Kammergericht (Berlin, )
Urteil vom 2017-12-04, Aktenzeichen 8 U 236/16
ECLI: ECLI:DE:KG:2017:1204.8U236.16.00

Tenor:
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 30. November 2016 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin - 25 O 140/16 - abgeändert:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Berufung des Beklagten richtet sich gegen das am 30. November 2016 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.
Der Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor:
1.
Der Klage fehle es an dem Rechtsschutzbedürfnis, weil der Räumungstitel gegen den Beklagten als Betreiber eine Räumungsvollstreckung gegen die Untermieter nicht ermögliche. Der Beklagte habe die streitgegenständliche Immobilie zum alleinigen Mietzweck der Untervermietung zur Nutzung als Proberäume angemietet. Die einzelnen Proberäume befänden sich nicht im Besitz des Beklagten.
2.
Das Landgericht habe zu Unrecht einen Kündigungsgrund bejaht. Es erschließe sich nicht, unter welchen zivilrechtlichen Aspekten der Klägerin ein Kündigungsgrund zustehen könnte. Allein der Behörde hätte das Recht zugestanden, eine Nutzungsuntersagung zu verfügen. Da eine Nutzung nach öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkten erlaubt gewesen sei, könne unter zivilrechtlichen Aspekten eine Vertragsverletzung aus wichtigem Grund nicht vorliegen.
Die Regelungen des Mietvertrages hätten zudem allein die Freizeichnung des Vermieters von den Kosten der erforderlichen Genehmigungen und die rechtliche Trennung der Verantwortlichkeiten beinhaltet, um einen Rückgriff auf den Vermieter zu verhindern.
Der Beklagte habe zudem ständig in Kontakt mit der Baubehörde gestanden und deren Vorgaben zeitnah erfüllt, so dass eine Nutzungsuntersagung durch die Baubehörde nie im Raum gestanden habe. Aus der Chronologie des Ablaufs ergebe sich, dass der Beklagte über zwei Jahre lang Arbeiten zur Erbringung des Brandschutznachweises vorangetrieben habe entsprechend der vom Prüfingenieur geforderten Anpassungen. Die Verzögerungen hätten sich aus den Umständen ergeben, nämlich der Bausubstanz, der daraus resultierenden Umplanung und der notwendigen Neubeauftragung. Die in der Klageschrift angegebenen fehlenden Arbeiten zur Rauchtrennung seien vom 12.01. bis 18. März 2016 ausgeführt worden und die fehlenden Rauchschutzschienen seien im Zeitraum von Mai bis 26. Juni 2016 ausgeführt worden.
Soweit das Landgericht davon ausgegangen sei, dass die Brandmeldeanlage nicht funktioniert habe, treffe dies nicht zu. Nach dem ursprünglichen Brandschutzkonzept hätte lediglich eine Alarmierungsanlage installiert werden sollen, d.h. Rauchmelder hätten nicht eingebaut werden müssen, sondern die in den Wänden eingelassenen Handtaster hätten für eine Alarmauslösung gereicht. Das Auslösen über die Brandmelder hätte sich erst durch die nachträglich festgestellte Brandlast der Leitungen in den Zwischendecken ergeben. Dies ergebe sich aus dem Brandschutznachweis/Brandschutzkonzept vom 10.07.2013 (Anlage B 2). Nach Austausch der Brandmeldeanlage (vor der Kündigung) hätte diese über die Handtaster funktioniert. Hinzu komme, dass schon vor der Kündigung bereits vorhandene Brandmelder aus den Treppenräumen funktioniert hätten und es in den Proberäumen optische und akustische Signalgeber gegeben habe.
3.
Das Landgericht habe den Mietvertrag unzutreffend ausgelegt.
Aus der Regelung in § 11 Abs. 2 des Mietvertrages ergebe sich, dass der Mieter keine Kosten zu tragen habe, soweit dies anfängliche Mängel betreffe. Die Leitungen in den Zwischendecken rührten von den Vornutzern her und beinhalteten einen anfänglichen Mangel.
4.
Soweit das Landgericht davon ausgegangen sei, dass eine Kostenverteilung mit der Vorvermieterin verbindlich vereinbart worden sei, sei dies kein unstreitiger Sachverhalt. Im Schriftsatz vom 28.11.2016 und in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht sei vorgetragen worden, dass die Regelungen zur Kostentragung im Hinblick auf die Brandschutzmaßnahmen nicht abgeschlossen worden seien, sondern lediglich eine Tabelle vorhanden gewesen sei, die diskutiert worden sei.
Die Kündigung wegen eines etwaigen Schriftformverstoßes sei zudem treuwidrig.
5.
Das Landgericht habe die Widerklage zu Unrecht abgewiesen. Hier habe das Landgericht nicht berücksichtigt, dass die umfangreichen Brandschutzmaßnahmen nicht durch die Nutzungsänderung als Musikproberäume erforderlich geworden seien, sondern wegen der Leitungen in den Zwischendecken. Die Ausführungen der Arbeiten hätten auch dem Willen der Klägerin entsprochen, wie sich aus dem Schreiben der Klägerin vom 18.12.2015 unter Bezugnahme auf den Prüfbericht vom 26.08.2015 ergäbe.
