Amtsgericht Bergheim (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-08-02, Aktenzeichen 29a C 98/12
ECLI: ECLI:DE:AGBM1:2013:0802.29A.C98.12.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreites trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger bleibt vorbehalten die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Der Kläger ist – als Sondereigentümer der Wohnung Nummer #### der Anlage - Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft J in C, deren Verwalterin die Beklagte ist. Die Parteien streiten um die Erteilung der Zustimmung der Beklagten zur Veräußerung des Wohnungseigentums des Klägers.
Ausweislich der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf die Veräußerung von Wohnungseigentum der Verwalterzustimmung. Da der Kläger beabsichtigte, die ihm gehörende Wohnung zu veräußern wandte er sich vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages an die Beklagte und teilte dieser die Firma B als potentielle Erwerberin mit, woraufhin eine Creditreformauskunft einholt wurde mit dem Ergebnis, dass „eine fundierte Bonitätsprüfung derzeit nicht möglich“ sei. Mit Email vom 00.00.0000 teilte die Beklagte dem Kläger daraufhin mit: „Somit gilt: keine Negativmerkmale – somit würden wir bezüglich der Käuferwahl zustimmen“ (Bl. 23 d. A.).
Daraufhin erfolgte seitens des Klägers unter dem 00.00.0000 der Abschluss des notariellen Vertrages über den Verkauf seiner Eigentumswohnung an die B zu einem Kaufpreis von 19.000,00 €, wegen dessen Inhaltes auf Blatt 9 ff. der Akte Bezug genommen wird. Eine Zustimmungserklärung zu diesem Vertrag seitens der Beklagten erfolgte nicht, mit der Begründung, dass Nachweise zur Bonität der Käuferin nicht vorlägen. Vor dem Hintergrund, dass diese – insoweit unstreitig - erst im Jahr #### gegründet wurde und die Eintragung im Handelsregister um etwa neun Monate verzögert wurde, sei die Aussage der Creditreform letztlich nichts sagend, da Erfahrungswerte noch nicht vorlägen. Die Beklagte bat daher den Kläger mit Schreiben vom 00.00.0000, ihr eine Bilanz der Erwerberin für das Jahr #### vorzulegen, sodann könne eine Entscheidung getroffen werden. Mit Schreiben vom 00.00.0000 wurde nochmals um Vorlage einer Bilanz, hilfsweise einer betriebswirtschaftlichen Auswertung gebeten. Der Kläger wandte sich zwecks Beschaffung der erbetenen Informationen an die Erwerberin, von welcher jedoch eine Reaktion ihm gegenüber ausblieb. Diese teilte vielmehr ihrerseits der Beklagten mit, dass die gedenke, die Wohnung weiter zu veräußern, woraufhin die Beklagte bat, jedenfalls entsprechende Informationen über den Enderwerber vorzulegen. Mit Schreiben vom 00.00.0000 forderte der Kläger die Beklagte erfolglos zur Erteilung der Zustimmung unter Fristsetzung bis zu 00.00.0000 auf, bevor er den nunmehrigen Prozessbevollmächtigten mit der Geltendmachung beauftragte.
Mit Schriftsatz vom 00.00.0000 überreichte der Kläger zudem eine D&B Wirtschaftsinformation über die potentielle Erwerberin (Bl. 70 ff. d. A.), wonach im Hinblick auf ihr Zahlungsverhalten zu diesem Unternehmen nicht genügend Lieferantenerfahrung vorliegen. Der Zahlungsindex zeige jedoch an, wie andere Unternehmen in derselben Branchengruppe, zu denen D&B Lieferantenerfahrungen vorliegen, durchschnittlich ihre Rechnungen bezahlen. Im Ergebnis ist sodann unter Zahlungsverhalten „zahlt vereinbarungsgemäß“ sowie unter Zahlungsindex der Wert „80“ angegeben. Unter der Rubrik Risikoeinschätzung findet sich die Eintragung, dass das Ausfallrisiko des Unternehmens als überdurchschnittlich eingestuft werde bei einem Score von 11 von 100. Hierzu ist ausgeführt, dass der Verlust in der letzten hier vorliegenden Bilanz eine Herabstufung bewirke. Positiv auf die Risikoeinschätzung wirke sich die Branchenverifizierung aus, negativ die Branche des Unternehmens sowie ihr Unternehmenssitz.
