Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2016-02-15, Aktenzeichen 12 O 20/15
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2016:0215.12O20.15.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Der Betreiber gemeinnütziger Einrichtungen hat keinen Anspruch auf Schadensersatz gegen eine Kommune wegen Abbruch der Vertragsverhandlungen. (Rn.26) Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Vorwurf, der Verkäufer habe treuwidrig den Erwerb des Grundstücks vereitelt, haltlos ist, weil dem Käufer das Risiko bekannt war, wonach die politischen Entscheidungsträger der Kommune sich bei dem Grundstück gegen eine Veräußerung entscheiden könnten und dieses Risiko letztlich eingetreten ist. (Rn.32)
2. Im Rahmen der Vertragsfreiheit hat grundsätzlich jeder Vertragspartner bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem angestrebten Vertragsabschluss Abstand zu nehmen. (Rn.27)
3. Bei notariell zu beurkundenden Verträgen kann eine Ersatzpflicht nur dann bejaht werden, wenn es mit Treu und Glauben schlechthin nicht zu vereinbaren ist und nicht allein aus dem Grund, dass eine Partei ohne triftigen Grund die Verhandlungen abbricht. (Rn.28)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin nimmt das beklagte Land auf Zahlung von Schadensersatz aus einer unterbliebenen Grundstücksübertragung in Anspruch.
Die Klägerin betreibt seit dem Jahr 1988 in ...eine Vielzahl von gemeinnützigen Einrichtungen. Zu diesen gehören Kindertagesstätten. Kurz vor ihrer Gründung schloss der ...e.V, ...mit dem Land ..., vertreten durch das damals zuständige Bezirksamt ...von ..., Abt. ...einen Nutzungsvertrag für eine Kindertagesstätte in der ...straße 25 in ...( früher ...). Zu den Einzelheiten dieses Vertrages wird Bezug genommen auf die Anlage K 1. In § 7 dieses Vertrages war geregelt, dass der Nutzer das Gebäude einschließlich sämtlicher Nebenanlagen sowie die übernommenen Nutzungsgegenstände in ordnungsgemäßen und dem Nutzungszweck entsprechend gebrauchsfähigen Zustand zu halten hatte, wobei § 15 regelte, dass dies auf Kosten des Nutzers geschehen sollte und der Beklagte nach der Kündigung und Rückgabe der Kindertagesstätte keine Entschädigung schulden sollte. In diesen Vertrag ist die Klägerin als Rechtsnachfolger des ... e.V ...eingetreten und zwar spätestens durch entsprechende Vereinbarung der Parteien vom 19.08.2010.
Bei der Kindertagesstätte in der ...straße 25 handelte es sich um einen Plattenbau aus den 1970 er Jahren, der räumlich früher Bestandteil der benachbarten ...-Grundschule war. Dementsprechend teilten sich beide Einrichtungen die Versorgungstechnik.
Die Gebäudehülle der Kindertagesstätte entsprach im Jahre 2009 nicht modernen Dämmungsstandards. Der Betrieb der Kindertagesstätte wurde auch dadurch erschwert, dass der Innenausbau nicht barrierefrei erfolgt war, weswegen Kinder mit Behinderungen nicht adäquat betreut werden konnten.
Unter dem 15.10.2009 fasste das ... von ...einen Beschluss, wonach unter bestimmten Voraussetzungen die Träger von Kindertagesstätten Grundstücke zu stark subventionierten Bedingungen kaufen konnten. Zu den näheren Einzelheiten dieses Beschluss wird Bezug genommen auf die Anlage K 2.
Daraufhin intensivierten die Parteien ihre Verhandlungen über eine Modernisierung der streitgegenständlichen Kindertagesstätte, die in der bereits zitierten Vereinbarung vom 19.08.2010 mündete.
Eingebettet waren die Verhandlungen in das sogenannten „Konjunkturpaket II§, mit dem die Bundesregierung im Jahr 2009 durch die Förderung der schnellen Umsetzung von Bauprojekten versuchte, eine Störung des gesamtwirtschaftlichen Gleichgewichts zu verhindern. Aus diesen Fördermitteln sollte der Umbau der Kindertagesstätte teilfinanziert werden. Gemäß vorläufigem Bewilligungsbescheid der ...vom 30.10.2009 erhielt die Klägerin einen Zuschuss von 800.000,- € für die Baukosten.
