Verwaltungsgericht Karlsruhe (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-05-21, Aktenzeichen 2 K 2629/24
ECLI: ECLI:DE:VGKARLS:2025:0521.2K2629.24.00

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese auf sich behält.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung zur Errichtung einer Werbetafel.
Das Vorhabengrundstück liegt im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans „Ortsdurchfahrt L362“ der Beigeladenen vom 28.01.2025 und innerhalb des Geltungsbereichs der Sanierungssatzung „An der Nagold“ (im Folgenden: Sanierungssatzung) der Beigeladenen, welche am 24.04.2012 gemäß § 142 Abs. 1 und 3 BauGB förmlich beschlossen und am 02.05.2012 ortsüblich bekanntgemacht gemacht wurde.
§ 1 der Sanierungssatzung legt den räumlichen Geltungsbereich des Sanierungsgebiets fest. In § 2 wird für die Durchführung der Sanierungsmaßnahme das vereinfachte Verfahren vorgeschrieben. § 3 erklärt § 144 BauGB für anwendbar und § 4 regelt das Inkrafttreten der Satzung. Regelungen zu den Sanierungszielen und -zwecken enthält die Satzung nicht. In der Bekanntmachung findet sich ein Abdruck eines verkleinerten Lageplanes. Der Geltungsbereich des abgedruckten Lageplans erfasste jedoch im Bereich der Straße „Steighalde“ einige Grundstücke nicht und entsprach insoweit nicht dem vom Gemeinderat beschlossenen und ausgefertigten Lageplan, sondern beruhte offenbar auf einer Entwurfsfassung vom 13.04.2012. Mit Beschluss des Gemeinderates der Beigeladenen vom 25.09.2012 wurde die Sanierungssatzung wie folgt ergänzt:
„§ 5
Die Frist, in der die Sanierung ‚An der Nagold‘ in E durchgeführt werden soll, wird vorläufig bis zum 31. Dezember 2020 festgelegt.“
In der Beschlussvorlage hierzu wurde ausgeführt, das Regierungspräsidium habe darauf hingewiesen, dass nach § 142 Abs. 3 BauGB bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen sei, in der die Sanierung durchgeführt werden solle. Die Frist sei zwar in der Vorlage enthalten, sie sei jedoch förmlich festzulegen.
Der Gemeinderat beschloss am 11.11.2014 Gestaltungsrichtlinien zur Ortsbildpflege und deren Anwendung. Diese sind in einer Broschüre „Gestaltungsgrundsätze zur Ortsbildpflege“ zusammengefasst, die „als allgemeine Orientierung für bauliche Maßnahmen im Sanierungsgebiet“ dienen sollen. Es handle sich um eine Konkretisierung der Sanierungsziele. Sie seien Grundlage für die sanierungsrechtliche Genehmigung gemäß § 145 BauGB. Die Gestaltungsgrundsätze sollten im Zusammenhang mit der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen dazu beitragen, dass Baumaßnahmen aller Art bezüglich Werkstoffauswahl, Farbgebung, Konstruktion und Gestaltung einzelner Bauteile zur Erhaltung und Gestaltung des Ortsbildes von Ebhausen beitrügen. Ziel sei es, das typische Erscheinungsbild sowie die ortsbildprägenden baulichen Anlagen zu sichern. Bei Veränderungen an Gebäuden oder bei Neubauten müsse gewährleistet sein, dass diese sich in das bestehende Ortsbild einfügten. Dabei sollten traditionelle und ortstypische Elemente als Grundlagen der Gestaltung übernommen und mit einer zeitgemäßen Architektursprache in Bezug auf Formen und Materialien übersetzt werden. In der Folge finden sich Vorgaben oder Empfehlungen für die Gestaltung der Baukörper, Fassaden, Dachlandschaft, Oberflächen und Materialien sowie unbebaute Flächen, Mauern und Einfriedungen. Für Werbeanlagen finden sich folgende Grundsätze:
„Werbeanlagen und Automaten
- Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig. Die Werbezone ist beschränkt auf das Erdgeschoss und den Brüstungsbereich des ersten Obergeschosses.
- Werbeanlagen sollen die Fassadengestaltung nicht überlagern. Die Höhe von Schriftzügen soll 50 cm nicht überschreiten.
- Zulässig sind hinterleuchtete Werbeanlagen sowie Werbeanlagen aus direkt leuchtenden Einzelbuchstaben bzw. Einzelzeichen, Stechschilder und aufgemalte Werbungen.
- Leuchtbänder mit Wechselbeleuchtung und Großflächenwerbung sind nicht zulässig.
- Werbeanlagen bedürfen einer gesonderten Abstimmung mit der Gemeinde.“
Am 12.04.2016 wurde die Sanierungssatzung zusammen mit dem Lageplan im Rahmen eines ergänzenden Verfahrens vom Bürgermeister neu ausgefertigt. Dabei wurde in § 1 der Satzung und im Lageplan die Datumsangabe „26.04.2012“ in die Angabe „24.04.2012“ geändert. Die am 25.09.2012 beschlossene Ergänzung um eine Regelung zur Durchführungsfrist ist in der neu ausgefertigten Satzung – dort § 4 – enthalten. In § 5 der neu ausgefertigten Satzung wurde das rückwirkende Inkrafttreten der Satzung zum 02.05.2012 angeordnet. Am 27.07.2016 wurde die neu ausgefertigte Satzung in der Fassung vom 24.04.2012 und 25.09.2012 erneut bekannt gemacht. Der in der Bekanntmachung enthaltene verkleinerte Lageplan entsprach nun im Bereich „Steighalde“ der bereits am 26.04.2012 ausgefertigten Fassung.
Der Gemeinderat der Beigeladenen beschloss am 18.07.2017 eine Satzung zur Änderung der Sanierungssatzung. Darin wurde das festgelegte Sanierungsgebiet im südlichen Bereich erweitert. Die Änderung wurde am 26.07.2017 bekannt gemacht. Mit Beschluss des Gemeinderates vom 28.07.2020 wurde eine zweite Satzung zur Änderung der Sanierungssatzung beschlossen, mit der das Sanierungsgebiet erneut erweitert und die Frist, in der die Sanierung durchgeführt werden soll, bis 31.12.2026 auf insgesamt 15 Jahre zu verlängert wurde.
Die Klägerin reichte bei der Beklagten am 17.05.2022 einen Bauantrag und einen Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung für eine wandmontierte Werbeanlage für allgemeine Produktinformationen ein. Die unbeleuchtete Werbeanlage soll ausweislich der Baubeschreibung Außenmaße von 3,83 m Breite x 2,83 m Höhe aufweisen und an der südlichen Seite des als Lager genutzten Gebäudes NXXX Straße XXX, Flst.-Nr. XXX auf der Gemarkung der Beigeladenen angebracht werden.
