Landgericht Bonn (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-04-13, Aktenzeichen 1 O 218/11
ECLI: ECLI:DE:LGBN:2018:0413.1O218.11.00

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 663.824,06 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 01.04.2010 sowie weitere Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 62.276,91 € vom 01.04.2010 bis 15.04.2010 sowie aus € 66.218,61 vom 01.04.2010 bis 10.09.2010 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 41 % und die Beklagte 59 %.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
I.
Der Kläger hat im Wege der Stufenklage auf der dritten Stufe die Auszahlung von Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüchen begehrt, welche er aus dem Immobilienvermögen der Erblasserin ableitet im Hinblick auf Grundstücke in C, C2, C3, T und Q. Nach dem in der mündlichen Verhandlung vom 24.01.2018 geschlossenen Teilvergleich verfolgt er im Wege der Klage nur noch die Ansprüche hinsichtlich der Immobilien in C2 und C3.
Die Parteien sind Geschwister und einzige Kinder der am 08.10.2009 verstorbenen Erblasserin M. In einem gemeinsamen Testament (Anl. K4) der Erblasserin und ihres am ##.##.1995 vorverstorbenen Ehemannes, des Vaters der Parteien, setzten sich die Testierenden gegenseitig als Alleinerben und die Beklagte als Schlusserbin ein; der Kläger wurde auf den Pflichtteil gesetzt. Die Beklagte legte nach dem Tod der Erblasserin ein notarielles Nachlassverzeichnis vom 09.03.2010 (Anl. K12) vor.
Mit dem ursprünglichen Klageantrag zu II. hat der Kläger im Wege der Stufenklage zunächst die Ergänzung des notariellen Nachlassverzeichnisses hinsichtlich Kunst-, Schmuck- und Einrichtungsgegenständen samt deren sachverständiger Bewertung begehrt und sich hierzu auf die von ihm aufgestellte, als Anl. I zur Klageschrift vorgelegte Liste (Bl. ## ff. d. A.) bezogen. Die Liste fußt auf den im Zuge der Abwicklung des Nachlasses nach dem vorverstorbenen Ehemann der Erblasserin von dem Ehemann der Beklagten, der für die Erblasserin die Verwaltung übernommen hatte, erstellten und als Anlage II zu der Anl. K5 vorgelegten Möbel-, Kunst- und Graphiklisten.
Die Kammer hat mit Teilurteil vom 18.11.2015 - 1 O 218/11 - den Klageantrag zu II.1. zunächst dahingehend ausgelegt, dass allein die sachverständige Bewertung der in Anlage I (Bl.## d. A.) aufgeführten Sachen begehrt wird und daher weder über einen etwaigen Anspruch des Klägers aus § 2314 Abs. 1 S. 1, 3 BGB auf Ergänzung des als Anlage K12 vorgelegten Nachlassverzeichnisses hinsichtlich Kunst-, Schmuck- und Einrichtungsgegenständen noch darüber, ob die Beklagte ihrer Auskunftspflicht durch das als Anlage K 12 vorgelegte notarielle Nachlassverzeichnis hinreichend nachgekommen ist, zu entscheiden ist. Die Kammer hat die Beklagte sodann auf der ersten Stufe zur Wertermittlung hinsichtlich der im Teilurteil näher aufgeführten Gegenstände verurteilt. Im Übrigen hat das Gericht die Klage abgewiesen. Wegen des Inhalts der Entscheidung wird auf das Teilurteil vom 18.11.2015 (Bl.###-### d. A.) Bezug genommen. Die Parteien sind nach Verkündung des Teilurteils in Vergleichsverhandlungen eingetreten. Die Kammer hat mit Beschluss vom 09.02.2016 festgestellt, dass zwischen den Parteien ein Teil-Vergleich zustande gekommen ist, nach dem sich die Beklagte verpflichtet, an den Kläger 25.000 € als Pflichtteil und/oder Pflichtteilsergänzung in Bezug auf die in den Anlagen K 48/ B 38 aufgelisteten beweglichen Gegenstände zu zahlen. Nach Ziffer 2. des Vergleichs sind damit sämtliche Ansprüche in Verbindung den in den Anlagen K 48/ B 38 aufgelisteten Gegenstände einschließlich Schmuck, das Gemälde von C4, der Münzsammlung und der Grafiksammlung der Erblasserin abgegolten. Wegen des genauen Inhalts des Vergleichs wird auf den Beschluss vom 09.02.2016 (Bl.###-### d. A.) Bezug genommen.
Mit Teilurteil vom 29.06.2016 - 1 O 218/11 - (Bl. ### ff. d.A.) hat die Kammer die Klage auf der zweiten Stufe hinsichtlich des Antrags auf Abgabe der eidesstattlichen Versicherung abgewiesen.
Die Erblasserin besaß in C2, G2 ###-### und Astraße ##-## eine vollvermietete Immobilie mit 87 Mieteinheiten. Weiter besaß sie eine vollvermietete Immobilie in C3, T2 Allee ### mit 36 Mieteinheiten.
Die Immobilie C2 wurde am 09.05.1994 unter Nießbrauchvorbehalt an die Beklagte verschenkt.
Die Immobilie C3 befand sich zum Zeitpunkt des Erbfalls im Bestand des Nachlasses.
Die Parteien streiten darüber, mit welchen Verkehrswerten die Immobilie C2 zu den Stichtagen 09.05.1994 und 08.10.2009 und die Immobilie C3 zum Stichtag 08.10.2009 in Ansatz zu bringen sind.
Zwischen den Parteien ist zudem insbesondere streitig, ob die auf dem Grundstück T2 Allee ### in C5 ruhenden Belastungen bei der Berechnung der Pflichtteilsansprüche des Klägers in Abzug zu bringen sind.
Zum Stichtag der Schenkung (09.05.1994) war das Objekt C2 noch mit Verbindlichkeiten in einer Gesamthöhe von 395.399,24 € belastet. Eine Grundschuld (über ursprünglich 502.000 DM) valutierte noch mit 473.333,70 DM, eine weitere mit 300.000 DM, insgesamt ergab sich daher eine Belastung von insgesamt 773.333,70 DM (395.399,24 €).
Der nach dem Testament auf den Pflichtteil gesetzte Kläger machte mit anwaltlichem Schreiben vom 19.01.2010 (Anlage K 11) gegenüber der Beklagten als Alleinerben seinen Pflichtteil geltend und forderte von der Beklagten, bis 26.02.2010 ein vollständig notarielles Nachlassverzeichnis inklusive sogenannter „fiktiver Nachlassaktiva“, also für den Pflichtteil des Klägers relevante Schenkungen der Erblasserin, vorzulegen. Zur Zahlung des Pflichtteils wurde der Beklagten eine Frist bis zum 31.03.2010 gesetzt.
Der Kläger beansprucht auch Erstattung seiner vorgerichtlichen Anwaltskosten von 14.632,95 €.
II.
Der Kläger hat seiner Klage ursprünglich folgende Berechnung zugrunde gelegt:
Unter Nießbrauchvorbehalt verschenkte Immobilie C
Inflationsbereinigter Wert zum Schenkungszeitpunkt
610.490,00 €
./. Nießbrauchswert
 106.000,00 €
=
504.490,00 €
hieraus ¼ Pflichtteil
126.122,50 €
./. hierauf bereits gezahlt
 31.462,17 €
= noch zu zahlen
94.660,33 €
Unter Nießbrauchvorbehalt verschenkte Immobilie C2
(G2)
nach Niederstwertprinzip entscheidend Wert zur Zeit des Erbfalls in Höhe von
nach Niederstwertprinzip entscheidend
Wert zur Zeit des Erbfalls in Höhe von
2.500.000,00 €
daraus ¼ Pflichtteil
625.000,00 €
 34.756,44 €
590.243,66 €
Immobilie C3 (a Allee ###)
Wert
1.850.000,00 €
davon ¼ Pflichtteil
462.500,00 €
./. darauf bereits gezahlt
 11.683,50 €
450.816,50 €
Verschenkte Liegenschaften in T
427.000,00 €
106.750,00 €
 32.750,00 €
74.000,00 €
Grundstück in Q
56.493,00 €
14.123,25 €
 1.250,00 €
12.873,25 €
Aus der Klageschrift ergab sich nicht, wie der Kläger die „inflationsbereinigten“ Werte ermittelt hat. Aus den Prüfungen/Schätzungsgutachten des Privat-Gutachters Schätzungstechnikers Dr. X2 (Anlagen K 29 ff.) ergaben sich nur die jeweiligen Verkehrswerte.
Darüber hinaus ist der Kläger der Ansicht, dass hinsichtlich folgender Positionen zu Unrecht Abzüge erfolgt seien (Bl. ##, Bl. ###):
 Baukosten C6 in T (ursprgl.1.102,58 €) 1.330,10 €
 Vorauszahlung Steuer 4. Quartal 2009 2.856,25 €
 Nachzahlung Steuer für das Jahr 2008 220,17 €
insgesamt (ursprgl. 4.179 €) 4.406,52 €
III.
