Verwaltungsgericht Freiburg (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2023-12-12, Aktenzeichen 2 K 3207/23
ECLI: ECLI:DE:VGFREIB:2023:1212.2K3207.23.00

Tenor:
Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin vom 11.10.2023 gegen die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung der Antragsgegnerin vom 24.08.2023 wird angeordnet.
Die Antragsgegnerin und die Beigeladenen tragen die Kosten des Verfahrens; die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen tragen diese selbst.
Der Streitwert wird auf 7.500,- EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragstellerin begehrt die Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs vom 11.10.2023 gegen die von der Baurechtsbehörde der Antragsgegnerin den Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 24.08.2023.
Die Antragstellerin und die Antragsgegnerin gehören dem x an und sind Nachbargemeinden. Die Antragsgegnerin nimmt kraft vereinbarter Verwaltungsgemeinschaft unter anderem die Aufgabe der unteren Baurechtsbehörde gegenüber der Antragstellerin und zwei weiteren Gemeinden wahr. Die Beigeladenen beabsichtigen auf der Gemarkung der Antragstellerin einen landwirtschaftlichen Betrieb zu errichten und zu betreiben. Zu diesem Zweck haben sie im Jahr 2020 das Grundstück (Flst.-Nr. x, das Wohngebäude und die Betriebsgebäude des Hofguts x, das im Außenbereich etwa 1,5 km westlich des Ortskerns der Antragstellerin liegt, erworben. Die Beigeladenen haben ihre Adresse seit dem 07.12.2020 auf die Anschrift des Hofguts angemeldet. Die bestehenden Gebäude (vgl. Abb. 1) wurden spätestens im Juni des Jahres 2022 abgerissen. Neben den - hier nicht verfahrensgegenständlichen - landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden beabsichtigen die Beigeladenen ferner, ein Wohnhaus auf der Hofstelle als Ersatzbau für das abgerissene Wohnhaus, das eine Grundfläche von 132,79 m2 hatte, zu errichten.
Abb. 1 - Altbestand (Wohnhaus mittig rechts)
Zunächst reichten die Beigeladenen bei der Antragstellerin unter dem 15.05.2021 am 27.05.2021 einen Antrag auf Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren ein, der bezogen auf das Grundstück Flst.-Nr. 1917 den Abbruch der landwirtschaftlichen Betriebsgebäude und des Wohnhauses mit Betriebsleiterwohnung sowie den Neubau einer Betriebsleiterwohnung, eines landwirtschaftlichen Geräteschopfes und eines Stallgebäudes zum Gegenstand hatte. Als Planverfasser wurde Herr x., der Leiter des Baurechtsamts der Antragsgegnerin, benannt. Auf der Grundlage dieser Pläne wurde vom Abwasserzweckverband x mit Entwässerungsbescheid vom 14.07.2021 die Entwässerung des Vorhabens genehmigt. Mit E-Mail vom 25.07.2021 teilte der Beigeladene zu 2 Vertretern der Antragstellerin und der Antragsgegnerin mit, dass der Bauantrag vom 15.05.2021 vorläufig zurückgezogen werde.
Unter dem 14.01.2022 reichten die Beigeladenen bei der Antragstellerin am 19.01.2022 einen neuen Bauantrag im vereinfachten Verfahren ein. Dieser hatte unter anderem den Neubau einer Betriebsleiterwohnung mit Verkauf landwirtschaftlicher Erzeugnisse und zwei Ferienwohnungen zum Gegenstand. Mit E-Mail vom 18.02.2022 teilte der Beigeladene zu 2 mit, dass die Stellungnahme des Amts für Landwirtschaft noch nicht vorliege und man daher damit einverstanden sei, dass die Antragstellerin mit einer Entscheidung über die Erteilung ihres Einvernehmens noch weiter zuwarte. Die Antragstellerin nahm in der Folge den entsprechenden Punkt von der Tagesordnung der Gemeinderatssitzung vom 21.02.2022. Mit E-Mail vom 31.03.2022 forderte das Amt für Landwirtschaft des Landratsamts x bei der Antragsgegnerin zudem weitere Unterlagen für die Erstellung der Stellungnahme an. Schließlich entschied der Gemeinderat der Antragstellerin am 04.04.2022, dass das Einvernehmen vorbehaltlich der Erfüllung bestimmter Bedingungen erteilt werde und nahm unter den Ziffern 1 und 2 der Bedingungen Bezug auf die „Bestätigung“ bzw. „Überprüfung und Bestätigung“ von Fragen, die Gegenstand der noch immer ausstehenden Stellungnahme des Amts für Landwirtschaft sein sollten.
Mit Stellungnahme vom 16.08.2022, bei der Antragsgegnerin eingegangen am 19.08.2022, wies das Amt für Landwirtschaft des Landratsamts x darauf hin, dass die beantragte Errichtung des Betriebsleiterwohnhauses aufgrund der erforderlichen Investitionskosten und deren Verhältnis zu den zu erwartenden Erträgen und der Ausstattung mit einem Hallenbad, einem Whirlpool, einer Sauna sowie einem Fitnessbereich nicht den Anforderungen des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB entspreche und für das Vorhaben wohl ein Bauleitplan aufzustellen sei. Daraufhin entschieden sich die Beigeladenen, die Errichtung der landwirtschaftlichen Betriebsgebäude einerseits und die Errichtung des Betriebsleiterwohnhauses andererseits in zwei Bauabschnitten weiterzuverfolgen.
Unter dem 10.09.2022, eingegangen bei der Antragsgegnerin am 13.09.2022, stellten die Beigeladenen einen abgeänderten Bauantrag auf Genehmigung des Abbruchs der landwirtschaftlichen Betriebsgebäude und des Wohnhauses mit Betriebsleiterwohnung sowie des Neubaus einer Betriebsleiterwohnung, eines landwirtschaftlichen Geräteschopfes und eines Stallgebäudes (vgl. zur Lage der Neubauten und des abgerissenen Bestands Abb. 2a; vgl. zur Südansicht des Ersatzwohnbaus Abb. 2b). Das in Hanglage dreigeschossig zu errichtende Betriebsleiterhaus soll nach den eingereichten Unterlagen auf einer Grundfläche von 319,51 m2 nach DIN 227 einen umbauten Raum von 3.633,523 m3 umschließen, unter anderem zwei Wohneinheiten (Betriebsleiterwohnung mit einer Wohnfläche von 177,03 m2, Altenteilerwohnung mit einer Wohnfläche von 104,35 m2) umfassen und im 1. Untergeschoss über einen 138,66 m2 großen Wellnessbereich mit einem Hallenbad (Schwimmbeckenmaße 13,3 m x 3,6 m und 1,35 m Tiefe), einer Sauna und einem Whirlpool verfügen.
Abb. 2 - Lageplan vom 03.09.2022
Abb. 2b - Südansicht laut Plänen vom 03.09.2022
Unter dem 25.10.2022 leitete das Baurechtsamt der Antragsgegnerin der Antragstellerin die Papierfertigung der Bauantragsunterlagen weiter und bat u.a. um die Herbeiführung des gemeindlichen Einvernehmens nach § 36 BauGB. Die Antragstellerin teilte dem Baurechtsamt unter dem 13.12.2022 mit, dass das gemeindliche Einvernehmen nach der Gemeinderatssitzung vom 12.12.2022 vorbehaltlich unter anderem der „Überprüfung und Bestätigung der Wirtschaftlichkeit / dienenden Funktion der Landwirtschaft im Hinblick auf die Größe des Wohngebäudes (Wohnflächen) im Zuge der Betriebsneugründung“ erteilt werde. Unter dem 30.12.2022 nahm das Amt für Landwirtschaft des Landratsamts X zu dem geänderten Bauantrag Stellung und führte unter anderem unter Bezugnahme auf die Investitionskosten sowie den zu erwartenden Ertrag des landwirtschaftlichen Betriebs aus, dass der „Neubau eines Betriebsleiterwohnhauses in der vorgesehenen Form mit den damit verbundenen Kosten […] für einen Landwirt weder üblich noch angemessen“ sei. Der Neubau entspreche daher nicht den Anforderungen des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB.
Unter dem 03.05.2023 genehmigte die Antragsgegnerin zunächst den Neubau eines Stallgebäudes, einer Maschinenhalle zur Unterbringung landwirtschaftlicher Geräte und Fahrzeuge sowie einer Festmistlagerüberdachung sowie die Einfriedung von Weideflächen. Nicht Gegenstand dieser Baugenehmigung war unter anderem der Ersatzneubau des Betriebsleiterwohnhauses.
Mit E-Mail vom 05.05.2023 fragte die Sachbearbeiterin Frau x. beim Beigeladenen zu 2 hinsichtlich der Nutzung des Bestandsgebäudes nach, seit wann die Beigeladenen auf dem Hofgut x wohnten. Daraufhin teilte der Beigeladenen zu 2 dem Baurechtsamt unter Vorlage seines alten Reisepasses mit, er sei bereits seit dem 07.12.2020 in x gemeldet. Mit E-Mail vom 15.06.2023 teilte die Sachbearbeiterin Frau x. dem Bürgermeister der Antragstellerin mit, man halte den zweiten Bauabschnitt nach § 35 Abs. 2 und 4 BauGB für genehmigungsfähig. Es werde gebeten, im Gemeinderat eine erneute Entscheidung zum zweiten Bauabschnitt herbeizuführen. Eine Darlegung der Rechtsgrundlage werde dem Bürgermeister bis zum 19.06.2023 mitgeteilt werden.
Unter dem 28.07.2023 teilte die Antragstellerin dem Baurechtsamt der Antragsgegnerin mit, nach einstimmigem Beschluss des Gemeinderats vom 24.07.2023 werde das Einvernehmen zum zweiten Bauabschnitt betreffend des Wohnhausersatzneubaus nicht erteilt. Die Voraussetzungen des § 35 Abs. 2 und Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB würden teilweise als nicht erfüllt angesehen. Insbesondere werde die erforderliche Eigennutzung und Eigennutzzeit angezweifelt und würden die Flächen des Wohnersatzneubaus als zu groß angesehen. Der Hinweis auf vergleichbare Fälle in x für bisher genehmigte Vorhaben im Außenbereich bezüglich Wohnflächen und Pools werde aufgrund des erfolgten Ankaufs des Grundstücks und Abrisses der Gebäude durch den Käufer für den Wohnhausneubau nicht als vergleichbar angesehen. Ferner wies die Antragstellerin unter anderem darauf hin, dass das Baurechtsamt eine zugesagte Stellungnahme zur Rechtsgrundlage und zur Rechtsauffassung zur Genehmigungsfähigkeit nicht vor der Sitzung des Gemeinderats vorgelegt habe.
Das Baurechtsamt der Antragsgegnerin erteilte daraufhin unter dem 24.08.2023 die Baugenehmigung für den Wohnhausersatzneubau mit Verkaufs- und Lagerraum für landwirtschaftliche Erzeugnisse und führte unter Ziffer II. aus:
„Gemäß § 54 Abs. 4 der LBO 2019 wird das von der Gemeinde Bx zuletzt in der Gemeinderats-Sitzung am 24.07.2023 versagte Einvernehmen ersetzt. Die Begründung bzw. rechtliche Würdigung der vom Gemeinderat und von den Eigentümern benachbarter Grundstücke im Rahmen der Anhörung vorgetragenen Einwendungen erfolgt mit gesondertem Schreiben.“
Eine Begründung erfolgte indes nicht. Mit Schreiben vom 01.09.2023 teilte der Bürgermeister der Antragstellerin dem Baurechtsamt der Antragsgegnerin mit, es gebe von Nachbarn und aus dem Gemeinderat angesichts des Baufortschritts (vgl. etwa Abb. 3 und Abb. 4) kritische Nachfragen zum Stand des Baugenehmigungsverfahrens bezüglich des Wohnersatzneubaus.
Abb. 3 - Baufortschritt im September / Oktober 2023
Abb. 4 - Baufortschritt im September / Oktober 2023
Es werde gebeten, die Baugenehmigung samt Auflagen nun sehr kurzfristig auszufertigen und zu übersenden. Es werde dann geprüft werden, ob gegen die Ersetzung des Einvernehmens vorgegangen werde. Die Antragsgegnerin reagierte hierauf - soweit ersichtlich - nicht. Mit E-Mail vom 11.09.2023 nahmen die Prozessbevollmächtigten der Antragstellerin Bezug auf ein Gespräch vom selben Tage und baten um Berücksichtigung einer beigefügten Stellungnahme zum zweiten Bauabschnitt „bei der Entscheidungsfindung“. Mit E-Mail vom 27.09.2023 hielten die Prozessbevollmächtigten der Antragstellerin der Sachbearbeiterin des Baurechtsamts Frau x. vor, sie habe am 11.09.2023 telefonisch mitgeteilt, dass für den zweiten Bauabschnitt noch keine Baugenehmigung erteilt worden sei. Gleichwohl datiere ein Baufreigabeschein für den zweiten Bauabschnitt, von dem man nun Kenntnis erhalten habe, auf den 24.08.2023. Die Antragsgegnerin werde aufgefordert, bis zum Ablauf des 27.09.2023 die Baugenehmigung an die Antragstellerin zu übersenden. Die Antragsgegnerin reagierte hierauf nicht. Mit Schreiben vom 11.10.2023 legte die Antragstellerin daraufhin Widerspruch bei der Antragsgegnerin gegen die - ihr immer noch nicht übersandte - Baugenehmigung und die damit einhergehende Ersetzung ihres Einvernehmens ein.
