Landgericht Bonn (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-02-09, Aktenzeichen 2 O 29/04
ECLI: ECLI:DE:LGBN:2005:0209.2O29.04.00

Tenor:
Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin 306,88 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.01.2004 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Beklagten jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Beklagten können die Vollstreckung durch die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin verlangt Schadensersatz bzw. Erstattung von Sanierungskosten im Zusammenhang mit einem gewerblichen Mietvertrag.
Die Klägerin mietete mit Vertrag vom 11.04.2002 von den Beklagten das Objekt B in T, um dort einen Kindergarten zu eröffnen. Mietbeginn sollte der 01.05.2002 sein. In dem Vertrag heißt es u.a.:
§ 1 Mietobjekt:
"Der Vermieter (...) vermietet dem Mieter das Wohngebäude (...) zur Nutzung als Kindergarten (...).
Von den auf dem Grundstück befindlichen vier Garagen verbleibt eine Garage zur Nutzung durch den Vermieter.
(...)
§ 3 Mietzins
1. Der monatliche Mietzins beträgt 2.870,00 € und erhöht sich
ab 01.05.2005 auf 2.970,00 €,
ab 01.05.2010 auf 3.130,00 €,
ab 02.05.2012 bis 30.04.2017 (bei Wahrnehmung der Option [Vertragsverlängerungsoption gemäß § 2] auf 3.250,00 €.
§ 6 Unterhaltung und Instandhaltung
(...) Reparaturen aller Art, die in den Mieträumen notwendig werden (einschließlich Schönheitsreparaturen), hat der Mieter auf eigene Kosten ausführen zu lassen, mit Ausnahme der Reparaturen, die zu Dach und Fach gehören. Die Beseitigung und Reparatur baulicher Mängel obliegt dem Vermieter und ist von ihm zu tragen. Dies sind Reparaturen an der Heizungsanlage, der Sanitär und Elektroinstallation, dem Dach und den Fenstern. (...)"
Vor Vertragsschluss hatten mehrere gemeinsame Besichtigungen im November und Dezember 2001 sowie im Februar und März 2002 stattgefunden. Dabei bestand Einigkeit darüber, dass das Objekt verschiedene Mängel aufwies (u.a. Schimmelpilzbefall, Zustand der Elektroanlage). Diese wurden zumindest teilweise auf den unsachgemäßen Gebrauch durch den Vormieter zurückgeführt, der dort einen Sauna-Club betrieb. Weiter bestand Einigkeit darüber, dass die Klägerin diejenigen Umbaukosten, die sich auf die beabsichtigte Nutzung als Kindergarten bezögen (u.a. Sanitäreinrichtungen in Kindergröße, Änderung der Raumaufteilung im Erdgeschoss), allein tragen sollte. Der Zeuge E, der als Architekt bei dem später von der Klägerin mit dem Umbau beauftragten C GmbH beschäftigt ist, erstellte unter dem 20.02.2002 eine Kostenschätzung für die geplanten Sanierungs- und Umbaumaßnahmen. Von den geschätzten Gesamtkosten in Höhe von 110.198,79 € sollte danach auf die Beklagten ein Anteil von 27.810,83 € entfallen. Die Beklagten lehnten eine Beteiligung an den Kosten ab.
Nach Abschluss des Vertrags fanden am 24.04.2002 und am 02.05.2002 weitere Begehungen des Objekts statt. Für die Klägerin nahmen daran teil der Zeuge T2 (Beigeordneter und Dezernent für Jugend, Soziales, Kultur, Sport und Schule der Klägerin), der Zeuge R (Fachbereichsleiter für Kinder, Jugend und Schule), je ein Vertreter des Bau- und Ordnungsamtes und des Rechtsdienstes sowie der Zeuge E.
Bei der Begehung am 02.05.2002 weigerte sich die Klägerin, das Objekt zu übernehmen. Statt dessen einigten sich die Parteien darauf, die Schäden durch ein Sachverständigengutachten feststellen zu lassen.
Mit Schreiben vom 07.05.2002 (Anlage K2) teilte die Klägerin den Beklagten mit, dass sich das Objekt "nicht in einem zum vertraglichen Zweck geeigneten, übergabefähigen Zustand" befinde, und kündigte an, vorerst keine Miete zu zahlen. Als konkrete Mängel wurden der Schimmelbefall und der Zustand der Elektroanlage genannt. Die Beklagten lehnten mit Schreiben vom 10.05.2002 die Übernahme etwaiger Kosten ab.
Am 10.05.2002 übersandten die Beklagten der Klägerin die Schlüssel zum Objekt.
In einem von der Klägerin eingeholten Gutachten vom 23.07.2002 (Anlage K4) wurden verschiedene Mängel festgestellt. Die Klägerin übersandte den Beklagten das Gutachten am 30.07.2002 und forderte sie zur Vornahme der dort aufgeführten Reparaturarbeiten auf (Anlage K5). Die Beklagten reagierten nicht.
