Landgericht Paderborn (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-12-11, Aktenzeichen 3 O 394/23
ECLI: ECLI:DE:LGPB:2024:1211.3O394.23.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um Ansprüche auf Räumung von Gewerbeimmobilien und Zahlung einer Nutzungsentschädigung.
Die Beklagte und der Vater des Klägers, T, schlossen im Jahr 2016 einen Unternehmenskaufvertrag (Firma „N“), wonach die Beklagte im Zuge eines Asset-Deals den kompletten Geschäftsbetrieb von T übernahm. Der Produktionsstandort befand sich auf den Grundstücken im I 8 (geteilt in zwei Flurstücke: 312 und 326) und C 15 (Flurstück 291) in E.
In diesem Unternehmenskaufvertrag ist unter Ziffer 6.a) festgehalten, dass die Beklagte mit den Vermietern der Gewerberäume (den Eltern des Klägers L und T, sowie der Bruder des Klägers T) je einen neuen Mietvertrag abschließe und dass eine Gesamtmiete von 7.500,00 € (Kaltmiete) für alle drei Mietverhältnisse, beginnend ab dem 01.12.2016 und für eine Laufzeit von 5 Jahren festgesetzt werde. Der Verkäufer, T, räumte unter Ziffer 6. b) der Beklagten eine Option von 2 x 5 Jahren hinsichtlich weiterer Mietverhältnisse der Gewerbeimmobilien ein. Alternativ ermöglichte er der Käuferin, der hiesigen Beklagten, die Grundstücke nebst aufstehenden Produktionshallen käuflich zu erwerben, wozu ihr ein Vorkaufsrecht eingeräumt wurde. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Unternehmenskaufvertrag Bezug genommen (vgl. Bl. 57 ff. d. A.).
Die Beklagte schloss mit der Zeugin T unter dem 16.08.2016 einen Mietvertrag über Teile des Grundstücks „I 8“ in E, den sowohl die Zeugin als auch der Geschäftsführer der Beklagten unterzeichneten. Mietgegenstand waren ausweislich § 1 des Mietvertrages die gewerblichen Flächen im Gebäude I 8, die Bürofläche im UG/EG, die Fabrikfläche im UG (Produktionshalle 2), eine Werkstattfläche im UG, eine Lagerfläche im UG sowie eine Freifläche (Stellplatz/Container) und Stellplätze für ca. 4 Fahrzeuge.
Unter § 4 des Mietvertrages heißt es u.a.:
„4.1 Das Mietverhältnis beginnt am 01.12.2016 und
(x) wird auf die Dauer von 5 Jahren geschlossen (Festmietzeit). Innerhalb dieser festen Mietzeit ist der Mietvertrag nicht ordentlich kündbar.
( ) Der Mieter hat 2 mal das Recht, die Verlängerung des Mietverhältnisses um je 5 weitere Jahre schriftlich gegenüber dem Vermieter zu verlangen (Optionszeit/en). Das entsprechende Verlangen muss bis spätestens __ Monate, bevor die Festmietzeit oder (bei mehreren Optionszeiten) eine Optionszeit endet, dem Vermieter zugehen.
(x) Das Mietverhältnis verlängert sich nach Ablauf der Festmietzeit bzw. der Optionszeit/en jeweils um 1 weitere/s Jahr/e, falls nicht eine der Parteien sechs Monate vor Ende der Festmietzeit/Optionszeit bzw. vor Ablauf eines Verlängerungsjahres gegenüber der anderen Partei schriftlich dieser automatischen Verlängerung des Mietverhältnisses widerspricht.“
Die Ausführungen zum Optionsrecht sind nachträglich handschriftlich ergänzt worden, was auf Intervention der den Unternehmenskauf finanzierenden Bank geschah. Die handschriftlichen Änderungen sind mit Unterschriften des Geschäftsführers der Beklagten und der Zeugin T vom 29.11.2016 gegengezeichnet. Bei dieser Änderung waren der Geschäftsführer der Beklagten, der Bankmitarbeiter T, T, T und die Zeugin T zugegen und zeigten sich mit der nachträglichen Vereinbarung einverstanden.
Wegen der Einzelheiten wird auf die Mietvertragsurkunde Bezug genommen (vgl. Bl. 5 ff. d. A.).
