Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-05-17, Aktenzeichen 13 K 724.17
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2018:0517.VG13K724.17.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen die Ausübung eines Vorkaufsrechts und begehrt die Erteilung eines Negativzeugnisses.
Die Klägerin, ein Immobilienunternehmen, kaufte mit notariellem Vertrag vom 15. Mai 2017 von der Beigeladenen für 3 400 000 Euro das Grundstück He...straße 1... in Berlin-Kreuzberg, das mit einem 1889 errichteten Gebäude mit zwanzig Mietwohnungen bebaut ist. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Baunutzungsplans 1958/60, der dort ein allgemeines Wohngebiet der Baustufe V/3 festsetzt und im Erhaltungsgebiet Chamissoplatz.
Im Mai 2017 beantragte der Notar die Erteilung eines Negativzeugnisses und reichte am 12. Juni 2017 den Kaufvertrag nach. Mit Bescheid des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 11. August 2017, der Verkäuferin am selben Tag bekanntgegeben, und Widerspruchsbescheid derselben Behörde vom 5. Februar 2018 lehnte der Beklagte den Antrag auf Erteilungen eines Negativzeugnisses ab und übte das Vorkaufsrecht zugunsten der WB... Wohnungsbaugesellschaft B... mbH aus. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, die Ausübung des Vorkaufsrechts diene gemäß § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen und damit dem Allgemeinwohl. In den Jahren 2011 bis 2015 habe im Erhaltungsgebiet die Umwandlung von preisgünstigen Miet- in Eigentumswohnungen trotz Umwandlungsverordnung stark zugenommen, was nach Auslaufen des Fördervertrags beträchtliche Mietsteigerungen zur Folge haben werde und Ersatzwohnungen stünden im Bezirk nicht zur Verfügung; dafür spreche auch, dass die Käuferin die Abwendungsvereinbarung nicht unterschrieben habe. Der Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB finde, wie die Entstehungsgeschichte zeige, auf Vorkaufsrechte nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB keine Anwendung und die Klägerin habe keine Abwendungsvereinbarung geschlossen. Das Vorkaufsrecht werde zugunsten der städtischen Wohnungsbaugesellschaft ausgeübt, da diese aufgrund ihrer Aufgabenstellung und personell besser als der Bezirk in der Lage sei, die Immobilie zu verwalten. Das Ermessen werde dahin betätigt, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt werde, denn das öffentliche Interesse am Erwerb des Grundstücks überwiege das private Interesse an dessen Verkauf. In dem Erhaltungsgebiet stehe auch mit dem umstrittenen Grundstück nach wie vor günstiger Wohnraum und darauf abgestimmte Infrastruktur zur Verfügung. Die Maßnahme sei auch verhältnismäßig, denn die Käuferin habe die Abwendungsvereinbarung nicht unterschrieben, sodass nach Ablauf des Fördervertrages die Wohnungen umgebaut oder in Teil- bzw. Wohnungseigentum umgewandelt und nach sieben Jahren vermarktet werden könnten; auch werde der Fördervertrag häufig frühzeitig abgelöst. Die Käuferin erleide keine finanziellen Verluste und die Verkäuferin bekomme einen solventen Schuldner.
