Landgericht Frankenthal (Pfalz) (Rheinland-Pfalz, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-05-31, Aktenzeichen 7 O 31/09
ECLI: ECLI:DE:LGFRAPF:2010:0531.7O31.09.0A

Tenor:
1. Die Beklagten werden verurteilt, an die Kläger als Gesamtschuldner 39.988,04 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.12.2008 zu bezahlen.
2. Es wird festgestellt, dass die Klägerin zu 1) berechtigt ist, gegenüber den Beklagten die monatlich geschuldete Miete für die von der Klägerin zu 1) angemieteten Praxisräume im 1. OG des Anwesens Straße, Ort ab dem 01.04.2010 in Höhe von 10 % der vereinbarten Bruttomiete bis zur Beseitigung der an der RLT-Anlage bestehenden Mängel betreffend die Hygiene zu mindern.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Die Widerklage wird abgewiesen.
5. Von den Gerichtskosten, einschließlich der Kosten des vor dem hiesigen Landgericht geführten selbständigen Beweisverfahrens 7 OH 10/06, haben die Kläger 81 %, der Kläger zu 2) weitere 4 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 15 % zu tragen.
Von den außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu 1) haben die Klägerin zu 1) 85 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 15 % zu tragen.
Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten haben die Kläger 81 %, der Kläger zu 2) weitere 4 % und die Beklagten 15 % zu tragen.
Von den außergerichtlichen Kosten des Klägers zu 2) haben die Beklagten als Gesamtschuldner 8 % und der Kläger zu 2) 92 % zu tragen.
6. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i. H. von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Kläger begehren von den Beklagten die Rückzahlung vermeintlich zuviel bezahlter Miete i. H. von 63.112,60 €, Kostenvorschuss i. H. von 395.463 € für die Beseitigung behaupteter Mängel, die Feststellung der Berechtigung, ab dem 01.01.2009 eine Mietminderung i. H. von 45 % der Bruttomiete geltend zu machen sowie die Feststellung einer Schadensersatzpflicht der Beklagten. Die Beklagten begehren von der Klägerin zu 1) im Wege der Widerklage die Räumung von Praxisräumen.
Die Kläger sind Ärzte und Mieter von Praxisräumen der Beklagten in der Straße in Ort. Auf den Mietvertrag vom 15.12.1988 wird Bezug genommen (GA 49 ff.). Nach § 1 des Mietvertrages wurden die Räume zum Betrieb einer Arztpraxis der Fachrichtung Anästhesiologie und Schmerztherapie überlassen.
Die monatliche Miete für die Praxisräume beträgt seit Juli 2005 brutto 5.138,78 €. Die monatliche Betriebskostenvorauszahlung beträgt 1.843 €.
Der Kläger zu 2) kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 31.03.2008 (GA 95 f.) mit Wirkung zum 31.03.2009.
Die Beklagten kündigten das mit der Klägerin zu 1) bestehende Mietverhältnis fristlos mit Schreiben vom 02.04.2009 (GA 93 f.) nebst Schreiben vom 14.04.2009 (GA 94). Zur Begründung führten die Beklagten in ihrem Schreiben vom 02.04.2009 an, dass die Klägerin zu 1) sie mit insgesamt sechs Gerichtsverfahren „überzogen“ habe, so dass das Vertragsverhältnis dermaßen gestört sei, dass die Beklagten zu einer Fortführung außer Stande seien. Mit Schreiben vom 14.04.2009 begründeten die Beklagten die Kündigung mit einer „feindlichen Gesinnung“ der Klägerin zu 1). Die Klägerin zu 1) wies die Kündigung vom 02.04.2009 mit Schreiben vom 08.04.2009 (GA 115 f.) und die Kündigung vom 14.04.2009 mit Schreiben vom 15.04.2009 (GA 117) zurück.
Mit Schreiben vom 20.02.2009 (GA 155) boten die Beklagten der Klägerin zu 1) an, verschiedene Arbeiten durchführen zu lassen. Auf das Schreiben wird Bezug genommen. Mit Schreiben des klägerischen Prozessbevollmächtigten vom 14.07.2009 ließ dieser mitteilen, dass die Klägerin zu 1) nicht verpflichtet sei, „Flickschustereien“ ausführen zu lassen.
Die Kläger tragen vor, dass sie die Miete seit dem 01.07.2006 unter Vorbehalt bezahlt hätten. Seit „geraumer Zeit“ hätten sich die „raumklimatischen Bedingungen“ zunehmend verschlechtert. Die in dem Objekt vorhandene raumlufttechnische Anlage sei überhaupt keine „Klimaanlage“ im Sinne der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages gültigen Normung. Die Anlage sei aus hygienischer Sicht nicht mehr vertretbar. Sie sei stark verschmutzt und weise keine hinreichenden Revisionsöffnungen und Reinigungsmöglichkeiten auf. Sie sei nicht in der Lage, die erforderlichen raumklimatischen Verhältnisse zu schaffen. Zur Mängelbeseitigung sei die Installation einer neuen Anlage erforderlich. Hierfür würden Kosten i. H. von 211.463 € brutto anfallen.
Darüber hinaus seien die Fenster und die Fassade mangelhaft. Es bestünden gravierende Undichtigkeiten, die bei „normaler Nutzung“ zu erheblichen Zugerscheinungen führen würden. Die Lebensdauer der Fenster sei überschritten. Zur Mängelbeseitigung sei eine komplette Ersetzung erforderlich. Für die Beseitigung der Mängel an den Fenstern und Decken seien Maßnahmen erforderlich, die voraussichtlich einen Aufwand i. H. von 184.000 € brutto erfordern würden.
Da die Fenster undicht seien, führe dies zu „erhöhten Lärmimmissionen mit zunehmend steigender Intensität“.
Die Kläger seien wegen der vorgenannten Mängel berechtigt, die Miete um 45 % zu kürzen. Da sie seit dem 01.07.2006 die Miete nur unter Vorbehalt bezahlt hätten, könnten sie von den Beklagten für 30 Monate einen Betrag von insgesamt 63.112,60 € zurückfordern. Die voraussichtlichen Kosten für die Beseitigung der Mängel könnten die Kläger von den Beklagten als Vorschuss i. H. von 395.463 € beanspruchen.
Da die Mängelbeseitigungsarbeiten nicht vollumfänglich während des Praxisbetriebes durchgeführt werden könnten, würde ein Verdienstausfall der Kläger entstehen.
Den auf den Kläger zu 2) entfallenden Kautionsteil hätten die Beklagten bislang nicht an den Kläger zu 2) ausbezahlt (GA 135).
