Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2018-09-12, Aktenzeichen 64 S 4/18
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2019:0912.64S4.18.00

Tenor:
1. Auf die Berufung der Beklagten zu 1.) wird das am 28.11.2017 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 206 C 310/17 - abgeändert:
Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 21.09.2017- 206 C 310/17 – wird aufgehoben und die gegen die Beklagte zu 1.) gerichtete Klage abgewiesen.
Das zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1.) bestehende Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit fortgesetzt.
2. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.
3. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Mit Versäumnisurteil vom 21.09.2017 hat das Amtsgericht die Beklagte zu 1.) zur Räumung und Herausgabe der von ihr innegehaltenen Wohnung gelegen im Hause …27, 1. OG links, …Berlin, bestehend aus 2 ½ Zimmern, Diele, Küche, Bad/WC nebst Speisekammer sowie dem dazugehörigen Kellerraum an die Kläger verurteilt. Durch das am 28.11.2017 verkündete und der Beklagen zu 1.) am 06.12.2017 zugestellte Urteil, auf das zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht das Versäumnisurteil aufrechterhalten. Hiergegen richtet sich die am 05.01.2018 eingelegte und - nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 06.03.2018 - mit am 06.03.2018 eingegangenen Schriftsatz begründete Berufung der Beklagten zu 1.).
Mit Schriftsatz vom 15.07.2018 haben die Kläger ihr Räumungsbegehren auch gegen den Lebensgefährten der Beklagten Herrn Gültekin … (Beklagter zu 2.) erweitert. In der Berufung ist nunmehr unstreitig, dass der Vormieter Herr Bayar … nicht der Vater, sondern der Ehemann der Beklagten zu 1.) war (124), der mit Sohn und Tochter aus erster Ehe in der Wohnung wohnte. Zu diesem war die Beklagte zu 1.) im Jahre 1989 gezogen. Die Beklagte zu 1.) ist 1973 geboren und hat mit ihrem verstorbenen Ehemann zwei Söhne, die am 01.08.1990 und 18.04.1992 geboren wurden, zwischenzeitlich die Wohnung aber nicht mehr bewohnen. Im Jahr 2007 zog ihr am 29.08.1974 geborener Lebensgefährte, der Beklagte zu 2.) mit in die Wohnung ein. Nunmehr leben außer den beiden Beklagten nur noch deren gemeinsame Kinder Mensure Nur Y. (Tochter), geb. am 19.11.2011, und Kubilay Y. (Sohn), geb. am 18.04.2014, in der Wohnung. Die Tochter Mensure Nur soll am 25.08.2018 in der xxxx Grundschule eingeschult werden. Sie besucht seit dem 26.08.2014 eine Kindertagesstätte in der …Str. 9, 10589 Berlin. Ihr Bruder Kubilay geht seit dem 01.08.2016 in die gleiche Kita. Die Tochter hat eine expressive Sprachstörung und ist in logopädischer Behandlung. Der Sohn hat eine Entwicklungsverzögerung, hat Probleme mit dem Gehen und erhält Ergotherapie; er ist auf eine besondere Förderung angewiesen. Der Beklagte zu 2.) leidet unter einer psychischen Krankheit, befindet sich in ständiger ärztlicher Behandlung und ist bis auf weiteres nicht arbeitsfähig.
Die Beklagte zu 1.) behauptet, die gute Entwicklung der Kinder wäre gefährdet, wenn sie ihre Freunde und ihr soziales Umfeld durch einen erzwungenen Umzug verlieren und sich anderswo in eine für sie fremde Umgebung neu einfinden müssten. Das Jobcenter habe die Zulassung zu einer gefundenen Dreizimmerwohnung verweigert mit der Begründung, dass die Wohnung zu klein sei. Sie habe sich um die Beschaffung von Ersatzwohnraum ernsthaft, aber vergeblich bemüht.
Die Beklagte zu 1.) ist der Auffassung, dass durch die Zahlung des Mietrückstandes innerhalb der Schonfrist auch die vorsorglich fristgemäße Kündigung unwirksam geworden sei. Die Beendigung des Mietverhältnisses würde für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten.
