Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-08-19, Aktenzeichen 17 S 59/05
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2005:0819.17S59.05.00

Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das am 15.02.2005 verkündete
Urteil des Amtsgerichts Dortmund (125 C 12625/04) wird auf ihre
Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Si-
cherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden
Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit
in entsprechender Höhe geleistet haben.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Beklagten sind Mieter einer 59,67 qm großen Wohnung in einem vier-
geschossigen Haus, das die LEG im Jahr 1962/1963 im Stadtbezirk I
Stadtteil X in der H-straße 17 errichtet hatte. Es handelt
sich um einen ehemals öffentlich geförderten Wohnungsbau. In unmittel-
barer Nachbarschaft stehen weitere ähnliche Häuser. Die Wohnung der
Beklagten selbst besteht aus drei Zimmern sowie Küche, Diele und Bad
und verfügt über eine Zentralheizung sowie einen (sehr) kleinen Balkon,
deren Ausrichtung zwischen den Parteien streitig ist. Die Wohnung ist mit
Fenstern mit Aluminiumrahmen ausgestattet. In der Wohnung wurden -
von den Fenstern abgesehen - seit der Errichtung keine weiteren Moder-
nisierungsarbeiten durchgeführt. Zwischenzeitlich wurden die Wohnungen
in Sondereigentum umgewandelt und an diverse Erwerber veräußert.
Verwalterin der Wohnungen ist die E Gesellschaft mbH.
Die seit mehr als 15 Monaten unveränderte Miete betrug zuletzt 244,04 €
netto kalt (= 4,09 €/qm). Mit Schreiben vom 26.05.2004 verlangte die Ver-
walterin der Eigentumswohnungen unter Vorlage einer Vollmacht der Klä-
gerin die Zustimmung der Beklagten zu einer monatlichen Nettokaltmiete
in Höhe von 292,38 € (=4,90 €/qm). In der Begründung des Mieterhö-
hungsverlangens wird Bezug genommen auf 9 ebenfalls in der H-straße
gelegene Vergleichswohnungen, in denen die Nettokaltmie-
te mindestens 6,- €/qm betrage, so dass die zu zahlende Nettokaltmiete
unter Beachtung der Kappungsgrenze von 20% auf 4,90 €/qm erhöht
werden könne. Ferner wurde in dem Erhöhungsverlangen auf den qualifi-
zierten Mietspiegel der Stadt Dortmund vom 01.09.2002 hingewiesen, wo-
nach die Wohnung in die Baualters- und Modernisierungsklasse 1950-
1969 der Ausstattungsklasse 2 zuzuordnen sei, sodass sich eine im Miet-
spiegel angegebene Spanne von 3,85 € bis 4,85 € pro qm zuzüglich eines
Zuschlags in Höhe von 0,05 €/qm aufgrund der vorhandenen Grün- und
Waldflächen ergebe. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Miet-
erhöhungsverlangen vom 26.05.2Ö04 Bezug genommen (Bl. 8 ff. d.A.).
Die Beklagten erklärten ihre Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlich
zu zahlenden Nettokaltmiete bis zu 250,02 € (= 4,19 €/qm) Die Klägerin
hat ihre am 29.10.2004 erhobene Klage auf Zustimmung zur Mieterhö-
hung zunächst ohne Angabe einer ladungsfähigen Anschrift erhoben. Mit
bei Gericht am 07.01.2005 eingegangenem Schriftsatz teilte sie ihre la-
dungsfähige Anschrift mit.
Die Klägerin hat behauptet, die ortsübliche Vergleichsmiete betrage min-
destens 4,90 €/qm.. Als den Wohnwert erhöhend sei die Lage im Stadtteil
X anzusehen, der sehr beliebt sei. Dies zeige sich auch darin,
dass es in dieser Wohnanlage keinen Leerstand gebe. Es handele sich
um eine ruhige zentrale Lage. Die Häuser seien in gelockerter Bauweise
angeordnet. Bei dem Blick vom Balkon, der nach Süden ausgerichtet sei,
habe man den Eindruck, als wohne man "auf dem Land". Der Sachver-
ständige E2 habe außerhalb eines Prozesses die ortsübliche Ver-
gleichsmiete mit 5,11 €/qm ermittelt. Eine Expertise der I2 aus Dezem-
ber 2001 bezeichne X als gute Lage und weise Mieten von
5 ,- € bis 7,- € aus.
