Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-07-25, Aktenzeichen 4 O 340/04
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2006:0725.4O340.04.00

Tenor:
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger zu Händen eines vom Kläger
zu beauftragenden Notars 71.018,44 € (i.W.
einundsiebzigtausendachtzehn 44/100 Euro) nebst Zinsen in Höhe von
fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 02.03.2005
zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller Erklärungen
vor dem beauftragten Notar:
a.) Der Kläger verpflichtet sich, dem Beklagten den nachfolgenden
Grundbesitz Objekt in E, H-straße ##, Wohnung Nr. 1
nebst Kellerraum Nr. 1, gelegen Gemarkung E, Flur ##,
Flurstück ###, Grundbuch E B, Blatt ##### zu übertragen,
frei von der in Abteilung III der Grundbücher eingetragenen
Grundschuld(en). Dazu erteilt der Kläger dem Beklagten Vollmacht
im Namen des Klägers und unter Befreiung von den
Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.
b.) Der Kläger erklärt sein Einverständnis mit der Weisung des
Beklagten an den Notar, den Zahlungsbetrag zur Ablösung der in
Abt. III des Grundbuches eingetragenen Grundschuld(en)
einschließlich evtl. Vorfälligkeitsentschädigung und Kosten zu
verwenden.
c.) Der Kläger bewilligt die Eintragung des Beklagten als Eigentümer
unter der aufschiebendenden Bedingung, dass Zahlungseingang in
Höhe des durch die Klage geforderten Betrages zzgl. evtl. Kosten
und Vorfälligkeitsentschädigungen auf dem Konto des
unterzeichneten Notars erfolgt.
d.) Der evtl. nach Ablösung der Grundschuld überschießende
Geldbetrag ist an den Kläger zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 26 % und der
Beklagte 74 %.
Das Urteil ist für den Kläger und den Beklagten gegen Sicherheitsleistung
in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig
vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Beklagte erwarb im Jahre 1998 den Grundbesitz H-straße ##
gemeinsam mit Herrn T. Wegen der Einzelheiten des
Kaufvertrages kann auf die Kopie des notariellen Vertrages vom
17.08.1998 (Bl. 85 f. d.A.) Bezug genommen werden. Der Grundbesitz
wurde von den Erwerbern sodann in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Auf
die Kopien der notariellen Teilungserklärungen vom 23.11.1998 (Bl. 23 R
f. d.A.) und vom 18.01.1999 (Bl. 28 R f. d.A.) kann Bezug genommen
werden.
Nach der erfolgten Teilung wurde der Beklagte in dem neu angelegten
Grundbuch als Eigentümer mehrerer Eigentumswohnungen im Hause
H-straße ## in E eingetragen. Dazu gehörte auch die
Wohnung Nr. 1 in diesem Hause. Auf die Kopie des Grundbuchauszuges
des Amtsgerichts Dortmund zum Grundbuch von E B Blatt #####
(Bl. 5 R f. d.A.) wird Bezug genommen.
Der Beklagte vertrieb die ihm gehörenden Wohnungen über die Fa. V
GmbH (nachstehend V genannt), deren Geschäftsführer der Beklagte
auch war. Der Kläger wurde von Mitarbeitern der Fa. V angesprochen.
Die Einzelheiten der Gespräche sind zwischen den Parteien streitig. Der
Kläger entschloss sich daraufhin zum Erwerb der vorbezeichneten
Wohnung.
Es kam zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages. Die Parteien
vereinbarten darin einen Kaufpreis in Höhe von mindestens 71.018,44 €.
Nach Zahlung des Kaufpreises wurde der Kläger als Eigentümer in dem
vorbenannten Grundbuch eingetragen. Der wirtschaftliche Übergang
erfolgte zum 01.01.2001.
Der Kläger erhielt von dem Beklagten einen Betrag in Höhe von 8.220,04
€, der zum Teil als sog. "Belastungszuschuss" und zum Teil auch als
"Innenprovision" bezeichnet wurde. Diesen Zuschuss rechnete der
Beklagte mit Schreiben vom 14.12.2000 (Bl. 84 d.A.) gegenüber dem
Kläger ab.
