Hamburgisches Oberverwaltungsgericht (Hamburg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-03-21, Aktenzeichen 2 Bf 61/23
ECLI: ECLI:DE:OVGHH:2024:0321.2BF61.23.00

Tenor:
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg aufgrund mündlicher Verhandlung vom 21. Dezember 2022 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten des Verfahrens gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Beklagte begehrt mit ihrer Berufung die Abweisung der in erster Instanz erfolgreichen Klage der Klägerinnen gegen einen Bescheid zur Ausübung eines sogenannten Satzungsvorkaufsrechts.
Die Klägerin zu 1) ist eine GmbH & Co. KG mit zwei Gesellschaftern: Herr A ist ihr alleiniger Kommanditist und die X-Verwaltungsgesellschaft mbH ist ihre alleinige Komplementärin. Deren alleiniger Gesellschafter und zugleich alleinvertretungsbefugter Geschäftsführer ist Herr A. Die Klägerin zu 2) ist ebenfalls eine GmbH & Co. KG, die unter derselben Anschrift wie die Klägerin zu 1) geschäftsansässig ist. Ihre zwei Gesellschafter sind ebenfalls Herr A als alleiniger Kommanditist sowie die X-Verwaltungsgesellschaft mbH als alleinige Komplementärin, deren alleiniger Gesellschafter und zugleich alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer Herr A ist. Der Komplementärin der Klägerinnen und deren Geschäftsführer sind jeweils von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.
Die Klägerin zu 1) ist Eigentümerin des Grundstücks … (Flurstücke …, … und … der Gemarkung Ottensen; im Folgenden: streitgegenständliches Grundstück). Das streitgegenständliche Grundstück hat eine Gesamtfläche von 5.659 m². Es liegt nördlich der … und grenzt im Westen und Osten an Bahntrassen, die westlich des Grundstücks zwischen den Bahnhöfen Diebsteich und Altona und östlich des Grundstücks zwischen den Bahnhöfen Diebsteich und Holstenstraße verlaufen. Zudem wird das Grundstück im westlichen Bereich von einer in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Eisenbahnbrücke überspannt. Von der Straßenfläche der … trennt das Grundstück ein schmales, streifenartig geschnittenes Flurstück (Flurstück … der Gemarkung Ottensen), das im Eigentum Beklagten steht. Das streitgegenständliche Grundstück ist im hinteren Bereich mit einem eingeschossigen Büro- und Werkstattgebäude bebaut und an mehrere Autovermietungen vermietet, die den Großteil der Fläche einschließlich des straßenseitigen Flurstücks …, für das eine unentgeltliche Nutzungsvereinbarung mit der Beklagten besteht, als Parkplatz für ihre Fahrzeuge nutzen.
Das streitgegenständliche Grundstück liegt in dem im Einzelnen beschriebenen und in einer Anlage zeichnerisch dargestellten Geltungsbereich der durch die Beklagte auf Grundlage von § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB erlassenen Verordnung über die Begründung eines Vorkaufsrechts des Gebietes „Mitte Altona“ vom 19. Februar 2008 (HmbGVBl. S. 108), nach deren § 1 der Beklagten ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken im dargestellten Bereich zustand.
Die vorgenannte Verordnung wurde durch § 2 Abs. 2 der Verordnung über die Begründung eines Vorkaufsrechts des Gebiets „Mitte Altona“ vom 1. Oktober 2021 aufgehoben (HmbGVBl. S. 683). Das streitgegenständliche Grundstück liegt nunmehr im Geltungsbereich der Verordnung über die Begründung eines Vorkaufsrechts im Bereich des Gebietes „Diebsteich“ vom 21. September 2021 (HmbGVBl. S. 681), nach deren § 1 Satz 1 der Beklagten in dem in der Anlage rot umgrenzten Bereich ein Vorkaufsrecht zusteht.
Das Grundstück liegt zudem im Geltungsbereich des Baustufenplans Altona-Altstadt vom 15. Februar 1952 (Amtl. Anz. S. 203), erneut festgestellt am 14. Januar 1955 (Amtl. Anz. S. 61) und ist dort als Außenbereich ausgewiesen. Zudem sieht der Teilbebauungsplan 996 vom 20. Juni 1961 (HmbGVBl. S. 211) eine Erweiterung der … nach Norden auf einem über das streitgegenständliche Grundstück verlaufenden Streifen mit einer Tiefe von etwa 13,5 Metern vor, welche bisher nicht umgesetzt wurde. Der städtebauliche Rahmenplan Diebsteich (Stand: 16. November 2020, abrufbar unter https://www.hamburg.de/rahmenplan/, zuletzt aufgerufen am 9.4.2024) sieht für das Grundstück eine „Verdichtung und Weiterentwicklung“ und die Option einer Feuer- und Rettungswache vor.
Die Klägerin zu 1) als Verkäuferin und die Klägerin zu 2) als Käuferin schlossen am 17. Mai 2021 einen notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag über das streitgegenständliche Grundstück. Der Kaufvertrag enthielt unter anderem die folgenden Vereinbarungen:
„§ 1 Kaufgegenstand
Die Verkäuferin verkauft an die dies annehmende Käuferin den unter I. bezeichneten Grundbesitz mit allen Bestandteilen und Zubehör in seinem gegenwärtigen Zustand, wie sie ihn besichtigt hat oder hätte besichtigen können – im Folgenden, Grundstück‘ genannt – . […] Die Käuferin verpflichtet sich, das Grundstück abzunehmen.
§ 2 Kaufpreis
Der Kaufpreis beträgt EUR 3.110.000,00. Der Kaufpreis wird wie folgt beglichen: EUR 3.110.000,00 zahlt die Käuferin spätestens am 30. Juni 2021 unmittelbar an die Verkäuferin auf deren Konto […] Auf eine Sicherstellung der Kaufpreiszahlung durch z.B. Eintragung einer Auflassungsvormerkung oder Zahlung über ein Notaranderkonto verzichten die Vertragsparteien trotz Belehrung des Notars über die damit verbundenen Gefahren. […]
§ 5 Übergabe, Verrechnungstag
Die Übergabe des Grundstücks gilt zum 1. Juni 2021, 00:00 Uhr, als erfolgt.
Die Verkäuferin wurde vom Notar darauf hingewiesen, dass die Übergabe damit u.U. vor Zahlung des Kaufpreises erfolgt, und auf die damit verbundenen Risiken hingewiesen. Trotz Belehrung wünscht die Verkäuferin die Beurkundung in dieser Form. […]
§ 7 Vorkaufsrecht
Im Falle der Ausübung eines eventuell bestehenden gesetzlichen Vorkaufsrechts hinsichtlich des ganzen oder eines Teils des Kaufgegenstandes hat jede Partei das Recht zum Rücktritt vom gesamten Kaufvertrag, ohne dass dadurch das Vertragsverhältnis mit dem Vorkaufsberechtigten berührt wird. Im Falle der Ausübung des Rücktrittsrechts tritt die Verkäuferin ihre Ansprüche gegenüber der zuständigen Behörde erfüllungshalber hiermit insoweit an die Käuferin ab, als diese bereits Zahlungen geleistet hat. Die Käuferin nimmt die Abtretung an. […]
§ 9 Auflassung
1. Die Verkäuferin und die Käuferin sind sich darüber einig, dass das Eigentum an dem verkauften Grundstück auf die Käuferin übergehen soll. Sie bewilligen und beantragen, diese Rechtsänderung in das Grundbuch einzutragen. […]
§ 11 Hinweise
Der Notar hat darauf hingewiesen, dass
- das Eigentum an dem Grundstück erst mit der Umschreibung im Grundbuch übergeht und diese Umschreibung von der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung sowie der Verzichtserklärung auf das gesetzliche Vorkaufsrecht abhängt, […].“
Die Beklagte wurde am 19. Mai 2021 durch den Notar über den Vertragsabschluss informiert.
Mit zwei gleichlautenden Schreiben vom 3. Juni 2021 an die Klägerinnen teilte die Beklagte mit, dass sie die Ausübung eines Vorkaufsrechts auf Grundlage § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. der Verordnung über die Begründung eines Vorkaufsrechts des Gebietes „Mitte Altona“ vom 19. Februar 2008 sowie eines Vorkaufsrechts für die im Teilbebauungsplan 996 als Straßenverkehrsfläche ausgewiesenen Teilflächen der Flurstücke 5135 und 5136 auf Grundlage von § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB erwäge, und gab Gelegenheit zur Stellungnahme.
Die Klägerinnen nahmen mit Schreiben vom 11. Juni 2021 sowie im Rahmen einer Videokonferenz der Beteiligten mit den Prozessbevollmächtigten der Klägerinnen am 17. Juni 2021 Stellung.
Mit Schreiben vom 17. Juni 2021 erklärte die Klägerin zu 2) zum Hintergrund des notariellen Vertrags, dass das streitgegenständliche Betriebsgrundstück aus Anlass der Testamentserstellung separiert und in die zu diesem Zweck gegründete Klägerin zu 2) übertragen werden sollte. Dabei sei eine Übertragung zum Buchwert angestrebt worden, da es sich letztlich um denselben Steuerpflichtigen handele. In der Steuerpraxis werde die Übertragung zwischen Schwesterpersonengesellschaften üblicherweise auf Grundlage der Vorschrift in § 6b EStG durchgeführt, welche an einen Veräußerungsvorgang anknüpfe, weshalb die Übertragung hier formal und entgeltlich über einen Vertrag erfolgt sei. Ein Kaufvertrag im Sinne von § 463 BGB liege jedoch nicht vor, da es sich der Sache nach um eine gesellschaftsrechtliche Umstrukturierung, vergleichbar mit einer Einlage, handle. Auch ein Verkauf an einen Dritten sei nicht gegeben, da rechtlich und wirtschaftlich auf Seiten der Veräußerin und der Erwerberin alleine Herr A stehe; Dritte seien nicht beteiligt. Das Grundstück bleibe auch steuerlich allein diesem zugeordnet. Nach der Wertung aus § 26 Nr. 1 BauGB zum Ausschluss des Vorkaufsrechts bei einem Verkauf an Ehegatten und nahe Verwandte müsse das Vorkaufsrecht erst Recht ausgeschlossen sein, wenn der Eigentümer bei wirtschaftlicher Betrachtung an sich selbst veräußere. Weiter sei die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt.
Mit Schreiben vom selben Tag widersprach auch die Klägerin zu 1) der Ausübung eines Vorkaufsrechts und verwies im Übrigen auf die Ausführungen der Klägerin zu 2).
Ein auf Antrag der Beklagten von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Beklagten erstelltes Wertgutachten vom 25. Juni 2021 bezifferte den Verkehrswert des Grundstücks auf insgesamt 3.700.000,-- Euro, wobei für die straßenseitige Teilfläche von 392 m² ein Wert von 200.000,-- Euro und somit für das restliche Grundstück ein Wert von 3.500.000,-- Euro anzusetzen seien.
In einer weiteren Stellungnahme vom 30. Juni 2021 führten die Klägerinnen aus, die Verordnung über die Begründung eines Vorkaufsrechts des Gebiets „Mitte Altona“ vom 19. Februar 2008 sei rechtswidrig, da keinerlei planerische Vorstellungen vorgelegen hätten. Jedenfalls wären etwaige Vorstellungen auf unabsehbare Zeit nicht realisierbar gewesen, was sich am Zeitablauf seit Erlass der Verordnung und darin zeige, dass die Beklagte eine Planung erst nach Ablauf der Mietverhältnisse im Jahr 2037 angekündigt habe. Das Vorkaufsrecht sei zudem unverhältnismäßig, da eine Eigentumsübertragungsvormerkung zur Absicherung der potentiellen Entwicklung des Grundstücks ausreichend gewesen wäre. Ferner baten die Klägerinnen um konkrete Erläuterungen zu den angestrebten Verwendungszwecken des Grundstücks unter Nennung von Prioritäten, damit Herr A diese in einer Abwendungserklärung zugrunde legen könne.
In ihrer Sitzung vom 1. Juli 2021 beschloss die Kommission für Bodenordnung der Beklagten die Ausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte für das streitgegenständliche Grundstück (i) gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB für eine ca. 392 m² große Teilfläche der Flurstücke 5135 und 5136 zu einem Entschädigungswert von 200.000 Euro sowie (ii) gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für die restliche Fläche des Grundstücks gegen Zahlung eines verhältnismäßigen Anteils des Kaufpreises in Höhe von 2.941.892,-- Euro, alternativ den freihändigen Ankauf des gesamten Grundstücks zum vereinbarten Kaufpreis von 3.110.000,-- Euro oder den freihändigen Ankauf der ca. 392 m² großen Teilfläche zum Entschädigungswert von 200.000,-- Euro.
Mit an die Klägerin zu 1) adressiertem Bescheid vom 9. Juli 2021, zugestellt am selben Tag, übte die Beklagte ein gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB im Hinblick auf eine genauer bezeichnete Teilfläche des Grundstücks … mit einer Größe von 392 m² aus (Ziffer (i)). Zugleich übte sie ein Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. der Verordnung über die Begründung eines Vorkaufsrechts des Gebiets „Mitte Altona“ vom 19. Februar 2008 hinsichtlich der Restfläche des Grundstücks … aus (Ziffer (ii)).
