Landgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-09-16, Aktenzeichen 21 O 2/11
ECLI: ECLI:DE:LGK:2014:0916.21O2.11.00

Tenor:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 412.033,90 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 99.511,35 € seit dem 11.01.2011, aus weiteren 75.576,56 € seit dem 10.05.2012, aus weiteren 20.962,96 € seit dem 30.08.2012, aus 80.000,00 € seit dem 25.01.2013 und aus 76.887,11 € seit dem 24.09.2013 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung seiner Beteiligung an der Grundstücksgesellschaft H GbR.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.284.780,49 € nebst Zinsen in Höhe von 0,67 % seit dem 21.04.2011 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung seiner Beteiligung an der Grundstücksgesellschaft H GbR.
3. Die Beklagte wird verurteilt, die Darlehen des Klägers bei der Sparkasse A1 mit der Darlehensnummer ######1 über einen Nominalbetrag i.H.v. 1.463.414,63 € und mit der Darlehensnummer ######2 über einen Nominalbetrag i.H.v. 2.344.552,85 € abzulösen, und zwar unter Übernahme sämtlicher insoweit gegebenenfalls zusätzlich anfallender Kosten (Vorfälligkeitsentschädigung etc.), Zug um Zug gegen Übertragung seiner Beteiligung an der Grundstücksgesellschaft H GbR.
4. Es wird festgestellt, dass die Beklagte sich mit der Annahme der Übertragung der Beteiligung des Klägers an der Grundstücksgesellschaft H GbR in Annahmeverzug befindet.
5. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Kläger von sämtlichen zukünftigen Verpflichtungen im Zusammenhang mit seiner Beteiligung an der Grundstücksgesellschaft H GbR freizustellen.
6. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger einen weiteren Betrag in Höhe von 26.320,67 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.04.2011 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung seiner Beteiligung an der Grundstücksgesellschaft H GbR.
7. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
8. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
9. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt von der Beklagten Schadenersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung.
Ende 1993 beteiligte sich die Beklagte zu 50 % an der F1-G1 Holding GbR. Die andere Hälfte dieser GbR hielt der G. Die Beklagte und der G waren ebenso jeweils hälftig an der 1991 gegründeten F1 Immobilientreuhand GmbH und der F1 Verwaltung von Immobilienvermögen GmbH beteiligt. Die F1-G1 Holding GmbH ihrerseits hielt 100%ige Beteiligungen an der G Fonds-Projekt GmbH, der G Finanzierungsvermittlungsgesellschaft mbH, der G Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH, der Gebr. G1 Wohnbaugesellschaft mbH und der G1 Bauunternehmung Gesellschaft für Hochbau, Beton- und Stahlbetonbau mbH.
Am 14.02.2000 schlossen der Kläger und die Beklagte einen Vermögensverwaltungsvertrag, in dessen Rahmen der Kläger das Risikoprofil 4 („risikobewusst“, vgl. Anlage B 13) wählte. In diesem Jahr generierte der Kläger, der studierter Diplom-Kaufmann ist, im Rahmen seiner Tätigkeit als Vorstand der Y Industrial Holdings AG erhebliche Vermögenswerte, die gemäß vertraglicher Vereinbarung teilweise in Form von Inhaberaktien der E-Bank AG an ihn ausgezahlt wurden. In den Jahren 2000 bis 2003 erzielte er erhebliche Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit. Zum 31.12.2000 verwaltete die Beklagte ein Vermögen des Klägers in Höhe von 45,6 Mio. DM, zum 31.12.2001 in Höhe von 119 Mio. DM, wovon 49 Mio. DM liquide angelegt waren.
Im Rahmen der Geschäftsbeziehung zwischen den Parteien wurden dem Kläger und dem Zeugen Dr. Q2, den der Kläger aus ihrer gemeinsamen Tätigkeit für K8 kannte, auch Immobilieninvestitionen präsentiert, wobei zwischen den Parteien streitig ist, von wem die Initiative hierzu ausging.
Im Oktober 2000 beteiligte sich der Kläger nach Gesprächen mit der Beklagten zunächst an der Grundstücksgesellschaft A IV GbR, deren Zweck die Entwicklung und anschließende Vermietung eines Bürogebäudes an die Sparkasse A1 war. Die Fondsimmobilie dieser Gesellschaft wurde im September 2011 verkauft.
Im Herbst des Jahres 2001 kam es zu einem weiteren Beratungsgespräch zwischen dem damaligen Mitarbeiter der Beklagten I2, der für die Kunden der Beklagten aus dem hausintern als „Leistungselite“ bezeichneten Segment zuständig war, einerseits und dem Kläger sowie dem Zeugen Dr. Q2 andererseits. Zuvor hatte die Beklagte dem Kläger am 20.09.2001 ein Einladungsschreiben (Anlage B 28) nebst Exposé und Zeichnungsschein (Anlage B 29) übersandt.
Im Rahmen dieses Gesprächs, dessen Einzelheiten zwischen den Parteien streitig sind, präsentierte der Zeuge I2 die streitgegenständliche Kapitalanlage, eine Beteiligung an der Grundstücksgesellschaft H GbR (nachfolgend: „Fondsgesellschaft“).
Gegenstand der Gesellschaft war die Entwicklung einer Einzelhandelsimmobilie für den Hauptmieter, die LP AG. Das Fondsgrundstück sollte die Fondsgesellschaft, deren Gründungsgesellschafter ausweislich des am 21.09.2001 geschlossenen Gesellschaftsvertrages (Anlage K 8) die G Fonds-Projekt GmbH, der G persönlich sowie die F1-Immobilientreuhand GmbH waren und denen später Gesellschafter aus dem Kreise der Partner der Beklagten, deren Familien, nahestehenden Personen und ausgewählten Kunden der Beklagten mit außerordentlich hohem Einkommen beitreten sollten, hierbei von der L Immobilien GmbH & Co. Objekt X KG erwerben. Die Investoren sollten der Fondsgesellschaft bereits vor dem Erwerb des Grundstücks beitreten; in diesem Fall war es ihnen möglich, aufgrund ihrer Bauherreneigenschaft erhebliche Teile des Projekts als Werbungskosten im Sinne des § 9 EStG geltend zu machen. Vertragspartner der Fondsgesellschaft im Zusammenhang mit der Projektrealisierung waren ausweislich des Gesellschaftsvertrages vom 21.09.2001 unter anderem die Gebr. G1 Wohnbaugesellschaft mbH (Generalübernehmer), die G Allfinanz Dienstleistungen GmbH (Zwischenfinanzierungsvermittlung), die G Finanzierungsvermittlungsgesellschaft mbH (Endfinanzierungsvermittlung), die G Fonds-Projekt GmbH (Projektsteuerung/Bauüberwachung, Mietervermittlung, Eigenkapitalvermittlung, Konzeption, Projektentwicklung), die F1 Immobilientreuhand GmbH (Geschäftsbesorger) und die O8 Treuhand GmbH (Steuerberatung). An den Einnahmen der vorgenannten Gesellschaften war die Beklagte entweder über die F1-G1 Holding GbR als deren hälftige Mitgesellschafterin oder unmittelbar als Mitgesellschafterin beteiligt (vgl. hierzu das Schaubild Blatt 58 der Akte). Der Investitionsplan (Seite 8 des Gesellschaftsvertrages) sah einen Gesamtaufwand (ohne Damnum) für das Fondsprojekt in Höhe von 205 Mio. DM vor.
Das Fondskonzept beinhaltete, dass eine Gesellschaft des L-Konzerns als Generalmieter auftreten und einen Teil der Handelsflächen in Untervermietung im Rahmen eines Shop-in-Shop-Systems vermarkten sollte. Die Finanzierung des Fondsprojekts sollte zu 40 % durch die Einbringung von Eigenkapital der Gesellschafter und zu 60 % durch Fremdmittel erfolgen. Geschäftsführer der Fondsgesellschaft war der G.
Bereits am 30.08.2001 hatten der Vorstandsvorsitzende der LP AG V, das Mitglied ihres Vorstandes O, der G und der persönlich haftende Gesellschafter der Beklagten C ein Dokument mit dem Namen „Vereinbarung zwischen LP AG, Grundstückgesellschaft H GbR, G Fonds-Projekt GmbH und Gebr. G1 Wohnbau GmbH“ (Anlage K 106) unterzeichnet, in dem unter anderem unter Ziffer 2. eine Zahlungsverpflichtung der G Fonds-Projekt GmbH und Gebr. G1 Wohnbau GmbH an die LP AG für die „Projektentwicklung bis zum Baubeginn und die Mietvertragsbeschaffung mit der LP AG zu den Bedingungen unter Punkt 3 (11,600 Mio. + 20,000 Mio.) 31.600.000,00 DM“ aufgeführt war sowie eine „Startmiete zzgl. Indexierung“ in Höhe von 10.750.000,00 DM. Später wurde ein Dokument gleichen Namens erstellt, in welchem es hieß: „Verhandlungsstand bis 12.11.2001“ (Anlage B 81) und welches nicht von C unterschrieben wurde.
Nachdem der Kläger und der Zeuge Dr. Q2 sich im Gespräch mit dem Zeugen I2 bzw. im Anschluss hieran nicht für eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft entschieden, kam es in den Räumlichkeiten des damaligen Arbeitsplatzes des Klägers in G1born zu einem Gespräch zwischen den Zeugen F und I2 einerseits und dem Kläger sowie dem Zeugen Dr. Q2 andererseits. Auch der Inhalt dieses Gesprächs ist zwischen den Parteien streitig. Unstreitig besprachen der Zeuge F und der Kläger bzw. der Zeuge Dr. Q2 eine Exposé zur streitgegenständlichen Beteiligung (Anlage K 5), auf welchem der Kläger während des Beratungsgesprächs die auf der Anlage erkennbaren Notizen fertigte und in welchem unter anderem eine Objektmiete von 10,75 Mio. DM p.a. prospektiert wurde.
Am 08.11.2001 unterzeichnete der Kläger den Beitritt zur Fondsgesellschaft (Anlage B 34), wobei dort ein Eigenkapitalanteil von 10 Mio. DM angegeben wurde.
Im weiteren Verlauf fand am 20.11.2001 ein Termin zur notariellen Beurkundung des Beitritts zur Fondsgesellschaft statt, dessen Einzelheiten ebenfalls zwischen den Parteien streitig sind. Unstreitig lag anlässlich des Protokollierungstermins der ebenfalls notariell beurkundete Gesellschaftvertrag (Anlage K 8) vor. Der Kläger zeichnete eine Einlage in Höhe von 4 Mio. DM (2.045.167,52 €). Wegen der weiteren Einzelheiten der vom Kläger unterzeichneten Urkunde wird auf deren Ablichtung (Anlage K 7) Bezug genommen. Die Fondsgesellschaft, vertreten durch die F1 Immobilientreuhand GmbH, nahm das Beitrittsangebot mit notarieller Urkunde vom 30.11.2001 (Anlage B 36) an.
Unmittelbar nach der Zeichnung erteilte der Kläger dem Zeugen G eine Stimmrechtsvollmacht für die Gesellschafterversammlungen der Fondsgesellschaft (Anlage K 13), die ihm am 21.11.2001 übersandt worden war.
Mit Grundstückskaufvertrag vom 04.12.2001 (Anlage B 37) erwarb die Fondsgesellschaft von der L Immobilien GmbH & Co. Objekt X KG das Grundstück, auf dem das Fondsobjekt errichtet werden sollte. Ebenfalls am 04.12.2001 schlossen die G Fonds-Projekt GmbH und die LP AG einen „Vertrag über die Verschaffung eines Mietvertrages über die Anmietung von Flächen für Handel, Gastronomie und Dienstleistungen in X nebst Einstandsvertrag“ (Anlage B 75), ausweislich dessen letztgenannte für die Verschaffung eines Mietvertrages mit der D Vermietungsgesellschaft mbH (nachfolgend umfirmiert in L Vermietungsgesellschaft mbH) als Mieterin 8 Mio. DM und für die Übernahme der Einstandspflicht für die Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Mietvertrag 10 Mio. DM erhalten sollte. Weiter schlossen die G Fonds-Projekt GmbH und die L Immobilien AG & Co. KG am selben Tag einen „Vertrag über die Planungs- und Projektentwicklungs- und sonstige Leistungen betreffend das Bauvorhaben Stadtpalais X“ (Anlage B 74). Ausweislich dessen § 3 sollte die L Immobilien AG & Co. KG für die im Vertrag näher bezeichneten Tätigkeiten eine Vergütung von 13,6 Mio. DM erhalten.
Entsprechend den Vorgaben in den Vertragsunterlagen zahlte der Kläger den gezeichneten Betrag in drei Tranchen, wobei die Beklagte dem Kläger anbot, diesen vorzufinanzieren. Mit Schreiben vom 07.12.2001 übermittelte die Beklagte dem Kläger eine Finanzierungsbestätigung für die erste Tranche in Höhe von 2 Mio. DM (1.022.583,76 €). Die Finanzierung der zweiten Tranche in Höhe von 613.550,26 € bestätigte die Beklagte mit Schreiben vom 08.04.2003, diejenige der dritten Tranche in Höhe von 648.646,47 € mit Schreiben vom 16.12.2004. Das Darlehen für die Finanzierung des Eigenkapitals valutierte bis zum 30.01.2011 mit 2.284.780,49 €; es war bis dahin jährlich jeweils nach Ablauf der Jahresfrist verlängert worden. Der Kläger zahlte zur Finanzierung des Eigenkapitalanteils bis zum 30.09.2010 Zinsen in Höhe von insgesamt 597.955,87 €.
Mit an die Fondsgesellschaft gerichtetem Schreiben vom 10.12.2001 (Anlage K 14) erteilte die Beklagte dieser eine Kreditzusage für die Zwischenfinanzierung des Fremdkapitals. Hierüber wurde der Kläger mit Schreiben vom 08.04.2002 (Anlage K 15) informiert, wobei diesem zumindest eine Ablichtung der Kreditzusage beigefügt war nebst beigefügter Gesellschafterliste, welcher lediglich der Name des Klägers entnommen werden konnte. Ebenfalls am 10.12.2001 gab der Kläger, vertreten durch den Zeugen G, ein sofort vollstreckbares Schuldanerkenntnis gegenüber der Beklagten ab; besichert wurden hiermit anteilig in Höhe von 6 Mio. DM die Darlehensforderungen der Beklagten gegen die Fondsgesellschaft.
Am 09.04.2002 fertigte der Justitiar der LP AG T6 eine „Interne Notiz“ an deren damaligen Vorstandsvorsitzenden V, in welcher er unter anderem ausführte: „Projekt F1 G1 (…) Soweit wir selber Mieter sind, befürchtet Herr Dr. N3, dass die Mieten um 25 % überhöht seien wegen der erheblichen Vorkosten“.
Mit Schreiben vom 24.09.2002 (Anlage K 103) teilte die Gebr. G1 Wohnbaugesellschaft mbH, vertreten durch den Zeugen G, dem damaligen Vorstandsvorsitzenden der LP AG V folgendes mit:
„Sehr geehrter Herr V,
wir bestätigen, dass bei dem Objekt H/Z-Straße von den Gesamtkosten einschließlich Nebenkosten nach dem bisher vorliegenden Ausschreibungsverfahren unter Berücksichtigung von 750,00 DM/m² Mietfläche für Einrichtungen mindestens 10.000.000,00 DM Kostenersparnis bei den Bau- und Baunebenkosten sichergestellt sind.“
Der Zeuge T6 fertigte eine weitere Notiz an (Anlage K 118), deren Eingangsstempel das Datum 14.10.2002 ausweist und in welcher es heißt, dass – soweit aus der Projektkalkulation X Kostenreduzierungen erzielt würden – diese „jeweils hälftig zwischen LP und G1 für alle Objekte geteilt“ werde. „Diese Regelung [sei] in vier Gesprächen zwischen den Herren G, V, C, U und O in der Zeit vom 19.02.2001 bis September 2001 in unterschiedlichen Zusammensetzung der Gesprächsrunden erörtert und verabschiedet worden.“
Am 10.12.2002 fertigte der Zeuge T6 eine weitere Notiz (Anlage K 104), in der unter Ziffer 4. ausgeführt wird:
„Es gilt generell für Eigen- und Fremdprojekte eine Beteiligung an den Kostensenkungseffekten bei allen Objekten in Höhe von 50 %.“
Mit Datum vom 18.12.2002 erteilte die LP AG der G Fonds-Projekt GmbH eine Rechnung über 25 Mio. € zuzüglich 16 % Umsatzsteuer „für die Begründung der Geschäftsbeziehungen und die bisherige und zukünftige Zusammenarbeit bei der Realisierung von Immobilienprojekten“ (Anlage K 108).
Am 06./07.10.2004 schlossen die Fondsgesellschaft und die L Vermietungsgesellschaft mbH einen Mietvertrag über die Fondsimmobilie (Anlage B 67). Der vereinbarte Mietzins betrug zunächst 5.803.000,00 € p.a. netto (§ 4 des Mietvertrages, „Mietobjekt Warenhaus“ und „Erweiterung Mietobjekt Warenhaus gemäß 2. Nachtragsbaugenehmigung“). Ausweislich § 4 Ziffer 7 des Mietvertrages erhielt die Mieterin von der Vermieterin für die Anschaffung der Einrichtung/des Inventars einen Zuschuss in Höhe von 8.025.000,00 €. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf dessen zur Akte gereichte Ablichtung Bezug genommen. In einem Nachtrag zum Mietvertrag vom 07.10.2004 (Anlage B 69) vermietete die Fondsgesellschaft der L Vermietungsgesellschaft mbH das Objekt H-Straße zu einem weiteren Mietzins von 85.000,00 € p.a.
Am 01.12.2005 schrieb der G den Kläger an und empfahl ihm, eine weitere Einlage in Höhe des auf ihn quotal entfallenden Fremdkapitalanteils zu erbringen und diesen durch Aufnahme eines Darlehens bei der Sparkasse A1 zu finanzieren (Anlage K 16). Daraufhin, namentlich am 12.12.2005, schloss der Kläger einen Darlehensvertrag mit der Sparkasse A1 über einen Nominalbetrag i.H.v. 3.807.967,48 €, Kontonummern ######1 und ######2 (Anlage K 90). Sämtliche Zahlungen des Klägers auf Verbindlichkeiten aus dem vorgenannten Darlehensvertrag wurden bei der Beklagten über ein Verrechnungskonto („Kontokorrentkonto – Clearing X“) mit der Nummer 048.00.15120 verbucht, über welches auch sämtliche Ausschüttungen und Entnahmen des Klägers aus der Fondsgesellschaft verbucht wurden.
Im Jahre 2006 erstellte die H8 GmbH einen Prüfbericht betreffend die Fondsgesellschaft (Anlage K 18). Dieser Prüfbericht wurde an den Kläger mittels Einschreiben vom 22.12.2006 übersandt. Er enthielt unter anderem eine Übersicht über die Mittelverwendung (Seite 8).
Am 09.06.2009 meldete die B2 AG, in welche die LP AG zuvor umbenannt worden war, Insolvenz an.
Unter dem 27.08.2009 trafen sich der Kläger und der Zeuge Dr. Q2 mit dem Zeugen F und forderten diesen – auch in nachfolgendem E-Mail-Schriftverkehr – auf, die Beteiligung zurückzunehmen. Die Beklagte lehnte die Rücknahme gegenüber dem Zeugen Dr. Q2 mit Schreiben vom 23.09.2009 (Anlage K 23) ab.
Am 09.02.2010 schlossen der Insolvenzverwalter über das Vermögen der L Warenhaus GmbH i.L. und die Fondsgesellschaft einen neuen Mietvertrag über das Fondsobjekt. Der Mietzins für 2010 und 2011 für das Warenhaus betrug 2,2 Mio. €. Für den Zeitraum ab 31.12.2011 wurde eine umsatzabhängige Miete, mindestens aber eine solche in Höhe des vorgenannten Betrages, vereinbart.
Der Stand des „Clearing Konto X“ per 02.11.2010 betrug 68.615,80 €; über dieses Konto waren bis dahin auch Entnahmen des Klägers in Höhe von insgesamt 403.000,00 € verbucht worden.
Die Beklagte teilte mit Schreiben vom 18.02.2011 (Anlage K 92) mit, dass sie das dem Kläger gewährte Darlehen nicht weiter prolongieren werde und forderte ihn zur Rückzahlung bis spätestens zum 11.03.2011 auf. Mit Schreiben vom 11.04.2011 (Anlage K 96) erklärte die Beklagte, dass sie auf die Darlehensforderung Verzugszinsen seit dem 01.02.2011 berechne und einem Verrechnungskonto belaste. Zum 21.04.2011 zahlte der Kläger den Darlehensbetrag in Höhe von 2.284.780,49 € an die Beklagte zurück. Zur Finanzierung dieses Betrages zahlt der Kläger Zinsen in Höhe von 0,67 % p.a.. Der von der Beklagten ermittelte Sollsaldo auf dem Verrechnungskonto betrug zum 21.04.2011 26.320,67 €. Mit Wertstellung vom 24.05.2011 verrechnete die Beklagte nach vorheriger Androhung vom 10.05.2011 (Anlage K 100) den Sollsaldo des Verrechnungskontos mit einem Guthaben auf dem laufenden Konto des Klägers mit der Nummer #####4.
Ab November 2011 stellte der Kläger die Zahlungen aus den Darlehensverträgen mit der Sparkasse A1 ein.
Mit Schreiben vom 04.04.2013 (Anlage K 189) kündigte die Sparkasse A1 die Darlehensverträge vom 21.11.2005 bzw. 12.12.2005 und stellte Forderungen in Höhe von 1.314.784,30 € bzw. 2.106.426,37 € fällig.
Der Kläger ist der Auffassung, die Beklagte sei ihm zur Rückabwicklung der Beteiligung verpflichtet.
Hierzu behauptet der Kläger, die Beklagte habe ihm im Zusammenhang mit der streitgegenständlichen Beteiligung eine Rücknahmezusage erteilt. Er und der Zeuge Dr. Q2 hätten nach dem ersten Gespräch mit dem Zeugen I2 eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft zunächst abgelehnt, weil sie Zweifel an der Bonität des L-Konzerns gehabt hätten. Um diese Zweifel zu zerstreuen, habe der Zeuge F den Zeugen I2 gebeten, einen weiteren Termin mit ihnen zu vereinbaren. Der Zeuge F habe in diesem zweiten Beratungsgespräch erklärt, die Familie F und die Beklagte hätten sich entschieden, das Projekt als Hauptinvestor bzw. Eigeninvestment zu verfolgen und umzusetzen. Aufgrund der besonderen Geschäftsbeziehungen habe man einen tiefen Einblick in die Zukunftsstrategie des Konzerns. Die Beklagte wolle das Investment aber auch für ausgewählte Kunden öffnen und diesen gezielt anbieten. Es handele sich um ein ertragsstarkes Investment, welches als Alternative zu Staatsanleihen gedacht sei und hervorragend in ein wertkonservatives Portfolio passe. Das Argument einer eigenen Beteiligung bzw. der Gesellschafter der Beklagten habe diese gezielt werbewirksam ausgenutzt. Gleichwohl seien der Zeuge Dr. Q2 und der Kläger aufgrund ihrer Markteinschätzung noch immer nicht vom Investment überzeugt gewesen. Aus diesem Grunde habe der Zeuge F erklärt, die Beklagte sei bereit, das Ausfallrisiko des Hauptmieters L zu übernehmen, wenn dies die Investitionsentscheidung positiv beeinflussen würde. Auf die Frage, wie diese Garantie im Notfall umgesetzt würde, habe der Zeuge F geantwortet, dass die Beklagte den Anteil zu einem Preis zurückkaufen würde, der eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals gewährleiste und damit das wirtschaftliche Interesse des Klägers wahre. In Verbindung mit der Bewerbung des Immobilienprojekts als Eigeninvestment der Beklagten – diese Aussage habe die Beklagte auch gegenüber anderen Investoren getätigt – und der behaupteten Detailkenntnisse sei diese Zusage der Übernahme des Ausfallrisikos von L dem Kläger konsequent erschienen und habe seine Zweifel an der Beteiligung zerstreut. Der Kläger behauptet, die Beklagte habe derartige Zusagen auch gegenüber anderen Gesellschaftern von verschiedenen F1-G1-Fonds gegeben und – wie sich einem Artikel in der Frankfurter Rundschau (Anlage K 6) entnehmen lasse – auch erfüllt. Der Kläger behauptet, der Zeuge F habe noch in einem Gespräch nach dem 30.10.2003 die ausdrückliche Frage des Zeugen Dr. Q2, ob die Beklagte die Anteile zurücknehmen werde, uneingeschränkt mit „Ja“ beantwortet.
Der Kläger ist der Auffassung, aus der vorgenannten Zusage ergebe sich ein vertraglicher Anspruch auf Rücknahme der Beteiligung, der – da ihm eine angemessene Verzinsung zugesagt worden sei – auch den geltend gemachten entgangenen Gewinn sowie – nach den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung – die mit dem Klageantrag zu 3.) geltend gemachte Ablösung des bei der Sparkasse A1 aufgenommenen Darlehens umfasse.
Die Auffassung der Beklagten, eine Rücknahmezusage wäre steuerschädlich gewesen, treffe nicht zu, könne aber zumindest mit sehr guten Gründen bezweifelt werden, wirke die Zusage doch im Ergebnis wie eine Mietgarantie, die jedoch nach dem Bauherrenerlass vom 20.10.2003 gerade nicht schädlich für die Bauherreneigenschaft sei. Die Zusage sei im Übrigen bei verständiger Auslegung hinreichend bestimmt gewesen, insbesondere seien die Begriffe „Rückgabe“ und „zurückkaufen“ ersichtlich untechnisch gemeint. Formbedürftig sei die in Streit stehende Abrede nicht; selbst wenn dies der Fall wäre, könne sich die Beklagte wegen § 242 BGB nicht auf den Formmangel berufen. Letztlich könne dahin stehen, ob die Rücknahmezusage aus rechtlichen Gründen unwirksam sei. Denn jedenfalls habe die Beklagte dem Kläger mit der Zusage eine Fungibilität suggeriert, welche – die Rechtsauffassung der Beklagten als zutreffend unterstellt – tatsächlich nicht gegeben sei. Unter diesem Gesichtspunkt sei der Beklagten auch ein Beratungsverschulden anzulasten.