Die Antragstellerin hat am 11.10.2023 beim Verwaltungsgericht um vorläufigen Rechtsschutz nebst Erlass eines sog. Hängebeschlusses ersucht. Zur Begründung führt sie im Wesentlichen zusammengefasst aus, die Ersetzung des Einvernehmens durch die offensichtlich erteilte, aber ihr noch nicht bekanntgegebene Baugenehmigung sei rechtswidrig. Sie habe ihr Einvernehmen zu Recht versagt. Das Einvernehmen zu dem Vorhaben gelte nicht nach der gesetzlichen Fiktion des § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB als erteilt. Am 04.04.2022, als über die Erteilung des Einvernehmens zum Bauantrag vom 19.01.2022 entschieden worden sei, hätten noch nicht alle erforderlichen fachlichen Stellungnahmen zur Entscheidung über die Baugenehmigung vorgelegen. Insbesondere habe die Stellungnahme des Amts für Landwirtschaft gefehlt. Ferner habe es sich bei dem Vorhaben, das Gegenstand des Bauantrags vom 19.01.2022 gewesen sei, um ein aliud zum jetzigen Vorhaben gehandelt. Insbesondere habe das damalige Vorhaben noch zwei Ferienwohnungen mitumfasst. Damit lägen aber die Voraussetzungen für eine gesetzliche Erteilungsfiktion in Bezug auf den nun genehmigten Ersatzneubau nicht vor. Die Voraussetzungen des § 35 BauGB lägen nicht vor. Das Vorhaben sei bauplanungsrechtlich unzulässig. Der Wohnersatzneubau diene nach der Stellungnahme des Amts für Landwirtschaft nicht nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB einem landwirtschaftlichen Betrieb. Dies beruhe sowohl auf dem Verhältnis der Investitionskosten zu den voraussichtlichen Erträgen aus dem landwirtschaftlichen Betrieb. Dabei seien etwaige zukünftige Erträge aus der beabsichtigten, aber noch nicht genehmigten Ansiedlung von sog. Agri-Photovoltaikanlagen nicht zu berücksichtigen. Es handele sich hierbei nicht um Landwirtschaft i.S.d. § 201 BGB. Im Übrigen stehe auch die geplante Ausstattung mit einem großzügigen Wellnessbereich und einem Fitnessraum einer dienenden Funktion des Wohngebäudes entgegen. Auch die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB lägen nicht vor. Der Ersatzneubau sei aufgrund seiner Ausstattung und seiner Grundfläche nicht gleichartig und werde auch nicht an der gleichen Stelle wie das alte Wohngebäude, sondern 50 bis 60 m weiter südlich in Hanglage errichtet. Ferner sei nach der Rechtsprechung eine Eigennutzzeit von mindestens zwei Jahren zu fordern, um die Voraussetzung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 c) BauGB zu erfüllen. Ungeachtet der Frage, ob allein das Verlegen der Meldeadresse am 07.12.2020 hierfür ausreiche, sei das Gebäude bereits spätestens im Juni 2022 abgerissen worden, so dass eine Eigennutzungszeit von maximal 18 Monaten vorliege. Schließlich sei der Ersatzneubau als Wohnbebauung im Außenbereich nicht nach § 35 Abs. 2 BauGB als sonstiges Vorhaben zulässig. Er beeinträchtige öffentliche Belange in Gestalt der natürlichen Eigenart der Landschaft und ihres Erholungswerts. Ferner lasse die Errichtung das Entstehen einer Splittersiedlung befürchten.
Die Antragstellerin beantragt wörtlich,
die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin anzuordnen gegen die vom Baurechtsamt der x erteilte Baugenehmigung hinsichtlich des zweiten Bauabschnitts (Neubau eines Betriebsleiterwohnhauses) (Bauort: x) sowie die darin vorgenommene Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Sie führt zur Begründung im Wesentlichen aus, gemäß Ziffer 3 der Nebenbestimmungen zur erteilten Baugenehmigung vom 24.08.2023 dürften die beiden Wohnungen nur von Familienmitgliedern des Grundstückseigentümers genutzt werden. Das Verhältnis der Kubatur des Ersatzbaus zur Kubatur der im Bau befindlichen landwirtschaftlichen Ökonomiegebäude zeige, dass die Ausmaße des Ersatzbaus keinesfalls überproportioniert seien, sondern sich den landwirtschaftlichen Anlagen unterordneten. Eine Landschaftsbildbeeinträchtigung aufgrund der Größe des Baukörpers und der talseitig dreigeschossigen Erscheinung sei nicht zu besorgen. Auch das abgebrochene Wohnhaus sei dreigeschossig gewesen. Die Standortverschiebung um 45 m bis 50 m in Richtung Süden stelle eine nur geringfügige Veränderung dar. Außerdem würden durch das Gesamtvorhaben weniger Flächen versiegelt werden als durch die alte Hofstelle. Hinsichtlich der Investitionskosten sei zwischen den verschiedenen Nutzungen des Ersatzneubaus zu differenzieren. Unberücksichtigt bleiben müssten die Räume, die für den Hofladen und das Lagern von landwirtschaftlichen Erzeugnissen vorgesehen seien. Die Investitionskosten allein für die Wohnungen i.H.v. 713.889,-- EUR lägen im Bereich der aktuell üblichen Kosten für ein Haus mit zwei Wohneinheiten. Die Wellnessetage im Untergeschoss sei nicht zu berücksichtigen, da durch sie keiner der öffentlichen Belange nach § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt werde. Auch im Übrigen würden durch das Vorhaben keine öffentlichen Belange beeinträchtigt. Eine Vorbildwirkung in Bezug auf die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung von Splittersiedlungen sei nicht zu befürchten. Die Zahl der Wohneinheiten bleibe unverändert. Bei dem Vorhaben handele es sich mit Sicherheit nicht um ein unzulässiges Spekulantenprojekt. Die Beigeladenen beabsichtigten tatsächlich eine landwirtschaftliche Nutzung an der Hofstelle. Dafür sprächen auch die Planungen und Aufwendungen für einen Wolfsschutzzaun. Auch eine Beeinträchtigung des Erholungswertes der Landschaft liege nicht vor. Das naturschutzrechtliche Betretungsrecht werde durch die Nebenbestimmungen zur Baugenehmigung gesichert werden. Unter dem Aspekt der Gleichbehandlung könne im Übrigen die jahrzehntelange großzügige Zustimmungspraxis des Gemeinderats der Antragstellerin bei der Zulassung von Pools und Wohnflächenerweiterungen bei nichtprivilegierten Wohnhäusern im Außenbereich nicht völlig ausgeblendet werden. Bei den jüngsten Fällen habe es sich nicht um gebäudeintegrierte Schwimmbäder, sondern um Außenanlagen gehandelt.
Mit Beschluss vom 12.10.2023 hat die Kammer die Bauherren beigeladen.
Die Beigeladenen beantragen,
Zur Begründung führen sie aus, auf die Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens komme es nicht an. Der Antrag sei bereits unzulässig. Die Antragstellerin habe ihr gemeindliches Einvernehmen unter bestimmten Bedingungen am 04.04.2022 zu dem ursprünglichen Bauantrag vom 19.01.2022 erteilt. Sie habe damit in Bezug auf den Bauantrag vom 19.01.2022 die Frist nach § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB überschritten, weshalb gesetzlich fingiert werde, dass das Einvernehmen unwiderruflich erteilt worden sei. Diese Erteilung beziehe sich auf die letztlich unverändert gebliebenen äußeren Abmessungen des Ersatzbaus und dessen Nutzungen, die vom Änderungsantrag vom 13.09.2022 nicht betroffen gewesen seien. Ihr Einvernehmen sei daher kraft gesetzlicher Fiktion bereits erteilt worden.
Die Kammer hat mit Beschluss vom 20.11.2023 die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs vom 11.10.2023 gegen die den Beigeladenen von der Antragsgegnerin erteilte Baugenehmigung vom 24.08.2023 vorläufig bis zur endgültigen Entscheidung des Verwaltungsgerichts über den Antrag der Antragstellerin auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs angeordnet und es der Antragsgegnerin aufgegeben, den Beigeladenen zu untersagen, vorläufig bis zur Entscheidung des Verwaltungsgerichts über den Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs von den ihnen durch die Baugenehmigung gewährten Befugnisse Gebrauch zu machen.
Der Kammer liegen zwei Bände Akten der Antragstellerin sowie weitere zwei Bände Akten der Baurechtsbehörde der Antragsgegnerin vor. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des wechselseitigen Vorbringens wird auf diese Akten sowie auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag der Antragstellerin hat vollumfänglich Erfolg.
1. Der Antrag ist zulässig.
a) Er ist zunächst einmal statthaft. Der zulässige Widerspruch (vgl. hierzu aa)) der Antragstellerin gegen die den Beigeladenen erteilte Baugenehmigung, mit der zugleich das von der Antragstellerin mit Gemeinderatsbeschluss vom 24.07.2023 versagte Einvernehmen ersetzt worden ist, entfaltet keine aufschiebende Wirkung (vgl. hierzu bb)).
aa) Der mit Schreiben vom 11.10.2023 eingelegte Widerspruch ist zulässig. Er ist insbesondere nicht verfristet. Die Baugenehmigung ist mit Bekanntgabe an die Beigeladenen wirksam, aber der Antragstellerin weder zugestellt noch sonst bekanntgegeben worden. Die Antragstellerin hat nach ihren unwidersprochen gebliebenen Angaben frühestens am 26.09.2023 durch den beim Bauvorhaben festgestellten Baufreigabeschein von der Baugenehmigung vom 24.08.2023 erfahren. Den Grundsätzen zur Kenntnisnahme einer Baugenehmigung durch den Nachbarn ohne behördliche Bekanntgabe entsprechend (vgl. hierzu Wöckel, in: Eyermann, VwGO, 16. Aufl. 2022, § 70 Rn. 5 m.w.N.) muss sich die Antragstellerin so behandeln lassen, als sei ihr die Baugenehmigung in diesem Zeitpunkt amtlich bekannt gegeben worden, so dass dann - mangels Rechtsbehelfsbelehrung - die Jahresfrist nach § 58 Abs. 2 VwGO zu laufen beginnt.
