Landgericht Bochum (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-04-15, Aktenzeichen I-9 S 18/14
ECLI: ECLI:DE:LGBO:2014:0415.I9S18.14.00

Tenor:
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Bochum vom 05.12.2013 (Az. 83 C 99/13) teilweise abgeändert:
Die Beklagten werden verurteilt, die in dem Haus I ## in #### C im Dachgeschoss gelegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad, zwei Kellerräumen, einem Flur und einer Waschküche und einer PKW-Garage zu räumen und geräumt herauszugeben.
Von den Kosten des Rechtsstreits 1. Instanz tragen die Kläger als Gesamtschuldner 14 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 86 %.
Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 12.000,00 €.
Den Klägern bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch die Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird zugelassen.
Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.10.2014 gewährt.

Tatbestand:
Die Parteien sind durch ein Wohnraummietverhältnis miteinander verbunden. Die Beklagten sind Mieter einer Dachgeschosseinliegerwohnung im Haus Am I ## in C, dessen Eigentümer die Kläger sind. Die Kläger bewohnen im Haus die Erdgeschosswohnung.
Sie verlangen nach Kündigung Räumung und Herausgabe der Wohnung. Erstinstanzlich war darüber hinaus noch ein Zahlungsanspruch wegen einer angeblichen Nachforderung aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2010 bis 2012 in Höhe von ca. 980,- € anhängig. Nach Klageabweisung wird der Anspruch in der Berufungsinstanz aber nicht mehr weiterverfolgt.
Das Haus wurde im Jahr 1984 von den Voreigentümern, den Eheleuten C1 gebaut. Zwischen den Parteien ist streitig, ob es als Zweifamilien- oder als Mehrfamilienhaus geplant und errichtet wurde. In der Baugenehmigung aus dem Jahre 1984 sowie in der Schlussabnahmebescheinigung der Stadt C ist das Bauvorhaben als „Errichtung eines Wohnhauses mit 2 WE und 2 PKW-Garagen“ beschrieben. Als die Beklagten im Jahre 1985 in das Haus einzogen, wohnten nur die Eheleute C1 im Haus.
Die Kläger erwarben das Objekt Ende 1985; der Mietvertrag mit den Beklagten wurde fortgesetzt.
Neben der Erdgeschosswohnung und der Dachgeschosswohnung der Beklagten gibt es im Dachgeschoss neben der Wohnung der Beklagten eine weitere Wohneinheit, bestehend aus 1 Zimmer, Bad/ WC, Abstellraum und Flur, die zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses der Beklagten mit den Eheleuten C1 noch nicht fertiggestellt war. Zunächst verfügte diese Einheit nicht über eine Kochgelegenheit. Später wurde eine Teeküche/ Küchenzeile eingebaut. Außerdem wurde die Einheit an unterschiedliche Mieter fremdvermietet. Seit etlichen Jahren nutzten sie die Kläger als Arbeitszimmer. Seit 2010 sind die Räumlichkeiten an das vom Kläger betriebene Unternehmen, die F GmbH, vermietet. Die Kochgelegenheit wurde in ein Regal umfunktioniert.
Des Weiteren wurde im darüber liegenden Dachboden ein Gästezimmer inkl. Bad (Größe ca. 39 qm) ausgebaut, das aber über keine Kochgelegenheit, keine separate Klingel am Hauseingang und keinen separaten Briefkasten verfügt.
Im Jahr 2012 kam es zu Unstimmigkeiten zwischen den Parteien wegen einer Nebenkostenabrechnung, der Errichtung eines Katzenstiegs sowie wegen der Treppenhausreinigung.
Mit Schreiben vom 20.11.2012 kündigten die Kläger das Mietverhältnis unter Berufung auf § 573 a BGB zum 30.11.2013.
Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit der Begründung, es befinde sich im Dachgeschoss eine weitere Wohnung, die in der Vergangenheit auch mehrfach vermietet worden sei.
Daraufhin kündigten die Kläger mit Schreiben vom 15.1.2013 erneut und beriefen sich insoweit auf die angebliche Verletzung von Verhaltenspflichten.
Mit Schreiben vom 5.3.2013 kündigten sie unter Berufung auf eine angeblich ausstehende Nebenkostennachzahlung das Mietverhältnis ein weiteres Mal.
