Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-07-18, Aktenzeichen OVG 2 A 13.14
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2016:0718.OVG2A13.14.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Entsprechend der Rechtsprechung zur Normenkontrolle von Bebauungsplänen ist bei Klagen gegen eine Entwicklungssatzung antragsbefugt, wer sich auf einen abwägungserheblichen privaten Belang berufen kann.(Rn.27)
2. Eine geplante Entwicklungsmaßnahme muss den Zielen und Zwecken des § 165 Abs 3 S 1 Nr 1 BauGB entsprechen.(Rn.36)
3. Das angestrebte Entwicklungsziel darf sich nicht in gleicher Weise mit weniger eingreifenden städtebaulichen Maßnahmen erreichen lassen. (§ 165 Abs 3 S 1 Nr 2 und Nr 3 BauGB).(Rn.40)
4. Eine vertragliche Lösung als geeignetes Mittel zur einheitlichen Vorbereitung und zügigen Durchführung der vorgesehenen städtebaulichen Maßnahme scheidet aus, wenn der Eigentümer des Hauptteils des Entwicklungsbereichs den Abschluss eines städtebaulichen Vertrags ablehnt.(Rn.45)
5. Eine Entwicklungssatzung ist am Maßstab der Enteignungsvoraussetzungen des Art 14 Abs 3 GG bezogen auf den Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses zu prüfen.(Rn.58)
6. Erforderlich ist eine spezifische enteignungsrechtliche Gesamtabwägung aller Gemeinwohlgesichtspunkte.(Rn.59)
7. Die Entwicklungsziele müssen hinreichend genau bestimmt sein.(Rn.60)
8. Ein verfolgtes Entwicklungsziel der Deckung eines erheblichen Wohnraumbedarfs ist nicht geeignet, sich gegen den Natur-/Landschaftsschutz durchzusetzen, wenn die wegen der enteignungsrechtlichen Vorwirkung für die Einbeziehung in den Entwicklungsbereich erforderliche Prognose, ob sich der aufgezeigte Konflikt im Sinne einer Bebaubarkeit lösen lässt, negativ ausfällt.(Rn.68)
9. Die zügige Durchführung der Entwicklungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums muss gewährleistet sein (§ 165 Abs 3 S 1 Nr 4 BauGB).(Rn.100)
10. Die Beurteilung der Frage, ob die Entwicklungsmaßnahme innerhalb des von der Gemeinde angenommenen Durchführungszeitraums abgeschlossen werden kann, kann nur darauf überprüft werden, ob die Gemeinde diesbezüglich eine sachgerechte Prognose zugrunde gelegt hat.(Rn.104)
11. Die Entwicklungsmaßnahme muss nach dem maßgeblichen Planungsstand finanziell gesichert sein.(Rn.111)
12. Für die gerichtliche Kontrolle des in § 165 Abs. 3 S 2 BauGB normierten Abwägungsgebots gelten dieselben Grundsätze wie bei der Überprüfung von Abwägungsentscheidungen am Maßstab des allgemeinen planungsrechtlichen Abwägungsgebots (§ 1 Abs 7 BauGB).(Rn.115)
Die Satzung der Antragsgegnerin vom 5. Juni 2013 über die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereiches „Krampnitz“, bekannt gemacht im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 30. Oktober 2013, S. 7 (berichtigt im Amtsblatt vom 28. November 2013, S. 18), wird für unwirksam erklärt, soweit die im Abschlussbericht der Vorbereitenden Untersuchung, Tabelle 4.3, S. 45, unter Nr. 8 bezeichnete Teilfläche „Landwirtschaftliche und Brach-Flächen“ (sog. Schöne Aussicht), bestehend aus den Flurstücken der Gemarkung Fahrland, Flur 5, Flurstücke 53 und 57/2, sowie der Gemarkung Neu-Fahrland Flur 6, Flurstücke 28, 30 bis 33, 35, 40 bis 48 und 51 bis 54, in den Entwicklungsbereich einbezogen wurde.
Im Übrigen wird der Normenkontrollantrag zurückgewiesen.
Von den Kosten des Normenkontrollverfahrens tragen die Antragstellerinnen zu 1. bis 5. jeweils 9/50 und die Antragsgegnerin 5/50.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Gegenstand des Normenkontrollverfahrens ist die Satzung der Antragsgegnerin vom 5. Juni 2013 über die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereiches „Krampnitz“ (im Folgenden: Entwicklungssatzung). Ziel der von der Antragsgegnerin in diesem Gebiet beabsichtigten Entwicklungsmaßnahme ist es, das Gelände der ehemaligen Kaserne Krampnitz nebst angrenzenden Flächen zu einem Wohngebiet mit etwa 1.630 Wohneinheiten zu entwickeln.
Das Gebiet liegt im Norden des Stadtgebiets der Antragsgegnerin in den Gemarkungen Fahrland und Neu-Fahrland, am nördlichen Ende des Krampnitzsees. Es wird im Wesentlichen durch die vorbeiführende Bundesstraße 2 zwischen Potsdam und Berlin-Spandau erschlossen.
Die von 1937 bis 1939 nach Plänen von Robert Kisch errichtete Kaserne Krampnitz war zunächst Sitz der „Heeres Reit- und Fahrschule und Kavallerieschule Krampnitz“. 1945 übernahmen die sowjetischen Truppen die unzerstörte Anlage. Von 1945 bis 1983 war dort eine Panzerdivision der sowjetischen Streitkräfte stationiert. Ab 1983 war Krampnitz die Ausbildungskaserne der sowjetischen Heereseinheiten in der DDR. Im Jahre 1989 waren auf dem Gelände ca. 6.000 Soldaten stationiert. Außerdem wohnten dort 1.500 Familienmitglieder und Zivilangestellte. Nach dem Abzug der sowjetischen Truppen wurde das Gelände im November 1991 an das Bundesvermögensamt und von 1995 bis 1999 abschnittsweise an das Land Brandenburg übergeben. Das Gelände liegt seitdem im Wesentlichen brach.
Der in § 1 Abs. 2 der Entwicklungssatzung durch Aufzählung der umfassten Flurstücke bestimmte und daneben in einem Lageplan (vgl. § 1 Abs. 3 der Satzung) dargestellte Entwicklungsbereich mit einer Gesamtfläche von etwa 150 ha umfasst vor allem das ca. 125 ha große Gelände der ehemaligen Kaserne Krampnitz, das sich in den Mannschaftsbereich als Kern der Kasernenanlage (37,7 ha), die südlich angrenzende ehemalige Wohnsiedlung der Kaserne, teilweise auch als „Offizierssiedlung“ bezeichnet (12,9 ha), und den nördlichen Technik-Bereich (74,4 ha) gliedert (vgl. zur Übersicht S. 44 des Abschlussberichts der Vorbereitenden Untersuchung, September/Dezember 2012, nachfolgend: Abschlussbericht). Daneben wurden mehrere Flächen im Umfeld des früheren Kasernengeländes mit einem Gesamtumfang von etwa 25 ha einbezogen. Von besonderer Bedeutung sind davon folgende Teilflächen:
-
eine etwa 11,9 ha umfassende, im Wesentlichen unbebaute Fläche am Südhang des Aasbergs (südlich der ehemaligen Wohnsiedlung der Kaserne im Dreieck zwischen der Gellertstraße/Landesstraße 92 und der Potsdamer Chaussee/Bundesstraße 2), die nach der Bestandsaufnahme im Abschlussbericht der Vorbereitenden Untersuchung von privaten Eigentümern oder Pächtern überwiegend landwirtschaftlich, teilweise auch im Rahmen eines Gartencenter- bzw. Baumschulbetriebs genutzt wird (vgl. S. 45 sowie S. 63 f. des Abschlussberichts: Teilfläche Nr. 8 „Landwirtschaftliche und Brach-Flächen“),
ein etwa 2,5 ha umfassender Streifen von Ufergrundstücken am Krampnitzsee, die sich teilweise im Eigentum der Antragsgegnerin und teilweise in Privateigentum befinden (vgl. S. 45 und S. 67 des Abschlussberichts: Teilfläche Nr. 12 „Ufergrundstücke am Krampnitz-See“),
eine etwa einen Hektar umfassende Fläche gärtnerisch genutzter Grundstücke zwischen der nicht in den Entwicklungsbereich einbezogenen sog. Gellert-Siedlung und dem westlichen Ausläufer der früheren Wohnsiedlung der Kaserne (vgl. S. 45 und S. 63 des Abschlussberichts: Teilfläche Nr. 7 „Gärtner-Grundstücke“).
Die aus den 1930er Jahren stammenden Mannschaftsgebäude der Kaserne und die historischen Wohnhäuser der ehemaligen Wohnsiedlung der Kaserne sind als „Heeres-Reit- und Fahrschule und Kavallerieschule Krampnitz mit 'Offizierssiedlung', bestehend aus der Kasernenanlage mit den Gebäuden Nr. 1-4, 6-28, 50-52 und 156 (mit Turm); der so genannten Offizierssiedlung, bestehend aus den Gebäuden 73-102, 105, 113-135; dem Straßenerschließungssystem mit den gärtnerisch gestalteten Freiflächen als städtebauliche Gesamtanlage“ in der Denkmalli-ste des Landes Brandenburg verzeichnet. Daneben weist die Denkmalliste für den Raum Fahrland/Neu-Fahrland/Krampnitz zahlreiche Bodendenkmale aus.
Der Entwicklungsbereich ist von dem mit Verordnung vom 30. November 1998 (GVBl. II/99 Nr. 1 S. 2, zuletzt geändert mit Verordnung vom 29. Januar 2014, GVBl. II S. 14) festgesetzten Landschaftsschutzgebiet „Königswald mit Havelseen und Seeburger Agrarlandschaft“ umschlossen. In dem Landschaftsschutzgebiet liegen u.a. die Fläche am Südhang des Aasbergs (s.o., Teilfläche Nr. 8) sowie die Ufergrundstücke am Krampnitzsee (s.o., Teilfläche Nr. 12), während neben dem früheren Kasernengelände u.a. die sog. Gärtner-Grundstücke (s.o., Teilfläche Nr. 7) von dem Landschaftsschutzgebiet ausgenommen sind. Im Norden grenzt der Entwicklungsbereich an das mit Verordnung vom 24. November 1997 (GVBl. II, S. 882) festgesetzte Naturschutzgebiet Döberitzer Heide an.
Während sich die in den Entwicklungsbereich einbezogenen Randflächen vorwiegend im Besitz privater Eigentümer befinden, steht das Kasernengelände mit Ausnahme eines der Antragsgegnerin gehörenden Flächenanteils von etwa 12,4 ha im Wesentlichen im Eigentum des Landes Brandenburg. Dieses hat den ihm gehörenden Teil des Geländes sowie einige noch im Eigentum des Bundes stehende Flächen mit Verträgen vom Juli 2007 an die Antragstellerinnen zu 2. bis 5., deren Muttergesellschaft, die Antragstellerin zu 1., ebenfalls als Vertragspartei beteiligt war, verkauft. Dabei wurde der Kaufgegenstand auf vier Teilflächen aufgeteilt. Die Teilfläche A, die einen Teil des Mannschaftsbereichs der Kaserne mit verschiedenen Kernbauten um das frühere Offizierskasino herum umfasst, ist Gegenstand des Vertrages Nr. 168 mit der Antragstellerin zu 2., die die frühere Wohnsiedlung der Kaserne umfassende Teilfläche B ist Gegenstand des Vertrages Nr. 169 mit der Antragstellerin zu 3., die Teilfläche C mit dem restlichen Mannschaftsbereich der Kaserne ist Gegenstand des Vertrages Nr. 170 mit der Antragstellerin zu 4. und die den Technikbereich der Kaserne umfassende Teilfläche D ist Gegenstand der Verträge Nr. 171 und 172 mit der Antragstellerin zu 5., wobei über den westlichen Teil des Technikbereichs lediglich ein Vorvertrag geschlossen wurde. Die Kaufverträge sind bislang nicht vollständig vollzogen worden. Die Antragstellerinnen zu 2. bis 5. wurden lediglich als Vormerkungsberechtigte, jedoch bisher nicht als Eigentümerinnen im Grundbuch eingetragen. In den Kaufverträgen ist ausgeführt, die Antragstellerinnen beabsichtigten, auf dem Kasernengelände den „Country Club Krampnitz“ zu errichten, der aus einem Hotelkomplex, einer Wohnsiedlung, einem Sportinternat, Gewerbeflächen und einem großflächigen Sportpark bestehen solle. Zusätzlich war vereinbart worden, dass diese Nutzung, wenn das Bebauungsplanverfahren auf Teilen des Grundstücks andere Nutzungen festsetzen sollte, die die Zustimmung der Käuferinnen finden, durch die neu festgesetzte ersetzt werde. Im Februar 2010 haben die Kaufvertragsparteien die Kaufverträge über die Teilflächen B und D aufgehoben und stattdessen ein Ankaufsrecht der Käuferinnen bis zum 31. Dezember 2011 vereinbart. Ob dieses Ankaufsrecht von den Käuferinnen wirksam ausgeübt wurde, ist nach dem Vorbringen der Antragsgegnerin zwischen den Kaufvertragsparteien streitig. Hinsichtlich der Kaufverträge über die Teilflächen A und C hat das Land im August 2011 die Ausübung eines vertraglich vorbehaltenen Wiederkaufsrechts erklärt. Die Antragstellerinnen zu 2. und 4. haben hiergegen eine Feststellungsklage erhoben, über die noch nicht rechtskräftig entschieden ist. Das Verfahren ist nach einem klageabweisenden Urteil des Landgerichts Potsdam vom 29. September 2013 – 2 O 299/11 – im Berufungsverfahren beim Brandenburgischen Oberlandesgericht anhängig (Az. 5 U 78/13).
Der streitgegenständlichen Entwicklungssatzung liegt im Wesentlichen das folgende Aufstellungsverfahren zugrunde:
Die Antragsgegnerin hatte im Oktober 2006 einen Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans mit dem Ziel gefasst, das Kasernengelände zu einem Fußball-Themenpark zu entwickeln. Nach dem Abschluss der Kaufverträge im Jahre 2007 hatte sie Kontakte mit den Vertretern der Antragstellerinnen aufgenommen und mit diesen im September 2008 eine städtebauliche Rahmenvereinbarung getroffen, sich davon aber wieder gelöst, nachdem sich gezeigt hatte, dass die Antragstellerinnen nicht (mehr) mit der dänischen T...-Gruppe als Investor verbunden waren (vgl. Urteil des VG Potsdam vom 6. Januar 2014 – 4 K 2174/11 –; Beschlüsse des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 16. Dezember 2015 – OVG 6 N 75.15 – und vom 15. März 2016 – 6 RN 1.16 –).