Der Beklagte beantragt,
das Urteil des Landgerichts Berlin vom 30.11.2016 - 25 O 140/16 - abzuändern und die Räumungsklage abzuweisen.
Hilfsweise
das Urteil des Landgerichts Berlin vom 30.11.2016 - 25 O 140/16 - aufzuheben und an das Landgericht Berlin zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen.
Der Beklagte beantragt ferner hilfswiderklagend,
die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten 1.736,41 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz ab dem 02.11.2016 zu zahlen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen und die Hilfswiderklage abzuweisen.
Die Klägerin erwidert:
Der Klage fehle nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Auch wenn der Beklagte die Mietsache an Dritte überlassen habe, schulde der Beklagte der Klägerin deren Herausgabe nach §§ 546 Abs. 1, 985 BGB. Ob und wie die Klägerin die darüber hinaus bestehenden Räumungsansprüche gegen die einzelnen Nutzer aus §§ 546 Abs. 2, 985 BGB durchsetze, sei keine Frage des Rechtsschutzbedürfnisses gegenüber dem Beklagten.
Das Mietverhältnis sei aufgrund der Kündigung beendet. Das Landgericht habe seiner Entscheidung zutreffend zugrunde gelegt, dass der Beklagte aufgrund der Regelungen in §§ 2.3,11.1 und 11.12 des Mietvertrages sowie als Bauherr der Umnutzungsmaßnahmen verpflichtet gewesen sei, die Brandschutzertüchtigung vorzunehmen und für eine diesbezügliche Abnahme Sorge zu tragen habe. Folgerichtig habe der Beklagte die Klägerin während des Mietverhältnisses nicht zur Durchführung bestimmter Brandschutzmaßnahmen in der Mietsache aufgefordert. Gegenstand der Diskussion zwischen den Mietvertragsparteien sei die Kostentragung gewesen, die der Beklagte mit der Vorvermieterin und Voreigentümerin vereinbart haben will.
Die Klägerin habe das Mietverhältnis gekündigt, da der Beklagte wesentlichen vertraglichen Verpflichtungen trotz Abmahnung nicht nachgekommen sei. Der Beklagte habe über einen Zeitraum von drei Jahren nicht sämtliche erforderliche Maßnahmen durchgeführt, die einen abschließenden Nachweis des Brandschutzes ermöglicht hätten. Der Beklagte habe selbst nicht vorgetragen, dass die Brandschutzauflagen zum Zeitpunkt der Abmahnung am 18.12.2015 sowie der Kündigung vom 03.02.2016 erfüllt gewesen wären. Vielmehr sei erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 20.07.2016 behauptet worden, dass “zwischenzeitlich” alle erforderlichen Arbeiten planmäßig abgeschlossen worden seien. Der Beklagte habe eine Nutzungsfreigabe zum 20.06.2016 behauptet und sich zum Beweis hierfür auf den Zeugen Prüfingenieur ... berufen. Aus der nunmehr eingereichten Stellungnahme des Zeugen ... vom 29.06.2016 (B 26) ergebe sich aber, dass nicht alle Voraussetzungen einer Aufnahme der Nutzung vorgelegen hätten (vgl. Ziffer 7 des Berichts). Die unbedingte Nutzungsfreigabe sei erst mit dem zusammenfassenden Bericht des Zeugen ... vom 08.09.2016 (Anlage B 27) erteilt worden.
Das Landgericht habe zu Recht die Erheblichkeit der Pflichtverletzung des Beklagten festgestellt. Denn mit der verzögerten Brandschutzertüchtigung habe eine Gefährdung vorgelegen, die selbst bei einer geringen Gefahrwahrscheinlichkeit nicht hinzunehmen gewesen sei.
Das Landgericht habe ferner zutreffend ein Verschulden des Beklagten festgestellt. Soweit der Beklagte erstmals in den Berufungsgründen darzustellen versucht, dass etwaige Verzögerungen nicht in seiner Verantwortungssphäre lägen, sei der Vortrag verspätet.
Es werde bestritten, dass der Zeuge ... in der Zeit zwischen September und Dezember 2015 Abdichtungen der Proberaumtüren und umfangreiche Entfernungen von Altleitungen im Bereich der Treppenräume vorgenommen habe.