Am 21. Dezember 2017 hat die Klägerin Klage erhoben. Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, in Milieuschutzgebieten gebe es regelmäßig kein Bedürfnis für ein Vorkaufsrecht, da der Schutz bereits über § 172 Abs. 4 BauGB erfolge. Das Vorkaufsrecht sei nach dem anwendbaren § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen, denn das Grundstück werde entsprechend der Erhaltungsverordnung genutzt. Jedenfalls sei der Vorkauf nicht durch das Allgemeinwohl gerechtfertigt, denn es lägen keine Tatsachen, sondern lediglich eine Vermutung der Beklagten vor, die eine Verdrängung befürchten ließen; dagegen spräche insbesondere, dass die förderrechtlichen Bindungen erst im Jahr 2026 ausliefen. Schließlich sei das Ermessen bei der Ausübung des Vorkaufsrechts fehlerhaft ausgeübt worden, da es den Beklagten gerade nicht um ein Ausnahmeinstrument zur Vermeidung von Gefahren für die Erhaltungsziele gegangen sei und ihr durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ein erheblicher Schaden entstehe. Es liege ein Verstoß gegen 27a BauGB vor, denn die Verpflichtungserklärung sei nicht vor, sondern erst nach Ausübung des Vorkaufsrechts angenommen worden, es sei die Finanzierung des Ankaufs durch die Wohnbaugesellschaft nicht gesichert und fehlten in der Vereinbarung Vertragsstrafen.
Die Klägerin beantragt,
1.
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheids des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 11. August 2017 in der Fassung des Widerspruchbescheids derselben Behörde vom 5. Februar 2018 zu verpflichten, das beantragte Negativzeugnis zu erteilen,
2.
die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte trägt im Wesentlichen vor, das Vorkaufsrecht, ein eigenständiges Sicherungsinstrument, sei zum Wohl der Allgemeinheit ausgeübt worden, wofür anders als bei der Enteignung bereits ein Dienen für vom Gesetzgeber gebilligte Zwecke ausreiche, denn trotz der förderrechtlichen Bindungen würden derzeit Immobilien verkauft und in Wohnungseigentum umgewandelt und die Klägerin werde im Vertrag bereits jetzt zu Aufwertungsmaßnahmen einschließlich Wohnungseigentumsbildung ermächtigt. Der Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB sei vorliegend nicht anwendbar, denn Sinn und Zweck sowie die Entstehungsgeschichte der Norm sprächen gegen eine Erstreckung auf Vorkaufsrechte in Erhaltungsgebieten, die der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und nicht der Neubebauung bzw. neuen Nutzungen von Grundstücken dienten. Auch die Ausübung zugunsten eines Dritten sei zulässig gewesen, denn dieser habe sich zu einer erhaltungskonformen Verwendung wirksam verpflichtet. Das Ermessen sei fehlerfrei ausgeübt worden, denn das Mittel sei geeignet und trotz Förderbindungen auch erforderlich, um das Erhaltungsziel zu fördern und schließlich angemessen, da die Klägerin lediglich eine Erwerbschance gehabt habe und der Verdrängungsdruck in dem Erhaltungsgebiet hoch sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Streitakte sowie den Verwaltungs- und den Widerspruchsvorgang des Beklagten, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidung waren, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat keinen Erfolg.
1. Soweit sich die Klägerin gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts für das Grundstück He...straße 1... zugunsten der Wohnungsbaugesellschaft wendet, ist die Anfechtungsklage unbegründet, denn diese Regelung ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Ermächtigungsgrundlage ist § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Alt. 2 und Abs. 3 Satz 1 sowie § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Danach steht der Gemeinde im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken zugunsten Dritter zu, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.
a. Diese (Tatbestands)Voraussetzungen liegen vor.
aa. Das Grundstück He...straße 1... liegt im Geltungsbereich einer wirksamen Erhaltungsverordnung, denn mit der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet "Chamissoplatz" im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 25. Mai 2005 (GVBl. S. 310) i.d.F. d. VO v. 25. April 2007 (GVBl. S. 183) hat das nach § 30 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB zuständige Bezirksamt eine Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erlassen. Anhaltspunkte für eine Nichtigkeit dieser Rechtsverordnung sind nicht ersichtlich, vorgangsbezogene Abwägungsmängel jedenfalls nicht innerhalb der seinerzeit geltenden siebenjährigen Rügefrist des § 215 BauGB geltend gemacht worden; für eine Funktionslosigkeit spricht nichts.
bb. Ein Vorkaufsfall ist eingetreten, denn die Klägerin und die Beigeladene haben am 15. Mai 2017 einen Kaufvertrag über das Grundstück geschlossen.
cc. Die Ausübung des Vorkaufsrechts wird durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt.
