Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern (Mecklenburg-Vorpommern, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2022-11-14, Aktenzeichen 3 M 321/22 OVG
ECLI: ECLI:DE:OVGMV:2022:1114.3M321.22OVG.00

Tenor:
Orientierungssatz
Zur Nutzung einer genehmigungspflichtigen Ferienwohnung über einen längeren Zeitraum durch einen gewerblichen Mieter.(Rn.17)
Verfahrensgang
Die Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 5. Mai 2022 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den Antragstellern als Gesamtschuldnern auferlegt.
Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 5.500,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragsteller wenden sich gegen eine Nutzungsuntersagungsverfügung mit Zwangsgeldandrohung.
Sie sind Eigentümer der im Erdgeschoss bzw. im 1. Obergeschoss einer Wohnungseigentumsanlage auf dem Grundstück Flurstück 55/295, Flur 57, Gemarkung A gelegenen Wohnungen Nrn. 108 und 109. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 63 „Wohnen in A“ der Gemeinde C und ist als allgemeines Wohngebiet unter Ausschluss von Betrieben des Beherbergungsgewerbes ausgewiesen.
Mit Ordnungsverfügung vom 25. Februar 2022 untersagte der Antragsgegner den Antragstellern nach Anhörung die Nutzung der Wohnungen als Ferienwohnungen und drohte für den Fall der Nichtbeachtung Zwangsgelder i. H. v. 5.000,00 bzw. 6.000,00 EUR an. Zugleich ordnete er die sofortige Vollziehung der Verfügung an.
Über den gegen die Ordnungsverfügung eingelegten Widerspruch der Antragsteller ist noch nicht entschieden. Ihren Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Rechtsbehelfs hat das Verwaltungsgericht mit Beschluss vom 5. Mai 2022 – den Antragstellern zugestellt am 9. Mai 2022 – abgelehnt.
Zur Begründung hat es ausgeführt, dass sich die Ordnungsverfügung im Rahmen der im Eilverfahren lediglich gebotenen summarischen Prüfung als rechtmäßig erweise. Sie sei hinreichend bestimmt. Der in der Verfügung verwandte Begriff „Ferienwohnung“ sei nicht missverständlich. Er werde in § 13a BauNVO definiert; damit sei der Inhalt des Verwaltungsaktes eindeutig. Die Wohnungen würden als Ferienwohnungen genutzt. Sie würden einem wechselnden Kreis von Gästen entgeltlich zur Nutzung überlassen und seien zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt. Zudem werde die Wohnung Nr. 108 im Internet über die Fa. „B“ tage- und wochenweise zur Vermietung angeboten. Die sonach erforderliche Baugenehmigung fehle. Das Vorhaben sei daher formell illegal, was bereits den Erlass der Verfügung erlaube. Ermessensfehler seien ebenfalls nicht erkennbar. Mit Blick auf die Festsetzungen des Bebauungsplans sei die Nutzung als Ferienwohnungen jedenfalls nicht offensichtlich genehmigungsfähig.
Am 23. Mai 2022 haben die Antragsteller Beschwerde eingelegt und diese am 9. Juni 2022 begründet.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Beschwerde gegen die Versagung des vorläufigen Rechtsschutzes ist unbegründet. Nach den mit der Beschwerde dargelegten und nach § 146 Abs. 4 Satz 6 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) zu prüfenden Gründen kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Entscheidung fehlerhaft ist.
1. Die Antragsteller machen zunächst geltend, dass die Verfügung inhaltlich nicht hinreichend bestimmt sei, weil sie lediglich die Nutzung der Wohnungen als Ferienwohnungen untersage, ohne zu definieren, welches Verhalten genau gemeint sei. Soweit das Verwaltungsgericht auf die Legaldefinition in § 13 a Baunutzungsverordnung (BauNVO) verweise, reiche dies nicht aus. Denn die Vorschrift schreibe lediglich generell-abstrakt vor, was unter dem Begriff Ferienwohnung zu verstehen sei, ohne dies konkret auf den vorliegenden Sachverhalt zu übertragen. Diese Aufgabe habe der Verwaltungsakt. Er lasse aber offen, ab welcher Vermietungsdauer von einer angelegten Häuslichkeit und nicht mehr von einer vorübergehenden Unterbringung auszugehen sei, welche Einrichtungsmerkmale notwendig seien, um eine eigene Häuslichkeit zu begründen und welche Bestandteile die Mietverträge nicht aufweisen dürften, damit die konkrete Nutzung als Wohnen und nicht als Ferienwohnen zu qualifizieren sei.
