Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-07-17, Aktenzeichen 43 KLs 2/07
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2009:0717.43KLS2.07.00

Tenor:
Die Angeklagten werden wegen Betruges jeweils zu
einer Freiheitsstrafe von
zwei Jahren und sechs Monaten
verurteilt.
Zur Entschädigung für die überlange Verfahrensdauer
gelten jeweils ein Jahr und acht Monate der
gegen die Angeklagten verhängten Freiheitsstrafen
als vollstreckt.
Die Angeklagten haben die Kosten des Verfahrens
zu tragen.
- Angewandte Vorschriften: § 263 StGB in der zur
Tatzeit geltenden Fassung, § 25,Abs. 2 StGB -

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
(abgekürzt gemäß § 267 Abs. 4 StPO)
A. Zur Person der Angeklagten
I. Der Angeklagte I
Der Angeklagte I wurde am ##.##.1948 in E geboren und
wuchs dort gemeinsam mit einem sechs und einem zehn Jahre älteren
Bruder - diese stammten aus erster Ehe der Mutter - bei seinen Eltern
auf. Der Vater übte den Beruf des Schlossers aus, die Mutter war Näherin.
In E besuchte der Angeklagte zunächst die Grund- und Realschule
und holte dann in zwei Kurzschuljahren das Abitur nach, das er im Jahr
1968 erlangte. Anschließend leistete er achtzehn Monate lang Dienst bei
der Bundeswehr und begann danach an der Universität in H ein
Studium der Betriebswirtschaft.
Bereits während seiner Studienzeit arbeitete er, um Geld hinzuzuverdienen,
im Außendienst bei der Firma K (im Folgenden: K), einer
Tochtergesellschaft der Firma L. Die Firma K, die sich
zunächst auf den Bauspar- und Versicherungssektor konzentriert hatte,
vertrieb ab 1986 auch Immobilien.
Nach dem fünften Semester brach der Angeklagte sein Betriebswirtschaftsstudium
ab, da er sich einerseits nicht zu seinen Kommilitonen
sozial zugehörig fühlte und sich Iieber einem Architekturstudium
zuwenden wollte (dieses nahm er allerdings nicht mehr auf), er
andererseits seine zukünftige Ehefrau kennen lernte, so dass er einen
höheren Verdienst anstrebte, um heiraten und eine Familie gründen zu
können.
Ab 1972 arbeitete er daher hauptberuflich als freier Vermittler für die Firma
K sowie gleichzeitig für deren Muttergesellschaft, die Firma L(im Folgenden: L) ,
und ab 1974 im Angestelltenverhältnis auf
dem Gebiet der Bauspar- und Versicherungsvermittlung.
In demselben Jahr heiratete er seine heutige Ehefrau; 1975 ging aus der
Ehe ein Sohn, 1976 eine Tochter hervor.
1986 lernte der Angeklagte während seiner Tätigkeit für die Firma K auch
das Immobiliengeschäft kennen, da das Unternehmen in Kooperation mit
der Firma L - diese besaß eine eigene Vertriebsorganisation - im
Jahr 1986 den Vertrieb von Immobilien in ihren Geschäftsbereich mit
aufnahm.
Ab dieser Zeit war der Angeklagte insbesondere mit der Vermittlung von
Eigentumswohnungen in größeren Wohnkomplexen befasst. Gegenstand
der Vermittlungsgeschäfte war der Erwerb von Wohnanlagen mit einer
Vielzahl von Wohneinheiten zum Zweck der Teilung und Veräußerung an
Kapitalanleger.
Im Zusammenhang mit diesen Vermittlungsgeschäften wurde der
Angeklagte mit dem Konzept der Firmen K und L für den Vertrieb
von Immobilien als Kapitalanlage vertraut; nach diesem bestand nicht die
Absicht zur Sanierung der Objekte oder zur Neugestaltung der Miet-·
verhältnisse, sondern Ziel der Geschäfte war allein die Vermittlung eines
Renditeobjekts.
Die Eigentumswohnungen eines Objektstandortes wurden von
Mieteinnahmegesellschaften verwaltet, die sogenannte "Mietpools"
bildeten. Die mit der Kapitalanlage angestrebte Rendite sollte in Form von
Mieteinnahmen erzielt werden, und die Erwerber der Wohneinheiten, die
nicht selbst in die Wohnungen einziehen und diese in der Regel auch nicht
selbst verwalten wollten, traten üblicher Weise mit dem Erwerb einem
solchen Mietpool bei.
Sinn des Beitritts war die Übertragung der Vermietung auf ein
Verwaltungsunternehmen, der Mieteinnahmegesellschaft, somit die
Vermietung "aus einer Hand", und die gleichmäßige Aufteilung der
Mieteinnahmen anteilsmäßig nach Quadratmetern auf alle Wohnungseigentümer.
Auf diese Weise sollte die Gefahr einzelner Mietausfälle
durch Leerstand und zu hohen Instandhaltungsaufwand auf die
Gemeinschaft aller Erwerber verteilt und das Risiko eines Totalausfalls der
Rendite für den einzelnen Anleger vermieden, zumindest aber verringert
werden.
Der jeweilige Mieter zahlte den Mietzins demzufolge nicht an den
Wohnungseigentümer, sondern an den Mietpoolverwalter, der nach Abzug
von Verwaltungsabgaben und Instandhaltungskosten aus dem Mietpool
eine Ausschüttung an den jeweiligen Eigentümer entsprechend dem
Quadratmeteranteil dessen Wohnung vornahm. Folge dieses Systems
war, dass jeder Anleger nicht die konkret seine Wohnung betreffende
Miete erhielt, sondern eine aus der Vermietung aller Wohnungen erzielte
Durchschnittsmiete, die von der jeweiligen Leerstandsquote der Gesamtwohnanlage
sowie deren Verwaltungs- und Instandhaltungskosten mitbestimmt wurde.
Neben den Einblicken in vorbezeichnetes Vertriebs- und Kapitalanlagekonzept
erlangte der Angeklagte auch Kenntnis von Vertragspartnern
der Firmen K und L und dem mit diesen Partnern erzielten
Umsatzvolumen.
So wickelte zur damaligen Zeit die Firma L circa ein Drittel ihrer
Geschäfte auf dem Gebiet des Immobilienvertriebs mit den dazugehörigen
Finanzierungen - die Anleger besaßen in der Regel nicht das für den
Immobilienerwerb erforderliche Kapital, sondern mussten diesen ihrerseits
finanzieren lassen - über die Bausparkasse C mit
Sitz in L2 ab.
Während seiner Beschäftigung bei den Firmen K und L lernte der
Angeklagte I auch den Angeklagten C2 kennen, der - insoweit
folgen noch nähere Ausführungen .... bei der Firma K im Innendienst tätig
war.
Da der Angeklagte I im Jahr 1988 den Wunsch hegte, beruflich
eigenständig zu sein, und der Angeklagte C2 diese Absicht teilte,
kündigten beide Angeklagte ihren Vertrag mit der Firma K/L und
gründeten gemeinsam die I & C2 GbR mit dem Ziel des
zukünftigen selbständigen Produktvertriebs. Ihre gemeinsame berufliche
Selbständigkeit - auf diese und die in den Jahren 1995/1996 begangene
Straftat ist noch näher einzugehen - setzten sie bis Ende 1997 fort.
Nachdem sich etwa Mitte 1997 die ehemals gute Partnerschaft der
Angeklagten, die zwischenzeitlich eine Vielzahl von Gesellschaften
gegründet hatten und gemeinsam führten, aufgrund unterschiedlicher
Interessen verändert hatte, schied der Angeklagte C2 zum 31.12.1997
aus der Geschäftsführung der gemeinsamen Unternehmen aus.
Er übertrug in den Folgejahren seine Geschäftsanteile nach Einholung
eines Wertgutachtens über die Unternehmensgruppe sukzessive auf den
Angeklagten I, der die Geschäfte allein weiterführen wollte.
Dies gelang dem Angeklagten I in den Folgejahren 1998 und 1999
noch recht gut, bis er aufgrund der allgemein rückläufigen Umsätze in der
Immobilienbranche und wegen persönlicher Finanzierungsprobleme mit
Banken, die wegen des Ausscheidens des Unternehmenspartners C2
skeptisch geworden waren, im Sommer 2000 für die I & C2
Gesellschaften Insolvenz anmelden musste.
