Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-03-26, Aktenzeichen 14 A 3168/07
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2009:0326.14A3168.07.00

Tenor:
Das angefochtene Urteil wird geändert.
Die Klage wird in vollem Umfang abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin ist eine Vermögensverwaltungsgesellschaft mit dem Geschäftszweck, Grundbesitz in T. zu erwerben, umzubauen und zu verwerten. Ihr wesentlicher Vermögensgegenstand ist das Geschäftshaus auf dem Grundstück mit der postalischen Bezeichnung "H. Straße " in T. (Steuerobjekt), das in ihrem Eigentum steht. Die Flächen des Geschäftshauses waren - wie in den Vorjahren - auch im Jahre 2006 vermietet.
Mit Bescheid vom 30. Januar 2006, der an Herrn T1. gerichtet und in dem die Klägerin als Abgabepflichtige bezeichnet war, erhob der Beklagte für das Jahr 2006 wegen des Grundstücks/Steuerobjektes u.a. Grundsteuern in Höhe von 23.192,23 Euro (= Grundsteuermessbetrag in Höhe von 4.733,11 Euro x 490 % Hebesatz).
Auf eine Vollstreckungsankündigung wegen der festgesetzten Grundsteuer teilte die Klägerin dem Beklagten mit Schreiben vom 15. Mai 2007 mit, dass sie für das Jahr 2006 wegen Ertragsausfällen einen Erlassantrag gestellt habe. Dieser Antrag, der hiermit wiederholt werde, sei bisher noch nicht beschieden.
Mit Bescheid vom 13. Juni 2007 lehnte der Beklagte den Antrag auf einen Grundsteuererlass mit folgender Begründung als verfristet ab: Nach § 34 Grundsteuergesetz (GrStG) werde der Erlass nur auf Antrag gewährt und sei bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen. Für den Erlasszeitraum des Jahres 2006 habe der Antrag daher bis zum 31. März 2007 gestellt werden müssen. Mit dem Schreiben vom 15. Mai 2007 sei eine erstmalige und damit verspätete Antragstellung für das Jahr 2006 erfolgt.
Mit einem bei dem Beklagten am 20. Juni 2007 eingegangenen Schreiben vom 18. Juni 2007 machte die Klägerin durch ihre Steuerberaterin geltend, dass mit einem - in Kopie beigefügten - Schreiben vom 10. Januar 2007 ein Antrag auf Erlass der Grundsteuer gestellt worden sei. Es sei erstaunlich, dass dieser Antrag beim Beklagten nicht auffindbar sei bzw. nicht angekommen sein solle.
Mit einem am 29. Juni 2007 zugestellten Widerspruchsbescheid vom 27. Juni 2007 wies der Beklagte den Widerspruch der Klägerin - als solchen fasste er das Schreiben vom 18. Juni 2007 auf - zurück. Ein Antrag auf einen Grundsteuererlass vom 10. Januar 2007 sei bei ihm, dem Beklagten, nicht eingegangen. Dementsprechend sei auch nicht, was ansonsten in der Regel der Fall sei, eine Eingangsbestätigung ergangen. Selbst wenn der Beweis erbracht werde, dass der schriftliche Erlassantrag am 10. Januar 2007 abgesandt worden sei, sei damit noch nicht nachgewiesen, dass dieser bei der Stadt T. auch eingegangen sei. Damit sei der Erlassantrag verfristet.
