Verwaltungsgericht Oldenburg (Oldenburg) (Niedersachsen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-02-27, Aktenzeichen 4 A 185/20
ECLI: ECLI:DE:VGOLDBG:2024:0227.4A185.20.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.
Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Kläger wenden sich gegen die von der Beklagten erklärte Ausübung eines Vorkaufsrechts.
Die Kläger schlossen mit dem Beigeladenen unter dem 17. Juni 2019 - nachdem auf vorhergehende Verhandlungen des Beigeladenen mit der Beklagten über einen Erwerb kein Kaufvertrag zustande gekommen war - einen notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag. Gegenstand des Vertrags ist eine - mit dem heutigen Flurstück 420/20, Flur 28, Gemarkung A-Stadt zur Größe von 8.000 m2 im Wesentlichen identische - Teilfläche von ca. 8.000 m2 aus dem vormaligen Flurstück 420/19, Flur 28, Gemarkung A-Stadt zur ursprünglichen Größe von 16.057 m2. Die in einem der notariellen Urkunde beigefügten Lageplan markierte Teilfläche liegt in der Gemeinde Bad Zwischenahn der Straße I. in nördlicher Richtung an. Nach dem Kaufvertrag sollte die Klägerin zu 1) zu 51% und der Kläger zu 2) zu 49% (Mit-)Eigentum erwerben. Der Kaufvertrag sieht einen Kaufpreis von 120.000,00 € - 15,00 € pro Quadratmeter - vor. Die Kläger räumten dem Beigeladenen im Kaufvertrag darüber hinaus u.a. das Recht zur Entnahme von bis zu 1.000 Straßenklinkern und einem Mammutbaum von zwei ihnen gehörenden Grundstücken ein. Gegenwärtig ist der Beigeladene weiterhin Eigentümer der landwirtschaftlich genutzten Flurstücke 420/20 und 420/21, die aus dem vormaligen Flurstück 420/19 - welches wiederum ehemals aus dem Flurstück 420/14 hervorgegangen ist - hervorgegangen sind. Das Flurstück 420/14 liegt im Geltungsbereich der vom Rat der Beklagten am 26. Februar 2019 beschlossenen Satzung der Gemeinde Bad Zwischenahn über ein besonderes Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung auf der Grundlage der Darstellungen des Flächennutzungsplanes in Aschhausen, nördlich des I. es - Vorkaufssatzung - (Amtsblatt für den Landkreis Ammerland 2019, Seite 41).
Der den Vertrag beurkundende Notar gab den Kaufvertrag der Beklagten am 28. Juni 2019 zur Kenntnis und bat um Erteilung einer Vorkaufsrechtsverzichtserklärung.
Die Beklagte teilte dem Beigeladenen - und in Abschrift auch den Klägern - nachfolgend unter dem 3. Juli 2019 mit, dass sie beabsichtige, ein ihr aufgrund der Lage des Grundstückes im Geltungsbereich der Vorkaufssatzung zustehendes Vorkaufsrecht auszuüben und daher eine beantragte Vorkaufsrechtsverzichtserklärung nicht abgeben werde. Zur Begründung führte sie aus, dass die Flächen nördlich des I. es und südlich der J. -Straße im Flächennutzungsplan als gewerbliche Bauflächen dargestellt seien. Sie gedenke, das kaufvertragsgegenständliche Grundstück zum Zwecke der Entwicklung der gewerblichen Bauflächen des sog. "Industrieparks A-Stadt" zu erwerben. Es würden ein städtebaulicher Rahmenplan erarbeitet und die Möglichkeiten der Erschließung untersucht. Dem Beigeladenen und den Klägern wurde gleichermaßen Gelegenheit zur Äußerung eingeräumt.
Der Beigeladene trug daraufhin vor, dass die Beklagte sich durch ein unter dem 6. März 2019 an den Notar K. gerichtetes Schreiben - mit dem sie einen Kaufvertragsabschluss mit ihm abgelehnt habe - womöglich ihres Rechtes auf die Ausübung des Vorkaufsrechtes begeben habe, so dass er nach dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht mehr mit einer Ausübung des Vorkaufsrechts habe rechnen müssen. Im Übrigen beabsichtigten die Kläger eine gewerbliche Nutzung des Grundstückes, wodurch die Vorstellungen erfüllt würden, die die Beklagte mit ihrer Verkaufssatzung verfolge.
Die Kläger machten geltend, gem. § 27 Abs. 1 BauGB zur Abwendung des Vorkaufsrechts befugt zu sein. Sie seien bereit, das Grundstück binnen angemessener Frist entsprechend den Zielen und Zwecken der Satzung zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung zu nutzen. Sie beabsichtigten, das Grundstück zur Erweiterung ihres nahezu angrenzenden gewerblichen Betriebes zu nutzen. Die Beklagte verhalte sich treuwidrig, da sie zuvor von einem Vertrag mit dem Beigeladenen, der sie in die Lage versetzt hätte, die streitige Fläche zu Eigentum zu erwerben, Abstand genommen habe.
Mit an den Beigeladenen adressierten - den Klägern mit Rechtsbehelfsbelehrung in Kopie ebenfalls bekannt gemachten - Bescheid vom 23. August 2019 erklärte die Beklagte die Ausübung eines Vorkaufsrechts. Zur Begründung wiederholte sie im Wesentlichen ihre Ausführungen aus dem Anhörungsschreiben. Mit E-Mail vom 6. März 2019 an den Notar K. habe sie lediglich von dem Abschluss eines konkreten Grundstückskaufvertrages Abstand genommen. Inhaltlich könne daraus kein Verzicht auf die Ausübung eines Vorkaufsrechts hergeleitet werden. Es sei dadurch auch kein Vertrauenstatbestand geschaffen worden. Den Klägern stehe kein Abwehranspruch nach § 27 BauGB zu. Es könne noch keine konkrete Verwendung für das Grundstück bestimmt werden, da derzeit noch kein Bebauungsplanentwurf vorliege, der konkretere Aussagen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung oder zu den überbaubaren Grundstücksflächen mache. Überdies befinde sie sich in einem Prozess der städtebaulichen Rahmenplanung, der auch zu untersuchen habe, wie die künftigen gewerblichen Bauflächen erschlossen werden könnten.
Die Kläger erhoben unter dem 5. September 2019 Widerspruch gegen den Bescheid vom 23. August 2019. Zur Begründung trugen sie im Wesentlichen vor, dass die Rechtmäßigkeit des Vorkaufsrechts zweifelhaft sei. Zur Bejahung einer städtebaulichen Maßnahme sei ein Mindestmaß der Konkretisierung der Planung erforderlich. Die reine Schaffung bzw. Entwicklung eines Gewerbegebietes sei keine städtebauliche Maßnahme, erforderlich seien vielmehr gebietsbezogene Planungsziele. Eine solche Konkretisierung lasse die Satzung nicht erkennen. Weder die Erarbeitung eines städtebaulichen Rahmenplanes noch die Untersuchung, wie eine Erschließung erfolgen könne, stellten städtebauliche Maßnahmen dar. Im Übrigen habe die Beklagte im Bescheid selbst eingeräumt, dass die konkrete Verwendung des Grundstückes durch die Gemeinde nicht bestimmt werden könne. Die Beklagte habe sich bei Erlass der Satzung von dem Gedanken leiten lassen, Flächen zu bevorraten, wofür sie sich allerdings nicht auf § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB stützen könne. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei auch nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Ein Vorkaufsrecht dürfe nicht dazu eingesetzt werden, lediglich den Grundbesitz der Gemeinde ohne Bezug zu einer städtebaulichen Maßnahme zu mehren.
