Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Beschluss vom 2010-06-17, Aktenzeichen 20 W 195/10
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2010:0617.20W195.10.0A

Tenor:
Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.
Das Amtsgericht – Grundbuchamt - wird angewiesen, den Antrag auf Eigentumsumschreibung nicht aus den Gründen des angefochtenen Beschlusses zurückzuweisen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller hat am 30.04.2010 unter anderem eine Ausfertigung seines Kaufvertrages vom 10.12.2009, UR.-Nr. .../2009 (Bl. 1 der Grundakten des Grundbuchs von O1, Band ...), nebst Anlagen und einschließlich eines Richtigstellungsvermerks vom 29.01.2010, sowie eine beglaubigte Fotokopie des Gesellschaftsvertrages der A GbR in O2 vom 26.11.1993/19.02.2010 (Bl. 1/4 der Grundakten des Grundbuchs von O1, Band ...) beim Grundbuchamt eingereicht und beantragt, den in diesem Schriftsatz vom 31.03.2010 aufgeführten Anträgen (Bl. 1/1 der Grundakten des Grundbuchs von O1, Band ...) zu entsprechen. Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 1/5 der Grundakten des Grundbuchs von O1, Band ...), auf den Bezug genommen wird, hat das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung einer Eigentumsumschreibung (= Antrag a) des Schriftsatzes vom 31.03.2010) kostenpflichtig zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass ein Grundstückserwerb einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts nur dann möglich sei, wenn explizit eine Neugründung im Erwerbsvertrag erfolge, da der aktuelle Gesellschafterbestand einer bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden könne. Der Meinung, dass es zum Nachweis der Vertretungsmacht ausreiche, wenn zusätzlich zu dem vorliegenden formgerechten Gesellschaftsvertrag noch von allen Gesellschaftern eine strafbewehrte notarielle eidesstattliche Versicherung abgegeben werde, wonach sich am ursprünglichen Gesellschafterbestand nichts geändert habe und sie deshalb unverändert die einzigen Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts seien, könne – so das Grundbuchamt - nicht gefolgt werden. Gegen diesen Beschluss haben die Vertragsbeteiligten – die Antragsteller - mit Schriftsatz vom 17.05.2010, auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, Beschwerde eingelegt. Der Rechtspfleger beim Grundbuchamt hat der Beschwerde ausweislich seines Beschlusses vom 19.05.2010 nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.
Die Beschwerde, über die nach Art. 111 Abs. 1 FGG-RG i. V. m. § 72 GBO nach der hier erfolgten Nichtabhilfeentscheidung nach § 75 GBO das Oberlandesgericht zu entscheiden hat, ist zulässig. Sie hat auch in der Sache Erfolg.
Es kann zunächst dahinstehen, ob sich dies bereits daraus ergibt, dass das Grundbuchamt von den drei ausweislich des Schriftsatzes vom 31.03.2010 gestellten Anträgen ausdrücklich lediglich den Antrag auf Eintragung einer Eigentumsumschreibung zurückgewiesen und die weiteren Anträge offensichtlich unbeschieden gelassen hat. Jedenfalls lässt sich ein diesbezügliches Tätigwerden des Grundbuchamts anhand des Akteninhalts nicht feststellen. Angesichts des offensichtlichen inneren Zusammenhangs der Anträge – in Antrag a) teilweise sogar ausdrücklich bestimmt - erscheint dies im Hinblick auf § 16 Abs. 2 GBO nicht unbedenklich. Ob bereits dieser Gesichtspunkt zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses zu führen hätte (vgl. BayObLG RPfleger 1988, 244, zitiert nach juris), kann hier offen bleiben, weil die Gründe des angefochtenen Beschlusses die Zurückweisung der (auch) beantragten Eigentumsumschreibung nicht tragen.
Allerdings ist es zutreffend, dass nach § 29 Abs. 1 GBO eine Eintragung nur vorgenommen werden darf, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden; andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden. Zu den „sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen“ im Sinne des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO gehören auch die Einigungserklärungen nach § 20 GBO sowie alle weiteren Erklärungen, die eine grundbuchrechtliche Erklärung ergänzen und begründen (vgl. Bestelmeyer RPfleger 2010, 169, 177/178; Lautner DNotZ 2009, 650, 658). Daran hat sich durch die auch für das Grundbuchamt geltende Vermutung des seit dem 18.08.2009 in Kraft getretenen § 899a BGB nichts geändert. Diese Vorschrift macht weitere Nachweise dort entbehrlich, wo die Gesellschaft bereits als Berechtigte im Grundbuch eingetragen ist (vgl. Senat, Beschluss vom 19.11.2009, 20 W 70/09, zitiert nach juris; OLG München DNotZ 2009, 680 ), während für eine erwerbende Gesellschaft bürgerlichen Rechts die in Literatur und Rechtsprechung bereits zuvor umstrittene Frage relevant bleibt, wie der Nachweis von Eintragungsvoraussetzungen nach § 29 GBO zu führen ist.
