Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-08-19, Aktenzeichen 1 S 134/13
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2014:0819.1S134.13.00

Tenor:
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Essen vom 04.03.2013, Az. 196 C 165/09, wird zurückgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO i. V. m. § 62 Abs. 2 WEG abgesehen.

Entscheidungsgründe:
Die form- und fristgerecht eingelegte sowie ordnungsgemäß begründete Berufung der Beklagten ist nach den §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO zulässig.
Das Rechtsmittel bleibt in der Sache erfolglos.
Das Urteil des Amtsgerichts ist im Ergebnis zutreffend.
1.
Die Klage ist innerhalb der Anfechtungsfrist des § 46 I S. 2 WEG erhoben worden, da sie ohne schuldhafte Verzögerung des Klägers und damit demnächst im Sinne des § 167 ZPO zugestellt worden ist.
a)
Die Anforderung des Gerichtskostenvorschusses vom 02.06.2009 ist dem Kläger am 04.06.2009 zugestellt worden.
Die Einzahlung der angeforderten Kosten ist ausweislich der Zahlungsanzeige vom 26.06.2009 am 19.06.2009 erfolgt.
b)
Die hierdurch eingetretene Zustellungsverzögerung hält sich mit 15 Tagen noch in einem hinnehmbaren Rahmen, so dass das Merkmal „demnächst“ aus Sicht des Klägers erfüllt ist.
So führt der BGH hierzu aus, dass dies mit Blick auf den nach § 12 Abs. 1 GKG zu leistenden Gerichtskostenvorschuss zu bejahen ist, wenn dieser nach seiner Anforderung innerhalb eines Zeitraums eingezahlt wird, der sich „um zwei Wochen bewegt oder nur geringfügig darüber liegt” (BGH, NJW 2009, 999).
Die weitere Verzögerung der Zustellung ist dem Kläger nicht anzulasten.
2.
Beschlusskompetenz
Die angefochtenen Beschlüsse zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 24.04.2009 sind formell ordnungsgemäß zustande gekommen. Der Gesamteigentümergemeinschaft mangelte es nicht an der erforderlichen Beschlusskompetenz, da überhaupt nur ihr die Beschlusszuständigkeit zustand.
Grundsätzlich sind gemäß §§ 23 I, 25 I, II WEG sämtliche Miteigentümer der WEG zur Beschlussfassung berufen. Das gilt auch bei Mehrhausanlagen jedenfalls dann, wenn der Beschlussgegenstand zumindest auch Belange der Gesamtgemeinschaft betrifft (Bärmann, 11. Aufl., § 23 Rn. 137; LG München I, Urt. v. 20.12.10 - 1 S 8436/10).
Unerheblich ist hierbei, ob durch die Beschlussfassung der Gesamteigentümergemeinschaft tatsächlich ein Verstoß gegen § 4 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung vorliegt, da die GO diesbezüglich unwirksam ist, beziehungsweise der Beschlussgegenstand nicht von der Regelung der GO erfasst ist. Für den Beschluss über die Maßnahmen zur Wärmedämmung war nur die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig.
Ein Teilversammlungsbeschluss nur der Untergemeinschaft über die Dämmmaßnahmen wäre hier nicht nur rechtswidrig, sondern nichtig gewesen.
Die Zustimmungsbefugnis der übrigen Wohnungseigentümer zu der Wärmedämmung des Hauses O-Straße bestimmt sich mangels abweichender Individualvereinbarung nach dem Gesetz.
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht grundsätzlich den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu (§ 21 Abs. 1 WEG). Zwar können bei Mehrhausanlagen getrennte Versammlungen von Wohnungseigentümern einzelner Häuser innerhalb der Gesamtanlage durchgeführt werden, wenn es sich um Angelegenheiten handelt, die ausschließlich die Wohnungseigentümer eines oder mehrerer Häuser betreffen und durch die die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer in keiner Weise berührt werden.
