Verwaltungsgericht Weimar (Thüringen, )
Urteil vom 2023-05-10, Aktenzeichen 4 K 762/19 We
ECLI: ECLI:DE:VGWEIMA:2023:0510.4K762.19WE.00

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt die Erteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis zum Abriss der sog. M...-Villa in A....
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks mit der Adresse A... in ... A..., welches mit dem Wohnhaus des ehemaligen Fabrikanten der F...-Brauerei in A... bebaut ist.
Unter dem 03.05.1995 wurde dem Kläger die Eintragung dieser Villa in das Denkmalbuch des Freistaats Thüringen als Einzeldenkmal mitgeteilt. Die Eintragung sei aus geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Gründen erfolgt. Bereits unter dem 11.03.1994 war gegenüber dem damaligen Eigentümer, der G... GmbH, die Eintragung des ehemaligen Brauereigeländes A... und ... als Denkmalensemble aus geschichtlichen und baukünstlerischen Gründen, als historische Produktionsstätte und als bauliche Gesamtanlage in die vorläufige Denkmalliste mitgeteilt worden, die im Laufe des Jahres 1994 in das Denkmalbuch übernommen wurde.
Zum gegenständlichen Wohnhaus ist im Denkmalbuch ausgeführt, dass dieses nach 1876 als dreigeschossiger Massivbau mit zweifarbiger Klinkerfassade in repräsentativer Gestaltung errichtet worden sei. Dazu gehörten ein überhöhter Mittelrisalit, der ursprünglich von einem turmartigen Aufsatz bekrönt worden sei. Sowohl am Mittelrisalit als auch an den Schmalseiten des Gebäudes fänden sich hervortretende zweigeschossige zweiachsige Anbauten. Das Gebäude weise eine vielfältige Fassadengliederung mit Gesimsen, Bändern, Pilastern, segmentbogigen Fenstern, Brüstungsfeldern mit Diamantquadern und Friesen auf. Auch im Innern seien zahlreiche wertvolle historische Bauteile erhalten und architektonisch anspruchsvoll sowie hochwertig gestaltete Räumlichkeiten vorzufinden. In der Mittelachse des Gebäudes finde sich ein Brunnen, zudem sei ein originaler eiserner Zaun erhalten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Bl. 26 der beigezogenen Verwaltungsakte zum Denkmalensemble (Teilakte 3) verwiesen.
Die F...-Brauerei sei vornehmlich im letzten Viertel des 19. Jahrhunderts, beginnend mit dem Brauhaus, errichtet worden. Das Ensemble bestehe neben dem Brauhaus aus der (hier streitgegenständlichen) Fabrikantenvilla, dem Sudhaus, dem Produktionsgebäude, dem Lager- und Wohnhaus sowie einem in den 1930er Jahren errichteten Verwaltungsgebäude. Mit Schreiben vom 24.07.2017 ergänzte das Thüringer Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie (im Folgenden: TLDA) die Ausweisung dahingehend, dass es sich um eine sowohl für den Produktionszweig „Brauerei“ als auch für die Entstehungszeit exemplarische Architektur handele. In dieser Form für Thüringen wohl einmalige Besonderheit sei, dass das bei verwandter Stilistik gleichzeitig errichtete Fabrikantenwohnhaus ein in seinen Dimensionen dem Sudhaus nahezu adäquates Bauwerk darstelle. Mit dem in Nutzung stehenden ehemaligen Verwaltungsgebäude und dem Sudhaus sowie der Umnutzung der ehemaligen Produktionshalle zur Stadthalle seien die wesentlichen Gebäude des Brauerei-Komplexes erhalten worden, bauliche und nutzungsseitige Erweiterungen hätten sich eingefügt und den Standort gestärkt. Mit dem 1997 begonnenen Betrieb der Gasthausbrauerei im ehemaligen Sudhaus werde zudem an die jahrhundertealte Brautradition in A... angeknüpft. Mit Schreiben vom 18.08.2017 führte das TLDA weiter aus, dass die Fabrikantenvilla wegen ihrer dominanten Baugestalt ein wesentliches und unverzichtbares Element des gesamten Ensembles darstelle. Sie weise bezüglich ihrer äußeren Baugestalt den besten bauzeitlichen Erhaltungsgrad der Gebäude des Ensembles auf. Mit der Beseitigung würde das Ensemble seine Denkmalfähigkeit und Denkmalwürdigkeit verlieren.
Im Juli 1997 erhielt der Kläger auf seinen Antrag eine Baugenehmigung zum Umbau und zur Renovierung der gegenständlichen Villa, von der er keinen Gebrauch machte. Im November 2007 wurden bei einem Gespräch zwischen dem Kläger, weiteren Teilnehmern sowie Vertretern der Denkmalfachbehörde und der Unteren Denkmalschutzbehörde umfangreiche Schäden an der gegenständlichen Fabrikantenvilla festgestellt und protokolliert. Anlässlich einer Vorsprache des Architekten des Klägers bei der Unteren Denkmalschutzbehörde im Juli 2008 bzgl. zukünftiger Nutzungsmöglichkeiten der Villa wurde der Kläger im August 2008 auf seine Pflicht zur Erhaltung des Denkmals hingewiesen. Am 01.09.2008 erklärte der Kläger gegenüber der Unteren Denkmalschutzbehörde, dass er das Dach der Villa abgedichtet habe und einen Ortstermin nicht für nötig erachte. Im April 2009 informierte der Kläger die Untere Denkmalschutzbehörde über einen Brand im Gebäude, bei dem keine größeren Schäden entstanden seien. Das Dach sei dicht. Im September 2014 führte die Untere Denkmalschutzbehörde des Beklagten eine Besichtigung der Villa durch, an die sich Vergleichsverhandlungen mit dem Kläger über die Kostentragung für erforderliche Sicherungsmaßnahmen anschlossen. Nach deren Scheitern Anfang 2016 bereitete die Untere Denkmalschutzbehörde den Erlass einer Sicherungsanordnung vor. Mit Schreiben vom 02.03.2016 teilte das TLDA dem Kläger mit, dass aufgrund massiver Zerstörungen durch Diebstahl, Vandalismus und Nässeeinwirkung im Innern der Villa die Einzeldenkmaleigenschaft nicht mehr gegeben sei, das Objekt aber nach wie vor ein unverändert wesentliches und unverzichtbares Element des Denkmalensembles darstelle. Die unter dem 07.07.2016 ergangene Sicherungsanordnung mit Androhung der Ersatzvornahme hob das Thüringer Landesverwaltungsamt auf den Widerspruch des Klägers am 29.08.2017 auf. Mit Schreiben vom 25.10.2017 forderte der Beklagte den Kläger aus Sicherheitsgründen und zum Schutz des Denkmals vor Vandalismus auf, den Zugang zum Objekt zu unterbinden.
