Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-10-23, Aktenzeichen 7 D 37/07.NE
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2008:1023.7D37.07NE.00

Tenor:
Der Antrag wird abgelehnt.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Antragstellerin ist Eigentümerin der im Bereich der Sanierungssatzung "M. -B.--- -weg " gelegenen Flurstücke 111 und 113 der Flur 17 in der Gemarkung M1. (B.----weg 24) und der Flurstücke 191, 192, 193, 194 und 233 der Flur 18 in der Gemarkung M1. (B.- ---weg 26 und 28). Auf dem Grundstück B.----weg 26 befindet sich ein Lebensmittelmarkt der Firma I. mit zusätzlichen Shops und einer Gesamtverkaufsfläche von knapp 1.500 qm, auf dem Grundstück B.----weg 24 ein bis zum 31. Dezember 2004 befristet genehmigter Getränkemarkt. Die Antragstellerin wendet sich mit dem vorliegenden Normenkontrollantrag gegen die Sanierungssatzung.
Das Sanierungsgebiet "M1. -B.----weg " liegt südwestlich der Innenstadt von M1. und nördlich der M2. Technologiebetriebe der Automobilzuliefererindustrie. Das Gebiet wird im Norden durch die C.------straße und im weiteren Verlauf durch die L.----straße begrenzt. Die Grenzen nach Osten bilden die östlich der S.---------straße liegenden Flurstücke. Zudem sind die um den Kreuzungsbereich B.----weg , I1.----straße , C1.---straße gelegenen Flurstücke Bestandteil des Sanierungsgebiets. Südlich des hier von Osten nach Westen verlaufenden B1.----wegs bildet die östliche Trasse einen Teil einer gewidmeten, aber nicht genutzten Bahntrasse, die zwischenzeitlich durch die S.---------straße überbaut worden ist. Nach Süden erstreckt sich das Sanierungsgebiet bis zum südlichen Ende des hier von Norden nach Süden verlaufenden B1.----wegs bzw. bis zu den westlich an den B.----weg angrenzenden Grundstücken der Antragstellerin (B.----weg 26 und 28). Nach Westen wird das Plangebiet von der Autobahn A 3 begrenzt. Auf dem Gelände der Technologiebetriebe wird der B.----weg als private, der inneren Erschließung bestimmte Straße faktisch in südlicher Richtung fortgesetzt.
Am 4. Juli 2002 beschloss der Rat der Antragsgegnerin die Durchführung vorbereitender Untersuchungen für den "Bereich zwischen L.----straße /C.------straße entlang der A 3 bis zum B.----weg - S.---------straße (incl. der östlichen Seite) - L.----straße ". Nach dem dem Satzungsbeschluss als Anlage beigefügten Plan endet der Untersuchungsraum südlich am B.-- --weg , dessen nördlicher, in Ostwestrichtung verlaufender, Teil noch mit erfasst ist (im Folgenden auch: B.----weg Nord); die Grundstücke der Antragstellerin liegen südlich dieses Bereichs. Außerdem wurde die Verwaltung vom Rat der Antragsgegnerin beauftragt, mit dem Büro I2. , H. -S1. und Partner einen Vertrag über die Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen abzuschließen. Dem Beschluss zur Durchführung vorbereitender Untersuchungen waren umfangreiche sektorale Untersuchungen, Workshops und Diskussionsveranstaltungen vorausgegangen, deren Ergebnisse in das vom Büro für Stadtplanung und Stadtentwicklung I2. , H. -S1. und Partner im April 2002 vorgelegte "Stadtmarketing- und Entwicklungskonzept für M1. -Ort" eingeflossen waren. Diesem Konzept lagen die vom Rat der Antragsgegnerin gefassten Grundsatzbeschlüsse vom 15. Juni 1999 zum Leitbild "M1. entwickeln als Stadt mit hoher Wohn-, Arbeits- und Einkaufsqualität" mit den zugehörigen Zielvorgaben und vom 27. Juni 2000 zum Ausbau des Ortskerns M1. als leistungsfähiges Stadtzentrum zugrunde.
Bereits 1995 hatte der Rat der Antragsgegnerin für den Bereich des Untersuchungsraums die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 105 beschlossen. Am 17. September 1998 beschloss er unter Aufhebung des Beschlusses aus dem Jahre 1995 die Aufstellung des Bebauungsplans für den Bereich, der später auch von der Sanierungssatzung erfasst worden ist. Zur Sicherung der Planung beschloss der Rat der Antragsgegnerin am 18. Dezember 2001 eine Veränderungssperre für den Bereich des Bebauungsplangebiets (Bekanntmachung im Mitteilungsblatt vom 21. Dezember 2001), die zweimal verlängert wurde, zuletzt mit Beschluss vom 16. Dezember 2003 (Bekanntmachung am 19. Dezember 2003). Aufgrund dieser Veränderungssperre lehnte der Bürgermeister der Antragsgegnerin die Bauvoranfrage der Antragstellerin vom 23. Juni 2003 zur "Erweiterung des SB-Marktes" (Abbruch des Baumarktes sowie des Bürogebäudes, Umbau und Erweiterung des I. -SB-Marktes sowie Anbau eines Lebensmitteldiscounters (B2. ), Neuordnung des Stellplatzbereichs) mit Bescheid vom 30. Oktober 2003 ab; das Vorhaben würde dem Stadtentwicklungskonzept widersprechen, dessen Umsetzung der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan Nr. 105 diene. Zuvor, mit Schreiben vom 29. August 2003, hatte der Bürgermeister der Antragsgegnerin die Prozessbevollmächtigten der Antragstellerin darauf hingewiesen, die Zwischenergebnisse aus der Machbarkeitsstudie ließen eine Ausnahme von der Veränderungssperre nicht zu. Die Studie untersuche im Rahmen von vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 141 BauGB, inwieweit ein qualitätsvolles Dienstleistungs- und Technologiegebiet auf den Gewerbeflächen zwischen B.----weg und L.----straße entwickelt werden könne. Nach erfolglosem Vorverfahren erhob die Antragstellerin Klage, die beim Verwaltungsgericht Köln zum Aktenzeichen 8 K 2262/04 anhängig ist.
Eine weitere Bauvoranfrage vom 17. Oktober 2003 (betreffend den Abbruch eines bestehenden Baumarktes und eines Bürogebäudes, Erweiterung des "SB-Warenhauses", Neuordnung der Stellplätze) lehnte der Bürgermeister der Antragsgegnerin mit Bescheid vom 28. Juni 2004 ab. Er verneinte die Möglichkeit einer Ausnahme von der Veränderungssperre unter Bezug auf das Stadtentwicklungskonzept M1. -Ort, die Machbarkeitsstudie zur Entwicklung der Gewerbefläche B.----weg -Nord, die Wirkungsanalyse "Einzelhandelsentwicklung in M. -Ort". Der weiteren Bauleitplanung sei der Rahmenplan 2 der Machbarkeitsstudie zugrunde zu legen. Nach erfolglosem Vorverfahren - in dem die Antragstellerin u.a. darauf hinwies, mit der Ablehnung ihres Antrags werde auch verhindert, die baulichen Anlagen an den aktuellen Stand der Technik anzupassen und auf einen brandschutztechnisch aktuellen Stand zu bringen - erhob die Antragstellerin Klage, die beim Verwaltungsgericht Köln zum Aktenzeichen 8 K 9112/04 anhängig ist.
Den Antrag der Antragstellerin auf unbefristete Verlängerung der Genehmigung zur Teilnutzung des ehemaligen Baumarktes als Getränkemarkt lehnte der Bürgermeister der Antragsgegnerin mit Bescheid vom 27. Dezember 2004 ab, da das Vorhaben den Festsetzungen des am 31. Dezember 2004 in Kraft getretenen Bebauungsplans Nr. 105 widerspreche. Nach erfolglosem Vorverfahren erhob die Antragstellerin Klage, die bei dem Verwaltungsgericht Köln zum Aktenzeichen 8 K 3755/05 anhängig ist.
Nach Gesprächen mit den Eigentümern der drei größten Teilflächen im Bereich B.----weg Nord, Gesprächsrunden mit Vertretern in M1. ansässiger Technologiebetriebe, Hinzuziehung einer Altlastenuntersuchung, Erstellung einer Bausubstanzanalyse sowie Zusammenstellung von "Restriktionen" und "Potenzialen" legte das mit den vorbereitenden Untersuchungen beauftragte Büro im September 2003 die "Machbarkeitsstudie zur Entwicklung der Gewerbeflächen B.----weg Nord" (im Folgenden: Machbarkeitsstudie) vor. Diese zeigt Nutzungsperspektiven auf und enthält zwei ausgearbeitete Rahmenpläne. In der Machbarkeitsstudie ist auf Seite 21 zu dem "im Süden angrenzenden Gebiet" ausgeführt, dass es durch großflächigen Einzelhandel besetzt und durch eine ungeordnete städtebauliche Struktur geprägt sei. Die vorhandene Straßenführung und die Grundstückszuschnitte behinderten eine leistungsfähige Erschließung des Gebiets. Die Einzelhandelsangebote in nicht integrierter Lage würden eine Konkurrenz zum Zentrum darstellen. Sie lägen isoliert zwischen dem Standort B.----weg Nord und den bestehenden Technologiebetrieben im Süden und behinderten eine mögliche Verbindung der beiden Standorte.
Die Antragsgegnerin ließ von der D. -Stadtmarketing Gesellschaft für gewerbliches und kommunales Marketing mbH ein im Mai 2004 vorgelegtes Einzelhandelsgutachten (im Folgenden: D. -Gutachten) erstellen. Nachdem die Antragsgegnerin im April 2004 die Förderzusage für die Entwicklung der Brachfläche B.----weg Nord erhalten hatte, beschloss der Rat der Antragsgegnerin am 27. Mai 2004 u.a. die planungsrechtliche Umsetzung der Entwicklung der Brachfläche B.----weg Nord auf der Basis des Rahmenplans 2 der Machbarkeitsstudie mit dem Inhalt - angrenzend an das Ortszentrum (Kerngebiet) -, ein Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel auszuweisen und den Einzelhandel im Bereich B.----weg Süd möglichst von dort umzusiedeln. Der Rat entschied ferner, für den Bereich B.- ---weg Süd solle eine Neuansiedlung von Einzelhandel ausgeschlossen werden. "Dieser Bereich, sowie insbesondere der übrige Bereich der Brachfläche soll sich im Rahmen der weiteren Umsetzung des Förderantrags zu einem hochwertigen Gewerbestandort entwickeln."
In Verfolgung dieses Grundsatzbeschlusses wurde das Bebauungsplanverfahren weitergeführt und nach entsprechendem Beschluss die frühzeitige Bürgerbeteiligung durchgeführt. Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Anschreiben vom 21. September 2004 beteiligt. Gemäß Bekanntmachung vom 5. November 2004 wurde der Planentwurf vom 15. November bis 14. Dezember 2004 öffentlich ausgelegt; die Träger öffentlicher Belange wurden hierüber mit Anschreiben vom 9. November 2004 unterrichtet. Verschiedene private Einwender, auch die Antragstellerin, wandten sich gegen die Planung. Am 21. Dezember 2004 befasste sich der Rat der Antragsgegnerin mit den eingegangenen Stellungnahmen und beschloss sodann den mit einer Begründung versehenen Bebauungsplan als Satzung. Die Schlussbekanntmachung erfolgte am 23. Dezember 2004.
Im ergänzenden Verfahren beschloss der Rat der Antragsgegnerin am 14. Februar 2006 die erste Änderung des Bebauungsplans Nr. 105 mit Rückwirkung zum 23. Dezember 2004. Die Bekanntmachung der ersten Änderung erfolgte am 31. Mai 2006. Für den nördlichen Bereich des Bebauungsplangebiets hat die Antragsgegnerin am 24. April 2007 den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1 - "M1. B.----weg -Nord" - beschlossen; der Beschluss wurde am 19. Juli 2007 bekannt gemacht. Abweichend vom Bebauungsplan Nr. 105 soll der Bereich der sog. Quartiersplätze 2 und 3 entwickelt werden, weshalb der Rat für diesen Bereich parallel zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 105.2 beschlossen hat.
Bereits am 4. November 2004 hatte der Rat der Antragsgegnerin die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "M1. -B.----weg " sowie ein vereinfachtes Sanierungsverfahren beschlossen. Er beschloss ferner, von weiteren vorbereitenden Untersuchungen abzusehen. Der Satzungsbeschluss wurde am 12. November 2004 im Mitteilungsblatt der Antragsgegnerin öffentlich bekannt gemacht. Wegen formeller Mängel der Sanierungssatzung beschloss die Antragsgegnerin am 17. Oktober 2006 die Sanierungssatzung mit Rückwirkung zum 13. November 2004 erneut; die Bekanntmachung erfolgte am 20. Oktober 2006. Mit dem am 12. Juli 2005 gestellten Normenkontrollantrag wandte sich die Antragstellerin gegen die Sanierungssatzung. Im Verhandlungstermin am 16. Oktober 2006 hat der Senat Herrn I2. und Herrn von C2. informatorisch befragt. Mit Urteil vom 13. November 2006 - 7 D 74/05.NE - hat er die Unwirksamkeit der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "M. -B.----weg " (Satzungsbeschlüsse vom 4. November 2004 und 17. Oktober 2006) festgestellt.
