Oberlandesgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 2009-01-06, Aktenzeichen I-21 U 61/07
ECLI: ECLI:DE:OLGD:2009:0106.I21U61.07.00

Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 03.04.2007 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin zu Händen der Wohnungseigentumsverwalterin S. S-F H GmbH, Rstraße 5, 4… H… 40.214,59 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.03.2006 zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, der Klägerin sämtliche weiteren Mängelbeseitigungskosten zu ersetzen, die durch die Herstellung des Gefälles auf den Terrassen, durch den Einbau von Wärmemengenzählern in den Wohnungen und durch die Verlegung von Rasengittersteinen auf den Stellplätzen entstehen.
Im übrigen werden die Klage abgewiesen und die weitergehenden Rechtsmittel zurückgewiesen.
Die Kosten des ersten Rechtszugs werden der Klägerin zu 19 % und den Beklagten zu 81% auferlegt. Die Beklagten haben darüber hinaus die außergerichtlichen Kosten der Streithelferin zu tragen.
Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens, einschließlich der durch die Nebenintervention verursachten Kosten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Parteien können die Zwangsvollstreckung des jeweiligen Gegners gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils
vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn dieser nicht vor der
Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden
Betrags leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Mitglieder der Klägerin erwarben von den Beklagten durch notarielle Kaufverträge jeweils einen Miteigentumsanteil an der noch zu errichtenden Wohnungseigentumsanlage V….weg 1 in 4… W…. Die Klägerin macht gegen die Beklagten Schadensansprüche geltend, weil ihrer Auffassung nach das Gemeinschaftseigentum mit Mängeln behaftet sei. Zur Prozessgeschichte und zum weiteren Vorbringen der Parteien im ersten Rechtszug wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Durch das am 03.04.2007 verkündete Urteil hat die 1. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Mitglieder der Klägerin als Gesamtberechtigte zu Händen der Wohnungseigentumsverwalterin 15.965,06 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.08.2005 zu zahlen. Ferner hat die Kammer festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet seien, den Mitgliedern der Klägerin sämtliche weiteren Mängelbeseitigungskosten zu ersetzen, die durch die Herstellung des Notablaufs auf den Terrassen, durch die Herstellung von separaten Heizkreisläufen und durch die Verlegung von Rasengittersteinen auf den Stellplätzen entstehen. Im Übrigen hat die Kammer die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat sie ausgeführt, den Miteigentümern stünde
- ungeachtet davon, ob die Erwerberverträge vor dem 01.01.2002 oder danach geschlossen worden seien - in der zuerkannten Höhe ein Schadensersatzanspruch aus §§ 633, 634, 635 BGB a.F. bzw. §§ 633, 634, 636, 280, 281 BGB zu. Die Fristsetzung zur Mängelbeseitigung sei entbehrlich, weil die Beklagten nach wie vor Mängel verneinten.
Hinsichtlich des fehlenden Terrassengefälles sei nur ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 442,20 € begründet, weil das Dach über keinen Notüberlauf verfüge. Dieser Mangel bestehe unabhängig davon, ob die Flachdachrichtlinien oder die DIN über die Bauwerksabdichtung anzuwenden sei. Das fehlende Gefälle begründe keinen Mangel. Der Baubeschreibung sei nicht zu entnehmen, dass eine Gefälledämmung einzubauen sei. Die Schnittskizze sei zu ungenau, um daraus die Notwendigkeit eines Gefälleestrichs abzuleiten. Das Flachdach widerspreche auch nicht den technischen Richtlinien. Danach solle zwar ein Gefälle von 2 % vorgesehen werden, dieses müsse aber nicht sein. Hier sei die Abdichtung so erstellt worden, dass auf ein Gefälle verzichtet werden könne. An den drei von dem Sachverständigen geöffneten Stellen sei die Betondecke trocken gewesen. Soweit Feuchtigkeitsschäden in der Garage unterhalb der Betondecke festgestellt worden seien, beruhten diese auf der unzureichenden Abdichtung der Silikonfugen. Selbst wenn ein Gefälle geschuldet gewesen sei, so sei ein entsprechender Schadensersatzanspruch nicht begründet, weil die Kosten von 23.000 €, die der Privatgutachter ermittelt habe, nicht verhältnismäßig seien, denn der durch die Einbringung des Gefälleestrichs erzielte Vorteil sei minimal.
Da die verlegten Rasengittermatten nicht vergleichbar seien mit den geschuldeten Rasengittersteinen sei ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 2.613,24 € gerechtfertigt. Der Sachverständige habe nachvollziehbar dargelegt, dass für das Aufnehmen der Rasenwaben ein Betrag von 4,80 €/m² und für das Herstellen des Untergrunds ein Betrag von 4,20 €/m² zu veranschlagen sei. Es sei eine Fläche von 100 qm betroffen. Die Miteigentümer hätten gemäß der Baubeschreibung nur einen Anspruch auf Lieferung, Verlegung und Abrüttelung eines handelsüblichen Rasengittersteines auf den Fahrspuren, die eine Fläche von 36 qm ausmachten.
Die Miteigentümer könnten weitere 12.909,62 € verlangen, weil die Heizungsanlage nicht den vertraglichen Vereinbarungen entspreche. Es seien für jede Wohneinheit ein separater Heizkreislauf und eine eigene Messvorrichtung geschuldet. Deshalb sei für jede Wohnung ein Wärmemengenzähler zu installieren; bislang habe jeder einzelne Heizkörper eine Messeinrichtung. Zwar verfüge jede Wohnung über einen eigenen Heizkreis. Dieser Heizkreislauf müsse auch unabhängig von den anderen Wohneinheiten abgetrennt werden können.
Der Feststellungsantrag sei in dem zuerkannten Umfang begründet, weil angesichts der erheblichen Mängelbeseitigungsarbeiten nicht auszuschließen sei, dass zusätzliche Schäden entstünden. Soweit die Parteien hinsichtlich der separaten Hausanschlüsse den Rechtsstreit in Höhe von 754 € für erledigt erklärt hätten, seien die Kosten den Beklagten aufzuerlegen, weil diese insoweit unterlegen wären.
Gegen dieses Urteil hat die Klägerin form- und fristgerecht Berufung eingelegt und diese ebenso form- und fristgerecht begründet. Die Beklagten haben sich der Berufung angeschlossen.
