Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-08-26, Aktenzeichen 203 C 45/21
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2021:0826.203C45.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Eine Bedrohung von Leib und Leben des Vermieters und seiner Mitarbeiter ist grundsätzlich geeignet, den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu berechtigten (AG Düsseldorf, Urteil vom 11. Juli 2019 – 27 C 346/18).(Rn.23)
2. Einer Abmahnung bedarf es nicht, wenn eine sofortige Kündigung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Dies ist der Fall, wenn gegenüber den Mitarbeitern des Vermieters der Straftatbestand der Bedrohung verwirklicht wird und dies quasi erfolgt in Selbstjustiz als Reaktion auf den Versuch des Vermieters, die vertraglichen Rechte zum Ausspruch einer Kündigung wahrzunehmen.(Rn.28)
1. Die Beklagten werden verurteilt, die Wohnung gelegen im 4. OG links des Objektes ..., bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einem WC mit Dusche/Bad, einem Flur und einem Kellerraum mit einer Gesamtgröße von ca. 65 qm zu räumen und an die Klägerin geräumt herauszugeben.
2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung hinsichtlich des Tenors zu 1. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000 € im Übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung hinsichtlich des Tenors zu 1. Sicherheit in Höhe von 4.000 €, im Übrigen Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Der Streitwert wird auf 4.200,00 € festgesetzt.
5. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30. November 2021 gewährt.

Tatbestand:
Die Beklagte zu 1) mietete von der Voreigentümerin mit Mietvertrag vom 16. Februar 2007 die im 4. OG links gelegene drei Zimmer Wohnung in der ... . Sie bewohnt die Wohnung gemeinsam mit ihrem Ehemann - dem Beklagten zu 2) - und der gemeinsamen minderjährigen Tochter. Die Klägerin erwarb das Grundstück im Jahr 2018.
Die Klägerin plant, das vorhandene Gebäude abzureißen und ein neues Gebäude zu errichten. Zu diesem Zweck hat sie gegenüber anderen Mietern im Haus bereits sog. Verwertungskündigungen ausgesprochen.
Am 01. Dezember 2020 kam es vor dem Haus ... zu einem Aufeinandertreffen zwischen dem Beklagten zu 2) und den für die Klägerin arbeitenden Zeugen ... und ... bei dem der Beklagte zu 2) die Zeugen am Zugang zum Haus hindern wollte. Er sagte zu ihnen „verpisst euch“. Der genaue Hergang des Aufeinandertreffens ist zwischen den Parteien streitig.
Mit Schreiben vom 14. Dezember 2020, zugestellt am Folgetag, sprach die Klägerin gegenüber der Beklagten zu 1) die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen des Vorfalls vom 01. Dezember 2020 aus, hilfsweise sprach die Klägerin die fristgemäße Kündigung aus. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben vom 14. Dezember 2020 (Bl. 20 bis 21 d.A.) verwiesen.
