Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2026-05-11, Aktenzeichen 14 A 2225/22
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2026:0511.14A2225.22.00

Tenor:
Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.
Die Kläger tragen die Kosten des Zulassungsverfahrens.
Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 20.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.
Der von den Klägern allein geltend gemachte Zulassungsgrund des Bestehens ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -) liegt nicht vor (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO).
Ernstliche Zweifel i. S. d. § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO bestehen immer dann, wenn der Rechtsmittelführer einen tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung des angefochtenen Urteils mit schlüssigen Argumenten in Frage stellt.
Vgl. BVerfG, Beschluss vom 18. März 2022 - 2 BvR 1232/20 -, juris, Rdnr. 23.
Das ist hier nicht der Fall.
Zur Begründung seiner klageabweisenden Entscheidung hat das Verwaltungsgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass die Kläger keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Bestätigung des Endes der Zweckbindung für das Objekt Z.-straße 1, P. zum 31. Dezember 2021 haben. Zwar könne ein solcher Anspruch grds. auf § 24 Abs. 1 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen - WFNG NRW - gestützt werden. Die Zweckbindung ende vorliegend aber, wie der Beklagte zutreffend entschieden habe, mit Ablauf der sog. Nachwirkungsfrist zum 31. Dezember 2031. Die Kläger hätten das den Voreigentümern im Jahr 1991 gewährte öffentliche Baudarlehen im Februar 2021 ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig i. S. d. § 22 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW und nicht planmäßig i. S. d. § 22 Abs. 1 Satz 2 WFNG NRW zurückgezahlt. Während § 9 des zwischen den Voreigentümern und der Wohnungsbauförderungsanstalt des Landes Nordrhein-Westfalen geschlossenen Darlehensvertrages - DV - lediglich ein Recht zur jederzeitigen (auch vollständigen) Rückzahlung der Darlehenssumme einräume, folge eine Pflicht zur Rückzahlung allein aus § 3a Abs. 1 Satz 1 DV. Gegen das solchermaßen gefundene Ergebnis bestünden weder verfassungsrechtliche Bedenken noch folge etwas anderes aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum sog. dritten Förderweg. Auch aus dem Bescheid über die Bewilligung der Fördermittel ergebe sich nichts Gegenteiliges.
Diesen Erwägungen setzen die Kläger nichts Durchgreifendes entgegen.
Zu Unrecht wenden sie gegen die Entscheidung des Verwaltungsgerichts ein, das Darlehen im Februar 2021 planmäßig i. S. d. § 22 Abs. 1 Satz 2 WFNG NRW und nicht ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig i. S. d. § 22 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW zurückgezahlt zu haben.
Nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WFNG NRW endet die Zweckbindung bei öffentlich gefördertem Wohnraum im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen planmäßig vollständig zurückgezahlt worden sind. Demgegenüber bestimmt § 22 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW, dass eine Wohnung der bisherigen Zweckbindung noch bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung (Nachwirkungsfrist) unterliegt, wenn die für die Wohnung bewilligten Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt werden. § 22 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW durchbricht damit den Grundsatz, die mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen möglichst lange der öffentlichen Bindung zu unterwerfen. Vielmehr verfolgt die Möglichkeit der vorzeitigen außerplanmäßigen Rückzahlung und damit der vorzeitigen außerplanmäßigen Entlassung aus der öffentlichen Bindung insoweit den Zweck, die dadurch freiwerdenden öffentlichen Mittel anderweitig zu förderungswürdigen Zwecken einsetzen zu können.
Vgl. in diesem Sinne VG Hamburg, Urteil vom 16. Dezember 1998 - 6 VG 2034/96 -, juris, Rdnr. 29 zu § 16 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG).
Daraus ergibt sich zugleich, dass § 22 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW für die Fälle der ohne rechtliche Verpflichtung erfolgten vorzeitigen vollständigen Rückzahlung der Fördermittel eine spezialgesetzliche Rechtsgrundlage für die Bestimmung des Endtermins der öffentlichen Zweckbindung enthält, die der allgemeinen Vorschrift zur Bestimmung des Endtermins in § 22 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 WFNG NRW vorgeht.
Vgl. VG Köln, Gerichtsbescheid vom 10. April 2015 - 16 K 7280/13 -, juris, Rdnr. 35.
Ob eine Mittelrückzahlung dabei planmäßig i. S. d. § 22 Abs. 1 Satz 2 WFNG NRW oder vorzeitig i. S. d. § 22 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW ist, richtet sich danach, ob die vollständige Rückzahlung den vertraglichen Tilgungsbedingungen entspricht. Mit der Neuregelung des Endes der Zweckbindung in § 22 Abs. 1 Satz 2 WFNG NRW sollte die bis zum Inkrafttreten der Vorschrift geltende Rechtslage, die sich nach § 15 Abs. 1 Satz 1 lit. a) WoBindG richtete und ein Ende der Zweckbindung bei Rückzahlung eines Darlehens nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen vollständig zurückgezahlt worden sind, vorsah, inhaltlich nicht geändert werden.
