Verwaltungsgericht Münster (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2009-01-19, Aktenzeichen 1 L 673/08
ECLI: ECLI:DE:VGMS:2009:0119.1L673.08.00

Tenor:
Die F. - die Ingenieure - GbR, C.-straße 0, 00000 U., wird beigeladen.
Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung wird abgelehnt.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.
Der Streitwert wird auf 226.500 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Beiladung der Mitbewerberin um das nachfolgend genannte Grundstück beruht auf § 65 Abs. 1 VwGO.
Der Antrag der Antragstellerin,
dem Antragsgegner im Wege der einstweiligen Anordnung aufzugeben, das Flurstück 000, Flur 0, Gemarkung U., Adresse: C.-straße 0, 00000 U., bebaut mit dem „ehemaligen Jugendamt U." vorläufig, bis zum Abschluss des Verfahrens in der Hauptsache, nicht an den Mitbewerber, das Ingenieurbüro F. und Partner, zu übereignen,
hat keinen Erfolg.
Der Antrag ist zulässig. Der Verwaltungsrechtsweg ist gemäß § 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO eröffnet. Das Verfahren ist eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit nichtverfassungsrechtlicher Art, die keiner anderen Gerichtsbarkeit ausdrücklich zugewiesen ist.
Der öffentlich-rechtliche Charakter der Streitigkeit ergibt sich daraus, dass die Antragstellerin erstrebt, einen Anspruch zu sichern, den sie aus dargelegten Bemühungen der Stadt U. im Zusammenwirken mit dem Antragsgegner herleitet, im Rahmen der Daseinsvorsorge die Errichtung und den Betrieb eines Supermarkts durch die Antragstellerin auf dem streitbefangenen Grundstück zu erreichen. Sollten aus diesen Bemühungen Bindungen zu Gunsten der Antragstellerin folgen, wären diese öffentlich-rechtlicher Art, da sie auf einen hoheitlichen Zweck gerichtet wären. Für diese Qualifizierung ist die Einwendung des Antragsgegners, mit dem Verkauf und der Übereignung des Grundstücks würden keine hoheitlichen Zwecke verfolgt, unerheblich. Ob das der Fall ist, bedarf gerade der Klärung in einem verwaltungsgerichtlichen Verfahren.
Vgl. zum Fall der Übertragung gemeindeeigner Baugrundstücke für Wohnzwecke auf der Grundlage eines gemeindlichen Auswahlverfahrens OVG NRW, Beschluss vom 30. Juni 2000 - 21 E 472/2000 -, NJW 2001, 698 und NWVBl 2001, 19.
Der Antrag ist unbegründet. Die Antragstellerin hat keinen Anordnungsanspruch nach § 123 Abs. 1 und 3 VwGO i. V. m. §§ 920 Abs. 2, 294 ZPO glaubhaft gemacht. Nach summarischer Prüfung hat die Antragstellerin keinen öffentlich-rechtlich Anspruch darauf, dass der Antragsgegner ihr das streitbefangene Grundstück übereignet oder im Rahmen eines Auswahlverfahrens zuteilt.
Die Antragstellerin selbst hat keinen Sachverhalt dargelegt, aus dem sich ergibt, dass eine öffentlich-rechtliche Pflicht zur Übereignung des Grundstücks an sie begründet worden ist. Sollte eine Verpflichtungserklärung der von der Antragstellerin angeführten Art abgegeben worden sein, wäre sie mangels Einhaltung der vorgeschriebenen Form ungültig. Gemäß § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Diese zwingende Formvorschrift gilt nach § 62 Satz 2 und § 57 zweiter Halbsatz VwVfG NRW auch für öffentlich-rechtliche Verträge, durch die eine solche Pflicht begründet werden soll.
Vgl. Palandt-Grüneberg, Bürgerliches Gesetzbuch, 68. Auflage, München 2009, Anm. 15 zu § 311 b.
An ein einseitiges öffentlich-rechtliches Rechtsgeschäft, mit dem eine derartige Pflicht begründet werden soll, ist kein geringeres Formerfordernis zu stellen.
Vgl. Palandt-Grüneberg a.a.O., Anm. 15 zu § 311 b.
Es besteht zwischen den Beteiligten kein Streit darüber, dass - abgesehen von dem Vorvertrag, dessen zeitliche Bindung abgelaufen ist - eine notariell beurkundete Verpflichtungserklärung auf Übereignung des Grundstücks an die Antragstellerin nicht besteht.
Nach dem zu würdigenden Sach- und Streitstand hat der Antragsgegner sich mit überwiegender Wahrscheinlichkeit auch nicht rechtlich gebunden, der Antragstellerin das Grundstück in einem öffentlich-rechtlichen Auswahlverfahren zuzuteilen.
