Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2013-10-04, Aktenzeichen 2 U 307/12
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2013:1004.2U307.12.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 09.11.2012 (Az: 2-08 O 97/11) wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung werden der Klägerin auferlegt.
Dieses Urteil sowie das Urteil des Landgerichts sind vorläufig vollsteckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Berufungsstreitwert: 500.000,- €

Tatbestand:
Die Klägerin errichtete eine Golfanlage auf der ... Galopprennbahn … und betrieb dort vom 01.04.1996 bis zum 21.10.2010 einen Golfplatz.
Das Rennbahngelände steht im Eigentum der Beklagten, die das Rennbahngelände gem. Mietvertrag vom 30.06.1979 (Anlage K 1) und Nachtrag vom 01.12.1995 (Anlage K 2) an den A Klub e.V. vermietet hatte. In § 4 des Nachtrags vom 01.12.1995 zum Mietvertrag ist geregelt, dass die Innenfläche der Rennbahn zum Bau und Betrieb einer öffentlichen Golfsportanlage genutzt werden darf. Außerhalb der Innenfläche war es gestattet, ein Clubhaus zu errichten. In § 5 Ziff. 3 des Mietvertrags ist geregelt, dass dem Mieter kein Ersatzanspruch zusteht, wenn der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Beseitigung von Ein-und Umbauten nicht verlangt.
Der A Klub e.V. vermietete den Innenbereich der Rennbahn mit Mietvertrag vom 14.06.1994 (Anlage K 3) an die B (UK) Ltd. Mit Nachtrag vom 21.05.1997 (ebenfalls Anlage K 3 genannt) wurden die Rechte aus dem Mietvertrag auf die Klägerin übertragen. Dieser Nachtrag ist lediglich von der Geschäftsführerin der Klägerin nicht aber von dem Geschäftsführer der B UK Ltd. unterzeichnet. Nach § 23 Ziff. 2 des Mietvertrags war die Mietzeit auf 15 Jahre festgelegt. Nach § 23 Ziff. 4 hatte jede Partei das Recht, die Verlängerung des Mietverhältnisses zu dem vereinbarten oder zu dem von einem Sachverständigen festgelegten Mietzins zu verlangen. Das Verlängerungsverlangen musste schriftlich 6 Monate vor Vertragsbeendigung beim Vertragspartner eingehen. Nach § 13 des Mietvertrags gingen die Parteien davon aus, dass der Mieter Eigentümer sämtlicher Aufbauten bleibe, weil sie nicht fest mit Grund und Boden verbunden seien. In § 25 des Mietvertrags ist folgendes festgelegt:
Ziff. 1: „Für den Fall, dass der Mietvertrag gem. § 24 e (= Kündigung durch die Stadt1) beendet wird, und dies innerhalb der ersten 15 Jahre der Vertragslaufzeit geschieht, wird der Vermieter mit dem Mieter über eine Entschädigung für die Golfsportanlage verhandeln…..Nach Ablauf dieses Zeitraums besteht eine derartige Pflicht nicht. Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Stadt1 nicht für einen etwaigen Entschädigungsanspruch einzustehen hat.“
Ziff. 2: „ Auf Wunsch des Vermieters ist der Mieter verpflichtet, nach Beendigung des Mietverhältnisses….die von ihm errichteten Baulichkeiten mit Ausnahme des Clubhauses wegzunehmen. Andererseits ist der Mieter berechtigt, ….die Baulichkeiten mit Ausnahme des Clubhauses zu entfernen. Der Vermieter kann die Ausübung des Wegnahmerechts…durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, es sei denn, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat. Für das Clubhaus gilt folgendes: der Vermieter erstattet dem Mieter die von ihm aufgewendeten Bau- und Baunebenkosten abzüglich der ….Abschreibung für Abnutzung abzüglich der anteiligen Baukosten, die Vermieter bei Errichtung übernommen hat…“
Ziff. 3: „ Die vom Mieter vorgenommenen landschaftsgärtnerischen Maßnahmen bleiben entschädigungslos bestehen….“
Das Mietverhältnis begann mit Inbetriebnahme der Golfsportanlage, welche am 01.04.1996 erfolgte.
Die von der Klägerin errichtete Golfanlage wurde mit folgenden Einrichtungen ausgestattet:
- 9 Spielbahnen mit Wasserhindernis und diversen Sandbunkern
- vollautomatische Bewässerungsanlage
- doppelstöckige Driving Range mit 72 Abschlagsboxen
- Zweistöckiges Clubhaus mit Empfang, Umkleide- und Sanitärräumen, Gasträumen, Küche etc.
Die Klägerin und ihr Vermieter, der A-Klub, gerieten wegen Unklarheiten hinsichtlich der von der Klägerin zu zahlenden Nebenkosten in Streit. Der A-Klub kündigte den Mietvertrag mit Schreiben vom 22.03.2007 ordentlich, nachdem er bemerkt hatte, dass der Nachtrag vom 21.05.1997 von der B Ltd. nicht unterzeichnet worden war. Mit Schreiben vom 12.06.2009 (Anlage K 23, Bl. 190 d.A.) übte die Klägerin das gem. § 23 Ziff. 4 des Mietvertrags eingeräumte Recht auf Verlängerung des Mietverhältnisses für weitere 15 Jahre aus.
Über das Vermögen des A Klub e.V. wurde am 22.10.2008 das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Klägerin wurde mit Urteil des OLG Frankfurt am Main vom 27.03.2009 (Az: 2 U 72/08, Anlage K 20; vorgehend Landgericht Frankfurt a.M. 2-4 O 139/05) zur Räumung und Herausgabe der Golfanlage einschließlich aller An- und Zubauten, Clubhaus und altem Führring an die Insolvenzverwalterin des A-Klub verurteilt. Die Klägerin legte gegen das Urteil Nichtzulassungsbeschwerde ein. Auf die von der Klägerin gegen dieses Urteil erhobene Vollstreckungsgegenklage entschied das Landgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 03.12.2009 (Az: 2/12 O 192/09), dass die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil des Oberlandesgerichts vom 23.03.2009 bis zur Rechtskraft des Urteils als unzulässig erklärt werde. Im Übrigen wies das Landgericht die weitergehende Vollstreckungsgegenklage ab. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Az: 2 U 6/10) wies die Berufung der Klägerin gegen dieses Urteil zurück.
Die Klägerin räumte das Grundstück am 21.10.2010. Mit Schreiben vom 16.12.2010 (Anlage K 16) forderte die Klägerin die Beklagte auf, eine angemessene Entschädigung für den Verlust der Golfanlage zu zahlen. Die Beklagte lehnte dies mit Schreiben vom 22.12.2010 ab.
Gem. Mietvertrag vom 06.09.2010 (Anlage K 10) vermietete die Beklagte das Rennbahngelände an die neu gegründete und am 11.03.2010 im Handelsregister (Anlage K 12) eingetragene C GmbH, deren Alleingesellschafter Herr D ist. Dieser Mietvertrag hatte eine feste Laufzeit vom 01.09.2009 bis zum 31.08.2024. Nach § 4 Ziff. 3 des Mietvertrags ist festgelegt, dass der Mieter, die C GmbH, die Vermieterin, die Stadt1, von Zahlungspflichten freistelle, sofern rechtskräftig festgestellt werde, dass diese wegen der von B getätigten Investitionen berechtigt auf Ausgleich in Anspruch genommen werde. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Anlage K 10 Bezug genommen.
