Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2014-01-31, Aktenzeichen 1 U 284/11
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2014:0131.1U284.11.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Die Berufung des Klägers gegen das am 21. Oktober 2011 verkündete Urteil des Einzelrichters der 21. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main wird zurückgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Das vorliegende Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung aus beiden Urteilen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Der Kläger hat gegen die Beklagte als Rechtsnachfolgerin der A Bank AG Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit dem finanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung geltend gemacht.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 21.September/1.Oktober 1999 erwarb der Kläger eine Eigentumswohnung in einem in Sanierung befindlichen Altbau in O1, O2. Der Kaufpreis für die 59,16 m² große Wohnung betrug 273.900,00 DM, bzw. 140.042,85 Euro, wobei „ca. 226.126,00 DM“ auf den Sanierungsanteil und 7.900,00 DM auf die Einbauküche entfielen. Zur Finanzierung nahm der Kläger mit Vertrag von Ende Oktober 1999 ein Darlehen bei der A Bank AG (im folgenden: Beklagte) über einen Betrag in Höhe von 180.000,00 DM auf, welches dem Kläger über die Firma B Baufinanz, O3, vermittelt wurde. Insgesamt finanzierte die Beklagte vier der insgesamt acht Wohnungen des Objekts.
Ein weiterer Teilbetrag des Kaufpreises in Höhe von 99.000.00 DM wurde über ein Förderdarlehen der C-Bank finanziert. Dieses sah für den Ablauf von vier Jahren ab Erstbezug eine Mietpreisbindung in Höhe von 9,50 DM/m² vor. Unter dem 20. Juni/29. Juni 2000 schloss der Kläger mit der D-gesellschaft mbH einen Vertrag für gewerbliche Zwischenvermietung, mit welchem dem Kläger eine monatliche Miete in Höhe von 590,00 DM garantiert wurde. Bis zu ihrer Insolvenz im Jahr 2008 zahlte die D-gesellschaft mbH die garantierte Miete an den Kläger. Nach Eintritt des Klägers in das Mietverhältnis mit den Endmietern erhält der Kläger eine monatliche Kaltmiete in Höhe von 324,50 Euro.
Der Kläger hat behauptet, in einem Beratungsgespräch am 15. September 1999 habe ihm der als Untervermittler für die Firma E Gesellschaft mbH & Co.KG (im folgenden: Objektvermittlerin E) tätige Berater F ein Exposè der E zu dem streitgegenständlichen Objekt vorgelegt und erklärt, es handele sich um ein völlig risikoloses, steuerorientiertes Anlagegeschäft. Er habe zugesichert, dass die Immobilie sich in einer sehr guten Lage befinde und der Kaufpreis auch dem Wert entspreche. Er habe ihm versprochen, dass er die Wohnung nach zehn Jahren mit einem Gewinn in Höhe von 80.000,00 DM wieder verkaufen könne. Dies würde er, Herr F, sogar persönlich für ihn erledigen. Während dieser zehn Jahre trage sich die Kapitalanlage durch die Mietzahlungen und die Steuerersparnis von selbst. Ein Risiko wegen Mietausfalls sei nicht gegeben. Hierzu habe ihm der Vermittler Berechnungsunterlagen der Objektvermittlerin E überreicht.
Die Objektvermittlerin E und die Firma B Baufinanz hätten eng zusammengearbeitet. Die Objektvermittlerin E habe ihm die Original-Darlehensunterlagen der Beklagten zugesandt. Der Berater habe mit ihm die Original-Darlehensformulare der Beklagten ausgefüllt und über die Firma B Baufinanz bei der Beklagten eingereicht.
Bei Vertragsschluss sei er jedoch über wertbildende Faktoren der Immobilie und über eine zu erwartende Wertsteigerung arglistig getäuscht worden:
Die Immobilie habe zum 1. Oktober 1999 allenfalls einen Wert in Höhe von 54.700,00 Euro gehabt. Der Kaufpreis habe um 156% über dem Wert gelegen. Auch von einem gewinnbringenden Weiterverkauf nach 10 Jahren könne daher keine Rede mehr sein. Die Angabe des Beraters sei evident falsch gewesen. Dies sei dem Berater und auch der Beklagten bekannt gewesen. Zumindest habe der Berater seine Angaben „ins Blaue hinein“ gemacht. Derzeit liege der Verkehrswert bei etwa 59.000 Euro. Auch die in den Berechnungen versprochenen 10 DM/m² Wohnfläche seien zumindest in den ersten vier Jahren nach dem Erwerb wegen der Mietpreisbindung nicht erzielbar gewesen.
Auch hinsichtlich der mit dem Erwerb und der Finanzierung verbundenen Kosten und Risiken sei er falsch beraten und arglistig getäuscht worden, weil die der Berechnung zugrunde gelegten Mieterträge, Steuerersparnisse und die Wertsteigerung der Immobilie eklatant falsch gewesen seien. Er habe daher Verluste in Höhe von 82.539,97 Euro erlitten.