Das Problem, im Grundbuchverfahren den Nachweis von Identität, Existenz und Vertretungsberechtigung einer bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Grundvermögen erwerben will, zu erbringen, ist – wie gesagt – umstritten und durch das „Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie zur Änderung weiterer grundbuch-, register- und kostenrechtlicher Vorschriften (ERVGBG)“ nicht gelöst worden. Einerseits wird ein Grundstückserwerb für möglich gehalten, wenn explizit eine Neugründung vorgenommen und sodann die Anteile auf die „Alt-GbR“ übertragen werden. Andererseits werden Angaben der Beteiligten im Erwerbsvertrag zum Bestand der Gesellschaft bereits für ausreichend erachtet. Andere Stimmen verlangen (zusätzlich) einen (Vertretungs-) Nachweis durch eidesstattliche Erklärungen; nach einer verbreiteten Meinung ist die Vorlage eines – sonst formlos abschließbaren – Gesellschaftsvertrages in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO unerlässlich oder jedenfalls „grundsätzlich“ notwendig (vgl. im Einzelnen die Nachweise bei OLG München DNotZ 2010, 299 ; OLG Schleswig DNotZ 2010, 296 ; OLG Saarbrücken DNotZ 2010, 301 = ZfIR 2010, 229, je zitiert nach juris, sowie bei Bestelmeyer RPfleger 2010, 169, 177 ff.; Zimmer ZfIR 2010, 332).
Vorliegend hat sich das Grundbuchamt der erstgenannten Auffassung mit der Maßgabe angeschlossen, dass grundsätzlich („...nur dann möglich...“) eine Neugründung der erwerbenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Erwerbsvertrag erforderlich sei. Dies begegnet jedoch grundsätzlich und damit auch für den vorliegenden Fall Bedenken, wenn die Gesellschafter ausdrücklich für eine bestimmte, von ihnen bereits früher gegründete und namenstragende Gesellschaft bürgerlichen Rechts erwerben wollen. Dann kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass es ihrem Willen entspricht, dennoch eine neue Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu gründen (Lautner DNotZ 2009, 658; Bestelmeyer RPfleger 2010, 169, 183, je m. w. N.); die für die Vertragsbeteiligten abgegebene Beschwerdebegründung, Seite 4, stellt diesen Willen auch erkennbar in Abrede.
Die Eigentumsumschreibung kann mit der vom Grundbuchamt gegebenen Begründung nicht von einer solchen Neugründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts abhängig gemacht werden. Der Senat lässt für den vorliegenden Fall offen, ob der Rechtsauffassung des Oberlandesgerichts Saarbrücken in der oben zitierten Entscheidung (zustimmend Ruhwinkel DNotZ 2010, 304; Böttcher ZNotP 2010, 173, 177; Zimmer ZfIR 2010, 332; dagegen im Ergebnis Bestelmeyer RPfleger 2010, 169, 182) zu folgen ist, dass grundsätzlich alleine der notarielle Erwerbs- bzw. Übertragungsvertrag zum Nachweis der Existenz der dort genannten Gesellschaft und des jeweiligen Gesellschafterbestandes genügt, wenn keine konkrete Veranlassung besteht, an der Richtigkeit der Erklärung zu zweifeln, weil dieser inzidenter die bestätigende Erklärung der Gesellschafter enthalte, dass es die genannte Gesellschaft bürgerlichen Rechts tatsächlich gebe und dass diese (gegenwärtig) aus den namentlich genannten Gesellschaftern bestehe. Darauf kommt es hier deshalb nicht an, weil nach Auffassung des Senats jedenfalls durch die weitergehenden Urkunden/Erklärungen der Nachweis von Identität, Existenz und Vertretungsberechtigung der erwerbenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts in der für das Grundbuchverfahren hinreichenden Form erbracht ist.
