Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße (Rheinland-Pfalz, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-04-28, Aktenzeichen 5 K 935/13.NW
ECLI: ECLI:DE:VGNEUST:2015:0428.5K935.13.NW.0A

Tenor:
Das Verfahren wird eingestellt, soweit die Beteiligten es übereinstimmend für erledigt erklärt haben. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Hinsichtlich des erledigten Teils des Verfahrens trägt die Beklagte die Kosten, im Übrigen tragen die Kläger die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beteiligten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Kläger wenden sich dagegen, dass die Beklagte sie als Eigentümer des Grundstücks L.-Hof Nr. ..., Flurstück Nr. …, in Neustadt/Weinstr. zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag heranzieht.
Das Grundstück lag im Sanierungsgebiet I – L.-Hof – der Stadt, das im Jahr 1972 förmlich festgelegt und mit Änderungssatzung vom 31. Januar 1978 erweitert wurde. Zu den Maßnahmen, die im Zuge der Sanierung im Gebiet „L.-Hof“ sowie in dem weiteren Sanierungsbereich „B…“ durchgeführt wurden, wird auf die Tatbestände in dem Urteil der Kammer vom 23. Oktober 2007 (5 K 1876/06.NW) und dem dazu ergangenen Urteil des OVG Rheinland-Pfalz vom 5. Oktober 2010 (6 A 10164/09.OVG), die den Beteiligten bekannt sind, verwiesen. Dabei handelt es sich um ein Parallelverfahren betreffend ein im selben Sanierungsgebiet gelegenes Nachbargrundstück (… Straße Nr. …).
Im Urteil der Kammer vom 23. Oktober 2007 wird insbesondere ausgeführt:
„In beiden Sanierungsgebieten war bereits Ende 1969 mit den Ordnungsmaßnahmen begonnen worden und die dort gelegenen Grundstücke befanden sich bereits im Juli 1971 fast vollständig in der Hand der Stadt. Zu diesem Zeitpunkt waren auch schon mehr als die Hälfte der Gebäude abgebrochen und der größte Teil der Bewohner war in bereitgestellte Ersatzwohnungen umgezogen. Auch die Verrohrung des Speyerbachs als Voraussetzung der Realisierung des „L.-Hof-Projekts“ war schon im Oktober 1971 abgeschlossen. Nach Abschluss der Vorbereitungsmaßnahmen und angesichts der fortgeschrittenen Ordnungsmaßnahmen sollte nunmehr auch im Sanierungsgebiet I – L.-Hof – mit Baumaßnahmen (geplant waren der Bau einer Tiefgarage, die Errichtung eines Einzelhandelszentrums und der Neubau von Wohnungen) begonnen werden. Auf Vorschlag des Bauausschusses hatte deshalb der Stadtrat am 30. Juni 1972 zugleich beschlossen, das Modell des Dipl.-Ing. H... zur Grundlage der Neu-Bebauung des L.-Hofs zu machen (geschätzte Baukosten 26 Millionen DM), die von der Sanierung betroffenen Grundstücke einem Bauträger zu verkaufen und diesen mit der Neugestaltung entsprechend den Plänen H… zu beauftragen. Die vom Stadtrat am 30. Juni 1972 beschlossene Sanierungssatzung – Sanierungsgebiet I – L.-Hof – wurde am 22. Juli 1972 in der Rheinpfalz bekannt gemacht.
In ihrem Bericht vom 3. Juli 1972 an die Genehmigungsbehörde (ehemalige Bezirksregierung Rheinhessen-Pfalz) gab die Beklagte an, dass der Sanierungsplan im Gebiet „L.-Hof“ wesentliche Entkernungen vorsehe und nach (endgültigem) Abschluss der Ordnungsmaßnahmen der Bau eines Einzelhandels- und Wohnzentrums vorgesehen sei. In der Begründung der zur Genehmigung gestellten Sanierungssatzung wird im Wesentlichen ausgeführt: „Im Sanierungsgebiet ‚L.-Hof’ soll ein Einzelhandels- und Wohnzentrum entstehen. Die Stadt hat die für den 1. Bauabschnitt erforderlichen Grundstücke bereits gekauft, die Bewohner zum größten Teil umgesetzt und auch die Gebäude bis auf wenige Ausnahmen abgebrochen. Zur Verwirklichung des 2. Bauabschnitts und zur Schaffung einer Straßenverbindung zwischen Landschreibereistraße und Kellereistraße ist die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes ‚L.-Hof’ geboten.“
In der am 5. September 1973 der Bezirksregierung vorgelegten Kosten- und Finanzierungsübersicht für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet „L.-Hof“ wurden die Kosten der Bodenordnung, Umsetzung der Bewohner und Betriebe sowie der Beseitigung baulicher Anlagen mit 4,65 Millionen DM, die der Änderung der Erschließungsanlagen mit 2,5 Millionen DM und die Kosten von Baumaßnahmen (u. a. Beteiligung am Bau einer Tiefgarage mit öffentlichen Stellplätzen durch den Sanierungsträger) mit 3,6 Millionen DM angegeben.
Daraufhin erhielt die Beklagte für Sanierungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet „L.-Hof“ in den Jahren 1971 bis 1975 rd. 4,35 Millionen DM (ca. 2,07 Millionen für Ordnungsmaßnahmen und Grundstückskäufe sowie ca. 2,37 Millionen für Ordnungsmaßnahmen und den Erwerb der Tiefgarage) an Städtebaufördermitteln ausgezahlt. In der Zeit von 1976 bis 1980 wurden weitere Städtebauförderungsmittel in Höhe von 3,13 Millionen DM für Grunderwerb und Gemeinbedarfseinrichtungen im Sanierungsgebiet „L.-Hof“ zur Verfügung gestellt.
Nachdem im September 1973 der Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan „L.-Hof“ gefasst worden war, wurden die im Sanierungsgebiet geplanten Baumaßnahmen, auch wenn der Bebauungsplan bis heute nicht wirksam geworden ist, zügig durch den Bauträger durchgeführt. Am 11. November 1974 erfolgte der erste Spatenstich zum L.-Hof-Projekt. Das erste Verkaufsgeschäft im L.-Hof eröffnete im Januar 1976. Im März 1977 erfolgte die Eröffnung der Stadtbücherei, im April die der Tiefgarage. Im Juli 1977 machte die Stadtsparkasse im L.-Hof auf.
Nachdem die Beklagte im Juli 1976 zwei Grundstücke mit dem so genannten M. Hof erworben hatte, erweiterte der Stadtrat der Beklagten den Geltungsbereich der Sanierungssatzung I – L.-Hof – aus dem Jahre 1972 mit Beschluss vom 12. Oktober 1977 um diese zwei, bisher außerhalb des Sanierungsgebiets gelegenen Grundstücke. Die Erweiterungssatzung trat am 15. Februar 1978 in Kraft. Für die Instandsetzung des „M. Hofs“ wurden seitens der Beklagten insgesamt ca. 99.500,-- DM investiert (ohne Zuschüsse). Die Instandsetzung des Hofs u. a. mit der Dachsanierung war 1983 abgeschlossen. Das denkmalgeschützte Gebäude wurde dann 1988 modernisiert und zur Unterbringung des Vereins „Die W “ umgebaut.