Die Klägerin hat am 28. Juli 2007 mit dem Ziel, eine Steuerforderung in Höhe von 16.926,66 Euro zu erlassen, Klage erhoben, zu deren Begründung sie geltend gemacht hat: Die fünf Mieter des Steuerobjektes seien im Jahr 2006 vertraglich zur Zahlung einer Gesamtmiete von 495.044,76 Euro verpflichtet gewesen. Allein der Hauptmieter, die Fa. G. , habe einen Mietzins von 312.088,44 Euro zu zahlen gehabt. Für das Jahr 2006, nämlich den Zeitraum von Januar bis einschließlich August, habe die G. aber nur 88.000,- Euro bezahlt. Ein weiterer Mieter, die Tanzschule C. , habe im Jahr 2006 eine Jahresmiete in Höhe von 104.020,31 Euro zu zahlen gehabt, aber nur 50.500,- Euro gezahlt. Für vier Monate - von September bis Dezember - sei das zunächst an die G. vermietete Objekt dann an die Fa. I1. vermietet gewesen, die hierfür 66.769,- Euro gezahlt habe. Die weiteren Mieter hätten ihre Mietschulden in voller Höhe gezahlt. Im Jahre 2006 hätten die Mieten aber durch die Ausfälle der beiden säumigen Mieter insgesamt nur einen Betrag in Höhe von 284.205,60 Euro erbracht. Der Ausfall sei auf die Zahlungsunfähigkeit des Hauptmieters G. und die Zahlungsschwierigkeiten der Tanzschule zurückzuführen, nicht strukturell bedingt und von ihr auch nicht zu vertreten. Nachdem die Mietrückstände für das Jahr 2005 gerichtlich geltend gemacht worden und mit Versäumnisurteil des LG Wuppertal vom 15. Dezember 2005 tituliert worden seien, hätte am 15. Dezember 2005 ein Gespräch zwischen den Vertretern der G. und Herrn T1. für die Klägerin stattgefunden. Hierin seien die Mietrückstände angemahnt und die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses angedroht worden. Im März und April hätten weitere Gespräche in den Räumen der G. stattgefunden. Es sei die Möglichkeit der Übertragung des T. Fitnessstudios auf die Klägerin mit Rückforderungsrecht nach Zahlung der Mietrückstände besprochen worden. Auch diese Verhandlungen hätten nicht weitergeführt, da die Geschäftsführer der G. zwischenzeitlich Investoren aus der Schweiz akquiriert gehabt hätten, die an der Übernahme der Gesellschaftsanteile interessiert gewesen seien und eine Veräußerung des T. Studios abgelehnt hätten. Die Klägerin habe daher wegen der titulierten Mietforderungen des Jahres 2005 ein vorläufiges Zahlungsverbot zustellen lassen und den Erlass eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses beantragt, der antragsgemäß ergangen sei. Später seien verschiedene Telefonate zwischen der Prozessbevollmächtigten der Klägerin und den Geschäftsführern/Gesellschaftern der G. erfolgt, die mitgeteilt hätten, dass sie wegen der geplanten Einlage der Schweizer Investoren spätestens im Juni 2006 in der Lage seien, nennenswerte Beträge auf die entstandenen Rückstände zu zahlen. In Erwartung der Beteiligung der Schweizer Investoren habe die G. zunächst ein Angebot zur ratenweisen Ablösung der Rückstände sowie zur Verminderung der Miete ab dem 1. Juli 2007 unterbreitet. Allerdings habe die G. lediglich die Zahlung einer Miete von 8.000,- Euro netto angeboten. Nach Ablehnung dieses Angebotes habe die G. ein erhöhtes Angebot abgegeben. Nachdem die Drittschuldnererklärung der Sparkasse O. vom 25. April 2006 eingegangen sei, aus der hervorgegangen sei, dass die Kontenpfändung ins Leere gegangen sei, sei sie - die Klägerin - auf das unterbreitete Angebot eingegangen, da nur noch eine freiwillige Zahlung der G. eine Befriedigung der offenen Mieten versprochen habe. In der Zwischenzeit habe sie - die Klägerin - nach einem anderen Mieter für die Mieträume gesucht. Dies sei aber deshalb nicht ohne Weiteres möglich gewesen, weil die gesamten Räumlichkeiten einzig und allein auf den Betrieb eines Fitnessstudios hin ausgebaut gewesen seien. Daher seien nur andere Fitnessstudiobetreiber als potentielle Mieter in Frage gekommen. Sie habe verschiedene Chiffre-Anzeigen geschaltet, auf die verschiedene Schreiben eingegangen seien. Letztlich habe dann ein Mietverhältnis mit der Fa. I1. zum 1. September 2006 begründet werden können. Entgegen der Auffassung des Beklagten stehe dem Erlassanspruch nicht die Versäumung der Antragsfrist entgegen. Sie habe den Erlassantrag bereits am 10. Januar 2007 gestellt.
