Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2020-11-11, Aktenzeichen 64 S 80/20

Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 203 C 324/19 – vom 17. März 2020 abgeändert:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Der Streitwert wird auch für den zweiten Rechtszug auf 6.468,00 € (12 x 539,00 €) festgesetzt.

Tatbestand:
Die Kläger nehmen die Beklagte auf Grundlage einer Eigenbedarfskündigung vom 21. Dezember 2018 auf Räumung und Herausgabe der ihr seit 1985 vermieteten Wohnung in Anspruch. Die Beklagte war zunächst Untermieterin; auf Grund einer Vereinbarung vom 28. Mai 2014 rückte sie an Stelle eines der ursprünglichen Hauptmieter in die Mieterstellung ein.
Die ursprüngliche Alleineigentümerin des Miethauses übertrug im Jahre 1990 einen Eigentumsanteil von 1/5 auf Herrn W. Der verbleibende 4/5 Eigentumsanteil ging 1994 auf ihren Erben R über. Am 22. November 1996 erklärten die beiden Miteigentümer vor einem Notar die Teilung des Grundstücks nach § 8 WEG. Am selben Tag setzten sie sich in der Weise auseinander, dass R. alleiniges Wohnungseigentum an zehn Wohnungen erhalten und W. alleiniger Wohnungseigentümer der elften Wohnung werden sollte. Das Wohnungsgrundbuch für die von der Beklagten genutzte Wohnung wurde am 7. Mai 1997 angelegt, am 1. Dezember 1997 wurde die Übertragung des 1/5 Wohnungseigentumsanteil von W auf R in das Wohnungsgrundbuch eingetragen, sodass dieser alleiniger Wohnungseigentümer war. Am 28. Januar 2014 wurde seine Alleinerbin als Wohnungseigentümerin eingetragen. Diese verkaufte die Wohnung im Jahr 2015 an eine GmbH, die am 17. Juni 2015 als Wohnungseigentümerin in das Wohnungsgrundbuch eingetragen wurde und von der im Jahre 2018 schließlich die Kläger die Wohnung erwarben.
Wegen des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils Bezug genommen, das der Beklagten am 23. März 2020 zugestellt worden ist. Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Es meint, die in Berlin zehnjährige Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB sei im Zeitpunkt der Kündigung bereits verstrichen gewesen. Sie habe möglicherweise bereits im Jahre 1990 begonnen, als die damalige Alleineigentümerin des Grundstücks einen Eigentumsanteil von 1/5 an Herrn ...übertragen habe. Jedenfalls habe die erste Veräußerung des im Jahre 1997 neu gebildeten Wohnungseigentums bereits im selben Jahr stattgefunden, als R alleiniger Wohnungseigentümer geworden sei; denn als „Erwerber“ im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB sei auch ein vormaliger Miteigentümer anzusehen.
Mit der am 7. April 2020 eingelegten und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 23. Juni 2020 am 22. Juni 2020 begründeten Berufung begehrt die Beklagte weiterhin die Abweisung der Räumungsklage. Sie meint, die anlässlich der Bildung von Wohnungseigentum im Jahre 1996 vereinbarte und 1997 vollzogene Auseinandersetzung der damaligen Miteigentümer falle nicht unter § 577a Abs. 1 BGB, sodass die Sperrfrist erst durch den Verkauf der Wohnung im Jahre 2015 in Gang gesetzt worden sei. Die Auseinandersetzung der Miteigentümer im Jahre 1997 sei nicht anders zu beurteilen, als hätten diese das Grundstück nach § 3 WEG geteilt und sich sogleich Wohnungen zu Alleineigentum zugewiesen; eine „Veräußerung“ des Wohnungseigentums habe es im Jahre 1997 nicht gegeben. Für dieses Verständnis spreche auch, dass andernfalls die Regelungen des § 577 BGB über das Vorkaufsrecht des Mieters in Konstellationen wie der vorliegenden leer liefen.
Die Beklagte beantragt,
wie erkannt.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil. Nach seinem Wortlaut sei § 577a Abs. 1 BGB unzweifelhaft auf die Teil-Übertragung des Wohnungseigentums im Jahre 1997 anzuwenden, die Sperrfrist also schon damals angelaufen. Die Eigentümer hätten das Grundstück nun einmal nicht nach § 3 WEG geteilt, sondern seien nach § 8 WEG verfahren. Das Wohnungseigentum sei folglich erst nach seiner Bildung veräußert worden. Ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB sei durch diesen Vorgang nicht entstanden, da das Wohnungseigentum nicht verkauft worden sei. Die Wohnsituation der Kläger werde immer unerträglicher, sodass sie auf eine schleunige Räumung der Wohnung angewiesen seien.