Am 15. Dezember 2010 fasste die Antragsgegnerin den Beschluss, vorbereitende Untersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB für das Gebiet der ehemaligen Kaserne Krampnitz durchzuführen, und machte dies in ihrem Amtsblatt vom 20. Januar 2011 bekannt. Der Abschlussbericht der Vorbereitenden Untersuchung vom September bzw. Dezember 2012 wurde im Januar 2013 der Öffentlichkeit vorgestellt. Er enthält unter der Bezeichnung „Anger-Höfe“ ein städtebauliches Entwicklungskonzept. Danach sollen die denkmalgeschützten Mannschaftsgebäude im ehemaligen Mannschaftsbereich der Kaserne zu Mehrfamilienhäusern umgestaltet werden („Klinker-Höfe“). Im Bereich des Torplatzes am früheren östlichen Eingang der Kaserne soll ein Nahversorgungszentrum entstehen. In der früheren Wohnsiedlung der Kaserne sollen die vorhandenen historischen Gebäude zeitgemäß umgebaut werden („Berg-Viertel“); ferner soll die Siedlung um weitere Einzel- und Doppelhäuser ergänzt werden. Auf dem bisher unbebauten Südhang des Aasberges soll ein Neubauviertel mit Einfamilien- und Doppelhäusern („Schöne Aussicht“) errichtet werden. Im ehemaligen Technikbereich sollen 21 bis 23 „Anger-Dörfer“ entstehen, in denen unterschiedliche Formen von Wohneigentum realisierbar sein sollen. Gegenüber diesem als „Zielkonzept“ bezeichneten Entwurf legt der Abschlussbericht zwei Konzeptvarianten dar, die aus städtebaulichen und finanziellen Gründen nicht vorzugswürdig seien: zum einen das Alternativ-Konzept „Kaserne“ nach dem nur der Bereich der Mannschaftsgebäude und der Wohnsiedlung entwickelt werden, der Technik-Bereich hingegen Freiraum bleiben soll, und zum anderen die Konzeptvariante „Unvollständige Entwicklung“, nach der auf eine Bebauung des Südhangs des Aasbergs, d.h. die Errichtung des Neubauviertels der „Schönen Aussicht“ verzichtet werden soll.
Mit Bescheid vom 29. April 2013 entschied die Gemeinsame Landesplanungsabteilung auf einen Antrag der Antragsgegnerin auf Zulassung einer Abweichung von den Zielen des Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg (LEP B-B, vgl. für Brandenburg Verordnung vom 31. März 2009, GVBl. II S. 186, und Verordnung vom 27. Mai 2015, GVBl. II Nr. 24), dass die Entwicklung von ca. 16 ha Wohnsiedlungsflächen im Bereich der „Offizierssiedlung“ nicht der Zulassung einer Zielabweichung bedürfe, und ließ für die Erschließung von weiteren maximal 97 ha Wohnsiedlungsflächen eine Abweichung von den die Siedlungsentwicklung beschränkenden Zielen des Landesentwicklungsplans (Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. Abs. 2 LEP B-B) unter Auflagen zu. Die Auflagen sehen u.a. vor, dass der Niederungsbereich im Nordosten des Kasernengeländes im Übergang zur „Döberitzer Heide“ und die Landwirtschafts- sowie die Waldflächen innerhalb des Landschaftsschutzgebietes „Königswald mit Havelseen und Seeburger Agrarlandschaft“ südlich der „Offizierssiedlung“ von Bebauung frei zu halten seien (Ziff. 3 Buchst. c des Bescheides).
Am 5. Juni 2013 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin die Entwicklungssatzung und billigte die Begründung nach § 165 Abs. 7 BauGB. Zugleich beschloss sie Handlungsaufträge an ihren Oberbürgermeister zur Erstellung einer Verkehrsauswirkungsanalyse und zur Untersuchung der zu erwartenden Luftschadstoffe und Lärmauswirkungen sowie ergänzende Maßgaben zur Verkehrsanbindung. Ferner beschloss sie, dass vor der Inanspruchnahme der zum Entwicklungsgebiet gehörenden landwirtschaftlichen Flächen im Rahmen einer Enteignung eine einvernehmliche Lösung anzustreben sei und im Zuge der Bauleitplanung der Sicherung der landwirtschaftlichen Flächen Rechnung getragen werden müsse. Der Oberbürgermeister der Antragsgegnerin fertigte die Satzung am 25. September 2013 aus. Entsprechend seiner Anordnung vom 1. Oktober 2013 wurde der Satzungsbeschluss im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 30. Oktober 2013, S. 7, bekannt gemacht. Die Bekanntmachung wurde hinsichtlich des Lageplans im Amtsblatt vom 28. November 2013, S. 18, berichtigt.
Die Antragstellerinnen haben den Normenkontrollantrag am 30. Oktober 2014 gestellt. Sie machen im Wesentlichen geltend, die Eigentümer bzw. Erwerber der Grundstücke im Entwicklungsgebiet seien zu der geplanten Entwicklungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angehört worden. Ihre Belange seien nicht ausreichend berücksichtigt worden. Die Maßnahme sei nicht aus Gründen des Allgemeinwohls erforderlich. Der Bebauung des Südhangs des Aasbergs stünden Ziele der Raumordnung und Gründe des Landschaftsschutzes entgegen. Die Voraussetzungen für eine Befreiung von den Anforderungen der Landschaftsschutzverordnung oder eine Ausgliederung aus dem Landschaftsschutzgebiet „Königswald mit Havelseen und Seeburger Agrarlandschaft“ lägen nicht vor. Das Entwicklungsziel wäre auch mit Mitteln des allgemeinen Städtebaurechts erreichbar gewesen, etwa über Bebauungspläne und ggf. eine Sanierungsmaßnahme. Vor allem seien die Antragstellerinnen bereit und fähig, die Maßnahme in Eigenregie durchzuführen. Sie hätten sich bereit erklärt, einen entsprechenden städtebaulichen Vertrag zu schließen. Die Antragsgegnerin ignoriere dies und bezweifle ohne Grund ihre Verfügungsbefugnis über die Flächen und ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit. Die zügige Durchführung der geplanten Maßnahme sei nicht gewährleistet, da die rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen für die Entwicklung nicht geklärt seien. Für die Flächen außerhalb des Kasernenbereichs werde kein allgemeinwohlgetragener Entwicklungszweck verfolgt. Insbesondere die Fläche der „Schönen Aussicht“ sei allein aus finanziellen Gründen einbezogen worden.
Die Antragstellerinnen beantragen,
die Satzung der Antragsgegnerin vom 5. Juni 2013 über die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereiches „Krampnitz“, bekannt gemacht im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 30. Oktober 2013, Seite 7 (berichtigt im Amtsblatt vom 28. November 2013, Seite 18), für unwirksam zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Normenkontrollantrag zurückzuweisen.
Sie ist der Begründung des Normenkontrollantrags im Einzelnen entgegengetreten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Satzungsverfahrens sowie des Sach- und Streitstandes im Normenkontrollverfahren wird auf die beigezogenen Aufstellungsvorgänge, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Beratung waren, sowie auf die Streitakten verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Der Normenkontrollantrag hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.
A. Der Antrag ist zulässig.
I. Die Antragsfrist des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO ist gewahrt. Dafür kommt es nicht darauf an, ob die Frist durch die Korrektur der Bekanntmachung im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 28. November 2013 erneut in Gang gesetzt wurde, denn der Antrag war auch bei Zugrundelegung der Bekanntmachung vom 30. Oktober 2013 rechtzeitig.
II. Die Antragstellerinnen sind im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt. Danach kann jede natürliche oder juristische Person den Normenkontrollantrag stellen, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden.
Die Antragsbefugnis der Antragstellerinnen ergibt sich aus dem Abwägungsgebot (§ 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB) und dem daraus folgenden Anspruch auf gerechte Abwägung der durch die Festlegung des Entwicklungsbereichs betroffenen Belange. Entsprechend der Rechtsprechung zur Normenkontrolle von Bebauungsplänen ist antragsbefugt, wer sich auf einen abwägungserheblichen privaten Belang berufen kann. Wenn es einen solchen Belang gibt, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass die Gemeinde ihn bei ihrer Abwägung nicht korrekt berücksichtigt hat. Etwas anderes gilt lediglich dann, wenn eine Rechtsverletzung offensichtlich und eindeutig nach jeder Betrachtungsweise ausscheidet, wovon insbesondere auszugehen ist, wenn das Interesse des Betroffenen geringwertig, nicht schutzwürdig, für die Gemeinde nicht erkennbar oder sonst makelbehaftet ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 2. März 2015 – 4 BN 30.14 –, juris Rn. 3; Urteil vom 30. April 2004 – 4 CN 1.03 –, juris Rn. 9). Die Antragsstellerinnen sind in schutzwürdigen abwägungserheblichen Belangen betroffen, da sie Kaufverträge über Grundstücke im Entwicklungsgebiet geschlossen haben, um diese Grundstücke für eine städtebauliche Nutzung zu entwickeln. Die Anwendung des Entwicklungsrechts ermöglicht indes der Antragsgegnerin grundsätzlich den enteignenden Zugriff auf die Grundstücke, um die notwendigen Ordnungsmaßnahmen selbst bzw. über einen Entwicklungsträger durchzuführen, und gibt ihr das Recht, die Baumaßnahmen entsprechend den Erfordernissen der Entwicklungsmaßnahme zu steuern (vgl. etwa § 166 Abs. 1 und 3, § 167, § 169 Abs. 3, 6 und 7 BauGB). Hierdurch ist neben den Antragstellerinnen zu 2. bis 5., die als Käuferinnen unmittelbar Grundstückseigentümerinnen werden sollen und bereits als Berechtigte von Auflassungsvormerkungen im Grundbuch eingetragen sind, auch die Antragstellerin zu 1., die ebenfalls Vertragspartnerin der Kaufverträge ist und nach der aus den Verträgen ersichtlichen Firmenkonstruktion als „Muttergesellschaft“ die eigentliche Trägerin der Entwicklungsmaßnahme sein soll, abwägungserheblich betroffen.
B. Der Normenkontrollantrag ist in Bezug auf die Teilfläche Nr. 8 „Landwirtschaftliche und Brach-Flächen“ (sog. Schöne Aussicht) begründet, in Bezug auf die anderen Teilflächen unbegründet.
Die streitgegenständliche Entwicklungssatzung ist formell nicht zu beanstanden (I.), sie weist jedoch einen materiellen Fehler auf (II.).
I. Beachtliche formelle Fehler liegen nicht vor.
1. Die Entwicklungssatzung ist nicht wegen einer Verletzung von Verfahrensvorschriften über die Beteiligung von Betroffen, insbesondere der Eigentümer oder der Erwerber von Grundstücken im Entwicklungsbereich, unwirksam.
Dabei kann offen bleiben, welche Anforderungen sich aus dem Beteiligungserfordernis nach § 137 Satz 1 BauGB, das aufgrund der Verweisung in § 165 Abs. 4 Satz 2 BauGB auch im Verfahren zur Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs gilt, ergeben und ob ihnen die Antragsgegnerin mit der in den Aufstellungsvorgängen und im Abschlussbericht der Vorbereitenden Untersuchung dokumentierten Beteiligung der Eigentümer der Grundstücke im Entwicklungsbereich sowie der Erwerberinnen des ehemaligen Kasernengeländes hinreichend Rechnung getragen hat. Denn § 137 BauGB zählt nicht zu den Verfahrensvorschriften, deren Verletzung nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB beachtlich ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Juli 2009 – 4 BN 12.09 –, juris Rn. 3; Krautzberger in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 1. Mai 2016, § 135 Rn. 68).
2. Sonstige formelle Rechtsfehler sind nicht zu erkennen. Die in den Aufstellungsvorgängen anfänglich nicht dokumentierte Ausfertigung (§ 3 Abs. 3 Satz 1 BbgKVerf) hat die Antragsgegnerin durch die im Erörterungstermin am 13. April 2016 eingereichte, von ihrem Oberbürgermeister unterzeichnete Ausfertigung der Satzung belegt.
II. Die angegriffene Satzung weist einen materiellen Fehler auf. Die geplante Entwicklungsmaßnahme entspricht zwar den Zielen und Zwecken des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB (1.) und ist nicht in gleicher Weise mit weniger eingreifenden Instrumenten zu erreichen (2.). Das für die förmliche Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs notwendige Allgemeinwohlerfordernis (3.a) fehlt aber in Bezug auf die Teilfläche Nr. 8 (3.c). Für die anderen Teilflächen ist die Anforderung des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB erfüllt (3.d – 3.f). Insoweit ist die zügige Durchführung der geplanten Entwicklungsmaßnahme gewährleistet (4.). Ein weiterer Fehler im Abwägungsvorgang bezüglich der Teilfläche Nr. 12 ist nicht beachtlich (5.b).
1. Die beabsichtigte städtebauliche Maßnahme weist das erforderliche städtebauliche Gewicht auf und dient den für Entwicklungsmaßnahmen vorausgesetzten Zielen und Zwecken (§ 165 Abs. 3 Nr. 1 i.V.m. Abs. 2 BauGB).
Nach § 165 Abs. 2 BauGB kann ein städtebaulicher Entwicklungsbereich festgelegt werden, um Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde erstmalig zu entwickeln oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zuzuführen.
Die von der Antragsgegnerin beabsichtigte Maßnahme ist auf die Entwicklung eines Ortsteils im Sinne dieser Bestimmung gerichtet. Der auf dem etwa 125 ha umfassenden Gelände der ehemaligen Kaserne Krampnitz und den angrenzenden Flächen geplante Stadtteil weist mit seiner Größe, seiner eigenständigen Wahrnehmbarkeit und hinsichtlich der ihm zugedachten Funktionen als Wohnquartier mit etwa 1.600 Wohnungen und entsprechenden Versorgungseinrichtungen (Einzelhandel, Dienstleistung, Kindertagesstätten) die Merkmale eines Ortsteils auf (vgl. zu den Voraussetzungen Mitschang in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, § 165 Rn. 8).
Für die angestrebte bauliche Nutzung der bisher unbebauten Flächen südlich der ehemaligen Wohnsiedlung der Kaserne (Teilfläche Nr. 8, Landwirtschafts- und Brachflächen am Südhang des Aasbergs) stellt sich die geplante Maßnahme nach dem gegenwärtigen Stand des Planungskonzepts als erstmalige Entwicklung eines bisher nicht bebauten Bereichs (Neuentwicklung) dar.
