Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Beschluss vom 2025-07-29, Aktenzeichen 20 W 69/25
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2025:0729.20W69.25.00

Tenor:
Anmerkung
Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.
Verfahrensgang
Die Zwischenverfügung vom 31.03.2025, Ziffer 2., in der Fassung der Zwischenverfügung vom 09.04.2025 wird aufgehoben.

Tatbestand:
In den oben aufgeführten Grundbüchern sind die Beteiligten zu 2 und 3 als Eigentümer bzw. Miteigentümer eingetragen. Am 27.01.2025 hat der Verfahrensbevollmächtigte seine notarielle Urkunde vom 23.12.2024, UVZ-Nr. …, beim Grundbuchamt eingereicht. Diese notarielle Urkunde, wegen deren Einzelheiten auf die nicht foliierte Grundakte Blatt … verwiesen wird, enthält einen Kaufvertrag. Ausweislich der Urkunde haben die Beteiligten zu 2 und 3 den betroffenen Grundbesitz an die Beteiligte zu 1 verkauft. In § 10 "Kaufpreisfinanzierung" haben die Kaufvertragsparteien folgende Regelung getroffen:
"Der Veräußerer erteilt dem Erwerber unbedingte Vollmacht, ihn bei der Bestellung von Grundpfandrechten in beliebiger Höhe umfassend zu vertreten und ihn und den Vertragsgegenstand der dinglichen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen.
Im Innenverhältnis besteht die Mitwirkungspflicht des Veräußerers nur, wenn die Rechte für Kreditinstitute nach dem KWG bestellt werden, der Erwerber alle Kosten trägt und sinngemäß aufgenommen wird, dass das Grundpfandrecht bis zur Eigentumsumschreibung nur als Sicherheit für Beträge verwendet werden darf, mit denen der Kaufpreis beglichen wurde und Zahlungen nur gemäß den Bestimmungen dieses Vertrags zu leisten sind.
Von dieser Vollmacht darf nur vor dem beurkundenden Notar, seinem Vertreter oder seinem Nachfolger im Amt Gebrauch gemacht werden. Die Vollmacht kann nur gegenüber dem Notar widerrufen werden."
Auf den Antrag des Verfahrensbevollmächtigten im Schreiben vom 27.01.2025 ist am 29.01.2025 jeweils eine Eigentumsübertragungsvormerkung in den betroffenen Grundbüchern zugunsten der Beteiligten zu 1 eingetragen worden.
Mit weiterem Schreiben vom 25.03.2025 hat der Verfahrensbevollmächtigte seine weitere notarielle Urkunde vom 17.02.2025, UVZ-Nr. …, beim Grundbuchamt eingereicht. Ausweislich dieser notariellen Urkunde, wegen deren Einzelheiten ebenfalls auf die oben bezeichnete Grundakte verwiesen wird, hat eine Notariatsmitarbeiterin des Verfahrensbevollmächtigten handelnd nicht im eigenen Namen, sondern als vollmachtlose Vertreterin für die Beteiligte zu 1, hier handelnd im eigenen Namen und aufgrund der oben beschriebenen und nicht widerrufenen notariellen Belastungsvollmacht für die Beteiligten zu 2 und 3, eine Finanzierungsgrundschuld über 107.000,-- EUR nebst Zinsen und Nebenleistung zugunsten der Bank1 eG in Stadt2 bestellt. Die Beteiligte zu 1 hat durch von dem Notar X, Stadt3, öffentlich beglaubigte Erklärung "Genehmigungserklärung und Vollmachtsbestätigung" vom 10.03.2025 die in der vorgenannten notariellen Urkunde vom 17.02.2025 abgegebenen Erklärungen genehmigt bzw. eine gegebenenfalls behauptete Vollmacht bestätigt und weiter erklärt, dass der Inhalt dieser Urkunde bekannt sei. Der Verfahrensbevollmächtigte hat mit seinem Schreiben vom 25.03.2025 an das Grundbuchamt die Eintragung der Finanzierungsgrundschuld im Rang vor der bereits eingetragenen Auflassungsvormerkung beantragt.
