Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-09-22, Aktenzeichen 16 C 552/10
ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2011:0922.16C552.10.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Ein durch die Gesellschafter der in den Mietvertrag eingetretenen GbR erklärtes Mieterhöhungsverlangen ohne Hinweis auf die Außengesellschaft ist unwirksam. Die fehlende Aktivlegitimation kann auch nicht dadurch geheilt werden, dass die GbR den Zustimmungsprozess an Stelle der Gesellschafter fortführt und klarstellt, dass sie als Rechtsnachfolgerin des Voreigentümers/Vorvermieters und neue Vermieterin die Rechte aus dem der Klage zugrunde liegenden Mieterhöhungsverlangen geltend macht.
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abzuwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im Hause
Die Klägerin wurde am 25.08.2010 als Rechtsnachfolgerin des Voreigentümers und Vorvermieters in das Grundbuch eingetragen.
Mit der Klage verlangt die Klägerin - nachdem ursprünglich durch deren Gesellschafter Klage erhoben worden war - von den Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 420,00 € auf 504,00 € auf Basis eines Mieterhöhungsverlangens vom 17.09.2010, wegen dessen Einzelheiten auf Blatt 11 d.A. Bezug genommen wird.
Die Klägerin ist der Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen vom 17.09.2010 sei wirksam. Die mit dem Mieterhöhungsverlangen begehrte Miete entspreche der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, darin zuzustimmen, dass ab dem 01.12.2010, hilfsweise ab dem 01.05.2011, hilfsweise ab dem 01.07.2011 für die von ihnen innegehaltene 3-Zimmer-Wohnung im Hause, anstatt der bisherigen Nettokaltmiete von monatlich 420,00 € eine um 84,00 € erhöhte Nettokaltmiete von monatlich 504,00 € zuzüglich Betriebs- und Warmwasserkostenvorschüsse zu zahlen ist.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie erheben tatsächliche und rechtliche Einwendungen gegen den Klageanspruch. Insbesondere machen sie geltend, dass die Klägerin nicht Ausstellerin des Mieterhöhungsverlangens vom 17.09.2010 sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unzulässig und war daher abzuweisen.
Zwar ist klägerseits prozessual zulässigerweise das Aktivrubrum dahingehend berichtigt worden, dass die im Rubrum bezeichnete Gesellschaft bürgerlichen Rechts Klägerin ist (vgl. BGH NZM 2005,942); das der Klage zugrunde liegende Mieterhöhungsverlangen gem. § 558 a I BGB ist jedoch unwirksam mit der Folge, dass die Überlegungsfrist des § 558 b BGB nicht in Lauf gesetzt worden und die Klage damit unzulässig ist (vgl. Schmidt-Futterer-Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, zu § 558 b BGB Rdnr 80 m.w.N.).
Das Mieterhöhungsverlangen vom 17.9.2010 ist – nach zutreffender Auffassung - unwirksam, weil es nicht vom Vermieter, der nunmehr klagenden GbR, stammt, sondern – ohne Hinweis auf die Gesellschaft - von deren Gesellschaftern; die Gesellschafter der Klägerin sind jedoch für den Zustimmungsanspruch nicht aktiv legitimiert, so dass das Mieterhöhungsverlangen keine Wirkung entfalten konnte (vgl. LG Berlin GE 2002, 1061; Schmidt-Futterer- Börstinghaus, vor § 558 BGB Rdnr 28 m.w.N., AG Tempelhof-Kreuzberg im Parallelfall, GE 2011,1024 ).
Zwar hat die Klägerin mit Schriftsätzen vom 16.2. und 28.3.2011 klargestellt, dass sie als Rechtsnachfolgerin des Vorvermieters und damit neue Vermieterin die Rechte aus dem der Klage zugrunde liegenden Mieterhöhungsverlangen geltend macht; hierin kann jedoch keine gem. § 558 b III 1 BGB zulässige Nachbesserung des Mieterhöhungsverlangens gesehen werden. Diese Vorschrift gestattet nur die Heilung von formellen Mängeln nach § 558 a BGB. Nicht geheilt werden kann die fehlende Aktivlegitimation, d.h. wenn wie im Streitfall der falsche Vermieter das Erhöhungsverlangen gestellt hat (vgl. Schmidt-Futterer-Börstinghaus, zu § 558 b BGB Rdnr 160; OLG Hamburg ZMR 2010,108).
Die Klage war nach alledem - einschließlich der Hilfsanträge - als unzulässig abzuweisen, ohne dass es auf die übrigen Einwendungen der Beklagten gegen das Mieterhöhungsverlangen ankam.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 558 b BGB
§ 558 BGB
§ 558 a BGB
§ 558 a I BGB
§ 558 b III 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: NZM 2005,942
ZMR 2010,108