Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1997-04-25, Aktenzeichen 7A D 127/94.NE
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:1997:0425.7A.D127.94NE.00

Tenor:
Der Antrag wird abgelehnt.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Antragstellerin wendet sich gegen den Bebauungsplan NH 110 "von-M. -Straße" der Antragsgegnerin.
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans erfaßt ein ca. 200 m x 60 m großes Gelände, das im Ortsteil I. der Antragsgegnerin liegt und im Norden von der C. straße sowie im Osten von der von-M. -Straße begrenzt wird. Unmittelbar an der von-M. -Straße stehen zwei zu Wohnzwecken genutzte Doppelhäuser, die vor 1900 als Wohnhäuser für Bahnbedienstete errichtet worden waren. Rund 30 m westlich dieser Häuser befindet sich das von der Antragstellerin für einen Lebensmittelmarkt genutzte Gebäude. Dicht neben der Südseite des westlichen Teils dieses Gebäudes steht ein Lokschuppen mit zwei großen Toren, in die jeweils ein Bahngleis hineinführt. Westlich des von der Antragstellerin genutzten Gebäudes, nördlich der zum Lokschuppen führenden Gleise, liegt eine ausgedehnte befestigte Freifläche. Sie wird - ohne daß auf ihr entsprechende Markierungen eingetragen sind - zum Abstellen von Kraftfahrzeugen, insbesondere von Kunden der Antragstellerin, genutzt. Der nördliche Bereich dieser Freifläche wird zur C. straße hin von einer langgestreckten eingeschossigen Lagerhalle begrenzt, die eine Länge von rund 60 m und - von der Straße aus gesehen - eine Tiefe von rund 6 m aufweist sowie ca. 2 bis 3 m von den Verkehrsflächen der C. straße entfernt ist. Südwestlich dieser Lagerhalle steht ein zweigeschossiges Flachdachgebäude, das ehemals zu Bürozwecken genutzt worden war. Westlich hiervon befindet sich eine Zeile von insgesamt sechs Garagen. Das sich weiter nach Westen anschließende Gelände ist unbebaut. Hier verlaufen Bahngleise, die bis ca. 20 m an die C. straße heranrücken.
Bei dem Plangebiet handelt es sich um den östlichen Teil des ehemaligen Güterbahnhofs von I. , dessen noch vorhandene Gleisanlagen rund 300 m westlich des Plangebiets enden und südwestlich des Lokschuppens aus dem Plangebiet heraus in ausgedehnte Bahnanlagen führen, die südlich des Plangebiets parallel zur C. straße in West-Ost-Richtung verlaufen. Die Lagerhalle, das ehemalige Bürogebäude, die Garagen und die Freiflächen, die zwischen diesen Gebäuden sowie den Bahngleisen und dem Gebäude der Antragstellerin liegen, waren bis 1991 von einer Spedition genutzt worden, die sich 1888 - 18 Jahre nach Eröffnung der "S. " - hier angesiedelt hatte. Das Gelände im Plangebiet, insbesondere die ehemals von der Spedition genutzten Gebäude und Freiflächen standen im Eigentum der Bundesbahn, nunmehr stehen sie im Eigentum des Bundeseisenbahnvermögens. Für das Plangebiet besteht kein nach dem BBauG/BauGB aufgestellter Bebauungsplan. Der südöstliche Teilbereich mit den beiden Wohnhäusern wird jedoch von dem übergeleiteten Bauzonen-/Baustufenplan der ehemaligen Stadt O. -I. erfaßt, der für diesen Bereich - wie für die gegenüberliegenden Seiten der C. straße und der von-M. -Straße - ein C-II-o-Gebiet (gemischtes Wohngebiet) festsetzt.
Die außerhalb des Plangebiets an der Nordseite der C. straße stehenden Gebäude werden weit überwiegend zu Wohnzwecken und teilweise auch als Laden (Antikgeschäft) sowie für Dienstleistungen genutzt. Nordöstlich des Plangebiets befindet sich u.a. das Eichamt. Im Nordwesten - beginnend in einer Entfernung von rund 100 m vom Plangebiet - liegen ausgedehnte gewerbliche Anlagen (u.a. Metallverarbeitung). Östlich der von-M. -Straße befinden sich zwischen der C. straße und den Bahnanlagen Wohnhäuser und ein Reifenhandel.
Zur Ansiedlung des Betriebs der Antragstellerin kam es wie folgt: Mit Bauschein vom 7. Oktober 1975 wurde dem Geschäftsführer der Antragstellerin - seinerzeit handelnd unter der Firma M. & Sohn - die Errichtung einer Verkaufshalle für Obst und Gemüse genehmigt. Nach den seinerzeit genehmigten Plänen sollte der Betrieb über eine neben der Lagerhalle der Spedition zur C. straße führende Zufahrt erschlossen werden; weiter waren eine Anbindung an die von-M. -Straße (zwischen den Wohnhäusern und der C. straße ) sowie an einen Zufahrtsweg vorgesehen, der südlich der an der von-M. -Straße gelegenen Wohnhäuser zwischen diesen und einem weiter südlich gelegenen Stellwerk in die von-M. -Straße einmündet und insbesondere auch als Zuwegung zum Bahngelände dient. In der Folgezeit kam es zu Erweiterungen und Umbauten des Geschäftsbetriebs einschließlich der Zulassung eines Imbißstands an der zur C. straße ausgerichteten Nordseite des Gebäudes. Schließlich wurde dem Geschäftsführer der Antragstellerin mit Bauschein vom 4. September 1991 die Genehmigung für die Erweiterung des Lebensmittelmarkts und den Anbau einer Überdachung erteilt. Unter Nr. 20 der Auflagen zur Baugenehmigung heißt es:
"Diese Baugenehmigung beinhaltet den Umbau und die Erweiterung des Lebensmittelmarktes für den Verkauf von Lebensmitteln, Blumen und Torf bei einer Geschoßfläche von 3.091 qm und einer Verkaufsfläche im Erdgeschoß von 1.268 qm. Anderweitige Nutzungen sowie der Verkauf von anderen Sortimenten sind unzulässig."
Mit seinem Bauantrag hatte der Geschäftsführer der Antragstellerin auch die Nutzungsänderung und Zulassung des Verkaufs von Non-Food-Artikeln beantragt. Die Angabe "Non- Food" in der zur Genehmigung gestellten Sortimentsbeschreibung ist durch Grüneintragung gestrichen. Im genehmigten Lageplan zur Baugenehmigung vom 4. September 1991 sind insgesamt 98 Stellplätze vorgesehen, davon 40 in dem Freibereich zwischen dem Gebäude der Antragstellerin sowie der Lagerhalle und dem ehemaligen Bürogebäude der Spedition. Anläßlich dieses Baugenehmigungsverfahrens übersandte die Deutsche Bundesbahn - Bundesbahndirektion F. - als Eigentümerin des von der Antragstellerin gemieteten Geländes der Stadt B. eine "Entwidmungsverfügung" vom 29. August 1991. Deren Text lautet:
"Die ehemaligen Lagerplätze im Bahnhof O. -I. sind für den Eisenbahnbetrieb nicht mehr erforderlich. Sie verlieren daher ihre Eigenschaft als Bundesbahngelände und gelten mit Wirkung vom 29.8.1991 als entwidmet.
Einen Lageplan der entwidmeten Bundesbahnanlage ist beigefügt.
Die Planfeststellung kann nach § 36 Abs. 2 Bundesbahngesetz unterbleiben."
Dieser Entwidmungsverfügung war ein Lageplan beigefügt, in dem der westlich und nördlich der an der von-M. -Straße gelegenen Wohnhäuser befindliche Bereich gelb gekennzeichnet ist, der im Westen von dem vorhandenen Gebäude der Antragstellerin mit Ausnahme der südlich hiervon stehenden Lokhalle begrenzt wird. Die als Parkplätze genutzten Freiflächen westlich des Gebäudes der Antragstellerin sowie die Lagerhalle und das Bürogebäude der Spedition sind in diesem Lageplan nicht als entwidmet gekennzeichnet.
Mit Bauvoranfrage vom 3./9. September 1991 beantragte Herr G. H. beim Bauaufsichtsamt der Antragsgegnerin einen bauplanungsrechtlichen Vorbescheid für die Umnutzung des Speditionslagers (unter Verkürzung des Gebäudes auf rd. 50 m Länge) zu einem Getränkemarkt (Kartoffeln, Blumen, Gartenbedarf) zuzüglich Leergutlager und überdachter Stellplatzanlage sowie die Umnutzung des Erdgeschosses des vorhandenen Speditionsbüros unter Berücksichtigung eines zusätzlichen Anbaus für einen Handelsbetrieb mit einer Gesamtnutzfläche (einschließlich Erweiterung) von 695 qm; als mögliche Sortimente waren angegeben Textil-, Schuh-, Drogerie-, Baumarkt, Autozubehör oder Verkaufsfläche für Discounter. Diese Bauvoranfrage, die vom Bauaufsichtsamt der Antragsgegnerin unter Hinweis auf die anläßlich des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens erlassene Veränderungssperre negativ beschieden worden war, ist Gegenstand des beim 7. Senat des erkennenden Gerichts in der Berufungsinstanz anhängigen Verfahrens 7 A 5844/94.
Die Bauvoranfrage war im wesentlichen Anlaß für die Antragsgegnerin, den im vorliegenden Verfahren angegriffenen Bebauungsplan aufzustellen. Dieser Bebauungsplan erfaßt das vorbeschriebene Gelände, mithin die westlich der von-M. - Straße gelegenen Wohnhäuser, das Verkaufsgebäude der Antragstellerin, die Gebäude der früheren Spedition (Lagerhalle, Bürogebäude, Garagen) sowie die sich bis in einen Bereich 60 m südlich der C. straße erstreckenden Bahngleise einschließlich des Lokschuppens.
Für diesen Bereich enthält der Bebauungsplan folgende Festsetzungen: Der Bereich der an der von-M. -Straße gelegenen Wohnhäuser einschließlich des unbebauten Hintergeländes ist als Mischgebiet mit zweigeschossiger offener Bauweise und einer Grundflächenzahl von 0,6 sowie einer Geschoßflächenzahl von 1,2 ausgewiesen. Für den Bereich des Verkaufsgebäudes der Antragstellerin einschließlich der nördlich, östlich und südlich hiervon im Plangebiet gelegenen Flächen, die mit dem in der Entwidmungsverfügung der Deutschen Bundesbahn vom 29. August 1991 markierten Bereich identisch sind, setzt der Bebauungsplan ein Sondergebiet "großflächiger Einzelhandel/VF 1.270 qm" fest. In den textlichen Festsetzungen zu dieser Gebietsausweisung ist ausgeführt, daß in dem festgesetzten Sondergebiet eine Gesamtverkaufsfläche von 1.270 qm nicht überschritten werden darf und daß der Verkauf folgender Warenarten (Kernsortiment) zulässig ist:
1. Nahrungs- und Genußmittel, 2. Wasch- und Reinigungsmittel, 3. Drogeriewaren, 4. Blumen, Samen, Torf.
Weiter ist festgesetzt, daß darüber hinaus der Verkauf von Randsortimenten zulässig ist, wenn diese in einem Funktionszusammenhang zum Kernsortiment stehen und max. 25 % der Verkaufsfläche in Anspruch nehmen. Für das Sondergebiet ist ferner eine Grundflächenzahl von 0,8 und eine Zahl der Vollgeschosse von 2 als Höchstgrenze festgesetzt. Die maximale Höhe der baulichen Anlage über NN ist auf 170,00 m begrenzt und der Bebauungsplan setzt hier als abweichende Bauweise fest, daß die Bauweise offen sein soll, jedoch sollen Gebäudelängen bis 60 m zulässig sein. Für das Mischgebiet treffen die textlichen Festsetzungen Ausschlüsse von Nutzungsarten, die sich insbesondere auf den Ausschluß von Einzelhandelsbetrieben sowie bestimmte näher angeführte Dienstleistungsbetriebe mit "innenstadtrelevantem Charakter" (Reinigung, Wäscherei, Friseur, Reisebüro, Bank, Sparkasse) beziehen. Der Bebauungsplan setzt ferner die an die C. straße und von-M. -Straße unmittelbar angrenzenden Bereiche der festgesetzten Baugebiete in 2 m Tiefe als "Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen" fest; für diese Flächen enthalten die textlichen Festsetzungen nähere Umschreibungen der vorgeschriebenen Anpflanzungen. In den Pflanzflächen befinden sich ferner Eintragungen für die Standorte von anzupflanzenden, näher umschriebenen Bäumen. Des weiteren enthalten die textlichen Festsetzungen Regelungen über die Fassadenbegrünung von Neubauten. Schließlich ist in einem Teilbereich der an die C. straße angrenzenden Fläche des Sondergebiets eine mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belastende Fläche festgesetzt. Der westlich des ausgewiesenen, mit der Entwidmungsverfügung übereinstimmenden Sondergebiets gelegene Bereich, der von der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans umgrenzt wird, ist unter der Überschrift nachrichtliche Übernahme als "Fläche für den überörtlichen Verkehr (Bahnanlagen)" gekennzeichnet.
Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans nahm folgenden Verlauf:
Am 16. Juli 1991 beschloß der Rat der Antragsgegnerin den Bebauungsplan NH 110 aufzustellen. Der daraufhin erstellte Vorentwurf wurde in einer Bürgerversammlung vom 15. Juni 1993 den Bürgern vorgestellt und sodann den Trägern öffentlicher Belange zugeleitet. Dieser Entwurf sah noch vor, daß der Bereich der von der Spedition benutzten Lagerhalle und des Speditionsbüros sowie die zum Betriebsgebäude der Antragstellerin hin gelegenen Freiflächen, die als Parkplatz genutzt werden, als eingeschränktes Gewerbegebiet ausgewiesen werden sollte. Der weiter westlich gelegene Bereich von den Garagen an sowie die im Südwesten des Plangebiets gelegenen Bahngleise einschließlich des Lokschuppens waren in diesem Entwurf als Fläche für den überörtlichen Verkehr (Bahnanlagen) ausgewiesen. Des weiteren war der nunmehr als Mischgebiet ausgewiesene Bereich mit den an der von-M. -Straße gelegenen Wohnhäusern gleichfalls als eingeschränktes Gewerbegebiet ausgewiesen. Zu diesem Vorentwurf führte die Deutsche Bundesbahn mit Schreiben vom 13. September 1993 aus, daß vorbehaltlich der endgültigen Stellungnahme nachfolgende Bedenken gegen den Bauleitplan erhoben würden:
"1. Die Ausweisung als eingeschränktes Gewerbegebiet läuft den Interessen der Deutschen Bundesbahn entgegen. Das angesprochene Gelände ist an den Betreiber eines Fruchtmarktes vermietet, der eine Bauvoranfrage zur Erweiterung gestellt hat. Dies ist jedoch bei einer Ausweisung als eingeschränktes Gewerbegebiet nicht möglich.