Die Kläger sind der Ansicht, dass zugunsten der Beklagten kein Vertrauensschutz bestehe, weil es sich von Anfang an um ein Zweifamilienhaus gehandelt habe und die Beklagten auch in ein solches eingezogen seien. Dem stehe nicht entgegen, dass die Einheit im Dachgeschoss in der Vergangenheit teilweise untervermietet worden sei. Denn diese Einheit sei von vornherein als zu der Erdgeschosswohnung gehörend geplant gewesen. Dies ergebe sich auch aus der Baugenehmigung und dem Schlussabnahmeschein der Stadt C, weil darin die Errichtung eines Wohnhauses mit 2 Wohneinheiten genannt sei. Die Wohneinheit im Dachgeschoss sei zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages mit den Beklagten auch nicht als Wohnung zu bewerten gewesen, weil sie keine Küche gehabt habe und daher nicht zur selbständigen Führung eines Haushaltes geeignet gewesen sei.
Jedenfalls jetzt handele es sich um ein 2-Familienhaus, weil die Dachgeschosseinheit als gewerbliche Fläche genutzt werde. Insofern komme es nicht darauf an, ob die Fläche von dem Vermieter selbst genutzt werde.
Das ausgebaute Gästezimmer im Dachgeschoss sei ebenfalls keine selbständige Wohnung und mache das Gebäude nicht zu einem 3-Parteien-Haus.
Die Kläger haben beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, die in dem Haus Am I ## in #### C im Dachgeschoss gelegene Wohnung bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad, zwei Kellerräumen, einem Flur und einer Waschküche und einer PKW-Garage zum 30.11.2013, hilfsweise zum 31.12.2013, zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben;
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 981,21 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Klage zu zahlen.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie haben sich auf Vertrauensschutz berufen. Das Gebäude sei ursprünglich als 3-Familienhaus errichtet und genutzt worden, da die Einheit im Dachgeschoss als eigenständige Wohnung zu werten sei. Bei Abschluss des Mietvertrages sei ihnen ein Grundriss gezeigt worden, in dem die abgeschlossene Wohneinheit als eigenes Apartment eingezeichnet gewesen sei. Es sei ihnen mitgeteilt worden, dass ein Elternteil der Eheleute C1 einziehen werde. Das Apartment habe auch von Anfang an über eine eigene Wohnungseingangstür, eine eigene Klingel an der Haustür, einen eigenen Stromzähler und eigene Versorgungsanschlüsse für eine Küche verfügt. Der Vermieter könne sich die erleichterte Kündigungsmöglichkeit nach § 573 a BGB nicht dadurch verschaffen, dass er im Nachhinein durch die Zusammenlegung von Wohnungen oder die Umwandlung einer Wohnung in eine Gewerbeeinheit ein 2-Familienhaus schaffe. Aufgrund des Zimmers mit WC im Dachboden verfüge das Haus sogar über eine vierte Wohnung.
Im Übrigen haben sich die Beklagten mit näheren Ausführungen gegen die Kündigungen vom 15.1.2013 und 5.3.2013 gewehrt.
Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen C1.
Anschließend hat es die Klage vollumfänglich abgewiesen. Hinsichtlich des Räumungsbegehrens hat es ausgeführt, dass die Kündigung vom 20.11.2012 nicht auf den § 573 a BGB gestützt werden könne. Grundsätzlich sei für das Kündigungsrecht maßgeblich, wie viele Wohnungen im Zeitpunkt der Kündigung vorhanden seien. Hiervon sei wegen des Vertrauensgrundsatzes eine Ausnahme zu machen, wenn bei Vertragsschluss drei Wohnungen vorhanden waren oder das noch nicht fertiggestellte Haus für mehr als zwei Wohnungen konzipiert war. Dies habe die Beweisaufnahme ergeben.
Mit näheren Ausführungen hat es festgestellt, dass die Kündigung vom 15.1.2013 ebenfalls unwirksam sei.
Auch die Kündigung vom 5.3.2013 greife nicht durch. Die behaupteten Rückstände aus den Nebenkostenabrechnungen bestünden nicht. Diese seien bereits formell unwirksam, weil der Verteilungsschlüssel nicht hinreichend erläutert sei.
Dementsprechend sei auch der Zahlungsantrag unbegründet.
Hiergegen richtet sich die beschränkte Berufung, mit der nur noch der Räumungs- und Herausgabeantrag weiter verfolgt wird.