Im Jahre 2004 wurden Verkehrswertgutachten über den Wert
verschiedener Wohnungen im Hause H-straße ## von dem
Klägervertreter in Auftrag gegeben. Der Sachverständige Dipl.-Ing.
I erstellte daraufhin unter dem 22.11.2004 ein Gutachten.
Wegen der Einzelheiten des Gutachtens kann auf die Kopie (Bl. 3 f. d.A.)
Bezug genommen werden.
Der Kläger behauptet, der Beklagte habe damit geworben, dass es sich
bei der vorgenannten Eigentumswohnung um eine risikolose
Kapitalanlage und zugleich um ein Steuersparmodell handele. Die
Mitarbeiter der Fa. V hätten weiter damit geworben, dass für den Fall
des Mietausfalls ein Mietpool vorhanden sei, der diesen Ausfall auffangen
würde. Es sei erklärt worden, dass sich unter Berücksichtigung einer
Steuerersparnis von 3.000,00 DM jährlich eine monatliche Belastung von
ca. 90,00 € ergebe. Tatsächlich habe sich jedoch eine monatliche
Belastung über vier Jahre in Höhe von 616,79 € ergeben. Der Kläger
behauptet, er sei insoweit falsch beraten worden. Bei richtiger Beratung
hätte er den Kaufvertrag nicht geschlossen.
Der Kläger behauptet weiter, es sei erklärt worden, das Haus sei
vollständig neu saniert gewesen. Tatsächlich hätte sich jedoch ein völlig
unterdurchschnittlicher Zustand mit erheblichem Instandhaltungsstau
gezeigt. Weiter habe er erst später festgestellt, dass das Haus in einer
besonders schlechten Gegend Dortmunds liege. Der Kläger behauptet,
der Verkehrswert der Wohnung habe im Juli 2000 lediglich bei 30.200 €
gelegen. Der Kaufpreis sei daher um mehr als 100 % überteuert. Der
Kläger behauptet, der Beklagte habe als gewerbsmäßiger
Immobilienhändler Kenntnis von der Überteuerung gehabt. Der Kläger ist
daher der Ansicht, der Kaufvertrag sei sittenwidrig und nichtig und verlangt
die Rückabwicklung des Kaufvertrages.
Der Kläger ist weiter der Ansicht, ihm stünden Schadensersatzansprüche
aus c.i.c. wegen einer Falschberatung vor Abschluss des Kaufvertrages
sowie gem. §§ 823 BGB i.V.m. § 302 a Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 StGB zu.
Der Kläger behauptet weiter, unter Berücksichtigung von Mietzahlungen in
Höhe von ca. 4.424,69 € und Zinszahlungen in Höhe von ca. 30.031,00 €
sei ihm ein erheblicher Schaden in Höhe von ca. 29.606,31 € entstanden.
Davon macht er mit dem Klageantrag zu 2.) einen
Schadensersatzanspruch in Höhe eines Teilbetrages in Höhe von
25.000,00 € geltend.
Der Kläger beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger zu
Händen eines vom Kläger zu beauftragenden Notars
71.018,44 € nebst Zinsen in Höhe von fünf
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit
Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe
folgender notarieller Erklärungen vor dem beauftragten
Notar:
a.) Der Kläger verpflichtet sich, dem Beklagten den
nachfolgenden Grundbesitz Objekt in E,
H-straße ##, Wohnung Nr. 1 nebst Kellerraum
Nr. 1, gelegen Gemarkung E, Flur ##,
Flurstück ###, Grundbuch E B, Blatt #####
zu übertragen, frei von der in Abteilung III der
Grundbücher eingetragenen Grundschuld(en). Dazu
erteilt der Kläger dem Beklagten Vollmacht im
Namen des Klägers und unter Befreiung von den
Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu
erklären.
b.) Der Kläger erklärt sein Einverständnis mit der
Weisung des Beklagten an den Notar, den
Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abt. III des
Grundbuches eingetragenen Grundschuld(en)
einschließlich evtl. Vorfälligkeitsentschädigung und
Kosten zu verwenden.
c.) Der Kläger bewilligt die Eintragung des
Beklagten als Eigentümer unter der
aufschiebendenden Bedingung, dass
Zahlungseingang in Höhe des durch die Klage
geforderten Betrages zzgl. evtl. Kosten und
Vorfälligkeitsentschädigungen auf dem Konto des
d.) Der evtl. nach Ablösung der Grundschuld
überschießende Geldbetrag ist an den Kläger zu
zahlen.
2. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger weitere
25.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf
Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, es habe keine fehlerhafte Beratung gegeben.
Insbesondere sei dem Kläger keine monatliche Belastung in Höhe von
90,00 € in Aussicht gestellt worden. Auch sei in den notariellen
vertraglichen Unterlagen kein Hinweis auf Vereinbarungen zu einem
Mietpool enthalten.
Der Beklagte bestreitet Grund und Höhe des geltend gemachten
Schadensersatzanspruchs in Höhe von 25.000,00 €.
Der Beklagte behauptet, der Kaufpreis sei nicht sittenwidrig überhöht
gewesen. Insbesondere sei die Zahlung in Höhe von 8.220,04 € vor der
Bewertung vom Kaufpreis in Abzug zu bringen. Im Zuge des Erwerbs des
Gebäudes durch den Beklagten sei eine Renovierung der Fassade, des
Treppenhauses und des Keller erfolgt. Eine vollständige Sanierung sei
dem Kläger nicht zugesichert worden.
Der Beklagte behauptet weiter, er habe das Gebäude selbst zu einem
Gesamtkaufpreis in Höhe von 427.440 € erworben. Der Verkehrswert sei
seinerzeit durch Herrn Dipl.-Ing. I überprüft worden. Dieser habe
festgestellt, dass der Kaufpreis etwa 10 bis 15 % unterhalb des
Verkehrswertes des Gebäudes liege. Daher fehle es an dem subjektiven
Tatbestand der Sittenwidrigkeit.
Der Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes kann auf
die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen
Die Klage ist am 31.12.2004 beim Landgericht Dortmund eingegangen
und dem Beklagten am 02.03.2005 zugestellt worden.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen
Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. F. Wegen des
Ergebnisses der Beweisaufnahme kann auf das bei den Akten befindliche
Gutachten vom 22.05.2006 (Bl. 108 f. d.A.) Bezug genommen werden.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und in dem tenorierten Umfang begründet.
Dem Kläger steht gegenüber dem Beklagten ein Anspruch auf
Rückzahlung in Höhe von 71.018,44 € Zug um Zug gegen
Rückabwicklung des Kaufvertrages gem. §§ 812, 818 BGB zu.
Der zwischen den Parteien geschlossen notarielle Kaufvertrag über die
Wohnung Nr. 1 im Hause H-straße ## ist gem. § 138 BGB nichtig.
Nach seinem aus der Zusammenfassung von Inhalt, Beweggrund und
Zweck zu entnehmenden Gesamtcharakter ist das Rechtsgeschäft mit den
guten Sitten nicht vereinbar. Die Sittenwidrigkeit des Vertrages ergibt sich
aus einem besonderes groben Missverhältnis zwischen dem vereinbarten
Kaufpreis und dem Wert der Wohnung.
Die Parteien haben nach Angaben des Klägers einen Kaufpreis in Höhe
von 71.018,44 € vereinbart. Ob sogar ein höherer Kaufpreis vereinbart
worden ist, wie vom Beklagten vorgetragen, konnte die Kammer nicht
feststellen, da der Kläger eine Kopie des notariellen Kaufvertrages nicht
vorgelegt hat. Der vom Kläger selbst behauptete Kaufpreis lag jedoch
118,5 % über dem tatsächlichen Verkehrswert. Der Sachverständige Dipl.-
Ing. F ist bei seiner Begutachtung zu dem Ergebnis gekommen, dass
die Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragesabschlusses nur einen
Verkehrswert in Höhe von 32.500,00 € hatte.
Der Sachverständige hat überzeugend erläutert, dass er diesen Wert
aufgrund des Sach-, des Ertrags- und des Vergleichswertes geschätzt hat.
Diese Schätzung vermochte das Gericht gut nachzuvollziehen.
Den Sachwert hat der Sachverständige mit 33.500 € angegeben. Dazu hat
er erläutert, dass er den Zeitwert der Bausubstanz des Gebäudes auf der
Grundlage der Herstellungskosten unter Berücksichtigung einer
Alterswertminderung ermittelt und den Bodenwertanteil sowie die
Zeitwerte für Versorgungsanschlüsse und besondere Bauteile
hinzugerechnet hat. Den gesamten Betrag hat der Sachverständige dann
auf die anteilige Fläche der hier streitigen Wohnung umgerechnet.