Die Beklagte habe den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie und somit auch eine angebliche sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung gekannt, weil sie eine eigene interne Wertermittlung durchgeführt habe. Diese habe auch ergeben, dass eine Wertsteigerung nicht in diesem Umfang zu erwarten sei.
Jedenfalls werde die Kenntnis der Beklagten über die Grundsätze des institutionalisierten Zusammenwirkens vermutet. Sowohl der Erwerb als auch die Finanzierung der Immobilie seien ihm zeitgleich von demselben Berater angeboten worden. Die Firma B Baufinanz habe dabei auch ständige geschäftliche Beziehungen zu der Beklagten unterhalten und Original-Formulare der Beklagten verwandt. Diesbezüglich hätten auch entsprechende Vereinbarungen der Beklagten sowohl mit der Finanzierungsvermittlerin als auch mit der Objektvermittlerin wegen der Konditionen und Provisionen für das Objekt bestanden.
Im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht hat der Kläger den Zahlungsantrag zu 1) teilweise zurückgenommen.
Mit dem angefochtenen Urteil hat das Landgericht, auf dessen Entscheidungsgründe wegen der Einzelheiten der Begründung Bezug genommen wird, die Klage abgewiesen.
Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner Berufung, mit der er seine Klage weiterverfolgt. Er rügt unter Wiederholung seines erstinstanzlichen Vortrags, das Landgericht habe fehlerhaft eine Beweisaufnahme unterlassen. Das Landgericht habe zu Unrecht angenommen, dass sein Sachvortrag nicht substantiiert sei. Es habe sein Vorbringen zu den wertbildenden Merkmalen der Immobile übergangen und fehlerhaft das vorgelegte Privatgutachten als nicht substantiierten Vortrag zurückgewiesen. Das Landgericht hätte daher das von ihm beantragte Sachverständigengutachten einholen müssen.
Das Landgericht habe auch die höchstrichterliche Rechtsprechung verkannt, wonach die Bank von einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises entweder positive Kenntnis haben müsse oder sich diese der Bank aufdrängen müsse. Da die Beklagte eine eigene Wertermittlung durchgeführt habe, habe sie sämtliche wertbildenden Faktoren der Immobilie gekannt. Das Landgericht sei daher fehlerhaft zu der Annahme gelangt, dass jedenfalls eine Kenntnis der Beklagten nicht gegeben gewesen sei.
Darüber hinaus habe das Landgericht fehlerhaft festgestellt, dass es sich bei der Zusicherung, das Objekt befinde sich in einer sehr guten Lage, um eine bloß marktschreierische Anpreisung handele. Gerade die Lage sei eine der wesentlichsten wertbildenden Faktoren. Zudem sei er über den Mietertrag getäuscht worden.
Das Landgericht habe weiter verkannt, dass er eine arglistige Täuschung und die Voraussetzungen des institutionalisierten Zusammenwirkens substantiiert vorgetragen und unter Beweis gestellt habe. Bei Vernehmung der von ihm benannten Zeugen B, G und F hätte er das institutionalisierte Zusammenwirken nachweisen können.
Er beantragt,
unter Abänderung des am 21. Oktober 2011 verkündeten Urteils der 21. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main, 1. die Beklagte zu verurteilen, an ihn € 82.539,97 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.12.2009 zu bezahlen, 2. festzustellen, dass der Beklagten ihm gegenüber aus dem Darlehensvertrag mit der Nr. 1 über nominal 180.000,00 DM keine Rückzahlungsansprüche mehr zustehen, 3. die Beklagte zu verpflichten, ihn von sämtlichen Darlehensrückforderungsansprüchen der C-Bank (C) aus dem Darlehensvertrag mit der C vom 20.06.2000 mit der Nr. 2 über nominal 99.000,00 DM freizustellen, in den Ziffern 1.-3. Zug um Zug gegen Übertragung des Wohnungs- und Teileigentums bestehend aus einem Miteigentumsanteil von 60,04/443,42 an dem im Grundbuch von O4, Blatt …, eingetragenen Grundstück der Gemarkung O4, Fl.St. … - O1 …, O2, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 2. Obergeschoss sowie verbunden mit dem Sondernutzungsrecht am Kellerraum und dem Abstellraum im Treppenhaus, im Aufteilungsplan jeweils mit Nr. 5 bezeichnet, 4. die Beklagte zu verpflichten, die Freigabe sämtlicher Sicherheiten im Zusammenhang mit der streitgegenständlichen Baufinanzierung zu bewilligen, insbesondere die Grundschuldbestellungsurkunde vor dem Notar N1, O2, vom 17.01.2000, UR-Nr. …/2000, sowie die Lebensversicherung bei der H-Versicherung AG, Vertrags-Nr. …, mit einem aktuellen Rückkaufswert von ca. 15.000,00 Euro, 5. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihm sämtliche, künftig noch entstehenden Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung der Wohnung Nr. 5 in dem Objekt O2, O1 …, noch entstehen, 6. die Beklagte zu verurteilen, an ihn 4.361,95 Euro außergerichtlich entstandene Rechtsanwaltskosten zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.12.2009 zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.
Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung des Klägers hat keinen Erfolg.