Der Gemeinderat der Beigeladenen versagte das Einvernehmen zur sanierungsrechtlichen Genehmigung mit Beschluss vom 30.05.2022. Zur Baugenehmigung wurde das Einvernehmen erteilt.
Die Beklagte erteilte mit Bescheid vom 13.07.2022 die Baugenehmigung für das geplante Vorhaben und versagte mit Bescheid vom 14.07.2022, der Klägerin am 15.07.2022 zugestellt, die sanierungsrechtliche Genehmigung für das beantragte Vorhaben. Danach laufe die Fremdwerbeanlage den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwider. Zudem verwies die Beklagte auf das versagte Einvernehmen der Beigeladenen zur sanierungsrechtlichen Genehmigung.
Die Klägerin erhob am 14.08.2022 Widerspruch gegen die ablehnende Entscheidung vom 14.07.2022. Zur Begründung führte sie an, dass die Sanierung nur von bauplanungsrechtlich relevanten Gesichtspunkten abhängig gemacht werden könne; rein baugestalterische Absichten gehörten nicht dazu. Die zur Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung aufgeführten Sanierungsziele dienten aber allein baugestalterischen Zielen. Diese könnten nicht über eine Sanierungssatzung verfolgt werden.
Das Regierungspräsidium Karlsruhe wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 16.05.2024, der Klägerin zugestellt am 18.05.2024, zurück. Die beantragte sanierungsrechtliche Genehmigung sei von der Beklagten zu Recht nicht erteilt worden, weil das nach § 145 Abs. 1 S. 2 BauGB erforderliche Einvernehmen von der Beigeladenen versagt worden sei und die Baugenehmigungsbehörde sich nicht über die Versagung des gemeindlichen Einvernehmens hinwegsetzen könne. Das Einvernehmen der Gemeinde sei Ausfluss der in Art. 28 Abs. 2 GG verankerten Planungshoheit. Eine Ersetzungsbefugnis der Baugenehmigungsbehörde sei im Falle der sanierungsrechtlichen Genehmigung nicht gegeben. Auch das Regierungspräsidium sei als höhere Baurechts- und Widerspruchsbehörde an das verweigerte Einvernehmen der Beigeladenen gebunden, sodass der Widerspruch allein deshalb zurückzuweisen sei.
Der Gemeinderat der Beigeladenen beschloss am 28.01.2025 den Bebauungsplan „Ortsdurchfahrt L362“ als Satzung. Die Satzung wurde vom Bürgermeister der Beigeladenen am 29.01.2025 unterschrieben. Bestandteile des Bebauungsplans sind nach § 2 der Satzung der „Lageplan mit zeichnerischem Teil vom 16.08.2024“, unterzeichnet vom Bürgermeister der Beigeladenen am 16.08.2024, sowie „Begründung und Textteil vom 13.09.2024“, unterzeichnet vom Bürgermeister der Beigeladenen am 13.09.2024. Der Bebauungsplan enthält ausschließlich die folgende Festsetzung:
„In der vom Plangebiet mit Lageplan vom 16.08.2024 dargestellten Umgrenzung innerhalb des amtlich festgestellten Sanierungsgebietes „An der Nagold" - blau eingezeichnete und umrandete Gebietskulisse ist gemäß § 9. Abs. 1 iVm §§ 1-23 BauNVO flächige Fremdwerbung, also Werbung außerhalb der Stätte der Leistung, nicht zulässig. Als flächige Werbung wird festgelegt: max. 0,5 m2.“
Die Klägerin hat am 07.06.2024 Klage vor dem Verwaltungsgericht Karlsruhe erhoben. Sie wiederholt und vertieft ihre Ausführungen aus dem Verwaltungsverfahren.
Die Klägerin beantragt schriftsätzlich,
die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheids vom 14.07.2024 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 16.05.2024 zu verpflichten, ihr die am 17.05.2022 beantragte sanierungsrechtliche Genehmigung für die Errichtung einer Werbetafel auf dem Grundstück Flst.-Nr. XXX, NXXX Straße XXX in Ebhausen gemäß näherer Darstellung in den Bauvorlagen zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor, die sanierungsrechtliche Genehmigung sei zu Recht versagt worden. Die Beigeladene befindet sich in einem förmlichen Bebauungsplanverfahren, das es ihr ermögliche, die bereits in den Gestaltungsgrundsätzen konkretisierten Sanierungsziele in Bezug auf den Ausschluss von Fremdwerbeanlagen verbindlich im Bebauungsplan durch Festsetzungen nach § 1 Abs. 5 und Abs. 9 BauNVO umzusetzen. Das Vorhaben der Klägerin laufe den auf diese Weise konkretisierten Sanierungszielen der Beigeladenen zuwider. Der Ausschuss von Fremdwerbeanlagen und die gestalterische Aufwertung der Ortseingänge und -durchfahrten könnten auch mit bauplanungsrechtliche Instrumenten verfolgt werden.
Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.
Dem Gericht liegen die Verwaltungsakten der Beklagten (3 Hefte) und die Widerspruchsakte des Regierungspräsidiums Karlsruhe vor. Sie waren Gegenstand der Verhandlung und Beratung. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird hierauf und auf die Schriftsätze der Beteiligten verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Das Gericht konnte in Abwesenheit der Klägerin verhandeln und entscheiden, da die Beteiligten bei der Ladung darauf hingewiesen wurden, dass beim Ausbleiben eines Beteiligten auch ohne ihn verhandelt und entschieden werden kann (§ 102 Abs. 2 VwGO).
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Erteilung der begehrten sanierungsrechtlichen Genehmigung für die Errichtung einer Werbetafel durch die Beklagte aus § 145 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BauGB (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
1. Das Vorhaben der Klägerin bedarf einer sanierungsrechtlichen Genehmigung.
Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB die in § 14 Absatz 1 BauGB bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde. Ist – wie im vorliegenden Fall – eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde – also hier durch die Beklagte – im Einvernehmen mit der deshalb im Rechtsstreit beigeladenen Gemeinde erteilt.
a) Bei der geplanten Werbeanlage handelt es sich um ein in § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 14 Abs. 1 BauGB bezeichnetes Vorhaben. Erfasst sind danach unter anderem Vorhaben im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB. An Wände angebrachte Werbetafeln haben bodenrechtliche Relevanz, ihre Errichtung ist ein Vorhaben im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 28.10.1992 - 3 S 2490/91 -, juris Rn. 18 ff.).
