Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 2001-06-12, Aktenzeichen 3 U 172/00
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2001:0612.3U172.00.00

Tenor:

Tatbestand:
Im Jahre 1984 erwarben die Kläger im Rahmen eines Bauherrenmodels von der Firma V.B. GmbH die Wohnung Nr. 3 - im Obergeschoss straßenwärts gelegen - im Objekt M. Straße 56 in A. - Stadtteil H. -. Das Objekt, ein Altbau, war modernisiert und in insgesamt sechs Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt worden. Die von den Klägern erworbene Einheit umfasst eine Fläche von insgesamt ca. 78 m²; zu der Einheit gehören ein Abstellraum im Keller und ein Tiefgaragen-Einstellplatz. Die von den Klägern erworbene Wohnungseinheit wurde zunächst gemäß Vertrag vom 15.05./10.09.1984 auf fünf Jahre an die Firma V.B. GmbH, die insoweit als gewerbliche Zwischenmieterin handelte, vermietet.
Im Jahre 1985 trat der Beklagte an die Kläger heran, mit dem Ansinnen, von ihnen die vorgenannte Wohnungseinheit anzumieten um darin eine Zahnarztpraxis zu betreiben. Die Parteien kamen dahin überein, dass der Beklagte bei der Stadt A. die wegen der geplanten Umwidmung von Wohn- in Gewerberaum erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung namens und im Auftrag der Kläger erwirken sollte. Den Aufwand hierfür, insbesondere eine von der Stadt etwa verlangte Abstandssumme, sollte der Beklagte bezahlen, des gleichen die für den Betrieb der Zahnarztpraxis etwa erforderlichen Umbauten in der Wohnung. Mit Bescheid vom 07.04.1986 erteilte die Stadt A. den Klägern eine unbefristete Zweckentfremdungsgenehmigung zur Umwandlung der Wohnung in eine Zahnarztpraxis. Die Abstandssumme wurde auf 35.010,00 DM festgesetzt. Gegen die letztgenannte Festsetzung erhob der Beklagte Klage vor dem Verwaltungsgericht. Die Abstandssumme wurde letztlich im Berufungsrechtszug vor dem Oberverwaltungsgericht Münster im Wege eines Prozessvergleichs auf 14.000,00 DM herabgesetzt. Maßgeblicher Gesichtspunkt in dem vorgenannten verwaltungsgerichtlichen Rechtsstreit war, dass durch die Niederlassung des Beklagten der seinerzeit im Stadtteil H. bestehenden zahnärztlichen Unterversorgung abgeholfen werde. Der Beklagte zahlte die wie vorgenannt herabgesetzte Abstandsumme.
Mit schriftlichem Vertrag vom 01.01.1987 vermieteten die Kläger ihre eingangs genannte Wohnungseinheit an den Beklagten "zur Benutzung einer Zahnarztpraxis". In § 2 - Mietzeit - heißt es wörtlich: "Der Abschluss des Mietvertrages erfolgt auf unbestimmte Zeit. Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.1987."
Mit dem Abschluss des vorgenannten Mietvertrages wurde der oben eingangs genannte Mietvertrag der Kläger mit der Firma V.B. GmbH aufgehoben.
Im Zusammenhang mit der Einrichtung der Zahnarztpraxis nahm der Beklagte eine Reihe von Investitionen vor. Er zahlte an die Stadt A. 10.000,00 DM als Ablösung für zwei an sich wegen des Betriebes der Zahnarztpraxis erforderliche Pkw-Stellplätze. Des weiteren nahm der Beklagte in den Räumen bauliche Maßnahmen vor, und er erwarb die für seine Zahnarztpraxis erforderliche Einrichtung und Ausstattung. Die Einzelheiten insoweit sind zwischen den Parteien streitig.
Mit "Zusatz zum Mietvertrag" vom 01.11.1989 vereinbarten die Parteien, dass der Beklagte - unter anderem - in den Mieträumen zahnärztliche Assistenten, Praxisvertreter und zahnmedizinische Fachhelfer beschäftigen sowie mit Zahnarztkollegen zusammen arbeiten dürfe. Am Ende des Nachtrags heißt es wörtlich: "... Die angemieteten Räumlichkeiten dürfen auch für Wohnzwecke verwendet werden, d. h. Zahnarzt B. darf auch in den Praxisräumen wohnen. ..."
Zu der im vorgenannten Nachtrag angesprochenen Zusammenarbeit des Beklagten mit Zahnarztkollegen kam es in der Folgezeit jedoch nicht. Der Beklagte gab vielmehr im Jahre 1990 seine Kassenzulassung zurück und behandelte sodann nur noch Privatpatienten, diese schwerpunktmäßig in den Abendstunden nach deren Berufstätigkeit.
