Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Brandenburg, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-04-12, Aktenzeichen 6 K 6173/07
ECLI: ECLI:DE:FGBEBB:2011:0412.6K6173.07.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Wird der geschlossene Immobilienfonds nicht als Bauherr, sondern als Erwerber der Grundstücke beurteilt, sind sämtliche Aufwendungen, die er an die Projektanbieter zahlt, um das Grundstück mit dem bezugsfertigen Gebäude zu erhalten, Anschaffungskosten, mit der Folge, dass auch die Generalmietgebühr sowie die Mieterbetreuungskosten in voller Höhe Anschaffungskosten darstellen (Rn.24) (Rn.26) (Rn.32) .
2. Ein geschlossener Immobilienfonds kann die Zahlung der Generalmietgebühr in einem aktiven Rechnungsabgrenzungsposten gem. § 5 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 EStG erfassen und über die Laufzeit des Generalmietvertrags auflösen (Rn.31) .
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens werden der Klägerin auferlegt.

Tatbestand:
Die Klägerin ist ein geschlossener Immobilienfonds (Modernisierungsfonds) mit ca. 240 Anlegern und unstreitig Erwerberin im Sinne der Bauherrenerlasse. Streitig ist, ob bestimmte Aufwendungen zu sofort abziehbaren Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führen.
Die Klägerin wurde mit Gesellschaftsvertrag vom Dezember 1998 zunächst als Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet. Nach Beitritt der Anleger, dem ein Vertriebspros-pekt mit einer detaillierten Beschreibung der Planung und Finanzierung des Gesamtobjekts zugrunde gelegen hatte, wurde die Gesellschaft durch notariellen Vertrag vom Oktober 2000 nach Beitritt der Komplementär-GmbH in eine Kommanditgesellschaft umgewandelt. Die Komplementärin ist am Gewinn der Klägerin nicht beteiligt. Die Geschäftsführung der Klägerin wird durch die geschäftsführenden Kommanditisten wahrgenommen, und die Klägerin erzielte in den Streitjahren Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Unternehmensgegenstand der Klägerin sind der Erwerb, die Modernisierung und die Instandsetzung sowie die Vermietung der mit Mietshäusern bebauten Grundstücke 1..., 2… und 3…, 4… und 5… in B… (nachfolgend gemeinsam als Grundstücke bezeichnet). Die Grundstücke sind mit 60 Wohnhäusern bebaut, in denen sich über 400 Wohnungen und mehrere Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtfläche von mehr als 20.000 m² befinden. Die Wohnungen waren bei Erwerb durch die Klägerin ganz überwiegend vermietet.
Die Klägerin erwarb die Grundstücke mit notariellem Kauf- und Bauerrichtungsvertrag im Dezember 1998 von der - zwischenzeitlich umfirmierten - G... Wohnungsbaugesellschaft B... mbH (nachfolgend G... genannt) zu einem Kaufpreis von ca. … Mio. DM. Die Verkäuferin verpflichtete sich, umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsleistungen an den Grundstücken zu erbringen. Besitz, Nutzen und Lasten an den Grundstücken gingen vertragsgemäß mit Abnahme der Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten im Dezember 1999 auf die Klägerin über.
Ebenfalls im Dezember 1998 schloss die Klägerin weitere konzeptionell vorgesehene Verträge:
Nach dem Generalmietvertrag zwischen der Klägerin als Vermieterin und der G... als Generalmieterin überließ die Klägerin der G... für eine Vertragsdauer von zehn Jahren die Grundstücke zur Weitervermietung im eigenen Namen. Dafür war von der G... eine jährlich steigende Nettomiete zwischen … Mio. DM im Jahr 2000 und … Mio. DM im Jahr 2009 zu zahlen. Die G... erhielt nach § 7 des Vertrages, der mit „Vergütungsanspruch“ überschrieben war, für die Übernahme der vertraglichen Verpflichtungen eine einmalige Vergütung in Höhe von … Mio. DM einschließlich Umsatzsteuer (im Folgenden als Generalmietgebühr bezeichnet). Die Höhe der Gebühr entsprach ca. acht Monatsmieten. Die Gebühr war fällig mit Übergang von Nutzen und Lasten der Grundstücke.