2. Des weiteren werden DB-seitig auch keine Belastungen auf dem Flurstück 317 akzeptiert, das unser Grundeigentum als Gehweg ausweisen soll. Mit Schreiben der Abteilung Fr 4 vom 13.8.92 wurde der Stadt B. eine Entwidmung des Geländes für den Fall in Aussicht gestellt, daß die Bauvoranfrage des unter 1. erwähnten Antragstellers positiv beschieden wird."
Mit weiterem Schreiben vom 18. Oktober 1993 führte die Deutsche Bundesbahn aus, daß die vorgebrachten Bedenken ihre volle Gültigkeit behielten, und bat darum, dies bei der weiteren Bearbeitung des Bebauungsplans zu berücksichtigen. In seiner Sitzung vom 10. November 1993 beschloß der Rat der Antragsgegnerin, den Vorentwurf in Richtung auf die nunmehr getroffenen Festsetzungen zu ändern. In der Niederschrift über die entsprechende Sitzung des Rates ist bezüglich des westlich des ausgewiesenen Sondergebiets gelegenen Geländes ausgeführt, daß aufgrund der fehlenden Bereitschaft der Deutschen Bundesbahn, die Planungsabsicht einer Ansiedlung eines mittleren oder mehrerer kleinerer nicht wesentlich störender Gewerbebetriebe mitzutragen, und wegen der fehlenden Entwidmung der Fläche diese im Planentwurf als Bahngelände dargestellt würde; unter diesen Umständen sei die vom Pächter angestrebte bauliche Nutzung der rechtlich als planfestgestellt zu beurteilenden Flächen tatsächlich nicht möglich.
Die am 23. November 1993 bekanntgemachte Offenlegung des geänderten Planentwurfs fand vom 6. Dezember 1993 bis 6. Januar 1994 statt. Anläßlich dieser Offenlegung machten die Antragstellerin und der Bauherr, der die Bauvoranfrage vom 3./9. September 1991 bezüglich der Umnutzung und Erweiterung der Lagerhalle und des ehemaligen Speditionsbüros gestellt hatte, Anregungen und Bedenken geltend. Sie trugen insbesondere vor, mit der beabsichtigten planerischen Konzeption könnten die Ziele und Zwecke der Bauleitplanung nicht erreicht werden. Eine Konsolidierung des vorhandenen Einzelhandelsbetriebs durch Festschreiben auf die bestandgeschützte Größenordnung sei angesichts der fortlaufenden Veränderungen im Bereich des Einzelhandels nicht möglich. Das Plankonzept sei ferner nicht in der Lage, das in der Planbegründung behauptete negativ wirkende Gesamtbild des Standorts wesentlich zu verbessern. Eine Verbesserung der städtebaulichen Situation setze voraus, daß am Standort angemessen investiert werden könne. Der Bebauungsplan werde auch nichts an der verkehrlichen Situation im Einmündungsbereich der von-M. -Straße in die C. straße ändern. Städtebauliche Mißstände würden durch eine in der Zukunft nicht auszuschließende angemessene Erweiterung des vorhandenen Einzelbetriebs und durch das von dem weiteren Bauherrn beantragte Vorhaben, das zu einer Komplettierung des Nahversorgungszentrums führen würde, nicht ausgelöst. Das Planungskonzept berücksichtige zu wenig öffentliche Interessen an einer verbrauchernahen Versorgung und an der Sicherung der Schaffung von Arbeitsplätzen im Zusammenhang mit dem vorhandenen und bestandsgeschützten Einzelhandelsbetrieb. Die mit dem Planentwurf vorgenommenen reinen Bestandsfestschreibungen im Sinne einer Verhinderungsplanung seien keine städtebauliche Rechtfertigung für den beabsichtigten Plan, geschweige denn für die im Planentwurf benannten Planungsziele. Die Deutsche Bundesbahn führte im Rahmen der Anhörung der Träger öffentlicher Belange mit Schreiben vom 30. Dezember 1993 aus, sie halte an der zum Vorentwurf abgegebenen Stellungnahme fest. Des weiteren weise sie noch einmal darauf hin, daß sich die Deutsche Bundesbahn eine Entwidmung weiteren Geländes dann vorstellen könnte, "wenn die Bauvoranfrage unseres Mieters positiv beschieden wird".
In seiner Sitzung vom 18. Mai 1994 befaßte sich der Rat der Antragsgegnerin mit den eingegangenen Bedenken und Anregungen und wies diese zurück. Ferner beschloß er den Bebauungsplan mit der beigefügten Begründung vom 6. April 1994 als Satzung.
In dieser Begründung ist u.a. die Entstehung und Entwicklung des vorhandenen großflächigen Einzelhandelsbetriebs der Antragstellerin dargestellt. Ferner sind die Inhalte eines von der Antragsgegnerin in Auftrag gegebenen Gutachtens über den Einzelhandel, die Dienstleistungen und die Stadterneuerung in den Zentren des Stadtraums vom Dezember 1990 - J. -Gutachten 1990 - sowie eines von der Antragstellerin in Auftrag gegebenen und durch dieselben Gutachter erstellten Gutachtens vom Mai 1991 - J. - Gutachten 1991 - dargelegt. Im Anschluß an eine Bewertung der Aussagen und Empfehlungen der Gutachten aus der Sicht der Stadt heißt es unter "Ziele und Zwecke der Planung":
"Die Aufstellung des Bebauungsplanes NH 110 "von-M. -Straße" verfolgt die Zielsetzung, negative Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung des Stadtbezirkes I. sowie der angrenzenden Stadtbezirke I. ring und I. zu verhindern, soweit diese durch bestimmte Vorhaben im Plangebiet verursacht werden könnten. Insbesondere soll eine Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung im Ortszentrum I. und den genannten Stadtbezirken durch übermäßige Kaufkraftabflüsse mit daraus resultierenden Folgeproblemen städtebaulicher und sozialer Art ausgeschlossen werden. Ebenso sollen künftige negative Auswirkungen auf die Entwicklung des Versorgungsbereiches I. -Mitte, der erst in den letzten Jahren mit erheblichem Einsatz öffentlicher Mittel eine deutliche Aufwertung erfuhr, unterbunden werden. Entsprechend den Empfehlungen der beiden vorliegenden Gutachten soll konkret die Erweiterung eines im Plangebiet ansässigen großflächigen Einzelhandelsbetriebes, aber auch die Möglichkeit der Ansiedlung von zentrumstypischen Gütern zur Deckung des mittel- und langfristigen Bedarfs am Standort verhindert werden.
Mit dem Festschreiben auf eine Größenordnung, die sich im Rahmen des Bestandsschutzes bewegt, soll der Betrieb gleichzeitig an seinem Standort planungsrechtlich abgesichert werden, um sich auf dieser Basis konsolidieren zu können.
Schließlich ist auch eine Verbesserung der aus städtebaulicher Sicht unzufriedenstellenden Situation im Plangebiet selbst Gegenstand der Planung.
Die vorliegende Planung hat darüber hinaus die Aufgabe, in Verbindung mit anderen bereits durchgeführten bzw. parallel verlaufenden Bauleitplanverfahren die planerischen Bemühungen um die Aufrechterhaltung und weitere Durchsetzung des räumlich-funktionalen Zentrenkonzeptes der Stadt B. zu unterstützen."
Hinsichtlich der Ausweisung eines Sondergebietes für großflächigen Einzelhandel heißt es bezüglich des Betriebs der Antragstellerin u.a.:
"Eine Erweiterung der Geschoßfläche ist, auch vor dem Hintergrund einer sachgerechten Abwägung zwischen öffentlichen und privaten Belangen (hier: Standortsicherung), nicht erforderlich und auch nicht vertretbar. Aufgrund der atypischen Fallgestaltung (Standortgutachten S. 10, a.a.O.) - bei der die Größenordnung der Geschoßfläche in Relation zur Verkaufsfläche weit überwiegt - ist vielmehr davon auszugehen, daß dem Betrieb innerhalb des gesetzten Rahmens genügend Möglichkeiten verbleiben, sich an geänderte Marktbedingungen anpassen zu können."
Zu den Bahnanlagen heißt es weiter in der Begründung:
"Im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum vorliegenden Bauleitplanverfahren hat die Deutsche Bundesbahn dann aber gegen die im Bebauungsplanvorentwurf entwickelten Planungsabsichten der Stadt B. Bedenken erhoben. Die Angebotsplanung der Stadt, einen Teil der offensichtlich nicht mehr für Bahnzwecke benötigten Flächen des Güterbahnhofes als "eingeschränktes Gewerbegebiet" auszuweisen, um diese einschließlich der aufstehenden, ungenutzten Gebäude einer sinnvollen städtebaulichen Nutzung zuzuführen, "läuft den Interessen der Bahn entgegen". Diese liegen in einer wirtschaftlich bestmöglichen Nutzung der Fläche, die die Bahn nur dann gewährleistet sieht, wenn die vorliegende Bauvoranfrage positiv beschieden wird.
Den "Anregungen" der Bahn Folge zu leisten, würde bedeuten, die eigentlichen Zielsetzungen der Planung völlig aufzugeben. Andererseits unterliegen die Flächen, wie bereits oben erwähnt, weiterhin dem Fachplanungsvorbehalt. Eine Be- oder Überplanung ohne eine vorauslaufende Entwidmung der Flächen durch die Bahn kommt daher ebensowenig in Frage.
Aufgrund des geschilderten Sachverhaltes wird die bisher nicht entwidmete und somit der Planungshoheit der Stadt entzogene Fläche nachrichtlich als "Fläche für den überörtlichen Verkehr (Bahnanlagen)" dargestellt."
Die Bezirksregierung B. , der der Bebauungsplan angezeigt worden war, teilte mit Verfügung vom 15. Juli 1994 mit, die Verletzung von Rechtsvorschriften werde nicht geltend gemacht. Die Durchführung des Anzeigeverfahrens wurde daraufhin am 25. August 1994 bekanntgemacht.
Parallel zur Aufstellung des Bebauungsplans wurde ein Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplans betrieben. Die Änderung des Flächennutzungsplans, die in ihren Darstellungen - Fläche für Bahnanlagen, Mischgebiet, Sondergebiet (großflächiger Einzelhandel) - den Inhalten des Bebauungsplans entspricht, wurde vom Rat der Antragsgegnerin am 18. Mai 1994 beschlossen und von der Bezirksregierung B. am 15. Juli 1994 genehmigt. Die Genehmigung der Flächennutzungsplanänderung ist gleichzeitig mit dem Bebauungsplan am 25. August 1994 bekanntgemacht worden.
