Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-04-11, Aktenzeichen 105 C 226/23
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2024:0411.105C226.23.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Ein Wohnumfeld ist aufwändig gestaltet, wenn eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung vorhanden ist. Hierfür ist ein besonderer gärtnerischer und/oder architektonischer Aufwand notwendig, der in unterschiedlichsten konkreten Ausprägungen erscheinen kann, der aber über grundlegende Strukturen, wie das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche, signifikant hinausgehen muss (Anschluss LG Berlin, Urteil vom 9. Dezember 2022 - 66 S 108/22).(Rn.25)
2. Die Lärmbelastung einer Küche führt dazu, dass die gesamte Wohnung als besonders lärmbelastet einzustufen ist. Denn die Küche ist regelmäßig ein Hauptaufenthaltsort in der Wohnung.(Rn.23)
1. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung in der M. Straße,... B., Vorderhaus 2. OG, von bisher 804,55 EUR um 76,31 EUR auf 880,86 EUR zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 14 % und die Beklagte 86 % zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
4. Der Streitwert wird auf 1.062,60 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Beklagte mietete bei der Klägerin eine 94,21 m² große Wohnung im Haus M. Straße in ... B.. Die Wohnung war 1968 bezugsfertig. Im Wohnhaus gab es 12 Mietparteien.
In den Merkmalgruppen 1, 2, 3 und 4 des Berliner Mietspiegels 2023 befanden sich unstreitig überwiegend wohnwerterhöhende Merkmale.
Das Haus befand sich nach dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel in besonders lärmbelasteter Lage. Das Küchenfenster der streitgegenständlichen Wohnung war auf die M. Straße gerichtet, von der erheblicher Verkehrslärm ausging.
Auf dem Grundstück war ein Garten mit Rasenflächen, Pflanzenbeeten, Gehwegbefestigungen und Beleuchtung sowie ein Gartenhaus, das mit einem Grill, einem Kühlschrank, Geschirr, Gläsern, Besteck, einem Tisch und Stühlen ausgestattet war. Wegen der Einzelheiten wird auf das Anlagenkonvolut K 5 verwiesen. Der Garten wurde durch eine Gartenbaufirma gepflegt. Für die Gartenpflege fielen im Jahr 2023 Kosten in Höhe von 2.953,41 EUR und für Pflanzen und Dünger weitere 216,86 EUR an. Zudem leisteten die Gesellschafterinnen der Klägerin unentgeltlich jährlich ca. 60 Stunden Gartenarbeit.
Mit Schreiben vom 18.07.2023, welches der Beklagten am selben Tag zugestellt wurde, forderte die Klägerin die Beklagte unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2023 erfolglos zur Zustimmung zur Anhebung der Nettokaltmiete für die von der Beklagten gemietete Wohnung von 804,55 EUR monatlich um 88,55 EUR monatlich auf 893,10 EUR monatlich ab dem 01.10.2023 auf. Am 01.10.2023 war die Miete seit mehr als 15 Monaten unverändert.
Die Klage ist am 13.10.2023 bei Gericht eingegangen und am 03.11.2023 der Beklagten zugestellt worden.
Mit ihrer Klage hat die Klägerin den außergerichtlich geltend gemachten Anspruch weiter verfolgt. Nachdem die Beklagte im Prozess einer Mieterhöhung vom 804,55 EUR auf 868,62 EUR zugestimmt hat, haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt.
Die Klägerin behauptet, den Mietern standen auf dem Grundstück neun Garagen, zwei Carports und vier offene Stellplätze zur Verfügung.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung in der M. Straße in ... B., Vorderhaus 2. OG, von bisher 868,62 EUR um 24,48 EUR auf 893,10 EUR zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, neben der Küche seien auch das Badezimmer und ein Schlafzimmer zur M. Straße gelegen. Zudem gebe es kein vom Vermieter zur Verfügung gestellte PKW-Parkplatzangebot, das ausreichend dimensioniert ist.

Entscheidungsgründe:
I.
Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang begründet.
1.
Die Klägerin hat die Klagefrist des § 558b Abs. 2 BGB eingehalten. Aufgrund des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens bei der Beklagten im Juli 2023 lief die Klagefrist bis einschließlich 31.12.2023. Die Klage ist am 13.10.2023 bei Gericht eingegangen und am 03.11.2023 zugestellt worden.
2.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung im tenorierten Umfang.
Zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens war die Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung seit 15 Monaten nicht erhöht worden (§ 558 Abs. 1 BGB). Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB ist eingehalten.