Ebenfalls unter dem 16.08.2016 schlossen die Beklagte und T einen Mietvertrag über die weiteren Räumlichkeiten im I 8. Mietgegenstand war ausweislich § 1 des Mietvertrages eine Bürofläche im UG/EG, die Fabrikfläche im UG (Produktionshalle 3) sowie eine Lagerfläche im UG und eine Freifläche.
Hinsichtlich der unter § 4 angegebenen Bestimmungen zur Mietzeit, insbesondere dem eingeräumten Optionsrecht, entsprechen die handschriftlichen Änderungen denen aus dem vorgenannten Vertrag und sind mit Unterschrift des Klägers vom 29.11.2016 und des Geschäftsführers der Beklagten gekennzeichnet.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Ablichtung des Mietvertrages Bezug genommen (vgl. Bl. 82 ff.).
Über die weitere Gewerbeimmobilie im C 15 schloss die Beklagte mit den Eheleuten T ebenfalls einen Mietvertrag entsprechend der vorgenannten Konditionen. Dieses Grundstück übertrugen die Eheleute im Folgenden an den Bruder des Klägers T.
Die Zeugin T übereignete das streitgegenständliche Grundstück I 8 zum Jahreswechsel 2022/2023 an den Kläger.
Zwischen dem Kläger und der Beklagten gab es während der Mietzeit zunächst keinen Kontakt; der Geschäftsführer der Beklagten wandte sich wegen Mietangelegenheiten an die Zeugin T, die zunächst noch bis zum 28.12.2022 im Betrieb der Beklagten tätig war.
Der Geschäftsführer der Beklagten legte der Zeugin T ein mit „Absichtserklärung zwecks Weiteranmietung der Fertigungsgebäuden“ bezeichnetes Schreiben vor. Hierin heißt es:
„Hiermit bestätigen beide Parteien (Mieter & Vermieter der Standorte C 15 & I 8, E) die durch die Mietverträge in 2016 sowie den durch den Kaufvertrag bestimmte Mietrechtpunkte gegenseitig einzuräumen und die Mietverhältnisse nach Ablauf der ersten Mietzeit zum 31.12.2021 für die beiden oben genannten Standorte hiermit zu verlängern.“
Die Zeugin T unterzeichnete unter „Familie T“. Im Übrigen sind die Umstände zur Ausübung des Optionsrechts zwischen den Parteien streitig.
Wegen der Einzelheiten wird auf die Absichtserklärung Bezug genommen (vgl.Bl.105 d.A.).
Der Kläger sprach gegenüber der Beklagten mit Schreiben vom 14.07.2023 die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin aus (vgl. Bl. 18 ff.) und verlangt nun die Herausgabe des Grundstücks.
T verlangte von der Beklagten ebenfalls die Räumung des ihm gehörenden Teiles des Grundstücks I 8 sowie des Grundstücks C 15, was Gegenstand eines Rechtsstreits am hiesigen Landgericht war (Az. 3 O 412/23). Die Klage des T wurde abgewiesen. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.
Der Kläger behauptet, das Optionsrecht sei nicht vereinbart worden, was sich bereits daraus ergebe, dass der entsprechende Absatz im Vertrag nicht angekreuzt worden sei.
Von der Absichtserklärung habe er nichts gewusst; weder habe er noch die Zeugin T eine solche Erklärung erhalten.
Der Kläger meint, der Mietvertrag sei von Beginn an unwirksam gewesen, da er in dieser Form nicht hinreichend bestimmt sei. Es sei nicht deutlich, welcher Teil des Grundstücks I 8 vom Kläger bzw. zuvor der Zeugin T vermietet werde und welcher von Herrn T. Sofern weitere Absprachen dazu stattgefunden hätten, würden diese gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB verstoßen.
Im Übrigen sei der Mietvertrag durch die ordentliche Kündigung vom 14.07.2023 beendet worden. Das Recht zur ordentlichen Kündigung stehe ihm trotz eines etwaigen Optionsrechtes zu.
Darüber hinaus sei die Optionsausübung durch die Beklagte in Form der hier vorgelegten Absichtserklärung indes unwirksam, da diese nicht zugegangen sei und dem auch hier einzuhaltenden Schriftformerfordernis nicht gerecht werde. Ferner sei die Absichtserklärung nicht hinreichend bestimmt, da sich hieraus nicht ergebe, welche Verlängerung denn nun geltend gemacht werde.
