Landgericht Bonn (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-09-19, Aktenzeichen 15 O 88/23
ECLI: ECLI:DE:LGBN:2023:0919.15O88.23.00

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 25.000,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz seit dem 24.05.2023 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Az.: 15 O 88/23
Verkündet am: 19.09.2023
Landgericht Bonn
URTEIL
In dem Rechtsstreit
in pp.
Spruchkörper:
15. Zivilkammer des Landgerichts
Vorinstanz:
Nachinstanz:
Leitsätze:
Normen:
Schlagwörter:
für Recht erkannt:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 25.000,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz seit dem 24.05.2023 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Kläger erwarben im Zuge eines notariellen Grundstückskaufvertrags vom 06.08.2021 von einer Frau A (im Folgenden: Verkäuferin) ein mit einer Doppelhaushälfte bebautes Grundstück in der B-Straße in Siegburg.
Die Verkäuferin hatte die Beklagte, die gewerblich Maklerleistungen erbringt, mit der Vermittlung des Verkaufs beauftragt. In dem Exposé bewarb die Beklagte die Immobilie mit dem Hinweis, dass keine Käuferprovision anfalle. Auf das der Akte als Anlage B1 beiliegende Exposé wird Bezug genommen (Bl. 48-50 d.A.). Für die Vermittlung der Immobilie entstand zugunsten der Beklagten gegenüber der Verkäuferin ein Provisionsanspruch in Höhe von 25.000,00 Euro.
Die Kläger und die Verkäuferin einigten sich zunächst auf den im Exposé ausgewiesenen Kaufpreis in Höhe von 397.500,00 Euro. Die Kläger schlossen mit der Beklagten sodann eine Reservierungsvereinbarung ab (Anlage B 3, Bl. 58 d.A.). Der Kaufpreis wurde in der Folge zunächst um 2.500,00 Euro und sodann um weitere 25.000,00 Euro gesenkt. Mit der Reduzierung um den letztgenannten Betrag sollte der Kaufpreis in Höhe des Provisionsanspruchs gesenkt werden, den die Verkäuferin der Beklagten schuldete. Zugleich wurde in einem als „Vereinbarung“ überschriebenen und von den Klägern sowie der Beklagten unterzeichneten Schreiben vom 26.07.2021 unter anderem ausgeführt, dass die Kläger wünschen,
„(…) dass ein Honorar aus dem Verkaufspreis herausgerechnet wird. Damit ermäßigt sich der Kaufpreis von Euro 395.000 auf Euro 370.000 (…). Wir verpflichten uns als Käufer, 00 einen Betrag in Höhe von Euro 25.000 inkl. MwSt. als Honorar zu zahlen (…)“.
Auf das als „Vereinbarung“ überschriebene Dokument im Übrigen wird Bezug genommen (Bl. 17 d.a. und Bl. 59 d.A.).
Nachdem der Kaufvertrag am 06.08.2021 mit einem Kaufpreis in Höhe von 370.000,00 Euro notariell beurkundet wurde, stellte die Beklagte den Klägern für die Vermittlung der Immobilie einen Betrag in Höhe von 25.000,00 Euro als Honorar in Rechnung. Auf die Rechnung wird Bezug genommen (Anlage K1, Bl. 10 d.A.). Die Kläger zahlten diesen Betrag an die Beklagte.
Die Kläger wurden im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und haben das auf der Immobilie befindliche Haus zu eigenen Wohnzwecken bezogen.
Mit Schreiben vom 15.02.2023 forderten die Kläger die Beklagte auf, ihr gegenüber bis zum 01.03.2023 nachzuweisen, dass die Verkäuferin der Beklagten ebenfalls eine Provision gezahlt habe (Anlage K2, Bl. 11 d.A.). Nachdem die Beklagte nicht reagiert hatte, wandten sich die Kläger mit anwaltlichem Schreiben der Prozessbevollmächtigten vom 03.03.2023 an die Beklagte und forderte erneut einen Nachweis über die Zahlung der Maklerprovision durch die Verkäuferin und setzen diesbezüglich eine Frist bis zum 10.03.2023 (Anlage K3, Bl. 12-13 d.A.).
