Amtsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-07-07, Aktenzeichen 202 C 27/25
ECLI: ECLI:DE:AGK:2025:0707.202C27.25.00

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 10.734,51 € nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 17. Januar 2025 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits mit Ausnahme der Kosten, die durch die Anrufung des unzuständigen Gerichts entstanden sind, trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrags.

Tatbestand:
Die Beklagte ist die ehemalige Verwalterin der Klägerin. Sie entnahm in der Zeit von Februar bis April 2024, als Anleihe bezeichnet, Zahlungen in Höhe von 10.850,- € an sich vom Gemeinschaftskonto vor. Der Restsaldo bei Kontolöschung betrug 132,64 €. Ein Miteigentümer ist während der Verwaltungszeit der Beklagten verstorben. Mit der Klageerwiderung legte die Beklagte Rechnungen vor zur Begründung der Entnahmen.
Die Klägerin trägt vor, die Beklagte habe ohne Genehmigungen diese Zahlungen an sich vorgenommen. Hierdurch sei eine Unterdeckung des Gemeinschaftskontos entstanden und in der Folge seien Bankrücklastschriftgebühren in Höhe von 5,70 € sowie Strafzinsen in Höhe von 278,81 € berechnet worden. Die Beklagte habe gegen die ihr obliegende Vermögensbetreuungspflicht verstoßen. Der Vorverwalter habe sämtliche Unterlagen vollständig und zeitnah herausgegeben. Die von der Beklagten genannten Rechnungen könnten in den Verwaltungsunterlagen bislang nicht aufgefunden werden. Erst durch die Klageerwiderung habe sie erfahren, dass die Beklagte noch in Besitz weiterer Verwaltungsunterlagen ist. Im April hätten die Erben des Miteigentümers den Erbfall angezeigt.
Die Klägerin hat zunächst beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 11.267,15 € nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 17. Januar 2025 (Datum der Rechtshängigkeit) zu zahlen.
Sie hat die Klage sodann in Höhe von 532,64 € zurückgenommen und beantragt nunmehr,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 10.734,51 € nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 17. Januar 2025 (Datum der Rechtshängigkeit) zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie sei aufgrund der zwischen den Parteien getroffenen Sondervereinbarungen zur Entnahme der Beträge berechtigt gewesen. Die Zusatzvergütungen seien fällig gewesen. Es falle in den Verantwortungsbereich der Klägerin, dass die Rechnungen nicht früher erstellt werden konnten. Es habe sich allenfalls um ein Fehlverständnis hinsichtlich der vertraglichen Regelung gehandelt. Hilfsweise erklärt sie die Aufrechnung mit Gegenforderungen in Höhe von 13.692,08 €. Diese stünden ihr für außergewöhnliche, über die regelmäßigen Verwaltungsaufgaben hinausgehende Arbeiten zu, die nach dem Verwaltervertrag zu entlohnen seien. Ihr seien Unterlagen vorenthalten worden, wodurch ein erheblicher Mehraufwand entstanden sei. Die Berechtigung der Entnahme der angefallenen Kosten ergebe sich aus § 5 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltervertrags. Sie habe zum Erhalt der Unterlagen zahlreiche Telefonate führen und auch Recherchen auch für die Erstellung der Heizkostenabrechnung anstellen müssen. Es hätten Doppelbuchungen neu verteilt und fehlende Zahlungen gebucht werden müssen. Für den Ausfall der Heizung seien verschiedene Beauftragungen und Rücksprachen erforderlich gewesen. Es sei ihr die Kundennummer bei der L. nicht mitgeteilt worden. Auch vom Wechsel des Gasanbieters habe sie nicht erfahren. Für einen Eigentümerwechsel aufgrund Veräußerung stehe ihr eine Forderung in Höhe von 178,50 € zu. Die Verwaltungsunterlagen befänden sich zum Teil noch bei ihr, da die neue Verwaltung diese nicht abgeholt habe. Da sie die Teilungserklärung erst nach Abschluss des Verwaltervertrags erhalten habe, hätte sie erst nachträglich erfahren, dass das Objekt auch noch Garagen enthält, die in der Vergütung nicht berücksichtigt waren. Es stelle ein Entgegenkommen dar, dass sie den Vertrag nicht umgehend gekündigt habe.