Mit einem Vertrag über Mieterbetreuung beauftragte die Klägerin die B… Immobilien Verwaltungs GmbH, die mit der Klägerin oder der G... nicht gesellschaftsrechtlich verbunden war, mit der Betreuung der (Unter-)Mieter während der Modernisierung, der Beratung hinsichtlich der Gestaltung und des Ablaufs von Modernisierungsmaßnahmen unter Berücksichtigung von Mieterbelangen, der Vereinbarung von Modernisierungsaufschlägen mit Mietern, der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen gem. § 541a BGB, der Koordination zwischen Bauleitung, Generalübernehmer und Mietern bei den Modernisierungsmaßnahmen, der Beratung bei der mietrechtlichen Durchsetzung von Modernisierungsmaßnahmen und der Durchführung von Mieterversammlungen. Die von der Klägerin zu zahlende Vergütung betrug … DM. Dies entspricht einem Betrag zwischen 500 und 650 DM je Wohnung.
Wegen der weiteren Einzelheiten verweist der Senat auf die genannten Verträge (Bl. 50 ff. d. A.).
Nachdem der Beklagte die Besteuerungsgrundlagen der Klägerin zunächst erklärungsgemäß festgestellt hatte, führte er in der Zeit von Oktober 2003 bis August 2006 bei der Klägerin eine steuerliche Außenprüfung durch. Im Abschlussbericht der Außenprüfung führte der Außenprüfer aus, dass die Gebühren für die Mieterbetreuung nicht als Werbungskosten abziehbar seien (Tz. 19 des Berichts). Die Generalmietgebühr führe nur in Höhe von zwei Monatsmieten zu sofort abziehbaren Werbungskosten (Tz. 22 des Berichts). Die nicht als Werbungskosten anerkannten Zahlungen seien den Anschaffungskosten der Grundstücke zuzuweisen. Wegen der Auswirkungen auf die steuerliche Gewinnermittlung verweist der Senat auf die Anlage 6 der Klageschrift (Bl. 49 d. A.).
Der Beklagte folgte den Feststellungen der Außenprüfung und erließ am 5. Februar 2007 für 1999 und am 29. Januar 2007 für 2000 geänderte Feststellungsbescheide für die Klägerin. Gegen die Änderungsbescheide richteten sich die Einsprüche der Klägerin, die allerdings erfolglos blieben und durch Einspruchsentscheidung des Beklagten vom 11. September 2007 zurückgewiesen wurden.
Mit ihrer Klage wendet sich die Klägerin gegen die Umqualifizierung der Vergütung für Mieterbetreuung sowie eines Teiles der Generalmietgebühr in Anschaffungskosten der Grundstücke. Die Mieterbetreuung sei zwingend notwendig gewesen, um in der Bewirtschaftungsphase eine höhere als die Bestandsmiete zu erzielen. Die geplanten Mieterhöhungen müssten den Mietern ordnungsgemäß mitgeteilt werden. Zugleich müsse gewährleistet sein, dass die Mieter kooperieren, damit die Modernisierungsmaßnahmen überhaupt durchgeführt werden könnten. Die diesbezüglichen Kosten seien deshalb der Bewirtschaftungsphase zuzurechnen und als Werbungskosten anzuerkennen. Dem könne auch nicht entgegen gehalten werden, dass die Mieterbetreuung im Interesse des Generalmieters durchgeführt worden sei. Der Generalmietvertrag sei nämlich nur deshalb zustande gekommen, weil der Käufer gewährleistet habe, dass mit den Endmietern entsprechende Vereinbarungen über die Miethöhe getroffen worden wären. Zudem wäre die Miete nach Ablauf des zehnjährigen Generalmietvertrages ohne die Mieterbetreuung niedriger.
Die Generalmietgebühr führe in voller Höhe zu sofort abziehbaren Werbungskosten. Ursprünglich sei ein reiner Mietgarantievertrag vorgesehen gewesen. Im Hinblick auf die politische Diskussion um etwaige Mieterverdrängungen habe man sich aber entschieden, den Generalmietvertrag abzuschließen, damit weiterhin die G... als Vermieterin nach außen auftrete. Zudem habe die G... damit auch die Verantwortung für die umlagefähigen Nebenkosten getragen. Die Höhe des Entgeltes sei nicht nach den Regeln des Bauherrenerlasses, sondern aufgrund einer Risikountersuchung der G... über die Gesamtlaufzeit ermittelt worden. Dabei seien Leerstände und nicht umlagefähige Nebenkosten berücksichtigt worden. Die G... habe dafür einen Betrag aufgewendet, der die Generalmietgebühr im Nachhinein sogar übersteige. Der Generalmietvertrag sei deshalb nicht Bestandteil des Kauf- und Bauerrichtungsvertrages, sondern ein völlig unabhängiger Vertrag, der allein die Bewirtschaftungsphase betreffe. Es habe ein Leerstandsrisiko bestanden, da aufgrund der zehnjährigen Vertragslaufzeit mit einer ständigen Fluktuation zu rechnen sei. Zudem seien während der Bauzeit Mieter ausgezogen. Eine Garantiezahlung von acht Monatsmieten sei als angemessen anzusehen.