Mit Schriftsatz vom 11.08.2016 (Bl. ### ff. d.A.) macht der Kläger einen Betrag von 1.226,772,64 € geltend und legt seiner Klage nunmehr folgende Berechnung zugrunde:
Immobilie C zum Stichtag 07.10.1986:
inflationsbereinigter Grundstückswert (56,40 %)
492.659,17 €
./. Nießbrauchwert: inflationsbereinigt 82.500 € Verweis auf Anlage K50
./. Nießbrauchwert: inflationsbereinigt 82.500 €
Verweis auf Anlage K50
 129.029,78 €
363.629,39 €
davon Miteigentumshälfte der Erblasserin
181.814,70 €
¼ Pflichtteilsergänzung
45.453,68 €
Immobilie C2 zum Stichtag 08.10.2009 (Niederstwertprinzip):
¼ von 2.680.000 € = 670.000,00 €
Immobilie C3 zum Stichtag 08.10.2009:
Werte lt. SV-GA : 1,71 Mio. bis 2,23 Mio.: daraus Mittelwert:
1.970.000 €, hiervon ¼ = 492.500,00 €
Immobilien T zum Stichtag 29.12.2005:
Berghütte/Ferienhaus
278.315,45 €
„Blockhütte“
27.200,00 €
Summe
305.515,45 €
inflationsbereinigt mit 7,3 % (J lt. SV-GA)
327.818,08 €
hiervon ¼
81.924,52 €
Des Weiteren kündigt der Kläger die Geltendmachung eines Erstattungsanspruchs hinsichtlich eines noch nicht bewerteten Enteignungsentschädigungsanspruchs an.
gemäß Verkaufswertangabe des Grundstücksnachbarn
Prof. Dr. H in E-Mail vom 09.03.2012 (Anlage K51, Bl. ###):
12.000,00 €, hiervon ¼ 3.000,00 €
Dies ergibt insgesamt einen Betrag von 1.292.878,20 €.
Hiervon sind die unstreitigen Zahlungen in Höhe von insgesamt 111.902,11 € in Abzug zu bringen.
Hiernach ergibt sich ein Betrag von 1.180.976,09 € + 4.406,52 € = 1.185.382,61 €
IV.
Der Kläger behauptet, der „neue Darlehensvertrag“, den die Beklagte im Zusammenhang mit der Immobilie C3 nenne, sei eine Baufinanzierung der Beklagten und ihres Ehemannes von deren Ier Bank (Anlage K37 = B16). Bei dem der Grundschuld zugrunde liegenden Darlehen handele es sich um eine neue Finanzierung der Beklagten und ihres Ehemannes, vermutlich für eines der Ier Baugrundstücke der Beklagten (Bl. ### d.A.).
Hinsichtlich der begehrten Zahlung hat der Kläger ursprünglich beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.226.772,64 € nebst Zinsen zu zahlen.
In der mündlichen Verhandlung vom 24.01.2018 haben die Parteien folgenden Teilvergleich geschlossen:
“1. Die Beklagte zahlt an den Kläger zum Ausgleich aller in diesen Rechtsstreit eingeführten Ansprüche des Klägers betreffend das bebaute Grundstück I-Weg in ##### C, sämtlicher in diesen Rechtsstreit eingeführten Liegenschaften in T (unbebaute und bebaute Grundstücke, Bauwerke und Inventar) sowie das Wiesengrundstück in Q einen Betrag von 47.000,00 €.
2. Der unter Ziffer 1. zu zahlende Betrag ist fällig am 28.02.2018 und danach mit einem Zinssatz von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz zu verzinsen.
3. Die Kosten dieses Teilvergleichs werden gegeneinander aufgehoben.“
Der Kläger beantragt nunmehr,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.116.060,06 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 01.04.2010 sowie weitere Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 62.276,91 € vom 01.04.2010 bis 15.04.2010 sowie aus € 66.218,61 vom 01.04.2010 bis 10.09.2010 zu zahlen,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn weitere 14.632,95 € (vorgerichtliche Anwaltskosten) zzgl. Zinsen i.H.v. 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Im Übrigen hat der Kläger den Rechtsstreit im Hinblick auf den Teilvergleich für erledigt erklärt.
Die Beklagte schließt sich der Teilerledigungserklärung des Klägers an und beantragt im Übrigen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, der Erwerb des Grundstücks C3 sei fremdfinanziert worden. Die den eingetragenen Grundpfandrechten zugrunde liegenden Verbindlichkeiten seien folglich keine Fremdschulden, sondern für die Finanzierung der Immobilie aufgenommen worden.
Nach dem Auslaufen des ursprünglichen, bei der X AG aufgenommenen Darlehens sei ein neuer Darlehensvertrag mit der E abgeschlossen worden und zwar zu einem Kreditvolumen von 1.275.000 € (Anlage K37 = B16).
Die Beklagte trägt zur Chronologie der Immobilienfinanzierung T2 Allee ### in C5 wie folgt vor:
Die Erblasserin habe das mit Fremdmitteln belastete Grundstück geerbt. Nach einem mit den jüdischen Voreigentümern geführten Rechtsstreit habe sie das Grundstück 1999 jeweils zur Hälfte an die K Conference und die Erben der Vorbesitzer zurückübertragen müssen. Sodann habe sie von den jüdischen Voreigentümern das Grundstück gemäß notariellem Kaufvertrag zurückerworben, weil sie dieses gerne behalten wollte. Der Notar habe am 25.05.1999 eine Grundschuld (über 2.000.000 DM) eintragen lassen, um den von der Erblasserin zu zahlenden Kaufpreis zugunsten der X abzusichern (Anlage B13).
Zur Finanzierung habe sie am 13.06.1999 bei der X AG einen Kredit über insgesamt 3.000.000 DM (Vorbringen Bl. ##; ursprgl. Vorbringen Bl. ##: 2.881.000 DM) aufgenommen. Das Darlehen sei in mehreren Teilbeträgen ausgezahlt worden und zwar:
- 1.700.000 DM
- 1.000.000 DM
- 130.000 DM
- 51.000 DM
Der Betrag von 2.881.000 DM sei benötigt worden für den Kaufpreis von 2.700.000 DM (bezahlt am 01.07.1999), 130.000 DM für die Grunderwerbssteuer und Nebenkosten (bezahlt am 11.11.1999) und 51.000 DM für eine offene Steuerschuld. Mit weiterem Schriftsatz behauptet die Beklagte, die gesamte Kreditsumme habe sich auf 2.830.000 DM belaufen. Der Rest des Kredits sei nicht abgerufen worden. Die Beklagte verweist hierzu auf das Anlagenkonvolut B9, welches u.a. einen Darlehensvertrag (hiervon wurde zunächst nur die 1. Seite eingereicht; mit Anlage B65 indes der vollständige Vertrag) über 3.000.000 DM enthält. Als Beleihungsobjekt ist die Immobilie T2 Allee ### in C5 angegeben. Ein Finanzierungszweck ergibt sich aus dem Darlehensvertrag indes nicht.
Die Beklagte behauptet, aufgrund des Alters der Erblasserin hätten sie (die Beklagte) und der Schwiegersohn der Erblasserin (Herr G) mithaften müssen.
Der Vertrag sei mit einer Laufzeit bis zum 31.05.2009 abgeschlossen worden (Anlage B15). Zinsen und Raten seien regelmäßig getilgt worden.
2002/2003 fusionierte die X3 mit der I2 Bank in N. Diese habe den Kredit übernommen und unter den fast identischen Nummern #####/### (Ablösung 1.207.169,25 €) und #####/### (Ablösung 58.358,38 €) weitergeführt (Anlage B14).
Am 12.02.2009 habe die I2 eine Verlängerung des Kredits zu einem Zinssatz von 5,9 % angeboten (Anlage B15). Dieser Zinssatz sei ca. 1,5 % höher als der marktübliche Zins gewesen.
Der Kredit habe zu der Zeit mit 1.270.000 € valutiert und sei auf die E umgeschuldet worden zu einem Zins von 4,15 % (Darlehensvertrag „Baufinanzierung“ Anlage B16, die 2. Seite des Vertrages wurde beklagtenseits nicht vorgelegt; indes klägerseits mit Anlage K37, hieraus ergibt sich das Datum des Vertragsschlusses mit 24.03.2009; dieses Datum fügt sich in die Chronologie ein). Auch hier hätten aufgrund des fortgeschrittenen Alters der Erblasserin die Beklagte und ihr Ehemann als Kreditnehmer mit auftreten müssen (Anlage B16).
Mit Schreiben vom 13.01.2010 (Bl. ### f.) habe die nunmehr umfirmierte E2 (ehemals I2 Bank) die vollständige Tilgung des Kredits bestätigt.
Die Summe von 2.881.000 DM entspreche einem Betrag von 1.448.831 € (Anmerkung: tatsächlich: 1.473.031,91 €).
Des Weiteren behauptet die Beklagte, das Darlehen sei bis zum Jahr 2009 um 12 % auf 1.275.000 € (tatsächlich gemäß Anlage B16: 1.270.000 €) getilgt worden.
Nach zwischenzeitlicher weiterer Tilgung bestehe eine restliche Verbindlichkeit von 1.265.766 € (Bl. ###), welche auch in das Nachlassverzeichnis aufgenommen worden sei.
Die Beklagte behauptet, das bei der E neu aufgenommene Darlehen habe allein der Fortführung des ursprünglich von der Erblasserin aufgenommenen Kredits für die Finanzierung des Objekts gedient. Mit anderen Privatverbindlichkeiten der Beklagten und ihres Ehemannes habe der Kredit nichts zu tun. Bei den aufgenommenen Krediten zur Finanzierung der Immobilie handele es sich daher weder um zweifelhafte Verbindlichkeiten noch sei eine dingliche Belastung zur Absicherung von Verbindlichkeiten Dritter erfolgt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Die Kammer hat Beweis erhoben durch Einholung von Sachverständigengutachten und Anhörung der Sachverständigen. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die schriftlichen Gutachten des Sachverständigen E3 sowie die Sitzungsniederschrift vom 24.01.2018 (Bl. #### ff. d.A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
Streitgegenständlich sind nur noch Ansprüche des Klägers hinsichtlich der Immobilien C2 und C3.
Der nunmehr noch gestellte Zahlungsantrag des Klägers in Höhe von 1.116.060,06 € setzt sich wie folgt zusammen: Vom Kläger zugrunde gelegte Werte für die Immobilien C2 von 670.000 € und C3 von 492.500 € abzüglich Zahlungen von 34.756,44 € und 11.683,50 €.
Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von (565.390,24 € + 98.433,82 € =) 663.824,06 € gemäß §§ 2303 Abs. 1, 2317 Abs. 1, 2325 (a.F.) BGB.
