Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-01-11, Aktenzeichen 10 A 3/21
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2024:0111.10A3.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
Die Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans 6-34B im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Dahlem, vom 14. Januar 2020, verkündet im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 30. Januar 2020, S. 21, ist unwirksam.
Der Antragsgegner trägt die Kosten des Normenkontrollverfahrens.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 v.H. des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten über die Wirksamkeit des Bebauungsplans 6-34 B. Die Antragsteller sind Eigentümer von im Plangebiet belegenen Grundstücken; der Antragsteller zu 1 ist Eigentümer des Grundstücks K... und der Antragsteller zu 2 des Grundstücks K....
Das ca. 30 ha (300.000 m2) große Plangebiet befindet sich im Bezirk Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Ortsteil Dahlem, und wird von der I... in östlicher Richtung, der P... in südlicher Richtung, der H... in westlicher Richtung und dem K... in nördlicher Richtung umfasst. Das Plangebiet erstreckt sich von der U... im Osten, verläuft im Süden ausgehend von der U... entlang der Straßen I..., K..., M..., F..., Q..., R... und N.... Es erfasst im Westen die straßenanliegenden Grundstücke entlang der Straßen N... und X... und im Norden teilweise einige Grundstücke entlang der X... und hieran anschließend der Straße N.... Das Plangebiet grenzt im Süden an das Gebiet des festgesetzten Bebauungsplans X-B18 sowie im Osten und im Norden an die in Aufstellung begriffenen Bebauungspläne X-165 und X-B15.
Der Bebauungsplan 6-34B trifft keine Festsetzungen in Bezug auf die Art der baulichen Nutzung. Hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche werden auf dem Großteil der Grundstücke durch die Festsetzung einer vorderen und einer hinteren Baugrenze Baufenster ausgewiesen, was durch die textliche Festsetzung Nr. 1 Satz 1 näher beschrieben wird. Wenn keine rückwärtige Baugrenze festgesetzt ist, soll ausweislich der textlichen Festsetzung Nr. 1 Satz 2 die Fläche hinter der straßenseitigen Baugrenze bis zur rückwärtigen Grundstücksgrenze vollständig überbaubar sein. Bei einigen Grundstücken erfolgt eine eng an den bestehenden Gebäuden ausgerichtete Ausweisung einer Baugrenze (Baukörperausweisung). Es existieren aber auch Grundstücke, die keine Festsetzungen hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche aufweisen. In Bezug auf die Bauweise wird festgesetzt, dass mit Ausnahme einiger explizit aufgeführter Grundstücke nur Einzelhäuser und Doppelhäuser mit einer maximalen Länge von 15 m (a1), 20 m (a2) und 30 m (a3) zulässig sein sollen (textliche Festsetzung Nr. 2). Ferner enthält der Bebauungsplan Festsetzungen in Bezug auf die Grundflächenzahl, die zwischen 0,15 und 0,2 liegt, wobei teilweise auch innerhalb der Straßengevierte selbst differenziert wird. Außerdem wird hinsichtlich einiger näher aufgeführten Grundstücke eine abweichende Regelung getroffen (textliche Festsetzung Nr. 3). Zudem wird auch die maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse festgesetzt. Ferner sieht der Bebauungsplan einen Ausschluss von Stellplätzen, Garagen und untergeordneten Nebenanlagen und Einrichtungen innerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksfläche zwischen der Straßenbegrenzungslinie und der vorderen Baugrenze sowie – falls keine vordere Baugrenze festgesetzt ist oder diese hinter 7,50 m liegt – innerhalb einer Tiefe von 7,50 m gemessen ab der vorderen Straßenbegrenzungslinie vor (textliche Festsetzung Nr. 4). Darüber hinaus schreibt der Bebauungsplan hinsichtlich der Gestaltung der Einfriedungen vor, dass entlang der öffentlichen Verkehrsflächen Einfriedungen ab einer Höhe von 0,5 m nur offen und durchsichtig auszubilden und bis zu einer Höhe von maximal 1,80 m zulässig sein sollen (textliche Festsetzung Nr. 5). Schließlich enthält der Bebauungsplan für einen Großteil des Plangebiets mit Ausnahme der drei Grundstücke nördlich der X... und des Baublocks K.../ M.../ N.../ F... die Festsetzung von Erhaltungsgebieten. Eine nähere Bestimmung der Erhaltungsbereiche erfolgt über die textliche und zeichnerische Zuordnung zu den Kategorien E2 (Villen und Landhäuser bis ca. 1930) und E3 (kleine Villen/ Einfamilienhäuser bis ca. 1940). Im Weiteren trifft der Bebauungsplan entlang der P... q immissionsschutzrechtliche Bestimmungen (textliche Festsetzung Nr. 7 ff.).
Der Bebauungsplan resultiert aus einem bereits mit Beschluss vom 26. Oktober 1982 begonnenen Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans X-148. Dieser sah sowohl Festsetzungen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung, der Geschossflächenzahl, der Zahl der Vollgeschosse, von Gestaltungsregelungen und einer öffentlichen Grünfläche vor. Dieses Planverfahren ruhte seit 1995. Bereits im Dezember 1990 wurden im Rahmen einer Voruntersuchung der Arbeitsgemeinschaft für die Bebauungspläne X-B 1 bis X-B 5 im Auftrag des Antragsgegners Empfehlungen zur Festsetzung der Erhaltungsgebiete, des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise, der überbaubaren Grundstücksfläche und von Gestaltungsanforderungen hinsichtlich des Bebauungsplans X-B 4 erarbeitet (nachfolgend: Voruntersuchung 1990). Dem (nicht aufgestellten) Bebauungsplan X-B 4 lag ein großes Plangebiet zugrunde (ca. 330 ha), das unter anderem auch das Plangebiet des hier verfahrensgegenständlichen Bebauungsplans mitumfasste.
Am 4. November 2014 wurden die Einstellung des Planaufstellungsverfahrens für den Bebauungsplan X-148 sowie die Aufstellung des Bebauungsplans 6-34B durch das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf beschlossen und anschließend bekannt gemacht (Abl. für Berlin vom 21. November 2014, Nr. 48, S. 2163). Wesentlicher Gesichtspunkt war die Mitaufnahme von Erhaltungsgebieten in den Bebauungsplan und dessen Festsetzung als „genereller“ Bebauungsplan.
Im Februar 2015 erfolgte eine Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie vom 13. April bis zum 15. Mai 2015 eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit. Im Rahmen dessen nahmen die Antragsteller nicht Stellung. Es fand eine Auswertung und Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen statt (Stand: August 2015, nachfolgend: Abwägung 2015), die im Ergebnis zu keiner Änderung des Planentwurfs führte.
Im Mai 2017 erfolgte eine weitere Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange. In Folge der Stellungnahme des Landesdenkmalamtes wurden die vorhandenen Baudenkmale mit einer engen Baukörperfestsetzung versehen. Anschließend erfolgte vom 20. November bis zum 22. Dezember 2017 eine erste öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs im Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf. Dies wurde im Amtsblatt für Berlin vom 10. November 2017 unter Angabe der URL bekanntgemacht (Nr. 48, S. 5542). Der Antragsteller zu 1 machte insofern unter dem 22. Dezember 2017 – über das später wiederholte Vorbringen hinaus – geltend, die Festsetzung der Gebäudelänge stelle einen enteignungsgleichen Eingriff dar, sei nicht ausreichend begründet, willkürlich und unverhältnismäßig. Aufgrund der atypischen Ausgestaltung seines Grundstücks liege eine unverhältnismäßige Einschränkung vor. Hinsichtlich der Festsetzung der Grundflächenzahl sei nicht ersichtlich, welche Gebäude prägend für die jeweils betroffenen Baublöcke seien. Die Kombination aus beiden Festsetzungen führe zu einer unzulässigen Doppelbelastung. Auch der Antragsteller zu 2 nahm unter dem 22. Dezember 2017 Stellung, wandte sich insbesondere gegen die angenommene städtebauliche Prägung des Gebiets und unterbreitete mehrere Anregungen und Vorschläge zu einer Änderung der Festsetzungen.
Die Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen (nachfolgend: Abwägung 2017) führte unter anderem zu folgenden Änderungen des Planentwurfs: Auf die Stellungnahme der (Mit-)Eigentümer der Grundstücke N..., 5... und 5... nahm der Antragsgegner eine Baukörperausweisung anstatt der Festlegung eines Baufensters vor. Hinsichtlich der Grundstücke N... und 5... verzichtete der Antragsgegner nach Stellungnahme der Eigentümer auf die Festsetzung einer überbaubaren Grundstücksfläche. Auf die Stellungnahme des Eigentümers des Grundstücks N... wurden die Baugrenzen auf seinem Grundstück angepasst.
Zudem erfolgte im November 2017 eine weitere (dritte) Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange und vom 15. Oktober bis zum 15. November 2018 fand eine weitere öffentliche Auslegung des Bebauungsplans im Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf statt, die wiederum im Amtsblatt vom 5. Oktober 2018 (Nr. 40, S. 5516) bekanntgemacht wurde. Die eingegangenen Stellungnahmen, die nicht von den Antragstellern stammen, wurden Gegenstand einer Abwägung (Stand: Januar 2019, nachfolgend: Abwägung 2018).
Vom 18. Juni bis zum 1. Juli 2019 erfolgte die letzte und eingeschränkte öffentliche Auslegung des Bebauungsplans im Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf. Auch sie wurde im Amtsblatt für Berlin vom 7. Juni 2019 unter Angabe der URL bekanntgemacht (Nr. 24, S. 3590). Die eingegangenen Stellungnahmen, von denen keine von den Antragstellern stammt, wurden Gegenstand einer Abwägung (Stand: August 2019, nachfolgend: Abwägung 2019), und führten insoweit nicht zu einer Änderung des Bebauungsplans.
Am 17. September 2019 beschloss das Bezirksamt den sich aus der Abwägung ergebenden Entwurf des Bebauungsplans vom 1. November 2017 mit den Deckblättern vom 26. September 2018 und vom 21. Mai 2019. Daraufhin beschloss am 11. Dezember 2019 die Bezirksverordnetenversammlung den Entwurf des Bebauungsplans 6-34B sowie den Entwurf der Verordnung zur Festsetzung dieses Bebauungsplans. Das Bezirksamt beschloss anschließend am 14. Januar 2020, diesen als Rechtsverordnung festzusetzen und machte im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 30. Januar 2020 (Nr. 3, S. 21) die Festsetzung des Bebauungsplans nebst Hinweis auf die Einsichtmöglichkeit und die Fristen für die Geltendmachung von Einwendungen bekannt. Der diesbezügliche Hinweis lautete wie folgt:
„(1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss
1. eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften,
die in § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 3 des Baugesetzbuchsbezeichnet sind,
2. eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans,
3. nach § 214 Absatz 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs,
4. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind,
innerhalb eines Jahres seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin schriftlich geltend machen. […]“.
Nach der Bekanntmachung des Bebauungsplans machten die Antragsteller mit Schriftsatz vom 29. Januar 2021, beim Antragsgegner eingegangen am 1. Februar 2021, einem Montag, unter anderem das Fehlen einer anforderungsgerechten Umweltprüfung, die fehlerhafte Wahl einer eingeschränkten erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung, die fehlerhafte Bekanntmachung des Plans sowie weitere formelle Einwendungen geltend. Zudem wiesen sie darauf hin, dass es der Antragsgegner zu Unrecht unterlassen habe, eine aktuelle Bestandsaufnahme durchzuführen. Es würden defizitäre und veraltete Ermittlungen allenfalls punktuell und durch intransparente Nachmessungen und Begehungen replizierend auf eine lange zurückliegende Bürgerbeteiligung ergänzt werden. Gerade bei der Überplanung eines gewachsenen Gebiets seien hohe Anforderungen an die Erfassung des Bestands zu stellen. Es seien sogar falsche Lagepläne zugrunde gelegt worden und der Antragsgegner sei im Hinblick auf die Straße K... und die Gebäude K... und 8... von veralteten Bestandserfassungen ausgegangen. Soweit der Antragsgegner auf die Voruntersuchung 1990 zurückgreife und feststelle, dass die bisherige Bautätigkeit die städtebauliche Eigenart nicht beeinträchtigt hätte, würde dies allenfalls die Erforderlichkeit der Festsetzung der Erhaltungsgebiete wiederlegen. Zudem widerspreche sich der Antragsgegner, wenn er darauf abstelle, dass der „Villen- und Landhauscharakter“ weiterhin gegeben sei, er aber zugleich die zwischen 2003 und 2016 erfolgten Neubauten in Bezug nehme. Letztere stünden in deutlichem Widerspruch zur Festsetzung der Erhaltungsgebiete. Diese schützten nicht den Villencharakter und die städtebauliche Eigenart, sondern beruhten auf einer einengenden historisierenden „Quasi-Typologie“. Die Übernahme der grobschlächtigen und zehlendorfweit entwickelten Typik von „Villen und Landhäusern bis ca. 1930“ und „kleinen Villen-/Einfamilienhäusern bis ca. 1940“ sei für Dahlem falsch. Unabhängig davon, dass diese Einordnung architekturgeschichtlich fraglich sei, sei in Dahlem seit jeher „klein“ und „groß“ gebaut worden und zudem habe man sich dem Homogenitätsdruck seit 1930 nicht gebeugt, wofür es architektonische Beispiele gebe. Eine städtebauliche Prägung, insbesondere hinsichtlich des Erhaltungsgebietes E3, durch Baufluchtorientierung, Nutzgärten, symmetrische Lochfassaden und Walm- und Zeltdächern von 1930 bis 1940 liege in Dahlem nicht vor. In den Plan seien ohne konkrete Auseinandersetzung mit dem Gebietscharakter pauschalierende, rein nach Baualter ausgerichtete, grobmaschige und grobschlächtige Typologien einer architektonisch laienhaften Betrachtung für Gesamtzehlendorf übernommen worden. Keine Bezugsfläche im Plangebiet könne eine städtebauliche Eigenart entfalten. Die Bestandserfassung sei nicht an der Realität ausgerichtet worden und verkenne die Vielfalt architektonischer Entwicklungen und Gebäudetypologien. Die Anzahl der Neubauten hätte es nahegelegt, für das Straßengeviert N.../ U.../ I.../ K... auf die Festsetzung eines Erhaltungsgebiets zu verzichten. Hierin liege auch eine nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung. Zudem bringe der Antragsgegner gerade dadurch, dass er für denkmalgeschützte bauliche Anlagen Ausnahmefestsetzungen treffe, zum Ausdruck, dass seine Regelfestsetzungen nicht der historischen Eigenart entsprechen würden. Darüber hinaus sei der Bebauungsplan für die Zielsetzung nicht erforderlich. Er führe unter weitgehender Ausblendung der vorhandenen Grundstückssituation sowie unter Berücksichtigung wirtschaftlicher Effizienzüberlegungen zu einer kleinteiligen, gleichförmigen Gebäudeform. Zudem würden die privaten Belange der Antragsteller nicht hinreichend berücksichtigt, da keine Rücksicht auf den Bestand genommen worden sei. Geschützt sei nicht nur ein etwaiger Wertverlust, sondern auch die Gestaltungsfreiheit und die Freiheit der Baukunst. Die Festsetzungen führten hinsichtlich des Grundstücks K... wohl zu einer Teilung und Errichtung mehrerer gleichförmiger Häuser. Der Rekurs auf den Aspekt der Versiegelung erfolge formelhaft und greife nicht, wenn der Bestand abweiche. Eine Entsiegelungsstrategie sei nicht verfolgt worden. Zudem sei der atypische Grundstückszuschnitt der Grundstücke der Antragsteller nicht hinreichend berücksichtigt worden. Ferner führten die Regelungen dann zu einem Entzug von Grundfläche, wenn – wie hier – eingeschossig gebaut werde. Auch sei nicht berücksichtigt worden, dass mit der Umstellung auf die neue Baunutzungsverordnung Staffelgeschosse und abgegrabene Untergeschosse bevorzugt würden, was dem städtebaulichen Leitbild nicht entspreche. Darüber hinaus sei bei der bestandorientierten Baukörperfestsetzung willkürlich vorgegangen worden. Es sei nicht ersichtlich, weswegen denkmalgeschützten Gebäuden eine Baukörperausweisung gewährt worden sei. Ferner sei die Begründung einer ortstypischen Gebäudelänge von 15 m unzutreffend.
Die Antragsteller des Parallelverfahrens OVG 10 A 2/21 wiesen im Rahmen des mit Schriftsatz vom 18. Januar 2021 in Bezug genommenen und als Anlage übermittelten Normenkontrollantrags vom 15. Januar 2021 unter anderem noch darauf hin, dass die Festsetzung der Baugrenzen nicht einheitlich erfolgt sei. Hinsichtlich der vorderen Baugrenze würden zahlreiche Abweichungen vorliegen. Insbesondere sei bei dem Grundstück N... erst im Verlauf des Verfahrens die vordere Baugrenze weiter in den Blockinnenbereich verschoben worden und stelle die einzige Abweichung in dieser Straße dar. Auch verliefen die hinteren Baugrenzen bei etlichen Gebäuden durch den Bestand (L..., U..., K... und 8..., N..., 4..., 4..., 5... und 5..., R... und 6..., X... und 6...). Soweit der ortstypische Charakter erhalten bleiben solle, hätten die Festsetzungen sich vollständig am aktuellen Bestand orientieren müssen. Dies sei nur bei wenigen Grundstücken erfolgt. Insgesamt ergebe sich ein heterogenes Bild, wobei die Differenzierung hinsichtlich der Festsetzungen willkürlich bleibe.