Die Klägerin hat beantragt,
die Beklagten zu verurteilen einer Erhöhung der Nettomiete für die
Wohnung H-str. 17 über die bereits erteilte Zustimmung hin-
aus auf 292,38 € mit Wirkung ab 01.08.2004 zuzustimmen.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie haben behauptet, dass die genannten Vergleichswohnung nicht
vergleichbar seien, da es sich um sanierte Wohnungen handele, bei de-
nen u.a. eine Badsanierung stattgefunden habe. An der von ihnen gemie-
teten Wohnung seien aber mit Ausnahme der von ihnen selbst durchge-
führten Arbeiten keine Wertverbesserungen durchgeführt worden. Nur die
Fenster mit Holzrahmen seien in den 70er-Jahren durch Fenster mit Alu-
miniumrahmen ausgetauscht worden. Die Beklagten haben die Ansicht
vertreten, dass die Wohnung im Hinblick auf die Küche nicht in die Aus-
stattungsklasse 2 einzuordnen sei, da die Warmwasseraufbereitung in der
Küche über ein 5 Liter-Kochendwassergerät (Boiler) erfolge. Im Übrigen
haben sich die Beklagten auf den schlechten Zustand der Wohnung beru-
fen. Sie haben deshalb die Auffassung vertreten, dass allenfalls der Mit-
telwert des Dortmunder Mietspiegels zu zahlen sei. Die Beklagten haben
ferner bestritten, dass der Balkon nach Süden ausgerichtet sei.
Das Amtsgericht Dortmund hat die Beklagten unter Abweisung der Klage
im Übrigen mit Urteil vom 15.02.2005 verurteilt, der Erhöhung der Netto-
miete für die in der H-str. 17 in E im
1. Obergeschoss rechts gelegene Wohnung über die bereits erteilte Zu-
stimmung zu einer Nettokaltmiete von 250,02 € (zuzüglich Betriebskos-
tenvorauszahlungen) hinaus auf 259,56 € (= 4,35 €/qm) mit Wirkung vom
01.08.2004 zuzustimmen. Das Amtsgericht hat dabei unter Zugrundele-
gung des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Dortmund die ortsübliche
Vergleichsmiete für die in Rede stehende Wohnung selbst - ohne Einho-
lung eines Sachverständigengutachtens - ausgehend von dem Median
der entsprechenden Mietspiegelspanne auf 4,35 €/qm geschätzt. Wegen
der Begründung im Einzelnen wird auf die angefochtene Entscheidung
Bezug genommen (Bl. 104 ff. d.A.).
Gegen diese Entscheidung wendet sich die Klägerin mit Ihrer rechtzeitig
eingelegten und begründeten Berufung. Sie macht geltend, dass die ange-
fochtene Entscheidung rechtsfehlerhaft sei und gegen §§ 558a Abs. 2,
558a Abs. 4, 558d BGB verstoße. Das Amtsgericht habe dem Mittelwert
(Median) des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Dortmund eine Vermu-
tungswirkung beigemessen, die diesem Wert nach den genannten Vor-
schriften nicht zukomme. Aus § 558a Abs. 4 BGB lasse sich eine zwin-
gende Annahme des Mittelwertes als ortsübliche Vergleichsmiete nicht
ableiten. Dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund, dass grundsätzlich
nicht der Mietspiegel entscheidend sei, sondern die ortübliche Ver-
gleichsmiete. Insofern hätte das Amtsgericht den vorgebrachten Angaben
zu den Vergleichswohnungen, die sich vor Ort und in derselben Wohnan-
lage befänden, weitaus mehr Bedeutung zumessen müssen. Diese aktuel-
le Entwicklung müsse einer rückgewandten Betrachtung, wie sie sich aus
dem Mietspiegel ergebe, vorgehen.