Die Kläger rügen unter anderem, dass das Amtsgericht zu Unrecht festgestellt habe, dass bei Anmietung der Wohnung durch die Beklagten mehr als 2 Wohnungen in dem Objekt vorhanden gewesen seien. Insoweit würdige es die Bekundungen des Zeugen C1 falsch. Es ergebe sich daraus, dass nach der Planung in den Einliegerräumen allenfalls ein nahestehender Verwandter zu Pflegezwecken hätte einziehen sollen. Insoweit habe das Amtsgericht auch verkannt, dass die Wohnung im Dachgeschoss der Erdgeschosswohnung zugeschlagen werden sollte, so dass es sich um eine einheitliche Wohneinheit handeln sollte.
Der Zeuge habe zudem bestätigt, dass mit den Beklagten nie über eine Vermietung an Dritte gesprochen worden sei. Des Weiteren habe das Amtsgericht fehlerhaft den Zeugen S nicht vernommen.
Im Übrigen hätte auch die Kündigung vom 15.1.2013 das Mietverhältnis wirksam beendet. Das Amtsgericht habe fehlerhaft Beweisantritte der Kläger übergangen bzw. seine Hinweispflicht verletzt.
Hilfsweise stützen die Kläger den Räumungsantrag nunmehr auf erneute Kündigungen vom 5.2.2014 und 17.2.2014 und tragen dazu vor, der Beklagte habe am 18.1.2014 bei Einfahren in die Garagenzufahrt mit seinem Fahrzeug die Begrenzungsmauer des Grundstücks beschädigt. Anschließend habe er den Unfallort verlassen, ohne die Kläger zu informieren. Außerdem werde den Treppenhausreinigungspflichten trotz Abmahnung wiederholt nicht nachgekommen. Die Wohnungstür werde ohne erkennbaren Grund offen stehen gelassen, so dass kalter Rauch im Treppenhaus zu erheblichen Geruchsbelästigungen führe.
Die Kläger beantragen,
unter Abänderung des am 5.12.2013 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Bochum (83 C 99/13) die Beklagten zu verurteilen, die in dem Haus Am I ## in #### C im Dachgeschoss gelegene Wohnung bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad, zwei Kellerräumen, einem Flur und einer Waschküche und einer PKW-Garage zu räumen und geräumt herauszugeben,
hilfsweise
unter Abänderung des am 5.12.2013 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Bochum (83 C 99/13) die Beklagten zu verurteilen, die in dem Haus Am I ## in #### C im Dachgeschoss gelegene Wohnung bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad, zwei Kellerräumen, einem Flur und einer Waschküche und einer PKW-Garage zum 30.11.2014 zu räumen und geräumt herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen,
hilfsweise,
ihnen eine angemessene Räumungsfrist einzuräumen.
Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil und wiederholen im Wesentlichen ihren Vortrag. Außerdem tragen sie vor, nunmehr erfahren zu haben, dass die Kläger die streitige Immobilie verkaufen und nach C2 ziehen wollten. In einem solchen Fall bestehe jedenfalls kein Kündigungsinteresse nach § 573 a BGB mehr, denn dieses müsse über den Ablauf der Kündigungsfrist hinaus vorliegen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung ist im Hauptantrag begründet. Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB, da das Mietverhältnis bereits durch die Kündigung vom 20.11.2012 wirksam beendet wurde.
Der Zahlungsantrag ist nicht mehr Gegenstand des Berufungsverfahrens, so dass die Kammer über die formelle und materielle Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung nicht befinden muss.
1. Kündigung vom 20.11.2012
Durch die ordentliche Kündigung vom 20.11.2012 ist das Mietverhältnis zwischen den Parteien wirksam beendet worden. Den Klägern steht das Sonderkündigungsrecht des § 573 a BGB zu.
Nach § 573 a Abs. 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 573 a Abs. 1 BGB sind vorliegend erfüllt. Denn zumindest zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung im November 2012 handelte es sich bei dem streitgegenständlichen Gebäude um ein Zweifamilienhaus in diesem Sinne. (unter a) Auf diesen Zeitpunkt kommt es nach Auffassung der Kammer an. (unter b) Ein mittelfristig geplanter Wegzug der Kläger hindert die Wirksamkeit der Kündigung darüber hinaus nicht. (unter c)
a) Zweifamilienhaus zum Zeitpunkt der Kündigung
Zum Zeitpunkt der Kündigung im November 2012 hat ein Zweifamilienhaus im Sinne der Vorschrift vorgelegen. Denn insoweit kommt es nicht darauf an, dass nach der Aufteilung des Hauses nach wie vor 3 selbständige Wohnungen/ Wohneinheiten vorhanden sind. Das zweite Apartment im Dachgeschoss wird nämlich seit einigen Jahren durch die vom Kläger betriebene F GmbH als Büro- und Geschäftsraum genutzt und ist demnach keine Wohnung sondern ein Gewerberaum.