Mit E-Mail vom 06.03.2023 teilte die Beklagte mit, dass die Kläger aufgrund einer Individualvereinbarung vom 26.07.2021 die Provisionszahlung, die die Verkäuferin geschuldet habe, übernommen hätten (Anlage K4, Bl. 14-16 d.A.).
Die Kläger sind der Ansicht, die Beklagte habe den Betrag in Höhe von 25.000,00 Euro zu Unrecht vereinnahmt. Insoweit stehe ihnen ein Anspruch auf Rückzahlung wegen ungerechtfertigter Bereicherung zu. Die Kläger behaupten, zwischen ihnen und der Beklagten sei ebenfalls ein Maklervertrag geschlossen worden. Es sei nicht möglich, die Maklerprovision vollständig dem Käufer aufzubürden.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klagepartei 25.000,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen sowie
die Beklagte zu verurteilen, die Klagepartei von außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 1.687,90 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit freizustellen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, ein Rückzahlungsanspruch bestehe nicht. Sie behauptet, sie sei allein im Auftrag der Verkäuferin und nicht auch für die Kläger als Maklerin tätig geworden. Die streitgegenständliche Vereinbarung vom 26.07.2021 stelle im Ergebnis eine Vereinbarung zwischen den Klägern und der Verkäuferin hinsichtlich einer gesonderten Aufteilung der Zahlung des Kaufpreises mit der Folge dar, dass die Kläger durch die nominelle Reduzierung des Kaufpreises und die Übernahme der Verpflichtung zur Zahlung des Honorars für die Verkäuferin bei der Ermittlung der Erwerbsnebenkosten bevorteilt werden sollten. Die Kläger würden rechtsgrundlos und treuewidrig versuchen, entgegen einer von ihnen gewünschten und individuell vereinbarten Regelung nunmehr die Provision, die von der Verkäuferin zu zahlen gewesen wäre und für deren Übernahme sie sich individuell verpflichtet hätten, rückgängig zu machen. Dem Rückzahlungsverlangen stehe hierbei entgegen, dass die Verkäuferin bereit war, den Kaufpreis um den Betrag der geschuldeten Provision zu reduzieren, zu dessen Zahlung die Käufer zuvor bereit gewesen seien.
Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze einschließlich der Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist bis auf die geltend gemachte Freistellung bezüglich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten begründet.
I.
Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Rückerstattung eines Betrags in Höhe von 25.000,00 Euro gemäß § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB zu.
1.
Die Beklagte hat durch Leistung der Kläger etwas erlangt, da diese durch Zahlung von 25.000,00 Euro an die Beklagte einen vermögenswerten Vorteil erhalten hat.
2.
Die Beklagte hat diesen Betrag allerdings ohne Rechtsgrund erlangt.
a.
Die Wirksamkeit eines etwaigen Maklervertrags oder einer Vereinbarung über Maklerlohnkosten bemisst sich jeweils nach den Regelungen in §§ 656c, 656d BGB i.V.m. § 656b BGB, da die Kläger Verbraucher sind. Gemäß § 13 BGB ist Verbraucher jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. So liegt der Fall hier. Denn die Kläger haben die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken erworben (vgl. BeckOGK/Meier, 1.2.2023, BGB § 656b Rn. 6).
b.
Es kann offenbleiben, ob zwischen den Klägern und der Beklagten ein Maklervertrag geschlossen wurde. Sollten neben der Verkäuferin auch die Kläger mit der Beklagten einen Maklervertrag abgeschlossen haben, wäre dieser unwirksam gemäß § 656c Abs. 2 BGB und könnte vorliegend keinen Rechtsgrund für eine Provision der Beklagten bilden.
Gemäß der Regelung in § 656c Abs. 2 BGB ist ein Maklervertrag, der von § 656c Abs. 1 S. 2 BGB abweicht, unwirksam. § 656c Abs. 1 S. 2 BGB regelt wiederum, dass sich ein Makler von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen kann, wenn er mit einer Partei des Kaufvertrags vereinbart, dass er für diese unentgeltlich tätig wird.