Die Klägerin hat Klage vor dem Landgericht Bonn erhoben, dass die Klage mit Beschluss vom 17. März 2025 auf Antrag der Klägerin an das Amtsgericht Köln abgegeben hat.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die wechselseitig von den Prozessbevollmächtigten der Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Rückzahlung des von der Beklagten entnommenen Betrags in Höhe von 10.450,- € aus §§ 311 Abs. 1, 280 Abs. 1 BGB, in Verbindung mit dem zwischen den Parteien bestehenden Verwaltervertrag. Durch die eigenmächtige Entnahme der Beträge verletzte die Beklagte die ihr aus dem Verwaltervertrag gegenüber der Klägerin obliegenden Verpflichtungen. Die Beklagte war nach den vertraglichen Vereinbarungen nicht berechtigt, sich Vorschüsse vor Rechnungsstellung wegen erbrachter Leistungen zu gewähren. Gemäß § 5 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltervertrags setzt die Berechtigung des Verwalters zur Entnahme von Sondervergütungen die vorherige Rechnungsstellung voraus.
Die Klägerin hat zudem einen Anspruch aus § 823 Abs. 2 BGB i. V. mit § 266 StGB gegen den Beklagten auf Rückzahlung der vereinnahmten Gelder, da der eigenmächtige Zugriff auf das Konto der Gemeinschaft den Tatbestand der Untreue erfüllt.
Die Beklagte hat die ihr aufgrund der Verwalterbestellung eingeräumte Befugnis, über das Vermögen der Klägerin zu verfügen, und zugleich die ihr obliegende Pflicht, die Vermögensinteressen der Klägerin wahrzunehmen, missbraucht. Hierdurch ist der Klägerin ein Nachteil in entsprechender Höhe entstanden. Die Beklagte hat vorsätzlich und schuldhaft gehandelt. Der Einwand, es habe sich um ein Fehlverständnis der vertraglichen Regelung gehandelt, verfängt nicht. Die vertraglichen Bedingungen, nach denen die Klägerin Sondervergütungen schuldete sind so klar definiert, dass ein Fehlverständnis fernliegend und als bloße Schutzbehauptung zu werten ist. Die Beklagte schuldete nach § 2 des Verwaltervertrags die Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienkaufmanns. Das behauptete Fehlverständnis ließe sich bestenfalls dann erklären, wenn sie zur Erfüllung dieser Sorgfalt schon grundsätzlich nicht imstande gewesen sein sollte. Die Beklagte hat innerhalb eines halben Monats, nämlich der zweiten Februarhälfte über 5.000,- € von dem Gemeinschaftskonto entnommen. Anzunehmen, dass dies ohne entsprechende Beschlussfassung der Gemeinschaft oder Genehmigung durch den Beirat, was zudem Tatbestandsvoraussetzung für die Gewährung von Sondervergütungen gemäß § 5 j) des Verwaltervertrags war, kann nicht als lediglich grob fahrlässig gewertet werden. Der Unrechtsgehalt dieses Tuns musste sich ihr deutlich aufdrängen. Bereits die Bezeichnung der Entnahmen als „Anleihe“ lässt deutlich erkennen, dass allenfalls die unzutreffende Annahme vorgelegen haben könnte, die eigenmächtige Inanspruchnahme eines Darlehns ohne Genehmigung durch die Klägerin sei zulässig. Dass dies eine grobe Verletzung der Vermögensbetreuungspflicht darstellt, ist so offensichtlich, dass der Satz gelten muss, dass Unwissenheit vor Strafe nicht schützt. Ein Unrechtsirrtum ist auch nur dann straflos, wenn er unvermeidbar ist. Auch der Hinweis der Beklagten, dass nach der vertraglichen Vereinbarung Sondervergütungen mit der Erbringung der Leistung fällig waren, berechtigte dies nicht zur eigenmächtigen, vorzeitigen Entnahme. Dass die Beklagte von einer Fälligkeit ausging, ist mit dem angegebenen Verwendungszweck, ungeachtet der Frage, ob die vertragliche Regelung insoweit klar und transparent ist, nicht in Einklang zu bringen. Dass die Beklagte zwar imstande gewesen ist, den ihr günstigen Teil der Reglung des § 5 Satz 1 des Verwaltervertrags, nämlich die Fälligkeitsregelung, nicht aber § 5 Satz 3 des Verwaltervertrags, der die Notwendigkeit der Rechnungserstellung vor Entnahme regelt, ist schlicht lebensfremd.
Sodann hat die Klägerin einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen die Beklagte auf Rückzahlung der zu Unrecht entnommenen Gelder. Ein solcher Anspruch kommt insbesondere dann Betracht, wenn derjenige, der - wie der Beklagte - über ein Konto eines anderes verfügen kann, eine vom Willen des Berechtigten nicht getragene Verfügung zu Lasten des Vermögens des Berechtigten - hier der Klägerin - vornimmt (Landgericht Hamburg, Urteil vom 30. Januar 2013 – 318 S 127/13 -, ZWE 2014, 131 f.). Die Zahlungen, die sie vereinnahmt hat, hat sie ohne rechtlichen Grund erlangt, was im Weiteren auszuführen sein wird.