Der vorgelegte notarielle Erwerbsvertrag, Seite 3, enthält ausdrückliche Erklärungen der Gesellschafter der erwerbenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu deren Identität und Existenz und zur Vertretungsberechtigung. Die Erklärungen wurden durch den Beteiligten zu 3. auch für die Beteiligten zu 4. bis 6. abgegeben. Letztere haben diese Erklärungen in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachträglich genehmigt. Danach sind die Handelnden für eine zwischen ihnen bereits bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der Bezeichnung „A GbR“ mit Sitz in O2 aufgetreten. Den vom Oberlandesgericht Saarbrücken in der oben zitierten Entscheidung gestellten Nachweisanforderungen wäre bereits damit genügt. Abgesehen davon, dass im notariellen Erwerbsvertrag die Richtigkeit der Angaben an Eides statt zur Vorlage bei dem zuständigen Grundbuchamt durch den Beteiligten zu 3. versichert worden ist, ist darüber hinaus mit dem Eintragungsantrag ein mit den genehmigten Erklärungen inhaltlich korrespondierender Gesellschaftsvertrag in öffentlich beglaubigter Form vorgelegt worden. Jedenfalls dies erscheint dem Senat vorliegend insgesamt hinreichend, um den Nachweis der genannten Eintragungsvoraussetzungen in der gebotenen Form zu führen.
Der dem entgegen stehenden Rechtsauffassung des Grundbuchamts, dass im Erwerbsvertrag die Gesellschaft bürgerlichen Rechts zwingend neu zu gründen wäre mit der Folge, dass dann, wenn dies – wie offensichtlich hier – nicht gewollt ist, der Erwerb von Grundstücken durch bereits existierende Gesellschaften bürgerlichen Rechts praktisch ausscheiden würde, oder der darauf basierenden weiter vertretenen Rechtsauffassung, dass in diesem Fall dann zusätzlich die Gesellschafter ihre Anteile an der neu gegründeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach deren Eigentumserwerb an die bereits bestehende personenidentische „Erst- oder Alt-GbR“ übertragen müssten (vgl. dazu auch Bestelmeyer RPfleger 2010, 169, 183 m. w. N.), um insgesamt den Anforderungen des § 29 GBO zu genügen, vermag sich der Senat nicht anzuschließen. Der Gesetzgeber geht nunmehr von der Rechts- und Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts aus (vgl. die Nachweise bei Bestelmeyer RPfleger 2010, 169, 171/172; Miras DStR 2010, 604). Die umfassend geführte Diskussion in Rechtsprechung und Literatur zeigt, dass die (materiell-rechtlichen) Besonderheiten dieser Rechtsform bzw. die fehlende Eintragung in öffentlichen Registern im Rahmen des formellen Grundbuchrechts Nachweisschwierigkeiten begründen, die bei den nach § 29 GBO zu stellenden Anforderungen zu berücksichtigen sind. Die Möglichkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Grundstücke zu erwerben, kann aber deshalb nicht generell dahingehend beschränkt werden, dass sie – ggf. gegen den Willen der Beteiligten - auf die Notwendigkeit der Vornahme von Gründungs- und zusätzlichen Übertragungsakten eingeengt wird, deren etwaige steuerrechtliche und/oder haftungsrechtliche Folgen im Einzelfall die diesbezügliche Teilnahme am Rechtsverkehr erschweren oder gar faktisch unmöglich machen können. Die Beschwerde spricht diesen rechtlichen Gesichtspunkt nicht zu Unrecht an. Unabhängig von der Frage, ob und wie in der letztgenannten Gestaltung dann der Nachweis der Vertretungsberechtigung der erwerbenden „Alt-GbR“ zu führen wäre, ist zu auch zu berücksichtigen, dass selbst eine öffentliche Urkunde nachträgliche materiell-rechtlich wirksame Veränderungen nicht ausschließt (vgl. BGH NJW 2009, 594). Gegen sämtliche der vorgeschlagenen und oben skizzierten Nachweismittel lassen sich einzeln und damit auch bei kombinierter Anwendung gut begründete Bedenken erheben, ob und inwieweit sie den Anforderungen des § 29 Abs. 1 GBO für das Grundbuchverfahren genügen. So ist der gegen die Rechtsauffassung des Oberlandesgerichts Saarbrücken vorgebrachte Einwand nicht unzutreffend, dass die Beweiskraft einer notariellen Urkunde nicht die inhaltliche Richtigkeit der Erklärung