Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-03-12, Aktenzeichen 3 S 2588/06

Tenor:
Die Anträge werden abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens tragen die Antragstellerin zu 1. zur Hälfte und die Antragstellerinnen zu 2. und 3. zu je einem Viertel.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
1
Die Antragstellerinnen wenden sich gegen den Bebauungsplan „Ebersteinburger Straße/Zimmerhardtstraße“ der Antragsgegnerin vom 24.04.2006 (Satzungsbeschluss). Sie sind Eigentümerinnen von Grundstücken im Plangebiet. Die Antragstellerin zu 1 ist Eigentümerin der Grundstücke Flst.-Nrn. ..., ... und ..., deren Töchter, die Antragstellerinnen zu 2 und zu 3, sind Eigentümerinnen der daran östlich angrenzenden Grundstücke Flst.-Nrn. ..., ... und .... Das Grundstück Flst.-Nr. ... ist auf seiner Nordwestseite an der ... mit einem 1980 genehmigten Wohnhaus, das große Grundstück Flst.-Nr. ... ist im mittleren Teil mit einer freistehenden Villa mit Garagen und einem Nebengebäude bebaut; letzteres ragt teilweise in das Flurstück-Nr. ... hinein. Der nordwestliche Teil des Grundstücks Flst.-Nr. ... und die Grundstücke Flst.-Nrn. ... - ... bestehen aus Wiesengelände mit Obstbäumen und Buschgruppen. Das Plangebiet liegt an einem nach Südosten abfallenden Hang; an dessen unterem Rand verläuft eine steile Hangkante, unterhalb derer sich das Krankenhaus Ebersteinburg und bestehende Wohnbebauung anschließen. Im Norden und Nordwesten wird das Plangebiet von der ..., der ... mit dem alten Friedhof von Ebersteinburg begrenzt. Die vorhandene aufgelockerte Bebauung im Plangebiet besteht aus 1- bis 2-geschossigen Wohnhäusern und Villen mit dazwischenliegenden unversiegelten naturbelassenen Freiflächen. Im Ost- und Westteil des Plangebiets ist die Wohnbebauung wesentlich dichter als in der Gebietsmitte im Bereich der Grundstücke der Antragstellerinnen.
2
Das Plangebiet ist Teil des räumlichen Geltungsbereichs des alten Bebauungsplans für die Gewanne „Brügel, Zieläcker, Herrenäcker, Großbühnäcker und Langenäcker“ der ehemals selbstständigen Gemeinde Ebersteinburg. Dieser Bebauungsplan bestand aus einem Straßen- und Baufluchtenplan vom 14.08.1954 nebst Bebauungsvorschriften. Der Straßen- und Baufluchtenplan wurde vom Regierungspräsidium Südbaden mit Bescheid vom 14.12.1954 gemäß § 7 Abs. 3 des Badischen Aufbaugesetzes als wesentlicher Bestandteil des Bebauungsplans „grundsätzlich genehmigt“. Mit Bescheid vom 27.11.1957 stellte das Landratsamt Rastatt den Straßen- und Baufluchtenplan als wesentlichen Bestandteil des Bebauungsplans aufgrund von § 3 Abs. 5 des Badischen Ortsstraßengesetzes fest. Die Bebauungsvorschriften wurden am 09.02.1961 vom Landratsamt Rastatt als Polizeiverordnung erlassen. Mit Schreiben vom 16.03.1965 erteilte das Regierungspräsidium Südbaden nachträglich die Genehmigung zu dem Bebauungsplan „in seiner Gesamtheit“ gemäß § 7 Abs. 3 Bad. Aufbaugesetz i.V.m. § 174 BBauG. Diese Genehmigung wurde ortsüblich bekannt gemacht. Am 09.09.1968 beschloss der Gemeinderat der Gemeinde Ebersteinburg mittels Satzung eine Änderung des Bebauungsplans für die Gewanne „Brügel, Zieläcker, Herrenäcker, Großbühnäcker und Langenäcker“. Geändert wurden der Straßen- und Baufluchtenplan vom 14.08.1954 (durch einen Straßen- und Baulinienplan für das Gebiet „Herrenäcker und Zieläcker“), der Gestaltungsplan von 1954 (durch Gestaltungsplan vom 05.04.1964 für das Gebiet “Herrenäcker und Zieläcker“) sowie die Polizeiverordnung über Bebauungsvorschriften vom 09.02.1961 (durch Bebauungsvorschriften vom 05.04.1964 zur Ergänzung für das Umlegungsgebiet „Herrenäcker und Zieläcker“). Die Planbegründung datiert vom 13.05.1968. Der geänderte Plan wurde vom Landratsamt Rastatt genehmigt und die Genehmigung wurde öffentlich bekannt gemacht.
3
Der Straßen- und Baufluchtenplan von 1954/1957 geriet nach unbestrittenen Angaben der Antragsgegnerin im Zuge der 1972 erfolgten Eingemeindung von Ebersteinburg in Vergessenheit und wurde erst 1992 wieder aufgefunden. Er setzt im westlichen Plangebiet zahlreiche Baufluchten zu den umgebenden Straßen hin fest. Im östlichen Plangebiet verläuft eine lange Bauflucht nahe der und parallel zur .... Für das mittlere Plangebiet weist der Plan lediglich drei Baufluchten aus, die zwischen ca. 75 und 85 m unterhalb der ... liegen. Entlang der mittleren und östlichen dieser Baufluchten ist seit langem Bebauung vorhanden (Wohnhäuser auf Flst.-Nrn. ... und ...). Ein in den 70er-Jahren bis zur Planoffenlegung fortgeschrittenes Verfahren zur Verabschiedung des Bebauungsplans „Luxenäcker, Großbühnäcker, Bühnel“ wurde nicht weiterverfolgt; dieser Entwurf sah eine bauliche Verdichtung im Plangebiet und talwärts anschließend eine Bebauung mit einem 18-geschossigen Terrassenhaus sowie zwei 7-geschossigen Hochhäusern vor.
4
Die Aufstellung des streitigen Bebauungsplans „Ebersteinburger Straße/Zimmerhardtstraße“ wurde ausgelöst u.a. durch eine Bauvoranfrage der Antragstellerinnen zum Bau eines Wohnhauses auf den Flst.-Nrn. ...- ... nahe der .... Der Bebauungsplan setzt Baufenster und private Zufahrtsflächen fest. Die Baufenster knüpfen überwiegend an die vorhandenen Gebäude an und gewähren gewisse Erweiterungsmöglichkeiten, wobei Bauflächen vergleichbarer Größe angestrebt werden. Nur in drei Fällen werden neue Bebauungsmöglichkeiten geschaffen. Es handelt sich um ein Baufenster auf dem Grundstück Flst.-Nr. ... (...) im ansonsten bebauten südöstlichen Planbereich, um ein Baufenster auf den Grundstücken Flst.-Nrn. ... und ... der Antragstellerin zu 1 (künftig Nr. ...) im mittleren Plangebiet sowie um ein Baufenster auf dem Grundstück Flst.-Nr. ... (künftig Nr. ...) im nordöstlichen Planbereich. Für das Baufenster Nr. 7 besteht ein 1984 erteilter und seither mehrfach verlängerter positiver Bauvorbescheid. Die Bebauung im Baufenster Nr. 10/2 wurde 2005 auf Grundlage eines 2003 erteilten Bauvorbescheids genehmigt. Die westlich angrenzenden Grundstücke Flst.-Nrn. ... und ... (... … und …) sind aufgrund von Baugenehmigungen von 2000 und 2002 bebaut; diese fußen auf einem dem Ehemann der Antragstellerin zu 3. erteilten Bauvorbescheid von 1993, der unter der Bedingung erging, dass durch Baulast auf die Bebauung der Flst.-Nrn. ... und ... an der Bauflucht verzichtet werde; diese Verzichtsbaulast wurde übernommen, „sofern eine Bebauung nicht durch eine Änderung der planungsrechtlichen Situation künftig zulässig ist“. Im Übrigen bleibt der mittlere Planbereich wie bisher unbebaut, die vegetationsfähigen Freiflächen sind als solche herzustellen und dauerhaft zu unterhalten. Für die einzelnen Baufenster werden Festsetzungen über die maximalen Grund- und Geschossflächen sowie zur Höhenlage der Gebäude getroffen, die Zahl der Wohneinheiten wird jeweils auf zwei begrenzt. Zur inneren Erschließung des Plangebiets werden private Erschließungsflächen ausgewiesen und zahlreiche Geh-, Fahr- und Leitungsrechte festgesetzt. Zusätzlich enthält der Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften, u.a. zur Farbgebung von Dächern, zu Dachaufbauten, zur maximalen First- und Gebäudehöhe sowie zur Anzahl von Stellplätzen. Zweck des Bebauungsplans ist es nach der Planbegründung unter anderem, im Plangebiet eine eindeutige Rechtssituation zu schaffen, unter Übernahme und Ergänzung des alten Ortsbauplans und unter Berücksichtigung der teilweise unveränderbaren Verkehrssituation die Gebietsstrukturen zu erhalten und zu sichern (locker bebautes Wohngebiet mit Ein- und höchstens Zweifamilienhäusern und Villen), das Landschaftsbild zu erhalten und zu entwickeln, die örtlichen Blickbeziehungen zu erhalten (Erhalt der Obstbaumwiese gegenüber dem alten Friedhof, Lage des neuen Baufelds entlang der bestehenden Bauflucht) sowie den Siedlungsrand auszuformen. Das neue Baufenster Nr. 10/1 wird für vertretbar gehalten, da es die Baureihe oberhalb der steil abfallenden Hangkante vervollständige, zusammen mit dem Baubestand den südlichen Siedlungsrand darstelle und die Sichtbeziehungen von der Zimmerhardtstraße aus zum Merkur und den Höhenlagen des Schwarzwaldes an dieser Stelle nicht beeinträchtige.
