Amtsgericht Hannover (Niedersachsen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-06-18, Aktenzeichen 480 C 7761/24

Tenor:
In der WohnungseigentumssacheWEG Ihme-Zentrum ###- Klägerin -Prozessbevollmächtigte:###gegenLandeshauptstadt Hannover ###- Beklagte -Prozessbevollmächtigte:###hat das Amtsgericht Hannover durch die Richterin am Amtsgericht ### im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO aufgrund der bis zum 13.06.2025 eingereichten Schriftsätze für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin bildet die Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer Ihme-Zentrum Hannover, 30449 Hannover, die auf der Grundlage der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung des Notars ###, vom 18.07.1971 i. V. m. dem Nachtrag zur Teilungserklärung vom 26.10.1972 i. V. m. dem weiteren Nachtrag zur Änderung der Teilungserklärung vom 19.03.1973 gebildet wurde.
Die Beklagte ist Beteiligte der Klägerin. Sie ist Eigentümerin der Gewerbeeinheit V 100.
In § 18 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung (Bl. 888 d. A.) ist folgendes festgelegt: "Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung wie auch der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, an dem alle Raumeigentümer nach Maßgabe des § 13 der Gemeinschaftsordnung teilhaben, sind von der Gesamtheit der Raumeigentümer Nrn. 1 bis mit 159 zu tragen, während die Wohnungseinheiten Nrn. 154 bis mit 731 von den Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums aller Raumeigentümer und seiner Verwaltung freigestellt werden. Der Verteilungsschlüssel ergibt sich aus der drittletzten Spalte der als Anlage Nr. 1 zu dieser Gemeinschaftsordnung genommenen Aufstellung."
Die Wohnungs- und Teileigentümer haben in der Versammlung am 15.01.2020 mehrheitlich den Beschluss gefasst, einen beim Amtsgericht Hannover zur Geschäfts-Nr.: 481 C 11940/16 protokollierten Vergleich anzunehmen. Der Beschluss vom 15.01.2020 ist in Bestandskraft erwachsen, ebenso der gerichtliche Vergleich vom 21.02.2021. Der Vergleich enthält u.a. folgende Regelung: "Die Parteien sind sich darüber einig, dass eine jeweils weitere Sonderumlage in Höhe der Angebote betreffend die jeweils abgestimmten erforderlichen Einzelmaßnahmen (Ziffer 3 des Vergleichs) von den verpflichteten Raumeigentümern zu tragen sind, während die Gruppe der Wohnungseigentümer von den Kosten freigestellt wird. Die Höhe der Sonderumlage richtet sich darüber hinaus nach dem Verteilungsschlüssel, wie er sich aus der drittletzten Spalte der als Anlage Nr. 1 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Bezug genommen Aufstellung ergibt. Die Sonderumlage ist innerhalb einer Frist von 14 Tagen nach Aufforderung durch die C. GmbH (...) zur Zahlung fällig."
Aufgrund des gerichtlichen Vergleichs hat der Verwaltungsbeirat am 15.09.2022 in seiner Beiratssitzung eine neue Mittelanforderung beschlossen, und zwar über den Betrag in Höhe von 4,1 Mio. €. Die P. GmbH, eine weitere Miteigentümerin (Gewerbe), war zur Zahlung eines anteiligen Betrages in Höhe von 3.954.643,18 € verpflichtet. Die P. GmbH hat keine Zahlung geleistet. Das Insolvenzverfahren gegen sie ist eröffnet.
Mit Schreiben vom 24.05.2024 wurde die Beklagte aufgefordert, als gesamtschuldnerisch Haftende den offenen Betrag in Höhe von 6.399.918,66 € bis zum 05.06.2024 zu zahlen. Mit vorliegender Klage macht sie zunächst einen Teilbetrag in Höhe von 100.000 € geltend für die Winterbaumaßnahme geltend.
Die Klägerin behauptet, die Beklagte hafte aus dem Vergleich als Gesamtschuldnerin. Daher sei sie im Hinblick auf die "ausgefallene P. GmbH" in Anspruch zu nehmen. Da eine Gesamtschuld durch Gesetz oder durch vertragliche Vereinbarung entstehen kann, sei im Falle einer vertraglichen Regelung durch Auslegung zu ermitteln, ob eine Gesamtschuld vorliege. Die Voraussetzungen für eine gesamtschuldnerische Haftung ergäben sich bereits im Wege der Auslegung. § 427 BGB sehe vor, im Zweifelsfall von der Annahme einer Gesamtschuld bei einer gemeinschaftlichen vertraglichen Verpflichtung auszugehen. Aus der Formulierung, dass die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) als auch der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums allein von der Gesamtheit der Raumeigentümern zu tragen seien, ergebe sich bereits, dass die Gesamtheit als Gesamtschuldner haften solle. Diese Regelung ergeben nur dann einen Sinn, wenn die Gewerbeeigentümer allein und damit als Gesamtschuldner für die Kosten verantwortlich seien. Letztlich spräche auch für die Annahme einer Gesamtschuld, dass die Beklagte auch Partei des vorangegangenen Verfahrens zum Vergleichsschluss gewesen sei und diesem zugestimmt habe.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte wird als Gesamtschuldnerin zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 100.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.06.2024 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie macht geltend, dass die Anwendung der Teilungserklärung und des geschlossenen Vergleichs nicht mehr angemessen sei. Die Geschäftsgrundlage habe sich deswegen grundlegend verändert, weil zwei der Gewerbeeigentümer zwischenzeitlich insolvent gegangen seien. Es würden bereits Gespräche mit dem Insolvenzverwalter geführt. Die Beklagte verfüge über einen sehr geringen Eigentumsanteil im Verhältnis zu dem letztlich alleinigen starken (78,46 % der Gewerbeimmobilien), aber insolventen Gewerbeeigentümer. Es sei unbillig, wenn die Beklagte dies als "öffentliche Hand" ausgleichen müsse. Ihre eigenen Beiträge habe sie seit Vergleichsschluss jederzeit pünktlich gezahlt. Eine gesamtschuldnerische Haftung sei nicht gegeben. Die geltenden Regelungen müssen im Hinblick auf die neue Gesamtsituation angepasst werden.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung von 100.000,00 € gegen die Beklagte nicht zu. Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus einer gesamtschuldnerischen Haftung der Beklagten für die ausgefallenen Beiträge der insolventen Gewerbeeigentümerin P. GmbH.
