Amtsgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-12-16, Aktenzeichen 125 C 9962/03
ECLI: ECLI:DE:AGDO:2003:1216.125C9962.03.00

Tenor:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1214,40 nebst Zinsen in Höhe von
5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11. 12. 2002 zu zahlen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der beklagten Partei bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund der Entscheidung zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, falls nicht die klagende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin und ihr Ehemann hatten mit dem Rechtsvorgänger des Beklagten im Jahre 1998 einen M ietvertrag über die Wohnung Istr. 33 in E abgeschlossen. Die Kläger zahlten an den Vermieter eine Kaution in H öhe von 2200,- DM. In § 20 des Mietvertrags heißt es auszugsweise wörtlich:
"Der Mieter verpflichtet sich, vor seinem Einzug oder, falls dies nicht möglich ist, bis spätes tens zum ... folgende Arbeiten in den Mieträumen vornehmen zu lassen:
Anstrich oder tapezieren der Decke/Wände/Balkoninnenseiten."
In § 23 des Mietvertrags sind die Schönheitsreparaturen auf die Mieter abgewälzt worden. Es wur de ein Fristenplan und eine Quotenhaftungsklausel vereinbart.
Die vom Beklagten beauftragte Hausverwaltung hat für die Jahre 2000 und 2001 Betriebskostenabre chnungen erteilt, in denen abweichend vom Mietvertrag die Grundsteuer auf die Kläger umgelegt wurde. Ferner w aren auch Hausverwaltungskosten angesetzt.
Die Kläger verlangen die Rückzahlung der Kaution zuzüglich Zinsen und zuzüglich eines Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung 2001 abzüglich einer Nachzahlung aus dem Jahre 2000.
Die Kläger beantragen,
wie erkannt.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte rechnet mit Gegenforderungen wegen nicht durchgeführter Anfangsrenovierung auf. In sofern hat der Hausverwalter durch eine eigene Firma Malerarbeiten in der Wohnung durchführen lassen und hierf ür pauschal 1600,- X zuzüglich Mehrwertsteuer dem Beklagten in Rechnung gestellt. Ferner behauptet der Beklagt e, dass sich im Nachhinein herausgestellt hätte, dass das Untertischgerät in der Küche defekt war. Die Reparat urkosten hätten 275,27 DM betragen.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schrift sätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin kann von dem Beklagten die Rückzahlung der bei Mietvertragsabschluss bezahlten Kau tion sowohl aus eigenem wie auch aus abgetretenem Recht verlangen. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob der Ei gentumsübergang auf den Beklagten vor oder nach dem 01. 09. 2001 erfolgte. Wenn dies vor dem Termin war, ergab sich der Anspruch gegen den Beklagten aus § 572 BGB a. F., da das Kautionssparbuch vom Voreigentümer dem Bekl agten übergeben wurde, wenn dies nach dem Termin war, ergibt sich der Anspruch unabhängig von der Übergabe des Sparbuchs aus § 566 a BGB n. F.
Ferner kann die Klägerin von dem Beklagten auch noch die Auszahlung eines Guthabens aus der Bet riebskostenabrechnung für das Jahr 2001 in Höhe von 99,66 X abzüglich eines Nachzahlungsbetrags aus der Betrie bskostenabrechnung 2000 in Höhe von 50,09 X verlangen. Soweit der vom Beklagten eingeschaltete Hausverwalter i n die entsprechenden Abrechnungen Grundsteuerbeträge und Hausverwaltungskosten hineingerechnet hat, waren dies e herauszurechnen. Die Grundsteuer ist vorliegend ausdrücklich nicht als umlagefähig vereinbart. Verwaltungsko sten gehören begrifflich nie zu den Betriebskosten.
Der Anspruch der Klägerin ist auch nicht durch Aufrechnung erloschen. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob der Beklagte vorliegend überhaupt ausreichend dargelegt hat, welche Arbeiten im einzelnen durchgef ührt wurden, da er insofern nur auf eine von seinem Hausverwalter erstellte Rechnung mit einem Pauschalbetrag Bezug nimmt, der zudem noch viermal so hoch ist wie der vorprozessual eingeholte Kostenvoranschlag eines Dritt unternehmers für den Beklagten, da hier vertragliche Ansprüche auf Durchführung der Schönheitsreparaturen durc h den Beklagten nicht bestehen.
