Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Beschluss vom 2013-01-28, Aktenzeichen 23 W 5/13
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2013:0128.23W5.13.0A

Tenor:
Anmerkung
Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.
Verfahrensgang
1. Bis zum Erlass der letztinstanzlichen Entscheidung in der Hauptsache wird den Antragsgegnern im Wege der einstweiligen Verfügung untersagt, über ihr Eigentum an dem Grundstück in O-Straße, Stadt1, eingetragen im Grundbuch von Stadt1, Bezirk ..., Blatt ..., Flur ..., Flurstück a, b und c zu verfügen. Den Antragsgegnern wird insbesondere untersagt, das Grundstück zu veräußern, zu belasten oder zu verpfänden.
2. Es wird im Wege der einstweiligen Verfügung die Eintragung der Verfügungsbeschränkung zur Sicherung des Rückübertragungsanspruchs des Antragstellers Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 1.600.000,-- € angeordnet in Bezug auf das Grundstück in O-Straße, Stadt1, eingetragen im Grundbuch von Stadt1, Bezirk ..., Blatt ..., Flur ..., Flurstück a, b und c einzutragen an der vorbezeichneten Grundbuchstelle.
3. Den Antragsgegnern wird angedroht, für den Fall der Zuwiderhandlung gegen die in Ziffer 1 ausgesprochene Untersagung gegen sie ein Ordnungsgeld in Höhe von bis zu 250.000,-- EUR und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft gegen ihren Geschäftsführer zu verhängen.
Der weitergehende Antrag wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegner haben als Gesamtschuldner die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Streitwert: 550.000,-- €.

Tatbestand:
Der Antragsteller war Eigentümer des Grundstücks O-Straße in Stadt1, für welches am 10.1.2012 Zwangsversteigerungstermin anstand. Das Objekt ist bebaut mit einem Objekt, in welchem sich 39 Kleinwohnungen befinden. Dieses hatte der Antragsteller an Herrn Z1 verpachtet. Über diesen kam der Antragsteller letztlich in Kontakt mit der Antragsgegnerin zu 1), deren Gesellschafter die Antragsgegnerinnen zu 2) und 3) sind. Diese stellte zunächst ein Darlehen in Höhe von 1,5 Millionen € in Aussicht, um dann aber mitzuteilen, dass mangels Genehmigung kein Darlehen begeben werden könne, sondern ein Kaufvertrag mit einer Rückkaufoption für den Antragsteller geschlossen werden müsse. Letztlich schloss der Antragsteller mit der Antragsgegnerin zu 1) vor dem Notar N1 in Stadt2 einen Kaufvertrag über die genannte Immobilie (UR Nr. …1/2011), die nach dem Verkehrswertgutachten, welches im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens eingeholt worden ist, einen Verkehrswert von 2,1 Millionen € hat, über 1,6 Millionen €. In einer zweiten notariellen Urkunde (UR Nr. …2/2011) wurde die Rückkaufoption vereinbart, die entweder nach sechs oder zwölf Monaten wahrgenommen werden konnte, wofür, wie auch für die weitere Nutzung des Objektes der Antragsteller eine Vergütung an die Antragsgegnerin zu 1) zu zahlen hätte sowie aus dem Mietzins eine monatliche Vorauszahlung von 9.000,-- €. Des Weiteren erklärt sich die Antragsgegnerin zu 1) in dieser Urkunde bereit, an den Antragsteller oder einen von ihm zu benennenden Dritten das Grundstück zu übertragen, wobei kumulativ die nachfolgend genannten Voraussetzungen vorliegen müssen:
a) Der protokollierte Kaufpreis gemäß vorgenanntem heutigem Kaufvertrag zuzüglich des zu nachstehend c) näher vereinbarten entsprechenden Entgeltes muss auf eine von dem amtierenden Notar oder seinem Vertreter im Amt noch einzurichtendes Notaranderkonto eingezahlt sein, und zwar nur unter Auflagen, die dieser heutigen Rückübertragungsoption und deren dann vorzunehmenden Abwicklung nicht entgegenstehen;
b) dem Käufer müssen sämtliche Aufwendungen in den Vertragsbesitz ersetzt werden, insbesondere sämtliche Nebenerwerbskosten aus der vorgenannten, dienstamtlichen Kaufvertragsurkunde:
c) von dem Verkäufer muss ein Entgelt für die Einräumung der Rückkaufsoption und die weitere Nutzung binnen 6 Monaten, gerechnet von heute an von insgesamt 11 % und binnen 12 Monaten, gerechnet von heute an, von insgesamt 16 %, jeweils ausgehend von dem vereinbarten Kaufpreis gemäß den o.g. heutigen dienstamtlichen Kaufvertrag, an den Käufer gezahlt werden.