Durch Verfügung vom 31.03.2025, auf deren Wortlaut verwiesen wird, hat das Grundbuchamt unter Ziffer 2. darauf hingewiesen, dass von der Belastungsvollmacht gemäß § 10 der Kaufvertragsurkunde nicht wirksam Gebrauch gemacht worden sei. Von dieser Vollmacht werde bei Abgabe der Genehmigungserklärung durch die Beteiligte zu 1 Gebrauch gemacht, da diese nicht nur eigenen Namens, sondern auch für die Beteiligten zu 2 und 3 die abgegebenen Erklärungen in der notariellen Urkunde vom 17.02.2025 genehmige. Die Unterschrift der Beteiligten zu 1 sei jedoch nicht von dem Verfahrensbevollmächtigten, sondern von dem Notar X beglaubigt worden. Es werde daher um Vorlage einer vom Verfahrensbevollmächtigten oder seinem Nachfolger im Amt beglaubigten Genehmigungserklärung der Beteiligten zu 1 gebeten.
Nachdem der Verfahrensbevollmächtigte mit Schreiben vom 07.04.2025 hiergegen Einwendungen erhoben hatte, hat das Grundbuchamt durch Zwischenverfügung vom 09.04.2025, auf deren Einzelheiten Bezug genommen wird, unter Bezugnahme auf § 18 GBO und unter Fristsetzung die genannte Verfügung vom 31.03.2025, Ziffer 2., mit der Ergänzung aufrechterhalten, dass anstelle einer vom Verfahrensbevollmächtigten, seinem Vertreter oder Nachfolger im Amt beglaubigten Genehmigungserklärung der Beteiligten zu 1 auch eine Genehmigungserklärung der Beteiligten zu 2 und 3 in der Form des § 29 GBO vorgelegt werden könne. Deren Unterschrift könne vom Ortsgericht in Stadt3 beglaubigt werden. Zur Begründung hat das Grundbuchamt im Wesentlichen ausgeführt, dass es zwar richtig sei, dass die Grundschuldbestellungsurkunde vor dem Verfahrensbevollmächtigten errichtet worden sei, dieser auf die inhaltliche Ausgestaltung der Grundschuld habe Einfluss nehmen und seine Überwachungsfunktion habe erfüllen können, so dass der der Regelung in § 10 zugrundeliegende Sinn und Zweck habe erfüllt werden können. Allerdings seien die in der notariellen Urkunde vom 17.02.2025 abgegebenen Erklärungen schwebend unwirksam, da "in dieser Grundschuldbestellung" die Notariatsmitarbeiterin als vollmachtlose Vertreterin aufgetreten sei. Diese Erklärungen würden erst wirksam, wenn diese von der Beteiligten zu 1, handelnd aufgrund der Belastungsvollmacht auch für die Beteiligten zu 2 und 3, oder aber von letzteren in grundbuchmäßiger Form genehmigt würden. Die Ausübung der Belastungsvollmacht erfolge somit im Zeitpunkt der Abgabe der Genehmigungserklärung der Beteiligten zu 1, da diese nicht nur eigenen Namens hinsichtlich der Rangrücktrittserklärung der Auflassungsvormerkung die Urkunde genehmige, sondern auch in Ausübung der Belastungsvollmacht für die Beteiligten zu 2 und 3 die Erklärungen der Notariatsmitarbeiterin genehmige. Im zweiten Absatz des § 10 Kaufvertragsurkunde sei geregelt worden, dass eine Mitwirkungspflicht im Innenverhältnis nur unter bestimmten Voraussetzungen bestehe. Im folgenden Absatz sei ohne Beschränkung auf das Innenverhältnis bestimmt worden, dass von dieser Vollmacht (unter anderem) nur vor dem beurkundenden Notar Gebrauch gemacht werden dürfe. Dadurch, dass diese Einschränkung der Vollmacht nicht auf das Innenverhältnis beschränkt worden sei, müsse diese Einschränkung vom Grundbuchamt beachtet werden.