Die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen, die nach dem Gesetz der Vermieter mac hen muss, ist vorliegend nicht wirksam auf die Mieter abgewälzt worden. Dem Beklagten kann deshalb auch kein S chadenersatzanspruch wegen unterlassener Renovierungsarbeiten gemäß § 326 BGB von der Klägerin verlangen.
Die Unwirksamkeit der Klauseln folgt vorliegend aus § 9 AGBG (= § 307 BGB n. F.). Die Verpflich tung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen in § 23 des Mietvertrags, auf den sich der Beklagte vorliegend wohl stützt, da er von den bei Auszug fälligen Schönheitsreparaturen spricht, kann zwar wirksam auf den Mieter übertragen werden, und zwar auch formularvertraglich, vorliegend hat der Beklagte bzw. sein Rechts vorgänger aber außerdem auch noch die Verpflichtung zur Durchführung einer Anfangsrenovierung in § 20 des Miet vertrags auf die Mieter abgewälzt. Ob die Übertragung einer Anfangsrenovierungsverpflichtung überhaupt möglich ist, ist bekanntlich äußerst strittig (gegen die Wirksamkeit Schultz Gewerberaummiete 2. Auflage, S. 113 unte r Berufung auf KG GE 1986, 1167; für Wirksamkeit Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 538 Rnr. 123). Für die vorliegende Entscheidung ist jedoch von Bedeutung, ob die Gesamtregelung über die Schönheit sreparaturen wirksam ist und diese besteht vorliegend aus den beiden Klauseln, nämlich Anfangsrenovierung und laufende Renovierungs-verpflichtung. Bei der Prüfung einer Klausel nach § 9 AGBG ist der gesamte Vertragsinhal t zu würdigen. Sowohl jeweils für sich unbedenkliche Klauseln können zusammen einen Summierungseffekt haben un d in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung führen (BGH WuM 1993, 175, 176; OLG Celle ZMR 1999, 469, 470) wie auch das Zusammenwirken zweier Formularklausel, von denen eine für sich gesehen unwirksam ist (NJW 2003, 2234 m. Anmerkung Lammel LMK 2003, 163; NJW 2003, 3192 mit Anmerkung Blank LMK 2003, 201). Dab ei kommt es nicht darauf an, dass die Regelung in zwei voneinander getrennten Paragraphen und mit unterschiedl icher Überschrift niedergelegt sind (BGH a. a. O.). Es genügt, dass sie als zusammengehörig zu betrachten sind . Dies ist vorliegend der fall, da es insgesamt um die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparature n in der Wohnung geht.
Die mit der bloßen Abwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den M ieter verbundene Abweichung von der gesetzlichen Regelung in § 538 BGB ist zwar für sich gesehen nicht zu bean standen, indes ist es nicht gerechtfertigt, einen Mieter, der bei seinem Einzug zur Renovierung verpflichtet i st und sich also mit einer abgewohnten Wohnung begnügen muss, zusätzlich zu verpflichten, die Mieträume auch n och laufend zu renovieren. Dieser Fall ist zu unterscheiden von dem in der Rechtsprechung entschiedenen Fall, dass dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben wird. In diesem Fall ist anerkannt, dass die Renovierungsf risten erst mit Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (BGH NJW 1987, 2575). Hier ist jedoch der Miet er ausdrücklich zur Durchführung einer Anfangsrenovierung verpflichtet worden. Diese zusätzliche Vereinbarung der Verpflichtung zur Anfangsrenovierung führt letztendlich dazu, dass der Mieter sowohl für den von ihm selbs t während der Mietzeit als auch für den vom Vormieter mitverursachten Renovierungsbedarf zu Renovierungsleistu ngen herangezogen werden kann (OLG Celle, ZMR 1999, 469, 470; a. A. Langenberg a. a. O. Rnr. 131). Die Unwirk samkeit der Gesamtregelung ergibt sich daraus, dass letztendlich vom Mieter mehr als seine eigene Abnutzung ho noriert werden