bb) Der Widerspruch entfaltet keine aufschiebende Wirkung. Zwar gilt die bundesgesetzliche Anordnung des Entfallens der aufschiebenden Wirkung eines Drittrechtsbehelfs gegen eine erteilte Baugenehmigung nach § 212a BauGB mit Blick auf einen Rechtsbehelf der Gemeinde allein wegen der Ersetzung ihres gemeindlichen Einvernehmens nach Auffassung der Kammer nicht, weil mit dieser in Bezug auf die betroffene Gemeinde gefällte Entscheidung nicht die Befugnis zum Bauen erteilt wird (vgl. zu § 37 BauGB Hessischer VGH, Beschluss vom 07.12.2000 - 4 TG 3044/99 - juris Rn. 17; vgl. ferner OVG Saarland, Beschluss vom 09.01.2019 - 2 B 289/18 - juris; Battis, in: ders./Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 212a Rn. 2 m.w.N.; Schlotterbeck, in: ders./Hager/Busch/Gammerl, LBO Baden-Württemberg, 8. Aufl. 2020, § 54 Rn. 46; a.A. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 11.05.1998 - 5 S 465/98 - juris, 2. Leitsatz, der allerdings zur alten Fassung des § 54 LBO vor der Einführung des jetzigen § 54 Abs. 4 LBO durch die LBO-Novelle 2010 ergangen ist; Sauter, LBO Baden-Württemberg, 3. Aufl., Stand: Juli 2023, § 54 Rn. 49 ist der Auffassung, § 54 Abs. 4 Satz 5 habe lediglich klarstellende Funktion). Indes lässt § 54 Abs. 4 Satz 5 der Landesbauordnung für Baden-Württemberg in der hier maßgeblichen Fassung vom 18.07.2019 - gültig bis 24.11.2023 (LBO 2019) auch die aufschiebende Wirkung von Widerspruch und Anfechtungsklage der Gemeinde mit Blick auf die Ersetzung ihres Einvernehmens entfallen. Ausgehend vom Entfallen der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen die Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens (§ 54 Abs. 4 Satz 5 LBO 2019 i.V.m. § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO) kann das Gericht der Hauptsache nach § 80a Abs. 3, Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin ganz oder teilweise anordnen (vgl. Schlotterbeck, a.a.O., Rn. 46). Die Antragstellerin muss die Möglichkeit haben, im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes gegen die den Beigeladenen erteilte Baugenehmigung und die damit einhergehende Ersetzung ihres Einvernehmens (vgl. § 54 Abs. 4 Satz 3 LBO 2019) vorzugehen. Die Ermächtigung für die Baurechtsbehörde zur Ersetzung des Einvernehmens in § 36 Abs. 2 Satz 3 BauGB und § 54 Abs. 4 LBO 2019 lässt die materielle Rechtsposition der Gemeinde unangetastet. Ihr steht deshalb das Recht zu, die Ersetzungsentscheidung auf ihre Rechtmäßigkeit überprüfen zu lassen. Dies kann jedoch nur im Rahmen eines von ihr gegen die Baugenehmigung eingelegten Rechtsbehelfs (Widerspruch und Antrag nach § 80 Abs. 5 Satz 1 1. Alt. VwGO bzw. Klage) geschehen. Die Rechtmäßigkeit der unter Ersetzung des Einvernehmens erteilten Baugenehmigung hängt von der Rechtmäßigkeit der Ersetzungsentscheidung ab. Die Ersetzung des Einvernehmens ist daher im Rahmen eines Rechtsbehelfs der Gemeinde gegen die Baugenehmigung inzident auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 21.02.2017 - 3 S 1748/14 - juris Rn. 31). Insbesondere kann die Antragstellerin nicht darauf verwiesen werden, in der Hauptsache nur isoliert gegen die Ersetzung ihres versagten Einvernehmens vorzugehen. Ein solches Vorgehen wäre nach § 44a VwGO mit Blick auf das eigentliche Rechtsschutzziel der Antragstellerin unzulässig (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 21.02.2017, a.a.O., Rn. 32; Schlotterbeck, a.a.O., Rn. 36).
b) Die Antragstellerin ist wegen der Ersetzung ihres Einvernehmens nach § 36 Abs. 2 Satz 3 BauGB i.V.m. § 54 Abs. 4 LBO 2019 unter Berufung auf ihre Planungshoheit (Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG) ferner analog § 42 Abs. 2 VwGO antragsbefugt (vgl. BVerwG Urteile vom 14.02.1969 - IV C 215.65 - BVerwGE 31, 263 - und vom 20.05.2010 - 4 C 7.09 - juris Rn. 34; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 36 Rn. 24 f.).
Die Möglichkeit der Verletzung in ihrer Planungshoheit ist auch nicht von vornherein dadurch ausgeschlossen, dass - wie die Beigeladenen meinen - das Einvernehmen der Antragstellerin in Bezug auf das Bauvorhaben nach § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB wegen nicht fristgerechter Versagung nach Einreichung des (ersten) Bauantrags vom 19.01.2022 als unwiderruflich erteilt gilt.
(1) Das Einvernehmen der Gemeinde und die Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde gelten als erteilt, wenn sie nicht binnen zwei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert werden; dem Ersuchen gegenüber der Gemeinde steht die Einreichung des Antrags bei der Gemeinde gleich, wenn sie nach Landesrecht vorgeschrieben ist (§ 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB). Alle für die Durchführung des Baugenehmigungsverfahrens oder des Kenntnisgabeverfahrens erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) und Anträge auf Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen sind bei der Gemeinde einzureichen. Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben ist zusammen mit den Bauvorlagen der Antrag auf Baugenehmigung (Bauantrag) einzureichen (§ 53 Abs. 1 LBO 2019). Aus Sinn und Zweck des Einvernehmenserfordernisses in § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB ergibt sich ohne Weiteres, dass die Einreichung des Bauantrages bei der Gemeinde die Einvernehmensfrist nur auslöst, wenn und sobald der Antrag der Gemeinde eine hinreichende und abschließende planungsrechtliche Beurteilung des Bauvorhabens ermöglicht (vgl. BVerwG, Urteil vom 16.09.2004 - 4 C 7.03 - juris Rn. 14; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 17.11.1998 - 5 S 2147/98 - VBlBW 1999, 178, 179). Bei der Einreichung des Bauantrags bei der Gemeinde ist damit erforderlich, dass anhand der dem Antrag beigefügten Unterlagen die bauplanungsrechtliche Beurteilung nach den §§ 31, 33, 34 und 35 möglich ist. Die Gemeinde hat hier die Obliegenheit, auf das Nachreichen der Unterlagen hinzuwirken, die mit dem Bauantrag hätten eingereicht werden müssen, um die bauplanungsrechtliche Beurteilung zu ermöglichen (vgl. BVerwG, Urteil vom 16.09.2004 - 4 C 7.03 - juris Rn. 18). Gegebenenfalls gehören auch dazu solche Stellungnahmen von Fachbehörden, die von der Bauaufsichtsbehörde nach Landesrecht einzuholen sind. Der Gemeinde ist es dabei nicht verwehrt, gegenüber der Bauaufsichtsbehörde geltend zu machen, dass der Bauantrag ohne die Vorlage bestimmter fachtechnischer Untersuchungen in bauplanungsrechtlicher Hinsicht nicht beurteilungsreif und insoweit ergänzungsbedürftig sei (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Mai 2023, § 36 BauGB Rn. 39).
(2) Vorliegend war hier nach § 53 Abs. 4 LBO 2019 insbesondere eine fachliche Stellungnahme des Amts für Landwirtschaft erforderlich, um die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der vom zweiten Bauabschnitt umfassten baulichen Anlagen im Außenbereich abschließend beurteilen zu können. Diese lag den Bauantragsunterlagen vom 19.01.2022 nicht bei. Mit E-Mail vom 18.02.2022 teilte der Beigeladene zu 2 mit, dass die Stellungnahme des Landwirtschaftsamts noch nicht vorliege und man daher damit einverstanden sei, dass die Antragstellerin mit einer Entscheidung noch weiter zuwarte (Ast.-VAS 315). Die Antragstellerin nahm in der Folge den entsprechenden Punkt von der Tagesordnung der Gemeinderatssitzung vom 21.02.2022. Mit E-Mail vom 31.03.2022 forderte das Landwirtschaftsamt des Landratsamts X bei der Antragsgegnerin zudem weitere Unterlagen für die Erstellung der Stellungnahme an (Agg.-VAS 317). Das von der Antragstellerin unter dem 04.04.2022 vorbehaltlich der Erfüllung bestimmter Bedingungen erteilte Einvernehmen nahm unter den Ziffern 1 und 2 insbesondere Bezug auf die „Bestätigung“ bzw. „Überprüfung und Bestätigung“ von Fragen, die Gegenstand der damals noch immer ausstehenden Stellungnahme des Landwirtschaftsamts sein sollten. Mithin konnte die Frist des § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 53 Abs. 1 LBO 2019 nicht mit dem Eingang der Bauantragsunterlagen bei der Antragstellerin am 19.01.2022 in Gang gesetzt werden.
Im Übrigen dürften sich die am 19.01.2022 bei der Antragstellerin eingereichten Bauantragsunterlagen auf ein Vorhaben bezogen haben, dass von dem nun genehmigten Bauvorhaben in wesentlichen Punkten abweicht. Dies ergibt sich bereits aus den von der Antragstellerin in ihrer Stellungnahme vom 17.11.2023 aufgeführten Abweichungen der Planungen. Dafür spricht ferner auch, dass die am 19.01.2022 eingereichten Bauantragsunterlagen von der Antragsgegnerin als „ungültig“ gestempelt worden sind, nachdem die Beigeladenen am 13.09.2022 neue Antragsunterlagen eingereicht hatten, die eine Verwirklichung des Bauvorhabens in zwei Bauabschnitten und mit den genannten Änderungen des Vorhabens des zweiten Bauabschnitts zum Gegenstand hatten.
c) Schließlich ist die Antragsgegnerin - und nicht etwa das Land Baden-Württemberg - nach § 78 Abs. 1 Nr. 1 VwGO passiv prozessführungsbefugt. Sie ist Trägerin der die Baugenehmigung erlassenden und das Einvernehmen ersetzenden Baurechtsbehörde. Aus dem Umstand, dass die Antragsgegnerin gegenüber der Antragstellerin als erfüllende Gemeinde im Rahmen der vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft (vgl. § 59 Satz 1 GemO) tätig geworden ist, folgt nichts anderes. Die vereinbarte Verwaltungsgemeinschaft (§ 59 Satz 1 Alt. 2 GemO) hat keine eigene Rechtspersönlichkeit (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10.05.2023 - 14 S 396/22 - juris Rn. 36). Vereinbaren Gemeinden, dass eine Körperschaft eine Aufgabe für die übrigen Beteiligten erfüllt, gleichgültig ob es sich um Pflichtaufgaben nach Weisung, weisungsfreie Pflichtaufgaben oder freiwillige Aufgaben aus dem Kreis der kommunalen Selbstverwaltung handelt, gehen das Recht und die Pflicht der übrigen Körperschaften zur Erfüllung der Aufgaben gemäß § 60 Abs. 1 GemO i. V. m. § 25 Abs. 2 Satz 1 GKZ auf die übernehmende Körperschaft über. Diese Bestimmungen differenzieren nicht danach, ob es sich dabei um Aufgaben der unteren Verwaltungsbehörden oder des eigenen Wirkungskreises handelt. Danach erfüllt nicht die Verwaltungsgemeinschaft, sondern die Antragsgegnerin die Aufgaben der unteren Baurechtsbehörde in eigener Zuständigkeit. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 15 Abs. 1 Nr. 2 LVG und § 1 Abs. 3 LKrO. Denn hieraus folgt nicht, dass das Land Baden-Württemberg Rechtsträger der unteren Baurechtsbehörde der Antragsgegnerin ist. § 1 Abs. 3 LKrO ist eine Ausnahmebestimmung, die allein für die Landkreise als Körperschaften des öffentlichen Rechts ausnahmsweise die Rechtsträgerschaft des Landes für das Landratsamt begründen, wenn dieses als untere Verwaltungsbehörde tätig wird. Ein Pendant hierzu findet sich weder in der Gemeindeordnung noch im Gesetz über die kommunale Zusammenarbeit in Bezug auf die vereinbarten Verwaltungsgemeinschaften.
2. Der Antrag ist auch begründet. Geht es - wie hier - um die sofortige Vollziehung einer auch mit Blick auf die Ersetzung des Einvernehmens kraft Gesetzes sofort vollziehbaren, Dritten erteilten Baugenehmigung, so kommt es auf eine Interessenabwägung zwischen dem öffentlichen Interesse oder dem Interesse eines Beteiligten an dem Sofortvollzug der Ersetzung und damit auch der angegriffenen Baugenehmigung einerseits und dem entgegenstehenden Interesse des jeweiligen Antragstellers auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Rechtsbehelfs andererseits an. Die an den Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs orientierte Interessenabwägung hat aber in Fällen, in denen sich die Gemeinde darauf beruft, ihr Einvernehmen sei zu Unrecht ersetzt worden und deshalb hätte die Baugenehmigung nicht erteilt werden dürfen, nur auf Grundlage eines beschränkten Prüfprogramms zu erfolgen. Ob die angefochtene Baugenehmigung die Gemeinde in ihren Rechten verletzt, hängt davon ab, ob die Baurechtsbehörde das gemäß § 36 BauGB erforderliche Einvernehmen der Gemeinde zu Recht ersetzt hat. Dies ist wiederum davon abhängig, ob die Gemeinde ihr Einvernehmen zu Recht oder zu Unrecht verweigert hat. Nach § 36 Abs. 2 Satz 1 BauGB darf sie ihr Einvernehmen nur aus den sich aus den §§ 31, 33, 34 und 35 BauGB ergebenden Gründen verweigern. Die Gemeinde hat somit ausschließlich zu beurteilen, ob das Vorhaben in Anwendung der genannten Vorschriften zulässig ist oder nicht (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 21.02.2017, a.a.O., juris Rn. 41). Da sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des im Außenbereich gelegene Bauvorhabens - zweiter Bauabschnitt - nach § 35 BauGB beurteilt, ist für die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs im vorliegenden Fall maßgebend, ob das Bauvorhaben nach § 35 BauGB zulässig ist oder nicht. In formeller Hinsicht kann sich die Gemeinde zudem auf die Verfahrensvorschriften in § 54 Abs. 4 Satz 4 bis 6 LBO 2019 berufen, wonach die Ersetzung des Einvernehmens zu begründen, die Gemeinde vor der Ersetzung anzuhören sowie ihr Gelegenheit zur Abhilfe binnen angemessener Frist einzuräumen ist.
