Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2001-08-20, Aktenzeichen 13 W 71/00
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2001:0820.13W71.00.00

Tenor:

Tatbestand:
Die Beklagte zu 1.) war nicht Anlagevermittlerin, sondern Verkäuferin der Eigentumswohnung. Als solche war sie grundsätzlich nicht verpflichtet, die Eheleute B. - ungefragt - im Hinblick auf deren monatliche Belastungen aus dem Erwerb der Eigentumswohnung umfassend zu beraten (BGH WM 2001, 1158).
Eine Haftung wegen Verschuldens beim Abschluss des notariellen Kaufvertrages wird man - entgegen der Annahme des Landgerichts - auch nicht mit der Begründung bejahen können, dass der Kaufpreis von 10.000,00 DM für das Time-Sharing-Recht, welches der Beklagte zu 3.) der Klägerin und ihrem Ehemann abgekauft hat, auf den Kaufpreis für die Eigentumswohnung aufgeschlagen worden sei. Zum einen ist nicht substantiiert vorgetragen, dass dies tatsächlich so war; vielmehr handelt es sich insoweit um eine reine Spekulation der Klägerin. Zum anderen ist der Verkäufer grundsätzlich nicht verpflichtet, seine Preiskalkulation dem Käufer gegenüber offen zu legen.
Nach dem jetzigen Vortrag der Beklagten zu 1.) in der Beschwerdebegründung (Bl. 175 ff der angelegten Zweitakte) und dem Vorbringen der Klägerin (siehe Klageschrift Bl. 4, 7; Beschwerdeerwiderung vom 06.10.2000, Seite 6 = Bl. 190 der Zweitakte sowie Berufungsbegründung vom 14.10.2000, Seite 6 = Bl. 179 der Originalakte) ist nämlich als unstreitig anzusehen, dass der Beklagte zu 3.) der Klägerin und ihrem Ehemann spätestens eine Woche vor Abschluss des Kaufvertrages vom 02.03.1995 ein schriftliches, auf ihre individuellen Verhältnisse zugeschnittenes Berechnungsbeispiel vorgelegt hat.
b) Der Annahme eines entsprechenden Beratungsvertrages zwischen der Klägerin und ihrem Ehemann auf der einen Seite und der Beklagten zu 1.) auf der anderen Seite steht auch nicht der Umstand entgegen, dass die tatsächliche Beratung mittels Vorlage eines Berechnungsbeispiels nicht durch die Beklagte zu 1.), sondern durch den Beklagten zu 3.) erfolgt ist.
Soweit Verkaufsverhandlungen nicht vom Verkäufer selbst geführt werden, sondern von einem damit beauftragten Makler, hat der Bundesgerichtshof diesen in den zitierten Entscheidungen als zumindest stillschweigend bevollmächtigt angesehen, einen Beratungsvertrag zwischen Verkäufer und Käufer zustande zu bringen, wenn der Verkäufer keinerlei Kontakt zu dem Käufer aufgenommen und er dem Makler/Anlagevermittler für die Verhandlungen freie Hand gelassen hat (BGH, WM 99, 137; 2001, 1158). Es kann hier offen bleiben, ob dem in dieser Allgemeinheit zu folgen ist. Der Verkäufer einer Eigentumswohnung, der diese einem Makler zum Verkauf an die Hand gibt, wird regelmäßig, wenn sich nicht im Einzelfall aus den Umständen (etwa einem Prospekt mit weitergehenden Hinweisen) etwas anderes ergibt, kaum damit rechnen (müssen), dass der Makler in seinem Namen zusätzlich einen (Anlage-) Beratungsvertrag abschließt. Dies erscheint selbst dann fraglich, wenn der Makler - wie hier - auf Visitenkarte oder Firmenbogen nicht nur auf die Vermittlung von Immobilien, sondern auch auf die Vermittlung von Finanzierungen hinweist.
Im vorliegenden Fall sprechen aber jedenfalls die unstreitig von der Beklagten zu 1.) an den Beklagten zu 3.) und dessen Mitarbeiter, den Zeugen V., gezahlten Gelder für eine zumindest stillschweigende Bevollmächtigung des Beklagten zu 3.) durch die Beklagte zu 1.) in Bezug auf den Abschluss eines gesonderten Beratungsvertrages. Unstreitig sind aus dem von der Klägerin und ihrem Ehemann an die Beklagte zu 1.) gezahlten Kaufpreis in Höhe von 118.000,00 DM insgesamt 15.977,37 DM (13.808,00 DM + 2.169,37 DM) an den Beklagten zu 3.) und 10.092,00 DM an den ebenfalls für die Firma EG-F.E. arbeitenden Zeugen V. geflossen; weitere 10.000,00 DM sind als vom Beklagten zu 3.) zu zahlender Kaufpreis für das Time-Share-Wohnrecht an den Ehemann der Klägerin zurück geflossen (vgl. die Abrechnung des Notaranderkontos vom 01.07.1996, Anlage K 4). Auch diese 10.000,00 DM sind damit letztlich von der Beklagten zu 1.) an den Beklagten zu 3.) gezahlt worden, wobei insoweit dahinstehen kann, ob dies auf einer besonderen Absprache beruhte ob oder sich die Provision des Beklagten zu 3.) dadurch um die entsprechende Summe verringerte. Jedenfalls haben der Beklagte zu 3.) und der Zeuge V. als Mitarbeiter der Firma EG-F.E. insgesamt 36.069,37 DM und damit rd. 30 % des Kaufpreises von der Beklagten zu 1.) für die Vermittlung des Wohnungsverkaufes erhalten. Es liegt auf der Hand, dass diese weit über eine übliche Maklerprovision hinausgehende Vergütung auf einer entsprechenden Absprache zwischen den Beklagten zu 1.) und 3.) beruht haben muss, die zugleich das Einverständnis der Beklagten zu 1.) beinhaltete, dass der Beklagte zu 3.) zum Zwecke der Verkaufsförderung auch eine weitergehende individuelle Beratung der Kaufinteressenten vornahm.
Wegen Verletzung dieses Beratungsvertrages - wie auch wegen Verschuldens beim Abschluss des Kaufvertrages - kommt durchaus ein Schadensersatzanspruch der Klägerin aus eigenem und abgetretenem Recht ihres Ehemannes in Betracht, da die Beklagte zu 1.) sich das Handeln des Beklagten zu 3.) gegebenenfalls als eigenes Verschulden gemäß § 278 BGB zurechnen lassen muss.
3. Insoweit kann aber der Rechtsverteidigung der Beklagten zu 1.) - jedenfalls nach deren ergänzendem Vorbringen in der Beschwerdebegründung - eine hinreichende Erfolgsaussicht nicht abgesprochen werden, § 114 ZPO.
Sollte den Eheleuten B. bei Vorlage der beiden Beispielsrechnungen gleichzeitig erklärt worden sein, dass bei Erwerb der Eigentumswohnung lediglich Investitionen von jährlich rund 400,00 DM erforderlich seien, dass sich die Immobilie also praktisch selbst trage, wie die Klägerin behauptet, so läge darin sicherlich eine Pflichtverletzung, die eine Haftung wegen positiver Forderungsverletzung begründen würde. Die Beklagte zu 1.) bestreitet aber eine entsprechende Erklärung, so dass zu diesem Punkt Beweis zu erheben ist durch Vernehmung der von den Parteien benannten Zeugen.