Die Kläger stellen folgende Anträge:
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 63.112,60 € nebst Zinsen hieraus i. H. von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 28.12.2008 zu zahlen.
2. Die Beklagten werden weiter gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Kläger als abrechenbaren Vorschuss einen weiteren Betrag in Höhe von 395.463,00 (Brutto) nebst Zinsen hieraus in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
3. Es wird festgestellt, dass die Kläger gegenüber den Beklagten berechtigt sind, ab dem 01.01.2009 die monatlich geschuldete Miete betreffend die von den Beklagten angemieteten Praxisräumen im 1. OG des Anwesens Straße in Ort in Höhe von 45 % des Brutto-Mietzinses bis zur tatsächlichen Mängelbeseitigung zu mindern.
4. Es wird weiter festgestellt, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, sämtliche im Rahmen der erforderlichen Mängelbeseitigungsarbeiten im vorgenannten Objekt den Klägern entstehenden Schäden, insbesondere den für den Zeitraum der Ausführungsarbeiten bedingten Verdienstausfall, zu ersetzen.
5. Die Beklagten werden weiter gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Kläger außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 6.013,78 € nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen
und widerklagend,
die Klägerin zu 1) kostenpflichtig zu verurteilen, die in der Straße, Ort im 1. OG zur Nordseite gelegenen Praxisräume und zwei Kellerräume (davon einer als Gasflaschenlager und einer als Arzneimittellager benutzt) zu räumen und an die Beklagten herauszugeben.
Die Klägerin zu 1) beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten tragen vor, dass das Haus 1974 nach den damals „anerkannten Richtlinien der Bautechnik“ errichtet worden sei. Ein Austausch einzelner Fenster gegen Fensterelemente, die den heutigen Vorschriften über die Wärmedämmung entsprechen, würde an dem Gebäude zu unlösbaren Problemen der Wärmedämmung führen. Der Beklagte zu 2) und der Rechtsvorgänger der Kläger, Herr Dr. med. P. (nachfolgend: Herr Dr. P.), seien im Jahr 1988 übereingekommen, dass die erforderlichen Umbaumaßnahmen von Herrn Dr. P. als Bauherr durchgeführt würden. Die Planung und die durchgeführten Umbaumaßnahmen für die gesamten Praxisräume seien im Auftrag und auf Anweisung von Herrn Dr. P. erfolgt. Das ergebe sich aus § 17 des Mietvertrages (GA 58 f.). Herr Dr. P. sei für die komplette Klimaanlage im 1. OG allein verantwortlich gewesen; er habe die Wahl gehabt, welche Anlage installiert werde. Die Firma S.-Gebäudetechnik GmbH habe zwei Lösungsvorschläge unterbreitet. Herr Dr. P. habe sich dafür entschieden, in dem OP-Bereich und Aufwachraum eine eigene Klimaanlage mit OP-Standard installieren zu lassen; die anderen Räume sollten von der vorhandenen Niederdrucklüftungsanlage versorgt werden.
2006 hätten die Beklagten 111.000 € für eine moderne Steuerung der Heizungsanlage und eine neue Regeleinrichtung der Klimaanlage investiert. Hierdurch würde die unter der Anweisung von Herrn Dr. P. eingebaute Klimaanlage besser funktionieren als zu Beginn des Mietverhältnisses.
Der in dem vor dem hiesigen Landgericht durchgeführten selbständigen Beweisverfahren 7 OH 10/06 beauftragte Sachverständige habe zu keinem Zeitpunkt Raumtemperaturmessungen durchgeführt. Die Beklagten hätten durch die Fa. A in dem Zeitraum vom 19.07.2006 bis 19.08.2006 sämtliche Betriebsdaten der Klimaanlage aufzeichnen lassen (Messprotokolle der Fa. A, GA 85 f.). Die Protokolle würden belegen, dass die Kläger die Klimaanlage nur stundenweise (tagsüber) betreiben würden, so dass sich die Praxisräume während der Nachtzeit wieder beträchtlich aufheizen würden. Durch die Messprotokolle sei widerlegt, dass die Klimaanlage nicht die erforderliche Kühlleistung erbringe.
Hinsichtlich des Einwands, dass die Anlage aus hygienischer Sicht nicht mehr vertretbar sei, sei festzustellen, dass sich die Stutzen, auf denen sich die Staubablagerungen befänden, in den Praxisräumen befänden und den Beklagten damit gar nicht zugänglich seien.
Durch die Fenster sei keine Verschlechterung der Energiebilanz im Laufe der Jahre eingetreten. Das ergebe sich aus einer Aufstellung des Heizenergieverbrauchs in dem Zeitraum von 1993 bis 2008 (GA 87). Das durchgeführte „Blower-Door- Verfahren“ sei nicht geeignet, Aussagen über eine ausreichende Dichtigkeit von Fenstern und Türen zu treffen. Die Sachverständigen hätten bei ihren Feststellungen überdies die heutigen DIN Vorschriften zugrunde gelegt. Auf die Einhaltung dieser Vorschriften hätten die Kläger keinen Anspruch, da das Gebäude 1974 gebaut und die klägerischen Räume 1988 umgebaut worden seien.
Die Undichtigkeiten im Bereich der Decke seien nicht dem Verantwortungsbereich der Beklagten zuzuordnen, da nicht die Beklagten, sondern Herr Dr. P. die abgehängten Decken habe einbauen lassen.
Die Zugerscheinungen hätten ihre Ursache in den zugebauten Heizkörpern.
Selbst wenn man von Mängeln ausgehe, müssten die Beklagten keine Abhilfe schaffen, da die für die Beseitigung durchzuführenden Maßnahmen unzumutbar hohe Kosten verursachen würden. Die Opfergrenze der Beklagten sei überschritten.
Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses mit der Klägerin zu 1) sei erklärt worden, weil eine schwerwiegende Äquivalenzstörung vorliege, die das Fortsetzen des Vertragsverhältnisses unzumutbar mache. Darüber hinaus habe die Klägerin zu 1) im Haus mehrere andere Mieter aufgehetzt. Die Kündigung werde auch auf beleidigende Äußerungen der Klägerin zu 1) in ihrem Schriftsatz vom 01.03.2010 gestützt. Auf die mit Schriftsatz vom 15.03.2010 unter Ziffer 4 vorgetragenen Zitate (GA 250) wird Bezug genommen.
Der Beklagte zu 2) sei hinsichtlich der Anträge zu 2) bis 4) nicht aktivlegitimiert, da das Vertragsverhältnis mit dem Beklagten zu 2) beendet sei.