b) Das Vorhabengrundstück befindet sich auch in dem durch die Sanierungssatzung „An der Nagold“ der Beigeladenen vom 24.04.2012 förmlich festgelegten Sanierungsgebiet im Sinne von § 144 Abs. 1 und § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Nach §§ 214 und 215 BauGB beachtliche Mängel der Sanierungssatzung, die zu deren Unwirksamkeit führen, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
aa) Nach § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen. Nach § 142 Abs. 3 Satz 1 BauGB beschließt die Gemeinde die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Satzung durchgeführt werden soll. Die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten (§ 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB). Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden (§ 142 Abs. 3 Satz 4 BauGB). Nach Ablauf der festgelegten Frist ist die Sanierungssatzung von der Gemeinde aufzuheben (§ 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB). In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB insgesamt, nach § 144 Abs. 1 oder nach § 144 Abs. 2 BauGB ausgeschlossen werden (vgl. § 142 Abs. 4 BauGB).
bb) Das Vorhabengrundstück auf der Gemarkung der Beigeladenen mit der Flst.-Nr. XXX befindet sich im räumlichen Geltungsbereich der Sanierungssatzung. Maßgeblich für den räumlichen Geltungsbereich ist die Fassung der Sanierungssatzung, die sie durch die zweite Änderung mit Beschluss des Gemeinderates vom 28.07.2020 erfahren hat und am 12.08.2020 gemäß § 143 Abs. 1 Satz 1 BauGB bekannt gemacht wurde. Im Übrigen gelten die textlichen Regelungen der am 27.07.2016 im Rahmen des ergänzenden Verfahrens neu bekannt gemachten Fassung der Satzung, die auf den Gemeinderatsbeschlüssen vom 24.04.2012 und 25.09.2012 beruht.
cc) Die ursprüngliche Fassung der Sanierungssatzung vom 24.04.2012 enthält keinen Fehler, der zur Gesamtnichtigkeit der Satzung führt. Hierzu verweist das Gericht auf die Ausführungen des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom. 11.10.2022 - 8 K 3426/21 (juris Rn. 64 ff):
„(1) Insbesondere fehlt es nicht an einem Beschluss des Gemeinderates am 24. April 2012 darüber, welchen Geltungsbereich das Sanierungsgebiet haben soll.
Dass am 24. April 2012 ein eindeutiger Beschluss über den räumlichen Geltungsbereich der Satzung getroffen wurde, ergibt sich aus der Ausfertigung der Satzung und des Lageplans vom 26. April 2012 sowie aufgrund der erneuten Ausfertigung der Sanierungssatzung im Rahmen des ergänzenden Verfahrens nach § 214 Abs. 4 BauGB am 12. April 2016.
Der Beschluss des Gemeinderates vom 24. April 2012 bezieht sich ausweislich des von der Beigeladenen vorgelegten - die Unterschrift des Bürgermeisters nicht enthaltenden - Auszuges aus der Niederschrift über die Gemeinderatssitzung hinsichtlich des räumlichen Geltungsbereichs allerdings nur „auf den dargestellten Umfang“ des Sanierungsgebietes. Gegenstand der Beschlussfassung war die Sitzungsvorlage Nr. 36/2012. Diese vom Bürgermeister der Beigeladenen unterschriebene Vorlage vom 19. April 2012 nennt ebenfalls keinen mit Datum bezeichneten Lageplan. Die Vorlage verwies auf einen Entwurf der XXX vom 12. April 2012, dem auch ein Satzungsentwurf beigefügt war, der in § 1 Abs. 2 auf einen noch mit Datum zu benennenden Lageplan der XXX Bezug nahm. Des Weiteren finden sich in der von der Beigeladenen zunächst vorgelegten, kopierten Akte beim Beschlussvorschlag zwei Lagepläne der XXX, einer mit Datum vom 13. April 2012 und einer mit Datum vom 17. April 2012, die sich im nordwestlichen Bereich um die Straße „Steighalde“ unterscheiden. In der auf gerichtliche Anforderung ergänzend vorgelegten Akte findet sich beim Beschlussvorschlag nur noch der Lageplan vom 17. April 2012 als Anlage. Am 2. Mai 2012 bekannt gemacht wurde der Lageplan der XXX vom 13. April 2012, der in der Satzung als „Lageplan vom 26.04.2012“ bezeichnet wurde. Darin waren offenbar ausgehend von der Fassung des Lageplans vom 13. April 2012 andere vom Gemeinderat ausdrücklich beschlossene Änderungen des Geltungsbereichs eingearbeitet worden. Das auf gerichtliche Anforderung vorgelegte Original der Ausfertigung der Satzung und des Lageplans vom 26. April 2012 basiert jedoch auf dem Entwurf des Lageplans vom 17. April 2012, in das die in der Sitzung beschlossenen Änderungen eingearbeitet wurden.
Im Rahmen eines im Jahr 2016 durchgeführten ergänzenden Verfahrens nach § 214 Abs. 4 BauGB wurde die Sanierungssatzung, die vom Gemeinderat am 24. April 2012 und - bezüglich der Sanierungsfrist ergänzend - am 25. September 2012 beschlossen worden war, erneut vom Bürgermeister der Beigeladenen ausgefertigt. Darin bestätigt er, dass der Gemeinderat in seiner Sitzung vom 24. April 2012 die Fassung des Plans der XXX vom 24. April 2012 beschlossen habe. Diese Fassung entspricht der zunächst ausfertigten Fassung „vom 26. April 2021“ und beruht ersichtlich auf dem Lageplan der XXX vom 17. April 2012 und enthält die weiteren in der Sitzung vom 24. April 2012 beschlossenen und im Sitzungsprotokoll enthaltenen Änderungen.
(2) Soweit bei der Bekanntmachung der Satzung vom 24. April 2012 am 2. Mai 2012 gemäß § 143 Abs. 1 Satz 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 4 DVO GemO im Wege der Ersatzbekanntmachung ein falscher Lageplan bekannt gemacht wurde, wurde dieser Fehler mit der erneuten Bekanntmachung des richtigen Lageplans am 27. Juli 2016 gemäß § 214 Abs. 4 BauGB geheilt.
(3) Es liegt auch kein Ausfertigungsmangel bezüglich der Satzung vom 24. April 2012 vor. Soweit zunächst am 26. April 2012 ein „Lageplan vom 26. April 2012“ ausgefertigt wurde, mithin für den Lageplan ein Datum angegeben wurde, das zeitlich nach dem Beschluss des Gemeinderates liegt, wurde dieser Fehler gemäß § 214 Abs. 4 BauGB am 12. April 2016 geheilt. Der Bürgermeister hat den Lageplan „vom 26. April 2012“ unter der Angabe des Datums „vom 24. April 2012“ neu ausgefertigt.
(4) Der nach § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB erforderliche Beschluss des Gemeinderats der Beigeladenen über die Frist für die Durchführung der Sanierung liegt vor.
