Oberlandesgericht Celle (Niedersachsen, )
Beschluss vom 2002-06-17, Aktenzeichen 7 W 1/02 (L)

Tenor:
Auf die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 3) wird der Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Nienburg/Zweigstelle Hoya vom 23. Oktober 2001 geändert:
Der Bescheid des Landkreises N. vom 22. Juni 2001 wird aufgehoben. Der notarielle Grundstückskaufvertrag des Notars W. V. vom 2. April 2001 (UrkR.Nr. 183/2001) wird genehmigt.
Es wird festgestellt, dass die Ausübung des Vorkaufsrechtes durch das Siedlungsunternehmen nicht wirksam geworden ist.
Die Gerichtskosten des Verfahrens trägt der Beteiligte zu 3. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Geschäftswert beträgt 93.665,50 DM (47.890,41 €)

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um die Genehmigung eines Kaufvertrages über landwirtschaftlichen Grundbesitz.
Der Antragsteller ist selbstständiger Elektromeister und Eigentümer im Grundbuch von H. Bl. 386 eingetragener landwirtschaftlicher Nutzenflächen von ca. 50 ha, die er an Vollerwerbslandwirte - überwiegend an den Landwirt D. K. - verpachtet hat.
Durch notariellen Vertrag vom 2. April 2001 kaufte der Antragsteller die im Grundbuch von H. Bl. 355 eingetragene landwirtschaftliche Fläche Flurstück 45 der Flur 1 der Gemarkung der W. zur Größe von 2.53.15 ha zu einem Preis von 3,70 DM pro qm von den Schwestern E. und A. B. Dieses Flurstück grenzt an im Eigentum des Antragstellers stehende andere landwirtschaftliche Flächen an, sodass sich eine insgesamt zusammenhängende landwirtschaftliche Fläche von ca. 40 ha ergibt.
Ebenfalls an die Fläche grenzt, jedoch getrennt durch einen landwirtschaftlichen Weg, ein im Eigentum des Vollerwerbslandwirtes A. K. (einen Cousin des o.g. Pächters D. K.) stehendes Flurstück (Flurstück 41) an. Mit Schreiben vom 7. Juni 2001 übte deshalb die N. (im Folgenden: N.) ihr gesetzliches Vorkaufsrecht an dem streitbefangenen Grundbesitz aus.
Mit Bescheid vom 22. Juni 2001 versagt die Genehmigungsbehörde die beantragte Genehmigung des Vertrages gem. § 9 Ziff. 1 Grundstücksverkehrsgesetzes im Hinblick auf das von der N. wegen des Erwerbsinteresses des Vollerwerbslandwirtes A. K. ausgeübte siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht.
Hiergegen beantragte der Antragsteller gerichtliche Entscheidung.
Er hat vorgetragen, er habe nur deshalb den landwirtschaftlichen Betrieb seiner Eltern nicht fortgeführt, weil dieser seinerzeit nicht zur Deckung des Lebensunterhaltes ausgereicht habe. Er sei jedoch seit langem bestrebt, die vorhanden Flächen zu erweitern und zu arrondieren. Hierzu diene auch der Erwerb der streitbefangenen landwirtschaftlichen Fläche. Es sei durchaus möglich, dass er sich nach Aufgabe seines jetzigen Berufes wieder der Landwirtschaft zuwende. Im Übrigen habe er zwei Kinder im Alter von 15 und 11 Jahren. Es sei damit zu rechnen, dass die Familie zumindest in der nächsten Generation die Landwirtschaft wieder selbst betreiben werde.
Die streitbefangene landwirtschaftliche Fläche werde, ebenso wie seine übrigen Flächen, an einen Vollerwerbslandwirt verpachtet werden. Insoweit sei er auch mit einer entsprechenden Auflage einverstanden.