Nach der zum Zeitpunkt des Erbfalls gültigen Fassung des § 2325 Abs. 3 BGB macht es keinen Unterschied, ob sich der Anspruch des Klägers auf seinen Pflichtteil aus dem Nachlass ergibt oder sich auf Pflichtteilsergänzung richtet. Der zu zahlende Betrag beträgt jeweils ¼ des Vermögenswertes.
Der Kläger ist unstreitig pflichtteilsberechtigt. Als Sohn der Erblasserin beträgt seine Pflichtteilsquote zum Zeitpunkt des Erbfalls nach §§ 1924 Abs. 1 und 4, 2303 Abs. 1 S. 2 BGB ein Viertel. Die Beklagte ist Alleinerbin.
1.
Die durch die Erblasserin erfolgte ergänzungspflichtige Zuwendung (unter Nießbrauchsvorbehalt verschenkte Immobilie C2 (G2) ist nach § 2325 Abs. 1 und 2 BGB dem Nachlass hinzuzurechnen.
Für die Berechnung der Pflichtteilsergänzung ist der Wert des Objekts C2 mit 2.680.000 € anzusetzen.
Nach § 2325 BGB sind die verschenkten Objekte dem Nachlass hinzuzurechnen, d.h. so zu behandeln und zu bewerten, als wären sie noch Teil des Nachlasses. Nach § 2311 BGB richtet sich der Wert des Pflichtteils nach dem Wert des Nachlasses zum Zeitpunkt des Erbfalls. Ziel der Bewertung des Nachlasses ist es, den Pflichtteilsberechtigten wertmäßig so zu stellen, als wenn er zu einem dem Pflichtteil entsprechenden Bruchteil Erbe geworden wäre (BVerfGE 78, 132 = NJW 1988, 2723, 2724; BGH NJW 2011, 1004; Herzog, in: Staudinger, 2015, § 2311 Rn. 83 m.w.N.). Dabei ist der Pflichtteilsberechtigte wirtschaftlich so zu stellen, als sei der Nachlass in Geld umgesetzt worden. Maßgeblich für die Bewertung ist daher grundsätzlich der für die Nachlassgegenstände am Markt erzielbare Veräußerungserlös (BGHZ 14, 368, 376; BGH NJW-RR 1991, 900; NJW 2011, 1004; Urteil des Senats vom 10.04.2014, 10 U 35/13, zit. nach juris, Rn. 216).
Der Wert des Grundstücks ist hiernach grundsätzlich mit dem Verkehrswert anzusetzen. Bei Grundstücken ist gemäß § 2325 Abs. 2 S. 2 BGB von beiden in Betracht kommenden Stichtagen (Erbfall oder Schenkungsvollzug) derjenige maßgeblich, zu dem das Geschenk weniger wert war (Niederstwertprinzip). Zur Feststellung des maßglichen Werts ist eine Vergleichsberechnung vorzunehmen, bei der zunächst der Wert bei Vollzug der Schenkung ermittelt, nach den Grundsätzen über die Berücksichtigung des Kaufkraftschwunds auf den Tag des Erbfalls umgerechnet und in dieser Höhe dem ermittelten Wert im Zeitpunkt des Erbfalls gegenübergestellt wird. Der niedrigere von beiden wird dem Nachlass hinzugerechnet (Palandt/Weidlich, BGB, 77. Aufl. 2018, § 2325 Rn. 18). Bei nachträglichen Wertsteigerungen kommt es auf den Wert an, dessen sich der Erblasser im Zeitpunkt der Schenkung entäußert hat (BGHZ 118, 49).
Hat sich der Erblasser den lebenslänglichen Nießbrauch am verschenkten Grundstück vorbehalten, erhielt der Beschenkte nur einen belasteten Gegenstand.
Es ist dann streitig, ob vom Wert des geschenkten Grundstücks der Wert des Nießbrauchs abzuziehen ist und, wenn ja, ob als Abzugsposten der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs oder der tatsächliche Wert anzusetzen ist. Der BGH hat dazu folgende Richtlinien entwickelt:
Zunächst ist der maßgebliche Bewertungsstichtag nach dem Niederstwertprinzip des § 2325 Abs. 2 S. 2 BGB durch eine Vergleichsrechnung zu ermitteln. Dabei ist der Grundstückswert zur Zeit des Schenkungsvollzugs, umgerechnet unter Berücksichtigung der Inflation, mit demjenigen zur Zeit des Erbfalls zu vergleichen. Bei dieser Berechnung bleibt eine Minderung durch die vom Erblasser vorbehaltenen Nutzungen (Nießbrauch; Wohnrecht) zunächst außer Betracht (BGH NJW 1992, 2887; ZEV 1994, 233; 1996, 186). Der niedrigere Wert ist dann der maßgebliche. Ergibt sich so, dass der Grundstückswert zum Zeitpunkt des Erbfalls wegen inzwischen gesunkener Preise maßgeblich ist, bleibt der Nießbrauch stets unberücksichtigt, da er zu diesem Zeitpunkt erloschen ist und deshalb den Wert nicht mehr mindern kann (BGH 125, 395; BGH ZEV 2003, 416; NJW-RR 1996, 705; OLG Düsseldorf FamRZ 1995, 1236; OLG Koblenz FamRZ 2006, 1789). Ist dagegen der Grundstückswert bei Schenkungsvollzug der niedrigere, mindert das vorbehaltene Nutzungsrecht den Wert der verschenkten Immobilie. Es kommt daher auch in Höhe seines kapitalisierten Werts in Abzug (BGH 118, 49), weil der Erblasser im Zeitpunkt der Schenkung das Grundstück mit demjenigen Wert aus seinem Vermögens ausgegliedert hat, der nach Abzug des kapitalisierten Werts des Nutzungsrechts als Restwert verbleibt (BGH 125, 395). Die Kapitalisierung erfolgt vorausschauend abstrakt, indem der jährliche Reinwert der Nutzungen multipliziert wird mit der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchberechtigten bei Schenkungsvollzug entsprechend den amtlichen Sterbetabellen. Der sich so errechnende Wert bei Schenkung ist dann auf den Todestag des Erblassers durch Berücksichtigung des Kaufkraftschwunds umzurechnen und in dieser Höhe dem Nachlass hinzuzurechnen.
In der Literatur wird diese Rechtsprechung vielfach abgelehnt, weil sie zu Zufallsergebnissen und Wertungswidersprüchen führe, inkonsequent und ungerecht sei (vgl. die Nachweise bei Link ZEV 2005, 283). Auch solle, wenn der Nießbrauchswert abzuziehen ist, statt abstrakter Kapitalisierung vom konkreten tatsächlichen Zeitraum der Nutzung ausgegangen werden, da er ja beim Erbfall feststeht (Pentz FamRZ 1997, 724; Mayer FamRZ 1994, 739). Das OLG Oldenburg NJW-RR 1999, 734 hat für den Fall des Todes des Erblassers kurz nach der Schenkung entschieden, dass dann der kapitalisierte Wert des Nutzungsrechts den Grundstückswert unverhältnismäßig mindern würde und deshalb (abweichend von BGH NJW-RR 1996, 705) nicht in Abzug zu bringen ist.
Dem von der ständigen Rechtsprechung des BGH abweichenden Meinungsstand in der Literatur vermag sich die Kammer nicht anzuschließen. Denn der Vorteil beim Beschenkten, der darin liegt, dass der Nießbrauch mit dem Tode des Erblassers endet, fällt damit nicht unter diejenigen Wertsteigerungen, die § 2325 Abs. 2 S. 2 Hs. 2 BGB dem Erben vorbehalten will und die dem Pflichtteilsberechtigten daher nicht zugute kommen (BGHZ 118, 49; OLG Koblenz FamRZ 2006, 1789 Rn. 42 f.). Für den anzustellenden Wertvergleich ist der Wert im Zeitpunkt der Zuwendung zunächst unter Berücksichtigung des Kaufpreisschwundes auf die Wertverhältnisse zur Zeit des Erbfalls umzurechnen ist (allgemeine Meinung, vgl. BGHZ 118, 49; BGHZ 125, 395; NJW-RR 1996, 705; auch MüKo/Lange, 4. Aufl., § 2325, Rn. 34 i.V.m. Rn. 35 m.w.N.). Steigt der Wert eines Gegenstands in geringerem Maße als die allgemeinen Lebenshaltungskosten, führt dies dazu, dass trotz nomineller Wertsteigerung tatsächlich ein Wertverlust vorliegt, weil der in Geld ausgedrückte Gegenwert im späteren Bewertungszeitpunkt eine geringere Kaufkraft aufweist als im früheren Vergleichszeitpunkt. Das ist bei Grundstücken nicht anders als bei jeder anderen nicht verbrauchbaren Sache. Dementsprechend hat der BGH seine Rechtsprechung zur Berücksichtigung des Kaufkraftschwundes auch gerade an Fällen entwickelt, in denen es um Grundstücksübertragungen ging (BGHZ 118, 49; BGHZ 125, 395; NJW-RR 1996, 705).
Nach alledem ist das Wohnungsrecht, das sich die Erblasserin vorbehalten hat, nach Durchführung der Beweisaufnahme, mithin nach Einholung des Gutachtens des Sachverständigen E3 und Anhörung des Sachverständigen zu den Verkehrswerten zu den jeweiligen Stichtagen, nicht wertmindernd zu berücksichtigen.