muss. Besonders extrem wird dies bei einem Fall, in dem der Mieter nach sehr kurzer Mietzeit da s Mietverhältnis wieder beendet. Hier hat er u. U. lediglich die vom Vormieter verursachte Abnutzung beseitigt , ohne selbst eine Abnutzung verursacht zu haben. Aber auch in den Fällen, in denen der Mieter jeweils vor Abl auf der Fristen des Fristenplanes auszieht, erhält der Vermieter eine Wohnung in einem Zustand zurück, der reg elmäßig besser ist als der dem Mieter überlassene Zustand. Nach Ablauf der einzelnen Fristen für die einzelnen Räume muss der Mieter jeweils Schönheitsreparaturen durchführen und wiederum einen besseren Zustand herbeifüh ren, als er bei Einzug bestanden hat. Letztendlich ist der schlechte Zustand bei Einzug regelmäßig der schlech test vorstellbare Zustand, den die Wohnung bei Rückgabe haben kann, in der Regel wird die Wohnung aufgrund der Anfangsrenovierung und der laufend durchgeführten Schönheitsreparaturen immer einen Zustand haben, der besser ist. Dies ist nach Ansicht des erkennenden Gerichts gemäß § 9 AGBG (= § 307 BGB n. F.) eine unangemessene Ben achteiligung des Mieters. Allein die Tatsache, dass er den Vorteil hat, das Mietobjekt nach seinen Vorstellung en zu gestalten und seine Investition nutzen zu können (so Langenberg a. a. O.), wiegt das nicht auf. Die Über nahme der Schönheitsreparaturen hat Entgeltcharakter (BGH NJW 2002, 2383); sie ist somit Teil der Gegenleistun g des Mieters für die Gebrauchsüberlassung durch den Vermieter. Die Überlegung von Langenberg rechtfertigt es nach Ansicht des erkennenden Gerichts, von der Wirksamkeit der Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen bei einer anfänglich unrenovierten Wohnung anzunehmen, sie überzeugt jedoch bei einer vertraglichen Verpflich tung zur Durchführung der Anfangsrenovierung das erkennende Gericht nicht. In diesem Fall kommt es nicht darau f an, was dem Mieter zugute kommt und wie er sich seine Wohnung gestalten will, sondern darauf, worauf der Ver mieter einen Anspruch hat. Bei der hier vorliegenden Klauselkombination hat der Vermieter anders bei dem Fall einer nicht renovierten Wohnung mit Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen einen Anspruch auf eine Le istung, der seinerseits keine Gegenleistung gegenübersteht.
Dies gilt sowohl bei Wirksamkeit der Anfangsrenovierungsklausel wie auch bei deren Unwirksamkei t. Bei der Wirksamkeit der Klausel ist die doppelte Belastung evident. Bei Unwirksamkeit der Anfangsrenovierun gsklausel ergibt sich die Unwirksamkeit der Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen aus dem Summierung seffekt.
Dem Beklagten steht auch kein Schadensersatzanspruch wegen der Reparatur des Untertischgeräts z u. Nach dem Sachvortrag des Beklagten war dieses defekt. Für die Reparatur defekter Geräte ist der Vermieter z uständig. Dass hier eine schuldhafte Vertragsverletzung auf Seiten der Mieter vorgelegen hat, die zum Defekt g eführt hat, ist für das erkennende Gericht auch nicht ansatzweise erkennbar. Eine Inanspruchnahme aufgrund ein er Kleinreparaturklausel scheidet vorliegend wegen der Höhe des Rechnungsbetrags aus.
Nach alledem steht der Klägerin der Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution sowie des restliche n Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung 2001 zuzüglich der Zinsen auf die Mietkaution zu.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbark eit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 572 BGB
§ 566 a BGB
§ 326 BGB
§ 9 AGBG
§ 307 BGB
§ 538 BGB
§ 91 ZPO

Zitierte Entscheidungen: ZMR
1999, 469, 470
NJW 2003, 2234
NJW 2003, 3192
NJW 1987, 2575
ZMR 1999, 469, 470
NJW 2002, 2383