Die in dieser Ausübungsvoraussetzung liegende Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG ist verfassungsrechtlich zulässig, insbesondere nicht unverhältnismäßig, denn die Privatnützigkeit des Eigentums (vgl. dazu BVerfG, Urt. v. 06.12.2016 - 1 BvR 2821/11 u.a. - juris Rn. 216) wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts gar nicht und die Verfügungsbefugnis des Eigentümers nur unwesentlich betroffen. Der Eigentümer kann grundsätzlich entscheiden, ob und zu welchem Preis er sein Grundstück verkaufen will und wird lediglich in der Freiheit der Wahl seines Vertragspartners beschränkt; der obligatorische Eigentumsverschaffungsanspruch des Käufers ist von Anfang an mit dem öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht belastet.
Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt die Ausübung des Vorkaufsrechts, wenn der gemeindliche Grunderwerb die Ziele und Zwecke der Maßnahme fördert, also ihre Durchführung erleichtert oder unterstützt (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: August 2017, § 24 Rn. 65a und 73). Dies ist bei Erhaltungsverordnungen der Fall, wenn vernünftigerweise eine erhaltungswidrige Entwicklung, also eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, zu befürchten ist, wobei sich rechtsrelevante Tatsachen aus dem Kaufvertrag, aus bauaufsichtlichen Anträgen des Käufers oder aus sonstigen Umständen ergeben können (Stock a.a.O. Rn. 74); der Erlass einer Erhaltungsverordnung indiziert dabei eine Rechtfertigung der Ausübung des Vorkaufsrechts (vgl. Böhle, BayVBl. 1986, 36 <41>), denn eine Milieuschutzverordnung darf - wie hier geschehen - erst nach einer sorgfältigen Erforschung des Sachverhalts erlassen werden (Stock a.a.O. § 172 Rn. 75).
Gemessen an diesem Maßstab ist die Ausübung des Vorkaufsrechts nach Gesamtwürdigung der maßgeblichen Tatsachen gerechtfertigt. Eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ist im Erhaltungsgebiet Chamissoplatz, wie sich insbesondere aus der noch aktuellen (vgl. Stock a.a.O. Rn. 53) Untersuchung der TOPOS Stadtplanung Landschaftsplanung Stadtforschung GbR vom November 2013 (www.berlin.de/ba.../politik.../chamissoplatz/endbericht...chamisso2013.pdf) ergibt, weiterhin allgemein zu befürchten, weshalb das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg im September 2015 auch beschlossen hat, die Erhaltungsverordnung Chamissoplatz nicht aufzuheben (https://politik-bei-uns.de/file/561dea101ae6a04 e69c7d494) und diese Gefährdung würde ohne Ausübung des Vorkaufsrechts im konkreten Fall erhöht.
Eine allgemeine Gefährdung ergibt sich daraus, dass die stadträumliche Lage und das Wohnumfeld der Grundstück im Erhaltungsgebiet hochattraktiv sind (TOPOS a.a.O. S. 53), nach wie vor ein Aufwertungsspielraum durch Modernisierungen besteht (TOPOS a.a.O. S. 23 ff., 47 ff. und 54), die Bevölkerung im Erhaltungsgebiet überwiegend wohlhabend ist (TOPOS a.a.O. S. 12 ff.), die Mieten schon in der Vergangenheit stark gestiegen sind (TOPOS a.a.O. S. 27 ff.) und nicht wenige Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden (TOPOS a.a.O. S. 21 und 50 f.). Aufgrund dieser Umstände besteht die Gefahr, dass preiswerter und familiengeeigneter Wohnraum verloren geht (TOPOS a.a.O. S. 57 und 58 f.) mit der Folge, dass die ärmere Bevölkerung deshalb abwandert (TOPOS a.a.O. S. 56) und damit eine bewährte Bevölkerungsstruktur verändert (TOPOS a.a.O. S. 56 f.) sowie die Gebietsinfrastruktur weniger genutzt wird (TOPOS a.a.O. S. 57) und innerstädtische Verkehrsprobleme verstärkt werden (TOPOS a.a.O. S. 58). Das Wohl der Allgemeinheit ist vorliegend zusätzlich betroffen, weil das Wohngebäude in den Jahren 2003 und 2004 mit einem nicht unerheblichen verlorenen Bauzuschuss des Beklagten von knapp 400 000 Euro umfassend instandgesetzt und modernisiert wurde.