Der Landwirt A. K. sei auf die Fläche weder zur Erhaltung noch zur Aufstockung seines Betriebes dringend angewiesen. Dieser bewirtschafte - was unstreitig ist - insgesamt 171 ha, davon 65 ha als Pachtland, wovon wiederum ca. 40 ha. im Eigentum seines Schwiegervaters stehen.
Die N. hat demgegenüber auf ein vorrangiges Erwerbsinteresse des Haupterwerbslandwirtes A. K. verwiesen, angesichts dessen die Veräußerung der Fläche an den Antragsteller eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden darstelle. A. K. betreibe - was unstreitig ist -, einen Marktfruchtveredelungsbetrieb sowie die Haltung von Mastschweinen. Sein Hauptbetriebssitz befindet sich in A., ca. 1,8 km von der streitbefangenen Fläche entfernt. Diese grenze an Eigentumsflächen des Landwirtes K. an. Insgesamt liege in dem Bereich der streitbefangenen Fläche Ackerland des Landwirtes A. K. von ca. 25 ha Größe. Sie hat behauptet, die Vorkaufsrechtsfläche liege in Mitten von dem Betrieb K. bewirtschafteter Flächen.
Das Landwirtschaftsgericht hat den Landwirt A. K. angehört und sodann durch den angefochtenen Bescheid den Antrag des Antragstellers auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Es ist dabei der Argumentation der Siedlungsbehörde gefolgt und hat ausgeführt, nach seiner Überzeugung benötige der Landwirt K. das streitbefangene Flurstück. Bei der heutigen Agrarstruktur sei es erforderlich, große Betriebseinheiten zu schaffen, um möglichst wirtschaftlich arbeiten zu können. Diesem vorrangigen Erwerbsinteresse sei auch nicht mit einer Verpachtungsauflage abzuhelfen.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Antragstellers, der seinen erstinstanzlichen Vortrag wiederholt und vertieft und insbesondere bestreitet, dass der Landwirt A. K. dringend auf die streitbefangene Fläche angewiesen sei.
Demgegenüber bedeute die Veräußerung an ihn eine deutliche Verbesserung der Agrarstruktur, weil dadurch große im Zusammenhang zu bearbeitende Flächen entstünden, anders als bei dem Landwirt A. K., dessen Eigentumsflächen von der streitbefangenen durch einen Wirtschaftsweg getrennt seien.
Die N. verteidigt die angegriffen Entscheidung.
Der Senat hat die Landwirtschaftskammer angehört. Diese hat das dringende Erwerbsinteresse des Haupterwerbslandwirtes A. K. bejaht (Bl. 90 ff d.A.).

Entscheidungsgründe:
Die gemäß §§ 10 RSG, 9, 22 LwVG, 20, 22 FGG zulässige sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 3 hat Erfolg.
1. Formal ist der "Versagungsbescheid" (Mitteilungsbescheid nach § 21 GrdstVG) des Landkreises vom 22. Juni 2001 ordnungsgemäß ergangen, insbesondere unter Einhaltung der Fristen des § 6 GrdstVG.
2. Das Landwirtschaftsgericht hat zwar verfahrensfehlerhaft entschieden, ohne dass dies jedoch Anlass zu einer auch im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zulässigen Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und Zurückverweisung ist, § 540 ZPO analog.
Das Amtsgericht hat entgegen § 32 Abs. 1 LwVG die Landwirtschaftskammer in erster Instanz nicht angehört und zu dem Verhandlungstermin vom 23. Oktober 2001 geladen. Die gebotene Anhörung der Landwirtschaftskammer hat der Senat nunmehr im Beschwerdeverfahren jedoch nachgeholt.
3. Der Tenor der angegriffenen Entscheidung ist zudem inhaltlich falsch. Das Landwirtschaftsgericht hat den Antrag des Beteiligten zu 3 auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Der Tenor hätte jedoch aus Sicht des Amtsgerichtes lauten müssen, dass die Einwendungen des Beteiligten zu 3 gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes durch das Siedlungsunternehmen zurückgewiesen werden.