In den übrigen Bereichen ist die Maßnahme auf eine städtebauliche Neuordnung gerichtet. Dass sie nur im ehemaligen Technik-Bereich, dem allerdings flächenmäßig überwiegenden Teil des Kasernengeländes, mit dem Abriss der gesamten bisherigen Baulichkeiten einhergehen soll, während im ehemaligen Mannschaftsbereich und in der früheren Wohnsiedlung der Kaserne der denkmalgeschützte Gebäudebestand weitgehend erhalten und lediglich umgebaut werden soll, steht einer Qualifizierung als Entwicklungsmaßnahme nicht entgegen. Vielmehr können Entwicklungsmaßnahmen neben der erstmaligen Entwicklung unbebauter Flächen auch auf eine Neuordnung bereits bebauter Ortslagen mit dem Ziel der Neustrukturierung gerichtet sein (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Juli 1998 – 4 BN 22.98 –, juris Rn. 12). Die von der Antragsgegnerin beabsichtigte Maßnahme ist durch das Ziel einer städtebaulichen Neuordnung geprägt. Gegenüber der früheren Nutzung ist eine grundlegende Funktionsänderung vorgesehen. Der bereits seit Jahrzehnten aufgegebene Kasernenstandort soll einer qualitativ anderen Nutzung als Wohngebiet zugeführt werden. Dies bedingt eine durchgreifende Neuordnung der inneren und äußeren Erschließung sowie der Ausstattung mit Versorgungs- und anderen Wohnfolgeeinrichtungen. Dass das Bundesverwaltungsgericht in Entscheidungen vom 8. Juli 1998 (a.a.O., LS 1.) und vom 2. November 2000 (– 4 BN 51.00 –, juris Rn. 2) die Festlegung einer Fläche mit vorhandener Bebauung als Entwicklungsbereich für zulässig erklärt hat, wenn diese beseitigt und der Bereich einer grundlegend neuen städtebaulichen Entwicklung zugeführt werden soll, bedeutet nicht, dass die Erhaltung einer vorhandenen Bebauung dem Rückgriff auf das Entwicklungsrecht stets entgegensteht. Maßgebend ist vielmehr im Hinblick auf den typologischen Unterschied zwischen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, ob es sich um eine Maßnahme zur Änderung und Verbesserung eines vorhandenen Gebietscharakters (Sanierung) oder zur Entwicklung eines grundlegend neuen Gebietscharakters (Entwicklung) handelt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 2. November 2000, a.a.O., Rn. 3, sowie Beschluss vom 8. Juli 1998, a.a.O., Rn. 12). Hier ist letzteres der Fall, denn das Ziel der Neuordnung steht deutlich im Vordergrund. Der Anknüpfung an eine noch vorhandene Bausubstanz kommt demgegenüber nur ein untergeordnetes Gewicht zu. Die gesetzliche Regelung zwingt die Gemeinde im Übrigen nicht, ein sanierungsbedürftiges Gebiet, das innerhalb eines großen neu zu strukturierenden Bereichs liegt, von Entwicklungsmaßnahmen auszunehmen. Vielmehr bleibt es ihr im Rahmen der jeweiligen tatbestandlichen Voraussetzungen überlassen, ob sie in einem solchen Gebiet Sanierungsmaßnahmen durchführt oder es in den größeren Zusammenhang einer Entwicklungsmaßnahme einbezieht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 2. November 2000, a.a.O., juris Rn. 3 und LS; OVG Berlin, Urteil vom 13. Juli 2000 – OVG 2 A 5.95 –, juris Rn. 23 und 41).
2. Das von der Antragsgegnerin angestrebte Entwicklungsziel lässt sich nicht in gleicher Weise mit weniger eingreifenden städtebaulichen Maßnahmen erreichen (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 und Nr. 3 BauGB).
Die Festlegung eines Entwicklungsbereichs ist nicht zulässig, wenn sich die von der Gemeinde verfolgten Ziele ebenso gut mit weniger eingreifenden städtebaulichen Maßnahmen erreichen lassen, weil das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordern muss (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB). Das Entwicklungsrecht zeichnet sich dadurch aus, dass die in dem Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücke zur Neuordnung und Erschließung vorübergehend von der Gemeinde erworben werden sollen (vgl. § 166 Abs. 3 und § 169 Abs. 6 BauGB) und ihr dazu bereits vor der Aufstellung verbindlicher Bebauungspläne ein Enteignungsrecht eingeräumt wird (§ 169 Abs. 3 BauGB). Der danach mögliche, erforderlichenfalls im Enteignungswege durchsetzbare einheitliche Zugriff auf alle Grundstücke im Entwicklungsbereich soll die Gemeinden zu einem leistungsfähigen Bodenmanagement befähigen, um die Bereitstellung und Erschließung von Bauland für Wohn- und Arbeitsstätten innerhalb eines überschaubaren Zeitraums zu ermöglichen (vgl. m.w.N. OVG Berlin, Urteil vom 28. November 1997 – OVG 2 A 7.94 –, juris Rn. 56). Das für die Inanspruchnahme des Entwicklungsrechts erforderliche öffentliche Interesse an einer einheitlichen und zügigen Durchführung der städtebaulichen Maßnahmen (§ 165 Abs. 1 BauGB) setzt daher voraus, dass ein qualifiziertes Interesse an der Inanspruchnahme dieser besonderen Eingriffs- und Handlungsbefugnisse besteht (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 – 4 CN 2.97 –, juris Rn. 14).
a) Entgegen der Ansicht der Antragstellerinnen waren die angestrebten Ziele und Zwecke nicht durch den Abschluss städtebaulicher Verträge (vgl. § 11 BauGB) zu erreichen (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3, erste Alternative BauGB).
Entscheidend ist insoweit, ob die Gemeinde Grund für die Annahme haben musste, dass eine entsprechende vertragliche Lösung als geeignetes Mittel zur einheitlichen Vorbereitung und zügigen Durchführung der vorgesehenen städtebaulichen Maßnahme in Betracht kommt (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 – 4 CN 5.97 – juris Rn. 49; Beschluss vom 16. Februar 2001 – 4 BN 56.00 –, juris Rn. 19; Runkel in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., vor §§ 165 bis 171, Rn. 37).
Dies war vorliegend zum maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses im Juni 2013 und der Bekanntmachung der Satzung im Oktober/November 2013 nicht der Fall.
Für das Kasernengelände als Hauptteil des Entwicklungsbereichs schied der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit dem Land Brandenburg, in dessen Eigentum der wesentliche Teil der Flächen stand (und weiterhin steht), schon deshalb aus, weil das Land weder bereit war, die geplante Maßnahme selbst, noch gemeinsam mit anderen Verfügungsbevollmächtigten, als Investor umzusetzen (vgl. Abschlussbericht der Vorbereitenden Untersuchung, S. 190).
Ebenso wenig kam der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit den Antragstellerinnen in Betracht, da ihnen die rechtliche Entwicklungsfähigkeit, d.h. die rechtliche Möglichkeit fehlte, die Entwicklungsmaßnahme selbst durchzuführen bzw. dies nicht hinreichend sicher zu erwarten war. Den Antragstellerinnen fehlte die für die Durchführung der geplanten Entwicklungsmaßnahmen erforderliche Verfügungsbefugnis über die Grundstücke, weil eine Eigentumsübertragung bislang nicht erfolgt war. Entgegen der Auffassung der Antragstellerinnen reicht hierfür ein rein obligatorisches Besitzrecht jedenfalls dann nicht aus, wenn das Recht – wie hier – bestritten wird und Gegenstand von gerichtlichen Prozessen ist. Denn die einvernehmliche Lösung muss sich im Interesse einer zügigen Durchführung der Entwicklungsmaßnahme als realistische Perspektive abzeichnen (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 – 4 CN 5.97 –, juris Rn. 49).
Hiervon konnte die Antragsgegnerin aufgrund besonderer Umstände nicht ausgehen. Sie war nicht gehalten, mit dem Erlass der Entwicklungssatzung bis zur Klärung der zivilrechtlichen Auseinandersetzungen zwischen den Kaufvertragsparteien zuzuwarten, oder mit den Käufergesellschaften trotz bislang fehlender Verfügungsbefugnis städtebauliche Verträge in der Erwartung abzuschließen, sie würden alsbald Eigentümer der Kasernengrundstücke werden. Dagegen sprach, dass das Land Brandenburg, nachdem die 2007 abgeschlossenen Kaufverträge über etwa vier Jahre nicht vollzogen worden waren, im August 2011 hinsichtlich der den Mannschaftsbereich betreffenden Kaufverträge (Teilflächen A und C), von einem vertraglich vorbehaltenen Wiederkaufsrecht Gebrauch gemacht hatte und die Ausübung dieses Wiederkaufsrechts Gegenstand eines seit demselben Jahr anhängigen zivilgerichtlichen Rechtsstreits geworden war, in dem bis zum Satzungsbeschluss im Juni 2013 noch keine erstinstanzliche Entscheidung ergangen und ein Ende des Rechtsstreits nicht absehbar war. Der an dem Rechtsstreit nicht selbst beteiligten Antragsgegnerin musste sich auch nicht aufdrängen, dass mit einem Obsiegen der Käufergesellschaften zu rechnen wäre, weil die Rechtsposition des Landes unhaltbar sei. Hiergegen spricht bereits, dass deren Klage erstinstanzlich ohne Erfolg geblieben ist. Ebenso deutete die Dauer des Rechtsstreits darauf hin, dass die sich aus den komplexen vertraglichen Regelungen ergebende Rechtslage nicht einfach zu beurteilen ist. Auch der Hinweisbeschluss des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 16. Oktober 2014, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird (GA Bl. 225 ff.), bleibt in seinen Aussagen offen und belegt auch nicht im Nachhinein, dass mit hinreichender Gewissheit von einem Prozesserfolg der Käufergesellschaften auszugehen war.
Hinzu kommt, dass aus Sicht der Antragsgegnerin gewichtige Gründe vorlagen, die Einleitung von Entwicklungsmaßnahmen nicht länger hinauszuzögern. Das Kasernengelände war seit dem Abzug der sowjetischen Truppen vor über 20 Jahren (1991) im Wesentlichen ungenutzt. Für die Antragsgegnerin bestand deshalb bereits seit der Eingliederung des Geländes in ihr Gemeindegebiet im Jahre 2003 ein städtebaulicher Handlungsbedarf. Nach dem Abschlussbericht der Vorbereitenden Untersuchung stellten die Ausbreitung der Vegetation und der Verfall der Gebäude die Erhaltung und Sanierungsfähigkeit der denkmalgeschützten Gebäude zunehmend in Frage. Für eine möglichst schnelle Einleitung der notwendigen Sanierungsmaßnahmen sprach außerdem die wegen der vorhandenen Altlasten erforderliche Bodensanierung. Nicht zuletzt bestand wegen des prognostizierten Bevölkerungszuwachses und damit einhergehenden Wohnraumbedarfs der Antragsgegnerin ein erhebliches Interesse an der baldigen Einleitung der geplanten Entwicklungsmaßnahme.
Unabhängig hiervon bot ein rein obligatorisches Besitzrecht keine hinreichende Grundlage für den Abschluss städtebaulicher Verträge mit den Antragstellerinnen, weil absehbar war, dass diese für eine zügige Durchführung der Maßnahme verfügungsbefugt sein müssten, um baureif hergestellte oder bebaute Grundstücke weiter zu veräußern oder für die Erschließung benötigte Flächen an die Antragsgegnerin zu übertragen. Zudem betrifft das geltend gemachte Besitzrecht allein den Mannschaftsbereich des Kasernengeländes (Flächen A und C) und wäre räumlich nicht ausreichend, um eine zügige und einheitliche Entwicklung des Gesamtgeländes zu gewährleisten.
Angesichts dieser Sach- und Rechtslage kommt es auf die weiteren Fragen, ob die Käufergesellschaften ernstlich zum Abschluss entsprechender Verträge bereit sowie technisch und wirtschaftlich zur Durchführung der erforderlichen Maßnahmen in der Lage waren und ob sie die erforderliche Zuverlässigkeitsgewähr boten, nicht an.
b) Weiter kommt die Bauleitplanung nicht als vorrangiges Mittel im Sinne von § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 und Nr. 3 BauGB in Betracht.
Eine Umsetzung der Entwicklungsziele mittels vorhabenbezogener Bebauungspläne scheidet bereits aus den dargestellten Erwägungen aus, da die Antragstellerinnen sich lediglich im Wege von Durchführungsverträgen zur Verwirklichung der Entwicklungsziele hätten verpflichten können (§ 12 Abs. 1 BauGB).
Auch die Aufstellung von allgemeinen Bebauungsplänen bietet nicht die Gewähr, dass das Projekt realisiert wird und die erforderlichen Einzelmaßnahmen in dem städtebaulichen Zusammenhang zügig, zielgerichtet und koordiniert durchgeführt werden. Der Bebauungsplan gestaltet durch rechtsverbindliche Festsetzungen der Art und Weise der Bodennutzung die städtebauliche Ordnung, löst aber als Angebotsplanung für den Eigentümer im Plangebiet grundsätzlich keine die negative Baufreiheit überwindende Realisierungspflicht aus (vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. März 1998 – 4 BN 5.98 –, juris Rn. 5; OVG Berlin, Urteil vom 13. Juli 2000 – OVG 2 A 5.95 –, juris Rn. 39). Die Aufstellung von Bebauungsplänen kommt daher als geeignetes Mittel zur Verwirklichung der Entwicklungsziele regelmäßig nur dann in Betracht, wenn die betroffenen Eigentümer der zu entwickelnden Flächen erkennbar die ihnen zu eröffnenden Baurechte innerhalb der vorgegebenen Zeit und entsprechend den Zielen und Zwecken der Entwicklung verwirklichen werden (vgl. Runkel in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 165 Rn. 80). Das war hier ohne die Schaffung der mit dem Entwicklungsrecht verbundenen Zugriffsrechte bereits wegen des den Vollzug der Kaufverträge über das Kasernengelände betreffenden Rechtsstreits nicht gewährleistet.
c) Die angestrebten Entwicklungsziele hätten nicht gleichermaßen durch die Ausweisung eines Sanierungsgebiets (vgl. §§ 136 ff. BauGB) verwirklicht werden können.
Selbst wenn für einzelne Teilbereiche innerhalb des Kasernenareals bei isolierter Betrachtung möglicherweise die Voraussetzungen für eine Sanierungsmaßnahme bejaht werden könnten, darf die Gemeinde solche Gebiete in den größeren Zusammenhang einer Entwicklungsmaßnahme einbeziehen (s.o. unter B.II.1.). Richtiger Bezugspunkt für die Frage, ob eine Sanierungsmaßnahme ausreichend wäre, ist das Gesamtgebiet. Für dieses greifen die beabsichtigten Entwicklungsziele aber deutlich über eine Sanierungsmaßnahme hinaus, da die Neuordnung des Gebietes im Vordergrund steht. Dies begründet insbesondere mit Blick auf die Komplexität der Gebietsentwicklung ein qualifiziertes öffentliches Interesse an der Inanspruchnahme der besonderen Eingriffs- und Handlungsbefugnisse des Entwicklungsrechts.
d) Schließlich bestand die ebenfalls vorrangige Möglichkeit eines freihändigen Erwerbs zum entwicklungsunbeeinflussten Bodenwert (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3, zweite Alternative BauGB) für das frühere Kasernengelände nicht. Das Land Brandenburg hatte eine Verkaufsbereitschaft erst für den Fall in Aussicht gestellt, dass es nach gerichtlicher Klärung wieder uneingeschränkt über von ihm veräußerte Kasernengrundstücke verfügen sollte (vgl. Abschlussbericht der Vorbereitenden Untersuchungen S. 190). Dies war wegen der unklaren zivilrechtlichen Situation nicht alsbald zu erwarten.
