Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2020-11-20, Aktenzeichen 65 S 194/20
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2020:1120.65S194.20.00

Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Pankow-Weißensee vom 23. Juli 2020, Aktenzeichen ..., abgeändert und wie folgt neu gefasst:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen. Ein Rechtsmittel gegen die Entscheidung ist unzweifelhaft nicht zulässig, §§ 542 Abs. 1, 543 Abs 1, 544 Abs. 1 ZPO, Art. 2 Nr. 14 a) (2) Nr. 1 Gesetz zur Regelung der Wertgrenze für die Nichtzulassungsbeschwerde in Zivilsachen, zum Ausbau der Spezialisierung bei den Gerichten sowie zur Änderung weiterer zivilprozessrechtlicher Vorschriften.

Entscheidungsgründe:
Die gem. §§ 511 ff. zulässige, insbesondere form- und fristgerechte, Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Nach den der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen ist das Mietverhältnis nicht durch Kündigung beendet worden und hat der Kläger keinen Anspruch gem. § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung.
A. Das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und den Beklagten ist weder fristlos noch ordentlich durch Kündigung beendet worden.
1. Das Mietverhältnis ist nicht aufgrund der fristlosen Kündigung vom 23. Dezember 2019 beendet worden. Der Vermieter hat vorliegend entgegen § 543 Abs. 3 BGB weder eine (erforderliche) Frist zur Abhilfe bestimmt noch eine Abmahnung ausgesprochen. Weiter liegt kein wichtiger Grund i. S. d. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vor.
a. Entgegen der Ansicht des Klägers hätte dieser den Beklagten eine Frist gem. § 543 Abs. 3 BGB setzten bzw. diese abmahnen müssen. Wie sich aus dem vom Kläger selbst eingereichten Schreiben des Parteivertreters der Beklagten vom 19. Dezember 2019, aus dem Umstand, dass nach gerichtlichem Hinweis im Rechtsstreit 2 C 402/19 Besichtigungstermine mitgeteilt, vereinbart und wahrgenommen wurden, aus dem Anerkenntnisurteil im Rechtsstreit 2 C 402/19 und aus dem Umstand, dass die Beklagten selbst bei kurzfristiger Änderung des Grundes für die Besichtigung eine solche zugelassen haben, ergibt, haben die Beklagten ihr Verhalten bei Mitteilung der erforderlichen Begründung für die Terminwünsche geändert und war eine Fristsetzung oder Abmahnung folglich nicht erfolglos und mithin gem. § 543 Abs. 3 Ziff. 1 BGB nicht entbehrlich.
b. Darüber hinaus ist kein wichtiger Grund i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB gegeben – und liegen damit auch die Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 Ziff. 2 BGB nicht vor. Gem. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies ist vorliegend nicht der Fall.
Ein wichtiger Grund folgt nicht aus der Nichtmitteilung von Terminen oder aus der mangelnden Duldung des Zutritts auf das bzw. im Sinne des klägerischen Schreibens vom 11. Dezember 2019.
(a) Zwar kann die Nichtgewährung des Zutritts und damit auch die Nichtmitteilung von Terminen eine Verletzung einer mietvertraglichen Pflicht darstellen. Weiter kann ein Verstoß gegen mietvertragliche Pflichten eine fristlose Kündigung begründen. Schließlich muss der Vermieter nicht abwarten, bis ein Mieter gegen die durch Urteil ausgesprochene Verpflichtung einer Duldung verstößt (vgl. BGH, Versäumnisurt. v. 15.4.2015, VIII ZR 281/13, zit. nach: juris, Rdnr. 20). Entgegen der Ansicht des Klägers traf die Beklagten vor Verkündung des Anerkenntnisteilurteils zum Zeitpunkt der Kündigung aber keine Duldungspflicht in Bezug auf die durch Schreiben vom 11. Dezember 2019 begehrte Besichtigung bzw. einen Zutritt durch den Kläger. Weiter haben die Beklagten auch nicht gegen das zeitlich der Kündigung erst nachfolgende Anerkenntnisteilurteil vom 11. März 2020 (Az. 2 C 402/19) verstoßen.