In der Ergänzungsvereinbarung war ferner festgehalten, dass eine Gesamtfläche von circa 1968 m2 aus dem vorhandenen Grundstück ...straße 25 herausvermessen werden sollte.
Zu den näheren Einzelheiten des Vertrages wird Bezug genommen auf die Anlage K 3, wobei § 11 des Vertrages nach den Vorstellungen der Klägerin im Entwurfsstadium noch vorsah, dass der Beklagte verpflichtet sei, das Grundstück zu verkaufen. Mit dieser Formulierung konnte sich die Klägerin jedoch nicht durchsetzen., weshalb dann Nr. 9 des letztlich abgeschlossenen Vertrages lediglich regelte, dass eine solche Eigentumsübertragung angestrebt werde und dem Parlamentsvorbehalt unterliege.
Sodann ließ die Klägerin durch die eingeschalteten Architekten, die ... die aus der Anlage K 4 ersichtlichen Umbaumaßnahmen realisieren, wobei der Beklagte bestreitet, dass all diese Arbeiten erforderlich gewesen wären. Im Zuge dieser Arbeiten hat sich die Nutzfläche des Gebäudes verdoppelt.
Im Rahmen der Umbauarbeiten erfolgte eine Trennung aller Versorgungsleitungen sowie ein Neuanschluss an das Fernwärmnetz, weil insoweit ein Wärmebezug bislang über das Schulgebäude erfolgte. Zudem wurde der Gebäudekörper um ein vollständiges Obergeschoß aufgestockt. Unter dem 18.12.2009 stellte ein Gutachter fest, dass die Aussen-Fugenmasse unter anderem einen sehr hohen PCB-Anteil enthielt.
Im Jahr 2010 und nochmals nach Fertigstellung der Arbeiten beantragte die Klägerin bei dem Beklagten, vertreten durch den damals zuständigen ...das herausgemessene Grundstück nun für 1 Euro an die Klägerin zu veräußern, nachdem zuvor eine Frau C. vom ...bei der Klägerin per email vom 29.03.2014 ( Anlage K 14) nachgefragt wurde, ob das Interesse am Kauf der Kita für 1 Euro weiterhin bestehe.
Dieser Antrag wurde unter dem 8.04.2013 abgelehnt. Statt dessen bot der Beklagte einen verlängerten Nutzungsvertrag bis in Jahr 2040 an.
Zu den näheren Inhalt dieses Schreibens wird Bezug genommen auf die Anlage K 7.
Die Klägerin nahm diese Entscheidung nicht hin und beantragte erneut unter dem 9.07.2013 eine Übertragung des Grundstücks. Dies lehnte der Beklagte vertreten durch die nunmehr zuständige ... S. erneut unter dem 4.08.2014 ab, weil derzeit die Ein-Euro-Regelung ausgesetzt sei.
Zu dem näheren Inhalt dieses Schreiben wird Bezug genommen auf die Anlage K 9.
Die Klägerin behauptet unter Darlegung im einzelnen, ihr sei durch den Vertrauensbruch des nicht eingehaltene Zusagen des Beklagten ein Schaden von 1.833.907,33 € entstanden. Zu den Einzelheiten der Schadensberechnung wird Bezug genommen auf die Seiten 8-20 der Klageschrift ( Bl. 8 Bis 20 d.A.). Wäre sie frühzeitig informiert worden, dass ihr das Grundstück nicht übertragen werde, hätte sie die Aufwendungen für die Renovierungen nicht getätigt, geschweige denn den komplizierten Energiespar-Garantievertrag Pool 18 abgeschlossen. Der Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, dass das Land ...die politische Entscheidung getroffen habe, keine Grundstücke mehr für 1 Euro abzugeben, weil bei Altfällen dies nach wie vor so gehandhabt werde. Dies ergebe sich aus einem Schreiben der ... vom 29.04.2015 (Anlage K 22). Die Klägerin ist der Ansicht, bei der streitgegenständlichen Angelegenheit handele es sich um einen solchen Altfall. Auch wenn sie zwischenzeitlich einen langfristigen Nutzungsvertrag abgeschlossen habe, sei ihr auch dadurch ein existentieller Nachteil entstanden, dass sie das Grundstück nunmehr nicht für anderweitige Investitionen beleihen könne, insbesondere für den Neubau einer Hauptverwaltung mit einem Volumen von circa 10,5 Mio Euro. Sie ist der Ansicht, der Beklagte verhalte sich treuwidrig, wenn er entgegen dem Sinn des Vertrages die Sanierungsleistungen entgegen nimmt, aber andererseits die formalen Voraussetzung für die Eigentumsübertragung