Mit an das Oberlandesgericht gerichtetem Schriftsatz des Verfahrensbevollmächtigten vom 14.04.2025, auf dessen Einzelheiten Bezug genommen wird, ist gegen die Zwischenverfügung vom 31.03.2025 in der Form derjenigen vom 09.04.2025 Beschwerde eingelegt worden. Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt worden, dass mit der Genehmigungserklärung der Beteiligten zu 1 die in der Grundschuldbestellungsurkunde beurkundeten Erklärungen wirksam geworden seien. Der Vollmacht in der Kaufvertragsurkunde sei Genüge getan worden. Mit der Beurkundung der Erklärung zur Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld vor dem Verfahrensbevollmächtigten sei die Erklärung im Rahmen der Vollmacht vor dem beurkundenden Notar, mithin dem Verfahrensbevollmächtigten, abgegeben. Irrelevant sei, ob diese Erklärung zum Zeitpunkt der Abgabe vor dem Notar bereits wirksam gewesen sei oder erst mit Genehmigung der abgegebenen Erklärung durch die Vertretene wirksam werde. Die Einschränkung der Vollmacht gelte lediglich für die Erklärung als solche, welche vor dem beurkundenden Notar abgegeben worden sei. Die Genehmigung ändere an dem Inhalt der abgegebenen Erklärung nichts, sondern sei lediglich aufschiebende Bedingung für die Wirksamkeit der abgegebenen Erklärung. Die Vollmacht in der Kaufvertragsurkunde beinhalte insofern keine Einschränkung der Möglichkeit einer Stellvertretung durch weitere formgerechte Vollmacht oder durch vollmachtlose Erklärung mit der Konsequenz der Notwendigkeit einer Nachgenehmigung. Korrekt wäre die Rechtsauffassung des Grundbuchamts lediglich dann, wenn die Vollmacht eine Einschränkung aufweise, die die persönliche Anwesenheit des Erklärenden vor dem beurkundenden Notar verlange. Eine solche Einschränkung sei jedoch nicht gewählt worden.
Nach Weiterleitung der Beschwerde an das Grundbuchamt hat dieses durch Beschluss vom 08.05.2025, auf den letztendlich verwiesen wird, der Beschwerde nicht abgeholfen. Ausweislich der Begründung hat das Grundbuchamt an seiner geäußerten Rechtsauffassung festgehalten. Es komme auf den Zeitpunkt des Gebrauchmachens der Vollmacht an. Die Beteiligte zu 1 könne von der Vollmacht nur durch Abgabe einer eigenen Erklärung - hier: Abgabe der Genehmigungserklärung - Gebrauch machen. Und genau für dieses Gebrauchmachen sei bestimmt worden, dass es nur vor dem beurkundenden Notar erfolgen dürfe. Die Wirksamkeit der Erklärungen sei mithin vom Grundbuchamt zu überprüfen.
Auf Hinweis des Senats hat der Verfahrensbevollmächtigte mit Schreiben vom 21.05.2025 klargestellt, dass die Beschwerde im Namen der Beschwerdeführer eingelegt worden sei.

Entscheidungsgründe:
Die Beschwerde ist gemäß den §§ 71, 73 GBO statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere formgerecht eingelegt worden.
Sie hat auch in der Sache Erfolg. Mit der gegebenen Begründung kann die Zwischenverfügung keinen Bestand haben.
Zutreffend ist das Grundbuchamt allerdings der Sache nach davon ausgegangen, dass es grundsätzlich die Einhaltung der Voraussetzungen einer erteilten Vollmacht selbständig zu prüfen hat, auch wenn der Urkundsnotar die Vollmacht als ausreichend angesehen hat. Dabei gelten für die Auslegung einer Vollmacht die für Grundbucherklärungen aufgestellten allgemeinen Grundsätze, wobei zu beachten ist, dass der für das Grundbuchverfahren herrschende Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen der Auslegung Grenzen setzen. So kommt eine Auslegung nur dann in Betracht, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Es ist auf den Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt. Andere Umstände dürfen zur Auslegung nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Darauf, was der Erklärende tatsächlich gewollt hat, kommt es nicht an. Verbleiben Zweifel, so ist von dem geringeren Umfang der Vollmacht auszugehen (vgl. zur Belastungsvollmacht zuletzt Senat, Beschluss vom 19.05.2020, …, zitiert nach juris; vgl. zu einer vergleichbaren Klausel auch LG Nürnberg-Fürth MittBayNot 2006, 419, zitiert nach juris).
