Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-07-11, Aktenzeichen 2 A 470/15
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2017:0711.2A470.15.00

Tenor:
Die Berufung wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für den Betrieb eines Wettbüros in Räumen im Erdgeschoss des Gebäudes T.---------weg 126 (Gemarkung O. , Flur 211, Flurstücke 47, 51) in E. . Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Es handelt sich um ein Eckgrundstück an der Ecke der überwiegend in Nord-Süd-Richtung verlaufenden im Stadtgebiet der Beklagten gelegenen Straße T.---------weg (Ortsdurchfahrt Bundesstraße 8) und dem nördlichen Verlauf der P.--straße , die den T.---------weg rechtwinklig kreuzt. Der T.---------weg ist an seiner Westseite (im südwestlichen Verlauf) überwiegend in geschlossener Bauweise mit viergeschossigen Gebäuden bebaut. In den Erdgeschossen befindet sich dabei z.T. gewerbliche Nutzung – Ladenlokale, Büros, Handwerksbetriebe und Gastronomie (z.B. Gaststätte [Nr. 128], Elektro O1. [Nr. 132] [Leerstand] Metzgerei I. [Nr. 134], Mental Health K. Spa [Nr. 136], T1. -Apotheke [Nr. 138], Hörgeräte C. [Nr. 144], Sanitär T2. [Nr.180], Autoglas E. [Nr. 188]), z.T. aber auch Wohnnutzung (z. B. Nr. 124). Die Obergeschosse weisen dabei weit überwiegend Wohnnutzung auf. Nördlich des Vorhabengrundstücks befindet sich im Anschluss an ein zweigeschossiges Gebäude mit einem L. -Geschäft, etwa 100 m vom Vorhabengrundstück entfernt, im Hintergelände – hinter einem großen zum T.---------weg liegenden Parkplatz – ein Discounter (Q. ), der zusammen mit dem im Gebäude befindlichen Bäckereibetrieb mehr als 800 qm Verkaufsfläche aufweist. Nach einigen weiteren Wohn- und Geschäftshäusern mit gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss (z.B. Sonnenstudio [Nr. 90], Friseurbedarf [Nr. 92], Pokale Graviertechnik Q1. [Nr. 102], Sportgeschäft I1. [Nr. 106]) folgt – ebenfalls im Hintergelände hinter einem großen zum T.---------weg liegenden Parkplatz – in etwa 200 bis 250 m Entfernung vom Vorhabengrundstück ein F. -Betrieb mit einer Verkaufsfläche von über 1.500 qm.
Auf der gegenüberliegenden (nordöstlich verlaufenden) Straßenseite des T3.----------wegs befindet sich zwischen L1.-----straße und P.--straße geschlossene viergeschossige Bebauung, teilweise reine Wohnhäuser, teils mit gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss (z.B. Textilpflege C1. [Nr.137], C2. `s Pizza, [Nr. 139], z.T. aber auch Leerstand (früherer Q. -Markt Ecke O2.---------straße / T.---------weg ). Gegenüber dem Vorhabengrundstück befindet sich auf den Eckgrundstücken T.---------weg /P.--straße ein An- und Verkauf von gebrauchten KFZ sowie ein ehemaliger Blumenladen H. (jetzt: Leerstand). Es folgen auch auf dieser Straßenseite in nördlicher Richtung überwiegend viergeschossige Gebäude mit gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss und Wohnnutzung in den Obergeschossen; ferner ist hier eine Tankstelle vorhanden, ein großes Geschäft von Little John Bikes in mehreren Gebäuden (Nr. 95) sowie eine Autowaschstraße; es finden sich auch Gaststätten („C3. “ [Nr.97] und „Flotte U. [Nr.89]). Etwa 500 m entfernt befindet sich auf dieser Straßenseite ein B. -Markt. Einzelne der Gebäude beiderseits des Sternbuschwegs sind drei- bzw. fünfgeschossig. Die Gebäude entlang der P.--straße östlich des T4.---------wegs werden im Wesentlichen zu Wohnzwecken genutzt; westlich des T4.---------wegs finden sich an der südlichen Straßenseite in geschlossener Bauweise viergeschossige Gebäude mit Wohnnutzung in den Obergeschossen und gewerblicher Nutzung in den Erdgeschossen; an der nördlichen Seite schließt sich an die Räumlichkeiten des Vorhabens im Erdgeschoss gewerbliche Nutzung, in den Obergeschossen Wohnnutzung an.
Für die in Rede stehenden Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Gebäudes T.---------weg 126 erteilte die Beklagte im Nachgang zu einer in den 1980er Jahren erteilte Genehmigung für eine Änderung der Nutzung von Ladenlokal in zwei Spiel(hallen)betriebe mit Bescheid vom 4. Dezember 2008 die Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung von Spielhalle in Internet-Café mit Friseursalon. Der Bauantrag enthält eine Erklärung, dass auf den Rechnern keine Computerspiele vorhanden sein werden und „es nicht gespielt werden kann“. Mit Baugenehmigung vom 6. Juli 2009 wurde die Nutzungsänderung von Internet-Café mit Friseur in Sport- und Kulturverein genehmigt. Unter dem 17. November 2009 genehmigte die Beklagte die Nutzungsänderung von Sport- und Kulturverein in Schankbetrieb. Eine Bauvoranfrage für die Nutzungsänderung von Friseursalon in Spielhalle wurde unter dem 12. November 2012 zurückgewiesen.
Im April 2011 stellte die Beklagte fest, dass sich an den Fensterscheiben der Räumlichkeiten im Erdgeschoss „tipico“ Werbung und in den Räumen Geldspielgeräte sowie Monitore mit Wettquotenanzeige befanden. Die Nutzung wurde in der Folgezeit aufgegeben. Das entsprechende Gewerbe wurde zum September 2013 abgemeldet.
Unter dem 29. April 2013 beantragte ein Herr Arif H1. für die Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Gebäudes T.---------weg 126 die Baugenehmigung zur „Nutzungsänderung eines Friseurladens zu Wettannahmestelle und Spielhalle zu Gaststätte“. Vorgesehen war eine Gaststätte mit maximal 40 Sitzplätzen mit Eingang an der Straßenecke und einem 57,19 qm großen Gastraum (Öffnungszeit täglich von 9 bzw. 10 h bis 1 h); daneben befand sich mit Eingang zur P.--straße eine Wettannahmestelle von 54,54 qm (Öffnungszeit täglich von 9 h bis 22 h); dazwischen war eine Trennwand vorgesehen, ferner eine Verbindung durch Türen. Nach einem Hinweis der Beklagten vom 13. Mai 2013, es handele sich aufgrund der Verbindung um eine einheitliche kerngebietstypische Vergnügungsstätte, die an dieser Stelle nicht zulässig sei, wurde ein neuer Grundriss vom 19. Juni 2013 vorgelegt, der nunmehr auch einen Wanddurchbruch zwischen Wettannahmestelle und Gaststätte vorsah. In einem Telefonat der Beklagten mit dem Architekten wies diese darauf hin, dass eine Genehmigung voraussichtlich nicht erteilt würde; die Handhabung des Antrags sollte zwischen Architekt und Auftraggeber besprochen werden.
