Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-06-21, Aktenzeichen 8 K 138/20
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2022:0621.8K138.20.00

Tenor:
Der Bescheid der Investitionsbank Berlin vom 6. Juli 2020 in der Gestalt des Teilwiderrufsbescheides derselben vom 16. November 2021 wird aufgehoben.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen einen Bewilligungsbescheid zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen.
Die Klägerin ist Erbbauberechtigte des im Eigentum des Beklagten stehenden Grundstücks L... in Berlin-W..., auf dem sie ein Wohn- und Geschäftshaus mit 53 öffentlich geförderten Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 2.804,75 m² errichtet hat.
Die Erstförderung des Objekts erfolgte im Wohnungsbauprogramm 1984 auf Grundlage der Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1977 (WFB 1977) vom 28. Juli 1977 (Amtsblatt für Berlin S. 1188). Für den Wohnteil ergaben sich Gesamtkosten in Höhe von 11.089.677 DM, welche in Höhe von 9.490.800 DM durch Aufnahme von Fremdmitteln und im Übrigen durch Eigenmittel der Klägerin finanziert wurden. Zur Deckung der laufenden Aufwendungen bewilligte der Beklagte der Klägerin mit Bescheiden der Wohnungsbaukreditanstalt Berlin (WBK) vom 30. Mai 1984 und 25. Oktober 1987 Aufwendungshilfen in Höhe von insgesamt 9.756.861 DM, zu einem Drittel als Aufwendungsdarlehen und zu zwei Dritteln als Aufwendungszuschuss. Aufgrund vorbehaltener, späterer Kürzungen belief sich die Förderung letztlich auf 9.580.442,47 DM.
Die auf 15 Jahre angelegte Erstförderung lief im Jahr 2000 aus. Die Klägerin beantragte eine Anschlussförderung nach den Richtlinien über die Anschlussförderung von Sozialwohnungen der Wohnungsbauprogramme 1982 bis 1986 (Anschlußförderung RL 1996 – AfördRL 1996) vom 3. Dezember 1997 (Amtsblatt für Berlin 1998 S. 926). In diesem Zusammenhang gab sie unter dem 28. Januar 2000 eine Verpflichtungserklärung ab, in der sie sich unter anderem verpflichtete, „die zu bewilligende Aufwendungshilfe sowie ggf. weitere Zuschüsse entgegenzunehmen“, „die Miete nur unter Zugrundelegung der in Abschnitt 3.1 der Anschlußförderung RL 1996 getroffenen Regelungen zu erheben (Verpflichtungsmiete)“, „nach Tilgung sämtlicher Fremdmittel bzw. – soweit keine Umstellung auf das Restkapital erfolgt ist – nach spätestens 15 Jahren Anschlußförderung die Aufwendungsdarlehen der Grund- und Anschlussförderung [...] in vollem Umfang nach Maßgabe der Nummer 4 Abs. 2 der Anschlussförderung RL 1996 zu bedienen“ und „nach dem Ablauf des Anschlußförderungszeitraums mit Aufwendungshilfen die bis dahin verlangte Verpflichtungsmiete nach Ablauf eines jeden Jahrs um 0,25 DM je m2 Wfl. zu erhöhen [...]“. Mit Bescheid der Investitionsbank Berlin (IBB) vom 31. Juli 2000 bewilligte der Beklagte der Klägerin Aufwendungshilfen in Höhe von 7.902.482,16 DM für weitere 15 Jahre, zu einem Drittel als Aufwendungsdarlehen und zu zwei Dritteln als Aufwendungszuschuss. Während der Auszahlung der Aufwendungshilfen erfolgten zwei Konditionsanpassungen bei den Fremdmitteln, die jeweils eine Umstellung auf das Restkapital nach sich zogen. Aufgrund der Konditionsanpassungen sowie allgemeiner Subventionskürzungen wurde die Förderung mehrfach gekürzt und belief sich gemäß Berechnungsblatt vom 19. Oktober 2011 auf 1.918.785,48 Euro.
Nach Auslaufen der Anschlussförderung im Jahr 2015 stellte die IBB fest, dass kein Überschuss zur Bedienung der Aufwendungsdarlehen erzielt werde. Dementsprechend werde diese bis zum 30. September 2021 ausgesetzt. Die Klägerin wurde aufgefordert, die Durchschnittsmiete gemäß Nr. 3.1 Abs. 4 Buchst. g) AFördRL 1996 zum 1. April eines jeden Jahres um 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche monatlich zu erhöhen.
Mit Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 16. Januar 2017 beauftragte der Beklagte die IBB mit der Umsetzung der Aussetzung der förderrechtlich zulässigen Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau zum 1. April 2017. In den Fördersegmenten „Objekte in der Förderphase“, „Objekte in der Ruhephase“, „Objekte in der Bedienphase“, „Objekte mit IBB-Baudarlehen“ und „Objekte mit Barwertrückzahlungen“ sollten förderungsbedingte Mieterhöhungen um 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche monatlich durch Gewährung weiterer Aufwendungszuschüsse bzw. den Verzicht auf die planmäßige Erhöhung des Kapitaldienstes für die Aufwendungsdarlehen ausgesetzt werden (sog. Mietenkonzept 2017). Zu Objekten in der Bedienung der Aufwendungs- oder IBB-Baudarlehen hieß es, den Eigentümern/Fördernehmern solle eine entsprechende Begrenzung von Zins oder Tilgung zum Ausgleich für die zum 1. April 2017 nicht erfolgende planmäßige Mieterhöhung angeboten werden. Für Objekte in anderen Fördersegmenten würden entsprechende ergänzende Aufwendungszuschüsse zur Verfügung gestellt. Die Annahme dieses Angebots durch die Verfügungsberechtigten erfolge grundsätzlich freiwillig.
Die IBB informierte im Januar 2017 unter Beifügung von Antragsformularen über die Möglichkeit der Inanspruchnahme von Aufwendungszuschüssen oder eines Verzichts auf die planmäßige Erhöhung des Kapitaldienstes von Aufwendungsdarlehen. Auf entsprechenden Antrag der Klägerin bewilligte der Beklagte ihr Aufwendungszuschüsse in Höhe von 4.213,80 Euro für den Zeitraum 1. April 2017 bis 31. März 2018.
