Amtsgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-05-06, Aktenzeichen 428 C 12008/07
ECLI: ECLI:DE:AGDO:2008:0506.428C12008.07.00

Tenor:
Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung im ers-ten Obergeschoss des Gebäudes B T-Str. a, ####3 E, von bisher monatlich 235,71 € netto auf monatlich 282,66 €, zzgl. Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen wie bisher mit Wirkung ab dem 01.12.2007 zuzustimmen.
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf 563,40 € festgesetzt.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e gemäß § 495 ZPO:
Die Klage ist in vollem Umfange begründet.
Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung gegen die Beklagten aus § 558 BGB zu.
Zwischen den Parteien besteht ein wirksamer Mietvertrag. Diesen haben die Beklagten mit Datum vom 14.07.1995 unterschrieben. Der Mietvertrag ist gefertigt worden unter Mitwirkung des Beklagten zu 2. Er war damals Vorsitzender des Kirchenvorstands und hat unter dem 17.07.1995 die Sitzung geleitet, in der der Abschluss der Mietverträge für das Erdgeschoss und das Obergeschoss der Vikarie B T-Str. a beschlossen wurde.
Die Tatsache, dass in § 1 bei der Auflistung der Mieträume vor dem vorgedruckten Wort "Küche" keine Zahl steht, ist unbeachtlich. Unstreitig sind Anschlüsse für die Einrichtung einer Küche in einem Zimmer der Wohnung vorhanden. Dies ist auf Veranlassung des Beklagten zu 2. bei den Umbaumaßnahmen in die Wege geleitet worden. Der Beklagte zu 2. hat erklärt, dass er damals im Interesse der Kirchengemeinde vorausschauend geplant hat und für den Fall einer getrennten Vermietung des Obergeschosses hier Küchenanschlüsse hat vorsehen lassen. Es handelt sich um den Raum, der im Grundriss vom 10.06.1994 mit "Schlafen Pfarrer" bezeichnet ist (Bl. 42 der Akte).
Tatsächlich wird dieser Raum zur Zeit als Wohnzimmer der Beklagten zu 1. genutzt. Der Raum, der mit "Wohnen Hausdame" gekennzeichnet ist, wird als Schlafzimmer des Beklagten zu 2. genutzt. Diese Einrichtungsweise ist von den Beklagten selbst so gewählt worden. Sie ist möglich, weil der Beklagte zu 2. gleichzeitig die Erdgeschosswohnung angemietet hat, in der sich eine vollständige Küche befindet. Die Tatsache, dass die gemeinsame Nutzung der beiden Wohnungen zu einem einheitlichen Wohnzweck erfolgt, hat aber nicht zur Folge, dass der abgeschlossene Mietvertrag unwirksam ist. Entscheidend ist, dass es möglich wäre, die Obergeschosswohnung als abgeschlossene Wohnung einzurichten, wenn die vorhandenen Küchenanschlüsse genutzt werden.
Die Beklagten habe sich im Jahre 1995 darauf eingelassen, die Mietverträge zu unterzeichnen. Sie können einseitig nicht die Änderung dieses Zustandes erreichen. Die Klägerin lehnt es ab, einen einheitlichen Mietvertrag über die beiden Wohnungen in dem Hause abzuschließen. An diese Tatsache müssen sich die Beklagten halten.
Das Mieterhöhungsverlangen vom 25.09.2007 erfüllt die gesetzlichen Anforderungen. Es enthält eine ausführliche Begründung. Im wesentlichen stützt sich die Klägerin auf das Gutachten des Sachverständigen Döring. Bei diesem handelt es sich um einen sehr erfahrenen Gutachter, der auch in zahlreichen Rechtsstreitigkeiten für das Amtsgericht E Mietzinsermittlungen vornimmt. Das Gutachten überzeugt in jeder Form. Der Sachverständige hat die Umgebung, in der das Haus steht, eingehend dargelegt. Er hat sich mit Verkehrsanbindungen und Einkaufsmöglichkeiten befasst. Er hat das Gebäude gründlich in Augenschein genommen und zahlreiche Fotos gefertigt.
Das Gericht kennt aufgrund einer Vielzahl von Mietzinserhöhungsprozessen die Gegebenheiten bezüglich des Wohnraums in E. Der vom Sachverständigen ermittelte Mietzins für die Obergeschosswohnung erscheint mehr als angemessen.
Die Klägerin begehrt jedoch nicht den vom Sachverständigen mit 5,11 € pro qm angesetzten Mietzins, sondern lediglich eine Erhöhung auf 3,74 € pro qm.
Der Mietzins in dieser Höhe ist auf jeden Fall der unterste Wert eines als angemessen zu bezeichnenden Mietzinses. Nach der Auffassung des Gerichts liegt der von der Klägerin begehrte Mietzins vielmehr deutlich unter dem Preis, der auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt für vergleichbare Räumlichkeiten bezahlt werden muss. Hier ist besonders zu berücksichtigen die relativ hochwertige Ausstattung der Räume. Die Armaturen im Badezimmer der Obergeschosswohnung sind vergoldet. Es ist alles deckenhoch gefliest. Es sind Sanitärobjekte im Jahre 1995 eingebaut worden, die einem hohen Standard entsprechen. Es finden sich Sonderausstattungsmerkmale in den Räumlichkeiten. Nach alledem ist festzuhalten, dass ein Mietzins in der von der Klägerin verlangten Höhe eindeutig unter dem liegt, was ansonsten für vergleichbaren Wohnraum in E zu bezahlen ist.
Der Mietzins ist seit dem Jahre 2000 unverändert. Allein wegen der Preissteigerungen in den vergangenen Jahren ist eine Mietzinserhöhung als selbstverständlich anzusehen. Die Erhöhung von 3,12 € auf 3,74 € ist sehr moderat und eindeutig zweifelsfrei angemessen, so dass dem Klageantrag in voller Höhe statt zu geben war.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO
§ 495 ZPO
§ 558 BGB
§ 313 a Abs. 1 ZPO