5
Am 18.02.2004 beschloss der Gemeinderat der Antragsgegnerin die Aufstellung des Bebauungsplans und am 25.10.2004 die frühzeitige Bürgerbeteiligung. Beide Beschlüsse wurden ortsüblich bekannt gemacht. Der räumliche Geltungsbereich umfasste seinerzeit auch die Rosen- und die Zimmerhardtstraße sowie die östlich des Friedhofs im Norden an die Zimmerhardtstraße angrenzenden Grundstücke. Dabei waren zwei Alternativen (A + B) angedacht und wurden zur Diskussion gestellt. Beide Alternativen sahen als Möglichkeit „maßvoller Nachverdichtung“ zwei bzw. drei zusätzliche Baufenster auf den Grundstücken Flst.-Nrn. ... und ... vor. In der Alternative A war zusätzlich ein Baufenster im hinteren, hangabwärts gelegenen Teil der Flst.-Nrn. ... - ... vorgesehen. Gegen beide Alternativen wurden Einwendungen anderer Gebietsbewohner erhoben, die im Wesentlichen die unzureichende Erschließung beklagten und sich gegen das Nachverdichtungskonzept wandten. Die frühzeitige Unterrichtung der Nachbargemeinden und der beteiligten Behörden fand zwischen Dezember 2004 und März 2005 statt. Am 16.11.2005 billigte der Gemeinderat den - sowohl im räumlichen Geltungsbereich verkleinerten als auch unter überwiegender Aufgabe des Nachverdichtungskonzepts geänderten - Planentwurf. Dieser sah nur noch ein neues Baufenster auf dem Grundstück Flst.-Nrn. ... sowie den Wegfall des Baufensters aus den Flurstücken-Nrn. ... - ... vor, die Planalternativen A und B wurden nicht weiter verfolgt. Die beschlossenen Pläne lagen, entsprechend der öffentlichen Bekanntmachung vom 22.12.2005, vom 02.01. bis zum 03.02.2006 öffentlich aus (1. Offenlage). Die Stellungnahme der Träger öffentlicher Belange wurde mit Schreiben vom 20.12.2005 eingeholt. Im Rahmen der Offenlage gingen Einwendungen ein, u.a. auch solche der Antragstellerinnen, die eine Bebauungsmöglichkeit auch auf den Freiflächen entlang der Zimmerhardtstraße „auf der Grundlage von § 34 BauGB“ forderten. Der daraufhin - an anderer Stelle (private Zufahrtsfläche im südwestlichen Plangebiet) - geringfügig geänderte Entwurf wurde im vereinfachten Verfahren vom 20.02. - 06.03.2006 ausgelegt, worauf am 11.02.2006 durch öffentliche Bekanntmachung hingewiesen worden war. Am 24.04.2006 beschloss der Gemeinderat der Antragsgegnerin über die eingegangenen Bedenken und Anregungen. Die Anregungen der Antragstellerinnen wurden zurückgewiesen. Auf den Grundstücken entlang der Zimmerhardtstraße sei eine Bebauung auch jetzt schon unzulässig. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans sollten die bestehenden Festsetzungen des Ortsbauplans neu geregelt werden. Um die alten Planungsziele aufzugreifen, werde neben der Bestandssicherung eine Neubebauung nur entlang der Baufluchten des Ortsbauplans zugelassen. Der Erhalt des Orts- und Landschaftsbildes mit seinen spezifischen örtlichen Sichtbeziehungen unter Einbezug der naturschutzrechtlichen Belange habe bei der neuen Planung Priorität. Die Grundstücke entlang der Zimmerhardtstraße seien demnach für eine Bebauung nicht geeignet. Es handle sich um eine exponiert liegende Fläche am Ortsrand gegenüber dem alten Friedhof von Ebersteinburg. Eine Bebauung an dieser Stelle hätte nachteilige Auswirkungen auf die freie Sichtbeziehung ins Tal, zum Merkur und in die freie Landschaft. Mit einer baulichen Verdichtung an dieser Stelle würde die heutige Siedlungsstruktur verändert mit erheblichen, nicht vertretbaren Eingriffen in das Orts- und Landschaftsbild. Die ortsbildprägende Grünzäsur würde aufgehoben und damit eine wichtige Zielsetzung des Bebauungsplans in Frage gestellt. Gleiches gelte auch bei einer von den Antragstellerinnen gewünschten weiteren Bebauung der Grundstücke Flst.-Nrn. ... und .... Anschließend beschloss der Gemeinderat den Bebauungsplan sowie die örtlichen Bauvorschriften als Satzung. Der Beschluss wurde am 12.05.2006 ortsüblich bekannt gemacht, die Ergebnisse der Abwägung wurden den Einwendern mitgeteilt.
6
Am 06.11.2006 haben die Antragstellerinnen ein Normenkontrollverfahren eingeleitet. Sie machen zusammengefasst geltend: Als Grundstückseigentümerinnen im Plangebiet seien sie antragsbefugt und auch ein Rechtsschutzinteresse sei gegeben. Dieses fehle nicht etwa deswegen, weil sich die Rechtslage für sie auf Grundlage des bei Plannichtigkeit wieder auflebenden alten Baufluchtenplans nicht verbessere. Denn dieser alte Baufluchtenplan sei seinerseits nichtig. Er sei vor Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes nicht wirksam genehmigt worden und habe daher auch nicht wirksam zum 29.06.1961 nach § 173 Abs. 3 BBauG übergeleitet werden können; daran ändere die nachträgliche Genehmigung durch das Regierungspräsidium Freiburg von 1965 nichts. Unabhängig davon seien auch die Bebauungsvorschriften nach 20 Jahren außer Kraft getreten, was sich auch auf den Baufluchtenplan auswirke. Im Übrigen sei der Straßen- und Baufluchtenplan von 1954 aber aufgrund der Änderungssatzung der Gemeinde Ebersteinburg vom 09.09.1968 durch den neuen Straßen- und Baulinienplan vom 05.04.1964 ersetzt worden. Dies sei, auch wenn sich dieser neue Plan nur auf die Bereiche „Herrenäcker“ und „Zieläcker“ beziehe, zumindest konkludent so geschehen. Schließlich sei der Straßen- und Baufluchtenplan von 1954 auch wegen abweichender tatsächlicher Bebauung auf den Grundstücken Flst.-Nrn. ..., ..., ..., ... und ... funktionslos geworden. Das Rechtsschutzinteresse müsse zumindest wegen der Chance bejaht werden, dass die Antragsgegnerin den Baufluchtenplan, seine Gültigkeit unterstellt, bei erfolgreichem Ausgang des Normenkontrollverfahrens ändern bzw. einen neuen Bebauungsplan mit für den Antragstellerinnen günstigeren Festsetzungen aufstellen werde.
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Die Anträge seien auch begründet. Die Eigentümerinteressen der Antragstellerinnen seien unverhältnismäßig hintangesetzt worden. Den Antragstellerinnen zu 2 und 3 (Eigentümerinnen der Grundstücke Flst.-Nrn. ..., ... und ...) sei als einzigen Grundstückseigentümern im Plangebiet keine Bebauungsmöglichkeit eingeräumt worden. Auch die Eigentumsinteressen der Antragstellerin zu 1 an einer Bebaubarkeit des Grundstücks Flst.-Nr. ... seien unangemessen zurückgesetzt worden. Verglichen mit der sonstigen Bebauung im Plangebiet würden vier bis sechs Baufelder auf dieses große Grundstück „passen“. Der pauschale Ausschluss einer Bebauung entlang der Zimmerhardtstraße unter Hinweis auf Sichtbeziehungen und Landschaftsschutz stelle eine gleichheitswidrige und unverhältnismäßige Inanspruchnahme Privater für öffentliche Zwecke dar. Die ins Feld geführten Belange für die Freihaltung des Grundstücks seien objektiv nicht hinreichend gewichtig und es bestünden zudem auch die Eigentumsinteressen schonendere Alternativen. Dies habe auch die Antragstellerin in der früheren Planalternative A so gesehen. Die Sicht- und Blickbeziehungen ins Tal und zum Merkur erforderten es nicht, die Bebauung der Flurstücke entlang der Zimmerhardtstraße vollständig auszuschließen. Der Ausblick bleibe auch bei einer schonenden Bebauung der Grundstücke Flst.-Nrn. ..., ... und ... sowie des westlichen Teils des Flurstücks Nr. ... in mehr als ausreichendem Maß erhalten, und zwar sowohl von der Zimmerhardtstraße wie vom Sonnenweg (oberhalb des alten Friedhofs) aus. Dies ergebe sich aus den von den Antragstellerinnen vorgelegten Fotos und Fotomontagen, während die Lichtbilder und Modelle der Antragsgegnerin übertrieben und unrealistisch seien. Der Verzicht auf Baufluchten im alten Bebauungsplan, dessen Gültigkeit unterstellt, könnten einen Bebauungsausschluss nach heutigen städtebaulichen Vorstellungen (§ 1 Abs. 5 Satz 1 BauGB) nicht mehr ohne weiteres rechtfertigen. Wenn der Gemeinderat auf den damaligen Plan abstelle, so könne dies nur als abwägungsdefizitär bezeichnet werden. Entgegen der Planbegründung würde mit einer randständigen und behutsamen Bebauung der betroffenen Grundstücke auch nicht erheblich in das Orts- und Landschaftsbild eingegriffen. Das Orts- und Landschaftsbild würde sich lediglich und in Übereinstimmung mit der vorhandenen Siedlungsstruktur verändern. Auch eine das Ortsbild prägende Grünzäsur würde nicht aufgegeben, sondern der Kernbereich der unbebauten Obstbaumwiese unterhalb des Friedhofs bliebe erhalten.
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Die Antragstellerinnen beantragen,
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den Bebauungsplan „Ebersteinburger Straße/Zimmerhardtstraße“ der Antragsgegnerin vom 24.04.2006 für unwirksam zu erklären.
10
Die Antragsgegnerin beantragt,
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die Anträge abzulehnen.
