Landgericht Freiburg (Baden-Württemberg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-10-12, Aktenzeichen 3 S 98/18

Tenor:
I.
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 12.04.2018 - 2 C 2523/17 - im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen abgeändert und wie folgt neu gefasst:
(1) Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.486,39 EUR nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit 12.12.2017 zu bezahlen sowie 1.105,12 EUR vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit 12.12.2017.
(2) Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
II.
Das in I. näher bezeichnete Urteil des Amtsgerichts ist nach Maßgabe der erfolgten Abänderung vorläufig vollstreckbar.
III.
Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
IV.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Beklagte zu 23 %, der Kläger zu 77 %.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte zu 7%, der Kläger zu 93%.
V.
Dieses Urteil ist für beide Parteien vorläufig vollstreckbar. Beiden Parteien bleibt nachgelassen, die Vollstreckung aus diesem und - nach Maßgabe der erfolgten Abänderung - aus dem angefochtenen Urteil durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund der Urteile vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der jeweilige Gegner vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
VI.
Die Revision wird nicht zugelassen.
VII.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf [12 x 1.100,00 EUR (Räumung) + 6x 1.100,00 EUR (zukünftige Nutzungsentschädigung) + 1.486, 39 EUR (Sondervereinbarung)] 21.286,39 EUR festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
1
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst auf die angefochtene Entscheidung (§ 540 Abs. 1 Ziffer 1 ZPO) Bezug genommen. Die Kammer hat das Urteil des Amtsgerichts im Hinblick auf die dort im Tatbestand wiedergegebenen Klaganträge durch Beschluss vom 25.09.2018 gem. § 319 ZPO berichtigt. Der Berichtigung liegt folgender Sachverhalt zugrunde, auf den bereits durch Vorsitzendenverfügung vom 11.09.2018 hingewiesen worden war:
2
Die vertraglich vereinbarte monatliche Miete beträgt 1100,00 EUR nebst einer Nebenkostenvorauszahlung iHv 250,00 EUR. Zwischen den Parteien war und ist unstreitig, dass sich der ursprüngliche Zahlungsantrag (5.733,00 EUR) zusammensetzte aus einer Mietforderung inkl. Nebenkostenpauschale iHv 3.995,17 EUR, einer Nebenkostennachzahlung iHv 251,44 EUR und der Forderung aus der Zusatzvereinbarung iHv 1.486,39 EUR. Unstreitig sind die Mietrückstände aufgelaufen, weil der Sozialhilfeträger ursprünglich zu geringe Zahlungen geleistet hatte und die Zahlung durch diesen erst innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage geleistet wurde, wobei ein genaues Datum nicht genannt wird. Im Termin hat der Kläger den Rechtsstreit insoweit (4.246,61 EUR) jedenfalls für teilerledigt erklärt und den Klagantrag Ziff. 2 nur noch im Übrigen (also iHv 1.486,39 EUR nebst Zinsen und vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten) aufrechterhalten, wie dies auch der entsprechenden Verurteilung (Ziff. 3 des amtsgerichtlichen Tenors) entspricht.
3
Ergänzend hat die Kammer zudem folgende Feststellungen getroffen:
4
Aufgrund der Bewerbungs-E-Mail der Beklagten auf die Chiffre Anzeige des Klägers kam es zu einem Besichtigungstermin des Mietobjektes und im Anschluss daran zur E-Mail der Beklagten vom 02.07.2016, in der die Beklagte dem Kläger die Vorlage von Kopien von Einkommensnachweisen anbot. Angefügt waren dieser E-Mail die Selbstauskunft der Beklagten vom 02.07.2016 und eine Bonitätsauskunft der SCHUFA. Die angebotenen Kopien von Einkunftsnachweisen hat der Kläger nicht angefordert.
5
Die ordentliche Kündigung vom 07.08.2017 begründete der Kläger im Wesentlichen mit Mietrückständen, die sich aus mehr als zwei aufeinanderfolgenden Terminen ergeben haben, in Höhe von insgesamt 2.382,68 EUR (Zeitraum April 2017 bis August 2017).
6
Die fristlose Kündigung vom 14.11.2017 begründete der Kläger unter Bezugnahme auf § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB mit Rückständen in Höhe von 1.995,17 EUR (Nettomiete) und 2.000 EUR (Nebenkostenvorauszahlungen) im Zeitraum April 2017 bis November 2017. Die gleichzeitig (wohl hilfsweise) erklärte ordentliche Kündigung wird im Wesentlichen mit den seit der ersten Kündigung weiter aufgelaufenen Mietschulden begründet. Unstreitig wurden sämtliche Mietrückstände und die laufende Miete innerhalb der zweimonatigen Schonfrist durch Zahlung des Sozialhilfeträgers (unter Verzicht auf die Rückforderung gegen die Beklagte) ausgeglichen. Ebenso eine Nebenkostennachforderung iHv 251,44 EUR.