Dass das Ziel der Erhaltungssatzung durch den Kauf des Grundstücks He...straße 1... durch die Klägerin und den mit ihm verbundenen Zweck zusätzlich konkret gefährdet wird, ergibt sich daraus, dass die Mieten für die Wohnungen auf dem streitbefangenen Grundstück bisher die Mittelwerte nach dem Berliner Mietspiegel und die durchschnittliche Nettokaltmiete im Erhaltungsgebiet unterschreiten (vgl. Roos a.a.O. § 24 Rn. 66), die Lage des Grundstücks direkt an einer Grünfläche (Friedhof) besonders attraktiv ist (nach Angaben der Klägerin liegt das Grundstück „in Kreuzbergs Top-Lage in Sichtweite des Marheinekeplatzes“ (po...-pr....de) und die Klägerin als privatwirtschaftliches, nicht gemeinnütziges Immobilienunternehmen versuchen wird, einen möglichst hohen Gewinn zu erwirtschaften. Angesichts des nicht unerheblichen Kaufpreises von 3,4 Millionen Euro (dem etwa 25-fachen der marktüblichen Jahresnettokaltmiete ) und der bis zum 7. Dezember 2024 (vgl. § 10 des Fördervertrages über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vom 26. November / 14. Dezember 2001 - Fördervertrag) geltenden Bindungen aus dem Fördervertrag, die die Klägerin gemäß § 2 Abs. 15 des Kaufvertrages übernommen hat, liegt es nahe, dass die Klägerin in einem Übergangszeitraum vor Ablauf des Fördervertrages versuchen wird, durch (energetische) Sanierungen und Modernisierungen im Rahmen des nach § 7a Abs. 2 Fördervertrag rechtlich Möglichen den Kaufpreis schnell zu amortisieren; dazu passt, dass die Klägerin nach § 2 Abs. 20 Satz 1 und 2 des Kaufvertrages schon jetzt zu Bau- und Sanierungsmaßnahmen berechtigt ist. Es ist ferner naheliegend, dass die Klägerin den Fördervertrag bereits vor Dezember 2024 - allerdings mit den (wirtschaftlich überschaubaren) Folgen des § 14 Fördervertrag - gemäß § 13 Abs. 1 Satz 1 Fördervertrag kündigt oder einvernehmlich aufhebt oder sogar vorsätzlich gegen dessen Verpflichtung aus § 9 Abs. 3 Nr. 2 verstößt und Wohnungseigentum bildet (vgl. allg. Roos a.a.O. § 24 Rn. 63 f.; Schrödter, in: Schrödter, Baugesetzbuch, 8. Aufl. 2015, § 24 Rn. 29 und VG München, Urt. v. 15.02.1993 - M 8 K 92.1600 - juris Rn. 64). Dies ist ihr schon derzeit rechtlich möglich, da sie gemäß § 2 Abs. 20 Satz 3 des Kaufvertrages zur Beantragung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen berechtigt ist und ihr im Hinblick auf § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB ein Anspruch auf eine Teilungsgenehmigung zustehen dürfte; die Veräußerung des Wohnungseigentums ist ihr dann etwa zeitgleich mit dem Ablauf der Förderbindungen Ende 2024 möglich. Jedenfalls nach Auslaufen der Bindungen aus dem Fördervertrag ist mithin zu befürchten, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung durch Modernisierungen und Wohnungseigentumsbildung gefährdet wird. Dieser Gefährdung kann wirksam nur durch die bereits gegenwärtig erfolgte Ausübung des Vorkaufsrechts begegnet werden. Eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen hat die Klägerin in der Vergangenheit offensichtlich auch häufiger praktiziert, denn die große Zahl der im Internetauftritt (po...-pr....de) der (Mutter)Gesellschaft PO... & PR... Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Projektentwicklungs KG angeführten Projekte sind durch Teilung und Verkauf von Wohnungseigentum verwirklicht worden, wobei die Gesellschaft „auf Ankauf, Entwicklung, Bau und Vermarktung von ausgewählten Immobilien in Berlin, mit dem Schwerpunkt Wohnen“ spezialisiert ist und „(b)esonderer Focus … hierbei auf den Innenstadtlagen mit hoher Lebensqualität“ legt. Die Klägerin hat die Befürchtung, dass Mieter verdrängt werden könnten, schließlich nicht dadurch aus der Welt geschafft, dass sie eine Verpflichtungserklärung gemäß § 27 Abs. 1 BauGB abgegeben hat (vgl. Ross a.a.O. § 24 Rn. 70).
