Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2020-04-29, Aktenzeichen 64 S 95/19

Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 22.03.2019 verkündete und mit Beschluss vom 29.03.2019 berichtigte Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 220 C 111/18 – teilweise – unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen – abgeändert und wie folgt gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 144,68 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.01.2019 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 9/10 und die Beklagte 1/10 zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch die jeweils andere Partei gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die die Vollstreckung betreibende Partei eine Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.
Der Streitwert wird für beide Instanzen auf bis zu 2.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Mit Urteil vom 22.03.2019, auf das zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht Charlottenburg – 220 C 111/18 – die auf Auskunft und Zahlung gerichtete Klage abgewiesen. Mit Beschluss vom 29.03.2019 hat das Amtsgericht Charlottenburg das Urteil berichtigt.
Gegen dieses der Klägerin am 27.03.2019 zugestellte Urteil hat sie mit am 04.04.2019 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz vom 03.04.2019 Berufung eingelegt und diese mit am 22.05.2019 eingegangen Schriftsatz begründet. Mit der Berufung begehrt die Klägerin eine Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung.
Die Klägerin macht geltend, an ihrer Aktivlegitimation könne nach der Entscheidung des BGH vom 27.11.2019 – VIII ZR 285/18 – kein Zweifel mehr bestehen. Ihr stehe auch der – bislang von Beklagtenseite nicht erfüllte – Auskunftsanspruch zu.
Die Klägerin beantragt,
das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 22.03.2019 – 220 C 111/18 – wird abgeändert und wie folgt neu gefasst:
1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen:
a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter (Vormieter) der derzeit durch Herrn ...B... (Mieter) von der Beklagten angemieteten Wohnung in der S…, 1… Berlin,... OG Mitte (Wohnung) zuletzt schuldete (Vormiete)?
b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormieterverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht?
c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b BGB durchgeführt und, falls ja, welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3 BGB und § 559 a Abs. 1 bis 4 BGB hätte sich daraus ergeben?
d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gem. § 556 f BGB?
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 144,68 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 534,31 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Mietenbegrenzungsverordnung unwirksam sei und dass ein Auskunftsanspruch nur gegen den ursprünglichen Vermieter gegeben sei.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien in der Berufung wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Ferner wird auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 19.02.2020 (Bl. 8ff. II d.A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die gemäß §§ 511 ff ZPO zulässige Berufung ist teilweise im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet und im Übrigen unbegründet.
1. Hinsichtlich des Auskunftsanspruchs ist die Klage bereits unzulässig, da es insoweit an einem Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Dieses setzt ein berechtigtes Interesse an der gerichtlichen Geltendmachung des eingeklagten Rechts voraus. Daran fehlt es, da es auf die Auskunftserteilung für das von der Klägerin für den Mieter verfolgte Begehren, sich gegen eine überhöhte Miete zur Wehr zu setzen, gar nicht ankommt. Dazu müsste sich der Vermieter nach einer Rüge des Mieters zur preislichen Rechtfertigung der vereinbarten Miete auf die Ausnahmetatbestände der §§ 556 e und 556 f BGB berufen haben oder Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er sich zukünftig darauf berufen wird (vgl. LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 12.12.2017 – 67 S 282/17, GE 2018, 196 [beck]). Vorliegend beruft sich die Beklagte zur Rechtfertigung der Höhe der vereinbarten Miete lediglich darauf, dass sie der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche. Die Beklagte hat zu keinem Zeitpunkt etwa auf durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen Bezug genommen, um die vereinbarte Miete zu begründen noch sind auch nur ansatzweise Anhaltspunkte dafür vorhanden, dass sie dies noch tun wird. Ein Rechtsschutzinteresse der Klägerin für die in der Berufung noch anhängigen Auskunftsansprüche ist daher nicht erkennbar; vielmehr könnte jede nicht lediglich negatorische Auskunft der Beklagten den in der Hauptsache verfolgten Zahlungsanspruch der Klägerin zumindest teilweise in Frage stellen, liefe als Verteidigungsvorbringen also sogar den Interessen der Klägerin zuwider.