Zur Begründung der in Ziffer (ii) des Bescheids erfolgten Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB führte die Beklagte im Wesentlichen aus, die Verordnung über die Begründung eines Vorkaufsrechts des Gebiets „Mitte Altona“ vom 19. Februar 2008 sei rechtmäßig auf Grundlage von § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB erlassen worden. Sie habe zum Zeitpunkt des Verordnungserlasses städtebauliche Maßnahmen in dem Gebiet in Betracht gezogen. Die Verordnung diene der Verwirklichung der Ziele der im Jahr 2007 eingeleiteten vorbereitenden Untersuchung Mitte Altona. Dies sei auch heute noch der Fall, da sie im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen Diebsteich und Mitte Altona aktiv Planungsaktivitäten entfaltet habe und das streitgegenständliche Grundstück in ihre Überlegungen einbezogen habe. Dies zeige sich auch am aktuellen Rahmenplan Diebsteich, der Ziele für das Grundstück festlege. Mit allen planerischen Vorstellungen sei dasselbe Ziel einer grundlegenden Verdichtung der Nutzung auf der Fläche des streitgegenständlichen Grundstücks verfolgt worden. Förmlich konkretisierte Planungsabsichten seien nicht erforderlich. Eine zeitliche Grenze bestehe nicht. Die Verordnung sei auch zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung im Bereich der vorbereitenden Untersuchung erforderlich, da sie die Entwicklungsmaßnahmen nur vorantreiben könne, wenn die hierfür benötigten Flächen zur Verfügung stünden. Die Realisierung sei über freihändige Verkäufe nicht möglich.
Ein Kaufvertrag mit einem Dritten liege vor. Der Vertragsurkunde sei deutlich zu entnehmen, dass es sich um einen Grundstückskaufvertrag handle. Es sei ein Kaufpreis vereinbart worden und der Notar habe auf die Vorkaufsrechte hingewiesen. Auch wenn die Gesellschafter bei der Käuferin und der Verkäuferin identisch seien, seien doch die Gesellschaften rechtlich voneinander unabhängig und jede für sich rechtsfähig.
Zu den städtebaulichen Zielen führte die Beklagte aus, die heutige Nutzung des Grundstücks entspreche einer Typologie, wie sie in rückwärtigen gewerblichen Lagen und Stadtrand-Situationen zu finden sei, keinesfalls aber der zentralen Lage des Grundstücks, die durch den etwa 500 Meter Luftlinie entfernten neuen Fern- und Regionalbahnhof Hamburg-Altona noch aufgewertet werde. Der Rahmenplan Diebsteich sehe für das Grundstück eine Verdichtung und Weiterentwicklung im Bestand vor. Dabei stünden eine der Zentralität entsprechende höhere bauliche Dichte sowie baulich klar gefasste Raumkanten entlang der Straßenräume im Vordergrund, um eine urbane Maßstäblichkeit zu erreichen. Konkret sehe der Rahmenplan für das streitgegenständliche Grundstück zusätzlich die Option einer Feuer- und Rettungswache vor. Ein konkretes Raumprogramm liege noch nicht vor. Das Grundstück sei zudem für die künftige Ausgestaltung der Magistrale …/… von Bedeutung. Ein Thema der Magistralentwicklung sei die Aufwertung des Straßenraums, die auch im Bereich des Grundstücks im Teilbebauungsplan 996 vorgesehen sei.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei gemäß § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB aus Gründen des Allgemeinwohls gerechtfertigt. Durch den Erwerb des Grundstücks werde die Umsetzung der Ziele des Rahmenplans sowie der Magistralentwicklung wesentlich erleichtert, namentlich könne die städtebauliche Unternutzung des Grundstücks behoben und die zur Versorgung der neuen Quartiere Mitte Altona, Holsten Areal und Diebsteich erforderliche Rettungswache geschaffen werden. Da Grund und Boden in Hamburg ein knappes Gut seien, sei auch das Ziel einer Intensivierung der Nutzung des Grundstücks durch das Wohl der Allgemeinheit gedeckt. Ein Abwendungsrecht gemäß § 27 Abs. 1 BauGB komme nicht in Betracht, da der Rahmenplan Diebsteich keine konkreten städtebaulichen Ziele wie die Dichte oder Art der zukünftigen Nutzung im Rahmen einer Verdichtung und Weiterentwicklung vorsehe und sich der Käufer nicht zur Errichtung einer Rettungswache verpflichten könne. Ausschlusstatbestände im Sinne von § 26 BauGB lägen nicht vor. Das Grundstück solle entsprechend der Ziele im Rahmenplan Diebsteich verwendet werden. Der Kaufpreis für das Restgrundstück (Kaufgrundstück abzüglich der für die Straßenverkehrsfläche benötigten Teilfläche) werde mit 2.941.892,-- Euro bemessen. Der Verkehrswert für das gesamte Grundstück betrage laut dem Wertermittlungsgutachten 3.700.000,-- Euro, wovon 3.500.000,-- Euro auf das Restgrundstück entfielen. Dieses Verhältnis werde auf den Kaufpreis im Kaufvertrag übertragen. Schließlich sei die Ausübung des Vorkaufsrechts verhältnismäßig und ermessensfehlerfrei. Ein weniger belastendes, gleich geeignetes Mittel sei nicht erkennbar, insbesondere biete die Eintragung einer Eigentumsübertragungsvormerkung weder die gleiche rechtliche Qualität noch die gleiche rechtliche Wirksamkeit. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei auch angemessen. Das Interesse des Herrn A an einer privaten Entwicklung des Grundstücks gehe nicht über das Interesse eines jeden anderen Käufers hinaus. Sein Bestreben zur Regelung seines Nachlasses werde zwar als besonderes Interesse berücksichtigt. Letztlich handle es sich jedoch um rein wirtschaftliche Belange, sodass die Belange des Allgemeinwohls überwögen. Denn es handle sich nicht um eine Übertragung von wirtschaftlichen Gütern von einer Privatperson auf eine andere, sondern um eine solche zwischen zwei handelsrechtlichen Gesellschaften. Diese Konstellation sei gerade nicht von der Wertung der Ausschlusstatbestände in § 26 BauGB umfasst. Eine Gesetzeslücke liege insoweit nicht vor. Der Fortbestand des Unternehmens sei nicht gefährdet. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Ausführungen im Bescheid vom 9. Juli 2021 verwiesen (Bl. 427 ff. der Sachakte).
Der Klägerin zu 2) stellte die Beklagte den Bescheid am 14. Juli 2021 „zur Kenntnis“ zu, versehen mit einer Rechtsbehelfsbelehrung.
Am 16. Juli 2021 gab der Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin zu 2) für diese eine notariell beurkundete Abwendungserklärung gemäß § 27 Abs. 1 BauGB ab. Darin verpflichtete sie sich unter Bezugnahme auf die Ausführungen der Beklagten im Ausübungsbescheid vom 9. Juli 2021 dazu, eine Nutzung der Restfläche des streitgegenständlichen Grundstücks zu verwirklichen, für die im Bescheid das Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ausgeübt worden sei. Wegen der Einzelheiten wird auf die Abwendungserklärung verwiesen (Bl. 529 ff. der Sachakte).
In der Folge verhandelten die Beteiligten ohne Ergebnis über eine mögliche gemeinsame Entwicklung des streitgegenständlichen Grundstücks.
Die Klägerinnen erhoben am 6. August 2021 jeweils Widerspruch gegen den Bescheid vom 9. Juli 2021. Zur Begründung führten sie mit Schreiben vom 20. April 2022 im Wesentlichen aus, die Verordnung über die Begründung eines Vorkaufsrechts des Gebiets „Mitte Altona“ sei rechtswidrig, da keine konkreten städtebaulichen Maßnahmen geplant worden seien und die Verordnung im Oktober 2021 aufgehoben worden sei, was einer Aufgabe der bisherigen städtebaulichen Vorstellungen für das streitgegenständliche Grundstück entspreche. Weiter liege kein Vorkaufsfall vor, da es sich nicht um einen Kaufvertrag mit einem Dritten handle. Das Grundstück habe lediglich zur Unternehmensnachfolge separiert und hierzu aus dem Vermögen der einen Schwesterpersonengesellschaft in das der anderen überführt werden sollen. Aus steuerrechtlichen Gründen sei hierzu ein formaler Veräußerungsvorgang erforderlich gewesen. Es handle sich nicht um einen Verkauf an einen Dritten, da auf beiden Seiten identische Gesellschafter und derselbe Steuerpflichtige stünden. Allein, dass beide Gesellschaften rechtsfähig seien, ändere nichts. Sinn und Zweck des städtebaulichen Vorkaufsrechts sei es gerade, eine Enteignung zu vermeiden. Der alleinige Gesellschafter der Komplementärin habe aber sein Eigentum an dem Grundstück gerade nicht aufgeben wollen. Es handele sich um einen rein internen Vorgang ohne Außenbezug, bei dem wirtschaftlich und steuerlich allein der Alleingesellschafter der Komplementärin betroffen und begünstigt werde. Zudem sei die Ausübung des Vorkaufsrechts ermessensfehlerhaft, da die Beklagte die Ähnlichkeit der vorliegenden Konstellation mit dem Ausnahmetatbestand aus § 26 Abs. 1 Nr. 1 BauGB bei einem Verkauf an nahe Verwandte nicht berücksichtigt habe. Auch sei der Verwendungszweck zu vage bezeichnet. Schließlich habe die Käuferin eine wirksame Abwendungserklärung gemäß § 27 Abs. 1 BauGB abgegeben. Die Beklagte könne sich nicht darauf berufen, dass ihre Planung für eine Verpflichtungserklärung noch nicht bestimmt genug sei, da sie es andernfalls in der Hand hätte, die Abwendungserklärung durch eine bewusst unkonkrete Planung zu verhindern.
Die Beklagte wies die Widersprüche mit Bescheiden vom 2. Juni 2022, den Klägerinnen zugestellt am 8. Juni 2022, zurück. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts geltende Vorkaufsrechts-Verordnung „Mitte Altona“ sei rechtmäßig gewesen. Auch die nunmehr geltende Vorkaufsrechts-Verordnung „Diebsteich“ umfasse das streitgegenständliche Grundstück. Sie habe weiterhin großes Interessen an einer städtebaulichen Entwicklung des Gebiets. Die Tatbestandsvoraussetzungen für die Ausübung eines Vorkaufsrechts lägen vor, insbesondere handle es sich um einen Kaufvertrag mit einem Dritten. Es komme auf die am Rechtsverkehr teilnehmenden Rechtssubjekte in Form der Kommanditgesellschaften an und nicht auf die dahinterstehende natürliche Person. Es sei unerheblich, ob die Vertragsparteien lediglich eine Separierung des Grundstücks und eine Einlage in die Kommanditgesellschaft hätten erzielen wollen, da der gesetzliche Normalfall eines notariellen Kaufvertrags vorliege. Zudem sei es rechtsmissbräuchlich, wenn sich die Beteiligten aus steuerrechtlichen Gründen eines Kaufvertrags bedienten, das damit einhergehende Vorkaufsrecht jedoch abwehren wollten. Die Ausübung des Vorkaufsrechts komme auch nicht einer Enteignung gleich, es werde lediglich der Vertragspartner ausgetauscht. Die Käuferin sei Dritte im Sinne der §§ 463 ff. BGB, da sie als von der Verkäuferin selbständige Kommanditgesellschaft nicht an dem Vorkaufrechtsverhältnis teilhabe.
Das Vorkaufsrecht sei in rechtmäßiger und zweckmäßiger Weise ausgeübt worden. Der Vorwurf der bloßen Bodenbevorratung treffe nicht zu, da der Ankauf des Grundstücks der Sicherung der Entwicklung im Bereich des künftigen Fern- und Regionalbahnhofs Altona und der Magistrale … diene. Die Ausübung des Vorkaufsrechts entspreche dem Wohl der Allgemeinheit gemäß §§ 25 Abs. 2 Satz 1, 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB. So entspreche die bisherige Bebauung und Gewerbenutzung nicht der zentralen Lage des Grundstücks, welche durch den neuen Fern- und Regionalbahnhof weiter aufgewertet werde. Der Rahmenplan Diebsteich sehe eine weitere Verdichtung für das Grundstück vor. Aus § 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB ergebe sich, dass die Angabe des Verwendungszwecks auch aus Sicht des Gesetzgebers nicht immer möglich sei. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei vorliegend geeignet, den angestrebten Zweck zu erreichen. Sie habe eine angebliche Vergleichbarkeit mit dem Ausschlussgrund gemäß § 26 Nr. 1 BauGB nicht etwa verkannt, vielmehr sei eine solche nicht gegeben. Die gesetzliche Regelung sei abschließend und es liege keine mit einer engen persönlichen Bindung vergleichbare Situation vor. Im Ermessen führe die Abwägung der privaten Interessen der Klägerinnen am Vollzug des Kaufvertrags mit dem öffentlichen Interesse am Erwerb des Kaufgrundstücks dazu, dass sie von dem Vorkaufsrecht Gebrauch machen könne. Den Parteien sei klar gewesen, dass das Grundstück mit einem Vorkaufsrecht belastet sei und die Verkäuferin habe ihre Eigentumsposition freiwillig aufgegeben. Ein milderes, gleich wirksames Mittel sei nicht ersichtlich. Schließlich komme es auf die notarielle Abwendungserklärung vom 16. Juli 2021 nicht an, da eine Abwendungsmöglichkeit mangels hinreichend konkreter Planung der Nutzung zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht bestanden habe. Die nunmehr geplante Nutzung als Feuer- und Rettungswache könne durch die Klägerin schlechterdings nicht entwickelt werden.