Vgl. LT-Drucks. 14/9394, S. 100; Rankenhohn, WFNG NRW-Kommentar, 2. Aufl. 2015, § 22 WFNG, Nr. 12 WNB - § 22, S. 458.
Tilgungsbedingungen sind dabei nur solche Vertragsbestimmungen, aus denen sich unmittelbar die Fälligkeit der Verpflichtung zur Darlehensrückzahlung, also direkt die Rechtspflicht ergibt, der Höhe nach festgelegte Darlehensteilbeträge oder das Darlehen insgesamt zu einem bestimmten Zeitpunkt zurückzuzahlen.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 3. Juni 1982 - 14 A 2150/80 -, juris, Rn. 4.
An diesen Maßstäben gemessen ist das Verwaltungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass sich das Ende der Zweckbindung vorliegend nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW und nicht nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WFNG NRW bestimmt.
Zwar enthält der Bewilligungsbescheid der Beklagten vom 13. Dezember 1991 selbst keine ausdrückliche Bestimmung über das Ende der Zweckbindung oder die Tilgungsmodalitäten des Darlehens. Unter Gliederungspunkt D. 2. c) bezieht er indes den als Anlage zu dem Bescheid beigefügten, zwischen der Wohnungsbauförderungsanstalt des Land Nordrhein-Westfalen sowie den Rechtsvorgängern der Kläger geschlossenen Darlehensvertrag in seinen Regelungsbereich ein.
Nach § 3a Abs. 1 Satz 1 DV, der die Überschrift „Tilgung der in § 1 […] genannten Darlehen“ trägt, sind die Darlehen vom 1. Januar des auf die Bezugsfertigkeit der geförderten Wohnungen folgenden Kalenderjahres mit jährlich 1 v. H. zu tilgen. § 9 DV regelt unter der Überschrift „Rückzahlungsrecht des Empfängers“ hingegen, dass der Empfänger die Darlehen jederzeit ganz oder in Teilbeträgen von vollen 100 DM zurückzahlen kann [Hervorhebung jew. durch den Senat].
Es liegt bei dieser vertraglichen Ausgestaltung auf der Hand, dass eine Rechtspflicht des Darlehensnehmers oder seiner Rechtsnachfolger (vgl. § 10 DV), der Höhe nach festgelegte (Teil-) Beträge (1 v. H. der Darlehenssumme) ab einem bestimmten Zeitpunkt (jährlich vom 1. Januar des auf die Bezugsfertigkeit folgenden Kalenderjahres) zurückzuzahlen, allein aus § 3a Abs. 1 Satz 1 DV folgt. Dabei kommt es auf eine Kündigung des Darlehensvertrages nicht an, weil sich die Fälligkeit der jeweiligen (Teil-) Beträge unmittelbar aus dem Darlehensvertrag, namentlich aus § 3a Abs. 1 Satz 1 sowie Abs. 4 i. V. m. § 2 Abs. 4 DV ergibt. Insoweit trifft es auch nicht zu, dass - wie die Kläger meinen - die Pflicht zur Rückzahlung des Darlehens nach der vertraglichen Ausgestaltung sofort fällig gewesen wäre. § 9 DV eröffnet dem Darlehensnehmer demgegenüber - ebenso wie und in Anlehnung an § 488 Abs. 3 Satz 3 BGB - lediglich die Möglichkeit - ohne ihn hierzu zu verpflichten -, sich durch vollständige Rückzahlung der Darlehenssumme vorzeitig von der Tilgungsverpflichtung zu befreien. Macht der Darlehensnehmer von dieser Möglichkeit - wie hier - Gebrauch und wird er damit nicht nur von der Pflicht zur Leistung regelmäßiger Tilgungszahlungen sowie ggf. weiterer Aufwendungen wie etwa Zinsen, sondern zugleich von der ansonsten grds. bis zur vollständigen Ablösung des Darlehens andauernden Zweckbindung frei, hat er die Rechtsfolgen des § 22 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW in Kauf zu nehmen.
Vgl. in diesem Sinne bereits OVG NRW, Urteil vom 3. Juni 1982 - 14 A 2150/80 -, juris, Rn. 4; VG Berlin, Urteil vom 23. März 2017 - 8 K 61.16 -, juris, Rdnr. 54.