Die Beklagte wies den Widerspruch der Kläger gegen den Bescheid vom 23. August 2019 mit Widerspruchsbescheid vom 12. Dezember 2019 zurück. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, dass die Vorkaufssatzung wirksam sei. Unter dem Begriff der städtebaulichen Maßnahme seien alle Maßnahmen zu fassen, die einen städtebaulichen Bezug aufwiesen und der Gemeinde dazu dienten, ihre Planungsvorstellungen zu verwirklichen. Erforderlich, aber auch ausreichend sei, dass die gebietsbezogenen Planungsziele objektiv in groben Umrissen sichtbar, grundsätzlich auch rechtlich wie tatsächlich realisierbar seien, und dass die Gemeinde subjektiv ernsthaft beabsichtige, diese Ziele auch in absehbarer Zukunft zu verwirklichen. Der Gemeinde solle ermöglicht werden, durch eine an städtebaulichen Interessen orientierte Bodenvorratspolitik schon frühzeitig eine langfristig geordnete Planung und Entwicklung zu sichern. Das erforderliche Mindestmaß an Konkretisierung der Planung bzw. ihre Entwicklungsabsicht ergebe sich bereits daraus, dass der Flächennutzungsplan die Flächen des Satzungsgebiets der Vorkaufssatzung als gewerbliche Bauflächen darstelle. Eine weitere Konkretisierung ergebe sich daraus, dass Teile der Flächen von ihr bereits zum Zwecke der gewerblichen Entwicklung erworben worden seien und zur Zeit für den Bereich zwischen I. und J. -Straße ein städtebaulicher Rahmenplan erarbeitet und die Möglichkeit der Erschließung untersucht werde. Ein Sicherungsbedürfnis, das den Erlass einer Vorkaufssatzung rechtfertige, bestehe auch dann, wenn der Gemeinde durch die Satzung Zugriff auf solche Flächen ermöglicht werde, deren Weiterveräußerung an Dritte den angestrebten Entwicklungsweg erschweren würden. Die Aufnahme einer gewerblichen Nutzung auf dem Kaufgrundstück vor Abschluss der Erschließungsplanung sei geeignet, Zwangspunkte zu setzen, die die spätere Entwicklung der Bauflächen im Gebiet erschweren könnten. Es stehe fest, dass in dem Gebiet in der Zukunft eine gewerbliche Nutzung stattfinden solle, es sei nur noch nicht klar, welche konkrete Verwendung das streitbefangene Grundstück innerhalb des Gebietes haben werde. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertige die Ausübung eines Vorkaufsrechts schon dann, wenn im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt würden. Die im Satzungsgebiet verfolgte Entwicklung gewerblicher Flächen liege im besonderen öffentlichen Interesse, um ein liquides Grundstücksangebot im gewerblichen Sektor sicherstellen zu können.
Die Kläger haben am 20. Januar 2020 Klage erhoben. Sie wiederholen ihr Vorbringen aus dem behördlichen Verfahren und machen ergänzend im Wesentlichen geltend, dass das Tatbestandsmerkmal des Wohls der Allgemeinheit i.S.d. § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB eine einzelfallbezogene Interessenabwägung erforderlich mache, bei der geprüft werden müsse, ob die Gemeinde eine den Zielen und Zwecken des jeweiligen Vorkaufsrechts entsprechende öffentliche Aufgabe verfolge und damit im Einzelfall auch überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt würden. Der Beigeladene und sie hätten davon ausgehen dürfen, privatrechtlich ohne Eingriffe der Beklagten vorgehen zu können, nachdem diese zuvor von einem bereits entworfenen Kaufvertrag für das Grundstück Abstand genommen habe. Hinsichtlich der in dem Vertrag zwischen ihnen und dem Beigeladenen vereinbarten Nebenverpflichtungen habe die Beklagte zu erkennen gegeben, dass sie diese wenigstens teilweise nicht erfüllen möchte bzw. lediglich deren Wert entrichten möchte. Darüber hinaus handele es sich, angesichts des vorher von der Beklagten mit dem Beigeladenen ausgehandelten Verkaufspreis von etwa 21,00 €/m2 und dem jetzt in Rede stehenden Kaufpreis von 15,00 €/m2, um einen rein finanziell motivierten Grundstückskauf, der von § 24 BauGB nicht gedeckt sei. Im Übrigen beabsichtigten sie gerade die Umsetzung gewerblicher Maßnahmen auf dem Grundstück, was den von der Beklagten für ihr Handeln reklamierten Zielsetzungen entspreche. Es reiche nicht aus, dass die Beklagte irgendwann in Zukunft etwaige Maßnahmen plane. Vielmehr sei im Regelfall die alsbaldige Ergreifung entsprechender Maßnahmen geboten. Nach der Vorgehensweise der Beklagten sei nicht klar, ob und wann überhaupt eine Maßnahme ergriffen werde. Es handele sich vielmehr um reine bodenpolitische Erwägungen, die die Ausübung des Vorkaufsrechtes regelmäßig nicht rechtfertigten.
Unter dem 27. November 2023 erklärte der Beigeladene gegenüber den Klägern unter Berufung auf § 21 Abs. 2 des Kaufvertrages den Rücktritt vom Kaufvertrag, da ihm angesichts des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens über das Vorkaufrecht ein weiteres Zuwarten mit der Durchführung des Kaufvertrages wirtschaftlich nicht mehr zumutbar sei. Die Kläger teilten hierauf dem Beigeladenen unter dem 12. Dezember 2023 mit, dass ihm ein Rücktrittsrecht noch nicht zustehe, da die Entscheidung der Beklagten zur Ausübung des Vorkaufsrechts noch nicht bestandskräftig sei. Diesbezüglich tragen sie zur Begründung ihrer Klage im verwaltungsgerichtlichen Verfahren weiter vor, dass entgegen der Behauptung der Beklagten kein wirksamer Rücktritt des Beigeladenen vom Kaufvertrag vorliege und ihr Rechtsschutzinteresse daher nicht entfallen sei. Der Beigeladene habe auf ihren Schriftsatz vom 12. Dezember 2023 nicht geantwortet. Sie seien mit keiner vertraglichen Verpflichtung im Verzug. Bei der von der Beklagten vorgenommenen Vorkaufsrechtsausübung handele es sich um einen privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakt, dessen Gestaltungswirkung erst mit der Rechtskraft bzw. Bestandkraft der Entscheidung eintreten könne. Im Privatrechtsverkehr zwischen dem Beigeladenen und ihnen gelte das vermeintliche Vorkaufsrecht der Beklagten bis heute nicht als ausgeübt.