3. Das in § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB für die Zulässigkeit einer Entwicklungssatzung verlangte Allgemeinwohlerfordernis (a) kann trotz hinreichend bestimmter Entwicklungsziele (b) für die Teilfläche Nr. 8 nicht festgestellt werden (c). Für die übrigen Flächen liegt es vor (d – f).
a) Die Entwicklungssatzung ist am Maßstab der Enteignungsvoraussetzungen des Art. 14 Abs. 3 GG bezogen auf den Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses zu prüfen, da bei der Frage, ob das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme erfordert, bereits in Rechnung zu stellen ist, dass im Grundsatz alle unbebauten Grundstücke im Entwicklungsbereich – erforderlichenfalls im Wege der Enteignung – in das Eigentum der Gemeinde überführt werden sollen (§ 166 Abs. 3 Satz 1, § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB; vgl. etwa BVerfG, Kammerbeschluss vom 2. Juni 2008 – 1 BvR 349/04 u.a., juris Rn. 21; Kammerbeschluss vom 19. September 2007 – 1 BvR 1698/04 –, juris Rn.4; Kammerbeschluss vom 4. Juli 2002 – 1 BvR 390/01 –, juris Rn. 10; BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 2002 – 4 CN 7.01 –, juris Rn. 36 f.; Urteil vom 15. Januar 1982 – 4 C 94/79 –, juris Rn. 31) Der Entwicklungssatzung kommt insoweit eine enteignungsrechtliche Vorwirkung zu, als mit ihr für das nachfolgende Enteignungsverfahren bindend festgelegt wird, dass das Wohl der Allgemeinheit den Eigentumsentzug grundsätzlich rechtfertigt. Nicht festgestellt werden muss bei Erlass der Satzung dagegen, dass die Voraussetzungen für die Enteignung bezüglich jedes einzelnen Grundstücks erfüllt sind, weil regelmäßig nur ein grobes Planungskonzept vorliegt, das keine rechtlich bindenden Festsetzungen enthält und für spätere Konkretisierungen und ggf. Änderungen noch offen ist (vgl. etwa BVerwG, Beschluss vom 16. Juni 2010 – 4 BN 67.09 –, juris Rn. 13; Beschluss vom 31. März 1998 – 4 BN 4.98 –, juris Rn. 8 ff.; Beschluss vom 27. Mai 2004 – 4 BN 7.04 –, juris Rn. 6; Beschluss vom 16. Juni 2010 – 4 BN 67.09 –, juris Rn. 13; BVerfG, Beschluss vom 4. Juli 2002, a.a.O., Rn. 10; Runkel in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., vor §§ 165 bis 171, Rn. 46).
Erforderlich ist eine spezifische enteignungsrechtliche Gesamtabwägung aller Gemeinwohlgesichtspunkte. Nur ein im Verhältnis zu entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen überwiegendes öffentliches Interesse ist als besonderes und als dringend zu qualifizierendes Interesse geeignet, den Zugriff auf privates Eigentum zu rechtfertigen (vgl. Runkel in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, a.a.O., § 165 Rn. 55; BVerwG, Beschluss vom 27. Mai 2004 – 4 BN 7.04 –, juris Rn. 5; Beschluss vom 16. Februar 2001 – 4 BN 55.00 –, juris Rn. 7; Beschluss vom 3. Juli 1998 – 4 CN 5.97 –, juris Rn. 25). Diese bilanzierende enteignungsrechtliche Abwägung unterliegt anders als die planerische Abwägung nach § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB im Hinblick auf den aus Art. 14 GG i.V.m. Art. 19 Abs. 4 GG folgenden Anspruch der Enteignungsbetroffenen auf effektive gerichtliche Überprüfung einer uneingeschränkten gerichtlichen Kontrolle (vgl. BVerfG, Beschlüsse vom 2. Juni 2008 – 1 BvR 349/04 u.a. –, juris Rn. 22, und vom 19. September 2007 – 1 BvR 1698/04 –, juris Rn. 5).
b) Die Antragsgegnerin hat die Entwicklungsziele hinreichend genau bestimmt.
Im Hinblick auf den Gesetzesvorbehalt des Art. 14 Abs. 3 Satz 2 GG müssen die betroffenen Eigentümer dem Gesetz oder der darauf beruhenden Satzung entnehmen können, für welche Zwecke sie mit einer Enteignung rechnen müssen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. Juni 2008, a.a.O., juris Rn. 24). Ohne ausreichende Konkretisierung der Entwicklungsziele fehlte es außerdem an einem Bezugspunkt für die Beurteilung der Erforderlichkeit der Entwicklungsmaßnahme aus Gründen des Allgemeinwohls (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB). Zwar handelt es sich zu diesem Zeitpunkt nicht um eine abschließende Planung, vielmehr sind Konkretisierungen und ggf. Änderungen noch zulässig. Allerdings darf die Gemeinde die angestrebten Ziele der Neuordnung nicht gänzlich offen lassen und gleichsam einen Entwicklungsbereich „auf Vorrat“ festlegen. Soweit die Gemeinde der Festlegung des Entwicklungsbereichs bereits ein ausgearbeitetes städtebauliches Planungskonzept zugrunde gelegt hat, muss sie sich daran grundsätzlich festhalten lassen, auch wenn die detaillierteren Aussagen nicht als bereits abschließende Festlegungen verstanden werden dürfen.
Diesen Anforderungen ist hier genügt. Zwar werden die angestrebten Entwicklungsziele in der Entwicklungssatzung, die lediglich das Ziel angibt, den Entwicklungsbereich im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zuzuführen (vgl. § 1 Abs. 1 der Satzung), nicht ausdrücklich benannt. Der von der Stadtverordnetenversammlung gebilligten Satzungsbegründung (§ 165 Abs. 7 BauGB), die zur Auslegung der Satzung herangezogen werden kann, lässt sich jedoch entnehmen, dass die Antragsgegnerin eine zivile Nachnutzung des ehemaligen Kasernenareals und die Aktivierung von Flächen in dessen unmittelbarem Zusammenhang anstrebt. Die Begründung der Satzung (S. 3) verweist ferner auf die beabsichtigte Sicherung des denkmalgeschützten Bestandes des Ensembles und der Bereitstellung neuen Wohnraums. Diese Ziele entsprechen den in § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB beispielhaft genannten Allgemeinwohlgründen, die die Durchführung einer Entwicklungsmaßnahme rechtfertigen können.
c) Für die Teilfläche Nr. 8 „Landwirtschaftliche- und Brach-Flächen“ (sog. Schöne Aussicht) ergibt die erforderliche spezifische enteignungsrechtliche Gesamtabwägung aller Gemeinwohlgesichtspunkte kein überwiegendes öffentliches Interesse an der Einbeziehung dieser Fläche in den Entwicklungsbereich, da mindestens gleichwertige öffentliche Belange des Natur- und Landschaftsschutzes entgegenstehen. Denn die Fläche am Südhang des Aasbergs liegt im Landschaftsschutzgebiet „Königswald mit Havelseen und Seeburger Agrarlandschaft“ (vgl. S. 45 und S. 63 ff. des Abschlussberichts der Vorbereitenden Untersuchungen; Landschaftsschutzverordnung vom 30. November 1998, GVBl. II Nr. 1, S. 2, zuletzt geändert mit Verordnung vom 29. Januar 2014, GVBl. II Nr. 5, im Folgenden: LSG-VO).
Ungeachtet des von der Antragsgegnerin verfolgten Ziels der Deckung eines erhöhten Wohnraumbedarfs (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB) und der anderen von ihr genannten städtebaulichen und wirtschaftlichen Gründe (aa) ist der offene Konflikt zwischen der angestrebten Bebauung und dem Natur-/Landschaftsschutz mit dem zur Verfügung stehenden naturschutzrechtlichen Instrumentarium nicht zugunsten der Bebaubarkeit zu lösen (bb). Der Wohnraumbedarf kann in gleichem Umfang durch eine dichtere Bebauung des Kasernenareals gedeckt werden (1) und eine Bebauung der bisher überwiegend landwirtschaftlich genutzten Fläche beeinträchtigt mehrere Schutzziele der Landschaftsschutzverordnung erheblich (2).
aa) Nach der Satzungsbegründung verfolgt die Antragsgegnerin das Entwicklungsziel, die Fläche entsprechend dem städtebaulichen Ziel-Konzept des Abschlussberichts einer Wohnbebauung aus Einzel- und Doppelhäusern im Umfang von etwa 100 Wohneinheiten zuzuführen (vgl. S. 136 und 137 des Abschlussberichts der Vorbereitenden Untersuchungen). Die Ausführungen in der Satzungsbegründung zur räumlichen Abgrenzung des Entwicklungsbereichs (S. 10) und zur Einbeziehung der Teilfläche am Südhang des Aasbergs setzen sich erkennbar mit der im Abschlussbericht aufgezeigten Alternative auseinander, auf eine Bebauung der „Schönen Aussicht“ zu verzichten (sog. Konzept-Variante „Unvollständige Entwicklung“), und machen sich die gegen diese Variante aufgeführten Gründe, nämlich die städtebaulichen Nachteile und eine Verschlechterung der finanziellen Gesamtbilanz der Entwicklungsmaßnahme um ca. 5 Mio. Euro (vgl. S. 156 und S. 204 des Abschlussberichts der Vorbereitenden Untersuchungen) zu eigen. Aus diesem Grund rechtfertigt der Hinweis in dem Abschlussbericht der Vorbereitenden Untersuchungen (S. 145), eine Variante für die nach dem Ziel-Konzept „Anger-Höfe“ notwendige Umnutzung der bisher landwirtschaftlich genutzten Ackerflächen bestehe in einer künftigen Nutzung als Grünland bzw. Pferdekoppel, keine abweichende Beurteilung. Ebenso wenig ist den weiteren Überlegungen auf Seite 10 der Satzungsbegründung zur Verwirklichung des „noch grobe(n) Planungskonzept(s)“, insbesondere der Aussage, eine Kompensation für die Aasberg-Bebauung könne voraussichtlich auch durch eine planerische Veränderung im übrigen Planungsgebiet erreicht werden, namentlich stelle die Auflage in dem Bescheid der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung nicht die Finanzierbarkeit der Entwicklungsmaßnahme in Frage, zu entnehmen, die Antragsgegnerin verfolge für die Fläche nicht das Entwicklungsziel der Bebauung. Vielmehr macht sie im Hinblick auf die in dem Zielabweichungsbescheid der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung vom 29. April 2013 enthaltene Auflage, die südlich der früheren Wohnsiedlung der Kaserne gelegenen Flächen im Landschaftsschutzgebiet „Königswald mit Havelseen und Seeburger Agrarlandschaft“ von Bebauung frei zu halten, damit deutlich, dass nach ihrer Auffassung das Flächenpotential des Kasernengeländes ausreiche, um einen Wegfall der Aasberg-Bebauung zu kompensieren und dass die Entwicklungsmaßnahme auch finanzierbar wäre, falls sich herausstellen sollte, dass das Gebiet am Aasberg aus natur- bzw. landschaftsrechtlichen Gründen nicht bebaut werden kann.
Dass das der Satzung zugrunde liegende städtebauliche Konzept für spätere Konkretisierungen und ggf. Änderungen noch offen ist, steht entgegen der Ansicht der Antragsgegnerin diesen Annahmen nicht entgegen. Aus der Vorläufigkeit des Konzepts folgt lediglich, dass bei der Bewertung der Entwicklungsziele nicht auf eine scheinbare Detailschärfe, wie zum Beispiel eine durch das Konzept vermeintlich bereits parzellengenau erfolgte Bestimmung der zu bebauenden Flächen oder der Baukörper, abgestellt werden darf. Es bedeutet jedoch nicht, dass die Aussagen beliebig austauschbar wären. An den Grundzügen eines der Entwicklungsmaßnahme zu Grunde gelegten städtebaulichen Konzepts muss sich die Gemeinde, wenn sie erfolgreich geltend machen will, die Entwicklungsziele als Grundlage einer möglichen Enteignung hinreichend bestimmt zu haben, im Rahmen der Beurteilung der Erforderlichkeit der Entwicklungsmaßnahme festhalten lassen.
Ob – wie von der Antragsgegnerin angenommen – tatsächlich nach den von der Rechtsprechung entwickelten Kriterien ein erheblicher Wohnraumbedarf im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB besteht, kann offen bleiben, da in jedem Fall öffentliche Interessen entgegenstehen.
bb) Das von der Antragsgegnerin verfolgte Entwicklungsziel der Deckung eines erheblichen Wohnraumbedarfs ist in Bezug auf die Teilfläche Nr. 8 nicht geeignet, sich gegen den Natur-/Landschaftsschutz durchzusetzen, weil die wegen der enteignungsrechtlichen Vorwirkung für die Einbeziehung in den Entwicklungsbereich erforderliche Prognose, ob sich der aufgezeigte Konflikt im Sinne einer Bebaubarkeit lösen lasse, negativ ausfällt.
(1) Entgegen der Ansicht der Antragsgegnerin durfte sie die landschaftsschutzrechtlichen Fragen nicht einem späteren Ausgliederungs- (§ 10 BbgNatSchAG, § 22 Abs. 2 BNatSchG) oder – nach neuem Recht – zustimmungspflichtigen Bebauungsplanverfahren (§ 4 Abs. 4 LSG-VO i.d.F.v. 4. Februar 2014 ) verbunden mit der Option, erforderlichenfalls auf die Bebauung des Gebiets „Schöne Aussicht“ zu verzichten, vorbehalten. Aus den dargestellten Gründen bedarf es bereits im Verfahren zum Erlass einer Entwicklungssatzung der beschriebenen Prognose, auch wenn gegebenenfalls deutliche Abstriche bei der Ermittlungstiefe zu machen sind. Das Instrument der Befreiung (§ 7 LSG-VO, § 42 Abs. 4 BbgNatSchAG, § 67 BNatSchG) ist ohnehin nur für einzelne Bauvorhaben einschlägig und eine Genehmigung der Errichtung baulicher Anlagen nach § 4 Abs. 2 LSG-VO kommt nicht in Betracht, da die Maßnahme den Charakter des Gebietes verändert und dem Schutzzweck erheblich zuwiderläuft (§ 4 Abs. 3 LSG-VO, s. unten 2).
