Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2021-09-14, Aktenzeichen 65 S 281/20
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2021:0914.65S281.20.00

Tenor:
Orientierungssatz
Ein wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne des Mietspiegels ist eine Wärmedämmung an einer Giebelwand ohne einen räumlichen Bezug zu einer Mietwohnung nicht.
Verfahrensgang
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 2. September 2020 - 2 C 371/19 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Der Tenor zu 1) des Urteils des Amtsgerichts wird berichtigt und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnräume in der (...) Berlin, 1. OG links von derzeit 429,70 € um weitere 1,70 € auf 431,40 € mit Wirkung zum 1. September 2019 zuzustimmen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen über die erstinstanzliche Verurteilung hinausgehenden Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher monatlich 429,70 € um 24,88 € auf 454,58 € mit Wirkung ab 1. September 2019 aus § 558 Abs. 1 BGB.
Zutreffend - von den Parteien unbeanstandet – hat das Amtsgericht die von der Beklagten inne gehaltene Wohnung mit einer Größe von 56,54 m2 in das Mietspiegelfeld F1 des Berliner Mietspiegels 2019 eingeordnet, das eine Mietzinsspanne von 5,99 €/m2 bis 10,97 €/m2 und einen Mittelwert von 8,04 €/m2 ausweist.
Die vom Amtsgericht festgestellte Nettokaltmiete entspricht unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2019 als Schätzgrundlage mit 7,63 €/m2 der ortsüblichen Vergleichsmiete.
a) Die Ausstattung bzw. Beschaffenheit und Lage der Wohnung nach den Kriterien der Merkmalgruppen 1 (Bad), 3 (Wohnung) und 5 (Wohnumfeld) wirkt unstreitig weder wohnwerterhöhend noch -mindernd.
b) Ohne Erfolg wendet die Klägerin sich gegen die überwiegend wohnwertmindernde Bewertung der Ausstattung der Küche, weil ein Geschirrspüler in der Küche weder stellbar noch anschließbar ist, wobei das Vorliegen einer Alternative ausreichen würde.
Es trifft nicht zu, dass das Amtsgericht davon ausgegangen wäre, dass ein Geschirrspüler in der – so das Amtsgericht – kleinen Küche stellbar wäre. Es hat des Weiteren (unter anderem) berücksichtigt, dass die Beklagte im Termin vom 27. Mai 2020 unwidersprochen vorgetragen hat, dass – neben der Herstellung eines zweiten Anschlusses - erhebliche Baumaßnahmen an der vermieterseits gestellten Spüle vorgenommen werden müssten.
Die zusätzliche Feststellung des Amtsgerichts, dass sich der unstreitig fehlende (zweite) Anschluss auch für den Geschirrspüler unabhängig vom Kostenaufwand für seine Herstellung zur Annahme des wohnwertmindernden Merkmals führt, ist rechtlich nicht beanstanden. Das Amtsgericht befindet sich insoweit in Übereinstimmung mit der gefestigten Rechtsprechung des BGH. Danach bleibt eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt (vgl. nur BGH, Urt. v. 24.10.2018 – VIII ZR 52/18, juris).
Es gibt keinen sachlich gerechtfertigten oder rechtlich tragfähigen Grund dafür, zugunsten des Vermieters eine Ausstattung bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen, die – unstreitig - nicht vorhanden ist.