Den Ertragswert hat der Sachverständige mit 32.200 € in Ansatz gebracht.
Dabei ist er von dem Jahresnettomietertrag sowie von einem
Liegenschaftszins in Höhe von 3,80 % ausgegangen. Danach hat er einen
Ertragswertanteil der Bausubstanz ermittelt und zu diesem ebenfalls den
Bodenwertanteil addiert. Auch dieser Betrag ist auf die anteilige Fläche
der Wohnung umgelegt worden.
Der Vergleichswert in Höhe von 31.900 € ist vom Sachverständigen
anhand vergleichbarer Objekte ermittelt worden. Dabei hat er einen
Mittelwert der Preise pro qm errechnet, den er hier mit 678 € / qm
angegeben hat.
Das Gericht hat keine Bedenken, den überzeugenden Ausführungen des
Sachverständigen Dipl.-Ing. F zu folgen. Der Sachverständige geht
von den richtigen Tatsachen aus und hat seine Schlussfolgerungen
detailliert und nachvollziehbar begründet. Der Sachverständige verfügt
persönlich über eine umfassende Sachkompetenz, die keinerlei Anlass zu
Zweifeln bietet.
Es kann dahinstehen, ob sich das Objekt tatsächlich in einem derart
schlechten Zustand befunden hat, wie der Kläger geltend gemacht hat.
Insoweit fehlt es bereits an einem substantiierten Sachvortrag des
Klägers. Der Sachverständige hat bei der Ermittlung des geringen
Verkehrswertes zugrunde gelegt, dass ein gemeinüblicher
Erhaltungszustand bestanden hat, wie es der Beklagte behauptet.
Soweit der Beklagte zuletzt mit Schriftsatz vom 14.07.2006 die Kopie
eines "Grundstücksmarktberichts E 1998" vorgelegt hat, erfolgte
dies nach Ablauf der im Beschluss vom 31.05.2006 gesetzten Frist und
nach Terminierung. Diese Kopie vermag aber das Gutachten des
Sachverständigen auch nicht zu erschüttern. Es ist nicht ersichtlich, was
bei dem Wert von 2.500 DM / qm zugrunde gelegt worden ist. Ein
ausreichender Vortrag hierzu fehlt. Der Beklagte hätte dies allenfalls dem
Sachverständigen vorhalten können, was er jedoch nicht beantragt hat. Im
übrigen belegt auch das außergerichtlich von einigen Eigentümern der
Wohnungen im Hause H-straße ## eingeholte Gutachten des
Sachverständigen Dipl.-Ing. I vom 22.11.2004 (Bl. 3 f. d.A.),
dass der Verkehrswert der Wohnungen erheblich unter den Kaufpreisen
lag. Das Gericht hat daher im Ergebnis keinerlei Zweifel, dem
Sachverständigen Dipl.-Ing. F in seiner Bewertung zu folgen.
Auf der Grundlage des von dem Sachverständigen ermittelten
Verkehrswertes bei Vertragsabschluss in Höhe von 32.500,00 € im Juli
2000 ist das Verhältnis zum vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 71.018,44
€ nur als grob zu bezeichnen. Der gezahlte Kaufpreis beträgt mehr als 118
% des tatsächlichen Wertes der Wohnung.
Von einem groben Missverhältnis ist selbst dann auszugehen, wenn die
nach Vertragsabschluss erfolgte Zahlung des Beklagten an den Kläger in
Höhe von 8.220,04 € in Abzug zu bringen wäre. Dabei ist es bereits
fraglich, ob dieser Betrag tatsächlich vom vereinbarten Kaufpreis in Abzug
zu bringen ist, wie der Beklagte meint. Der Beklagte selbst bezeichnet
diesen Betrag zum Teil als sog. "Innenprovision". Wenn es sich jedoch um
eine Provisionszahlung handelt, so käme ein Abzug nicht in Betracht.