Im Zuge seiner Tätigkeit als Zahnarzt ließ der Beklagte Zahnersatz durch den beklagten Ehemann fertigen, der ein zahntechnisches Labor betrieb und betreibt.
Etwa im Jahre 1998/1999 gerieten die Kläger in wirtschaftliche Bedrängnis. Vor diesem Hintergrund schlug der Beklagte unter dem 26.01.1999 eine schriftliche Änderung des Mietvertrages - unter anderem - dahin vor, dass eine Kündigungsfrist von 18 Monaten vereinbart werde. Die Kläger lehnten die angesonnene Vertragsänderung ab. Die Kläger entschlossen sich vielmehr, zur Behebung ihrer wirtschaftlichen Probleme die an den Beklagten vermietete Wohnungeinheit zu veräußern. Die Parteien verhandelten alsdann zunächst über den Erwerb der Immobilie durch den Beklagten, konnten sich aber nicht über die Höhe des Kaufpreises einigen. Ein Erwerb durch Dritte, speziell durch Kapitalanleger, die das Mietverhältnis mit dem Beklagten übernommen hätten, kam ebenfalls nicht zustande.
Unter dem 01.06.1999 setzten die Kläger ein Schreiben ab, in dem es - unter anderem - wie folgt heißt: "... Ihnen ist bekannt, dass wir die von Ihnen angemieteten Räume aus wirtschaftlichen Gründen veräußern müssen. Da Sie uns gegenüber erklärt haben, nicht bereit zu sein, das Wohnungseigentum zu dem von uns gewünschten Kaufpreis von ca. 320.000,00 DM zu erwerben, sind wir gezwungen das Mietverhältnis über die Geschäftsräume unter Einhaltung der Kündigungsfrist des § 565 Abs. 1 a BGB zum 31.12.1999 zu kündigen.
...
Teilen Sie uns bitte mit, ob Sie bereit sind, die Räume zum 31.12.1999 frei zu geben, da wir verneinendenfalls Fall unser Handeln darauf abstimmen müssen.
..."
Der Zugang dieses Schreibens beim Beklagten ist zwischen den Parteien streitig.
Unter dem 23.03.2000 erklärten die Kläger dem Beklagten gegenüber schriftlich wie folgt: "... Angesichts des Umstandes, dass Sie den Zugang unseres ersten Kündigungsschreibens bestritten haben, kündigen wir Ihnen das Mietverhältnis über die Gewerberäume M. Straße 56 vorbeugend erneut gemäß § 565 Abs. 1 a BGB zum 31.10.1999. ...(es folgen die Unterschriften beider Kläger)".
Im hiesigen Rechtsstreit - gemäß Schriftsatz vom 07.03.2001 - haben die Kläger das Mietverhältnis mit dem Beklagten unter Berufung auf angeblich rückständige Mietzahlungen fristlos gekündigt.
Die Kläger haben die Auffassung vertreten, ihr vorstehend auszugsweise zitiertes Schreiben vom 01.06.1999 beinhalte eine - ordentliche - Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten. Die Kläger haben behauptet, der klagende Ehemann habe das Schreiben vom 01.06.1999 am selben Tage in den vom Beklagten genutzten Praxisräumen einer dort tätigen Helferin des Beklagten übergeben, nachdem diese erklärt habe, der Beklagte sei derzeit nicht zu sprechen.
Die Kläger haben beantragt,
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den Beklagten zu verurteilen, die im Hause M. Straße 56, A. gelegene Zahnarztpraxis mit der Wohnungsnummer 3, groß 78,01 m², zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte hat unter Berufung auf den oben zitierten "Zusatz zum Mietvertrag" vom 01.11.1989 die Auffassung vertreten, vorliegend sei Wohnraumkündigungsschutzrecht einschlägig. In diesem Zusammenhang hat der Beklagte - unter Aufführung vielfältiger Einzelheiten - behauptet, er nutze die Mieträume überwiegend zu Wohnzwecken. Die Räume, die er zu Wohnzwecken nutze, seien flächenmäßig größer als die Räume, die dem Betrieb der Zahnarztpraxis dienen. Außerdem arbeite er nur in den Abendstunden als Zahnarzt, nutze die Wohnungseinheit ansonsten jedenfalls unter der Woche als seinen Lebensmittelpunkt zum Wohnen; lediglich an den Wochenenden halte er sich des öfteren in seiner Wohnung V. in den Niederlanden auf, dies aber auch nicht an allen Wochenenden. Bei der Wohnung in V. handele es sich um eine Ferienwohnung. Schon per Ende des Jahres 1990 habe er, der Beklagte, die von ihm bis dahin innegehaltene andere A.er Wohnung aufgegeben, und sich - mit schriftlicher Zustimmung der Kläger - beim Einwohnermeldeamt zur Anschrift der hier streitbefangenen Wohnungseinheit umgemeldet.
