Landgericht Bonn (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-10-16, Aktenzeichen 2 O 205/09
ECLI: ECLI:DE:LGBN:2009:1016.2O205.09.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand:
Die Beklagte betreibt gegen die Klägerin die Zwangsvollstreckung aus drei vollstreckbaren Urkunden vom 19.11.2004 über insgesamt 871.300,- €. Der Kläger ist der Alleingesellschafter und Geschäftsführer der Klägerin. Gegen ihn geht die Beklagte im Wege der Zwangsvollstreckung aus einer vollstreckbaren Urkunde vom 01.09.2004 über 100.000,- € vor. Hiergegen wenden sich die Kläger mit der Vollstreckungsabwehrklage. Sie begehren ferner die Feststellung der Verpflichtung zum Schadensersatz.
Die Klägerin, eine Immobilienverwaltungsgesellschaft, kaufte durch notarielle Kaufverträge vom 02.06.2003 ein Wohn- und Geschäftshaus in der C-str. # in U zum Kaufpreis von insgesamt 2, 2 Mio. DM. Beim Kaufvertragsschluss, den vorangegangenen und den nachfolgenden Verhandlungen wurde die Klägerin durch Herrn H E, dem sie im Jahr 2000 Generalvollmacht erteilt hatte, vertreten. Der Kläger war selber nicht an Verhandlungen beteiligt, er wurde über den jeweiligen Stand durch den Generalbevollmächtigten informiert. Veräußererin der Immobilie war eine Gesellschaft I (fortan: I). Gesellschafter der I waren die Ehefrau des Generalbevollmächtigten der Klägerin, Frau N E, geb. D, und ein Herrn V, ein persönlicher Bekannter des Generalbevollmächtigten E.
Das Wohn- und Geschäftsgebäude in der C-str. # war in den 1990er Jahren durch die I errichtet worden, wobei einige Raumeinheiten nicht fertig gestellt worden waren. In diesen Räumen fehlte der Innenausbau. Die Kreditfinanzierung des Objekts war u.a. durch die X NRW (im Folgenden: X) und die Beklagte erfolgt. Die I geriet in finanzielle Schwierigkeiten und konnte ihren Darlehensrückzahlungsverpflichtungen gegenüber der X und der Beklagten nicht mehr nachkommen. Schließlich ordnete das AG W auf Antrag der X durch Beschluss vom ##.##.19##, Az. ## L ##/##, die Zwangsverwaltung des Grundstücks an. Zum Zwangsverwalter wurde Rechtsanwalt O aus W bestellt. Das Konto, auf das die Einnahmen durch die Zwangsverwaltung flossen, wurde bei der Beklagten geführt. Der Zwangsverwalter teilte unter dem 02.11.2000 dem Amtsgericht W mit, per 13.10./17.10.2000 ergebe sich ein Kontostand von 19.550,07 €.
Die I versuchte in der Folgezeit mehrmals erfolglos, das Gebäude zu veräußern. Dazu erteilte sie am ##.##.19## einem Immobilienmakler einen entsprechenden Alleinvermittlungsauftrag zur Suche nach Kaufinteressenten für das Objekt. Auch die Beklagte als größte Gläubigerin neben der X suchte in der Zeit ab 19## – ob eigenmächtig oder nach Absprache mit der I ist streitig – ohne Erfolg nach Erwerbern für die Immobilie.
