Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2023-11-11, Aktenzeichen OVG 2 S 56/22
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2023:1111.OVG2S56.22.00

Tenor:
Orientierungssatz
Einzelfall der Kündigung einer Abwendungsvereinbarung. (Rn.3)
Verfahrensgang
Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Berlin vom 9. September 2022 wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Beschwerde trägt der Antragsteller.
Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird auf 5.000,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Beschwerde hat keinen Erfolg. Die von dem Antragsteller dargelegten Gründe, die den Umfang der Überprüfung im Beschwerdeverfahren bestimmen (vgl. § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), rechtfertigen keine Änderung der angegriffenen Entscheidung.
Ohne Erfolg wendet sich die Beschwerde gegen die Würdigung des Verwaltungsgerichts, der Antragsteller habe einen Anordnungsanspruch nicht glaubhaft gemacht.
Das Verwaltungsgericht hat angenommen, nach summarischer Prüfung bestehe der vom Antragsteller geltend gemachte Anspruch auf Sicherung des sich aus § 2 Abs. 1 der zwischen den Beteiligten geschlossenen „Abwendungsvereinbarung“ ergebenden Anspruchs durch die Eintragung einer Vormerkung im maßgeblichen Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung nicht. Zwar sei diese Vereinbarung nicht nichtig, aber die Antragsgegnerin habe sie mit Schriftsatz vom 20. April 2022 gemäß § 60 VwVfG wirksam gekündigt. Nach § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG könne eine Vertragspartei, falls sich die Verhältnisse, die für die Festsetzung des Vertragsinhalts maßgebend gewesen seien, seit Abschluss des Vertrags so wesentlich geändert hätten, dass ihr das Festhalten an der ursprünglichen vertraglichen Regelung nicht zuzumuten sei, eine Anpassung des Vertragsinhalts an die geänderten Verhältnisse verlangen oder, sofern eine Anpassung nicht möglich oder einer Vertragspartei nicht zuzumuten sei, den Vertrag kündigen. Diese Voraussetzungen lägen vor. Die Antragsgegnerin sei hier zur Kündigung des Vertrages berechtigt. Die Beschwerde wendet dagegen ein, die Voraussetzungen des § 60 Abs. 1 VwVfG seien sämtlich nicht erfüllt.
1. Erfolglos wendet sich die Beschwerde gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, der Abwendungsvereinbarung sei die Vorstellung zugrunde gelegt worden, dass dem Antragsteller ein Vorkaufsrecht an dem von der Antragsgegnerin gekauften Grundstück zustehe. Sie macht zusammengefasst geltend, anders als vom Verwaltungsgericht unter Verwendung einer unpräzisen Begrifflichkeit angenommen, sei Vertragsgegenstand nicht allein die Abwendung eines von den Vertragsparteien als bestehend unterstellten Vorkaufsrechts, sondern dessen (Nicht-)Ausübung insgesamt. Die sich aus dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 (- 4 C 1.20 -, juris) ergebenden Maßgaben zur Auslegung und Anwendung des § 26 Nr. 4 BauGB beträfen daher nicht die Geschäftsgrundlage, sondern den Inhalt der von den Beteiligten geschlossenen Abwendungsvereinbarung. Damit dringt sie nicht durch.
a. Den rechtlichen Ansatz des Verwaltungsgerichts, Verhältnisse, die im Sinne von § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG für die Festsetzung des Vertragsinhalts maßgebend gewesen seien, seien solche, deren Bestand die Vertragspartner als gemeinsame Grundlage des Vertrags angenommen und deren Fortbestand sie fraglos vorausgesetzt hätten, ohne diese tatsächlichen Umstände oder rechtlichen Bedingungen zum Vertragsinhalt gemacht zu haben, greift die Beschwerde nicht an. Gleiches gilt für den Ansatz, Vertragsgrundlage seien die bei Vertragsabschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen der Vertragsparteien oder die für den Vertragspartner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Vertragsparteien auf dieser Vorstellung aufbaut.
b. Das Verwaltungsgericht hat angenommen, der zwischen den Beteiligten geschlossenen Abwendungsvereinbarung sei die Vorstellung zugrunde gelegt worden, dass dem Antragsteller ein Vorkaufsrecht an dem von der Antragsgegnerin gekauften Grundstück „zustehe“. Die Beteiligten hätten (lediglich) einen Vergleich über den Inhalt der an eine Abwendungserklärung gemäß § 27 Abs. 1 BauGB zu stellenden Anforderungen geschlossen, nicht aber hinsichtlich des „Bestehens“ des Vorkaufsrechts.
aa. Zwar weist die Beschwerde zu Recht darauf hin, dass der angegriffene Beschluss hinsichtlich der Begriffe „bestehen“ und „zustehen“ Ungenauigkeiten enthält. Das Verwaltungsgericht verwendet sie teilweise in einem anderen Sinne als das Baugesetzbuch, das die Begriffe „zustehen“, „bestehen“ und „ausüben“ benutzt (vgl. § 24, § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB; vgl. auch Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: August 2022, § 24 Rdn. 13 und § 28 Rdn. 16). Das allein verhilft der Beschwerde indes nicht zum Erfolg. Denn dass die Abwendungsvereinbarung den Inhalt hätte, den die Beschwerde ihr zuschreibt, ergibt sich allein daraus nicht.