Nichts anderes folgt aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (vgl. § 242 des Bürgerlichen Gesetzbuches - BGB -). Insbesondere ergibt sich aus diesem entgegen der Auffassung der Kläger nicht, dass nach Ablauf einer Zweckbindung von 30 Jahren eine Entpflichtung von der Sozialbindung erfolgen müsse. Für eine solche absolute Grenze der Zweckbindung findet sich im Gesetz keine Stütze. Der nordrhein-westfälische Gesetzgeber hat - gerade im Gegenteil - die im Hinblick auf die Dauer der Zweckbindung widerstreitenden Interessen der Beteiligten gesehen und diese im oben dargestellten Sinne in den § 22 Abs. 1 Satz 2 WFNG NRW und § 22 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW in Ausgleich gebracht.
Vgl. LT-Drs. 14/9394, S. 100.
Dabei hat er sich von der bereits den bundesrechtlichen Vorgängervorschriften der §§ 15 und 16 WoBindG zugrundeliegenden Vorstellung leiten lassen, den Rechtscharakter öffentlich geförderter Wohnungen grundsätzlich so lange zu erhalten, bis die öffentlichen Mittel entsprechend dem Tilgungsplan zurückgezahlt sind bzw. die aus der Förderung mit öffentlichen Geldern folgenden Bindungen bestimmter Wohnungen zunächst auch dann aufrechtzuerhalten, wenn die mit öffentlichen Geldern geförderten Darlehen vorzeitig zurückgezahlt werden.
Vgl. bereits BT-Drs. IV/2891, S. 30 f.; hierzu auch VG Berlin, Urteil vom 18. März 2025 - 8 K 41/23 -, juris, Rdnr. 45.
Gegen diese Ausgestaltung des Gesetzgebers gibt es, insbesondere aus verfassungsrechtlichen Gründen, nichts zu erinnern. § 22 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW ist als Ausprägung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums auch gegenüber rechtgeschäftlichen Rechtsnachfolgern bezüglich eines dieser Regelung unterliegenden Förderobjekts mit Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes - GG - vereinbar. Je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug steht und eine soziale Funktion erfüllt, desto weiter reicht die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung. Vor diesem Hintergrund ist der Gesetzgeber im Grundsatz berechtigt, die Befugnisse des Eigentümers von Sozialwohnungen weitgehenden Bindungen zu unterwerfen. Der Gesetzgeber hat die Förderung des Wohnungsbaus, insbesondere des sozialen Wohnungsbaus, zu einer vordringlichen Aufgabe von Bund, Ländern und Gemeinden erklärt. Die Versorgung bedürftiger Bevölkerungsgruppen mit preisgünstigem Wohnraum lässt sich im vorhandenen Fördersystem dabei nur erreichen, wenn Sozialwohnungen über längere Zeit Bindungen unterliegen, so dass ein fester Bestand an derartigen Wohnungen gewährleistet ist. Dies wird regelmäßig dadurch gesichert, dass die Bindungsdauer der langjährigen Förderdauer entspricht oder dass bei vorzeitiger Rückzahlung der Fördermittel die Bindungen noch über eine längere Frist aufrechterhalten bleiben.
Vgl. BVerfG, Beschluss vom 15. Oktober 1996 - 1 BvL 44/92, 1 BvL 48/92 -, juris, Rdnr. 106.
Dem rechtsgeschäftlichen Rechtsnachfolger steht es insoweit frei, das Eigentum an einem zweckgebundenen Wohnobjekt zu erwerben oder nicht. Tut er dies in Kenntnis der öffentlichen Förderung, so ist er den dargestellten Bindungen unterworfen.
Vgl. VG Düsseldorf, Urteil vom 17. Juli 2018 - 14 K 15764/17 -, juris, Rdnr. 45 f.; in diesem Sinne auch VG Berlin, Urteil vom 18. März 2025 - 8 K 41/23 -, juris, Rdnr. 46 f.
Es liegt auch kein Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot des § 37 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetz für das Land Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsverfahrensgesetz NRW - VwVfG NRW) vor.
Nach dieser Vorschrift muss ein Verwaltungsakt hinreichend bestimmt sein. Ein Verwaltungsakt ist hinreichend bestimmt, wenn für den Adressaten ohne Weiteres erkennbar ist, was genau von ihm verlangt wird und er sein Verhalten daran ausrichten kann. Im Einzelnen richten sich die Anforderungen an die notwendige Bestimmtheit nach den Besonderheiten des jeweils anzuwendenden und mit dem Verwaltungsakt umzusetzenden materiellen Rechts,
vgl. BVerwG, Urteile vom 26. Oktober 2017 - 8 C 18.16 -, juris, Rdnr. 13, und vom 16. Oktober 2013 - 8 C 21.12 -, juris, Rdnr. 13, jew. m. w. N.,
wobei der Regelungsgehalt des Verwaltungsakts durch Auslegung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung des Empfängerhorizontes und der speziellen Sachkunde des adressierten Fachkreises in entsprechender Anwendung der §§ 133, 157 BGB zu ermitteln und dabei nicht nur der gesamte Inhalt des Bescheides, insbesondere seiner Begründung, sondern auch die weiteren, den Beteiligten bekannten oder ohne Weiteres erkennbaren Umständen zu berücksichtigen sind.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Dezember 2003 - 6 C 20.02 -, juris, Rdnr. 17.