Das von der Klägerin befürchtete Kostenrisiko besteht nicht. Denn es ist vorliegend gerade nicht zu erwarten, dass die Beklagte als Vermieterin sich auf weitere Ausnahmetatbestände beruft, die die vereinbarte Miete rechtfertigen (mit der Folge, dass die Klage von Anfang an unbegründet wäre). Darüber hinaus hätte sich die Beklagte – worauf die Klägerin selbst hinweist – in einem solchen Falle auch schadensersatzpflichtig gemacht, so dass dann ein materiellrechtlicher Kostenerstattungsanspruch bestünde (vgl. Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 6. Auflage, Miete Rn. 214).
2. Die Klägerin ist auf Grund wirksamer Abtretung gemäß § 398 BGB Inhaberin des geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung der Miete, soweit diese gemäß §§ 556 d Abs. 1, 556 g Abs. 1 S. 2 BGB nicht wirksam vereinbart wurde.
a) Allerdings lassen sich ihr Geschäftsmodell und ihre Tätigkeit im hier zu beurteilenden Fall entgegen der „Mietright“-Entscheidung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteil vom 29.11.2019 – VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208 ff. [juris]) nicht als Inkassodienstleistung im Sinne von § 2 Abs. 2 RDG begreifen. Die Kammer folgt zwar der Auffassung des Bundesgerichtshofs, wonach der Begriff der Inkassotätigkeit ausweislich der Gesetzesbegründung des RDG weit auszulegen ist, um neuen Berufsbildern nicht von vorne herein den Weg zu verstellen und den Bereich der Rechtsberufe und der freien Berufe zu entbürokratisieren und zu liberalisieren. Wenn danach aber eine Tätigkeit, die nicht – und zwar nicht nur als Nebenleistung, sondern als selbständiges Geschäft – auf eine Forderungseinziehung gerichtet ist, sondern die Abwehr von Ansprüchen zum Gegenstand hat, nicht mehr als Inkassodienstleistung angesehen werden kann (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 96 und 219), so muss dies auch für die vorliegend entfalteten Aktivitäten der Klägerin gelten. Das Interesse des Mieters, in dessen Auftrag die Klägerin tätig geworden ist, war nicht - im Sinne eines selbstständigen Geschäfts - darauf gerichtet, die nach Ausspruch der Rüge unter Vorbehalt gezahlte Miete teilweise zurück zu erlangen, also Zahlungsansprüche durchzusetzen, die überhaupt erst durch seine bloß vorsichtshalber erbrachten Leistungen auf als unwirksam erachtete Mietforderungen entstanden. Vielmehr versprach die Klägerin ihrem Kunden, seine Rechte aus den gesetzlichen Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach Kräften durchzusetzen und den Vermieter dazu zu bringen, die vertraglich vereinbarte Miete auf das gesetzlich zulässige Maß zu reduzieren. Dieses für die Beauftragung der Klägerin maßgebliche Interesse des Mieters dokumentiert anschaulich die Beschriftung des Buttons „Mietsenkung beauftragen“ (vgl. Anlage K3, Bl. 19 d. A.), durch dessen Betätigung das Dienstleistungsverhältnis zu Stande kam. Auch die Vergütung der Klägerin sollte nicht etwa vom Gesamtbetrag der insgesamt erfolgreich zurückgeforderten Mietzahlungen, sondern vom Jahresbetrag der durchzusetzenden Mietreduzierung abhängen. Nicht anders als im Falle der Abwehr einer ungerechtfertigten Mieterhöhung - die auch nach der Gesetzesauslegung des Bundesgerichtshofs nicht mehr als Inkassodienstleistung im Sinne des RDG begriffen werden kann (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 96 und 219) - war der der Klägerin erteilte Dienstleistungsauftrag mithin auf die Abwehr ungerechtfertigter - nämlich seitens des Vermieters unter Verstoß gegen die Vorschriften der „Mietpreisbremse“ schon bei Abschluss des Mietvertrages erhobener und nachfolgend Monat für Monat geltend gemachter Mietforderungen gerichtet, während sich die nun allein noch streitige, allenfalls als Inkasso begreifbare Mietrückforderung gerade nicht als „eigenständiges Geschäft“, sondern als bloßes Mittel zur „künftigen Herabsetzung [der] Miete“ (vgl. 1.2 der klägerischen AGB, vorgelegt als Anlage K2, Bl. 14 I d. A.; Vollmachtserteilung, Anlage K1, Bl. 13 I d.A.) darstellt.