7
Zum sozialrechtlichen Hintergrund hat die Kammer aufgrund der vorgelegten Unterlagen, insbesondere den vorgelegten Entscheidungen der Sozialgerichtsbarkeit, folgende ergänzenden Feststellungen getroffen:
8
Die schwerbehinderte Beklagte, die zeitweise unter Betreuung stand, leidet unter einer chronischen und schweren psychischen Erkrankung. Sie bezieht seit mindestens 2008 laufend Leistungen nach SGB XII. Dabei erhielt sie auch Leistungen der Eingliederungshilfe (§ 17 SGB IX i.V.m. § 4 BudgetVO), zuletzt nach einer am 24.03.2016 mit dem Sozialhilfeträger abgeschlossenen Zielvereinbarung. Aufgrund dieser Zielvereinbarung erließ der Sozialhilfeträger am 07.04.2016 einen Bescheid, wonach der Beklagten für den Zeitraum bis 30.04.2016 ein persönliches monatliches Budget in Höhe von 2.572,58 EUR und für den Zeitraum 01.05.2016 bis zunächst 30.06.2017 ein persönliches monatliches Budget in Höhe von 2.617,37 EUR (zzgl. 150 EUR für Material und Eintrittsgelder) bewilligt wurde.
9
Die Beklagte war der Ansicht, dass der Sozialhilfeträger bei der Bemessung der Eingliederungshilfe ihren Erkrankungen nicht hinreichend Rechnung getragen und ihren Bedarf nicht ausreichend ermittelt habe. Nach erfolgslosem Widerspruchsverfahren (und vorangegangenen Verfahrens des einstweiligen Rechtsschutzes) erhob die Beklagte deswegen Klage zum Sozialgericht Freiburg. Zwischenzeitlich hatte der Leistungsträger mit weiterem Bescheid vom 22.09.2016 den Bescheid vom 07.04.2016 aufgehoben. Statt eines persönlichen Budgets wurden nunmehr nur noch Einzelleistungen gezahlt. Die entsprechenden Bescheide wurden von der Beklagten ebenfalls angefochten. Den Bescheid vom 07.04.2016 und den Bescheid vom 22.09.2016 hat das Sozialgericht Freiburg durch Urteil vom 24.01.2018 (S 4 SO 4924/16) aufgehoben, ersteren mit der Begründung, der Sozialhilfeträger habe den Bedarf der Beklagten nicht ausreichend ermittelt, letzteren als rechtswidrig.
10
(...)Mit Beschlüssen des Sozialgerichts Freiburg vom 13.03.2018 (S 21 SO 621/18 ER) und 25.06.2018 (S 21 SO 2003/18 ER) wurde dem Sozialhilfeträger im Wege von einstweiligen Anordnungen unter anderem aufgegeben, für den Zeitraum 01.03.2018 bis 31.10.2018 der Beklagten im Rahmen der Eingliederungshilfe Leistungen in Höhe der Differenz zwischen den tatsächlichen Kosten der Miet- und Atelierwohnung der Beklagten und den im Rahmen der Grundsicherungsleistungen berücksichtigten Kosten der Unterkunft zu gewähren und direkt an den Vermieter auszuzahlen.
11
(...)Mit ihrer Berufung macht die Beklagte im Wesentlichen geltend:
12
Eine Arglistanfechtung könne der Kläger nach Überlassung der Mietsache schon aus Rechtsgründen nicht mehr erklären.
13
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts lägen die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Anfechtung des Mietvertrages aufgrund arglistiger Täuschung aber auch nicht vor. Es läge schon keine Täuschung vor, weil die von der Beklagten mindestens seit 8 Jahren als „persönliches Budget“ erhaltenen Leistungen durchaus als Einkommen angesehen werden könnten. Außerdem habe sie in der Selbstauskunft (auch) angekreuzt, Sozialleistungen zu beziehen. Von der angebotenen Übersendung von Einkommensnachweisen habe der Kläger keinen Gebrauch gemacht. Zudem habe sich der Kläger nach positiver Kenntnis (E-Mail der Beklagten vom 08.10.2016), dass sie Sozialleistungen bezieht, bis 12.06.2017 Zeit gelassen eine Anfechtung zu erklären, was zeigen würde, dass für ihn der Umstand, dass sie überhaupt Sozialleistungen bezieht nicht von entscheidender Bedeutung für den Mietvertragsabschluss war.
