Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-07-21, Aktenzeichen 213 C 62/14
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2014:0721.213C62.14.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Eine durch Nachtrag zum Mietvertrag mit dem früheren Vermieter vereinbarte Umwandlung der monatlichen Mietzinszahlungen in eine größere Einzelzahlung zur Erlangung eines lebenslangen Wohnrechts ist gegenüber dem durch Zwangsversteigerung Eigentum erwerbenden Ersteher unwirksam (Anschluss BGH, 5. November 1997, VIII ZR 55/97, NJW 1998, 595; BGH, 11. Oktober 2011, VIII ZR 103/11, WuM 2012, 112 und BGH, 30. April 2014, VIII ZR 103/13, NJW 2014, 2720).(Rn.25)
2. Leistet der Mieter die nach dem ursprünglichen Mietvertrag geschuldeten Mietzinszahlungen nicht, so steht dem Ersteher ein Recht zur fristlosen Kündigung unter den Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB zu.(Rn.22)
Verfahrensgang
1. Die Beklagte wird verurteilt, die ca. 95 m² große Wohnung Nr. 6 in ... Berlin in der ..., 2. Obergeschoss rechts, bestehend aus 2,5 Zimmern, 1 Kammer, 1 Küche, 1 Korridor/Diele, 1 Bad und 1 Balkon zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.950,72 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 650,24 EUR seit dem 6. Februar 2014, 6. März 2014 und 4. April 2014 zu zahlen.
3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000 EUR abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
5. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2014 bewilligt.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt die Räumung einer Wohnung und Mietzinszahlung.
Die Beklagte schloss mit ihrem Sohn am 15. Dezember 2008 einen Mietvertrag über Räumlichkeiten der im zweiten Obergeschoss rechts in der ... in ... Berlin gelegenen Wohnung. Als Mietzins war ein Betrag von 512 EUR monatlich zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen von 138,24 EUR vereinbart.
Am 15. November 2010 schloss die Beklagte mit ihrem Sohn einen „1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 13.12.2008“ In diesem Nachtrag heißt es auszugsweise:
„Aufgrund veränderter Umstände vermietet der Vermieter seiner Mutter ab sofort die gesamte Wohnung. Hierbei wird der Mietvertrag nun auf die Lebenszeit der Mieterin abgeschlossen.
Als Gesamtmiete für die gesamte Vertragsdauer leistet die Mieterin dem Vermieter eine Zahlung in Höhe von Euro 60.000,00, von der ein Teilbetrag in Höhe von EUR 30.000,00 mit Vertragsunterzeichnung zur Zahlung fällig ist.
Die restlichen EUR 30.000,00 sind bis spätestens bis zum März 2011 zur Zahlung fällig. Bis zur Zahlung dieser EUR 30.000,00 hat die Mieterin noch die derzeit vereinbarte Miete und den Betriebskostenvorschuss weiter zu bezahlen.
Nach Zahlung der 2. Rate hat die Mieterin keine Miete mehr zu bezahlen. Sie ist aber verpflichtet, anstelle der bislang gezahlten Betriebskosten Vorschüsse das für die ETW anfallende Wohngeld in Höhe von monatlich EUR 224,00 direkt an die Hausverwaltung sowie die vierteljährlich anfallende Grundsteuer für die Wohnung direkt an das Finanzamt zu bezahlen.“
Wegen des genauen Inhalts des Mietvertrages vom 15. Dezember 2008 sowie des 1. Nachtrages zum Mietvertrag wird auf Blatt 7 bis Blatt 13 der Gerichtsakten verwiesen.
Die Beklagte erfuhr im Herbst 2012 von der Beschlagnahme der Wohnung und dem Ersuchen zur Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerkes. Am 29. Januar 2014 wurde dem Kläger im Rahmen der durchgeführten Zwangsversteigerung vor dem Amtsgericht Charlottenburg zum Aktenzeichen 70 K 51/12 der Grundbesitz zugeschlagen.
Mit Schreiben vom 1. Februar 2014 informierte der Kläger die Beklagte über den Zuschlag und forderte diese zur Mietzinszahlung auf. Zudem kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, wobei streitig ist, welche Version des Kündigungsschreibens der Beklagten zugegangen ist (Kläger: nur die Version Anlage K5 - Blatt 46 f. der Gerichtsakte/Beklagte: nur die Version Anlage K3 - Blatt 14 f. der Gerichtsakten).