Die von dem Bundesgerichtshof postulierte Abgrenzung, wonach eine auf die Durchsetzung der „Mietpreisbremse“ und die Kappung der ursprünglich im Mietvertrag vereinbarten Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB zulässige Maß „noch“ als Inkassodienstleistung zulässig sein könne, während ein auf die Abwehr nachträglicher Mieterhöhungen gerichtetes Dienstleistungsangebot eindeutig nicht mehr unter den Begriff des Inkassos falle und folglich nach dem RDG nicht genehmigungsfähig sei, vermag auch deswegen nicht zu überzeugen, weil diese Diskriminierung mit den Grundrechten betroffener Dienstleister aus Art. 3, 12 GG nicht in Einklang zu bringen wäre. Es mag zwar zutreffen, dass die von einer rechtlichen Fehlberatung ausgehenden Gefahren im Falle der Forderungsabwehr - abstrakt betrachtet - gravierender sind als im Falle des Forderungseinzugs (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 219); denn für die Haftung des Schuldners, der über Umfang und Fälligkeit seiner Pflichten irrt, gilt ein viel strengerer Maßstab als für die Haftung desjenigen, der sich irrtümlich einer tatsächlich nicht bestehenden Forderung berühmt und diese durchzusetzen sucht (vgl. nur BGH, Urteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13, GE 2015, 853 ff., Rn. 24 ff. m. w. N. [juris]). Namentlich an Hand des konkreten Beispiels der Abwehr unberechtigter Mieterhöhungen lässt sich aber nicht feststellen, dass von einer solchen Dienstleistung für Mieter (oder den Rechtsdienstleistungssektor) höhere Gefahren ausgehen können, als von dem vorliegend zu beurteilenden Geschäftsmodell der Durchsetzung der „Mietpreisbremse“, sodass die Abgrenzung durch Sachgründe nicht gerechtfertigt erscheint und im Ergebnis willkürlich anmutet; denn das Gesetz sieht für einen Mieter, der sich, sei es auch irrtümlich und im Ergebnis erfolglos, eines Mieterhöhungsverlangens zu erwehren sucht, mit § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB einen besonderen Kündigungsschutz vor. Die unterschiedliche Behandlung beider Geschäftsmodelle erscheint auch nicht deswegen gerechtfertigt, weil es einmal um eine schon im Mietvertrag formulierte, im anderen Fall aber um eine erst nachträglich erhobene Forderung des Vermieters geht - zumal auch „Mietpreisbremse“-Fälle denkbar sind, in denen die Miete zunächst den Vorgaben der §§ 556d ff. BGB entspricht, aber erst später wirksame Stufen einer Staffelmiete gegen die gesetzlichen Regelungen verstoßen.
