Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-12-02, Aktenzeichen 19 K 329/20
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2024:1202.19K329.20.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Ein Ortsteil ist ein Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. (Rn.43)
2. Von einer Beeinträchtigung öffentlicher Belange insbesondere dann auszugehen, wenn das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder den Darstellungen eines Landschaftsplans oder sonstigen Plans, insbesondere des Wasser-, Abfall- oder Immissionsschutzrechts, widerspricht. (Rn.59)
3. Das noch hinzunehmende Maß an Verkehrslärm im Fall einer an Verkehrsanlagen heranrückenden Bebauung kann jedoch anhand von zwei Gesichtspunkten bestimmt werden. Zum einen können die Grenzwerte der 16. BImSchV als Richtwerte herangezogen werden. Zum anderen sind mangels anderen Bezugspunkts die allgemeinen Grenzen für eine Lärmbelastung zugrunde zu legen, bei denen die kritische Schwelle zur Gesundheitsgefährdung überschritten wird und grundrechtliche Schutzpflichten ausgelöst werden. Diese Grenze wird bei Gebieten, die – jedenfalls auch – zum Wohnen bestimmt sind, mit 70 bis 75 dB(A) tagsüber und 60 bis 65 dB(A) nachts markiert. (Rn.73)
Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides des Bezirksamtes Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin vom 17. April 2020 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 24. August 2020 verpflichtet, den Klägern die mit Bauantrag vom 12. November 2019, angepasst am 2. Dezember 2024, beantragte Baugenehmigung zu erteilen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Kläger begehren die Erteilung einer Baugenehmigung für den Umbau und die Umnutzung einer Lagerhalle in ein Bordell.
Sie betreiben das südöstlich des Dreiecks Funkturm belegene Großbordell „...“ (...straße ...). Zudem sind sie Eigentümer des auf der gegenüberliegenden Straßenseite der ...straße bzw. der Stadtautobahn (BAB 100) belegenen Grundstücks ...straße ... in Berlin Charlottenburg-Wilmersdorf, Flurstück 132 (Vorhabengrundstück). Dieses umfasst ca. 3.860 qm und ist mit einer 1974 errichteten Halle bebaut, die ein Erdgeschoss und ein Kellergeschoss besitzt. Sie wurde zunächst von einem Weingroßhandel als Lager benutzt, zuletzt lagerten die Kläger dort Gegenstände für den Betrieb des ...-Bordells. Diese Halle möchten die Kläger umbauen und für den Betrieb eines weiteren Bordells nutzen.
In östlicher Richtung grenzt an das Vorhabengrundstück das Flurstück 133 (Nachbargrundstück) an, welches mit einem ein- bis zweigeschossigen Gebäude bebaut ist. Darin befindet sich ein Großhandelsbetrieb der Firma F... mit Werkstatt. Östlich des Nachbargrundstücks verläuft die ...straße bzw. die Stadtautobahn. Nördlich der Flurstücke 132 und 133 verlaufen Bahngleise. Südlich verläuft in einem schmalen Streifen das Flurstück 130, daran schließen Bahnflächen und -gleise an. Das Vorhabengrundstück liegt im räumlichen Geltungsbereich des Baunutzungsplans vom 11. März 1958 in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABl. Bln 1961 S. 742) (im Folgenden: Baunutzungsplan), der es als Eisenbahnfläche ausweist. Die räumlichen Verhältnisse stellen sich ausweislich des Amtlichen Liegenschaftskatasters im Geoportal Berlin wie folgt dar (wobei das Vorhabengrundstück rot markiert ist):
Die Flurstücke sind ausweislich der Flurkarte im Geoportal Berlin wie folgt belegen:
Zugunsten des Vorhabengrundstücks besteht ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht an dem Flurstück 133. Laut dem Baulastenblatt Nr. 9... des Baulastenverzeichnisses von Berlin-Wilmersdorf ist eine öffentlich-rechtliche Baulasteintragung vorhanden, nach der entsprechende Flächen als Zugang und Zufahrt sowie zur Verlegung, Unterhaltung und Erneuerung der Ver- und Entsorgungsleitungen zugunsten des Vorhabengrundstücks zur Verfügung stehen.
Am 18. August 2017 beantragte der Kläger zu 1. bei dem Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin (i.F. Bezirksamt) formularmäßig einen Bauvorbescheid für das Vorhaben „Abriss Bestandsgebäude und Neubau“ auf dem Vorhabengrundstück. Als beabsichtigte Nutzung gab er „Bordell“ an. Die vorgelegten Bauvorlagen bezogen sich auf die Errichtung eines achtgeschossigen Laufhauses von 26 m Höhe und mit Bar, Restaurant und einer Tiefgarage. In der Bauvoranfrage wurden folgende Einzelfragen gestellt:
„1. Sind auf dem Baugrundstück Nutzungen gem. § 8 BauNVO zulässig?
2. Mit dem geplanten 8-geschossigen Baukörper wird eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 3,4 erreicht. Wird ein Bauantrag für das Baugrundstück planungsrechtlich nach § 34 BauGB beurteilt?“
Mit dem Vorbescheid Nr. 2017/2782 vom 17. April 2018 beantwortete das Bezirksamt die Fragen – soweit hier erheblich – wie folgt:
Frage 1:
„Diese Frage ist inhaltlich unbestimmt. Wie bereits eingangs ausgeführt, ist auf Grundlage der Regelungen des § 34 Abs. 2 BauGB aufgrund der deutlichen Prägung der näheren Umgebung als Gewerbegebiet hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung auf § 8 BauNVO abzustellen. Dies beantwortet jedoch nicht die Frage, ob die vom Antragsteller ins Auge gefassten Nutzungen zulässig sind. Die gestellte Einzelfrage wird zugunsten des Fragestellers daher dahingehend interpretiert, ob diese zulässig sind bzw. ihnen auf Antrag zugestimmt würde. […]
Unter diesen Voraussetzungen wäre das Vorhaben in seiner Gesamtheit hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig, sodass ihm auf Antrag zugestimmt würde.“
Frage 2:
„Ja.
Auch diese Frage ist inhaltlich unbestimmt. Sie wird zugunsten des Fragestellers dahingehend interpretiert, ob sich das Vorhaben hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 1 BauGB in die nähere Umgebung einfügt und dem Vorhaben auf Antrag zugestimmt würde.
[…] Anhand des umgebenden Bestandes wird deutlich, dass sich die beabsichtigte insgesamt achtgeschossige Bebauung hinsichtlich des damit erreichten Maßes der baulichen Nutzung uns insbesondere der Höhenentwicklung nicht in die nähere Umgebung einfügen würde.[…]
Dem Vorhaben würde daher hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung auf Grundlage von § 34 Abs. 1 BauGB im Antragsverfahren nicht zugestimmt werden.“
Am 28. Mai 2017 legte der Kläger zu 1. gegen den Vorbescheid Widerspruch ein, „soweit beschieden wurde, dass dem angefragten Vorhaben nicht zugestimmt würde, da sich dieses mit dem geplanten 8-geschossigen Baukörper, der in etwa die Positionierung der bisherigen Lagerhalle mit Sozial- und Büroräumen aufnimmt, hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nicht nach § 34 Abs. 1 BauGB in die nähere Umgebung einfügte.“ Durch Widerspruchsbescheid vom 6. Februar 2019 wies die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen den Widerspruch zurück. In dem Bescheid heißt es u.a.:
„Im Vorbescheid hat das Bezirksamt die Frage zur Zulässigkeit von Nutzungen nach § 8 BauNVO so interpretiert, dass die Zulässigkeit des Bordellbetriebs im Gewerbegebiet beurteilt werden soll. Die Frage wurde positiv beantwortet mit der Einschränkung, dass im Bauantrag nachzuweisen sei, inwiefern trotz erheblicher Verkehrsimmissionen gesunde Arbeitsverhältnisse gewahrt werden. Die zweite Frage hat das Bezirksamt so beantwortet, dass sich das geplante Vorhaben nach § 34 BauGB hinsichtlich des Maßes der Nutzung jedoch nicht in die nähere Umgebung einfüge, da es erheblich höher sei als die bisherige Lagerhalle und weitere in der Umgebung befindliche Gewerbegebäude.
Ihr Widerspruch richtet sich gegen die Beantwortung der Frage 2 […]“.
Im Weiteren führt der Widerspruchsbescheid aus, dass die mit dem Vorbescheidsantrag gestellte Frage 2 nicht präzise formuliert sei. Jedenfalls sei sie negativ zu beantworten, denn das Vorhaben sei nach § 35 BauGB zu beurteilen. Dessen Voraussetzungen seien nicht erfüllt.
Eine Klage erhob der Kläger zu 1. im Vorbescheidsverfahren nicht.