Im März 1978 wurde mit der Neugestaltung des N.-Platzes begonnen. Er wurde mit dem F.-Brunnen im September 1978 der Öffentlichkeit übergeben. Um den Platz entstanden neben dem Geschäftshaus mit Durchgangspassage zur Friedrichstraße noch weitere Geschäftshäuser, die 1979 eröffnet waren.“
Zu den im Sanierungsgebiet neu bebauten Flächen gehört auch das 178 m² große Grundstück L.-Hof , dessen heutiger Baubestand - ein Wohn- und Geschäftshaus - im Jahr 1978 errichtet wurde. Die Eltern der Kläger erwarben das Grundstück im Jahr 1990 und übertrugen es dann im Jahr 2004 auf die Kläger. Diese wiederum räumten ihren 1939 und 1941 geborenen Eltern ein Nießbrauchrecht ein, das am 4. Juli 2005 ins Grundbuch eingetragen wurde.
Nachdem die Sanierungssatzung mit Wirkung vom 29. Juli 2005 aufgehoben worden war, zog die Beklagte die Kläger mit Bescheid vom 25. August 2006 auf der Grundlage eines Wertgutachtens ihres Gutachterausschusses zu einem Ausgleichsbetrag in Höhe von jeweils 7.120,00 € heran.
Dagegen legten die Kläger mit Anwaltsschreiben vom 25. September 2006 Widerspruch ein, über den der Stadtrechtsausschuss zunächst mit Rücksicht auf das o.g. Parallelverfahren V nicht entschied. Nachdem dieses Verfahren abgeschlossen und die Rechtsauffassung der Beklagten zur Erhebung der Ausgleichsbeträge für das ehemalige Sanierungsgebiet L.-Hof mit Urteil des OVG Rheinland-Pfalz vom 5. Oktober 2010 dem Grunde nach bestätigt worden war, beauftragte die Beklagte den Gutachterausschuss für Grundstückswerte mit einem weiteren Wertgutachten unter Berücksichtigung der auf einem Obergutachten beruhenden OVG-Entscheidung. In diesem neuen, unter dem Datum 18. April 2012 erstellten Gutachten wurde für das Grundstück der Kläger ein Sanierungsausgleichsbetrag von insgesamt 14.500 € ermittelt.
Die Kläger erhielten ihren Widerspruch aufrecht und machten geltend, die Ansprüche der Beklagten seien verjährt bzw. verwirkt. Auch das neue Gutachten sei nicht nachvollziehbar, denn das Gebäude auf ihrem Grundstück sei erst 1978 und damit nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen errichtet worden. Anschließend sei das Anwesen zweimal veräußert worden. Schon beim Erwerb des Voreigentümers im Jahr 1990 sei eine eventuell vorhandene sanierungsbedingte Wertsteigerung mit dem Kaufpreis beglichen worden.
Im Übrigen seien keine sanierungsbedingten Wertsteigerungen eingetreten, vielmehr seien die Grundstückskaufpreise entgegen dem Trend gesunken. Zu Unrecht werde im neuen Gutachten auch lediglich auf den 29. Juli 2005 als Wertermittlungsstichtag abgestellt. Der Kaufpreisverfall in der nachfolgenden Zeit wegen der misslungenen und mangelhaften Sanierung des „L.-Hof-Projekts“ hätte berücksichtigt werden müssen. Wegen der Zwangsräumung des L.-Hofs aufgrund der horrenden Sanierungsmängel stelle sich das ganze Gebiet zwischenzeitlich als „tote Zone“ dar, die Geschäftsräume ständen größtenteils leer und die Wohnungen könnten nicht mehr vermietet werden.
Auch das Datum des Qualitätsstichtags für den Anfangswert – 12. März 1965 - zweifeln die Kläger an und bestreiten, dass die Öffentlichkeit schon im Jahr 1965 über die Sanierungsmaßnahme informiert gewesen sei. Nach dem Gutachten beruhten mögliche Vorteile im Sanierungsgebiet ausschließlich auf privaten Initiativen, was insbesondere für das erst 1978 errichtete Anwesen der Kläger gelte.
Der Stadtrechtsausschuss der Beklagten wies den Widerspruch der Kläger mit Widerspruchsbescheid vom 8. Oktober 2013 mit der Maßgabe zurück, dass der Sanierungsausgleichsbetrag auf die Summe von 7.250,00 € je Widerspruchsführer (gemäß Gutachten vom 18. April 2012) erhöht wurde.
Zur Begründung der allgemeinen Vorgehensweise nimmt der Widerspruchbescheid Bezug auf das Urteil des OVG Rheinland-Pfalz im Parallelverfahren V , aus dem sich insbesondere auch ergebe, dass die Beklagte auf die maßgeblichen Stichtage 12. März 1965 und 29. Juli 2005 abstellen könne. In der Entscheidung sei auch dargelegt, dass für das Sanierungsgebiet generell von einer Verwirkung aus dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht ausgegangen werden könne. Besondere Umstände lägen auch im vorliegenden Fall nicht vor, auch nicht im Hinblick auf den zweifachen Eigentümerwechsel nach Entstehung des Sanierungsgebietes. Insofern habe auch das OVG Rheinland-Pfalz in anderem Zusammenhang ausgeführt, dass der bestehende Sanierungsvermerk im Grundbuch die Entstehung eines geschützten Vertrauens hindere. Auch die Höhe des von den Klägern geforderten Betrages sei zutreffend ermittelt. Sie berücksichtige das vom OVG Rheinland-Pfalz eingeholte Obergutachten und die darauf beruhende Entscheidung.
Der Stadtrechtsausschuss sei auch nicht gehindert gewesen, im Rahmen des § 3 Abs. 5 Satz 2 KAG den geforderten Betrag auf der Grundlage des neuen Gutachtens zu erhöhen.
Gegen den am 10. Oktober 2013 zugestellten Bescheid haben die Kläger am 25. Oktober 2013 Klage erhoben.
Sie machen geltend, die Beklagte könne zur Begründung des Bescheides nicht auf das Parallelverfahren V... verweisen, denn die tatsächlichen Gegebenheiten seien vorliegend anders gelagert. Es müsse hier von Verjährung, zumindest von Verwirkung ausgegangen werden. Da die Sanierungsmaßnahmen bereits in den 70er Jahren durchgeführt und abgeschlossen worden seien, hätten die Kläger, die das Grundstück erst 2004 erworben hätten, unter keinen Umständen mehr mit der Heranziehung zu Ausgleichsbeträgen rechnen müssen. Dazu wird verwiesen auf einen Beschluss des BVerfG vom 5. März 2013, wonach der Gesetzgeber bei der Erhebung von Abgaben und Ausgleichsbeträgen zum Vorteilsausgleich verpflichtet sei, Verjährungsregelungen zu treffen oder jedenfalls im Ergebnis sicherzustellen, dass diese nicht unbegrenzt nach Erlangen des Vorteils festgesetzt werden können. Mit dieser Entscheidung werde die von der Kammer im Verfahren V… vertretene Auffassung, die das OVG wiederum beanstandet habe, bestätigt. Zumal wegen des mehrfachen Eigentumswechsels sei hier daher Verjährung eingetreten, zumindest ein Anspruch auf Ausgleichsbeträge aber verwirkt.