Die Klägerin beantragt, die Bescheide über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für 1999 und 2000 vom 5. Februar 2007 (für 1999) und vom 29. Januar 2007 (für 2000), beide in der Fassung der Einspruchsentscheidung vom 11. September 2007, dahingehend zu ändern, dass der Verlust für 1999 auf … Mio. DM und der Verlust für 2000 auf … Mio. DM festgestellt und erklärungsgemäß auf die Feststellungsbeteiligten verteilt werden, hilfsweise, die Revision zuzulassen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise, die Revision zuzulassen.
Die Beigeladene stellt keinen Antrag.
Der Beklagte macht hinsichtlich der Mieterbetreuungskosten geltend, dass die Generalmieterin aus eigenem Interesse die im Vertrag über die Mieterbetreuung vereinbarten Leistungen erbracht habe. Ein Mietausfallwagnis bestehe insoweit nicht. Hinsichtlich der Generalmietgebühr macht der Beklagte geltend, dass der Vermietungsstand vor der Modernisierung zwischen 60 und 90 % betragen habe. Es habe deshalb ein geringes Mieteinnahmerisiko bestanden, das mit zwei Monatsmieten ausreichend abgegolten sei. Die übrigen Zahlungen stünden im sachlichen und zeitlichen Zusammenhang mit dem Gesamtvertrag und stellten einen abgespaltenen Teil der Anschaffungskosten der Grundstücke dar.
Mit Beschluss vom 3. März 2011 hat der Berichterstatter die Beigeladene nach § 60 Abs. 3 Finanzgerichtsordnung -FGO- notwendig zum Verfahren beigeladen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet. Die von der Klägerin angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 FGO). Der Beklagte hat zu Recht die Mieterbetreuungsgebühr nicht und die Generalmietgebühr nur in Höhe von zwei Monatsmieten als sofort abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung behandelt. Denn insoweit handelt es sich um Anschaffungskosten der Klägerin für die Grundstücke, die durch die konzeptionell vorgesehenen Verträge lediglich in sofort abziehbare Werbungskosten „umetikettiert“ werden sollten.
1. Der Senat folgt der zwischen den Beteiligten unstreitigen Einordnung der Klägerin als Erwerberin und nicht als Bauherrin im Sinne der Bauherrenerlasse.
Ein Anleger, der sich auf Grund eines von den Projektanbietern vorformulierten Vertragswerks an einem Projekt beteiligt und sich bei den damit zusammenhängenden Rechtsgeschäften durch die Projektanbieter oder von ihnen eingeschalteten sonstigen Personen (z.B. Treuhänder, Geschäftsbesorger, Betreuer) umfassend vertreten lässt, ist regelmäßig nicht Bauherr, sondern Erwerber des Grundstücks mit der Folge, dass alle auf Grund des vorformulierten Vertragswerks an die Anbieterseite geleisteten Aufwendungen, die auf den Erwerb des Grundstücks mit dem bezugsfertigen Gebäude gerichtet sind, zu den Anschaffungskosten gehören. Bauherr ist der Anleger nur, wenn er auf eigene Rechnung und Gefahr ein Gebäude baut oder bauen lässt und das Baugeschehen beherrscht. Der Anleger muss das umfassende Bauherrenwagnis, d.h. wirtschaftlich das für die Durchführung des Bauvorhabens auf seinem Grundstück typische Risiko, tragen sowie rechtlich und tatsächlich die Planung und Ausführung in der Hand haben. Das ist regelmäßig nicht der Fall, wenn der einzelne Anleger weder die Vertragsgestaltung noch die Vertragsdurchführung wesentlich beeinflussen kann (vgl. BFH-Urteil vom 14. November 1989 – IX R 197/84, BStBl. II 1990, 299).