Auch das Stimmrecht ist in einem solchen Fall auf diejenigen beschränkt, die von der Angelegenheit betroffen sind. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier jedoch gerade nicht vor. Die Wärmedämmung des Hauses O-Straße betrifft alle Eigentümer. Die Versammlung eines Teils der Wohnungseigentümer kann nicht über eine Angelegenheit beschließen, die allen Wohnungseigentümern zusteht, ein dennoch ergehender Beschluss geht zu Lasten der an diesem Verfahren nicht beteiligten Dritten. Er wäre daher mangels der der Teilversammlung zustehenden Regelungskompetenz nichtig. (Bärmann, 11. Aufl., § 23 Rn. 137; OLG München, Beschl. v. 13.12.2006 - 34 Wx 109/06)
aa)
Zutreffend stellt das Amtsgericht darauf ab, dass die Veränderung der Aussenfassade eine Angelegenheit ist, von der die Gesamteigentümergemeinschaft betroffen ist, da es um das äußere Erscheinungsbild der Gesamtwohnungsgemeinschaft geht, welches entscheidend von der Fassade geprägt wird. Es sind eben insbesondere auch die Eigentümer der anderen Häuser von dem Anblick des streitgegenständlichen Gebäudes betroffen.
Dass es sich bei dem äußeren Erscheinungsbild eines Hauses (Fassade) um eine zwingende Angelegenheit der Gesamtgemeinschaft handelt, wird durch die weitergehende Überlegung deutlich, dass es nicht in der Hand der Untergemeinschaftseigentümer liegen kann, das ihnen zugehörige Gebäude dem Verfall Preis zu geben, obwohl es Teil der gesamten Wohnanlage ist. Es kommt für alle Eigentümer gerade auf ein optisch ästhetisches Einheitsbild der Wohnanlage an. Dies auch insbesondere, um den Wert des Sonder- und Gemeinschaftseigentums insgesamt zu erhalten.
bb)
Die Gemeinschaftsordnung stellt in § 4 Abs. 3 und 5 zudem selbst darauf ab, dass über die zwingenden Gemeinschaftsaufgaben und den Unterhalt der gemeinschaftlichen Außenanlagen, welche ebenfalls das gesamte äußere Erscheinungsbild beeinflussen, von den Gesamteigentümern insgesamt zu entscheiden ist.
Auch sind die Untergemeinschaften nicht wirtschaftlich selbständig oder abgetrennt. Es werden keine eigenständigen Wirtschaftspläne für die jeweilige Untergemeinschaft beschlossen.
Im Übrigen entbindet die GO auch nicht von der Mitwirkung aller Wohnungseigentümer bei solchen Maßnahmen, die, ohne bauliche Veränderungen darzustellen, die übrigen Wohnungseigentümer in ihren Rechten über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt, § 14 Nr. 1 WEG.
3.
Mehrheitsbeschluss, § 22 II WEG
Die angefochtenen Beschlüsse sind im Ergebnis zutreffend auch jeweils mit der erforderlichen Mehrheit zustande gekommen.
Modernisierungen im Sinne des § 555b BGB können gemäß § 22 Abs. 2 WEG mit einer qualifizierten doppelten Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Eigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.
Die Wärmedämmung stellt eine Modernisierungsmaßnahme entsprechend § 555b Nr. 1 BGB dar, da hierdurch der Verbrauch fossiler Energieträger reduziert werden soll.
Es handelt sich vorliegend auch nicht lediglich um eine modernisierende Instandsetzung im Sinne des § 22 Abs. 3 WEG. Streitgegenständlich geht es um die Wärmedämmung einer unstreitig intakten Hausfassade. Es waren mithin weder ein Instandsetzungsbedarf noch Reparaturmaßnahmen bezüglich der Hausfassade erforderlich oder absehbar.
Die (doppelt) qualifizierte Mehrheit lag vor.
Ausweislich des Sitzungsprotokolls der Versammlung vom 24.04.2009 haben jeweils 8.614 Miteigentumsanteile (MEA) von insgesamt 10.000 MEA für die Beschlüsse zu TOP 2 Ziff. 1-9 gestimmt.
4.
Ordnungsgemäße Verwaltung
Die Beschlüsse zu TOP 2 entsprechen auch ordnungsgemäßer Verwaltung. Insbesondere stellen die beabsichtigten Maßnahmen zur Wärmedämmung sich als wirtschaftlich dar.
Die Beschlüsse zu TOP 2 sind inhaltlich hinreichend bestimmt.
Bei den Beschlüssen handelt es sich um Grundlagenbeschlüsse, mit denen zunächst allgemein abgestimmt worden ist, ob überhaupt Maßnahmen zur Wärmedämmung erfolgen sollen. Dies wird konkret durch den Beschluss zu Ziff. 6 deutlich, bei dem es um die Beauftragung eines Architekten geht, der dann seinerseits mit der Erstellung der Ausschreibung und Vergabe der Aufträge beauftragt werden soll.
