Kammergericht (Berlin, )
Urteil vom 2019-04-26, Aktenzeichen 5 U 59/18
ECLI: ECLI:DE:KG:2019:0426.5U59.18.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Ziff. 2.2.3. der Privatisierungsgrundsätze 2010 (PG 2010) stellt bereits kein Gesetz im Sinne des § 134 BGB dar, ebenfalls keine Rechtsverordnung und auch keine Satzung. Ob es sich um Verwaltungsvorschriften handelt, kann offen bleiben.(Rn.13) (Rn.22)
2. Eine (Teil-)Nichtigkeit eines Kaufvertrages (hier im Hinblick auf die Kaufpreisregelung) kommt nicht in Betracht, weil die PG 2010 allenfalls ein einseitiges Verbotsgesetz darstellen würden und ein Verstoß gegen ein solches grundsätzlich nicht die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts zur Folge hat.(Rn.13)
3. Entspricht es ständiger Verwaltungspraxis der BVVG, bei Uneinigkeit über den Kaufpreis entgegen der entsprechenden "Kann-Vorschrift" unter Ziff. 2.2.3. PV 2010 kein Gutachten einzuholen, kann sich der einzelne Bewerber in diesem Fall nicht auf die Verletzung vorvertraglicher Nebenpflichten im Hinblick auf den Gleichbehandlungsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 GG berufen. Aus der Bindung der vollziehenden Gewalt an Gesetz und Recht gemäß Art. 20 Abs. 3 GG folgt für den einzelnen Bewerber zudem kein Anspruch darauf, dass verwaltungsinterne Regelungen eingehalten werden.(Rn.22) (Rn.24)
4. Eine Verpflichtung zur Veräußerung zum Verkehrswert besteht nicht, die Grundstücke dürfen im Allgemeinen nur nicht unter Wert veräußert werden, weil dies eine unerlaubte Beihilfe (Subventionierung) darstellen würde.(Rn.29)
Verfahrensgang
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 12. April 2018 verkündete Urteil der Zivilkammer 20 des Landgerichts Berlin – 20 O 150/17 – teilweise geändert:
Die Klage wird insgesamt abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien sowie der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO. Ergänzend ist auszuführen:
Mit dem am 12. April 2018 verkündeten Urteil hat das Landgericht die Klageanträge zu Ziff. 1 und 4 für dem Grunde nach begründet erklärt. Zur Begründung hat das Landgericht insbesondere ausgeführt, es bestehe ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, weil der Kaufvertrag unter Verstoß gegen die die Beklagte bindenden Regelungen der Privatisierungsgrundsätze 2010 (nachfolgend: PG 2010) zustande gekommen sei, weshalb der Kaufpreis nicht wirksam vereinbart worden sei. Die Beklagte habe die Pflicht gehabt, ein Gutachten zu beauftragen, und habe das Grundstück auch nur zum Verkehrswert veräußern dürfen.
Die Beklagte wendet sich mit der Berufung gegen dieses Urteil. Sie wiederholt und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag.
Die Beklagte beantragt,
unter teilweiser Änderung des am 12. April 2018 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin zum Aktenzeichen 20 O 150/17 die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Beklagten ist begründet. Die geltend gemachten Ansprüche stehen den Klägern unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.
a) Die Kläger haben keinen Anspruch auf Zahlung von 2.078.110,36 EUR (Klageantrag zu Ziff. 1).
aa) Insbesondere besteht kein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag bildet den Rechtsgrund für die von den Klägern erbrachte Leistung. Der Vertrag wurde wirksam geschlossen und ist nicht nichtig.
(1) Der Vertrag ist insbesondere nicht nach § 134 BGB teilweise (hinsichtlich der Kaufpreisklausel) nichtig. Danach ist ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.
