Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2019-04-09, Aktenzeichen 53 S 44/18 WEG
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2019:0409.53S44.18WEG.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Einem Nichteigentümer, der Verwaltungsbeiratsmitglied ist, steht ein Anwesenheitsrecht in der Eigentümerversammlung jedenfalls in dem Umfang zus, in dem der Aufgabenbereich des Verwaltungsbeirats betroffen ist. Der Aufgabenbereich des Verwaltungsbeirats ergibt sich aus § 29 Abs. 2 und 3 WEG. Der Verwaltungsbeirat hat danach den Verwalter zu unterstützen und zu kontrollieren, die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan zu prüfen und ggf. Stellungnahmen zur Jahresabrechnung und zum Wirtschaftsplan abzugeben.(Rn.13)
2. Es ist zwar anerkannt, dass der sog. werdende Wohnungseigentümer wie ein Wohnungseigentümer zu behandeln ist und demzufolge sein Stimmrecht in der Versammlung ausüben kann. Hinsichtlich des Status des werdenden Wohnungseigentümers ist jedoch zeitlich ausschließlich auf Erwerbe vor der Entstehung des Verbands abzustellen.(Rn.23)
Verfahrensgang
Die Berufung der Klägerin zu 1 gegen das am 28. Juni 2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 772 C 70/17 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin zu 1) verlangt die Ungültigerklärung des Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 6. November 2017 zu TOP 4 über die Annahme der Aufhebungsvereinbarung gemäß Anlage 1 zum Versammlungsprotokoll vom 6. November 2017 und die Ermächtigung des Verwaltungsbeirats, diese im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu unterzeichnen.
Hinsichtlich des näheren Tatbestands wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil nach § 540 Abs. 1 ZPO Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat die Klage durch Urteil vom 28. Juni 2018 abgewiesen. Das Urteil ist der Klägerin zu 1) am 3. Juli 2018 zugestellt worden. Hiergegen hat sie am 2. August 2018 Berufung eingelegt, die sie am 26. September 2018 nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 4. Oktober 2018 begründet hat.
Die Klägerin zu 1) beantragt,
den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 6. November 2017 zu TOP 4 unter Abänderung des angefochtenen amtsgerichtlichen Urteils für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Beide Parteien wiederholen im Wesentlichen ihr erstinstanzliches Vorbringen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Klägerin zu 1) ist zulässig. In der Sache hat sie keinen Erfolg.
Der angefochtene Beschluss leidet nicht unter formellen Beschlussmängeln. Der Ausschluss des Geschäftsführers der ... Straße 2 – 4 Investment GmbH (im Folgenden: ... Straße GmbH) von der Versammlung am 6. November 2017 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dem erfolgten Ausschluss steht weder die Verwaltungsbeiratsstellung des Geschäftsführers Herrn P., noch die Stellung der ... Straße GmbH als werdende Eigentümerin entgegen.
Entgegen der Auffassung der Beklagten war Herr P. im Zeitpunkt der Versammlung wirksames Verwaltungsbeiratsmitglied der Gemeinschaft. Er ist in der Versammlung am 6. Mai 2017 als Nichteigentümer zum Mitglied des Verwaltungsbeirats gewählt worden. Der Beschluss wurde nicht angefochten. Er ist damit bestandskräftig. Der Beschluss ist nicht wegen mangelnder Beschlusskompetenz nichtig. Denn es handelt sich bei seiner Wahl um eine bloße Einzelfallentscheidung und nicht um eine die Teilungserklärung verändernde Entscheidung (OLG Hamm ZMR 2007, 133-136).
Aus seiner wirksamen Verwaltungsbeiratsstellung im Versammlungszeitpunkt folgt jedoch nicht zwingend sein Recht auf Teilnahme an der Versammlung.
In Literatur und Rechtsprechung ist umstritten, ob ein Nichteigentümer als Verwaltungsbeiratsmitglied das Recht auf Teilnahme an der Versammlung hat. Die wohl überwiegende Auffassung, der sich das Berufungsgericht anschließt, vertritt insoweit die Auffassung, dass dem Verwaltungsbeiratsmitglied ein Anwesenheitsrecht jedenfalls in dem Umfang zusteht, in dem der Aufgabenbereich des Verwaltungsbeirats betroffen ist (OLG Hamm ZMR 2007, 133-136 m.w.N.). Der Aufgabenbereich des Verwaltungsbeirats ergibt sich aus § 29 Abs. 2 und 3 WEG. Der Verwaltungsbeirat hat danach den Verwalter zu unterstützen und zu kontrollieren, die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan zu prüfen und ggf. Stellungnahmen zur Jahresabrechnung und zum Wirtschaftsplan abzugeben. Dahingehende Aufgaben sind im Rahmen des hier streitgegenständlichen Beschlusses zu TOP 4 nicht tangiert. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass der Verwaltungsbeirat zur Unterzeichnung der Aufhebungsvereinbarung ermächtigt wird. Denn der Inhalt der zu unterzeichnenden Aufhebungsvereinbarung ist gemäß der Anlage 1 zum Versammlungsprotokoll genau vorgegeben. Der Verwaltungsbeirat hat insoweit keinen Verhandlungsspielraum (Niedenführ u.a.(Niedenführ), WEG, 12. Aufl., § 29 Rdn. 24). Er ist reines Vollzugsorgan. Insoweit ist auch seine Teilnahme an der Versammlung nicht geboten.
Entgegen der in der mündlichen Verhandlung geäußerten Ansicht des klägerischen Terminvertreters hat der Verwaltungsbeirat auch keine allgemeine Beratungsfunktion gegenüber den Wohnungseigentümern. Sein gesetzlicher Aufgabenbereich beschränkt sich vielmehr auf die in § 29 Abs. 2 und 3 WEG aufgeführten Tätigkeiten.