Mit der am 7. Juli 2022 erhobenen Klage haben die Klägerinnen im Wesentlichen das Vorbringen aus ihren Widersprüchen wiederholt und vertieft.
Die Klägerinnen haben beantragt,
den Bescheid der Beklagten vom 9. Juli 2021 hinsichtlich der dort unter (ii) tenorierten Ausübung eines Vorkaufsrechts gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB und den jeweiligen Widerspruchsbescheid vom 2. Juni 2022 aufzuheben.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung hat sie im Wesentlichen ihre Ausführungen aus den angefochtenen Bescheiden wiederholt und vertieft.
Auf den Antrag der Klägerinnen auf gerichtliche Entscheidung vom 6. August 2021 hat das Landgericht Hamburg, Kammer für Baulandsachen, mit Urteil aufgrund mündlicher Verhandlung vom 18. November 2022 (Az. 351 O 6/21) den Bescheid vom 9. Juli 2021 hinsichtlich des in Ziffer (i) des ausgeübten Vorkaufsrechts gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB aufgehoben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Voraussetzungen für die Ausübung eines Vorkaufsrechts gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB lägen nicht vor, da es an einem Kaufvertrag mit einem Dritten im Sinne der § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 463 BGB fehle. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Gemeinschaftsverhältnissen könnten im Hinblick auf ein Grundstück, das im Eigentum mehrerer Berechtigter stehe, „Dritte“ nur solche Personen sein, die an der Gemeinschaft nicht beteiligt seien. Dies gelte aufgrund der besonderen Verbundenheit insbesondere auch für Gesamthandsgemeinschaften. So liege es hier. Allein auf die Rechtsfähigkeit der Verkäuferin und Käuferin als Kommanditgesellschaften komme es nicht an. Entscheidend sei, dass es sich nicht um juristische Personen handle, sondern um Personengesellschaften und Gesamthandsgemeinschaften. Es liege kein Verkauf an eine an der Gesamthand nicht beteiligte Person vor, da an der Gesamthandsgemeinschaft der Käuferin ausschließlich dieselben Personen wie an der Gesamthandsgemeinschaft der Verkäuferin beteiligt seien. Das Urteil des Landgerichts Hamburg ist nicht rechtskräftig.
Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil aufgrund mündlicher Verhandlung vom 21. Dezember 2022, der Beklagten zugestellt am 8. März 2023, den Bescheid vom 9. Juli 2021 und die Widerspruchsbescheide vom 2. Juni 2022 hinsichtlich des in Ziffer (ii) ausgeübten Vorkaufsrechts gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB aufgehoben. Die Voraussetzungen für die Ausübung eines Vorkaufsrechts hätten nicht vorgelegen, da kein Kaufvertrag „mit einem Dritten“ im Sinne von § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 463 BGB vorgelegen habe. Der Begriff des Dritten sei mangels Anhaltspunkten im Wortlaut nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus den materiell-rechtlichen Umständen anhand einer wertenden Betrachtung der Interessenlage der Beteiligten im Rahmen des konkreten Vorkaufsrechts zu ermitteln. Dieses Begriffsverständnis sei auch im Rahmen des städtebaulichen Vorkaufsrechts anzuwenden, da die bürgerlich-rechtliche Vorschrift aus § 463 BGB unmittelbar Anwendung finde. Auch aus den Gesetzgebungsmaterialien zum Baugesetzbuch lasse sich nichts für ein rein formales Verständnis des Verkaufs an einen Dritten herleiten. Daher liege im vorliegenden Fall kein Verkauf an einen Dritten vor, da kein echtes Umsatzgeschäft vorliege, sondern ein Verkauf zwischen zwei Schwestergesellschaften, die im wirtschaftlichen Eigentum und unter einheitlicher Leitung derselben natürlichen Person, Herrn A, stünden. Allein dieser bestimme die Geschäftsführung und innere Willensbildung beider Gesellschaften, da er alleiniger Kommanditist, alleiniger Inhaber der Geschäftsanteile der Komplementärin und deren Alleingeschäftsführer sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liege weder bei einem Verkauf eines ideellen Bruchteils an einen mitberechtigten Gemeinschafter, noch bei einem Verkauf eines Anteils an einem gesamthänderisch gebundenen Grundstück an einen der beteiligten Gesamthänder ein Verkauf an einen Dritten vor. Dasselbe müsse auch für den hier vorliegenden Fall eines Verkaufs innerhalb eines einheitlich geleiteten Verbunds von Gesellschaften gelten, die im wirtschaftlichen Eigentum derselben Person stünden. Ebendies werde in der zivilrechtlichen Literatur für den Fall des Verkaufs einer Mutter- an eine Tochtergesellschaft, an eine Schwestergesellschaft oder eine personengleiche Gesellschaft angenommen.
Dieses Verständnis werde auch der Interessenlage im Rahmen des städtebaulichen Vorkaufsrechts gerecht, da das öffentliche Interesse an der Sicherung einer in der Entwicklung befindlichen gemeindlichen Planung nicht so erheblich zu gewichten sei, dass von der dargestellten bürgerlich-rechtlichen Wertung abgewichen werden müsse. Aus der Ausnahmeregelung für Verkäufe in Verwandtschaftsbeziehungen gemäß § 26 Nr. 1 BauGB ergebe sich, dass auch im Rahmen des städtebaulichen Vorkaufsrechts Näheverhältnisse berücksichtigt würden und das Vorkaufsrecht nur bei Verkäufen mit hinreichendem Bezug zum allgemeinen Grundstücksverkehr greifen solle, der bei den üblicherweise niedrigen und unter dem Verkehrswert liegenden Kaufpreisen bei Verwandtengeschäften fehle. Die Vorschrift in § 26 BauGB habe angesichts des Verweises in § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB keinen abschließenden Charakter. Jedenfalls in Fällen wie dem vorliegenden bestehe kein Vorrang des öffentlichen Interesses, selbst wenn man grundsätzlich einen solchen Vorrang aufgrund der in der Regel geringeren Belastung des Vorkaufsverpflichteten durch die Vorkaufsrechtsausübung der Gemeinde annehmen wollte, da der Vertrag mit dem Inhalt des Erstkaufvertrags zustande komme und die Gemeinde als neuer Vertragspartner keine Solvenzrisiken aufweise. Anders liege es aber, wenn der Verkauf wie hier erkennbar nicht von dem Willen getragen sei, das Grundstück aus der eigenen Vermögenssphäre zu entlassen, sodass die Verkaufskonditionen und der Kaufpreis nicht im Vordergrund stünden.
Dieses Verständnis führe nicht zu mangelnder Klarheit oder Vorhersehbarkeit bei der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts. Ob eine Vermögensneuordnung innerhalb einer Gruppe von Gesellschaften vorliege sei anhand von objektiven Kriterien wie der jeweiligen Beteiligungsverhältnisse und dem Verhältnis von Buch-/Verkehrswert des Grundstücks zum vereinbarten Kaufpreis zu ermitteln. Die entsprechenden Informationen würden die Kaufvertragsparteien, wie auch im vorliegenden Fall, bereits aus eigenem Interesse zur Verfügung stellen, andernfalls könne die Gemeinde die relevanten Umstände gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB einfordern.
Besondere Umgehungsgefahren folgten hieraus nicht, etwa indem im Anschluss an den verbundsinternen Verkauf ein „share deal“ mit einem Außenstehenden vereinbart werde. Die Möglichkeit, ein Grundstück in eine Gesellschaft einzubringen und anschließend einen vorkaufsrechtsneutralen Gesellschafterwechsel vorzunehmen bestehe ohnehin. Es sei hinlänglich bekannt, dass „share deals“ nicht von dem Vorkaufsrecht erfasst würden; trotzdem habe der Gesetzgeber hieran bisher nichts geändert. Zudem könne es sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei einer auf die Umgehung des Vorkaufsrechts zielenden vorkaufsrechtsneutralen Vertragsgestaltung mit anschließendem „share deal“ im Einzelfall um einen Kaufvertrag im Sinne von § 463 BGB handeln.
Die Beklagte hat die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung am 24. März 2023 eingelegt. Auf am 27. April 2023 eingegangenen Antrag der Beklagten ist die Berufungsbegründungsfrist vom Senatsvorsitzenden bis zum 16. Mai 2023 verlängert worden. Die Berufung ist mit Schriftsatz vom 10. Mai 2023, eingegangen beim Berufungsgericht am selben Tag, begründet worden.
Die Beklagte trägt vor, das Urteil des Verwaltungsgerichts sei rechtsfehlerhaft, da ein Kaufvertrag mit einem Dritten vorliege. Die Klägerinnen hätten bewusst aus wirtschaftlichen und steuerlichen Motiven den Verkauf von einer rechtsfähigen Kommanditgesellschaft an die andere rechtsfähige Kommanditgesellschaft vereinbart. Die Separierung und Übertragung des Grundstücks auf eine neue, rechtsfähige Gesellschaft zur Regelung der Unternehmensnachfolge sei dabei gerade gewollt gewesen. Die Klägerinnen könnten sich nicht einerseits zu ihrem Vorteil auf die Selbständigkeit der Gesellschaften berufen und sich andererseits den damit verbundenen Rechtsfolgen entziehen, wenn diese für sie nachteilig seien.
Die Auslegung des Begriffs „Verkauf an einen Dritten“ durch das Verwaltungsgericht beruhe auf einer Überdehnung und falschen Interpretation der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 463 BGB. Nach dem Wortlaut handle es sich bei einer anderen, rechtsfähigen Gesellschaft um eine „Dritte“. Stehe der Gegenstand im Alleineigentum einer Person, so sei Dritter jeder mit Ausnahme des Vorkaufsberechtigten und des vorkaufsverpflichteten Alleineigentümers. So liege es hier, da das Grundstück im Alleineigentum der Klägerin zu 1) gestanden habe. Zwar behandle der Bundesgerichtshof solche Fälle abweichend, in denen der Kaufgegenstand im Miteigentum mehrerer Personen oder im Eigentum einer Erbengemeinschaft als nicht rechtsfähiger Gesamthandgemeinschaft stehe. Die dort genannten Argumente seien jedoch auf die Klägerinnen als rechtsfähige Personengesellschaften nicht anzuwenden. Das Grundstück gehöre gerade nicht den Gesellschaftern, sondern der Gesellschaft selbst.
Eine teleologische Reduktion der Vorschrift in § 463 BGB komme nicht in Betracht. Das Verwaltungsgericht habe die in einem speziellen Kontext getroffene Annahme des Bundesgerichtshofs falsch verstanden, wonach der Begriff des Dritten aus den materiell-rechtlichen Umständen zu ermitteln sei. Gegen eine Übertragung der Begründung des Bundesgerichtshofs zur Gesamthand auf einen Verkauf zwischen Schwestergesellschaften sprächen bereits die Reichweite des gesetzlichen Konzernbegriffs gemäß § 18 AktG und die Vielschichtigkeit der in der Praxis auftretenden Konzernkonstellationen. Durch den Ausschluss des Vorkaufsrechts bei konzerninternen Verkäufen werde das Vorkaufsrecht sehr weitgehend entwertet.
Aus der Sonderregelung in § 26 Nr. 1 BauGB folge im Umkehrschluss, dass sonstige Näheverhältnisse von dem Vorkaufsrecht umfasst sein sollten. Selbst wenn gewisse unternehmensinterne Veräußerungen von dem Vorkaufsrecht ausgeschlossen sein sollten, so träfe dies für die vorliegende Konstellation nicht zu. Denn die Beteiligten hätten offenbar im Rahmen der Regelung der Unternehmensnachfolge eine Veränderung der Zuweisung zwischen privatem und unternehmerischem Vermögen angestrebt, sodass es sich gerade nicht um einen unternehmensinternen Vorgang handle. Das Urteil des Verwaltungsgerichts erweise sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Es handle sich um einen Kaufvertrag, der alle Elemente eines Kaufs aufweise. Die Vorkaufsrechtsverordnung sei nicht rechtswidrig, da das streitgegenständliche Grundstück durchgängig von einer Vorkaufsrechtsverordnung umfasst gewesen sei. Eine Abwendungsmöglichkeit habe bereits nicht bestanden, zudem genüge die Verpflichtungserklärung nicht den gesetzlichen Anforderungen. Ermessensfehler lägen nicht vor.
Die Beklagte beantragt,
die Klage unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts Hamburg aufgrund mündlicher Verhandlung vom 21. Dezember 2022 abzuweisen.