Unter dem 1. Oktober 2013 stellte Herr Arif H1. einen neuen Antrag auf Baugenehmigung zur „Nutzungsänderung einer Spielhalle und eines Friseurladens zu Wettbüro“. Nach der Betriebsbeschreibung ist vorgesehen „Vermittlung von Sportwetten als Dienstleistung“ mit Betriebszeiten an Werktagen sowie Sonn- und Feiertagen von 10 bis 23 Uhr. Der Grundriss sieht für das Wettbüro – Fläche 102,43 qm, Netto-Grundfläche 99,36 qm – sieben Tische mit je vier Sitzplätzen vor; die zuvor vorhandene Trennwand zwischen den beiden Raumeinheiten wird ausweislich der nunmehr eingereichten Bauvorlagen entfernt; eine neue Trennwand ist zum Lager (28,92 qm) vorgesehen. Vorgesehen sind ein Eingang an der Straßenecke sowie ein weiterer Eingang an der P.--straße .
Nach einem Bauherrenwechsel lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 21. Mai 2014 gegenüber der Klägerin diesen Bauantrag ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, das Vorhaben sei nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen; eine Beurteilung nach § 34 Abs. 2 BauGB komme nicht in Betracht, da es sich um kein der BauNVO entsprechendes Gebiet handele: Für ein allgemeines Wohngebiet sei der Gewerbeanteil, für ein Mischgebiet der Wohnanteil zu groß. Bei Beurteilung nach § 34 Abs. 1 BauGB sei das Vorhaben unzulässig; als nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte stelle es eine Erweiterung des städtebaulichen Rahmens dar und sei wegen seiner Vorbildwirkung für ähnliche oder gleichgelagerte Nutzungen in anderen vorhandenen Ladenlokalen geeignet, städtebauliche Spannungen zu erzeugen. Im städtischen Vergnügungsstättenkonzept befinde sich das Vorhabengrundstück außerhalb des Bereichs, der für mögliche Standorte in Betracht komme; deshalb könne dem Vorhaben ein negativer städtebaulicher Einfluss unterstellt werden. Eine Abweichung nach § 34 Abs. 3a BauGB komme nicht in Betracht, da die beabsichtigte Vergnügungsstätte nicht als Gewerbe- oder Handwerksbetrieb zu bewerten sei.
Ein weiterer Bauantrag – der G. Entertain GmbH - für die Räumlichkeiten im Erdgeschoss T.---------weg Nr. 126 zur „Nutzungsänderung von Friseursalon in Wettannahmestelle [44,93 qm] und Spielhalle zu Gaststätte“ [62,37 qm] wurde am 10. Februar 2015 unter Bezugnahme auf das hier angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts abgelehnt. Unter dem 23. Februar 2015 stellte der Prokurist der Klägerin als Geschäftsführer der T5. GmbH für diese einen Bauantrag für die „NÄ [Nutzungsänderung] eines Friseursalons zu Wettannahmestelle [Nutzfläche 33 qm] und Spielhalle zu Gaststätte [Nutzfläche 142 qm]“. Das Vorhaben ist darin insoweit als „Wettannahmestelle (keine Vergnügungsstätte)“ bezeichnet; in der Betriebsbeschreibung ist eine Betriebszeit für die Wettannahmestelle bzw. Gaststätte von 9 bis 24 h bzw. 1 h an Werktagen und 10 bis 24 bzw. 1 h an Sonn- und Feiertagen angegeben. Nach einer Ergänzung der Betriebsbeschreibung erteilte die Beklagte am 27. August 2015 die Baugenehmigung für die „Nutzungsänderung (gastronomischer Betrieb) von Spielhalle in Gaststätte und Friseurladen zu Wettannahmestelle“. Mit Bauschein vom 15. Februar 2016 wurde der T5. GmBH außerdem die Baugenehmigung für die „Änderung eines gastronomischen Betriebes; hier Errichtung einer T 30-RS Türe zwischen Gaststätte und Wettnahmestelle“ erteilt.
Zur Begründung der am 30. Mai 2014 erhobenen Klage hat die Klägerin zusammenfassend im Wesentlichen vorgetragen, die maßgebliche nähere Umgebung, die hier relativ eng zu fassen sei, müsse als Mischgebiet eingeordnet werden, in dem das Vorhaben nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO zulässig sei; jedenfalls aber sei eine Ausnahme nach § 6 Abs. 3 BauNVO zuzulassen, denn ein „trading-down-Effekt“ durch das Vorhaben sei nicht zu besorgen.
Die Klägerin hat beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheides vom 21. Mai 2014 zu verpflichten, ihr die beantragte Baugenehmigung gemäß Antrag vom 1. Oktober 2013 zu erteilen.
Die Beklagte hat unter Ergänzung und Vertiefung der Gründe des Bescheides beantragt,
die Klage abzuweisen.
Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 27. Januar 2015 abgewie-sen. Zur Begründung hat es im Kern ausgeführt, die maßgebliche nähere Umgebung sei hier weiter zu fassen als dies der Klägerin vorschwebe, und diese Umgebung sei bauplanungsrechtlich nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen. Das Vorhaben füge sich in die Eigenart der näheren Umgebung seiner Art nach nicht ein, denn es gebe dort keine vergleichbare Vergnügungsstätte, und es begründe auch bodenrechtliche Spannungen, da im Fall der Zulassung des Vorhabens zu befürchten sei, dass Bauanträge für vergleichbare Vorhaben gestellt würden, die dann nicht mehr abgelehnt werden könnten.
