Amtsgericht Neuss (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2004-09-09, Aktenzeichen 72 II 71/03 WEG
ECLI: ECLI:DE:AGNE:2004:0909.72II71.03WEG.00

Tenor:
1.Der Antragsgegner wird verpflichtet, an die Antragstellerin für die Wohnungs-eigentümergemeinschaft … in … 275,24 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 1 Diskontüberleitungsgesetz seit dem 11. August 2003 zu zahlen.
2.Die Gerichtskosten des Verfahrens werden dem Antragsgegner auferlegt. Dieser hat auch die außergerichtlichen Kosten der Antragstellerin zu erstatten.
3.Der Geschäftswert wird auf 725,24 EUR für die Zeit bis zum 06.10.2004 und auf 275,24 EUR für die Zeit ab dem 07.10.2004 festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Antragstellerin ist die Wohnungseigentumsverwalterin der Wohnungseigentumsanlage … in …. Sie ist ermächtigt, Wohnungsgeldansprüche gegenüber einzelnen Miteigentümern im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen.
Der Antragsgegner ist Miteigentümer der oben bezeichneten Wohnungseigentumsanlage und Sondereigentümer einer Wohnung, die mit der Nummer … bezeichnet ist sowie Sondereigentümer einer Garage, die mit der Nummer … bezeichnet ist.
Nach dem Wirtschaftsplan für das Jahr 2002 schuldete der Antragsgegner als Beitrag zu den laufenden Kosten und Lasten der Wohnungseigentumsanlage für die Wohnung einen monatlichen Betrag von 147,00 EUR und für die Garage einen Betrag einen monatlichen Betrag von 14,00 EUR.
Als der Antragsgegner mit seiner Verpflichtung, Beiträge zu den laufenden Kosten und Lasten der Wohnungseigentumsanlage zu leisten, in der Weise in Verzug geraten war, dass er die Wohngeldbeiträge für die Wohnung für die Monate November und Dezember von insgesamt 294,00 EUR und die Beiträge für die Garage für die Monate April bis Dezember 2002 in Betrag von insgesamt 126,00 EUR nicht gezahlt hatte, hat die Antragstellerin gegen den Antragsgegner das gerichtliche Wohngeldverfahren rechtshängig gemacht. Am 22.01.2003 wurde ein entsprechender Mahnbescheid erlassen, der dem Antragsgegner am 24.01.2003 zugestellt wurde.
Am 31.03.2003 hat der Antragsgegner ohne Leistungsbestimmung 450,00 EUR gezahlt.
Nach dem Text des Verwaltervertrages kann die Antragstellerin für die Vorbereitung und das Betreiben eines Gerichtsverfahrens einschließlich der Zuarbeit an einen Rechtsanwalt 177,93 EUR verlangen. Für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren hat jeder Eigentümer eine besondere Verwaltergebühr von 4,15 EUR pro Monat zu leisten. Für jede Mahnung kann die Verwalterin 17,80 EUR in Rechnung stellen.
Die Antragstellerin hat zunächst begehrt, den Antragsgegner zur Zahlung von 725,24 EUR für das Wohngeld für die Wohnung für die Monate November und Dezember 2002, sowie für das Wohngeld für die Garage für die Monate April bis Dezember 2002, sowie für die Verwaltergebühren für die Zuarbeit zum Rechtsanwalt für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren sowie für die Mahnungen zu verpflichten.
Nach Rechtshängigkeit hat der Antragsgegner in Bezug auf die am 31.01.2003 gezahlten weiteren 450,00 EUR eine eindeutige Leistungsbestimmung dahingehend getroffen, dass diese Zahlung auf die Antragsforderung des vorliegenden Verfahrens zu verrechnen ist. Mit der Zahlung soll das rückständige Wohngeld für die Wohnung für die Monate November und Dezember 2002 und für die Garage für die Monate April bis Dezember 2002 gezahlt werden.
Die Antragstellerin beantragt,
den Antragsgegner zu verpflichten, an die Antragstellerin für die
Wohnungseigentümergemeinschaft … in …, 725,24 EUR nebst
5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz gemäß § 1
Diskontüberleitungsgesetz ab Rechtshängigkeit zu zahlen;
Hilfsweise erklärt die Antragstellerin mit Rücksicht auf die am
31.01.2003 erfolgte Zahlung von 450,00 EUR den Rechtsstreit
in der Hauptsache hinsichtlich des Betrages der Wohngelder
von 432,21 EUR für erledigt.
Die Antragstellerin beantragt ferner,
dem Antragsgegner die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen und
zu seinen Lasten die Erstattung der außergerichtlichen Kosten der
Antragstellerin anzuordnen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag abzuweisen.
Der Antragsgegner trägt vor, im Bezug auf die weitere Zahlung vom 31.01.03 sei von Anbeginn an klar gewesen, dass diese auf das Wohngeld November und Dezember 2002 zu verrechnen war.