Über die eingeholten alternativen Vergleichsangebote (mindestens 3 Angebote) hätte vor der endgültigen Auftragsvergabe erneut die Gesamtheit der Wohnungseigentümer abzustimmen.
Die Maßnahmen zur Wärmedämmung gemäß der EnEV entsprechen grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung (Bärmann, 11. A., § 21 Rn. 39).
Der Kläger rügt mit der Berufung im Wesentlichen die Ausführungen des Sachverständigen Hegenscheidt zur Ermittlung der Wirtschaftlichkeit der Wärmedämmung.
Das Amtsgericht hat die Gutachten des Sachverständigen I1 zur Grundlage seiner Entscheidung gemacht und nach eingehender Würdigung die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen festgestellt.
Der Berufungsangriff bezüglich der (Un-)Wirtschaftlichkeit stellt sich damit als Rüge der unrichtigen Beweiswürdigung des Amtsgerichts dar. Diese ist als Kernkompetenz des Tatrichters und unmittelbarer Ausdruck der richterlichen Unabhängigkeit nur unter strengen Maßstäben überprüfbar.
Nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO ist das Berufungsgericht an die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen gebunden und hat diese seiner Entscheidung zu Grunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellung begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Derartige Zweifel bestehen vorliegend nicht.
Die Beweiswürdigung des Amtsgerichts ist nicht zu beanstanden. Sie ist in sich schlüssig und läuft auch nicht den Denkgesetzen oder allgemeinen Erfahrungsgrundsätzen zuwider. Alle wesentlichen Teile des Beweisergebnisses werden berücksichtigt.
Das Ergebnis der Beweiswürdigung ist auch nicht denklogisch ausgeschlossen. Soweit der Kläger seine rechtliche Würdigung an die Stelle der rechtsfehlerfrei erfolgten Würdigung des angefochtenen Urteils setzt, ist das unzulässig.
cc)
Die Einwände gegen die Gutachten greifen nicht durch. Soweit dem Sachverständigen I1 fehlende Sachkunde vorgeworfen werden sollte, ist dem entgegenzuhalten, dass es sich bei dem Sachverständigen I1 um einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen aus dem streitgegenständlichen Fachgebiet handelt.
Der Sachverständige kommt aufgrund seines ausführlichen Gutachtens vom 26.01.2011 und einer nachvollziehbaren Berechnung zu dem Ergebnis, dass sich die notwendig aufzuwendenden Kosten noch innerhalb der verbleibenden technischen Lebensdauer des Gebäudes amortisieren und zu einem Überschuss führen, weshalb die Durchführung der beabsichtigen Wärmedämmmaßnahmen wirtschaftlich sei. Dies hat er detailliert begründet.
dd)
Die mit der Berufung lediglich wiederholten Rügen des falschen Kostenansatzes greifen ebenso nicht durch, da der Sachverständige sich bereits in seinem Ergänzungsgutachten vom 06.07.2011 konkret mit den Einwendungen des Klägers auseinandergesetzt und sein Gutachten plausibel ergänzend erläutert hat. Insbesondere wurden die Einberechnung der Gerüstkosten sowie die Vernachlässigung von solaren Wärmegewinnen der lichtundurchlässigen (opaken) Bauteile dargetan.
Des Weiteren ergibt sich selbst nach dem eigenen Vortrag der Berufung eine Steigerung des Verkehrswertes in Höhe von 11.260,80 €, so dass das Gutachten diesbezüglich nicht angreifbar ist, losgelöst von der Frage, ob es zur Wirtschaftlichkeitsberechnung überhaupt auf den Verkehrswert des Gebäudes ankommt.
Ebenso hat der Sachverständige nachvollziehbar erläutert, dass die Oberputzbeschichtung der Dämmplatten durch mikroglatte, hydrophobe Oberflächen fungizid eingestellt und daher nicht mit einer Veralgung zu rechnen sei. Deshalb komme es im Vergleich zur ungedämmten Hauswand vom zeitlichen Abstand her nicht zu zusätzlichen Unterhaltungsanstrichen.
Darüber hinaus kommt es nach dem eigenen Vortrag des Klägers selbst bei Einberechnung der erhöhten Instandhaltungskosten immer noch zu einem Überschuss der Amortisationskosten. Der Kläger berechnet eine Amortisationszeit von 42,12 Jahren, so dass die Wärmedämmung bei der gegebenen technischen Lebensdauer von 52 Jahren noch wirtschaftlich wäre.