Der Sache nach ist das Verwaltungsgericht der Ansicht, dass der zwischen den Beteiligten geschlossenen Abwendungsvereinbarung die Vorstellung zugrunde gelegt worden sei, dass dem Antragsteller ein Vorkaufsrecht an dem von der Antragsgegnerin gekauften Grundstück nicht nur zustehe, sondern dass der Antragsteller dieses Vorkaufsrecht auch ausüben dürfe.
Das ergibt sich zum einen daraus, dass das Verwaltungsgericht den Einwand des Antragstellers, Absatz 3 der Vorbemerkung zur Vereinbarung sei so zu verstehen, dass dem Land allgemein unter den Voraussetzungen der §§ 24 ff. BauGB ein Vorkaufsrecht zustehe, zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt hat, es sei bereits nicht nachvollziehbar, warum es einer bloßen Wiedergabe der - insoweit unbestrittenen - Rechtslage in den Vertragstext überhaupt bedurft hätte. Zum anderen sei der Satz nicht abstrakt formuliert, sondern nehme konkret Bezug auf „ein Vorkaufsrecht an dem Grundstück". Diese Formulierung unterscheide sich maßgeblich von der im Anhörungsschreiben benutzten Formulierung („In Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnung steht der Gemeinde gem. § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu" sowie „Der Bezirk ist derzeit im Prüfverfahren und erwägt, die Ausübung des Vorkaufsrechts durchzuführen."). Während der Text des Anhörungsschreibens den Gesetzestext in abstrakter Weise wiedergebe, treffe dies auf die Vorbemerkung in der Abwendungsvereinbarung gerade nicht zu.
Darüber hinaus hat das Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang den Blick auf § 26 Nr. 4 BauGB gerichtet und angenommen, auch die Tatsache, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Voraussetzungen des Vorkaufsrechts nach §§ 24 ff. BauGB, insbesondere der Ausschlussgrund nach § 26 Nr. 4 BauGB, in der Fachöffentlichkeit umstritten gewesen seien und eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zu dieser Frage noch ausgestanden habe, habe die subjektive Ungewissheit auf Seiten der Erwerberin allein nicht begründen können. Es gebe keine Anhaltspunkte dafür, dass die Erwerberin Kenntnis von dieser umstrittenen Rechtsfrage gehabt habe. Diese Würdigung wäre nicht erforderlich gewesen, wenn das Verwaltungsgericht sich in der Sache nicht mit der Frage befasst hätte, ob der Abwendungsvereinbarung hier (auch) die Vorstellung zugrunde gelegt worden sei, dass der Antragsteller dieses Vorkaufsrecht ausüben dürfe.
Schließlich hat das Verwaltungsgericht angenommen, entgegen den Ausführungen des Antragstellers sei nicht davon auszugehen, dass die beiderseitige Ungewissheit über das Vorkaufsrecht darin bestanden habe, dass das Prüfverfahren des Bezirks noch nicht abgeschlossen gewesen sei. Zum einen habe sich der Bezirk durch Beschluss des Bezirksamtes vom 21. Januar 2020 vor Abschluss der Abwendungsvereinbarung intern bereits zur Ausübung entschieden. Zum anderen habe auch die Erwerberin nicht davon ausgehen müssen, dass das Prüfverfahren im Zeitpunkt des Abschlusses der Abwendungsvereinbarung noch nicht beendet gewesen wäre. Denn die Abwendungsvereinbarung stelle insoweit eindeutig fest, dass dem Land Berlin ein Vorkaufsrecht an dem Grundstück der Erwerberin zustehe. Hierin unterscheide sich der Text - wie bereits dargelegt - nicht nur deutlich von der Formulierung im Anhörungsschreiben, sondern weiche auch insoweit von der diesbezüglichen Formulierung in der Musterabwendungsvereinbarung ab. So heiße es in Absatz 3 Satz 1 der „Muster Verpflichtungsvereinbarung mit landeseigener WBG": „Das Land Berlin beabsichtigt gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 und § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB das Vorkaufsrecht an dem Grundstück zugunsten der Begünstigten auszuüben". Zudem seien der Kammer auch aus anderen Verfahren abweichende, einen höheren Grad an Ungewissheit zum Ausdruck bringende Formulierungen bekannt. Insoweit werde nach der Überzeugung des Gerichts im hier zu beurteilenden Fall deutlich, dass nicht von einem noch offenen Prüfverfahren und einer infolgedessen beiderseitigen Ungewissheit über das Bestehen des Vorkaufsrechts ausgegangen werden könne.
bb. Ohne Erfolg wendet die Beschwerde ein, die Beteiligten hätten die Abwendungsvereinbarung geschlossen, um eine bestehenden Ungewissheit über die Rechtslage zu beseitigen, die darin bestanden habe, dass für beide Seiten bei Vertragsschluss ungewiss gewesen sei, ob das dem Antragsteller zustehende Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB gemäß § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB hätte ausgeübt werden dürfen oder ob bzw. unter welchen Voraussetzungen die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 26 BauGB oder § 27 BauGB ausgeschlossen gewesen sei.