Im Sommer des Jahres 20## wandte sich Herr E an die beiden größten Gläubiger der I, nämlich die X und die Beklagte, um über eine Abwicklung des Objekts C-straße #, sowie eines weiteren Immobilienprojekts der I in der Y-Str. in F, zu sprechen. Er schlug dabei der X und der Beklagten vor, dass die Klägerin das Objekt in der C-straße # erwerbe und sämtliche Verbindlichkeiten der I aus dem Bauvorhaben übernehme. Im Rahmen der darauf geführten Verhandlungen teilte die Klägerin, vertreten durch Herr E, der X mit Schreiben vom 10.02.2003 die Belastungen des Bauvorhabens C-str. # in U mit. Sie gab in dem Schreiben an, sie gehe von einem jährlichen Überschuss in Höhe von 21.099,15 € aus. Eine Kopie ihres Schreibens an die X leitete die Klägerin auch an die Beklagte weiter. Herr E teilte dabei einem Mitarbeiter der Beklagten mit, die X habe ihm bestätigt, dass seine Aufstellung in dem Schreiben richtig sei. In einem von Herrn E verfassten Schreiben vom 22.04.2003 bat die Klägerin die Beklagte nachdrücklich, einem Erwerb inklusive Schuldübernahme durch die Klägerin zuzustimmen. Wörtlich heißt es in dem Schreiben:
"Ich habe selbst bei einem ersten Versteigerungstermin erleben dürfen, dass kein Bieter anwesend war. (…)
Ich habe mich auch in der Vergangenheit damit befasst, andere Interessenten für das Bauvorhaben zu gewinnen. Hier habe ich insbesondere mit dem Büro des Zwangsverwalters Gespräche geführt, habe mehrere Immobilienmakler aus meinem Bekanntenkreis u. aus der Umgebung U mit vor Ort genommen um dessen Meinungen u. Überlegungen in der Preisfindung mit einzubeziehen. Hier ergab sich auf jeden Fall ständig die Meinung, das Objekt wäre äußerst schwierig zu vermarkten u. die Veräußerer müssten auf jeden Fall in der Preisfindung ein großzügiges Verhalten zeigen, um somit letztlich eine Veräußerung überhaupt möglich zu machen.
Ich bitte aus diesem Grunde zusammenfassend aus meinem vorgetragenen Bericht die Entscheidungsfindung in Ihrem Hause zum Positiven zu wenden (…)."
Am 02.06.2003 schlossen die Klägerin, vertreten durch Herrn E und die I den notariellen Kaufvertrag über den Erwerb des Grundstücks C-str. #. In § 3 des Vertrages waren als Bedingung für die Fälligkeit des Kaufpreises u.a. die Zustimmung der X zur Schuldübernahme und eine Änderung der Teilungserklärung aufgelistet.
Die Beklagte gewährte dem Kläger durch Vertrag vom 14./18.07.2003 ein Darlehen über 70.000,- €, (Kontonummer: #########/###$$). Das Darlehen sollte nach den Vorstellungen der Parteien für Reparaturarbeiten der Klägerin zu 1) am Objekt C-str. # verwendet werden.
Nach dem Kaufvertragsabschluss gelang es der Klägerin zunächst nicht, eine Finanzierung für den Restkaufpreis zu sichern. Mehrere Banken, die sie diesbezüglich ansprach, lehnten eine Finanzierung ab. Die Klägerin teilte daraufhin der Beklagten mit, sie werde den Kaufvertrag rückabwickeln, wenn nicht die Beklagte den Restkaufpreis von 441.300,- € finanziere.
Am 06.04.2004 stellte die Klägerin bei der Beklagten einen entsprechenden Darlehensantrag. In der Anlage zu dem Antrag führte sie aus, wie sie gedenke, die Rückzahlung aus den Erträgen des Objekts C-str. # zu bestreiten. Konkret gab sie an, sie rechne mit jährlichen Mietüberschüssen in Höhe von 17.008,93 €.
Am 27.07.2004 schloss die Klägerin mit der Beklagten zwei Darlehensverträge, einen über einen Nennbetrag von 441.300,- € (Anlage K 9 zum Schriftsatz vom 30.12.2008, Bl. 99 ff. d.A., auf die Bezug genommen wird) und einen über einen Nennbetrag von 358.700,- € (Anlage K 10 zum Schriftsatz vom 30.12.2008, Bl. 196 ff. d.A., auf die Bezug genommen wird). In beiden Verträgen heißt es:
"Herr G tritt diesem Darlehensvertrag als Selbst- und Gesamtschuldner vollinhaltlich bei."
Durch notarielle Urkunde vom 01.09.2004 bestellte der Kläger der Beklagten zur Sicherung der beiden Darlehen der Klägerin eine Grundschuld über 100.000,- €, an seinem Privatgrundstück, wobei er sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwarf (Anlage K 32 zum Schriftsatz vom 07.08.2009, Bl. 395 ff. d.A., auf die Bezug genommen wird).