Mit Kauf- und Übereignungsvertrag vom 03/04.11.2010 (Anlage K 14) zwischen der Insolvenzverwalterin und C GmbH wurden im einzelnen aufgeführte Vermögensgegenstände des A auf die C GmbH übertragen. Außerdem wurde gem. Vertrag vom 08.11.2010 (Anlage K 15) zwischen der Insolvenzverwalterin und der Beklagten vereinbart, dass der Mietvertrag vom 01.04.1979 (gemeint ist wohl der Mietvertrag vom 30.06.1979, s.o., der am 01.04.1979 begann) aufgehoben werde und dass alle wechselseitigen Ansprüche erledigt seien.
Der Alleingesellschafter D gründete die E GmbH, deren Gegenstand der Betrieb der Golfanlage auf dem Gelände der Galopprennbahn … ist.
Die Klägerin hat behauptet, die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Golfanlage hätten sich insgesamt auf 2.901.575,73 € belaufen. Bis zu 3.000 Spieler hätten die Golfanlage genutzt. Die Betriebsvorrichtungen auf dem Golfplatz (z.B. Abschläge, Bahnen, Übungsflächen, Einfriedungen, Be- und Entwässerungsanlagen) erreichten bei einer Nutzungsdauer von 30 Jahren eine Zuschreibung von 3 % p.a. Die Beklagte habe den Kundenstamm der Klägerin übernommen. Die B Club Corporation Ltd. habe die ihr zur Sicherheit übertragenen Rechte an der Golfanlage mit Vereinbarung vom 07.10.2004 an die Klägerin zurückübertragen.
Die Klägerin ist der Ansicht, ihr stehe gem. §§ 946, 951 i.V.m. 812 BGB bzw. unmittelbar aus § 812 BGB ein Anspruch auf Wertersatz für die von ihr in die Golfanlage geleisteten Investitionen zu. Die Beklagte sei gem. §§ 946, 93,94 BGB Eigentümerin der von der Klägerin errichteten Baulichkeiten geworden. Diese Baulichkeiten, insbesondere ein Gebäude im Biergarten, das Clubhaus, der Tunnel zur Unterführung der Rennbahn, das Abschlagsgebäude (Driving Range) und die Gerätehalle, seien wesentliche Bestandteile des Grundstücks geworden. Es seien keine Scheinbestandteile, weil der Einbau nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt sei. Auch bestehe ein unmittelbarer Anspruch gem. § 812 BGB, weil die Beklagte die Betriebsvorrichtungen zur weiteren Nutzung erlangt habe. Der Wertersatzanspruch gem. §§ 812 Abs. 1, 818 BGB bemesse sich nach dem Verkehrswert der Golfanlage zum Zeitpunkt der Besitzerlangung durch die Beklagte. Der Zeitwert errechne sich durch Addition von Herstellungskosten (2.901.575,73 €), Baupreisindex (= 14 % der Herstellungskosten; 346.667,34 €) und Wertzuwachs durch Aufwuchs (402.889,60 €) abzüglich Alterswertminderung (1.606.670,04 €) und betrage 2.044.462,63 €. Zudem sei der Kundenstamm zu berücksichtigen, dessen Wert mit 25 % der Nettojahreseinnahmen, d.h. 259.562,87 €, zu bemessen sei. Insgesamt belaufe sich der Entschädigungsanspruch der Klägerin gerundet auf 2.450.000,- €. Die Bereicherungsansprüche seien nicht verjährt, weil die Bereicherung der Beklagten erst mit der Mietaufhebungsvereinbarung vom 08.11.2010 eingetreten sei, nicht aber mit dem Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeiten. Auch bei Annahme der Bereicherung mit Errichtung der Bauwerke sei die Verjährung gem. Art. 229 § 6 IV EGBGB erst vom Zeitpunkt der Kenntnis der Klägerin von dem Bereicherungsanspruch eingetreten. Diese Kenntnis habe die Klägerin erst mit dem Urteil des OLG Frankfurt vom 27.03.2009 erhalten, in dem ausgesprochen worden sei, dass die Errichtung der Baulichkeiten eine Bereicherung der Beklagten zur Folge habe.
Von dieser Entschädigung hat die Klägerin einen Teilbetrag in Höhe von 500.000,- €, in der Reihenfolge 200.000,- € Clubhaus, 300.000,- € Driving Range, 100.000,- € Tunnel, 200.000,- € Betriebsvorrichtungen, 100.000,- € Kundenstamm, Golfplatzgelände 300.000,- € (vgl. SS vom 11.08.2011, Bl. 119 d.A.) geltend gemacht. Diese Verteilung hat sie im Schriftsatz vom 05.09.2012 (Bl. 256 d.A.) wieder revidiert und nicht mehr aufrechterhalten.
Die Klägerin hat der Fa. C GmbH den Streit verkündet. Diese ist dem Rechtsstreit nicht beigetreten.
Die Klägerin hat beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 500.000,- € nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 10.01.2011 zu zahlen.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hat behauptet, die Klägerin habe mit Vereinbarung vom 02./07.10.2004 (Anlage B1, Bl. 62 ff d.A.) ihr gesamtes Anlagevermögen und die Ansprüche aus der Nutzung der Golfsportanlage auf die B Club Corporation Ltd. übertragen. Sie hat bestritten, dass das Schreiben vom 12.06.2009 (Ausübung des Optionsrechts zur Verlängerung des Mietvertrags um 15 Jahre) bei der Insolvenzverwalterin des A-Klub zugegangen sei.
Sie ist der Ansicht, die Wertsteigerung des Grundstücks sei nicht nach dem von der Klägerin angewandten Sachwertverfahren sondern nach dem Ertragswertverfahren zu bestimmen. Die Klägerin sei nicht aktiv legitimiert, weil sie Bereicherungsansprüche geltend mache, die nicht durch den Untermietvertrag auf sie übertragen worden seien. Die Klägerin habe gegenüber der Beklagten gänzlich auf eine Entschädigung verzichtet, da in § 25 Ziff. 1 des Mietvertrags vereinbart worden sei, dass die Beklagte nicht für etwaige Entschädigungsansprüche einzustehen habe. Aus der Regelung des § 25 ergebe sich, dass nur der Vertragspartner der Klägerin, der A Klub e.V., für etwaige Entschädigungsansprüche habe einstehen sollen. Die Beklagte habe die Genehmigung für die Golfanlage nur wegen des vereinbarten Regressverzichts erteilt. Jedenfalls seien mögliche Ausgleichsansprüche der Klägerin auf Gebäude beschränkt, da die Klägerin für landschaftsgärtnerische Maßnahmen auf Entschädigung verzichtet habe. Die Beklagte sei nicht ungerechtfertigt bereichert, da die Anspruchsvoraussetzungen der Leistungs- bzw. Nichtleistungskondiktion nicht gegeben seien. Eine Nichtleistungskondiktion liege schon deshalb nicht vor, weil die Beklagte die Einbauten nicht in sonstiger Weise erlangt habe, sondern weil diese durch eine Leistung im Vertragsverhältnis zwischen Klägerin und A1-Klub GmbH erstellt worden seien. Die Rückabwicklung sei im Leistungsverhältnis, d.h. zwischen Klägerin und A1-Klub GmbH, vorzunehmen. Zudem seien die Einbauten nur Scheinbestandteile geworden, da sie nur zu einem vorübergehenden Zweck eingebaut worden seien, so dass sie ohnehin nicht in das Eigentum der Beklagten übergegangen seien.