Auch unter Berücksichtigung einer Entscheidung des BVerwG vom 20. März 2014 seien die angefochtenen Bescheide rechtswidrig, denn die dort benannte längste Verjährungsfrist von 30 Jahren sei hier abgelaufen, weil der Beginn der Sanierungsmaßnahmen schon mehr als 40 Jahre zurückliege.
Unabhängig davon sei auch keine sanierungsbedingte Wertsteigerung eingetreten. Schon aus dem neuen Gutachten des Gutachterausschusses ergebe sich, dass die Kaufpreise im L.-Hofprojekt ab 1998 um 500 €/m² gesunken seien. Jedenfalls hätte man die Entwicklung der Kaufpreise im L.-Hofgebiet mit denen im restlichen Stadtgebiet vergleichen müssen. Auch könne nicht nur auf den 29. Juli 2005 abgestellt werden. Vielmehr müsse der weitere Kaufpreisverfall wegen der mangelhaften Sanierung des L.-Hofs berücksichtigt werden. Für die breite Öffentlichkeit sei im Juli 2005 das Ausmaß der Mängel noch nicht ersichtlich gewesen. Außerdem werde im Gutachten selbst festgestellt, abgesehen vom L.-Hof-Projekt habe sich die umgebende Bebauung sanierungsbedingt durch mehrere Abbruch- und Neubaumaßnahmen sowie Instandsetzungen und Modernisierungen verbessert, die aber überwiegend auf Privatinitiativen beruhten. An mehreren Stellen im Gutachten werde darauf hingewiesen, dass in dem Fall, dass Vorgaben im Gutachten, wonach sich bestimmte Maßnahmen außerhalb des Sanierungsgebiets – Ausbau Kellereistraße und Fußgängerzone Hauptstraße - nicht sanierungsbedingt wertsteigernd ausgewirkt hätten, nicht zuträfen, das Gutachten zu überarbeiten sei.
Schließlich machen die Kläger geltend, die Verrohrung des Speyerbachs habe sich nicht positiv ausgewirkt, sondern vielmehr ein ansprechendes Stadtflair zunichte gemacht. In anderen Städten seien Bachläufe mittlerweile wieder freigelegt worden, wodurch z.B. in Landau ein nachhaltig positiver Effekt erzielt worden sei.
Die Ausführungen im Gutachten zu einem unmittelbaren Preisvergleich werden ebenfalls beanstandet. Damit komme letztlich im Gutachten selbst zum Ausdruck, dass der sanierungsbedingte Ausbau für das Grundstück der Kläger keine Wertsteigerung, sondern eine Wertminderung gebracht habe.
Nachdem die Beklagte ein Ergänzungsgutachten des Gutachterausschusses vom 4. Dezember 2014 (Bl. 73 ff GA) vorgelegt hat, wonach die Bodenwerterhöhung für das klägerische Grundstück wegen der – bisher unterbliebenen - Berücksichtigung des Nießbrauchrechts zugunsten der Eltern der Kläger insgesamt nur 4.900 € beträgt, und die Beklagte mit Schriftsatz vom 15. Dezember 2014 erklärt hat, die geforderten Beträge würden entsprechend reduziert und der Differenzbetrag an die Kläger zurückgezahlt, machen diese noch geltend, ihnen sei hinsichtlich der zu viel geleisteten Beträge ein Zinsschaden in Höhe 4.652, 12 € entstanden, der von der Beklagten zu erstatten sei.
In der mündlichen Verhandlung erklären die Beteiligten den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt, soweit die Beklagte in den Bescheiden vom 25. August 2006 in der Fassung des Widerspruchsbescheids vom 8. Oktober 2013 jeweils mehr als 2.450,00 € Ausgleichsbeträge pro Kläger verlangt hatte.
Die Kläger beantragen nunmehr,
die Bescheide vom 25. August 2006 in der Form des Widerspruchsbescheids vom 8. Oktober 2013 aufzuheben, soweit keine Erledigung des Verfahrens eingetreten ist.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen, soweit keine Erledigung eingetreten ist.
Sie meint, Verjährung sei nicht eingetreten, und verweist insoweit auf den Widerspruchsbescheid sowie das Urteil des OVG im Verfahren V…. Aus Gründen der Rechtssicherheit könne für den für die Wertberechnung maßgeblichen Abschluss der Sanierungsverfahren nur auf die förmliche Aufhebung der Satzung abgestellt werden. Der Anspruch sei gegenüber den Klägern auch nicht verwirkt, denn dies setze einen Verstoß gegen Treu und Glauben voraus. In zeitlicher Hinsicht sei dafür erforderlich, dass nach Aufhebung der Satzung ein derart langer Zeitraum verstrichen sei, dass mit der Festsetzung des Ausgleichsbetrags unter normalen Umständen nicht mehr zu rechnen gewesen sei. Hiervon könne im Fall der angefochtenen Bescheide keine Rede sein, sie seien nur knapp ein Jahr nach Aufhebung der Satzung ergangen. Auch Vertrauensschutzgründe seien wegen des Sanierungsvermerks im Grundbuch nicht zu berücksichtigen.
Auch auf der Grundlage der Entscheidung des BVerwG vom 20. März 2014 sei die Festsetzung rechtmäßig. Sie stelle keine unzulässige Rechtsausübung dar, denn die Sanierungsarbeiten im Sanierungsgebiet seien nicht vor dem Jahr 2000 abgeschlossen gewesen und die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets sei erst im Jahr 2005 aufgehoben worden.
Die Kritik der Kläger am Gutachten aus dem Jahr 2012 sei unberechtigt. Das Grundstück L.-Hof …, das vor der Sanierung direkt an den offenen Bachlauf grenzte, habe eine sanierungsbedingte Wertsteigerung erfahren. Erst aufgrund der Sanierungsmaßnahmen sei es für die damaligen Eigentümer rentierlich gewesen, die alte Bausubstanz abzubrechen und ein neues Wohn- und Geschäftshaus an gleicher Stelle zu errichten. Auch weitere umfangreiche private Maßnahmen seien durch die Flächensanierung angeregt worden.
Soweit die Kläger beanstandeten, dass die Entwicklung nach dem angesetzten Wertermittlungsstichtag 29. Juli 2005 außer Acht gelassen worden sei, sei zu bedenken, dass dieses Datum gesetzlich vorgegeben sei, nämlich der Tag des Inkrafttretens der Aufhebungssatzung (§ 154 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 16 Abs. 5 ImmoWertV). Dass die Kaufpreise in den Jahren 1998 bis 2005 laut Gutachten gefallen seien, wirke sich nicht aus, weil die Kaufpreise im Jahr 1993 nahezu identisch seien mit denen aus dem Jahr 2005. Außerdem beruhe die Heranziehung der Auswertung der Kauffälle im L.-Hof-Komplex für die Bewertung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung auf dem Obergutachten im Musterverfahren, das vom OVG im Parallelverfahren nicht beanstandet worden sei. Soweit die Kläger die Einschränkungen im Hinblick auf gewisse unterstellte Vorgaben hinterfragten, sei zu bedenken, dass diese Vorgaben sich zu ihren Gunsten auswirkten. So werde der Ausbau der Kellereistraße im Anfangswert nicht berücksichtigt und die Fußgängerzone im Bereich L.-Hof Nrn. ... bis ... nicht in die sanierungsbedingten Maßnahmen einbezogen. Die weiter kritisierte Fehlerbetrachtung (S. 21 des Gutachtens) sei theoretischer Natur und solle nur die Gewichtung des Vergleichskaufpreisverfahrens begründen, das mit 5 vom Hundert in die Gesamtgewichtung eingehe.