Handelte die Klägerin mithin nicht im Rahmen der ihr erteilten Inkassoerlaubnis, so richtete sich ihr Auftrag, der „Mietpreisbremse“ zur Geltung zu verhelfen und die vertraglich vereinbarte Miete auf das gesetzlich zulässige Maß zu reduzieren, auf eine nach § 3 RDG verbotene selbstständige Erbringung außergerichtlicher Dienstleistungen. Soweit die Klägerin vorträgt, sie erbringe überhaupt keine oder allenfalls nach § 5 RDG als Nebenleistungen zulässige Rechtsdienstleistungen, ist ihr zwar zuzugeben, dass gegen den zur Vertragsanbahnung und Prüfung der Erfolgsaussichten dienenden Mietpreisrechner, für sich genommen, keine Bedenken bestehen; wie der BGH in der „Mietright“ - Entscheidung in Übereinstimmung mit der Zivilkammer 65 zutreffend ausgeführt hat, handelt es sich um ein softwarebasiertes, automatisiertes Berechnungssystem, das eine Subsumtion unter Rechtsvorschriften nicht zu leisten vermag, sondern lediglich die Anwendung des Mietspiegels erleichtert und bei der eigenständigen Abschätzung der ortsüblichen Miete Unterstützung bietet (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 148; vgl. auch LG Berlin, Urteil vom 15.01.2019 – 15 O 60/18, Rn. 46 [juris]). Die im Anschluss an ihre Beauftragung entfaltete Tätigkeit der Klägerin ist aber gerade darauf gerichtet, im Verhältnis zwischen den Mietvertragsparteien eine möglichst verbindliche Klärung der Höhe der wirksam vereinbarten Miete herbeizuführen; dabei handelt es sich um Rechtsanwendung und Rechtsdurchsetzung für einen Dritten im Einzelfall, mithin um generische Rechtsdienstleistung, die gerade nicht im Sinne des § 5 RDG lediglich Nebenleistung einer anderen Tätigkeit ist. Wie das Bundesverfassungsgericht entschieden hat, ist danach zu fragen, ob der Schwerpunkt der Tätigkeit - wie etwa beim Beitreiben von Forderungen - auf wirtschaftlichen Gebiet liegt, „oder ob die rechtliche Seite der Angelegenheit im Vordergrund steht und es wesentlich um die Klärung rechtlicher Verhältnisse geht“ (vgl. BVerfG, Beschluss vom 27.09.2002 – 1 BvR 2251/01, NJW 2002, 3531 ff., Rn. 23 [juris]). Hier ging es nach dem der Klägerin erteilten Mandat vorrangig um letzteres.
Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 19.03.2020 hat die Klägerin ausgeführt, dass lediglich zur Abgrenzung erlaubnisfreier Geschäftsbesorgung von erlaubnispflichtiger Rechtsbesorgung auf den Schwerpunkt der Tätigkeit abzustellen sei, vorliegend aber eine Erlaubnis unstreitig vorläge, so dass der Schwerpunkt irrelevant sei. Die aufgrund der Registrierung erteilte Erlaubnis lässt die Prüfung, ob sich eine Tätigkeit innerhalb der Inkassodienstleistungsbefugnis hält, jedoch nicht entfallen. Diese wird im Übrigen auch in der in Bezug genommenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vorgenommen (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 109ff.).