Der Beklagte führte die grundsätzliche Gewährung von Zuschüssen zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen im öffentlich geförderten Wohnraum bzw. die Aussetzung der planmäßigen Erhöhung des Kapitaldienstes von Aufwendungsdarlehen auch in den Folgejahren fort (sog. Mietenkonzepte 2018, 2019 und 2020/2021). Anders als im Jahr 2017 ging der Beklagte dabei davon aus, dass ein Antrag der Fördernehmer auf die Gewährung von Zuschüssen bzw. auf das Aussetzen der Erhöhungen der Bedienung der Aufwendungsdarlehen bei Objekten mit Barwertablösung, Objekten in der Ruhephase und Objekten in der Bedienphase nicht erforderlich sei. Während die Mietenkonzepte 2018 und 2019 sich nicht zur Ausfinanzierung der Maßnahmen bis zum Ablauf der Förderperioden äußern, heißt es im Mietenkonzept 2020/2021, die ab dem Jahr 2014 beschlossenen Mietenkonzepte, die zum großen Teil aufgrund der erwarteten umfassenden Reform des sozialen Wohnungsbaus nur für ein Jahr beschlossen worden seien, sollten bis zum Auslaufen der Förderperiode ausfinanziert werden.
Mit Bescheid der IBB vom 29. März 2018 bewilligte der Beklagte der Klägerin Aufwendungszuschüsse zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen im Zeitraum 1. April 2018 bis 31. März 2019 in Höhe von 8.427,72 Euro. In dem Bescheid wird ausgeführt, dass, soweit bereits im Vorjahr entsprechende Zuschüsse gewährt worden seien, diese fortgesetzt würden, sodass sowohl die förderungsbedingten Mietsteigerungen im Jahre 2017 als auch im Jahre 2018 ausgeglichen würden. Mit Bescheid der IBB vom 11. April 2019 bewilligte der Beklagte der Klägerin Aufwendungszuschüsse zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen im Zeitraum 1. April 2019 bis 31. März 2020 in Höhe von 12.641,52 Euro, womit die förderungsbedingten Mietsteigerungen der Jahre 2017 bis 2019 ausgeglichen werden sollten.
Am 6. Juli 2020 erließ die IBB einen „Bewilligungsbescheid über die Gewährung von Aufwendungszuschüssen zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen im Zeitraum 1. April 2020 bis 31. März 2022“. Darin heißt es:
„zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau für den Zeitraum 01.04.2020 - 31.03.2022 bewilligen wir Ihnen namens und im Auftrag des Bewilligungsausschusses weitere Aufwendungszuschüsse für das im Betreff genannte Objekt. Höhe und Dauer der bewilligten Aufwendungszuschüsse sind aus dem beigefügten Berechnungsblatt ersichtlich. Das Berechnungsblatt ist Bestandteil dieses Bescheides.
Sofern bereits in den Jahren 2017, 2018 und / oder 2019 entsprechende Zuschüsse gewährt wurden, werden diese weiterhin gezahlt, sodass die Aussetzung der förderungsbedingten Mietsteigerungen sowohl in den Jahren 2020 und 2021 als auch in den genannten Vorjahren für die aus dem Berechnungsblatt ersichtliche Dauer ausgeglichen wird.
Sobald und soweit eine rechnerische Unterdeckung in dem Objekt (die nach Ende der Anschlussförderung eingetreten ist) nicht mehr besteht, führt dies zunächst zu einem entsprechenden Abbau der Aufwendungszuschüsse. Erst wenn sämtliche Aufwendungszuschüsse abgebaut sind, wird die Bedienung des Aufwendungsdarlehens angelegt. Der Beginn der Bedienung kann sich somit nach hinten verschieben.
[...]
Verringert sich der für Kapitalkosten und Tilgung aufzubringende Gesamtbetrag der zur Finanzierung der Gesamtkosten in Anspruch genommenen Fremdmittel, behalten wir uns eine Kürzung der bewilligten Aufwendungszuschüsse vor. Sie sind verpflichtet, uns derartige Kostensenkungen unverzüglich anzuzeigen“.
Mit dem Bescheid wurden für den Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 31. März 2033 Aufwendungszuschüsse in Höhe von insgesamt 208.767,24 Euro bewilligt. Das beigefügte Berechnungsblatt weist ab dem 1. April 2028 abnehmende Zahlbeträge aus.
Die Klägerin hat am 3. August 2020 Klage erhoben, mit der sie sich gegen die verpflichtende Annahme weiterer Aufwendungszuschüsse zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen wendet. Damit sei die Verlängerung der ursprünglich vereinbarten Darlehenslaufzeit verbunden. Dies erfolge ohne gesetzliche Grundlage und unter Verstoß gegen die Anschlussförderungsrichtlinien, die eine jährliche Mieterhöhung um 0,25 DM (= 0,1278 Euro)/m2 Wohnfläche zwecks Rückführung der Aufwendungsdarlehen vorsähen. Die verpflichtende Inanspruchnahme der zusätzlichen Aufwendungszuschüsse bedeute für die Klägerin einen längeren Verbleib in der Preis- und Belegungsbindung als bei Förderbeginn absehbar und vereinbart gewesen sei. Dadurch würde die Geringhaltung der Mieten, nicht aber die Verringerung der Darlehensschuld erreicht. Zudem führe die Maßnahme dazu, dass sich nach Ende der Belegungsbindung eine geringere Ausgangsmiete ergebe und dass der Verkehrswert der Immobilie geringer sei, da dieser nach den gängigen Berechnungsmethoden auf Grundlage der tatsächlichen Mieten ermittelt werde. Eine Verpflichtung der Klägerin zur Annahme von Aufwendungszuschüssen bestehe nur, wenn es sich dabei um öffentliche Mittel im Sinne des § 42 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG handele, was bei den streitgegenständlichen Aufwendungszuschüssen nicht der Fall sei.
Zum 1. Oktober 2021 erfolgte eine weitere Konditionsanpassung bei den noch valutierenden Fremdmitteln. Daraufhin reduzierte der Beklagte mit Teilwiderrufsbescheid der IBB vom 16. November 2021 den Bewilligungsbetrag auf 27.390,66 Euro. Zur Begründung hieß es, dass die bewilligten Aufwendungszuschüsse der Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen für Objekte dienten, die sich nach Ablauf des Anschlussförderungszeitraumes aufgrund noch vorhandener Fremdmittel in einer Unterdeckung befänden. Eine solche Unterdeckung sei im Fall des Objekts der Klägerin nicht mehr gegeben, nachdem es zu einer Kapitalkostenersparnis gekommen sei. Die beigefügten Berechnungsblätter seien Bestandteil des Bescheides. Das dem Teilwiderrufsbescheid vom 16. November 2021 beigefügte Berechnungsblatt weist Aufwendungszuschüsse in Höhe von 0,5008 Euro/m2 Wohnfläche, insgesamt 16.855,44 Euro, für den Zeitraum 1. April 2020 bis 31. März 2021 und in Höhe von 0,6260 Euro/m2 Wohnfläche, insgesamt 10.534,62 Euro, für den Zeitraum 1. April 2021 bis 30. September 2021 aus.