Am 19. Dezember 2006 beschloss der Rat der Antragsgegnerin zur Behebung formeller Fehler die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets für den Bereich des Bebauungsplans Nr. 105 erneut und ferner die rückwirkende Inkraftsetzung der Satzung zum 13. November 2004. Von weiteren vorbereitenden Untersuchungen sah er ab, da mit den Ergebnissen aus dem Marketing- und Entwicklungskonzept, der Machbarkeitsstudie und dem Einzelhandelsgutachten die notwendigen Beurteilungsgrundlagen vorliegen würden. Er beschloss ein vereinfachtes Sanierungsverfahren, in dem die Anwendung der §§ 152 bis 156 a BauGB, ferner die Genehmigungspflicht gemäß § 144 Abs. 2 BauGB ausgeschlossen wurden. Die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 BauGB soll Bestandteil des Sanierungsverfahrens bleiben. Die Sanierungssatzung (Satzungsbeschluss vom 19. Dezember 2006) wurde am 19. Januar 2007 im Mitteilungsblatt der Antragsgegnerin bekannt gemacht.
Die Antragstellerin hat am 30. März 2007 den Normenkontrollantrag gestellt, zu dessen Begründung sie unter Einbezug ihrer Ausführungen aus dem Verfahren 7 D 74/05.NE ausführt: Die Voraussetzungen für die Durchführung einer Sanierungsmaßnahme lägen für den gesamten Geltungsbereich der Sanierungssatzung nicht vor. Für die in der Präambel der Sanierungssatzung enthaltene Behauptung, die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse seien im Sanierungsgebiet nicht überall gewährleistet, enthielten weder die Aufstellungsunterlagen noch die Machbarkeitsstudie einen Hinweis. Die Bestandsaufnahme prüfe allein die volkswirtschaftliche Erhaltungswürdigkeit der untersuchten baulichen Anlagen. Das tatsächliche Motiv für den Erlass der Sanierungssatzung habe allein darin gelegen, eine "Gebiets- bzw. Fördermittelkulisse" als Voraussetzung für den Einsatz von Städtebauförderungsmitteln zu schaffen. Dies sei jedoch kein die Durchführung einer Sanierungsmaßnahme rechtfertigender Zweck.
Jedenfalls sei es rechtswidrig, den Bereich B.----weg Süd in den Geltungsbereich der Satzung einzubeziehen. Für diesen Bereich seien keine vorbereitenden Untersuchungen durchgeführt worden. Wenn in den vorbereitenden Untersuchungen von dem Bereich B.---- weg Süd die Rede sein, handele es sich um den südlichen Bereich des Bereichs B.----weg Nord. Zwar seien die Grenzen in den Plänen der Machbarkeitsstudie fließend dargestellt, der Beschlussvorlage zur Auftragserteilung für die Machbarkeitsstudie sei jedoch ein parzellenscharfer Lageplan beigefügt, wonach der "obere Dreiecksschenkel" des B1.----wegs innerhalb des Untersuchungsgebiets gelegen habe. Die vorbereitenden Untersuchungen hätten sich auf die persönlichen Lebensumstände der Betroffenen in wirtschaftlichen und sozialen Bereichen zu erstrecken. Fehle es - wie hier - an entsprechenden Untersuchungen, sei die Abwägung wegen eines Abwägungsausfalls mangelhaft. Das Stadtmarketing- und Entwicklungskonzept für M1. -Ort wie auch die Machbarkeitsstudie, insbesondere die beiden Rahmenpläne, befassten sich ausschließlich mit dem Gewerbegebiet B.----weg Nord. Zwar sehe der Rahmenplan 2 die Möglichkeit zusätzlicher Einzelhandelsflächen im Bereich Nord für die Betriebsverlagerung von Einzelhandelsbetrieben aus dem Bereich Süd vor, jedoch nur unter der Voraussetzung, dass mit den betroffenen Einzelhändlern aus dem Bereich des Gewerbegebiets B.----weg Süd eine Einigung erzielt werden könne. Die Antragsgegnerin habe zu keinem Zeitpunkt ernsthaft erwogen, ihren, der Antragstellerin, Betrieb zu verlagern. Keiner der südlich des Sanierungsgebiets gelegenen Betriebe habe Interesse am Erwerb ihres Grundstücks bekundet. Die von Herrn K. in dem von der Antragsgegnerin vorgelegten Vermerk niedergelegten, ihr Grundstück betreffenden Vorgänge hätten in den 80iger und 90iger Jahren stattgefunden. Aus der Erklärung ergebe sich nicht, es hätte ein Erweiterungsbedarf für den Bereich des B1.----wegs Süd bestanden; offensichtlich sei der Bereich B.----weg Nord im Blick gewesen. So sei im Stadtmarketing- und Entwicklungskonzept aus dem Jahre 2002 die Firma H1. X. /E als Unternehmen genannt, welches für die Ansiedlung im Bereich B.----weg Nord in Betracht komme. Einem Fachmarkt für Tier- und Gartenbedarf sei von der Bezirksregierung K noch mit Schreiben vom 20. Oktober 2004 mitgeteilt worden, das Gewerbegebiet B.----weg Süd sei ein geeigneter Standort für den Landhandel. Mangels vorbereitender Untersuchungen sei auch nicht abgeklärt worden, ob Sanierungsmaßnahmen dort zügig durchgeführt werden könnten. Soweit auf Seite 21 der Machbarkeitsstudie der Südbereich angesprochen werde, seien damit nur "Beziehungen" dargestellt worden. Ebenso wenig würden die von der Antragsgegnerin bei der Bezirksregierung gestellten Anträge die Bewilligung von Städtebauförderungsmitteln für Maßnahmen im Bereich B.----weg Süd in Bezug nehmen. Vielmehr seien ausweislich des Gesprächsvermerks des Herrn I2. vom 2. Dezember 2004 erstmals an diesem Tage mit der Bezirksregierung Fördermaßnahmen für den Bereich B.----weg Süd erörtert worden, jedoch nur für den Fall, dass der Innovationsstandort auf diesen Bereich ausgedehnt werde. Es werde bestritten, dass nunmehr, im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vom 19. Dezember 2006, städtebauliche Fördermittel zur Maßnahmenrealisierung für diesen Bereich bereitstünden.
Das bei Abgrenzung des Sanierungsgebiets zu berücksichtigende Gebot gerechter Abwägung sei verletzt worden. Die Einbeziehung eines Grundstücks in den Geltungsbereich einer Sanierungssatzung sei als nachhaltiger Eingriff in die Eigentümerbefugnisse legitimationsbedürftig und dürfe nicht völlig zweckfrei erfolgen. Im Bereich B.----weg Süd seien keine Sanierungsmaßnahmen vorgesehen. Anlass für die Sanierungsgebietsausweisung seien offenbar wirtschaftliche Schwierigkeiten der im Gewerbegebiet B.----weg Nord ansässigen Firma M3. gewesen. Zwar ergebe sich aus dem Umkehrschluss zu § 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB, dass unter Zweckmäßigkeitsgesichtspunkten auch nicht betroffene Einzelgrundstücke in den Geltungsbereich einer Sanierungssatzung einbezogen werden könnten. Die Voraussetzungen für die Einbeziehung seien jedoch nicht erfüllt. Zum einen werde durch die Einbeziehung des Gewerbegebiets B.----weg Süd das Sanierungsgebiet um 25 % bis 30 % vergrößert, was die Annahme ausschließe, es handele sich um die Einbeziehung von Einzelgrundstücken. Zum anderen sei die Einbeziehung auch nicht zweckmäßig gewesen. Die Präambel der Satzung weise auf eine unzulängliche Erschließung der Gemengelage hin. Selbst der zwischenzeitlich in Kraft getretene Bebauungsplan Nr. 105 sehe hier jedoch keine wesentliche Änderung der vorhandenen Erschließung oder der Grundstückszuordnung vor. Ferner werde auf den Entwicklungsdruck der Einzelhandelsbetriebe verwiesen. Diesem Druck habe die Antragsgegnerin durch die seinerzeit noch geltende Veränderungssperre zu begegnen versucht. Mit der Erweiterung des Geltungsbereichs der Sanierungssatzung habe zur Sicherung der damals erst beabsichtigten Bebauungsplanung neben der Veränderungssperre eine zweite Sicherheitslinie mittels Sanierungssatzung gezogen werden sollen, nicht um den Zeitraum zwischen Außerkrafttreten der Veränderungssperre und Inkrafttreten des Bebauungsplans abzudecken, sondern um einen zusätzlichen Grund zu haben, ihre, der Antragstellerin, Vorhaben zu untersagen. Dies stelle keine von der Rechtsprechung akzeptierte, die Einbeziehung von Grundstücken in den Geltungsbereich einer Satzung rechtfertigende Zweckmäßigkeitserwägung dar. Andererseits habe der Bebauungsplan Nr. 105 im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bereits materielle Planreife erlangt, weshalb die Ergebnisse der Bauleitplanung in die Abwägung hätten eingestellt werden müssen.
Wenn es Ziel der Antragsgegnerin gewesen sein sollte, den im Bereich des Gewerbegebiets B.----weg Süd bestehenden Einzelhandel durch eine anderweitige Nutzung zu ersetzen, hätte sie die bestehende Nutzung überplanen müssen. Aufgrund der tatsächlichen Bebauungsplanfestsetzung aber müsse die Antragsgegnerin für eine bauplanungsrechtlich zulässige Nutzung die sanierungsrechtliche Genehmigung versagen; diese Konsequenz habe die Antragsgegnerin nicht abgewogen.
Die Sanierungssatzung sei auch deshalb abwägungsfehlerhaft, weil nicht alle Eigentümer und Nutzer der im gesamten Gewerbegebiet B.----weg Süd ansässigen Betriebe und vorhandenen Wohngrundstücke am Verfahren beteiligt worden seien. Zwar sehe das Gesetz für die Aufstellung einer Sanierungssatzung kein förmliches Verfahren vor. Die Gemeinde habe aber im Rahmen der Betroffenheitsbeteiligung Belange der Betroffenen zu ermitteln, die bereits von der Festlegung als Sanierungsgebiet unmittelbar berührt sein könnten und diese bei der Entscheidung über die Festlegung des Sanierungsgebiets zu berücksichtigen. Erste unverzichtbare Voraussetzung einer solchen Beteiligung sei, den Betroffenen die Absicht bekannt zu geben, dass eine Einbeziehung eines Grundstücks in den Geltungsbereich der Sanierungssatzung beabsichtigt sei. Eine Beteiligung in einem parallel geführten Genehmigungsverfahren reiche hierfür nicht aus. Bei zahlreichen Gesprächen mit der Antragsgegnerin im Verlaufe der Jahre 2003 und 2004 sei zwar die Möglichkeit erörtert worden, den I. -Markt in das im Gewerbegebiet B.----weg vorgesehene Sondergebiet zu verlagern, mit hinreichender Deutlichkeit sei jedoch keine Rede davon gewesen, das Gewerbegebiet B.----weg Süd in den Geltungsbereich der geplanten Sanierungssatzung einzubeziehen. Die Antragsgegnerin habe ferner ausgeführt, für die Verlagerung von Einzelhandelsbetrieben stünden Städtebauförderungsmittel definitiv nicht zur Verfügung.
