Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2020-03-11, Aktenzeichen 6 L 441.19

Tenor:
Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen die Rückführungsaufforderungen und Zwangsgeldandrohungen in den Bescheiden des Bezirksamtes Mitte von Berlin vom 25. September 2019 wird angeordnet.
Der Antragsgegner trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 60.000 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragstellerin wendet sich im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes gegen zwangsmittelbewehrte Rückführungs- und Wiederherstellungsaufforderungen auf dem Gebiet des Zweckentfremdungsrechts.
Sie ist befristet bis mindestens 2024 (gewerbliche Zwischen-)Mieterin von zwölf im Vorderhaus in der S... in 1... Berlin-Mitte gelegenen Wohnungen, die sie unter Erweiterung der Zimmerzahl durch den Einzug von Trennwänden zu grundmöblierten sowie gleich ausgestatteten Räumlichkeiten mit Zimmergrößen von zehn bis zwölf Quadratmeter umbauen ließ. Die Wohnungen sind Teil des von ihr betriebenen sogenannten Co-Living-Vermietungskonzepts. Danach mietet sie Wohnungen und Immobilien an, baut sie wie beschrieben um und vermietet sie über ihre Internetplattform www.m....de als „größter professioneller WG-Anbieter“ gewinnbringend zimmerweise an Dritte weiter. Ihre Kunden haben dabei die Möglichkeit, über die Internetplattform freie Zimmer anzusehen und auszuwählen sowie nach einer Registrierung Vorname, Alter und ein Foto der bereits in den Wohngemeinschaften lebenden potentiellen Mitbewohner einzusehen. Die Antragstellerin schließt anschließend mit ihren (überwiegend studierenden) Kunden individuelle Untermietverträge ab. Danach dürfen die Untermieter Flur, Küche, Bad und Balkon oder Terrasse (sofern vorhanden) mitverwenden. Ausweislich einer im Verwaltungsvorgang enthaltenen Inseratsbeschreibung erfüllen die Wohnungen „alle Bedürfnisse des täglichen Bedarfs. So ist die Küche mit Kühlschrank, Kochutensilien und Geschirr sofort einsatzfähig. Die Wohnungen verfügen außerdem über eine Waschmaschine und Internetanschluss. Das Zimmer ist vollmöbliert und bietet neben einem bequemen Bett mit frischer Bettwäsche noch einen Arbeitsplatz mit Schreibtisch und -stuhl.“ Nach § 1 des Vertrags gilt das Untermietverhältnis auf unbestimmte Zeit, jedoch mindestens für drei Monate. Nach § 7 des Vertrages kann der Untermieter mit einer Frist von einem Monat zur Mitte oder zum Ende eines Kalendermonats das Untermietverhältnis kündigen, frühestens jedoch zum Ende der Mindestvertragsdauer von drei Monaten. Laut den Angaben der Antragstellerin beträgt die durchschnittliche Mietdauer knapp zwölf Monate. Die monatliche Grundmiete für ein Zimmer beträgt zwischen mindestens 380 und 540 Euro. Darin sind Kosten für das Internet und Strom-, Heiz- sowie Betriebskosten in „verbrauchsüblichem Maße“ enthalten. Nach den Nutzungsbedingungen in der Fassung vom 27. November 2016 verpflichtet sich die Antragstellerin gegenüber ihren Kunden bei Vertragsabschluss zur Übergabe eines gereinigten und mit einem Bettwäsche-Set versehenen Zimmers. Nach den auf der Internetplattform einsehbaren „M... FAQ“ verbietet die Antragstellerin den Bewohnern die Klingelschilder und Briefkästen individuell mit Namen zu beschriften. Stattdessen erfolgt eine Beschriftung mittels wohnungsbezogener Angaben. Weiter weist die Antragstellerin dort darauf hin, dass ein Keller nicht vermietet wird und die Bewohner als Mieter einer Wohnung gesetzlich verpflichtet sind, selbst Rundfunkgebühren zu bezahlen; sie empfiehlt jedoch, eine gemeinsame Lösung mit allen Mitbewohnern der Wohngemeinschaften zu finden und die Kosten aufzuteilen.
