Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1994-12-20, Aktenzeichen 24 S 396/94
ECLI: ECLI:DE:LGD:1994:1220.24S396.94.00

Tenor:
hat die 24. Zivikammer des Landgerichts Düsseldorf auf
die mündliche Verhandlung vom 29. November 1994 durch den
Vorsitzenden Richter am Landgericht X sowie
die Richter am Landgericht X und X
für R e c h t erkannt:
Auf die Berufung der Beklagten wird das am
21. Juli 1994 verkündete Teilanerkenntnis-
und Schluß-Urteil des Amtsgericht Düssel-
dorf (44 C 5266/94) teilweise abgeändert
und wie folgt neu gefaßt:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner
verurteilt, an die Kläger 2.439,20 DM
nebst 4 % Zinsen seit dem 29.10.1993 zu
zahlen.
Es wird festgestellt, daß die Kläger nicht
verpflichtet sind, Einbauten der Beklagten
bei deren Auszug zu übernehmen und finan-
ziell abzulösen.
Im übrigen wird der Feststellungsantrag
abgewiesen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Berufung der Kläger wird zurückgewie-
sen.
Von den Kosten des Rechtsstreits in erster
Instanz werden den Klägern 1/3, den Be-
klagten 2/3, von denen des Berufungs-
verfahrens den Klägern 97/100, den Beklag-
ten 3/100 auferlegt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die wechselseitigen Berufungen der Parteien sind zuläs-
sig. In der Sache Erfolg hat indessen lediglich die Beru-
fung der Beklagten, während die Berufung der Klä-
ger - abgesehen von einer Abänderung der erstinstanzli-
chen Kostenentscheidung - im Ergebnis ohne Erfolg bleibt.
A.
Den Klägern steht gegen die Beklagten als Gesamtschuldner
entgegen der Auffassung des Amtsgerichts lediglich ein
Zahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 2.439,20 DM zu.
I.
Ein wirksamer Mietvertrag zwischen den Parteien ist nicht
zustandegekommen.
Auch nach dem eigenen Vortrag der Kläger beabsichtigten
die Parteien, einen Mietvertrag nur auf fünf Jahre abzu-
schließen. Hierbei verabredeten die Parteien schon im
Hinblick auf die Vorschrift des § 566 BGB, daß der Miet-
vertrag schriftlich abgeschlossen werden sollte. In der
Folgezeit sind zwischen den Parteien dann schriftliche
Mietvertragsentwürfe ausgetauscht worden, zu einer bei-
derseitigen Unterzeichnung eines dieser Mietvertragsent-
würfe kam es indessen nicht.
Treffen aber die Parteien - wie hier - die Abrede, daß
der Mietvertrag schriftlich geschlossen werden soll, ge-
rade weil sie um die gesetzliche Formbedürftigkeit im
Hinblick auf die vorgesehene Laufzeit des Vertrages von
mehr als einem Jahr wissen, so ist davon auszugehen, daß
ohne Einhaltung der Form ein Vertrag - noch - nicht zu-
standegekommen ist, wie schon aus § 154 Abs. 2 BGB folgt
(OLG Düsseldorf ZMR 1988, 54; Bub/Treier, Handbuch der
Geschäfts- und Wohnraummiete, 1989, II Rdr. 742; Sternel
"Mietrecht Aktuell", 2. Aufl., Rdr. 5). Daß abweichend
hiervon die verabredete Schriftform des Vertrages aus-
nahmsweise nur deklaratorische (beurkundende) Bedeutung
haben sollte, wird auch von den Klägern nicht ausdrück-
lich geltend gemacht, jedenfalls sind tatsächliche Um-
stände, aus denen sich die lediglich deklaratorische
Bedeutung der vereinbarten Schrift form ergeben könnte, von
den Klägern nicht hinreichend dargetan (vgl. Bub/Treier,
a.a.O., Rdr. 743).
Auch ein wirksamer Miet-Vorvertrag kann nicht angenommen
werden. Das Zustandekommen eines solchen Vorvertrages ist
von den Klägern nicht dargetan. Daß - wie hier - ein be-
absichtigter (Haupt-) Mietvertrag nicht - formgültig -
abgeschlossen worden ist, genügt für das Zustandekommen
eines Vorvertrages nicht; der nicht wirksam abgeschlosse-
ne Haupt-Mietvertrag kann nicht in einem Vorvertrag umge-