Zwar stelle das Amtsgericht in den Urteilsgründen zu Recht fest, dass ei-
nem in dem Mietspiegel angegebenen Mittelwert unter dem Gesichtspunkt
der Vermutungswirkung keine besondere Bedeutung beikomme, lasse
dem Median dann aber doch diese Vermutungswirkung zukommen, wenn
es ausführe, es sei vom Mittelwert auszugehen. Das Amtsgericht habe zu
der eigentlich gebotenen normativen Einordnung innerhalb der Spanne
des qualifizierten Mietspiegels lediglich ausgeführt, dass hierzu keine wei-
teren Angaben vorlägen. Wenn das Amtsgericht dem Mittelwert des Miet-
spiegelfeldes eine ihm nicht zukommende besondere Bedeutung zuweise,
ignoriere es, dass auch ein qualifizierter Mietspiegel ausschließlich Rah-
mengrößen mit Streubreiten der üblichen Entgelte liefere.
Auch begründe die Tatsachenfeststellung durch das Amtsgericht Dort-
mund erhebliche Bedenken gegen die Vollständigkeit und Richtigkeit der
erhobenen Tatsachen. Das Amtsgericht habe ohne nähere Auseinander-
setzung mit dem Sachverständigengutachten E2 diesem Gutachten
die Aussagekraft abgesprochen und sei dem von ihr angebotenen Bewei-
sen - Einholung eines Sachverständigengutachtens - nicht nachgegan-
gen. Entscheidend sei nicht der Mietspiegel, sondern die ortübliche Ver-
gleichsmiete. Dies müsse insbesondere gelten, wenn der qualifizierte
Mietspiegel nur einen kleinen Teilmarkt abdecke. Wollte man der Ansicht
des Amtsgerichts folgen, dass ein Sachverständigengutachten bei Vorlie-
gen eines qualifizierten Mietspiegels nahezu ohne Bedeutung sei, würde
die gesetzliche Intention des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB konterkariert, der
gerade vorsehe, dass der Vermieter trotz Vorliegens eines qualifizierten
Mietspiegels sein Mieterhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengut-
achten stützen könne. Aufgrund der unterbliebenen Einholung eines
Sachverständigengutachtens sei die Tatsachenermittlung unvollständig.
Die Klägerin beantragt,
die angefochtene Entscheidung abzuändern und die Beklagten zu
verurteilen, einer Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung H-straße 17, 1.Obergeschoss rechts auf 292,38 €
[= 4,90 €/qm] mit Wirkung ab dem 01.08.2004 zuzustimmen,
hilfsweise, die angefochtene Entscheidung aufzuheben und die Sa-
che zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsge-
richt zurückzuverweisen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung und behaupten, die ge-
nannten Vergleichswohnungen und die Wohnung in dem Gutachten des
Sachverständigen E2 seien mit ihrer nicht vergleichbar. Denn die
Wohnung in dem Gutachten des Sachverständigen E2 sei im Bad
vollständig modernisiert worden. Teilweise seien auch die Elektroinstalla-
tionen modernisiert gewesen. Werterhöhend hätten sich nach dem Gut-
achten auch die nachträglich eingebauten Fenster mit Kunststoffrahmen
ausgewirkt. Darüber hinaus verfüge ihre Wohnung in der Küche lediglich
über ein 5-Liter-Kochendwassergerät zur Warmwasserversorgung. Auch
der vom Amtsgericht angesetzte Grünwertvorteil von 5 Cent pro Quadrat-
meter sei bedenklich. Darüber hinaus sei die Straße verkehrsmäßig auch
stark als Umgehungsstraße belastet. Hinzu komme, dass es abends zu
erheblichem Verkehrslärm komme, da sich das Gebiet in der Einflug-
schneise des Flughafens E befinde.
II.
Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet
1.
Die Klägerin ist insbesondere in Höhe der Berufungssumme beschwert.