b) Ob die aus dem RDG für das Geschäftsmodell der Klägerin fließenden Beschränkungen - sie dürfte die angebotene Durchsetzung der „Mietpreisbremse“ im Einzelfall nicht selbst besorgen, sondern wohl nur als Prozessfinanzierer für entsprechende durch Rechtsanwälte zu erbringende Rechtsdienstleistungen auftreten - mit ihrem Grundrecht auf Berufsfreiheit aus Art. 12 GG vereinbar sind oder das RDG deshalb in unverhältnismäßiger Weise gleichheitswidrig (Art. 3 GG) in ihre Rechte eingreift, weil etwa Haus- und Wohnungsverwalter komplementäre Leistungen anbieten dürften, kann vorliegend dahinstehen. Der Verstoß gegen das Verbot des § 3 RDG führt nämlich nicht dazu, dass neben dem auf die Herabsetzung der vertraglichen Miete gerichteten Dienstleistungsvertrag gemäß §§ 134, 139 BGB auch die Abtretung der streitgegenständlichen Forderung nichtig wäre. In der „Mietright“-Entscheidung geht auch der Bundesgerichtshof davon aus, dass § 134 BGB das Abtretungsgeschäft aus Gründen des Vertrauensschutzes nur umfassen kann, wenn nicht nur eine geringfügige oder schwer zu beurteilende Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis vorliegt, sondern der Inkassodienstleister eindeutig und für seinen Kunden wie auch für den in Anspruch genommenen Schuldner erkennbar gegen seine Erlaubnis nach § 10 RDG verstößt (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 91 ff.). Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, nachdem nicht nur verschiedene Kammern des Landgerichts Berlin, sondern sogar der Bundesgerichtshof die dort im wesentlichen gleich gelagerte Tätigkeit der Klägerin in der „Mietright“ -Entscheidung als von der Inkassoerlaubnis noch umfasst angesehen hat. Es entspricht vorliegend auch der gemäß § 139 BGB maßgeblichen Interessenlage sowohl des Mieters als auch der Klägerin und der Beklagten, unabhängig von dem zu Grunde liegenden Dienstleistungsvertrag auf die Wirksamkeit der Abtretung vertrauen zu dürfen: Für den Mieter ist, selbst wenn die Klägerin eine verbindliche Klärung der zulässigen Miethöhe durch außergerichtliche Vereinbarung oder Feststellungsklage nicht herbeiführen darf, auch die bloße Durchsetzung seines auf die unter Vorbehalt geleisteten Mietzahlungen bezogenen Rückforderungsanspruchs von Interesse, zumal das Ergebnis dieser Bemühungen es ihm ermöglichen mag, anschließend selbst eine Einigung über die zulässige Miethöhe mit der Beklagten zu erreichen. Die isolierte Geltendmachung dieses Anspruchs lässt sich als Inkassodienstleistung begreifen, für die die Klägerin auf Grund der ihr erteilten Erlaubnis nach § 10 RDG als hinreichend qualifiziert anzusehen ist, um Gefahren für den Rechtsverkehr auszuschließen. Vor diesem Hintergrund muss schließlich auch die Beklagte darauf vertrauen dürfen, dass die Klägerin tatsächlich über die ihr nachweisbar abgetretene Forderung verfügen darf und eine etwa zur Erfüllung geleistete Zahlung wirksam entgegen nehmen kann. Die Kammer sieht sich bei dieser Würdigung in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, welches schon entschieden hat, dass die Erstreckung der Nichtigkeitsfolge des § 134 BGB auf das Abtretungsgeschäft selbst im Falle eines Verstoßes gegen das Verbot des Erbringens selbstständiger Rechtsdienstleistungen gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz verstoßen kann (vgl. BVerfG – 1 BvR 423/99, Beschluss vom 20.02.2002, NJW 2002, 1190 ff., Rn. 41 [juris]).
3. Die Kammer hat bereits entschieden, dass die gesetzlichen Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ einschließlich der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wirksam sind (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 – 64 S 199/17, GE 2018, 1386 ff. [juris]). Die Entscheidung war Gegenstand einer Verfassungsbeschwerde, die nicht zur Entscheidung angenommen wurde (vgl. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18, GE 2019, 1097 ff. [beck]). Die Kammer hält auch nach den weiteren Ausführungen der Beklagten im nachgelassenen Schriftsatz vom 16.03.2020 weiterhin an ihrer Beurteilung fest; insbesondere ist die Begründung der Mietenbegrenzungsverordnung ausreichend, und zwar von amtlicher Stelle, nämlich im parlamentarischen Dokumentationssystem des Abgeordnetenhauses von Berlin, veröffentlicht worden (vgl. Kammer, a. a. O., Rn. 12). Die Veröffentlichung erfolgte auch rechtzeitig, nämlich vor dem Datum des Inkrafttretens der Verordnung am 01.06.2015. Die Drucksache Nr. 17/2272, mit der die Verordnung samt ihrer Begründung veröffentlicht wurde, datiert vom 20.05.2015 (vgl. https://www.parlament-berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/d17-2272.pdf). Die Kammer verweist ergänzend auf die Gründe des Urteils vom 29.01.2020 der Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin (66 S 143/19, WuM 2020, 152 ff.) und macht sich diese zu eigen.