Gemessen an diesem Maßstab überwiegt das Suspensivinteresse der Antragstellerin das kraft Gesetzes bestehende Interesse der Allgemeinheit und der Beigeladenen am Sofortvollzug der Ersetzung des Einvernehmens (§ 54 Abs. 4 Satz 5 LBO 2019) und der Baugenehmigung (§ 212a Abs. 1 BauGB), da sich die streitgegenständliche Baugenehmigung bei der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung mit Blick auf die Voraussetzungen des § 35 BauGB als rechtswidrig erweist und die Antragstellerin voraussichtlich in ihren Rechten verletzt.
a) Die Ersetzung des mit einstimmigem Gemeinderatsbeschluss vom 24.07.2023 versagten Einvernehmens durch die den Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 24.08.2023 ist voraussichtlich bereits formell rechtswidrig und verletzt die Antragstellerin in ihren Beteiligungsrechten aus § 54 Abs. 4 Satz 6 und 7 LBO 2019.
aa) Hat eine Gemeinde ihr nach § 36 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauGB erforderliches Einvernehmen rechtswidrig versagt, hat die zuständige Genehmigungsbehörde nach § 54 Abs. 4 Satz 1 LBO 2019 das fehlende Einvernehmen nach Maßgabe des § 54 Abs. 4 Satz 2 bis 7 LBO 2019 zu ersetzen; § 121 GemO findet keine Anwendung (vgl. § 54 Abs. 4 Satz 2 LBO 2019). Die Genehmigung gilt zugleich als Ersatzvornahme und ist insoweit zu begründen (§ 54 Abs. 4 Satz 3 und 4 LBO 2019). Die Gemeinde ist vor der Erteilung der Genehmigung anzuhören; dabei ist ihr Gelegenheit zu geben, binnen angemessener Frist erneut über das gemeindliche Einvernehmen zu entscheiden (§ 54 Abs. 4 Satz 6 und 7 LBO 2019).
Das Ersetzungsverfahren des § 54 Abs. 4 LBO 2019 ist damit - ähnlich dem kommunalrechtlichen Ersetzungsverfahren mit Beanstandung und Ersatzvornahme (§§ 121, 123 GemO; wobei allerdings nach Maßgabe des § 28 LVwVfG noch Anhörungserfordernisse hinzutreten) - zweistufig aufgebaut: Auf einer ersten Stufe erfolgt gemäß § 54 Abs. 4 Sätze 6 und 7 LBO 2019 die Anhörung der Gemeinde; auf einer zweiten Stufe ergeht gemäß § 54 Abs. 4 Sätze 3 und 4 LBO 2019 die Baugenehmigung mit der Wirkung der Ersatzvornahme (vgl. Sauter, a.a.O., § 54 Rn. 47; Wortha, VBlBW 2010, 219, 220). Die Anlehnung an das kommunalaufsichtliche Verfahren schlägt sich in der Verwendung des Begriffes „Ersatzvornahme“ nieder, obwohl damit an dieser Stelle nichts Anderes als die Ersetzung des Einvernehmens gemeint ist. Einer eigenständigen Ersetzungsentscheidung bedarf es folglich nicht. Das Ersetzungsverfahren ist in das Genehmigungsverfahren zum Zwecke der Verfahrenskonzentration integriert (vgl. zum Voranstehenden VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 02.08.2011 - 8 S 1516/11 -, juris Rn. 18). Entsprechend dem Grundsatz über die Gewährung rechtlichen Gehörs muss die Behörde nach den § 54 Abs. 4 Satz 6 und 7 LBO 2019 der Gemeinde die wesentlichen Gründe für ihre Ersetzungsabsicht angeben, damit diese ihre Entscheidung überprüfen kann. Insbesondere muss die Behörde aufzeigen, aus welchen Gründen die Versagung des Einvernehmens rechtswidrig ist. Die Gemeinde muss die Gelegenheit erhalten, binnen angemessener und von der Behörde zu bestimmender Frist erneut über ihr Einvernehmen zu entscheiden. Die Gemeinde ist, wenn sie nicht Baurechtsbehörde ist, von jeder Baugenehmigung durch Bekanntgabe des Bescheides und der Pläne zu unterrichten (§ 58 Abs. 5 LBO).
Zunächst fehlt es bereits sowohl an einer Begründung als auch an einer Anhörung nebst Fristsetzung. Die Begründung ist zwar voraussichtlich durch den Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 06.12.2023 nachgeholt und dieser Mangel geheilt worden (1). Die fehlende Anhörung nebst Setzung einer angemessenen Frist begründet indes einen hier beachtlichen Verfahrensfehler (2). Darüber hinaus besteht vorliegend die Besorgnis der Befangenheit der Sachbearbeiterin Frau x des Baurechtsamts der Antragsgegnerin (3).
(1) Die Antragsgegnerin hat in der Baugenehmigung vom 24.08.2023, unter II. das von der Antragstellerin versagte Einvernehmen ersetzt und ausgeführt:
„Die Begründung bzw. rechtliche Würdigung der vom Gemeinderat und von den Eigentümern benachbarter Grundstücke im Rahmen der Anhörung vorgetragenen Einwendungen erfolgt mit gesondertem Schreiben“ (Ast.-VAS 1069).
Nach Lage der Akten ist eine solche Begründung im Verwaltungsverfahren nicht erfolgt. Die Begründung dient dazu, es der Gemeinde zu erleichtern, die Erfolgsaussichten eines Rechtsbehelfs zu prüfen (vgl. VG Karlsruhe, Beschluss vom 18.04.2017 - 4 K 1321/17 - juris Rn. 32; Sauter, a.a.O., Rn. 48).
In der Sache hat sich die Antragsgegnerin erst nach zahlreichen Aufforderungen und Fristverlängerungen zu den rechtlichen Gründen des Ersetzens des Einvernehmens im vorliegenden Rechtsschutzverfahren mit Schriftsatz vom 06.12.2023 verhalten. Damit hat die Antragsgegnerin den formellen Mangel der fehlenden Begründung nach § 45 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 LVwVfG voraussichtlich geheilt. Dies ist auch noch während des gerichtlichen Rechtsschutzverfahrens durch einen Schriftsatz im Verfahren möglich. § 45 Abs. 2 LVwVfG sieht vor, dass die Begründung bis zum Abschluss der letzten Tatsacheninstanz eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens nachgeholt werden kann. Dass der Gesetzeszweck nicht erreicht werden könnte, wenn die nach § 54 Abs. 4 Satz 4 LBO 2019 erforderliche Begründung der Ersatzvornahme im Zuge eines Verfahrens nach § 80 Abs. 5 VwGO erfolgt, ist nicht ersichtlich. Entscheidend ist, dass die Begründung im Eilverfahren hinsichtlich ihrer Qualität nicht hinter einer Begründung in einem Verwaltungsverfahren zurückbleibt. Dann wäre es leere Förmelei, von der Behörde zu verlangen, dass sie der Gemeinde durch ein separates Schreiben im Verwaltungsverfahren die erforderliche Begründung gibt, obwohl für die Gemeinde die tatsächlichen und rechtlichen Gründe für die Ersetzung des Einvernehmens „auf dem Tisch“ liegen (vgl. VG Karlsruhe, Beschluss vom 18.04.2017, a.a.O., Rn. 34).
(2) Nach Lage der Akten fehlt es indes auch an einer Anhörung der Antragstellerin durch die Antragsgegnerin verbunden mit der Setzung einer angemessenen Frist zur erneuten Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen. Vielmehr hat die zuständige Sachbearbeiterin des Baurechtsamts der Antragsgegnerin die Antragstellerin auch nach Erlass der von ihr unterzeichneten Baugenehmigung vom 24.08.2023 - wohl bewusst - im Unklaren hierüber gelassen. Die Antragstellerin hat noch mit Schreiben vom 01.09.2023 das Baurechtsamt der Antragsgegnerin gebeten, die Baugenehmigung „nun sehr kurzfristig auszufertigen und der Gemeinde […] zuzustellen“ (Agg.-VAS 827) Ausweislich der E-Mail des Prozessbevollmächtigten der Antragstellerin vom 11.09.2023 an die Sachbearbeiterin des Baurechtsamts (Ast.-VAS 833) fand an diesem Tage ein persönliches Gespräch zwischen dieser und Vertretern der Antragstellerin statt, bei dem diesen immer noch nicht die Erteilung der Baugenehmigung vom 24.08.2023 mitgeteilt worden war. Vielmehr scheint die Sachbearbeiterin an einem Telefongespräch am 11.09.2023 gegenüber einem der Prozessbevollmächtigten der Antragstellerin bewusst wahrheitswidrig angegeben zu haben, eine Baugenehmigung sei bislang nicht erteilt worden, sei aber in Bearbeitung (vgl. insoweit die unwidersprochen gebliebene E-Mail vom 27.09.2023, Ast.-VAS 843).
Insbesondere der Setzung einer angemessenen Frist nach § 54 Abs. 4 Satz 7 LBO 2019 kommt im Ersetzungsverfahren mit Blick auf die bauplanungsrechtlichen Befugnisse und Möglichkeiten der Gemeinde eine erhebliche Bedeutung zu. Bei der Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens geht es nicht nur darum, dass die betroffene Gemeinde vor Erlass eines sie belastenden Verwaltungsakts angehört wird (vgl. § 28 LVwVfG) und auf diese Weise die Gelegenheit bekommt, eigenständig und von sich aus eine rechtmäßige Beschlusslage herzustellen. Sondern die Gemeinde soll vor der Ersetzung des Einvernehmens auch die Möglichkeit erhalten, dass sie von ihren kommunalen Planungsmöglichkeiten Gebrauch machen kann. Ist das Einvernehmen erst einmal durch die Baurechtsbehörde ersetzt und die Baugenehmigung bzw. der Bauvorbescheid erteilt, dann ist es für einen Bebauungsplan und eine Veränderungssperre (§ 14 BauGB) zu spät. Auch für den Antrag der Gemeinde auf Zurückstellung des Baugesuchs nach § 15 BauGB ist es zu spät, wenn die Baurechtsbehörde die Genehmigung bereits erteilt hat (vgl. VG Karlsruhe, Urteil vom 12.10.2016 - 5 K 5320/15 - juris Rn. 21). Die Möglichkeit, dass die Antragstellerin auf das Vorhaben der Beigeladenen bauleitplanerischer reagiert hätte, ist im konkreten Fall gerade keine rein theoretische. Dies ergibt sich bereits daraus, dass dies wohl mit Blick auf die in Zukunft von den Beigeladenen beabsichtigte Errichtung von Agri-Photovoltaikanlagen bereits in der nicht-öffentlichen Sitzung des technischen Ausschusses der Antragstellerin vom 07.03.2022 erörtert wurde. Auch das Landwirtschaftsamt des Landratsamts X wies in seiner Stellungnahme vom 16.08.2022 darauf hin, dass für das Vorhaben mangels der Voraussetzungen des § 35 BauGB wohl ein Bauleitplan erforderlich sei (Agg.-VAS 524). Darüber hinaus teilte sogar die Sachbearbeiterin des Baurechtsamts, Frau x, intern mit E-Mail vom 08.09.2022 mit, dass ihres Erachtens eine bauleitplanerische Lösung angegangen werden solle (vgl. Agg.-VAS 531 und ferner die E-Mail der Sachbearbeiterin an den Bürgermeister der Antragstellerin vom 22.08.2022, Ast.-VAS 474).
Die Setzung einer angemessenen Frist war hier auch nicht entbehrlich. Soweit aus dem Schreiben der Antragstellerin vom 01.09.2023 und der E-Mail ihres Prozessbevollmächtigten vom 11.09.2023 zum Ausdruck kommt, dass man von der Versagung des Einvernehmens unter keinen Umständen abrücken werde, ist zunächst zu sehen, dass diese Anhaltspunkte erst nach Erteilung der Baugenehmigung aufgetreten sind. Im Übrigen hätte die Antragstellerin bei einer angemessenen Fristsetzung möglicherweise auch andere bauplanungsrechtliche Möglichkeiten erwogen, um ihren planerischen Belangen für die Hofstelle der Beigeladenen Geltung zu verschaffen.
Der aufgezeigte Verfahrensmangel ist ausgehend vom Voranstehenden auch nicht nach § 46 LVwVfG unbeachtlich. Danach kann die Aufhebung eines Verwaltungsaktes, der nicht nach § 44 LVwVfG nichtig ist, nicht allein deshalb beansprucht werden, weil er unter Verletzung von Vorschriften u.a. über das Verfahren zustande gekommen ist, wenn offensichtlich ist, dass die Verletzung die Entscheidung in der Sache nicht beeinflusst hat. Dies würde voraussetzen, dass das Gericht zweifelsfrei davon ausgehen kann, dass die Entscheidung ohne den Fehler genauso ausgefallen wäre (vgl. BVerwG, Urteil vom 28.06.2018 - 2 C 14.17 - juris Rn. 32 m.w.N.). Es ist jedoch aus den oben genannten Erwägungen gerade keineswegs offensichtlich, dass das fehlerhafte Ersetzungsverfahren die Entscheidung der Antragsgegnerin unter keinen Umständen beeinflusst hat (vgl. etwa VG Trier, Urteil vom 2. November 2021 - 7 K 2209/21.TR -, juris Rn. 27).