Unter Berücksichtigung dieser Voraussetzungen trifft es zwar zu, dass der Bewilligungsbescheid vom 13. Dezember 1991 selbst keine unmittelbare Aussage über das Ende der Zweckbindung trifft. Das Ende der Zweckbindung lässt sich indes, wie dargestellt, ohne Weiteres und hinreichend klar den Regelungen des Darlehensvertrages sowie den gesetzlichen Bestimmungen des WFNG NRW entnehmen.
Schließlich liegt auch kein Verstoß gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit bzw. das Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung vor. Soweit die Kläger einen solchen Verstoß unter Berufung auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 8. Februar 2019 herleiten wollen,
vgl. BGH, Urteil vom 8. Februar 2019 - V ZR 176/17 -, juris,
gibt diese unabhängig davon, dass sie den sog. dritten und nicht - wie hier - den sog. ersten Förderweg und zudem nicht die Dauer der gesetzlich angeordneten Zweckbindung, sondern individuell vereinbarte städtische Belegungsrechte betrifft, für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits schon deshalb nichts her, weil hier keine zeitlich unbefristete Zweckbindung in Rede steht. Die Zweckbindung endet vielmehr - wie dargestellt - entweder nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WFNG NRW oder nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW und ist damit gerade nicht zeitlich unbefristet.
Auch im Übrigen sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass sich die in § 3a Abs. 1 Satz 1 DV vorgesehene Tilgungsbestimmung als unangemessen erweisen würde. Nicht nur kann der Darlehensnehmer unter den Voraussetzungen des § 3a Abs. 2 DV eine Erhöhung der Tilgung fordern und eine solche auch im Übrigen jederzeit individuell durch die Vertragsparteien vereinbart werden (vgl. dazu auch Ziffer 12.1 der Wohnraumnutzungsbestimmungen (WNB) RdErl. d. Ministeriums für Bauen und Verkehr - IV.5-619-1665/09 v. 12.12.2009). Damit kann er unmittelbar Einfluss auf die Dauer der Zweckbindung nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WFNG NRW nehmen. Darüber hinaus steht es dem Darlehensnehmer nach § 9 DV jederzeit frei, das Darlehen vollständig zurückzuzahlen und auf diese Weise die Zweckbindung mit Ablauf der Nachwirkungsfrist nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW zu beenden.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2, 159 Satz 2 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung folgt in Anlehnung an Ziffer 56.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit aus §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 3 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes - GKG -.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 15 und 16 WoBindG
§§ 133, 157 BGB
§§ 154 Abs. 2, 159 Satz 2 VwGO
§§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 3 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes - GKG
§§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG
§ 22 WFNG
§ 10 DV
§ 9 DV
§ 124 Abs. 2 Nr. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO
§ 22 Abs. 2 Satz 1 WFNG
§ 22 Abs. 1 Satz 2 WFNG
§ 3a Abs. 1 Satz 1 DV
§ 22 Abs. 1 Satz 2 WFNG
§ 22 Abs. 2 Satz 1 WFNG
§ 22 Abs. 2 Satz 1 WFNG
§ 22 Abs. 2 Satz 1 WFNG
§ 22 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 WFNG
§ 22 Abs. 1 Satz 2 WFNG
§ 22 Abs.  2 Satz 1 WFNG
§ 3a Abs. 1 Satz 1 DV
§ 2 Abs. 4 DV
§ 488 Abs. 3 Satz 3 BGB
§ 242 des Bürgerlichen Gesetzbuches
§ 22 Abs. 1 Satz 2 WFNG
§ 22 Abs. 2 Satz 1 WFNG
§ 37 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetz
§ 22 Abs. 2 Satz 1 WFNG
§ 3a Abs. 1 Satz 1 DV
§ 3a Abs. 2 DV
§ 152 Abs. 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 2 BvR 1232/20
6 VG 2034/96
16 K 7280/13
14 A 2150/80
8 K 61.16
8 K 41/23
1 BvL 44/92
1 BvL 48/92
14 K 15764/17
8 C 18.16
8 C 21.12
6 C 20.02
V ZR 176/17