Belastungen muss der Verkäufer nur übernehmen, soweit sie bereits heute im Grundbuch eingetragen sind, oder mit seiner Zustimmung im Grundbuch eingetragen wurden.
Der Käufer ist verpflichtet, einen notariellen Rückkaufvertrag über die Kaufsache mit dem Verkäufer zu unterzeichnen, sobald die in litt. a), b) und c) genannten Vergütungen auf einem Notaranderkonto des amtierenden Notars eingegangen sind, aus dem die hier vereinbarte Vergütung nebst Kaufpreis gezahlt werden kann.
Dem Antragsteller gelang es, mit der Firma B GmbH mit Sitz in Stadt3 einen Kaufinteressenten zu finden, der einen Kaufpreis von 2,1 Millionen € für das streitgegenständliche Grundstück zu zahlen bereit war. Auf Wunsch des Kaufinteressenten wurde dessen Hausnotar beauftragt, den Vertragsentwurf zu erstellen. Die Antragsgegnerin zu 1) ließ allerdings wissen, dass sie lediglich bereit sei, vor dem Notar N1 den Kaufvertrag zu schließen. Zudem erklärten sie mit Anwaltsschreiben vom 21.8.2012 (Anlage K 13), dass sich ihre Forderung gegen den Antragsteller auf 2.060.548,50 € belaufe und sie erst bereit sei, den Kaufvertrag zu schließen, wenn dieser Betrag, wie vertraglich vereinbart, auf dem bei dem Notar N1 einzurichtenden Notar-Anderkonto hinterlegt worden sei. Mit Schreiben vom 3.10.2012 bestätigte der Geschäftsführer der Erwerbsinteressentin dem Antragsteller, dass der Bevollmächtigte der Antragsgegnerin zu 1), Rechtsanwalt R1, ihm am 24.9.2012 telefonisch signalisiert habe, dass die Antragsgegnerin nach Ablauf der Optionsfrist ggf. das streitgegenständliche Grundstück auch unmittelbar an die Firma B GmbH veräußern zu wollen.
Dieser Sachverhalt ist glaubhaft gemacht durch eidesstattliche Versicherung des Herrn Z1 vom 12.12.2012, der notariellen Urkunden …3/2011 sowie …4/2011 des Notars N1 in Stadt2 sowie des Schreibens des Geschäftsführers der B GmbH, Z2, vom 3.10.2012.
Der Antragsteller geht davon aus, dass der Kaufvertrag zwischen ihm und der Antragsgegnerin zu 1) einschließlich der Rückkaufsvereinbarung wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig sei und begehrt deshalb im Wege der einstweiligen Verfügung ein vorläufiges Verfügungsverbot für die Antragsgegnerin und die Eintragung dieser Verfügungsbeschränkung im Grundbuch.
Das Landgericht hat den Antrag zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass es an den tatsächlichen Voraussetzungen des Wuchertatbestandes fehle.
Dieser Beschluss ist dem Antragsteller zu Händen seines Bevollmächtigten am 21.12.2012 zugestellt worden. Mit Schriftsatz vom 4.1.2013, eingegangen am selben Tag, hat er hiergegen sofortige Beschwerde eingelegt, der das Landgericht nicht abgeholfen hat.

Entscheidungsgründe:
Die sofortige Beschwerde ist form- und fristgerecht eingelegt (§ 569 Abs. 1 ZPO), mithin zulässig. Sie hat auch in der Sache Erfolg.
Nach § 935 ZPO ist eine einstweilige Verfügung in Bezug auf den Streitgegenstand zulässig, wenn zu besorgen ist, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung des Rechts einer Partei vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte.
Auf der Grundlage des glaubhaft gemachten Vorbringens des Antragstellers ist der von ihm mit der Antragsgegnerin geschlossene Kaufvertrag einschließlich der Rückkaufsvereinbarung wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig.
Ein Rechtsgeschäft ist nach § 138 BGB nichtig, wenn es nach seinem aus der Zusammenfassung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu entnehmenden Gesamtcharakter mit den guten Sitten nicht zu vereinbaren ist. Dabei sind nicht nur der objektive Inhalt des Geschäfts, sondern auch die Umstände, die zu seiner Vornahme geführt haben und die von den Parteien verfolgten Absichten und Beweggründe zu berücksichtigen. Das Bewusstsein der Sittenwidrigkeit und eine Schädigungsabsicht ist nicht erforderlich, es genügt, wenn der Handelnde die Tatsachen kennt, aus denen sich die Sittenwidrigkeit ergibt, wobei dem gleich steht, wenn sich jemand bewusst oder grob fahrlässig der Kenntnis erheblicher Tatsachen verschließt (BGH, Urt. v. 10.10.1997, Az. V ZR 74/96 m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen hier vor.