Mit Antrag vom 10. November 2019, beim Bezirksamt eingegangen am 12. November 2019, beantragten nunmehr beide Kläger eine Baugenehmigung für das Vorhaben „Umbau der bestehenden Lagerhalle, Neunutzung als Bordell“. In dem Bordell sollen während der Öffnungszeiten an allen Wochentagen von 11 bis 6 Uhr sexuelle Dienstleistungen angebahnt bzw. angeboten und in von den Dienstleisterinnen anzumietenden Räumen verrichtet werden. Im Kellergeschoss können nur die Dienstleisterinnen in einem räumlich getrennten Bereich Beherbergungszimmer als Übernachtungsmöglichkeit für sich anmieten. Dafür sollen in der bestehenden Lagerhalle Umbaumaßnahmen erfolgen, die Grundstücksfreiflächen für Pkw- und Fahrradstellplätze (30 Pkw-Stellplätze und zwei Behindertenparkplätze) sowie Abgrabungen umgestaltet werden und Änderungen an der Gebäudehülle vorgenommen werden. Das Gebäude soll unter dem bestehenden Vordach um ca. 35 m² erweitert werden.
Mit Bescheid Nr. 2019/3455 vom 17. April 2020 versagte das Bezirksamt nach vorheriger Anhörung der Kläger die Baugenehmigung. Zur Begründung führte das Bezirksamt aus, das Vorhaben liege im Außenbereich. Es liege kein gewachsener und im Zusammenhang bebauter Ortsteil mit einem gewissen Gewicht vor. Vielmehr stellten die umgebenden Verkehrsachsen, namentlich die ...straße und die Stadtautobahn im Osten sowie die südlich wie nördlich an- bzw. umgrenzenden Eisenbahnverkehrsanlagen, derartig dominant in Erscheinung tretende räumliche Zäsuren dar, dass sich ein stadträumlicher Zusammenhang mit der im weiteren Verlauf anschließenden Bebauung nicht ableiten lasse. Im Außenbereich könne das Vorhaben nicht genehmigt werden, weil öffentliche Belange entgegenstünden. Das Vorhaben widerspreche den Darstellungen des Flächennutzungsplans für Berlin, da dieser das Gebiet als Bahngelände ausweise.
Den dagegen eingelegten Widerspruch der Kläger vom 7. Mai 2020 wies die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen durch den Widerspruchsbescheid vom 24. August 2020, zugestellt am 28. August 2020, zurück. Das Vorhaben widerspreche nicht nur den Darstellungen des Flächennutzungsplans für Berlin. Darüber hi-naus sei zu befürchten, dass sich eine unerwünschte Splittersiedlung verfestige. Der bisherige Splitter, bestehend aus der Lagerhalle und dem auf dem Nachbargrundstück befindlichen Werkstattgebäude, würde durch die geplante Nutzungsänderung und -intensivierung verfestigt.
Dagegen haben die Kläger am 4. September 2020 Klage erhoben, mit der sie ihr Begehren weiterverfolgen. Sie sind der Ansicht, der Vorbescheid aus dem Jahr 2018 sei nach wie vor gültig und der Beklagte an die darin enthaltene Bewertung gebunden, dass das Vorhaben im Innenbereich liege. Dem stehe nicht entgegen, dass der Vorbescheid für den Abriss der Lagerhalle und den Neubau eines achtgeschossigen Bordells beantragt wurde. Das streitgegenständliche Vorhaben sei nämlich lediglich ein Minus zur ursprünglichen Planung. Im Übrigen sei das Vorhaben jedenfalls nach § 34 Abs. 2 BauGB (i.V.m. § 8 BauNVO) zu beurteilen und als Bordell im faktischen Gewerbegebiet genehmigungsfähig. Es liege ein Bebauungszusammenhang vor, da das südwestlich angrenzende Wohnviertel entlang des Halensees in die Betrachtung des maßgeblichen Gebietes einzubeziehen sei. Dies betreffe die Bebauung entlang des Werkstättenwegs, des Rosensteinwegs, der Hilde-Ephraim-Straße und der Trabener Straße. Die zwischen dem Vorhabengrundstück und dieser Bebauung liegende Bahntrasse entfalte keine Zäsurwirkung. Denn mit der ...straße existiere eine Verbindungsstraße zwischen dem Vorhabengrundstück und den südwestlich angrenzenden unbebauten Grundstücken entlang des Halensees. Selbst wenn eine Zäsurwirkung anzunehmen wäre, begründe die Autoreparaturwerkstatt gemeinsam mit dem Vorhabengrundstück einen hinreichenden Bebauungszusammenhang, der auch einen Ortsteil bilde. Denn die Zahl der vorhandenen Bauten besitze ein gewisses Gewicht und die Bebauung sei Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur. Es handele sich um eine gefestigte sowie städtebaulich gewachsene und geordnete Bebauung im Sinne einer eigenständigen Siedlungseinheit. Die Gebäude lägen im innenstadtnahen Bereich in unmittelbarer Nähe zu Wohngebieten bzw. gewerblich geprägten Bereichen. Zudem sei die Bebauung verkehrsmäßig vollständig erschlossen, was bei einer unzulässigen Splittersiedlung im Außenbereich üblicherweise nicht der Fall sei. Für eine organische Siedlungsstruktur spreche bereits die Funktion der gegenwärtigen Bebauung des so verstandenen Bebauungszusammenhangs. Die Reparaturwerkstatt werde üblicherweise von Bewohnern der angrenzenden Stadtviertel genutzt. Es handele sich damit nicht um eine abgelegene und funktionell in keinem Zusammenhang zu den nahegelegenen Siedlungsteilen stehende Bebauung. Wäre die Auffassung des Beklagten zutreffend, gäbe es in der Konsequenz in Innenstadtbereichen in Berlin unzulässige Splittersiedlungen im Außenbereich. Es könne aber aus städtebaulichen Gründen keinen innenstadtnahen Außenbereich und erst recht keine Vielzahl von innenstädtischen Splittersiedlungen im Außenbereich geben.
Die Kläger beantragen,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Bezirksamtes Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin vom 17. April 2020 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 24. August 2020 zu verpflichten, den Klägern die mit Bauantrag vom 12. November 2019, angepasst am 2. Dezember 2024, beantragte Baugenehmigung zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung bezieht er sich auf die im Bauantragsverfahren ergangenen Bescheide. Ergänzend führt er hierzu aus, der Vorbescheid entfalte keine Bindungswirkung, da das Genehmigungsvorhaben gemessen am Vorbescheidsvorhaben ein Aliud und nicht lediglich ein Minus sei.
Das Gericht hat die Örtlichkeiten am 2. Dezember 2024 in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Augenscheinseinnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und die vom Beklagten übersandten Verwaltungsvorgänge (1 Ordner, 1 Hefter) sowie auf die Bauakten zum Grundstück ...str. ... Bezug genommen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat Erfolg. Die Ablehnung der begehrten Baugenehmigung ist rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten. Die Kläger haben nach Maßgabe des in der mündlichen Verhandlung klargestellten Antrags einen Anspruch auf die begehrte Baugenehmigung, § 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –.
Anspruchsgrundlage für die Baugenehmigung ist § 71 Abs. 1 Satz 1 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) in der am 12. November 2019 geltenden Fassung (im Folgenden: a.F.) i.V.m. § 89 Abs. 8 BauO Bln in der zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung geltenden Fassung (im Folgenden: n.F.). Danach ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. Was im bauaufsichtlichen Verfahren zu prüfen ist, bestimmt sich hier nach § 64 BauO Bln a.F., weil das Vorhaben einen Sonderbau darstellt. Die Qualifizierung als Sonderbau ergibt sich daraus, dass das Vorhaben jedenfalls auch eine Beherbergungsstätte mit mehr als zwölf Betten vorsieht (vgl. § 2 Abs. 4 Nr. 8 Alt. 2 BauO Bln a.F.).
Gemäß § 64 Satz 1 BauO Bln a.F. sind im bauaufsichtlichen Verfahren zu prüfen die Übereinstimmung mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach den §§ 29 bis 38 des Baugesetzbuchs, die Einhaltung der Anforderungen nach den Vorschriften der BauO Bln und auf Grund der BauO Bln, die Einhaltung anderer öffentlich-rechtlicher Anforderungen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt oder ersetzt wird, sowie die Einhaltung der Vorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.
I. Das Bauvorhaben der Kläger stimmt mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach den §§ 29 bis 38 BauGB überein. Es greifen weder der Fachplanungsvorbehalt gemäß § 38 BauGB zugunsten des Eisenbahnbundesamtes noch eine Veränderungssperre gemäß § 9a Abs. 1 FStrG (dazu 1.). Für das Vorha-bengrundstück existieren keine bauplanungsrechtlichen Festsetzungen (dazu 2.). Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich nach § 35 BauGB (dazu 3.), dessen Voraussetzungen erfüllt sind (dazu 4.).
1. Das Vorhaben der Kläger ist nicht bereits deswegen planungsrechtlich unzulässig, weil es mit einer gemäß § 38 BauGB vorrangigen Fachplanung nicht in Einklang steht. Die Entscheidung über die bebauungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens, das – wie das vorliegende – die (Nutzungs-)änderung einer baulichen Anlage zum Gegenstand hat, richtet sich grundsätzlich gemäß § 29 Abs. 1 BauGB nach den §§ 30 bis 37 BauGB. Indes enthält § 38 BauGB einen das Bauplanungsrecht verdrängenden Fachplanungsvorbehalt (vgl. bspw. BVerwG, Urteil vom 20. Juli 1990 – BVerwG 4 C 30/87 –, juris Rn. 26), der u.a. für gemäß den Vorschriften des Allgemeinen Eisenbahngesetzes (AEG) planfestgestellte Bahnbetriebsflächen gilt (vgl. VGH München, Urteil vom 17. November 2008 – VGH 14 B 06.3096 –, juris Rn. 14). Ungeachtet der Frage, wie weit dieser Fachplanungsvorbehalt im Einzelnen greift, ist er im vorliegenden Fall jedenfalls dadurch entfallen, dass das (damalige) Flurstück Nr. 117, das den heutigen Flurstücken 130, 132 und 133 entspricht, durch die Entscheidung des Eisenbahnbundesamtes vom 3. Februar 1999 , die am 18. Juni 1999 bekannt gemacht worden ist (ABl. Bln 1999 S. 2605), aus der eisenbahnrechtlichen Zweckbestimmung entlassen und damit von Bahnbetriebszwecken freigestellt worden ist.