Zum Teil waren Insolvenzanträge auch durch GIäubiger der zur
Unternehmensgruppe gehörendenTochtergesellschaften gestellt und
entsprechende Insolvenzverfahren eröffnet worden.
Der Angeklagte, der diese Entwicklung als Zerstörung seines
Lebenswerks empfand, bemühte sich erst ab dem Jahr 2001 wieder um
eine Beschäftigung, nunmehr allerdings in Form des Vertriebs und der
Produktvermarktung für andere Unternehmen. Er scheiterte mit diesem
Vorhaben jedoch, weil er keine Geschäftspartner für eine Zusammenarbeit
fand. Deshalb beendete er im Jahr 2005 die Führung einer eigens zum
Vertrieb gegründeten GmbH und wandte sich seinen bereits früher
bestehenden Interessen für Architektur und Bauwesen zu.
Seitdem entwickelt er nach entsprechender privater Fortbildung Ideen und
Pläne für Bauunternehmen sowie technische Grundrisse namens einer zu
diesem Zweck neu gegründeten GmbH - der "J" - und erzielt heute
mit dieser Beschäftigung ein Nettoeinkommen in Höhe von 1.500,00 €
monatlich.
Der Angeklagte hat aus seiner unternehmerischen Tätigkeit mit der
I & C2 Gruppe Schulden in Millionenhöhe und legte im Jahr 2001
oder 2002 die eidesstattliche Versicherung ab. Unterhaltsverpflichtungen
gegenüber seinen heute erwachsenen Kindern bestehen nicht.
Mit Ausnahme einer Lungenentzündung hat der Angeklagte keine
schweren Krankheiten oder Unfälle erlitten. Er ist bisher unbestraft.
II. Der Angeklagte C2
Der Angeklagte C2 wurde am ##.##.1952 in X geboren und
wuchs in N gemeinsam mit einer zwei Jahre älteren und einer fünf
Jahre jüngeren Schwester sowie einem zehn Jahre jüngeren Bruder auf.
Sein Vater war kaufmännischer Angestellter bei der Firma L3, die
Mutter versorgte die Kinder und den Haushalt.
In N besuchte der Angeklagte die Grund- und Hauptschule, die er
nach der zehnten Klasse verließ. 1967 begann er eine Ausbildung zum
Groß- und Einzelhandelskaufmann und schloss diese im Jahr 1970 ab.
In den folgenden eineinhalb Jahren arbeitete der Angeklagte bei der Firma
W in N in der Lohnbuchhaltung, bis er im November 1971 den
Wunsch hatte, sich beruflich neu zu orientieren, weil ihm der
kaufmännische Bereich nicht mehr zusagte.
Im Rahmen seiner nun folgenden Arbeitssuche stieß der Angeklagte auf
ein Zeitungsinserat der Firma K, in dem die
Anstellung als Bauspar- und Versicherungsvermittler angeboten wurde.
Der Angeklagte meldete sich daraufhin bei dem Unternehmen K und
versuchte sich dort nach Einstellung eineinhalb Monate lang als Verkäufer
im Außendienst. Er wechselte dann allerdings in den Innendienst, in dem
er zum Teil wieder kaufmännische Aufgaben erledigte, jedoch auch
dienstlich außerhalb des Büros tätig war, da ihm zusätzlich die Anwerbung
neuer Außendienstmitarbeiter oblag. Nach solchen suchte das Unternehmen
K, bis es letztlich 1.500 Außendienstmitarbeiter beschäftigte und
über 70 Vertriebsbüros verfügte.
Während seiner Tätigkeit bei der Firma K lernte der Angeklagte C2
den Angeklagten I kennen und teilte mit ihm den Wunsch nach
beruflicher Unabhängigkeit. Entsprechend kündigte er im Jahr 1988 sein
Arbeitsverhältnis bei der Firma K, um sich zusammen mit dem
Angeklagten I selbständig zu machen. Diesen Plan realisierte er
- wie noch auszuführen ist - dann bis Ende 1997.
Der Angeklagte hat aus erster Ehe - diese dauerte von 1980 bis 1990 - einen
1984 geborenen Sohn und zwei 1985 bzw. 1988 geborene Töchter.
Die Ehe wurde 1990 geschieden. Im Jahr 1993 heiratete der Angeklagte
seine zweite Ehefrau, von der er heute getrennt lebt. Aus dieser Ehe
gingen drei Söhne hervor, geboren in den Jahren 1993, 1994 und 1997.
Circa ab Mitte 1997 hatten sich die Interessen der Angeklagten I
und C2 im Rahmen ihrer beruflichen Zusammenarbeit in unterschiedliche
Richtungen entwickelt, so dass der Angeklagte C2 den
Entschluss fasste, aus den gemeinsam gegründeten Unternehmen auszuscheiden.
Zum 31.12.1997 beendete er daher seine Tätigkeit als Geschäftsführer
der I & C2 GmbH bzw. deren Tochtergesellschaften und
gründete anschließend allein ein eigenes Unternehmen zum Vertrieb von
Immobilien mit Sitz in Dortmund. Über dieses veräußerte er circa zwei
Jahre lang Eigentumswohnungen, bis er Anfang 2000 aufgrund schlechter
Umsatzzahlen entschied, das Geschäft aufzugeben. Das Unternehmen
wurde daraufhin von einer früheren, als Aktiengesellschaft firmierenden
Vertriebspartnerin, die über einen hohen Immobilienbestand verfügte und
dem Angeklagten Objekte vermittelt hatte, übernommen.
Im Jahr 2000 zog der Angeklagte mit seiner Familie in die Schweiz und
arbeitete dort zwei bis drei Jahre lang als Unternehmensberater, während
er sich gleichzeitig bemühte, selbständige Projekte im Internetbereich aufzubauen.
Da diese Tätigkeiten jedoch wenig erfolgreich verliefen,
beschloss er im Jahr 2004, sich endgültig von der lmmobilienbranche und
Anlageberatung zu lösen, und er fand eine Festanstellung bei einem
Unternehmen, das Küchen vertrieb.
Dort arbeitete er zweieinhalb Jahre lang im Verkauf, bis das Unternehmen,
Insolvenz anmelden musste und der Angeklagte seine Arbeitsstelle verlor.
Nach zweijähriger Arbeitslosigkeit, die der Angeklagte zur Weiterbildung
auf dem Küchen- und Montagesektor nutzte, fand er Anfang 2009 eine
Festanstellung bei einem Unternehmen in A im Küchen- und
Montagebereich mit einem monatlichen Verdienst in Höhe von 3.500,00
SFR (2.400,00 €) netto bzw. 4.500,00 SFR (3.000,00 €) brutto.
Der Angeklagte leistet davon Unterhaltszahlungen in Höhe von insgesamt
1.600,00 € monatlich für seine minderjährigen Kinder.
Aus der gemeinsamen unternehmerischen Tätigkeit mit dem Angeklagten
I resultieren etwa fünfzehn Millionen Euro Verbindlichkeiten des
Angeklagten zuzüglich Zinsen; er hat in Deutschland die eidesstattliche
Versicherung abgelegt.
Mit Ausnahme einer Erkrankung an einem Magengeschwür, aufgrund
derer der Angeklagte vom Dienst bei der Bundeswehr befreit wurde, hat er
keine schweren Krankheiten oder Unfälle erlitten. Er ist bisher unbestraft.
III. Die gemeinsame berufliche Selbständigkeit der Angeklagten
Im Jahr 1988 hegten die Angeklagten den Wunsch nach beruflicher
Eigenständigkeit und entwickelten daher die Idee, sich gemeinsam
selbständig zu machen.
Zur Realisierung dieses Plans kündigten sie ihre Arbeitsverhältnisse bei
der Firma K/L und gründeten gemeinsam die I & C2 GbR,
die zunächst von einem Arbeitszimmer des Angeklagten I in
I2 aus betrieben wurde.
