Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-02-14, Aktenzeichen 8 C 192/12
ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2013:0214.8C192.12.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Geht nach Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzinszahlung eine Mietzahlung einmalig einen Tag verspätet auf dem Konto des Vermieters ein, so begründet dies ein Recht zur fristgemäßen Kündigung des Mietverhältnisses nicht, da es sich bei einem Zahlungsverzug um einen Tag nicht um einen derart erheblichen Verstoß handelt, dass bei einer Interessenabwägung eine Auflösung des Mietverhältnisses gerechtfertigt wäre (Abgrenzung LG Berlin, 22. Juni 2000, 67 S 288/99, MM 2000, 421 und BGH, 14. September 2011, VIII ZR 301/10, WuM 2011, 674).(Rn.16)
2. Lässt der Vermieter nach einer einmaligen verspäteten Mietzinszahlung drei Monate verstreichen, bevor er die fristlose Kündigung erklärt, so ist die Kündigung unwirksam, weil der Mieter nach einem so langen Zeitraum darauf vertrauen kann, dass der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht als unzumutbar ansieht.(Rn.13)
Verfahrensgang
1. Die gegen die Beklagte zu 1) erhobene Klage wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten haben die Klägerin und der Beklagte zu 2) zu je ½ zu tragen. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) hat die Klägerin zu tragen. Der Beklagte zu 2) hat ½ der außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu tragen; im übrigen trägt die Klägerin ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Jede Partei kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Mit der Klage begehrt die Klägerin von der Beklagten Räumung der Wohnung in der A Straße, 10965 Berlin.
Mit Schreiben vom 16. März 2012 sprach die Klägerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und hilfsweise die fristgemäße zum 30.09.2012 aus und begründete dies mit einer ständig verspäteten Mietzahlung der Beklagten seit Juli 2011. Die Klägerin behauptet, eine vorherige Abmahnung vom 01.11.2011 sei den Beklagten durch Boten persönlich zugestellt worden, und zwar am 02.11.2011 durch den Zeugen P., mittels Einwurfs in den Hausbriefkasten. Mit Schriftsatz vom 6. September 2012 sprach die Klägerin erneut die außerordentlich fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung aus, da sie behauptet, die Beklagte lasse im vorliegenden Rechtsstreit bewusst wahrheitswidrig vortragen, sie habe diese Abmahnung nicht erhalten.
Die Klägerin behauptet: Die Miete für Dezember 2011 sei am 06.12.2011 auf ihrem Bankkonto eingegangen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung in dem Gebäude A Straße, 1. OG rechts in 10965 Berlin, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Toilette mit Bad, Flur und 1 Kellerraum, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben sowie die Beklagte zu 1) gesamtschuldnerisch neben Herrn ... zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 489,45 EUR zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie meint: Die Kündigung sei unwirksam, weil sie nicht unverzüglich erfolgt sei. Sie behauptet: Sie habe die Mietzahlung für Dezember 2011 am 01.12.2011 am online-Terminal der Sparkasse überwiesen, so dass der Betrag spätestens am 05.12.2011 ihrer Ansicht nach bei der Klägerin eingegangen sein müsste.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1) keinen Anspruch auf Räumung der Wohnung, da das Mietverhältnis durch die seitens der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen nicht beendet worden ist.
Es kann dahingestellt bleiben, ob der Mietzins für Dezember 2011 auf dem Konto der Klägerin am 06.12.2011, und damit aufgrund der Regelung des Mietvertrages (§ 3 Mietvertrag) verspätet, eingegangen ist und es kann ebenfalls dahingestellt bleiben, ob die Abmahnung vom 01.11.2011 zugegangen war. Selbst, wenn der gesamte Vortrag der Klägerin als richtig unterstellt wird, sind die Voraussetzungen der fristlosen Kündigung und der fristgemäßen Kündigung gemäß § 573 BGB bzw. § 543 BGB nicht gegeben.