Die Antragsteller haben am 29. Januar 2021 den hier verfahrensgegenständlichen Normenkontrollantrag erhoben, wobei der Schriftsatz vom gleichen Tag dem Antragsgegner am 12. Februar 2021 zugestellt worden ist.
Zur Begründung nehmen sie Bezug auf ihre Einwendungen im Rahmen der öffentlichen Auslegung im Jahr 2017 und vertiefen ihr Vorbringen in der Rügeschrift vom 29. Januar 2021 hinsichtlich der fehlerhaften Wahl des Verfahrens, Mängel der öffentlichen Auslegung und einer nicht hinreichenden bzw. abwägungsfehlerhaften Umweltprüfung. Ferner verweisen sie darauf, dass der Plangeber entgegen der bisherigen Prägung des Gebiets durch Qualität und Vielfalt einer typologischen Monotonie Vorschub leiste, die Grundstücke der Antragsteller atypisch ausgerichtet seien und durch die Festsetzungen der Grundflächenzahl, der Baugrenzen, der Zahl der Vollgeschosse und der Baukörperlängen der Teilungsdruck erhöht werde, was ungeeignet sei, die Entwicklung des Villengebiets zu steuern. Hierdurch verfehle der Antragsgegner sein eigenes Planungsziel. Insgesamt sei die Zielsetzung perplex, da der Bebauungsplan vom bestandprägenden Festsetzungskanon, bestimmt durch die sog. „Dahlem-Dienstbarkeit“ und die Vorgaben des Baunutzungsplans 1958 grundlegend und wesentlich abweiche, aber als Ziel die Sicherung des Bestandes und der Struktur angebe. Die Erforderlichkeitserwägungen und die Planungsziele seien widersprüchlich und nicht nachvollziehbar. Die bisherigen rechtlichen Vorgaben würden ausreichen, um den besorgten Geschosswohnungsbau nicht zu genehmigen. Vielmehr führe gerade die Umstellung auf die neue Baunutzungsverordnung dazu, dass die Nutzungsintensität zunehmen könne. Auch seien Reihenhäuser und Kettenhäuser nicht unvereinbar mit dem Charakter eines Villengebietes. Es gebe keine Beeinträchtigung einer ortstypischen Freiflächenstruktur, die dem bisherigen Planungsgebiet entsprechen würde. Auch führe eine gewisse Zunahme der Nebenanlagen nicht zu einer Beeinträchtigung der Struktur oder der Ortstypik. Zudem habe in der Straße K... keine Hinterlandbebauung stattgefunden. Die einzig vorhandene Bebauung (M...) stamme aus der Zeit des Nationalsozialismus und sei gebietsfremd. Eine Genehmigung von Vorhaben „seit den 1950er Jahren“ abweichend der planungsrechtlichen Vorgaben begründe kein Planerfordernis. Die bestehenden rechtlichen Regelungen zur Freihaltung der Blockinnenbereiche seien ausreichend. Die zu verzeichnende Fehlentwicklung beruhe auf einer fehlerhaften Anwendung der rechtlichen Vorgaben und einer großzügigen Befreiungspraxis des Antragsgegners. Insgesamt sei die Begründung widersprüchlich, wenn einerseits die Heterogenität der Baustrukturen als schützenswert erachtet und andererseits durch die Erhaltungsfestsetzung eine schleichende Homogenität etabliert werde.
Die Festsetzung der Erhaltungsgebiete, die nach dem Willen des Antragsgegners eine inhaltliche Regelungseinheit mit den Festsetzungen des Bebauungsplans bilden würden, sei nicht gerechtfertigt. Es werde bestritten, dass die Bebauung am K... jemals von der Architektur der 1930er Jahre geprägt gewesen sei. Jedenfalls sei sie es zum Zeitpunkt des Verordnungsbeschlusses nicht mehr. Eine homogene Bebauungsstruktur liege nicht vor. Die mehr als 30 Jahre alte Analyse des Plangebiets sei nicht mehr geeignet, den aktuellen Gebietscharakter hinreichend darzustellen. Der Hinweis auf neun zwischen 2003 und 2016 neu errichtete Gebäude trage nicht. Es sei unklar, was der Antragsgegner hier zugrunde gelegt habe, insbesondere da die Gebäude K... und 8... übergangen worden seien. Zudem sei diese Untersuchung nicht Bestandteil der Satzungsvorgänge. Auch würden die baulichen Veränderungen zwischen 1990 und 2003 sowie zwischen 2016 und 2020 außer Betracht gelassen. Insgesamt verkenne der Antragsgegner den Gebietscharakter Dahlems, zumindest sei aber die Ermittlung dieses Charakters defizitär. Gekennzeichnet werde der Ortscharakter durch eine Vielzahl verschiedener Baustile, etwa des preußischen Spätklassizismus, des englischen Landhausstils, der klassischen Bauhausmoderne, der Nachkriegsmoderne und des Funktionalismus/Minimalismus (bspw. N..., 8..., 8..., 8..., 8..., K..., 8..., Q... und 6...). Schon seit der Gründung Dahlems sei der Ortsteil durch eine Abkehr von erstarrten und festen Konventionen geprägt gewesen. Es sei gerade diese in Entstehung und Baustil deutlich unterschiedliche Bebauung, welche die baukünstlerische Individualität des Plangebiets ausmache. Eine prägende Bebauung mit Villen- und Einfamilienhäusern sei nicht vorhanden. Insbesondere ließen sich die Straßengevierte keiner einheitlichen Bauepoche zurechnen. Der Antragsgegner lasse die nicht unerhebliche nach 1975 entstandene Bebauung außer Betracht. Dies treffe vor allem auf die Straße K... zu, die von einer heterogenen aber harmonischen Bebauung aus unterschiedlichen Epochen geprägt sei. Lediglich im südlichen Teil fänden sich vereinzelt Villen aus den 1930er Jahren. Die U... sei von großen Villen gekennzeichnet, die den Festsetzungen hinsichtlich Gebäudelänge und Grundflächenzahl widersprechen würden.
Darüber hinaus widerspreche die Vielzahl an Gebäudetypologien der beabsichtigten Vereinheitlichung und beeinträchtige die Freiheit der Baukunst. Insgesamt sei die Betrachtung zu kleinteilig, da auch das nicht im Geltungsbereich belegene Straßengeviert M.../ K.../ N.../ F... die vorherrschende Vielfalt der Bebauung Dahlems illustriere. Ferner liege ein Fehler darin, dass der Antragsgegner die durch Neubauten geprägten Baublöcke, etwa nördlich der Straße N... oder nördlich der X..., ausklammere, obwohl diese ähnlich wie die im Plangebiet vorhandenen zu bewerten seien. Hierin liege eine nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung. Auch werde das Straßengeviert der Antragsteller durch die Bebauung K..., U... bis 4... sowie 9... und G... geprägt, so dass ein intakter und zu erhaltender Blockinnenbereich nicht vorliege. Ferner fehle es an einer hinreichenden Ermittlung des Bestands auch in Bezug auf die konkret vorhandenen baulichen Parameter. So sei zwar eine Erfassung der Gebäudelängen vorgenommen worden, es fehle aber an einer Analyse und Ermittlung der angeblich prägenden Grundflächenzahl und der Einfriedungen. Der Verweis auf den Bestandsschutz trage nicht. Dieser rechtfertige nicht die Überplanung des Bestands, weil auch das Interesse des Eigentümers an der Erhaltung und Weiterentwicklung des Bestands geschützt sei.
Auch liege dem Plan eine nicht gerechtfertigte und nicht begründete Ungleichbehandlung zugrunde. Es sei nicht ersichtlich, weswegen einige Grundstücke eine bestandssichernde Baukörperausweisung erhalten hätten und andere nicht. Der Hinweis auf den Denkmalschutz sei kein hinreichendes Differenzierungskriterium. Zudem seien derartige Ausweisungen auch für nicht denkmalgeschützte Gebäude erfolgt. Insgesamt dürften in der Summe die Anzahl der Bestandsgebäude, die von den Festsetzungen abwichen, die Anzahl der festsetzungskonformen Gebäude überschreiten.
Ferner habe sich der Antragsgegner nicht mit geeigneten Alternativen auseinandergesetzt. In Bezug auf die Einfriedungen schließe die Festsetzung der Erhaltungsgebiete eine Einfriedung durch Hecken aller Art aus. Dies widerspreche den Zielen des Bebauungsplans, den straßenseitig durchgrünten Charakter zu erhalten und beeinträchtige den öffentlichen Belang des Umweltschutzes.
Die Antragsteller beantragen,
die Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans 6-34B im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Dahlem, vom 14. Januar 2020, verkündet im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 30. Januar 2020, S. 21, für unwirksam zu erklären.
Der Antragsgegner beantragt,
den Normenkontrollantrag zurückzuweisen.
Er nimmt im Wesentlichen Bezug auf die Begründung des Bebauungsplans und wiederholt diese.
Darüber hinaus führt er aus, der Bebauungsplan diene dem Erhalt und der Sicherung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets als Zeugnis der städtebaulichen Entwicklung eines Berliner Vorortes mit offener Einzelhausbebauung der Villen und Landhäuser und parkähnlichen Gärten. Die Festsetzungen hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung seien unter Berücksichtigung der heterogenen Baustrukturen möglichst blockbezogen und differenziert erfolgt. In Bezug auf die hintere Baugrenze werde auf eine Festsetzung dann verzichtet, wenn eine bauliche Entwicklung im Blockinnenbereich vollzogen sei oder aufgrund der Grundstücksgröße und der vorhandenen Baustrukturen keine zusammenhängenden Flächen im Blockinnenbereich vorhanden seien. Ferner weise der Bebauungsplan keine Form- oder Verfahrensmängel auf, insbesondere liege eine ordnungsgemäße Umweltprüfung vor.
Darüber hinaus habe eine zutreffende Ermittlung der abwägungsrelevanten Belange stattgefunden. Die Planung sei nicht auf eine veraltete und unzureichende Bestandsaufnahme gestützt worden. Vielmehr verbleibe ihm, dem Antragsgegner, ein Beurteilungsspielraum. Den neun seit 1990 errichteten Gebäuden stünden 130 Gebäude aus der Zeit vor 1990 gegenüber. Die Nichterfassung des Gebäudes des Antragstellers zu 2 führe nicht zu einem Ermittlungsmangel. Dieses sei berücksichtigt worden. Bei dem Gebäude handele es sich um eine Ausnahme im Plangebiet und es genieße Bestandsschutz. Auch sei der Gebietscharakter zutreffend ermittelt und Alt- und Neubauten seien gleichermaßen miteinbezogen worden. Es hätten Begehungen vor Ort stattgefunden, um den Gebietscharakter zu erfassen. Die zwischen 2003 und 2016 entstandenen Gebäude seien untersucht, ein Übersichtsplan sei erstellt, Fotografien seien angefertigt und die Gestaltung der Gebäude sei im Planverfahren berücksichtigt worden, was auch aus der Begründung (S. 26) ersichtlich sei. Ferner sei der Villen- und Landhauscharakter unbeschadet einiger Veränderungen in den letzten Jahren erhaltens- und schutzwürdig. Die Voruntersuchung 1990 sei weiterhin als Grundlage geeignet und das Gebiet werde trotz einiger Neubauten seit den 1990er Jahren durch wertvolle und bedeutsame Villen und Landhäuser geprägt. Eine durch Neubauten bedingte Vielfalt spreche nicht gegen die Annahme eines erhaltenswerten Ortsbildes. Ohne die Festsetzung der Erhaltungsgebiete hätte die Gefahr bestanden, dass durch Neubauten allmählich das erhaltenswerte Ortsbild zerstört worden wäre. Alt- und Neubauten seien in ihrem Gewicht zutreffend bewertet worden.
Eine Baukörperausweisung sei zur Sicherung der denkmalgeschützten Gebäude vorgenommen worden. Zudem sei ein monotones Einheitsbild nicht zu befürchten, da es einem Bauherren freigestellt sei, sein Gebäude zu gestalten. Die Ausklammerung bestimmter Gebiete nördlich der Straße N... oder der X... sei gerechtfertigt, weil diese – anderes als das Straßengeviert der Antragsteller – durch Bebauungen nach 1960 geprägt seien. Auch die Bebauung der U... bis 4... stehe der Annahme eines erhaltungswürdigen Charakters nicht entgegen, da der übrige Blockinnenbereich fast zusammenhängend von Hauptanlagen freigehalten worden sei. Das Reihenhausgebiet westlich der Straße K... sei ausgeklammert worden, da dieses nicht prägend für den Ortsteil sei.
Hinsichtlich der Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung sei ein möglicher Eingriff in die Freiheit der Baukunst durch die höher zu bewertende Verhinderung der Bodenversiegelung gerechtfertigt. Ob und wenn ja welches Bauvorhaben für einen Bauherren wirtschaftlicher sei, könne nur dieser entscheiden. Zudem bleibe es ihm unbenommen, eingeschossig zu bauen und die Nutzungsmöglichkeiten seines Grundstücks insoweit nicht voll auszunutzen. Mit Blick auf die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche sei ein Parzellierungsdruck nicht erkennbar. Eine hintere Baugrenze von 20 m entspreche dem prägenden Bestand, eine differenzierte Festsetzung führe zu einer städtebaulich unerwünschten uneinheitlichen Gebietsstruktur. Sie bewirke auch nicht zwangsläufig eine Entsiegelung, da zum einen die bestehenden Gebäude bestandsgeschützt und zum anderen Nebenanlagen im hinteren Grundstücksbereich weiterhin zulässig seien. Hinsichtlich der Gestaltungsanforderungen an die Einfriedungen und dem vermeintlichen Ausschluss von Hecken handele es sich nicht um Festsetzungen. Dies ermögliche eine einzelfallbezogene Betrachtung. Die textlichen Festsetzungen würden ferner dem Sicherungs- und Schutzbedürfnis der Wohnbevölkerung Sorge tragen und auch Ausnahmen in Einzelfällen zulassen.
Auch liege ein Planerfordernis im Sinne des § 1 Abs. 3 des Baugesetzbuchs vor. Die getroffenen Festsetzungen seien nicht pauschal für alle Grundstücke, sondern unter Berücksichtigung der jeweiligen Umgebungstypik, der homogenen aber auch heterogenen Baustrukturen, der Blickbezogenheit und der teilweise großzügigen Freiflächen im Innenbereich getroffen worden. Eine Baukörperausweisung erfolge (außer bei denkmalgeschützten Gebäuden) ausnahmsweise für vereinzelte Gebäude im Hinterland. Die Ausweisung einer Grundflächenzahl verstoße nicht gegen den Gleichheitsgrundsatz sondern entspreche der Gebietstypik sowie den unterschiedlichen Baustrukturen. Hinsichtlich des Grundstücks des Antragstellers zu 1 lasse der derzeitige Bestand auch nach den Maßgaben des Bebauungsplans eine weitere bauliche Entwicklung zu. Auch seien die Baugrenzen nicht willkürlich festgesetzt worden. Die Planung beruhe auf drei Prinzipien: Erstens liege die vordere Baugrenze grundsätzlich bei 7,50 m. Ein Zurückspringen sei zweitens nur erfolgt, wenn die Häuser tiefer auf den Grundstücken liegen und durch ihre vorgelagerten Gärten das Ortsbild prägen würden. Auch seien drittens die Baudenkmale als Baukörper festgesetzt worden. Entgegen der Auffassung der Antragsteller seien ihre Grundstücke trotz der hinteren Baugrenzen weiterhin vernünftig nutzbar. Hinsichtlich der festgesetzten Bauweise sei zu berücksichtigen, dass das Gebäude des Antragstellers zu 2 Bestandsschutz genieße, der Stadtraum neben einigen wenigen Bestandsgebäuden überwiegend durch Gebäude mit einer Länge von 15 m oder weniger geprägt sei und diese Festsetzung zur Erhaltung des aufgelockerten Charakters des Villengebietes beitrage.
