Landgericht Bonn (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-05-17, Aktenzeichen 6 S 160/17
ECLI: ECLI:DE:LGBN:2018:0517.6S160.17.00

Tenor:
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Siegburg – 119 C 27/17 – vom 22.11.2017 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsmittels trägt der Beklagte.
Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Auf die Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO verzichtet. Da die Revision nicht zugelassen wurde und der für die Nichtzulassungsbeschwerde nach § 26 Nr. 8 EGZPO erforderliche Beschwerdewert nicht erreicht wird, ist ein Rechtsmittel gegen das Urteil unzweifelhaft nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung des Beklagten ist unbegründet. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht dem Mieterhöhungsbegehren der Klägerin in vollem Umfang stattgegeben. Der Beklagte ist aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 24.10.2016 gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Nettomiete für die von ihm innegehaltene Wohnung auf 740,50 EUR netto monatlich ab dem 01.01.2017 zuzustimmen.
Diese Miete übersteigt die ortsübliche Miete nach Auffassung der Kammer nicht. Entgegen der beklagtenseitigen Annahme fehlt es unter Zugrundelegung der Vorgaben des Mietspiegels für Z aus dem Jahr 2016 weder an einer Zurverfügungstellung der „Gemeinschaftseinrichtung Waschküche und Wäschetrockner“ (zu 1.) noch war die Eingruppierung des Mietobjektes in die Kategorie „Wohnanzahl je Hauseingang 12 bis 19“ zu beanstanden (zu 2.).
Bei dem Mietspiegel für Z aus dem Jahr 2016 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB, der – anders als ein einfacher Mietspiegel – nicht nur als frei zu würdigendes Parteigutachten anzusehen ist, sondern nach der Rechtsprechung des BGH innerhalb seines Geltungsbereiches wie eine reversible Rechtsnorm zu behandeln ist (BGH NZM 2011, 511 zum Regensburger Mietspiegel). Dies betrifft nicht nur die empirische Ermittlung der Entgelte des Mietspiegels, sondern auch die normative Komponente, also die rechtliche Auslegung einzelner Kriterien wie Zu- oder Abschlagsmerkmale durch die Gerichte (vgl. BeckOGK/Fleindl § 558d Rn 3; LG München I, Beschluss vom 16.02.2017, Az. 14 S 21824/16, Rn. 10, juris). Der Qualifizierte Mietspiegel für die Bundesstadt Z beansprucht nach § 558d Abs. 2 in der Zeit vom 30.06.2016 bis 29.06.2018 Geltung.
Einwände gegen die Anwendbarkeit des Mietspiegels zur Bestimmung der ortsüblichen Miete sind von den Parteien nicht dargetan worden. Auch bestehen aus Sicht der Kammer keine Zweifel daran, dass die angegebenen Mietwerte die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln, da die dem Mietspiegel zugrunde liegenden statistischen Erhebungen vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten sowie von einer umfassenden Datenmenge getragen werden.
Ist die Auslegung eines Mietspiegels normative Rechtsanwendung, sind die darin festgelegten Kriterien einer Auslegung zugänglich und auslegungsbedürftig (zur Auslegung vom Wortlaut AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 12.02.2008, Az. 8 C 327/07, Rn. 19, juris), wobei eine Orientierung anhand der gängigen Auslegungskriterien, insbesondere Sinn und Zweck, Wortlaut, Systematik, geboten ist.
1. Ausgehend von vorstehenden Grundsätzen ist die Merkmalgruppe 18.3.1. Ziff. 2 und Ziff. 4 (Gemeinschaftseinrichtung Waschküche und Gemeinschaftseinrichtung Wäschetrockner) positiv, da die entsprechenden Ausstattungsmerkmale vorliegen.
Unter Ausstattung wird grundsätzlich alles verstanden, was vom Vermieter zur ständigen Benutzung des Mieters ohne besonderes Entgelt eingebaut ist (Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Rn. 20). Ferner gehören zur Ausstattung die zur gemeinsamen Benutzung verfügbaren Räume wie z.B. Fahrradkeller, Vorplätze, Geschosstreppen und Treppenhäuser, Waschkeller, Trockenräume, Fahrrad- oder Kinderwagenräume (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, BGB, § 558, Rn. 66-76, beck-online).