(1.) Zunächst stimmt die Beschwerde der Würdigung des Verwaltungsgerichts zu, dass der konkret erforderliche Inhalt einer einseitigen Erklärung der Erwerberin zur Abwendung der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts durch das Land zum Zeitpunkt des Abschlusses der Abwendungsvereinbarung zwischen den Vertragsparteien ungeklärt gewesen sei und dass die hier geschlossene Vereinbarung dem Zweck diene, die Unsicherheiten, mit denen eine einseitige Abwendungserklärung behaftet sei, auszuräumen.
(2.) Sie meint aber, es habe darüber hinaus ganz allgemein eine Ungewissheit über die Ausübung des Vorkaufsrechts bestanden. Auch zur Beseitigung dieser Ungewissheit diene die Abwendungsvereinbarung. Mit ihrem diesbezüglichen Vorbringen zeigt sie einen Fehler des angegriffenen Beschlusses nicht auf.
Das Verwaltungsgericht hat der Sache nach angenommen, dass die Antragsgegnerin über die Frage, ob der Antragsteller das an dem von ihr gekauften Grundstück bestehende Vorkaufsrecht ausüben dürfe, nicht im Ungewissen gewesen sei.
(aa.) Soweit die Beschwerde unter der Überschrift „Bestehen einer objektiven Ungewissheit über die Rechtslage“ dazu vorträgt, die objektive Ungewissheit über die Voraussetzungen des Ausschlusses des Vorkaufsrechts nach § 26 Nr. 4 BauGB habe notwendig auch § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB und § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB betroffen, da diese Vorschriften nach ihrem Wortlaut, ihrer Systematik und ihrer Funktion nach dem bei Vertragsschluss für die Parteien hier maßgeblichen Sachverhalt untrennbar miteinander verwoben gewesen seien, legt sich nicht dar, aus welchen Gründen es darauf ankommen sollte. Denn das Verwaltungsgericht hat entscheidungstragend nicht auf eine diesbezügliche objektive Ungewissheit bzw. deren Fehlen abgestellt, sondern darauf, dass es an der erforderlichen subjektiven Ungewissheit auf Seiten des Antragsgegnerin hinsichtlich des „Bestehens“ eines Vorkaufsrechts zugunsten des Antragstellers fehle. Dabei liegt der Würdigung des Verwaltungsgerichts angesichts seiner Ausführungen und der in Bezug genommenen Quellen der rechtliche, von der Beschwerde nicht angegriffene Ansatz zugrunde, dass „Ungewissheit" in subjektiver Hinsicht das Bestehen von Zweifeln bei den Vertragsparteien am (Nicht-)Vorliegen einer Tatsache oder einer rechtlichen Gegebenheit meine und sich die Beteiligten der Ungewissheit - gemeinsam - bewusst sein müssten.
(bb.) Die Würdigung des Verwaltungsgerichts, dass es an der erforderlichen subjektiven Ungewissheit der Antragsgegnerin fehle, zieht die Beschwerde nicht durchgreifend in Zweifel.
Mit dem Einwand, eine Ungewissheit über die Voraussetzungen der Ausübung des Vorkaufsrechts bestand bereits wegen der „Unabgeschlossenheit der Vorkaufsrechtsausübung“, dringt die Beschwerde nicht durch. Soweit sie das Anhörungsschreiben vom 19. Dezember 2019 in den Blick nimmt, betrachtet sie dieses isoliert, während das Verwaltungsgericht auch die Korrespondenz zwischen den Vertragsparteien im Zuge der Verhandlungen über den Inhalt der Abwendungsvereinbarung, insbesondere das Schreiben des geschäftsführenden Gesellschafters I... vom 6. Januar 2020 berücksichtigt und gewürdigt hat. Auf diese Würdigung geht die Beschwerde nicht im Einzelnen ein, sondern stellt ihr lediglich ihr Verständnis des Anhörungsschreibens gegenüber.
Soweit sich die Beschwerde zum ersten Entwurf einer Abwendungsvereinbarung und zur letztendlich unterschriebenen Abwendungsvereinbarung verhält, übersieht sie schon, dass das Verwaltungsgericht nicht angenommen hat, damit würde „suggeriert“, dass die Prüfung der Ausübung des Vorkaufsrechts abgeschlossen sei. Vielmehr hat es die vertragliche Regelung gemäß § 62 Satz 2 VwVfG i. V. m. §§ 133, 157 BGB ausgehend vom objektiven Erklärungswert ausgelegt und dabei auch die Begleitumstände berücksichtigt. Es kann dahinstehen, ob die Beschwerde die Würdigung des Verwaltungsgerichts insoweit durchgreifend in Frage gestellt hat, denn damit ist nicht dargelegt, dass entgegen den Feststellungen des Verwaltungsgerichts bei der Antragsgegnerin eine subjektive Ungewissheit über die Möglichkeit das Vorkaufsrecht auszuüben, vorgelegen hat.