Zum 31. Dezember 2021 zahlte die Klägerin die Aufwendungsdarlehen der Grund- und Anschlussförderung vollständig vorzeitig zurück. Mit Bescheiden des Bezirksamtes Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin vom 12. Mai 2022 stellte der Beklagte daraufhin das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ mit Ablauf des 31. Dezember 2033 fest.
Die Klägerin beantragt,
den Bescheid der IBB vom 6. Juli 2020 in der Gestalt des Teilwiderrufsbescheides derselben vom 16. November 2021 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er macht geltend, dass der Fördernehmer nach den WFB 1977 verpflichtet sei, Darlehen und Zuschüsse zur Deckung der laufenden Aufwendungen (Aufwendungshilfen) während der ursprünglich vorgesehenen Förderungsdauer und gegebenenfalls nach deren Ablauf anzunehmen. Da das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ noch nicht eingetreten sei und es sich bei den streitgegenständlichen Aufwendungszuschüssen um Zuschüsse zur Deckung der laufenden Aufwendungen handele, sei die Klägerin im Ergebnis rechtlich verpflichtet, die ihr angedienten Aufwendungszuschüsse anzunehmen. Ferner widerspreche es dem Grundprinzip des Kostenmietrechts, wenn ein Fördernehmer die Miete erhöhe, obwohl seine laufenden Aufwendungen anderweitig kompensiert würden oder werden könnten. Die in den Anschlussförderrichtlinien vorgesehene Mieterhöhung um 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche jährlich gelte nicht uneingeschränkt, sondern werde durch das Prinzip eingeschränkt, dass ihr ein höherer Aufwand gegenüberstehen müsse. Zudem hätten die Anschlussförderrichtlinien keinen Gesetzescharakter, sondern dokumentierten lediglich eine bestehende Verwaltungspraxis. Diese dürfe die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen als zuständige oberste Verwaltungsbehörde des Beklagten grundsätzlich ergänzen und anpassen – so wie es mit den Mietenkonzepten ab 2017 mit Blick auf die aktuellen Entwicklungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt der Fall gewesen sei. Dass die Rückführung der Aufwendungsdarlehen aus einem in Anbetracht des wohnungspolitischen Spannungsfeldes Berlins überragend wichtigen öffentlichen Interesse zeitweise hinausgestreckt werde, habe die Klägerin hinzunehmen. Sie werde dadurch nicht unangemessen belastet, zumal sie weiterhin ihre in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einfließende Eigenkapitalverzinsung erhalte. Im Zuwendungsrecht sei dem Fördergeber ein weites Gestaltungsermessen eingeräumt und könne der Einzelne nur eingeschränkt auf das unveränderte Fortbestehen einer ihm günstigen Rechtslage vertrauen. Mit den Mietenkonzepten habe der Beklagte lediglich mit in den ursprünglichen Vereinbarungen mit der Klägerin ausdrücklich angelegten Mitteln auf wohnungsmarktpolitische Zwänge angemessen reagiert.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts, insbesondere für den Wortlaut der Bescheide, und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze und sonstigen Aktenbestandteile sowie die Verwaltungsvorgänge des Beklagten (3 Bände Förderakte sowie 1 Ordner Ausdruck der elektronischen Akte) Bezug genommen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat Erfolg.
Die Klage ist zulässig.
Sie ist als Anfechtungsklage, mit der die Klägerin die Aufhebung eines Verwaltungsakts begehrt, gemäß § 42 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) statthaft.
Die Klägerin ist auch klagebefugt im Sinne von § 42 Abs. 2 VwGO, denn der angefochtene Bescheid verletzt sie möglicherweise in ihren Rechten. Bei dem Bewilligungsbescheid vom 6. Juli 2020 in der Fassung des Teilwiderrufsbescheides vom 16. November 2021 handelt es sich um einen Verwaltungsakt mit begünstigenden und belastenden Elementen.
Mit dem angefochtenen Bescheid werden der Klägerin zwar einerseits Aufwendungszuschüsse bewilligt. Andererseits wird aber bestimmt, dass die zum 1. April 2020 und 1. April 2021 vorgesehenen förderungsbedingten Mieterhöhungen um 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche in dem Objekt der Klägerin zu unterlassen sind und dass diese Mieterhöhungen sowie die bereits unterbliebenen Mieterhöhungen der Jahr 2017 bis 2019 jedenfalls bis zum 31. März 2033 auch nicht nachgeholt werden dürfen.
Dieser Regelungsinhalt ergibt sich aus der Überschrift und dem Text des nach verfügendem Teil und Begründung nicht differenzierenden Bescheides der IBB vom 6. Juli 2020. Danach dient der Bescheid der „Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen im Zeitraum 1. April 2020 bis 31. März 2022“. Die Aussetzung der förderungsbedingten Mietsteigerungen sowohl dieser Jahre als auch der Vorjahre 2017, 2018 und 2019 soll für die aus dem Berechnungsblatt ersichtliche Dauer vom 1. April 2020 bis zum 31. März 2033 ausgeglichen werden. Für diesen Zeitraum wurden der Klägerin mit dem Bescheid der IBB vom 6. Juli 2020 ursprünglich Aufwendungszuschüsse bewilligt, welche ab dem Jahr 2028 der Höhe nach abnehmen. Solange und soweit eine Unterdeckung in dem Objekt nicht mehr bestehe, führe dies zunächst zu einem Abbau der Aufwendungszuschüsse. Erst wenn sämtliche Aufwendungszuschüsse abgebaut seien, werde die Bedienung des Aufwendungsdarlehens angelegt. Der Beginn der Bedienung könne sich somit nach hinten verschieben. Daraus folgt, dass die förderungsbedingten Mietsteigerungen der Jahre 2017 bis 2021 jedenfalls für die aus dem Berechnungsblatt ersichtliche Dauer, das heißt bis zum 31. März 2033, untersagt werden, während die Förderung abnimmt. Der Teilwiderrufsbescheid vom 16. November 2021 hat daran nichts geändert. Zwar ist die Bewilligung von Aufwendungszuschüssen damit für die Zeit ab dem 1. Oktober 2021 aufgehoben worden. Eine Abänderung der Regelung, dass die förderungsbedingten Mietsteigerungen der Jahre 2017 bis 2021 bis jedenfalls zum 31. März 2033 zu unterbleiben haben, ist dem Teilwiderrufsbescheid jedoch nicht zu entnehmen. Im verfügenden Teil wird nur der Bewilligungsbetrag reduziert.