Selbst wenn – wie von der Antragsgegnerin angenommen – ein erheblicher Wohnraumbedarf besteht, ist die Bebaubarkeit der Teilfläche Nr. 8 entsprechend dem zugrunde gelegten Entwicklungsziel ausgeschlossen, wenn zur Deckung des Wohnraumbedarfs – wie hier – eine Alternativfläche vorhanden ist. Diese Feststellung beruht auf der vom Senat eingeholten schriftlichen Stellungnahme des Ministeriums für Ländliche Entwicklung, Umwelt und Landwirtschaft des Landes Brandenburg (im Folgenden MLUL) vom 17. Juni 2016, der ergänzenden Befragung des Verfassers dieser Stellungnahme in der mündlichen Verhandlung sowie der sonstigen zum Verfahren beigezogenen Unterlagen und der Stellungnahmen der Beteiligten. Danach wird im Rahmen eines etwaigen Ausgliederungs- oder Zustimmungsverfahrens zum Erlass eines Bebauungsplans geprüft, ob im Stadtgebiet Potsdam zumutbare Alternativstandorte für eine Schaffung von Wohnraum bestehen. Lässt sich das Planungsziel an einem nach dem Schutzkonzept der Landschaftsschutzgebietsverordnung günstigeren Standort oder mit geringerer Eingriffsintensität verwirklichen, so muss die Planungsträgerin von dieser Alternative Gebrauch machen (vgl. Stellungnahme S. 6, Protokoll vom 30. Juni 2016, S. 6). Selbst wenn es sich bei dieser Beschreibung des Prüfverfahrens lediglich um die Schilderung der allgemeinen Herangehensweise des Ministeriums handeln sollte, ist kein Grund ersichtlich, hiervon für den vorliegenden Fall abzuweichen. Ausweislich der Satzungsbegründung kann eine Kompensation für die Bebauung des Aasberges voraussichtlich durch eine planerische Veränderung im übrigen Planungsgebiet erreicht werden (vgl. S. 10 der Begründung).
Mit diesem Hinweis auf eine mögliche Kompensation der Aasberg-Bebauung durch eine planerische Veränderung im übrigen Plangebiet räumt die Antragsgegnerin selbst ein, dass es möglich wäre, die vorgesehene Anzahl an Wohnungen in den außerhalb des Landschaftsschutzgebiets liegenden Teilen des Entwicklungsbereichs zu errichten. Dass das hierfür erforderliche Flächenpotential vorhanden ist, ist nicht zweifelhaft. Nach dem von der Antragsgegnerin zugrunde gelegten städtebaulichen Konzept sollen auf der 11,9 ha großen Fläche am Südhang des Aasbergs lediglich 91 Wohneinheiten errichtet werden (vgl. S. 136 des Abschlussberichts der Vorbereitenden Untersuchungen; S. 10 der Planbegründung: „ca. 100 WE“). Zwar ist auf dem etwa 125 ha großen Kasernengelände, das nach den bisherigen Planungen 1.543 Wohneinheiten aufnehmen soll (vgl. S. 124, 131 und S. 139 des o.a. Abschlussberichts: „Klinker-Höfe“: 896 WE, „Berg-Viertel“: 187 WE und „Anger-Dörfer“: 460 WE), bereits jetzt eine dichtere Bebauung geplant. Gleichwohl bietet das Konzept ausreichenden Spielraum für eine dichtere Bebauung, etwa durch eine Erhöhung der Anzahl der Anger-Dörfer oder des Anteils der Mehrfamilienhäuser, um etwa 91 zusätzliche Wohnungen zu schaffen (vgl. etwa S. 139 des Abschlussberichts zur möglichen Flexibilität hinsichtlich der Anzahl und Ausgestaltung der sog. Anger-Dörfer).
(2) Die Inanspruchnahme des Landschaftsschutzgebiets trotz vorhandener Alternativflächen außerhalb des Schutzgebiets lässt sich auch nicht damit rechtfertigen, dass schutzwürdige Belange des Natur-und Landschaftsschutzes nur in ganz geringem Umfang betroffen sind. Die Schutzziele der Bewahrung der Vielfalt, Eigenart und Schönheit des Landschaftsbildes (a) sowie der Erhaltung des Landschaftsschutzgebiets „Königswald mit Havelseen und Seeburger Agrarlandschaft“ wegen seiner besonderen Bedeutung für die naturnahe Erholung im Einzugsbereich des Großraums Berlin-Potsdam (b), § 3 Nr. 2 und Nr. 3 LSG-VO, werden durch die angestrebte Bebauung der Teilfläche Nr. 8 vielmehr erheblich beeinträchtigt.
(a) Eine Bebauung der weithin sichtbaren Fläche des Aasbergs würde dem Schutzzweck der Bewahrung der Vielfalt, Eigenart und Schönheit des Landschaftsbildes, insbesondere einer reich strukturierten Grund- und Endmoränenlandschaft und einer reich gegliederten Agrarlandschaft, unterbrochen von kleinflächigen Waldgebieten, Flurgehölzen, Mooren und Feuchtgebieten (§ 3 Nr. 2 LSG-VO) widersprechen, weil der Schluss der vorhandenen Offenlandzäsur den Charakter der Landschaft verändern, das Landschaftsbild beeinträchtigen und die vorhandene kleinteilige Grünlandnutzung beseitigen würde. Die in Rede stehende Teilfläche ist für diesen Schutzzweck von erheblicher Bedeutung. Die gegenständliche Fläche trägt wesentlich zur Vielfalt, Eigenart und Schönheit des örtlichen Landschaftsbildes bei und ermöglicht weit reichende Sichtbezüge. Die Fläche stellt mit ihrem offenen und halboffenen Charakter in dem von ausgedehnten Laubwaldbeständen geprägten Landschaftsraum der Havelseen um Neu-Fahrland eine seltene Landschaftsstruktur dar. Durch die Lage zwischen der Erhebung des Aasberges und den bewaldeten Hängen des Kirchberges zeichnet sich dieser talartige Bereich durch seine reizvolle Geländegestalt aus, die ein besonderes Erlebnis der kleinteiligen gegliederten Agrarlandschaft ermöglicht (vgl. Stellungnahme des MLUL vom 17. Juni 2016).
Der dargestellten Beeinträchtigung steht nicht entgegen, dass nach den Angaben der Antragsgegnerin für die geplante Bebauung lediglich eine Ausgliederung von 5 bis 6 ha aus dem Landschaftsschutzgebiet erforderlich wäre. Abgesehen davon, dass die Schlüssigkeit dieser Angaben nicht nachvollziehbar ist, da die Fläche der Wohngrundstücke des Neubauviertels der „Schönen Aussicht“ bei einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von ca. 700 m² pro Wohneinheit bereits über 6 ha liegt (vgl. S. 136 f. des Abschlussberichts der Vorbereitenden Untersuchungen), wäre selbst mit der dargelegten Flächeninanspruchnahme eine erhebliche Beeinträchtigung des Landschaftsbildes verbunden.
Entgegen der Ansicht der Antragsgegnerin ist die Schutzwürdigkeit der Fläche ferner nicht durch verschiedene Gebäude im Landschaftsschutzgebiet sowie durch eine überwiegend Bauschutt, Bodenaushub und Betonbruch enthaltende Abfallablagerung gemindert. Die im Landschaftsschutzgebiet gelegenen Gebäude am Südrand der Gellert-Siedlung liegen weitgehend in der vom Entwicklungsbereich ausgenommenen Teilfläche Nr. 6 „Gellert-Siedlung“. Soweit die hier in Rede stehende Teilfläche Nr. 8 auf dem Flurstück 53 der Flur 5 der Gemarkung Fahrland landwirtschaftliche Gebäude aufweist, betrifft dies lediglich den äußersten nördlichen Rand der Fläche und stellt ihre Schutzwürdigkeit nicht in Frage. Wegen der Randlage und des vergleichsweise geringen Umfangs der oberirdisch zu Tage tretenden Aufschüttung wird die Schutzwürdigkeit des Landschaftsbildes ebenso wenig durch die auch im Abschlussbericht der Vorbereitenden Untersuchungen (S. 64 und S. 82) beschriebene Ablagerung erheblich gemindert.
Unabhängig hiervon liefe es dem Schutzzweck des Landschaftsschutzgebietes zuwider, die Schutzwürdigkeit seiner Randbereiche wegen gerade in solchen Zonen typischer Störungen zu verneinen. Eine zunehmende Bebauung kann besonders am Rand eines Landschaftsschutzgebietes zur fortschreitenden Dispersion und Schrumpfung beitragen (vgl. Ökologisches Kurzgutachten zur Grenzfestlegung des Landschaftsschutzgebiets „Königswald mit Havelseen und Seeburger Agrarlandschaft“, September 1994, S. 15). Je nach der Intensität derartiger Einflüsse besteht die Gefahr, dass sich die gestörten Randzonen immer weiter in das Schutzgebiet vorschieben und den Schutzbereich weiter einengen. Schon im Vorfeld der endgültigen Festlegung des zuvor im Jahre 1990 vorläufig gesicherten Landschaftsschutzgebiets wird festgestellt, dass im Raum Fahrland, Krampnitz, Neu-Fahrland durch die vorhandene und besonders die geplante Zersiedelung eine Situation entstanden sei, die dem Anliegen, die Landschaft der Havelseen zu schützen, kaum noch gerecht werde (vgl. Ökologisches Kurzgutachten S. 13). Großflächige, zum Teil erst geplante Bebauungen, der Kasernenkomplex Krampnitz und die Neufahrländer Siedlungen isolierten den Fahrländer See vom übrigen Landschaftsschutzgebiet. Ein geschlossenes Landschaftsbild könne bei Erweiterungen der genannten Siedlungsbereiche nicht mehr gesichert werden. Deshalb seien in diesem Bereich die Grenzen im Wesentlichen ohne weiteren Planungsspielraum für die Kommunen festgelegt. Dass die Schutzgebietsverordnung von 1998 die Schutzgebietsgrenze im Bereich des Aasbergs durch die Schutzgebietsverordnung vom November 1998 entlang der äußeren Grenze des Kasernengeländes festgelegt und die hier interessierende Fläche in dem durch die Gellertstraße (L 92) und die Potsdamer Chaussee (B 2) gebildeten Dreieck nicht aus dem Landschaftsschutzgebiet ausgespart, vielmehr Teile der in den 1950er Jahre entstandenen Gellert-Siedlung in den Schutzbereich einbezogen hat, zeigt deutlich, dass der Verordnungsgeber in diesem Bereich bewusst keinen Spielraum für eine Siedlungserweiterung hat einräumen wollen.
(b) Die Fläche am Südhang des Aasbergs ist darüber hinaus für den Schutzzweck der Erhaltung des Landschaftsschutzgebiets wegen seiner besonderen Bedeutung für die naturnahe Erholung im Einzugsbereich des Großraums Berlin-Potsdam, insbesondere für eine der Landschaft und Naturausstattung angepasste Entwicklung der Erholungsnutzung (§ 3 Nr. 3 LSG-VO) von erheblicher Bedeutung. Der Fläche kommt angesichts der unmittelbar an das geplante Wohngebiet angrenzenden und ohnehin exponierten Lage, der einen Ausblick auf den Fahrländer See eröffnenden Hanglage sowie des sich dort bietenden Landschaftsbildes ein potentiell sehr hoher Erholungswert zu (vgl. Abschlussbericht der Vorbereitenden Untersuchungen, S. 137; „Landschaftsplanerische Standortanalyse der im Landschaftsschutzgebiet (…) gelegenen Flächen des Aasbergs“ vom 28. April 2016).
Mit der geplanten Bebauung würde der Schutzzweck der Erhaltung möglicher Erholungsflächen erheblich beeinträchtigt. Selbst wenn in dem Neubaugebiet, wie nach dem städtebaulichen Konzept der Antragsgegnerin vorgesehen, eine Schneise frei gehalten würde, um den Seeblick von einem auf der Anhöhe angelegten Aussichtspunkt zu erhalten, wäre der Wert der Fläche für eine naturnahe Erholung erheblich gemindert. Die naturschutzfachliche Bedeutung der Fläche für eine naturnahe Erholung entfällt entgegen der Ansicht der Antragsgegnerin ferner nicht, weil es hierfür noch an einer hinreichenden Erschließung fehlt (vgl. bereits Beschluss des Senats vom 7. Juli 2016). Eine solche ist nicht Voraussetzung für eine naturnahe Erholung im Sinne des § 3 Nr. 3 LSG-VO. So besteht auch bei einem Verzicht auf das Neubauviertel die Möglichkeit, das geplante Berg-Viertel durch einen sowohl Spazier- als auch Aussichtsmöglichkeiten eröffnenden Grüngürtel auf der Kuppe des länglichen Aasbergs abzuschließen (vgl. Abschlussbericht der Vorbereitenden Untersuchungen, S. 137).
Angesichts der festgestellten erheblichen Beeinträchtigungen der Schutzzwecke des § 3 Nr. 2 und Nr. 3 LSG-VO kann offen bleiben, ob die übrigen Schutzziele des Landschaftsschutzgebiets (vgl. § 3 Nr. 1 LSG-VO: Erhaltung und Wiederherstellung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts und § 3 Nr. 4 LSG-VO: Erhaltung und Verbesserung der ökologischen Ausgleichsfunktionen) durch die geplante Bebauung ebenfalls erheblich beeinträchtigt würden.
cc) Die weiteren für eine Bebauung der Fläche sprechenden Gemeinwohlgründe sind weder für sich genommen noch insgesamt geeignet, die Inanspruchnahme der im Landschaftsschutzgebiet gelegenen Fläche zu rechtfertigen. Die im Abschlussbericht der Vorbereitenden Untersuchung und der Satzungsbegründung gegen einen Verzicht auf die Aasberg-Bebauung genannten weiteren städtebaulichen und wirtschaftlichen Argumente, etwa dass auf eine Erweiterung des Wohnungs-Spektrums und auf eine bessere Ausnutzung ohnehin zu errichtender Erschließungsanlagen verzichtet würde und die Gesamtbilanz der Entwicklungsmaßnahme um etwa 5 Mio. Euro schlechter ausfalle, wiegen nicht so schwer, dass die entgegenstehenden öffentlichen Belange des Landschafts- und Naturschutzes zurücktreten müssten.
dd) Angesichts dieser Sach- und Rechtslage kann offen bleiben, ob der Einbeziehung der Teilfläche am Südhang des Aasbergs außerdem schutzwürdige private Belange der betroffenen Grundstückseigentümer entgegenstehen, da die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme in diesem Teilgebiet bereits wegen der entgegenstehen öffentlichen Belange des Natur- und Landschaftsschutzes nicht durch ein überwiegendes öffentliches Interesse gerechtfertigt ist.
d) Für das ehemalige Kasernenareal, d.h. die im Abschlussbericht der Vorbereitenden Untersuchung aufgeführten Teilflächen Nr. 1 bis Nr. 3 (Mannschaftsbereich, Wohnsiedlung und Technik-Bereich der Kaserne) ergibt die erforderliche spezifische enteignungsrechtliche Gesamtabwägung aller Gemeinwohlgesichtspunkte ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Einbeziehung dieser Flächen in den Entwicklungsbereich.
aa) Die von der Antragsgegnerin angestrebten Entwicklungsziele bestehen in der Ermöglichung der zivilen Nachnutzung des ehemaligen Kasernenareals als Wohngebiet und der Erhaltung der vorhandenen Baudenkmäler. Bereits das in § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB als möglicher Gemeinwohlgrund genannte Ziel der Wiedernutzung brachliegender Flächen ergibt angesichts der Größe, Lage und Geschichte des seit mehr als 20 Jahren nicht mehr genutzten und mit mehreren Entwicklungshemmnissen belasteten Geländes ein gewichtiges öffentliches Interesse an der Durchführung der geplanten Entwicklungsmaßnahme. Die Inanspruchnahme baulich vorgenutzter Flächen reduziert den Flächenverbrauch. Hinzu kommen die Interessen des Denkmalschutzes, da die Aufnahme einer neuen Nutzung einen Beitrag zur Sanierung und Erhaltung der vorhandenen Baudenkmäler leisten kann. Außerdem sprechen umwelt- und landschaftsschutzrechtliche Gründe für eine Beseitigung der vorhandenen Altlasten und eine Neugestaltung des verwahrlosten Areals.