Entgegen der Klägerin lässt sich ein Schutz der Bevölkerung in Milieuschutzgebieten auch nicht gleichwirksam über § 172 Abs. 4 BauGB erreichen, denn diese Norm lässt verschiedene mietpreissteigernde oder mieterverdrängende Sanierungsmaßnahmen zu (vgl. Roos a.a.O. § 24 Rn. 60 ff.).
dd. Es liegt kein Ausschlussgrund nach § 26 Nr. 4 BauGB vor, wonach die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen ist, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans (Alt. 1) oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme (Alt. 2) bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 aufweist.
(1) Anwendbar ist dabei in Fällen, in denen ein Erhaltungsgebiet nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht in einem Bebauungsplan, sondern - wie hier - in einer gesonderten Verordnung bezeichnet wird, nur der Anwendungsausschluss nach § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB (Stock a.a.O. § 26 Rn. 19 und BayVGH, Urt. v. 02.10.2013 - 1 BV 11.1944 - juris Rn. 22 ff. für Sanierungsgebiete).
(2) Weiterhin ist das Tatbestandselement „… bebaut ist und genutzt wird …“ im Wege der teleologischen Reduktion in seinem Anwendungsbereich dahin zu beschränken, dass in den Fällen einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht auf die gegenwärtige verordnungskonforme Nutzung, sondern auf die zukünftige Entwicklung entsprechend den Zielen der Milieuschutzverordnung abgestellt wird. Der wohl klare (vgl. LG Berlin, Urt. v. 26.04.2017 - O 2.15 Baul - juris Rn. 52) Wortlaut des § 26 Nr. 4 BauGB würde zwar zu einer Anwendung des Ausschlussgrundes auch im genannten Fall führen. Es liegt jedoch insoweit, wie die Entstehungsgeschichte zeigt, eine planwidrige verdeckte Lücke vor, die durch die genannte Beschränkung des Anwendungsbereichs des Ausschlussgrundes auf die zukünftige Entwicklung zu schließen ist (vgl. allg. Larenz/Canaris, Methodenlehre der Rechtswissenschaft, 3. Aufl. 2013, S. 210 ff.): Der Gesetzgeber hat das besondere Vorkaufsrecht zur Sicherung von u.a. Erhaltungsgebieten auf Anregung des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau neben dem allgemeinen und anderen besonderen Vorkaufsrechten erstmals mit § 24 a Satz 1 i.V.m. § 39 h Abs. 3 Nr. 3 des Gesetzes zur Änderung des Bundesbaugesetzes vom 18. August 1976 (BGBl. I S. 2221) - BBauG 1976 eingeführt. Voraussetzung des Vorkaufsrechts war, dass „Tatsachen die Annahme rechtfertigen, daß durch den Erwerb des Grundstücks und die damit verfolgten Zwecke die in § 39 h bezeichneten Belange beeinträchtigt werden“ (Satz 2). Der Erwerber konnte „die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er sich verpflichtet und glaubhaft (ge)macht (hat), daß er die Belange wahren wird“ (Satz 3); weitere Ausschlussgründe gab es nicht. Zur Begründung heißt es u.a.: „Voraussetzung dafür ist, dass aufgrund konkreter Anhaltspunkte feststeht, daß durch den Erwerber des Grundstücks die Ziele des §§ 39 h unterlaufen würden“ (Ausschussbericht, BT-Drs. 7/4793 S. 32). Bereits damals wurde also nicht auf den gegenwärtigen Zustand, sondern auf die zukünftige Entwicklung entsprechend den Zielen der Milieuschutzverordnung abgestellt. Mit dem Gesetz über das Baugesetzbuch vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I S. 2191 - BBauG 1986) sollte der Abschnitt „Gesetzliche Vorkaufsrechte der Gemeinde“ zusammengefasst, gestrafft und neu gegliedert werden (Regierungsentwurf, BT-Drs. 10/4630 S. 56; Ausschussbericht, BT-Drs. 10/6166 S. 135 und Stock, ZfBR 1987, 10 <10 f.