Eine gesamtschuldnerische Haftung im Sinne von § 421 BGB liegt nur vor, wenn sich dies aus dem Gesetz oder aus ausdrücklicher Vereinbarung ergibt. Dies ist im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nicht ohne Weiteres anzunehmen.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei Auslegung von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen vorrangig auf Wortlaut und systematischen Zusammenhang abzustellen. Die Formulierung in § 18 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung, wonach die Kosten "von der Gesamtheit der Raumeigentümer" zu tragen sind, beschreibt keine gesamtschuldnerische Außenhaftung, sondern stellt eine interne Lastenverteilung im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern dar.
Gegen die Annahme einer Gesamtschuld spricht zudem, dass in der Gemeinschaftsordnung ein konkreter Verteilungsschlüssel genannt wird. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass bei einer individuell bezifferten Kostenverteilung (z. B. nach Miteigentumsanteilen) regelmäßig keine gesamtschuldnerische Haftung, sondern eine anteilige Verpflichtung vorliegt (vgl. BGH, Urt. V. 28.09.2012, V ZR 251/11).
Auch der Begriff "Gesamtheit" rechtfertigt keine andere Auslegung. Der Begriff beschreibt lediglich die Gruppe der Verpflichteten und bedeutet nicht "Gesamtschuldnerschaft" im technischen Sinn. Wäre eine solche Haftung gewollt gewesen, hätte dies klar und eindeutig formuliert werden müssen.
Auch der protokollierte Vergleich vom 21.02.2021 begründet keine gesamtschuldnerische Haftung der Beklagten. Zwar verpflichtet sich die Gruppe der Gewerbeeigentümer zur Tragung einer Sonderumlage, allerdings unter Verweis auf denselben differenzierenden Verteilungsschlüssel, wie er bereits in der Gemeinschaftsordnung genannt ist.
Eine gesamtschuldnerische Haftung setzt eine eindeutige Vereinbarung voraus. Allein die gemeinsame Verpflichtung mehrerer Eigentümer in einem Vergleich führt noch nicht automatisch zu § 427 BGB. Vielmehr ist nach der Rechtsprechung des BGH im Zweifel nur von einer anteiligen Verpflichtung auszugehen, wenn - wie hier - eine interne Umlage nach einem Schlüssel geregelt ist (KG, Urt. v. 12.02.2008, 27 U 36/09 auch schon im Hinblick auf die Teilrechtsfähigkeit des Verbandes).
Die Voraussetzungen des § 427 BGB liegen nicht vor. Diese Vorschrift greift nur ein, wenn bereits eine Gesamtschuld im Außenverhältnis vorliegt. Sie regelt dann den Ausgleich im Innenverhältnis. Hier fehlt es aber bereits an der Grundlage einer Gesamtschuld nach § 421 BGB. Ohne eine solche kann § 427 BGB keine Anwendung finden.
Dass sich mehrere Miteigentümer in einem Vergleich zu einer Zahlungspflicht verpflichten, ändert daran nichts, solange eine anteilige Haftung gewollt ist, was hier durch die Bezugnahme auf den Verteilungsschlüssel ausdrücklich der Fall ist.
Soweit die Klägerin argumentiert, die Beklagte müsse für den Anteil der insolventen P. GmbH haften, weil diese ausgefallen sei, greift auch dies nicht durch. Eine solche Ausfallhaftung ist weder in der Gemeinschaftsordnung noch im gerichtlichen Vergleich geregelt. Vielmehr müsste sie ausdrücklich vereinbart worden sein, um Wirkung zu entfalten.
Eine ergänzende Vertragsauslegung (§ 157 BGB) oder eine Anpassung nach § 313 BGB kommt ebenfalls nicht in Betracht. Die mit der Insolvenz der P. GmbH verbundene wirtschaftliche Belastung ist kein Umstand, der eine grundlegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellt, sondern ein allgemeines Lebensrisiko, das sich im Rahmen des Gemeinschaftsverhältnisses verwirklicht. Die Klägerin ist darauf zu verweisen, die ausgefallene Forderung gegenüber der Insolvenzmasse geltend zu machen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihren Rechtsgrund in § 709 ZPO.
Hinweis:
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 427 BGB
§ 421 BGB
§ 157 BGB
§ 313 BGB
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 128 Abs. 2 ZPO
§ 18 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung
§ 13 der Gemeinschaftsordnung

Zitierte Entscheidungen: 81 C 11940/16
V ZR 251/11
27 U 36/09