Verwaltungsgericht des Saarlandes Saarlouis (Saarland, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-09-19, Aktenzeichen 11 K 555/07

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung eines Betrages in Höhe der sich aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Kostenschuld abwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Eigentümerin der Grundstücke Gemarkung, Flur 1, Flurstücks-Nrn. mit der Postanschrift, die im Geltungsbereich des (ehemaligen) Sanierungsgebietes liegen.
Mit am 12.12.2003 zugestellten Bescheid vom 10.12.2003 zog die Beklagte die Klägerin hinsichtlich dieser Grundstücke zu einem Ausgleichsbetrag gemäß § 154 BauGB in Höhe von 49.207,24 EUR heran.
Der dagegen am 29.12.2003 erhobene Widerspruch wurde mit Widerspruchsbescheid vom 22.09.2006, den Prozessbevollmächtigten der Klägerin gegen Empfangsbekenntnis am 16.03.2007 zugestellt, mit folgender Begründung zurückgewiesen:
" I.
Der Widerspruch richtet sich gegen die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages.
Nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen im Bereich des … beschloss der Stadtrat am 03.05.1977 die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes.
Nach Genehmigung der Satzung durch den Minister am 28.07.1977 wurde die Satzung einschließlich der ministeriellen Genehmigung am 20.08.1977 öffentlich bekannt gemacht. Entsprechend § 1 Satz 1 dieser Satzung wird das Gebiet, in dem Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen, umgrenzt durch die Straßen.... Satz 2 enthält eine Auflistung der Grundstücke mit Flurstücksnummern, aus denen das Sanierungsgebiet besteht.
Die am 24.06.1980 vom Stadtrat beschlossene und am 22.07.1980 durch den Minister genehmigte 1. Änderungssatzung wurde am 02.08.1980 öffentlich bekannt gemacht.
Als Sanierungsziele waren die verkehrliche Entlastung der Innenstadt durch Errichtung einer Fußgängerzone, die weitgehende Erhaltung der Bausubstanz, die Sicherung des Altstadtbereichs für die dort ansässige Wohnbevölkerung sowie die Sicherung des typischen klein strukturierten Handels- und Dienstleistungssektors festgeschrieben.
Am 28.11.2001 wurde die Aufhebung der Sanierungssatzung öffentlich bekannt gemacht.
Die Widerspruchsführerin ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung, Flur 1, Flurstücks-Nrn.
Mit Schreiben vom 16.03.2002 teilte die Widerspruchsgegnerin der Widerspruchsführerin mit, dass die Stadt … die Sanierung mit Satzung und deren öffentlichen Bekanntmachung am 28.11.2001 förmlich aufgehoben habe und dass sie das Büro … beauftragt habe, die Widerspruchsführerin als Eigentümerin des Grundstücks über die Ermittlung und Erhebung des Ausgleichsbetrages zu informieren. Im Rahmen dieser Informationen durch das Büro wurde der von der Widerspruchsführerin zu zahlende Ausgleichsbetrag mit 49.207,23 EUR beziffert.
Mit Schreiben vom 23.08.2002 wiesen die Bevollmächtigten der Widerspruchsführerin darauf hin, dass diese nicht bereit sei, einen Ausgleichsbetrag i. H. v. 49.207,23 EUR zu zahlen. Die Stadt habe im Jahre 1996 den von der Widerspruchsführerin gemäß §§ 154, 155 BauGB zu zahlenden Ausgleichsbetrag mit 26.400,-- DM ermittelt und berechnet. Der nunmehr im Jahre 2001/2002 ermittelte Ausgleichsbetrag von 49.207,23 EUR liege somit fast beim Vierfachen des 1996 ermittelten Ausgleichsbetrages. Diese Vervierfachung sei nicht nachvollziehbar und daher erläuterungsbedürftig. Bereits eine erste, noch oberflächliche Überprüfung habe ergeben, dass 2001/2002 eine völlig andere Klassifizierung und damit Bewertung der sanierungsbedingten Werterhöhungen vorgenommen worden sei. Es könne sicherlich nicht zutreffend sein, dass im Jahre 2001/2002 der Komplex „Bebauung" jeweils der Klasse 7 zugeordnet wurde, während derselbe Komplex im Jahre 1996 den Klassen 3 bzw. 4 zugeordnet worden sei; Gleiches gelte für den Komplex „Umfeld": Im Jahr 2001/2002 Klasse 9, in 1996 nur Klasse 4.
Es sei weder rechtlich noch tatsächlich nachvollziehbar und zu begründen, dass dieselben Sanierungsmaßnahmen am selben Ort im Jahr 2001/2002 völlig anders, und zwar wesentlich höher bewertet werden als im Jahr 1996 und dies, obwohl zwischenzeitlich weder eine Werterhöhung eingetreten sei, noch weitere Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden seien.
Unabhängig hiervon müsse bei der Ermittlung der Höhe eines zu zahlenden Ausgleichsbetrages auch berücksichtigt werden, welche Sanierungsmaßnahmen die Widerspruchsführerin unmittelbar zur Entlastung der Stadt vorgenommen habe.
Mit Bescheid über die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages vom 10.12.2003 wurde die Widerspruchsführerin für das Grundstück … zu einem Ausgleichsbetrag in Höhe von 49.207,23 EUR herangezogen.
Zur Begründung wurde ausgeführt, nach § 154 Abs. 1 BauGB hätten die Eigentümer von Grundstücken, die in Sanierungsgebieten gelegen sind, zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag zu entrichten, dessen Höhe der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes entspreche. Die Erhöhung des Bodenwertes bestehe nach § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die Neuordnung des Sanierungsgebietes ergebe (Endwert).
Die Ermittlung der Ausgleichsbeträge ergebe sich aus den Anlagen, die Bestandteil dieses Bescheides sei.
Der Gutachterausschuss habe den Anfangswert (Nr. 1 der Anlage) ermittelt, indem er nach Ende der Sanierung den Bodenwert ohne sanierungsbedingte Werterhöhung festgestellt habe. Der Endwert (Nr. 2 der Anlage) sei unter Anwendung des Klassifikationsmodells von Kanngieser/Bodenstein errechnet worden, indem der Gutachterausschuss die sanierungsbedingte Werterhöhung durch Gegenüberstellung der festgestellten städtebaulichen Missstände und der zur Behebung dieser Missstände durchgeführten Maßnahmen ermittelt habe.