Mit der vom Senat zugelassen Berufung macht die Klägerin im Wesentlichen Folgendes geltend: Das Verwaltungsgericht habe die maßgebliche nähere Umgebung deutlich enger umgrenzt als dies hier angezeigt sei und sei aufgrund dessen zur Annahme einer Gemengelage gelangt. Indes sei bauplanungsrechtlich richtigerweise von einem Mischgebiet auszugehen. Das Einfügen richte sich nach dem Erscheinungsbild der baulichen Anlagen in der Umgebung und nicht nach Quadratmeterzahlen für einen großflächigen Einzelhandel. Außerdem seien singuläre Anlagen, die in auffälligem Kontrast zur übrigen Bebauung stehen und gleichsam als Unikat in einer ansonsten homogenen Umgebung erscheinen, als sog. ,Fremdkörper' nicht in die Betrachtung einzubeziehen. Vor diesem Hintergrund seien hier die beiden großflächigen Einzelhandelsbetriebe nicht zu berücksichtigen. Sie träten nicht so deutlich optisch in Erscheinung, dass sie die nähere Umgebung eines Mischgebiets zerstören könnten, allein aufgrund der vorgelagerten Parkplätze. Außerdem nehme ein Betrachter die Betriebe auch nicht als großflächig wahr aufgrund der „Eingefügtheit" in die dichte Bebauung. Dies gelte auch hinsichtlich des Q. -Marktes. Jedenfalls handele es sich — wenn man davon ausginge, die beiden Betriebe fielen doch ins Auge — um zwei singuläre Anlagen, die in auffälligem Kontrast zur übrigen Bebauung stünden und gleichsam als Unikat in einer ansonsten homogenen Umgebung erschienen. Handele es sich nicht um eine Gemengelage, sondern um ein Mischgebiet, sei das Vorhaben zulässig. Das beantragte Vorhaben füge sich aber auch bei Annahme einer Gemengelage nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die nähere Umgebung ein. Das geplante Wettbüro könne eine negative Vorbildwirkung für die nähere Umgebung schon deshalb nicht haben, weil aus rechtlichen Gründen die Ansiedlung eines weiteren Wettbüros verboten sei. Aufgrund der glücksspielrechtlichen Mindestabstände zwischen Wettbüros könne sich kein weiteres Wettbüro in der näheren Umgebung ansiedeln. In einem solchen Fall könne von einem Vorhaben per se keine Vorbildwirkung ausgehen, erst Recht keine negative Vorbildwirkung. Die Ansiedlung eines weiteren Wettbüros sei auch tatsächlich ausgeschlossen, da der Markt ein weiteres Wettbüro nicht hergebe. Außerdem könne die nähere Umgebung aufgrund ihres Leerstandes nicht mehr maßstabsbildend sein und es könnten keine städtebaulichen Spannungen hervorgerufen werden. Diese Spannungen könnten nicht damit begründet werden, dass Vergnügungsstätten — wie Spielhallen oder Wettbüros — eine solche negative Vorbildwirkung hätten und sich deshalb per se nicht einfügten. Vielmehr seien sie – wie auch hier - regelmäßig in der Nähe von Misch- und Gewerbegebieten anzutreffen. Oft werde zur Begründung städtebaulicher Spannungen in diesem Zusammenhang auch ein vorhandener Leerstand, der weitere vergleichbare Nutzungen anziehen könnte, herangezogen. Dies könne hier allerdings wegen dreier relevanter Unterschiede nicht geltend gemacht werden: In den Fällen, in denen von einer Unzulässigkeit von Vergnügungsstätten in der Nähe von Misch- oder Gewerbegebieten ausgegangen worden sei, sei eine zumindest halbwegs vitale Nutzungsstruktur in der näheren Umgebung vorhanden gewesen, zum Teil zwar mit einem Leerstand, „aber in keinem einzigen Fall mit einer Leerstandquote, die wie hier gegen 100 % tendiert“ hätte. Die Rechtsprechung hierzu sei anhand der planungsrechtlichen Beurteilung von Spielhallen entwickelt worden, bei der es in der Tat früher eine massierte Ansiedlung vieler weiterer Spielhallen gegeben habe. Dies sei bei einem Wettbüro aber völlig anders: Hier sei die Situation eher wie bei einem Buchgeschäft, einer Schneiderei, einer Bäckerei, einem Kleidergeschäft oder einer Tankstelle. Sobald ein Geschäft da sei, siedele sich kein zweites mehr an, da dies der Markt nicht hergebe — mit Ausnahme der innerstädtischen Einkaufslagen, in denen auch mehrere Geschäfte der gleichen Branche nebeneinander funktionieren könnten. Bei einem Wettbüro sei - anders als bei einer Spielhalle - die Besucherzahl weder rechtlich noch faktisch limitiert Das Wettbüro sei damit eine Art Einzelhandelsgeschäft zum Kauf des Produkts „Sportwette". Schließlich gebe es aufgrund der Einschränkungen des Glücksspielstaatsvertrages faktisch keine neuen Bauanträge für Spielhallen. Der Zulassung des Vorhabens widerspreche vor diesem Hintergrund auch nicht dem Sinn und Zweck des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. „Städtebauliche Spannungen" lägen nur vor, wenn das Vorhaben die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtere, störe oder belaste. Die bloß abstrakte oder entfernte Möglichkeit, dass ein Vorhaben Konflikte im Hinblick auf die künftige Nutzung benachbarter Grundstücke auslöse, schließe die Zulässigkeit nach § 34 Abs. 1 BauGB nicht aus. Eine negative Vorbildwirkung sei aufgrund der tatsächlichen wie rechtlichen Unmöglichkeit der Ansiedlung weiterer gleichgelagerter Nutzungen ausgeschlossen. Es sei deshalb auch ausgeschlossen, dass schutzwürdige Belange Dritter bzw. von Nachbarn beeinträchtigt würden. Vielmehr sei davon auszugehen, dass sich gegenüberdem derzeitigen Zustand durch eine neue Nutzung die Situation für Grundstückseigentümer und Nachbarn verbessere. Es könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass das maßgebliche Gebiet durch das Wettbüro in den Abendstunden eine Prägung erfahren könnte, die dem Gebietscharakter widersprechen würde. Insoweit sei hier vor allem zu berücksichtigen,
dass sich in der näheren Umgebung auch Schank- und Speisewirtschaften
befänden, die auch in den Abendstunden geöffnet hätten. Eine Störung der
Nachtruhe sei daher ebenfalls nicht zu befürchten. Von einem „Trading-Down-Effekt" könne nicht ausgegangen werden, sondern es sei für die unmittelbare Umgebung vielmehr ein „Trading-Up-Effekt" zu prognostizieren, weil eine neue Nutzung hinzutrete, die bislang noch nicht vorhanden sei. Unabhängig davon füge sich das Vorhaben auch deshalb nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ein, weil hier eine längere Zeit lang ein Wettbüro vor Ort betrieben worden sei. Von einem anderen Betreiber sei ein Wettbüro bzw. eine Wettannahmestelle betrieben worden, denn die Räume seien mit Werbung von U1. beschriftet gewesen, ferner hätten sich noch Stehtische in dem im Übrigen weitgehend leergeräumten Raum befunden. Diese frühere Nutzung als Wettbüro sei heranzuziehen, denn die Beklagte sei hier nicht gegen die alte Nutzung als Wettbüro eingeschritten.
Die Klägerin beantragt,
das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem erstinstanzlichen Klageantrag zu erkennen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil, das sich ausführlich mit der konkreten Situation vor Ort auseinander gesetzt habe. Aufgrund dessen sei eine planungsrechtliche Beurteilung nach § 34 Abs. 1 BauGB vorzunehmen. Das Argument der Klägerin, bei Genehmigung eines Wettbüros der Firma „U1. " werde sich kein weiteres Wettbüro in der näheren Umgebung ansiedeln, sei spekulativ und widerspreche der Realität. Vielmehr sei feststellbar, dass sich Wettbüros auch verschiedener Anbieter häufig in bestimmten Straßenzügen ansiedeln wollten, oftmals sogar in unmittelbarer Nähe. Gerade die in der näheren Umgebung des Vorhabens vorhandenen zögen erfahrungsgemäß auch weitere Anbieter an.
Der Berichterstatter hat die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die hierüber gefertigte Niederschrift vom 27. Oktober 2016. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakten dieses Verfahrens und des Verfahrens 2 A 443/15 sowie auf die in diesen Verfahren beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung ist nicht begründet.
Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen.
Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch gemäß § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung für den Betrieb eines Wettbüros, da dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegenstehen (§ 113 Abs. 5 VwGO).
1. Bei dem Vorhaben handelt es sich aus bauplanungsrechtlicher Sicht (im Be-griffsverständnis der Baunutzungsverordnung) um eine Vergnügungsstätte in der Form eines Wettbüros.
Nach dem Senatsbeschluss vom 10. Juli 2012 – 2 A 1969/11 – (juris Rn. 12) fal-len unter den (Ober-)Begriff „Wettbüro" Räumlichkeiten, in denen zwischen dem Kunden (Spieler), dem Wettbüro (Vermittler) und dem - meist im europäischen Ausland ansässigen - Wettunternehmen Transaktionen abgeschlossen werden, wobei es sich um Sportwetten bzw. um Wetten auf diverse sonstige Ereignisse handele; hinzu kommt regelmäßig, dass die Räumlichkeiten – insbesondere durch die Anbringung von Bildschirmen – Gelegenheit böten, die Wettangebote bzw. -ereignisse live mitzuverfolgen.
Vgl. auch OVG NRW, Beschluss vom 14. Febru-ar 2014 - 2 A 1181/13 -, juris Rn. 14 sowie Urteil vom 6. April 2017 – 2 D 77/15.NE -, juris Rn. 90 ff. m. w. N.
Der Betrieb solcher Wettvermittlungsstellen kann in bauplanungsrechtlicher Hinsicht als Vergnügungsstätte und als Gewerbebetrieb allgemeiner Art angesehen werden. In der obergerichtlichen Rechtsprechung wird teilweise zwischen Wettbüros mit einer die Wettleidenschaft befördernden Aufenthaltsqualität in den Räumlichkeiten und Wettannahmestellen unterschieden. Während erstere als Unterart der Vergnügungsstätte zu verstehen sein sollen, werden bloße Wettannahmestellen für Sportwetten zum Teil mit den Annahmestellen für Lotto und Toto gleichgestellt.
Vgl. Bay.VGH, Beschlüsse vom 25. August 2016 – 9 ZB 13.1993 -, juris Rn. 5 ff.; VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 15.10.2013 - 2 S 2514/12 -, NVwZ-RR 2014, 114 = juris; OVG Rh.-Pf., Be-schluss vom 14.4.2011 - 8 B 10278/11 -, BRS 78 Nr. 198 = BauR 2011, 1484 = juris; Fi-ckert/Fieseler, BauNVO, 12. Auflage, § 4a Rn. 23.69. Zur Abgrenzung von Wettbüro und Wett-annahmestelle zusammenfassend jüngst VG Bremen, Urteil vom 3. Mai 2017 - 1 K 1073/15 -, juris Rn 5ß0 ff. m. w. N.
Ob und unter welchen Aspekten letztere Bewertung nachgezeichnet werden kann, mag dahinstehen.
So auch: OVG NRW, Urteil vom 27. Januar 2016 - 7 A 1899/14 -, juris Rn. 35.
Denn als Wettannahmestelle im zuletzt genannten Sinne versteht sich das hier in Rede stehende Vorhaben gerade nicht. Eine Wettannahmestelle (bzw. eine Gaststätte) ist für Teile der in Rede stehenden Räumlichkeiten ja bereits unter dem 27. August 2015 genehmigt worden; die genehmigte Wettannahmestelle soll – anders als das hier streitgegenständliche Vorhaben – gerade kein Wettbüro sein. Dies wird z.B. daran deutlich, dass weder die ursprüngliche noch die ergänzende Betriebsbeschreibung zum streitigen Bauantrag Beschränkungen hinsichtlich der Live-Übertragung von Sportereignissen enthalten, für den Veranstalter „U1. “ geworben werden soll usw. Im Falle der Genehmigungserteilung wäre auch das Verweilen an den immerhin 7 Tischen mit 28 Sitzgelegenheiten zugelassen, und zwar ohne Einschränkung hinsichtlich der offenkundig praktizierten Zurverfügungsstellung von Getränken. Damit wäre das Vorhaben im Falle seiner Genehmigung nach der erkennbar vorgesehenen und dann zugelassenen Nutzung bauplanungsrechtlich als Vergnügungsstätte anzusehen.
Vgl. auch VG Leipzig, Urteil vom 22. September 2016 – 4 K 2033/14 -, juris Rn. 28 ff., wonach Wettbüros regelmäßig sogar als kerngebietstypi-sche Vergnügungsstätte anzusehen sind [dort bejaht bei Sitzgelegenheiten für 40 Personen].
Hinzuzufügen ist in diesem Zusammenhang, dass es sich um eine Vergnügungsstätte handelt, die aufgrund ihrer Größe von nahezu 100 qm bereits an der Schwelle zur Kerngebietstypik liegt.
Wie sich dieses Vorhaben zu den diversen anderen für exakt diese Räumlichkeiten zur Genehmigung gestellten, teilweise genehmigten Vorhaben verhält, mag an dieser Stelle offenbleiben.
2. Dem damit bauplanungsrechtlich als (unterstellt noch nicht kerngebietstypische) Vergnügungsstätte einzuordnenden Vorhaben stehen Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegen.
Grundlage der bauplanungsrechtlichen Beurteilung ist hier § 34 Abs. 1 BauGB.
Gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ein Vorhaben, das – wie hier – im unbe-planten Innenbereich liegt, nur zulässig, wenn es sich u. a. nach der Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der Baunutzungsverordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens seiner Art nach allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, § 34 Abs. 2 BauGB.
Diesen Anforderungen entspricht das streitige Vorhaben nicht. Die nähere Um-gebung des Vorhabengrundstücks ist nicht als ein faktisches Baugebiet im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB zu qualifizieren (a). Gemessen an § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB fügt sich das Vorhaben der Klägerin nach der Art der baulichen Nutzung nicht ein (b).
a. Die maßgebliche nähere Umgebung wird dadurch ermittelt, dass in zwei Richtungen, nämlich in Richtung vom Vorhaben auf die Umgebung und in Richtung von der Umgebung auf das Vorhaben geprüft wird, wie weit die jeweiligen Auswirkungen reichen. Zu berücksichtigen ist die Umgebung einmal insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und zweitens insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtliche Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – 4 C 9.77 -, BRS 33 Nr. 36 = NJW 1978, 2564 = juris Rn. 33.
Maßgeblich ist, wie weit die wechselseitigen Auswirkungen im Verhältnis von Vorhaben und Umgebung reichen. Die Grenze zwischen näherer und fernerer Umgebung kann dort zu ziehen sein, wo zwei jeweils einheitlich geprägte Bebauungskomplexe mit voneinander verschiedenen Nutzungsstrukturen aufeinanderstoßen. Bei der Bestimmung der näheren Umgebung kann auch die unterschiedliche Bebauung diesseits und jenseits einer Straße eine Rolle spielen, wobei es wiederum auf die Art des Unterschiedes ankommen kann
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. April 1997 – 4 B 67.97 -, BRS 59 Nr. 80 = BauR 1997, 804 = ju-ris Rn. 4.