Die Klägerin ist der Ansicht, das Landgericht habe das fehlende Gefälle der Terrassenabdichtung zu Unrecht nicht als Mangel bewertet. Hierzu behauptet sie, in den Bauplänen sei ein Gefälle eingezeichnet. Aus Kostengründen hätten die Beklagten in der Bauphase hiervon abgesehen. Nach den allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik und den einschlägigen DIN-Vorschriften habe ein Gefälle hergestellt werden müssen. Um dieses nun herzustellen, sei ein Kostenaufwand in Höhe von 19.018,41 € notwendig. Entgegen der Auffassung des Landgerichts seien diese Kosten nicht unverhältnismäßig, denn durch das stehende Wasser werde die Lebenszeit der Bitumenabdichtung verringert, der Niederschlag könne in die Baukonstruktion eindringen und dort schädigend wirken. Im Übrigen hätten die Beklagten trotz der Hinweise des Fachunternehmers und des bauleitenden Architekten aus Eigennutz diesen Mangel in Kauf genommen.
Zu Unrecht habe das Landgericht für die Sanierung der Garagenzufahrt nur 2.613,24 € statt der begehrten 5.355 € zugesprochen. Der Sachverständige habe eine vollflächige Verlegung der Rasengittersteine für erforderlich angesehen. Im Bereich der öffentlichen Straße sei die Befestigung eines zusätzlichen Bereichs, auch zum Ein- und Aussteigen, notwendig. Zwar sehe die Baubeschreibung nur für die Fahrspuren die Rasengittersteine vor, aber auch die übrigen Flächen seien zu befestigen, wie es üblicherweise erfolge. Ferner gehe das Landgericht von einer zu geringen Fläche der Fahrspuren aus, diese belaufe sich auf 41,76 qm und nicht 36 qm. Auch sei nicht berücksichtigt worden, dass die Rasengittersteine gegen ein seitliches Verschieben zu schützen seien. Ferner seien Bauleitungskosten von 3.772,52 € (10 % der voraussichtlichen Baukosten) anzusetzen.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie als Gesamtberechtigte zu Händen der Wohnungseigentumsverwalterin S. S-F H GmbH, R…straße 5, 4… H…, über den bereits ausgeurteilten Betrag hinaus weitere 25.532,69 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz sei dem 25.08.2005 zu zahlen;
2. festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, über die bereits festgestellten Verpflichtungen hinaus ihr sämtliche weitergehenden Mängelbeseitigungskosten zu ersetzen, die durch die Herstellung des Gefälles auf den Terrassen entstehen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie schließen sich der Berufung an und beantragen,
1. unter Abänderung des am 03.04.2007 verkündeten Urteils des Landgerichts Wuppertal die Klage abzuweisen.
2. ihnen die Befugnis einzuräumen, gegen Sicherheitsleistung die Zwangsvollstreckung abzuwenden und ihnen nachzulassen, eine nach § 711 ZPO zu erbringende Sicherheitsleistung durch schriftliche, unwiderrufliche, unbedingt und unbefristete Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts zu leisten.
Sie sind der Ansicht, ein Gefälle auf den Terrassen sei nicht geschuldet. Hierzu behaupten sie, durch die ausgeführte Abdichtung sei ein Mehrwert geschaffen worden, der Wartungsaufwand für die Erwerber sei minimiert worden, weil eine hochwertigere Abdichtungsmethode gewählt worden sei. Eine Durchfeuchtung der Bitumenabdichtung sei nicht zu befürchten, da der Plattenbelag auf Stelzlagern aufliege. Sie hätten eine von mehreren zweckmäßigen und zulässigen Lösungen ausgewählt. Die Silikonabdichtungen seien mittlerweile nachgearbeitet worden.
Hinsichtlich der zu verlegenden Rasengittersteine habe das Landgericht zutreffend die in Frage kommende Fläche und die Herstellungskosten bemessen. Für Bauleitungskosten bestehe mangels Notwendigkeit einer Bauleitung kein Raum. Für den Feststellungsantrag fehle das Feststellungsinteresse.
Im Wege der Anschlussberufung wenden sich die Beklagten dagegen, dass das Landgericht der Klägerin in Bezug auf die Heizungsanlage einen Schadensersatzanspruch zugebilligt habe, weil diese nicht den vertraglichen Verpflichtungen entspreche. Ein eigenes Messgerät oder eine eigene Messuhr für jede Wohnung sei nicht geschuldet. Unter dem Begriff „Messeinrichtung“ in der Baubeschreibung sei ein Messsystem zu verstehen, das - wie vorliegend - aus mehreren Messpunkten an jedem einzelnen Heizkörper bestehe.
die Anschlussberufung der Beklagten zurückzuweisen.
Die Streithelferin beantragt,
die Anschlussberufung der Beklagten vom 20.08.2007 in Höhe von 2.613,24 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 25.08.2005 zurückzuweisen.
Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil, soweit der Klägerin für die Neuverlegung der Rasengittersteine ein Betrag von 2.613,24 € zugesprochen worden ist.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze und die in Kopie zur Akte gereichten Urkunden verwiesen. Die Akten der Verfahren 21 U 62/07 und 21 U 63/07 sind beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden. Der Senat hat gemäß seinem Beschluss vom 27.06.2008 Beweis erhoben durch Vernehmung von Zeugen. Zum Inhalt der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 02.12.2008.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache überwiegend Erfolg, während die zulässige Anschlussberufung der Beklagten nicht begründet ist.
Das Klägerrubrum war von Amts wegen in „Wohnungseigentumsanlage V…weg 1“ zu berichtigen. Denn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist ein rechtsfähiger Verband sui generis. Seine Rechtsfähigkeit beschränkt sich auf die Teilbereiche, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Zu diesem Bereich gehört systemimmanent auch die Geltendmachung der Rechte der Erwerber wegen Baumängeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums (BGH BauR 2007, 1407, 1408). Die hier geltend gemachten Baumängel betreffen ausschließlich das Gemeinschaftseigentum. Denn mit dem unzureichenden Terrassengefälle wird der Aufbau der Betondecke über den Garagen gerügt. Diese für Bestand und Sicherheit des Bauwerks notwendigen Bauteile sind nicht sondereigentumsfähig (vgl. BGH BauR 2001, 798). Die KFZ-Stellplätze stehen ausweislich der Notarverträge im Gemeinschaftseigentum, den jeweiligen Eigentümern ist nur ein Sondernutzungsrecht zugewiesen. Die Heizungsanlage sowie Verbrauchsmessgeräte an den Heizkörpern, auch zentrale Wärmemengenzähler, gehören ebenso zum Gemeinschaftseigentum, da sie auch für die Abrechnung der verbrauchsabhängigen Kosten der Gemeinschaft notwendig sind (vgl. Palandt-Bassenge, 67. Auflage, § 5 WEG Rdn. 9).