Es besteht auch keine Veränderungssperre gemäß § 9a Abs. 1 FStrG. Eine solche folgt nicht aus der Bekanntmachung über die Auslegung des Planes für den Umbau des Autobahndreiecks Funkturm (vgl. Bekanntmachung vom 24. November 2022 über die Auslegung des Planes für den Umbau des Autobahndreiecks Funkturm und Unterrichtung der Öffentlichkeit, abrufbar unter https://www.fba.bund.de/ SharedDocs/Planfeststellungsverfahren/DE/P2/00007-BAB_100_115_Umbau_AD_Funk-turm.html?nn=379036, Zugriff am 2. Dezember 2024). Denn das Vorhabengrundstück bzw. das Flurstück 132 ist, wie der Beklagte selbst vorträgt, nicht von den in den Unterlagen zum Planfeststellungsverfahren bekannt gemachten Maßnahmen betroffen. Ausweislich dieser Bekanntmachung erreicht das Baufeld des Planfeststellungsverfahrens weder das Vorhabengrundstück noch den Teil des Flurstücks 133, auf dem eine Baulast zu Gunsten des Vorhabengrundstücks liegt.
2. Das Grundstück befindet sich zwar im räumlichen Geltungsbereich des Baunutzungsplans, dieser trifft jedoch keine planungsrechtlichen Festsetzungen. Er weist das Grundstück als Eisenbahnfläche aus. Hierbei handelt es sich um eine lediglich nachrichtliche Übernahme der nach den Eisenbahngesetzen (seinerzeit) planfestgestellten Flächen, der für die bauplanungsrechtliche Beurteilung des Grundstücks keine Bedeutung zukommt (vgl. von Feldmann/Möller, Berliner Planungsrecht, 4. Aufl. 2021, Rn. 62; vgl. auch VG Berlin, Urteil vom 7. Juni 2023 – VG 19 K 254.19 –, juris Rn. 27).
3. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich nach § 35 BauGB, denn das Vorhabengrundstück liegt im Außenbereich. Die Kammer ist nach dem Termin zur Augenscheinseinnahme davon überzeugt, dass das Vorhaben-grundstück nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB liegt. Diese Voraussetzung bestimmt räumlich den Umfang des unbeplanten Innenbereichs und dient gleichzeitig dessen Abgrenzung zum Außenbereich (vgl. BVerwG, Urteil vom 16. September 2010 – BVerwG 4 C 7/10 –, juris Rn. 11).
a) Die für den Innenbereich konstitutiven Tatbestandsmerkmale „im Zusammenhang bebaut“ und „Ortsteil“ gehen nicht ineinander auf, sondern sind kumulativer Natur (vgl. BVerwG, Urteil vom 30. Juni 2015 – BVerwG 4 C 5/14 –, juris Rn. 11).
Ein Ortsteil im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ein Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. Juli 2000 – BVerwG 4 B 39/00 –, juris Rn. 5). Maßgeblich für die Qualifizierung ist die vorhandene Bebauung, unabhängig von ihrer Entstehung und von ihrer seinerzeitigen Zweckbestimmung. Die vorhandene Bebauung muss optisch wahrnehmbar sein und ihr muss ein gewisses Gewicht zukommen, so dass sie geeignet ist, das Gebiet als einen Ortsteil mit einem bestimmten Charakter zu prägen; der Bebauungskomplex muss daher „Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur“ sein (vgl. BVerwG, Urteil vom 30. Juni 2015, a.a.O. Rn. 21).
Den Bebauungszusammenhang hat das Bundesverwaltungsgericht als eine aufeinanderfolgende Bebauung gekennzeichnet, die trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit (Zusammengehörigkeit) vermittelt (vgl. BVerwG, Urteil vom 19. September 1986 – BVerwG 4 C 15.84 –, juris Rn. 13 m.w.N.). Bebauung in diesem Sinne ist dabei nicht jede bauliche Anlage im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB. Der innere Grund für die Zulässigkeit eines Bauvorhabens nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB liegt darin, dass die nach der Siedlungsstruktur angemessene Fortentwicklung der Bebauung eines Bereichs zugelassen werden soll. Dies setzt eine Bebauung voraus, die maßstabsbildend ist. Unter den Begriff der Bebauung im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB fallen deshalb nur solche bauliche Anlagen, die optisch wahrnehmbar sind und ein gewisses Gewicht haben, so dass sie geeignet sind, ein Gebiet als einen Ortsteil mit einem bestimmten Charakter mitzuprägen. Das Bundesverwaltungsgericht hat hieraus gefolgert, mit den Begriffen „Bauten“, „Bebauung“ und „Siedlung“ sei nichts anderes gemeint, als dass die betreffenden Anlagen und Flächen dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen sollen (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Februar 1984 – BVerwG 4 C 55.81 –, juris Rn. 12). Baulichkeiten, die nur vorübergehend genutzt werden, die z.B. ausschließlich landwirtschaftlichen Zwecken (Scheunen, Ställe) oder einer kleingärtnerischer Nutzung (Lauben) dienen sowie befestigte Reit- oder Stellplätze sind daher für sich allein genommen keine Bauten, die einen Bebauungszusammenhang begründen oder an seiner Entstehung mitwirken können. Das gilt unabhängig davon, ob die vorgenannten Baulichkeiten selbst bauliche Anlagen im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB darstellen (BVerwG, Beschluss vom 10. Juli 2000, a.a.O.). Maßgeblich sind die konkreten örtlichen Verhältnisse und deren Würdigung; die Annahme eines Bebauungszusammenhangs im Einzelfall ist stets das Ergebnis einer Bewertung des konkreten Sachverhalts (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Oktober 2015 – BVerwG 4 B 28/15 –, juris Rn. 6).
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts erfolgt die Abgrenzung des Bebauungszusammenhangs im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB zum Außenbereich gemäß § 35 BauGB danach, inwieweit die aufeinanderfolgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche selbst diesem Zusammenhang (noch) angehört (vgl. etwa Urteil vom 12. Dezember 1990 – BVerwG 4 C 40/87 –, juris Rn. 22 m.w.N.). Hierüber ist allerdings nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben zu entscheiden, sondern im Rahmen der gebotenen umfassenden Würdigung der tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten in Gestalt äußerlich erkennbarer, optisch wahrnehmbarer Merkmale zu ermitteln, ob ein Bebauungszusammenhang, der regelmäßig am letzten Baukörper endet, besteht oder nicht. Grundlage und Ausgangspunkt einer solchen wertenden und bewertenden Beurteilung sind die tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten, also insbesondere die vorhandenen baulichen Anlagen, sowie außerdem auch andere topographische Verhältnisse wie etwa Geländehindernisse, Erhebungen oder Einschnitte (Dämme, Böschungen, Gräben, Flüsse u. dgl.). Danach bestimmt sich auch, inwieweit die aufeinanderfolgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche (noch) diesem Zusammenhang angehört (vgl. nur BVerwG, Beschluss vom 8. Oktober 2015, a.a.O.).
Wie oben bereits dargestellt, gehen die Tatbestandsmerkmale „im Zusammenhang bebaut“ und „Ortsteil“ nicht ineinander auf, sondern sind kumulativer Natur. Gemeinsam ist beiden Voraussetzungen nur der Begriff der „Bebauung“. Vermittelt eine aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit, liegt mithin ein Bebauungszusammenhang vor, an dem das zu bebauende Grundstück teilnimmt, so ist in einem weiteren Schritt zu klären, ob dieser Bebauungszusammenhang Teil eines Bebauungskomplexes im Gebiet einer Gemeinde ist, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. Denn nur bei Vorliegen eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils kann Baurecht nach Maßgabe des § 34 Abs. 1 und 2 BauGB bestehen. Fehlt es dagegen an der Ortsteileigenschaft, ist § 34 BauGB nicht anwendbar. Daran ändert auch ein etwa bestehender Bebauungszusammenhang nichts, denn auch die das Gegenstück zum Ortsteil bildende Splittersiedlung kann im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB „im Zusammenhang bebaut“ sein (vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. Juni 2016 – BVerwG 4 B 47/14 –, juris Rn. 10 m.w.N.) oder (sogar) die Merkmale eines Baugebiets im Sinne von §§ 2 - 4, §§ 5 - 9 der Baunutzungsverordnung – BauNVO – aufweisen.
Unter Anwendung dieser Grundsätze und nach dem bei der Augenscheinseinnahme gewonnenen Eindruck ist die Kammer der Überzeugung, dass das Vorhabengrundstück nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils belegen ist. Vorliegend stellt das maßgebliche Betrachtungsgebiet keinen Ortsteil im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB dar.