Die fragliche Bestimmung in Ziff. 2.2.3. der PG 2010 stellt bereits kein Gesetz im Sinne des § 134 BGB dar (so auch KG, Hinweis nach § 522 Abs. 2 ZPO vom 1. August 2016 – 23 U 31/16 –, eingereicht als Anlage BK 2). Gesetze im Sinne des § 134 BGB sind entsprechend Art. 2 EGBGB Gesetze im formellen Sinne, Verordnungen, Satzungen und Gewohnheitsrecht, nicht jedoch Verwaltungsvorschriften (BGH, Urteil vom 28. April 2015 – XI ZR 378/13 –, Rn. 66, juris). Bei den PG 2010 handelt es sich um Grundsätze, auf die sich der Bund und die fünf neuen Bundesländer verständigt haben. Damit handelt es sich offensichtlich weder um ein Parlamentsgesetz noch um eine Rechtsverordnung. Auch eine Satzung liegt nicht vor, weil die PG 2010 nicht von einer mit Satzungsautonomie ausgestatteten juristischen Person, sondern einem Verbund von Staaten aufgestellt wurden. Offen bleiben kann, ob die PG 2010 als Verwaltungsvorschrift zu qualifizieren sind, weil Verwaltungsvorschriften kein Gesetz im Sinne des § 134 BGB sind. Darüber hinaus kommt eine (Teil-)Nichtigkeit ohnehin nicht in Betracht, weil die PG 2010 allenfalls ein einseitiges Verbotsgesetz darstellen würden und ein Verstoß gegen ein solches grundsätzlich nicht die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts zur Folge hat (BGH, Urteil vom 14. Dezember 1999 – X ZR 34/98 –, Rn. 16, 18, juris).
(2) Der Vertrag ist auch nicht nach § 138 BGB teilweise (hinsichtlich der Kaufpreisklausel) nichtig.
Es liegt kein Wucher im Sinne des § 138 Abs. 2 BGB vor. Selbst wenn die Behauptung der Kläger zutrifft, die Grundstücke seien nur etwa 3,5 Mio EUR statt der als Kaufpreis vereinbarten etwa 5,6 Mio EUR wert, liegt kein auffälliges Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung vor, das in der Regel erst dann anzunehmen ist, wenn die vom Schuldner zu erbringende Leistung um etwa 100 % oder mehr über dem Marktpreis liegt (vgl. BGH, Beschluss vom 13. Juli 1989 – III ZR 201/88 –, Rn. 5, juris).
Eine Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB liegt ebenfalls nicht vor. Insbesondere waren die Kläger nicht gezwungen, den Kaufvertrag zu diesem Zeitpunkt (zu diesen Konditionen) abzuschließen, um ihren Betrieb fortzusetzen. Die Kläger zu 3) und 4) hatten knapp einen Monat zuvor einen Pachtvertrag über die fraglichen Grundstücke für weitere vier Jahre geschlossen. Die Direkterwerbsmöglichkeit bestand daher nach Ziff. 2.2.4 der PG 2010 weiterhin fort. Zum anderen hätten die Kläger sich an der nach Ziff. 2.2 PG 2010 als Regelfall vorgesehenen und auch bei fehlendem Zustandekommen eines Direkterwerbs durchzuführenden öffentlichen Ausschreibung beteiligen können.
(3) Sonstige Gründe für eine (Teil-)Nichtigkeit sind nicht ersichtlich. Aus welchen rechtlichen Gründen der behauptete Verstoß gegen Ziff. 2.2.3 der PG 2010 dazu führen könnte, dass der Kaufpreis nicht wirksam vereinbart worden wäre – wie das Landgericht im Ergebnis angenommen hat –, erschließt sich dem Senat nicht.
bb) Es besteht auch kein Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB. Die Beklagte hat keine den Klägern gegenüber bestehende vorvertragliche Nebenpflicht verletzt.
(1) Da die Beklagte an den Gleichbehandlungsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 GG gebunden ist, muss sie ihre potentiellen Vertragspartner vorvertraglich gleich behandeln. Gegen diese vorvertragliche Nebenpflicht hätte sie verstoßen, wenn hier Uneinigkeit über den Kaufpreis vorgelegen, sie in solchen Situationen in ständiger Verwaltungspraxis ein Gutachten in Auftrag gegeben und dies im vorliegenden Fall unterlassen hat. Dies ist aber nicht der Fall.