Der Kläger hat ursprünglich beantragt, die Beklagtenpartei zu verurteilen, das Grundstück I 8, E geräumt an die Klägerpartei herauszugeben. Dies hat er später konkretisiert.
Der Kläger beantragt nunmehr,
die Beklagtenpartei zu verurteilen, die von der Straße aus gesehen links befindliche Halle einschließlich der Versorgungs -und Sozialräume (im Erd- und Obergeschoss) auf dem Grundstück „I 8 in E“ (Gemarkung E, Flur 2, Flurstück 312) sowie die gesamte Freifläche (Stellplatz für Container), welche von der Straße aus gesehen rechts bzw. vor der vorbeschriebenen Halle liegt, geräumt an die Klägerpartei herauszugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Kündigungen nicht wirksam seien und die streitgegenständlichen Mietverhältnisse zumindest bis zum 01.12.2026 zu unveränderten Bedingungen fortbestünden, da sie ein ihr zustehendes Optionsrecht wirksam ausgeübt habe. Dieses ergebe sich nicht nur aus den Mietverträgen selbst, sondern auch aus dem zwischen ihr und T geschlossenen Unternehmenskaufvertrag.
Die Beklagte behauptet, die Zeugin T habe die Absichtserklärung am 31.05.2021 in Gegenwart des Geschäftsführers der Beklagten unterzeichnet.
Das Gericht hat den Kläger und für die Beklagte deren Geschäftsführer persönlich angehört. Ferner hat es Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugin T. Wegen des Ergebnisses der Parteianhörung und der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 26.06.2024 und vom 13.11.2024 Bezug genommen.
Für weitere Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
A.
Die Klage ist zulässig.
B.
Die Klage ist unbegründet.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1 BGB oder aus einer anderen Anspruchsgrundlage zu.
Der Wirksamkeit der am 14.07.2023 erklärten Kündigung des Mietvertrages steht das von der Beklagten ausgeübte Optionsrecht, welches sich aus dem Mietvertrag ergibt, entgegen.
I.
Zwischen den Parteien bzw. ihren Rechtsvorgängern ist ein Optionsrecht, wonach der Beklagten das Recht zusteht, das Mietverhältnis zwei Mal um je fünf Jahre schriftlich gegenüber dem Vermieter zu verlängern, wirksam vereinbart worden.
1.
Hinsichtlich der Produktionshalle 2 auf dem Grundstück im I 8 haben die Zeugin T und die Beklagte das entsprechende Optionsrecht durch nachträgliche Ergänzung des Mietvertrages vereinbart. Diese Ergänzung des Mietvertrages ist auch durch die Unterschriften beider Mietvertragsparteien gedeckt. Dass die Zeugin angibt, dass der Inhalt der Änderung von ihrem Mann ausgehandelt worden sei und sie nicht gelesen hat, was sie unterschreibt, ist dabei unerheblich. Nach objektivem Empfängerhorizont hat sie mit ihrer Unterschrift zum Ausdruck gebracht, mit der Ergänzung einverstanden zu sein.
Hierbei ist auch unschädlich, dass der zweite Absatz unter § 4.1 des Mietvertrages nicht durch ein Kreuz ausgewählt ist, haben die Parteien durch die handschriftlichen Eintragungen auch in diesem Absatz deutlich gemacht, dass dieser Punkt als vereinbart gelten soll.
2.
Der Vertrag ist auch hinreichend bestimmt und erfüllt in dieser Form die Schriftform des § 550 BGB.