Schließlich sei die Sanierungssatzung auch deshalb unwirksam, weil die Antragsgegnerin nicht dargetan habe, dass die ausgeschlossenen sanierungsrechtlichen Bestimmungen des dritten Abschnitts und die über die Genehmigungspflicht für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich seien und der Ausschluss die Durchführung der Sanierung nicht erschwere. Es gebe eine Vermutung, die Anwendung des gesamten besonderen Sanierungsrechts sei erforderlich. Zwar stehe der Gemeinde ein gewisser Entscheidungsspielraum zu, ob sie sich für oder gegen die Anwendung der Vorschriften des dritten Abschnitts entscheide. Der Hinweis in der Beschlussvorlage der Verwaltung, durch den Ausschluss werde die Durchführung der Maßnahme nicht erschwert und Ausgleichsbeträge würden nicht erhoben, sei jedoch nicht ausreichend. Die Planung der Antragsgegnerin werde zu erheblichen Bodenwertsteigerungen im Bereich des Gewerbegebiets B.----weg Nord führen, weil Infrastrukturmaßnahmen auf diesen Bereich beschränkt seien, aber nur dort eine hochattraktive Einzelhandelsnutzung zulässig sein solle und letztlich auch nur dort erhebliche Fördermittel eingesetzt werden würden. Dagegen würden die Sanierungsziele der Antragsgegnerin im Bereich B.----weg Süd zu einer erheblichen Minderung des Bodenwerts führen. Nach den Erfahrungen der Praxis werde die Durchführung der Sanierung vor allem durch Bodenwertsteigerungen erschwert, die bereits durch die Absicht zu sanieren ausgelöst würden. Dementsprechend seien die Aufkaufverhandlungen der Antragsgegnerin mit den Eigentümern der Grundstücke im Sondergebiet II gescheitert, da die Grundstückseigentümer völlig unrealistische Preise verlangt hätten. Auch in Verhandlungen mit ihr, der Antragsstellerin, hätten einzelne Grundstückseigentümer astronomische Preisvorstellungen entwickelt. Da die Antragsgegnerin keine Möglichkeit habe, sich die Verfügbarkeit der im Gewerbegebiet B.----weg Nord gelegenen, für die Umsetzung der Sanierung benötigten zukünftigen privaten Bauflächen durch Hoheitsakt zu verschaffen, werde die Sanierung erschwert. Auf Grundlage des Bebauungsplans und der Sanierungssatzung sei auch eine einvernehmliche Lösung mit ihr, der Antragstellerin, nicht denkbar. Darüber hinaus könne in Folge des Ausschlusses der entsprechenden sanierungsrechtlichen Bestimmungen die sich für die Grundstücke im Bereich B.----weg Süd ergebende Bodenwertminderung nicht bei der Ermittlung der Ausgleichsbeträge aufgefangen werden, was mit dem Gebot der sachgerechten Lastenverteilung nicht vereinbar sei. Schließlich leide die Sanierungssatzung auch deshalb an einem erheblichen Abwägungsmangel, weil der Rat der Antragsgegnerin bei der Entscheidung, die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 BauGB nicht aus dem Sanierungsverfahren auszunehmen, von der unzutreffenden Annahme ausgegangen sei, nur so könne eine Manifestierung der städtebaulichen Missstände im Plangebiet verhindert und eine erfolgreiche Durchführung der Sanierung - insbesondere im Hinblick auf die Entwicklung des Einzelhandels - gewährleistet werden. Denn zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses habe für den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans die von der Antragsgegnerin beschlossene Veränderungssperre gegolten. Zur Verhinderung von baulichen- und/oder Nutzungsänderungen sei neben den Instrumenten der allgemeinen Bauleitplanung die zusätzliche sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht nicht erforderlich gewesen.
Die Verlagerung des I. -Marktes wäre ein Sanierungsziel gewesen, sei im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses jedoch nicht mehr möglich gewesen, wie der Rat der Antragsgegnerin selbst erkannt habe. Damit habe sich der Rat von der einzigen Begründung verabschiedet, die die Einbeziehung der Grundstücke B.----weg Süd in das Sanierungsgebiet überhaupt hätte rechtfertigen können. Denn die weitere Begründung, kurzfristig einer Verfestigung und Ausdehnung des unbeplant entstandenen Einzelhandelsstandorts entgegenzuwirken, erfordere keine Sanierungssatzung. Das mittel- und langfristig verfolgte Ziel, ein Gewerbe- und Dienstleistungszentrum in Ergänzung und Verzahnung mit den im Süden gelegenen Betrieben zu erreichen, trage die Sanierungssatzung nicht. Ein dahin gehender Bedarf sei nicht festgestellt worden. Es gebe auch kein sanierungsrechtliches Instrumentarium, mit dem dieses Ziel, das eine Aufgabe der vorhandenen Nutzungen voraussetze, erzwungen werden könne. § 136 Abs. 1 BauGB verlange jedoch die zügige Durchführung der Sanierung.
Die zwischen der Ausgangsentscheidung und der Entscheidung über die rückwirkende Inkraftsetzung der Satzung geänderte Sach- und Rechtslage hätte vom Rat abgewogen werden müssen. Da die Veränderungssperre vor Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 105 ausgelaufen sei, hätte die Antragsgegnerin ihren, der Antragstellerin, zwischenzeitlichen Antrag auf Genehmigung verschiedener baurechtlicher Vorhaben berücksichtigen müssen.
Die Sanierungsmaßnahme führe für sie, die Antragstellerin, nicht zu Erschließungsvorteilen. Die durchgeführten Erschließungsmaßnahmen lägen exakt in dem Bereich, der als Gewerbegebiet B.----weg Nord bezeichnet worden sei. Für die Durchführung der dem Bebauungsplan entsprechenden Erschließung bedürfe es keiner Sanierungsmaßnahme, jedenfalls gebiete sie die Einbeziehung ihres Grundstücks nicht. Wenn über die Anbindung des B1.----wegs an die C.------straße potentielle Kunden anfahren sollten, würden diese zuverlässig durch ein modernes SB-Warenhaus und zwei leistungsstarke Lebensmitteldiscounter im Bereich B.----weg Nord abgefangen werden. Aus Westen würden keine neuen Kunden über die C.------straße angezogen werden, denn diese Straße führe in westlicher Richtung auf U. Stadtgebiet, wo nahversorgungsrelevante Sortimente in ausreichendem Umfang angeboten würden. Es sei nicht davon auszugehen, dass die Antragsgegnerin entgegen der landesplanerischen Vorgabe des § 24a LEPro NRW Kaufkraft aus der Nachbargemeinde abziehen wolle. Für die aus Osten anfahrenden Kunden spiele die Anbindung ihres Grundstücks über die C.------straße / den B.----weg oder über die S.--------- straße keine Rolle. Ein realer Vorteil für ihr Grundstück ergebe sich auch nicht aus einer weiteren West-Ost Verbindung zwischen S.---------straße und B.----weg .
Die Antragstellerin beantragt,
die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "M1. -B.----weg " der Antragsgegnerin (Satzungsbeschluss vom 19. Dezember 2006) für unwirksam zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Sie erwidert: Das Ziel, die Flächen im Bereich B.----weg zu einem Dienstleistungs- und Technologiestandort zu entwickeln, genüge den Anforderungen an die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets. In der Präambel der Sanierungssatzung sei nachvollziehbar dargelegt, dass sich große Teile des Bereichs B.----weg Nord wegen brachliegender bzw. ungenutzter Gewerbeflächen im Umbruch befänden. Es sei eine ungeplant wachsende Ansammlung von Gewerbebetrieben, Einzelhandelseinrichtungen und vereinzelten Wohnhäusern ohne erkennbare städtebauliche Struktur vorhanden gewesen. Zudem sei die Erschließung dieser Gemengelage unzureichend und die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse seien ebenfalls nicht überall gewährleistet. Auch bewirke der Entwicklungsdruck der Einzelhandelsbetriebe im Bereich B.----weg Süd aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Lebensmitteleinzelhandels ein zusätzliches Handlungserfordernis. Mit Blick auf die südlich des Sanierungsbereichs B.---- weg Süd vorhandenen Technologieunternehmen und die Nähe des Sanierungsbereichs B.---- weg Nord zum Innenstadtkern sei sie, die Antragsgegnerin, zu der Einschätzung gelangt, die Entwicklung des Gesamtareals im Zusammenhang mit den südlich angrenzenden Technologieunternehmen (Automobilzulieferer, insbesondere die H1. E. International GmbH) eröffne die Chance, die an diesem Standort vorhandenen Unternehmen zu halten und die Wirtschaftsstruktur durch die Ansiedlung von Einzelhandelsmärkten und Technologieunternehmen zu stärken. Insbesondere mit Blick auf den Zustand der Betriebsgelände der Firma M4. und P. , die einen erheblichen Teil des Sanierungsgebiets eingenommen hätten, sei die Einleitung von Sanierungsmaßnahmen angezeigt gewesen. Die Betriebe des Automobilzulieferergewerbes hätten noch vor Erlass der Sanierungssatzung Erweiterungsbedarf signalisiert, wie durch einen Vermerk des Herrn N. K. , bis zum Jahre 2004 Geschäftsführer der H1. E. International GmbH, nochmals bestätigt werde. Im Bereich B.----weg Süd sei beabsichtigt, weitere Flächen für das produzierende Gewerbe zu schaffen.
Die räumliche Abgrenzung des Sanierungsgebiets unter Einbeziehung der Grundstücke der Antragstellerin sei ebenfalls nicht zu beanstanden, vielmehr wesentliche Grundlage für die eingeleiteten Sanierungsmaßnahmen und die ihr zugrunde liegende Planungsentscheidung gewesen. Der begrifflichen Differenzierung der Antragstellerin, wonach mit den Flächen "Bereich B.----weg Süd" nicht die an das Gewerbegebiet B.----weg Nord südlich angrenzenden Flächen gemeint gewesen sei, müsse entschieden entgegengetreten werden. Anlässlich des Ortstermins sei klargestellt worden, dass mit dem Bereich B.----weg Nord der Bereich nördlich des hier von Westen nach Osten verlaufenden B1.----wegs ("oberer Dreiecksschenkel") gemeint gewesen sei. Ziel der angegriffenen Sanierungsmaßnahmen sei zum einen gewesen, die im Bereich B.----weg Nord gelegenen Flächen mit Blick auf die Nähe zum Innenstadtbereich zu einem Einzelhandelsstandort fortzuentwickeln. Zum anderen habe der Satzungsgeber die brachliegenden Flächen im Bereich B.----weg Süd aufgrund ihrer Nähe zu den weiter südlich vorhandenen Technologieunternehmen als Standort eines Dienstleistungs- und Technologiezentrums weiterentwickeln wollen. Aufgrund der besonderen Lage des Grundstücks der Antragstellerin zwischen dem Innenstadtbereich und dem Standort der Technologieunternehmen habe es sich ihr, der Antragsgegnerin, geradezu aufdrängen müssen, die weiter südlich vorhandenen Grundstücke in das Sanierungsgebiet aufzunehmen. Bei Ausklammerung der Grundstücke der Antragstellerin aus dem Sanierungsgebiet hätte sie befürchten müssen, dass dieses Gelände einen Fremdkörper im Sanierungsgebiet darstelle. Ein zusätzliches Handlungserfordernis habe sich aus dem Entwicklungsdruck der Einzelhandelsbetriebe im Bereich B.----weg Süd ergeben. Daher entbehre die Unterstellung der Antragstellerin, sie, die Antragsgegnerin, habe die Flächen im Bereich B.----weg Süd nur deshalb in das Sanierungsgebiet einbezogen, um die auf dem Grundstück B.----weg 26 zur Genehmigung gestellten Bauvorhaben abschlägig bescheiden zu können, jeder Grundlage. Ohnehin sei sie im November 2004 davon ausgegangen, der Bebauungsplan Nr. 105 werde unmittelbar nach Ablauf der Veränderungssperre in Kraft treten. Das dann tatsächlich entstandene Zeitfenster habe auf einem verwaltungsseitigen Versehen beruht. Dementsprechend seien für die Erweiterungsvorhaben der Antragstellerin Genehmigungen unter Hinweis auf die Veränderungssperre bzw. die Festsetzungen des Bebauungsplans, nicht aber wegen fehlender Sanierungsgenehmigung versagt worden. Die Machbarkeitsstudie habe sich sachangemessen mit der Frage beschäftigt, ob die weiter südlich gelegenen Flächen in das Sanierungsgebiet einbezogen werden könnten. Beide mit der Machbarkeitsstudie vorgestellten Rahmenpläne würden den Bereich B.----weg Süd in das Entwicklungskonzept einbeziehen. Von Anfang an sei dieser Bereich mitbetrachtet worden, wie Herr I2. vom beauftragten Planungsbüro dem Senat am 16. Oktober 2006 zu Protokoll erklärt habe. Sie, die Antragsgegnerin, habe auch dann nicht davon absehen müssen, das Grundstück der Antragstellerin in das Sanierungsgebiet einzubeziehen, als bei erneuter Beschlussfassung über die Sanierungssatzung klar gewesen sei, dass eine Verlagerung des I. -Marktes nicht mehr möglich sei. Denn Sanierungsziel sei für diesen Bereich nicht nur die Betriebsverlagerung gewesen, sondern sei weiterhin, die bestehende Gemengelage zu bereinigen, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten, eine funktionsgerechte Erschließung des Gebiets herzustellen sowie eine geordnete städtebauliche Struktur zu schaffen. Es gehe um die Entwicklung von Gewerbe- und Dienstleistungen im Übergangsbereich zu Technologieunternehmen sowie zum Innovationszentrum. Auch die Beibehaltung einer bisherigen Grundstücksnutzung bei gleichzeitiger Verhinderung ihrer städtebaulich unverträglichen Ausdehnung sei ein legitimes Sanierungsziel.