(b) Weder folgt eine Pflicht zur Mitteilung von Terminen oder der begehrten Duldung vorliegend aus dem Mietvertrag selbst noch gibt es, entgegen der Ansicht des Klägers, eine mietvertragliche Nebenpflicht der Beklagten, dem Vermieter ohne Abwägung des Eigentumsrechts des Klägers einer- und des ebenfalls grundrechtlich geschützten Besitz-/Eigentumsrechtes der Beklagten andererseits schlicht aufgrund einer beabsichtigten Veräußerung, den Zugang zur Wohnung gewähren oder Termine zu einer Besichtigung mitteilen zu müssen (vgl. BVerfG, Beschluss v. 13.10.1971, 1 BvR 280/66, zit. nach: juris, Rdnr. 51).
(aa) Den Mieter trifft zwar aus dem Mietvertrag die Nebenpflicht, dem Vermieter die Besichtigung seiner Wohnung mit Kaufinteressenten zu ermöglichen. Dies war vorliegend aber zum einen nicht verlangt. Der Kläger hat vielmehr Termine zur Vermessung und Bestandsaufnahme angefragt. Zum anderen besteht eine Pflicht zur Gewährung von Zutritt nach ganz überwiegender Ansicht in Rechtsprechung und Literatur, der das Gericht folgt, auch bereits einfachrechtlich nur in engem Rahmen und zu vertretbaren Zeiten (vgl. Emmerich, in: Staudinger, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Zweites Buch §§ 535-563, 13. Bearbeitung 1995, §§ 535, 536, Rn. 186 ff.; Kraemer, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, III.A Rn. 1128). Im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 GG sind vor Annahme einer eine Räumungskündigung rechtfertigenden Pflichtverletzung des Mieters darüber hinaus einerseits das Eigentumsrecht des Mieters am Besitz der Mietwohnung, in diesem Zusammenhang auch die Dauer des Mietverhältnisses und die von Besichtigungen ausgehende Beeinträchtigung des Grundrechts aus Art. 13 Abs. 1 GG sowie andererseits das Eigentum des Vermieters an der Mietsache und seine Beeinträchtigung durch das Verhalten des Mieters umfassend zu würdigen. Es sind die gegensätzlichen Interessen und nicht einseitig das Besichtigungsrecht des Klägers zu berücksichtigen (BVerfG, Stattgebender Kammerbeschluss v. 16.1.2004, 1 BvR 2285/03, zit. nach: juris, Rdnr. 13 f.).
(bb) Diesen Maßstab zugrunde gelegt, besteht bei Berücksichtigung der gegenseitigen verfassungsrechtlich geschützten Interessen die vom Kläger angenommene Pflicht der Mieter auf Mitteilung von Terminen bzw. zur Duldung des Zutritts entsprechend seinem Begehren im Schreiben vom 11. Dezember 2019 nicht.
(cc) Auch wenn in § 15 Ziff. 1 des Mietvertrags unter der Überschrift „Betreten der Mieträume durch den Vermieter“ ausdrücklich geregelt ist, dass der Vermieter die Mieträume nach rechtzeitiger Ankündigung, sei es zur Prüfung des Zustands oder aus anderen wichtigen Gründen besichtigen kann, hat der Kläger nach dieser Regelung keinen Anspruch gegen die Beklagten auf den von ihm begehrten Zutritt. Gleiches gilt in Bezug auf die Regelung des § 15 Ziff. 2 des Mietvertrages, wonach der Vermieter oder sein Beauftragter, wenn der Vermieter das Grundstück verkaufen will oder wenn das Mietverhältnis gekündigt ist, zusammen mit den Miet- und Kaufinteressenten die Räume in angemessenem Maß betreten darf.