Die Klägerinnen beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Zur Begründung berufen sie sich auf die erstinstanzlichen Ausführungen und führen ergänzend aus, das Verwaltungsgericht habe zutreffend die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Vorkaufsrechten bei Gesamthandgemeinschaften wiedergegeben, die auf den vorliegenden Fall direkt übertragbar sei. Auf Verkäufer- wie Käuferseite seien dieselbe Komplementärgesellschaft und derselbe Kommanditist vertreten, sodass ein Verkauf an einen Dritten nicht vorliege. Vor und nach dem Verkauf seien die Gesamthandeigentümer, bestehend aus der Komplementärin und dem Kommanditisten, identisch. Auf die Rechtsfähigkeit der Gesellschaften allein könne es nicht ankommen, da es sich nicht um juristische Personen handle. Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und entsprechend bei der Kommanditgesellschaft komme die Rechtsfähigkeit keiner eigenständigen Rechtsperson, sondern den Gesellschaftern als Gruppe zu. Der Gesetzgeber weiche in dem Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts, das am 1. Januar 2024 in Kraft getreten sei, von dem Prinzip des Gesamthandvermögens ab und erkenne die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als selbständige Trägerin von Rechten und Pflichten an. Im Umkehrschluss sei dies nach bisheriger Rechtslage noch nicht gegeben. Die Klägerinnen hätten gerade nicht die Selbständigkeit der Gesellschaften nutzen wollen, sondern das Eigentum habe trotz Übertragung von der einen auf die andere Gesellschaft für Herrn A zugänglich bleiben sollen.
Auf eine wertende Auslegung komme es vor diesem Hintergrund nicht mehr an. Trotzdem sei hierzu zu erwidern, dass der Wortlaut allein nicht weiterführe, da stets eine Würdigung der Stellung der Vertragsbeteiligten erforderlich sei. Das Alleineigentum bleibe in den Händen derselben Gruppe, da es sich bei Gesellschaftsvermögen um ein Sondervermögen handle, dessen Inhaber die Gesellschafter in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit als rechtsfähige Personenverbindung seien. Eine teleologische Reduktion scheide bereits deshalb aus, weil die vorliegende Konstellation nicht vom Wortlaut der Vorschrift umfasst sei. Die Frage eines Ausschlusses jeglicher konzerninternen Verkäufe stelle sich nicht, es komme nur auf den Einzelfall an. Das Vorkaufsrecht werde nicht ausgehebelt, da es von vornherein nicht bestehe. Im Übrigen fehle es an einem Verkauf im Sinne von § 463 BGB, da nur formal die Bezeichnung als Kaufvertrag gewählt worden sei, materiell jedoch die Separierung des Grundstücks und Übertragung in eine andere Gesellschaft zur Vorbereitung der Unternehmensnachfolge angestrebt worden sei. Zudem sei die Vorkaufsrechtsverordnung rechtswidrig, da ihr verfassungsgemäßes Zustandekommen mangels Nachweisen in der Sachakte nicht überprüft werden könne, es an einer Begründung fehle, und sich die Beklagte angesichts der Aufhebung der Verordnung nur zwei Monate nach Erlass des Bescheids von den städtebaulichen Zielen der Verordnung distanziert habe sowie angesichts der neu erlassenen Vorkaufsrechtsverordnung mit anderem räumlichen Geltungsbereich unklare Planvorstellungen für das streitgegenständliche Grundstück vorlägen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird ergänzend auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze und auf den Inhalt der beigezogenen Sachakten der Beklagten (elektronische Beiakten 1 bis 5, Blatt 1 bis 954), die das Berufungsgericht zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht hat, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
I. Die zulässige Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts ist unbegründet, da das Verwaltungsgericht zu Recht gemäß § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO den von den Klägerinnen angefochtenen Bescheid vom 9. Juli 2021 hinsichtlich des in Ziffer (ii) ausgeübten Vorkaufsrechts aufgehoben hat. Die Anfechtungsklage der Klägerinnen ist zulässig (1.) und begründet (2.).
1. Die Anfechtungsklage der Klägerinnen ist zulässig, insbesondere sind beide Klägerinnen klagebefugt gemäß § 42 Abs. 2 VwGO. Denn die Klägerin zu 1) ist als Verkäuferin des streitgegenständlichen Grundstücks Adressatin des Vorkaufsrechtsausübungsbescheids, vgl. § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Die Klägerin zu 2) als Käuferin ist ebenfalls klagebefugt, da es sich bei der Ausübung eines Vorkaufsrechts um einen privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakt handelt, der sich auch gegenüber der Käuferin als belastender Verwaltungsakt auswirkt (st. Rspr. des BVerwG, Beschl. v. 30.11.2009, 4 B 52.09, BRS 74 Nr. 130, juris Rn. 5; Beschl. v. 15.2.2000, 4 B 10.100, NVwZ 2000, 1044, juris Rn. 5; Beschl. v. 25.5.1982, 4 B 98.82, BRS 39 Nr. 96 juris Rn. 3). Denn das vertragliche Recht der Käuferin auf Eigentumsverschaffung aus dem Erstkaufvertrag wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts entzogen (BVerwG, Beschl. v. 30.11.2009, a.a.O., juris Rn. 5; Beschl. v. 25.5.1982, a.a.O., juris Rn. 3; ebenso OVG Hamburg, Beschl. v. 29.1.2021, 2 Bs 242/00, n.v.; Beschl. v. 16.11.2020, 2 So 91/20, n.v.; Urt. v. 18.8.2010, 5 Bf 337/09, DVBl 2011, 173, juris Rn. 33; Köster, in: Schrödter, BauGB, 9. Auf. 2019, § 28 Rn. 58).
2. Die Klage ist auch begründet. Der Bescheid vom 9. Juli 2021 und die Widerspruchsbescheide vom 2. Juni 2022 sind hinsichtlich des in Ziffer (ii) ausgeübten Vorkaufsrechts gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB rechtswidrig und verletzen die Klägerinnen in ihren Rechten, vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
Rechtsgrundlage für den Bescheid sind §§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 2, 28 Abs. 2 Satz 1, 2 BauGB. Gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde, beziehungsweise in Hamburg gemäß § 246 Abs. 5 BauGB die Beklagte, in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht. In Hamburg tritt gemäß § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB i.V.m. § 4 Satz 1 Bauleitplanfeststellungsgesetz (i.d.F. v. 30.11.1999, HmbGVBl. S. 271, zuletzt geändert durch G. v. 9.2.2022, HmbGVBl. S. 104) an die Stelle der in § 25 Abs. 1 BauGB vorgesehenen Satzung die Form der Rechtsverordnung des Senats. Gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 463 BGB kann die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat. Dabei kann das Vorkaufsrecht gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB a.F. (in der gemäß § 234 Abs. 1 BauGB anwendbaren, bis zum 22.6.2021 geltenden Fassung) nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden.
Der Bescheid vom 9. Juli 2021 ist hinsichtlich des in Ziffer (ii) ausgeübten Vorkaufsrechts gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zwar formell rechtmäßig (hierzu a)), entspricht jedoch in materieller Hinsicht nicht den sich aus der genannten Rechtsgrundlage ergebenden Vorgaben (hierzu b)).
a) Der Bescheid vom 9. Juli 2021 ist formell rechtmäßig.
aa) Die Beklagte hörte die Klägerinnen mit Schreiben vom 3. Juni 2021 gemäß § 28 HmbVwVfG ordnungsgemäß an.
bb) Die Beklagte übte das Vorkaufsrecht fristgerecht binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB a.F. (i.d. bis zum 22.6.2021 geltenden Fassung) aus, da die Mitteilung des Kaufvertrags durch den Notar am 19. Mai 2021 erfolgte und das Vorkaufsrecht mit Bescheid vom 9. Juli 2021, den Klägerinnen zugestellt am 9. bzw. 14. Juli 2021, ausgeübt wurde. Hier ist gemäß § 234 Abs. 1 BauGB die zur Zeit des Verkaufsfalls geltende Fassung der Vorschrift in § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB zugrundezulegen, die eine Frist von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags vorsah.
cc) Weiter enthielt der Bescheid vom 9. Juli 2021 eine hinreichend konkrete Angabe des Verwendungszwecks. Gemäß § 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB ist der Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist.
Welche Anforderungen an die Angabe des Verwendungszwecks im Bescheid zu stellen sind, richtet sich nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls und lässt sich nicht nach generellen Maßstäben vorab bestimmen (so BVerwG, Beschl. v. 15.2.1990, 4 B 245.89, NJW 1990, 2703, juris Rn. 3 zur Angabe des Verwendungszwecks gemäß § 24 Abs. 3 Satz 3 BauGB). Denn die Angabe des Verwendungszwecks hat zum einen Bedeutung für eine Abwendung des Vorkaufsrechts durch den Käufer gemäß § 27 Abs. 1 BauGB und zum anderen für die in vollem Umfang gerichtlich nachprüfbare Frage, ob das Vorkaufsrecht im Einzelfall dem angegebenen Verwendungszweck entspricht und die Ausübung des Vorkaufsrechts somit gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 24 Abs. 3 Satz 1, 2 BauGB vom Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist (vgl. BVerwG, Beschl. v. 15.2.1990, a.a.O., juris Rn. 3). Vor diesem Hintergrund ist aus formeller Sicht eine hinreichend konkrete und eindeutige Bezeichnung des Verwendungszwecks zu fordern, die eine (gerichtliche) Überprüfung ermöglicht und einen nachträglichen Austausch des Verwendungszwecks verhindert (vgl. zur entsprechenden Vorschrift in § 69 Abs. 2 Satz 2 BbgNatSchG OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 12.12.2013, OVG 11 B 18.12, juris Rn. 50). Dabei kann hier dahinstehen, ob die Angabe des Verwendungszwecks generell nur die Bedeutung einer Ordnungsvorschrift hat und die unvollständige oder gar völlig fehlende Angabe des Verwendungszwecks die Ausübung des Vorkaufsrechts für sich genommen nicht rechtsfehlerhaft machen kann (offengelassen zu § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB bei BVerwG, Beschl. v. 15.2.1990, a.a.O., juris Rn. 4; ebenso zur entsprechenden Vorschrift in § 69 Abs. 2 Satz 2 BbgNatSchG OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 12.12.2013, juris Rn. 52).
Denn der Bescheid vom 9. Juli 2021 wird den genannten Anforderungen gerecht. Darin formuliert die Beklagte hinreichend deutlich einen im Rahmen des städtebaulichen Vorkaufsrechts gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zulässigen Verwendungszweck, der auch eine Überprüfung im Rahmen der Rechtfertigung zum Wohle der Allgemeinheit gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 24 Abs. 3 Satz 1, 2 BauGB ermöglicht. Die Beklagte gab in dem Bescheid vom 9. Juli 2021 unter der Überschrift „1.2.7 Verwendung des Grundstücks“ an, dass sie das streitgegenständliche Grundstück entsprechend der Ziele im Rahmenplan Diebsteich verwenden werde. Die Ziele des Rahmenplans Diebsteich werden in dem Bescheid an anderer Stelle, im Abschnitt „1.2 Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts, 1.2.3 städtebauliche Begründung“, ausführlich beschrieben. Demnach sieht der Rahmenplan Diebsteich für das streitgegenständliche Grundstück eine Verdichtung und Weiterentwicklung im Bestand vor. Eine höhere bauliche Dichte, die der Zentralität entspreche, sowie baulich klar gefasste Raumkanten entlang der Straßenräume stünden dabei im Vordergrund. Der Rahmenplan Diebsteich formuliere zudem, so die Beklagte, konkret die Option einer Feuer- und Rettungswache auf dem Grundstück, welche zur Versorgung der neuen Quartiere Mitte Altona, Holsten-Quartier und Diebsteich benötigt werde.
dd) Schließlich genügt der Bescheid vom 9. Juli 2021 dem allgemeinen verwaltungsverfahrensrechtlichen Begründungserfordernis aus § 39 HmbVwVfG, das neben die Angabe des Verwendungszwecks tritt und die Darlegung der wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Gründe für die Entscheidung voraussetzt. Dies ist hier in dem ausführlich begründeten Bescheid erfolgt, aus dem sich insbesondere auch die berücksichtigten relevanten Ermessensbelange ergeben.
b) Der Bescheid vom 9. Juli 2021 ist jedoch hinsichtlich des in Ziffer (ii) ausgeübten Vorkaufsrechts gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB materiell rechtswidrig. Zwar bestand zum hier relevanten Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags vom 17. Mai 2021 ein Vorkaufsrecht der Beklagten an dem streitgegenständlichen Grundstück, das sich aus der formell und materiell rechtmäßigen Verordnung über die Begründung eines Vorkaufsrechts im Bereich des Gebiets „Mitte Altona“ vom 19. Februar 2008 (HmbGVBl. S. 108, im Folgenden: Vorkaufsrechtsverordnung Mitte Altona 2008) ergibt (hierzu aa)). Es ist jedoch kein Vorkaufsfall eingetreten, da die Klägerin zu 1) als Vorkaufsverpflichtete keinen Kaufvertrag „mit einem Dritten“ gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 463 BGB abgeschlossen hat (hierzu bb)).
aa) Der Beklagten stand zum hier maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrags vom 17. Mai 2021 ein Vorkaufsrecht an dem streitgegenständlichen Grundstück zu.
