Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2020-06-10, Aktenzeichen 65 S 55/20

Tenor:
Orientierungssatz
1. Gebäudebezogen wohnwerterhöhend wirkt sich das (unstreitige) Vorhandensein von Fahrradabstellplätzen mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes aus. Der Vermieter muss nicht proportional zur Anzahl der Bewohner/Mietparteien und unabhängig vom konkreten (wenngleich durchaus Veränderungen unterliegenden) Bedarf eine bestimmte Zahl von Fahrradabstellplätzen vorhalten.(Rn.11)
2. Das wohnwerterhöhende Merkmal der besonders ruhigen Lage (Wohnumfeld, Merkmalgruppe 5) ist nicht bereits dann gegeben, wenn die Wohnung in einer besonders ruhigen Straße (bzw. alternativ einer besonders ruhigen Innenstadtlage) gelegen ist.(Rn.13)
3. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln steht einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegen, dessen Wirkungen nach § 558b Abs. 1, 2 vor dem definierten Stichtag eintreten (Anschluss BGH, 29. April 2020, VIII ZR 355/18, Grundeigentum 2020, 798).(Rn.18)
4. Dies gilt auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter vor dem Stichtag zugegangen ist, die Wirkung der Vertragsänderung aber erst nach dem Stichtag eintritt.(Rn.20)
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 3. März 2020 – 101 C 294/19 – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt der Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die Wohnung (...) Berlin, 1. OG links von bisher 621,76 € um 14,44 € auf 636,20 € mit Wirkung ab 1. August 2019 zuzustimmen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz haben die Klägerin und die Beklagte jeweils zur Hälfte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
a) Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher monatlich 621,76 € (7,05 €/m2) um 14,44 € auf 636,20 € (7,49 €/m2) mit Wirkung ab 1. August 2019 aus § 558 Abs. 1 BGB. Ein weitergehender Anspruch besteht nicht.
Die zeitlichen Einschränkungen des § 558 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB sind eingehalten, ebenso die nach § 558 Abs. 3 iVm der Kappungsgrenzen V Berlin. Das Erhöhungsverlangen genügt auch den Anforderungen des § 558a BGB.
Zutreffend - von den Parteien unbeanstandet – hat das Amtsgericht die von der Beklagten inne gehaltene Wohnung mit einer Größe von 84,94 m2 in das Mietspiegelfeld I 1 des Berliner Mietspiegels 2019 eingeordnet, das eine Mietzinsspanne von 5,62 €/m2 bis 10,92 €/m2 und einen Mittelwert von 7,49 €/m2 ausweist. Die aus dem Tenor ersichtliche Nettokaltmiete entspricht unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung als Schätzgrundlage mit 7,49 €/m2 der ortsüblichen Vergleichsmiete.
aa) Die Ausstattung der von der Beklagten inne gehaltenen Wohnung nach den in der Merkmalgruppe 1 (Bad) zusammengefassten Merkmalen ist entgegen der Auffassung der Beklagten (und des Amtsgerichts) nicht überwiegend wohnwertmindernd zu bewerten. Nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2019 mindert ein Bad ohne separate Dusche mit freistehender Badewanne mit oder ohne Verblendung in einem nicht modernisierten Bad den Wohnwert. Eine solche Ausstattung behauptet die Beklagte nicht. Sie macht eine fehlende Duschmöglichkeit geltend, weil weder eine Duschwand noch ein -vorhang oder eine vergleichbare Ausstattung die Umgebung vor Spritzwasser schützen und eine gewisse Privatsphäre gewährleisten würden. Das Duschen im Sitzen sei keine zeitgemäße Duschmöglichkeit.
Das Duschen in der Badewanne (gegebenenfalls im Sitzen bei Fehlen einer Duschabtrennung) kann – wie sich aus dem weiteren Negativ-Merkmal Bad ohne separate Duschmöglichkeit ergibt – nicht dem Fehlen einer Duschmöglichkeit gleichgesetzt werden. Die Vornahme der im Rahmen der Badnutzung üblicherweise zu erwartenden Verrichtungen in privater Zurückgezogenheit wird regelmäßig über das Verschließen der Badtür gewährleistet. Das Fehlen eines Spritzwasserschutzes mag auch im Interesse des Vermieters liegen, weil es die Umgebung schont. Das Duschen ist dennoch möglich.
bb) Die Ausstattung der Küche (Merkmalgruppe 2) ist unstreitig als überwiegend wohnwertmindernd anzusehen.