Am 14.11.2017 reichte der Kläger bei der Unteren Bauaufsicht des Beklagten eine Anzeige zur Beseitigung der gegenständlichen Villa ein, die zuständigkeitshalber an die Untere Denkmalschutzbehörde weitergereicht wurde. Diese forderte den Kläger mit Schreiben vom 04.12.2017 auf, seinen Abrissantrag zu begründen und Unterlagen dazu vorzulegen; wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Bl. 4 f. der beigezogenen Verwaltungsakte zum klägerseits begehrten Totalabriss der Villa (Az. D2017167/0001; Beiakte 1) verwiesen. Dem folgend reichte der Kläger unter dem 12.11.2018 neben einer persönlichen Stellungnahme ein Gutachten des Architekten Dipl.-Ing. ... U... zur Erhaltungsfähigkeit der Villa sowie eine Grobkostenschätzung für die Instandsetzung nebst Wirtschaftlichkeitsberechnung des Architekten Dipl.-Ing. ... F... vom 28.05.2014 und weitere Dokumente zu Verkaufsbemühungen ein. Das Gutachten des Architekten U... stellt eine technische Erhaltungsfähigkeit der Villa fest. Darüber hinaus führen beide Architekten aus, dass eine Sanierung wirtschaftlich nicht darstellbar sei. Da sich aus den vom Kläger eingereichten Unterlagen des Weiteren die Absicht ergibt, die gegenständliche Villa (lediglich) teilweise abreißen zu wollen, um unter Erhalt und Einbeziehung von Fassadenteilen ein Mehrfamilienwohnhaus als Projekt des sozialen Wohnungsbaus zu errichten, regte die Untere Denkmalschutzbehörde an, bezüglich dieses (Ersatz-)Vorhabens eine Bauvoranfrage zu stellen. Dieser Anregung folgend stellte der Kläger am 15.02.2019 bei der Unteren Bauaufsicht des Beklagten eine entsprechende Bauvoranfrage zur Klärung der denkmal- und baurechtlichen Zulässigkeit des geplanten (Ersatz-)Neubaus. Im Rahmen des Bauvoranfrageverfahrens wurde die Untere Denkmalschutzbehörde um entsprechende Stellungnahme ersucht, die wiederum eine Stellungnahme der Denkmalfachbehörde einholte. Diese teilte mit Schreiben vom 12.03.2019 mit, dass das Vorhaben aus denkmalfachlicher Sicht abzulehnen sei, da das Ensemble sowohl bei einem Abbruch der M...-Villa als auch bei einem Teilabbruch mit Neubau seine Denkmalfähigkeit und Denkmalwürdigkeit verlieren würde.
Mit Bescheid vom 10.04.2019 lehnte die Untere Denkmalschutzbehörde die Erlaubnis zum Abbruch der M...-Villa ab. Zur Begründung führte sie aus, dass gewichtige Gründe des Denkmalschutzes gegen einen (Teil-)Abriss der Villa sprächen, der Verlust der Denkmalsubstanz als drastischste Maßnahme sei mit den Belangen des Denkmalschutzes nicht vereinbar. Die Gebäudehülle sei mit ihrer Erscheinung und den reichhaltigen Verzierungen ein bedeutender und unverzichtbarer Teil für das Denkmalensemble. Dem Kläger sei die Erhaltung des Gebäudes zumutbar. Insoweit seien u.a. auch unterlassene Erhaltungspflichten des Klägers zu berücksichtigen. Auch ein „normaler Hauseigentümer“ hätte insoweit sicherheitsrechtlich notwendige Maßnahmen ergreifen und die Kosten dafür tragen müssen – ein Denkmaleigentümer dürfe demgegenüber nicht bessergestellt werden. Auch könne es nicht hingenommen werden, dass durch Vernachlässigung der Erhaltungspflichten eine Beseitigung des Denkmals zu erreichen ist. Darüber hinaus hätte der Kläger das Objekt für ca. 90.000,- Euro verkaufen können; dies stelle einen angemessenen Preis dar, der Verkauf sei daher lediglich an den überzogenen Kaufpreisvorstellungen des Klägers gescheitert. Aufgrund der vom Kläger unterlassenen Erhaltungsmaßnahmen sowie der Veräußerbarkeit des Grundstücks bedürfe es einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht. Dennoch ergäbe eine solche, dass ausreichende Erträge mit dem Objekt zu erzielen wären und sich dieses selbst trage.