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Sie hält die Anträge mangels Rechtsschutzinteresse bereits für unzulässig. Die Antragstellerinnen könnten ihre Grundstücke auch im Falle einer Plannichtigkeit nicht bebauen. Einer Bebauung stehe dann der 1957 festgestellte Straßen- und Baufluchtenplan von 1954 entgegen, der weiter gelte und auch nicht funktionslos geworden sei. Die Anträge seien jedenfalls aber unbegründet. Die Planziele - Erhaltung des Landschaftsbildes und der besonderen Blickbeziehungen - könnten angesichts der bestehenden Bebauung entlang der Zimmerhardtstraße nur durch eine weitgehende Freihaltung der Grundstücke der Antragstellerinnen erreicht werden. Dies schließe eine Bebauung der Grundstücke Flst.-Nrn. ..., ..., ... und ... aus. Die höhere Gewichtung eines freien Blicks gegenüber den Eigentümerbelangen halte sich in jedem Fall innerhalb des der Gemeinde eingeräumten Abwägungsspielraums. Die Freihalteplanung sei auch mit heutigen städtebaulichen Grundsätzen vereinbar. Der Gemeinderat habe auch keinesfalls die Festsetzungen des früheren Bebauungsplans einfach übernommen, sondern sich anhand einer eigenständigen Abwägung für die Freihaltung des Bereichs unterhalb der Zimmerhardtstraße entschieden.
13
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Inhalt der Bebauungsplanakten (3 Bände), auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze samt den wechselseitig vorgelegten Lichtbildern sowie auf das Ergebnis der mündlichen Verhandlung und den dort vom Prozessbevollmächtigen der Antragstellerinnen gestellten Beweisantrag sowie auf die Gründe für dessen Ablehnung verwiesen.

Entscheidungsgründe:
A.
14
Die Anträge der Antragstellerinnen sind gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 2 VwGO statthaft und auch sonst zulässig. Die Antragsbefugnis nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO ist gegeben. I.
Die Anträge der Antragstellerinnen sind gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 2 VwGO statthaft und auch sonst zulässig. Die Antragsbefugnis nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO ist gegeben.
I.
15
Die Antragstellerinnen können geltend machen, durch den Bebauungsplan in ihren Rechten verletzt zu werden. Sie sind sämtlich Eigentümerinnen von Grundstücken innerhalb des Plangebiets. Der Bebauungsplan bestimmt mithin unmittelbar Inhalt und Schranken der Nutzung ihres Grundeigentums nach Art. 14 Abs. 1 GG. Die Antragstellerinnen wenden sich auch gegen Festsetzungen im Bebauungsplan, die unmittelbar ihre Grundstücke betreffen. Sie beanstanden, dass auf den Grundstücken Flst.-Nrn. ... - ... einerseits und auf dem Grundstück Flst.-Nr. ... andererseits nicht, wie gewünscht, ein oder mehrere Baufenster ausgewiesen sind, sondern dass der Bebauungsplan diese Grundstücke vollständig (Flst.-Nrn. ... - ...) bzw. ganz überwiegend (Flst.-Nr. ... mit Ausnahme der bestehenden Villa und einer geringfügigen Erweiterungsmöglichkeit) mit einem Bauverbot belegt (nicht überbaubare Grundstücksflächen nach § 23 Abs. 1, Abs. 3 Satz 1 BauNVO) und den Eigentümern zudem aufgibt, sie als Vegetationsflächen zu unterhalten. Die Antragstellerinnen tragen, was für die an die Anforderungen des § 42 Abs. 2 VwGO angeglichene Antragsbefugnis ausreicht, auch substantiiert Tatsachen vor, die es möglich erscheinen lassen, dass sie durch diese Einschränkung der Bebaubarkeit in ihrem Grundeigentum verletzt sind (ständige Rspr., vgl. etwa BVerwG, NK-Urteil vom 10.03.1998 - 4 C N 6.97 -, NVwZ 1998, 732). II.
Die Antragstellerinnen können geltend machen, durch den Bebauungsplan in ihren Rechten verletzt zu werden. Sie sind sämtlich Eigentümerinnen von Grundstücken innerhalb des Plangebiets. Der Bebauungsplan bestimmt mithin unmittelbar Inhalt und Schranken der Nutzung ihres Grundeigentums nach Art. 14 Abs. 1 GG. Die Antragstellerinnen wenden sich auch gegen Festsetzungen im Bebauungsplan, die unmittelbar ihre Grundstücke betreffen. Sie beanstanden, dass auf den Grundstücken Flst.-Nrn. ... - ... einerseits und auf dem Grundstück Flst.-Nr. ... andererseits nicht, wie gewünscht, ein oder mehrere Baufenster ausgewiesen sind, sondern dass der Bebauungsplan diese Grundstücke vollständig (Flst.-Nrn. ... - ...) bzw. ganz überwiegend (Flst.-Nr. ... mit Ausnahme der bestehenden Villa und einer geringfügigen Erweiterungsmöglichkeit) mit einem Bauverbot belegt (nicht überbaubare Grundstücksflächen nach § 23 Abs. 1, Abs. 3 Satz 1 BauNVO) und den Eigentümern zudem aufgibt, sie als Vegetationsflächen zu unterhalten. Die Antragstellerinnen tragen, was für die an die Anforderungen des § 42 Abs. 2 VwGO angeglichene Antragsbefugnis ausreicht, auch substantiiert Tatsachen vor, die es möglich erscheinen lassen, dass sie durch diese Einschränkung der Bebaubarkeit in ihrem Grundeigentum verletzt sind (ständige Rspr., vgl. etwa BVerwG, NK-Urteil vom 10.03.1998 - 4 C N 6.97 -, NVwZ 1998, 732).
II.
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Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin kann den Antragstellerinnen auch das erforderliche Rechtsschutzinteresse an der Durchführung des Normenkontrollverfahrens nicht abgesprochen werden.
17
1. Mit dem Erfordernis des Vorliegens eines allgemeinen Rechtsschutzinteresses neben der Antragsbefugnis nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO soll vermieden werden, dass die Gerichte in eine Normprüfung eintreten müssen, deren Ergebnis für den Antragsteller wertlos ist. Zu fragen ist, ob der jeweilige Antragsteller durch die von ihm angestrebte Nichtigerklärung des Bebauungsplans seine Rechtsstellung verbessern kann. Dafür ist nicht erforderlich, dass die begehrte Nichtigerklärung unmittelbar zum eigentlichen Rechtsschutzziel führt; eines unmittelbaren rechtlichen Vorteils bedarf es daher nicht. Für das Rechtsschutzinteresse reicht es vielmehr aus, dass sich nicht ausschließen lässt, dass die gerichtliche Entscheidung für den Antragsteller von Nutzen sein kann. Hierfür genügt es, wenn - im Sinne einer tatsächlichen Prognose - zu erwarten ist, dass die Gemeinde einen neuen Bebauungsplan mit möglicherweise für den Antragsteller günstigeren Festsetzungen aufstellen wird; unnütz wird das Normenkontrollgericht nur dann in Anspruch genommen, wenn der jeweilige Antragsteller unabhängig vom Ausgang des Normenkontrollverfahrens keine reale Chance hat, sein eigentliches Ziel zu erreichen (vgl. zu all dem BVerwG, BVerwG, Urteil vom 23.04.2002 - 4 CN 3.01 -, NVwZ 2002, 1126; Beschluss vom 17.12.1992 - 4 N 2.91 -, DVBl. 1993, 444; Beschluss vom 25.05.1993 - 4 NV 50.92 -, NVwZ 1994, 268).
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2. Gemessen daran hat der Senat hier am Vorliegen eines Rechtsschutzinteresses keinen Zweifel. Selbst wenn - bei Plannichtigkeit - der alte Straßen- und Baufluchtenplan von 1954/57 wieder aufleben und keine zusätzliche Bebaubarkeit der Grundstücke der Antragstellerinnen zulassen sollte, wäre ein jedenfalls ausreichender tatsächlicher Vorteil an der Durchführung des Normenkontrollverfahrens zu bejahen. Bei prognostischer Betrachtung wäre dann zu erwarten, dass die Antragsgegnerin - zur Umsetzung ihres grundsätzlichen Planziels, gesicherte und aktualisierte Planungsgrundlagen samt maßvollen Erweiterungsmöglichkeiten zu schaffen - einen neuen Bebauungsplan aufstellen würde. Dabei lässt sich keinesfalls ausschließen, dass der neue Plan für die Antragstellerinnen möglicherweise (wenn auch nur teilweise) günstigere Festsetzungen zur Ausnutzbarkeit ihrer Grundstücke enthalten könnte. Im Übrigen wäre eine Unwirksamkeit des streitigen Bebauungsplans wohl selbst dann für die Antragstellerinnen von - was ausreicht - praktischem Nutzen, wenn sich die planungsrechtliche Situation bei Unwirksamkeit des neuen Plans nicht ändern und es beim früheren Bebauungsplan mit nahezu denselben Festsetzungen bleiben würde. Denn dann wäre zumindest fraglich, ob die Antragstellerinnen mit einer Realisierung der Planung auf Grundlage des alten Plans aus tatsächlichen Gründen und wegen rechtlicher Unsicherheiten rechnen müssten (zu diesem Gesichtspunkt vgl. ausdrücklich auch BVerwG, Urteil vom 23.04.2002, a.a.O.). B.
2. Gemessen daran hat der Senat hier am Vorliegen eines Rechtsschutzinteresses keinen Zweifel. Selbst wenn - bei Plannichtigkeit - der alte Straßen- und Baufluchtenplan von 1954/57 wieder aufleben und keine zusätzliche Bebaubarkeit der Grundstücke der Antragstellerinnen zulassen sollte, wäre ein jedenfalls ausreichender tatsächlicher Vorteil an der Durchführung des Normenkontrollverfahrens zu bejahen. Bei prognostischer Betrachtung wäre dann zu erwarten, dass die Antragsgegnerin - zur Umsetzung ihres grundsätzlichen Planziels, gesicherte und aktualisierte Planungsgrundlagen samt maßvollen Erweiterungsmöglichkeiten zu schaffen - einen neuen Bebauungsplan aufstellen würde. Dabei lässt sich keinesfalls ausschließen, dass der neue Plan für die Antragstellerinnen möglicherweise (wenn auch nur teilweise) günstigere Festsetzungen zur Ausnutzbarkeit ihrer Grundstücke enthalten könnte. Im Übrigen wäre eine Unwirksamkeit des streitigen Bebauungsplans wohl selbst dann für die Antragstellerinnen von - was ausreicht - praktischem Nutzen, wenn sich die planungsrechtliche Situation bei Unwirksamkeit des neuen Plans nicht ändern und es beim früheren Bebauungsplan mit nahezu denselben Festsetzungen bleiben würde. Denn dann wäre zumindest fraglich, ob die Antragstellerinnen mit einer Realisierung der Planung auf Grundlage des alten Plans aus tatsächlichen Gründen und wegen rechtlicher Unsicherheiten rechnen müssten (zu diesem Gesichtspunkt vgl. ausdrücklich auch BVerwG, Urteil vom 23.04.2002, a.a.O.).
