Kammergericht (Berlin, )
Beschluss vom 2012-02-28, Aktenzeichen 1 W 41/12
ECLI: ECLI:DE:KG:2012:0228.1W41.12.0A

Tenor:
Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 02.12.2011 aufgehoben.

Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 20.05.2011 veräußerte der Beteiligte zu 1) an die Beteiligten zu 2) und 3) das in … belegene Wohnungseigentum. Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs ist vermerkt, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungs- und Teileigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf.
In der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem Jahre 2008 ist zum ersten Verwalter die Firma … … GmbH mit Wirkung vom Tage der Eintragung der ersten Auflassungsvormerkung für einen Erwerber, vorliegend dem 11.08.2008, für die Dauer von drei Jahren bestellt.
Am 26.05.2011 wurde eine Eigentumsübertragungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 2) und 3) im Grundbuch eingetragen. Mit Schriftsatz vom 22.11.2011 beantragte der beauftragte Notar die Eigentumsumschreibung unter Vorlage der notariell beglaubigten Verwalterzustimmung durch den Geschäftsführer der … … … GmbH vom 07.07.2011 und der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vom 21.11.2011 sowie die Löschung der Eigentumsübertragungsvormerkung. Die Anträge sind am 22.11.2011 beim Grundbuchamt eingegangen.
Der Grundbuchbeamte beanstandete mit Zwischenverfügung vom 02.12.2011 den Nachweis der Verwaltereigenschaft zum 22.11.2011, da die Zustimmung nur verwendet werden könne, wenn der Verwalter auch bei Antragseingang noch im Amt gewesen sei. Er bezog sich hierzu auf die Entscheidungen des OLG Hamm, DNotZ 2011, 375 und OLG Hamburg vom 15.03.2011, 13 W 15/11. Gemäß § 26 Abs. 3 WEG werde der Bestellungsbeschluss der Eigentümerversammlung benötigt, der durch die in § 24 Abs.6 WEG bezeichneten Personen in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO) unterschrieben ist.
Hiergegen hat der Notar unter Hinweis auf die Entscheidung des OLG Düsseldorf, DNotI-Report 2011, 110, Beschwerde eingelegt, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 26.01.2012 nicht abgeholfen hat.
Wegen der weiteren Begründung der Beschwerde wird auf den Schriftsatz vom 26.01.2012 (Bl. 178- 180 d.A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Beschwerde ist zulässig, §§ 71 ff. GBO. Als Beschwerdeführer sind die gemäß § 13 Abs. 1 S. 2 GBO antragsberechtigten Beteiligten anzusehen, da der Urkundsnotar nicht angegeben hat, für wen er die Beschwerde einlegt (vgl. Demharter, GBO, 28. Aufl., § 15 Rn. 20).
In der Sache hat die Beschwerde Erfolg, da das vom Grundbuchamt aufgezeigte Hindernis (§ 18 Abs.1 Satz 1 GBO) nicht besteht. Die einmal erteilte Verwalterzustimmung behält nach Ansicht des Senats auch dann ihre Gültigkeit, wenn das Verwalteramt zum Zeitpunkt des Eingangs des Umschreibungsantrages erloschen ist.
Soweit sich der Grundbuchbeamte der wohl noch herrschenden Auffassung angeschlossen hat, dass die erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder des Verwalters gemäß § 12 Abs. 1 und 3 WEG nur dann wirksam ist, wenn die zugrunde liegende Berechtigung zur Zustimmung - in Gestalt der Verwalterbestellung oder der Eigentümerstellung - zu dem nach § 878 BGB maßgeblichen Zeitpunkt des Einganges des Antrages beim Grundbuchamt noch gegeben ist (OLG Celle NZM 2005, 260; OLG Hamm, NJW-RR 2010, 1524; OLG Hamburg MittBayNot 2011, 487; neuestens auch OLG Frankfurt, 20. Zivilsenat, Beschluss vom 13.12.2011 -20 W 321/11- zitiert nach juris) folgt dem der Senat nicht.
Vielmehr sprechen die besseren Gründe dafür, dass es allein auf den Zeitpunkt ankommt, zu welchem die Zustimmung bezüglich des schuldrechtlichen Vertrages durch Zugang der Zustimmungserklärung bei dem Notar oder den Vertragsparteien wirksam wird, so dass das Entfallen der Zustimmungsberechtigung nach diesem Zeitpunkt auch für das Grundbuchverfahren unschädlich ist (so OLG Düsseldorf, DNotZ 2011, 625 mit zustimmender Anmerkung von Hügel S.628 ff.; OLG München MittBayNot 2011, 486; Demharter, GBO,28.Aufl., Rdn.38, Anhang zu § 3; Bauer/von Oefele/Kössinger, GBO, 2. Aufl., § 19 Rn. 199, 202; Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl., § 12 Rn. 33 jeweils m. w. N.; Kössinger, MittBayNot 2011, 487 ff.; Kreuzer, DNotZ 2012, 11; vgl . zum Meinungsstand insgesamt auch: Böttcher, Rpfleger 2011, 573, 583 f. ; Gutachten in DNotI-Report 2010, 209).
Der Senat schließt sich insoweit den zitierten Entscheidungen des OLG Düsseldorf und OLG München an. Durch die Eintragung im Grundbuch wird das Erfordernis einer Zustimmung zum Inhalt des betroffenen Sondereigentums (§ 5 Abs.4 Satz 1 WEG). Damit stellt sie eine Beschränkung des Rechtsinhalts und kein Veräußerungsverbot im Sinne einer Verfügungsbeschränkung dar, auf die § 878 BGB keine Anwendung findet (Hügel, a.a.O., 630; Bärmann/Klein, a.a.O.). Die Zustimmung zum schuldrechtlichen wie zum dinglichen Geschäft kann nur einheitlich erteilt und beurteilt werden, so dass, wenn der schuldrechtliche Vertrag bereits abgeschlossen ist, die sodann erklärte Zustimmung endgültig wirksam wird und auch nicht mehr widerrufen werden kann, sobald sie von dem mit dem Vollzug beauftragten Notar erklärt worden ist . Auch eine Veränderung der Rechtstellung des Zustimmenden nach erteilter Zustimmung, aber vor Vollzug der Veräußerung im Grundbuch ist bedeutungslos (Hügel in BeckOK, Stand: 01.11.2011, Rdn.8 zu WEG § 12 m.w.N.).
Die Zwischenverfügung war daher aufzuheben.
Die Zulassung der Rechtsbeschwerde kam mangels Rechtsbeeinträchtigung der Beteiligten durch die vorliegende stattgebende Entscheidung nicht in Betracht (vgl. Demharter, a.a.O., Rdn.6 zu § 78 GBO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 71 ff. GBO
§ 29 GBO
§ 878 BGB
§ 78 GBO
§ 26 Abs. 3 WEG
§ 24 Abs.6 WEG
§ 13 Abs. 1 S. 2 GBO
§ 18 Abs.1 Satz 1 GBO
§ 12 Abs. 1 und 3 WEG
§ 5 Abs.4 Satz 1 WEG

Zitierte Entscheidungen: NZM 2005, 260
NJW-RR 2010, 1524
13 W 15/11
20 W 321/11