Das Bauvoranfrageverfahren zum Vorhaben Teilabbruch der Fabrikantenvilla und Neubau wurde zwischenzeitlich bis zu einer Entscheidung im hiesigen Klageverfahren ruhend gestellt.
Am 08.05.2019 hat der Kläger Klage erhoben, mit der er sich gegen den mit Bescheid vom 10.04.2019 versagten Totalabbruch wendet.
Zur Begründung trägt er vor, dass die streitgegenständliche Villa weder ein Denkmal noch Teil eines Denkmalensembles sei. Das Bauwerk sei akut einsturzgefährdet und bautechnisch nicht mehr erhaltungsfähig. Es lägen Schäden an den denkmalrelevanten Bauteilen vor, sodass eine Sanierung einer Neuerrichtung gleichkäme. So seien beispielsweise die Geschossdecken durchgefault und das Dach eingebrochen, bei einer Instandsetzung bliebe lediglich die Fassade erhalten.
Auch könne die mit dem Abriss verbundene Zerstörung der Denkmalsubstanz als Grund für die Versagung der Abbrucherlaubnis nicht ausreichen. Das Gesetz eröffne diese Möglichkeit, sodass der Abriss als solcher nicht als gewichtiger Grund des Denkmalschutzes angesehen werden könne.
Darüber hinaus sei dem Kläger die Erhaltung des Gebäudes nicht zumutbar. So sei bereits § 7 des Thüringer Denkmalschutzgesetzes nicht verfassungskonform, die Norm sei zu unkonkret und regle nicht, wie mit Härten im Zusammenhang mit der Erhaltungspflicht umzugehen ist. Auch wären die erforderlichen Instandsetzungskosten, die derzeit mit mindestens 3,75 Mio. Euro zu veranschlagen wären, deutlich höher als die anschließend erzielbaren jährlichen Erträge i.H.v. ca. 80.000,- Euro. Wegen der weiteren Einzelheiten der klägerseits dazu angestellten Berechnungen wird insbesondere auf den Schriftsatz vom 20.01.2023, Bl. 268 ff. d. A., verwiesen. Die insoweit von dem Beklagten vorgenommene Wirtschaftlichkeitsberechnung sei fehlerhaft. Wegen der weiteren diesbezüglichen Einzelheiten wird auf S. 10 f. der Klagebegründung vom 09.07.2019 (Bl. 77 f. d. A.) verwiesen. Da es sich um eine Verpflichtungsklage handele, sei insoweit auf den Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung abzustellen. Bei der Berechnung seien auch keine unterlassenen Erhaltungsmaßnahmen zulasten des Klägers zu berücksichtigen, die Durchführung derartiger Maßnahmen sei dem Kläger bereits in der Vergangenheit nicht zumutbar gewesen. Das Gebäude stehe seit den 1990er Jahren leer, Erträge habe der Kläger daraus nicht erwirtschaften können. Die Zumutbarkeit könne auch nicht mit sicherheitsrechtlichen Erwägungen begründet werden. Zudem habe der Kläger Erhaltungsmaßnahmen in der Vergangenheit vorgenommen. Auch seien nicht alle Schäden auf ihn zurückzuführen, teilweise seien diese durch Vandalismus und Diebstahl entstanden.
Der Kläger habe auch keine anderweitigen Möglichkeiten, das Denkmal zu nutzen oder zu verwerten. Insbesondere sei ein Verkauf nicht möglich gewesen. Der Kläger wäre bereit, das Grundstück für ca. 290.000,- Euro zu verkaufen, derartige Angebote habe er jedoch nicht erhalten. Die Berechnung eines angemessenen Verkaufspreises durch den Beklagten sei fehlerhaft. Wegen der weiteren Einzelheiten dazu wird auf S. 11 f. der Klagebegründung vom 09.07.2019 (Bl. 78 f. d. A.) verwiesen.
Auch sei das Ermessen fehlerhaft ausgeübt worden, weil es an Überlegungen zur wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Klägers fehle und die von ihm im Jahr 2008 vorgenommene Dachabdichtung sowie die Untätigkeit des Beklagten zwischen 2008 und 2014 nicht hinreichend gewürdigt worden sei. Zudem sei auch die Bauvoranfrage nicht hinreichend berücksichtigt worden.
Der vorliegende Fall sei mit der Entscheidung des VG München vom 21.01.2015, Az. M 9 K 13.2310, vergleichbar.
Der Kläger beantragt sinngemäß,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheids vom 10.04.2019, Az.: D2017167/0005 zu verpflichten, dem Kläger die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis für das Vorhaben Abbruch einer dreigeschossigen Villa zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung führt er aus, dass eine akute Einsturzgefahr des Gebäudes bereits nach dem vom Kläger vorgelegten Gutachten des Architekten U... nicht bestehe. Der Erhaltungszustand sei für das Vorliegen der Denkmaleigenschaft grds. unerheblich. Daneben habe der Kläger die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung des Gebäudes ebenso wenig dargetan, wie die Unveräußerlichkeit der Immobilie. Insoweit sei auf den Zeitpunkt der letzten behördlichen Entscheidung abzustellen. Eine – überdies überzogene – Kaufpreisvorstellung habe der Kläger erstmals im Januar 2023 genannt, konkrete Verkaufsbemühungen habe er nicht vorgetragen. Wegen der weiteren diesbezüglichen Einzelheiten wird insbesondere auf den Schriftsatz vom 29.03.2023, Bl. 303 ff. d. A., verwiesen.
Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 22.11.2021 und die Beklagte mit Schriftsatz vom 01.12.2012 einer Entscheidung des Gerichts ohne mündliche Verhandlung zugestimmt. Am 07.12.2022 hat die Kammer durch den Berichterstatter einen Erörterungstermin durchgeführt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der vorgelegten Verwaltungsvorgänge (vier Heftungen, ein Ordner) und das Protokoll des Erörterungstermins verwiesen.