B.
19
Die Anträge sind jedoch nicht begründet. I.
Die Anträge sind jedoch nicht begründet.
20
Beachtliche Verfahrensmängel bei der Planaufstellung, im Offenlegungsverfahren oder beim Satzungsbeschluss werden nicht geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich. Der Bebauungsplan ist auch mit einer ausführlichen und den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Begründung versehen. Ein Umweltbericht, wie er nach § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB i.d.F. des EAGBau 2004 vom 24.06.2004 (BGBl. I, S. 2414) grundsätzlich verlangt wird, war vorliegend nicht erforderlich. Denn nach § 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB war das - bis zum 20.07.2004 förmlich eingeleitete und vor dem 20.07.2006 abgeschlossene - Verfahren nach den Vorschriften des BauGB in der vor dem 20.07.2004 geltenden Fassung durchzuführen, und die Erstellung eines Umweltberichts nach Maßgabe von § 2a Abs. 1 BauGB a.F. (Fassung vom 27.07.2001) war mangels einer durchzuführenden Umweltverträglichkeitsprüfung nach § 3 UVPG nicht vorgeschrieben. II.
Beachtliche Verfahrensmängel bei der Planaufstellung, im Offenlegungsverfahren oder beim Satzungsbeschluss werden nicht geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich. Der Bebauungsplan ist auch mit einer ausführlichen und den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Begründung versehen. Ein Umweltbericht, wie er nach § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB i.d.F. des EAGBau 2004 vom 24.06.2004 (BGBl. I, S. 2414) grundsätzlich verlangt wird, war vorliegend nicht erforderlich. Denn nach § 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB war das - bis zum 20.07.2004 förmlich eingeleitete und vor dem 20.07.2006 abgeschlossene - Verfahren nach den Vorschriften des BauGB in der vor dem 20.07.2004 geltenden Fassung durchzuführen, und die Erstellung eines Umweltberichts nach Maßgabe von § 2a Abs. 1 BauGB a.F. (Fassung vom 27.07.2001) war mangels einer durchzuführenden Umweltverträglichkeitsprüfung nach § 3 UVPG nicht vorgeschrieben.
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Auch hinsichtlich der Planerforderlichkeit (§ 1 Abs. 3 BauGB) bestehen keine Bedenken. Zur Planung befugt ist eine Gemeinde immer schon dann, wenn sie hierfür hinreichend gewichtige städtebauliche Allgemeinbelange ins Feld führen kann. Was im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich ist, bestimmt sich maßgeblich nach der jeweiligen planerischen Konzeption, die Wahl der städtebaulichen Ziele liegt im planerischen Ermessen der Gemeinde. Nicht erforderlich sind nur solche Bebauungspläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. Damit handelt es sich beim Merkmal der „Erforderlichkeit“ um eine nur bei groben und einigermaßen offensichtlichen Missgriffen wirksame Schranke der (gemeindlichen) Planungshoheit (vgl. BVerwG, Urteil vom 22.01.1993 - 8 C 670.91 -, BVerwGE 92, 8).
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Diesen Anforderungen des § 1 Abs. 3 BauGB wird der Bebauungsplan „Ebersteinburger Straße/Zimmerhardtstraße“ ohne weiteres gerecht. Anlass der Planung ist es, den Erhalt und die Entwicklung des Plangebiets durch einen zeitgemäßen Bebauungsplan zu lenken und den alten Ortsbebauungsplan von 1954/57 zu überarbeiten. Dieser lasse den Willen des früheren Plangebers zum Teil nicht erkennen; zum Teil sei dieser Wille auf Grund von Rechtsänderungen oder der Rechtsprechung auch nicht mehr zu vermitteln und „z.B. mittels Baugenehmigungen durchzuhalten“. Der Antragsgegnerin geht es mithin darum, eine eindeutige Rechtslage im Plangebiet auf der Grundlage des wesentlichen Inhalts des alten Ortsbebauungsplans zu schaffen. Die Gebietsstrukturen, der Wohnbestand und die große Freifläche in der Gebietsmitte sollen auf diese Weise erhalten und gesichert werden. Anliegen des Bebauungsplans ist es ferner, die teilweise unveränderbare Verkehrssituation auf den schmalen Erschließungsstraßen zu berücksichtigen, das Landschaftsbild zu erhalten und zu entwickeln, den Siedlungsrand auszuformen, das Ortsbild zu bewahren sowie - durch Erhalt der Obstbaumwiese gegenüber dem Friedhof und durch Positionierung des neuen Baufelds auf dem Flurstück-Nr. ... im Bereich der westlichsten alten Bauflucht - die bestehenden örtlichen Blickbeziehungen zu erhalten (vgl. dazu den Katalog der Planungsziele in Ziff. 4.5 der Planbegründung). Damit dient der Bebauungsplan in mehrfacher Hinsicht dazu, gewichtige, vom Gesetzgeber anerkannte städtebauliche Belange umzusetzen (vgl. insbesondere § 1 Abs. 6 Nrn. 4, 5 und 7 BauGB). Diese Ziele rechtfertigen, wie unten darzulegen sein wird, auch die Planung. III.
Diesen Anforderungen des § 1 Abs. 3 BauGB wird der Bebauungsplan „Ebersteinburger Straße/Zimmerhardtstraße“ ohne weiteres gerecht. Anlass der Planung ist es, den Erhalt und die Entwicklung des Plangebiets durch einen zeitgemäßen Bebauungsplan zu lenken und den alten Ortsbebauungsplan von 1954/57 zu überarbeiten. Dieser lasse den Willen des früheren Plangebers zum Teil nicht erkennen; zum Teil sei dieser Wille auf Grund von Rechtsänderungen oder der Rechtsprechung auch nicht mehr zu vermitteln und „z.B. mittels Baugenehmigungen durchzuhalten“. Der Antragsgegnerin geht es mithin darum, eine eindeutige Rechtslage im Plangebiet auf der Grundlage des wesentlichen Inhalts des alten Ortsbebauungsplans zu schaffen. Die Gebietsstrukturen, der Wohnbestand und die große Freifläche in der Gebietsmitte sollen auf diese Weise erhalten und gesichert werden. Anliegen des Bebauungsplans ist es ferner, die teilweise unveränderbare Verkehrssituation auf den schmalen Erschließungsstraßen zu berücksichtigen, das Landschaftsbild zu erhalten und zu entwickeln, den Siedlungsrand auszuformen, das Ortsbild zu bewahren sowie - durch Erhalt der Obstbaumwiese gegenüber dem Friedhof und durch Positionierung des neuen Baufelds auf dem Flurstück-Nr. ... im Bereich der westlichsten alten Bauflucht - die bestehenden örtlichen Blickbeziehungen zu erhalten (vgl. dazu den Katalog der Planungsziele in Ziff. 4.5 der Planbegründung). Damit dient der Bebauungsplan in mehrfacher Hinsicht dazu, gewichtige, vom Gesetzgeber anerkannte städtebauliche Belange umzusetzen (vgl. insbesondere § 1 Abs. 6 Nrn. 4, 5 und 7 BauGB). Diese Ziele rechtfertigen, wie unten darzulegen sein wird, auch die Planung.
III.
23
Die Festsetzungen im Bebauungsplan sind auch von Ermächtigungsgrundlagen gedeckt und in ihren inhaltlichen Aussagen hinreichend bestimmt. Der Bebauungsplan trifft für jedes Baufenster gesonderte Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung, zu den Grund- und Geschossflächen und zur Höhenlage (vgl. §§ 16 Abs. 2 Nr. 4, 18 Abs. 1 BauNVO). Die Festsetzung der Wohnungshöchstzahl je Gebäude beruht auf § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB, die der privaten Verkehrsflächen auf § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB. Die höchstzulässigen First- und Gebäudehöhen werden als landesrechtliche örtliche Bauvorschriften auf der Grundlage von § 74 Nr. 1 LBO detailliert festgelegt. Die Festsetzung über die Gestaltung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen schließlich beruht auf § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB. IV.
Die Festsetzungen im Bebauungsplan sind auch von Ermächtigungsgrundlagen gedeckt und in ihren inhaltlichen Aussagen hinreichend bestimmt. Der Bebauungsplan trifft für jedes Baufenster gesonderte Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung, zu den Grund- und Geschossflächen und zur Höhenlage (vgl. §§ 16 Abs. 2 Nr. 4, 18 Abs. 1 BauNVO). Die Festsetzung der Wohnungshöchstzahl je Gebäude beruht auf § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB, die der privaten Verkehrsflächen auf § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB. Die höchstzulässigen First- und Gebäudehöhen werden als landesrechtliche örtliche Bauvorschriften auf der Grundlage von § 74 Nr. 1 LBO detailliert festgelegt. Die Festsetzung über die Gestaltung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen schließlich beruht auf § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB.
IV.
24
Mit den von den Antragstellerinnen beanstandeten Festsetzungen verstößt der Bebauungsplan auch nicht gegen das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 BauGB (= § 1 Abs. 7 BauGB n.F.).
25
Nach § 1 Abs. 6 BauGB (= § 1 Abs. 7 BauGB n.F.) sind bei der Aufstellung eines Bebauungsplans die einschlägigen öffentlichen und privaten Belange gerecht gegeneinander und untereinander abzuwägen. Die gerichtliche Kontrolle dieser von der Gemeinde vorzunehmenden Abwägung hat sich nach ständiger Rechtsprechung (grundlegend: BVerwG, Urteil vom 05.07.1974 - 4 C 50.72 -, BVerwGE 45, 309) auf die Prüfung zu beschränken, ob eine Abwägung überhaupt stattgefunden hat (kein Abwägungsausfall, keine fehlende Abwägungsbereitschaft), ob in sie an Belangen eingestellt worden ist, was nach Lage der Dinge eingestellt werden musste (kein Abwägungsdefizit), ob die Bedeutung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange richtig erkannt worden ist (keine tatsächliche oder rechtliche Fehlbeurteilung) und ob der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange in einer Weise vorgenommen worden ist, die zu ihrer objektiven Gewichtigkeit in einem angemessenen Verhältnis steht (keine Abwägungsdisproportionalität). Hat die Gemeinde diese Anforderungen beachtet, wird das Abwägungsgebot nicht dadurch verletzt, dass sie bei der Abwägung der verschiedenen Belange dem einen den Vorzug einräumt und sich damit notwendigerweise für die Zurückstellung eines anderen entscheidet (vgl. BVerwG, Urteil vom 12.12.1969 - 4 C 105.66 -, BVerwGE 34, 301 und vom 05.07.1974, a.a.O.). Die genannten Anforderungen beziehen sich sowohl auf den Abwägungsvorgang als auch auf das Abwägungsergebnis. Dabei ist gem. § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB auf die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan abzustellen.