Selbst wenn man einen Abzug jedoch vornähme, so verbliebe noch immer
ein Kaufpreis in Höhe von 62.798,40 €, der über 93 % des tatsächlichen
Wertes lag.
Das Gericht geht davon aus, dass die Vorgehensweise des Beklagten
auch subjektiv verwerflich war. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung
und Gegenleistung besonders grob, so rechtfertigt dies den Schluss auf
die bewusste oder grob fahrlässige Ausnutzung eines den Vertragspartner
in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstandes. Von
einem solchermaßen groben Missverhältnis, das den Schluss auf eine
verwerfliche Gesinnung zulässt, ist nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs bei Grundstücksgeschäften bereits dann auszugehen,
wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der
Gegenleistung. Die hieran anknüpfende Schlussfolgerung leitet sich aus
dem Erfahrungssatz her, dass in der Regel außergewöhnliche Leistungen
nicht ohne Not - oder nicht ohne einen anderen den Benachteiligten
hemmenden Umstand - zugestanden werden und auch der Begünstigte
diese Erfahrung teilt, (vgl. BGH NJW 2001, S. 1127 f., BGH NJW 1992, S.
899 f.). Ein hemmender Umstand in diesem Sinne kann insbesondere die
Unerfahrenheit des Benachteiligten sein. Sie kommt u.a. dann in Betracht,
wenn der Benachteiligte keinerlei Kenntnisse über den tatsächlichen Wert
und die wirkliche Marktlage hat.
Allein das besonders grobe Äquivalenzmissverhältnis erlaubt es, auf die
verwerfliche Gesinnung als subjektives Merkmal des § 138 BGB zu
schließen. Denn eine verwerfliche Gesinnung muss schon dann bejaht
werden, wenn sich der Begünstigte zumindest leichtfertig der Einsicht
verschließt, dass sich der andere Teil nur unter dem Zwang der
Verhältnisse oder den in § 138 Abs. 2 BGB genannten Umständen auf
den ungünstigen Vertrag eingelassen hat. Nach dem geschilderten Satz
der Lebenserfahrung, dass außergewöhnliche Gegenleistungen nicht
ohne Not zugestanden werden, kann sich der Begünstigte der Kenntnis
der "misslichen Lage" des anderen Teils nicht nur dadurch verschließen,
dass er bei erkannt krassem Missverhältnis dessen Zwangslage oder
einen anderen ihn hemmenden Umstand nicht zur Kenntnis nimmt,
sondern auch dadurch, dass er sich schon des objektiven besonders
groben Missverhältnisses nicht bewusst wird (vgl. BGH NJW 2001, S.
1127f).
Der Bundesgerichtshof hat dazu weiter ausgeführt, dass davon
auszugehen ist, dass sich der Begünstigte, wenn er nicht ohnehin
aufgrund einer Tätigkeit im Immobiliengewerbe hinreichend sachkundig
ist, im allgemeinen - gleich ob er auf Erwerber- oder Veräußererseite
steht - wegen der hohen finanziellen Aufwendungen, die mit einem
Grundstückserwerb verbunden sind, vor Vertragsabschluss durch
Beobachtung des Grundstücksmarktes oder Einholung sachverständiger
Auskünfte zumindest grundlegende Kenntnisse von den Marktpreisen
verschafft hat. Er ist damit im Regelfall ohne weiteres in der Lage, ein
Geschäft als für ihn außergewöhnlich vorteilhaft zu erkennen, so dass er
sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis eines besonders groben
Äquivalenzmissverhältnisses und der hierdurch indizierten Zwangslage
seines Vertragspartners verschließt (vgl. BGH a.a.O.).
Im Ergebnis kann es dabei dahinstehen, ob diese Schlussfolgerung im
Wege des Anscheinsbeweises vollen Beweis für die verwerfliche
Gesinnung des Begünstigten erbringen könnte, oder ob ihr lediglich die
Bedeutung als Indizienbeweis zukommt. Es handelt sich nach Auffassung
des Bundesgerichtshofes jedenfalls um eine beweiserleichternde
tatsächliche Vermutung, die vom Tatrichter im Bereich der
Beweiswürdigung zu berücksichtigen ist. Sie kann nur dann nicht zu
Anwendung kommen, wenn sie im Einzelfall durch besondere Umstände
erschüttert ist (vgl. BGH a.a.O.).
