Amtsgericht GieBen (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-07-14, Aktenzeichen 48 C 8/14
ECLI: ECLI:DE:AGGIESS:2014:0714.48C8.14.0A

Tenor:
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 5.350 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.01.2013 zu zahlen.
Der Beklagte trägt vorab seine außergerichtlichen Kosten. Von den übrigen Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte 90 %, der Kläger 10%.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Der Kläger kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Der Beklagte mietete von dem Kläger im Jahr 2007 eine Wohnung in „...“.
In einem vom Kläger vorgelegten Mietvertrag vom 5.3.2009 sind eine monatliche Miete von 650 € sowie ein Betrag von 100 € für Betriebskosten eingetragen. Die Parteien sind sich darüber einig waren, dass die 100 € in der Miete enthalten sein sollten und nicht zusätzlich gezahlt werden sollten.
Wegen des Inhalts des Mietvertrages im Einzelnen wird auf Blatt 10 bis 13 der Akte verwiesen.
In den Monaten Juni und Juli 2009 zahlte der Beklagte jeweils 650 € Miete. In der Folgezeit zahlte der Beklagte die Miete nur unregelmäßig und unvollständig.
Mit Schreiben vom 20.12.2011 (Blatt 48 der Akte) teilte der Kläger dem Beklagten mit, er sei mit Mieten in Höhe von 2.750 € im Rückstand.
Durch ein weiteres Schreiben vom 13.2.2012 (Blatt 27-28 der Akte) forderte er für die Zeit von März 2009 bis Dezember 2011 rückständige Mieten in Höhe von 6.100 €.
Mit Schreiben vom 06.03.2012 (Bl. 29 der Akte) teilte der Beklagte dem Kläger mit, die Wohnung leide unter Schimmelbefall; außerdem sei die Badewanne undicht.
In der Folgezeit gestattete der Beklagte dem Kläger das Betreten der Wohnung zum Zweck der Schadensbeseitigung nicht.
Am 18.04.2012 kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos wegen Mietrückständen in Höhe von 7.100 €. Der Beklagte habe auf die Zahlungsverlangen vom 20.12.2011 und vom 13.2.2012 nicht reagiert; bisher sei keine Zahlung erfolgt. Wegen des Inhalts des Kündigungsschreibens im Einzelnen wird auf Blatt 14 der Akte verwiesen.
Im Januar 2013 machte der Kläger durch Mahnbescheid rückständige Mieten in Höhe von 7.350 € geltend. Als Forderungsgrund gab er an: „Miete … für die Wohnung … gem. Schreiben vom 18.4.2012“.
In der Klagebegründung wurde die Klage in Höhe von 2.000 € zurückgenommen.
Der jetzt noch geltend gemachte Betrag von 5.350 € setzt sich wie folgt zusammen:
1.
Restmiete in Höhe von jeweils 100 € für die Monate Januar bis Dezember 2010
1.200 €
2.
Restmiete Januar und Februar 2011 (2 x 100 €)
200 €
3.
Restmiete März 2011
250 €
4.
Restmiete April 2011
450 €
5.
Restmiete von Mai 2011 bis Mai 2012 (13 x 250 €)
3.250 €
Summe:
5.350 €
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn 5.350 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er beruft sich bezüglich der geltend gemachten Miete für das Jahr 2010 auf Verjährung.
Im Schriftsatz vom 30.04.2014 hat er behauptet, es sei nur eine monatliche Miete von 450 € vereinbart. Des Weiteren ist er der Ansicht, er sei zur Mietminderung berechtigt.
Wegen des Vorbringens der Parteien im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Erklärungen in der mündlichen Verhandlung verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet.
Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten restlichen Miete für Januar 2010 bis Mai 2012 in Höhe von insgesamt 5.350 €.
Das Gericht hat sich durch Einsicht in das Original des Mietvertrages davon überzeugt, dass eine Miete von 650 € vereinbart war und dass der Beklagte diesen Mietvertrag unterzeichnet hat. Der Beklagte hat danach auch nicht bestritten, dass die Unterschrift von ihm stammt. Im Übrigen ist auch unstreitig, dass der Beklagte zunächst 650 € pro Monat gezahlt hat. Selbst im Jahr 2010 hat er mehr gezahlt als die von ihm zunächst genannte Miete von 450 €. Von daher ist das Gericht davon überzeugt, dass eine monatliche Miete von 650 € geschuldet war.