Mit Schreiben vom 13. März 2014 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Nichtzahlung der Februar- und Märzmiete fristlos, hilfsweise ordentlich. Wegen des genauen Inhalts des Kündigungsschreibens vom 13. März 2014 wird auf Blatt 16 der Gerichtsakten verwiesen. Mit Klageschrift vom 7. April 2014 kündigte der Kläger das Mietverhältnis vorsorglich erneut wegen nicht geleisteter Mietzinszahlungen März und April 2014.
Der Kläger behauptet, er benötige die Wohnung da er sich von seiner Frau getrennt habe und als Geschäftsführer der Firma ... GmbH i.G., die ihren Sitz in der Wohnung haben soll, in Berlin tätig sei und werde. Berlin sei bereits in der Vergangenheit die Geschäftsbasis gewesen. Derzeit pendele er zwischen ... und Berlin und schlafe unter beengten Verhältnissen in der 1-Zimmer-Wohnung seiner Tochter.
Der Kläger beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, die ca. 95 m² große Wohnung Nr. 6 in ... Berlin in der ..., 2. Obergeschoss rechts, bestehend aus 2,5 Zimmern, 1 Kammer, 1 Küche, 1 Korridor/Diele, 1 Bad und 1 Balkon zu räumen und an ihn herauszugeben.
2. Die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.950,72 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 650,24 EUR seit dem 6. Februar 2014, 6. März 2014 und 4. April 2014 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, sie habe die im Nachtrag zum Mietvertrag benannte Zahlung von 60.000 EUR geleistet. Die Räumung der Wohnung sei unzumutbar, da sie sich in einem labilen Zustand befinde, der zu Angstzuständen führe. Bei einem Verbleib in der Wohnung könnten ihr die Enkeltochter der Beklagten und auch die Familie des Schwiegersohnes helfen, die - so behauptet sie - im gleichen Gebäude wohnen.
Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 7. Juli 2014 trägt die Klägerin vor, dass nicht auszuschließen ist, dass die „zweite“ Eigenbedarfskündigung versehentlich ebenfalls an die Beklagte verschickt wurde.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 30. Juni 2014 verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet.
I.
1.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Herausgabe der in der ... -..., 2. Obergeschoss rechts gelegenen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB zu. Das Mietverhältnis zwischen dem Kläger, der nach §§ 57, 90 Abs. 1 ZVG, 566 BGB in die Vermieterstellung eingetreten ist, und der Beklagten hat durch die fristlose Kündigung vom 13. März 2014 gemäß §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB seine Beendigung gefunden, so dass dahingestellt bleiben kann, ob die ordentliche Kündigung vom 1. Februar 2014 zu einem späteren Zeitpunkt das Mietverhältnis beendet hat. Insoweit kann auch dahingestellt bleiben, welche Version der ordentlichen Kündigung vom 1. Februar 2014 dem Beklagten zugegangen ist.
Zum Zeitpunkt des Ausspruchs der fristlosen Kündigung vom 13. März 2014 befand sich die Beklagte mit der Zahlung der Mieten Februar und März 2014 in Höhe von monatlich 650,24 EUR in Verzug. Soweit die Beklagte meint, dass sie infolge des „1. Nachtrages zum Mietvertrag“ und der darin vereinbarten Vorauszahlung der Mieten in Höhe von 60.000 EUR von der Zahlung der Mieten auch für die Zukunft befreit sei, kann ihr nicht gefolgt werden.
Zum einen hat die Beklagte nicht bewiesen, dass der Betrag von 60.000 EUR tatsächlich gezahlt wurde, so dass sie weiterhin zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet war. Denn nach Nr. 2 des „1. Nachtrages zum Mietvertrag“ war erst ab der Zahlung der letzten Rate die Miete nicht mehr zu zahlen. An einem hinreichenden Beweisantritt für eine solche Zahlung fehlt es. Trotz richterlichem Hinweis hat die Beklagte keinen tauglichen Beweis dafür angetreten, dass diese den Betrag von 60.000 EUR tatsächlich an ihren Sohn geleistet hat. Die Bestätigung ihres Sohnes vom 20. Juni 2014 hat insoweit lediglich die Wirkung des § 416 ZPO und entfaltet bloße formelle Beweiswirkung hinsichtlich der Abgabe einer solchen Erklärung. Ob die darin enthaltene Behauptung inhaltlich zutrifft, das also die Zahlung erfolgte, dafür begründet die Privaturkunde gerade keinen Beweis; worauf das Gericht auch hingewiesen hat. Allein im Hinblick auf das Näheverhältnis zwischen der Beklagten und ihrem Sohn genügt eine solche bloße Urkundenvorlage auch nicht um eine hinreichende richterliche Überzeugungsbildung von der Zahlung des Geldes zu begründen. Auch Überweisungsbelege werden nicht vorgelegt. Damit verbleibt es aber dabei, dass die Miete weiter zu zahlen war, da erst ab der Zahlung vertraglich nur noch das Hausgeld zu zahlen war.