cc) Die Ausstattung nach der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) wirkt sich auf die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete weder überwiegend wohnwertmindernd noch -erhöhend aus. An der - von Beklagtenseite substantiiert bestrittenen - Behauptung, dass die Fenster seit der Zeit nach 2002 überwiegend mit einer Wärmeschutzverglasung versehen sind, hat die Klägerin auf Nachfrage im Termin vor der Kammer nicht festgehalten; die erstinstanzlich zunächst angekündigten Rechnungen können nicht vorgelegt werden.
dd) Offen bleiben kann, ob im Rahmen der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) der Energieverbrauchskennwert nach dem von Klägerseite vorgelegten Energieausweis zutrifft und wohnwerterhöhend zu berücksichtigen ist, nachdem die Beklagte die Richtigkeit des Wertes unter Vorlage einer eigenen Berechnung für das Jahr 2018 hinreichend konkret bestritten hat.
Gebäudebezogen wohnwerterhöhend wirkt sich das (unstreitige) Vorhandensein von Fahrradabstellplätzen mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes aus. Soweit die Beklagte das Kriterium „ausreichend dimensioniert“ in Abrede stellt, ohne Anhaltspunkte dafür vorzutragen, dass die – unstreitig vorhandenen - sieben Fahrradbügel den Bedarf nicht decken könnten, reicht das nicht aus. Der Vermieter muss nicht proportional zur Anzahl der Bewohner/Mietparteien und unabhängig vom konkreten (wenngleich durchaus Veränderungen unterliegenden) Bedarf eine bestimmte Zahl von Fahrradabstellplätzen vorhalten. Läge ein solcher, formaler Ansatz den Vorstellungen der Mietspiegelarbeitsgruppe zugrunde, hätte er unproblematisch genau so in der Orientierungshilfe definiert werden können.
Ohne Erfolg macht die Beklagte wohnwertmindernd eine Durchfeuchtung des Kellers und (von der Klägerin bestritten) die Schadhaftigkeit der Regenrinnen geltend. Für die Annahme des (gesamt-)gebäudebezogenen Merkmals des (generell) schlechten Instandhaltungszustandes (dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerkes – auch Keller, große Putzschäden, erhebliche Schäden an der Dacheindeckung) reichen weder der Vortrag noch die zum Beleg eingereichten Fotos aus.
ee) Das wohnwerterhöhende Merkmal der besonders ruhigen Lage (Wohnumfeld, Merkmalgruppe 5) wird vom Vortrag der Klägerin nicht getragen. Anders als noch in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015 ist das Merkmal nicht bereits dann gegeben, wenn die Wohnung in einer besonders ruhigen Straße (bzw. alternativ einer besonders ruhigen Innenstadtlage) gelegen ist. Da die Klägerin das wohnwerterhöhende Merkmal geltend macht (nicht die Beklagte das entsprechende wohnwertmindernde), reicht es nicht aus, die Geräuschentwicklung über das Kopfsteinpflaster und (erst recht nicht) die Belastung durch Fluglärm ausgehend vom Flughafen Tegel zu bestreiten. Die Wohnung liegt im Einflugbereich des Flughafens, wie sich der Lärmkarte entnehmen lässt, die auf den Seiten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen veröffentlicht ist.
Nach alledem liegt die ortsübliche Vergleichsmiete beim Mittelwert des Mietspiegelfeldes I 1 (7,49 €/m2). Mit Ausnahme der Merkmalgruppen 2 (Küche) und 4 (Gebäude) fällt keine Merkmalgruppe überwiegend wohnwerterhöhend oder -mindernd ins Gewicht; die Merkmalgruppen 2 und 4 gleichen sich aus.
b) § 3 Abs. 1 MietenWoG steht dem Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte nicht entgegen.
Nach § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln ist – vorbehaltlich hier nicht gegebener weiterer Regelungen - eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.
Das hier gegenständliche Mieterhöhungsverlangen ist der Beklagten (unstreitig) am 27. Mai 2019 zugegangen, das heißt vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019, der den zeitlichen Anknüpfungspunkt für den vorgenannten Stichtag bildet.