Der Beklagte hat desweiteren behauptet, die Kläger hätten ihm gegenüber zugesagt, er dürfe die Mieträume für die Dauer des Betriebes seiner Zahnarztpraxis nutzen, es sei denn, sie, die Kläger, wollten später im Alter einmal selbst dort einziehen. Diese Zusage sei als Ausgleich dafür erfolgt, dass er, der Beklagte, wie unstreitig ist, auf seine Kosten die Zweckentfremdungsgenehmigung herbeigeführt habe.
Der Beklagte hat schließlich geltend gemacht, das Räumungsbegehren der Kläger stelle eine treuwidrig unzulässige Rechtsausübung dar. In diesem Zusammenhang hat der Beklagte geltend gemacht, die Unwidmung der Wohnungseinheit in Gewerberaum habe sich für die Kläger wirtschaftlich günstig ausgewirkt, weil sie so eine höhere Miete hätten erzielen können und weil der klagende Ehemann zudem einen Abnehmer für seine zahntechnischen Erzeugnisse gefunden habe. Der Beklagte hat desweiteren geltend gemacht, er sei auf die Mieträume, in die er viel investiert habe, zur Ausübung seines Berufes angewiesen. Eine Verlegung seiner Praxis in andere Räume könne er wirtschaftlich nicht bewerkstelligen, zumal er dann auch seinen Patientenstamm verlieren würde. Der Beklagte hat in diesem Zusammenhang - unter Aufführung von Einzelheiten - behauptet, er habe im Zuge der Praxisgründung bezogen auf das Jahr 1987 insgesamt über 310.000,00 DM investiert, in den Folgejahren bis 1998 nochmals über 90.000,00 DM. Schließlich hat der Beklagte darauf verwiesen, die Kläger setzten sich mit ihrem Räumungsbegehren auch in Widerspruch zu der ihnen seinerzeit-unstreitig-erteilten unbefristeten Zweckentfremdungsgenehmigung.
Durch Urteil vom 10.08.2000 hat das Landgericht Aachen - der Einzelrichter - der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Zur Begründung hat das Landgericht angeführt, beim vorliegenden sogenannten Mischmietverhältnis sei Wohnraummietrecht nicht anwendbar, weil der gewerbliche Mietzweck -Nutzung der Mieträume als Zahnarztpraxis - überwiege. Das Schreiben der Kläger vom 01.06.1999, das dem Beklagten - entgegen seinem Bestreiten - wirksam zugegangen sei, beinhalte eine Kündigungserklärung der Kläger und habe demgemäß das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Der Beklagte habe seine Behauptung, das Recht der Kläger zur ordentlichen Kündigung sei auf den Fall eines Eigenbedarfs im Alter beschränkt worden, nicht bewiesen. Denn der Beklagte habe trotz Fristsetzung eine zutreffende ladungsfähige Anschrift des hierfür zum Beweis benannten Zeugen B. nicht mitgeteilt. Der Kündigung durch die Kläger stehe auch nicht die im Jahre 1986 erteilte Zweckentfremdungsgenehmigung entgegen, ebensowenig die vom Beklagten getätigten Investitionen.
Gegen dieses Urteil, dass ihm am 17.08.2000 zugestellt worden ist, hat der Beklagte mit einem am Montag, dem 18.09.2000 beim hiesigen Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt. Die Frist zur Einreichung der Berufungsbegründung ist auf am 18.10.2000 eingegangenen Antrag verlängert worden bis zum 18.11.2000, alsdann auf am Montag, den 20.11.2000 eingegangenen Antrag nochmals bis zum 04.12.2000. Mit an diesem Tage beim hiesigen Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz hat der Beklagte seine Berufung begründet.
Der Beklagte nimmt - ergänzend und vertiefend - auf sein erstinstanzliches Vorbringen Bezug. Er macht geltend, das angefochtene Urteil müsse schon deshalb aufgehoben werden, weil es die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts für die Entscheidung von Streitigkeiten über den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum verletzt habe. Außerdem sei das erstinstanzliche Verfahren fehlerhaft gewesen: Er, der Beklagte, habe den streitentscheidenden Einzelrichter nämlich zu Recht wegen Besorgnis der Befangenheit abgelehnt.