Ein Vorverfahren findet gemäß § 68 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 VwGO nicht statt. Bei dem Bewilligungsausschuss, in dessen Namen die IBB den Bescheid vom 6. Juli 2020 erlassen hat, handelt es sich um eine oberste Landesbehörde (vgl. VG Berlin, Urteil vom 10. Mai 2021 – 8 K 420.17 –, BeckRS 2021, 15095 Rn. 18 m.w.N.).
Die Klage ist begründet. Der Bescheid der IBB vom 6. Juli 2020 in Gestalt des Teilwiderrufsbescheides derselben vom 16. November 2021 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Dies gilt zwar nicht, solange und soweit das mit dem Bescheid verfügte Verbot förderungsbedingter Mieterhöhungen durch Gewährung von Aufwendungszuschüssen ausgeglichen wird. Mangels Teilbarkeit der getroffenen Regelung kommt indes nur die vollständige Aufhebung des Bescheides in Betracht.
Ein Verwaltungsakt, welcher in die Rechte seines Adressaten eingreift, ist rechtswidrig, wenn er nicht von einer entsprechenden Rechtsgrundlage oder Befugnisnorm gedeckt ist, die die Regelung des Verwaltungsakts inhaltlich legitimiert (vgl. Decker, in: Posser/Wolf, BeckOK VwGO, 61. Edition Stand: 01.04.2022, § 113 Rn. 11). An einer solchen rechtlichen Grundlage für den Erlass eines belastenden Verwaltungsakts fehlt es hier insoweit, als der Klägerin (auch) förderungsbedingte Mieterhöhungen untersagt werden, für die ihr keine den Mietausfall ausgleichenden Aufwendungszuschüsse bewilligt werden.
Der angefochtene Bewilligungsbescheid dient der Umsetzung des Mietenkonzepts 2020/2021 zur Vermeidung förderungsbedingter Mieterhöhungen. Solche Mieterhöhungen sind nach den AFördRL 1996 grundsätzlich vorgesehen. Sie dienen zunächst dem Abbau der im Rahmen der Abschlussförderung gewährten Aufwendungszuschüsse und sodann der jährlichen Erhöhung des Kapitaldienstes für gewährte Aufwendungsdarlehen.
Nr. 3.1 Abs. 1 AFördRL 1996 sieht eine Anschlussförderung durch degressive Aufwendungshilfen vor. Nach Nr. 3.1 Abs. 2 AFördRL 1996 wird der zuletzt gewährte monatliche Förderbetrag um 0,25 DM/m2 Wohnfläche/Monat vermindert. Nach Ablauf eines jeden Förderungsjahres sollte sich die Anschlussförderung jeweils um weitere 0,25 DM/m2 Wohnfläche/Monat verringern. Dies führte vorbehaltlich von Ausnahmeregelungen, zulässigen weiteren Förderungskürzungen und der Gewährung weiterer Aufwendungszuschüsse zu einer konstanten förderungsbedingten jährlichen Erhöhung der monatlichen Miete um 0,25 DM/m2 Wohnfläche. Nr. 3.1 Abs. 4 Buchstabe g) AFördRL 1996 sieht die Verpflichtung der Fördernehmer vor, nach Ablauf des Anschlussförderungszeitraums mit Aufwendungshilfen die bis dahin verlangte Verpflichtungsmiete/m2 Wohnfläche monatlich nach Ablauf eines jeden Jahres um 0,25 DM (=0,1278 Euro) zu erhöhen. Dadurch wird erreicht, dass es auch nach Auslaufen der Anschlussförderung zu konstanten förderungsbedingten Mieterhöhungen in dieser Höhe kommt.
Nr. 3.1 Abs. 4 Buchstabe g) AFördRL 1996 berechtigt und verpflichtet den Fördernehmer allerdings nicht ohne Weiteres zur Mieterhöhung. Die Verpflichtung und Berechtigung zu Mieterhöhungen steht im Regelungszusammenhang mit der Bedienung der erhaltenen Aufwendungsdarlehen. Gemäß Nr. 3.1 Abs. 4 Buchstabe f)
AFördRL 1996 ist nach Tilgung sämtlicher Fremdmittel bzw. – soweit keine Umstellung auf das Restkapital verlangt worden ist – nach spätestens 15 Jahren Anschlussförderung das Aufwendungsdarlehen der Grund- und Anschlussförderung aus dem Überschuss, der sich aus den um die Eigenkapitalverzinsung sowie die Bewirtschaftungskosten geminderten Mieteinnahmen ergibt, in vollem Umfang nach Maßgabe der Nr. 4 Abs. 1 – gemeint ist offensichtlich Abs. 2 – zu bedienen. Nr. 4 Abs. 2
AFördRL 1996 lautet:
„Der Überschuß nach Nummer 3.1 Abs. 4 Buchstabe f ist nach folgender Maßgabe zur Bedienung der Aufwendungsdarlehen zu verwenden:
a) Der Verwaltungskostenbeitrag der Investitionsbank Berlin für das Aufwendungsdarlehen beträgt 0,5 vom Hundert jährlich vom jeweiligen Restkapital des Aufwendungsdarlehens, mindestens aber 0,5 vom Hundert jährlich von 20 vom Hundert des Ursprungskapitals und ist vorrangig zu zahlen.
b) Der verbleibende Betrag ist für die Tilgung des Aufwendungsdarlehens von bis zu 2 vom Hundert jährlich, danach für die Verzinsung von bis zu 7 vom Hundert jährlich zu verwenden.
c) Ein eventuell verbleibender Restbetrag wird zur verstärkten Tilgung des Aufwendungsdarlehens herangezogen.“
Nach Abschluss des Anschlussförderungszeitraums dient die förderungsbedingte Mieterhöhung danach dazu, einen Überschuss zu generieren oder einen bereits vorhandenen Überschuss zu erhöhen, damit die Aufwendungsdarlehen bedient werden können bzw. eine höhere Summe hierfür eingesetzt werden kann.
