Landgericht Kassel (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-12-02, Aktenzeichen 11 O 1009/21
ECLI: ECLI:DE:LGKASSE:2021:1228.11O1009.21.00

Tenor:
1. Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten über den 23. März 2021 hinaus bis mindestens zum 28. Februar 2022 fortbesteht und insbesondere nicht durch die außerordentliche Kündigung vom 23. März 2021 beendet wurde.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
3. Das Urteil ist im Kostenpunkt gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Eigentümerin des Einkaufszentrums „…“ (nachfolgend nur: „EZK“). Sie begehrt – wie zuerkannt – Feststellung, dass zwischen ihr und der Beklagten ein bis mindestens zum 28.02.2022 fortbestehendes Mietverhältnis besteht.
Die Parteien streiten im Wesentlichen um die Frage, ob eine im Mietvertrag enthaltene (kombinierte) Konkurrenzschutzklausel und eine auf deren behauptete Verletzung gestützte außerordentliche Kündigung der Beklagten als Mieterin wirksam sind.
Im Einzelnen:
Die Parteien sind oder waren verbunden durch den zwischen der Klägerin und der „…“ abgeschlossenen Mietvertrag vom 07.12.2009/20.01.2010 (Anl. K1, Bd. I Bl. 8 – 68) nebst Nachtrag Nr. 1 vom 14./20.06.2019 (Bd. II Bl. 284 – 287).
Der Mietvertrag (nachfolgend: „MV“) enthält auszugsweise folgende Regelungen:
„§ 2
Mietzweck
2.1. Die Vermietung erfolgt ausschließlich zum Betrieb eines Modefachgeschäfts mit angrenzenden Sortimenten …
2.2. Der Mieter ist berechtigt und verpflichtet, das übliche Sortiment des in § 2.1. genannten Geschäfts zu führen. Die Führung eines anderen Sortiments ist nicht gestattet.
2.3. …
2.4. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass der Mieter für die Dauer des Mietverhältnisses keinen Konkurrenz- oder Sortimentsschutz irgendwelcher Art für sich in Anspruch nehmen kann. Ebenso hat der Mieter keinen Anspruch auf eine bestimmte Art / einen bestimmten Umfang der Belegung sonstiger Geschäftsflächen im Einkaufszentrum.“
Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrags nebst Nachtrag wird auf Bd. I Bl. 8 – 68, Bd. II Bl. 284 – 287) verwiesen.
In dem EKZ gibt es mehr als 50 Geschäfte, von denen 18 aus dem Bereich „Mode, Schmuck und Accessoires“ stammen. Die Beklagte betreibt in dem Mietgegenstand ein Bekleidungsgeschäft, in welchem „Mode für die moderne Frau ab 30“ verkauft wird.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.02.2021 (Anl. K2, Bd. I Bl. 69 – 72) beanstandete die Beklagte eine angebliche Verletzung von Konkurrenzschutz, weil in dem EKZ – insoweit unstreitig – in räumlicher Nähe zu dem Geschäft „…“ der Beklagten im EG des EKZ die Geschäfte der Mieter „…“, „…“, „…“, „…“, „…“ und „…“ belegen sind, wobei streitig ist, ob es sich um „Konkurrenz“ handelt.
Wegen der räumlichen Lage dieser Geschäfte sowie der an die Beklagten vermieteten Geschäftsräume wird auf den Centerplan (Bd. I Bl. 150) Bezug genommen.
In dem Schreiben wird die Klägerin unter Fristsetzung bis 22.03.2021 aufgefordert, die Vertragsverstöße abzustellen und eine vertragskonforme Konkurrenzsituation wiederherzustellen.
Nach Verstreichen der Frist erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 23.03.2021 (Anl. K3, Bl. 73 – 75 d.A.) die außerordentliche Kündigung.
Die Klägerin widersprach mit anwaltlichem Schreiben vom 21.04.2021 (Anl. K4, Bd. I Bl. 76 – 76 d.A.). Mit weiterem Schreiben vom 07.05.2021 (Anl. B1, Bl. 109 – 116) wies sie die Kündigung erneut ausdrücklich zurück.