Entscheidungsgründe:
I. Das Gericht entscheidet aufgrund des Einverständnisses der Beteiligten gem. § 101 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung (im Folgenden: VwGO) ohne mündliche Verhandlung.
Der Antrag des Klägers ist gem. § 88 VwGO nach seinen klarstellenden Erläuterungen im Schriftsatz vom 20.01.2023 (Bl. 268 f. d. A.) dahin auszulegen, dass er die Verpflichtung des Beklagten zur Erteilung der Erlaubnis für einen Totalabriss der streitgegenständlichen Fabrikantenvilla begehrt. Gegenstand der zwischenzeitlich im Verwaltungsverfahren ruhend gestellten Bauvoranfrage ist demgegenüber ein Teilabriss der Villa mit Neubau unter Erhalt von Teilen der Fassade.
II. Die so verstandene Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Die Klage ist als Verpflichtungsklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Ein Vorverfahren war gem. § 8c ThürAGVwGO nicht durchzuführen.
Die Klage ist jedoch unbegründet.
Die Ablehnung der beantragten Abrisserlaubnis durch den Bescheid des Beklagten vom 10.04.2019 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in eigenen Rechten, § 113 Abs. 5 S. 1 VwGO. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zum Totalabriss der sog. M...-Villa.
Gem. § 13 Abs. 1 Nr. 1 lit. a) Thüringer Denkmalschutzgesetz (im Folgenden: ThürDSchG) bedarf einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis, wer ein Kulturdenkmal oder Teile davon zerstören, beseitigen oder an einen anderen Ort verbringen […] will. Die Erlaubnis kann nach § 13 Abs. 2 S. 1 ThürDSchG versagt werden, soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustandes sprechen.
Danach hat der Kläger keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Erlaubnis. Zwar hat er bei der zuständigen Behörde einen entsprechenden Abrissantrag gestellt (1.). Der Beklagte hat die Erlaubnis jedoch zu Recht versagt, weil es sich bei der streitgegenständlichen Fabrikantenvilla um ein Kulturdenkmal i.S.d. ThürDSchG handelt (2.), für deren Erhalt gewichtige Gründe des Denkmalschutzes sprechen (3.). Der Beklagte hat zudem sein Ermessen bei der Versagungsentscheidung fehlerfrei ausgeübt (4.).
1. Die Untere Denkmalschutzbehörde des Beklagten, gegen deren Ablehnungsbescheid sich der Kläger wendet, ist für die Entscheidung über den Antrag auf Totalabriss der streitgegenständlichen Villa gem. der §§ 23 Abs. 1, 22 Abs. 2 S. 1 ThürDSchG zuständig. Dem steht insbesondere nicht § 12 Abs. 3 S. 2 ThürDSchG entgegen, wonach Baugenehmigungen und bauordnungsrechtliche Zustimmungen die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis einschließen und insoweit der Zustimmung der Denkmalschutzbehörde bedürfen. Ungeachtet der Frage, ob dies auch für Bauvorbescheide nach § 74 Thüringer Bauordnung (im Folgenden: ThürBO) gilt, ist der hier gegenständliche Totalabriss nicht zugleich Gegenstand des vom Kläger ebenfalls betriebenen und im Moment ruhend gestellten Bauvoranfrageverfahrens. Vielmehr bezieht sich dieses lediglich auf einen Teilabriss der Villa mit Neubau unter Erhalt und Einbeziehung von ca. 20 % der denkmalgeschützten Fassade. Für die Entscheidung über den Totalabriss war und ist demgegenüber die Untere Denkmalschutzbehörde des Beklagten zuständig.
2. Bei der streitgegenständlichen Fabrikantenvilla handelt es sich um ein Kulturdenkmal.
Kulturdenkmale sind nach der gesetzlichen Begriffsbestimmung in § 2 Abs. 1 S. 1 ThürDSchG Sachen, Sachgesamtheiten oder Sachteile, an deren Erhaltung aus geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen, technischen, volkskundlichen oder städtebaulichen Gründen sowie aus Gründen der historischen Dorfbildpflege ein öffentliches Interesse besteht. Nach § 2 Abs. 1 S. 2 ThürDSchG sind auch Denkmalensembles i.S.v. § 2 Abs. 2 ThürDSchG Kulturdenkmale. Dabei folgt die Denkmaleigenschaft nicht aus der Eintragung in das Denkmalbuch – diese hat lediglich deklaratorischen Charakter (Thüringer Oberverwaltungsgericht, Urteil vom 5. November 2003 – 1 KO 433/00 –, Rn. 33 ff., juris). Bei dem Begriff des Kulturdenkmals handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff wertenden Inhalts, dessen Anwendung der gerichtlichen Überprüfung unterliegt. Ein solches Denkmal liegt nur dann vor, wenn sowohl die Denkmalfähigkeit als auch die Denkmalwürdigkeit gegeben ist. Die Denkmalfähigkeit liegt vor, wenn einer der in § 2 Abs. 1 S. 1 ThürDSchG genannten Schutzgründe für die Erhaltung des in Rede stehenden Objekts spricht; denkmalwürdig ist es, wenn ein öffentliches Interesse besteht, das die auf einem gesetzlichen Schutzgrund beruhende Erhaltung der Sache rechtfertigt. Aufgrund der Schwierigkeiten, die Auslegung dieses Rechtsbegriffs sachgerecht zu beurteilen, ist es angezeigt, dass sich das Gericht sachverständiger Beratung bedient. Gem. § 24 ThürDSchG ist in Thüringen zuvörderst das Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie (TLDA) als Denkmalfachbehörde berufen, sachkundige Stellungnahmen zur Beurteilung eines Kulturdenkmals abzugeben. Die Bewertung der von diesem festgestellten Tatsachen hat sodann durch das Gericht zu erfolgen. Erst wenn danach noch weiterer Aufklärungsbedarf besteht, ist das Gericht verpflichtet, den Sachverhalt – etwa durch Einholung eines Sachverständigengutachtens – weiter aufzuklären (s. zum Ganzen: Thüringer Oberverwaltungsgericht, Urteil vom 5. November 2003 – 1 KO 433/00 –, Rn. 41 f., juris).