14
Nachdem die fristlose Kündigung gem. § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB unwirksam geworden sei, blieben zwar die ordentlichen Kündigungen grundsätzlich wirksam, das Amtsgericht habe jedoch übersehen, dass die Mietrückstände ausschließlich deswegen entstanden seien, weil der Sozialhilfeträger die der Beklagten zustehenden Leistungen in rechtswidriger Weise nicht vollständig gewährt hatte. Das Verschulden des Sozialhilfeträgers müsse sich die Beklagte nicht zurechnen lassen.
15
Die Zahlungsverurteilung sei zu Unrecht erfolgt. Aus der Anlage K 4 ergebe sich keine eigenständige Zahlungsverpflichtung. Es sei auch unklar, wie der Kläger den Aufpreis für Wandfarbe und Holzparkett berechnet habe.
16
Die Beklagte beantragt:
17
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 12.04.2018 - 2 C 2523/17 - aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen.
18
Der Kläger beantragt:
19
Die Berufung wird zurückgewiesen.
20
Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil und macht geltend, den Begriff des „gesicherten Einkommens“ hätte er als Laie nicht in dem Sinne verstehen können, dass es sich um Sozialleistungen handele. Er hätte unter „persönliches Budget“ lediglich das verstehen können, „was der Beklagten zur Verfügung steht“. Bereits zum Zeitpunkt ihrer Angaben in der Selbstauskunft sei unsicher gewesen, ob der Beklagten ein Leistungsbezug zusteht. Schließlich sei auch die zukünftige Zahlung der vereinbarten Miete nicht gesichert. Ein Verschulden des Sozialhilfeträgers müsse sich die Beklagte zurechnen lassen.
21
Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, den Inhalt der erstinstanzlichen Akte und das Protokoll des Verhandlungstermins Bezug genommen. II.
Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, den Inhalt der erstinstanzlichen Akte und das Protokoll des Verhandlungstermins Bezug genommen.
22
Die zulässige Berufung hat in der Sache überwiegend Erfolg. 1.
Die zulässige Berufung hat in der Sache überwiegend Erfolg.
1.
23
Der Räumungs- und Herausgabeanspruch ist unbegründet. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts führt die erklärte Arglistanfechtung nicht zur Nichtigkeit des Mietverhältnisses (a), auf das streitgegenständliche Mietverhältnis ist Wohnraummietrecht anzuwenden (b), die fristlose Kündigung ist durch vollständige Begleichung der Mietrückstände und Bezahlung der laufenden Miete innerhalb der Schonfrist unwirksam geworden (c) und die ordentliche(n) Kündigung(en) scheitern am fehlenden Verschulden der Beklagten, jedenfalls aber an ihrer ausnahmsweise (§ 242 BGB) fehlenden Durchsetzbarkeit (d).
24
a) Arglistanfechtung
25
Entgegen der Ansicht der Berufung und der von ihr zitierten Rechtsprechung führt die Überlassung des Mietobjekts an die Beklagte nach zutreffender und von der Kammer geteilter Auffassung nicht dazu, dass eine Arglistanfechtung schon aus Rechtsgründen ausgeschlossen wäre. Die Anfechtung eines Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung ist vielmehr auch nach Überlassung der Mieträume neben der Kündigung zulässig (LG Wiesbaden, Urt. v. 29.04.2004 - 2 S 112/03; Staudinger/Singer/Finckenstein [2017] Rn 21 f, 94 zu § 123 BGB; für ein Gewerberaummietverhältnis: BGH, Urt. v. 06.08.2008 - XII ZR 67/06).