Der Antragsgegner verfolgt mit der in Aussicht genommenen Veräußerung des Grundstücks nicht mehr hoheitliche Zwecke, ohne dass die Antragstellerin aus einem früheren gegenläufigen Bestreben zu ihren Gunsten eine öffentlich-rechtliche Pflicht herleiten könnte.
Wenn mit Verkauf und Übereignung eines Grundstücks, das einem öffentlich-rechtlichen Rechtsträger gehört, hoheitliche Zwecke verfolgt werden, geht der privatrechtlichen Abwicklungsstufe des Grundstücksgeschäfts (Kaufvertrag und Auflassung) die öffentlich-rechtliche Stufe einer (Auswahl-) Entscheidung voraus.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 30. Juni 2000, a.a.O.
Ob ein öffentlich-rechtlicher Rechtsträger mit einer Grundstücksveräußerung hoheitliche Zwecke verfolgt, liegt, wenn es keine eingrenzenden Vorschriften oder bindenden Festlegungen sonstiger Art gibt, in seiner freien Entscheidung.
Der Antragsgegner hat mit seinem an Kaufinteressenten versandten Verkaufsexposé zum Ausdruck gebracht, dass er mit der Veräußerung des Grundstücks keine hoheitlichen Zwecke mehr verfolgt. Sie ist allein auf die Erzielung eines möglichst hohen Preises gerichtet. Nur durch einen Hinweis auf die bauplanungsrechtliche Situation wird eine - lediglich deklaratorische - Beziehung zum öffentlichen Recht hergestellt. Damit tritt der Antragsgegner wie ein privater Grundstücksveräußerer auf dem Immobilienmarkt auf.
Die Antragstellerin kann sich nicht auf Vorschriften oder Festlegungen berufen, die im Verhältnis zu ihr rechtlich einem solchen Vorgehen des Antragsgegners entgegenstünden. Selbst wenn, wofür einiges spricht, der Antragsgegner es zunächst im Zusammenwirken mit der Stadt U. zu ermöglichen oder zu erreichen versucht hat, dass die Antragstellerin auf dem Grundstück einen Supermarkt errichtet und betreibt, sind keine diesen Zweck der Grundstücksverwertung festlegenden Bindungen im Verhältnis zur Antragstellerin geschaffen worden.
Die dargelegte baurechtliche Umplanung des Bereichs, in dem das Grundstück gelegen ist, für die Ansiedlungszwecke der Antragstellerin ist allenfalls geeignet, bauplanungsrechtlich zu ermöglichen, dass die Antragstellerin ihr Vorhaben verwirklichen kann. Abgesehen davon hat die Stadt U., nicht der Antragsgegner, den Bebauungsplan aufgestellt.
Daneben stattgefundene Verhandlungen und entfaltete Bemühungen mit dem Ziel, einen Verkauf des Grundstücks an die Antragstellerin zustande zu bringen, sind nicht geeignet, eine öffentlich-rechtliche Schranke zu errichten, die es ausschlösse, dass der Antragsgegner von einem ursprünglichen Ziel abrückte, im Zusammenwirken mit der Stadt U. das Seine zu tun, um den Weg für eine Nutzung des Grundstücks als Gelände für einen Supermarkt zu ebnen. Anderenfalls würde das Formerfordernis für Grundstücksgeschäfte unterlaufen. Ob für einen Schadensersatzanspruch relevantes Vertrauen bei der Antragstellerin begründet worden ist, ist für die Entscheidung in diesem Verfahren unerheblich.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Etwaige außergerichtliche Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig; sie ist erst mit diesem Beschluss beigeladen worden.
Die Streitwertfestsetzung basiert auf §§ 53 Abs. 3 Nr. 1, 52 Abs. 1 GKG. Hinsichtlich der Bedeutung der Sache für die Antragstellerin geht die Kammer von dem Kaufpreis für das Grundstück aus, den die Antragstellerin zuletzt dem Antragsgegner angeboten hat (453.000,00 Euro). Im Hinblick auf die Vorläufigkeit der mit diesem Antrag angestrebten Regelung beläuft sich der Streitwert auf die Hälfte dieses Betrags.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 920 Abs. 2, 294 ZPO
§§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO
§§ 53 Abs. 3 Nr. 1, 52 Abs. 1 GKG
§ 65 Abs. 1 VwGO
§ 40 Abs. 1 Satz 1
VwGO
§ 123 Abs. 1 und 3 VwGO
§ 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 57 zweiter Halbsatz VwVfG NRW

Zitierte Entscheidungen: NJW 2001, 698
21 E 472/20