unterlässt, insbesondere das ...nicht den Übertragungsbedarf pünktlich an das ... weiterleitet. Für die mündlich gemachten Zusagen, wonach das ...alle erforderlichen Maßnahmen ergreifen werde, damit es zur Auflassung des neuen Grundstückes kommen könne, beruft sich die Klägerin auf das Zeugnis der ...Sch.. Hilfsweise stützt die Klägerin ihre Ansprüche auf Bereicherungsrecht, da die getätigten Sanierungen nicht von den Kostensätzen des Landes ...gedeckt seien. Nach Ablauf der vertraglichen Nutzungsdauer hätte das Kitagebäude noch immer einen Wert von 964.953,58 €, sofern man von einer technischen Restnutzungsdauer von weiteren 25 Jahren ausgehe.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.833.907,33 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, der PCB-Gehalt in den Räumen, sei unbedenklich gewesen. Zu den näheren Einzelheiten dieses Vortrages wird Bezug genommen auf den Schriftsatz des Beklagten vom 11.01.2016 Seite 6 ff ( Bl. 100 d.A.).
Er ist der Ansicht, dass sich bereits aus dem Wortlaut des Beschlusses des ...vom 15.10.2009 ergebe, dass sich das Land ...gerade nicht verpflichtet habe, Grundstücke zu einem Preis von einem Euro zu veräußern, weil es sich dabei um eine Kann-Bestimmung gehandelt habe. Hierauf sei die Klägerin in der Ergänzungsvereinbarung auch hinreichend hingewiesen worden. Im übrigen stehe der Klägerin auch deswegen kein Anspruch zu, weil ihr kein Schaden entstanden sei. Im Falle der Übertragung des Grundstückes hätte die Klägerin ebenfalls lediglich eine Kindertagesstätte betreiben können, wobei die entsprechenden Regelungen im Grundbuch sichergestellt hätten, dass die Klägerin das Grundstück auch nicht langfristig zum Verkehrswert hätte veräußern oder beleihen können.
Die Kammer hat mit Verfügung vom 10.09.2015 Hinweise erteilt (Bl. 71 d.A.), die im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 7.12.2015 nochmals vertieft wurden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Prozessbevollmächtigten der Parteien zur Gerichtsakte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung von 1.833.907,33 EUR gegen den Beklagten wegen Abbruch der Vertragsverhandlungen aus §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, § 839 Abs. 1 oder § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt 1 BGB.
1. Im Rahmen der Vertragsfreiheit hat grundsätzlich jeder Vertragspartner bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem angestrebten Vertragsabschluss Abstand zu nehmen. Jeglicher Aufwand, der in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht wird, erfolgt daher auf eigene Gefahr (BGH, Urt. v. 22. Februar 1989, VIII ZR 4/88). Wenn der Vertragsabschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages vor dessen Abschluss gemacht werden, können diese allerdings vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen zu erstatten sein, wenn er ohne triftigen Grund vom Vertrag Abstand nimmt. (BGHZ 76, 343, 349; Urteile v. 6. Februar 1969, II ZR 86/67, WM 1969, 595, 597; v. 12. Juni 1975, X ZR 25/73, WM 1975, 923, 925).
Bei notariell zu beurkundenden Verträgen im Sinne des § 311b BGB müssen diesbezüglich aber Einschränkungen vorgenommen werden. Denn eine so begründete Verpflichtung wirkt sich wie ein indirekter Zwang zum Abschluss des Vertrages aus. Das würde dann allerdings dem Zweck der Formvorschrift von § 311b BGB widersprechen, nach der wegen der objektiven Eigenart des Vertragsgegenstandes eine Bindung ohne Einhaltung der Form verhindert werden soll (BGHZ 116, 251, 257). Eine Ersatzpflicht kann daher nur dann bejaht werden, wenn es mit Treu und Glauben schlechthin nicht zu vereinbaren ist und nicht allein aus dem Grund, dass eine Partei ohne triftigen Grund die Verhandlungen abbricht (BGH, Urt. v. 8. Oktober 1982, V ZR 216/81, WM 1982, 1436, 1437).