Wird – wie im Streitfall – der Tatbestand der Einkünfteerzielung durch einen geschlossener Fonds in der Rechtsform der Personengesellschaft erfüllt, ist auf der Ebene der Gesellschaft zu entscheiden, ob Aufwendungen, die die Gesellschaft trägt, Herstellungskosten, Anschaffungskosten, Betriebsausgaben oder Werbungskosten sind. Nach der Rechtsprechung des BFH (Urteile vom 8. Mai 2001 IX R 10/96, BStBl. II 2001, 720, BFHE 195, 310, und vom 28. Juni 2001 – IV R 40/97, BStBl. II 2001, 717, BFHE 196, 77) ist ein geschlossener Fonds dann als Erwerber anzusehen, wenn der Initiator der Gesellschaft ein einheitliches Vertragswerk vorgibt und die Gesellschafter in ihrer gesellschaftsrechtlichen Verbundenheit keine Möglichkeit besitzen, hierauf Einfluss zu nehmen. Danach ist die Klägerin Erwerberin der Grundstücke.
2. Die Mieterbetreuungsgebühr und die Generalmietgebühr stellen nach der Überzeugung des Senats Anschaffungskosten der Grundstücke im Sinne von § 255 Abs. 1 Satz 1 Handelsgesetzbuch -HGB- dar.
Danach sind Anschaffungskosten die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten sowie die nachträglichen Anschaffungskosten.
Da die Klägerin im Streitfall nicht als Bauherrin, sondern als Erwerberin der Grundstücke zu beurteilen ist, sind sämtliche Aufwendungen, die sie an die Projektanbieter zahlt, um das Grundstück mit dem bezugsfertigen Gebäude zu erhalten, Anschaffungskosten. Zu den Anschaffungskosten gehören insbesondere die Baukosten für die Errichtung des Gebäudes, aber auch die Baubetreuungsgebühren, die Treuhandgebühren, die Entgelte für die sog. Finanzierungsgarantien und die Finanzierungsvermittlung. Eine Aufspaltung dieser Aufwendungen, insbesondere der Baubetreuungs- und Treuhandgebühren, in sofort abziehbare Werbungskosten und Anschaffungskosten danach, ob sie auf die Finanzierung, die steuerliche Beratung oder die Errichtung des Gebäudes entfallen, ist nicht vorzunehmen.
Sofort abziehbare Werbungskosten liegen nur vor, wenn die Aufwendungen nicht mit der Übertragung des bebauten Grundstücks wirtschaftlich zusammenhängen. Sofort abziehbare Werbungskosten können danach insbesondere Zinsen für die Darlehen zur Finanzierung der Anschaffungskosten und Aufwendungen für die Vermietung des Grundstücks sein. Der sofortige Abzug dieser Aufwendungen als Werbungskosten setzt allerdings voraus, dass die Aufwendungen von den übrigen Aufwendungen, die mit der Anschaffung des bebauten Grundstücks in Zusammenhang stehen, einwandfrei abgrenzbar sind und in einem angemessenen Verhältnis zur Gegenleistung stehen (vgl. dazu und zu den Voraussetzungen im Einzelnen: BFH-Urteil vom 14. November 1989 – IX R 197/84, BStBl. II 1990, 299; Beschluss vom 24. Juli 1990 IX B 138/89, BFH/NV 1991, 159; BMF vom 31. August 1990, BStBl. I 1990, 366 „4. Bauherrenerlass“; Schmidt/Drenseck, EStG, 29. Aufl., § 21 Rz. 112).
a) Nach diesen Grundsätzen ist es im Ergebnis nicht zu beanstanden, dass der Beklagte die Generalmietgebühr nur teilweise, nämlich in Höhe von zwei Monatsmieten, als sofort abziehbare Werbungskosten anerkannt hat. Nach Auffassung des Senats stellt die Generalmietgebühr sogar in voller Höhe Anschaffungskosten dar. Dies würde indes zu einer Verminderung der festgestellten Verluste und damit zu einer im gerichtlichen Verfahren unzulässigen Verböserung führen. Es bleibt damit bei der teilweisen Anerkennung durch den Beklagten.
Da die Anleger den Abschluss des Generalmietvertrags und damit die Generalmietgebühr nicht abwählen konnten und die Generalmietgebühr deshalb in jedem Fall zu zahlen war, führte sie schon aus diesem Grund zu Anschaffungskosten (vgl. BFH-Urteil vom 14. November 1989 – IX R 197/84, BStBl. II 1990, 299; 4. Bauherrenerlass, Tz. 3.3).