(1) Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob ein Vorkaufsrecht wirksam begründet wurde, ist gemäß § 234 Abs. 1 BauGB der Zeitpunkt des notariellen Kaufvertragsabschlusses, hier am 17. Mai 2021. Nach § 234 Abs. 1 BauGB sind für das Vorkaufsrecht die jeweils zur Zeit des Verkaufsfalls geltenden städtebaurechtlichen Vorschriften anzuwenden. Bei der Vorkaufsrechtsverordnung handelt es sich um eine städtebauliche Vorschrift in diesem Sinne, da sie auf § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB beruht, wonach die Gemeinde ein Vorkaufsrecht in städtebaulichen Maßnahmengebieten begründen kann. Der Verkaufsfall setzt den Abschluss eines Kaufvertrags über ein Grundstück voraus, der hier am 17. Mai 2021 erfolgte, ohne dass es im vorliegenden Fall auf die Frage ankäme, inwiefern sich bei Vertragsschluss noch ausstehende behördliche Genehmigungen auf die Bestimmung des Zeitpunkts auswirken (vgl. hierzu nur Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Okt. 2023, § 234 Rn. 4 m.w.N.).
Bei Abschluss des Kaufvertrags am 17. Mai 2021 bestand ein Vorkaufsrecht der Beklagten an dem Grundstück auf Grundlage der Vorkaufsrechtsverordnung Mitte Altona 2008, nach deren § 1 der Beklagten ein Vorkaufsrecht an den in der Verordnung benannten und zeichnerisch dargestellten Grundstücken, darunter dem streitgegenständlichen Grundstück, zusteht.
Dass die Vorkaufsrechtsverordnung Mitte Altona 2008 nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags und nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Bescheid vom 17. Mai 2021 durch § 2 Abs. 2 der Verordnung über die Begründung eines Vorkaufsrechts im Bereich des Gebietes „Mitte Altona“ vom 21. September 2021 (HmbGVBl. S. 683; im Folgenden: Vorkaufsrechtsverordnung Mitte Altona 2021) aufgehoben wurde, wirkt sich vor diesem Hintergrund nicht aus, da für das Entstehen des Vorkaufsrechts allein auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags abzustellen ist. Denn das Vorkaufsrecht muss jedenfalls durch die Satzung bzw. Verordnung entstanden sein, bevor der Kaufvertrag abgeschlossen wird (vgl. BVerwG, Beschl. v. 14.4.1994, 4 B 70.94, NJW 1994, 3178, juris Rn. 3). Dies ergibt sich auch daraus, dass das Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht bereits kraft Gesetzes besteht. Die Gemeinde schafft erst mit der Satzung bzw. Rechtsverordnung die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts in künftigen Verkaufsfällen (vgl. zum Vorstehenden BVerwG, Beschl. v. 14.4.1994, a.a.O., juris Rn. 3).
Im Übrigen ergäbe sich auch dann nichts Anderes, wenn es auf den Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung und damit den Erlass der beiden Widerspruchsbescheide am 2. Juni 2022 ankäme. Denn zu diesem Zeitpunkt war das streitgegenständliche Grundstück von dem Geltungsbereich der Verordnung über die Begründung eines Vorkaufsrechts im Bereich des Gebietes „Diebsteich“ vom 21. September 2021 (HmbGVBl. 2021, S. 681; im Folgenden: Vorkaufsrechtsverordnung Diebsteich 2021) umfasst, nach deren § 1 Satz 1 der Beklagten in dem in der Anlage rot umgrenzten Bereich ein Vorkaufsrecht zusteht, und die zeitlich unmittelbar an die Vorkaufsrechtsverordnung Mitte Altona 2008 anschloss.
(2) Die Vorkaufsrechtsverordnung Mitte Altona 2008 war rechtmäßig. Sie beruht auf § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Danach kann die Gemeinde, beziehungsweise in Hamburg gemäß § 246 Abs. 5 BauGB die Beklagte, in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung beziehungsweise in Hamburg gemäß § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 1 Satz 1 Bauleitplanfeststellungsgesetz durch Rechtsverordnung des Senats Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht. Diese Voraussetzungen liegen in formeller (hierzu (aa)) und materieller Hinsicht (hierzu (bb)) vor.
(aa) Die Vorkaufsrechtsverordnung Mitte Altona 2008 ist formell rechtmäßig zustande gekommen.
Der zuständige Senat hat die Vorkaufsrechtsverordnung formell ordnungsgemäß durch Beschluss vom 19. Februar 2008 und unter Wahrung des Zitiergebots aus Art. 53 Abs. 2 Satz 1 der Verfassung der Freien und Hansestadt Hamburg vom 6. Juni 1952 (HmbBl. I 100-a, 100-1, zuletzt geändert durch G. v. 20.4.2023, HmbGVBl. S. 169; im Folgenden: HV) erlassen (siehe die von der Beklagten mit Schriftsatz vom 22.12.2023 übersandte Niederschrift über die Senatssitzung vom 19.2.2008, Bl. 134 d. eA, nebst Senatsdrucksache Nr. 2008/00256 v. 5.2.2008, Bl. 125 ff. eA).
Die Vorkaufsrechtsverordnung wurde entsprechend § 25 Abs. 1 Satz 4 i.V.m. § 16 Abs. 2 BauGB ortsüblich bekannt gemacht (HmbGVBl., S. 108) und trat gemäß Art. 54 Satz 1 HV mit dem auf die Ausgabe des Hamburgischen Gesetz- und Verwaltungsblattes folgenden Tag in Kraft, mithin hier am 8. März 2008. Eine Öffentlichkeitsbeteiligung ist gesetzlich nicht vorgesehen.
Eine förmliche Begründung der Verordnung war nicht erforderlich. Eine formelle Begründungspflicht für die Vorkaufsrechtsverordnung ist weder der Ermächtigungsgrundlage in § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zu entnehmen (ebenso VGH Mannheim, Urt. v. 10.9.2019, 8 S 2050/17, NVwZ-RR 2020, 549, juris Rn. 47; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: August 2023, § 25 Rn. 22), noch der Verfassung der Freien und Hansestadt Hamburg oder dem Grundgesetz (vgl. BVerfG, Beschl. v. 26.1.1987, 1 BvR 969/83, DVBl. 1987, 879 zu Erhaltungssatzungen; ebenso BVerwG, Beschl. v. 3.7.1987, 4 C 26.85, DVBl 1987, 1013, juris Rn. 10 zu Erhaltungssatzungen; vgl. auch Stock, a.a.O., § 25 Rn. 22; Kment, in: Jarass/Kment, BauGB, 3. Aufl. 2022, § 25 Rn. 5).
Jedenfalls gehen die dem Erlass der Verordnung zugrundeliegenden Erwägungen des Senats hinreichend deutlich aus der umfangreichen Beschlussvorlage des Senats (Senatsdrucksache Nr. 2008/00256 v. 5.2.2008, Bl. 125 ff. d. elektronischen Akte) hervor.
(bb) Die Vorkaufsrechtsverordnung Mitte Altona 2008 ist auch materiell rechtmäßig, da die beiden Tatbestandsvoraussetzungen der Ermächtigungsgrundlage in § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB vorliegen. Danach muss die Gemeinde zum einen städtebauliche Maßnahmen in Betracht ziehen (hierzu (aaa)), zum anderen muss die Begründung des Vorkaufsrechts zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung erforderlich sein (hierzu (bbb)). Die Vorkaufsrechtsverordnung Mitte Altona 2008 war zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses am 17. Mai 2021 auch nicht obsolet geworden (hierzu (ccc)).
(aaa) Die Beklagte zog bei Erlass der Vorkaufsrechtsverordnung Mitte Altona 2008 städtebauliche Maßnahmen in Betracht.
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zählen zu den städtebaulichen Maßnahmen im Sinne dieser Vorschrift alle Maßnahmen, die einen städtebaulichen Bezug aufweisen und der Gemeinde dazu dienen, ihre Planungsvorstellungen zu verwirklichen. Die Gemeinde erhält durch diese Regelung die Möglichkeit, bereits im Frühstadium der Vorbereitung städtebaulicher Maßnahmen Grundstücke zu erwerben (BVerwG, Beschl. v. 8.9.2009, 4 BN 38.09, BauR 2010, 81, juris Rn. 4; BVerwG, Beschl. v. 14.4.1994, 4 B 70.94, NJW 1994, 3178, juris Rn. 5). Förmlich konkretisierter Planungsabsichten bedarf es nicht (BVerwG, Beschl. v. 8.9.2009, a.a.O., juris Rn. 4; Beschl. v. 14.4.1994, a.a.O., juris Rn. 5; vgl. auch BVerwG, Beschl. v. 30.9.2020, 4 B 45.19, ZfBR 2021, 66, juris Rn. 4). Wie konkret die in Betracht zu ziehenden städtebaulichen Maßnahmen bezeichnet werden müssen, hängt maßgebend von den Umständen des jeweiligen Einzelfalles ab (BVerwG, Beschl. v. 8.9.2009, a.a.O., juris Rn. 4). Dabei können die Planungsvorstellungen der Gemeinde neben dem Text der Verordnung und einer etwaigen Begründung auch anderen Verlautbarungen der Gemeinde entnommen werden, aus denen sich ihre städtebaulichen Ziele ergeben (VGH Mannheim, Urt. v. 10.9.2019, 8 S 2050/17, NVwZ-RR 2020, 549, juris Rn. 47). Denn eine förmliche Begründung der Vorkaufsrechtsverordnung ist nicht vorgeschrieben (vgl. hierzu oben aa) (2) (aa)).
Nach diesen Maßgaben zog die Beklagte bei Erlass der Vorkaufsrechtsverordnung Mitte Altona 2008 städtebauliche Maßnahmen in Betracht. Aus der Beschlussvorlage des Senats zum Erlass der Vorkaufsrechtsverordnung Mitte Altona 2008 (Senatsdrucks. Nr. 2008/00256 v. 5.2.2008, Bl. 125 ff. d. eA) ergibt sich, dass die Beklagte im rechtlich maßgeblichen Zeitpunkt des Verordnungserlasses eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gemäß § 165 Abs. 1 und 2 BauGB im Bereich „Mitte Altona“ erwog. Hierzu hatte der Senat mit Beschluss vom 18. Dezember 2007 die Durchführung vorbereitender Untersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 BauGB für den Bereich des Altonaer Bahnhofes und angrenzender Flächen eingeleitet, in deren Zusammenhang die Vorkaufsrechtsverordnung Mitte Altona 2008 der „Steuerung des Grundstücksverkehrs bei der städtebaulichen Entwicklung im Bereich Mitte Altona“ dienen sollte.
Bei städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen gemäß § 165 ff. BauGB einschließlich der vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 BauGB handelt es sich um Maßnahmen mit städtebaulichem Bezug (ebenso OVG Berlin, Beschl. v. 18.5.2022, OVG 10 N 4/21, juris Rn. 11). Die vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 BauGB dienen gerade der Vorbereitung einer städtebaulichen Gesamtmaßnahme im Sinne eines koordinierten Maßnahmenbündels, das durch eine flächendeckende und zeitlich geschlossene Planungskonzeption für ein exakt umgrenztes Gebiet verwirklicht werden soll (BVerwG, Urt. v. 3.7.1998, 4 CN 2.97, NVwZ 1998, 1297, juris Rn. 11).
Angesichts des bereits gefassten Beschlusses des Senats vom 18. Dezember 2007 zur Durchführung vorbereitender Untersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 BauGB im Bereich Mitte Altona (Amt. Anz. 2008, S. 162) hatte die Beklagte diese städtebaulichen Maßnahmen auch hinreichend konkret in Betracht gezogen (vgl. zum erforderlichen Minimum an Konkretisierung OVG Münster, Urt. v. 28.7.1997, NVwZ 1999, 432, juris Rn. 15; VGH München, Urt. v. 26.1.2009, 2 N 08.124, BayVBl 2009, 344, juris Rn. 10). Hintergrund der Planungen waren die Überlegungen der Deutschen Bahn, den Fernbahnhof Altona an den Standort des S-Bahnhofs Diebsteich zu verlegen, was zu einer umfassenden Neuordnung sowohl der nicht mehr genutzten Gleisbereiche, als auch des bisherigen Bahnhofs Altona nebst Umgebung und des neu entstehenden Bahnhofs Diebsteich nebst Umgebung führen sollte. Zu den im Betrachtungsraum geplanten Maßnahmen zählten laut der Beschlussvorlage des Senats die Entwicklung der Bahnflächen sowie der bisher von der Post genutzten Fläche, der Neubau von Wohnungen und gewerblichen Bauten sowie die Schaffung von Gemeinbedarfseinrichtungen unterschiedlichen Charakters (vgl. Senatsdrucks. Nr. 2008/00256 v. 5.2.2008, Bl. 125 ff. d. eA).