Denn sofern sich der Erblasser für sich persönlich ein unentgeltliches Nutzungs- bzw. Wohnungsrecht vorbehalten hat, ist dieses - wie bereits dargestellt - nur relevant, wenn nach dem Niederstwertprinzip gemäß § 2325 Abs. 2 BGB der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung in Ansatz zu bringen ist. Ist dagegen der Wert zum Zeitpunkt des Erbfalles in Ansatz zu bringen, wirkt sich das vorbehaltene Nutzungsrecht nicht wertmindernd aus, da es mit dem Erbfall weggefallen ist. Nach der Rechtsprechung (BGH NJW-RR 1996, 705, 707; BGH NJW-RR 2006, 877) ist zur Ermittlung des maßgeblichen Zeitpunktes nach § 2325 Abs. 2 BGB der Wert des Objektes im Zeitpunkt des Erbfalles dem auf den Erbfallzeitpunkt inflationsbereinigten Wert des Objektes zum Zeitpunkt der Schenkung ohne Berücksichtigung des vorbehaltenen Nutzungsrechtes gegenüberzustellen. Der Wert im Zeitpunkt der Schenkung ist nur maßgeblich, wenn dieser Wert nach der vorgenannten Berechnung geringer ist als der Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls. Davon ist nach den Feststellungen des Sachverständigen E3 nicht auszugehen. Das hat zur Folge, dass für das Wohnungsrecht kein Abzug vorzunehmen ist, da sich dieses im Erbfallzeitpunkt nicht weiter wertmindernd auswirkt. Es bedarf daher auch keiner Entscheidung, wie der Nießbrauchswert im Schenkungszeitpunkt zu kapitalisieren ist.
Die Immobilie C2 wurde am 09.05.1994 unter Nießbrauchvorbehalt an die Beklagte verschenkt. Es handelt sich um ein mit einer Wohnanlage bebautes Grundstück.
Für die Bewertung dieses Objekts sind maßgeblich die Zeitpunkte der Schenkung und des Erbfalls, also der 09.05.1994 und der 08.10.2009.
Der Sachverständige E3 hat folgende Grundstückswerte ermittelt:
a. Grundstückswert zum 09.05.1994:
Verkehrswertermittlung des SV E3: 2.853.008,70 €
Inflationsbereinigter Marktwert zum Schenkungszeitpunkt
Inflationsbereinigt ergibt sich für den 09.05.1994 ein Wert von:
2.853.008,70 € + (2.853.008,70 € x 9 % =) 256.770,78 € = 3.109.779,48 €
Der inflationsbereinigte Wert zum Zeitpunkt der Schenkung ergibt sich aus der Multiplikation des Grundstückswerts zum Zeitpunkt der Schenkung mit dem Verbraucherpreisindex im Erbfall dividiert durch den Verbraucherpreisindex zur Zeit der Zuwendung.
In einer Formel:
Dabei steht Z für den Zuwendungswert im Zeitpunkt der Zuwendung, LZ für den Verbraucherpreisindex zurzeit der Zuwendung, LE für den Verbraucherpreisindex im Erbfall und W für den durch den Kaufkraftschwund bereinigten Zuwendungswert.
Die Ermittlung der maßgeblichen Indexzahlen ist dem Tatrichter vorbehalten (BGH, Urteil vom 12.10.2007, Az.: V ZR 283/06, NJW-RR 2008, 251, 254).
Für § 2325 Abs. 2 BGB ist entsprechend den vom BGH für Zugewinn- und Erbausgleich entwickelten Grundsätzen der für die Zeit der Zuwendung ermittelte Nominalwert mit Hilfe der Preisindexzahl für Lebenshaltungskosten (veröffentlicht im Statistischen Jahrbuch der Bundesrepublik Deutschland) auf die Zeit des Erbfalls umzurechnen (MüKo/Lange, BGB, 7. Auflage 2017, § 2325 Rn. 56 m.w.N.).
Die Beklagte legt ihrer Berechnung den Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes zugrunde und bietet Beweis für die Richtigkeit durch Einholung eines Sachverständigengutachtens an.
Der Kläger legt seiner Inflationsberechnung die Anlage K 50 (Bl. ### ff. d.A.) www.zinsen-berechnen.de/inflationsrechner zugrunde, ohne zu den zugrunde liegenden Erhebungen vorzutragen.
Die statistische Erhebung des Bundesamtes stellt demgegenüber eine taugliche Schätzgrundlage (§ 287 ZPO) dar.
Zur Eliminierung des Kaufkraftschwundes wendete in der Vergangenheit die Rechtsprechung mehr den Preisindex für die Lebenshaltungskosten von 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalten und die Literatur mehr den Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte an. Beide werden seit einigen Jahren vom Statistischen Bundesamt nicht mehr fortgeführt. Heute wird der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basisjahr 2010 = 100) zugrunde gelegt (juris-PK § 2325 Rn. 131).
Lebenshaltungskostenindex des statistischen Bundesamtes (Anlage B6)/
Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes (Anlage B7):
Mai 1994 hier ist ein 4-Pers.-Haushalt zugrundezulegen (siehe oben; juris-PK § 2325 Rn. 131)
Mai 1994
hier ist ein 4-Pers.-Haushalt zugrundezulegen
(siehe oben; juris-PK § 2325 Rn. 131)
98,3
Oktober 2009 Deutschland Verbraucherpreisindex
Oktober 2009
Deutschland Verbraucherpreisindex
107,0
Die Beklagte ermittelt ausgehend von dem Wert für Mai 1994 von 85,6 eine Steigerungsrate von 25 %.
Unter Zugrundelegung eines Werts für Mai 1994 von 98,3 ist indes eine Steigerungsrate von 9 % zugrundezulegen.
b. Grundstückswert zum 08.10.2009: 2.680.000 €
c.
aa.
Für die Ermittlung eines zugewandten Gegenstands ist nach § 2325 BGB keine bestimmte Wertberechnungsmethode vorgeschrieben. Vielmehr gelten die gleichen Grundsätze wie bei der Bewertung des Nachlasses zur Berechnung des ordentlichen Pflichtteils (vgl. MüKo/Lange, BGB, 4. Auflage 2004, § 2325 Rn. 29). Daher ist - wie im Rahmen des § 2311 BGB - zunächst der gemeine Wert zu ermitteln (MüKo/Lange, a.a.O.). Eine exakte Bestimmung des Verkehrswertes von individuell bebauten Grundstücken ist jedoch in der Regel nicht möglich (BGHZ 29, 217, 219; BGH, WM 1963, 290, 291). Vielmehr ist der Wert zu schätzen, wofür wiederum eine bestimmte Bewertungsmethode rechtlich nicht vorgeschrieben ist. Der Ertragswert ist üblicherweise die maßgebliche Größe für den Verkehrswert von Renditeobjekten, z.B. von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten (Tremel, ZEV 2007, 365, 367); dagegen steht bei dem Sachwertverfahren der Aspekt der Eigennutzung und der Bausubstanz im Vordergrund.
bb.
Feststellungen des Sachverständigen E3
Nach diesen Grundsätzen hat der SV D3 zutreffend das Ertragswertverfahren zugrunde gelegt, weil bei der Wohnanlage der marktüblich erzielbare Ertrag bei der Kaufpreisbildung im Vordergrund steht.
Den Ertragswert ermittelt er aus der Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen, mithin aus folgender Formel: Ertragswert = Bodenwert + (Rohertrag - Liegenschaftsverzinsung) x Barwertfaktor. Er hat hierbei nach seinen Angaben den veröffentlichten Bodenrichtwert auf Plausibilität überprüft. Bezüglich des Stichtags 09.05.1994 geht er von einem Bodenrichtwert von 1.200 DM/m² aus und nimmt eine Anpassung des Bewertungsgrundstücks an das Richtwertgrundstück vor. Er ermittelt einen Bodenrichtwert von 7.918.560 DM.
Die Ertragswertermittlung führt er auf der Grundlage der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete durch (vgl. § 17 Abs. 1 ImmoWertV). Er vergleicht den Wert mit der tatsächlichen Nettokaltmiete und stellt fest, dass die tatsächlichen Mieteinnahmen jährlich um 42.975,84 DM niedriger waren. Den Einfluss der Mietabweichungen berücksichtigt er als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal in der Wertermittlung (vgl. § 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV).
Unter „besondere objektspezifische Merkmale“ berücksichtigt der Sachverständige E3 das Nießbrauchrecht (S. 27 GA; Anlage 5 des GA). Der Sachverständige gelangt für den Nießbrauch von 2 Berechtigten zu einem Abzug von 2.455.507,64 DM. Gerade dieser Wert ist aber für die im Rahmen der Stichtagsermittlung anzustellende Vergleichsbetrachtung “Wert des Grundstücks zur Zeit der Schenkung“ und “Wert des Grundstücks zur Zeit des Erbfalls“ nicht zu berücksichtigen. Ein Nießbrauchrecht des Vaters der Parteien, O3, welcher am ##.##.1995 im Alter von 82 Jahren verstorben ist, hat sich hinsichtlich der am 09.05.1994 verschenkten Immobilie ohnehin nicht mehr maßgeblich ausgewirkt (vgl. OLG Oldenburg NJW-RR 1999, 734).
Für die Vergleichsbetrachtung ist also ein Wert von (2.853.008,70 € inflationsbereinigt =) 3.109.779,48 € zzgl. 2.455.507,64 DM zugrundezulegen.
Bezüglich des Stichtags 08.10.2009 geht der Sachverständige von einem Bodenrichtwert von 200 €/m² aus und nimmt eine Anpassung des Bewertungsgrundstücks an das Richtwertgrundstück vor. Er ermittelt einen Bodenrichtwert von 1.344.200 €. Bei den „besonderen objektspezifischen Merkmalen“ nimmt er keinen Abzug vor. Bezüglich des Verkehrswerts von 2.853.008,70 € zum 09.05.1994 führt der Sachverständige aus: „Das entspricht einem Preis von rd. 1.167,00 DM/m² bzw. rd. 597,00 €/m² Wohn-/ Nutzfläche und der 15,0 fachen marktüblich erzielbaren Jahresnettokaltmiete.“ Bezüglich des Verkehrswerts von 2.680.000 € zum 08.10.2009 führt der SV aus: „Das entspricht einem Preis von rd. 560,00 €/m² Wohn-/ Nutzfläche und der 10,8 fachen marktüblich erzielbaren Jahresnettokaltmiete.“
cc.