Die Kläger beantragen,
den Bescheid der Beklagten über die Ausübung eines Vorkaufsrechts vom 23. August 2019 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 12. Dezember 2019 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihnen gem. § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB ein Zeugnis darüber auszustellen, dass ein Vorkaufsrecht der Beklagten nicht besteht oder nicht ausgeübt werde.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung führt sie aus, dass die Klage nach dem Rücktritt des Beigeladenen vom Kaufvertrag mit den Klägern in Ermangelung eines Rechtsschutzinteresses bereits unzulässig geworden sei. Das in § 21 Abs. 2 des Kaufvertrags vereinbarte Rücktrittsrecht setze keine Bestandskraft des Vorkaufsrechtsausübungsbescheides voraus. Das Vorkaufsrecht werde bereits durch die Bekanntgabe des Ausübungsbescheides ausgeübt. Nach Sinn und Zweck diene das Rücktrittsrecht gerade der Vermeidung langer Wartezeiten während eines Gerichtsverfahrens über die Anfechtung des Ausübungsbescheides. Darüber hinaus bedürfe es ab dem Zeitpunkt der Bestandskraft des Vorkaufsrechtsausübungsbescheides keines vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts mehr, da die Übereignung an den Käufer damit ohnehin unmöglich sei. Im Übrigen verteidigt sie die angefochtene Entscheidung und trägt ergänzend im Wesentlichen vor, dass sie im Gebiet der Vorkaufssatzung eine städtebauliche Maßnahme in Form eines Bebauungsplanes in Betracht ziehe. Das "Inbetrachtziehen" von städtebaulichen Maßnahmen i.S.d. § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB sei weit zu verstehen dazu gehöre auch die Aufstellung eines Bebauungsplans, ohne dass bereits förmlich konkretisierte Planungsabsichten vorauszusetzen seien. § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB wolle der Gemeinde den frühzeitigen Zugriff auf Grundstücke ermöglichen, um die späteren Maßnahmen leichter vorbereiten und verwirklichen zu können. Das besondere gesetzliche Vorkaufsrecht in Maßnahmegebieten sei ein Instrument des vorsorgenden Grunderwerbs. Die Vorkaufssatzung diene nicht lediglich der Sicherung des Rahmenplans. Vielmehr diene der städtebauliche Rahmenplan als Vorbereitung einer formellen Planung. Bei Satzungserlass müsse die Gemeinde auch noch keine Aussagen dazu treffen, welche Nutzungen auf einzelnen Grundstücken erwogen werden. Ihre Überlegungen müssten sich nur auf das Satzungsgebiet insgesamt beziehen. Diese Voraussetzungen hätten vorgelegen, da sie in Übereinstimmung mit dem Flächennutzungsplan die Festsetzung eines Gewerbe- oder Industriegebietes und von Erschließungsflächen erwogen habe. Die konkrete Verwendung der Grundstücke werde im noch aufzustellenden Bebauungsplan festgesetzt. Das Vorkaufsrecht dürfe bereits ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertige, nicht erst wenn es dies erfordere. Hierzu sei ausreichend, dass im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt würden. Im Anwendungsbereich des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB sei das Wohl der Allgemeinheit regelmäßig zu bejahen, wenn das Grundstück für eine Nutzung für öffentliche Zwecke Betracht komme, ohne dass der Nutzungszweck bereits feststehen müsse. Regelmäßig reiche die Annahme, dass die spätere Verwirklichung der in Erwägung gezogene Maßnahmen durch vermehrten Grundbesitz der Gemeinde erleichtert werde, aus.
Der Beigeladene stellt keinen Antrag.
Die zugunsten der Kläger eingetragene Auflassungsvormerkung sei in der Folge des von ihm erklärten Rücktritts zwischenzeitlich gelöscht worden. Er macht ferner geltend, dass die Vorkaufssatzung von der Beklagten während der mit ihm geführten - über ein Jahr andauernden - Verhandlungen über den freihändigen Verkauf des Grundstückes verabschiedet worden sei. In den Verhandlungen habe die Beklagte den Wunsch geäußert, dass ihr für alle noch zusätzlich verfügbaren Flächen im Grundbuch ein Vorkaufsrecht eingeräumt werde, was er allerdings immer abgelehnt habe. Der Entwurf des Kaufvertrages zwischen ihm und der Beklagten habe zu seinen Gunsten die Einräumung eines Bebauungsrechts vorgesehen, weshalb er überhaupt zu einer Veräußerung an die Beklagte zu einem günstigeren Preis bereit gewesen sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage bleibt ohne Erfolg.
Sie ist bereits unzulässig.
Es liegt auf der Hand, dass sich die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Verkäufer gem. § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB auch gegenüber dem Käufer - hier den Klägern - als ein (belastender) Verwaltungsakt darstellt und dass sich dieser dagegen grundsätzlich mit Widerspruch und Anfechtungsklage wehren kann; denn dem Käufer wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ein vertragliches Recht auf Eigentumsverschaffung entzogen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25.5.1982 - 4 B 98.82 -, juris Rn. 3).
Indes fehlt den Klägern in der Folge des unter dem 27. November 2023 vom Beigeladenen erklärten Rücktritts vom Kaufvertrag das Rechtsschutzinteresse. Die Klage kann ihnen offensichtlich keinerlei rechtliche oder tatsächliche Vorteile mehr bringen.
Weder die gegen den Bescheid vom 23. August 2019 über die Ausübung des Vorkaufsrechts gerichtete Anfechtungsklage noch die auf Erteilung des Negativzeugnisses gerichtete Verpflichtungsklage können den Klägern noch tatsächliche oder rechtliche Vorteile bringen. Beides stand bislang dem dinglichen Vollzug des zwischen ihnen und dem Beigeladenen geschlossenen notariellen Grundstückskaufvertrags vom 17. Juni 2019 entgegen.
Für ein fortbestehendes Rechtsschutzinteresse der Kläger am vorliegenden Verfahren müsste die Eigentumsverschaffung durch den Beigeladen in Vollzug des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 17. Juni 2019 - nur auf diesen Vertrag kommt es hier entscheidungserheblich an - als Grundstücksverkäufer für den Fall der gerichtlichen Aufhebung der Vorkaufsrechtsausübung und der Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung des Negativattests überhaupt noch möglich sein (vgl. VG Arnsberg, Urteil vom 30.10.2023 - 8 K 938/22 -, juris Rn. 67). Dies ist hier allerdings nicht mehr der Fall.
Durch den vom Beigeladenen unter dem 27. November 2023 gegenüber den Klägern erklärten Rücktritt vom notariellen Grundstückskaufvertrag vom 17. Juni 2019 hat sich dieser gem. § 346 BGB mit Wirkung ex nunc in ein Rückabwicklungsverhältnis umgewandelt (vgl. BGH, Urteil vom 10.3.2009 - XI ZR 33/08 -, NJW 2009, 3572, 3573). Mit Ausübung des Rücktrittsrechts erlöschen die Erfüllungsansprüche (Stadler, in: Jauernig, BGB, 19. Aufl. 2023, § 346 Rn. 2). Insbesondere entfällt mit dem Rücktritt der - hier für eine Bejahung des Rechtsschutzinteresses der Kläger maßgebliche - Übereignungsanspruch (vgl. BGH, Urteil vom 22.1.2009 - IX ZR 66/07 -, NJW 2009, 1414, 1416).
Der vom Beigeladenen gegenüber den Klägern erklärte Rücktritt vom Kaufvertrag erweist sich - jedenfalls gegenüber den Klägern, nicht allerdings gegenüber der Beklagten (vgl. § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 465 BGB) - als wirksam.