26
1. Gemessen daran vermag der Senat entgegen der Auffassung der Antragstellerinnen beachtliche Mängel im Abwägungsvorgang nicht zu erkennen.
27
a) Der Gemeinderat der Antragsgegnerin war ersichtlich zur Abwägung der öffentlichen Belange mit den Eigentumsbelangen der Antragstellerinnen bereit und hat letztere auch sowohl im geltend gemachten als auch im von Amts wegen gebotenen Umfang in seine Erwägungen eingestellt. Der Antragsgegnerin kann daher entgegen dem Vorwurf der Antragstellerinnen in der mündlichen Verhandlung kein Abwägungsdefizit vorgehalten werden. Dies ergibt sich aus der Planbegründung sowie der vom Gemeinderat gebilligten Stellungnahme zu den Bedenken und Anregungen der Antragstellerinnen im Schreiben ihres Bevollmächtigten vom 27.01.2006 (Anl. 5, A.4 der Vorlage zum Satzungsbeschluss). Die Antragstellerinnen hatten geltend gemacht, die „vorgesehenen Freiflächen längs der Zimmerhardtstraße“ würden „so nicht akzeptiert“. Es handle sich um „Baulücken nach § 34 der Landesbauordnung“ (gemeint: nach § 34 BauGB), so dass „hier auch Baufenster vorzusehen“ seien; Gleiches gelte auch für das Grundstück Flst.-Nr. .... Mit ihrer Forderung nach Bebaubarkeit der Flächen „längs“ der Zimmerhardtstraße wollten die Antragstellerinnen ersichtlich das Fehlen von Baufenstern im nördlichen straßenseitigen Bereich des Grundstücks Flst.-Nr. ... und der Grundstücke Flst.-Nrn. ... bis ... rügen. Damit bezogen sie sich auf ihre Bebauungswünsche aus der Bauvoranfrage vom 15.12.2003, die ein Wohnhaus mit einer Grundfläche von 198 qm und 5 m Straßenabstand zum Gegenstand hatte. Mit der Forderung nach straßennahen Baufenstern auf den Grundstücken Flst.-Nrn. ... und ... bis ... hat sich der Gemeinderat ausführlich und ausdrücklich auseinandergesetzt. Darüber hinaus hat sich der Gemeinderat erkennbar aber auch mit der Frage befasst, ob eine Bebauung der Grundstücke Flst.-Nrn. ... bis ... (wenigstens) in deren rückwärtigem Bereich - entsprechend der früheren Planungsalternative A - in Betracht komme, obwohl die Antragstellerinnen eine solche zurückversetzte Bebauung im Bebauungsplanverfahren selbst nicht zur Sprache gebracht hatten. Denn ausweislich der Planbegründung wurde auf die in den Planalternativen A und B für die Grundstücke der Antragstellerinnen noch vorgesehene erhebliche Nachverdichtung bewusst verzichtet, um an die bisherigen Baufluchten mit ihrer lockeren Baustruktur und ihrem Freihaltekonzept anzuknüpfen und der Verkehrssituation, den landschaftsplanerischen Belangen und den erhaltenswerten Blickbeziehungen Rechnung zu tragen. Mit diesen Zielen hielt der Gemeinderat eine weitere, über eine angemessene Bestandssicherung hinausgehende Bebauung der zentralen Freiflächen der Grundstücke Flst.-Nrn. ... und ... bis ... offenkundig für nicht vereinbar.
28
b) Entgegen der Auffassung der Antragstellerinnen ist dem Gemeinderat der Antragsgegnerin auch kein Rechtsfehler bei Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Ausgangslage unterlaufen. Der Gemeinderat ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Grundstücke der Antragstellerinnen im Wesentlichen schon bisher nicht bebaubar waren. Vor Inkrafttreten des Bebauungsplans richtete sich die Bebaubarkeit der Grundstücke Flst.-Nrn. ... und ... bis ... sowie des Grundstücks Flst.-Nr. ... hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche nicht nach § 34 BauGB, so dass offen bleiben kann, ob diese Flächen ganz oder teilweise überhaupt noch dem unbeplanten Innenbereich (Baulücken) oder aber dem Außenbereich nach § 35 BauGB (Außenbereichsinsel) zuzurechnen wären. Denn maßgebliche und wirksame Rechtsgrundlage war damals nach wie vor der Straßen - und Baufluchtenplan für die Gewanne „Brügel, Kapf, Zieläcker, Großbühnäcker, Herrenäcker und Langenäcker“, der als Baulinienplan übergeleitet wurde und mit seinem zeichnerischen Teil für das im - Wesentlichen das (Gebiet „Großbühnäcker“) umfassende - Plangebiet weitergalt. Dies ergibt sich, wie auch die Antragsgegnerin im Wesentlichen zutreffend darlegt, aus der Entstehungsgeschichte des alten Plans und den nachfolgenden Verfahrensschritten. Dazu ist im Einzelnen auszuführen:
29
aa) Am 14.08.1954 wurde der Straßen- und Baulinienplan für die Gewanne „Brügel, Kapf, Zieläcker, Großbühnäcker, Herrenäcker und Langenäcker“ nebst Bebauungsvorschriften vom Gemeinderat der damals selbstständigen Gemeinde Ebersteinburg nach § 3 Abs. 2 des Badischen Ortsstraßengesetzes (BadOStrG) vom 30.10.1936 beschlossen. Am 14.12.1954 wurde der Bebauungsplan vom Regierungspräsidium Südbaden „grundsätzlich genehmigt“. Am 27.11.1957 beschloss das Landratsamt Rastatt gemäß § 3 Abs. 5 BadOStrG die Feststellung des Plans, und dieser Beschluss wurde ortsüblich bekannt gemacht. Diese Verfahrensweise war in ihrer zeitlichen Reihenfolge allerdings nicht gesetzeskonform. Eine „grundsätzliche“ Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde gab es nach damaligem Recht nicht, und die erforderliche (endgültige) Genehmigung nach § 7 Abs. 3 des Badischen Aufbaugesetzes vom 25.11.1949 (Bad. GVBl. 50 S. 29 - BadAufbauG -) konnte nach deren Sinn und Zweck erst nach ansonsten vollständigem Abschluss des Verfahrens - mithin erst nach der Feststellung des Bebauungsplans - erfolgen (vgl. dazu im Einzelnen: VGH Bad.-Württ., Urteil vom 16.10.1963 - IV 25/61 -, Urteil vom 03.05.1979 - III 31/79 -, BRS 35, Nr. 41 und juris). Der Straßen- und Baufluchtenplan war daher damals nichtig (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteile vom 16.10.1973 und vom 03.05.1979, a.a.O.) und damit am Stichtag 30.10.1960 (Inkrafttreten der §§ 173 ff. BBauG, vgl. § 189 Abs. 1 BBauG) nicht „bestehend“ und infolgedessen nicht überleitungsfähig (vgl. dazu, dass „bestehende“ Vorschriften nur gültige Vorschriften sind, BVerwG, Urteil vom 07.05.1982 - 4 C 65.78 -, DÖV 1982, 1032). Jedoch hat das Regierungspräsidium Südbaden am 16.03.1965 nachträglich seine (abschließende) Genehmigung nach § 7 Abs. 3 BadAufbauG für den Bebauungsplan „in seiner Gesamtheit“ (Baufluchtenplan und Bebauungsvorschriften „für die Gewanne Zieläcker, Großbühnäcker, Herrenäcker und Langenäcker“ vom 09.02.1961) erteilt. Dieses Verfahren entsprach den Vorgaben der Überleitungsvorschrift des § 174 Abs. 1 BBauG. Danach wurden „eingeleitete“ Verfahren zur Aufstellung städtebaulicher Pläne nach den bisher geltenden Vorschriften weitergeführt, wenn die Pläne am Stichtag 30.10.1960 mindestens ausgelegt oder wenn mit ihrer Verlautbarung im Wege eines an Stelle der Auslegung gesetzlich vorgesehenen anderen Verfahrens begonnen worden war (vgl. dazu auch VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 18.07.1962 - I 364/62 -, ESVGH 12, 149 ff.). Diese Voraussetzungen waren auch hier gegeben. Der Straßen- und Baufluchtenplan (zeichnerischer Teil des Bebauungsplans) war zum Stichtag nicht nur aufgestellt, sondern auch längst nach § 3 Abs. 5 BadOStrG festgestellt. Lediglich die erforderliche abschließende Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde stand noch aus. Dass die Beteiligten dabei seinerzeit zu Unrecht von einem wirksamen Abschluss des Genehmigungsverfahrens und damit von der Überleitung des alten Plans nach § 173 Abs. 3 BBauG ausgingen, ist für die Anwendung des § 174 Abs. 1 BBauG unerheblich. Nach ihrem Wortlaut stellt die Vorschrift auf den objektiven Verfahrensstand ab. Auch Bebauungsplanverfahren, die nach altem Recht begonnen worden, aber wegen eines Rechtsfehlers noch nicht abgeschlossen sind, sind (erst) „eingeleitet“. Diese Betrachtungsweise entspricht auch Sinn und Zweck des § 174 Abs. 1 BBauG, begonnene Bebauungsplanverfahren nicht nach Maßgabe der §§ 1 ff. BBauG neu beginnen zu müssen, sondern auf Grundlage des erreichten Verfahrensstandes beschleunigt zu Ende führen zu können. § 174 Abs. 1 BBauG findet daher auch Anwendung auf die Abwicklung von am Stichtag des Inkrafttretens des BBauG wegen Verfahrensfehlern noch nicht „geltenden“ Pläne (vgl. auch BVerwG, Urteil vom 07.05.1982 - 4 C 65.78 -, a.a.O. m.w.N.). Mithin konnte nicht nur, sondern musste vorliegend die Genehmigung des Regierungspräsidiums auf der Grundlage von § 7 Abs. 3 BadAufbauG nachgeholt werden. Diese Vorgehensweise entsprach auch dem ausdrücklichen Willen der Gemeinde Ebersteinburg. Diese hatte die Wahl, entweder einen völlig neuen Bebauungsplan nach dem BBauG aufzustellen oder das rechtlich bislang defizitäre Altverfahren nach § 174 Abs. 1 BBauG zum Abschluss zu bringen. Sie hat sich für letzteres entschieden. Mit der ortsüblichen Bekanntmachung der Genehmigung, welche auch die zwischenzeitlich am 09.02.1961 nach § 174 Abs. 1 BBauG nach altem Recht als Polizeiverordnung beschlossenen Bebauungsvorschriften umfasste, trat der Bebauungsplan am 04.04.1965 in Kraft (vgl. Vermerk Bl. 226 d.A.).