Entscheidungsgründe:
Der Klageanspruch ist auch nicht aufgrund anderer Anspruchsgrundlagen ohne vorherige Beweiserhebung in vollem Umfang begründet:
sein dürfte, findet das Haustürwiderrufsgesetz auf notariell beurkundete Erklärungen auch keine Anwendung (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HaustürWG).
III.
Nach allem kann der Beklagten zu 1.) zum jetzigen Zeitpunkt Prozesskostenhilfe jedenfalls nicht wegen fehlender Erfolgsaussicht ihrer Rechtsverteidigung verweigert werden.
Die abschließende Entscheidung über den Antrag auf Prozesskostenhilfe und dabei insbesondere über die Frage, ob die Beklagte zu 1.) nach ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen nicht zur Tragung der Prozesskosten in der Lage ist, war gemäß § 575 ZPO dem Landgericht vorzubehalten. Dabei wird die Beklagte zu 1.) zunächst weitere Angaben dazu machen müssen, was mit dem Kaufpreisanteil von ca. 77.000,00 DM, den sie aus der Veräußerung der streitgegenständlichen Wohnung erlangt hat, geschehen ist. Sie hat auch die von ihr angegebenen Unkosten nicht belegt. Aus ihren Angaben im Formular zur Erklärung über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse ist nicht ersichtlich, wovon sie mit ihrer Familie überhaupt lebt.
Der angefochtene Beschluss war daher aufzuheben und die Sache zur erneuten Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen.
Einer Kostenentscheidung bedurfte es nicht, § 127 Abs.4 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 127 Abs. 2, Satz 2, 567 ff. ZPO
§ 575 ZPO
§ 114 ZPO
§ 278 BGB
§ 812 BGB
§ 123 BGB
§ 124 BGB
§ 166 BGB
§ 1 HaustürWG
§ 1 Abs. 2 Nr. 3
HaustürWG
§ 459 Abs. 2, 462,
   463 BGB
§ 127 Abs.4 ZPO

Zitierte Entscheidungen: WM 2001, 1158
WM 99, 137
NJW 2000,
   3558, 3559
NJW 93, 1385
22 O 124/00
13 U 150/00