Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2022-09-13, Aktenzeichen 65 S 48/22

Tenor:
Die Berufung des Beklagten gegen das Teilurteil des Amtsgerichts Neukölln vom 11. Februar 2022 - 14 C 275/21 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
1. Die Berufung ist - soweit sie sich gegen den Tenor zu 2) und zu 3) des Teilurteils richtet - zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.
Die Berufung gegen den Tenor zu 1) ist bereits unzulässig. Der Beklagte hat Berufung ausweislich der Berufungsschrift vom 9. März 2022 ausschließlich und ausdrücklich gegen den Tenor zu 2) und 3) der Entscheidung des Amtsgerichts eingelegt. Die Erweiterung des Rechtsmittels auf den Tenor zu 1) in der Berufungsbegründung vom 11. April 2022 war nicht mehr zulässig möglich, § 517 ZPO.
2. Die Berufung ist unbegründet, dies auch, wenn zugunsten des Beklagten die Zulässigkeit der Berufung gegen den Tenor zu 1) des angefochtenen Urteils unterstellt würde. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
a) Zutreffend hat das Amtsgericht die Zulässigkeit der Feststellungsklage auch hinsichtlich der im Tenor zu 1) ausgesprochenen Feststellung bejaht.
Das nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse lag vor.
Die Kammer folgt den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts nach eigener rechtlicher Prüfung. Der Beklagte lässt im Rahmen seiner Beanstandungen in der Berufungsbegründung unberücksichtigt, dass er selbst noch mit E-Mail vom 18. Mai 2021 eine wirksame Befristung des Mietverhältnisses (unzutreffend) behauptet hat. Mit E-Mail vom 22. Juni 2021 teilte die Hausverwaltung den Klägern mit, dass eine Verlängerung des Vertrages nicht möglich sei. Den Maßstab der §§ 133, 157 BGB zugrunde gelegt, konnten die Kläger den Schriftverkehr nicht anders verstehen, als dass der Beklagte - vertreten durch die von ihm beauftragten Bevollmächtigten - ihr Recht, die hier gegenständliche Wohnung aufgrund eines unbefristeten Mietvertrages weiter bewohnen zu dürfen, in Abrede gestellt haben. Ein „Missverständnis“ des Schriftverkehrs zeigt der Beklagte auch nicht auf.
Soweit er meint, spätestens mit seinen Ausführungen in der Klageerwiderung sei ein Rechtsschutzbedürfnis entfallen, übersieht er, dass die ZPO (gegebenenfalls mit günstiger Kostenfolge) für die - geltend gemachte - Situation, dass ein Beklagter sich für missverstanden hält und die mit der Klage begehrte Feststellung nicht oder nie bestreiten wollte, das (sofortige) Anerkenntnis als prozessual adäquate Reaktion vorsieht. Was den Beklagten daran hinderte, ein solches abzugeben, ergibt sich nicht.
b) Zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagte zur Auskunftserteilung verurteilt.
Die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn auf angespannten Wohnungsmärkten sind anwendbar; die Voraussetzungen des § 556g Abs. 3 BGB iVm der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin) und Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB liegen vor.
Die Regelungen der §§ 556d ff BGB sind ohne Einschränkungen anwendbar. Die Befristung des Mietvertrages war von Anfang an unwirksam; die Voraussetzungen des § 575 BGB lagen zu keiner Zeit vor, sie werden nicht einmal dargelegt.
Da von Anfang an ein unbefristetes Mietverhältnis zustande gekommen ist, § 575 Abs. 4 BGB, sind die „Nachträge“ rechtlich ohne Bedeutung und Auswirkung. Maßgeblich für die rechtliche Bewertung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn ist folgerichtig allein der Mietvertrag vom 4. April 2019.
Es hat auch nicht etwa eine „Zäsur“ durch den 16. Nachtrag vom 7. Juli 2020 zum Mietvertrag stattgefunden.
Eine (vertragliche) Änderung der Nettokaltmiete haben die Parteien darin nicht vereinbart.