Der Bebauungsplan leide zudem nicht an einem Abwägungsfehler. Der öffentliche Belang der Erhaltung des Orts- und Landschaftsbildes sowie der städtebaulichen Eigenart aufgrund der gestalterischen und geschichtlichen Bedeutung und der Sicherung gebietsprägender Grünflächen sei mit den privaten Belangen abgewogen worden, wobei auch der Aspekt der Wertminderung berücksichtigt worden sei. Ein relevanter Mangel liege nicht in der fehlenden Erfassung des Grundstücks des Antragstellers zu 2, da diese in Anbetracht der weiteren 137 Grundstück nicht zu einer anderen Planung geführt hätte. Eine unverhältnismäßige Beschränkung liege nicht vor, insbesondere da auf den Bestand Rücksicht genommen worden sei und ausreichende Nutzungsmöglichkeiten verbleiben würden. Die Festsetzung der Erhaltungsbereiche führe zusammen mit den denkmalschutzrechtlichen Bestimmungen dazu, eine Beeinträchtigung der Denkmale zu verhindern und einen umfassenden Schutz der historisch bedeutsamen Bausubstanz zu gewährleisten. Die übrigen Festsetzungen dienten der Verhinderung einer weiteren Versiegelung. Die damit einhergehende Beschränkung des Eigentumsrechts sei hinzunehmen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakte (1 Band) und die beigezogenen Planaufstellungsunterlagen (5 Ordner) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
A. Der Normenkontrollantrag hat Erfolg, weil er zulässig (I.) und begründet (II.) ist.
I. Gegen die Zulässigkeit des Normenkontrollantrags bestehen keine Bedenken.
Als Eigentümer ihrer im Plangebiet belegenen Grundstücke L...sind die Antragsteller antragsbefugt im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO, da sie durch den angefochtenen Plan potentiell in ihren Rechten betroffen sind. Die Antragsbefugnis liegt stets vor, wenn der Bebauungsplan – wie hier – Festsetzungen für ein Grundstück der Antragsteller trifft; denn der Bebauungsplan bestimmt Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 GG, und dies muss der Eigentümer nur hinnehmen, wenn der Bebauungsplan insgesamt wirksam ist (vgl. Külpmann, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Werkstand: 151. EL August 2023, § 10 Rn. 248 m.w.N.). Ferner wahrt der Normenkontrollantrag die in der genannten Norm vorgesehene Jahresfrist. Der angefochtene Plan wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 30. Januar 2020 (Nr. 3, S. 21) bekanntgemacht. Das Normenkontrollbegehren der Antragsteller ist am 29. Januar 2021 bei dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingegangen.
Den Antragstellern fehlt auch nicht ein Rechtschutzinteresse an der Durchführung des Normenkontrollverfahrens. Maßgeblich ist, ob sie durch die angestrebte Nichtigkeitserklärung des Bebauungsplans ihre Rechtsstellung verbessern können, wobei es ausreicht, dass sich ein Nutzen durch die gerichtliche Entscheidung jedenfalls nicht ausschließen lässt. Unnütz wird das Normenkontrollgericht nur in Anspruch genommen, wenn der Antragsteller unabhängig vom Ausgang des Normenkontrollverfahrens keine reale Chance hat, sein eigentliches Ziel zu erreichen (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. April 2002 - 4 CN 3.01 -, juris Rn. 10; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 16. Juni 2014 - OVG 10 A 8.10 -, juris Rn. 95 m.w.N.). Nach diesem Maßstab ist den Antragstellern ein Rechtsschutzbedürfnis nicht abzusprechen.
II. Der Antrag ist auch begründet. Der Bebauungsplan leidet an beachtlichen materiellen Mängeln, die zu seiner Unwirksamkeit führen.
Dies betrifft die Festsetzung der Erhaltungsgebiete (hierzu unter 1.), eine nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung in Bezug auf die Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksfläche (hierzu unter 2.) sowie die hieraus folgende fehlende Erforderlichkeit dieser Festsetzungen aufgrund einer inkonsistenten und widersprüchlichen Planung (hierzu unter 3.).
1. Der Antragsgegner hat es unterlassen, hinreichend zu ermitteln, ob zum maßgeblichen Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan die Voraussetzungen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 BauGB hinsichtlich der in den Bebauungsplan als Festsetzung mitaufgenommenen Festlegungen von Erhaltungsgebieten vorliegen, was einen beachtlichen Abwägungsfehler in Gestalt eines Abwägungsdefizits zur Folge hat und zur Unwirksamkeit des gesamten Bebauungsplans führt.
a. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB eröffnet den Gemeinden die Möglichkeit, zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt bestimmte Vorhaben durch einen Bebauungsplan einer präventiven Kontrolle dahingehend zu unterwerfen, ob sie die städtebauliche Gestalt des Gebiets wahren. Die zum Satzungserlass berechtigenden Erhaltungsziele sind in § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB abschließend geregelt. Nach der – hier allein relevanten – Nr. 1 der Vorschrift kann die Gemeinde Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung sowie gemäß § 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Städtebaulicher Erhaltungsschutz zielt dabei auf die Wahrung der städtebaulichen Funktion baulicher Anlagen ab, deren Bezugspunkt die städtebauliche Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt ist. Da nur optisch wahrnehmbare Gegebenheiten gestaltend wirken und deshalb zur städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt beitragen können, muss das Gebiet – äußerlich erkennbar – Besonderheiten aufweisen und aus diesem Grund erhaltenswert sein. Die Gründe für den städtebaulichen Erhaltungsschutz werden durch § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB weiter konkretisiert. Die insoweit relevante städtebauliche Bedeutung ist nicht auf Aspekte des sog. städtebaulichen Denkmalschutzes beschränkt, muss sich aber aus optisch wahrnehmbaren Wirkungen der baulichen Anlagen ergeben, die zur städtebaulichen Gestalt des Gebiets beitragen können (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2014 - 4 CN 7.13 -, juris Rn. 10 f. ; Bayerischer VGH, Urteil vom 15. November 2022 - 1 N 19.1117 -, juris Rn. 30). Nach Maßgabe dieser Grundsätze ist entscheidend, ob das festgelegte Erhaltungsgebiet eine städtebauliche Eigenart aufweist, die sich aus seiner städtebaulichen Gestalt ergibt. Im Erhaltungsgebiet müssen – objektiv – bauliche Anlagen vorhanden sein, die allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild oder die Stadtgestalt prägen oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung sind (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. Juli 2020 - OVG 2 A 6.18 -, juris Rn. 46; Bayerischer VGH, Urteil vom 15. November 2022, a.a.O. Rn. 31).
b. Wenn der Satzungsgeber bei der Festlegung von Erhaltungsgebieten in einem Bebauungsplan Ermittlungen dahingehend, ob die aufgezeigten besonderen Voraussetzungen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 BauGB vorliegen, nicht hinreichend vorgenommen hat bzw. sich diese Ermittlungen weder der Planbegründung noch dem Satzungsvorgang entnehmen lassen, liegt hierin ein Abwägungsfehler in Form eines Ermittlungsdefizits.
Unabhängig davon, ob die Festsetzung eines Erhaltungsgebiets als eigenständige Satzung oder im Rahmen eines Bebauungsplans erfolgt, liegt einer solchen Festsetzung eine Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB zugrunde. Zwar ist diese Abwägung und damit auch deren gerichtliche Überprüfung eingeschränkt, was zuweilen so formuliert wird, dass nicht der Abwägungsvorgang, sondern allein das Abwägungsergebnis der gerichtlichen Überprüfung unterliege (vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 27. April 1983 - 1 C 1/82 -, NJW 1984, 2905, 2907 f. im Fall einer eigenständigen Erhaltungssatzung; Bank, in: Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand: 80. EL Oktober 2011, § 172 Rn. 49 und 53 f.; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Werkstand: 151. EL August 2023, § 172 Rn. 68 ff.; Lemmel, in: Schlichter/ Stich /Driehaus /Paetow, Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Stand: 8. EL Juli 2007, § 172 Rn. 19). Gegenstand der Abwägung ist aber das „Ob“ und das „Wie“ der Erhaltungssatzung. Das beinhaltet im Wesentlichen die Entscheidung über den Zeitpunkt, die Gebietsabgrenzung, die Beurteilung der Erhaltungswürdigkeit und die Durchführbarkeit (vgl. Hamburgisches OVG, Urteil vom 9. Juli 2014 - 2 E 3/13.N -, juris Rn. 42; Bank, a.a.O. Rn. 53; Stock, a.a.O. Rn. 69). Das bedeutet, Gegenstand der gerichtlichen Überprüfung ist die Frage, ob eine Erhaltungssatzung bzw. -verordnung mit einem bestimmten Erhaltungsziel aufgestellt werden kann, d.h. ob das öffentliche Interesse an der Erhaltung baulicher Anlagen oder der Eigenart von Gebieten unter Berücksichtigung der Gefahrenprognose und anderer städtebaulicher Belange hinreichend gewichtig ist, und wie das Gebiet abzugrenzen ist (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O. Rn. 59 f.; Urteil vom 26. März 2021 - OVG 2 A 13.19 -, juris Rn. 38; Urteil vom 17. Juni 2021 - OVG 10 A 6.18 -, juris Rn. 50).
Die insoweit „eingeschränkte“ Abwägung bezieht sich jedoch nicht darauf, dass hinsichtlich sämtlicher Belange allein das Abwägungsergebnis maßgeblich wäre. Da – wie ausgeführt – insbesondere das „ob“ der Festsetzung eines Erhaltungsgebiets, d.h. die Beurteilung der Erhaltungswürdigkeit bzw. die Feststellung, ob Erhaltungstatbestände bzw. die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB vorliegen, Kern der Abwägung ist, ist insoweit nicht nur das Abwägungsergebnis Gegenstand der gerichtlichen Überprüfung, sondern vielmehr auch, ob die Gemeinde das Vorliegen dieser Voraussetzungen hinreichend ermittelt hat. Mit anderen Worten: In Bezug auf die Beurteilung, ob das öffentliche Interesse an der Erhaltung baulicher Anlagen oder der Eigenart von Gebieten hinreichend gewichtig ist, findet eine vollständige Abwägung statt. Die diesbezügliche Ermittlung der relevanten Tatsachen muss aus der Planbegründung oder zumindest aus dem Satzungsvorgang ersichtlich sein, da es sich um eine § 2 Abs. 3 BauGB unterfallende Ermittlung des relevanten Abwägungsmaterials handelt. Dies beruht auf Folgendem:
Erstens besteht – wie dargestellt – hinsichtlich der „eingeschränkten“ Abwägung ein wesentlicher Teil des Entscheidungsprogramms in der Ermittlung der Tatsachen und Umstände, die vorliegen müssen, um die Festlegung von Erhaltungszielen in dem geplanten Erhaltungsgebiet zu rechtfertigen, wobei teilweise angenommen wird, dass diese Feststellungen eher einem Subsumtionsvorgang als einer Abwägung ähneln (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O. Rn. 60; Urteil vom 26. März 2021, a.a.O.; Urteil vom 17. Juni 2021, a.a.O.; Stock, a.a.O. Rn. 68). Die Ermittlung dieses „Subsumtionsmaterials“ ist aber als unverzichtbare Voraussetzung Teil des nur „eingeschränkt“ geltenden Abwägungsgebots nach § 1 Abs. 7 BauGB. Eine Abwägung im Sinne dieser Norm umfasst dabei aber auch die sich bereits aus den allgemeinen Abwägungsgrundsätzen ergebende Ermittlung und Bewertung der relevanten Belange (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Werkstand: 151. EL August 2023, § 1 Rn. 186). Die in § 2 Abs. 3 BauGB separat normierte verfahrensrechtliche Pflicht deckt sich insoweit inhaltlich mit den zum Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB entwickelten Grundsätzen, nach der die Berücksichtigung aller bedeutsamen Belange in der Abwägung zunächst deren ordnungsgemäße Ermittlung und zutreffende Bewertung voraussetzt (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. April 2008 - 4 CN 1.07 -, juris Rn. 18; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. April 2016 - OVG 10 A 9.13 -, juris Rn. 44). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist das Gebot gerechter Abwägung verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belange in einer Weise vorgenommen wird, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Diese Anforderungen richten sich an den Abwägungsvorgang und an das Abwägungsergebnis. Das Abwägungsgebot verlangt sowohl vom Abwägungsvorgang als auch vom Abwägungsergebnis, dass gewichtige Belange nicht einfach übersehen werden (zweiter Satz) und die Gewichtung verschiedener Belange in ihrem Verhältnis zueinander nicht in einer Weise erfolgt, durch die die objektive Gewichtigkeit eines dieser Belange völlig verfehlt wird (dritter Satz, vgl. BVerwG, Urteil vom 5. Juli 1974 - IV C 50.72 -, juris Rn. 45 m.w.N.).
Zweitens folgt aus dem zuvor ausgeführten, dass der Plangeber, der über die Aufstellung des Bebauungsplans einschließlich der Festsetzung der Erhaltungsgebiete zu entscheiden hat, im maßgeblichen Zeitpunkt in die Lage versetzt werden muss, zu beurteilen, ob die Voraussetzungen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 BauGB vorliegen. Bei Bebauungsplänen der Berliner Bezirke kommt es mithin auf die Beschlussfassung der Bezirksverordnetenversammlung über den Bebauungsplan (vgl. § 6 Abs. 3 AGBauGB) an, die die letzte inhaltliche Entscheidung im Aufstellungsverfahren darstellt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 29. Januar 2015 - OVG 2 B 1.14 -, juris Rn. 37 m.w.N.). Da die Festsetzung von Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB nach den zuvor ausgeführten Maßstäben der Erhaltung des schützenswerten status quo dient, muss die Bezirksverordnetenversammlung dementsprechend anhand des Aufstellungsvorgangs nachvollziehen können, ob derzeit (noch) die prägenden Elemente vorhanden sind, die die Festlegung des Erhaltungsgebiets rechtfertigen.
Drittens beruht die angenommene Einschränkung der Abwägung (und der gerichtlichen Überprüfung) darauf, dass aufgrund der Zweistufigkeit des erhaltungsrechtlichen Verfahrens mit der Festlegung des Erhaltungsgebiets nur flächenbezogen die Erhaltungswürdigkeit festgestellt wird, konkrete rechtsverbindliche Nutzungsregelungen (anders als im Fall der sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplans) aber erst auf der nachgelagerten Ebene des Genehmigungsverfahrens begründet werden (Hamburgisches OVG, Urteil vom 9. Juli 2014, a.a.O.; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O. Rn. 60; Bank, a.a.O. Rn. 53; Stock, a.a.O. Rn. 68 ff., 73, Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 172 Rn. Rn. 35 ff.). Diese Begründung rechtfertigt es aber nur, die Abwägung hinsichtlich der Festsetzung der Erhaltungsgebiete von der Ermittlung und Bewertung der betroffenen privaten Belange freizustellen. Denn diese werden zumeist erst durch die rechtsverbindliche Festlegung auf der zweiten Stufe tangiert (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O. Rn. 68; Lemmel, a.a.O.; in diese Richtung auch Hamburgisches OVG, Urteil vom 9. Juli 2014, a.a.O.). Der Sinn und Zweck der Einschränkung der Abwägung aufgrund der Besonderheiten des zweistufigen Verfahrens nach § 172 BauGB gebietet hingegen keine Beschränkung des Abwägungsvorgangs an sich, sondern führt vielmehr (nur) dazu, dass im Rahmen der auf der ersten Stufe vorzunehmenden Abwägung bestimmte Belange nicht einzustellen oder zumindest deren Gewicht nicht (umfassend) zu ermitteln ist.
c. Einer abwägungsfehlerfreien Ermittlung der erhaltungsrechtlichen öffentlichen Belange bedarf es insbesondere dann, wenn – wie hier – die im Rahmen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 BauGB erforderliche besondere städtebauliche Prägung oder die sonstige erhaltungsrechtliche Relevanz als wesentlicher Aspekt zur Begründung der allgemeinen städtebaulichen Festsetzungen des Bebauungsplans herangezogen wird und der Plangeber insoweit das damit einhergehende öffentliche Interesse zum Gegenstand der allgemeinen städtebaulichen Abwägung im Rahmen des Bebauungsplans gemacht hat.
So führt der Antragsgegner in der Begründung des Bebauungsplans aus, dass dieser vorrangig dem Erhalt und der Sicherung der städtebaulichen Eigenart des Plangebiets diene (S. 1). Ferner gibt er zum Ziel der Planung an (S. 14):
„Zur Erhaltung der wertvollen städtebaulichen Strukturen (historisch gewachsene Villen und Landhäuser in Blockstrukturen) und zur Verhinderung der baulichen Verdichtung von Blockinnenbereichen besteht weiterhin ein Planerfordernis. Anlass für das Bebauungsplanverfahren 6-34B war die Notwendigkeit, mit dem vorhandenen Ortsbild nicht zu vereinbarende Verdichtungs- und Teilungsabsichten und Abrissvorhaben in weitgehend intakten und charakteristischen Siedlungsbereichen zu verhindern.