Die Antragstellerin hat am 13. September 1994 den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt. Zur Begründung trägt sie im wesentlichen vor, durch die Entscheidung über den Bebauungsplan werde vor allem ihr privates Interesse betroffen, ihren Einzelhandelsbetrieb erweitern zu können. Sie könne sich gegen den Bebauungsplan insgesamt wenden, da der Ausschluß bzw. die Einschränkung der Einzelhandelsnutzung wesentliches Ziel des gesamten Bebauungsplanes sei. Unter Bezugnahme auf die im Planaufstellungsverfahren vorgebrachten Anregungen und Bedenken führt sie weiter aus, angesichts der Festschreibung sowohl der Verkaufsfläche als auch der Geschoßfläche sei die in der Entwurfsbegründung aufgestellte Behauptung, im vorhandenen Betrieb blieben innerhalb des gesetzten Rahmens genügend Möglichkeiten, sich an geänderte Maßbedingungen anpassen zu können, offensichtlich fehlerhaft. In materieller Hinsicht sei die Festlegung der Grenzen des Bebauungsplans mit § 1 Abs. 3 BauGB und dem Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 BauGB nicht vereinbar. Die Wahl der Plangrenzen sei eine Frage des städtebaulichen Erfordernisses und der sachgerechten Planung. Insoweit sei die Ausweisung des Plangebiets an dem städtebaulichen Konzept und den Zielen des Bebauungsplanes zu messen. Eine Verhinderung der Ansiedlung von Einzelhandelsunternehmen am Standort C. straße /von- M. -Straße sei zum Schutze der Versorgung der Bevölkerung benachbarter Ortszentren jedoch nicht erforderlich; eine Vermeidung von Kaufkraftabflüssen aus diesen Zentren lasse sich mit dem beschlossenen Bebauungsplan ohnehin nicht erreichen. Im Hinblick auf die Abgrenzung des Plangebiets sei es fehlerhaft, daß ein Teil der eisenbahnrechtlich gewidmeten Flächen im Plangebiet lediglich als Fläche für Bahnanlagen dargestellt worden seien. Mit der nachrichtlichen Übernahme der bahnrechtlichen Widmung lasse sich die nach Ansicht der Antragsgegnerin unerwünschte Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebs im Plangebiet nicht verhindern, weil die Deutsche Bundesbahn gegenüber der Antragsgegnerin ausdrücklich klargestellt habe, daß sie diese Fläche entwidmen werde, sobald ein positiver Bauvorbescheid für eine Einzelhandelsnutzung auf diesen Flächen erteilt worden sei. Mit der Entwidmung dieser Flächen werde die nachrichtliche Darstellung funktionslos, so daß sich die planungsrechtliche Zulässigkeit eines solchen Einzelhandelsvorhabens nach § 34 BauGB richte. Ferner verkenne der Plangeber mit der lediglich nachrichtlichen Darstellung der Widmung seine planungsrechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten. Die in der Planbegründung wiedergegebene Auffassung, eine Be- oder Überplanung ohne eine vorauslaufende Entwidmung der Flächen durch die Bahn komme nicht in Frage, sei unrichtig. Der Ausschluß von Einzelhandel am Standort C. straße /von- M. -Straße zum Schutz benachbarter Stadtzentren wäre ferner städtebaulich nur nachvollziehbar, wenn er auch zumindest die gegenüberliegenden Straßenseiten der C. straße und der von-M. -Straße einbezogen hätte. Für die befürchteten städtebaulichen Auswirkungen auf die Ortsmitte von I. sei es völlig unerheblich, ob sich die Einzelhandelsnutzung diesseits oder jenseits der C. straße bzw. der von-M. -Straße entwickele. Entlang der C. straße befänden sich nämlich eine Reihe weiterer Einzelhandelsnutzungen bzw. die Möglichkeit der Ansiedlung von Einzelhandel unterhalb der Großflächigkeit. Deshalb hätten die Grenzen des Plangebiets zumindest diese gegenüberliegende Straßenseite miteinbeziehen müssen. Eine Einbeziehung der gegenüberliegenden Straßenseite der C. straße und von Flächen jenseits der von-M. - Straße hätte sich auch deshalb angeboten, weil die Verkehrssituation in diesem Bereich nach Auffassung der Antragsgegnerin überplanungsbedürftig sei. Von den zur Bewältigung der Verkehrsprobleme in Erwägung gezogenen Instrumenten seien nur einige Pflanzgebote geblieben, die nach der Planbegründung aufgrund des vorhandenen Bestandsschutzes der Nutzungen ohnehin erst im Zusammenwirken mit künftigen Bauanträgen im Gebiet zum Tragen kommen könnten. Damit sei bereits bei Beschluß des Bebauungsplans offensichtlich, daß auf absehbare Zeit die von der Antragsgegnerin selbst beschriebenen Verkehrsprobleme ungelöst blieben. Fehlerhaft sei ferner die Ausweisung des Mischgebiets, die sich einerseits nicht an der vorhandenen Wohnnutzung orientiere und andererseits verkenne, daß an dieser Stelle eine Nutzung, die gleichberechtigt dem Wohnen und dem Gewerbe diene, städtebaulich nicht vertretbar sei. Da sich die beiden Wohnhäuser nahezu inselartig zwischen den Gleisanlagen, der viel befahrenen C. straße und der von-M. -Straße und dem großflächigen Einzelhandelsbetrieb mit der unmittelbar an der Grundstücksgrenze vorbeifahrenden Zufahrt befänden, sei die Ausweisung des Mischgebietes für die beiden Grundstücke verfehlt. Es sei auch nicht nachvollziehbar, daß durch die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans für den Bereich des Mischgebiets eine untergeordnete Einzelhandelsnutzung ausgeschlossen werde, während dies auf der anderen Straßenseite der von-M. -Straße und der C. straße möglich sei. Ein Verstoß gegen die Erfordernisse des Abwägungsgebots liege vor, weil es sich um eine unzulässige Einzelfallplanung handele, bei der der Einzelhandelsbetrieb der Antragstellerin nicht nur der Anlaß der Planung gewesen, sondern der Inhalt des Bebauungsplans ausschließlich auf den vorhandenen Einzelhandel abgestimmt sei. Bei Aufgabe des Einzelhandelsbetriebs wegen der fehlenden Erweiterungsmöglichkeiten durch die Antragstellerin würde sowohl die Sortimentsbeschränkung als auch die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung hinfällig. Die Antragsgegnerin habe es ferner versäumt, die Erforderlichkeit einer so umfassenden Beschränkung des Einzelhandels am Standort gutachtlich zu hinterfragen. Ein im Auftrag der Antragstellerin im Jahre 1994 erstelltes Gutachten zu dem Thema "Aktualisierung von Entwicklungszielen für ein Nahversorgungszentrum in B. -V. " - J. - Gutachten 1994 - komme zu dem Ergebnis, daß die erfolgte Festschreibung der Verkaufsflächen im gesamten Plangebiet städtebaulich weder erforderlich noch sinnvoll sei. Mit einer solchen Festschreibung auf den Bestandsschutz würden derzeit un- und untergenutzte städtebaulich abträglich wirkende Gegebenheiten am Mikrostandort festgeschrieben. Der Gutachter empfehle, derzeit untergenutzte und ungenutzte vormalige Bahnanlagen, wie sie in unmittelbarer Nachbarschaft zu dem als Sondergebiet ausgewiesenen Standort im Geltungsbereich des Bebauungsplans vorhanden seien, durch zentrenergänzende Angebotsformen wie einen Getränkemarkt oder einen kleinteiligen Gartenmarkt zu aktivieren. Nach Auffassung der Gutachter trage die Festschreibung der Antragstellerin auf einen Bestand von 1.270 qm Verkaufsfläche der Dynamik des Einzelhandels nicht Rechnung, so daß ein relativer Rückschritt im Verlauf weniger Jahre zu erwarten sei. Es biete sich nach Auffassung des Gutachters an, die nach seinem Kenntnisstand obsoleten Teile des Areals der Bundesbahn durch nicht- zentrumtypischen Einzelhandel nutzen zu lassen. Soweit sich die Sortimente auf Vertriebsformen wie einen Getränkemarkt oder einen kleinteiligen Fachmarkt für Gartenbedarf konzentrierten, seien städtebauliche Negativfolgen durch Kaufkraftentzug im Zentrum von I. -Mitte oder O. mit Sicherheit auszuschließen. Das Gutachten verdeutliche, daß die Möglichkeiten einer Feinsteuerung des Einzelhandels an diesem Standort zur Verbesserung der städtebaulichen Situation, selbstverständlich auch zum Schutze der Belange der Antragstellerin, nicht eingesetzt worden seien. Stattdessen habe sich die Antragsgegnerin für eine pauschale Festschreibung des vorhandenen Bestands und damit auch der städtebaulich unerfreulichen Situation entschieden, obwohl der Schutz benachbarter Zentren eine solche pauschale Bestandsfestschreibung nicht erfordere und die Zukunft des Einzelhandelsbetriebs der Antragstellerin von angemessenen Erweiterungsmöglichkeiten abhänge.
Die Antragstellerin beantragt,
den Bebauungsplan Nr. NH 110 "von- M. -Straße" der Antragsgegnerin für nichtig zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Sie trägt zur Begründung insbesondere vor, bei der vorgenommenen Planung handele es sich nicht um einen Einzelfall, vielmehr sei die Stadt bemüht, flächenmäßig die Entwicklung von anderen Großmärkten im Stadtgebiet einzuschränken. Insofern handele es sich um ein sachlich und zeitlich aufeinander abgestimmtes Gesamtkonzept. Ein solches Gesamtkonzept entspreche dem Wesen der Bauleitplanung. Diese solle entsprechend ihrem Ordnungsauftrag dazu dienen, die weitgehend vom Markt und seinen gesellschaftlichen Kräften quasi autonom bestimmte städtebauliche Entwicklung zu kanalisieren. Der Plan sei ferner nicht deshalb fehlerhaft, weil er das Bahngelände einbeziehe. Nach Auffassung der Stadt richte sich im Falle einer rechtswirksamen Entwidmung der Bahnflächen die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Einzelvorhabens nicht nach § 34 BauGB. Der Bebauungsplan im Bereich nordwestlich des Sondergebiets sei insgesamt als nicht überbaubar ausgewiesen, weil dort keine der in § 23 Abs. 1 BauNVO genannten Festsetzungen getroffen worden seien. Das gesamte Gelände, das mit der nachrichtlichen Übernahme als Fläche für den überörtlichen Verkehr gekennzeichnet sei, sei daher auf der Grundlage von § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. dem einschlägigen Bebauungsplan zur Zeit nicht bebaubar. Nach der maßgeblichen Rechtsprechung sei eine Planung der Gemeinde in Bezug auf bestehende Anlagen der Bahn nur zulässig, wenn sie inhaltlich keinen Konflikt mit dem besonderen Charakter der Bahnanlage auslösten, d.h. deren Zweckbestimmung, uneingeschränkt dem Bahnbetrieb zur Verfügung zu stehen, unangetastet ließen. Eine subsidiäre Bauleitplanung komme nicht in Betracht. Hinsichtlich der Nichteinbeziehung der gegenüberliegenden Seiten der C. straße und der von- M. -Straße sei darauf hinzuweisen, daß auch durch das Zusammenwirken mehrerer kleiner Betriebe im Plangebiet negative städtebauliche Auswirkungen initiiert werden könnten; anders verhalte es sich bei der Betrachtung einzelner kleinerer Einzelhandelsgeschäfte in weiterer Entfernung an der C. straße . Die Beplanung der hier strittigen Flächen, die sich im wesentlichen auf die Art und das Maß der baulichen Nutzung beschränke, treffe keine Aussagen zur Verkehrsplanung, die in einem größeren räumlichen Zusammenhang zu sehen seien. Eine lediglich isolierte Betrachtung eines Verkehrsknotens könne nicht Inhalt des Bebauungsplans von-M. -Straße sein. Hinsichtlich der Mischgebietsausweisung sei zu berücksichtigen, daß die vorhandene Wohnnutzung bereits durch angrenzende Nutzungen und deren Emissionen vorbelastet sei; im Mischgebiet seien ohnehin nur nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe zulässig, so daß bei deren Ansiedlung im Mischgebiet keine weitere Beeinträchtigung der verbleibenden Wohnnutzungen eintreten würde. Bei der Planung handele es sich schließlich auch nicht um eine unzulässige Einzelfallplanung. Dies folge aus der Besonderheit der Festsetzung eines Sondergebiets "großflächiger Einzelhandel". Die Behauptung, es fehle an einer gutachterlichen Hinterfragung der Erforderlichkeit einer Beschränkung des Einzelhandels am Standort, gehe ins Leere. Die Festsetzungen des Bebauungsplans stützten sich nicht nur auf das Einzelhandelsgutachten der Antragsgegnerin, sondern in wesentlichen Teilen auch auf das durch die Antragstellerin selbst in Auftrag gegebene Standortgutachten. Das dritte Gutachten sei von der Antragstellerin in Auftrag gegeben worden, da beide Gutachten offensichtlich nicht den Vorstellungen der Antragstellerin entsprochen hätten.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der von der Antragsgegnerin vorgelegten Aufstellungsvorgänge, des von der Antragstellerin vorgelegten Gutachtens sowie der Gerichtsakte 7 A 5844/95 nebst der in jenem Verfahren beigezogenen Unterlagen ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag ist zulässig. Die Antragstellerin ist antragsbefugt.
Gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO in der Fassung, die er durch Art. 1 Nr. 2a des Sechsten Gesetzes zur Änderung der Verwaltungsgerichtsordnung und anderer Gesetze vom 1. November 1996 (BGBl. I S. 1626) - 6. VwGOÄndG - erhalten hat, kann den Antrag nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO innerhalb einer näher bestimmten Frist jede natürliche oder juristische Person stellen, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden; antragsbefugt sind darüber hinaus auch Behörden. Auf diese gemäß Art. 11 6. VwGOÄndG am 1. Januar 1997 in Kraft getretene Fassung des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO n.F. ist auch im vorliegenden Verfahren abzustellen, obwohl die Antragstellerin den Normenkontrollantrag bereits vor dem 1. Januar 1997 gestellt hat und damit noch zu einer Zeit, in der gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO a.F. die Antragsbefugnis bereits dann gegeben war, wenn die antragstellende Person durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung (zwar noch keine Rechtsverletzung, aber bereits) einen Nachteil erlitten oder in absehbarer Zeit zu erwarten hatte.
Vgl. hierzu im einzelnen: OVG NW, Urteil vom 23. Januar 1997 - 7a D 70/93.NE -; ebenso z.B.: OVG NW, Beschluß vom 18. Februar 1997 - 10a D 65/95.NE - und Urteil vom 13. März 1997 - 11a D 142/94.NE -.
Die Antragstellerin hat geltend gemacht, daß sie durch den strittigen Bebauungsplan bzw. dessen Anwendung in ihren Rechten verletzt wird. Ein Bebauungsplan führt zu einer Rechtsverletzung, wenn er subjektive Rechte des von seinen Festsetzungen Betroffenen verletzt. Während das Gesetz mit dem Nachteilsbegriff in § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO a.F. die Antragsbefugnis in Normenkontrollverfahren bewußt weiter öffnete als in § 42 Abs. 2 VwGO die Klagebefugnis mit dem Begriff der Rechtsverletzung,
- vgl. hierzu: BVerwG, Beschluß vom 18. Februar 1994 - 4 NB 24.93 -, BRS 56 Nr. 30 -
greift das Gesetz nunmehr für die Antragsbefugnis auf den Maßstab der Rechtsverletzung zurück, wie er auch für die Klagebefugnis entscheidend ist. Die sich aus dem Wortlaut des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO n.F. ergebende Rechtslage entspricht dem Sinn des Gesetzes, wie er durch die Gesetzesmaterialien bestätigt wird. Die bisher weit gefaßte Antragsbefugnis sollte an die Regelung der Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO angepaßt werden.
Vgl.: Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drucksache 13/3993 S. 9, 10.
Eine Rechtsverletzung im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO n.F. kann gegeben sein, wenn der Bebauungsplan Festsetzungen trifft, die sich auf subjektive Rechte des Antragstellers auswirken können.
Vgl.: OVG NW, Urteil vom 23. Januar 1997 - 7a D 70/93.NE -.
Daran kann im vorliegenden Fall kein Zweifel bestehen. Der Bebauungsplan überplant u.a. das Gelände, auf dem die Antragstellerin ihren eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb - großflächiger Einzelhandel - führt. Die Antragstellerin macht gegenüber den Festsetzungen des Plans geltend, daß mit der Festschreibung der Verkaufsfläche auf den gegebenen Bestand und der Beschränkung des zulässigen Sortiments in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans die Möglichkeiten zur Erweiterung ihres Einzelhandelsbetriebs und einer Anpassung des Sortiments an Veränderungen der Marktsituation in einer Weise eingeschränkt würden, die ihre Zukunft in Frage stelle, da diese von angemessenen Erweiterungsmöglichkeiten am gegebenen Standort abhänge. Damit hat die Antragstellerin hinreichend geltend gemacht, daß in ihre eigentumsrechtlich geschützte Position fehlerhaft eingegriffen werde.