Mit diesem Einwand wird die Fehlerhaftigkeit der angegriffenen Entscheidung nicht dargelegt. Mit dem Verwaltungsgericht ist davon auszugehen, dass der Bescheid hinreichend bestimmt i. S. d. § 37 Abs. 1 Landesverwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG M-V) ist. Hinreichend bestimmt ist ein Verwaltungsakt, wenn der Empfänger seinen Regelungsgehalt aus dem Tenor, dem Inhalt der Begründung und den sonstigen bekannten oder ohne weiteres erkennbaren Umständen so vollständig, klar und unzweideutig erkennen kann, dass er sein Verhalten danach richten kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 2. Juli 2008 – BVerwG 7 C 38.07 – juris Rn. 11; Tegethoff in Kopp/Ramsauer, VwVfG, 23. Auflage 2022, § 37 Rn. 5 m. w. N.). Maßgeblich ist, dass der behördliche Wille keiner unterschiedlichen subjektiven Bewertung zugänglich ist (vgl. BVerwG a. a. O.).
Diesen Anforderungen genügt der angegriffene Bescheid. Der Begriff „Ferienwohnung“ ist in § 13a BauNVO definiert. Er wird vom Antragsgegner auch hinreichend konkretisiert. In der Begründung der Verfügung gibt er an, aufgrund welcher Umstände er von einer Nutzung der Appartements als Ferienwohnungen ausgeht. Dies unterscheidet den vorliegenden Fall von dem der Entscheidung des VG Berlin (Beschluss vom 23. Januar 2012 – 19 L 294.11 –, juris Rn. 18), auf die die Antragsteller zum Beleg ihrer gegenteiligen Auffassung Bezug nehmen. Ob die vom Antragsgegner benannten Umstände zutreffen oder ob seine rechtliche Bewertung richtig ist, ist eine Frage der Rechtmäßigkeit des Bescheids, nicht aber seiner Bestimmtheit.
Vor diesem Hintergrund verfängt auch der Einwand nicht, der Antragsgegner hätte in der Verfügung deutlich machen müssen, unter welchen Voraussetzungen er noch vom Vorliegen einer Wohnnutzung ausgeht. Auf diesen Punkt laufen die von den Antragstellern in der Beschwerdebegründung aufgeworfenen Fragestellungen hinaus. Denn es ist nicht die Aufgabe einer baurechtlichen Nutzungsuntersagungsverfügung, dem Ordnungspflichtigen eine Art Rechtsberatung zu der Frage zu gewähren, welche Nutzungen noch als zulässig angesehen werden. Erforderlich ist lediglich, den maßgeblichen Sachverhalt und die Gründe für die Entscheidung so zu benennen, dass sie für den Adressaten nachvollziehbar und überprüfbar sind. Dass dies der Fall ist, wird auch von den Antragstellern nicht infrage gestellt.
2. Weiter machen die Antragsteller geltend, dass die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Nutzung der Appartements sei bauplanungsrechtlich nicht dem Wohnen, sondern dem Ferienwohnen zuzuordnen, mit der Folge, dass die praktizierte Nutzung formell illegal sei, unzutreffend sei.
Die Wohnung im Erdgeschoss werde langfristig vermietet, was die Antragsteller durch Vorlage der Verträge belegt hätten. Die Inserate über das Online-Portal „B“ seien nicht als Vertragsangebote, sondern als reine invitatio ad offerendum anzusehen. Daher erlaube der Umstand, dass die Wohnung noch am 25. Februar 2022 als „Ferienwohnung“ angeboten worden sei, nicht den Rückschluss auf eine ebensolche Nutzung, denn die Antragsteller hätten sich auf eine Buchung für einen kurzzeitigen Aufenthalt nicht eingelassen, weil sie die Fortsetzung der seit jeher praktizierten langfristigen Nutzung interessiert gewesen seien. Die Wohnung sei bereits einem Interessenten für den Zeitraum September 2022 bis März 2023 angeboten; lediglich die Unterzeichnung des Mietvertrags stehe noch aus.