Die von den Beklagten behauptete Minderungsquote von 45 % berücksichtige nicht die Mietanteile für die nicht betroffenen Kellerräume, den gesamten OP-Bereich und die in diesem Bereich vorhandenen Fensterfronten sowie die innen liegenden Betriebsräume, die keine Fenster aufweisen würden. Zu berücksichtigen sei überdies, dass die Klimaanlage nur in den Sommermonaten betrieben werde.
Die Kläger hätten die angeblichen Mängel erstmals 2006 gerügt und damit über einen Zeitraum von mehr als acht Jahren die Miete in Kenntnis der von ihnen behaupteten Mängel ohne Vorbehalt bezahlt.
Hilfsweise haben die Beklagten die Aufrechnung mit einer Forderung i. H. von 7.346,82 € gegen die Klägerin zu 1) erklärt. Die Klägerin zu 1) sei verpflichtet, die Mietkaution um diesen Betrag „aufzufüllen“, nachdem der Kläger zu 2) aus dem Mietverhältnis ausgeschieden sei und seinen Anteil an der Kaution zurückgefordert habe.
Das Gericht hat die Akten 7 OH 10/06 und 6 O 218/07 des hiesigen Landgerichts zu Beweiszwecken beigezogen (GA 252). Zur Ergänzung des Tatbestands wird Bezug genommen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf die vorgelegten Urkunden, Schriftstücke und alle sonstigen Aktenbestandteile.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat teilweise Erfolg, teilweise ist sie unzulässig, überwiegend ist sie unbegründet. Die Kläger können von den Beklagten für den Zeitraum Juli 2006 bis einschließlich Dezember 2008 Rückzahlung zuviel bezahlter Miete i. H. von 39.988,04 € aus § 812 Abs. 1 BGB beanspruchen. Darüber hinaus war festzustellen, dass die Kläger ab dem 01.04.2009 berechtigt sind, die monatliche Miete i. H. von 10 % der Bruttomiete zu mindern. Im Übrigen war die Klage abzuweisen. Die zulässige Widerklage ist unbegründet.
I.
1. Die Kläger haben wegen der undichten Fenster in den Praxisräumen und wegen der mangelhaften RLT-Anlage betreffend die Hygiene gegen die Beklagten als Gesamtschuldner einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 BGB auf Rückzahlung zuviel bezahlter Miete für den Zeitraum Juli 2006 bis einschließlich Dezember 2008 (30 Monate) i. H. von 39.988,04 €. Bei einer Minderungsquote von 30 % (dazu 3.) bezogen auf die Brutto-Miete und unter Abzug des gemäß Schreiben der Kläger v. 15.12.2008 (GA 6 f.) bereits zur Aufrechnung gestellten Betrages von 6.261,07 € errechnet sich der ausgeurteilte Betrag wie folgt:
30 x 30 % x 5.138,79 € =
46.249,11 €
abzgl. des zur Aufrechnung gestellten Betrages:
6.261,07 €
39.988,04 €
2. Die Kläger haben in der vorgenannten Höhe gegen die Beklagten einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 BGB, da sie insoweit Mietzahlungen ohne Rechtsgrund geleistet haben. Sie waren nämlich während des genannten Zeitraumes gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB berechtigt, die Miete um 30 % zu mindern.
a) Während der Mietzeit ist ein Mangel an der Mietsache entstanden, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert hat. Das Gericht ist aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen S. davon überzeugt, dass die Fensterelemente in der angemieteten Praxis im Bereich der beweglichen Bauteile, insbesondere im Bereich der Schiebeflügel Undichtigkeiten aufweisen und dass diese Undichtigkeiten primär auf das Alter und den Gebrauch der Fensterelemente zurückzuführen sind (Seite 31 des Gutachtens S. v. 07.04.2008). Die Fensterelemente aus ungedämmten Aluminiumprofilen mit Isolierverglasung haben eine Lebensdauer von etwa 25 bis 35 Jahren, die vorliegend bereits überschritten ist, so der Sachverständige. Da die Fensterelemente aufgrund ihres Alters nicht mehr dicht schließen, ist die Gebäudehülle undicht (Seite 32 des Gutachtens S. v. 07.04.2008). Infolge der Leckagen im Bereich der Fensterelemente kommt es bei normaler Nutzung der Räumlichkeiten zu Zugerscheinungen. Das Gericht hat keine Zweifel an der Richtigkeit dieser Feststellungen. Der Sachverständige S. arbeitet gerichtsbekannt zuverlässig. Seine Ausführungen sind für das Gericht schlüssig und nachvollziehbar. Seine Feststellungen hat er mit Lichtbildern (Seite 11, 15 bis 20 des Gutachtens S. v. 07.04.2008) und durch Messungen der Einströmgeschwindigkeit für das Gericht nachvollziehbar dokumentiert.
An den abgehängten Decken hat der Sachverständige S. ebenfalls Undichtigkeiten festgestellt, durch die es zu Zugerscheinungen kommt (Seite 32 des Gutachtens S. v. 07.04.2008).
Die Undichtigkeiten mindern die Tauglichkeit der angemieteten Praxisräume als Tagesklinik aufgrund der bestehenden Zugerscheinungen in nicht unerheblicher weise und rechtfertigen damit dem Grunde nach eine angemessene Herabsetzung der Miete.
Für den Einwand, die Beklagten seien für die Undichtigkeiten an den abgehängten Decken nicht verantwortlich, weil Herr Dr. P. selbst „eine“ Decke abgehängt habe (GA 27), sind die Beklagten beweisfällig geblieben. Darüber hinaus weisen die streitgegenständlichen Praxisräume, wie die von dem Sachverständigen S. angefertigten Lichtbilder dokumentieren (Seiten 22 bis 25 des Gutachtens S. v. 07.04.2008), nicht nur eine abgehängte Decke, sondern mindestens vier abgehängte Decken auf.