Aufgrund dieser Regelung ist die Gemeinde gezwungen, bei förmlicher Festlegung eines Sanierungsgebiets nicht nur die zügige Durchführbarkeit der Sanierung gewissenhaft zu prüfen, sondern dies auch zu dokumentieren und in einer Art Selbstverpflichtung einen bestimmten Zeitraum festzulegen. Der Beschluss ist aber nicht Bestandteil der Satzung und muss auch nicht als eigenständige Satzung beschlossen werden (vgl. OVG NRW, Urt. v. 19.1.2011 - 2 D 146/08.NE - juris Rn. 128; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 142 Rn. 75a). Die Sanierungssatzung tritt auch nicht durch bloßen Zeitablauf (vgl. § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 162 Rn. 18) oder auch nicht durch unzureichend zügige Förderung der Sanierung außer Kraft (vgl. BVerwG, Beschl. v. 12.4.2011 - 4 B 52.10 - juris Rn. 6).
Ob die - gegebenenfalls sogar zeitgleiche - Fassung eines formlosen Beschlusses über die Sanierungsfrist mit dem Beschluss über die Sanierungssatzung eine Gültigkeitsvoraussetzung der Sanierungssatzung ist, ist noch nicht hinreichend geklärt und in Literatur und Rechtsprechung streitig. So wird vertreten, der formlose Fristbeschluss könne nach dem Beschluss der Sanierungssatzung nicht nachgeholt werden und führe zu deren Ungültigkeit (vgl. Möller in Schrödter, BauGB, 9. Aufl., § 142 Rn. 31). Jedenfalls im Rahmen der Prüfung der Erforderlichkeit der Planung und der Abwägung der öffentlichen und privaten Belange nach § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB müsse sich der Plangeber vergewissern, ob das Planungsziel im geplanten zeitlichen Rahmen eingehalten werden könne (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 16.11.2016 - 3 S 572/15 - DVBl. 2017, 252, juris Rn. 75; OVG NRW, Urt. v. 12.11.2015 - 7 D 66/14.NE - DVBl. 2016, 512, juris Rn. 48; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 142 Rn. 75a). Nach anderer Auffassung ist das Vorhandensein eines Beschlusses keine Gültigkeitsvoraussetzung für die Sanierungssatzung (vgl. VG Ansbach, Urt. v. 11.5.2016 - AN 9 K 15.01199 - juris Rn. 39; VG Würzburg, Urt. v. 21.3.2019 - W 5 K 17.1391 - juris Rn. 29; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 142 Rn. 75d; Schmitz in Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, § 142 Rn. 46 f.).
Hier kann dahinstehen, ob der gesonderte, womöglich sogar zeitgleiche Beschluss einer Frist nach § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB für die Gültigkeit der Sanierungssatzung erforderlich ist. Denn der Gemeinderat der Beigeladenen hat ausweislich des Sitzungsprotokolls am 24. April 2012 einen solchen Fristbeschluss getroffen. Im Protokoll ist vermerkt: „Im Übrigen gilt der Beschlussvorschlag wie in der Anlage (Beschlussvorlage XXX) dargestellt.“ Der Beschlussvorschlag der XXX vom 12. April 2014 enthält am Ende auch den Punkt „Die Frist, in der die Sanierung ‚An der Nagold‘ durchgeführt werden soll, wird vorläufig bis zum 31.12.2020 festgelegt.“ Auch in den Erwägungen der Sitzungsvorlage, die Grundlage für die Abwägungsentscheidung des Gemeinderates der Beigeladenen war, wird auf das Zeitmoment der geplanten Sanierung eingegangen, insbesondere im Rahmen der vom Regierungspräsidium bewilligten Förderung der Sanierung.
Soweit die Beigeladene am 25. September 2012 in einem § 5 eine gleichlautende Sanierungsfrist bis zum 31. Dezember 2020 festgelegt hat, weil sie dies aufgrund eines Hinweises des Regierungspräsidiums für rechtlich notwendig gehalten hat, wurde damit keine konstitutive Regelung getroffen. Denn aus § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB und der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Beschl. v. 12.4.2011 - 4 B 52.10 - juris Rn. 6) ergibt sich, dass eine Fristbestimmung nur eine Selbstverpflichtung der Gemeinde begründet und gegenüber Dritten rechtlich nicht verbindlich ist.
Im Übrigen hat der Gemeinderat der Beigeladenen die Frist für die Durchführung der Sanierung gemäß § 142 Abs. 3 Satz 4 BauGB durch Beschl. v. 28. Juli 2020 bis zum 31. Dezember 2026 auf insgesamt 15 Jahre verlängert.
(5) Der Umstand, dass die Beigeladene in der im Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB durchgeführten erneuten Ausfertigung und Bekanntmachung der am 24. April und 25. September 2012 beschlossenen Sanierungssatzung die Reihenfolge der §§ 4 und 5 vertauscht hat, stellt keinen beachtlichen Fehler dar. Insbesondere fehlt es nicht an einem entsprechenden Beschluss des Gemeinderates (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Alt. 1 und § 215 BauGB). Denn beide Paragrafen betrafen keinen konstitutiven Inhalt der Sanierungssatzung.
Bei der Bestimmung der Frist handelt es sich - wie ausgeführt - um keinen rechtsverbindlichen Teil der Sanierungssatzung.
Gleiches gilt für die ursprünglich in § 4 enthaltene Regelung, wonach die Sanierungssatzung mit ihrer Bekanntmachung - am 2. Mai 2012 - rechtsverbindlich werde. Das Inkrafttreten einer Sanierungssatzung mit ihrer Bekanntmachung wird durch § 143 Abs. 1 Satz 4 BauGB angeordnet. Diese Rechtsfolge ergibt sich bereits aus dem Gesetz und kann von der Gemeinde nicht geändert werden (vgl. BGH, Beschl. v. 30.6.1994 - III ZR 109/93 - NVwZ 1995, 101; Möller in Schrödter, BauGB, 9. Aufl., § 143 Rn. 5). Soweit der Bürgermeister in § 5 der im ergänzenden Verfahren am 27. Juli 2016 neu bekannt gemachten Satzung deren rückwirkende Geltung zum 2. Mai 2012 angeordnet hat, beruht dies auf der Ermächtigung in § 214 Abs. 4 BauGB und erforderte ebenfalls keinen Beschluss des Gemeinderates. Die Anordnung der rückwirkenden Geltung ist kein Teil des Satzungsbeschlusses, sondern des Bekanntmachungsverfahrens (vgl. BVerwG, Urt. v. 10.8.2000 - 4 CN 2.99 - NVwZ 2001, 203, juris Rn. 20 ff.).