[…]
Weitere bauleitplanerische Ziele sind:
- Erhalt des ortsbildtypischen Charakter aus Villen und Landhäuser,
[…]“
Auch im Rahmen der vorzunehmenden Abwägungsentscheidung stellt der Antragsgegner heraus, dass zu den insbesondere berührten öffentlichen Belangen der Erhalt des Orts- und Landschaftsbildes sowie der städtebaulichen Eigenart aufgrund der gestalterischen und geschichtlichen Bedeutung für den Ortsteil Dahlem zähle (S. 30 f.). Er führt insoweit aus:
„An dem Erhalt und der Sicherung eines bedeutenden Villengebiets liegt ein großes öffentliches Interesse. Als Zeugnis der städtebaulichen Entwicklung der Vororte Berlins ist bis heute die offene Einzelhausbebauung mit parkähnlichen Gärten prägend für die Eigenart des Gebiets. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans 6-34B werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Sicherung des Villengebiets geschaffen. Da es sich bei dem Bauleitplanverfahren um die Sicherung eines bestehenden Siedlungsgebiets handelt, sind keine Auswirkungen auf die soziale und technische Infrastruktur zu erwarten.“
Zudem beruht die Festlegung von Erhaltungsgebieten im Wesentlichen auf der Voruntersuchung 1990 (vgl. Begründung des Bebauungsplans, S. 26). Diese sah mit dem Ziel, die Qualität historisch gewachsener Villen-, Landhaus- und Dorfbereiche, die das Ortsbild bestimmen würden, zu bewahren, über die Festsetzung von Erhaltungsgebieten hinaus weitere planerische Mittel zur Steuerung des zukünftigen baulichen Geschehens vor: So wurden im Rahmen dessen Konzepte zur Festlegung des Maßes der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl und Vollgeschosszahl) sowie der überbaubaren Grundstücksfläche und der Bauweise (Gebäudelängen) entwickelt (vgl. Voruntersuchung 1990, S. 42 ff. sowie Plan 8 und Plan 9). Außerdem führte der Antragsgegner zur Begründung des Aufstellungsbeschlusses des verfahrensgegenständlichen Bebauungsplans aus, dass sich „generelle“ Bebauungspläne mit Erhaltungsgebieten und Gestaltungskatalogen für die Bewältigung der Planungsaufgabe, Villen- und Landhausgebiete zu erhalten und vor Überformung zu schützen, etabliert hätten (S. 1). Zudem sei der Erhalt und die Sicherung der siedlungshistorischen Bebauungsstruktur aus Villen und Landhäusern primäres Ziel des Bebauungsplans. Er gab insoweit an (S. 3):
„Diese Zielvorstellungen sollen durch die Festsetzungen
- der überbaubaren Grundstücksflächen und Bebauungstiefen durch Baugrenzen,
- von Straßenverkehrsflächen und Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung,
- von Gestaltungsanforderungen bezüglich Einfriedungen und Vorgärten,
- der GRZ von 0,15 bis 0,2
- von Erhaltungsbereichen nach § 172 BauGB
- der offenen Bauweise mit differenzierten Gebäudelängen […]
erreicht werden. Somit wird der Erhalt der historischen Villen- und Landhausstruktur im Ortsteil Dahlem gesichert.“
Dies alles zeigt, dass die seitens des Antragsgegners angenommene besondere städtebauliche Prägung des Gebiets nicht nur die Festsetzung der Erhaltungsgebiete betrifft, sondern vielmehr das insoweit zugrunde gelegte öffentliche Interesse an der Erhaltung städtebaulich erwünschter Strukturen auch die weiteren Festsetzungen des Bebauungsplans sowie die angenommene Erforderlichkeit der Planaufstellung mittragen soll. Auch das führt dazu, dass sich die hinreichende Ermittlung des Tatsachenmaterials in Bezug auf die Festsetzung der Erhaltungsgebiete, d.h. die Ermittlung der existierenden besonderen städtebaulichen Prägung, vorliegend an § 2 Abs. 3 BauGB messen lassen muss, wonach bei der Aufstellung der Bauleitpläne die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind, zu ermitteln und zu bewerten sind. Dies führt im Ergebnis (hierzu sogleich unter II.1.c.) auch dazu, dass ein Abwägungsfehler nicht nur in Bezug auf die Festsetzung der Erhaltungsgebiete an sich, sondern darüber hinaus auch in Bezug auf die weiteren Festsetzungen des Bebauungsplans vorliegt, wenn ein Plangeber – wie hier – die Annahme einer besonderen städtebaulichen Prägung auch insoweit zu einem zu berücksichtigenden öffentlichen Belang erhebt.
d. Dies zugrunde gelegt ist festzustellen, dass ein Abwägungsfehler daraus resultiert, dass der Antragsgegner keine hinreichenden Ermittlungen dahingehend vorgenommen hat, ob die besonderen Voraussetzungen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 BauGB vorliegen, welche die Festsetzung von Erhaltungsgebieten rechtfertigen würden, bzw. sich derartige Feststellungen weder der Begründung des Bebauungsplans noch dem Satzungsvorgang im Übrigen entnehmen lassen. Maßgeblicher Zeitpunkt ist auch insoweit nach dem zuvor Dargestellten der nach § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB relevante Zeitpunkt der Beschlussfassung der Bezirksverordnetenversammlung.
aa. Wie bereits ausgeführt, setzt § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 1 BauGB voraus, dass das festgelegte Erhaltungsgebiet eine städtebauliche Eigenart aufweist, die sich aus seiner städtebaulichen Gestalt ergibt. Im Erhaltungsgebiet müssen – objektiv – bauliche Anlagen vorhanden sein, die allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild oder die Stadtgestalt prägen oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung sind. Der Begriff des Ortsbildes zielt dabei auf die optische Wirkung bzw. das Erscheinungsbild des Gebiets ab. Unter Ortsbild ist die bauliche Ansicht eines Ortes oder Ortsteils bei einer Betrachtung sowohl von innen als auch von außen unter Einschluss der Fernwirkung des Ortsumrisses zu verstehen. Ortsbild ist also die bauliche Ansicht eines Ortsteils, Straßenzugs, Platzes oder eines sonstigen Bebauungszusammenhangs, d.h. das überwiegend durch bauliche Anlagen bestimmte Erscheinungsbild. Der Begriff der Stadtgestalt geht über den Begriff des Ortsbildes hinaus. Unter Stadtgestalt ist vor allem die baulich-räumliche Struktur einer Stadt oder eines Siedlungsbereichs (einschließlich der Freiräume) zu verstehen, wie sie insbesondere durch den Grundriss, das Maß der baulichen Nutzung einschließlich der Gebäudehöhe, die Stellung der Gebäude zueinander sowie ihre Zuordnung zu den Straßen, aber auch durch die bauliche Gestaltung bestimmt wird. Die Stadtgestalt schließt bestimmte typische Formen der Bodennutzung ein und stellt vor allem auf baulich relevante Strukturen und Funktionen ab (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O. Rn. 48 ff.). Das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild muss Besonderheiten aufweisen und aus diesem Grunde – für sich betrachtet oder im Zusammenhang als umfassende städtebauliche Gestalt – schutzwürdig sein. Dies ist nicht (mehr) der Fall, wenn – ggf. durch Veränderungen im Gebiet – die genannten Einzelelemente nachhaltig verändert worden sind oder die Stadtgestalt in ihrer Gesamtheit so wesentliche Einbrüche erfahren hat, dass der geschützte Bereich keine Eigenart mehr aufweist. Soweit sich im Gebiet bauliche Anlagen befinden, die gleichfalls auf die einzelnen Elemente oder die städtebauliche Gestalt in ihrer Gesamtheit einwirken und mit ihr in Widerspruch stehen oder sie sonst negativ beeinflussen, kann der schützenswerte Charakter des Gebiets als solcher nicht in Frage gestellt werden. Allerdings kann die Errichtung solcher baulichen Anlagen oder eine sonstige Veränderung in der unmittelbaren Umgebung dazu führen, dass die Wirkung anderer baulicher Anlagen, die prägend auf die Einzelelemente oder die städtebauliche Gestalt wirken, beeinträchtigt wird, ggf. kann deren prägende Wirkung sogar entfallen. Einzelne „Fremdkörper“ bleiben dabei allerdings unberücksichtigt (Stock, a.a.O. Rn. 39).
Dies bedeutet im vorliegenden Fall, dass es dem Antragsgegner oblegen hätte, für jedes der von ihm individuell festgesetzten Erhaltungsgebiete zu ermitteln, ob dieses eine städtebauliche Eigenart aufweist, die sich aus seiner (konkreten) städtebaulichen Gestalt ergibt. Da die bloße Anzahl vorhandener und als erhaltungswürdig angesehener baulicher Anlagen nicht ausschlaggebend ist, hätte zudem eine Beurteilung dahingehend stattfinden müssen, ob diese ungeachtet der oder im Zusammenhang mit den anderen baulichen Anlagen in dem Gebiet eine prägende Wirkung entfalten.
bb. Unter Zugrundelegung dessen ist festzustellen, dass bereits der Voruntersuchung 1990 nicht hinreichend zu entnehmen ist, dass und in welchem Umfang bauliche Anlagen vorhanden sind, die allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild oder die Stadtgestalt prägen. Allein diese tatbestandliche Variante war Gegenstand dieser Untersuchung.
Im Rahmen derer wurde eine Analyse der Siedlungsstruktur und des Baualters sowie eine anschließende Einstufung des Baubereichs (intakt - ungeordnet) und des Baualters beruhend auf Baualterkarten des Bezirks mit einem Stand von 1986, der Grundstücksdatei der Stadtplanung sowie eigenen, nicht näher dokumentierten Erhebungen vorgenommen. Hinsichtlich der gebietsprägenden städtebaulichen, baulich-räumlichen und landschaftlichen Elemente wurde ein Kriterienkatalog entwickelt, auf Basis dessen neun Erhaltungsgebietskategorien (u.a. EH 2 und EH 3) bestimmt wurden. Ausweislich der folgenden auf den Block bzw. Straßenbereich beschränkten Untersuchung ist zum einen festzustellen, dass im Rahmen der Voruntersuchung nur diejenigen Strukturen aufgeführt wurden, denen im Ergebnis ein prägender Charakter für den jeweiligen Block beigemessen wurde. Es bleibt jedoch offen und wird nicht dokumentiert, welche Elemente tatsächlich vorhanden waren und aus welchen Gründen diesen baulichen Anlagen ein solch prägender Charakter zukommen sollte. Allein anhand der Übersichtskarte (Plan 6) lässt sich nicht erkennen, welche maßgeblichen auf das jeweilige Ortsbild oder die Stadtgestalt prägenden baulichen Anlagen vorhanden sein sollen. Zum anderen ist der Voruntersuchung zu entnehmen, dass allein bestimmten aufgeführten Elementen ein prägender Charakter beigemessen worden ist. Dabei handelt es sich ausschließlich um bauliche Anlagen bis 1940 oder markante Einzelbaukörper. Es erschließt sich nicht, weswegen im Rahmen einer objektiven Bestandsanalyse nicht auch solche Bauwerke prägenden Charakter hätten aufweisen können, die zu einem späteren Zeitpunkt errichtet worden sind. Die Voruntersuchung vermittelt vielmehr den Eindruck, als sei durch die im Vorwort zu Tage getretene Zielsetzung, die Qualität historisch gewachsener Villen-, Landhaus- und Dorfbereiche, die das Ortsbild bestimmen würden, zu bewahren, der Katalog prägender Baustrukturen determiniert worden, um anschließend das Gebiet auf das Vorhandensein dieser Strukturen zu untersuchen. Es hätte indes vielmehr zunächst einer Analyse der tatsächlich vorhandenen Elemente bedurft, um anschließend zu ermitteln, welchen und für welche Bereiche ein prägender Charakter zukommt und erst daraufhin zu entscheiden, ob diese vorhandenen und prägenden Elemente erhaltungswürdig sind. Denn eine festzustellende vorhandene städtebauliche Eigenart muss nicht zwangsläufig diejenige sein, welche der Plangeber als erhaltungswürdig ansehen möchte. Die fehlende Aussagekraft der Voruntersuchung aus dem Jahr 1990 tritt ferner noch dadurch zu Tage, dass diese ein weitaus größeres Gebiet in den Blick genommen und für den einen größeren Geltungsbereich umfassenderen Bebauungsplan X-B 4 ein Erhaltungsgebiet (Nr. 9, EH 2 und EH 3) für einen Bereich vorgesehen hatte, der sich südlich des K..., östlich der H..., westlich der U... und weiter südlich über die P... hinweg bis zum U-Bahnhof Y... erstreckte (Plan 7). Es liegt auf der Hand, dass bei einer derart umfassenden und grobmaschigen Beurteilung die prägende Wirkung einzelner Baukörper zurücktreten kann, wohingegen bei einer auf das Straßengeviert bzw. den Baublock bezogenen Beurteilung – wie im verfahrensgegenständlichen Bebauungsplan – die prägende Wirkung einzelner Elemente stärker ins Gewicht fallen kann.
cc. Unabhängig davon ist nicht ersichtlich, dass der Antragsgegner überprüft hat, ob die im Rahmen der Voruntersuchung 1990 getroffenen Feststellungen weiterhin Geltung beanspruchen können. Somit ist nicht erkennbar, dass zum maßgeblichen Zeitpunkt der Beschlussfassung der Bezirksverordnetenversammlung am 11. Dezember 2019 der Antragsgegner anhand des zu diesem Zeitpunkt vorhandenen baulichen Bestands ermittelt hat, ob die Voraussetzungen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 BauGB in Bezug auf die von ihm festgesetzten Erhaltungsgebiete E2 und E3 (noch) vorliegen.
(1) Der Begründung des Planaufstellungsbeschlusses (Stand September 2014) ist lediglich zu entnehmen, dass weiterhin ein Bedürfnis zur Sicherung der siedlungshistorischen Bebauung gesehen werde. Auch im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung im Jahr 2015 gab der Antragsgegner ausweislich der Begründung des Planentwurfs (Stand März 2015) nur an, das Gebiet sei geprägt durch wertvolle städtebauliche Strukturen (historisch gewachsene Villen und Landhäuser in Blockstrukturen) bzw. Villen und Landhäuser bis ca. 1930 (E 2) und kleine Villen-/ Einfamilienhäusern bis ca. 1940 (E 3, vgl. S. 23, 26, 30 und 38). Ferner führte der Antragsgegner im Rahmen der sich anschließenden Abwägung 2015 für den Baublock N.../ Q.../ R... aus, dieser sei von einem Großteil von kleinen Villen und Einfamilienhäusern aus der Zeit bis 1940 geprägt, wobei das Vorhandensein moderner Bauten die Festsetzung nicht ausschließe. Belastbare Angaben zu einer vorgenommenen neuen oder aktualisierten Ermittlung sind in Bezug auf die aufgeführten Passagen oder darüber hinausgehend dem Satzungsvorgang insoweit nicht zu entnehmen. Soweit der Antragsgegner ferner in der Abwägung 2015 angibt, dass ein aktuelles Gutachten nicht erforderlich sei, weil im Rahmen der Bebauungsplanung die städtebauliche Situation stets neu erfasst und ausgewertet werde, sind derartige Erfassungen ebenfalls nicht Teil des Satzungsvorgangs. Es genügt auch nicht, dass der Antragsgegner im Rahmen dieser Abwägung darauf Bezug nimmt, dass das Stadtplanungsamt im Jahr 2013 eine Erhebung zu geneigten/flachen Dächern durchgeführt und festgestellt habe, dass sowohl Gebäude mit Flachdächern als auch Gebäude mit Staffelgeschossen und geneigten Dächern in dem Bebauungsplangebiet vorhanden seien. Zum einen ist eine solche Erhebung dem Satzungsvorgang nicht zu entnehmen. Zum anderen könnte eine solche Feststellung allenfalls in Frage stellen, dass eine bestimmte städtebauliche Prägung durch einen (auch) an der Dachform ausgerichteten Stil vorliegt.
(2) Anderes folgt auch nicht daraus, dass der Antragsgegner im Rahmen der Abwägung 2017 Folgendes ausführt (S. 17 f.):
„Mit Fortführung des Bebauungsplanverfahrens wurde der städtebauliche Bestand 2016 im Plangebiet erneut untersucht und erfasst, wie viele Neubauten nach 2000 entstanden sind und ob diese die städtebauliche Prägung und das Erscheinungsbild beeinträchtigen. Nach 2000 wurden im Plangebiet neun Gebäude neu errichtet. Die städtebauliche Prägung aus Villen- und Landhäusern ist dadurch jedoch nicht beeinträchtigt, da bereits bei der Beurteilung der Neubauvorhaben auf die Prägung der Umgebung („Eigenart der näheren Umgebung“) geachtet wird. Daher wird der Ausweisung der Erhaltungsgebiete wie sie in dem Gutachten von 1990 vorgeschlagen wurden, weiterhin gefolgt.“
Diese Ausführungen beruhen auf einer im Jahr 2015 durchgeführten Untersuchung des Stadtplanungsamtes, auf die der Antragsgegner im Rahmen der Beteiligung der Träger der öffentlichen Belange im Jahr 2017 eingegangen ist (Begründung zum Entwurf des Bebauungsplans, Stand März 2017). Dies genügt nicht den an eine ordnungsgemäße Ermittlung zu stellenden Anforderungen.
Erstens erfasst die so umrissene Bestandsaufnahme lediglich Neubauten zwischen den Jahren 2003 und 2016, so dass unklar bleibt, welche und wie viele Neubauten zwischen dem Jahren 1990 und 2002 sowie von 2017 bis Dezember 2019 entstanden sind. Unschädlich ist es insoweit, dass der Antragsgegner mit Verordnung vom 6. Juni 2017 (GVBl. vom 11. Juli 2017, Nr. 17, S. 347) eine Veränderungssperre verfügt und diese mit Verordnung vom 20. März 2018 (GVBl. vom 7. Juni 2018, Nr. 14, S. 386) bis zum 14. Juli 2019 verlängert hat. Ausweislich § 1 der Verordnung vom 6. Juni 2017 betrifft diese Veränderungssperre nur das Grundstück U...7... und 7....