4. Die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 3 ist begründet. Das Siedlungsunternehmen hat sein an der Verkaufsfläche bestehendes gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß §§ 6 RSG i.V.m. 12, 21 GrdstVG nicht wirksam ausgeübt. Die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG liegen nicht vor.
Nach dieser Vorschrift darf die Genehmigung eines Kaufvertrages über eine landwirtschaftliche Fläche versagt, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet.
Nach der Legaldefinition des § 9 Abs. 2 GrdstVG liegt eine solche ungesunde Verteilung des Grund und Bodens i.S. Abs. 1 Nr. 1 in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
Dies wiederum wird nach der Rechtsprechung des BGH namentlich dann bejaht, wenn ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert wird, obwohl ein Landwirt dringend zur Aufstockung seines Betriebes auf die gekaufte Fläche angewiesen und zum Erwerb bereit und in der Lage ist (BGHZ 94, 292 ff, 295; BGHZ 112, 86 ff, 88). Insoweit wird das Siedlungsunternehmen einem erwerbswilligen hauptberuflichen Landwirt gleichgestellt. Bei der Prüfung der Voraussetzungen ist sodann jedoch konkret auf den Betrieb des Landwirtes abzustellen, für den das Siedlungsunternehmen optiert.
Das Landwirtschaftsgericht hat das Vorliegen dieser Voraussetzung bejaht mit der Begründung, im Rahmen des Strukturwandels der Landwirtschaft sei es heute erforderlich, große Betriebseinheiten zu schaffen, um wirtschaftlich arbeiten zu können. Besondere Wirtschaftlichkeit der Nutzung durch den erwerbswilligen Landwirt A. K. sei insbesondere deshalb gegeben, weil er bereits Grundstücke in der Nachbarschaft der streitgegenständlichen Fläche bewirtschafte.
Dieses Interesse eines Vollerwerbslandwirtes am Erwerb des Grundstücks zur Eigennutzung sei gegenüber dem Interesse eines Nichtlandwirtes als Käufer, der das Grundstück langfristig an einen Vollerwerbslandwirt verpachten wolle, vorrangig.
Zuzustimmen ist dem Landwirtschaftsgericht, dass nach den agrarpolitischen Berichten der Bundesregierung, die u.a. als Messlatte für Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur i.S. des § 9 GrdstVG gelten, in der Tat einerseits ein wichtiges Ziel die Erhöhung des Eigenlandanteils wirtschaftender Landwirte ist. Dies liegt auch der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu Grunde, wonach bei einem groben Missverhältnis zwischen Eigenland und Pachtland die Vergrößerung des Eigenlandanteils der wirtschaftlichen Stärkung des Betriebes und damit der Verbesserung der Agrarstruktur dient (BHG NJW 1997, 1073 ff, 1075; Beschluss vom 28. April 2002 - BLw 38/01 -). Andererseits ist die Schaffung größerer einheitlich zu bewirtschaftender Flächen aus Gründen der Wirtschaftlichkeit der Bearbeitung wünschenswert. Letzteres kommt im vorliegenden Fall jedoch hinsichtlich des Betriebes A. K., für den die N. ihr gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeübt hat, nicht zum Tragen. Die streitbefangene Fläche schließt nicht unmittelbar an ein anderes von dem Landwirt A. K. bewirtschaftetes Grundstück an, sondern ist von seinem einzigen in direkter Nachbarschaft liegenden Flurstück 41/121 durch einen Wirtschaftsweg getrennt.
Dabei verkennt der Senat nicht, dass die Bewirtschaftung einer ca. 2,5 ha großen Fläche auch für sich allein nicht unwirtschaftlich ist. Das in Rede stehende Flurstück 45 der Flur 1 der Gemarkung W. liegt jedoch ungleich günstiger zu den direkt angrenzenden Flächen des Antragstellers.