Auf das Formular zur Erteilung des Negativzeugnisses sowie den Beschluss des Bezirksamtes vom 21. Januar 2020 kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Darauf hat das Verwaltungsgericht hinsichtlich der subjektiven Ungewissheit der Antragsgegnerin nicht abgestellt.
Ohne Erfolg wendet sich die Beschwerde gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, allein der Umstand, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Voraussetzungen des Vorkaufsrechts nach §§ 24 ff. BauGB, insbesondere der Ausschlussgrund nach § 26 Nr. 4 BauGB, in der Fachöffentlichkeit umstritten gewesen seien und eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zu dieser Frage noch ausgestanden habe, vermöge die subjektive Ungewissheit auf Seiten der Erwerberin nicht zu begründen. Es deuteten keine aus dem Verwaltungsvorgang ersichtlichen Umstände darauf hin, dass die Erwerberin Kenntnis von dieser umstrittenen Rechtsfrage gehabt habe. Auch die Beschwerde benennt keine aus dem Verwaltungsvorgang ersichtlichen Umstände, die Entgegenstehendes nahe legten. Soweit sie das Anhörungsschreiben vom 19. Dezember 2019 und die Reaktion des geschäftsführenden Gesellschafters aufgreift, setzt sie sich insbesondere nicht mit der Würdigung des Verwaltungsgerichts auseinander, dass dann, wenn die Antragsgegnerin Zweifel am „Bestehen des Vorkaufsrechts“ gehabt haben sollte, zu erwarten gewesen wäre, dass sie die Möglichkeit des Nichtbestehens des Vorkaufsrechts zum Gegenstand der Verhandlungen gemacht und so die eigene Verhandlungsposition gestärkt hätte, was jedoch nicht geschehen sei. Im Übrigen beschränkt sich das Beschwerdevorbringen insoweit im Wesentlichen auf Mutmaßungen, die nicht unterlegt sind. Letzteres gilt auch, soweit es um die anwaltliche Vertretung der Antragsgegnerin im Verwaltungsverfahren ging. Insoweit hat das Verwaltungsgericht insbesondere angenommen, angesichts der Tatsache, dass nach der E-Mail vom 28. Dezember 2019 jede weitere Korrespondenz über die Abwen-dungsvereinbarung unmittelbar mit dem geschäftsführenden Gesellschafter der An-tragsgegnerin stattgefunden habe, sei bereits unklar, ob - und wenn ja: in welchem Umfang - die Rechtsanwältin die Antragsgegnerin in dieser Sache tatsächlich beraten habe.
(cc.) Mit dem Vorbringen, auf Seiten des Antragstellers sei die Zulässigkeit der Vorkaufsrechtsausübung (subjektiv) ungewiss gewesen, zeigt die Beschwerde einen Fehler des angegriffenen Beschlusses nicht auf. Denn dieser Aspekt war für das Verwaltungsgericht nicht entscheidungstragend.
(dd.) Das Verwaltungsgericht hat angenommen, die zwischen dem Antragsteller und der Antragsgegnerin geschlossene Vereinbarung diene dem Zweck, die Unsicherheiten, mit denen eine einseitige Abwendungserklärung behaftet sei, auszuräumen. Der konkret erforderliche Inhalt einer einseitigen Erklärung der Erwerberin zur Abwendung der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts durch das Land sei zum Zeitpunkt des Abschlusses der Abwendungsvereinbarung zwischen den Vertragsparteien ungeklärt gewesen. Dass es darum gegangen sei, diese Unsicherheiten auszuräumen, ergebe sich aus dem Vertragsinhalt. Gestützt werde diese Auslegung des Vertrages durch die den Vertragsschluss begleitenden Umstände.
Die Beschwerde meint, die Beteiligten hätten die Abwendungsvereinbarung in der Absicht abschlossen, die auf beiden Seiten bestehende Ungewissheit zu beseitigen und langwierige Rechtsstreitigkeiten über die Rechtmäßigkeit der Vorkaufsrechtsausübung bzw. über deren wirksame einseitige Abwendung zu vermeiden. Mit dem diesbezüglichen Vorbringen zieht sie die Würdigung des Verwaltungsgerichts nicht durchgreifend in Zweifel. Denn einerseits hält sie die Ansicht des Verwaltungsgerichts, die Vereinbarung diene (nur) dazu, Unsicherheiten im Hinblick auf den Inhalt einer einseitigen Abwendungserklärung der Antragsgegnerin zu beseitigen und zu vermeiden, dass etwa eine von der Erwerberin abgegebene Abwendungserklärung einer - unter Umständen Jahre dauernden - gerichtlichen Überprüfung unterzogen werde, ausdrücklich für zutreffend und meint, dieser Zweck gehe mit hinreichender Klarheit aus Absatz 3 Satz 2 f. der „Vorbemerkung" hervor. Andererseits meint sie, aus der Formulierung des Absatzes 3 Satz 2 f. der „Vorbemerkung", die (ausschließlich) § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB erwähnt, aber die in § 24 Abs. 3 Satz 1, § 26 Abs. 1 und § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB enthaltene Formulierung „Ausübung des Vorkaufsrechts“ aufgreift, schließen zu können, dass die Vereinbarung einen Bezug zur Vorkaufsrechtsausübung insgesamt und damit zu all ihren Voraussetzungen aufweise und damit generell „der Abwendung einer Ausübung des Vorkaufsrechts“ diene. Das Vorbringen zur aus Sicht der Beschwerde bestehenden Verwobenheit der §§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB, 26 Abs. 1 Nr. 4 BauGB und § 27 Abs. 1 Nr. 1 BauGB hilft der Beschwerde deshalb nicht weiter, weil, sie damit lediglich ihre Ansicht in den Raum stellt, ohne auf die Ausführungen des Verwaltungsgerichts, insbesondere auch zu den den Vertragsschluss begleitenden Umständen, konkret einzugehen.