Lediglich bei Existenzgefährdung des anderen Teils (BGHZ 12, 286; 23, 249) oder wenn ein schwerer Treueverstoß der abbrechenden Partei vorliegt, der bei Vorspiegeln einer in Wirklichkeit nicht bestehenden Verkaufsabsicht angenommen werden kann (BGH, Urt. v. 18. Oktober 1974, V ZR 17/73, NJW 1975, 43), ist eine Ersatzpflicht auch bei Rechtsgeschäften mit erhöhten Formerfordernissen zu bejahen. Dafür ist allerdings auch ein vorsätzliches Verhalten der Partei erforderlich (BGH, Urt. v. 29.03.1996, V ZR 332/94 zit. nach juris).
Dieser Konstellation gleichzustellen ist der Fall, dass die abbrechende Partei zunächst eine Kauf-/ Verkaufsabsicht gehabt hat, im Laufe der Verhandlungen jedoch innerlich von dieser abgerückt ist, ohne dies dem Vertragspartner zu offenbaren (vgl. BGH, Urt. v. 19. Januar 1979, I ZR 172/76 zit. nach juris). Die dadurch entstehende besondere Gefährdungslage begründet eine gesteigerte Vertrauensbeziehung, die den Verhandelnden zu erhöhter Rücksichtnahme auf die Interessen seines Partners verpflichtet. Aus ihr folgt gleichermaßen die Verpflichtung, den Partner vor einem Irrtum über den (Fort-)Bestand einer geäußerten, tatsächlich aber nicht (mehr) vorhandenen endgültigen Abschlussbereitschaft zu bestimmten Bedingungen zu bewahren. Letzteres käme hier in Betracht, die insoweit beweis- und darlegungspflichtigen Klägerin hat ein solches Verhalten der für das beklagte Land handelnden Amtsträger jedoch bereits nicht ausreichend dargelegt. An die Darlegung eines solches Verhaltens sind gerade in der vorliegenden Verfahrenskonstellation hohe Anforderungen zu stellen. Dem genügt der Vortrag der Klägerin, die ...Sch. habe solche Versprechungen gemacht, bei weitem nicht.
In den Blick zu nehmen ist nämlich die Vertragshistorie und die allgemeine Interessenlage der Parteien. Die Klägerin hat unstreitig bereits vor Abschluss des Nutzungsvertrages vom 19.08.2010 versucht, bei den Vertragsverhandlungen ihr Interesse an einer belastbaren Verpflichtung zur Grundstücksübertragung zu stipulieren. Dies gelang ihr jedoch nicht. Aus der endgültigen Fassung des Vertrages ergab sich auch, dass sich die Klägerin in keinem Irrtum über ihre vertragliche Stellung befinden konnte. Sie erwarb eine unsichere Expektanz auf Erwerb des Grundstückes zum Preis von einem Euro und eine sichere unentgeltliche Nutzungsdauer bis zum 30.09.2035, wobei nach ihren Plänen sich die Nutzungsfläche verdoppelte.
Damit scheidet der Vorwurf gegenüber dem Beklagten, er habe treuwidrig den Erwerb des Grundstücks auf Seiten der Klägerin vereitelt, von vornherein aus. Der Klägerin war das Risiko bekannt, wonach die politischen Entscheidungsträger sich bei dem streitgegenständlichen Grundstück gegen eine Veräußerung entscheiden könnten. Dieses Risiko ist nunmehr eingetreten.
Die Zuweisung dieses Risikos ist entgegen der Ansicht der Klägerin auch nicht unbillig, sondern war von vornherein durch den Abschluss eines langfristigen Nutzungsvertrages abgemildert. Gerade durch die Herstellung der Barrierefreiheit ist die Klägerin in die Lage versetzt, auch kleine Kinder zu betreuen, die aufgrund einer Behinderung auf Inklusion angewiesen sind. Für diese Kinder werden deutlich höhere Betreuungssätze vom Beklagten übernommen. Ferner verfügt die Klägerin nun über die doppelte Nutzungsfläche und kann dementsprechend auch mehr Kinder betreuen und alternative Angebote in ihren Standort integrieren. Es verhält sich also keineswegs so, dass die Klägerin durch den Vertrag in ein ruinöses Geschäft gezwungen worden wäre. Hinzu kommt, dass die Klägerin bei einem frisch sanierten Gebäude naturgemäß geringere Instandsetzungskosten jährlich zu tragen hat und aufgrund der Dämmung auch geringere Heizkosten übernehmen muss.