Der zwischen der Beklagten und dem Zeugen Dr. Q2 im Nachgang der Beteiligung geführte E-Mail-Verkehr spreche nicht gegen das Zustandekommen der Rücknahmevereinbarung; wenn dort unter anderem vom Fehlen einer „Ausstiegsmöglichkeit“ die Rede gewesen sei, habe sich dies auf das gesamte Immobilienengagement des Klägers und des Zeugen bezogen. Zudem sei Anlass des E-Mail-Verkehrs die negative Presseberichterstattung über die Geschäftsbeziehung der Beklagten zum Zeugen G gewesen, während die Rücknahmezusage nur für den Fall eines Ausfalls des L-Konzerns abgegeben worden sei.
Darüber hinaus ergebe sich der Anspruch auf Rückabwicklung der Beteiligung aus der Verletzung eines zwischen den Parteien geschlossenen Anlageberatungsvertrages, der durch die im Vorfeld des Beteiligungserwerbs geführten Beratungsgespräche zwischen dem Kläger und den Zeugen I2 und F zustande gekommen sei. In diesem Zusammenhang sei auch zu berücksichtigen, dass die Beklagte die Kapitalanlage nicht nur als – wie im Rahmen des Pflichtenkanons einer anlageberatenden Bank üblich – „bankgeprüft“, sondern sogar als „Eigeninvestment“ präsentiert habe. Dass der Kläger und der Zeuge Dr. Q2 keine Anlageberatung gewünscht hätten, treffe nicht zu. Andernfalls wäre nicht erklärbar, warum sie mehrstündige Gespräche mit den Vertretern der Beklagten geführt hätten.
Die sich aus dem Beratungsvertrag ergebenden Pflichten habe die Beklagte bereits deshalb verletzt, weil sie dem Kläger eine nicht anlegergerechte Beteiligung empfohlen habe; diese habe nämlich aufgrund der hohen Weichkosten und des Bonitätsrisikos des L-Konzerns nicht mit dem vom Kläger für das vorgesehene Investment vorgegebenen Risikoprofil („sichere Kapitalanlage“) übereingestimmt. Insoweit habe für den Kläger nicht die Bauherreneigenschaft als Investor im Vordergrund gestanden, sondern der Substanzerhalt. Allenfalls im Zusammenhang mit der verbindlichen Zusage einer Rücknahme der Beteiligung sei die Anlageempfehlung anlegergerecht gewesen. Dass der Kläger von Anfang an und bis heute eine konservative Anlagepolitik betreibe, belege sein Portfolio. Soweit in diesem seinerzeit auch ein Aktienbestand vorhanden gewesen sei, habe dieser (bereinigt) weniger als 20 % betragen, was für jeden Betrachter nach traditionellen Maßstäben eine konservative Ausrichtung nahelege. Soweit darüber per 31.12.2000 Aktien der E-Bank im Portfolio vorhanden gewesen seien, lasse sich hieraus kein anderweitiger Schluss ziehen; denn diese Aktien seien Bestandteil seiner Vergütung gewesen. Der Einsatz von Derivaten und Cash Covered Puts zeige ebenfalls keine spekulative Anlagebereitschaft des Klägers, da diese vielmehr der Absicherung der Liquidität gedient hätten. Vor diesem Hintergrund seien im Übrigen auch die Anlagen B 14 bis B 18 zu sehen.
Der Kläger habe sich nicht aus der Motivation an die Beklagte gewandt, zu einem angeblich exklusiven Kreis von Investoren einer F1-G1-Gesellschaft zu gehören. Die Initiative zu den Beteiligungen an der A IV GbR und an der streitgegenständlichen Gesellschaft sei vielmehr von der Beklagten ausgegangen.
Die Anlageberatung durch die Beklagte sei auch nicht objektgerecht gewesen.
Die wahrheitswidrige Darstellung der Beteiligung als Eigeninvestment stelle einen Beratungsfehler der Beklagten dar, da dies – für sie erkennbar – ein zentraler Umstand für die Entscheidung des Klägers gewesen sei. Dieser Begriff habe für ihn suggeriert, dass auch die Beklagte bzw. deren Gesellschafter von einem Kapitalerhalt des Investments ausgingen. Ansonsten hätte er das Anlagekonzept noch skeptischer beurteilt. Der Kläger behauptet, anlässlich der Nachfrage des Zeugen Dr. Q2, warum sich in der Gesellschafterliste, welche der Kreditzusage vom 10.12.2001 (Anlage K 14) beigefügt gewesen sei, lediglich sein – des Klägers – Name befinde, sei ihm erklärt worden, dass es sich sehr wohl um Eigeninvestment handele.
Der Kläger ist der Auffassung, dass er auch über diejenigen Risiken hätte aufgeklärt werden müssen, die sich daraus ergäben, dass der Grundstücks- und Gebäudewert lediglich in Höhe des konzeptgemäß vorgesehenen Fremdkapitalanteils lag und deshalb im Falle von Zahlungsschwierigkeiten und/oder eines Ausfalls des Hauptmieters die Kündigung der Fremdfinanzierung drohte mit der Folge einer anteiligen Inanspruchnahme als Gesellschafter für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft, verbunden mit dem Risiko eines Totalverlusts. Über einschlägige Erfahrungen mit Kapitalanlagen in geschlossene Immobilienfonds habe der Kläger nicht verfügt.
Der Kläger ist ferner der Auffassung, die Beklagte habe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur so genannten „15%-Grenze“ über die Höhe der weichen Kosten der Beteiligung – dies seien solche, die nicht in das Anlageobjekt selbst flössen – aufklären müssen. Die Weichkosten hätten die vorgenannte Grenze nach seiner Auffassung überschritten. Daher sei die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Fondskonzepts nicht gewährleistet gewesen; lediglich bei dauerhafter Erwirtschaftung des prospektierten Mietzinses – deren Unmöglichkeit aber für die Beklagte bereits von Beginn an absehbar gewesen sei – hätte angesichts dieser Weichkosten das Fondskonzept tragfähig sein können.
Bei keinem der geführten Gespräche, also weder durch den Zeugen I2 noch durch den Zeugen F, sei der Kläger über die Höhe der Weichkosten aufgeklärt worden, die exorbitant sei. Die Kostenstruktur sei auch nicht durch den beurkundenden Notar anlässlich des notariellen Zeichnungstermins erläutert, insbesondere nicht der Gesellschaftvertrag vorgelesen worden. Die weichen Kosten seien vor allem produziert worden, um das Vermögen der Vertragspartner der Fondsgesellschaft zu mehren und hätten von Anfang einer wirtschaftlich tragfähigen Entwicklung der Beteiligung entgegen gestanden. Ohnehin habe die Beklagte den Hauptteil ihrer Erträge im Bereich Private Banking durch den Vertrieb von Immobilienfondsbeteiligungen erzielt, woraus auch folge, dass sie erhebliche Rückflüsse aus dem Vertrieb dieser Beteiligungen erhalten haben müsse.
Ferner habe die Beklagte auch nicht darüber aufgeklärt, dass den weichen Kosten teilweise keine adäquaten Gegenleistungen gegenübergestanden hätten, was besonders an der an die G Fonds-Projekt GmbH gezahlten Mietervermittlungsgebühr in Höhe von 8,2 Mio. DM deutlich werde, da der Mieter, nämlich der L-Konzern, von vornherein festgestanden habe.
Der Kläger behauptet weiter, weder er noch die anderen Gesellschafter hätten sich an dem Investment in Kenntnis dieser Kosten beteiligt, erst recht nicht, wenn die Beklagte ihre Beteiligung an den erwirtschafteten Gewinnen der Vertragspartner der Fondsgesellschaft über die F1-G1 Holding GbR offengelegt hätte. Hierbei müsse auch berücksichtigt werden, dass es den Kläger mit seiner wirtschaftlichen Erfahrung und als Finanzanalyst zum Abbruch sämtlicher Gespräche veranlasst hätte, wäre ihm eine Verwendung von 40 % der Investitionsmittel für sachfremde Zwecke offengelegt worden.
Dass ihm die Kostenstruktur der F1-G1-Gesellschaften bereits aus seiner Beteiligung an der A IV GbR bekannt gewesen sei und dass der Zeuge F bei den Beitrittsverhandlungen seinerzeit diese – auch anhand eines Investitionsplans oder eines Investorenordners – erläutert habe, bestreitet der Kläger. Kritische Nachfragen seinerseits und des Zeugen Dr. Q2 habe es damals nicht gegeben, da beide von der Bonität der Sparkasse A1 als Mieter überzeugt gewesen seien, was der Umstand belege, dass der Kläger auf dem entsprechenden Exposé (Anlage K 131) keine handschriftlichen Anmerkungen vorgenommen habe.
In der zweiten Jahreshälfte des Jahres 2002 habe der Zeuge F dem Zeugen Dr. Q2 in einem Gespräch, dessen Anlass negative Presseberichterstattung im Zusammenhang mit dem Immobilienprojekt „Köln-Arena“ gewesen sei, versichert, dass die Kostenbelastung der streitgegenständlichen Fondsgesellschaft lediglich 7 % betrage und die F1-G1-Fonds nicht – wie in der Presse behauptet – mit zu hohen Kosten belastet seien.
Der Kläger ist der Auffassung, die Beklagte hätte ihn über die personellen und wirtschaftlichen Verflechtungen zwischen den Vertragspartnern der Fondsgesellschaft, das heißt den verschiedenen Gesellschaften der „G1-Gruppe“ einerseits, und der Beklagten (bzw. deren persönlich haftenden Gesellschaftern) als anlageberatende Bank andererseits aufklären müssen, was sie indes weder mündlich noch durch Vorlage schriftlicher Unterlagen getan habe. Nicht einmal dem Zeugen I2 seien diese Interna der „Familienbank“ bekannt gewesen, was mit Aussagen der Zeugen Z1 und F in einem Strafverfahren gegen seinerzeitige persönliche haftende Gesellschafter der Beklagten vor dem Landgericht Köln übereinstimme. Weder sei dem Kläger offen kommuniziert worden, dass die Beklagte an den F1-G1-Gesellschaften mitverdiene, noch sei ihm diese Bezeichnung von Fondsgesellschaften geläufig gewesen. Eine Kenntnis des Klägers von den Verflechtungen ergebe sich auch nicht aus der Presseberichterstattung, zumal diese – im „Manager Magazin“ – aus dem Jahre 2005 datiere und von der Beklagten selbst als unzutreffend dargestellt worden sei. Es treffe nicht zu, dass die Beklagte die Verflechtungen anlässlich eines Gesprächs vom 04.10.2005 erläutert habe; der von der Beklagten zitierte Artikel des „Manager Magazins“ sei in diesem Gespräch nicht erörtert worden. Andernfalls hätten er und der Zeuge Dr. Q2 einen solchen Sachverhalt nicht unwidersprochen hingenommen. Entsprechendes gelte für einen Termin vom 09.11.2005 im Fondsobjekt der A IV GbR.
In der Rechtsprechung werde eine Aufklärungspflicht über solche Verflechtungen bereits für Fälle einer bloßen Anlagevermittlung angenommen. Sie ergebe sich darüber hinaus auch aus den Grundsätzen über die Aufklärung über „Kick-Backs“, wenngleich die Zahlungen der Fondsgesellschaft an ihre Vertragspartner keine Rückvergütungen im engeren Sinne seien. Gleichwohl lasse sich der „Kick-Back-Rechtsprechung“ entnehmen, dass der aufklärungsbedürftige Interessenkonflikt auch dann bestehe, wenn die Zuwendung auf anderem Weg der anlageberatenden Bank zufließe. Entscheidend sei die nicht mehr neutrale Beratung aufgrund eigener wirtschaftlicher Interessen des beratenden Kreditinstituts, wobei hierfür die Gefahr eines Neutralitätsverlusts ausreichend sei. Maßgeblich sei nach der Rechtsprechung, dass ein Kunde erst durch die Aufklärung über diesen Interessenkonflikt in die Lage versetzt werde, das Umsatzinteresse der Bank selbst einzuschätzen und zu beurteilen, ob die Bank ihm eine bestimmte Anlage deshalb empfehle, weil sie selbst daran einen entsprechenden Gewinn erwirtschafte. Jedenfalls seien alle wesentlichen Merkmale des eine Aufklärungspflicht auslösenden Interessenkonflikts im vorliegenden Fall gegeben: eine für den Anleger nicht erkannte Zuwendung an die anlageberatende Bank bzw. deren Eigentümer aus Mitteln, die der Anleger auf Veranlassung der Bank an die Fondsgesellschaft zahlt, ein daraus resultierendes gesteigertes Interesse der Bank, gerade diese Beteiligung zu empfehlen, sowie keine wirklich neutrale Anlageberatung. Da der Kläger Hinweise darauf habe, dass die Beklagte „echte“ verdeckte Rückvergütungen erhalten habe, stehe ihm im Übrigen der mit dem Klageantrag zu 6.) verfolgte Auskunftsanspruch über die Höhe der beklagtenseits erhaltenen Zuwendungen zu.
Die vorgenannten Aufklärungsdefizite, insbesondere die mannigfaltigen Interessenkonflikte, seien von der Kanzlei J im Rahmen der vor der Übernahme der Beklagten durch die E-Bank durchgeführten Due Diligence („Projekt Sophokles“) festgestellt worden (Anlage K 145); sie seien der Beklagten daher schon seit 2009 bekannt. Auch die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft R8 habe in einem von der BaFin beauftragten Gutachten Beratungsfehler festgestellt.
Auch dass die Beklagte aus der Zwischenfinanzierung des Fremdkapitals Zinserträge erwirtschaftet habe, sei weder durch den Zeugen I2 noch durch den Zeugen F erläutert worden.
Der Kläger ist der Auffassung, die Beklagte hätte ihn des weiteren über ihre Verflechtungen mit der L Versicherungsmakler GmbH aufklären müssen, über welche die Versicherungen der Fondsgesellschaft abgeschlossen worden seien.
Da sie über die F1-G1 Holding GbR an der Gebr. G1 Wohnbaugesellschaft mbH beteiligt gewesen sei, habe die Beklagte auch darüber aufklären müssen, dass diese bei der Herstellung der Fondsimmobilie als Generalübernehmerin tätig gewesen sei, zumal die Generalübernehmermarge 38 % betragen habe. In diesem Zusammenhang habe die Beklagte auch verschwiegen, dass die tatsächlichen Herstellungskosten für die Fondsimmobilie bei lediglich etwa 30 % der im Investitionsplan ausgewiesenen Gesamtkosten gelegen hätten, der tatsächliche Substanzwert also gering gewesen sei. So habe beispielsweise der L-Konzern am 04.04.2001 eine Presseerklärung (Anlage K 141) herausgegeben, wonach die Aufwendungen für die Errichtung eines Warenhauses am Standort X mit circa 38 Mio. € beziffert worden seien. Dass der Substanzwert allenfalls der Hälfte der Generalübernehmervergütung entsprochen habe, lasse sich im Übrigen dem Umstand entnehmen, dass die Gebr. G1 Wohnbaugesellschaft mbH eine Ausschreibung für den Generalunternehmer durchgeführt und die durchschnittliche Angebotshöhe zum 16.09.2002 27,04 Mio. € betragen habe.
Der Kläger behauptet, auch anlässlich des Notartermins vom 20.11.2001 habe weder eine Erörterung des Inhalts des Gesellschaftsvertrages noch der Risiken der Beteiligung stattgefunden; ohnehin habe es sich angesichts mehrerer, direkt hintereinander durchgeführter Protokollierungen nur um einen „Durchlauftermin“ gehandelt. Soweit die in lit. A.3 der Notarurkunde enthaltene Bestätigung von der Beklagten zitiert werde, stimme die dortige Erklärung bereits inhaltlich mit – unstreitigen – Umständen nicht überein; beispielsweise habe der Kläger den Zeugen G vor Beitritt zur Gesellschaft niemals getroffen, so dass er von ihm auch nicht habe aufgeklärt werden können. Dass der Notar Dr. T4 den Notar Dr. B7 angewiesen habe, den Gesellschaftsvertrag mit den Investoren durchzugehen, bestreitet der Kläger mit Nichtwissen. In rechtlicher Hinsicht komme es hierauf ohnehin nicht an, da ein „Durchgehen“ der Verträge im Zeichnungstermin zur Aufklärung nicht ausreiche.
Der Kläger behauptet, dass dem Zeugen Dr. Q2 auf Nachfrage zum Schreiben vom 01.12.2005 (Anlage K 17) mitgeteilt worden sei, dass die Umstellung der Finanzierung eine Flexibilisierung und eine Zinsersparnis gegenüber der Fremdkapitalfinanzierung bewirke. In Wahrheit allerdings habe die Beklagte Kreditrisiken auslagern wollen, die ihr aufgrund der Krise des L-Konzerns als Hauptmieterin der Fondsgesellschaft gedroht hätten.
Der Kläger behauptet weiter, die seinerzeit mit L „vereinbarte“ Miete sei überhöht gewesen, was man im Übrigen bereits an den Konditionen des Mietvertrages zwischen dem Insolvenzverwalter und der Fondsgesellschaft sehen könne. Hierdurch sei eine nachhaltige Vermietbarkeit des Fondsobjekts von Anfang nicht gewährleistet gewesen, da ein überhöhter Mietzins nämlich die Gefahr berge, dass der vertraglich verpflichtete Mieter diese Miete nicht dauerhaft erwirtschaften könne oder einen Anschlussmietvertrag nur zu veränderten Konditionen, insbesondere einer geringeren Miete, schließe. Vielmehr habe die Beklagte durch Verwendung einer Langzeitprognose suggeriert, dass der Mietzins im Falle einer Anschlussvermietung fortgeschrieben werden könne, was aber bereits angesichts des dann wertlosen Inventars ersichtlich nicht der Fall sei. Dass dem Kläger bewusst gewesen sei, dass es zum Zeitpunkt der Anschlussvermietung zu schwierigen Nachverhandlungen kommen würde, sei unzutreffend und werde von der Beklagten lediglich pauschal behauptet.
Wie bei allen von der Beklagten vertriebenen Fonds üblich, sei die Miete überhaupt nicht Ergebnis einer Verhandlung, sondern retrograd ermittelt worden, wie beispielsweise die Anlage K 128, welche eine Berechnung der G Fonds-Projekt GmbH enthalte, belege. Außerdem sei der Beklagten aufgrund der von ihr selbst angeführten Insiderkenntnisse bekannt gewesen, dass L hohen Liquiditätsbedarf hatte und deshalb bereit war, für einen kurzfristigen Liquiditätszuwachs durch Veräußerung (und Kompensationszahlungen) eine langfristige Anmietung der Immobilie zu einem nicht mehr marktgerechten Mietzins in Kauf zu nehmen. Der Beklagten sei in diesem Zusammenhang auch bewusst gewesen, dass nur mit den überhöhten Mieten überhaupt rechnerisch ein Szenario darstellbar gewesen sei, bei dem das Anlagemodell trotz der erheblichen weichen Kosten tragfähig wäre und die Investoren das Eigenkapital zurückgezahlt bekommen könnten. Soweit die Beklagte die Auffassung vertrete, es gebe gar keine marktüblichen Mieten im Warenhausbereich, sei diese Behauptung irreführend, weil der L-Konzern – wie jeder andere Warenhausbetreiber auch – selbstverständlich über interne Kalkulationsgrößen verfüge, um die Rentabilität einzelner Standorte beurteilen zu können, beispielsweise die Umsatzmiete; gemessen an einem Umsatz der L-Warenhäuser von 3.592,00 €/qm im Jahre 2000 sei der vorliegend erforderliche Umsatz mit 8.724,42 €/qm von Anfang an nicht zu realisieren gewesen.
Aufklärungsbedürftig sei nach Auffassung des Klägers auch, dass der L-Konzern mit den Vertragspartnern der Fondsgesellschaft, insbesondere der G Fonds-Projekt GmbH, hinter dem Rücken der Anleger vertragliche Abreden getroffen und Kompensationszahlungen erhalten habe, da solche Zahlungen dazu dienen sollten, die überhöhte Miete zu kompensieren. In diesem Kontext seien insbesondere die Verträge vom 04.12.2001 (Anlagen B 74 und B 75) und der Inventarkostenzuschuss in Höhe von 8,025 Mio. € zu sehen. Dass es sogar einen Nachtrag zum Projektentwicklungsvertrag vom 04.12.2001 in Höhe von 5,5 Mio. € gegeben habe, lasse sich der Anlage K 126 entnehmen. Aus ihrer Kooperation mit dem L-Konzern sei der Beklagten genau bekannt gewesen, dass die kalkulierte Miete von diesem nur deshalb akzeptiert worden sei, weil er als Kompensation für die erhöhte Miete seinerseits Erträge aus der Kooperation mit der F1-G1 Holding GbR generiert habe. Dass dies bereits vor der Zeichnung der streitgegenständlichen Beteiligung beschlossen wurde, lasse sich beispielsweise der Anlage K 106 vom 30.08.2011 und dem „Entwurf Ergebnisprotokoll“ vom 10.10.2001 (Anlage K 79) entnehmen. Eine noch deutlichere Formulierung der Akzeptanz einer überhöhten und nicht mehr marktgerechten Miete sei in einem Vorstandsprotokoll kaum vorstellbar. Die Tatsache, dass die F1-G1 Holding GbR und die LP AG im vorgenannten Sinne kooperieren wollten, ergebe sich ferner aus dem „Protokoll außerhalb der Tagesordnung“ vom 12.02.2002 (Anlage K 80) und aus einer – nicht datierten – Kooperationsvereinbarung (Anlage K 85), was auch die G Fonds-Projekt GmbH am 01.10.2002 bestätigt habe (Anlage K 86), sowie aus der vom seinerzeitigen Justitiar der Beklagten T6 erstellten Notiz „Kooperationsverträge LP/Z/F1-G1 Holding GbR/Bankhaus F1“ vom 08.11.2006 (Anlage K 87). Auch einer internen Notiz des Zeugen O an den Zeugen V vom 26.09.2001 (Anlage K 147) lasse sich die Kompensation einer zu hohen Nettomiete durch generierte weiche Kosten entnehmen. Das Verschweigen dieser Abrede durch die Beklagte und die vorbehaltlose Darstellung der überhöhten Miete als nachhaltig erzielbar und marktgerecht stelle nicht nur eine Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten dar, sondern sei als aktive Täuschung über die Werthaltigkeit des gesamten Fondsprojekts anzusehen. Hierbei sei zu berücksichtigen, dass die Beklagte bereits vor Zeichnung der streitgegenständlichen Beteiligung Kenntnis von der schlechten wirtschaftlichen Situation des L-Konzerns gehabt habe.
Die Tatsache, dass die LP AG keine Wirtschaftlichkeitsberechnung hinsichtlich der von ihr gezahlten Miete durchgeführt habe, lasse sich unter anderem einem Prüfbericht der W Deutsche Warentreuhand AG (Abschlussbericht vom 21.04.2005 – Anlage K 127) entnehmen sowie einem vorherigen Zwischenbericht vom 16.12.2004 (Anlage K 181).
Im vorgenannten Kontext hätte die Beklagte nach Auffassung des Klägers auch darauf hinweisen müssen, dass die G Fonds-Projekt GmbH die Projektentwicklung an den L-Konzern untervergeben habe, sei doch auch in diesem Vorgang eine weitere Verschaffung von Liquidität an L zu sehen.
Der Kläger behauptet, die Zahlungen an den L-Konzern hätten sich insgesamt auf mindestens 29,725 Mio. € belaufen; diesen Betrag erhalte man, wenn die Zahlungen aus der Vereinbarung vom 30.08.2001 (Anlage K 106) mit dem Nachtrag in Höhe von 5,5 Mio. € und dem Inventarzuschuss von 8,025 Mio. € addiere.
Fehlerhaft sei die Miet- und damit die Fondskalkulation ferner deshalb gewesen, weil die Beklagte in der Langzeit-Prognoserechnung für die Vermietungsphase (Anlage B 30, Unterteiler 7) von einer unrealistischen Steigerung des Verbraucherpreisindizés in Höhe von 3 % p.a. ausgegangen und weil im Exposé eine irreführende Flächenangabe enthalten sei. Abweichend von der prospektierten Mietfläche (20.600 qm) betrage die tatsächliche Mietfläche lediglich 15.961,07 qm und die Netto-Verkaufsfläche 11.236,00 qm, was einem deutlich überhöhten qm-Preis von 40,76 € entspreche.
Dass die im Jahr 2004 vereinbarte Miete über der prognostizierten Miete gelegen habe, sei dem Umstand geschuldet, dass das Immobilienobjekt nachträglich erweitert worden sei; Aussagen über die Wirtschaftlichkeit der Fondsimmobilie ließen sich auf dieser Grundlage nicht tätigen.
Dass mit dem L-Konzern eine Rückkaufoption zum Buchwert vereinbart gewesen sei, dies dem Kläger aber nicht offenbart wurde, stelle einen weiteren Aufklärungsfehler der Beklagten dar.
Die Beklagte hafte darüber hinaus dafür, dass sie den Kläger nicht über die Nachteile der Möglichkeit der Sparkasse A1 zur disquotalen Erlösverteilung der für die Finanzierung des Fremdkapitalanteils bestellten Sicherheiten, beispielsweise die Abtretung der Mieteinnahmen, aufgeklärt habe.
Der Kläger ist der Auffassung, ein Beratungsfehler der Beklagten wäre selbst dann festzustellen, wenn die Aussage des Zeugen F zu den angeblich von diesem in Aussicht gestellten möglichen Steuervorteilen der Wahrheit entspräche. Denn diese Steuervorteile hätten sich – nach der nur teilweisen Anerkennung diverser Aufwendungen durch die Finanzverwaltung – lediglich auf 575.790,00 € belaufen.
Der Kläger behauptet, dass zwischen der LP AG und „F1/G1“ bereits vor seinem Beitritt vereinbart worden sei, etwaige Baukostenersparnisse hälftig aufzuteilen und nicht etwa an die Investoren bzw. die Fondsgesellschaft als Bauherrin und Eigentümerin der Fondsimmobilie weiterzugeben. Dies ergebe sich unter anderem aus den Anlagen K 87, 103 bis 105, 118, 183, 208 und 209. In diese Verhandlungen sei die Beklagte, insbesondere C, eingebunden gewesen. Der Kläger behauptet ferner, der G habe anlässlich eines Gesprächs im Jahr 2004 gegenüber Gesprächsteilnehmern des L-Konzerns, den Herren A7, A8, T6 und A9, noch einmal erklärt, dass er sich als Vertreter der G1-Gesellschaften an die getroffene Abrede halten werde. Von der Abrede müsse auch der Zeuge F als Geschäftsführer sowohl der Gebr. G1 Wohnbaugesellschaft mbH als auch der G Fonds-Projekt GmbH Kenntnis gehabt haben; der gegenteilige Vortrag der Beklagten sei nicht glaubhaft. Dass der Beklagten die Vereinbarung über die Aufteilung der Baukostenersparnisse bekannt gewesen sei, lasse sich der vom Justitiar des L-Konzerns T6 verfassten Notiz (Anlage K 118) entnehmen.