Nach den Ausführungen des TLDA zur Eintragung des Denkmalensembles „ehemalige Brauerei F...“ (Beiakte 3, S. 22) und der streitgegenständlichen Fabrikantenvilla als Einzeldenkmal (Beiakte 3, S. 26) in das Denkmalbuch sowie in den Schreiben vom 02.03.2016 (Beiakte 4, S. 168), vom 24.07.2017 (Beiakte 3, S. 62) und vom 18.08.2017 (Beiakte 4, S. 31), die durch die fachkundigen Erläuterungen des Vertreters der Denkmalfachbehörde im Erörterungstermin am 07.12.2022 (s. dazu das Protokoll, Bl. 253 d. A.) ergänzt worden sind, hat das Gericht keinerlei Zweifel daran, dass es sich bei der M...-Villa um ein Kulturdenkmal in der Form eines Denkmalensembles–Bauliche Gesamtanlage (§ 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 3 ThürDSchG) sowie eines Denkmalensembles–Historische Produktionsstätten und –anlagen (§ 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 5 ThürDSchG) handelt, welches aus geschichtlichen und baukünstlerischen Gründen denkmalfähig ist und an dessen Erhaltung ein öffentliches Interesse besteht. Dies ist vom Kläger auch nicht ernsthaft in Frage gestellt worden.
An der Denkmaleigenschaft fehlt es auch nicht deshalb, weil das Gebäude (zwischenzeitlich) erhebliche Schäden aufweist. Denn das Vorliegen der Denkmaleigenschaft bestimmt sich grundsätzlich unabhängig vom jeweiligen Erhaltungszustand. Dies findet seine Grenze erst dann, wenn das Gebäude akut einsturzgefährdet ist und daher in naher Zukunft unabwendbar untergehen wird oder die Schäden an den für die Denkmaleigenschaft relevanten Bauwerksteilen ein Ausmaß erreicht haben, dass eine Sanierung einer Neuerrichtung des Gebäudes gleichkäme und das Denkmal so nicht mehr erhalten, sondern nur noch rekonstruiert werden kann (vgl. Sächsisches Oberverwaltungsgericht, Urteil vom 27. September 2018 – 1 A 187/18 –, Rn. 113 m.w.N., juris).
Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben. Zwar sind nach den Angaben des Klägers sowohl das Dach als auch die Geschossdecken derart stark beschädigt, dass diese einzustürzen drohten. Lediglich die Fassade befinde sich noch in einem optisch ansprechenden Zustand. Diese Beschädigungen waren jedoch bereits – wenn sicher auch in geringerem Ausmaß – bei der Gutachtenerstellung durch den vom Kläger beauftragten Architekten Dipl.-Ing. J... U... im Jahr 2018 gegeben. Dieser stellte dennoch fest, dass das Gebäude durch den relativ guten Zustand der instandgesetzten Fassaden einen soliden und standfesten Eindruck erwecke. Rein bautechnisch sei das Gebäude erhaltungsfähig. Bei fortschreitendem Verfall bestehe jedoch latente Einsturzgefahr, insbesondere das Dach über dem Mittelrisalit und über dem Raum neben der Haupttreppe könnte einstürzen und dabei Teile der Fassade mit sich reißen (Beiakte 1, S. 12 ff.). Unter Zugrundlegung dieses vom Kläger in das Verfahren eingeführten Vortrags ist vorliegend kein Zustand gegeben, der in naher Zukunft zum vollständigen Untergang des Denkmals führen wird.
Daneben sind die für die Denkmaleigenschaft relevanten Bauwerksteile von derartigen massiven Schäden weitgehend verschont. Nach den zuvor in Bezug genommenen Ausführungen des TLDA ergibt sich die Bedeutung der gegenständlichen Fabrikantenvilla für das Denkmalensemble aus deren dominanter Baugestalt im Wechselspiel mit dem Sudhaus sowie ihrer reichhaltigen, kunstvollen Fassadengestaltung, die den besten bauzeitlichen Erhaltungsgrad im Ensemble aufweise. Unter Zugrundlegung des klägerischen Vortrags sind aber diese für die Denkmaleigenschaft konstitutiven Elemente nach wie vor ablesbar und in einem guten, erhaltungs- und sanierungsfähigen Zustand. Dies bestätigen im Übrigen auch die zahlreichen, in den beigezogenen Akten befindlichen Bilder von der Villa, die diese denkmalkonstitutiven Elemente gut erkennen lassen (s. nur die Bilder vom 20.05.2020 in der Beiakte 3, S. 65 ff.).
Danach bedarf es der Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Frage der Denkmaleigenschaft der streitgegenständlichen Villa – wie klägerseits beantragt – nicht.