Ferner werde bestritten, dass ungenutzte ELT-Leitungen eine Brandlast dargestellt und dazu geführt hätten, dass zusätzliche Rauchmelder und Rauchtrennungen hätten installiert werden müssen. Vielmehr ergebe sich aus der Stellungnahme des Dipl. Ing. ... vom 20.04.2015 (1. Nachtrag zum Brandschutznachweis), dass aufgrund der Umnutzung des Gebäudes eine Vielzahl der im Bestand vorhandenen ELT-Installationen in diesen Räumen nicht mehr erforderlich und zurückzubauen gewesen wären. Nach dem Vortrag des Beklagten seien die Leitungen erstmalig in einer Begehung vom 25.03.2015 als “zusätzliche Brandlast” identifiziert worden. Der Beklagte erkläre nicht, aus welchen Gründen dies nicht bereits im Jahre 2013 zu Beginn des Mietverhältnisses hätte festgestellt werden können. Von März 2015 bis Februar 2016 sei ausreichend Zeit gewesen, die erforderlichen Arbeiten durchzuführen. Aus der Erklärung des Zeugen ... vom 29.01.2016 (Anlage B 18) ergebe sich, dass die notwendigen Umbaumaßnahmen seit ca. 10 Monaten bekannt gewesen seien. Es werde bestritten, dass die erforderlichen Arbeiten in der Zeit vom 26.08.2015 bis zum Ausspruch der Kündigung nicht hätten ausgeführt werden können.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrags wird auf die Berufungserwiderung, dort auf Seite 4 ff. (Bd. II, Bl. 55 ff.) Bezug genommen.
Der in der Hilfsbegründung dargestellte Schriftformverstoß sei nicht entscheidungserheblich. Der Beklagte könne sich nicht auf die behauptete - die Schriftform nicht wahrende - Vereinbarung der Kostentragungspflicht mit dem Voreigentümer berufen und zugleich die Folgen des § 550 Satz 1 BGB nicht akzeptieren. Hinweise des Landgerichts seien auch insoweit nicht erforderlich gewesen. Es sei nicht ersichtlich, aus welchen Gründen die Ausübung des ordentlichen Kündigungsrechts gegen Treu und Glauben verstoße.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung des Beklagten ist begründet.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Gebäudes ... nicht zu (§§ 546 Abs. 1, 985 BGB). Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die Kündigung der Klägerin vom 03. Februar 2016 und die weitere Kündigung in der Klageschrift vom 22. April 2015 nicht beendet worden.
Zwar fehlt der gegen den Beklagten geführten Räumungs- und Herausgabeklage - entgegen der Ansicht der Berufung - nicht das Rechtsschutzbedürfnis.
Das Rechtsschutzbedürfnis für die Erhebung einer Leistungsklage ergibt sich regelmäßig bereits daraus, dass ein behaupteter materieller Anspruch, dessen Existenz für die Prüfung des Interesses an seiner gerichtlichen Durchsetzung zu unterstellen ist, nicht erfüllt ist (BGH Urteil vom 04.06.2014 - VIII ZR 4/13, Grundeigentum 2014, 1002, Tz. 17; BGH Urteile vom 10. November 2010 - XII ZR 37/09, NJW 2011, 70 Rdnr. 19; vom 30. September 2009 - VIII ZR 238/08, NJW 2010, 1135 Rdnr. 7; vom 24. Februar 2005 I ZR 101/02, NJW 2005, 1788 unter III 2 a; jeweils mwN). Dies liegt hier vor, weil sich die Mieträume jedenfalls in mittelbarem Besitz des Beklagten als Hauptmieter befinden. Auch wenn der Beklagte die Räume an Dritte - hier Untermieter - überlassen hat, schuldet er als mittelbarer Besitzer gemäß § 546 Abs. 1 BGB die Herausgabe der Mietsache. Daneben besteht ein Anspruch des Vermieters auf Herausgabe gemäß § 546 Abs. 2 BGB, der dem Vermieter den Rückerhalt der Mietsache in den Fällen sichern soll, in denen der Mieter nicht oder nicht allein Besitzer ist, sondern Dritte, denen der Mieter Gebrauch überlassen hat (Schmidt/ Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Auflage, § 546 BGB, Rdnr. 86).
Der Beklagte macht mit der Berufung zur Recht geltend, dass die Klägerin zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund nicht berechtigt war.
Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund für die Kündigung liegt vor, wenn einer Partei die Fortsetzung des Vertrages nicht zugemutet werden kann. Maßgebend ist eine Gesamtwürdigung aller Umstände, die im Einzelfall für eine Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf seiner Befristung oder bis zu seiner Beendigung durch die zunächst zulässige Kündigung seitens der betroffenen Partei von Bedeutung sind (BGH Urteil vom 15.09.2010 - XII ZR 188/08, Grundeigentum 2010, 1413). Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor - und insoweit für den vorliegenden Sachverhalt in Betracht zu ziehen -, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 1. Halbsatz BGB). Nach § 9 Abs. 2 Buchstabe j des Mietvertrages ist ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung insbesondere dann gegeben, wenn der Mieter seinen sonstigen wesentlichen vertraglichen Verpflichtungen nach erfolglosen Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung nicht nachkommt.
Diese Voraussetzungen liegen indes nicht vor. Denn die Gesamtwürdigung aller Umstände ist nicht geeignet, eine außerordentliche Kündigung der Klägerin zu begründen. Nach den mietvertraglichen Vereinbarungen oblag dem Beklagten nicht die Erfüllung sämtlicher brandschutzrechtlicher Vorgaben (1.). Zwar hat der Beklagte seinerseits mietvertragliche Pflichten verletzt (2.). Diese sind aber im Hinblick auf die Weigerung der Klägerin, ihr obliegende Maßnahmen zur Beseitigung des brandschutzwidrigen Zustandes aufgrund des alten Bautenstandes durchzuführen, nicht geeignet, eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen (3.).