Die Beschwer in Verfahren auf Zustimmung zu Mieterhöhungsverlangen
bestimmt sich - für Vermieter und Mieter gleichermaßen - entsprechend
§9 ZPO (LG Dortmund, ZMR 2002, 918: Börstinghaus in
Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, §558b Rdn. 154 m.w.N.). Dement-
sprechend ist die Klägerin hier in Höhe von 1.378,44 € (42 Monate x
32,82 €/Monat) beschwert.
2.
In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg, da die angefochtene
Entscheidung jedenfalls nicht auf einer Rechtsverletzung zum Nachteil der
Klägerin beruht.
a)
Der Umstand, dass die Klägerin ihre ladungsfähige Anschrift zunächst
nicht angegeben und die Angabe erst im laufenden Verfahren erster In-
stanz nachgeholt hat, führt nicht zur Unzulässigkeit der Klage, da es für
die Beurteilung der Zulässigkeit der Klage auf den Schluss der mündlichen
Verhandlung ankommt. Die Klage auf Zustimmung zum Mieterhöhungs-
verlangen ist auch rechtzeitig gem. §558b Abs. 2 S. 3 BGB. Nach dieser
Vorschrift muss die Klage auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen
innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist er-
hoben werden, wobei die Klagefrist nur bei einer Klage durch den richtigen
Vermieter unterbrochen wird (Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR,
8. Auflage, § 558b Rdn. 85). Auch wenn die Klageerhebung gem. § 261
ZPO eigentlich die Zustellung der Klage voraussetzt, gilt auch hier §167
ZPO (Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, § 558b
Rdn. 86), wonach die Wirkung der Klagezustellung bereits mit Klageein-
reichung bei Gericht eintritt, wenn die Zustellung "demnächst" erfolgt. Da
die Klägerin mit der am 29.10.2004 anhängig gemachten Zustimmungs-
klage alles unternommen hatte, damit diese zeitnah ordnungsgemäß zu-
gestellt werden konnte, ist die am 31.10.2004 endende Frist zur Klage
gewahrt.
b)
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin gem. § 558 BGB ist jedenfalls
über den vom Amtsgericht bereits zuerkannten Betrag von 4,35 € pro
Quadratmeter Wohnfläche nicht begründet.
aa)
An der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens bestehen insbesondere
wegen der Begründung des Erhöhungsverlangens (auch) unter Bezug-
nahme auf den - qualifizierten - Mietspiegel der Stadt Dortmund vom
01.09.2002 (§ 558a Abs. 3 BGB) in formeller Hinsicht keine Bedenken,
§ 558a BGB.
bb)
Entgegen der Ansicht der Klägerin hat das Berufungsgericht die ortsübli-
che Vergleichsmiete nicht verfahrensfehlerhaft festgestellt.
Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist an-
schließend materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Ver-
mieter geltend gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist (BGH
NJW 2005,2074).
Gem. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer
Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn
die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit
15 Monaten unverändert ist. Letzteres ist vorliegend unstreitig.
Nach Abs. 2 dieser Vorschrift wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet
aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichba-
ren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Be-
schaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert
worden sind. Das Amtsgericht hat diese ortsübliche Vergleichsmiete fest-
zustellen und die Wohnung dann innerhalb der Spanne einzuordnen (BGH
NJW 2005, 2074 m.w.N.).
Soweit es um die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete geht, sind
die mindestens drei Wohnungen, die der Vermieter im Mieterhöhungsver-
langen angegeben hat, kein Beweismittel (Börstinghaus in
Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, § 558a Rdn .151). Es muss insoweit
klar unterschieden werden zwischen der Begründung des Mieterhöhungs-
verlangens und der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Letzte-
re muss das Gericht unter Ausschöpfung aller zivilprozessual zulässigen
Beweismittel ermitteln. Eine Beschränkung auf die vom Vermieter im Er-
höhungsverlangen genannten Begründungsmittel findet nicht statt
(Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, § 558a Rdn. 151
m.w.N.; § 558b Rdn. 98). Es ist auch dogmatisch unrichtig, die für die
Vergleichswohnungen gezahlten Mieten mit dem Begriff der ortsüblichen
Vergleichsmiete gleichzusetzen (Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR,
8. Auflage, § 558a Rdn. 151). ). Daran ändert nach Ansicht der Kammer
auch der Umstand nichts, dass sich die von der Klägerin genannten
9 Vergleichswohnung allesamt in der gleichen Straße befinden wie die
streitgegenständliche Wohnung. Die Feststellung der ortsüblichen Ver-
gleichsmiete ist vor allem eine empirische Tatsachenfeststellung
(Börstinghaus in Schmidt/Futterer. MietR, 8. Auflage, § 558a Rdn. 151).
