Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-10-24, Aktenzeichen 22 S 172/08
ECLI: ECLI:DE:LGD:2008:1024.22S172.08.00

Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 10. April 2008 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf – 27 C 378/08 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 402,82 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27. Februar 2008 zu zahlen.
Im übrigen wird die Widerklage abgewiesen und die Berufung zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin macht mit vorliegender Klage Provision für die Vermittlung eines Mietvertrages betreffend ein Mietobjekt in Düsseldorf in Höhe von 3.914,81 € nebst Zinsen geltend. Die Beklagte verlangt von der Klägerin im Wege der Widerklage Schadensersatz wegen der Anwaltskosten für die vorgerichtliche Zurückweisung deren Provisionsanspruches in Höhe von 546,69 €. Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 3.914,81 € nebst Zinsen verurteilt und zur Begründung ausgeführt, dem Anspruch stehe § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG nicht entgegen, weil die Beklagte keinen hinreichenden Sachverhalt dafür dargelegt habe, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Die Widerklage hat das Amtsgericht mit der Begründung abgewiesen, einen Anspruchsgrundlage sei nicht ersichtlich.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren in vollem Umfang weiterverfolgt.
Die Beklagte beantragt,
das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf aufzuheben, die Klage abzuweisen und die Klägerin auf die Widerklage hin zu verurteilen, an sie 546,69 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
In der Berufungsinstanz wiederholen und vertiefen die Parteien ihr erstinstanzliches Vorbringen. Entscheidungserhebliche Ergänzungen sind nicht erfolgt.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig. Sie ist form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet worden. Die Begründung genügt den formalen Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO.
Die Beklagte rügt eine Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO durch das Amtsgericht, die – als zutreffend unterstellt – entscheidungserheblich wäre. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts habe sie erstinstanzlich hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Hierzu macht sie weitere Ausführungen. Es sei auch vorgetragen und entsprechend Beweis angeboten worden, dass aus Sicht des Vermieters die Klägerin in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten sei. Das Amtsgericht habe es rechtsfehlerhaft unterlassen, diesem Beweisangebot nachzugehen. Dies ist ein zulässiger Berufungsangriff im Sinne des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO mit ausreichendem Vortrag.
III.
Die Berufung hat Erfolg, denn die Klage ist unbegründet (dazu unter 1.) und die Widerklage begründet (dazu unter 2.).
1.
Der Klägerin steht der mit vorliegender Klage geltend gemachte Anspruch auf Maklerprovision gegenüber der Beklagten gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu. Der Anspruch der Klägerin auf Entgelt für die Vermittlung der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages über das streitgegenständliche Objekt ist gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen.
Hierbei kann der zwischen den Parteien bestehende Streit über die Frage, ob die Klägerin Mieterin des streitgegenständlichen Objekts war, weil sie – so die Beklagte - in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten war, offen bleiben. Entscheidend ist, dass die Klägerin - ihrem eigenen Vortrag zufolge - bezüglich des vermittelten Mietobjekts als Verwalterin im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu anzusehen ist, so dass sie den geltend gemachten Provisionsanspruch nicht schlüssig dargelegt hat.
Welche Tätigkeiten dazu führen, dass eine Verwaltertätigkeit vorliegt, ist den Gesetzesvorschriften nicht zu entnehmen. Deshalb ist zur Beantwortung der Frage, wer als Verwalter einer Wohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu qualifizieren ist, auf den Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung abzustellen.
Die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ist Teil eines Maßnahmengesetzes gewesen, welches die Stellung des Wohnraummieters gerade in Zeiten einer angespannten Wohnungsmarktlage verbessern sollte; das Gesetz sollte den Schutz des Mieters vor Auswüchsen und Härten des im Ungleichgewicht befindlichen Wohnungsmarktes verstärken (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 1). Wohnungssuchende sollten vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen geschützt werden, welche sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden ergeben; zudem sollte die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 12).
Durch die Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG, welche zunächst lediglich einen Ausschluss von Provisionsansprüchen des Eigentümers oder Vermieters einer Wohnung vorsah, sollte verhindert werden, dass Wohnungsvermittelnde Entgelte auch in solchen Fällen fordern, in welchen eine "echte Vermittlungstätigkeit" nicht vorliegt (so ausdrücklich BT-Drucksache IV/1549, Seite 12). Nach der Beratung des Entwurfs im Rechtsausschluss des Deutschen Bundestages wurde aus diesem Grund auch der Verwalter von Wohnungsräumen in den Regelungsbereich des § 2 Abs. 2 WoVermittG einbezogen (vgl. BT-Drucksache IV/2421, Seite 6).