So liegt der Fall hier. Denn soweit zwischen der Beklagten und den Klägern ein Maklervertrag geschlossen worden ist, wären die Kläger jedenfalls aufgrund des Vertrages unstreitig nicht zur Zahlung einer „Käuferprovision“ verpflichtet gewesen. Eine etwaige Tätigkeit der Beklagten für die Kläger wäre also unentgeltlich gewesen. Da die Beklagte mit der Verkäuferin unstreitig eine Provision bzw. einen Maklerlohn für die Vermittlung des streitgegenständlichen Grundstücks vereinbart hatte, wären – soweit zwei Maklerverträge vorlägen – beide nichtig. Denn die Rechtsfolge der Nichtigkeit gemäß der Regelung in § 656c Abs. 2 S. 1 BGB greift über die abweichende Abrede hinaus und erstreckt sich auf die beiden Makleraufträge im Ganzen (Fischer: Die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnimmobilien, NJW 2020, 3553 Rn. 21, beck-online; MüKoBGB/Althammer, 9. Aufl. 2023, BGB § 656c Rn. 12).
c.
Auch die zwischen den Klägern und der Beklagten erfolgte Vereinbarung vom 26.07.2021 begründet keinen Rechtsgrund für die streitgegenständliche Zahlung in Höhe von 25.000,00 Euro. Die vorliegende Vereinbarung verstößt gegen § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB. Da die Regelung in § 656d BGB ein gesetzliches Verbot i.S.d. § 134 BGB darstellt, führt die hiergegen verstoßende Abreden zur Nichtigkeit dergleichen (LG Tübingen, Beschluss vom 7. Juli 2022 – 7 O 71/22 –, Rn. 40, juris; BeckOGK/Meier, 1.2.2023, BGB § 656d Rn. 1).
Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt (§ 656d Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Vorschrift betrifft also die Situation, dass bei Kaufverträgen über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus nur eine der beiden Kaufvertragsparteien einen Maklervertrag abgeschlossen hat und nun beabsichtigt wird, einen Teil der Provisionsgebühren auf den anderen Vertragspartner abzuwälzen (MüKoBGB/Althammer, 9. Aufl. 2023, BGB § 656d Rn. 2). Die Regelung des § 656d BGB erfasst neben Abwälzungsvereinbarungen auch konstitutive Maklerprovisionsklauseln sowie sämtliche sonstigen Gestaltungen, die wirtschaftlich die Belastung durch die Courtage bzw. Provision verschieben (BeckOGK/Meier, 1.2.2023, BGB § 656d Rn. 1).
Nach der Regelung § 656d Abs. 1 S. 1 BGB ist eine solche Vereinbarung allerdings nur rechtswirksam, wenn der Auftraggeber des Maklers mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt (MüKoBGB/Althammer, 9. Aufl. 2023, BGB § 656d Rn. 9). In der Sache ist damit gemeint, dass die Provision höchstens zu 50 % auf den anderen Teil überwälzt werden darf (Staudinger/Arnold (2021) BGB § 656d, Rn. 4). Inhaltlich verlangt § 656d BGB damit also, dass der bisherige Vertragspartner bei einer wirtschaftlichen Betrachtung weiterhin wenigstens die Hälfte der vereinbarten Provision zu erbringen hat, und begrenzt damit den maximalen Umfang der zu überwälzenden Verbindlichkeit (BeckOGK/Meier, 1.2.2023, BGB § 656d Rn. 1).
Eine Vereinbarung gemäß § 656d BGB kann auch unmittelbar zwischen Makler und der Person, die ihn nicht beauftragt hat, getroffen werden (Fischer in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 656d BGB, Rn. 1; MüKoBGB/Althammer, 9. Aufl. 2023, BGB § 656d Rn. 9). So heißt es in der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 19/15827, S. 20) zu der Regelung in § 656d BGB unter anderem:
Dies betrifft sowohl Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrages untereinander, aus denen sich ein unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch des Maklers ergibt (zum Beispiel Vertrag zugunsten Dritter, Erfüllungsübernahme, Freistellung), als auch Vereinbarungen des Maklers mit der Partei, die nicht sein Vertragspartner ist (zum Beispiel Schuldübernahme).