Vor diesem Hintergrund sei das pauschale Bestreiten einer solchen Vereinbarung durch die Beklagte unerheblich. Eine solche Abrede sei ebenfalls für die Mietpreisbildung relevant und begründe darüber hinaus einen weiteren, aufklärungspflichtigen Interessenkonflikt auf Seiten der Beklagten.
Einen Emissionsprospekt bzw. Investorenordner oder sonstige, über die Anlage K 5 hinausgehende Unterlagen, aus denen die Höhe der Kosten und die Beteiligung der Beklagten hieran sowie die sonstigen mit der Kapitalanlage verbundenen Risiken hätten ersichtlich werden können, habe der Kläger vor der Zeichnung der Beteiligung nicht erhalten geschweige denn gelesen, insbesondere nicht den Gesellschaftsvertrag. Auch die notarielle Urkunde des Notars Dr. B7 über das Vertragsangebot vom 20.11.2001 enthalte lediglich allgemein gefasste Risikohinweise und sei beispielsweise nicht geeignet, über das Risiko des Totalverlusts aufzuklären. Der Kläger habe auch nicht auf dem Zeichnungsschein vom 08.11.2001 den Erhalt bestimmter Unterlagen ausdrücklich schriftlich bestätigt; er habe vielmehr aufgrund des der Beklagten entgegengebrachten Vertrauens den Inhalt nicht mit besonderer Aufmerksamkeit studiert. Entsprechendes gelte hinsichtlich lit B.5 der notariellen Urkunde vom 20.11.2001. Dass die Beklagte den Investorenordner erst nach der Zeichnung durch den Kläger übersandt habe, ergebe sich im Übrigen aus ihrem eigenen Anschreiben zur A IV GbR (Anlage B 96), nehme dieses doch Bezug auf eine bereits zuvor erfolgte Zeichnung.
Der Kläger habe im Übrigen nicht davon ausgehen müssen, dass die Angaben zu den weichen Kosten im Gesellschaftsvertrag enthalten gewesen seien. In § 3 des Gesellschaftsvertrages werde das Damnum zwar erwähnt, jedoch weder beziffert noch rechnerisch ermittelt, was ebenfalls ein Aufklärungsverschulden der Beklagten begründe, habe das Damnum immerhin 13.666.667,00 DM betragen.
Der Kläger ist der Auffassung, dass die Beklagte aus den dargestellten Gründen auch aus § 826 BGB sowie § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 264a StGB hafte. Der Investorenordner stelle dabei einen Prospekt im Sinne von § 264a StGB dar.
Der Kläger behauptet, in Kenntnis der vorgenannten Beratungsfehler hätte er sich nicht an der Fondsgesellschaft beteiligt und auch nicht die Darlehen bei der Beklagten und der Sparkasse A1 aufgenommen; insofern sei die fehlerhafte Beratung für die Anlageentscheidung kausal gewesen. Dass es ihm hauptsächlich um die Generierung von Steuervorteilen gegangen sei, treffe nicht zu. Hätte er Steuern sparen wollen, so hätte er lediglich seinen Wohnort und Lebensmittelpunkt nach London verlagern müssen; denn nach der „resident-non-domiciled-Regelung“ wären Bonuszahlungen in diesem Fall steuerfrei geblieben. Angesichts der von der Beklagten selbst vorgetragenen Einkommenssituation des Klägers in den Jahren 2000 bis 2002 sei eine Steuerersparnis durch die Beteiligung ohnehin nicht signifikant gewesen. Jedenfalls hätten Steuervorteile für den Kläger nicht derart im Vordergrund gestanden, dass er hierfür Risiken bis hin zum Totalverlust in Kauf nehmen wollte. Vielmehr sei es ihm allein darum gegangen, mit seinen Investments eine solide Vorsteuerrendite zu erzielen. Der Kläger ist der Auffassung, für ihn streite die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens.
Nichts anderes ergebe sich aus dem Umstand, dass er die Beteiligung an der A IV GbR nicht rückabgewickelt habe. Zunächst einmal sei der Ablauf der Geschehnisse vor Beitritt ein völlig anderer gewesen als betreffend die streitgegenständliche Beteiligung, habe er sich doch an der A IV GbR aufgrund der deutlich besseren Bonität der Mieterin beteiligt. Im Übrigen treffe es nicht zu, dass der Kläger die Beteiligung an der A IV GbR nicht angegriffen habe, weil diese eine positive Entwicklung zeige. Vielmehr habe er auf Ebene der Gesellschafter Mehrheiten sondiert und mitorganisiert, gegen den Widerstand der Fondsgeschäftsführung einen Gesellschafter-Beirat bestellt und den Verkaufsprozess – mit einem deutlich zweistelligen Millionenverlust – erzwungen.
Der Kläger meint, die streitgegenständlichen Ansprüche seien nicht verjährt. Den Prüfbericht der H8 GmbH (Anlage K 18) habe er erst im ersten Quartal 2007 zur Kenntnis genommen, nachdem der Zeuge Dr. Q2 ihn hierauf angesprochen habe. Angesichts der üblichen Postlaufzeiten an Weihnachtsfeiertagen und des Umstandes, dass der 22.12.2006 ein Freitag gewesen sei, müsse davon ausgegangen werden, dass der Prüfbericht frühestens am 27.12.2006 beim Kläger eingegangen sei. Erst diesem Bericht sei für ihn zu entnehmen gewesen, dass es sich bei der Fondsgesellschaft nicht um ein Eigeninvestment der Beklagten gehandelt habe. Entsprechendes gelte hinsichtlich der Höhe der weichen Kosten. Das Totalverlustrisiko sei ihm erstmals bewusst geworden, als der Mieter L im Jahre 2009 in Zahlungsschwierigkeiten geraten sei. Kenntnis der überhöhten Mieten habe der Kläger erstmals im Zusammenhang mit der anwaltlichen Aufbereitung des Sachverhalts erhalten, was auch für die Verflechtungen und Rückvergütungen gelte. Die Presseberichterstattung im Jahre 2005 habe hierüber keine relevanten Angaben enthalten, zumal die Beklagte sie stets als inhaltlich unzutreffend zurückgewiesen habe. Hinsichtlich der unwahren Behauptung des Zeugen F, es habe sich um ein Eigeninvestment der Beklagten gehandelt, habe der Kläger nach seiner Auffassung noch nicht aus der 2002 erhaltenen „geschwärzten“ Gesellschafterliste Rückschlüsse ziehen müssen.
Den Prüfbericht zur Grundstücksgesellschaft A IV GbR habe der Kläger zwar erhalten, aber nicht gelesen geschweige denn untersucht. Im Übrigen sei der Prüfbericht ohne Relevanz für die streitgegenständliche Aufklärung.
Die Verjährung der vertraglichen Ansprüche habe erst im Jahre 2009 zu laufen begonnen, weil diese erst mit den Zahlungsschwierigkeiten des L-Konzerns entstanden seien.
Der Kläger behauptet, er hätte im Falle einer Alternativanlage der von ihm für die Zinszahlungen aufgewendeten Beträge in Höhe von insgesamt 597.955,87 € in festverzinsliche Wertpapiere eine durchschnittliche Rendite von 3,6 % erwirtschaftet.
Somit stelle sich der mit dem Klageantrag zu 1.) geltend gemachte Gesamtschaden des Klägers zusammengefasst wie folgt dar:
Aufwendungen für EK-Finanzierung (31.03.2003 bis 30.09.2010) : 597.955,87 €
Aufwendungen für EK-Finanzierung (13.12.2001 bis 31.12.2002): 43.459,79 €
Aufwendungen für EK-Finanzierzung (01.10.2010 bis 31.01.2011): 17.722,28 €
Entgangene Zinsen für Aufwendungen EK-Finanzierung: 80.012,73 €
(31.03.2003 bis 30.09.2010)
Entgangene Zinsen für Aufwendungen EK-Finanzierung: 15.636,16 €
(13.12.2001 bis 31.12.2002)
Unterdeckung Aussch./Darlehn SPK A1 11/10 bis 10/11: 57.854,28 €
Unterdeckung Aussch./Darlehn SPK 11/11 bis 09/13: 215.983,03 €
Überschuss aus Ausschüttungen: - 471.615,80 €
Hypothetische Zinserträge aus Entnahmen: - 26.828,72 €
Summe: 530.179,59 €
Dass die Beklagte in diesem Zusammenhang vom Kläger geleistete Zahlungen mit Nichtwissen bestreite, sei nicht zulässig, da er ihr selbst den Zahlungsauftrag erteilt habe und die Beträge von einem Konto bei der Beklagten abgebucht worden seien (Anlagen K 210 und 211).
Über die vorgenannten Schadenspositionen hinaus sei die Beklagte verpflichtet, dem Kläger den an sie nach Kündigung des Eigenkapitaldarlehens gezahlten Betrag in Höhe von 2.284.780,49 € sowie die verrechneten Verzugszinsen in Höhe von 26.320,67 € zu erstatten. Weiter müsse sie den Kläger von den Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der Sparkasse A1 freistellen.
Erhaltene Steuervorteile müsse sich der Kläger nicht anrechnen lassen, da die 10jährige Haltefrist des § 23 EStG nicht abgelaufen sei. Es müsse in diesem Zusammenhang davon ausgegangen werden, dass die Finanzbehörden die Auffassung verträten, dass in der Geltendmachung seiner Rechte innerhalb der 10-Jahresfrist das für die Fristberechnung maßgebliche Verpflichtungsgeschäft zu sehen sei. Der Kläger habe daher keine dauerhaften Steuervorteile erlangt. Auch stehe der Anrechnung von Steuervorteilen entgegen, dass vorliegend eine Steuerpflichtigkeit der von ihm Rahmen der Rückabwicklung erhaltenen Zahlungen bestehe. Entgegen der Berechnung der Beklagten habe er lediglich vorläufige Steuervorteile in Höhe von 514.980,51 € erzielt.
Ursprünglich hat der Kläger beantragt,
1.
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 179.524,08 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit Zug um Zug gegen Übertragung der Beteiligung des Klägers an der Grundstücksgesellschaft H GbR zu zahlen;
2.
die Beklagte zu verurteilen, dass in ihrem Hause geführte Darlehen des Klägers über einen Darlehensbetrag i.H.v. 2.284.780,49 €, Darlehenskonto Nr. #####3, auszubuchen und das Darlehenskonto glattzustellen, Zug um Zug gegen Übertragung der Beteiligung des Klägers an der Grundstücksgesellschaft H GbR;
3.
die Beklagte zu verurteilen, die Darlehen des Klägers bei der Sparkasse A1 mit der Darlehensnummer ######1 über einen Nominalbetrag i.H.v. 1.463.414,63 € und mit der Darlehensnummer ######2 über einen Nominalbetrag i.H.v. 2.344.552,85 € abzulösen und zwar unter Übernahme sämtlicher insoweit gegebenenfalls zusätzlich anfallender Kosten (Vorfälligkeitsentschädigung etc.), Zug um Zug gegen Übertragung der Beteiligung des Klägers an der Grundstücksgesellschaft H GbR;
4.
festzustellen, dass die Beklagte sich mit der Annahme der Übertragung der Beteiligung des Klägers an der Grundstücksgesellschaft H GbR in Annahmeverzug befindet;
5.
festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Kläger von sämtlichen zukünftigen Verpflichtungen im Zusammenhang mit seiner Beteiligung an der Grundstücksgesellschaft H GbR freizustellen;
6.
die Beklagte zu verurteilen, vollumfänglich darüber Auskunft zu erteilen, in welcher Höhe sie und/oder mit ihr verbundene Unternehmen im Zusammenhang mit den von ihr vertriebenen Beteiligungen an der Grundstücksgesellschaft H GbR Zahlungen von dritten natürlichen und/oder juristischen Personen und/oder wirtschaftlich vergleichbare Zuwendungen (Provisionen, Gebühren oder sonstige Geldleistungen sowie alle Geld werden Vorteile, etc.) erhalten hat.
Nachdem der Kläger das von der Beklagte gewährte Darlehen über 2.284.780,49 € per 12.04.2011 zurückgezahlt und die Beklagte mit Wertstellung vom 24.05.2011 von ihr geltend gemachte Verzugszinsen in Höhe von 26.320,67 € mit dem Konto des Klägers mit der Nummer #####4 verrechnet hat, hat er den Klageantrag zu 2.) mit Schriftsatz vom 10.08.2011 geändert (Blatt 382 der Akte), die Klage um den nachfolgenden Antrag zu Ziffer 7 ergänzt. Er hat insoweit beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 2.284.780,49 € nebst Zinsen in Höhe von 0,67 % seit dem 21.04.2011 Zug um Zug gegen Abtretung aller seiner Rechte aus der Beteiligung an der Grundstücksgesellschaft H GbR zu zahlen;
7.
die Beklagte zu verurteilen, an ihn einen weiteren Betrag in Höhe von 26.320,67 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Den Klageantrag zu 1.) hat der Kläger mit Schriftsatz vom 05.05.2012 erweitert (Blatt 627 der Akte) und beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 255.100,64 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 179.524,08 € seit Rechtshängigkeit sowie aus 75.576,56 € seit Zustellung des Schriftsatzes vom 05.05.2012 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung der Beteiligung des Klägers an der Grundstücksgesellschaft H GbR.
Mit weiterem Schriftsatz vom 21.08.2012 hat der Kläger den Klageantrag zu 1.) abermals erweitert (Blatt 725 der Akte) und beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 314.196,56 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 179.524,08 € seit Rechtshängigkeit, aus 75.576,56 € seit Zustellung des Schriftsatzes vom 05.05.2012 sowie aus 59.095,92 € seit Zustellung des Schriftsatzes vom 21.08.2012 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung der Beteiligung des Klägers an der Grundstücksgesellschaft H GbR;
Nachdem der Kläger behauptet hat, am 18.10.2012 Beträge in Höhe von 50.000,00 € und 30.000,00 € an die Sparkasse A1 gezahlt zu haben, hat er mit Schriftsatz vom 30.12.2012 (Blatt 850 der Akte) den Klageantrag zu 1.) erneut erweitert und beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 394.196,56 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 179.524,08 € seit Rechtshängigkeit, aus 75.576,56 € seit Zustellung des Schriftsatzes vom 05.05.2012 sowie aus 59.095,92 € seit Zustellung des Schriftsatzes vom 21.08.2012 und aus 80.000,00 € seit Zustellung des Schriftsatzes vom 30.12.2012 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung der Beteiligung des Klägers an der Grundstücksgesellschaft H GbR.
Mit Schriftsatz vom 16.09.2013 (Blatt 1093 der Akte) hat der Kläger den Klageantrag zu 1.) abermals erweitert und beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 471.083,67 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 179.524,08 € seit Rechtshängigkeit, aus 75.576,56 € seit Zustellung des Schriftsatzes vom 05.05.2012 sowie aus 59.095,92 € seit Zustellung des Schriftsatzes vom 21.08.2012, aus 80.000,00 € seit Zustellung des Schriftsatzes vom 30.12.2012 und aus 76.887,11 € seit Zustellung des Schriftsatzes vom 16.09.2013 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung der Beteiligung des Klägers an der Grundstücksgesellschaft H GbR.
Mit Schriftsatz vom 11.02.2014 (Blatt 1277 der Akte) hat der Kläger den Klageantrag zu 1.) korrigiert und beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 530.179,59 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 179.524,08 € seit Rechtshängigkeit, aus 75.576,56 € seit Zustellung des Schriftsatzes vom 05.05.2012 sowie aus 59.095,92 € seit Zustellung des Schriftsatzes vom 21.08.2012, aus 80.000,00 € seit Zustellung des Schriftsatzes vom 30.12.2012 und aus 76.887,11 € seit Zustellung des Schriftsatzes vom 16.09.2013 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung der Beteiligung des Klägers an der Grundstücksgesellschaft H GbR.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Auffassung, dass Ansprüche des Klägers auf Rückabwicklung der Beteiligung nicht bestünden.
Hinsichtlich der von ihm behaupteten Rücknahmezusage sei bereits die Behauptung des Klägers unzutreffend, der Zeuge F habe erklärt, die Beklagte sei bereit, das Ausfallrisiko von L zu übernehmen, wenn dies die Investitionsentscheidung positiv beeinflusse. In diesem Zusammenhang habe der Zeuge auch nicht darauf verwiesen, dass die Beteiligung so begehrt sei, dass die Beklagte sie entweder selbst halten oder problemlos im Kundenkreis platzieren könne. Der Zeuge F habe allenfalls gesagt, dass sich die Beklagte in persönlichen Notfällen stets darum bemühe, einen Erwerber für den Gesellschaftsanteil zu finden. Die Behauptung des Klägers sei schon deshalb nicht plausibel, weil sie ihm und dem Zeugen Dr. Q2 die für die Erzielung von Steuervorteilen notwendige Bauherreneigenschaft genommen hätte und damit steuerschädlich gewesen wäre; sie wäre zudem mangels Beurkundung formunwirksam. Dass die Beklagte Gesellschaftsbeteiligungen anderer Investoren aufgrund vorher erteilter Zusagen zurückgenommen habe, treffe nicht zu. Es treffe ferner nicht zu, dass die Beklagte eigens Dachfonds gegründet habe, um etwaige vorher getroffene Rücknahmezusagen erfüllen zu können.
Auf eine Rücknahmezusicherung habe sich der Zeuge Dr. Q2 auch in der Folgezeit nicht bezogen, als er und die jeweiligen Mitarbeiter der Beklagten die Beteiligung mehrmals – teils kritisch – besprochen hätten. Vielmehr hätten der Kläger und der Zeuge Dr. Q2 die Behauptung, der Zeuge F habe eine solche Zusage erteilt, erstmals und für die Beklagte unvermittelt nach Stellung der Insolvenzanträge für verschiedene Gesellschaften des B2-Konzerns aufgestellt.
Die Beklagte ist der Auffassung, zwischen den Parteien sei im Hinblick auf die streitgegenständliche Beteiligung kein Anlageberatungs-, sondern allenfalls ein Anlagevermittlungsvertrag zustande gekommen. Die Auskünfte der Zeugen I2 und F hätten nämlich nicht einer unabhängigen Beratung gedient, sondern allenfalls als Auskunft über die Fondsgesellschaft als bestimmtes Anlageobjekt gewertet werden können. Eine Beratung sei weder vom Kläger noch vom Zeugen Dr. Q2 gewünscht gewesen, da beide selbst über ausreichende Fachkenntnisse verfügt hätten, um die Chancen und Risiken der Beteiligung vollumfänglich einzuschätzen. Jedenfalls sei der Kläger – selbst eine Beratungstätigkeit durch die Beklagte unterstellt – aufgrund seiner beruflichen Kenntnisse und der ihm zuvor umfangreich zur Verfügung gestellten Unterlagen sowie weiteren hinzugezogenen Beratern überhaupt nicht aufklärungsbedürftig gewesen.
Vielmehr habe ausweislich § 2 Abs. 6 i.V.m. Teil B des Gesellschaftsvertrages der G Fonds-Projekt GmbH die Eigenkapitalbeschaffung oblegen und damit die Beratung der Gesellschafter. Genau aus diesem Grunde sei der G im Einladungsschreiben (Anlage B 28) als die Person beschrieben, die „für Rückfragen zur Verfügung steht“ bzw. in der notariellen Beitrittsurkunde (Anlage K 7) als diejenige, die den Kläger „über Grundstrukturen des gesamten Vertragswerks in seinen Grundzügen“ sowie „die wesentlichen wirtschaftlichen und rechtlichen Risiken“ aufgeklärt habe.
Die Beklagte behauptet, der Kläger und der Zeuge Dr. Q2 hätten in den Jahren 2000 und 2001 gezielt nach einem Immobilieninvestment gesucht, das etwas Besonderes, nicht zwingend Exklusives darstelle und auch in steuerlicher Hinsicht „schlau“ konzipiert sei; die Investments hätten auch dazu dienen sollen, die Steuerlast aus ihren hohen Einkünften zu reduzieren. Darüber hinaus sei es ihnen darauf angekommen, durch entsprechende Investitionen in F1-G1-Grundstücksgesellschaften zu einem exklusiven Kreis von Investoren zu gehören. Dass ein solches Bauherrenmodell keineswegs mit dem Erwerb einer festverzinslichen Staatsanleihe vergleichbar sei, sei dem Kläger und dem Zeugen klar gewesen.
Dass die Beteiligung des Klägers an der Fondsgesellschaft in großem Umfang steuergetrieben gewesen sei, belegten seine handschriftlichen Anmerkungen auf dem Exposé, wo er unter anderem vermerkt habe, dass das einzuzahlende Eigenkapital von 4 Mio. DM in Höhe eines Teilbetrages von 2 Mio. DM aufgebracht werden könne. Die Steuergetriebenheit des Zeugen Dr. Q2 lasse sich dessen Schreiben vom 28.05.2007 (Blatt 776 der Akte) und 27.06.2007 (Blatt 778 der Akte) entnehmen, in denen er jeweils betone, wie wichtig ihm die Nachsteuerrendite sei.
Vor diesem Hintergrund sei der Kläger keinesfalls ein konservativer Anleger und die – unterstellte – Anlageempfehlung anlegergerecht gewesen. Dass der Kläger ein risikobewusster und –bereiter Anleger sei, lasse sich einigen von ihm unterzeichneten Unterlagen aus den Jahren 2000 und 2001 (Anlagen B 14 bis B 18) entnehmen, insbesondere dem Vermögensverwaltungsvertrag vom 14.02.2000. Die Beklagte behauptet in diesem Zusammenhang, die vom Kläger als Vergütungsbestandteil von der E-Bank AG erhaltenen Aktien seien niemals Bestandteil des Vermögensverwaltungsdepots gewesen; dessen Struktur zeige vielmehr, dass der Kläger ein risikobewusster Anleger sei. Die von ihm erwähnten Covered Calls und Cash Covered Calls seien keinesfalls ein Anzeichen für eine konservative und risikoaverse Anlagestrategie.
In den Gesprächen mit der Beklagten, in welchen die im Investorenordner enthaltenen Dokumente – der Zeuge F habe insbesondere das Exposé, eine Kopie des Gesellschaftsvertrages und das seinerzeit gebräuchliche Organigramm (Anlage B 58) erläutert – besprochen worden seien, hätten der Kläger und der Zeuge Dr. Q2 zudem bereits zu Beginn die Kernaussage getroffen, dass sie an normalen Investments nicht interessiert seien, sondern das Besondere suchten, dass die Beklagte ihnen aufgrund ihrer Tätigkeit nichts vormachen könne und dass „sie alles gemeinsam machen würden“. In den teils mehrstündigen Gesprächen sei mit ihnen insbesondere darüber gesprochen worden, dass die Fondsgesellschaft eine Bauherrengemeinschaft sei, so dass sie die typischen Bauherrenrisiken übernehmen müssten, um die gewünschten Steuervorteile zu erzielen. Entgegen der Behauptung des Klägers seien dieser und der Zeuge Dr. Q2 nicht aufgrund der wirtschaftlichen Situation im Warenhaussektor skeptisch gewesen. Daher treffe es nicht zu, dass der Zeuge I2 mit dem Zeugen F ein negatives Feedback habe besprechen müssen; vor einem Investment in eine F1-G1-Grundstücksgesellschaft sei es vielmehr üblich gewesen, dass sich eine Person aus dem Gesellschafterkreis mit den Investoren getroffen habe. Zwar sei in den Gesprächen ausführlich über eine mögliche Insolvenz der späteren Hauptmieterin gesprochen worden sowie über die sich hieraus ergebenden Risiken. Allerdings treffe es nicht zu, dass der Kläger und der Zeuge Dr. Q2 eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft unter Hinweis auf das Risikoprofil von L ursprünglich abgelehnt hätten. Die Beklagte, insbesondere der Zeuge F, habe im Rahmen der Gespräche keine eigene Beurteilung des Insolvenzrisikos von L abgegeben. Sie habe zu keinem Zeitpunkt geäußert, dass bei L kein Insolvenzrisiko bestehe und sie dies aufgrund besonderer Einblicke in den L-Konzern besser beurteilen könne als andere. Der Kläger und der Zeuge Dr. Q2 seien aufgrund ihrer beruflichen Kenntnisse ohnehin in der Lage gewesen, das Insolvenzrisiko von L völlig eigenständig zu bewerten.
Im Übrigen sei eine Aufklärung über die Grundstrukturen des Vertragswerks sowie die wesentlichen wirtschaftlichen und rechtlichen Risiken, die mit der Anlageentscheidung verbunden waren, zusätzlich durch den beurkundenden Notarvertreter Rechtsanwalt Dr. M3 anlässlich des Beurkundungstermins vom 20.11.2011 erfolgt. Hierzu habe der Zeuge Dr. M3 die Anlageinteressenten entsprechend einer Zeichnermappe belehrt, die ihm der Notar Dr. T4, der im Zusammenhang mit den F1-G1-Grundstücksgesellschaften vielfach tätig gewesen sei, zuvor überlassen habe. Dass im Notartermin direkt hintereinander mehrere, kurz getaktete Protokollierungen stattgefunden hätten, stimme nicht. Somit habe für den Kläger und den Zeugen Dr. Q2 ausreichende Gelegenheit bestanden, den GbR-Vertrag auch noch im Beurkundungstermin zu studieren und etwaige Fragen zu erörtern.
Als Eigeninvestment der Beklagten habe diese die Beteiligung zu keiner Zeit bezeichnet; der Zeuge F habe nicht erklärt, dass die Beklagte das Objekt als Hauptinvestor umsetze. Vielmehr habe die Beklagte in Übereinstimmung mit dem Einladungsschreiben zutreffend darauf hingewiesen, dass die Fondsbeteiligung den Partnern der Beklagten, ihrem Gesellschafterkreis sowie den Gründungsgesellschaftern nahe stehenden Personen angeboten würde. Sämtliche Gesellschafter seien ferner in der Anlage des vom Kläger abgegebenen notariellen Schuldanerkenntnisses vom 10.12.2001 (Anlage B 39) aufgeführt gewesen, das dem Kläger zeitnah übermittelt worden sei. Die Beklagte bestreitet in diesem Zusammenhang, dass der Kläger noch skeptischer gewesen wäre, hätte er gewusst, dass sie das Projekt nicht als Hauptinvestorin umsetze.