(6) Weitere Mängel der Sanierungssatzung, die nach §§ 214 und 215 BauGB beachtlich wären, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
Die Klägerin macht nicht geltend, dass die Voraussetzungen für den Erlass einer Sanierungssatzung nach §§ 142 und 136 BauGB nicht vorlägen, dass das Aufstellungsverfahren im Übrigen nicht beachtet oder die Abwägung rechtlich zu beanstanden sei.“
Diesen zutreffenden Erwägungen des Verwaltungsgerichts Karlsruhe, die gegenüber der Beklagten und der Beigeladenen ergingen und Gegenstand des verwaltungsrechtlichen und verwaltungsgerichtlichen Verfahrens waren, schließt sich das Gericht vollumfänglich an.
c) In der Sanierungssatzung hat die Beigeladene zwar nach § 142 Abs. 4 BauGB das vereinfachte Verfahren für die Sanierung angeordnet, also die Geltung der Vorschriften des Dritten Abschnitts (§§ 152 bis 156a BauGB) ausgeschlossen. Sie hat jedoch ausdrücklich in § 3 der Sanierungssatzung bestimmt, dass der Genehmigungsvorbehalt nach § 144 BauGB Anwendung finden soll.
Der sanierungsrechtliche Genehmigungsvorbehalt erfüllt im Sanierungsgebiet unter anderem die Aufgabe, die im allgemeinen Städtebaurecht der Veränderungssperre zukommt (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.05.2006 - 4 C 9.04 -, BVerwGE 126, 104 = juris Rn. 24). Er hat den Zweck, das Sanierungsverfahren gegen Störungen und Erschwerungen durch Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge abzusichern und der Gemeinde einen angemessenen Zeitraum für die Verwirklichung ihrer Ziele und Zwecke der Sanierung einzuräumen. Die Bestimmungen haben aber auch den Zweck, die betroffenen Grundeigentümer vorbeugend vor Investitionen zu bewahren, die sich im weiteren Verlauf der Gesamtmaßnahme als verfehlt erweisen können (vgl. Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 144 Rn. 2; Möller, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 144 Rn. 2).
2. Die sanierungsrechtliche Genehmigung durfte von der Beklagten versagt werden.
Maßgebliche Sach- und Rechtslage für die Beurteilung der Frage, ob eine sanierungsrechtliche Genehmigung zu erteilen ist, ist der Zeitpunkt der (letzten) mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (zur Baugenehmigung vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 22.07.2024 - 3 S 667/22 -, juris Rn. 20 m.w.N.).
Die Versagungsgründe des § 145 Abs. 2 BauGB liegen im entscheidungserheblichen Zeitpunkt vor. Damit hat die Klägerin keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung.
Das Vorliegen der Versagungsgründe des § 145 Abs. 2 BauGB ist gerichtlich voll überprüfbar. Der Behörde steht jedenfalls beim Fehlen von Versagungsgründen kein Beurteilungsspielraum und kein Ermessen bezüglich einer Erteilung zu (vgl. OVG Saarland, Beschl. v. 16.11.2016 - 2 A 225/15 -, juris Rn. 13; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 07.12.2001 - 3 S 2657/00 -, juris Rn. 9; VG Ansbach, Urt. v. 30.11.2017 - AN 3 K 16.00078 -, juris Rn. 37; Möller, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 145 Rn. 8; Krautzberger/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: 157. EL November 2024, § 145 Rn. 22).
a) Nach § 145 Abs. 2 BauGB darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen.
Die Versagung der Genehmigung nach § 145 Abs. 2 BauGB setzt voraus, dass ein Mindestmaß an Konkretisierung der Sanierungsziele erkennbar ist; denn nur dann kann beurteilt werden, ob Grund zu der Annahme besteht, dass ein Vorhaben die Durchführung der Sanierung unmöglich macht, wesentlich erschwert oder dem Sanierungszweck zuwiderläuft (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 07.12.2001 - 3 S 2657/00 -, juris Rn. 20).
Die Sanierungsziele müssen nicht in der Sanierungssatzung selbst festgelegt sein. Sie können sich auch aus ihrer Begründung sowie aus den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchungen ergeben. An die Konkretisierung dieser Ziele dürfen bei Erlass der Sanierungssatzung nur relativ geringe Anforderungen gestellt werden. Doch werden die Anforderungen mit fortschreitendem Sanierungsverfahren höher. Der sanierungsrechtliche Genehmigungsvorbehalt soll in der ersten Phase der Sanierung nach förmlicher Gebietsfestlegung zunächst vor allem dazu dienen, entsprechend der Sicherungswirkung der befristeten Zurückstellung nach § 15 BauGB und der Veränderungssperre nach § 14 BauGB, die künftige sanierungsrechtliche Planung gegen die in § 144 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB aufgeführten Vorhaben und Rechtsvorgänge abzusichern und den Gemeinden damit einen angemessenen Zeitraum für die Verwirklichung ihrer Sanierungsziele einzuräumen (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 07.12.2001 - 3 S 2657/00 -, juris Rn. 20; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 145 Rn. 4). In der ersten Phase ergeben sich die allgemeinen Ziele der Sanierung meist schon daraus, dass für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung städtebauliche Missstände festgestellt werden. Deren Behebung kann zunächst als allgemeines Sanierungsziel herangezogen werden (Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 145 Rn. 4).
Mit Fortgang des Sanierungsverfahrens ist dann zunächst eine zunehmende Konkretisierung der Ziele und Zwecke erforderlich. Nach der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets kommt der Zeitpunkt, in dem der Sanierungszweck für die einzelnen Grundstücke im positiven Sinne planerische Gestalt (Konturen) angenommen haben muss. Von diesem Zeitpunkt an müssen der planerische Verwendungszweck der Grundstücke und die voraussichtlich in Betracht kommenden wesentlichen Maßnahmen auf den Grundstücken mit ausreichender Bestimmtheit feststellbar sein, sodass hieran Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB im positiven Sinne des sanierungsrechtlich Zulässigen konkret gemessen werden können. Eine bestimmte Zeit kann im Hinblick auf die sehr unterschiedlichen Sanierungssachverhalte nicht angegeben werden. Es dürfen der Gemeinde in der Regel jedoch fünf bis sechs Jahre zugebilligt werden, um in der oben dargelegten Weise ein ausreichend konkretes Sanierungskonzept zu entwickeln (vgl. VG Karlsruhe, Urt. v. 24.10.2017 - 8 K 4110/16 -, n.v., unter Verweis auf Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 125. EL Mai 2017, § 145 Rn. 34). Zur erforderlichen Konkretisierung gehört neben einer inhaltlichen Präzisierung und Konturierung auch die Pflicht, die Sanierungsziele in rechtlicher Hinsicht zu konkretisieren, also die konkreten Sanierungsmaßnahmen durch geeignete Sanierungsinstrumente umzusetzen. Dies ergibt sich schon daraus, dass die sanierungsrechtliche Genehmigung nur der Sicherung der geplanten Sanierung dient und nicht schon selbst die Sanierungsmaßnahme darstellt.