Für einen Anspruch auf die Verzinsung der zurückerstatteten Beträge fehle eine Rechtsgrundlage.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf die Gerichtsakten des vorliegenden Verfahrens sowie des Parallelverfahrens 5 K 1876/06.NW bzw. 6 A 10164/09.OVG einschließlich des dort eingeholten Gutachtens des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte und auf die vorgelegten Verwaltungs- und Widerspruchsakten. Ihr Inhalt ist Gegenstand der mündlichen Verhandlung vom 28. April 2015 gewesen.

Entscheidungsgründe:
I.
Soweit die Beteiligten in der mündlichen Verhandlung den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist das Verfahren entsprechend § 92 Abs. 3 VwGO einzustellen.
II.
Im Übrigen ist die Klage zulässig, kann jedoch in der Sache keinen Erfolg haben.
Die angefochtenen Bescheide der Beklagten vom 25. August 2006 in der Form des Widerspruchsbescheids vom 8. Oktober 2013 sind in dem Umfang, in dem sie noch Gegenstand des Verfahren sind, d. h. soweit von jedem Kläger als Miteigentümer des Grundstücks L.-Hof . in Neustadt/Weinstr. ein Ausgleichsbetrag von 2.450,00 € gefordert wird, rechtlich nicht zu beanstanden.
Rechtsgrundlage für die Heranziehung der Kläger zu einem Ausgleichsbetrag ist § 154 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB). Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht.
1.
Die Erhebung von Ausgleichsbeträgen gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB gegenüber den klagenden Grundstückseigentümern ist dem Grunde nach rechtmäßig.
Das fragliche Grundstück lag im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet L.-Hof der Beklagten. Gegen die Wirksamkeit der am 14. Juli 1972 in Kraft getretenen Sanierungssatzung - und der Erweiterung durch Änderungssatzung vom 31. Januar 1978 - bestehen keine Bedenken. Da auch die Kläger insoweit keine Zweifel vorgebracht haben, wird auf weitere Ausführungen verzichtet und auf die beiden Urteile zum Parallelverfahren V… verwiesen.
Mit Satzung vom 29. Juli 2005 (am selben Tag öffentlich bekannt gemacht) wurde der Sanierungsbeschluss aufgehoben, so dass die Ausgleichsbeträge danach errechnet und erhoben werden konnten (§ 154 Abs. 3 i. V. m. § 162 BauGB).
a) Für die Wirksamkeit der Aufhebungssatzung als Rechtgrundlage für den Anspruch auf die Erhebung von Ausgleichsbeträgen kommt es nicht darauf an, ob das Sanierungsverfahren insofern nicht sachgerecht durchgeführt wurde, als die in § 162 BauGB vorgeschriebene Aufhebung der Sanierungssatzung zu einem früheren Zeitpunkt (vor Juli 2005) hätte erfolgen können bzw. müssen (vgl. insoweit Urteil der Kammer vom 23. Oktober 2007).
Selbst wenn die Gemeinde den Fortgang einer Sanierung oder ihren förmlichen Abschluss verzögert hat, steht der Anspruch auf die Entrichtung des Sanierungsausgleichsbetrags nach dem Willen des Gesetzgebers unter der in § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB normierten Voraussetzung, dass die Sanierungssatzung (förmlich) aufgehoben wird. Diese vom OVG Rheinland-Pfalz im Berufungsverfahren V… mit Urteil vom 5. Oktober 2010 vertretene Rechtsauffassung, die vom BVerwG mit Revisionsurteil vom 20. März 2014 (4 C 11/13, juris Rn. 14) zu einer Entscheidung des OVG Nordrhein-Westfalen (Urteil vom 30. April 2013, 14 A 208/11, juris) nochmals ausdrücklich bestätigt und ausführlich begründet wurde, wird nunmehr im vorliegenden Verfahren – entgegen der Bewertung im Parallelverfahren V… und der ähnlichen Argumentation im genannten Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen – auch von der Kammer zugrunde gelegt.
Dies hat zur Folge, dass die Festsetzung des Ausgleichsbetrags gemäß § 154 Abs. 4 BauGB bei Erlass der angefochtenen Bescheide auch noch nicht wegen Verjährung ausgeschlossen gewesen sein kann, denn die nach § 155 Abs. 5 BauGB in Verbindung mit § 3 Abs. 1 Nr. 4 Kommunalabgabengesetz (KAG) und § 169 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 Abgabenordnung geltende vierjährige Festsetzungsfrist begann erst mit der förmlichen Aufhebung der Sanierungssatzung zu laufen (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 5. Oktober 2010 a.a.O.).
b) Auch unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung war die Beklagte nicht daran gehindert Ausgleichsbeträge festzusetzen.
Verwirkung setzt nicht nur voraus, dass seit der Möglichkeit der Geltendmachung eines Rechts längere Zeit verstrichen ist. Es müssen besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als treuwidrig erscheinen lassen, insbesondere weil der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen werde, er tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt werde und sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde (ständige Rechtsprechung des BVerwG, zuletzt Urteil vom 20. März 2014, a.a.O., juris Rn. 30).
Im Sanierungsrecht fehlt es jedoch wegen der Eintragung eines Sanierungsvermerks in das Grundbuch in aller Regel an der erforderlichen Vertrauensgrundlage. Hiervon ist auch im vorliegenden Verfahren auszugehen. Angesichts des für das fragliche Grundstück Flurstück Nr. … am 22. Januar 1973 ins Grundbuch eingetragenen Sanierungsvermerks, auf den die Kläger bei Eigentumserwerb mit dem notariellen Übergabevertrag vom 23. Dezember 2002 zudem ausdrücklich hingewiesen wurden, kommt ein schutzwürdiges Vertrauen der Kläger darauf, dass die Stadt Ansprüche aus dem Sanierungsverfahren nicht mehr erheben würde, nicht in Betracht.
c) Schließlich steht der Geltendmachung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages durch die Beklagte auch nicht der Grundsatz von Treu und Glauben in der Ausprägung der unzulässigen Rechtsausübung entgegen.
Der Begriff der Treuwidrigkeit ist vorliegend so auszulegen, dass eine Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge, die dem Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit widerspräche, ausgeschlossen ist (vgl. BVerfG, Beschluss vom 5. März 2013, NVwZ 2013, 1004; vgl. dazu auch: Driehaus, „Zeitliche Grenzen für die Erhebung kommunaler Abgaben“, in: KStZ 2014, 181 ff).
Zu den Voraussetzungen führt das BVerwG in der bereits genannten Entscheidung vom 20. März 2014 - ausgehend vom Beschluss des BVerfG vom 5. März 2013 (a.a.O.) - Folgendes aus:
„Treuwidrigkeit liegt allerdings nicht bereits dann vor, wenn die Gemeinde die Sanierungssatzung entgegen ihrer Pflicht aus § 162 Abs. 1 BauGB nicht rechtzeitig aufgehoben hat. Treuwidrig ist die Abgabenerhebung vielmehr erst dann, wenn es aufgrund der Pflichtverletzung der Gemeinde unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Einzelfalls nicht mehr zumutbar erscheint, den Bürger mit der Abgabenerhebung zu konfrontieren. Wann das der Fall ist, mag im Einzelfall schwierig zu bestimmen sein. Der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung ist aber handhabbar. Zugrunde zu legen ist ein enger Maßstab. Gegen die Annahme der Treuwidrigkeit kann etwa sprechen, dass sich der politische Willensbildungsprozess in der Gemeinde über die Fortsetzung der Sanierungsmaßnahmen schwierig gestaltete oder dass die Fortführung der Sanierung an finanziellen Engpässen scheiterte.