Bei der Ermittlung der Amortisationszeit kann das Lebensalter der einzelnen Eigentümer nicht berücksichtigt werden, da das übergeordnete Interesse der Gemeinschaft an der Erhaltung/Modernisierung im Vordergrund steht. Anderenfalls würde eine Modernisierungsmaßnahme für den einzelnen Eigentümer häufig nie wirtschaftlich erscheinen. Durch den gesteigerten Verkehrswert kommen die Maßnahmen dem Eigentümer aber auch im Falle des Verkaufs oder aber den Erben zugute.
Ebenso ist vorliegend eine erhöhte Zinsbelastung durch die eventuelle Aufnahme eines Kredites unbeachtlich. Die Zinsbelastung der Eigentümergemeinschaft ist schon nicht schlüssig dargelegt worden. Zudem sollen die erforderlichen Investitionskosten hier gerade durch eine Sonderumlage von den einzelnen Eigentümern erhoben werden, so dass ein Darlehenszins vermieden wird. Zudem müssten die den einzelnen Eigentümern zustehenden Fördermaßnahmen, etwa der KfW, gegengerechnet werden, so dass die finanzielle Belastung der Eigentümer reduziert würde.
ee)
Schließlich sind hypothetische Folgekosten (Thermopenfenster) bei der Kalkulation der Wirtschaftlichkeit nicht berücksichtigungsfähig, da nicht festgestellt werden kann, ob diese Kosten zwingend anfallen.
Desgleichen kann ein Vergleich der Verbrauchswerte der einzelnen Häuser keinen sicheren Rückschluss über die Effektivität der Maßnahmen geben, da ein unterschiedliches Nutzerverhalten der Bewohner gegeben ist. Aussagekräftig wäre hier nur ein Vergleich der Verbrauchswerte eines Hauses vor und nach der Isolierung. Hierzu ist jedoch kein Vortrag erfolgt.
c)
Die Beschlüsse zu TOP 2 Ziff. 2-5 entsprechen sodann auch ordnungsgemäßer Verwaltung, da die hiermit beschlossenen Maßnahmen notwendigerweise zur Durchführung der beabsichtigten Wärmedämmung erforderlich sind, beziehungsweise damit einhergehen. Die Effektivität der gesamten Wärmedämmung ist von den hierdurch eintretenden Synergieeffekten, wie etwa bei der Verkleidung der Balkone und des Treppenhauses, abhängig.
d)
Ebenso entspricht der Beschluss zu TOP 2 Ziff. 6 ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Beauftragung eines Architekten zur Auftragsvergabe, Bauleitung, Schlussabnahme und Abschlussprüfung ist bei einem derartigen Investitionsvolumen angezeigt. Diese Aufgabe wird nicht von den Eigentümer selbst oder einem fachlich unversierten Verwalter übernommen werden können.
e)
Schließlich entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, die vorläufig zu erwartenden Kosten der durchzuführenden Maßnahmen zu beschließen und durch eine Sonderumlage auf die Eigentümer umzulegen, (TOP 2 Ziff. 8-9).
Der Sachverständige hat in seinem Gutachten einen voraussichtlichen Gesamtkostenaufwand von knapp 44.000 € errechnet, so dass ein Beschluss über die erforderlichen Kosten – auf dessen Grundlage sodann die Ausschreibung basieren müsste – in dieser Höhe ordnungsgemäß ist.
Es widerspricht hier auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung die veranschlagten Kosten auf alle Eigentümer zu verteilen, da es sich – wie bereits erörtert – um eine zwingende Angelegenheit der Gesamtgemeinschaft handelt, über die auch nur die Gesamtgemeinschaft beschließen kann.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis zu 15.000 € festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO i. V. m. § 62 Abs. 2 WEG
§§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO
§§ 23 I, 25 I, II WEG sämtliche Miteigentümer der WEG
§§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 167 ZPO
§ 22 II WEG
§ 555b BGB
§ 46 I S. 2 WEG
§ 12 Abs. 1 GKG
§ 21 Abs. 1 WEG
§ 14 Nr. 1 WEG
§ 22 Abs. 2 WEG
§ 555b Nr. 1 BGB
§ 22 Abs. 3 WEG
§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 4 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung

Zitierte Entscheidungen: NJW 2009, 999
96 C 165/09
1 S 8436/10
34 Wx 109/06