Sie hat sich außerdem auf die Einrede der Verjährung berufen.
Hilfsweise, für den Fall der Klageabweisung, hat die Beklagte beantragt,
festzustellen, dass die Klägerin im Zusammenhang mit der von ihr auf der Galopprennbahn …, errichteten Golfsportanlage keine Entschädigungs- oder Ausgleichsansprüche gegen die Beklagte in Höhe von 2.450.000,- € wegen der Errichtung
- des im Innenbereich der Galopprennbahn gelegenen, überdachten Abschlagsgebäudes mit 72 Abschlagsboxen (Driving-Range),
- der im Innenbereich der Galopprennbahn gelegenen 9-Loch-Golfsprotanlage, bestehend aus Abschlägen, Spielbahnen (Fairways), Roughs, Semiroughs, Grüns, Vorgrüns, Spielbahnhindernissen (Sandbunker, Teiche), Wege, Einfriedungen, Anzeige- und Markierungseinrichtungen oder – gegenstände, Bewässerungsanlagen einschließlich Brunnen und Pumpen soweit Drainagen,
- der im Innenbereich der Galopprennbahn gelegenen Übungsflächen
- des an der südlichen Kurve des Rennbahngeläufs befindlichen 2-stöckigen Klubhauses samt Terrasse
- der Untertunnelung für den Zugang zu der im Innenbereich der Galopprennbahn gelegenen Golfsportanlage
- der im Innenbereich der Galopprennbahn gelegenen Gerätehalle
- des südwestlich vom Geläuf gelegenen Biergartens samt Gebäude und Terrasse,
- des südlich des Rennbahngeläufs gelegenen Parkplatzgeländes
sowie des von der Klägerin aufgebauten Kundenstamms der Golfsportanlage aus der Galopprennbahn …, zustehen.
die Widerklage abzuweisen.
Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 09.11.2012 die Klage abgewiesen und der Feststellungswiderklage vollumfänglich stattgegeben.
Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die Klage sei unzulässig, weil nicht differenziert sei, welche einzelnen Posten auf den geltend gemachten Teilbetrag entfallen sollten. Es liege hinsichtlich der einzelnen Einrichtungen der Golfanlage keine Sacheinheit vor, bei der die einzelnen eingeklagten Positionen als unselbständige Rechnungsposten eines einheitlichen Schadens anzusehen seien. Die Widerklage sei zulässig und begründet. Die Klägerin sei zur Geltendmachung von Entschädigungs- und Ausgleichsansprüchen nicht aktiv legitimiert. Der Mietvertrag sei zwischen dem A-Klub und der B Ltd. geschlossen worden. Einen Nachweis über die Vertretungsbefugnis des Herrn F bei der Abtretung der Rechte aus dem Mietvertrag auf die Klägerin und über die Vertretungsbefugnis des Herrn G für die B Club Corporation im Rahmen der Rückabtretungsvereinbarung habe die Klägerin nicht geführt. Zudem seien Ansprüche der Klägerin wegen der Errichtung des Clubhauses zwar entstanden, aber verjährt. Dabei sei das Clubhaus nicht als Einheit mit der übrigen Golfanlage zu sehen, weil die Parteien in § 25 Abs. 2 des Mietvertrags für das Clubhaus eine gesonderte Regelung getroffen hätten. Nach der Vereinbarung, wonach das Clubhaus bei Beendigung des Mietverhältnisses ausdrücklich nicht habe entfernt werden sollen, sei das Clubhaus nach dem Willen der Parteien wesentlicher Bestandteil des Grundstücks geworden. Die Verjährung der Ausgleichsansprüche für den Verlust des Eigentums beginne nach der Rechtsprechung des BGH nicht erst bei Wiedererlangung des Grundstücks sondern zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes, d.h. für das Clubhaus im Jahr 1996. Wegen der übrigen Golfanlage bestünden ebenfalls keine Ausgleichsansprüche der Klägerin. Aus der Regelung des § 25 Abs. 2 des Mietvertrags ergebe sich, dass die übrigen Einrichtungen nach der Beendigung des Mietverhältnisses wieder entfernt werden konnten. Es sei daher keine dauerhafte Verbindung gewollt gewesen. Somit seien grundsätzlich Bereicherungsansprüche denkbar. Die Beklagte habe jedoch den Besitz und die Nutzungsmöglichkeit am Golfplatz nicht auf Kosten der Klägerin erlangt. Es fehle am Zurechnungszusammenhang zwischen der Erlangung des Vermögenvorteils bei der Beklagten und der Vermögensbeeinträchtigung bei der B UK Ltd. Die B UK Ltd. habe den Besitz an den A Klub aufgrund der Kündigung verloren und sei zur Herausgabe an den A Klub verurteilt worden. Erst mit deutlich zeitlichem Abstand sei das Mietverhältnis zwischen dem A-Klub und der Beklagten aufgelöst worden, so dass die Beklagte erst dadurch Besitz und Nutzungsmöglichkeit erlangt habe. Ausgleichsansprüche wegen des Kundenstamms der Golfanlage seien schon deshalb nicht gegeben, weil nicht ersichtlich sei, dass die Beklagte „etwas“ erlangt habe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird gem. § 540 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil verwiesen.
Das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 09.11.2012 wurde der Klägerin am 14.11.2012 zugestellt. Mit der am 14.12.2012 eingelegten und nach entsprechender Fristverlängerung am 14.02.2013 begründeten Berufung wendet sich die Klägerin gegen das Urteil.
In der Berufungsbegründung stellt sie zunächst klar, dass sie in der Berufungsinstanz nur noch eine Entschädigung in Höhe von 500.000,- € verfolge und dass weitergehende Ansprüche nicht geltend gemacht würden (Seite 2 der Berufungsbegründung, Bl. 335 d.A.). Auch stellt sie klar, dass bei der Berechnung der Höhe des Anspruchs die Kosten für Clubhaus, Biergarten und Bewirtungshaus herauszunehmen seien (vgl. Seite 6 der Berufungsbegründung, Bl. 339 d.A.).