30
bb) Ab dem Inkrafttreten am 04.04.1965 galt der Bebauungsplan in entsprechender Anwendung des § 173 Abs. 3 BBauG als Bebauungsplan nach Bundesrecht weiter, soweit er verbindliche Regelungen nach dem BBauG enthielt (so zu einem vergleichbaren Fall VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 25.05.1994 - 3 S 1360/93 -, VGHBW-Ls. 1994, Beil. 8, B 8 und juris; ebenso OVG Münster, Urteil vom 08.05.1967 - X A 553/65 -, OVGE 23, 183 ff.). In seinem zeichnerischen Teil (Baufluchtenplan) legt der Bebauungsplan Straßen- und Baufluchten für die im Bereich dieser Straßen zulässige Bebauung fest. Nach § 8 Abs. 3 Satz 1 d) BadAufbauG werden „Baufluchtenlinien“ umschrieben als „Linien, an denen die Gebäude gegen die Straße, Wege oder Plätze errichtet werden müssen. Die Baufluchtenlinien alten Rechts entsprechen damit Baulinien nach § 23 Abs. 2 BauNVO a.F. und gelten als solche weiter (dazu im Einzelnen VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 15.12.2005 - 5 S 1847/05 -, VBlBW 2006, 191). Der Baufluchtenplan schrieb daher für das jetzige Plangebiet vor, dass an die eingezeichneten Baufluchtlinien (mit geringfügigen Abweichungsmöglichkeiten nach § 23 Abs. 2 Satz 2 BauNVO a.F.) angebaut werden musste, außerhalb der Längsseiten und im Bereich bis zur jeweils vorgelagerten Straße (insbesondere also auch auf der Fläche bis zur Rosen- und zur Zimmerhardtstraße) aber ein Bauverbot bestand.
31
cc) Der zeichnerische Teil des Bebauungsplans (Straßen- und Baufluchtenplan) galt für das Plangebiet auch ungeachtet des rechtlichen Schicksals der Bebauungsvorschriften und der Planänderung von 1968 weiter. Die durch Polizeiverordnung geregelten Bebauungsvorschriften von 1961 traten zwar gemäß § 18 Abs. 1 PolG 1955 nach 20 Jahren außer Kraft und diese Befristung der Geltungsdauer war auch im Zuge der Überleitung nach § 173 Abs. 3 BBauG (analog) nicht entfallen (vgl. dazu VGH Bad.-Württ., Urteil vom 22.10.1993 - 8 S 3087/92 -, VBlBW 1994, 280 f.; Beschluss vom 02.02.1994 - 5 S 2927/93 -, VGHBW-Ls 1994, Beil. 4, B 8 sowie juris). Dadurch wurde die Fortgeltung des zeichnerischen Teils des Bebauungsplans (Straßen- und Baufluchtenplan) aber nicht berührt. Dieser ist auch nicht nach den Grundsätzen über die Teil-/Gesamtnichtigkeit von Bebauungsplänen außer Kraft getreten, soweit diese Grundsätze hier überhaupt Anwendung finden. Denn der Fortbestand der Baufluchten (der grundsätzlichen Bebaubarkeit der Gebietsgrundstücke in Bezug auf die ihnen zugeordneten Straßenflächen) war auch ohne die Bebauungsvorschriften städtebaulich selbstständig sinnvoll und tragfähig und die Gemeinde Ebersteinburg wollte ersichtlich auch an diesem Gebietskonzept festhalten.
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dd) Der Straßen- und Baufluchtenplan von 1954/57 wurde für das hier maßgebliche Baugebiet „Großbühnäcker“ auch nicht durch den am 09.09.1968 beschlossenen Änderungsbebauungsplan der Gemeinde Ebersteinburg aufgehoben. Der Senat folgt insoweit der in einem Vermerk vom 13.05.1992 niedergelegten Rechtsauffassung der Antragsgegnerin. Nach § 1 der Satzung vom 09.09.1968 war Gegenstand der Änderung zwar der gesamte Straßen- und Baufluchtenplan von 1954/1957 sowie die gesamten Bebauungsvorschriften. Inhalt und Umfang der Änderung sind jedoch § 2 der Satzung zu entnehmen. Danach bezog sich die Änderung auf einen neueren Straßen- und Baufluchtenplan, einen neueren Gestaltungsplan vom 05.04.1964 i.d.F. vom 13.05.1968 sowie auf neuere Bebauungsvorschriften vom 05.04.1964 und maßgeblich war die Planbegründung vom 13.5.1968. Die Pläne von 1964/1968 umfassten aber jeweils nur das Umlegungsgebiet „Herrenäcker und Zieläcker“ und wurden zudem wörtlich als „Ergänzung“ des ursprünglichen Bebauungsplans von 1957 gekennzeichnet. In gleicher Weise wurde auch in den Bebauungsvorschriften vom 05.04.1964 darauf abgehoben, dass die getroffenen Festsetzungen sich beziehen auf die „Ergänzung für das Umlegungsgebiet Herrenäcker und Zieläcker“. Schließlich betonte auch die Planbegründung vom 13.05.1968, dass es darum gehe, die Folgen der 1963 festgestellten Baulandumlegung der Gewanne „Herrenäcker“ und „Zieläcker“ umzusetzen und dementsprechend den Bebauungsplan von 1957 „im Bereich der durchgeführten Baulandumlegung ergänzen zu lassen“. Aus diesen Formulierungen sowie dem klar definierten Planziel ergibt sich, dass der Änderungsbebauungsplan von 1968 den Ursprungsplan nicht etwa in vollem Umfang „ersetzen“ wollte (vgl. § 2 der Satzung), sondern sich beschränkte Geltung nur für das Umlegungsgebiet „Herrenäcker“ und „Zieläcker“ beimaß. Im übrigen alten Plangebiet sollte es ersichtlich bei den bisherigen - und weiterhin städtebaulich sinnvollen - planungsrechtlichen Regelungen bleiben.
33
ee) Die Festsetzungen über die überbaubare Grundstücksfläche im Baufluchtenplan von 1954/57 waren entgegen der Auffassung der Antragstellerin im Plangebiet (Gebiet „Großbühnäcker“) schließlich auch nicht funktionslos geworden. Unwirksamkeit einer bauplanerischen Regelung kraft Funktionslosigkeit tritt dann ein, wenn und soweit die tatsächlichen Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, ihre Verwirklichung auf unabsehbare Zeit ausschließen und diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist für jede Festsetzung gesondert zu prüfen. Dabei kommt es nicht auf die Verhältnisse auf einzelnen Grundstücken an. Entscheidend ist vielmehr, ob die jeweilige Festsetzung noch geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB im Geltungsbereich des Bebauungsplans einen wirksamen Beitrag zu leisten. Das einer Festsetzung zugrunde liegende Plankonzept wird mithin nicht schon dann sinnlos, wenn es nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann. Erst wenn die tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt so massiv und so offenkundig abweichen, dass der Bebauungsplan insoweit seine städtebauliche Gestaltungsfunktion unmöglich noch zu erfüllen vermag, kann von einer Funktionslosigkeit die Rede sein. Die Festsetzung muss mithin unabhängig davon, ob sie punktuell durchsetzbar ist, bei gebietsbezogener Gesamtbetrachtung die Fähigkeit verloren haben, die städtebauliche Entwicklung noch in einer bestimmten Richtung zu steuern (st.Rspr., vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 28.4.2004 - 4 C 10.03 -, NVwZ 2004, 1244 m.w.N. sowie grundlegend bereits BVerwG, Urteil vom 29.4.1977 - 4 C 39.75 -, BVerwGE 54, 5 ff.).
34
Gemessen daran sind (und waren im maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses) die Festsetzungen des Baufluchtenplans über die überbaubaren Grundstücksflächen nicht funktionslos geworden. Die bisherige Entwicklung im Plangebiet „Großbühnäcker“ hat hinsichtlich der Bebauung des Gebiets keine Entwicklung genommen, die eine Realisierung der Absichten des Baufluchtenplans ausschließt. Bezüglich der Gebäudeabstände zur Zimmerhardt- und Rosenstraße hin sind die Planvorgaben jedenfalls im Grundsatz eingehalten. Dies gilt zunächst für das östliche und westliche Plangebiet. Im Westen sieht der Baufluchtenplan jeweils straßennah drei getrennte Baulinien vor, im Osten weist er eine lange durchgezogene Baulinie aus. An diesen Baufluchten orientieren sich die vorhandenen Wohnhäuser im Westen (... ... ..., ... …, … … und …) sowie die beiden Villen im Osten (... … und …). Auch im hier maßgeblichen mittleren Plangebiet unterhalb des alten Friedhofs ist die Konzeption des Baufluchtenplans im Kern noch gewahrt und daher auch weiterhin aussagekräftig und umsetzungsfähig. Der Baufluchtenplan setzt in diesem Bereich drei Baulinien fest, die anders als im sonstigen Plangebiet weit (ca. 70 - 80 m) von der Straße zurückversetzt sind. Die dazwischenliegende Fläche soll auch nach dem alten Plan von jeglicher Bebauung freigehalten werden. Der derzeitige Baubestand (Villen auf den Grundstücken ... … und …) orientiert sich an diesen Planvorgaben. Der Bereich der dritten (westlichsten) Baulinie ist überhaupt noch nicht bebaut. Durchbrochen wird der Baufluchtenplan lediglich auf dem Grundstück Flst.-Nr. ... (... …), auf dem 1980 - damals in Unkenntnis des existierenden Baufluchtenplans - ein Wohnhaus in Verlängerung der Baufluchten der westlichen Nachbargebäude genehmigt wurde. Dieser einmalige „Ausreißer“ führte jedoch nicht dazu, die Gestaltungsfunktion des alten Plans insgesamt ernsthaft in Frage zu stellen. Auch die sonstigen Abweichungen vom Konzept des Plans auf wenigen Grundstücken „in zweiter Reihe“ sind nicht von solchem Gewicht, dass dadurch die damaligen Planziele (lockere Bebauung, Freihaltung des mittleren Hangbereichs) irreparabel vereitelt würden.