Mit den ortsüblichen Entgelten hebt das Gesetz nicht auf einen punktuel-
len Wert innerhalb des Mietenspektrums ab, sondern auf eine durch die
Streubreite der üblichen Mietentgelte bestimmte Rahmengröße. Dieser
Rahmen gruppiert sich um einen bestimmten Mittelwert (Börstinghaus in
Schmidt/Futterer, MietR. 8. Auflage, § 558 Rdn. 53).
Das Amtsgericht ist zu Recht zunächst davon ausgegangen, dass
hinsichtlich der Spannenwerte des Dortmunder Mietspiegels vom
01.09.2002 gem. §558d Abs. 3 BGB die Vermutungswirkung des
§ 292 ZPO eingreift. Gem. § 558d Abs. 3 BGB wird - widerlegbar -
vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel enthaltenen Entgelte
die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, wenn die Vorschrift des Ab-
satzes 2 eingehalten ist.
Zwischen den Parteien war es in erster Instanz unstreitig, dass es sich bei
dem Dortmunder Mietspiegel vom 01.09.2002 um einen qualifizierten
Mietspiegel handelt, der den Anforderungen des § 558d Abs. 2 BGB ge-
nügt. Soweit die Klägerin mit der Berufung offensichtlich in Zweifel zieht,
dass die Erstellung des Dortmunder Mietspiegels nach anerkannten
wissenschaftlichen Grundsätzen erfolgt ist, ist dies gem. § 531 Abs. 2
ZPO nicht mehr zu berücksichtigen, im Übrigen auch nicht hinreichend
substantiiert vorgetragen.
Das Amtsgericht hat die in Rede stehende Wohnung zu Recht in die
Baualters- und Modernisierungsklasse 3 (1950-1969) und in die
Ausstattungsklasse 2 eingeordnet. Das Gebäude, in dem die Wohnung
liegt, wurde unstreitig im Jahr 1962/1963 errichtet. Für Wohnungen, die
bis zum 31.12.1969 errichtet worden sind, sieht der Dortmunder Miet-
spiegel für bestimmte, nachträglich vom Vermieter vorgenommene, nä-
her bezeichnete Modernisierungsmaßnahmen die Vergabe von Punkten
vor, wonach bei Erreichen einer (Mindest-)Punktzahl von 19 Punkten die
Einordnung in die Baualtersklasse 4 (1950-1969 modernisiert) erfolgen
kann. In der Wohnung der Beklagten sind jedoch keine Modernisie-
rungsmaßnahmen durchgeführt worden, die die Einordnung in diese
Baualtersklasse 4 rechtfertigen. Es sind allein Fenster mit Holzrahmen
gegen solche mit einem Rahmen aus Aluminium ausgetauscht worden.
Der bloße Austausch von Fenstern stellt jedoch keine nach dem Dort-
munder Mietspiegel zu berücksichtigende Modernisierungsmaßnahme
dar. Da die Wohnung über einen - wenn auch kleinen - Balkon verfügt,
ist sie nach dem Dortmunder Mietspiegel in die Ausstattungsklasse 2
einzuordnen. Letztlich begehrt die Klägerin mit der Berufung auch keine
andere Einordnung der Wohnung innerhalb des Dortmunder Mietspie-
gels,
Für die in Rede stehende Wohnung (Baualters- und Modernisierungs-
klasse 3 und Ausstattungsklasse 2) gibt der Dortmunder Mietspiegel
eine Spannbreite von 3,85 €/qm bis 4,85 €/qm an. Der von der Klägerin
verlangte Mietzins von 4,90 €/qm setzt sich zusammen aus dem obers-
ten Wert dieser Spanne sowie einem Zuschlag von 0,05 €/qm für die
Lage der Wohnung (Größere Grünflächen mit Erholungswert - größere
Gärten bzw. parkähnliche Grünanlagen oder Wald - in der Nähe des
Gebäudes (bis zu 200m Entfernung)).