Zwar ist eine Kündigung nach § 573 a BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter eine weitere eigenständige Wohnung im Gebäude für sich zu erweiterten Wohnzwecken als Besucherzimmer, Bügelzimmer oder Arbeitszimmer nutzt. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs reduziert sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht. (vgl. BGH, Urteil vom 17.11.2010, Az. VIII ZR 90/10)
Anderes gilt aber, wenn sich in dem Gebäude außer der Wohnung des Vermieters und der Wohnung des Mieters nur noch Gewerberäume befinden. (Rolfs, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2011, § 573 a, Rn 12) Die Vorgängerregelung des § 573 a BGB, § 564 b Abs. 4 BGB in der bis zum 31.8.2001 geltenden Fassung, betraf ausschließlich „Wohngebäude“. Danach schied die Anwendung der Vorschrift bei Gebäuden aus, die sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken genutzt wurden. Diese Beschränkung auf reine Wohngebäude ist in der Neufassung des § 573 a BGB indes bewusst nicht beibehalten worden. (vgl. BGH, Urteil vom 25.6.2008, Az. VIII ZR 307/07)
Insoweit kommt es auch nicht darauf an, ob die Gewerberäume von dem Vermieter selbst genutzt werden. (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, 2011, § 573 a Rn 14 m.w.N)
Bei dem im Dachboden ausgebauten weiteren Gästezimmer mit separatem Bad handelt es sich ebenfalls nicht um eine Wohnung im Sinne des § 573 a BGB. Denn unter einer Wohnung wird ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. (BGH, Urteil vom 17.11.2010, Az. VIII ZR 90/10) Zur Beurteilung ist die Verkehrsanschauung maßgeblich. (Sonnenschein, NZM 2000, 1) Da das Gästezimmer über keine eigene Kochgelegenheit, keine Haustürklingel und keinen eigenen Briefkasten verfügt, ermöglicht es eine solche eigenständige Haushaltsführung gerade nicht.
b) Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt
Nach Auffassung der Kammer kommt es für die Beurteilung, ob ein Zweifamilienhaus vorliegt, auf den Zeitpunkt der Kündigung an.
Daher ist über den zwischen den Parteien streitigen Punkt, ob zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes, des Mietvertragsschlusses und des Einzugs der Beklagten ein Haus mit 3 selbständigen Wohnungen geplant war und gebaut wurde und die Beklagten mit diesem Wissen und im Vertrauen darauf, den Mietvertrag abgeschlossen haben, kein Beweis zu erheben. Ebenso wenig ist es von Bedeutung, dass die Dachgeschosseinheit zeitweise an Dritte vermietet worden ist.
aa)
In Literatur und Rechtsprechung ist umstritten, ob für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 573 a BGB auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder den Zeitpunkt der Kündigung abzustellen ist.