35
c) Der Gemeinderat der Antragsgegnerin ist im Satzungsbeschluss auch von in tatsächlicher Hinsicht zutreffenden Abwägungsgrundlagen ausgegangen. Entgegen der Auffassung der Antragstellerinnen ist ihm insbesondere bei der Beurteilung und Bewertung der Sichtbeziehungen keine Fehleinschätzung unterlaufen.
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aa) Die tatsächlichen Verhältnisse auf den Grundstücken der Antragstellerinnen und deren Umgebung stellen sich wie folgt dar: Nach der Begründung zum Bebauungsplan werden die unbebauten und unversiegelten Flächen im mittleren Plangebiet durch eine Obstbaumwiese mit teilweisem Gehölzbestand und Hecken genutzt. Diese Beschreibung wird durch die von den Beteiligten vorgelegten Lichtbilder, insbesondere die jeweiligen Luftaufnahmen, nachdrücklich bestätigt (vgl. Bl. 257 der Gerichtsakte sowie etwa das von den Antragstellerinnen vorgelegte Beiheft zu S. 267 der Gerichtsakte und die zur mündlichen Verhandlung nachgereichten Fotos der Antragstellerinnen). Die Luftbilder belegen auch die weitere Feststellung in der Planbegründung, dass die unbebaute, dem alten Friedhof von Ebersteinburg gegenüberliegende Obstbaumwiese auf den Grundstücken Flst.-Nrn. ... und ... - ... der Antragstellerinnen den Gebietscharakter und das Ortsbild des Ortsteils Ebersteinburg maßgebend prägt. Ausweislich der Luftbilder und der übrigen Fotos fällt das Gelände vom Sonnenweg über die Grünflächen des alten Friedhofs bis zur Zimmerhardtstraße und von dort über den mit Obstbäumen bestandenen Hang weiter nach Südosten ab. Die Bebauung mit - wie dargestellt - zwei Villen setzt erst ca. 80 m unterhalb der Straße ein. Aus den Luftbildern wird auch deutlich, dass sich die an den alten Baufluchten orientierenden Gebäude ... … und … als Bestandteile einer den südöstlichen Ortsrand von Ebersteinburg markierenden Bebauungszeile darstellen. Diese Bebauungszeile wird nach Osten hin über die Gebäude ... ... ... ... (Flst.-Nr. ...), das bebaute Baufenster Nr. 10/2 auf Flst.-Nr. ... und das Gebäude ... ... ... (Flst.-Nr. ...) fortgeführt; in Richtung Westen schließen sich die Gebäude ... ... ... (Flst.-Nr. ...) und ... ... ... (Flst.-Nr. ...) an. Diese Ortsrandabgrenzung ist topographisch bedingt und erklärbar. Denn jenseits der genannten Bebauungszeile verläuft eine prägnante Hangkante, an deren Fuß sich das Krankenhaus Ebersteinburg befindet.
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Ausweislich der in der mündlichen Verhandlung eingesehenen Fotos der Beteiligten eröffnet sich sowohl vom Sonnenweg wie auch von der Zimmerhardtstraße (dem sog. „Panoramaweg“) aus zur Zeit ein weitgehend freier Blick über die landschaftstypische Obstbaumwiese hinab ins Tal, auf den gegenüberliegenden Merkur und auf die Kette der dahinterliegenden Schwarzwaldgipfel (zu diesem „Sicht-Bestand“ vgl. insbesondere die die gegenwärtigen Verhältnisse abbildenden Fotos der Antragstellerinnen [Standort Sonnenweg] und die mit Schriftsätzen vom 10. und 11.03.2008 vorgelegten und eingesehenen Lichtbilder der Antragsgegnerin [Standort Zimmerhardtstraße]). Der Blickausschnitt vom Bereich des alten Friedhofs aus ist landschaftlich besonders reizvoll, zeigt er doch exemplarisch die Einbettung Ebersteinburgs in das Schwarzwaldvorland. Diese hochwertige, nach Südosten gerichtete Sichtschneise ist gegenwärtig im Bereich zwischen den Gebäuden ... ... und ... auf einer Breite von ca. 100 m ganz überwiegend noch frei und unverstellt. Die entsprechend dem Baufluchtenplan weit zurückgesetzten und deutlich tieferliegenden Gebäude ... ... und ... treten sowohl vom Sonnenweg wie von der Zimmerhardtstraße aus räumlich nur sehr untergeordnet in Erscheinung. Das Dach des Hauses ... ... wirkt völlig unauffällig. Die straßenseitige Front des Hauses ... ... tritt zwar farblich stärker hervor, nimmt aber nur den unteren äußeren Rand des Blickfeldes ein. Auch dies zeigen die von den Beteiligten vorgelegten und eingesehenen Fotos deutlich.
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bb) Die an diese tatsächliche Ausgangslage anknüpfenden Erwägungen der Antragsgegnerin sind nicht zu beanstanden. Ziel des Bebauungsplans ist es, das beschriebene gegenwärtig bestehende hochwertige Aussichtsniveau zu erhalten, d.h. es vor über den Status quo (den „Sündenfall“ des Wohnhauses ... ...) hinausgehenden zusätzlichen Beeinträchtigungen zu schützen (vgl. Ziff. 4.5 der Planbegründung). Der Gemeinderat der Antragsgegnerin ist zutreffend davon ausgegangen, dass die streitigen Bauverbote für die Grundstücke der Antragstellerinnen erforderlich sind, um dieses Planziel zu erreichen. Massive Beeinträchtigungen der Aussicht würden offenkundig dann eintreten, wenn die Obstbaumwiese unterhalb der Zimmerhardtstraße in Fortführung der östlichen und westlichen Baufluchten straßennah mit mehreren Wohnhäusern - seien diese auch nur eingeschossig - bebaut würde. Dies lässt sich jedenfalls vom Standort Zimmerhardtstraße aus ohne weiteres anhand der beiderseitigen Fotos feststellen, ohne dass hierbei auf die möglicherweise in ihren Dimensionen übertriebenen Fotomontagen der Antragsgegnerin zurückgegriffen werden muss. Die Aussicht von der Zimmerhardtstraße aus würde darüber hinaus ferner dann gravierend beschnitten, wenn entsprechend der Bauvoranfrage des Ehemanns der Antragstellerin zu 3 auf den Grundstücken Flst.-Nrn. ... - ... auch nur ein zusätzliches Gebäude straßennah (5 m Abstand) errichtet würde. Die bislang weitestgehend freie Blickschneise mit Fernblick würde auch dann zu einem ganz wesentlichen Teil verstellt und dadurch verschmälert werden. Umfang und Qualität der hochwertigen Sichtbeziehung von der Zimmerhardtstraße aus würden schließlich auch dann spürbar in Mitleidenschaft gezogen, wenn die Grundstücke Flst.-Nrn. ... - ... (bzw. zusätzlich auch das Grundstück Flst.-Nr. ...) mit größerem Straßenabstand, also tieferliegend, bebaut würden. Insofern sind die frühere Planalternative A oder die dieser weitgehend nachgebildete Alternativplanung der Antragstellerinnen („Haus 1“) in den Blick zu nehmen. Art und Umfang der Auswirkungen einer derart zurückversetzten Bebauung lassen sich anhand der vorliegenden und eingesehenen Lichtbilder erkennen und sind letztlich auch zwischen den Beteiligten unstreitig. Selbst wenn der Senat die Fotomontagen der Antragstellerinnen als zutreffend unterstellt, muss von einer wesentlichen und spürbaren Beeinträchtigung der vorhandenen Aussichtslage ausgegangen werden (vgl. etwa den Vergleich zwischen Original und Fotomontage bezüglich „Haus 1“ in dem Anlagenbeiheft zu Bl. 267 der Gerichtsakte und der zur mündlichen Verhandlung nachgereichten Fotomontage). Zwar mag es in diesem Fall nach den Berechnungen der Antragstellerinnen zutreffen, dass ein auf der Zimmerhardtstraße stehender Betrachter noch über den First der nach Südosten gerückten Gebäude in gerader Blickrichtung hinwegblicken kann. Dessen ungeachtet würde aber auch dann die untere Hälfte des Sichtfeldes mit dem Blick auf die naturnahe Obstbaumwiese und das Tal durch querstehende Hausfassaden verstellt und dadurch das schon jetzt an den Rändern relativierte Erlebnis freier optischer Beziehung zur Landschaft deutlich gemindert (vgl. dazu wiederum die Fotomontage der Antragstellerinnen zu „Haus 1“, zum anderen aber auch die mit Schriftsatz vom 11.03.2008 vorgelegten Fotos der Antragsgegnerin, die den jetzigen Blick nach Südosten mit dem Wohnhaus ... ... links im Hintergrund zeigen). Die Fotomontage vom 11.03.2008 zu „Haus 1“ steht diesem Eindruck nicht entgegen. „Haus 1“ wird auch hier ungleich störender wahrgenommen als die Bestandsbebauung. Im Übrigen wird „Haus 1“ nur zur Hälfte und damit nur ein Teil des wirklichen Blickfeldes dargestellt. Die bestehenden Sichtbeziehungen sowie die hier offenen Landschaftsstrukturen, die der Bebauungsplan sichern soll, wären mithin auch dann noch deutlich beeinträchtigt. Eben dieser Gesichtspunkt war für die Antragsgegnerin u.a. auch Anlass, von der Bebaubarkeit der Grundstücke Flst.-Nrn. ... - ... gemäß Planalternative A wieder abzurücken (vgl. Planbegründung S. 7).