Sofern der Beklagte der Ansicht ist, dass es der von ihm angemieteten Wohnung an einer solchen Gemeinschaftseinrichtung fehle, da sich die – unstreitig in der X-Straße zur Verfügung gestellten – Wasch- und Trockengeräte in einem anderen Gebäude befänden, welches nicht zu einer zusammenhängenden Wohnanlage gehöre und nicht über die Tiefgarage sondern nur über den Innenhof und mithin nicht ohne erhebliche Schwierigkeiten zu erreichen sei, dringt er hiermit nicht durch.
Bezogen auf den vorliegenden Qualifizierten Mietspiegel sind für die Auslegung folgende Bestimmungen maßgeblich:
„18.3. Ausstattung
Zur Bestimmung der Wohnungsausstattung wurde ein umfangreicher Katalog von Ausstattungsmerkmalen abgefragt, die ausschließlich vom Vermieter/von der Vermieterin gestellt oder finanziert sein durften. Maßgeblich ist die Ausstattung der Wohnung, wie sie vom Vermieter/der Vermieterin gestellt wird. Vom Mieter/von der Mieterin selbst geschaffene Ausstattungsmerkmale dürfen – sofern der Vermieter/die Vermieterin hierfür die Kosten nicht erstattet hat - in der Betrachtung der Wohnungsausstattung nicht berücksichtigt werden.
Die Ausstattungskriterien sind statistisch nach ihrer mietpreisbildenden Bedeutung aus der Stichprobe zum Mietspiegel ausgewählt worden. Sie sind kein Indikator für den Investitionswert oder eine subjektive Wertschätzung des Nutzers. Insbesondere sind die Ausstattungspunkte kein prozentualer Zu- oder Abschlag bei der Berechnung der Miete.
18.3.1.
[…]
2. Gemeinschaftseinrichtung Waschküche (+3 Pkt.)
Den Mietern wird als Gemeinschaftseinrichtung eine Waschküche zur Verfügung gestellt.
4. Gemeinschaftseinrichtung Wäschetrockner (+1 Pkt.)
Den Mietern wird als Gemeinschaftseinrichtung ein Wäschetrockner zur Verfügung gestellt.
[…]"
Ausgehend davon ist es aus Sicht der Kammer unerheblich, ob sich die Gemeinschaftseinrichtung durch die Tiefgarage oder – wie hier – nur über den Hof erreicht werden kann. Das Zuverfügungstellen ist nicht etwa davon abhängig, dass sich die Gemeinschaftseinrichtung im Haus des Beklagten oder in einem mit dem Haus unmittelbar verbundenen Gebäudeteil befindet. Denn jedenfalls wird im vorliegend Einzelfall eine Gemeinschaftseinrichtung für alle Mieter bereitgestellt, die jederzeit unter zumutbaren Bedingungen zugänglich ist. Dass sich die Gemeinschaftseinrichtung in einer Entfernung von ca. 80 m zur Wohnung des Beklagten befindet, steht dem nicht entgegen. Zwar muss ein Gemeinschaftsraum grundsätzlich in angemessenem Umfang zweckentsprechend genutzt werden können (LG Berlin, Urteil vom 26.04.2013, Az. 63 S 335/12, Rn. 13, juris). Bei einer Gemeinschaftswaschküche innerhalb der Wohnanlage, die sich 50 m entfernt im übernächsten Gebäude befindet, geht die Rechtsprechung insoweit ohne Weiteres von einer wohnwerterhöhenden Anlage aus (LG Berlin a.a.O., wonach eine Entfernung von mehreren hundert Metern als zu weit erachtet wird; eine Gemeinschaftswaschküche innerhalb der Wohnanlage in höchstens 50 m Entfernung im übernächsten Gebäude als wohnwerterhöhend erachtend, LG Berlin, Urteil vom 19.01.2010, Az. 63 S 249/09, juris). Bei einer Entfernung von hier ca. 80 m kann unter Berücksichtigung