Der Berliner Mietspiegel 2023 ist eine ausreichende Schätzgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die Wohnung befindet sich in guter Wohnlage und ist in das Mietspiegelfach L4 einzuordnen. Dieses sieht eine Spanne für die ortsübliche Vergleichsmiete von 8,03 EUR bis 9,48 EUR bei einem Mittelwert von 8,84 EUR vor. Der von der Klägerin angestrebte Quadratmeterpreis der Nettokaltmiete beträgt 9,48 EUR. Damit liegt die begehrte Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung 100 % über dem Mittelwert. Die Beklagte hat bereits einem Quadratmeterpreis der Nettokaltmiete in Höhe von 9,22 EUR zugestimmt, also einer Nettokaltmiete in Höhe von 60 % über dem Mittelwert.
Die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung liegt 80 % über dem Mittelwert.
Die Merkmalgruppen 1, 2, 3 und 4 sind unstreitig positiv zu bewerten.
Die Merkmalgruppe 5 ist neutral zu bewerten, weil das wohnwertmindernde Merkmal „besonders lärmbelastete Lage“ das wohnwerterhöhende Merkmal „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes PKW-Parkplatzangebot in der Nähe (ausreichend dimensioniert)“ ausgleicht. Ein aufwändig gestaltetes Wohnumfeld liegt nicht vor.
Die Wohnung befindet sich einer besonders lärmbelasteten Lage. Dies folgt bereits daraus, dass die Gegend im Straßenverzeichnis und der Lärmkarte Berlin als besonders lärmbelastet ausgewiesen ist. Dabei ist unerheblich, ob nur die Küche oder zusätzlich auch das Bad und ein Schlafzimmer zur lauten Straße ausgerichtet sind. Die Lärmbelastung der Küche führt dazu, dass die gesamte Wohnung als besonders lärmbelastet einzustufen ist, weil die Küche regelmäßig ein Hauptaufenthaltsort in der Wohnung ist.
Das von der Klägerin zur Verfügung gestellte Parkplatzangebot ist ausreichend dimensioniert. Dies wird angenommen, wenn das Stellplatzkontingent jedenfalls so groß ist, dass allen interessierten Mietern jedenfalls pro Wohneinheit ein Stellplatz zur Verfügung gestellt werden kann (AG Charlottenburg, Urteil vom 23. Mai 2019 – 226 C 14/19 –, Rn. 18, juris). Die Klägerin hat stellt den 12 Mietparteien auf dem Grundstück insgesamt 15 Stellplätze zur Verfügung. Dies ist gemäß § 138 Abs. 3 ZPO unstreitig, nachdem die Beklagte den substantiierten Klägervortrag nicht substantiiert bestritten hat.
Das Wohnumfeld ist nicht besonders aufwändig gestaltet. Aufwändig gestaltet ist ein Wohnumfeld, wenn eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung vorhanden ist. Hierfür ist ein besonderer gärtnerischer und/oder architektonischer Aufwand erforderlich, der in unterschiedlichsten konkreten Ausprägungen erscheinen kann, der aber über grundlegende Strukturen, wie das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche, signifikant hinausgehen muss (LG Berlin Urt. v. 9.12.2022 – 66 S 108/22, BeckRS 2022, 40880 Rn. 12, beck-online). Eine solche Gestaltung ist vorliegend nicht zu erkennen. Aus den vorgelegten Fotos geht zwar hervor, dass die Rasenflächen und Pflanzenbeete ansprechend gestaltet sind. Überdurchschnittlicher gärtnerischer Aufwand, etwa ein gärtnerisches Gesamtkonzept ist weder vorgetragen noch erkennbar. Reiner Kosten- und Arbeitsaufwand genügen nicht für die Annahme einer aufwändigen Gestaltung. Denn es kommt nur darauf an, dass die Gestaltung selbst (z.B. architektonisch oder gärtnerisch) besonders aufwändig ist. Auch das ausgestattete Gartenhaus führt nicht dazu, dass ein besonders aufwändig gestaltetes Wohnumfeld anzunehmen wäre, weil insoweit kein besonderer architektonischer Aufwand erkennbar ist. Vielmehr handelt es sich um ein einfaches Gartenhaus.
II.
Die Kostenentscheidung beruht, soweit der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt wurde auf § 91a ZPO, im Übrigen auf § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO.
Es entspricht billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes, die Kosten des Rechtsstreits der Beklagten aufzulegen, soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben. Denn die Beklagte hat insoweit den begründeten Anspruch der Klägerin gemäß § 558 Abs. 1 BGB nach Rechtshängigkeit erfüllt.
III.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 91a ZPO
§ 558b Abs. 2 BGB
§ 558 Abs. 1 BGB
§ 558 Abs. 3 BGB
§ 138 Abs. 3 ZPO
§ 92 Abs. 1 S. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 66 S 108/22
26 C 14/19