Kammergericht (Berlin, )
Beschluss vom 2016-03-15, Aktenzeichen 1 W 79/16
ECLI: ECLI:DE:KG:2016:0315.1W79.16.0A

Tenor:
Die Zwischenverfügung wird aufgehoben.

Tatbestand:
Die Beteiligten zu 1. und 2. verkauften zu notarieller Urkunde vom 2. Dezember 2015 (UR-Nr. 3... /2... des Notars K... in B... ) das im Beschlusseingang bezeichnete Wohnungseigentum an die Beteiligte zu 3. und ließen es an diese auf. Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs ist für das betroffene Wohnungseigentum vermerkt, dass die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf.
Die Beteiligten begehren mit dem am 22. Januar 2016 eingegangenen Schriftsatz ihres Verfahrenbevollmächtigten die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Sie haben eine Verwalterzustimmung vom 11. Dezember 2015 vorgelegt, die von Herrn J... G... unterzeichnet ist, und sich zum Nachweis von dessen Verwalterstellung auf das zu den Grundakten gereichte Protokoll der Eigentümerversammlung vom 30. November 2015 bezogen. In diesem Protokoll ist wiedergegeben:
“Im Nachgang zum Protokoll der Eigentümerversammlung vom 15.12.2013 wird die Bestellung von Herrn J... G... zum Verwalter und Frau U... S... zur stellvertretenden Verwalterin für die Zeit vom 15.12.2013 bis zum 31.12.2015 vorsorglich bestätigt.
Beide werden ferner für den Zeitraum vom 01.01.2016 bis 31.12.2016 erneut bestellt.”
Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 4. Februar 2016 beanstandet, dass die zeitgleiche Bestellung zweier Personen zum Verwalter unzulässig sei, und den Beteiligten die Vorlage von Zustimmungserklärungen der übrigen Eigentümer zum Veräußerungsvertrag aufgegeben.
Die Beteiligten machen mit der Beschwerde vom 10. Februar 2016 geltend, die Bestellung von Frau S... zur stellvertretenden Verwalterin möge zwar unwirksam sein, jedoch ändere dies nichts an der wirksamen Bestellung von Herrn G..., da ein klares Abstufungsverhältnis erkennbar sei und nicht davon auszugehen sei, dass die WEG einen verwalterlosen Zustand habe herbeiführen wollen.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und diese dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