Die Klägerin bestellte der Beklagten durch notarielle Urkunde vom 19.11.2004 zur Sicherung ihrer Darlehen drei Grundschulden am Grundstück C-str. #, eine über 441.300,- €; eine über 360.000,- €, und eine über 70.000,- € und unterwarf sich diesbezüglich der sofortigen Zwangsvollstreckung, (Anlagen K 21 bis K 23 zum Schriftsatz vom 30.12.2008, Bl. 153 ff. d.A., auf die Bezug genommen wird).
Die X übersandte dem zuständigen Notar am 22.11.2004 Anträge auf Rücknahme der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, verbunden mit der Auflage, diese nur dann einzureichen, wenn es zur Durchführung der Kaufverträge vom 02.06.2003 komme. Am 07.03.2005 verzichteten die i und die Klägerin auf die Änderung der Teilungserklärung als Fälligkeitsvoraussetzung für den Kaufvertrag. Mit notarieller Vereinbarung vom 23.03.2005 konkretisierten die Gesellschafter der I sowie die Klägerin, vertreten durch Herrn E und die Beklagte die aufgrund des Kaufvertrages zu zahlenden Beträge und erteilten eine Hinterlegungsanweisung für diese. Die Klägerin erteilte die entsprechenden Zahlungsanweisungen am 30.03.2005, woraufhin die Beklagte diese Beträge am 08.04.2005 an den Notar überwies. Am 24.05.2005 wurde die Anordnung der Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung aufgehoben und die Klägerin ins Grundbuch eingetragen.
Die Zwangsverwaltung des Grundstücks hatte in den Jahren 2000 bis 2005 keine Überschüsse erbracht. Während der Dauer der Zwangsverwaltung hatten in dem Objekt sämtliche vier Gewerbeeinheiten leergestanden. Die Wohnungen 5, 7, 12, 13, 15 und 16 hatten auch längere Zeit leer gestanden, die Wohnungen 9, 11 und 14 waren über ein Jahr lang nicht vermietet. Im Übrigen hatte der Zwangsverwalter keine Betriebskostenabrechnungen vorgenommen, sondern die durch Vertrag auf die Mieter umgelegten Nebenkosten aus den Nettokaltmieten beglichen. Zu einem Abbau der Verbindlichkeiten der I war es daher durch die Zwangsverwaltung nicht gekommen.
Am 25.05.2005 beantragte die Klägerin bei der Beklagten ein Darlehen über 70.000,- €. Der Kläger nahm am 02.06.2005 bei der Beklagten zur Ablösung seines am 14./18.07.2003 aufgenommenen Darlehens ein Darlehen über 70.000,- € auf.
In Bezug auf den Darlehensantrag der Klägerin führten die Parteien zunächst Verhandlungen. Die Beklagte erklärte dabei mit Schreiben vom 21.11.2005, sie sei bereit, der Klägerin ein Darlehen über 50.000,- € zu gewähren, wenn ihr dafür entsprechende Sicherheiten, etwa in Form einer Grundschuld an einem anderen Grundstück der Klägerin eingeräumt würden. Am 09.12.2005 schloss die Klägerin schließlich mit der Beklagten einen Darlehensvertrag über 70.000,- € zur "Fertigstellung Objekt C -str. #, U".
In der Folge war die Klägerin nicht mehr in der Lage, die Darlehensraten zu begleichen. Die Beklagte kündigte schließlich jeweils mit Schreiben vom 29.05.2007 die Darlehensverträge vom 27.07.2004 und vom 09.12.2005 gegenüber der Klägerin und gegenüber dem Kläger. Sie stellte einen Gesamtbetrag von 927.780,53 € zur Rückzahlung fällig. Die Kläger leisteten keine Zahlungen. Vielmehr verlangte die Klägerin mit Schreiben vom 25.06.2007 die Rückgängigmachung der Kaufverträge und die Rückgängigmachung der Darlehensverträge.
Der Kläger stellte die Zahlungen auf das von ihm am 02.06.2005 aufgenommene Darlehen ein, woraufhin die Beklagte auch dieses Darlehen kündigte und die Restforderung zur Rückzahlung fällig stellte.
Die Kläger erklären gegenüber den Darlehensrückzahlungsansprüchen der Beklagten die Aufrechnung mit behaupteten Gegenansprüchen.