1.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 40.214,59 €. Dieser setzt sich aus dem notwendigen Aufwand für die Herstellung des Terrassengefälles, für die Neupflasterung der KFZ-Stellplätze und für den Einbau der Wärmemengenzähler nebst Regiekosten zusammen. Für die vor dem 01.01.2002 geschlossenen Erwerberverträge ergibt sich dieser Anspruch aus §§ 634, 635 BGB a.F. und für die unter Geltung des neuen Schuldrechts geschlossenen Verträge aus §§ 634 Nr. 4, 636, 280, 281 BGB. Dieser sog. kleine Schadensersatzanspruch ist unstreitig gemeinschaftsbezogen und von der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband durchzusetzen (vgl. BGH BauR 2007, 1221, 1223).
Zurecht hat das Landgericht eine nach § 634 BGB a.F. bzw. §§ 634 Nr. 4, 281 Abs. 1 S. 1 BGB n.F. zu setzende Frist zur Mängelbeseitigung für entbehrlich erachtet. Einer Fristsetzung zur Nachbesserung oder Nacherfüllung bedarf es nicht, wenn sie reine Förmelei wäre. Das ist vor allem dann der Fall, wenn der Unternehmer seine Pflicht zur Gewährleistung schlechthin bestreitet oder wenn er die Beseitigung des Mangels in anderer Weise endgültig verweigert (vgl. BGH BauR 2002, 310, 312; NJW 2003, 580, 581). Eine ernste und endgültige Weigerung kann im Einzelfall auch in dem Klageabweisungsantrag des Unternehmers gesehen werden. Hier haben die Beklagten nach anfänglich signalisierter Bereitschaft, sich gütlich zu einigen und die Mängel - „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ - zu beseitigen, nunmehr eine Mängelbeseitigungspflicht kategorisch bestritten. Unter Berufung auf das Gutachten des Privatsachverständigen H…r haben sie Mängel des Terrassenbelags verneint. Eine zentrale Wärmemessstelle in den einzelnen Wohnungen sei nicht geschuldet. Ihrer Auffassung nach weisen auch die Stellplätze die vereinbarte Beschaffenheit auf. Daraus folgt, dass die Beklagten spätestens seit der Klageerwiderung nicht mehr bereit waren, die behaupteten Mängel zu beseitigen. Von diesem Zeitpunkt an war eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung entbehrlich.
a.
Der Dachterrassenaufbau ist mangelhaft. Denn unstreitig weisen die Dachterrassen kein Gefälle von mindestens 2 % auf.
aa.
Die Flachdachabdichtungen der Terrassendächer sind nicht nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt worden. Gemäß Ziff. 2.1 Abs. 1 der „Fachregeln für Dächer mit Abdichtungen“ soll ein Gefälle von mind. 2 % geplant werden. Diese „Soll-Vorschrift“ ist als bedingt fordernde Regel zu bewerten, die eine durch Verabredung oder Vereinbarung freiwillig übernommene Verpflichtung formuliert, von der nur in begründeten Fällen abgewichen werden darf. Der Sachverständige A… vermochte keine technisch fachliche Begründung zu erkennen, weshalb im vorliegenden Fall kein Gefälle erstellt worden ist. Alle Wandanschlüsse an Wänden, Brüstungen, Fenstern und Türen seien hoch genug, um ein Gefälle einzubauen.
Da eine spezielle Beschaffenheit der Abdichtung der Dachterrassendächer nicht vereinbart war, waren die Beklagten sowohl nach altem als auch nach neuem Recht verpflichtet, das Werk so herzustellen, dass es nicht mit Fehlern behaftet war, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern. Das Werk muss für eine gewöhnliche Verwendung geeignet sein und eine Beschaffenheit aufweisen, die üblich ist und von dem Besteller nach der Art des Werkes erwartet werden kann (vgl. BGH BauR 2003, 533; Werner/Pastor, Der Bauprozess, 12. Auflage, Rdn. 1457). Der Unternehmer schuldet ein funktionsgerechtes Werk, das den anerkannten Regeln der Technik entspricht (vgl. BGH NJW 2006, 3413, 3414). Unstreitig zählt die Flachdachrichtlinie zu den anerkannten Regeln der Technik.
Gemäß Ziff. 4.6.1.1 Abs. 7 der Flachdachrichtlinien sollen Abdichtungen mit einer Neigung unter 2 % nur in Ausnahmefällen vorgesehen werden. Dieses sind dann Sonderkonstruktionen, die eine höhere Beanspruchung in Verbindung mit stehendem Wasser auszugleichen vermögen. Hiervon wird nach den Ausführungen des gerichtlich beauftragten Sachverständigen A…. in der Regel bei Sanierungen im Bestand (keine ausreichende Tür- oder Wandanschlusshöhen; lange schmale Balkone/Terrassen) Gebrauch gemacht. Der für die Sonderkonstruktionen beschriebene Abdichtungsmodus trägt dem Umstand Rechnung, dass die bevorzugte Gefällekonstruktion nicht realisierbar ist. Dass die hier ausgeführten zweilagigen Polymerbitumenbahnen den Anforderungen an diese Sonderkonstruktion genügen, entlastet die Beklagten nicht. Denn auf diese Sonderkonstruktionen wird nur zurückgegriffen, wenn eine andere Herstellung nicht möglich oder nicht praktikabel erscheint. Hier lagen für die Beklagten aber keine Sonderbedingungen vor, sie hätten bei der Errichtung des Neubaus das allgemeine technische Regelwerk einhalten können. Wie das Schreiben der Dachdeckerfirma vom 19.10.2001 (Anlage A 7) zeigt, war die Beklagte über die Flachdachrichtlinien informiert. Diese sehen unter Ziff. 2.4. Abs. 1 ausdrücklich vor, die Dachentwässerung so zu konstruieren, dass Niederschläge auf kurzem Weg abgeleitet werden. Gleichwohl ordneten die Beklagten kein ausreichendes Gefälle an.
Entgegen der Auffassung der Beklagten bot ihnen das technische Regelwerk nicht die Wahl zwischen mehreren gleich zweckmäßigen und zulässigen Lösungen. Die Flachdachrichtlinien geben eine klare Reihenfolge vor: Nur dann, wenn kein hinreichendes Gefälle konstruiert werden kann, ist eine Sonderlösung mit einer verstärkten Abdichtung zulässig. Diese ist der Ausnahmefall und keine Alternative zu dem beschriebenen Gefälle. Die Bestimmungen der DIN 18195 „Bauwerksabdichtungen“ gehen den Flachdachrichtlinien bei genutzten Dächern nicht vor, sondern sie ergänzen sie bzw. grenzen diese gemäß Ziff. 1.1. Abs. 2 der Flachdachrichtlinien ab. Soweit also nach den Flachdachrichtlinien für Abdichtungen Bitumenbahnen notwendig sind, bestimmt die DIN 18195 -1 unter Punkt 8.3.2. wie diese im einzelnen herzustellen sind. Hierbei wird auch in der DIN 18195 zwischen einem Gefälle unter und über 2 % differenziert. Dass dort keiner Konstruktion der Vorrang eingeräumt wird, ist ohne Belang. Denn die DIN 18195 betrifft nur die Qualität und Beschaffenheit der Abdichtung; die Dachkonstruktion wird als vorgegeben hingenommen. Für diese gelten als Spezialnormen die Flachdachrichtlinien.
bb.