(ee.) Die Ansicht des Verwaltungsgerichts zum gegenseitigen Nachgeben der Beteiligten hält die Beschwerde für im Wesentlichen zutreffend. Soweit sie ausführt, zu ergänzen sei lediglich, dass der innere Zusammenhang zwischen dem Nachgeben und der Ungewissheit nicht allein hinsichtlich der Abwendbarkeit, sondern hinsichtlich der Ausübung insgesamt, jedenfalls aber hinsichtlich § 26 Nr. 4 BauGB zwingend gegeben sei, ist dies nach der von ihr vertretenen Ansicht zum Inhalt des Vergleichsvertrages konsequent. Einen Fehler des angegriffenen Beschlusses zeigt sie damit allerdings nicht auf.
2. Erfolglos wendet sich die Beschwerde gegen die Würdigung des Verwaltungsgerichts, die zur Geschäftsgrundlage gemachten Umstände hätten sich i.S.d. § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG wesentlich geändert.
a. Die Beschwerde wendet ein, es fehle an einer Änderung der Verhältnisse, die bei Vertragsschluss maßgebend gewesen seien. Die Ausführungen des Verwaltungsgerichts ließen eine Auseinandersetzung mit dem in § 60 VwVfG enthaltenen Merkmal „wesentlich" vermissen und beachteten deshalb nicht genügend, dass der Grundsatz der Vertragstreue auch im öffentlichen Recht nur ausnahmsweise durchbrochen werden dürfe. Damit zeigt sie einen Fehler der angegriffenen Entscheidung nicht auf. Denn das Verwaltungsgericht hat sich sowohl mit der Frage beschäftigt, ob sich die Verhältnisse, die für die Festsetzung des Vertragsinhalts maßgebend gewesen sind, geändert haben als auch mit der Frage, ob diese Änderung im Sinne des § 60 VwVfG wesentlich war. Es hat - was die Beschwerde in ihrer Argumentation nicht gezielt aufgreift - zum rechtlichen Ansatz unter Heranziehung von Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ausgeführt, eine wesentliche Änderung der zur Geschäftsgrundlage gemachten Umstände liege vor, wenn die Vertragsparteien bei Kenntnis der Änderung den Vertrag nicht oder jedenfalls nicht mit diesem Inhalt geschlossen hätten. Aus welchen Gründen dieser Ansatz dem Umstand nicht genügend Rechnung tragen sollte, dass der Grundsatz der Vertragstreue auch im öffentlichen Recht nur ausnahmsweise durchbrochen werden dürfe, legt die Beschwerde nicht substantiiert dar. Das Verwaltungsgericht hat darüber hinaus angenommen, die vorgenannten Voraussetzungen seien hier erfüllt. Durch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 (- BVerwG 4 C 1/20 -, juris) habe sich die Rechtslage so wesentlich geändert, dass nicht anzunehmen sei, dass die Antragsgegnerin die Abwendungsvereinbarung mit demselben Inhalt geschlossen hätte. Vielmehr könne davon ausgegangen werden, dass die Erwerberin in Kenntnis dieser Entscheidung die Erteilung eines Negativzeugnisses verlangt hätte, ohne hierfür eine Abwendungserklärung abzugeben oder eine Abwendungsvereinbarung einzugehen.
Die Beschwerde rügt, das Verwaltungsgericht lasse unberücksichtigt, dass sich gewichtige Stimmen der Literatur dafür aussprächen, dass eine Änderung der Rechtsprechung die Kündigung nach § 60 VwVfG wegen des Erfordernisses der „wesentlichen Änderung" nur dann rechtfertigen könne, wenn es sich um die Änderung einer gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung handele. Eine solche Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung habe es hier gerade nicht gegeben. Die Auslegung des § 26 Nr. 4 BauGB bzw. des § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB sei umstritten gewesen und erst durch das vorgenannte Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 höchstrichterlich geklärt worden. Damit dringt sie nicht durch.