Dem Beklagten ist die Erschütterung dieser Vermutung der verwerflichen
Gesinnung nicht gelungen. Dem Gericht ist aus einer Vielzahl anderer
Verfahren, die vor dem Landgericht gegen den Beklagten anhängig sind,
bekannt, dass der Beklagte nicht nur eine Wohnung oder nur die
Wohnungen im Hause H-straße ## veräußert hat. Der Beklagte hat
eine große Zahl von Wohnungen im Raum E veräußert und ist
mithin gewerblich im Immobiliengeschäft tätig gewesen. Auf dieser
Grundlage geht das Gericht davon aus, dass dem Beklagten der
Grundstücksmarkt in E und die allgemein üblichen Preise bekannt
waren. Daraus ergibt sich weiter, dass dem Beklagten auch der
tatsächliche Wert der streitgegenständlichen Wohnung bekannt oder
allenfalls aus Leichtfertigkeit unbekannt war.
Der von dem Beklagten selbst zuvor gezahlte Kaufpreis entkräftet die
Vermutung nicht. Dieser von ihm selbst gezahlte Preis spricht schon für
einen wesentlichen niedrigeren Verkehrswert. Der Beklagte hat hierzu
vorgetragen, das gesamte Haus für 427.440 E erworben zu haben. Stellt
man diesen Preis in Relation zu der Gesamtwohnflächen (565,78 qm), so
entfällt auf die streitgegenständliche Wohnung (47 qm) ein anteiliger Preis
von ca. 35.500 €. Dieser Wert liegt nicht weit von dem entfernt, den der
Sachverständige Dipl-Ing. F mit 32.500 € festgestellt hat. Welche
Nebenkosten der Beklagte beim Erwerb des Hauses und bei der Teilung
der Wohnungen hatte, mag für seine unternehmerische Kalkulation von
Bedeutung sein, spielt für die Beurteilung der Kenntnis vom Verkehrswert
aber keine Rolle. Die von ihm aufgewandten Nebenkosten schmälern
allenfalls seinen Gewinn, führen aber nicht zu einer Erhöhung des
tatsächlichen Verkehrswertes. Die Tatsache, dass der Beklagte das
gesamte Objekt zu einem Preis in Höhe von 427.440 € erworben hat,
spricht vielmehr für eine positive Kenntnis von den tatsächlichen
Verkehrswerten. In diesem Zusammenhang hat der Beklagte zuletzt auch
eingeräumt, zumindest von einer 50 % - igen Überhöhung des
Kaufpreises positive Kenntnis gehabt zu haben. Das Gericht geht aber
nach dem eigenen Vortrag des Beklagten auch davon aus, dass er auch
bezüglich einer noch höheren Überteuerung Kenntnis hatte. Dem
Beklagten, der gewerblich im Immobiliengeschäft tätig war, muss bekannt
gewesen sein, dass die von ihm verauslagten Erwerbs- und Nebenkosten
den Verkehrswert nicht erhöhen. Daher geht auch das Gericht davon aus,
dass der Beklagte bei seiner subjektiven Vorstellung vom Verkehrswert
diese Kosten zumindest nicht in der angegeben Höhe ernsthaft in Ansatz
gebracht hat.
Dass der Beklagte tatsächlich von einem wesentlich höheren
Verkehrswert ausgehen musste oder durfte, hat er auch sonst nicht
substantiiert dargelegt. Da der Beklagte gewerblich im Immobiliengeschäft
tätig war, rechtfertigt der von ihm gezahlte Preis nicht die Vermutung eines
besonders hohen Verkehrswertes. Es ist vielmehr davon auszugehen,
dass er die Marktlage kannte und sich ein eigenes Bild machen konnte.
Der von ihm gezahlte Preis muss nicht mit der tatsächlichen Marktlage
übereinstimmen. Der Beklagte -hat zwar vorgetragen, dass ein Gutachten
des Dipl.-ing. I vorgelegen habe, wonach der zu zahlende
Kaufpreis etwa 10 bis 15% unterhalb des Verkehrswertes gelegen habe.