Es wurden daraufhin umfangreiche Instandsetzungsarbeiten durchgeführt. Diese wurden von der Trägergesellschaft des Kindergartens, der D, in Auftrag gegeben und von der Klägerin bezahlt. Von den hierfür angefallenen Kosten in Höhe von 153.931,03 € ließ die Klägerin diejenigen ermitteln, die ihrer Auffassung nach nicht die kindergartenspezifische Herrichtung des Objekts, sondern die Wiederherstellung des allgemeinen Wohnstandards betrafen. Diesen Anteil beziffert die Klägerin mit 107.260,06 €. Den ihrer Auffassung nach von den Beklagten zu tragenden Anteil der Architektenkosten bemisst die Klägerin im selben Verhältnis mit 23.216,86 €.
Für das Sachverständigengutachten vom 23.07.2002 zahlte die Klägerin 3.712,00 €.
Mit Schreiben vom 22.01.2003 forderte die Klägerin die Beklagten unter Fristsetzung und Androhung der Ersatzvornahme auf, die mitvermieteten drei Garagen von dort befindlichen Abfällen (u.a. alter Öltank, Innentüren, Styropor) zu räumen. Für die Beseitigung der darin gelagerten Materialien nach fruchtlosem Fristablauf entstanden der Klägerin Kosten in Höhe von insgesamt 306,88 €.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagten sich im Mietvertrag verpflichtet hätten, bestimmte Reparaturarbeiten zu übernehmen, und die Erfüllung dieser Pflicht verweigerten. Sie behauptet, dass nach Übergabe weitere Baumängel festgestellt worden seien, deren Beseitigung die Beklagten ebenfalls verweigerten. Die Bemessung des Mietzinses sei unabhängig von der angeblichen Übernahme von Renovierungspflichten für die Beklagten erfolgt. Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagten zur Herstellung und Erhaltung eines allgemeinen Wohnstandards verpflichtet gewesen seien. Dies ergebe sich aus § 6 des Mietvertrags. Weiter seien die Beklagten zur Erstattung der Kosten des Sachverständigengutachtens und zur Erstattung der Entsorgungskosten bezüglich der Garage verpflichtet.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 130.476,92 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.01.2004 (Klagezustellung) zu zahlen,
die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie weitere 3.712,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.01.2004 zu zahlen und
die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie weitere 306,88 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.01.2004 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Auffassung, dass sie lediglich verpflichtet gewesen seien, das Objekt in einem "normal üblichen Zustand" zu übergeben. Sie behaupten, es seien Schönheitsreparaturen durch den Vormieter durchgeführt worden; anschließend habe das Objekt (mit Ausnahme des festgestellten Schimmelpilzbefalls in den Einbauschränken) üblichen Ansprüchen genügt bzw. auf weitere Schönheitsreparaturen habe die Klägerin verzichtet, da sie diese wegen des von ihr geplanten Totalumbaus als überflüssig angesehen habe.
Die Beklagten behaupten, dass die in dem Sachverständigengutachten vom 23.07.2002 beschriebenen Mängel zum Zeitpunkt der Übergabe nicht vorgelegen hätten; Mängel des Objekts seien außerdem der Klägerin bekannt gewesen. Im Hinblick auf die vom Zeugen E am 20.02.2002 vorgelegte Kostenschätzung hätten sie einer Reduzierung des Mietzinses zugestimmt. Sie seien auf 15 Jahre betrachtet um 46.860,00 € von ihren ursprünglichen Vorstellungen heruntergegangen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen R, E und T2. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 13.10.2004 (Bl. 169 ff. d.A.) und vom 22.12.2004 (Bl. 199 ff. d.A.) verwiesen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie die beigefügten Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist im wesentlichen unbegründet, da der Klägerin weder vertragliche noch gesetzliche Ansprüche auf Erstattung ihrer Sanierungsaufwendungen und der Sachverständigenkosten zustehen (I., II.). Ein Aufwendungsersatzanspruch besteht lediglich hinsichtlich der Entsorgungskosten bezüglich der Garagen (III.).
I. Sanierungskosten
Ein Anspruch auf Zahlung der anteiligen Sanierungs und Architektenkosten in Höhe von 130.476,92 € besteht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt.
Allerdings wäre die Klägerin insoweit aktivlegitimiert. Wie sie unwidersprochen vorgetragen hat, waren die Arbeiten zwar von der D in Auftrag gegeben worden; aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung mit der D waren die Kosten jedoch von der Klägerin übernommen worden, so dass ihr auch etwaige Schadensersatz oder Erstattungsansprüche zustünden.
1.
Ein mietvertraglicher Gewährleistungsanspruch gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 n.F. BGB (anzuwenden, da der Mietvertrag nach dem 01.09.2001 geschlossen wurde) scheidet aus, weil kein gewährleistungspflichtiger Mangel des Mietobjekts vorliegt.
