Amtsgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Teilurteil vom 2006-03-28, Aktenzeichen 125 C 13145/05
ECLI: ECLI:DE:AGDO:2006:0328.125C13145.05.00

Tenor:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 100,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.09.2005 zu zahlen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Beklagten hatten vom 01.03.2002 bis 31.07.2005 beim Kläger eine Wohnung in E angemietet. Zur Wohnung gehörte ein Gartenhaus mit Wiese und zwei Stellplätze. Die Miete betrug 540,00 €. Im April 2003 gab der Kläger in einer Bescheinigung nach dem Wohngeldgesetz an, dass der Wohnraum eine Fläche von 95,7 qm habe.
Mit der vorliegenden Klage verlangt der Kläger von den Beklagten restliche Betriebskosten für das Jahr 2005, Kosten für die Beseitigung von Fliesen und Schadensersatz für die Beschädigung einer Pumpe.
Der Kläger behauptet, die Beseitigung der Fliesen habe 180,00 € gekostet. Er bestreitet Angaben über die Größe der Wohnung bei Anmietung des Mietverhältnisses gemacht zu haben. Die Wohnung sei auch tatsächlich 56,5 qm groß.Er beruft sich auf Verjährung und ist der Ansicht, dass hier die kurze Verjährungsfrist gelte. Zumindest sei der Anspruch auf Rückzahlung verwirkt.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 986,25 € nebst Zinsen zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragen sie
den Kläger zu verurteilen, an sie 4.531,02 € nebst Zinsen zu zahlen.
Sie behaupten, sie hätten sich bereit erklärt, für das Abschlagen der Fliesen 100,00 € zu zahlen. Der Kläger habe die Wohnfläche bei den Vertragsverhandlungen mit genau 95,60 qm angegeben. Im Laufe des Mietverhältnisses seien Ihnen jedoch Zweifel gekommen und sie hätten dann die Wohnung neu vermessen. Die Wohnung sei nur 75 qm groß.
die Widerklage abzuweisen.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist teilweise entscheidungsreif.
I.
Hinsichtlich der Klageforderung ist der Anspruch in Höhe von 100,00 € aufgrund der unstreitigen Vereinbarungen zwischen den Parteien begründet. Selbst nach dem Sachvortrag der Beklagten sind sie verpflichtet, 100,00 € für die Beseitigung der von ihnen angebrachten Fliesen zu zahlen. Unstreitig mussten die Beklagten die Fliesen beseitigen und schulden dem Kläger die tatsächlich aufgewandten Kosten. Diese beziffern die Beklagten mit 100,00 € und der Kläger mit 180,00 €. Ob ein darüber hinausgehender Anspruch in Höhe von 80,00 € besteht, wird im weiteren Verfahren zu klären sein.
II.
Die Widerklage ist unbegründet.
Die Beklagten können vom Kläger nicht die Rückzahlung von vermeintlich überzahlter Miete verlangen. Ein solcher Anspruch könnte sich allenfalls aus § 812 BGB i. V. m. § 536 BGB ergeben (die vom Beklagtenvertreter insofern zitierten Normen und Urteile betreffen das seit 01.09.2001 außer Kraft getretene Mietrecht).
Voraussetzung für einen solchen Anspruch wäre, dass die Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB mangelhaft ist. Ein Mangel im Sinne der Vorschrift liegt vor, wenn die Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit abweicht. Nach der seit zwei Jahren vorliegenden Rechtsprechung des BGH zu dieser Frage kann ein Mangel der Mietsache dann vorliegen, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche erheblich abweicht (BGH MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 3 = NJW 2004, 1947). Erforderlich ist also, dass eine vertragliche Vereinbarung über die geschuldete Leistung des Vermieters vorliegt. Daran fehlt es hier.