Sie hält die außerordentliche Kündigung für unwirksam und macht unter anderem geltend:
Sie habe Beklagte bereits im Rahmen der MV-Verhandlungen darauf hingewiesen, dass im Objekt „…“ ein bereits attraktiver Mietermix vorhanden bzw. geplant sei. Der Beklagten war damit bewusst, dass bei Abschluss des Mietvertrags im Sortiment „Damenmode“ eine erhebliche Konkurrenz bestehe.
Ohnehin sei, so meint die Klägerin, kein Konkurrenzschutz geschuldet, da dieser in § 2.4 MV individualvertraglich ausgeschlossen worden sei.
Selbst wenn aber §§ 2.2., 2.4., 11 MV unwirksam seien, dürfe ein Mieter bei – wie hier – einem Einkaufszentrum grundsätzlich nicht von Konkurrenzschutz ausgehen.
Zudem sei für Konkurrenzschutz erforderlich, dass der Konkurrent die vom Mieter als Hauptartikel betriebenen Waren ebenfalls als Hauptartikel vertreibe, woran es fehle:
Die Beklagte sei bekannt für ihr Angebot an Übergrößen, sie bietet insbesondere auch Mode in der Größe über 44 hinaus an.
„…“ biete Damenbekleidung für wesentlich jüngere Zielgruppen an und habe damit ein anderes Hauptsortiment. Zudem sei „…“ im Vergleich zu der Beklagten deutlich günstiger. Die Sortimente seien daher insgesamt nicht vergleichbar (vgl. Internetauszug Anl. K11, Bl. 157).
Der Mieter „…“ bzw. dessen Konzept biete deutlich günstigere Mode als die Beklagte an. Außerdem spreche „…“ im Vergleich zu der Beklagten hauptsächlich jüngere Menschen an. Zudem bietete „…“ auch Herrenmode unter dem Label „…“ an, sodass auch keine direkte Konkurrenz mit der Beklagten bestehe (vgl. Anl. K10, Bd. I Bl. 156).
Die Mieterin „…“ biete ein Konzept mit Mode für „Best-Ager“, d.h. ab 50 Jahren, an. Das Sortiment werde regelmäßig von Frauen ab 50 Jahren angefragt (vgl. Anl. K7, Bl. 153). Davon unterscheide sich das „…“ Sortiment „Mode für die moderne Frau ab 30“, welches regelmäßig von Frauen ab 30 Jahren angefragt werde.
„…“ biete „Mode für die ganze Familie“, d.h. inklusive Männer und Kinder, an und sei daher ein anderes Konzept. „Mode für moderne Frau ab 30“ sei kein Hauptartikel von „…“. Auch handele es sich um ein anderes Preisniveau. Zudem sei „…“ wie „…“ Ankermieter, der Kunden anlocke, wovon auch die Beklagte profitiere.
„…“ vertreibe in erster Linie Mode für „Mädchen und jüngere Frauen“. Diese Mieterin biete auch keine Übergrößen an (vgl. Anl. K6, Bl. 152). Zudem erhöhe „…“ als – ebenso wie „…“ – Ankermieterin die Attraktivität des Mietgegenstandes und trage wesentlich dazu bei, dass sich Kundinnen auch in den Laden der Beklagten „…“ begäben. Durch den Ansturm auf „…“ profitiere auch die Beklagte.
„…“ biete „Mode und Accessoires für die ganze Familie mit den Schwerpunkten Wäsche, Damen- und Kinderbekleidung“ an, wobei der größte Schwerpunkt auf Kinderbekleidung liege. Anders als Bekl. biete diese Mieterin auch Spielzeug an. Das Sortiment „Mode für die moderne Frau ab 30“ sei insofern kein Hauptartikel bei „…“ (vgl. Anl. K13, Bd. I Bl. 160 – 161).
Es liege daher bereits keine Konkurrenzsituation vor. Zudem gelte der Prioritätsgrundsatz. Hier habe die Klägerin als Vermieterin im Zeitpunkt der Übergabe des Mietgegenstandes an die Beklagte, d.h. im Februar 2012, mit dem der Mietvertrag begonnen habe, aber bereits Mietverträge mit den Mietern bzw. Konzepten „…“, „…“ und „…“ abgeschlossen, die ein ähnliches Konzept wie das Sortiment der Beklagten anböten, weshalb keine Priorität der Beklagten festzustellen sei.