Kann etwa ein Sanierungsziel ohne Bebauungsplan nicht durchgesetzt und erreicht werden, gehört zu einer Konkretisierung der Sanierungsziele auch die Durch- und Fortführung des Bebauungsplanverfahrens (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 08.07.2010 - 5 S 3092/08 -, juris Rn. 62; Urt. v. 07.12.2001 - 3 S 2657/00 -, juris Rn. 21; VG Ansbach, Urt. v. 30.11.2017 - AN 3 K 16.00078 -, juris Rn. 43; VG Bremen, Urt. v. 25.01.2012 - 1 K 2003/09 -, juris Rn. 34). Ein Bebauungsplan ist bei einem dauerhaften Ausschluss baulicher Nutzungen wegen Art. 14 Abs. 1 Satz 2 und Art. 20 Abs. 3 GG erforderlich, um die Beschränkung der Baufreiheit durch eine hinreichend bestimmte und transparente Rechtsnorm zu legitimieren. Zwar mag auch in diesen Fällen für einen gewissen Zeitraum das zu Beginn des Sanierungsverfahrens nur informell bestimmte Ziel, Art und Maß der baulichen Nutzung zu beschränken, mit Blick auf den Sicherungszweck des sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalts noch keine weitere Konkretisierung des Sanierungsziels in einem Bebauungsplan erfordern. Ist jedoch eine Zeit vergangen, in der die Gemeinde einen solchen Bebauungsplan hätte erlassen können, fehlt es an einer hinreichend qualifizierten Festlegung der Sanierungsziele und diese können nicht mehr zur Versagung der Genehmigung nach § 145 Abs. 2 BauGB herangezogen werden (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 07.12.2001 - 3 S 2657/00 -, juris Rn. 22; Krautzberger/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: 157. EL November 2024, § 145 Rn. 34 ff.). Jedenfalls kann die Gemeinde zur Verhinderung einer unerwünschten Art der baulichen Nutzungen nicht für die gesamte Dauer der geplanten Sanierung auf den Erlass eines Bebauungsplans verzichten.
b) Ausgehend von diesen Maßstäben konnte die Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung versagt werden.
Im entscheidungserheblichen Zeitpunkt hat die Beigeladene das in Rede stehende Sanierungsziel – Anforderungen an Werbetafeln in der Broschüre der Beigeladenen „Gestaltungsgrundsätze zur Ortsbildpflege“ entsprechend des Beschlusses des Gemeinderats vom 11.11.2014 – durch den Bebauungsplan „Ortsdurchfahrt L 362“ gleichzeitig sowohl konkretisiert als auch das erforderliche Instrument für dessen rechtliche Umsetzung geschaffen (dazu aa)). Die Versagung der Genehmigung unter Berufung auf § 145 Abs. 2 BauGB ist der Beklagten nicht deshalb verwehrt, weil die Beigeladende in der Vergangenheit dem Gebot der zügigen Durchführung der Sanierung nicht genüge getan hat (dazu bb)).
aa) Der Gemeinderat der Beigeladenen hat am 08.11.2022 die Aufstellung des Bebauungsplans „Ortsdurchfahrt L 362“ sowie den Erlass einer die Planung sichernden Veränderungssperre und am 28.01.2025 den Bebauungsplan „Ortsdurchfahrt L 362“ beschlossen. Dieser schließt flächige Fremdwerbung, zu der die begehrte Werbetafel der Klägerin zählt, im Plangebiet aus. Damit hat die Beigeladene alles zur Umsetzung des konkreten Sanierungsziels „Ausschluss von Fremdwerbeanlagen“ erforderliche vor Ablauf der bis 31.12.2026 verlängerten Durchführungsfrist von 15 Jahren getan. Durchgreifende Bedenken gegen die Wirksamkeit des Bebauungsplans bestehen nicht und wurden auch von der Klägerin nicht dargetan.
Soweit die Klägerin vorträgt, der Ausschluss von Fremdwerbung folge allein baugestalterischen Zielen und könne weder Gegenstand einer Sanierungssatzung noch eines Bebauungsplans sein, trifft das nicht zu. Besondere städtebauliche Gründe für den Ausschluss von Werbeanlagen für Fremdwerbung können sich aus dem Bestreben einer Gemeinde ergeben, das Plangebiet zu sanieren und seine Attraktivität zu erhöhen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 16.04.2008 - 3 S 3005/06 -, VBlBW 2008, 445 = juris Rn. 83). Sowohl die Erneuerung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile und als auch die Gestaltung des Ortsbildes sind nach § 1 Abs. 6 Nr. 4 und Nr. 5 BauGB legitime städtebauliche Zwecke, die im Rahmen der Sanierung verfolgt werden dürfen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 16.04.2008 - 3 S 3005/06 -, VBlBW 2008, 445 = juris Rn. 45 und 73 f.; Beschl. v. 24.01.2017 - 8 S 2081/16 -, BauR 2017, 850 = juris Rn. 10 ff.; VG Stuttgart, Urt. v. 18.05.2021 - 2 K 3972/00 -, juris Rn. 42). In diesem Fall kann die Gemeinde ihre Ziele nicht mithilfe örtlicher Bauvorschriften verfolgen, sondern muss auf die Regeln des Bauplanungsrechts zurückgreifen, insbesondere von der Möglichkeit des § 1 Abs. 9 i.V.m. Abs. 5 BauNVO Gebrauch machen (vgl. VG Karlsruhe, Urt. v. 12.07.2017 - 4 K 2698/17 -, juris Rn. 16 im Anschluss an VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 16.04.2008 - 3 S 3005/06 -, VBlBW 2008, 445 = juris Rn. 82 f.; Beschl. v. 24.01.2017 - 8 S 2081/16 - juris Rn. 9 ff.). Danach können Werbeanlagen der Außenwerbung, die für Fremdwerbung bestimmt sind, als Unterart gewerblicher Nutzungen aufgrund von § 1 Abs. 9 i.V.m. Abs. 5 BauNVO ausgeschlossen werden. Sie stellen einen eigenständigen Anlagentyp dar. Er unterscheidet sich gerade von Werbeanlagen an der Stätte der Leistung, die dem jeweiligen Nutzungszweck des im Baugebiet liegenden Grundstücks dienen und in der Regel als Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO anzusehen sind (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 24.01.2017 - 8 S 2081/16 -, BauR 2017, 850 = juris Rn. 8; Urt. v. 16.04.2008 - 3 S 3005/06 -, VBlBW 2008, 445 = juris Rn. 65, 76). Die den Ausschluss von Werbeanlagen in Mischgebieten durch örtliche Bauvorschriften betreffende Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urt. v. 22.02.1980 - IV C 44.76 -, BVerwGE 40, 94), wonach das generalisierende Verbot bestimmter Werbeanlagen in bestimmten Baugebieten seine Entsprechung in einem Mindestmaß an Einheitlichkeit des Baugebietscharakters finden muss, kann auf den Ausschluss von Werbeanlagen für Fremdwerbung durch eine auf § 1 Abs. 9 BauNVO gestützte Festsetzung des Bebauungsplans nicht übertragen werden (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 16.04.2008 - 3 S 3005/06 -, VBlBW 2008, 445, juris Rn. 80 ff.; Beschl. v. 24.01.2017 - 8 S 2081/16 -, BauR 2017, 850, juris Rn. 14, VG Karlsruhe, Urt. v. 11.10.2022 - 8 K 3426/21 -, juris Rn. 89).