Die Beklagte zu 1.) beantragt,
das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 21.09.2017 - 206 C 310/17 - unter Abänderung des am 28.11.2017 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Charlottenburg - 206 C 310/17 - aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen
die Berufung zurückzuweisen.
Die Kläger verteidigen das erstinstanzliche Urteil. Der Rechtsstreit erscheine mit Blick auf den konkreten Sachverhalt gänzlich ungeeignet, Rechtsfortbildung durch eine teleologische Reduktion des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB zu betreiben. Sie hätten sich um ein ausgesprochen mieterfreundliches Verhalten bemüht und es könne auch nicht die Berliner Wohnungsmarktlage als repräsentativ für das übrige Bundesgebiet angesehen werden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien in der Berufung wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die gem. §§ 511 ff ZPO zulässige Berufung ist begründet.
Soweit die Beklagte zu 1.) auf Räumung in Anspruch genommen wird, ist der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif i.S.v. § 301 Abs. 1 ZPO. Da es sich bei dem Beklagten zu 2.) um einen Dritten handelt, zu dem seitens der Kläger mietvertragliche Beziehungen nicht bestehen, ist die Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen nicht gegeben.
Den Klägern steht der geltend gemachte Räumungsanspruch nicht gem. §§ 546 Abs. 1 und 2, 985 BGB – den hier allein in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen – zu.
Zwar hat das Amtsgericht zu Recht und mit zutreffender Begründung angenommen, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wirksam ist, da die Beklagte ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Insoweit wird auf die Urteilsgründe Bezug genommen.
Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ist auch nicht deswegen unwirksam, weil das Mietverhältnis im Zeitpunkt des Zugangs des Schreibens bereits durch die gleichzeitig erklärte fristlose Kündigung beendet gewesen wäre. Die Kammer mag den Überlegungen der Zivilkammer 66 (vgl. Urteil vom 13. Oktober 2017 - 66 S 90/17 -, GE 2017, 1347, zitiert nach juris), die die Beklagte sich zu eigen macht, nicht beitreten.
Es ist zwar auch im vorliegenden Fall richtig, dass die Vermieter in erster Linie die sofortige Beendung des Mietverhältnisses anstrebten und es nur hilfsweise zum Ablauf der Kündigungsfrist beenden wollten. Der daraus gezogene Schluss, die Wirkungen der fristlosen Kündigung seien vorrangig zu betrachten und zu beachten, sodass die ordentliche Kündigung nicht mehr zum Zuge kommen könne, wird jedoch den offensichtlichen Interessen der Vermieter nicht gerecht (a. A. Beyer, GE 2018, 174 ff., 175 und 177, der jedoch mit anderer Begründung zum gleichen Ergebnis gelangt). Bei der Auslegung rechtsgeschäftlicher Erklärungen ist nach §§ 133, 157 BGB im Zweifel davon auszugehen, dass der Erklärende seinem erkennbaren Willen Geltung verschaffen und Nichtigkeitsfolgen vermeiden will. Da fristlose und ordentliche Kündigung gleichzeitig und unbedingt erklärt wurden, liegt es nahe, beiden Kündigungserklärungen gleichzeitig und nebeneinander Wirkung zu verschaffen, sodass die Vermieter den angestrebten Räumungsanspruch - in erster Linie und mit sofortiger Fälligkeit - auf die fristlose sowie - hilfsweise und erst mit Ablauf der Kündigungsfrist - auch auf die ordentliche Kündigung stützen können.
Dass eine solche geltungserhaltende Auslegung möglich ist, belegt folgende Überlegung: Ein Vermieter kann wegen eines der Höhe und des Verschuldens nach hinreichend gravierenden Zahlungsrückstandes ohne weiteres die ordentliche Kündigung und - sei es auch nur um eine „juristische Sekunde“ - nachfolgend, während der laufenden Kündigungsfrist, die fristlose Kündigung erklären. Der Kündigungsgrund liegt vor, so lange der Rückstand nicht bezahlt ist; er wird insbesondere durch die zeitlich erste Kündigungserklärung nicht „verbraucht“. Kann ein Vermieter auf diesem Weg sicherstellen, dass das Mietverhältnis unbeschadet der Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB spätestens mit Ablauf der Frist für die ordentliche Kündigung endet, so spricht nichts dagegen, der „fristlos und hilfsweise ordentlich“ erklärten Kündigung im Wege interessengerechter Auslegung die gleiche Wirkung zu verschaffen.