26
Allerdings liegen die Voraussetzungen für eine Arglistanfechtung (§ 123 BGB) nicht vor. Es fehlt schon an einer Täuschungshandlung. Die Kammer verkennt nicht, dass die Beklagte, was allerdings nachvollziehbar ist, ihre Bewerbung um das Mietobjekt in einem günstigen Licht darstellen wollte und auch nicht, dass der Kläger die Angaben in der E-Mail vom 08.10.2016 durchaus so verstehen konnte, die Beklagte bestreite ihren Lebensunterhalt aus Arbeitseinkommen. Allerdings ist der Begriff des Einkommens nicht eindeutig definiert, beispielsweise fallen nach Ansicht zahlreicher Gerichte im Rahmen des § 115 ZPO auch Sozialleistungen unter bestimmten Umständen unter den Begriff des Einkommens (vgl. die Nachweise in BGH, Beschl. v. 08.01.2008 - VIII ZB 18/06). Nachdem die Beklagte die Sozialleistungen schon seit Jahren bezogen hatte und sie aufgrund der getroffenen Zielvereinbarung und dem anschließenden Leistungsbescheid jedenfalls in absehbarer Zeit nicht mit einer Änderung der Situation rechnen musste, konnte das so definierte Einkommen auch als „gesichert“ bezeichnet werden. Insbesondere ist aber auch die vor Vertragsabschluss übersandte - maßgebliche - Selbstauskunft nicht falsch, wenn auch widersprüchlich. So gibt die Beklagte zwar ein Nettoeinkommen an, teilt aber gleichzeitig mit, sie sei unbefristet in Rente. Die Frage nach Sozialleistungen für die Zahlung der Miete / Kaution beantwortet die Beklagte mit einem Kreuz bei „Ja“ und bei „Nein“, versieht dies darüber hinaus allerdings wahrheitsgemäß mit dem Zusatz „persönliches Budget“. Angesichts dieser Unklarheiten hätte es nahegelegen, dass der Kläger nachfragt oder sich Einkommensnachweise in Kopie vorlegen lässt, was die Beklagte ausdrücklich in ihrer E-Mail vom 02.07.2016 angeboten hatte. Auf Grund dieser Feststellungen steht damit aber entgegen der Ansicht des Amtsgerichts weder eine Täuschung noch ein arglistiges Verhalten der Beklagten fest.
27
Ohne dass es deshalb noch weiter darauf ankommt, steht auch nicht fest, dass eine - unterstellte - Täuschung im Sinne des § 123 BGB kausal für den Abschluss des Mietvertrages durch den Kläger geworden ist. Nachdem die Beklagte im Oktober 2016 nähere Einzelheiten zu ihrem „Einkommen“ und dem Leistungsträger mitgeteilt hatte, ließ sich der Kläger rund 9 Monate Zeit mit einer Anfechtung, weshalb für die Kausalität der - unterstellten - Täuschung für den Mietvertragsabschluss auch kein Anscheinsbeweis mehr sprechen würde.
28
b) Anwendbarkeit von Wohnraummietrecht
29
Nachdem das Mietobjekt sowohl dem Wohnen als auch dem Arbeiten der Beklagten dient, liegt ein Mischmietverhältnis vor. Entgegen der Ansicht des Klägers ist auf das streitige Vertragsverhältnis jedoch Wohnraummietrecht anwendbar, weshalb im Übrigen auch seine Klage zum Amtsgericht - und nicht zum für das im Hinblick auf den Streitwert zuständige Landgericht - richtig war.
30
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt. Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalles abzustellen, wobei auf Indizien zurückgegriffen werden kann (BGH, Urt. v. 09.07.2015 - VIII ZR 376/13).
31
Mit Ausnahme der Tatsache, dass vom Sozialhilfeträger für den „Atelieranteil“ eine höhere monatliche Miete übernommen wird als für den „Wohnanteil“, sprechen aber alle anderen Umstände für die Einordnung als Wohnraummietverhältnis. Schon in der Chiffre-Anzeige des Klägers (I, 249) wird das Mietobjekt als „eigenwillige Doppelhaushälfte“ mit individuellem Grundriss und einer Wohnfläche von 125 m² angeboten. Von einer Vermietung zu Gewerbezwecken steht in der Anzeige nichts. Auch der schriftliche Mietvertrag enthält ausschließlich typische Bestimmungen eines Wohnraummietvertrages. Tragfähige Anhaltspunkte, die Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zulassen würden, liegen nicht vor.
32
c) Fristlose Kündigung
33
Zum Zeitpunkt der Kündigung vom 14.11.2017 war die Beklagte mit der Zahlung von Miete und Nebenkostenvorauszahlungen mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug. Die fristlose Kündigung war daher berechtigt. Die Kündigungsgründe nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB sind vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass sie - anders als § 543 Abs. 1, 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Ziff. 1 BGB - eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht zulassen. Für seine finanzielle Leistungsfähigkeit hat der Mieter verschuldensunabhängig einzustehen (BGH, Urt. v. 04.02.2015 - VIII ZR 175/14).