Vorliegend verpflichteten sich die Kläger gegenüber der Beklagten mit der Vereinbarung vom 26.07.2021 zur Zahlung eines Honorars in Höhe von 25.000,00 Euro. Die Parteien haben in der mündlichen Verhandlung vom 29.08.2023 unstreitig gestellt, dass es sich hierbei um den insgesamt entstandenen Honoraranspruch der Beklagten für die Vermittlung der streitgegenständlichen Immobilie handelte (Bl. 104 d.A.). Mit der Vereinbarung vom 26.07.2021 zur Zahlung von 25.000,00 Euro als Honorar verpflichteten sich die Kläger gegenüber der Beklagten daher zur Zahlung der Maklerprovision bzw. des Maklerlohns in voller Höhe. Insoweit stellt die Vereinbarung vom 26.07.2021 eine Gestaltungsform dar, die die wirtschaftliche Belastung durch die Provision in voller Höhe auf die Kläger verschob. Da eine Verpflichtung der Verkäuferin zur Provisionszahlung mindestens in gleicher Höhe nicht erfolgte, war die Vereinbarung vom 26.07.2021 ausweislich der obenstehenden Maßgabe des § 656d BGB unwirksam.
Entgegen einer in der Literatur teilweise vertretenen Auffassung kann die Vereinbarung nicht in eine solche mit maximal zulässiger Höhe (50 %) umgedeutet werden bzw. wirksam bleiben (Grüneberg/Retzlaff, BGB, 81, Aufl., 2022, § 656d, Rn. 2; BeckOGK/Meier, 1.2.2023, BGB § 656d Rn. 17). Sie ist vielmehr insgesamt nach § 134 BGB nichtig (Fischer in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 656d BGB, Rn. 2; vgl. auch Fischer: Die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnimmobilien, NJW 2020, 3553 Rn. 27, beck-online MüKoBGB/Althammer, 9. Aufl. 2023, BGB § 656d Rn. 10; Staudinger/Arnold (2021) BGB § 656d, Rn. 5). Im Gegensatz zu § 656c Abs. 2 S. 1 BGB enthält § 656d BGB zwar keine die geltungserhaltende Beschränkung verbietende ausdrückliche Gesetzesregel. Es wäre allerdings mit dem Normzweck des § 656d Abs. 1 BGB verbundenen Verbraucherschutz im Immobiliarmaklerrecht nicht vereinbar, wenn eine Reduktion der Nichtigkeitsfolge auf den über die Hälfte der Maklerprovision hinausgehenden Anteil beschränkt bliebe. Zwischen § 656c BGB und § 656d BGB besteht ein normativer Zusammenhang, sodass insbesondere vor dem Hintergrund des Verbraucherschutzes auch bei Verstößen gegen § 656d BGB eine Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung geboten ist (MüKoBGB/Althammer, 9. Aufl. 2023, BGB § 656d Rn. 10).
d.
Der seitens der Beklagten vorgebrachte Einwand treuwidrigen Verhaltens der Kläger greift nicht durch. Insbesondere steht dem Rückzahlungsanspruch der Kläger nicht entgegen, dass sich der mit der Verkäuferin vereinbarte Kaufpreis durch Übernahme der Maklerprovision in Höhe von 25.000,00 Euro reduziert hat.
Aus einer etwaigen Vereinbarung der Kläger mit der Verkäuferin lassen sich keine Treuepflichten in Relation zu der Beklagten ableiten. Die offensichtlich ursprünglich beabsichtigte Einpreisung der Maklerkosten in den Kaufpreis könnte als verdeckte Form der Abwälzung der Maklerkosten auf die Käufer angesehen werden (vgl. zu dieser Thematik Drasdo: Neues zum Maklervertrag im BGB, NJW-Spezial 2020, 545, beck-online; MüKoBGB/Althammer, 9. Aufl. 2023, BGB § 656d Rn. 5). Inwieweit zwischen Käufer und Verkäufer etwaige Gestaltungsformen zur Abwälzung der Maklerkosten auf Käufer überhaupt möglichsind, kann vorliegend offenbleiben.