Entscheidungsgründe:
1.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.
2.
Die Berufung hat auch Erfolg. Die zehnjährige Kündigungssperrfrist nach §§ 577a Abs. 2 BGB, 2 Kündigungsschutzklausel-Verordnung Berlin (vom 13. August 2013, GVBl 2013, 488) wurde erst durch den Verkauf der Wohnung im Jahre 2015 in Gang gesetzt, war mithin bei Abfassung und Zugang der Kündigungserklärung vom 21. Dezember 2018 noch nicht abgelaufen. Der Umstand, dass die Beklagte die Wohnung bis zum 28. Mai 2014 nur als Untermieterin, aber nicht als Hauptmieterin nutzte, mithin erst nach der Bildung von Wohnungseigentum in das Mietverhältnis eintrat, steht ihrer Berufung auf die Kündigungssperrfrist nicht entgegen. Zwar soll eine bloß rechtsgeschäftliche Mietnachfolge regelmäßig nicht dazu führen, dass der für den ursprünglichen Mieter geltende Schutz des § 577a BGB auf den Ersatzmieter übergeht (vgl. BeckOGK/Klühs, 1.10.2020, BGB § 577a Rn. 13, zitiert nach beck-online). Vorliegend wohnte die Beklagte aber schon in der Wohnung, bevor Wohnungseigentum gebildet wurde, sodass ein im Verlaufe der Mietzeit zu Gunsten der Hauptmieter entstandener Kündigungsschutz von Anfang an jedenfalls mittelbar auch für sie galt. Hinzu kommt, dass das Mietverhältnis auch nach ihrem Eintritt als Hauptmieterin weiterhin nur einheitlich gegenüber allen Mitmietern hätte gekündigt werden können, eine Kündigung jedenfalls im Verhältnis zu den übrigen Mitmietern aber unmittelbar den Beschränkungen des § 577a BGB unterlag. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, wurde das - auch hinsichtlich des durch § 577a BGB bewirkten Schutzes einheitliche - Mietverhältnis nach dem Tode ihrer Schwester gemäß § 563a Abs. 1 BGB mit der Beklagten allein fortgesetzt, die sich mithin auch weiterhin auf § 577a BGB berufen kann.
Eine Veräußerung des nach Beginn des Mietverhältnisses gebildeten Wohnungseigentums, durch die die damalige Käuferin im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB als erste „Erwerberin“ des Wohnungseigentums in das Mietverhältnis eintrat, erfolgte erst im Jahr 2015. Die nach der Aufteilung des Hauses in Wohnungseigentum im Jahre 1997 zwischen beiden am 7. Mai 1997 eingetragenen Wohnungseigentümern vollzogene Übertragung des Wohnungseigentumsanteils von 1/5 stellt sich zwar - unabhängig davon, dass schuldrechtlich kein Kauf zu Grunde lag und deswegen kein Vorkaufsrecht im Sinne des § 577 BGB entstehen konnte - als rechtsgeschäftliche Veräußerung (eines Teils des) Wohnungseigentums dar. Entgegen dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts aus dem Jahre 1981 (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 24.11.1981 - Allg Reg 64/81 -, NJW 1982, 451 f.; diesem folgend Staudinger/Rolfs (2018) BGB § 577a, Rn. 17 und Erman/Lützenkirchen, BGB, 16. Aufl. 2020, § 577a BGB, Rn. 6 - alle zitiert nach juris - sowie BeckOK MietR/Bruns, 21. Ed. 01.08.2020, BGB § 577a Rn. 12, zitiert nach beck-online) ist in einem solchen Fall der Übertragung von Eigentumsanteilen von einem auf den anderen Miteigentümer letzterer aber nicht „Erwerber“ des Wohnungseigentums im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB; es handelt sich nicht deswegen um eine Veräußerung an einen „Dritten“ im Sinne des § 566 BGB (§ 571 BGB a. F.), weil die ursprünglich vermietenden Miteigentümer mit dem allein erwerbenden Miteigentümer nicht personenidentisch seien (so aber ausdrücklich BayObLG, a. a. O., Rn. 14, zitiert nach juris).