Einwendungen gegen die Feststellungen des Sachverständigen E3
Die Beklagte wendet mit Schriftsatz vom 26.03.2017 gegen die Feststellungen des Sachverständigen E3 ein, dieser habe den 1994 zu hohen Bodenrichtwert nicht ausreichend korrigiert. Der Sachverständige gelange zu einem Marktpreis, welcher nach der Wende nie auf dem Markt erzielt worden sei. Die Beklagte verweist auf das Privat-GA Dr.-Ing. L2 & Partner, Dipl.-Ing. H2. Die Beklagte ist der Ansicht, es hätte eine Plausibilitätsprüfung mit einem Marktvergleich nach § 8 ImmoWertV stattfinden müssen. Der Sachverständige hat indes bereits eine Vergleichsbetrachtung mit den als marktüblich betrachteten Brutto-Kaltmieten durchgeführt (Seite 3 des Ergänzungsgutachtens). Auf Basis dieser Vergleichsbetrachtung gelangt er zu einem Wert von 5.880.000 DM. Soweit dort “€“ aufgeführt sind, handelt es sich um einen offensichtlichen Fehler, was insbesondere daran erkennbar ist, dass er den Wert für besondere objektspezifische Merkmale mit 2.455.507,64 “€“ als unverändert ansieht (zuvor: 2.445.507,64 DM). Die Vergleichsbewertung führt zu einem rd. 300.000 DM höheren Ergebnis als nach der Ertragswertmethode geschätzt. Eine weitergehende Vergleichswertermittlung scheitert nach den Ausführungen des Sachverständigen an einer zu geringen Anzahl von Vergleichskaufpreisen. Es lagen lediglich zwei Vergleichspreise vor. § 15 Abs. 1 S. 1ImmoWertV erfordert indes eine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen (siehe hierzu auch Staudinger/Herzog, BGB, Neubearbeitung 2015, § 2311 Rn. 116: Bei fremdgenutzten Immobilien scheitert die Vergleichswertmethode in der Regel daran, dass es bei bebauten Grundstücken an einer aussagekräftigen Menge von Vergleichspreisen fehlen wird.). Die Ausführungen des Sachverständigen auf Seite 6 des Ergänzungsgutachtens, insbesondere im 1. und 2. Absatz, sind überzeugend.
Es bestand bereits keine Veranlassung der Kammer, dem Sachverständigen nach § 404a ZPO aufzugeben, einen Marktvergleich nach § 8 ImmoWertV i.V.m. § 15 ImmoWertV durchzuführen.
Soweit die Beklagtenvertreter anführen, dass der zum Stichtag 09.05.1994 ermittelte Wert dem 22,5fachen der Nettokaltmiete entspreche, so hat der SV zwar festgestellt, dass der Wert dem 15fachen der erzielbaren Nettokaltmiete entspricht. Allerdings ist der Einwand der Beklagtenvertreter zutreffend, dass zur Berechnung des Verfielfältigers der Wert vor Abzug des Nießbrauchs zugrunde zu legen ist. Unter dieser Prämisse ergibt sich, dass der zum Stichtag 09.05.1994 ermittelte Wert dem 21,5fachen der Nettokaltmiete entspricht.
Gemäß Seite 5 des Ergänzungsgutachtens hat der Sachverständige unter Ansatz des arithmetischen Mittels der jeweiligen Spannober- und -unterwerte und „einer Gewichtung nach Rohertragsanteilen“ als Verfielfältiger die 18fache Jahresbruttokaltmiete gewählt. Bei Anwendung eines Verfielfältigers von 12 würde sich ein Wert von 5.560.000 DM (= 2.842.782,86 €) ergeben. Dieser Wert, der zudem noch inflationszubereinigen wäre, würde damit immer noch über den 2.680.000 € liegen.
Das Vorbringen der Beklagtenvertreter zum angeblichen Reparaturaufwand (Bl. ### Mitte d.A.) ist bereits - auch unter Berücksichtigung der Anlage B55 - nicht hinreichend substantiiert. Es ergibt sich nicht hinreichend konkret, wann welcher Reparaturaufwand in welcher Form bestanden haben soll. Im Übrigen hat der Sachverständige aber auch dazu Stellung genommen, dass sich auch unter Berücksichtigung der Anlage B55 nichts an seiner Bewertung ändert.
Hinzu kommt, dass ein etwaiger Renovierungsstau/Reparaturaufwand bereits bei den Verbindlichkeiten, die nach den Angaben der Beklagten ausschließlich zur Renovierung und Modernisierung verwendet worden sind, Berücksichtigung findet.
Hinsichtlich der weiteren Einwendungen gegen die Feststellungen des Sachverständigen E3 wird auf die Ausführungen unter II. verwiesen.
d. Verbindlichkeiten
Zum Stichtag der Schenkung (09.05.1994) war das Objekt noch mit Verbindlichkeiten in einer Gesamthöhe von 395.399,24 € belastet.
Eine Grundschuld (über ursprünglich 502.000 DM) valutierte noch mit 473.333,70 DM, eine weitere mit 300.000 DM, insgesamt ergab sich daher eine Belastung von insgesamt 773.333,70 DM (395.399,24 €) (siehe Anlage B 44, Bl. ###, ### d.A.).
Diese Verbindlichkeiten sind in Abzug zu bringen, soweit sie zum maßgeblichen Stichtag am 08.10.2009 noch valutierten, mithin in Höhe von 279.413,28 €.
Gemäß § 2313 Abs. 2 S. 1 BGB bleiben bei der Nachlassbewertung dingliche Belastungen von Nachlassgegenständen wie Grundschulden als zweifelhafte Verbindlichkeiten außer Ansatz, auch dann, wenn die dingliche Belastung zur Absicherung der gegenüber einem Dritten bestehenden Verbindlichkeit bestellt wurde (BGH NJW 2011, 606). Dies gilt aber in jedem Fall nur, solange ungewiss ist, ob und inwieweit es zu einer Inanspruchnahme aufgrund des Grundpfandrechts kommt (BGH a.a.O.).
Der Kläger ist der Ansicht, solche Belastungen müssten daher „erst recht“ außer Ansatz bleiben, wenn die Belastungen zugunsten der Erbin bestellt oder von der Erbin verlängert wurden.
Erblasserschulden, welche die Beklagte im Zusammenhang mit den Immobilien nennt, bestreitet der Kläger. Der Kläger hat insoweit zunächst zu Recht eingewandt, es seien völlig unsubstantiiert lediglich „diverse Verbindlichkeiten“ vorgetragen ohne nähere Konkretisierung.
Mit Schriftsatz vom 26.03.2017 hat die Beklagte hierzu substantiiert ausgeführt und vorgetragen, dass die zur Zeit der Schenkung ausweislich des Schenkungsvertrags bestehende Belastung i.H.v. 473.333,70 DM aus drei Darlehen bei der C5er Sparkasse/ Landesbank C5 resultiert habe. Diese seien von der Erblasserin schon vor längerem aufgenommen und in den Jahren 1987 bis 1989 umgeschuldet worden, um die Dächer auf den Häusern A und B schrittweise zu sanieren. Die Bank habe damals noch Tkasse der Stadt C5 West geheißen. Die Darlehensverträge seien damals wie folgt abgeschlossen worden:
Konto Nr. #######-### (später geändert in ##########) vom 18.12.1987
iHv 226.000 DM,
Konto Nr. #######-002 (später geändert in ##########) vom 30.12.1988
iHv 116.210 DM,
Konto Nr. #######-### (später geändert in #########) vom 05.10.1989
iHv 159.790 DM.
Die Gesamtdarlehenssumme habe 502.000 DM betragen.
In Höhe dieses Gesamtbetrages seien von der Erblasserin mit notarieller Urkunde vom 04.12.1987 Grundschulden bestellt und in das Grundbuch eingetragen und gleichzeitig andere Belastungen in Abteilung III gelöscht worden. Zwei Darlehen (…###) und (…###) seien gemäß § 17 Abs. 2 Berlinförderungsgesetz mit einem vergünstigten Zinssatz von der Erblasserin abgeschlossen worden. Die Zweckbindung (Förderung von Baumaßnahmen) ergebe sich aus dem Fördergesetz unmittelbar und die Darlehensmittel seien für die besicherte Immobilie verwendet worden. Die drei Darlehen seien aus den Mieteinnahmen für die Zahlung von Zins und Tilgung bedient worden, so dass diese zum Schenkungstag noch mit 473.333,70 DM valutierten.
Zusätzlich habe die Erblasserin eine Grundschuld i.H.v. 300.000 DM noch vor der Schenkung bestellt und in das Grundbuch eintragen lassen, um damit ein Darlehen i.H.v. 300.000 DM zu besichern, welches sie am 02.05.1994 bei der C5er Tkasse/ Landesbank C5 aufgenommen habe. Dieses läuft auf das Darlehenskonto Nr. ######### (vormals ##########). Die Zweckbestimmung lautet ausweislich des Darlehensvertrages (Anlage B59): „Finanzierung der Gesamtkosten für die Modernisierungsmaßnahmen am Pfandobjekt C2, G2 ###/###, A Str. ##/##“. Dieses Darlehen sei für den Einbau einer Ölzentralheizungsanlage mit zentraler Warmwasserversorgung verwendet worden. Zusätzlich sei in den Folgejahren eine notwendige Wärmeisolierung angebracht worden.
Sämtliche Darlehen seien damit zur Renovierung und Modernisierung der Immobilie verwendet worden.
Auf den substantiierten Sachvortrag der Beklagten mit Schriftsatz vom 26.03.2017 hin erfolgte kein entgegenstehendes substantiiertes Vorbringen des Klägers.
Hiernach bleiben die Belastungen nicht als zweifelhafte Verbindlichkeiten außer Ansatz. Denn ihre tatsächliche Verwirklichung war gerade nicht unsicher.