Die Beklagte behauptet, dem Kläger seien die gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen innerhalb der F1-G1-Gruppe, insbesondere innerhalb der F1-G1 Holding GbR, bekannt gewesen. Ihm gegenüber seien die von der G Fonds-Projekt GmbH initiierten Grundstücksgesellschaften stets als ein gemeinsames Projekt der Beklagten und des Zeugen G beschrieben und umgangssprachlich als so genannte „F1-G1-Fonds“ bezeichnet worden. Daher sei auch stets offen kommuniziert worden, dass die Beklagte an diesen Grundstücksgesellschaften „mitverdiene“. Die Zeugen I2 und F hätten in den mit dem Kläger und dem Zeugen Dr. Q2 geführten Gesprächen die gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen zwischen der Beklagten und den diversen F1-G1-Gesellschaften ausführlich – auch unter Zuhilfenahme des Organigramms – erläutert. Ferner hätten sie mitgeteilt, dass das im GbR-Vertrag vorgesehene Fremdkapital durch ein Darlehen der Beklagten zwischenfinanziert werde und dass die Beklagte hierfür selbstverständlich Darlehenszinsen vereinnahme. Ebenso sei die Rolle des Zeugen G auf Nachfrage dargestellt worden, insbesondere weil der Kläger und der Zeuge Dr. Q2 insoweit mehrfach ein so genanntes „Klumpenrisiko G“ angesprochen hätten. Die Verflechtungen seien zudem allgemein öffentlich bekannt gewesen, wie beispielsweise der im September 2005 im „Manager Magazin“ veröffentlichte Artikel „Der Maurer und die Bank“ zeige, der im Übrigen Anlass für ein gemeinsames Gespräch am 04.10.2005 mit dem Mitarbeiter der Beklagten Q9 gewesen sei. Bereits in den Geschäftsberichten der Beklagten 1999 – 2001 (Anlagen B 59 bis 61) und in einer Pressemeldung vom 01.12.1999 (Anlage B 63) sei die Existenz der F1-G1 Holding GbR angesprochen worden. Es treffe daher nicht zu, dass der Kläger erst im Jahre 2010 auf den vorgenannten Artikel aufmerksam geworden sei.
Im Übrigen habe es für die Beklagte überhaupt keinen Grund gegeben, ihre Beteiligung an den F1-G1-Gesellschaften zu verschweigen, seien die Investoren – so auch der Kläger – stets darüber erfreut gewesen, dass die Konzipierung, Betreuung und Abwicklung der Fondsgesellschaft faktisch „aus einer Hand“ bzw. als „Rundum-Paket“ angeboten worden sei. Die Beauftragung der F1-G1-Gesellschaften sei zudem immer durch einstimmigen Beschluss der Gesellschafter erfolgt.
Entgegen der Auffassung des Klägers habe die Beklagte aus der streitgegenständlichen Beteiligung auch keine aufklärungspflichtigen Rückvergütungen erhalten; die gesellschaftsrechtlichen Verbindungen seien umsatzabhängigen Rückvergütungen nicht gleichzusetzen. Dabei müsse auch berücksichtigt werden, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht alle Verdienstinteressen einer Bank offenzulegen seien, insbesondere nicht, wenn das Anlageprodukt – wie vorliegend – ein eigenes der Bank darstelle.
Die Beklagte behauptet, der Kläger sei in vollem Umfang über die weichen Kosten der Beteiligung informiert gewesen. Diese habe er bereits dem Investitionsplan im Gesellschaftsvertrag als Teil des Investorenordners entnommen, anhand dessen ihm der Zeuge F im Übrigen die gesamte Kostenstruktur erläutert habe, und in der notariell beurkundeten Beitrittserklärung vom 20.11.2011 (Anlage K 7) vollinhaltlich gebilligt. Der Kläger und der Zeuge Dr. Q2 hätten in den Gesprächen vor ihrem Beitritt zur Fondsgesellschaft keine Ruhe gegeben, bevor ihnen nicht die gesamte Kostenstruktur detailliert erläutert worden sei. Die Kostenstruktur sei dem Kläger zudem aus seiner Beteiligung an der A IV GbR bekannt gewesen, die mit der in Streit stehenden vergleichbar sei. Hierzu habe die Beklagte mit Schreiben vom 29.09.2000 einen Investorenordner zur A IV GbR verschickt. Die Tatsache, dass der Kläger diese Beteiligung nicht rückabwickeln wolle, belege übrigens, dass die Höhe der Weichkosten für ihn kein entscheidendes Kriterium gewesen sei.
Dass der Zeuge F in der zweiten Jahreshälfte 2002 geäußert habe, die gesamte Kostenbelastung der Fondsgesellschaft betrage lediglich 7 %, treffe nicht zu. Im Übrigen habe der Zeuge F nicht anlässlich einer solchen Aussage eine – ohnehin nicht erteilte – Rücknahmezusage wiederholt.
Zahlreiche der vom Kläger monierten Positionen seien überhaupt keine weichen Kosten, sondern solche, die auch bei einer Direktinvestition angefallen wären, wie beispielsweise die Kosten für die Projektentwicklung, die Projektsteuerung/Bauüberwachung, die Mietervermittlung, die Finanzierungsvermittlung und die Steuerberatung. Die hiernach verbleibenden Kosten seien nicht überhöht, sondern üblich und auch nicht ohne Gegenleistung erfolgt.
Die Beklagte behauptet, den vom Kläger monierten Kostenpositionen hätten werthaltige Gegenleistungen gegenübergestanden, was beispielsweise für die von der G Fonds-Projekt GmbH durchgeführte und mit 28,7 Mio. DM vergütete Projektentwicklung gelte, wobei die in diesem Rahmen zu erbringenden Tätigkeiten im GbR-Vertrag (dort § 2 Abs. 5) hinreichend genau bezeichnet worden seien.
Eine Pflicht zur Aufklärung über die Marge des Generalübernehmers, dessen Einschaltung einen üblichen und daher nicht beanstandungswürdigen Umstand darstelle, habe nicht bestanden. Die Gebr. G1 Wohnbaugesellschaft mbH habe stets eine marktübliche Generalübernehmermarge angestrebt, die der Beklagten im Einzelnen nicht bekannt sei.
Dem Kläger sei von Anfang an bewusst gewesen, dass es sich bei dem Fondsobjekt um eine Spezialimmobilie handelte, die nur unter erheblichem Aufwand für andere Zwecke nutzbar gemacht werden könne als für die Anmietung durch den L-Konzern und für die deshalb schon überhaupt keine marktübliche Miete ermittelbar sei. Ferner sei ihm auch von vornherein klar gewesen, dass es nur sinnvoll sei, sich an der Investition zu beteiligen, wenn man davon ausgehe, dass der Mieter auf die Dauer des Mietverhältnisses in der Lage sein würde, die vereinbarten, der Kalkulation zugrunde liegenden Mieten zu zahlen. Anlass, an der Bonität Ls zu zweifeln, habe die Beklagte nicht haben müssen. Es habe auch keineswegs von Beginn an festgestanden, dass die prospektierten Mieterträge nicht nachhaltig zu erzielen sein würden. Das Risiko, dass die Fondsgesellschaft nach Ablauf der mit L vereinbarten Mietzeit ggf. schwierige Nachverhandlungen führen müsse, sei dem Kläger ebenso bewusst gewesen wie das Bonitätsrisiko von L; insoweit habe der Kläger das Anschlussvermietungsrisiko gekannt, wobei für dieses ohnehin nicht die zu Beginn vereinbarte Miethöhe, sondern vielmehr die Geschäftsentwicklung des Mieters (hier des L-Konzerns), die Entwicklung des Immobilienmarktes am Standort, etwaiges Verhalten von Wettbewerbern etc. relevant sei. Berücksichtigt werden müsse ferner, dass bei Beitritt des Klägers zur Fondsgesellschaft noch gar nicht festgestanden habe, ob überhaupt ein Mietvertrag über die Fondsimmobilie zustande komme.
Die Beklagte behauptet, die vereinbarte Miete sei im Übrigen marktgerecht gewesen. Einer Immobilie wie der streitgegenständlichen sei nämlich immanent, dass sie vom Erfolg und der künftigen Bonität des Mieters abhängig sei. Der L-Konzern habe bei der Konzeptionierung bestimmte, der Beklagten oder der G Fonds-Projekt GmbH nicht näher bekannte Ertragserwartungen gehabt, welchen jeweils Bau- und Finanzierungskosten gegenüber gestanden hätten. Diese Kosten habe die G Fonds-Projekt GmbH kalkuliert und daraus die Miete ermittelt, die nachhaltig über 20 Jahre erforderlich sein würde, um das Objekt zu refinanzieren. Der hiernach geforderte Mietpreis sei für den L-Konzern offensichtlich wirtschaftlich günstiger als eine Eigeninvestition verbunden mit einer Bankfinanzierung gewesen, wobei davon auszugehen sei, dass sich der Vorstand der LP AG hinsichtlich der Miethöhe rechtlich beraten lassen und diese selbst geprüft habe. So belege auch der Auszug aus dem Protokoll der Sitzung des Ständigen Ausschusses der LP AG vom 26.11.2003 (Anlage B 83), dass die mit L abgeschlossenen Verträge ausgewogen gewesen seien und insbesondere der vereinbarte Mietzins nicht als überhöht angesehen werden könne. Jedenfalls sei es vor diesem Hintergrund lediglich eine Mutmaßung des Klägers, dass die Miete einseitig von den Fondsinitiatoren vorgegeben worden sei. Die hierfür zum Beweis angeführten Anlagen K 128 und 129 enthielten lediglich interne Kalkulationen der G Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH; ihnen könne daher kein Beweiswert beigemessen werden.
Zu berücksichtigen sei auch, dass das Warenhaus in einer so genannten „1a-Lage“ mit hoher Passantenfrequenz und als so genanntes „kleines KaDeWe“ habe errichtet werden sollen, weshalb der L-Konzern offensichtlich von einem hohen erzielbaren Umsatz ausgegangen sei.
Anders als der Kläger meine, lasse sich nicht aus dem mit dem Insolvenzverwalter geschlossenen Mietvertrag ableiten, dass die Miete überhöht gewesen sei. Bereits nach Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrages sei das Mietniveau in X allgemein gefallen. Ebenso wenig lasse sich aus der Bildung von Drohverlustrückstellungen seitens des L-Konzerns auf eine Überhöhung der vereinbarten Miete schließen.
Im Übrigen sei der Abschluss eines Mietvertrages zu marktüblichen Konditionen alleine Sache der GbR-Geschäftsführung gewesen und habe der Zustimmung der Gesellschafter bedurft. Vor diesem Hintergrund sei nicht erkennbar, wieso der Kläger nun Rechte gegen die Beklagten ableiten möchte. Die Beklagte sei sicher nicht zu einer weitergehenden Prüfung der Rentabilität und der Funktionsfähigkeit des hinter der Kapitalanlage stehenden Konzepts verpflichtet gewesen; jedenfalls könne sich eine solche Pflicht nicht auf eine Überprüfung einzelner von der Grundstücksgesellschaft abzuschließender Verträge auf deren Angemessenheit erstrecken. Dies gelte umso mehr, als bei Beitritt des Klägers zur Fondsgesellschaft noch kein verbindlicher Mietvertrag geschlossen gewesen sei, was der Zeuge F dem Kläger mitgeteilt habe.
Die von dem Kläger vorgeworfenen, vorgenannten Pflichtverletzungen ließen sich nach Auffassung der Beklagten auch nicht der von der E-Bank in Auftrag gegebenen Due Diligence entnehmen, wobei schon berücksichtigt werden müsse, dass diese keine abschließende Bewertung enthalte. Die dortigen Ausführungen seien unerheblich.
Die Beklagte bestreitet, dass es eine Vereinbarung bzw. Kooperation in Bezug auf die Fondsgesellschaft gegeben habe, aufgrund welcher Erträge oder Ausgleichszahlungen für eine angeblich überhöhte Miete an den L-Konzern geflossen seien. Der als angeblicher Beweis einer derartigen Kooperation vorgelegte „Entwurf Ergebnisprotokoll“ (Anlage K 79) sei bereits deshalb nicht ergiebig, da es sich hierbei um einen bloßen Entwurf handele. Zudem habe kein Vertreter der Beklagten an der angeblichen Vorstandssitzung vom 01.10.2001 teilgenommen. Sie bestreite daher den gesamten Inhalt des Protokolls mit Nichtwissen. Die Beklagte bestreitet ferner, dass mit der Formulierung des Protokolls „während die Barwerte der Mietkonditionen strukturbedingt höher sind, wird aus dem Vermietungsgeschäft ein erheblicher Gewinn erwartet“, die vom Kläger behauptete Kooperation und ein etwaiger überhöhter Mietzins beschrieben werden sollte. Der als Anlage K 85 vorgelegten Kooperationsvereinbarung komme schon mangels Unterzeichnung kein Beweiswert zu. Das als Anlage K 86 vorgelegte Schreiben der G Fonds-Projekt GmbH vom 01.10.2002 stehe in keinem Zusammenhang mit der Fondsgesellschaft und sei auch deshalb unerheblich, weil es deutlich nach Beitritt des Klägers zu dieser versandt worden sei. Den Inhalt der als Anlage K 128 vorgelegten Berechnung der G Fonds-Projekt GmbH bestreitet die Beklagte; ohnehin komme der Berechnung kein Beweiswert zu, da sie lediglich eine interne Berechnung der G Fonds-Projekt GmbH darstelle. Jedenfalls sei die Kalkulation der Beklagten nicht bekannt gewesen.
Zusammenfassend lasse sich festhalten, dass die zwischen der Fondsgesellschaft und dem L-Konzern vereinbarte Miete nicht – jedenfalls nicht für die Beklagte erkennbar – überhöht gewesen sei.
Die Beklagte bestreitet, dass der L-Konzern den Betrag in Höhe von 31,6 Mio. DM gemäß den Vereinbarungen vom 04.12.2001 (Anlagen B 74 und 75) als Kompensation für angeblich überhöhte Mieten erhalten habe. Vielmehr handele es sich um – nicht beanstandungswürdige und daher nicht aufklärungspflichtige – Zahlungen für werthaltige und im Interesse der Fondsgesellschaft liegende Gegenleistungen. Über die vorgenannten Vereinbarungen habe die Beklagte zum Zeitpunkt des vom Kläger erklärten Beitritts nicht aufklären können, weil diese seinerzeit überhaupt noch nicht – jedenfalls nicht rechtsverbindlich – existent gewesen seien. Insoweit sei zu beachten, dass die Gesprächsnotizen vom 30.08.2001 (Anlage K 106) und vom 12.11.2001 (Anlage B 81) lediglich einen bloßen Verhandlungsstand dokumentiert hätten, formunwirksam seien, ersichtlich nicht den Anforderungen an Vereinbarungen im Zusammenhang mit Verträgen in Millionenhöhe genügten und daher rechtlich völlig unerheblich seien, zumal die Beklagte den „Verhandlungsstand vom 12.11.2001“ offensichtlich gar nicht zur Kenntnis genommen habe, insbesondere nicht in Person des Zeugen F. Die auf die Rechnung vom 18.12.2002 (Anlage K 108) geleistete Zahlung von 25 Mio. € (netto) sei nicht als Kompensationszahlung für angeblich überhöhte Mieten erfolgt, sondern als allgemeine Vergütung für die Zusammenarbeit und das in diesem Zusammenhang eingebrachte Know-how des L-Konzerns. Schließlich stelle auch der Inventarkostenzuschuss von 8,025 Mio. € keine aufklärungsbedürftige Kompensationszahlung dar. Dass es einen Nachtrag in Höhe von 5,5 Mio. € zur Vereinbarung vom 30.08.2001 gegeben habe, bestreitet die Beklagte. Vielmehr lasse sich den Anlagen B 86 und B 87 (1. und 2. Nachtrag zum Planungs- und Projektentwicklungsvertrag vom 04.12.2001) entnehmen, dass die L Immobilien AG & Co. KG einen Vorab von 5,5 Mio. € für bereits erbrachte Leistungen erhalten sollte.
Im Übrigen hätten die vom Kläger angeführten Zahlungen keinen großen Einfluss auf die Miethöhe haben können, selbst insoweit Erträge des L-Konzerns in Höhe von 20 Mio. DM – lediglich zu Anschauungszwecken – unterstellt; denn insoweit habe der Einfluss auf die vereinbarte Miete gerade einmal 8 % betragen können.
Die Beklagte bestreitet, dass es zwischen der Gebr. G1 Wohnbaugesellschaft mbH und dem L-Konzern eine Vereinbarung über die hälftige Aufteilung von Baukostenersparnissen gegeben habe und dass es nachfolgend zu deren Realisierung gekommen sei. Jedenfalls habe sie keine Kenntnis hierüber gehabt, so dass ein schuldhafter Beratungsfehler ausscheide.
Im Übrigen sei nicht erkennbar, warum die klägerseits behauptete Vereinbarung überhaupt aufklärungspflichtig gewesen sein solle. Da die Gebr. G1 Wohnbaugesellschaft mbH aufgrund der Vereinbarung eines Festpreises mit der Fondsgesellschaft das Risiko von Baukostenüberschreitungen getragen habe, stünden ihr – und nicht etwa den Investoren – umgekehrt etwaige Kostenersparnisse zu. Hierüber habe sie frei verfügen können, beispielsweise sie hälftig an Dritte weitergeben. Dass es überhaupt zu Baukostenersparnissen kommen könne, habe keineswegs von Anfang an, insbesondere nicht bei Abschluss des Generalübernehmervertrages, festgestanden. Den klägerseits zur angeblichen Vereinbarung vorgelegten Unterlagen komme keine ausreichende Indizwirkung zu, die substantiierten Klägervortrag ersetzen könne.
Der Bevollmächtigte des Zeugen G (Rechtsanwalt Dr. B3) sowie die Bevollmächtigten des Zeugen Dr. F8 (der nunmehrige Prozessbevollmächtigte des Klägers Rechtsanwalt Dr. C7 sowie Rechtsanwalt G2) hätten im Übrigen in mehreren Schreiben für ihre Mandanten bestätigt, dass es eine solche Absprache nicht gegeben habe.
Entgegen den Ausführungen des Klägers sei diesem auch nicht vorgespiegelt worden, dass eine Reduzierung der Baukosten zugunsten der Fondsgesellschaft von 3 bis 5 % zu erwarten sei.
Dass dem L-Konzern eine Rückkaufoption eingeräumt worden sei, bestreitet die Beklagte.
Die Beklagte behauptet, sie habe dem Kläger vor der notariellen Beurkundung des Beitritts zur Fondsgesellschaft einen Investorenordner einschließlich Gesellschaftsvertrag (Anlage B 30) übersandt, weshalb es nicht zutreffe, dass dieser neben dem als Anlage K 5 vorgelegten Exposé keine weiteren Unterlagen erhalten habe. Die Übersendung sei mit Schreiben vom 16.11.2001 erfolgt, der Investorenordner am 17.11.2001 eingegangen. Soweit der Kläger bestreite, alle relevanten Informationen zur Beteiligung an der Fondsgesellschaft frühzeitig erhalten zu haben, müsse er sich an seinen Erklärungen im Zeichnungsschein vom 08.11.2001 (Anlage B 34), in der notariell beurkundeten Beitrittserklärung vom 20.11.2001 (Anlage K 7) sowie in der Stimmrechtsvollmacht (Anlage K 13) festhalten lassen, die im Übrigen auch nicht nach § 309 Nr. 12 b) BGB unwirksam seien. Jedenfalls hätte der Kläger nach Auffassung der Beklagten den Gesellschaftsvertrag im Rahmen des zeitlich ausreichend dimensionierten Termins zur notariellen Beurkundung der Beitrittserklärung sorgfältig lesen müssen.
Die Beklagte bestreitet, dass eine vermeintliche Verletzung von Aufklärungspflichten kausal und objektiv zurechenbar einen Vermögensschaden des Klägers herbeigeführt habe. Zugunsten des Klägers streite keine Kausalitätsvermutung. Diese Vermutung greife allenfalls in den Fällen ein, in denen es für den aufzuklärenden Anleger vernünftigerweise nur eine Möglichkeit der Reaktion gebe, die vollständige und richtige Auskunft also keinen Entscheidungskonflikt ausgelöst hätte. Jedenfalls der Umstand, dass der Kläger die – gleich strukturierte – Beteiligung an der A IV GbR nicht rückabwickle, erschüttere die Kausalitätsvermutung und belege, dass es ihm alleine darauf ankomme, sein originäres Bauherrenrisiko auf die Beklagte abzuwälzen. Ferner könne eine etwaige Unkenntnis der gesellschaftsrechtlichen Beteiligungen der Beklagten nicht kausal für den Beitritt des Klägers zur Fondsgesellschaft gewesen sein, da diese Beteiligungen – wie dargestellt – von den Investoren stets als positiv gewertet worden seien. Ferner lasse es die Kausalität etwaiger Pflichtverletzungen entfallen, dass der Kläger selbst vortrage, er habe besonderes Vertrauen in die Beklagte gesetzt.
Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung. Hierzu bestreitet sie, dass der Kläger den Prüfbericht vom 10.10.2006, aus dem sich für ihn ohnehin keine neuen Erkenntnisse, insbesondere über die Kostenbelastung der Fondsgesellschaft, ergeben hätten, erst im ersten Quartal 2007 erhalten habe. Dem Kläger seien sämtliche, zur Begründung des behaupteten Schadenersatzanspruchs herangezogenen Tatsachen bereits im Jahre 2001, spätestens aber Ende 2006 positiv bekannt bzw. für ihn unschwer erkennbar gewesen. Insbesondere sei ihm das Risiko einer Insolvenz des L-Konzerns von Anfang an vollumfänglich bewusst gewesen, wie er letztlich selbst einräume. Über die Beteiligung der Beklagten an den F1-G1-Gesellschaften sei der Kläger im Zuge zahlreicher Gespräche informiert worden; sie sei zudem in den jährlich übersandten Geschäftsberichten der Beklagten aufgeführt und im September 2005 detailliert im Artikel „Der Maurer und die Bank“ im „Manager Magazin“ beschrieben worden, auf welchen hin der Zeuge Dr. Q2 eigens nach Köln gereist sei, um ihn mit der Beklagten zu besprechen. Die Kenntnis der gerügten Umstände habe der Kläger zudem auf den zahlreichen, ihm vor Beitritt überlassenen Unterlagen mit seiner Unterschrift bestätigt. Schließlich habe der Kläger einen Prüfbericht der – wie ihm bekannt war – weitestgehend konzeptionsgleichen A IV GbR, in dem vergleichbare Kosten ausgewiesen gewesen seien, bereits im Jahre 2005 erhalten und mit der Beklagten besprochen. Kenntnis davon, dass es sich bei der Fondsgesellschaft nicht um ein Eigeninvestment gehandelt habe, habe der Kläger spätestens mit Übersendung des Kreditvertrages vom 10./11.12.2001 (Anlage K 14) erhalten.
Soweit der Kläger sich erstmals mit Schriftsatz vom 20.02.2012 auf von ihm behauptete Absprachen über Kompensationszahlungen und Baukostenersparnisse berufe, unterlägen diese Pflichtverletzungen der absoluten Verjährung.
Die Beklagte ist der Auffassung, der Kläger habe überhaupt keinen Vermögensschaden erlitten. Die von ihm erhaltenen Ausschüttungen – Stichtag 31.10.2011 – in Höhe von 1.412.682,88 € hätten die vom Kläger gezahlten Zinsen auf das Fremdkapital erheblich überstiegen. Soweit der Kläger nicht nur die Zinszahlungen auf das Fremdkapitaldarlehen, sondern auch die Tilgungsleistungen als Schadensposition geltend mache, stelle dies keinen ersatzfähigen Schaden dar, da Tilgungsleistungen nicht zu einer Vermögensminderung führen könnten. Die vom Kläger gezahlten Zinsen auf das finanzierte Eigenkapital seien nicht ersatzfähig, weil ursprünglich in der gesamten Vertragsdokumentation vorgesehen gewesen sei, dass der Eigenkapitalanteil aus Eigenmitteln erbracht würde. Hierauf habe der Kläger offensichtlich deshalb verzichtet, weil er gemeint habe, mit dem Eigenkapitalbetrag anderweitig eine höhere Rendite erzielen zu können. Es sei daher davon auszugehen, dass die gezahlten Zinsen durch andere Anlagen des Klägers kompensiert worden seien. Rechne man beispielsweise eine Alternativanlage des Eigenkapitalbetrages von 2.284.780,49 € zum vom Kläger selbst angegebenen Alternativzins von 3,6 % p.a., ergebe sich zum 31.10.2011 ein alternativer Zinsgewinn von 632.112,95 €, der nur geringfügig unter den vom Kläger bis zu diesem Zeitpunkt gezahlten Eigenkapitalzinsen von 641.998,82 € liege. Die Beklagte bestreitet, dass der Kläger die als Zinszahlungen an sie aufgewendeten Beträge festverzinslich zu 3,6 % p.a. angelegt hätte.
Die Beklagte bestreitet die angeblich aus den Verträgen mit der Sparkasse A1 entstandenen Schäden mit Nichtwissen, insbesondere die Sonderzahlungen in Höhe von 80.000,00 €.
Der Kläger müsse sich Steuervorteile in Höhe von 1.227.390,11 € anrechnen lassen, die er in den Jahren 2001 bis 2012 erzielt habe, jedenfalls aber die in diesem Zeitraum angefallene und schadensrechtlich zu berücksichtigende AfA, die mit 704.871,84 € valutiere. Im Übrigen ist die Beklagte der Auffassung, dass eine etwaige, an den Kläger zu zahlende Schadenersatzleistung ohnehin nicht steuerpflichtig sei, wofür beispielsweise spreche, dass die 10jährige Haltefrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nunmehr abgelaufen sei.
Die Beklagte ist der Auffassung, den Kläger treffe – selbst eine Haftung ihrerseits unterstellt – ein erhebliches Mitverschulden, wenn er der Fondsgesellschaft beigetreten wäre, ohne zuvor die relevanten Vertragswerke durchzulesen.
Mangels Pflichtverletzung hafte die Beklagte dem Kläger auch nicht aus § 826 BGB oder § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. 264a StGB, letzteres bereits deshalb, weil sie keinen Emissionsprospekt verwendet habe.
Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen I2, Dr. Q2 und F. Wegen des Inhalts der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 15.05.2012 (Blatt 645 der Akte), 18.09.2012 (Blatt 756 der Akte) und 16.04.2013 (Blatt 893 der Akte) Bezug genommen. Die Kammer hat ferner die Einlassung des dortigen Angeklagten und hiesigen Zeugen G vom 12.09.2013 aus dem Strafverfahren vor dem Landgericht Köln, Aktenzeichen 116 KLs 2/12, beigezogen (Blatt 1384 der Akte) und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Unterlagen und die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang begründet. Der Kläger kann von der Beklagten wegen fehlerhafter Anlageberatung die Rückabwicklung seiner Beteiligung an der H GbR („Fondsgesellschaft“) verlangen, nicht aber den Ersatz entgangener Wiederanlagezinsen in Höhe von 3,6 %. Im Einzelnen:
A/ Vertragliche Ansprüche des Klägers aus einer Rücknahmezusage der Beklagten
Der Kläger kann die geltend gemachten Ansprüche allerdings nicht auf eine Rücknahmezusage stützen, welche der Zeuge F als seinerzeit persönlich haftender Gesellschafter der Beklagten nach seinem Vortrag erteilt haben soll.
I.
Der Kläger hat hierzu behauptet, in Reaktion auf seine Bedenken hinsichtlich der Bonität des L-Konzerns als avisierter Hauptmieter der Fondsimmobilie habe der Zeuge F erklärt, die Beklagte sei bereit, den Gesellschaftsanteil des Klägers zu einem Preis zurückzukaufen, der eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals gewährleiste und damit sein wirtschaftliches Interesse wahre.
II.
Selbst diesen – von der Beklagten bestrittenen – Sachverhalt als zutreffend unterstellt, hat der Kläger einen vertraglichen Anspruch auf Rück- oder Übernahme der Beteiligung nicht schlüssig dargestellt.
Denn ein gültiger Vertrag liegt nach den allgemeinen Grundsätzen über das Zustandekommen von Willenserklärungen nicht vor, wenn sich die Parteien über wesentliche Vertragsbestandteile nicht geeinigt haben und sich diese Einigung auch nicht aus den Umständen entnehmen lässt oder die Bestimmung des fehlenden Vertragsteils einer Partei oder einem Dritten überlassen wird (Palandt/Ellenberger, Kommentar zum BGB, 73. Auflage 2014, Einführung vor § 145 Rn 3; für den Kaufvertrag bei Fehlen des Kaufpreises BGH NJW-RR 2006, 1139). Nach diesen Grundsätzen fehlt es im vorliegenden Fall an einer Einigung über wesentliche Vertragsbestandteile, da sich der behaupteten Zusage nicht entnehmen lässt, zu welchen Konditionen der Rückkauf nach dem Willen der Parteien erfolgen sollte; schon der an den Kläger im Fall der Rücknahme auszukehrende Betrag lässt sich weder der nach dem Klägervortrag gegebenen Zusage noch aus Begleitumständen entnehmen. Dies gilt erst recht, soweit der Kläger den Ersatz entgangenen Gewinns und damit – vertraglich – eine Verzinsung des von ihm angelegten Kapitals begehrt. Den von ihm gezogenen Schluss, unter einer zugesagten „angemessenen“ Verzinsung sei eine solche in Höhe von 3,6 % p.a. zu verstehen, teilt die Kammer nicht. Dafür, dass die Beklagte – wiederum den Klägervortrag als zutreffend unterstellt – eine solche Verzinsung als „angemessen“ betrachten wollte, sind keinerlei Anhaltspunkte ersichtlich. Die vorstehenden Ausführungen gelten entsprechend, soweit der Kläger die Ablösung seiner (Fremdkapital-)Darlehen bei der Sparkasse A1 mit den Darlehensnummern ######1 und ######2 durch die Beklagte verlangt (Klageantrag zu 3.). Dass sich die Zusage der Beklagten auf die Übernahme der im Zeitpunkt der in Streit stehenden Gespräche vom Kläger noch nicht beabsichtigten Fremdfinanzierung bezog (die Empfehlung der Erbringung einer weiteren Einlage in Höhe des quotal auf den Kläger entfallenden Fremdkapitalanteils datiert nach seinem Vortrag vom 01.12.2005, vgl. Anlage K 16), behauptet er selbst nicht.
Die fehlenden wesentlichen Vertragsbestandteile lassen sich entgegen der Auffassung des Klägers nicht durch eine ergänzende Vertragsauslegung ermitteln. Eine solche setzt nämlich voraus, dass die Parteien bereits eine verbindliche Regelung getroffen haben, diese aber ergänzt werden soll (BGH NJW 1980, 2347). Eine solche verbindliche Regelung hat der Kläger – wie vorstehend dargestellt – schon nicht schlüssig vorgetragen.
Ob die Behauptung des Klägers bereits nicht plausibel ist, weil die Erteilung einer Rücknahmezusage ihm die für die Erzielung von Steuervorteilen erforderliche Bauherreneigenschaft genommen hätte oder ob sie formbedürftig gewesen wäre, bedarf aus den vorgenannten Gründen keiner Entscheidung.
III.
Es bedarf keiner Entscheidung, ob in einer etwaig erteilten Rücknahmezusage für den Fall der Insolvenz des L-Konzerns eine Verharmlosung des der Anlageform immanenten Risikos der eingeschränkten Fungibilität zu sehen ist, wie der Kläger im Hinblick darauf meint, dass ihm mit der Zusage eine Fungibilität suggeriert worden sei, welche tatsächlich nicht bestanden habe. Denn die Beklagte haftet bereits aus anderen Gründen aus der Verletzung eines zwischen den Parteien bestehenden Anlageberatungsvertrages (hierzu unter lit. B, Ziffer IV.)
B/ Ansprüche aus fehlerhafter Anlageberatung
Der Kläger kann von der Beklagten Schadenersatz verlangen, weil diese Pflichten aus einem zwischen den Parteien bestehenden Anlageberatungsvertrag verletzt hat; nichts anderes würde gelten, wenn zwischen den Parteien lediglich ein Anlagevermittlungsvertrag zustande gekommen wäre.
Zwischen den Parteien ist ein Anlageberatungsvertrag zustande gekommen.
Ein stillschweigend abgeschlossener Anlageberatungsvertrag kommt unter anderem dadurch zustande, dass zunächst entweder die Bank an den Kunden oder umgekehrt der Kunde an die Bank herantritt, um über die Anlage eines Geldbetrags zu beraten bzw. beraten zu werden. Der Vertragsschluss erfolgt sodann durch die Aufnahme der Beratung durch die Bank (BGH NJW 2004, 1868, 1869). Dabei ist es nicht erforderlich, dass zwischen den Parteien eine Vergütung für die Beratungstätigkeit vereinbart wird (BGH NJW 1987, 1815, 1816). Nach der typisierenden Betrachtungsweise des Bundesgerichtshofs tritt die Bank regelmäßig dem Anleger als Anlageberaterin gegenüber und nicht lediglich als reine Anlagevermittlerin (BGH, Beschluss vom 09.03.2011, XI ZR 191/10). Etwas anderes gilt nur, wenn sich der Kunde mit gezielten Aufträgen an die Bank wendet und sich die Tätigkeit der Bank auf deren Erledigung beschränkt (LG Heidelberg, vom 14.07.2009, Aktenzeichen 2 O 351/08; juris), beispielsweise, wenn er die Überlassung von Unterlagen zu einem von ihm bereits „identifizierten“ Anlageprodukt verlangt und zugleich klarstellt, dass er keinerlei Beratungstätigkeit der Bank wünscht, oder wenn die Bank offensichtlich lückenhafte Unterlagen dem Anleger ersichtlich zur näheren, eigenständigen Prüfung übersendet bzw. der Anleger die nähere Information über das Beteiligungsangebot von einem Dritten erhält, der nicht im Lager der Bank steht (OLG Köln, Urteil vom 30.04.2014, Aktenzeichen 13 U 252/12).
Ein Anlagevermittlungsvertrag zwischen Anlageinteressent und Anlagevermittler, namentlich ein Auskunftsvertrag mit Haftungsfolgen (vgl. § 676 BGB), kommt – zumindest stillschweigend – dann zustande, wenn der Interessent deutlich macht, dass er, auf eine bestimmte Anlageentscheidung bezogen, die besonderen Kenntnisse und Verbindungen des Vermittlers in Anspruch nehmen will, und der Anlagevermittler die gewünschte Tätigkeit beginnt (BGH NJW-RR 1993, 1114ff.; NJW 2007, 1362ff.).
Nach diesen Grundsätzen waren die Parteien durch einen Anlageberatungsvertrag miteinander verbunden und die Beklagte nicht – wie sie meint – lediglich Anlagevermittlerin.
a)
Unstreitig wollte der Kläger einen Geldbetrag anlegen und führte diesbezüglich Gespräche mit der Beklagten, weshalb nach der vorzitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in typisierender Betrachtungsweise das Zustandekommen eines Anlageberatungsvertrages vermutet wird. Der Einwand der Beklagten, eine Beratung sei weder vom Kläger noch vom Zeugen Dr. Q2 gewünscht gewesen; die Auskünfte der Zeugen I2 und F hätten nicht einer unabhängigen Beratung gedient, sondern könnten allenfalls als Auskunft über die Fondsgesellschaft als bestimmtes Anlageobjekt gewertet werden, geht im Lichte dieser typisierenden Betrachtungsweise ins Leere. Denn danach kommt bereits durch das Erteilen von Auskünften durch eine Bank regelmäßig ein Anlageberatungsvertrag zustande, insbesondere dann, wenn die Bank – wie von der Beklagten selbst vorgetragen – mit einem Anlageprodukt an den Kunden herantritt, vorliegend mittels des Einladungsschreibens vom 20.09.2001 (Anlage B 28) nebst Exposé und Zeichnungsschein (Anlage B 29). Die Behauptung der Beklagten, der Kläger habe eine Beratung nicht gewünscht, setzt sich zudem in erheblichen Widerspruch zu ihrem eigenen Vortrag, es habe teils mehrstündige Gespräche mit diesem und dem Zeugen Dr. Q2 gegeben, in welchen das Anlageprodukt – insbesondere die mit ihm verbundenen Kosten, die Finanzierung, die Übernahme des Bauherrenrisikos durch die Anleger – von den Zeugen I2 und F erläutert worden und in welchen auch über eine mögliche Insolvenz des späteren Hauptmieters L gesprochen worden sei. Auch der Zeuge F bekundete im Übrigen, dass „alle Einzelheiten und Fragen in Bezug auf die streitgegenständliche Fondsbeteiligung in der erforderlichen Tiefe erörtert wurden“ (Sitzungsprotokoll vom 18.09.2012, dort Seite 14). Dies alles steht in diametralem Gegensatz zu einem angeblich gänzlich fehlenden Beratungswunsch auf Seiten des Klägers und des Zeugen Dr. Q2.
b)
Dass der Kläger und der Zeuge Dr. Q2 aus ihrer beruflichen Tätigkeit unbestritten über ein erhebliches (finanz-)wirtschaftliches Fachwissen verfügten und dementsprechend hinsichtlich einzelner Punkte der in Streit stehenden Beteiligung keiner Aufklärung bedurften, steht dem Zustandekommen eines Anlageberatungsvertrages nicht entgegen, sondern bestimmte vielmehr den Umfang der im Rahmen der Anlageberatung von der Beklagten zu leistenden Tätigkeiten (hierzu unter Ziffer II.).
c)
Ebenso wenig steht dem Zustandekommen eines Anlageberatungsvertrages zwischen den Parteien entgegen, dass ausweislich § 2 Abs. 6 i.V.m. Teil B des Gesellschaftsvertrages der G Fonds-Projekt GmbH die Eigenkapitalbeschaffung übertragen war. Die Übertragung der Eigenkapitalbeschaffung auf einen Dritten entbindet eine Bank nicht von den ihr obliegenden Beratungspflichten, insbesondere dann nicht, wenn sie selbst die Beratungstätigkeit aufnimmt. Dass die Beklagte Beratungspflichten auf die G Fonds-Projekt GmbH übertragen wollte, lässt sich der vorgenannten Vertragspasssage semantisch schon gar nicht entnehmen, geschweige denn hat sie vorgetragen, dass sie einen entsprechenden Vertragswillen dem Kläger mitgeteilt hat. Der Einwand, die Beklagte habe den Zeugen G im Einladungsschreiben vom 20.09.2001 (Anlage B 28) als die Person beschrieben, „die für Rückfragen zur Verfügung steht“ (Schriftsatz vom 21.11.2011, dort Seite 64) geht schon deshalb ins Leere, weil sie das Schreiben unvollständig zitiert: Nach diesem Schreiben sollten auch die Zeugen F und C als Ansprechpartner zur Verfügung stehen. Ebenfalls ins Leere geht der Verweis, der G1 sei in der notariellen Beitrittsurkunde (Anlage K 7, dort Seite 3) als die Person bezeichnet worden, die den Kläger „über Grundstrukturen des gesamten Vertragswerks in seinen Grundzügen“ sowie „die wirtschaftlichen und rechtlichen Risiken“ aufgeklärt habe. Diese Aussage, die ihrem Inhalt nach schon keinen Schluss darauf zulässt, dass die Beklagte vertragliche (Beratungs-)Pflichten übertragen wollte, war in Gänze unzutreffend, da der Kläger unstreitig keinerlei (Beratungs-)Gespräch mit dem Zeugen G geführt hat, sondern – ebenso unstreitig – lediglich mit der Beklagten.
Der Pflichtenumfang der Beklagten aus dem Anlageberatungsvertrag bestimmt sich wie folgt:
Für eine Bank als Anlageberaterin hat der Bundesgerichtshof die Pflichten aus dem Beratungsvertrag wie folgt konkretisiert: Die beratende Bank ist zu einer anleger- und objektgerechten Beratung verpflichtet. Inhalt und Umfang der Beratungspflichten hängen dabei von den Umständen des Einzelfalls ab. Maßgeblich sind einerseits der Wissensstand, die Risikobereitschaft und das Anlageziel des Kunden und andererseits die allgemeinen Risiken, wie etwa die Konjunkturlage und die Entwicklung des Kapitalmarktes sowie die speziellen Risiken, die sich aus den Besonderheiten des Anlageobjekts ergeben. In Bezug auf das Anlageobjekt hat sich die Beratung auf diejenigen Eigenschaften und Risiken zu beziehen, die für die jeweilige Anlageentscheidung wesentliche Bedeutung haben oder haben können. Jedenfalls muss die Bank als Anlageberaterin dem Anleger einen hinreichenden Überblick über die wirtschaftlichen Zusammenhänge geben, wenn der Anleger über diese Kenntnisse nicht verfügt (BGH NJW-RR 1993, 1114). Während die Bank über diese Umstände richtig, sorgfältig, zeitnah, vollständig und für den Kunden verständlich zu unterrichten hat, muss die Empfehlung und Bewertung des Anlageobjekts unter Berücksichtigung der genannten Gegebenheiten lediglich ex ante betrachtet vertretbar sein. Das Risiko, dass eine auf Grund anleger- und objektgerechter Beratung getroffene Anlageentscheidung sich im Nachhinein als falsch erweist, trägt der Anleger (vgl. zu alledem BGH a.a.O.; ferner BGH, Urteil vom 27.09.2011, Aktenzeichen XI ZR 178/10 m.w.N.).
Nach diesen Grundsätzen musste die Beklagte den Kläger aufgrund seiner beruflichen Qualifikation zwar nicht über die grundsätzliche Funktionsweise einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts – insbesondere nicht über das bestehende Totalverlustrisiko und das Haftungsrisiko als Gesellschafter – aufklären, auch wenn dieser noch nicht in einen geschlossenen Immobilienfonds investiert haben sollte. Diesbezüglich ist auch kein Raum für den klägerseits erhobenen Vorwurf, die Beklagte habe ihn nicht anlegergerecht beraten, weil sie ihm eine risikobehaftete Beteiligung empfohlen habe, obwohl sein Anlageziel die Sicherheit des angelegten Kapitals gewesen sei. Allerdings folgt aus der Tatsache, dass ein Anleger in Investitionsentscheidungen besonders erfahren ist, noch nicht, dass die beratende Bank keinerlei Aufklärungspflichten trifft. Insbesondere muss sie – wie dargestellt – über diejenigen Umstände aufklären, die erkennbar wesentliche Bedeutung für die Anlageentscheidung haben oder haben können und die der Anleger nicht kennt. Vorliegend war die Beklagte daher unter anderem aufklärungspflichtig über die Höhe der Weichkosten, die mit der Projektrealisierung verbunden waren, und die Gewinnbeteiligung der Beklagten hieran (hierzu nachfolgend Ziffer IV. 3.), über diejenigen Umstände, welche Einfluss auf die nachhaltige Erzielbarkeit der prospektierten Miete hatten (hierzu Ziffer IV. 5) sowie über die getroffene Vereinbarung über die Aufteilung von Baukostenersparnissen (hierzu Ziffer IV. 6.). Ob darüber hinaus weitere Aufklärungspflichten der Beklagten bestanden, beispielsweise darüber, dass sie durch Gewährung des Fremdkapitals Zinseinnahmen generiert hat oder über die Marge der von der Fondsgesellschaft beauftragten Generalübernehmerin (Gebr. G1 Wohnbaugesellschaft mbH), bzw. ob die Beklagte die Beteiligung wahrheitswidrig als „Familieninvestment“ bezeichnet hat, kann dahin stehen, da etwaige Pflichtverletzungen teils jedenfalls verjährt wären, teils aufgrund der nachfolgend dargestellten Haftung der Beklagten keiner weiteren Erörterung bedürfen (hierzu Ziffer IV. 1., 2. und 4.).
Sowohl für den Anlagevermittler als auch den Anlageberater kann die rechtzeitige Aushändigung eines Prospektes als Mittel der Aufklärung des Anlageinteressenten genügen, sofern der Prospekt nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln (BGH WM 2005, 833ff.; 2007, 1608f.). Eine feste Frist für die Rechtzeitigkeit der Prospektübergabe gibt es dabei nicht. In der Rechtsprechung wird aber eine Frist von zwei Wochen regelmäßig als ausreichend angesehen (vgl. BGH WM 2007, 1608). Von dem Anleger muss erwartet werden, dass er den ihm übergebenen Prospekt durchliest und sich mit seinem Inhalt vertraut macht (BGH NJW-RR 2007, 1041ff.). Der Umstand, dass ein Beteiligungsprospekt Chancen und Risiken der Kapitalanlage hinreichend verdeutlicht, kann kein Freibrief für den Vermittler sein, Risiken abweichend hiervon darzustellen und mit seinen Erklärungen ein Bild zu zeichnen, das die Hinweise im Prospekt entwertet oder für die Entscheidungsfindung des Anlegers mindert, da die Pflichten des Anlageberaters ausgehöhlt würden, wenn dem Anleger eine Überprüfungspflicht hinsichtlich der zuvor erhaltenen Beratung aufgebürdet würde (BGH WM 2007, 1606ff.).
Die Beweislast für das Unterbleiben einer ordnungsgemäßen Information – sei es mündlich oder durch Übergabe von Unterlagen – trifft nach allgemeinen Grundsätzen den Anleger (vgl. BGH WM 2006, 1288f. m.w.N.). Um die damit drohende Beweisnot erträglich und die Beweislastumkehr auch in den Fällen zumutbar zu machen, in denen – wie bei einer Beratung – eine Prüfung der Leistung auf ihre Ordnungsmäßigkeit typischerweise nicht möglich ist, § 363 BGB jedoch von einer Prüfungsmöglichkeit ausgeht, sind an die Substantiierungspflicht des Beraters allerdings strenge Anforderungen zu stellen. Von ihm wird verlangt, dass er den Gang des Beratungsgespräches im Einzelnen schildert, insbesondere darlegt, welchen Rat er erteilt und wie der Mandant darauf reagiert hat (OLG Zweibrücken VersR 1997, 1152f. m.w.N.).
IV.
Die Beklagte hat die ihr nach den Ausführungen unter Ziffer II. obliegenden Beratungspflichten verletzt. Hierzu im Einzelnen:
1. Bezeichnung der Beteiligung als „Eigen- bzw. Familieninvestment“
Die Beklagte haftet allerdings nicht für eine etwaige wahrheitswidrige Bezeichnung der Fondsgesellschaft als „Eigen- bzw. Familieninvestment“ bzw. weil sie dem Kläger möglicherweise suggeriert hat, dass sie selbst und ihre persönlich haftenden Gesellschafter sich als Hauptinvestoren an der Fondsgesellschaft beteiligen wollten. Denn jedenfalls wären auf diese Pflichtverletzung gestützte Schadenersatzansprüche verjährt.
Die Verjährungsfrist für Ansprüche aus fehlerhafter Anlageberatung oder -vermittlung beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB n. F. erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt. Dabei steht grob fahrlässige Unkenntnis einer positiven Kenntnis gleich. Für die Frage, wann der Gläubiger die nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB erforderliche Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners besitzt, kann auf die zu § 852 Abs. 1 BGB a. F. ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden (BGH WM 2008, 89; Münchener Kommentar zum BGB/Grothe, 5. Auflage 2012, § 199 Rn 24). Danach liegt die erforderliche Kenntnis vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen im Allgemeinen vor, wenn dem Geschädigten aufgrund der ihm bekannten Tatsachen die Erhebung einer Schadenersatzklage, sei es auch nur als Feststellungsklage, Erfolg versprechend, wenngleich auch nicht risikolos, möglich ist (BGH, NJW 2004, 510). Es ist indes weder notwendig, dass der Geschädigte alle Einzelumstände kennt, die für die Beurteilung möglicherweise Bedeutung haben, noch muss er bereits hinreichend sichere Beweismittel in der Hand haben, um einen Rechtsstreit im Wesentlichen risikolos führen zu können (BGH NJW 2001, 885, 886). Nicht erforderlich ist ferner, dass der Geschädigte – abgesehen von Ausnahmefällen – den Sachverhalt zutreffend rechtlich würdigt. Eine grob fahrlässige Unkenntnis liegt vor, wenn die Unkenntnis auf einer besonders schweren Vernachlässigung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt beruht. Dies ist zu bejahen, wenn sich dem Gläubiger die den Anspruch begründenden Umstände förmlich aufdrängen, er auch ganz naheliegende Überlegungen nicht angestellt und das nicht beachtet hat, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen (Palandt/Heinrichs, Kommentar zum BGB, 71. Auflage 2012, § 199 Rn 36 ff. m.w.N.). In Fällen der Verletzung von Aufklärungspflichten sind diese Voraussetzungen erfüllt, wenn sich dem Gläubiger die anspruchsbegründenden Tatsachen förmlich aufdrängen und er leicht zugängliche InformationsPn und Erkenntnismöglichkeiten nicht nutzt oder einem sich aufdrängenden Verdacht nicht nachgeht. Dann gelten die maßgebenden Umstände in dem Augenblick als bekannt, in dem der Gläubiger auf die entsprechende Erkundigung hin die Kenntnis erhalten hätte (BGH VersR 1962, 86, 87). Grob fahrlässige Unkenntnis ist insbesondere dann zu bejahen, wenn der Gläubiger in Kenntnis eines drohenden, für möglich gehaltenen oder eingetretenen Schadens untätig bleibt, obwohl ihm die Beschaffung von Informationen über die zur Anspruchsverfolgung relevanten Tatsachen möglich und zumutbar ist (Palandt/Heinrichs, a.a.O.). Macht der Geschädigte das Verschweigen mehrerer voneinander abgrenzbarer offenbarungspflichtiger Umstände bzw. mehrere Beratungsfehler geltend, ist die Verjährung in Bezug auf jede Aufklärungspflichtverletzung in subjektiver Hinsicht gesondert zu bewerten (BGH Urteil vom 03.11.2007, Aktenzeichen V ZR 25/07, NJW 2008, 506). Für den Verjährungsbeginn kann aber nicht allein auf die Übergabe des Prospekts oder entsprechender Unterlagen zur Beteiligung abgestellt werden (BGH, Urteil vom 08.07.2010, Aktenzeichen III ZR 249/09). Insoweit gilt, dass nur, falls weitere Gesichtspunkte hinzukommen, Anlass bestehen kann, diese Unterlagen – zumindest auf die sich daraus ergebenden Zweifel hin – zu untersuchen.
Nach seinem eigenen Vortrag erhielt der Kläger mit Schreiben vom 08.04.2002 (Anlage K 15) eine Ablichtung der Kreditzusage (Anlage K 14). Dieser waren die Anlagen 1 und 2 beigefügt, aus welcher sich nach der „Einleitung“ der Kreditzusage (Seite 1 der Anlage K 14) die Gesellschafter der Fondsgesellschaft entnehmen lassen sollten. Den Anlagen 1 und 2 wiederum ließ sich entnehmen, dass die GbR aus insgesamt 29 Gesellschaftern bestand; alle Gesellschafternamen außer demjenigen des Klägers (die von ihm vorgelegte Liste enthält anstatt dessen den Namen des Zeugen Dr. Q2; er selbst trägt aber vor, er habe eine Gesellschafterliste mit lediglich seinem Namen erhalten) waren geschwärzt. Diese Informationen legten nach Auffassung der Kammer ohne weiteres nahe, dass an der Fondsgesellschaft nicht lediglich die Beklagte und deren Gesellschafter beteiligt waren, sondern auch ein größerer Kreis weiterer Gesellschafter. Damit lag die Beteiligungsstruktur jedenfalls für den Kläger derart offen zu Tage, dass es ihm – eine wahrheitswidrige Anpreisung der Beteiligung als „Eigen-„ oder „Familieninvestment“ unterstellt – bereits im Jahr 2002 oblegen hätte, insoweit weitere Nachforschungen zu der nunmehr von ihm behaupteten Pflichtverletzung zu tätigen – auch zur Höhe der Beteiligung der Beklagten bzw. ihrer Gesellschafter, insbesondere ihrer Stellung als „Hauptinvestoren“ – und gegebenenfalls daraufhin die Beklagte in Anspruch zu nehmen. Da der Kläger hingegen in Kenntnis der Anlage K 14 untätig geblieben ist, hat er sich dem von ihm behaupteten Beratungsfehler bereits im Jahr 2002 grob fahrlässig verschlossen, so dass hierauf gestützte Ansprüche mit Ablauf des 31.12.2005 verjährt sind.
2. Aufklärung darüber, dass die Beklagte durch Gewährung des Fremdkapitals Zinsen generierte
Das unter Ziffer 1. Dargestellte gilt entsprechend hinsichtlich des Vorwurfs, die Beklagte habe den Kläger nicht darüber aufgeklärt, dass sie durch die Gewährung des Fremdkapitals an die Fondsgesellschaft Darlehenszinseinnahmen generiert habe. Der Kläger hat selbst eingeräumt, eine Ablichtung der Darlehenszusage mit Schreiben vom 08.04.2002 erhalten zu haben.