Der Antrag ist jedoch nicht begründet.
Der strittige Bebauungsplan ist nicht etwa bereits deshalb unwirksam, weil die Antragsgegnerin nicht befugt gewesen wäre, die im Bebauungsplan wiedergegebenen Planinhalte festzulegen. Sie war auf Grund ihrer kommunalen Planungshoheit vielmehr berechtigt, die östlichen Bereiche des Plangebiets mit verbindlichen Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB iVm der BauNVO als Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel bzw. als Mischgebiet zu überplanen und den übrigen - westlichen - Bereich des Plangebiets, soweit er von den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans erfaßt wird, nachrichtlich als Fläche für den überörtlichen Verkehr (Bahnanlagen) darzustellen. Im Einzelnen ist hierzu anzumerken:
Für den als Sondergebiet ausgewiesenen Bereich des Plangebiets, in dem sich das Geschäftsgebäude der Antragstellerin befindet, ist davon auszugehen, daß diese Fläche ursprünglich den rechtlichen Charakter einer Bahnanlage hatte.
Bahnanlagen sind alle Grundstücke, Bauwerke und sonstigen Einrichtungen einer Eisenbahn, die unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse zur Abwicklung oder Sicherung des Reise- oder Güterverkehrs auf der Schiene erforderlich sind. Dazu gehören auch Nebenbetriebseinrichtungen sowie sonstige Anlagen einer Eisenbahn, die das Be- und Entladen sowie den den Zu- und Abgang ermöglichen oder fördern. Gemeinsames Kriterium für die (objektive) Zugehörigkeit zu einer Bahnanlage ist unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse die sog. Eisenbahnbetriebsbezogenheit, d.h. die Verkehrsfunktion und der räumliche Zusammenhang mit dem Eisenbahnbetrieb.
Vgl.: BVerwG, Urteil vom 27. Novem- ber 1996 - 11 A 2.96 - UPR 1997, 150.
Eine solche Zugehörigkeit der Sondergebietsfläche zu den Bahnanlagen des Güterbahnhofs I. war hier ursprünglich gegeben. Dabei kann dahinstehen, ob sie diesen Charakter als Bahnanlage durch Planfeststellung erlangt hatte. Sie ist jedenfalls in anderer Weise dem Betrieb der Bahn gewidmet worden. Nach den dem Senat vorliegenden Unterlagen ist diese im Eigentum der Bahn stehende Fläche nämlich schon seit dem 19. Jahrhundert in den Bereich des seinerzeit entstandenen und für Bahnzwecke in Betrieb genommenen Güterbahnhofs I. räumlich und funktional einbezogen worden, wobei sie einem Speditionsunternehmen zum Güterumschlag mit Gleisanschluß zur Verfügung gestellt worden war.
Als eine solche Bahnanlage war die Fläche des Sondergebiets der prinzipiell das gesamte Gemeindegebiet umfassenden gemeindlichen Bauplanungshoheit zwar nicht - nach Art eines exterritorialen Gebiets - völlig entzogen. Sie war planerischen Aussagen der Gemeinde aber nur insoweit zugänglich, als diese ihrer besonderen Zweckbestimmung, dem Betrieb der Bahn zu dienen, nicht widersprechen. Planerische Aussagen, die sich mit der Zweckbestimmung dieser bestehenden Bahnanlage inhaltlich nicht vereinbaren lassen, durfte die Antragsgegnerin für diese Fläche nicht treffen, solange sie (noch) ihre rechtliche Eigenschaft als Bahnanlage besaß; insoweit trat die Befugnis der Antragsgegnerin zur Bauleitplanung hinter die Fachplanung zurück.
Vgl.: BVerwG, Urteil vom 16. Dezem- ber 1988 - 4 C 48.86 - BRS 49 Nr. 3.
Die Eigenschaft als Bahnanlage hatte die Fläche des Sondergebiets bei der Beschlußfassung über den hier strittigen Bebauungsplan (18. Mai 1994) jedenfalls verloren, so daß sie zu diesem Zeitpunkt uneingeschränkt der Planungshoheit der Antragsgegnerin unterlag und von dieser umfassend mit den nach dem Baugesetzbuch iVm der BauNVO zulässigen Festsetzungen überplant werden durfte.
Ob es zur Aufhebung des rechtlichen Charakters einer Bahnanlage grundsätzlich sachgerecht oder gar zwingend geboten ist, ein bahnrechtliches Planfeststellungsverfahren - nunmehr nach § 18 des Allgemeinen Eisenbahngesetzes vom 27. Dezember 1993 (BGBl. I S. 2378); AEG - durchzuführen,
- offen gelassen in: BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 1988 - 4 C 48.86 - BRS 49 Nr. 3; ein "eindeutiger Hoheitsakt" ist jedenfalls erforderlich nach BVerwG, Urteil vom 31. August 1995 - 7 A 19.94 - NVwZ 1996, 394 und Beschluß vom 26. Februar 1996 - 11 VR 33.95 - UPR 1996, 246 -
kann im vorliegenden Fall dahinstehen. Daran, daß es unter den hier gegebenen Umständen entbehrlich war, zur Aufhebung des rechtlichen Charakters der jetzigen Sondergebietsfläche als Bestandteil der Bahnanlagen des ehemaligen Güterbahnhofs I. ein bahnrechtliches Planfeststellungsverfahren durchzuführen, kann jedenfalls kein Zweifel bestehen.
Bereits § 36 Abs. 2 des Bundesbahngesetzes - BBahnG - in der Fassung des Dritten Gesetzes zur Änderung des Bundesbahngesetzes vom 22. Dezember 1981 (BGBl. I S. 1689) sah für Anlagen der Deutschen Bundesbahn vor, daß die Planfeststellung bei Änderungen von unwesentlicher Bedeutung unterbleiben kann, wenn die Belange anderer nicht berührt werden oder die Betroffenen der Änderung zugestimmt haben. Diese Regelung ist mit Wirkung vom 24. Dezember 1993 - mithin bereits vor dem Satzungsbeschluß über den strittigen Bebauungsplan - durch § 36b Abs. 3 Satz 1 BBahnG in der Fassung des Gesetzes zur Vereinfachung der Planungsverfahren für Verkehrswege vom 17. Dezember 1993 (BGBl. I S. 2123) dahin präzisiert worden, daß die Planfeststellung und die sie ersetzende Plangenehmigung für Schienenwege der Deutschen Bundesbahn einschließlich der für den Betrieb der Schienenwege notwendigen Anlagen bei Änderungen und Erweiterungen von unwesentlicher Bedeutung entfallen. Satz 2 der genannten Vorschrift legte ferner fest, daß Fälle unwesentlicher Bedeutung insbesondere vorliegen, wenn (1.) andere öffentliche Belange nicht berührt sind oder die erforderlichen behördlichen Entscheidungen vorliegen und sie dem Plan nicht entgegenstehen und (2.) Rechte anderer nicht beeinflußt werden oder mit den vom Plan Betroffenen entsprechende Vereinbarungen getroffen werden. Inhaltsgleiche bzw. sogar identische Regelungen enthalten nunmehr § 18 Abs. 3 AEG für Eisenbahnen sowie z.B. § 17 Abs. 2 FStrG für Bundesfernstraßen, § 14 Abs. 1b WaStrG für Bundeswasserstraßen, § 8 Abs. 3 LuftVG für Flughäfen und § 28 Abs. 2 PBefG für Straßenbahnen.
Ist hiernach bei Erweiterungen und Änderungen von Bahnanlagen eine förmliche Planfeststellung (bzw. Plangenehmigung) in Fällen unwesentlicher Bedeutung entbehrlich, so muß dies erst recht gelten, wenn lediglich der rechtliche Charakter als Bahnanlage aufgehoben werden soll. Einer förmlichen Planfeststellung bedarf es für die Beendigung des Fachplanungsvorbehalts jedenfalls dann nicht, wenn diese Entlassung aus der bahnrechtlichen Bindung als eine unwesentliche Änderung im dargelegten Sinne zu qualifizieren ist. So liegt der Fall hier.
Unwesentlich ist eine Änderung dann, wenn ein Interessenwiderstreit ersichtlich nicht besteht oder doch jedenfalls aus Gründen eines tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Sachverhalts nicht zu erwarten ist.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. März 1987 - 7 C 31.85 - NVwZ 1987, 590 (591) zu § 7 TWG unter Bezugnahme auf den Rechtsgedanken der §§ 17 Abs. 2 FStrG und 36 Abs. 2 BBahnG.
Dabei ist die Wesentlichkeit daran zu messen, ob die Anlage nicht nur in peripheren, sondern den Charakter des Unternehmens kennzeichnenden Bereichen zumindest teilweise erheblich anders ausgestaltet wird, sowie insbesondere auch daran, ob und inwieweit die Änderung öffentliche Belange sowie rechtlich geschützte nachbarliche Interessen beeinträchtigt.
Vgl. zum Begriff der wesentlichen Änderung in § 6 Abs. 4 LuftVG: BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 1988 - 4 C 40.86 - NVwZ 1989, 750 (753).
Gemessen an diesen Kriterien ist die Herausnahme der Sondergebietsfläche aus den Bahnanlagen des ehemaligen Güterbahnhofs I. eine unwesentliche Änderung der Anlage. Sie betrifft räumlich und sachlich nur einen peripheren Bereich des Bahngeländes. Dieser war schon im vorigen Jahrhundert nicht dem eigentlichen Kern des Bahnbetriebs zuzuordnen, weil er weitgehend einer Spedition zur Abwicklung des Weitertransports von mit der Bahn angelieferten Gütern zur Verfügung gestellt worden war und sein bahnspezifischer Charakter sich letztlich nur in einem Gleisanschluß zum unmittelbaren Güterumschlag von der Schiene auf die Straße manifestierte. In der Folgezeit hat dieser Bereich durch die stets intensiver werdende - auch bauliche - Nutzung durch den Betrieb der Antragstellerin seine bahnbezogene Nutzung stets mehr verloren, zumal sich der Betrieb der Antragstellerin mehr und mehr von einer Verkaufshalle für Obst und Gemüse (Früchtemarkt) zu einem klassischen großflächigen Einzelhandel des Lebensmittelsektors entwickelte. Die endgültige Aufhebung der bahnbezogenen Zweckbestimmung als solche berührt keine nachbarlichen Interessen, denn sie läßt die bestehende, baurechtlich genehmigte Nutzung unverändert und unterwirft sie lediglich uneingeschränkt dem allgemeinen Bau(planungs)recht und zugleich auch dem planerischen Zugriff der Antragsgegnerin. Schließlich ist an öffentlichen Belangen letztlich nur die kommunale Planungshoheit der Antragsgegnerin betroffen, die jedoch mit dem uneingeschränkten Übergang der Planungsbefugnis auf sie nicht nur einverstanden war, sondern diesen gerade eingefordert hatte.
Bedurfte es hiernach keiner Planfeststellung zur Aufhebung der bahnrechtlichen Zweckbestimmung des jetzigen Sondergebietsgeländes, konnte dieses Gelände seine besondere Eigenschaft als Bahnanlage entweder dadurch verlieren, daß es in Anlehnung an die zur Funktionslosigkeit von bauleitplanerischen Festsetzungen entwickelten Grundsätze als Bahnanlage funktionslos geworden ist, oder indem durch einen eindeutigen Hoheitsakt in Form der Entwidmung seine Eigenschaft als Betriebsanlage der Eisenbahn aufgehoben wurde.
Vgl.: BVerwG, Urteil vom 16. Dezem- ber 1988 - 4 C 48.86 - BRS 49 Nr. 3; Urteil vom 31. August 1995 - 7 A 19.94 - NVwZ 1996, 394; Beschluß vom 26. Februar 1996 - 11 VR 33.95 - UPR 1996, 246.
Eine Funktionslosigkeit bauplanerischer Festsetzungen ist anzunehmen, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sich die Festsetzung bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt, und die Erkennbarkeit dieser Tatsache einen Grad erreicht hat, der einem etwa dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt. Dabei reicht es nicht schon aus, wenn über längere Zeit von dem Plan abgewichen worden ist und deshalb Verhältnisse eingetreten sind, die den Festsetzungen des Plans nicht entsprechen; entscheidend ist vielmehr, daß eine Planverwirklichung auf unabsehbare Zeit objektiv ausgeschlossen ist.
Vgl. hierzu im Einzelnen: BVerwG, Urteil vom 29. April 1977 - IV C 39.75 - BRS 32 Nr. 28; Urteil vom 3. August 1990 - 7 C 41-43.89 - NJW 1991, 310; Urteil vom 17. Juni 1993 - 4 C 7.91 - BRS 55 Nr. 34.
Bezogen auf stillgelegte Bahnanlagen ist hiernach zu fordern, daß eine Wiederaufnahme einer bahnbetriebsbezogenen Nutzung - auch äußerlich erkennbar - auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen erscheint. Hierfür reicht etwa eine Demontage von Gleisanlagen oder bahnbetriebsbezogenen Bauwerken (z.B. eines Stellwerks o.ä.) nicht aus, wenn jedenfalls der Träger der Bahnanlage die Sachherrschaft an dem - stillgelegten - Bahnbereich uneingeschränkt beibehalten hat und dies auch Außenstehenden erkennbar war.
Vgl.: BVerwG, Urteil vom 31. August 1995 - 7 A 19.94 - NVwZ 1996, 394; Beschluß vom 26. Februar 1996 - 11 VR 33.95 - UPR 1996, 246.