Der geltend gemachte Räumungsanspruch ist aber deshalb unbegründet, weil sich das Mietverhältnis nach den §§ 574, 574 a BGB infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängert hat. Die Beklagte hat schon im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits (§ 574 b Abs. 2 S. 2 BGB) erklärt, aufgrund der besonderen familiären Situation nicht einfach aus der Wohnung ausziehen zu können, was auch angesichts ihrer beengten finanziellen Verhältnisse nachvollziehbar erscheint. Ein solches nach § 574 Abs. 2 BGB grundsätzlich als Härteeinwand berücksichtigungsfähiges Vorbringen ist als Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses auszulegen und führt im vorliegenden Falle gemäß §§ 574a BGB, 308a ZPO auch zur Anordnung der Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Ein Widerspruch des Mieters in der vorliegenden Konstellation ist nicht deswegen nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, weil die ordentliche Kündigung auf Gründen beruhte, die den Vermieter auch zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigten. Sind dem Mieter verhaltensbedingte Vertragsverletzungen vorzuwerfen, die eine fristlose Beendung des Mietverhältnisses tragen können, soll der Widerspruch des Mieters nach der Ratio des Gesetzes deshalb ausgeschlossen sein, weil er in solchen Fällen keinen Schutz verdient (vgl. Schmidt/Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 574 Rn. 10 f., zitiert nach beck-online). Diese Erwägung trifft aber Fälle wie den vorliegenden nicht, da die fristlose Kündigung in Folge der Schonfristzahlung unwirksam wurde, weil die ursprünglich hinreichenden Kündigungsgründe nach Anordnung des diesen Ausnahmefall regelnden § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine fristlose Kündigung - rückwirkend - nicht (mehr) tragen können. Schon das OLG Stuttgart, dass sich erstmals im Rahmen eines Rechtsentscheids mit der Frage auseinanderzusetzen hatte, ob eine Schonfristzahlung nur die Wirkungen einer fristlosen oder auch diejenigen einer ordentlichen Kündigung beseitigt, hat deswegen ohne weitere Diskussion vorausgesetzt, dass die damals schon gleich lautende Ausschlussregelung in § 556a Abs. 4 Nr. 2 BGB a. F. einer Berücksichtigung der Schonfristzahlung bei „Abwägung der Vermieter- und Mieterinteressen im Rahmen der Sozialklausel “ nicht entgegen stehe (vgl. OLG Stuttgart - 8 ReMiet 2/91 -, Rechtsentscheid vom 28.08.1991, GE 1991, 927 ff., Rn. 8 a. E., zitiert nach juris).
Der Bundesgerichtshof hat sich zwar in seinem diesen Rechtsentscheid im Übrigen bestätigenden Urteil vom 16. Februar 2005 auf den Standpunkt gestellt, dass § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB auch nach einer wirksamen Schonfristzahlung einem Widerspruch des Mieters und einer Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegenstehe (vgl. BGH - VIII ZR 6/04 -, Urt. v. 16.02.2005, JR 2006, 28 ff., Rn. 20, zitiert nach juris). Schon im Anschluss an diese Entscheidung wurde jedoch vorgeschlagen, den Anwendungsbereich des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB im Wege der teleologischen Reduktion dahin einzuschränken, dass das Widerspruchsrecht mit einer wirksamen Schonfristzahlung entsteht oder wieder auflebt (vgl. Hinz, Anmerkung zu BGH - VIII ZR 6/04 -, JR 2006, 28 ff., 31, zitiert nach juris). Das hält die Kammer für sachgerecht, zumal sich die von der heutigen Vorsitzenden des VIII. Zivilsenats später geäußerte Befürchtung, Vermieter könnten angesichts sich verengender Mietmärkte und erhöhter Ertragschancen bei Neuvermietung vermehrt dazu übergehen, die Schonfrist durch eine „kombinierte Kündigung“ zu unterlaufen (vgl. Milger, NZM 2013, 553 ff., 558, zitiert nach beck-online) nach Beobachtungen der Kammer jedenfalls für ihren Zuständigkeitsbereich bestätigt hat.