In der Praxis verfügen sowohl Voll- als auch Nebenerwerbslandwirte sehr häufig nur etwa über 1/3 Eigenland und 2/3 Pachtland in Bezug auf die gesamte von ihnen bewirtschaftete Fläche.
Gemessen hieran ist die Situation des Betriebes des erwerbswilligen Landwirt A. K. überdurchschnittlich gut. Dies gilt zunächst für seine Flächenausstattung überhaupt, aber auch für seinen Eigenlandanteil. Von seinen insgesamt bewirtschafteten gut 170 ha sind nur 65 ha Pachtland, also nur etwas mehr als 1/3.
Von diesen Pachtflächen stehen zudem ca. 40 ha im Eigentum seines Schwiegervaters, so dass die Gefahr, dass er diese Fläche einmal nicht mehr zur Bewirtschaftung zur Verfügung hat, als außerordentlich gering einzustufen ist und dieser Teil der Pachtflächen seinem Eigenland weitgehend gleichgestellt werden kann.
Weder den Ausführungen der Beteiligten noch denen der Landwirtschaftskammer oder der Anhörung des Landwirtes A. K. ist zu entnehmen, dass Letzterer wegen der Besonderheit seines Betriebes darüber hinaus ein spezielles oder gar dringendes Aufstockungsinteresse gerade hinsichtlich der streitbefangenen Fläche hat. In Ihrer Stellungnahme im Beschwerdeverfahren verweist z.B. die Landwirtschaftskammer lediglich auf den auch vom Landwirtschaftsgericht berücksichtigten Umstand, dass der Zuwachs an Eigentumsflächen für einen Landwirt allgemein agrarpolitisch wünschenswert ist.
Dies reicht indes allein noch nicht aus, um den Verkauf einer landwirtschaftlichen Fläche an einen Nichtlandwirt als ungesunde Verteilung von Grund und Boden und Widerspruch gegen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur einzustufen.
Völlig zu Recht hat die Rechtsprechung als erforderliche Voraussetzung für den Vorrang eines Landwirtes gegenüber einem nicht landwirtschaftlich tätigen Käufer den dringenden Aufstockungsbedarf des erwerbswilligen und ggf. zu bevorrechtigenden Landwirt herausgearbeitet. Anderenfalls würden in einem Fall wie dem vorliegenden, d.h. bei Konkurrenz zwischen einem Nichtlandwirt und einem (Vollerwerbs) Landwirt generell wegen des allgemeinen Aufstockungsbedürfnisses landwirtschaftlicher Betriebe hinsichtlich ihres Eigentumsanteils ohne Prüfung des Einzelfalles die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG zu bejahen sein. Dies widerspricht jedoch eindeutig der Intention des Gesetzgebers und der bisherigen Rechtsprechung. Hätte der von dem Landwirt A. K. angeführte Grundsatz "Bauernland in Bauernhand" allgemein verbindlich gelten sollen, so hätte der Gesetzgeber ein generelles Verbot des Verkaufs landwirtschaftlicher Flächen an Nichtlandwirte normiert. Gerade dies ist aber nicht geschehen, sondern es ist eine Einzelfallprüfung anzustellen.
Für ein individuelles dringendes Aufstockungsbedürfnis des Betriebs A. K. sind bisher Umstände nicht dargelegt. Dabei ist das Erfordernis der Dringlichkeit des Aufstockungsbedarfs nicht in erster Linie zeitlich orientiert. Es muss vielmehr eine gesteigerte Notwendigkeit des Erwerbs bestehen, was zeitliche Erwägungen zwar nicht ausschließt, jedoch für Erwägungen der Zukunftsorientiertheit ebenfalls Raum lässt (BGH Beschluss vom 26. April 2002 - BLw 2/02).