Aus dem „16. Nachtrag zum Mietvertrag vom 3/1/2018“ ergibt sich, dass der Beklagte einseitig die von ihm vertraglich geschuldete Leistung eingeschränkt und dies zum Anlass für eine Reduzierung der Bruttomiete genommen hat. Auch wenn der Nachtrag von einer „Vereinbarung“ spricht, handelt es sich lediglich um eine einseitige Erklärung. Es wird angekündigt, dass der Vermieter ab dem 15. Juli 2020 keinen Internetanschluss (mehr) zur Verfügung stellen wird und die Miete ab dem 1. Juli 2020 930,00 € beträgt. Diesen „16. Nachtrag“ konnten die Kläger nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont, §§ 133, 157 BGB, nur dahin verstehen, dass die Reduzierung des vertraglich geschuldeten Leistungsumfangs zu einer Herabsetzung der Bruttomiete führt.
c) Ohne Erfolg wendet der Beklagte sich gegen den Tenor zu 3) der angefochtenen Entscheidung.
Bereits im Ausgangspunkt unzutreffend unterstellt der Beklagte die Wirksamkeit der Befristung des Mietvertrages. Das Vorliegen der Voraussetzungen des § 575 BGB ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Schon vor diesem Hintergrund trägt seine Argumentation nicht. Auch für die Voraussetzungen des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB ergibt sich nichts. Schon die - von Beklagtenseite im Mietvertrag vorgesehene (grundlose) - Befristung des Mietvertrages bis zum 1. Dezember 2019 spricht aufgrund der zeitlichen Dimension und der „Verlängerungsoption“ gegen eine Überlassung zum vorübergehenden Gebrauch (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 46; BeckOGK/H. Schmidt, 1.7.2022, BGB § 549 Rn. 16ff.).
Die Kammer folgt im Übrigen den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts nach eigener rechtlicher Prüfung mit nachfolgenden Ergänzungen:
Die Argumentation des Beklagten zur legitimen Aufwandsoptimierung trägt nicht.
Der vom Beklagten unterstellte „Interessenkonflikt“ wird nicht interessengerecht aufgelöst, denn allein der Vermieter behält sich das Recht vor, den Mieter mit höheren Kosten zu belasten.
Der vom Beklagten bemühte Aufwand in Bezug auf Abrechnungen im Interesse beider Parteien lässt unberücksichtigt, dass dieser nach der Klausel ausschließlich zugunsten des Beklagten/Vermieters entfällt. Er allein behält sich formularvertraglich vor, die Kläger/Mieter mit Nachforderungen zu belasten; haben diese zu viel gezahlt, haben sie - anders als der Vermieter - keinen Anspruch auf Rückzahlung.
Wenn der Beklagte einwendet, die Regelung entbinde beide Parteien von den Mühen einer Abrechnung, so trifft das nicht zu. Zum einen muss ein Mieter ohnehin nicht abrechnen, zum anderen möchte der Vermieter/Beklagte sich offenkundig gar nicht davon befreien; will er nachfordern, muss er abrechnen. Er will sich von der Abrechnung lediglich dann befreien (bzw. sie den Klägern/Mietern nicht zukommen lassen), wenn sie zu Rückzahlungsansprüchen zu deren Gunsten führt.
Im Übrigen übersieht der Beklagte ganz grundlegend, dass Bruttowarmmieten nach § 4 HeizKV unzulässig sind. Für eine Ausnahme nach §§ 2, 11 HeizKV ergibt sich nichts.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 713 ZPO.
3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die Einzelfallentscheidung beruht auf dem Gesetz und seinen Materialien; ungeklärte Rechtsfragen sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 513, 529, 546 ZPO
§§ 133, 157 BGB
§§ 556d ff BGB
§§ 2, 11 HeizKV
§ 517 ZPO
§ 575 BGB
§ 4 HeizKV
§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 256 Abs. 1 ZPO
§ 556g Abs. 3 BGB
§ 49 Abs. 2 EGBGB
§ 575 Abs. 4 BGB
§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 543 Abs. 1, 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 14 C 275/21