Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2021-05-28, Aktenzeichen 65 S 247/20
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2021:0528.65S247.20.00

Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 12.08.2020, Az. xxxxx, abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die im Hause xxxx 255, xxxx Berlin, im 3. OG Mitte gelegene Wohnung von bisher monatlich 707,25 € um weitere 46,50 € auf monatlich 753,75 € ab dem 01.12.2019 zuzustimmen.
Der Beklagte hat die Kosten erster und zweiter Instanz zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Es wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung weiterer Feststellungen gemäß §§ 313 a Abs. 1 Satz 1, 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Klägerin ist begründet. Die Entscheidung des Amtsgerichts beruht auf einer Rechtsverletzung, §§ 513 Abs. 1, 546 ZPO.
a) Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete um 46,50 € auf monatlich 753,75 € mit Wirkung zum 01. Dezember 2019 gemäß § 558 Abs. 1 BGB.
aa) Das Mieterhöhungsverlangen vom 10. September 2019 ist formell ordnungsgemäß ergangen gemäß § 558a Abs. 1 und 2 BGB.
bb) Die Fristen des § 558 Abs. 1 BGB und die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB sind gewahrt, da die Miete vor drei Jahren, also am 01. Dezember 2016: 707,25 € betrug und die verlangte Mieterhöhung weniger als 15 % beträgt.
cc) Die Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB, die am 29. Februar 2020 endete, wurde eingehalten, da die Klage am 15. Februar 2020 bei Gericht anhängig wurde. Gemäß § 167 ZPO ist auf den Klageeingang abzustellen, weil die Klage im Sinne dieser Regelung am 13. März 2020 noch demnächst zugestellt worden ist. Die Klägerin hat durch die Gutschrift des Kostenvorschusses am 02. März 2020 nach der Erstfreigabe und Rechnungstellung alles ihr Zumutbare für die alsbaldige Zustellung getan. Die weiteren Verzögerungen sind dem gerichtlichen Arbeitsablauf und der Postzustellungszeit geschuldet.
dd) Die Mieterhöhung ist auch der Höhe nach gerechtfertigt. Die Erhöhung auf 753,75 € nettokalt übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Die Einordnung in das Mietspiegelfeld J1 des Berliner Mietspiegels 2019 ist zwischen den Parteien unstreitig. Dieses weist einen Mittelwert von 6,23 €/m² und einen Spannenoberwert von 9,14 €/m² auf. Vorliegend ist ein Zuschlag von 20 % des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenoberwert gerechtfertigt, denn drei Merkmalgruppen sind positiv und zwei Merkmalgruppen sind insgesamt negativ zu bewerten.
Die erste Gruppe (Bad/WC) ist insgesamt positiv zu bewerten. Unstreitig sind wohnwerterhöhend ein wandhängendes WC und ein Strukturheizkörper als Handtuchwärmer zu berücksichtigen. Dem steht nur das Merkmal des Bades mit WC ohne Fenster negativ entgegen, was unstreitig gegeben ist. Entgegen der Auffassung des Beklagten ist das hier in Betracht kommende Merkmal „Bad ohne separate Dusche mit frei stehender Badewanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad“ nicht einschlägig. Hier handelt es sich nach den vom Beklagten eingereichten Lichtbildern nicht um eine frei stehende, sondern an zwei Seiten fest verbaute Badewanne in einem modernisierten Bad. Der Beklagte macht eine fehlende Duschmöglichkeit geltend, weil bei Einzug weder eine Duschwand noch ein -vorhang oder eine vergleichbare Ausstattung vorhanden gewesen sei. Eine echte Dusche sei mit einer Glaswand verbaut und könne bei der Benutzung verschlossen werden. Hierzu hat die Kammer bereits ausgeführt:
Das Duschen in der Badewanne (gegebenenfalls im Sitzen bei Fehlen einer Duschabtrennung) kann – wie sich aus dem weiteren Negativ-Merkmal Bad ohne separate Duschmöglichkeit (neben „keine Duschmöglichkeit“) ergibt – nicht dem Fehlen einer Duschmöglichkeit gleichgesetzt werden. Die Vornahme der im Rahmen der Badnutzung üblicherweise zu erwartenden Verrichtungen in privater Zurückgezogenheit wird regelmäßig über das Verschließen der Badtür gewährleistet. Das Fehlen eines Spritzwasserschutzes mag zwar auch im Interesse des Vermieters liegen, weil es die Umgebung schont. Das Duschen ist dennoch möglich (Urt. v. 10.06.2020 - 65 S 55/20, WuM 2020, 490). Das in der mündlichen Verhandlung beklagtenseits vorgebrachte Argument, dass eine separate Duschtasse oder -kabine vorhanden sei müsse, wird bereits durch die Zusammenschau mit den wohnwerterhöhenden Merkmalen entkräftet, aus denen sich ergibt, dass dies dann sogar ein positives Merkmal darstellt. Bei dessen Fehlen ist aber nicht zugleich das negative Merkmal erfüllt.
Auch ist eine ausreichende Warmwasserversorgung gegeben, denn der auf den Lichtbildern erkennbare Durchlauferhitzer von Vaillant VED 24 E/6 ist kein Boiler, sondern eben ein elektrischer Durchlauferhitzer, bei dem der Grenzwert von 60 Litern Fassungsvermögen nicht greift, da durchgehend warmes Wasser produziert wird (im Durchlauf).