34
Der unstreitig innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgte vollständige Ausgleich des Mietrückstands führt zur Unwirksamkeit der auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützten fristlosen Kündigung. Die Mietschulden hat der Sozialhilfeträger innerhalb der Schonfrist vollständig bezahlt. Bei der Forderung in Höhe von 1.486,39 EUR im Hinblick auf eine Zusatzvereinbarung handelt es sich - zwischen den Parteien auch unstreitig - nicht um „Miete“ im Sinne des § 543 BGB (Schmidt-Futterer/Blank § 543 BGB Rn 84 ff.).
35
d) Ordentliche Kündigungen
36
Dass der im Streitfall innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgte Ausgleich aller fälligen Mieten lediglich zur Unwirksamkeit der auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützten außerordentlichen Kündigung geführt hat, während eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietzahlungsverzug zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB von der Schonfristregelung unberührt geblieben ist, entspricht der ständigen und von der Kammer geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. etwa Beschl. v. 20.07.2016 - VIII ZR 238/15; zuletzt: Urteil v. 19.09.2018 - VIII ZR 231/17, Revisionsentscheidung zu LG Berlin, Urt. v. 13.10.2017 - 66 S 90/17). Allerdings kann eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit den Mieter im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch entlasten und ihm die Möglichkeit eröffnen, sich auf unverschuldete finanzielle Engpässe zu berufen (BGH, Urt. v. 16.02.2005 - VIII ZR 6/04). aa)
Dass der im Streitfall innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgte Ausgleich aller fälligen Mieten lediglich zur Unwirksamkeit der auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützten außerordentlichen Kündigung geführt hat, während eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietzahlungsverzug zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB von der Schonfristregelung unberührt geblieben ist, entspricht der ständigen und von der Kammer geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. etwa Beschl. v. 20.07.2016 - VIII ZR 238/15; zuletzt: Urteil v. 19.09.2018 - VIII ZR 231/17, Revisionsentscheidung zu LG Berlin, Urt. v. 13.10.2017 - 66 S 90/17). Allerdings kann eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit den Mieter im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch entlasten und ihm die Möglichkeit eröffnen, sich auf unverschuldete finanzielle Engpässe zu berufen (BGH, Urt. v. 16.02.2005 - VIII ZR 6/04).
aa)
37
Die Beklagte hat ihre Mietzahlungspflichten weit mehr als nur unerheblich verletzt. Dabei hat die Kammer zu Lasten der Beklagten zunächst einmal berücksichtigt, dass die Mietrückstände über einen Zeitraum von immerhin fünf bzw. acht Monaten aufgelaufen sind. Die erste Kündigung vom 07.08.2017, der ein Mietrückstand von über einer Monatsmiete und eine Verzugsdauer von über einem Monat zu Grunde lag (was grundsätzlich eine ordentliche Kündigung rechtfertigen kann, BGH, Urt. v. 10.10.2012 - VIII ZR 107/12), ist zudem gleichzeitig als Abmahnung anzusehen. Trotzdem liefen zunächst weitere Rückstände auf. Dadurch kommt der ordentlichen Kündigung vom 14.11.2017 auch ein höheres Gewicht zu. bb)
Die Beklagte hat ihre Mietzahlungspflichten weit mehr als nur unerheblich verletzt. Dabei hat die Kammer zu Lasten der Beklagten zunächst einmal berücksichtigt, dass die Mietrückstände über einen Zeitraum von immerhin fünf bzw. acht Monaten aufgelaufen sind. Die erste Kündigung vom 07.08.2017, der ein Mietrückstand von über einer Monatsmiete und eine Verzugsdauer von über einem Monat zu Grunde lag (was grundsätzlich eine ordentliche Kündigung rechtfertigen kann, BGH, Urt. v. 10.10.2012 - VIII ZR 107/12), ist zudem gleichzeitig als Abmahnung anzusehen. Trotzdem liefen zunächst weitere Rückstände auf. Dadurch kommt der ordentlichen Kündigung vom 14.11.2017 auch ein höheres Gewicht zu.