Da die Angeklagten bereits während ihrer Zeit bei der L
Unternehmensgruppe mit der Bausparkasse C (im
Folgenden: C) als finanzierendem Kreditinstitut zusammengearbeitet
hatten, beschlossen sie, diese Kooperation auch für ihre selbständige
Tätigkeit zu nutzen, und schlossen am 13.10.1988 mit der
C einen Agenturvertrag über die Vermittlung von Bausparverträgen,
der aus Konkurrenzschutzgründen - die Angeklagten unterlagen noch
einem Wettbewerbsverbot der Firma L - zunächst namens eines
O, eines Bekannten des Angeklagten C2, abgeschlossen
wurde.
Anfang 1989 gründeten die Angeklagten mit jeweils hälftigen
Gesellschaftsanteilen die I & C2 GmbH, die unter HRB #### in
das Handelsregister des Amtsgerichts Dortmund eingetragen wurde.
Gegenstand des Unternehmens war die Vermittlung von Verträgen über
Immobilien jeder Art, die Finanzierungsvermittlung aller Art, die
Vermittlung von Vermögensanlagen, Unternehmensberatung sowie der
An- und Verkauf von Immobilien, soweit dies in unmittelbarem
Zusammenhang mit dem Vermittlungsgeschäft stand.
Der Geschäftssitz befand sich in E2, X2damm ###.
Eigentümer des Grundstücks waren die Angeklagten, die das Objekt im
Jahr 1989 für einen Kaufpreis von 850.000,00 DM - die Finanzierung des
Erwerbs erfolgte über die Sparkasse H2, die der Renovierung über
die C - erworben hatten.
Nach Ablauf des Wettbewerbsverbotes der Firma L wurde am
17.08.1989 der Agenturvertrag mit der C auf die I & C2 GmbH
übertragen.
Die Angeklagten planten nunmehr den Aufbau einer eigenen Vertriebsorganisation
für Immobilien, für die sie weitere Vertragspartner suchten
und diverse Gespräche mit Banken und Bausparkassen führten. Der
Vertrieb sollte nicht durch eigene Mitarbeiter der I & C2 GmbH,
sondern durch rechtlich selbständige Makler erfolgen, die das Geschäft
bereits kannten und deren Kundenstamm und Vertriebserfahrung genutzt
werden sollten.
Nach diesem Konzept schlossen die Angeklagten für die I & C2
GmbH auf Provisionsbasis mit selbständigen Maklern und Vertrieblern
Vermittlungsverträge, die die Objektsuche für den Vertrieb, die Vermittlung
geeigneter Objekte an Interessenten und die Beschaffung der für die
Finanzierung erforderlichen Bonitätsunterlagen umfassten.
Die I & C2 GmbH beschäftigte nur wenige eigene Büroangestellte.
Die Tätigkeit ihrer Vertragspartner kontrollierten die Angeklagten
durch den Einsatz sogenannter "Rechercheure", die für die Angeklagten
Bonitätsunterlagen prüften, potentielle Immobilienerwerber aufsuchten,
diese über das jeweilige Immobilien- und Finanzierungsgeschäft berieten
und sich von den Kunden entsprechende "Besuchsberichte" gegenzeichnen
ließen, bevor eine abschließende Entscheidung der Angeklagten
über einen Vertragsschluss getroffen wurde.
Eine besondere Rolle im Rahmen der Tätigkeit der Angeklagten
nahm das Unternehmen ,,B" Allgemeine (im Folgenden: B),
eine Vertragspartnerin der C Bausparkasse, ein.
Die B hatte Ende der achtziger Jahre einen Teil der Wohnungseinheiten
der in finanzielle Schwierigkeiten geratenen "O"
übernommen, und die Vermarktung dieser zum Verkauf stehenden
Wohnungen war für die Angeklagten von Interesse.
Nachdem sie bis circa Mitte 1989 in Kooperation mit anderen Vertragspartnern
Immobilien vertrieben hatten, vermittelten sie ab Ende 1989
vorrangig für die B Wohnungen und stiegen damit in großem
Umfang in das Immobiliengeschäft ein.
Die dabei zunächst beabsichtigte Veräußerung der zu vermittelnden
Immobilienobjekte an die jeweiligen Wohnungsmieter mit entsprechender
Mieterberatung trat ab etwa 1990 zurück hinter den Verkauf der
Wohnungen an Kapitalanleger.
Zwischen der B und der I &C2 GmbH, vertreten durch die
Angeklagten, wurde zur Regelung der Vermittlungsgeschäfte eine
Vertriebsvereinbarung geschlossen, und die B entwickelte sich in
der Folgezeit zum wichtigsten Vertragspartner der Angeklagten. Diese
vermittelten zwar die Finanzierungen der lmmobiliengeschäfte auch
weiteren Banken, bauten die Geschäfte mit der C jedoch
kontinuierlich in der Zeit von 1989 bis 1993 aus, so dass mehr als fünfzig
Prozent der Finanzierungen im Jahr 1993 über die C erfolgten.
Da das Geschäftsvolumen der I & C2 GmbH bis Anfang der
neunziger Jahre erheblich angewachsen war und das Unternehmen im
Jahr 1993 siebzig bis achtzig eigene Mitarbeiter beschäftigte, lagerten die
Angeklagten Anfang bis Mitte der neunziger Jahre die geschäftlichen
Aktivitäten der I & C2 GmbH - auch aus umsatzsteuerrechtlichen
Gründen - auf verschiedene Gesellschaften aus, so dass die "I
und C2 Gruppe" entstand, d. h. eine Vielzahl von Tochtergesellschaften
der I & C2 GmbH mit eigenen Geschäftsbereichen, in denen
jedoch die Angeklagten weiterhin gleichberechtigt die alleinige
Entscheidungsbefugnis besaßen.
Zur Unternehmensgruppe gehörten diverse Firmen:
So hielt die I & C2 GmbH neunzig Prozent der Geschäftsanteile
der Firma C3 (zehn Prozent befanden sich in der Hand eines
Herrn E3), die unter HRB ##### im Handelsregister des Amtsgerichts
Dortmund eingetragen war.
Gegenstand des Unternehmens war die Beratung im Zusammenhang mit
der Finanzierung von Bauvorhaben und die Vermittlung insbesondere von
Baufinanzierungen sowie von Finanzierungen zum Erwerb von Immobilien
aller Art, von Bausparverträgen und Versicherungen.
Bis 1998 war zunächst der Angeklagte C2 alleinvertretungsberechtigter
Geschäftsführer der C3, ab dem 26.01.1998 der Angeklagte
I. Zum 01.03.1994 wurde der Agenturvertrag zur Vermittlung von
Bausparverträgen mit der C von der I & C2 GmbH auf die
C3 übertragen. Bei der C3 waren fest
angestellte Fachkräfte beschäftigt.
Die I & C2 GmbH hielt weiterhin einhundert Prozent des
Stammkapitals der Firma J2, die bei
dem Amtsgericht Dortmund unter HRB ###### im Handelsregister
eingetragen war. Gegenstand dieses Unternehmens war der Erwerb von
bebauten Grundstücken zum. Zweck der Weiterveräußerung, die
Koordinierung der Veräußerung von Immobilien an Anleger und
Selbstnutzer und die Vermittlung von Verträgen über Grundstücke,
Wohnräume sowie von Finanzierungen. Durchgängig war hier der
Angeklagte I eingetragener Geschäftsführer, daneben der
Angeklagte C2 vom 27.12.1996 bis zum 13.01.1998.
Der J2 oblag insbesondere die Koordinierung der
lmmobilienvertriebspartner.
Eine weitere Tochtergesellschaft der I & C2 Gruppe war die
Firma M.
Das Stammkapital der Firma M, die im Wege der Umfirmierung der
,,B2" - eines bloßen Firmenmantels
von den Angeklagten gegründet worden und beim Amtsgericht
Dortmund unter HRB ##### eingetragen war, wurde ebenfalls zu
einhundert Prozent von der I & C2 GmbH gehalten.
Gegenstand der M war die Verwaltung eigenen Grundbesitzes
und sonstiger Vermögensgegenstände sowie der Erwerb von
Grundstücken mit aufstehenden Gebäuden mit der Berechtigung,
Bauaufträge zu erteilen.