>). Die wesentlichen Vorkaufsrechtstatbestände wurden dementsprechend in § 24 BBauG 1986 und die Ausschlussgründe in § 26 BBauGB 1986 zusammengeführt (Stock a.a.O. S. 11); der bis heute unveränderte Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB (Bebauung und Nutzung des Grundstücks entsprechend der Erhaltungsverordnung) sollte § 24 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 (Ausschluss bei Bebauung und Nutzung entsprechend dem Bebauungsplan) und Satz 3 (Ausschluss bei Verwandtengeschäften) BBauG 1976 entsprechen (Regierungsentwurf, BT-Drs. 10/4630 S. 83), hatte aber nicht das Vorkaufsrecht in Erhaltungsgebieten im Blick. Grundgedanke war jedenfalls, dass die gesetzlichen Vorkaufsrechte den Gemeinden weiterhin u.a. nach § 39 h (Abs. 3 Nr. 3) BBauG 1977 zustehen sollten (BT-Drs. 10/4630 S. 56). § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 BBauG 1986 entsprach dabei nach den Vorstellungen des Gesetzgebers dem alten § 24a BBauG 1977 (BT-Drs. 10/4630 S. 82: „Nummer 4 entspricht § 24 a des Bundesbaugesetzes“). Mit der generellen Feststellung, dass das gesetzliche Vorkaufsrecht nach dem bisherigen § 24 a i.V.m. § 39 h BBauG 1977 der Gemeinde weiterhin zustehen sollte und dass § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB dem § 24 a BBauG 1977 entspreche, wollte der Gesetzgeber mithin den Inhalt des alten § 24 a BBauG 1977 erhalten, soweit er nicht Einschränkungen ausdrücklich (BT-Drs. 10/4630 S. 82 f.) aussprach, was für die hier interessierende Konstellation nicht der Fall ist. Aus der Entstehungsgeschichte ergibt sich folglich, dass das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB nach Sinn und Zweck weiterhin ein eigenständiges Instrument auch zur Sicherung städtebaulicher Erhaltungsziele gemäß § 172 BBauG bleiben sollte (vgl. zur Entstehungsgeschichte Ross a.a.O. § 24 Rn. 57 und Stock a.a.O. S. 10 f.). Diese verdeckte Lücke des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB ist deshalb dahin zu schließen, dass der Anwendungsbereich des Tatbestandselements „… bebaut ist und genutzt wird …“ eingeschränkt wird in der Weise, dass ein Ausschlussgrund nur dann vorliegt, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen der Milieuschutzverordnung genutzt werden soll. Nur dieser Anwendungsbereich des Ausschlussgrundes entspricht der oben dargestellten gesetzgeberischen Absicht und verhindert vor allem, dass der Vorkaufsgrund des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Alt. 2 BauGB in Erhaltungsgebieten praktisch leerläuft. Andernfalls wäre das Vorkaufsrecht auf die sehr seltenen Fälle beschränkt, in denen ein Gebäude Mängel i.S.d. § 177 BauGB aufweist. Ein Ausschlussgrund liegt mithin dann nicht vor, wenn zu befürchten ist, dass der Erwerber eines Grundstücks im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung die Erhaltungsziele, also die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, nicht beachten wird (Stock ZfBR 1987, 10 <15> und Roos a.a.O, § 24 Rn. 59).