In der mündlichen Verhandlung vom 1. Oktober 2007 hat die Klägerin ihre Klage in Höhe von 9.025,07 Euro zurückgenommen.
Im Übrigen hat sie beantragt,
den Beklagten unter entsprechender teilweiser Aufhebung des Bescheides vom 13. Juni 2007 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 27. Juni 2007 zu verpflichten, ihr für das Jahr 2006 einen Grundsteuerbetrag in Höhe von 7.901,59 Euro, das Grundstück H. Straße , T. , betreffend, zu erlassen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung hat er ausgeführt: Die Klage sei unbegründet, da der Antrag auf einen Grundsteuererlass nicht in der nach § 34 GrStG vorgesehenen Frist gestellt worden sei. Der Antrag auf Erlass der Grundsteuer sei aber auch unbegründet. Die Klägerin habe in dem Schreiben mit Datum vom 10. Januar 2007 nicht vorgetragen, warum sie die Ertragsminderung nicht zu vertreten habe. Hierzu sei sie aber verpflichtet, so dass aus diesem Grund bereits ein Anspruch auf einen Erlass ausscheide. Der Hauptmieter, die G. , habe bereits Mietzahlungen aus dem Jahre 2005 geschuldet. Wie aus den Vorgängen des Verfahrens für das Jahr 2005 hervorgehe, sei schon am 15. Dezember 2005 ein Versäumnisurteil des Landgerichts Wuppertal (7 O 349/05) ergangen. Das Mietverhältnis sei in 2006 trotzdem weiterhin bis zum 30. September 2006 aufrecht erhalten worden.
Durch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird, hat das Verwaltungsgericht das Verfahren eingestellt, soweit die Klägerin die Klage zurückgenommen hatte. Den Beklagten hat es unter teilweiser Aufhebung des Bescheides vom 13. Juni 2007 und des Widerspruchsbescheides vom 27. Juni 2007 verpflichtet, der Klägerin für das Jahr 2006 einen Grundsteuerbetrag in Höhe von 5.895,46 Euro das Grundstück H. Straße in T. betreffend zu erlassen. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.
Am 16. November 2007 hat der Beklagte einen Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt. Während des Zulassungsverfahrens hat das Finanzamt T. mit Bescheid vom 9. Mai 2008 den Einheitswertbescheid vom 12. Juli 2004 und den Grundsteuermessbescheid vom 12. Juli 2004 aufgehoben, weil die in dem Feststellungsbescheid getroffene Zurechnung unrichtig gewesen bzw. der falsche Steuerschuldner ausgewiesen sei. Daraufhin hat der Beklagte mit Bescheid vom 5. Juni 2008 u.a. für das Jahr 2006 die geforderte Grundsteuer in voller Höhe in Abzug gebracht. Mit Schreiben vom 9. Juni 2008/25. August 2008 hat er sinngemäß das Verfahren für erledigt erklärt. Demgegenüber hat die Klägerin ausgeführt, sie vermöge einen Erledigungsgrund nicht zu erkennen. Im Streit stehe auch im Zulassungsverfahren die Grundsteuerbefreiung zu ihren Gunsten als Steuerschuldnerin.
Mit Beschluss vom 10. Oktober 2008 hat der Senat die Berufung zugelassen, soweit der Klage stattgegeben worden war.