Die Angeklagten hatten sich zur Gründung einer eigenen Gesellschaft für
den Erwerb von Immobilien entschlossen, weil die ihnen von der B
überlassenen Vertriebsobjekte nicht mehr ausreichten, um das angestrebte
und mögliche Umsatzvolumen zu erzielen. Die benötigten Immobilienobjekte
konnten auf diese Weise von der I & C2 GmbH
über die M angekauft werden.
Die Finanzierung der Erwerbsgeschäfte erfolgte über diverse Banken bis
zu von diesen Kreditinstituten vorgegebenen Höchstbeträgen, die Finan-
zierung der benötigten Differenzbeträge über die Bausparkasse
C. Durch den aus dem Verkauf der Immobilien an Anleger
erzielten Erlös sollten die bei der C bestehenden Darlehensverbindlichkeiten
der I & C2 GmbH anschließend zurückgeführt
werden. Alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der M war
der Angeklagte I.
Die M wiederum hielt fünfzig Prozent des Stammkapitals der
Firma I3, die unter
HRB #### beim Amtsgericht Dortmund eingetragen war. Gegenstand der
I3 war die Verwaltung von Haus- und Grundbesitz sowie
grundstücksgleicher Rechte, somit die Hausverwaltung, die auch die
Mietpoolverwaltung umfasste. Weitere fünfundzwanzig Prozent der
Gesellschaftsanteile wurden jeweils von den Angeklagten gehalten.
Eingetragene Geschäftsführer waren in wechselnder Beteiligung die
Angeklagten I und C2 sowie fast durchgängig der gesondert
verfolgte X3.
Zwischen der Firma M und der I & C2 GmbH wurde am
18.01.1996 ein Vertrag geschlossen, in dem sich die M
verpflichtete, ihren nach Handelsrecht definierten Gewinn vollständig an
die I & C2 GmbH abzuführen, so dass bei der M - mit
Ausnahme der Möglichkeit, mit Zustimmung der I & C2 GmbH
freie Rücklagen zu bilden - kein eigenes Betriebsergebnis entstehen
sollte.
Alle vorgenannten Firmen waren ansässig unter der Anschrift
X2damm ### in E2 in den von den Angeklagten
erworbenen Räumlichkeiten; zudem waren in weiteren Gebäuden am
X2damm zusätzliche Räume für die M sowie die I3
angemietet worden.
Soweit für die Tochtergesellschaften der I & C2 GmbH formal
andere Personen als die Angeklagten in das Handelsregister als
Geschäftsführer eingetragen waren, oblagen gleichwohl alle geschäftsleitenden
Entscheidungen gleichberechtigt allein den Angeklagten.
Die I & C2 GmbH war Muttergesellschaft des aus vorgenannten
sowie weiteren Gesellschaften - von einer Darstellung wird insoweit
abgesehen - bestehenden Firmenverbundes.
Bis Ende 1997 waren die Angeklagten alleinvertretüngsberechtigte
Geschäftsführer der I & C2 GmbH. Zum 31.12.1997 schied der
Angeklagte C2 aus der Geschäftsführung aus und übertrug seine
Geschäftsanteile an der I & C2 GmbH sowie den zur Unternehmensgruppe
gehörenden Tochtergesellschaften nach Einholung eines
Wertgutachtens über die Unternehmensgruppe sukzessive auf den
Angeklagten I, der die Geschäfte noch - wie bereits dargestellt -
bis zur Insolvenz im Jahr 2000 fortführte.
B. Zum Tatgeschehen
Ab dem Jahr 1993 erwarben die Angeklagten I und C2 in
Umsetzung ihres Plans, sich aus der Abhängigkeit von der B als
"Immobilienlieferantin" zu lösen und einen eigenständigen Immobilienvertrieb
aufzubauen, über die zu diesem Zweck gegründete M
selbst Wohnanlagen zum Vertrieb - in der Folgezeit insgesamt mehr als
dreihundert Objekte.
So übernahm die M unter anderem mit notarieller Urkunde vom
02.11.1994 vom Krankenhaus Zweckverband F das
ehemalige Personalwohnheim des Krankenhauses T im
I4-weg # - # zu einem Kaufpreis in Höhe von 13.750.000,00 DM
bei einer Gesamtwohnfläche von 8.936,82qm:
Ziel des Erwerbs war die Aufteilung des Komplexes in Eigentumswohnungen
und deren anschließender Vertrieb durch die I & C2 Gruppe.
Allein dieses Objekt im I4-weg in T war Gegenstand
des hiesigen Strafverfahrens.
Den Kauf finanzierte die M zu etwa einem Drittel über die
C Bausparkasse und im Übrigen über andere Kreditinstitute.
Mit notarieller Urkunde vom 09.02.1985 wurde das Grundstück in 283
Wohnungseinheiten aufgeteilt, die anschließend über die zwar
selbständigen, aber seitens der Angeklagten kontrollierten Vertriebspartner
vermarktet werden sollten. Der Großteil der Wohnungseinheiten
bestand aus 28,47 qm großen Appartements; zudem gab es einige
größere Zwei- und Drei-Raum-Wohnungen.
Entsprechend dem Vertriebskonzept der Angeklagten wurden den
Kaufinteressenten die Wohnungen nicht zur Selbstnutzung angeboten
(aufgrund der geringen Wohnfläche bestand dazu auch keine Eignung),
sondern als Kapitalanlage, deren Rendite durch Mieteinnahmen erzielt
werden sollte.
Auf Seiten der Kapitalanleger wurde der Kauf hauptsächlich über die
C Bausparkasse und nur in Ausnahmefällen - diese waren nicht
Gegenstand der Anklage - über die jeweilige Hausbank der Interessenten
finanziert.
Das Finanzierungskonzept bestand aus der Gewährung eines oder zweier
Vorausdarlehen durch die mit der C kooperierende C4 Bank,
die später als T2 Bank firmierte. Die Vorausfinanzierung sollte durch
zwei Bausparverträge, die nacheinander bis zur jeweiligen Zuteilungsreife
von den Kapitalanlegern bei der C anzusparen waren, abgelöst
Die Suche nach interessierten Kapitalanlegern für das Objekt T
übernahmen die von der I & C2 GmbH eingesetzten
selbständigen Vertriebspartner, denen zu diesem Zweck eine
Vertriebsmappe der I & C2 Gruppe an die Hand gegeben wurde.
In der Vertriebsmappe wurde der Immobilienerwerb als wertsteigernde
Geldanlage beworben.
Sobald ein geeigneter Kaufinteressent gefunden war, wurden der
I & C2 GmbH die Bonitätsunterlagen des jeweiligen Kunden zur
Prüfung vorgelegt. Erst nach Prüfung dieser Unterlagen, nach Einsatz
eines "Rechercheurs" und Vorlage eines sogenannten Besuchsberichts
- eines internen Schriftstücks der I & C2 GmbH, aus dem die
Finanzierungssumme, die Mietpoolausschüttung, die Bausparrate sowie
eine Verwaltungs- und Instandhaltungsrate hervorgingen und das von
dem jeweiligen Kunden unterzeichnet wurde - entschieden die Angeklagten
namens der I & C2 GmbH über den Abschluss des
Kapitalanlagevertrags. Zudem ließen sie sich durch Kundenunterschrift die
Richtigkeit der Angaben zur Bonität des Interessenten bestätigen.
Abhängig vom gewünschten Anlagebetrag bestand die Möglichkeit, eine
Eigentumswohnung zu einhundert Prozent oder als sogenannte Partnerimmobilie,
d. h. zu einem Bruchteil - in der Regel fünfundzwanzig oder
fünfzig Prozent - zu erwerben, sodass die aus der Vermietung in Aussicht
gestellte Rendite dann entsprechend dem Eigentumsanteil auf die
Kapitalanleger verteilt werden sollte.
Der Erwerb einer Eigentumswohnung bzw. eines Eigentumsanteils war an
den Beitritt zu einer Mietpoolgemeinschaft mit einer fünfjährigen Mitgliedschaft
gekoppelt, die nur mit Zustimmung der Bausparkasse C
gekündigt werden durfte. Da deren Zinssätze für fünf Jahre festgeschrieben
waren, machte sie eine gleich lange Poolmitgliedschaft zur Bedingung für die Auszahlung des Vorausdarlehns.