Sie rügt, dass das Landgericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass die Bestandteile der Golfsportanlage als Einzelteile anzusehen seien. Vielmehr stelle die im Innenraum der Rennbahn errichtete Golfanlage nach der Verkehrsanschauung eine Einheit dar. Hiervon ausgenommen sei lediglich das Clubhaus, für das eine gesonderte vertragliche Regelung getroffen worden sei. Die Klage sei daher zulässig, weil nicht rechtlich verschiedene Ansprüche sondern einzelne Positionen einer Gesamtforderung geltend gemacht würden. Die Widerklage sei unzulässig, soweit diese von dem in der Klage geltend gemachten Leistungsanspruch umfasst sei. Entgegen der Ausführungen des Landgerichts sei die Klägerin auch aktiv legitimiert. Die Golfanlage sei seit 01.04.1996 mit Zustimmung des Vermieters, des A-Klub, von der Klägerin betrieben worden. Die Vereinbarung vom 02.10./07.10.1994 habe auch nicht dazu geführt, dass die Klägerin ihre Ansprüche aus dem Mietvertrag verloren habe, weil es sich um eine Sicherungsabtretung gehandelt habe und in § 5 Ziff. 4 der Vereinbarung geregelt sei, dass die Sicherungsgeberin, die Klägerin, berechtigt bleibe, die Forderungen gegenüber Dritten gerichtlich geltend zu machen. Unabhängig davon habe Herr F in seiner Eigenschaft als Managing-Director der B UK Ltd. die Zustimmung zur Vertragsübernahme durch die Klägerin erteilt. Der Klägerin stehe gem. §§ 946, 93, 94, 951, 812 ff BGB ein Entschädigungsanspruch in Höhe der Klageforderung zu, weil die Einrichtungen, mit welchen die Klägerin den Innenbereich der Rennbahn versehen habe, wesentliche Bestandteile des Grundstücks der Beklagten geworden seien. Die einzelnen Elemente seien nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck eingebaut worden. Bei der Ermittlung des Wertes der Bereicherung seien die Kosten für die Einrichtungen außerhalb des Innenbereichs, also Clubhaus, Biergarten und Bewirtungshaus herauszunehmen. Hierzu behauptet sie, durch den Einbau der übrigen Einrichtungen habe das Grundstück der Beklagten einen Wertzuwachs von mindestens 500.000,- € erfahren (Beweis: Sachverständigengutachten, Bl. 339). Eine Verjährung dieser Ansprüche sei nicht eingetreten. Sie ist der Ansicht, eine Anwendung der nach neuer Rechtslage vorgesehenen Regelverjährung von drei Jahren führe zu dem unbilligen Ergebnis, dass ein Mieter bzw. Pächter, der Einbauten vorgenommen habe, bereits nach drei Jahren, ggf. noch während des laufenden Vertragsverhältnisses, Wertersatzansprüche geltend machen müsse. Neuere Rechtsprechung des BGH zu diesem Thema liege nicht vor.
Die Klägerin beantragt,
1. das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 09.11.2012 (AZ: 2-08 O 97/11) abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 500.000,- € nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 10.01.2011 zu zahlen; 2. die Widerklage in Höhe der Klageforderung abzuweisen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Sie ist der Ansicht, dass es nicht auf die Frage der Sachgesamtheit ankomme, sondern dass für jede von der Klägerin eingebrachte Einrichtung gesondert untersucht werden müsse, ob diese nach §§ 93 ff BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks geworden sei. Da die Klägerin diese Untersuchung nicht für jede Einrichtung vorgenommen habe und auch nicht die Entschädigung für jede Einrichtung gesondert dargelegt habe, sei ihre Klage unzulässig. Auch die in der Berufung vorgenommene Klageänderung – Beschränkung der Klageforderung auf eine Entschädigung in Höhe von 500.000,- €– sei unzulässig, weil sie nicht auf Tatsachen gestützt werde, die das Gericht gem. § 529 ZPO ohnehin zugrunde legen müsse. Auch sei der Vortrag der Klägerin zur Höhe der Entschädigung nicht unstreitig. Die negative Feststellungswiderklage sei zulässig, weil im Falle der Klageabweisung wegen Unzulässigkeit die Feststellungen zu dem abgewiesenen Klageanspruch nicht in Rechtskraft erwüchsen. Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Entschädigung nach §§ 946, 951, 812 BGB zu. Auf eine Entschädigung wegen landschaftsgärtnerischer Maßnahmen, wozu die Maßnahmen zur Errichtung der Spielbahnen und Hindernisse gehörten, habe die Klägerin ohnehin gem. § 25 Abs. 3 des Mietvertrags verzichtet. Eine Entschädigung für die restlichen Baulichkeiten, d.h. Unterführung und Gebäude der Driving Range, entfalle, weil diese nur Scheinbestandteile des Grundstücks geworden seien. Es habe kein positiver Wille der Parteien bestanden, dass diese Einrichtungen bei Beendigung des Mietverhältnisses in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen sollten. Aus § 25 Abs. 2 des Mietvertrags folge, dass die Wegnahme der Baulichkeiten am Vertragsende möglich sein sollte. Im Übrigen seien die Spielflächen des Golfplatzes auch ohne Driving Range und Unterführung nutzbar. Driving Range und Unterführung könnten abgebaut und an anderer Stelle wieder aufgebaut werden. Abgesehen davon sei die Klägerin nicht aktiv legitimiert, weil mit dem Nachtrag zum Mietvertrag die Klägerin alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag übernommen habe, nicht aber gesetzliche Bereicherungsansprüche. Auch habe die Klägerin trotz Bestreitens der Beklagten die Vertretungsbefugnis der handelnden Personen bei den diversen Abtretungen und Vertragsübertragungen nicht nachgewiesen. Überdies seien Bereicherungsansprüche der Klägerin verjährt. Die Berechnung der Bereicherung folge nach dem Ertragswertverfahren und nicht nach dem Sachwertverfahren. Die Berufung sei unschlüssig, weil die Klägerin von einem Wertzuwachs von „mindestens 500.000,- €“ spreche, aber die Verurteilung zur Zahlung von 500.000,- € begehre. Auch habe die Klägerin ihre Ansprüche in der Berufung nicht mehr auf Bereicherungsansprüche wegen Clubhaus und Biergarten gestützt. Es sei nicht Aufgabe des Gerichts, die Anspruchshöhe nunmehr aus den restlichen Einrichtungen zu ermitteln.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig. Sie ist rechtzeitig gem. §§ 517, 520 ZPO eingelegt und begründet worden.
Soweit die Klägerin in der Berufung klar stellt, dass sie nur noch Zahlung einer Entschädigung in Höhe von 500.000,- € geltend mache und weitere Ansprüche nicht verfolge, stellt dies kein gem. § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossenes Angriffs- und Verteidigungsmittel dar, sondern eine nach § 264 Nr. 2 ZPO zulässige Beschränkung der Berufung dar. Es handelt sich um eine quantitative Änderung bei gleichbleibendem Klagegrund. Sämtliche dem beschränkten Klagebegehren zugrunde liegenden Tatsachen sind bereits in der ersten Instanz vorgetragen worden. Selbst wenn die Ansprüche auf die im Innenbereich erstellten Einrichtungen beschränkt werden, sind die gleichen Rechtsfragen zu klären wie bereits in der ersten Instanz.
In der Beschränkung der Klageforderung liegt auch kein gem. § 530 ZPO verspätetes Angriffsmittel. Der Vortrag der Klägerin in der Berufungsinstanz ist nicht als neues Angriffs- und Verteidigungs mittel anzusehen, sondern als Klarstellung und Begrenzung des Antrags selbst. Ein Antrag stellt kein Angriffs- oder Verteidigungsmittel dar, sondern ist selbst der Angriff. Für neue bzw. neu gefasste Anträge gilt somit § 530 ZPO nicht (Zöller-Heßler, „ZPO“, 29. Aufl., 2012, § 530, Rn. 13).