Diese Gemeinwohlgründe genügen unabhängig davon zur Rechtfertigung der Entwicklungsmaßnahme sowie der damit möglichen (Durchgangs-)Enteignungen. Ob darüber hinaus die Anforderungen an den Gemeinwohlgrund der „Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohnstätten“ (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2, 2. Alt. BauGB) erfüllt sind, kann an dieser Stelle offen bleiben, da gewichtige entgegenstehende öffentliche oder private Belange nicht erkennbar sind.
bb) Ein originärer Verstoß gegen Ziele der Raumordnung oder Landesplanung steht mit Blick auf den Bescheid der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung vom 29. April 2013 nicht in Rede (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 2002 – 4 CN 7.01 –, juris Rn. 20). Danach ist die geplante Entwicklung des Kasernenareals zu einem Wohngebiet mit den die Siedlungsentwicklung beschränkenden Zielen des Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vereinbar, denn die Landesplanungsabteilung hat festgestellt, dass es für den Bereich der früheren Wohnsiedlung der Kaserne nicht der Zulassung einer Zielabweichung bedürfe. Soweit sie im Übrigen eine Zielabweichung zugelassen und mit Auflagen verbunden hat, ist zu prüfen, ob die Auflagen voraussichtlich erfüllt werden können, da diese die jeweils betroffenen öffentlichen Belange wahren. Angesichts dessen bedarf im vorliegenden Verfahren keiner Entscheidung, ob der LEP B-B wirksam ist.
Es ist nicht ersichtlich, dass die zum Schutz des nördlich angrenzenden Naturschutzgebietes „Döberitzer Heide“ von der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung in den Zielabweichungsbescheid vom 29. April 2013 aufgenommene Auflage, den Niederungsbereich im Nordosten des Kasernengeländes im Übergang zur „Döberitzer Heide“ von Bebauung freizuhalten und den Übergangsbereich in bestimmter Weise zu gestalten (vgl. Ziff. 3 Buchst. c), nicht umzusetzen wäre. Ebenso wenig liegen Anhaltspunkte dafür vor, dass das geplante Wohngebiet verkehrstechnisch nicht angemessen zu erschließen ist (vgl. Bescheid vom 29. April 2013, Ziff. 3 Buchst. a und c).
Darüber hinaus ist nicht festzustellen, dass weitere natur- oder landschaftsrechtliche Gründe der beabsichtigten Entwicklung des Kasernengeländes zu einem Wohngebiet entgegenstehen. Das Kasernengelände liegt nicht im Geltungsbereich des Landschaftsschutzgebiets „Königswald mit Havelseen und Seeburger Agrarlandschaft“. Mögliche Beeinträchtigungen der angrenzenden Teile dieses Landschaftsschutzgebiets können durch die Festlegung der äußeren Grenzen der Bebauung oder durch die Gestaltung der Übergangsbereiche vermieden werden. Das von der Antragsgegnerin zugrunde gelegte städtebauliche Konzept enthält keine Vorgaben, die dem entgegenstehen könnten. Auch ist nicht erkennbar, dass die beabsichtigte Entwicklung im Hinblick auf die noch zu beseitigenden Altlasten aus Gründen des Gesundheitsschutzes oder wegen der vorhandenen Bodendenkmale oder aus sonstigen Gründen des Denkmalschutzes nicht realisierbar wäre.
cc) Gewichtige private Interessen standen der Einbeziehung des Kasernengeländes in den Entwicklungsbereich ebenfalls nicht entgegen. Das Interesse der Antragstellerinnen, das von ihnen erworbene Kasernengelände eigenständig zu entwickeln, ist aus den zur Subsidiarität der Entwicklungsmaßnahme gegenüber dem Abschluss städtebaulicher Verträge genannten Gründen (s. oben B.II.2.a) nicht schutzwürdig.
e) Auch bei der für die Teilfläche Nr. 12 („Ufergrundstücke Krampnitz-See“) vorzunehmenden spezifischen enteignungsrechtlichen Gesamtabwägung setzt sich das bestehende Allgemeinwohlinteresse an der Einbeziehung dieser Fläche in den Entwicklungsbereich gegenüber entgegenstehenden öffentlichen und privaten Belangen durch.
aa) Auf dieser Teilfläche plant die Antragsgegnerin die Herstellung von erholungs- bzw. freizeitbezogenen Gemeinbedarfseinrichtungen für das auf dem Kasernengelände geplante Wohngebiet, ein grundsätzlich tragfähiges, eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme rechtfertigendes Gemeinwohlinteresse (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB). Im Einzelnen sollen ein Zugang zum angrenzenden Krampnitzsee in Form einer Seeterrasse geschaffen und südlich davon ein Uferwanderweg angelegt werden. Daneben soll die Uferzone bei Erhalt der landschaftlichen Prägung zusätzliche Einrichtungen für Sport und Freizeitgestaltung aufnehmen (vgl. S. 130 des Abschlussberichts). Entgegen der Ansicht der Antragstellerinnen werden die Entwicklungsziele damit für diese Teilfläche hinreichend bestimmt geregelt. Bei den geplanten Freizeiteinrichtungen handelt es sich zwar nicht um Erschließungsanlagen, ihnen kommt jedoch als Ergänzung zum Wohngebiet eine Art dienende Funktion zu. Insoweit kann sich die Antragsgegnerin auf die Allgemeinwohlgründe der Deckung eines erhöhten Wohnraumbedarfs und der Konversion der Flächen auf dem Kasernengelände berufen, da die geplante Funktion der Ufergrundstücke einen Annex zur Nutzung des Kasernengeländes darstellt.
bb) Für die Ufergrundstücke steht nicht von vornherein fest und es ist auch nicht überwiegend wahrscheinlich, dass sich Belange des Natur- und Landschaftsschutzes als öffentliche Interessen durchsetzen, obwohl die Teilfläche Nr. 12 ebenfalls im Landschaftsschutzgebiet „Königswald mit Havelseen und Seeburger Agrarlandschaft“ liegt. Dem steht nicht entgegen, dass dem Allgemeinwohlgrund der Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen wegen der Freizeit- und Erholungsbezogenheit der geplanten Einrichtungen ein geringeres Gewicht zukommt, als z.B. der Schaffung dringend benötigten Wohnraums. Denn es besteht ausweislich der einschlägigen Darlegungen im Abschlussbericht der Vorbereitenden Untersuchung (vgl. S. 127) ein gewichtiges städtebaulich begründetes öffentliches Interesse daran, den Uferstreifen in die Entwicklungsmaßnahme einzubeziehen, um das Wohngebiet funktional zu ergänzen und zu einer Qualitätsverbesserung beizutragen. Dieses Interesse durfte gegenüber den potenziell gegenläufigen öffentlichen Interessen des Natur- und Landschaftsschutzes zum maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses der Entwicklungssatzung als vorrangig bewertet werden, da ein diese Belange angemessen schonender Ausgleich hinreichend möglich scheint.
Zwar widerspräche eine Bebauung und Nutzungsintensivierung der in Rede stehenden Teilfläche den Schutzzwecken des Landschaftsschutzgebietes, weil der Uferbereich hierfür von erheblicher Bedeutung ist. Der durch Gehölze, Weidengebüsche, Wiesen und zum Wasser hin in Röhricht übergehende Brachen geprägte Uferhang ist nämlich von Osten weithin sichtbar und das in diesem Bereich besonders typisch ausgebildete Röhricht ein gesetzlich geschütztes Biotop. Die Flächen sind bewusst als Puffer gegen Schadstoffeinträge in den bereits belasteten See unter Schutz gestellt worden und bieten Lebensraum für verschiedene gefährdete Tiere und Pflanzen (vgl. Stellungnahme des MLUL vom 17. Juni 2016). Auch hier stellt sich naturschutzfachlich die Frage, warum die ins Auge gefassten Gemeinbedarfsflächen im Schutzgebiet realisiert werden sollen.
Trotz dieser hohen Sensibilität des betroffenen Landschaftsraums fehlt es angesichts der bei Inkrafttreten der Entwicklungssatzung noch nicht näher konkretisierten Planung an einer hinreichenden Grundlage für die Annahme, die Schutzziele des Landschaftsschutzgebiets stünden einer Verwirklichung der Entwicklungsziele mit überwiegender Wahrscheinlichkeit entgegen. Denn die für eine naturschutzrechtliche Beurteilung, etwa im Rahmen eines Ausgliederungsverfahrens vorzunehmende Abwägung ist derzeit noch offen, da sie maßgeblich von der konkreten Planung abhängt, und es um Fragen des Einzelfalles geht, über die erst im Rahmen eines nachfolgenden Bebauungsplanverfahrens entscheiden werden kann (vgl. Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 30. Juni 2016, S. 12). Das dem Erlass der Entwicklungssatzung zugrunde gelegte Konzept bietet ausreichenden Spielraum für eine den Anforderungen des Natur- und Landschaftsschutzes angepasste Umsetzung der Entwicklungsziele, da die Dimensionierung, die bauliche Ausgestaltung und die Lage des geplanten Uferwegs sowie der daneben erwogenen Einrichtungen für Sport und Freizeitgestaltung noch nicht bestimmt sind. Im Hinblick auf die zur Verfügung stehende Fläche der Uferzone, die nur im nördlichen Bereich vergleichsweise schmal ist, nach Süden hin jedoch breiter wird, lassen die geplanten Einrichtungen nicht notwendig erhebliche Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes oder einen erheblichen Qualitätsverlust für den Naturhaushalt wesentlicher Flächen erwarten. Soweit das städtebauliche Konzept der Antragsgegnerin vorsieht, in Nachbarschaft zu dem auf ihrem Grundstück Flurstück 68/3 der Flur 5 der Gemarkung Fahrland bereits vorhandenen Boots-Center eine Seeterrasse anzulegen, ist ferner zu berücksichtigen, dass der Uferbereich in diesem Abschnitt bereits durch bauliche Anlagen einschließlich befestigter, als Parkplatz genutzter Flächen unmittelbar am See geprägt ist. Angesichts dieser Vorbelastung und des Umstandes, dass der durch die geplante Seeterrasse und das vorhandene Boots-Center voraussichtlich in Anspruch genommene Uferabschnitt vergleichsweise kurz ist, dürfte eine etwaige zusätzliche Beeinträchtigung des Landschaftsbildes oder der Leistungsfähigkeit der Flächen für den Naturhaushalt geringer ausfallen und nicht so schwer wiegen, dass sie durch das legitime öffentliche Interesse an der Inanspruchnahme der Flächen für die geplanten Nutzungen nicht aufgewogen werden könnte.
cc) Private Belange sind von den Antragstellerinnen für diese Teilfläche nicht geltend gemacht und auch nicht ersichtlich. Wegen der im Ergebnis nicht entgegenstehenden privaten Belange der betroffenen Grundstückseigentümer der Ufergrundstücke wird auf das Urteil in dem Verfahren OVG 2 A 11.14 vom heutigen Tag hingewiesen.
f) Bei der spezifischen enteignungsrechtlichen Gesamtabwägung für die Teilfläche Nr. 7 (sog. Gärtner-Grundstücke) setzt sich ebenfalls das bestehende Allgemeinwohlinteresse an der Einbeziehung dieser Fläche in den Entwicklungsbereich gegenüber entgegenstehenden Belangen durch.
aa) Die Einbeziehung dieser Grundstücke in die Gesamtmaßnahme ist von dem in § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB als möglicher Allgemeinwohlgrund genannten Ziel der Wiedernutzung brachliegender Flächen als ein gewichtiges öffentliches Interesse an der Durchführung der geplanten Entwicklungsmaßnahme getragen.
Die Grundstücke liegen zwischen der ursprünglichen Wohnsiedlung der Kaserne im Osten und der westlich angrenzenden, nicht in den Entwicklungsbereich einbezogenen Gellert-Siedlung. Die Einbeziehung dieser Flächen soll zusammen mit der früheren Wohnsiedlung der Kaserne, die unter Erhalt der denkmalgeschützten Bestandsgebäude als Wohngebiet („Berg-Viertel“) reaktiviert werden soll, im Sinne einer Arrondierung und Lückenschließung diese Übergangszone sinnvoll und geordnet gestalten. Das Konzept der Antragsgegnerin sieht dabei in Anknüpfung an die vorhandenen Straßen vor, die Erschließung des künftigen „Berg-Viertels“ über eine Verlängerung der früheren Fahrländer Straße nach Westen und Ergänzung durch Neubauten in Form von Doppelhäusern bis zur Anbindung an die das Gesamtareal in West-Ost-Richtung durchquerenden früheren Ketziner Straße zu verbessern (vgl. S. 137 und S. 158 f. des Abschlussberichts). Insoweit handelt es sich um einen Annex zum Kasernengelände.
bb) Öffentliche Belange stehen der Einbeziehung dieser nicht im Landschaftsschutzgebiet „Königswald mit Havelseen und Seeburger Agrarlandschaft“ gelegenen Fläche nicht entgegen.
Private Belange sind von den Antragstellerinnen für diese Teilfläche gleichfalls nicht geltend gemacht und auch nicht ersichtlich. Wegen der im Ergebnis nicht entgegenstehenden privaten Belange der betroffenen Grundstückseigentümer der Gärtnergrundstücke wird auf das Urteil in dem Verfahren OVG 2 A 11.14 vom heutigen Tag hingewiesen.
4. Die zügige Durchführung der Entwicklungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums ist für die allein weiter zu prüfenden Teilflächen Nr. 1 bis Nr. 3 (ehemaliges Kasernengelände), Nr. 12 (Ufergrundstücke Krampnitz-See) und Nr. 7 (Gärtner-Grundstücke) gewährleistet (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB).
a) Der von der Antragsgegnerin bei Erlass der Entwicklungssatzung veranschlagte Durchführungszeitraum ist im Hinblick auf die Größe des Entwicklungsgebiets sowie den Umfang und die Komplexität der sich stellenden Aufgaben nicht unangemessen.