Wurden die Aufwendungsdarlehen bereits vollständig zurückgezahlt, kann dieser Zweck nicht mehr realisiert werden. Nach vorzeitiger vollständiger Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen sind daher keine förderungsbedingten Mieterhöhungen mehr möglich (vgl. VG Berlin, Urteile vom 29. September 2021 – VG 8 K 159.19 und 160.19 –, juris Rn. 39 ff., vom 22. November 2021 – VG 8 K 251.19 –, juris Rn. 39 ff. und vom 16. Mai 2021 – VG 8 K 178.18 –).
Das Objekt der Klägerin befand sich nach Aussetzung der Bedienung der Aufwendungsdarlehen bis zum 30. September 2021 in der sog. Ruhephase und vom 1. Oktober 2021 bis zum 31. Dezember 2021 in der Bedienphase. In dieser Zeit war sie grundsätzlich berechtigt, förderungsbedingte Mieterhöhungen um 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche vorzunehmen. Seit der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen zum 31. Dezember 2021 ist dies nicht mehr der Fall.
Wie dargelegt, bestimmt der angefochtene Bescheid der IBB vom 6. Juli 2020 in Gestalt des Teilwiderrufsbescheides derselben vom 16. November 2021, dass die Klägerin die zum 1. April 2020 und 1. April 2021 vorgesehenen förderungsbedingten Mieterhöhungen um 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche in ihrem Objekt nicht vornehmen und diese Mieterhöhungen sowie die bereits unterbliebenen Mieterhöhungen der Jahr 2017 bis 2019 jedenfalls bis zum 31. März 2033 auch nicht nachholen darf. Der der Klägerin daraus entstehende wirtschaftliche Nachteil wird durch die den angefochtenen Bescheid nur für den Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. September 2021 ausgeglichen. Für diesen Zeitraum wurden der Klägerin Aufwendungszuschüsse bewilligt, und zwar vom 1. April 2020 bis zum 31. März 2021 in Höhe von 0,5008 Euro/m2 Wohnfläche monatlich, insgesamt 16.855,44 Euro, und vom 1. April 2021 bis zum 30. September 2021 in Höhe von 0,6260 Euro/m2 Wohnfläche monatlich, insgesamt 10.534,62 Euro. Der zuerst genannte Betrag entspricht der Summe der zulässigen förderungsbedingten Mieterhöhungen der Jahre 2017 bis 2020 in dem angegebenen Zeitraum abzüglich des Mietausfallwagnisses von 2 %. Der zuletzt genannte Betrag deckt den Ausfall der förderungsbedingten Mieterhöhungen der Jahre 2017 bis 2021 im Zeitraum 1. April 2021 bis 30. September 2021 ab.
Für den Zeitraum vom 1. Oktober 2021 bis zum 31. März 2033, in dem die Untersagung förderungsbedingter Mieterhöhung für die Jahre 2017 bis 2021 fortgilt, wird der Mietausfall indes nicht ausgeglichen. Grund hierfür ist, dass das Unterbleiben förderungsbedingter Mieterhöhungen nach dem Mietenkonzept 2020/2021 nur bei fehlender Bedienung der Aufwendungsdarlehen durch Aufwendungszuschüsse kompensiert werden soll. Soweit ein Überschuss zur Bedienung der Aufwendungsdarlehen erzielt wird, sollen förderungsbedingte Mieterhöhungen wie bereits in den Vorjahren nicht durch die Gewährung von Aufwendungszuschüssen, sondern durch die Aussetzung der nach der AFördRL 1996 vorgesehenen planmäßigen Erhöhung des Kapitaldienstes für die Aufwendungsdarlehen vermieden werden. Bei den in das Mietenkonzept einbezogenen Objekten, die sich wegen Unterdeckung (noch) in der Ruhephase vor Bedienung der Aufwendungsdarlehen befanden, wurde dies dadurch umgesetzt, dass die bewilligten Aufwendungszuschüsse auf die Höhe der prognostizierten rechnerischen Unterdeckung begrenzt wurden, und gleichzeitig bestimmt wurde, dass die Bedienung der Aufwendungsdarlehen erst nach vollständigem Abbau der Aufwendungszuschüsse angelegt wird. Dementsprechend heißt es in dem Bescheid der IBB vom 6. Juli 2020, dass, sobald und soweit eine Unterdeckung im Objekt nicht mehr bestehe, dies zunächst zu einem entsprechenden Abbau der Aufwendungszuschüsse führe. Erst nach Abbau sämtlicher Aufwendungszuschüsse werde die Bedienung des Aufwendungsdarlehens angelegt.
Im Fall der Klägerin waren demnach ab dem 1. April 2028 sinkende Aufwendungszuschüsse vorgesehen, ohne dass die Bedienung der Aufwendungsdarlehen einsetzen sollte. Diese sollte vielmehr bis zum 31. März 2033 – dem Datum, zu dem auch ohne die förderungsbedingten Mieterhöhungen der Jahre 2017 bis 2021 mit einem Überschuss zur Bedienung der Aufwendungsdarlehen gerechnet wurde – ausgesetzt bleiben. Im Einklang mit diesem Konzept sieht der Teilwiderrufsbescheid vom 16. November 2021 Aufwendungszuschüsse nur noch für die Zeit bis zum 30. September 2021 vor. Anschließend – also ab dem Zeitpunkt der Beendigung der Unterdeckung und des Beginns der planmäßigen Bedienung der Aufwendungsdarlehen – sollte die Aussetzung der Erhöhung des Kapitaldienstes statt der Gewährung von Aufwendungszuschüssen dazu führen, dass die förderungsbedingten Mieterhöhungen der Jahre 2017 bis 2021 dauerhaft unterbleiben.