Weiter dürfte der Rechtsauffassung des Grundbuchamts zu folgen sein, dass auch die Einhaltung der hier vorliegenden Ausübungsbeschränkung der Vollmacht im dritten Absatz des § 10 des Kaufvertrags im Grundbucheintragungsverfahren zu überprüfen ist. Die Beschwerde wendet sich gegen diesen rechtlichen Ansatz des Grundbuchamts zu seiner diesbezüglichen Prüfungsbefugnis auch nicht.
Derartige Beschränkungen der Vollmacht haben grundsätzlich Wirkung im Außenverhältnis, wenn sie nicht ausdrücklich nur im Innenverhältnis zwischen den Vertragsbeteiligten gelten soll (Meikel/Böttcher, GBO, 12. Aufl., Einl E Rz. 38; Reithmann/Albrecht, Handbuch der notariellen Vertragsgestaltung, 8. Aufl., Rz. 586). Davon dürfte hier auszugehen sein. Die hier vorliegende Vollmacht des § 10 weist im zweiten Absatz Beschränkungen auf, die ausdrücklich auf das Innenverhältnis (zwischen Vollmachtgebern und Bevollmächtigter) bezogen werden. Im hier maßgeblichen dritten Absatz der Vollmacht findet sich diese Beschränkung gerade nicht. Wortlaut und Gesamtzusammenhang der Vollmachtsregelung sprechen also gegen eine Beschränkung (auch) der Ausübungsbestimmung im dritten Absatz der Vollmacht auf das Innenverhältnis, mag dies auch vereinzelt für die Formulierung im dritten Absatz isoliert betrachtet anders gesehen werden (vgl. LG Nürnberg-Fürth MittBayNot 2006, 419, Tz. 24 - 28 bei juris; DNotI-Report 2005, 177 unter Ziffer III. 1. d)).
Letztendlich kann diese Frage aber offenbleiben. Den Maßgaben der Ausübungsbeschränkung im dritten Absatz der Vollmacht in § 10 des Kaufvertrags ist hier Genüge getan. Insoweit ist der Beschwerde zu folgen.
Nach Wortlaut und Sinn der Erklärung ist für einen unbefangenen Betrachter die nächstliegende Bedeutung der Regelung in § 10 des Kaufvertrags, dass sie eine Vertretung der Bevollmächtigten - der Beteiligten zu 1 - bei Abgabe der Erklärungen zur Bestellung von Grundpfandrechten im Rahmen einer Beurkundung bei dem den Kaufvertrag beurkundenden Notar - dem hiesigen Verfahrensbevollmächtigten - nicht ausschließt.
Nach allgemeiner Auffassung ist Sinn und Zweck der sog. "überwachbaren Vollmacht" im Zusammenhang mit Belastungsvollmachten, also der Bindung an den beurkundenden Notar, dass der Verkäufer sich jederzeit unterrichten kann, inwieweit die Vollmacht schon ausgeübt ist. Sie dient darüber hinaus der Kontrolle der Finanzierungsabwicklung durch den Notar und damit dem Schutz des Verkäufers (vgl. BayObLG DNotZ 1996, 295, zitiert nach juris; DNotI-Report 2005, 177 unter Ziffer III. 1. b) m. w. N.; Wilke MittBayNot 1996, 260; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rz. 3160). Dass diese Zwecke ohne Weiteres auch durch eine Abgabe der Willenserklärung beim beurkundenden Notar durch einen Vertreter des Bevollmächtigten erfüllt werden, liegt auf der Hand. Eine (höchst)persönliche Abgabe der Willenserklärung gegenüber dem Notar - die hier gerade nicht vereinbart wurde - würde an dem bezweckten Schutzniveau nichts ändern. Insoweit liegt der Fall gerade anders als derjenige, der dem Gutachten des Deutschen Notarinstituts in DNotI-Report 1996, 109 zugrunde lag. Hier ist - anders als dort - gewährleistet, dass der Notar im Rahmen des ihm anlässlich der Beurkundung der Grundpfandrechtsbestellungsvollmacht erteilten Treuhandauftrags die darin enthaltenen Voraussetzungen für die Mitwirkungsverpflichtung der Verkäufer überprüft bzw. überprüfen kann. Dies scheint das Grundbuchamt ausweislich seiner Zwischenverfügung vom 09.04.2025, Seite 1, nicht anders zu sehen.