3. Gegen den Totalabriss der Villa sprechen gewichtige Gründe des Denkmalschutzes.
Bei den nach § 13 Abs. 2 S. 1 ThürDSchG geforderten „gewichtigen Gründen des Denkmalschutzes“ handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der voller gerichtlicher Kontrolle unterliegt. Dabei ist davon auszugehen, dass bei jedem Denkmal ein Erhaltungsinteresse besteht und die gewichtigen Gründe damit indiziert sind (s. VG Weimar, Urteil vom 8. Juni 2005 – 1 K 494/04.We –, Rn. 28, juris; vgl. auch Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 12. August 2015 – 1 B 12.79 –, Rn. 14, juris). So stehen gewichtige Gründe des Denkmalschutzes einer Maßnahme dann entgegen, wenn sie mit einer mehr als nur unerheblichen Beeinträchtigung des denkmalrechtlich geschützten Objekts und seines Erscheinungsbildes verbunden sind.
Dies ist bei dem geplanten Totalabriss der gegenständlichen Fabrikantenvilla unzweifelhaft der Fall.
4. Der Beklagte hat auch sein aufgrund des Vorliegens dieser Voraussetzungen nach § 13 Abs. 2 S. 1 ThürDSchG eröffnetes Ermessen bei der Versagung der Erlaubnis zum Totalab-bruch fehlerfrei ausgeübt – und demzufolge auch nicht, wie der Kläger meint, die Erlaubnis „nur“ mit der Begründung versagt, dass ein Abbruch des Denkmals die drastischste Form der Veränderung des bestehenden Zustands wäre (so die Klagebegründung, dort S. 2 unten, Bl. 69 d. A.).
Insbesondere ist vorliegend kein Fall gegeben, in dem bei pflichtgemäßer Ermessensausübung die begehrte Erlaubnis zu erteilen ist, weil für das Objekt keinerlei sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht. Ein solcher Fall liegt vor, wenn das Objekt nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll genutzt und auch praktisch nicht mehr veräußert werden kann (s. dazu grundlegend: BVerwG, Beschluss vom 28. Juli 2016 – 4 B 12/16 –, Rn. 7, juris).
Insoweit muss der Eigentümer eines Denkmals dessen Unverkäuflichkeit zu einem angemessenen Preis an einen zur Erhaltung bereiten Käufer belegen. Dazu sind in aller Regel ernsthafte Verkaufsbemühungen darzulegen und ggf. nachzuweisen. Dies ist allenfalls dann entbehrlich, wenn ein Verkauf von vornherein hoffnungslos erscheint, etwa weil ein Erhalt des Denkmals offenkundig für jedermann auch unter Berücksichtigung besonderer Affektionsinteressen unwirtschaftlich wäre (s. zum Ganzen Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 22. November 2019 – 1 S 2984/18 –, Rn. 90 m.w.N., juris).
Dabei darf der zu erzielende Erlös nicht nur einen symbolischen Preis darstellen, der mit einer wirtschaftlichen Verwertung und dem tatsächlichen Wert des Denkmals nichts mehr zu tun hat (BVerwG, Beschluss vom 28. Juli 2016 – 4 B 12/16 –, Rn. 8, juris). Bei der Bewertung der Angemessenheit der Preisvorstellung ist aber andererseits auch zu berücksichtigen, dass das Denkmalrecht den Denkmaleigentümer im Rahmen der Sozialbindung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 S. 1 und 2 GG zugunsten der Allgemeinheit weitergehenden Beschränkungen unterwirft. So ist der Denkmaleigentümer beispielsweise nach § 7 Abs. 1 S. 1 ThürDSchG im Rahmen des Zumutbaren verpflichtet, das Denkmal zu erhalten. Aus diesem Grund besteht ein Anspruch auf Erhalt eines „Mindesterlöses“ nicht (s. Martin/Krautzberger, Handbuch Denkmalschutz und Denkmalpflege, 4. Aufl. 2017, Teil F Rn. 18). Nimmt man in den Blick, dass der Denkmaleigentümer im Falle des Erhalts der begehrten Abrisserlaubnis bei objektivierender Betrachtung aus dem Grundstück einen Wert schlagen könnte, der sich aus dem Bodenrichtwert abzüglich der Abrisskosten ergibt, muss dieser Betrag als Verkaufserlös für das Denkmal folglich in jedem Falle als angemessen erachtet werden (in diese Richtung auch VG Berlin, Urteil vom 13. Oktober 2011 – 16 K 28.10 –, Rn. 35, juris). So betrachtet, ist die Berücksichtigung der Abrisskosten – entgegen der Auffassung des Klägers – nicht zirkelschlüssig.
Vor dem Hintergrund der aufgezeigten besonderen Lasten, die das Denkmalrecht dem Denkmaleigentümer aufbürdet, und unter Berücksichtigung der grundlegenden Zielsetzung des Denkmalrechts, Kulturdenkmale zum Wohle der Allgemeinheit zu erhalten, ist aber von einem angemessenen Preis auch dann noch auszugehen, wenn dieser den Betrag, der sich aus dem Bodenrichtwert abzüglich der fiktiven Abrisskosten ergibt, nicht in voller Höhe erreicht. Dem steht auch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 8. Juni 1978 – III ZR 161/76 –, BGHZ 72, 211-222, nicht entgegen, in der ausgeführt ist, dass es einem Denkmaleigentümer nicht angesonnen werden könne, sein Eigentum zu einem Preis zu verkaufen, der lediglich etwa zwei Drittel des Verkehrswertes des unbebauten Grund und Bodens ausmache (a.a.O., Rn. 30). Zu berücksichtigen ist insoweit, dass diese Entscheidung noch vor der sog. Nassauskiesungsentscheidung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluss vom 15. Juli 1981 – 1 BvL 77/78 –, BVerfGE 58, 300-353) erging und damit zu einer Zeit, in der die Rechtsprechung zur Entschädigung von Enteignungen und ähnlich wirkenden Maßnahmen durch den Grundsatz des „dulde und liquidiere“ geprägt war. Dies lässt sich auch der vorgenannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs entnehmen, die lediglich danach fragt, ob die dortigen Kläger die Versagung der Abrisserlaubnis entschädigungslos zu akzeptieren hätten oder nicht. Die Entscheidung fokussiert damit ausschließlich auf die Sekundärebene – in der sicheren Annahme, dass das Denkmal erhalten bleiben wird. Nach der Nassauskiesungsentscheidung des Bundesverfassungsgerichts ist aber grundsätzlich Primärrechtsschutz in Anspruch zu nehmen, d.h. der Betroffene hat sich gegen die belastende Maßnahme selbst zur Wehr zu setzen und diese nicht hinzunehmen, um anschließend Entschädigung in Geld zu verlangen. Demzufolge ist nach diesem durch das Bundesverfassungsgericht herbeigeführten Paradigmenwechsel primär zu fragen, ob einem Denkmaleigentümer ein zum Erhalt des Denkmals führender Verkauf zuzumuten ist.