Im Februar 2019 erließ der Antragsgegner bezüglich der zwölf Wohnungen eine für sofort vollziehbar erklärte bauordnungsrechtliche Nutzungsuntersagung. Zur Begründung trug er vor, die Vermietung der Antragstellerin stelle eine verfahrenspflichtige Nutzungsänderung dar. Im hiergegen von der Antragstellerin angestrengten gerichtlichen Eilverfahren – VG 19 L 273.19 – hob der Antragsgegner zunächst die Anordnung der sofortigen Vollziehung und im weiteren Verlauf die Nutzungsuntersagung selbst auf.
Mit Schreiben vom 25. Juli 2019 hörte der Antragsgegner die Antragstellerin zum Verdacht der zweckfremden Nutzung der zwölf Wohnungen an. Zur Begründung führte er aus, der Wohnraum werde nicht zu Wohnzwecken, sondern gewerblich genutzt. Hierfür spreche bereits die zimmerweise, möblierte Vermietung sowie der pauschale und erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende und daher auf Gewinnmaximierung gerichtete Untermietzins. Die Bewohner verfügten darüber hinaus nur über einen eingeschränkten Rückzugsbereich und stünden auch in keinem gemeinsamen Bezug zueinander. Eine vor dem Einzug bei Wohngemeinschaften sonst übliche Besichtigung der Zimmer finde nicht statt. Es handele sich um bloße Zweckgemeinschaften. Die Mietkonditionen stünden der Begründung einer Häuslichkeit entgegen und zielten letztlich nicht auf Bestandsmieter, sondern nur auf eine vorübergehende Nutzungszeit.
Mit Schreiben vom 12. August 2019 antwortete die Antragstellerin, ihr Geschäftsmodell sei ausdrücklich nicht auf eine kurzzeitige Vermietung zu Beherbergungszwecken, sondern auf ein dauerhaftes und unbefristetes Wohnen in eigengestalteter Haushaltsführung ausgerichtet. Bereits die mit den Bewohnern abgeschlossenen Untermietverträge beugten einer bloßen vorübergehenden Nutzung der Wohnungen vor.
Mit Bescheiden vom 25. September 2019 bezüglich der zwölf Wohnungen forderte der Antragsgegner die Antragstellerin auf, die jeweilige Wohnung auf eigene Kosten in einen für Wohnzwecke geeigneten Zustand wiederherzustellen und unverzüglich, spätestens zum 30. November 2019, Wohnzwecken wieder zuzuführen. Für den Fall, dass sie der Verpflichtung nicht nachkomme, drohte der Antragsgegner ihr ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000 Euro je Wohnung an. Die Androhung sei so zu verstehen, dass das Zwangsgeld so lange nicht festgesetzt werde, wie die Antragstellerin zügig alle rechtlich und tatsächlich möglichen Schritte unternehme, um die Wohnung wieder Wohnzwecken zuzuführen.
Zur Begründung wiederholte und vertiefte er seine Ausführungen in den Anhörungsschreiben. Ergänzend führte er aus, das Nutzungskonzept sei nicht mit einer Wohngemeinschaft, sondern mit der Zuweisung sozial Bedürftiger in Unterkünfte vergleichbar, da die Antragstellerin die Zimmer ohne Rücksprache oder Bewerbungsgespräch mit den Mitbewohnern vergebe. Die fehlende persönliche Beschriftung der Hausbriefkästen stehe einer eigenen Häuslichkeit der Bewohner entgegen. Gegen eine Wohnnutzung spreche zudem die angebotene Endreinigung der Zimmer, die eine typische hotelähnliche Leistung darstelle, sowie die Pflicht der Bewohner, eigene Rundfunkverträge mit der zuständigen Behörde abzuschließen, obwohl üblicherweise je Wohnung nur ein Rundfunkvertrag abzuschließen sei.
Der hiergegen am 25. Oktober 2019 erhobene Widerspruch ist bisher unbeschieden. Am 28. Oktober 2019 hat die Antragstellerin bei dem Gericht vorläufigen Rechtsschutz beantragt.