Darüber hinaus kann zur Ausfüllung des Treuwidrigkeitstatbestandes auf die Wertungen allgemeiner Verjährungsvorschriften zurückgegriffen werden. Zu denken ist etwa an die Regelung in § 53 Abs. 2 VwVfG, wonach eine Verjährungsfrist von 30 Jahren zu laufen beginnt, wenn ein Verwaltungsakt zur Feststellung oder Durchsetzung des Anspruchs eines öffentlich-rechtlichen Rechtsträgers unanfechtbar wird. Diese Vorschrift ist zwar auf die Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge nicht unmittelbar anwendbar. Die darin zum Ausdruck kommende Wertung des Gesetzgebers, die Durchsetzbarkeit des Anspruchs eines öffentlich-rechtlichen Rechtsträgers auf die längste im Zivilrecht vorgesehene Verjährungsfrist von 30 Jahren (§ 197 BGB) zu beschränken (VGH München, Urteil vom 14. November 2013 - 6 B 12.704 - juris Rn. 22 im Anschluss an VG Dresden, Urteil vom 14. Mai 2013 - 2 K 742.11 - juris Rn. 42) und zwar unabhängig vom Entstehen des Anspruchs (vgl. § 199 Abs. 2 und 3 Nr. 2 BGB), kann aber zur Ausfüllung des Treuwidrigkeitstatbestandes übernommen werden. Die Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge ist damit generell ausgeschlossen, wenn seit dem Entstehen der Vorteilslage mehr als 30 Jahre vergangen sind. Aber auch vor Erreichen dieser zeitlichen Höchstgrenze kann die Erhebung nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls treuwidrig und deshalb als Rechtsausübung unzulässig sein. Der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung ist dabei eine von Amts wegen zu berücksichtigende Einwendung. Er steht der Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge auch dann entgegen, wenn sich der Betroffene hierauf nicht beruft. Den rechtsstaatlichen Anforderungen ist damit insgesamt Genüge getan“ (BVerwG, Urteil vom 20. März 2014, a.a.O., juris, Rn. 32-34).
Nach diesen Grundsätzen durfte die Beklagte die Kläger noch zu Ausgleichsbeträgen heranziehen.
Dabei ist allerdings fraglich, wann im Fall der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen vom Entstehen der Vorteilslage gesprochen werden kann. Allgemein wird verlangt, dass der Begriff der Vorteilslage auf für den Abgabepflichtigen ohne Weiteres erkennbare tatsächliche Gegebenheiten unter weitgehender Ausblendung der rechtlichen Voraussetzungen für das Entstehen von Abgabenpflichten abheben muss (vgl. Driehaus, a.a.O., S. 183). Anders als bei anderen Abgabentatbeständen, zum Beispiel im Fall der endgültigen technischen Fertigstellung der Erschließungsanlage (vgl. BayVGH, Urteil vom 14. November 2013, 6 B 12.704, juris), wird im Sanierungsverfahren im Regelfall eine Vielzahl unterschiedlicher Baumaßnahmen bzw. Vorhaben gebündelt. Diese Komplexität eines Sanierungsverfahrens kann bei der Prüfung des Entstehens der Vorteilslage nicht unberücksichtigt bleiben. In der Literatur wird vorgeschlagen, im Sanierungsrecht für den Eintritt des Sanierungsvorteils auf den tatsächlichen Abschluss der Sanierung und die dadurch bewirkte Erhöhung des Bodenwerts abzustellen (Driehaus, a.a.O., S. 183). Zumindest die zweite Voraussetzung erfordert aber wiederum eine wertende Betrachtung, die vom Abgabenpflichtigen wohl nicht vorgenommen werden kann, sodass die Eignung dieses Kriteriums zweifelhaft ist. Jedenfalls kann aber vom Entstehen der Vorteilslage sanierungsrechtlich erst dann gesprochen werden, wenn die Sanierungsmaßnahmen in einem Gebiet insgesamt tatsächlich abgeschlossen sind. Mit anderen Worten kann die Vorteilslage solange nicht entstehen, als im betreffenden Gebiet noch konkrete Sanierungsmaßnahmen stattfinden (vgl. auch VG Hamburg, Urteil vom 19. Februar 2015, 7 K 5146/14, juris, Rn. 35).
Hiervon ausgehend durfte die Beklagte die Kläger mit den angefochtenen Bescheiden vom 25. August 2006 noch zu Sanierungsbeträgen heranziehen, weil das Entstehen der Vorteilslage zu diesem Zeitpunkt jedenfalls noch weniger als 30 Jahre zurücklag.
Zur Vorgehensweise der Beklagten im Sanierungsverfahren L.-Hof zieht die Kammer die tatsächlichen Feststellungen im Urteil vom 23. Oktober 2007 (V…) heran. Danach ist auf der Grundlage eines dem Gutachten des Gutachterausschusses beigefügten historischen Überblicks davon auszugehen, dass die von den zugrunde liegenden Satzungsbeschlüssen vom 30. Juni 1972 bzw. 12. Oktober 1977 umfassten Baumaßnahmen im L.-Hof bis zur Übergabe des N.-Platzes mit Brunnen am 22. September 1978 abgeschlossen waren. Soweit man die vom Stadtrat durch förmlichen Beschluss in das Sanierungsziel des L.-Hofs mit einbezogene Renovierung des „M. Hofs“ und die mit seiner Instandsetzung abgeschlossenen Baumaßnahmen mit einrechnet, waren die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet L.-Hof spätestens im Jahre 1983 beendet und die Sanierungsziele erreicht (Urteil der Kammer vom 23. Oktober 2007, S. 23 des Urteilsumdrucks).
Ob die Sanierungsmaßnahmen in dem Erweiterungsbereich „M.. Hof“ für das Entstehen der Vorteilslage im Hinblick auf das klägerische Grundstück überhaupt noch eine Bedeutung hatten, kann hier offen bleiben. Insofern wurde im Obergutachten zum Verfahren V… die Sanierung in diesem Bereich als Element des sanierungsbedingten Lagevorteils erwähnt (OG S. 38 Ziff. 7), der allerdings nur als gering bewertet wurde (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 5. Oktober 2010, S. 15 des Urteilsumdrucks).
Selbst wenn die Vorteilslage hier schon mit dem früheren Datum 22. September 1978 (Übergabe des N.-Platzes mit Brunnen) eingetreten sein sollte, weil damit die Sanierungsmaßnahmen im „eigentlichen“ L.-Hofgebiet als abgeschlossen angesehen werden müssen, ergibt sich, dass zum Zeitpunkt des Erlasses der angefochtenen Bescheide vom 25. August 2006 die maßgebliche Frist von 30 Jahren eindeutig unterschritten wurde.