Eine fristlose Kündigung scheitert daran, dass die Klägerin die Kündigung erst am 16.03.2012 ausgesprochen hat. Der Vermieter darf mit der Kündigung nicht zu lange warten, wenn sich ergibt, dass der Mieter auf die Abmahnung nicht reagiert. Andernfalls kann angenommen werden, dass der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz der Zahlungsunpünktlichkeit nicht als unzumutbar empfindet. Verbindliche Fristen gibt es nicht (vgl. Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, 10. Auflage, Rdn. 180). Im vorliegenden Fall ist das erkennende Gericht der Ansicht, dass zwischen dem Zugang der Abmahnung und der Kündigung eine zu lange Frist lag, und die Beklagte darauf vertrauen konnte, dass die Kündigung deshalb nicht vorher erfolgte, weil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht als unzumutbar seitens der Klägerin empfunden worden ist, da es sich - der Vortrag der Klägerin als richtig unterstellt - um einen Zahlungsverzug von nur einem Tag gehandelt hatte.
Eine fristgemäße Kündigung ist nicht gerechtfertigt, da bei dem Zahlungsverzug um einen Tag es sich nicht um einen derart erheblichen Verstoß handelt, der bei Interessenabwägung der Parteien eine Auflösung des Mietverhältnisses rechtfertigen könnte.
Die Zahlungsunpünktlichkeit berechtigt nur dann zur Kündigung, wenn weitere Umstände hinzutreten, aus denen sich ergibt, dass die Rechte und Interessen des Vermieters so schwer beeinträchtigt werden, dass diesem die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Dies ist der Fall, wenn durch das Zahlungsverhalten des Mieters das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien nachhaltig zerstört oder zumindest stark erschüttert ist. Dies ist durch den Tatrichter aufgrund einer Interessenabwägung festzustellen (vgl. Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, § 543 BGB, Rdn. 174). Im vorliegenden Fall führen die Gesamtumstände im Wege einer Interessenabwägung dazu, dass weder eine fristlose noch eine fristgemäße Kündigung gerechtfertigt ist. Der Umstand - der Vortrag der Klägerseite als richtig unterstellt -, dass die Beklagte nach der Abmahnung lediglich ein einziges Mal den Mietzins verspätet gezahlt hat und dies nur um einen einzigen Tag verspätet, stellt kein erhebliches, nachhaltiges vorwerfbares Verhalten der Beklagten in der Weise dar, dass sie dadurch das Vertrauensverhältnis vollkommen zerstört hat.
Nach Ansicht des erkennenden Gerichts genügt eine einmalige verspätete Zahlung des Mietzinses nach Abmahnung nicht, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Das Landgericht Berlin (Urteil vom 22.06.2000 - 67 S 288/89 -) erklärt in seiner Entscheidung, dass die dortige Kammer in ständiger Rechtsprechung ein Recht zur fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses nur bejaht, wenn ein Mieter nach einer Abmahnung die Miete innerhalb eines Jahres noch drei Mal unpünktlich zahlt und dass dieselben Erfordernisse für eine ordentliche Kündigung gelten (LG Berlin a. a. O.). Die ständige höchstrichterliche Rechtsprechung geht dahin, dass einem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum seinen Mietzins trotz Abmahnung laufend unpünktlich zahlt und sich damit als unzuverlässig erweist, da dem Vermieter bei einem solch unzuverlässigen Mieter die Möglichkeit genommen ist, über den Mietzins am Fälligkeitstage disponieren zu können. Auch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14.09.2011 (BGH VIII ZR 301/10) steht dem nicht entgegen. Nach dieser Entscheidung “kann” bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Der Entscheidung ist zum einen zu entnehmen, dass der BGH nicht der Meinung ist, dies “müsse” der Fall sein, sondern die Entscheidung zeigt die Eckpunkte zur Kündigungsberechtigung des Vermieters bei ständig unpünktlicher Mietzahlung auf, diese stehen jedoch immer unter dem Vorbehalt der umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls in Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien, d.h., ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter zugemutet werden kann. Dies ist in erster Linie eine Sache der Beurteilung durch den Tatrichter. Unter Berücksichtigung der Entscheidung des BGH, der es in seiner Entscheidung hat dahinstehen lassen, ob - wie die Berufungskammer gemeint hatte - eine dreimalige weitere verspätete Mietzahlung nach Abmahnung erforderlich sei, der Erfolg der Abmahnung sich jedoch darin zeigen müsse, dass das beanstandete Verhalten nicht wiederholt werde, muss hier im Ergebnis festgestellt werden, dass das beanstandete Verhalten bis auf den einen Tag, an dem die verspätete Mietzahlung auf Klägerseite nach deren Behauptung einging, nicht wiederholt worden ist.