Die konkrete Ausnutzbarkeit ihres Grundstücks habe zu dem in Nr. 4 der Anlage angegebenen Abschlag geführt. Sonach errechne sich für das Grundstück der Ausgleichsbetrag wie in Nr. 8 der Anlage dargestellt. Der Ausgleichsbetrag sei gemäß § 154 Abs. 3 i. V. m. § 162 BauGB mit dem Abschluss der Sanierung durch Aufhebung der Sanierungssatzung vom 20.08.1977 einschließlich Erweiterung vom 02.08.1980 entstanden. Die Aufhebung sei durch Beschluss des Stadtrates am 05.06.2001 erfolgt. Der als Satzung ergangene Beschluss sei am 28.11.2001 öffentlich bekannt gemacht worden.
Gemäß § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB habe das Sanierungsbüro im Auftrag der Sanierungsstelle des Stadtplanungsamtes mit der Widerspruchsführerin in der Zeit von Dezember 2001 bis Juni 2003 die für die Wertermittlung des Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse erörtert und ihr Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Darüber hinausgehende schriftliche Stellungnahmen und Anregungen seien ebenfalls behandelt worden. Die bei der Anhörung vorgebrachten Aufwendungen hätten gemäß 155 Abs. 2 BauGB nicht angerechnet werden können, weil dadurch keine Bodenwerterhöhungen des Grundstücks bewirkt worden seien.
Mit Schreiben vom 22.12.2003, eingegangen am 29.12.2003, legten die Bevollmächtigten gegen den Festsetzungsbescheid vom 10.12.2003 form- und fristgerecht Widerspruch ein. Zur (vorläufigen) Begründung bezogen sie sich auf ihre Stellungnahme vom 23.08.2002.
Mit Schreiben vom 31.12.2003 beantragten die Bevollmächtigten ergänzend die Aussetzung der Vollziehung des Festsetzungsbescheides bis zum rechtskräftigen Abschluss des Verwaltungsverfahrens und eines eventuell nachfolgenden Klageverfahrens. Die Aussetzung der Vollziehung sei geboten, weil ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Heranziehung bestünden, und zwar sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach. Insoweit werde ebenfalls auf die Stellungnahme vom 23.08.2002 verwiesen.
Die Widerspruchsführerin habe ihre Rechtsgrundlage in § … sowie in der Verordnung über Aufgaben, Aufbau und Verwaltung der K. in der jeweils geltenden Fassung. Die Widerspruchsführerin sei aufgrund ihrer satzungsmäßigen Aufgabe verpflichtet, die ihr anvertrauten Gelder ihrer Mitglieder ordnungsgemäß zu verwalten und zu verwahren. Die Vollziehung des Bescheides würde für die Widerspruchsführerin im Hinblick auf ihre satzungsgemäßen Aufgaben daher eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge haben.
Mit Schreiben vom 09.03.2004 teilte die Widerspruchsgegnerin den Bevollmächtigten mit, dass entsprechend ihrem Antrag vom 31.12.2003 die . Vollziehung des Bescheides vom 10.12.2003 bis zur Entscheidung des Verwaltungsgerichts in zwei Parallelverfahren nach § 80 Abs. 5 VWGO (11 F 2/04 und 11 F 3/04) ausgesetzt werde. Mit der Mitteilung durch die Stadt über den Ausgang des Verfahrens verliere die Aussetzung ihre Wirksamkeit. Auf entsprechende Anfrage habe das Verwaltungsgericht des Saarlandes mitgeteilt, dass bisher von Saarländischen Verwaltungsgerichten noch keine Entscheidung über die Erhebung von Ausgleichsbeträgen getroffen worden sei; sie hätten sich somit über die Methode der Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen noch nicht geäußert. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt sei die Entscheidung über die Anwendung des Klassifikationsmodells von Kanngieser/Bodenstein ergebnisoffen, was eine Entscheidung nach § 80 Abs. 4 VwGO rechtfertige.
Aus dem Sachvortrag der Bevollmächtigten seien ansonsten keine Gründe erkennbar, die eine Abhilfe des Widerspruchs oder eine Aussetzung der Vollziehung rechtfertigten.
Die Feststellung der Bevollmächtigten in ihrem Schreiben vom 23.08.2002, dass das Wertgutachten vom 17.12.2001 eine andere Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen innerhalb der Komplexe „Bebauung" und „Umfeld" vorgenommen habe, entspreche den Tatsachen.
Der Gutachterausschuss in der Zusammensetzung des Jahres 1994 habe übersehen, dass die vorgenannten Komplexe nach dem Klassifikationsmodell Kanngieser/Bodenstein nicht grundstücksbezogen, sondern gebietsbezogen anzuwenden seien, was bedeute, dass sich die Betrachtung auf das gesamte Sanierungsgebiet zu erstrecken habe. Somit habe zwangsläufig der aus der Matrix abgelesene Prozentsatz der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung geringer ausfallen müssen, als dies bei einer methodisch korrekten Bezugnahme der Merkmale der Fall gewesen wäre. Wie bereits mit Schreiben des Stadtplanungsamtes vom 10.01.2003 erläutert, seien bei der vorläufigen nur auf das Gebiet beschränkten Wertermittlung die allgemeinen Bodenwertsteigerungen unberücksichtigt geblieben, indem die Anfangswerte des Jahres 1977 nicht auf den Wertermittlungsstichtag 1991 indiziert worden seien, so dass bereits die Basis, aus der die prozentuale sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung errechnet werde, zu niedrig angesetzt worden war. Der Gutachterausschuss der Stadt sei daher verpflichtet gewesen, die festgestellten Mängel mit der Wertermittlung zum Stichtag 28.11.2001 zu korrigieren.
Zu den von der Widerspruchsführerin mit Schreiben vom 20.06.1996 geltend gemachten eigenen Aufwendungen für eine Verschiebung des Baukörpers um 3,00 m zum …, des Erwerbs einer städtischen Grundstücksfläche und Neuerrichtung einer Bürgersteiganlage sei bereits mit Schreiben vom 08.07.1996 der Hinweis erfolgt, dass diese nicht mehr in Beziehung zur Sanierung stünden, weil sie bereits vor der Festsetzung des Sanierungsgebietes im Jahr 1977 angefallen seien.