Zum anderen ist die in dem Nachtrag zum Mietvertrag getroffene Vereinbarung über die Zahlung der Miete ohnehin gegenüber dem Kläger nicht wirksam. Nach §§ 57, 57a ZVG, 566c BGB sind Rechtsgeschäft zwischen dem Mieter und dem ursprünglichen Vermieter über die Mietforderung dem Ersteher gegenüber nur wirksam, soweit diese sich auf die Miete für eine spätere Zeit als den Kalendermonat beziehen, in welchem der Mieter von der Beschlagnahme Kenntnis erlangt. Infolge der Kenntnis der Beklagten von der Beschlagnahme war daher die Miete ab Februar 2014 an den Kläger zu zahlen. Derartige Zahlungen hat die Beklagte ab Februar 2014 nicht geleistet. Die Regelung des § 566c BGB ist auch dem Grunde nach (über §§ 57, 57a ZVG) anwendbar. Zwar kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bei der Vereinbarung einer Vorauszahlung des Mietzinses in einem Einmalbetrag für die Einräumung eines lebenslängliches Wohnrecht die Anwendbarkeit des § 566c BGB ausgeschlossen sein (für § 574 BGB a.F.: BGH, Urt. v. 5. Nov. 1997 - VIII ZR 55/97, NJW 1998, 595; zweifelnd insoweit allerdings bereits: BGH, Teilversäumnis- und Schlussurteil v. 30. April 2014 - VIII ZR 103/13, juris, Rn. 21). Dies gilt aber zum Ausschluss der Gefahr von Missbrauch durch gezielte Abreden zwischen dem Vermieter und Mieter zum Nachteil eines Erstehers ohnehin nur dann, wenn die Vorauszahlung bereits im ursprünglichen Mietvertrag, nicht aber in dem Vertragsschluss nachfolgenden Vereinbarungen getroffen wurde (BGH, a.a.O.; BGH, Urt. v. 11. Okt. 2011 - VIII ZR 103/11, GE 2012, 263). Letzterer Fall liegt hier aber vor. Die Beklagte hat mit ihrem Sohn die Vorauszahlung der Miete für ein Lebensrecht auf Lebenszeit nicht in dem ursprünglichen Mietvertrag, sondern erst nachträglich durch eine Ergänzung des Mietvertrages geschlossen. Hat aber die fristlose Kündigung vom 13. März 2014 bereits das Mietverhältnis beendet, kann dahingestellt bleiben, dass jedenfalls die weitere fristlose Kündigung in der Klageschrift vom 7. April 2014 das Mietverhältnis beendet hätte.
2.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte von daher aus § 535 Abs. 2 BGB auch ein Anspruch auf Zahlung von 1.950,72 EUR als Miete für Februar bis einschließlich April 2014 (je Monat 650,24 EUR) zu. Die Beklagte hatte auch bereits seit 2012 Kenntnis von der Beschlagnahme der Wohnung, was nach §§ 57, 57b ZVG, 566c BGB insoweit entscheidend ist.
3.
Den Schriftsatz des Klägers vom 7. Juli 2014 hat das Gericht nicht berücksichtigt, da das diesbezügliche tatsächliche Vorbringen nicht nach nachgelassen war (vgl. § 296a ZPO).
Der Beklagten war von Amts wegen nach § 721 ZPO zur Beschaffung von Ersatzwohnraum eine Räumungsfrist bis zum Ende des Monats Oktober 2014 zu bewilligen. Dabei berücksichtigt das Gericht insbesondere die in Berlin derzeitige Wohnungsmarktsituation.
II.
Die Nebenentscheidung beruhen auf §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1, 556b Abs. 1 BGB, 91 Abs. 1, 708 Nr. 7, 711 Satz 1 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 57, 57a ZVG, 566c BGB
§§ 57, 57a ZVG
§§ 57, 57b ZVG, 566c BGB
§ 416 ZPO
§ 566c BGB
§ 574 BGB
§ 296a ZPO
§ 721 ZPO
§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1, 556b Abs. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 1998, 595
NJW 2014, 2720
VIII ZR 55/97
VIII ZR 103/11
VIII ZR 103/13
63 S 271/14
70 K 51/12