Eine Verpflichtung zur Eigentumsübertragung oder Ersatz des Schadens kann auch nicht aus einzelnen emails von Mitarbeitern des ... hergeleitet werden. Es gehört zum normalen politischen Meinungsbildungsprozess, sich bei Subventionsempfängern zu erkundigen, ob weiterhin Interesse an außerordentlichen Förderungen durch den Hoheitsträger besteht. Es verhält sich auch keineswegs so, dass die Übertragung des Eigentums per se für die Klägerin vorteilhaft wäre. Denn der Vorteil relativiert sich sofort, wenn die öffentlichen Lasten in ferner Zukunft erhöht werden, weil zum Beispiel die Grundsteuer wesentlich erhöht wird oder Straßenerneuerungen vom Eigentümer gezahlt werden müssen. Gerade in öffentlich geförderten Wirtschaftsbereichen kann die Ertragslage für die Zukunft meist nur vage geschätzt werden, weil die Zuschüsse natürlich auch von der Kassenlage der öffentlichen Haushalte abhängt.
2. Der Klägerin stehen aus den vorgenannten Gründen auch keine Amtshaftungsansprüche oder Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung zu. Der Vertrag zwischen den Parteien ist wirksam und regelt daher die Verteilung der Vermögenslage abschließend. Auch die Erwägung der Klägerin, der Beklagte würde nach Ablauf der Vertragslaufzeit ein Gebäude im Wert von knapp einer Million ohne Gegenleistung erhalten ist nicht richtig. Zum einen steht noch gar nicht fest, ob der Beklagte mit der Klägerin nicht den Vertrag über das Jahr 2035 verlängert, zum anderen regelt der Nutzungsvertrag selbst, dass die Klägerin genau auf diesen Wertausgleich keinen Anspruch hat. Im übrigen ist das Verwaltungshandeln frei von Rechtsfehlern. Die Verwaltung ist verpflichtet, den haushaltsrechtlichen Vorgaben des ... zu entsprechen. Sie haben daher die Vermögensinteressen des Beklagten zu wahren. Hierzu gehört auch, möglichst für die Zukunft Handlungsspielräume zu erhalten, weil sich die Bevölkerungsentwicklung und die Prioritätenbildung im Bereich der Daseinspflege nicht mit letzter Gewissheit prognostizieren lassen können. Deswegen ist es sogar geboten, eine entsprechende Klausel in den Vertrag aufzunehmen, die die Verschleuderung öffentlichen Vermögens verhindert.
Die geltend gemachten Schadenspositionen - dessen Anfallen unterstellt werden kann, da das lediglich pauschale Bestreiten des Beklagten hierzu jedenfalls nicht ausreicht - würden überdies auch nicht auf einer solchen Pflichtverletzung beruhen. Denn die Klägerin hat gerade keinen Anspruch auf die Durchführung des notariell zu beurkundenden Vertrages. Im Rahmen des hier in Rede stehenden Anspruchs könnten sie allenfalls Ersatz für die Aufwendungen verlangen, die sie in der Zeit getätigt haben, in denen der Beklagte sie nicht von der nun nicht mehr bestehenden Verkaufsabsicht unterrichtet hat, da vorher entstandene Kosten und hinterher entstandene Kosten nicht kausal auf einer Aufklärungspflichtverletzungen beruhen können. Die Klägerin teilt aber bereits nicht mit, dass der Beklagte bereits vor Durchführung des Bauvorhabens zu einem solchen Gesinnungswandel gelangt sein könnte.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1, 2 ZPO.
Streitwert: 1.833.907,33 €

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 311b BGB
§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt 1 BGB
§ 91 Abs. 1 S. 1 ZPO
§ 709 S. 1, 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 76, 343, 349
WM 1969, 595, 597
WM 1975, 923, 925
BGHZ 116, 251, 257
WM 1982, 1436, 1437
BGHZ 12, 286
NJW 1975, 43
VIII ZR 4/88
II ZR 86/67
X ZR 25/73
V ZR 216/81
V ZR 17/73
V ZR 332/94
I ZR 172/76