(1) Das maßgebliche Betrachtungsgebiet besteht zur Überzeugung der Kammer, die insbesondere auf dem im Ortstermin gewonnenen Eindruck der örtlichen Gegebenheiten beruht, allein aus den Flurstücken 130, 132 und 133.
In nördlicher Richtung werden die drei Flurstücke begrenzt durch eine lange, steil abfallende Böschung, auf der sich Bäume und Sträucher befinden. Unterhalb der Böschung verlaufen von südwestlicher in nordöstliche Richtung insgesamt fünf parallel zueinander liegende Bahngleise. Diese liegen gleichsam in einem Tal. Hinter dem nördlichsten Gleis geht die Böschung steil hinauf, dahinter liegt die Ausfahrt der BAB 115, die so genannte „Avus-Schleife“. Erst hinter der Autobahn sind wieder Gebäude zu sehen. Entsprechend entfalten die Böschung und die darunter bzw. dahinter liegenden Gleise eine trennende Wirkung.
Auch nach Süden sind die drei Flurstücke von weiterer Bebauung abgeschnitten. Oberhalb der Flurstücke verläuft an der südlichen Grenze parallel zum Flurstück 130 ein Bahndamm. Dieser ist, insbesondere nach seinen räumlichen Ausmaßen, aber auch nach seiner Höhe, von klarer Zäsurwirkung. Die vom Flurstück 130 zum darüber liegenden Bahndamm führende Böschung ist mit Bäumen und Sträuchern bewachsen. Von den Flurstücken aus besteht keinerlei Sichtbeziehung zu dem hinter dem Bahndamm liegenden Gelände, insbesondere nicht zu den Bebauungen des Werkstättenwegs; das gilt erst Recht für die weiter südlich, parallel zum Werkstättenweg liegenden Straßen wie die Trabener Straße, den Rosensteinweg und die Hilde-Ephraim-Straße, ebenso für die „Zitrone“, die nochmals deutlich weiter entfernt liegt und - entlang der ...straße weiter südlich - erst nach einer Unterquerung der Eisenbahnbrücke überhaupt sichtbar wird. Wegen des Geländehindernisses in Gestalt des Bahndamms entfaltet die ...straße keine verbindende Wirkung zwischen den drei Flurstücken und der Bebauung entlang des Werkstättenweges oder gar darüber hinaus (vgl. bereits VG Berlin, Urteil vom 7. Juni 2023, a.a.O. Rn. 35).
Schließlich nehmen die Gebäude, die östlich dieser drei Flurstücke belegen sind, nicht an einem Bebauungszusammenhang mit diesen teil. Denn die ...straße und die BAB 100 (Stadtautobahn) schneiden die Flurstücke 130, 132 und 133 von der östlich der beiden Straßen liegenden Bebauung ab.
Östlich des Flurstücks 133 verlaufen insgesamt zwölf Fahrspuren, nämlich diejenigen der achtspurigen Stadtautobahn (vier Fahrspuren je Fahrtrichtung) und diejenigen der ...straße (zwei Fahrspuren je Fahrtrichtung, und zwar zwei Fahrspuren nördlich entlang der Stadtautobahn und zwei Fahrspuren südlich entlang der Stadtautobahn). Dieses zwölfspurige Straßenland bildet eine Zäsur und trennt die östlich davon liegende Bebauung von der auf der westlichen Seite befindlichen Bebauung. Daran ändert die zwischen diesen Bebauungen bestehende Sichtbeziehung nichts. Schon jede Straße, also die Stadtautobahn und die ...straße, ist für sich genommen von beträchtlicher Breite. Umso mehr bilden beide Straßen in der Zusammenschau eine Grenze, die den Eindruck eines klaren Abschlusses vermittelt. Dieser Eindruck wird noch dadurch verstärkt, dass die ...straße und die Stadtautobahn weder an dieser Stelle noch im unmittelbaren Umfeld der Flurstücke 130, 132 und 133 überquerbar sind.
(2) Der durch diesen Zuschnitt entstehende räumliche Bereich erfüllt die Kriterien für einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht.
Nach dem Eindruck, den die Kammer im Rahmen der Augenscheinseinnahme gewonnen hat, bilden die im maßgeblichen Betrachtungsgebiet vorhandenen Gebäude, nämlich der Großhandelsbetrieb für Autoteile nebst Werkstatt und die Lagerhalle, keinen Bebauungskomplex im Gebiet der Gemeinde, der das für die Annahme eines Ortsteils erforderliche Gewicht aufweist. Hiergegen spricht schon entscheidend, dass es sich überhaupt nur um zwei Gebäude handelt. Zwar kann die Grenze für die Annahme eines Ortsteils nicht schematisch und allgemein verbindlich mit einer bestimmten Anzahl von Gebäuden festgelegt werden, weil die siedlungsstrukturellen Gegebenheiten im Gebiet der jeweiligen Gemeinde maßgeblich sind. Gleichviel geht das Bundesverwaltungsgericht davon aus, dass eine Ansammlung von nur vier Wohngebäuden regelmäßig nicht das für eine eigenständige Siedlungseinheit erforderliche Gewicht besitzt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 19. April 1994 – BVerwG 4 B 77.94 –, juris Rn. 2). Bei sechs Gebäuden wird eine untere Grenze vermutet (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 17. April 2018 – OVG 2 N 70.16 –, juris Rn. 3 m.w.N.).
Vorliegend gilt auch nicht ausnahmsweise etwas anderes. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass sowohl der Autoteilehandel bzw. die -werkstatt als auch die Lagerhalle bauliche Anlagen zumindest mittlerer Größe sind, die den maßgeblichen Betrachtungsbereich nahezu vollständig ausfüllen. Jedoch sind sie nach den obigen Maßstäben bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht mit den siedlungsstrukturellen Gegebenheiten der Gemeinde, d.h. der Einheitsgemeinde Berlin, vergleichbar. Es handelt sich um zwei gewerblich genutzte Gebäude, die keinen funktionalen oder sonst erkennbaren Zusammenhang zueinander aufweisen; vielmehr wurde die Nutzung der Grundstücke bislang durch die angrenzenden Verkehrswege, nicht durch die Nutzung des jeweils anderen Grundstückes, bestimmt. Die zwei vereinzelten Gebäude sind auch in ihrer Zusammenschau nicht geeignet, eine organische Siedlungsstruktur auszudrücken.
b) Diesem Ergebnis steht nicht entgegen, dass das Bezirksamt in seinem Vorbescheid Nr. 2017/2782 vom 17. April 2018 davon ausgegangen ist, dass sich das Vorhabengrundstück im (unbeplanten) Innenbereich im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB befindet. Der Vorbescheid entfaltet insoweit keine Bindungswirkung. Das gilt unabhängig davon, ob es sich bei dem klägerischen Vorhaben überhaupt um dasselbe Vorhaben handelt, welches Gegenstand des Vorbescheides war, oder um ein anderes Vorhaben (sog. Aliud). Für Letzteres streitet jedenfalls, dass Gegenstand des Vorbescheidsantrags der Abriss der Lagerhalle und der Neubau eines achtgeschossigen Gebäudes als Bordell mit Gastronomie (Gentlemen Club) war, während das hier zu prüfende klägerische Vorhaben auf die Nutzung als Bordell in der bestehenden Kubatur der Lagerhalle gerichtet ist, das als wesentlich kleineres Bordell ohne Gastronomie deutlich weniger nutzungsintensiv ist. Das kann aber letztlich offen bleiben. Denn die Frage, ob es sich bei einem Vorhabengrundstück um unbeplanten Innenbereich handelt, könnte isoliert überhaupt nicht Gegenstand eines Bauvorbescheides sein. Ein Bauvorbescheid kann nach § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln in allen in Betracht kommenden Fassungen nur „zu einzelnen in der Baugenehmigung zu entscheidenden Fragen des Bauvorhabens“ erteilt werden. Durch einen Vorbescheid können somit nur Teilfragen eines hinreichend konkretisierten Vorhabens geklärt werden, wie sie sich zum Beispiel bei der Anwendung des § 34 Abs. 1 BauGB stellen können. So kann ein Bauvorbescheid etwa zu der Frage erteilt werden, ob sich ein Vorhaben nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügt. Um eine solche statthafte Teilfrage eines hinreichend konkretisierten Vorhabens würde es sich bei der Frage der Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Innenbereich aber nicht handeln. Mit ihr würde nur eine Vorfrage gestellt, deren Beantwortung lediglich darüber entscheidet, ob auf irgendein Vorhaben, gleich an welcher Stelle des Grundstücks, § 34 BauGB anzuwenden wäre. Mit ihrer positiven, das Vorliegen von Innenbereich bejahenden Beantwortung würde über eine bestimmte Teilfrage eines hinreichend konkretisierten Vorhabens nicht abschließend und verbindlich entschieden. Darin liegt aber der Sinn des Bauvorbescheides als vorweggenommenem Teil der Baugenehmigung (vgl. VG Berlin, Urteil vom 19. November 2014 – VG 19 K 385.12 –, juris Rn. 44 m.w.N.; vgl. auch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 15. Oktober 2012 – OVG 10 N 43.09 –, juris Rn. 5).
