Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1979-02-14, Aktenzeichen 1 S 261/78
ECLI: ECLI:DE:LGDO:1979:0214.1S261.78.00

Tenor:
Die Berufung des Klägers gegen das am 6. Juni 1978 verkündete Urteil des Amtsgerichts Dortmund wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand:
Der Kläger - Immobilienmakler - verlangt von den Beklagten
Zahlung der vereinbarten Maklerprovision.
Im Jahre 1975 wandten sich die Beklagten aufgrund einer
Zeitungsannonce, in der ein Grundstück angeboten wurde
an den Kläger. Der Kläger bot ihnen ein Grundstück an,
welches er im Alleinauftrag gegen Provision für die
vermeintliche Eigentümerin Frau T veräußern sollte.
Mit dieser hatte er einen Verkaufspreis von 100,-- DM
pro qm vereinbart. Der von ihm darüber hinaus erzielte
Mehrerlös sollte ihm und dem mit ihm arbeitenden Architekten L zufließen.
Die Beklagten gingen aufgrund der Zeitungsannonce davon
aus, daß der Kläger eine "Doppeltätigkeit" als Makler
ausübt. Sie wurden jedoch von dem, Kläger ,nicht über
die "Mehrerlösklausel" unterrichtet. Sie selbst verpflichteten
sich aufgrund schriftlichen Vertrages,
3 % des Kaufpreises als Maklerprovision zu zahlen.
Am 10. Dezember 1975 schlossen die Beklagten und die
vermeintliche Eigentümerin Frau T einen notariellen
Kaufvertrag über das Grundstück. Der Kaufpreis betrug
115,-- DM pro qm.
Bei der Durchführung des Kaufvertrages stellte sich heraus,
daß nicht Frau T, sondern deren Sohn alleinverfügungsberechtigt
war. Der notarielle Vertrag wurde
daraufhin als gegenstandslos betrachtet.
In der Folgezeit erfuhren die Beklagten von der "Mehrerlösklausel.
Sie waren empört, daß sie einen um 15,-- DM
pro qm überhöhten Kaufpreis zahlen sollten. Sie teilten
dies unter dem 18. Mai 1976- wobei sie sich auf eine bereits mündlich erledigte Kündigung vom 19.4.1976 beriefen - dem Architekten L, der
bis dahin auch die Verhandlungen für den Kläger geführt
hatte, mit. Unter dem 18. Mai 1976 kündigten sie den
Maklervertrag gegenüber dem Kläger.
Am 21. Mai 1976 schlossen sie mit dem Grundstücksver-
fügungsberechtigten T2 einen neuen
notariellen Kaufvertrag und erwarben das Grundstück
zu einem Kaufpreis von 104,-- DM pro qm.
Von dem Gesamtkaufpreis in Höhe von 48.800,-- DM verlangt
der Kläger 3 % als vereinbarte Maklerprovision + 11 % Mehrwertsteuer.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung
hat es im wesentlichen ausgeführt: Zwar sei dem Makler
eine Doppeltätigkeit erlaubt. Er habe jedoch vorliegend
treuwidrig gehandelt, weil er sowohl seine Doppelltätigkeit
als auch die Vereinbarung der Mehrerlösklausel verschwiegen
habe.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers.
Der Kläger rügt, der Amtsrichter habe übersehen, daß die
Beklagten von seiner Doppeltätigkeit gewußt hätten.
Er beantragt dementsprechend,
das angefochtene Urteil aufzuheben und
die Beklagten zu verurteilen, ihm 1.629,.17 DM
nebst 9 % Zinsen seit dem 8. September 1977
zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie halten das angefochtene Urteil für richtig. Im-übrigen
haben sie in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, von der
Doppeltätigkeit des Klägers - jedoch nicht von der Mehrerlösklausel-
gewußt zu haben.
Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens
wird auf den Inhalt der in der Berufungsinstanz,
gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig, jedoch nicht begründet.
Dem Kläger steht keine Maklerprovision zu.
a) Aufgrund des zwischen den Parteien geschlossenen Makler-
vertrages waren die Beklagten zunächst grundsätzlich verpflichtet,
die vereinbarte Maklerprovision zu zahlen.
Es kann kein Zweifel daran bestehen, daß trotz des Wechsels
auf der Verkäuferseite die Bemühungen des Klägers für
das endgültige Zustandekommen des Kaufvertrages ursächlich
-zumindest mitursächlich- waren. Es ist anerkannte Rechtsprechung,
daß eine Mitursächlichkeit ausreicht (z.B. BGH
in WPM 74, 257).
b) Der Anspruch auf den Mäklerlohn ist auch nicht etwa
gemäß § 654 BGB deswegen verwirkt, weil der Kläger zugleich
als Nachweis-und als Vermittlungsmakler aufge-
treten ist. Diese sogenannte Doppeltätigkeit des Maklers
ist grundsätzlich erlaubt (BGH in NJW 1970,1076, Glaser
in MDR1971 Seite 271). Hier bestehen schon deswegen
keine Bedenken, weil die Beklagten- wie sie eingeräumt
haben - von der Doppeltätigkeit des Klägers wußten.
c) Bedenken könnten allenfalls deswegen bestehen, weil
- was unstreitig ist - der Kläger die mit der Verkäuferin
Getroffene "Mehrerlösklausel" verschwiegen hat. Der BGH
hat in der bereits zitierten Entscheidung (BGH 70,
1075) ausgeführt, daß der Makler, der für den Verkäufer
als Vermittlungsmakler und für den Käufer als Nachweismakler
tätig wird, dem Käufer, der von der Vermittlungs-
tätigkeit für den Verkäufer weiß, nicht mitzuteilen braucht,
daß er sich vom Verkäufer den über einen bestimmten Kauf-
preis erzielten Übererlös als Provision hat versprechen,
lassen. Die Kammer folgt dieser Entscheidung, da die
Beklagten als Kaufinteressenten grundsätzlich damit rechnen
mußten, daß der als Vermittlungsmakler, eines Verkäufers
auftretende Kläger bestrebt sein werde, im Rahmen, der
Marktlage einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen.