Die Berufung auf eine vermeintliche Verletzung von vertragsimmanentem Konkurrenzschutz sei überdies treuwidrig. Der Beklagten gehe es gar nicht um Konkurrenzschutz, sondern sie wolle lediglich vertragswidrig vorzeitig das Mietverhältnis beenden. In anderen Einkaufszentren habe die Beklagte ebenfalls unter Berufung auf angeblichen Konkurrenzschutz gekündigt.
Außerdem habe die Beklagte durch den Nachtrag N1 vom 14./20.06.2019 bestätigt, dass sie trotz bestehender Konkurrenzsituation das Mietvertragsverhältnis fortführen wolle. Die Konkurrenzsituation habe sich seither nicht wesentlich geändert. Bis 30.04.2019 habe sich in der zurzeit von „…“/“…“ belegten Mieteinheit die Fa. „…“ mit den Konzepten „…“ und „…“ befunden, deren Konzepte mit „…“ / „…“ vergleichbar seien. In der zurzeit von „…“ belegten Mieteinheit habe sich bis März 2018 das Konzept „…“ befunden, wobei beide Konzepte ebenfalls vergleichbar seien.
Aufgrund des zeitlichen Ablaufs und der Bestätigung des Mietvertrags im Rahmen von Nachtrag Nr. 1 vom 14./20.06.2019 habe die Klägerin davon ausgehen dürfen, dass die behauptete Konkurrenzschutzverletzung nicht mehr geltend gemacht werde.
Die Klägerin beantragt,
festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten über den 23.03.2021 hinaus bis mindestens zum 28.02.2022 fortbesteht und insbesondere nicht durch die außerordentliche Kündigung vom 23.03.2021 beendet wurde.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Kündigung aus wichtigem Grund sei, so bringt sie vor, wirksam wegen einer Verletzung von Konkurrenzschutz. Sie sei räumlich von insgesamt sechs Konkurrenten gerade zu umzingelt.
Hinsichtlich des Geschäfts „…“ liege eine Teilüberschneidung der Warensortimente vor. „O…“ biete in erster Linie Oberbekleidung für die modebewusste Frau an und richte sich an Frauen der jungen bis mittelalten Altersklassen (vgl. Anl. B5, Bd. I Bl. 206 – 216). Zudem befinde sich „…“ unmittelbar neben den Mietflächen der Beklagten.
„…“ biete in erster Linie Damenbekleidung für modebewusste Frauen der jungen und mittelalten Altersklassen an. Es handele sich um ein ähnliches Preissegment und eine ähnliche Zielgruppe wie die Beklagte mit „Mode für moderne Frau ab 30“.
Auch „…“ vertreibe Mode in einem ähnlichen Preissegment und für eine ähnliche Zielgruppe. „…“ stehe sei 50 Jahren für stilsichere Mode, die feminine und moderne Weiblichkeit ausstrahle. Die Kundinnen seien qualitäts- und modebewusste Frauen, die genau wüssten, was sie wollen und ihren persönlichen Stil unterstreichen, und großen Wert auf Kombinierbarkeit, Qualität und perfekte Passformen legten. Bei „…“ gebe es 12 neue Kombinationen pro Jahr, authentische, zeitgemäße, gut kombinierbare Looks, ergänzt durch Accessoires (vgl. Anl. B3, Bd. I Bl. 201 – 203). Genau dieses Konzept entspreche dem Konzept der Beklagten.
Hinsichtlich „…“ liege eine Teilüberschneidung der Warensortimente vor.
Gleiches gelte auch für „…“. Diese Mieterin biete ebenfalls Mode für die modebewusste Frau an. Das Geschäft sei auch nicht nur auf „Mädchen und jüngere Frauen“ spezialisiert, sondern spreche mit der Mode grundsätzlich Frauen jeden Alters an. Diese seien nicht einer speziellen Altersklasse zuzuordnen (vgl. Anl. B2, Bl. 206). Eine kategorische Jahrgangszuweisung liege im Hinblick auf Bekleidungsangebote für Damen auch neben der Sache. Hier seien die Übergänge fließend.