Die Grenzen der näheren Umgebung sind nicht schematisch, sondern nach der jeweiligen städtebaulichen Situation zu bestimmen. Es darf aber nicht nur diejenige Bebauung als erheblich angesehen werden, die gerade in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, sondern es muss auch die Bebauung der weiteren Umgebung des Grundstücks insoweit berücksichtigt werden, als auch sie noch "prägend" auf dasselbe einwirkt. Wie weit die wechselseitige Prägung - und damit die "nähere Umgebung" - reicht, ist eine Frage des jeweiligen Einzelfalls.
Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 11. Februar 2000 - 4 B 1.00 -, BRS 63 Nr. 102 = juris Rn. 34 und 44 sowie OVG NRW, Urteil vom 15. Mai 2013 - 2 A 3010/11 -, BauR 2013, 1817 = juris Rn. 77 und Beschluss vom 20. Februar 2014 – 2 A 1599/13 –, juris Rn. 10, alle m. w. N.
Die nähere Umgebung ist für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Merkmale gesondert zu bestimmen. Dabei wird die nähere Umgebung hinsicht-lich der Art der baulichen Nutzung in der Regel weiter zu bemessen sein als z.B. bei der überbaubaren Grundstücksfläche oder beim Maß der baulichen Nutzung, weil bei den zuletzt genannten Merkmalen die Prägung in ihrer Reichweite im Allgemeinen hinter den von der Art baulicher Nutzung ausgehenden Wirkungen zurückbleibt.
Vgl. hierzu OVG NRW, Urteil vom 1. März 2017 – 2 A 46/16 -, juris Rn. 35 m. w N.
Davon ausgehend wird einer das Vorhabengrundstück nach dem in der Ortsbesichtigung vom 27. Oktober 2016 gewonnenen tatsächlichen Eindruck, den der Berichterstatter dem Senat anhand der hierbei gefertigten Fotografien und der getroffenen Feststellungen vermittelt hat, hinsichtlich seiner Nutzung geprägt durch die südlich der P.--straße befindliche Nutzung am T.---------weg jedenfalls bis zu dessen Kreuzung mit der L1.-----straße , ferner auch durch die Nutzung nördlich der Kreuzung T.---------weg /I2.----straße jedenfalls bis zur Kreuzung T.---------weg /Aktienstraße. Die bereits vom Verwaltungsgericht insoweit vorgenommene Bestimmung der näheren Umgebung erweist sich als zutreffend. Dieser Bereich mit einer Ausdehnung vom Vorhabengrundstück etwa 250 m nach Süden (L1.-----straße ) bzw. etwa 300 m nach Norden (B1.-----straße ) tritt nach dem in der Ortsbesichtigung gewonnenen Eindruck an der „schnurgerade“ verlaufenden Straße T.---------weg einheitlich in das Blickfeld; der nördlich anschließende Bereich gerät angesichts einer kleinen Biegung des T.---------weg danach aus dem Blickfeld. Aus diesem Charakter des T4.---------wegs in dem so beschriebenen Bereich folgt auch, dass beide Straßenseiten sich gegenseitig prägen, so dass nicht von einer trennenden Wirkung der Straße auszugehen ist. Auf beiden Seiten findet sich ganz überwiegend geschlossene Bauweise. Diese ist auf der nordwestlichen Straßenseite dadurch gekennzeichnet, dass sich in den Erdgeschossen überwiegend gewerbliche Nutzung befindet, z.T. (z. B. Nr. 124) wird im Erdgeschoss allerdings auch gewohnt, während ab dem 1. Obergeschoss ausschließlich Wohnnutzung anzutreffen ist. Auf der südöstlichen Straßenseite finden sich – vor allem, aber nicht nur südlich der Kreuzung T.---------weg /P.--straße – eine Reihe reiner Wohnhäuser; teilweise gibt es gewerbliche Nutzungen im Erdgeschoss (Nr,. 137 und 139). Damit kann nicht von einer völlig verschiedenen Nutzungsstruktur (hinsichtlich der Art baulicher Nutzung) gesprochen werden, da sich auf beiden Straßenseiten gewerbliche und Wohnnutzungen finden, wobei der Wohnnutzung aufgrund ihres qualitativen und quantitativen Übergewichts eine stärker prägende Wirkung zukommt. Eine exakt abgrenzbare Einheitlichkeit der Nutzungsgegebenheiten ist nicht festzustellen. Auch sind die in diesem Bereich befindlichen gewerblichen Nutzungen jedenfalls in Teilen auf die Versorgung des Wohngebietes ausgelegt und – etwa mit dem Friseurbetrieb, der Metzgerei oder der Textilreinigung – solche, die durchaus auch in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig wären. Vor diesem Hintergrund kann dem T.---------weg eine trennende Wirkung nicht attestiert werden. Der Senat teilt auf der Grundlage der im Ortstermin am 27. Oktober 2016 von dem Berichterstatter gewonnenen Eindrücke und der getroffenen Feststellungen, die er dem Senat anhand der gefertigten Fotos und vorliegenden Pläne vermittelt hat, die entsprechende Wertung des Verwaltungsgerichts. Auf dessen Ausführungen im angefochtenen Urteil wird insoweit ergänzend Bezug genommen. Das Verkehrsaufkommen auf dem T.---------weg stellt diesen u.a. im Ortstermin vom 27. Oktober 2016 wahrgenommenen Bezug zwischen der Bebauung beider Straßenseiten nicht ernsthaft in Frage. Wie schon das Verwaltungsgericht ausgeführt hat, hängt die Frage, ob eine Straße trennende Wirkung hat, stets von den Besonderheiten der örtlichen Situation ab, und diese rechtfertigt hier auch unter Berücksichtigung des Verkehrsaufkommens nicht die Annahme, dem T.---------weg komme trennende Wirkung zu.
Die so beschriebene nähere Umgebung lässt sich nicht im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB einem faktischen Baugebiet nach der Baunutzungsverordnung zuordnen, in dem das Vorhaben als Vergnügungsstätte allgemein oder ausnahmsweise zulässig sein könnte.
Nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben im unbeplanten Innenbereich nach dem sich aus der in der näheren Umgebung vorhandenen Bebauung ergebenden Maßstab. Das bedeutet, dass alles an Bebauung in den Blick zu nehmen ist, was in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist. Eine Beschränkung auf das, was von der vorhandenen Bebauung städtebaulich wünschenswert oder auch nur vertretbar ist, darf insoweit nicht vorgenommen werden.
Vgl. BVerwG, Urteile vom 26. Mai 1978 – 4 C 9.77, BRS 33 Nr. 36 = NJW 1978, 2564 und vom 15. Februar 1990 – 4 C 23.86 -, BRS 50 Nr. 75 = NVwZ 1990, 755
Auch eine vorhandene, aber nicht genehmigte Bebauung bzw. Nutzung ist zu berücksichtigen, sofern sie in einer Weise geduldet wird, die keine Zweifel daran lässt, dass die zuständigen Behörden sich mit ihrem Vorhandensein abgefunden haben. Es ist daher unbeachtlich, ob die vorhandene Bebauung oder die ausgeübte Nutzung materiell illegal ist, solange die zuständigen Behörden den Zustand dulden. Solange dieser Zustand andauert, nimmt die vorhandene Bebauung – mag sie auch illegal sein – an der Qualifizierung der vorhandenen Situation teil. So kann aus einem ehemals materiell rechtswidrigen Zustand letztlich ein nach
§ 34 BauGB zu beurteilender, nunmehr rechtmäßiger Zustand werden.
Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 11. Februar 2000 – 4 B 1.00 -, BRS 63 Nr. 102, und vom 23. No-vember 1998 – 4 B 29.98 -, BRS 60 Nr. 82 = NVwZ-RR 1999, 364 sowie Urteil vom 15.2.1990 – 4 C 23.86 -, BRS 50 Nr. 75 = NVwZ 1990, 755.
Die Betrachtung muss dabei auf das Wesentliche zurückgeführt werden, d.h. es muss alles außer Acht gelassen werden, was die vorhandene Bebauung nicht prägt oder in ihr als Fremdkörper erscheint. Baulichkeiten, die als Fremdkörper erscheinen, sind aber nur dann außer Betracht zu lassen, wenn sie wegen ihrer Andersartigkeit bzw. Einzigartigkeit den Charakter der Umgebung nicht zu beeinflussen vermögen, was dann bei wertender Betrachtung der Gegebenheiten des Einzelfalls zu ermitteln ist.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 – 4 C 23.86 -, BRS 50 Nr. 75 = NVwZ 1990, 755 ff. so-wie Beschlüsse vom 19. April 2005 – 4 B 13.05 –, juris, und vom 11. Juli 2002 – 4 B 30.02 -, BRS 65 Nr. 80).
Unter Anwendung dieser Grundsätze ist in der beschriebenen näheren Umge-bung insgesamt ein Überwiegen der Wohnnutzung festzustellen. Auf der nordwestlichen Seite des T4.---------wegs befindet sich ab dem 1. Obergeschoss ganz überwiegend Wohnnutzung; auch im Erdgeschoss finden sich vereinzelt Wohnungen (z.B. Nr. 124). Gewerbliche Nutzungen in Form von Ladenlokalen oder Gastronomie finden sich im überwiegenden Teil der Erdgeschosse; hier gibt es auch einige (vormals gewerbliche) Leerstände (z.B. Elektro O1. Nr.132). Auf der südöstlichen Seite des T4.---------wegs ist aus den bereits genannten Gründen ein noch deutlicheres Übergewicht des Wohnens festzustellen, hier gibt es eine Reihe reiner Wohnhäuser; vereinzelt auch gewerblichen Nutzungen, die z.T. leerstehen (ehemaliger Discounter Ecke O2.---------straße /T.---------weg , Blumenladen H. dem Vorhabengrundstück schräg gegenüber). Die Umgebung prägende Vergnügungsstätten – erst recht solche an der Schwelle zur Kerngebietstypik - finden sich in dem beschriebenen Bereich nicht; die von der Klägerin genannten Schank- und Speisewirtschaften (z. B. C3. [Nr. 97) oder „Flotte U. “ []Nr. 88] stellen eine nach der BauNVO eigene Nutzungsart und können bauplanungsrechtlich hier nicht als Vergnügungsstätte eingeordnet werden. Als in diesem Sinne prägend kann auf eine eventuelle frühere einschlägige Nutzung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten nicht abgestellt werden. Der Mitte der 1980er Jahre genehmigte Spielhallenbetrieb ist in der Folgezeit augenscheinlich aufgegeben worden. In der Folgezeit ist die Nutzungsänderung zu Friseursalon und Internet-Cafe genehmigt worden, mit ausdrücklicher Einschränkung in der Betriebsbeschreibung auf den Rechnern seien keine Spiele vorhanden, und es sollte nicht gespielt werden. Einer weiteren Vertiefung, ob es sich hierbei dessen unbeschadet um eine (faktische) Vergnügungsstätte gehandelte haben könnte, bedarf es nicht. Denn diese Nutzung ist ebenfalls in der Folge jedenfalls nach außen dokumentiert aufgegeben worden. Danach wurde eine Nutzungsänderung zu Sport- und Kulturverein beantragt und genehmigt. Ob und seit wann daran anschließend möglicherweise tatsächlich eine Nutzung als Wettbüro aufgenommen worden ist, mag dahinstehen. Denn diese ist - da weder genehmigt noch durch die Beklagte geduldet - jedenfalls nicht für die Umgebung prägend geworden. Insoweit kann keine Rede davon sein, die Beklagte habe sich mit deren Vorhandensein abgefunden, ohne etwas zu unternehmen bzw. sie sei in Kenntnis einer Wettbüronutzung untätig geblieben. Vielmehr ist die Beklagte mehrfach ordnungsbehördlich aktiv geworden und hat dabei z. B. unter dem 30. Juli 2012 gegenüber der seinerzeitigen Betreiberin (Las W. GmbH) den Erlass einer Ordnungsverfügung wegen der ungenehmigten Wettbüronutzung angedroht, deren Erlass dann offenbar im Hinblick darauf unterblieben ist, dass die Wettbüronutzung spätestens Anfang 2013 beendet wurde. Im Übrigen hat die Beklagte bei dieser und anderen Gelegenheiten ihre ablehnende Haltung zu der Wettbüronutzung deutlich zum Ausdruck gebracht nicht zuletzt mit dem hier angegriffenen Ablehnungsbescheid.
Bei dem damit hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung maßgeblichen Bereich handelt es sich nicht um ein Mischgebiet i. S. d. § 6 BauNVO. Denn dieses ist seiner Zweckbestimmung durch die prinzipielle Gleichrangigkeit von Wohnen und das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben gekennzeichnet (vgl. § 6 Abs. 1 BauNVO). Dies ist hier nicht der Fall. Zum einen ist aus den genannten Gründen insgesamt von einem (deutlichen) Überwiegen der Wohnnutzung auszugehen. Zum anderen befinden sich in der maßgeblichen Umgebung z.B. mit den großflächigen Einzelhandelsbetrieben am nördlichen Rand der maßgeblichen näheren Umgebung oder mit Kfz-Betrieben gewerbliche Nutzungen, die nicht (ohne weiteres) in ein Mischgebiet gehören bzw. die das Wohnen wesentlich stören. Entgegen der Auffassung der Klägerin können die großflächigen Einzelhandelsbetriebe auch nicht als Fremdkörper angesehen werden. Denn es kann schon wegen ihres Volumens und wegen der maßgeblich durch sie ausgelösten Verkehrsbewegungen auf dem T.---------weg keine Rede davon sein, dass sie wegen ihrer Andersartigkeit bzw. Einzigartigkeit den Charakter der Umgebung nicht zu beeinflussen vermögen.
b. Ausgehend von einer nicht einer der Baugebietsarten der BauNVO entsprechenden Gemengelage, ist die Zulässigkeit des Vorhabens auch seiner Art nach an § 34 Abs. 1 BauGB zu messen.