Ein Mangel setzt eine Abweichung des tatsächlichen vom vertraglich geschuldeten Zustand voraus. Es kann dahin stehen, ob sämtliche von der Klägerin genannten Mängel zum Zeitpunkt der Überlassung des Mietobjekts vorlagen oder aber, wie die Beklagten behaupten, teilweise erst später aufgetreten sind, da jedenfalls der Überlassungszustand der vertraglich geschuldete Zustand war.
a) Aus der Formulierung in § 1 des Mietvertrags, nach der das Objekt " zur Nutzung als Kindergarten" vermietet wurde, lässt sich nicht entnehmen, dass die Beklagten eine Sanierung des Objekts oder einen Umbau in einen Kindergarten schuldeten. Die Bestimmung ist vor dem Hintergrund zu verstehen, dass die Parteien unstreitig übereinstimmend davon ausgingen, die Klägerin werde den kindergartenspezifischen Umbau des Objekts auf eigene Kosten veranlassen. Insofern schuldeten die Beklagten entgegen der Rechtsauffassung der Klägerin gerade nicht die Übergabe des Objekts in einem Zustand, der die Nutzung als Kindergarten ermöglichte.
Die Klägerin kann sich nicht darauf berufen, dass für das Mietobjekt, das ursprünglich ein Einfamilienwohnhaus war, ein üblicher Wohnstandard vereinbart wurde und insofern eine Abweichung vom vertraglich vereinbarten Standard vorliege. Sie kann sich insoweit auch nicht auf die Auffassung der Beklagten berufen, es sei ein "normal üblicher Zustand" geschuldet worden. Diese Auffassung der Beklagten ist im Zusammenhang damit zu sehen, dass die Beklagten den Überlassungszustand für normal üblich hielten. Ein "üblicher Wohnstandard" wurde bereits deshalb nicht vereinbart, weil das Objekt nach dem vertraglichen Zweck nicht zum Wohnen genutzt, sondern zu einem Kindergarten umgebaut werden sollte. Abgesehen davon handelte es sich um ein gewerbliches Mietobjekt, für das grundsätzlich kein bestimmter Mindeststandard geschuldet wird. Vielmehr ist es im gewerblichen Bereich nicht ungewöhnlich, dass das Mietobjekt vom Mieter auf seine Kosten für seine jeweiligen Zwecke hergerichtet und ggf. saniert wird. Mietet der Mieter die Mietsache in wesentlicher Kenntnis ihrer Beschaffenheit an, so liegt daher keine Abweichung zwischen tatsächlichem und vertraglich geschuldeten Zustand vor, vielmehr wird allein der Überlassungszustand geschuldet (vgl. BGH NJW 1993, 522; OLG München NJW-RR 1997, 650). Dass die Klägerin bei Anmietung des Objekts Kenntnis von seiner Beschaffenheit hatte, lässt sich daran festmachen, dass etliche Begehungen unter Beteiligung fachkundiger Personen stattgefunden hatten. Die Klägerin kann sich insofern nicht darauf berufen, man habe wegen des noch laufenden Sauna-Club-Betriebs durch den Vormieter "nicht so genau hinsehen" mögen.
Auch in § 6 des Mietvertrags haben die Parteien keine vertragliche Vereinbarung darüber getroffen, dass die Beklagten das Mietobjekt vor Übergabe zu sanieren oder konkrete Mängel zu beseitigen hätten. Ein solcher Inhalt lässt sich weder dem Wortlaut der Bestimmung noch einer an Sinn und Zweck ausgerichteten Auslegung entnehmen. Nach der Überschrift des § 6 des Mietvertrages bezieht sich die Bestimmung allein auf die Unterhaltung und Instandhaltung des Objekts und setzt damit den Beginn des Mietverhältnisses mit einem übergabefähigen und instandgesetzten Mietobjekt voraus. Dem Wortlaut nach ist Instandsetzung die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes durch Reparaturen und Beseitigung von Schäden, während die hiervon zu unterscheidende Instandhaltung sich lediglich auf die Erhaltung dieses Zustands richtet (vgl. Weidenkaff in: Palandt, BGB, 64. Aufl. 2005, § 535 Rn. 38).