Zweitens ist das Baualter allenfalls ein Anhaltspunkt für die Feststellung, ob eine besondere städtebauliche Prägung (noch) vorliegt. Nach den zuvor aufgezeigten Maßstäben ist nicht das Errichtungsdatum, sondern die auszumachende städtebauliche Eigenart und insbesondere die bauliche Gestaltung der Anlagen (allein oder im Zusammenhang mit anderen) ausschlaggebend. Es ist nicht ausgeschlossen, dass neu hinzutretende Bauten eine zuvor bestehende städtebauliche Besonderheit eines Gebiets gegebenenfalls im Zusammenwirken mit bereits vorhandenen baulichen Anlagen aufheben oder verstärken. Dies erkennt auch der Antragsgegner, wenn er im Rahmen der Abwägung 2017 ausführt, dass die Ausweisung der Erhaltungsgebiete nicht ausschließlich auf dem Baualter der vorhandenen Gebäude beruhe (S. 18). Umso weniger verständlich ist es, wenn er zeitgleich auf eine allein auf das Baualter abstellende Bestandsaufnahme Bezug nimmt. Gegenteiliges folgt auch nicht daraus, dass der Antragsgegner insoweit im Rahmen der Antragserwiderung einwendet, Alt- und Neubauten seien gleichermaßen einbezogen worden, es hätten Begehungen vor Ort stattgefunden, ein Übersichtsplan zu den zwischen 2003 und 2016 errichten Gebäuden sei erstellt, die Gebäude fotografiert und in der Abwägung berücksichtigt worden. Nichts davon ist dem Satzungsvorgang zu entnehmen und hätte somit die Bezirksverordnetenversammlung in die Lage versetzen können, die getroffene Einschätzung des Bezirksamts nachzuvollziehen.
Drittens ist auch der oben zitierte Verweis des Antragsgegners auf § 34 Abs. 1 BauGB („Eigenart der näheren Umgebung“) nicht behilflich. Die insoweit relevante Eigenart der näheren Umgebung ist etwas anderes als die städtebaulich prägende Besonderheit im Sinne des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Sie bezieht sich nur auf die in § 34 Abs. 1 BauGB aufgeführten baulichen Kriterien und reicht nicht so weit wie die Merkmale „Ortsbild“ und „Stadtgestalt“. In diesem Sinne können selbst dann, wenn die (nicht im Rahmen des § 34 BauGB an sich relevanten) Baustile mehrerer Gebäude nicht einheitlich sind, sie dennoch erhaltenswert sein, weil sie städtebaulich ins Auge fallende Gemeinsamkeiten aufweisen, die einen weitgehend einheitlichen Charakter bilden, wie etwa repräsentative Fassadengestaltungen, großzügige Eingangsbereiche und Ziergärten in der Vorgartenzone (vgl. Stock, a.a.O. Rn. 31).
Und schließlich sind viertens nicht nur Neubauten, sondern auch bauliche Veränderungen an Bestandsgebäuden (bspw. Ausbauten, Umbauten oder Änderungen der Fassaden) geeignet, die hier relevante städtebauliche Prägung des Gebiets zu beeinflussen. Eine reine Aufzählung von Neubauten, die hierzu keinerlei Aussage trifft, nimmt daher nicht alle in die Abwägung einzustellenden Belange in den Blick.
(3) Gegenteiliges folgt auch nicht aus den Ausführungen des Antragsgegners im Rahmen der Abwägung 2019. Insoweit verweist er wiederum lediglich auf die Erläuterungen der Voruntersuchung 1990 und gibt an, dies auch weiterhin so zu sehen, da sich der bauliche Zustand der Siedlung nicht gravierend verändert habe (S. 3). Woher der Antragsgegner diese Erkenntnisse nimmt, bleibt unklar und wird auch nicht dokumentiert.
(4) Auch der Begründung des Bebauungsplans selbst ist nicht zu entnehmen, dass zum maßgeblichen Zeitpunkt eine Aktualisierung oder hinreichende Überprüfung der Ergebnisse der Voruntersuchung 1990 stattgefunden hat. Insoweit führt der Antragsgegner lediglich folgendes aus (S. 26 f.):
„Eine städtebauliche Voruntersuchung der Planungsgruppe 4 und der Freien Planungsgruppe Berlin GmbH aus dem Jahr 1990 analysierte die städtebauliche Situation des Ortsteils Dahlems in Bezug auf die Nutzungsstruktur des Gebietes, die Geschossigkeit der Gebäude, den Denkmalschutz, die Siedlungsstruktur und das Baualter sowie das Stadt- und Landschaftsbild. Die Voruntersuchung war notwendig, um sich einen Überblick über den damaligen Bestand an Gebäuden zu verschaffen. Ableitend aus der städtebaulichen Analyse unterschied die Studie in unterschiedliche Erhaltungskategorien, in denen jeweils spezifische Gestaltungsmerkmale auftreten. Die Ergebnisse wurden als Grundlage für die weitere Bearbeitung der Bebauungspläne herangezogen. Seit den 1990er Jahren kam es vereinzelt zu baulichen Veränderungen im Plangebiet, u.a. auch zum Rückbau und Neubau von Gebäuden. Im Zeitraum von 2003 bis 2016 wurden neun Gebäude in dem Planungsgebiet neu gebaut (Untersuchung des Stadtplanungsamtes 2016). Die baulichen Veränderungen vermögen jedoch nicht die städtebauliche Eigenart der Erhaltungsgebiete zu beeinträchtigen. Der Villen- und Landhauscharakter ist weiterhin gegeben. Es wird daher weiterhin für erforderlich gehalten, Erhaltungsgebiete festzusetzen.
Das Gebiet des Bebauungsplanentwurfs 6 - 34B ist geprägt durch Villen und Landhäuser bis ca. 1930 (E2) und kleinen Villen-/Einfamilienhäuser bis ca. 1940 (E3). Aufgrund der differenzierten Betrachtung können sich Mischformen bei der Kategorisierung der Erhaltungsbereiche ergeben.
Sowohl die örtlichen Gegebenheiten hinsichtlich Ortsbild, Stadtgestalt und Landschaftsbild als auch die Siedlungsgeschichte im Bebauungszusammenhang bilden die Grundlage zur Abgrenzung und Bestimmung der Erhaltungsbereiche.“
Diese Ausführungen belegen – wie bereits dargestellt – nicht, dass eine hinreichende Ermittlung der aktuellen städtebaulichen Prägung stattgefunden hat, da sich dem Satzungsvorgang eine derartige Bestandserfassung und Ermittlung nicht entnehmen lässt. Insbesondere ist nicht erkennbar, unter welchen Gesichtspunkten der Antragsgegner die – wertende – Entscheidung über die relevante städtebauliche Prägung der entsprechenden Straßengevierte, Baublöcke oder Straßenzüge getroffen hat.
(5) Soweit der Antragsgegner im Zuge der Antragserwiderung einwendet, dem baulichen Bestand von ca. 130 Gebäuden vor 1990 stünden lediglich neun Neubauten seit 1990 gegenüber und alle aktuellen Gebäude seien im Abwägungsmaterial erfasst, verfängt dies nicht. Erstens ist nicht ersichtlich, dass tatsächlich seit 1990 nur neun Gebäude errichtet worden sind. Die vom Antragsgegner selbst in Bezug genommene Stellungnahme des Stadtplanungsamts aus dem Jahr 2015 sowie auch die Begründung des Bebauungsplans (S. 26) ordnen diese Neubauten nur den Jahren 2003 bis 2016 zu. Zweitens vermögen nicht nur Neubauten die besondere städtebauliche Prägung eines Gebiets zu verändern. Aufgrund der Relevanz unterschiedlicher Baustile, sonstiger die bauliche Ansicht prägender Gestaltungsmerkmale, des Straßenbildes und der Stadtgestalt ist es nicht ausgeschlossen, dass auch Änderungen an Bestandsgebäuden eine solche Prägung mitbestimmen. Ob und in welchem Umfang auch solche in den 29 Jahren seit der Voruntersuchung 1990 vorgenommen worden sind, kann dem Satzungsvorgang nicht entnommen werden. Drittens ist nicht notwendigerweise die Anzahl moderner Gebäude, sondern deren allein oder zusammen mit anderen baulichen Anlagen wirkendes äußeres Erscheinungsbild ein wesentlicher Faktor. Dass dies hinreichend ermittelt worden ist, ist nach dem zuvor Ausgeführten nicht ersichtlich. Diesbezüglich haben die Antragsteller im Parallelverfahren OVG 10 A 2/21 unter Vorlage einer selbst erstellten Karte ausgeführt, dass im Plangebiet ca. 20 Gebäude vorhanden wären, die „nach den 1940er Jahren errichtet worden seien“. Tatsächlich gibt diese Karte nicht nur Auskunft über Neubauten, sondern auch über sonstige bauliche Veränderungen. Welche dieser Anlagen bereits 1990 vorhanden waren oder später hinzugekommen sind und ob von diesen – gegebenenfalls im Zusammenwirken mit Änderungen an Bestandsgebäuden – jedenfalls in Bezug auf verschiedene Straßengevierte oder Straßenzüge keine prägende oder eine die vorherige Prägung aufhebende Wirkung ausgehen kann, ergibt sich daraus nicht.
dd. Aus dem Fehlen von dokumentierten Ermittlungen dahingehend, ob die besonderen Voraussetzungen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 BauGB vorliegen, folgt ferner auch ein Abwägungsfehler in Bezug auf den Umfang der festgesetzten Erhaltungsgebiete.
Dagegen lässt sich nicht – wie der Antragsgegner im Rahmen der Abwägung 2017 – ausgeführt hat, einwenden, dass die Ausweisung der Erhaltungsgebiete nicht blockweise vorgenommen worden sei, sondern er der großflächigen Ausweisung, wie sie der Voruntersuchung aus dem Jahre 1990 zugrunde liege, folge (S. 17 f.). Dies entspricht nicht der Konzeption des hier verfahrensgegenständlichen Bebauungsplans. In diesem wird eine auf die jeweiligen Straßengevierte bezogene Ausweisung der Erhaltungsgebiete vorgenommen, wobei für jedes Geviert gesondert eine Ausweisung nach den Gebietstypen E2 und E3 oder einer Kombination beider Gebietstypen erfolgt: So wird der Baublock N.../ Q.../ R... nur als Erhaltungsgebiet E3 festgelegt und die Bereiche nördlich der X... sowie östlich der Straße F... und nördlich der Straße N... werden von der Festsetzung vollständig ausgespart. Dem muss folglich eine kleinteilige und auf das jeweilige Straßengeviert bzw. den Baublock beschränkte Beurteilung der besonderen städtebaulichen Prägung zugrunde liegen. Damit korrespondiert auch die Ausklammerung des Straßengevierts M.../ K.../ N.../ F... aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans, die ausweislich der Ausführungen des Antragsgegners im Rahmen der Antragserwiderung erfolgt ist, da dieses Gebiet für den Ortsteil Dahlem seiner Auffassung nach nicht prägend sei. Hat sich der Plangeber aber für eine kleinteilige, auf die jeweiligen Straßengevierte bezogene Ausweisung der Erhaltungsgebiete entschieden und insoweit Differenzierungen hinsichtlich der einzelnen Erhaltungsgebietstypen vorgenommen, so kann er sich nicht mehr darauf zurückziehen, dass die jeweilige besondere städtebauliche Prägung global und umfassend zu bestimmen wäre. Es obliegt ihm vielmehr, die Voraussetzungen der jeweiligen Prägung hinsichtlich der von ihm jeweils in den Blick genommenen Straßengevierte zu ermitteln. Dies ist – wie zuvor ausgeführt – nicht erfolgt. Darüber hinaus ergeben sich Zweifel an der fortbestehenden zutreffenden Bewertung hinsichtlich des räumlichen Umfangs der Erhaltungsgebiete auch aus der von den Antragstellern im Parallelverfahren OVG 10 A 2/21 eingereichten Karte: Allein unter Berücksichtigung der Situierung der dargestellten „Neubauten“ ist es bereits fraglich, weswegen eine (nicht von diesen ausgehende oder nicht maßgeblich beeinflusste) Prägung der Straßengevierte X.../ F.../ N.../ X... und N.../ U.../ N.../ L... sowie des Straßenzugs entlang der R... vorliegen soll.
e. Die vorstehend aufgeführten Mängel sind beachtlich. Es kann dahinstehen, ob es sich bei dem aufgezeigten Ermittlungsdefizit hinsichtlich des Vorliegens der besonderen städtebaulichen Voraussetzungen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 BauGB um einen Mangel des Abwägungsvorgangs im Sinne des § 2 Abs. 3 BauGB handelt, der nicht zu den Mängeln im Sinne des § 214 Abs. 1 BauGB gehört, und nach § 214 Abs. 3 Satz 2 Hs. 2 BauGB zu beurteilen wäre. Zum einen unterfällt jedenfalls das ebenfalls aufgezeigte allgemeine städtebauliche Ermittlungsdefizit (hierzu unter II.1.c.) als Mangel des Abwägungsvorgangs den Planerhaltungsvorschriften. Zum anderen liegen die Voraussetzungen des § 214 Abs. 3 Satz 2 Hs. 2 BauGB hinsichtlich beider Mängel vor. Nach dieser Norm ist ein Mangel im Abwägungsvorgang nur erheblich, wenn er offensichtlich, auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen und nicht nachträglich unbeachtlich geworden ist. Das ist hier der Fall.
aa. Ein Mangel ist offensichtlich, wenn er zur äußeren Seite des Planungsvorgangs gehört, also auf objektiv feststellbaren Umständen wie Akten, Protokollen und Planbegründungen beruht und ohne Ausforschung der inneren Seite des Planungsvorgangs, also der subjektiven Planungsvorstellungen der beteiligten Mitglieder des Planungsträgers, für den Rechtsanwender erkennbar ist (BVerwG, Urteile vom 21. August 1981 - 4 C 57.80 -, juris Rn. 24 f. und vom 13. Dezember 2012 - 4 CN 1.11 -, juris Rn. 16). So liegt es hier: Die Frage, ob und hinsichtlich welcher Straßengevierte, Baublöcke oder Straßenzüge die Voraussetzungen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 BauGB für die Festlegung der Erhaltungsgebiete vorliegen, sind Gegenstand der Stellungnahmen der Antragsteller und anderer Privater im Rahmen der jeweiligen öffentlichen Auslegung gewesen und waren Teil der entsprechenden tabellarischen Abwägungen.
bb. Auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen ist ein Fehler, wenn nach den Umständen des jeweiligen Falls die konkrete Möglichkeit besteht, dass die Planung ohne den Mangel anders ausgefallen wäre (BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober 2003 - 4 BN 47.03 -, juris Rn. 4 m.w.N.). Dies ist der Fall, denn es kommt in Betracht, dass sich der Antragsgegner und insbesondere die zur Beschlussfassung berufene Bezirksverordnetenversammlung im Falle einer hinreichenden Ermittlung dahingehend, ob eine besondere städtebauliche Prägung im maßgeblichen Zeitpunkt der Beschlussfassung zum 11. Dezember 2019 vorgelegen hatte, für eine Aufgabe der Planung oder einen modifizierten Planinhalt entschieden hätte.
cc. Der Mangel ist auch nicht nachträglich unbeachtlich geworden. Ein nach § 214 Abs. 3 Satz 2 Hs. 2 BauGB beachtlicher Mangel im Abwägungsvorgang muss innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sein. Anderenfalls wird er, sofern bei Inkraftsetzung der Satzung auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie auf die Rechtsfolgen hingewiesen worden ist, gemäß § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB unbeachtlich. Dabei gilt eine frist- und formgerecht sowie inhaltlich ausreichende Rüge zu Gunsten von jedermann („inter omnes“, vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Dezember 2019 - 4 BN 16.19 -, juris Rn. 9). Die Berechnung der Frist richtet sich nach § 1 Abs. 1 VwVfG BE i.V.m. § 31 VwVfG i.V.m. §§ 187 ff. BGB (vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. August 2018 - 4 BN 44.17 -, juris Rn. 4). Eine fristauslösende Belehrung unterstellt, begann sie daher nach § 215 Abs. 1 BauGB mit der Bekanntmachung des Bebauungsplans – hier im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 30. Januar 2020 – und endete nach § 31 Abs. 1 VwVfG i.V.m. § 188 Abs. 2, § 193 BGB oder § 31 Abs. 3 VwVfG am 1. Februar 2021, einem Montag. Unter Berücksichtigung dessen ist zumindest der Schriftsatz der Antragsteller vom 29. Januar 2021 ausweislich des Eingangsstempels des Antragsgegners diesem am 1. Februar 2021 zugegangen. Dieser Schriftsatz enthält hinreichende Einwendungen in Bezug auf die Aktualität der Ermittlungen der städtebaulichen Eigenart des Plangebietes, stellt die Annahme der fortbestehenden erhaltungsrechtlich relevanten Prägung des Gebiets in Frage, weist auf die architektonisch unterschiedlichen Baustile hin und kritisiert die Übernahme der für einen größeren Bereich entwickelten Typologien.
f. Die Abwägungsfehler bezüglich des besonderen und des allgemeinen städtebaulichen Planinhalts (vgl. zu letzterem unter II.1.c) führen jeweils für sich genommen zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans.