Die zweite Gruppe (Küche) ist unstreitig negativ zu bewerten, da eine Spüle und eine Kochmöglichkeit bei Einzug nicht vorhanden waren. Dahinstehen kann deshalb, ob auch kein Anschluss für einen Geschirrspüler vorhanden ist.
Die dritte Merkmalgruppe (Wohnung) ist ebenfalls unstreitig positiv durch den Abstellraum innerhalb der Wohnung und die überwiegend nicht sichtbaren Heizungsrohre.
Die Merkmalgruppe Gebäude ist entgegen der Auffassung des Beklagten auch positiv einzuordnen. Denn der Energieverbrauchskennwert beträgt 67,6 kWh/(m²a) und damit weniger als 80 kWh/(m²a), was dreimal wohnwerterhöhend wirkt. Zudem besteht unstreitig ein Personenaufzug bei vier Obergeschossen. Dass dieser möglicherweise manchmal nicht funktionstauglich ist, stellt einen Mangel dar, dem der Vermieter abzuhelfen hat, wirkt sich aber nicht auf die Einordnung in den Mietspiegel aus. Daher ist der vom Beklagten behauptete schlechte Instandsetzungszustand durch die dauerhafte Durchfeuchtung des Kellers (was die Lichtbilder tatsächlich nahe legen) nicht mehr entscheidungserheblich, da ohnehin die positiven Merkmale überwiegen. Das Treppenhaus hingegen ist - nach den Bildern - zu urteilen, sogar überwiegend in einem guten Zustand.
Die Gruppe Wohnumfeld ist negativ einzuordnen, da eine Lärmbelastung besteht. Ob darüber hinaus durch die unmittelbare Nähe zur Tankstelle auch eine besonders geruchsbelastete Lage besteht, kann daher dahinstehen.
b) Bei einem Zuschlag von 20% der oberen Spannendifferenz zum Mittelwert (6,23 €/m² + 0,58) beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete 6,81 €/m², was bei einer Wohnungsgröße von 110,65 m² einer Nettokaltmiete von 753,75 € monatlich entspricht.
c) Auch § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln steht dem Zustimmungsanspruch der Klägerin nicht entgegen, da das BVerfG in seinem Beschluss vom 25. März 2021 - 2 BvF 1/20; 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20 § 3 MietenWoG sowie das gesamte Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin gemäß §§ 95 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 78 Satz 1 BverfGG für nichtig erklärt hat. Denn es hat festgestellt, dass das Gesetz mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar ist. Dazu hat das BVerfG näher ausgeführt:
„Das Grundgesetz geht von einer in aller Regel abschließenden Verteilung der Gesetzgebungskompetenzen zwischen Bund und Ländern aus. Der Bund hat das Recht zur Gesetzgebung, soweit das Grundgesetz ihm dieses ausdrücklich zuweist. Solange und soweit er im Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung von seiner Gesetzgebungskompetenz Gebrauch macht, entfällt die Regelungsbefugnis der Länder. Im Übrigen sind die Länder nach Art. 70 und Art. 72 Abs. 1 GG zur Gesetzgebung berufen. Welcher Materie eine gesetzliche Regelung zuzuordnen ist, bemisst sich nach ihrem objektiven Regelungsgehalt. (...) Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (im Folgenden ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. (...) Da der Bund mit den Regelungen über die Miethöhe im Allgemeinen (§§ 556 ff. BGB) und die Mietpreisbremse im Besonderen (§§ 556d ff. BGB) für Mietverhältnisse über ungebundenen Wohnraum von der konkurrierenden Gesetzgebung für das bürgerliche Recht jedenfalls im Hinblick auf die Festlegung der höchstzulässigen Miete abschließend Gebrauch gemacht hat, sind die Länder von Regelungen zur Festlegung der Miethöhe in diesem Bereich ausgeschlossen (Art. 72 Abs. 1 GG). Das gilt unabhängig davon, ob die landesrechtliche Regelung den §§ 556 ff. BGB widerspricht, sie ohne inhaltlichen Widerspruch ergänzt oder nur wiederholt.
§ 1 in Verbindung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG Bln regelt ebenfalls die zulässige Miete für ungebundenen Wohnraum und unterfällt dem „bürgerlichen Recht“ im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Da dieser Bereich durch §§ 556 ff. BGB bundesrechtlich abschließend geregelt ist (siehe oben [...]), fehlt dem Land Berlin insoweit die Gesetzgebungskompetenz; etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den Staatszielbestimmungen der Verfassung von Berlin.“
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
3. Die Revision ist nicht gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen. Die entscheidungserheblichen Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung sind höchstrichterlich geklärt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 556 ff. BGB
§§ 556d ff. BGB
§ 167 ZPO
§ 3 MietenWoG
§ 7 MietenWoG
§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 313 a Abs. 1 Satz 1, 540 Abs. 2 ZPO
§ 513 Abs. 1, 546 ZPO
§ 558 Abs. 1 BGB
§ 558a Abs. 1 und 2 BGB
§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB
§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB
§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG
§ 78 Satz 1 BverfGG
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO
Art. 72 Abs. 1 GG
Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 65 S 55/20
2 BvF 1/20
2 BvL 4/20
2 BvL 5/20