Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin (Berlin, Verfassungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2011-11-29, Aktenzeichen 8/10
ECLI: ECLI:DE:VERFGBE:2011:1129.8.10.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1a. Die verfassungsgerichtliche Kontrolle einer Verletzung des Gleichheitssatzes iSv Art 10 Abs 1 Verf BE durch Gerichtsentscheidungen greift nicht bei jedem Fehler in der Rechtsanwendung ein. (Rn.8)
1b. Das Willkürverbot ist erst dann verletzt, wenn die Auslegung und Anwendung des einfachen Rechts unter keinem denkbaren Gesichtspunkt mehr verständlich ist und sich daher der Schluss aufdrängt, dass die Entscheidung auf sachfremden Erwägungen beruht. Willkür liegt danach erst dann vor, wenn eine offensichtlich einschlägige Norm nicht berücksichtigt oder der Inhalt einer Norm in krasser Weise verkannt wird. (Rn.8)
1c. Sie ist auch gegeben, wenn ein Fachgericht von der höchstrichterlichen Auslegung einer Norm abweicht, ohne eine eingehende Auseinandersetzung mit der Rechtslage oder eine sonstige Rechtfertigung für die Abweichung erkennen zu lassen (vgl VerfGH Berlin, 14.07.2010, 29/07, juris Rn 27). (Rn.8)
2a. Nach der Rspr des BGH bedarf eine Vereinbarung über den Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfs für mehr als ein Jahr gem § 550 S 1 BGB der Schriftform (vgl BGH, 04.04.2007, VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742f). (Rn.10)
2b. Ferner entspricht es der Rspr des BGH, dass diese Form nicht gewahrt ist, wenn als Vermieter oder Mieter mehrere Personen (etwa Eheleute) auftreten, von denen aber nur einer den Vertrag unterschrieben hat, ohne durch einen Vertretungszusatz deutlich zu machen, dass er auch für die andere(n) Person(en) handelt (vgl BGH, 04.11.2009, XII ZR 86/07, BGHZ 183, 67 <70>). (Rn.10)
3. Hier: Die Entscheidung des LG beruht auf einem Verstoß gegen das Willkürverbot, da sie die höchstgerichtlichen Vorgaben des BGH nicht beachtet: (Rn.14)
a. Nach den vom BGH aufgestellten Grundsätzen wahrt die Vereinbarung – entgegen der Rechtsansicht des LG - nicht die Schriftform, da die Vertragsurkunde nur von dem Beteiligten zu 3 (Mieter; Ehemann) unterschrieben worden ist und ein ausdrücklicher Vertretungszusatz – der auch von Eheleuten zu verlangen ist - hinsichtlich der Beteiligten zu 2 (Mieterin; Ehefrau) nicht erfolgt ist (vgl BGH, 07.05.2008, XII ZR 69/06, BGHZ 176, 301 <308>). (Rn.12)
b. Sonstige sich aus der Urkunde ergebende Umstände, die deutlich zum Ausdruck bringen, dass er zugleich für die Beteiligte zu 2 gehandelt hat, sind von dem LG nicht festgestellt worden. (Rn.12)
c. Der Begründung des angefochtenen Urteils lässt sich auch nicht entnehmen, dass das LG bewusst von der Rspr des BGH abgewichen ist. (Rn.13)
Verfahrensgang
1. Das Urteil des Landgerichts Berlin vom 10. November 2009 - 63 S 150/09 - verletzt die Beschwerdeführerin in ihrem Grundrechtaus Art. 10 Abs. 1 der Verfassung von Berlin. Es wird aufgehoben und die Sache an das Landgericht Berlin zurückverwiesen.