deutet werden (BGH NJW 1980, 1577; BGH WPM 1969, 919; BGH
ZMR 1963, 82; BGH WPM 1973, 67; Bub/Treier, a.a.O, II
Rdr. 140 und 736).
Für die Annahme eines Vorvertrages müßten vielmehr beson-
dere Gründe vorliegen, nach denen die Parteien ohne das
Zustandekommen eines Hauptvertrages schon die Bindung zum
Abschluß des künftigen Vertrages gewollt haben. Solche
besonderen Umstände, die über das Nichtzustandekommen ei-
nes wirksamen Haupt-Mietvertrages hinausgehen, liegen
nicht vor.
II.
Dies vorausgeschickt, gilt hinsichtlich der einzelnen von
den Klägern geltend gemachten Forderungspositionen fol-
gendes:
1.
Mangels Vorliegen eines wirksamen Mietvertrages sind die
Beklagten zur Zahlung der verlangten Kaution in Höhe von
5.400,-- DM nicht verpflichtet.
2.
Aus dem selben Grund steht den Klägern kein Mietzinsan-
spruch nach § 535 Satz 2 BGB in der in der Berufung noch
verlangten Höhe von 1.900,-- DM - oder in geringerer Höhe
- für den Pkw-Einstellplatz zu.
Auch ein Nutzungsentschädigungsanspruch der Kläger aus §§
812 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs 1 BGB scheidet aus. Die Be-
klagten bestreiten, einen im (Sonder-) Eigentum der Klä-
ger stehenden Stellplatz (sei es mit der Nr. 15 oder mit
der Nr. 19) tatsächlich genutzt zu haben (Bl. 112 GA).
Die Kläger haben Gegenteiliges nicht in einer einer Be-
weisaufnahme zugänglichen Form substantiiert dargetan.
3.
Das Amtsgericht hat den Klägern einen Anspruch auf Zah-
lung restlicher Nebenkosten durch die Beklagten in Höhe
von 1.629,92 DM rechtskräftig zugesprochen.
Soweit die Kläger in der Berufung weitere 324,61 DM als
Nebenkostennachforderung (158,57 DM sowie 166,04 DM) gel-
tend machen, ist ihr Anspruch nicht begründet. Mangels
Vorliegens eines wirksamen Mietvertrages scheidet ein An-
spruch aus § 535 Abs. 2 BGB aus.
Auch unter dem Gesichtspunkt der Nutzungsentschädigung
nach §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs. 1 BGB kommt ein An-
spruch der Kläger auf Erstattung ihrer Kosten nicht in
Betracht.
4.
Auch der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auf
Zahlung eines von den Beklagten - angeblich - vorgenomme-
nen Mieteinbehaltes in Höhe von 1.700,-- DM ist nicht be-
gründet.
Ein Anspruch aus § 535 Satz 2 BGB kommt mangels Vorliegen
eines wirksamen Mietvertrages nicht in Betracht; ein Nut-
zungsentschädigungsanspruch in dieser Höhe kann gleich-
falls nicht festgestellt werden. Die Kläger haben nicht
nachvollziehbar dargetan, wann und auf welche Weise die
Beklagten vermeintlichen Mietzins (Nutzungsentschädigung)
in Höhe von 1.700,-- DM einbehalten haben. Der Beweisan-
tritt der Kläger im Schriftsatz vom 28.11.1994 ersetzt
den fehlenden substantiierten Sachvortrag nicht.
5.
Bezüglich der von den Klägern geltend gemachten
"Stromkosten" von 863,76 DM hat das Amtsgericht einen
Teilbetrag von 452,92 DM rechtskräftig zuerkannt.
Die von den Klägern in der Berufung weiter verfolgte Dif-
ferenz von 410,84 DM (863,76 DM - 455,92 DM) ist in Höhe
von - weiteren - 356,36 DM begründet, so daß den Klägern
unter dem Gesichtspunkt "Stromkosten" gegen die Beklagten
ein Zahlungsanspruch in Höhe von insgesamt (452,92 DM +
356,36 DM =) 809,28 DM zusteht.
Auch die Beklagten gehen in ihrem Schriftsatz vom
20.05.1994 (Bl. 99/100 GA) davon aus, daß
sie - zeitanteilig - die von den Klägern verauslagten
Stromkosten gemäß den Rechnungen der Stadtwerke Düssel-
dorf grundsätzlich (gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs.
1 BGB) zu erstatten haben. Die Beklagten haben in ihrem
vorgenannten Schriftsatz eine - nach ihrem Einzug in die