Das gesonderte Verwalterhonorar für die Verfahrensgebühr, für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, sowie für Mahnungen und für die Betreibung des Gerichtsverfahrens werde nicht geschuldet. § 7 des Verwaltervertrages sei unwirksam. Die gesamte Klausel verstoße gegen die Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB.
Auf das Parteivorbringen im Übrigen wird ergänzend verwiesen.
Im Bezug auf die Zahlung vom 31.01.03 in Höhe von 450,00 EUR, welche eine Woche nach Zustellung des Mahnbescheides erfolgt ist, ist das Verfahren in der Hauptsache erledigt.
Im Übrigen ist der Antrag der Antragstellerin begründet. Der Antragsgegner muss dem Wohngeld, mit welchem er zum Jahreswechsel 2002/2003 im Rückstand und in Verzug gewesen ist, auch die gesonderte Gebühr für die Zuarbeit zum Rechtsanwalt und für die Betreibung des Gerichtsverfahrens, für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, sowie für Mahnungen entrichten. Die entsprechende Bestimmung aus dem Verwaltervertrag vom 25.06.2002 ist gültig. Die entsprechende Klausel verstößt nicht gegen die §§ 305 ff. BGB.
Der zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Verwalterin geschlossene Verwaltervertrag ist kein verkehrstypischer Vertrag im Sinne von § 305 BGB. Die Vereinbarungen in dem Verwaltervertrag sind vielmehr als individuelle Vertragsabreden einzustufen. Der Verwaltervertrag ist in der Weise zustande gekommen, dass sämtliche Vertragsbedingungen und der gesamte Vertragsinhalt der Wohnungseigentümerversammlung zur Beratung und genehmigenden Beschlussfassung vorgelegt worden. Anschließend ist der Vertrag im Rahmen der ensprechenden Ermächtigung der Wohnungseigentümerversammlung durch die die ermächtigten Mitglieder des Verwaltungsbeirats unterzeichnet worden. Es liegt daher kein Vertrag vor, welcher als typisches Seriengeschäft einzustufen ist. Es ist vielmehr eine Einzelabrede über die Vertragsbedingungen getroffen worden, die vorher in der Wohnungseigentümerversammlung beraten worden ist.
Durch die im vorliegenden Verfahren streitigen besonderen Verwaltergebühren wird auch kein Miteigentümer unangemessen und sittenwidrig benachteiligt.
Die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren verursacht besonderen Verwaltungsaufwand, weil jede nicht per Lastschrift eingezogene Zahlung einzeln gebucht und nachkontrolliert werden muss. Es ist nicht zu beanstanden, dass das Verwalterhonorar so kalkuliert wird, dass die normale Wohngeldbuchung durch Lastschriftverfahren erfolgt. Die Einzelzahlung, welche höheren Aufwand verursacht, kann nach dem Verursacherprinzip kostenmäßig auf den Einzelzahler umgelegt werden. Entsprechendes gilt für die Kosten von Mahnungen. Hier geht es nicht nur um einen reinen Auslagenersatz. Es ist jedenfalls nicht sittenwidrig, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft sich in einzelner Vertragsabrede dazu entschließt, die Mahngebühr etwas höher zu legen, um dem säumigen Zahler die Folgen seiner Säumnis eindringlich vor Augen zu führen.
Auch das gesonderte Verwalterhonorar für die Inanspruchnahme der Verwaltung im Rahmen der Zuarbeit zu einem Anwalt und der Zuarbeit zu einem Gerichtsverfahren ist im Ergebnis nicht sittenwidrig. Selbst dann, wenn für kleine Zahlungsrückstände auf diese Weise größere Kosten entstehen, ist die entsprechende Vertragsklausel noch nicht als nichtig anzusehen. Es ist nichts dagegen einzuwenden, wenn insoweit die besondere Verwaltergebühr für das Betreiben des Verfahrens den Charakter einer Vertragsstrafe erreicht. Dies macht die Klausel jedenfalls nicht nichtig.
Nach alledem war dem Antrag der Antragstellerin unter Berücksichtigung des Hilfsantrags in vollem Umfang stattzugeben.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG.
Es entspricht billigem Ermessen, den Antragsgegner mit den Gerichtskosten des Verfahrens zu belasten, weil er im Ergebnis unterlegen ist. Die Parteien haben sich bei der Verfolgung der Wohngeldansprüche der Gemeinschaft wie in einem Zivilrechtsstreit streitig gegenübergestanden. Der Antragsgegner befand sich im Zahlungsverzug. Daher entspricht es billigem Ermessen, dem unterlegenen Antragsgegner auch die außergerichtlichen Kosten der Antragstellerin aufzuerlegen.
Richter am Amtsgericht

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 305 ff. BGB
§ 305 BGB
§ 47 WEG