Der Umstand, dass der Bebauungsplan nach dem Wortlaut flächige Fremdwerbung zwar ausschließt, flächige Werbung aber als „max. 0,5 m2“ definiert, führt nicht zur Unbestimmtheit und damit Unwirksamkeit des Bebauungsplans. Unklarheiten über den Inhalt der Festsetzungen lassen sich durch die anerkannten Auslegungsmethoden beseitigen (OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 04.07.2006 - 8 C 10156/06 -, BauR 2006, 1853 = juris Rn. 16; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 29.11.1993 - 8 S 2144/93 -, juris Rn. 29). Vorliegend steht außer Frage, dass der Plangeber mit 0,5 m2 die Grenze markieren wollte, bei deren Überschreiten eine flächige Fremdwerbung vorliegen soll und damit „mind. 0,5 m2“ und nicht „max. 0,5 m2“gemeint hat.
bb) Ein Rückgriff auf § 145 Abs. 2 BauGB ist der Beklagten nicht deshalb verwehrt, weil es in der Vergangenheit einen Zeitpunkt gegeben hat, zu dem die Beigeladene dem Gebot der zügigen Durchführung der Sanierung durch die rechtzeitige Durch- und Fortführung eines Bebauungsplanverfahrens zur „erforderlichen Konkretisierung“ und rechtsverbindlichen Umsetzung des Sanierungsziels nicht hinreichend Rechnung getragen hat. Denn die Beigeladene hat diese für die Umsetzung des konkreten Sanierungsziels erforderlichen Sanierungsmaßnahmen jedenfalls für die hier in Rede stehende Werbetafel in dem für das vorliegende Verfahren allein entscheidungserheblichen Zeitpunkt nachgeholt.
(1) Das Verwaltungsgericht Karlsruhe hat mit Urteil vom 11.10.2022 - 8 K 3426/21 - festgestellt, dass die Beigeladene zu dem für den dortigen Sachverhalt entscheidungserheblichen Zeitpunkt noch nicht die erforderliche Konkretisierung im Hinblick auf das hier relevante Sanierungsziel vorgenommen hat. Zu diesem Zeitpunkt hatte die Beigeladene – nach dem Erlass der Sanierungssatzung am 24.04.2012 und dem Beschluss über das Sanierungskonzept am 11.11.2014 – noch keine konkrete Absicht gefasst, das Sanierungsziel umzusetzen, sondern in der mündlichen Verhandlung vorgetragen, die Umsetzung des Sanierungsziels bis zum Ablauf der Sanierung Ende des Jahres 2026 gar nicht mehr vorzunehmen und erst nach Ablauf dieser Frist einen Bebauungsplan oder eine seinerzeit noch ins Auge gefasste Satzung nach § 74 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 LBO erlassen zu wollen. Der Beigeladenen – und damit auch der Beklagten – war es insoweit verwehrt, sich auf die Versagungsgründe des § 145 Abs. 2 BauGB im Hinblick auf die beantragte Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung zu stützen.
(2) Die im vorgenannten Urteil vertretene Rechtsauffassung führt nicht zwingend dazu, dass es der Beigeladenen auch nach dem vom Verwaltungsgericht angenommenen Zeitpunkt – ungeachtet ihres weiteren Verhaltens – verwehrt ist, sich zur Versagung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung betreffend des hier in Rede stehenden Sanierungsziels hinsichtlich einer Werbetafel auf § 145 Abs. 2 BauGB zu berufen. Die – hier durch die Beigeladene erfolgte – Nachholung gebotener Konkretisierung und gleichzeitige Schaffung von Umsetzungsinstrumenten mit rechtsverbindlicher Wirkung des mit der Sanierungssatzung verfolgten Sanierungsziels ist jedenfalls dann in der Regel möglich, wenn der vom Gesetzgeber der Gemeinde grundsätzlich zugebilligte, regelmäßige Durchführungszeitraum von 15 Jahren nach § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB, eingeführt mit dem Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte vom 21.12.2006 (BGBl. I, 3316, 3318), noch nicht überschritten ist und eine Umsetzung der Sanierung bzw. des konkreten Sanierungsziels innerhalb dieses Zeitraums nicht offensichtlich ausscheidet. Der Zweck des § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB besteht darin, die Gemeinden in einer Art Selbstverpflichtung (OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 19.01.2011 - 2 D 146/08.NE -, juris Rn. 128) zur zügigen Durchführung der Sanierungsmaßnahme anzuhalten (Schmitz, in: Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, 65. Edition, Stand: 01.02.2025, § 142 Rn. 46). Diese Frist entbindet die Gemeinde zwar nicht von dem – auch in § 136 Abs. 1 BauGB allgemein zum Ausdruck kommenden – Gebot einer zügigen Durchführung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen (vgl. Krautzberger/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: 157. EL November 2024, § 142 Rn. 75d). Mit der Frist wird gleichwohl dem Umstand Rechnung getragen, dass eine städtebauliche Sanierung einen sehr komplexen Vorgang darstellt (vgl. § 136 Abs. 3 BauGB), für den sich schwerlich abstrakt nähere zeitliche Vorgaben festlegen lassen (Schmitz, in: BeckOK BauGB, Spannowsky/Uechtritz, 65. Edition, Stand: 01.02.2025, § 142 Rn. 54.2). Zu berücksichtigen ist auch, dass der Prozess der Sanierung als Gesamtmaßnahme eine Koordination sehr unterschiedlicher Einzelmaßnahmen unterschiedlicher Komplexität erfordert und es – insbesondere mit Blick auf kleinere Gemeinden – möglich sein muss, die Sanierung in Teilabschnitten vorzunehmen und diese Teilabschnitte auch zeitversetzt in Angriff zu nehmen. Hierbei und bei der Priorisierung verbleibt der Gemeinde – jedenfalls innerhalb der Regelgrenze zur Durchführung der Sanierung nach § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB – ein gewisser Gestaltungsspielraum. Wird dagegen die Frist nach § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB überschritten, spricht umso mehr dafür, dass die Möglichkeit, sanierungsrechtliche Genehmigungen nach § 145 Abs. 2 BauGB zu versagen, nicht mehr in Betracht kommt (vgl. Möller, in: Schrödter, Baugesetzbuch, 9. Aufl. 2019, § 142 Rn. 31; Hermann, in: Schlichter/Stich/Driehaus/Paetow, Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, 40. EL, Stand 31.03.2018, § 142 Rn. 33). Würde man einer Gemeinde die Nachholung von Maßnahmen zur Durchführung einer Sanierungssatzung innerhalb des 15 Jahre-Rahmens verwehren, würde der in § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB offenkundig zum Ausdruck kommende Wille des Gesetzgebers, der Gemeinde zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen in typisierender Weise einen bestimmten Zeitraum zu gewähren, erkennbar leerlaufen.