Entscheidungsgründe:
Das Rechtsmittel ist zulässig (§§ 71 ff. GBO) und hat auch in der Sache Erfolg. Die Zwischenverfügung ist nicht gemäß § 18 GBO veranlasst, weil das beanstandete Hindernis nicht besteht.
Die gemäß § 12 Abs. 3 WEG für den Eigentumswechsel erforderliche Zustimmung des Verwalters liegt vor. J... G... war jedenfalls am 11. Dezember 2015 wirksam zum Verwalter bestellt.
Im Ausgang zu Recht hat das Grundbuchamt zugrunde gelegt, dass die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft aus Gründen der erforderlichen Klarheit und Verantwortlichkeit nur einzelnen (natürlichen oder juristischen) Personen oder Personengesellschaften des Handelsrechts übertragen werden kann (BGHZ 107, 268; BGH, NJW 2006, 2189; ZMR 1990, 188; OLG Bremen, ZWE 02, 416; Senat, NJW 1995, 62; Bub in Staudinger, BGB, 2005, § 26 WEG Rdn. 66; Engelhardt in Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl., § 26 Rdn. 2). Ein Eigentümerbeschluss, durch den mehrere Personen oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zum Verwalter bestellt worden sind, ist nichtig (BGH, ZMR 1990, 188; Senat a.a.O.). Die Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses ist in einem gerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigen, auch wenn sie nicht in einem gerichtlichen Anfechtungs- oder Nichtigkeitsfeststellungsverfahren festgestellt worden ist (BGHZ 107, 268).
Die Bestellung von J... G... zum Verwalter der WEG begegnet jedoch jedenfalls für die Zeit vom 30. November 2015 bis 31. Dezember 2015 keinen rechtlichen Bedenken. Für diesen Zeitraum ergibt sich aus dem Beschluss vom 30. November 2015, dass zum einen J... G... als Verwalter und zum anderen U... S... als Stellvertreterin bestätigt werden sollte. Während die Bestellung einer Stellvertreterin die Existenz eines weiteren - primär zuständigen - Verwalters logisch voraussetzt und damit unzulässig zu einer Personenmehrheit führt, wäre die Bestellung von J... G... zum Verwalter isoliert betrachtet rechtlich nicht zu beanstanden.
Ist nur ein Teil eines Eigentümerbeschlusses nichtig, so ist § 139 BGB anzuwenden (BGH, NJW 1998, 3713). Danach ist regelmäßig der gesamte Beschluss nichtig, es sei denn, der nicht zu beanstandende Teil kann sinnvollerweise Bestand haben, und es ist anzunehmen, dass die Wohnungseigentümer ihn auch ohne den nichtigen Teil beschlossen hätten (BGH, NJW 2012, 2648; Elzer in Timme, WEG, 2. Aufl., § 46 Rdn. 226; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 23 Rdn. 166).
Eine solche Ausnahme ist hier festzustellen. Die Bestellung eines WEG-Verwalters ist auch ohne die Bestellung eines Stellvertreters nicht nur sinnvoll sondern auch üblich und einzig rechtlich möglich. Aus dem Umstand, dass die Wohnungseigentümer jedenfalls für die Zeit bis 31. Dezember 2015 ausdrücklich nur J... G... zum (eigentlichen) Verwalter und U... S... nur zur Stellvertreterin bestellt haben, ergibt sich, dass Herr G... allein zur Vertretung der WEG und Wahrnehmung ihrer Belange berechtigt und verpflichtet sein sollte. Dafür, dass er dieses Amt nicht hätte erhalten sollen, wenn den Wohnungseigentümern bewusst gewesen wäre, dass sie eine Stellvertreterin als Organ nicht bestellen können, gibt es keine Anhaltspunkte. Vielmehr spricht der Umstand, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich einen Verwalter bestellen wollte, dafür, dass sie die Wahl nur des Verwalters ohne Stellvertreter einem verwalterlosen Zustand vorgezogen hätten.
Für die in dem Protokoll vom 30. November 2015 ebenfalls enthaltene Neubestellung des Verwalters oder der Verwalter für die Zeit ab 1. Januar 2016 beständen Zweifel, ob auch dieser Beschluss in einen nichtigen und einen wirksamen Teil aufgespalten werden kann, da aus diesem Beschluss nicht eindeutig hervorgeht, dass primär (nur) Herr G... Verwalter werden sollte. Dies ist allerdings für die Wirksamkeit der Zustimmung vom 11. Dezember 2015 unerheblich. Die Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 Abs. 1, 3 WEG bleibt auch dann wirksam, wenn die Bestellung des Verwalters vor dem in § 878 BGB genannten Zeitpunkt endet. Es kommt allein auf den Zeitpunkt an, zu welchem die Zustimmung durch Zugang bei den Vertragsparteien oder dem Notar wirksam wird (Senat, MDR 2012, 575). Dies war hier der 11. Dezember 2015, als der mit dem Vertragsvollzug beauftragte Notar die Unterschrift des Verwalters beglaubigte. Ob der Zustimmende auch noch zu dem Zeitpunkt Verwalter war, in dem der Umschreibungsantrag eingereicht wurde, ist im Grundbuchverfahren grundsätzlich nicht zu prüfen (BGH, FGPrax 2013, 6).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 71 ff. GBO
§ 18 GBO
§ 26 WEG
§ 139 BGB
§ 878 BGB
§ 12 Abs. 3 WEG
§ 12 Abs. 1, 3 WEG

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 107, 268
NJW 2006, 2189
ZMR 1990, 188
NJW 1995, 62
NJW 1998, 3713
NJW 2012, 2648
MDR 2012, 575