Wird die Behauptung der Klägerin zum Kostenaufwand für die Schaffung eines Geschirrspülanschlusses als zutreffend unterstellt, mag sie diesen schaffen, um – wie im Rahmen der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorausgesetzt – den objektiven Wohnwert der der Beklagten zur Verfügung gestellten Wohnung aufgrund ihrer vermieterseitigen Ausstattung zu erhöhen. Der Ansatz der Klägerin würde dazu führen, dass der Mieter doppelt zahlt: Er würde für die Kosten zur Schaffung der Ausstattung aufkommen und zusätzlich eine höhere Miete dafür zahlen, dass die - wohnwerterhöhende - Ausstattung dadurch vorhanden ist. Das widerspricht offenkundig dem Leitbild der §§ 558, 559 BGB und ist aus Mieterperspektive im Übrigen wirtschaftlich unvernünftig.
c) Ebenfalls nicht zu beanstanden ist die Bewertung der Kriterien der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) durch das Amtsgericht. Hier zu entscheiden ist allein über die Frage, unter welchen Voraussetzungen das wohnwerterhöhende Merkmal der „Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz“ unter Berücksichtigung der (auch) dem Berliner Mietspiegel und seiner Orientierungshilfe zugrundeliegenden gesetzlichen Regelung zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB angenommen werden kann.
aa) Soweit die anwaltlich vertretene Klägerin in Abrede stellt, dass es einen gesetzlichen Hintergrund für das vorgenannte wohnwerterhöhende Merkmal gibt, wird - erneut - auf §§ 558 Abs. 1, 2, 558c f. BGB verwiesen.
§ 558 Abs. 1 BGB verlangt die Feststellung der Miete für den Wohnraum, der mit der konkreten Vertragswohnung vergleichbar ist (ortsübliche Vergleichsmiete). Für die ortsübliche Vergleichsmiete sind - nach dem Gesetz - nur die in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aufgeführten fünf Wohnwertmerkmale maßgeblich, wobei seit 2013 (MietRÄndG, BT-Drs. 17/10485) die energetische Beschaffenheit oder Ausstattung mit zu berücksichtigen ist.
Mietspiegel sind Instrumente eben dieses Vergleichsmietensystems, vgl. §§ 558a ff BGB.
bb) Entgegen der Auffassung der Klägerin rechtfertigt eine Wärmedämmung an einem Gebäudeteil (hier: Giebelwand in südwestlicher Richtung), unstreitig ohne jeden räumlichen Bezug zu der Wohnung, deren Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden soll, nicht die Annahme einer Wohnwerterhöhung.
Nur im Ansatz zutreffend verweist die Klägerin darauf, dass es sich um ein gebäudebezogenes Merkmal handelt. Wie auch sonst bei – wohnwerterhöhenden wie auch –mindernden - gebäudebezogenen Merkmalen muss sich ein Bezug zu der Wohnung ergeben, deren Einzelvergleichsmiete festzustellen ist. So wirkt sich etwa ein überwiegend schlechter Zustand des Treppenhauses/Eingangsbereichs des Seitenflügels nicht wohnwertmindernd auf die Wohnung aus, die ausschließlich im Vorderhaus gelegen ist, das mit einem gesonderten Treppenhaus/Eingangsbereich ausgestattet ist. Ebenso verhält es sich beispielsweise mit dem schlechten oder überwiegend überdurchschnittlich guten Instandhaltungszustand eines anderen Gebäudeteils.
Dass sich die hier geltend gemachte Dämmung an einem entfernt liegenden Gebäudeteil überhaupt nennenswert auf die energetische Ausstattung oder Beschaffenheit der hier gegenständlichen Wohnung auswirkt, lässt sich nicht feststellen. Das wiederum steht der Annahme entgegen, dass das Aufbringen der Wärmedämmung den Wohnwert der der Beklagten überlassenen Wohnung objektiv erhöht hat.
Die Feststellungen des Amtsgerichts zum Modernisierungszuschlag sind nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens.
2. Der Tenor zu 1) der erstinstanzlichen Entscheidung war gemäß § 319 ZPO wegen eines offensichtlichen Schreibfehlers zu berichtigen.
3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 513, 529, 546 ZPO
§§ 558, 559 BGB
§§ 558a ff BGB
§ 319 ZPO
§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 558 Abs. 1 BGB
§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB
§ 558 Abs. 1, 2, 558c f. BGB
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 543 Abs. 1, 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 2 C 371/19
VIII ZR 52/18