Darüber hinaus sind bei der Bewertung der Angemessenheit der Preisvorstellungen sämtliche Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. So ist etwa einzustellen, auf welchem Wege und zu welchem Preis der Eigentümer das Eigentum erlangt hat, ob ihm dabei die Denkmaleigenschaft und die eventuell bestehende Sanierungsbedürftigkeit des Objekts bekannt waren und ob seit dem Eigentumsübergang eine Verschlechterung des Denkmalzustands durch eine (pflichtwidrige) Vernachlässigung der denkmalpflegerisch notwendigen Erhaltungsmaßnahmen eingetreten ist (s. Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 22. November 2019 – 1 S 2984/18 –, Rn. 92 m.w.N., juris).
Nach diesen Maßstäben ist der Beklagte zu Recht und ermessensfehlerfrei davon ausgegangen, dass der Kläger eine Unveräußerlichkeit der gegenständlichen Villa nicht hinreichend dargelegt hat. Zudem lässt sich dem Vorbringen des Klägers auch nicht nachvollziehbar entnehmen, dass er die streitgegenständliche Fabrikantenvilla auch zukünftig nicht zu einem angemessenen Preis wird veräußern können.
So ist hier zunächst kein Fall gegeben, in dem sich eine solche Darlegung von vornherein erübrigt, weil ein Erhalt des Denkmals offenkundig für jedermann unwirtschaftlich wäre. Vielmehr hat es in der Vergangenheit verschiedene Kaufinteressenten gegeben. So ist beispielweise ein Kaufinteresse der Stadtbrauerei aus dem Jahr 2009 aktenkundig, die bereits weitere Teile des Denkmalensembles bewirtschaftet und das Gebäude zu einem Hotel hätte umnutzen wollen (s. Beiakte 4, S. 18). Zudem ist das Gebäude nach dem Vortrag des Klägers grundsätzlich sanierungsfähig.
Des Weiteren hat der Beklagte zutreffend angenommen und darauf abgestellt, dass der Kläger das Grundstück für gut 100.000,- Euro und damit zu einem angemessenen Preis hätte veräußern können. So hat der Kläger in seiner Stellungnahme an die Untere Denkmalschutzbehörde vom 12.11.2018 vorgetragen, dass ihm ein Taxiunternehmer 100.000,- Euro für Haus und Grundstück geboten habe (Beiakte 1, S. 11). Daneben sind den Akten die Kaufabsichten eines weiteren Interessenten zu entnehmen, der im Herbst 2016 bereit gewesen wäre, das Objekt für maximal 95.000,- Euro zu erwerben (Beiakte 1, S. 41). Dieses Gebot (im Ausgangspunkt 88.000,- Euro zuzüglich Notarkosten und Grunderwerbssteuer = 93.720,- Euro) hat der Beklagte seiner Betrachtung im angegriffenen Bescheid zu Grunde gelegt.
Entgegen der Ansicht des Klägers stellen sich diese Angebote nach den zuvor dargelegten Maßstäben nicht als inakzeptabel dar. Der Bodenrichtwert betrug nach dem Bodenrichtwert-Informationssystem Thüringen (BORIS-TH) für das klägerische Grundstück zu dieser Zeit 65,- Euro/m². Das Grundstück weist laut Geoproxy Thüringen eine Größe von 2.892 m² auf (so auch die Angabe des Klägers, s. Bl. 270 d. A. und Beiakte 4, S. 227), sodass sich ein Grundstückswert von 188.000,- Euro ergibt. Der Beklagte hat davon Abrisskosten i.H.v. 98.200,- Euro abgezogen, die er unter Zugrundelegung einer Wohnfläche von 982 m² und Kosten von 100,- Euro/m² ermittelt hat. Soweit der Kläger pauschal moniert, dass dieser Betrag zu hoch angesetzt sei, verfängt dies nicht. Die Villa weist nach den in der beigezogenen Verwaltungsakte befindlichen Bestandsplänen vom 30.03.1995 (Beiakte 4, S. 213 ff.) bereits ohne Risalite eine Grundfläche von 14,795 m x 24,73 m über vier Etagen (einschließlich Keller) und – ohne den Turmaufbau des Mittelrisalits – eine Höhe von 14,46 m auf. Dies ergibt ein Gesamtvolumen von ca. 5.290 m³ umbauten Raums. Legt man mit dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit i.d.F. vom 18.07.2013 nur die Untergrenze der dort angenommenen Abrisskosten von 20,- Euro/m³ zugrunde (s. a.a.O., Ziff. 9.5, zitiert nach Kopp/Schenke, VwGO, 26. Auflage 2020, Anhang zu § 164, Rn. 14), ergibt sich bereits ein Betrag von abgerundet 105.000,- Euro. Nach Abzug dieses Betrags von dem zuvor ermittelten Grundstückswert verbleibt ein bei Abriss zu erzielender Kaufpreis für das Grundstück von ca. 83.000,- Euro. Dem genügt das dem Kläger unterbreitete Angebot über 95.000,- Euro deutlich; dieses ist weit entfernt von einem lediglich symbolischen Betrag, der mit dem tatsächlichen Wert des Denkmals nichts zu tun hat. Vielmehr stellt sich dieses Kaufpreisangebot nach den zuvor herausgearbeiteten Maßstäben als angemessen und zumutbar dar. Dafür spricht im konkreten Fall des Weiteren, dass der Interessent diesen Kaufpreis dem Kläger nicht einfach so, gewissermaßen ins Blaue hinein, genannt, sondern auf der Grundlage verschiedener anerkannter, wirtschaftlichen Grundsätzen genügender und dementsprechend vernünftiger Berechnungsmethoden (Frontdoor- und Backdoor-Approach) ermittelt und plausibilisiert hat (s. Beiakte 1, S. 41).