(1.)
Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Mieter Anspruch darauf, dass ihm die Räume vom Vermieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen werden und in diesem Zustand erhalten werden. Vertraglich geschuldete “Sollbeschaffenheit” der Mietsache ist danach ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch, wozu insbesondere ihre Eignung zu dem vertraglich vereinbarten Verwendungszweck gehört (BGH NJW 1982,696). Der Vermieter schuldet danach mangels abweichender Vereinbarungen die Überlassung der Mietsache in einem genehmigungsfähigen Zustand und hat etwaige Baumaßnahmen, welche zu dessen Erreichung erforderlich sind, auf eigene Kosten zu veranlassen (vgl. BGH GE 2008, 120, Tz. 14,17 betr. Nutzungsänderungsgenehmigung; OLG Koblenz NJW-RR 2010, 203, Tz. 26; OLG Düsseldorf ZMR 2003,21, Tz. 49; OLG Düsseldorf ZME 2002,739, Tz. 9 für Brandschutz; OLG Düsseldorf MDR 2006,1277, Tz. 29; Senatsurteil vom 23.05.2016 - 8 U 10/15; Bub/Treier/Kraemer/Ehlert, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, III.B. Rdnr. 2787,2790).
a)
Nach den mietvertraglichen Vereinbarungen haben die Vertragsparteien eine abweichende Vereinbarung im vorgenannten Sinne getroffen, wonach der Beklagte die Erfüllung brandschutzrechtlicher Anforderungen im Zusammenhang mit dem von ihm durchgeführten Umbau der Mieträume zu Bandprobe- und Musikunterrichtsräumen übernommen hat.
Nach § 2 Abs. 3 des Mietvertrages verpflichtete sich der Mieter - hier der Beklagte - auf eigene Kosten sämtliche Voraussetzungen für die Erteilung der Betriebs- und/oder Gewerbeerlaubnis sowie die sonstigen gegebenenfalls erforderlichen behördlichen Genehmigungen für seinen Gewerbetrieb zu schaffen und aufrechtzuerhalten, insbesondere die erforderlichen behördlichen Genehmigungen selbst auf eigene Kosten einzuholen. Danach war der Beklagte zwar verpflichtet, die brandschutzrechtlichen Anforderungen im Zusammenhang mit der Nutzungsänderung zu erfüllen.
Hiermit hat der Beklagte es aber nicht auch übernommen, den brandschutzwidrigen Zustand des vorhandenen Gebäudes - namentlich der Brandlast in Form von brennbaren ELT-Installationen (hierzu sogleich unter Abschnitt 2.) - auf seine Kosten zu beseitigen. Vielmehr oblag dies weiterhin der Vermieterseite.
Dies folgt aus dem Gebot enger Auslegung, dass sich die Risikoübernahme des Mieters nicht auf Risiken erstreckt, welche den Räumen bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses anhaften und die er nicht erkannt hat (vgl. RGZ 94,1 38,140; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, 2015, § 536 BGB, § 536 Rdnr. 72,79). Es entspricht weder einem vernünftigen Willen des Mieters noch der berechtigten Erwartung des Vermieters, dass der Mieter den Vermieter von unkalkulierbaren wirtschaftlichen Risiken, welche unabhängig von den spezifischen Nutzungsabsichten des Mieters bestehen, freistellt und damit die Kosten für die Behebung einer bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehende Baurechtswidrigkeit übernimmt (vgl. Senatsurteil vom 23.05.2016 - 8 U 10/15). Angemessen und in der Regel gewollt ist nur die Übernahme des Risikos durch den Mieter, dass die von ihm nach seinen Vorstellungen ausgebauten Räume den behördlichen Anforderungen für den vorgesehenen Betrieb entsprechen (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage, Rdnr. 286).
b)
Die Auslegung der maßgeblichen mietvertraglichen Vereinbarung in § 2 Abs. 3 des Mietvertrages im vorgenannten Sinne erscheint auch im Lichte der weiteren mietvertraglichen Regelungen geboten.
Nach § 11 Abs. 2 des Mietvertrages war der Beklagte verpflichtet, alle “während der Mietzeit durch den Mietgebrauch zur Erhaltung des gebrauchsfähigen Zustandes veranlassten Instandhaltungen und Instandsetzungen des Mietgegenstandes” zu übernehmen (Hervorhebbg.d.d. Senat). Dies bedeutet zugleich, dass der Mieter nicht für anfängliche Mangel haftete.
Nach § 11 Ziffer 12 Satz 1 des Mietvertrages hat der Mieter auf eigene Kosten und im eigenen Namen die erforderlichen (Wartungs-)Verträge für die im Gebäude vorhandenen brandschutztechnischen Anlagen (Brandmeldeanlage, Sprinkleranlage, etc.) abzuschließen und “hat die ihm aus jenem vertraglichen Verhältnis treffenden Pflichten und Obliegenheiten ordnungsgemäß zu erfüllen, um sicherzustellen, dass sämtliche gesetzliche und behördlichen Anforderungen an den Brandschutz des Gebäudes” jederzeit erfüllt werden.