Soweit die Klägerin unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des LG
München l (NZM 2003, 974) der Ansicht ist, sie könne bei Anwendung
des Mietspiegels an jedem Fall die maximale Spanne nach oben ausnut-
zen, so dass es offensichtlich für die materielle Berechtigung der Miet-
erhöhung bereits ausreichen soll, dass sich das Erhöhungsverlangen
überhaupt im Rahmen des Mietspiegels hält, greift dies nach der jüngs-
ten Rechtsprechung des BGH (NJW 2005, 2074) nicht durch. Die Fest-
stellung, ob die verlangte Miete die ortsübliche Miete übersteigt, erfor-
dert im Prozess eine konkrete Feststellung der ortsüblichen Vergleichs-
miete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Diese kann schon deshalb
nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne über-
einstimmen, weil die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel
sonst jegliche Funktion verlieren würde (BGH NJW 2005, 2074 m.w.N.).
Nach der bereits zitierten Rechtsprechung des BGH (aaO.) unterliegt es
grundsätzlich auch keinen Bedenken, die konkrete ortsübliche Ver-
gleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne durch Schätzung gem.
§ 287 ZPO zu ermitteln. Dabei ist - entgegen der Ansicht der Berufung
- auch nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht den Sachverhalt
nicht durch Einholung eines Sachverständigengutachtens vollständig
aufgeklärt hat (§ 286 ZPO), da die Voraussetzungen des § 287 Abs. 2,
Abs. 1 S. 2 ZPO vorlagen. Insoweit weist der BGH (NJW 2005, 2074) zu
Recht darauf hin, dass eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen
Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen Mietspiegel vorgegebe-
nen Spanne durch Sachverständigengutachten gem. §§ 286 Abs. 1,
144 Abs. 1, 402 ff. ZPO mit Schwierigkelten und einem Kostenaufwand
verbunden ist, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung -
in dem vom BGH entschiedenen Fall waren es 0,50 €/qm - unter Be-
rücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe
außer Verhältnis steht. Ein Sachverständigengutachten, das im Rahmen
der Gutachtenerstellung nach Besichtigung der zu begutachtenden
Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend gro-
ße, repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln
müsste, würde einen erheblichen Aufwand verursachen, der nur dazu
diente, die Wohnung in die Mietspiegelspanne von 3,85 €/qm bis
4,90 €/qm einzuordnen. Ein solcher Aufwand ist nach der Rechtspre-
chung des BGH (NJW 2005, 2074) jedenfalls dann nicht gerechtfertigt,
wenn zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkann-
ten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder
von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist
(§ 558d Abs. 1 BGB), eine Orientierungshilfe für die Spanneneinord-
nung zur Verfügung steht. Orientierungshilfe ist nach Ziffer 6 des Dort-
munder Mietsplegels der sogenannte Median, bei dem es sich nicht um
den arithmetischen Mittelwert der Spanne, sondern um einen Mittelwert
innerhalb der Spanne entsprechend der größten Anzahl der Mieten han-
delt.
Auch wenn diesem Mittelwert unter dem Gesichtspunkt der Vermutungs-
wirkung keine besondere Bedeutung zukommt (vgl. Börstinghaus in
Schmidt/Futterer. MietR, 8. Auflage, § 558c Rdn .113), so ist er doch der
innerhalb der Spanne am häufigsten verlangte - ortsübliche - Mietzins.