A. Das Landgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen, weil dem Kläger die geltend gemachten Ansprüche nicht zustehen.
1. Der Kläger kann einen Schadensersatzanspruch nicht auf eine Haftung der Beklagten aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden (Art. 229 EGBGB § 5 Satz 1) wegen unterbliebener Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft stützen.
a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen über die Risiken des finanzierten Geschäfts nur unter ganz besonderen Voraussetzungen zur Aufklärung verpflichtet, weil sie regelmäßig davon ausgehen darf, dass ihre Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben, und sich nur ausnahmsweise Aufklärungs- und Hinweispflichten aus den besonderen Umständen des Einzelfalls ergeben können, wenn etwa die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (Urteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rz. 41; vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rz. 16; vom 23. April 2013 - XI ZR 405/11, BKR 2013, 280 Rz. 19 und vom 10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12– juris, Rz. 14). So ist eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises ausnahmsweise anzunehmen, wenn es durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss. Dies ist bei Immobilienkäufen der Fall, wenn der Verkaufspreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Immobilie (BGH, Urteile vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, Rz. 16; vom 28. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121, Rz. 14 und Beschluss vom 15. Juni 2010 – XI ZR 318/09– juris, Rz. 8).
Eine kreditgebende Bank ist jedoch auch unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs nur verpflichtet, den Kreditnehmer über solche Umstände aufzuklären, von denen sie positive Kenntnis hat, denn seitens der Bank besteht keine Nachforschungspflicht hinsichtlich etwaiger Risiken des zu finanzierenden Vorhabens. Kreditinstitute prüfen den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Interesse des Kunden (BGH, Urteile vom 8. Mai 2001 - XI ZR 192/00, BGHZ 147, 343, 349; vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rz. 45 und vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115 Rz. 43; Beschluss vom 15. Juni 2010 - XI ZR 318/09, WM 2010, 1448 Rz. 9; Urteil vom 10. Dezember 2013 – XI ZR 508/12– juris, Rz. 18).
Ausnahmsweise steht die bloße Erkennbarkeit von aufklärungspflichtigen Tatsachen wie etwa der sittenwidrigen Überteuerung eines Wohnungskaufpreises einer positiven Kenntnis aber gleich, wenn sich diese einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen mussten. Der Mitarbeiter ist dann nach Treu und Glauben nicht berechtigt, seine Augen vor solchen Tatsachen zu verschließen (BGH, Urteil vom 28. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121, Rz. 20; Beschluss vom 15. Juni 2010 – XI ZR 318/09–juris, Rz. 10).
In Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgewährenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts können sich die Anleger unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (BGH, BGHZ 168, 1, 22 ff., Rz. 50 ff.; 169, 109, 115, Rz. 23; BGH, Urteile vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115, Rz. 17 f.; vom 5. Dezember 2006 - XI ZR 341/05, ZIP 2007, 414, 418, Rz. 29; vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Rz. 53 und vom 27. Mai 2008 – XI ZR 132/07– juris, Rz. 18).
b) Nach diesen Maßstäben sind die Voraussetzungen eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs der finanzierenden Bank hier nicht erfüllt.
aa) Es kann dahinstehen, ob der Kläger die objektiven Voraussetzungen einer Sittenwidrigkeit des Kaufpreises hinreichend vorgetragen hat. Der Kläger hat nicht dargetan noch ist sonst ersichtlich, dass die Beklagte positive Kenntnis von der angeblichen sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises gehabt oder vor dieser Erkenntnis bewusst die Augen verschlossen hätte.
(1) Der Kläger kann eine solche Kenntnis der Beklagten nicht daraus herleiten, dass sie eine Wertermittlung durchgeführt hat. Entgegen der von dem Kläger vertretenen Ansicht kann aufgrund der durchgeführten Wertermittlung im Wege eines Anscheinsbeweises eine Kenntnis der Beklagten auch nicht vermutet werden.
Wie ausgeführt prüfen Kreditinstitute den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Interesse des Kunden. Dementsprechend kann sich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten oder unterlassenen Beleihungswertermittlung grundsätzlich keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben (BGH, BGHZ 168, 1, Rz. 45; Urteile vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, Rz. 15; vom 28. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121, Rz. 19 und Beschluss vom 15. Juni 2010 - XI ZR 318/09 - juris, Rz. 9). Deshalb kann die Durchführung einer Wertermittlung die Bewertung des finanzierten Geschäfts als sittenwidrig nicht beeinflussen (BGH, Urteil vom 10. Dezember 2013 – XI ZR 508/12– juris, Rz 18).