Wohnung zeitanteilige - Aufteilung der von ihnen zu über-
nehmenden Stromkosten im einelnen vorgenommen, und haben
- insoweit - zugestanden, daß sie grundsätzlich einen Be-
trag von 809,28 DM zu tragen haben (Bl. 100 GA). Dieser
Berechnung der Beklagten sind die Kläger nicht mehr ent-
gegengetreten. Mithin schulden die Beklagten - lediglich -
den Gesamtbetrag von 809,28 DM, wovon das Amtsgericht
bereits 452,92 DM zuerkannt hat.
Soweit die Beklagten behaupten, sie hätten auf den Ge-
samtbetrag von 809,28 DM bereits eine Teilzahlung von
356,36 DM erbracht, ist diese behauptete Zahlung als von
den Klägern bestritten anzusehen. Daß sie diese Zahlung
tatsächlich erbracht haben, ist von den Beklagten indes-
sen nicht nachgewiesen, so daß der Betrag von 356,36 DM
von den Beklagten noch an die Kläger zu zahlen ist.
Die hiernach begründeten Zahlungsansprüche der Kläger be-
laufen sich auf insgesamt 2.439,20 DM.
Von diesem Betrag haben die Beklagten gemäß §§ 284, 288
Abs. 1 BGB 4 % Zinsen seit dem 29.10.1993 zu entrichten.
Aus welchen Gründen die vom Amtsgericht zuerkannten Ne-
benkostennachforderungen im Gesamtbetrag von 1.629,92 DM
zum Zeitpunkt des Mahnschreibens der Kläger vom
20.10.1993 noch nicht fällig gewesen sein sollen, wie die
Beklagten meinen, ist nicht ersichtlich. Mithin schulden
die Beklagten Verzugszinsen in Höhe des gesetzlichen
Zinssatzes auch von diesem Betrag seit dem 29.10.1993.
Einen darüberhinausgehenden Verzugsschaden (§ 286 Abs. 1
BGB) durch die Inanspruchnahme von Bankkredit haben die
Kläger nicht nachgewiesen.
B.
Rechtskräftig hat das Amtsgericht festgestellt, daß die
Kläger nicht verpflichtet sind, Einbauten der Beklagten
bei deren Auszug zu übernehmen und finanziell abzulösen.
Der in der Berufung von den Klägern weiterverfolgte An-
trag auf Feststellung, daß die Beklagten zur Durchführung
bestimmter Renovierungsarbeiten in der streitbefangenen
Wohnung verpflichtet sind, ist zwar zulässig, aber nicht
begründet. Mangels Vorliegens eines wirksamen Mietvertra-
ges waren die Beklagten bei Auszug aus der streitbefange-
nen Wohnung zur Vornahme von Renovierungsarbei-
ten/Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 a, 92 Abs. 1, 97
Abs. 1 ZPO.
Soweit die Parteien erstinstanzlich den von den Klägern
geltend gemachten Räumungsanspruch in der Hauptsache
übereinstimmend für erledigt erklärt haben, sind die auf
den Räumungsanspruch entlassenden Kosten - nach einem
Streitwert von 36.720,-- DM - gemäß § 91 a BGB den Be-
klagen anzulasten. Dies entspricht unter Berücksichti-
gung des bisherigen Sach- und Streitstandes billigem Er-
messen. Wären die Beklagten nicht aus der streitbefange-
nen Wohnung ausgezogen, hätte die Räumungsklage aller
Voraussicht nach Erfolg gehabt. Mangels Vorliegens eines
wirksamen Mietvertrages stand den Beklagten an der
streitbefangenen Wohnung kein Recht zum Besitz im Sinne
des § 986 BGB zur Steite, so daß sie nach § 985 BGB ver-
pflichtet waren, die Wohnung an die Kläger herauszugeben.
Der Streitwert für die Berunfungsinstanz beträgt 12.235,45
DM (7.200,-- DM + 2.535,45 DM + 2.500,-- DM für den Fest-
stellungsantrag hinsichtlich der Renovierungspflicht).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs. 1 BGB
§ 566 BGB
§ 91 a BGB
§ 986 BGB
§ 985 BGB
§ 154 Abs. 2 BGB
§ 535 Satz 2 BGB
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 812 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs.

120

1 BGB
§ 286 Abs. 1

149

BGB
§ 91 a, 92 Abs. 1, 97

166

Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: ZMR 1988, 54
NJW 1980, 1577
ZMR 1963, 82
44 C 5266/94