Der von den Klägern mit dem Beigeladenen geschlossene Kaufvertrag enthält in § 21 Abs. 2 ein vertragliches Rücktrittsrecht. Danach sind beide Vertragsteile zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt, wenn ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Das in § 21 Abs. 2 des Kaufvertrages vertraglich vereinbarte Rücktrittsrecht knüpft damit allein an die Ausübung eines Vorkaufsrechts - durch einen Dritten - an. Unerheblich ist damit, dass - worauf die Kläger u.a. abheben - die Vertragsparteien nicht gegen vertraglich übernommene Verpflichtungen verstoßen haben oder sich mit deren Erfüllung im Verzug befinden.
Der konkrete Inhalt eines vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechtes ist u.a. anhand der §§ 133, 157 BGB auszulegen (vgl. OLG Köln, Urteil vom 13.12.2018 - 28 U 6/18 -, juris Rn. 35). Gemessen an diesen Maßstäben ergibt sich nicht, dass die von der Anfechtungsklage der Kläger gem. § 80 Abs. 1 Satz 1 VwGO ausgehende aufschiebende Wirkung dazu führt, dass das Vorkaufsrecht der Beklagten gegenwärtig nicht im Sinne des vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts als ausgeübt gilt und daran anknüpfend ein Rücktritt am 27. November 2023 vom Beigeladenen nicht - im Verhältnis zu den Klägern - wirksam erklärt werden konnte.
Die Formulierung des Rücktrittsrechts in § 21 Abs. 2 des Kaufvertrages lässt dem Wortlaut nach die Ausübung eines Vorkaufsrechts genügen und enthält keine weitergehenden Voraussetzungen, etwa dahin, dass die Bestandskraft des privatrechtsgestaltenden Verwaltungsaktes über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB vorauszusetzen wäre. Ein dahingehender, das vertragliche Rücktrittsrecht über seinen Wortlaut hinaus einschränkender Wille der Vertragsparteien kann auch in Ansehung der §§ 133, 157 BGB nicht angenommen werden. Vielmehr dürfte es der Interessenlage der ursprünglichen Vertragsparteien entsprechen, bereits dann durch die Ausübung des Gestaltungsrechts die Möglichkeit zu haben, von den vertraglich übernommenen Leistungspflichten frei zu werden, wenn die Ausübung eines Vorkaufsrechts erklärt wird. Insoweit verdeutlicht die Begründung des Beigeladenen für seine Rücktrittserklärung, dass durchaus ein wirtschaftliches Bedürfnis bestehen kann, von den im Kaufvertag übernommenen Pflichten frei zu werden, gerade wenn sich die Klärung der Rechtmäßigkeit der Vorkaufsrechtsausübung über einen längeren Zeitraum erstreckt. Während dieses Zeitraums müssten die ursprünglichen Kaufvertragsparteien sonst fortwährend dafür Sorge tragen, dass sie den synallagmatisch verknüpften Leistungspflichten nachkommen können, sollte die Vorkaufsrechtsausübung nachträglich aufgehoben werden, ohne dass sie während dieser Zeit in der Lage sind, den Vertrag zu vollziehen und die von der Gegenseite zu erbringende Leistung (Verschaffung des Grundeigentums bzw. Zahlung des Kaufpreises) für ihre Zwecke zu nutzen.
Demgegenüber überzeugt die von den Klägern bevorzugte Auslegung, die ihr Prozessbevollmächtigter in der mündlichen Verhandlung u.a. damit begründet hat, dass das vertraglich vereinbarte Rücktrittsrecht darin seine Begründung erfahre, dass es eine Ordnung der Rechtsbeziehungen der ursprünglichen Vertragsparteien für den Fall ermögliche, dass eine Durchführung des Vertrages an der bestandskräftigen Ausübung des Vorkaufsrechts scheitert, nicht.
Die Ordnung der Rechtbeziehungen zwischen den ursprünglichen Kaufvertragsparteien ist für den Fall einer Ausübung eines besonderen Vorkaufsrechts nach § 25 BauGB bereits im Wesentlichen gesetzlich vorgezeichnet. Der Verkäufer wird von seiner Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung frei (§ 275 Abs. 1 BGB), verliert dann aber auch seinen Anspruch auf die Gegenleistung (§ 326 Abs. 1 BGB). Ein bereits entrichteter Kaufpreis ist gem. § 326 Abs. 4 i.V.m. § 346 BGB zurückzuzahlen (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 151. El. August 2023, § 28 Rn. 47; vgl. Köster, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 28 Rn. 18). Insoweit entsteht bereits auf der Grundlage der Anwendung der gesetzlichen Vorschriften ein Rückgewährschuldverhältnis nach den auch für den Rücktritt geltenden Regelungen. Im Hinblick darauf tritt zur Auffassung der erkennenden Kammer keine Notwendigkeit hervor, zur Verhinderung einer unklaren Rechtslage ein vertragliches Rücktrittsrecht zu vereinbaren, das nur den Fall erfassen soll, dass der Vorkaufsrechtsausübungsbescheid nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB Bestandskraft erlangt.
Den Klägern kann auch nicht in der von ihrem Prozessbevollmächtigten in der mündlichen Verhandlung geäußerten Rechtsauffassung gefolgt werden, dass die Käufer des Erstvertrages bei der hier vom Gericht zugrunde gelegten Auslegung i.E. rechtsschutzlos gestellt würden und keine Möglichkeit hätten, die Ausübung des Vorkaufsrechts einer gerichtlichen Kontrolle zu unterziehen. Diese Auffassung verkennt, dass es sich um ein vertraglich vereinbartes - m.a.W. nur mit ihrer Zustimmung entstandenes - Rücktrittsrecht handelt und überdies die Ausübung des Rücktritts nicht gesichert feststeht. Insoweit ergibt sich nicht, dass die Kläger in jedem Fall rechtsschutzlos gestellt würden bzw. es nicht selbst in der Hand hätten, sich ihre Rechtsschutzmöglichkeiten zu erhalten, indem sie der Vereinbarung eines Rücktrittsrechts zugunsten ihres frei gewählten Vertragspartner eine Absage erteilen. Insoweit fällt das Risiko der Käufer, in der Folge einer Ausübung der vertraglich vereinbarten Möglichkeit des Rücktritts keine gerichtliche Überprüfung der Vorkaufsrechtsausübung mehr erreichen zu können, in ihre Sphäre.