Zutreffend ist allerdings das Landgericht davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen des Wuchertatbestandes nach § 138 Abs. 2 BGB nicht vorliegen. Die Sittenwidrigkeit folgt vielmehr daraus, dass die Antragsgegnerin zu 1) die Notlage des Antragstellers ausgenutzt hat, um einen Vertragstext durchzusetzen, der ihm zwar formal eine Rückkaufoption einräumt, diese aber an Bedingungen geknüpft ist, die der Antragsteller aus tatsächlichen wie aus rechtlichen Gründen nicht erfüllen konnte.
Die einzige Chance für ihn, das Grundstück zu retten, bestand in einem freihändigen Verkauf. Demgemäß ist auch die Rückkaufvereinbarung so ausgestaltet, dass die Antragsgegnerin zu 1) einen Kaufvertrag entweder mit dem Antragsteller oder dem von ihm zu benennenden Kaufinteressenten zu schließen verpflichtet ist. Nur mit dem Kaufpreis, den der Dritterwerber zahlen würde, wäre der Antragsteller auch in der Lage, die Vergütung, die er der Antragsgegnerin zu 1) neben der Rückzahlung des Kaufpreises zu bezahlen hätte, zu finanzieren.
Zwar hat die Antragsgegnerin zu 1) ein legitimes Interesse daran, dass gewährleistet ist, dass der Antragsteller all ihre Forderungen ausgleicht und sie nur dann das Grundstück an ihn oder einen von ihm zu benennenden Dritten übertragen muss. Zur Sicherung der Ansprüche und Forderungen der Antragsgegnerin gegenüber dem Antragsteller ist es jedoch nicht erforderlich, dass der Betrag vorab auf einem Notar-Anderkonto hinterlegt wird. Der Antragsteller wäre allenfalls, wenn er im Lotto gewönne, in der Lage, diesen Betrag zu hinterlegen. Dass der Kaufinteressent bereit wäre, ohne selbst gesichert zu sein, den Kaufpreis für das Objekt vorab auf einem Notar-Anderkonto zu hinterlegen, kann nur als unrealistisch bezeichnet werden. Sollte der Grundstückserwerb finanziert werden, was die Regel sein dürfte, käme eine Vorauszahlung des Kaufpreises ohnehin nicht in Betracht.
Damit aber noch nicht genug. Der Antragsteller weist zutreffend darauf hin, dass der Notar N1, bei dem nach dem Wortlaut der Rückkaufoption das Anderkonto einzurichten wäre, gegen § 54 a BeurkundungsG verstieße, wenn er das Geld annähme. Nach dem Willen des Gesetzgebers darf ein Notar-Anderkonto nur noch in Fällen eines besonderen Sicherungsbedürfnisses einer der Vertragsparteien eingerichtet werden. Anhaltspunkte dafür, wann ein berechtigtes Sicherungsinteresse zu bejahen ist, lassen sich dem Rundschreiben der Bundesnotarkammer vom 11.1.1996 (abgedruckt in: Weingärtner/Gassen, DONot, 11. Aufl., Anh. 5) entnehmen. In diesem Schreiben hat die Kammer Fallkonstellationen gebildet, in denen nach ihrer Auffassung regelmäßig von einem Sicherungsinteresse auszugehen sein dürfte. Darunter fallen:
- Finanzierung des Kaufpreises durch mehrere Kreditinstitute, die nicht untereinander koordiniert werden können
- keine Eintragung einer Auflassungsvormerkung möglich
- keine Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld vor Kaufpreisfälligkeit möglich
- Besitzübergang vor Kaufpreisfälligkeit
- im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen
- der Brief eines abzulösenden Grundpfandrechts ist nicht auffindbar
Ein solcher Fall liegt hier nicht vor.
Ein Notar-Anderkonto darf lediglich eingerichtet werden, wenn eine der Vertragsparteien ein besonderes Sicherungsinteresse hat, das demgemäß über das allgemeine Sicherungsinteresse hinausgehen muss (OLG Celle, Urt. v. 16.2.2011, Az. Not 24/10, Rn. 66, zitiert nach Juris).