Denn zu einer Aufstockung des Kaufpreises um die Maklerkosten kam es letztlich nicht. Vielmehr verpflichteten sich die Kläger mit der Vereinbarung vom 26.07.2021 unmittelbar gegenüber der Beklagten, das Honorar in Höhe von 25.000,00 Euro zu zahlen. Da es sich hierbei unstreitig um das insgesamt entstandene Honorar handelte, verpflichten sie sich zur Übernahme der gesamten Maklerkosten. Die Vereinbarung über Maklerkosten unterliegt allerdings unabhängig einer eventuell zuvor angedachten Vereinbarung zwischen Kläger und Verkäuferin den Voraussetzungen des § 656d BGB. Die Vereinbarung vom 26.07.2021 war ausweislich der obenstehenden Voraussetzungen allerdings nichtig, weil sie die Voraussetzung des § 656d BGB nicht erfüllte.
3.
Den Klägern steht gegen die Beklagte insgesamt ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 25.000,00 Euro zu, da die Beklagte die Honorarforderung ohne Rechtsgrund erlangt hat.
II.
Die geltend gemachten Prozesszinsen rechtfertigen sich ab dem 24.05.2023 aus §§ 291, 288 Abs. 1, 187 Abs. 1 BGB.
III.
Die Kläger haben gegen die Beklagte jedoch keinen Anspruch auf Freistellung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, insbesondere nicht aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB. Die Beklagte hat sich zum Zeitpunkt der Beauftragung des Prozessbevollmächtigten durch die Kläger noch nicht in Verzug mit der Rückzahlung befunden. Es fehlt bereits an einer Mahnung gerichtet auf die vorzunehmende Leistung, einen Betrag in Höhe von 25.000,00 Euro an die Kläger zurückzuzahlen. Mit dem Schreiben vom 15.02.2023 forderten die Kläger die Beklagte lediglich zur Vorlage eines Nachweises darüber auf, dass auch die Verkäuferin ihren Teil der Provision gezahlt habe.
IV.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 ZPO, 709 S. 2 ZPO.
V.
Der in der mündlichen Verhandlung vom 29.08.2023 gestellte Antrag der klägerischen Partei auf Schriftsatznachlass hinsichtlich der Tatsache, dass zwischen Kläger und Beklagter ein Maklervertrag geschlossen worden sei, war zurückzuweisen. Die Voraussetzungen der Regelung gemäß § 283 ZPO sind nicht erfüllt.
Kann sich eine Partei in der mündlichen Verhandlung auf ein Vorbringen des Gegners nicht erklären, weil es ihr nicht rechtzeitig vor dem Termin mitgeteilt worden ist, so kann nach der Regelung in § 283 ZPO auf ihren Antrag das Gericht eine Frist bestimmen, in der sie die Erklärung in einem Schriftsatz nachbringen kann.
Die streitige Frage bezüglich des Abschlusses eines Maklervertrags wurde zwischen den Parteien bereits in den Schriftsätzen des schriftlichen Vorverfahrens diskutiert, sodass es sich nicht um neues Vorbringen im Rahmen des Termins handelte. Die klägerische Partei hatte sich diesbezüglich bereits in der Klageschrift vom 06.04.2023 positioniert und behauptet, zwischen Kläger und Beklagter sei ein Maklervertrag zustande gekommen. Veranlassung zu Gewährung eines Schriftsatznachlasses bestand insoweit nicht.
Der Streitwert wird auf 25.000,00 EUR festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 656c, 656d BGB i.V.m. § 656b BGB
§§ 291, 288 Abs. 1, 187 Abs. 1 BGB
§§ 91 Abs. 1 ZPO, 709 S. 2 ZPO
§ 13 BGB
§ 656d BGB
§ 134 BGB
§ 656d BGB
§ 656c BGB
§ 283 ZPO
§ 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB
§ 656c Abs. 2 BGB
§ 656c Abs. 1 S. 2 BGB
§ 656c Abs. 2 S. 1 BGB
§ 656d Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 656d Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 656d Abs. 1 S. 1 BGB
§ 656d Abs. 1 BGB
§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 2020, 3553
15 O 88/23
7 O 71/22