Gemäß § 10 Nr. 3 der notariellen Kaufverträge haften die Beklagten nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit auf Schadensersatz. Diese Haftungsbegrenzung wirkt sich nicht aus, weil die Beklagten vorsätzlich den Mangel hingenommen haben. Gemäß dem oben zitierten Schreiben der Dachdeckerfirma waren sie über die Notwendigkeit eines Gefälles informiert. Trotzdem haben die Beklagten nicht ein mindestens 2%iges-Gefälle erstellen lassen.
cc.
Für die Herstellung einer fachgerechten Dachterrassenabdichtung sind nach den gutachterlichen Ausführungen des Sachverständigen A... und dem Kostenvoranschlag des die Klägerin beratenden Architekten M.... gemäß § 287 Abs. 1 ZPO 18.293,97 € zu veranschlagen. Der gerichtlich bestellte Sachverständige A... hat in seiner mündlichen Anhörung vom 27.02.2007 die von Herrn M.... vorgeschlagene Entwässerungslösung als zutreffend bewertet. Er hat eingeräumt, bei seiner Kostenschätzung nicht so ins Detail gegangen zu sein wie Herr M..... Deshalb seien seiner Schätzung noch die Kosten für die Demontage der Kappleisten und für die Kernbohrungen hinzuzufügen. Zu den Kosten für den Ausbau der alten Türen und den Wiedereinbau neuer Türen (Pos. 16 M....) vermochte der Sachverständige keine Angaben zu machen, weil diese Arbeiten nicht in seinen Fachbereich fallen. Er sah die dort aufgeführten Arbeiten aber als notwendig an, wenn die Türschwellen erhöht werden. Im einzelnen ist der Kostenaufwand wie folgt zu bemessen:
238,12 qm Plattenbeläge aufnehmen, lagern und wieder einbringen (Pos. 1. + 2. Kostenermittlung M....; Pos. 1 Kostenermittlung A...)Einheitspreis: 65 € Gesamtaufwand: 15.477,80 €Zwar fordert die Klägerin unter Berufung auf die Kostenermittlung von Herrn M.... einen Einheitspreis von 95 €. Es ist aber dem Kostenvoranschlag des gerichtlich bestellten Sachverständigen A... zu folgen, der einen Einheitspreis von 65 € für angemessen erachtet hat. Er vermochte seine Einschätzung mit seiner betrieblichen Erfahrung nachvollziehbar zu begründen. Er ist selbst als Dachdeckermeister tätig und hat in der Vergangenheit zu diesen Preisen solche Arbeiten angeboten und durchgeführt.
161,04 m Kappleisten demontierenEinheitspreis 7,50 € Gesamtaufwand: 1.207,80 €
238,12 qm Untergrund reinigen und vorbereiten, inkl. VoranstrichEinheitspreis 5,00 € Gesamtaufwand: 1.190,60 €
6 vorh. Dachgullys abbauen, verschließen, abdichtenEinheitspreis: 30 € Gesamtaufwand: 180 €
12 Kernbohrungen für neue DachabläufeEinheitspreis: 75 € Gesamtaufwand: 900 €
238,12 qm Polystyrol-Gefälledämmung (s. Pos. 2 Gutachten A... bzw. Pos. 6 Kostenschätzung M....)Einheitspreis: 26,30 € Gesamtaufwand:6.262,56 €
238,12 qm 2 je einlagige Polymer-Bitumen-Kaltklebebahnen (wie Pos. 3, 4 Gutachten A... bzw. Pos. 7, 8 Kostenschätzung M....)Einheitspreis: 21,10 € Gesamtaufwand: 5.024,34 €
12 neue Dachgullys liefern, montieren, eindichtenEinheitspreis: 110 € Gesamtaufwand: 1.320 €
12 Anschlüsse der Dachabläufe an Entwässerung herstellenEinheitspreis: 150 € Gesamtaufwand: 1.800 €
161,04 m neue Wandanschlüsse mit Anschlussleisten, einschl. Versiegelung, Gehrungsschnitten etc. liefern und montierenEinheitspreis: 46,30 € Gesamtaufwand: 7.456,15 €
Schutz- und Reinigungsmaßnahmen Gesamtaufwand: 500 €
6 x Türschwelle erhöhen, eindichten und abdeckenEinheitspreis: 200 € Gesamtaufwand: 1.200 €
Zwar hat der Sachverständige A... es nicht für zwingend erforderlich angesehen, die Türschwellen zu erhöhen, weil diese seines Erachtens im wassergeschützten Bereich lägen. Er hat aber eingeräumt, dass bei den nach Westen orientierten Türen der Abstellräume Wasser gegen die Türen laufe und es bei abtauendem Schnee zu Behinderungen des Ablaufs kommen könne. Angesichts der möglichen Gefahr, dass durch die Erhöhung des Terrassenaufbaus durch widrige Umstände Feuchtigkeit in die dahinter befindlichen Räume dringen könnte, ist eine absichernde Stufe vorzusehen.
6 x Entwässerungsrinnen liefern, vor der Abstellkammer einbringen einschl. Anschluss an DachgullyEinheitspreis: 100 € Gesamtaufwand: 600 €In seiner mündlichen Anhörung hat der Sachverständige A... deutlich gemacht, dass es in den Flachdachrichtlinien vorgesehen sei, trotz einer Türschwelle eine Entwässerungsrinne aufzubringen.
6 alte Türen ausbauen, entsorgen und neue Türen liefern und montierenEinheitspreis: 500 € Gesamtaufwand: 3.000 €Zwar hat der Sachverständige A... diesen Aufwand nicht bewertet, weil er nicht in sein Fachgebiet fällt. Da Herr M… als Architekt fachkundig ist, ist auf seine Kostenschätzung zurückzugreifen. Der bemessene Aufwand erscheint nicht unverhältnismäßig und ist auch nicht von den Beklagten substantiiert angegriffen worden.