bb)
38
Die Beklagte hat den Mietrückstand jedoch nicht verschuldet. Nach ihrem unbestrittenen Vortrag, der durch die vorgelegten Unterlagen gestützt wird, entstanden die Mietrückstände allein dadurch, dass der Sozialhilfeträger auf der Grundlage des vom Sozialgericht als rechtswidrig aufgehobenen Bescheides vom 22.09.2016, ihr zustehende Leistungen nicht oder nicht rechtzeitig erbracht hat. Zwischenzeitlich erbringt dieser Gesamtleistungen in einer zur Zahlung der vereinbarten Miete ausreichenden Höhe, teilweise direkt an den Vermieter. Das Verhalten des Sozialhilfeträgers, der entsprechende Zahlungen erst aufgrund von Verurteilungen durch das Sozialgericht leistete, ist der Beklagten dabei nicht als eigenes Verschulden zuzurechnen, da das für einen hilfebedürftigen Wohnungsmieter die Kosten der Unterkunft übernehmende Sozialamt nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters ist (BGH, Urt. v. 21.10.2009 - VIII ZR 64/09). cc)
Die Beklagte hat den Mietrückstand jedoch nicht verschuldet. Nach ihrem unbestrittenen Vortrag, der durch die vorgelegten Unterlagen gestützt wird, entstanden die Mietrückstände allein dadurch, dass der Sozialhilfeträger auf der Grundlage des vom Sozialgericht als rechtswidrig aufgehobenen Bescheides vom 22.09.2016, ihr zustehende Leistungen nicht oder nicht rechtzeitig erbracht hat. Zwischenzeitlich erbringt dieser Gesamtleistungen in einer zur Zahlung der vereinbarten Miete ausreichenden Höhe, teilweise direkt an den Vermieter. Das Verhalten des Sozialhilfeträgers, der entsprechende Zahlungen erst aufgrund von Verurteilungen durch das Sozialgericht leistete, ist der Beklagten dabei nicht als eigenes Verschulden zuzurechnen, da das für einen hilfebedürftigen Wohnungsmieter die Kosten der Unterkunft übernehmende Sozialamt nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters ist (BGH, Urt. v. 21.10.2009 - VIII ZR 64/09).
cc)
39
Selbst wenn entgegen der von der Kammer vertretenen Ansicht, von einem verbleibenden Eigenverschulden der Beklagten auszugehen sein sollte, etwa weil sie vom Sozialhilfeträger erhaltene sonstige Zahlungen nicht zur Begleichung der Mietrückstände verwendet hat, wäre dem Kläger die Durchsetzung des auf die ordentlichen Kündigungen gestützten Räumungsanspruchs mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt.
40
Die Beantwortung der Frage, ob einem Vermieter die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen nachträglich eingetretener Umstände mit Rücksicht auf Treu und Glauben ausnahmsweise verwehrt ist, erfordert eine umfassende Heranziehung der Umstände des Einzelfalles und entzieht sich allgemeiner Betrachtung (BGH, Beschl. v. 20.07.2016 - VIII ZR 238/15 und v. 06.10.2015 - VIII ZR 321/14). In diesem Zusammenhang kann auch der nachträgliche Ausgleich des Zahlungsrückstandes das vorherige Verhalten des Mieters „in milderem Licht“ erscheinen lassen, was in der Sache ein auf § 242 BGB beruhender Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens ist (BGH, Urt. v. 10.10.2012 - VIII ZR 107/12, Rn 31).
41
Unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände und Besonderheiten des vorliegenden Einzelfalles, auch der unter II 1 a) genannten, gelangt die Kammer zu der Auffassung, dass dem Kläger die Durchsetzung des auf die ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt wäre, selbst wenn man von einem verbleibenden Eigenverschulden der Beklagten ausgehen würde.
42
Zugunsten der Beklagten zu berücksichtigen ist zunächst einmal ihr äußerst intensives, mit Nachdruck verfolgtes und letztlich erfolgreiches Bemühen, ihre Ansprüche gegenüber dem Sozialhilfeträger durchzusetzen und so einen Ausgleich des Mietrückstandes herbei zu führen. Zwischenzeitlich erbringt dieser Gesamtleistungen in einer zur Zahlung der vereinbarten Miete ausreichenden Höhe, teilweise direkt an den Vermieter.
43
Die Mietrückstände entstanden zudem in einem zeitlich begrenzten Zeitraum. Davor gab es keine Rückstände, danach lediglich im Juli 2018 für eine gute Woche solche in Höhe der Differenz zwischen der geschuldeten Miete und der Zahlung des Sozialhilfeträgers (1150, 83 EUR) und einem Guthaben der Beklagten aus vorangegangener Überzahlung (62,69 EUR, II, 165). Die Differenz hat die Beklagte jedoch bereits - vom Kläger unbestritten - mit Überweisung vom 13.07.2018 (II, 167) ausgeglichen. Die Kammer verkennt nicht, dass das Sozialgericht den Sozialhilfeträger vorläufig lediglich bis 31.10.2018 zur Zahlung der Differenz zwischen den tatsächlichen Mietkosten und den im Rahmen der Grundsicherungsleistungen berücksichtigten Kosten der Unterkunft verpflichtet hat. Dies geschah jedoch erkennbar vor dem Hintergrund, dass das Amtsgericht lediglich bis zum 31.10.2018 eine Räumungsfrist bewilligt hatte. Rückschlüsse darauf, dass die Zahlungen des Sozialhilfeträgers nach diesem Zeitpunkt nur noch in reduzierter Form erfolgen, sodass die weiteren Mietzahlungen in einem absehbaren Zeitraum nicht mehr gesichert sind, lassen sich daraus nicht ziehen. 2.