Soweit die Beklagte vorträgt, die Begründung sei ihr nach einem – nicht näher dargelegten – Anruf beim Berliner Senat für Stadtentwicklung nicht übersandt worden, vermag dies die ordnungsgemäße Veröffentlichung nicht in Zweifel zu ziehen, zumal Drucksachen des Parlaments grundsätzlich bei diesem anzufordern sind.
4. Der Klägerin steht gegen die Beklagte für den Monat April 2018 nach §§ 556 g Abs. 1 und 2, 812 Abs. 1 S. 1, 398 BGB ein Rückzahlungsanspruch zu.
aa) Der Mieter hat mit Schreiben der Klägerin vom 22.02.2018 einen Verstoß gegen die gesetzlich zulässige Miethöhe gerügt, § 556 g Abs. 2 S. 1 BGB.
bb) Die Miete des Monats April 2018 ist nach der Rüge fällig geworden, § 556 g Abs. 2 S. 1 BGB.
cc) Die vereinbarte Miete überschreitet die zulässige Miete im Sinne des § 556 g Abs. 1 BGB; die nach dem Berliner Mietspiegel 2017 ermittelte ortsübliche Miete liegt offensichtlich mehr als 10 % niedriger.
(1) Die Kammer hat die Miete gemäß § 287 ZPO unter Anwendung des einschlägigen Berliner Mietspiegels 2017 ermittelt. Mietbeginn war der 01.06.2016. Der Mietspiegel 2017 mit Erhebungsstichtag 01.09.2016 für die statistische Ermittlung der Miethöhe liefert bessere Näherungswerte für die ortsübliche Miete im Zeitpunkt der Wirksamkeit des Erhöhungsbegehrens als der Mietspiegel 2015 mit Stichtag 01.09.2014. Für die drei Monate zwischen 01.06.2016 und 01.09.2016 ist eine Korrektur bzw. lineare Interpolation weder zwingend noch angezeigt.
(2) Im Hinblick auf die für April 2018 anteilig zurückgeforderte Miete ist gemäß § 557 a Abs. 4 BGB die zum 01.06.2017 einschlägige Mietstaffel maßgeblich. Insofern wird ebenfalls der Berliner Mietspiegel 2017 zugrunde gelegt. Eine lineare Interpolation ist hier ebenfalls nicht angezeigt (siehe unten, unter (4) (b)).
(3) Es sind nach dem Mietspiegel vier positive Merkmalgruppen und eine neutrale Merkmalgruppe zu berücksichtigen.
Die in der Klageschrift genannten Wohnwertmerkmale sind unstreitig vorhanden. Danach sind vier Merkmalgruppen (Merkmalgruppen 1 bis 4) unstreitig positiv.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass ferner das Wohnumfeld als positiv zu bewerten sei, weil es sich um eine sehr ruhige Wohngegend und zugleich eine bevorzugte Citylage handele, wofür sie zweitinstanzlich Beweis durch Sachverständigengutachten und Augenschein angeboten hat.
Die Merkmalgruppe 5 ist entgegen der Auffassung der Beklagten jedoch als neutral zu bewerten. Es ist nach dem Bestreiten der Klägerseite weder eine bevorzugte Citylage noch eine besonders ruhige Wohnlage anzunehmen. Die Entfernung zum Kurfürstendamm beträgt laut www.google.de/maps tatsächlich 1,3 km. Insofern kann nicht mehr von einer bevorzugten Citylage ausgegangen werden, in welcher der Kurfürstendamm das unmittelbare Wohnungsumfeld prägen würde. Ausweislich der „Strategischen Lärmkarte 2017“ (abrufbar unter: https://www.stadtentwicklung.berlin.de/umwelt/umweltatlas/kb705.htm, Stand: 14.04.2020) ist die S...... lärmbelastet und damit das Merkmal einer besonders ruhigen Wohnlage nicht zu bejahen. Da die Informationen öffentlich frei verfügbar und damit im Sinne des § 291 ZPO gerichtsbekannt sind, war eine Beweisaufnahme hierzu entbehrlich.