Zu Recht hat das Landgericht in diesem Zusammenhang davon abgesehen, der Beklagten gemäß § 142 ZPO die Vorlage der Wertermittlungsunterlagen aufzugeben. Nach dieser Vorschrift kann das Gericht die Vorlegung von im Besitz einer Partei befindlichen Urkunden anordnen, auf die sich eine Partei bezogen hat. Dabei ist unerheblich, welche Partei sich auf die Urkunde bezogen hat, so dass auch die Bezugnahme des beweispflichtigen Klägers auf Urkunden, die sich im Besitz der nicht beweisbelasteten Beklagten befinden, genügt (BGH, Urteil vom 26. Juni 2007 - XI ZR 277/05, BGHZ 173, 23 Rz. 18 ff.). Die Vorschrift befreit die Partei, die sich auf die Urkunde bezieht, jedoch nicht von ihrer Darlegungs- und Substantiierungslast. Dementsprechend darf das Gericht die Urkundenvorlegung nicht zum bloßen Zwecke der Informationsgewinnung, sondern nur bei Vorliegen eines schlüssigen, auf konkrete Tatsachen bezogenen Vortrags der Partei anordnen (BGH, Urteil vom 26. Juni 2007 - XI ZR 277/05, BGHZ 173, 23 Rz. 20; BGH, Urteil vom 15. Juni 2010 - XI ZR 318/09, WM 2010, 1448 Rz. 25). Hier fehlt es daran. Der Kläger will anhand dieser Unterlagen erst ermitteln, ob die Beklagte Anhaltspunkte für eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises hatte, so dass die Vorlageanordnung auf eine unzulässige Ausforschung des Sachverhalts hinausliefe.
Dem Antrag des Klägers, gemäß § 421 ZPO der Beklagten aufzugeben, die interne Wertermittlung vorzulegen, aus der sich wertermittelnde Ansätze ergeben, war ebenfalls nicht zu entsprechen gewesen. Auch dieser Antrag ist auf einen reinen Ausforschungsbeweis gerichtet.
(2) Auf eine Kenntnis der finanzierenden Bank kann auch nicht im Wege einer tatsächlichen Vermutung allein aus einer behaupteten objektiven Überteuerung geschlossen werden. Eine solche Vermutung mag nach der Rechtsprechung auf Seiten des am Rechtsgeschäft unmittelbar beteiligten Geschäftspartners bejaht werden können. Dies kann aber zu Lasten einer finanzierenden Bank nicht übernommen werden. Denn die Bank braucht sich - wie ausgeführt - über die Rentabilität des Geschäfts keine Gedanken zu machen, sie braucht keinen Vergleich des Werts von Leistung und Gegenleistung anzustellen, sondern darf sich, ohne dass sie eine Pflichtverletzung beginge, darauf beschränken, den beantragten Kredit nach Prüfung der Bonitätsvoraussetzungen zu gewähren. Wollte man zu Lasten der finanzierenden Bank das Vorliegen der subjektiven Wuchervoraussetzungen tatsächlich vermuten, würde dies dazu führen, dass die Bank in jedem Fall die beabsichtigte Mittelverwendung prüfen müsste und das Risiko einer Übervorteilung des Darlehensnehmers durch den Vertragspartner des zu finanzierenden Geschäfts trüge. Eine solche Risikoverteilung kommt vorliegend nicht in Betracht.
(3) Entgegen der von dem Kläger vertretenen Ansicht würde die sittenwidrige Überteuerung auch im Falle eines institutionalisierten Zusammenwirkens nicht zu der widerleglichen Vermutung führen, die Bank habe von der Sittenwidrigkeit des Kaufpreises gewusst. Die Kenntnis der Bank bzw. die konkreten Umstände des Einzelfalles, nach denen sich einem zuständigen Bankmitarbeiter die Sittenwidrigkeit des Kaufpreises aufdrängen musste, sind vielmehr vom Bankkunden darzulegen und zu beweisen (BGH, Urteil vom 10. Dezember 2013 – XI ZR 508/12– juris, Rz. 20; Beschluss vom 15. Juni 2010 - XI ZR 318/09, WM 2010, 1448 Rz. 11; Urteil vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rz. 17 m.w.N.).
(4) Nach alledem hat der Kläger – auch in der Gesamtschau seines Vortrags – keinerlei Anhaltspunkte dafür vorgetragen, dass die Beklagte von der angeblichen objektiv sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung Kenntnis gehabt haben könnte oder sich dieser Kenntnis bewusst verschlossen hätte, so dass sich auch die von dem Kläger beantragte Vernehmung der – als N.N. bezeichneten – Mitarbeiter der Beklagten als eine unzulässige Ausforschung des Sachverhalts darstellen würde. Nach den dargelegten Rechtsprechungsgrundsätzen kommen ihm hinsichtlich der positiven Kenntnis der finanzierenden Bank oder einem „bewussten Augenverschließen“ auch keine Beweiserleichterungen zugute.
bb) Ein zur Aufklärung verpflichtender Wissensvorsprung der Beklagten ergibt sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer arglistigen Täuschung durch den Berater F. Es kann schon eine arglistige Täuschung des Klägers nicht festgestellt werden (1), jedenfalls sind Anhaltspunkte für eine dahingehende eigene Kenntnis der Beklagten nicht ersichtlich (2). Eine solche Kenntnis der Beklagten kann auch nicht über die Grundsätze des institutionalisierten Zusammenwirkens vermutet werden (3).
(1) Bereits die von dem Kläger behauptete arglistige Täuschung durch die Angaben des Beraters F kann der Senat nicht festzustellen.