Die Klägerin behauptet, die Zeugen ... und ... hätten am 01. Dezember 2020 versucht, im Auftrag der Klägerin an einzelne Mieter im Hause ... Briefe zuzustellen. Noch vor der Haustür sei den Zeugen der Beklagte zu 2) entgegengetreten und habe gefragt, was sie schon wieder hier machen würden. Bereits einige Wochen zuvor, seien sich der Zeuge ... und der Beklagte zu 2) schon im Hausflur begegnet. Die Zeugen ... und ... hätten dem Beklagten zu 2) sodann mitgeteilt, dass sie im Auftrag der Hausverwaltung Briefe zustellen würden. Daraufhin habe der Beklagte zu 2) den beiden Zeugen „Verpisst euch“ und „Ihr stellt hier keine Briefe zu, ihr seid keine Postboten“ zugebrüllt. Er habe die Haustür zugezogen und sich vor dem Eingang aufgestellt. Als die Zeugen ihr Anliegen wiederholten habe der Beklagte zu 2) seine Brille abgenommen und die Ärmel hochgekrempelt. Als der Zeuge ... den Beklagten zu 2) darauf hinwiese, dass er nicht berechtigt sei, den Zugang zu verwehren, habe der Beklagte zu 2) mit den Worten angeschrien: „Einen Schritt näher, dann war es das mit euch“ und „ich hole meinen Pitbull von oben, der zerfleischt euch“. Die Zeugen gingen daraufhin einige Schritte zurück und erklärten, sie würden die Briefe dann später zustellen. Der Beklagte zu 2) entgegnete, dass er dann der Beklagte zu 1) Bescheid sagen würde, damit diese dann den Hund auf sie loslasse. Die Zeugen hätten sich sodann entfernt und Anzeige bei der Polizei erstattet.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung gelegen im 4. OG links des Objektes ..., bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einem WC mit Dusche/Bad, einem Flur und einem Kellerraum mit einer Gesamtgröße von ca. 65 qm zu räumen und an die Klägerin geräumt herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, der Beklagte zu 2) hätte den Zeugen nicht mit dem Hund o.ä. bewohnt. Sein Misstrauen rühre daher, dass in der Vergangenheit im Haus durch unbekannte Personen Vandalismus und Diebstahl vorgekommen sein. Die Zeugen seien ihm nicht bekannt gewesen. Sie hätten sich auch nicht als Mitarbeiter der Hausverwaltung o.ä. zu erkennen gegeben. Auch sei das Verhalten des Beklagten zu 2) gerechtfertigt. Als die Beklagten von der seitens der Klägerin geplanten Verwertungskündigung erfuhren, sei sie schockiert und verängstigt gewesen. Beide würden über nur geringe finanzielle Mittel verfügen, so dass die Anmietung einer neuen Wohnung mit der Tochter geradezu utopisch sei. Die Beklagten hätten daher sei Mitte Oktober 2020 in der ständigen Angst gelebt, im Briefkasten eine Verwertungskündigung vorzufinden.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass das Mietverhältnis nicht gegenüber der Beklagten zu 1) habe gekündigt werden können, da ihr das Verhalten des Beklagten zu 2) nicht zurechenbar sei. Zumindest hätte die Klägerin zuvor eine Abmahnung aussprechen müssen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen ..., ... und ... gemäß Beweisbeschluss vom 18. Mai 2021, Bl. 62 bis 64 d.A.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 29. Juli 2021 (Bl. 87 bis 91 d.A.).
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 18. Mai 2021 (Blatt 62-67 der Akte) verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Das angerufene Gericht ist sachlich und örtlich zuständig, § 29a ZPO, § 23 Nr. 2 a GVG.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 BGB. Das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) ist durch fristlose Kündigung vom 14. Dezember 2020 gemäß § 543 Abs. 1 BGB beendet worden.
Voraussetzung einer Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB ist, dass ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt danach vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Beklagte zu 2) ohne gerechtfertigt zu sein, die Mitarbeiter der Klägerin, nämlich die Zeugen ... und ... bedroht hat auch nachdem sie sich als Mitarbeiter der Klägerin zu erkennen gaben und dass dieses Verhalten der Beklagten zu 1) zurechenbar ist und so schwer wiegt, dass die Klägerin ohne vorhergehende Abmahnung zur Kündigung berechtigt war.
Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht für das Gericht mit hinreichender Gewissheit fest, dass der Beklagte zu 2) den Zeugen ... und ... am 01. Dezember 2020 den Zugang zum Hauseingang und zu den Briefkästen in der ... verwehrte und sie u.a. mit den Worten bedrohte „ich hole meinen Pitbull von oben, der zerfleischt euch“ und sich dabei drohend vor der Tür des Hauses aufbaute. Diese Sachverhaltsdarstellung ist den Aussagen der Zeugen ... und ... in ihrer Vernehmung in der mündlichen Verhandlung vom 29. Juli 2021 zu entnehmen. Beide konnten sich noch lebhaft an den Vorfall erinnern und beschrieben die Situation übereinstimmend. Der Zeuge ... konnte den Vorfall detailliert beschreiben. Bildlich war dabei insbesondere seine Schilderung vom Auftreten des Beklagten zu 2). Der Zeuge ... schilderte eine Bedrohung mit dem Hund in seiner weniger detaillierten Aussage ebenfalls, verortete diese zeitlich aber beim Weggehen. Dieser geringfügige Widerspruch lässt sich nach allgemeiner Lebenserfahren durch den Zeitraum von ca. acht Monaten zwischen dem Vorfall und der Aussage erklären. Im Übrigen spricht eine solche leichte Abweichung bei der Schilderung des Geschehens auch dagegen, dass sich die Zeugen ... und ... abgesprochen hätten.