In Bezug auf die im Schriftsatz der Kläger vom 07.03.2001 erklärte fristlose Kündigung behauptet der Beklagte, er habe die von den Klägern behaupteten Mietrückstände im Juni 1999 und im April 2001 ausgeglichen.
Der Beklagte beantragt,
unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.
Die Kläger verteidigen - unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen - das angefochtene Urteil.
Der Senat hat gemäß Ziffer I. seines Beschlusses vom 27.03.2001 angeordnet, Beweis zu erheben durch Vernehmung von Zeugen über die Frage, ob dem Beklagten verbindlich zugesagt wurde, er dürfe die Mieträume für die Dauer des Betriebes seiner Zahnarztpraxis nutzen, es sei denn, die Kläger wollten später im Alter einmal selbst dort einziehen. Nach erneuter Überprüfung hat der Senat diese Beweisanordnung am 15.05.2001 aus den Gründe seines Hinweisbeschlusses vom 03.04.2001 wieder aufgehoben.
Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genomen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige - insbesondere frist- und formgerecht eingelegte sowie frist- und formgerecht begründete - Berufung des Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Mieträume verurteilt.
Ohne Erfolg bleibt die Rüge des Beklagten, in erster Instanz sei wegen § 23 Nr. 2 a GVG das Amtsgericht sachlich ausschließlich zuständig gewesen, deshalb hätte richtigerweise das Landgericht die zu ihm erhobene Klage als unzulässig abweisen müssen. Dabei mag an dieser Stelle dahinstehen, ob § 23 Nr. 2 a GVG, der die ausschließliche sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte für Streitigkeiten über den Bestand eines Wohnraummietverhältnisses bestimmt, vorliegend einschlägig ist. Denn gemäß § 10 ZPO kann das Urteil eines Landgerichts nicht aus dem Grunde angefochten werden, weil die Zuständigkeit des Amtsgerichts begründet gewesen sei. Dies gilt auch, wenn - wie hier - eine a u s c h l i e ß l i c h e sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts in Betracht kommt (Zöller/Vollkommer, ZPO, 22. Aufl. 2001, § 10 Rn. 3 m. w. N.).
Ebenfalls ohne Erfolg bleibt die Verteidigung des Beklagten, soweit er sich auf sein nach Erlass des angefochtenen Urteils angebrachtes Befangenheitsgesuch bezieht, mit dem er geltend gemacht hat, es bestehe die Besorgnis, dass der Einzelrichter, der das angefochtene Urteil erlassen hat, zu seinem, des Beklagten, Nachteil befangen sein könnte. Eine solche Besorgnis besteht nämlich bei der gebotenen objektivierten Betrachtung, aus Sicht einer besonnenen Partei anstelle des Beklagten, tatsächlich nicht. Insoweit nimmt der Senat auf die Gründe seines heutigen im Beschwerdeverfahren - 3 W 65/00 - erlassenen Beschlusses Bezug.
Das zwischen den Parteien begründete Mietverhältnis ist - jedenfalls - durch die - ordentliche - Kündigungserklärung der Kläger gemäß deren - oben zitiertem - Schreiben vom 23.03.2000 beendet worden. Anders als bezüglich des Schreibens vom 01.06.1999 stellt der Beklagte den Zugang des vorgenannten Schreibens, das inhaltlich unzweifelhaft eine Kündigungserklärung enthält, nicht in Abrede. Der Senat hat nicht verkannt, dass die im Kündigungsschreiben vom 23.03.2000 unter Bezugnahme auf § 565 Abs. 1 a BGB genannte Kündigungsfirst, nämlich bis zum 31.10.1999, unzutreffend ist. Hierbei handelt es sich indes um ein unschädliches, weil offenkundiges Schreibversehen, wie sich schon daraus ergibt, dass das Ende der Kündigungsfrist zeitlich vor Abgabe der Kündigungserklärung liegen soll. Ersichtlich gemeint ist der 31.10.2000. Zwar entspricht auch diese Kündigungsfrist nicht der zitierten Vorschrift des § 565 Abs. 1 a BGB: Denn bei - unterstelltem - Zugang spätestens am dritten Werktag des Kalendervierteljahres April bis Juni 2000 wäre die Kündigung zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres, also per 30.09.2000, zulässig gewesen. Der den Klägern insoweit unterlaufene Irrtum in der Ermittlung der Kündigungsfrist benachteiligt den Beklagten indes nicht, zumal die Kündigungsfirst, sei es per 30.09.2000, sei es per 31.10.2000, mittlerweile jedenfalls abgelaufen ist.