Mit Schriftsatz vom 25.09.2017 hat die Beklagte substantiiert zur Valutierung der Verbindlichkeiten zum maßgeblichen Stichtag am 08.10.2009 in Höhe von 279.413,28 € vorgetragen.
e.
Der Pflichtteilsanspruch von ¼ aus einem Wert von (2.680.000 € - 279.413,28 € =) 2.400.586,72 € beträgt daher 600.146,68 €. Abzüglich bereits gezahlter 34.756,44 € verbleiben 565.390,24 €.
2.
Der tatsächlich vorhandene Nachlass bezüglich der Immobilie C3 hat einen Wert von 1.710.000 €.
Immobilie C3 (T2 Allee ###)
Bei dieser Immobilie handelt es sich um ein mit einem Mehrfamilienhaus (Wohn- und Geschäftshaus) bebautes Grundstück, das zum Zeitpunkt des Erbfalls im Bestand des Nachlasses war.
Bewertungsstichtag ist daher der 08.10.2009.
a.
Verkehrswertermittlung des Sachverständigen E3 1.710.000 €
Der Sachverständige hat auch hier das Ertragswertverfahren gewählt, weil es sich um ein Renditeobjekt handelt. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Ertragswert der baulichen Anlagen. Den Bodenwert hat der Sachverständige im Vergleichswertverfahren ermittelt. Für die Ertragswertermittlung hat der Sachverständige die tatsächlichen Nettokaltmieten in Ansatz gebracht, die nach seiner Ansicht und Schätzung als marktüblich erzielbar angesehen werden können (GA S. 22). Eine substantiierte Stellungnahme des Sachverständigen zu den Schätzungsgrundlagen ist im Ergänzungsgutachten erfolgt. Ein Abzug unter „besondere objektspezifische Merkmale“ erfolgte nicht. Des Weiteren hat er ausgeführt, dass der Verkehrswert mit 777 €/m² der rd. 13fachen marktüblich erzielbaren Jahresnettokaltmiete entspricht.
b.
Einwendungen gegen die Feststellungen des Sachverständigen E3:
Die Beklagte verweist mit Schriftsatz vom 26.3.2017 auf ihre Schriftsätze vom 12.12.2012 und vom 30.10.2014. Sie ist der Ansicht, der Wert der Immobilie zum Stichtag 08.10.2009 betrage maximal 1.355.000 €. Sie nimmt Bezug auf das Wertgutachten der Firma L vom 17.4.2009 (Anlage B 62). Der Sachverständige E3 führe selbst in seinem Ergänzungsgutachten auf Seite 6 aus, dass ein „dramatischer Preisrückgang nach einem Hoch in den Jahren 2007 und 2008 vor der Lehmannkrise“ eingetreten sei und die Preise erst ab 2011 wieder stark gestiegen seien. Jedoch habe der Sachverständige in seinem Gutachten diesen Aspekt bei der Bewertung nicht herangezogen, wenn er lediglich das Mittel zwischen 2005 und 2012 wieder als „Marktwert“ ansetzt. Mangels eines linearen Anstiegs von 2005 bis 2012 könne nicht der lineare Mittelwert herangezogen werden. Der Sachverständige habe damit nicht berücksichtigt, dass nach der Krise 2007/2008 die Banken nahezu keine Kredite mehr ausgekehrt haben mit der zwingenden Folge des Einbruchs des Käufermarkts.
Der Sachverständige hat in seinem Ergänzungsgutachten wie von der Beklagten gefordert zwei Vergleichsrechnungen mit den Liegenschaftszinssätzen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für C5, einmal mit den Liegenschaftszinssätzen von 2005 und zum anderen mit den Liegenschaftszinssätzen 2012 angestellt. Hierzu erklärt der Sachverständige, dass die Liegenschaftszinssätze 2005 für eine Bewertung zum Stichtag 08.10.2009 unbrauchbar sind (Ergänzungsgutachten Seite 7). Jedoch können die Liegenschaftszinssätze des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in C5 aus dem Jahr 2012 grundsätzlich Verwendung finden, da sie auf Verkäufen aus dem Zeitraum 2007 bis Oktober 2011 basieren und für die Jahr 2008, 2009 und 2010 ermittelt wurden (Ergänzungsgutachten Seite 7). Auf diese Weise berechnet der Sachverständige einen Verkehrswert des Grundstücks auf Basis der Liegenschaftszinssätze 2012 von 2.230.000 €. An den im Rahmen von Vergleichsbemühungen gebildeten Mittelwert aus den Werten von 1.710.000 € und 2.230.000 €, mithin von 1.970.000 €, hält die Kammer nicht fest. Denn es ist nichts dafür ersichtlich, dass der Sachverständige von seiner ursprünglichen Grundstücksbewertung im Ausgangsgutachten von 1.710.000 € abrückt. Die Ermittlungen und Schätzungen des Sachverständigen im Rahmen des Ertragswertverfahrens erscheinen verlässlicher, so dass die Kammer diese im Rahmen ihrer Schätzungsbefugnis gemäß § 287 ZPO zugrunde legt. Denn die Vergleichswertberechnungen des Sachverständigen E3 zeigen auf, dass der Wert jedenfalls nicht geringer zu veranschlagen ist. Die Berücksichtigung eines Mittelwerts von 1.970.000 € ist auch nicht vor dem Hintergrund berechtigt, dass dieser - wie der Kläger meint - mit dem vom Privatsachverständigen des Klägers ermittelten Wert übereinstimmen würde. Vielmehr würde die vom Kläger selbst angestellte Verkehrswertberechnung (Schriftsatz vom 05.12.2012 Ziffer I. 1. Seite 3 (Bl. ### f. d.A.)) von 1.855.190 € bei Berücksichtigung des Mittelwerts deutlich überschritten. Zu den Einwendungen des Klägers im Schriftsatz vom 05.12.2012 (Bl. ### d.A.) hat der Sachverständige in seinem Ergänzungsgutachten auf Seite 2 „Zu Schriftsatz 1“ Stellung genommen.
Zwischen den Parteien ist streitig, ob die auf dem Grundstück T2 Allee ### in C5 ruhenden Belastungen bei der Berechnung der Pflichtteilsansprüche des Klägers in Abzug zu bringen sind.
Die Beklagte ist vollumfänglich darlegungs- und beweispflichtig, dass und in welcher Höhe Nachlassverbindlichkeiten bestehen.
Von einer Fremdfinanzierung der Immobilie ist nach Vorlage des Darlehensvertrags bei der Hypothekenbank auszugehen.
Dafür, dass es sich bei der Verbindlichkeit von 1.265.766 € um die Folgefinanzierung des ursprünglich bei der X AG für die Finanzierung des Objekts aufgenommenen Darlehens handelt, ist die Beklagte darlegungs- und beweisbelastet.
Die Beklagte hat nach dem Hinweis-, Auflagen- und Beweisbeschluss vom 07.08.2017 die noch fehlenden Nachweise erbracht, dass die Immobilie in C3 zum 08.10.2009 mit Verbindlichkeiten in Höhe von 1.269.530,72 € belastet war. Zunächst wurde der Verlauf des Darlehenskontos mit der Nr. ### ####### ## lückenlos nachgewiesen. Des Weiteren hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 25.09.2017 (Bl. ### ff. d.A.) den in der „Dokumentenkette“ noch fehlenden Nachweis erbracht, dass es sich bei dem Darlehensvertrag „Baufinanzierung“ vom 24.03.2009 um eine Umfinanzierung des Darlehens bei der X3 (später I2 N) handelt.
Der Beklagten ist der Nachweis gelungen, dass es sich bei dem Vertrag mit der E um eine Folgefinanzierung handelt und des Weiteren der Nachweis gelungen, dass das Darlehen am 08.10.2009 noch mit 1.269.530,72 € valutierte, so dass dieser Betrag vom Verkehrswert der Immobilie zum 08.10.2009 in Abzug zu bringen ist. Ein Abschlag, weil das Darlehen zusätzlich mit persönlichen Sicherheiten besichert wurde, ist nicht gerechtfertigt. Das Grundstück haftete in voller Höhe. Zur Wertigkeit der persönlichen Sicherheiten oder einer Tilgung aufgrund der persönlichen Sicherheiten trägt der Kläger nicht vor.
Im Nachlassverzeichnis vom 09.03.2010 (Anlage K12) wurde die Verbindlichkeit in Höhe von 1.265.766 € auf Seite 2/5 aufgeführt.
d.
Der Pflichtteilsanspruch von ¼ aus einem Wert von (1.710.000 € - 1.269.530,72 € =) 440.469,28 € beträgt daher 110.117,32 €. Abzüglich bereits gezahlter 11.683,50 € verbleibt ein Pflichtteilsanspruch von 98.433,82 €.
Der Beklagten ist es nicht gelungen, erhebliche Einwendungen gegen die Verkehrswertermittlungen des Sachverständigen E3 vorzubringen.
Bezüglich der Immobilie C2 wendet die Beklagte im Wesentlichen ein, dass der Sachverständige den 1994 zu hohen Bodenrichtwert nicht ausreichend korrigiert habe. Der Sachverständige gelange zu einem Marktpreis, welcher nach der Wende nie auf dem Markt erzielt worden sei. Die Beklagte verweist auf das Privatgutachten Dr.-Ing. L2 & Partner, Dipl.-Ing. H2 (Anlage B 48, Bl. ### ff. d.A.).
Mit Beschluss vom 07.08.2017 (Bl. ### ff. d.A.) wurde dem Sachverständigen zudem aufgegeben, den Zusammenhang zwischen den gewählten Mieteinnahmen im unteren Bereich der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte genannten Spannen und dem gewählten Mittelwert als Verfielfältiger näher zu erläutern.