Diese Überzeugung des Gerichts konnte auch nicht durch die Aussage des Zeugen ... erschüttert werden, wonach der Beklagte zu 2) definitiv nicht mit dem Hund gedroht habe. Die Aussage ist dabei schon deshalb nicht glaubhaft, da der Zeuge den Vorfall nur oberflächlich schilderte. Es entstand nicht der Eindruck, dass er wirklich den ganzen Vorfall mitbekam, schließlich wusste er zunächst gar nicht, worum es bei dem Aufeinandertreffen zwischen den Zeugen ... und ... und dem Beklagten zu 2) ging. Darüber hinaus musste das Gericht seine Fragen an den Zeugen ... auch mehrmals wiederholen, bis es richtig verstanden wurde. Auch das lässt vernünftige Zweifel daran aufkommen, dass der Zeuge ... das gesamte Gespräch richtig verstanden hat.
Ferner konnte das Gericht nicht im Rahmen der Beweisaufnahme feststellen, dass der Beklagte zu 2) etwa durch eine Beleidigung durch die Zeugen ... und ... provoziert worden sei. Dies ist schriftsätzlich nicht vorgetragen worden und die Beklagten machten sich die von dem Zeugen ... getätigte Aussage auch nicht zu eigen. Darüber hinaus hält das Gericht die Aussage des Zeugen auch nicht für glaubhaft. Auffallend ist bereits, dass der Zeuge ... zwar nicht sagen konnte, worum es bei dem Gespräch zwischen dem Beklagten zu 2) und den Zeugen ... und ... gegangen sei, er aber definitiv gehört haben will, wie einer der beiden Zeugen das Wort „Kanake“ gesagt habe. Bezogen auf den gesamten Vorfall bleibt die Aussage des Zeugen ... oberflächlich. Der Zeuge konnte keine Angaben dazu machen, ob der Beleidigung noch weitere Wörter vorangestellt waren oder wer die Beleidigung aussprach, obwohl er nur wenige Meter entfernt stand und die Beleidigung zum Anlass nahm, seinen Hund in sein Auto zu verbringen und einzugreifen. Auch ist der Eindruck von dem in der mündlichen Verhandlung sehr selbstbewusst und bestimmt auftretenden Zeugen ... nur schwer mit der Schilderung in Einklang zu bringen, dass dieser den gesamten Vorfall in einer Entfernung von wenigen Metern beobachtete, aber sich nicht bemerkbar machte. Hinzukommt, dass der zur angeblichen Beleidigung angehörte Beklagte zu 2) diese auch nicht bestätigte. Er merkte lediglich allgemein an, dass solche Beleidigungen bei ihm zum einen Ohr rein und zum anderen Ohr rausgingen.
Da die Aussage des Zeugen ... bezüglich der angeblichen Beleidigung bereits nicht glaubhaft ist, bedurfte es einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nicht.
Die Bedrohung der Zeugen ... und ... stellt einen wichtigen Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB dar. Das Verhalten des Beklagten zu 2) verwirklicht den Tatbestand der Bedrohung gemäß § 241 Abs. 1 StGB. Danach macht sich strafbar, wer einen anderen mit der Begehung einer gegen ihn oder eine ihm nahestehende Person gerichteten rechtswidrigen Tat gegen die körperliche Unversehrtheit bedroht. Nach der Rechtsprechung ist eine Bedrohung von Leib und Leben des Vermieters und seiner Mitarbeiter grundsätzlich geeignet, den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu berechtigten (vgl. AG Düsseldorf, Urt. v. 11.7.2019 – 27 C 346/18, NJOZ 2020, 451, beck-online).