Die Formulierung "Die Beseitigung baulicher Mängel obliegt dem Vermieter und ist von ihm zu tragen. Dies sind Reparaturen an der Heizungsanlage, der Sanitär und Elektroinstallation, dem Dach und den Fenstern" ist ebenfalls nicht hinreichend konkret, um anzunehmen, dass damit eine vor Vertragsbeginn zu erfüllende Beseitigungspflicht hinsichtlich bestimmter, bereits vorhandener Mängel normiert werden sollte. Vielmehr handelt es sich dem Wortlaut nach lediglich um eine Klarstellung der dem Vermieter nach dem Gesetz obliegenden Pflicht zur Erhaltung des Mietobjekts ab Vertragsbeginn. Bei einer im Vorfeld zwischen den Parteien äußerst umstrittenen Frage von erheblicher wirtschaftlicher Tragweite wäre eine ausdrückliche Formulierung, welche konkreten Mängel die Beklagten vor Vertragsbeginn bzw. bis wann noch zu beheben haben, aus Sicht beider Parteien erforderlich gewesen. Vor dem Hintergrund, dass die Beklagten unstreitig mehrfach erklärt hatten, sie wollten sich nicht an den Sanierungskosten beteiligen, konnte die Klägerin nicht davon ausgehen, sie könne gleichwohl allein durch eine knappe und allgemein gehaltene Vertragsklausel den Beklagten Reparaturpflichten betreffend sämtliche genannten Gewerke zuweisen, die vor Mietbeginn des Mietvertrags (und damit binnen 3 Wochen) zu erfüllen seien. Ebensowenig konnte sie davon ausgehen, dass sie allein durch diese Klausel die Voraussetzungen für einen Gewährleistungsanspruch und damit für eine Kostenüberwälzung auf die Beklagten herbeiführen konnte. Dies gilt umso mehr, als die Kostenhöhe dem Einflussbereich der Beklagten nach Vorstellung der Klägerin völlig entzogen sein sollte. Das Ausmaß dieses Risikos veranschaulicht der Kostensprung von der ersten Schätzung zu den tatsächlich entstandenen Kosten, bei dem eine Steigerung der Gesamtkosten um 40 %, (153.931,03 € statt 110.198,80 €) und bei dem (nach Auffassung der Klägerin) den Beklagten zugewiesenen Anteil um 286 % (107.260,06 € statt 27.810,83 €) eintrat.
Wie § 9 des Mietvertrags zeigt, haben die Parteien bezüglich der von den Beklagten zu entfernenden Einbauten eine konkretere Regelung getroffen (Übergabeprotokoll, gemeinsame anzufertigende "genaue" Bestimmung). Hierdurch wurde dem Umstand Rechnung getragen, dass bei Vertragsschluss noch nicht jedes Detail normiert werden konnte und dennoch eine konkrete Verantwortungszuweisung erfolgen sollte. Eine vergleichbare Regelung wäre auch im Hinblick auf die Sanierungsmaßnahmen möglich und erforderlich gewesen.
Hinzu kommt, dass bereits im Vorfeld immer auch die Möglichkeit erörtert wurde, dass die Klägerin die komplette Instandsetzung veranlassen sollte, um eine ineffiziente Aufspaltung in Sanierung und kindergartenspezifischen Umbau zu vermeiden. So war beispielsweise bei der Sanitärinstallation nach Auffassung der Klägerin sowohl eine allgemeine Sanierung als auch ein kindergartenspezifischer Umbau erforderlich. Gleiches galt beispielsweise für die Haustür, die nach Auffassung der Klägerin sowohl in einen grundsätzlich funktionsfähigen Zustand zu versetzen als auch mit einer kindergartenspezifischen Schließ und Gegensprechanlage zu versehen war. Insofern war bei den Vertragsverhandlungen erwogen worden, die Gesamtkosten der Sanierung bei der Höhe der Miete zu berücksichtigen. Auch vor diesem Hintergrund wäre eine ausdrückliche Regelung der jeweiligen vertraglichen Pflichten, soweit sie nicht durch den Mietzins abgegolten sein sollten, erforderlich gewesen.
Hierauf hat die Kammer bereits mit Beschluss vom 25.05.2004 (Bl. 94 d.A.) und mit Verfügung vom 19.08.2004 (Bl. 131 d.A.) hingewiesen.
b) Eine mündliche Vereinbarung des Inhalts, dass die Beklagten sich an der Sanierung des Objekts bzw. an den Kosten beteiligen, ist von der insoweit beweispflichtigen Klägerin nicht nachgewiesen worden. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme lässt sich nicht zur Überzeugung des Gerichts feststellen, dass die Beklagten sich mündlich verpflichtet hätten, das Objekt zu einem höheren Standard zu vermieten als demjenigen, der bei Besichtigung und Übergabe bestand, oder anteilige Kosten zu übernehmen.
Der Zeuge R hat hierzu keine näheren Angaben machen können. Er hat bekundet, dass die Beklagten zu Beginn der Verhandlungen nicht bereit gewesen seien, sich an den Umbaukosten zu beteiligen. Zwar hätten die Beklagten im Laufe der Verhandlungen eine Bereitschaft gezeigt, sich doch zu beteiligen, diese Bereitschaft habe aber lediglich so ausgesehen, dass die Beklagte zu 1. gesagt habe, bestimmte Arbeiten solle der Vormieter erledigen. Der Zeuge E hat zu einer mündlichen Kostenübernahme durch die Beklagten ebenfalls keine Angaben machen können. Er hat lediglich berichtet, dass die Haltung der Beklagten weder vor Vertragsschluss noch bei einer gemeinsamen Besprechung nach Überlassung des Mietobjekts eindeutig gewesen sei. Auch der Zeuge T2 hat zu einer mündlichen Sanierungs- oder Kostenübernahme keine Angaben machen können. Er hat bekundet, dass die Beklagte zu 1. sich in einem gemeinsamen Gespräch, in dem über den Umbau und die Finanzierung gesprochen worden sei, auf den Standpunkt gestellt habe, sie mache nichts. Auch in einem weiteren Gespräch am 25.03.2002 sei nicht darüber gesprochen worden, ob und in welchem Umfang die Beklagten Mängel beseitigen sollten.
