Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2015-05-21, Aktenzeichen 32 O 435/14
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2015:0521.32O435.14.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Ergibt sich aus einem Gewerbemietvertrag, dass das Mietverhältnis mit dem "Tag der Übergabe, spätestens 4 Wochen vor Eröffnung des Geschäftszentrums" - vorliegend der 25. September 2014 - beginnt, erfolgte die Übergabe am 21. Februar 2014, ohne dass der Mieter sich Rechte vorbehalten hätte, und ergibt sich auch aus dem Zustand außerhalb des Mietobjekts keine Minderung, hat der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung der vom 21. Februar 2014 bis 27. August 2014 gezahlten Miete.(Rn.13)
Verfahrensgang
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Rückzahlung von Gewerbemiete für die Zeit von 21. Februar 2013 bis 27. August 2014 sowie von Werbebeiträgen.
Dem liegt der folgende Sachverhalt zugrunde:
Mit Vertrag vom 13./29. April 2013 vermietete die Beklagte an die Klägerin Gewerberäume in der ...,...,... Berlin. Gemäß Teil A 3.1 des Mietvertrages beginnt das Mietverhältnis mit dem Tag der Übergabe, spätestens 4 Wochen vor Eröffnung des Einkaufszentrums, wobei die Fläche spätestens am 01. August 2014 an den Mieter zu übergeben war. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der vertraglichen Regelungen wird auf die Kopie der Vertragsurkunde (Anlage K 1) verwiesen. Mit Vertrag vom 13./29. April 2013 trat die Klägerin der GbR Projekt ... Werbegemeinschaft bei. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der vertraglichen Regelungen wird auf die Kopie der Vertragsurkunde (Anlage K 3) Bezug genommen. Die Beklagte übergab der Klägerin die Gewerberäume am 21. Februar 2014. Die Eröffnung des Einkaufszentrums fand nach mehrfacher Änderung des geplanten Termins am 25. September 2014 statt.
Die Klägerin meint, die Beklagte habe keinen Anspruch auf Miete und Werbebeitrag ab Übergabe des Mietobjekts. Anlass der Verschiebung der Eröffnungstermine seien erhebliche Mängel im Bereich des Brandschutzes gewesen. Eine verfrühte Übergabe sei jedenfalls im Hinblick auf die Nichtfertigstellung des Einkaufszentrums treuwidrig.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin € 23.264,26 nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus € 19.973,13 seit dem 30. Juli 2014 sowie aus € 3.291,13 seit dem 05. August 2014 zu zahlen;
2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin € 4.675,53 nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Voraussetzungen für eine Minderung lägen nicht vor.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.
I.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus keinem Rechtsgrund einen Anspruch auf Rückzahlung von Miete für die Zeit von 21. Februar 2014 bis 27. August 2014.
a) Gemäß Teil A Nr. 3.1 des Mietvertrages begann das Mietverhältnis mit dem „Tag der Übergabe, spätestens 4 Wochen vor Eröffnung des Geschäftszentrums“. Die Übergabe erfolgte unstreitig am 21. Februar 2014.
b) Aus Teil B Nr. 3.2 des Mietvertrages ergibt sich zugunsten der Klägerin nichts. Denn dort ging es um eine Regelung für den Fall, dass zum Zeitpunkt des vereinbarten Mietbeginns wesentliche Teile des Mietobjekts nicht fertig gestellt oder vom Vormieter nicht geräumt sind. Daraus folgt, dass unter „Mietobjekt“ nicht das Einkaufszentrum als Ganzes, sondern die an die Klägerin vermieteten Räumlichkeiten gemeint sind, wie dies auch in Teil A Nr. 1 des Mietvertrages festgehalten ist. Insoweit hat die Klägerin aber gemäß der Anlage K 9 das Mietobjekt übernommen, ohne sich Rechte vorzubehalten, § 536 b BGB. Auf Mängel innerhalb es Mietobjektes kommt es für eine Minderung daher schon nicht an.