Dieses Verhalten des Beklagten zu 2) macht die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Beklagten zu 1) für die Klägerin unzumutbar. Aus Definition des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt sich, dass über die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung auf Grund einer umfassenden Interessenabwägung („unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls‟) zu entscheiden ist. Die Interessen des Vermieters an der Vertragsbeendigung und die Interessen des Mieters an der Fortdauer des Mietverhältnisses sind also zu ermitteln und zu bewerten. Das in der Vorschrift besonders aufgezählte Kriterium des „Verschuldens der Vertragsparteien‟ hat nicht zur Folge, dass eine fristlose Kündigung nur im Falle eines Verschuldens der Gegenpartei möglich wäre. Anderseits ergibt sich aus dem Begriff „insbesondere‟, dass dem Verschuldenskriterium eine herausragende Bedeutung zukommt. Weiter erfordert die Vorschrift, dass die Vertragsverletzung so schwer sein muss, dass dem Kündigungsberechtigten die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Frühere Vertragsverletzungen des Kündigungsgegners können berücksichtigt werden, selbst wenn diese für sich genommen eine Kündigung nicht rechtfertigen würden (LG Hanau Beschl. v. 28.12.2020 – 8 T 29/20, 8 T 36/20, BeckRS 2020, 37275 Rn. 22, beck-online).
Zu Gunsten der Beklagten zu 1) ist hierbei zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis bereits seit 2007 bestand und es zuvor keine derartigen Vorfälle vorgetragen wurden. Erheblich zum Nachteil der Beklagte zu 1) ist jedoch zu berücksichtigen, dass das Verhalten des Beklagten zu 2) Reaktion auf ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Zustellung von Verwertungskündigungen war. Der Beklagte zu 2) gerierte sich wie ein Eigentümer, der selbst entscheiden könne, wer Zugang zum Mietobjekt bekäme. Er versuchte zudem mit der Bedrohung zum Nachteil der Zeugen ... und ... die Zustellung einer etwaigen Kündigung zu vereiteln. Der Beklagte zu 2) versuchte durch sein Verhalten bewusst, die Klägerin an der Ausübung ihrer vertraglichen Rechte zu hindern und übte mit der Zugangsverhinderung Selbstjustiz. Dies verunmöglicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses, denn die Klägerin muss auch in Zukunft damit rechnen, dass ihre Mitarbeiter vom Beklagten zu 2) angegriffen werden. Hinsichtlich der Schwere der Verfehlung ist zudem zu berücksichtigen, dass dem Beklagten zu 2) der Zeuge ... aus einem vorangegangenen Vorfall bekannt war und er schon da versuchte, Zustellungen an andere Mieter zu beeinträchtigten. Auch das Nachtatverhalten des Beklagten zu 2) legt nahe, dass er die Rechtswidrigkeit seines Verhaltens nicht einsieht, denn er räumte nicht etwa die Tat ein und entschuldigte sich. Nicht einmal für die von ihm eingeräumte Aussage „verpisst euch“ gegenüber den Mitarbeitern der Klägerin zeigte der Beklagte zu 2) Reue. Auch die Beklagte zu 1) entschuldigte sich nicht und gelobte auch keine Besserung oder etwa ein Einwirken auf den Beklagten zu 2).