Die ... Straße GmbH ist auch nicht als werdende Eigentümerin zu Unrecht von der Versammlung ausgeschlossen worden.
Es ist zwar anerkannt, dass der sog. werdende Wohnungseigentümer wie ein Wohnungseigentümer zu behandeln ist und demzufolge sein Stimmrecht in der Versammlung ausüben kann (BGH NJW 2012, 2650; Niedenführ u.a. (Kümmel/Niedenführ), aaO, § 10 Rdn. 8).
Die ...Straße GmbH war im Versammlungszeitpunkt jedoch keine werdende Wohnungseigentümerin.
Sie hat den Erwerbsvertrag unstreitig erst nach Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Eintragung des ersten Erwerbers im Grundbuch abgeschlossen und war danach wie ein Zweitbewerber zu behandeln, der seine Eigentümerstellung erst mit seiner Eintragung im Grundbuch erlangt. Es wird insoweit vollumfänglich auf die diesbezüglichen Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen.
Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11 (NJW 2012, 2650-2653) das Rechtsinstitut des werdenden Eigentümers aus Gründen der Gleichbehandlung auch auf jene Ersterwerber ausgedehnt, die den Erwerbsvertrag vor Entstehung des Verbands -also vor Eintragung des ersten Erwerbers im Grundbuch- abgeschlossen haben, die gesicherte Erwerbsposition aber erst nach Invollzugsetzung des Verbands entstanden ist. Die Frage, ob dies auch für einen Ersterwerber vom aufteilenden Eigentümer gilt, der sein Wohnungseigentum nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft erwirbt, hat der BGH offen gelassen.
Soweit in der Kommentierung und der Literatur vertreten wird, dass sich das Rechtsinstitut des werdenden Wohnungseigentümers aus Gleichbehandlungsgrundsätzen auch auf den Ersterwerber vom aufteilenden Eigentümer zu erstrecken hat, der den Erwerbsvertrag erst nach Invollzugsetzung des Verbands abgeschlossen hat (Bärmann-Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 10 Rdn. 19 m.w.N.; Niedenführ u.a. (Niedenführ). aaO, § 16 Rdn. 135), folgt dem das Berufungsgericht aus den zutreffenden amtsgerichtlichen Entscheidungsgründen nicht.
Hiergegen spricht zum einen das Fehlen einer Regelungslücke (Riecke/Schmid, WEG, 5. Aufl., § 10 Rdn. 57; Drabek, ZWE 2015, 200). Während die Anwendung des WEG-Rechts auf den sog. werdenden Wohnungseigentümer mit einer planwidrigen Regelungslücke zu begründen ist, muss eine solche nach Entstehung der Gemeinschaft nicht geschlossen werden. Denn nach Entstehung des Verbands durch Eintragung des ersten Erwerbers im Grundbuch ist unmittelbar WEG-Recht anwendbar.
Schwierigkeiten bereitet auch die Bestimmung des zeitlichen „Endtermins“ für die Annahme eines Ersterwerbs bei Erwerb nach Entstehung des Verbands. Während teilweise die Frist der Verjährung der Mängelrechte gegen den aufteilenden Eigentümer als insoweit maßgebliche Zeitspanne angesehen wird (Wenzel, NZM 2008, 627 ff.), wird von anderer Seite vertreten, jeden Erwerber vom aufteilenden Eigentümer bis zur Veräußerung der letzten Einheit als werdenden Wohnungseigentümer zu behandeln (Bärmann-Suilmann aaO; Niedenführ u.a. (Niedenführ) aaO). Letzteres kann allerdings dazu führen, dass das Rechtsinstitut des werdenden Wohnungseigentümers nie ein zeitliches Ende findet, wenn nämlich der aufteilende Wohnungseigentümer seine Verkaufsabsichten teilweise aufgibt (Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 10 Rdn. 15).
Das Gericht hält es deshalb allein für praktikabel und sachgerecht, hinsichtlich des Status des werdenden Wohnungseigentümers zeitlich ausschließlich auf Erwerbe vor der Entstehung des Verbands abzustellen (Hügel/Elzer aaO; Riecke/Schmid aaO).
Dies ist für den Erwerber auch nicht intransparent, da die Eintragung des ersten Erwerbers im Grundbuch für die nachfolgenden Erwerber ohne weiteres ersichtlich ist (Hügel/Elzer aaO).
Soweit die Klägerin zu 1) den Beschluss in der Berufung materiell-rechtlich erneut dahingehend angreift, dass nach dem Inhalt der Aufhebungsvereinbarung dem Verwalter auch für den Wohnungseigentümern nicht bekannte und zukünftig von ihm noch zu erbringende Tätigkeiten Entlastung erteilt werde, ist ihr aus den zutreffenden amtsgerichtlichen Entscheidungsgründen nicht zu folgen. Die Auslegung des letzten Absatzes der Aufhebungsvereinbarung ergibt eindeutig, dass dem Verwalter Entlastung nur für den Wohnungseigentümern im Zeitpunkt der Vereinbarung „bekanntes“ Verwalterhandeln erteilt wurde.
Da die obige Frage, ob und bis wann ein Erwerber bei Abschluss des Erwerbsvertrags nach Invollzugsetzung der Gemeinschaft als werdender Wohnungseigentümer zu behandeln ist, höchstrichterlich noch nicht geklärt ist, wird die Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO zugelassen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 29 Abs. 2 und 3 WEG
§ 540 Abs. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10 ZPO

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2007, 133
NJW 2012, 2650
NZM 2008, 627
72 C 70/17
V ZR 159/19
V ZR 196/11