Dieser Vortrag ist jedoch unsubstantiiert. Hierauf hat das Gericht mit
Beschluss vom 31.05.2006 hingewiesen, ohne das weiterer hinreichender
Vortrag erfolgte. Das Gutachten selbst ist nicht vorgelegt worden. Auch ist
nicht ersichtlich, welche Werte ermittelt worden sein sollen und was dem
zugrunde gelegt wurde. Die pauschale Behauptung des Beklagten genügt
nicht.
Für eine verwerfliche Gesinnung spricht jedoch, dass der Beklagte die
Objekte überwiegend in Süddeutschland vermarktet hat oder hat
vermarkten lassen. Wie sich aus der Gesamtschau der allein in der 4.
Zivilkammer des Landgericht Dortmunds anhängigen Verfahren zu den
Objekten H-straße, V- Straße, S-straße und
N-straße, an welchen der Beklagte in verschiedenen Formen
beteiligt war, ergibt, haben die Käufer die jeweiligen Wohnungen
überwiegend vor dem Abschluss des Kaufvertrages nicht besichtigt und
sich allein auf die Angaben der Vermittler zu den Grundbesitzungen
verlassen. Hier spricht einiges dafür, dass der Beklagte gezielt Käufer in
einer möglichst großen räumlichen Distanz gesucht hat, damit diese
möglichst auf eine vorherige Besichtigung verzichten. Weiter ist es auch
Erwerbern in Süddeutschland wesentlich schwerer möglich, den
Grundstücksmarkt in E zu beurteilen. Bei höheren
Grundstückspreisen in Süddeutschland mag einigen Erwerbern der
Kaufpreis für eine E Wohnung relativ niedrig vorgekommen
sein, obwohl der nach E Verhältnissen überhöht war.
Der Anspruch des Klägers auf Herausgabe des gezahlten Kaufpreises ist
nicht verjährt. Der Kläger hat den Lauf der Verjährung rechtzeitig durch
Einreichung der Klage unterbrochen. Die Verjährungsfrist betrug nach
dem Schuldrecht in der alten Fassung gem. § 195 BGB dreißig Jahre. Die
neue Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Diese neue Frist begann gem.
Art. 229 § 6 Abs. 3 EGBGB am 01.01.2002 und wäre danach am
31.12.2004 abgelaufen. Die Klage ist am 31.12.2004 bei Gericht
eingegangen. Die Zustellung der Klage an den Beklagten wirkt auf den
Eingang der Klage zurück. Die Tatsache, dass die Zustellung erst am
02.03.2005 erfolgt ist, fällt nicht in den Verantwortungsbereich des
Klägers. Der Kläger hat den Gerichtskostenvorschuss umgehend nach
Erhalt der Gerichtskostenrechnung eingezahlt.
Dem Kläger stehen gem. § 291 BGB Prozesszinsen ab Rechtshängigkeit
zu.
Dem Kläger steht jedoch kein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von
25.000 € zu. Insoweit war die Klage unbegründet und abzuweisen.
Der Kläger hat einen Schaden insoweit nicht substantiiert vorgetragen.
Der Kläger hat nur eine Teilforderung geltend gemacht, ohne näher
anzugeben, um welchen Teil es sich handeln soll. Es fehlt weiterhin jede
konkrete Schadensberechnung. Der Kläger hat lediglich in der Klageschrift
ungefähre Angaben zu Zinsen und Mieteinnahmen gemacht und eine
Differenz in den Raum gestellt. Der Kläger hat jedoch nicht angegeben, für
welchen Zeitraum er einen Schadensersatz geltend macht. Es fehlt auch
jede konkrete Aufstellung über die Höhe der vereinnahmten Mieten, der
angefallenen Zinsen und etwaiger Steuerersparnisse. Das Gericht hatte
bereits im Beweisbeschluss darauf hingewiesen, dass für Ansprüche, die
über die Rückabwicklung hinausgehen, ein ausreichender Vortrag fehlt.
Ein weiterer hinreichender Vortraq des Kläqers erfolgte nicht.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 709 ZPC

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 823 BGB i.V.m. § 302 a Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 StGB
§§ 812, 818 BGB
§ 181 BGB
§ 138 BGB
§ 195 BGB
§ 291 BGB
§ 138 Abs. 2 BGB
§ 6 Abs. 3 EGBGB

Zitierte Entscheidungen: 3 EGBGB am 01.01