Verwaltungsgericht Minden (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-03-31, Aktenzeichen 11 K 1426/02
ECLI: ECLI:DE:VGMI:2004:0331.11K1426.02.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen eine Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Kläger sind in Gesellschaft bürgerlichen Rechts Eigentümer zahlreicher Mietwohngrundstücke unter anderem in Detmold. Für die Jahre seit 1999 begehrten sie für einzelne Grundstücke in Detmold den teilweisen Erlass der festgesetzten Grundsteuer, 1999 für zwei Grundstücke, 2000 für 10 Grundstücke, 2001 für 18 Grundstücke und 2002 für 13 Grundstücke. Für die Jahre 1999 und 2000 erließ der Beklagte die Grundsteuer in dem begehrten Umfang.
Die Kläger verlangen mit dieser Klage vom Beklagten, ihnen von der für das Grundstück G. -G. bach-Str. 8-12 in E. für das Jahr 2001 festgesetzten Grundsteuer von 9.125,66 DM einen Teil in Höhe von 1.112,34 EUR zu erlassen. Das Grundstück ist mit einer Mietwohnungsanlage mit 54 Wohneinheiten bebaut. Für dieses Grundstück machten die Kläger für das Jahr 2000 eine Ertragseinbuße von 25,24 %, für 2001 von 29,8 % und für 2002 von 28,81 % geltend, weil zahlreiche Wohnungen nicht vermietet waren.
Am 4.2.2002 beantragten die Kläger einen teilweisen Erlass der Grundsteuer unter anderem für das hier streitgegenständliche Grundstück für das Jahr 2001 nach § 33 Abs. 1 Grundsteuergesetz - GrStG -, weil wegen erheblicher Mietausfälle der normale Rohertrag dieser Grundstücke um mehr als 20 Prozent gemindert sei und sie diese Minderung nicht zu vertreten hätten. Sie legten dar, sie hätten intensive Vermietungsbemühungen über Anzeigenblätter, das Internet und ein eigenes Vermietungsbüro unternommen.
Mit Bescheid vom 21.2.2002 lehnte der Beklagte den Antrag der Kläger vom 4.2.2002 auf teilweisen Erlass der Grundsteuer ab. Er führte zur Begründung aus, die angeführten Mietausfälle, die auf eine strukturell bedingte fehlende Mieternachfrage zurückgingen, seien bei der Ermittlung des normalen Rohertrags zu berücksichtigen und könnten deshalb nicht als Minderung gegenüber diesem angesehen werden. Die Ertragsminderung beruhe allein auf einer Veränderung der allgemeinen Wertverhältnisse, die grundsätzlich alle Vermieter in vergleichbarer Weise träfe. Ein Erlass nach § 33 GrStG könne nur in Fällen beansprucht werden, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch seien. Da auf Grund des nachhaltigen Überangebots bestimmter Mietobjekte ein Teil der Wohnungen der Kläger seit einigen Jahren nicht zu vermieten sei, könne nicht mehr von einem zufälligen oder vorübergehenden Leerstand ausgegangen werden.
Gegen den Bescheid des Beklagten legten die Kläger am 13.3.2002 Widerspruch ein und widersprachen der Einschätzung des Beklagten, die Ertragsminderung beruhe auf einer strukturell bedingten fehlenden Mieternachfrage. Dies ergebe sich bereits daraus, dass die Einwohnerzahl der Stadt E. über Jahre hinweg kaum Schwankungen unterliege. Damit sei auch die Wohnungsnachfrage nahezu gleich bleibend. Weiterhin treffe es nicht zu, dass ein Teil ihrer Wohnungen seit einigen Jahren nicht zu vermieten sei. Die Leerstände seien fluktuierend, sodass es sich im Hinblick auf die jeweils betroffenen Wohnungen um vorübergehende Mietausfälle handele.