Die Kündigung vom 23.03.2000 ist wirksam, obwohl die Kläger nicht hinreichend dargetan haben, dass sie im Sinne von § 564 b Abs. 1 u. 2 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Dies gilt auch, soweit der Fall des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB in Betracht kommen könnte, weil der Vortrag der Kläger, der allgemein auf ihre wirtschaftliche Notlage abhebt, den erforderlichen konkreten Bezug auf die Mieträume selbst nicht beinhaltet. § 564 b BGB, der nur für Mietverhältnisse über Wohnraum gilt, ist vorliegend indes nicht einschlägig:
Zu Recht hat das Landgericht im angefochtenen Urteil ausgeführt, dass das zwischen den Parteien zustande gekommene Mietverhältnis auch noch zuletzt, bei Kündigung durch die Kläger, dem vorherrschenden Vertragszweck entsprechend - Nutzung der Räume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis - als Gewerbemietverhältnis zu qualifizieren war. Auch der Beklagte zieht nicht in Zweifel, dass das Mietverhältnis der Parteien Anfang 1987 zunächst als reine Gewerbemiete zustande kam; dies ergibt sich aus der - oben zitierten - diesbezüglichen Passage im Mietvertrag vom 01.01.1987, ebenso aus der vom Beklagten zugunsten der Kläger eingeholten Zweckentfremdungsgenehmigung sowie auch aus der vom Beklagten selbst, wenn auch in anderem Zusammenhang, hervorgehobenen Miethöhe, die dasjenige überstieg, was angemessenerweise bei einer Wohnraumvermietung hätte gefordert werden können.
Zum Mischmietverhältnis - Vermietung sowohl zum Betrieb der Zahnarztpraxis, als auch für Wohnzwecke - ist das Vertragsverhältnis der Parteien allenfalls erst nachträglich, aufgrund des "Zusatzes zum Mietvertrag" vom 01.11.1989, geworden, in dem - wie oben zitiert - dem Beklagten neben verschiedenen anderen dort aufgeführten Varianten der Nutzung auch eine eigene Wohnraumnutzung gestattet wurde. Dass diese Gestattung lediglich als Annex der von den Vertragsparteien weiterhin als bestimmend angesehenen Nutzung als Zahnarztpraxis gewollt war, ergibt sich sinnfällig schon aus der dortigen Formulierung, wonach der Beklagte "auch in den Praxisräumen wohnen" dürfe. Dies wird des weiteren dadurch bestätigt, dass die Parteien die vereinbarte Gestattung der Wohnraumnutzung nicht etwa zum Anlass nahmen, die wie vorgenannt an der gewerblichen Nutzung orientierte Miethöhe zu senken.
Die weitere tatsächliche Entwicklung ändert an alledem nichts, auch wenn insoweit in vollem Umfang der Vortrag des Beklagten als richtig unterstellt wird: In welcher Weise der Beklagte von den ihm im "Zusatz zum Mietvertrag" vom 01.11.1989 gestatten Nutzungsmöglichkeiten Gebrauch machen würde, lag letztlich in seinem freien Belieben. Dies gilt auch und insbesondere für die vom Beklagten in den Vordergrund gerückte zeitliche und räumliche Aufteilung von Arbeitstätigkeit zu privatem Wohnen. Auch wenn der Beklagte in den letzten Jahren, ab etwa 1990, nur noch in den Abendstunden als Zahnarzt praktizierte, sich ansonsten seinem Privatleben widmete mit den Mieträumen als Lebensmittelpunkt, wobei die für die beiden Nutzungsarten verwendeten Flächen in etwa gleich groß waren, handelte es sich letztlich nur um eine von mehreren möglichen tatsächlichen Ausgestaltungen der zwischen den Parteien vereinbarten gemischten Nutzung. Auf den wie vorgenannt bestimmten Vertragszweck war dies indes ohne Einfluss, so wie es auch unerheblich gewesen wäre, wenn der Beklagte im fraglichen Zeitraum seine zahnärztliche Berufstätigkeit wieder ausgedehnt hätte, insbesondere in zeitlicher Hinsicht, mit der Folge eines entsprechenden tatsächlichen Zurücktretens der Wohnnutzung. Ohnehin ist bei einer Vermietung einheitlicher Räume an einen Freiberufler, sowohl für dessen Berufsausübung, als auch zu Wohnzwecken, im allgemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in