Ob dieser allgemeine Satz allerdings auch dann noch gilt,
wenn - wie hier- eine Mehrerlösklausel von 15 % in Frage
steht, erscheint der Kammer bedenklich. Wenn die Beklagten
aufgrund der dargelegten Umstände auch von vornherein die
mit dem Kläger getroffene Vereinbarung nicht dahin ver-
stehen konnten, daß dieser bei den Bemühungen um das Zustandekommen
des Grundstückkaufvertrages ihre Interessen
als Käufer, insbesondere an einem möglichst niedrigen
Kaufpreis, wahrzunehmen und sich in diesem Sinne einzu-
setzen hätte, durftensie doch zumindest darauf
vertrauen, daß der Kläger ihre Interessen im eigenen Provisionsinteresse nicht völlig außer Betracht lassen würde.
Ob unter diesen Gesichtspunkten bereits eine Verwirkung
des Anspruchs nach § 654 BGB angenommen werden kann, kann
jedoch dahingestellt bleiben, da die Beklagten den Maklervertrag
wirksam gekündigt haben.
d) Unter dem 18. Mai 1976 haben die Beklagten den Maklervertrag
schriftsätzlich gekündigt. Die Kündigung ist zulässig.
Sie ist weder vertraglich noch gesetzlich ausgeschlossen.
Sie wäre allenfalls dann unzulässig, wenn sie ein treuwidriges
Verhalten der Beklagten darstellen würde, nämlich
dann, wenn sie die Kündigung lediglich deswegen ausgesprochen
hätten, um dem Provisionsanspruch des Klägers
zu entgehen, obwohl dieser bereits alles- oder fast alles-
für das Zustandekommen des Grundstückskaufes getan hatte.
Dass dieses das Motiv der Beklagten war, hat der Kläger
nicht zu beweisen vermocht. Die gesamten Umstände sprechen
vielmehr dafür, daß die Beklagten den Vertrag lediglich
deshalb gekündigt haben, weil ihnen der Kläger die Mehrerlösklausel
verschwiegen hatte.
Die Kammer sieht dieses Verhalten des Klägers im vorliegenden
Falle als so treuwidrig an, daß die darauf gestützte
Kündigung der Beklagten ihrerseits nicht als treu-
widrig bezeichnet werden kann. Es kann dahinstehen, ob
in Anlehnung an die bereits zitierte Rechtsprechung des
BGH (BGH in NJW 1970, 1075 f) das Verschweigen der Mehrerlösklausel
grundsätzlich als Kündigungsgrund angesehen werden
kann, das eine Treuwidrigkeit der Kündigenden ausschließt.
Im vorliegenden Fall ist die Besonderheit, daß der angestrebte
Mehrerlös mit 15 % nach Ansicht der Kammer derart
hoch ist, daß den Kaufinteressenten die Gelegenheit,
gegeben werden muß, nach Kenntnis der Mehrerlösklausel
- unabhängig, davon in welchem Stadium sich die Verkaufsverhandlungen
befinden - den Maklervertrag aufzukündigen.
Die Kammer setzt sich damit nicht in Widerspruch zu der
oben zitierten Entscheidung des BGH (BGH a.a.O.). Dort
ist lediglich darüber entschieden worden, ob ein bereits
entstandener Provisionsanspruch gemäß § 654 BGB als
verwirkt anzusehen ist. Es ist jedoch in dieser Ent-
scheidung nicht darüber entschieden worden, ob die Kauf-
interessenten bei einer späteren Kenntnis einer Mehr-
erlösklausel berechtigt sind, sich vom Vertrage loszusagen.
Im ersteren Falle gehen die Kaufinteressenten bewußt
das Risiko ein, einen "überhöhten" Kaufpreis zu zahlen.
Es darf ihnen jedoch nicht die Möglichkeit genommen
werden, dieses Risiko auszuschalten,wenn sie erst nachträglich
davon erfahren, insbesondere dann nicht, wenn
ein derartig überhöhter Mehrerlös - wie hier-erzielt
werden soll.
Die Kündigung der Beklagten ist infolgedessen zulässig,
so daß der Kläger keinen Provisionsanspruch hat .
e) Mögliche Schadensersatzansprüche -wie sie das Landgericht
Aachen in seiner Entscheidung (NJW 1951 Seite 657 f) prüft-
sind schon deshalb nicht gegeben, weil die Beklagten aufgrund
der obigen Ausführungen berechtigt waren, den Maklervertrag
zu kündigen.
Die Berufung war daher mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO
zurückzuweisen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 654 BGB
§ 97 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1970,1076
NJW 1970, 1075