Als Mietpoolverwalterin agierte die I3, vertreten durch den
gesondert verfolgten X3.
Ihr oblag die Berechnung der voraussichtlichen monatlichen Nettomiete
pro Quadratmeter. Die Mietpoolverwalterin wurde von den Eigentümern
bevollmächtigt, in eigenem Namen und für eigene Rechnung die
Wohnungen zu vermieten, den Mietpool zu verwalten und die Mietpoolausschüttung
vorzunehmen, so dass im Ergebnis jedem Mietpoolmitglied
anteilsmäßig die gleiche Nettomiete zufließen sollte.
Vor Abschluss des Kaufvertrags über eine Wohneinheit des Objekts
T wurde den Interessenten die monatliche Belastung für Zinsen
und Tilgung unter Abzug der Mietpoolausschüttung vorgerechnet. Der
Erwerber unterschrieb dann einen sogenannten Objekt- und
Finanzierungsvermittlungsauftrag für die J2 und die C3,
der insbesondere den beabsichtigten Kaufpreis der zu
erwerbenden Eigentumswohnung - bei einem Großteil der veräußerten
Wohnungen 88.115,00 DM - auswies. Zudem waren auf dem Auftrag
diverse Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten
sowie eine Finanzvermittlungsgebühr für die C3 in Höhe
von in der Regel 2.000,00 DM, eine Courtage für die J2 in Höhe
von in der Regel 3.040,00 DM und eine Abschlussgebühr für die C
in Höhe von 1.600,00 DM aufgeführt.
Zusätzlich unterzeichnete der Erwerber einen Darlehensvertrag, der in der
Regel die Gewährung eines Vorausdarlehens mit fünfjähriger Zinsfestschreibung
in Höhe des Kaufpreises der Eigentumswohnung nebst
sämtlichen Nebenkosten (als Vollfinanzierung) sowie die sukzessive
Ansparung von zwei Bausparverträgen bei der C, mit denen später
das Vorausdarlehen jeweils in Teilbeträgen abgelöst werden sollte,
vorsah.
Um gegenüber den Kaufinteressenten die monatliche Belastung durch
Finanzierungskosten möglichst günstig und demzufolge die Kapitalanlage
als rentabel darstellen zu können, gaben die Angeklagten eine
Mietpoolausschüttung in Höhe von 11,40 DM pro Quadratmeter vor,
obwohl die zu erwartenden Erträge bei realistischer Betrachtung eine
Ausschüttung lediglich in Höhe von 8,20 DM pro Quadratmeter erlaubten.
Zwar ließen sich den damals von den Angeklagten ihrer Kalkulation
zugrunde gelegten Mietlisten der Krankenhausgesellschaft durchaus auch
Miethöhen von 11,40 DM pro Quadratmeterentnehmen; bereits zu Beginn
des Vertriebs des Objekts T bestand jedoch - wie die Angeklagten
wussten - eine hohe Leerstandsquote (circa von zwanzig Prozent), die
nach den Grundsätzen des Mietpools auf alle Anleger, auch diejenigen,
denen eine vermietete Wohnung veräußert wurde, zu verteilen war.
Demzufolge konnte für den einzelnen Anleger lediglich eine durchschnittliche
Miete in Höhe von maximal 8,20 DM pro Quadratmeter erzielt
werden. In dieser Höhe hatte der gesondert verfolgte X3 als Mietpoolverwalter
im November 1994 die zu kalkulierende Mietausschüttung unter
Berücksichtigung der damaligen Leerstandsquote auch errechnet und das
Ergebnis seiner Kalkulation den Angeklagten in einer vom 10.11.1994
datierenden Aktennotiz mitgeteilt. Mit Aktennotiz vom 18.11.1994 hatte er
sie zudem darauf hingewiesen, dass die letzte Mieterhöhung zum
01.02.1993 um 0,82 DM pro Quadratmeter vorgenommen worden und
daher die nächste Mieterhöhung nach § 2 MHG erst zum 01.02.1996
möglich sei. Der aktuelle Mietspiegel, der Stadt T weise derzeit
eine durchschnittliche Kaltmiete in Höhe von 10,74 DM pro Quadratmeter
aus; da die erzielte Miete von 11,40 DM bereits erheblich darüber liege,
sei eine Mieterhöhung zum 01.02.1996 sehr fraglich.
Wenngleich die Angeklagten Anfang des Jahres 1995 noch die
- angesichts der ihnen bekannten Umstände und ihrer kaufmännischen
Erfahrung völlig vage - Hoffnung hegten, den Leerstand durch den
kurzfristig gebotenen Abschluss neuer Mietverträge ausgleichen zu
können, hielten sie schon zu Beginn des Vertriebs der Wohnungseinheiten
im I4-weg in T für möglich und nahmen billigend in
Kauf, dass dieser Plan nicht gelingen könnte, zumal die Nachfrage nach
Personalwohnungen des Krankenhauses T generell rückläufig
war. Spätestens ab Mitte 1995, als der Leerstand weiter erheblich angestiegen
war, wussten sie, dass sich ihre vage Hoffnung nicht realisieren
ließ. Auch die Anstrengungen des Angeklagten C2, der sich Ende
1995/Anfang 1996 persönlich drei Monate lang um die Vermietung der
Wohnungen bemühte, da die Leerstandsquote bereits bei fünfzig Prozent
lag, vermochten an dieser Erkenntnis nichts zu ändern.
In der Folgezeit nahm der gesondert verfolgte X3 die in Höhe
von 11,40 DM pro Quadratmeter festgelegte Mietpoolausschüttung zwar
vor, obwohl die tatsächlich erzielten, Mieteinnahmen derartige
Ausschüttungen nicht zuließen; dies hatte allerdings zur Folge, dass der
Mietpool bereits nach kurzer Zeit ein Defizit aufwies, das Ende 1998 unter
anderem durch eine gemäß Beschluss der Mietpoolgemeinschaft von
jedem Wohnungseigentümer aufzubringende Sonderumlage in Höhe von
10.000,00 DM ausgeglichen werden musste.
Neben dieser Vorspiegelung tatsächlich nicht zu erzielender Mieteinnahmen
enthielt die von den Angeklagten vertriebene Kapitalanlage
weitere Kostenpositionen, um die der Kaufpreis für die Immobilie erhöht
und dementsprechend die Rentabilität der Kapitalanlage herabgesetzt
war, wobei dies den Anlegern auf Veranlassung der Angeklagten gezielt
verschwiegen wurde.
So war der Betrieb der I3 für die I & C2 GmbH als
Muttergesellschaft mit derart hohen Personalkosten verbunden, dass
diese allein mit den gegenüber den Kapitalanlegern offengelegten und in
den Berechnungen ausgewiesenen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten
nicht abgedeckt werden konnten.
Um das eigene Unternehmen für die Hausverwaltung ohne persönlichen
Verlust weiter einsetzen zu können, veranschlagten die Angeklagten als
zusätzliche - versteckte. - Verwaltungsgebühr einen sogenannten
"I3-Anteil" in Höhe von 50,00 DM pro Quadratmeter, um den sie ohne
Offenlegung gegenüber den Anlegern den von diesen aufzubringenden
Betrag für den Immobilienerwerb erhöhten und damit die Ertragskraft der
Kapitalanlage minderten.
Des Weiteren befanden sich im Preis für den Immobilienkauf versteckt
sogenannte "Zinssubventionen".
Da die Zinssätze der C Bausparkasse, über die die Finanzierung
der Immobilienkäufe abgewickelt werden sollte, zu hoch waren, um die
Kapitalanlage rentabel. erscheinen zu lassen, wurde den Kaufinteressenten
auf Veranlassung der Angeklagten ein reduzierter Zinssatz
"dargestellt". Diese für eine erfolgreiche Vermarktung erforderliche Zinsermäßigung
wurde zuvor seitens der Angeklagten in den Kaufpreis
eingerechnet, indem sie ihn um 179,00 DM pro Quadratmeter erhöhten;
dies wurde den Anlegern bewusst verschwiegen.