Selbst wenn das Verfahren den Anforderungen des § 137 BauGB nicht entsprochen haben sollte, wäre dies für die Wirksamkeit der Sanierungssatzung ohne Belang. Im Übrigen gehe aus dem Besprechungsprotokoll vom 2. September 2004 hervor, dass mit der Antragstellerin spätestens zu diesem Zeitpunkt auch über die Erweiterung des Sanierungsgebiets und folglich auch darüber gesprochen worden sei, ihre Grundstücke in das Sanierungsgebiet einzubeziehen.
Die Sanierungssatzung sei auch nicht deshalb unwirksam, weil sie, die Antragsgegnerin, sich für die Durchführung der Sanierung im vereinfachten Verfahren entschieden habe. Bei der Beurteilung, ob die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften zur Durchsetzung der Sanierungsziele erforderlich sei, stehe der Gemeinde ein sehr weiter Beurteilungsspielraum zu. Im Zeitpunkt des Erlasses der Sanierungssatzung seien keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich gewesen, die Sanierung im Bereich B.----weg könnte aufgrund unterschiedlicher Bodenwertentwicklung der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke erschwert werden. Außerdem hätten die Machbarkeitsstudie, das Stadtmarketingkonzept sowie die Erklärungen der von der Sanierung betroffenen Grundstückseigentümer eine einvernehmliche Regelung erwarten lassen. Den möglichen Fehlschlag der Verlagerung des I. -Marktes habe sie, die Antragsgegnerin, von Anfang an im Blick gehabt und sachgerecht abgewogen.
Ihre Entscheidung für den Genehmigungsvorbehalt des § 144 Abs. 1 BauGB sei nicht abwägungsfehlerhaft. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung im Jahre 2004 habe der Rat nicht abschließend überblicken können, ob das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan Nr. 105 noch im Jahre 2004 zum Abschluss gebracht werden könne. Ohne die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 BauGB hätte daher die Gefahr einer mit den Sanierungszielen nicht zu vereinbarenden Entwicklung bestanden. So trage die Antragstellerin in den vor dem Verwaltungsgericht anhängigen Klageverfahren selbst vor, die zur Genehmigung gestellten Bauvorhaben seien in der Zeit nach Ablauf der Veränderungssperre und vor Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 105 genehmigungsfähig gewesen.
Die Grundstücke der Antragstellerin würden von der geplanten Erschließung (die - wie insbesondere der Knotenpunkt des B1.----wegs - auch dem Bereich B.----weg Süd zuzurechnen sei) des Sanierungsgebiets profitieren. Bislang hätten über die C.------straße , eine wichtige Ostwestverbindung, anfahrende Autofahrer zum Grundstück der Antragstellerin den Umweg über die S.---------straße nehmen müssen, während mit der Anbindung des B1.--- -wegs an die C.------straße erstmals eine leistungsfähige Nordsüderschließung geschaffen werde. Die Erschließungssituation werde durch eine neue Westostverbindung zwischen S.----- ----straße und B.----weg im nördlichen Bereich weiter verbessert werden.
Auch ohne Sanierungssatzung bestehe kein Anspruch der Antragstellerin auf Genehmigung von Einzelhandelserweiterungen, da von solchen Erweiterungen schädliche Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB ausgehen würden; vor dem neuerlichen Satzungsbeschluss hätten daher vermeintliche Schadenersatzansprüche der Antragstellerin wegen zwischenzeitlich entstandener, durch die Sanierungssatzung aber wieder entfallender Genehmigungsansprüche nicht abgewogen werden müssen.
Die Wertigkeit des Grundstücks B.----weg 26 habe sich durch die Sanierungssatzung nicht geändert, da der I. -Markt in seinem Bestand unangetastet bleibe. Durch die Verbesserung der Erschließung und die Ansiedlung weiterer Gewerbebetriebe werde die Wertigkeit des Bereichs vielmehr gesteigert werden. Da der Getränkemarkt rechtswidrig genutzt werde, könne sich der Bodenwert dieses Grundstücks nur positiv entwickeln. Selbst wenn Bodenwertminderungen für das Grundstück der Antragstellerin als möglich angenommen werden würden, hätte die Sanierung nicht im herkömmlichen Verfahren durchgeführt werden müssen. Letztlich sei insoweit die von ihr, der Antragsgegnerin, zu erstellende Prognose maßgebend. Zudem habe die Bezirksregierung Köln den Einsatz von Fördermitteln für den Bereich B.----weg Süd schon vor dem Satzungsbeschluss im Jahre 2004 in Aussicht gestellt.
Der Berichterstatter hat die Örtlichkeit am 17. September 2008 in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Niederschrift Bezug genommen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der von den Beteiligten überreichten Unterlagen und Verwaltungsvorgänge sowie auf die Gerichtsakten des Verwaltungsgerichts Köln zu den Aktenzeichen 8 K 2262/04, 9112/04 und 3775/05 sowie die dort beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag ist zulässig.
Die Antragstellerin ist antragsbefugt.
Die Antragsbefugnis im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO liegt vor, wenn die Antragstellerin geltend macht, durch die Rechtsvorschrift - hier die Sanierungssatzung - in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. An die Geltendmachung einer Rechtsverletzung nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sind keine höheren Anforderungen zu stellen als nach § 42 Abs. 2 VwGO. Die Antragstellerin genügt ihrer Darlegungspflicht, wenn sie hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass sie durch die Rechtswirkungen der Sanierungssatzung in einem Recht verletzt wird. Als verletztes Recht kommt hier das Eigentumsrecht in Betracht. Durch die Aufnahme ihrer Grundstücke in den Geltungsbereich der Sanierungssatzung unterliegen nunmehr gemäß § 144 Abs. 1 BauGB die in § 14 Abs. 1 BauGB bezeichneten Vorhaben sowie Vereinbarungen im Sinne von § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB der Genehmigungspflicht. Diese Pflicht stellt sich als Einschränkung des Grundeigentums und damit als Beeinträchtigung einer rechtlich geschützten Position der Antragstellerin dar.
Vgl. VGH Kassel, Beschluss vom 29. Oktober 1991 - 4 N 1815/85 -, UPR 1992, 399.
Der Antrag ist jedoch unbegründet.
Die Sanierungssatzung "M1. -B.----weg " (Satzungsbeschluss vom 19. Dezember 2006) leidet nicht an einem zu ihrer vollständigen oder teilweisen Unwirksamkeit führenden Rechtsfehler.
Die Sanierungssatzung ist nicht wegen einer Verletzung von Form- oder Verfahrensvorschriften unwirksam.
Die Sanierungssatzung durfte mit Rückwirkung erneut bekannt gemacht werden. Gemäß § 214 Abs. 4 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004, BGBl I 2004, 2414, (BauGB), kann eine nach dem Baugesetzbuch erlassene Satzung durch ein ergänzendes Verfahren zur Behebung von Fehlern erneut bekannt gemacht werden. Die Bekanntmachung der am 17. Oktober 2006 (mit Rückwirkung zum 13. November 2004) beschlossenen Sanierungssatzung am 20. Oktober 2006 hat nicht zu einem verfahrensfehlerfreien Inkrafttreten der Satzung geführt. Wie der Senat mit Urteil vom 13. November 2006 im Verfahren 7 D 74/05.NE festgestellt hat, war die Satzung aus formellen Gründen unwirksam.
Zur (rückwirkenden) Fehlerbehebung war ein ergänzendes Verfahren möglich und ist von der Antragsgegnerin durchgeführt worden. Der Begriff des "ergänzenden Verfahrens" im Sinne des § 214 Abs. 4 BauGB hat keinen grundsätzlich anderen Inhalt als der in der vorherigen Regelung des § 215 a Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. August 1997, BGBl I 1997, 2141.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. November 2005 - 4 BN 51.05 -, NVwZ 2006, 329 = BRS 69 Nr. 60.
Vom ergänzenden Verfahren sind danach nur solche Nachbesserungen ausgenommen, die geeignet sind, das planerische Gesamtkonzept in Frage zu stellen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. September 2003
- 4 CN 20.02 -, NVwZ 2004, 226 = BRS 66 Nr. 5.
Im ergänzenden Verfahren können daher auch formelle Mängel einer Satzung behoben werden, wie die Mängel der Sanierungssatzung, die der Senat mit dem oben zitierten Urteil vom 13. November 2006 festgestellt hat.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. April 2007
- 7 D 83/06.NE -.
Sind Verfahrensfehler (oder Abwägungsmängel) Gegenstand des vereinfachten Verfahrens, kann die Prüfung veranlasst sein, ob eine Änderung der Sach- und Rechtslage eingetreten ist, die den früheren Abwägungsvorgang oder das frühere Abwägungsergebnis so stark berühren können, dass in eine erneute Sachprüfung eingetreten werden muss. Maßgebend ist gemäß § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB für die Prüfung der Zeitpunkt der ursprünglichen Beschlussfassung,
vgl. BVerwG, Beschluss vom 3. Juli 1995
- 4 NB 11.95 -, NVwZ 1996, 374 = BRS 57 Nr. 29; Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl., 2002, § 214 Rdnr. 85,
es sei denn, das ursprüngliche Abwägungsergebnis wäre unhaltbar geworden oder die Satzung hätte zwischenzeitlich einen funktionslosen Inhalt.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 12. März 2008
- 4 BN 5.08 -, BauR 2008, 1417; Urteil vom 10. August 2000 - 4 CN 2.99 -, BRS 63 Nr. 42.
Denn nicht jede Änderung der Sach- oder Rechtslage gegenüber der ersten Beschlussfassung zwingt zu einer erneuten Abwägung in dem Sinne, dass die frühere Abwägung als nicht geschehen gedacht werden müsste. Vielmehr hat die Gemeinde auf eine Änderung der Sach- oder Rechtslage in zweifacher Weise zu reagieren. Sie hat auf einer ersten Stufe zu prüfen, ob die Änderungen der Sach- oder Rechtslage den früheren Abwägungsvorgang oder das frühere Abwägungsergebnis in einer Weise berühren könnten, dass in eine erneute Sachentscheidung einzutreten ist. Eine derartige "Anlassprüfung" ist erforderlich, um zu verhindern, dass jede äußere Veränderung der Sach- oder Rechtslage kraft materiellen Rechts den früheren Beschlussinhalt zur Seite schiebt. Dafür besteht kein Grund. Es würde dies auch der in § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB enthaltenen gesetzlichen Wertung widersprechen.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 3. Juli 1995 - 4 NB 11.95 -, aaO..
Zwar kann das zuständige Gemeindeorgan jederzeit in eine erneute Abwägung eintreten und muss dies gegebenenfalls, wenn sich die Sach- oder Rechtslage in beachtlicher Weise geändert hat. Im vorliegenden Fall ist jedoch keine wesentliche Änderung der Sach- oder Rechtslage eingetreten, auch ist die Antragsgegnerin nicht erneut in eine umfassende Abwägung eingetreten, wie noch auszuführen ist.
Für eine Sanierungssatzung gelten die oben wiedergegebenen Grundsätze entsprechend, wobei allerdings darüber hinaus zu berücksichtigen ist, dass - anders als bei dem gewöhnlich auf eine für unbestimmte Zeit in die Zukunft gerichteten städtebaulichen Handlungskonzept, das mit einem Bebauungsplan verfolgt wird -, eine Sanierungssatzung aufzuheben ist, wenn die Sanierung durchgeführt ist, sich als undurchführbar erweist, die Sanierungsabsicht aufgegeben wird oder die für die Durchführung der Sanierung bestimmte, mit dem Beschluss über die Sanierung festzulegende Frist abgelaufen ist (vgl. § 162 Abs. 1 BauGB). Keine dieser Gegebenheiten ist hier aber eingetreten.
Der Rat der Antragsgegnerin hat in der Sitzung am 19. Dezember 2006 ausweislich des Sitzungsprotokolls den Beschluss vom 4. November 2004 "wiederholt und neu gefasst". Diese Formulierung ist auslegungsbedürftig. Dass die Beschlussfassung nicht auf einer erneuten Abwägung beruhte, zeigt die Beschlussvorlage zur Ratssitzung auf, auf die sich der Rat bezogen hat. Denn dort ist im Vergleich zu den Erwägungen aus dem Jahre 2004 hervorgehoben, "die notwendigen Beurteilungsgrundlagen (hätten) sich nicht wesentlich verändert", "die Ziele der Sanierung hätten sich bestätigt und verfestigt", "die Erwägungen (des Rats) ... (hätten) nach wie vor Gültigkeit." Der Rat hat deshalb seine Erwägungen aus dem Jahre 2004 "vollumfänglich (in) Bezug (genommen) und ... sich zu eigen" gemacht. Er hat damit den Anforderungen der sog. "Anlassprüfung" genügt und entsprechend dem Zweck der Satzungsentscheidung, formelle Mängel der Satzung zu beheben, von einer erneuten Sachentscheidung abgesehen. Darüber hinaus hat er in rechtlich nicht zu beanstandender Weise dargelegt, weshalb die "nicht wesentlichen" Änderungen der Sachlage der Entscheidung nicht entgegenstanden, die Satzung mit Rückwirkung erneut in Kraft zu setzen. Er hat insbesondere ausgeführt, es könne von weiteren vorbereitenden Untersuchungen abgesehen werden, da mit den Ergebnissen aus dem Marketing- und Entwicklungskonzept, der Machbarkeitsstudie und dem Einzelhandelsgutachten die notwendigen Beurteilungsgrundlagen vorliegen würden.