2.
Ein Anspruch aus § 539 BGB ist ebenfalls nicht begründet. Nach dieser Bestimmung sind Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache, die nicht unter § 536a Abs. 2 Nr. 1 oder 2 BGB fallen, unter den Voraussetzungen der Geschäftsführung ohne Auftrag ersatzfähig. Es handelt sich um eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift, die dem Schutz des Vermieters gegen die Belastung mit den Kosten von ihm nicht gewollter Investitionen des Mieters dient (vgl. BGH NZM 1999, 19; BGH NJW-RR 1993, 522; Emmerich in: NZM 1998, 49 [53]).
Aufwendungen im Sinne der Vorschrift sind Maßnahmen, die der Mietsache zugute kommen, indem sie der Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs (Mängelbeseitigungsmaßnahmen) oder der Verbesserung des Vertragsgebrauchs (Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen, An und Ausbauten) dienen (vgl. Ehlert in: Bamberger/Roth, BGB, 2003, § 539 Rn. 5, 8 m.N; vgl. auch Emmerich, NZM 1998, 49 [50] ).
Sämtliche von der Klägerin durchgeführten Maßnahmen lassen sich in diesem Sinne als Aufwendungen bewerten: Dies gilt für die Gewerke Rohbau, Heizung, Sanitär, Elektroarbeiten, Trockenbau, Fenster, Rolläden, Schreinerarbeiten, Bodenbelag, Natursteinüberarbeitung, Fliesen, Schlosserarbeiten, Malerarbeiten und Arbeiten an der Außenanlage.
Die Beklagten haben die Maßnahmen nicht genehmigt. Es genügt für die Annahme einer Genehmigung nicht, dass sie den Umbau duldeten (vgl. BGH NZW 1999, 19; Emmerich, NZM 1998, 49 [53] m.w.N.). Auch dienten die Aufwendungen nicht einer im öffentlichen Interesse liegenden Pflicht der Beklagten, denn die Pflicht zur Bereitstellung von Kindergartenplätzen obliegt allein der Klägerin. Somit sind die Aufwendungen nur ersatzfähig, wenn die Klägerin mit Fremdgeschäftsführungswillen gehandelt hat und die Aufwendungen dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen der Beklagten entsprechen. Hieran fehlt es im Ergebnis ebenfalls:
Der Fremdgeschäftsführungswille lässt sich bejahen, soweit Substanzeingriffe in die Mietsache vorgenommen werden, die dem Vermieter einen zeitlosen Vorteil bringen (vgl. Ehlert in: Bamberger/Roth § 539 Rn. 9), nicht aber, wenn der Mieter sich die Sache lediglich nach seinem Geschmack umgestaltet (vgl. LG Mannheim NJW-RR 1996, 1357). Gegen die Annahme einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag spricht, wenn der Mieter den Umfang der Arbeiten frei bestimmt und die Kosten nicht absehbar sind (Ehlert a.a.O.).
Bei Anwendung dieses Maßstabs ließe sich hier ein Fremdgeschäftsführungswille feststellen in bezug auf die Gewerke Heizungs- und Elektroinstallationen, Trockenbau (Schimmelbeseitigung), Fensteraustausch und Isolierung der Rolladenkästen, da insoweit eine dauerhafte Verbesserung der Mietsache bewirkt wurde. Im Übrigen dagegen (Rohbau: Türbrüche, Sanitär, Haustür, Innentüren, Bodenbelag, Natursteinüberarbeitung, Fliesen, Schlosserarbeiten, Malerarbeiten, Außenanlagen) handelte die Klägerin im eigenen Interesse und nicht mit Fremdgeschäftsführungswillen. Die in diesem Zusammenhang durchgeführten Maßnahmen dienten in erster Linie der Umgestaltung des Objekts zum Kindergarten, die jedoch von den Beklagten – wie bereits dargelegt – nicht geschuldet war.
Aber auch diejenigen Maßnahmen, hinsichtlich derer möglicherweise ein Fremdgeschäftsführungswille vorlag, entsprechen nicht dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen der Beklagten. Die Beklagten haben ausdrücklich erklärt, dass sie keinesfalls mit Sanierungsmaßnahmen auf ihre Kosten einverstanden sind und die Klägerin lediglich auf eigene Kosten tätig werden darf. Dies hat die Beweisaufnahme bestätigt, in der sämtliche Zeugen angegeben haben, die Beklagte zu 1. habe ausdrücklich und wiederholt eine Beteiligung an den Umbau und Sanierungskosten abgelehnt.