Bei einer 28,47 qm großen Eigentumswohnung waren somit im Kaufpreis
5.096,13 DM als für den Erwerber nicht erkennbare Darlehenszinsen
enthalten.
Diese verteuerten die Kapitalanlage über den Immobilienkaufpreis und
setzten damit die Rentabilität weiter herab, während gegenüber den
Anlegern der Eindruck günstiger Finanzierungskosten bei hoher
Mietpoolausschüttung und geringem Verwaltungskostenaufwand erweckt
Die Subventionsbeträge - 179,00 DM pro Quadratmeter - wurden als
Bestandteil des Immobilienkaufpreises an die I & C2 GmbH
überwiesen und von dort an die C Bausparkasse weitergeleitet.
Diese Zinssubventionen waren mit der Bausparkasse C
abgesprochen und wurden von ihr bei der Bemessung der Zinssätze in
den Darlehnsverträgen vorausgesetzt.
Schließlich verteuerten die Angeklagten den von ihnen im Rahmen ihrer
internen Vertriebskalkulation mit 2.113,00 DM pro Quadratmeter
veranschlagten Nettoabgabepreis für das Objekt T zusätzlich,
indem sie ihn auf 2.866,00 DM (ohne I3-Anteil und ohne
Zinssubvention) bzw. auf 3.095,00 DM pro Quadratmeter (einschließlich
des I3-Anteils und der Zinssubvention) als "notariellen Kaufpreis"
festsetzten und somit um weitere 35,63 Prozent erhöhten; insoweit ist die
Kammer allerdings aus prozessökonomischen Gründen zu Gunsten der
Angeklagten lediglich von einem durchschnittlichen Aufschlag in Höhe von
22 Prozent des Nettoabgabepreises ausgegangen.
Der von den Angeklagten selbst für die 8.936,82 qm große Wohnfläche
des Objekts T gezahlte Kaufpreis betrug 1.538,57 DM pro
Quadratmeter, so dass der intern veranschlagte Nettoabgabepreis - vor
der Verteuerung um 22 Prozent - bereits eine Gewinnmarge von 37,33
Prozent enthielt. Die weitere Erhöhung des Nettoabgabepreises um
22 Prozent wurde den Kapitalanlegern auf Veranlassung der Angeklagten
verschwiegen.
Der Vergleich des von den Angeklagten gezahlten "Einkaufspreises" für
das Objekt T mit dem von den Anlegern aufzuwendenden
Kaufpreis für die einzelne Immobilienanlage ergibt einen Gesamtpreisaufschlag
in Höhe von mehr als 100 Prozent (einschließlich des I3-Anteils und der Zinssubvention).
Dabei kann dahingestellt bleiben, ob allein bezüglich des zusätzlichen
Gewinnaufschlags auf den Nettoabgabepreis in Höhe von 22 Prozent eine
Aufklärungspflicht der Angeklagten bestand. Jedenfalls steht bei
Gesamtschau aller nicht offenbarten Umstände über Verwaltungskosten,
Zinssubventionen, Mieteinnahmen und Gewinnmargen fest, dass eine mit
dem Anlagekonzept vorgegebene Rendite tatsächlich nicht erzielt werden
konnte. Durch das Zusammenspiel der diese Faktoren betreffenden
Täuschungshandlungen wurden die Kapitalanleger irregeführt, so dass sie
im Rahmen des Anlagemodells langfristige Darlehens- und Bausparverbindlichkeiten
zu effektiv hohen Zinssätzen eingingen. Diesen
Verbindlichkeiten stand keine ausreichend werthaltige Kapitalanlage in
Form des Immobilienerwerbs mit Renditemöglichkeit gegenüber, da der
Kaufpreis für die jeweilige Wohnung völlig überteuert war und die
angeblich zu erwartende Mietpoolausschüttung auf vollkommen
unrealistischen Annahmen basierte.
Nach dem Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen für bebaute und unbebaute Grundstücke L4 betrug der Ertragswert einer 28,47 qm großen, tatsächlich für
88.115,00 DM veräußerten Wohnung des Objekts I4-weg in T
unter Zugrundelegung per Januar/Februar 1996 ortsüblicher Mieten nur
61.839,00 DM, so dass die Differenz zwischen Kaufpreis und objektivem
Verkehrswert bei 42,49 Prozent liegt.
Eine realistische Möglichkeit der Renditeerzielung bei Zugrundelegung der
die Anleger belastenden und zum Teil im Kaufpreis versteckten
langfristigen Finanzierungskosten war demzufolge ausgeschlossen.
Die Immobilienerwerber vertrauten jedoch auf eine in Aussicht gestellte
Renditemöglichkeit und glaubten demzufolge auch, dass der im Vertrag
bestimmte Kaufpreis der Wohnungen bzw. der Eigentumsanteile den
Marktwert der Immobilien widerspiegelte. In diesem Vertrauen gingen sie
langfristige Finanzierungsverbindlichkeiten zu vermeintlich günstigen,
tatsächlich aber effektiv hohen Konditionen ein.
Bei Kenntnis der in den Kaufpreisen versteckten zusätzlichen
Verwaltungsgebühren, Zinssubventionen und des unangemessen hohen
Gewinnaufschlags einerseits sowie der realistischen Höhe zu erwartender
Mietpoolerträge andererseits hätten die Kapitalanleger den jeweiligen
Immobilienerwerb nicht durchgeführt, da sich die ihnen angebotene
Kapitalanlage dann als völlig unrentabel und damit sinnlos offenbart hätte.
Bei Offenlegung der im Kaufpreis versteckten Positionen hätten die
Kapitalanleger nämlich erkannt, dass eine in Aussicht gestellte Rendite
der Immobilien(-anteile) über die Mietpoolausschüttung tatsächlich nicht
erzielbar war und von den für den Immobilienkauf eingesetzten Anlagebeträgen
Verwaltungskosten der I3, die Zinssubvention für die
Bausparkasse C sowie der (zusätzliche) Gewinnaufschlag für die
I & C2 GmbH versteckt mitfinanziert wurden.
Dadurch wäre einem jeden Immobilienanleger bewusst geworden, dass
eine Werthaltigkeit der Kapitalanlage und demzufolge eine realistische
Möglichkeit der Gewinnerzielung bereits bei Vertragsschluss nicht
bestand.
Die Angeklagten wussten, dass die den Anlegern vorgetäuschte
Mietausschüttung bei realistischer Betrachtung nicht erzielt werden
konnte, jedoch grundlegend für die Kapitalanlageentscheidung der
Erwerber war, da nur eine Mietpoolausschüttung in der zugesagten Höhe
sicherstellte, dass den mit dem Erwerb verbundenen Finanzierungskosten
- ansatzweise - ausreichende Einnahmen aus dem Objekt gegenüberstanden,
die zumindest eine gewisse Rentabilität der Anlage bewirkten.
Kenntnis von der fehlenden Mietertragskraft der Kapitalanlage hatten die
Angeklagten durch den gesondert verfolgten X3 erlangt, der in dem
bereits erwähnten Aktenvermerk vom 10.11.1994 eine Mietausschüttung
in Höhe von 8,20 DM pro Quadratmeter als vertretbar dargelegt und die
Angeklagten mit Vermerk vom 18.11.1994 ergänzend darauf hingewiesen
hatte, dass eine nächste Mieterhöhung erst zum 01.02.1996 möglich und
demzufolge unter Berücksichtigung der den Angeklagten bekannten
Leerstandsquote sowie des damaligen Mietspiegels der Stadt T
die ausgewiesene Miete von 11,40 DM pro Quadratmeter kurzfristig nicht
erreichbar sei.