Im Übrigen wird der Vorkaufsrechtsausübungsbescheid mit seiner fristgemäßen Bekanntgabe an den Verpflichteten - den Verkäufer (vgl. § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB) -wirksam. Der Verwaltungsakt gestaltet die Rechtslage in der Weise, dass ein Kaufvertrag zwischen dem Verpflichteten (Verkäufer) und dem Berechtigten (Gemeinde) zu den Bedingungen des ersten Kaufvertrages zustande kommt. Dieser - zweite - Kaufvertrag entsteht nicht erst mit dem Eintritt der Bestandskraft des Verwaltungsaktes, sondern schon zum Zeitpunkt seiner Bekanntgabe an den Verkäufer (vgl. § 43 Abs. 1 VwVfG). Dies folgt aus allgemeinen verwaltungsverfahrensrechtlichen Grundsätzen (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 151. El. August 2023, § 28 Rn. 35f. m.w.N.; Köster, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 28 Rn. 16). Mithin treten die Wirkungen des privatrechtsgestaltenden Ausübungsbescheides bereits mit seiner Bekanntgabe ein (Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, Stand: 128. El. Oktober 2023, § 28 Rn. 77 m.w.N.). Eine dagegen - wie hier - erhobene Anfechtungsklage hemmt die Vollziehbarkeit des Ausübungsbescheids lediglich und schiebt den Eintritt der Bestandskraft hinaus (vgl. unter Verweis auf den systematischen Zusammenhang mit § 28 Abs. 4 Satz 2 BauGB Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, Stand: 128. El. Oktober 2023, § 28 Rn. 77; allg. zur Vollziehbarkeitstheorie Nds. OVG, Beschluss vom 9.6.2021 - 13 ME 587/20 -, juris Rn. 22; Bay. VGH, Beschluss vom 9.8.2018 - 15 CS 18.1285 -, juris Rn. 32 jeweils m.w.N.). Die aufschiebende Wirkung beseitigt nicht die Wirksamkeit des angefochtenen Verwaltungsakts (BVerwG, Urteil vom 17.8.1995 - 3 C 17.94 -, juris Rn. 32 m.w.N.). In Anbetracht dessen trifft die Behauptung der Kläger, dass aufgrund der aufschiebenden Wirkung der Klage das Vorkaufsrecht der Beklagten bis heute nicht als ausgeübt gelte, nicht zu. Auch dieser Gesichtspunkt kann von den Klägern dem vom Beigeladenen erklärten Rücktritt folglich nicht mit Erfolg entgegengehalten werden.
Lediglich ergänzend weist die erkennende Kammer darauf hin, dass die Vorkaufssatzung der Beklagten eine wirksame Grundlage für die Ausübung des Vorkaufsrechts darstellt.
Insbesondere ist die Vorkaufssatzung mit den Anforderungen des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB vereinbar.
Nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht. Die Vorschrift knüpft den Erlass einer Vorkaufssatzung an zwei Voraussetzungen. Sie erfordert nicht nur, dass die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, sondern verlangt darüber hinaus, dass das Vorkaufsrecht zugleich der Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung dient.
Auf der Grundlage der jeweils weit zu verstehenden tatbestandlichen Merkmale, wonach die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht ziehen muss, verfolgt die Vorschrift den Zweck, durch eine an städtebaulichen Interessen orientierte Bodenvorratspolitik die Sicherung einer langfristig orientierten Planung und Entwicklung zu ermöglichen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 30.9.2020 - 4 B 45.19 -, juris Rn. 4). Die Vorschrift knüpft den Erlass einer Vorkaufssatzung an geringe tatbestandliche Voraussetzungen. Es genügt, dass die Gemeinde irgendwelche städtebaulichen Maßnahmen in Betracht zieht. Dieser Begriff ist weit zu verstehen. Darunter fallen alle Maßnahmen, die der Gemeinde dazu dienen, ihre Planungsvorstellungen zu verwirklichen, vorausgesetzt, sie weisen einen städtebaulichen Bezug auf (BVerwG, Beschluss vom 14.4.1994 - 4 B 70.94 -, juris Rn. 5). Schon aus den Darstellungen im Flächennutzungsplan können sich entsprechende Planungsabsichten ergeben, die gegebenenfalls weiter zu präzisieren sind; eine förmliche Konkretisierung der Planungsvorstellungen ist jedoch nicht erforderlich (BVerwG, Beschluss vom 30.9.2020 - 4 B 45.19 -, juris Rn. 4 m.w.N.). § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB bietet der Gemeinde schon in einem Stadium, das der Verfestigung der Planung weit vorausgeht, die Gelegenheit, Grundstücke zu erwerben (BVerwG, Beschluss vom 26.1.2010 - 4 B 43.09 -, juris Rn. 9).
Der Flächennutzungsplan der Beklagten trifft für das in Rede stehende Grundstück die Festsetzung "Gewerbliche Bauflächen". Auf diese Darstellung nimmt § 1 der Vorkaufssatzung ausdrücklich Bezug und legt dar, dass Teile der als gewerbliche Bauflächen festgesetzten Flächen zwischen der J. -Straße und dem I. von ihr zur gewerblichen Entwicklung bereits erworben worden seien. Weiter führt § 1 der Vorkaufssatzung aus, dass für diesen Bereich ein städtebaulicher Rahmenplan erarbeitet und die Möglichkeiten der Erschließung untersucht werden. Hieraus ergibt sich bereits hinreichend deutlich - wie die Beklagte im gerichtlichen Verfahren auch ausführt -, dass es ihr bei Satzungserlass um die bauleitplanerische Entwicklung eines Gewerbegebiets (vgl. § 8 BauNVO) in Gestalt eines entsprechenden Bebauungsplans ging. Insoweit ist anerkannt, dass auch die Sicherung einer künftigen Bauleitplanung im Rahmen des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ausreicht, sofern dieser bei vorausschauender Betrachtung keine unüberwindbaren Planungshindernisse entgegenstehen und sie sich als vollzugsfähig erweist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 26.1.2010 - 4 B 43.09 -, juris Rn. 10). Die Durchführung der städtebaulichen Maßnahme muss nicht schon "beschlossene Sache" sein. Ein Aufstellungsbeschluss wird nicht verlangt. Auch müssen keine konkreten Planungsgrundlagen für solche Maßnahmen, z.B. ein Bebauungsplanentwurf, vorliegen (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 151. El. August 2023, § 25 Rn. 18 m.w.N.). Es genügt vielmehr, dass die Gemeinde für bestimmte Gebiete eine spätere förmliche Bauleitplanung ernsthaft in Erwägung zieht und dies einer auch informellen Entwicklungsplanung entspricht (OVG NRW, Urteil vom 28.7.1997 - 10a D 31-97.NE -, NVwZ 1999, 432 [OVG Nordrhein-Westfalen 28.07.1997 - 10a D 31/97 .NE] m.w.N.). Es ergibt sich nicht, dass in dem zu betrachtenden Bereich zwischen der J. -Straße und dem I. nicht zu überwindende Hindernisse bezüglich einer gewerblichen Nutzung bzw. der Festsetzung eines Gewerbegebiets anzunehmen sind. Entsprechendes tragen die Kläger, die dort selbst ausdrücklich eine gewerbliche Nutzung beabsichtigen, auch nicht vor. Die Festsetzung eines Gewerbegebiets in einem Bebauungsplan ist vielmehr Ausdruck einer nachvollziehbaren Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (vgl. § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB), dessen o.a. Darstellungen ein Gewerbegebiet geradezu nahelegen. Diese Entwicklung erfährt mit der Vorkaufssatzung eine diese rechtfertigende Sicherung.
Auch die von den Klägern für ihren Rechtsstandpunkt, es handele sich bei einer städtebaulichen Rahmenplanung nicht um eine städtebauliche Maßnahme, reklamierte Fundstelle hat diesen Standpunkt in den aktuelleren Auflagen der Kommentierung selbst ausdrücklich aufgegeben (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 151. El. August 2023, § 25 Rn. 17 m.w.N.). Das Satzungsvorkaufsrecht kann insbesondere zur Sicherung einer städtebaulichen Rahmenplanung eingesetzt werden (BT-Drs. 10/4630, Seite 83). Mithin ergibt sich auch im Hinblick auf die bei Satzungsbeschluss bereits eingeleitete Rahmenplanung ein an eine städtebauliche Maßnahme anknüpfendes Sicherungsbedürfnis, das neben die o.a. Gesichtspunkte tritt und mit ihnen korrespondiert. Ebenso wie die Untersuchung der Erschließungsmöglichkeiten letztlich der Bauleitplanung in Richtung der Festsetzung eines Gewerbegebiets dienlich ist, trägt auch die Durchführung einer entsprechenden Rahmenplanung dazu bei, im Rahmen des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB hinreichende Entwicklungsvorstellungen der Beklagten zu belegen.