Das Anliegen des Gesetzgebers, den Mieter vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, kam erneut bei der Novellierung des WoVermittG im Jahre 1993 zum Tragen, als es nunmehr auch dem Mieter verwehrt wurde, gegen Entgelt die von ihm bewohnte Wohnung zu vermitteln (vgl. hierzu LG Kiel WuM 2000, 312, Windisch NZM 2000, 197 und WuM 1996, 149).
Unter Berücksichtigung dieses Gesetzeszwecks wird zum einen die Ansicht vertreten, dass die Erbringung branchenüblicher Serviceleistungen eines Maklers noch nicht zur Annahme einer Verwaltertätigkeit ausreicht und damit nicht zu einem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG führt (vgl. LG Hamburg NJW-RR 2001, 489; LG Paderborn NJW-RR 2000, 1611). Weitergehend sollen auch darüber hinaus gehende Tätigkeiten noch nicht zu einem Provisionsausschluss führen, wenn sie noch kein solches Gewicht erlangen, dass der Makler als Verwalter der Wohnung anzusehen ist (vgl. LG Hamburg NJW 1997, 2827; AG Hamburg NZM 2003, 165; LG Bonn WuM 2000, 362; LG Düsseldorf NJW-RR 2006, 235). Dieser Ansicht zufolge ist für die Einordnung als Verwalter zumindest erforderlich, dass der Makler Verwaltungstätigkeiten jedenfalls in Teilbereichen vornimmt, die von Gefälligkeitsleistungen, die üblicherweise von Maklern vorgenommen werden, abzugrenzen sind (so LG Paderborn aaO.).
Andere Gerichte lassen es für einen Provisionsausschluss bereits genügen, dass der Makler geringfügige typischerweise der Wohnungsverwaltung zugehörige Aufgaben wahrnimmt, die auch nur einen geringen Zweifel an seiner Unabhängigkeit aufkommen lassen und mit seiner Neutralitätspflicht unvereinbar sind (vgl. LG Wuppertal NZM 2000, 352; LG Hagen WuM 1998, 294; AG Bielefeld WuM 1996, 427).
Vorliegend bedarf es keiner Entscheidung der Kammer, welche Ansicht vorzugswürdig ist. In dem hier zu entscheidenden Fall stellte sich die Tätigkeit der Klägerin nach ihrem eigenen Vorbringen nicht mehr als maklertypische Serviceleistung dar, sondern umfasste eine echte Repräsentation des Mieters gegenüber der Beklagten.
Zwischen den Parteien steht außer Streit, dass am 14. Mai 1997 zwischen der XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, ein Mietvertrag mit den Eheleuten XXX zustande gekommen war. Die Parteien sind auch darüber einig, dass die XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, das streitgegenständliche Mietobjekt angemietet hatte, um ausländischen Mitarbeitern bei ihren temporären Deutschlandeinsätzen Wohnraum anbieten zu können. Unstreitig ist, dass die XXX AG in der Folgezeit ihre Gesellschaftsanteile an der XXX Wohnungen GmbH veräußert hatte. Hierzu trägt die Klägerin vor, deshalb sei sie, anstelle der XXX Wohnungen GmbH für die Betreuung des Mietvertrages zuständig geworden. Sie habe das Mietverhältnis für die XXX AG betreut (vgl. Seite 2 ihres Schriftsatzes vom 29. Februar 2008). Dieser Vortrag wird durch den zur Akte gereichten Schriftverkehr mit den Eheleuten XXX bestätigt, aus denen sich zweifelsfrei ergibt, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, tätig geworden war. So ergibt sich aus dem Schreiben der Klägerin vom 31. Oktober 2002 (Anlage B 5), dass sie mit dem Vermieter wegen der Annullierung der Vertragskündigung Kontakt aufgenommen und eine Vertragsänderung angeboten hatte. Dem Schreiben der Klägerin vom 30. März 2007 (Anlage B 2) ist zu entnehmen, dass sie die einvernehmliche Vertragsauflösung bestätigt und zusagt hatte, das Mietobjekt in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben.
