Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-01-27, Aktenzeichen 12 C 492/09
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2010:0127.12C492.09.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Eine Heizkostenabrechnung genügt nicht den formellen Anforderungen, wenn sie keine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten im Hinblick auf Anfangs- und Endbestand an Heizöl sowie der noch erfolgten Heizöllieferungen enthält, den Verteilerschlüssel nicht angibt und die Wirtschafteinheit, auf die sie sich bezieht, nicht vollständig, d.h. unter Benennung aller angeschlossenen Häuser benennt (Rn.10) (Rn.11) .
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern die Beklagten nicht vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leisten.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im Hause M.steig in B.. Neben der Miete sind die vereinbarten Heizkostenvorschüsse zu zahlen. Mit Schreiben vom 12.12.2007 erteilte die Klägerin die Abrechnung über die Heizkosten für das Kalenderjahr 2006, die mit einer Nachforderung in Höhe von 487,42 € endete. Durch Schreiben vom 05.11.2008 korrigierte die Klägerin die Abrechnung dahingehend, das sich die Nachforderung auf 402,86 € ermäßigte. Mit Schreiben vom 01.12.2008 wurde die Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2007 erteilt. Diese endete mit einer Nachforderung in Höhe von 266,32 €.
Die Beklagten erhoben gegen die Abrechnungen für 2006 und 2007 Einwendungen, und zwar mit Schreiben vom 04.06.2008 sowie vom 08.01.2009, auf deren Inhalt verwiesen wird.
Mit der Klage werden die beiden Heizkostennachforderungen für 2006 und 2007 in Höhe von 678,18 € (richtig gerechnet 669,18 €) geltend gemacht.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin 678,18 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (Zustellung des Mahnbescheids 31.07.2009) zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten machen unter anderem geltend, dass die Abrechnungen bereits aus formellen Gründen unwirksam seien, weil der Aufteilungsschlüssel nicht nachvollziehbar sei (fehlende Angabe des Hauses, in dem die Wohnung liegt) und weil der Brennstoffverbrauch für 2006 zunächst nur in einem Betrag (ohne Angabe des Anfangs- und Endbestandes von Heizöl sowie der im Abrechnungszeitraum erfolgten Zukäufe) angegeben war und der der später mitgeteilte Brennstoffverbrauch für 2006 und 2007 trotz Bestreitens nicht belegt wurde.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch aus §§ 535 Abs.2, 556 Abs.3 BGB auf Zahlung der Nachforderungen aus den Heizkostenabrechnungen für 2006 und 2007 vom 12.12.2007 und vom 01.12.2008. Die Abrechnungen genügen nicht den formellen Anforderungen, die nach der Rechtsprechung an derartige Nebenkostenabrechnungen zu stellen sind (geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, Berechnung der anteiligen Kosten des Mieters und Abzug der geleisteten Vorauszahlungen). Die Heizkostenabrechnung vom 12.12.2007 enthält bereits keine geordnete Zusammenstellung der Kosten, weil weder der Anfangs- noch der Endbestand an Heizöl noch die im Jahr 2006 erfolgten Heizöllieferungen nach Mengen und Preisen angegeben sind. Es ist nur ein Gesamtbetrag für die Brennstoffkosten genannt. Das genügt nicht, weil der Mieter eine solche Abrechnung ohne die Aufgliederung der Brennstoffkosten, die in der Regel den größten Ausgabeposten ausmachen, gedanklich und rechnerisch nicht nachvollziehen kann. Da die Abrechnung für 2006 schon aus diesem Grunde unwirksam war, konnte sie auch nicht mehr durch die im Jahre 2008 erfolgten Korrekturen oder Erläuterungen geheilt werden. Die Klägerin ist vielmehr gemäß § 556 Abs.3 S.3 BGB mit jeglicher Nachforderung für 2006 ausgeschlossen, weil sie innerhalb der Ausschlussfrist von 12 Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes (hier also bis zum 31.12.2007) keine wirksame Abrechnung erteilt hat.
Die Heizkostenabrechnung vom 01.12.2008 enthält zwar unter Ziffer 11 eine Erläuterung des Heizölbestandes mit Angaben zum Anfangs- und Endbestand sowie zu den einzelnen Lieferungen, Mengen und Preisen, leidet aber – ebenso wie die Abrechnung für 2006 – an einem weiteren formellen Mangel. Es fehlt eine ausreichende Bezeichnung des Umlagemaßstabes. Wenn - wie hier – mehrere Häuser an eine Heizzentrale angeschlossen sind, dann ist der Umlagemaßstab für die Grundkosten, nämlich die Heizfläche aller Wohnungen, nur nachvollziehbar, wenn die Wirtschaftseinheit, auf die sie sich beziehen soll, auch vollständig, d.h. unter Benennung aller angeschlossenen Häuser, bezeichnet wird. Dem genügen die vorliegenden Abrechnungen für 2006 und 2007 nicht, weil dort unter Ziffer 3 jeweils nur einige der Häuser aufgelistet sind, die an die Heizzentrale angeschlossen sind, während die übrigen nur als „u.a.“ bezeichnet sind. Für den Mieter ist damit nicht erkennbar, auf welche konkreten Gebäude sich die beheizte Gesamtfläche beziehen soll. Hier kommt noch hinzu, dass das Haus M.steig, in dem die von den Beklagten gemietete Wohnung liegt, in der Abrechnung unter Ziffer 3 nicht genannt wird.
Die Abrechnung für 2007 ist aber auch noch aus einem anderen Grunde unwirksam. Es fehlen nämlich unter Ziffer 10 die für die Berechnung der verbrauchten Einheiten des Mieters notwendigen Angaben der Umrechnungsfaktoren für die Ablesewerte der einzelnen Heizkörper. Die Ermittlung der verbrauchten Einheiten und damit auch der anteiligen Kosten des Mieters ist damit rechnerisch nicht nachvollziehbar.
Da die beiden Abrechnungen bereits aus formellen Gründen unwirksam sind, kommt es auf die übrigen Einwendungen nicht an.
Die Kosten- und Vollstreckbarkeitsentscheidung folgen aus §§ 91 Abs.1, 708 Nr.11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 535 Abs.2, 556 Abs.3 BGB
§§ 91 Abs.1, 708 Nr.11, 711 ZPO
§ 556 Abs.3 S.3 BGB