Dieser ausdrücklich geäußerte Wille steht der Annahme einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag entgegen. Wie sich im Umkehrschluss aus § 679 BGB ergibt, ist der entgegenstehende Wille des Geschäftsherrn nur unter engen Voraussetzungen unbeachtlich, die hier nicht vorliegen. Insbesondere ist unerheblich, dass die Klägerin durch die Sanierung des Objekts ihrer im öffentlichen Interesse liegenden Pflicht zur Bereitstellung von Kindergartenplätzen nachkommen wollte, denn § 679 BGB stellt allein darauf ab, ob dem Geschäftsherrn eine Pflicht im öffentlichen Interesse obliegt.
Soweit sich ein Fremdgeschäftsführungswille bejahen ließe, kommt daher allenfalls ein Anspruch aus §§ 684 S. 1, 812 ff. BGB in Betracht, der auf Herausgabe der Bereicherung gerichtet wäre. Diese bemisst sich nach den Vorteilen, die der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann oder könnte (vgl. BGH NZM 1999, 19; OLG München NJW-RR 1997, 650). Anhaltspunkt dafür wäre in erster Linie die Zahlung eines höheren Mietzinses durch einen Nachmieter. Ein nachfolgendes Mietverhältnis ist hier angesichts der langen Befristung des derzeitigen Mietverhältnisses (bis 2012; Verlängerungsoption bis 2017) weder dargelegt noch ersichtlich.
Dies kann jedoch dahin stehen, denn die Beklagten haben dargelegt, dass ein etwaiger Anspruch jedenfalls erloschen wäre wegen einer Verringerung des Mietzinses gegenüber den zunächst verhandelten Angeboten. Danach wurde bereits eine indirekte Kostenbeteiligung der Beklagten durch Festsetzung eines geringeren Mietzinses vereinbart.
Zwar haben die Beklagten nicht nachvollziehbar erklärt, inwiefern sie – wie ursprünglich vorgetragen einen Einnahmeverlust in Höhe von 46.860,00 € durch Reduzierung des Mietzinses hingenommen haben wollen. Aus dem von ihnen in diesem Zusammenhang vorgetragenen Zahlenwerk (5 Jahre à 3.170,00 € monatlich, 5 Jahre à 3.330,00 € monatlich und 5 Jahre à 3.450,00 € monatlich, Bl. 45/46 d.A.) ergibt sich auf die Gesamtlaufzeit des Vertrages (d.h. Zahlung von insgesamt 551.640,00 €) lediglich eine Differenz gegenüber der schließlich vereinbarten Miethöhe von 39.600,00 €. Abgesehen davon ist nicht belegt, dass die von den Beklagten behaupteten Mietzinsvorstellungen tatsächlich zu irgendeinem Zeitpunkt Verhandlungsgegenstand waren.
Wie die Beklagte zu 1. in ihrer mündlichen Anhörung am 13.10.2004 (Bl. 177 d.A.) jedoch vorgetragen hat, hat es ein Gespräch gegeben, bei dem die Kostenaufstellung des Zeugen E vom 20.02.2002 erläutert und sie mit einer Forderung von rund 23.000,00 € konfrontiert worden sei. Im Anschluss daran habe ihr Mann noch einmal sein Angebot überdacht und eine Kostenbeteiligung durch Verringerung des Mietzinses vorgeschlagen.
Dieser Vortrag der Beklagten wird durch die Angaben der Klägerin bestätigt. Wie die Klägerin selbst vorträgt, sah ihr letztes schriftliches Angebot an die Beklagten vom 10.01.2002 eine Gesamtzahlung von 575.220,00 € vor (5 Jahre à 3.068,00 € monatlich, 5 Jahre à 3.196,00 € monatlich und 5 Jahre à 3.323,00 € monatlich, vgl. Bl. 82 d.A.). Die Beklagten reagierten mit einem Angebot vom 12.01.2002, das abgelehnt wurde, dann mit einem Angebot vom 22.01.2002, das eine Gesamtzahlung von 580.440,00 € vorsah (3 Jahre à 3.070,00 € monatlich, 5 Jahre à 3.170,00 € monatlich und 7 Jahre à 3.330,00 € monatlich, vgl. Bl. 86 d.A.). Der tatsächlich am 11.04.2002 vereinbarte Mietzins dagegen bedeutet auf die Gesamtlaufzeit des Vertrags gerechnet eine Zahlung von 551.640,00 € und damit eine Differenz von 23.580,00 € gegenüber dem letzten Angebot der Klägerin und eine Differenz von 28.800,00 € gegenüber dem letzten Angebot der Beklagten.
Soweit die Klägerin dennoch bestreitet, dass es einen Zusammenhang zwischen Umbaukosten und Festlegung der Mietzinshöhe gegeben habe, ist dies nicht plausibel. So hat die Klägerin bereits bei ihrem ersten Angebot (6.000,00 DM / Mt. für ein saniertes Objekt, 5.000,00 DM / Mt. für ein unsaniertes Objekt) hinsichtlich des Mietzinses zumindest ansatzweise (nämlich ohne bis dahin eine Kostenschätzung vorgenommen zu haben) danach differenziert, wer die Sanierungskosten trägt, und somit einen Zusammenhang zwischen der Zuweisung der Umbaukosten und der Mietzinshöhe hergestellt.
