Amtsgericht Hanau (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-04-30, Aktenzeichen 34 C 18/23
ECLI: ECLI:DE:AGHANAU:2024:0430.34C18.23.00

Tenor:
Verfahrensgang
1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.526,64 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.05.2023 zu zahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen
3. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über Kautionsrückgewähr.
Zwischen dem Kläger als Mieter und dem Beklagten als Vermieter bestand bis zum 30.06.2022 ein Mietverhältnis über eine Wohnung in Ort. Bei Vertragsbeginn leistete der Kläger eine Barkaution von 3.000,00 €, die durch Zinsen zwischenzeitlich auf 3.000,05 € angewachsen ist. Die Rückgabe der Mietsache erfolgte am 29.06.2022.
Mit Schreiben vom 26.10.2022 rechnete der Beklagte über die Betriebskosten 2021 ab. Die Abrechnung, wegen der Einzelheiten auf die Anlage B1, Bl. 27 ff. d. A., Bezug genommen wird, schließt auf einen Nachzahlungssaldo von 1.473,41 €.
Mit Schreiben vom 10.11.2022, Anlage K13, Bl. 67 d. A., legte der Kläger Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung 2021 ein und begehrte die Übersendung von Belegen.
Mit Schriftsatz vom 16.05.2023 erklärte der Beklagte die Aufrechnung mit dem Betriebskostensaldo gegen die Kautionsrückforderung.
Wegen der gegen die Abrechnung erhobenen Einwände wird auf den Schriftsatz vom 31.08.2023, Bl. 64 ff. d. A., Bezug genommen.
Nachdem der Kläger zunächst Kautionsrückzahlung sowie im Wege der Stufenklage Auskunft über die Höhe der Zinsen und Auskehr derselben begehrt hatte, bezifferte der Beklagte im Prozess die erwirtschafteten Zinsen, sodass der Kläger nunmehr beantragt,
den Beklagten zu verurteilen an den Kläger 3.000,05 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Wegen des weiteren Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfange begründet.
Der Kläger hatte ursprünglich gegenüber dem Beklagten Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution nebst Zinsen in Höhe von insgesamt 3.000,05 € auf dem Mietvertrag in Verbindung mit der Sicherungsabrede.
Dieser Anspruch ist jedoch durch die Aufrechnung des Beklagten hinsichtlich eines Teilbetrags von 1.473,41 € erloschen. Denn der Beklagte stellt wirksam den Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2021 zur Aufrechnung.
Die mit Schriftsatz vom 31.08.2023, Bl. 64 ff. d. A., der gegen die Abrechnung erhobenen materiellen Einwände sind nicht zu berücksichtigen. Denn inhaltliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung sind nicht von Amts wegen zu prüfen, sondern nur, soweit der Mieter entsprechende Einwände binnen der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB konkret gegenüber dem Vermieter erhoben hat. Andernfalls gilt die Betriebskostenabrechnung von Gesetzes wegen als inhaltlich richtig (BGH, Urteil vom 11.5.2016, Az. VIII ZR 209/15). Dabei genügt es nicht, dass der Mieter nur allgemeine Einwände erhebt, er muss dem Vermieter basierend auf dem Ergebnis der Belegeinsicht konkret darlegen, welchen Fehler der Abrechnung er aus welchem Grund rügt, damit diese basierend hierauf einer entsprechenden Kontrolle unterzogen werden können. Späteres Vorbringen im Prozess ist andernfalls unbeachtlich. Ebenso wenig ist das Gericht befugt und gehalten, eingereichte Belege selbst zu prüfen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.04.2006, Az I-10 U 169/05; LG Hanau Urteil vom 09.02.2021, Az. 2 S 135/19).
Inhaltliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung kann der Mieter nur dann substantiiert geltend machen, wenn er Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege genommen hat und sich auf diese konkret bezieht (vgl. AG Hanau, Urteil vom 11.04.2012, Az. 37 C 244/10). Ein pauschales Bestreiten einzelner Positionen ohne Einsicht in die Kostenbelege ist unzulässig (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.04.2006, Az. 10 U 169/05)
Das Recht zur Einsichtnahme in die Belege kann bis zum Ablauf der Einwendungsfrist geltend gemacht werden. Nach Ablauf dieser Frist geht das Einsichtsrecht verloren, weil dann die Einwendungen des Mieters nicht mehr zu berücksichtigen sind, § 556 Abs. 3 S. 6 (vgl. Blank/Börstinghaus/Siegmund/Knopper, 7. Aufl. 2023, BGB § 556 Rn. 178-190). Der Kläger hat jedoch innerhalb der Einwendungsfrist keine Belegeinsicht gefordert. Zwar begehrte der Kläger mit Schreiben vom 10.11.2022 die Übersendung von Belegen. Die Übersendung von Belegen ist jedoch nicht vom Belegeinsichtsrecht erfasst. Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Übersendung der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 08.03.2006, Az. VIII ZR 78/05).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 S. 1 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB
§ 92 Abs. 1 ZPO
§ 709 S. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 2 S 43/24
VIII ZR 209/15
10 U 169/05
2 S 135/19
37 C 244/10
VIII ZR 78/05