Dahinstehen kann, ob eine Uneinigkeit über den Kaufpreis hier vor dem Hintergrund, dass die Parteien sich jedenfalls beim Kaufvertragsschluss über den Vertragsinhalt und damit auch über den Kaufpreis offenbar einig waren, im Ergebnis überhaupt angenommen werden kann. Ebenfalls kann dahinstehen, ob sich eine Partei auf eine nur vorübergehend im Rahmen der Vertragsverhandlungen fehlende Einigung berufen kann, wenn beim späteren Vertragsschluss Einigkeit über alle Vertragsinhalte erzielt wird.
Denn die Kläger haben bereits nicht dargelegt, dass die Beklagte bei Uneinigkeit über den Kaufpreis in ständiger Verwaltungspraxis ein Gutachten in Auftrag gegeben hat. Die Kläger haben im Gegenteil behauptet, dass die Beklagte jedenfalls seit 2011 durchgängig abgelehnt habe, ein Gutachten einholen zu lassen. Von dem den PG 2010 als Anlage 2 beigefügten Muster für eine Gutachterbeauftragung sei seit 2011 in keinem Fall Gebrauch gemacht worden. Auch die Beklagte trägt vor, bis zum Jahr 2011 bei mehr als 1.000 Vertragsschlüssen nur 27 Gutachten in Auftrag gegeben zu haben.
Ob die PG 2010 Rechtsqualität haben und – falls ja – welche, kann daher offen bleiben. Selbst wenn sie Verwaltungsvorschriften darstellen würden – wogegen bereits spricht, dass es sich nicht um Innenrecht einer Behörde, sondern eine Vereinbarung zwischen sechs Staaten handelt, deren wirksame Vertretung angesichts der Unterzeichnung durch Staatssekretäre darüber hinaus zweifelhaft ist – und ihnen aus diesem Grund indizielle Bedeutung für eine entsprechende Verwaltungspraxis zukommen könnte, wäre eine mögliche Vermutung wegen der hier entgegenstehenden Verwaltungspraxis widerlegt. Ob die Beklagte ihre Verwaltungspraxis abweichend von den PG 2010 etablieren durfte oder in anderer Weise gegen die PG 2010 verstoßen hat, ist im vorliegenden Rechtsstreit ohne Belang. Aus der Bindung der vollziehenden Gewalt an Gesetz und Recht (Art. 20 Abs. 3 GG) folgt für die Kläger kein Anspruch darauf, dass die Beklagte verwaltungsinterne Regelungen einhält. Ansprüche der Kläger können sich insoweit nur aus subjektiven Rechten ergeben. Vorliegend kommt diesbezüglich nur der Gleichbehandlungsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 GG in Betracht, der hier nicht verletzt ist, weil die Beklagte gegenüber den Klägern nicht von ihrer ständigen Verwaltungspraxis abgewichen ist.
(2) Eine vorvertragliche Pflicht der Beklagten zur Beauftragung eines Gutachtens, die sie verletzt haben könnte, ergibt sich auch nicht daraus, dass die Beklagte sich in ihren Schreiben während der Vertragsanbahnung mehrfach auf die PG 2010 bezogen hat. Zwar ist denkbar, dass die PG 2010 durch solche Bezugnahmen in ein vorvertragliches Schuldverhältnis einbezogen werden und die vorvertraglichen Nebenpflichten der Beklagten konkretisieren.
Dies scheidet aber jedenfalls dann aus, wenn – wie hier – dadurch eine Pflicht der Beklagten begründet würde, sich entgegen ihrer ständigen Verwaltungspraxis zu verhalten. Denn damit wäre die Beklagte gehalten, gegen Art. 3 Abs. 1 GG zu verstoßen. Sie wäre aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis bei entsprechendem Verständnis verpflichtet, ein Gutachten zu beauftragen, und aufgrund ihrer abweichenden ständigen Verwaltungspraxis aus Art. 3 Abs. 1 GG verpflichtet, dies zu unterlassen. Eine solche Pflichtenkollision wäre dahingehend aufzulösen, dass die auch gegenüber allen anderen Interessenten geltende Bindung an die ständige Verwaltungspraxis Vorrang hat.
Darauf, ob der Wortlaut der PG 2010 (“kann” ein Gutachten in Auftrag gegeben werden) überhaupt eine Pflicht begründet, kommt es danach nicht an.