Ein Schadensersatzanspruch des Klägers unter dem Gesichtspunkt eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs der Beklagten über Risiken des Anlagegeschäfts setzt ausreichendes Vorbringen zu einer arglistigen Täuschung durch evident unrichtige Angaben des Vermittlers voraus. Hierzu ist erforderlich, dass sich die behauptete Täuschung durch Vorspiegeln oder Entstellen von Umständen auf objektiv nachprüfbare Angaben bezieht und nicht lediglich subjektive Werturteile oder marktschreierische Anpreisungen vermittelt werden. Ein die Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank auslösender konkreter Wissensvorsprung im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers setzt dementsprechend konkrete, dem Beweis zugängliche unrichtige Angaben des Vermittlers oder Verkäufers über das Anlageobjekt voraus (BGH, Urteile vom 13. März 2007 – XI ZR 159/05 und 19. September 2006 – XI ZR 204/04 - juris).
Daran fehlt es hier. Die behauptete Angabe des Beraters F, es handele sich um ein „völlig risikoloses, steuerorientiertes Anlagegeschäft“, ist ein Werturteil mit werbendem Inhalt. Gleiches gilt für die Aussage, die Kapitalanlage trage „sich durch die Mietzahlungen und die Steuerersparnis von selbst“. Diese hat ersichtlich werbenden Charakter. Der Wertung dieser Äußerungen durch das Landgericht als Anpreisung ist der Kläger auch mit seiner Berufung nicht entgegengetreten. Insoweit fehlt es an einem Berufungsangriff.
Soweit der Kläger geltend gemacht hat, erst 2004 sei ein Großteil der Sanierungskosten anerkannt worden und bei einer Neuvermessung habe sich herausgestellt, dass das Grundstück falsch eingemessen sei, zudem sei das Grundstück einer Überschwemmungsfahr ausgesetzt, ist nicht zu erkennen, dass diese Umstände bereits im Jahr 1999 vorhersehbar gewesen wären.
Auch die angebliche Zusage, dass die Immobilie sich „in einer sehr guten Lage“ befinde und er die Wohnung nach zehn Jahren mit einem Gewinn in Höhe von 80.000,00 DM wieder verkaufen könne, was der Berater „sogar persönlich für ihn erledigen“ würde, stellt ersichtlich eine werbende Anpreisung dar.
Hinsichtlich der Zusage einer „sehr guten Lage“ fehlt es an der Darlegung konkreter wertbildender Merkmale im Sinne von Tatsachen, wie beispielsweise zur Verkehrsanbindung, die die Wertung erlauben würden, es handele sich um eine „sehr gute Lage“.
Die Aussage eines Wiederverkaufs in zehn Jahren mit einem Gewinn in Höhe von 80.000,00 Euro ist erkennbar eine Prognose, deren Eintritt für jeden von vornherein ersichtlich mit den Unsicherheiten des Markts behaftet ist.
Auch auf eine arglistige Täuschung hinsichtlich der erzielbaren Miete kann sich der Kläger nicht berufen.
Soweit in den ersten vier Jahren eine Mietpreisbindung in Höhe von 9,50 DM/m² bestanden hat, kann schon keine Rede davon sein, dass die Abweichung von den „in den Berechnungen versprochenen 10,00 DM/m²“ so evident war, dass es sich aufdrängt, die Beklagte habe sich der Kenntnis einer arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
Die versprochenen 10,00 DM/m² hat der Kläger zudem von der Mietgarantin erhalten. Dass die Mietgarantie im maßgeblichen Zeitraum ihrer Laufzeit selbst nicht werthaltig gewesen sei, hat der Kläger nicht behauptet. Vielmehr ergibt sich aus seinem Vortrag im Schriftsatz vom 9. September 2011 (S. 10, Bl. 84 d.A.), er habe „über die Mietgarantie und auch später mindestens die 10,00 DM und mehr erzielt“.
Hinsichtlich der von dem Kläger behaupteten arglistigen Täuschung wegen angeblicher Falschangaben zum Verkehrswert der Wohnung erscheint es bereits zweifelhaft, ob der Kläger einen überhöhten Kaufpreis hinreichend dargetan hat.
Die dafür erforderliche Klärung des Wertes einer erworbenen Immobilie erfordert nach bisheriger ständiger Rechtsprechung des 11. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs die Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu den jeweils wertbildenden Faktoren (vgl. Urteile vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, 2345 – juris, Rz. 20 und vom 21. Oktober 2008, ZIP 2008, 2405 – juris, Rz. 11). Dabei erscheint es zweifelhaft, ob den Anforderungen an einen schlüssigen Vortrag einer Überteuerung genügt ist, wenn sich der jeweilige Kläger in erster Linie auf den Ertragswert der Wohnung, nicht aber auf den davon zu unterscheidenden Vergleichswert im Zeitpunkt des Erwerbs bezieht (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154 – juris, Rz. 16). Denn soweit sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermitteln lässt, kann die Vergleichswertmethode als die einfachste und zuverlässigste Methode angesehen werden; sie steht deshalb bei Wohnungseigentum im Vordergrund (BGH, Urteil vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 324/06, WM 2008, 967 – juris, Rz. 32).