Die Kündigung sei zudem nach § 314 BGB wirksam. Sie sei insbesondere auch nicht verfristet. Sie – die Beklagte – habe erst im Februar 2021 die Beklagtenvertreter beauftragt und erst im Rahmen des Mandatsverhältnisses von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 26.02.2020 Kenntnis erlangt. Zuvor sei sie aufgrund der unwirksamen Regelung des § 2.4 MV davon ausgegangen, keinen Konkurrenzschutz zu genießen.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.
Die Parteien haben sich mit einer Entscheidung durch die Vorsitzende gemäß § 349 Abs. 3 ZPO einverstanden erklärt.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat Erfolg.
A.) Sie ist zulässig, insbesondere im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO hinreichend bestimmt. Das klägerische Begehren zielt nach Wortlaut („insbesondere nicht durch die außerordentliche Kündigung vom 23.03.2021 beendet wurde) sowie der im Rahmen der Auslegung des klägerischen Begehrens heranzuziehenden Klagebegründung nicht lediglich auf Feststellung, dass das Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündigung vom 23.03.2021 nicht beendet worden ist, sondern auch auf Klärung anderer Beendigungsgründe im Zeitraum bis zum 28.02.2022.
Das gemäß § 256 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse ist gegeben, weil an die Rechtswirksamkeit bzw. Rechtsunwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung und den Fortbestand des Mietverhältnisses zahlreiche Rechte und Pflichten anknüpfen. Der Vorrang der Leistungsklage steht nicht entgegen, weil die Feststellungsklage aufgrund der damit verbundenen umfassenderen Klärung als effektivere Rechtsschutzmöglichkeit erweist als eine Zahlungsklage, durch die nur eine punktuelle Klärung erreicht werden kann.
B.) Die Feststellungsklage ist auch begründet, weil das Mietrechtsverhältnis weder durch die Kündigung vom 23.03.2021 noch auf andere Weise beendet wurde, sondern bis mindestens 28.02.2022 fortbesteht.
I.) Die außerordentliche Kündigung der Beklagten vom 23.03.2021 hat das Mietverhältnis nicht beendet, weil es an einem die Kündigung tragenden wichtigen Grund fehlt.
Gemäß § 543 Abs. 1 S. 1 BGB, auf den insoweit zurückgegriffen werden kann, weil § 3.2 MV und § 3.7, § 4.1 Abs. 1 MV i.d.F. des Nachtrags N1 lediglich die außerordentliche Kündigung durch den Vermieter und die automatische Beendigung des Mietvertrags bei ungestörtem Vertragsablauf regeln, kann der Mieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist ein wichtiger Grund insbesondere gegeben, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Ein wichtiger Grund ist bspw. eine ernsthafte Weigerung des Vermieters, seinen vertraglichen Pflichten nachzukommen (Staudinger/Emmerich, BGB, 2021, § 543 Rdn. 15). Ob dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit zuzumuten ist, ist durch eine Gesamtabwägung zu bewerten, in deren Rahmen sämtliche Umstände wie der Zeitraum bis zur regulären Vertragsbeendigung, Verschuldensanteile beider Vertragsparteien, bisherige Dauer und Verlauf des Mietverhältnisses, Art und Ausmaß der Störung zu berücksichtigen sind (vgl. MüKo-BGB/Bieber, 8. Aufl. 2020, § 543 Rdn. 8 m.w.N.). Im Rahmen dieser Gesamtabwägung wäre vorliegend auch zu berücksichtigen, dass Verstöße gegen den Mietvertrag durch den Vermieter – anders als umgekehrt Vertragsverletzungen des Mieters in § 25 MV – nicht durch eine Vertragsstrafeklausel sanktioniert sind, sodass sich ein wirtschaftlicher Schaden durch einen unterbliebenen Konkurrenzschutz beim Mieter unmittelbar auswirkt; ein Schadenersatzanspruch wird regelmäßig mit Beweisschwierigkeiten behaftet sein.
Nach Maßgabe dieser Grundsätze ist kein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund gegeben.