3. Höhe der Weichkosten/Emissionskosten/gesellschaftsrechtliche Verflechtungen
Die vom Kläger geltend gemachten Ansprüche lassen sich nicht darauf stützen, dass er von der Beklagten nicht über die Höhe der im Investitionsplan (§ 3 des Gesellschaftsvertrages vom 21.09.2001, Anlage K 8) ausgewiesenen Weichkosten (Konzeption, Projektentwicklung, Eigenkapitalbeschaffung, Generalübernehmer, Projektsteuerung/Bauüberwachung, Geschäftsbesorgung/Mittelverwendung, Geschäftsführung, Mietervermittlung, Vermittlung Zwischenfinanzierung, Vermittlung Endfinanzierung) bzw. die Beteiligung der Beklagten an den hieraus resultierenden Einnahmen aufgeklärt wurde.
Die Behauptung des Klägers, er sei von der Beklagten nicht über die vorgenannten Kostenpositionen und ihre Beteiligung hieran aufgeklärt worden, hat letztgenannte substantiiert bestritten, indem sie im Einzelnen behauptete, die Zeugen I2 und F hätten die gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen zwischen der Beklagten und den diversen F1-G1-Gesellschaften ausführlich – auch unter Zuhilfenahme eines Organigramms – erläutert. Der Zeuge F habe den Kläger mündlich über die gesamte Kostenstruktur aufgeklärt; der Kläger und der Zeuge Dr. Q2 hätten keine Ruhe gegeben, bevor ihnen nicht die gesamte Kostenstruktur erläutert worden sei.
Diesen Vortrag hat der Kläger nicht widerlegen können, auch nicht mittels der durchgeführten Beweisaufnahme.
aa)
Hinsichtlich des erforderlichen Beweismaßes gilt dabei Folgendes: Nach § 286 Abs. 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob es eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr erachtet. Weniger als die Überzeugung von der Wahrheit genügt danach für das Bewiesensein nicht: ein bloßes Glauben, Wähnen, Fürwahrscheinlichhalten berechtigt den Richter nicht zur Bejahung des streitigen Tatbestandsmerkmals; umgekehrt kann er nicht verpflichtet sein, entgegen seiner Überzeugung von einem objektiv wahrscheinlichen Sachverhalt auszugehen (Zöller/Greger, Kommentar zur ZPO, 30. Auflage 2014, § 286 Rn 18). Mehr als die subjektive Überzeugung wird aber nicht gefordert. Absolute Gewissheit zu verlangen, hieße die Grenze menschlicher Erkenntnisfähigkeit zu ignorieren. Der Richter muss sich vielmehr mit einer persönlichen Gewissheit begnügen, welche den Zweifeln Einhalt gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (BGH NJW 1993, 935).
bb)
Nach der durchgeführten Beweisaufnahme hält die Kammer den vom Kläger zu erbringenden Beweis nicht mit der nach den vorgenannten Grundsätzen erforderlichen Gewissheit für geführt.
aaa)
Der Zeuge I2 bekundete hierzu zwar, dass die Details der Beteiligung, insbesondere die Kostenstruktur, im ersten, von ihm mit dem Kläger und dem Zeugen Dr. Q2 geführten Gespräch gar nicht angegangen worden seien, weil diese die Beteiligung unter Verweis auf die Vermietung an den L-Konzern abgelehnt hätten. Dementsprechend sei auch nicht darüber gesprochen worden, wer von einzelnen Kostenpositionen profitieren sollte. Dass die Beklagte über Tochtergesellschaften letztlich an einigen Positionen mitverdient habe, habe er erst später der Presse entnommen. Der Investorenordner habe ihm seinerzeit nicht vorgelegen (Protokoll vom 15.05.2012, Seite 3). Im zweiten, zur Beteiligung geführten Gespräch sei die wirtschaftliche Situation des Warenhaushandels in Deutschland, insbesondere diejenige des L-Konzerns, zwischen dem Kläger und Dr. Q2 einerseits und dem Zeugen F andererseits kontrovers diskutiert worden, wobei sich letztgenannter von der „wirtschaftlichen Tragfähigkeit“ Ls überzeugt gezeigt habe. Einzelne Kostenpositionen habe der Zeuge F in diesem Gespräch aber nicht angesprochen, wobei der Gesellschaftsvertrag oder Auszüge hiervon nach Erinnerung des Zeugen I2 nicht vorgelegen hätten. Über gesellschaftsrechtliche Verflechtungen sei ebenfalls nicht gesprochen worden; nach Erachten des Zeugen I2 hätten sich der Kläger und der Zeuge Dr. Q2 nicht an der Beteiligung beteiligt, wenn ihnen die Kostenstruktur bekannt gewesen wäre, seien sie doch seinerzeit sehr „kostensensitiv“ gewesen (Protokoll vom 15.05.2012, Seite 4 ff.). Insgesamt könne sich der Zeuge I2 daran erinnern, dass das erste Beratungsgespräch etwa 30 bis 40 Minuten, das zweite „vielleicht“ eine Stunde gedauert habe. Auf steuerwirksame Verlustzuweisungen sei es dem Kläger und dem Zeugen Dr. Q2 dabei „ersichtlich“ nicht angekommen; dieses Thema habe sie „nicht wirklich interessiert“ (Protokoll vom 15.05.2012, Seite 7). Diese Aussagen bekräftigte der Zeuge I2 im Rahmen seiner erneuten Vernehmung vom 16.04.2013, auch unter Vorhalt des Protokolls der Vernehmung des Zeugen F. Er bekundete ferner, ausschließen zu können, dass er die Anlagen B 99 und B 100 (die der Zeuge F nach dessen Aussage verwendet und erläutert habe) „bei den Beratungen gesehen habe“. Die gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen seien dem Zeugen I2 seinerzeit nicht bekannt gewesen (Protokoll vom 16.04.2013, Seite 9 ff.).
bbb)
Der Zeuge Dr. Q2 bekundete zum ersten Gespräch mit dem Zeugen I2 ebenfalls, dass die „Sache eigentlich für [ihn und den Kläger] schon erledigt“ war, als die streitgegenständliche Beteiligung vorgestellt worden sei, da insbesondere der Kläger nicht an die Zukunft von L sowie des Warenhaussektors geglaubt habe. Der Zeuge I2 habe gleichwohl die gegenüber Staatsanleihen höhere prognostizierte Rendite hervorgehoben und gemeint, dass die Beteiligung von der Sicherheit her mit solchen Anleihen vergleichbar sei, wobei die Rendite für ihn – den Zeugen Dr. Q2 – und den Kläger nicht primäres Anlageziel gewesen sei. Das Gespräch habe – wie alle Gespräche zu dieser Zeit – eine ¾ bis 1 ¼ Stunde gedauert (Protokoll vom 18.09.2012, Seite 3). Auch der Zeuge F sei anlässlich des nachfolgenden Gesprächs lediglich auf die Angaben im Exposé zur Beteiligung (Anlage K 5) eingegangen, in welchem die wesentlichen wirtschaftlichen Rahmendaten ausgewiesen gewesen seien. Hinsichtlich des im Exposé genannten Gesamtaufwandes habe der Zeuge F erläutert, dass es Aufgabe des Zeugen G sei, für die Einhaltung der Kosten zu sorgen, wobei in diesem Zusammenhang eine voraussichtliche Kostenunterschreitung von 3 bis 5 % erörtert worden sei (Protokoll vom 18.09.2012, Seite 4). Steuerliche Effekte seien für den Zeugen Dr. Q2 allenfalls ein angenehmer Nebeneffekt gewesen. Über gesellschaftsrechtliche Strukturen und Verflechtungen sei bei den Beratungsgesprächen ebenfalls nicht gesprochen worden. Über die Vorstellung des Zeugen G als den „zentralen Mann für die Durchführung der Fondsanlage“ hinaus hätten den Kläger und den Zeugen Dr. Q2 weitere Details zu gesellschaftsrechtlichen Strukturen im Vertrauen auf das Renommee der Beklagten nicht interessiert. Bei dem Beratungsgespräch habe weder der Gesellschaftsvertrag noch der Investitionsplan vorgelegen. Aus Sicht des Zeugen seien im Exposé unter Ziffer III. die Kostenpositionen abschließend aufgeführt gewesen, wenngleich eine nähere Aufschlüsselung des Gesamtaufwandes nicht erfolgt sei (Protokoll vom 18.09.2012, Seite 9). Auch der Zeuge Dr. Q2 bestätigte seine Angaben in der ergänzenden Vernehmung vom 16.04.2013 und bekundete, die Anlage B 100 sei inhaltlich nicht erörtert worden.
ccc)
Dem gegenüber steht die Aussage des Zeugen F. Dieser bekundete, dass es als Grundlage für die von ihm getätigten Äußerungen, die nach seiner Erinnerung in zwei Gesprächen erfolgten, wichtig gewesen sei, dass die Fondsgesellschaft strukturell gleich aufgebaut war wie die A IV GbR, was auch die beteiligten Partner betroffen habe. Im Einzelnen sei sowohl in den zur A IV GbR geführten als auch in den streitgegenständlichen Gesprächen dargelegt worden, welche Unternehmen die Leistungen im Rahmen der Durchführung des Fondsprojekt erbrachten und dass es sich hierbei jeweils um Tochtergesellschaften der F1-G1 Holding gehandelt habe. Der Kläger habe es als Vorteil gesehen, dass alle Leistungen im Rahmen der Durchführung des Fondsprojekts letztlich „aus einer Hand“ erfolgten (Protokoll vom 18.09.2012, Seite 15). In Bezug auf den im Exposé lediglich mit einer Gesamtsumme genannten Gesamtaufwand habe der Zeuge F ergänzend den Investitionsplan aus dem von ihm ebenfalls zum Gespräch mitgebrachten GbR-Vertrag zu Rate gezogen und sei die „wesentlichsten“ Positionen mit dem Kläger und dem Zeugen Dr. Q2 durchgegangen. Bei diesen Aussagen blieb der Zeuge auch unter Vorhalt der Aussagen der Zeugen I2 und Dr. Q2 (Protokoll vom 18.09.2012, Seite 17 f.). Dass dem Zeugen I2 – zumal als leitendem Mitarbeiter der Beklagten – die gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen, wie sie sich aus der Anlage B 58 ergäben, nicht bekannt gewesen seien, sei unmöglich. Die auf Seite 3 des Exposés (Anlage K 5) angebrachten handschriftlichen Berechnungen könne sich der Zeuge so erklärten, dass von dem Eigenkapital (der Fondsgesellschafter) in Höhe von 82 Mio. DM ausgegangen und sodann rund 50 % des steuerlichen Anfangsverlustes abgezogen worden sei, so dass man ein effektives Eigenkapital in Höhe von 62 Mio. DM erreicht habe. Wenn in den Berechnungen ein weiterer Betrag von 10 Mio. DM in Abzug gebracht werde, handele es sich ersichtlich um einen Nettobetrag, welcher wiederum sofort abzugsfähige Werbungskosten in Höhe von 20 Mio. DM vorausgesetzt habe. Woher diese Werbungskosten resultierten, müsse zwangsläufig erläutert worden sein; namentlich ergaben sich diese Kosten aus den Positionen des Investitionsplans aus dem Gesellschaftsvertrag (Protokoll vom 18.09.2002, Seite 21). Der Zeuge F bekundete ferner, zu den seinerzeitigen Gesprächen die Anlagen B 99 und B 100 verwendet zu haben.
Im Ergebnis bekundete der Zeuge F damit insbesondere, dass er dem Kläger die in Streit stehenden gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen offen gelegt hat und der Investitionsplan gemäß § 3 des Gesellschaftsvertrages Gegenstand der gemeinsamen Erörterungen war, der Kläger also die im Beweisbeschluss genannten Kostenpositionen kannte.
ddd)
Die Kammer vermag den Aussagen der Zeugen I2 und Dr. Q2 keinen höheren Beweiswert beizumessen als derjenigen des Zeugen F, jedenfalls keinen solchen, welcher nach den bereits dargestellten Grundsätzen „den Zweifeln Einhalt gebietet“. Die Kammer hält es für möglich, dass der Kläger über die streitgegenständlichen Punkte nicht aufgeklärt wurde; für eine ausreichende Überzeugungsbildung genügen die Aussagen der Zeugen I2 und Dr. Q2 im Lichte der Aussage des Zeugen F jedoch nicht.
Denn letztgenannte ist zumindest in gleicher Weise in sich logisch, stringent und widerspruchsfrei wie die Aussagen der klägerseits benannten Zeugen.
Soweit der Kläger die Aussage des Zeugen F unter anderem mit dem Argument in Zweifel zieht, dass er – der Kläger, wie alle Zeugen im Übrigen übereinstimmend bestätigen – im ersten Gespräch die Beteiligung zunächst abgelehnt hat (der Kläger stellt insoweit die Frage, warum er von einer ablehnenden Haltung abrücken sollte, wenn er doch zusätzlich noch über erhebliche Risiken der Beteiligung informiert worden sei), so mag dies ein Indiz für den Klägervortrag sein, welches aber nach Auffassung der Kammer nicht genügt, den Beweiswert der Aussage des Zeugen F in einem ausreichenden Maße zu entkräften. Darüber hinaus ist an dieser Stelle zu berücksichtigen, dass der Kläger unstreitig handschriftliche Anmerkungen auf dem ihm überlassenen Exposé gefertigt hatte, die zumindest nahelegen, dass auch die steuerliche Seite der Beteiligung beleuchtet bzw. sogar eine „Rendite 7,6 % nach St.“ (also nach Steuer) ermittelt wurde. Dies bedeutet zwar nicht zwingend, dass der Kläger die Beteiligung in Kenntnis der Kostenstruktur gezeichnet hat, stellt aber zumindest ein Indiz hierfür dar. Im Übrigen konnte der Zeuge F – insoweit nachvollziehbar – herleiten, dass angesichts der Nennung des „Effek. EK 62“ (des effektiven Eigenkapitals in Höhe von 62 Mio. DM) und eines weiteren genannten Nettobetrags von 10 Mio. DM (Seite 3 des Exposés) auch über die Herkunft der zugrunde liegenden Beträge gesprochen worden sein müsse. Hinzu kommt, dass der Zeuge I2 bekundete, der Kläger und der Zeuge Dr. Q2 seien sehr „kostensensitiv“ gewesen; vor diesem Hintergrund erscheint es schwer nachvollziehbar, dass sie sich mit einer Angabe des Gesamtaufwandes ohne nähere Aufschlüsselung zufrieden gegeben haben sollen, wenngleich der Zeuge Dr. Q2 dies unter Verweis auf das Renommee der Beklagten relativierte. Auch soweit der Kläger in den Schriftsätzen vom 16.09.2013 und 11.02.2014 die Aussage des Zeugen F in Zweifel zieht, benennt er hierzu (lediglich) Indizien, die aber nicht geeignet sind, ihren Beweiswert zugunsten der Aussagen der Zeugen I2 und Dr. Q2 in ausreichendem Maße zu entkräften.
Zweifel an der Aussage des Zeugen I2 ergeben sich für die Kammer zudem daraus, dass er einerseits betonte, den Gesellschaftsvertrag (und damit die in ihm enthaltenen Kostenpositionen) ebenso wenig gekannt zu haben (Protokoll vom 15.05.2012, Seite 5) wie den Umstand, dass die Beklagte über Tochtergesellschaften an einigen dieser Positionen mitverdient habe (Protokoll vom 15.05.2012, Seite 3), andererseits aber angab, Anlagevorschläge immer intensiv vorbereitet zu haben (Protokoll vom 15.05.2012, Seite 6). Dies steht nach Auffassung der Kammer in erheblichem Widerspruch zueinander: Einerseits sei der Zeuge nach eigener Aussage immer intensiv vorbereitet gewesen, andererseits will er im vorliegenden Fall über die wesentlichen Kostenpositionen im Unklaren gewesen sein.
Die Kammer verkennt nicht, dass der Zeuge F ein eigenes – wenngleich mittelbares – Interesse am Ausgang des Prozesses hat; dem Vortrag des Klägers, dass die ehemaligen Gesellschafter der Beklagten anlässlich deren Übernahme durch den E-Bank-Konzern eine Rahmenvereinbarung geschlossen haben, wonach sich der Kaufpreis in Höhe von 1,261 Mrd. € per Saldo um bis zu 476 Mio. € erhöhe, wenn sich „Rechts- oder Kreditrisiken“ nicht verwirklichten, ist die Beklagte nicht erheblich entgegengetreten. Allerdings verkennt die Kammer auch nicht, dass der Zeuge Dr. Q2 gleichfalls ein mittelbares Interesse am Ausgang des Verfahrens hat, da er vor dem Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-21 O 615/10) ebenfalls Klage gegen die Beklagte erhoben hat, gestützt auf die im vorliegenden Verfahren behaupteten Beratungsfehler. Dieses Verfahren war im Zeitpunkt der Beweisaufnahme noch nicht rechtskräftig abgeschlossen.
Da der Kläger bereits nicht widerlegen konnte, von der Beklagten mündlich über die im Beweisbeschluss genannten Umstände aufgeklärt worden zu sein, kann dahin stehen, ob er den Investorenordner einschließlich des Gesellschaftsvertrages erhalten hat und ob dieser zur Aufklärung über die Kosten und gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen ausreichend war, ob die Aufklärung durch den Notarvertreter Dr. M3 anlässlich des Zeichnungstermins vom 20.11.2011 erfolgte bzw. „nachgeholt wurde“ und ob die geltend gemachten Ansprüche, soweit auf die unterlassene Aufklärung über Kostenstruktur und gesellschaftsrechtliche Verflechtungen gestützt, verjährt sind.
4. Verharmlosung der eingeschränkten Fungibilität durch Rücknahmezusage, Generalübernehmermarge, Rückkaufoption Ls zum Buchwert, disquotale Verteilung von Verwertungserlösen (Sicherheiten), fehlerhaft angegebene Steuerersparnisse
Keiner Entscheidung bzw. Sachverhaltsaufklärung bedarf es, soweit der Kläger behauptet, die Beklagte habe eine Rücknahmezusage erteilt (hierzu lit. A) und hiermit eine Fungibilität der Beteiligung suggeriert, welche – die Rechtsauffassung der Beklagten als zutreffend unterstellt – tatsächlich nicht gegeben sei, da die Beklagte aus den unter Ziffer 5. und 6. dargestellten Gründen haftet. Entsprechendes gilt für die Auffassung des Klägers, die Beklagte habe über die Marge der Generalübernehmerin (Gebr. G1 Wohnbaugesellschaft mbH), eine Rückkaufoption des Fondsgrundstücks für den L-Konzern zum Buchwert und die Möglichkeit der Sparkasse A1, die zur Finanzierung des Fremdkapitalanteils der Anleger hereingenommenen Sicherheiten (beispielsweise die Abtretung der Mieteinnahmen) disquotal zu verrechnen, aufklären müssen sowie die mit der Beteiligung erzielbaren Steuerersparnisse fehlerhaft prospektiert.
5. Verdeckte Zuwendungen an den L-Konzern
Die Beklagte hat ihre Beratungspflichten aus dem zwischen den Parteien bestehenden Anlageberatungsvertrag verletzt, indem sie den Kläger nicht über Zahlungen an den L-Konzern in Höhe von mindestens 31,6 Mio. DM im Zusammenhang mit der Realisierung des streitgegenständlichen Fondsprojekts aufklärte. Im Einzelnen:
Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die G Fonds-Projekt GmbH und die LP AG am 04.12.2001 einen „Vertrag über die Verschaffung eines Mietvertrages über die Anmietung von Flächen für Handel, Gastronomie und Dienstleistungen in X nebst Einstandsvertrag“ (Anlage B 74) schlossen, ausweislich dessen letztgenannte für die Verschaffung eines Mietvertrages 8 Mio. DM und für die Übernahme der Einstandspflicht für die Erfüllung der Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietvertrag 10 Mio. DM erhalten sollte. Weiter schlossen die G Fonds-Projekt GmbH und die L Immobilien AG & Co. KG am selben Tag einen „Vertrag über die Planungs- und Projektentwicklungs- und sonstige Leistungen betreffend das Bauvorhaben Stadtpalais X“ (Anlage B 75). Ausweislich dessen § 3 sollte die L Immobilien AG & Co. KG für die im Vertrag näher bezeichneten Tätigkeiten eine Vergütung von 13,6 Mio. DM erhalten. Insgesamt sollte der L-Konzern damit für Leistungen im Zusammenhang mit der Realisierung des Fondsprojekts Zahlungen in Höhe von 31,6 Mio. DM erhalten, was einem Anteil von 38,7 % des Eigenkapitals der Fondsgesellschafter bzw. 15,4 % des Gesamtaufwandes entspricht.
Ebenso unstreitig sah die Langzeit-Prognoserechnung für die Vermietungsphase 2005 bis 2034 (Unterteiler 7 des Investorenordners, Anlage B 30) eine Vermietung über einen Zeitraum von 30 Jahren, beginnend mit einem Mietzins von 10,75 Mio. DM, gesteigert um eine Mietanpassung ab einer Änderung des im Mietvertrag zum Vertragsbestandteil erhobenen Verbraucherpreisindizés um jeweils 10 % bei einer angenommenen Inflationsrate von 3 % p.a. vor. Eine solche Mietanpassung, angelehnt an den Verbraucherpreisindex, hatten die Fondsgesellschaft und die L Vermietungsgesellschaft mbH unter § 4 Ziffer 3. des Mietvertrages vom 06.10./07.10.2004 (Anlage B 67) vereinbart. In § 3 Ziffer 4. vereinbarten die Parteien des Mietvertrages eine feste Mietdauer von 20 Jahren. Der Mieterin wurde in § 3 Ziffer 5. das Recht eingeräumt, vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit von der Fondsgesellschaft die Aufnahme von Verhandlungen über eine Verlängerung des Mietverhältnisses zu verlangen.
Vor diesem Hintergrund bestand nach Auffassung der Kammer nach der bereits zitierten Rechtsprechung, wonach der Anlageberater zu richtiger und vollständiger Information über diejenigen tatsächlichen Umstände verpflichtet ist, die für den Anlageentschluss des Interessenten von Bedeutung sind (hierzu Ziffer II. 1. b)), eine Pflicht der Beklagten, den Kläger über die Zahlungen an den L-Konzern aufzuklären.
Aus der Kenntnis des Umstandes, dass der L-Konzern als Mieter des Fondsobjekts Zahlungen in Höhe von mindestens 31,6 Mio. DM erhalten hat (nach der Auffassung des Klägers sind noch Zahlungen aus einem Nachtrag zum Projektentwicklungsvertrag vom 04.12.2001 in Höhe von 5,5 Mio. € und ein Inventarkostenzuschuss in Höhe von 8,025 Mio. € hinzuzurechnen), kann ein durchschnittlicher Anleger – erst recht ein solcher mit dem wirtschaftlichen Sachverstand des Klägers – vor seinem Beitritt Rückschlüsse darauf ziehen, ob die vertragliche Miete Ergebnis von Verhandlungen bzw. Angebot und Nachfrage ist oder der Mieter die Erträge in seine Kalkulation einpreist und daher gegebenenfalls eine höhere Miete zu zahlen bereit ist als ohne diese Zuwendungen. Insbesondere lassen sich Rückschlüsse darauf ziehen, ob der Mieter nach Ende der Vertragslaufzeit, vorliegend nach 20 Jahren, bereit ist, einen Anschlussmietvertrag zu denselben Konditionen, insbesondere im Hinblick auf die (nach dem Fondskonzept um den Verbraucherpreisindex gesteigerte) Mietzinshöhe, abzuschließen; hätte der L-Konzern bis zum Jahre 2025, dem Ablauf der vereinbarten Mietzeit, eine Miete (auch) im Lichte der von ihm erhaltenen Zahlungen gezahlt, hätte im Anschluss zumindest die – nach Auffassung der Kammer nicht nur theoretische – Gefahr bestanden, dass er sich bei den „Nachverhandlungen“ einen geringeren Mietzins für den Zeitraum 2025 bis 2034 ausbedingt. Dies gilt erst recht, wenn man sich mit der Beklagten auf den Standpunkt stellt, dass es sich bei der Fondsimmobilie um eine solche handelt, „die sich – im Hinblick auf ihre Lage, ihre Größe, die Vorverwendung, die speziell auf die vorgesehene Verwendung durch die L P AG (bzw. einer Konzerngesellschaft) ausgerichteten, grundlegenden Umbauarbeiten sowie schließlich wegen des vor und nach dem Umbau präsentierten Warenangebots – nicht oder kaum für die Nutzung durch einen anderen als den – von Beginn an- vorgesehenen Mieter – eine Tochtergesellschaft der L P AG – eignete“ (OLG Köln, Urteil vom 30.04.2014, Aktenzeichen 13 U 252/12); denn aus diesem Grund wäre der Fondsgesellschaft bei den im Jahre 2025 erforderlichen „Nachverhandlungen“ nur der Abschluss eines Anschlussmietvertrages mit einer Gesellschaft der L P AG möglich gewesen, es hätte also mangels alternativem (Miet-)Vertragspartner für die Fondsgesellschaft kein Wettbewerb auf der Nachfrageseite erfolgen können, was – wie allgemein bekannt ist – zumindest die Gefahr einer nachteiligen Preisgestaltung zu Lasten der Angebotsseite begründet. Nach dem Fondskonzept war aber eine 30jährige Vermietung zu den „Ausgangsbedingungen“ (gesteigert um den Verbraucherpreisindex) erforderlich, um die prospektierte Rendite zu gewährleisten. Erst in Kenntnis der – erheblichen – Zahlungen an den L-Konzern war den Anlegern eine eigene Beurteilung möglich, ob eine solche Anschlussvermietung wahrscheinlich und das Fondskonzept damit plausibel ist. Die vom Anlageberater zu erteilenden Auskünfte müssen dem Anleger – wie dargestellt – eine eigene Beurteilung der Wirtschaftlichkeit der Beteiligung im Zeitpunkt seines Beitritts ermöglichen. Diese Beurteilung war dem Kläger aufgrund der ihm gegenüber nicht offen gelegten Zahlungen an den L-Konzern nicht möglich, was einen Beratungsfehler der Beklagten darstellt.