Unter diesen Gesichtspunkten erscheint es bereits zweifelhaft, ob der Kläger den von ihm behaupteten tatsächlichen Verkehrswert hinreichend dargelegt hat.
Folgt man den Anforderungen der bisherigen ständigen Rechtsprechung des für Banksachen zuständigen 11. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs, dass zu einem hinreichend substantiierten Sachvortrag die Darlegung der wertbildenden Faktoren gehört, fehlt es an einem hinreichenden Sachvortrag. Dabei mag dahinstehen, inwieweit die bloße Bezugnahme auf das Privatgutachten K (Anlage K 17), ohne dessen Inhalt im Einzelnen schriftsätzlich zu verarbeiten, als in dieser Form zivilprozessual zulässiger Sachvortrag anzusehen ist. Selbst wenn man den Inhalt des Gutachtens prozessual als von dem Kläger vorgetragen wertet - ein Privatgutachten ist nichts anderes als Sachvortrag der jeweiligen Prozesspartei - lässt dieser Sachvortrag entscheidende wertbildende Faktoren ohne jede Berücksichtigung. So lässt die Ertragswertermittlung auf Seite 25 schon nicht erkennen, von welchem Ausstattungsgrad der Privatgutachter ausgegangen ist. Keine der vorgesehenen Alternativen „einfach“, „mittel“, „gehoben“ ist angekreuzt.
(2) Die Frage einer arglistigen Täuschung, insbesondere auch hinsichtlich des Verkehrswertes, kann hier aber dahingestellt bleiben, da auch im Berufungsrechtszug jedenfalls eine positive Kenntnis der Beklagten nicht festgestellt werden kann.
Die Beklagte träfe nur dann unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs eine eigene Aufklärungspflicht, wenn sie Kenntnis davon gehabt hätte, dass der Kläger – wie er behauptet – arglistig über die Höhe der erzielbaren Mieterträge, den Verkehrswert und eine Wertsteigerung getäuscht worden wäre. Aus dem Vortrag des Klägers ergeben sich für eine dahingehende eigene Kenntnis der Beklagten von einem vorsätzlich täuschenden Verhalten des Vertriebs indes keine Anhaltspunkte.
(3) Für eine dahingehende Vermutung nach den Grundsätzen des institutionalisierten Zusammenwirkens ist ebenfalls kein Raum. Der Vortrag des Klägers rechtfertigt nicht die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens.
Für die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens ist es nicht ausreichend, dass die Bank den übrigen am Vertrieb des Kapitalanlagemodells Beteiligten bereits vorab eine allgemeine Finanzierungszusage gegeben hat. Vielmehr ist erforderlich, dass zwischen Verkäufer oder Fondsinitiator, den von ihnen beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben, oder sich daraus ergeben, dass den vom Verkäufer oder Fondsinitiator eingeschalteten Vermittlern von der Bank Büroräume überlassen oder von ihnen - von der Bank unbeanstandet - Formulare des Kreditgebers benutzt wurden, oder etwa daraus, dass der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objektes vermittelt haben (BGH, Urteile vom 16. Mai 2006 – XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 - 27, juris, Rz 53 und vom 26. September 2006 – XI ZR 283/03– juris, Rz 30 f.).
Eine solche ständige Zusammenarbeit kann im vorliegenden Fall nicht festgestellt werden.
Es gibt schon keine konkret greifbaren Anhaltspunkte für eine allgemeine Finanzierungszusage der Beklagten gegenüber dem Vertrieb, die ohnehin nicht ausreichend wäre. Auch Vertriebsvereinbarungen oder ein gemeinsames Vertriebskonzept können nach dem – nur vagen – Vorbringen des Klägers nicht angenommen werden. Soweit der Kläger mit Schriftsatz vom 9. September 2011 (S. 14 f., Bl. 88 f. d.A.) ausgeführt hat, mit Blick auf die – von ihm behauptete – Zusammenarbeit der Firma B Baufinanz und der Objektvermittlerin E sei auch „davon auszugehen, dass ständige Geschäftsbeziehungen“ zwischen der Beklagten und der Firma B Baufinanz und damit auch der Objektvermittlerin E „dergestalt unterhalten wurden, dass Provisions- und Vertriebsabsprachen bestanden und die späteren Darlehenskonditionen bereits im Vorfeld abschließend vereinbart worden waren“, handelt es sich um eine bloße Mutmaßung. Dabei kann die von dem Kläger behauptete Zusammenarbeit zwischen der Objektvermittlerin E und der Firma B Baufinanz unterstellt werden. Selbst wenn dies so gewesen wäre, kann daraus nicht der Schluss auf eine ständige Zusammenarbeit mit der Beklagten gezogen werden. Eine Vernehmung der angebotenen Zeugen (S. 11 des Schriftsatzes, Bl. 85 d.A.) würde auf eine Ausforschung des Sachverhalts hinauslaufen, die unzulässig ist.