1.) Eine Pflichtverletzung der Klägerin als Vermieterin im Hinblick auf die Konkurrenzsituation ist nicht gegeben. Die Klägerin ist nicht verpflichtet, der Beklagten Konkurrenzschutz zu gewähren. Die Parteien haben in § 2.4 S. 1 MV gerade jeglichen Konkurrenz- und Sortimentsschutz ausdrücklich ausgeschlossen. Nach § 2.4. S. 2 MV hat die Beklagte auch keinen Anspruch auf eine bestimmte Art oder einen bestimmten Umfang der Belegung sonstiger Geschäftsflächen im Einkaufszentrum.
§ 2.4 MV ist wirksam. Zwar handelt es sich prima facie um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Die Klausel ist jedoch wirksam in den Mietvertrag einbezogen worden und hält einer Überprüfung am Maßstab des § 307 BGB stand.
a.) Die Klausel ist wirksam in den Mietvertrag einbezogen worden, namentlich handelt es sich bei § 2.4 MV auch in Kombination mit der Sortimentsbindung in § 2.1 und § 2.2. MV nicht um eine überraschende oder mehrdeutige Klausel im Sinne des § 305c BGB. Weder der Standort der Klausel in § 2.4 MV noch der Inhalt der Klauseln in § 2 MV sind im Sinne des § 305c BGB ungewöhnlich bzw. für einen gewerblichen Mieter nicht zu erwarten. Konkurrenzschutzausschlussklauseln in Gewerberaummietverhältnissen sind gerade bei der Vermietung von Geschäftsflächen in einem Einkaufszentrum auch in Kombination mit einer – wie hier – weiten Sortimentsbindung üblich und gängig, weil die Attraktivität des Einkaufszentrums in besonderem Maße von dem Angebot einer großen Auswahl abhängt. Zwar ist die Verortung der Konkurrenzschutzausschlussklausel unter „§ 2 Mietzweck“ nicht ganz stimmig, weil es nicht um den Zweck der Vermietung an die Beklagte geht, sondern um einen Konkurrenzschutz. Für einen Kaufmann, um den es sich bei der Beklagten handelt, ist eine solche Klausel auch unter der Überschrift „Mietzweck“ jedoch nicht ungewöhnlich. Die Regelung findet sich an zentraler Stelle, nämlich gleich zu Beginn des Vertragstextes in § 2.4. Der streitbefangene Gewerberaummietvertrag hat die Vermietung einer Fläche von 95 m2 im Erdgeschoss des Einkaufszentraums über eine feste Laufzeit von zunächst 10 Mietjahren (§ 3.1 MV) zum Gegenstand. Für einen gewerblichen Mieter drängt sich auf, dass der Vermieter ein elementares Interesse daran hat, bei einer solch langfristigen Vermietung einer Fläche in einer attraktiven Lage des Einkaufszentrums einen Ausschluss von Konkurrenzschutz zu vereinbaren. Die Klausel steht an zentraler Stelle des Mietvertrags in § 2.4. Zwar weist die Überschrift „Mietzweck“ auf den Ausschluss von Konkurrenzschutz nicht ausdrücklich hin, auch findet sich die streitbefangene Regelung erst in Absatz 4. Die dortigen Regelungen stehen jedoch in engem inhaltlichem und systematischen Zusammenhang mit dem in § 2.1.-2.3 MV geregelten Zweck der Vermietung zum Betrieb eines Modegeschäfts und einem bestimmten Sortiment. Der Vertragspartner des Verwenders, ein – wie hier – gewerblicher Mieter und Kaufmann, der ein Unternehmen betreibt und eine solche Fläche langfristig für einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren zum monatlichen Mindestmietzins von 3.135,00 € (§ 5 MV) in einem Einkaufszentrum anmietet, muss mit einer Konkurrenzschutzausschlussklausel auch an einer solchen Stelle in § 2 MV ohne weiteres rechnen. Es darf erwartet werden, dass sich ein Kaufmann einen solchen auf eine langfristige Bindung angelegten, erhebliche finanzielle (und ggf. sonstige) Verpflichtungen auslösenden Vertrag gut durchliest (und ggf. sogar Berater vor Abschluss noch hinzuzieht). Die Frage des Konkurrenzschutzes ist – gerade auch in einem EKZ – ein für Vermieter wie Mieter elementarer Gesichtspunkt, sodass erwartet werden kann, dass die Beklagte beim Durchlesen des Vertrags darauf auch besonderes Augenmerkt setzt. Mit einem Ausschluss von Konkurrenzschutz muss der Mieter von Flächen zum Betrieb eines Modegeschäfts in einem Einkaufszentrum auch in Verbindung mit einer – wie hier – weiten Sortimentsbindung rechnen.