Mit Schreiben vom 16.09.2004 informierte die Widerspruchsgegnerin die Bevollmächtigte darüber, dass das Verwaltungsgericht die Anträge auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung in zwei Parallelverfahren durch Beschlüsse vom 2 . 8.05.2004 zurückgewiesen habe (11 F 2/04 und 11 F 3/04); die dagegen gerichteten Beschwerden seien vom OVG des Saarlandes durch Beschlüsse vom 03.08.2004 zurückgewiesen worden (1 W 25/04 und 1 W 24/04); diese Beschlüsse seien unanfechtbar. Bei summarischer Prüfung im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzverfahrens könne keine überwiegende Wahrscheinlichkeit festgestellt werden, dass im Hauptsacheverfahren eine entsprechende Klage zum Ergebnis der Rechtswidrigkeit der Ausgleichsbetragsbescheide führen werde.
Das Verwaltungsgericht habe die Auffassung vertreten, eine Sanierungsdauer von rund 25 Jahren könne mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht zur Rechtswidrigkeit der Ausgleichsbetragsbescheide führen, die von der Stadt zur Berechnung der Ausgleichsbeträge herangezogene Bewertungsmethode sei in Fachkreisen allgemein anerkannt und nicht in Frage zu stellen und die privaten Aufwendungen der Eigentümer, die lediglich zu einer Gebäudewertsteigerung führten, seien nicht als sanierungsbedingte Grundstückswertsteigerung zu bewerten und daher bei der Ermittlung der Ausgleichsbeträge nicht zu berücksichtigen. Diese Auffassung sei vom Oberverwaltungsgericht bestätigt worden.
In der mündlichen Verhandlung erläuterte der Vorsitzende des Gutachterausschusses zunächst die Art und Weise der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen durch den Gutachterausschuss anhand des Klassifikationsmodells Kanngieser/Bodenstein. Bei der Ermittlung der Höhe der Ausgleichsbeträge sei vom Klassifikationsmodell insoweit abgewichen worden, als Abschläge gewährt wurden.
Durch die Gewährung von Abschlägen seien jedoch die ortsspezifischen Gegebenheiten berücksichtigt worden. Der Anfangswert der einzelnen Grundstücke sei in einem Wertgutachten des Gutachterausschusses vom 01.12.1977 festgehalten worden. Der damals ermittelte Anfangswert sei im Hinblick auf die allgemeinen Wertsteigerungen auf dem Grundstücksmarkt auf den maßgeblichen Stichtag 28.11.2001 hochgerechnet worden. Der so ermittelte Anfangswert habe auch dem aktuellen Marktwert entsprochen.
Auf den Einwand der Bevollmächtigten, die Sanierung sei bereits lange vor der Aufhebung der Sanierungssatzung beendet gewesen, erwiderte Herr …, in 1990 seien erstmals Gremien mit der Frage beschäftigt worden, wie die Sanierung zu Ende gebracht werden könne. Es sei diskutiert worden, den M. nicht in Toto aus der Sanierung zu entlassen, sondern blockweise. Für eine derartige frühe blockweise Entlassung seien die … und der eng begrenzte Bereich … in Frage gekommen. Im Bereich … sei die Sanierung am weitesten fortgeschritten gewesen. Schließlich sei die Entscheidung dahingehend gefallen, lediglich den Bereich … vorzeitig aus der Sanierung zu entlassen. Aus den Umständen, dass Anfang bis Mitte der 90er Jahre Gespräche geführt und Überlegungen angestellt wurden hinsichtlich einer Beendigung der Sanierung sowie dass die … vorzeitig aus der Sanierung entlassen wurde, könne nicht geschlossen werden, dass die Sanierung in Gänze abgeschlossen war. Es hätten danach noch Sanierungsmaßnahmen angestanden und seien auch durchgeführt worden, etwa im Bereich der ….
Die Bevollmächtigte führte an, wie bereits schriftlich vorgetragen, bestünden auch gegen die Höhe des festgesetzten Ausgleichsbetrages Bedenken, In 1996 habe die Stadt der Widerspruchsführerin mitgeteilt, dass sich der von ihr zu zahlende Ausgleichsbetrag auf 26.400,-- DM belaufe. Tatsächlich festgesetzt worden seien jedoch 49.207,-- Euro, also das Vierfache. In 2001/2002 sei eine andere Klassifizierung und Bewertung der sanierungsbedingten Werterhöhungen vorgenommen worden als in 1996; wogegen Bedenken bestünden.
Herr … erwiderte, nach dem Klassifikationsmodel Kanngieser/Bodenstein seien die komplexe „Bebauung" und „Umfeld" gebietsbezogen und nicht grundstücksbezogen anzuwenden, was der Gutachterausschuss in seiner Zusammensetzung von 1994 übersehen habe. Der aus der Matrix abgelesene Prozentsatz der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung habe somit geringer ausfallen müssen, als dies bei einer methodisch korrekten Bezugnahme der Merkmale der Fall gewesen wäre. Bei der in 1996 angestellten vorläufigen Wertermittlung, die sich nur auf das Gebiet … beschränkte, seien die allgemeinen Bodenwertsteigerungen unberücksichtigt geblieben, indem die Anfangswerte des Jahres 1977 nicht auf den Wertermittlungsstichtag 1991 indiziert worden seien, so dass bereits die Basis, aus der die prozentuale sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet wurde, zu niedrig angesetzt worden sei. Der Gutachterausschuss sei daher verpflichtet gewesen, die festgestellten Mängel bei der Wertermittlung zum Stichtag 28.11.2001 zu korrigieren, was auch geschehen sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Akten der Widerspruchsgegnerin und des…, der Gegenstand der mündlichen Verhandlung war, Bezug genommen.
II.
Der am 29.12.2003 erhobene Widerspruch ist zulässig, aber nicht begründet.
Gegen die Heranziehung der Widerspruchsführerin zu einem Ausgleichsbetrag i. H. v. 49.207,23 EUR für das Grundstück Gemarkung, Flur 1, Flurstücks-Nrn. bestehen weder dem Grunde nach noch der Höhe nach rechtliche Bedenken. Der Bescheid über die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages der Widerspruchsgegnerin vom 10.12.2003 erweist sich insoweit als rechtmäßig (§ 79 SVwVfG i. V. m. § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).