Den Widerspruch der Kläger wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 4.4.2002, den Klägern zugestellt am 8.4.2002, zurück. Auf die Einwände der Kläger aus dem Widerspruch führte er aus, allein aus einer gleich bleibenden Einwohnerzahl könne nicht in jedem Fall auf die Wohnungsnachfrage geschlossen werden. Auch andere strukturelle Faktoren beeinflussten die Nachfrage. Anhaltspunkte dafür, dass die Grundstücke der Kläger auf Grund außergewöhnlicher Umstände im Vergleich zu entsprechenden anderen Grundstücken weniger Mieteinnahmen erzielen könnten, bestünden nicht. Es liege vielmehr ein örtliches Überangebot hinsichtlich bestimmter Wohnungen vor, welches alle vergleichbaren Wohnungsanbieter betreffe. Die Zahl der Leerstände habe sich in den letzten Jahren kontinuierlich erhöht. Damit seien die Mietausfälle auch nicht erkennbar nur vorübergehender Natur. Die Kläger hätten bereits seit einigen Jahren eine mangelnde Mieternachfrage zu verzeichnen. Dass in den einzelnen Jahren verschiedene Wohnungen leer gestanden hätten, sei unerheblich. Abzustellen sei vielmehr auf das ganze zur Grundsteuer veranlagte Objekt. Die verschiedenen Mietgrundstücke seien jedoch in den letzten Jahren insgesamt von Leerständen betroffen gewesen.
Am 7.5.2002 haben die Kläger Klage erhoben. Die Erlassbegehren für die verschiedenen Grundstücke sind unter jeweils anderen Aktenzeichen geführt worden. Der Berichterstatter hat in allen Verfahren am 13.3.2003 einen Erörterungstermin durchgeführt, in dem sich die Beteiligten in einem gerichtlichen Vergleich dahingehend geeinigt haben, dieses Verfahren für die übrigen Verfahren als Musterverfahren zu führen.
Die Kläger sind weiterhin der Auffassung, dass die Ertragseinbußen nicht auf eine strukturell bedingte fehlende Mieternachfrage zurückzuführen seien, weil die Einwohnerzahl einer Gemeinde das entscheidende Kriterium für eine Wohnungsnachfrage darstelle. Die Einwohnerzahl E. habe sich nach Zahlen der Wohnungsbauförderungsanstalt von 1993 bis 2001 um 1662 erhöht. Die Zahl der Wohnungen sei im gleichen Zeitraum um 2367 gestiegen, was allerdings die Nachfragesituation nicht verändert habe, weil der Wohnflächenverbrauch je Einwohner gestiegen sei. Zusammenhänge zwischen dem Abzug der britischen Streitkräfte und der damit verbundenen Schaffung neuer Wohneinheiten in E. und den Leerständen in den Objekten der Kläger bestünden nicht. Auch daraus, dass der Umfang der Wohnungsangebote den der Wohnungsgesuche in den örtlichen Anzeigenblättern übersteige, lasse sich nicht auf ein Überangebot an Wohnungen schließen. Der Schwerpunkt der Inserate liege stets auf der Angebotsseite. Die Kläger hätten auch nicht wegen Umbauarbeiten an der Mietwohungsanlage in der G. -G. bach-Straße 8-12 von weiteren Vermietungen der frei stehenden Wohnungen abgesehen. Die verlangten Mietpreise lägen im oberen Bereich der für vergleichbare Wohnungen üblichen Mieten, was bei Neuvermietungen durchaus üblich sei, so dass die Leerstände auch nicht durch eine besondere Konkurrenzsituation im unteren Preissegment verursacht worden seien.
Die Kläger beantragen,
den Beklagten unter teilweiser Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 26.2.2002 in Gestalt seines Widerspruchsbescheides vom 4.4.2002 zu verpflichten, einen Teil der für das Grundstück G. -G. bach-Stra-ße 8 - 12 in E. für das Jahr 2001 festgesetzten Grundsteuer in Höhe von 1.112,34 EUR zu erlassen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er lehnt den begehrten Grundsteuererlass ab, weil nach seiner Auffassung nicht § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG, sondern Satz 2 anwendbar sei. Denn bebaute Grundstücke, die im Eigentum von Immobiliengesellschaften stünden, dienten in aller Regel allein der Erfüllung des gesellschaftlichen Vermietungszwecks, sodass eine eigengewerbliche Nutzung gegeben sei. Die Voraussetzungen für einen Erlass nach dieser Vorschrift lägen nicht vor. Selbst wenn Satz 1 anwendbar wäre, könnten die Kläger aus den in den angefochtenen Bescheiden angeführten Gründen einen Grundsteuererlass nicht beanspruchen. Ergänzend teilt der Beklagte mit, dass statistische Zahlen zu Wohnungsleerständen in E. nicht vorlägen. Allerdings habe der Haus- und Grundeigentümer-Verein mitgeteilt, dass sich nach dem Wegzug der britischen Streitkräfte der Wohnungsmarkt entspannt habe und auch Leerstände in größerem Umfang zu verzeichnen seien. Deshalb habe er angeregt, die Stadt E. aus dem Geltungsbereich der Zweckentfremdungsverordnung herauszunehmen.