Sie sind der Ansicht, ihnen stünden gegen die Beklagte Ansprüche auf Schadensersatz in einer die Darlehensforderungen übersteigenden Höhe zu. Die Schadensersatzansprüche ergäben sich aus drei Gesichtspunkten: Zum einen aus dem Gesichtspunkt des Wissensvorsprungs der Beklagten über die fehlende Ertragsfähigkeit des Objekts, zum anderen aus der Verletzung eines Auskunftsvertrages über die Ertragsfähigkeit des Objekts, zum dritten aus dem Gesichtspunkt der Nichteinhaltung einer mündlichen Darlehenszusage.
Zu der Haftung wegen Wissensvorsprungs sind sie der Ansicht, die Beklagte hafte ihnen nach § 280 Abs. 1, 311 Abs. 3 BGB, weil sie die Kaufverträge vermittelt und pflichtwidrig nicht über die schlechte Mieteinnahmesituation aufgeklärt habe. Die Beklagte sei zwar nicht Eigentümerin des erworbenen Objekts gewesen, habe aber de facto die I "ausgeschaltet" und in ihrem alleinigen Eigeninteresse die Veräußerung betrieben.
Die Kläger haben dabei zunächst behauptet, ihnen sei der Leerstand des Objekts unbekannt gewesen. Sie sind der Ansicht gewesen, die Beklagte habe sie über den Leerstand des Objekts sowie den nur zum Teil durchgeführten Ausbau informieren müssen.
Nachdem zwischen den Parteien zwischenzeitlich außer Streit steht, dass sich zumindest der Generalbevollmächtigte der Klägerin über den Leerstand an Ort und Stelle informiert hatte, sind die Kläger nunmehr der Ansicht, die Beklagte habe sie darauf hinweisen müssen, dass die von der Klägerin in der Anlage zum Darlehensantrag und dem Schreiben an die X angenommenen Überschüsse nicht erzielbar seien. Zwar sei die Zwangsverwaltung nicht im Auftrag der Beklagten erfolgt. Die Beklagte habe aber als kontoführende Bank ersehen können, dass die Zwangsverwaltung kaum Einnahmen generiere. Dies habe sie ihnen mitteilen müssen.
Im Übrigen hätten zum Zeitpunkt der Kaufvertragsverhandlungen nur 2 Wohnungen leer gestanden. Insgesamt habe die Beklagte sie sehenden Auges in nicht rückführbare Darlehensverbindlichkeiten getrieben, um einen solventeren Schuldner als die I zu erhalten.
Auch wenn Herr E der Ehemann der I-Gesellschafterin E sei, habe er nicht erfahren, dass aus der Zwangsverwaltung keine Überschüsse erzielt wurden. Die Gesellschafterin E sei bereits seit 1993 aufgrund von Mutterschaft und der Pflege ihrer kranken Eltern nicht mehr in die Geschäfte der I involviert gewesen. Im Übrigen habe das Büro des Zwangsverwalters stets jede Auskunft verweigert. Man habe die I von Informationen abgeschottet. Davon, dass die Zwangsverwaltung keine Überschüsse erwirtschaftet hatte, hätten sie erst nach Aufhebung der Zwangsverwaltung im Jahr 2006 erfahren.
Die Kläger sind weiter der Ansicht, zwischen ihnen und der Beklagten sei ein stillschweigender Auskunftsvertrag zustande gekommen, der die Beklagte zu umfassenden Auskünften verpflichtet habe.
Weiter behaupten die Kläger, Herr E sei Ende 2004/Anfang 2005 an die Beklagte herangetreten und habe erklärt, dass weiterer Liquiditätsbedarf bestehe. Die Klägerin benötige weitere 160.000,- € um das Gebäude auszubauen und zu renovieren. Der zuständige Mitarbeiter der Beklagten, ein Herr Z, habe daraufhin mündlich zugesagt, dass die Beklagte ein weiteres Darlehen über 160.000,- € gewähre, wenn die Klägerin Eigentümerin des Grundstücks werde. Es sei daraufhin vereinbart worden, dass die Klägerin die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises schaffen solle. Die Zahlung des Kaufpreises habe dann Zug-um-Zug gegen Gewährung des Darlehens über 160.000,- € erfolgen sollen. Die Beklagte habe aber den Kaufpreis vereinnahmt und sich an die mündliche Darlehenszusage nicht gehalten. Dass diese 160.000,- € ausgeblieben seien, sei letztlich der auslösende Grund dafür, dass die Klägerin ihren Darlehensverbindlichkeiten nicht habe nachkommen können.