Auch die in der Wohnung im 1. Obergeschoss erfolgende Nutzung sei auf Dauer angelegt. Die Antragsteller nutzten diese Wohnung seit jeher selbst und hätten sie in der jüngeren Vergangenheit nur in einem sehr geringfügigen Umfang, nämlich in der Zeit von Juli bis Oktober 2021, an Dritte überlassen. Dies auch nur deshalb, weil die pandemiebedingte Sondersituation die Pläne der Antragsteller vereitelt habe, die Wohnung an ihre Firma zu vermieten und von dort über ein Bonussystem ihren Mitarbeitern zu überlassen. An dieser Absicht würden die Antragsteller festhalten. Bei diesem Nutzungsmodell liege gerade keine Weitergabe an einen nicht definierbaren, ständig wechselnden Personenkreis vor. Dass auch die Wohnung im 1. Obergeschoss von der Firma „B“ vermittelt werde, stehe der Einordnung als Wohnnutzung nicht entgegen, da die Firma auch auf die langfristige Vermietung von Wohnraum spezialisiert sei.
Auch diese Ausführungen legen die Fehlerhaftigkeit der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung nicht nahe. Zu Recht geht das Verwaltungsgericht davon aus, dass es sich bei der von den Antragstellern praktizierten Nutzung nicht um eine von der Baugenehmigung legalisierte Nutzung zu Dauerwohnzwecken, sondern um eine genehmigungspflichtige Nutzung als Ferienwohnung i. S. d. § 13a BauNVO handelt, die mangels Erteilung einer entsprechenden Genehmigung formell illegal ist. Nach der Legaldefinition des § 13a BauNVO sind Ferienwohnungen Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind. Dies trifft auf die Wohnungen Nr. 108 und Nr. 109 zu.
a) Für die Erdgeschosswohnung (Nr. 108) folgt dies bereits aus dem Umstand, dass sie noch am 25. Februar 2022 auf der Internetseite des Ferienwohnungsvermittlers „B“ angeboten worden ist. Dies erlaubt den Schluss auf eine entsprechende Nutzung. Die Internetseite wies u. a. die Funktion „Verfügbarkeit prüfen“ und eine Online-Buchungsmöglichkeit auf. Die Preisgestaltung richtet sich nach dem Aufenthaltsmonat, der Aufenthaltsdauer und der Personenzahl. Eine Nutzung als Ferienwohnung ist ausweislich der Bewertungsfunktion („Gerne wieder“) in der Vergangenheit auch erfolgt. Die von den Antragstellern gegen diese Bewertung geltend gemachten Einwände verfangen nicht. Sie haben ihre Behauptung, eine Online-Buchung sei nicht möglich gewesen, nicht ansatzweise belegt. Das Seiten-Layout spricht gegen die Richtigkeit ihres Vortrags. Diese Zweifel werden noch dadurch verstärkt, dass die vom Antragsgegner vorgelegte Kopie der Internetseite keine durchgehende Nutzung für den Zeitraum Mai bis Juli 2022 ausweist. Stattdessen sind für die Monate Juni und Juli 2022 jeweils zwei buchbare Nutzungszeiträume angegeben. Auch dieser Befund ist mit der Behauptung, die Wohnung werde zu Dauerwohnzwecken genutzt, nicht zu vereinbaren. Hiervon abweichende subjektive Absichten der Antragsteller sind nicht belegt. Insbesondere haben sie für den fraglichen Zeitraum keine Mietverträge vorgelegt.
Abweichendes folgt auch nicht aus den von den Antragstellern vorgelegten Mietverträgen aus dem Zeitraum Juli 2021 bis April 2022. Diese Verträge sind jeweils befristet für einen Monat geschlossen worden; der Mietpreis ist personenzahl- und saisonabhängig. Zwar wurden die Verträge mit einer Ausnahme (April 2022) mit derselben Mieterin, der Firma D mit Sitz in Frankreich geschlossen. Auch grenzen die Mietzeiträume unmittelbar aneinander an, so dass sie einen zusammenhängenden Zeitraum vom 30. Juni 2021 bis 31. März 2022 abdecken. Allerdings weist der Antragsgegner zutreffend darauf hin, dass Vertragspartner dieser Verträge keine natürliche Person ist. Die Verträge sind mit einer juristischen Person (SARL unipersonnelle, vgl. www…...html), vergleichbar mit einer Ein-Personen-GmbH, geschlossen worden, so dass offen ist, welche (natürlichen) Personen das Appartement in den Mietzeiträumen tatsächlich genutzt haben. Zudem umfassen die Verträge die für eine Nutzung als Ferienwohnung typischen Leistungen Endreinigung und Wäscheservice.