Abgesehen davon liegen nach Auffassung des Senats auch deshalb Anschaffungskosten und keine sofort abziehbaren Werbungskosten vor, weil die Generalmietgebühr im Zusammenhang mit der Übertragung der Grundstücke steht und im Übrigen auch unangemessen ist. Sie ist nur vor dem steuerlichen Hintergrund vereinbart worden, den Anlegern der Klägerin in der Anlaufphase möglichst hohe Verluste zuzuweisen, die diese zur Minderung ihrer persönlichen Einkommensteuerlast verwenden konnten. Unter fremden Dritten hätten die Vertragspartner aus ihren gegensätzlichen Perspektiven Leistung und Gegenleistung des zehnjährigen Generalmietvertrags so vereinbart, dass die mit dem Vertrag verbundenen Risiken ausgeglichen sind und jede Vertragspartei ihr wirtschaftliches Risiko trägt. Das Risiko, im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen oder durch die reguläre Fluktuation Mieter zu verlieren, wird sich also regelmäßig in dem vom Generalmieter zu zahlenden Entgelt widerspiegeln. Sollte aus Sicht des Generalmieters ausnahmsweise ein nicht tolerierbares wirtschaftliches Risiko verbleiben, wird er unter normalen Umständen vom Vertragsschluss Abstand nehmen. Denkbar wäre es aus Sicht des Senats auch, dass die Parteien des Generalmietvertrags Vereinbarungen darüber treffen, ob und gegebenenfalls wie der vom Generalmieter zu zahlende Mietpreis anzupassen ist, sollte es zu Problemen mit der Weitervermietung kommen. Da es sich aber um ein Risiko des Generalmieters handelt, auf das der Generalvermieter zudem nur bedingt Einfluss hat, wird es sich dabei um eine Ausnahmekonstellation handeln. Jedenfalls würden derartige Anpassungen entweder im Hinblick auf die laufenden Mietzahlungen (durch Minderung) oder aber am Vertragsende (durch teilweise Rückzahlung) vorgenommen werden. Da der hier vereinbarte vorweggenommene Ausgleich des – angeblichen – Risikos voraussetzt, dass die Beteiligten schon bei Vertragsschluss eine konkrete Vorstellung über die zukünftigen Mehrbelastungen des Generalmieters hatten, wäre es auch ohne Weiteres möglich gewesen, die laufenden Mietzahlungen der Generalmieterin entsprechend zu kürzen. Dass die Beteiligten sich dafür entschieden haben, stattdessen eine Generalmietgebühr zugunsten des Generalmieters zu vereinbaren, ist deshalb nur vor dem Hintergrund verständlich, dass den Anlegern möglichst hohe Anlaufverluste zugewiesen werden sollten. Ohne dieses Anliegen hätte die Verkäuferin der Grundstücke den Verkaufspreis um den Betrag erhöht, den sie bei der gewählten Gestaltung als Generalmietgebühr erhalten hat. Es handelt sich deshalb um Anschaffungskosten der Grundstücke.
Der Senat hat bei seiner Beurteilung auch berücksichtigt, dass nach den Ausführungen der Klägerin zunächst ein reiner Mietgarantievertrag vorgesehen gewesen ist, den man nur im Hinblick auf die politische Diskussion um etwaige Mieterverdrängungen durch den Generalmietvertrag ersetzt habe. Damit sollte erreicht werden, dass weiterhin die G... als Vermieterin nach außen auftritt. Diese Ausführungen führen indes nicht zu einem anderen Ergebnis; denn die Klägerin und die G... müssen sich an der von ihnen gewählten Gestaltungsvariante nicht nur politisch, sondern auch steuerlich festhalten lassen, da sie diese Variante tatsächlich umgesetzt haben.
Im Übrigen folgt der Senat der Auffassung des Beklagten, wonach selbst unter Berücksichtigung des Garantiecharakters der Generalmietgebühr das Risiko mit einer Gebühr in Höhe von zwei Monatsmieten angemessen berücksichtigt ist. Dies folgt insbesondere aus dem Umstand, dass die Wohnungen im Zeitpunkt des Abschlusses des Generalmietvertrages weitgehend vermietet waren und sich die Vermietung modernisierten Wohnraums trotz der damit verbundenen Mieterhöhungen erfahrungsgemäß nicht schwieriger gestaltet als die Vermietung modernisierungsbedürftigen Wohnraums.