Die Mietrückstände entstanden zudem in einem zeitlich begrenzten Zeitraum. Davor gab es keine Rückstände, danach lediglich im Juli 2018 für eine gute Woche solche in Höhe der Differenz zwischen der geschuldeten Miete und der Zahlung des Sozialhilfeträgers (1150, 83 EUR) und einem Guthaben der Beklagten aus vorangegangener Überzahlung (62,69 EUR, II, 165). Die Differenz hat die Beklagte jedoch bereits - vom Kläger unbestritten - mit Überweisung vom 13.07.2018 (II, 167) ausgeglichen. Die Kammer verkennt nicht, dass das Sozialgericht den Sozialhilfeträger vorläufig lediglich bis 31.10.2018 zur Zahlung der Differenz zwischen den tatsächlichen Mietkosten und den im Rahmen der Grundsicherungsleistungen berücksichtigten Kosten der Unterkunft verpflichtet hat. Dies geschah jedoch erkennbar vor dem Hintergrund, dass das Amtsgericht lediglich bis zum 31.10.2018 eine Räumungsfrist bewilligt hatte. Rückschlüsse darauf, dass die Zahlungen des Sozialhilfeträgers nach diesem Zeitpunkt nur noch in reduzierter Form erfolgen, sodass die weiteren Mietzahlungen in einem absehbaren Zeitraum nicht mehr gesichert sind, lassen sich daraus nicht ziehen.
2.
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Nachdem die Räumungsklage keinen Erfolg hat, ist auch der Antrag auf zukünftige Leistung einer Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe des Mietobjekts unbegründet. 3.
Nachdem die Räumungsklage keinen Erfolg hat, ist auch der Antrag auf zukünftige Leistung einer Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe des Mietobjekts unbegründet.
3.
45
Auf die Klärung der Frage, ob die vereinbarte Miete „gegen die Mietpreisbremse“ verstößt, kommt es für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht an. Lediglich vorsorglich ist darauf hinzuweisen, dass es insoweit schon an tatsächlich relevantem Vortrag fehlt. Abgesehen davon, dass die Berechnung der angeblich ortsüblichen Miete offenbar nicht auf den zum Zeitpunkt des zum Mietvertragsabschlusses gültigen Mietspiegel der Stadt Freiburg gestützt ist, handelt es sich um ein Mischmietverhältnis. Und unabhängig davon, wo bei einem Mischmietverhältnis der vertragliche Schwerpunkt liegt, ist der Freiburger Mietspiegel weder auf ein Mischmietverhältnis noch auf eine Doppelhaushälfte anwendbar (vgl. die Erläuterungen auf Seite 6 im Mietspiegel der Stadt Freiburg 2015/2016). Zudem könnte sich die Beklagte auf eine nach ihrer Berechnung um 183,41 EUR niedrigere Miete im Hinblick auf § 556g Abs. 2 BGB erst ab September 2017 berufen, was an einem kündigungsrelevanten Mietrückstand zum Zeitpunkt der ordentlichen und fristlosen Kündigung nichts ändern würde. 4.
Auf die Klärung der Frage, ob die vereinbarte Miete „gegen die Mietpreisbremse“ verstößt, kommt es für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht an. Lediglich vorsorglich ist darauf hinzuweisen, dass es insoweit schon an tatsächlich relevantem Vortrag fehlt. Abgesehen davon, dass die Berechnung der angeblich ortsüblichen Miete offenbar nicht auf den zum Zeitpunkt des zum Mietvertragsabschlusses gültigen Mietspiegel der Stadt Freiburg gestützt ist, handelt es sich um ein Mischmietverhältnis. Und unabhängig davon, wo bei einem Mischmietverhältnis der vertragliche Schwerpunkt liegt, ist der Freiburger Mietspiegel weder auf ein Mischmietverhältnis noch auf eine Doppelhaushälfte anwendbar (vgl. die Erläuterungen auf Seite 6 im Mietspiegel der Stadt Freiburg 2015/2016). Zudem könnte sich die Beklagte auf eine nach ihrer Berechnung um 183,41 EUR niedrigere Miete im Hinblick auf § 556g Abs. 2 BGB erst ab September 2017 berufen, was an einem kündigungsrelevanten Mietrückstand zum Zeitpunkt der ordentlichen und fristlosen Kündigung nichts ändern würde.