Eine Auffassung differenziert zwischen den Tatbestandsvoraussetzungen und stellt auf den Zeitpunkt der Kündigungserklärung ab, soweit es darauf ankommt, ob der Vermieter selbst im Haus wohnt. (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 25.11.1991, Az. 9REMiet 1/91; OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 25.5.1981, Az. 4 W – RE 227/81; Weidenkaff, in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 72. Auflage, 2013, § 573 a Rn 5) Demgegenüber soll es auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses für die Beurteilung ankommen, ob die Mieträume in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen liegen. Die Lage der Wohnung in einem Wohngebäude mit nur zwei oder in einem solchen mit mehr Wohnungen sei als Eigenschaft der Mietsache anzusehen, denn sie kennzeichne deren rechtliche Verhältnisse und sei für den Mietgebrauch von Bedeutung. Ein Mieter, der in einem mehr als zwei Wohnungen umfassenden Wohngebäude eine Wohnung miete, dürfe darauf vertrauen, dass die für ihn günstige Lage dieser Wohnung nicht nachträglich durch solche bauliche Maßnahmen des Vermieters verändert werde, die eine Verschlechterung seiner vertraglichen Stellung zur Folge hätten. Dies gelte jedenfalls dann, wenn eine solche Veränderung ohne seine Zustimmung vorgenommen werde. (Bayerisches OLG, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 31.01.1991, Az. RE-Miet 3/90; LG Memmingen, Urteil vom 15.01.1992, Az. 1 S 1964/91; bereits in diese Richtung: OLG Hamburg, Beschluss vom 07.04.1982, Az. 4 U 167/81) Danach gilt das Sonderkündigungsrecht nicht, wenn das Haus bei Vertragsschluss aus beispielsweise drei Wohnungen bestand und im Verlauf des Mietverhältnisses auf Veranlassung und im Interesse des Vermieters zwei Wohnungen zu einer zusammengelegt werden; es sei denn, der Vermieter hat den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages auf diesen Umstand hingewiesen. (vgl. Bayerisches OLG, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 31.01.1991, Az. RE-Miet 3/90; OLG Hamburg, Beschluss vom 07.04.1982, Az. 4 U 167/81; LG Memmingen, Urteil vom 15.01.1992, Az. 1 S 1964/91; Blank: in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage, 2008, § 573 a Rn 24 und wortgleich Blank: in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, 2013, § 573 a Rn 26; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, 2009, Rn XI 392).
Die Gegenauffassung hält demgegenüber insgesamt den Zeitpunkt der Kündigungserklärung für maßgeblich und betont dabei den einhellig anerkannten Grundsatz, dass es bei Prüfung der Voraussetzungen eines Kündigungsgrundes auf den Zeitpunkt der Kündigungserklärung ankomme. Dass sich der Bestandsschutz für ein bereits bestehendes Mietverhältnis hierdurch ändere, sei in Anbetracht des Gesetzeszweckes in Kauf zu nehmen. Der treuwidrigen Aushöhlung des Bestandsschutzes könne durch § 242 BGB begegnet werden. (vgl. Heintzmann in: Soergel, BGB, Stand: Sommer 2007, § 573 a Rn 6; Rolfs in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2011, § 573 a Rn 16; Sonnenschein, NZM 2000, 1 (4)) Dies gelte auch für nachträgliche Veränderungen der Mietsache; die willentliche Herbeiführung stehe dem Kündigungsrecht nicht per se entgegen. (Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage, 2012, § 573 a, Rn 3)
Höchstrichterlich ist diese Rechtsfrage noch nicht geklärt, sondern vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 17.11.2010 ausdrücklich offen gelassen worden. (vgl. BGH, Urteil vom 17.11.2010, Az. VIII ZR 90/10, NJW-RR 2011, 158)
bb)
Die Kammer schließt sich der zweitgenannten Auffassung an. Zwar ist zuzugeben, dass der Mieter, der bei Einzug in ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen unter Umständen darauf vertraut, dass das Mietverhältnis dem Bestandsschutz unterliegt. Außerdem ist der § 573 a BGB als Ausnahmevorschrift eng auszulegen.
Es ist indes zu berücksichtigen, dass der Vertrauensschutz des Mieters nicht absolut gilt, sondern sein Bestandsinteresse hinter den Interessen des Vermieters zurücktreten kann. In zulässiger und vom Gesetz vorgesehener Weise ist er auch in anderem Zusammenhang Veränderungen ausgesetzt, die er möglicherweise hinnehmen muss. So hat er zum Beispiel nach § 554 Abs. 2 BGB grundsätzlich Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, die gemäß § 559 Abs. 1 BGB sogar erhebliche Mieterhöhungen nach sich ziehen können. Ebenso wenig ist er davor geschützt, dass der Vermieter seine individuellen Planungen ändert und das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder zur wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) kündigt.