1. Rechtsgrundlage für die Heranziehung der Widerspruchsführerin zu einem Ausgleichsbetrag ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB.
Nach dieser Vorschrift hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht.
Der Ausgleichsbetrag kann unmittelbar nach Maßgabe der Vorschriften des BauGB erhoben werden. Einer Satzung der Gemeinde bedarf es darüber hinaus nicht (vgl. OVG Münster Urteil vom 09.04.1990, 22 A 1185/89, NVwZ-RR 1990, 635 f.). Die Gemeinde ist zur Erhebung des Ausgleichsbetrages sowohl dem Grunde nach als auch nach der im Gesetz vorgegebenen Höhe verpflichtet. Ein Ermessen steht ihr dabei nicht zu (vgl. etwa Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154 Rn 34 m.w.N.; Brügelmann: BauGB, § 154, Rn. 5, 6).
Die Voraussetzungen des § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB sind gegeben.
Das hier in Rede stehende Grundstück liegt im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet.
Der Ausgleichsbetrag nach 154 BauGB wird im Rahmen städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen erhoben, die in den §§ 136 ff. BauGB geregelt sind. Ein Sanierungsverfahren wird durch die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes gemäß § 142 Abs. 1 BauGB eingeleitet, was durch Erlass der Sanierungssatzung geschieht.
Gemäß § 142 Abs. 3 i. V. m. § 1 Satz 1 BauGB beschließt die Gemeinde die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes als Satzung. Hieraus folgt auch, dass nur die aufgrund einer wirksamen Sanierungssatzung durchgeführten Sanierungsmaßnahmen eine Ausgleichspflicht nach § 154 BauGB auslösen können.
Gegen die Rechtswirksamkeit der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes bestehen keine rechtlichen Bedenken.
a) Die Satzung ist zunächst formell rechtmäßig.
Nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen im Bereich … (vgl. § 5 Städtebauförderungsgesetz bzw. § 141 BauGB; ebenso Arbeitsberichte zur kommunalen Planung Band 10, vorbereitende Untersuchungen nach dem Städtebauförderungsgesetz) beschloss der Stadtrat als zuständiges satzungsgebendes Organ am .03.05.1977 die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes. (Zwar galt im Zeitpunkt des Erlasses der Sanierungssatzung noch das Städtebauförderungsgesetz, das mit Inkrafttreten des BauGB am 01.07.1987 außer Kraft getreten ist; das Ausgleichsbetragsrecht des BauGB findet jedoch auch auf die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des BauGB bereits laufenden oder abgeschlossenen Sanierungsmaßnahmen im Sinne des Städtebauförderungsgesetzes Anwendung — vgl. hierzu Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154 Anm. 5 und 9).
Anhaltspunkte dafür, dass bei Beschluss der Satzung die Formalien, wie etwa erforderliche Mehrheit beim Satzungsbeschluss, Genehmigung der Aufsichtsbehörde, richtige Verkündung, nicht eingehalten wurden und dass die Methodik der Entscheidungsfindung den rechtlichen Anforderungen nicht genügt hat, sind nicht erkennbar.
In der Satzung sind sowohl die Grenzen des Sanierungsgebietes aufgeführt als auch die einzelnen Grundstücke mit Flurnummern benannt, aus denen das Sanierungsgebiet besteht. Die am 03.05.1977 beschlossene Sanierungssatzung wurde am 28.07.1977 durch die Aufsichtsbehörde, den Minister genehmigt.
Die Satzung wurde am 20.08.1977 in der … dem damaligen amtlichen Verkündungsblatt der Stadt, öffentlich und damit ortsüblich (vgl. § 143 BauGB) bekannt gemacht (vgl. hierzu auch § 142 BauGB: durch Sanierungssatzung förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Die Genehmigung der Satzung durch den Minister wurde ebenfalls am 20.08.1977 mit der Sanierungssatzung in der … veröffentlicht.
Selbst wenn bei Erlass der Satzung Verfahrens- und Formvorschriften verletzt worden sein sollten - wofür keine Anhaltspunkte vorliegen -, sind diese unbeachtlich, da sie hier erkennbar nicht schriftlich innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung gegenüber der Stadt geltend gemacht worden sind.
Die obigen Ausführungen gelten entsprechend für die am 24.06.1980 vom Stadtrat beschlossene und am 22.07.1980 durch den Minister genehmigte 1. Änderungssatzung, die am 02.08.1980 in der … öffentlich bekannt gemacht wurde.
b) Die Sanierungssatzung ist auch materiell rechtmäßig.
Die Widerspruchsgegnerin hat gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Städtebauförderungsgesetz das Gebiet um den …, das städtebauliche Missstände aufwies, deren Behebung durch Sanierungsmaßnahmen erforderlich war (vgl. insoweit die Darstellungen im Gutachten vom 17.12.2001, in dem unter Punkt 3 die städtebaulichen Missstände und unter Punkt 4 die allgemeinen Maßnahmen im Sanierungsgebiet beschrieben werden), durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt. Das Sanierungsgebiet wurde so begrenzt, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen ließ. Hinsichtlich der Entscheidung, ob und in welchem Umfang ein Sanierungsgebiet förmlich festgelegt wurde (und wird), stand (und steht auch nach Inkrafttreten des BauGB) der Gemeinde ein Gestaltungsspielraum zu (vgl. hierzu etwa OVG Bremen, NVwZ 1988, 752; Bielenberg/Koopmann/Krautzberger: BauGB, Kommentar, Stand: Juni 2003, § 142, Rn. 7).