Die Aufforderung im Schreiben vom 11. Dezember 2019 zur Benennung dreier zeitnaher Termine für Ausmessungen und damit sich ein Mitarbeiter der Verwaltung einen Eindruck vom Zustand der Wohnung verschaffen kann, um dem Ersteher der Wohnung Fakten definieren zu können, wird von § 15 bereits dem Wortlaut nach ohne Berücksichtigung der verfassungsrechtlichen Vorgaben nicht umfasst.
Der begehrte Zutritt sollte nach dem eindeutigen Wortlaut des Schreibens vom 11. Dezember 2019 nicht der Besichtigung durch Kauf- oder Mietinteressenten dienen und unterfiel damit nicht der Regelung des § 15 Ziff. 2 des Mietvertrages. Er war weiter aber auch nicht von § 15 Ziff. 1 des Mietvertrages umfasst. Hiernach war allein zur Feststellung des Zustands der Mietsache nicht aber zur Vermessung derselben, Zutritt zu gewähren. Der Zustand einer Sache ist nämlich die gegebene Lage oder Verfassung derselben zu einem bestimmten Zeitpunkt (vgl. www.dwds.de/wb/Zustand) und umfasst mithin bereits nicht die Größe der Wohnung. Weiter sollte vorliegend, unabhängig davon, ob eine solche Regelung unter Berücksichtigung der verfassungsrechtlichen Vorgaben zulässig ist, nicht der Zustand entsprechend der mietvertraglichen Regelung geprüft werden. Vielmehr sollte sich ein Mitarbeiter einen Eindruck vom Zustand verschaffen um diesen für den Erwerber zu definieren. Sich einen Eindruck verschaffen ist kein Prüfen. Gleiches gilt in Bezug auf das Definieren (Bestimmen) eines Zustands. Zudem berechtigt die Regelung des § 15 des Mietvertrages den Vermieter und nicht etwa den Erwerber oder Hilfspersonen desselben.
(dd) Gleiches gilt bei Berücksichtigung der verfassungsrechtlichen Wertung. Das Begehren des Klägers, die Wohnung vermessen und sich einen Eindruck verschaffen zu wollen, stellt die verfassungsrechtlichen Vorgaben zugrunde gelegt, keinen „anderen wichtigen Grund“ i. S. d. Regelung dar.
Bei Beachtung des beiderseitigen Eigentumsschutzes und bei Vermeidung unverhältnismäßiger Eigentumsbeeinträchtigungen ergibt sich vorliegend, dass bei Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles bereits kein einen wichtigen Grund rechtfertigendes Erfordernis an der Vermessung oder für das Verschaffen eines Eindrucks von der Wohnung dargetan ist. Insbesondere folgt ein solcher nicht allein aus dem Umstand, dass die Wohnung veräußert werden sollte, die Fotos vom Vormieter stammen und die Wohnung nach dem klägerischen Vortrag verbrannt sei.
Letzteres bezieht sich auf Besichtigungen durch Kaufinteressenten, die durch den Kläger nicht im streitgegenständlichen Schreiben begehrt waren. Zu beachten und in die Abwägung einzustellen ist weiter, dass, abgesehen davon, dass der Kläger im Mietvertrag die Wohnungsgröße selbst angegeben hatte, er bereits zum Zeitpunkt seines Schreibens an die Beklagten die Wohnung unter Angabe von Größe und mit Fotos im Internet angeboten hatte. Weiter wurde – bis heute – trotz mittlerweile unbestritten angebotener Termine durch die Beklagten und trotz eines diesbezüglichen Anerkenntnisses, die Wohnung weder durch den Kläger noch für den Kläger vermessen oder der Zustand besonders unabhängig von Besichtigungen aufgenommen, sondern Termine, selbst wenn für die Vermessungen und Bestimmung des Zustands angekündigt und vereinbart, nur für Besichtigungen von Interessenten genutzt.