Zur Begründung seiner Berufung führt der Beklagte aus: Ein Antrag auf Grundsteuerbefreiung betreffend die Steuerfestsetzung für das Jahr 2006 mit Bescheid vom 30. Januar 2006 sei entgegen der Regelung des § 34 Abs. 2 Satz 2 Grundsteuergesetz nicht bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März gestellt worden. Der (ursprüngliche) Erlassantrag sei auch unbegründet. Die Klägerin hätte bereits zu Beginn des Jahres 2006 das Mietverhältnis mit der G. beenden müssen. Im Hinblick auf die hohen Mietrückstände, die sich bereits im Jahr 2005 ergeben hätten, und die Tatsache, dass diese Rückstände auch durch die Klägerin tituliert worden seien, sei nicht damit zu rechnen gewesen, dass die Firma G. in Zukunft sowohl die Rückstände begleichen würde als auch weiterhin die normalen Mieten würde zahlen können. Im April 2006 habe nur noch eine verminderte Miete gezahlt werden sollen. Daraus ergebe sich, dass in den ersten drei Monaten des Jahres 2006 weiterhin keine Zahlungen erfolgt seien, so dass keine Veranlassung für die Klägerin bestanden habe, ein Mietverhältnis bei derartig hohen Mieten mit einer derartig unzuverlässigen Mieterin fortzusetzen. Die Klägerin sei verpflichtet gewesen, spätestens ab Beginn des Jahres 2006 die Räume anderweitig zu vermieten. Da sie im Herbst 2006 unmittelbar einen neuen Mieter gefunden habe, sei es auch nicht schwierig gewesen, bereits zu Beginn des Jahres 2006 einen anderen Mieter zu finden.
Der Beklagte beantragt,
das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage in vollem Umfang abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Zur Begründung ergänzt und vertieft sie ihre Ausführungen zur Frage der Erledigung des hier im Streit stehenden Erlassantrages und zur Frage einer fristgemäßen Antragstellung. Im Übrigen setzt sie sich mit der obergerichtlichen Rechtsprechung zum Erfordernis atypischer Umstände als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass auseinander.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Parteivorbringens im Übringen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung des Beklagten ist begründet.
Das Verwaltungsgericht hat der Klage hinsichtlich des noch im Streit stehenden Erlassbetrages von 5.895,46 Euro zu Unrecht stattgegeben.
Es kann dahinstehen, ob, wie der Beklagte meint, aufgrund der Änderung des Grundsteuermessbescheides und der Aufhebung des Grundsteuerbescheides vom 30. Januar 2006 eine Erledigung des Rechtsstreits eingetreten ist, oder ob angesichts des geänderten Grundsteuerbescheides vom 5. Juni 2008 betreffend die vom Beklagten geltend gemachte Grundsteuerforderung der in Rede stehende Erlassantrag weiterhin Gültigkeit besitzt. Ebenso kann dahinstehen, ob der Erlassantrag fristgemäß gestellt worden ist.
Denn der Klägerin steht jedenfalls der im Berufungsverfahren noch streitige Anspruch auf Erlass der Grundsteuer nicht zu.
Anspruchsgrundlage für den begehrten Erlass ist § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG, wonach die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen wird, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht, soweit bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 vom Hundert gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG ist normaler Rohertrag bei bebauten Grundstücken, deren Wert, wie hier, nach dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums maßgebend wäre. Maßgeblich ist dafür gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) u. a. die mit der G. vereinbarte Miete, an der die Klägerin auch für 2006 festgehalten hat.
Vorliegend lässt sich nicht feststellen, dass die geltend gemachte Ertragsminderung, wie erforderlich, auf atypische Umstände oder einen strukturell bedingten Leerstand zurückzuführen ist.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,
vgl. u.a. Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13.89 -, u.a. in: BStBl. II 1992, 580,
der sich der Senat in ständiger Rechtsprechung angeschlossen hat,
vgl. u. a. Urteil vom 26. August 2008
- 14 A 2509/07 -,
können die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrages (grundsätzlich) nur erfüllt sein, wenn der (geringe) Ertrag eines Grundstückes auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgeht, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind. Dieser Grundsatz ist auch nicht dadurch in Zweifel zu ziehen, dass sich das Bundesverwaltungsgericht,
vgl. Beschluss vom 24. April 2007
- GmS-OGB 1/07 -, in: ZKF 2007, 211,
auf die Kritik des Bundesfinanzhofes,
vgl. Beschluss vom 13. September 2006
- II R 5/05 -, u.a. in: BStBl. II 2006, 921,
dessen Rechtsprechung angeschlossen hat und nunmehr auch strukturell bedingte Ertragsminderungen als Erlassgrund anerkennt.