(4) Bei Zugrundelegung eines Zuschlags von 80 % für die vier positiven Merkmalgruppen überschreitet die vereinbarte Nettokaltmiete für den Monat April 2018 die zulässige Nettokaltmiete um 144,68 EUR.
(a) Nach dem Mietspiegel 2017 ergibt sich eine ortsübliche Miete zum Stichtag 01.09.2016 in Höhe von 9,40 EUR/m² (8,24 EUR/m² + (80 % x 1,45 EUR/m²)). Addiert man zur ortsüblichen Miete den gesetzlich zulässigen Aufschlag in Höhe von 10 %, so ergibt sich eine zulässige Höchstmiete von 10,34 EUR/m². Bei 70,05 m² ergibt dies eine noch zulässige Nettokaltmiete in Höhe von 724,32 EUR. Die vereinbarte ursprüngliche Nettokaltmiete in Höhe von 849,00 EUR überschreitet diesen Betrag um 124,68 EUR. Die in der zulässigen Höhe wirksam begründete Mietstaffel bleibt nach § 557 a Abs. 4 S. 3 BGB erhalten.
(b) Nach dem Berliner Mietspiegel 2019 ergäbe sich eine ortsübliche Miete von 9,54 EUR/m². Bei einer Abweichung in dieser Größenordnung zwischen den Mietspiegeln 2017 und 2019 (2017: 9,40 EUR/m² zu 2019: 9,54 EUR/m²), ist eine lineare Interpolation, die zur Abbildung von erheblichen Mietpreisentwicklungen zwischen den veröffentlichten Mietspiegeln herangezogen wird (vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 [beck]), nicht angezeigt. Insofern betrug die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der ersten Fälligkeit der für die Miete April 2018 einschlägigen Mietstaffel am 01.06.2017 weiterhin 9,40 EUR/m².
Die vereinbarte und unter Rückforderungsvorbehalt geleistete Miete in Höhe von 869,00 EUR überschreitet die noch zulässige Nettokaltmiete von 724,32 EUR um 144,68 EUR.
5. Der Klägerin steht kein Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsverteidigungskosten zu.
aa) Zwar befand sich die Beklagte mit Fristablauf am 08.03.2018 (vgl. Anlage K 4, Bl. 20, 21R d.A.) im Verzug, jedoch erfolgte die Beauftragung der Klägerin bereits vor Verzugseintritt (vgl. Anlage K 4 und K 1, Bl. 13 d.A.), weshalb der Schaden nicht kausal durch den Verzug entstanden ist (vgl. BGH, Urteil vom 25.11.2015 – IV ZR 169/14 [beck]).
bb) Es ist auch kein Anspruch auf Ersatz der Inkassokosten nach § 280 Abs. 1 BGB gegeben. Die Vereinbarung einer gegen § 556 d BGB verstoßenden Miete kann der Beklagten nicht vorgeworfen werden. Denn der Mietvertrag wurde mit dem früheren Vermieter abgeschlossen und die frühere Miete im Verhältnis Vormieter – früherer Vermieter ist der Beklagten nicht bekannt.