Vielmehr hat der Bundesgerichtshof klar gestellt, dass im Falle der Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer kein Wechsel in der Person des Vermieters eintritt, wenn der eine Miteigentümer seine Eigentumsanteile auf den anderen überträgt (vgl. BGH - VIII ZB 26/17 -, Beschl. v. 09.01.2019, GE 2019, 249 f.; ebenso schon KG - 8 U 111/18 -, Urt. v. 08.10.2018, GE 2018, 1458; beide zitiert nach juris): Der Erwerber der Miteigentumsanteile sei schon vor der Veräußerung Vermieter gewesen, mithin nicht „Dritter“, sodass eine unmittelbare Anwendung des § 566 BGB ausscheide. Da der Schutzzweck des § 566 BGB nicht berührt sei - der Erwerber bleibe schließlich auch ohne Rückgriff auf § 566 BGB weiterhin an den Mietvertrag gebunden - komme auch eine analoge Anwendung der Norm nicht in Betracht. Der seine Miteigentumsanteile veräußernde Mitvermieter scheidet dadurch also nicht aus dem Mietvertrag aus, sondern bleibt Vermieter.
Das Argument der Kläger, diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs betreffe nur den Fall, dass der Mietvertrag bereits mit einer Mehrheit von Wohnungseigentümern zustande gekommen sei, ist nicht stichhaltig; es gibt keinen Grund, den Fall einer nachträglich nach §§ 566 / 571 a. F. BGB entstandenen Vermietermehrheit abweichend zu behandeln. Jedenfalls lag in der – nach Eintragung der Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum nach § 8 WEG am 7. Mai 1997 – durch Auflassung vom 22. Mai 1997 und Eintragung vom 1. Dezember 1997 vollzogenen Übertragung des ideellen Eigentumsanteil von 1/5 an der Wohnung keine Veräußerung des Wohnungseigentums an einen Erwerber im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB, die die Kündigungssperrfrist nach §§ 577a Abs. 2 BGB hätte auslösen können. Entscheidend ist, dass zunächst die ursprüngliche Alleineigentümerin, nach ihrem Tod ihr Alleinerbe Herr R als ihr Rechtsnachfolger, vor wie nach der Rück-Übertragung des 1/5 Eigentumsanteils Vermieter der Wohnung war und Eigenbedarf hätte geltend machen können. Statt zunächst nach § 8 WEG Wohnungseigentum zu begründen und dann in einem zweiten Schritt den ideellen Eigentumsanteil von 1/5 an der Wohnung auf den Rechtsnachfolger der ursprünglichen Vermieterin zu übertragen, hätten die damaligen Miteigentümer des Anwesens auch nach § 3 WEG verfahren können und Herrn R das Wohnungseigentum sogleich allein zuweisen können; es gibt keinen vernünftigen Grund, diese beiden Wege für die Auseinandersetzung einer Eigentümergemeinschaft unter Begründung von Wohnungseigentum unterschiedlich zu behandeln (so wohl auch BeckOGK/Klühs, 01.10.2020, BGB § 577a Rn. 41.1, zitiert nach beck-online).
Die Interessenlage der Beteiligten im Jahre 1997 ist von derjenigen der Akteure im Fall des Rechtsentscheids des Bundesgerichtshof vom 6. Juli 1994 (vgl. BGH - VIII ARZ 2/94 -, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 06.07.1994, GE 1994, 1045 ff., zitiert nach juris) nicht zu unterscheiden, das gilt insbesondere in Bezug auf die unter Rn. 28 der Entscheidung niedergelegten Erwägungen, wonach sich das Kündigungsrisiko für einen Mieter durch die Zuweisung des Wohnungseigentums an einzelne der vormaligen Miteigentümer des Grundstücks nicht signifikant ändere. Auch vorliegend kann keine Rede davon sein, dass sich das Kündigungsrisiko der Mieter durch die Übertragung des Miteigentumsanteils von 1/5 an der Wohnung auf den Rechtsnachfolger der ursprünglichen Vermieterin vergrößert habe. Sollte – wie die Kläger vortragen – der Miteigentümer zu 1/5 durch den Erwerb seines Miteigentumsanteils an dem Grundstück im Jahre 1990 nicht gemäß § 571 BGB a. F. Mitvermieter geworden sein, so wären die Mieter vor wie nach der Veräußerung des Miteigentumsanteils im Jahre 1997 allein einem etwaigen Eigenbedarf der ursprünglichen Vermieterin und später ihres Rechtsnachfolgers ausgesetzt gewesen. Wurde er im Jahre 1990 gemäß § 571 BGB a. F. Mitvermieter, so hätte sich daran nach der Ratio der zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 9. Januar 2019 (vgl. BGH - VIII ZB 26/17 -, Beschl. v. 09.01.2019, GE 2019, 249 f., zitiert nach juris) durch die Übertragung seines Eigentumsanteils an der Wohnung auf den Rechtsnachfolger der ursprünglichen Vermieterin nichts geändert; wäre er, wie die Kläger meinen, allenfalls für die Dauer seiner Miteigentümerstellung in die Vermieterposition eingetreten, so hätte vor der Veräußerung im Jahre 1997 auch sein Eigenbedarf eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen können, danach jedoch nicht mehr, das Kündigungsrisiko der Mieter hätte sich also verringert.