Dies begründete nur die Verpflichtung des Beklagten, die erforderlichen Wartungsverträge abzuschließen und nicht - wie die Klägerin offenbar meint - auch eine Verpflichtung zur Sicherstellung des Brandschutzes über die Wartung hinaus.
c)
Auch das Verhalten der ursprünglichen Mietvertragsparteien, welches als Indiz für die Auslegung von Bedeutung sein kann (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 76. Auflage, § 133 BGB, Rdnr. 17 mHa BGH NJW 1988, 2878; NJW-RR 1998,199; NJW 1998, 259,801), spricht für ein solches Verständnis.
So hat die Voreigentümerin den Austausch der Brandmeldeanlage in Auftrag gegeben und auch bezahlt. Dies ergibt sich aus der vom Beklagten vorgelegten E-Mail-Korrespondenz mit dem für die Voreigentümerin tätigen Architekten ... . Der Architekt übersandte dem Beklagten mit E-Mail vom 21.04.2015 (Anlage B 5) das Angebot der Firma ... hinsichtlich der Rauchmelder und teilte mit, dass die Firma ... mit dem Austausch der Rauchmelder “BMZ” beauftragt werde, wobei eine Angebotsposition (Multisensor- bzw. Rauchmelder in den Zwischendecken) erst beauftragt werde, wenn über das neue Brandschutzkonzept seitens des Brandschutzprüfingenieurs entschieden wird. Mit E-Mail vom 01.11 2016 (Anlage B 9) übersandte der Architekt ... dem Beklagten in der Anlage den Status der Brand- und Schallschutzmaßnahmen mit Stand 30.04.2015 und teilte mit, dass sich hieraus die Maßnahmen- und Kostenteilung zwischen dem Beklagten und der Eigentümerin entnehmen lasse. Zum 30.07. 2015 - so teilte er weiter mit - wurden auch noch die Raummelder (“dort unter Instandsetzung aufgeführten BMZ”) von der Fa. ... neu installiert und von der Vermieterseite bezahlt. Die der E-Mail beigefügte Anlage enthielt eine Auflistung für eine Kostenteilung zwischen den Mietvertragsparteien (Anlage B 9). Daraus ergibt sich, dass die Voreigentümerin den Mietvertrag auch dahin verstanden hat, dass der Brandschutz nicht vollständig dem Beklagten übertragen worden ist.
(2.)
Der Beklagte war daher zur Erfüllung der im Zusammenhang mit dem Umbau zu erfüllenden Brandschutzauflagen nur teilweise verpflichtet.
Der Beklagte beruft sich mit der Berufung zu Recht darauf, dass sich erst wegen der nachträglich festgestellten Brandlast der ELT-Leitungen in den Zwischendecken weitere Brandschutzerfordernisse ergeben hätten, welche nicht durch ihn, sondern durch die Vermieterseite zu erfüllen waren.
Der Beklagte hat bereits in der Klageerwiderung (dort auf Seite 3, Bd. I, Bl. 22) vorgetragen, dass “im Prozess der Ertüchtigung der Mietsache (…) aufgrund nachträglicher Feststellungen konstruktiver Schwachstellen im Verantwortungsbereich des Vermieters im Bauwerk konzeptionelle Anpassungen notwendig” wurden. Der Beklagte verwies hier auf den 1. Nachtrag zum Brandschutznachweis vom 16.04.2015 (Anlage B 4).
Nach dem 1. Nachtrag zum Brandschutznachweis vom 20. April 2015 (Anlage B 4= Entwurf vom 16.04.2015 ist identisch mit dem endgültigen Nachweis) wurde bei einer Begehung am 25.03.2015 festgestellt, dass Brandlasten in allen Geschossen im Bereich der Treppenräume in den Zwischendeckenbereichen der Treppenräume und in Räumen hinter den beiden Aufzügen in Form von brennbaren ELT-Installationen im Bestand vorhanden sind (siehe dort auf Seite 11). Weiter heißt es hier, dass ein Rückbau und die Neuverlegung wirtschaftlich für den Bauherrn nicht darstellbar ist und daher die Zwischendeckenbereiche der Treppenräume durch automatische Melder, die auf die vorhandene Alarmierungsanlage aufgeschaltet werden, überwacht werden sollen (siehe Seite 11,16 des Berichts).
Weiter hat der Beklagte mit erstinstanzlichem Schriftsatz vom 02.11.2016 (dort auf Seite 2, Bd. I, Bl. 39) vorgetragen, dass gemäß Nachtrag zum Brandschutzkonzept vom 16.04.2015 noch weitere Brandschutzauflagen zu erfüllen sind und z.B. Rauchmelder in den Unterdecken des Treppenhauses sowie Schottung der Kabelstränge in den Technikräumen hinter den Aufzügen erforderlich waren.