cc) Infolge der Nichtigkeit des Inkassodienstleistungsvertrages gemäß § 134 BGB kann die Klägerin für ihre Tätigkeit überdies ohnehin keine Vergütung nach dem RVG beanspruchen. Auch unter Beachtung des Grundrechts aus Art. 12 Abs. 1 GG scheint es eine verfassungsmäßig zulässige und verhältnismäßige Beschränkung der Berufsausübungsfreiheit darzustellen, der Klägerin zu untersagen, im Außenverhältnis zur Abwehr von Ansprüchen Dritter aufzutreten, da dies durch den Schutzzweck des RDG gerechtfertigt ist. Im Gegensatz zu Haus- und Wohnungsverwaltungen beschränkt sich die Haupttätigkeit der Klägerin nämlich im Wesentlichen auf diese Tätigkeit, während die von Haus- und Wohnungsverwaltern erbrachten Dienstleistungen auf den von der Klägerin angeführten Rechtsgebieten gerade zum Berufs- und Tätigkeitsbild ihrer Haupttätigkeit gehören. Dadurch ist zugleich auch eine unterschiedliche Behandlung von Inkassodienstleistern und Haus- und Wohnungsverwaltungen ohne Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG sachlich gerechtfertigt. Letztlich kann diese von der Klägerin angeführte Problematik aber auch in hiesigem Zusammenhang dahinstehen. Denn jedenfalls fehlt es zudem an der nach Nr. 3.1 der AGB der Klägerin erforderlichen Mahnung betreffend die überzahlten Mietzinsansprüche. Das Rügeschreiben vom 19.12.2017 enthält eine solche Mahnung betreffend die erst zukünftig fällig werdenden Mieten nicht. Darüber hinaus erfolgte die Beauftragung der Klägerin auch bereits vor Ablauf der mit diesem Schreiben gesetzten Frist, so dass auch aus diesem Grunde die geltend gemachten Inkassokosten keinen Schaden darstellen, der – wie Nr. 3.1 der AGB voraussetzt – erst infolge des Verzugs entstanden ist.
6. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
7. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
8. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, da die Kammer von der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs, wonach die Tätigkeit der Klägerin (noch) als Inkassodienstleistung im Sinne von § 2 Abs. 2 RDG zu bewerten sei, abweicht.
9. Die Streitwertfestsetzung für beide Instanzen beruht auf §§ 63, 47, 48 GKG, 3, 9 ZPO (Klageantrag zu 1: 1.215,31 EUR [42 x 144,68 EUR x 20 %]; Klageantrag zu 2: 144,68 EUR; Klageantrag zu 3: nur insoweit streitwerterhöhend, als die vorgerichtlichen Kosten durch die Geltendmachung eines [Feststellungs-] Anspruchs auf Herabsetzung der Vertragsmiete sowie auf anteilige Rückzahlung der Kaution entstanden).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 511 ff ZPO
§§ 556 e und 556 f BGB
§§ 556d ff. BGB
§§ 134, 139 BGB
§§ 63, 47, 48 GKG, 3, 9 ZPO
§ 555 b BGB
§ 556 f BGB
§ 398 BGB
§ 3 RDG
§ 5 RDG
§ 134 BGB
§ 10 RDG
§ 139 BGB
§ 287 ZPO
§ 291 ZPO
§ 556 d BGB
§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB
§ 559 a Abs. 1 bis 4 BGB
§ 556 d Abs. 1, 556 g Abs. 1 S. 2 BGB
§ 2 Abs. 2 RDG
§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB
§ 556 g Abs. 1 und 2, 812 Abs. 1 S. 1, 398 BGB
§ 556 g Abs. 2 S. 1 BGB
§ 556 g Abs. 1 BGB
§ 557 a Abs. 4 BGB
§ 557 a Abs. 4 S. 3 BGB
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO
Art. 3, 12 GG
Art. 12 GG
Art. 3 GG
Art. 12 Abs. 1 GG
Art. 3 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2020, 208
NJW 2002, 3531
NJW 2002, 1190
NJW 2017, 2679
20 C 111/18
VIII ZR 285/18
67 S 282/17
VIII ZR 281/13
15 O 60/18
1 BvR 2251/01
1 BvR 423/99
64 S 199/17
1 BvL 1/18
66 S 143/19
VIII ZR 295/15
IV ZR 169/14