4.
46
Mit Recht hat das Amtsgericht die Beklagte unter Verzugsgesichtspunkten zur Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.105,12 EUR verurteilt, weshalb die Berufung der Beklagten insoweit unbegründet ist. Zum Zeitpunkt der Kündigung vom 14.11.2017 war die Beklagte mit der Zahlung von Miete und Nebenkostenvorauszahlungen mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug. Die fristlose Kündigung war daher berechtigt. 5.
Mit Recht hat das Amtsgericht die Beklagte unter Verzugsgesichtspunkten zur Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.105,12 EUR verurteilt, weshalb die Berufung der Beklagten insoweit unbegründet ist. Zum Zeitpunkt der Kündigung vom 14.11.2017 war die Beklagte mit der Zahlung von Miete und Nebenkostenvorauszahlungen mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug. Die fristlose Kündigung war daher berechtigt.
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Unbegründet ist auch die gegen die Verurteilung zur Zahlung iHv 1.486,39 EUR nebst Zinsen gerichtete Berufung der Beklagten.
48
Es wird zunächst auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen, die sich die Kammer nach eigener Prüfung zu eigen macht. Die Angriffe der Berufung rechtfertigen keine andere Entscheidung.
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Nach § 9 des Mietvertrages war der Kläger lediglich verpflichtet, die Wände weiß zu streichen und den Teppichboden in drei Räumen zu entfernen. Die Beklagte wünschte den Anstrich mit einer speziellen Farbe, der unter dem entfernten Teppichboden liegende Linoleumboden war wohl nicht mehr verwendbar, wie auch die Beklagte einräumt. Dann spricht aber nichts gegen die Auffassung des Amtsgerichts, dass die Beklagte sich entsprechend der von ihr unterzeichneten Anlage K 4 zur Zahlung iHv 1.661,39 EUR verpflichtet hat, zumal sie in der Folgezeit auch entsprechende Ratenzahlungen leistete. Angefochten hat die Beklagte ihre Erklärung nicht, dafür, dass sie mit ihrer Unterschrift lediglich den Empfang der Pflegeanleitung bestätigen wollte, gibt es keine hinreichenden Anhaltspunkte. III.
Nach § 9 des Mietvertrages war der Kläger lediglich verpflichtet, die Wände weiß zu streichen und den Teppichboden in drei Räumen zu entfernen. Die Beklagte wünschte den Anstrich mit einer speziellen Farbe, der unter dem entfernten Teppichboden liegende Linoleumboden war wohl nicht mehr verwendbar, wie auch die Beklagte einräumt. Dann spricht aber nichts gegen die Auffassung des Amtsgerichts, dass die Beklagte sich entsprechend der von ihr unterzeichneten Anlage K 4 zur Zahlung iHv 1.661,39 EUR verpflichtet hat, zumal sie in der Folgezeit auch entsprechende Ratenzahlungen leistete. Angefochten hat die Beklagte ihre Erklärung nicht, dafür, dass sie mit ihrer Unterschrift lediglich den Empfang der Pflegeanleitung bestätigen wollte, gibt es keine hinreichenden Anhaltspunkte.
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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit erging gemäß §§ 708 Nr. 10, 709 S. 2, 711 S. 2, 108 ZPO.
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Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Entscheidung beruht allein auf der Anwendung anerkannter und in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geklärter Rechtsgrundsätze auf den konkreten Einzelfall.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO
§§ 708 Nr. 10, 709 S. 2, 711 S. 2, 108 ZPO
§ 319 ZPO
§ 17 SGB IX
§ 4 BudgetVO
§ 242 BGB
§ 123 BGB
§ 115 ZPO
§ 543 BGB
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB
§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 556g Abs. 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: 2 C 2523/17
S 4 SO 4924/16
S 21 SO 621/18
S 21 SO 2003/18
2 S 112/03
XII ZR 67/06
VIII ZB 18/06
VIII ZR 376/13
VIII ZR 175/14
VIII ZR 238/15
VIII ZR 231/17
66 S 90/17
VIII ZR 6/04
VIII ZR 107/12
VIII ZR 64/09
VIII ZR 321/14