Danach fügt sich ein Vorhaben seiner Art nach im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn es den aus seiner Umgebung ableitbaren Rahmen einhält, indem es dort ein „Vorbild“ oder eine „Entsprechung“ findet, es sei denn, es würde es an der gebotenen Rücksichtnahme auf die Umgebungsbebauung fehlen lassen.
Das streitgegenständliche Wettbüro, das aus den dargelegten Gründen baupla-nungsrechtlich als Vergnügungsstätte einzuordnen ist, überschreitet den aus der maßgeblichen näheren Umgebung ableitbaren Rahmen, in der es – wie ausgeführt - eine prägende Vergnügungsstätte nicht gibt.
Eine Überschreitung des durch die nähere Umgebung gezogenen Rahmens hinsichtlich eines oder mehrerer der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Merkmale führt im Regelfall zur Unzulässigkeit des Vorhabens, weil eine Überschreitung des von der Bebauung bisher eingehaltenen Rahmens in der Regel die Gefahr nach sich zieht, dass der gegebene Zustand in negativer Hinsicht in Bewegung und damit in Unordnung gebracht wird. Allerdings kann sich auch ein Vorhaben, das den durch seine Umgebung gesetzten Rahmen überschreitet, ausnahmsweise i. S. d. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB einfügen, wenn es weder selbst noch infolge einer Vorbildwirkung geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche und erst noch ausgleichsbedürftige Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen.
Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 25. März 1999
- 4 B 15.99 -, BRS 62 Nr. 101 = juris Rn. 5 f., vom 4. Oktober 1995 - 4 B 68.95 -, NVwZ-RR 1996, 375 = juris Rn. 3, und vom 23. Juli 1993
- 4 B 59.93 -, juris Rn. 4, Urteil vom 26. Mai 1978 - IV C 9.77 -, BVerwGE 55, 369 = NJW 1978, 2564 = juris Rn. 47; OVG NRW, Urteil vom 9. September 2010 - 2 A 508/09 -, juris Rn. 47.
Ausgeschlossen ist danach ein Vorhaben (nur) dann, wenn es die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert, stört oder be-lastet. Stiftet es in diesem Sinne Unruhe, so lassen sich die Voraussetzungen für seine Zulassung nur unter Einsatz der Mittel der Bauleitplanung schaffen. Wann insoweit die bauplanungsrechtliche Relevanzschwelle im Einzelnen erreicht ist, hängt von den jeweiligen konkreten Gegebenheiten ab. Die bloß abstrakte oder entfernte Möglichkeit, dass ein Vorhaben Konflikte im Hinblick auf die künftige Nutzung benachbarter Grundstücke auslöst, schließt die Zulässigkeit nach § 34 Abs. 1 BauGB freilich nicht aus. Dagegen fügt sich ein Vorhaben nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn es die Gefahr heraufbeschwört, dass der gegebene Zustand in negativer Richtung in Bewegung gebracht wird. Davon ist regelmäßig auszugehen, wenn der von der Bebauung bisher eingehaltene Rahmen überschritten wird, ohne dass dies durch irgendeine Besonderheit begründet wäre, durch die sich das Baugrundstück von den Nachbargrundstücken unterscheidet. Ob von dem Vorhaben eine solche negative Vorbildwirkung für Nachbargrundstücke ausgehen kann, ist eine Frage des jeweiligen Einzelfalls und keiner rechtsgrundsätzlichen Klärung zugänglich.
- 4 B 15.99 -, BRS 62 Nr. 101 = juris Rn. 5 f.,
Der beschriebene Ausnahmefall liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn sich die Voraussetzungen für seine Zulassung nur mit den Mitteln der Bauleitplanung schaffen lassen, etwa weil die Gefahr besteht, dass eine städtebauliche Situation sonst zum „Umkippen gebracht“ wird.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Januar 1974 – IV C 72.72 -, BRS 28 Nr. 26 = juris.
Davon ausgehend, fügt sich das Vorhaben hier auch nicht ausnahmsweise ein. Denn bei seiner Zulassung würde es seinerseits ein Vorbild darstellen, das die Ablehnung weiterer Nutzungen von (leerstehenden) Räumlichkeiten auf Grundstücken in der näheren Umgebung als Vergnügungsstätte mindestens erschwerte. Besonderheiten, durch die sich das Baugrundstück von den für eine Folgenutzung als Vergnügungsstätte in Betracht kommenden Nachbargrundstücken, unterschiede, liegen nicht vor. Dies allein würde bereits der Annahme rechtfertigen, das Vorhaben berge die Gefahr bodenrechtlicher Spannungen. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass das Vorhaben aufgrund seiner Nutzfläche nahezu kerngebietstypisch ist und auch im Hinblick auf die zeitliche Abfolge der einzelnen zur Genehmigung gestellten Bauanträge die Annahme nicht fern liegt, dass möglicherweise mehr als 28 Personen sich dort aufhalten könnten (die zuvor ursprünglich einmal beantragte Gaststätte sah bei geringerer Größe immerhin 40 Sitzplätze vor).