2. Der Beschluss des Landgerichts Berlin vom 5. Februar 2010 - 63 S 150/09 - ist damit gegenstandslos.
3. Das Verfahren ist gerichtskostenfrei.
4. Das Land Berlin hat der Beschwerdeführerin die notwendigen Auslagen zu erstatten.

Tatbestand:
Die Beschwerdeführerin wendet sich gegen die Abweisung ihrer Räumungsklage. Sie ist Eigentümerin eines im ehemaligen Ostteilvon Berlin belegenen Mehrfamilienhauses. Die miteinander verheirateten Beteiligten zu 2 und 3 sind aufgrund eines 1981 mitder damaligen volkseigenen Wohnungsverwaltung geschlossenen Vertrages Mieter einer Wohnung in diesem Haus. Im Herbst 1990entschlossen sie sich, unter Inanspruchnahme staatlicher Zuschüsse eine Gasetagenheizung in die Wohnung einzubauen. Sie legtendeshalb der damaligen Hausverwalterin eine von der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr vorformulierte "Mustervereinbarungüber die Durchführung von Mietermaßnahmen" vor. Die auf den 11. Oktober 1990 datierte und als Ergänzung zum Mietvertrag von1981 bezeichnete Vereinbarung enthält neben der Verpflichtung des Mieters zum Einbau und zur Instandhaltung einer Gasetagenheizungeinen Verzicht des Vermieters auf die Ausübung des Kündigungsrechts wegen Eigenbedarfs für die Dauer des Mietverhältnisses.Im Kopf der Vertragsurkunde sind auf der Vermieterseite die Hausverwaltung und auf der Mieterseite die Beteiligten zu 2 und3 aufgeführt. Die Urkunde ist von der damaligen Hausverwalterin und von dem Beteiligten zu 3 unterzeichnet.
Die Beteiligten zu 2 und 3 ließen in der Folgezeit die Heizung in die Wohnung einbauen. Anfang 2008 kündigte die Beschwerdeführerindas Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Gegen die von ihr vor dem Amtsgericht Mitte erhobene Räumungsklage verteidigten sichdie Beteiligten zu 2 und 3 unter anderem durch Vorlage der Vereinbarung vom 11. Oktober 1990. Die Beschwerdeführerin wandteein, dass die Vereinbarung nicht von der Beteiligten zu 2 unterschrieben und daher formunwirksam sei.
Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt. Auf die Berufung der Beteiligten zu 2 und 3 wies das Landgericht Berlin die Klagemit der Begründung ab, die Kündigung wegen Eigenbedarfs sei unwirksam, weil auf die Ausübung dieses Kündigungsgrundes mitder Vereinbarung vom 11. Oktober 1990 wirksam verzichtet worden und die Beschwerdeführerin daran gebunden sei. Weiter führtees aus: "Die Vereinbarung ist auch nicht wegen des Fehlens der Unterschrift der Beklagten zu 1 unwirksam. Diese hat den Mietvertragmitunterschrieben und ist Mieterin. Insbesondere wurde sie in das Rubrum der Vereinbarung vom 11.10.1990 aufgenommen, in deres um den Einbau und die Instandhaltung der Heizung auf Kosten beider Beklagten für die Dauer des Mietverhältnisses geht.Aus diesen Umständen ergibt sich, dass beide Mieter Parteien der Vereinbarung vom 11.10.1990 sein sollten und die fehlendeUnterschrift der Beklagten zu 1 ihrer Einbeziehung entgegen dem klar hervortretenden Willen der drei damals Beteiligten nichtentgegensteht. Vielmehr ist nach diesen Umständen des Einzelfalles von einer Vertretung des Beklagten zu 1 für seine Ehefrau,die Beklagte zu 2, in der Unterschrift auszugehen (…). Auch zu einem späteren Zeitpunkt ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür,dass die Vereinbarung entgegen dem Wortlaut im Rubrum nur mit dem Beklagten zu 2 geschlossen worden sein sollte. (…) Richtigist, dass von nur einem Mieter abgegebene Erklärungen nicht automatisch für seinen Mitmieter und Ehepartner gilt. Nach denUmständen des vorliegenden Einzelfalls handelte der Beklagte zu 1 aber wie ausgeführt nicht für sich alleine."
Mit ihrer gegen das Urteil des Landgerichts gerichteten Verfassungsbeschwerde rügt die Beschwerdeführerin unter anderem eineVerletzung des Willkürverbots (Art. 10 Abs. 1 der Verfassung von Berlin - VvB -). Die Annahme, die fehlende Unterschrift derBeteiligten zu 2 stehe der Wirksamkeit der Vereinbarung vom 11. Oktober 1990 nicht entgegen, sei mit der höchstrichterlichenRechtsprechung zum Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB unvereinbar. Bestehe die Vertragspartei aus mehreren Personen, habeaber nur einer von ihnen die Urkunde unterschrieben, so sei die gesetzliche Schriftform danach nur gewahrt, wenn der Vertretungswilledes Unterschreibenden in der Urkunde Ausdruck gefunden habe. Soweit das Landgericht aus der Tatsache, dass die Ehefrau denursprünglichen Mietvertrag mit unterzeichnet habe und im Kopf der Vereinbarung vom 11. Oktober 1990 namentlich aufgeführtsei, auf den Vertretungswillen des Ehemanns schließe, verkenne es, dass diese Umstände auch in den Fällen vorgelegen hätten,in denen der Bundesgerichtshof die Schriftform als nicht gewahrt angesehen habe.
