Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 1993-12-16, Aktenzeichen 18 U 201/92
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1993:1216.18U201.92.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig; sie wurde insbesondere frist- und formgerecht eingelegt und begründet.
Sie hat auch in der Sache selbst Erfolg. Die Klage ist - soweit durch das angegriffene Teilurteil über sie befunden wurde - unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Erneuerung der Heizungsanlage im Pachtobjekt v.-C.-Straße 165, A.-E..
Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus §§ 581 Abs. 2, 538 Abs. 2 BGB. Die in den Vorschrif-ten der §§ 581 Abs. 2 , 537 ff. BGB geregel-te Gewährleistungspflicht des Verpächters für Mängel der Pachtsache ist im vorliegenden Fall im wesentlichen auf die Klägerin als Pächterin übertragen worden. Diese ist gemäß § 3 Abs. 4 Ziffer 3, § 6 Abs. 2 des Pachtvertrages vom 16.12.1988/09.06.1989 insbesondere verpflich-tet, die Kosten der Erneuerung der Heizungsanlage zu tragen. Denn die Arbeiten an der Heizungsanlage sind als Instandsetzungsarbeiten im Sinne der genannten Regelung anzusehen. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortsinn des verwendeten Begrif-fes: Das Pachtobjekt war infolge des Defektes der Heizung mangelhaft und mußte durch die Erneuerung in den vertragsgemäßen Zustand verbracht, also in-standgesetzt werden.
Daß hierfür nicht nur eine Reparatur der alten, sondern eine vollständige Erneuerung der Heizungs-anlage erforderlich war, ist demgegenüber nach Auffassung des Senates ohne Bedeutung. Zwar wird die Meinung vertreten, daß der Vermieter auch bei Abwälzung der Instandsetzungsarbeiten auf den Mieter verpflichtet bleibt, durch Verschleiß un-brauchbar gewordene Einrichtungsgegenstände zu er-neuern (Staudinger-Sonnenschein Band Nr. 151 e zu § 535 BGB).
Für eine solche Einschränkung könnte im vorliegen-den Fall auch die Tatsache sprechen, daß in § 3 Abs. 4 Ziffer 3 des Vertrages, der nach den Bekun-dungen des Zeugen Sch. die maßgebende Formulierung enthielt, hinter den Begriff "Instandsetzungs-arbeiten" das Wort ("Reparaturen") aufgenommen wurde.
Daß Erneuerungsarbeiten durch diese Formulierung ausgeschlossen werden sollten, kann aber gleich-wohl nicht angenommen werden. Zum einen sollte die Formulierung nach den Bekundungen des Zeugen Sch., an deren Richtigkeit zu zweifeln kein Anlaß besteht, möglichst umfassend greifen, die Beklagten sollten für die Klägerin erkennbar, umfassend entlastet werden. Dementsprechend unter-scheidet der Vertrag auch an anderer Stelle nicht zwischen Reparaturen und Erneuerungen. Denn auch § 3 Abs. 5 des Vertrages, der die Vermieterpflichten regelt, spricht nur von Reparaturen an Dach und Fach. Dementsprechend liegt eine Reparatur des Pachtobjektes in dem dargestellten Sinne nach Auf-fassung des Senates auch dann vor, wenn einzelne Teile erneuert werden mußten. Dieses Verständnis des Begriffes der Reparaturen ist allein sinnvoll und praktikabel. Denn die Entscheidung zwischen beiden wird oft nicht allein durch die techni-sche Notwendigkeit, sondern durch wirtschaftliche Überlegungen bedingt. Wollte man gleichwohl die Abgrenzung der Pflichtenkreise an dieser Unter-scheidung festmachen, so würde z. B. der Vermieter auf wirtschaftlich unsinnige Reparaturen drängen, um die Kosten nicht übernehmen zu müssen, während der Mieter aus entsprechenden Gründen auf einen vorschnellen Austausch der Einrichtungsgegenstände bedacht wäre. Daß dies einer gedeihlichen und sinnvollen Abwicklung eines Miet- oder Pachtver-hältnisses nicht förderlich ist, liegt auf der Hand.
Dementsprechend trifft auch Weimar, der sich eben-falls mit dem Begriff der Instandsetzungsarbeiten befaßt hat, diese Unterscheidung nicht, sondern versteht darunter allgemein größere und oft ein-malige Aufwendungen zur Wiederherstellung des ver-tragsgemäßen Gebrauches (Weimar, Was sind Kosten der Instandsetzung oder Instandhaltung sowie Ar-beiten an Dach und Fach? in WM 1957, S. 85).