4. Das dem Außenbereich zugehörige und demnach nach § 35 BauGB zu beurteilende Vorhaben ist bauplanungsrechtlich zulässig. Da das Vorhaben zweifelsfrei keinen Privilegierungstatbestand des § 35 Abs. 1 BauGB erfüllt, kommt es für seine (planungsrechtliche) Zulässigkeit auf § 35 Abs. 2 BauGB an. Danach können im Außenbereich sonstige Vorhaben im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Auch wenn der Wortlaut dieser Vorschrift anderes vermuten lässt, besteht nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ein Rechtsanspruch auf Zulassung des Vorhabens, sollte das Vorhaben öffentliche Belange nicht beeinträchtigen (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. April 1964 – BVerwG I C 30.62 –, juris Leitsatz Nr. 2; vgl. auch VG Berlin, Urteil vom 7. Juni 2023, a.a.O. Rn. 47; Söfker, in: Spannowski/Uechtritz, BeckOK BauGB, 64. Edition, Stand: 1. August 2024, § 35 Rn. 57).
Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Das Vorhaben beeinträchtigt keine öffentlichen Belange (dazu a) und die Erschließung ist gesichert (dazu b).
a) Nach § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist von einer Beeinträchtigung öffentlicher Belange insbesondere dann auszugehen, wenn das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht (Nr. 1), den Darstellungen eines Landschaftsplans oder sonstigen Plans, insbesondere des Wasser-, Abfall- oder Immissionsschutzrechts, widerspricht (Nr. 2), schädliche Umwelteinwirkungen hervorrufen kann oder ihnen ausgesetzt wird (Nr. 3), unwirtschaftliche Aufwendungen für Straßen und andere Verkehrseinrichtungen, für Anlagen der Versorgung oder Entsorgung, für die Sicherheit oder Gesundheit oder für sonstige Aufgaben erfordert (Nr. 4), Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Bodenschutzes, des Denkmalschutzes oder die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt oder das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet (Nr. 5), Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur beeinträchtigt, die Wasserwirtschaft oder den Hochwasserschutz gefährdet (Nr. 6), die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt (Nr. 7) oder die Funktionsfähigkeit von Funkstellen und Radaranlagen stört (Nr. 8).
Die Nutzung der Lagerhalle als Bordell beeinträchtigt weder einen der in § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB genannten noch einen der sonst zu berücksichtigenden öffentlichen Belange.
(1) Das Vorhaben widerspricht entgegen der Ansicht des Beklagten nicht gemäß § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB den Darstellungen des Flächennutzungsplans. Zwar weist der Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. Bln 2015 S. 31), zuletzt geändert am 5. Januar 2024 (ABl. Bln 2024 S. 5, S. 123) das betreffende Gebiet als „Bahnfläche“ aus. Hierbei handelt es sich jedoch nicht um eine „Darstellung“ im Sinne des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Relevant sind in diesem Zusammenhang nur die Darstellungen des Flächennutzungsplans i.S.d. § 5 Abs. 2 BauGB sowie der BauNVO, nicht relevant hingegen sind Kennzeichnungen nach § 5 Abs. 3 BauGB, Vermerke von Planungen und sonstigen Nutzungsregelungen nach § 5 Abs. 4 BauGB sowie die Aussagen des Erläuterungsberichts nach § 5 Abs. 5 BauGB (Söfker, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 155. EL August 2024, § 35 Rn. 79). Nachrichtliche Übernahmen nach § 5 Abs. 4 BauGB sind nicht Ausdruck des planerischen Willens der Gemeinde. Sie haben nur deklaratorische Bedeutung und werden deshalb auch nicht Bestandteil des Flächennutzungsplans. Ihre Rechtswirkung ergibt sich aus den für die Planung oder sonstige Nutzungsregelung maßgeblichen anderen Rechtsvorschriften (vgl. Mitschang, Der Flächennutzungsplan, 2003, Rn. 632). Bei der hier vorliegenden Ausweisung als Bahnfläche handelt es sich um eine nachrichtliche Übernahme einer nach anderen gesetzlichen Vorschriften ergangenen Planung im Sinne des § 5 Abs. 4 BauGB, der im Rahmen des § 35 Abs. 3 BauGB keine eigenständige Bedeutung zukommt. Denn die Festsetzung einer Fläche als Bahngelände erfolgt im Rahmen eines eigenständigen Planungsverfahrens (nach §§ 18 ff. AEG) und unterliegt nicht der gemeindlichen Planungshoheit (vgl. VG Berlin, Urteil vom 7. Juni 2023, a.a.O. Rn. 48; vgl auch OVG Münster, Urteil vom 14. September 1989 – OVG 7 A 81/84 –, juris Rn. 24).
(2) Auch beeinträchtigt das Vorhaben nicht dadurch öffentliche Belange, indem es gemäß § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt.
Zweck dieses Belangs ist es, die Entwicklung einer zusammenhanglosen oder aus anderen Gründen unorganischen Streubebauung und damit jede Zersiedlung des Außenbereichs zu verhindern (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. Juni 1976 – BVerwG IV C 42.74 –, juris Rn. 15; Söfker, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 35 Rn. 104). Der Begriff der Splittersiedlung steht im Gegensatz zu dem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ gemäß § 34 BauGB. Eine Splittersiedlung ist dann anzunehmen, wenn es der vorhandenen Bebauung an dem insoweit erforderlichen gewissen Gewicht fehlt (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 2001 – BVerwG 4 C 13.00 –, juris Rn. 13; vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 4. Juli 2022 – OVG 10 B 1/21 –, juris Rn. 84). Unter Entstehung ist in diesem Zusammenhang ein Vorgang zu verstehen, der in Richtung auf eine Zersiedlung des Außenbereichs durch die Schaffung einer Splittersiedlung begründet ist, während der Begriff der Verfestigung die Auffüllung des schon bisher in Anspruch genommenen räumlichen Bereichs erfasst; mit Erweiterung ist die Ausdehnung dieses räumlichen Bereichs gemeint ist (vgl. VGH München, Beschluss vom 3. Februar 2022 – 9 ZB 20.2336 –, juris Rn. 18). Allerdings ist nicht die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer jeden Splittersiedlung automatisch „zu befürchten“. Das Bundesverwaltungsgericht hat aus dieser Terminologie gefolgert, dass das Gesetz nicht schlechthin die Verfestigung etc. einer Splittersiedlung als Beeinträchtigung öffentlicher Belange wertet, sondern nur, wenn das Vorhaben zum Bestehen einer „unerwünschten Splittersiedlung“ führt, wobei unerwünscht in diesem Sinne eine Splittersiedlung ist, wenn mit ihr ein Vorgang der Zersiedlung eingeleitet oder gar schon vollzogen wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1967 – BVerwG IV C 25.66 –, juris Rn. 15).
Gemessen hieran liegt zur Überzeugung der Kammer keine Beeinträchtigung öffentlicher Belange im Sinne des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB vor. Folgt die Einordnung der Flurstücke 130, 132 und 133 als Splittersiedlung zwanglos daraus, dass sie keinen Ortsteil im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bilden, erweitert das Vorhaben der Kläger diese Splittersiedlung zwar nicht, verfestigt sie aber (dazu aa). Diese ist im vorliegenden Fall aber nicht unerwünscht (dazu bb).
aa) Das Vorhaben der Kläger erweitert keine bestehende Splittersiedlung. Denn der räumliche Bereich, den die vorhandenen Gebäude bereits in Anspruch nehmen, verändert sich durch das Vorhaben der Kläger nicht. Die begehrte Nutzung der Lagerhalle als Bordell und die dafür erforderlichen Umbauten sollen innerhalb der bestehenden Kubatur der Lagerhalle stattfinden. Das geplante Vordach fällt mit Blick auf die Größe der Lagerhalle nicht ins Gewicht. Eine relevante räumliche Ausdehnung findet nicht statt. Vielmehr würde die klägerseits beabsichtigte Nutzung des Gebäudes die bisherige Nutzung als Lagerhalle spürbar intensivieren. Der bisher in Anspruch genommene räumliche Bereich würde demnach nicht ausgedehnt, sondern vielmehr aufgefüllt werden. Damit ginge allenfalls die Verfestigung einer Splittersiedlung einher.
bb) Zur Überzeugung der Kammer ist die durch das Vorhaben bewirkte Verfestigung der Splittersiedlung nicht unerwünscht. Nicht jede durch die Änderung der baulichen Nutzung einer Anlage bewirkte Verfestigung einer Splittersiedlung ist notwendigerweise „unerwünscht“. Neben dem Tatbestandsmerkmal der Verfestigung ist deshalb weiter zu untersuchen, ob die Verfestigung im Sinne eines Vorgangs der Zersiedelung unerwünscht ist. Hiervon ist unter anderem dann auszugehen, wenn das Vorhaben eine weit reichende oder doch nicht genau übersehbare Vorbildwirkung besitzt (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juni 1977 – BVerwG 4 C 37.75 –, juris Rn. 27). Hierfür reicht es aus, dass bei einer Zulassung des Vorhabens weitere ähnliche Vorhaben in der Splittersiedlung nicht verhindert werden könnten und dadurch der Außenbereich weiter zersiedelt werden würde (vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. Juni 2016, a.a.O. Rn. 17).
