Landgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2019-03-14, Aktenzeichen 2-13 S 108/18, 61 C 322/17 (13)
ECLI: ECLI:DE:LGFFM:2019:0314.2.13S108.18.00

Tenor:
Anmerkung
Ein Rechtsmittel ist nicht bekannt geworden.
Verfahrensgang
1. Auf die Berufung der Beklagten zu 2) wird das Urteil des Amtsgerichts Groß-Gerau vom 28.05.2018, Az. 61 C 322/17 (13), im Kostenpunkt und insoweit abgeändert, als der Klage stattgegeben worden ist. Die Klage wird abgewiesen
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits in erster und zweiter Instanz und die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 1) zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
5. Der Streitwert wird für die zweite Instanz auf 12.000,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Die Kläger begehren mit der Klage die Unterlassung der Nutzung von in der Teilungserklärung als Teileigentum ausgewiesenem Sondereigentum zu Wohnzwecken.
Die WEG besteht aus zwei Gebäuden, einem Wohnhaus, in dem ausweislich der Teilungserklärung die „Wohnungen und die dazu gehörenden Nebenräume … grundsätzlich nur zu Wohnzwecken benutzt werden dürfen“, und der Teileigentumseinheit, die in der Teilungserklärung als „lila umrandete Lagerräume nebst Büro“ bezeichnet ist und hinsichtlich der die Teilungserklärung bestimmte: „Die Nutzung der Teileigentumseinheit … zu gewerblichen Zwecken wird ausdrücklich genehmigt. Diese Genehmigung ist unwiderruflich.“
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten zu 1, die nunmehr vom Erwerber der Teileigentumseinheit, der Beklagten zu 2, weitergeführt wird und mit der die Abweisung der Klage angestrebt wird. Die Kläger verteidigen die angefochtene Entscheidung.
Im Übrigen wird auf die Feststellungen der angefochtenen Entscheidung und die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
1. Die Berufung ist zulässig. …
2. Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg. …
a) Überwiegend zu Recht bejaht das Amtsgericht dem Grunde nach die Voraussetzungen eines Unterlassungsanspruchs betreffend die zweckwidrige Nutzung nach § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB.
Zutreffend legt das Amtsgericht die einschlägige Teilungserklärung, dort die Regelungen unter Ziffer II und III, dahingehend aus, dass das Sondereigentum des Beklagten zu 2) nur zu gewerblichen Zwecken genutzt werden darf. Es kann insofern vollumfänglich auf die Ausführungen des Amtsgerichtes verwiesen werden. Diesen Befund belegt darüber hinaus auch der in diesen Regelungen verwendete Begriff „Teileigentum“. Nach der gesetzlichen Definition des § 1 Abs. 1, Abs. 3 WEG handelt es sich bei Teileigentum gerade um nicht zu Wohnzwecken dienende Räume eines Gebäudes. Nach der Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter darf das Sondereigentum grundsätzlich nur zu gewerblichen Zwecken genutzt werden.
Wiederum zutreffend untersucht das Amtsgericht dann anhand einer typisierenden und generellen Betrachtungsweise, ob die streitgegenständliche Nutzung eine intensivere Störung begründet als die zweckgemäße Nutzung. Eine solche nimmt die Kammer, entgegen dem Amtsgericht, jedoch nicht an.
Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung (vgl. etwa BGH, Urt. v. 10.7.2015 − V ZR 169/14 = ZWE 2015, 402) ist eine zweckwidrige Nutzung dann zulässig, wenn diese bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung. Jedoch sind auch insofern die Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen (Kammer, Urt. v. 15.3.2018 – 2-13 S 36/17 = ZWE 2018, 319), so etwa die örtlichen Gegebenheiten, wie Umfeld und Lage und die zeitlichen Verhältnissen, etwa Öffnungszeiten (Bärmann/Suilmann, 14. Aufl. 2018, WEG § 15 Rn. 31).
Insoweit legen die einschlägigen obergerichtlichen Entscheidungen im Falle des Wohnens in einer Teileigentumseinheit einen eher großzügigen Maßstab an, anders als dies in der umgekehrten Konstellation der Fall ist (OLG Köln, Beschluss vom 27. 12. 2002 - 16 Wx 233/02 = NJOZ 2003, 408; ähnlich Kammer, Urt. v. 30.8.2017 – 2-13 S 207/14 = ZWE 2017, 405). Zwar ist die Wohnnutzung mit einer anderen Qualität der Störung verbunden (BGH, Urt. v. 23.3.2018 – V ZR 307/16 = NZM 2018, 754: ganztägige Nutzung, Nutzung auch an Wochenenden). Jedoch ist dies dann nicht mehr schwerwiegend, wenn auch die übrigen Sondereigentumseinheiten ausschließlich der Wohnnutzung dienen. Denn insofern ändert sich der Charakter etwaiger Störungen in der gesamten Anlage nicht. Sie folgen alle aus der Wohnnutzung und haben daher dem Grunde nach ein qualitativ und quantitativ vergleichbares Störpotenzial.
Nach diesen Grundsätzen führt ein Vergleich, bei typisierender genereller Betrachtungsweise, der zweckgemäßen Nutzung als Gewerbe mit der streitgegenständlichen Wohnnutzung nicht zu einer erhöhten Störung.