Die Antragstellerin hält diese Untersuchungen für unzureichend, namentlich soweit die Sanierungssatzung den Bereich B.----weg Süd erfasst. Die Antragstellerin benennt jedoch keine solchen Umstände, die dem Rat im Jahre 2006 zu weitergehenden vorbereitenden Untersuchungen hätten Veranlassung geben müssen. Vielmehr bestätigt die tatsächliche Entwicklung im Sanierungsgebiet die Position des Rates, wie in der Beschlussvorlage zur Ratssitzung im Einzelnen zutreffend ausgeführt ist. Wenn es beispielsweise auf die Erkenntnis angekommen wäre (was nicht der Fall war), dass die Antragstellerin zur freiwilligen Veräußerung der in ihrem Eigentum stehenden Flächen nicht bereit ist, musste ihre Sicht der Dinge nicht durch ihre ergänzende Befragung geklärt werden, denn sie hatte auf diese Gegebenheiten hingewiesen. Dementsprechend ist in der Beschlussvorlage zur Ratssitzung am 19. Dezember 2006 ausgeführt, dass von einer Verlagerung des Betriebs der Antragstellerin nicht ausgegangen werden könne. Die Antragstellerin meint ferner, die Ergebnisse aus dem Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 105 seien zu berücksichtigen gewesen, nennt jedoch keine in diesem Verfahren gewonnenen Erkenntnisse, die zu ergänzenden vorbereitenden Untersuchungen hätten Veranlassung geben können; solche Erkenntnisse sind auch nicht ersichtlich.
Die Antragstellerin meint, die Sachlage habe sich in abwägungsrelevanter Weise verändert, weil zwischenzeitlich der Bebauungsplan Nr. 105 in Kraft gesetzt wurde, weitere Sanierungsmaßnahmen für den Bereich B.----weg Süd aber gar nicht vorgesehen seien und es daher nicht erforderlich sei, die dortigen Grundstücke (weiterhin) in das Sanierungsgebiet einzubeziehen. Jedoch schließt der Umstand, dass aktuell für den Bereich B.----weg Süd Sanierungsmaßnahmen nicht benannt sind, Sanierungsmaßnahmen dort nicht aus. So haben die Vertreter der Antragsgegnerin im Ortstermin des Berichterstatters beispielsweise die Gestaltung des B1.----wegs , insbesondere aber das Angebot an die dortigen Grundstückseigentümer angesprochen, deren Flächen zum Gutachterwert in die der Umstrukturierung des Gebiets dienende Fördermaßnahmen einzubeziehen. Eine entsprechend ausgerichtete Perspektive ist bereits im Rahmenplan 2 der Machbarkeitsstudie angedeutet. Darüber hinaus kann die rückwirkende Inkraftsetzung einer Sanierungssatzung (auch) dazu dienen, den aufgrund der zuvor nicht wirksamen Satzung ergangenen Entscheidungen und Maßnahmen nachträglich eine einwandfreie rechtliche Grundlage zu geben, und zwar selbst dann, wenn die Sanierungsmaßnahmen schon durchgeführt wurden.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Dezember 1998 - 4 C 14.97 -, BRS 60 Nr. 223.
Von vergleichbaren Gegebenheiten ist hier schon deshalb auszugehen, weil im Bereich B.----weg Nord mit Städtebauförderungsmitteln geförderte Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, die an die Vorbereitung oder Durchführung einer Sanierung geknüpft sind (vgl. § 164 a BauGB). Dass Sanierungsmaßnahmen nicht unmittelbar auf im Bereich B.-- --weg Süd gelegenen Grundstücken durchgeführt worden sind, stellt die Erforderlichkeit der Sanierungssatzung als Voraussetzung der Förderung nicht in Frage. Ob die durchgeführten Maßnahmen nur den Bereich B.----weg Nord betrafen und ob deshalb die Grundstücke der Antragstellerin nicht in den Geltungsbereich B.----weg Nord hätten einbezogen werden dürfen, ist keine Frage, die im Zeitpunkt der rückwirkenden Satzungsentscheidung des Rats anders zu beurteilen war als im Zeitpunkt des ursprünglichen Ratbeschlusses; eine neuerliche Abwägung des Rates zu dieser Frage war deshalb nicht erforderlich. Darüber hinaus sind die Sanierungsmaßnahmen im Bereich B.----weg Nord weiterhin nicht abgeschlossen; derzeit wird beispielsweise die Anbindung des B1.----wegs an die C.------straße ausgebaut.
Der Bebauungsplan Nr. 105 hat auch nicht zur Funktionslosigkeit der Sanierungssatzung geführt. Aufgabe der Gemeinde bei der Vorbereitung der Sanierung ist u.a. die Bauleitplanung (vgl. § 140 Nr. 4 BauGB). Bei der Durchführung der Sanierung ist die Gemeinde für sog. Ordnungsmaßnahmen zuständig (vgl. §§ 146, 147 BauGB). Zu diesen gehören Maßnahmen zur Verwirklichung eines Sanierungsbebauungsplans nicht. Die Durchführung von Baumaßnahmen bleibt in der Regel - wie bei Bebauungsplänen generell - den Eigentümern überlassen; die Gemeinde kann insoweit - im Rahmen ihrer Gesamtverantwortung für die Sanierung - Baumaßnahmen nur dann selbst durchführen, wenn eine zügige und zweckmäßige Durchführung durch die Eigentümer nicht gewährleistet ist (vgl. § 148 BauGB).
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. August 1989 - 4 B 161.88 -, NVwZ-RR 1990, 121 = BRS 49 Nr. 16.
Die zur Durchführung der Sanierung erforderlichen Maßnahmen, beispielsweise als Ordnungsmaßnahmen (vgl. § 147 BauGB) die Herstellung von Erschließungsanlagen (Anbindung des B.----weg an die C.------straße ) sowie die Bodenordnung einschließlich des Erwerbs von Grundstücken, oder als Baumaßnahmen (vgl. § 148 Abs. 1 Satz 1Nr. 2 BauGB) solche, deren Durchführung vom privaten Eigentümer nicht zügig und zweckmäßig gewährleistet sind, stehen weiterhin im Raum.
Der Rat hatte auch nicht abzuwägen, ob die Sanierungssatzung deshalb nicht erneut mit Rückwirkung beschlossen werden konnte, weil die Sanierung bereits durchgeführt war oder sich als undurchführbar erwiesen hätte. Die Sanierungsmaßnahmen sind auch derzeit noch nicht abgeschlossen.
Auf einen etwaigen Mangel der Bürgerbeteiligung kann sich die Antragstellerin nicht mit Erfolg berufen. Die Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen, die bei der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung stattfinden soll (vgl. § 137 BauGB), entspricht nicht der förmlichen Bürgerbeteiligung im Rahmen der Bauleitplanung nach § 3 Abs. 2 BauGB, sondern allenfalls der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB. Demnach wäre ein evtl. Mangel der Betroffenenbeteiligung, wie ihn die Antragstellerin behauptet, nicht als Verfahrensfehler beachtlich; er ist in § 214 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht als beachtlicher Verfahrensmangel benannt.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 16. Oktober 2006 - 7 D 69/05. NE -, BRS 70 Nr. 214 ; VGH Kassel, Beschluss vom 29. Oktober 1991 - 4 N 1815/85 -,a.a.O..
Ein Formfehler ergibt sich auch nicht daraus, dass die Antragsgegnerin für den Bereich B.----weg Süd keine vorbereitenden Untersuchungen durchgeführt hat. Ob die Antragsgegnerin vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets auch für den Bereich B.----weg Süd vorbereitende Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen hatte (vgl. § 141 Abs. 1 BauGB) oder ob sie von vorbereitenden Untersuchungen absehen konnte (vgl. § 141 Abs. 2 BauGB), bedarf in diesem Zusammenhang keiner Entscheidung, da ein hierin liegender Mangel des Sanierungsverfahrens ebenfalls unbeachtlich wäre. § 214 Abs. 1 Nr. 2 BauGB zählt abschließend die beachtlichen Verletzungen von Verfahrensvorschriften auf. Hierunter fällt § 141 BauGB nicht.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 16 Oktober 2006 - 7 D 69/05.NE -, a.a.O.; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. Juni 2008, § 143 Rdnr. 50.
Dagegen ist die Frage, ob die von der Antragsgegnerin tatsächlich durchgeführten Untersuchungen der Sache nach ausreichten, um die gesetzlichen Voraussetzungen für die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets zu belegen, keine Frage der formellen, sondern der materiellen Rechtmäßigkeit der Sanierungssatzung.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 16. Oktober 2006
- 7 D 69/05.NE -, a.a.O.; so auch zu den entsprechenden Regelungen des § 165 Abs. 4 BauGB für die Entwicklungssatzung: OVG NRW, Urteil vom 19. Juni 2001 - 10a D 210/97 -, NVwZ - RR 2002, 626.
Weitere Form- und Verfahrensfehler sind nach Lage der Akten nicht gerügt worden. Auch ohne Rüge beachtliche Form- oder Verfahrensfehler sind nicht ersichtlich.
Die Sanierungssatzung ist auch materiell-rechtlich nicht zu beanstanden.
Die gesetzlichen Voraussetzungen des § 142 Abs. 1 BauGB für die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "M1. -B.----weg " haben entgegen der Auffassung der Antragstellerin vorgelegen.
Das von der Sanierungssatzung erfasste Gebiet wies städtebauliche Mängel auf, zu deren Behebung städtebauliche Sanierungsmaßnahmen erforderlich waren. Die Antragsgegnerin hat das Sanierungsgebiet rechtlich fehlerfrei räumlich abgegrenzt und ebenfalls fehlerfrei von einer Ausgliederung des Grundstücks der Antragstellerin abgesehen.
Gemäss § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird (vgl. § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Städtebauliche Missstände wiederum liegen vor, wenn das Gebiet die in Satz 2 Nr. 1 dieser Bestimmung genannten Substanzmängel oder die in Satz 2 Nr. 2 genannten Funktionsmängel aufweist. Fälle der Substanzmangelsanierung sind dadurch gekennzeichnet, dass ein Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht. Die Funktionsmangelsanierung kommt demgegenüber in Gebieten in Betracht, die in der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen nach Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt sind. § 136 Abs. 3 BauGB enthält beispielhaft und nicht abschließend, wie sich aus dem Wort "insbesondere" ergibt, diejenigen Merkmale, die für die Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, maßgeblich sind. Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände in diesem Sinne aufweist, ist aufgrund des Ergebnisses der vorbereitenden Untersuchungen (vgl. § 141 BauGB) oder gegebenenfalls sonstiger hinreichender Beurteilungsgrundlagen (vgl. § 141 Abs. 2 BauGB) zu beantworten. Hierbei steht der Gemeinde ein weiter Beurteilungsspielraum zu. Die gerichtliche Nachprüfung der Entscheidung über das Vorliegen städtebaulicher Missstände beschränkt sich im Wesentlichen darauf, ob die Gemeinde die maßgeblichen Tatsachen und Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt hat oder ob sie von grundsätzlich fehlsamen Voraussetzungen ausgegangen ist.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 16. Oktober 2006 - 7 D 69/05.NE, a.a.O.; OVG Bremen, Urteil vom 13. Dezember 1994 - 1 BA 37/93 -, Juris; OVG Saarlouis, Beschluss vom 31. März 1993 - 2 N 1/91 -, Juris; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 142 Rdnr. 3.
Entgegen der Auffassung der Antragstellerin war das Gebiet, auf das sich die Sanierungssatzung der Antragsgegnerin bezieht, im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung sanierungsbedürftig, da es städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 BauGB aufwies, und zwar sowohl hinsichtlich der Substanz als auch hinsichtlich der Funktionsfähigkeit.
Ob ein Funktionsmangel gegeben ist, hängt auch davon ab, welche Funktion das Gebiet nach dem Sanierungskonzept künftig erhalten soll.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 6. Juli 1984
- 4 C 14.81 -, BRS 42 Nr. 234.