Die Berufung ist jedoch unbegründet.
Die Klage ist zwar zulässig.
Dass die Klägerin mit der Klage zunächst ausdrücklich einen Teilbetrag in Höhe von 500.000,- € geltend gemacht hat, ohne anzugeben, aus welchen Einzelbeträgen für welche Golfplatzeinrichtungen sich diese Summe zusammensetzt, ist für die Zulässigkeit der Klage unschädlich.
Das Landgericht hat dies zwar wegen Schwierigkeiten bei der Bestimmung des Streitgegenstandes als unzulässig angesehen. Der Senat teilt die Bedenken des Landgerichts jedoch nicht. Zu Recht ist das Landgericht zwar davon ausgegangen, dass die Geltendmachung eines Teilbetrags aus mehreren selbständigen Ansprüchen nur dann zulässig ist, wenn angegeben wird, mit welchem Anteil bzw. in welcher Reihenfolge die einzelnen Ansprüche geprüft werden sollen. Dies gilt jedoch nicht bei unselbständigen Rechnungsposten (Zöller-Greger, § 253, Rn. 15), wobei als derartige unselbständige Rechnungsposten auch Einzelstücke innerhalb einer klar abgegrenzten Sachgesamtheit gelten können. Die von der Klägerin geltend gemachten Teilbeträge sind in diesem Sinne als unselbständige Rechnungsposten anzusehen. Die Klägerin hat nicht mehrere selbständige Ansprüche sondern einen Gesamtentschädigungsanspruch für den Verlust der Nutzung des Golfplatzgeländes geltend gemacht. Dem gesamten Anspruch liegt ein einheitlicher Lebenssachverhalt zugrunde. Dass sich dieser Gesamtanspruch aus dem Verlust verschiedener Baulichkeiten errechnet, führt nicht dazu, von mehreren selbständigen Ansprüchen auszugehen. Die Klägerin hat spätestens im Schriftsatz vom 05.09.2012 klargestellt, dass sie nicht Entschädigung für einzelne Einrichtungen des Golfplatzes verlange, sondern eine Gesamtentschädigung, weil das Golfplatzgelände durch die von der Klägerin errichteten Baulichkeiten einen Wertzuwachs erhalten habe. Dass sich dieser Wertzuwachs aus einzelnen Posten zusammensetzt steht der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen, da – wie in der Berufung klar gestellt – keine Teilklage mehr erhoben wird, sondern der Entschädigungsanspruch auf 500.000,- € insgesamt beschränkt wird. Ob und in welcher Höhe einzelne Posten des geltend gemachten Wertzuwachses im Rahmen der Entschädigung berücksichtigungsfähig sind, stellt eine Frage der Begründetheit und nicht eine Frage der Zulässigkeit dar.
Die Klage ist jedoch nicht begründet.
Verwendungsersatzansprüche aus §§ 994 Abs. 1, 996 BGB sind nicht gegeben. Fraglich ist in diesem Zusammenhang, ob die Bebauung eines unbebauten Grundstücks überhaupt als Verwendung im Sinne der §§ 994, 996 BGB anzusehen ist. Nach überwiegender Meinung in der Literatur, in der ein weiter Verwendungsbegriff vertreten wird, sind auch derartige Verwendungen auf ein Grundstück, die seinen Zustand grundlegend verändern, als Verwendungen im Sinne der §§ 994 ff BGB anzusehen (vgl. Gursky in: Staudinger, „BGB“, Neubearbeitung 2012, vor §§ 994 ff, Rn. 8 m.w.Nachweisen). Dagegen hat der BGH angenommen, dass die Bebauung eines unbebauten Grundstücks nicht mehr als Verwendung im Sinne der §§ 994 ff BGB anzusehen sind, weil hier nur Vermögensaufwendungen gemeint seien, die den Zustand des Grundstücks nicht grundlegend verändern (BGHZ 41, 157).
Nach dieser Rechtsprechung des BGH, der sich der Senat anschließt, sind die von der Klägerin vorgenommenen Um- und Einbauten des zuvor unbebauten Grundstücks, nicht als Verwendungen anzusehen, weil sie nicht mehr dem Erhalt oder dem bisherigen Nutzungszweck des Grundstücks dienten.
Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten ebenfalls kein Anspruch gem. §§ 946, 951, 812 BGB zu.
Keine Bedenken bestehen hinsichtlich der Aktivlegitimation der Klägerin im Hinblick auf Ansprüche aus §§ 946, 951 BGB. Hierbei handelt es sich nicht um vertragliche Ansprüche, für die es auf die Frage ankäme, ob der Klägerin Rechte aus dem Mietvertrag vom 14.06.1994 zustehen. Es geht vielmehr um gesetzliche Ansprüche für die eine Aktivlegitimation der Klägerin nicht in Frage steht. Anspruchsberechtigter ist bei einem Anspruch auf Entschädigung für Rechtsverlust gem. §§ 946, 951 BGB derjenige, der Eigentum verloren hat. Vorliegend hat unstreitig die Klägerin die streitgegenständlichen Baulichkeiten im Innenbereich des Golfplatzes errichtet, so dass sie, unabhängig davon, ob sie Mieterin war oder nicht, das Eigentum an den von ihr eingebauten Materialien und Bauteilen verloren hat , wenn diese nicht lediglich Scheinbestandteile des Grundstücks geworden sind.
Die Beklagte ist passiv legitimiert, denn Anspruchsverpflichteter ist derjenige, der Eigentum erworben hat. Die Beklagte ist Eigentümerin des Grundstücks, auf dem der Golfplatz errichtete wurde und hätte damit bei dauerhafter Verbindung der Bauteile mit dem Grundstück Eigentum an den Baustoffen und Baulichkeiten erworben.
Ausgleichsansprüche gegenüber der Beklagten sind nicht schon von vornherein wegen § 25 Ziff. 1 Satz 3 des Mietvertrags ausgeschlossen, wonach die Parteien sich darüber einig sind, dass die Stadt1 nicht für einen etwaigen Entschädigungsanspruch einzustehen habe. Zu Recht hat das Landgericht festgestellt, dass § 25 Ziff. 1 des Mietvertrags lediglich den Sonderfall betrifft, dass das Hauptmietverhältnis zwischen A und der Beklagten durch die Beklagte gekündigt wird, weil das Rennbahngelände für öffentliche Zwecke benötigt wird. Da im ersten Satz der Regelung von § 25 Ziff. 1 des Mietvertrags ausdrücklich auf den Sonderfall verwiesen wird, dass die Stadt1 das Mietverhältnis gem. § 24 lit. e des Vertrags kündigt, ist der Vertrag so auszulegen, dass die in Satz 3 getroffene Vereinbarung lediglich in diesem Sonderfall gelte. Diese Sonderkonstellation, dass die Stadt1 gegenüber dem Vermieter der Klägerin das Mietverhältnis gem. § 24 lit. e gekündigt hätte, liegt nicht vor.