Die Kammer hat bereits entschieden, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegenstehen kann, dessen Wirkungen nach § 558b Abs. 1, 2 BGB (iVm § 894 ZPO) vor dem definierten Stichtag eintreten (vgl. LG Berlin [ZK 65], Urt. v. 27.05.2020 – 65 S 233/19, zVv; vgl. ebenso: AG Charlottenburg, Urt. v. 04.03.2020 – 213 C 136/19, juris Rn. 15, Schultz, Grundeigentum 2020, 168, [172]; wohl auch: Tietzsch, WuM 2020, 121, [129]; aA LG Berlin [ZK 67], Beschl. v. 12.03.2020 – 67 S 274/19, juris, für eine Mieterhöhung mit Wirkung zum 01.06.2020). Die Kammer hat in dem vorgenannten Verfahren (65 S 233/19) wegen der abweichenden Auffassung einer anderen Kammer des LG (noch) die Revision zugelassen. Inzwischen ist jedoch die Entscheidung des BGH vom 29. April 2020 (VIII ZR 355/18, juris) veröffentlicht, aus der sich ergibt, dass der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. ZS des BGH die Rechtsfrage wie vorstehend dargestellt beantwortet hat.
Zwar tritt die begehrte Vertragsänderung hier (erst) mit Wirkung zum 1. August 2019 ein, ein Zeitpunkt, der der Entscheidung des BGH offenkundig nicht zugrunde liegen konnte.
Allerdings greifen die den vorgenannten Entscheidungen zugrunde liegenden Erwägungen auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter – wie hier – vor dem Stichtag zugegangen ist, die Wirkung der Vertragsänderung – wegen § 558b Abs. 1 BGB (iVm § 894 ZPO) aber erst nach dem Stichtag eintritt.
Ausweislich der Gesetzesmaterialien (vgl. zuletzt: Änderungsantrag der Fraktionen der SPD, Die Linke, Bündnis 90/Die Grünen, Begründung der Beschlussempfehlung v. 21.01.2020, S. 6) soll der in § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln definierte Stichtag verhindern, dass die Umsetzung der (geplanten) Vorschrift bereits vor ihrem Inkrafttreten durch Ausnutzung der bisherigen Rechtslage vereitelt wird. Es bestünde die Gefahr, dass Vermieter die lange Dauer der politischen Diskussion und des sich anschließenden Gesetzgebungsverfahrens nutzen, um noch vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung zu erwirken.
Ein Mieterhöhungsverlangen, das (deutlich) vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 zugegangen ist, begründet diese Gefahrenlage ebenso wenig wie ein solches, dessen Wirkungszeitpunkt (zusätzlich) vor dem Stichtag liegt, denn es ist - in beiden Fällen - in Unkenntnis des Senatsbeschlusses an den Mieter gerichtet worden.
Die Begründung des Landesgesetzgebers für die Erforderlichkeit der Stichtagsregelung im Rahmen der verfassungsrechtlichen Prüfung der Rückwirkungsfrage trägt demnach (auch) nicht die Ausdehnung der Regelung auf Mieterhöhungsverlangen, die vor diesem Zeitpunkt (nur) zugegangen sind. Die Vorschrift ist daher – entsprechend den vom BGH in seiner Entscheidung vom 29. April 2020 (VIII ZR 355/18, juris Rn. 74f.) dargestellten Maßstäben – seinem Sinn und Zweck nach dahin auszulegen, dass das darin geregelte Verbot auch solche Mieterhöhungsverlangen nicht erfasst, die vor dem Stichtag zugegangen sind, die Miethöhe (gemäß § 558b Abs. 1 BGB) allerdings erst zu einem nach dem Stichtag liegenden Zeitpunkt ändern.
III.
1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
2. Die Revision ist zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung gemäß § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 ZPO nicht (mehr) zuzulassen. Soweit die Kammer von der Entscheidung der ZK 67 des LG Berlin abweicht (LG Berlin [ZK 67], Beschl. v. 12.03.2020 – 67 S 274/19, juris), hat der BGH die unterschiedliche Beantwortung der Rechtsfrage für die hier gegenständliche Fallkonstellation bereits geklärt. Sie ist – wie die Kammer entschieden hat – nicht entscheidungserheblich, weil der Anwendungsbereich des MietenWoG (noch) nicht eröffnet ist. Die Kammer bewegt sich im Rahmen der vom BGH entwickelten Maßstäbe.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 513, 529, 546 ZPO
§ 558a BGB
§ 894 ZPO
§ 3 Abs. 1 MietenWoG
§ 313 a, 544 Abs. 2 ZPO
§ 558 Abs. 1 BGB
§ 558 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB
§ 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG
§ 558b Abs. 1, 2 BGB
§ 558b Abs. 1 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 355/18
01 C 294/19
65 S 233/19
13 C 136/19
67 S 274/19