Das Vorliegen dieser Voraussetzungen bezüglich des Betriebes A. K. ist nicht erkennbar. Weder ist dargetan, dass der Landwirt K. z.B. Flächen abgeben musste oder in Zukunft muss (durch Pachtende, öffentliche Maßnahmen o.ä.), oder dass der Bestand oder die Weiterentwicklung seines Betriebes durch den Nichterwerb des Flurstückes beeinträchtigt bzw. durch den Erwerb verbessert würde, insbes. hat er selbst bei seiner Anhörung vor dem Landwirtschaftsgericht keine derartigen besonderen Tatsachen vorgebracht, z.B. für einen bei ihm bestehenden Veredelungsdruck, beabsichtigte Aufstockungsmaßnahmen beim Viehbestand o.ä.
Nach alledem ist festzustellen, dass die Veräußerung des Flurstücks an den Beteiligten zu 3 (mit der angestrebten und tatsächlich erfolgenden Nutzung durch einen Landwirt) Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht widerspricht.
Damit kommt es auf die weitere Behauptung des Beteiligten zu 3, in der nächsten Generation sei durch eines seiner beiden Kinder evtl. mit der Wiederaufnahme der Landwirtschaft zu rechnen, möglicherweise wolle sogar er selbst nach Beendigung seiner Selbstständigkeit die Landwirtschaft betreiben, nicht an.
Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 6. Juli 1990 (BGHZ 112, 86 ff.) zwar ausgeführt, nach den geänderten Zielvorstellungen der Agrarpolitik könne im Rahmen des § 9 Abs. 1 GrdstVG an der grundsätzlichen Bevorzugung von hauptberuflichen Landwirten gegenüber nebenberuflichen nicht mehr festgehalten werden. Eine endgültige Entscheidung zu der Frage, wie ein Nichtlandwirt, der sich erst zum Neben- oder Vollerwerbslandwirt entwickeln will, zu behandeln ist, steht jedoch noch aus (vgl. hierzu BGH RdL 1998, 210 f.).
Der Senat hat keine Veranlassung gesehen, dem Beteiligten zu 3 eine Verpachtungsauflage gem. § 10 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG zu machen. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Fläche nicht auch weiterhin landwirtschaftlich genutzt wird. Der Beteiligte zu 3 hat unwidersprochen vorgetragen, die streitbefangene Fläche an seinen Pächter D. K. verpachten zu wollen, der auch die benachbarten Flächen bewirtschaftet. Der Landwirt A. K. hat bei seiner Anhörung vor dem Landwirtschaftsgericht bestätigt, sein Cousin D. K. bewirtschafte das Flurstück 45 der Flur 1 der Gemarkung W. tatsächlich bereits.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 32 Abs. 2, 44, 45 LwVG, § 2 Nr. 1 KostO. Die Siedlungsbehörde (Amt für Agrarstruktur) ist nicht Beteiligter i.S.d. Kostenvorschriften (vergl. Barnstedt/Steffen, LwVG, 6. Aufl. § 32 Rn. 39). Dies gilt auch für die Genehmigungsbehörde (vgl. Barnstedt/Steffen, aaO., § 14 Rdnr. 286). Das Siedlungsunternehmen ist nicht Beschwerdeführer (vgl. §§ 45 I 2, 44 II LwVG).
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 10 RSG, 9, 22 LwVG, 20, 22 FGG
§§ 6 RSG i.V.m. 12, 21 GrdstVG nicht wirksam ausgeübt. Die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG
§§ 32 Abs. 2, 44, 45 LwVG, § 2 Nr. 1 KostO
§§ 45 I 2, 44 II LwVG
§ 21 GrdstVG
§ 6 GrdstVG
§ 540 ZPO
§ 9 GrdstVG
§ 32 Abs. 1 LwVG
§ 9 Abs. 2 GrdstVG
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG
§ 9 Abs. 1 GrdstVG
§ 10 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 94, 292
BGHZ 112, 86
NJW 1997, 1073