Das Interesse eines jeden Grundstücksveräußerers besteht darin, den Kaufpreis hierfür zu erhalten, ehe er sein Eigentum verliert. Hier besteht die besondere Konstellation, dass die Antragsgegnerin zu 1) nach den internen Abreden mit dem Antragsteller lediglich Anspruch auf die Rückzahlung des von ihr bezahlten Kaufpreises nebst den vereinbarten Vergütungen für Einräumen der Rückkaufoption sowie der weiteren Nutzung des Objekts durch den Antragsteller hat. Da sie lediglich verpflichtet ist, einen Kaufvertrag zu schließen, wenn der Kaufpreis, den der Dritterwerber zu zahlen bereit ist, über ihren eigenen Forderungen liegt, hätte dem Sicherungsinteresse der Antragsgegnerin zu 1) problemlos dadurch entsprochen werden können, dass der Kaufpreis in vollem Umfang an sie gezahlt wird und sie sich gegenüber dem Antragsteller verpflichtet, den Differenzbetrag zwischen ihren Forderungen gegen den Antragsteller und dem vom Dritterwerber gezahlten Kaufpreis an den Antragsteller auszukehren.
Damit aber bleibt festzustellen, dass der Rückerwerb der Immobilie durch den Antragsteller an tatsächlich wie rechtlich nahezu unmögliche Bedingungen geknüpft ist. Hierbei ist auch zu beachten, dass der Antragsteller eigentlich ein Überbrückungsdarlehen wollte, dann letztlich einen Kaufvertrag mit der Antragsgegnerin schloss, weil diese aus Rechtsgründen kein Darlehen ausreichen durfte, und er sich auf diese Abreden lediglich eingelassen hat, weil ihm dies als die letzte und einzige Chance erschien, die Zwangsversteigerung seiner Immobilie noch abzuwenden zu können.
Auch die subjektiven Voraussetzungen sind gegeben, da die auf Antragsgegnerseite Handelnden Kenntnis von den Tatsachen haben, die den Vorwurf der Sittenwidrigkeit begründen.
Auf der Grundlage des Vorbringens des Antragstellers ist damit der gesamte Grundstückskaufvertrag nebst Rückkaufoption nichtig. Nach seinem Vortrag ist nicht anzunehmen, dass der Antragsteller das Gesamtvertragswerk ohne den nichtigen Teil geschlossen hätte. Es war sein erklärtes Ziel und somit auch für die Antragsgegner erkennbar, das Grundstück in seinem Vermögen zu erhalten. Dass der Kaufvertrag, der im Übrigen ja auch schon auf die Rückkaufoption Bezug nimmt, in einer anderen Urkunde geschlossen wurde als die Rückkaufoption, steht dem nicht entgegen. Vielmehr ist aufgrund der Gesamtumstände davon auszugehen, dass die Vereinbarungen miteinander stehen und fallen sollen (vgl. BGH NJW 90, 1473, OLG Frankfurt ZIP 04, 1801; Ellenberger in Palandt, BGB, 72. Aufl., § 139 Rn. 5).
Damit hat der Antragsteller auf der Grundlage seines Vorbringens das Eigentum an der streitgegenständlichen Immobilie nicht an die Antragsgegnerin zu 1) verloren, die jedoch als Grundstückseigentümerin eingetragen ist. Da sie aufgrund ihrer formalen Rechtsstellung das Eigentum an einen gutgläubigen Dritten übertragen könnte, besteht ein Verfügungsgrund im Sinn des § 935 ZPO. Im Übrigen hat der Antragsteller glaubhaft gemacht, dass die Antragsgegnerin bereits vor Ablauf der Optionsfrist am 16.12.2012, nämlich im September 2012, der Erwerbsinteressentin B GmbH die Veräußerung des Grundstücks telefonisch in Aussicht gestellt hat.
Die Ansprüche gegen die Antragsgegnerinnen zu 2) und 3) ergeben sich aus deren Stellung als Gesellschafter der Antragsgegnerin zu 1).
Deshalb war den Anträgen zu 1) und 2) zu entsprechen. Wegen § 922 Abs. 2 ZPO war es jedoch dem Antragsteller zu überlassen, für die Eintragung der Verfügungsbeschränkung im Grundbuch Sorge zu tragen.
Der Antrag zu 4) ist aus § 890 ZPO begründet.
Bezüglich der Streitwertfestsetzung war der Verkehrswert der Immobilie mit 2,1 Millionen € gemäß § 6 ZPO zugrunde zu legen. Jedoch war wegen der Vorläufigkeit der Regelung im Wege des einstweiligen Verfügungsverfahrens lediglich ¼ hiervon als Streitwert anzusetzen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 935 ZPO
§ 138 BGB
§ 54 a BeurkundungsG
§ 890 ZPO
§ 6 ZPO
§ 569 Abs. 1 ZPO
§ 138 Abs. 2 BGB
§ 922 Abs. 2 ZPO
§ 92 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 90, 1473
ZIP 04, 1801
7 O 355/12
V ZR 74/96