Soweit die Kläger einwenden, sie hätten ein ausgesprochen mieterfreundliches Verhalten gezeigt, so dass nicht argumentiert werden könne, eine solche Auslegung sei insbesondere deshalb sachgerecht, weil Vermieter dazu übergehen könnten, die Schonfrist durch eine „kombinierte Kündigung“ zu unterlaufen, ist dies unerheblich. Denn maßgebend für die Auslegung der Norm ist eine generalisierende Betrachtungsweise und nicht das individuelle Verhalten einer Partei. Auch soweit die Kläger meinen, dass die Beobachtungen der Kammer betreffend das befürchtete Vermieterverhalten nicht auf das gesamte Bundesgebiet übertragen werden könnten, kann dies dahinstehen. Die Annahme eines Widerspruchsrechts nach wirksamer Schonfristzahlung erscheint nicht nur für Gemeinden mit Wohnungsmangellage sachgerecht, denn ein Widerspruch kann sich auch auf Härtegründen beziehen, die unabhängig von einer Wohnungsmangellage bestehen. Auch der Härtegrund des fehlenden Ersatzwohnraums wird nicht nur durch die örtlichen Gegebenheiten bestimmt, sondern kann gerade auch maßgeblich durch die persönlichen Gründe des Mieters begründet sein.
Tatsächlich hat sich das Mietverhältnis nach den §§ 574, 574a BGB auch infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängert. Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Unter einer Härte sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Der Eintritt solcher Nachteile muss nicht mit Sicherheit feststehen. Es genügt, wenn solche Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 574 Rn. 20 m.w.N.).
Vorliegend ist die Härte in der besonderen Familiensituation der Beklagten, dem langandauernden Mietverhältnis und dem Fehlen von angemessenem Ersatzwohnraum begründet. Für die Familie der Beklagten mit den beiden kleinen Kindern, insbesondere bei einer langjährigen Mietdauer von nahezu 30 Jahren und damit einer neuen Umgewöhnung in einem neuen Wohnumfeld und Kindergarten bzw. Schule ist ein besonderes Interesse an dem Fortbestand des Mietverhältnisses begründet. Hinzukommt, dass beide Kinder der Beklagten auffällige Entwicklungsstörungen aufweisen und auf therapeutische Hilfe angewiesen sind und besondere Zuwendung bedürfen. Dies stellt eine weitere außergewöhnliche Belastung für die Familie dar, die neben den mit der Beendigung des Mietverhältnisses verbundenen Umstellungen zusätzlich zu bewältigen ist. Desweiteren ist mit der Beklagten davon auszugehen, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Der angespannte Berliner Wohnungsmarkt ist gerichtsbekannt. Gerade im Niedrigpreissegment herrscht Wohnungsnot. Eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ist ausweislich der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28.04.2015 (GVBl. 2015, S. 101) besonders gefährdet; entsprechendes ergibt sich auch aus der Begründung der gemäß § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB erlassenen Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128; vgl. zu deren Wirksamkeit BGH - VIII ZR 217/14 -, Urt. v. 04.11.2015, WuM 2016, 144 ff.) sowie aus der gemäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB ergangenen Verordnung vom 13. August 2013 (GVBl. S. 488; vgl. zur Vorgänger-Verordnung BGH - VIII ZR 26/03 -, Urt. v. 09.07.2013; zitiert nach juris) über die Verlängerung der Kündigungssperrfrist auf zehn Jahre. Die Kammer ist davon überzeugt, dass die Beklagte - auch angesichts ihrer beengten Vermögens- und Einkommensverhältnisse sowie ihrer erfolglosen Bemühungen, eine andere Wohnung zu finden - nicht in der Lage ist, sich zu auch nur annähernd gleichen ihrer wirtschaftlichen Lage entsprechenden Bedingungen angemessen Ersatzwohnraum zu beschaffen. Die Klägerin hat ihre erfolglose Ersatzwohnungssuche - soweit diese schriftlich erfolgte - auch durch die mit Schriftsatz vom 20.07.2018 eingereichten Belege hinreichend dokumentiert. Weitere Nachweise über die von der Beklagten behaupteten persönlichen und telefonischen Wohnungsbewerbungen sowie Absagen aufgrund von telefonischen Nachfragen seitens der Beklagten waren für die Überzeugungsbildung der Kammer vor dem Hintergrund der angespannten Berliner Wohnungsmarktlage sowie der familiären und finanziellen Situation der Beklagten nicht erforderlich.