Soweit die Kläger eine fehlende Konkretisierung der Planung rügen, ist dem nicht zu folgen. Bei Satzungserlass müssen sich die Überlegungen nur auf das Satzungsgebiet insgesamt beziehen. Die Einzelheiten der städtebaulichen Maßnahme müssen noch nicht feststehen, z.B. welche Nutzungen auf einzelnen Flächen erwogen werden oder wann die in Erwägung gezogenen Maßnahmen verwirklicht werden sollen (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 151. El. August 2023, § 25 Rn. 18). Wie konkret die in Betracht zu ziehenden städtebaulichen Maßnahmen bezeichnet werden müssen, hängt maßgebend von den Umständen des jeweiligen Einzelfalles ab und entzieht sich rechtsgrundsätzlicher Klärung (BVerwG, Beschluss vom 19.12.2018 - 4 BN 42.18 -, juris Rn. 6). Entsprechend ist nicht zu beanstanden, dass bei Satzungsbeschluss etwa noch nicht erkennbar war, welche konkreten Flächen in dem Bereich im Fall der Ausweisung eines Gewerbegebiets für die Erschließung in Anspruch genommen werden sollen. Auf den vom Geltungsbereich der Satzung erfassten Grundstücke fand im Zeitpunkt des Beschlusses der Satzung ganz überwiegend eine landwirtschaftliche Nutzung statt, die im Falle einer Überplanung als Baugebiet grundsätzlich für mehrere Planungsvarianten zur Verwirklichung eines Gewerbegebiets offen war. Insoweit ergibt sich nicht, dass es bereits einer weitergehenden grundstücksbezogenen Konkretisierung bedurft hätte. Ein Flächennutzungsplan - wie er hier vorliegt (s.o.) - genügt in der Regel den Anforderungen an die notwendige Konkretisierung (Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 25 Rn. 7). Mithin bedarf es grundsätzlich keiner - regelmäßig einem Bebauungsplan vorbehaltenen - Aussagen etwa zur Lage und Anordnung von Verkehrsflächen oder Versorgungsanlagen auf einzelnen Grundstücken. Dass ein grundstückbezogener Verwendungszweck noch nicht feststehen muss, ergibt sich auch daraus, dass im Fall eines durch eine Vorkaufssatzung begründeten Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 2 Satz 1 BauGB - anders als beim allgemeinen Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 3 Satz 3 BauGB - dieser bei Ausübung des Vorkaufsrechts nicht anzugeben ist.
Soweit die Kläger sich im behördlichen Verfahren im Weiteren auf eine - soweit ersichtlich vereinzelt gebliebene und mittlerweile über 30 Jahre alte - Entscheidung des OVG des Landes Sachsen-Anhalt (Urteil vom 8.6.1993 - 1 L 2/93 -, juris Rn. 27) beziehen, um darzulegen, dass die Planung eines Gewerbegebiets keine städtebauliche Maßnahme i.S.d. § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB sei, bleibt diese - in der genannten Entscheidung auch nicht begründete - Rechtsauffassung angesichts der o.a. Erwägungen nicht nachvollziehbar und vermag nicht zu überzeugen.
Die Beklagte hat das ihr aus der Vorkaufssatzung zustehende Vorkaufsrecht auch wirksam ausgeübt.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nicht ausgeschlossen gewesen. Weder sind Ausschlussgründe nach § 26 BauGB ersichtlich, noch ist die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte aufgrund eines von den Klägern geltend gemachten treuwidrigen Verhaltens ausgeschlossen.
Die Kammer vermag bereits kein treuwidriges Verhalten der Beklagten zu erkennen. Indem diese sich zuvor um einen freihändigen Erwerb des Grundstücks vom Beigeladenen bemüht hat, ohne dass ein solcher letztlich zustande gekommen ist, folgt - ungeachtet der Gründe für das Nichtzustandekommen eines Kaufvertrages - nicht, dass die nachfolgende Ausübung eines Vorkaufsrechts sich als treuwidrig erweist. Zwar mag es sein, dass die Beklagte - aus für den Beigeladenen u.U. nicht nachvollziehbaren Gründen - nach längeren Verhandlungen von einem Vertragsschluss und einem dazu bereits anberaumten Notartermin Abstand genommen hat. Daraus kann aber allenfalls geschlossen werden, dass die Beklagte den Erwerb letztlich nicht zu den im konkreten Kaufvertragsentwurf perpetuierten Modalitäten vollziehen wollte. Eine umfassende Aufgabe der Erwerbsabsichten, auf die der Beigeladene und potentielle zukünftige Erwerber sich hinsichtlich der Ausübung eines Vorkaufsrechts berufen könnten, kann daraus indes nicht hergeleitet werden. Insoweit ergibt sich auch nicht, dass die Beklagte im Rahmen ihrer Ermessensentscheidung bei der Ausübung des Vorkaufsrechts, die Gründe für ihre Ablehnung des Abschlusses des Kaufvertrages mit dem Beigeladenen hätten offenlegen bzw. in die Abwägung einstellen müssen.
Da es sich bei der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB um einen privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakt handelt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15.2.2000 - 4 B 10.00 -, juris Rn. 5) bedarf eine Zusage, einen solchen zu Unterlassen i.S. einer Zusicherung gem. § 38 Abs. 1 Satz 1 VwVfG zu ihrer Wirksamkeit ohnehin der schriftlichen Form. Weder ist eine solche Zusage der Beklagten ersichtlich, noch liegt sie in schriftlicher Form vor.