Ein Ausgleichsanspruch der Klägerin wegen der eigentlichen Spielbahnen, Hindernisse, Bunker und Teiche besteht nicht. Die zur Herrichtung der Spielbahnen und Hindernisse eingebrachten Pflanzen und Materialien sind zwar gem. § 94 Abs. 1 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks der Beklagten geworden. Gem. § 25 Abs. 3 des Mietvertrags vom 14.06.1994 sollten jedoch alle vom Mieter vorgenommenen landschaftsgärtnerischen Maßnahmen bei Beendigung des Mietverhältnisses entschädigungslos bestehen bleiben. Dieser Entschädigungsverzicht gilt auch gegenüber der Beklagten, selbst wenn diese nicht an dem (Unter-)mietvertrag zwischen dem Rennklub und der Beklagten beteiligt war. Die Klägerin kann gegenüber dem Eigentümer nicht besser gestellt sein als gegenüber ihrem unmittelbaren Vertragspartner. Dies gilt um so mehr, als auch der Hauptmietvertrag zwischen dem A und der Beklagten einen solchen Entschädigungsverzicht enthält und die Klägerin daher wegen der landschaftsgärtnerischen Maßnahmen nicht auf die Möglichkeit einer Inanspruchnahme der Beklagten als Eigentümerin des Grundstücks vertrauen konnte. Ein solcher Entschädigungsverzicht konnte wirksam vereinbart werden. Die Regelung des § 951 BGB ist abdingbar (Palandt-Bassenge, Bürgerliches Gesetzbuch“, 72. Aufl., § 951, Rn. 1). Die Herrichtung der Innenfläche der Rennbahn mit den o.g. Gestaltungselementen stellt eine landschaftsgärtnerische Maßnahme dar, für die somit ein Entschädigungsanspruch nicht besteht.
Ein Anspruch aus §§ 951, 946 BGB scheitert auch nicht daran, dass die von der Klägerin im Innenbereich der Rennbahn errichteten Baulichkeiten, d.h. Untertunnelung und Driving Range, nicht wesentliche Bestandteile des Grundstücks der Beklagten geworden seien.
Der Senat geht vielmehr davon aus, dass diese Baulichkeiten wesentliche Bestandteile des Grundstücks geworden sind. In der Regel besteht die Vermutung, dass Baulichkeiten, die in Ausübung eines zeitlich begrenzten Nutzungsrechts erstellt werden, auch nur zu einem vorübergehenden Zweck verbunden worden sind und somit keine wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks werden (Palandt-Ellenberger, § 95, Rn. 2). Dagegen ist keine nur vorübergehende Verbindung im Sinne des § 95 BGB anzunehmen und die Baulichkeit als wesentlicher Bestandteil anzusehen, wenn zwischen den Parteien von vornherein z.B. aufgrund vertraglicher Vereinbarung feststeht, dass der Grundstückseigentümer die Sache übernehmen soll. Entsprechendes gilt auch dann, wenn dem Vermieter ein Wahlrecht eingeräumt worden ist, die Baulichkeiten am Ende des Mietverhältnisses zu übernehmen oder ihre Beseitigung zu verlangen (BGH NJW 1985, 789 ; Palandt-Ellenberger a.a.O.). Nach diesen Grundsätzen sind die Driving Range und der Tunnel nicht nur Scheinbestandteile des Grundstücks geworden, weil der Untermietvertrag zwischen dem Rennklub und der Klägerin (§ 25 Ziff. 2) ebenso wie der Hauptmietvertrag zwischen Rennklub und Beklagter (§ 5 Ziff. 3) ein solches Wahlrecht vorsahen. Diese Einbauten sind auch als wesentliche Bestandteile im Sinne der §§ 93, 94 BGB einzuordnen. Für die Untertunnelung ist dies jedenfalls gegeben, da die Untertunnelung nicht beseitigt werden kann, ohne dass diese zerstört wird. Soweit die Beklagte ausgeführt hat, die Untertunnelung sei für die Nutzbarkeit des Innenbereichs der Rennbahn nicht erforderlich, weil dieser auch oberirdisch betreten werden könnte, berücksichtigt dies die Regelungen der §§ 93, 94 BGB nicht. Danach kommt es für die Einordnung einer Sache als wesentlicher Bestandteil nicht darauf an, ob die Baulichkeit die Nutzung des Grundstücks verbessert, sondern nur darauf, ob die Sache fest mit dem Boden verbunden ist bzw. ob sie nicht von dem Boden getrennt werden kann, ohne dass sie in ihrem Wesen verändert wird. Unter beiden Gesichtspunkten stellt die Untertunnelung einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks der Beklagten dar. Dies gilt auch hinsichtlich der Driving Range, da diese jedenfalls im Sinne des § 94 BGB fest mit dem Boden verbunden ist. Ob die Gebäude der Driving Range entfernt werden können, ohne sie zu zerstören, ist dabei unbeachtlich. Für die Annahme eines wesentlichen Bestandteils im Sinne des § 94 BGB genügt es bereits, dass die Entfernung nur mit einem unverhältnismäßigem Aufwand möglich ist, wobei schon die Schwerkraft für eine feste Verbindung im Sinne des § 94 BGB reicht (Palandt-Ellenberger, § 94, Rn. 2).
Ansprüche der Klägerin gegenüber der Beklagten nach den Vorschriften der §§ 946, 951 BGB sind jedoch ausgeschlossen, weil es an dem zusätzlichen Erfordernis der Voraussetzungen des § 812 Abs. 1 BGB fehlt.
§ 951 BGB enthält eine Rechtsgrundverweisung, die bedeutet, dass ein Bereicherungsanspruch nur unter den in § 812 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen entsteht (BGHZ 40, 272 ff). Danach ist es erforderlich, dass der Bereicherte eine Vermögensmehrung durch eine Leistung des Entreicherten oder in sonstiger Weise auf Kosten des Entreicherten ohne rechtlichen Grund erlangt hat (BGH a.a.O).
Die Klägerin kann von der Beklagten nicht auf der Grundlage von § 812 Abs. 1 BGB einen Ausgleich für die in dem Innenbereich der Rennbahn erstellten Baulichkeiten verlangen.
Eine Leistungskondiktion gem. § 812 Abs. 1 S. 1 BGB scheidet gegenüber der Beklagten aus. Bei einer Leistung handelt es sich um eine bewusste und zweckgerichtete Vermehrung fremden Vermögens. Für die Frage der Leistung kommt es nach der Rechtsprechung des BGH (BGH NJW 1999, 1393 ff ) darauf an, wie der Zuwendungszweck zu beurteilen ist, der sich entweder aus den übereinstimmenden Vorstellungen der Beteiligten oder bei divergierenden Vorstellungen aus der Empfängersicht bei objektiver Betrachtung bestimmt (BGH NJW 1999, 1393 ; Palandt-Bassenge, „Bürgerliches Gesetzbuch, 72. Aufl., 2013, § 812, Rn. 3). Unter Berücksichtigung der vorliegenden Vertragskonstellationen ist eine Leistung der Klägerin an die Beklagte nicht anzunehmen. Aus Sicht der Beklagten erbrachte die Klägerin keine Leistung (an die Beklagte), indem sie die Bauwerke erstellte. Die Errichtung der Bauwerke erfolgte nämlich nicht im Rahmen eines Vertrags- oder Leistungsverhältnisses zwischen der Klägerin und der Beklagten, da ein solches nicht bestand. Die Erstellung der Bauwerke erfolgte im Rahmen des Untermietvertrags, an dem die Beklagte nicht beteiligt war. Auch die Klägerin konnte die Errichtung der Gebäude nicht als Leistung an die Beklagte ansehen, da sie damit den allein in ihrem Interesse liegenden Zweck des Betriebs des Golfplatzes verfolgte und es gesonderte diesbezügliche vertragliche Regelungen in ihrem eigenen Mietvertrag mit dem A gab.