Die der Beklagten und ihrer Familie im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses somit drohende Härte ist auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu rechtfertigen. Bei einer Abwägung der Interessen der Beklagten an dem Fortbestand des Mietverhältnisses und dem Interesse der Kläger an der Erlangung der Wohnung überwiegen die Interessen der Beklagten, so dass das Erlangungsinteresse der Kläger zurücktreten muss. Die Beendung des Mietverhältnisses würde aus den aufgezeigten Gründen eine besondere, ihr nicht mehr zumutbare Beschwer bedeuten. Demgegenüber kommt dem Interesse der Kläger ein geringeres Gewicht zu. Sie selbst haben weder ein Eigennutzungsinteresse noch sind sie aus persönlichen Gründen auf die Eigennutzung der Wohnung angewiesen. Die Mietrückstände aufgrund derer die Kündigungen erklärt wurden, beliefen sich auf 1.629,17 Euro am 24. Februar 2016 und auf 2.157 Euro am 06. Juli 2017. Auch vor dem Hintergrund der jahrzehntelangen Dauer des Mietverhältnisses erscheinen diese Beträge zu gering, um eine nachhaltige Gefährdung der Interessen der Kläger zu begründen, zumal der Mietrückstand innerhalb der Schonfrist beglichen worden ist und seither auch keine neuen Rückstände aufgetreten sind. Die Kammer übersieht dabei nicht, dass die Beklagte über einen Zeitraum mehrerer Jahre im Zahlungsverzug war und ihr Verschulden zudem mit unberechtigten Minderungseinwänden zu rechtfertigen suchte. Sie meint aber, dass das Verhalten der Beklagten nach Klageerhebung namentlich die Schonfristzahlungen und die vollständige Tilgung der seither fällig gewordenen Forderungen der Kläger geeignet ist, den eingetretenen Vertrauensverlust der Kläger zu einem wesentlichen Teil auszugleichen, sodass ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses zuzumuten ist, um die der Beklagten und ihrer Familie andernfalls drohende Härte abzuwenden.
Gem. § 574 a Abs. 2 Satz 2 BGB ist die Fortführung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit auszusprechen. Denn es ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, aufgrund derer die Beendigung des Mietverhältnisses für die Mieterin eine Härte darstellt. Ein bestimmter Zeitraum, innerhalb dessen die Räumungsfähigkeit der Beklagten wiederhergestellt werden kann, ist nicht festzustellen.
Einer Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit bedarf es nicht, da es bei einer Aufhebung des Versäumnisurteils und Klageabweisung ohne Kostenentscheidung nichts zu vollstrecken gibt.
Die Revision ist zuzulassen. Denn die Kammer weicht mit der vertretenen Auffassung, § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB sei im Wege der teleologischen Reduktion dahin einzuschränken, dass das Widerspruchsrecht mit einer wirksamen Schonfristzahlung entsteht oder wieder auflebt, von der höchstrichterlichen Rechtsprechung ab. Die Zulassung der Revision ist damit gem. § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zum Zwecke der Fortbildung des Rechts und der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung geboten.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 511 ff ZPO
§§ 133, 157 BGB
§§ 574, 574 a BGB
§§ 574a BGB, 308a ZPO
§§ 574, 574a BGB
§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 301 Abs. 1 ZPO
§ 546 Abs. 1 und 2, 985 BGB
§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB
§ 574 b Abs. 2 S. 2 BGB
§ 574 Abs. 2 BGB
§ 556a Abs. 4 Nr. 2 BGB
§ 574 Abs. 1 BGB
§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB
§ 577a Abs. 2 Satz 2 BGB
§ 574 a Abs. 2 Satz 2 BGB
§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: JR 2006, 28
NZM 2013, 553
06 C 310/17
66 S 90/17
VIII ZR 6/04
VIII ZR 217/14
VIII ZR 26/03