Die Aussetzung der Erhöhung des Kapitaldienstes ist für die Fördernehmer regelmäßig mit Nachteilen verbunden. Nach Nr. 4 Abs. 2 AFördRL 1996 ist der Überschuss nach vorrangiger Begleichung des Verwaltungskostenbeitrags zunächst für die Tilgung der Aufwendungsdarlehen von bis zu 2 % jährlich, danach für die Verzinsung von bis zu 7 % zu verwenden. Ein eventuell verbleibender Restüberschuss wird zur verstärkten Tilgung der Aufwendungsdarlehen herangezogen. Wird durch förderungsbedingte Mieterhöhungen ein Überschuss erzielt oder ein vorhandener Überschuss erhöht, führt dies daher im Regelfall zu (erhöhten) Tilgungsleistungen. Umgekehrt führt die Aussetzung der Erhöhung des Kapitaldienstes dazu, dass Tilgungsleistungen hinausgeschoben werden. Da das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 Buchstabe a) WoBindG an die Rückzahlung von Darlehen aus öffentlichen Mitteln (hier: Aufwendungsdarlehen der Erstförderung) nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen geknüpft ist, verlängert sich der Zeitraum der Wohnungsbindungen entsprechend. Ferner ergibt sich ein höherer Verwaltungskostenbeitrag, weil dieser in Abhängigkeit vom Restkapital des jeweiligen Aufwendungsdarlehens berechnet wird und so lange zu zahlen ist, wie das Aufwendungsdarlehen noch valutiert. Zwar führt die Aussetzung der Erhöhung des Kapitaldienstes regelmäßig auch zu geringeren Zinsen. Da bei Erhöhung des Kapitaldienstes zunächst der Tilgungssatz auf bis zu 2 % steigt und der höhere Überschuss aus den Mieterhöhungen generiert wird, wird dies für die Fördernehmer jedoch regelmäßig wirtschaftlich nicht oder weniger bedeutsam sein.
Im Fall der Klägerin hätte die Aussetzung der Erhöhung des Kapitaldienstes, wie sie in dem Bescheid der IBB vom 6. Juli 2020 zunächst vorgesehen war, den Beginn der Bedienung der Aufwendungsdarlehen bei ihm Übrigen gleichbleibenden Bedingungen vom 1. April 2028 auf den 1. April 2033 – und damit um fünf Jahre – verschoben. Auch unter Berücksichtigung des Teilwiderrufsbescheides vom 16. November 2021 war eine Verschiebung von Tilgungsleistungen gegenüber der Situation ohne Mietenkonzept vorgesehen: Die Klägerin hatte geringere Mieteinnahmen und damit einen geringeren Überschuss für die am 1. Oktober 2021 einsetzende Bedienung der Aufwendungsdarlehen, als dies bei planmäßiger Vornahme der förderungsbedingten Mieterhöhungen der Fall gewesen wäre. Bei im Übrigen planmäßiger Bedienung der Aufwendungsdarlehen hätte sich deren Rückzahlung damit nach hinten verschoben, was zu einer Verlängerung der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ geführt hätte. Zwar ist es hierzu infolge der vorzeitigen Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen zum 31. Dezember 2021 nicht gekommen. Jedoch wird die Aussetzung der planmäßigen förderungsbedingten Mieterhöhungen der Jahre 2017, 2018, 2019, 2020 und 2021 seit dem 1. Oktober 2021 bis zum Ende der Wohnungsbindungen nicht kompensiert.
Soweit der Klägerin Aufwendungszuschüsse zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen bewilligt wurden, sind die Bewilligungsbescheide der Grund- und Anschlussförderung eine ausreichende rechtliche Grundlage für das Verbot förderungsbedingter Mietsteigerungen im (Förder-)Verhältnis zu dem Beklagten. Dies betrifft den Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. September 2021.
Die Klägerin ist als Fördernehmerin im Verhältnis zu dem Beklagten als Fördergeber verpflichtet, weitere Aufwendungszuschüsse anzunehmen. In Buchstabe a) der von ihr im Zusammenhang mit der Beantragung und Annahme der Anschlussförderung abgegebenen Verpflichtungserklärung vom 28. Januar 2000 hat sich die Klägerin verpflichtet, die zu bewilligende Aufwendungshilfe sowie gegebenenfalls weitere Zuschüsse entgegenzunehmen. Der Bescheid über die Bewilligung der Anschlussförderung vom 31. Juli 2000 nimmt auf diese Verpflichtungserklärung Bezug. Sie ist damit zur Grundlage der Bewilligung der Anschlussförderung geworden. Ferner ergibt sich eine Verpflichtung der Klägerin zur Annahme von Aufwendungszuschüssen aus Nr. 9 Abs. 2 Satz 2 WFB 1977. Danach ist der Vermieter bzw. der Bauherr verpflichtet, Darlehen und Zuschüsse zur Deckung der laufenden Aufwendungen (Aufwendungshilfen) während der ursprünglich vorgesehenen Förderungsdauer und gegebenenfalls nach deren Ablauf anzunehmen. Diese Regelung ist in den Bewilligungsbescheid der Erstförderung vom 30. Mai 1984 übernommen worden, der zudem auf die WFB 1977 verweist. Gemäß Nr. 5 Abs. 4 AFördRL 1996 gelten die bei Bewilligung der Bauvorhaben durch Bescheid über die Förderung mit Aufwendungshilfen vereinbarten Bedingungen, Bestimmungen und Auflagen, soweit sie den AFördRL nicht widersprechen, bis zum Ablauf der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ weiter.
Soweit die Untersagung förderungsbedingter Mieterhöhungen nicht durch die Gewährung von Aufwendungszuschüssen, sondern nur durch die Aussetzung der Erhöhung des Kapitaldienstes von Aufwendungsdarlehen ausgeglichen wird, fehlt es jedoch an einer Rechtsgrundlage hierfür. Die Aussetzung der Erhöhung des Kapitaldienstes stellt keine der Gewährung von Aufwendungszuschüssen gleichwertige Kompensation dar. Der Beklagte kann den Fördernehmern zwar eine Aussetzung der Erhöhung des Kapitaldienstes im Gegenzug für ein Unterbleiben förderungsbedingter Mieterhöhungen anbieten, nicht jedoch einseitig eine entsprechende Regelung treffen.
Eine solche Befugnis des Beklagten ergibt sich zunächst nicht daraus, dass in den AFördRL 1996 sowie der von der Klägerin abgegebenen Verpflichtungserklärung lediglich von einer Verpflichtung, nicht jedoch von einer Berechtigung zu jährlichen Mieterhöhungen um 0,25 DM/m2 Wohnfläche monatlich die Rede ist. In der Verpflichtung gegenüber einen anderem, eine bestimmte Handlung vorzunehmen, ist die Berechtigung zu dieser Handlung dem anderen gegenüber üblicherweise als Minus mitenthalten. Hätte geregelt werden sollen, dass die Berechtigung zur Vornahme der Mieterhöhungen vom aktuellen Willen des Beklagten abhängt, hätte es nahegelegen, einen entsprechenden Vorbehalt in den Text der AFördRL 1996 sowie der Verpflichtungserklärung aufzunehmen.