Zudem wurde der Vortrag der Beklagten in der Beweisaufnahme bestätigt. Während die Zeugen R und E zu dieser Frage keine Angaben machen konnten, da sie nach eigenem Bekunden nicht mit der Festlegung des endgültigen Mietzinses im Vertrag befasst waren, hat der Zeuge T2 angegeben, dass es ein Angebot der Beklagten vom 12.01.2002 gegeben habe, das seitens der Klägerin abgelehnt worden sei, und später ("im Folgenden") ein geringeres Angebot, das im Mietvertrag niedergelegt worden sei. Insofern bestätigt der Zeuge T2 mit seiner Aussage die Angaben der Beklagten zu 1.
Soweit der Zeuge T2 weiter bekundet hat, dass mit ihm keine Verhandlungen über einen Nachlass vom ursprünglich vereinbarten Mietzins geführt worden seien, um die vom Architekten E veranschlagten Umbaukosten umzulegen, hebt dies den Beweiswert seiner eben erwähnten Aussage nicht auf. Es belegt allenfalls, dass der Zeuge T2 die von den Beklagten bezweckte indirekte Kostenbeteiligung in dieser Form nicht nachvollzogen hat. Diese ist gleichwohl Vertragsinhalt geworden, da die Reduzierung des Angebots der Beklagten vor dem Hintergrund der vorangegangenen Verhandlungen aus Sicht eines objektiven Empfängers nicht anders verstanden werden konnte als im Sinne einer indirekten Kostenbeteiligung. Im Übrigen ist die Darstellung des Zeugen T2 insoweit ebenso wenig überzeugend wie in bezug auf die Behauptung der Klägerin, die Reduzierung des Mietzinses sei Ausdruck ihrer starken Verhandlungsposition gewesen. Diese angeblich starke Verhandlungsposition soll sich daraus ergeben haben, dass es ein Alternative zu dem Objekt der Beklagten gegeben habe. Insoweit haben jedoch sowohl die Zeugen R als auch der Zeuge T2 bekundet, dass die alternativen Verhandlungen sich erst in einem Anfangsstadium befanden, vor Realisierung ein Baugenehmigungsverfahren hätte durchlaufen werden müssen und diese Variante weder hinsichtlich des zeitlichen Rahmens noch hinsichtlich der Kosten bisher konkret verhandelt worden war. Die Zeit drängte aber im Hinblick auf die hohe Nachfrage nach Kindergartenplätzen, wie die Zeugen R und T2 auch berichtet haben.
Die Reduzierung des Mietzinses (im Verhältnis zu der noch im Januar 2002 verhandelten Höhe) zwecks indirekter Kostenbeteiligung der Beklagten sollte abschließend sein, obwohl die Kosten zum damaligen Zeitpunkt nicht feststanden, sondern lediglich geschätzt worden waren. Dieser Inhalt ihres geänderten Angebots war für die Klägerin vor dem Hintergrund der Vertragsverhandlungen, in denen die Beklagten mehrfach und nachdrücklich eine direkte Kostenbeteiligung abgelehnt hatten, erkennbar und ist von ihr durch Annahme des Angebots ebenfalls zum Vertragsinhalt gemacht worden.
3.
Soweit der Fremdgeschäftsführungswille verneint wird, kommt zwar grundsätzlich ein Anspruch auf Herausgabe der Bereicherung nach §§ 951, 812 ff. BGB in Betracht. Auch hierzu hat die Klägerin allerdings nicht ausreichend vorgetragen. Abgesehen davon richtet sich dieser Anspruch ebenfalls allein auf die durch die Aufwendungen erzielte Erhöhung des Mietwerts des Objektes. Eine solche Bereicherung ist – wie bereits ausgeführt– nicht ersichtlich. Abgesehen davon haben die Beklagten dargelegt, dass ein etwaiger Anspruch ebenfalls erloschen wäre wegen einer als Ausgleich vereinbarten Verringerung des Mietzinses. Die Kostenbeteiligung der Beklagten im Wege der Mietzinsreduzierung sollte – wie bereits ausgeführt auch im Hinblick auf weitere Ausgleichsansprüche abschließend sein.
II. Übernahme der Kosten für das Sachverständigengutachten
Ein Anspruch auf Übernahme der gesamten oder anteiliger Kosten für das Sachverständigengutachten besteht ebenfalls nicht.