Die Voraussetzungen der Eingriffskondiktion liegen ebenfalls nicht vor. Es besteht der Grundsatz des Vorrangs der Leistungskondiktion. Ein Anspruch wegen Bereicherung in sonstiger Weise kann demnach nur dann entstehen, wenn der Bereicherungsgegenstand dem Empfänger überhaupt nicht, also von niemandem geleistet worden ist (BGHZ 40, 272, Rz. 30). Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Die Einbauten wurden von der Klägerin im Rahmen eines Leistungsverhältnisses, nämlich des Mietvertrags mit dem A, errichtet, so dass Bereicherungsansprüche, die sich aus diesem Leistungsverhältnis ergeben, Vorrang haben.
Ein Bereicherungsanspruch wegen Zweckverfehlung gem. § 812 Abs. 1 S. 2, 2. Alt BGB gegenüber der Beklagten besteht nicht. Zwischen der Klägerin und der Beklagten bestand kein Rechtsgeschäft, dessen Zweck verfehlt worden sein könnte.
Ebenso wenig besteht ein Anspruch wegen Aufwendungskondiktion gem. § 812 Abs. 1 S. 1, 2. Alt. BGB, allein schon wegen des Vorrangs der Leistungskondiktion.
Auch unter sonstigen Gesichtspunkten sind Bereicherungsansprüche der Klägerin gegenüber der Beklagten nicht gegeben.
Offen bleiben kann, ob die Rechtsprechung des BGH (BGH NJW-RR 2006, 294 ff ; BGH NJW-RR 2010, 86 ff ) anwendbar ist, wonach dem Mieter bei einem Vermieterwechsel und bei vorzeitiger Beendigung des Mietvertrags gegenüber dem neuen Vermieter ein Bereicherungsanspruch im Hinblick auf seine Investitionen zustehen kann, wenn der neue Vermieter, der das Objekt früher als vertraglich vorgesehen zurückerhält, wegen der Investitionen durch anderweitige Vermietung einen höheren Mietzins realisieren kann. Der neue Vermieter soll dann – nicht wegen seiner Eigentümerstellung, sondern wegen der Möglichkeit der vorzeitigen Nutzung - in Anspruch genommen werden können.
Fraglich ist in diesem Zusammenhang schon, ob vorliegend ein Vermieterwechsel stattgefunden hat. Die Beklagte ist nicht Vermieterin der Klägerin geworden. Die Beklagte ist nicht kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten, da ein Fall des § 566 BGB nicht vorliegt. Ebenso wenig ist die Beklagte als Hauptvermieterin Vermieterin der Klägerin geworden, nachdem das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Renn-klub durch Aufhebungsvereinbarung zwischen der Insolvenzverwalterin und der Beklagten vom 08.11.2010 beendet worden war. Vertragliche Beziehungen zwischen Hauptvermieter und Untermieter bestehen nicht (Blank in: Schmidt-Futterer, „Mietrecht“, 11. Aufl., 2013, § 540, Rn. 9). Ebenso wenig wird der Vermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses Vermieter des Untermieters (Blank in: Schmidt-Futterer, § 540, Rn. 10).
Fraglich ist auch, ob die vorliegende Interessenlage (Insolvenz des Zwischenvermieters und Aufhebung des Hauptmietvertrags) mit derjenigen zu vergleichen ist, die bei einem Eintritt des neuen Vermieters in das Mietverhältnis aufgrund Grundstückserwerbs im Wege des Kaufs oder der Zwangsvollstreckung besteht. In diesen Fällen liegt ein Mietvertrag vor, auf dessen Fortbestand der Mieter vertrauen kann. Die Interessen des Erwerbers sind dadurch geschützt, dass er vor Erwerb Kenntnis von dem Mietvertrag und den daraus resultierenden Pflichten nehmen und dies bei der Entscheidung über den Erwerb berücksichtigen kann. Im vorliegenden Fall besteht für die Beklagte diese Möglichkeit nicht, wenn sie sich automatisch deswegen Bereicherungsansprüchen ausgesetzt sähe, weil sie das Grundstück vorzeitig zurückerlangt. Auch eine Interessenabwägung unter Berücksichtigung der Zuweisung des Insolvenzrisikos führt nicht zur Annahme einer gleichen Interessenlage. Diese Abwägung ergibt, dass ein Bereicherungsausgleich zwischen der Klägerin und der Beklagten nicht geboten ist, weil die Klägerin sich zunächst wegen der getätigten Einbauten an ihre Vertragspartnerin zu wenden hat. Die Risiken der Insolvenz ihrer Vertragspartnerin sind nicht auf die Beklagte abzuwälzen, da diese an dem Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin und ihrer Vermieterin nicht beteiligt war. Der Klägerin bleibt die Möglichkeit, etwaige Ersatzansprüche gegenüber dem Insolvenzverwalter geltend zu machen.
Im Ergebnis ist jedenfalls auch dann, wenn man von einer Anwendbarkeit der Rechtsprechung zum Vermieterwechsel ausgehen wollte, eine Bereicherung bei der Beklagten in Form eines gesteigerten Ertragswerts des Grundstücks nicht ersichtlich.
Nach den vorgenannten Entscheidungen des BGH kommt es bei der vorzeitigen Beendigung eines Mietverhältnisses für die Bereicherung nicht auf die Höhe der Aufwendungen des Mieters, den Zeitwert der Investitionen oder die Verkehrswertsteigerung des Grundstücks an. Die Bereicherung liegt allein in der Erhöhung des Ertragswerts, soweit der Vermieter diesen früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem höheren Mietzins realisieren kann (BGH NJW-RR 2006, 294 ff, Rz. 25). Auch die von der Klägerin im Schriftsatz vom 25.09.2013 zitierten neueren Entscheidungen des BGH, bei denen die Bereicherung in dem Wertzuwachs des Grundstücks gesehen wurde, sind nicht als Änderung der vorgenannten Rechtsprechung anzusehen. Bei diesen von der Klägerin angeführten Entscheidungen ging es nicht um die Investitionen eines Mieters, sondern um Investitionen des Grundstücksnutzers in der Erwartung, später selbst Eigentümer des Grundstücks zu werden. Dieser Sachverhalt entspricht der vorliegenden Sachlage nicht, da der Mieter, der – ohne vertragliche Option auf späteren Eigentumserwerb - in ein Grundstück investiert, anders als derjenige, der eine Aussicht auf zukünftigen Eigentumserwerb hat, von vornherein nicht davon ausgehen kann, den durch die Baumaßnahmen entstandenen Wertzuwachs abzuschöpfen.
Die demnach maßgebliche Ertragswertsteigerung bei der Beklagten hat die Klägerin nicht dargelegt.