Die Klausel ist nach alledem wirksam in den Vertrag einbezogen worden.
b.) § 2.4 MV hält einer Überprüfung am Maßstab des § 307 BGB stand. Gemäß § 307 Abs. 1 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Nach Absatz 2 der Vorschrift ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
aa.) Die Klausel genügt dem Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB), insbesondere ist der Konkurrenzschutzausschluss in § 2.4 MV hinreichend klar und verständlich gefasst. Die sich aus § 307 Abs. 1 S. 2 BGB ergebenden Transparenzanforderungen dürfen nicht überspannt werden (BGHZ 112, 119; NJW 1993, 2054). Die Verpflichtung, den Klauselinhalt klar und verständlich zu formulieren, besteht nur im Rahmen des Möglichen (BGH NJW 1998, 3114, 3116). Für einen gewerblichen Mieter, auf den abzustellen ist (Palandt/Grüneberg, BGB, 80. Aufl. 2021, § 307 Rdn. 23), ergibt sich aus der Gesamtschau der Regelung deutlich, dass jeglicher Konkurrenz- und Sortimentsschutz ausgeschlossen sein soll.
bb.) Die Klausel benachteiligt die Mieterin auch nicht aus anderen Gründen im Sinne des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB entgegen Treu und Glauben unangemessen. Unangemessen ist die Benachteiligung der Mieterin, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen. Bei der vorzunehmenden Prüfung bedarf es einer umfassenden Würdigung, in die die Interessen beider Parteien und Anschauungen der beteiligten Verkehrskreise einzubeziehen sind.
Eine formularmäßige Abrede, die den Vermieter von einer Verpflichtung zum Konkurrenzschutz freistellt oder den Mieter an ein bestimmtes Sortiment bindet, ist für sich genommen im Regelfall nicht als eine im Sinne des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unangemessene Benachteiligung des Mieters zu werten (BGH, Urt. v. 06.10.2021, XII ZR 11/20, DE:BGH:2021:061021UXIIZR11. 20.0, Rdn. 17). Nicht mehr angemessen ist zwar, wenn eine solche Ausschlussklausel bei einem langfristig intendierten Mietverhältnis mit einer Betriebspflicht des Mieters kombiniert und zusätzlich mit einer engen Sortimentsbindung verbunden wird (BGH, Urt. v. 06.10.2021, XII ZR 11/20, DE:BGH:2021:061021UXIIZR11.20.0, Rdn. 17; v. 26.02.2020, XII ZR 51/19, NJW 2020, 1507, 1509 Rdn. 30 ff.). Denn dadurch geraten bei Ansiedlung von Konkurrenzunternehmen in unmittelbarer Nachbarschaft des Mieters dessen Umsatz und Geschäftskalkulation in Gefahr, ohne dass dieser sich der Veränderung hinreichend anpassen kann. Solche Vertragsklauseln, die es in ihrer Kombination einseitig dem Vermieter ermöglichen, Konkurrenzsituationen herbeizuführen und dadurch den strengen Branchenmix aufzuweichen, ohne dass andererseits der Mieter darauf durch entsprechende Sortimentsanpassungen reagieren kann, benachteiligen den Mieter unangemessen (BGH, BGH, Urt. v. 03.03.2010, XII ZR 131/08, NJW-RR 2010, 1017, 1018 Rdn. 13; v. 06.10.2021, XII ZR 11/20, DE:BGH:2021:061021UXIIZR11.20.0, Rdn. 18). In diese Situation wird der Mieter allerdings nur dann gebracht, wenn der Vertrag eine strenge Sortimentsbindung enthält, die dem Mieter eine substantielle Veränderung des eigenen Angebots verbietet.