Die Beteiligten haben ihr Einverständnis mit einer Entscheidung durch den Berichterstatter ohne mündliche Verhandlung erklärt. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten ( 3 Hefter) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Kammer entscheidet gemäß den §§ 87 a Abs. 2 und 3, 101 Abs. 2 VwGO durch den Berichterstatter ohne mündliche Verhandlung, weil die Beteiligten ihr Einverständnis damit erklärt haben.
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Die Ablehnung des Erlassantrags der Kläger durch den angefochtenen Bescheid des Beklagten in Gestalt seines Widerspruchsbescheides ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, weil sie keinen Anspruch auf den von ihnen beantragten (Teil-)Erlass der Grundsteuer haben (vgl. § 113 Abs. 5 VwGO).
Als Rechtsgrundlage für den von den Klägern begehrten teilweisen Grundsteuererlass kommt hier nach ihrem Antrag und Sachvortrag nur § 33 Abs. 1 GrStG in Betracht. Satz 2 dieser Vorschrift ist allerdings entgegen der Auffassung des Beklagten nicht einschlägig, weil eine eigengewerbliche Nutzung des Grundstücks G. -G. bach-Straße 8-12 durch die Kläger nicht stattfindet. Unabhängig davon, ob die Vermietung der Wohnungen auf diesem Grundstück als gewerbliche Vermietung oder private Vermögensverwaltung anzusehen ist, liegt in ihr in der Person der Vermieter jedenfalls keine eigengewerbliche Nutzung. Denn sie nutzen das Grundstück selbst gar nicht, eine gewerbliche Nutzung findet auf dem Wohngrundstück auch nicht statt. Der Ertrag des Grundstücks wird durch Vermietung und nicht durch Eigennutzung erbracht.
Vgl. Troll, Grundsteuergesetz, 7. Aufl. 1997, § 33 Rn. 13; BVerwG, Urteil vom 15.4.1983 - 8 C 150.81 -, BVerwGE 67, 123 = NVwZ 1984, 309 = DVBl. 1983, 910.
Die Kläger können jedoch auch nach dem hier einschlägigen § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG nicht den begehrten teilweisen Grundsteuererlass verlangen. Nach dieser Bestimmung setzt der Erlass voraus, dass der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 20 % gemindert ist und der Steuerschuldner diese Minderung nicht zu vertreten hat. Soweit wie hier ein Leerstand von Räumen Grund für geringere Erträge ist, führt er allerdings schon zu einer geringeren Jahresrohmiete, soweit er auf tatsächlichen Verhältnissen beruht, die durch Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden können (§ 33 Abs. 5 GrStG), oder auf eine Änderung aller den Wert beeinflussenden Umstände zurückzuführen ist, die bei einer Hauptfeststellung zur Feststellung eines verminderten Einheitswerts führen würden (§§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG, 79 Abs. 1 und 2 sowie 9 Abs. 1 und 2 BewG). Deshalb ist in der Rechtsprechung des BVerwG geklärt, dass nach der gesetzlichen Konzeption der Grundsteuer als einer ertragsunabhängigen Objektsteuer Ertragsminderungen einen Grundsteuererlass nur rechtfertigen können, wenn sie auf für die Ertragslage außergewöhnlichen, atypischen Umständen beruhen, die von erkennbar vorübergehender Natur sind.
Vgl. BVerwG, Urteile vom 4.4.2001 - 11 C 12.00 -, BVerwGE 114, 132 = DVBl. 2001, 1368 = DÖV 2001, 820, und vom 3.5.1991 - 8 C 13.89 -, DVBl. 1991, 1303; Beschluss vom 10.2.1994 - 8 B 229.93, KSAtZ 1995, 34; VGH Mannheim, Urteil vom 13.12.2001 - 2 S 1450/01 -, DÖV 2002, 580 = KStZ 2002, 194; Nds. OVG, Beschluss vom 3.12.2003 - 13 LA 213/03 -, DWW 2004, 31.