Die Klägerin beantragt,
Der Kläger beantragt,
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte beruft sich auf Verjährung. Es sei zumindest grob fahrlässig gewesen, wenn die Klägerin nicht vor 2005 von den geringen Einnahmen oder der schlechten Ertragsfähigkeit des Objekts erfahren habe.
Im Übrigen weist sie eine Verantwortung für die Investitionsentscheidung der Kläger zurück. Insbesondere sei es nicht Aufgabe der Beklagten gewesen, den Klägern Informationen über das Objekt mitzuteilen. Sollte die X, auf deren Antrag die Zwangsverwaltung durchgeführt wurde, die die Kläger nicht über die Höhe der Einnahmen aus der Zwangsverwaltung informiert haben, so sei ihr das jedenfalls nicht zuzurechnen. Sie habe nur zögernd eingewilligt, den Kaufpreis zu finanzieren.
Die Änderung der Fälligkeitsvoraussetzungen für den Kaufpreis sei ohne ihr Zutun vorgenommen worden. Herr E habe sich erst im Mai 2005 wegen eines weiteren Kredits an die Beklagte gewandt, nicht zum Jahreswechsel 2004/2005.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist die Vollstreckungsgegenklage statthaft, §§ 767 Abs. 1, 795, 794 Nr. 5 ZPO. Die nachträgliche Parteierweiterung auf Klägerseite ist gemäß §§ 59, 60, 263 ZPO zulässig, da die geltend gemachten Ansprüche gleichartig sind und auf demselben tatsächlichen und rechtlichen Grund beruhen.
Die Klage hat aber in der Sache keinen Erfolg. Die mit den jeweiligen Anträgen zu 1) erhobene Vollstreckungsgegenklage ist unbegründet, da den Klägern keine materiellrechtlichen Einwendungen gegen das titulierte Verwertungsrecht zustehen. Als Einwendung kommt allein das Erlöschen der besicherten Darlehensforderung durch Aufrechnung, § 389 BGB, in Betracht. Jedoch stehen den Klägern keine Gegenforderungen gegen die Beklagte zu.
Den Klägern stehen keine Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte wegen Verletzung einer Aufklärungspflicht im Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrages über die Immobilie im Juni 2003 aus §§ 280 Abs. 1, 241, 311 Abs. 3 BGB zu. Es fehlt an einer Pflichtverletzung der Beklagten. Denn es bestand keine Pflicht der Beklagten, die Kläger im Vorfeld des Kaufvertragsschlusses im Juni 2003 auf die Höhe der Einnahmen aus der Zwangsverwaltung hinzuweisen, die auf ein bei ihr geführtes Konto eingingen.
Insofern hat die Kammer bereits Zweifel daran, dass der Generalbevollmächtigte der Klägerin, dessen Wissen sich die Klägerin zurechnen lassen muss, § 166 BGB, keine Kenntnis von der Höhe der Zwangsverwaltungserträge hatte. Denn immerhin war seine Ehefrau Gesellschafterin derjenigen I, in deren Eigentum die zwangsverwaltete Immobilie stand. Dass, wie die Kläger behaupten, Frau N E aufgrund familiärer Verpflichtungen seit 19## nicht mehr in der Lage war, sich um die von ihr mitgehaltene Immobilie zu kümmern, und auch keinerlei Kenntnisse über die Zwangsverwaltung der Immobilie hatte, erscheint wenig wahrscheinlich.
Letztlich kann dies aber dahinstehen. Denn auch wenn der Generalbevollmächtigte keine Kenntnis von der durch die Zwangsverwaltung erzielten Einnahmen hatte, war die Beklagte nicht zur Aufklärung verpflichtet. Insbesondere ergibt sich eine Aufklärungspflicht nicht aus dem Gesichtspunkt, dass nicht nur Vertragspartner, sondern gegebenenfalls auch Dritte im Sinne von § 311 Abs. 3 BGB verpflichtet sind, unaufgefordert über entscheidungserhebliche Umstände zu informieren (vgl. Palandt/Heinrichs, 68. Aufl., § 280 Rn. 30). Denn eine Aufklärungspflicht besteht nicht in den Fällen, in denen das Gegenüber ersichtlich nicht aufklärungsbedürftig ist, weil ihm die wesentlichen Eigenschaften des Kaufobjekts bereits bekannt sind. So ist es hier. Denn der Generalbevollmächtigte E kannte die Immobilie und ihre problematische Ertragslage. Dies ergibt sich bereits aus seinem Schreiben an die Beklagte vom 22.04.2003. Ihm war bekannt, dass Bemühungen um eine Veräußerung seit Jahren erfolglos waren. Er wusste auch, dass bereits seit 1999 Zwangsverwaltung angeordnet war und weite Teile des Objekts leer standen.