Ob die Sondergebietsfläche in diesem Sinne als Bahnanlage funktionslos geworden ist, kann letztlich dahinstehen. Für eine Funktionslosigkeit spricht, daß der Einzelhandelsbetrieb der Antragstellerin, der mit einer bahnbetriebsbezogenen Nutzung nichts zu tun hat, sich zunehmend im Einverständnis mit der Deutschen Bundesbahn auch baulich verfestigt hat. Andererseits ist das Gelände, insbesondere die vorwiegend zum Abstellen der Kundenfahrzeuge genutzten Freiflächen, bis zu der Entwidmungsverfügung vom 29. August 1991 weder tatsächlich noch rechtlich eindeutig von den übrigen eindeutig noch zu Bahnzwecken genutzten Bereichen (Gleisanlagen, Lokschuppen u.a.m.) abgegrenzt worden; zugleich hat sich Deutsche Bundesbahn jedenfalls bis zu der Entwidmungsverfügung vom 29. August 1991 auch der - bahnbetriebsbezogenen - Sachherrschaft zumindest über Teile der in Rede stehenden Fläche berühmt. Einer abschließenden Entscheidung der Frage, ob die Sondergebietsfläche vor dieser Entwidmungsverfügung ihre Eigenschaft als Bahnanlage bereits wegen Funktionslosigkeit für diesen Nutzungszweck verloren hatte, bedarf es jedoch nicht, weil jedenfalls die genannte Entwidmungsverfügung den rechtlichen Sondercharakter des betroffenen Bereichs als Bahnanlage wirksam aufgehoben hat.
Die Entwidmung, die die Eigenschaft als Betriebsanlage der Eisenbahn beendet, ist eine Allgemeinverfügung im Sinne von § 35 Satz 2 VwVfG.
Sie hat durch eine eindeutige und bekanntgemachte Erklärung zu erfolgen, damit für jedermann klare Verhältnisse bestehen, ob und welche Flächen künftig wieder für andere Nutzungen offenstehen.
Vgl.: BVerwG, Urteil vom 31. August 1995 - 7 A 19.94 - NVwZ 1996, 394.
Diesen Anforderungen genügt die durch einen beigefügten Lageplan ergänzte Entwidmungsverfügung vom 29. August 1991 in jeder Hinsicht. Sie legt eindeutig den räumlichen Bereich fest, der für den Eisenbahnbetrieb nicht mehr erforderlich ist, und stellt zugleich klar, daß die betroffene - von der Antragsgegnerin anschließend als Sondergebiet überplante - Fläche ihre Eigenschaft als Bahnanlage mit Erlaß dieser Verfügung verliert.
Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser Entwidmungsverfügung bestehen auch nicht etwa deshalb, weil sie lediglich der Antragsgegnerin als der betroffenen Gemeinde zugesandt und nicht öffentlich bekanntgemacht wurde. Das für die Entwidmung einer Bahnanlage gebotene Mindestmaß an Publizität setzt - lediglich - voraus, daß der Wechsel der Planungshoheit in einer geeigneten Weise bekanntgemacht wird.
In welchen Fällen hiernach ggf. eine öffentliche Bekanntmachung der Entwidmungsverfügung erforderlich ist, bedarf aus Anlaß des vorliegenden Falls keiner weiteren Vertiefung. Im vorliegenden Fall ging es um eine Entwidmung, die letztlich nur die Interessen der Antragsgegnerin als Trägerin der kommunalen Planungshoheit für den von der Entwidmung betroffenen Bereich tangierte und - wie bereits dargelegt - nur als unwesentliche Änderung der gesamten Bahnanlagen des ehemaligen Güterbahnhofs I. zu qualifizieren war. Bei dieser Sachlage war es "geeignet", die Entwidmungsverfügung nur der von ihr allein unmittelbar betroffenen Antragsgegnerin zuzuleiten.
Hinsichtlich des als Mischgebiet beplanten, mit den beiden Wohnhäusern bebauten Bereichs im äußersten Südosten des Plangebiets erscheint bereits zweifelhaft, ob diese Fläche überhaupt jemals den rechtlichen Charakter einer Bahnanlage als Bestandteil des Güterbahnhofs I. hatte. Daraus, daß diese im Eigentum der Bahn stehenden Wohnhäuser seit ihrer Errichtung im vorigen Jahrhundert Bahnbediensteten zur Verfügung standen, läßt sich die nach den dargelegten Kriterien für Bahnanlagen erforderliche Eisenbahnbetriebsbezogenheit, insbesondere ihre Verkehrsfunktion und der räumliche Zusammenhang mit dem Eisenbahnbetrieb, allein noch nicht herleiten. Andererseits erscheint es nicht ausgeschlossen, daß auch Wohnhäuser, die einer eisenbahnbetriebsbezogenen Wohnnutzung dienen, etwa das im Außenbereich gelegene Wohnhaus eines Schrankenwärters oder unmittelbar mit dem Betrieb einer größeren Bahnanlage verknüpfte Dienstwohnungen auf dem Bahngelände selbst, ggf. als Bahnanlagen zu qualifizieren sind.
Einer näheren Prüfung der hiermit zusammenhängenden Fragen bedarf es im vorliegenden Fall jedoch nicht. Selbst wenn man davon ausgeht, daß die beiden an der Westseite der von- M. -Straße gelegenen Wohnhäuser ursprünglich als Bahnanlagen anzusehen waren, hatten sie ihren damit verbundenen rechtlichen Charakter jedenfalls seit langem nach den dargelegten Kriterien für die Funktionslosigkeit von Bahnanlagen verloren. Die am Rand des Güterbahnhofs von I. gelegenen Wohnhäuser sind bereits vor Jahrzehnten von der ehemaligen Stadt O. -I. als "gemischtes Wohngebiet" - entsprechend der nunmehr getroffenen Ausweisung als Mischgebiet im Sinne von § 6 BauNVO - und damit generell zu bahnbetriebsfremden Zwecken überplant worden, ohne daß nach den dem Senat vorliegenden Unterlagen seitens der Bahn zu irgendeiner Zeit gegenüber dieser umfassenden Wahrnehmung der kommunalen Planungshoheit für den betroffenen Bereich irgendwelche Einwendungen erhoben wurden. Auch im übrigen läßt sich bezüglich der Wohnhäuser, abgesehen von der äußerlich ohnehin nicht erkennbaren Tatsache ihrer Nutzung durch Bahnbedienstete und des Umstands, daß sie weiterhin nahe an Bahnanlagen stehen, keine räumlich-funktionale Zuordnung zum Bahnbetrieb erkennen. Aus alledem konnte jedermann objektiv nur den Schluß ziehen, daß die betreffenden Wohnhäuser, sofern sie denn überhaupt ursprünglich als Bahnanlagen zu qualifizieren gewesen waren, ihre Eisenbahnbetriebsbezogenheit - zu welchem Zeitpunkt auch immer - jedenfalls verloren hatten. Bestätigt wird diese offenkundig erkennbare Tatsache durch den Umstand, daß die Deutsche Bundesbahn auch im Aufstellungsverfahren für den hier strittigen Bebauungsplans zu keiner Zeit auch nur Anlaß gesehen hatte, auf eine bahnbetriebsbezogene Nutzung der Wohnhäuser sowie eine Zuordnung zum Bahnbetrieb hinzuweisen, und die ihr bekannte Überplanung als Mischgebiet durch die veränderte Entwurfsfassung damit ohne Einwendungen hingenommen hatte. Auch dies macht deutlich, daß die Deutsche Bundesbahn selbst von einer nicht (mehr) gegebenen Erforderlichkeit oder auch nur Förderlichkeit der Wohnhäuser für die Abwicklung oder Sicherung des Reise- oder Güterverkehrs ausgegangen ist. Dabei kommt es in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob der frühere Bauzonen-/Baustufenplan der ehemaligen Stadt O. - I. rechtswirksam war oder nicht, so daß es einer näheren Erörterung dieser seitens der Antragstellerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erstmals angesprochenen Frage nicht bedurfte. Entscheidend für die auch äußerlich erkennbare Manifestation einer Funktionslosigkeit für Bahnzwecke ist allein schon der Umstand der widerspruchslos hingenommenen Überplanung als solcher, mit dem bereits die frühere Stadt O. -I. eine Kompetenz zur umfassenden bauleitplanerischen Regelung des betroffenen Bereichs in Anspruch genommen hatte, die seitens der Deuschen Bundesbahn nie in Frage gestellt worden war.
Damit war die Antragsgegnerin rechtlich nicht gehindert, für die als Sondergebiet bzw. Mischgebiet überplanten östlichen Bereiche des Plangebiets verbindliche Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB iVm der BauNVO für bahnfremde Nutzungen zu treffen.
Eine solche Befugnis stand ihr bezüglich des als Bahnanlagen nachrichtlich gekennzeichneten westlichen Bereichs des Plangebiets hingegen nicht zu. Dieser Bereich hatte bis zum Satzungsbeschluß seine Eigenschaft als nicht eine der umfassenden kommunalen Planungshoheit der Antragsgegnerin unterliegende Bahnanlage beibehalten.
Daran, daß der westliche Bereich des Plangebiets ursprünglich Bestandteil des Güterbahnhofs I. und damit als Bahnanlage zu qualifizieren war, besteht kein Zweifel und steht zwischen den Beteiligten auch außer Streit.
Ein eindeutiger Hoheitsakt der Entwidmung für diesen Bereich liegt nicht vor. Den bezüglich dieses Bereichs im Planaufstellungsverfahren abgegebenen, im Tatbestand wiedergegeben Erklärungen der Deutschen Bundesbahn fehlte schon die für eine Entwidmung erforderliche eindeutige Umschreibung des von ihnen erfaßten räumlichen Bereichs. Zudem ist in diesen Erklärungen die Entwidmung nur als möglich umschrieben und an eine Voraussetzung geknüpft worden, die gerade nicht den dauerhaften Wechsel von der Eigenschaft als Bahnanlage zu einer der umfassenden Planungshoheit der Gemeinde unterliegenden Fläche zum Inhalt hatte. Der Übergang weiterer Flächen westlich des von der Entwidmungsverfügung vom 29. August 1991 erfaßten Bereichs in die kommunale Planungshoheit wurde von der Deutschen Bundesbahn vielmehr davon abhängig gemacht, daß zuvor eine - von der Gemeinde im Wege der Bauleitplanung dann nur noch entschädigungspflichtig aufhebbare - bahnfremde Nutzung im wirtschaftlichen Interesse der Bahn als Vermieterin (Verpächterin) des betroffenen Bahngeländes verbindlich zugelassen worden ist. Eine solche Erklärung unter Vorbehalt kann die Entwidmung von Bahngelände nicht bewirken.
Ebensowenig lagen im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses die Voraussetzungen für eine Funktionslosigkeit dieses Bereichs für den Bahnbetrieb vor. Der bloße Umstand, daß die Deutsche Bundesbahn es zugelassen hatte, daß (auch) auf den Freiflächen dieses Bereichs - entsprechend den der Antragstellerin erteilten Baugenehmigungen - Fahrzeuge der Kunden der Antragstellerin abgestellt werden, ließ eine (Wieder-)Aufnahme einer bahnbetriebsbezogenen Nutzung nicht als auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen erscheinen. Es fehlte ferner an einer deutlichen räumlichen Abgrenzung zwischen den - potentiell - dem Bahnbetrieb zur Verfügung stehenden und den einem solchen Bahnbetrieb auf Dauer entzogenen Bereichen. Schließlich lag auch keine für Außenstehende erkennbare Aufgabe der Sachherrschaft der Bahn vor. Im Gegenteil hatte die Deutsche Bundesbahn sich im Planaufstellungsverfahren wiederholt ausdrücklich ihrer - bahnbetriebsbezogenen - Sachherrschaft für diesen Bereich berühmt, wie aus den bereits erwähnten Erklärungen im Planaufstellungsverfahren folgt.
Angesichts des hiernach beim Satzungsbeschluß noch gegeben Charakters des westlichen Bereichs als Bahnanlage konnte die Antragsgegnerin diese rechtliche Eigenschaft der Fläche gemäß § 9 Abs. 6 BauGB nachrichtlich in den Bebauungsplan übernehmen. Die nachrichtliche Wiedergabe war im Sinne von § 9 Abs. 6 BauGB "für die städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder zweckmäßig". Dies folgt schon daraus, daß die im Verfahren 7 A 5844/95 streitbefangene Bauvoranfrage für die Umnutzung der im westlichen Planbereich befindlichen Lagerhalle und des - zu erweiternden - ehemaligen Speditionsbüros zu Handelsgeschäften, für deren Beurteilung der rechtliche Charakter der hier in Rede stehenden Fläche von maßgeblicher Bedeutung ist, beim Satzungsbeschluß über den hier strittigen Bebauungsplans bereits gestellt war. Ob die Antragsgegnerin ggf. auch berechtigt gewesen wäre, für diesen westlichen vom Bebauungsplan erfaßten Bahnbereich einzelne bauplanungsrechtliche Festsetzungen zu treffen, ist keine Frage der - hier nur zu erörternden - Planungskompetenz der Antragsgegnerin, sondern der materiellen Rechtmäßigkeit des strittigen Bebauungsplans.
Formelle Bedenken gegen den strittigen Bebauungsplan sind im übrigen weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.
Auch in materieller Hinsicht ist der Bebauungsplan nicht zu beanstanden.
Der Bebauungsplan ist im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich.
Die erforderliche Planrechtfertigung ist gegeben, wenn der Bebauungsplan nach seinem Inhalt auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung ausgerichtet und nach der planerischen Konzeption der zur Planung berufenen Gemeinde als Mittel hierfür erforderlich ist.
Vgl.: BVerwG, Urteil vom 5. Juli 1974 - IV C 50.72 -, BRS 28 Nr. 4.
Der erforderliche Bezug zur städtebaulichen Entwicklung und Ordnung fehlt, wenn dem Planinhalt von vornherein und unabhängig von aller Abwägung keine städtebaulich beachtlichen Allgemeinbelange zugrundeliegen.
Vgl.: BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 - IV C 105.66 -, BRS 22 Nr. 4.
Nicht erforderlich ist der Bebauungsplan in aller Regel erst bei groben und einigermaßen offensichtlichen, von keiner nachvollziehbaren Konzeption getragenen planerischen Mißgriffen.
Vgl.: BVerwG, Urteil vom 3. Juni 1971 - IV C 64.70 -, BRS 24 Nr. 1.
Von einem solchen planerischen Mißgriff kann hier keine Rede sein.