(3) Nach § 21 Abs. 1 LVwVfG ist die Befangenheit zu besorgen, wenn ein Grund vorliegt, der geeignet ist, Misstrauen gegen eine unparteiische Amtsausübung zu rechtfertigen. Dies verlangt einen gegenständlichen, vernünftigen Grund, der die Beteiligten von ihrem verobjektivierten Standpunkt aus befürchten lassen kann, dass der Amtsträger nicht unparteiisch sachlich, insbesondere nicht mit der gebotenen Distanz, Unbefangenheit und Objektivität entscheidet, sondern sich von persönlichen Vorurteilen oder sonstigen sachfremden Erwägungen leiten lassen könnte (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschlüsse vom 10.09.2020 - 4 S 1657/20 - juris Rn. 7 und vom 24.07.2014 - 4 S 298/14 - juris Rn. 6 m.w.N.).
Zu den Gründen, die die Befangenheit besorgen lassen, zählen unter anderem das persönliche Verhalten des Amtswalters. So kann insbesondere die (bewusst) fehlerhafte Durchführung des Verwaltungsverfahrens diese Besorgnis rechtfertigen, sofern aus dem jeweiligen Verfahrensfehler auf eine mangelnde Objektivität und Distanz des Amtsträgers gegenüber dem Beteiligten geschlossen werden kann (vgl. Schuler-Harms, in: Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht, Stand: August 2022, § 21 Rn. 24). Allein auf die Art und Weise der Verfahrensführung des Amtsträgers kann im Allgemeinen eine Befangenheit zwar nicht gestützt werden. Entfernt sich indes die Gestaltung des Verfahrens so weit von den anerkannten rechtlichen Grundsätzen, dass für den davon betroffenen Beteiligten der Eindruck einer sachwidrigen, auf Voreingenommenheit beruhende Benachteiligung entsteht, gilt dies nicht (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.12.2015 - VI-W(Kart) 8/15 - juris Rn. 3; Schuler-Harms, a.a.O., Rn. 24). Dies kann etwa der Fall sein, wenn das Verhalten des Amtsträgers darauf abzielt, Beteiligte in der Wahrnehmung ihrer Rechte zu behindern (vgl. Schuler-Harms, a.a.O., Rn. 25) oder das Verfahren intransparent zugunsten oder zulasten einzelner Beteiligter zu gestalten (vgl. Steinkühler, in: Mann/Sennekamp/Uechtritz, VwVfG, 2. Aufl. 2019, § 21 Rn. 40).
Erste Anhaltspunkte für eine Besorgnis der Befangenheit der Sachbearbeiterin Frau x ergeben sich im Hinblick auf die offensichtlich formell fehlerhafte Führung des Verfahrens im Hinblick auf die Einhaltung der Verfahrensrechte der Antragstellerin nach § 54 Abs. 4 Satz 6 und 7 LBO 2019. Der vorliegende Sachverhalt zeichnet sich dadurch aus, dass die Sachbearbeiterin nicht allein eine unzureichende Begründung vorgenommen oder bei der Anhörung eine zu kurze Frist gesetzt hätte, sondern ausweislich der Akten hierauf gänzlich verzichtet hat (vgl. oben, (1) und (2)). Dies würde für sich allein indes eine Befangenheit aus Sicht eines objektiven Beteiligten noch nicht besorgen lassen, auch wenn diese verfahrensrechtlichen Erfordernisse in jedem Baurechtsamt bekannt sein müssten. Indes kann das Verhalten der Sachbearbeiterin Frau x gegenüber den Vertretern der Antragstellerin im Nachgang zur Erteilung der Baugenehmigung am 24.08.2023 nicht außer Acht bleiben. Nicht nur hat sie die Antragstellerin entgegen § 58 Abs. 5 LBO 2019 bis zur - erheblich verspäteten - Vorlage der Verwaltungsakten im hiesigen Verfahren nicht über die Erteilung der Baugenehmigung von sich aus unterrichtet. Vielmehr hat sie ein Schreiben der Antragstellerin vom 01.09.2023 gänzlich unbeantwortet gelassen, aus dem hervorgeht, dass jene davon ausging, es sei noch keine Entscheidung über den Erlass der Baugenehmigung getroffen worden (Ast.-VAS 827). Schließlich geht aus der E-Mail des Prozessbevollmächtigten vom 11.09.2023 an Frau x hervor, dass an diesem Tag eine Besprechung stattfand, die die Zulässigkeit des Vorhabens der Beigeladenen zum Gegenstand hatte und bei der die Sachbearbeiterin den Prozessbevollmächtigten wiederum im Glauben gelassen hatte, eine Entscheidung sei noch nicht ergangen (Ast.-VAS 833). Nach der E-Mail vom 27.09.2023 (Ast.-VAS 843) steht sogar im Raum, dass die Sachbearbeiterin gegenüber einem der Prozessbevollmächtigten der Antragstellerin am 11.09.2023 in Bezug auf die Erteilung der Baugenehmigung bewusst wahrheitswidrige Angaben gemacht hat.
In der Gesamtschau muss aus diesem Verhalten für einen objektiven Verfahrensbeteiligten in der Rolle der Antragstellerin der Eindruck entstehen, das Verfahren werde zu seinem einseitigen Nachteil intransparent und fehlerhaft geführt. Auch wenn die Hintergründe für das Verhalten der Sachbearbeiterin im Eilverfahren im Dunkeln bleiben müssen, bestehen jedenfalls Anhaltspunkte dafür, dass dieses Verhalten möglicherweise auch dadurch veranlasst gewesen sein könnte, dass der Stadtbaumeister der Antragsgegnerin, Herr x, als Planverfasser des allerersten Bauantrags der Beigeladenen im vereinfachten Verfahren ausgewiesen ist (vgl. etwa Ast.-VAS 2, 11, 18, 20, 23 sowie die Pläne auf den Ast.-VAS 33 ff.), welchen er zunächst „bei sich selbst“ eingereicht hat. Dieser Bauantrag ist dann zwar nicht baurechtlich genehmigt worden, dürfte aber dem nunmehr genehmigten Vorhaben in Lage, Kubatur und Aufteilung in den wesentlichen Grundzügen entsprechen. Er selbst wäre daher bereits als Verfasser früherer Pläne mit Blick auf die Baugenehmigung der Betriebsleiterwohnung von Gesetzes wegen nach § 20 Abs. 1 Nr. 6 LVwVfG vom Verfahren ausgeschlossen gewesen. Soweit nach Lage der Akten ersichtlich, ist er selbst im Genehmigungsverfahren, das auf die Baugenehmigung vom 24.08.2023 hingeführt hat, nicht tätig geworden. Nicht außer Betracht gelassen werden kann jedoch mit Blick auf das Verhalten der Sachbearbeiterin Frau x, dass Herr x Leiter des Baurechtsamts der Antragsgegnerin und damit ihr Dienstvorgesetzter ist. Wie ausgeführt, hat sie auch mit E-Mail vom 08.09.2022 unter anderem ihm gegenüber ihre Zweifel hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit nach § 35 BauGB und die Vorzugswürdigkeit einer bauleitplanerischen Lösung mitgeteilt (vgl. Agg.-VAS 531), ohne dass hieraus entsprechende Schlussfolgerungen gezogen worden wären.
Die Mitwirkung der Sachbearbeiterin Frau x, in Bezug auf die die Besorgnis der Befangenheit besteht, begründet einen weiteren Verfahrensfehler und in der Folge zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung die formelle Rechtswidrigkeit der erteilten Baugenehmigung. Sie ist indes entsprechend der Wertung des § 44 Abs. 3 Nr. 2 LVwVfG nicht nichtig (vgl. Schuler-Harms, a.a.O., Rn. 42). Der Verfahrensfehler kann bis zum Abschluss des Widerspruchsverfahrens geheilt werden, soweit die Widerspruchsbehörde eine vollständige Sachentscheidungsbefugnis hat (vgl. Schuler-Harms, a.a.O., Rn. 43). Zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung kommt auch keine Unbeachtlichkeit des Fehlers nach § 46 LVwVfG in Betracht, denn es ist gerade nicht offensichtlich, dass die Mitwirkung der Sachbearbeiterin Frau x die Entscheidung der Baurechtsbehörde in der Sache nicht beeinflusst hätte. Die getroffene Entscheidung vollzieht gerade nicht bloß eine Entscheidung des Gesetzgebers nach, sondern ist gerade von den gesetzlichen Maßgaben des § 35 BauGB nicht gedeckt (vgl. hierzu ausführlich unter II.2.b)).
Dieser Verfahrensmangel schlägt gegenwärtig auch durch, weil die Antragstellerin voraussichtlich auch in ihren materiellen Rechten in Gestalt ihrer kommunalen Planungshoheit aus Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG i.V.m. §§ 36, 35 BauGB (vgl. hierzu unten, II.2.b)) sowie ihren Verfahrensrechten nach § 54 Abs. 4 Satz 6 und 7 LBO 2019 (vgl. hierzu oben, II.2.a)aa)(2)) verletzt ist (vgl. zu diesen Voraussetzungen im Falle eines Nachbarrechtsbehelfs VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 02.10.2019 - 3 S 1470/19 - juris Rn. 39; VG Freiburg, Beschluss vom 06.02.2020 - 6 K 4494/19 - juris Rn. 21).
b) Die Ersetzung des Einvernehmens der Antragstellerin ist voraussichtlich auch materiell-rechtlich rechtswidrig, weil das mit der Baugenehmigung vom 24.08.2023 genehmigte und unstreitige im Außenbereich liegende Vorhaben den Vorgaben des § 35 BauGB mit großer Wahrscheinlichkeit widersprechen dürfte.
aa) Dieses Vorhaben ist nicht nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert. Danach ist im Außenbereich ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt.
Ein Vorhaben dient im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB einem landwirtschaftlichen Betrieb nur dann, wenn ein vernünftiger Landwirt - auch und gerade unter Berücksichtigung des Gebots größtmöglicher Schonung des Außenbereichs - dieses Vorhaben mit etwa gleichem Verwendungszweck und mit etwa gleicher Gestaltung und Ausstattung für einen entsprechenden Betrieb errichten würde und das Vorhaben durch diese Zuordnung zu dem konkreten Betrieb auch äußerlich erkennbar geprägt wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 03.11.1972 - IV C 9.70 - juris). Indem auf die wirkliche und nicht auf die behauptete Funktion des Vorhabens abgestellt wird, besteht die eigentliche Zweckbestimmung auch darin, Missbrauchsversuchen begegnen zu können (vgl. BVerwG, Urteil vom 16.05.1991 - 4 C 2.89 - juris, Rn. 17). Nicht der nur behauptete Zweck des Vorhabens, sondern seine wirkliche Funktion soll entscheidend sein. Es sollen Vorhaben verhindert werden, die zwar objektiv geeignet wären, einem privilegierten Betrieb zu dienen, die aber in Wirklichkeit nicht zu diesem Zweck benutzt werden, sondern ausschließlich oder hauptsächlich dazu bestimmt sind, im Außenbereich zu wohnen und dafür ein Gebäude zu errichten (vgl. BVerwG, vgl. Urteil vom 16.05.1991, a.a.O., Rn. 17 m.w.N.). Im Hinblick auf den Schutzzweck des § 35 BauGB fordert das Bundesverwaltungsgericht zusätzlich, dass das beabsichtigte Bauvorhaben durch die Zuordnung zu dem konkreten Betrieb - auch äußerlich erkennbar - geprägt wird. Das Merkmal des Dienens ist deshalb zu verneinen, wenn das Vorhaben zwar nach seinem Verwendungszweck gerechtfertigt sein mag, nach seiner Gestaltung, Beschaffenheit oder Ausstattung aber nicht durch diesen Verwendungszweck erschöpfend geprägt wird (vgl. insbesondere BVerwG, Urteil vom 03.11.1972 - IV C 9.70 - a.a.O.; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 26.07.2013 - 3 S 241/12 - juris Rn. 30).