Bezüglich der Immobilie C3 wendet die Beklagte im Wesentlichen ein, der Sachverständige habe selbst ausgeführt, dass ein dramatischer Preisrückgang nach einem Hoch in den Jahren 2007 und 2008 vor der Lehmannkrise eingetreten sei und die Preise erst ab 2011 wieder stark gestiegen seien. Jedoch habe der Sachverständige in seinem Gutachten diesen Aspekt bei der Bewertung nicht herangezogen, wenn er lediglich das Mittel zwischen 2005 und 2012 wieder als „Marktwert“ ansetzt. Mangels eines linearen Anstiegs von 2005 bis 2012 könne nicht der lineare Mittelwert herangezogen werden.
Diese Einwendungen sind indes nicht geeignet, die in sich stimmigen, überzeugend dargestellten und nachvollziehbar erläuterten Ausführungen des Sachverständigen E3 in Zweifel zu ziehen. Der Sachverständige hat sich sowohl in seinem schriftlichen Ergänzungsgutachten als auch in seiner ausführlichen Anhörung umfassend mit den Einwendungen der Beklagten und dem Privatgutachten H2 auseinandergesetzt.
Der Sachverständige hat hierbei im Rahmen seiner Anhörung bezüglich des Objekts C2 zunächst ausgeführt, dass sein Gutachten den Marktgegebenheiten entspricht. Er habe hierzu die Kaufpreise und Bodenrichtwerte im Vergleich gegenübergestellt, nachdem er für den Zeitraum 09.05.1992 bis 09.05.1994 eine Umfrage zu vergleichbar bebauten Grundstücken in C2 durchgeführt habe. Zudem habe er die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses überprüft. Hiernach sei er zu der Feststellung gelangt, dass die Kaufpreise 96 % der Bodenrichtwerte entsprachen. Bei einer Abweichung zum Kaufpreis von lediglich 4 % könne man davon ausgehen, dass der Bodenrichtwert korrekt ermittelt worden sei.
Der Sachverständige hat erläutert, dass wenn der Mietzins besonders niedrig ist im Verhältnis zum durchschnittlichen Mietzins, dann müsse auch der Liegenschaftszinssatz als Marktanpassungsfaktor im Ertragswertverfahren unterhalb des Durchschnitts berücksichtigt werden. Dies liege daran, dass je niedriger die Miete ist, umso niedriger das Risiko in Bezug auf dieses Objekt zu veranschlagen sei.
Sodann hat er ausgehend von den Grundsätzen „je niedriger die Miete desto höher der Vervielfältiger“ und „je höher der Vervielfältiger umso niedriger der Liegenschaftszinssatz“ das Ergebnis seiner Auseinandersetzung mit dem Privatgutachten H2 dargelegt. Er hat ausgeführt, dass wenn man die von diesem ermittelten Bruttomieten etc. (einschließlich der Bewirtschaftungskosten) zugrunde legt, der Jahresreinertragsanteil von 43 % zwar zutreffend ermittelt ist, jedoch der Ansatz der Verfielfältiger nicht plausibel ist, weil dieser nicht mit den Stellungnahmen des Gutachterausschusses und den zuvor dargestellten Grundsätzen vereinbar ist. Dieser habe vielmehr ausgehend von dessen Prämisse, dass die Mieten besonders niedrig sind, auch den Liegenschaftszinssatz entsprechend niedrig ansetzen müssen. Stattdessen habe diese aber den mittleren Liegenschaftszinssatz von 2,7 % berücksichtigt. Soweit die unteren Spannen des Liegenschaftszinssatzes angewandt worden wären, hätte sich ein deutlich niedrigerer Zinssatz von 2,3 % ergeben.
Überdies hat der Sachverständige ausgeführt, dass hinsichtlich der Restnutzungsdauer der Unterschied marginal ist, ob 50 oder 52 Jahre angesetzt werden. Entscheidend sei der Ansatz des Liegenschaftszinssatzes.
Selbst unter Zugrundelegung der Grundannahmen des Privatgutachters H2 ergebe sich bei einem Zinssatz von 2,3 % ein Ertragswert von 8.180.000 DM.
Des Weiteren hat der Sachverständige dargestellt, dass der Privatgutachter der Bebauung lediglich einen Wert von 14.466,06 DM zugewiesen habe. Ausgehend hiervon sei es ziemlich schwierig gewesen, den Ertragswert weiter zu reduzieren, weil man sonst in die Liquidation gefallen sei.
Wenn er von seinem Bodenrichtwert ausgegangen wäre mit einem Liegenschaftszinssatz von 2,7 % wäre er ebenfalls in die Liquidation gefallen.
Soweit die Beklagte im nachgelassenen Schriftsatz vom 21.02.2018 einwendet, dass die Grundannahme des Sachverständigen nicht richtig sei, wonach das Risiko in Bezug auf ein Objekt umso niedriger ist, je geringer die Miete ist, so sind ihre Ausführungen nicht geeignet, diese Annahme zu widerlegen. Die Beklagte führt insofern an, dass das Mietausfallrisiko ganz überwiegend von der Bonität des Mieters bestimmt werde und es keinen Erfahrungssatz gebe, dass die Bonität eines Mieters umso besser ist, je geringer die Miete ist. Dies verfängt indes nicht. Denn die Vermietbarkeit im unteren Mietzinsniveau gestaltet sich aufgrund der Marktnachfrage einfacher, so dass aus diesem Grund das Mietausfallrisiko geringer ist.
Zur Vergleichswertermittlung hat der Sachverständige ausgeführt, dass er acht vergleichbare Verkaufsfälle im Zeitraum 09.05.1992 bis 09.05.1994 betrachtet habe und sich hierbei das arithmetische Mittel von 7,8 Mio. DM ergeben habe. Er hat im Einzelnen erläutert, warum das von dem Privatgutachter erfolgte Eliminieren einzelner Verkaufsfälle nicht gerechtfertigt war. Er hat hierzu insbesondere erklärt, dass vorliegend weder eine signifikante Abhängigkeit des Kaufpreises von den Geschossflächen noch eine Abhängigkeit zwischen Objektgröße und Kaufpreis festzustellen ist. Die Beklagte hat nicht substantiiert dazu vorgetragen, warum es sich beim Fall Nr. 5 nicht um einen Vergleichsfall handeln soll. Die Ausführungen des Sachverständigen stehen dem jedenfalls nicht entgegen. Dieser hat ausgeführt, dass man bei einem unbebauten Grundstück ebenso wie bei dem streitgegenständlichen Grundstück eine entsprechende Menge Eigenkapital mitbringen muss. Auch die Beklagte führt an, dass es sich beim Fall Nr. 5 um ein Objekt ohne „aktuelle“ Rendite handelt.
Auch ein Renditeverlust, welcher nach Ansicht der Beklagten zu einem Bewertungsabschlag führen könnte, wird von ihr nicht substantiiert dargetan. Der Sachverständige hat hierzu ausgeführt, dass viele Mieter genau die Miete zahlen, die angesetzt worden ist.
Zur Frage der Berücksichtigung des baulichen Zustands des Objekts hat der Sachverständige ausgehend von der Kategorisierung des Gutachterausschusses einen normalen Zustand zugrunde gelegt. Maßgeblich sei insoweit die Betrachtungsweise von außen.
Zudem hat der Sachverständige dargestellt, dass die Ausführungen des Privatgutachters auch deshalb nicht überzeugen können, weil dieser nicht mehrere Ergebnisse der verschiedenen Bewertungsverfahren Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren in die Gesamtbewertung des Objekts miteinfließen lässt, sondern das Ergebnis seiner Vergleichswertermittlung verwendet, um das Ergebnis seines Ertragswertverfahrens zu diskreditieren. So korrigiert der Privatgutachter auf Seite 18 seines Privatgutachtens die Vergleichswerte um ca. 18 %, um eine Annäherung zum im Ertragswertverfahren ermittelten Wert zu erreichen. Im Ergebnis liege der Privatgutachter H2 beim Wert des bebauten Objekts um 20 % unterhalb des Bodenrichtwerts, was sehr ungewöhnlich sei.
Zu den Unterschieden in den Verkaufspreisen der acht Vergleichsobjekte hat der Sachverständige E3 ausgeführt, dass die Preise im Rahmen der üblichen 30 %-Abweichung liegen.
Bei einem Wert des Objekts von 8 Mio. DM und einem Jahresreinertrag von 43 % ergebe sich eine Rendite von 2,5 %, welche in Ordnung sei.
Soweit die Beklagte mit Schriftsatz vom 21.02.2018 nunmehr überprüft wissen möchte, ob „möglicherweise Anpassungen des Verkehrswerts deshalb vorzunehmen“ seien, weil aus ihrer Sicht nur der Erwerbszweck Immobilienspekulation in Betracht komme, so erfolgt dieses Vorbringen verspätet, §§ 411 Abs. 4, 296 ZPO. Auch hat sie im Rahmen der Sachverständigenanhörung von ihrem Fragerecht dahingehend keinen Gebrauch gemacht, ob und auf welche Weise sich der Straßenlärm gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 3 ImmoWertV auswirkt.
Die Wertermittlung des Wertgutachtens der Firma L (Anlage B 79) kann bereits deshalb nicht für das Jahr 2009 herangezogen werden, weil dieses - wie die Beklagte selbst ausführt - von einem zu hohen Bodenwert ausgeht.
Die Beklagte zeigt insbesondere durch die pauschale Bezugnahme auf das Wertgutachten L nicht auf, wodurch konkret der Sachverständige E3 widerlegt sein soll. Soweit die Beklagte anführt, der Sachverständige habe zu hohe Mieten zugrunde gelegt und sei daher zu einem zu hohen jährlichen Reinertrag gelangt, so hat dieser im Rahmen der Anhörung von der Beklagten unwidersprochen ausgeführt, dass viele Mieter doch genau die Miete zahlen, die angesetzt worden sei.