(bbb) Die Begründung des Vorkaufsrechts war zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung erforderlich. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts muss die Satzung objektiv geeignet sein, zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung (siehe § 1 Abs. 3 BauGB) beizutragen. Nur wenn hiervon nach Maßgabe der konkreten Umstände - etwa im Hinblick auf die räumliche Ausdehnung der Satzung und auf ein Sicherungsbedürfnis wegen gegebenenfalls abweichender Entwicklungen - auszugehen ist, kann die Gemeinde sich der Vorkaufssatzung bedienen (BVerwG, Beschl. v. 30.9.2020, 4 B 45.19, ZfBR 2021, 66, juris Rn. 5). Das Instrument des Vorkaufsrechts steht der Gemeinde nicht als Mittel einer allgemeinen Bodenbevorratung oder zum Erwerb von Grundstücken zur Verfügung, die zur Umsetzung der von ihr betriebenen Bauleitplanung ersichtlich nicht benötigt werden. Es soll sie vielmehr in die Lage versetzen, die von ihr in Betracht gezogenen städtebaulichen Maßnahmen zu gegebener Zeit leichter durchführen zu können. In eine auf § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB gestützte Vorkaufssatzung können nur Flächen einbezogen werden, deren Erwerb der Verwirklichung der beabsichtigten städtebaulichen Maßnahmen dienlich ist (BVerwG, Beschl. v. 15.2.2000, 4 B 10.00, NVwZ 2000, 1044, juris Rn. 7).
Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Vorkaufsrechtsverordnung Mitte Altona 2008 sollte laut der Beschlussvorlage des Senats (Senatsdrucks. Nr. 2008/00256 v. 5.2.2008, Bl. 125 ff. d. eA) zum Zeitpunkt ihres Erlasses die Planung während der vorbereitenden Untersuchungen Mitte Altona gemäß § 165 Abs. 4 BauGB und bis zu einer etwaigen förmlichen Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs sichern. Dem entspricht es, dass der räumliche Geltungsbereich der Vorkaufsrechtsverordnung Mitte Altona 2008 deckungsgleich mit dem Bereich der vorbereitenden Untersuchung Mitte Altona war (Senatsdrucks. Nr. 2008/00256 v. 5.2.2008, Bl. 125 ff. d. eA).
Die von der Beklagten angestrebte Steuerung von Grundstücksverkäufen im Gebiet der vorbereitenden Untersuchungen ist objektiv nachvollziehbar, da durch die umfassende städtebauliche Neuordnung mit einem gestiegenen Interesse von Investoren an den Flächen im Untersuchungsgebiet zu rechnen und zu befürchten war, dass deren Nutzungsinteressen den Planungsvorstellungen der Beklagten zuwiderlaufen könnten. Auch wäre es der Beklagten angesichts der Größe des Untersuchungsgebiets nicht möglich gewesen, sämtliche benötigte Flächen auf anderem Weg, etwa durch einen freihändigen Ankauf, zu sichern (vgl. auch Senatsdrucks. Nr. 2008/00256 v. 5.2.2008, Bl. 125 ff. d. eA).
(ccc) Die Vorkaufsrechtsverordnung Mitte Altona 2008 war zu dem für das Entstehen des Vorkaufsrechts maßgeblichen Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses am 17. Mai 2021 nicht obsolet geworden.
Soweit die Klägerinnen der Sache nach einwenden, die Vorkaufsrechtsverordnung Mitte Altona 2008 sei obsolet geworden, da sie bereits im Oktober 2021 und somit kurz nach Erlass des streitgegenständlichen Bescheids vom 9. Juli 2021 durch § 2 Abs. 2 der Vorkaufsrechtsverordnung Mitte Altona 2021 aufgehoben worden sei, und sich die Beklagte von den städtebaulichen Maßnahmen im Bereich der Verordnung Mitte Altona 2008 distanziert habe, folgt der Senat dem nicht.
Anhaltspunkte für eine Funktionslosigkeit der Verordnung im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses liegen nicht vor, insbesondere waren die durch die Verordnung gesicherten städtebaulichen Maßnahmen zu diesem Zeitpunkt nicht wirksam umgesetzt worden (vgl. zur Funktionslosigkeit in diesen Fällen OVG Münster, Urt. v. 19.4.2010, 7 A 1041/08, DVBl 2010, 1121, juris Rn. 102 ff.; Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, Stand: Juli 2019, § 25 Rn. 21). Vielmehr verfolgte die Beklagte sowohl zum Zeitpunkt der Ausübung des streitgegenständlichen Vorkaufsrechts mit Bescheid vom 9. Juli 2021, als auch nach Aufhebung der Vorkaufsrechtsverordnung Mitte Altona 2008 das Ziel einer städtebaulichen Neuordnung der durch die Verlegung des Fernbahnhofs Altona zum Standort Diebsteich betroffenen Gebiete weiter. Die Aufhebung der Vorkaufsrechtsverordnung Mitte Altona 2008 im Oktober 2021 und der zeitlich nahtlos anschließende Erlass der Vorkaufsrechtsverordnung Diebsteich 2021 für den Bereich des streitgegenständlichen Grundstücks ist Ausdruck der fortschreitenden Planung und Weiterentwicklung der städtebaulichen Ziele in diesem Bereich. Denn im Zuge der mehrjährigen Planung wurden erkennbar örtliche Schwerpunkte gesetzt, die zu einer weiteren Differenzierung der Planung geführt haben und wiederum von entsprechenden Vorkaufsrechtsverordnungen begleitet wurden. Nachdem die Deutsche Bahn AG im Jahr 2014 förmlich beschlossen hatte, den Fern- und Regionalbahnhof Altona an den Standort Diebsteich zu verlegen, stellte der Senat fest, dass die Voraussetzungen des § 165 Abs. 3 BauGB für eine förmliche Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs im Bereich der Vorbereitenden Untersuchung Mitte Altona nicht vorlägen (Bü-Drs. 22/5822 „Stadtentwicklung Diebsteich / Mitte Altona“ v. 21.9.2021, S. 14). Zur kontinuierlichen Sicherung der angestrebten städtebaulichen Neuordnung erließ der Senat die zeitlich unmittelbar an die Vorkaufsrechtsverordnung Mitte Altona 2008 anschließende Vorkaufsrechtsverordnung Altona 2021 für den Bereich um den bisherigen Fernbahnhof Altona und das Gleisdreieck Ottensen sowie die Vorkaufsrechtsverordnung Diebsteich 2021 für den Bereich um den neuen Standort des Fernbahnhofs Diebsteich (vgl. Bü-Drs. 22/5822 „Stadtentwicklung Diebsteich / Mitte Altona“ v. 21.9.2021, S. 14). Die auch das streitgegenständliche Grundstück umfassende Vorkaufsrechtsverordnung Diebsteich 2021 flankierte den Rahmenplan Diebsteich, in dessen Gebiet die nördlich der … liegenden Teilflächen der Vorbereitenden Untersuchung Mitte Altona einbezogen wurden (vgl. Bü-Drs. 22/5822 „Stadtentwicklung Diebsteich / Mitte Altona“ v. 21.9.2021, S. 2). Der Rahmenplan Diebsteich bezweckt die städtebauliche Entwicklung des künftigen Bahnhofsumfelds und soll durch die Aufstellung von Bebauungsplänen, den Abschluss städtebaulicher Verträge sowie die Anpassung von Grundstückszuschnitten umgesetzt werden (S. 194 ff. der Anlage 4 zu Bü-Drs. 22/5822 „Stadtentwicklung Diebsteich / Mitte Altona“ v. 21.9.2021).
bb) Der Bescheid vom 9. Juli 2021 ist jedoch materiell rechtswidrig, da kein Vorkaufsfall eingetreten ist. Denn die Klägerin zu 1) als Vorkaufsverpflichtete hat keinen Kaufvertrag „mit einem Dritten“ gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 463 BGB abgeschlossen.
Gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 463 BGB kann die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat. Zwar ist die Klägerin zu 1) als Eigentümerin und Verkäuferin des Grundstücks Verpflichtete im Sinne der Vorschrift. Es liegt auch ein Kaufvertrag vor (hierzu (1)). Die Klägerin zu 2) als Käuferin ist jedoch nicht Dritte im Sinne von § 463 BGB (hierzu (2)).
(1) Bei dem zwischen den Klägerinnen geschlossenen notariellen Vertrag vom 17. Mai 2021 handelt es sich um einen Kaufvertrag im Sinne von §§ 463 i.V.m. 433 BGB. Zwar kommt es bei der Einordnung als Kaufvertrag nicht allein auf die Bezeichnung des Vertrags an (vgl. Faust, in: BeckOK BGB, 67. Aufl., Stand: 1.8.2023, § 463 Rn. 21; Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Mai 2023, § 24 Rn. 50). Hier liegt jedoch sowohl angesichts der ausdrücklichen Bezeichnung als „Kaufvertrag“ als auch der typischen formalen und materiellen Vertragsbestandteile eines Kaufvertrags wie der Bezeichnungen als Verkäuferin und Käuferin (siehe Präambel des Kaufvertrags), der Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung (§ 2 des Kaufvertrags) und zur Abnahme der Sache (§ 1 des Kaufvertrags) sowie der Übergabe des Grundstücks und der Eigentumsverschaffung (§ 9 des Kaufvertrags) ein Kaufvertrag vor (vgl. ebenso LG Hamburg, Urt. v. 20.1.2023, 351 O 6/21, n.v. für denselben Kaufvertrag).
Soweit die Klägerinnen vortragen, dass der Vertrag nur rein formal als Kaufvertrag bezeichnet worden sei, die Vertragsparteien materiell jedoch allein die Separierung des Grundstücks und seine Übertragung in eine getrennte Gesellschaft zur Regelung der Unternehmensnachfolge angestrebt hätten, kann dem nicht gefolgt werden. Nach der äußeren Form und dem Inhalt des Vertrags handelt es sich, wie soeben ausgeführt, um einen Kaufvertrag. Es liegt auch kein Scheingeschäft im Sinne von § 117 Abs. 1 BGB vor. Danach ist eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist und mit dessen Einverständnis nur zum Schein abgegeben wird, nichtig. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor, da die Abgabe der auf den Kauf gerichteten Willenserklärungen ernstlich gewollt war. Denn es kam den Klägerinnen gerade darauf an, einen Kaufvertrag abzuschließen, um eine gewinnneutrale Übertragung des Grundstücks auf Grundlage der Vorschrift in § 6b EStG im Einklang mit den Richtlinien der Finanzverwaltung (R6b.2 Abs. 7 Nr. 4 der Einkommenssteuer-Richtlinien; EStR) vornehmen zu können, welche ausdrücklich eine „Veräußerung“ vorsehen.
(2) Es liegt jedoch kein Kaufvertrag „mit einem Dritten“ im Sinne von § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 463 BGB vor, da die Klägerin zu 2) nicht Dritte im Sinne der Vorschrift ist.
Nach der hier vorzunehmenden, einschränkenden Auslegung des Begriffs des Dritten handelt es sich im vorliegenden Einzelfall nicht um einen Kaufvertrag mit einem Dritten, da sich der Verkauf des streitgegenständlichen Grundstücks durch eine Einpersonen-GmbH & Co. KG an eine andere Einpersonen-GmbH & Co. KG mit demselben Alleingesellschafter bei wirtschaftlicher Betrachtung als Vermögensverschiebung innerhalb der Vermögenssphäre ein und derselben natürlichen Person als wirtschaftlicher Inhaber darstellt, sodass es an einem Verkehrsgeschäft mit einem Dritten fehlt.
(aa) Die ältere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Begriff des Dritten gemäß § 463 BGB im Falle von Gemeinschaftsverhältnissen kann entgegen der Ansicht der Klägerinnen nicht maßgeblich für die Auslegung dieses Begriffs in der vorliegenden Konstellation herangezogen werden (a.A. LG Hamburg, Urt. v. 18.11.2022, Az. 351 O 6/21, n.v.).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt bei einem Verkauf durch eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Erbengemeinschaft an ein Mitglied der jeweiligen Gemeinschaft kein Verkauf an einen Dritten im Sinne von § 463 BGB vor, da Dritter nur sein könne, wer an der Gemeinschaft der Berechtigten nicht beteiligt sei (BGH, Urt. v. 23.4.1954, V ZR 145/52, BGHZ 13, 133, NJW 1954, 1035; Urt. v. 15.6.1957, V ZR 198/55, WM 1957, 1162, juris Rn. 30 f.; Urt. v. 28.4.1967, V ZR 163/65, WM 1967, 529, juris Rn. 8; ebenso OLG Köln, Beschl. v. 6.3.2015, I-2 Wx 387/14, JurBüro 2015, 377, juris Rn. 11; BayObLG, Beschl. v. 8.10.1980, BReg 2 Z 72/79, JurBüro 1981, 752, juris Rn. 30; vgl. hierzu Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Mai 2023, § 24 Rn. 54). Denn aus der Verwendung des Begriffs „Dritter“ in den Vorschriften zu Gemeinschaftsverhältnissen im Bürgerlichen Gesetzbuch ergebe sich eine Abgrenzung des Dritten von den Mitberechtigten innerhalb der Gemeinschaft. Der Gesetzgeber gehe von einer engen Verbundenheit der einzelnen gemeinschaftlich Berechtigten aus und wolle den Kreis der Mitberechtigten gegen das Eintreten einer fremden Person möglichst schützen (zum Vorstehenden BGH, Urt. v. 23.4.1954, a.a.O., BGHZ 13, 133). Dies gelte erst Recht im Rahmen von Gesamthandsgemeinschaften wie der Erbengemeinschaft, weil hier die gegenseitige Verbundenheit noch enger sei als bei Miteigentümern (BGH, Urt. v. 15.6.1957, a.a.O., juris Rn. 30 f.; Urt. v. 14.11.1969, V ZR 115/66, BB 1970, 1073, juris Rn. 12).