Der Vertrag regelt eindeutig, dass auf dem Grundstück I 8 die Produktionshalle 2 inklusive der Büro-, Werkstatt- und Lagerfläche vermietet werden soll, während die Produktionshalle 3 Teil eines anderen Mietvertrages ist. Außenanlagen sind nur im streitgegenständlichen Mietvertrag vermietet, nämlich Stellplätze für Container und für Fahrzeuge. Hinsichtlich des Innenhofes wird hingegen nur eine Mitnutzung gestattet. Anhand eines Luftbildes des Grundstücks (Google Maps, s. Anl. zum Protokoll vom 11.12.2024) lassen sich entsprechende Stellplätze sowohl für Container als auch für Pkw, sowie ein Hofbereich erkennen. Die Kammer hat daher keinen Zweifel, dass sich der Vertrag was die Außenanlagen angeht mit Ortskenntnis ohne weiteres hinreichend bestimmbar auslegen lässt. Was die Innenräume betrifft, ist erkennbar die gesamte Produktionshalle, die auf der westlichen Seite des Grundstücks liegt, an die Beklagte vermietet. Inwiefern sich innerhalb dieser Halle eine genaue Abgrenzung zwischen der vom Kläger gemieteten Produktionshalle 2 und der von T gemieteten Produktionshalle 3 erkennen lässt, kann dahinstehen. Die drei Mietverträge bilden eine Einheit, die gemeinschaftlich zu betrachten ist. Dass die Mietverträge nicht einzeln betrachtet werden können, sondern nur gemeinschaftlich zeigt sich zum einen daran, dass im Unternehmenskaufvertrag festgehalten wurde, dass die Mietverträge geschlossen werden sollen, wobei eine Gesamtmiete von 7.500,00 € und eine Gesamtnutzungsfläche von ca. 2.700,00 m² vereinbart wurden. Dass auch den Parteien der Mietverträge klar war, dass die Mietverträge dazu dienten, diese einheitliche Vereinbarung des Unternehmenskaufvertrages umzusetzen, zeigt sich darin, dass für jeden Mietvertrag ein Mietzins von 2.500,00 € vereinbart wurde, obwohl die Größe der jeweils vermieteten Flächen sich von Vertrag zu Vertrag stark unterscheidet (1.650,00 m², 680 m² und 510 m²). Der Quadratmeterpreis schwankt damit zwischen 1,52 €/m² und 4,90 €/m². Das stellt im Einzelfall keine angemessene Lösung dar, sondern lässt sich nur damit erklären, dass die drei Mietverträge eine Einheit bilden sollten. Die Mietverträge beziehen sich erkennbar nicht auf exakte Quadratmeterzahlen und Raumgrenzen. Insgesamt ist hinreichend bestimmt, welche Räumlichkeiten, nämlich sämtliche Produktionsgebäude der Metallfabrikation, vermietet werden sollen. § 550 BGB ist damit gewahrt.
II.
Die Beklagte hat das ihr aufgrund der Mietverträge zustehende Optionsrecht auch wirksam ausgeübt.
Die „Absichtserklärung“ der Beklagten, datiert auf den 31.05.2021, ist entgegen der Ansicht des Klägers hinreichend bestimmt.
So bezieht sich diese ausdrücklich auf die Verlängerung der „Fertigungsgebäude[n]“ und nennt ausdrücklich die Standorte C 15 und I 8. Ferner wird Bezug genommen auf die „Mietverträge“ und die „Mietverhältnisse“, sodass ohne Zweifel hieraus der Wille der Beklagten hervorgeht, eine Verlängerung beider hier streitgegenständlicher Mietverhältnisse herbeizuführen. Dies ergibt sich auch schon aus dem Umstand, dass das von der Beklagten gekaufte Unternehmen bereits zuvor durch den Vater des Klägers an eben diesen Produktionsstätten betrieben worden ist und somit ein einheitlicher Produktionsstandort gegeben ist.
Dass hier das erste der beiden im Mietvertrag eingeräumten Optionsrechten ausgeübt werden soll, ergibt sich bereits aus den zeitlichen Gegebenheiten und auch aus dem Wortlaut der Erklärung selbst, wonach „nach Ablauf der ersten Mietzeit zum 31.23.2021 für die beiden oben genannten Standorte“ die Mietzeit verlängert werden soll (vgl. Anlage B4, Bl. 96 d.A.).
Der vom Kläger bestrittene Vortrag, wonach die Absichtserklärung nicht vom 31.05.2021 stammte, ist durch die Angaben der Zeugin T im Rahmen ihrer Vernehmung bestätigt worden.