Mängel, die einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaften, führen dann nicht zur Gesamtunwirksamkeit, wenn – erstens – die übrigen Festsetzungen für sich betrachtet noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinn von § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können und – zweitens – die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch eine Satzung dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. September 2017 - 4 CN 6.16 -, juris Rn. 29 m.w.N.). An der zweiten Voraussetzung fehlt es hier. Wie bereits unter II.1.c ausgeführt, verfolgt der Antragsgegner mit dem Bebauungsplan gerade das Ziel die von ihm als schützenswert angesehene Bebauung („wertvolle städtebauliche Strukturen“) mit Villen- und Landhäusern in Dahlem zu erhalten und betont explizit die besondere gestalterische und geschichtliche Bedeutung. Dem entspricht es, dass die Voruntersuchung 1990 nicht nur eine Ausweisung von Erhaltungsgebieten, sondern ein umfassendes Konzept einschließlich weiterer planerischer Festsetzungen zum Gegenstand hatte und sich der Antragsgegner ausweislich der Begründung zur Aufstellung des verfahrensgegenständlichen Bebauungsplans explizit für einen „generellen“, also auch die Festsetzung von Erhaltungsgebieten miteinschließenden, Bebauungsplan entschieden hat, um sein Ziel, die Villen- und Landhausgebiete zu erhalten, zu erreichen. Es ist nicht anzunehmen, dass der Antragsgegner nach diesem im Satzungsvorgang zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch einen Bebauungsplan ohne die Festsetzung von Erhaltungsgebieten beschlossen oder auf die von den erhaltungsgebietsbezogenen Erwägung getragenen allgemeinen städtebaulichen Festsetzungen verzichtet hätte. Denn erst mit der Gesamtheit der Festsetzungen hätte er das von ihm zugrunde gelegte städtebauliche Ziel erreichen können.
2. Darüber hinaus erweist sich der verfahrensgegenständliche Bebauungsplan auch mit Blick auf die Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksfläche als abwägungsfehlerhaft, ist dieser Mangel beachtlich und führt für sich genommen zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans.
a. Wie bereits unter II.1.b. ausgeführt ergeben sich die Anforderungen an den Abwägungsvorgang im Allgemeinen aus § 2 Abs. 3 BauGB, wonach die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind (Abwägungsmaterial), zu ermitteln und zu bewerten sind, und im Übrigen aus § 1 Abs. 7 BauGB, wonach bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen sind. Das Gebot gerechter Abwägung ist danach unter anderem dann verletzt, wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten privaten und öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Im Rahmen dessen setzt der Grundsatz der Gleichbehandlung nach Art. 3 Abs. 1 GG der bauleitplanerischen Abwägung insoweit eine Schranke, als die von der Bauleitplanung betroffenen privaten Belange im Verhältnis zueinander nicht ohne sachliche Rechtfertigung ungleich behandelt werden dürfen; im Rahmen der Abwägung sind also gleich gelagerte Interessen auch gleich zu behandeln (vgl. Gierke/Schmidt-Eichstaedt, Die Abwägung in der Bauleitplanung, 2019, Rn. 2757). Eine Bevorzugung oder Benachteiligung einzelner Grundstückseigentümer muss durch hinreichend gewichtige städtebauliche Gründe gerechtfertigt sein; dabei muss das der Planung zugrunde liegende Konzept möglichst widerspruchsfrei umgesetzt werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 4. Januar 2007 - 4 B 74.06 -, juris Rn. 6; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 11. Juli 1997 - 8 S 3343/96 -, juris Rn. 23; Bayerischer VGH, Urteil vom 13. Dezember 2016 - 1 N 13.1987, 1 N 14.1172 -, juris Rn. 19; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18. Mai 2021 - OVG 10 A 19.17 -, juris Rn. 109).
b. Die Abwägung des Antragsgegners genügt diesen Anforderungen nicht. Hinsichtlich der Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksfläche hat der Antragsgegner die von der Planung berührten schutzwürdigen Interessen bzw. privaten Belange untereinander insoweit nicht zu einem gerechten Ausgleich gebracht.
In Bezug auf diese Festsetzungen verfolgt der Antragsgegner ausweislich der Begründung des Bebauungsplans das Ziel, die bauliche Verdichtung von Blockinnenbereichen zu verhindern und Verdichtungs- und Teilungsabsichten sowie Abrissvorhaben, die nicht mit dem Ortsbild vereinbar seien, entgegenzuwirken. Beabsichtigt ist, eine gezielte Steuerung von Bauvorhaben hinsichtlich ihrer Lage und Maße auf dem Grundstück zu ermöglichen, wobei als wesentliches Ziel formuliert wird, den Begehrlichkeiten zur baulichen Entwicklung der Blockinnenbereiche entgegenzuwirken (S. 14 und 16). Dabei sollen die bestehenden und aufgrund privatrechtlicher Grunddienstbarkeiten etablierten Baufluchtlinien weitgehend als vordere Baugrenzen festgesetzt werden (Regelvorgartentiefe 4 m bis 7,50 m). Hiervon sieht der Antragsgegner aber Abweichungen vor, die wie folgt begründet werden (S. 18):
„Ein Zurückspringen ist dann gerechtfertigt, wenn ein zurückgesetztes Gebäudeensemble das Ortsbild, insbesondere den räumlichen Zusammenhang von Bebauung und Vorgarten in Verbindung mit dem Straßenraum (z.B. X...), prägt. Eine Abweichung ist aber auch dann gerechtfertigt, wenn auf Grund der vorhandenen Vegetation in diesem Teilbereich eine Festsetzung der vorderen Baugrenze auf Basis der historischen Fluchtlinien nicht angebracht ist. Dazu gehören beispielsweise die Grundstücke nördlich der X..., die Grundstücke N... und 5..., die Grundstücke N..., R... und L..., hier sind bestandsbezogen die Gebäude tiefer in das Grundstück gesetzt und somit Vorgärten von 14 m bis 35 m Tiefe vorhanden. Mit der beabsichtigten Festsetzung wird hier der Bestand gesichert.“
Im Rahmen der Abwägung 2015 gab der Antragsgegner präzisierend an:
„Als intakter Blockinnenbereich wird die Fläche angesehen, die als zusammenhängende Grünfläche verstanden wird und von einer Bebauung in zweiter Reihe freigehalten ist. Die Gebäude auf den Grundstücken L... und 7... wurden mit einem sehr großen Abstand zur Straße errichtet, sodass sich ein tiefer Vorgarten ergibt. Jedoch widerspricht dies nicht den Planungszielen, die noch vorhandenen Freiflächen in den hinteren Grundstücksbereichen zu sichern. Die tiefen Vorgärten sind aufgrund des Baumbestandes ebenso schutzwürdig wie die freigehaltenen rückwärtigen Gärten im Innenbereich der Gevierte. Gebäude, die tief im Grundstück errichtet wurden, sind z.B. auch auf den Grundstücken N... und N... vorzufinden.“
Dementsprechend erhebt der Antragsgegner den Schutz von Vorgärten, die aufgrund der dort vorhandenen Vegetation erhaltungswert seien, zu einem tragenden Aspekt der Differenzierung. Hinsichtlich der hinteren Baugrenzen führt der Antragsgegner aus, dass in den Fällen, in denen die Blockinnenbereiche weitgehend frei von einer Bebauung seien, eine hintere Baugrenze festgesetzt werde, die im Zusammenhang mit der vorderen Baugrenze eine Bebauungstiefe von 20 m, in Ausnahmefällen bis zu 30 m, zulassen würde. Verzichtet werde auf die Festsetzung einer hinteren Baugrenze dann, wenn eine bauliche Entwicklung im Blockinnenbereich vollzogen worden sei, bzw. in den Fällen, in denen aufgrund der Grundstücksgröße und der vorhandenen Baustruktur keine zusammenhängenden Freiflächen im Blockinnenbereich vorgefunden werden könnten (Begründung des Bebauungsplans, S. 14 f.). Dies wird wie folgt konkretisiert (S. 18):
„Zeigt der Innenbereich vereinzelt Ansätze einer Hinterlandbebauung und zugleich prägenden Baumbestand, so ist ebenfalls nur die historische Straßenrandbebauung planungsrechtlich zulässig. […]
Bei ansonsten intakten Blockinnenbereichen, in denen hintere Baugrundstücke eine ortsuntypische Ausnahme bilden, werden die dort befindlichen Gebäude auf den Hinterlandgrundstücken je nach Begebenheit eng mit Baugrenzen umfahren bzw. eine Bebauung in voller Tiefe zugelassen. Auf den Hinterlandgrundstücken, auf denen bereits die GRZ von 0,15 bzw. 0,2 erreicht wurde, werden die Gebäude mit engen Baugrenzen umfahren. Gleichzeitig soll aber eine Vergrößerung der bebauten Grundfläche nicht bzw. nur in einem geringen Umfang zulässig sein. Gebäude, die auf künftig nicht überbaubarer Grundstücksfläche stehen, genießen Bestandsschutz. Auf Grundstücken im Hinterland, auf denen eine GRZ von 0,15 noch nicht erreicht ist (N... und H...) werden lediglich eine GRZ von 0,15 und zwei zulässigen Vollgeschossen festgesetzt. Die Grundstücke weisen derzeitig eine sehr geringe Versiegelung auf. Anbauten sind deshalb noch möglich. Der überbaubare Raum wird deshalb nicht durch Baugrenzen definiert, da mögliche Anbauten nicht abgeschätzt werden können.“
Ein weiteres Differenzierungskriterium findet sich im Rahmen der Abwägung 2018. Insoweit gibt der Antragsgegner an, dass eine Abweichung auch dann gerechtfertigt sei, wenn der bauliche Bestand aufgrund seiner Lage und des Grundstückszuschnitts keiner städtebaulichen Ordnung zugeführt werden könne. In diesen Fällen werde nur eine vordere Baugrenze festgesetzt. Als Beispiele benennt er insoweit die Grundstücke X..., U..., N... und M... (S. 8). In Bezug auf die Baukörperweisung gibt der Antragsgegner ferner an, dass unter Denkmalschutz stehende Gebäude mit einer solchen versehen worden seien.
c. Diese Abwägung des Antragsgegners genügt den aufgezeigten Anforderungen mit Blick auf die festgesetzten vorderen und hinteren Baugrenzen nicht. Die um mehrere unterschiedliche Differenzierungskriterien (u.a. Schutz der intakten Blockinnenbereiche, Erhaltung schützenswerter Vorgärten, Aufgabe in Fällen vollzogener Blockinnenbereichsverdichtung, Ermöglichung baulicher Nutzungen im Blockinnenbereich aufgrund vorhandener Bebauung, fehlende städtebauliche Ordnung im Blockinnenbereich) angereicherte und somit wesentlich von den in den einzelnen Fällen zugrunde liegenden Belangen und Grundstückssituationen geprägten Unterscheidungen setzt der Antragsgegner aus sachlich nicht gerechtfertigten Gründen nicht widerspruchsfrei im gesamten Plangebiet um und bewirkt somit eine rechtswidrige Bevorzugung und Benachteiligung einzelner Grundstückseigentümer.
aa. Dies tritt insbesondere hinsichtlich der Festsetzung der Baugrenzen auf dem Grundstück N... zu Tage. Nachdem dort zunächst eine vordere und hintere Baugrenze, orientiert an der Regelvorgartentiefe ab 7,50 m, festgesetzt worden war, verschob der Antragsgegner diese Grenzen auf eine Stellungnahme des Grundstückseigentümers hin in den rückwärtigen Grundstücksbereich, wodurch das Grundstück eine von allen anderen Grundstücken des Straßengevierts abweichende Festsetzung erhielt. Dies begründete der Antragsgegner wie folgt (Abwägung 2017, S. 85 f.):
„Ein städtebauliches Ziel des Bebauungsplans 6-34B ist es, die Vorgärten im Plangebiet von baulichen Anlagen und Stellplätzen/Garagen freizuhalten. Versiegelte Flächen für Stellplätze und Garagen in den Vorgärten führen zu einer Minderung der Wohnqualität und widersprechen dem Erhalt des durchgrünten Charakters der Vorgärten im Gebiet. Der Erhalt der Vorgärten ist ein wichtiger öffentlicher Belang, da die Vorgärten das öffentliche Erscheinungsbild der Quartiere besonders prägen. Der Stellplatz bzw. die Garage auf dem Grundstück N... liegt hinter der geplanten Vorgartentiefe von 7,50 m. Somit wird weder in den Bestand eingegriffen, noch werden zukünftige bauliche Maßnahmen dadurch verhindert.
Zukünftig wird der Bauraum so festgesetzt, dass der Bestand ausreichend berücksichtigt wird. So wird eine Gleichbehandlung mit anderen Grundstücken in dem Geviert erreicht. […] Für das Grundstück N... wird auch zukünftig eine hintere Baugrenze festgesetzt, jedoch angepasst an den derzeitigen Bestand. […] Hinter dem Gebäude befindet sich jedoch ein großzügiger Gartenbereich, der mit anderen in dem Block, den durchgrünten Charakter des Blockinnenbereichs prägt. Dieser soll von einer weiteren Versieglung geschützt werden. Dies ist wesentliches Ziel des Bebauungsplans.“
Aus dieser Begründung ist nicht ersichtlich, aus welchen sachgerechten Erwägungen die Verschiebung des Baufensters erfolgt ist. Es fehlt an einer Ausführung dazu, weswegen hier aus Gründen der Gleichbehandlung eine Berücksichtigung des „Bestandes“ trotz Abweichung von den historischen Fluchtlinien zu gewähren sein sollte. Beruht die Unterscheidung insoweit auf einer Berücksichtigung des Bestands der baulichen Anlagen, so legt der Antragsgegner damit eine Differenzierung zwischen historischen oder aus sonstigen Gesichtspunkten erwünschten oder zu sichernden Bestandsgebäuden und solchen abweichenden Bestandsgebäuden, die allein auf den Bestandsschutz verwiesen werden, zugrunde. Es ist jedoch nicht ersichtlich, weswegen dem Grundstück N... eine solche Berücksichtigung der Bestandsbebauung zuzubilligen sein sollte, nicht aber anderen, von der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche abweichenden Bestandsgebäuden im Plangebiet (bspw. die Grundstücke R..., K..., N... und N...). Auch soweit der Antragsgegner im Rahmen der Begründung des Bebauungsplans erläuternd darauf verweist, dass hinsichtlich des Grundstücks N... die Änderung auf Grund der vorhandenen „Vegetation“ erfolgt sei (S. 18) und somit nicht den Bestand der baulichen Anlagen, sondern des Vorgartens als Unterscheidungskriterium zugrunde legt, ändert dies nichts. Es ist selbst dann nicht ersichtlich, weswegen der Schutz der vorhandenen Vegetation bzw. die Erhaltung eines als erwünscht angesehenen Vorgartens dem Grundstück N... gewährt worden ist, nicht aber den sich auf der gegenüberliegenden Straßenseite befindlichen Grundstücken N... und N... und dem im Baublock N.../ Q.../ R... selbst belegenen Grundstück R.... Auch auf diesen Grundstücken befinden sich im Vergleich zur Regelvorgartentiefe tiefere Vorgartenbereiche, die nach dem auf den öffentlich zugänglichen Portalen Google Maps und Google Street View ersichtlichen Kartenmaterials (zuletzt abgerufen am 10. Januar 2024) eine Vegetation aufweisen, die sich nicht maßgeblich von der auf dem Grundstück N... befindlichen unterscheidet. Dennoch erfolgte insoweit eine Festlegung der Baugrenzen entsprechend den Regelfestsetzungen mit der Folge, dass ein großer Teil dieser Vorgärten überbaubare Grundstücksfläche geworden ist. Dies führt ferner hinsichtlich dieser Grundstücke zu einer sachlich nicht nachvollziehbaren Ungleichbehandlung mit allen anderen Grundstücken, die eine zurückgesetzte vordere Baugrenze aufweisen (bspw. die Grundstücke L... und 7... und R... bis 8...) und zeigt, dass die vom Antragsgegner formulierten Ziele der Planung nicht konsistent und widerspruchsfrei umgesetzt worden sind.