Hinzu kommt, dass die G Fonds-Projekt GmbH die vertragliche Miete „retrograd“ ermittelt, also die Miete alleine an den Investitionskosten und der prospektierten Rendite orientiert hat, was von Beklagtenseite nicht erheblich bestritten wurde und was sich nicht nur aus den Anlagen K 79 (Entwurf Ergebnisprotokoll des L-Vorstands) und K 128 (Berechnung der G Vermögensverwaltungsgesellschaf mbH vom 30.08.2001) ergibt, sondern letztlich vom Zeugen G anlässlich seiner Einlassung im Strafprozess vor dem Landgericht Köln, Aktenzeichen 116 KLs 2/12 (Blatt 1384 der Akte), bestätigt wurde. Zwar mag es zutreffen, dass der hiernach geforderte Mietpreis für den L-Konzern wirtschaftlich offensichtlich günstiger als eine Eigeninvestition gewesen ist und seine Gremien ihn für angemessen befanden. Allerdings steht dies der Aufklärungspflicht über die Zahlungen der G Fonds-Projekt GmbH nicht entgegen, denn nur in Kenntnis dieser Zahlungen konnte ein durchschnittlicher Anleger, erst recht der Kläger, wie dargestellt Rückschlüsse darauf ziehen, ob der Mieter den Mietzins lediglich (oder gerade) deshalb für angemessen oder wirtschaftlich günstiger als eine Eigeninvestition hält, weil er zugleich Zuwendungen erhält. Dass der L-Konzern offensichtlich zumindest eine Konnexität zwischen „entsprechend hohen Nettomieten“, resultierend aus zusätzlichen „weichen Kosten von bis zu 15 Mio. € Barwert“, und einer Ertragserwartung aus „Vermittlungsaufträgen für Mieter“ von mindestens 50 Mio. €, sah, lässt sich der „Internen Notiz“ des Zeugen O (Anlage K 197) entnehmen, welche an die Zeugen V, Q3 und T6 versandt wurde und einen Eingangsstempel vom 26.09.2001 trägt.
cc)
Vor diesem Hintergrund kommt es nicht darauf an, ob die Anschlussvermietung zu den „erforderlichen“ Konditionen aufgrund des Bonitäts- bzw. Insolvenzrisikos des L-Konzerns gefährdet war. Denn Anknüpfungspunkt der vorstehend aufgezeigten Aufklärungspflichtverletzung ist nicht das Risiko, ob der L-Konzern (nach Ablauf des Mietvertrages) den bisherigen Mietzins nicht weiterzahlen kann, sondern ob er den bisherigen Mietzins weiterzahlen will.
dd)
Eine Aufklärungspflicht entfällt auch nicht deshalb, weil eine (allgemeine) Erwartung des Klägers, dass die mit dem L-Konzern für das Fondsobjekt vereinbarte Miete auch nach Ablauf des Mietvertrages (nach 20 Jahren) oder nach einem etwaigen Mieterwechsel Bestand haben wird, nicht geschützt wird (vgl. hierzu OLG Köln a.a.O.). Auch dies ist nicht Anknüpfungspunkt der aufgezeigten Aufklärungspflicht. Aufklärungsbedürftig waren die an den L-Konzern geleisteten Zahlungen nämlich deshalb, weil diese – ex ante betrachtet – für die Plausibilität des Fondskonzepts ein zusätzliches Risiko zu demjenigen der allgemeinen Marktentwicklung darstellten, welches dem Kläger nicht bekannt war und er deshalb bei seiner Beurteilung der Beteiligung nicht zugrunde legen konnte.
ee)
Ob und gegebenenfalls welche Gegenleistungen des L-Konzerns den Zahlungsverpflichtungen der G Fonds-Projekt GmbH gegenüber standen, ist nicht von Bedeutung. Denn selbst bei erbrachten Gegenleistungen bestehen die bereits dargestellten Risiken für die Plausibilität des Fondskonzepts. Jedenfalls der Umstand, dass die LP AG für die Vermittlung eines Mietvertrages an ein Tochterunternehmen, die D Vermietungsgesellschaft mbH (vgl. § 1 des Vertrages über die Verschaffung eines Mietvertrages, Anlage B 75), und für die Übernahme einer Mietgarantie für diese (§ 2) eine Vergütung in Höhe von insgesamt 18 Mio. DM erhalten hat, ließe nach den dargestellten Grundsätzen Rückschlüsse auf die Plausibilität des Fondskonzepts zu. Soweit die Beklagte einwendet, der Einfluss auf die vereinbarte Miete hätte unter dieser Prämisse und bei Unterstellung eines Ertrages in Höhe von 20 Mio. DM für den L-Konzerns gerade einmal 8 % betragen können, ist dem entgegenzuhalten, dass ein solcher Einfluss nach Auffassung der Kammer jedenfalls nicht unerheblich ist.
ff)
Die Aufklärungspflicht entfällt schließlich nicht deshalb, weil – wie die Beklagte meint – die Verträge über die Projektentwicklung und die Mietervermittlung erst zum 04.12.2001 und damit nach Zeichnung der Beteiligung durch den Kläger notariell beurkundet wurden oder weil die Vereinbarung vom 30.08.2001 (Anlage K 106) „nicht die Anforderungen an einen von einer börsennotierten Gesellschaft geschlossenen Vertrag in Millionenhöhe“ erfülle. Es überzeugt auch nicht, wenn die Beklagte meint, „naturgemäß“ habe über eine bei Beitritt des Klägers noch nicht formwirksame Regelung nicht aufgeklärt werden können. Denn für den Anleger maßgeblich ist die Information, ob eine solche Regelung von den Beteiligten beabsichtigt ist, was sich zumindest aus der Vereinbarung vom 30.08.2001 entnehmen lässt; bei lebensnaher Betrachtung ist ohnehin davon auszugehen, dass im Zeitpunkt des Beitritts des Klägers feststand, dass es – zwei Wochen später – zum Abschluss der notariellen Verträge vom 04.12.2001 kommen werde, deren Vertragstexte im Übrigen bereits am 27.11.2001 erstellt wurden. Hieran ändert es nichts, dass die an der Vereinbarung Beteiligten am 12.11.2001 eine Nachfolgevereinbarung getroffen haben (Anlage B 85), denn zum einen wich diese nicht erheblich von der Vereinbarung vom 30.08.2001 ab und zum anderen wurden hinsichtlich der Verträge vom 04.12.2001 letztlich exakt die in dieser Vereinbarung festgehaltenen Zahlungen (31,6 Mio. DM) umgesetzt; dass zwischen dem 30.08.2001 und 04.12.2001 einer der Beteiligten den Willen zur Umsetzung der Vereinbarung aufgegeben hat, ist weder ersichtlich noch von der Beklagten vorgetragen.
gg)
Aus den dargestellten Gründen bedarf es keiner Sachverhaltsaufklärung, ob die vertragliche Miete ortsüblich und angemessen bzw. marktgerecht war.
hh)
Da der Anlagevermittler ebenfalls zu richtiger und vollständiger Information über diejenigen tatsächlichen Umstände, die für den Anlageentschluss des Interessenten von besonderer Bedeutung sind, verpflichtet ist (BGH NJW-RR 1993, 1114ff; BGH NJW 1982, 1095f.), und zu diesen Umständen auch die Zahlungen der G Fonds-Projekt GmbH gehören, träfe die Beklagte eine Pflichtverletzung selbst dann, wenn man mit ihr das Bestehen eines Anlagevermittlungsvertrages zwischen den Parteien annähme.
Die Beklagte hat die Pflichtverletzung zu vertreten.
Nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Aufklärungspflichtige darlegen und beweisen, dass er eine Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Zum Vertretenmüssen gehören Vorsatz und Fahrlässigkeit (§ 276 BGB), so dass die anlageberatende Bank bereits für leichte Fahrlässigkeit einzustehen hat (OLG Köln, Urteil vom 16.03.2011, Aktenzeichen 13 U 4/10).
Die Beklagte hat keine Umstände vorgetragen, die sie exkulpieren könnten. Insbesondere kann sie sich nicht darauf berufen, im Zeitpunkt des Beitritts des Klägers seien die Verträge vom 04.12.2001 noch nicht beurkundet und damit nicht rechtswirksam gewesen; denn maßgeblich war für den Kläger, dass die hier in Streit stehenden Vereinbarungen beabsichtigt waren (hierzu lit. b) bb)). Die Kenntnis der Vereinbarung vom 30.08.2001 in Person ihres damaligen Gesellschafters C, dokumentiert durch dessen Unterschrift, hat die Beklagte nicht bestritten. Die Behauptung der Beklagten, sie habe keine Kenntnis von der Nachfolgevereinbarung (Stand 12.11.2001) gehabt, hält die Kammer aufgrund der Verflechtungen zwischen ihr und den „G-Gesellschaften“ zum einen für unplausibel, zumal der Zeuge F ausweislich des Handelsregisters (Anlage K 36) neben dem Zeugen G Geschäftsführer der G Fonds-Projekt GmbH war. Zum anderen ist die Behauptung schon deshalb unerheblich, weil die Beklagte jedenfalls Kenntnis von der Vorgängervereinbarung hatte, die – wie aufgezeigt – letztlich in den Verträgen vom 04.12.2001 umgesetzt wurde.
d)
Die Pflichtverletzung war kausal für die Anlageentscheidung des Klägers.
Derjenige, der vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt hat, ist beweispflichtig dafür, dass der Schaden auch eingetreten wäre, wenn er sich pflichtgemäß verhalten hätte, der Geschädigte den Rat oder Hinweis also unbeachtet gelassen hätte. Diese Beweislastumkehr greift bereits bei feststehender Aufklärungspflichtverletzung ein. Es kommt bei Kapitalanlagefällen nicht darauf an, ob ein Kapitalanleger bei gehöriger Aufklärung vernünftigerweise nur eine Handlungsalternative gehabt hätte, er sich also nicht in einem Entscheidungskonflikt befunden hätte. Das Abstellen auf das Fehlen eines Entscheidungskonflikts ist mit dem Schutzzweck der Beweislastumkehr nicht zu vereinbaren (BGH, Urteil vom 08.05.2012, Aktenzeichen XI ZR 262/10, dortige Leitsätze 1. und 2.).
Diese tatsächliche Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens hat die Beklagte nicht widerlegt. Sie hat hierzu weder substantiierten Vortrag geleistet noch tauglichen Beweis angeboten.
Der Verweis auf das Festhalten des Klägers an seiner Beteiligung an der A IV GbR ist – unabhängig des unbestrittenen gebliebenen Vortrages, er habe diese Beteiligung angegriffen, indem er den Verkaufsprozess der Fondsimmobilie gemeinsam mit anderen Gesellschaftern erzwungen habe – bereits von vornherein nicht geeignet, die Kausalitätsvermutung zu widerlegen. Relevante Indizien für die fehlende Kausalität können sich zwar sowohl aus dem vorangegangenen als auch aus dem nachfolgenden Anlageverhalten des Anlegers ergeben. Sollte ein Anleger in Bezug auf eine vergleichbare Kapitalanlage, die er vor oder nach der streitgegenständlichen erworben hat, erst nach dem Erwerb der jeweiligen Beteiligung Kenntnis von einem Beratungsfehler erhalten, so kann sich ein Indiz für die fehlende Kausalität des Beratungsfehlers auch daraus ergeben, dass der Anleger an den vergleichbaren – möglicherweise gewinnbringenden – Kapitalanlagen festhält und nicht unverzüglich Rückabwicklung wegen desselben Beratungsfehlers begehrt (BGH a.a.O.). Doch dergestalt liegt der Fall hier gerade nicht, da der Klageanspruch auf Zahlungen der G Fonds-Projekt GmbH an den L-Konzern gestützt wird; auf einem vergleichbaren Aufklärungsmangel beruhte der Beitritt des Klägers zur A IV GbR ersichtlich nicht.
Die aufgestellte Behauptung, die Unkenntnis der gesellschaftsrechtlichen Beteiligungen der Beklagten sei nicht kausal für die Anlageentscheidung des Klägers gewesen; diese Beteiligungen seien von den Investoren stets als positiv gewertet worden, verhilft der Beklagten ebenfalls nicht zur Widerlegung der Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens, da die ihr vorzuwerfende Pflichtverletzung hierauf nicht gestützt wird. Wie der Kläger in Kenntnis der Kompensationszahlungen reagiert hätte, vor allem, ob er auch in diesem Fall der Fondsgesellschaft beigetreten wäre, hat die Beklagte schon nicht vorgetragen.
Schließlich vermag es die Kausalitätsvermutung nicht zu widerlegen, dass der Kläger selbst vorträgt, er habe besonderes Vertrauen in die Beklagte gesetzt. Insoweit ist es zum einen kein zwingender Rückschluss, dass der Kläger in Kenntnis der streitgegenständlichen Zahlungen weiterhin Vertrauen in die Beklagte gehabt hätte. Zum anderen hält die Kammer die Argumentation der Beklagten für einen Zirkelschluss: Es ist nach den dargestellten Grundsätzen das Wesen des Anlageberatungsvertrages zwischen Kunde und Bank, dass dieser besonderes Vertrauen entgegen gebracht wird. Unter Hinweis auf ein besonderes Vertrauen des Kunden die Kausalitätsvermutung als widerlegt zu werten, würde im Ergebnis zu einer Aushöhlung dieser Vermutung führen.
Ungeachtet dessen hat die Beklagte für ihre Behauptung, der Kläger hätte die Beteiligung auch in Kenntnis der festgestellten Aufklärungspflichtverletzung nicht gezeichnet, keinen Beweis angeboten.
e)
Die geltend gemachten Ansprüche sind nicht verjährt, soweit sie auf die unterlassene Aufklärung über die Zahlungen an den L-Konzern gestützt werden.
Im Ausgangspunkt zutreffend ist dabei die Auffassung der Beklagten, dass die Verjährung hinsichtlich jeder einzelnen Pflichtverletzung zu prüfen ist und dass verschiedene Pflichtverletzungen jeweils einen eigenen Streitgegenstand darstellen, so dass der Kläger jeden einzelnen Streitgegenstand (Beratungsfehler) in unverjährter Zeit in den Rechtsstreit einführen musste.
Allerdings irrt die Beklagte, soweit sie meint, der Kläger habe sich erstmals mit Schriftsatz vom 20.02.2012 auf von ihm behauptete Absprachen über Kompensationszahlungen berufen (entsprechendes gilt hinsichtlich der vom Kläger behaupteten Vereinbarung über die Aufteilung von Baukostenersparnissen), so dass diese Pflichtverletzungen der absoluten Verjährung nach § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr.1 BGB unterlägen. Denn diesen Vorwurf hat der Kläger bereits mit seiner Replik vom 10.08.2011 (dort Seite 80 ff., Blatt 339 ff. der Akte) zum Gegenstand seines Vortrages und damit zum Streitgegenstand erhoben. Dass der Kläger von den hier in Streit stehenden Zahlungen in verjährter Zeit Kenntnis erhalten oder sich dieser Kenntnis grob fahrlässig verschlossen hat, behauptet die Beklagte selbst nicht, so dass auch keine Verjährung nach §§ 195, 199 Abs. 1 BGB eintreten konnte.
6. Vereinbarung über die Aufteilung von Baukostenersparnissen
Eine Aufklärungspflichtverletzung durch die Beklagte ist ferner anzuerkennen, soweit sie den Kläger nicht darüber aufgeklärt hat, dass die LP AG und die Gebr. G1 Wohnbaugesellschaft mbH eine Vereinbarung über die Aufteilung von Baukostenersparnissen bei der Errichtung der Fondsimmobilie getroffen haben.
Das Zustandekommen dieser Vereinbarung vor dem Beitritt des Klägers zur Fondsgesellschaft, zumindest aber die Absicht, etwaige Baukostenersparnisse zwischen den vorgenannten Gesellschaften aufzuteilen, hält die Kammer aufgrund der zahlreichen vom Kläger hierzu vorgelegten, in sich konsistenten Unterlagen für erwiesen:
Dass die Regelung über die Baukostenersparnisse zwischen der LP AG und der Gebr. G1 Wohnbaugesellschaft mbH zwischen den Zeugen G, V, C und U in der Zeit vom 19.02.2001 bis September 2001 „erörtert und verabschiedet“ wurde, ergibt sich zunächst aus der „Internen Notiz“ des Zeugen T6 an den Zeugen V (Anlage K 118, dort Ziffer 2.), die einen Eingangsstempel vom 14.10.2002 trägt. Die Authentizität der Anlage K 118 selbst hat die Beklagte nicht bestritten. Eine vergleichbare Notiz hat der Zeuge T6 am 10.12.2002 an den Zeugen O erstellt (Anlage K 104). Dementsprechend erläuterte der Zeuge T6 die Vereinbarung über die Baukostenersparnisse ausweislich des Protokolls des Ständigen Ausschusses der LP AG, Sitzung vom 26.11.2003 (Anlage B 83 i.V.m. Anlage K 209), und gab sie in einer Notiz „Kooperationsverträge KG / Z / F1-G1 Holding GbR / Bankhaus F1“ vom 08.11.2006 (Anlage K 87) wieder. Die Beklagte wendet hiergegen lediglich ein, der Zeuge T6 habe „offensichtlich nicht existierende mündliche Vereinbarungen (beispielsweise über die Aufteilung von Baukostenersparnissen) frei erfunden, um die Projekte auf diese Weise in einem besseren Licht erscheinen lassen zu können“; er habe unter erheblichem Rechtfertigungsdruck gestanden. Dieser Vortrag erfolgt ins Blaue hinein, erläutert die Beklagte nämlich überhaupt nicht, warum der Zeuge T6 unter Rechtfertigungsdruck gestanden haben soll und warum und vor allem wem gegenüber er Projekte in besserem Licht erscheinen lassen musste. Insbesondere erschließt sich der Kammer nicht, warum der Zeuge T6 gegenüber dem Zeugen V wahrheitswidrig angeben sollte, dass eine Regelung über die Baukostenersparnisse erörtert und verabschiedet wurde, zugleich in der Notiz aber diesen – den Zeugen V selbst – als Gesprächsteilnehmer bezeichnet. Er hätte also – anders ausgedrückt – dem Zeugen V gegenüber wahrheitswidrig angeben müssen, dass der Zeuge V eine Vereinbarung getroffen habe. Dies erscheint der Kammer – zumindest ohne nähere Erläuterung – abwegig. Vor diesem Hintergrund erschüttert es die vorgenannten, gewichtigen Indizien nicht, dass der Zeuge T6 in seiner Notiz vom 08.11.2006 (Anlage K 87) – wie die Beklagte zutreffend feststellt – fehlerhaft aus der Anlage B 103 zitiert und in dieser selbst Baukostenersparnisse nicht erwähnt werden. Insbesondere wird der Inhalt der Notizen des Zeugen T6 (Anlagen K 104, K 118,) durch weitere, gewichtige Indizien bestätigt, wie nachfolgend aufgezeigt wird.
In diesem Lichte lässt zunächst das Schreiben der Gebr. G1 Wohnbaugesellschaft mbH vom 24.09.2002 (Anlage K 103) zwingend auf das vorherige Zustandekommen einer Vereinbarung über Baukostenersparnisse schließen. In diesem Schreiben heißt es unter anderem:
„(…) wir bestätigen, dass bei dem Objekt H/Z-Straße Gesamtkosten einschließlich Nebenkosten nach dem bisher vorliegenden Ausschreibungsergebnis unter Berücksichtigung von 750,00 DM/m² Mietfläche für Einrichtungen mindestens 10.000.000,00 DM Kostenersparnis bei den Bau- und Baunebenkosten sichergestellt sind.“
Eine solche Mitteilung an den L-Konzern machte ersichtlich nur dann Sinn, wenn zuvor mit diesem eine Vereinbarung über die Aufteilung dieser Kosten getroffen wurde. Die Bezugnahme auf die Berufungserwiderung des Zeugen G zum Verfahren OLG Köln 13 U 252/12 (Anlage B 116, dort Seite 10 ff.) hält die Kammer für unerheblich. Zwar erwähnte der G – der in diesem Verfahren im Übrigen selbst Berufungsbeklagter war – dort, dass sich die Gebr. G1 Wohnbaugesellschaft mbH lediglich verpflichtet habe, die Ergebnisse der internen Abrechnung des Bauvorhabens offenzulegen. Indes lässt sich damit die Indizwirkung der Anlage K 103 bereits deshalb nicht entkräften, weil die Angabe einer Kostenersparnis von „mindestens 10.000.000,00 DM“ ersichtlich nicht den Anforderungen an eine Offenlegung der internen Abrechnung genügt. Darüber hinaus stellt die Beklagte auch nicht näher dar, welchen Sinn eine solche Vereinbarung gehabt haben sollte. Vielmehr legt der Umstand, dass die Gebr. G1 Wohnbaugesellschaft mbH bereits mindestens zwei Jahre vor Baufertigstellung darauf hinwies, dass eine Kostenersparnis bereits sichergestellt ist („mindestens (…) sichergestellt sind“; Hervorhebung durch die Kammer) nahe, dass der Adressat des Schreibens vom 24.09.2002, der Zeuge V, an den bereits sichergestellten Baukostenersparnissen – abredegemäß – teilhaben sollte.
Im Übrigen lässt sich der Berufungserwiderung des Zeugen G entnehmen, dass selbst dieser davon ausging, dass eine Abrede über die Aufteilung von Baukostenersparnissen immerhin „erwogen“ wurde (dort Seite 11), was wiederum die Indizwirkung der Notizen des Zeugen T6 stützt.
Auf die klägerseits behauptete Abrede lässt ferner das Schreiben vom 05.08.2004 (Anlage K 105) schließen, in welchem der Zeuge Dr. F8 als damaliger Aufsichtsratsvorsitzender der LP AG der M8 AG mitteilte, dass die „Aufteilung der erwarteten Baukostenersparnisse (…) klar verabredet [sei] und erstmals nach Fertigstellung des Projekts X im Jahr 2005 beispielhaft praktiziert werden“ könne. Die vom Beklagten aufgestellte Behauptung, dieses Schreiben sei vom Zeugen T6 vorbereitet worden, hält die Kammer als ins Blaue hinein aufgestellt für unerheblich; hierauf lässt sich noch nicht deshalb schließen, weil der Zeuge T6 eine Kopie des Schreibens erhielt. Der Beweiswert der Anlage K 105 wird auch nicht dadurch entkräftet, dass der Zeuge Dr. F8 in einer anwaltlichen Stellungnahme („legal opinion“, Anlage B 102) die Abrede in Zweifel stellen ließ. Denn diesem Dokument lässt sich schon nicht entnehmen, warum der Zeuge – wenn er doch der dort geäußerten Auffassung sei – das Schreiben vom 05.08.2004 unterschrieben hat.
Im Lichte der vorgenannten Indizien hält die Kammer das Bestreiten der Beklagten, ohne die Authentizität der vorgenannten Unterlagen anzuzweifeln bzw. in Anbetracht der – wie aufgezeigt – nicht stichhaltigen Einwendungen gegen sie für nicht erheblich.
Über die Abrede betreffend die Baukostenersparnisse musste die Beklagte den Kläger aufklären.
Unerheblich ist dabei, ob die G Wohnbaugesellschaft mbH bei der späteren Projektrealisierung Baukostenersparnisse realisieren konnte oder die Vereinbarung im Zeitpunkt des Beitritts des Klägers rechtsverbindlich oder lediglich beabsichtigt war. Denn ein Anleger ist – wie bereits mehrfach dargelegt – über diejenigen Umstände aufzuklären, die für seine Beitrittsentscheidung von Bedeutung sind oder Bedeutung haben können; er muss sich ein zutreffendes Bild über die Beteiligung machen können. Geht sogar die Generalübernehmerin, die Gebr. G1 Wohnbaugesellschaft mbH, davon aus, dass Baukostenersparnisse bereits frühzeitig, namentlich am 24.09.2002 (vgl. Anlage K 103), „sichergestellt sind“, lässt dies für einen durchschnittlich sorgfältigen Anleger – erst recht den wirtschaftlich erfahrenen Kläger – darauf schließen, dass die prospektierten Errichtungskosten bzw. der von der Beklagten dargestellte Gesamtaufwand möglicherweise zu hoch angesetzt war; um vor diesem Hintergrund die Plausibilität des Fondskonzepts überprüfen zu können, ist die Kenntnis einer möglichen Baukostenersparnis für den Anleger von Bedeutung. Vor diesem Hintergrund ist es auch unerheblich, ob die Fondsgesellschaft selbst einen Anspruch auf Auskehr von Baukostenersparnissen gehabt hätte, da dies – wie aufgezeigt – nicht Ausgangspunkt der festgestellten Pflichtverletzung ist.
Im Übrigen stellt eine erwartete Baukostenersparnis für den L-Konzern als Hauptmieter auch eine aus den unter Ziffer IV. 5. dargestellten Gründen aufklärungsbedürftige Zuwendung dar.
Sie konnte sich nicht entsprechend § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB exkulpieren. Sie hat insbesondere nicht ausreichend dargetan, dass sie keine Kenntnis von der Vereinbarung hatte. Gegen den pauschalen Vortrag der insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Beklagten spricht die von der Kammer bereits gewürdigte Notiz des Zeugen T6 (Anlage K 118), in welcher dieser angibt, C als persönlich haftender Gesellschafter der Beklagten sei an der Vereinbarung beteiligt gewesen. Darüber hinaus sprechen gegen eine Unkenntnis der Beklagten deren enge Verflechtungen mit den F1-G1-Gesellschaften. Hierauf kommt es aber letztlich nicht an. Denn unstreitig war jedenfalls der persönliche haftende Gesellschafter der Beklagten F Geschäftsführer der Gebr. G1 Wohnbaugesellschaft mbH. In dieser Funktion hätte er die Vereinbarung kennen, jedenfalls sich die erforderlichen Tatsachenkenntnisse verschaffen müssen. Vor diesem Hintergrund hat die Beklagte jedenfalls nicht dargelegt, dass der Zeuge F in nicht fahrlässiger Weise in Unkenntnis der Vereinbarung geblieben ist.
Die Kausalitätsvermutung hat die Beklagte nicht widerlegt. Diesbezüglich wird auf die Ausführungen unter Ziffer IV. 5. d) verwiesen.
Die auf die unterlassene Aufklärung über die Vereinbarung über die Baukostenersparnisse gestützten Ansprüche sind nicht verjährt. Denn bereits mit Schriftsatz vom 10.08.2011 (dort Seite 84) hat der Kläger behauptet, dass die LP AG zu 50 % an den Baukostenersparnissen beteiligt worden sei und gerügt, dass er hierüber nicht aufgeklärt wurde. Damit hat er den Pflichtverletzungsvorwurf in (absolut) unverjährter Zeit zum Streitgegenstand erhoben. Dass der Kläger in verjährter Kenntnis von der hier festgestellten Pflichtverletzung hatte oder haben musste, ist weder ersichtlich noch von der Beklagten vorgetragen.
V.