Da bei der hier vorliegenden Verpflichtungsklage auf die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung abzustellen ist, kann das Vorbringen des Klägers, er könne die Villa aktuell nicht zu einem angemessenen Preis verkaufen, nicht unberücksichtigt bleiben. Mit Schriftsatz vom 20.01.2023 (Bl. 269 f. d. A.) hat der Kläger auf den Hinweis des Gerichts erstmalig eine Preisvorstellung genannt und diese – ausgehend vom aktuellen Bodenrichtwert, den der Kläger den Angaben in BORIS-TH entsprechend mit 75,- Euro/m² angenommen hat, und unter Hinzurechnung eines vom Beklagten in der Vergangenheit ermittelten Gebäudesachwerts i.H.v. 75.000,- Euro – mit 291.900,- Euro angegeben. Angebote in dieser Höhe habe er nicht erhalten. Abgesehen davon, dass sich diese Kaufpreisvorstellung nach Vorstehendem als vollkommen unrealistisch und überzogen darstellt, hat der Kläger trotz entsprechenden Hinweises des Gerichts im Erörterungstermin (s. dazu das Protokoll, Bl. 260 d. A.) nicht hinreichend zu den von ihm insoweit unternommenen Verkaufsbemühungen vorgetragen. Es ist nicht bekannt, ob, auf welchen Wegen und zu welchem Preis der Kläger die Villa zuletzt noch zum Verkauf anbot und welche Kaufpreise ihm dafür geboten worden sind.
Das vom Kläger in Bezug genommene Urteil des VG München vom 21. Januar 2015 – M 9 K 13.2310 – führt im hiesigen Fall zu keinem anderen Ergebnis. Der Entscheidung lassen sich keine Maßstäbe dazu entnehmen, wann und weshalb ein für ein Denkmal angebotener Kaufpreis, welches der Denkmaleigentümer abreißen will, noch als angemessen anzusehen ist. Überdies verfängt auch die Argumentation nicht, wonach dem Eigentümer eines Baudenkmals der Erhalt nicht mehr zuzumuten sei, wenn die Sanierungskosten nicht durch einen Verkauf zu erwirtschaften wären. Nach der Veräußerung ist der ehemalige Denkmaleigentümer nicht mehr zum Erhalt und zur Sanierung des Denkmals und dementsprechend zum Einsatz des Verkaufserlöses zu diesem Zweck verpflichtet. Vielmehr treffen diese Pflichten dann den Erwerber, weshalb sich nicht erschließt, weshalb es auf diesen Zusammenhang ankommen sollte.
Nach alledem kann offenbleiben, ob für das Objekt – unter Berücksichtigung seines derzeitigen, eine umfangreiche Sanierung erforderlich machenden Zustands – wirtschaftlich sinnvoll Nutzungsmöglichkeiten bestehen. Denn es dient den Zielen des Denkmalschutzes, von einem Abriss eines Gebäudes abzusehen, wenn ein Erwerber – etwa aufgrund anderer wirtschaftlicher Einschätzungen, höherer Risikobereitschaft oder eines besonderen Affektionsinteresses – bereit ist, auch bei negativer Wirtschaftlichkeitsberechnung ein Denkmal zu erhalten (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. Juli 2016 – 4 B 12/16 –, Rn. 10, juris).
III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 VwGO i.V.m. § 709 S. 1 und 2 Zivilprozessordnung.
Gründe für die Zulassung der Berufung nach den §§ 124a Abs. 1 S. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO liegen nicht vor.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird gem. § 52 Abs. 1 GKG auf die Wertstufe bis zu 95.000,- Euro festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 88 VwGO
§ 8c ThürAGVwGO
§ 24 ThürDSchG
§ 101 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO
§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO
§ 13 Abs. 2 S. 1 ThürDSchG
§ 23 Abs. 1, 22 Abs. 2 S. 1 ThürDSchG
§ 12 Abs. 3 S. 2 ThürDSchG
§ 2 Abs. 1 S. 1 ThürDSchG
§ 2 Abs. 1 S. 2 ThürDSchG
§ 2 Abs. 2 ThürDSchG
§ 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 3 ThürDSchG
§ 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 5 ThürDSchG
§ 7 Abs. 1 S. 1 ThürDSchG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 VwGO
§ 709 S. 1 und 2 Zivilprozessordnung
§ 124a Abs. 1 S. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
Art. 14 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 S. 1 und 2 GG

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 72, 211
BVerfGE 58, 300
9 K 13.23
1 KO 433/00
1 A 187/18
1 K 494/04
1 B 12.79
4 B 12/16
1 S 2984/18
16 K 28.10
III ZR 161/76
1 BvL 77/78