Daß die Parteien bei Abschluß des Vertrages gleichwohl diese Unterscheidung vornehmen wollten, kann - wie oben dargestellt - nicht angenommen werden.
Bei der Erneuerung der Heizungsanlage handelt es sich schließlich um eine Instandsetzungsarbeit innerhalb des Pachtobjektes . Eine Reparatur an "Dach und Fach des Gebäudes" gemäß § Abs. 5 des geschlossenen Pachtvertrages liegt nicht vor. Die-se Vorschrift umfaßt nach Auffassung des Senates lediglich Reparaturen, die an der äußeren Hülle des Pachtobjektes anfallen, also am Mauerwerk und - soweit zum Pachtobjekt gehörend - am Dach. Dies ergibt sich im einzelnen aus folgenden Erwägungen:
Eine einheitliche Definition des Begriffes "Dach und Fach" existiert nicht. Teilweise soll die genannte Klausel lediglich Maßnahmen zur Erhaltung der Dachsubstanz und der tragenden Teile des Gebäudes umfassen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Rdnr. 376; Bub/Treier, Handbuch der Wohnraum und Geschäftsraummiete, 2. Aufl. 1993, Rdnr. 1080), teilweise auch die wesentliche Substanz von Wohnung und Gebäude (OLG Hamm ZMR 1988, 260, 261; Hanseatisches Oberlandesgericht MDR 1967, 845; Weimar, a.a.0. S. 86).
Eine Heizungsanlage gehört nicht zu den tragenden Teilen eines Gebäudes. Ob sie zu seiner wesentli-chen Substanz in dem dargestellten Sinne gehört, erscheint zumindest fraglich. Denn Weimar, auf den sich die Vertreter der weiteren Auffassung beru-fen, geht selbst von der Notwendigkeit einer engen Auslegung dieses Begriffes aus und nennt als Bei-spiele Baustoffe für Mauern, Wände, Böden, Decken, Treppen, Fenster und Türen. Eine Heizungsanlage ist zwar heute als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes im Sinne des § 94 Abs. 2 BGB anerkannt. Zu dem von Weimar geschilderten äußeren Gerüst des Gebäudes gehört sie indessen nicht. Dementspre-chend hat auch das OLG Hamm in dem von ihm zu ent-scheidenden Fall einer Rohrleitung weniger auf die Eigenschaft als wesentlicher Bestandteil als auf die Verbindung des Rohrleitungssystems mit der Ge-bäudewand abgestellt.
Die Frage nach dem abstrakten Sinn des gewähl-ten Begriffes bedarf indes keiner abschließenden Erörterung. Die Parteien haben ihn nämlich nach Auffassung des Senates in dem engeren Sinne ver-standen. Dies ergibt sich zum einen aus dem Wort-laut des § 6 Abs. 2 des Vertrages. Wenn dort dem Pächter Reparaturen innerhalb des Pachtobjektes aufgebürdet werden, so ergibt sich daraus im Ge-genschluß eine Beschränkung der Vermieterpflichten auf die Instandhaltung und Instandsetzung der äu-ßeren Teile des Pachtobjektes, also des Daches und des Mauerwerkes.
Darüber hinaus ergibt sich aus dem gesamten Ver-tragswerk die Vorstellung der Parteien, die Ver-pächterpflichten weitestgehend auf die Klägerin zu übertragen.
Zum einen ist die in § 6 Abs. 2 niedergelegte Verpflichtung der Klägerin zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustandes noch einmal in § 3 Abs. 4 unter der Rubrik "Betriebskosten" geregelt, und zwar einmal allgemein, einmal speziell die Heizung betreffend.
Darüber hinaus ist in § 5 Abs. 2 die typischerwei-se den Eigentümer treffende Sachgefahr vollständig auf die Klägerin übertragen worden. Auch dadurch wird deutlich, daß die Klägerin für die Pachtob-jekte die Verantwortung des Eigentümers tragen sollte, diejenige der Beklagten weitgehend zurück-gedrängt werden sollte.
Eine andere Beurteilung ergibt sich nicht daraus, daß die Beklagten lediglich Keller- und Erdge-schoßräume verpachtet haben, so daß die Klausel betreffend die Übernahme von Dachreparaturen sinn-los erscheint. Das entsprechende Vorbringen der Klägerin ist nämlich nicht vollständig zutreffend. Ausweislich der Anlage 1 zum Pachtvertrag ist in 2 von 5 Fällen Pachtobjekt das gesamte Haus, so daß durchaus ein Interesse der Klägerin an der Über-nahme von Dachreparaturen durch die Beklagten er-kennbar ist.