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen erfolgen im Rahmen einer städtebaulichen Gesamtkonzeption, deren Erstellung Ausfluss der gemeindlichen Planungshoheit ist. Dabei ist es zunächst Sache der Gemeinde, wie sie ihre Planungshoheit handhabt. Hierzu gehört insbesondere die planerische, auch durch eine Sanierungssatzung zum Ausdruck kommende Entschließung, wie und in welcher Richtung sie sich städtebaulich geordnet fortentwickeln will. Bei ihrer Entscheidung, ein Sanierungsgebiet förmlich festzulegen, hat sich die Gemeinde allerdings an gewissen gesetzlichen Vorgaben zu orientieren: Die Gemeinde muss zunächst beachten, dass Sanierungsmaßnahmen nur bei Vorliegen städtebaulicher Missstände in Betracht kommen (vgl. § 3 Abs. 2 Abs. 3 Städtebauförderungsgesetz bzw. § 136 Abs. 2 Abs. 3 BauGB). Des Weiteren wird der Gestaltungsspielraum der Gemeinde durch die gesetzliche Regelung begrenzt, dass die Sanierungsmaßnahmen zur Behebung städtebaulicher Missstände erforderlich sein müssen. Schließlich wird der gemeindliche Gestaltungsspielraum bei der Entscheidung, ob eine Sanierungssatzung aufgestellt werden soll, durch das in § 1 Abs. 4 Städtebauförderungsgesetz bzw. § 136 Abs. 4 BauGB enthaltene sanierungsrechtliche Abwägungsgebot begrenzt. Der Abwägungsvorgang besteht aus zwei Stufen, der Ermittlung und Zusammenstellung des Abwägungsmaterials einerseits und dessen Gewichtung andererseits.
Die … hat sich bei ihrer Entscheidung, den … förmlich als Sanierungsgebiet festzulegen an die oben beschriebenen materiell-rechtlichen Vorgaben gehalten.
Wie sich aus den dem Rechtsausschuss im Original vorliegenden Akten des Planungsamtes ergibt, lagen im Bereich erhebliche städtebauliche Missstände vor. Im Gutachten vom 17.12.2001 des Gutachterausschusses werden unter Punkt 3 die Missstände, die zum Sanierungsverfahren führten, aufgeführt. Auf diese Darstellung wird insoweit verwiesen. Die von der … geplanten Sanierungsmaßnahmen waren zur Behebung der städtebaulichen Missstände erforderlich (auch insoweit wird auf das Gutachten vom 17.12.2001 verwiesen, das unter Punkt 4 die allgemeinen Maßnahmen im Sanierungsgebiet umschreibt). Anhaltspunkte dafür, dass das sanierungsrechtliche Abwägungsgebot verletzt wurde, liegen nicht vor. Es ist weder ersichtlich, dass eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattgefunden hat, noch dass die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belange in einer Weise vorgenommen wurde, der zur objektiven Gewichtung einzelner Belange außer Verhältnis steht.
Entschließt sich eine Gemeinde unter Beachtung der oben dargelegten Grundsätze zur Festlegung eines Sanierungsgebietes, steht ihr auch hinsichtlich des räumlichen Geltungsbereiches der Sanierungsatzung ein Gestaltungsspielraum zu. Die Ausfüllung dieses Spielraums hat sich an der zweckmäßigen Durchführung der Sanierung zu orientieren (vgl. § 3 Abs. 1 Satz 2 Städtebauförderungsgesetz, § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Gegen die Bestimmung des räumlichen Geltungsbereiches der Satzung bestehen keine Bedenken; insbesondere sind insoweit keine Abwägungsfehler des Stadtrates hinsichtlich der räumlichen Begrenzung des Sanierungsgebietes erkennbar.
c) Auch die Dauer der Sanierung von 1977 bis 2001 führt nicht zur Rechtswidrigkeit der Sanierungssatzung.
Aus der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und der Obergerichte sowie den Kommentierungen des BauGB geht hervor, dass ein langer Zeitraum seit Inkraftsetzung der Sanierungssatzung für sich genommen, die Sanierung noch nicht rechtswidrig machen muss (vgl. etwa OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 18.04.2002, 1 C 10590/01, BauR 2002, 1362 ff.) Die Sanierung stellt nämlich einen sehr komplexen Vorgang dar, für den sich schwerlich abstrakt nähere zeitliche Vorgaben festlegen lassen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 07.07.1996, 4 B 91/96, NJW 1996, 2807).
Dieser Rechtsprechung sowie den Kommentierungen ist jedoch zugleich das Bewusstsein für die Problematik einer sich lang hinziehenden Sanierungsmaßnahme zu entnehmen, die sich vergrößert, je länger die Sanierung dauert (vgl. hierzu etwa BVerwG, Beschluss vom 15.03.1995, NVwZ 1995, 897 ff.; vom 07.07.1996, NJW 1996, 2807; VGH Kassel, Urteil vom 28.10.1993, NVwZ-RR 1994, 635; Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 162 Rn. 14; Brügelmann: § 162 Rn. 22).
In diesem Zusammenhang wird darauf abgestellt, dass die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes durch eine Sanierungssatzung für die im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke verfahrensrechtliche und inhaltliche Beschränkungen erzeugt, die als Inhaltsbestimmungen des Eigentums im Sinne von Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 Grundgesetz zu beurteilen sind. Die gesetzlich angeordneten Verfügungsbeschränkungen sind Ausdruck der Sozialbindung im Sinne des Artikels 14 Abs. 2 Grundgesetz. Die Grenze der Sozialbindung wird allerdings überschritten, wenn die Sanierung nicht mehr sachgemäß und nicht hinreichend zügig durchgeführt wird.
Zwar hat sich das Bundesverwaltungsgericht wie auch der Gesetzgeber unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Sanierung einen sehr komplexen Vorgang darstellt, bislang einer exakten Fixierung eines Zeitrahmens für die Sanierung enthalten. Soweit in der Rechtsprechung Zeiträume seit Inkrafttreten der Sanierungssatzung erwähnt wurden, liegen diese bei ungefähr 23 Jahren. Ausgehend von der Tatsache, dass die Sanierung einen sehr komplexen Vorgang darstellt, für den sich schwerlich nähere zeitliche Vorgaben festlegen lassen, ist das BVerwG ist seinem Beschluss vom 07.07.1996 zu dem Ergebnis gelangt, dass die Sanierung auch bei sehr langer Dauer keine Enteignung im Sinne des Art. 14 Abs. 3 S. 1 GG darstellt.
Beim … dauerte die Sanierung von 1977 bis 2001, also rund 24 Jahre. Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen ist im Hinblick auf diese Dauer der Sanierung nicht von einer Rechtswidrigkeit der Sanierungssatzung auszugehen (so auch VG des Saarlandes, Beschlüsse vom 28.05.2004, 11 F 2/04 und 11 F 3/04; vgl. zu einem Zeitraum von knapp 23 Jahren auch BVerwG, Beschluss vom 15.03.1995, 4 B 33/95, NVwZ 1995, 897).
d) Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB sind ausgleichsbetragspflichtig nur Eigentümer von Grundstücken, die im Sanierungsgebiet liegen.