Der Beklagte war auch nicht berechtigt, die Miete zu mindern. Für die Zeit vor dem 06.03.2012 kommt eine Minderung schon deswegen nicht in Betracht, weil der Beklagte die behaupteten Mängel nicht angezeigt hat (vgl. BGH WuM 10, 679 ). Im Übrigen ist es unstreitig, dass der Beklagte die Beseitigung der Mängel nicht ermöglichte und wer die Mängelbeseitigung verhindert, verliert sein Minderungsrecht (vgl. AG Stuttgart-Bad Cannstatt, WuM 08, 594 ). Jedenfalls ist der Vortrag des Beklagten zu den Mängeln unsubstantiiert. Der Beklagte hat nicht angegeben, wo und in welchem Raum in welchem Umgang Schimmelbildung vorhanden gewesen sein soll. Er hat auch nicht vorgetragen, in welchem Umfang Wasser aus der Badewanne geflossen sein soll; offenbar hat er die Wanne ja ständig benutzt. Das Gericht kann daher nicht feststellen, dass bzw. in welchem Umfang der Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wurde. Das Gericht ist auch nicht gehalten, das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung von sich aus zu ermitteln. Der BGH hat zwar in mehreren Entscheidungen ausgeführt, dass der Mieter das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung nicht vorzutragen braucht (BGH, Urteil vom 27.2.1991, WuM 91, 544 [dazu und zu der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts WM 07, 565 Streyl, WuM 08, 7 ]; BGH, Beschluss vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11 WuM 11,700; BGH, Urteil vom 29.2.2012, VIII ZR 155/11, WuM 12, 269 zuletzt BGH, Beschluss vom 12.2.2014 - XII ZR 92/13); dies bedeutet aber nicht, dass das Gericht diese Umstände von Amts wegen ermitteln muss. Verlangt etwa ein Mieter die Rückzahlung von Mieten wegen Mängeln verlangt und erscheint der Vermieter im Termin nicht kann das Gericht nur den Vortrag zugrundelegen den es hat. Es kann nur das berücksichtigen, was sich aus der Akte ergibt. Der Mieter muss die zur Bestimmung der Minderungsquote erforderlichen Tatsachen selbst vortragen (so auch Streyl, a.a.O. und Geldmacher, Mietrecht kompakt 07, 212 - Inhaltsangabe Wetekamp, NZM 08, 359). Richtig ist, dass das Gericht ggfls. auf eine Ergänzung des Vortrags hinwirken und Hinweise erteilen muss. Im vorliegenden Fall hat der Beklagte nur vorgetragen, die Badewanne sei undicht gewesen und die Wohnung leide unter Schimmelbefall. Das Gericht hatte im Termin vom 19.5.2014 darauf hingewiesen, dass es den Vortrag zu den Mängeln für unerheblich hält. Im Beschluss vom 17.6. hatte es ausgeführt, das Vorbringen zu den Mängeln sei unsubstantiiert. Gleichwohl hat der Beklagte nichts mehr zu den behaupteten Mängeln vorgetragen, so dass das Gericht nicht feststellen, ob bzw. inwieweit eine Minderung gerechtfertigt ist.
Der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung der restlichen Mieten für das Jahr 2010 ist auch nicht verjährt; die Verjährung wurde durch den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids im Jahr 2013 unterbrochen. Wenn in einem Mahnbescheid mehrere Ansprüche geltend gemacht werden, muss der Gesamtbetrag aufgeschlüsselt werden (vgl. BGH WuM 11, 49 ). Das Nachholen im Prozess genügt nicht (BGH MDR 09, 215 ). Es genügt aber, wenn die Angaben im Mahnbescheid eine Kennzeichnung des Anspruchs ermöglichen (vgl. BGH WuM 11, 49 ). Hier hat der Kläger auf das Kündigungsschreiben vom 18.4.2012 Bezug genommen. In diesem Schreiben wird zwar auch nur angegeben, der Rückstand belaufe sich auf 7.100 €, es wurde aber gleichzeitig auf die Zahlungsverlangen vom 20.12.2011 und 13.2.2012 hingewiesen, auf die der Beklagte nicht reagiert habe. In dem Schreiben vom 13.2.2012 wird ausgeführt, dass von Januar bis Dezember 2010 6600 € gezahlt wurden, so dass sich der Rückstand um 1.200 € erhöhte. Da der Beklagte monatlich nur 550 € anstelle der vereinbarten 650 € zahlte wusste er genau, dass der Kläger für jeden Monat des Jahres 2010 weitere 100 € haben wollte. In Hinblick darauf, dass der Beklagte keine Zahlungen mehr leistete und nur noch weitere offene Mieten dazukamen war dem Mahnbescheid somit zu entnehmen, dass diese 1.200 € in dem Gesamtbetrag von 7.350 € enthalten waren. Damit waren die mit dem Mahnbescheid geltend gemachten Forderungen ausreichend individualisiert.
Die zuerkannten Zinsen sind als Verzugszinsen gerechtfertigt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 92 ZPO
§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: WM 07, 565
NZM 08, 359
MDR 09, 215
VIII ZR 125/11
VIII ZR 155/11
XII ZR 92/13