Der Beklagte hat in den Berufungsgründen diesen Vortrag vertieft und weiter vorgetragen, dass die verbliebenen ELT-Leitungen, welche von Alteigentümern der Liegenschaft bzw. früheren Nutzern eingebracht worden seien, ohne dass sich jetzt noch feststellen ließe, welche von diesen Leitungen tatsächlich noch benötigt würden, als Brandlasten anzusehen wären. Dies habe dazu geführt, dass zusätzliche Rauchmelder und Rauchtrennungen hätten installiert werden müssen (Vortrag in den Berufungsgründen Seite 11, Bd. II, Bl. 28). Der Beklagte verweist in diesem Zusammenhang auf das Schreiben des Sachverständigen ... vom 29.01.2016 (Anlage B 18), in dem ausgeführt wird, dass bei der am 25.03.2015 stattgefundenen Begehung festgestellt worden sei, dass in allen Geschossen im Bereich der Treppenräume in den Zwischendeckenbereichen Brandlasten in Form von brennbaren ELT-Installationen im Bestand vorhanden sind; die Installationsdichte in den oberen Geschossen deutlich abnehme. In dem Schreiben wird dann weiter ausgeführt, dass mit dem Prüfingenieur Dr. ... abgestimmt wurde, dass die Zwischendeckenbereiche der Treppenräume durch die im Bestand vorhandenen automatischen Melder, die auf die vorhandene Alarmierungsanlage aufgeschaltet werden, überwacht werden. Das heißt, die im Bestand vorhandenen Melder im Bereich der Zwischendecken der beiden Treppenräume müssen wieder in Betrieb genommen werden und zur frühzeitigen Alarmierung der Nutzer des Gebäudes auf die Alarmierungsanlage aufgeschaltet werden.
Soweit die Klägerin eine Brandlast durch die ELT-Anlagen mit Nichtwissen bestreitet (Bd. II, Bl. 56), ist dies im Hinblick auf den - bereits in erster Instanz vorgelegten - 1. Nachtrag zum Brandschutznachweis vom 16.04/20.04.2015 (Anlage B 4) und das Schreiben des Sachverständigen ... vom 29.01.2016 (Anlage B 18) unerheblich.
Danach steht fest, dass sich weitere Brandschutzerfordernisse aus dem vor Abschluss des Mietvertrages vorhandenen Baubestand ergeben haben, deren Erfüllung nicht der Beklagte übernommen hat, sondern der Klägerin oblag. Dies bedeutet, dass jedenfalls die Neuinstallation der - in den vorgenannten Unterlagen beauflagten - Rauchmelder Sache des Vermieters war.
Dies gilt um so mehr, als nahe liegt, dass diese Brandschutzmaßnahmen wegen der vorhandenen Brandlasten in den Zwischendeckenbereichen von vornherein - und nicht nur im Hinblick auf die geänderte Nutzung durch den Beklagten - erforderlich war, wie der Beklagte - von der Klägerin unbestritten - vorträgt (Vortrag in der Berufungsbegründung auf Seite 28, Bd. II, Bl. 45). Auch hat sich die Voreigentümerin insoweit in der Pflicht gesehen. Der für die Voreigentümerin tätige Architekt ... teilte dem Beklagten - wie bereits ausgeführt - mit E-Mail vom 21.04.2015 (Anlage B 5) mit, dass sie das überarbeitete Angebot der Firma ... betreffend die Rauchmelder übersende, die mit den Rauchmeldern in der Zwischendecke kompatibel sind, und dass sie eine Auftragserteilung nur bis zur Entscheidung des Brandschutzingenieurs über das neue Brandschutzkonzept zurückstelle.
(3.)
Zwar kann zugunsten der Klägerin unterstellt werden, dass der Beklagte die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Pflichten auch schuldhaft verletzt. Denn er hat die ihm obliegenden Brandschutzmaßnahmen innerhalb der von der Klägerin mit Schreiben vom 18. Dezember 2015 (Anlage K 7) gesetzten Frist bis zum 30. Januar 2016 nicht erfüllt und die ihm obliegenden Maßnahmen auch bis zur Kündigung in der Klageschrift vom 22.04.2016 (zugestellt am 21.Mai 2016) nicht vorgenommen.
Nach dem unbestrittenen Vortrag der Klägerin waren - abgesehen von Rauchmeldern - Rauchtrennungen auf den Fluren sowie des Raumes 514 zum Treppenhaus nicht eingebracht; schließlich waren Rauchschutzschienen noch nicht angebracht (Vortrag in der Klageschrift, Bd. I, Bl. 3). Für die fehlenden Rauchmelder indes war - wie dargelegt - der Beklagten nicht oder nicht in vollem Umfange verantwortlich. Die letzten - vom Beklagten geschuldeten - Arbeiten, nämlich die Anbringung der Rauchschutzschienen sind nach eigenem Vortrag des Beklagten - nunmehr in der Berufungsinstanz - bis zum 26. Juni 2016 ausgeführt worden. Nach dem Bericht Nr. 03 über den geprüften Brandschutznachweis vom 29.06.2016 (Anlage B 26) waren zu dieser Zeit noch Abnahmen durchzuführen und Nachweise zu erbringen (siehe dort unter Ziffer 7), die dann schließlich mit dem Bericht Nr. 01 zum Brandschutznachweis vom 08.09.2016 (Anlage B 27) durchgeführt wurden.