Zwar können nach § 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden. Das Grundstück der Widerspruchsführerin mit den Flurstücks-Nrn. wurde in der am 20.07.1977 in Kraft getretenen Sanierungssatzung (Baublock) aufgeführt; es liegt somit innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes.
Voraussetzung für die Erhebung eines Ausgleichsbetrages ist weder, dass das betreffende Grundstück im Zentrum des Sanierungsgebietes gelegen ist, noch dass in unmittelbarer Nähe Sanierungsleistungen vorgenommen werden.
Wie oben bereits ausgeführt, bestehen gegen die räumliche Begrenzung des Sanierungsgebietes keine rechtlichen Bedenken; das Sanierungsgebiet wurde so begrenzt, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt.
e) Des Weiteren wurden die Sanierungsziele auch durch einen Bebauungsplan abgesichert.
Zwar schreibt das BauGB im Gegensatz zum früher geltenden Städtebauförderungsgesetz eine Sicherung der Sanierungsziele durch Bebauungspläne nicht vor. Der Gesetzgeber ging insoweit davon aus, dass es nach einer Erreichung der Sanierungsziele durch Beseitigung von Substanz- und/oder Funktionsschwächen einer zusätzlichen Absicherung durch Bebauungspläne nicht bedarf. Dennoch hat die … schrittweise Bebauungspläne aufgestellt und auf Beschluss des Stadtrates vom 05.06.2001 ein Bebauungsplanverfahren eingeleitet, das nunmehr den gesamten … erfasst.
2. Gemäß § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstückes aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert).
Durch die Verwendung des Wortes Bodenwert macht das Gesetz deutlich, dass nur der Grund und Boden, nicht aber auch Aufwuchs oder Gebäude zu bewerten sind, wobei gerade die Bebauung des zu bewertenden Grundstückes selbst außer Betracht zu bleiben hat, wohingegen die Bebauung der anderen Grundstücke des Sanierungsgebietes in die Ermittlung des Bodenwertes einfließt, weil auch sie auf diesen Einfluss hat. .
Der Ausgleichsbetrag ergibt sich mithin aus der Differenz zwischen Anfangs- und Endwert, wobei der Wert der Bebauung des zu bewertenden Grundstücks außer Ansatz bleibt (vgl. hierzu Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154 Rn. 23 ff.; Battis/Krautzberger/Löhr: BauGB, Kommentar, B. Auflage 2002, § 154 Rn. 10 ff.; Schindhelm/Wilde: Der Ausgleichsbetrag für sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen nach § 154 BauGB, in NVwZ 1992, S. 747 ff.; OVG Münster, Urteil vom 09.04.1990, 22 A 1185/89, NVwZ-RR 1990, 635).
Anfangs- und Endwerte sind für jedes einzelne Grundstück nach den Vorschriften der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV - §§ 26 ff. WertV 88) zu ermitteln. Anfangs- und Endwert sind jeweils die Verkehrswerte des Grund und Bodens nach Maßgabe der gesetzlichen Vorgaben des § 154 Abs. 2 BauGB. Die Grundsätze der Verkehrswertermittlung, wie sie in der WertV geregelt werden, finden entsprechende Anwendung (Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154 Rn. 94, 95). Die Wertermittlungsverordnung stellt Verfahren für die Wertermittlung bereit. Vor der Anwendung einzelner Wertermittlungsverfahren müssen zunächst die sog. Anfangswertqualität und die Endwertqualität des betroffenen Grundstücks festgestellt werden. Darunter versteht man die Ermittlung der jeweiligen Grundstückszustände vor Beginn und nach Abschluss der Sanierung. Das Grundstück ist dabei in seinen Wert beeinflussenden Merkmalen zu beschreiben. Nach Feststellung von Anfangs- und Endwertqualität werden diese unter Heranziehung verschiedener Wertermittlungsverfahren bewertet, wobei die Bewertung grundsätzlich getrennt für den Anfangs- und den Endwert vorgenommen wird (vgl. etwa Schindhelm/Wilde: aaO.). In der Wertermittlungsverordnung sind als Verfahren das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren genannt.
Gemäß § 28 Abs. 2 WertV ist der maßgebende Anfangs- und Endwert auf denselben Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) zu ermitteln; Wertermittlungsstichtag ist in den Fällen des § 162 BauGB — und damit auch im vorliegenden Fall — der Zeitpunkt des Inkrafttretens der ortsüblich bekannt gemachten Satzung über die Aufhebung des Sanierungsgebietes. Die Satzung über die Aufhebung des Sanierungsgebietes wurde am 28.11.2001 öffentlich bekannt gemacht, so dass der maßgebliche Wertermittlungsstichtag der 28.11.2001 ist (vgl. auch Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154 Rn. 93, 98, 111; VG des Saarlandes, Beschlüsse vom 28.05.2004, 11 F 2/04 und 11 F 3/04).
Im angefochtenen Bescheid ist der Wertermittlungsstichtag angegeben. In der Begründung des Bescheides ist ausgeführt, dass der Gutachterausschuss den Anfangswert ermittelt hat, indem er nach Ende der Sanierung den Bodenwert ohne sanierungsbedingte Werterhöhung festgestellt hat. Als Zeitpunkt der Berechnung des Anfangswertes wurde somit auf das Ende der Sanierung Bezug genommen. Aus der Begründung geht weiter hervor, dass die Sanierung durch Aufhebung der Sanierungssatzung vom 20.08.1977 einschließlich Erweiterung vom 02.08.1980 abgeschlossen wurde. Das Ende der Sanierung ist in der Begründung mit dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der Aufhebungssatzung am 28.11.2001 bezeichnet.
a) Als Anfangswert ist der Bodenwert zu ermitteln, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre.
Bei der Ermittlung des Anfangswertes werden die vom Eigentümer durch eigene Aufwendungen zulässigerweise selbst bewirkten Bodenwerterhöhungen grundsätzlich nicht berücksichtigt; sie sind vielmehr nach § 155 Abs. 2 BauGB — wie andere Anrechnungsbeträge — auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen. Anzurechnen sind danach allerdings nur die im Hinblick auf die Sanierung vom Eigentümer bewirkten Bodenwerterhöhungen, da andere nicht sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen ohnehin bei der Ermittlung des Anfangswertes zu berücksichtigen sind (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, § 154 Rn. 93; Bielenberg/Koopmann/Krautzberger: § 154, Rn. 66).