Vor diesem Hintergrund ist entscheidend auf den Zweck der gesetzlichen Regelung des § 573 a BGB abzustellen. Das erleichterte Kündigungsrecht knüpft daran an, dass bei engem Zusammenleben zwischen Vermieter und Mieter in einer kleinen Hausgemeinschaft Belastungen des Zusammenlebens aus nicht fassbaren, oft nicht verschuldeten persönlichen Gründen nicht selten sind und dass einem harmonischen, störungsfreien Zusammenleben zwischen Vermieter und Mieter gerade in einem 2-Familienhaus besondere Bedeutung zukommt. Dies gilt unbeschadet der Frage, ob angesichts der konkreten räumlichen Gegebenheiten – etwa aufgrund des Vorhandenseins eines gemeinsamen Eingangs oder Treppenhauses – überhaupt die Gefahr von Zusammentreffen im Haus besteht. (vgl. BGH, Urteil vom 25.06.2008, Az. VIII ZR 307/07; auch LG Saarbrücken, Urteil vom 31.03.2006, Az. 13 B S 112/05)
Dieser Gesetzeszweck greift jedoch unabhängig davon ein, wann die Voraussetzungen des Sonderkündigungsrechts eintreten. Dass nach dem Wortlaut des § 573 a BGB die Vermieterinteressen sogar abstrakt geschützt werden, weil das konkrete Bestehen von Spannungen zwischen den Parteien keine Kündigungsvoraussetzung ist (vgl. Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage, 2012, § 573 a, Rn 3), zeigt darüber hinaus die hervorgehobene Stellung der Vermieterinteressen im 2-Parteien-Haus.
Hinzu kommt, dass sich in dem Maße, in welchem eine mögliche Beeinträchtigung des räumlichen Lebensbereichs des Vermieters durch bestehende Mietverhältnisse gegeben ist, die soziale Bindung seines Eigentums verringert. (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 25.11.1991, Az. 9REMiet 1/91)
Der Schutz des Mieters kann dadurch erreicht werden, dass eine auf § 573 a BGB gestützte Kündigung im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich und damit gemäß § 242 BGB als unwirksam anzusehen ist. Hieran ist namentlich dann zu denken, wenn der Umbau/ die Umnutzung allein dem Zweck dient, das erleichterte Kündigungsrecht auszulösen. (Rolfs, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2011, § 573 a Rn 16; Sonnenschein, NZM 2000, 1 ff.) Dies ist vorliegend aber nicht erfüllt, weil die Umnutzung zu Büroräumen bereits vor 15 Jahren, die Vermietung als Büroraum seit 2010, erfolgte und damit ersichtlich nicht darauf abzielte, ein Sonderkündigungsrecht gegenüber den Beklagten zu schaffen.
Darüber hinaus kann sich der Mieter durch eine Vereinbarung im Mietvertrag, dass der Vermieter nur unter den Voraussetzungen eines berechtigten Interesses zur Kündigung berechtigt ist, schützen. (vgl. Sonnenschein, NZM 2000, 1 ff.) Eine Abweichung zum Nachteil des Vermieters ist, wie der Umkehrschluss aus § 573 a Abs. 4 BGB ergibt, nämlich wirksam.
Den Interessen des Mieters wird schließlich dadurch Rechnung getragen, dass sich die Kündigungsfrist gemäß § 573 a Abs. 1 S. 2 BGB um 3 Monate verlängert.
c) Umzugspläne der Kläger
Die Wirksamkeit der Kündigung vom 20.11.2012 ist auch nicht durch den Vortrag der Beklagten in der Berufungserwiderung, die Kläger beabsichtigten den Verkauf des Hauses und ihren Wegzug, in Frage gestellt.
Zwar kann die (weitere) Verfolgung der Kündigung gegen § 242 BGB verstoßen, wenn der Vermieter den baldigen Auszug aus dem Zweifamilienhaus beabsichtigt und die besondere Situation des Zusammenlebens daraufhin wegfällt. Der bei der Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anerkannte Grundsatz, dass das Kündigungsinteresse über den Ablauf der Kündigungsfrist hinaus fortbestehen muss, gilt nämlich auch bei der Kündigung nach § 573 a BGB. Deshalb ist eine Kündigung nach § 573 a BGB jedenfalls unwirksam, wenn der Vermieter in der Absicht kündigt, nach dem Auszug des Mieters auch die eigene Wohnung aufzugeben, um das Haus sodann freistehend verkaufen zu können. Ein solches Kündigungsinteresse kann nur nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berücksichtigt werden. (LG Duisburg, Urteil vom 18.01.2005, Az. 13 S 333/04; LG Stuttgart, Urteil vom 25.01.2006, Az. 13 S 357/05; Blank/ Börstinghaus, Miete, 3. Auflage, 2008, § 573 a Rn 17)
Auch wenn er erst nach Ausspruch der Kündigung den Entschluss zur Aufgabe seiner bisherigen Wohnung fasst, kann der Vermieter verpflichtet sein, den Mieter über die beabsichtigte Wohnungsaufgabe zu informieren und ihm einen Vertrag über die Aufhebung der Kündigungswirkungen anzubieten. (zu § 564 b BGB a.F. OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.04.1993, Az. 11 U 60/92; LG Duisburg, Urteil vom 18.01.2005, Az. 13 S 333/04; auch Blank/ Börstinghaus, Miete, 3. Auflage, 2008, § 573 a Rn 17)
Hierauf kommt es vorliegend aber nicht an. Denn zu der Konkretheit der Umzugspläne fehlt es an substantiierten Vortrag. Der Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer eingeräumt, dass die benannten Zeugen nichts von konkreten Planungen, etwa der Einschaltung eines Maklers o.ä., berichtet hätten. Dass die Kläger, wie sie selber bekunden, planen, mittelfristig nach Niedersachsen zurückzuziehen, reicht nicht, das Interesse an der Sonderkündigung zum jetzigen Zeitpunkt zu beseitigen.