Die Ausführung der Restarbeiten am 26. Juni 2016 erfolgte demzufolge erst nach der Zustellung der Klageschrift.
Soweit der Beklagte mit der Berufung geltend macht, dass eine erhebliche Pflichtverletzung bereits deswegen nicht vorliege, weil eine öffentlich-rechtliche Untersagung der Nutzung nicht ausgesprochen worden ist und es bereits deswegen an einer zivilrechtlichen Vertragsverletzung fehle, ist dem nicht zu folgen.
Der Beklagte verkennt, dass sich die Pflichtverletzung unmittelbar aus dem Verstoß gegen die in 9 Abs. 2 Buchstabe j des Mietvertrages formulierte Pflicht ergibt und er trotz Abmahnung nicht binnen der gesetzten Frist Abhilfe geschaffen hat. Eine fehlende Erheblichkeit könnte sich daraus nicht ergeben. Es kommt insoweit nicht darauf an, ob die Mietsache beschädigt worden ist oder ob das Verhalten des Mieters zu einer konkreten Gefährdung geführt hat; es genügt, dass die Vertragsverletzung potentiell eine solche Gefährdung zur Folge haben kann (Schmidt/Futterer/Blank, a.a.O., § 543 BGB, Rdnr. 59). Gesundheitsgefährdende Umstände liegen im Zweifel bei Verstößen gegen solche baupolizeilichen Vorschriften vor, die über die Sicherheit des Gebäudes hinaus dem gesundheitlichen Schutz von Menschen dienen soll (vgl. Kammergericht Urteil vom 22.09.2003 - 12 U 15/02, Grundeigentum 2004,47, Tz. 27 für Kündigungsrecht des Mieters wegen Gesundheitsgefährdung, woran allerdings höhere Anforderungen zu stellen sind: nämlich konkrete Gefahr).
Die Gesamtwürdigung der Umstände rechtfertigt jedoch eine fristlose Kündigung trotz der Pflichtverletzung des Beklagten nicht.
Ein wichtiger Grund für die Kündigung liegt vor, wenn einer Partei die Fortsetzung des Vertrags nicht mehr zugemutet werden kann. Maßgebend ist eine Gesamtwürdigung aller Umstände. Ausgangspunkt der vorzunehmenden Abwägung ist regelmäßig die Verletzung einer oder mehrerer Vertragspflichten durch die Vertragspartei. Einzubeziehen in die Gesamtwürdigung ist auch das eigene Verhalten des Kündigenden (Bub/Treier/Grapentin, a.a.O.,IV, Rdnr. 390).
Im Rahmen der Gesamtwürdigung gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB ist das eigene vertragswidrige Verhalten der Klägerin zu berücksichtigen (vgl. Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, IV, Rdnr. 390).
Die Klägerin hat sich selbst vertragswidrig verhalten, indem sie sich weigerte, die ihr obliegenden Pflichten im Zusammenhang mit der Brandschutzertüchtigung zu erfüllen. Der Klägerin oblag - wie dargelegt - jedenfalls die Neuinstallation von Rauchmeldern wegen der aus dem Altbaubestand resultierenden Brandlasten.
In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass die Behörde gegen die Nutzung des Gebäudes durch den Beklagten nicht eingeschritten ist, sondern die Erfüllung der Brandschutzerfordernisse begleitete und der Beklagte - soweit ersichtlich - die Arbeiten jeweils in Abstimmung mit den Behörden vorangetrieben hat und jedenfalls im Juni 2016 sämtliche Auflagen erfüllt worden waren.
Die Kündigung ist auch wegen Schriftformverstoßes als fristgemäße Kündigung nicht wirksam (§§ 550 Satz 1, 578, 580 a Abs. 2 BGB).
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und Vertragsparteien - aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Vertragsurkunde ergeben (std. Rechtsprechung des BGH: vgl. BGH NJW 1999,2591 = GE 1999, 761; BGH NJW 2000, 1105; BGH NJW 2007,288; BGH NJW 2008,2178; BGH Urteil vom 24.02.2010 - XII ZR 120/06, NJW 2010, 1518, Tz.11; BGH Urteil vom 24.07.2013 - XII ZR 104/12, NJW 2013, 3361; BGH Urteil vom 13.11.2013 - XII ZR 142/12, NJW 2014,52, Tz. 22; BGH DWW 2015, 335).