Die Möglichkeit der Nachholung einer gebotenen Konkretisierung und Schaffung rechtsverbindlicher Umsetzungsinstrumente ist auch aus Gründen der Rechtssicherheit geboten. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts haben weder der Zeitablauf noch eine unzureichend zügige Förderung der Sanierung zur Folge, dass die zugrundeliegende Sanierungssatzung automatisch außer Kraft tritt (BVerwG, Urt. v. 20.10.1978 - IV C 48.76 -, BauR 1979, 139 = juris 21). Das wird unter anderem damit begründet, dass ein anderes Ergebnis mit den Bedürfnissen nach Rechtssicherheit unvereinbar wäre. Eine solche Rechtsunsicherheit würde aber auch dann eintreten, wenn die Nachholung einer vormals unzureichend zügigen Förderung der Sanierung unmöglich wäre. Gerade weil die Grenze zwischen einer gerade noch hinreichend zügigen Förderung der Sanierung und einer unzureichend zügigen Förderung der Sanierung vom konkreten Einzelfall abhängt und weder jahres-, monats- oder stichtagsgenau bestimmt werden kann und insoweit schon mit dem Makel der Rechtsunsicherheit behaftet ist, muss eine Nachholung nicht hinreichend zügiger Konkretisierungen und damit eine „Heilung im weiteren Sinne“ jedenfalls innerhalb des vom Gesetzgeber im Rahmen des § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB ins Auge gefassten Zeitraums möglich sein. Würde die – ohnehin schwer zu bestimmende – Grenze zwischen einer gerade noch hinreichend zügigen Förderung der Sanierung und einer schon unzureichend zügigen Förderung der Sanierung dagegen „unumkehrbar“ überschritten und eine Berufung auf § 145 Abs. 2 BauGB auch in Zukunft auf Dauer versagt, würde nicht nur ein Sanierungsziel „wegbrechen“ und insoweit eine neue Sanierungssatzung erforderlich werden. Die Folge könnte auch sein, dass andere damit in Zusammenhang stehende Sanierungsziele, die – wenn sie etwa wie vorliegend Teil eines Maßnahmenpakets zur Erhöhung der Attraktivität eines Gebiets sind – möglicherweise hinreichend zügig konkretisiert wurden, ebenfalls nicht mehr durchgeführt werden können. Die Sanierungssatzung, die nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts bei Versäumnissen der Gemeinde gerade nicht automatisch außer Kraft treten soll, bliebe unter Umständen nur eine „leere Hülle“.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und 3 sowie § 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, dass die Beigeladene ihre außergerichtlichen Kosten selbst trägt. Denn die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und damit nach § 154 Abs. 3 VwGO kein Kostenrisiko getragen.
Das Gericht sieht keine Veranlassung, das Urteil wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären (§ 167 Abs. 2 VwGO).
Die Berufung wird nicht zugelassen, da keine der Voraussetzungen des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO vorliegt (§ 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Beschluss
vom 21.05.2025
Der Streitwert wird auf 5.000,00 EUR festgesetzt.
Die Streitwertfestsetzung erfolgt aufgrund von § 63 Abs. 2 Satz 1 und § 52 Abs. 2 GKG. Bedarf es für ein Vorhaben neben einer Baugenehmigung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung, so ist deren wirtschaftlicher Wert deutlich geringer, wobei – im Fall getrennter Prozesse – mangels genauerer Bemessungsmöglichkeit der Auffangstreitwert von 5.000,00 EUR angemessen erscheint (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 01.10.2019 - 8 S 950/19 -, juris Rn. 6).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 1-23 BauNVO
§§ 214 und 215 BauGB
§§ 142 und 136 BauGB
§§ 152 bis 156a BauGB
§ 144 BauGB
§ 145 BauGB
§ 215 BauGB
§ 15 BauGB
§ 14 BauGB
§ 14 BauNVO
§ 142 Abs. 1 und 3 BauGB
§ 142 Abs. 3 BauGB
§ 145 Abs. 1 S. 2 BauGB
§ 1 Abs. 5 und Abs. 9 BauNVO
§ 102 Abs. 2 VwGO
§ 145 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BauGB
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 14 Absatz 1 BauGB
§ 14 Abs. 1 BauGB
§ 29 Abs. 1 BauGB
§ 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 142 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB
§ 142 Abs. 3 Satz 4 BauGB
§ 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB
§ 144 Abs. 2 BauGB
§ 142 Abs. 4 BauGB
§ 143 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 214 Abs. 4 BauGB
§ 1 Abs. 4 DVO
§ 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 143 Abs. 1 Satz 4 BauGB
§ 145 Abs. 2 BauGB
§ 144 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 4 und Nr. 5 BauGB
§ 1 Abs. 9 i.V.m. Abs. 5 BauNVO
§ 1 Abs. 9 BauNVO
§ 74 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 LBO
§ 136 Abs. 1 BauGB
§ 136 Abs. 3 BauGB
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 154 Abs. 3 VwGO
§ 167 Abs. 2 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO
§ 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 52 Abs. 2 GKG
Art. 28 Abs. 2 GG
Art. 20 Abs. 3 GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 1995, 101
NVwZ 2001, 203
BVerwGE 126, 104
BVerwGE 40, 94
3 S 2490/91
8 K 3426/21
2 D 146/08
4 B 52.10
3 S 572/15
7 D 66/14
9 K 15.01
5 K 17.13
III ZR 109/93
4 CN 2.99
4 C 9.04
3 S 667/22
2 A 225/15
3 S 2657/00
3 K 16.00
8 K 4110/16
5 S 3092/08
1 K 2003/09
3 S 3005/06
8 S 2081/16
2 K 3972/00
4 K 2698/17
IV C 44.76
8 C 10156/06
8 S 2144/93
IV C 48.76
8 S 950/19