2. Kündigungen vom 15.1.2013, 5.2.2014 und 17.2.2014
Über die Wirksamkeit der Kündigungen vom 15.1.2013, 5.2.2014 und 17.2.2014 musste die Kammer nicht mehr entscheiden, da das Mietverhältnis aus oben genannten Gründen bereits durch die Kündigung vom 20.11.2012 beendet ist.
3. Räumungsfrist
Gemäß § 721 Abs. 1 S. 1 ZPO war den Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.10.2014 einzuräumen. Angesichts des bereits seit ca. 30 Jahren andauernden Mietverhältnisses und der Tatsache, dass bei § 573 a BGB ohnehin eine verlängerte Kündigungsfrist gilt, hat die Kammer eine Räumungsfrist von etwas mehr als 6 Monaten als angemessen angesehen.
III.
1.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 S. 1, 97 ZPO.
2.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 709 S. 1, 711 ZPO.
Die Kammer hat insoweit bei der Urteilsfindung versehentlich die Einschlägigkeit des § 708 Nr. 7 ZPO, wonach die ausgeurteilte Räumung ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar zu erklären ist, übersehen. Nichtsdestotrotz war dem Urteilsberichtigungsantrag der Kläger vom 24.4.2014 insoweit nicht nachzukommen. Eine verfehlte Entscheidung über die Vollstreckbarkeit kann nur dann nach § 319 ZPO als offenbare Unrichtigkeit berücksichtigt werden, wenn sich aus den Gründen zweifelsfrei entnehmen lässt, dass der im Tenor enthaltene Ausspruch über die Vollstreckbarkeit nicht dem Willen des Richters entspricht. (vgl. KG Berlin, Beschluss vom 25.07.2013, Az. 8 W 45/13) Eine solche offenbare Unrichtigkeit liegt hier aber gerade nicht vor. Denn der im Tenor enthaltene Ausspruch entsprach dem Willen der Kammer, wenngleich sie sich diesen Willen rechtsfehlerhaft gebildet hatte.
IV.
Die Kammer hat gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO die Revision zugelassen, weil es für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreites auf die Frage ankommt, ob es bei einer Kündigung nach § 573 a Abs. 1 BGB für die Beurteilung, ob ein Zweifamilienhaus vorliegt, auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder auf den Zeitpunkt der Kündigungserklärung ankommt. Diese Frage ist höchstrichterlich bislang noch nicht entschieden, berührt aber das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts, weil sie sich in einer unbestimmten Vielzahl von vergleichbaren Fällen von Kündigungen nach § 573 a BGB stellen kann.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 92 Abs. 1 S. 1, 97 ZPO
§§ 708 Nr. 11, 709 S. 1, 711 ZPO
§ 573 a BGB
§ 573 BGB
§ 242 BGB
§ 564 b BGB
§ 319 ZPO
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 573 a Abs. 1 BGB
§ 564 b Abs. 4 BGB
§ 554 Abs. 2 BGB
§ 559 Abs. 1 BGB
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB
§ 573 a Abs. 4 BGB
§ 573 a Abs. 1 S. 2 BGB
§ 721 Abs. 1 S. 1 ZPO
§ 708 Nr. 7 ZPO
§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2000, 1
NJW-RR 2011, 158
83 C 99/13
VIII ZR 90/10
VIII ZR 307/07
1 S 1964/91
4 U 167/81
13 B S 112/05
13 S 333/04
13 S 357/05
11 U 60/92
8 W 45/13