erster Linie zu gewerblichen Zwecken erfolgt. So hat der Bundesgerichtshof (ZMR 1986, 278, 280) ausdrücklich entschieden für den Fall der Vermietung eines Einfamilienhauses an einen Rechtsanwalt zur Nutzung als Kanzlei und zugleich als Wohnung. Die hierfür angeführten tragenden Begründungen lassen sich zwanglos auf den hiesigen Fall übertragen: Die Praxis ist für den Beklagten als Zahnarzt die Stätte, ohne die er seine Berufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel erwerben kann, die er benötigt, um seinen Lebensunterhalt zu bestreiten, zu dem auch die Miete für die Wohnung gehört. Außerdem stellt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung tragend auf den bereits oben erörterten Gesichtspunkt ab, dass im allgemeinen - wie auch hier - ein erhöhter Mietzins vereinbart wird. Die Größe der den einzelnen Nutzungsarten zugewiesenen Flächenanteile kommt bei alledem nur untergeordnete Bedeutung zu. Eine Ausnahme von den vorerörterten Grundsätzen könnte allenfalls zu erwägen sein, wenn der für die Berufstätigkeit genutzte Flächenanteil gegenüber dem Wohnflächenanteil gänzlich zurückträte (BGH a. a. O.). Ein solcher Fall liegt indes nach dem eigenen Vorbringen des Beklagten hier nicht vor. Dies gilt in gleicher Weise auch für die zeitliche Aufteilung von beruflicher Nutzung einerseits und privater Wohnnutzung andererseits.
Die Behauptung des Beklagten, die Kläger hätten ihm seinerzeit - als Ausgleich für die von ihm zu Gunsten der Kläger zu erwirkende und auch erwirkte Zweckentfremdungsgenehmigung - verbindlich zugesagt, er dürfe die Mieträume für die Dauer des Betriebes seiner Zahnarztpraxis nutzen, es sei denn, die Kläger wollten später im Alter einmal selbst dort einziehen, ist unerheblich. Denn diese Zusage erfolgte entgegen der gesetzlichen Formvorschrift des § 566 Satz 1 BGB nicht schriftlich. Wegen der Einzelheiten insoweit nimmt der Senat zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen auf seinen Beschluss vom 03.04.2001 Bezug.
Der Senat hat dort ausgeführt: "Die Behauptung des Beklagten, ihm sei bei Abschluss des Mietvertrages vom 01.01.1987 verbindlich zugesagt worden, er dürfe die Mieträume für die Dauer des Betriebes seiner Zahnarztpraxis nutzen, es sei denn, die Kläger wollten später im Alter einmal selbst dort einziehen, könnte wegen § 566 Satz 2, 1.Halbsatz BGB unerheblich sein. Diese Zusage ist nämlich im schriftlichen Mietvertrag nicht enthalten, obwohl, unterstellt die Parteien hätten sich auf sie geeinigt, auch und gerade diese Zusage wegen § 566 Satz 1 BGB wohl der Schriftform bedurft hätte. Die Zusage beinhaltet nämlich, daß die Parteien eine längere Vertragslaufzeit als ein Jahr wollten. § 566 BGB gilt über § 580 BGB auch für den hier gegebenen Fall der Anmietung einzelner Räume.
Gemäß § 566 Satz 2, 1. Halbsatz BGB konnten die Kläger daher wohl mit der sich aus § 565 BGB ergebenden Kündigungsfrist kündigen; diese Frist ist mittlerweile abgelaufen. die Einschränkung des Kündigungsrechts gemäß § 566 Satz 2, 2.Halbsatz BGB dürfte vorliegend nicht einschlägig sein.
Die Anwendung von § 566 BGB dürfte auch nicht am Gesichtspunkt einer Treuwidrigkeit scheitern: Zwar wird nicht verkannt, daß der Beklagte seinerzeit nicht unerhebliche Aufwendungen machte, um die Zweckentfremdungsgenehmigung zu erwirken und um die Räume zum Zwecke des Betriebs einer Zahnarztpraxis umzubauen und einzurichten. Anderseits entfiel der deutlich überwiegende Teil dieser Aufwendungen auf die Praxiseinrichtung selbst; seine Praxiseinrichtung aber kann der Beklagte grundsätzlich auch in anderen Räumen weiter nutzen. Entscheidend kommt hinzu, daß seit Mietbeginn mittlerweile gut 14 Jahre verstrichen sind, die Investitionen des Beklagten auf die Mieträume demgemäß inzwischen amortisiert sein dürften.