Sie meint, ihr Nutzungskonzept stelle keine zweckfremde Nutzung von Wohnraum dar, sondern diene dem Wohnen. Es sei aus städtebaulichen sowie sozialen Gesichtspunkten wünschenswert. Die Vermietung über das Internet, die Zimmergröße sowie die Höhe des Mietzinses seien unerheblich. Die Höhe der Untermiete liege zudem im für Wohngemeinschaften üblichen Durchschnitt. Eine namentliche Beschriftung von Klingelschild und Briefkästen werde zum Teil u.a. aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht mehr gewünscht. Bereits aus ihrer Gesellschaftsform als GmbH folge, dass sie die Zimmer gewerblich weitervermiete. Dies sei jedoch zweckentfremdungsrechtlich unbeachtlich, da allein die Nutzung durch ihre Kunden maßgeblich sei. Die Zwangsgeldandrohungen seien ebenfalls rechtswidrig. Sie müsse zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen aus den angefochtenen Bescheiden in die schutzwürdigen Rechtspositionen der Untermieter eingreifen, ohne dass diese vom Antragsgegner durch Verwaltungsakt vollziehbar verpflichtet worden seien, diesen Eingriff zu dulden.
Die Antragstellerin beantragt sinngemäß,
die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Bescheide des Bezirksamtes Mitte von Berlin vom 25. September 2019 anzuordnen.
Der Antragsgegner beantragt, den Antrag zurückzuweisen.
Er nimmt Bezug auf sein Vorbringen im Verwaltungsverfahren. Ergänzend trägt er vor, bereits die Veränderung des ursprünglichen Wohnungszuschnitts stelle eine zweckentfremdungsrechtswidrige Nutzungsänderung dar, weil dadurch der ursprüngliche Wohnraum beseitigt und ohne Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum in wohnheimähnliche Konstrukte mit kleineren Zimmern umgewandelt worden sei. Der Wohnraum stehe Familien damit nicht mehr zur Verfügung. Die neue Nutzung sei nicht als Wohnen zu qualifizieren. Vielmehr deuteten die geringe Zimmergröße und die gleiche Ausstattung sowie Möblierung der Wohnungen auf eine Nutzung wie in einem Hotel oder einem Boardinghouse hin. Eine eigengestaltete Häuslichkeit sei in den Wohngemeinschaften nicht herstellbar. Die Häuslichkeit sei jedenfalls auch nicht auf Dauer angelegt, da die Zimmer nur maximal bis zum Ablauf des Zwischenmietvertrages der Antragstellerin bewohnt werden könnten. Das Nutzungskonzept sei auf Gewinnmaximierung ausgerichtet und führe langfristig dazu, dem Wohnungsmarkt Wohnraum zu entziehen und die ursprüngliche Wohnbevölkerung zu verdrängen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte, der Gerichtsakte des Verfahrens VG 19 L 273.19 sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Antragsgegners (zwölf Bände) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag auf Gewährung gerichtlichen Eilrechtsschutzes hat Erfolg.
Er ist zulässig, insbesondere ist er nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Variante 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) statthaft. Der Widerspruch gegen die Rückführungs- und Wiederherstellungsaufforderungen in den zwölf Bescheiden vom 25. September 2019 hat gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 4 Abs. 4 Satz 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG) in der seit dem 20. April 2018 geltenden Fassung (GVBl. S. 211) keine aufschiebende Wirkung. Gleiches gilt gemäß § 4 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung der VwGO für die in den Bescheiden zugleich angedrohte Festsetzung von Zwangsgeld, da die Maßnahme in der Verwaltungsvollstreckung getroffen wurde.
Der Antrag ist auch begründet. An der sofortigen Vollziehung der Rückführungs- und Wiederherstellungsaufforderungen im Bescheid vom 25. September 2019 besteht kein öffentliches Interesse, weil die Anordnungen nach der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nur möglichen, aber auch nur gebotenen summarischen Prüfung rechtswidrig sind.
1. Rechtsgrundlage der Rückführungsaufforderungen ist § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG. Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, soll das zuständige Bezirksamt nach dieser Bestimmung anordnen, dass Verfügungsberechtigte oder Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben (Rückführungsgebot).