Die Beteiligten zu 2 und 3 haben sich mit Schreiben vom 7. November 2011 zur Verfassungsbeschwerde geäußert.

Entscheidungsgründe:
1. Die Verfassungsbeschwerde ist zulässig. Dem steht nicht entgegen, dass die Beschwerdeführerin auch die Verletzung ihresAnspruchs auf rechtliches Gehör rügt, obwohl bei Einlegung der Verfassungsbeschwerde das Anhörungsrügeverfahren nach § 321aZPO noch nicht abgeschlossen war. Sie hat hierzu mitgeteilt, dass sie bei einem Erfolg der Anhörungsrüge die Verfassungsbeschwerdezurücknehmen werde. Nachdem das Landgericht die Anhörungsrüge durch Beschluss vom 5. Februar 2010 zurückgewiesen hat, istdie Verfassungsbeschwerde zulässig geworden. Einer wiederholten Einlegung bedurfte es unter diesen Umständen nicht. Die Begründung,mit der die Anhörungsrüge zurückgewiesen wurde, führt hier auch nicht dazu, dass das Vorbringen in der Verfassungsbeschwerdeden Darlegungsanforderungen (§ 49 Abs. 1, § 50 des Gesetzes über den Verfassungsgerichtshof - VerfGHG -) nicht mehr genügtund damit ergänzungsbedürftig geworden ist.
2. Die Verfassungsbeschwerde ist begründet. Das Urteil des Landgerichts verstößt gegen das in Art. 10 Abs. 1 der Verfassungvon Berlin - VvB - verankerte Willkürverbot.
a) Die verfassungsrechtliche Kontrolle einer Verletzung des Gleichheitssatzes durch Gerichtsentscheidungen greift allerdingsnicht bei jedem Fehler in der Rechtsanwendung ein. Art. 10 Abs. 1 VvB in seiner Ausprägung als Willkürverbot ist erst dannverletzt, wenn die Auslegung und Anwendung des einfachen Rechts unter keinem denkbaren Gesichtspunkt mehr verständlich istund sich daher der Schluss aufdrängt, dass die Entscheidung auf sachfremden Erwägungen beruht. Das ist anhand objektiver Kriterienfestzustellen. Willkür liegt danach vor, wenn eine offensichtlich einschlägige Norm nicht berücksichtigt oder der Inhalt einerNorm in krasser Weise verkannt wird. Sie ist auch gegeben, wenn ein Gericht von der höchstrichterlichen Auslegung einer Normabweicht, ohne eine eingehende Auseinandersetzung mit der Rechtslage oder eine sonstige Rechtfertigung für die Abweichungerkennen zu lassen (vgl. Beschlüsse vom 22. Februar 2001 - VerfGH 111/00 - Rn. 15, 1. Juni 2010 - VerfGH 13/10 - Rn. 29 und14. Juli 2010 - VerfGH 29/07 - Rn. 27; alle zitierten Entscheidungen des Verfassungsgerichtshofs unter www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de;vgl. zum Bundesrecht: BVerfGE 71, 122 <135 f.>; 81, 97, <106>; BVerfG, NJW 1995, 2911; FuR 2003, 566 <567>).
b) Gemessen hieran überschreitet das angegriffene Urteil die Grenze zur Willkür.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf eine Vereinbarung über den Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfsfür mehr als ein Jahr gemäß § 550 BGB der Schriftform (BGH, NJW 2007, 1742 f.). Ferner entspricht es der höchstrichterlichenRechtsprechung, dass diese Form nicht gewahrt ist, wenn als Vermieter oder Mieter mehrere Personen (etwa Eheleute) auftreten,von denen aber nur einer den Vertrag unterschrieben hat, ohne durch einen Vertretungszusatz deutlich zu machen, dass er auchfür die andere(n) Person(en) handelt (vgl. BGHZ 176, 301 <308 Rn. 25 f.>; 125, 175 <179>; BGH, NJW 2004, 1103; 2003, 3053<3054> sowie - nach Erlass der angefochtenen Entscheidung veröffentlicht - BGHZ 183, 67 <70 Rn. 13 f.>). Begründet wird diesdamit, dass aus der bloßen Unterschrift noch nicht ersichtlich und damit nicht hinreichend bestimmbar ist, ob der Vertragzugleich in Vertretung unterzeichnet wurde oder ob es zu dessen Wirksamkeit noch der Unterschrift der weiteren Vertragspartei(en)bedarf (BGHZ 176, 301 <308 Rn 25>).