Der Würdigung des Verwaltungsgerichts liegt in der Sache der Ansatz zugrunde, dass auch in einem Fall, in dem das Bundesverwaltungsgericht die vorangegangenen Entscheidungen des Verwaltungsgerichts und des Oberverwaltungsgerichts aufgehoben und sich zu einer Frage verhalten hat, die zuvor umstritten, aber - soweit ersichtlich - vom Bundesverwaltungsgericht noch nicht entschieden war, eine wesentliche Änderung der Rechtslage vorliegen kann. Allein der Hinweis darauf, dass in der Literatur vertreten werde, eine Änderung der Rechtsprechung könne die Kündigung nach § 60 VwVfG wegen des Erfordernisses der „wesentlichen Änderung" nur dann rechtfertigen, wenn es sich um die Änderung einer gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung handele, zeigt nicht auf, warum dieser Ansatz des Verwaltungsgerichts fehlerhaft sein sollte. Anderes ergibt sich auch nicht, wenn man die von der Beschwerde herangezogenen Quellen in den Blick nimmt. Denn die Ansicht, als Verhältnisänderung komme bei einer Rechtsprechungsänderung nur ein höchstrichterlicher (letztinstanzlicher) Judikaturwandel in Betracht, wird damit begründet, dass anderenfalls die Möglichkeit der (Rück-)Änderung von Gerichtsentscheidungen durch die höhere Instanz bestehe (vgl. Brosius-Gersdorf in Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht, Stand: August 2022, § 60 VwVfG Rdn. 53). Daraus wird erkennbar, dass der Fokus der Betrachtung auf dem Gericht liegt, das entscheidet und nicht darauf, ob eine bereits bestehende Rechtsprechung geändert wird oder eine höchstrichterliche Rechtsprechung (erstmals) begründet wird. Warum das den Ansatz des Verwaltungsgerichts in Zweifel ziehen sollte, arbeitet die Beschwerde nicht heraus. Der in Bezug genommenen Passage in der Kommentierung zu § 313 BGB lässt sich insbesondere entnehmen, dass die Änderung einer gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung eine Rechtsänderung darstelle (vgl. Lorenz in BeckOK BGB, Hau/Poseck, Stand: 1. November 2023, § 313 Rdn. 62). Dass und aus welchen Gründen in einem Fall wie dem vorliegenden eine Änderung der Rechtslage nicht sollte angenommen werden können, lässt sich dem in Bezug genommenen Absatz indes nicht entnehmen. Auch hier zeigt die Beschwerde Entsprechendes nicht substantiiert auf, sondern verweist lediglich auf die Kommentierung.
b. Soweit die Beschwerde meint, gegen das Vorliegen einer „wesentlichen" Änderung spreche auch, dass die getroffene Vereinbarung auch Vergleichsregelungen zu § 26 Nr. 4 BauGB enthalte und die jedem Vergleichsvertrag innewohnende Risikoverteilung bewirke, dass grundsätzlich die nachträgliche gerichtliche Klärung der durch Vergleichsvertrag geregelten Rechtsfragen keine wesentliche Sachverhaltsänderung im Sinne des § 60 VwVfG darstellen könne, kann sie schon deshalb nicht durchdringen, weil sie die Ansicht des Verwaltungsgerichts, die Beteiligten hätten hier (lediglich) einen Vergleich über den Inhalt der an eine Abwendungserklärung gemäß § 27 Abs. 1 BauGB zu stellenden Anforderungen, nicht aber hinsichtlich des Bestehens und der Ausübung des Vorkaufsrechts geschlossen, nicht mit Erfolg angegriffen hat. Insofern kann auf das bereits Ausgeführte verwiesen werden.
3. Ohne Erfolg macht die Beschwerde geltend, die Kündigung der Abwendungsvereinbarung lasse sich nicht auf § 60 Abs. 1 VwVfG stützen, weil der Antragsgegnerin das Festhalten an der Abwendungsvereinbarung - entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts - weiterhin zumutbar sei.
a. Den insoweit zugrundeliegenden rechtlichen Ansatz des Verwaltungsgerichts greift die Beschwerde nicht an.
b. Sie meint, die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Subsumtion sei unzutreffend. Damit dringt sie nicht durch.
aa. Soweit die Beschwerde zur Darlegungslast ausführt, lässt sich dem Beschwerdevorbringen nicht entnehmen, warum es hierauf ankommen sollte. Denn das Verwaltungsgericht hat keine Darlegungs- oder Beweislastentscheidung getroffen. Es hat bei der Subsumtion unter seinen rechtlichen Ansatz vielmehr Umstände (insbesondere zum Zustand der baulichen Anlage und ihrer Nutzung) herangezogen, die es den ihm vorliegenden Unterlagen entnommen hat. Dass sich die vom Verwaltungsgericht herangezogenen Umstände den vorliegenden Unterlagen nicht entnehmen ließen oder tatsächlich nicht vorlägen, legt die Beschwerde nicht substantiiert dar. Allein der Hinweis, der Ausschluss des Vorkaufsrechts nach § 26 Nr. 4 BauGB stehe mangels tatsächlicher Feststellungen dazu nicht fest, genügt insoweit nicht.