Speziell für Altenteilerhäuser ist für die Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB unter anderem der konkrete Bedarf hierfür erforderlich und es muss sich die Notwendigkeit abzeichnen, bei jeder zukünftigen Hofübernahme wieder auftretenden Wohnraumbedarf durch das Altenteilerhaus zu decken (Unterbringung von „zwei Generationen“). Maßgeblich ist, ob im Betrieb auf Grund der Betriebsabläufe und der Wirtschaftsweise unabhängig von einem aktuellen Bedarf im Rahmen des ständigen Generationenwechsels ein Bedarf für ein Altenteilerhaus vorhanden ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20.06.1994 - 4 B 120.94 - juris). Es bestehen indes Zweifel daran, schon bei Gründung eines landwirtschaftlichen Betriebs ein Altenteilerhaus oder eine Altenteilerwohnung als nach § 35 abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert anzusehen, weil in einem solchen Fall ein konkreter Bedarf zu verneinen ist (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 15.02.2013 - 10 A 1606/11 - juris).
(1) Die Beigeladenen, die nach der Stellungnahme des Amts für Landwirtschaft des Landratsamts X vom 16.08.2022 (Agg.-VAS 521 ff.) über langjährige Erfahrung in der Führung eines landwirtschaftlichen Betriebs verfügen, beabsichtigen die Neugründung des Ackerbau- und Futterbaubetriebs „Biobetrieb Hofgut E. M“; der Betrieb soll ein ordentliches Jahresergebnis von 57.000,-- EUR erzielen (vgl. auch Betriebskonzept der Beigeladenen vom 25.11.2021, Ast.-VAS 211, 218). Darüber hinaus sollen weitere 9.000,-- EUR netto aus dem untergeordneten, von der Landwirtschaft mitgezogenen touristischen Betriebsteil erwirtschaftet werden (vgl. Ergänzung Tourismus zum Betriebskonzept vom 18.07.2022, Agg.-VAS 469 sowie Stellungnahme des Amts für Landwirtschaft des Landratsamts X vom 16.08.2022, Agg.-VAS 522 f.). Die hierzu erforderlichen baulichen Anlagen (Neubau eines Stallgebäudes, Maschinenhalle zur Unterbringung landwirtschaftlicher Geräte und Fahrzeuge) sind weit überwiegend Gegenstand der hier nicht streitgegenständlichen Baugenehmigung vom 03.05.2023 (Bauabschnitt I).
Das Amt für Landwirtschaft des Landratsamts X geht in seiner Stellungnahme vom 30.12.2022 (Agg.VAS 661 ff.) ausgehend von der anhand des Bauwerts berechneten Gebühren für die Baugenehmigung - unwidersprochen - von Investitionskosten für das Wohnbauvorhaben von 1.562.414,--EUR aus (vgl. auch die Aufstellung in Anlage 11 des Schriftsatzes der Antragsgegnerin vom 06.12.2023, AS 154). Hieraus wird deutlich, dass ein vernünftiger Landwirt eine solche Investition angesichts der zu erwartenden Gewinne von max. 66.000,-- EUR im Jahr nicht tätigen würde. Denn die zu erwartenden Investitionskosten für die Errichtung eines Betriebsleiterwohnhauses stehen vor diesem Hintergrund völlig außer Verhältnis zu den voraussichtlich erzielbaren Einnahmen.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von der Antragsgegnerin vorgenommenen Betrachtung, die zwischen den Hofladen-/Lagerräumen, den zwei Wohnungen sowie dem Wellnessbereich differenziert und die allein die auf die zwei Wohnungen entfallenden Investitionskosten von 713.889,-- EUR ins Verhältnis zum zu erwartenden Jahresertrag setzen will. Diesem Vorgehen steht bereits der Vorhabenbegriff des § 29 Abs. 1 BauGB entgegen. Ein an den §§ 30 ff. BauGB bauplanungsrechtlich zu messendes Vorhaben (§ 29 Abs. 1 BauGB) muss in sich geschlossen sein und auch auf Dauer für sich allein bestehen können. Andernfalls könnten durch die Genehmigung eines Teils eines gesamten Vorhabens für weitere Genehmigungen präjudizierende Tatsachen geschaffen werden (vgl. auch BVerwG Urteil vom 04.07.1980 - IV C 99/77 - NJW 1981, 776). Maßgeblich ist damit stets das Vorhaben, so wie es sich nach Art und Funktion sowie seinen wirklichen Nutzungszwecken aus der Baubeschreibung des Bauherrn ergibt (vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 29 Rn. 6). Ihm steht zunächst die Befugnis zu, durch die Baubeschreibung das Vorhaben zu bestimmen. Die subjektive Bestimmungsbefugnis des Bauherrn gilt indes nicht unbegrenzt. Ein zu teilendes Vorhaben muss auch objektiv in selbständige und voneinander unabhängige Vorhaben aufgeteilt werden können (vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ders., BauGB, Stand: Mai 2023, § 29 Rn. 21). Mit der im zweiten Bauabschnitt zur Genehmigung gestellten Baubeschreibung haben die Beigeladenen ein einheitliches Gebäude, das verschiedene Nutzungen beherbergen soll, als ihr Vorhaben definiert. Die unterschiedlichen Bereiche des einheitlichen Gebäudes können nicht selbständig und voneinander unabhängig aufgeteilt werden. Daher kommt auch das Amt für Landwirtschaft des Landratsamts X in seiner Stellungnahme vom 30.12.2022 zu dem ohne Weiteres nachvollziehbaren Ergebnis, dass der „Neubau eines Betriebsleiterwohnhauses in der vorgesehenen Form mit den damit verbundenen Kosten für einen Landwirt weder üblich noch angemessen ist“ (Agg.-VAS 663).
Bei der Gegenüberstellung der zu erwartenden Erträge aus dem beabsichtigten landwirtschaftlichen Betrieb und den Investitionskosten für das Vorhaben sind schließlich die von der Antragsgegnerin miteinbezogenen perspektivischen Einnahmen aus der künftig beabsichtigten Errichtung und dem Betrieb von sog. Agri-Photovoltaikanlagen außen vor zu lassen. In tatsächlicher Hinsicht handelt es sich insoweit um betriebswirtschaftliche Planungen der Beigeladenen, die - soweit ersichtlich - noch nicht einmal das Stadium des entscheidungsreifen Bauantrags erreicht haben. In rechtlicher Hinsicht bleibt es im Übrigen dabei, dass eine Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB voraussetzt, dass das Vorhaben - hier das Betriebsleiterwohngebäude nebst Hofladen, Altenteilerwohnung und Wellnessbereich - einem land- oder forstwirtschaftliche Betrieb dient. Der Begriff der Landwirtschaft wird durch § 201 BauGB definiert, der den Betrieb von Agri-Photovoltaikanlagen gerade nicht aufzählt. Auch die Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 9 BauGB setzt eben einen landwirtschaftlichen Betrieb voraus, weshalb die Nutzung nach § 35 Abs. 1 Nr. 9 BauGB selbst gerade keine Landwirtschaft sein kann. Als möglicherweise mitgezogene Nutzung dürfen die hierbei erzielbaren Gewinne bei der Frage, ob der landwirtschaftliche Betrieb die erforderliche Wirtschaftlichkeit besitzt, nicht miteinbezogen werden (vgl. Söfker, a.a.O., § 35 Rn. 28).
(2) Im Übrigen ist die geplante Ausstattung der Betriebsleiterwohnung nebst Altenteilerwohnung und Hofladen mit einem Wellnessbereich, der neben einem Whirlpool und einem Pool innerhalb des Gebäudes auch eine Sauna und einen Fitnessraum umfassen soll, weder verkehrsüblich noch hinreichend vom Verwendungszweck geprägt (vgl. zu diesem Kriterium VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 26.07.2013, a.a.O., Rn. 30). Weder Betriebsleiterhäuser oder Altenteilerhäuser im Außenbereich noch Wohnhäuser im Bereich von Bauleitplänen verfügen regelmäßig über eine solche Ausstattung. Ein über 138 m2 großer Wellnessbereich mit einem etwa 13,3 m auf 3,6 m großen Schwimmbecken gehört zudem nicht zur funktionsgerechten Nutzung einer Wohnung (vgl. zu einem Pool VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 26.97.2013 - 3 S 241/12 - juris Rn. 31). Auch die Gestaltung und der Zuschnitt der Wohn- und Nutzflächen nährt Zweifel daran, dass das Vorhaben von seinem Verwendungszweck als Betriebsleiterwohnung nebst Altenteilerwohnung für einen landwirtschaftlichen Betrieb erschöpfend geprägt wird. Die Betriebsleiterwohnung soll eine Wohnfläche von gut 177 qm und eine Nutzfläche von über 109 qm umfassen; die Altenteilerwohnung soll eine Wohnfläche von etwas mehr als 104 qm und eine Nutzfläche von über 32 qm haben (AS 16, 17; vgl. zu diesem Kriterium insbesondere Niedersächsisches OVG, Urteil vom 13.08.2013 - 1 LB 28/11 - juris Rn. 17). Ein aus der dienenden Funktion gegenüber einem landwirtschaftlichen Betrieb heraus nachvollziehbarer Grund, ein Wohnhaus in derartigen Dimensionen und mit einer solchen Ausstattung zu errichten, ist nicht ersichtlich. Ein vernünftiger Landwirt würde in diesem Fall schon mit Blick auf die Baukosten ein kleineres Gebäude ohne die der Wellness und sportlichen Betätigung dienenden Räumlichkeiten errichten. Das Vorhaben entspricht seiner Ausstattung und seinem Zuschnitt nach vielmehr einem luxuriösen und großzügigen Wohnhaus im Innenbereich.
Im Übrigen ist nicht einmal ansatzweise der konkrete Bedarf für die vorgesehene Altenteilerwohnung im Zusammenhang mit der beabsichtigten Neugründung des landwirtschaftlichen Betriebs ersichtlich.
(3) Ist eine Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB damit bereits dem Grunde nach nicht gegeben, kommt es auf das von der Antragsgegnerin herausgestellte Verhältnis der Kubatur des geplanten und genehmigten Gebäudes zur Kubatur der landwirtschaftlichen Betriebsgebäude nicht an.
bb) Das Vorhaben ist nicht nach § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB als begünstigtes Vorhaben zulässig. Nach § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB kann den nachfolgend bezeichneten sonstigen Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB sind. Hierzu zählt nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle unter bestimmten Voraussetzungen. Als eine der kumulativ geforderten Voraussetzungen muss nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 c) BauGB das vorhandene Gebäude seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt worden sein. Geringfügige Erweiterungen des neuen Gebäudes gegenüber dem beseitigten Gebäude sowie geringfügige Abweichungen vom bisherigen Standort des Gebäudes sind zulässig (vgl. § 35 Abs. 4 Satz BauGB).
(1) Die Kammer hat bereits nach Lage der Akten erhebliche Zweifel daran, dass es sich bei dem Vorhaben der Beigeladenen mit Blick auf das vorhandene Wohngebäude (Verkehrswertgutachten vom 27.06.2017, Agg.-VAS 985 ff.) um die Errichtung eines gleichartigen Wohngebäudes (aa) an gleicher Stelle (bb) handelt.
(aa) Gleichartigkeit besteht dann, wenn das neu zu errichtende Gebäude in jeder bodenrechtlich beachtlichen Beziehung, vor allem also in seinem Bauvolumen, in der Nutzung und in der Funktion dem bisherigen Gebäude vergleichbar ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 19.02.2004 - 4 C 4.03 - BVerwGE 120, 130; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 06.02.2015 - 2 A 1394.13 - juris). Entscheidend für die Gleichartigkeit ist nicht das quantitative Verhältnis zwischen dem ursprünglich vorhanden gewesenen Gebäude und dem Ersatzbau, sondern vielmehr, wie sich die Erweiterung auf die vom Ersatzbau betroffenen öffentlichen Belange auswirkt (vgl. BVerwG, Urteile vom 31.10.1990 - 4 C 45.88 - juris Rn. 30 und vom 23.05.1980 - IV C 84.77 - juris Rn. 12). Zu berücksichtigen ist, dass in den Fällen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB eine geringfügige Erweiterung des neuen Gebäudes gegenüber dem beseitigten zulässig ist (vgl. § 35 Abs. 4 Satz 3 BauGB), und dass sich eine Grenze der Geringfügigkeit nicht abstrakt in Prozentsätzen feststellen lässt (BVerwG, Urteil vom 19.02.2004, a.a.O., Rn. 12 m.w.N.). Soweit es um die mit der Größe von Alt- und Ersatzbau zusammenhängende Frage der Geringfügigkeit einer Erweiterung geht (vgl. § 35 Abs. 4 Satz 3 BauGB), sind die Grundflächen und die Rauminhalte der Vergleichsgebäude zueinander in Beziehung zu setzen.