Der Gesamtaufwand beträgt 46.119,25 € netto, also pro Wohnungseigentumsanlage 15.373,08 € netto (18.293,97 € brutto). Die von den Beklagten vorgelegten Angebote, die einen deutlich geringeren Aufwand bezeichnen, sind nicht geeignet diese Schadensbemessung zu widerlegen. Sie erfassen die zur Mängelbeseitigung notwendigen Arbeitsschritte nicht vollständig. Das Angebot der Fa. H… vom 03.02.2006 betrifft nur „Abdichtungsarbeiten“, ohne darzulegen, auf welche Weise das notwendige Gefälle hergestellt werden soll. Es sieht eine einheitliche Flachdachdämmung von ca. 70 mm Styropor Gefälledämmstoffplatten vor, ohne zu berücksichtigen, dass sich die Stärke der Platten verändern muss, um das notwendige Gefälle auszubilden. Zudem weicht das Aufmass von den Feststellungen des Sachverständigen A... ab. Der Sachverständige hat die zu bearbeitenden Flächen mit 238,12 m² bemessen, während im Angebot der H... GmbH nur 210 qm aufgeführt sind. Die dort für die Positionen 1.002 - 1.004 kalkulierten Einheitspreise von 39,49 € weichen nur um ca. 8 € von den durch den Sachverständigen A... benannten Preisen von 47,40 € ab und bestätigen daher die Einschätzung des Sachverständigen, der einen durchschnittlichen Preis angesetzt hatte.
Die weiteren Angebote der Firmen E.. und K... betreffen nur einzelne Arbeitsschritte und sind nicht aussagekräftig. So sieht das Angebot E.. vom 08.02.2006 nur eine Lagerung der Terrassenplatten auf den Nachbarterrassen vor und nicht eine vollständige Freilegung aller Flächen. Das Angebot der Fa. K... vom 08.02.2006 beinhaltet eine Abrechnung im Stundenlohn, die es nicht zulässt, den tatsächlich anfallenden Aufwand im vorhinein zu kalkulieren. Sämtliche Angebote berücksichtigen nicht die Anschlüsse der Dachabläufe an die Entwässerung, die Wandanschlüsse nebst Versiegelung, das Einbringen von Entwässerungsrinnen und von neuen Türen etc..
Im Übrigen bemessen sich die nach § 635 BGB a.F. bzw. § 281 BGB zu ersetzenden notwendigen Aufwendungen für die Mängelbeseitigung nach denjenigen Kosten, die der Besteller bei verständiger Würdigung für erforderlich halten darf (vgl. BGH NJW RR 2003, 1022). Der Auftraggeber ist nicht gehalten, im Interesse des säumigen und nachbesserungsunwilligen Auftragnehmers besondere Anstrengungen zu unternehmen, um den preisgünstigsten Drittunternehmer zu finden. Er kann sich den Unternehmer seines Vertrauens aussuchen (vgl. Ingenstau/Korbion-Wirth, VOB, 16. Auflage, § 13 Nr. 5 VOB/B Rdn. 168). Er darf darauf vertrauen, dass der Preis des von ihm beauftragten Drittunternehmers angemessen ist und muss sich nicht auf den pauschalen Einwand des Beklagten einlassen, ein anderer Unternehmer würde die Arbeiten billiger ausführen (vgl. Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 3. Auflage, 6. Teil Rdn. 139).
dd.
Entgegen der Ansicht des Landgerichts können sich die Beklagten gegenüber dem Schadensersatzanspruch der Klägerin nicht auf die Unverhältnismäßigkeit des Mängelbeseitigungsaufwands berufen. Das Bestehen auf ordnungsgemäßer Vertragserfüllung ist mit Rücksicht auf das objektive Interesse der Klägerin an einer ordnungsgemäßen Erfüllung im Verhältnis zu dem dafür erforderlichen Aufwand unter Abwägung aller Umstände nicht als Verstoß gegen Treu und Glauben zu bewerten (vgl. BGH BauR 2002, 613 616). Ein objektiv berechtigtes Interesse an der vertragsgemäßen Erfüllung steht dem Einwand der Unverhältnismäßigkeit auch dann entgegen, wenn die Nachbesserung hohe Kosten verursacht. Dieses Verständnis der Unverhältnismäßigkeit der Nachbesserung ergibt sich aus der Risikoverteilung des Werkvertrages. Der Unternehmer trägt grundsätzlich das Erfüllungsrisiko für die versprochene Leistung, und zwar ohne Rücksicht auf den dafür erforderlichen Aufwand. Er kann dagegen nicht einwenden, dieser sei höher oder unverhältnismäßig höher als der vereinbarte Preis. Vielmehr ist er grundsätzlich zu jedem erforderlichen Aufwand verpflichtet. Diese Risikoverteilung wird nicht dadurch verändert, dass der Unternehmer mangelhaft leistet (vgl. BGH BauR 2002, 613, 616). Hier hat die Klägerin ein objektives Interesse an einer mängelfreien Leistung, die durch den bezeichneten Aufwand erzielt werden kann. Der Maßstab für das objektive Interesse des Bestellers an der ordnungsgemäßen Erfüllung ist der vertraglich vereinbarte oder der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch des Werkes. Verstöße gegen die anerkannten Regeln der Technik rechtfertigen deshalb im Zweifel keine Verweigerung der Mängelbeseitigung mit dem Argument der Unverhältnismäßigkeit (vgl. Werner/Pastor a.a.O.; OLG Schleswig IBR 2002, 406). Im Rahmen der Abwägung ist zu Lasten des Unternehmers auch zu berücksichtigen, ob und in welchem Ausmaß er die Mängel verschuldet hat (vgl. BGH BauR 2002, 613, 616). Die Beklagten haben vorsätzlich auf ein hinreichendes Gefälle verzichtet, obwohl der Dachdecker sie auf die Flachdachrichtlinien in dem Schreiben vom 19.10.2001 hingewiesen und einen Auszug aus den Flachdachrichtlinien beigefügt hatte. Wenn die Beklagten trotz hinreichender Information gleichwohl eine mangelhafte Bauausführung veranlasst haben, können sie sich nicht auf den Schutz des § 242 BGB und die Rücksichtnahme der Kläger auf ihre wirtschaftlichen Belange berufen (vgl. OLG Düsseldorf BauR 2001, 1922, 1923).
b.