Diese Voraussetzungen für einen Erlass sind beim streitbefangenen Grundstück für das hier maßgebliche Jahr 2001 nicht gegeben.
a) Es ist bereits nicht ansatzweise ersichtlich, dass die Leerstände in der Mietwohnungsanlage der Kläger auf in diesem Sinn außergewöhnlichen Umständen beruhen. Die Kläger verlangen einen Erlass der Grundsteuer allein deshalb, weil es ihnen nicht gelungen ist, trotz erheblicher Bemühungen zahlreiche nicht vermietete Wohnungen alsbald neu zu vermieten, obwohl sich nach ihrer Auffassung, die sie im Wesentlichen aus der unveränderten Einwohnerzahl ableiten, die Mieternachfrage in E. nicht maßgeblich verändert hat. Individuelle Gründe, die unabhängig von der allgemeinen Marktlage zu Leerständen allein ihrer Mietanlagen geführt bzw. deren erneute Vermietung verhindert haben und die für andere Vermieter nicht gelten, haben die Kläger nicht geltend gemacht. Es bestehen auch sonst keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass Vermieter vergleichbarer Objekte derartigen Problemen nicht ausgesetzt sind und außergewöhnliche Umstände des Einzelfalls nur bei den Klägern zu Mietausfällen geführt haben. Im Gegenteil spricht bereits der Umstand, dass über das hier streitgegenständliche Objekt hinaus zahlreiche Mietobjekte der Kläger in erheblichem und von 1999 bis 2001 stark zunehmendem Umfang von Leerständen betroffen waren, für eine den gesamten E. Mietmarkt betreffende zurückgehende Mieternachfrage zumindest in einem bestimmten Marktsegment, wenn sie auch bei Weitem nicht einen so starken Umfang angenommen hat wie in dem Fall, den das BVerwG in seinem Urteil vom 4.4.2001 zu entscheiden hatte.
Auch die von der Wohnungsbauförderungsanstalt übermittelten Zahlen lassen im hier maßgeblichen Zeitraum zwischen 1998 und 2001, in dem sich die Leerstände der Kläger kontinuierlich ausgeweitet haben, Anzeichen für ein zunehmendes Überangebot von Wohnungen erkennen: Danach ist die Zahl der Wohneinheiten in dieser Zeit um etwa 720 angestiegen, während die Einwohnerzahl sogar leicht rückläufig war. Gerade vor dem Hintergrund, dass in jeder Wohnung durchschnittlich etwa 2,2 Einwohner gelebt haben, hätte es aber einer Zunahme von deutlich über 1500 Einwohnern bedurft, um eine Verschlechterung der Nachfragesituation abzuwenden. Hinzu kommt die von den Klägern selbst eingeräumte allgemeine Tendenz zu kleineren Haushalten, insbesondere zu Singlehaushalten, von der auch die Marktlage in E. betroffen ist und die dazu führt, dass sich die verschlechterte Nachfrage verstärkt auf Wohnungen für mehr als zwei Personen auswirkt. Gerade unter dieser Entwicklung haben die Kläger zu leiden: Aus ihrer Aufstellung über die leer stehenden Wohnungen in den Mietwohnanlagen, für die sie einen Grundsteuererlass beantragt haben, ergibt sich, dass von Leerständen ganz überwiegend Wohnungen mit einer Wohnfläche von etwa 70 m² oder mehr betroffen waren.
Das Gericht sieht keine Möglichkeit, die Marktsituation in E. im Jahr 2001, insbesondere die Frage, ob die Zahl der leer stehenden Wohnungen insgesamt oder in Abhängigkeit von der Wohnungsgröße in beachtlichem Umfang zugenommen hat, noch weiter aufzuklären, weil entsprechende statistischen Daten nicht verfügbar sind. Für eine solche Aufklärung besteht aber auch keine Notwendigkeit. Selbst wenn sich die Zahl leer stehender Wohnungen nicht so nennenswert erhöht hätte, dass praktisch alle anderen Vermieter vergleichbarer Objekte ähnliche Leerstände wie die Kläger zu verzeichnen hätten, änderte das nichts daran, dass außergewöhnliche, von den Klägern nicht zu vertretende Umstände für ihre Leerstände nicht ersichtlich sind. Selbst eine solche zu Gunsten der Kläger angenommene Marktlage wäre kein Beleg dafür, dass die Kläger in atypischer Weise unverschuldet von Leerständen betroffen sind. Sollte nämlich nur ein Teil der Vermieter vergleichbarer Wohnungen Leerstände zu beklagen haben, deutete dies eher auf eine nicht marktgerechte Ausstattung oder auf eine der geänderten Marktsituation nicht angepasste Miethöhe hin, während andere Vermieter Leerstände möglicherweise nur durch eine schnellere Reaktion auf die veränderte Nachfragesituation vermieden haben. Dann schiede ein Erlass zumindest deshalb aus, weil die Kläger die Mietausfälle zu vertreten hätten.