Streitig ist zwischen den Beteiligten allein, ob die Räumlichkeiten durch den Umbau der Antragstellerin zu gleich ausgestatteten, möblierten Wohngemeinschaften und durch die zimmerweise Vermietung zweckentfremdet werden. Nach § 2 Abs. 1 ZwVbG liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird, insbesondere wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen verwendet wird (Nr. 1); für gewerbliche oder berufliche sonstige Zwecke verwendet wird (Nr. 2); baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist (Nr. 3); länger als drei Monate leer steht (Nr. 4) oder beseitigt wird (Nr. 5). Diese Voraussetzungen einer Zweckentfremdung sind nicht erfüllt.
a) Die von der Antragstellerin weitervermieteten Wohnungen werden nicht zum Zwecke einer Fremdenbeherbergung im Sinne von § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG genutzt.
aa) Fremdenbeherbergung im zweckentfremdungsrechtlichen Sinn meint die entgeltliche Überlassung von Wohnraum an Personen zur vorübergehenden Unterkunft bzw. ohne eine auf Dauer angelegte Wohnnutzung (vgl. nur VG Berlin, Urteil vom 19. September 2018 – VG 6 K 1.18 –, juris Rn. 26 m.w.N.). Die Grenze zwischen einer verbotenen Fremdenbeherbergung und einer zweckentfremdungsrechtlich zulässigen Wohnnutzung ist im Hinblick auf das Ziel des Zweckentfremdungsverbots zu ziehen (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 28. Mai 1993 – OVG 5 S 24.93 –, juris Rn. 4). Wohnraum soll für Wohnzwecke erhalten bleiben, um die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu sichern (vgl. § 1 Abs. 1 ZwVbG sowie die Gesetzesbegründung Abgh.-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 9).
Prägend für den Begriff des „Wohnraums“ bzw. des Wohnens ist eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 – BVerwG 4 CN 6.17 –, juris Rn. 14 m.w.N.; VG Berlin, Urteil vom 4. März 2020 – VG 6 K 420.19 –, zur Veröffentlichung in juris vorgesehen). Auf die subjektiven Vorstellungen und Bedürfnisse der Nutzer kommt es hierbei nicht an. Denn der Begriff des Wohnens bestimmt sich nach objektiven Kriterien. Er setzt ein Mindestmaß an Abgeschlossenheit der räumlichen Verhältnisse zur eigenständigen Gestaltung des häuslichen Lebens voraus, was auch gewisse Rückzugsmöglichkeiten einschließt. Hierzu gehört, dass wenigstens ein Raum dem oder den Wohnungsinhaber(n) während des gesamten Tages zur privaten Verfügung steht und die Möglichkeit bietet, darin den Tätigkeiten und Nutzungsweisen nachzugehen, die zum Begriff des Wohnens gehören. Es muss für die Bewohner die Möglichkeit geben, sich von der Außenwelt in einen Privatbereich zurückzuziehen. Eine gemeinsame Nutzung von Wohnraum, Küche, Bad und Flur steht dem „Wohnen“ nicht entgegen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. April 2019 – OVG 5 S 24.18 –, juris Rn. 8 ff., 13; OVG Berlin, Urteil vom 26. Juli 1990 – OVG 5 B 64.89 –, juris Rn. 6, 19, 51 ff.).