Soweit die Kläger im Zusammenhang mit den Fensterelementen pauschal bemängeln, dass deren Undichtigkeit nicht nur zu Zugerscheinungen, sondern auch zu „erhöhten Lärmimmissionen mit zunehmend steigender Intensität“ führen (GA 194), handelt es sich um nicht ausreichend substantiiertes Vorbringen. Die Kläger legen dem Gericht keinerlei Messungen hinsichtlich der Lärmbelastung vor, so dass die Einholung des klägerseits beantragten Sachverständigengutachtens oder die Einvernahme des benannten Herrn S. auf einen unzulässigen Ausforschungsbeweis hinausläuft und damit nicht mehr darstellt, als einen unzulässigen Beweisermittlungsantrag. Ein solcher Beweisermittlungsantrag ohne substantiierten Tatsachenvortrag, den das Gericht dem von ihm zu benennenden Sachverständigen als Anknüpfungs- oder behauptete Befundtatsachen mit an die Hand geben kann, ist unbeachtlich (Greger, Zöller, ZPO, 25. Aufl., 2005, Vor § 284 Rn. 5).
b) aa) Soweit die Kläger sich weiterhin darauf berufen, dass die allgemeine „Klimaanlage“ nicht den vertraglichen Vereinbarungen entspreche und nicht in der Lage sei, die erforderlichen raumklimatischen Verhältnisse zu schaffen, trifft dies - jedenfalls nach den Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen W. zu (vgl. Seite 19 und 23 des Gutachtens W. v. 30.01.2007). Die Kläger haben ihr Recht zur Minderung wegen dieses Mangels allerdings verwirkt.
Die Frage, ob die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur analogen Anwendung des § 539 BGB a.F. auf Fälle, in denen im Verlauf der Mietzeit ein Mangel auftritt und der Mieter den Mietzins gleichwohl über längere Zeit vorbehaltlos weiterbezahlt, auch für § 536 b BGB fortgilt, hat sowohl der für Wohnraummiete zuständige Senat des Bundesgerichtshofes (BGHZ 155, 380) als auch der für Gewerberaummiete zuständige Senat des Bundesgerichtshofes verneint (BGH Bs. v. 16.02.2005 - XII ZR 24/02). Davon unberührt bleiben aber die Grundsätze der Verwirkung (so ausdrücklich BGH Bs. v. 16.02.2005 - XII ZR 24/02).
Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht in Zukunft nicht geltend machen werde. In zeitlicher Hinsicht genügt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für die Verwirkung des Minderungsrechts die vorbehaltslose Bezahlung der Miete in Kenntnis des Mangels über einen Zeitraum von vier Jahren (so BGH Bs. v. 16.02.2005 - XII ZR 24/02). Zu dem Zeitablauf müssen darüber hinaus besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen (BGH a.a.O.).
Nach klägerischem Vortrag ist die Miete erst ab Juli 2006 unter Vorbehalt geleistet worden (GA 5). Nach dem unbestritten gebliebenem Vortrag der Beklagten haben die Kläger allerdings über den Zeitraum von mehr als acht Jahren die Miete ohne Rüge und Vorbehalt bezahlt (GA 33). Gemeint ist mit diesem Vortrag offensichtlich der Zeitraum vor dem Juli 2006, nachdem die Beklagten die Zahlung unter Vorbehalt ab Juli 2006 nicht bestritten haben. Das Gericht ist auf der Grundlage der Feststellungen des Sachverständigen W. auch davon überzeugt, dass die Kläger bereits vor dem Juli 2006 Kenntnis davon gehabt haben mussten, dass die streitgegenständliche RLT-Anlage die im Kühlbetrieb definierten Raumluftzustände nicht erreicht hat. Der Sachverständige W. hat in dem Zusammenhang nämlich mehrfach festgestellt, dass mit der im Streit stehenden Anlage im Sommer die im Kühlbetrieb definierten Raumluftkonditionen überhaupt nicht herstellbar sind (Seite 19 und 23 des Gutachtens W. v. 30.01.2007).
Vorliegend bestehen auch besondere Umstände, die bei den Beklagten das Vertrauen rechtfertigen, dass sie von den Klägern wegen der unzureichenden Kühlleistung der RLT-Anlage nicht in Anspruch genommen werden. Der Beklagte zu 2) hat sich im Jahr 1988, in dem Herr Dr. P. die Praxis eingerichtet hat, mit diesem hinsichtlich der raumlufttechnischen Anlagen abgestimmt. Das trägt nicht nur die Beklagten- sondern auch die Klägerseite vor (GA 108). Herr Dr. P. hat sich dabei für die erste Alternative entschieden, die die Fa. S. Anlagen- und Gebäudetechnik GmbH dem Beklagten zu 2) mit Schreiben vom 28.09.1988 (GA 62 ff.) angeboten hat. Nachdem die Nutzung der raumlufttechnischen Anlage durch Herrn Dr. P. in den Folgejahren und später durch die Kläger bis in das Jahr 2006 offensichtlich keinen Anlass zu Beanstandungen gegeben hat, obwohl die Anlage nach den Feststellungen des Sachverständigen W. im Sommerbetrieb noch nie in der Lage war, die erforderliche Kühlung zu gewährleisten, durften die Beklagten darauf vertrauen, dass sie mit der vorhandenen streitgegenständlichen RLT-Anlage ihre Pflichten gemäß § 17 des Mietvertrages erfüllen. Dass sich die Leistung der Anlage etwa im Zeitablauf verschlechtert hat, behaupten die Kläger jedenfalls nicht substantiiert. Soweit die Klägerin zu 1) anlässlich des Ortstermins mit dem Sachverständigen W. geäußert hat, dass die Anlage „früher“ funktioniert habe, heute aber nicht mehr, hat der Sachverständige W. in seinem Gutachten vom 30.01.2007 ausdrücklich festgestellt, dass dies unverständlich sei (Seite 23 des Gutachtens v. 30.01.2007). Der pauschal gehaltene Vortrag der Kläger in der Klageschrift, dass sich „die raumklimatischen Bedingungen seit geraumer Zeit zunehmend verschlechtert“ hätten (GA 2), ist ohne jeden substanziellen Gehalt. Das gilt vorliegend umso mehr, als der gerichtliche Sachverständige W. eine solche „Verschlechterung“ als unverständlich bezeichnet und festgestellt hat, dass mit der RLT-Anlage die im Kühlbetrieb definierten Raumluftzustände nicht zu gewährleisten sind und auch nicht zu gewährleisten waren (Seite 23 des Gutachtens v. 30.01.2007). Die im Kühlbetrieb definierten Raumluftkonditionen lassen sich im Sommer mit der streitigen Anlage gar nicht einhalten, so der Sachverständige (Seite 19 des Gutachtens v. 30.01.2007).