Gemessen an diesem Maßstab ist zu befürchten, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährdet ist, denn die Klägerin ist als privates Immobilienunternehmen an einem möglichst hohen Gewinn interessiert und hat eine Abwendungsvereinbarung nicht getroffen.
ee. Die Klägerin hat das Vorkaufsrecht des Beklagten nicht gemäß § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB des Beklagten durch eine Vereinbarung abgewendet. Die von dem Beklagten angebotene Vereinbarung ist auch nicht angesichts der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG unzulässig gewesen, denn die Privatnützigkeit des Eigentums wird dadurch nicht unverhältnismäßig betroffen. Der kaufvertragliche Anspruch auf Eintragung in das Grundbuch unterfällt zwar dem Schutzbereich des Art. 14 Abs. 1 GG, ist aber durch die hier in Rede stehende erhaltungsrechtliche Vorschrift in seinem Inhalt verfassungsgemäß von vornherein eingeschränkt.
ff. Der Beklagte hat das Vorkaufsrecht gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB gegenüber der Beigeladenen innerhalb der nach Eingang des Kaufvertrages (12. Juni 2017) am 13. Juni 2017 zu laufenden Zweimonatsfrist durch Bescheid vom 11. August 2017 ausgeübt, welcher der Beigeladenen am selben Tag bekanntgegeben wurde. Adressat des Bescheides ist dabei die beigeladene teilrechtsfähige (vgl. OVG Bln-Bdb, Urt. v. 18.06.2015 - 2 B 4.13 - juris Rn. 23) Gesellschaft bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB), wie sich aus dem gleichlautenden Vorspann der an alle drei Gesellschafter gerichteten Bescheide ergibt, worin die Gesellschaft als Eigentümerin des Grundstücks und dessen Verkäuferin genannt wird.
gg. Der Beklagte konnte schließlich sein Vorkaufsrecht gemäß § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB zugunsten der städtischen Wohnungsbaugesellschaft ausüben, denn diese ist zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks, nämlich der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, innerhalb angemessener Frist in der Lage und hat sich hierzu auch am 10. August 2017, rechtzeitig (vgl. Stock a.a.O. § 27a Rn. 17) einen Tag vor Erlass des Ausgangsbescheides, verpflichtet. Entgegen der Klägerin bedarf es hierzu keiner Annahme der einseitigen Verpflichtungserklärung, denn diese Willenserklärung stellt nur das erforderliche Einverständnis zu dem mitwirkungsbedürftigen Verwaltungsakt (vgl. dazu allg. Stelkens, in: Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz, 9. Aufl. 2018, § 35 Rn. 229 ff.) her (vgl. Kronisch, in: Brügelmann a.a.O. § 27a Rn. 11, 23 und 25).
b. Der Beklagte hat sein Ermessen fehlerfrei betätigt.