Demgegenüber liegt eine Vermietung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. April 2019, a.a.O., Rn. 9). Der Fremdenbeherbergung fehlt es an einer „Heimstatt im Alltag“; sie zeichnet sich durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 7. Dezember 2015 – 12 ZB 15.2287 –, juris Rn. 4 m.w.N.; Bayerisches VerfGH, Entscheidung vom 16. August 2017 – Vf. 8-VI-16 –, juris Rn. 29; VG München, Urteile vom 28. August 2019 – M 9 K 16.5910 –, juris Rn. 49 f. und vom 18. Oktober 2017 – M 9 K 16.5976 –, juris Rn. 24). In der Regel besteht bei einer Fremdenbeherbergung keine Kochgelegenheit; häufig sind die Räume mangels ausreichender Sitz- und Essmöglichkeiten eher nicht zu längeren Aufenthalten auch tagsüber geeignet (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. April 2019, a.a.O., Rn. 9). Oft werden zudem beherbergungstypische Dienstleistungen erbracht, wie Frühstücksservice, das Bereitstellen und Reinigen von Bettwäsche oder die Raumreinigung, ohne dass solche Nebenleistungen notwendige Bedingung einer Fremdenbeherbergung sind (vgl. aber zur Einordnung als zwingende Voraussetzung Hessischer VGH, Beschluss vom 8. April 1993 – 4 TH 1145/92 –, juris Rn. 45; zur Fremdenbeherbergung von so genannten „Medizintouristen“ ohne Nebenleistungen Bayerischer VGH, Beschluss vom 7. Dezember 2015, a.a.O., juris Rn. 4 ff.; baurechtlich OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. Juli 2006 – OVG 2 S 2.06 –, juris Rn. 10; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 3. August 2017 – 5 S 1030/17 –, juris Rn. 15). Auch Wohnheime – etwa Studentenwohnheime – können daher als Wohngebäude einzustufen sein, wenn sie nach ihrer Zweckbestimmung und Ausstattung Wohnbedürfnisse erfüllen können und sollen (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 26. November 2015 – 12 CS 15.2269 –, juris Rn. 9, 11; OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 8. Dezember 2016 – 8 A 10680/16 –, juris Rn. 5 ff.; OVG Niedersachsen und Schleswig-Holstein, Urteil vom 20. August 1987 – OVG 6 A 166/85 –, BeckRS 2015, 55061).
Die Abgrenzung zu einer Nutzung zu Wohnzwecken erfolgt anhand einer Gesamtschau objektiver Kriterien und vor allem im Hinblick auf das Nutzungskonzept des Vermieters und seiner konkreten Verwirklichung, ohne dass es auf das individuelle Verhalten einzelner Nutzer ankommt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. März 1996 – BVerwG 4 B 302.95 –, juris Rn. 12; Bayerischer VGH, Beschluss vom 26. November 2015, a.a.O., juris Rn. 14; VG München, Urteil vom 15. November 2017 – M 9 K 17.557 –, juris Rn. 36). Die Nutzungsdauer allein ist hierbei nicht entscheidend, sondern nur ein Indiz für oder gegen das „Wohnen“ bzw. die „Fremdenbeherbergung“ (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. April 2019, a.a.O., Rn. 10). Ab einer Vermietung für drei volle Monate und entsprechendem Aufenthalt wird die Nutzung jedoch regelmäßig mit einer Verlagerung des Lebensmittelpunktes und einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit einhergehen (vgl. VG Berlin, Urteil vom 4. März 2020, a.a.O., UA S. 12).
bb) Nach diesen Maßstäben werden die verfahrensgegenständlichen Wohnungen zu dauerhaften Wohnzwecken im Sinne des ZwVbG verwendet.