Dieses Sanierungskonzept braucht zwar im Zeitpunkt der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets noch nicht in allen Einzelheiten festzustehen. Die Ziele und Zwecke der Sanierung müssen jedoch bereits allgemein bestimmt sein. Vor allem dann, wenn unter dem Gesichtspunkt des Funktionsmangels auf die künftige Funktion des Gebiets abgestellt wird, müssen die Vorstellungen immerhin so konkret sein, dass sie eine Aussage über diese Funktion zulassen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 7. September 1984
- 4 C 20.81 -, BRS 42 Nr. 233; OVG Saarlouis, Beschluss vom 31. März 1993 - 2 N 1.91 -, a.a.O.
Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Substanzmängel des Sanierungsgebiets kommen hinzu, wobei es nicht erheblich ist, dass sich Substanzmängel nach den Feststellungen der Antragsgegnerin wohl nicht für das gesamte Sanierungsgebiet, insbesondere nicht für den Bereich B.----weg Süd belegen lassen dürften. Es ist jedoch von den Vorstellungen der Antragsgegnerin für die dem Gebiet zugedachte Funktion und damit davon auszugehen, dass das gesamte Areal - B.----weg Süd und Nord - zu einem Dienstleistungs- und Technologiegebiet entwickelt werden soll.
Die Sanierungsziele sind zunächst in der Beschlussvorlage vom 19. Oktober 2004, die der Beschlussvorlage vom 8. Dezember 2006 zur Ratssitzung vom 19. Dezember 2006 als Anlage 2 beigefügt war, benannt. "Ziel ist die Nutzung vorhandener Flächenpotenziale zur Entwicklung eines hochwertigen Gewerbe- und Dienstleistungsgebiets im Zusammenhang mit den südlich angrenzenden Technologiebetrieben und eine geordnete städtebauliche Entwicklung der bestehenden Gemengelage. Besondere Bedeutung hat zudem eine planungsrechtliche Steuerung des Einzelhandels am B.----weg und seine Beschränkung auf ein für den Ortskern verträgliches Maß." Damit ist die Sanierungssatzung auf allgemeine Ziele des Sanierungsrechts ausgerichtet; sie soll sowohl der Verbesserung der Wirtschaftsstruktur als auch der Funktionalität des Ortszentrums von M1. dienen (vgl. § 136 Abs. 4 Nr. 2 und 4 BauGB). Unter Einbeziehung der Sanierungsziele ergibt sich, dass das Gesamtgebiet gemessen an den dem Gebiet zugedachten Funktionen unter mehreren Gesichtspunkten in seiner Funktionsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, nämlich in Bezug auf den fließenden und ruhenden Verkehr (vgl. § 136 Abs. 3 Nr. 2 a BauGB) und insbesondere in Bezug auf die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich (vgl. § 136 Abs. 3 Nr. 2 b BauGB). Hierzu hat sich der Rat der Antragsgegnerin ergänzend auf die Ergebnisse des von ihm eingeholten Einzelhandelsgutachtens, des Stadtmarketing- und Entwicklungskonzeptes und die Machbarkeitsstudie gestützt und (beispielsweise) in der Beschlussvorlage vom 19. Oktober 2004 hervorgehoben:
"Die Entwicklung des Gesamtareals im Zusammenhang mit den südlich angrenzenden Technologieunternehmen (Automobilzulieferer) eröffnet die Chance, die Unternehmen am Standort zu halten und die Wirtschaftsstruktur der Stadt zu stärken. Unterstützung erfährt diese Entwicklungsperspektive durch das Land Nordrhein-Westfalen, das die Flächenentwicklung zu einem Dienstleistungs- und Technologiegebiet mit Mitteln der Stadterneuerung fördert. ...
Erfolgt eine Erweiterung der Einzelhandelsbetriebe am B.----weg , ist zu befürchten, dass diese Einzelhandelsagglomeration ... den Ortskern als Einkaufsschwerpunkt ablöst. Damit verbunden ist die Gefährdung einer wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung ... und die weitere Schwächung der mit Mitteln der Stadterneuerung aufgewerteten Innenstadt."
Die von der Antragsgegnerin eingeholten Untersuchungen haben zudem ergeben, dass das Sanierungsgebiet jedenfalls im Bereich B.----weg Nord nach dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen zugleich auch Substanzmängel (vgl. § 136 Abs. 3 Nr. 1 e und g BauGB) aufweist, wenn diese auch in Umfang und Bedeutung hinter den Funktionsmängeln zurückstehen mögen. Die von der Antragstellerin nicht substantiiert angegriffenen Feststellungen der Machbarkeitsstudie haben Mängel im Bereich der Gewerbeflächen B.---- weg Nord aufgezeigt, die sich aufgrund ihrer Lage (für einen großen Teil der Fläche) und ihrer Vergangenheit als Gewerbestandort ergeben haben (Versiegelungen eines Großteils der Fläche westlich der S.---------straße mit Bodenplatten, Fundamentreste im Boden). Der Einwand der Antragstellerin, die bauliche Bewertung sei eher betriebswirtschaftlich ausgerichtet, übersieht, dass eine Sanierung nicht erst dann von der Gemeinde ins Werk gesetzt werden darf, wenn Gebäude abgängig sind, sondern wenn Nutzungen ihrer Art und ihrem Zustand nach (vgl. § 136 Abs. 3 Nr. 1 e BauGB), darüber hinaus auch unter Berücksichtigung der Entwicklungsfähigkeit des Gebiets (vgl. § 136 Abs. 3 Nr. 2 b BauGB) bewertet werden dürfen. Solche Zusammenhänge hat die Antragstellerin übrigens für ihr eigenes - im Bereich B.----weg Süd gelegenes - Grundstück aufgezeigt, wenngleich im Zusammenhang mit dem beim Verwaltungsgericht Köln anhängigen Klageverfahren 8 K 9112/04. Denn danach verhindere die Ablehnung ihrer Bauvoranfrage, dass die baulichen Anlagen auf ihrem Grundstück dem aktuellen Stand der Technik angepasst und auf einen aktuellen brandschutztechnischen Stand gebracht werden könnten.
Ist demnach die aufgrund der oben genannten vorbereitenden Untersuchungen getroffene Einschätzung der Antragsgegnerin, in dem Sanierungsgebiet seien städtebauliche Missstände gegeben, schon aus den genannten Gründen rechtlich nicht zu beanstanden, bestätigt dies die ihr obliegende Einschätzung, zur Behebung der festgestellten Missstände sei die Durchführung sanierungsrechtlicher Maßnahmen erforderlich. Ob die Sanierung auch erforderlich wäre, um gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse herbeizuführen, bedarf daher keiner vertiefenden Erörterung. Insbesondere ist nicht ansatzweise ersichtlich, die Antragsgegnerin hätte die Sanierung nur dann verfolgen wollen, wenn auch aus diesem Grunde Sanierungsbedarf bestünde. Vielmehr verhalten sich die maßgebenden Ausführungen der Antragsgegnerin zu den im Vordergrund stehenden Sanierungszielen. Fehl geht der Einwand der Antragstellerin, das tatsächliche Motiv für den Erlass der Sanierungssatzung habe allein darin gelegen, eine "Gebiets-Fördermittelkulisse" als Voraussetzung für den Einsatz von Städtebauförderungsmitteln zu schaffen. Der dahingehende Aspekt, den der Rat ausweislich der Begründung der Sitzungsvorlage vom 8. Dezember 2006 (Seite 5) durchaus berücksichtigt hat, trägt die Sanierung nicht (allein), sondern lenkt den Blick auf die (auch) beachtliche Frage, ob und in welchem Umfang die Antragsgegnerin in Folge der Sanierung Kosten treffen können; selbstverständlich ist auch dies ein Aspekt, den die Antragsgegnerin in ihre Abwägung einzustellen hatte, ohne dass es sich deshalb um den die Sanierungssatzung motivierenden Aspekt handeln würde. Der Rat hat ausgeführt, Mittel der Stadtsanierung stünden für das gesamte Gebiet, "selbstverständlich auch" für den Südbereich zur Verfügung (Beschlussvorlage Seiten 5 und 7). Ob für eine Verlagerung des Betriebs der Antragstellerin Mittel zur Verfügung gestellt werden können - was die Antragstellerin in Abrede stellt -, ist unerheblich, denn das mit der Sanierung verfolgte Konzept der Antragsgegnerin setzt die Verlagerung dieses Betriebs nicht voraus, sondern ist insoweit schon dann gewährleistet, wenn sich der zentrenrelevante Einzelhandel im Bereich B.----weg Süd nicht (wesentlich) über den Bestand hinaus entwickelt. Aus diesem Grunde kommt es auch nicht darauf an, ob die Bezirksregierung einen vorhandenen Landhandel nicht beanstandet hat; dass das Vorhaben ortskernrelevant sein könnte, ist nicht ersichtlich.
Der Sanierungssatzung liegt ein sog. qualifiziertes öffentliches Interesse im Sinne des § 136 Abs. 1 BauGB zugrunde.
Als Sanierungsmaßnahme kommen nach § 136 Abs. 1 BauGB nur solche städtebaulichen Maßnahmen in Betracht, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegt. Aus dem Erfordernis der einheitlichen Vorbereitung folgt, dass eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme danach eine Gesamtmaßnahme ist, die anders als sonstige städtebauliche Maßnahmen darauf angelegt ist, mehrere Maßnahmen koordiniert und aufeinander abgestimmt für ein bestimmtes Gebiet vorzubereiten und durchzuführen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 23. Mai 1986 - 8 C 42.84 -, BRS 46 Nr. 216.
Mit dem Zügigkeitserfordernis will der Gesetzgeber zum einen vermeidbaren Verzögerungen zuvorkommen, die dadurch eintreten können, dass die Gemeinden die Sanierung ohne schlüssiges Konzept oder sonst unsachgemäß betreiben. Zum anderen muss eine Aussicht darauf bestehen, dass sich die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchführen lassen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Juli 2003 - 4 CN 2.02 -, BRS 66 Nr. 226.
Bei der Prüfung der Frage, ob sich die mit der Satzung verfolgten Sanierungsziele würden zügig realisieren lassen, konnte die Antragsgegnerin auf die Machbarkeitsstudie, das Marketing- und Entwicklungskonzept sowie das Einzelhandelsgutachten zurückgreifen, ohne darüber hinaus weitere vorbereitende Untersuchungen durchgeführt oder veranlasst zu haben, da mit diesen Aufarbeitungen hinreichende Beurteilungsgrundlagen vorgelegen haben.
Gemäß § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat die Gemeinde vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets die vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die erforderlich sind. Die Gemeinde soll hierdurch Beurteilungsgrundlagen für die weitere Vorbereitung, die Rechtfertigung der förmlichen Festlegung durch die Sanierungssatzung und für die Durchführung der Sanierung gewinnen, insbesondere die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge. Hierbei sollen auch die allgemeinen Ziele und Zwecke der Sanierungsmaßnahme festgestellt werden.
Vgl. Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., § 141 Rdnr. 9.
Gemäß § 141 Abs. 2 BauGB kann von vorbereitenden Untersuchungen abgesehen werden, wenn hinreichende Beurteilungsgrundlagen bereits vorliegen. Voraussetzung für das Absehen von vorbereitenden Untersuchungen ist, dass die Gemeinde aufgrund bereits vorliegender Unterlagen und Erkenntnisse zur Einstellung und Mitwirkungsbereitschaft von Betroffenen hinreichende Beurteilungsgrundlagen für die Entscheidung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets hat.
Ein solcher Fall ist hier gegeben. Insbesondere vermitteln die von der Gemeinde in Auftrag gegebenen Untersuchungen auch die Bestätigung eines sog. qualifizierten Sanierungsinteresses.