Treuwidrigkeit kann auch nicht aus einer zeitlichen Parallelität der Vertragsverhandlungen des Beigeladenen mit der Beklagten und dem Beschluss der Vorkaufssatzung hergeleitet werden. Das Vorkaufsrecht stellt nach den o.a. Ausführungen ein Sicherungsinstrument dar. Von ihm kann nur im Fall eines Kaufvertrags mit einem Dritten Gebrauch gemacht werden (vgl. § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 463 BGB), wodurch grundsätzlich ein Kaufvertrag zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande kommt, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat (vgl. § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 464 Abs. 2 BGB). Die Schaffung eines solchen Sicherungsinstruments schließt es nicht aus, dass die daraus berechtigte Gemeinde - unabhängig vom Eintritt eines zur Ausübung des Vorkaufsrechts berechtigenden Verkaufsfalls - sich um einen freihändigen Erwerb vom Grundstückeigentümer bemüht und entsprechende Verhandlungen mit diesem führt. Diesem erwächst im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts auch kein wirtschaftlicher Nachteil, da er nach den dazu geltenden Vorschriften (s.o.) im Wesentlichen so gestellt wird, wie er im Fall des gewillkürten Verkaufs an einen Dritten gestanden hätte. Dass er auf der Grundlage des Kaufvertragsentwurfs mit der Beklagten einen höheren Gewinn hätte erzielen können, mag eine Enttäuschung der - rechtlich noch nicht gesicherten - Gewinnerwartungen des Beigeladenen darstellen, bedeutet aber im Fall des Eintritts der Beklagten in den Kaufvertrag zu den mit den Klägern vereinbarten Verkaufsmodalitäten - insbesondere einem niedrigeren Kaufpreis - aber wirtschaftlich keinen Schaden für ihn. Es erschließt sich nicht - worauf die Argumentation der Kläger indes hinauslaufen würde -, dass erfolglose Kaufvertragsverhandlungen der Gemeinde mit dem Grundstückseigentümer die zudem einen höheren Kaufpreis zum Gegenstand hatten, die Gemeinde gemessen am Maßstab von Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) an der Ausübung eines Vorkaufsrechts hindern sollen. Letztlich würde eine aus städtebaulichen Erwägungen - und letztlich zum Wohl der Allgemeinheit - am Grunderwerb interessierte Gemeinde sich dann regelmäßig in der Situation befinden, bei frühzeitigen Bemühungen um einen freihändigen Erwerb u.U. überzogene Kaufpreiserwartungen und Vertragsbedingungen des Grundstückseigentümers akzeptieren zu müssen, um sich bei Nichtzustandekommen einer vertraglichen Einigung mit dem Grundstückseigentümer nicht zugleich der residualen Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts bei einem - hinsichtlich "ob", "wie" und "wann" noch ungewissen - zukünftigen Verkaufsfall zu begeben. Gleichzeitig dürfte die vorhergehende Aufnahme von Vertragsverhandlungen mit dem Grundeigentümer bei einem ernsthaften Interesse der Gemeinde an einem Grundstückserwerb zur Wahrnehmung der ihr im öffentlichen Interesse obliegenden Aufgaben im beiderseitigen Interesse naheliegen, um diesen möglichst zeitnah und mit der weitergehenden Möglichkeit, die beiderseitigen Belange individualvertraglich berücksichtigen zu können, zu realisieren.
Einen originären Zusammenhang der Entscheidung des Beklagten, im März 2019 keinen Kaufvertag mit dem Beigeladenen zu schließen, mit dem wohl niedrigeren - frei vereinbarten - Kaufpreis in dem Vertrag zwischen den Klägern und dem Beigeladenen ergibt sich bereits nicht, zumal der Kaufvertrag zwischen den Klägern und dem Beigeladenen erst später - im Juni 2019 - geschlossen wurde. Wie o.a. genießt die bloße Aussicht des Beigeladenen auf einen höheren Kaufpreis/Gewinn keinen - dies gilt erst Recht in Bezug auf die Kläger - rechtlich anzuerkennenden Schutz.
Es kann unter den vorgenannten Gesichtspunkten auch keine Verwirkung angenommen werden. Die Verwirkung stellt eine besondere Ausprägung des auch im öffentlichen Recht geltenden Grundsatzes von Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) dar. Danach darf ein - prozessuales oder materielles - Recht nicht mehr ausgeübt werden, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, welche die verspätete Geltendmachung als treuwidrig erscheinen lassen (Umstandsmoment) (Bay. VGH, Beschluss vom 3.4.2018 - 15 ZB 17.318 -, juris Rn. 35). Das Vorkaufsrecht wurde hier erstmals durch die im März 2019 in Kraft getretenen Vorkaufssatzung begründet. Der grundsätzlich zur Ausübung des Vorkaufsrechts berechtigende Kaufvertrag vom 17. Juni 2019 wurde der Beklagten unter am 28. Juni 2019 zur Kenntnis gebracht, woraufhin diese nach Anhörung zu einer beabsichtigten Ausübung des Vorkaufsrechts unter dem 3. Juli 2019 schließlich unter dem 23. August 2019 per Verwaltungsakt erklärt hat, das Vorkaufsrecht auszuüben. Insoweit mangelt es bereits an einem für die Verwirkung erforderlichen längeren Zeitraum i.S.d. Zeitmoments.
Schließlich kann auch kein Ausschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 466 Satz 2 BGB angenommen werden. Zwar sind in § 13 des Kaufvertrages zwischen dem Beigeladenen und den Klägern neben den von ihnen zu entrichtenden Kaufpreis in Höhe von 120.000,00 € Entnahmerechte - bis zu 1.000 Straßenklinker und ein Mammutbaum - zugunsten des Beigeladenen vereinbart worden. Ebenso enthält § 11 des Kaufvertrags eine bis zum 31. Dezember 2024 befristete Unterlassungspflicht und § 12 die Verpflichtung zur Errichtung und Bepflanzung eines Walls im Bereich der Grundstücksgrenze. Es ergibt sich indes nicht, dass diese Entnahmerechte nicht in Geld zu schätzen sind. Die Schätzbarkeit einer Nebenleistung besteht, wenn für einen Geldbetrag der wirtschaftliche Effekt der Leistung erreicht werden kann (Westermann, in: MüKO-BGB, 8. Aufl. 2019, § 466 Rn. 2). Davon ist in Bezug auf einen ohne Weiteres anderweitig möglichen Erwerb von Straßenklinkern und Mammutbäumen auszugehen. Die Unterlassungspflicht wird bereits in § 11 des Kaufvertrages von den Vertragsparteien wertmäßig auf 600,00 €/Jahr taxiert. Hinsichtlich der Unterlassungspflicht und der Errichtung des Walls hat die Beklagte zudem im Bescheid vom 23. August 2019 erklärt, diese zu erfüllen, woran zu zweifeln die erkennende Kammer keinen Anlass hat.
Die Kläger können sich bezüglich der von Ihnen angekündigten gewerblichen Nutzung des Grundstücks auch nicht auf eine Abwendungsbefugnis nach § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB berufen. Die Abwendungsbefugnis setzt voraus, dass die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist. Beim Satzungsvorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 steht der Verwendungszweck des Grundstücks in vielen Fällen - so auch hier (s.o.) - noch nicht fest (vgl. auch § 25 Abs. 2 Satz 2). In derartigen Fällen kann auch das Abwendungsrecht nicht greifen (Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 27 Rn. 2). Im Übrigen sind die Kläger auch nicht gegen den Bescheid der Beklagten vom 26. September 2019, mit dem diese den Antrag auf Verlängerung der Frist nach § 27 Abs. 1 BauGB unter zutreffenden Hinweis auf eine fehlende grundstücksbezogene Bestimmbarkeit der Verwendung abgelehnt hatte, im Wege eines Rechtsbehelfs vorgegangen.
Die gem. § 28 Abs. 2 BauGB fristgerechte Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte ist auch im Übrigen durch das Wohl der Allgemeinheit i.S.d. § 25 Abs. 2 Satz 1 BauGB i.V.m. § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerechtfertigt.