Die Klägerinnen führen unter Übertragung dieser Grundsätze auf das vorliegende Verfahren aus, dass hier kein Verkauf an einen Dritten vorliege, da an der Verkäuferin wie an der Käuferin dieselben Gesellschafter beteiligt seien und kein Verkauf an einen nicht an der Gesamthand beteiligten Dritten vorliege (vgl. auch LG Hamburg, Urt. v. 18.11.2022, Az. 351 O 6/21, n.v., VG Saarland, Beschl. v. 12.2.2009, 5 L 69/09, RNotZ 2009, 332, juris Rn. 31 f.; ebenso OVG Lüneburg, Urt. v. 28.2.1983, 6 OVG A 108/81, BlGBW 1984, 79, für den Verkauf von einer Kommanditgesellschaft an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit identischen Gesellschaftern, wenn auch vor Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts; Stock, a.a.O., § 24 Rn. 54; Daum, in: BeckOGK BGB, Stand: 1.4.2024, § 463 Rn. 64.1; anders VGH Mannheim, Beschl. v. 30.3.2009, 8 S 31/08, BuR 2010, 74, juris Rn. 58 für den Verkauf durch eine Aktiengesellschaft an eine Kommanditgesellschaft, deren Komplementär-GmbH nur zu rund 49 % der Verkäuferin gehörte, da es sich nicht um ein von der Verkäuferin beherrschtes Konzernunternehmen handle).
Dem folgt der Senat nicht. Zum einen stammt die in Bezug genommene ältere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus der Zeit vor der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch die Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs im Jahr 2001 (BGH, Urt. v. 29.1.2001, II ZR 331/00, NJW 2001, 1056, juris Rn. 5 ff.). Der Bundesgerichtshof hat die vorgenannte Rechtsprechung weder auf rechtsfähige Kommanditgesellschaften übertragen, noch hat er sich, soweit ersichtlich, seither mit der hier aufgeworfenen Rechtsfrage befasst (vgl. nur BGH, Beschl. v. 21.1.2016, V ZB 43/15, NJW 2016, 3242, juris Rn. 14 ff., zu einer Sonderkonstellation bei Miteigentum im Rahmen einer Teilungsversteigerung). Zudem betrafen die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs jeweils einen Verkauf durch die Gemeinschaft an ein Mitglied der Gemeinschaft bzw. der Gesamthand, während vorliegend formal eine Veräußerung zwischen zwei Gesamthandsverbünden erfolgt. Schließlich spricht gegen eine Übertragung der genannten Rechtsprechung auf die vorliegende Konstellation, dass der Gesetzgeber laut der Begründung des Regierungsentwurfs zu dem am 1. Januar 2024 in Kraft getretenen Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (BGBl. 2021, 3436) das Gesamthandsprinzip für historisch überholt ansieht und es seit Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts unter dem Gesichtspunkt der Vermögenstrennung für entbehrlich hält (Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 17.3.2021, BT-Drucks. 19/27635, S. 148).
(bb) Wer „Dritter“ im Sinne des § 463 BGB ist, ist vielmehr durch Auslegung anhand der üblichen Auslegungsmethoden zu ermitteln. Bei der Auslegung ist die Funktion des Begriffs des Dritten zu berücksichtigen, die erkennbar in der Abgrenzung von den am Vorkaufsverhältnis rechtlich beteiligten Parteien liegt (vgl. Westermann, MüKo BGB, 8. Aufl. 2019, § 463 Rn. 26). Denn nach dem Wortlaut und der Systematik der Vorschrift erschließt sich der Begriff des „Dritten“ aus der (negativen) Abgrenzung zu Vorkaufsverpflichtetem und Vorkaufsberechtigtem. Wer weder „zum Vorkauf berechtigt“, noch „Verpflichteter“ ist, ist „Dritter“ im Sinne der Norm. Für die Abgrenzung zum Verkäufer als Vorkaufsverpflichteten bedeutet dies: Der Kaufvertrag ist dann mit einem Dritten geschlossen, wenn Verkäufer und Käufer nicht identisch sind (OVG Saarlouis, Beschl. v. 3.6.2009, 2 B 254/09, BRS 74 Nr. 131 (2009), juris Rn. 26; Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, Stand: Juli 2016, Vor §§ 24-28, Rn. 36).
(cc) Allein nach dem Wortlaut des § 463 BGB könnte die vorliegende Konstellation einen Kaufvertrag mit einem Dritten darstellen. Denn die Klägerin zu 2) als Käuferin ist eine von der Klägerin zu 1) verschiedene, rechtsfähige GmbH & Co. KG. Sie kann gemäß §§ 161 Abs. 2, 124 Abs. 1 HGB, 14 BGB unter ihrer Firma Rechte, insbesondere Eigentum, erwerben. Unabhängig von der im Einzelnen bis heute umstrittenen Rechtsnatur der Kommanditgesellschaften (vgl. zum Streitsand nur K. Schmidt/Drescher, MüKo, HGB, 5. Aufl. 2022, § 124 Rn. 1 m.w.N. sowie Hillmann, in: Ebenroth/Boujong/Joost/Strohn, HGB, 4. Aufl. 2020, § 124 Rn. 1 m.w.N.) hat sich die Kommanditgesellschaft jedenfalls in ihren praktischen Auswirkungen weitgehend gegenüber den Gesellschaftern verselbständigt (Hillmann, in: Ebenroth/Boujong/Joost/Strohn, HGB, 4. Aufl. 2020, § 124 Rn. 1). Denn bei einem Grundstückserwerb wie hier tritt die Klägerin zu 2) eigenständig und unabhängig von ihren Gesellschaftern im Rechtsverkehr auf, da sie grundbuchfähig ist (vgl. zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts BGH, Urt. v. 25.1.2008, V ZR 63/07, NJW 2008, 1378, juris Rn. 7) und sie allein unter ihrer Firma in das Grundbuch eingetragen wird (vgl. § 15 Abs. 1 b) der Verordnung zur Durchführung der Grundbuchverordnung i.d.F. v. 24.1.1995, BGBl I 114, zuletzt geändert durch Gesetz v. 19.12.2022, BGBl. I S. 2606, GBV).
(dd) Der Wortlaut einer Vorschrift stellt zwar die äußerste Grenze einer weiten Auslegung dar, er ist jedoch einer mit Hilfe der üblichen Methoden vorgenommenen einschränkenden Auslegung zugänglich (vgl. BGH, Urt. v. 17.11.1992, 1 StR 534/92, NJW 1993, 1145, juris Rn. 9). Die Auslegung nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift ergibt hier, dass bei einem Verkauf durch eine Einpersonen-GmbH & Co. KG an eine andere Einpersonen-GmbH & Co. KG mit demselben Alleingesellschafter kein Verkauf an einen Dritten vorliegt.
Das Vorkaufsrecht dient nach seinem Sinn und Zweck zwei möglichen Interessen des Rechtsinhabers. So kann der Vorkaufsberechtigte ein Erwerbsinteresse an der Kaufsache haben. Er kann aber auch ein Abwehrinteresse verfolgen, das dahingeht, den Erwerb der Sache durch einen Dritten zu verhindern (Daum, in: BeckOGK BGB, Stand: 1.4.2024, § 463 Rn. 4). Für die Interessenlage des Vorkaufsverpflichteten ist nach dem Sinn und Zweck des Vorkaufsrechts wesentlich, dass er dem Vorkaufsrecht des Berechtigten erst dann unterliegt, wenn er sich ohnehin von dem Vorkaufsgegenstand trennen will. Diesen unterschiedlichen Interessenlagen entsprechend ist der Kaufvertrag nur dann mit einem Dritten im Sinne von § 463 BGB geschlossen, wenn Verkäufer und Käufer nicht identisch sind; es muss also für das Entstehen des Vorkaufsrechts ein sogenanntes Verkehrsgeschäft vorliegen, bei dem auf Käuferseite mindestens eine Person steht, die bei wirtschaftlicher Betrachtung nicht auch gleichzeitig als Verkäufer anzusehen ist (vgl. zum Begriff des Verkehrsgeschäfts: BGH, Urt. v. 29.6.2007, V ZR 5/07, NJW 2007, 3204, juris Rn. 22). Die Rechtfertigung für den Zugriff des Vorkaufsberechtigten durch einseitige Willenserklärung einen Kaufvertrag zustande zu bringen ergibt sich (erst) daraus, dass der Vorkaufsverpflichtete den Vorkaufsgegenstand im Rahmen eines Verkehrsgeschäfts zur Verfügung stellt (vgl. Wertenbruch, in: Soergel, BGB, Band 6/2, 13. Aufl. 2009, § 463 Rn. 55; Daum, in: BeckOGK BGB, Stand: 1.4.2024, § 463 Rn. 64). Beim Verkauf durch eine Einpersonen-GmbH & Co. KG an eine andere Einpersonen-GmbH & Co. KG mit demselben Alleingesellschafter wie im vorliegenden Fall fehlt es an dieser Voraussetzung, da es sich um eine bloße Vermögensverschiebung innerhalb der Vermögenssphäre ein und derselben natürlichen Person als wirtschaftlicher Inhaber handelt.
Zwar wollte sich die Klägerin zu 1) formal von dem Eigentum an dem streitgegenständlichen Grundstück trennen und dieses sollte laut dem Kaufvertrag vom 17. Mai 2021 aus ihrem Vermögen in das der Klägerin zu 2), einer rechtsfähigen GmbH & Co. KG, übergehen. Ein Verkehrsgeschäft liegt jedoch nicht vor, da die Veräußerung bei wirtschaftlicher Betrachtung lediglich eine Vermögensverschiebung innerhalb der Vermögenssphäre des Alleinkommanditisten der Klägerin zu 1) bedeutet, der zugleich Alleinkommanditist auch der Klägerin zu 2) und Alleingesellschafter der einzigen Komplementärin beider Klägerinnen ist. Dieser „wirtschaftliche Inhaber“ bediente sich zweier gemäß §§ 1, 35 Abs. 3 Satz 1 GmbHG zulässiger Einpersonengesellschaften, um das streitgegenständliche Grundstück von anderen Vermögenswerten zu separieren und von der einen auf die andere, ebenfalls vollständig von ihm kontrollierte Gesellschaft zu übertragen. Eine dem Zweck von § 463 BGB entsprechende Eigentumsaufgabe im Sinne einer Beendigung des Zugriffs auf das Grundstück war von vornherein nicht angestrebt, da dieser „wirtschaftliche Inhaber“ beider Gesellschaften erkennbar bestrebt und angesichts der gesellschaftsrechtlichen Strukturen auch in der Lage war, den Zugriff auf das Grundstück vor und nach dem Verkauf vollständig zu kontrollieren.
Dass im vorliegenden Einzelfall kein Verkehrsgeschäft vorliegt zeigt sich im Übrigen daran, dass der der Beklagten am 19. Mai 2021 übersandte notarielle Kaufvertrag Vereinbarungen enthält, welche allein der besonderen Konstellation der hier erfolgten Vermögensverschiebung innerhalb des Vermögens des „wirtschaftlichen Inhabers“ sind, da sie bei einem Verkauf an einen Dritten gänzlich unüblich wären. So verzichteten die Klägerinnen gemäß § 2 des Kaufvertrags vom 17. Mai 2021 trotz Belehrung des Notars über die damit verbundenen Gefahren auf eine Sicherstellung der Kaufpreiszahlung durch z.B. die Eintragung einer Auflassungsvormerkung oder die Zahlung auf ein Notaranderkonto. Auch vereinbarten sie gemäß § 5 des Kaufvertrags, dass die Übergabe des Grundstücks zum 1. Juni 2021, 00:00 Uhr, als erfolgt gelte, obwohl der Notar darauf hinwies, dass die Übergabe damit unter Umständen vor Zahlung des Kaufpreises erfolge und damit Risiken einhergingen. Zudem erschien bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags vom 17. Mai 2021 allein der wirtschaftliche Inhaber beider Gesellschaften als von den Beschränkungen des § 181 BGB befreiter Geschäftsführer der Komplementärin beider Gesellschaften zum Notartermin.