Bei dieser Sachlage ist festzustellen, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, ordnend und gestaltend tätig geworden war. Indem sie Vertragsverhandlungen (Stichwort: Vertragsannullierung/Vertragsänderung) mit dem Vermieter geführt und bei Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabe des Mietobjekts übernommen hatte, hatte sie typische Verwaltertätigkeiten erbracht. Hierbei handelt es sich nach dem eigenen Vortrag der Klägerin nicht nur um gelegentliche, untergeordnete Nebentätigkeiten und Gefälligkeiten, sondern der Geschäftszweck der Klägerin lag unter anderem auch in der Betreuung von Mietverhältnissen, an denen die XXX AG beteiligt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass sich die Wahrnehmung dieser Verwalteraufgaben über einen längeren Zeitraum hinweg als eigenständiges Betätigungsfeld der Klägerin darstellte. Diese Verwaltungsaufgaben sind von solchem Gewicht, dass deren Anlass auch nicht mehr in der Wohnungsvermittlungstätigkeit liegt, denn - wie sich aus den Schreiben vom 31. Oktober 2002 ergibt - wurden sie vollkommen unabhängig von einer Wohnungsvermittlung ausgeübt.
Die von der Klägerin übernommene Betreuung des Mietobjekts für die XXX AG ist somit nicht als typische Maklertätigkeit zu qualifizieren, sondern stellt sich als Wahrnehmung laufender Aufgaben aus einer Verwaltertätigkeit dar. Mithin entspricht die Klägerin nicht mehr dem gesetzlichen Leitbild des unabhängigen, neutralen Maklers. Zwar ist zuzugeben, dass allein die formale Stellung der Klägerin als Verwalterin eine Interessenkollision nicht indiziert; die Vorschrift des § 2 WoVermittG will aber bereits die bloße Möglichkeit eines Interessenkonflikts verhindern (vgl. LG Bonn, Urteil vom 23. September 2002, Az.: 6 S 201/02 mit Hinweis auf LG Bautzen WuM 1998, 363). Denn der Verwalter eines Mietobjekts erhält allein schon durch seine Stellung Kenntnisse über das Mietobjekt, welche in der Regel über diejenigen eines unabhängigen Maklers hinausgehen. Eine "echte Vermittlungstätigkeit" liegt dann nicht vor, wenn Spezialkenntnisse auf Kosten von Wohnungssuchenden zusätzlich vermarktet werden (so Windisch, NZM 2000, 179 mit weiteren Nachweisen). Vorliegend hatte die Klägerin ihre Wohnungsvermittlungstätigkeit, für die sie mit vorliegender Klage Provision verlangt, unstreitig zu einem Zeitpunkt erbracht, als der Mietvertrag zwischen den Eigentümern und der XXX AG noch bestanden hatte.
Der Einordnung der Klägerin als Verwalterin im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG steht nicht entgegen, dass sie das Mietobjekt für die XXX AG betreut hatte und damit nicht auf Seite der Vermieter, sondern auf Seiten der Mieterin tätig geworden war. Diese Konstellation – ein Verwalter auf Seiten des Mieters - ist zwar untypisch. Sie ändert an dem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG aber nichts, denn zum einen kommt es nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift nicht darauf an, für wen verwaltet wird und zum anderen unterfallen sowohl Vermieter als auch Mieter der Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG. Weil die Klägerin als Verwalterin der XXX AG zugleich in einem besonderen Näheverhältnis zu der Mieterin steht, erscheint im Hinblick auf die Maklertätigkeit die abstrakte Möglichkeit eines Interessenkonfliktes nicht völlig fernliegend. Die Vermeidung eines solchen Interessenkonflikts hatte der Gesetzgeber – wie dargelegt – bei Einführung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zum Schutz des Wohnungssuchenden im Auge. Nach der von der Kammer vertretenen Ansicht ist daher kein Grund ersichtlich, weshalb ein auf Seiten des Mieters tätiger Verwalter aus dem Schutzbereich des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG herausfallen sollte.
2.
Die Widerklage ist begründet, denn die Beklagte ist gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB berechtigt, von der Klägerin Ersatz der Rechtsanwaltskosten zu verlangen, die ihr durch die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche entstanden sind.
Zwischen den Parteien war ein Maklervertrag gemäß § 652 BGB geschlossen worden. Mithin hatte ein Vertragsverhältnis bestanden, welches die Parteien gemäß § 241 Abs. 1 BGB wechselseitig dazu verpflichtet hatte, auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils Rücksicht zu nehmen. Auch der Maklervertrag erschöpft sich nicht in der Herbeiführung des vertraglich geschuldeten Leistungserfolges, sondern stellt sich als eine von Treu und Glauben beherrschte Sonderverbindung dar, die dadurch gekennzeichnet ist, dass neben leistungsbezogenen Pflichten auch Rücksichtspflichten bestehen (vgl. dazu Palandt-Heinrichs, BGB, § 241 Rdn. 6 mit weiteren Nachweisen).