bb) Mindern können die Kläger die Miete allerdings, soweit die RLT-Anlage verschmutzt ist und nicht den Hygienestandards entspricht, die im Jahr 1989 galten. Der Sachverständige W. hat festgestellt, dass die RLT-Anlage verschmutzt ist, was sich bereits aus der Überprüfung der Lüftungsanschlüsse im Wartungsbereich ergibt (Seite 18 des Gutachtens W. v. 13.07.2007). Für den Sachverständigen hat sich schon nach der Inaugenscheinnahme die Frage gestellt, ob die Luftkanäle jemals gereinigt worden seien. Darüber hinaus hat der Sachverständige festgestellt, dass Fachleuten bereits im Jahr 1989 klar gewesen sei, dass der Einbau nur von G-Filtern allenfalls als Vorfilter brauchbar gewesen sei. Nach der Einschätzung des Sachverständigen sei bereits im Jahr 1989 nur ein zweistufiges Filtersystem bestehend aus der Filterstufe G 4 und F 7 zu verantworten gewesen (Seite 19 des Gutachtens W. v. 13.07.2007). Diesen Filteranforderungen genüge die streitgegenständliche RLT-Anlage nicht. Diese sei nach dem Befund des Sachverständigen aus hygienischer Sicht nicht mehr vertretbar und zwar selbst dann nicht, wenn es sich bei den klägerseits angemieteten Räumlichkeiten nicht um eine Tagesklinik, sondern lediglich um Büroräume handeln würde (Seite 31 des Gutachtens W. v. 13.07.2007). Das Gericht folgt den Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen. Die Feststellungen sind für das Gericht aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen ohne weiteres nachzuvollziehen und plausibel. Zweifel an der Sachkunde des Sachverständigen hat das Gericht nicht.
Die Beklagten haben sich außergerichtlich auf das klägerische Schreiben vom 19.06.2006 (Anlage AS 5 der Akte 7 OH 10/06, Bl. 25 f. dieser Akte) hinsichtlich der Rüge betreffend die Hygiene dahingehend eingelassen, dass die Hygiene gewährleistet sei (Schreiben der Beklagten v. 29.06.2006, Anlage AS 8 der Akte 7 OH 10/06, Bl. 32 bis 34 dieser Akte) und damit zu erkennen gegeben, dass sie keine Abhilfe schaffen werden.
Soweit die Beklagten einwenden, sie seien für die RLT-Anlage nicht verantwortlich, trifft dies nicht zu. In § 17 des Mietvertrages (GA 58 f.) sind die Verantwortungsbereiche zwischen den Parteien des Mietvertrages eindeutig abgegrenzt. Nach dieser vertraglichen Regelung trifft den Vermieter, mithin die Beklagten, „bei der Erstellung“ der Mieträume die Verpflichtung, die Grundinstallation der allgemeinen Klimaanlage (Abluft/Zuluft) zu übernehmen. Dass es sich bei dieser Klimaanlage um die hier streitgegenständliche RLT-Anlage handelt, ergibt sich daraus, dass die Regelung in § 17 des Mietvertrages deutlich zwischen den zwei „Klimaanlagen“, nämlich der „allgemeinen Klimaanlage“ und der „Klimaanlage im Operationsbereich“ unterscheidet. Um Letztere geht es vorliegend nicht. Der Sachverständige hat die allgemeine „Klimaanlage“ und damit die RLT-Anlage untersucht, nicht aber die Klimaanlage im Operationsbereich der Klinik. Für Erstere sind die Beklagten, für Letzter die Kläger verantwortlich.
Auch der Einwand, die Beklagten seien von den Klägern niemals zu Wartungsarbeiten an der Lüftung der übrigen Praxisräume herangezogen worden, verfängt nicht. Die RLT-Anlage entspricht mangels F-Filters nicht den Hygieneanforderungen nach dem Stand des Jahres 1989 und ist damit per se mangelhaft. Auf eine von den Beklagten veranlasste regelmäßige Wartung kommt es für die Beantwortung der Frage nach der Mangelhaftigkeit überhaupt nicht an.
c) Der Rückzahlungsanspruch der Kläger aus § 812 BGB ist vorliegend nicht gemäß § 814 BGB ausgeschlossen, da die Kläger die Miete ab dem 01.07.2006 unter Vorbehalt geleistet haben (vgl. Eisenschmid, Schmitt-Futterer, MietR, 9. Aufl., 2007, § 536 Rn. 356). Dass die Kläger die Miete ab diesem Zeitpunkt unter Vorbehalt geleistet haben, haben sie so vorgetragen (GA 5) und ist von den Beklagten nicht in Abrede gestellt worden. Mit den allgemein gehaltenen Rechtsausführungen der Beklagten auf Seite 14 der Klageerwiderung (GA 32) „Wenn der Mieter in Kenntnis des Mangels ohne Rüge über längere Zeit ohne Vorbehalt zahlt, kann er keinerlei Mängelrechte mehr geltend machen“, ist kein Bestreiten des tatsächlichen Vorbringens der Kläger, sie hätten ab dem 01.07.2006 die Miete nur unter Vorbehalt geleistet, verbunden. Die Beklagten meinen mit ihren allgemein gehaltenen Rechtsausführungen allenfalls den Zeitraum vor dem Juli 2006. In Ermangelung eines wirksamen Bestreitens des Umstands der nur unter Vorbehalt geleisteten Mieten ist dieser Umstand gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden anzusehen.
3. Das Gericht hält vorliegend unter Berücksichtigung aller Umstände wegen der Zugerscheinungen, die auf den Undichtigkeiten beruhen, eine Minderung der Bruttomiete um 20 % für angemessen. Dabei berücksichtigt das Gericht, dass sämtliche Fensterelemente altersbedingt undicht sind, nicht alle Praxisräume mit Fenstern ausgestattet sind und damit auch nicht betroffen sind, die Lagerräume im Keller ebenfalls nicht betroffen sind, es sich bei den angemieteten Räumlichkeiten um eine Tagesklinik mit Patientenverkehr handelt und die Klägerin alle Räume nach ihren Angaben im Termin vom 22.03.2010 nutzt.
Hinsichtlich der unter Hygienegesichtspunkten mangelhaften RLT-Anlage hält das Gericht eine weitere Minderung um 10 % für angemessen. Bei der Bemessung dieser Quote berücksichtigt das Gericht, dass es sich bei den angemieteten Räumlichkeiten um eine Tagesklinik handelt, in der in besonderem Maße auf Hygiene zu achten ist.
4. Die von den Beklagten hilfsweise erklärte Aufrechnung bleibt ohne Erfolg, da die Beklagten die Kaution an den Kläger zu 2) nicht ausbezahlt haben. Sollte der von den Beklagten in dem Zusammenhang gehaltene Vortrag auf Seite 15 der Klageerwiderung (GA 33) dahingehend zu verstehen sein, dass sie behaupten, den Kautionsanteil an den Kläger zu 2) ausbezahlt zu haben, sind sie, nachdem die Klägerseite genau dies in Abrede gestellt hat (GA 135), jedenfalls beweisfällig geblieben. Beweis bieten sie auch in ihrem Schriftsatz vom 17.08.2009 auf Seite 17 (GA 151) nicht an, nachdem die Auszahlung von der Klägerin zu 1) bestritten worden ist. Der als Beweis angebotene Mietvertrag ist für die streitige Behauptung der Auszahlung des Kautionsanteils untauglich.