Der Klägerin steht gemäß § 635 BGB a.F. und §§ 634 Nr. 4, 636, 281 Abs. 2 BGB n.F. ein weiterer Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 5.355 € zu, weil die KFZ-Stellplätze mangelhaft hergestellt worden sind. Vornehmlich sind die Stege der Rasenwabenplatten - besonders im Bereich von Lenkraddrehbewegungen - abgebrochen. Zutreffend hat das Landgericht festgestellt, dass die verlegten Rasenwabenplatten aus Recycling-Kunststoff nicht für den bestimmungsgemäßen Gebrauch als Garagenzufahrt und Stellplatz geeignet sind. Gemäß Ziff. 7.2. der Baubeschreibung schuldeten die Beklagten einen KFZ-Stellplatz, wobei die Fahrspur mit Rasengittersteinen „oder gleichwertig“ befestigt werden sollte. Nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen L… vom 30.07.2006 (Verfahren 21 U 63/07), die in der Berufung auch nicht angegriffen werden, sind die eingebauten Rasengittermatten nicht mit Rasengittersteinen vergleichbar. Erstere sind aus Kunststoff hergestellt und werden als Platten verlegt. Mit Kraftfahrzeugen befahrene Flächen sollten aber ausweislich des Merkblatts für Flächenbefestigungen mit Pflaster und Plattenbelägen, Ausgabe 1989, ergänzte Fassung 1994, nicht mit Platten befestigt werden. Gegenüber den Kunststoffplatten sind Rasengittersteine aufwendiger zu verlegen. Es handelt sich um ökologisches Pflaster, das eine Mindesteinbauhöhe von 80 mm aufweisen muss, während die Rasenwabenplatten aus Kunststoff nur eine Einbauhöhe von 38 mm benötigen.
Da es offensichtlich war, dass das gewählte Kunststoffmaterial für einen KFZ-Stellplatz nicht die notwendige Festigkeit besitzt, den Belastungen durch ein Befahren der Fläche nicht gewachsen und deshalb mit Rasengittersteinen nicht vergleichbar ist, steht § 10 Nr. 3 des Notarvertrags, wonach nur bei vorsätzlichem oder grob fahrlässigem Handeln eine Schadensersatzverpflichtung in Betracht kommt, einem Schadensersatzanspruch der Klägerin nicht entgegen. Diese Haftungsbegrenzung wirkt sich angesichts des grob fahrlässigen Handelns der Beklagten nicht aus.
Mit Erfolg rügt die Klägerin in der Berufung, dass die Beklagten nicht nur im Bereich der Fahrspuren sondern auf der gesamten Fläche der Stellplätze ein geeignetes Pflaster aufzubringen haben. Nach der Baubeschreibung sind zwar nur die Fahrspuren speziell mit Rasengittersteinen zu belegen. Dieses bedeutet aber nicht, dass die verbleibende Fläche, die für die Stellplätze ausgewiesen ist, unbefestigt bleibt. Der Grundstückskaufvertrag und die Baubeschreibung beschreiben die Gestaltung der Flächen nicht eindeutig. Sie sind daher gemäß §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung des beiderseitigen Interesses der Parteien so auszulegen wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Ausgehend von der Bezeichnung der Flächen als Stellplatz ist damit nicht nur eine Zuweisung eines Grundstücksteils verbunden; vielmehr ist damit der Bestimmungszweck beschrieben worden, dem die bauliche Anlage gerecht werden muss. Die Fläche muss so befestigt sein, dass ein Kraftfahrzeug darauf ordnungsgemäß abgestellt werden kann. Sind die Fahrspuren selbst mit Rasengittersteinen oder mit ähnlichem ökologischen Anforderungen entsprechenden Material zu befestigen, so muss die verbleibende Fläche zum einen so gestaltet sein, dass die Rasengittersteine sich nicht verschieben und nicht hervorragen. Zum anderen sind Anschlussmaterialien vorzusehen, die unproblematisch zu befahren sind und die den PKW-Insassen ermöglichen, ohne Behinderung und Verschmutzung das Fahrzeug zu verlassen. Die Anforderungen an einen KFZ-Stellplatz werden nicht erfüllt, wenn die aus dem PKW aussteigenden Personen über unbefestigtes Gelände zum Haus gelangen müssen. Hierzu ist in der Baubeschreibung auch unter Ziff. 7.1. „Zuwegung“ vorgesehen worden, dass diese von der Straße zum Haus mit Betonsteinen erfolgen soll. Die von den Beklagten in ihrem Schriftsatz vom 28.04.2008 vorgesehene Decke aus Dolomitsand genügt diesen Anforderungen nicht. Wie die Beklagten vortragen, wird eine solche Decke in Parkanlagen verwandt. Mit diesen sind die hier maßgeblichen PKW-Stellplätze und Garagenvorflächen nicht zu vergleichen, die weitaus höheren mechanischen Belastungen ausgesetzt sind. Überdies lässt die auf dem Werbeprospekt abgebildete Zeichnung der Wohnungseigentumsanlagen eine einheitliche Pflasterung der Garagenvorflächen erkennen. Diese Prospekte sind nach den übereinstimmenden Aussagen der vernommenen Zeugen den Kaufinteressenten jeweils übermittelt worden. Die Erwerber durften also von einer einheitlich gestalteten und befestigten Stellfläche ausgehen.
Bei der Klägerin besteht darüber hinaus noch die Besonderheit, dass nach Ausbau der Straße neben den KFZ-Stellplätzen der WEG V…weg 1 eine weitere Fläche von 9 qm zu befestigen war, als die ursprünglich dort verlaufende Baustrasse nicht mehr benötigt wurde. Da es sich auch hier um eine Zuwegung zum Haus handelt, ist eine Pflasterung geschuldet. Hierfür spricht auch, dass die als Vorgartenflächen vorgesehenen Grundstücksteile laut Baubeschreibung ausdrücklich bepflanzt werden sollten. Da diese Fläche aber nicht bepflanzt, statt dessen mit den untauglichen Kunststoffwabenplatten belegt worden ist, war auch nach dem Verständnis der Beklagten diese Teilfläche zu befestigen.
Die Gesamtkosten der neuen Befestigung der KFZ-Stellplätze sind mit 5.355 € zu bemessen (§ 287 ZPO). Diese Schätzung knüpft an die Feststellungen des Sachverständigen L... an. Dieser hat die Gesamtkosten auf der Basis einer vollflächigen Verlegung der Rasengittersteine ermittelt. Diese sind grundsätzlich aber nur für die Fahrspuren geschuldet, während die anderen Flächen anderweitig zu befestigen sind. Gleichwohl kann von dieser Kostenschätzung von insgesamt 4.873 € brutto bei einer Fläche von 91 qm und 5.355 € brutto bei dem Objekt V….straße 1, das eine Gesamtbefestigungsfläche von 100 qm aufweist, ausgegangen werden. Denn auf der gesamten Fläche von 100 qm sind zu einem Einheitspreis von 9 €/qm die vorhandenen mangelhaften Rasengitterwaben zu beseitigen und der Boden anschließend für weitere Verlegungsarbeiten vorzubereiten. Ferner ist es nach der Einschätzung des Senats angemessen, nicht nur für die Fahrspuren sondern auch für die Restflächen Pflasterungskosten zu einem Einheitspreis von 36 € netto anzusetzen, die an dem Preis für Rasengittersteinen orientiert sind. Wie die bisherige Gestaltung der Fläche zeigt, ist der Bodenbelag danach ausgerichtet, dass Niederschläge versickern können. Nach dem Vorbringen der Beklagten sieht die Baugenehmigung auch vor, dass die Garagenvorflächen nicht versiegelt werden dürfen. Da Rasengittersteine diesen Anforderungen gerecht werden, bietet der dafür bemessene Einheitspreis eine hinreichende Schätzgrundlage.
c.