Sollte in dem Vorbringen, das Verwaltungsgericht verstoße gegen die gesetzliche Darlegungslastregel und verlange dem Antragsteller ab, das Nichtvorliegen einer wirksamen Kündigung darzulegen, mitschwingen, dass eine fehlende Begründung eine Kündigung unwirksam mache, erläutert die Beschwerde nicht, warum dies so sein sollte. Dafür gibt auch die von ihr in Bezug genommene Quelle zum Verwaltungsverfahrensgesetz (vgl. Spieth in BeckOK VwVfG, Bader/Ronellenfitsch, Stand: 1. Oktober 2022, § 60 VwVfG, Rdn. 25, 26) nichts her. Dort wird vielmehr die Ansicht vertreten, das Fehlen einer Begründung mache die Kündigung nicht unwirksam, da die Begründung jederzeit nachgeholt werden könne.
bb. Auch der Einwand, das Verwaltungsgericht habe eine einseitige Betrachtung vorgenommen, die allein den Ausschluss des Vorkaufsrechts nach § 26 Nr. 4 BauGB in den Blick nehme, darin liege keine wertende Betrachtung auf Grundlage aller maßgebenden Umstände des Einzelfalls, rechtfertigt keine abweichende Beurteilung.
Der Würdigung des Verwaltungsgerichts liegt zugrunde, dass die in der Abwendungsvereinbarung gegenseitig versprochenen Leistungen der Beteiligten bei Vertragsschluss gleichwertig gewesen seien. Dies greift die Beschwerde nicht auf, sie legt insbesondere nicht substantiiert dar, aus welchen Gründen die versprochenen Leistungen nicht gleichwertig gewesen sein sollten. Das Verwaltungsgericht hat im Weiteren angenommen, zwischen den gegenseitigen Leistungspflichten sei ein eklatantes Missverhältnis dadurch entstanden, dass die vertragliche Verpflichtung des Antragstellers aus § 3 der Abwendungsvereinbarung, unverzüglich nach Vertragsschluss ein Negativzeugnis zu erteilen, unter Berücksichtigung der eingetretenen Rechtsänderung für die Antragsgegnerin zwar nicht völlig wertlos geworden sei, aber ganz erheblich an Wert verloren habe. Denn aus Sicht der Erwerberin habe es der Übernahme der erhaltungsrechtlichen Verpflichtungen in der Abwendungsvereinbarung nicht bedurft, um das begehrte Negativzeugnis zu erhalten. Sie habe mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 26 Nr. 4 BauGB einen Anspruch auf die Erteilung des Negativzeugnisses gehabt. Nach dem Verständnis des Verwaltungsgerichts liegt in dieser Würdigung die erforderliche wertende Betrachtung auf Grundlage aller maßgebenden Umstände des vorliegenden Einzelfalls.
Das ist aufgrund des Beschwerdevorbringens nicht zu beanstanden.
Soweit die Beschwerde versucht, die Nachteile der Antragsgegnerin aus der Vereinbarung zu benennen und einerseits den „ideellen Nachteil" und anderseits einen wirtschaftlichen Nachteil vermutet, beschränkt sie sich gerade auf (allgemein und theoretisch bleibende) Vermutungen, ohne substantiiert darzulegen, an welche Tatsachen man insoweit im vorliegenden Fall im Einzelnen anknüpfen sollte. Abgesehen davon betreffen diese Ausführungen letztlich (vermutete) subjektive Empfindungen der Antragsgegnerin, die zudem teilweise sogar aus einer Zeit nach Vertragsschluss stammen sollen. Auf das subjektive Empfinden einer Vertragspartei kommt es nach dem vom Verwaltungsgericht zugrunde gelegten Ansatz allerdings nicht an. Denn das Verwaltungsgericht war angesichts der von ihm herangezogenen Rechtsprechung, insbesondere angesichts des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 18. Juli 2012 (- 8 C 4.11 -, juris Rdn. 64, 65), der Ansicht, dass hinsichtlich der Frage, ob die Folgen der nachträglichen Änderung den Risikorahmen überschreiten, den ein Vertragspartner nach Treu und Glauben hinzunehmen habe, nicht auf das subjektive Empfinden der Vertragspartei abzustellen, sondern ein objektiver Maßstab zugrunde zu legen sei. Anderenfalls hätte es eine Vertragspartei entgegen dem - für die Gewährleistung von Rechtssicherheit unverzichtbaren - Grundsatz "pacta sunt servanda" in der Hand, über die Eigendefinition der Unzumutbarkeit die Notwendigkeit einer Vertragsanpassung weitgehend selbst zu bestimmen (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juli 2012 - 8 C 4.11 -, juris Rdn. 64).