Es besteht in Rechtsprechung und Literatur Einigkeit darüber, dass im Falle eines zwischen den Parteien bestehenden Vertragsverhältnisses die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB darstellen kann (so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12. Dezember 2006, Az.: VI ZR 224/05, Palandt-Heinrichs, BGB, 67. Auflage, § 280 Rdn. 27 mit Hinweis auf LG Braunschweig OLGR 2001, 196 (197); LG Zweibrücken NJW-RR 1998, 1105; LG Stendal MDR 2007, 389; Amtsgericht München NJW-RR 1994, 1261; AG Bonn MDR 1999, 347).
Weil - wie dargetan - ein Provisionsanspruch der Klägerin gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen ist, hatte sie mit Rechnung 5. September 2007 eine unbegründete Forderung in Höhe von 3.914,81 € gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Von einem Verschulden der Klägerin ist gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB auszugehen, denn sie hat nicht dargetan, aus welchem Grund die Pflichtverletzung von ihr nicht zu vertreten sein soll.
Die Ersatzpflicht der Klägerin scheidet auch nicht deshalb aus, weil der Anspruchsberühmung eine vertretbare rechtliche Beurteilung zugrunde gelegen hatte (dazu LG Kempten NJW-RR 2006, 1534). Die Kammer hat bereits dargelegt, dass sich die Voraussetzungen des Ausschlusstatbestandes gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG schon aus dem eigenen Vorbringen der Klägerin ergeben. Bei gewissenhafter Prüfung der Sach- und Rechtslage hätte die Klägerin erkennen können, dass ihr als Verwalterin kein Anspruch auf Maklerprovision zusteht. Aus Sicht der Beklagten stellt sich die Einschaltung eines Rechtsanwaltes zu ihrer Rechtsverteidigung als vernünftig und zweckmäßig dar.
Ersatzfähig sind diejenigen Kosten, die entstanden waren, nachdem die Beklagte von der Klägerin mit Schreiben vom 5. September 2007 zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 3.914,81 € gefordert worden war. Aus dem Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 20. September 2007 ergibt sich unzweideutig, dass sich dieses Schreiben als Reaktion auf das Schreiben der Klägerin vom 5. September 2007 darstellt. Weil die von der Beklagten geltend gemachten Kosten der Rechtsverteidigung durch das Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 20. September 2007 entstanden sind, bemessen sich die Rechtsanwaltsgebühren nach einem Gegenstandswert von 3.914,81 €. Die Beklagte ist nicht berechtigt, einen Gegenstandswert von 5.219,74 € in Ansatz zu bringen, denn von einer Forderung in dieser Höhe hatte die Klägerin zu diesem Zeitpunkt bereits endgültig Abstand genommen. Unter Berücksichtigung dieses - gekürzten - Gegenstandswertes ergibt sich folgender Gebührenanspruch
1,3 Geschäftsgebühr gemäß Nr. 2301 VV 318,50 €
Pauschale gemäß Nr. 7002 RVG 20,00 €
338,50 €
19 % Umsatzsteuer 64,32 €
Summe 402,82 €
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB. Die Widerklageforderung ist mit Zustellung des Schriftsatzes vom 20. Februar 2008 an die Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 27. Februar 2007 rechtshängig geworden.
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die Kosten des Rechtsstreits sind in vollem Umfang von der Klägerin zu tragen, denn die Zuvielforderung der Beklagten im Rahmen der Widerklage stellt sich als verhältnismäßig geringfügig dar und hat keinen Gebührensprung verursacht.
Die Revision war zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO vorliegen. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, denn vorliegend war eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG berührt.
Streitwert für die Berufungsinstanz: 4.461,50 €
XXX

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB
§§ 288, 291 BGB
§ 546 ZPO
§ 2 WoVermittG
§ 652 BGB
§ 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG
§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO
§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 2 Abs. 2 WoVermittG
§ 241 Abs. 1 BGB
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 92 Abs. 2 Nr. 2 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2000, 197
NJW-RR 2001, 489
NJW-RR 2000, 1611
NJW 1997, 2827
NZM 2003, 165
NJW-RR 2006, 235
NZM 2000, 352
NZM 2000, 179
NJW-RR 1998, 1105
MDR 2007, 389
NJW-RR 1994, 1261
MDR 1999, 347
NJW-RR 2006, 1534
27 C 378/08
6 S 201/02
VI ZR 224/05