Entgegen der Einschätzung des Klägers geht auch nicht aus dem Anschreiben Anlage K 14 hervor, dass die Beklagte die Darlehensunterlagen (Anlage K 6) an die Objektvermittlerin E zur Weiterleitung an ihn übersandt hätte, woraus der Kläger schließen möchte, dass „auch Kontakte der Beklagten zur Objektvermittlerin bestanden, die darüber hinaus auch noch Aufgaben der Finanzierungsvermittlung übernahm“ (S. 10 des Schriftsatzes vom 9. September 2011, Bl. 84 d.A.). Auch hierbei handelt es sich um eine „ins Blaue hinein“ aufgestellte Vermutung ohne greifbare Anhaltspunkte. Woher die Objektvermittlerin E die Darlehensunterlagen hatte, die sie mit dem genannten Schreiben Anlage K 14 an den Kläger zwecks Unterzeichnung übersandte, ergibt sich nämlich aus dem Schreiben gerade nicht, so dass es auch nicht ausgeschlossen ist, dass sie diese von der Firma B Baufinanz erhalten haben könnte, was nach dem eigenen Vortrag des Klägers einer Zusammenarbeit zwischen der Objektvermittlerin E und der Firma B Baufinanz eher nahe liegt.
Es kann auch nicht mehr festgestellt werden, dass seitens der Objektvermittlerin E oder der Firma B Baufinanz Formulare der Beklagten im Sinne der oben genannten Voraussetzungen benutzt wurden.
Nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ist nicht mehr zu klären, wer den Darlehensvertrag der Beklagten (Anlage K 6) ausgefüllt hat. Soweit der Kläger in der Klageschrift vortragen ließ, der Berater F habe mit ihm die Original-Darlehensformulare ausgefüllt, hat der Kläger dies ausweislich des Protokolls der mündlichen Verhandlung vom 15. Januar 2014 (Bl. 341 f. d.A.) bei seiner persönlichen Anhörung nicht aufrecht erhalten, sondern angegeben, er habe den Darlehensvertrag Anlage K 6 nicht ausgefüllt; er vermute, dass die Firma B Baufinanz ihn ausgefüllt habe; er wisse es aber nicht, wer ihn ausgefüllt habe; er habe ihn so bekommen.
Es ist daher mindestens ebenso wahrscheinlich, dass der Vortrag der Beklagten zutrifft, sie, und nicht der Vermittler, habe den Darlehensvertrag ausgefertigt. Dies geht zu Lasten des darlegungs- und beweispflichtigen Klägers. Die bloße Überlassung der fertig gestellten Vertragsunterlagen an den Vermittler zwecks Einholung der Unterschrift des Klägers stellt aber keine „Verwendung“ im Sinne der höchstrichterlichen Rechtsprechung dar (OLG Frankfurt, Hinweisbeschluss vom 24. Januar 2014 – 3 U 90/13 n.v.). Denn der Vermittler hat dann nicht Formulare der finanzierenden Bank benutzt, wenn es sich bei den von dem Vermittler dem Kläger vorgelegten Darlehensverträgen um die von der finanzierenden Bank bereits unterschriebenen Darlehensverträge handelt, die sie auf den an sie herangetragenen Finanzierungswunsch hin vorbereitet und dem Vermittler bzw. dem Verkäufer lediglich zur Unterzeichnung durch den Kläger ausgehändigt hat (vgl. BGH, Urteil vom 26. September 2006 – XI ZR 283/03– juris, Rz 31). Hinzu kommt, dass nach dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten für die von dem Kläger erteilte Selbstauskunft ebenfalls nicht ein Formular der Beklagten, sondern ein Formular der Objektvermittlerin E verwendet worden ist, wie sich dies auch aus der Anlage B 1 ergibt.
Aus dem Adressaten der Anlage B 1 „A Bank Herrn L“ ist zudem zu entnehmen, dass Herr L nicht, wie der Kläger behauptet, Mitarbeiter der Firma B Baufinanz gewesen ist, sondern, wie sich auch aus der dem Darlehensvertrag ergibt, zuständiger „Betreuer“, d.h. Sachbearbeiter, der Beklagten.