Hinzu kommt, - wie oben dargelegt - dass nach dieser behaupteten verspäteten Zahlung die Klägerin es unterlassen hat, die fristlose Kündigung auszusprechen, sondern dies erst nach mehreren Monaten getan hat. Die Klägerin hat damit gezeigt, dass sie diese eine um einen Tag verspätete unpünktliche Zahlung nicht als so wesentlich ansieht, dass sie eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses begehrt. Die Klägerseite muss sich das Verhalten ihrer Hausverwaltung anrechnen lassen, selbst wenn diese erst nach Monaten der Klägerin das entsprechende Verhalten der Beklagten übermittelt hat.
Hinzu kommt bei der Interessenabwägung, dass - selbst wenn man davon ausgeht, auch bei einem Zahlungsverhalten des Mieters derart, dass der Abmahnung wiederholt Zahlungsverzögerungen vorausgegangen waren, so dass es für die Kündigung ausreichen kann, dass der Mieter nach Erhalt der Abmahnung wiederum unpünktlich zahlt, eine Ausnahme dann gegeben ist, wenn es sich um Bagatellfälle handelt (vgl. Schmidt, a. a. O., Rdn. 174). Dies ist hier der Fall. Bei einer einmaligen, nur um einen einzigen Tag verspäteten Zahlung des Mietzinses, nach Abmahnung, handelt es sich um einen Bagatellfall, der bei Interessenabwägung der Parteien auch eine ordentliche Kündigung nicht rechtfertigt. Wie das Landgericht München in seiner Entscheidung vom 22.02.1991 (14 C 20241/90) ausführt, lässt ein derartiges Zahlungsverhalten eines Mieters keine schikanöse Absicht vermuten, wobei im dortigen Fall der Mieter mehrfach nach der Abmahnung überwiegend Fälligkeitstermine ganz geringfügig überschritten hatte.
Die weitere ausgesprochene Kündigung wegen des behaupteten wahrheitswidrigen Vortrags durch die Beklagte rechtfertigt ebenfalls nicht die Auflösung des Mietverhältnisses, da die Behauptung der Klägerin, die Beklagte trage im vorliegenden Prozess unwahr vor, nicht durch Beweisantritt zu klären war, da im vorliegenden Fall es auf den Beweisantritt - Vernehmung des seitens der Klägerin benannten Zeugen - nicht ankommt. Wie oben dargelegt ist die Klage auch dann unbegründet, wenn diese Behauptung bewiesen worden wäre. Kündigungen können nicht darauf gestützt werden, dass Behauptungen im akuten Prozess seitens einer Partei unrichtig seien, da in diesem Fall die Gerichte Behauptungen nachprüfen müssten, auch wenn sie bezüglich der zugrunde liegenden Tatsache nicht erheblich im jeweiligen Prozess wären.
Mangels Hauptsanspruch besteht auch kein Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Nebenkosten.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 708 Ziffer 11, 711 ZPO.
Soweit der Schriftsatz der Beklagten vom 18.1.2013 neuen Sachvortrag enthält, wurde dieser nicht zur Entscheidungsgrundlage gemacht.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 573 BGB
§ 543 BGB

Zitierte Entscheidungen: 67 S 288/99
VIII ZR 301/10
65 S 140/13
67 S 288/89
14 C 20241/90