Die Antragsgegnerin hat einen Umsetzungszeitraum von 10 bzw. 11 Jahren (2013 bis 2023) zugrunde gelegt, der sich auf den Zeitraum bis zur Veräußerung der baureifen und erschlossenen Grundstücke bezieht, während für die gesamte Entwicklung bis zum Abschluss der Wohnungsbauvorhaben ein Zeitraum von 13 bis 14 Jahren zu veranschlagen ist (vgl. Satzungsbegründung S. 7, Abschlussbericht S. 187, 199 bis 201). Dies ist nicht zu beanstanden, da sich nicht abstrakt bestimmen lässt, welcher Zeitraum noch als absehbar im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB zu werten ist, sondern es von dem Umfang und der Komplexität der jeweiligen Entwicklungsmaßnahme abhängt (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 – 4 CN 5.97 –, juris Rn. 57). Danach erscheint der von der Antragsgegnerin geschätzte Zeitraum nicht als zu lang, da umfängliche Erschließungsarbeiten sowie Abrisse erforderlich sind und zahlreiche Altlasten beseitigt werden müssen. Zudem ist von einer erheblichen Komplexität der Entwicklungsmaßnahme auszugehen, denn die Gesamtmaßnahme ist nur schrittweise realisierbar, wobei die verschiedenen Bereiche des Entwicklungsgebiets, gleichmäßig und koordiniert entwickelt werden müssen, um das gesamte Spektrum möglicher Nutzergruppen anzusprechen (vgl. Abschlussbericht S. 187 ff.).
b) Die Einschätzung der Antragsgegnerin, die Entwicklungsmaßnahme könne innerhalb des von ihr angenommen Durchführungszeitraums abgeschlossen werden, ist ebenfalls nicht zu beanstanden.
Gegenstand der gerichtlichen Überprüfung kann insoweit nur sein, ob die Antragsgegnerin eine sachgerechte Prognose zugrunde gelegt hat (vgl. Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O., § 165 Rn. 24; BGH, Urteil vom 2. Oktober 1986 – III ZR 99.85 –, juris Rn. 32). Das ist hier der Fall, da die Antragsgegnerin den für die Durchführbarkeit der Entwicklungsmaßnahme und den erforderlichen Aufwand maßgeblichen Sachverhalt hinreichend ermittelt hat und keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass sie bei der Beurteilung von unzutreffenden oder unvollständigen Tatsachen oder unrichtigen Schlussfolgerungen ausgegangen ist.
aa) Entgegen der Ansicht der Antragstellerinnen hat die Antragsgegnerin die Bodenbelastungen mit umweltgefährdenden Altlasten und den insoweit erforderlichen Sanierungsaufwand ausreichend untersucht. Für die Festlegung des Entwicklungsbereichs kommt es lediglich darauf an, ob das zugrunde gelegte städtebauliche Konzept zügig durchführbar ist. Dies stellen die nachfolgend dargestellten Befunde nicht infrage, da das Konzept nach den Ausführungen im Abschlussbericht den notwendigen Spielraum bietet.
Aufgrund möglicher Kontaminierungen durch Mineralölprodukte auf dem Kasernengelände ist ausweislich der Messergebnisse aus den Jahren 1996 und 2000 und einer flächendeckenden Raster-Erprobung im Jahr 2007 im Rahmen des Forschungsprojekts SINBRA lediglich mit kleinräumigen Verunreinigungen zu rechnen, die im Rahmen der geplanten Abbruchmaßnahmen beseitigt werden könnten (S. 84 des Abschlussberichts).
Des Weiteren wurde in verschiedenen Bereichen eine Belastung durch Lösungsmittel (leichtflüchtige chlorierte Kohlenwasserstoffe, LCKW) festgestellt. Beeinträchtigt seien im Wesentlichen der Bereich der früheren Wäscherei im nordwestlichen Teil des ehemaligen Technikbereichs der Kaserne sowie vier andere, deutlich kleinere und geringer belastete Flächen im früheren Technikbereich. Der Schadensfall wurde auf dem Gelände der früheren Wäscherei auf Veranlassung der Unteren Bodenschutzbehörde der Antragsgegnerin durch die Firma A... näher untersucht. Nach den Ende 2011 vorgelegten Ergebnissen ist das unterirdische Ausmaß der Kontamination und deren Ausbreitung begutachtet und ein drei Zonen unterscheidendes Sanierungskonzept erarbeitet worden. Ausweislich des Abschlussberichts sind nach der geplanten Sanierung des Schadstoffkerns innerhalb der Sanierungszone I voraussichtlich keine Gefährdungen zu befürchten. Gleichwohl sieht das Planungskonzept für den Bereich der Wäscherei und ein weiteres Umfeld keine Bebauung, sondern den Erhalt der Grünfläche vor (S. 88 des Abschlussberichts). Für drei der vier weiteren Schadensbereiche ist nach den bisherigen, von der Unteren Bodenschutzbehörde mitgeteilten Untersuchungsergebnissen von keinen oder nur geringen, in einem Bereich von erheblichen Belastungen in tieferen Bodenschichten auszugehen. Insoweit sind weitere Untersuchungen notwendig. Planerisch besteht jedoch die Erwartung, die Flächen in das städtebauliche Konzept integrieren zu können, da dieses durch die Möglichkeit einer Verschiebung der „Anger-Dörfer“ die notwendige Flexibilität aufweist (S. 90 des Abschlussberichts).
bb) Ebenso wenig drohen unabsehbare und langfristige Entwicklungshemmnisse wegen der unter Denkmalschutz stehenden Gebäude der Kaserne und der früheren Wohnsiedlung einschließlich des Straßenerschließungssystems mit den gärtnerisch gestalteten Freiflächen sowie der umfangreich vorhandenen Bodendenkmale verbunden mit einer hohen Wahrscheinlichkeit weiterer Funde.
Die Antragsgegnerin hat den Denkmalschutz in Rechnung gestellt und ihr städtebauliches Konzept gerade auf eine Erhaltung des geschützten Bestands der ehemaligen Kasernengebäude ausgerichtet. Auch bestehen keine Anhaltspunkte, dass die notwendige Beteiligung der Denkmalschutzbehörde zu erheblichen, den zu Grunde gelegten Zeitrahmen sprengenden Entwicklungsverzögerungen führt.
Des Gleichen hat die Antragsgegnerin die Vielzahl der in dem Gebiet vorhandenen Bodendenkmale einschließlich der hohen Wahrscheinlichkeit weiterer Funde, die archäologische Bergungs-, Schutz- und Dokumentationsmaßnahmen notwendig machen können, bei ihrer Zeitplanung in Rechnung gestellt. Angesichts dessen bestand kein Anlass, den Sachverhalt bereits für die Festlegung des Entwicklungsbereichs durch Sondierungsgrabungen oder sonstige archäologische Vorerkundungen weiter aufzuklären. Dies gilt insbesondere mit Blick darauf, dass im Bereich der Mannschaftsgebäude sowie der früheren Wohnsiedlung der Kaserne nur mit einem begrenzten Aufwand aufgrund von Bodendenkmalen zu rechnen ist, weil dort Erdarbeiten vielfach nur in Bereichen erforderlich werden, in denen Grabungen bereits zur ursprünglichen Errichtung der Gebäude und Straßen sowie zur Verlegung von Leitungen vorgenommen worden sind. Im Gebiet der geplanten Anger-Dörfer, in dem teilweise erhebliche Bodenaufschüttungen stattgefunden haben, werden künftige Grabungen möglicherweise nicht in archäologisch relevante Schichten vordringen und es könnte dort im Wege vorausgehender Grabungsschnitte frühzeitig erkundet werden, ob mit Fundstellen zu rechnen ist (Abschlussbericht S. 72).
cc) Entgegen der Ansicht der Antragstellerinnen kann nach dem maßgeblichen Planungsstand auch nicht festgestellt werden, dass die Finanzierung der Entwicklungsmaßnahmen nicht gesichert ist.
Die Antragsgegnerin hat im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchung eine auf das zugrunde gelegte städtebauliche Konzept abgestimmte Kosten- und Finanzierungsübersicht erstellt (§ 171 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 149 BauGB), in der unter Berücksichtigung der zu erwartenden Einnahmen die voraussichtlichen Kosten der Maßnahme dargestellt werden. Insbesondere die zu erwartenden Kosten für Abrisse, Bodenaufbereitung und Altlastenbeseitigung wurden differenziert ermittelt (vgl. Übersicht auf S. 91 des Abschlussberichts). Substanziierte Einwendungen tragen die Antragstellerinnen weder hiergegen vor, noch gegen die angesetzten Kosten für die Kampfmittelbeseitigung (dazu S. 115 des Abschlussberichts) oder den Kostenansatz für Ordnungsmaßnahmen aus Gründen der Boden-Archäologie. Ebenso wenig greift der Einwand durch, es seien keine Kosten für die erforderliche Verbesserung der verkehrlichen Erschließung des Wohngebiets über die Bundesstraße 2 veranschlagt worden, denn Art und Umfang der in die Finanzierungsübersicht einzustellenden Kosten wird durch den förmlich festgelegten Entwicklungsbereich sowie durch die Ziele und Zwecke der Entwicklung bestimmt (vgl. Runkel in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 171 Rn. 11 und 19). Die äußere Erschließung des geplanten Wohngebiets ist jedoch mit Ausnahme der einbezogenen unmittelbar angrenzenden Straßenflächen räumlich und sachlich nicht Gegenstand der beabsichtigten Entwicklungsmaßnahme.
Soweit die Antragstellerinnen schließlich die Annahmen zur möglichen Vermarktung der Grundstücke im Wohngebiet infrage stellen, dringen sie mit ihrem Vorbringen gleichfalls nicht durch, da sie die Richtigkeit der von der Antragsgegnerin angestellten Prognose nicht substantiiert und fachlich schlüssig in Zweifel ziehen. Dies gilt insbesondere für den Einwand, die Grunderwerbskosten für das Kasernengelände seien zu niedrig angesetzt worden. Die Ansätze orientieren sich vielmehr rechtlich schlüssig an dem entwicklungsbeeinflussten Bodenwert (vgl. § 169 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. § 153 Abs. 1 und 3 BauGB; Abschlussbericht S. 197). Dass für die Grundstücke des Mannschaftsgeländes der vereinbarte Kaufpreis, für die frühere Wohnsiedlung und den Technikbereich der Kaserne mangels wirksamer Kaufverträge ein entwicklungsunbeeinflusster Wert von Null angesetzt wurde, wird weder mit tragfähigen Argumenten angegriffen, noch ist es angesichts der hohen Aufwendungen für die Baureifmachung als unplausibel zu beanstanden. Schließlich zeigen die Antragstellerinnen keine hinreichenden Anhaltspunkte für die Annahme auf, die Antragsgegnerin sei entgegen ihrer Prognose nicht in der Lage, die erforderlichen Mittel zur Durchführung der Entwicklungsmaßnahme sowie darüber hinaus ggf. erforderlicher Maßnahmen zur verkehrlichen Erschließung des Gebiets aufzubringen.
5. Den Anforderungen des Abwägungsgebots nach § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB (dazu a) ist für die Teilfläche Nr. 12 (Ufergrundstücke Krampnitz-See) wegen eines Ermittlungsdefizits nicht genügt, dieser Abwägungsfehler ist jedoch nicht beachtlich (dazu b). In Bezug auf die Teilflächen Nr. 1 bis Nr. 3 (ehemaliges Kasernengelände, dazu c) und Nr. 7 (Gärtner-Grundstücke, dazu d) ist die Abwägung nicht zu beanstanden.
a) Für die gerichtliche Kontrolle gelten insoweit dieselben Grundsätze wie bei der Überprüfung von Abwägungsentscheidungen am Maßstab des allgemeinen planungsrechtlichen Abwägungsgebots (§ 1 Abs. 7 BauGB). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum Bauplanungsrecht ist das Gebot gerechter Abwägung wegen eines Fehlers im Abwägungsvorgang verletzt, wenn eine Abwägung überhaupt nicht stattfindet, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss, oder wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt wird. Ein Fehler im Abwägungsergebnis liegt vor, wenn der Ausgleich zwischen den berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 – IV C 105.66 –, juris Rn. 29).
b) Hieran gemessen hat die Antragsgegnerin für die Teilfläche Nr. 12 nicht alle betroffenen Belange in die Abwägung eingestellt, da sie sich mit den Belangen des Natur- und Landschaftsschutzes nicht auseinandergesetzt hat, obwohl die Fläche im Landschaftsschutzgebiet „Königswald mit Havelseen und Seeburger Agrarlandschaft“ liegt. Dieser Fehler im Abwägungsvorgang ist jedoch nicht beachtlich, da er keine Auswirkungen auf das Ergebnis hat.
Die Antragsgegnerin hätte die mit einer den Schutzzwecken des Landschaftsschutzgebietes widersprechenden Bebauung und Nutzungsintensivierung der in Rede stehenden Teilfläche (siehe oben S. B.II.3.e.bb) verbundenen möglichen Auswirkungen auf die Schutzgüter jedenfalls grob ermitteln und bewerten müssen. Die Begründung der Satzung lässt nicht erkennen, dass sie dies im Vorfeld der Entscheidung getan hat, noch ist ersichtlich, dass sie die betroffenen Belange des Natur- und Landschaftsschutzes in die Entscheidung eingestellt hat. Auch in den sonstigen von der Antragsgegnerin vorgelegten Aufstellungsvorgängen ist eine inhaltliche Befassung mit den betroffenen Belangen des Natur- und Landschaftsschutzes insoweit nicht nachvollziehbar dokumentiert.
Ob entsprechende Ermittlungen tatsächlich stattgefunden haben, kann indes offen bleiben, weil das festgestellte Ermittlungs- und Abwägungsdefizit als ein Mangel im Abwägungsvorgang nicht beachtlich im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB ist. Der Fehler ist zwar offensichtlich (vgl. dazu Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O., § 214 Rn. 21), denn er ist aufgrund objektiv erfassbarer Umstände feststellbar. Er ergibt sich, wie ausgeführt, aus der Satzungsbegründung sowie der in den Aufstellungsvorgängen dokumentierten Zusammenstellung und Aufbereitung des Abwägungsmaterials. Die Ausführungen in der Satzungsbegründung deuten außerdem positiv und klar darauf hin, dass die gebotene Ermittlung und Abwägung nicht stattgefunden hat. Der Abwägungsmangel war jedoch ohne Einfluss auf das Abwägungsergebnis. Die dafür erforderliche konkrete Möglichkeit, dass die Entscheidung ohne den Fehler im Abwägungsvorgang anders ausgefallen wäre, kann nicht festgestellt werden. Das dem Erlass der Entwicklungssatzung zugrunde gelegte Konzept bietet – wie bereits ausgeführt – ausreichenden Spielraum für eine den Anforderungen des Natur- und Landschaftsschutzes angepasste Umsetzung der Entwicklungsziele (s.o. B.II.3.e.bb). Aus diesem Grund liegt auch kein voraussetzungslos beachtlicher Fehler im Abwägungsergebnis vor. Der festgestellte Ermittlungsfehler führt nicht zu einem völlig untragbaren Ergebnis, da das Abwägungsergebnis wegen des noch bestehenden Planungsspielraumes offen ist und insoweit allein die Möglichkeit ausreicht, dass die vom Satzungsgeber beabsichtigte Planung machbar ist.
c) In Bezug auf die Teilflächen Nr. 1 bis Nr. 3 (ehemaliges Kasernengelände) ist die Abwägung nicht zu beanstanden.