39
Vor diesem Hintergrund bestand kein Anlass für den Senat, dem Beweisantrag der Antragstellerinnen auf Einnahme eines Augenscheins der Örtlichkeiten im Hinblick auf die Sichtbeziehungen zu entsprechen. Die tatsächlichen Sichtverhältnisse vor und nach Realisierung der im Beweisantrag genannten Gebäude sind angesichts der zahlreichen und aussagekräftigen Fotos nicht beweisbedürftig. Soweit der Beweisantrag sich darauf bezieht, ob das Maß der Sichtbeeinträchtigung es rechtfertigt, eine Bebauung auf den Grundstücken der Antragstellerinnen völlig auszuschließen, ist diese Frage nicht tatsächlicher Natur - und damit nicht des Beweises durch Augenschein zugänglich -, sondern betrifft eine Rechtsfrage im Rahmen der Prüfung des Abwägungsgebots.
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2. Der Bebauungsplan „Ebersteinburger Straße/Zimmerhardtstraße“ kann auch im Ergebnis nicht beanstandet werden. Der Gemeinderat der Antragsgegnerin hat - auf Grundlage seiner vorstehend dargelegten rechtlichen und tatsächlichen Erwägungen - das Interesse der Antragstellerinnen an einer höheren Ausnutzbarkeit ihrer Grundstücke (Art. 14 Abs. 1 GG) ohne Überschreitung seines Planungsermessens mit den für die streitige Planung sprechenden öffentlichen Belangen abgewogen. Dabei konnte er letzteren im Rahmen seines Planungsermessens den Vorrang einräumen.
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a) Die Antragstellerinnen müssen sich darauf verweisen lassen, dass ihre Grundstücke Flst.Nrn. ... und ..., ... - wie ausführlich dargelegt - schon bisher außerhalb der Baufluchten/Baulinien nicht bebaut werden durften. Der streitige Bebauungsplan knüpft an dieses bestehende und wirksame Bauverbot lediglich an. Er verschlechtert die Eigentumsrechte der Antragstellerinnen nicht. Die Abwägungsgrundsätze, die beim Entzug eines Baugrundstücks durch Bebauungsplan zugunsten dessen öffentlicher Nutzung (Verlust der Privatnützigkeit) gelten (vgl. dazu zuletzt etwa BVerwG, Beschluss vom 14.06.2007 - 4 BN 21.07 -, juris), sind daher vorliegend nicht anwendbar. Dies mindert das Gewicht und die Schutzwürdigkeit der privaten Interessen der Antragstellerinnen deutlich. Die Interessen der Antragstellerinnen an einer zusätzlichen Ausnutzbarkeit ihrer Grundstücke werden vom Plangeber nicht missachtet, sondern im Rahmen des Plankonzepts angemessen berücksichtigt. Auf Höhe der bisherigen westlichsten Bauflucht setzt der Bebauungsplan ein geräumiges Baufenster fest. Zudem wird das bestehende und (irrtümlich) auf Grundlage von § 34 BauGB genehmigte Gebäude auf dem Grundstück Flst.-Nr. ... durch Festsetzung eines weiteren Baufensters über seinen Bestandsschutz hinaus planungsrechtlich abgesichert. Bei Bewertung der Eigentumsinteressen der Antragstellerinnen ist schließlich - mit der Planbegründung - auch die Vorgeschichte zu berücksichtigen. Ursprünglich wurde für das Grundstück Flst.-Nr. ... (... ... ...) eine Baugenehmigung nur gegen Verzicht auf eine Bebauung der Grundstücke Flst.-Nrn. ... und ... erteilt, um „per saldo“ den vorhandenen Baubestand im Interesse einer aufgelockerten landschaftstypischen Bebauung nicht zu überschreiten. Auf Grund einer entsprechenden Klausel in der den Verzicht sichernden Baulast ist die übernommene Verpflichtung entfallen. Seit Inkrafttreten des Bebauungsplans können die Antragstellerinnen das Baufenster auf den Grundstücken Flst.-Nrn. ... und ... zusätzlich nutzen oder wirtschaftlich verwerten. Insgesamt wird die Ausnutzung ihres Grundstücksbestands durch den Bebauungsplan also erhöht.
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b) Wenn der Gemeinderat der Antragsgegnerin vor diesem Hintergrund das Bauverbot auf den Wiesengrundstücken der Antragstellerinnen im mittleren Plangebiet fortgeschrieben und abgesichert hat, ist dies im Hinblick auf die für dieses Konzept sprechenden öffentlichen Belange weder willkürlich noch unverhältnismäßig. Die Grundstücke der Antragstellerinnen liegen, anders als die dichter bebauten Grundstücke im westlichen und östlichen Plangebiet, auf einem - wie mehrfach dargelegt - städtebaulich besonders exponierten Hanggelände. Für dessen Freihaltung kann die Antragsgegnerin mehrere städtebaulich relevante öffentliche Belange ins Feld führen. Für die Sicherung der Freifläche spricht zunächst der Schutz des gewachsenen Orts- und Landschaftsbilds (Erhalt der hochwertigen Sichtbeziehungen und der ortsbildprägenden Grünzäsur, Sicherung der herkömmlichen aufgelockerten Siedlungsstruktur mit Villencharakter sowie Festigung der Ortsrandbebauungsgrenze). Darüber hinaus dient der Bebauungsplan aber in erheblichem Maße auch Belangen des Landschafts- und Naturschutzes (Erhalt und Sicherung der landschaftstypischen ökologisch wertvollen Streuobstwiese). Gegen eine weitere Verdichtung der Gebietsbebauung spricht schließlich die beengte und teilweise unveränderbare Verkehrssituation auf den gering dimensionierten öffentlichen und privaten Erschließungsstraßen; dieser Gesichtspunkt war auch Anlass, die zunächst in das Plangebiet einbezogenen Erschließungsstraßen wieder aus dem räumlichen Geltungsbereich herauszunehmen.
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Der in der Abwägung zu berücksichtigende öffentliche Belang, sparsam und schonend mit Grund und Boden umzugehen (§ 1 a Abs. 2 S. 1 und Abs. 3 i.V.m. § 1 Abs. 6 BauGB) steht dem Plankonzept nicht entgegen. Der gebotene schonende Umgang mit Grund und Boden wird durch den Bebauungsplan gerade gewährleistet. Bodenversiegelungen werden zugunsten der Erhaltung des natürlichen Bewuchses mit einer ökologisch wertvollen Obstbaumwiese verhindert. Auch das Gebot sparsamen Umgangs mit Grund und Boden begründet vorliegend keine Verpflichtung, die zwar ortsnah liegenden, aber natur- und landschaftsschutzrechtlich hochwertigen Freiflächen durch Ausweisung zusätzlichen Baulands zu verdichten. Dies gilt schon deswegen, weil vorliegend weder vorgetragen noch erkennbar ist, dass in Ebersteinburg dringender Bedarf nach derartigen Villengrundstücken besteht und dass ein solcher Bedarf notwendig zur Inanspruchnahme vergleichbar hochwertiger und schutzwürdiger Flächen an anderer Stelle führen würde.
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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 159 S. 1 VwGO, 100 Abs. 1 ZPO.
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Die Revision ist nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.
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Beschluss vom 12. März 2008 Der Streitwert des Verfahrens wird gemäß §§ 52 Abs. 1, 39 Abs. 1 GKG endgültig auf 20.000,-- EUR festgesetzt (je 10.000,-- EUR für die Antragstellerin zu 1 und für die Antragstellerinnen zu 2 und 3). Dieser Beschluss ist unanfechtbar.
Beschluss
vom 12. März 2008
Der Streitwert des Verfahrens wird gemäß §§ 52 Abs. 1, 39 Abs. 1 GKG endgültig auf 20.000,-- EUR festgesetzt (je 10.000,-- EUR für die Antragstellerin zu 1 und für die Antragstellerinnen zu 2 und 3).
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 16 Abs. 2 Nr. 4, 18 Abs. 1 BauNVO
§§ 173 ff. BBauG, vgl. § 189 Abs. 1 BBauG
§§ 1 ff. BBauG neu beginnen zu müssen, sondern auf Grundlage des erreichten Verfahrensstandes beschleunigt zu Ende führen zu können. § 174 Abs. 1 BBauG
§§ 154 Abs. 1, 159 S. 1 VwGO, 100 Abs. 1 ZPO
§§ 52 Abs. 1, 39 Abs. 1 GKG
§ 174 BBauG
§ 3 UVPG
§ 34 BauGB
§ 35 BauGB
§ 173 Abs. 3 BBauG
§ 1 Abs. 5 Satz 1 BauGB
§ 47 Abs. 1 Nr. 2 VwGO
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 23 Abs. 1, Abs. 3 Satz 1 BauNVO
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB
§ 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 2a Abs. 1 BauGB
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nrn. 4, 5 und 7 BauGB
§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB
§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB
§ 74 Nr. 1 LBO
§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB
§ 1 Abs. 6 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 3 Abs. 5 BadOStrG
§ 7 Abs. 3 BadAufbauG
§ 174 Abs. 1 BBauG
§ 23 Abs. 2 BauNVO
§ 23 Abs. 2 Satz 2 BauNVO
§ 18 Abs. 1 PolG
§ 132 Abs. 2 VwGO
Art. 14 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 1998, 732
NVwZ 2002, 1126
NVwZ 1994, 268
BVerwGE 92, 8
BVerwGE 45, 309
BVerwGE 34, 301
DÖV 1982, 1032
NVwZ 2004, 1244
BVerwGE 54, 5
4 C N 6.97
4 CN 3.01
4 N 2.91
4 NV 50.92
8 C 670.91
4 C 50.72
4 C 105.66
4 C 65.78
3 S 1360/93
X A 553/65
5 S 1847/05
8 S 3087/92
5 S 2927/93
4 C 10.03
4 C 39.75
4 BN 21.07