Mit dem Vorbringen zu aus Sicht des Antragstellers „fortwirkenden Vorteilen für die Antragsgegnerin“ und dem Vorbringen unter der Überschrift „Vereitelung der Rechtsstellung des Antragstellers“ zeigt die Beschwerde einen Fehler des angegriffenen Beschlusses nicht auf. Denn der Entscheidung des Verwaltungsgerichts liegt letztlich der Gedanke zugrunde, dass jemand, der - unter Berücksichtigung des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 (- 4 C 1.20 -, juris) - ohne Weiteres Anspruch auf die Erteilung eines Negativzeugnisses hatte, diese Abwendungsvereinbarung nicht geschlossen hätte, weil er in der vertraglichen Regelung seine Interessen nach Treu und Glauben nicht auch nur annähernd noch gewahrt sehen würde. Die Beschwerde setzt ihre Ausführungen zu den fortwirkenden Vorteilen für die Antragsgegnerin und das Vorbringen unter der Überschrift „Vereitelung der Rechtsstellung des Antragstellers“ dazu nicht in Bezug. Sie übersieht dabei wie bei ihrem Vorbringen unter der Überschrift „Gesamtbetrachtung“ insgesamt im Übrigen das Folgende: das Verwaltungsgericht ist zwar davon ausgegangen, dass ein Festhalten am Vertrag nur unzumutbar sei, wenn die Folgen der Verhältnisänderung den Risikorahmen überschritten, den ein Vertragspartner nach Treu und Glauben hinzunehmen habe, wobei diese Frage anhand einer wertenden Betrachtung auf Grundlage aller maßgebenden Umstände des Einzelfalls zu beurteilen sei. Es hat dann allerdings der Sache nach angenommen, dass Fälle, in denen - bei Gleichwertigkeit der gegenseitig versprochenen Leistungen bei Vertragsschluss - durch die nachträgliche Änderung ein eklatantes Missverhältnis zwischen ihnen entstanden sei, gleichsam eine Fallgruppe bilden, in der der Risikorahmen in vorgenanntem Sinne überschritten sei und dann geprüft, ob sich der vorliegende Fall dieser Fallgruppe zuordnen lässt. Die Beschwerde hingegen möchte hinsichtlich der Frage, ob ein Festhalten am Vertrag weiterhin zumutbar ist, eine Gesamtbetrachtung in der Weise vornehmen, dass Leistung und Gegenleistung sowie sonstigen Vorteilen und Nachteilen jeweils ein „Gewicht" beigemessen und diese einander zur Abwägung gegenübergestellt werden. Das beinhaltet in der Sache einen anderen rechtlichen Ansatz als den, den das Verwaltungsgericht zugrunde gelegt hat. Aus welchen Gründen der Ansatz des Verwaltungsgerichts fehlerhaft sein sollte, ergibt sich aus dem Beschwerdevorbringen nicht, zumal die Beschwerde den rechtlichen Ansatz des Verwaltungsgerichts gerade nicht angreift, sondern diesen ausdrücklich für zutreffend hält.
Mit ihrem Vorbringen zur vertraglichen Risikoverteilung dringt die Beschwerde zudem deshalb nicht durch, weil das Verwaltungsgericht angenommen hat, die Beteiligten hätten einen Vergleich (nur) über den Inhalt der an eine Abwendungserklärung gemäß § 27 Abs. 1 BauGB zu stellenden Anforderungen geschlossen. Das hat die Beschwerde - wie ausgeführt - nicht mit Erfolg angegriffen. Vor diesem Hintergrund betrifft die vertragliche Risikoverteilung nach dem Verständnis des Verwaltungsgerichts gerade nicht (auch) „die Voraussetzungen des § 26 Nr. 4 BauGB und des § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB“. Darauf, ob das Recht zahlreiche Möglichkeiten bietet, die Risiken einer (ggf. rechtswidrigen) Vorkaufsrechtsausübung anders als vorliegend geschehen zu verteilen, kommt es nach dem - nicht angegriffenen - Ansatz des Verwaltungsgerichts nicht an. Denn es stellt auf die Regelung ab, die die Beteiligten vereinbart haben.
4. Sofern sich die Ausführungen der Beschwerde zur Zumutbarkeit eines Festhaltens am Vertrag zugleich gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts richten sollten, auf der Rechtsfolgenseite könne die Antragsgegnerin nicht bloß eine Vertragsanpassung, sondern die Kündigung des Vertrags verlangen, dringt die Beschwerde nicht durch. Denn sie legt schon nicht substantiiert dar, dass - entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts - eine Vertragsanpassung vorstellbar wäre, die die vom Verwaltungsgericht angenommene, hier nicht erfolgreich in Frage gestellte Äquivalenzstörung zum Ausgleich bringen könnte und welche dies sein sollte.
5. Der Hinweis des Antragstellers auf das Urteil der 13. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin vom 9. Mai 2023 (- VG 13 K 255/22 -), mit dem sich die Kammer aus seiner Sicht seinen Rechtsansichten angeschlossen habe, verhilft der Beschwerde nicht zum Erfolg. Abgesehen davon, dass dieses Vorbringen nach Ablauf der Beschwerdebegründungsfrist erfolgte, arbeitet die Beschwerde nicht heraus, aus welchen Gründen das dort mit Blick auf eine andere erhaltungsrechtliche Abwendungsvereinbarung Entschiedene auf den vorliegenden Fall übertragbar sein und den angegriffenen Beschluss fehlerhaft machen sollte.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 1, § 52 Abs. 2 GKG.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 24 ff. BauGB
§§ 133, 157 BGB
§ 60 VwVfG
§ 26 BauGB
§ 27 BauGB
§ 313 BGB
§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO
§ 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG
§ 60 Abs. 1 VwVfG
§ 26 Nr. 4 BauGB
§ 27 Abs. 1 BauGB
§ 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB
§ 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB
§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 62 Satz 2 VwVfG
§ 27 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 52 Abs. 2 GKG
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 66 Abs. 3 Satz 3 GKG

Zitierte Entscheidungen: 19 L 112/22
4 C 1.20
4 C 1/20
8 C 4.11
13 K 255/22