Zutreffend führt die Berufung insofern an, dass bereits die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung als Lagerraum mit einer lärmintensiven Nutzung verbunden sein kann. Es ist möglicherweise mit intensivem Verkehr durch Lieferfahrzeuge zu rechnen, der wohl über das hinausgeht, was durch zwei Wohneinheiten verursacht wird. Es wäre mit der Nutzung der Zufahrt und damit verbunden den hierbei entstehenden Lärmimmissionen zu rechnen. Dies etwa durch Pkw und Lkw zum Zwecke der An- und Ablieferung von Waren. Solche Immissionen gehen etwa über vergleichbare Immissionen im Falle einer Wohnnutzung deutlich hinaus. Bei letzterer ist mit der Nutzung der Zufahrt durch Pkw nur in geringem Umfang zu rechnen.
Darüber hinaus ist zu beachten, dass durch die Teilungserklärung keine Beschränkung der gewerblichen Nutzung bestimmt wurde und daher insofern der Vergleichsmaßstab mit Blick auf das volle Spektrum gewerblicher Nutzungsmöglichkeiten gesehen werden muss (Kammer, Urt. v. 30.8.2017 – 2-13 S 207/14 = ZWE 2017, 405). Die Teilungserklärung nimmt in Ziffer II auf den Aufteilungsplan Bezug. Jedoch nur um die betreffenden Sondereigentumseinheiten zu beschreiben. So ergibt die gebotene objektive und normative Auslegung dieser Bestimmung, dass hinsichtlich der als „Lagerraum und Büro“ bezeichneten Flächen keine Zweckbestimmung erfolgen sollte. Eine objektiv normative Auslegung der Teilungserklärung deutet vielmehr darauf hin, dass die Bezeichnung als Lagerraum und Büro nur der sachenrechtlichen Abgrenzung dienen sollte. So wird die Nutzung nicht unter Ziffer II („Begründung des Sondereigentums“) sondern unter Ziffer III (Gemeinschaftsordnung) geregelt. Diese sieht keine solche Beschränkung vor, sondern nur eine solche auf gewerbliche Nutzung. Weiterhin wird aus der übrigen Aufzählung in Ziffer II deutlich, dass nur eine genaue Beschreibung der Zuordnung durch Bezugnahme auf den Aufteilungsplan erfolgen sollte. Diese werden ebenfalls unter Bezugnahme auf die Begrifflichkeiten des Aufteilungsplanes bestimmt. Insoweit ist dann sowohl von dem zeitlichen Umfang der Nutzung als auch der der Art des Gewerbebetriebes als Vergleichsmaßstab auf ein weites Spektrum von Nutzungsmöglichkeiten abzustellen, die erhebliche intensivere Störungen hervorrufen könnten als eine Wohnnutzung. Auch vergleichbare Konstellationen – die Nutzung als sog. „Boardinghaus“ (Kammer, Urt. v. 30.8.2017 – 2-13 S 207/14 = ZWE 2017, 405) oder als Unterkunft für Flüchtlinge und Asylbewerber (BGH, Urteil vom 27.10.2017 – V ZR 193/16 = NJW 2018, 41) – wären dann als Vergleichsmaßstab hinsichtlich der Störungsqualität heranzuziehen. Bei eine solchem Vergleich zeigt sich, dass sowohl die Art als auch der Umfang der Störung vergleichbar ist. Auch in den genannten Konstellationen treten Störungen in einem zeitlichen Rahmen auf, die mit denen eines klassischen Gewerbebetriebs nicht vergleichbar sind. Zu nennen sind etwa die Störungen in Abendstunden und an Wochenenden und Feiertagen. Solche Störungen wären vergleichbar mit denen einer Wohnnutzung.
Mit Rückgriff auf die Gegebenheiten des Einzelfalles ist noch zu beachten, dass die streitgegenständliche Nutzung in einem getrennten Gebäudekomplex stattfindet. Die Wohneigentümer sind daher von den typischen Wohnimmissionen nur beschränkt betroffen. So ist etwa kein Konfliktpotenzial durch die Nutzung eines Gebäudes an sich zu befürchten. Insoweit kann auch die neuerliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urt. v. 23.3.2018 – V ZR 307/16 = NZM 2018, 754) mit Blick auf die mit dem Wohnen verbundenen typischen Immissionen nicht auf den vorliegenden Fall übertragen werden. Vorliegend handelt es sich um eine relativ kleine WEG, bei welcher in einem räumlich getrennten Gebäudekomplex die streitgegenständliche Lagerhalle mit Büro vorgesehen ist. Es gibt selbst nach der Teilungserklärung keinen einheitlichen Charakter der Nutzung. Der restliche Teil der Wohnungseigentumsanlage ist nach der Teilungserklärung ausschließlich zur Wohnnutzung bestimmt. Anders als in dem vom BGH entschiedenen Fall, ist daher kein schutzwürdiges Interesse der Kläger anzuerkennen, dass der Charakter einer „professionellen Nutzung“ der Teileigentumseinheit bestehen bleibt.
Da sich die obigen Ausführungen nur auf die generelle Nutzungsbefugnis zu Wohnzwecken beziehen, bleibt es den Sondereigentümern vorbehalten, gegen konkrete über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehende Störungen vorzugehen, § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB.
Die weiteren Einwände der Beklagtenseite sind insofern nicht mehr von Bedeutung.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 15 Abs. 3 WEG
§ 1004 Abs. 1 BGB
§ 1 Abs. 1, Abs. 3 WEG

Zitierte Entscheidungen: NZM 2018, 754
NJW 2018, 41
61 C 322/17
V ZR 169/14
13 S 36/17
16 Wx 233/02
13 S 207/14
V ZR 307/16
V ZR 193/16