Insoweit handelt es sich gerade um den Mietzins, bei dem die In Betracht
kommenden Wohnwertmerkmale (Ausstattung, Beschaffenheit und Lage)
als durchschnittlich anzusehen sind. Der im oberen Bereich des zulässi-
gen Rahmens liegende Mietzins kann aber nur verlangt werden, wenn
diese Vergleichsmerkmale als überdurchschnittlich eingeordnet werden
können (LG Dortmund. ZMR 2002, 918). Diese Umstände sind von der
Klägerin als Vermieterin darzulegen und ggfs. zu beweisen. Angesichts
des Umstandes, dass sich die streitgegenständliche Wohnung nur deswe-
gen in die Ausstattungsklasse 2 einordnen ließ, weil sie über einen Balkon
verfügt, ist die Ausstattung der Wohnung - insbesondere auch, weil die
Warmwasseraufbereitung in der Küche nur über ein
5 l - Kochendwassergerät erfolgt - als unterdurchschnittlich anzusehen.
Dies wird nach Ansicht der Kammer auch nicht durch die von der Klägerin
geltend gemachten Lagevorteile (Stadtteil X, man fühle sich
wie in der freien Natur) und den nach ihrer Behauptung nach Süden aus-
gerichteten Balkon kompensiert. Hier führt die angefochtene Entscheidung
zu Recht aus, dass eine Lage der Mietwohnung im Stadtteil X
sicherlich als über dem Durchschnitt liegend angesehen werden kann,
allerdings ist - worauf das Amtsgericht ebenfalls zu Recht hinweist - auch
zu berücksichtigen, dass es sich um eine ehemalige Sozialwohnung im
sozialen Wohnungsbau mit dem üblichen einfachen Standard handelt.
Das Amtsgericht war zum Beleg dieses Standards auch nicht gehindert,
auf die Angaben des von der Klägerin selbst zur Akte gereichten Gutach-
tens des Sachverständigen Döring zurückzugreifen, da die Klägerin gera-
de behauptet hat, die dort beschriebene Wohnung sei mit der Wohnung
der Beklagten vergleichbar. Dies gilt auch dann, wenn das Amtsgericht
diesem Gutachten, das die Ortsüblichkeit der Vergleichsmiete im Übrigen
mit 5,11 €/qm angibt, im Ergebnis nicht folgt, weil es den qualifizierten
Mietspiegel zu Recht für aussagekräftiger hält.
Es kann auch offen bleiben, ob für die Feststellung der Ortsüblichkeit der
Vergleichsmiete ab dem 01.09.2004 der zu diesem Zeitpunkt unter Be-
rücksichtigung der Entwicklung des Preisindexes für die Lebenshaltung
aller privaten Haushalte angepasste Mietspiegel der Stadt Dortmund hätte herangezogen werden müssen, der für die in Rede stehende Wohnung
eine Mietzinsspanne von 3,94 €/qm bis zu 4,96 €/qm bei einem Median
von 4,40 €/qm aufweist. Denn aufgrund der dargestellten, durchschnittli-
chen Anforderungen nicht genügenden Ausstattung der Wohnung er-
scheint der Kammer der in erster Instanz zuerkannte Mietzins von
4,35 €/qm mehr als angemessen.
cc)
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung ü-
ber die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO n.F. i.V.m.
§ 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 558 BGB
§ 558a BGB
§ 292 ZPO
§ 287 ZPO
§ 286 ZPO
§ 711 ZPO
§ 558a Abs. 2,

85

558a Abs. 4, 558d BGB
§ 558a Abs. 4 BGB
§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB
§ 558a Abs. 3 BGB
§ 558 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 558d Abs. 3 BGB
§ 558d Abs. 2 BGB
§ 531 Abs. 2

246

ZPO
§ 287 Abs. 2,

296

Abs. 1 S. 2 ZPO
§ 286 Abs. 1,

300

144 Abs. 1, 402 ff. ZPO
§ 558d Abs. 1 BGB
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10 ZPO

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2002, 918
NJW 2005,2074
NJW 2005, 2074
NZM 2003, 974
25 C 12625/04