Im Hinblick auf den Grundgedanken des § 550 BGB, einem Grundstückserwerber die zuverlässige Unterrichtung über bestehende langfristige Mietverträge zu ermöglichen, dürfen an den Umfang der zu beurkundenden Abreden nicht zu geringe Anforderungen gestellt werden. Nach herrschender Meinung stehen unter dem Formzwang alle Vereinbarungen, die das abzuschließende Geschäft betreffen und aus denen sich nach dem Willen der Parteien der zu schließende Vertrag zusammensetzt. Es müssen der gesamte Vertragsinhalt - und nicht nur die von den Parteien jeweils für bedeutungsvoll gehaltenen Bestimmungen - durch die Schriftform gedeckt sein (BGHZ 50,39). Andererseits brauchen von der Schriftform nur die objektiv wesentlichen Bestimmungen des Mietvertrages umfasst sein, so dass mündliche Abreden neben einem schriftlichen Vertrag nicht in jedem Fall einen Formzwang bedeuten (BGH ZMR 1987,414; Bub/Treier/Heile/Landwehr, a.a.., II, Rdnr. 2482,2498 ff.). Nicht formbedürftig sind Abreden, die den Vertragsinhalt lediglich erläutern oder veranschaulichen (BGH ZMR 2009,273); weitere Vertragsbestimmungen - neben der Bezeichnung von Mietgegenstand, Mietzins, Mietdauer und Parteien des Mietverhältnisses - müssen jedenfalls dann zweifelsfrei aus der Urkunde hervorgehen, wenn sie nach dem Willen der Parteien wichtiger Vertragsbestandteil sind (BGH NZM 2000,184).
Wesentliche mündliche Vereinbarungen zwischen der Voreigentümerin und dem Beklagten im Zusammenhang mit der Kostentragung hinsichtlich der Erfüllung von Schallschutz und Brandschutzauflagen, welche die Schriftform des Mietvertrages hätten entfallen lassen, sind nicht festzustellen.
Der Beklagte hat zwar vorprozessual behauptet, dass zwischen dem Voreigentümer und ihm, dem Beklagten, eine Vereinbarung in Bezug auf die Erfüllung von Schallschutz- und Brandschutzarbeiten getroffen worden ist. In der E-Mail vom 01.12.2015 (Anlage K 6) hat der Beklagte zudem auch die Auffassung vertreten, dass es zwischen ihm und dem Alteigentümer einen Kostenteilungsplan gegeben habe, der sich in dem an die Klägerin übergebenen Ordner befunden habe (vgl. Anlage K 6).
Der Beklagte hat aber zuletzt behauptet, dass mit dem vorigen Eigentümer/Vermieter über eine Kostenteilung nur verhandelt worden ist und sich auf die Tabelle (Anlage B 9) bezogen; eine Kostenteilung zwischen die Voreigentümer und ihm, dem Beklagten, sei nur “angedacht”, noch nicht vereinbart worden und die Tabelle nur diskutiert worden (vgl. Vortrag im Schriftsatz vom 02.11.2016 (dort auf Seite 3, Bd. II, Bl. 40). Wenn es noch keine Vereinbarung gegeben hat, bedurfte sie auch nicht der Schriftform. Ein Schriftformerfordernis dürfte sich zudem schon nicht vorliegen, weil - soweit ersichtlich - die Kostenübernahme konkret bezogen auf die jeweilige Leistung und Rechnung verhandelt worden ist und von der Voreigentümerin im Einzelfall zugesagt worden sein mag. Es handelt sich insoweit um Vereinbarungen, die nicht über ein Jahr hinaus relevant sind, so dass sie formunschädlich sein dürften (vgl. BGHZ 163,27, Tz.20).
Die Hilfswiderklage, die auf die Rechnung vom 29.06.2016 (Anlage B 9) gestützt worden ist, ist nur für den Fall der Stattgabe der Räumungsklage erhoben. Sie steht daher zur Entscheidung nicht an.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 7, 10, 711 ZPO.
Die Revision zum Bundesgerichtshof wird nicht zugelassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 546 BGB
§ 536 BGB
§ 133 BGB
§ 543 BGB
§ 550 BGB
§ 546 Abs. 1, 985 BGB
§ 546 Abs. 2, 985 BGB
§ 550 Satz 1 BGB
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 546 Abs. 2 BGB
§ 543 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 543 Abs. 2 Nr. 2 1. Halbsatz BGB
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 550 Satz 1, 578, 580 a Abs. 2 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 7, 10, 711 ZPO
§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2011, 70
NJW 2010, 1135
NJW 2005, 1788
NJW 1982,696
NJW-RR 2010, 203
ZMR 2003,21
MDR 2006,1277
RGZ 94,1
NJW 1988, 2878
NJW-RR 1998,199
NJW 1998, 259,801
NJW 1999,2591
NJW 2000, 1105
NJW 2007,288
NJW 2008,2178
NJW 2010, 1518
NJW 2013, 3361
NJW 2014,52
BGHZ 50,39
ZMR 1987,414
ZMR 2009,273
NZM 2000,184
BGHZ 163,27
25 O 140/16
VIII ZR 4/13
XII ZR 37/09
VIII ZR 238/08
05 I ZR 101/02
XII ZR 188/08
8 U 10/15
12 U 15/02
XII ZR 120/06
XII ZR 104/12
XII ZR 142/12