Es besteht auch kein Anlass zugunsten der Kläger anzunehmen, dass die Erhebung der Ausgleichsbeträge durch die Beklagte hier ausnahmsweise bereits vor Ablauf von 30 Jahren nach Entstehen der Vorteilslage unzulässig geworden sein könnte. Besondere Umstände, die dazu verpflichten könnten, eine kürzere Frist zugrunde zu legen, sind nämlich weder in der Person der Kläger noch im Hinblick auf das konkrete Sanierungsgebiet L.-Hof ersichtlich (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 5. Oktober 2010, a.a.O., S. 11 des Urteilsumdrucks).
2.
Die von der Beklagten mit den angefochtenen Bescheiden gegenüber den Klägern festgesetzten Ausgleichsbeträge stehen – soweit sie nach der erheblichen Reduzierung der Forderung unter Berücksichtigung des bestehenden Nießbrauchrechts zugunsten der Eltern der Kläger noch streitgegenständlich sind - auch der Höhe nach mit den gesetzlichen Anforderungen in Einklang.
Es ist nicht ersichtlich, dass der Beklagten auf der Grundlage des im Anschluss an das (vom OVG Rheinland-Pfalz im Verfahren V… eingeholten) Gutachten des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte vom 28. Juni 2010 (Obergutachten) erstellten neuen Wertermittlungsgutachtens vom 18. April 2012 – mit Ergänzung vom 4. Dezember 2014 (Bl. 73 ff der Gerichtsakte) - bei der Ausübung ihres Wertermittlungsermessens Fehler unterlaufen sind, die sich auf die Höhe der Abgabenbelastung zum Nachteil der Kläger ausgewirkt haben könnten (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12. April 2005, 6 A 12246/04.OVG, ESOVG). Im Einzelnen ist von Folgendem auszugehen:
a) Maßgeblich für die Bemessung des Ausgleichsbetrages ist gemäß § 154 Abs. 2 BauGB die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstücks, die aus dem Unterschied besteht zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag besteht in der Differenz aus End- und Anfangswert. Der Wert der Bebauung bleibt dabei außer Ansatz. Bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwertes ist der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer (was die zulässige Nutzungsmöglichkeit angeht) unbebauter Grundstücke zu ermitteln (§ 28 Abs. 3 WertV). Im Einzelnen richtet sich die Ermittlung der Grundstückswerte nach den im Baugesetzbuch und den Bestimmungen der Wertermittlungsverordnung - WertV - niedergelegten allgemein anerkannten Grundsätzen für die Ermittlung des Verkehrswertes. Dementsprechend ergibt sich die Höhe des Ausgleichsbetrages nach der Rechtsprechung aufgrund des regelmäßig durch gutachterliche Feststellungen gestützten gemeindlichen Wertermittlungsermessens, das seinerseits in Übereinstimmung mit diesen im Baugesetzbuch und der Wertermittlungsverordnung niedergelegten allgemein anerkannten Grundsätzen stehen muss (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002, NVwZ 2003, 211 ff.; BGH, Urteil vom 12. Januar 2001, NJW-RR 2001, 732 f.; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12. April 2005, 6 A 12246/04.OVG).
Die Feststellung der eingetretenen Werterhöhung beruht in mehrfacher Hinsicht auf fiktiven Gegebenheiten und letztlich auch auf einer Schätzung der Gutachter. Eine centgenaue Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertveränderungen wird in der Regel unmöglich sein, ohne dass dies dazu führt, dass die Gemeinde die Ausgleichsbeträge nicht erheben darf (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 1978, BVerwGE 57, 88 ff.). Es ist auch unbedenklich, dass der Gutachterausschuss hierbei auf die Erfahrungen und Anschauungen seiner Mitglieder, sozusagen als Erkenntnisquelle, zurückgreift. Eine Schätzung setzt Erfahrung, Sachkunde und Intuition voraus, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 a.a.O.).
b) Die vom Gutachter herangezogenen Stichtage für die Feststellung des Anfangs- und Endwerts des klägerischen Grundstücks sind nicht zu beanstanden. Dies gilt sowohl für die Festlegung des sogenannten Qualitätsstichtags als auch für den Wertermittlungsstichtag. Während es sich bei dem Qualitätsstichtag um den für die Zustandsbestimmung der betreffenden Grundstücke maßgeblichen Zeitpunkt handelt, der dadurch gekennzeichnet sein muss, dass der Entwicklungszustand der Grundstücke noch sanierungsunbeeinflusst war, muss es sich bei dem Wertermittlungsstichtag im eigentlichen Sinne um ein Datum handeln, zu dem gemäß § 27 Abs. 1 WertV der Zustand nach Abschluss der gesamten Sanierungsmaßnahme festzustellen ist. Dabei sind aufgrund der Wertfortschreibung der Grundstücke - mit ihren zum Qualitätsstichtag aufgenommenen Qualitätsmerkmalen – der gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WertV zu bestimmende Anfangswert und der Endwert auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln, um inflationsbedingte bzw. konjunkturelle Einflüsse auszugleichen.
Dass im Gutachten vom 18. April 2012 (S. 8 ff) hinsichtlich der Qualität des Anfangswertgrundstücks auf die Verhältnisse am 12. März 1965 und für die Wertermittlung im Übrigen auf den Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung - 29. Juli 2005 – abgestellt wurde, basiert auf den ausführlich begründeten Feststellungen im Obergutachten (S. 9 ff), die auch das OVG Rheinland-Pfalz im Urteil vom 5. Oktober 2010 bestätigt hat. Die Kläger bestreiten zwar, dass die Öffentlichkeit schon im Jahr 1965 über die Sanierungsmaßnahme informiert gewesen sei. Da dies in keiner Weise begründet wurde, besteht aber für die Kammer kein Anlass, im vorliegenden Verfahren die Frage der Bestimmung der Stichtage einer erneuten Überprüfung zu unterziehen, zumal das Datum 12. März 1965 für Zeitungsartikel aus der Rheinpfalz und dem Pfälzer Tageblatt über die geplante Altstadtsanierung steht (vgl. Obergutachten S. 10).
c) Der Anfangswert des klägerischen Grundstücks wird im Gutachten vom 18. April 2012 mit 663,00 €/m² (gerundet) angesetzt (S. 44). Dies entspricht dem gewogenen Mittel der nach dem Vergleichskaufpreisverfahren und dem Bodenrichtwertverfahren ermittelten (vorläufigen) Anfangswerte von 873,97 €/m² bzw. 639,19 €/m², wobei der Gutachter ausführlich begründet hat, warum er im Anschluss an das Obergutachten den auf der Vergleichskaufpreismethode ermittelten Wert nur im Verhältnis 1,0 zu 9,0 zu dem aus dem Bodenrichtwertverfahren ermittelten Wert einfließen lässt (vgl. des Gutachten vom 18. April 2012, S. 34 ff; vgl. insoweit auch die ausführlichen Darlegungen im Urteil des OVG Rheinland-Pfalz vom 5. Oktober 2010 zu der Vorgehensweise des Obergutachters, S. 12 ff Urteilsumdruck).