Das Vermietungskonzept und die tatsächliche Verwirklichung sind darauf angelegt, den Bewohnern der von der Antragstellerin vermieteten einzelnen Zimmer innerhalb einer Wohngemeinschaft eine dauerhafte Häuslichkeit und somit eine Verlagerung ihres Lebensmittelpunktes zu ermöglichen. Als gewichtiges Indiz spricht hierfür schon die durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Bewohner, die laut den Angaben der Antragstellerin ca. zwölf Monate beträgt und damit erkennbar das Maß der „ständig wechselnden Gäste“, wie es für die Fremdenbeherbergung kennzeichnend ist, überschreitet (vgl. VG Berlin, Urteil vom 4. März 2020, a.a.O.). Die Dauerhaftigkeit der Häuslichkeit ist zudem hinreichend rechtlich durch Untermietverträge abgesichert, die auf unbestimmte Zeit, mit einer Mindestmietdauer von drei vollen Monaten und einer monatsweisen Zahlung des Untermietzinses abgeschlossen werden. Darüber hinaus ermöglichen Ausstattung und Konzeption der Räumlichkeiten den Bewohnern, die Haushaltsführung und den häuslichen Wirkungskreis eigenständig zu gestalten. Sie verfügen in den Wohngemeinschaften jeweils über ein eigenes, abschließbares (Schlaf-)Zimmer, das mit einer Zimmergröße von zehn bis zwölf Quadratmetern eine hinreichende Rückzugsmöglichkeit ins Private bietet, während Flur, Küche, Bad und (soweit vorhanden) Balkon oder Terrasse gemeinsam genutzt werden. Die Ausstattung der Räumlichkeiten ist nicht derart unzureichend, dass sie sich nicht zu einem längeren Aufenthalt auch tagsüber eigneten. Dass zwischen den Bewohnern der Wohngemeinschaften häufig kein persönlicher Bezug besteht bzw. sich diese Bindung in dem gemeinsamen Interesse an einer möglichst kostengünstigen Unterbringung erschöpfen dürfte, ist unerheblich. Vielmehr ist die Wohngemeinschaft als Zusammenleben einer Gruppe von Personen, die eine Wohnung gemeinsam bewohnen, ohne miteinander verwandt zu sein, nicht ungewöhnlich und erfüllt den Begriff des Wohnens, wenn – wie hier – jeder Bewohner seinen häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten kann (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. April 2019, a.a.O., Rn. 10; anders ggf. bei geteilten Schlafräumen Niedersächsisches OVG, Beschluss vom 18. September 2015 – 1 ME 126/15 –, juris Rn. 10 f.; VG Berlin, Beschluss vom 23. Januar 2018 – VG 6 L 756.17 –, juris Rn. 27; VG München, Urteil vom 29. Juli 2015 – M 9 K 15.1154 –, juris Rn. 27).
Der Aufenthalt der Bewohner ist auch nicht auf einen vorübergehenden Zweck beschränkt (vgl. anders gegebenenfalls bei „Medizintouristen“ Bayerischer VGH, Beschluss vom 7. Dezember 2015, a.a.O., Rn. 5 f.; einem „Boardinghouse“ VG München, Urteil vom 15. November 2017, a.a.O, Rn. 37 ff.; VG Hannover, Beschluss vom 19. August 1998 – 8 B 5018/98 –, BeckRS 1998, 30992868; oder „Monteurunterkünften“ Niedersächsisches OVG, Beschluss vom 11. Mai 2015 – 1 ME 31/15 –, juris Rn. 21; VG Berlin, Beschluss vom 23. Januar 2018, a.a.O., Rn. 26 ff.). Weder aus den vorgelegten Untermietverträgen noch aus den übrigen Nutzungsbedingungen der Antragstellerin ist erkennbar, dass die Untermieter lediglich eine provisorische Unterkunft suchten, um einen vorübergehenden Bedarf aus besonderem Anlass zu decken (vgl. VG Berlin, Urteil vom 4. März 2020, a.a.O. und Beschluss vom 14. Dezember 2018 – VG 6 L 286.18 –, juris Rn. 29 f.). Es bestehen auch keine Anhaltspunkte, dass die Untermieter der Antragstellerin andernorts ihren ursprünglichen Wohnsitz und Lebensmittelpunkt beibehalten. Vielmehr sind die meisten Mieter Studierende, die an einer Berliner Hochschule auf längere Zeit eingeschrieben sein dürften. Die Befristung des (General-)Mietvertrags der Antragstellerin bis mindestens 2024 stellt die Dauerhaftigkeit des Aufenthaltszwecks nicht in Frage.