Vor dem Hintergrund, dass nicht festgestellt werden kann, dass seitens der Vermittler Formulare der Beklagten benutzt wurden, und vor dem weiteren Hintergrund, dass es sich bei den von dem Kläger vorgetragenen Vertriebsvereinbarungen oder gemeinsamen Vertriebskonzept um Mutmaßungen handelt, bietet der allein Umstand, dass die Beklagte vier von acht Wohnungen des Objekts finanziert hat, keine ausreichende Grundlage, um auf eine institutionalisierte Zusammenarbeit mit dem Vertrieb zu schließen. Zwar kann der Umstand, dass der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objekts vermittelt haben, ohne dass die Kreditnehmer bereits zuvor Geschäftsbeziehungen oder Kontakt zur finanzierenden Bank hatten, als Indiz für eine institutionalisierte Zusammenarbeit herangezogen werden (vgl. BGH, BGHZ 168, 1, 23 f. Rz. 53 m.w.N., Urteil vom 26. Juni 2007 – XI ZR 277/05– juris, Rz. 25). Daran fehlt es aber, wenn ein Kreditinstitut lediglich von Zeit zu Zeit auf Initiative des Verkäufers Finanzierungswünsche geprüft und gegebenenfalls entsprechende Finanzierungen übernommen hat (BGH, Urteil vom 26. September 2006 – XI ZR 283/03– juris, Rz. 31). In Ansehung der geringen Anzahl von nur acht Wohnungen in dem Objekt kann der Senat bei einer Finanzierung von lediglich vier Wohnungen ohne Darlegung weiterer Umstände nur davon ausgehen, dass die Beklagte von Zeit zu Zeit Finanzierungen übernommen hat. Dies reicht bereits vom Umfang nicht aus, um eine planmäßige Zusammenarbeit im Sinne einer ständigen Geschäftsbeziehung hinsichtlich dieses Objekts zu belegen. Wenn es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht einmal ausreichend ist, dass die finanzierende Bank eine grundsätzliche Finanzierungszusage für ein bestimmtes Objekt abgegeben hat, lässt sich die Finanzierung eines Teils der nur wenigen Eigentumswohnungen des Objekts auch allein damit erklären, dass die Beklagte von dem Finanzierungsvermittler angesprochen worden ist. Dies begründet jedoch nicht die Annahme, dass die Beklagte über ihre Kreditgeberrolle hinaus tätig geworden ist. So ist auch denkbar, dass die Beklagte günstigere Darlehenskonditionen als andere Kreditinstitute gewähren konnte oder eben – vorbehaltlich der Bonitätsprüfung im Einzelfall – eine allgemeine Finanzierungszusage bestand. Zudem kann es sich dann, wenn eine Großbank auf einem lokalen Markt als Immobilienfinanzierer tätig ist, ohne Weiteres ergeben, dass sie mehrere Immobilien in demselben Objekt finanziert.
Weitere Gesichtspunkte, welche für ein institutionalisiertes Zusammenwirken der Beklagten mit der Objektvermittlerin E oder der Finanzierungsvermittlerin B Baufinanz bezüglich des in Rede stehenden Objekts sprechen könnten, sind nicht ersichtlich. Auch eine Zusammenschau aller angesprochenen Punkte lässt die Annahme eines solchen institutionalisierten Zusammenwirkens nicht zu.
Soweit der Kläger mit Schriftsatz vom 17. Januar 2014 in Widerspruch zu seinem bisherigen Vorbringen erstmals behauptet, die Beklagte habe „sämtliche Verkäufe“ aus dem streitgegenständlichen Bauprojekt finanziert, handelt es sich um neues Vorbringen nach Schluss der mündlichen Verhandlung, welches nicht gemäß § 283 ZPO nachgelassen war und im Übrigen auch nicht den Wiedereintritt in die mündliche Verhandlung rechtfertigt (§ 156 ZPO).
2. Die Beklagte muss auch sich auch nicht gemäß § 278 BGB ein etwaiges Fehlverhalten des Beraters F durch unrichtige Erklärungen im Zusammenhang mit der Vorstellung der Kapitalanlage zurechnen lassen.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird der im Rahmen von Kapitalanlagemodellen auftretende Vermittler als Erfüllungsgehilfe im Pflichtenkreis der in den Vertrieb nicht eingeschalteten Bank nur insoweit tätig, als sein Verhalten den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages betrifft (vgl. etwa BGHZ 152, 331, 333 und Urteil vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225, jeweils m.w.N.). Möglicherweise falsche Erklärungen zum Wert des Objekts betreffen nicht den Darlehensvertrag, sondern die Rentabilität des Anlagegeschäfts und liegen damit außerhalb des Pflichtenkreises der Bank (vgl. Urteil vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 m.w.N. und Urteil vom 16. Mai 2006 – XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1-27– juris, Rz. 63).
B. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10 Satz 1 und 2 ZPO, § 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 142 ZPO
§ 421 ZPO
§ 283 ZPO
§ 156 ZPO
§ 278 BGB
§ 711 ZPO
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10 Satz 1 und 2 ZPO
§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO
Art. 229 EGBGB

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 168, 1
BGHZ 186, 96
WM 2008, 154
WM 2008, 1121
BGHZ 147, 343, 349
WM 2008, 115
WM 2010, 1448
BGHZ 168, 1, 22
WM 2007, 114, 115
ZIP 2007, 414, 418
WM 2007, 876, 882
BGHZ 173, 23
WM 2006, 2343, 2345
ZIP 2008, 2405
WM 2008, 967
BGHZ 168, 1, 23
BGHZ 152, 331, 333
WM 2004, 1221, 1225
21 O 82/11
XI ZR 94/14
XI ZR 6/04
XI ZR 104/08
XI ZR 405/11
XI ZR 508/12
XI ZR 167/05
XI ZR 221/07
XI ZR 318/09
XI ZR 192/00
XI ZR 322/03
XI ZR 205/05
XI ZR 341/05
XI ZR 414/04
XI ZR 132/07
XI ZR 277/05
XI ZR 159/05
XI ZR 204/04
XI ZR 324/06
XI ZR 283/03
3 U 90/13
XI ZR 194/02