Auch die jeweils in den Kaufpreis eingerechneten Zinssubventionen,
I3-Verwaltungskosten und zusätzlichen Gewinnaufschläge von
22 Prozent, die zu einer weiteren Schmälerung der Renditemöglichkeiten
und damit zur Sinnlosigkeit der Kapitalanlage führten, waren den
Angeklagten bekannt. Sie wussten daher, dass das Gesamtvertriebskonzept
des Objekts T als Kapitalanlage die versprochenen
Renditemöglichkeiten nicht eröffnete, weil die Immobilien angesichts
tatsächlich erzielbarer Mieteinnahmen und verdeckter Zusatzkosten eine
Ertragskraft in Gestalt einer dem Kaufpreis angemessenen Mietpoolausschüttung
nicht aufwiesen. Ebenso besaßen sie Kenntnis davon, dass
die für den Immobilienerwerb erforderlichen Finanzierungskosten nicht in
der versprochenen Höhe durch Mietpoolertrag und Immobilienwert
abgedeckt wurden, somit das Anlagekonzept für den Anleger nicht
rentabel war. Um gleichwohl das Objekt T auf der Grundlage des dargestellten Vertriebskonzepts vermarkten zu können, verdeckten die Angeklagten
zum einen den zusätzlichen Verwaltungskostenanteil durch eine
entsprechende Kaufpreiserhöhung um 50,00 DM pro Quadratmeter. Da
die Kapitalanleger diesen Anteil durch Darlehens- und Bausparverträge
mitfinanzieren mussten, ermäßigte sich ihre mit dem Immobilienerwerb
erzielbare Rendite entsprechend; dies hatte - was den Angeklagten klar
war - einen Schaden der Anleger - mindestens - in Höhe des
Verwaltungskostenanteils zur Folge, wobei der damit verbundene
zusätzliche Zinsaufwand der Anleger für die Darlehensverträge als
weiterer Schaden zu Gunsten der Angeklagten unberücksichtigt blieb.
Des Weiteren minderte die heimlich über den Kaufpreis finanzierte
Zinssubvention - wie die Angeklagten wussten - in gleicher Weise den
Wert der Kapitalanlage, da auch um diese Position der Kaufpreis überhöht
war und dies zu einer Minderung der zugesagten Rendite in Höhe des von
dem einzelnen Anleger aufgewandten Zinssubventionsbetrages (zuzüglich
dafür zu zahlender Darlehenszinsen, die die Kammer jedoch zu Gunsten
der Angeklagten unberücksichtigt ließ) führte.
Insoweit entstand dem einzelnen Kapitalanleger weiterer Schaden
mindestens in Höhe des Betrages der jeweiligen Zinssubvention.
Schließlich wurde auch der 22-prozentige (weitere) Gewinnaufschlag
- wie die Angeklagten wussten - jeweils durch eine nicht mehr an
üblichen Gewinnmargen und am Marktwert des Immobilienobjekts
orientierte Erhöhung des Kaufpreises einer Wohnung bzw. eines
Wohnungsanteils finanziert und dadurch die vorgegebene Ertragskraft der
Kapitalanlage zusätzlich gemindert.
Der von dem jeweiligen Kapitalanleger investierte Kaufpreis lag nämlich
unter Einräumung einer angemessenen Gewinnmarge der Angeklagten
und unter Ausklammerung zulässiger - da offengelegter - Kostenpositionen
derart weit über dem für die Immobilie zu veranschlagenden
Marktwert, dass ein solcher Kapitaleinsatz nicht durch die im Verhältnis
dazu unangemessen niedrigen Mietpoolerträge in Höhe von tatsächlich
8,20 DM pro Quadratmeter gerechtfertigt war. Die Erhöhung des
Kaufpreises um (weitere) 22 Prozent kam daher faktisch einer Minderung
des eingesetzten Kapitals in dieser Höhe und damit der effektiv
erzielbaren Rendite gleich.
Die bereits bei Vertragsschluss erlittene Schmälerung des Anlagekapitals
minderte in Zusammenspiel mit dem tatsächlich geringen Mietpoolertrag
- das durch eine Mietpoolausschüttung - in der versprochenen Höhe
entstandene Defizit mussten die Eigentümer durch eine Sonderumlage
selbst ausgleichen - und dem hohen Verwaltungskosten- und
Zinssubventionsaufwand den Ertragswert des eingesetzten Kapitals.
Dies führte bei jedem Anleger zu einem weiteren Schaden mindestens in
Höhe des verdeckten 22-prozentigen Gewinnaufschlags, wobei der
tatsächliche Verlust der Anleger, die jahrzehntelang ohne ausreichende
Mietpoolerträge zusätzlich mit den Darlehnszinsen für den Betrag des Gewinnaufschlags belastet waren, weit darüber hinausgehen dürfte.
Im Einzelnen wurden nach diesem Konzept Wohnungen .bzw.
Wohnungsanteile für 3.059,00 DM pro Quadratmeter an folgende Anleger
veräußert:
Lfd. Nr.
Erwerber
Kaufpreis In DM
Whg. Nr.:
Datum des Vertrags
1
###
88.115
189
23.11.95
2
186
31.10.95
3
47354
9d
16.04.96
4
267
29.11.95
5
47.338
239b
31.05.96
6
96
19.10.95
7
244
11.12.95
8
56
24.05.95
9
119
10
13.04.95
11
9a
26.02.96
12
83
14.11.95
13
89.337
121a
07.08.96
14
132
31.03.95
15
161
04.96
16
224
28.11.95
17
89
21.04.95
18
24.03.95
19
67
06.11.95
20
30
04.05.95
21
41
07.08.95
22
190
04.11.96
23.
257
08.05.96
24
160
21.12.95
25
233
27.12.95
26
99
11.05.95
27
270
31.01.96
28
61
30.03.95
29
185
02.11.95
245
30.08.95
31
47338
94a
20.02.96
32
283
29.12.95
33
262
34
263
18.12.95
35
157
17.11.95
36
228
27.01.96
37
237
05.05.95
38
9c
06.03.96
39
57
20.12.95
40
125
64
03.07.96
42
107
23.02.96
43
141
19.92.96
44
134
45
162
46
239d
47
248
15.11.95
48
236
15.12.95
49
184
50
239c
51
143
06.06.95
52
94b
53
66.697
73b
54
243
08.12.95
55
81
108
21.06.96
74
13.12.95
58
129
59
84
60
249
85
62
271
14.03.96
63
94c
28.02.96
201
16.11.95
65
21.03.95
66
18.04.95
68
113
10.04.96
69
226
12.07.95
70
118
17.10.95
71
144a
07.96
72
178.674
171
27.06.96
73
9b
278
20.11.95
75
04.04.95
76
168
13.02.96
77
45d
78
79
66697
73a
12.07.96
80
194d
199
10.05.95
82
200
27.10.95
14.03.95
45c
18.05.95
86
253
13.11.95
87
272
88
120
09.10.95
90
269
91
256
14.12.95
92
203
09.11.95
93
205
07.03.96
94
154
95
145
29.08.95
27.11.95
97
279
98
275
05.12.95
26a
09.96
100
03.05.95
101
261
102
150
103
07.04.95
104
20.03.95
105
28.08.95
106
14.06.95
230
07.11.95
144d
109
116
110
174
20.10.95
111
112
28.03.95
114
12.04.95
142
27.03.95
115
280
13.06.96
117
273
122a
251
232
0808.96
121
266
22.01.96
122
15.05.96
123
135
17.06.95
124
259
18.01.96
126
163
26.03.96
127
144b
128
130
241
131
218a
133
94d
19.03.96
268
19.04.95
136
15.02.95
137
09.05.96
138
180
08.11.95
139
140
05.04.95
246
144
216
08.96
146
239a
147
148
23
149
210
11.03.96
151
242
03.04.95
152
25.03.95
153
187
227
155
122b
01.08.96
156
247
01.12.95
195
158
281
159
26b
192
45b
01.09.95
164
11.04.95
165
73d
10.07.96
166
167
12.05.95
09.02.96
169
206
21.03.96
170
183
23.10.95
172
05.96
173
15.03.96
72a
06.08.96
175
176
188
05.02.96
177
178
179
22.05.95
181
255
182
30.10.95
47.354
194a
194b
250
04.06.96
25.02.95
277
276
45a
01.07.96
191
208
18.03.96
12.06.95
193
144c
194
22.03.96
196
282
12.01.96
197
198
231
216b
Summe:
16.526.874.—DM (8.450.056,49 €).