bb. Eine nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung folgt auch aus der Baukörperausweisung für die Grundstücke N... bis 5.... Auch hier war zunächst ein Baufenster mittels der Festsetzung einer vorderen und rückwärtigen Baugrenze vorgesehen, die im Rahmen der Abwägung 2017 auf eine Stellungnahme der Grundstückseigentümer hin in eine Baukörperausweisung geändert wurde. Der Antragsgegner begründet dies wie folgt (S. 105):
„Zukünftig werden die Baugrenzen so gezogen, dass der Kiefernbestand auf dem Grundstück berücksichtigt wird. Es werden überbaubare Grundstücksflächen festgesetzt, die sich an den vorhandenen Baukörpern orientieren. Die Maße der erweiterten Baukörper lassen dabei eine GRZ von 0,2 zu.“
Zwar ist insoweit anhand der auf den Portalen Google Maps und Google Street View ersichtlichen Lichtbilder (zuletzt abgerufen am 10. Januar 2024) ersichtlich, dass das Grundstück einen Baumbestand aufweist, der sich L-förmig entlang der südlichen und westlichen Grundstücksgrenze erstreckt. Es ist aber nicht ersichtlich, weswegen insoweit nicht eine allein im rückwärtigen Bereich und an dem Nachbargrundstück N... orientierte Ausweisung eines Baufensters den als tragenden Aspekt angeführten Vegetationsschutz erreicht hätte. Insoweit liegt in der Baukörperausweisung mit Blick auf das vordere (nordöstlich gelegene) Bestandsgebäude eine Bevorzugung, die sich nicht (alternativ) durch Aspekte des Denkmalschutzes begründen ließe. Hieran ändert auch nichts, dass die baulichen Anlagen, welche der Hauptnutzung des Grundstücks dienen, in zwei Baukörper aufgespalten sind und ein Baukörper bei Festsetzung eines Baufensters außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche liegen würde. Die unterschiedliche Behandlung gegenüber anderen, von der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche abweichenden Bestandsgebäuden im Plangebiet (bspw. die Grundstücke R..., K..., N... und N...), ließe sich allenfalls dann mit dem Bestandschutz und der Rücksichtnahme auf die Interessen des Eigentümers rechtfertigen, wenn insoweit ein wesentlicher Unterschied vorliegen würde. Ein solcher ist indes nicht ersichtlich und wurde seitens des Antragsgegners auch nicht benannt. Denn auch mit der Ausweisung einer hinteren Baugrenze würde eine verbleibende Bebaubarkeit des Grundstücks gewährt werden und der Eigentümer des Grundstücks N... bis 5... hinsichtlich der Bestandsbebauung – wie auch alle anderen – Bestandsschutz genießen.
cc. Auch mit Blick auf die für das Grundstück U...4...bis 4... getroffenen Festsetzungen liegt eine nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung in Form einer Bevorzugung dieses Grundstücks vor. Hinsichtlich dessen verzichtete der Antragsgegner auf die Festlegung einer hinteren Baugrenze, obwohl die Bestandsbebauung ausgehend von einer Straßenfluchtlinie zur U... hin bis weit in den rückwärtigen (östlichen) Grundstücksbereich und somit in den „Innenbereich“ des Straßengevierts N.../ U.../ I.../ K... reicht. Zur Begründung führt er – wie bereits dargestellt – im Rahmen der Abwägung 2018 an, dass der bauliche Bestand aufgrund seiner Lage und des Grundstückszuschnitts keiner städtebaulichen Ordnung zugeführt werden könne (S. 8).
Insoweit ist bereits nicht erkennbar, weswegen dieses Grundstück im Gegensatz zu dem Großteil der im Plangebiet liegenden keiner „sinnvollen städtebaulichen Ordnung“ zugeführt werden könnte. Bei vergleichbaren Grundstücken, auf denen eine vom Plankonzept abweichende Bestandsbebauung – insbesondere mit Blick auf den nach Auffassung des Antragsgegners erhaltenswerten Blockinnenbereich – vorliegt, wird etwa eine enge Baukörperausweisung vorgenommen (bspw. die Grundstücke M... und 6..., U...9... und 9..., N... und – wie ausgeführt – N... bis 5...). Letzteres entspricht der vom Antragsgegner in der Begründung des Bebauungsplans wie folgt aufgeführten Vorgehensweise (S. 18):
„Auf den Hinterlandgrundstücken, auf denen bereits die GRZ von 0,15 bzw. 0,2 erreicht wurde, werden die Gebäude mit engen Baugrenzen umfahren.“
Weswegen der Antragsgegner hinsichtlich des Grundstücks U...4... bis 4... von diesen Grundsätzen abgewichen ist und sich für eine weniger belastende Festsetzung entschieden hat, erschließt sich nicht. Auch der Antragsgegner konstatiert ausweislich seiner Erwiderung, dass es sich bei der Bebauung der U... bis 4... um eine solche handele, die dem Schutzziel der freien Blockinnenbereiche zuwiderlaufe, wobei es sich aber in dem Straßengeviert selbst um einen intakten und offenen Innenbereich handeln solle. Selbst wenn man – ohne dass der Antragsgegner ausgeführt hat – die fehlende „städtebauliche Ordnung“ so verstehen würde, dass sich für die Festsetzung einer Baugrenze auf dem Grundstück U...4... bis 4... keine aus der Nachbarbebauung ableitbaren Vorgaben entwickeln ließen, würde dies nicht zutreffen. Ein solches Vorbild wäre mit Blick auf die fast durchgängige Ausweisung der Regelvorgartentiefe und Regelbebauungstiefe für die in nördlicher Richtung sich anschließenden Nachbargrundstücke entlang der U... vorhanden.
dd. Ähnlich inkonsistent und sachlich nicht gerechtfertigt ist die Begründung für den Verzicht auf die Ausweisung von Baugrenzen oder Baukörpern mit Blick auf die Grundstücke N... und 5..., die ebenfalls erst nach einer Stellungnahme der Eigentümer im Rahmen der Abwägung 2017 vorgenommen worden ist. Insoweit führt der Antragsgegner aus (S. 31 f.):
„Für die Grundstücke N... und 5... sollen zukünftig keine überbaubaren Grundstücksflächen mehr festgesetzt werden, die Grundstücke sind dann gemäß textlicher Festsetzung Nr. 1 in voller Tiefe überbaubar. Die Begrenzung der überbaubaren Fläche auf dem Grundstück wird als nicht angemessen angesehen, da die zukünftigen An- oder Umbauten nicht abgeschätzt werden können. Es wird jedoch eine GRZ von 0,15 festgesetzt, eine weitere Verdichtung durch eine höhere GRZ soll weiterhin ausgeschlossen werden, um die Blockinnenbereiche vor weiterer Verdichtung zu schützen. Bei den Hinterlandgrundstücken, auf denen bereits eine GRZ von 0,15 erreicht ist, werden die Gebäude gemäß ihrem Bestand mit engen Baugrenzen umfahren. Bei den Grundstücken N... und H... soll eine maximale GRZ von 0,15 gelten.“
Unabhängig davon, ob die schlussendlich getroffenen zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans (insbesondere die Textliche Festsetzung Nr. 1) eine derartige Ausweisung überhaupt rechtssicher zum Ausdruck bringen, führt dies ggf. dazu, dass auf den im Blockinnenbereich belegenen Grundstücke N... und 5... eine freie Platzierung neuer Baukörper ermöglicht wird. Dies bedeutet, dass bei Abriss der bestehenden Gebäude die neu zu errichtenden bauplanungsrechtlich bis – unter Beachtung der Abstandsflächen – an die hintere Grundstücksgrenze gebaut werden könnten. Damit würde zum einen das Ziel, eine weitere Verdichtung der ansonsten noch intakten Blockinnenbereiche zu verhindern, unterlaufen werden. Zum anderen aber liegt insoweit eine sachlich nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung vor. Dies betrifft erstens diejenigen im Blockinnenbereich belegenen Grundstücke, welche eine enge Baukörperausweisung aufweisen (bspw. die Grundstücke M... und 6..., U...9... und 9... und N...6...), da eine Bebauung auf diesen nicht weiter in den Blockinnenbereich vorrücken könnte und auf die festgesetzte Baukörperausweisung beschränkt wäre. Das Vorliegen einer insoweit wesentlich unterschiedlichen Sachlage ist nicht ersichtlich, da auch die vom Antragsgegner beabsichtigte Gewährleistung einer vergleichbaren baulichen Ausnutzbarkeit der Grundstücke N... und 5... (nur) die Ausweisung eines Baufensters im vorderen oder mittleren Grundstücksbereichs oder eine (weitergehende) Umfahrung der Bestandsgebäude mit Baugrenzen rechtfertigen würde. Zweitens betrifft dies aber auch alle anderen im Straßengeviert X.../ F.../ N.../ X... belegenen Grundstücke, hinsichtlich derer eine rückwärtige Baugrenze festgesetzt worden ist, welche tragend auf der Erwägung, die Blockinnenbereiche von weiterer Bebauung freizuhalten, beruht.
ee. Schließlich folgt eine nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung auch mit Blick auf die bloße Festsetzung einer vorderen Baugrenze für das Grundstück X...7... und 6.... Dies begründet der Antragsgegner im Rahmen der Abwägung 2018 wie folgt (S. 8):
„Eine weitere Abweichung ist auch dann gerechtfertigt, wenn der bauliche Bestand aufgrund seiner Lage und des Grundstückszuschnittes keiner städtebaulichen Ordnung zugeführt werden kann, z.B. X..., U..., N..., M... (ungeordneter Baubereich). Dann wird nur die vordere Baugrenze festgesetzt und eine Bebauung in voller Tiefe zugelassen. […]
Der Fall auf dem Grundstück X... ist nicht mit der X... vergleichbar. Durch die Größe und Zuschnitt des Grundstücks und dessen Lage in einer Kurvensituation unterscheidet sich dieses Grundstück deutlich von den anderen in dem Block und stellt einen Sonderfall dar. Die Gebäude wurden mittig bzw. an der hinteren Grundstücksgrenze als Ensemble positioniert. Damit ist der klassische Fall einer Bebauung im vorderen, straßenseitigen Bereich des Grundstücks hier nicht gegeben.“
Auch diese Begründung steht im Widerspruch zu der sonstigen planerischen Konzeption, denn der Antragsgegner zieht die Eigenart der Bebauung auf diesem Grundstück, welche von der ansonsten in dieser Straße seiner Auffassung nach vorhandenen Bebauung abweicht, als Begründung für den Verzicht auf eine hintere Baugrenze heran. Mit anderen Worten: Die vom Plankonzept abweichende Positionierung wird als Rechtfertigung für eine abweichende Festsetzung fruchtbar gemacht. Darin liegt zugleich eine Ungleichbehandlung mit anderen von den Regelvorgartentiefen und Regelbautiefen abweichenden Gebäuden. Die Annahme eines Sonderfalls aufgrund einer besonderen Positionierung der Gebäude oder der Ansehung als Ensemble – das nicht unter Denkmalschutz steht – offenbart, dass der Gebäudebestand selbst als erhaltungswürdig angesehen worden ist. Dies ist jedoch zum einen mit Blick auf die bereits benannten anderen abweichenden Bestandsgebäude ein nicht hinreichend begründetes und somit nicht tragfähiges Differenzierungskriterium. Zum anderen ist – wie der Antragsgegner an mehreren Stellen ausführt – im Falle einer abweichenden Bauweise der Bestandsschutz der existierenden Gebäude hinreichend, um insoweit den privaten Interessen ausreichend Rechnung zu tragen. Weswegen dies hier nicht der Fall sein sollte, ist nicht ersichtlich. So führte der Antragsgegner zu dem nördlich aber im gleichen Straßenzug belegenen Grundstück X... im Rahmen der der Abwägung 2015 aus:
„Die Bebauungstiefe wurde hier nicht willkürlich festgesetzt, sie leitet sich vielmehr aus dem Bestand, auch der umliegenden Gebäude ab. Das derzeitige Gebäude genießt Bestandsschutz.“
Weisen aber die umliegenden Gebäude einen Bestand auf, der die Festsetzung der konzeptionellen Regelbaugrenzen rechtfertigt, ist es nicht ersichtlich, weswegen dann hinsichtlich des Grundstücks X... und 6... ein Einzelfall vorliegen soll, dem sich nicht auch durch einen Verweis auf den Bestandsschutz begegnen ließe, sondern der eine vorteilhaftere Ausweisung rechtfertigen würde. Auch die Situierung in einer Kurve stellt keinen tragfähigen sachlichen Grund dar. Bereits der Vergleich mit den benachbarten Grundstücken N... und X... – welche beide eine vordere und hintere Baugrenze aufweisen – zeigt, dass auch insoweit der Antragsgegner das Ziel verfolgt, durch die Ausweisung rückwärtiger Baugrenzen eine Freihaltung des – seiner Auffassung nach demnach als intakt geltenden – Blockinnenbereichs zu erreichen. Die Lage in einer Kurve vergrößert vielmehr sowohl den noch freihaltbaren Blockinnenbereich als auch die sich ergebende bauliche Ausnutzbarkeit innerhalb eines Baufensters entlang der Straßenfront.
d. Die aufgezeigten Mängel im Abwägungsvorgang (vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 13. Dezember 2016, a.a.O. Rn. 23; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18. Mai 2021, a.a.O. Rn. 108 ff.) sind auch beachtlich.
aa. Sie sind offensichtlich i.S.d. § 214 Abs. 3 Satz 2 Hs. 2 BauGB, da die Inkonsistenz der Planung und die aufgezeigten Ausnahmen sich aus den vorstehend dargestellten Abwägungserwägungen und aus dem Satzungsvorgang ergeben und sie insbesondere Gegenstand diverser Stellungnahmen im Rahmen der öffentlichen Auslegungen gewesen sind. Für die Kausalität für das Abwägungsergebnis genügt es, wenn die konkrete Möglichkeit besteht, dass die Planung von Einfluss auf das Abwägungsergebnis gewesen sein kann (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil des Senats vom 12. Januar 2021 - OVG 10 A 10.13 -, juris Rn. 141). Dies ist der Fall, denn es kommt in Betracht, dass, wenn der Antragsgegner und insbesondere die zur Beschlussfassung berufene Bezirksverordnetenversammlung die Abwägung unter Vermeidung der vorstehend dargestellten Abwägungsfehler vollzogen hätte, die Planung möglicherweise anders ausgefallen wäre und die einzelnen aufgeführten Festsetzungen nicht so bzw. andere vergleichbare Festsetzungen nicht unterschiedlich getroffen worden wären.
bb. Die Mängel sind auch nicht nachträglich nach § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB unbeachtlich geworden.
(1) Die Antragsteller im Parallelverfahren OVG 10 A 2/21 haben im Rahmen ihres Normenkontrollantrags vom 15. Januar 2021, welcher ihrem Rügeschreiben vom 18. Januar 2021 als Anlage beigefügt war, die oben aufgezeigten Aspekte hinreichend gerügt.
In Bezug auf die inhaltlich an eine Rüge zu stellenden Anforderungen legt das Gesetz dem Einwender eine Mitwirkungslast auf und verlangt eine substanziierte und konkretisierte Rüge. Pauschalen Rügen, allgemein gehaltenen Vorhaltungen und anderen unbestimmten Äußerungen braucht die Gemeinde nicht nachzugehen. Der Gemeinde soll durch die Darlegung die Prüfung ermöglicht werden, ob Anlass besteht, in eine Fehlerbehebung einzutreten, was eine nur pauschale Rüge ausschließt (sog. „Anstoßfunktion“ der Rüge, vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. September 2019 - 4 BN 17.19 -, juris Rn. 6 m.w.N.). Bei der Rüge von Mängeln im Abwägungsvorgang ist es erforderlich, dass die Belange, in deren Behandlung im Plan der Rügende einen Abwägungsfehler erblickt, mit ihrem Tatsachengehalt konkret und substantiiert dargelegt werden. Das erfordert einen Bezug zur Abwägungsentscheidung der Gemeinde. Damit wahrt eine Rüge, die lediglich pauschal auf die im Bebauungsplanverfahren erhobenen Einwendungen verweist, etwa dahingehend, dass alle Rügen aufrechterhalten werden, nicht die Frist des § 215 Abs. 1 Satz 1 BauGB, weil sie keinen Bezug zur gemeindlichen Abwägungsentscheidung herstellt und die Anstoßwirkung verfehlt. Ist im Rügeschreiben der Abwägungsfehler in seinem Tatsachengehalt dagegen konkret dargelegt (bezeichnet), dann kann zur (weiteren) Substantiierung des Tatsachenvortrags auf die in einem Einwendungsschreiben insofern bereits gemachten Ausführungen verwiesen werden; deren Wiederholung im Rügeschreiben bedarf es nicht (BVerwG, Beschluss vom 11. September 2019, a.a.O. Rn. 7; Beschluss vom 25. September 2019 - 4 BN 13.19 -, juris Rn. 6).