Der Kläger kann von der Beklagten aufgrund der von ihr zu vertretenden Pflichtverletzungen Schadenersatz verlangen. Hierzu im Einzelnen:
1. Allgemeines zur Schadensberechnung
Soweit die Beklagte offensichtlich einwenden will, dass dem Kläger insgesamt kein Anspruch auf Schadenersatz zustehe, weil sich nach der Differenzhypothese bei einem Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die sich ohne jenes Ereignis ergeben hätte, kein rechnerisches Minus ergebe (so beispielsweise in der Klageerwiderung, dort Seite 101), verfängt dies nach den Grundsätzen der im Kapitalanlageberatungsrecht in der Rechtsprechung allgemein anerkannten Schadensdogmatik nicht. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Anleger, der auf Grund einer fehlerhaften Empfehlung eine für ihn nachteilige Kapitalanlage erworben hat, in der Regel bereits durch deren Erwerb geschädigt (BGH, Urteile vom 7. 5. 1991, Aktenzeichen IX ZR 188/90 und vom 27. 1. 1994, Aktenzeichen IX ZR 195/93). Wer durch ein haftungsbegründendes Verhalten zum Abschluss eines Vertrages verleitet wird, den er ohne dieses Verhalten nicht geschlossen hätte, kann sogar bei objektiver Werthaltigkeit von Leistung und Gegenleistung einen Vermögensschaden dadurch erleiden, dass die Leistung für seine Zwecke nicht voll brauchbar ist (BGH, Urteil vom 08.03.2005, Aktenzeichen XI ZR 170/04).
2. Zahlungsantrag zu 1.)
Der Kläger kann von der Beklagten den Ersatz eines Betrages in Höhe von 412.033,90 € verlangen.
Dass der Kläger für das bei der Beklagten aufgenommene Eigenkapitaldarlehen im Zeitraum vom 31.03.2003 bis 30.09.2010 Zinsaufwendungen 597.955,87 € erbracht hat (geltend gemacht mit der Klageschrift vom 29.12.2010, dort Seite 71), ist von der Beklagten nicht bestritten worden. Mit Schriftsatz vom 05.05.2012 hat der Kläger sodann den Ersatz weiterer Zinsleistungen auf das Eigenkapitaldarlehen in Höhe von 17.722,28 € geltend gemacht (Zeitraum 01.10.2010 bis 31.01.2011), mit Schriftsatz vom 21.08.2012 in Höhe von 43.459,79 € (Zeitraum 13.12.2001 bis 31.12.2002), was ebenfalls unstreitig geblieben ist.
Die auf das Eigenkapital gezahlten Zinsen stellen als mittelbare Folge der Anlageentscheidung des Klägers einen ersatzfähigen Schaden dar.
Allerdings ist der geltend gemachte Anspruch verjährt, soweit die Zinszahlungen im Zeitraum vom 13.12.2001 bis einschließlich 21.08.2002 in Streit stehen. Dies sind ausweislich des Anlagenkonvoluts K 123 Beträge in Höhe von
 2.045,17 € (Buchungstag 28.12.2001),
 10.225,83 € (Buchungstag 28.03.2002),
 10.225,83 € (Buchungstag 30.06.2002).
Denn diese Ansprüche hat der Kläger erst mit Schriftsatz vom 21.08.2012 anhängig und damit zum Streitgegenstand gemacht, so dass sie der 10jährigen, absoluten Verjährung nach § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB unterliegen, ohne dass verjährungshemmende Tatbestände ersichtlich sind.
Ersatzfähig sind daher auf das Eigenkapital gezahlte Zinsen in Höhe von insgesamt 636.641,11 €.
Der hiergegen gerichtete Einwand der Beklagten, die Eigenkapitalzinsen stellten keine ersatzfähige Schadensposition dar, weil der Kläger seinen Eigenkapitalanteil offensichtlich deshalb fremdfinanziert habe, um anderweitig eine höhere Rendite zu erzielen, weshalb eine solche Rendite, basierend auf einer Verzinsung von 3,6 % p.a., mit diesen zu verrechnen sei, ist unbeachtlich. Die Beklagte setzt sich insofern in Widerspruch zu ihrem weiteren Vortrag, mit dem sie die Behauptung des Klägers, im Falle der Nichtzeichnung der Beteiligung mit einer Alternativanlage eine Verzinsung in eben dieser Höhe erzielt zu haben, bestreitet. Es geht nicht an, an einer Stelle zu behaupten, der Kläger hätte eine Alternativanlage zu 3,6 % Zinsen gewählt, und an anderer Stelle exakt das Gegenteil zu behaupten.
Der Kläger hat keinen Anspruch auf den Ersatz entgangenen Gewinns, den er hinsichtlich der von ihm erbrachten Aufwendungen für die Eigenkapitalfinanzierung geltend gemacht hat, namentlich in Höhe von 15.636,16 € für die vom 13.12.2001 bis 31.12.2002 gezahlten Eigenkapitalzinsen (geltend gemacht mit Schriftsatz vom 21.08.2012) und 80.012,73 € für den Zeitraum danach bis einschließlich 31.12.2010 (geltend gemacht mit der Klageschrift).
Der Schadenersatzanspruch des Anlegers wegen fehlerhafter Anlageberatung richtet sich auch auf den Ersatz entgangenen Gewinns. Dafür, dass und in welcher Höhe ihm durch das schädigende Ereignis ein Gewinn entgangen ist, trägt der Geschädigte die Darlegungs- und Beweislast (BGH, Urteil vom 24.04.2012, Aktenzeichen XI ZR 360/11). § 252 Satz 2 BGB enthält diesbezüglich eine die Regelung des § 287 ZPO ergänzende Beweiserleichterung. Der Geschädigte kann sich deshalb auf die Behauptung und den Nachweis der Anknüpfungstatsachen beschränken, bei deren Vorliegen die in § 252 Satz 2 BGB geregelte Vermutung eingreift. Die Wahrscheinlichkeit einer Gewinnerzielung im Sinne der Norm auf Grund einer zeitnahen alternativen Investitionsentscheidung des Geschädigten und deren Umfang kann jedoch nur anhand seines Tatsachenvortrages dazu beurteilt werden, für welche Form der Kapitalanlage er sich ohne das schädigende Ereignis entschieden hätte (BGH a.a.O.). Der Anleger muss darüber hinaus nur darlegen, welcher Gewinn nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge mit einem anderen Anlagegeschäft erzielt worden wäre, was gleichwohl nicht die Annahme eines Mindestschadens unabhängig vom konkreten Parteivortrag rechtfertigt (BGH, Urteil vom 08.05.2012, Aktenzeichen XI ZR 262/10). Will der Anleger einen konkreten Schaden darlegen, muss er vortragen und gegebenenfalls beweisen, welche (bestimmte) Anlage er erworben und welchen Gewinn er hieraus erzielt hätte. Insoweit gelten keine Darlegungs- und Beweiserleichterungen (BGH a.a.O.). Nach diesen Grundsätzen kann der Anleger entweder vortragen, dass er ein bestimmtes Anlagegeschäft getätigt oder alternativ, dass er eine bestimmte Anlageform gewählt hätte, mit der eine für diese Anlageform übliche Rendite zu erwirtschaften gewesen wäre.
bb)Vorliegend hat der Kläger sich für die abstrakte Schadensberechnung entschieden und vorgetragen, dass er eine alternative Anlageform gewählt hätte, und zwar eine Mischung aus festverzinslichen Wertpapieren und Aktienwerten mit einer Verzinsung von 3,6 % p.a. (Schriftsatz vom 16.09.2013, dort Seite 168). Wenngleich der Kläger die Anlage B 13 anführt und darauf hinweist, dass danach Anlageziel „Substanzerhaltung und Kapitalwachstum“ in einem angemessenen Verhältnis mit einem Aktienanteil zwischen 35 % und 65 % gewesen sei, lässt sich hieraus noch nicht ohne weiteres schließen, dass er die auf das Eigenkapitaldarlehen gezahlten Zinsen in Aktien oder festverzinsliche Wertpapiere investiert hätte. Zudem sieht die vom Kläger gewählte Risikoklasse 4, wie der dazugehörigen Fußnote zu entnehmen ist, auch eine „internationale Diversifikation“ vor, was gegen die Annahme spricht, der Kläger hätte festverzinsliche Wertpapiere inländischer Emittenten erworben, wie er es aber wiederum mit der zur Zinsberechnung herangezogenen Anlage K 60 als behauptetes Anlageziel darstellt. Zudem ist zu beachten, dass der Kläger zuvor nur die Beteiligung an einem einzigen Immobilienfonds erworben hat, nämlich der A IV GbR, und auch nach Aussage des Zeugen Dr. Q2 die „Vermögensdiversifikation“ vorrangiges Anlageziel des Klägers war. Hinzu kommt, dass die „Investition in Immobilien“ bei den regelmäßigen Besprechungen mit dem Zeugen I2 nach Aussage des Zeugen Dr. Q2 „generelles Thema“ gewesen sei, denn „solche gehören ja schließlich zu einer Vermögensdiversifikation dazu“. Dies alles steht zum Klägervortrag erheblich in Widerspruch, ohne dass der Kläger diesen Widerspruch aufgelöst hätte.
Die vorstehend aufgeworfenen Widersprüche im Klägervortrag können im Ergebnis sogar dahin stehen. Denn jedenfalls hat der Kläger für seinen Sachvortrag zur Alternativanlage trotz des erheblichen Bestreitens der Beklagten keinen tauglichen Beweis angeboten.
Dass sich aus der Gegenüberstellung von Ausschüttungen und Zinsen auf die Fremdkapitaldarlehen bei der Sparkasse A1 für den Zeitraum von November 2010 bis Oktober 2011 ein Minussaldo von 57.874,28 € ergibt (geltend gemacht mit Schriftsatz vom 05.05.2012) und für den Zeitraum von November 2011 bis September 2013 ein solcher von 215.983,03 € (Schriftsatz vom 16.09.2013), ist von Beklagtenseite nicht erheblich bestritten worden, zumal der Kläger hierzu die von der Beklagten selbst erstellten Kontoauszüge (Anlagen K 190 und K 191) zum Clearing-Konto mit der Nummer 048.00.15120 vorgelegt hat. Deren inhaltlicher Richtigkeit ist die Beklagte nicht näher entgegen getreten. Der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass im vorgenannten Betrag von 215.983,03 € nach dem Vortrag des Klägers auch die von ihm behaupteten Sonderzahlungen in Höhe von 80.000,00 € enthalten sind (vgl. hierzu Schriftsatz vom 16.09.2013, Seite 173).
Der Einwand der Beklagten, die in den Zahlungen an die Sparkasse A1 enthaltenen Tilgungsleistungen stellten keinen ersatzfähigen Schaden dar, weil sie das Vermögen des Klägers nicht minderten, ist nicht erheblich. Denn der Schadenersatzanspruch des Klägers ist darauf gerichtet, dass die Beklagte die von ihm getroffene Vermögensdisposition (Eingehung der Beteiligung) insgesamt rückabwickelt; das heißt, der Schaden des Klägers ergibt sich bereits daraus, dass er mit den Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der Sparkasse A1 belastet ist. Dementsprechend stellen auch diejenigen Zahlungen einen ersatzfähigen Schaden dar, mit denen die Darlehensverbindlichkeiten getilgt werden. Darüber hinaus kommen die Tilgungsleistungen im Ergebnis der Beklagten zu Gute, da diese – wie unter Ziffer 5. noch dargestellt wird – im Rahmen der von ihr zu leistenden Naturalrestitution auch verpflichtet ist, den Kläger von seinen Verbindlichkeiten bei der Sparkasse A1 freizustellen. Indem der Kläger die Darlehensverbindlichkeiten teilweise getilgt hat, sind diese in gleicher Höhe erfüllt worden und bedürfen nicht mehr der Freistellung durch die Beklagte.
Der weitere Einwand, die vom Kläger erhaltenen Ausschüttungen hätten die von ihm gezahlten Fremdkapitalzinsen überstiegen, verfängt insoweit nicht, als dieser sie anderweitig (hierzu nachfolgend ) berücksichtigt hat.
Der Kläger hat sich erhaltene Ausschüttungen anrechnen lassen, indem er sie von den unter lit. a) bis c) dargestellten ersatzfähigen Positionen in Abzug gebracht.
Hierzu hat er zunächst – unbestritten – vorgetragen, vom Clearing-Konto bei der Beklagten im Zeitraum 23.06.2006 bis 17.09.2010 insgesamt 403.000,00 € entnommen zu haben (Seite 74 der Klageschrift). Ebenso hat er unwidersprochen vorgetragen, dass das Clearing-Konto, auf dem die Ausschüttungen des Klägers (die auch die Beklagte mit 1.412.682,88 € beziffert hat) und die Zahlungen auf die Fremdkapitaldarlehen verbucht wurden, am 02.11.2010 einen positiven Saldo in Höhe von 68.615,80 € aufwies. Diesen Saldo, also den Überschuss der Ausschüttungen gegenüber den Zahlungen, die vom Clearing-Konto getätigt wurden, hat sich der Kläger ebenfalls anrechnen lassen; im Gegenzug hierzu hat er die Zahlungen an die Sparkasse A1 bis einschließlich Oktober 2010 folgerichtig nicht als Schadensposition geltend gemacht, sondern mit den Ausschüttungen verrechnet. Insofern ist die Schadensberechnung des Klägers insgesamt nicht zu beanstanden.
Darüber hinaus hat sich der Kläger auf die mit dem Klageantrag zu 1.) geltend gemachte Forderung hypothetische Zinserträge aus Entnahmen mit 26.828,72 € anrechnen lassen.
Insgesamt stellt sich der im Rahmen des Klageantrages zu 1.) ersatzfähige Schaden des Klägers damit wie folgt dar:
- Ersatzfähige Aufwendungen für die EK-Finanzierung: 597.955,87 €
- Ersatzfähige Aufwendungen für die EK-Finanzierung 17.722,28 €
(01.10.2010 bis 31.01.2011)
- Ersatzfähige Aufwendungen für die EK-Finanzierung 20.962,96 €
(22.08.2002 bis 31.12.2002, i.Ü. verjährt)
- Ersatzfähige Aufwendungen für die FK-Finanzierung 57.854,28 €
(November 2010 bis Oktober 2011)
- Ersatzfähige Aufwendungen für die FK-Finanzierung 215.983,03 €
(November 2011 bis September 2013)
- Überschuss aus Ausschüttungen ./. 471.615,80 €
- Hypothetische Zinserträge aus Entnahmen ./. 26.828,72 €
Ersatzfähiger Schaden gem. Klageantrag zu 1.) 412.033,90 €
3. Zahlungsanträge zu 2.) und 7.)
Da der Kläger das von der Beklagte gewährte Darlehen über 2.284.780,49 € per 12.04.2011 zurückgezahlt und die Beklagte mit Wertstellung vom 24.05.2011 von ihr geltend gemachte Verzugszinsen in Höhe von 26.320,67 € mit dem Konto des Klägers mit der Nummer #####4 verrechnet hat, ihm aufgrund der Pflichtverletzungen der Beklagten aber ein Anspruch auf Rückabwicklung der Beteiligung zusteht, kann er die Rückzahlung der vorgenannten Beträge als Schadensfolge ebenfalls verlangen.
4. Zinsen
Die jeweils zu den Zahlungsansprüchen ausgesprochenen Zinsentscheidungen folgen den §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.
Soweit die dem Zinsanspruch zugrunde liegenden Beträge in der Summe um 59.095,92 € hinter dem Gesamtbetrag der Verurteilung gemäß Antrag zu 1. zurückbleiben, beruht dies schlicht auf § 308 Abs. 1 ZPO.
5. Freistellungsantrag zu 3.)
Als adäquat kausale Schadensfolge der Pflichtverletzungen durch die Beklagte kann der Kläger ferner von ihr die Freistellung von Darlehensverbindlichkeiten bei der Sparkasse A1, die er zur Finanzierung des quotal auf ihn entfallenden Fremdkapitalanteils aufgenommen hat, verlangen. Freizustellen hat die Beklagte den Kläger in diesem Zusammenhang von den Verbindlichkeiten aus den Darlehensverträgen mit den Nummern ######1 über einen Nominalbetrag in Höhe von 1.463.414,63 € und ######2 über einen Nominalbetrag in Höhe von 2.344.552,85 €.
6. Mitverschulden
Der Anspruch des Klägers ist nicht wegen eines Mitverschuldens zu kürzen. Anhaltspunkte hierfür hat die Beklagte nicht vorgetragen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Informationspflichtige dem Geschädigten grundsätzlich nicht nach § 254 Abs. 1 BGB entgegenhalten, er habe den Angaben nicht vertrauen dürfen und sei deshalb für den entstandenen Schaden mitverantwortlich. Die gegenteilige Annahme stünde im Gegensatz zum Grundgedanken der Aufklärungs- und Beratungspflicht, nach dem der Anleger regelmäßig auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der ihm erteilten Beratung vertrauen darf (BGH, Urteil vom 22.03.2011, Aktenzeichen XI ZR 33/10).
7. Anrechnung von Steuervorteilen
Entgegen der Auffassung der Beklagten muss sich der Kläger auf den von ihr zu leistenden Schadenersatz erzielte Steuervorteile nicht anrechnen lassen.
Im Rahmen der Schadensberechnung sind vorteilhafte Umstände, die mit dem schädigenden Ereignis in einem qualifizierten Zusammenhang stehen, zu berücksichtigen, soweit ihre Anrechnung dem Sinn und Zweck des Schadenersatzes entspricht und weder den Geschädigten unzumutbar belastet noch den Schädiger unbillig entlastet. Der Geschädigte darf nicht besser gestellt werden, als er ohne das schädigende Ereignis stünde. Andererseits sind nicht alle durch das Schadensereignis begründeten Vorteile auf den Schadenersatzanspruch anzurechnen, sondern nur solche, deren Anrechnung mit dem jeweiligen Zweck des Ersatzanspruchs übereinstimmt. Dazu können auch steuerliche Vorteile gehören, die der Anleger aus seiner Beteiligung an einem Immobilienfonds erlangt hat. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs scheidet aber im Rahmen der Schätzung des Schadens (§ 287 ZPO) eine Vorteilsanrechnung bezogen auf Steuervorteile grundsätzlich dann aus, wenn die entsprechende Schadenersatzleistung ihrerseits der Besteuerung unterworfen ist. Soweit die Schadenersatzleistung – als Rückfluss der zuvor angefallenen Betriebsausgaben oder Werbungskosten – vom Anleger zu versteuern ist, ohne dass es bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise darauf ankommt, ob der Anleger die Schadenersatzleistung tatsächlich versteuert, sind die erzielten Steuervorteile nur dann anzurechnen, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Anleger derart außergewöhnliche Steuervorteile erzielt hat, dass es unbillig wäre, ihm diese zu belassen (ständige Rechtsprechung, beispielsweise BGH, Urteil vom 11.02.2014, Aktenzeichen II ZR 276/12). Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen anrechenbarer außergewöhnlicher Steuervorteile trägt der Schädiger (BGH a.a.O.).
Nach diesen Grundsätzen hat die Beklagte nicht vorgetragen, dass dem Kläger außergewöhnliche Steuervorteile verbleiben.
Die von ihr vorgebrachten Einwände gegen die Pflicht zur Versteuerung der Schadenersatzleistung überzeugen nicht. Bei der Rückabwicklung einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds sind auf einen Schadenersatzanspruch eines Anlegers Steuervorteile, die sich aus der Berücksichtigung von Werbungskosten ergeben, grundsätzlich nicht schadensmindernd anzurechnen, weil die Ersatzleistung im Umfang der zuvor geltend gemachten Werbungskosten zu versteuern ist (BGH, Urteil vom 11.02.2014, Aktenzeichen II ZR 276/12). Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG zählen nicht nur die Miet- oder Pachtzinsen, sondern auch alle sonstigen Entgelte, die in einem objektiven wirtschaftlichen oder tatsächlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen und damit durch sie veranlasst sind. Demzufolge sind Einnahmen der Einkunftsart auch die Rückflüsse von Aufwendungen, die zuvor bei der Ermittlung der Einkünfte dieser Einkunftsart als Werbungskosten abgezogen worden sind. Steuervorteile, die sich durch den Ansatz von sofort abziehbaren Werbungskosten zunächst ergeben haben, werden danach bei einer Rückabwicklung im Wege des Schadenersatzes durch die Besteuerung der Schadenersatzleistung im Veranlagungszeitraum ihres Zuflusses regelmäßig wieder ausgeglichen. Werden als Werbungskosten geltend gemachte Aufwendungen zurückgezahlt, hat der Erwerber diese als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der Besteuerung zu unterwerfen (BGH a.a.O.).
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist dabei unerheblich, ob die 10-Jahres-Frist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG verstrichen ist. Eine Besteuerung der Schadenersatzleistung ist selbst bei Ablauf dieser Frist nicht ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 18.12.2012, Aktenzeichen II ZR 259/11 m.w.N.).
Die vorgenannten Grundsätze gelten nicht nur für die Finanzierungskosten der Fondsbeteiligung, sondern auch für die aus den Anschaffungskosten hergeleiteten Absetzungen für Abnutzung (AfA). Auch die Anschaffungskosten sind der Sache nach Werbungskosten, die nur nicht im Zeitpunkt ihres Abflusses angesetzt werden können, sondern ratierlich gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG. Soweit sie als AfA steuerlich berücksichtigt worden sind, der Anleger also entsprechende Steuervorteile erlangt hat, ist die Schadenersatzleistung bei der Einkunftsart, bei der diese Werbungskosten geltend gemacht worden sind, hier also bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, zu versteuern (BGH a.a.O.).
Dass dem Kläger nach Versteuerung der Schadenersatzleistung außergewöhnlich hohe Steuervorteile verbleiben, hat die Beklagte nicht vorgetragen. Hierbei ist zum einen zu berücksichtigen, dass selbst nach ihrem Vortrag (vgl. die Tabelle im Schriftsatz vom 28.10.2013, dort Seite 116) der Kläger lediglich Verlustzuweisungen in Höhe von 2.545.904,32 € geltend machen konnte, was nicht einmal der Hälfte des Beteiligungsbetrages (insgesamt 10.000.000,00 DM bzw. 5.112.918,80 €) entspricht. Nach der typisierenden Betrachtungsweise des Bundesgerichtshofs (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 28.01.2014, Aktenzeichen XI ZR 42/13) kann ein außergewöhnlich hoher Steuervorteil nur dann in Betracht gezogen werden, wenn die Verlustzuweisung über die Einlageleistung hinausgeht. Insoweit bedarf es keiner weiteren Befassung damit, ob die Beklagte bei ihrer Berechnung die zutreffenden Steuersätze berücksichtigt hat (was vom Kläger bestritten wurde) oder die Finanzverwaltung überhaupt die geltend gemachten Werbungskostenpositionen vollständig anerkannt hat. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte – wenngleich aus ihrer Position konsequent – überhaupt nicht vorgetragen hat, welche Steuernachteile den Kläger im Zusammenhang mit der Rückübertragung der Beteiligung treffen. Denn für die Frage des Vorliegens eines außergewöhnlich hohen Steuervorteils kann nicht isoliert auf einen Vergleich zwischen der Verlustzuweisung und der tatsächlichen Einlageleistung abgestellt werden, sondern ist vielmehr eine Gesamtbetrachtung sämtlicher steuer- und schadensrechtlich relevanter Zahlungsströme vorzunehmen (BGH a.a.O.).
8. Klageantrag zu 4.
Das Feststellungsinteresse ergibt sich aus § 756 Abs. 1 ZPO.
Da die Beklagte jedenfalls durch ihren Antrag auf Klageabweisung bekundet, die im Rahmen der Rückabwicklung angebotene Beteiligung nicht annehmen zu wollen, war auf Antrag des Klägers auch der Annahmeverzug der Beklagten festzustellen (§ 295 BGB).
9. Klageantrag zu 5.
Da zumindest nicht ausgeschlossen ist, dass den Kläger aus der Beteiligung an der Fondsgesellschaft Ansprüche treffen (insbesondere etwaige Nachhaftungsansprüche gemäß § 160 HGB), war auf seinen Antrag die Feststellung zu treffen, dass die Beklagte ihn von etwaigen weiteren Schäden freizustellen hat.
10. Klageantrag zu 6.
Einen Anspruch auf Auskunftserteilung über die von Dritten erhaltenen Zahlungen hat der Kläger bereits deshalb nicht, weil die Beteiligung – wie dargelegt – rückabzuwickeln ist. Insoweit ist nicht ersichtlich, welches eigenständige Interesse der Kläger an dieser Auskunft haben sollte.
C/ Prozessuale Nebenentscheidungen
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen den §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 Satz 1 und 2 ZPO.
D/ Streitwert
Der Streitwert beträgt 6.360.924,00 €. Abweichend von der überwiegend zutreffenden Streitwertberechnung des Klägers in der Klageschrift (dort Seite 124) hat die Kammer die im Laufe des Verfahrens weiter geltend gemachten Schadenspositionen berücksichtigt. Allerdings war der geltend gemachte entgangene Gewinn nicht streitwerterhöhend zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 08.05.2012, Aktenzeichen XI ZR 261/10). Soweit der Kläger hinsichtlich des Klageantrages zu 5.) auf eine Unterdeckung der Darlehenskonten verwiesen hat, hat er diese Unterdeckung im Laufe des Verfahrens im Rahmen von Zahlungsanträgen geltend gemacht.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 195, 199 Abs. 1 BGB
§§ 288 Abs. 1, 291 BGB
§§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 Satz 1 und 2 ZPO
§ 9 EStG
§ 242 BGB
§ 826 BGB
§ 264a StGB
§ 23 EStG
§ 676 BGB
§ 363 BGB
§ 276 BGB
§ 287 ZPO
§ 21 EStG
§ 295 BGB
§ 160 HGB
§ 823 Abs. 2 BGB
§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG
§ 199 Abs. 1 BGB
§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB
§ 852 Abs. 1 BGB
§ 286 Abs. 1 ZPO
§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 199 Abs. 3 Satz 1 Nr.1 BGB
§ 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB
§ 252 Satz 2 BGB
§ 308 Abs. 1 ZPO
§ 254 Abs. 1 BGB
§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG
§ 756 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2006, 1139
NJW 1980, 2347
NJW 2004, 1868, 1869
NJW 1987, 1815, 1816
NJW-RR 1993, 1114
NJW 2007, 1362
WM 2005, 833
WM 2007, 1608
NJW-RR 2007, 1041
WM 2007, 1606
WM 2006, 1288
VersR 1997, 1152
WM 2008, 89
NJW 2004, 510
NJW 2001, 885, 886
VersR 1962, 86, 87
NJW 2008, 506
NJW 1993, 935
NJW 1982, 1095
16 KLs 2/12
XI ZR 191/10
2 O 351/08
13 U 252/12
XI ZR 178/10
V ZR 25/07
III ZR 249/09
21 O 615/10
13 U 4/10
XI ZR 262/10
IX ZR 188/90
IX ZR 195/93
XI ZR 170/04
XI ZR 360/11
XI ZR 33/10
II ZR 276/12
II ZR 259/11
XI ZR 42/13
XI ZR 261/10