II.
Den Klägern steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses i. H. von insgesamt 395.463 € aus § 242 BGB zu.
Der Mieter von Gewerberäumen kann zwar nach Treu und Glauben im Einzelfall berechtigt sein, vom Vermieter Erneuerungsarbeiten zu verlangen, soweit sie vom Geschäftszweck gedeckt sind und die Abwägung der Interessen ergibt, dass „dem Recht am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb“ gegenüber dem Eigentumsinteresse der Vorrang einzuräumen ist (Eisenschmid, a.a.O., § 536 Rn. 35). Eine Pflicht zur Leistung eines Kostenvorschusses kann sich in Ermangelung einer ausdrücklichen gesetzlichen Regelung in den §§ 535 ff. BGB insoweit aus § 242 BGB ergeben (vgl. BGH Urt. v. 07.05.1971- V ZR 94/70, Tz. 21).
1. Der Kläger zu 2) ist hinsichtlich eines derartigen Anspruchs allerdings schon nicht aktivlegitimiert. Er ist nämlich unstreitig zum 31.03.2009 aus dem Mietverhältnis ausgeschieden und hat an den begehrten Sanierungsmaßnahmen damit erkennbar kein vertragliches Interesse mehr. Auch aus nachvertraglich bestehenden Pflichten der Beklagten ergibt sich eine Kostenvorschusspflicht gegenüber dem Kläger zu 2) für zukünftige Sanierungsmaßnahmen nicht.
2. Aber auch der Klägerin zu 1) steht ein Anspruch auf Kostenvorschuss aus § 242 BGB nicht zu.
a) Soweit die Klägerin zu 1) Kostenvorschuss für den Austausch der RLT-Anlage begehrt, hat sie ihre Rechte aus § 536 BGB und damit auch den nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes insoweit vorgeschalteten Vorschussanspruch aus § 242 BGB verwirkt. Das gilt soweit die Klägerin zu 1) die Kühlung der Anlage bemängelt (siehe oben, I. 2. b)).
Zu den voraussichtlichen Kosten, die im Zuge einer Aufrüstung der RLT-Anlage im Hinblick auf die einzuhaltenden Hygieneanforderungen anfallen, hält die Klägerin zu 1) keinen Vortrag. Dass zur Herstellung allein der geschuldeten Hygieneanforderungen die vollständige Demontage und Installation einer neuen Anlage erforderlich ist und damit Kosten i. H. von insgesamt 211.463 € brutto anfallen, wie sie der Sachverständige Wirt ermittelt hat, behauptet die Klägerin zu 1) nicht. Diese Kosten könnte die Klägerin zu 1) im Übrigen ohnehin nicht beanspruchen, da die Opfergrenze der Beklagten überschritten wäre (dazu nachstehend).
b) Ihrem Antrag nach begehrt die Klägerin zu 1) weiterhin für den Austausch der Fensterelemente entsprechend den Feststellungen des Sachverständigen S. (Gutachten vom 10.10.2008, Seite 12, Bl. 213 der beigezogenen Akte 7 OH 10/06) einen Kostenvorschuss i. H. von insgesamt 184.000 €. Dieser Betrag ist im vorliegenden Fall bei wertender Betrachtung unverhältnismäßig hoch, übersteigt die Opfergrenze der Beklagten und ist damit von den Beklagten nicht gemäß § 242 BGB vorzuschießen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urt. v. 20.07.2005 - VIII ZR 342/03, Tz. 16), der sich das Gericht anschließt, endet die Verpflichtung des Vermieters zur Wiederherstellung der Mietsache dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" übersteigt. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen wertend ermittelt werden. Dabei darf kein krasses Missverhältnis zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits entstehen.
Geht man von dem Sanierungsaufwand aus, den der Sachverständige für das Gericht nachvollziehbar mit insgesamt 184.000 € beziffert hat - und den die Klägerin zu 1) als Kostenvorschuss auch begehrt - und berücksichtigt weiterhin, dass die altersbedingten Mängel an den Fensterelementen grundsätzlich eine Mietminderung von 20 % der Bruttomiete rechtfertigen (oben I.3.), ergibt sich ein monetärer Nutzen der klägerseits gewünschten Sanierung pro Jahr i. H. von 12.333,10 € (= 20 % x 5.138,79 €/Monat x 12 Monate). Eine Amortisierung der Sanierung würde sich demzufolge - ohne Berücksichtigung von anfallenden Kapitalkosten - erst nach knapp 15 Jahren (= 184.000 € / 12.333,10 €) einstellen. Eine solche Investition hält das Gericht auch unter Berücksichtigung der Umstände, dass die Beklagten bereits 83 und 76 Jahre alt sind und dass die Klägerin zu 1) die Praxis - wenngleich mit den von dem Sachverständigen S. festgestellten Zugerscheinungen - nutzen kann und auch tatsächlich nutzt, für die Beklagten nicht mehr für zumutbar.
Entsprechendes gilt hinsichtlich der Kosten für den Austausch der RLT-Anlage i. H. von 211.463 €. Bei einem im Rahmen der wertenden Betrachtung zu berücksichtigen monetären jährlichen Nutzwert des Austausches von 6.166,55 € (= 10 % x 5.138,79 €/Monat x 12 Monate) würde es - ohne Berücksichtigung von anfallenden Kapitalkosten - gut 34 Jahre bis zur Amortisierung der Maßnahme dauern.
III.
Der Feststellungsantrag zu 3), mit dem die Kläger die Berechtigung zur Minderung i. H. von 45 % ab dem 01.01.2009 festgestellt wissen möchten, ist nur zu einem geringen Teil begründet. Teilweise ist der Antrag schon unzulässig, im Übrigen jedenfalls unbegründet.
1. Soweit die Miete bis zum 01.03.2010 betroffen ist, fehlt den Klägern schon das Feststellungsinteresse. Insoweit hätten die Kläger ihren Antrag im Verhandlungstermin vom 22.03.2010 nämlich beziffern und damit Leistungsklage erheben können. Kann ein Kläger sein Begehren aber beziffern, fehlt im für die Feststellung seines Begehrens das Feststellungsinteresse (Reichold, Thomas/Putzo, ZPO, 26. Aufl., 2004, § 256 Rn. 18).