d). Der Endwert des Bewertungsobjekts wird im Gutachten mit 746,00 €/m² (gerundet) ermittelt (S. 54). Dabei werden – in Übereinstimmung mit dem Obergutachten - neben dem Vergleichskaufpreisverfahren (S. 44) und Bodenrichtwertverfahren (S. 51) auch noch die Komponentenmethode (S. 46) und das „Modell Niedersachsen“ (S. 48) berücksichtigt und die Ergebnisse gewichtet (S. 53). Diese Vorgehensweise entspricht derjenigen des Obergutachters, die vom OVG Rheinland-Pfalz im Urteil vom 5. Oktober 2010 anerkannt wurde (vgl. auch zu den Ermittlungsmethoden Kleiber in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 154 Rn. 126 ff. m.w.N.). Dabei wurde dem Modell Niedersachsen bei der Gesamtmittelbildung wegen einer höhen Genauigkeit und Zuverlässigkeit mit 5,0 (50 %) das höchste Gewicht im Vergleich zu den anderen Verfahren beigemessen. Dieses Bewertungsmodell ist grundsätzlich als sachgerecht anerkannt, zumal der Gutachterausschuss zusätzlich noch die Komponentenmethode berücksichtigt (vgl. im Einzelnen: Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Kommentar zum BauGB zu § 54, Rn. 126 m.w.N.). Mit dem Modell Niedersachsen werden Missstände und Sanierungsmaßnahmen im Hinblick auf vier verschiedene Komponenten klassifiziert (Bebauung/Struktur/Nutzung/Umfeld) und eine prozentuale Bodenwerterhöhung ermittelt, die im Fall des Grundstücks der Kläger 12 % beträgt (vgl. Gutachten S. 49 f).
e) Dass das Gutachten die von den Klägern aufgezeigten Probleme im Zusammenhang mit dem sog. L.-Hofkomplex nicht ausreichend berücksichtigt, ist nicht ersichtlich.
So ist in die Klassifizierung nach dem Modell Niedersachen u.a. anderem eingeflossen, dass die als Sanierungsmaßnahme an sich erheblich höher zu bewertende Errichtung des L.-Hofkomplexes zum Zeitpunkt der Wertermittlung weniger vorteilhaft wirkt, weil die Architektur nicht mehr zeitgemäß ist, den heutigen städtebaulichen Ansprüchen nicht mehr entspricht und das Gebäude außerdem zum Wertermittlungsstichtag rund 30 Jahre alt ist (Gutachten S. 49, Anmerkung A 11; vgl. auch Obergutachten S. 62, Anmerkung 73).
Ohne Relevanz für die Wertbestimmung zum Zeitpunkt Juli 2005 war allerdings der Umstand, dass der Gebäudekomplex L.-Hof aufgrund von Grundwasserschäden ab 2009 zeitweise nicht nutzbar war. Dazu hat bereits das OVG Rheinland-Pfalz im Parallelverfahren V… Folgendes ausgeführt:
„Der Obere Gutachterausschuss hat die im K… Hofkomplex aufgetretenen Grundwasserschäden zutreffend in den Blick genommen, ihnen jedoch zu Recht keine entscheidende Auswirkung auf die sanierungsbedingte Wertsteigerung des Bewertungsgrundstück beigemessen. Im Obergutachten wird ausgeführt (OG S. 13 f.), seit 1983 habe eine Pumpanlage eindringendes Grundwasser aus der Tiefgarage befördern müssen. 2001 und 2002 seien erste Kaufverträge wegen des Verschweigens der Grundwasserproblematik gewandelt worden. Im Jahr 2009 habe man den Gebäudekomplex wegen angenommener Standsicherheitsmängel evakuiert und umfangreiche Sanierungsarbeiten begonnen. Die durchschnittlichen Kaufpreise von Objekten im K… Hofkomplex seien von 1993 bis zum Jahr 2000 von rund 1.100,00 €/m2 bis auf 1.600,00 €/m2 angestiegen und bis zum Wertermittlungsstichtag wieder stetig und ohne signifikanten Sprung auf das ursprüngliche Niveau abgesunken. Die Grundwasserproblematik sei zum Wertermittlungszeitpunkt zwar bekannt, ihr Ausmaß aber noch nicht absehbar gewesen. Der am Wertermittlungsstichtag durch das K… Hofprojekt bedingte Bodenwertvorteil werde daher voll berücksichtigt. Ergänzend hierzu hat der Vorsitzende des Oberen Gutachterausschusses in der Berufungsverhandlung unter Bezugnahme auf den Kaufpreisindex dargelegt, die innerhalb des K… Hofkomplexes beobachtete Kaufpreisentwicklung habe der allgemeinen Preisentwicklung in Rheinland-Pfalz entsprochen. Die tatsächlichen Feststellungen des Oberen Gutachterausschusses begegnen keinen Zweifeln und werden auch von den Beteiligten nicht in Frage gestellt. Entgegen der Auffassung der Klägerin hat er die beim K… Hofkomplex aufgetretenen Schäden zu Recht außer Acht gelassen, da sie sich bis zum Wertermittlungsstichtag noch nicht auf die Preisentwicklung ausgewirkt hatten. Dies entspricht insbesondere dem in § 13 WertV angelegten Vorrang der Wertermittlung auf der Grundlage tatsächlicher Kaufpreise (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 14. September 2004, a.a.O.). Für die Annahme, das erst später erkannte Ausmaß der Grundwasserproblematik sei bereits am Wertermittlungsstichtag auf die Grundstückspreise durchgeschlagen, gibt es nach den Feststellungen des Oberen Gutachterausschusses selbst innerhalb des K… Hofkomplexes keine Anhaltspunkte. Dies gilt erst recht für den werterhöhenden Einfluss dieser Sanierungsmaßnahme auf die Grundstücke in ihrer Umgebung, der für die Höhe der sanierungsbedingten Wertsteigerung des Grundstücks der Klägerin allein maßgeblich ist.“ (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 5. Oktober 2010, a.a.O., S. 16 f Urteilsumdruck).
Im Hinblick auf das Grundstück der Kläger kann dies nicht anders gesehen werden.
Allerdings ist in diesem Zusammenhang auch zu berücksichtigen, dass die Kläger hier davon profitieren, dass die Wertermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung für ihr Grundstück erst mehr als 20 Jahre nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen erfolgte. Insoweit hat das OVG Rheinland-Pfalz in seiner Entscheidung vom 5. Oktober 2010 (a.a.O., S. 19 des Urteilsumdrucks) unter Bezugnahme auf die Stellungnahme des Vorsitzenden des Oberen Gutachterausschusses in der Berufungsverhandlung darauf hingewiesen, die werterhöhende Wirkung der Sanierungsmaßnahmen habe im Laufe der Zeit abgenommen. Wäre die Sanierungssatzung zu einem wesentlich früheren Zeitpunkt aufgehoben worden - etwa unmittelbar nach dem von der damaligen Klägerin behaupteten faktischen Ende der Sanierungsmaßnahmen im Jahre 1983 -, wäre der sanierungsbedingte Wertzuwachs deutlich höher gewesen als an dem jetzt maßgeblichen Wertermittlungsstichtag 29. Juli 2005. Daher ist auch für das vorliegende Verfahren davon auszugehen, dass sich der späte Abschluss der Sanierung für die Kläger nicht nachteilig, sondern zu ihrem Vorteil ausgewirkt hat.