umfasst und die Bestätigungserklärung der „vorgeblichen“ Gesellschafter ihrerseits den formgerechten Nachweis voraussetzt, dass sie von allen aktuellen vertretungsberechtigten Gesellschaftern der Gesellschaft bürgerlichen Rechts abgegeben wird. Diese Erwägung spricht dann im Ergebnis auch dagegen, entsprechende eidesstattliche Versicherungen für hinreichend zu erachten (vgl. auch Ruhwinkel DNotZ 2010, 304, 305, und MittBayNot 2009, 177, 180), unabhängig von der weiteren Frage, ob und inwieweit eidesstattlichen Versicherungen im Grundbuchverfahren generell ein Beweiswert zuerkannt werden kann (OLG Saarbrücken DNotZ 2010, 301 = ZfIR 2010, 229 unter II.2.(2)). Letzteres wird jedoch immerhin in anderem Sachzusammenhang zur Behebung von Beweisschwierigkeiten durchaus akzeptiert (vgl. dazu etwa Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rz. 790; zuletzt auch OLG Düsseldorf RPfleger 2010, 321). Entsprechende Erwägungen gelten für die Vorlage eines Gesellschaftsvertrages in der Form des § 29 Abs. 1 GBO (dazu Lautner DNotZ 2009, 650, 658; Böttcher ZNotP 2010, 173, 176); hiergegen lässt sich (u. a.) einwenden, dass ein formloser Wechsel des Gesellschafterbestandes jederzeit möglich ist (vgl. die Nachweise bei Bestelmeyer RPfleger 2010, 169, 179; Ruhwinkel DNotZ 2010, 304, 305; OLG Saarbrücken DNotZ 2010, 301 = ZfIR 2010, 229 unter II.2.(1)). Wie bereits oben erwähnt schließen jedoch auch öffentliche Urkunden und notarielle Verträge nachträgliche Veränderungen nicht gänzlich aus (vgl. auch dazu Bestelmeyer RPfleger 2010, 169, 179/180). Dem Senat erscheinen trotz dieser und anderer vorgebrachter Bedenken (vgl. auch OLG Saarbrücken DNotZ 2010, 301 = ZfIR 2010, 229 unter II.2.) jedenfalls die hier vorgebrachten Nachweise in ihrer Gesamtheit hinreichend, um die Existenz und die Identität der (nur) aus den Beteiligten zu 3. bis 6. als Gesellschaftern bestehenden und konkret bezeichneten Gesellschaft bürgerlichen Rechts und die Vertretungsverhältnisse nachzuweisen. Irgendwelche Anhaltspunkte, dass sich entgegen den abgegebenen Erklärungen und dem vorgelegten Gesellschaftsvertrag Veränderungen ergeben haben, etwa beim Namen, dem Gesellschafterbestand oder der Vertretungsbefugnis, liegen nicht vor. Dies muss vor dem Hintergrund, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts in der Regel durch formlose übereinstimmende Erklärungen errichtet und ggf. in ihrem Bestand und in ihren Vertretungsverhältnissen verändert werden kann, jedenfalls nicht noch weiter nachgewiesen werden. Der Vergleich mit den (strengeren) Nachweiserfordernissen in anderen Rechtsbereichen verfängt deshalb nicht (vgl. auch dazu OLG Saarbrücken DNotZ 2010, 301 = ZfIR 2010, 229 unter 2.). Die vom Grundbuchamt geforderten bzw. weitergehende Nachweiserfordernisse im Grundbuchverfahren würden – wie bereits oben erwähnt - ansonsten darauf hinauslaufen, die Teilnahme der Gesellschaft bürgerlichen Rechts am Grundstücksverkehr entgegen dem Willen des Gesetzgebers generell zu verhindern (Ruhwinkel DNotZ 2010, 304, 305; Zimmer ZfIR 2010, 332, 333; Cranshaw jurisPR-HaGesR 4/2010 Anm. 4 zu OLG München DNotZ 2010, 299 ).
Stellen sich mithin die vom Grundbuchamt erhobenen Beanstandungen bzw. Anforderungen als im Ergebnis nicht gerechtfertigt dar und liegt hinsichtlich der weiteren Eintragungsanträge bislang noch keine Entscheidung vor, so ist wie aus dem Tenor ersichtlich über die Beschwerde zu entscheiden.
Eine Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens und eine Geschäftswertfestsetzung sind angesichts dessen nicht veranlasst. Auch die Zulassung der Rechtsbeschwerde durch den Senat kommt unabhängig vom Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen des § 78 GBO nicht in Betracht.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 29 GBO
§ 72 GBO
§ 75 GBO
§ 20 GBO
§ 899a BGB
§ 78 GBO
§ 16 Abs. 2 GBO
§ 29 Abs. 1 GBO
§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO
Art. 111 Abs. 1 FGG-RG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2009, 594
20 W 70/09