b) Die Wohnung im 1. Obergeschoss (Nr. 109) wurde nach den Angaben der Antragsteller als Ferienwohnung genutzt. Sie haben selbst vorgetragen, die Wohnung in der Zeit von Juli bis Oktober 2021 und damit in der Urlaubssaison Dritten überlassen zu haben und damit den Vortrag des Antragsgegners bestätigt. Ihre Behauptung, die Wohnungen würden lediglich durch die Antragsteller und ihren europaweit verzweigten Freundeskreis genutzt – so noch die Angaben der Antragstellerin zu 1. in ihrer E-Mail vom 3. September 2019 – haben sie weder wiederholt noch belegt. Dass die im November 2021 erfolgte Vermietung an eine juristische Person - die Firma E GmbH – die Einstufung der Nutzung als Ferienwohnung nicht ausschließt, wurde im Zusammenhang mit der Firma D bereits dargelegt.
Das von den Antragstellern entwickelte aber noch nicht verwirklichte Nutzungskonzept (Mitarbeiter-Bonussystem) ist nicht Gegenstand der Verfügung, so dass es insoweit keiner Beurteilung bedarf. Es sei aber darauf hingewiesen, dass dies eine Einstufung als Ferienwohnung nicht ausschließen dürfte. Zwar fordert § 13a BauNVO eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung. Damit soll aber lediglich ausgeschlossen werden, dass Wohnungen, die unentgeltlich Gästen aus dem Familien- oder Freundeskreis des Inhabers zur Verfügung gestellt werden, als Ferienwohnungen anzusehen sind (vgl. Blechschmidt, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 02/2022, § 13a BauNVO Rn. 28). Auf die Wohnungsüberlassung im Rahmen eines Mitarbeiter-Bonussystems dürften diese Erwägungen nicht zutreffen, zumal die Überlassung strenggenommen nicht unentgeltlich erfolgt, sondern „erarbeitet“ werden muss.
3. Schließlich wenden sich die Antragsteller gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, die praktizierte Nutzung sei nicht offensichtlich genehmigungsfähig, und führen aus, das Gericht habe sich nicht mit der Frage auseinandergesetzt, ob die von den Antragstellern praktizierte Nutzung der Appartements als Wohnnutzung einzustufen und damit als bauplanungsrechtlich zulässig anzusehen ist. Dieser Einwand beruht auf einer Verkennung der Entscheidung. Das Verwaltungsgericht hat die Nutzung der Appartements unter Würdigung des antragstellerischen Vortrags gerade nicht als (Dauer-)Wohnnutzung im bauplanungsrechtlichen Sinne eingestuft. Andernfalls hätte es die formelle Illegalität der Nutzung nicht feststellen können. Vor diesem Hintergrund erschließt es sich nicht, warum sich das Gericht nach dieser Feststellung nochmals mit der Frage befassen sollte. Die Frage, ob die Nutzung als Ferienwohnungen trotz der Festsetzungen im Bebauungsplan bodenrechtlich zulässig sein könnte, haben die Antragsteller nicht aufgeworfen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Festsetzung des Streitwerts auf § 47 i. V. m. §§ 52 Abs. 1 und 53 Abs. 2 Nr. 2 Gerichtskostengesetz (GKG). Der Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO und § 68 Abs. 1 Satz 5 i. V. m. § 66 Abs. 3 GKG unanfechtbar.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 13a BauNVO
§ 13 a Baunutzungsverordnung
§ 146 Abs. 4 Satz 6 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 52 Abs. 1 und 53 Abs. 2 Nr. 2 Gerichtskostengesetz
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 66 Abs. 3 GKG

Zitierte Entscheidungen: 5 B 595/22
7 C 38.07
19 L 294.11