Gemessen an diesen Maßstäben ist der von den Beigeladenen beabsichtigte Ersatzbau eines Wohnhauses im Verhältnis zu dem beseitigten Altbestand nicht gleichartig. Die Grundfläche des Neubaus soll nach den Berechnungen des Ingenieurbüros 319,51 m2 betragen, während das bereits abgerissene Wohnhaus demgegenüber eine Grundfläche von 132,79 m2 hatte (vgl. (vgl. AS 18). Ferner soll das neu zu errichtende Wohngebäude nebst landwirtschaftlichem Verkauf, Lager und Büro einen Rauminhalt von insgesamt 3.633,523 m3 umfassen (vgl. AS 14), während das alte Wohngebäude nach den Angaben der Antragsgegnerin einen Rauminhalt von 1.623,69 m3 umschloss (vgl. Schriftsatz vom 06.12.2023, S. 2, AS 140). Darüber hinaus soll das neue Gebäude neben zwei Wohneinheiten (Betriebsleiterwohnung und Altenteilwohnung) im 1. Untergeschoss einen Raum mit einer Fläche 45,89 m2 zu Lager- und Vermarktungszwecken sowie im Obergeschoss ein Büro mit einer Fläche von 15,27 m2 (ausgewiesen als „landwirtschaftliche Fläche) umfassen (vgl. Pläne zum Bauantrag 3.1 vom 03.09.2022, AS 21), während das abgerissene Gebäude lediglich zwei Wohneinheiten (Betriebsleiterwohnung und Altenteilerwohnung) hatte. Sowohl die Grundfläche als auch der umbaute Rauminhalt übersteigen Grundfläche und Rauminhalt des abgerissenen Gebäudes jeweils um weit mehr als das Doppelte (etwa 140 % bzw. etwa 124 %). Dies schließt es ohne Weiteres aus, das Vorliegen einer nur geringfügigen Erweiterung auch nur in Erwägung zu ziehen (vgl. Niedersächsisches OVG, Beschluss vom 05.01.2023 - 1 LA 77/22 - juris Rn. 12, wonach bereits eine Erhöhung der Grundfläche um ein Fünftel die Geringfügigkeit überschreitet). Zwar ist für das Merkmal der „Geringfügigkeit“ (einer Erweiterung) nicht allein auf das rein quantitative Verhältnis zwischen dem ursprünglich vorhanden gewesenen Gebäude und dem Ersatzbau abzustellen, sondern vielmehr darauf, wie sich die Erweiterung auf die von dem Ersatzbau betroffenen öffentlichen Belange auswirkt. Ungeachtet dieser im Ansatzpunkt nicht auf das Quantitative, sondern auf das Qualitative ausgerichteten Betrachtungsweise ist ein Ersatzbau aber dann ohne Weiteres als nicht gleichartig anzusehen, wenn die Erweiterung schon von ihrem quantitativen Ausmaß her ein Gewicht hat, das über eine untergeordnete Hinzufügung hinausgeht (vgl. zu § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BbauG BVerwG, Urteil vom 23.05.1980 - IV C 84.77 - juris Rn. 12). Dies ist hier offensichtlich der Fall.
(bb) Der Ersatzbau muss auch an der „gleichen Stelle“ errichtet werden, also an dem Standort des bisherigen Gebäudes. Eine geringfügige Abweichung vom Standort des bisherigen Gebäudes ist nach § 35 Abs. 4 Satz 3 BauGB zulässig. Ob eine geringfügige Abweichung zulässig ist, hängt davon ab, dass öffentliche Belange durch die Standortverschiebung zusätzlich nicht mehr als geringfügig betroffen werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 23.01.1981 - IV C 85.77 - juris). Dabei ist nicht so sehr auf die quantitative, metrische Abweichung abzustellen, auch wenn bei jeder Standortverschiebung eine mehr als nur geringfügige zusätzliche Berührung der öffentlichen Belange wahrscheinlich ist. Entscheidend ist jedoch in erster Linie eine wertende Betrachtung im Einzelfall unter Berücksichtigung der berührten öffentlichen Belange.
Das abgerissene Bestandsgebäude lag am nordöstlichen Rand der Hofstelle, während das neue Gebäude zwischen 40 m und 50 m entfernt am südlichen Rand der Hofstelle in Hanglage errichtet werden soll (vgl. AS 18). Hierfür haben die Beigeladenen bereits erhebliche Bodenaushubarbeiten vorgenommen und den Hang entsprechend modelliert, was die Errichtung in Hanglage ermöglichen soll. Allein der Vergleich des von der Antragstellerin vorgelegten Lichtbildes (vgl. AS 30) und des Lageplans vom 03.09.2022, der sowohl den Bestand als auch die Neubauten der Hofstelle abbildet (vgl. AS 18), lässt deutlich werden, dass die öffentlichen Belange der Eigenart der Landschaft sowie des Landschaftsbildes (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB) durch den geplanten Neubau in anderer Weise betroffen sind als durch das mehr als 40 m nordöstlich gelegene Bestandsgebäude. Im Übrigen dürfte eine Verlagerung des Ersatzbaus um mehr als 40 m bereits in quantitativer Hinsicht eine Geringfügigkeit ausschließen (vgl. etwa VG Augsburg, Urteil vom 14.07.2008 - Au 5 K 07.1553 - juris Rn. 46, wonach bereits eine Verlagerung von 20 m nicht mehr geringfügig ist).
(2) Ferner ist das vorhandene und inzwischen bereits abgerissene Gebäude von den Beigeladenen nicht seit längerer Zeit selbst genutzt worden. Die Beigeladenen haben das Hofgut nebst Wohngebäude am 26.09.2019 bei einer Auktion ersteigert (vgl. auch das Verkehrswertgutachten vom 27.06.2017, Agg.-VAS 971 ff.). Der notarielle Kaufvertrag datiert nach den Angaben der Antragsgegnerin vom 07.09.2020; Auflassung und Eintragung gehen aus den Akten nicht hervor. Die Beigeladenen meldeten sich zum 07.12.2020 unter der Anschrift X an (Agg.-VAS 961, 963). Das vorhandene Wohngebäude wurde unstreitig spätestens im Juni 2022 abgerissen.
Unklar bleibt nach Lage der Akten und den Angaben der Beigeladenen und der Antragsgegnerin zunächst, ob die Beigeladenen das vorhandene Wohngebäude tatsächlich auch zu Wohnzwecken genutzt, dort also selbst in der Zeit vom 07.12.2020 bis zum Juni 2022 durchgehend gewohnt haben. Ausdrücklich vorgetragen wird dies von der Antragsgegnerin und den Beigeladenen nicht. Allein die Verlegung des melderechtlichen Wohnsitzes an die Anschrift des vorhandenen und zu ersetzenden Gebäudes reicht nach dem Sinn und Zweck des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 c) BauGB nicht aus. Diese Begünstigung kommt nämlich nur demjenigen zugute, der sich längere Zeit mit den erneuerungsbedürftigen Wohnverhältnissen abgefunden und damit unter Beweis gestellt hat, dass dieses Wohnhaus für ihn im Familienleben eine bedeutende Rolle spielt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25.06.2001 - 4 B 42.01 - juris; Achelpöhler, in: Düsing/Martinez, Agrarrecht, 2. Aufl. 2022, § 35 BauGB Rn. 236). Denn Zweck der Vorschrift ist es, den Erwerb von erneuerungsbedürftigen Wohngebäuden im Außenbereich zum Zwecke der Ersetzung durch Neubauten zu verhindern; erforderlich ist daher, dass der Eigentümer das vorhandene Gebäude ununterbrochen zur dauerhaften Versorgung mit dem notwendigen Wohnraum genutzt hat, wobei ein nur gelegentliches Wohnen nicht ausreicht (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 29.08.2005 - 5 S 372/03 - juris; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 06.02.2015 - 2 A 1394.13 - juris Rn. 114). Das auf die Ummeldung des Wohnsitzes beschränkte Vorbringen sowie die zeitlichen Abläufe vom Erwerb über die Ummeldung bis hin zum Abriss und das Führen der Meldeadresse, obgleich sich dort seit Juni 2022 offensichtlich kein zum Wohnen geeignetes Gebäude mehr befindet, lassen es vorliegend als naheliegend erscheinen, dass die Beigeladenen das alte Wohnhaus nicht - durchgehend - selbst zu Wohnzwecken genutzt haben.
Darüber hinaus haben die Beigeladenen das vorhandene Gebäude jedenfalls nicht „längere Zeit“ selbst zu Wohnzwecken genutzt. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts reicht als längere Zeit der Eigennutzung eine Dauer von weniger als zwei Jahren nicht aus (vgl. BVerwG, Urteil vom 12.03.1982 - 4 C 59.78 - und Beschluss vom 22.02.1996 - 4 B 25.96 - jew. juris). In der Kommentarliteratur wird zum Teil ein Zeitraum von mindestens vier Jahren gefordert (vgl. Söfker, a.a.O., § 35 Rn. 150 m.w.N.). Die zeitliche Voraussetzung ist nach dem Zweck der Vorschrift jedenfalls so zu bemessen, dass ein Aufkaufen alter Gebäude zum Zweck des alsbaldigen Abrisses ausgeschlossen wird und dies auch nicht durch ein vorübergehendes Bewohnen umgangen wird (vgl. Achelpöhler, a.a.O., Rn. 236). Auch dann, wenn man zugunsten der Beigeladenen unterstellen wollte, sie hätten tatsächlich vom 07.12.2020 bis zum Juni 2022 - also etwa 18 Monate - im vorhandenen und schließlich abgebrochenen Gebäude durchgehend selbst gewohnt - woran indes erhebliche Zweifel bestehen -, würde dies nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht ausreichen, um die Voraussetzung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 c) BauGB zu erfüllen. Dies war offensichtlich auch der Sachbearbeiterin des Baurechtsamts der Antragsgegnerin bewusst (vgl. E-Mail vom 05.05.2023 nebst Anhängen, Agg.-VAS 887-901).
cc) Das nicht privilegierte Vorhaben ist auch nicht nach § 35 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB als sonstiges Vorhaben zulässig. Hiernach können sonstige Vorhaben im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist (§ 35 Abs. 2 BauGB).
(1) Vorliegend ist voraussichtlich bereits der öffentliche Belang nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB beeinträchtigt. Denn das Vorhaben lässt wohl die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten.
Splittersiedlung ist jeder Siedlungsansatz, dem es an dem für einen (im Zusammenhang bebauten) Ortsteil erforderlichen Gewicht fehlt. Eine von der Ortsrandlage abgesetzte Streubebauung ist grundsätzlich unorganisch und verstößt gegen die Anforderungen an eine geordnete Siedlungsstruktur und damit gegen öffentliche Belange. Das Bundesverwaltungsgericht hat zur „Befürchtung“ der Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung wie folgt ausgeführt (vgl. BVerwG, Urteil vom 03.06.1977 - IV C 29.75 - juris Rn. 25):
„Splittersiedlungen sind nicht schon um ihrer selbst willen zu mißbilligen (vgl. Urteil vom 26. Mai 1967 - BVerwG IV C 25.66-BVerwGE 27, 137 (139f)). Das ergibt sich für die Terminologie des Gesetzes daraus, daß es nicht schlechthin das Entstehen einer Splittersiedlung als Beeinträchtigung öffentlicher Belange wertet, sondern – mit einem sich (erst) daraus ergebenden negativen Akzent – darauf abstellt, ob dieses Entstehen zu „befürchten“ ist (vgl Urteil vom 26. Mai 1967 aaO). Derart zu befürchten ist das Entstehen einer Splittersiedlung nur dann, wenn das Vorhaben zum Bestehen einer „unerwünschten Splittersiedlung“ führt (Urteil vom 6. November 1968 aaO), und unerwünscht in diesem Sinne ist eine Splittersiedlung, wenn mit ihr "ein Vorgang der Zersiedlung eingeleitet oder gar schon vollzogen wird" (Urteil vom 26. Mai 1967 aaO S 139). Nicht anders liegt es mit der „Erweiterung“, d.h. der räumlichen Ausdehnung, und der „Verfestigung“, d.h. der Auffüllung des schon bisher in Anspruch genommenen räumlichen Bereiches. Auch sie sind zu mißbilligen, dh zu „befürchten“ und „unerwünscht“, nur dann, wenn in ihnen ein Vorgang der Zersiedlung gesehen werden muß“.