Ein fehlender Konkurrenzschutz stellt demgegenüber auch im Zusammenspiel mit einer Betriebspflicht dann keine unangemessene Benachteiligung dar, wenn sie mit keiner hinreichend konkreten Sortimentsbindung verbunden ist. Eine solche hinreichend konkrete Sortimentsbindung liegt bei der hier vereinbarten Nutzung „zum Betrieb eines Modefachgeschäftes mit angrenzenden Sortimenten“ nicht vor (vgl. BGH, Urt. v. 03.03.2010, XII ZR 131/08, NJW-RR 2010, 1017, 1018 Rdn. 13; v. 06.10.2021, XII ZR 11/20, DE:BGH:2021:061021UXIIZR11.20.0, Rdn. 18). Die vereinbarte Nutzung „zum Betrieb eines Modefachgeschäftes mit angrenzenden Sortimenten“ räumt der Mieterin ein breites Spektrum an Artikeln ein. Die im Umfang äußerst vage getroffene Sortimentsbindung ist nicht auf Bekleidungswaren beschränkt, sondern lässt auch die Einbeziehung von Hüten und Schirmen sowie angrenzenden Sortimenten wie Schuhen, Lederwaren und Accessoires zu. Eine weitergehende Beschränkung wird auch nicht durch die Auflistung „zentrenrelevanter Sortimente“ in der Anlage B8 zum Mietvertrag vorgenommen. Diese spricht im Gegenteil für einen weiten Sortimentsbegriff bzw. ein weites Verständnis von Nebensortimenten, werden doch dort „Modewaren inkl. Hüte und Schirme“ in einem Unterpunkt zusammen mit „Schuhen, Lederbekleidung, Lederwaren, Orthopädie, Accessoires“ aufgeführt.
Die Vermieterin von zum Zwecke eines Modefachgeschäfts nebst angrenzender Sortimente langfristig und in zentraler Lage in einem Einkaufszentrum vermieteter Gewerberäume hat ein schützenswertes Interesse an einem Ausschluss von Konkurrenzschutz. und auch an einer Sortimentsbindung und Betriebspflicht. Das Einkaufszentrum als Gesamtheit ineinandergreifender Einzelbetriebe erfährt nur dann Kundenakzeptanz und prosperiert nur, wenn es dem Betreiber des Einkaufszentrums gelingt, ein aus Sicht der Kunden wohlausgewogenes Konzept verschiedener Einzelläden anzubieten, das sowohl Branchenvielfalt als auch ausreichend Auswahl und Angebot innerhalb der einzelnen Branche bzw. des einzelnen Sortiments bereitstellt. Gerade im Mode-/Bekleidungsbereich erwartet der Kunde eines Einkaufszentrums dabei auch ein großes Angebot mit einer breiten Palette unterschiedlicher wie auch gleicher oder ähnlicher Modeartikel, bei denen er unter Waren, Preisen und Dienstleistungen (Beratung/Bedienung) nach eigenem Gusto vergleichen und auswählen kann.
Der Betreiber eines Einkaufszentrums muss dabei über einen größeren Handlungsspielraum verfügen als die Einzelbetriebe, weil er – bei natürlicher Fluktuation der Mieter – für eine stets volle Belegung der Mietflächen sorgen muss, wobei er darauf achten muss, dass geeignete und wirtschaftlich leistungsfähige Ladenbetreiber gefunden werden, welche die Angebotspalette in sinnvoller Weise komplettieren, um die Attraktivität des Einkaufszentrums jederzeit zu gewährleisten. Damit ist der Betreiber eines Einkaufszentrums zwangsläufig in erhöhtem Maße darauf angewiesen, in seiner Handlungsfähigkeit nicht übermäßig durch Konkurrenzschutzklauseln zugunsten bestehender Mieter eingeschränkt und dadurch in den Vertragsverhandlungen mit Neumietern beeinträchtigt zu sein.