Der Kläger ist der Ansicht, dass ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung nicht vorliege, nachdem die Beklagte selbst erklärt habe, dass das Nichtvorhandensein eines negativen Merkmals in der Bonitätsabfrage ausreiche. Hieran müsse sie sich festhalten lassen. Zudem habe er der Beklagten bereits jede mögliche Information über den Erwerber der Beklagten zur Kenntnis gebracht. Begründete Zweifel an der Leistungsfähigkeit der Erwerberin seien hieraus nicht zu entnehmen.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte als Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft J zu verpflichten, die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums an #####/##### Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz Flur X, Flurstück X, Gebäude- und Freifläche, Erholungsfläche, J, groß ##### m², Flurstück X, Hof- und Gebäudefläche, B, groß #### m², Flurstück X, Gebäude- und Freifläche, Erholungsfläche, J X und J X, groß ##### m², Flurstück X, Hof- und Gebäudefläche, J, groß #### m², Flurstück X, Hof- und Gebäudefläche, B, groß #### m², verbunden mit dem Sondereigentum an der im Haus Nr. ## im #. Obergeschoss gelegenen Wohnung, im Aufteilungsplan mit Nr. #### bezeichnet und dem Kellerraum im Aufteilungsplan mit Nr. #### bezeichnet, an die Streitverkündete gemäß notariellem Kaufvertrag des Notars X mit dem Amtssitz in L zur Urkundenrollennummer #####/#### vom 00.00.0000 zu erteilen
sowie sie zu verurteilen, ihn von den vorgerichtlichen Gebühren und Auslagen gegenüber Rechtsanwalt E aus E in Höhe von 213,31 € freizustellen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, die Erteilung der Zustimmung zwar zunächst mit Email vom 00.00.0000 in Aussicht gestellt zu haben, jedoch habe sie sodann noch vor Abschluss des Vertrages vom Vermieter der B erfahren, dass diese die Miete nicht zahle. So habe sich dieser an sie gewandt um die entsprechende Information mitzuteilen. Aufgrund der Gründung der GmbH erst in #### ist sie der Ansicht, zu Recht die Vorlage einer Bilanz zu verlangen um anhand derer die Zahlungsfähigkeit zu überprüfen. Hierzu brauche sie sich auch nicht auf die potentielle Erwerberin verweisen zu lassen. Die Beschaffung der erbetenen Information obliege insofern dem Kläger, wobei jedoch allein die Tatsache, dass die Unterlagen durch das Unternehmen nicht übermittelt würden, den Schluss nahe lege, dass aussagekräftige Inhalte gerade nicht zur Kenntnis gelangen sollen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.
Dem Kläger steht ein Anspruch gegen die Beklagte auf Erteilung der Zustimmung nach § 12 WEG zu dem notariellen Kaufvertrag des Notars X mit dem Amtssitz in L zur Urkundenrollennummer #####/#### vom 00.00.0000 (derzeit) nicht zur Seite.
Eine Verpflichtung zur Erteilung der Zustimmung ergab sich nicht bereits aufgrund der Email der Beklagten vom 00.00.0000, mit welcher die Beklagte nach Vorliegen der Creditreformauskunft mitteilte, dass „Somit gilt: keine Negativmerkmale – somit würden wir bezüglich der Käuferwahl zustimmen“, da einerseits bereits aus dem Wortlaut „würden“ hervorgeht, dass eine Zustimmung lediglich in Aussicht gestellt wird ohne Bindungswille auf eine künftig abzugebende Erklärung, zum anderen auch eine bereits vor Vertragsschluss erteilte Zustimmung jedenfalls bis zum Abschluss des Vertrages gemäß § 183 Satz 1 BGB widerrufbar bleibt (OLG Hamburg – ZWE 2011, 408).
Zu Recht verlangt die Beklagte aussagekräftige Aufklärung über die wirtschaftlichen Verhältnisse der Erwerberin und macht die Erfüllung durch den Kläger zur Vorbedingung für die Erteilung der Zustimmung.