Die Klägerin hat zudem einen Anspruch auf Zahlung von 5,70 € für drei Bankrücklastschriftgebühren sowie auf Erstattung von 278,81 € für Überziehungszinsen, die aufgrund der Unterdeckung des Kontos entstanden sind.
Ob der Beklagten Ansprüche gegen die Klägerin zustehen, ist für die Begründetheit der Klage schon deshalb unerheblich, weil gegen eine Forderung aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung ist die Aufrechnung gemäß § 393 BGB nicht zulässig.
Zudem tragen die Darlegungen der Beklagten zur Begründung der Sondervergütungen und Gegenansprüche nicht. Entgegen der Behauptung der Beklagten stand ihr eben kein fälliger Vergütungsanspruch zu. Auf die Frage, ob und inwieweit die Klägerin Verzögerungen zu verantworten hat, kommt es somit nicht an.
Die Voraussetzungen der Sondervergütungen nach § 5 j) des Verwaltervertrags, nämlich die Beauftragung durch die Gemeinschaft im Wege der Beschlussfassung oder durch den Beirat, liegen nicht vor. Ob die Beklagte daher freiwillig oder notwendigerweise über ihre Pflichten hinausgehende Tätigkeiten erbracht hat, kann daher dahinstehen. Dass die Übernahme einer Verwaltung mit einem typischen Mehraufwand verbunden ist, entspricht zudem der allgemeinen Lebenserfahrung, ohne dass dies selbst wenn Telefonate und Schriftwechsel erforderlich werden, zur Erhebung einer Sondervergütung berechtigt. Zum Zeitpunkt der umstrittenen Rechnungsstellung vom 19. Februar 2024 hatte die Beklagte entgegen der Angaben in der Rechnung bereits 4.700,- € vom Konto der Klägerin entnommen und nicht, wie in der Rechnung angegeben lediglich 1.200,- €. Soweit die Beklagte hierzu eine weitere Rechnung gleichen Datums zur Begründung vorlegt, ohne zu erklären, aus welchem Grund hierzu eine getrennte Abrechnung erfolgte, handelt es sich auch bei den darin genannten Tätigkeiten um typische Tätigkeiten, die zum Beginn der Übernahme einer Verwaltung entstehen.
Die Höhe des Energieverbrauchs eines Objekts beinhaltet nicht notwendigerweise einen höheren Arbeitsaufwand, zumal es unüblich ist, dass ein Messdienstleister lediglich den Verbrauch abliest und nicht insgesamt abrechnet. Die Kundennummer bei der L. dürfte mit einem einfachen Telefonat zu erfragen sein.
Der Vortrag zu der Berechtigung der Sondervergütung nach § 5 h des Verwaltervertrags ist unzureichend. Es hätte der Beklagten oblegen, darzulegen und unter Beweis zu stellen, dass ein Eigentümerwechsel im Wege der Veräußerung stattgefunden hat. Allein die Rechtsnachfolge durch Erbfall erfüllt die Voraussetzungen des § 5 h) nicht. Da die Beklagte nach ihren Ausführungen die Stammdaten komplett geändert und die maßgeblichen Unterlagen bezüglich des Eigentümerwechsels angefordert hat, hätte sie hierzu auch konkret vortragen können und müssen.
Wenn sich der Beklagten vertragswesentliche Punkte erst nach Vertragsschluss offenbart haben, hätte sie entweder nachverhandeln oder die Fortführung ihrer Tätigkeit ablehnen können, eine Berechtigung sich deshalb selbst zu bedienen, begründet dies nicht.
Selbst wenn die Beklagte bereits bei ihrer Vorstellung darauf hingewiesen hat, dass die Erstellung der Abrechnung für das Jahr 2023 einer gesonderten Vergütung bedurfte, hätte es nahegelegen, dies in dem Vertragsentwurf zu berücksichtigen oder aber die Bedingungen, die sich aus den vertraglichen Regelungen ergeben, nämlich die Beschlussfassung durch die Gemeinschaft, herbeizuführen.
Hinsichtlich der Geltendmachung von Regieaufwand fehlt es an der Darlegung der Bemessung der Beträge, die nach § 5 d) des Verwaltervertrags verlangt werden können.
Der Zinsanspruch ist begründet aus §§ 286, 288 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Ziffer 1, 281 Abs. 3 Satz 2 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht nach § 709 ZPO.
Streitwert:
Bis zum 25. Mai 2025: 11.267,15 €, danach: 10.734,51 €

Rechtsmittelbelehrung:
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Zitierte Normen: §§ 311 Abs. 1, 280 Abs. 1 BGB
§§ 286, 288 BGB
§§ 92 Abs. 2 Ziffer 1, 281 Abs. 3 Satz 2 ZPO
§ 266 StGB
§ 393 BGB
§ 709 ZPO
§ 823 Abs. 2 BGB
§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: 18 S 127/13