Vgl. z. B. VG Göttingen, Urteil vom 7.1.2003 - 3 A 3392/00 - unter Hinweis auf BVerwG, Urteil vom 15.4.1983, a.a.O.
Etwas anderes kann nicht deshalb gelten, weil sich die Kläger mit ihren Mieten noch im oberen Bereich der Bandbreite des Mietspiegels für 2001 halten. Der Mietspiegel, der auf in den vier vorangegangenen Jahren abgeschlossenen Mietverträgen beruht, gibt gerade bei veränderten Nachfragesituationen keinen Anhaltspunkt dafür, ob sich in der Vergangenheit angemessene Mieten auch weiterhin erzielen lassen können. Selbst wenn bisher bei Neuvermietungen sogar höhere Mieten verlangt werden konnten, gilt das selbstverständlich gerade bei Neuvermietungen in einer veränderten Marktsituation bei nachlassender Nachfrage nicht mehr ohne Weiteres.
b) Abgesehen davon sind die Mietausfälle des Jahres 2001 nicht von erkennbar vorübergehender Natur. Nachdem das streitgegenständliche Grundstück zumindest seit 2000 in nennenswertem Umfang von Mietausfällen durch Leerstände betroffen war, bestehen keine Anzeichen dafür, dass alsbald wieder annähernd eine Vollvermietung erreicht werden könnte. Vielmehr haben die Kläger auch für 2002 erneut den Erlass der Grundsteuer für 13 Mietwohnanlagen beantragt, zu denen wieder die Wohnanlage zählt, die Gegenstand dieses Verfahrens ist. Sie haben damit deutlich werden lassen, dass es weiterhin in erheblichem Umfang an Mieternachfrage für ihre Wohnungen mangelt. Etwas anderes gilt auch nicht deshalb, weil es den Klägern vielfach gelungen ist, Wohnungen nach einem Leerstand von einigen Monaten erneut zu vermieten. Denn gleichzeitig sind andere Wohnungen frei geblieben. Maßgeblich ist aber das gesamte zur Grundsteuer herangezogene Objekt und nicht die einzelne Wohnung. Nahezu alle frei gewordenen Wohnungen in der Mietwohnungsanlage haben nach dem Auszug des letzten Mieters zunächst mehrere Monate lang leer gestanden - oft sogar länger als ein Jahr -, so dass sich im Blick auf das Gesamtobjekt eine nicht nur vorübergehende mangelnde Auslastung ergibt.
c) Sofern sich in den folgenden Jahren weiterhin zahlreiche Wohnungen zu den von den Klägern verlangten Mieten nicht vermieten lassen sollten, bleibt es den Klägern unbenommen, im Hinblick auf die gesunkene Nachfrage bei der nächsten Wertfortschreibung über den Ansatz einer geringeren Jahresrohmiete eine Absenkung des Einheitswerts anzustreben und dadurch künftig die Grundsteuer zu reduzieren. Gegebenenfalls bestehen auch Möglichkeiten, die Objekte im Hinblick auf die veränderte Nachfragesituation umzugestalten. Sofern sich der Markt alsbald in einer Weise wieder erholen sollte, dass eine Reduzierung des Einheitswerts nicht in Betracht käme, wäre es bei typisierender Betrachtungsweise nicht zu beanstanden, wenn die in der Zwischenzeit eingetretenen nicht atypischen Wertveränderungen unberücksichtigt blieben.
Vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 4.4.2001, a.a.O.
d) Anhaltspunkte für das Vorliegen einer persönlichen Unbilligkeit (§ 227 AO) sind nicht vorgetragen und auch sonst nicht ersichtlich.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruhen auf § 167 VwGO i.V.m. den §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 87 a Abs. 2 und 3, 101 Abs. 2 VwGO
§§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1
ZPO
§ 33 GrStG
§ 227 AO
§ 167 VwGO
§ 33 Abs. 1 Grundsteuergesetz
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 33 Abs. 1
GrStG
§ 33 Abs. 1 Satz 1
GrStG
§ 33 Abs. 5 GrStG
§ 33 Abs. 1
Satz 3 Nr. 2 GrStG
§ 154 Abs. 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 67, 123
NVwZ 1984, 309
BVerwGE 114, 132
DÖV 2001, 820
DÖV 2002,
580
8 C 150.81
11 C 12.00
8 C 13.89
8 B 229.93
2 S 1450/01
13 LA
213/03
3 A 3392/00