Voraussetzung des Beginns der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB ist nach Überzeugung der Kammer, dass der Mietvertrag auf den Erwerber übergeht (vgl. MüKo-BGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, § 577a Rn. 6) und ein tatsächlicher Wechsel in der Person des Vermieters stattfindet, der geeignet ist, neuen, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtenden Eigenbedarf zu schaffen (vgl. BGH – VIII ZR 231/08 -, Urt. v. 16.07.2009, GE 2009, 1119 ff., Rn. 21, zitiert nach juris). Der spezifische Schutz der Norm zielt auf den Fall ab, dass der Mieter sich durch die nach der Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgende Veräußerung einem „Erwerber“ (und dessen Eigenbedarf) gegenübersieht, „der bis zum Erwerb nicht Vermieter war“ (vgl. BGH - VIII ARZ 2/94 - Rechtsentscheid in Mietsachen vom 06.07.1994, GE 1994, 1045 ff., Rn. 23, zitiert nach juris). Keine dieser Voraussetzungen wurden hier anlässlich der Übertragung des Miteigentumsanteils im Jahre 1997 erfüllt; nach der oben zitierten Beschwerdeentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 9. Januar 2019 fand entgegen dem Rechtsentscheid des BayObLG (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 24.11.1981 - Allg Reg 64/81 -, NJW 1982, 451 f., Rn. 14 und Rn. 15 mit insoweit unergiebigen Zitat „BGH LM § 925 BGB Nr. 4“) insbesondere kein Übergang der Vermieterstellung nach §§ 566 / 571 a. F. BGB auf den Erwerber des Miteigentumsanteils statt, da die Norm nicht anwendbar ist, wenn der Erwerber schon vor dem Eigentumsübergang Vermieter war (vgl. BGH - VIII ZB 26/17 -, Beschl. v. 09.01.2019, GE 2019, 249 f., Rn. 10, zitiert nach juris).
Soweit das Amtsgericht schließlich erwogen hat, dass die Kündigungssperrfrist bereits durch den Erwerb des 1/5 Eigentumsanteil an dem damals ungeteilten Grundstück seitens W B im Jahre 1990, also Jahre vor der Aufteilung des Gebäudes in Wohnungseigentum, in Gang gesetzt worden sein könnte, geht dies schon deswegen fehl, weil § 577a BGB als Ausnahmevorschrift eng auszulegen ist und es die von dem Amtsgericht für seine Wertung herangezogenen Tatbestandsmerkmale der Absätze 1a und 2a im Jahre 1990 noch gar nicht gab. Das seitens des Amtsgerichts zur Stützung seiner Erwägung bemühte Zitat (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 577a Rn. 18f) ist überdies unbehelflich; Blank meint, § 577a Abs. 1a BGB könne analog angewendet werden, wenn Vertragsparteien bereits bei Abschluss des Kaufvertrages über einen Miteigentumsanteil die spätere Bildung von Wohnungseigentum verabreden und nach Eintragung des neuen Miteigentümers die Eigenbedarfskündigung erklären. Vorliegend spricht aber nichts dafür, dass die ursprüngliche Alleineigentümerin und W bereits im Jahre 1990 die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum verabredet hätten, die dann erst sieben Jahre später vollzogen worden wäre.
3.
Die Kostenentscheidung folgt § 91 Abs. 1 ZPO. Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47, 41 Abs. 2 GKG.
Die Kammer hält wegen ihrer Abweichung vom Rechtsentscheid der Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 24. November 1981 (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 24.11.1981 - Allg Reg 64/81 -, NJW 1982, 451 f.), dem große Teile der Literatur folgen (vgl. nur Staudinger/Rolfs (2018) BGB § 577a, Rn. 17 und Erman/Lützenkirchen, BGB, 16. Aufl. 2020, § 577a BGB, Rn. 6; beide zitiert nach juris), unter dem Gesichtspunkt der grundsätzlichen Bedeutung der hier entscheidenden Rechtsfragen gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Zulassung der Revision für geboten.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 511, 517, 519, 520 ZPO
§§ 566 / 571 a. F. BGB
§ 8 WEG
§ 577a BGB
§ 3 WEG
§ 577 BGB
§ 566 BGB
§ 571 BGB
§ 925 BGB
§ 577a Abs. 1 BGB
§ 577a Abs. 2 BGB
§ 563a Abs. 1 BGB
§ 577a Abs. 1a BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 63 Abs. 2, 47, 41 Abs. 2 GKG
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1982, 451
03 C 324/19
VIII ZB 26/17
8 U 111/18
VIII ARZ 2/94
VIII ZR 231/08