Nach den im Tatbestand dargelegten Ausführungen in der Begründung zielt der strittige Bebauungsplan in Verbindung mit anderen Bauleitplanverfahren darauf ab, die planerischen Bemühungen um die Aufrechterhaltung und weitere Durchsetzung des räumlich-funktionalen Zentrenkonzepts der Antragsgegnerin zu unterstützen. Dabei geht es für den hier interessierenden Bereich des Stadtbezirks I. und der angrenzenden Stadtbezirke I. ring und I. darum, negative Auswirkungen auf die Entwicklung des öffentlich geförderten Versorgungszentrums I. -Mitte zu unterbinden. Die insoweit dem strittigen Bebauungsplan unbestreitbar zukommende Verhinderungsfunktion ist damit Element einer übergeordneten Zentrenplanung, die in ihrer Gesamtschau darauf abzielt, die nach dem planerischen Konzept der Antragsgegnerin vorrangigen zentralen Versorgungsstandorte insbesondere in den innerstädtischen Hauptzentren (Alt-B. und O. ) wie auch in den innerstädtischen Nebenzentren (P. und I. ) sowie den zahlreichen innerstädtischen Kleinzentren (Ortsteilzentren) zu stärken. Dies setzt u.a. eine Ablehnung von Zergliederungen des Einzelhandelsangebots bei allen zentrumsbildenden Branchengruppen des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs in der Stadt voraus, wie in dem dem Planungsverfahren zugrundeliegenden J. -Gutachten 1990 (vgl. dort u.a. S. 188 f.) plausibel und nachvollziehbar näher dargelegt ist.
Diese Wertung, daß die vorliegende Planung damit nach der planerischen Konzeption der Antragsgegnerin als der zur Planung ihrer Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft (vgl. Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG) berufenen Gemeinde "erforderlich" ist, wird durch die Einwände der Antragstellerin nicht in Frage gestellt.
Die Aussagen über planerische Zielvorstellungen in dem im Auftrag der Antragstellerin erstellten J. -Gutachten 1994 stellen die Planrechtfertigung unter dem Aspekt der städtebaulichen Erforderlichkeit nach § 1 Abs. 3 BauGB nicht in Frage. Insoweit kommt es allein auf die planerische Konzeption der Gemeinde und nicht etwa eigene planerische Aussagen Dritter an. Nach der genannten Vorschrift besitzt die Gemeinde für die Frage der städtebaulichen Erforderlichkeit ein weites planerisches Ermessen und soll gerade bewußt Städtebaupolitik betreiben.
Vgl.: BVerwG, Beschluß vom 14. August 1995 - 4 B 21.95 -, Buchholz 406.11 § 1 BauGB Nr. 86.
Empfehlungen Dritter, wie etwa hier zur "städtebaulichen Aufwertung" durch eine Komplettierung eines bestehenden Nahversorgungszentrums, braucht sie nicht zu folgen, wenn der Standort nach ihrem planerischen Konzept eben gerade keine solche zentrale Bedeutung haben soll. Ebenso bleibt es einzig und allein der planerischen Konzeption der Gemeinde überlassen, mit welcher Zielrichtung sie obsolet werdende Teile von ehemaligem Bahngelände künftig genutzt wissen will. Gutachterliche Empfehlungen sind insoweit nichts anderes als eben nur Empfehlungen, denen die Gemeinde bei ihrer eigenverantwortlichen Ausübung der kommunalen Planungshoheit zwar folgen kann, aber - vorbehaltlich einer sachgerechten Abwägung der insoweit betroffenen Belange - keineswegs folgen muß.
Eine fehlende städtebauliche Rechtfertigung des strittigen Bebauungsplans läßt sich entgegen der Auffassung der Antragstellerin auch nicht daraus herleiten, daß über die Hälfte des Geltungsbereichs des strittigen Bebauungsplans nicht mit planerischen Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB belegt, sondern lediglich mit der nachrichtlichen Übernahme seines rechtlichen Charakters als "Fläche für den überörtlichen Verkehr (Bahnanlagen)" gekennzeichnet ist. Die Antragsgegnerin hat damit vielmehr nur die - sachgerechte - Konsequenz aus dem bereits dargelegten Umstand gezogen, daß der westliche Teil des Plangebiets weiterhin als Bahnanlage zu qualifizieren war und von ihr daher gerade nicht umfassend mit bahnfremden Nutzungsmöglichkeiten überplant werden konnte.
Dabei ist der Rat der Antragsgegnerin bei seinem Satzungsbeschluß keineswegs von der - auf Seite 3 der Antragserwiderung im Gerichtsverfahren verlautbarten - unzutreffenden Auffassung ausgegangen, wegen der nachrichtlichen Übernahme der Kennzeichnung der Fläche für den überörtlichen Verkehr sei der betroffene Bereich nach einer künftigen Entwidmung bauplanungsrechtlich nach § 30 Abs. 1 BauGB zu beurteilen und wegen des Fehlens der Ausweisung überbaubarer Grundflächen nach § 23 Abs. 1 BauNVO nicht überbaubar. Die bloße nachrichtliche Übernahme der Eigenschaft als Bahnanlage, die nicht durch Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB ergänzt oder überlagert ist, hat zur Folge, daß das betroffene Gelände zwar im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt, dieser jedoch keine Regelungen enthält, die die nach einer Entwidmung vorzunehmende bauplanungsrechtliche Beurteilung nach § 34 BauGB (oder ggf. nach § 35 BauGB) in irgendeiner Weise beeinflussen können. Bauplanungsrechtlich trifft der Bebauungsplan für diesen Bereich gerade keine verbindlichen Regelungen, die im Baugenehmigungsverfahren zu beachten wären. Von nichts anderem ist der Rat der Antragsgegnerin bei seiner Beschlußfassung über den strittigen Bebauungsplan auch ausgegangen. Dies folgt schon daraus, daß er bei seinem Satzungsbeschluß dem Bebauungsplan die im Tatbestand auszugsweise wiedergegebene Begründung beigefügt und damit die dort niedergelegten Ausführungen sich zu eigen und zur Grundlage seiner planerischen Entscheidung gemacht hat. Auf Seite 14 der Begründung ist jedoch der Sache nach die - zutreffende - Bewertung dargelegt, daß die bisher nicht entwidmete Fläche der umfassenden Planungshoheit der Stadt entzogen und einer bahnfremden Be- oder Überplanung, wie sie für Teilbereiche des westlichen Plangebiets ursprünglich vorgesehen war, gerade nicht zugänglich ist.
Diese Einschätzung ist nicht etwa deshalb unzutreffend, weil in der Rechtsprechung anerkannt ist, daß eine Planung der Gemeinde in Bezug auf bestehende Anlagen und Flächen der Bahn zulässig ist, die inhaltlich keinen Konflikt mit dem besonderen Charakter der Bahnanlage auslöst, d.h. deren Zweckbestimmung, uneingeschränkt dem Bahnbetrieb zur Verfügung zu stehen, unangetastet läßt.
Vgl.: BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 1988 - 4 C 48.86 - BRS 49 Nr. 3.
Um eine solche Fallgestaltung ging es hier gerade nicht. Anlaß und Ziel der vorliegenden Planung war es allein, die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Nutzungen festzulegen, die an die Stelle der bahnbetriebsbezogenen Nutzungen nach deren Aufgabe und Entwidmung der Fläche treten sollen. Anlaß zu einem Eingriff in die zulässigen Ausübungen einer fortbestehenden Bahnnutzung hatte die Antragsgegnerin im vorliegenden Fall hingegen nicht, weil gerade nicht zu erwarten war, daß die Bahn in dem hier betroffenen westlichen Bereich des Plangebiets im Rahmen ihres Bahnbetriebs auch Nutzungen aufnehmen bzw. eröffnen wollte, die nach den städtebaulichen Zielvorstellungen der Antragsgegnerin am gegebenen Standort nicht gewünscht und deshalb - ohne im übrigen die fortbestehende bahnbetriebsbezogene Nutzung zu beeinträchtigen - mit bauplanungsrechtlichen Festsetzungen verhindert werden konnten und sollten. Der von der Antragstellerin auf Seite 13 ihrer Antragsbegründung unter Bezugnahme auf Fachliteratur angesprochene Weg einer subsidiären Bauleitplanung ist nicht gangbar.
So ausdrücklich: BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 1988- 4 C 48.86 - BRS 49 Nr. 3.
Die vorliegende Planung ist des weiteren auch nicht deshalb als einigermaßen offensichtlicher planerischer Mißgriff zu werten und daher von § 1 Abs. 3 BauGB nicht gedeckt, weil sie sich in ihren sachlichen Regelungen im wesentlichen darauf beschränkt, das bestehende Verkaufsgebäude der Antragstellerin einschließlich des von der Entwidmungsverfügung vom 29. August 1991 erfaßten Bereichs als Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel mit Verkaufsflächen- und Sortimentbeschränkung auszuweisen, und deshalb von vornherein ungeeignet wäre, das planerische Ziel einer Verhinderung negativer Auswirkungen auf die Entwicklung des Versorgungsbereichs I. -Mitte sicherzustellen. Der Einwand der Antragstellerin, dieses planerische Ziel könne nicht erreicht werden, weil die Ansiedlung zusätzlichen Einzelhandels in dem nachrichtlich als Bahnanlagen gekennzeichneten Bereich entsprechend der Bauvoranfrage von 3./9. September 1991 nicht zu verhindern sei und weil sich auf den dem Plangebiet gegenüberliegenden Seiten der C. straße und der von-M. -Straße mangels entgegenstehender Festsetzungen gleichfalls Einzelhandelsbetriebe ansiedeln könnten, geht fehl.
Unter dem Gesichtspunkt der städtebaulichen Erforderlichkeit kann sich die Gemeinde dann, wenn sie - wie hier - ein letztlich das gesamte Gemeindegebiet umfassendes Konzept zur Steuerung des Einzelhandels mit dem Ziel des Schutzes bestimmter Zentren verfolgt, selbstverständlich darauf beschränken, im konkreten Einzelfall auf bestimmte erkennbare Nutzungs- und Bauabsichten zu reagieren. Sie ist keineswegs etwa gehalten, in ihre Planung zur Sicherung des übergreifenden Konzepts auch Bereiche einzubeziehen, in denen jedenfalls kein aktueller Handlungsbedarf besteht.
Hiernach konnte die Antragsgegnerin zu Recht davon ausgehen, daß in dem östlichen Bereich des ehemaligen Güterbahnhofgeländes, der von der Spedition genutzt worden war, die Entstehung einer ihrer Zentrenplanung zuwiderlaufenden Ansammlung von Handelsbetrieben zu befürchten war, die für diesen - eng begrenzten - räumlichen Bereich einen konkreten Anlaß zum Einsatz der Mittel der Bauleitplanung gab. Schon in seinem Erweiterungsantrag für den bestehenden großflächigen Einzelhandel, der zu der Baugenehmigung vom 4. September 1991 führte, hatte der Geschäftsführer der Antragstellerin verlautbart, daß auch eine Nutzungsänderung des bislang auf Lebensmittel und Blumen beschränkten Handelsbetriebs durch eine - letztlich nicht genehmigte - Erweiterung des Sortiments auf Non-Food-Artikel beabsichtigt sei. Ferner stand die Bauvoranfrage vom 3./9. September 1991 zur Entscheidung an, die neben einem Getränkemarkt in der Lagerhalle der früheren Spedition eine Einzelhandelsverkaufsfläche von knapp unter 700 qm - nahe an der Grenze eines weiteren großflächigen Einzelhandelsbetriebs - in dem zu erweiternden Speditionsbüro zum Gegenstand hatte. Für diese Verkaufsfläche war ein breit gefächertes Spektrum unterschiedlicher Sortimente - u.a. Textil-, Schuh-, Drogerie- oder Baumarkt - zur Genehmigung gestellt worden und wird in dem derzeit noch anhängigen Berufungsverfahren auch noch weiterverfolgt. Gerade Artikel dieser Art des Non-Food- Bereichs sind jedoch solche, die in der Tat konkrete Beeinträchtigungen des Versorgungsbereiches I. -Mitte durch Kaufkraftabfluß befürchten lassen, wie beispielsweise in dem von der Antragstellerin im Gerichtsverfahren selbst vorgelegten J. -Gutachten 1994 (vgl. dort Seite 4) ausdrücklich hervorgehoben wird. Abgesehen von der Sortimentsauswahl gab auch die räumliche Verzahnung des Gegenstands der Bauvoranfrage vom 3./9. September 1991 mit dem bereits bestehenden Betrieb der Antragstellerin besonderen Anlaß, der Entwicklung eines größeren Versorgungszentrums entgegenzuwirken. Es konnte davon ausgegangen werden, daß es sich bei den von der Bauvoranfrage erfaßten Verkaufsnutzungen um eine mit der Angebotspalette der Antragstellerin abgestimmte Verlagerung und Ergänzung des Warenangebots der Antragstellerin handelte. So sprach bereits die Deutsche Bundesbahn in ihrer im Planungsverfahren der Antragsgegnerin gegenüber abgegebenen Stellungnahme vom 13. September 1993 ausdrücklich davon, daß das im Vorentwurf als eingeschränktes Gewerbegebiet vorgesehene Gelände der Spedition an den Betrieb eines Fruchtmarkts vermietet sei, der eine Bauvoranfrage "zur Erweiterung" gestellt habe. In den im Offenlegungsverfahren seitens der Antragstellerin geltend gemachten Bedenken und Anregungen, die im übrigen gemeinsam mit dem Antragsteller der Bauvoranfrage erhoben wurden, heißt es ausdrücklich, daß das mit der Bauvoranfrage erfaßte Vorhaben "zu einer Komplettierung des Nahversorgungszentrums führen würde". Gleichermaßen bestätigen auch die Darlegungen in dem von der Antragstellerin vorgelegten J. -Gutachten 1994 (vgl. dort Seite 2), daß es bei den von der Bauvoranfrage erfaßten Objekten letztlich um "Komplettierungen des Bestandes zu einem umfassenden Nahversorgungszentrum" gehe. Die Antragsgegnerin mußte nach alledem befürchten, daß sich konkret und aktuell die Bildung eines räumlich und funktional aufeinander abgestimmten Konglomerats von Handelsnutzungen abzeichnete, das um die als Park- und Stellplatz genutzte Freifläche herum verschiedene aufeinander abgestimmte Handelsnutzungen zu einem Zentrum zusammenfaßt. Dabei kann in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob die Einzelobjekte - Betrieb der Antragstellerin, Getränkemarkt, zusätzliche Verkaufsfläche von nahezu 700 qm - bei ihrer Gesamtschau als "Einkaufszentrum" im Sinne von § 11 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zu werten wären. Jedenfalls stand die Entwicklung zu einem zentrumrelevanten Geschäftsbereich an, die der Antragsgegnerin hinreichenden Anlaß zur Sicherung ihrer eigenen Zentrenplanung gab.