Auch Sinn und Zweck der Anschlussförderung im Allgemeinen und der Regelung zur jährlichen Erhöhung der Miete um 0,25 DM/m² Wohnfläche monatlich im Besonderen sprechen gegen eine Befugnis des Beklagten, die vorgesehenen förderungsbedingten Mieterhöhungen zu untersagen, soweit dies nur durch die Aussetzung der Erhöhung des Kapitaldienstes ausgeglichen wird.
Die Anschlussförderung sollte dauerhaft vertretbare Belastungen gewährleisten, gravierende Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit von Investitionen im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau verhindern und den öffentlichen Aufwand auf das sachlich zwingend erforderliche Maß begrenzen (vgl. Nr. 1 Abs. 1 AFördRL 1996; vgl. auch Bericht der Expertengruppe zur Reform des Sozialen Wohnungsbaus in Berlin von September 2016, Teil III, S. 5 ff., abrufbar unter https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/sozialer_wohnungsbau/reform/index.shtml, abgerufen am 15. Juni 2022). Diese grundsätzlich gegenläufigen Belange wurden unter anderem durch die Gewährung weiterer degressiver Aufwendungszuschüsse, die von den Fördernehmern auszusprechenden Ansatzverzichte und progressive Mieterhöhungen zwecks Rückführung der Aufwendungsdarlehen in vertretbarer Zeit in Ausgleich gebracht. Eine jährliche Erhöhung der Miete um 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche wurde unter Berücksichtigung einer prognostizierten allgemeinen Einkommensentwicklung als vertretbar in Kauf genommen, zunächst um die Förderung schrittweise abbauen zu können, und sodann, um einen steigenden Überschuss zur Bedienung der Aufwendungsdarlehen zu generieren. Der zuletzt genannte Zweck war im Zeitraum von April 2020 bis Dezember 2021 im Fall des Förderobjekts der Klägerin noch nicht entfallen. Er besteht auch nicht allein im Interesse des Beklagten. Auch die Fördernehmer haben ein Interesse daran, die Aufwendungsdarlehen in vertretbarer Zeit zurückzuzahlen und sich damit zu entschulden, insbesondere auch im Hinblick auf den Entfall der Preis- und Belegungsbindungen des sozialen Wohnungsbaus nach planmäßiger vollständiger Rückzahlung.
Eine Befugnis des Fördergebers zur einseitigen Aussetzung der planmäßigen Erhöhung des Kapitaldienstes hätte zudem zur Folge, dass die Dauer der Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen für den Fördernehmer nicht mehr vorhersehbar und planbar wäre. Sie würde davon abhängen, wie oft und in welchem Umfang der Beklagte planmäßige Erhöhungen des Kapitaldienstes für die Aufwendungsdarlehen aussetzt. Da die Fördernehmer zur Inanspruchnahme der Anschlussförderung gemäß Nr. 3.1 Abs. 4 Buchstabe c) und e) unbefristet auf den mietenwirksamen Ansatz von Kapitalkosten für planmäßig getilgte Darlehensanteile verzichten mussten, könnte über lange Zeit überhaupt kein oder nur ein geringer Überschuss zur Bedienung der Aufwendungsdarlehen erzielt werden. Die Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung und damit die Preis- und Belegungsbindungen könnten sich somit erheblich verlängern. Es kann angesichts des Fehlens einer ausdrücklichen Regelung in den AFördRL 1996 und der Verpflichtungserklärung der Klägerin nicht angenommen werden, dass die Förderbedingungen ein entsprechendes Gestaltungsrecht des Fördergebers vorsehen.
Eine Befugnis des Beklagten zur einseitigen, verbindlichen Aussetzung der planmäßigen Erhöhung des Kapitaldienstes folgt auch nicht aus Buchstabe a) der Verpflichtungserklärung vom 28. Januar 2000, wonach sich die Klägerin verpflichtet hat, gegebenenfalls weitere Zuschüsse entgegenzunehmen, oder aus § 9 Abs. 2 Satz 2 WFB 1977, wonach der Vermieter bzw. Bauherr verpflichtet ist, Darlehen und Zuschüsse zur Deckung der laufenden Aufwendungen (Aufwendungshilfen) während der ursprünglich vorgesehenen Förderungsdauer und gegebenenfalls nach deren Ablauf anzunehmen. Bei der Aussetzung der planmäßigen Erhöhung des Kapitaldienstes handelt es sich weder um einen Zuschuss noch um eine Aufwendungshilfe. Aufwendungen, die der Fördernehmer eigentlich zulässigerweise ansetzen darf, werden dadurch nicht gedeckt. Sie werden auch nicht mit dem gleichen Ergebnis vermieden. Wie oben dargelegt, werden zum Teil zwar Zinsleistungen vermieden, Tilgungsleistungen auf die Aufwendungsdarlehen aber nur hinausgeschoben.
Der Gedanke, dass dem Staat ein weites Gestaltungsermessen bei der Gewährung von Subventionen zukommt und diese deshalb nur in einem weniger strengen Sinn als die Eingriffsverwaltung an den Geboten von Vertrauensschutz und Verhältnismäßigkeit zu messen ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Mai 2006 – BVerwG 5 C 10/05 –, juris Rn. 58 m.w.N.), führt ebenfalls nicht dazu, dass der Beklagte die planmäßige Erhöhung des Kapitaldienstes einseitig aussetzen könnte. Das Gestaltungsermessen bezieht sich auf das Ob und Wie der Gewährung von Subventionen. Fördernehmer können danach etwa grundsätzlich nicht darauf vertrauen, dass eine einmal etablierte Förderpraxis fortgeführt wird und sie eine Förderung für Anschlusszeiträume und/oder weitere Vorhaben erhalten. Das Gestaltungsermessen beinhaltet demgegenüber nicht das Recht, die Bedingungen bereits bewilligter Förderungen je nach aktueller Interessenlage nachträglich einseitig anpassen zu können. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Investition bereits getätigt wurde. Die jeweils aktuellen Förderungsbestimmungen, die zur Grundlage einer Bewilligung gemacht werden, sind für die Investitionsentscheidung der Fördernehmer maßgeblich. Sie gestalten das Rechtsverhältnis zwischen Fördergeber und Fördernehmer. Letztere können berechtigterweise auf diese Bedingungen vertrauen (zum Vertrauensschutz bei Investitionsentscheidungen im Zusammenhang mit Gesetzesänderungen vgl. BVerfG, Beschluss vom 30. Juni 2020 – 1 BvR 1679/17 –, juris Rn. 74 ff.). Nachträgliche einseitige Änderungen sind demnach nur zulässig, wenn sie nach den Förderungsbedingungen vorbehalten sind und damit auf vertraglicher oder durch mitwirkungsbedürftigen Verwaltungsakt geschaffener Grundlage erfolgen, sowie ferner dann, wenn ein mit der Verfassung im Einklang stehendes Gesetz sie vorsieht.