Es ist nicht erkennbar, dass damit eine grundsätzliche Änderung der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung verbunden ist in dem Sinn, dass auf den Gesichtspunkt der "Atypizität" in jedem Fall zu verzichten sei und damit im Ergebnis jeder Leerstand als für einen Grundsteuererlass berücksichtigungsfähig in Betracht kommen könnte,
vgl. Urteile des Senats vom 16. Januar 2008
- 14 A 461/07 -, u.a. in: DWW 2008, 108 und
WuM 2008, 241, vom 11. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -, vom 26. August 2008 - 14 A 2509/07 - und vom 31. Oktober 2008 - 14 A 1420/07 -, a.A. BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 - II R 5/05 -, in: juris.
Hiergegen spricht bereits die Formulierung im Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. April 2007, wonach nicht nur atypische Ertragsminderungen, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen in Betracht kommen.
Im Übrigen beruhte die frühere Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, soweit es den "strukturell bedingten Leerstand" betrifft, auf der Annahme, dass ein derartiger Leerstand bei der nächsten Hauptfeststellung zu berücksichtigen sei. Dem ist der Bundesfinanzhof im Beschluss vom 13. September 2006 mit dem Argument entgegengetreten, dass der Gesetzgeber die Hauptfeststellung ausgesetzt habe. Daraus ist zu schließen, dass das Bundesverwaltungsgericht die Abweichung von seiner bisherigen Rechtsprechung, die im Beschluss vom 24. April 2007 allerdings nicht begründet worden ist, gerade auf dieses Argument des Bundesfinanzhofes gestützt hat, das sich speziell auf die Frage des "strukturell bedingten Leerstandes" bezieht. Dass das Bundesverwaltungsgericht eine Änderung seiner Rechtsprechung auch hinsichtlich anderer Fallkonstellationen habe vornehmen wollen, kann daraus nicht gefolgert werden.
In dieser Auffassung sieht sich der Senat durch die jüngere Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,
vgl. Urteil vom 25. Juni 2008 - 9 C 8.07 -,
in: juris,
bestätigt. Im Rahmen der Entscheidungsgründe hat das Bundesverwaltungsgericht nochmals darauf hingewiesen, dass es sich der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes angeschlossen habe, wonach ein Grundsteuererlass "nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht komme, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen könne." Dem entspricht auch der vom Bundesverwaltungsgericht zu dieser Entscheidung verfasste erste Leitsatz: "Ein Grundsteuererlass kommt nach den in § 33 Abs. 1 GrStG bestimmten Voraussetzungen auch in Fällen strukturellen Leerstandes in Betracht, in denen die Ertragsminderung des Grundstücks weder atypisch noch vorübergehend ist." Dem steht auch nicht entgegen, dass das Bundesverwaltungsgericht bei der Frage, ob der normale Rohertrag des klägerischen Grundstücks um mehr als 20 vom Hundert gemindert sei, ausgeführt hat: "Gefordert ist ein Vergleich mit "anderen". Ob der erzielte - geringe - Ertrag auf eine atypische Situation zurückzuführen ist und/oder länger anhält, ist unerheblich." Diese Ausführungen stehen ersichtlich ausschließlich im Zusammenhang mit der Frage der Ermittlung einer Minderung des normalen Rohertrages bei Grundstücken, deren Bewertung im Sachwertverfahren erfolgt. Ihnen ist nicht zu entnehmen, dass das Bundesverwaltungsgericht nunmehr grundsätzlich jede Ertragsminderung unabhängig von ihren Ursachen als Erlassgrund anerkennen würde, sofern diese Ertragsminderung nicht zu vertreten ist.
Im vorliegenden Fall sind atypische Umstände des Einzelfalles für die Minderung der Ertragslage nicht zu erkennen.
Zwar ist der Klägerin zuzugestehen, dass die Zahlungsunfähigkeit eines Mieters in der Regel einen atypischen Fall im Sinne der genannten Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass darstellen dürfte.
Vgl. u.a. OVG des Saarlandes, Beschluss vom 28. September 2001 - 1 Q 26/01 - , in: NVwZ-RR 2002, 885.
Dies gilt jedoch nicht für die Konstellation im vorliegenden Verfahren. Bei einem gewerblichen Objekt mit spezifischer Ausstattung und einem besonderen Verwendungsprofil, für dessen Anmietung von vornherein nur ein begrenzter Interessentenkreis in Frage kommt, begründet ein längerer Leerstand vor einer Neuvermietung keinen atypischen, einen Grundsteuererlass rechtfertigenden Umstand,
vgl. Urteil des Senats vom 18. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -, in: Juris, m.w.N.