Grundsätzlich genügt es, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15.2.1990 - 4 B 245.89 -, juris Rn. 9 m.w.N.). Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt die Ausübung des Vorkaufsrechts schon dann, wenn Flächen für die Nutzung als - im Flächennutzungsplan dort vorgesehene - gewerbliche Bauflächen oder für deren infrastrukturelle Ausstattung erworben werden sollen und erkennbar ist, dass die Gemeinde alsbald diejenigen Schritte vornehmen wird, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel unmittelbar oder mittelbar zu verwirklichen (vgl. VGH B-W, Urteil vom 24.9.2019 - 5 S 1733/17 -, juris Rn. 73 m.w.N.). Da der Nutzungszweck bei der Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in städtebaulichen Maßnahmengebieten noch nicht feststehen muss, reicht in diesem Fall zur Bejahung des Wohls der Allgemeinheit regelmäßig die Annahme, dass die spätere Verwirklichung der in Erwägung gezogenen Maßnahme durch den vermehrten Grundbesitz der Gemeinde erleichtert wird (OVG NRW, Urteil vom 27.1.2022 - 7 A 2645/20 -, juris Rn. 60 m.w.N.). Eine reine allgemeine Bodenbevorratung oder privatwirtschaftliches Gewinnstreben rechtfertigen die Ausübung des Vorkaufsrechts dagegen nicht. Auch müssen sich die mit der Ausübung verfolgten Ziele im Rahmen der mit der Satzung verfolgten Ziele halten (VGH B-W, Urteil vom 24.9.2019 - 5 S 1733/17 -, juris Rn. 72 m.w.N.).
Die Beklagte wird durch den Erwerb des Grundstücks in die Lage versetzt, eine planerische Gestaltung des Gebiets zwischen J. -Straße und I. positiv zu beeinflussen, etwa durch eine gemeinsame Entwicklung der betroffenen Grundstücke in einem Gewerbegebiet. Die Inanspruchnahme des kaufvertragsgegenständlichen Grundstücks steht in einem engen Zusammenhang mit der von der Beklagten in Aussicht genommenen Schaffung/Erweiterung von Gewerbegebietsflächen in diesem Bereich des Gemeindegebiets und wird mit der Ausübung des Vorkaufsrechts dem Flächenzugriff der Beklagten als Trägerin der Planungshoheit vorbehalten. Die Beklagte sah sich ausweislich der Beschlussvorlage vom 31. Januar 2019 (6. Heftung der Beiakte 001 [unpaginiert]) in der Lage, nur noch begrenzt gewerbliche Bauflächen anbieten zu können und betrachtete den von der Satzung umfassten Bereich zugleich als das "zentrale Gewerbegebiet der Gemeinde". Anlass, diese Einschätzung der Beklagten anzuzweifeln hat die erkennende Kammer nicht. Ziel der Satzung ist ausweislich der Beschlussfassung des Rates die Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung in Gestalt der Ausweisung und Erschließung von gewerblichen Bauflächen in diesem Bereich (6. Heftung der Beiakte 001 [unpaginiert]). Auf diese beabsichtigte Entwicklung - unter Einschluss von unmittelbar an das Grundstück angrenzende Flurstücke, die die Beklagte zuvor bereits erworben hatte - im sog. "Industriepark A-Stadt" als zentraler gewerblichen Baufläche hebt der Bescheid vom 23. August 2019 nach diesen Maßstäben nachvollziehbar ab und verweist auf die dazu bereits getätigten Schritte. Dabei legt die Beklagte auch dar, dass die Lage der für die infrastrukturelle Ausstattung des Gebiets, insbesondere nennt sie die verkehrliche Erschließung, die Oberflächenentwässerung und die Schmutzwasserbeseitigung, noch nicht feststeht. Der anderweitige Erwerb von Grundstücken in dem in Rede stehenden Bereich stellt ebenso wie das begonnene Verfahren zur Erarbeitung eines städtebaulichen Rahmenplans und die ins Werk gesetzte Untersuchung der Erschließungsmöglichkeiten einen Schritt zur - jedenfalls mittelbaren - Verwirklichung der städtebaulichen Zielvorstellung der Entwicklung eines Gewerbegebiets dar. Daraus ergibt sich, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts im Hinblick auf die gemeindliche Aufgabe der Bauleitplanung (vgl. § 1 Abs. 3 BauGB) erfolgte und überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit in Gestalt eines ausreichenden Angebots an Gewerbeflächen verfolgte.
Ob die angekündigte Bauleitplanung nach dem Erlass des Vorkaufsrechtsausübungsbescheides tatsächlich substantiell Fortgang genommen hat und zwischenzeitlich ein - von der Prozessbevollmächtigten der Beklagten erstmals in der mündlichen Verhandlung pauschal vorgetragener - Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan existiert, war nicht weiter nachzugehen. Einerseits erscheint die diesbezüglich für die Beklagte vorgetragene Begründung, dass mit der Fortführung der Planung im Hinblick auf den Ausgang dieses Verfahren - und die damit verbundene Klärung der Frage, ob das hier in Rede stehende Grundstück überhaupt zur Verfügung steht - zugewartet wurde, nachvollziehbar und ist nicht geeignet, Zweifel an der Fortführung ihrer Entwicklungsabsichten zu wecken. Andererseits ist in der vorliegenden Anfechtungssituation grundsätzlich eine auf den Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts bzw. der letzten Behördenentscheidung - hier in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 12. Dezember 2019 - abhebende Betrachtung anzustellen (vgl. Köster, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 28 Rn. 14).
Nach alldem ist nicht ersichtlich, dass es der Beklagten bei der Ausübung des Vorkaufsrechts lediglich um eine allgemeine - von nachvollziehbaren städtebaulichen Zielen entkoppelte - Bodenbevorratung ging oder hierbei privatwirtschaftliches Gewinnstreben maßgebend war.
Mithin stellt sich der vom Hauptverwaltungsbeamten erlassene Verwaltungsakt über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB als wirksam dar (vgl. Nds. OVG, Beschluss vom 7.2.2022 - 1 LA 49/21 -, V.n.b.).
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2 VwGO. Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen beruht die Entscheidung auf § 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht nicht der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen für erstattungsfähig zu erklären, weil dieser weder einen Sachantrag gestellt hat - und sich damit einem eigenen Kostenrisiko ausgesetzt hätte - (vgl. § 155 Abs. 3 VwGO), noch das Verfahren von ihm in besonderer Weise gefördert wurde.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.
Hinweis:
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 133, 157 BGB
§ 27 BauGB
§ 24 BauGB
§ 346 BGB
§ 465 BGB
§ 25 BauGB
§ 8 BauNVO
§ 26 BauGB
§ 463 BGB
§ 242 BGB
§ 167 VwGO
§ 709 ZPO
§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch
§ 27 Abs. 1 BauGB
§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB
§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 80 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 275 Abs. 1 BGB
§ 326 Abs. 1 BGB
§ 43 Abs. 1 VwVfG
§ 28 Abs. 4 Satz 2 BauGB
§ 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 25 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 24 Abs. 3 Satz 3 BauGB
§ 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
§ 38 Abs. 1 Satz 1 VwVfG
§ 464 Abs. 2 BGB
§ 466 Satz 2 BGB
§ 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 28 Abs. 2 BauGB
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2 VwGO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 155 Abs. 3 VwGO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2009, 3572, 3573
NJW 2009, 1414, 1416
NVwZ 1999, 432
4 B 98.82
8 K 938/22
XI ZR 33/08
IX ZR 66/07
28 U 6/18
13 ME 587/20
15 CS 18.12
3 C 17.94
4 B 45.19
4 B 70.94
4 B 43.09
10a D 31/97
4 BN 42.18
1 L 2/93
4 B 10.00
15 ZB 17.31
4 B 245.89
5 S 1733/17
7 A 2645/20
1 LA 49/21