Demgegenüber fallen weitere Aspekte der Wohnraumüberlassung, die für eine Fremdenbeherbergung charakteristisch sind, nach der summarischen Prüfung im Eilverfahren nicht maßgeblich ins Gewicht. Hierzu zählen die unpersönliche Beschriftung der Klingelschilder und der Briefkästen, die fehlende Kellernutzung sowie der einschließlich Strom,- Heizungs-, Betriebs- und Internetkosten pauschalierte Untermietzins. Dessen Höhe ist ebenso wie eine etwaige daraus abgeleitete Gewinnerzielungsabsicht für sich genommen bei der Beurteilung einer Wohnnutzung nicht allein entscheidend (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. April 2019, a.a.O., Rn. 13; VG Berlin, Beschluss vom 30. Januar 2018 – VG 6 L 784.17 –, juris Rn. 30 f.). Die umfangreiche Ausstattung der Räumlichkeiten mit Kühlschrank, Waschmaschine, Geschirr und WLAN schränkt die eigenen Entfaltungsmöglichkeiten der Bewohner zwar zumindest ein (vgl. VG Berlin, Urteil vom 4. März 2020, a.a.O.; und Beschluss vom 23. Januar 2018, a.a.O., Rn. 29). Dies steht einer Einordnung als Wohnnutzung jedoch nicht ohne weiteres entgegen. Gleiches gilt für die vorhandene Grundmöblierung, das bei Einzug überlassene Bettwäsche-Set und die einmalige Reinigung der Zimmer nach Auszug der Untermieter (vgl. OVG BerlinBrandenburg, Beschluss vom 26. April 2019, a.a.O., Rn. 9, 13; Bayerischer VGH, Beschluss vom 26. November 2015, a.a.O., Rn. 15; VG Berlin, Beschluss vom 23. Januar 2012 – VG 19 L 294.11 –, juris Rn. 23). Eine die Fremdenbeherbergung indizierende laufende Zimmerreinigung oder ein Bettwäschewechsel während des Untermietverhältnisses findet nicht statt. Eine gewerbliche Zimmervermietung scheidet angesichts der nicht nur vorübergehenden Überlassung des Wohnraums aus (vgl. Abgh-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 15, KG Berlin, Beschlüsse vom 6. Juli 2001 – 2 Ss 325/00 - 5 Ws (B) 360/01 –, juris Rn. 7, 9; vom 31. August 1999 – 2 Ss 172/99 - 5 Ws (B) 404/99 –, juris Rn. 7 und vom 24. November 1998 – 2 Ss 58/98 - 5 Ws (B) 381/98 –, juris Rn. 28).
b) Die Wohnungen werden auch nicht für gewerbliche oder berufliche Zwecke im Sinne von § 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG verwendet. Hiermit ist ausschließlich die Art der Endnutzung gemeint. Es kommt insoweit also nicht darauf an, ob die Vergabe der Räumlichkeiten durch den Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten an die Endnutzer oder beispielsweise das Angebot zusätzlicher, beherbergungstypischer Dienstleistungen, wie Frühstück oder eine regelmäßige Wäsche- und Zimmerreinigung, eine Nutzung zu gewerblichen oder beruflichen sonstigen Zwecken darstellt. Maßgeblich ist allein, ob die Räume vom letzten Glied in der Kette etwaiger Vermietungen und Untervermietungen zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken genutzt werden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017, a.a.O., Rn. 43; VG Berlin, Urteil vom 12. April 2019 – VG 6 K 604.17 –, juris Rn. 37). Das ist hier nicht der Fall.
Die Bewohner nutzen den Wohnraum – wie erläutert – zu Wohnzwecken.
c) Die Grundrissänderung durch den Umbau der (ursprünglichen) Wohnungen in für Wohngemeinschaften geeignete Räumlichkeiten mit veränderten Zimmergrößen stellt ebenfalls keine Zweckentfremdung dar. Hierdurch wurde Wohnraum nicht im Sinne von § 2 Abs. 1 Nr. 3 ZwVbG baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist. Denn die Räumlichkeiten werden, wie erläutert, durch Wohngemeinschaften (weiterhin) zu Wohnzwecken genutzt. Soweit der Antragsgegner einwendet, der Wohnraum stehe Familien damit nicht (mehr) zur Verfügung, ist dies zweckentfremdungsrechtlich nicht von Belang (vgl. zu städtebaulichen Bedenken gegen die Nutzung als Boardinghouse im Bauplanungsrecht OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. Juli 2006, a.a.O., Rn. 21). Es kann schließlich auch dahinstehen, ob Wohnraum durch eine Veränderung des Wohnungszuschnitts oder der Wohnungsgröße gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 5 ZwVbG beseitigt wird. Denn jedenfalls liegt gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG keine Zweckentfremdung vor, wenn der (ursprüngliche) Wohnraum – wie hier – zügig umgebaut wird, ohne hierbei länger als zwölf Monate unbewohnbar zu sein oder leer zu stehen oder aus anderen objektiven Gründen nicht mehr vermietet werden zu können, solange er im Ergebnis erneut zu Wohnzwecken dient. Da der Umbau damit keine Zweckentfremdung darstellt, war hierfür auch keine Genehmigung erforderlich, so dass es auf die Schaffung von Ersatzwohnraum nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Variante 2 ZwVbG nicht ankam.