Die Antragsgegnerin hat dem Sanierungsgebiet im nördlichen Bereich eine Einzelhandelsfunktion zugewiesen, während der Einzelhandel im Bereich B.----weg Süd auf ein ortskernverträgliches Maß beschränkt werden soll. Dies soll dadurch erreicht werden, dass die im Bereich B.----weg Süd verbleibenden Einzelhandelsbetriebe, deren Nutzungen nach dem Sanierungsbebauungsplan Nr. 105 im Gewerbegebiet künftig unzulässig sind, gestützt auf § 1 Abs. 10 BauNVO auf einen "erweiterten" Bestandschutz gesetzt werden, während im Bereich B.----weg Nord im nördlichen Bereich zwei Sondergebiete mit der Zweckbestimmung "großflächiger Einzelhandel - Einkaufszentrum" festgesetzt sind. Ausgehend von den vor dem Satzungsbeschluss im Jahre 2004 geführten Gesprächen konnte die Antragsgegnerin davon ausgehen, dass die im Norden des Sanierungsgebiets gelegenen Flächen, die für die Umsetzung der Sanierungsziele benötigt werden, jedenfalls zum größten Teil aufgrund einvernehmlicher Regelungen zur Verfügung gestellt würden. Die im Jahre 2004 angenommene Mitwirkungsbereitschaft der dortigen Eigentümer ist durch die spätere Entwicklung, die die Antragsgegnerin bei der Beschlussfassung im Jahre 2006 berücksichtigen konnte, bestätigt worden. Dass die Antragstellerin ihre im Bereich B.----weg Süd gelegenen Grundstücksflächen nicht zur Verfügung stellen wollte, ist demgegenüber unerheblich, da dadurch die zügige Umsetzung der Sanierung nicht gefährdet ist. Für den Bereich B.----weg Süd ergibt sich eine hinreichende Grundlage für die zügige Umsetzung des Sanierungskonzepts auf der Grundlage des Bebauungsplans Nr. 105, der durch das sanierungsrechtliche Instrumentarium gestützt wird. Der Bebauungsplan hindert dort eine dem Einzelhandelskonzept widersprechende Entwicklung. Auch lässt die Gewerbegebietsfestsetzung Raum für die gewünschte (räumliche) Fortentwicklung der südlich gelegenen Technologieunternehmen. Die beabsichtigten Erschließungsmaßnahmen stützten das sanierungsrechtliche Gesamtkonzept. Hinzu treten Städtebauförderungsmittel, die von der Antragsgegnerin im beachtlichen Umfang eingesetzt werden können, wodurch die zügige Umsetzung der Sanierung unterstützt wird. Für das "gesamte Areal" errechnet die Machbarkeitsstudie modellhaft bei förderfähigen Kosten in Höhe von 4 Millionen Euro eine 70%ige Förderung durch Mittel der Stadterneuerung in Höhe von 2,8 Millionen Euro. Dass diese Einschätzung methodischen Zweifeln begegnen würde oder den tatsächlichen Gegebenheiten nicht in den maßgebenden Größenordnungen nahe kommen würde, behauptet die Antragstellerin nicht und ist auch nicht ersichtlich. Ob die Modellberechnung nur den Bereich B.----weg Nord erfasst oder ob Fördermittel von der Bewilligungsbehörde vor dem Satzungsbeschluss nur für diesen Bereich konkret in Aussicht gestellt worden sind, ist schon deshalb unbeachtlich, weil die zügige Umsetzung der Sanierung nicht gefährdet würde, wenn für den Südbereich derzeit keine Sanierungsmittel konkret bereitstünden. Dort stand nach dem Stand des Sanierungsverfahrens im maßgebenden Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses aktuell keine förderungsabhängige Sanierungsmaßnahme an.
Der Sanierungssatzung steht nicht entgegen, dass die Antragsgegnerin die Anwendung der Vorschriften des dritten Abschnitts ausgeschlossen hat (sog. vereinfachtes Sanierungsverfahren). Der Ausschluss der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften steht nicht im Ermessen der Gemeinde, sondern setzt voraus, dass ihre Anwendung für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird. Zwar mag ohne Berücksichtigung der Gegebenheiten des Einzelfalls eine Vermutung dafür sprechen, dass die Anwendung des besonderen Sanierungsrechts erforderlich ist.
Vgl. Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, a.a.O., § 142 Rdnr. 41; OVG Brandenburg, Urteil vom 30. April 1997 - 3 D 29/95 -, VwRR MO 1997, 18.
Nach Maßgabe der von der Antragsgegnerin mit der Sanierungssatzung verfolgten Ziele begegnet jedoch ihre Prognose, es bedürfe der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften nicht, keinen rechtlich durchgreifenden Bedenken. Gerade in Fällen, in denen die Sanierung auf eine Verbesserung der verkehrsmäßigen Erschließung oder/und den Erwerb größerer gewerblicher Brachflächen durch die Gemeinde (oder ein in ihrer Trägerschaft stehendes Unternehmen) zielt, um sie einer den städtebaulichen Vorstellungen der Gemeinde entsprechenden Nutzung zuzuführen, kommt der Verzicht auf die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften in Betracht.
Vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 142 Rdnr. 95.
Zwar erfahren im Sanierungsgebiet gelegene Grundstücke durch eine Sanierung im Regelfall eine Wertsteigerung.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 13. Juli 2006 - 4 C 5.05 -, BVerwGE 126, 238 = BRS 70 Nr. 216.
Dieser Umstand allein begründet jedoch nicht, dass es zur Durchführung der Sanierung der Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften bedürfte oder die Durchführung der Sanierung ansonsten erschwert würde. Eine Erörterung ist insoweit nur hinsichtlich des von der Antragstellerin angesprochenen Ausgleichsbetrags erforderlich. Der Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 1 BauGB hat insofern Entgeltcharakter, als er von den Eigentümern der im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke zur Deckung der Kosten zu zahlen ist, die der Gemeinde bei der Vorbereitung und der Durchführung der Sanierung entstanden sind. Er stellt einen finanziellen Ausgleich für die von der Gemeinde getroffenen Sanierungsmaßnahmen dar, die neben den in § 140 BauGB genannten vorbereitenden Handlungen insbesondere die mit der Durchführung der Sanierung verbundenen Ordnungs- und Baumaßnahmen (vgl. §§ 147 und 148 BauGB) umfassen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1992 - 4 C 30.90 -, NVwZ 1993, 1112.
Unter Berücksichtigung dieser Funktionen des Ausgleichsbetrags ist nicht ersichtlich, dass die Antragsgegnerin seine Erhebung als nicht verzichtbar hätte ansehen dürfen bzw. müssen. Die Gemeinde hat insoweit einen sehr weiten Beurteilungsspielraum, der nur der Missbrauchskontrolle unterliegt.
Vgl. BayVGH, Beschluss vom 8. August 2008 - 15 ZB 07.2925 -, Juris; Berliner Kommentar, a.a.O., § 142 Rdnr. 41.
Hinsichtlich des nach seiner Größe und Lage bedeutendsten Teil des Bereichs B.----weg Nord ist die Antragsgegnerin davon ausgegangen, sie könne auf freiwilliger Basis die dortigen Flächen erwerben. Diese Prognose begegnete keinerlei rechtlichen Bedenken; sie ist im Übrigen durch die zwischenzeitliche Entwicklung auch tatsächlich bestätigt worden. Die Antragstellerin rügt ferner, die Nichterhebung von Ausgleichsbeträgen verstoße gegen das sog. Gebot der Lastengleichheit, einer Ausprägung des allgemeinen Gleichheitsgrundsatzes, denn andere Grundstückseigentümer würden infolge der Sanierungsmaßnahmen Wertsteigerungen ihres Grundeigentums erfahren, ohne Ausgleichsbeträge leisten zu müssen, während ihr, der Antragstellerin, Grundeigentum an Wert verlöre. Die §§ 152 ff. BauGB dienen jedoch nicht dazu, Wertminderungen auszugleichen, sondern bei der Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen sanierungsbedingte Werterhöhungen abzuscheiden (vgl. § 153 Abs. 1 BauGB) bzw. den Ausgleichsbetrag zur Abschöpfung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen festzusetzen (vgl. § 154 BauGB), und zwar im Hinblick auf den der Gemeinde entstandenen Aufwand und nicht im Hinblick auf Wertminderungen im Sanierungsgebiet gelegener Grundstücke. Ein Fall, in dem sich ein von der Antragsgegnerin gemäß § 156 a BauGB auf die Grundstückseigentümer zu verteilender Überschuss ergeben könnte, kann ausgeschlossen werden. Aus der Kostenprognose der Antragsgegnerin ergibt sich vielmehr ein Defizit in Höhe von mehreren Millionen Euro. Da sich aus den von der Anwendung ausgeschlossenen Vorschriften der §§ 152 - 156 a BauGB kein Anspruch auf Gewährung eines "Ausgleichs" der sanierungsbedingten Wertminderungen des eigenen Grundstücks ableiten lässt oder gar ein Anspruch auf Partizipation an der Wertentwicklung anderer Grundstücke, waren dahingehende Erwägungen der Antragsgegnerin auch nicht bei der Entscheidung über die Anwendung des vereinfachten Sanierungsverfahrens erforderlich.
Die Antragsgegnerin hat schließlich rechtsfehlerfrei von der Ermächtigung des
§ 142 Abs. 4 Halbsatz 2 BauGB Gebrauch gemacht, durch die Sanierungssatzung die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 BauGB auszuschließen, es jedoch bei der Genehmigungspflicht gemäß § 144 Abs. 1 BauGB zu belassen. Schon die durch §§ 144 Abs. 1 Nr. 1, 14 Abs. 1 BauGB eröffnete Möglichkeit, bestimmten Vorhaben die auf Grundlage der Sanierungssatzung erforderliche Genehmigung zu versagen, durfte die Antragsgegnerin als zumindest sinnvoll annehmen. Im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung war das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan Nr. 105 noch nicht zum Abschluss gebracht worden. Um jedenfalls bis zur Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans Nr. 105 eine mit seinen Zielen nicht zu vereinbarende Entwicklung im Plangebiet verhindern zu können, war es aus Sicht der Antragsgegnerin durchaus erforderlich, die Genehmigungspflicht des § 144 Abs. 1 BauGB beizubehalten. Auf den maßgebenden Zeitpunkt der Beschlussfassung im Jahre 2004 war abzustellen, wie oben ausgeführt ist. Ungeachtet dessen hat die Genehmigungspflicht Bedeutung für solche Vorhaben, die nur im Wege der Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans genehmigt werden könnten.
Die Antragsgegnerin hat das Sanierungsgebiet rechtlich fehlerfrei räumlich abgegrenzt und ebenfalls fehlerfrei von einer Ausgliederung der Grundstücke der Antragsteller abgesehen.
Nach § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist das Sanierungsgebiet so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Der Gesichtspunkt der zweckmäßigen Durchführung setzt einerseits nicht nur der räumlichen Ausdehnung Grenzen, sondern ermächtigt die Gemeinde andererseits auch, im Interesse der zweckmäßigen Durchführung das Sanierungsgebiet in räumlicher Hinsicht weit genug zu erstrecken. Maßgebend sind insoweit die Zwecke und Ziele der Sanierung, die aus dem bis zur Gebietsfestlegung erarbeiteten Sanierungskonzept zu entnehmen sind.
Vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 142 Rdnr. 23.
Für die Auslegung des § 142 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BauGB ist maßgebend, dass die städtebauliche Sanierung - und dies gilt vor allem für die Funktionssanierung - stets eine gebietsbezogene (Gesamt-)Maßnahme ist. Sie dient der Behebung städtebaulicher Missstände eines Gebiets und nicht nur einzelner Grundstücke. Deshalb können auch Grundstücke einbezogen werden, auf denen selbst keine Maßnahmen wie bauliche Veränderungen durchzuführen sind; bei der sog. Funktionsschwächesanierung dürfte dies häufig sogar bei einer Vielzahl von Grundstücken der Fall sein.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -, BRS 58 Nr. 243.
Bei der Beurteilung der Frage, welche Gebietsbegrenzung eine zweckmäßige Durchführung der Sanierung zulässt, räumt das Gesetz der Gemeinde zwar zunächst einen planerischen Gestaltungsspielraum ein.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -,a.a.O..
Begrenzt wird dieser Spielraum aber durch das Abwägungsgebot, so dass eine fehlerhafte Beurteilung der Zweckmäßigkeit zugleich zu einem Abwägungsfehler führt.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 4. März 1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229.
Dem Gebot gerechter Abwägung unterliegt die Abgrenzung des Sanierungsgebiets, nicht jedoch, welche Maßnahmen für die einzelnen Grundstücke letztlich getroffen werden sollen.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. November 1998 - 4 BN 38.98 -, BRS 60 Nr. 222.
Gemessen an diesen Maßstäben ist nicht ersichtlich, dass die Antragsgegnerin das Sanierungsgebiet nicht zweckentsprechend abgegrenzt hat. Das gilt auch hinsichtlich der Grundstücke der Antragstellerin.