Die Überplanung des von der Entwidmung der Bundesbahn erfaßten Betriebsgeländes der Antragstellerin mit einer Sondergebietsausweisung mit Verkaufsflächen- und Sortimentsbeschränkung war hiernach ein taugliches Instrument zur Realisierung der planerischen Zielvorstellung der Antragsgegnerin.
Dessen städtebauliche Tauglichkeit wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, daß die Antragsgegnerin - wie die Antragstellerin meint - die positive Bescheidung der Bauvoranfrage für die westlich gelegenen ehemaligen Speditionsgebäude nicht verhindern könne. Zum einen war die Antragsgegnerin - wie bereits dargelegt - rechtlich gehindert, den nicht entwidmeten Bereich der Bahnanlagen mit einer bahnfremden Nutzung zu be- oder überplanen. Zum anderen trifft die Auffassung der Antragstellerin nicht zu, bereits auf Grund der im Planverfahren bekundeten Entwidmungsabsichten der Deutschen Bundesbahn sei die Bauvoranfrage vom 3./9. September 1991 zustimmend zu bescheiden. Zwar kann dann, wenn die Bahn verlautbart, daß eine für ein anderes Vorhaben benötigte Baufläche ihre Zweckbestimmung als Bahnanlage demnächst verlieren und damit aus der Planungshoheit der Bahn herausfallen wird, über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des anderen - bahnfremden - Vorhabens bereits unter dem Vorbehalt der künftigen Entwidmung entschieden werden. Eine solche Entscheidung über die - bei Vollzug der Entwidmung eintretende - bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des in Rede stehenden Vorhabens setzt jedoch voraus, daß für die Gemeinde feststeht, welche bisher als Bahnanlagen ihrer Planung entzogenen Teile ihres Gebiets künftig wieder in ihre Planungshoheit fallen.
An einer solchen eindeutigen Entscheidung fehlte es im vorliegenden Fall. Den seitens der Deutschen Bundesbahn im Planungsverfahren abgegebenen Verlautbarungen über eine künftige Entwidmung anderer als der von der Entwidmungsverfügung vom 29. August 1991 erfaßten Bereiche des ehemaligen Güterbahnhofs fehlte schon die hinreichende räumliche Eindeutigkeit. Sie hatten zudem, wie in anderem Zusammenhang bereits angesprochen, nur die Bekundung der Absicht einer bedingten Entwidmung zum Inhalt, nämlich nur für den Fall der vorherigen verbindlichen Festlegung der baupanungsrechtlichen Zulässigkeit des von der Bauvoranfrage von 3./9. September 1991 erfaßten Vorhabens. Sie enthielten damit gerade nicht die Verlautbarung, daß die ohnehin nicht räumlich eindeutig festgelegten Bereiche künftig keinen Zweckbestimmungen des Bahnbetriebs mehr unterliegen, sondern für andere Arten von Nutzungen offenstehen und demgemäß uneingeschränkt der gemeindlichen Planungshoheit unterliegen werden.
Auch der Umstand, daß die Antragsgegnerin weiteres Gelände im Umfeld des befürchteten Versorgungszentrums - etwa die gegenüberliegenden Seiten der C. straße und der von- M. -Straße - nicht in ihre Planung einbezogen hat, steht der Tauglichkeit der räumlich eingegrenzt festgelegten Planung zur Realisierung der planerischen Zielvorstellungen der Antragsgegnerin nicht entgegen. Für eine Überplanung dieser Bereiche bestand im vorliegenden Fall kein aktueller Handlungsbedarf, weil dort - anders als im Plangebiet - konkrete Änderungen in Richtung auf eine der Zentrenplanung der Antragsgegnerin zuwiderlaufende Entwicklung im Handelsbereich gerade nicht, jedenfalls nicht in absehbarer Zeit, zu erwarten waren. Angesichts dessen konnte die Antragsgegnerin - schon im Interesse einer effektiven Nutzung ihrer Planungskapazitäten - davon absehen, einen verbindlichen Bauleitplan auch für diese Bereiche aufzustellen. Es ist ihr schließlich unbenommen, dann, wenn sie auf Grund ihrer notwendigen Beteiligung im Baugenehmigungsverfahren oder auf anderem Wege von konkreten Absichten einer der Zentrenplanung zuwiderlaufenden Entwicklung erfährt, unverzüglich von den ihr zur Verfügung stehenden planerischen Mitteln - Aufstellungsbeschluß nach § 2 Abs. 1 BauGB; Erlaß einer Veränderungssperre nach § 14 Abs. 1 BauGB - Gebrauch zu machen, um nach ihrer planerischen Konzeption unerwünschten, rechtlich sonst nicht oder nur schwer zu verhindernden baulichen Nutzungen entgegenzuwirken.
Ein weites planerisches Ermessen, ob, in welchem Umfang und mit welcher Zielsetzung sie von den ihr zustehenden Planungsbefugnissen des BauGB Gebrauch macht, hat die Gemeinde schließlich auch hinsichtlich der Frage der Bewältigung von Verkehrsproblemen. Insoweit war sie unter dem Aspekt der städtebaulichen Erforderlichkeit nach § 1 Abs. 3 BauGB im vorliegenden Fall nicht etwa - wie die Antragstellerin meint - verpflichtet, alle Aspekte der von ihr als unzuträglich erkannten Situation im Umfeld des hier betroffenen Plangebiets bereits mit verbindlichen Festsetzungen des hier in Rede stehenden Bebauungsplans zu erfassen und zu bewältigen. Dies gilt hier umso mehr, als die strittige Planung nicht etwa Konflikte schafft, wie sie beispielsweise durch die Ansiedlung neuer Betriebe und deren Verkehrsaufkommen hervorgerufen werden können, sondern sich ausschließlich damit befaßt, die sich bei den bereits vorhandenen, zugelassenen Nutzungen abzeichnenden Entwicklungen in einer Weise zu steuern, die der von der Antragsgegnerin für die Einzelhandelsnutzung entwickelten Zentrenkonzeption gerecht wird. Die Bedenken, die die Antragstellerin unter dem Gesichtspunkt der städtebaulichen Erforderlichkeit gegen die konkrete Regelung bzw. Nichtregelung der im Plangebiet und dessen Umfeld anzutreffenden Verkehrsprobleme anführt, greifen daher ebenfalls nicht durch.
Die zur Umsetzung der nach alledem im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB städtebaulich gerechtfertigten Zielsetzung getroffenen Festsetzungen des Plans sind von den für die Bauleitplanung maßgeblichen gesetzlichen Ermächtigungsgrundlagen getragen, was seitens der Antragstellerin nicht in Abrede gestellt wird, und wahren - entgegen der Auffassung der Antragstellerin - auch die Anforderungen des Abwägungsgebots nach § 1 Abs. 6 BauGB.
Das Gebot, die öffentlichen und privaten Belange untereinander und gegeneinander gerecht abzuwägen, wird zunächst dann verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist ferner dann verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muß. Schließlich liegt eine Verletzung auch dann vor, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht.
Vgl.: BVerwG, Urteile vom 12. Dezember 1969 - IV C 105.66 -, BRS 22 Nr. 4, vom 5. Juli 1974 - IV C 50.72 -, BRS 28 Nr. 4 und vom 1. November 1974 - IV C 38.71 -, BRS 28 Nr. 6.
Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungsgebot jedoch genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im Widerstreit verschiedener Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entscheidet.
Vgl.: BVerwG, Urteil vom 5. Juli 1974 a.a.O.
Der hauptsächliche Einwand der Antragstellerin, die Entscheidung für eine Beschränkung der Verkaufsfläche auf den der letzten Genehmigung entsprechenden Bestand im Bereich des Sondergebiets sowie für die zugleich getroffene Sortimentsbeschränkung sei abwägungsfehlerhaft, geht fehl. Der Plangeber hat die insoweit maßgeblichen Gesichtspunkte erkannt und ihm Rahmen der ihm zustehenden planerischen Gestaltungsfreiheit zutreffend gewichtet.
Grundlage der Abwägung sind insoweit die beiden im Planaufstellungsverfahren berücksichtigten und in der Planbegründung im einzelnen abgehandelten und bewerteten Gutachten (J. -Gutachten 1990 und J. -Gutachten 1991). Aus diesen Gutachten wird die - zutreffende - Schlußfolgerung gezogen, daß eine Zulassung des Angebots von zentrumstypischen Gütern an dem in Rede stehenden Standort der Zielsetzung der von der Stadt verfolgten Zentrenplanung zuwiderlaufen würde. So wird namentlich im J. -Gutachten 1991 (vgl. dort Seiten 10, 17) bezüglich des hier in Rede stehenden Standorts hervorgehoben, daß das geplante Vorhaben - seinerzeit ging es noch um die unter dem 4. September 1991 schließlich genehmigte Erweiterung des Betriebs der Antragstellerin - weder die Ortsmitte von I. noch das kleinteilige Versorgungsangebot in I. ring durch Kaufkraftentzug gefährden sollte und im Falle einer Genehmigung der seinerzeit beantragten Erweiterung eine Verkaufsfläche von 1.266,6 qm auch festgeschrieben werden sollte.
Diese Aussagen, die dem Plangeber hinreichenden Anlaß für die letztlich festgelegten Verkaufsflächen- und Sortimentsbeschränkungen gaben, werden - im Nachhinein - durch das von der Antragstellerin im Normenkontrollverfahren vorgelegte J. -Gutachten 1994 einleuchtend bestätigt. So heißt es dort auf Seite 4, daß bei einer Zulassung von Nutzungsarten des Einzelhandels wie Textilmarkt, Schuhmarkt, Drogeriemarkt u. a. am in Rede stehenden Standort "die Begründung der Stadt B. zur Ablehnung von Erweiterungsvorhaben im Hinblick auf Befürchtungen berechtigt wäre, wonach weiterer Kaufkraftentzug aus der Ortsmitte von I. bei einer Verwirklichung des so skizzierten Vorhabens zu befürchten sei". Daß gerade die in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans für das Sondergebiet zugelassenen Kernsortimente - ergänzt durch Randsortimente, die in einem Funktionszusammenhang zum Kernsortiment stehen - keine zentrenschädlichen Folgen haben, wird gleichfalls durch die Ausführungen auf Seite 11 des J. -Gutachtens 1994 bestätigt, die Stadt B. folge damit der in den früheren Gutachten empfohlenen Differenzierung zwischen Angeboten, die der Nahversorgung (wohnungsnahen Grundversorgung) dienten und weiteren Sortimenten, welche als zentrumstypisch für Neben- und Hauptzentren wie O. und Alt-B. oder auch I. (Nebenzentrum) zu verstehen seien.
Den solchermaßen sachgerecht berücksichtigten und fachlich abgesicherten, an der planerischen Zielsetzung ausgerichteten öffentlichen Interessen, die für die hier getroffenen Detailregelungen von Art und Umfang der zulässigen Sortimente sprechen, stand das vom Rat der Antragsgegnerin gleichermaßen gesehene Interesse der Antragstellerin gegenüber, in ihren Erweiterungs- und Änderungsmöglichkeiten nicht unvertretbar eingeschränkt zu werden. In der vom Rat seiner Planung zugrunde gelegten Annahme, daß der Betrieb der Antragstellerin durch die getroffenen Festsetzungen an seinem Standort planungsrechtlich abgesichert werde, um sich auf dieser Basis konsolidieren zu können (Seite 10 der Planbegründung), liegt keine als Abwägungsmangel zu qualifizierende Fehlgewichtung. Der Betrieb der Antragstellerin ist damit keineswegs auf den "Bestandsschutz" gesetzt worden. Ihm wurden vielmehr deutliche Erweiterungen der Angebotspalette gegenüber dem bislang bestehenden Genehmigungsumfang eingeräumt. Zusätzlich zu Lebensmitteln, Blumen und Torf, die bislang nach den Bestimmungen der zuletzt erteilten Baugenehmigung vom 4. September 1991 allein zugelassenes Sortiment waren, lassen die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans auch die Aufnahme von "Wasch- und Reinigungsmitteln" sowie "Drogeriewaren" als Kernsortiment zu. Darüber hinaus stellen sie audrücklich klar, daß die vier Bereiche des Kernsortiments durch Randsortimente ergänzt werden können, die in einem Funktionszusammenhang zum Kernsortiment stehen und immerhin 25 % (= über 300 qm) der Verkaufsfläche einnehmen dürfen. Bei dieser Sachlage ist es der Antragstellerin durchaus möglich, ihre konkrete Angebotspalette den jeweiligen Marktsituationen im Bereich der Grundversorgungsgüter flexibel anzupassen. Daß ihr Betrieb auf Grund der getroffenen Beschränkungen am gegebenen Standort konkret gefährdet sei, behauptet sie selbst nicht. Auch die von ihr herangezogene Aussage des J. -Gutachtens 1994 (vgl. dort Seite 41), daß eine Festschreibung des Unternehmens der Antragstellerin auf einen Bestand von 1.270 qm Verkaufsfläche der Dynamik des Einzelhandels nicht Rechnung trage, "so daß ein relativer Rückschritt im Verlauf weniger Jahre zu erwarten" sei, belegt nicht, daß die im Interesse eines Schutzes vor Kaufkraftabfluß aus bestehenden Zentren festgelegten Beschränkungen künftiger Nutzungsänderungen und Erweiterungen die Antragstellerin in einer Weise belasten, die im Rahmen einer (sach)gerechten Abwägung aller Belange nicht hinzunehmen ist. Im übrigen verhalten sich die Ausführungen in dem J. -Gutachten 1994 weitgehend nur zu planerischen Aussagen, wie etwa zu der Frage, ob es zur Beseitigung bestehender städtebaulicher Mißstände im Bereich des ehemaligen Güterbahnhofs sinnvoll und zweckmäßig ist, obsolete Teile des Areals durch nicht zentrumtypischen Einzelhandel nutzen zu lassen, um die gesamte nähere Umgebung aufzuwerten. Die in diesem Zusammenhang ausgesprochenen Empfehlungen des Gutachtens sind für die rechtliche Überprüfung der von der Antragsgegnerin eigenverantwortlich getroffenen Abwägungsentscheidung, im Interesse einer Sicherung ihres Einzelhandelskonzeptes die wirtschaftlichen Interessen der Antragstellerin an einer unbegrenzten Erweiterung ihrer Aktivitäten am gegebenen Standort zurückzustellen, nicht relevant.