Der Senat weist abschließend darauf hin, dass auch vorstellbar gewesen wäre, dass die Klägerin die Zahlung der Generalmietgebühr in einem aktiven Rechnungsabgrenzungsposten gem. § 5 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 EStG erfasst und über die zehnjährige Laufzeit des Generalmietvertrags aufgelöst hätte. Auch damit wäre die Klägerin aber nicht besser gestellt, weil der aktive Rechnungsabgrenzungsposten in den beiden Streitjahren nur zu jeweils 10 % aufzulösen gewesen wäre, während der Beklagte sogar ca. 25 % der Generalmietgebühr (zwei statt acht Monatsmieten) anerkannt hat.
b) Es ist nach Auffassung des Senats auch nicht zu beanstanden, dass der Beklagte die Kosten für die Mieterbetreuung nicht als sofort abziehbare Werbungskosten, sondern als zu aktivierende Anschaffungskosten der Grundstücke behandelt hat.
Der Senat folgt auch insoweit der Argumentation des Beklagten, wonach der Berücksichtigung dieser Aufwendungen als sofort abziehbare Werbungskosten der Umstand entgegen steht, dass die Mieterbetreuung im Zusammenhang mit der geplanten Modernisierung sich auf die Untermieter bezog, mit denen die Klägerin nicht in Vertragsbeziehungen gestanden hat. Auch insofern müssen sich die Beteiligten an der von ihnen tatsächlich durchgeführten mehrstufigen Mietvereinbarung festhalten lassen. Im Übrigen gelten die zur Generalmietgebühr dargelegten Argumente gegen eine Anerkennung als sofort abziehbare Werbungskosten entsprechend: Ohne Rücksicht auf steuerliche Belange wäre der vom Generalmieter zu zahlende Mietpreis so festgelegt worden, dass der Generalmieter die Aufwendungen für die Mieterbetreuung, deren Notwendigkeit während umfassender Modernisierungsmaßnahmen der Senat nicht bestreitet, aus den Mieterträgen hätte zahlen können. Unter Umständen wäre eine Abwälzung auf die Klägerin als Generalvermieterin zwar denkbar gewesen, jedoch nach Auffassung des Senats nicht im Vorhinein. Dass dies im Streitfall so gehandhabt worden ist, muss wiederum vor dem Bestreben der Beteiligten gewürdigt werden, denen es darauf ankam, den Anlegern der Klägerin möglichst hohe Anlaufverluste zuzuweisen.
Im Übrigen hat sich die Verkäuferin im Kauf- und Bauerrichtungsvertrag vom Dezember 1998 gegenüber der Klägerin verpflichtet, die umfangreichen Instandsetzungs- und Modernisierungsleistungen an den Grundstücken zu erbringen. Besitz, Nutzen und Lasten an den Grundstücken sind daher auch erst mit Abnahme der Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten im Dezember 1999 auf die Klägerin übergegangen. Warum die Klägerin vor diesem Hintergrund die Kosten für die Mieterbetreuung übernommen hat, erschließt sich dem Senat nicht, da es sich um eine Obliegenheit der Verkäuferin gehandelt hat. Jedenfalls besteht damit ein evidenter Zusammenhang der Mieterbetreuungsgebühren mit der Anschaffung der Grundstücke im modernisierten Zustand. Die Klägerin hat im wirtschaftlichen Ergebnis die Verkäuferin der Grundstücke um eine Kostenposition der von der Verkäuferin geschuldeten Modernisierung der Wohnungen entlastet, die ohne diese Vereinbarung den von der Klägerin an die G... zu zahlenden Kaufpreis erhöht hätte.
3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO. Der Beigeladenen waren keine Kosten aufzuerlegen, da sie keine Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat (§ 135 Abs. 3 FGO). Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, da keiner der in § 115 Abs. 2 FGO genannten Revisionsgründe vorliegt. Es handelt sich insbesondere nicht um einen Fall von grundsätzlicher Bedeutung, da die dem Rechtsstreit zugrunde liegenden grundsätzlichen Rechtsfragen (Umfang der Anschaffungskosten eines Erwerbers im Sinne der Bauherrenerlasse) durch die höchstrichterliche Rechtsprechung geklärt sind.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 541a BGB
§ 5 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 EStG
§ 60 Abs. 3 Finanzgerichtsordnung
§ 100 Abs. 1 Satz 1 FGO
§ 255 Abs. 1 Satz 1 Handelsgesetzbuch
§ 135 Abs. 1 FGO
§ 135 Abs. 3 FGO
§ 115 Abs. 2 FGO

Zitierte Entscheidungen: BFHE 195, 310
BFHE 196, 77
BFH/NV 1991, 159
IX R 197/84
01 IX R 10/96
IV R 40/97
90 IX B 138/89