Eine Vorbildwirkung im vorbeschriebenen Sinne wird das klägerische Vorhaben zur Überzeugung der Kammer, die insbesondere auf dem Eindruck der Augenscheinseinnahme der örtlichen Gegebenheiten fußt, nicht haben.
Aufgrund der räumlichen Gegebenheiten und des Geländezuschnitts ist ein weiteres Bauvorhaben, für das das Vorhaben der Kläger Vorbildwirkung entfalten könnte, im maßgeblichen Betrachtungsgebiet nicht zu besorgen. Nach den im Termin zur Augenscheinseinnahme getroffenen Feststellungen ist dort eine Erweiterung der Splittersiedlung durch wesentliche weitere Bebauung nicht vorstellbar. Nach allen Himmelsrichtungen hin liegen dominante und hinderliche Verkehrsanlagen, entsprechende Freiflächen sind nicht vorhanden. Insbesondere auf dem Vorhabengrundstück stellen sich bei Verwirklichung des Vorhabens keine nennenswerten Baulücken mehr dar. Die Nutzung der Freiflächen des Vorhabengrundstücks wird durch die Bauvorlagen im Wesentlichen dahingehend verbindlich bestimmt, dass sie als Parkplatzflächen, als Feuerwehrumfahrt und als Aufstellort für Container dienen; ein Verzicht auf diese Freiflächennutzung würde voraussichtlich die Genehmigungsfrage für das Vorhaben neu aufwerfen. Der von Bebauung freigehaltene Streifen an der östlichen Grundstücksgrenze ist der Disposition der Kläger durch eine Grunddienstbarkeit (Geh-, Fahr- und Leitungsrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Grundbuchblattes 1431 (Flurstück 133) zunächst entzogen. Die damit nur verbleibende kleine Freifläche im Westen des Vorhabengrundstücks, ein spitz zulaufendes Rasenstück, bietet sich für eine mehr als nur unwesentliche Bebauung nicht an. Für eine weitere Verfestigung der Splittersiedlung durch eine Ausweitung der Geschossfläche im Rahmen der bestehenden Grundfläche – d.h. eine Aufstockung nach oben – bietet das selbst im Wesentlichen innerhalb der bestehenden Kubatur verbleibende Vorhaben kein hinlänglich kongruentes Vorbild. Ein zu missbilligender Zersiedlungsprozess kommt daher in diesem Einzelfall nicht in Betracht. Der kleinräumige Zuschnitt und die genuine Lage der Splittersiedlung sprechen darüber hinaus dagegen, dass die Verfestigung der Splittersiedlung durch das Vorhaben eine erhebliche Vorbildwirkung für eine Inanspruchnahme anderer nicht zur Bebauung vorgesehener Flächen im Gebiet der Einheitsgemeinde und damit für ein Entstehen, die Erweiterung oder die Verfestigung von Splittersiedlungen in anderen Teilen der Stadt haben könnte. Die Verfestigung der Splittersiedlung ist auch nicht aus anderen städtebaulichen Gründen unerwünscht. Im Gegenteil erscheint die bereits versiegelte Fläche des verkehrsgünstig und innenstadtnah belegenen Vorhabengrundstücks für eine gewerbliche Nutzung auch mangels Immissionskonfliktes mit – hier fehlender – Wohnbebauung in besonderem Maße geeignet. Schließlich steht das – ohnehin bereits bebaute – Nachbargrundstück im Eigentum des Landes Berlin, so dass es der Beklagte selbst in der Hand hat, auf den etwaigen Geschehensablauf einzuwirken.
(3) Ebenso wird der öffentliche Belang, dass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu wahren sind (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB, § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB, § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1, Abs. 3 Nr. 1 Buchst. a BauGB, § 17 Abs. 2 BauNVO ), durch das Vorhaben der Kläger nicht beeinträchtigt. Dabei handelt es sich zwar, anders als für Vorhaben im unbeplanten Innenbereich (vgl. § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB), nicht um einen ausdrücklich benannten öffentlichen Belang. Die Aufzählung öffentlicher Belange in § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist jedoch nach dem Wortlaut der Vorschrift („insbesondere“) nicht abschließend (BVerwG, Urteil vom 8. Februar 1974 – BVerwG IV C 77.71 –, juris Rn. 19). Der Begriff der öffentlichen Belange wird vielmehr nur beispielhaft und abstrakt erläutert. Die Norm soll die Außenbereichsverträglichkeit von Vorhaben am jeweiligen Standort sicherstellen. Wann ein sonstiger öffentlicher Belang vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls (BVerwG, Beschluss vom 23. März 2021 – BVerwG 4 B 24.20 –, juris Rn. 5 f. m.w.N.). Davon ausgehend schließt es die gesetzliche Regelung nicht aus, die Zulässigkeit eines Vorhabens an Hand anderer öffentlicher Belange zu prüfen, die nicht zu den in ausdrücklich benannten Belangen gehören, sofern es sich um bodenrechtliche Gesichtspunkte handelt, die für das Vorhaben im Außenbereich in irgendeiner Weise rechtserheblich sein können (vgl. Schrödter, Baugesetzbuch, 9. Aufl. 2019, § 35 BauGB Rn. 107). Rechtserheblich sind öffentliche Belange, sofern sie ein ähnliches, wenn nicht stärkeres Gewicht als die benannten Belange besitzen und von dem Leitgedanken einer geordneten städtebaulichen Entwicklung unter Berücksichtigung der konkreten örtlichen Verhältnisse mitumfasst sind (BVerwG, Beschluss vom 23. März 2021, a.a.O. Rn. 5 m.w.N.). Vorhaben im Außenbereich können danach – auch unterhalb der Grenze des Planungserfordernisses – jedenfalls an solchen unbenannten Belangen zu messen sein, die das gesamte Bauplanungsrecht als allgemeine Grundsätze des Städtebaurechts überwölben (vgl. etwa zum Gebot der Rücksichtnahme Kellermann in: Rixner/Biedermann/Charlier, Systematischer Praxiskommentar BauGB/BauNVO, 4. Aufl. 2022, § 35 BauGB Rn. 100; zu einem Belang nach § 1 Abs. 6 BauGB vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. März 2021, a.a.O. Rn. 6). Um einen solchen allgemeinen Grundsatz handelt es sich bei der Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse, einem gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigenden Belang (vgl. Söfker/Hellriegel, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 34 Rn. 66). Dieser Belang ist für ein zwischen Hauptverkehrsachsen belegenes gewerbliches Bauvorhaben, dessen Nutzflächen sich nahezu zur Hälfte im Kellergeschoss befinden, auch im Einzelfall erkennbar von Bedeutung.
Das Vorhaben wahrt in seiner in der mündlichen Verhandlung klargestellten Gestalt die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse insbesondere für die dort tätigen Dienstleisterinnen. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden in den Regelungen über städtebauliche Sanierungsmaßnahmen, insbesondere § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 i.V.m. Abs. 3 BauGB, über dessen Anwendungsbereich hinaus legaldefiniert (vgl. BVerwG, Urteil vom 6. Juni 2002 – BVerwG 4 CN 4.01 –, juris Rn. 29 m.w.N.; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 22. September 2011 – OVG 2 A 8.11 –, juris Rn. 12). Diese Anforderungen beziehen sich auf die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten (§ 136 Abs. 3 Nr. 1 lit. a BauGB) und auf die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen (§ 136 Abs. 3 Nr. 1 lit. f BauGB). Hiermit steht das Vorhaben in Einklang.
Bedenken gegen die Belichtung der im Kellergeschoss des Vorhabengebäudes geplanten Zimmer bestehen nicht. Welches Maß an Belichtung für einen Aufenthaltsraum erforderlich ist, wird im Bauordnungsrecht näher konkretisiert. Wird dieses Maß erreicht oder überschritten, ist regelmäßig zugrunde zu legen, dass auch planungsrechtlich ein Mindeststandard an Belichtung gewahrt ist. So liegt es auch hier. Nach § 47 Abs. 2 Satz 2 BauO Bln in jeder der seit Bauantragstellung gültigen Fassungen müssen Aufenthaltsräume Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raumes einschließlich der Netto-Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben. Diesen Anforderungen genügen die Kläger. Ausweislich des Belichtungsnachweises in den ergänzten Bauvorlagen vom 24. Januar 2020 werden auch die im Kellergeschoss belegenen zehn Beherbergungszimmer und die als Gemeinschaftsraum ausgestaltete Kantine jeweils mit Fensterflächen versehen, die die baurechtlichen Mindestanforderungen durchgehend, wenn auch teils nur unwesentlich, übertreffen. Aus der Lage im Kellergeschoss ergeben sich keine höheren Anforderungen. Das Bauordnungsrecht sieht besondere Regelungen für die Belüftung und Belichtung der Kellergeschosse nicht (mehr) vor (vgl. Meyer, in: Meyer/Achelis, Bauordnung für Berlin, 7. Aufl. 2021, § 47 BauO Bln Rn. 4). Eine abweichende planungsrechtliche Betrachtung ist auch im Einzelfall nicht geboten. Bei den im Kellergeschoss vorgesehenen Beherbergungszimmern handelt es sich um Mehrbettzimmer. Sie dienen ihrem Zuschnitt nach der – nur vorübergehenden – Übernachtung der Dienstleisterinnen, nicht aber einem darüber hinausgehenden Aufenthalt. Handelt es sich funktional nur um Schlafräume, beeinträchtigt ein geringer Einfall an Tageslicht gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht. Gleiches gilt für den Kantinenraum im Kellergeschoss, der nur dem kurzfristigem Aufenthalt als Pausenraum dient.