Ein Abwägungsfehler liegt insbesondere nicht in der Annahme der Antragsgegnerin, die Entwicklung des Kasernengeländes sei zur Deckung eines den Anforderungen des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB entsprechenden erhöhten Bedarfs an Wohnstätten erforderlich.
Von einem solchen Bedarf kann ausgegangen werden, wenn die Nachfrage das Angebot aus strukturellen Gründen längerfristig deutlich übersteigt und dieser Überhang so groß ist, dass nur eine städtebauliche Gesamtmaßnahme, die durch eine einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im Sinne des § 165 Abs. 1 BauGB gekennzeichnet ist, die Erwartung rechtfertigt, den zu Tage getretenen Bedarf wenigstens mittelfristig decken zu können (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 – 4 CN 5.97 –, juris Rn. 40; Beschluss vom 5. August 2002 – 4 BN 32.02 –, juris Rn. 11). Die Bedarfsentwicklung lässt sich nur im Wege einer Prognose erfassen, die gerichtlich allein darauf überprüfbar ist, ob sie in einer der Materie angemessenen Weise erarbeitet worden ist, insbesondere auf einer zuverlässigen Tatsachengrundlage beruht und in sich schlüssig ist. Auf eine bestimmte Prognosemethode ist der Satzungsgeber nicht festgelegt (vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. Juni 2008, a.a.O., Rn. 29 f.; BVerwG, Beschlüsse vom 5. August 2002 – 4 BN 32.02 –, juris Rn. 9, und vom 16. Februar 2001 – 4 BN 55.00 –, juris Rn. 13; Urteil vom 3. Juli 1998 – 4 CN 5.97 –, juris Rn. 41; OVG Berlin, Urteil vom 13. Juli 2000 – OVG 2 A 5.95 –, juris Rn. 26).
Diese Voraussetzungen liegen vor. Es ist nicht ersichtlich, dass die Antragsgegnerin letztlich von einer falschen oder unvollständigen Faktenlage ausgegangen wäre.
Sie hat wegen eines nach mehreren Bevölkerungsprognosen zu erwartenden Bevölkerungszuwachses für den Zeitraum von 2012 bis 2025 einen Bedarf von 15.000 zusätzlichen Wohnungen für die Landeshauptstadt Potsdam errechnet, der durch anderweit im Stadtgebiet verfügbare Neubaupotenziale nicht gedeckt werden könne, obwohl diesem Bedarf ein rechnerisch ebenso hohes bereits verfügbares Neubaupotenzial gegenüber stehe (vgl. Abschlussbericht der Vorbereitenden Untersuchung S. 170 ff., S. 178). Eine zeitgerechte und vollständige Bedarfsdeckung erfordere nämlich ein etwa 25% höheres Wohnungsbaupotenzial, weil das vorhandene, aus Neubauflächen an über 125 Standorten sowie der Möglichkeit einer Nachverdichtung in anderen Gebieten bestehende Potenzial aus verschiedenen Gründen nicht zeitgerecht und vollständig zur Realisierung gebracht werden könne. Zur vollständigen Deckung des auf 15.000 zusätzliche Wohnungen berechneten Bedarfs sei ein tatsächliches Potenzial von etwa 19.000 Wohnungen erforderlich. Ohne die Inanspruchnahme des Entwicklungsbereichs bestehe bis 2025 eine Unterdeckung von etwa 4.000 Wohnungen. Für jedes weitere Jahr müsse das Potenzial um ca. 1.000 Wohneinheiten erweitert werden (vgl. S. 179 des Abschlussberichts).
Diese Ableitung lässt keine durchgreifenden Prognosefehler erkennen. Für die Ermittlung des Bedarfs wurden zwei unterschiedliche Berechnungsansätze gewählt, die zu fast identischen Ergebnissen führten (vgl. S. 173 ff. und S. 231 ff. des Abschlussberichts). Soweit in die Berechnung auf der Grundlage der zu erwartenden Anzahl der Haushalte eine Quote von jährlich etwa 100 zusätzlichen Wohneinheiten eingeflossen ist, um den notwendigen Ersatz von abgerissenen oder umgewidmeten Wohnungen abzubilden und eine Mobilitätsreserve aufzubauen (vgl. S. 172, 173 des Abschlussberichts), erscheint dies plausibel, und zwar auch, um einen aufgrund von Wohnungswechseln oder Modernisierungen zu erwartenden Leerstand zu kompensieren. Abgesehen davon, dass die angesetzte Reserve nicht überhöht sein dürfte, änderte sich das Ergebnis der Berechnung nicht erheblich, wenn für die Jahre 2012 bis 2025 ein um 100 Wohneinheiten jährlich niedrigerer Neubaubedarf angesetzt würde, da sich dieser dann nur auf 13.600 Wohnungen beliefe. Um einen Bedarf in dieser Höhe abdecken zu können, wäre unter Berücksichtigung des 25%-igen Puffers ein Potenzial von etwa 17.000 Wohneinheiten erforderlich, hinter dem das ohne die Inanspruchnahme der Krampnitz-Flächen (mit geplanten etwa 1.600 Wohneinheiten) vorhandene Potenzial erheblich zurückbliebe. Ferner ist nicht ersichtlich, dass die bis zum Jahr 2025 erstellte Prognose zu kurz greift, da sich die bis dahin zu prognostizierende stetige Bevölkerungsentwicklung weiter fortsetzen und auf der Grundlage der vorliegenden Untersuchungen auch für das Jahr 2030 mit einem weiteren Bevölkerungszuwachs zu rechnen sein dürfte (vgl. Abschlussbericht S. 30 f.).
Schließlich stellt die Differenz zwischen dem in der Begründung der Satzung (S. 4) genannten Bedarf von 14.000 Wohnungen und dem in dem Abschlussbericht errechneten Bedarf von 15.000 Wohnungen die Richtigkeit der zugrunde gelegten Bedarfsprognose nicht in Frage. Denn die in der Begründung genannte Zahl bezieht sich entsprechend dem Prognosehorizont des Stadtentwicklungskonzepts Wohnen auf das Jahr 2020, während der Abschlussbericht den bis zum Jahr 2025 errechneten Bedarf darstellt. Nach dem Vorbringen der Antragsgegnerin berücksichtigt die in der Satzungsbegründung genannte Zahl außerdem bereits den Puffer von 25%, so dass die Angabe bei einem jährlichen Neubaubedarf von etwa 1.000 Wohnungen zahlenmäßig im Einklang steht mit dem im Abschlussbericht bis 2025 angesetzten erforderlichen Potenzial von 19.000 Wohneinheiten. Letztlich führen die abweichenden Zahlenangaben in der Begründung der Satzung nicht auf einen erheblichen Berechnungsfehler, da die Begründung ergibt, dass sich die Antragsgegnerin in jedem Fall auf die im Abschlussbericht ausgearbeitete Prognose bezieht, die keine zu beanstandenden Mängel aufweist.
Auch im Übrigen weist die Abwägung hinsichtlich des Kasernengeländes keine Fehler auf. Dass das Abwägungsergebnis nicht als völlig untragbar zu beanstanden ist, ergibt sich bereits aus den Ausführungen zum enteignungsrechtlichen Abwägungsgebot (s.o. B.II.3.d), da die Entwicklungsmaßnahme selbst unabhängig von Vorliegen der qualifizierten Anforderungen an einen erhöhten Bedarf an Wohnstätten im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB durch überwiegende öffentliche Interessen gerechtfertigt ist.
d) In Bezug auf die Einbeziehung der Gärtner-Grundstücke (Teilfläche Nr. 7) sind ebenfalls keine Abwägungsmängel festzustellen. Belange des Natur- und Landschaftsschutzes sind nicht betroffen, da die Fläche nicht im Landschaftsschutzgebiet liegt.
e) Schließlich liegen bzgl. der weiteren in den Entwicklungsbereich einbezogenen Teilflächen keine Abwägungsfehler vor.
6. Der hinsichtlich der Teilfläche am Südhang des Aasbergs (Teilfläche Nr. 8) festgestellte Mangel der Entwicklungssatzung (s.o. S. B.II.3.c) führt zur Teilunwirksamkeit der Satzung in Bezug auf diese Fläche.
Unter Berücksichtigung der entsprechend heranzuziehenden Rechtsprechung zur Teilunwirksamkeit von Bebauungsplänen führt ein Mangel, der allein ein Teilgebiet des Entwicklungsbereichs betrifft, nicht zur Gesamtunwirksamkeit der Entwicklungssatzung, wenn die übrigen Teilgebiete in einer Weise abtrennbar sind, dass sich die Entwicklungsmaßnahme auch ohne den von dem Mangel betroffenen Teil rechtmäßig und sinnvoll durchführen lässt und wenn darüber hinaus nach dem mutmaßlichen Willen des Satzungsgebers mit Sicherheit anzunehmen ist, dass der Entwicklungsbereich auch ohne diesen Teil festgelegt worden wäre (vgl. zum Bebauungsplan BVerwG, Urteil vom 23. April 2009 – 4 CN 5.07 –, juris Rn. 29; Urteil des Senats vom 24. Januar 2013 – OVG 2 A 9.11 –, juris Rn. 60; zur Verneinung der Teilbarkeit BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 – 4 CN 2.97 –, juris Rn. 15).
Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Der Entwicklungsbereich ist teilbar und die Entwicklungsmaßnahme kann auch ohne die von dem Mangel betroffene Teilfläche sinnvoll durchgeführt werden. Die Entwicklungsmaßnahme lässt sich auch ohne die Einbeziehung der Fläche am Südhang des Aasbergs sinnvoll verwirklichen, da die wesentlichen Ziele der Entwicklungsmaßnahme, die Entwicklung des früheren Kasernengeländes zu einem Wohngebiet, um zur Deckung des zu erwartenden Wohnungsbedarfs beizutragen und eine brachliegende Fläche wieder zu nutzen, weiterhin erreicht werden könnten. Die mit einem Verzicht auf die Bebauung dieser Teilfläche verbundenen städtebaulichen und finanziellen Nachteile wiegen nicht so schwer, dass dies die sinnvolle Durchführung der Entwicklungsmaßnahme in Frage stellen könnte. Dies gilt bereits unabhängig davon, dass der Wegfall der auf der Teilfläche Nr. 8 nun geplanten Wohnungen, wie bereits dargelegt, bereits nach der Einschätzung der Antragsgegnerin jedenfalls zahlenmäßig durch eine verdichtete Bebauung im übrigen Entwicklungsbereich kompensiert werden könnte. Die in § 165 Abs. 3 Satz 1 BauGB geregelten rechtlichen Voraussetzungen für die Festlegung des Entwicklungsbereichs wären auch bei einer Beschränkung der Entwicklungsmaßnahme auf den verbleibenden Entwicklungsbereich erfüllt. Insbesondere besteht angesichts der zeitlichen Verteilung der Finanzierungslast auf den angenommenen Durchführungszeitraum von zehn oder elf Jahren kein hinreichender Anhaltspunkt für die Annahme, die Entwicklungsmaßnahme wäre aufgrund der bei einem Wegfall des Neubaugebiets der „Schönen Aussicht“ zu erwartenden Verschlechterung der wirtschaftlichen Gesamtbilanz um etwa 5 Mio. Euro nicht mehr finanzierbar.
Die Reduzierung des Entwicklungsbereichs um die Teilfläche Nr. 8 entspricht außerdem dem aus den Aufstellungsvorgängen erkennbaren mutmaßlichen Willen der Antragsgegnerin, denn es erscheint sicher, dass sie den Entwicklungsbereich auch ohne die Fläche am Südhang des Aasbergs festgelegt hätte, wenn sie die der Einbeziehung dieser Fläche entgegenstehenden öffentlichen Belange zutreffend erkannt und bewertet hätte. Sie hat die Möglichkeit, dass das Entwicklungsziel für diese Fläche nicht realisierbar sein könnte, bewusst hingenommen, denn sie hat sich in der Begründung der Satzung (S. 10) mit der Auflage im Bescheid der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung, den Südhang des Aasbergs von einer Bebauung freizuhalten, auseinandergesetzt und dabei ausdrücklich mit den Folgen befasst, die einträten, wenn sich das für diese Fläche zugrunde gelegte Planungskonzept nicht verwirklichen ließe. In der Satzungsbegründung wird ausgeführt, dass eine Kompensation für die Bebauung des Aasbergs voraussichtlich durch eine planerische Veränderung im übrigen Planungsgebiet erreicht werden könne und die Auflage im Bescheid der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung nicht die Finanzierbarkeit der Entwicklungsmaßnahme in Frage stelle.
III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 136 ff. BauGB
§ 137 BauGB
§ 11 BauGB
§ 10 BbgNatSchAG
§ 7 LSG-VO
§ 67 BNatSchG
§ 149 BauGB
§ 167 VwGO
§ 711 ZPO
§ 1 Abs 7 BauGB
§ 165 Abs. 4 BauGB
§ 165 Abs. 7 BauGB
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 169 Abs. 3, 6 und 7 BauGB
§ 137 Satz 1 BauGB
§ 165 Abs. 4 Satz 2 BauGB
§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 165 Abs. 3 Nr. 1 i.V.m. Abs. 2 BauGB
§ 165 Abs. 2 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 und Nr. 3 BauGB
§ 169 Abs. 6 BauGB
§ 169 Abs. 3 BauGB
§ 165 Abs. 1 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3, erste Alternative BauGB
§ 12 Abs. 1 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3, zweite Alternative BauGB
§ 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 22 Abs. 2 BNatSchG
§ 4 Abs. 4 LSG-VO
§ 42 Abs. 4 BbgNatSchAG
§ 4 Abs. 2 LSG-VO
§ 4 Abs. 3 LSG-VO
§ 3 Nr. 2 und Nr. 3 LSG-VO
§ 3 Nr. 2 LSG-VO
§ 3 Nr. 3 LSG-VO
§ 3 Nr. 1 LSG-VO
§ 3 Nr. 4 LSG-VO
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2, 2. Alt. BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB
§ 153 Abs. 1 und 3 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO
Art 14 Abs 3 GG
Art. 14 Abs. 3 GG
Art. 14 GG
Art. 19 Abs. 4 GG
Art. 14 Abs. 3 Satz 2 GG

Zitierte Entscheidungen: 2 O 299/11
5 U 78/13
4 K 2174/11
6 N 75.15
6 RN 1.16
4 BN 30.14
4 CN 1.03
4 BN 12.09
4 BN 22.98
4 BN 51.00
2 A 5.95
2 A 7.94
4 CN 2.97
4 CN 5.97
4 BN 56.00
4 BN 5.98
1 BvR 349/04
1 BvR 1698/04
1 BvR 390/01
4 CN 7.01
4 C 94/79
4 BN 67.09
4 BN 4.98
4 BN 7.04
4 BN 55.00
2 A 11.14
III ZR 99.85
IV C 105.66
4 BN 32.02
4 CN 5.07
2 A 9.11