Schließlich ist auch in anderer Hinsicht nicht zu erkennen, dass bei der Ermittlung der Bodenwerterhöhung Umstände zulasten der Kläger außer Betracht geblieben sind. Nur exemplarisch sei Folgendes herausgehoben: Der Gutachterausschuss legt für die Ermittlung des Anfangswertes allgemein zugrunde, das klägerische Grundstück werde von einer „ca. 30 Jahre alten Straße in altersentsprechendem Zustand“ erschlossen (Gutachten S. 41). Tatsächlich war das Grundstück vor der Verrohrung des Speyerbachs – die Kosten dafür wurden im Übrigen überhaupt nicht als Sanierungskosten abgerechnet - direkt nur über einen Steg zur Badstubengasse her zugänglich, sodass es vor der Sanierung überhaupt keine Geschäftslage hatte (Seite 11 des Gutachtens). Auf der anderen Seite wurde auch keine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung aufgrund des Neubaus der Erschließungsanlagen angesetzt, weil dieser nicht sanierungsbedingt erfolgte (Gutachten S. 47 Anmerkung 53 bzw. S. 51 Anmerkung A 16). Der spezifische Erschließungsvorteil für das klägerische Grundstück ist damit in die Wertberechnung nicht eingeflossen, obwohl es faktisch durch das Sanierungsvorhaben überhaupt erst seine „gefangene Lage“ verlor und zur Geschäftslage wurde, was seine Bebauungsentwicklung belegt. Die Errichtung des jetzigen Baubestands in Form eines Wohn- und Geschäftshauses, die offensichtlich im Zuge der L.-Hofbebauung realisiert wurde, wurde zweifellos gerade erst durch die Sanierungsmaßnahmen ermöglicht.
Insofern sollten die Kläger im Ergebnis – auch wenn rechtssystematisch strikt zwischen dem Straßenausbau- bzw. Erschließungsbeitrag und dem vorliegend stattdessen zu erhebenden städtebaulichen Ausgleichsbetrag zu trennen ist – mit berücksichtigen, dass sie als Grundstückseigentümer im Fall des Ausbaus bzw. der Herstellung von Erschließungsstraßen ohne förmliches Sanierungsverfahren ebenfalls mit Beiträgen belastet gewesen wären.
e) Der konkret zu errichtende Ausgleichsbetrag errechnet sich auf der Grundlage der Differenz zwischen dem Endwert (746,00 €/m²) und dem Anfangswert (663,00 €/m²) und beträgt damit 83,00 €/m², sodass sich hieraus für das gesamte Grundstück der Kläger (178 m2) eine Wertsteigerung von 14.774,00 € errechnet, die vom Gutachterausschuss in nicht zu beanstandender Weise auf 14.500,00 € abgerundet wurde. Das bedeutet eine Werterhöhung um rund 12,5 % (Gutachten S. 54).
Dabei ist aber die Belastung des Eigentumsrechts der Kläger mit dem Nießbrauch zugunsten ihrer Eltern zu berücksichtigen, wie dies nunmehr im Ergänzungsgutachten vom 4. Dezember 2014 (Bl. 73 ff der Gerichtsakte) geschehen ist. Der vom Gutachter mit Hilfe eines sog. Leibrentenbarwertfaktors ermittelte Wert des Nießbrauchrechts führt zu einem Abschlag von 66 % (gerundet), der die von den Klägern insgesamt auszugleichende Bodenwerterhöhung auf 4.900,00 € reduziert.
Es besteht insoweit keine Veranlassung, diese Verfahrensweise des Gutachterausschusses infrage zu stellen, da auch die Kläger keine Einwände gegen die Handhabung erhoben haben.
Soweit die Kläger in diesem Zusammenhang auch geltend machen, für die aufgrund der sofort vollziehbaren Bescheide vom 25. August 2006 zunächst zu viel gezahlten Beträge hätten sie einen Zinsausgleichsanspruch gegen die Beklagte, ist dies schon nicht Streitgegenstand der vorliegenden Anfechtungsklage. Darüber hinaus ist in der Sache für einen entsprechenden Zinsanspruch der Kläger auf den Rückerstattungsbetrag eine Rechtsgrundlage im BauGB nicht ersichtlich. Zwar ist die Gemeinde nach § 133 Abs. 3 Satz 4 BauGB in bestimmten Fällen verpflichtet, einen Rückzahlungsanspruch bei Vorausleistungen auf den Erschließungsbeitrag zu verzinsen, einen allgemeinen Anspruch gegen die Gemeinde, zurückzuerstattende Beträge zu verzinsen, vermittelt das BauGB aber nicht (vgl. Ernst, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, zu § 133 Rn. 53ff m.w.N.). Im Übrigen haben die Kläger selbst auf das Bestehen des Nießbrauchrechts an ihrem Grundstück weder im Rahmen der Anhörung (Anwaltsschreiben vom 9. Juni 2006) noch im Widerspruchsverfahren hingewiesen.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO bzw. - hinsichtlich des erledigten Teils - aus § 161 Abs. 2 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, die Beklagte mit den Verfahrenskosten, die auf den erledigten Teil entfallen, zu belasten, denn sie hält insoweit an der von den Klägern angefochtenen Ausgleichsbetragsforderung nicht mehr fest.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167 VwGO.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes beträgt insgesamt 14.500,00 €, davon entfallen 9.600,00 € auf den erledigten Teil des Verfahrens und 4.900,00 € auf den streitig entschiedenen Teil (§§ 52, 63 Abs. 2 GKG).
Gegen die Festsetzung des Streitwertes steht den Beteiligten und den sonst von der Entscheidung Betroffenen nach Maßgabe des § 68 Abs. 1 GKG die Beschwerde an das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200,00 € übersteigt oder das Gericht die Beschwerde zugelassen hat.
Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung zur Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, eingelegt wird; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Die Beschwerde ist bei dem bei dem Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße, Robert-Stolz-Str. 20, 67433 Neustadt, schriftlich, in elektronischer Form oder zu Protokoll der Geschäftsstelle einzulegen.
Die elektronische Form wird durch eine qualifiziert signierte Datei gewahrt, die nach den Maßgaben der Landesverordnung über den elektronischen Rechtsverkehr mit den öffentlich-rechtlichen Fachgerichtsbarkeiten vom 9. Januar 2008 (GVBl. S. 33) in der jeweils geltenden Fassung zu übermitteln ist.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 52, 63 Abs. 2 GKG
§ 162 BauGB
§ 197 BGB
§ 13 WertV
§ 167 VwGO
§ 3 Abs. 5 Satz 2 KAG
§ 154 Abs. 2 BauGB
§ 16 Abs. 5 ImmoWertV
§ 92 Abs. 3 VwGO
§ 154 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch
§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 4 BauGB
§ 155 Abs. 5 BauGB
§ 3 Abs. 1 Nr. 4 Kommunalabgabengesetz
§ 169 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 Abgabenordnung
§ 162 Abs. 1 BauGB
§ 53 Abs. 2 VwVfG
§ 199 Abs. 2 und 3 Nr. 2 BGB
§ 28 Abs. 3 WertV
§ 27 Abs. 1 WertV
§ 28 Abs. 2 Satz 1 WertV
§ 133 Abs. 3 Satz 4 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 161 Abs. 2 VwGO
§ 68 Abs. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2013, 1004
NVwZ 2003, 211
NJW-RR 2001, 732
BVerwGE 57, 88
5 K 1876/06
6 A 10164/09
4 C 11/13
14 A 208/11
6 B 12.70
2 K 742.11
7 K 5146/14
6 A 12246/04