Auch die hohe Belastung des Vorhabengrundstücks mit Lärm des umgebenden Verkehrs stellt gesunde Arbeitsverhältnisse im Ergebnis nicht in Frage. Die Verkehrslärmbelastung überschreitet zwar ein kritisches Niveau. Die Kläger haben jedoch nach der in der mündlichen Verhandlung klargestellten Ausgestaltung des Vorhabens die erforderlichen Maßnahmen vorgesehen, um die Aufenthaltsräume des Vorhabengebäudes von diesen Immissionen abzuschirmen.
Das noch hinzunehmende Maß an Verkehrslärm im Fall einer an Verkehrsanlagen heranrückenden Bebauung hat eine gesonderte Regelung nicht erfahren, kann jedoch anhand von zwei Gesichtspunkten bestimmt werden. Zum einen können nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts die – unmittelbar nur den hinzutretenden Lärm beim Bau von Verkehrsanlagen betreffenden – Grenzwerte der Sechzehnten Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes – 16. BImSchV – als Richtwerte herangezogen werden. Werden diese Werte nicht überschritten, bildet dies regelmäßig ein gewichtiges Indiz dafür, dass die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse noch gewahrt sind (vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1990, a.a.O. Rn. 32; siehe auch VG München, Urteil vom 24. November 2020 – M 1 K 18.4073 –, juris Rn. 44 ff.; VGH München, Beschluss vom 14. Oktober 2014 – 12 BV 14.1629 –, juris Rn. 31 ff.). Zum anderen sind mangels anderen Bezugspunkts die allgemeinen Grenzen für eine Lärmbelastung zugrunde zu legen, bei denen die kritische Schwelle zur Gesundheitsgefährdung überschritten wird und grundrechtliche Schutzpflichten (Art. 2 Abs. 1 Grundgesetz) ausgelöst werden. Diese Grenze wird dabei von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts bei Gebieten, die – jedenfalls auch – zum Wohnen bestimmt sind, mit 70 bis 75 dB(A) tagsüber und 60 bis 65 dB(A) nachts markiert (vgl. BVerwG, Urteil vom 16. März 2006 – BVerwG 4 A 1075.04 –, juris Rn. 368; Urteil vom 13. Mai 2009 – BVerwG 9 A 72.07 –, juris Rn. 69; nach der Rechtsprechung der Kammer, vgl. VG Berlin, Urteil vom 24. Januar 2019 – VG 19 K 308.15 –, juris Rn. 62 und Urteil vom 26. Oktober 2023 – VG 19 K 422.19 –, juris Rn. 80, liegt sie tagsüber bei 70 db(A)). Diese Grenzwerte sind auf ein Vorhaben, dessen Betrieb auch Beherbergung beinhaltet, anwendbar.
An diesen Maßstäben gemessen, ist das Vorhaben voraussichtlich Verkehrslärm ausgesetzt, der ein kritisches Niveau erreicht. Nach der Strategischen Lärmkarte LDEN Gesamtverkehr Tag-Abend-Nacht-Index im Geoportal des Landes Berlin, die die Kammer in der mündlichen Verhandlung eingeführt hat, liegt jedenfalls im nordwestlichen Teil des Vorhabengebäudes die Lärmbelastung bei 70-74 db(A), im Übrigen bei 65 bis 69 db(A). Diese Werte zugrunde gelegt, ist die Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse zunächst nicht durch die Grenzwerte der 16. BImSchV indiziert. Nach § 2 Abs. 1 16. BImSchV darf in keinem Gebietstypus ein Immissionsgrenzwert von 69 db(A) überschritten werden. Dieser Wert ist hier nicht gewahrt. Vielmehr ist auf Grundlage der kartierten Werte zumindest auf einem Teil des Vorhabengrundstücks die nur durch den Verkehrslärm hervorgerufene Lärmbelastung mit mindestens 70 db(A) so hoch, dass die absolute Schwelle zur Gesundheitsgefährdung überschritten ist.
Die Planung des Vorhabens stellt jedoch – jedenfalls in ihrer letzten Ausgestaltung – durch Maßnahmen des passiven Lärmschutzes sicher, dass der äußere Verkehrslärm ungesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse innerhalb des Vorhabengebäudes nicht entstehen lässt. Die Kläger haben im Termin zur mündlichen Verhandlung klargestellt, dass die Außenbauteile Schalldämmmaße aufweisen sollen, mit denen im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss ein Innenraumpegel von 35 dB(A) gewährleistet wird und im Kellergeschoss ein Innenraumpegel von 30 dB(A) gewährleistet wird. Diese Maßnahmen sind zur Abschirmung des Verkehrslärms geeignet und zureichend. Die durch sie erreichten Werte gewährleisten zur sicheren Seite, dass gesundheitsgefährdender Lärm in allen Räumen, insbesondere in den Verrichtungszimmern als vorgesehene Arbeitsstätten im Erdgeschoss und in den Beherbergungszimmern im Untergeschoss, ausgeschlossen wird, und die Lärmbelastung durch Außenlärm – zudem – auf ein verträgliches Maß beschränkt wird (vgl. entsprechend für Maßnahmen des passiven Lärmschutzes zu Gunsten lärmbetroffener Nachbarn VG Berlin, Beschluss vom 4. April 2024 – VG 19 L 92/24 –, S. 7 d. amtl. Abdr.; bestätigt von OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. April 2024 – OVG 2 S 14/24 –, S. 2 f. d. amtl. Abdr.).
Bei dieser Sachlage bedurfte es einer weiteren, räumlich auf das Vorhabengrundstück und zeitlich auf den Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung bezogenen Aufklärung der durch die Strategische Lärmkarte nur grob bestimmten Verkehrslärmbelastung nicht.
(4) Schließlich ist auch das Gebot der Rücksichtnahme, das jedenfalls als weiterer öffentlicher Belang in den Blick zu nehmen ist (vgl. Stüer/Stüer/ Bauen im Außenbereich, 2017, S. 202), nicht beeinträchtigt.
Die Anforderungen, die das Gebot der Rücksichtnahme im Einzelnen begründet, hängen wesentlich von den jeweiligen Umständen ab. Je empfindlicher und schutzwürdiger die Stellung desjenigen ist, dem die Rücksichtnahme im gegebenen Zusammenhang zugutekommt, desto mehr kann er an Rücksichtnahme verlangen. Je verständlicher und unabweisbarer die mit dem Vorhaben verfolgten Interessen sind, umso weniger braucht derjenige, der das Vorhaben verwirklichen will, Rücksicht zu nehmen. Abzustellen ist darauf, was einerseits dem Rücksichtnahmebegünstigten und andererseits dem Rücksichtnahmeverpflichteten nach Lage der Dinge zuzumuten ist (vgl. VG Berlin, Urteil vom 16. Dezember 2019 – VG 19 K 285.18 –, S. 14 d. amtl. Abdr. m.w.N.).
Hieran gemessen ist das Vorhaben nicht rücksichtslos. Das Vorhabengrundstück ist nördlich wie südlich und westlich von Bahnanlagen umgeben. Im Osten befindet sich die Stadtautobahn bzw. die ...straße, wo reger Autoverkehr stattfindet. Von den Auswirkungen des Vorhabengrundstücks kann damit einzig das von dem Autoteilehandel nebst Werkstatt genutzte Nachbargrundstück betroffen sein. Dieses Grundstück und die auf ihm stattfindende Nutzung haben jedoch eine durchschnittliche Nutzung und den damit verbundenen Nutzerverkehr anderer Gewerbe hinzunehmen. Soweit sich zwischen den Gleisanlagen südlich des an das Vorhabengrundstück angrenzenden Bahndamms kleine Datschen befinden, sind diese durch den massiven Bahndamm und die darauf verlaufenden Gleise getrennt.
b) Die Erschließung des Vorhabens ist gemäß § 35 Abs. 2 BauGB gesichert.
Die Anforderungen an die gesicherte Erschließung ergeben sich aus der jeweiligen räumlichen Situation und den konkreten Anforderungen des jeweiligen Vorhabens und Baugrundstücks selbst (Söfker/Hellriegel, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Stock, a.a.O., § 34 Rn. 65). Auszugehen ist vom Zweck der gesicherten Erschließung als bodenrechtliches Zulässigkeitsmerkmal. Ziel ist danach die Gewährleistung einer der geordneten städtebaulichen Entwicklung entsprechenden Benutzbarkeit bebaubarer und bebauter Grundstücke. Zu den Mindestanforderungen zählen regelmäßig die hinreichende Anbindung eines Baugrundstücks an das öffentliche Straßennetz, die (nicht zwangsläufig externe) Versorgung mit Elektrizität und Wasser sowie die Abwasserbeseitigung (vgl. VG Berlin, Urteil vom 18. Juli 2024 – VG 19 K 372/23 –, S. 9 d. amtl. Abdr. mit Verweis auf OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 9. November 2022 – OVG 10 B 3/20 –, juris Rn. 29 m.w.N.). Gemessen hieran ist die Erschließung gesichert.