Auch ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung eines Aufklärungsvertrags scheidet aus. Zwischen der Klägerin und der Beklagten ist kein solcher Vertrag zustandegekommen. Allein die Tatsache, dass die Klägerin, vertreten durch Herrn E, der Beklagten Aufstellungen über die von ihr erwarteten Einnahmen zukommen lässt, führt nicht zum Entstehen eines stillschweigenden Auskunftsvertrags. Darüber hinaus spricht gegen die Annahme eines Auskunftsvertrages die Tatsache, dass die Beklagte sich durch einen solchen Vertrag dazu verpflichtet hätte, der Klägerin den Kontostand eines anderen Kunden mitzuteilen. Durch Abschluss eines solchen Vertrags wäre die Beklagte aber dem anderen Kunden gegenüber vertragsbrüchig geworden. Erst recht ergibt sich kein Vertrag mit dem Inhalt, dass die Beklagte der Klägerin gegenüber verpflichtet gewesen wäre, die Richtigkeit der klägerischen Annahmen zu überprüfen.
Dafür, dass zwischen der Beklagten und dem Kläger ein entsprechender Auskunftsvertrag zustandegekommen ist, gibt es keinerlei Anhaltspunkte.
Den Klägern stehen auch keine Schadenersatzansprüche gegen die Beklagte gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 BGB wegen eines Wissensvorsprungs der Beklagten bei Abschluss der Darlehensverträge im Juli 2004 zu. Auch hier stellt es keine Pflichtverletzung der Beklagten dar, dass sie die Kläger nicht auf die Höhe der Einnahmen aus der Zwangsverwaltung hinwies, die auf ein bei ihr geführtes Konto eingingen.
Eine allgemeine Beratungs-, Warn- oder Aufklärungspflicht der darlehensgewährenden Bank gibt es grundsätzlich nicht. (vgl BankRHandb § 76 Rn 126 m. w. Nachw.). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die kreditgebende Bank grundsätzlich auch nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über Risiken der von ihm beabsichtigten Verwendung eines Darlehens aufzuklären. Die Bank muss insbesondere einen Vertragspartner, der für ein Geschäft mit einem anderen Kunden der Bank einen Kredit aufnehmen will, nicht über die wirtschaftlichen Verhältnisse dieses Kunden unterrichten oder auf Risiken des zu finanzierenden Geschäftes hinweisen. Das Verwendungsrisiko trägt nach geltendem Recht allein der Kunde. Eine Pflicht der Bank, den Kunden von riskanten Geschäften mit Dritten abzuhalten, besteht ebenfalls nicht. Eine Aufklärungs- und Warnpflicht der Bank ist nur dann ausnahmsweise gegeben, wenn im Einzelfall ein besonderes Aufklärungs- und Schutzbedürfnis des Darlehensnehmers besteht und nach Treu und Glauben ein Hinweis der Bank geboten ist. Dies ist z.B. anzunehmen, wenn die Bank selbst einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken des Projektes hinzutretenden speziellen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder jedenfalls dessen Entstehen begünstigt oder wenn sie in Bezug auf die speziellen Risiken des zu finanzierenden Geschäfts gegenüber dem Darlehensnehmer einen konkreten Wissensvorsprung hat, z.B. weiß, dass dieses zum Scheitern verurteilt ist, oder erkennt, dass der Darlehensnehmer wesentliche Umstände nicht kennt (BGH WM 78, 1038; BGH WM 78, 896; BGH WM 79, 1035; BGH WM 83, 1039; BGH WM 84, 986; BGH WM 85, 221; BGH WM 85, 993; BGH WM 86, 700; BGH WM 86, 1561; BGH WM 87, 1546; BGH WM 88, 895.)