In einer solchen Situation überwiegt das Recht der Beklagten auf Ungestörtheit in der von ihnen gemieteten Wohnung gegenüber dem Eigentumsrecht des Klägers und dem hieraus abgeleiteten Begehren auf Vermessung derselben oder Kontrolle des Zustands der Wohnung. Es bestand damit keine Pflicht der Mieter, dem Kläger Termine entsprechend seinem Begehren aus dem Schreiben vom 11. Dezember 2019 mitzuteilen. Mangels bestehender Pflicht haben die Mieter auch nicht gegen eine solche verstoßen.
(ee) Etwas anderes und insbesondere eine ohne Beachtung der verfassungsrechtlichen Wertungen bestehende Nebenpflicht der Beklagten ergibt sich auch, entgegen der Ansicht des Klägers, nicht aus § 242 BGB. Über die Generalklausel des § 242 BGB finden die Grundrechte Beachtung bei der Anwendung und Auslegung einfachrechtlicher Rechtsnormen (vgl. Böttcher, in: Ermann, BGB, Kommentar, 16. Aufl., § 242, Rdnr. 29 f., zit. nach: juris). Eben diese Beachtung und die erforderliche Abwägung der Umstände des Einzelfalls führen aber nach dem Dargelegten dazu, das vom Kläger geltend gemachte Zutrittsrecht im vorliegenden Fall zu verneinen.
(c) Ein wichtiger, eine fristlose Kündigung rechtfertigender Grund ist darüber hinaus nicht deshalb gegeben, weil der Zutritt der ... Gesellschaft ...bH nicht möglich war. Weder hat der Kläger in Bezug auf einen solchen Zutritt bei den Beklagten angefragt noch war ein solcher Zutritt nicht möglich. Nach dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten lag der Grund für die Nichteinhaltung des ersten Termins in der Sphäre des Servicedienstleisters und war des Weiteren, ebenso unbestritten, bereits ein weiterer Termin vereinbart.
2. Das Mietverhältnis ist zudem nicht aufgrund ordentlicher Kündigung durch das Schreiben vom 23. Dezember 2019 beendet worden. Der Kläger hat auch in Bezug auf diese Kündigung kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. d. § 573 Abs. 1 BGB aufgrund der Nichtgewährung des Zutritts zur Wohnung auf das Schreiben des Klägers vom 11. Dezember 2019 oder in Bezug auf die ... Gesellschaft ... mbH. Nach dem Dargelegten bestand in Bezug auf die Gesellschaft ein Termin. Weiter hatte der Kläger weder aufgrund des Mietvertrages, aus § 242 BGB oder bei Berücksichtigung der verfassungsrechtlichen Vorgaben das durch Schreiben vom 11. Dezember 2019 begehrte Zutrittsrecht oder einen Anspruch auf Benennung von Terminen und haben die Beklagten, wie dargelegt, damit bereits nicht gegen ihnen aus dem Mietvertrag folgende Pflichten verstoßen.
3. Entsprechend dem Dargelegten ist das Mietverhältnis schließlich auch nicht aufgrund der fristlosen und ordentlichen Kündigungen des Klägers im Schriftsatz vom 9. Januar 2020 beendet worden.
B. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die Vollstreckung auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
C. Die Revision war nicht zuzulassen. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Es handelt sich um eine Entscheidung des Einzelfalls. Weiter sind die maßgeblichen Rechtsfragen durch die aufgeführte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 242 BGB
§ 91 ZPO
§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 542 Abs. 1, 543 Abs 1, 544 Abs. 1 ZPO
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 3 BGB
§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 543 Abs. 1 BGB
§ 573 Abs. 1 BGB
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 13 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 2 C 402/19 B
2 C 402/19
VIII ZR 281/13
1 BvR 280/66
1 BvR 2285/03