Ohne Erfolg wenden sich die Beklagten im Wege der Anschlussberufung gegen die Verurteilung zur Zahlung von 12.909,62 € an Schadensersatz für den nachträglichen Einbau von Wärmemengenzählern. Nach dem Ergebnis der vor dem Senat durchgeführten Beweisaufnahme schulden die Beklagten eine solche Messvorrichtung für jede Wohnung.
Die Baubeschreibung sieht unter Ziff. 6.9. vor, dass „jede Wohneinheit einen separaten Heizkreislauf und eine eigene Messeinrichtung zur Ermittlung der verbrauchten Heizenergie“ erhält. Über einen separaten Heizkreislauf verfügt jede Wohnung, nicht aber über eine eigene Messeinrichtung. In seinem Gutachten vom 24.08.2006 hat der Sachverständige A.. festgestellt, dass sich in jeder Wohnung ein separater Heizkreislauf befindet. Von den aus der Heizungsanlage im Keller stammenden Steigrohren führt jeweils ein Heizkreis in jede Wohnung und versorgt diese mit Heizleistung. An diesen Heizkreis sind - so der Sachverständige - nur die Heizkörper der jeweiligen Wohnung angeschlossen. Diese Art der Rohrverlegung entspricht nach der Einschätzung des Sachverständigen dem heutigen Stand des Heizungsbaus. Der Sachverständige hat plausibel dargelegt, dass eine eigene vom Heizraum stammende Steigleitung je Wohnung als separater Heizungskreislauf völlig unüblich und energetisch die schlechteste Variante sei. Diese Konstruktion würde nämlich im Keller und bei den Steigleitungen zu einem Labyrinth von Rohren führen, welches wesentlich mehr Energie verbrauchen würde als die jetzige Ausführung. Die von dem Sachverständigen vorgefundenen, für jede Wohnung verlegten Heizkreise ermöglichen, dass jeder Wohnung konkret die dort verbrauchte Heizenergie zuzuordnen ist. Damit ist die in der Baubeschreibung formulierte Vorgabe eines separaten Heizkreislaufs erfüllt. Dass die Heizkreisläufe eigenständig abzutrennen und abzusperren sein sollen, ist der Baubeschreibung nicht zu entnehmen.
Allerdings verfügen die Wohnungen nicht über eine zentrale Messvorrichtung für die verbrauchte Heizenergie i.S. eines Wärmemengenzählers. Die an den Heizkörpern in den Wohnungen angebrachten elektronischen Heizkostenverteiler der Firma T… entsprechen nicht dem geschuldeten Standard. Die Formulierung in der Baubeschreibung, die eine eigene Messvorrichtung vorsieht, deutet auf eine einzelne Messstation hin. Diese Auslegung ist nicht zwingend, denn eine Messeinrichtung kann auch mit einem Messsystem, das sich aus verschiedenen Komponenten zusammen setzt, gleichgesetzt werden. Entscheidend ist aber, dass die Beklagten mit der in der Baubeschreibung gewählten Formulierung eine einzelne Messstelle pro Wohnung zusagen wollten. Nach den Aussagen der in der mündlichen Verhandlung vom 02.12.2008 vernommenen Zeugen ist es zur Überzeugung des Senats erwiesen, dass die für die Verkaufsverhandlungen von den Beklagten autorisierten Mitarbeiter den Erwerbern der Wohnung die Baubeschreibung dahin erläutert haben, dass ein Wärmemengenzähler eingebaut werde, der es ermögliche, den Energieverbrauch einer Wohnung an einer separaten Messstelle abzulesen.
Der Zeuge H… hat glaubhaft bekundet, in den Verkaufsverhandlungen den Einbau einer eigenen Messeinrichtung pro Wohnung problematisiert zu haben. Ihm sei von Herrn J.. , der auf Seiten der Beklagten die Verhandlung geführt habe, zugesagt worden, dass es jedem Wohnungseigentümer möglich sei, die verbrauchte Heizenergie - ähnlich wie den Wasserverbrauch - selbst ablesen zu können. Auf seine Bitte dieses doch in den Vertrag aufzunehmen, habe Herr J… auf die klare Formulierung in der Baubeschreibung hingewiesen, die es nicht notwendig mache, einen eindeutigen Sachverhalt noch einmal schriftlich niederzulegen. Die Aussage des Zeugen ist differenziert und widerspruchsfrei. Er vermochte sein besonderes Interesse an der Methode zur Messung der Heizenergie überzeugend damit zu begründen, dass er beruflich häufig ortsabwesend und deshalb auch nicht verfügbar sei, wenn von der Fa. T… die an den Heizkörpern befindlichen Heizkostenverteiler abgelesen werden sollen. Es sei zeitlich aufwändig und teilweise auch mit besonderen Kosten verbunden, mit dem Unternehmen einen separaten Ablesetermin zu vereinbaren. Es ist daher nachvollziehbar, wenn es für den Zeugen wichtig war, den Verbrauch selbst an einer Stelle in der Wohnung ablesen zu können. Die vorhandenen Heizkostenverteiler an jedem Heizkörper entsprechen dieser Vorgabe nicht, denn sie können nur von der Fa. T… abgelesen und ausgewertet werden.