Um ein entsprechendes Objekt handelt es sich im vorliegenden Fall zumindest, soweit es die Räumlichkeiten der Hauptmieterin G. betrifft. Denn nach den Angaben der Klägerin waren diese Räumlichkeiten einzig und allein auf den Betrieb eines Fitnessstudios hin ausgebaut. Daher seien ihr zufolge nur andere Fitnessstudiobetreiber als potenzielle Mieter in Frage gekommen.
An der Annahme eines fehlenden atypischen Umstandes ändert auch die Tatsache nichts, dass es nicht zu einem völligen Leerstand gekommen ist, sondern das Objekt weiterhin bis August 2006, allerdings zu einem erheblich verminderten Mietzins, an die G. vermietet war. Für die Frage, ob die für einen Grundsteuererlass erforderliche Ertragsminderung auf atypischen Umständen beruht, ist es unbeachtlich, ob diese Ertragsminderung auf einen völligen Mietausfall wegen Leerstandes oder auf einen teilweisen Mietausfall wegen einer entsprechenden Zahlungsunfähigkeit des Mieters zurückzuführen ist.
Die Ertragsminderung ist auch nicht auf eine nachhaltige und länger andauernde Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zurückzuführen, die sich im allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen hat, und damit nicht als strukturell bedingte Ertragsminderung anzusehen,
vgl. zum Begriff "strukturell bedingt": Martini, Der Grundsteuererlass nach § 33 GrStG bei auf Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse beruhenden Ertragsminderungen in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, in: BayVBl 2006, 329, m.w.N. aus der Rechtsprechung; Urteil des Senats vom 18. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -.
Anhaltspunkte dafür, dass der Markt in T. vor der Insolvenz der G. ein entscheidungserheblich größeres Potenzial an möglichen Mietern für das (Teil-)Objekt geboten hätte, sind nicht festzustellen. Zudem hat die Klägerin selbst vorgetragen, die Ertragsminderung sei nicht strukturell bedingt.
Schließlich hat die Klägerin die Ertragsminderung ihres Grundstücks auch zu vertreten. Denn sie hat nicht alle ihr zumutbaren Maßnahmen ergriffen, um die Ertragsminderung zu verhindern. Vielmehr hat sie das (Teil-)Objekt weiterhin der weitgehend zahlungsunfähigen G. überlassen und sich vorläufig mit geringeren Mietzahlungen einverstanden erklärt. Dies mag gegebenenfalls eine nachvollziehbare unternehmerische Entscheidung gewesen sein. Es gehört jedoch zu ihrem eigenen unternehmerischen Risikobereich, wenn sie es auch im Hinblick auf eine mögliche Realisierung zurückliegender Mietforderungen und in Erwartung einer Akquirierung neuer Investoren bei der Aufrechterhaltung des bisherigen Mietverhältnisses mit einem insolventen Mieter unter vorläufigem Verzicht auf einen erheblichen Teil der vertraglich vereinbarten Mietzahlungen belässt. Dass der Verzicht auf die vollständige Miete nicht endgültig geworden ist, lässt sich der Anmeldung der gesamten Mietrückstände als Insolvenzforderung entnehmen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil sich der Senat in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts befindet und daher die Voraussetzungen gemäß §§ 132 Abs. 2 und 137 Abs. 1 VwGO nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§§ 132 Abs. 2 und 137 Abs. 1 VwGO
§ 34 GrStG
§ 167 VwGO
§ 34 Abs. 2 Satz 2
Grundsteuergesetz
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG
§ 33 Abs. 1 GrStG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 79 Abs. 1 Satz 1
des Bewertungsgesetzes

Zitierte Entscheidungen: NVwZ-RR 2002, 885
BayVBl 2006, 329
7 O 349/05
8 C 13.89
14 A 2509/07
II R 5/05
14 A 461/07
14 A 1185/07
14
A 2509/07
14 A 1420/07
9 C 8.07
1 Q 26/01