Die Absichtserklärung genügt auch dem Schriftformerfordernis. Durch den Firmenstempel und die Unterschrift des Geschäftsführers der Beklagten, sind die Voraussetzungen nach § 126 BGB erfüllt. Da es sich hier um eine einseitige (empfangsbedürftige) Willenserklärung handelt, kommt es an dieser Stelle nicht darauf an, ob die Unterschrift der Zeugin T genügt oder noch weitere Unterschriften erforderlich gewesen wären.
3.
Die Absichtserklärung gilt auch als dem Kläger bzw. seinem Rechtsvorgänger, der Zeugin T, zugegangen.
Ob diese eine Abschrift/Kopie hiervon erhalten hat, war hingegen nicht entscheidungserheblich. Denn vom Zugang einer verkörperten Willenserklärung ist auszugehen, wenn diese in die tatsächliche Verfügungsgewalt des Empfängers gelangt ist und für diesen unter gewöhnlichen Verhältnissen die Möglichkeit besteht, von dem Schreiben Kenntnis zu nehmen. Eine dauerhafte Überlassung des Schreibens ist nicht vorausgesetzt.
Ferner kann dahinstehen, ob die Zeugin die übrigen Vertragsparteien der verschiedenen Mietverträge über die Absichtserklärung informiert hat. Im streitgegenständlichen Mietvertrag war die Zeugin T alleinige Vermieterin. Die Absichtserklärung ist ihr nach eigenem Bekunden am 31.05.2021 zugegangen, und damit bevor sie das Grundstück Ende 2022 an den Kläger übereignet hat. Sie war bei Empfang der Absichtserklärung also noch Vermieterin.
Einer weiteren Aufklärung, ob die Zeugin das Schriftstück tatsächlich wie beklagtenseits vorgetragen mit nach Hause genommen hat und dieses somit in den Herrschaftsbereich des Klägers, seines Bruders und seines Vaters gelangt ist, bedurfte es mithin nicht.
III.
Die ordentliche Kündigung ist auch während des Verlängerungszeitraum ausgeschlossen, wenngleich dies nicht ausdrücklich in dem Mietvertrag geregelt ist.
Es ist schließlich das Wesen des Optionsrechtes, dass damit einem Vertragspartner die Rechtsmacht eingeräumt wird, durch eine einseitige Erklärung eine Verlängerung des Vertrages herbeizuführen. Dies gilt sogar im Falle des entgegenstehenden Willens des Vertragspartners. Wenn die Vertragsparteien also einer Vertragspartei, wie hier der Mieterin, ein Optionsrecht einräumen, so muss diese auch die Möglichkeit haben, dieses nach dem eigenen Willen zur Verlängerung des Mietvertrages einzusetzen (vgl. OLG Dresden, Urt. v. 15.08.2018 – 5 U 539/18). Die Kammer verkennt nicht, dass der der vorgenannten Entscheidung zugrundeliegende Fall vom vorliegenden insofern abweicht, als dass es dort um den Widerspruch gegen die Vertragsverlängerung geht, nicht aber um die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung. Allerdings gelten die vorgenannten Erwägungen auch im vorliegenden Fall uneingeschränkt, denn Sinn und Zweck des Optionsrechtes würden unterlaufen werden, wenn nun dem Kläger während des Optionszeitraumes die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung zustehen würde. Die Parteien waren sich einig darüber, dass der Beklagten das zweimalige Recht zur einseitigen Verlängerung des Mietverhältnisses zustehen sollte. Insbesondere im Hinblick auf das der Vereinbarung übereinstimmend zugrundeliegende Sicherungsinteresse der Bank und im Hinblick darauf, dass der Beklagten im Grundsatz noch ein zweites Optionsrecht zustehen sollte, ist die ordentliche Kündigung während des Verlängerungszeitraums ausgeschlossen.
C.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.
Die Entscheidung der vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 709 S. 1, 2 ZPO.
D.
Der Streitwert wird auf 35.700,00 EUR festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Landgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Oberlandesgericht Hamm, Heßlerstr. 53, 59065 Hamm, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils (Datum des Urteils, Geschäftsnummer und Parteien) gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Oberlandesgericht Hamm zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Oberlandesgericht Hamm durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Zitierte Normen: §§ 709 S. 1, 2 ZPO
§ 550 BGB
§ 126 BGB
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 91 Abs. 1 S. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 3 O 412/23
5 U 539/18