Amtsgericht Duisburg (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-05-07, Aktenzeichen 6 C 3799/09
ECLI: ECLI:DE:AGDU1:2010:0507.6C3799.09.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden , wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrag leistet.

Tatbestand:
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung im Haus D.straße 2 in Duisburg. Der Mietvertrag wurde am 31.03.1958 zwischen dem verstorbenen Ehemann der Beklagten und der S. AG. Die Garage im Haus D. straße 7 ist in diesem Mietvertrag nicht erwähnt. Seit mehreren Jahren bis heute war zunächst der Ehemann der Beklagten, dann diese Mieter der streitgegenständlichen Garage. Zwischen den Gebäuden D.straße 2 und D.straße 7 besteht eine räumliche Distanz von ca. 150 m. Die Eigentümer von Wohnung und Garage waren zunächst identisch. Die Rechtsnachfolge als Vermieter sowohl der Garage als auch der Wohnung traten zunächst die Stadt Duisburg, dann die D. GmbH und anschließend die Gt AG an.
Mittlerweile ist das Eigentum an der von der Beklagten bewohnten Wohnung und der Garage auseinandergefallen. Mit notariellem Vertrag vom 18.04.2009 erwarben die Kläger das Anwesen D.straße 7 von der damaligen Eigentümerin, der Stadt Duisburg.
Mit Schreiben 29.09.2008 und vom 28.05.2009 kündigten die Kläger das Mietverhältnis über die Garage und forderten die Beklagte zur Räumung bis spätestens zum 31.12.2008 bzw. zum 31.08.2009 auf.
Die Kläger sind der Ansicht, dass es sich bei der ausgesprochenen Kündigung nicht um eine unzulässige Teilkündigung handelt.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, die linke (größere) Garage im Haus D.straße 7 in Duisburg zu räumen und an sie herauszugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Ansicht, dass es sich bei dem Mietverhältnis über den Wohnraum und dem Mietverhältnis über die Garage um ein einheitliches Mietverhältnis handelt und eine Kündigung des Garagenmietvertrags daher nicht möglich ist.
Sie behauptet, die Garage sei ihrem verstorbenen Ehemann zusammen mit der Wohnung vermietet worden. Demgemäß habe dieser an die S AG seit Mietbeginn Mietzins für die Garage sowie den Wohnraum in einer Summe entrichtet.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird ergänzend auf den Inhalt der Gerichtsakte Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Kläger haben gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung der Garage gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Bei den von den Klägern ausgesprochenen Kündigungen handelt es sich um unzulässige Teilkündigungen, da zwischen den jeweiligen Rechtsvorgängern der Parteien ein einheitlicher Mietvertrag über Garage und Wohnung der Beklagten geschlossen wurde. Voraussetzung hierfür ist ein wirtschaftlicher und rechtlicher Zusammenhang zwischen Wohnung und Garage. Ein solcher besteht auch dann, wenn die Garage nicht von Anfang an Teil des Wohnungsmietvertrags gewesen wäre, sondern wie vorliegend unstreitig ist, jedenfalls später hinzu gemietet wurde.
Anhaltspunkte dafür, dass der Garagenmietvertrag nicht lediglich eine Ergänzung des Wohnungsmietvertrags darstellen, sondern selbständig sein sollte, sind vorliegend nicht ersichtlich. Zwar liegen Garage und Wohnung auf verschiedenen Grundstücken, und in einer solchen Konstellation fehlt es regelmäßig an einem wirtschaftlichen und rechtlichen Zusammenhang, vorliegend gilt jedoch die Besonderheit, dass es sich damals bei diesen Grundstücken um ein einziges großes Anwesen mit identischem Eigentümer handelte und die verschiedenen Häuser sich in einer einheitlichen Parkanlage befinden. Daher kann vorliegend ein Zusammenhang nicht allein deshalb abgesprochen werden, weil es sich um verschiedene Gebäude handelt.
Der einheitliche Mietvertrag über Wohnung und Garage wird auch durch eine Veränderung der dinglichen Rechtslage als Folge der Veräußerung der Garage nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten. Vielmehr tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB in den über ein einheitliches Mietobjekt geschlossenen einheitlichen Mietvertrag ein (vgl. BayObLG WuM 1991, 78; LG Köln WuM 2004, 614). Zum Schutz des Mieters gegen Vorgänge auf der Vermieterseite, auf die er keinen Einfluss hat, bleibt es mithin bei der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, so dass der Vertrag auch nur einheitlich von beiden Vermietern gekündigt werden kann. Eine Aufteilung des Mietvertrags würde entgegen dem Zweck des § 566 BGB zu einer spürbaren Verschlechterung der Rechtsstellung des Mieters und der Sache nach zu einer Rechtsänderung ohne Mitwirkung des Mieters entgegen § 311 Abs. 1 BGB führen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: 720,00 €

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 566 BGB
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 311 Abs. 1 BGB