Einen vertraglichen Anspruch hat die Klägerin nicht hinreichend dargelegt. Soweit sie vorträgt, die Parteien hätten sich "geeinigt", die Schäden durch ein Sachverständigengutachten feststellen zu lassen, ergibt sich daraus nicht mit hinreichender Deutlichkeit, dass auch eine Einigung hinsichtlich der Kostenlast getroffen wurde. Der Vortrag lässt sich vielmehr so verstehen, dass zwischen den Parteien lediglich die Vorgehensweise abgesprochen wurde und vereinbart wurde, dass man sich vor der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen Klarheit über den voraussichtlichen Umfang verschaffen wollte. Aus dem Schreiben der Klägerin vom 07.05.2002 (Anlage K2) geht hervor, dass sie die Beauftragung des Sachverständigen übernehmen wollte und sich die Geltendmachung von Ansprüchen lediglich vorbehielt.
Der gesetzliche Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB umfasst zwar grundsätzlich auch die erforderlichen Kosten der Mangelfeststellung wie Sachverständigenkosten (vgl. Ehlert in: Bamberger/Roth, § 536a Rn. 18 m.w.N.). Ein gewährleistungsrechtlicher Anspruch besteht jedoch nur in dem Umfang, in dem der Vermieter für Mängel des Mietobjekts haftet. Da eine Abweichung vom vertraglich geschuldeten Zustand (wie unter Ziff. I. 1 dargelegt) nicht vorliegt, sind die Kosten der Mangelfeststellung ebenfalls nicht ersatzfähig.
III. Anspruch auf der Entsorgungskosten bezüglich der Garage
Die Klage ist lediglich begründet, soweit die Klägerin Erstattung der Entsorgungskosten bezüglich der in der Garage befindlichen Gegenstände verlangt. Insoweit steht ihr ein Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB in der geltend gemachten Höhe zu.
Die Norm ist anwendbar, denn die Rechtsfolgen einer mangelhaften Leistung richten sich von der Überlassung der Mietsache an ausschließlich nach § 536a BGB, während lediglich vor der Überlassung der Mietsache § 281 BGB gilt (vgl. Heinrichs in: Palandt, § 281 Rn. 43).
Die Tatsache, dass in den Garagen Gegenstände der Beklagten lagerten, stellt einen Mangel der Mietsache dar. Eine ausdrückliche Pflicht, drei der vier Garagen vor Übergabe zu räumen und geräumt zu überlassen, haben die Parteien zwar nicht normiert. Aus der Formulierung, dass eine Garage dem Vermieter zur Nutzung verbleibt (§1 des Mietvertrags a.E.) ist jedoch im Umkehrschluss zu folgern, dass die übrigen Garagen der Klägerin zur freien Nutzung zur Verfügung stehen sollten. Insofern waren die Garagen geräumt zu übergeben und zum freien Gebrauch zu überlassen.
Die Klägerin hatte die Beklagten mit Schreiben vom 22.01.2003 (Anlage K10) erfolglos unter Fristsetzung zur Räumung der Garagen aufgefordert.
Die Beklagten befanden sich in Verzug mit ihrer Räumungspflicht. Zwar setzt der Verzugseintritt voraus, dass dem Gläubiger ein durchsetzbarer Anspruch zusteht, so dass das Bestehen einer Einrede den Verzug ausschließt (vgl. Heinrichs in: Palandt, § 286 Rn. 12). Da die Klägerin ihrerseits trotz Überlassung der Mietsache keine Miete gezahlt hatte, ohne dass ihr – wie unter Ziffer I., II. ausgeführt – Gegenansprüche und somit ein Zurückbehaltungsrecht zustanden, waren die Beklagten ihrerseits zunächst berechtigt, die Erfüllung ihrer Räumungspflicht gemäß § 320 BGB zu verweigern. Sie haben sich allerdings weder vorprozessual noch im Prozess auf die Einrede berufen, so dass sie sich so behandeln lassen müssen, als wenn sie in Verzug gekommen wären (vgl. Heinrichs in: Palandt, § 286 Rn. 12).
Der Anspruch ist nicht nach § 536b BGB ausgeschlossen. Es ist unerheblich, ob die Klägerin vor Vertragsschluss wußte oder hätte wissen können, dass die Garagen noch nicht geräumt waren. In jedem Fall war sie nicht gehalten, die Räumung der Garagen ausdrücklich in den Mitvertrag aufzunehmen oder sich diesbezüglich Gewährleistungsansprüche vorzubehalten, denn sie konnte davon ausgehen, dass die Beklagten auch ohne einen solchen Vorbehalt ihrer gesetzlichen Pflicht zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Räumung nachkommen würden.
Der Zinsanspruch ist nach Grund und Höhe gemäß §§ 291, 288 Abs. 1 BGB gerechtfertigt.
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeht nach § 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
Streitwert: 134.495,80 €

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 684 S. 1, 812 ff. BGB
§§ 951, 812 ff. BGB
§§ 291, 288 Abs. 1 BGB
§ 539 BGB
§ 679 BGB
§ 536a BGB
§ 281 BGB
§ 320 BGB
§ 536b BGB
§ 536a Abs. 2 Nr. 1 oder 2 BGB
§ 536a Abs. 1 BGB
§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1993, 522
NJW-RR 1997, 650
NZM 1999, 19
NJW-RR 1993, 522
NZM 1998, 49
NJW-RR 1996, 1357