aa. Er hat bei dem ihm durch § 24 Abs. 1 Satz 1 und § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB eröffneten Entschließungsermessen die Abwägungsdirektiven vollständig und ihrem rechtlichen Gehalt nach richtig erkannt und keine sachfremden Kriterien einbezogen, insbesondere die mit § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 und Abs. 3 Satz 1 BauGB verfolgten Zwecke, nämlich einerseits das allgemeine öffentliche Interesse daran, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten bleibt, und andererseits das private Interesse der Klägerin und der Beigeladenen an dem Verkauf des Grundstücks erkannt und seiner Ermessensentscheidung zugrunde gelegt. Der Beklagte hat schließlich die bei richtigem Verständnis der Abwägungsdirektiven heranzuziehenden Tatsachen zutreffend erfasst, die eingestellten öffentlichen und privaten Belange objektiv zutreffend gewichtet und sie fehlerfrei gegeneinander abgewogen. Soweit die Klägerin insofern meint, ihr entstünde durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ein erheblicher Schaden, ist dieser nicht hinreichend konkret und nachvollziehbar dargetan geschweige denn belegt: Die Kaufpreisanzahlung und die Grunderwerbssteuer wird sie zurückerhalten; die Bereithaltung von Fremdmitteln ist nach Ausübung des Vorkaufsrechts betriebswirtschaftlich nicht mehr sinnvoll; das Zinsänderungsrisiko ist spekulativ und Mietzahlungen stehen ihr nach Ausübung des Vorkaufsrechts nicht mehr zu. Im Übrigen fallen diese möglichen Schäden in das unternehmerische Risiko der Klägerin, denn diese musste als erfahrenes Immobilienunternehmen von dem Vorkaufsrecht des Beklagten zumindest wissen und sich nach dessen Ausübung entsprechend verhalten.
bb. Der Beklagte hat auch sein ihm durch § 27a Abs. 1 Satz 1 BauGB eröffnetes Auswahlermessen hinsichtlich des Vorkaufsbegünstigten fehlerfrei ausgeübt, denn die WB...Wohnungsbaugesellschaft B... mbH ist als kommunales Wohnungsunternehmen nach ihrem Gesellschaftsvertrag und der für das umstrittene Grundstück eingegangen Verpflichtung gezwungen, die mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckte Verwendung, nämlich die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, anzustreben.
2. Soweit die Klägerin die Erteilung eines Negativzeugnisses begehrt, ist die zulässige Verpflichtungsklage unbegründet, denn der Klägerin steht kein dahingehender Anspruch gegen den Beklagten zu (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Anspruchsgrundlage ist § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB. Danach hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten unverzüglich ein Zeugnis auszustellen, wenn ein Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird.
Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, denn der Beklagte hat, wie ausgeführt, das Vorkaufsrecht für das Grundstück He...straße 1...rechtmäßig ausgeübt.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 154 Abs. 1 und 162 Abs. 2 Satz 2 sowie Abs. 3 VwGO und aus § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO. Die Berufung war gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 3, § 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO zuzulassen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 705 ff. BGB
§ 215 BauGB
§ 24 BBauG
§ 26 BBauGB
§ 24a BBauG
§ 39 h BBauG
§ 24 a BBauG
§ 172 BBauG
§ 177 BauGB
§ 167 VwGO
§ 709 ZPO
§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 26 Nr. 4 BauGB
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB
§ 172 Abs. 4 BauGB
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 30 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB
§ 27 Abs. 1 BauGB
§ 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB
§ 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 BBauG
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Alt. 2 BauGB
§ 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 und Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 27a Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB
§ 154 Abs. 1 und 162 Abs. 2 Satz 2 sowie Abs. 3 VwGO
§ 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 24 a Satz 1 i.V.m. § 39 h Abs. 3 Nr. 3 des Gesetzes zur Änderung des Bundesbaugesetzes
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG
Art. 14 GG
Art. 14 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 1 BvR 2821/11
8 K 92.16
1 BV 11.19
2 B 4.13