der Umstände des vorliegenden Einzelfalles nicht von einem Erreichen mit erheblichen Schwierigkeiten die Rede sein. In der Waschküche werden den Mietern unstreitig Waschmaschinen und Trockner zur Verfügung gestellt, die von Vermieterseite gestellt werden. Damit liegt ein wohnwerterhöhender zusätzlicher Nutzraum außerhalb der Wohnung vor, der seinen Zweck grundsätzlich erfüllt (AG Schöneberg, Urteil vom 12.03.2008, Az. 104a C 544/07 Rn. 50, juris; eine Waschküche außerhalb der Wohnung für wohnwerterhöhend erachtend auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, BGB, § 558 Rn. 66-76, beck-online). Ob der Gemeinschaftsraum innerhalb des konkreten Mietobjektes befindlich ist bzw. über die Nebengebäude oder die Tiefgarage erreichbar ist, ist bei ständig gewährleistetem Zugang mittels des dem Beklagten zu Verfügung gestellten Schlüssels in Ermangelung dahingehender Präzisierung im Mietspiegel irrelevant. Waschküchen gehören heute nicht mehr zu dem allgemein üblichen Standard, wie dies vielleicht noch vor Jahrzehnten der Fall war. Diese Besonderheit darf daher auch besonders bewertet werden (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21.07.2008, Az. 20 C 103/08, Rn. 17, juris).
Der beklagtenseitige Einwand, die vorhandenen drei Waschmaschinen und zwei Trockner seien für die insgesamt 170 Wohneinheiten nicht ausreichend, führt zu keinem anderen Ergebnis. Dieser Frage kommt ausweislich der Klarstellung im Mietpreisspielgel, wonach es auf die allgemeine mietpreissteigernde Bedeutung des Ausstattungsmerkmals ankommt, während die subjektive Wertschätzung unerheblich ist, keine Relevanz zu. Insofern sollen die Ausstattungspunkte für sich genommen keinen prozentualer Zu- oder Abschlag bei der Berechnung der Miete rechtfertigen. Damit kommt es auch nicht entscheidend darauf an, dass der Beklagte bis zuletzt nicht dargetan hat, inwieweit es zu Engpässen bei der Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen gekommen sein soll, die nach allgemeiner Lebenserfahrung nur von einem Bruchteil der Mieter bzw. Wohnungseigentümer genutzt werden.
Hinzu kommt, dass zwischen allgemein wohnwerterhöhenden Merkmalen einerseits und der im konkreten Einzelfall vertraglich geschuldeten Ausstattung andererseits zu differenzieren ist. Wenn – wie hier in § 3 (1) des Mietvertrages – die Ausstattung der Wohnung mit einer maschinellen Wascheinrichtung geschuldet ist, hat der Mieter gegenüber dem Vermieter für den Fall, dass die zur Verfügung gestellten Waschmaschinen keine Nutzung in angemessenem Maße erlauben, einen vertraglichen Anspruch auf Anschaffung weiterer Waschmaschinen bzw. anderweitiger Sicherstellung einer angemessen Nutzungsmöglichkeit; andernfalls kommt eine Mietminderung in Betracht. Dies schützt den Mieter hinreichend vor Mängeln der Gemeinschaftseinrichtung bei fehlender oder unzureichender Nutzungsmöglichkeit. Es wäre indes unbillig, den Vermieter einerseits der vertraglichen Haftung auszusetzen und ihm gleichzeitig die Möglichkeit abzuschneiden, Mieterhöhungen ausgehend von dem bestehenden – und hier sogar zusätzlich vertraglich vereinbarten – abstrakt wohnwerterhöhenden Merkmal vorzunehmen.