(3) Die Beklagte hat auch nicht gegen eine Pflicht zu einer Veräußerung zum Verkehrswert verstoßen. Denn eine solche Pflicht besteht nicht.
Sie besteht insbesondere nicht aus Art. 3 Abs. 1 GG. Denn auch insoweit haben die Kläger eine entgegenstehende Verwaltungspraxis vorgetragen, indem sie behaupten, die Beklagte habe den Verkaufspreis aufgrund ihres internen Vergleichspreissystems in zahlreichen Fällen über dem Verkehrswert festgesetzt.
Unabhängig davon, dass es auf einen von der Verwaltungspraxis der Beklagten abweichenden Inhalt der PG 2010 für Ansprüche der Kläger nach den obigen Ausführungen ohnehin nicht ankommen dürfte, hat der Senat Zweifel, dass eine Verpflichtung der Beklagten zur Veräußerung zum Verkehrswert besteht. Denn der Verkehrswert ist aufgrund der nach der gemäß § 5 Abs. 1 FlErwV anzuwendenden Wertermittlungsverordnung möglichen unterschiedlichen Verfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren) kaum ohne Toleranzen zu bestimmen. Damit entstünde nach allgemeiner Lebenserfahrung bei einer Vielzahl von Verkäufen anschließend Streit darüber, ob der vereinbarte Kaufpreis zum Zeitpunkt des Kaufs tatsächlich exakt dem Verkehrswert entsprochen hat. Dass die PG 2010 der Beklagten eine Preisgestaltung auferlegt, die auf eine Vielzahl von streitigen Verfahren angelegt ist, konnte kaum gewollt sein und erscheint auch nicht naheliegend.
Im Übrigen ist der Beklagten eine Veräußerung über dem Verkehrswert nicht grundsätzlich verboten. Die Beklagte darf die Grundstücke im Allgemeinen nur nicht unter Wert veräußern, weil sie eine unerlaubte Beihilfe (Subventionierung) zu unterlassen hat (KG, Hinweis nach § 522 Abs. 2 ZPO vom 16. März 2017 – 20 U 141/16 –, Anlage BK 1).
cc) Ob die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung durchgreift oder ob § 196 BGB auch anwendbar ist, wenn keine Sekundäransprüche, sondern nur Schadensersatzansprüche wegen vorvertraglicher Nebenpflichtverletzungen geltend gemacht werden und damit von vornherein nur Ansprüche einer Partei im Raum stehen und die Schutzzwecke des § 196 BGB (insbesondere gleichlaufende Verjährungsfristen für wechselbezügliche Ansprüche) in diesem Fall nicht berührt sind, kann somit dahinstehen.
dd) Ob die Beklagte passiv legitimiert ist, weil vorliegend ein Anspruch wegen vertraglicher Haftung gegen sie als Vertragspartner geltend gemacht wird, oder ob aus den Erwägungen des 20. Zivilsenats (Hinweis vom 16. März 2017 – 20 U 141/16 –, Anlage BK 1) eine Überleitung in Betracht kommt, kann vorliegend ebenfalls offen bleiben.
b) Mangels Hauptforderung bestehen auch der mit dem Klageantrag zu Ziff. 1 ferner geltend gemachte Zinsanspruch sowie der mit dem Klageantrag zu Ziff. 4 geltend gemachte Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nicht.
2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Entscheidung folgt der höchstrichterlichen Rechtsprechung und beruht auf den besonderen Umständen des vorliegenden Falles.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 134 BGB
§ 138 BGB
§ 196 BGB
§ 711 ZPO
§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO
§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB
§ 522 Abs. 2 ZPO
§ 138 Abs. 2 BGB
§ 138 Abs. 1 BGB
§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB
§ 5 Abs. 1 FlErwV
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO
Art. 3 Abs. 1 GG
Art. 20 Abs. 3 GG
Art. 2 EGBGB

Zitierte Entscheidungen: 20 O 150/17
V ZR 147/19
23 U 31/16
XI ZR 378/13
X ZR 34/98
III ZR 201/88
20 U 141/16