An dieser Rechtsauffassung ist - entgegen den vom Beklagten hiergegen gerichteten Einwänden - festzuhalten: richtig ist zwar, dass die vorgenannte Abrede sich vordergründig lediglich als Einschränkung des nur einer Vertragspartei - hier den Klägern als Vermieter - an sich zustehenden gesetzlichen Rechts zur ordentlichen Kündigung darstellt. Andererseits ist aber nicht zweifelhaft, dass die Parteien bei der vorgenannten Zusage davon ausgingen, dass der von ihnen ins Auge gefasste Fall des Eigenbedarfs der Kläger voraussichtlich erst in vielen Jahren eintreten werde, die Parteien demgemäss eine Bindung der Kläger als Vermieter an den Vertrag für mehr als ein Jahr wollten. Auch eine solche Gestaltung fällt unter § 566 BGB (vgl. BGH NJW 1960, 475; Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, 2. Aufl., § 566 Rn. 12; Lammel in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 566 BGB Rn. 17, Heile in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II, Rn. 730, jeweils m. w. N.). Entscheidend hierfür spricht der Gesetzeszweck des § 566 BGB, der in erster Linie bezweckt, den späteren Erwerber im Hinblick auf § 571 Abs. 1 BGB vollständig über ihn gegebenenfalls längerfristig verpflichtende Mietverträge zu unterrichten (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 60. Aufl. 2001, § 566 Rn. 1, m. w. N.); der Erwerber soll umgekehrt vor einer für ihn nur schwer erkennbaren, weil lediglich formlos geschlossenen langfristigen Bindung geschützt werden. Eine solche, die Vermieterseite länger als ein Jahr verpflichtende vertragliche Bindung ist vorliegend nach dem Vorgesagten gegeben.
Ist nach alledem die Kündigung der Kläger vom 23.03.2000 wirksam, so kommt es nicht mehr darauf an, ob bereits die im Schreiben der Kläger vom 01.06.1999 enthaltenen Erklärungen den Mietvertrag beendet haben. Ebenso mag dahin stehen, ob die mit Schriftsatz vom 07.03.2001 von den Klägern erklärte fristlose Kündigung durchgreift.
Dass die Kläger das Mietverhältnis mit dem Beklagten gekündigt haben und - gestützt hierauf - im hiesigen Rechtsstreit vom Beklagten Räumung und Herausgabe der Mieträume verlangen, stellt sich auch nicht als ausnahmsweise treuwidrig unzulässige Rechtsausübung dar: Insoweit genügen weder die Aufwendungen, die der Beklagten seinerzeit in Zusammenhang mit der von ihm erwirkten Zweckentfremdungsgenehmigung machte, noch seine sonstigen Investitionen vor und nach Aufnahme seiner Praxistätigkeit und schließlich auch nicht die von ihm angeführten wirtschaftlichen Belastungen im Falle einer Räumung. All dem gegenüber hat schon das angefochtene Urteil zu Recht darauf verwiesen, dass derjenige, der Investitionen im Hinblick auf lediglich gemietete Räume tätigt, grundsätzlich das Risiko trägt, dass sich seine Aufwendungen im Falle einer berechtigten Kündigung durch den Vermieter ganz oder teilweise als wirtschaftlich sinnlos erweisen. Vorliegend kommt noch hinzu, dass - auch nach dem eigenen Vortrag des Beklagten - der deutlich überwiegende Teil seines Aufwandes keine - gegebenenfalls wertsteigernden - Investitionen in die Mieträume betraf, sondern dem zur Aufnahme der Berufstätigkeit erforderlichen Erwerb der Praxiseinrichtung und -ausstattung diente. Außerdem hatte der Beklagte, nachdem seit Mietbeginn mittlerweile gut 14 Jahre verstrichen sind, lange Gelegenheit, seine Investitionen wirtschaftlich zu nutzen; die in der vom Beklagten vorgelegten sogenannten "Sachanlagen-Übersicht" hinsichtlich der einzelnen seinerzeit angeschafften Gegenstände jeweils genannte voraussichtliche Nutzungsdauer, zwischen 3 und 10 Jahren liegend, ist mittlerweile bezüglich aller Gegenstände abgelaufen. Auch wenn der Beklagte vorträgt, die Darlehen, die er seinerzeit zur Finanzierung seiner Investitionen aufgenommen habe, seien erst im Jahre 2011 vollständig getilgt, so sprechen doch der lange Zeitablauf einerseits und die noch überschaubare - behauptete Gesamthöhe des in Rede stehenden Aufwandes dafür, dass der Beklagte durch seine zahnärztliche Tätigkeit, selbst wenn diese wirtschaftlich unterdurchschnittlich erfolgreich gewesen sein sollte, Einnahmen erwirtschaften konnte, die seine Investitionen zumindest großenteils abdecken. Gegenteiliges trägt der Beklagte im übrigen selbst nicht vor.