c) Auch aus dem Zustand außerhalb des Mietobjekts ergibt sich keine Minderung. Auf der Grundlage der Problematik Brandschutzabnahme und behördliche Nutzungsfreigaben folgt zugunsten der Klägerin nichts. Der Ausbau der Mietobjekte sollte nach Übergabe durch die Mieter selbst erfolgen, so dass vorher eine Freigabe naturgemäß nicht erfolgen kann. Dabei kommt es nicht darauf an, dass die Beklagte einen Teil des Innenausbaus übernommen hatte. Die hierfür erforderlichen Nachweise hat etwa die Klägerin selbst erst mit e-mail vom 16. Juli 2014 (Anlage B 1, Bl. 43 d. A.) zur Verfügung gestellt. Zwar sieht Teil B Nr. 4.4 des Mietvertrages eine Minderung ggf. dann vor, wenn „Verzögerungen in der Fertigstellung der Gewerke außerhalb des Mietobjektes“ den Betrieb des Mietobjekts wesentlich beeinträchtigen. Die Beklagte hat derartiges aber gerade in Abrede gestellt. Es ist weder dargelegt noch ersichtlich, dass die Voraussetzungen von Teil B Nr. 4.4 des Vertrages vorliegen. Aus der Tatsache, dass das Einkaufszentrum erst am 25. September 2014 eröffnete, ergibt sich nichts. Im Mietvertrag ist nämlich nur festgehalten, dass das Mietobjekt spätestens am 01. August 2014 übergeben wird, ein verbindliches Datum für die Eröffnung des Einkaufszentrums enthält der Vertrag schon nicht.
d) Eine frühe Übergabe ist auch nicht treuwidrig, sondern entspricht den vertraglichen Bedingungen, wonach das Mietobjekt „spätestens“ 4 Wochen vor der Eröffnung des Einkaufszentrums übergeben werden sollte.
e) Es spricht auch weiterhin manches dafür anzunehmen, dass es für eine etwaige Minderung der Miete schon an dem hierfür erforderlichen Vorbehalt von Rechten fehlen würde, § 536 b BGB.
Zum Zeitpunkt der Übergabe war bereits bekannt, dass ein Eröffnungstermin noch nicht feststand und eine Eröffnung nicht innerhalb eines Monats nach Übergabe des Mietobjekts erfolgen würde.
e) Die Mieten bis April 2014 hat die Klägerin selbst überwiesen, so dass hinsichtlich einer Minderung auch ein Rückforderungsausschluss gemäß § 814 BGB grundsätzlich in Betracht kommt. Im Regelfall beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten Kreise ist anzunehmen, dass der Mieter das Recht zur Herabsetzung der Miete kennt (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, Rn. 21). Allerdings ist in Teil B Nr. 5.6.4 des Mietvertrages geregelt, dass eine Minderung nur über eine Rückforderung erfolgen kann, so dass die Anwendung von § 814 BGB ausscheiden dürfte.
f) Gemäß Teil B Nr. 5.1.1 des Vertrages war ab Übergabe die in Teil A Nr. 1.5 des Vertrages festgelegte monatliche Miete als Mindestmiete zu zahlen. Diese Mindestmiete sollte daher gerade nicht von der Fertigstellung des gesamten Einkaufszentrums abhängen, zumal gemäß Teil B Nr. 4.5 sogar nur eine Teileröffnung in Betracht kam.
g) Die Mitteilung eines Eröffnungstermins ist keine Garantie. Wäre sie eine, gäbe sie keine Minderung, sondern allenfalls einen Schadenersatzanspruch. Ein Schaden der Klägerin wäre aber schon nicht ersichtlich, denn sie hat sich doch nicht wegen der mitgeteilten Eröffnungstermine zur Mietzahlung verpflichtet, sondern schon vorher.
II.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus keinem Rechtsgrund einen Anspruch auf Rückzahlung von Werbebeiträgen in Höhe von € 4.675,53.
a) Die Klägerin trat der Werbegemeinschaft zum Mietbeginn bei und war daher auch ab da zur Zahlung der Beträge verpflichtet.
b) Die frühere Übergabe des Mietobjekts war nicht treuwidrig. Auf die obigen Ausführungen wird verwiesen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I ZPO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in § 709 S. 1, 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 536 b BGB
§ 814 BGB
§ 91 I ZPO
§ 709 S. 1, 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 8 U 121/15
VIII ZR 274/02