Dies wird bei der Errichtung von Wohnbauten regelmäßig der Fall sein, sofern - was vorliegend nicht der Fall ist - die Streubebauung nicht die im Außenbereich herkömmliche Siedlungsform darstellt oder ein Vorhaben in eine organische Beziehung zu einer bereits vorhandenen, nicht selbst zu missbilligenden Splittersiedlung tritt (vgl. BVerwG, Urteile vom 09.06.1976 - IV C 42.74 - Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 128 S. 35 und vom 19.04.2012 - 4 C 10/11 - juris Rn. 21). Bereits die erste Errichtung eines Wohngebäudes im Außenbereich kann den Vorgang der Zersiedelung einleiten (unerwünschte Vorbildwirkung) und damit die Befürchtung begründen, dass eine Splittersiedlung entstehen wird (vgl. Mitschang/Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, 15. Aufl. 2022, BauGB, § 35 Rn. 94). Aufgrund des einheitlichen Regelungssystems zwischen den Absätzen 2, 3 und 4 des § 35 BauGB ist eine - wie hier - verlorene Bausubstanz in allen Absätzen gleich zu werten; anderenfalls wäre der Ausnahmetatbestand des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB insoweit überflüssig (vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 22.05.2014 - 1 B 14.196 - juris Rn. 26). Liegen die Voraussetzungen der Vorschrift - wie hier - nicht vor, muss sich der Bauherr so behandeln lassen, als wenn er an der vorgesehenen Stelle erstmalig ein Wohngebäude errichten will (vgl. BVerwG, Urteil vom 19.04.2012 - 4 C 10.11 - juris Rn. 21 f. m.w.N.). Soll ein zuvor beseitigtes Wohngebäude ersetzt werden, kann der Grundsatz, dass der Außenbereich von allen Baulichkeiten freigehalten werden soll, die einer geordneten Siedlungsstruktur zuwiderlaufen, insoweit wieder Geltung beanspruchen und die Zersiedelung des Außenbereichs kann unterbunden werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27.10.2004 - 4 B 74.04 - juris Rn. 6; Bayerischer VGH, Urteil vom 22.05.2014, a.a.O., Rn. 26).
Ausgehend hiervon lässt die Errichtung des genehmigten Ersatzwohnbaus die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten, da von ihr eine Vorbildwirkung für etwaige Ersatzbauvorhaben anderer Hofstellen in der Umgebung ausgeht. Es ist im Übrigen nicht der positive Nachweis erforderlich, dass die gesetzlich bereits vermutete Befürchtung auch im Einzelfall tatsächlich besteht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 01.04.1997 - 4 B 11.97 - NVwZ 1997, 899, 900). Mit der Voraussetzung des Befürchtens wird nicht verlangt, dass - als Folge der Zulassung des insoweit öffentliche Belange beeinträchtigenden Vorhabens - ein uneingeschränkter Rechtsanspruch auf Zulassung weiterer Vorhaben entsteht. Ausreichend ist, dass - wie hier - die Gründe an Überzeugungskraft einbüßen würden, wenn das betreffende Vorhaben nicht aus eben den Gründen versagt, mit der Genehmigung also ein sog. Berufungsfall geschaffen werden würde (vgl. Söfker, in: Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, Stand: 01.06.2023, § 35 Rn. 100).
(2) Darüber hinaus dürfte das Vorhaben auch die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB). Der Begriff der natürlichen Eigenart der Landschaft umfasst den Schutz des Außenbereichs vor einer wesensfremden Nutzung und den Schutz einer im Einzelfall schutzwürdigen Landschaft vor ästhetischer Beeinträchtigung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 29.04.1968 - IV B 77/67 - DVBl 1969, 261; Bayerischer VGH, Beschluss vom 22.05.2020 - 22 ZB 18.856 - juris Rn. 40, sowie Urteil vom 15.07.2016 - 22 BV 15.2169 - juris Rn. 37). Ob durch ein Vorhaben die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt wird, hängt von der betreffenden Landschaft sowie der Lage, Gestaltung und Benutzung des betreffenden Vorhabens ab. Hat das Vorhaben nur unerhebliche Auswirkungen auf die Landschaft, ist noch keine Beeinträchtigung dieses öffentlichen Belangs anzunehmen. Eine Verletzung der natürlichen Eigenart der Landschaft liegt bei einer der jeweiligen Landschaft wesensfremden Bebauung vor, sowie dann, wenn ein Vorhaben einem schutzwürdigen Landschaftsbild in ästhetischer Hinsicht grob unangemessen ist (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 31.08.2020 - 8 ZB 20.801 - juris Rn. 31). Weicht ein Außenbereichsvorhaben vom herkömmlichen Baustil krass ab, kann es ebenfalls die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 19.01.1978 - IV B 90/77 - juris Rn. 3). Unter Hinweis auf die Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft sind zumeist Vorhaben mit anderer als land- und forstwirtschaftlicher Zweckbestimmung unzulässig. Dies gilt insbesondere für neu zu errichtende Wohngebäude (vgl. BVerwG, Urteil vom 25.01.1985 - 4 C 29.81 - juris Rn. 7 f.; Söfker, a.a.O., § 35 Rn. 96)
Die nähere Umgebung der Hofstelle ist land- und forstwirtschaftlich geprägt. Nordwestlich, nordöstlich und südöstlich liegen landwirtschaftliche Nutzflächen. Im Südwesten befindet sich eine Freifläche, an die sich im Süden ein Wald anschließt. Nördlich der Hofstelle liegen drei weitere landwirtschaftliche Hofstellen. Ferner findet sich südöstlich der Hofstelle ein weiterer landwirtschaftlicher Betrieb. Im Norden, Süden und Westen schließen sich an die landwirtschaftlichen Nutzflächen Waldflächen an. Ausgehend von dieser Umgebung und den dort vorherrschenden, außenbereichstypischen Bodennutzungen beeinträchtigt das Vorhaben der Beigeladenen die Eigenart der Landschaft. Denn es handelt sich hierbei - mangels Begünstigung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB - um ein neu zu errichtendes Wohngebäude. Darüber hinaus geht es nach seinen Ausmaßen und seiner Ausstattung mit einem großzügig gestalteten Wellness- und Fitnessbereich weit über das hinaus, was als Wohngebäude auf landwirtschaftlichen Hofstellen üblich und auch vorliegend in der Umgebung vorhanden ist. Nach seiner Dimensionierung und Ausstattung entspricht das Vorhaben vielmehr einem luxuriösen Wohnbauvorhaben, das üblicherweise im Innenbereich zu erwarten ist.
(3) Angesichts des Umstands, dass das Vorhaben über die Nutzung zu Wohnzwecken im engeren Sinne hinaus auch in räumlich erheblichem Umfang Räume und Einrichtungen vorsieht, die allein der individuellen Erholung der Beigeladenen dienen (Schwimmbad mit über 130 m2 großem Becken, Whirlpool, Sauna im 1. Untergeschoss, Fitnessraum mit über 22 m2 im Obergeschoss), beeinträchtigt das Vorhaben voraussichtlich auch den Belang des Erholungswerts der Landschaft nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB (vgl. zu diesem Aspekt Söfker, a.a.O., § 35 Rn. 98).
c) Soweit die Antragsgegnerin darauf verweist, der Gemeinderat der Antragstellerin habe in der Vergangenheit sein Einvernehmen zu vergleichbaren Vorhaben im Außenbereich erteilt, weshalb die Versagung im vorliegenden Fall rechtswidrig sei, dringt sie damit nicht durch. Ungeachtet des Umstands, dass die Antragsgegnerin insoweit eine Benennung konkreter Vergleichsfälle, die eine Anwendung des Gleichheitssatzes überhaupt erst eröffnen könnten, schuldig bleibt, verpflichtet eine etwaige, mit Blick auf § 35 BauGB rechtswidrige Praxis der Erteilung des Einvernehmens die Antragstellerin nicht dazu, auch im vorliegenden Fall ihr Einvernehmen - rechtswidrig - zu erteilen. Der Anspruch auf Gleichbehandlung im Rahmen einer ausgeübten Verwaltungspraxis aus Art. 3 Abs. 1 GG findet dort seine Grenzen, wo die betreffende Verwaltungspraxis objektiv rechtswidrig ist. Eine „Gleichheit im Unrecht“ gewährt Art. 3 Abs. 1 GG gerade nicht (vgl. nur BVerfG, Beschluss vom 28.06.1993 - 1 BvR 390/89 - juris; BVerwG, Urteile vom 06.06.1975 - II C 68.73 - und vom 21.07.1994 - 2 WD 6.94 - jeweils juris; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 06.04.2023 - 9 S 15/22 - juris Rn. 109; Sachs, in: Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz, 10. Aufl. 2023, § 40 Rn. 117 ff.).
d) Ist die Ersetzung des von der Antragstellerin versagten Einvernehmens durch die Baugenehmigung vom 24.08.2023 voraussichtlich formell und materiell rechtswidrig, ist sie hierdurch auch in ihrer verfassungsrechtlich gewährleisteten Planungshoheit aus Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG und ihren damit korrespondierenden Rechten nach § 36 BauGB verletzt.
III.
1. Die Kostenentscheidung ergeht nach § 154 Abs. 1, Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO. Die Beigeladenen haben einen Antrag gestellt und nehmen somit an dem Prozessrisiko teil.
2. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG unter Berücksichtigung der Ziffern 9.10 und 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013. Danach ist für die Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens von einem Streitwert i.H.v. 15.000,00 EUR auszugehen (Ziffer 9.10). Nach Maßgabe der Ziffer 1.5 Satz 1 ist der Streitwert im vorliegenden Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes zu halbieren.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 31, 33, 34 und 35 BauGB
§§ 121, 123 GemO
§§ 36, 35 BauGB
§§ 30 ff. BauGB
§ 36 BauGB
§ 35 BauGB
§ 201 BGB
§ 212a BauGB
§ 37 BauGB
§ 54 LBO
§ 44a VwGO
§ 121 GemO
§ 28 LVwVfG
§ 14 BauGB
§ 15 BauGB
§ 46 LVwVfG
§ 44 LVwVfG
§ 201 BauGB
§ 35 BBauG
§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 35 Abs. 2 und 4 BauGB
§ 35 Abs. 2 und Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 54 Abs. 4 der LBO
§ 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 35 Abs. 2 BauGB
§ 35 Abs. 3 BauGB
§ 58 Abs. 2 VwGO
§ 54 Abs. 4 LBO
§ 54 Abs. 4 Satz 5 der Landesbauordnung
§ 54 Abs. 4 Satz 5 LBO
§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 54 Abs. 4 Satz 3 LBO
§ 36 Abs. 2 Satz 3 BauGB
§ 80 Abs. 5 Satz 1 1. Alt. VwGO
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 53 Abs. 1 LBO
§ 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 53 Abs. 4 LBO
§ 78 Abs. 1 Nr. 1 VwGO
§ 59 Satz 1 GemO
§ 59 Satz 1 Alt. 2 GemO
§ 60 Abs. 1 GemO
§ 15 Abs. 1 Nr. 2 LVG
§ 1 Abs. 3 LKrO
§ 36 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 54 Abs. 4 Satz 4 bis 6 LBO
§ 212a Abs. 1 BauGB
§ 54 Abs. 4 Satz 6 und 7 LBO
§ 36 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauGB
§ 54 Abs. 4 Satz 1 LBO
§ 54 Abs. 4 Satz 2 bis 7 LBO
§ 54 Abs. 4 Satz 2 LBO
§ 54 Abs. 4 Satz 3 und 4 LBO
§ 58 Abs. 5 LBO
§ 45 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 LVwVfG
§ 45 Abs. 2 LVwVfG
§ 54 Abs. 4 Satz 4 LBO
§ 80 Abs. 5 VwGO
§ 54 Abs. 4 Satz 7 LBO
§ 21 Abs. 1 LVwVfG
§ 20 Abs. 1 Nr. 6 LVwVfG
§ 44 Abs. 3 Nr. 2 LVwVfG
§ 35 abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 29 Abs. 1 BauGB
§ 35 Abs. 1 Nr. 9 BauGB
§ 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB
§ 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB
§ 35 Abs. 4 Satz BauGB
§ 35 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BbauG
§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB
§ 35 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB
§ 154 Abs. 1, Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO
§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG
Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG
Art. 3 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 31, 263
NJW 1981, 776
BVerwGE 120, 130
BVerwGE 27, 137
NVwZ 1997, 899, 900
DVBl 1969, 261
4 TG 3044/99
2 B 289/18
5 S 465/98
3 S 1748/14
IV C 215.65
4 C 7.09
4 C 7.03
5 S 2147/98
14 S 396/22
8 S 1516/11
4 K 1321/17
5 K 5320/15
2 C 14.17
7 K 2209/21
4 S 1657/20
4 S 298/14
3 S 1470/19
6 K 4494/19
IV C 9.70
4 C 2.89
3 S 241/12
4 B 120.94
10 A 1606/11
IV C 99/77
1 LB 28/11
4 C 4.03
2 A 1394.13
4 C 45.88
IV C 84.77
1 LA 77/22
IV C 85.77
5 K 07.15
4 B 42.01
5 S 372/03
4 C 59.78
4 B 25.96
IV C 29.75
IV C 25.66
IV C 42.74
4 C 10/11
1 B 14.19
4 C 10.11
4 B 74.04
4 B 11.97
IV B 77/67
22 ZB 18.85
22 BV 15.21
8 ZB 20.80
IV B 90/77
4 C 29.81
1 BvR 390/89
II C 68.73
2 WD 6.94
9 S 15/22