Im Umfang der hier äußerst vage getroffenen Zweck- und Sortimentsbestimmung ist es der Klägerin nicht zumutbar, der Beklagten Sortiments- und Konkurrenzschutz zu gewähren, und benachteiligen die Klauseln der § 2 MV die Beklagte nicht unangemessen (vgl. BGH, Urt. v. 03.03.2010, XII ZR 131/08, NJW-RR 2010, 1017, 1018 Rdn. 19). Hier besteht ausreichender Spielraum der Beklagten, auf Konkurrenz in – auch unmittelbarerer – Nähe des Modefachgeschäfts durch Ausweitung oder Veränderung des Sortiments zu reagieren. Hinzu kommt noch, dass Kundenströme gerade im Modebereich nicht nur durch die Ausrichtung des Sortiments geleitet werden können, sondern von weiteren Faktoren abhängig sind, u.a. von der Größe der Auswahl, der Bewerbung und dem Konzept, dass das Fachgeschäft bei der Beratung bzw. Bedienung der Kunden verfolgt.
Die Klauseln in § 2 MV halten nach alledem einer Überprüfung am Maßstab des § 307 BGB stand. Nichts anderes folgt auch aus der von der Beklagten zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 26.02.2020 (XII ZR 51/19, NJW 2020, 1507). Diese betraf eine strenge Sortimentsbindung, bei der Mietzweck der „Betrieb eines hochwertigen Fastfood Restaurants der Marke …, welche im wesentlichen Kartoffelspeisen (Kartoffelpufferspezialitäten u.a.) auf hohem Niveau verkauft“ und den Mieter verpflichtete, das für diesen Zweck übliche Sortiment zu führen, wobei die Führung anderer Artikel die vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters bedurfte (vgl. BGH, Urt. v. 26.02.2020, XII ZR 51/19 sowie Vorinstanz KG, Urt. v. 11.04.2019, 8 U 147/17, juris). Der vorliegende Sachverhalt mit einer äußerst vagen und sehr weiten Sortimentsbindungsklausel ist damit nicht vergleichbar.
2.) Andere Umstände, die einen die außerordentliche Kündigung vom 23.03.2021 tragenden wichtigen Grund begründen könnten, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Namentlich stellt die behauptete Konkurrenzsituation einen solchen Umstand nicht dar, denn das Risiko eines fehlenden Konkurrenzschutzes hat die Beklagte durch § 2 MV vertraglich übernommen.
II.) Das Mietverhältnis hat auch nicht auf andere Weise im Zeitraum vor dem 28.02.2022 seine Beendigung gefunden. Es kann offenbleiben, ob § 314 BGB trotz der ihm grundsätzlich vorgehenden Sondervorschrift des § 543 BGB (vgl. Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 314 Rdn. 4, 5) bei einer nachträglichen unerwarteten Veränderung von für die Konkurrenzsituation maßgeblichen Umständen ausnahmsweise anwendbar bleibt, denn derartige Umstände trägt die Klägerin nicht vor. Es gibt mehr als 50 Geschäfte in dem EKZ, von denen 18 aus dem Bereich „Mode, Schmuck und Accessoires“ stammen. Das ist auch bei Abschluss eines Gewerberaummietvertrags über ein erst noch zu errichtendes Einkaufszentrum (vgl. Präambel zum MV) vorhersehbar, üblich und nicht zu beanstanden. Andere Beendigungsgründe liegen ebenfalls nicht vor.
C.) Nach alledem ist festzustellen, dass das Mietvertragsverhältnis durch die außerordentliche Kündigung vom 23.03.2021 nicht beendet worden ist, sondern – vorbehaltlich künftiger Veränderungen – bis mindestens zum 28.02.2022 (vgl. Teil A. Punkt 2 des Nachtrags N1) fortbesteht. Dass die Kammer das Fortbestehen des Mietverhältnisses „bis zum 28.02.2022 lediglich auf der Grundlage der bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung bestehenden Sach- und Rechtslage zu bewerten hat, liegt in der Natur der Sache und bedarf daher keiner gesonderten Erwähnung im Tenor.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 S. 1 und 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 2.2., 2.4., 11 MV
§ 314 BGB
§ 256 ZPO
§ 25 MV
§ 307 BGB
§ 305c BGB
§ 2 MV
§ 5 MV
§ 543 BGB
§ 349 Abs. 3 ZPO
§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO
§ 543 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 307 Abs. 1 BGB
§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 112, 119
NJW 1993, 2054
NJW 1998, 3114, 3116
NJW 2020, 1507, 1509
NJW-RR 2010, 1017, 1018
NJW 2020, 1507
XII ZR 11/20
XII ZR 51/19
XII ZR 131/08
8 U 147/17