2. Der Kläger zu 2) ist hinsichtlich des Feststellungsantrags, soweit der Zeitraum nach der mündlichen Verhandlung betroffen ist (ab dem 01.04.2009), nicht mehr aktivlegitimiert, da er zum 31.03.2009 wirksam aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist und daher auch keine Miete mehr zu entrichten hat, die gemindert werden könnte.
3. Aber auch die Klägerin zu 1) ist hinsichtlich der Miete ab April 2010, namentlich für den Zeitraum nach Schluss der mündlichen Verhandlung, nur berechtigt, die Miete um 10 % und nicht etwa um 30 % (und schon gar nicht um 45 %) zu mindern. Demzufolge durfte das Gericht auch nur eine entsprechende Feststellung aussprechen (Tenor zu 2)).
Die Klägerin zu 1) hat nämlich die von den Beklagten mit Schreiben vom 20.02.2009 (GA 155) angebotenen Wartungs- und Abdichtungsarbeiten an den Fensterfugen mit Schreiben vom 14.07.2009 (GA 153) abgelehnt und auf ihrer irrigen Rechtsauffassung beharrt, die Beklagten müssten die Maßnahmen ergreifen, die der Sachverständige S. in seinem Gutachten vom 10.10.2008 auf Seite 7 ff. (Bl. 208 ff. der beigezogenen Akte 7 OH 10/06) dargestellt hat. Zum Einbau neuer Fensterelemente entsprechend den Feststellungen des Sachverständigen S. sind die Beklagten aber nicht verpflichtet (siehe vorstehend II.).
Dass das Angebot der Beklagten vom 20.02.2009 nicht ernsthaft ist, behauptet die Klägerin zu 1) nicht. Verhindert die Klägerin zu 1) aber Arbeiten, die der Mangelbeseitigung dienen, ist es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich, insoweit die Miete zu mindern (vgl. Eisenschmid, a.a.O., § 536 Rn. 573; AG Stuttgart-Bad Cannstatt Urt. v. 01.07.2008 - 2 C 876/06, Tz. 24 und 25). Dass es sich bei den angebotenen Arbeiten nur um „Flickschusterei“ handelt, wie es die Klägerin zu 1) ohne jeden substanziellen Gehalt vorträgt, kann das Gericht angesichts der avisierten Beauftragung einer Fachfirma nicht erkennen. Aus diesem Grund war eine Berechtigung der Klägerin zu 1), die Miete um 20 % wegen der mangelhaften Fensterelemente zu mindern, nicht auszusprechen.
Berechtigt ist die Klägerin zu 1) demgegenüber, die Miete um 10 % wegen der im Hinblick auf die Hygiene mangelhafte RLT-Anlage zu mindern (siehe oben, I. 3.). Insoweit war für die Zeit nach der mündlichen Verhandlung ab dem 01.04.2010 ein entsprechendes Minderungsrecht der Klägerin zu 1) bis zur Mängelbeseitigung festzustellen.
IV.
1. Die mit dem Antrag zu 4) erhobene Feststellungsklage ist unbegründet. Der Kläger zu 2) ist angesichts seines Ausscheidens aus dem Mietverhältnis zum 31.03.2009 hinsichtlich des geltend gemachten Kostenvorschusses für in der Zukunft liegende Maßnahmen nicht aktivlegitimiert. Gleiches gilt auch für potentielle Schadensersatzansprüche.
2. Da die Klägerin zu 1) die von ihr geforderten Mangelbeseitigungsarbeiten nicht beanspruchen kann (dazu II.), steht auch nicht im Entferntesten zu erwarten, dass ihr Schäden, insbesondere in Gestalt eines Verdienstausfalles entstehen werden. Ein Feststellungsinteresse besteht damit insoweit nicht.
V.
Die auf die Räumung der Praxisräume gerichtete Widerklage der Beklagten gegen die Klägerin zu 1) ist unbegründet.
Die Beklagten haben das mit der Klägerin zu 1) bestehende Mietverhältnis weder mit Schreiben vom 02.04.2009 (GA 93) noch mit Schreiben vom 14.04.2009 (GA 94) wirksam fristlos gekündigt. Dabei kann das Gericht die Frage offen lassen, ob den beiden Schreiben jeweils eine Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB hätte vorausgehen müssen oder ob eine Abmahnung nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 oder Nr. 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich war. Jedenfalls liegt kein wichtiger Grund i. S. des § 543 Abs. 1 BGB vor, der unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt.
In ihrem Schreiben vom 02.04.2010 begründen die Beklagten die fristlose Kündigung damit, dass die Klägerin zu 1) die Beklagten „zwischenzeitlich“ mit insgesamt sechs Rechtsverfahren „überzogen“ habe und dass das Vertragsverhältnis aufgrund dieser Tatsache „dermaßen gestört“ sei, dass die Beklagten sich „außer Stande“ sehen, es fortzuführen. Der Umstand der Einleitung von bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten des Mieters gegen den Vermieter stellt allerdings per se keinen wichtigen Grund dar, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Es mag zwar sein, dass die Beklagten das Mietverhältnis mit der Klägerin zu 1) - auch aufgrund ihres fortgeschrittenen Alters - als belastend empfinden. Die Beklagten übersehen aber, dass die Klägerin zu 1) durchaus ein berechtigtes Interesse daran hat, rechtliche Fragen, wie beispielsweise jene der Höhe der Betriebskosten, der Höhe einer etwaigen Mietminderung und eines etwaigen Kostenvorschusses für Sanierungsmaßnahmen im Prozesswege beantworten zu lassen, wenn sich außergerichtlich zwischen den Parteien keine einvernehmliche Lösung herbeiführen lässt. Das ist in einem Rechtsstaat eine Selbstverständlichkeit, mag für die Beklagten an dieser Stelle aber noch einmal klargestellt werden. Das gilt vorliegend umso mehr für den hier von der Klägerin zu 1) (und dem Kläger zu 2)) anhängig gemachten Rechtsstreit, als sich nunmehr gezeigt hat, dass die Kläger tatsächlich zu viel Miete bezahlt haben und die Klägerin zu 1) zudem berechtigt ist, die Bruttomiete weiterhin zu mindern.