Nach dem zwischen der Beklagten und der C GmbH geschlossenen Mietvertrag erzielt die Beklagte für das gesamte Rennbahngelände einschließlich des inneren Golfplatzgeländes einen Jahresmietzins von 36.000,-€. Dieser liegt auch ohne Berücksichtigung der im Mietvertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten vorgesehenen Wertsicherungsklausel unter dem dort vereinbarten Mietzins, der sich nach Inbetriebnahme der Golfsportanlage schon im ersten Jahr auf 200.000,- DM (= 102.258,37 €) belief. Im Übrigen hat die Klägerin selbst angegeben, dass der jährliche Pachtzins zuletzt 230.000,- € betragen habe. Der derzeitige von der Beklagten erzielte Pachtzins liegt deutlich unter diesem Betrag, so dass eine tatsächliche Bereicherung der Beklagten durch einen erhöhten Ertrag nicht festzustellen ist.
Auch der Vortrag der Klägerin, die jetzige Pächterin der Golfanlage zahle an die Pächterin des Rennbahngeländes einen höheren jährlichen Nettopachtzins, führt nicht zu der Annahme eines bei der Beklagten verbliebenen gesteigerten Ertragswertes. Die Klägerin übersieht, dass diese hohe Pacht nur das Golfplatzgelände, aus welchem hohe Einnahmen erzielt werde können, betrifft, nicht aber das Rennbahngelände umfasst, bei welchem mit Verlusten zu rechnen ist. Die Beklagte war nicht verpflichtet, allein das Golfplatzgelände zu verpachten, um höhere Einnahmen zu erzielen. Sie war vielmehr berechtigt, das gesamte Gelände – einschließlich der Rennbahn – zu verpachten, um sich selbst vor etwaigen Verlusten aus dem Rennbahnbetrieb freizuhalten, selbst wenn sie durch die Gesamtverpachtung erheblich geringere Pachteinnahmen erzielte. Dies folgt schon daraus, dass sie bereits zuvor das gesamte Gelände an den A vermietet hatte und eine Trennung zwischen Rennbahn und Golfplatzgelände nicht vorgenommen hatte. Es kommt hinzu, dass die jetzige Betreiberin des Golfplatzes zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags mit der C GmbH noch nicht existierte und nicht dargelegt ist, dass ein anderer Bewerber vorhanden war, der bereit war, eine höhere Jahrespacht zu zahlen.
Diesem Ergebnis steht die Entscheidung des Senats vom 25.06.2010 (Az: 2 U 6/10) nicht entgegen. In der dortigen Entscheidung hatte der Senat angegeben, dass der Klägerin ein Bereicherungsanspruch gegen die Vermieterin zustehen könne, allerdings unter der Voraussetzung dass diese aufgrund einer entsprechenden vertraglichen Regelung einen gesteigerten Ertragswert erziele. Dies ist, wie zuvor dargestellt, nicht der Fall.
Hinsichtlich des Kundenstammes bestehen Bereicherungsansprüche aus § 812 BGB gegenüber der Beklagten schon deswegen nicht, weil nicht dargelegt ist, dass die Beklagte den Golfplatz betrieben und den Kundenstamm der Klägerin übernommen hat. Insoweit schließt sich der Senat den Ausführungen des Landgerichts an.
Die Berufung hat auch im Hinblick auf die Widerklage keinen Erfolg.
Die hilfsweise erhobene Feststellungswiderklage ist zulässig. Es besteht ein Rechtsschutzinteresse der Beklagten. Zwar liegt in der Erhebung einer Leistungsklage ein Berühmen eines Anspruchs, bei dem die negative Feststellungsklage gem. § 261 Abs. 3 ZPO ausgeschlossen wäre. Anders ist es aber, wenn die Leistungsklage als Teilklage erhoben wird, denn bei Teilklage kann wegen des vorbehaltenen Teils negative Feststellungsklage erhoben werden (vgl. Zöller- Greger, „ZPO“, Aufl., 2012, § 256, Rn. 14 a). Da die Klägerin die Klage erstinstanzlich ausdrücklich als Teilklage erhoben hat, bestand unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ein Rechtsschutzbedürfnis der Beklagten an der Feststellung, dass der Klägerin über den eingeklagten Betrag hinaus keine Ansprüche zustehen. Das Rechtsschutzbedürfnis ist nicht dadurch entfallen, dass die Klägerin in der Berufung erklärt hat, sie werde keine über 500.000,- € hinausgehende Ansprüche geltend machen. Das Rechtsschutzbedürfnis an der negativen Feststellungsklage entfällt nicht durch die einseitige Erklärung des Klägers, er werde bei rechtskräftiger Abweisung der Klage keine weiteren Ansprüche geltend machen (BGH NJW 1993, 2609 ).
Die Widerklage ist aus den Gründen, die zur Abweisung der Klage führen, begründet, da der Klägerin gegenüber der Beklagten keine Ansprüche auf Zahlung einer Entschädigung zustehen.
Hinsichtlich der Baulichkeiten außerhalb der Rennbahn ist die Widerklage schon deswegen begründet, weil die Klägerin insoweit keine Berufung eingelegt hat.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, während sich die Entscheidung über die vorläufige Vollsteckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO ergibt.
Die Revision war gem. § 543 Abs. 2 Ziff. 2 zuzulassen. Dem Rechtsstreit kommt grundlegende Bedeutung zu, da die Frage etwaiger Ausgleichsansprüche gegen den Grundstückseigentümer wegen wertsteigernder Investitionen des Untermieters in ein Grundstück bei Haupt- und Untermietvertrag und Wegfall des Hauptmietvertrags durch Insolvenz des Untervermieters, soweit ersichtlich, bislang nicht entschieden wurde.
Für den Berufungsstreitwert war der Wert des Zahlungsantrags maßgeblich. Eine Addition des Widerklagewertes kam nicht in Betracht, weil Klage und Widerklage den gleichen Gegenstand betreffen (§ 45 Abs. 1 S. 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 946, 951 i.V.m. 812 BGB
§§ 946, 93,94 BGB
§§ 946, 93, 94, 951, 812 ff BGB
§§ 93 ff BGB
§§ 946, 951, 812 BGB
§§ 517, 520 ZPO
§§ 994, 996 BGB
§§ 994 ff BGB
§§ 946, 951 BGB
§§ 951, 946 BGB
§§ 93, 94 BGB
§ 812 BGB
§ 6 IV
§ 529 ZPO
§ 530 ZPO
§ 951 BGB
§ 95 BGB
§ 94 BGB
§ 566 BGB
§ 812 Abs. 1, 818 BGB
§ 531 Abs. 2 ZPO
§ 264 Nr. 2 ZPO
§ 994 Abs. 1, 996 BGB
§ 94 Abs. 1 BGB
§ 812 Abs. 1 BGB
§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 812 Abs. 1 S. 2, 2. Alt BGB
§ 812 Abs. 1 S. 1, 2. Alt. BGB
§ 261 Abs. 3 ZPO
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 45 Abs. 1 S. 3 GKG

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 41, 157
NJW 1985, 789
BGHZ 40, 272
NJW 1999, 1393
NJW-RR 2006, 294
NJW-RR 2010, 86
NJW 1993, 2609
8 O 97/11
V ZR 269/13
08 O 97/11
2 U 72/08
4 O 139/05
12 O 192/09
2 U 6/10