Der Wortlaut der vorliegenden Vollmachtsklausel rechtfertigt keine andere Auslegung. Soweit das Grundbuchamt offenkundig die Auffassung vertritt, erst die Genehmigungserklärung der Beteiligten zu 1 stelle das "Gebrauchmachen" von der Vollmacht dar (so ausdrücklich im Nichtabhilfebeschluss), vermag der Senat sich dem nicht anzuschließen. Zwar mag man die Genehmigung der Beteiligten zu 1 noch als rechtlich erforderlichen Teil des "Gebrauchmachens" von der Vollmacht ansehen, weil auch diese nur in Ausübung der Vollmacht Wirksamkeit entfalten kann. Demgegenüber ergibt sich nach dem oben dargelegten Zweck der Beschränkung der Vollmacht für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung, dass das "Gebrauchmachen" von der Vollmacht die Abgabe der zu überwachenden Erklärung gegenüber dem beurkundenden Notar darstellt. Wann diese dann Wirkung entfaltet - nämlich durch Genehmigung der Bevollmächtigten - ist danach unerheblich. Dies rechtfertigt sich auch aus der Überlegung heraus, dass - wie gesagt - der Ausschluss einer (Unter-)Stellvertretung der Bevollmächtigten bei Abgabe der Erklärungen (auch) im Namen der Verkäufer in der Ausübungsbeschränkung zur Vollmacht gerade nicht vereinbart wurde. Liegt jedoch eine sog. gewillkürte Höchstpersönlichkeit nicht vor (vgl. hierzu BGHZ 99, …, zitiert nach juris; Münchener Kommentar/Schubert, BGB, 10. Aufl., § 164 Rz. 110) und ist eine Höchstpersönlichkeit auch nicht aufgrund Gesetzes vorgeschrieben (vgl. dazu Münchener Kommentar/Schubert, a.a.O., § 164 Rz. 107), gelten grundsätzlich die §§ 164 ff. BGB. Von daher entspricht es denn auch allgemeiner Meinung, dass im Fall des § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB, der die Abgabe der Auflassungserklärungen bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle, mithin dem Notar, vorschreibt, eine Vertretung zulässig ist, weil - wie auch hier - keine persönliche Anwesenheit vorgeschrieben ist (vgl. die Nachweise bei Münchener Kommentar/Ruhwinkel, BGB, 9. Aufl., § 925 Rz. 19).
Auch wenn es nicht mehr darauf ankommt, bemerkt der Senat, dass auch nicht ersichtlich wäre, wie das vom Grundbuchamt gesehene Eintragungshindernis durch Vorlage einer vom Verfahrensbevollmächtigten beglaubigten Genehmigungserklärung der Beteiligten zu 1 beseitigt werden könnte. Geht man mit dem Grundbuchamt davon aus, dass die vom Verfahrensbevollmächtigten beurkundeten Erklärungen unzureichend sind und das Gebrauchmachen von der Vollmacht erst in der Genehmigungserklärung der Beteiligten zu 1 liegt, wäre eine vom Urkundsnotar öffentlich beglaubigte Erklärung ebenfalls unzureichend, weil dieser bei der Unterschriftsbeglaubigung nicht zu prüfen hat, ob die abgegebene Erklärung materiell wirksam ist (vgl. dazu den vom Grundbuchamt in Bezug genommenen DNotI-Report 1996, 109, unter Ziffer III. 3. b)). Ein wirksames "Gebrauchmachen" von der Vollmacht könnte hierin also ebenfalls nicht gesehen werden.
Ausgehend davon bedarf es aus den Erwägungen der Zwischenverfügung heraus der mit ihr angeforderten Genehmigungen nicht. Da Gegenstand des Beschwerdeverfahrens nur die Zwischenverfügung und die darin enthaltene Beanstandung ist, hat der Senat Weitergehendes nicht überprüft.
Im Hinblick auf den Erfolg der Beschwerde bedarf es weder einer Kostenentscheidung noch einer Wertfestsetzung oder einer Entscheidung zur Zulässigkeit der Rechtsbeschwerde.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 71, 73 GBO
§§ 164 ff. BGB
§ 18 GBO
§ 29 GBO
§ 925 Abs. 1 Satz 1 BGB