Hier bestehen bereits aufgrund der zeitlichen Abfolge der Geschäfte Zweifel an einer Aufklärungspflicht der Beklagten wegen Wissensvorsprungs. Denn die Klägerin hatte das riskante Geschäft, für das die Kläger im Jahr 2004 Kredite beantragten, bereits im Jahr 2003 abgeschlossen. Dass eine Bank im Rahmen von Darlehensverhandlungen verpflichtet sein soll, einen Kunden darauf hinzuweisen, dass dieser ein Jahr zuvor ein riskantes Geschäft abgeschlossen hat, ist mehr als zweifelhaft.
In jedem Fall ist aber ein Wissensvorsprung der Beklagten gegenüber dem Generalbevollmächtigten der Klägerin nicht erkennbar. Die von den Klägern herangezogene Judikatur zu den "Schrottimmobilien-Fällen" ist hier nicht einschlägig. Anders als die Anleger in den zitierten Urteilen war Herr E, wie bereits ausgeführt, bei Abschluss der Darlehensverträge über die wesentlichen Probleme der Immobilie C-straße, wie Leerstand und schwierige Veräußerbarkeit informiert.
Darüber hinaus hätte die Beklagte selbst bei Kenntnis der Einnahmesituation während der Zwangsverwaltung nicht darauf schließen müssen, dass die von der Klägerin für die Zeit nach der Zwangsverwaltung prognostizierten Mieteinnahmen nicht zu erzielen waren. Denn es gibt keinen Erfahrungssatz dahingehend, dass die durch einen privaten Immobilieneigentümer zu erzielenden Mieteinnahmen genauso hoch sind wie diejenigen, die während einer Zwangsverwaltung generiert werden. Vielmehr hängt der Ertrag einer Immobilie auch von der individuellen Bewirtschaftung ab, so dass es möglich ist, höhere Einnahmen als die vom Zwangsverwalter erzielten zu generieren. Dies gilt erst recht, wenn wie hier, der Zwangsverwalter entgegen den Bestimmungen in den jeweiligen Mietverträgen keine Nebenkostenvorauszahlungen erhebt.
Ein Schadensersatzanspruch der Kläger lässt sich auch nicht darauf stützen, dass die Beklagte eine mündliche Darlehenszusage über 160.000,- € nicht eingehalten hat. Die Behauptung der Kläger, es habe eine mündliche verbindliche Darlehenszusage gegeben, lässt sich nach Auffassung des Gerichts mit den unstreitigen Geschehensabläufen nicht hinreichend in Einklang bringen.
So haben die Kläger keine Erklärung dafür zu geben vermocht, wieso eine verbindliche Darlehenszusage über 160.000,- € mündlich gewährt worden sein soll, wenn alle anderen verbindlichen Darlehenszusagen der Beklagten, auch solche über erheblich geringere Summen, stets ausschließlich schriftlich erteilt wurden. Auch konnten sie kein Schriftstück vorlegen, in dem die Klägerin auf die Einhaltung der angeblich verbindlich erteilten Darlehenszusage drängte. Nach ihrem eigenen Vortrag hat die Klägerin auch nicht mündlich an die Einhaltung der behaupteten Zusage erinnert. Warum sie sich einfach damit abfand, dass die Beklagte ihr statt eines Darlehens über 160.000,- € Monate nach der behaupteten Zusage nur ein Darlehen über 70.000,- € gewährte, konnte sie nicht erläutern.
Aus der Unbegründetheit der Anträge zu 1) ergibt sich auch die Unbegründetheit der jeweiligen Anträge zu 2).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 1, 2 ZPO.
Streitwert: 871.300,- €, daran ist der Kläger mit bis zu 800.000,- € beteiligt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 767 Abs. 1, 795, 794 Nr. 5 ZPO
§§ 59, 60, 263 ZPO
§§ 280 Abs. 1, 241, 311 Abs. 3 BGB
§§ 280 Abs. 1, 241 BGB
§ 389 BGB
§ 166 BGB
§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 3 BGB
§ 311 Abs. 3 BGB
§ 91 Abs. 1 S. 1 ZPO
§ 709 S. 1, 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: WM 78, 1038
WM 78, 896
WM 79, 1035
WM 83, 1039
WM 84, 986
WM 85, 221
WM 85, 993
WM 86, 700
WM 86, 1561
WM 87, 1546
WM 88, 895