2. Nach alldem sind die in den angefochtenen Bescheiden zugleich verfügten Wiederherstellungsaufforderungen ebenfalls rechtswidrig. Ist Wohnraum so verändert worden, dass er nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist, soll das zuständige Bezirksamt nach § 4 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG anordnen, dass der oder die Verfügungsberechtigte auf seine oder ihre Kosten den früheren Zustand wiederherstellt oder einen zumindest gleichwertigen Zustand schafft (Wiederherstellungsgebot). Hier sind die Räumlichkeiten jedoch – wie gezeigt – zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet. Offenbleiben kann danach, ob die Antragstellerin nicht die richtige Adressatin der Verfügungen ist, da sie als Hauptmieterin der Wohnungen nur Nutzungs-, aber nicht Verfügungsberechtigte ist.
3. Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die in den Bescheiden vom 25. September 2019 gemäß § 6 ZwVbG i.V.m. §§ 6 Abs. 1, 9 Abs. 1 Buchstabe b, 11 Abs. 1 Satz 1, 13 des Verwaltungs-Vollstreckungsgesetzes (VwVG) i.V.m. § 8 Abs. 1 des Gesetzes über das Verfahren der Berliner Verwaltung zugleich angedrohte Festsetzung von Zwangsgeld war ebenfalls anzuordnen, weil die zugrunde liegenden Rückführungsaufforderungen aufgrund der Entscheidung des Gerichts nicht vollziehbar sind (vgl. § 6 Abs. 1 VwVG). Es kann damit dahingestellt bleiben, ob die Erfüllung der Rückführungsaufforderungen den Erlass von Duldungsverfügungen an die Bewohner erfordert hätte.
4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 39, 52 f. des Gerichtskostengesetzes i.V.m. dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (veröffentlicht unter anderem unter www.bverwg.de/medien/pdf/streitwertkatalog.pdf). Dabei legt die Kammer nach Ziffer 56.6.3 des Streitwertkatalogs für eine Rückführungsaufforderung pro Wohnung den Auffangwert von 5.000 Euro zugrunde. Maßgeblich ist jedoch die Höhe des zugleich angedrohten und von der Antragstellerin gesondert angegriffenen Zwangsgeldes, weil dieses mit jeweils 10.000 Euro höher ist als der für die Grundverfügung selbst zu bemessende Streitwert (vgl. Ziffer 1.7.2 Satz 2 des Streitwertkataloges). Für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes wird von der Hälfte des zugrunde gelegten Streitwerts ausgegangen (vgl. Ziffer 1.5 Satz 1 Variante 1 des Streitwertkataloges).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 6 ZwVbG
§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO
§ 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 3 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 5 ZwVbG
§ 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG
§ 4 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG
§ 6 Abs. 1 VwVG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 Variante 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 39, 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 19 L 273.19
6 K 1.18
5 S 24.93
4 CN 6.17
6 K 420.19
5 S 24.18
5 B 64.89
12 ZB 15.22
9 K 16.59
4 TH 1145/92
2 S 2.06
5 S 1030/17
12 CS 15.22
8 A 10680/16
6 A 166/85
4 B 302.95
9 K 17.55
1 ME 126/15
6 L 756.17
9 K 15.11
8 B 5018/98
1 ME 31/15
6 L 286.18
6 L 784.17
19 L 294.11
2 Ss 325/00
5 Ws (B) 360/01
2 Ss 172/99
5 Ws (B) 404/99
2 Ss 58/98
5 Ws (B) 381/98
6 K 604.17