Das Gewerbegebiet, in dem die Grundstücke der Antragstellerin liegen, gehört noch zum sanierungsbedürftigen Kernbereich, auch wenn die Antragsgegnerin die Sanierung dort - im Unterschied zum Bereich B.----weg Nord - nicht auch wegen der Substanzschwäche, sondern wegen der Funktionsschwäche der Grundstücke für notwendig erachtet hat. Die Grundstücke der Antragstellerin liegen im Übergangsbereich zwischen dem Standort B.----weg Nord und den bestehenden Technologiebetrieben. Dieser Bereich ist nach dem vom Rat verfolgten Rahmenplan 2 dem Sanierungsgebiet zugehörig. Der Rahmenplan 2 zeigt auf, wie im Bereich B.----weg Nord auch großflächige Märkte unter Berücksichtigung der städtebaulichen Grundstrukturen in den Standort integriert werden können. Andererseits haben die Machbarkeitsstudie und das Einzelhandelsgutachten verdeutlicht, was sich ohnehin aufdrängt: Eine weitere ungeordnete Entwicklung des Einzelhandels im Bereich B.----weg Süd würde die Potenziale für eine ortskernnahe Entwicklung des Einzelhandels erheblich beeinträchtigen und damit die Innenstadt in ihrer Versorgungsfunktion schwächen. Die Gebietsabgrenzung ist nicht deshalb abwägungsfehlerhaft, weil die Antragstellerin keine einvernehmliche Betriebsverlagerung in Aussicht gestellt hat. Denn die beabsichtigte planungsrechtliche Festsetzung und Entwicklung eines Gewerbegebiets, das nicht dem ortskernrelevanten Einzelhandel dienen, vielmehr Potenzial für die Entwicklung der südlich an das Sanierungsgebiet angrenzenden Betriebe der Automobilzuliefererindustrie geben soll, war weiterer Grund für die Abgrenzung des Sanierungsgebiets. Auch dieser Zusammenhang drängt sich geradezu auf und ist von der Antragsgegnerin unabhängig davon abwägungsgerecht in ihre Erwägungen einbezogen worden, ob die dortigen Betriebe ein konkretes Erweiterungsinteresse bekundet haben. Der Bürgermeister der Antragsgegnerin hat hierzu allerdings in dem vom Berichterstatter durchgeführten Ortstermin beispielhaft berichtet, dass er mit Vertretern der Firma H1. vor etwa drei Jahren Gespräche geführt hat, ob für die Firma Erweiterungsflächen bereitgestellt werden könnten. Erweiterungsmöglichkeiten kommen bei den gegebenen Örtlichkeiten, sollen die vorhandenen Flächenpotenziale ausgeschöpft werden, aber auch wegen landesplanerischer Vorgaben und tatsächlicher Beschränkungen namentlich in den südlichen Bereich des Sanierungsgebiets hinein in Betracht. Dass eine Entwicklung dorthin erschwert würde, wenn sich der (wirtschaftlich vergleichsweise potente) ortskernrelevante Einzelhandel dort verfestigen könnte, liegt auf der Hand. Darüber hinaus unterstützt die Antragsgegnerin mit den bereits begonnenen Sanierungsmaßnahmen in Gestalt des Ausbaus der Erschließungsstraßen, namentlich mit der Anbindung des B1.----wegs an die C.------straße , die dort mögliche gewerbliche Nutzung, und zwar auch durch die Verbindung zu der im südlichen Sanierungsbereich anknüpfenden Erschließung der südlich gelegenen Betriebe der Automobilzuliefererindustrie; ob die verbesserte Erschließung gerade für die Einzelhandelsnutzung der Antragstellerin von Vorteil ist, ist nicht entscheidend.
Die die Abgrenzung des Sanierungsgebiets unter Einbezug der Grundstücke der Antragstellerin erfassenden Erwägungen sind nicht durch den zwischenzeitlich in Kraft getretenen Bebauungsplan Nr. 105 unbedeutsam geworden. Die Antragstellerin wendet ein, angesichts der Festsetzungen des Bebauungsplans bedürfe es für ihr Grundstück keiner Sanierungssatzung. Insbesondere könne eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 Abs. 1 BauGB nicht für solche Vorhaben versagt werden, die mit den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 105 in Übereinstimmung stünden und für die daher ein Genehmigungsanspruch bestehe. Jedoch mögen für das Grundstück der Antragstellerin solche Vorhaben in Betracht zu ziehen sein, für die zu erwägen sein könnte, ob sie nur im Wege der Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans genehmigungsfähig sind. Für diese Fälle behält das sanierungsrechtliche Genehmigungserfordernis durchaus seinen Sinn, denn jedenfalls ist die Sanierungssatzung als öffentlicher Belang bei der Entscheidung über eine Befreiung zu berücksichtigen. Der Beibehalt des sanierungsrechtlichen Genehmigungserfordernisses führt auch nicht zu einer mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG nicht zu vereinbarenden Beeinträchtigung des Grundeigentums, denn die Eigentümerinteressen sind selbstverständlich in die Entscheidung über eine auf Grundlage des § 144 Abs. 1 BauGB beantragte Genehmigung einzustellen.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. Juni 1996 - 4 B 91.96 -, BRS 58 Nr. 244.
Entgegen der Auffassung der Antragstellerin mussten ihre Grundstücke auch nicht aus dem Sanierungsgebiet herausgenommen werden.
Gemäß § 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB können einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden. Die Gemeinde hat auch hierbei einen planerischen Gestaltungsspielraum. Für die Auslegung der Vorschrift ist maßgebend, dass die städtebauliche Sanierung stets eine gebietsbezogene (Gesamt-)Maßnahme ist. Sie dient der Behebung städtebaulicher Missstände eines Gebiets und nicht nur einzelner Grundstücke. Deshalb können auch Grundstücke einbezogen werden, auf denen selbst keine Maßnahmen oder bauliche Veränderungen durchzuführen sind.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -, aaO..
Bei Ausklammerung der Grundstücke im Bereich B.----weg Süd hätte sich das Sanierungskonzept (Entwicklung der im Bereich B.----weg Nord gelegenen Flächen zu einem Einzelhandelsstandort, Verbindung der brachliegenden Flächen mit den südlich des Sanierungsgebiets befindlichen Technologieunternehmen, Beschränkung des Einzelhandels im Bereich B.----weg Süd auf ein ortskernverträgliches Maß) nicht oder jedenfalls nur erschwert umsetzen lassen.
Es ging der Antragsgegnerin demnach nicht - wie die Antragstellerin meint - um die Einbeziehung von Grundstücken in das Sanierungsgebiet, für die selbst keine Sanierung vorgesehen ist. Fehl geht auch der Einwand der Antragstellerin, die Antragsgegnerin habe mit der "Erweiterung" des Geltungsbereichs der Sanierungssatzung eine zweite Sicherheitslinie ziehen wollen, was jedoch keine von der Rechtsprechung akzeptierte, die Einbeziehung von Grundstücken in den Geltungsbereich einer Sanierungssatzung rechtfertigende Zweckmäßigkeitserwägung darstelle. Selbstverständlich kann es ein rechtliches Anliegen der Gemeinde sein, Grundstücke auch deshalb in den Geltungsbereich einer Sanierungssatzung einzubeziehen, weil das sanierungsrechtliche Instrumentarium, z.B. die Genehmigung nach § 144 Abs. 1 BauGB auch auf solchen Grundstücken die Wahrung der Ziele der Sanierung während des Sanierungsverfahrens sichert.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -, a.a.O.
Die Einbeziehung der Grundstücke im Bereich B.----weg Süd in die Sanierungssatzung ist entgegen der Auffassung der Antragstellerin nicht deshalb fehlerhaft, weil für diesen Bereich keine vorbereitenden Untersuchungen durchgeführt worden sind. Gemäß § 141 Abs. 2 BauGB kann von vorbereitenden Untersuchungen abgesehen werden, wenn hinreichende Beurteilungsgrundlagen bereits vorliegen. Die Gemeinde muss also prüfen und entscheiden, ob die Unterlagen im Hinblick auf die Ziele des § 141 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BauGB ausreichen. Wie bereits oben ausgeführt, ist Sinn und Zweck der vorbereitenden Untersuchungen die Feststellung der vorhandenen städtebaulichen Verhältnisse. Die Gemeinde soll hierdurch Beurteilungsgrundlagen für die weitere Vorbereitung, die Rechtfertigung der förmlichen Festlegung durch die Sanierungssatzung und für die Durchführung der Sanierung gewinnen.
Weitere vorbereitende Untersuchungen waren zur abwägungsfehlerfreien Festlegung des Sanierungsgebiets schon deshalb nicht erforderlich, weil der Bereich B.----weg Süd tatsächlich Gegenstand u.a. der Machbarkeitsstudie gewesen ist und die hierdurch gewonnenen Erkenntnisse der Antragsgegnerin eine hinreichende Abwägungsgrundlage vermittelt haben. Auf Seite 21 der Machbarkeitstudie ist ausgeführt, dass im Rahmen der Untersuchung des nördlichen Bereichs des B1.----wegs auch das im Süden angrenzende Gebiet untersucht worden ist. Für die Behauptung der Antragstellerin, damit sei der südliche Bereich des B1.----wegs Nord gemeint, fehlt jede Grundlage. Ein anderer Zusammenhang ergibt sich schon aus den Ausführungen auf Seite 21. Denn danach sind die Einzelhandelsangebote in nicht integrierter Lage eine Konkurrenz zum Zentrum. Mit diesen Einzelhandelsangeboten kann, soweit es den tatsächlichen Bestand anlangt, nur das Einzelhandelsgebot auf den Grundstücken der Antragstellerin gemeint gewesen sein. Sie lägen isoliert zwischen dem Standort B.----weg Nord und dem bestehenden Technologiebetrieben im Süden und würden eine mögliche Verbindung der beiden Standorte behindern. Da diese Feststellungen als Beurteilungsgrundlage für die Festlegung des Sanierungsgebiets ausreichend waren, konnte die Antragsgegnerin gemäß § 142 Abs. 2 BauGB von weiteren vorbereitenden Untersuchungen absehen.
Insoweit ist es auch unerheblich, dass sich der Beschluss über die Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen nur auf das Gebiet B.----weg Nord erstreckte und später der Beschluss gefasst wurde, von weiteren vorbereitenden Untersuchungen abzusehen. Aus dem Beschluss über die Durchführung vorbereitender Untersuchungen ergibt sich keine Bindung für die spätere Festlegung der Grenzen des Sanierungsgebiets, da das Untersuchungsgebiet nicht mit diesem identisch zu sein braucht.
Vgl. Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., § 141 Rdnr. 21.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 152 bis 156 a
BauGB
§§ 146, 147 BauGB
§§ 147 und 148 BauGB
§§ 152 ff. BauGB
§§ 152 - 156 a BauGB
§§
708 Nr. 10, 711, 713 ZPO
§ 141 BauGB
§ 137 BauGB
§ 164 a BauGB
§ 148 BauGB
§ 147 BauGB
§ 136 BauGB
§ 140 BauGB
§ 154 BauGB
§ 156 a BauGB
§ 167 VwGO
§ 144 Abs. 2 BauGB
§ 144 Abs. 1 BauGB
§
136 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 3 BauGB
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 14 Abs. 1 BauGB
§ 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
§ 214 Abs. 4 BauGB
§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 162 Abs. 1 BauGB
§ 140 Nr. 4 BauGB
§ 148 Abs. 1 Satz 1Nr. 2 BauGB
§ 3 Abs. 2 BauGB
§ 3 Abs. 1 BauGB
§ 214 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
§
141 Abs. 1 BauGB
§
141 Abs. 2 BauGB
§ 214 Abs. 1 Nr. 2
BauGB
§ 165 Abs. 4
BauGB
§ 142 Abs. 1 BauGB
§ 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 136 Abs. 3 BauGB
§ 141 Abs. 2 BauGB
§
136 Abs. 4 Nr. 2 und 4 BauGB
§ 136 Abs. 3 Nr. 2 a BauGB
§
136 Abs. 3 Nr. 2 b BauGB
§ 136 Abs. 3 Nr. 1 e und
g BauGB
§ 136 Abs. 3 Nr. 1 e BauGB
§ 136 Abs. 3 Nr. 2 b BauGB
§ 136 Abs. 1 BauGB
§ 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 1 Abs. 10 BauNVO
§ 154 Abs. 1 BauGB
§ 153 Abs. 1 BauGB
§ 142 Abs. 4 Halbsatz 2 BauGB
§ 144 Abs.
1 Nr. 1, 14 Abs. 1 BauGB
§ 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB
§ 142 Abs. 2
BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO
Art. 14
GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2006, 329
NVwZ 2004, 226
NVwZ 1996, 374
NVwZ-RR 1990, 121
BVerwGE 126, 238
NVwZ 1993, 1112
8 K 2262/04
8 K 9112/04
8 K 3755/05
7 D 74/05
4 N 1815/85
4 BN 51.05
4 CN 20.02
7 D 83/06
4 NB 11.95
4 BN 5.08
4 CN 2.99
4 C 14.97
4 B 161.88
7 D 69/05
10a D 210/97
1 BA 37/93
2 N 1/91
4 C 14.81
4 C 20.81
2 N 1.91
8 K
9112/04
8 C 42.84
4 CN 2.02
3 D 29/95
4 C 5.05
4 C 30.90
15 ZB 07.29
4 B 69.95
4 C 8.98
4 BN 38.98
4 B 91.96