2. Sofern der Beklagte unter Verweis auf die Zugänglichkeit des Hauses durch die Tiefgarage die Ansicht vertritt, die Wohnungsanzahl je Hauseingang betrage mehr als nur 12 bis 19 Wohnungen, so folgt die Kammer dieser Ansicht unter Zugrundelegung der gebotenen Auslegung der Regelung im Zer Mietpreisspiegel nicht. Nach dem Zer Mietspiegel gilt folgendes:
„43. Wohnanzahl je Hauseingang (+4 bis -12 Pkt.)
3 bis 5 Wohnungen = +4 Pkt.
6 bis 11 Wohnungen = 0 Pkt.
12 bis 19 Wohnungen = - 4 Pkt.
20 bis 39 Wohnungen = - 8 Pkt.
ab 40 Wohnungen = - 12 Pkt.“
Es wird mithin explizit nicht auf die theoretische oder praktische Zugänglichkeit des Hauses bzw. der Wohnungen abgestellt, sondern auf die Anzahl der Wohnungen, die über jeweils einen „Hauseingang“ betreten werden, womit der Wortlaut ein Abstellen auf den Eingang von der Straßen in die Tiefgarage bereits nicht zulässt. Sowohl über die Hauseingangstür im Haus des Beklagten als auch über die Tür in der Tiefgarage, die in die einzelnen Häuser der Anlage führt, ist jedoch jeweils lediglich eine Wohnungsanzahl von 12 bis 19 Wohnungen zu erreichen.
Nach der allgemeinen Definition handelt es sich bei einer Haustür um eine „Tür am Eingang eines Hauses“ (Duden, Std. 14.05.2018, vgl. https://www.duden.de/rechtschreibung/Haustuer). Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch wird unter einer Haustür in Abgrenzung zu einer Wohnungstür bei einem Mehrparteienhaus die vom Gemeindegrund in die gemeinschaftlich genutzten Teile, insbesondere in den Hausflur führende Tür verstanden, §§ 133, 157 BGB. Davon, dass es sich bei der Begrifflichkeit des „Hauseingangs“ nach der Intention des Zer Mietpreisspiegels einzig um die im Erdgeschoss befindliche Hauseingangstür handelt, spricht im Übrigen die Verwendung des Terminus im Rahmen der Ausstattungsziffern 7, 35 und 36. Danach wird unter einem barrierefreien Wohnraum ein „stufenloser Hauseingang“ verstanden, während die wohnwerterhöhende Gegensprechanlage als „Verbindung zwischen Wohnung und Hauseingangstür“ definiert wird und sich der ebenfalls wohnwerterhöhende elektrische Türöffner nach der im Mietpreisspiegel zugrunde gelegten Definition „an der Hauseingangstür“ befindet. Damit ist noch nicht einmal die Tür als Hauseingang erfasst, die den Zutritt ins Haus durch die Tiefgarage ermöglicht; erst recht nicht, sofern durch diese Türen der Zugang aus dem Haus in die Tiefgarage beabsichtigt ist.
Das theoretisch mögliche Betreten des von dem Beklagten bewohnten Hauses durch Dritte über die Tiefgarage führt zu keinem anderen Ergebnis. Die beklagtenseitige Annahme, alle 120 Wohnungen der Anlage seien aufgrund des bestehenden Zugangs zur Tiefgarage über den Hauseingang der jeweiligen Häuser erreichbar, weshalb es sich bei den Türen in die Tiefgarage faktisch um einen "Hauseingang" handele, entspricht nicht der Lebenserfahrung und ist nicht von dem Zer Mietpreissiegel gedeckt. Abgesehen davon, dass der Zugang zu den Wohnungen in den Nachbarhäusern über einen der anderen Hauseingänge entweder voraussetzt, dass der Betretende im Besitz eines Haustürschlüssels ist – dies sind typischerweise nur die Bewohner des Hauses oder durch diese Berechtigte – , oder aber entsprechend dem allgemeinem Risiko in jedem Mehrparteienwohnhaus der Zutritt durch andere Hausmitbewohner gewährt wird, erscheint es aus Sicht der Kammer lebensfremd, dass Bewohner anderer – über die Tiefgarage mit dem Haus des Beklagten verbundener – Häuser den Zugang über ein fremdes Haus wählen, um dann durch die Tiefgarage ihr eigenes Haus zu betreten.