Auch wenn sie zunächst lediglich die Vorlage einer positiven Creditreformauskunft zur Bedingung für die Erteilung der Zustimmung gemacht haben sollte und mitteilte, dass zugestimmt würde, kann sie sich nunmehr mit Erfolg darauf berufen, fundiertere Informationen in Form der Vorlage einer Bilanz zu verlangen und zwar unabhängig davon, ob eine Mitteilung seitens der Vermieterin der Erwerberin über der Ausbleiben von Mietzahlungen ihr gegenüber zwischen der Email vom 00.00.0000 und dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages erfolgt ist oder nicht. So ergibt sich jedenfalls aus der zu dem Zeitpunkt, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht, vorliegenden Wirtschaftsauskunft, dass das Ausfallrisiko des Unternehmens als überdurchschnittlich eingestuft wird, was unter anderem damit begründet wird, dass der Verlust in der letzten der D&B vorliegenden Bilanz eine Herabstufung bewirkt hat. Auch wenn beim Zahlungsverhalten „zahlt vereinbarungsgemäß“ angegeben wurde, so erfolgte dies mit der Einschränkung, dass zu den Unternehmen nicht genügend Lieferantenerfahrungen vorliegen. Jedenfalls im Hinblick hierauf verlangt die Beklagte zu Recht weitere Informationen, welche über solche, die von Auskunfteien erteilt werden, hinausgehen. Zudem beruft sie sich zu Recht darauf, dass, vor dem Hintergrund, dass das Unternehmen erst #### gegründet wurde die Angaben der Auskunfteien nur beschränkten Aussagewert haben, da fundierte Erfahrungswerte noch nicht vorliegen.
Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass sich die Beklagte mit ihrer Forderung nach Vorlage einer Bilanz oder aber betriebswirtschaftlichen Auswertung des Unternehmens an den Kläger wandte. Insofern gilt, dass der Veräußerer im Rahmen des Zustimmungsverfahrens verpflichtet ist, dem Verwalter jede ihm mögliche Information über den Erwerber zu geben oder diesen zu einer Selbstauskunft zu veranlassen, damit der Verwalter seiner Verpflichtung zur Erteilung der Zustimmung oder auch Nichtzustimmung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung nachkommen kann, wobei die Erfüllung der Informationspflicht zur Vorbedingung für die Erteilung der Zustimmung gemacht werden kann (Hanseatisches Oberlandesgericht – ZMR 2004, 850, KG Berlin – ZMR 1990, 68, OLG Köln – WE 1996, 1296). Der Zustimmungsberechtigte ist dagegen nicht zur Einholung von Auskünften oder sonstigen Nachforschungen verpflichtet (Wenzel in Bärmann, WEG, § 12 Rn 31 mit Verweis auf Müller, WE 1998, 458). Mithin obliegt es dem Kläger als veräußerungswilligem Wohnungseigentümer der Beklagten eine für ihre Entscheidung taugliche Entscheidungsgrundlage zu verschaffen.
Ob der Veräußerer im Rahmen dieser Informationspflicht dem Verwalter konkret eine Bilanz des potentiellen Erwerbers vorlegen muss, ist bislang – soweit hier ersichtlich – nicht entschieden. Aufgrund der Besonderheiten des Falles wird dies vorliegend seitens des Gerichts bejaht, wobei der Entscheidung zu Grunde liegt, dass maßgeblich die ordnungsgemäße Prüfung der Zustimmungsfähigkeit sein muss und die Frage, welche Mitwirkung der Veräußerer leisten muss, letztlich auch von dem mit der Auskunftserteilung verbundenen Aufwand, von ihrem Aussagegehalt sowie davon abhängt, inwieweit konkrete Anhaltspunkte zu einer Intensivierung der Mitwirkungspflichten führen (vgl. hierzu Lafontaine in jurisPK-BGB, Band 3, § 12 WEG Rn136 ff.) Wie bereits ausgeführt sind die Auskünfte der Auskunfteien aufgrund des geringen Alters der GmbH nur beschränkt aussagekräftig, sodass alleine anhand dieser Auskünfte eine ordnungsgemäße Prüfung nicht möglich war. Hinzu kam, dass nunmehr – jedenfalls zum Schluss der mündlichen Verhandlung – konkrete Anhaltspunkte dafür vorlagen, dass ein erhöhtes Ausfallrisiko bestehen könnte. Vor diesem Hintergrund kann vom Kläger die Vorlage einer Bilanz oder betriebswirtschaftlichen Auswertung der Erwerberin zumutbarer Weise noch verlangt werden.
Mangels Anspruch auf Zustimmungserteilung hatte die Klage auch hinsichtlich des geltend gemachten Nebenanspruchs auf Freistellung von den Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung der Abweisung zu unterliegen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in § 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: 3.800,00 €

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 12 WEG
§ 91 ZPO
§ 183 Satz 1 BGB
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2004, 850
ZMR 1990, 68