Soweit die Beklagten ihre Kündigung mit dem Gesichtspunkt rechtfertigen, es liege deswegen eine Störung des Äquivalenzinteresses vor, weil die Klägerin zu 1) (und der Kläger zu 2)) einen Kostenvorschuss i. H. von mehr als 100.000 € beanspruchen, übersehen die Beklagten, dass die bloße Geltendmachung eines solchen Anspruches im Hinblick auf das tatsächliche Verhältnis von Leistung und Gegenleistung aus dem Mietvertrag ohne jede Bedeutung ist. In dem vorliegenden Rechtsstreit hat sich zudem gezeigt, dass die klägerseits geltend gemachten Ansprüche auf Kostenvorschuss unbegründet sind. Dass die Klägerin diese Frage gerichtlich geklärt wissen wollte, kann schon deswegen keine Zerrüttung des Mietverhältnisses zur Folge haben, weil die Klägerin auch insoweit einen Anspruch auf Herbeiführung einer gerichtlichen Klärung hat. Müsste ein Mieter allein aufgrund der Einleitung bügerlich-rechtlicher Streitigkeiten gegen den Vermieter damit rechnen, dass das bestehende Mietverhältnis von Seiten des Vermieters aufgrund der Anhängigmachung von Rechtsstreitigkeiten fristlos gekündigt wird, hätte der Vermieter es in der Hand, das Mietverhältnis entgegen der gesetzlichen Vorgaben zu seinen Gunsten auszugestalten und einer gerichtlichen Prüfung zu entziehen.
Auch die von den Beklagten mit Schreiben vom 14.04.2009 angeführte Begründung für eine fristlose Kündigung stellt keinen wichtigen Grund i. S. des § 543 Abs. 1 BGB dar. Der Umstand, dass die Klägerin es nach dem Vortrag der Beklagten veranlasst hat, dass auch andere Mieter aus dem Haus vermeintliche Ansprüche gegen die Beklagten auf dem Rechtsweg durchsetzen, wiegt nicht so schwer, dass den Beklagten die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses mit der Klägerin zu 1) nicht zugemutet werden kann. Eine „feindliche Gesinnung“ gegenüber den Beklagten liegt in diesem Verhalten jedenfalls nicht. Angesichts des Umstands, dass die RLT-Anlage vorliegend nicht nur die von der Klägerin zu 1) angemieteten Räumlichkeiten versorgt, sondern auch noch jene weiterer Mietparteien in dem streitgegenständlichen Haus, und angesichts des Umstands, dass die Sanierung der Gebäudehülle (Fensterelemente und Fassade) ebenfalls nicht allein die Klägerin zu 1) in dem Anwesen betrifft, ist es durchaus nachvollziehbar, dass die Klägerin zu 1) zur Verfolgung ihrer Ziele versucht, auch die weiteren Mietparteien des Hauses zu mobilisieren. Dass dies angesichts der Höhe der Sanierungsmaßnahmen jedenfalls hinsichtlich des Kostenvorschusses keinen Erfolg haben wird, hat das Gericht bereits festgestellt.
Soweit die Beklagten schließlich mit Schriftsatz vom 15.03.2010 auf Seite 4 (GA 250) weitere Kündigungsgründe nachschieben, so ist dies im Rahmen eines anhängigen Räumungsverfahrens wegen Gewerberäumen zwar zulässig. Die Gründe, auf die die Kündigung nachträglich auch gestützt wird, müssen aber bereits im Zeitpunkt der Kündigungserklärung vorgelegen haben; ist dies nicht der Fall, muss erneut gekündigt werden (Blank, Schmidt-Futterer, MietR, 9. Aufl., 2007, § 543 Rn. 164).
Die von den Beklagten mit vorgenanntem Schriftsatz angeführten Kündigungsgründe betreffen Zitate aus einem Schriftsatz des klägerischen Prozessbevollmächtigten vom 01.03.2010. Sie können damit von vornherein weder die Kündigung vom 02.04.2009 noch jene vom 14.04.2009 rechtfertigen. Im Übrigen seien die Beklagten darauf hingewiesen, dass die von ihnen angeführten Zitate keinen beleidigenden Gehalt haben, sondern sich (bedauerlicherweise) noch im Rahmen dessen halten, was in einem gewöhnlichen Zivilprozess vorgetragen wird.
VI.
Die Entscheidung über die Verzugszinsen ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB, nachdem die Beklagten die ihnen mit Schreiben vom 15.12.2008 (GA 6) bis zum 27.12.2008 gesetzte Zahlungsfrist fruchtlos haben verstreichen lassen. Die Höhe des Verzugszinses richtet sich nach § 288 Abs. 1 BGB und nicht nach § 288 Abs. 2 BGB, da der Anspruch auf Rückzahlung zuviel bezahlter Miete aus § 812 BGB keine Entgeltforderung darstellt.
VII.
Einen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten aus §§ 280 Abs. 2, 286 BGB haben die Kläger demgegenüber nicht. Die Kläger halten zu dem Zeitpunkt der Mandatierung ihrer Prozessbevollmächtigten keinen Sachvortrag. Aus dem Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 15.12.2008 (GA 6 f.) ergibt sich, dass die Mandatierung der klägerischen Prozessbevollmächtigten mit der Beitreibung der hier streitgegenständlichen Forderung offensichtlich vor Ablauf des 27.12.2008 und damit vor Verzugseintritt erfolgt sein muss. Dementsprechend können die bei den Klägern angefallenen außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten auch keinen Verzugsschaden darstellen, da die Anwaltsgebühr mit der Mandatierung und damit hier vor Eintritt des Verzugs der Beklagten angefallen ist.
Darüber hinaus besteht in der geltend gemachten Höhe ohnehin kein Anspruch, sei es aus §§ 280 Abs. 2, 286 BGB oder aus § 280 Abs. 1 BGB, da die außergerichtlich geltend gemachte Forderung ganz überwiegend unbegründet war.
VIII.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO (Baumbach`sche Formel). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 2 ZPO.
Beschluss
Der Streitwert wird bis einschließlich 20.04.2009 in der Gebührenstufe bis 550.000 € festgesetzt.
In dem Prozessrechtsverhältnis zwischen Klägerin zu 1) und Beklagten wird der Streitwert ab dem 21.04.2009 in der Gebührenstufe bis 600.000 € festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 535 ff. BGB insoweit aus § 242 BGB
§§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB
§§ 280 Abs. 2, 286 BGB
§§ 280 Abs. 2, 286 BGB oder aus § 280 Abs. 1 BGB
§§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO
§ 539 BGB
§ 536 b BGB
§ 812 BGB
§ 814 BGB
§ 242 BGB
§ 536 BGB
§ 812 Abs. 1 BGB
§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 138 Abs. 3 ZPO
§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB
§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 oder Nr. 2 BGB
§ 543 Abs. 1 BGB
§ 288 Abs. 1 BGB
§ 288 Abs. 2 BGB
§ 709 Satz 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 155, 380
7 OH 10/06
6 O 218/07
XII ZR 24/02
V ZR 94/70
VIII ZR 342/03
2 C 876/06