Hiernach genügen jedenfalls die Ausführungen im Rahmen des Normenkontrollantrags vom 15. Januar 2021 im Verfahren OVG 10 A 2/21 den dargestellten Anforderungen und erfüllen die erforderliche „Anstoßfunktion“. Insoweit wurde hinreichend darauf Bezug genommen, dass die Festsetzung der Baugrenzen willkürlich erfolgt sei, zahlreiche Ausnahmen von diesen Festsetzungen vorliegen würden und ein Muster oder eine klare Struktur, die diesen Vorgaben zugrunde zu legen sei, nicht erkennbar wäre. Dies gelte insbesondere, da nicht ersichtlich sei, weswegen einige Baugrenzen exakt um die Bestandsgebäude gezogen worden seien, andere die Bestandsgebäude durchschneiden würden und wiederum andere Baugrenzen in den Innenbereich eingerückt seien. Dabei wurden u.a. die Grundstücke N..., N..., N... und N..., R... sowie hinsichtlich der Baukörperausweisung u.a. die Grundstücke N... bis 5..., M... und 6..., U... und 9... und N... explizit aufgeführt. Zudem wurde darauf verwiesen, dass sich insgesamt ein heterogenes Bild ergebe, wobei die Differenzierung hinsichtlich der Festsetzungen willkürlich bleibe. Dies zugrunde gelegt, ist eine explizite Bezugnahme auf weitere oder gar alle Grundstücke, hinsichtlich derer ein Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG oder eine Inkonsistenz der Planung besorgt werden könnte, nicht erforderlich, um die oben genannte „Anstoßfunktion“ zu erfüllen. Bereits die hinreichende Einengung auf bestimmte Festsetzungen unter Angabe von konkreten Beispielgrundstücken reicht aus, um der Gemeinde die Prüfung zu ermöglichen, ob insoweit ein Anlass zu einer Fehlerkorrektur besteht, zumal ihr – besser noch als den einzelnen Einwendern – die Gründe für die unterschiedliche Behandlung der zugrunde liegenden Sachverhalte auch in anderen Fällen als den explizit benannten Fällen bewusst sein sollte.
(2) Die insoweit gerügten Mängel sind nicht deswegen unbeachtlich geworden, weil der Normenkontrollantrag vom 15. Januar 2021 erst am 2. Februar 2021 beim Antragsgegner und der Schriftsatz vom 18. Januar 2021 (sowie das diesem beigefügte Exemplar des Normenkontrollantrags) beim Antragsgegner nur als Anlage zu einer einfachen E-Mail eingegangen sind.
Die geltend gemachten Verstöße waren von Amts wegen zu berücksichtigen, denn die Rechtsfolgen des § 215 Abs. 1 BauGB treten nur ein, wenn bei Inkraftsetzung der Satzung bzw. Rechtsverordnung auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie auf die Rechtsfolgen hingewiesen worden ist. Fehlt es an einem ordnungsgemäßen Hinweis, werden beachtliche Fehler nicht unbeachtlich (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Juni 2012 - 4 CN 5.10 -, juris Rn. 15 f.). So liegt es aber hier: Die im Rahmen der Bekanntmachung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 30. Januar 2020 (Nr. 3, S. 21) verwendete Formulierung unter § 4 Abs. 1 der Verordnung über die Festsetzung des verfahrensgegenständlichen Bebauungsplans
„wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss eine […] Verletzung […] innerhalb eines Jahres seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin schriftlich geltend machen“,
eröffnet Interpretationsmöglichkeiten, die Personen, die mit den getroffenen Regelungen nicht einverstanden sind, von der Erhebung von Rügen abhalten können. Sie kann dahin verstanden werden, dass derjenige, der ein gerichtliches Normenkontrollverfahren einleiten will, Mängel zuvor selbst fristgemäß gerügt haben müsse. Das widerspricht der „inter omnes“-Wirkung einer solchen Rüge, nach der sie allgemein und absolut für jedermann wirkt und nicht nur zugunsten desjenigen, der den Mangel ordnungsgemäß geltend gemacht hat (so bereits OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. März 2021 - OVG 2 A 13.19 -, juris Rn. 41; Urteil vom 16. April 2021 - OVG 2 A 7.18 -, juris Rn. 52; Urteil vom 17. Juni 2021 - OVG 10 A 6.18 -, juris Rn. 52).
Dementsprechend kommt es nicht darauf an, ob ein per einfacher E-Mail übersandter Scan eines unterzeichneten Schriftsatzes im pdf-Format die in § 215 Abs. 1 BauGB vorausgesetzten Anforderungen einer Schriftlichkeit der entsprechenden Rüge wahrt, wofür aber in Anbetracht des Sinn und Zwecks der insoweit geltenden Formanforderungen einiges streiten könnte (vgl. zu den Funktionen der Schriftlichkeit etwa BVerwG, Beschluss vom 8. Mai 1995 - 4 NB 16.95 -, juris Rn. 12; Beschluss vom 19. Januar 2012 - 4 BN 35.11 -, juris Rn. 4; siehe zur Auswirkung auf die sich hieraus ergebenden Anforderungen beispielsweise BFH, Urteil vom 13. Mai 2015 - III R 26/14 -, juris Rn. 14 ff.).
e. Die aufgezeigten Fehler führen ebenfalls zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans im Ganzen. Denn auch insoweit ist nicht ersichtlich, dass die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch eine Satzung eines eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte.
Die dargestellten Verstöße gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz nach Art. 3 Abs. 1 GG beziehen sich hinsichtlich jedes einzelnen aufgeführten Aspekts darauf, dass die Festlegung der Baugrenzen nicht widerspruchsfrei erfolgt ist. Es ist nicht offensichtlich, dass die Aufhebung der insoweit unter II.2.c beanstandeten Festsetzungen hinsichtlich der betroffenen Grundstücke oder aber eine Änderung der Festsetzungen in Bezug auf andere (vergleichbare) Grundstücke erfolgen müsste, um dem Willen des Plangebers zu entsprechen. Dies zeigt, dass die zu Tage getretenen Fehler dem zugrundeliegenden Planungskonzept an sich und insbesondere den Abweichungen zu den Regelfestsetzungen hinsichtlich der Festlegung der Baugrenzen innewohnen. Deutlich wird dies in Bezug auf die Verschiebung der Baugrenzen des Grundstücks N..., die anderen Grundstücke nicht gewährt worden ist, und mithin die Relevanz und Anwendung des Differenzierungskriteriums „schützenswerter Vorgartenbereich über die Regelvorgartentiefe hinaus“ betrifft. Ob nun das Grundstück N... ein Sonderfall darstellt oder die anderen Grundstücke eine Gleichbehandlung beanspruchen können, ist nicht ersichtlich und stellt das gesamte so begründete Ausnahmekonzept in Frage. Da aber die Verhinderung der Blockinnenbereichsbebauung nach dem Willen des Antragsgegners ein wesentliches Ziel des Bebauungsplans ist, führt die Unwirksamkeit der Festsetzungen hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche als Kernelement des Bebauungsplans zu dessen Gesamtnichtigkeit.
3. Unabhängig davon folgt aus den unter II.2. angeführten Aspekten auch, dass es den im verfahrensgegenständlichen Bebauungsplan enthaltenen Festsetzungen hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche an der städtebaulichen Erforderlichkeit im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB mangelt, weil sich der Antragsgegner im Hinblick auf die von ihm formulierten Zielsetzungen nicht widerspruchsfrei bzw. nicht konsistent verhalten hat.
a. Nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB haben die Gemeinden Bebauungspläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Dies gilt für die Planung insgesamt und für jede ihrer Festsetzungen. Was im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich ist, bestimmt sich nach der planerischen Konzeption der Gemeinde. Ausgefüllt wird der Begriff der Erforderlichkeit insbesondere durch vorausgehende planerische Entscheidungen der Gemeinde über die örtlich anzustrebenden städtebaulichen Ziele (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. März 2009 - 4 C 21.07 -, juris Rn. 17). Festsetzungen, die nicht oder nicht vollständig der Realisierung der mit der Planung verfolgten städtebaulichen Zielsetzungen dienen, sind nicht erforderlich. § 1 Abs. 3 BauGB gebietet es insofern, dass sich die Gemeinde im Hinblick auf die von ihr selbst formulierten städtebaulichen Zielsetzungen konsistent verhält. Fehlt es daran und damit an der Erforderlichkeit im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB, ist der Bebauungsplan unwirksam (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteile vom 28. März 2012 - 7 A 40/10 -, juris Rn. 56, und vom 24. April 2013 - 7 D 24/12.NE -, juris Rn. 48; OVG Berlin-Brandenburg, Urteile des Senats vom 14. August 2019 - OVG 10 A 6.13 -, juris Rn. 73, und vom 18. Mai 2021, a.a.O. Rn. 94 ff.).
b. Dies ist vorliegend unter Berücksichtigung des zuvor Ausgeführten der Fall.
Dabei formuliert der Antragsgegner mit Blick auf die hier in Frage stehenden Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche zunächst als wesentliche städtebauliche Zielsetzungen die Erhaltung der als wertvoll erachteten städtebaulichen Strukturen (historisch gewachsene Villen und Landhäuser in Blockstrukturen) und die Verhinderung der baulichen Verdichtung der Blockinnenbereiche, das Freihalten der Vorgartenbereiche sowie aber auch den Erhalt des ortsbildtypischen Charakters aus Villen und Landhäusern (Begründung des Bebauungsplans, S. 14). Diese Zielsetzungen liegen den Festsetzungen einer Regelvorgartentiefe von 4 m bis 7,50 m sowie einer Regelbebauungstiefe von 20 m zugrunde. Die unter II.2.b. dargestellten Begründungen für die zahlreichen hiervon getroffenen Abweichungen und Ausnahmen zeigen jedoch, dass der Antragsgegner diese städtebaulichen Zielsetzungen um weitere Zielsetzungen ergänzt, welche er zur Rechtfertigung dieser Abweichungen heranzieht. Das ist beispielsweise in Bezug auf die vordere Baugrenze die Erhaltung größerer aber aufgrund der vorhandenen Vegetation schützenswerter Vorgartenbereiche (S. 18) oder den Schutz erhaltenswerten Baumbestands (Abwägung 2017, S. 105), sowie in Bezug auf die Festsetzung der hinteren Baugrenze und der Ausweisung von Baukörpern die Berücksichtigung der Bestandsbebauungen bei vollzogener baulicher Verdichtung des Innenbereichs (Begründung des Bebauungsplans, S. 14 f.), die Ermöglichung einer baulichen Ausnutzung von Grundstücken im Blockinnenbereich (S. 18) und die Berücksichtigung des Umstandes, dass bestimmte Grundstücke keiner städtebaulichen Ordnung zugeführt werden könnten (Abwägung 2018, S. 8). Wenn aber der Plangeber seine ursprünglich zugrunde gelegten Ziele durch abweichende Festsetzungen anreichert bzw. relativiert, so ist er gehalten, dies nicht nur für die konkret eine abweichende Festsetzung erfahrenden Grundstücke zu etablieren. Er muss vielmehr hinsichtlich aller anderen Grundstücke die Konsistenz seiner planerischen Erwägungen insoweit erneut überprüfen. Mit anderen Worten: Wenn man eine Abweichung gewährt, ist man gehalten, hinsichtlich aller anderen im Plangebiet belegenen Grundstücke zu prüfen, ob nicht auch insoweit eine vergleichbare Abweichung zu gewähren wäre.
Vorliegend führen aber die vielfachen abweichend getroffenen Festsetzungen dazu, dass der Antragsgegner die von ihm als maßgeblich erachteten städtebaulichen Zielsetzungen nicht mehr konsistent umgesetzt hat. Die Widersprüchlichkeit und Inkonsistenz der Festsetzungen tritt dabei im vorliegenden Fall insbesondere aufgrund der Vielzahl der aufgezeigten Widersprüche (hierzu im Einzelnen unter II.2.c) zu Tage und stellt nicht nur die einzelnen betroffenen Festsetzungen, sondern die gesamte zugrunde liegende Konzeption in Frage. Es verbleibt im Unklaren, weswegen der Antragsgegner in bestimmten Fällen die grundsätzlich verfolgten städtebaulichen Zielvorstellungen gegenüber anderen höher gewichtet, in anderen Fällen aber wiederum Ausnahmen getroffen hat. Anschaulich zeigt sich dies mit Blick auf die Festsetzung der vorderen (und hinteren) Baugrenze hinsichtlich der Grundstücke N... im Vergleich zu den Grundstücken N..., N...und R... (hierzu bereits unter II.2.c.aa). Insoweit ist schlichtweg nicht erkennbar, warum der Antragsgegner dem Erhalt eines seiner Auffassung nach schützenswerten Vorgartens ein höheres Gewicht als den grundsätzlich verfolgten städtebaulichen Zielvorstellungen beimisst und weswegen oder auf Basis welcher Kriterien hingegen andere, die Regelvorgartentiefe überschreitende Vorgärten nicht schützenswert sein sollen. Gleiches gilt auch hinsichtlich des Verzichts auf die Festsetzung einer hinteren Baugrenze in Bezug auf die Grundstücke U... bis 4... und X... und 6.... Gerade die Festsetzung einer hinteren Baugrenze dient im Wesentlichen dem formulierten städtebaulichen Ziel der Verhinderung einer weiteren Verdichtung der Blockinnenbereiche. Soweit der Antragsgegner dies damit zu begründen sucht, dass diese Grundstücke keiner städtebaulichen Ordnung zugeführt werden könnten (Abwägung 2018, S. 8), überzeugt das nicht (hierzu bereits unter II.2.c.cc. und ee.) und führt dazu, dass er – mangels einer tragfähigen, geschweige denn überhaupt nachvollziehbaren Begründung – einen offensichtlichen Widerspruch zu seinen primär verfolgten städtebaulichen Zielsetzungen schafft. Das tritt deswegen besonders anschaulich zu Tage, da die Bebauung des Grundstücks U...4... bis 4... bis an die hintere Baugrenze reicht und somit diametral der beabsichtigen Verhinderung einer (weiteren) Versiegelung der Blockinnenbereiche entgegensteht. Soweit der Antragsgegner diesbezüglich der Sache nach zugleich eine Berücksichtigung der Bestandsbebauung anstrebt, verfolgt er das Konzept, die Nutzbarkeit derartiger – die bauliche Verdichtung der Blockinnenbereiche begründender – Grundstücke zu erhalten, aber zukunftsgerichtet eine weitere Verdichtung zu verhindern. Diese (schwierige) Differenzierung wird aber nicht widerspruchsfrei umgesetzt, da nicht ersichtlich ist, weswegen ein Unterschied zu den im Blockinnenbereich belegenen, aber eine Baukörperausweisung erfahrenden Grundstücken (M... und 6..., U...9... und 9..., N... und N... bis 5...) vorliegt. Ähnliches gilt für die unterlassenen Ausweisungen von Baugrenzen und Baukörpern mit Blick auf die Grundstücke N... und 5... (hierzu unter II.2.c.dd.).
Insgesamt folgt aus der Vielzahl der aufgezeigten Diskrepanzen und vor allem der Vielschichtigkeit der abweichend von den Regelfestsetzungen getroffenen Ausweisungen und deren Begründungen, dass ein schlüssiges, in sich konsistentes Konzept hinsichtlich der verfolgten städtebaulichen Zielsetzungen nicht vorliegt.
4. Es kann offenbleiben, ob der Bebauungsplan unter weiteren Fehlern leidet. Sind im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens objektiv mehrere Rechtsfehler vorhanden, so ist das Normenkontrollgericht nicht verpflichtet, jeden dieser Rechtsfehler zu ermitteln und darauf seine Entscheidung zu stützen. Das Normenkontrollverfahren dient nicht – wie etwa ein behördliches Anzeige- oder Genehmigungsverfahren gemäß §§ 216, 246 Abs. 1a BauGB – einer umfassenden Prüfung der Rechtslage unter jedem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt (BVerwG, Beschluss vom 20. Juni 2001 - 4 BN 21.01 -, juris Rn. 12). Weder Antragsteller noch Antragsgegner können demgemäß das Normenkontrollgericht prozessual zwingen, bestimmte Fehler zu beurteilen und sie als durchgreifend oder umgekehrt als nicht gegeben anzusehen (BVerwG, Beschluss vom 20. Juni 2001, a.a.O. Rn. 13; Beschluss vom 14. Juli 2011 - 4 BN 8.11 -, juris Rn. 6; vgl. dazu Senatsurteil vom 2. März 2021 - OVG 10 A 17.17 -, juris Rn. 134).
B. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO in Verbindung mit § 709 Satz 1 und Satz 2 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 187 ff. BGB
§ 172 BauGB
§ 34 BauGB
§ 31 VwVfG
§ 193 BGB
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 BauGB
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 2 Abs. 3 BauGB
§ 6 Abs. 3 AGBauGB
§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 214 Abs. 1 BauGB
§ 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB
§ 1 Abs. 1 VwVfG
§ 215 Abs. 1 BauGB
§ 31 Abs. 1 VwVfG
§ 31 Abs. 3 VwVfG
§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 215 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 VwGO
§ 709 Satz 1 und Satz 2 ZPO
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 1 der Verordnung
§ 4 Abs. 1 der Verordnung
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 3 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1984, 2905, 2907
10 A 2/21
4 CN 3.01
10 A 8.10
4 CN 7.13
1 N 19.11
2 A 6.18
1 C 1/82
2 E 3/13
2 A 13.19
10 A 6.18
4 CN 1.07
10 A 9.13
IV C 50.72
2 B 1.14
4 C 57.80
4 CN 1.11
4 BN 47.03
4 BN 16.19
4 BN 44.17
4 CN 6.16
4 B 74.06
8 S 3343/96
1 N 13.19
1 N 14.11
10 A 19.17
10 A 10.13
4 BN 17.19
4 BN 13.19
4 CN 5.10
2 A 7.18
4 NB 16.95
4 BN 35.11
III R 26/14
4 C 21.07
7 A 40/10
7 D 24/12
10 A 6.13
4 BN 21.01
4 BN 8.11
10 A 17.17