Das Ergebnis wird durch die mietpreisbildende statistische Bedeutung des Ausstattungsmerkmals „Wohnungsanzahl je Hauseingang“ gestützt. Dabei kommt es nach Auffassung der Kammer maßgeblich auf die typischerweise und vor allem regelmäßigen Beeinträchtigungen und negativen Auswirkungen großer und sehr großer Mehrfamilienhäuser an. Hierunter sind insbesondere die höhere – und naturgemäß mit einem größeren, unbekannten Personenkreis verbundene – Fluktuation und die damit verbundenen Lärmimmissionen, Verschmutzungen und sonstigen, auch sicherheitsrelevanten Beeinträchtigungen durch einen größeren und anonymeren Besucherkreis zu verstehen. Im Umkehrschluss zu weiteren mietwerterhöhenden Ausstattungsmerkmalen, etwa der in Ziff. 35 des Mietpreisspiegels aufgelisteten Gegensprechanlage („Gegensprechanlage als Verbindung zwischen Wohnung und Hauseingangstür bzw. mit Bildübertragung (einseitig oder zweiseitig)“), spielen Sicherheitsgesichtspunkte bei der Auslegung des streitgegenständlichen Kriteriums aber jedenfalls keine überwiegende Bedeutung.
Die seitens des Beklagten unter Verweis auf die (missbräuchliche) Zutrittsmöglichkeit durch die Tiefgarage bzw. über andere Häuser durch die Tiefgarage vorgebrachten Sicherheitsbedenken rechtfertigen insoweit keine andere Betrachtung. Dabei kann zu Gunsten des Beklagten unterstellt werden, dass – wovon die Kammer nach obigen Ausführungen durchaus ausgeht – auch Sicherheitsaspekte bei der Ausgestaltung des Kriteriums „Wohnanzahl je Hauseingang“ Berücksichtigung gefunden haben. Der Umstand, dass es unbefugten Dritten unter Umständen möglich ist, die Tiefgarage unbemerkt zu betreten und sich damit Zutritt u.a. zu dem Haus des Beklagten zu verschaffen, führt indes nicht zu einem per se erhöhten Sicherheitsrisiko. So ist der Zutritt zur Tiefgarage nach den eigenen Ausführungen des Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 14.05.2018 grundsätzlich nur denjenigen Personen möglich, die über einen entsprechenden Tiefgaragenschlüssel verfügen. Dem Schutzbedürfnis der Mieter ist durch diese Schutzvorrichtung in gleicher Weise Rechnung getragen wie durch eine abschließbare Hauseingangstür. Auch diese kann durch Mitbewohner – etwa bei Lüftungsvorgängen, beim Entsorgen des Mülls oder schlichtweg fehlender Vorsicht beim Betreten des Hauses – oder durch Dritte (Postbedienstete, Hausmeister, Reinigungskräfte, Haushaltshilfen etc.) mitunter vorsätzlich oder aus Unachtsamkeit offen stehen gelassen werden, so dass unbefugten Dritten der Zutritt zum Haus ermöglicht wird.
Ausgehend von den vorstehenden Erwägungen gibt die Berufung zu einer Abänderung der angefochtenen Entscheidung keinerlei Veranlassung.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
IV.
Für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO besteht keine Veranlassung. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Es handelt sich ersichtlich um eine Einzelfallentscheidung.
V.
Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens beträgt 724,44 EUR.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO verzichtet. Da die Revision nicht zugelassen wurde und der für die Nichtzulassungsbeschwerde nach § 26 Nr. 8 EGZPO
§§ 133, 157 BGB
§§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO
§ 558d BGB
§ 558 Abs. 1 BGB
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2011, 511
19 C 27/17
14 S 21824/16
8 C 327/07
63 S 335/12
63 S 249/09
04a C 544/07
20 C 103/08