Das Erfordernis des Verkehrsgeschäfts gilt umso mehr im Rahmen des gesetzlichen Vorkaufsrechts nach §§ 24 ff. BauGB, da die Verhältnismäßigkeit des staatlichen Eingriffs in die Eigentumsfreiheit des Verkäufers gemäß Art. 14 Abs. 1 GG auch dadurch gerechtfertigt wird, dass dieser sich im Rahmen eines Verkehrsgeschäfts von dem Vorkaufsgegenstand trennen will, so dass der Eingriff weniger schwer wiegt. Es handelt sich bei dem gemeindlichen Vorkaufsrecht um eine Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, durch welche die Sozialbindung des Grundeigentums näher ausgestaltet wird (vgl. BVerwG, Beschl. v. 7.11.2000, 6 B 19.00, Buchholz 406.48 Art. 34 BayNatSchG Nr. 1, juris Rn. 4 m.w.N.). Der Eingriff in die Eigentumsfreiheit des Verkäufers und Vorkaufsverpflichteten ist als gering zu bewerten, wenn sich der Vorkaufsverpflichtete dazu entschlossen hat, das Grundstück zu veräußern, und ihm nach Ausübung des Vorkaufsrechts lediglich ein anderer Vertragspartner in Form der solventen Gemeinde zu den vereinbarten Vertragsbedingungen, vgl. § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 464 Abs. 2 BGB, aufgezwungen wird (vgl. OVG Berlin, Urt. v. 22.10.2019, OVG 10 B 9.18, ZfBR 2020, 269, juris Rn. 47). Kein geringfügiger und ohne Weiteres gerechtfertigter Eingriff liegt jedoch dann vor, wenn es wie hier an einem Entschluss des Verpflichteten zur Aufgabe des Grundeigentums fehlt, da das Vorkaufsrecht der Gemeinde keinen Zugriff auf unternehmensinterne Vermögensverschiebungen erlauben soll, die bei wirtschaftlicher Betrachtung auf Verkäufer- und Käuferseite dieselbe Person betreffen.
(ee) Der hier vorgenommenen Auslegung des Begriffs des Dritten in § 463 BGB stehen weder der Ausschlusstatbestand für gemeindliche Vorkaufsrechte in § 26 Nr. 1 BauGB noch die diesem zugrundeliegende gesetzgeberische Wertung entgegen. Gemäß § 26 Nr. 1 BauGB ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn der Eigentümer das Grundstück an seinen Ehegatten oder eine Person verkauft, die mit ihm in gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt ist.
Diese Vorschrift findet nach ihrem Wortlaut hier keine unmittelbare Anwendung. Es kann aus der Vorschrift auch nicht geschlossen werden, dass nach dem Willen des Gesetzgebers allein die dort bezeichneten Näheverhältnisse aus dem Anwendungsbereich des Vorkaufsrechts ausscheiden sollten. Zum einen trifft die Vorschrift keine Aussage zu dem hier streitigen Begriff des Dritten; vielmehr setzt sie das Vorliegen eines Kaufvertrags mit einem Dritten voraus. Während der Begriff des Dritten die Ebene des Eintritts eines Vorkaufsfalls betrifft, greift der Ausschlusstatbestand des § 26 Nr. 1 BauGB erst auf der nachfolgenden Ebene der Ausübung des Vorkaufsrechts und begrenzt als negative Tatbestandsvoraussetzung den unbestimmten Rechtsbegriff aus § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wonach das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden darf, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt (vgl. BVerwG, Urt. v. 9.11.2021, 4 C 1.20, NJW 2022, 341, juris Rn. 13). Zum anderen liegt der Regelung für besondere Näheverhältnisse in § 26 Nr. 1 BauGB auch keine mit der vorliegenden Konstellation vergleichbare Wertung zugrunde. Sinn und Zweck des Ausschlussgrundes in § 26 Nr. 1 BauGB ist es, dass der Eintritt der Gemeinde in Kaufverträge zwischen nahen Verwandten in der Regel nicht angemessen ist, da in diesen Fällen typischerweise ein unter dem Verkehrswert liegender Kaufpreis vereinbart wird (so die Begründung zum Gesetzentwurf der Bundesregierung zum BauGB in BT-Drucks. 10/4630, S. 83; ebenso Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 26 Rn. 2; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Mai 2021, § 26 Rn. 2 f.). Es liegt jedoch bei einem Verkauf an nahe Verwandte, anders als in dem hier zu entscheidenden Fall, typischerweise auch nach wirtschaftlicher Betrachtung weder eine Personenidentität noch ein identisches wirtschaftliches Interesse auf Veräußerer- und Erwerberseite vor, da das wirtschaftliche Interesse bei einem Verkauf an nahe Verwandte unterschiedlich ausfallen kann.
Die zwischen den Beteiligten streitige Frage, ob die Vorschrift in § 26 BauGB eine abschließende Aufzählung der Ausschlussgründe enthält, wirkt sich vor diesem Hintergrund im vorliegenden Verfahren nicht aus (dafür Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, Stand: Sept. 2017, § 26 Rn. 3 m.w.N.; Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 26 Rn. 1; a.A. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 26 Rn. 1). Im Übrigen bestünde, selbst wenn man angesichts des Wortlauts der Vorschrift in § 26 BauGB von einer abschließenden Aufzählung ausgeht, daneben weiterhin Raum für eine Berücksichtigung besonderer Umstände im Rahmen der Prüfung einer Rechtfertigung durch das Allgemeinwohl im Einzelfall, da es sich bei der Aufzählung in § 26 BauGB lediglich um die Konkretisierung von Beispielsfällen handelt, in denen das Allgemeinwohl die Ausübung des Vorkaufsrechts typischerweise nicht rechtfertigt (BVerwG, Urt. v. 9.11.2021, 4 C 1.20, NJW 2022, 341, juris Rn. 13; vgl. auch BVerwG, Beschl. v. 29.6.1993, 4 B 100.93, NVwZ 1994, 284, juris Rn. 5).
(ff) Der hier vorgenommenen Auslegung kann nicht das von der Beklagten geltend gemachte Folgeargument entgegengehalten werden, wonach bei diesem Verständnis des § 463 BGB auch bei konzerninternen Grundstückskaufverträgen kein Kaufvertrag mit einem Dritten vorläge, was zu einer weitreichenden Beschränkung der Anwendungsfälle für das Vorkaufsrecht führe.
Zum einen kann dahinstehen, ob ein Vorkaufsrecht generell bei allen konzerninternen Verkäufen ausgeschlossen ist (so Faust, in: BeckOK BGB, 67. Aufl., Stand: 1.8.2023, § 463 Rn. 25; Daum, in: BeckGOK, BGB, Stand: 1.10.2023, § 463 Rn. 64.1; wohl auch Schermaier, in: Staudinger, BGB, 2013, § 463 Rn. 46; bejahend im Regelfall Westermann, in: MüKo, BGB, 8. Aufl. 2019, § 463 Rn. 27; bejahend für Beteiligung von mindestens 90 % Grunewald, in: Erman, BGB, 17. Aufl. 2023, § 463 Rn. 10). Zur Beantwortung dieser Frage bietet das vorliegende Verfahren bereits keinen Anlass, da es sich hier mangels herrschendem Unternehmen nicht um einen Konzern im eigentlichen Sinne handeln dürfte.
Zum anderen käme es nach der hier vorgenommenen Auslegung auch bei konzerninternen Übertragungen auf die Umstände des jeweiligen Einzelfalls an, wobei stets zu prüfen wäre, ob ein Umgehungsgeschäft vorliegt. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs findet das Vorkaufsrecht gemäß § 463 BGB bei interessengerechter Auslegung nicht nur auf formelle Kaufverträge Anwendung, sondern auch auf solche Vertragsgestaltungen zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten, die bei materieller Betrachtung einem Kauf im Sinne des Vorkaufsrechts so nahe kommen, dass sie ihm gleichgestellt werden können, und in die der Vorkaufsberechtigte zur Wahrung seines Erwerbs- und Abwehrinteresses "eintreten" kann, ohne die vom Verpflichteten ausgehandelten Konditionen zu beeinträchtigen (BGH, Urt. v. 27.1.2012, V ZR 272/10, NJW 2012, 1354, juris Rn. 8 m.w.N.; ebenso Reidt, a.a.O., Vorbem. §§ 24 bis 28 Rn. 5; Stock, a.a.O., § 24 Rn. 53; Spieß, in: Jäde/Dirnberger, 10. Aufl. 2022, BauGB, § 24 Rn. 3). Derartige kaufähnliche Vertragsgestaltungen werden zum Beispiel angenommen, wenn der Vorkaufsverpflichtete die mit einem Vorkaufsrecht belastete Sache in eine von ihm beherrschte Gesellschaft einbringt und anschließend die Gesellschaftsanteile entgeltlich an einen Dritten überträgt (BGH, Urt. v. 27.1.2012, V ZR 272/10, NJW 2012, 1354, juris Rn. 9).
Im Übrigen handelt es sich bei der Frage nach der Weite des verbleibenden Anwendungsbereichs für das Vorkaufsrecht um rechtspolitische Erwägungen, die im vorliegenden Verfahren keinen Platz haben. Dass in Folge der hier vertretenen einschränkenden Auslegung des Begriffs des Dritten für das Vorkaufsrecht kein relevanter Anwendungsbereich mehr verbliebe, lässt sich nicht feststellen.
(gg) Schließlich sind keine Anhaltspunkte für eine beabsichtigte Umgehung des Vorkaufsrechts durch den Abschluss des Kaufvertrags ersichtlich, zumal die Klägerinnen in §§ 7 und 11 des Kaufvertrags Bezug auf das Vorkaufsrecht genommen haben. Der Einwand der Beklagten, die Klägerinnen könnten sich nicht einerseits zu ihrem steuerrechtlichen und wirtschaftlichen Vorteil auf die Selbständigkeit der Gesellschaften berufen und sich andererseits den damit verbundenen Rechtsfolgen hinsichtlich des gemeindlichen Vorkaufsrechts entziehen, wenn diese für sie nachteilig seien, führt zu keinem anderen Ergebnis. Die Besonderheit des vorliegenden Falls liegt im Kern in der gemäß §§ 1, 35 Abs. 3 Satz 1 GmbHG zulässigen Gesellschaftsform der Einpersonengesellschaft begründet (vgl. Liebscher, in: Reichert, GmbH & Co. KG, 8. Aufl. 2021, § 3 Rn. 6; Fleischer, MüKo GmbHG, 4. Aufl. 2022, § 1 Rn. 66). Allein hieraus kann sich ohne weitere Anhaltspunkte kein missbräuchliches Verhalten der Klägerinnen ergeben.
II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 709 Satz 1 und 2 ZPO.
Ein Grund, die Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO zuzulassen, liegt nicht vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 463 ff. BGB
§§ 463 i.V.m. 433 BGB
§§ 24 ff. BauGB
§ 181 BGB
§ 6b EStG
§ 463 BGB
§ 26 BauGB
§ 18 AktG
§ 28 HmbVwVfG
§ 39 HmbVwVfG
§ 167 VwGO
§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 26 Nr. 1 BauGB
§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 27 Abs. 1 BauGB
§ 26 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 25 Abs. 2 Satz 1, 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 25 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 2, 28 Abs. 2 Satz 1, 2 BauGB
§ 246 Abs. 5 BauGB
§ 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 25 Abs. 1 BauGB
§ 234 Abs. 1 BauGB
§ 24 Abs. 3 Satz 3 BauGB
§ 24 Abs. 3 Satz 1, 2 BauGB
§ 69 Abs. 2 Satz 2 BbgNatSchG
§ 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 16 Abs. 2 BauGB
§ 165 Abs. 1 und 2 BauGB
§ 165 Abs. 4 BauGB
§ 165 ff. BauGB
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 165 Abs. 3 BauGB
§ 117 Abs. 1 BGB
§ 161 Abs. 2, 124 Abs. 1 HGB
§ 464 Abs. 2 BGB
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 709 Satz 1 und 2 ZPO
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 2 Abs. 2 der Verordnung
§ 1 der Beklagten ein Vorkaufsrecht an den in der Verordnung
§ 2 Abs. 2 der Vorkaufsrechtsverordnung
§ 15 Abs. 1 b) der Verordnung
Art. 53 Abs. 2 Satz 1 der Verfassung
Art. 54 Satz 1 HV
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG
Art. 34 BayNatSchG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2000, 1044
DVBl 2011, 173
NJW 1990, 2703
NJW 1994, 3178
NVwZ-RR 2020, 549
DVBl 1987, 1013
NVwZ 1998, 1297
NVwZ 1999, 432
BayVBl 2009, 344
DVBl 2010, 1121
BGHZ 13, 133
NJW 1954, 1035
WM 1957, 1162
WM 1967, 529
BB 1970, 1073
NJW 2001, 1056
NJW 2016, 3242
NJW 2008, 1378
NJW 1993, 1145
NJW 2007, 3204
NJW 2022, 341
NVwZ 1994, 284
NJW 2012, 1354
51 O 6/21
4 B 52.09
4 B 10.10
4 B 98.82
2 Bs 242/00
2 So 91/20
5 Bf 337/09
4 B 245.89
11 B 18.12
4 B 70.94
8 S 2050/17
1 BvR 969/83
4 C 26.85
4 BN 38.09
4 B 45.19
10 N 4/21
4 CN 2.97
2 N 08.12
4 B 10.00
7 A 1041/08
V ZR 145/52
V ZR 198/55
V ZR 163/65
2 Wx 387/14
2 Z 72/79
V ZR 115/66
5 L 69/09
6 OVG A 108/81
8 S 31/08
II ZR 331/00
V ZB 43/15
2 B 254/09
V ZR 63/07
1 StR 534/92
V ZR 5/07
6 B 19.00
10 B 9.18
4 C 1.20
4 B 100.93
V ZR 272/10