Dem kann nicht entgegengehalten werden, in der näheren Umgebung könnten bodenrechtliche Spannungen nicht aufkommen, weil wegen der glücksspielrechtlichen Abstandsregelungen ein weiteres Wettbüro nicht genehmigt werden werde. Zwar darf gemäß § 22 Abs. 1 GückspielVO NRW die Erlaubnis zum Vermitteln von Sportwetten in Wettvermittlungsstellen nur erteilt werden, wenn die Wettvermittlungsstelle einen Mindestabstand von 200 m Luftlinie zur nächstgelegenen Wettvermittlungsstelle nicht unterschreitet. Ob derartige glückspielrechtliche Abstandsregelungen im Rahmen der bauplanungsrechtlichen Beurteilung überhaupt Berücksichtigung finden können, zumal sie keine der Sicherung der städtebaulichen Entwicklung dienende Funktion, sondern vielmehr eine ausschließlich ordnungsrechtliche Zielsetzung mit Blick auf die Gefahren der Spielsucht und damit nicht die Aufgabe haben, städtebaulich konkurrierende Bodennutzungen zum Ausgleich zu bringen,
vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteile vom 6. Ok-tober 2015 – 10 B 1.14 -, juris Rn. 45 [nachfol-gend BVerwG, Beschluss vom 27. Juni 2016 – 4 B 56.15 -, juris] und vom 23. Juni 2015 – 10 B 7.13 -, juris Rn. 36 [nachfolgend BVerwG, Be-schluss vom 23. Dezember 2015 – 4 B 42.15 -, juris],
man hier dahinstehen. Denn auch wenn man § 22 Abs. 1 GlückspielVO NRW hier zugrundelegt, sind bodenrechtliche Spannungen nicht etwa aus Rechtsgründen ausgeschlossen. Mit dieser Regelung wird nämlich kein genereller Mindestabstand zwischen Wettbüros und Spielhallen statuiert,
vgl. OVG NRW, Beschluss vom 4. September 2015 – 4 B 247/15 -, juris Rn. 15,
so dass diese Regelung die Erteilung einer Baugenehmigung für eine (nicht kerngebietstypische) Spielhalle nicht ausschließt, die bauplanungsrechtlich ebenfalls als Vergnügungsstätte zu werten wäre. Im Anschluss steht auch die Annahme, aus tatsächlichen, namentlich betriebswirtschaftlichen Gründen, were sich in den Leerständen der näheren Umgebung ein weiteres Wettbüro nicht ansiedeln, schon von daher der Annahme bodenrechtlicher Spannungen ebenfalls nicht entgegen. Im Übrigen bleiben diese Erwägungen ebenso spekulativ wie die Annahme, die glückspielrechtlichen Beschränkungen für Spielhallen führten dazu, dass Bauanträge für (neue) Spielhallen faktisch nicht mehr vorkämen und damit auch in der Umgebung des Vorhabens auszuschließen seien. Damit würde mit Erteilung der beantragten Baugenehmigung erstmalig eine Vergnügungsstätte in der maßgeblichen näheren Umgebung zugelassen warden, die Vorbild für andere Vergnügungsstätten sein könnte, und zwar auch für solche jenseits von Spielhallen und Wettbüros. Angesichts der Leerstände in der unmittelbaren Umgebung des Vorhabengrundstücks handelt es sich insoweit auch durchaus nicht nur um eine abstrakte und fernliegende, sondern um eine konkrete Möglichkeit. Damit würde zugleich die gegebene Situation negative in Bewegung gebracht; denn es entspricht einem allgemeinen städtebaulichen Erfahrungssatz, dass sich Vergnügungsstätten, zumindest, wenn sie in einem Gebiet gehäuft auftreten, negativ auf ihre Umgebung auswirken, etwa indem sie ihrerseits zu einem “Traiding-Down-Effekt” führen können bzw. - wie hier - einen eingeleiteten, durch Leerstände manifestierten Effekt verstärken bzw. verfestigen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Dezember 1994 - 4 C 13.93 -, juris Rn. 22; allgemein auch OVg NRW, Urteil vom 25. März 2014 - 2 A 2679/12 -, BRS 83 Nr. 69 = juris Rn. 111.
Im Weiteren stehen jedenfalls bei einer Häufung von Vergnügungsstätten - nicht zuletzt auch wegen der mit ihnen üblicherweise - wie auch für das hier streitige Wettbüro - verbundenen täglichen Öffnungszeiten bis in die Nacht negative Auswirkungen auf die Wohnruhe in Rede. Wie ausgeführt macht aber hier die Wohnnutzung eine wesentliche Prägung der näheren Umgebung aus. Insbesondere befinden sich die hier stretigen Geschäftsräume, wie auch ein weiterer Leerstand in einem im Überigen wohngenutzten Gebäude und finden sich im unmittelbaren Umfeld eines weiteren Leerstandes Gebäude, die ausschließlich dem Wohnen dienen.
Darüber hinaus löst das Vorhaben den Bedarf an einer – ggf. das Vergnügungsstättenkonzept der Beklagten – umsetzenden Bauleitplanung aus.
Von dem Erfordernis des Einfügens kann nicht nach § 34 Abs. 3a Satz 1 BauGB (in der Fassung des Gesetzes vom 4. Mai 2017) abgewichen werden.
Die Vorschrift ermächtigt die Bauaufsichtsbehörde im Einzelfall nach pflichtge-mäßem Ermessen vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach § 34 Absatz 1 Satz 1 BauGB abzuweichen, wenn die Abwei-chung u.a. der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung ei-nes zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebes dient, städ-tebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Liegen die Voraussetzungen für eine Abweichung allerdings bei mehr als nur einzelnen Vorhaben vor, weil die der Abweichung zugrunde liegenden bodenrechtlichen Verhältnisse auf weitere Grundstücke in der näheren Umgebung übertragbar sind, so kann aber die geforderte Begrenzung auf den Einzelfall gleichwohl überschritten und die Erteilung einer Abweichung daher unzulässig sein. Eine Heranziehung des § 34 Abs. 3a BauGB zur Genehmigung eines nach Absatz 1 Satz 1 dieser Vorschrift unzulässigen Vorhabens scheidet daher aus, wenn erkennbar ist, dass eine vergleichbare Abweichungslage noch wiederholt auftreten könnte. Das gilt jedenfalls dann, wenn das Vorhaben angesichts seiner Vorbildwirkung die planungsrechtlich relevante Umstrukturierung eines Gebiets einleiten würde. Aufgrund seines Ausnahmecharakters, der durch die ausdrückliche Normierung des Einzelfallerfordernisses noch zusätzlich unterstrichen wird, ist § 34 Abs. 3a BauGB kein Mittel dafür, die städtebauliche Situation in einem nicht beplanten Baugebiet umzustrukturieren.
Vgl. Hamburgisches Oberverwaltungsgericht, Ur-teil vom 25. Februar 2015 - 2 Bf 213/11 -, juris Rn. 57 m. w. N.
Dies ist hier der Fall, denn aufgrund der Leerstände in den Erdgeschossen am T.---------weg (z.B. in dem ehemaligen Blumenladen H. gegenüber dem Vorhabengrundstück oder dem ehrmaligen Q. /D. -Markt Ecke O2.---------straße /T.---------weg ) kann die Ansiedlung weiterer Vergnügungsstätten nicht ausgeschlossen werden. Ob eine städtebauliche Vertretbarkeit im Rahmen des § 34 Abs. 3a BauGB hier allein daran scheitern könnte, dass das Vergnügungsstättenkonzept der Beklagten Vergnügungsstätten an dem vorgesehenen Standort nicht zulassen will, mag offenbleiben.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 709 Satz 2, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 10, 709 Satz 2, 711 ZPO
§ 34 BauGB
§ 6 BauNVO
§ 167 VwGO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 34 Abs. 3a BauGB
§ 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO
§ 6 Abs. 3 BauNVO
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 34  Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 6 Abs. 1 BauNVO
§ 22 Abs. 1 GückspielVO
§ 22 Abs. 1 GlückspielVO
§ 34 Abs. 3a Satz 1 BauGB
§ 34 Absatz 1 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO

Zitierte Entscheidungen: NVwZ-RR 2014, 114
NJW 1978, 2564
NVwZ 1990, 755
NVwZ-RR 1999, 364
NVwZ-RR 1996, 375
BVerwGE 55, 369
2 A 443/15
2 A 1969/11
2 A 1181/13
2 D 77/15
9 ZB 13.19
2 S 2514/12
8 B 10278/11
1 K 1073/15
7 A 1899/14
4 K 2033/14
4 C 9.77
4 B 67.97
4 B 1.00
2 A 3010/11
2 A 1599/13
2 A 46/16
4 C 23.86
4 B 29.98
4 B 13.05
4 B 30.02
4 B 15.99
4 B 68.95
4 B 59.93
IV C 9.77
2 A 508/09
IV C 72.72
10 B 1.14
4 B 56.15
10 B 7.13
4 B 42.15
4 B 247/15
4 C 13.93
2 A 2679/12
2 Bf 213/11