Im Mietvertrag ist eine Wohnfläche ausdrücklich nicht vereinbart worden. Das Angaben in einem früheren Mietvertrag mit anderen Parteien unerheblich sind, bedarf keiner weiteren Ausführung. Auch die Angabe mehr als 12 Monate später in einer Bescheinigung gegenüber dem Amt für Wohnungswesen stellt keine vertragliche Vereinbarung im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB dar. Unabhängig von der Tatsache, dass diese Bescheinigung keine vertragliche Regelung zwischen den hiesigen Vertragsparteien enthält, ist die Angabe in dieser Bescheinigung auch nicht eindeutig. Dort heißt es, dass der Wohnraum eine Fläche von 95,7 qm hat.
Es gibt unzählige Vorschriften über die Ermittlung von Flächen von Wohnräumen. So gibt es die Grundfläche nach DIN277 sowie diverse Vorschriften über die Ermittlung von Wohnfläche, z.B. § 42 bis 44 II.BV oder auch die Vorschriften der Wohnflächenberechnungsverordnung oder der DIN 283 sowie diverse Regelungswerke von Sachverständigenverbänden. Die Formulierung in der Bescheinigung selbst ist völlig offen was mit der Fläche gemeint ist.
Hinzu kommt, dass die Beklagten nach dem Mietvertrag nicht nur eine reine Wohnung, sondern auch ein Gartenhaus mit vermietet haben, das bei der Flächenermittlung ja irgendwie mit zu berechnen ist. All dies sei aber nur hilfsweise angeführt, da aus dieser Bescheinigung keine vertragliche Vereinbarung über die Wohnfläche hergeleitet werden kann. Der BGH (MietPrax-AK § 558 BGB Nr. 9 = NJW 2004, 3115) hat zwar auch für einen Fall, dass im Mietvertrag eine Wohnfläche nicht vereinbart wurde, bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % eine Vertragsanpassung gem.§ 313 BGB vorgenommen, in dem entscheidenden Fall hatte der Vermieter aber 3 x die Miete unter Angabe einer falschen Wohnfläche erhöht und der Mieter hatte diese Mieterhöhung jeweils akzeptiert. Insofern hatte es vertragliche Vereinbarungen über die neue Miete unter Zugrundelegung einer falschen Wohnfläche gegeben.
Mit diesem Fall ist der vorliegende Fall nicht ansatzweise zu vergleichen.
Vorliegend haben die Parteien für die Wohnung eine feste Miete vereinbart. Diese bezog sich im übrigen, wie gesagt auch nicht nur auf die Wohnung, sondern auch auf das Gartenhaus und die Stellplätze. Eine Änderung der Miete hat während der gesamten Laufzeit des Mietvertrages nicht stattgefunden.
Im Übrigen weist das erkennende Gericht darauf hin, dass die Behauptung der Beklagten, die Wohnung sei 75 qm groß, auch völlig unsubstantiiert ist. Wie oben dargelegt, gibt es die verschiedensten Regeln über die Ermittlung der Wohnungsgröße. Insofern hätten die Beklagten schon im Einzelnen sagen müssen, wie groß welcher Raum ist bzw. welche Maße er hat und wie sie dann für diesen Raum die entsprechende Fläche ermittelt haben. Erst dann könnte das Gericht feststellen, wenn der Kläger hierzu im Einzelnen Stellung genommen hat, welche Punkte zwischen den Parteien tatsächlich strittig sind und inwieweit über die Frage Beweis erhoben werden muss.
Auf diesen Punkt weist das erkennende Gericht aber nur der Vollständigkeit halber hin. Für die Entscheidung des Rechtsstreits hat dies aus den zuvor zitierten Gründen keine Bedeutung.
Es kann deshalb auch dahingestellt bleiben, ob der geltend gemachte Anspruch verwirkt oder verjährt ist.
III.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 286, 288 BGB.
Die Kostenentscheidung war dem Schlussurteil vorzubehalten.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708, § 713 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 812 BGB
§ 536 BGB
§ 558 BGB
§ 313 BGB
§ 713 ZPO
§ 536 Abs. 1 BGB
§ 42 bis 44 II.BV

Zitierte Entscheidungen: NJW 2004, 1947
NJW 2004, 3115