Eine solche gesetzliche, vertragliche oder durch mitwirkungsbedürftigen Verwaltungsakt geschaffene Grundlage für die einseitige Aussetzung der Erhöhung des Kapitaldienstes von Aufwendungsdarlehen gibt es nicht. Es handelt sich um eine gesetzlich nicht geregelte, bloße Verwaltungspraxis. In den WFB 1977, den AFördRL 1996 oder sonstigen Bestimmungen, die zur Grundlage der Bewilligung der Grund- und/oder Anschlussförderung geworden sind, ist sie, wie dargelegt, nicht vorbehalten. Insbesondere handelt es sich nicht um die Bewilligung weiterer Aufwendungszuschüsse oder -hilfen.
Das mit den Mietenkonzepten verfolgte sozialpolitische Anliegen, förderungsbedingte Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau zu vermeiden und damit den Mietanstieg zu begrenzen, bewirkt für sich genommen keine Änderung der Förderbestimmungen und damit des Rechtsverhältnisses zwischen Fördergeber und Fördernehmer. Es führt damit nicht dazu, dass der Beklagte förderungsbedingte Mieterhöhungen ohne Weiteres untersagen könnte. Ohne entsprechende gesetzliche, vertragliche oder durch mitwirkungsbedürftigen Verwaltungsakt geschaffene Grundlage kann die Klägerin nicht dazu herangezogen werden, öffentliche Interessen auf ihre Kosten zu verwirklichen.
Dem Beklagten als Fördergeber bleibt es im Rahmen seiner Gestaltungsmacht unbenommen, die in der AFördRL 1996 vorgesehenen weiteren Aufwendungszuschüsse zu gewähren, die das Unterbleiben förderungsbedingter Mieterhöhungen kompensieren. Zur Annahme weiterer Aufwendungszuschüsse hat sich die Klägerin, wie dargelegt, verpflichtet. Etwaige sich hieraus ergebende mittelbare Nachteile hätte sie danach hinzunehmen.
Der Bescheid der IBB vom 6. Juli 2020 in Gestalt des Teilwiderrufsbescheides derselben vom 16. November 2021 ist nach alldem teilweise rechtswidrig und verletzt die Klägerin insoweit in ihren Rechten. Der Bescheid ist vollständig aufzuheben, eine nur teilweise Aufhebung kommt nicht in Betracht. Es fehlt an der hierfür erforderlichen Teilbarkeit der mit dem angefochtenen Bescheid getroffenen Regelungen. Ein angefochtener Verwaltungsakt kann nur dann teilweise aufgehoben werden, wenn die rechtlich unbedenklichen Teile nicht in einem untrennbaren inneren Zusammenhang mit dem rechtswidrigen Teil stehen. Der rechtswidrige Teil des Verwaltungsakts muss in der Weise selbstständig abtrennbar sein, dass der Verwaltungsakt im Übrigen ohne Änderung seines Inhalts sinnvoller- und rechtmäßigerweise bestehen bleiben kann. Ob diese Voraussetzungen gegeben sind, bedarf einer Bewertung im Einzelfall (vgl. BVerwG, VerwG, Beschluss vom 30. Mai 2006 – BVerwG 6 B 28/06 –, juris Rn. 6 m.w.N.). Insbesondere dann, wenn der Verwaltungsakt im Ermessen der Behörde steht, ist dabei von Belang, ob der Wille der Behörde einer Teilaufhebung entgegensteht. Dies wird nur dann nicht der Fall sein, wenn sichere Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Verwaltung bei Kenntnis der Rechtsverletzung die von dem Kläger angestrebte Teilregelung verfügt hätte (vgl. Riese, in: Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht, Werkstand: 41. EL Juli 2021. § 113 VwGO Rn. 14 m.w.N.).
Danach ist hier nicht von einer Teilbarkeit auszugehen. Es ist unklar, ob der Beklagte Aufwendungszuschüsse gewährt hätte, wenn ihm bewusst gewesen wäre, dass er die förderungsbedingten Mietsteigerungen der Jahre 2017 bis 2021 mit den für das Mietenkonzept 2020/2021 vorgesehenen Mitteln gar nicht bis zum Ende der Förderperiode aller von dem Konzept erfassten Objekte abwenden kann. Nach dem genannten Mietenkonzept sollten die Mieterhöhungen der Jahre 2017 bis 2021 dauerhaft unterbleiben. Bei Teilaufhebung des angefochtenen Bescheides wäre dies indes nur bis zum 30. September 2021 der Fall. Danach würden die Mieten in dem Objekt der Klägerin sprunghaft um 0,639 Euro/m2 Wohnfläche ansteigen, in den größeren, 68,69 m2 großen Wohnungen mithin um 43,89 Euro. Es kann nicht angenommen werden, dass der Beklagte eine Regelung mit einer solchen Konsequenz getroffen hätte. Auch davon, dass es zur Gewährung weiterer Aufwendungszuschüsse an die Klägerin zur Vermeidung dieser Mieterhöhungen jedenfalls bis zum 31. März 2033 gekommen wäre, kann nicht ausgegangen werden. Hierfür wären weitere Mittel erforderlich, die nur der Haushaltsgesetzgeber zur Verfügung stellen kann.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO i.V.m. § 709 Satz 1, 2 Zivilprozessordnung.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 12.904,09 Euro festgesetzt.
Die Streitwertfestsetzung gemäß §§ 39 ff., 52 des Gerichtskostengesetzes beruht auf dem einjährigen Mieterhöhungsbetrag in Höhe von 0,1278 Euro/m² Wohnfläche/monatlich für drei Jahre.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 113 VwGO
§ 42 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG
§ 42 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 68 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 9 Abs. 2 Satz 2 WFB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO
§ 709 Satz 1, 2 Zivilprozessordnung
§ 39 ff., 52 des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 8 K 420.17
8 K 159.19
8 K 251.19
8 K 178.18
5 C 10/05
1 BvR 1679/17
6 B 28/06