Das Vorhabengrundstück ist an das öffentliche Straßennetz angebunden. Der Zugang zur ...straße als der nächstgelegenen öffentlichen Straße ist zwar nur über das von dem Autoteilehandel bzw. der Werkstatt genutzte Flurstück 132 möglich. Die Zuwegung zu dem Vorhabengrundstück ist jedoch durch ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht grundbuchlich und – über das planungrechtlich Erforderliche hinaus – öffentlich-rechtlich durch eine Baulast gesichert. Dabei verläuft die gesicherte Zuwegung von der ...straße aus kommend südlich der Autowerkstatt am Bahndamm entlang, um hinter dem Werkstattgebäude nach rechts, anschließend wieder nach links abbiegend nördlich der Lagerhalle zu enden.
Die im Rahmen der Arbeiten am Dreieck Funkturm möglicherweise bevorstehenden Tiefbauarbeiten führen zu keiner abweichenden Würdigung. Etwa künftig durchzuführende Bauarbeiten stellen die wegemäßige Erschlossenheit in dem für die Entscheidung über die begehrte Baugenehmigung maßgeblichen Zeitpunkt nicht in Frage; auf eine vorübergehend unzureichende Möglichkeit der Zuwegung wäre im Zeitpunkt der tatsächlichen Durchführung der Maßnahmen bauaufsichtlich zu reagieren. Darüber hinaus geht die Kammer auf Grundlage des Feststellungsentwurfs der Autobahn GmbH des Bundes vom 15. Dezember 2021 davon aus, dass – soweit eine Betroffenheit des Flurstücks 133 überhaupt vorliegt – diese jedenfalls nicht die für die Zuwegung erforderlichen Flächen betrifft.
Auch die Erschließung mit Löschwasser ist gesichert. Die Verfügbarkeit einer ausreichenden Löschwassermenge gehört zur Erschließung i. S. d. § 35 Abs. 2 BauGB, weil sie der Versorgung des Vorhabengrundstücks mit einer im Falle eines Brandes erforderlichen Ressource dient. Eine solche ressourcenbezogene Erschließung des Vorhabens (Strom, Trinkwasser, Abwasser, Löschwasser) ist, anders als seine wegemäßige Erschließung, nicht notwendig mit einer Anbindung des Vorhabengrundstückes an seine Umgebung verbunden. Ihre Zugehörigkeit zur Erschließung ergibt sich insoweit aus dem Bestehen eines entsprechenden Versorgungsbedürfnisses, unabhängig davon, ob dessen Erfüllung mittels Anbindung an ein leitungsbezogenes Versorgungsnetz (Strom-, Wasser-, Abwasserleitungen, Hydranten) oder aber durch Zugriff auf eine nicht leitungsbezogene Versorgungsmöglichkeit (Generator, Brunnen, Sickergrube, Löschwasserentnahmestelle) erfolgt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 9. November 2022, a.a.O. Rn. 66 f., und Urteil vom 16. November 2017 – OVG 11 B 6.15 –, juris Rn. 62).
Wann die Erschließung auch mit Löschwasser gesichert ist, hängt in erster Linie von der örtlichen Organisation und der technischen Leistungsfähigkeit der Feuerwehr ab. Danach besteht grundsätzlich eine Einschätzungsprärogative der Feuerwehr dahingehend, ob nach den Umständen des Einzelfalls, der Lage und der Umgebung des Grundstücks und ihrer technischen Ausstattung – etwa der Schlauchlänge – im Einzelfall eine hinreichende Versorgung des Grundstücks mit Löschwasser gewährleistet ist. Allgemein ist dabei nachvollziehbar, dass nach der gegenwärtigen Ausstattung der Berliner Feuerwehr, insbesondere der bei ihr verfügbaren Schlauchlänge, und dem maßgeblichen Regelwerk des Deutschen Verein des Gas- und Wasserfaches e.V. die Entfernung zwischen der baulichen Anlage und dem nächsten öffentlichen Hydranten 100 m nicht übersteigen darf (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 9. November 2022, a.a.O. Rn. 68).
Nach diesen Grundsätzen ist die Löschwasserversorgung gesichert. Der Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung erklärt, er gehe von der Löschwassererschließung aus. Er habe die Leitpläne für die Löschwasserzufuhr eingesehen, zumal befinde sich an der ...straße ein Hydrant. Die Augenscheinseinnahme der Kammer hat dieses Gesamtbild bestätigt. Danach sind auf dem Vorhabengrundstück noch zwei Überflurhydranten vorhanden. Diese befinden sich in einem nur geringen, maximal 20 m betragenden Abstand zur Lagerhalle. Die auf den Hydranten vorhandenen Prüfzeichen zeigen, dass diese zur internen Löschwasserversorgung bestimmt und einer Ertüchtigung zugänglich sind. Bei dieser Sachlage bestand kein Anlass für eine weitere Sachaufklärung.
5. Andere öffentlich-rechtliche Vorschriften stehen dem Vorhaben nicht entgegen (vgl. § 29 Abs. 2 BauGB). Insbesondere hat die Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz am 10. März 2020 die nach § 9 Abs. 2 FStrG erforderliche Zustimmung zur beantragten Baugenehmigung erteilt.
II. Das Vorhaben der Kläger hält schließlich die Anforderungen nach den Vorschriften der Bauordnung von Berlin ein. Den entsprechenden Anforderungen des Beklagten ist die Klägerin im Bauantragsverfahren nachgekommen. Insbesondere ist die Erschließung des Vorhabengrundstücks auch bauordnungsrechtlich durch die zu Gunsten des Vorhabengrundstücks eingetragene Baulast gesichert. Nach dem Ergebnis der Augenscheinseinnahme sowie ausweislich der vorliegenden Pläne bestehen zudem eine Feuerwehrzufahrt, die teilweise als gesonderte und freizuhaltende Zuwegung ausgestaltet ist, und ausreichende Angriffsflächen für die Feuerwehr im Gefahrfall.
III. Sonstiges aufgedrängtes öffentliches Recht steht dem Vorhaben der Kläger schließlich ebenfalls nicht entgegen. Die Umnutzung des bislang als Lagerhalle genutzten Gebäudes wirft zweckentfremdungsrechtliche Fragen nicht auf.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. § 709 Satz 1 und 2 der Zivilprozessordnung.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf
1.359.600,00 Euro
festgesetzt.
Dabei orientiert sich die Kammer am Streitwert für die Erteilung einer Baugenehmigung für eine Spielhalle, die der Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit mit 600 Euro pro qm Nutzfläche bemisst (vgl. Nr. 9.1.2.2.).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 29 bis 38 des Baugesetzbuchs, die Einhaltung der Anforderungen nach den Vorschriften der BauO Bln und auf Grund der BauO
§§ 29 bis 38 BauGB
§§ 30 bis 37 BauGB
§§ 5 - 9 der Baunutzungsverordnung
§§ 18 ff. AEG
§ 8 BauNVO
§ 34 BauGB
§ 35 BauGB
§ 64 BauO
§ 38 BauGB
§ 47 BauO
§ 167 VwGO
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 89 Abs. 8 BauO
§ 2 Abs. 4 Nr. 8 Alt. 2 BauO
§ 64 Satz 1 BauO
§ 9a Abs. 1 FStrG
§ 29 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 34 Abs. 1 und 2 BauGB
§ 75 Abs. 1 Satz 1 BauO
§ 35 Abs. 1 BauGB
§ 35 Abs. 2 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 5 Abs. 2 BauGB
§ 5 Abs. 3 BauGB
§ 5 Abs. 4 BauGB
§ 5 Abs. 5 BauGB
§ 35 Abs. 3 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB
§ 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 17 Abs. 2 BauNVO
§ 1 Abs. 6 BauGB
§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 i.V.m. Abs. 3 BauGB
§ 136 Abs. 3 Nr. 1 lit. a BauGB
§ 136 Abs. 3 Nr. 1 lit. f BauGB
§ 47 Abs. 2 Satz 2 BauO
§ 2 Abs. 1 16. BImSchV
§ 29 Abs. 2 BauGB
§ 9 Abs. 2 FStrG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 709 Satz 1 und 2 der Zivilprozessordnung
§ 71 Abs. 1 Satz 1 der Bauordnung
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes
Art. 2 Abs. 1 Grundgesetz

Zitierte Entscheidungen: 4 C 30/87
14 B 06.30
19 K 254.19
4 C 7/10
4 C 5/14
4 B 39/00
4 C 15.84
4 C 55.81
4 B 28/15
4 C 40/87
4 B 47/14
4 B 77.94
2 N 70.16
19 K 385.12
10 N 43.09
I C 30.62
7 A 81/84
IV C 42.74
4 C 13.00
10 B 1/21
9 ZB 20.23
IV C 25.66
4 C 37.75
IV C 77.71
4 B 24.20
4 CN 4.01
2 A 8.11
1 K 18.40
12 BV 14.16
4 A 1075.04
9 A 72.07
19 K 308.15
19 K 422.19
19 L 92/24
2 S 14/24
19 K 285.18
19 K 372/23
10 B 3/20
11 B 6.15