Das schuldhafte Verhalten des Beklagten zu 2) ist der Beklagten zu 1) auch zuzurechnen. Zwar ist nach der Rechtsprechung einer Vertragspartei nicht jedes Verhalten von Familienangehörigen ohne Weiteres zuzurechnen. In der Rechtsprechung ist aber gleichfalls etwa in Bezug auf die Einhaltung des Hausfriedens im Rahmen des § 569 Abs. 2 BGB anerkannt, dass Mietern das Verhalten von Besuchern im Sinne des § 278 BGB zugerechnet werden kann, wenn sich diese im Einverständnis mit dem Mieter in der Wohnung aufhalten. Vorliegend handelt es sich bei dem Beklagten zu 2) nicht bloß um einen Besucher der Beklagten zu 1), sondern im ihren Ehegatten. Dieser ist erwachsen und wohnt dauerhaft in der Wohnung.
Für eine Zurechnung spricht auch die Wertung des § 540 Abs. 2 BGB. Danach hat der Mieter bei einer Überlassung des Gebrauchs der Mietsache an einen Dritten ein Verschulden des Dritten zu vertreten. Zwar ist der Beklagte zu 2) als Ehegatte nicht Dritter im Sinne von § 540 BGB. Diese Privilegierung von Ehegatten erfolgt jedoch vorwiegend vor dem Hintergrund der Genehmigungspflicht gemäß § 540 Abs. 1 BGB. Im Übrigen lässt sich aus der gesetzlichen Wertung des § 540 Abs. 2 BGB ableiten, dass eine besonders enge Verbindung eines solchen Dritten mit der Mietsache eine Verschuldenszurechnung rechtfertigt.
Entgegen der Auffassung der Beklagten bedurfte es auch keiner Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB, denn gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB bedarf es einer Abmahnung dann nicht, wenn eine sofortige Kündigung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Das ist hier der Fall. Wie bereits oben ausgeführt, hat der Beklagte zu 2) gegenüber den im Auftrag der Klägerin handelnden Zeugen ... und ... den Tatbestand der Bedrohung verwirklicht. Dies geschah quasi in Selbstjustiz als Reaktion auf den Versuch der Klägerin ihrer vertraglichen Rechte zum Ausspruch einer Kündigung wahrzunehmen, wofür sich weder die Beklagte zu 1) noch der Beklagte zu 2) entschuldigten. Der von den Beklagten zitierten Rechtsprechung des OLG Frankfurt (NZM 2018, 607) kann im hiesigen Fall nicht beigetreten werden. Im Fall des OLG Frankfurt ging es um die Söhne von Miet- und Vermietpartei, die sich geprügelt hatten. Schon aus dem familiären Verhältnis ergibt sich dort eine Einwirkungsmöglichkeit der Eltern auf ihre Kinder. Hier aber handelt es sich um Ehegatten untereinander. Auch lässt das Nachtatverhalten der Beklagten nicht erkennen, dass sie das Verhalten des Beklagten zu 2) bedauerten.
Gegen die Wirksamkeit der Kündigung spricht ferner nicht der Vortrag der Beklagten, sie könnten keine andere Wohnung finden. Hierzu haben sie bereits nicht substantiiert vorgetragen, dass sie sich überhaupt um die Anmietung von Ersatzwohnraum bemüht hätten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 11, 711 ZPO.
Die Gewährung einer Räumungsfrist bis zum 30. November 2021 für die Beklagten ist gemäß § 721 ZPO unter Berücksichtigung beiderseitiger Interessen, insbesondere dem Umstand, dass die Beklagten derzeit die Miete zahlen, ausreichend und angemessen. Berücksichtigt worden ist hierbei auch, dass der Wohnungsmarkt in Berlin derzeit sehr angespannt ist, Wohnungsbesichtigung angesichts der derzeitigen pandemischen Lage nur eingeschränkt möglich sind und die Beklagten die Wohnung zusammen mit einem minderjährigen Kind bewohnen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 29a ZPO
§ 546 BGB
§ 278 BGB
§ 540 BGB
§ 91 ZPO
§ 721 ZPO
§ 23 Nr. 2 a GVG
§ 543 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 241 Abs. 1 StGB
§ 569 Abs. 2 BGB
§ 540 Abs. 2 BGB
§ 540 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB
§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB
§ 708 Nr. 7, 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2018, 607
27 C 346/18
8 T 29/20
8 T 36/20