Mängel im Abwägungsvorgang und Abwägungsergebnis lassen sich auch bezüglich der übrigen im Plan getroffenen Festsetzungen nicht feststellen.
Die Überplanung der ursprünglich als Wohnungen für Bahnbedienstete entstandenen Wohnhäuser als Mischgebiet ist nicht zu beanstanden. Sie läßt die bestehende Wohnutzung, die ohnehin auf Grund der Lage der Wohnhäuser unmittelbar neben dem ausgedehnten Gelände des Güterbahnhofs mit Spedition und Lokschuppen sowie in der Folgezeit in unmittelbarer Nachbarschaft des großflächigen Einzelhandels der Antragstellerin mit einer an der Rückseite der Wohngrundstücke entlang führenden Zufahrt erheblich vorbelastet war, unberührt und führt nicht etwa zu einer planungsrechtlich relevanten Abstufung der Wohnqualität. Andererseits durfte der Plangeber auch berücksichtigen, daß sich ggf. Umnutzungen des Areals anbieten, die mit der Mischgebietsausweisung jedenfalls sicherstellen, daß solche Umnutzungen städtebaulich vertretbar und mit verbleibenden Wohnnutzungen im Mischgebiet vereinbar bleiben. Die Mischgebietsausweisung belastet auch keineswegs den Betrieb der Antragstellerin im Sondergebiet in einer bei sachgerechter Abwägung nicht vertetbaren Weise, weil die Antragstellerin ohnehin bereits auf die vorhandene Wohnnutzung Rücksicht zu nehmen hat.
Sachgerecht abgewogen sind auch die in diesem Zusammenhang festgelegten Nutzungsbeschränkungen im Mischgebiet. Dies gilt insbesondere für die auf der Grundlage von § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO aus (besonderen) städtebaulichen Gründen festgelegten Ausschlüsse von Einzelhandelsbetrieben sowie bestimmten, näher umschriebenen Dienstleistungsbetrieben. Der Antragsgegnerin ging es dabei um die Verhinderung von Einzelhandelsnutzungen und typischerweise innenstadtrelevanten Dienstleistungen, da deren Ansiedlung in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang mit dem großflächigen Einzelhandelsbetrieb der Antragsteller dessen potentiell zentrumsbeeinträchtigende Wirkung verstärken und der Tendenz zu einer Entwicklung eines - aus der Sicht der Antragsgegnerin unerwünschten - Nebenzentrums Vorschub leisten kann. Bei der konkreten Auswahl der ausgeschlossenen Dienstleistungen hat sich die Antragsgegnerin sachgerechterweise an den Betriebsarten orientiert, die im J. -Gutachten 1990 (vgl. dort Seite 10 sowie Tabellen 131 ff = Seiten 136 ff) als innenstadtrelevante ergänzende Dienstleistungen aufgeführt sind, und diese um Banken und Sparkassen ergänzt.
Diese Feinsteuerungen des Einzelhandels und innenstadtrelevanter Dienstleistungen im unmittelbaren Umfeld des großflächigen Einzelhandelsbetriebs der Antragstellerin ist entgegen der Auffassung der Antragstellerin auch nicht etwa deshalb sachwidrig, weil auf der dem Plangebiet gegenüberliegenden Ostseite der von-M. -Straße ein Reifenhandelsbetrieb ansässig ist, dessen Bestand und Erweiterung vom strittigen Bebauungsplan nicht gesteuert wird. Bei diesem Betrieb handelt es sich um einen Einzelhandel des Sonderbedarfs, der - anders als eine Erweiterung des Betriebs der Antragstellerin und die Ansiedlung der weiteren im westlichen Plangebiet angestrebten Handelsnutzungen, die Anlaß der Aufstellung des strittigen Bebauungsplans waren - offensichtlich keine Bedeutung für eine potentielle Verstärkung der zentrenbeeinträchtigenden Wirkung des Betriebs der Antragstellerin hat.
Hinsichtlich der verkehrsbezogenen Festsetzungen durch den Plan sind Abwägungsmängel ebenfalls nicht feststellbar.
Die Flächen für Anpflanzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a) BauGB, die u.a. entlang des gesamten Bereichs des Sondergebiets festgesetzt sind, tragen durchaus zu einer Entschärfung der Verkehrssituation im betroffenen Bereich bei. Insoweit ist, wie das umfangreiche dem Senat vorliegende Lichtbildmaterial deutlich erkennen läßt und durch den Eindruck von der Örtlichkeit, den der Berichterstatter des Senats anläßlich seiner im Verfahren 7 A 5844/95 durchgeführten Ortsbesichtigung gewonnen und auch dem Normenkontrollsenat vermittelt hat, bestätigt wird, die bestehende Zufahrtssituation zum Gelände der Antragstellerin insbesondere im Bereich der Einmündung der von-M. -Straße in die C. straße unbefriedigend und kann durchaus - wie auf Seite 12 der Planbegründung ausgeführt - als "Gefahrenpunkt" qualifiziert werden. Hier mündet nämlich eine der drei Zufahrten zu dem Stellplatzgelände des großflächigen Einzelhandelsbetriebs der Antragstellerin, die in den Baugenehmigungsunterlagen für diesen Betrieb festgelegt sind, dicht neben der Einmündung in die von-M. -Straße ein. Die nach der Planbegründung dem Pflanzgebot - auch - beigemessene Funktion, "indirekt" die sich aus den ungeordneten Zufahrten ergebende Situation zu entschärfen, ist zutreffend und sachgerecht. Das Pflanzgebot kann nach § 178 BauGB von der Gemeinde - mithin der Antragsgegnerin - notfalls zwangsweise durchgesetzt werden und würde im vorliegenden Fall zur Folge haben, daß die vorerwähnte Zufahrt faktisch geschlossen wird.
Auch mit dieser Folge verstößt die Planungsentscheidung zur teilweisen Regelung der Zufahrtsverhältnisse durch das Pflanzgebot nicht gegen die Erfordernisse des Abwägungsgebots. Daß die Belange des im Sondergebiet zulässigen und bereits ansässigen Betriebs der Antragstellerin an einer angemessenen Aufrechterhaltung der Andienung seines Geländes gesehen wurden, folgt bereits aus den weiteren Ausführungen auf Seite 12 der Planbegründung, wonach zukünftig nur noch die Möglichkeit besteht, von der C. straße aus auf die Grundstücke zu gelangen. Die unmittelbar auf die C. straße führende Zufahrt liegt jedoch nach den genehmigten Bauvorlagen für den Betrieb der Antragstellerin in dem Bereich, der von der Deutschen Bundesbahn nicht ausdrücklich entwidmet worden und demgemäß im Plan als Fläche für den überörtlichen Verkehr (Bahnanlagen) gekennzeichnet ist. Der Plangeber war danach - wie bereits ausgeführt - rechtlich gehindert, in diesem Bereich umfassende Planfestsetzungen zur Regelung bahnfremder Nutzungen zu treffen. Eine abschließende Regelung durch die Antragsgegnerin konnte daher unterbleiben, solange dieser Bereich (noch) nicht der uneingeschränkten Planungshoheit der Antragsgegnerin unterliegt. Andererseits war es nach den örtlichen Verhältnissen sachgerecht, davon abzusehen, als Ersatz für die indirekt unterbundene Zufahrt zur von-M. -Straße eine Anbindung an die C. straße in dem Bereich vorzusehen, in dem das hier festgesetzte Sondergebiet unmittelbar an die Verkehrsflächen der C. straße angrenzt. Hier befinden sich eine Busbucht für den öffentlichen Verkehr, deren Bestand durch die im Plan festgesetzte, mit einem Gehrecht zu belastende Fläche berücksichtigt ist, sowie ein ampelgesicherter Fußgängerüberweg, so daß der Zulassung einer neuen Zufahrt in diesem Bereich gewichtige verkehrliche Belange entgegenstanden. Bei Schließung der Zufahrt zur von- M. -Straße verbleiben dem Betrieb immerhin zwei der drei baufsichtlich zugelassenen Zufahrten, nämlich neben der unmittelbaren Anbindung des Stellplatzgeländes an die C. straße neben der Lagerhalle der ehemaligen Spedition auch die Andienung über den südlichen Zufahrtsweg, der zwischen den an der von-M. -Straße gelegenen Wohnhäusern und dem Stellwerk nach Westen in das Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs und die sich nach Süden anschließenden Bahnanlagen hineinführt. Bezüglich dieses Zufahrtswegs ist in der Örtlichkeit ausdrücklich durch ein Schild markiert und durch Pfosten abgesichert, daß das der Öffentlichkeit nicht zugängliche Bahngelände erst in Höhe des Lokschuppens, mithin nach der Zufahrt zum Betriebsgelände der Antragstellerin, beginnt. Im Hinblick darauf, daß das endgültige rechtliche Schicksal des Bahngeländes - insbesondere im Bereich westlich des Gebäudes der Antragstellerin - und damit auch der unmittelbaren Zufahrt zur C. straße noch offen war, konnte der Plangeber unter den hier gegebenen besonderen Umständen darauf vertrauen, daß die Andienung des Sondergebiets über die beiden verbleibenden Zufahrtsmöglichkeiten - zunächst noch - gesichert ist. Sollte sich auf Grund des weiteren Verhaltens der Bahn eine Änderung ergeben, etwa die Zufahrt von der C. straße neben der Lagerhalle für den Betrieb des großflächigen Einzelhandels im Sondergebiet unterbunden werden, ist es dem Plangeber unbenommen, eine Neuregelung der Zufahrtsverhältnisse festzulegen, sofern nicht bereits im Wege der Befreiung von der lückenlosen Anpflanzungspflicht eine sachgerechte Lösung möglich ist. Unter dem Gesichtspunkt des Gebots der Konfliktbewältigung, das seine Wurzel im Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 BauGB hat, war die Antragstellerin nicht etwa gehalten, alle vom Bebauungsplan geschaffenen oder ihm zurechenbaren Konflikte schon abschließend durch Planfestsetzungen zu lösen; die Grenzen zulässiger Konfliktverlagerung sind vielmehr erst dann überschritten, wenn bereits im Planungsstadium sichtbar ist, daß sich ein offengelassener Interessenkonflikt auch in einem nachfolgenden Verfahren nicht sachgerecht lösen lassen wird.
Vgl.: BVerwG, Beschluß vom 14. Juli 1994 - 4 NB 25.94 - BRS 56 Nr. 6.
Davon kann hier aus den bereits angeführten Gründen keine Rede sein.
Der Plangeber hat schließlich auch die sonstigen, hier betroffenen Belange zutreffend erkannt, gewichtet und in einen (sach)gerechten Ausgleich gebracht. Dies gilt auch bezüglich der Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege. Insoweit ist anzumerken, daß der Plangeber entsprechend den Ausführungen auf Seite 15 der Planbegründung zutreffend davon ausgegangen ist, daß die Planungen aufgrund der vorhandenen Flächennutzungen zu keinen erheblichen oder nachhaltigen Beeinträchtigungen des Naturhaushalts oder des Landschaftsbilds führen und deshalb kein Bedarf für Regelungen in Anwendung von § 8a BNatSchG bestand. Die - in der Tat zu einer Verbesserung der Situation beitragenden - Pflanzgebote sind inhaltlich nicht zu beanstanden und tragen auf Grund ihrer relativ geringen Belastungswirkung für die Planbetroffenen ersichtlich auch den Anforderungen des Abwägungsgebots hinreichend Rechnung.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 17 Abs. 2 FStrG
§§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 34 BauGB
§ 7 TWG
§ 6 BauNVO
§ 1 BauGB
§ 35 BauGB
§ 178 BauGB
§ 8a BNatSchG
§ 167 VwGO
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 1 Abs. 6 BauGB
§ 23 Abs. 1
BauNVO
§ 30 Abs. 1 BauGB
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO
§ 47 Abs. 2 Satz
1 VwGO
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 9 Abs. 1 BauGB
§ 36b Abs. 3 Satz 1 BBahnG
§ 18 Abs. 3 AEG
§ 17 Abs. 2 FStrG
§ 14 Abs.
1b WaStrG
§ 8 Abs. 3 LuftVG
§ 28 Abs. 2 PBefG
§ 6 Abs. 4 LuftVG
§ 35 Satz 2 VwVfG
§ 9 Abs. 6 BauGB
§ 30 Abs. 1
BauGB
§ 23 Abs. 1 BauNVO
§ 9 Abs. 1
BauGB
§ 11 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 2 Abs. 1 BauGB
§ 14 Abs. 1 BauGB
§ 1 Abs. 3
BauGB
§ 1 Abs. 6
BauGB
§ 1 Abs. 5 und 9
BauNVO
§
1 Abs. 6 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 36 Abs. 2 des Bundesbahngesetzes
Art. 11 6. VwGOÄndG
Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 1996, 394
NVwZ 1987, 590
NVwZ 1989, 750
NJW
1991, 310
7 A 5844/94
7 A 5844/95
7a
D 70/93
10a D 65/95
11a D 142/94
4 NB 24.93
7a D 70/93
11 A 2.96
4 C 48.86
7
A 19.94
11 VR 33.95
7 C 31.85
4 C
40.86
7 A 19.94
IV C 39.75
4
C 7.91
IV C 50.72
IV C 105.66
IV C 64.70
4 B 21.95
IV C 38.71
4 NB 25.94