Der den Kapitalanlegern entstandene Schaden beläuft sich auf insgesamt
4.858.740,22 DM (2.484.234,42 €), bestehend aus verdeckten
Verwaltungskosten in Höhe von 266.993,00 DM (136.511,35 €),
versteckten Zinssubventionen in Höhe von 955.834,94DM (488.710,64 €)
und renditeschädigenden Gewinnaufschlägen in Höhe von 3.635.912,28 DM (1.859.012,42 €).
Soweit gegen den Angeklagten I mit Anklageschrift der
Staatsanwaltschaft Dortmund vom 09.09.2005 auch der Vorwurf der
Beitragsvorenthaltung in 104 Fällen, der Verletzung der Buchführungspflicht
in einem Fall sowie weiterer Insolvenzstraftaten in sieben Fällen
erhoben worden ist, hat die Kammer das Verfahren in der Hauptverhandlung
abgetrennt.
C. Beweiswürdigung
Die Feststellungen zur Person der Angeklagten und zum Tatgeschehen
beruhen auf den glaubhaften Geständnissen der Angeklagten, den
verlesenen Bundeszentralregisterauszügen vom 28.05.2009 sowie den
verlesenen bzw. im Wege des Selbstleseverfahrens in die Hauptverhandlung
eingeführten Urkunden.
D. Rechtliche Würdigung
Nach den getroffenen Feststellungen haben sich die Angeklagten wie aus
dem Tenor ersichtlich strafbar gemacht.
E. Strafzumessung
Bei der Strafzumessung hat sich die Kammer von folgenden Erwägungen
leiten lassen:
Besonders strafmildernd wirkte sich aus, dass die Angeklagten in der
Hauptverhandlung ein umfassendes Geständnis abgelegt haben. Durch
ihr Geständnis haben die Angeklagten eine ansonsten durchzuführende
sehr umfangreiche und schwierige Beweisaufnahme erheblich abgekürzt
und vereinfacht. In dem letzten Wort der Angeklagten, in dem sie ihr Tun
aufrichtig bedauerten und der Angeklagte C2 sich darüber hinaus bei
dem Gericht und allen Kapitalanlegern entschuldigte, kam zum Ausdruck,
dass ihr Geständnis von Reue und Einsicht getragen war.
Zu Gunsten der Angeklagten sprachen auch ihr bis zu der hier
festgestellten Tatzeit straffreies und von eigener Arbeit geprägtes Leben
sowie die Umstände, dass die abzuurteilende Tat nunmehr etwa dreizehn
Jahre zurückliegt und die Angeklagten sich seitdem - somit über einen
langen Zeitraum - wieder gesetzestreu verhalten haben. Strafermäßigend
war des Weiteren zu berücksichtigen, dass die Angeklagten, die bis zu der
ihnen vorgeworfenen Tat in gesellschaftlich geachteten Verhältnissen
lebten, einen sozialen und wirtschaftlichen Abstieg erlitten haben, der mit
der Abgabe der eidesstattlichen Versicherung endete und ihnen, die
zukünftig durch Schulden in Millionenhöhe auch in ihrer weiteren
Lebensführung eingeschränkt sein werden, die Folgen ihres Fehlverhaltens
bereits klar vor Augen geführt hat.
Erheblich strafmildernd waren des Weiteren die hier feststellbaren
rechtsstaatswidrigen Verfahrensverzögerungen zu gewichten.
Diesbezüglich sind - entsprechend der Bekanntgabe des Vorsitzenden in
der Hauptverhandlung - bei den polizeilichen Ermittlungen Verzögerungen
von zwei Jahren und sechs Monaten zu veranschlagen, da mit dem
äußerst umfangreichen Ermittlungsverfahren und der dabei
auszuwertenden Vielzahl sichergestellter Beweismittel in der Zeit von
März/April 2001 bis Oktober 2004 lediglich zwei Sachbearbeiter befasst
waren - üblich und geboten wären mindestens drei gewesen, - und ab
September 2004 lediglich noch ein Sachbearbeiter für das Verfahren zur
Verfügung stand. Die insgesamt bei der Polizei fünf Jahre in Anspruch
nehmenden Ermittlungen hätten bei ausreichender Personalkapazität und
einem dem Verfahren angemessenem Einsatz von Ermittlungskräften auf
zwei Jahre und sechs Monate abgekürzt werden können.
Die bei Gericht feststellbaren Verfahrensverzögerungen belaufen sich
nach Eingang der Anklage vom 30.11.2006 bis zur Terminierung im Mai
2009 unter Berücksichtigung von Zustellungs- und Stellungnahmefristen
sowie einer Einarbeitungszeit von etwa fünf Monaten auf insgesamt zwei
Jahre.
Die sich somit auf vier Jahre und sechs Monate summierenden
Verfahrensverzögerungen stellen eine erhebliche, der Justizverwaltung
zuzurechnende Zeit dar, während der die Angeklagten dem psychischen
Druck des gegen sie geführten Strafverfahrens und der Achtung durch die
Öffentlichkeit ausgesetzt waren.
Strafmildernd war schließlich zu gewichten, dass die Angeklagten, die sich
nunmehr in fortgeschrittenem Alter befinden und erstmals mit dem
Strafgesetz in Konflikt gerieten, als bisher unbestrafte Erstverbüßer
besonders strafempfänglich und haftempfindlich sind.
Strafschärfend fanden der lange Tatzeitraum, die Vielzahl von
Geschädigten, die von gesteigerter krimineller Energie geprägte
systematische und raffinierte Begehungsweise und die Höhe des
entstandenen Gesamtschadens Berücksichtigung. Zudem wirkte sich zu
Lasten der Angeklagten aus, dass sie gewerbsmäßig handelten, indem ihr
Tun von dem Bestreben gekennzeichnet war, sich durch wiederholte
Tathandlungen, die die Kammer materiellrechtlich als eine Tat bewertet
hat, eine nicht nur vorübergehende Einnahmequell von einigem Umfang
zu verschaffen. Des Weiteren war strafschärfend zu gewichten, dass die
Angeklagten gerade das Vertrauen von Kleinanlegern missbrauchten, die
durch die Taten ihr mittels langfristiger Darlehensverträge aufgebrachtes
Geld verloren, wenngleich - dies hat die Kammer insoweit wiederum
Strafmildernd berücksichtigt - von der Bausparkasse C nach der
unwiderlegten Einlassung der Angeklagten ein Großteil der Gesamtaufwendungen
der Anleger (fünfundsiebzig Prozent) im Rahmen der geführten Zivilprozesse ausgeglichen wurde.
Unter Berücksichtigung aller für und gegen die Angeklagten sprechenden
Umstände und unter Zugrundelegung des Strafrahmens des § 263 Abs. 1
StGB in der im Tatzeitraum geltenden Fassung- ein besonders schwerer
Fall lag nach Gesamtwürdigung aller Zumessungsgesichtspunkte,
insbesondere des erheblichen Zeitablaufs, nicht vor - hat die Kammer bei
beiden Angeklagten eine Freiheitsstrafe von
für schuldangemessen erachtet.
Der Abschluss des Strafverfahrens ist hier allerdings rechtsstaatswidrig
derart verzögert worden, dass die diesbezügliche im Rahmen der
Strafmilderungsgründe erfolgte ausdrückliche Feststellung zur
Kompensation nicht genügte. Vielmehr bedurfte es einer darüber
hinausgehenden Entschädigung der Angeklagten für ihre mit der
überlangen Verfahrensdauer verbundene psychische Belastung, zumal sie
während der Zeit der gegen sie geführten Ermittlungen zusätzlich der
Vorverurteilung in der Öffentlichkeit ausgesetzt und damit in ihren
beruflichen Möglichkeiten eingeschränkt waren.
Den Verstoß gegen Art. 6 Abs. 1 MRK hat die Kammer im Wege der vom
Bundesgerichtshof entwickelten "Vollstreckungslösung" kompensiert,
indem sie in der Urteilsformel ausgesprochen hat, dass zur Entschädigung
für die überlange Verfahrensdauer jeweils ein Jahr und acht Monate der
gegen die Angeklagten verhängten Freiheitsstrafen als vollstreckt gelten.
F. Kosten
Die Kostenentscheidung beruht auf § 465 Abs. 1StPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 263 StGB
§ 2 MHG
§ 267 Abs. 4 StPO