Hinsichtlich des Objekts C3 hat der Sachverständige E3 erklärt, dass er bei der Immobilienbewertung nicht das Mittel zwischen 2005 und 2012 als Marktwert angesetzt habe. Nach Durchführung der mündlichen Anhörung des Sachverständigen verblieben keine Zweifel daran, dass dieser weder einen linearen Anstieg von 2005 bis 2012 zugrunde gelegt hat noch einen linearen Mittelwert zwischen diesen beiden Werten herangezogen hat. Der Einwand der Beklagten, der Sachverständige habe den Einwand, dass der Wert in 2009 wegen der Lehmankrise nicht höher als 2005 liegen könne, nicht entkräftet, greift nicht durch. Denn dieser hat ausgeführt, dass das Berechnungsmodell 2005 kein marktkonformes Ergebnis ergab und er den Stichtag und eine Berechnung aus 2009 zugrunde gelegt habe. Als Mitglied des Wertermittlungsausschusses vom IVD (Immobilienverband Deutschland, Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V.) wisse er, dass diese Werte von 2009 verlässlich zustande gekommen sind.
Überdies hat der Sachverständige zur Kaufpreisermittlung eine Abfrage beim Gutachterausschuss für den Zeitraum 08.10.2008 bis 08.10.2009 gemacht und acht vergleichbare Fälle und einen Vergleichswert von 1,68 Mio. € ermittelt, was eine Abweichung von weniger als 2 % vom Ertragswert ergebe.
Soweit die Beklagte sich auf das Privatgutachten gemäß Anlage B 62 beruft, ist anzuführen, dass Privatgutachten grundsätzlich zwar nicht grundsätzlich unverwertbar sind; es handelt sich jedoch nicht um Sachverständigenbeweis, sondern um qualifizierten substantiierten urkundlich belegten Parteivortrag (BGHZ 98, 32, 40; BGH VersR 2009, 698). Derartige Gutachten können jedoch nur im Wege des Urkundenbeweises in die Beweiswürdigung einbezogen werden, wenn beide Parteien damit einverstanden sind (BGHZ 98, 32, 40; BGH VersR 2009, 698). Widerspricht eine Partei der Verwendung des Privatgutachtens ist die urkundenbeweisliche Verwertung verfahrensfehlerhaft (BGHZ 98, 32, 40; BGH NJW-RR 1994, 255, 256). Ein Einverständnis des Klägers bezüglich der Verwertung des Privatgutachtens liegt nicht vor. Vielmehr hat der Kläger der Verwertung des Privatgutachtens jedenfalls konkludent durch sein Vorbringen widersprochen, dass er die ermittelten Werte für nicht zutreffend hält.
Das Gericht ist auf Antrag einer Partei verpflichtet, den gerichtlichen Gutachter zur Erläuterung des Gutachtens zu laden oder die schriftliche Erläuterung oder Ergänzung des Gutachtens anzuordnen. Gemäß § 397 ZPO i.V.m. § 402 ZPO sind die Parteien berechtigt, dem Sachverständigen die Fragen vorzulegen, welche sie für sachdienlich und erforderlich erachten. Entsprechenden Anträgen muss daher auch dann stattgegeben werden, wenn das Gericht das schriftliche Gutachten zur Klärung der Beweisfrage für ausreichend und überzeugend hält und selbst keinen Bedarf für eine mündliche Erläuterung sieht (BVerfG NJW 1998, 2273, 2274; BGH NJW-RR 2013, 9). Sofern sich für die Beklagte im Anhörungstermin noch weitere Fragen vor dem Hintergrund des als Anlage B 62 vorgelegten Gutachtens ergaben, hätte es ihr oblegen, entsprechende Fragen an den Sachverständigen zu richten.
Dem Antrag der Beklagten nach § 412 ZPO war nicht nachzugehen. Die Voraussetzungen für die Einholung eines neuen Gutachtens liegen nicht vor. Das Gutachten ist nicht ungenügend. Allein der Umstand, dass von Seiten der Beklagten Kritik an dem Gutachten geübt wird, führt nicht zu dessen Mangelhaftigkeit. Ein weiteres Gutachten muss eingeholt werden, wenn das bisherige Gutachten Mängel aufweist. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Sachkunde des bisherigen Gutachters zweifelhaft ist, wenn das Gutachten von unzutreffenden tatsächlichen Voraussetzungen ausgeht, wenn es nicht aufklärbare Widersprüche enthält, sich als nicht vollständig erweist oder aber dann, wenn der Sachverständige wissenschaftlich umstrittene Kriterien heranzieht (Zöller/Greger, ZPO, 31. Aufl., § 412 Rn. 1). Keines der vorgenannten Kriterien ist erfüllt. Insbesondere die Annahme der Beklagten, der Sachverständige habe einen linearen Anstieg von 2005 bis 2012 zugrunde gelegt, konnte durch die Sachverständigenanhörung widerlegt werden.
Nach alledem überzeugt die jeweilige Verkehrswertberechnung des Sachverständigen E3.
Vorgerichtliche Anwaltskosten
Die vorgerichtlichen Anwaltskosten sind nicht erstattungsfähig. Der Kläger beansprucht diese aus Verzugsgesichtspunkten gemäß §§ 280, 286 BGB und bezieht sich hierzu auf das anwaltliche Aufforderungsschreiben vom 19.01.2010, wonach die Beklagte mit Wirkung zum 01.04.2010 in Verzug gesetzt wurde. Zu einem Verzug bereits zum Zeitpunkt der anwaltlichen Beauftragung ist indes nicht vorgetragen.
Zinsansprüche des Klägers:
Hinsichtlich der zugesprochenen 663.824,06 € folgt der Zinsanspruch ab dem 01.04.2010 aus §§ 280, 286, 288 BGB. Des Weiteren hat der Kläger einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von Zinsen aus 62.276,91 € vom 01.04.2010 bis 15.04.2010 und aus 66.218,61 € vom 01.04.2010 bis 10.09.2010 gemäß §§ 280, 286 BGB, weil sich die Beklagte jeweils seit dem 01.04.2010 hinsichtlich des Betrages von 62.276,91 €, den sie erst am 15.04.2010 leistete, und hinsichtlich des Betrages von 66.218,61 €, den sie erst am 10.09.2010 leistete, sowie hinsichtlich des Betrages von 663.824,06 € in Verzug befand. Das klägerische Anspruchsschreiben vom 19.01.2010 (Anlage K11) enthielt eine eindeutige Zahlungsaufforderung bis zum 31.03.2010. Es wurde sogar angekündigt, gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91a, 92 Abs. 1, 98, 709 S. 1 und S. 2 ZPO. Soweit die Parteien am 24.01.2018 vereinbart haben, dass die Kosten des Teilvergleichs gegeneinander aufgehoben werden, gilt gemäß § 98 S. 2 ZPO das Gleiche von den Kosten des durch Vergleich erledigten Rechtsstreits. Es ist davon auszugehen, dass die Parteien sämtliche übrigen streitigen Punkte mit dem Teilvergleich erledigen wollten und insoweit eine Kostenregelung treffen wollten, nach welcher die Kosten gegeneinander aufgehoben werden, was vorliegend einer hälftigen Teilung gleichkommt. Die Kostenregelung der Parteien ist ohnehin auch im Rahmen von § 91a ZPO zu berücksichtigen. Es ergibt sich daher folgende Quote: Der Kläger unterliegt mit (1.116.060,06 € - 663.824,06 € =) 452.236 €. Hinsichtlich der durch Vergleich bzw. die übereinstimmende Erledigungserklärung erledigten Positionen in Höhe von insgesamt (1.226.772,64 € - 1.116.060,06 € =) 110.712,58 € ist nach dem Vorstehenden für die Unterliegensquote die Hälfte in Ansatz zu bringen, mithin 55.356,29 €. Ausgehend von dem Streitwert von 1.226,772,64 € ergibt sich unter Berücksichtigung eines Unterliegens von (452.236 € + 55.356,29 € =) 507.592,29 € eine Unterliegensquote des Klägers von 41 %.
Streitwert:
bis zum 14.08.2016: 1.315.000 €
danach: 1.226.772,64 €

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 1924 Abs. 1 und 4, 2303 Abs. 1 S. 2 BGB
§§ 411 Abs. 4, 296 ZPO
§§ 280, 286 BGB
§§ 280, 286, 288 BGB
§ 2325 BGB
§ 2311 BGB
§ 287 ZPO
§ 2311 BGB
§ 8 ImmoWertV
§ 404a ZPO
§ 15 ImmoWertV
§ 287 ZPO
§ 397 ZPO
§ 402 ZPO
§ 412 ZPO
§ 91a ZPO
§ 2314 Abs. 1 S. 1, 3 BGB
§ 2325 Abs. 3 BGB
§ 2325 Abs. 1 und 2 BGB
§ 2325 Abs. 2 S. 2 BGB
§ 2325 Abs. 2 BGB
§ 17 Abs. 1 ImmoWertV
§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV
§ 15 Abs. 1 S. 1ImmoWertV
§ 2313 Abs. 2 S. 1 BGB
§ 8 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 3 ImmoWertV
§ 98 S. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BVerfGE 78, 132
NJW 1988, 2723, 2724
NJW 2011, 1004
BGHZ 14, 368, 376
NJW-RR 1991, 900
BGHZ 118, 49
NJW 1992, 2887
NJW-RR 1996, 705
FamRZ 1995, 1236
FamRZ 2006, 1789
FamRZ 1997, 724
FamRZ 1994, 739
NJW-RR 1999, 734
BGHZ 125, 395
NJW-RR 1996, 705, 707
NJW-RR 2006, 877
NJW-RR 2008, 251, 254
BGHZ 29, 217, 219
WM 1963, 290, 291
NJW 2011, 606
BGHZ 98, 32, 40
VersR 2009, 698
NJW-RR 1994, 255, 256
NJW 1998, 2273, 2274
NJW-RR 2013, 9
1 O 218/11
10 U 35/13
V ZR 283/06