Soweit der Beklagte unter Verweis auf die Kosten, die ihm bei einer Räumung für die Verlegung seiner Praxis in andere Räume entstehen würden, meint, dies würde seine wirtschaftlich Existenz als Zahnarzt vernichten, ist dem nicht zu folgen: Denn ob der Beklagte durch den von ihm in diesem Zusammenhang genannten Aufwand von angeblich mindestens 100.000,00 DM gezwungen sein wird, seine Berufstätigkeit als Zahnarzt aufzugeben, hängt entscheidend davon ab, ob er wirtschaftlich in der Lage ist, einen derartigen Aufwand zu tragen. Hierzu trägt der Beklagte indes, abgesehen von dem letztlich nichtssagenden Satz, er könne Kosten in dieser Höhe "nicht zusätzlich erwirtschaften", nichts vor.
Schließlich steht auch die Zweckentfremdungsgenehmigung vom 07.04.1986 der Kündigung durch die Kläger und ihrem hierauf gestützten Räumungs- und Herausgabebegehren nicht entgegen. Insoweit wird zur Vermeidung überflüssiger Widerholungen auf die zutreffenden, auch unter Berücksichtigung des Berufungsvorbringens nicht ergänzungsbedürftigen Ausführungen in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Auch wenn der Senat - wie vorausgeführt - maßgeblich auf die Kündigungserklärung vom 23.03.2000 abgestellt hat, die erstmals in zweiter Instanz vorgelegt geworden ist, obwohl dies auch schon in erster Instanz hätte geschehen können, war § 97 Abs. 2 ZPO nicht zu Gunsten des Beklagten anzuwenden. Denn es steht nicht fest, dass die Kläger a l l e i n aufgrund dieses neuen Vorbringens, aufgrund der Kündigung vom 23.03.2000, im Berufungsverfahren obsiegt haben. Es ist vielmehr zugrundezulegen, dass die Kläger auch auf der Grundlage des in erster Instanz vorgelegten Schreibens vom 01.06.1999 mit ihrem Klagebegehren letztlich durchgedrungen wären. Mit dem angefochtenen Urteil ist festzuhalten, dass dieses Schreiben, insbesondere der zweite Satz des Textes, eine hinreichend klare Kündigungserklärung beinhaltet, wobei die Kündigungsfrist des § 565 Abs. 1 a BGB zutreffend genannt ist. Auch die weiteren Erklärungen im Schreiben verwässern diese einleitende Kündigungserklärung nicht so weitgehend, dass das Schreiben - wie der Beklagte meint - nur als Ankündigung einer zukünftigen Kündigung zu verstehen wäre. Mit dem angefochtenen Urteil erachtet es der Senat des weiteren auch als erwiesen, dass der klagende Ehemann das Schreiben vom 01.06.1999 unterschrieb und es sodann einer Angestellten des Beklagten übergab, die rechtlich als Empfangsbotin anzusehen ist. Dass allein der klagende Ehemann, nicht auch seine Frau, unterschrieb, ist unschädlich, weil der Ehemann die Erklärungen im Schreiben vom 01.06.1999 zugleich im Namen seiner Ehefrau abgab, und weil er hierzu auch bevollmächtigt war, wie sich aus den Gesamtumständen ergibt.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 7, 10, 711 Satz, 108 Abs. 1 Satz 1 ZPO.
Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren: 16.848,00 DM
Beschwer des Beklagten: Über 60.000,00 DM (der Beklagte macht mit seiner Rechtsbehauptung geltend, dass er, der am
Mietvertrag festhalten will, noch auf Jahre hinaus in den Mieträumen verbleiben dürfe; schon bei einer geschätzten Restnutzungsdauer von 4 bis 5 Jahren ergibt sich bereits ein Mietwert von über 60.000,00 DM).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 7, 10, 711 Satz, 108 Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 10 ZPO
§ 564 b BGB
§ 566 BGB
§ 565 BGB
§ 565 Abs. 1 a BGB
§ 23 Nr. 2 a GVG
§ 565 Abs.
1 a BGB
§ 564 b
Abs. 1 u. 2 BGB
§ 564
b Abs. 2 Nr. 2 BGB
§ 566 Satz 1 BGB
§ 566 Satz 2, 1. Halbsatz BGB
§ 566 Satz 2, 2.Halbsatz
BGB
§ 571 Abs. 1 BGB
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 97 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: ZMR
1986, 278, 280
NJW 1960, 475
3 W 65/00