Die Aussage des Zeugen H… wird auch bestätigt durch die Bekundung des Zeugen U… P…, der in der Nachbarwohnanlage Vweg 5 eine Wohnung erworben hat. Auch er hat sich in den Verkaufsgesprächen mit Herrn J... die Art der Messung der verbrauchten Heizenergie erläutern lassen. Herr J... habe ihm erklärt, dass keine Verdunsterröhrchen an jedem Heizkörper angebracht werden, sondern eine Art „Heißwasserdurchflusszähler“ an einer Stelle in der Wohnung eingebaut werde, der den Verbrauch von warmem Wasser messe. Der Zeuge vermochte sein Interesse an diesem Thema damit überzeugend zu begründen, dass er bei der Messung seines Verbrauchs in seiner vormaligen Wohnung, bei der sich die Heizkosten allein an der Fläche der gemieteten Wohnung ausgerichtet hätten, ungerecht behandelt gefühlt habe. Sein Bestreben, nur die selbst verbrauchte Energie bezahlen zu müssen, setzt zwar nicht zwingend eine selbständige Messstelle in der Wohnung voraus. Der Zeuge hat darüber hinaus aber deutlich gemacht, ihm sei das Messsystem als Durchflussmengenzähler beschrieben worden. An die genaue Formulierung von Herrn J... konnte er sich nicht mehr erinnern; ihm sei die Messung aber so beschrieben worden, dass an einer Stelle in der Wohnung das durchfließende warme Wasser gemessen werden sollte. Seine Ehefrau, die Zeugin H.. P…, hat bestätigt, dass ausdrücklich über die Art der Messung gesprochen worden sei, konnte sich aber an Einzelheiten des Messsystems nicht mehr erinnern.
Zwar haben die Zeugen, als Mitglieder der Nachbarwohnungseigentumsgemeinschaften, die Parteien der Parallelverfahren sind, ein Interesse am Ausgang des Rechtsstreits. Es bestehen aber keine Anhaltspunkte dafür, dass dieses Interesse sich auf die persönliche Glaubwürdigkeit der Zeugen ausgewirkt hat. Sie haben den Verlauf der Verkaufsgespräche detailreich geschildert, ihre dort akzentuierten persönlichen Schwerpunkte erläutert und jeweils überzeugend begründet, weshalb ihnen die Art der Heizenergiemessung wichtig war. Es ist unerheblich, dass die Zeugen nur jeweils zu dem Inhalt ihrer persönlichen Verkaufsverhandlungen und nichts über die Verhandlungen der Beklagten mit den Mitgliedern der Klägerin aussagen konnten. Denn die von Herrn J... für die Beklagten abgegebene Erklärung des Messsystems verdeutlicht, welches Verständnis der Beklagten von der Messeinrichtung sie bei der Formulierung der Baubeschreibung leitete. Die Baubeschreibungen sind für alle Wohnungseigentumsanlagen gleich formuliert.
Da die Wohnungen entgegen der vertraglichen Vereinbarung über keine Wärmemengenzähler verfügen, ist die Werkleistung der Beklagten mangelhaft. Sie sind der Klägerin daher zum Ersatz des für den Einbau der Wärmemengenzähler notwendigen Aufwands verpflichtet, da sie bewusst bei der Bauausführung von der geschuldeten Leistung abgewichen sind. Diese Kosten belaufen sich nach den Feststellungen des Sachverständigen auf 1.808,07 € netto für jede Wohnung, bei 6 Wohneinheiten also auf 10.848,42 € netto, 12.909,62 € brutto. Der Sachverständige hat die Höhe des Aufwands, um in jeder Wohnung einen Wärmemengenzähler einzubauen, differenziert dargelegt und die notwendigen Arbeitsschritte bezeichnet. Hiergegen haben die Beklagten keine Einwände erhoben.
d.
Entgegen der Auffassung der Beklagten kann die Klägerin zusätzlich zu den Kosten für die Behebung der einzelnen Mängel auch den Ersatz von Regiekosten in Höhe von 10 % der Mängelbeseitigungskosten (4.500,-- € + 15.373,08 € + 10.848,42 €= 30.721,50 €), also von 3.072,-- € netto (3.656 € brutto) verlangen. Da der Klägerin die Fachkenntnis fehlt, die umfangreichen Arbeiten an dem Terrassengefälle, den KFZ-Stellplätzen und für den Einbau der Wärmemengenzähler zu koordinieren und zu überwachen, darf sie eine qualifizierte Bauleitung hinzuziehen und deren Kosten als Regiekosten pauschal geltend machen.
2.
Der Feststellungsantrag der Klägerin ist ebenfalls begründet. Ein Feststellungsinteresse liegt vor. Der Schaden durch die bezeichneten Baumängel kann nur annähernd abgeschätzt werden. Der notwendige Aufwand kristallisiert sich in der Regel erst heraus, wenn die Arbeiten im einzelnen erledigt werden. Bis dahin besteht die Gefahr, dass die einzelnen Mängel noch weitere schädigende Wirkung zeigen oder in Zukunft in noch nicht abgrenzbarem Rahmen fortwirken.
3.
Die Zinsentscheidung beruht auf §§ 288, 291 BGB. Da sich erst mit der Klageerwiderung die endgültig ablehnende Haltung der Beklagten offenbarte, die Mängel nicht beseitigen zu wollen, war erst mit dem Zugang der Klageerwiderung am 02.03.2006 der geltend gemachte Schadensersatzanspruch begründet. Erst ab dann können Rechtshängigkeitszinsen beansprucht werden.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91a, 92 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 100 Abs. 4, 101 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 709, 711 ZPO. Die Beklagten habe die durch die Nebenintervention begründeten Kosten zu tragen. Der Antrag der Streitverkündeten, die Beklagten mindestens zur Zahlung von 2.613,24 € für die Neuverlegung von Rasengittersteinen zu verurteilen, ist begründet. Die Beklagten haben sich mit ihrer Auffassung nicht durchsetzen können, für die mangelhafte Pflasterung der KFZ-Stellplätze und Garagenvorflächen nicht einstehen zu müssen.
Gründe gemäß § 543 Abs. 2 ZPO, die es gebieten, die Revision zuzulassen, liegen nicht vor.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren: 44.497,75 € (Berufung: 25.532,69 € + 2.000 € Feststellungsantrag + Anschlussberufung:15.965,06 € + 1000 € Abwehr des Feststellungsantrags)

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 633, 634, 635 BGB a.F. bzw. §§ 633, 634, 636, 280, 281 BGB
§§ 634, 635 BGB a.F. und für die unter Geltung des neuen Schuldrechts geschlossenen Verträge aus §§ 634 Nr. 4, 636, 280, 281 BGB
§§ 634 Nr. 4, 281 Abs. 1 S. 1 BGB
§§ 634 Nr. 4, 636, 281 Abs. 2 BGB
§§ 133, 157 BGB
§§ 288, 291 BGB
§§ 91a, 92 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 100 Abs. 4, 101 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 709, 711 ZPO
§ 711 ZPO
§ 5 WEG
§ 634 BGB
§ 635 BGB
§ 281 BGB
§ 242 BGB
§ 287 ZPO
§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 287 Abs. 1 ZPO
§ 13 Nr. 5 VOB/B
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2003, 580, 581
NJW 2006, 3413, 3414
21 U 62/07
21 U 63/07
1 ZPO 18.29