Angesichts dieser - zum Zeitpunkt des Berufungsverfahrens veröffentlichten und in die Kommentarliteratur eingegangenen (vgl.Ellenberger, in: Palandt, BGB 68. Aufl. 2009, § 126 Rn. 9 und Weidenkaff, ebenda, § 550 Rn. 3) - Rechtsprechung konnte dasLandgericht mit der gegebenen Begründung nicht von der Wirksamkeit der Vereinbarung vom 11. Oktober 1990 ausgehen.
Nach den vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätzen wahrt die Vereinbarung nicht die Schriftform. Die Vertragsurkundeist nur von dem Beteiligten zu 3 unterschrieben worden; ein Vertretungszusatz ist nicht erfolgt. Sonstige sich aus der Urkundeergebende Umstände, die deutlich zum Ausdruck bringen, dass er zugleich für die Beteiligte zu 2 gehandelt hat, sind von demLandgericht nicht festgestellt worden. Dass die Beteiligte zu 2 den Mietvertrag aus dem Jahr 1981 mit unterschrieben hatteund im Kopf der Vertragsurkunde vom 11. Oktober 1990 als Vertragspartei genannt ist, vermag den nach der Rechtsprechung desBundesgerichtshofs notwendigen Vertretungszusatz offensichtlich nicht zu ersetzen. Denn diese Umstände lassen nur den Schlusszu, dass die Beteiligte zu 2 Partei der Vereinbarung vom 11. Oktober 1990 werden sollte. Sie bilden mithin die Prämisse dafür,dass sich die Frage der Vertretung bei der Unterschriftsleistung durch den Beteiligten zu 3 überhaupt stellt, weisen jedochgerade nicht auf eine erfolgte Vertretung hin (vgl. BGHZ 125, 175 <179>; BAGE 125, 70 <78 Rn. 24>).
Der Begründung des angefochtenen Urteils lässt sich auch nicht entnehmen, dass das Landgericht bewusst von der Rechtsprechungdes Bundesgerichtshofs abgewichen ist, etwa weil der Vertrag die gemeinsame Ehewohnung der Beteiligten zu 2 und 3 betrifft.Eine solche Auffassung hätte deutlich gemacht und - im Hinblick darauf, dass der Bundesgerichtshof ausdrücklich auch bei Eheleuteneinen Vertretungszusatz verlangt (BGHZ 176, 301 <308 Rn. 26>; zweifelnd noch: BGHZ 125, 175 <179 f.>) - unter Auseinandersetzungmit dieser Rechtsprechung begründet werden müssen. In dem angefochtenen Urteil wird aber das Schriftformerfordernis des §550 BGB nicht erwähnt.
c) Die Entscheidung beruht auf dem Verstoß gegen das Willkürverbot. Es ist nicht auszuschließen, dass das Landgericht zu einemfür die Beschwerdeführerin günstigeren Ergebnis gelangt wäre, wenn es die Wirksamkeit der Vereinbarung vom 11. Oktober 1990anhand der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu dem Schriftformerfordernis bei einem Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfsfür mehr als ein Jahr und den sich daraus ergebenden Anforderungen an die Unterschriften auf der Vertragsurkunde geprüft hätte.
Ob die weiteren von der Beschwerdeführerin erhobenen Rügen begründet sind, bedarf keiner Entscheidung.
III.
Nach § 54 Abs. 3 des Gesetzes über den Verfassungsgerichtshof - VerfGHG - ist das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sachein entsprechender Anwendung von § 95 Abs. 2 Halbsatz 2 BVerfGG an das Landgericht zurückzuverweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.
Mit dieser Entscheidung ist das Verfahren vor dem Verfassungsgerichtshof abgeschlossen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 33, 34 VerfGHG
§ 550 BGB
§ 95 Abs. 2 Halbsatz 2 BVerfGG
Art. 10 Abs. 1 der Verfassung
Art. 10 Abs. 1 VvB

Zitierte Entscheidungen: NJW 2007, 1742
BGHZ 183, 67
BGHZ 176, 301
BVerfGE 71, 122
NJW 1995, 2911
NJW 2004, 1103
BGHZ 125, 175
BAGE 125, 70
VIII ZR 223/06
XII ZR 86/07
XII ZR 69/06
63 S 150/09