Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-08-14, Aktenzeichen 19 C 470/17
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2018:0814.19C470.17.56

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die ortsübliche Vergleichsmiete von Wohnraum in Berlin ist nach dem Berliner Mietspiegel zu ermitteln.(Rn.14)
2. Bestreitet der Mieter, dass sich im Bad ein Strukturheizkörper befindet, hat der Vermieter im Mieterhöhungsprozess substantiiert darzutun, wo sich der Heizkörper befinden soll.(Rn.14)
3. Kaltwasserzähler, für die die Mieter Mietzins zu entrichten haben, sind nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.(Rn.14)
Verfahrensgang
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer in der W. Straße, _____ B. gelegenen Wohnung. Die Wohnung mit einer Wohnfläche von 80,85 m² ist in das Mietspiegelfeld I 2 des Berliner Mietspiegels 2017 einzuordnen.
Mit Schreiben vom 20. Juli 2017 verlangte die Klägerin die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 587,78 Euro um 66,86 Euro auf 654,64 Euro monatlich mit Wirkung ab dem 01. Oktober 2017, wobei sie sich zur Begründung auf den Berliner Mietspiegel 2017 bezog.
Die Klägerin ist der Auffassung, der Berliner Mietspiegel 2017 könne nicht zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Wegen der Einzelheiten hierzu wird auf den Vortrag in der Klageschrift verwiesen. Die Klägerin behauptet, die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten betrage mindestens 8,10 Euro/m² nettokalt (Beweis: Sachverständigengutachten). Sie behauptet, die verlangte Miete würde auch unter Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels 2017 die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Sie behauptet, die Merkmalgruppe 1 (Bad) sei positiv, die Merkmalgruppe 2 (Küche) sei neutral, die Merkmalgruppen 3 (Wohnung) und 4 (Gebäude) seien jeweils positiv und die Merkmalgruppe 5 sei neutral. Die Klägerin behauptet, im Bad sei ein Strukturheizkörper als Handtuchwärmer vorhanden und in der Küche der Wohnung seien zwei Abstellräume vorhanden. Sie trägt vor, in der Merkmalgruppe 3 sei ferner zu berücksichtigen, dass die Wohnung über einen großen und geräumigen Balkon (7,2 m²) verfüge und die Wohnung mit einem Kaltwasserzähler ausgestattet sei. Hinsichtlich der Merkmalgruppe 4 sei zu berücksichtigen, dass das Gebäude über eine Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz in Form einer Dämmung der oberen Geschossdecke sowie einer Kellerdeckendämmung verfüge, darüber hinaus sei eine moderne Heizanlage vorhanden, die Jahre 2011 installiert worden sei.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für
die Wohnung W. Straße, ... B., 1. OG links, von 587,78 Euro
um 66,86 Euro auf 654,64 Euro mit Wirkung ab dem 01. Oktober 2017
zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel betrage 6,15 Euro/m² nettokalt monatlich. Da die Beklagten bereits eine Miete von 7,27 Euro/m² zahlen würden, seien sie zur Zustimmung nicht verpflichtet. Bei Mietbeginn sei die Küche lediglich mit einer Spüle ausgestattet gewesen, die jedoch ausweislich des Übergabeprotokolls nicht Gegenstand des Mietverhältnisses gewesen sei. Ein Geschirrspüleranschluss sei nicht vorhanden gewesen. Den Waschmaschinenanschluss hätten die Beklagten auf eigene Kosten hergestellt. Die Wohnung habe ein gefangenes Zimmer, denn ein Raum der Wohnung könne nur erreicht werden, indem das Wohnzimmer durchquert werde. Die Kaltwasserzähler könnten nicht als positives Merkmal gewertet werden, da hierfür seitens der Beklagten eine Miete gezahlt werde. Aus der eingereichten Fotografie ergebe sich, dass keine Abstellkammern in der Küche vorhanden seien. Die Beklagten behaupten, der Energiewert des Gebäudes sei sicherlich größer als 155 kWh. Ferner behaupten sie, die Wohnung liege an einer lärmbelasteten Straße, in der Wohnung der Beklagten seien nicht nur Fahrgeräusche zu hören, sondern es seien auch die leichten Erschütterungen, die die U-Bahn verursache, wahrzunehmen.
Wegen weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlage verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Die Beklagten sind nicht zur Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung verpflichtet, denn die verlangte Miete würde nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen. Nach Auffassung des Gerichts ist die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel 2017 zu ermitteln. Die Ausführungen der Klägerin dazu, weshalb der Mietspiegel nicht herangezogen werden könne, vermochten das Gericht nicht zu überzeugen. Nach dem Vortrag der Parteien ist davon auszugehen, dass vorliegend die ortsübliche Nettokaltmiete nicht oberhalb des Mietspiegelmittelwertes liegt. Die Merkmalgruppe 1 (Bad) ist als neutral zu werten. Die Beklagten haben ausdrücklich bestritten, dass dort ein Strukturheizkörper als Handtuchwärmer vorhanden sei und die Klägerin hat nicht vorgetragen, wo genau sich dieser angeblich befinden soll. Da bei Mietbeginn in der Küche vermieterseits keine Spüle vorhanden war, und auch kein Geschirrspüleranschluss, ist die Merkmalgruppe 2 als negativ einzustufen. Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist als neutral einzustufen. Dem wohnwerterhöhenden Merkmal großer geräumiger Balkon steht das wohnwertmindernde Merkmal eines gefangenen Zimmers (schlechter Schnitt der Wohnung) gegenüber. Die Kaltwasserzähler können nicht wohnwerterhöhend berücksichtigt werden, da die Beklagten hierfür eine Miete zahlen. Nach dem von den Beklagten eingereichten Foto ist davon auszugehen, dass in der Küche auch keine Abstellräume vorhanden sind. Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist nach dem Vortrag der Klägerin neutral. Auch falls die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) positiv sein sollte, so wäre insgesamt keine Miete oberhalb des Mietspiegelmittelwertes gerechtfertigt. Der Mietspiegelmittelwert des hier einschlägigen Mietspiegelfeldes I 2 beträgt 7,10 Euro/m² nettokalt. Für die streitgegenständliche Wohnung mit einer Fläche von 80,85 m² ergibt sich bei Zugrundelegung des Mietspiegelmittelwertes eine ortsübliche Vergleichsmiete von 574,03 Euro nettokalt monatlich. Die von den Beklagten derzeit gezahlt Miete liegt bereits darüber.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 91 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 22/20