Schließlich spricht auch das Ergebnis der durchge-führten Beweisaufnahme nicht gegen die gefundene Auslegung. Es ist nicht bewiesen worden, daß die Parteien den Begriff anders als in dem dargestell-ten engen Sinne verstanden wissen wollten. Der Inhalt der Formulierung "Reparaturen an Dach und Fach" war nach den insoweit übereinstimmenden Bekundungen der Zeugen Sch., D. und B. nicht Ge-genstand der Vertragsverhandlungen. Zwar mögen die Zeugen D. und B. mit diesem Begriff eine andere Vorstellung verbunden haben als die Verhandlungs-führer der Beklagten. Daß diese Vorstellung in die Verhandlungen eingegangen ist, für die Vertreter der Beklagten erkennbar war, ist dagegen nicht ersichtlich. Etwas anderes gilt nicht deshalb, weil der Begriff im Brauereigewerbe üblicherweise in einem weiteren Sinne verstanden wird. Zum einen konnten die Zeugen B. und D., die beide in diesem Gewerbe tätig sind, keine übereinstimmende Begriffsbestimmung geben. Zum anderen ist nicht ersichtlich, worauf sie ihre Behauptung zum Inhalt der Formulierung stützen.
Insgesamt ist daher die Klägerin gemäß § 3 Abs. 4 Ziffer 3, 6 Abs. 2 des geschlossenen Pachtvertra-ges verpflichtet, die Kosten der Heizungserneue-rung zu tragen.
Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser Vereinbarun-gen bestehen nicht.
Der geschlossene Pachtvertrag ist unstreitig indi-viduell vereinbart worden, so daß lediglich die allgemeinen Regelungen der §§ 134 ff. BGB , ins-besondere diejenigen des § 138 BGB zur Anwendung kommen. Anhaltspunkt für einen Verstoß gegen die guten Sitten sind jedoch nicht vorhanden. Die Klä-gerin hat gemeint, von dem Geschäftsführer der Be-klagten zu 2. , Herrn W.V. übervorteilt worden zu sein. Konkrete Tatsachen, die geeignet wären, die-sen Begriff auszufüllen, aus denen sich z. B. eine Überhöhung des Pachtzinses herleiten ließe, sind indes nicht behauptet worden.
Der vereinbarte Gewährleistungsausschluß ist schließlich nicht gemäß §§ 581 Abs. 2, 540 BGB unwirksam. Das Vorbringen der Klägerin ist für die Annahme einer Arglist des Geschäftsführers der Beklagten zu 2. bei Vertragsschluß nicht ausrei-chend. Es erscheint bereits fraglich, ob ein Man-gel der Heizung bereits bei Abschluß des Vertrages vorhanden war. Die Heizung hat nämlich in den Heizperioden 1989/1990 und 1990/1991 gearbeitet, ohne daß Beanstandungen erhoben wurden. Daß die Undichtigkeit des Kesselblockes, die letztendlich zu der Stillegung der Anlage geführt hat, damals schon vorhanden war, kann daher nicht angenommen werden.
Allerdings ist davon auszugehen, daß bereits bei Vertragsschluß die Absperrvorrichtungen und das Sicherheitsventil fehlten. Insoweit trifft den Ge-schäftsführer der Beklagten zu 2. aber den Vorwurf der Arglist nicht. Denn nach dem unbestritten gebliebenen Vorbringen der Beklagten ist die Hei-zungsanlage regelmäßig vom Schornsteinfeger abge-nommen worden. Wenn dieser den Zustand nicht mo-niert hat, so durften auch die Beklagten auf seine Ordnungsgemäßheit vertrauen und konnten nicht an-nehmen, das Fehlen der Absperrvorrichtung und des Sicherheitsventils sei ein offenbarungspflichtiger Mangel. Die Klage war daher, soweit Gegenstand des Berufungsverfahrens, abzuweisen.
Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens, auch diejenige über die Kosten des Berufungs-rechtsstreites, ist der Schlußentscheidung vorzu-enthalten. Da das Urteil keinen vollstreckungsfä-higen Inhalt hat, konnte ein Ausspruch im Hinblick auf die vorläufige Vollstreckbarkeit unterbleiben.
Beschwer für die Klägerin: 9.617,15 DM

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 581 Abs. 2, 538 Abs. 2 BGB
§§
581 Abs. 2 , 537 ff. BGB
§§ 134 ff. BGB
§ 535 BGB
§ 138 BGB
§ 94 Abs. 2 BGB
§ 581 Abs. 2,
540 BGB

Zitierte Entscheidungen: ZMR 1988,
260, 261
MDR 1967, 845