Nach § 28 Abs. 1 WertV ist der Anfangswert im Sinne des § 154 Abs. 2 S. 1 BauGB (= Bodenwert des Grundstückes) in entsprechender Anwendung der Vorschriften des 26 WertV über die Ermittlung des Verkehrswertes nach § 153 Abs. 1 BauGB zu ermitteln. Ausgangspunkt für die Ermittlung des Anfangswertes ist mithin die Qualifizierung des maßgeblichen Grundstückszustandes (Anfangswertqualität), wie er einst ohne Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung oder Durchführung bestand.
Die hier maßgeblichen Anfangswerte wurden in einem Wertgutachten vom 01.12.1977 durch den Gutachterausschuss festgesetzt.
Gegen die Beauftragung des Gutachterausschusses zur Ermittlung der Anfangs- und Endwerte sowie der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen bestehen keine Bedenken. Die Gemeinde kann sich sowohl zur Feststellung des Sachverhaltes als auch zur Ermittlung der maßgeblichen Werte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte nach den §§ 192 ff. BauGB bedienen. Mit dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte steht der Gemeinde eine hoheitlich tätige Behörde zur Verfügung, deren Rang und Autorität weitgehend anerkannt ist (Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § * 154, Rn.. 114, 115).
Bei der Festsetzung der Anfangswerte wurde das Sanierungsgebiet zunächst in verschiedene Blöcke aufgeteilt (vgl. Anlage 1), in denen die allgemeinen, den Wert der Grundstücke beeinflussenden Umstände im Wesentlichen übereinstimmen. Bei der Betrachtung des Sanierungsgebietes und der Einteilung in Blöcke hat sich der Gutachterausschuss an die Ordnungskategorie des städtischen Amtes für Statistik und Wahlen gehalten, das die gesamte Stadt für vielfältige Zwecke in Straßenblöcke aufgeteilt hat. Diese Blockeinteilung enthält noch keine Aussage über die Bewertung der in den Blöcken liegenden Grundstücke durch den Gutachterausschuss.
Die Bewertung erfolgte erst durch die Festlegung . von Zonen innerhalb der Blöcke, innerhalb derer der Gutachterausschuss nach seinen Ermittlungen eine Gleichartigkeit der Bodenwerte festgestellt hat. Der Gutachterausschuss hat relativ viele Zonen gebildet, um eine möglichst exakte Einstufung der einzelnen Grundstücke zu erreichen. Innerhalb einer Zone sind nach seiner Auffassung alle Grundstücke bezüglich der Komplexe „Nutzung" und „Struktur" gleichwertig. Bei der Festlegung der Zonen zum Zwecke der Ermittlung der Anfangswerte hat sich der Gutachterausschuss der (gleichen) Methode bedient, die bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte nach § 196 BauGB zur Anwendung kommt, nämlich der Auswertung der Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB, die .sich aus dem Inhalt abgeschlossener Grundstücksübertragungsverträge zusammensetzt.
Die gesetzlich vorgegebene Methode der Verkehrswertermittlung führte zwangsläufig zu Bereichen bzw. Zonen mit gleichartigen Grundstückspreisen.
Die Zonen, die der Gutachterausschuss in Anlage 4 des Gutachtens vom 17.12.2001 den Anfangswerten zugrunde gelegt hat, entsprechen denen, die auch dem Wertgutachten vom 01.12.1977 des Gutachterausschusses in seiner damaligen Zusammensetzung zugrunde gelegen haben. Die Bodenwerte (Anfangswerte) wurden lediglich auf der Grundlage der Richtwertekarte zum Stichtag 28.11.2001 indiziert; das bedeutet, die Anfangswerte- (vgl. Anlage 4) wurden im Laufe des Sanierungsverfahrens aufgrund der allgemeinen Wertsteigerungen entsprechend den Richtwerten angepasst.
Im vorliegenden Fall besteht die Besonderheit, dass sich das Grundstück aus 8 Flurstücken, und zwar den Flurstücks-Nrn. zusammensetzt. Die Gesamtfläche des Grundstücks beträgt 821 m 2 , wobei auf die Flurstücks-Nr. insgesamt 617 m 2 , auf die Flurstücks-Nr. 6 m 2 , auf die Flurstücks-Nr. 35 m 2 , auf die Flurstücks-Nr. 1 m 2 , auf die Flurstücks-Nr. 80 m 2 , auf die Flurstücks-Nr. 77 m 2 , auf die Flurstücks-Nr. 1 m 2 und auf die Flurstücks-Nr. 4 m 2 entfallen.
Die Flurstücks-Nrn. sowie eine Teilfläche von 218 m 2 der Flurstücks-Nr. und eine Teilfläche von 2 m 2 der Flurstücks-Nr. wurden von der Widerspruchsgegnerin (Gutachterausschuss und Sanierungsstelle des Planungsamtes) der Zone II Block 18.1 zugeordnet. Eine Teilfläche von 399 m 2 der Flurstücks-Nr. und eine Teilfläche von 4 m 2 der Flurstücks-Nr. liegen hingegen in Zone III Block 18.2.
Wie sich aus Anlage 4 des Gutachtens über die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte vom 17.12.2001 ergibt, wurde für die Zone II Block 18.1, in der das Grundstück des Widerspruchsführers mit seiner Fläche von 418 m 2 gelegen ist, ein Anfangswert von 1.260,-- DM pro m 2 (bezogen auf den Wertermittlungsstichtag 28.11.2001) festgesetzt und für die Zone III — Block 18.2, in der das hier in Rede stehende Grundstück eine Gesamtfläche von 403 m 2 aufweist, ein Anfangswert von 1.045,-- DM pro m 2 (jeweils bezogen auf den Wertermittlungsstichtag 28.11.2001) festgesetzt.
Wie sich aus Anlage 5 ergibt, wurden die (ursprünglichen) Anfangswerte von 700,-- DM bzw. 600,-- DM im Hinblick auf die allgemeinen Wertsteigerungen entsprechend den Richtwerten angepasst, so dass sich bezogen auf den Wertermittlungsstichtag 28.11.2001 Anfangswerte von 1.260,-- DM/m 2 (Zone II, Block 18.1) bzw. 1.045,-DM/m 2 (Zone III — Block 18.2) errechneten.
Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die hier maßgeblichen Anfangswerte fehlerhaft ermittelt wurden.
Die zur … hin gelegenen Grundstücksteile weisen Flächen von 218 m2 (Teilfläche der Flurstücks-Nr.), von 2 m 2 (Teilfläche der Flurstücks-Nr.), von 35 m 2 (Flurstücks-Nr.), von 1 m' (Flurstücks-Nr. von 80 m 2 (Flurstücks-Nr.), von 77 m 2 (Flurstücks-Nr.), von 1 m 2 (Flurstücks-Nr.) und von 4 m 2 (Flurstücks-Nr.) auf, so dass sich Anfangswerte
von
274.680,-- DM
(Flurstücks-Nr. — 218 m 2 x 1.260,-- DMAnfangswert/m 2 ),
2.520,-- DM
(Flürstücks-Nr. —2 m 2 x 1.260,-- DMAnfangswert/m 2 ),
44.100,-- DM
(FlurstücksNr. — 35 m 2 x 1.260,-- DMAnfangswert/m 2 ),
1.260,-- DM
(Flurstücks-Nr. — 1 m 2 x 1.260,-- DMAnfangswert/m 2 ),
100.800,-- DM
(Flurstücks-Nr. — 80 m 2 x 1.260,-- DMAnfangswert/m 2 ),
97.020,-- DM
(Flurstücks-Nr. — 77 m 2 x 1.260,-- DMAnfangswert/m 2 ),
(Flurstücks-Nr. — 1 m 2 x 1.260,-- DMAnfangswert/m 2 )
und von
5.040,-- DM
(Flurstücks-Nr. —4 m 2 x 1.260,-- DMAnfangswert/m 2 )
für diese Flächen bzw. Teilflächen errechnen.
Für die zum … hin gelegenen Grundstücksteile der Flurstücks-Nr. mit einer Teilfläche von 399 m 2 und der Flurstücks-Nr. mit einer Teilfläche von 4 m 2 ergeben sich Anfangswerte von 416.955 DM (399 m 2 x 1.045,-- DM Anfangswert im 2 ) bzw. von 4.180,-- DM (4 m 2 x 1.045,-- DM Anfangswert/m2).
b) Endwert ist nach § 154 Abs. 2 BauGB der Bodenwert, der sich am Wertermittlungsstichtag unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung ergibt.
Als Verfahren zur Ermittlung des Ausgleichsbetrages kommen u. a. das Vergleichswertverfahren, das Bodenrichtwertverfahren, das Grundwertverfahren, das Niedersachsen-Verfahren, die Multifaktorenanalyse sowie das Ertragsdifferenzialverfahren in Betracht (vgl. insoweit Ernst/Zinkahn/Bielenberg. § 159, Rn. 120 ff.). Bei den Verfahren handelt es sich um Verfahren mit direktem Vergleich, Verfahren mit mittelbarem Vergleich (differentielle Wertermittlung) und Klassifikationsmodellen für überregionale Bereiche.
Jedes Wertermittlungsverfahren hat unter bestimmten Voraussetzungen und bei sachgerechter Anwendung seine Berechtigung. Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Beschluss vom 16.01.1996 (4 B 69.95) zwar den Verfahren nach der Wertverordnung Priorität eingeräumt, gleichzeitig aber festgestellt, dass auch andere geeignete Methoden zur Bestimmung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung entwickelt und angewandt werden müssen, wenn eine in der Wertverordnung vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann. Entsprechend diesem Beschluss sind die von der Wertverordnung geregelten Bewertungsverfahren nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten vorhanden sind, die gewährleisten, dass mit dem jeweils einschlägigen Verfahren der Verkehrswert und — im Falle der Sanierung — dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln ist. Im Vordergrund steht die Erfüllung des gesetzlichen Auftrags, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln.
Die Wahl des Verfahrens steht im Ermessen der Gemeinde (vgl. § 7 WertV Rn. 7 ff.; Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 154, Rn. 19 ff.).
Der Gutachterausschuss hat sich nach intensiver Beratung für das Klassifikationsmodell Kanngieser/Bodenstein entschieden (vgl. insoweit auch Gutachten vom 17.12.2001). Bei diesem Klassifikationsmodell handelt es sich um ein in Fachkreisen anerkanntes Bewertungsmodell (so auch VG des Saarlandes, Beschluss vom 28.05.2004, 11 F 2/04 und 11 F 3/04; vgl. auch Bartholomäi: Sanierungsausgleichsbetrag — Judex caiculat, NVwZ 2001, 1377). Dieses Verfahren beruht auf einer (überschaubaren) Methode, die mit geringem Aufwand durch indirekten Preisvergleich plausible, dem Markt entsprechende Werterhöhungen liefert. Das Modell des indirekten Vergleichs basiert auf einem Klassifikationssystem. Es unterscheidet zwischen den vorhandenen städtebaulichen Missständen, die eine Sanierung erfordern und den daraus resultierenden Maßnahmen zur Behebung dieser Missstände. Es werden vier Komplexe unterschieden, nämlich die Bebauung, die Struktur (Eigentumsverhältnisse, innere Erschließung, Zugänglichkeit), die Nutzung (etwa Verdichtung und Gemengelage, Art und Maß der baulichen Nutzung) sowie das Umfeld (d. h. die Verkehrsführung und die Infrastruktur). Diese Komplexe sind in jeweils zehn Klassen aufgeteilt, wobei das Spektrum dieser Klassen von einem intakten Gefüge (1) bis zu unzumutbaren Verhältnissen (10) bzw. von Einzelmaßnahmen (1) bis zur totalen Neuerstellung (10) (vgl. Anlage 2) geht. Jeder zu klassifizierenden Zone bzw. jedem zu klassifizierenden Grundstück wird ein Zahlenpaar (Missstandszahl/Maßnahmezahl) zugeordnet. Nach der Erfassung und Qualifizierung der Sanierungstatbestände (Missstände, Maßnahmen) und der Einstufung in die beiden Klassifikationsrahmen kann die Werterhöhung mit Hilfe der aus den beiden Klassifikationsrahmen abgeleiteten Parametern (Klassenmittelwerte) x Ml (= Mittelwert der Missstände), x MA (= Mittelwert der Maßnahmen) und dem Anfangsbodenwert aus der Abbildung 4 (s. Anlage 3) entnommen werden. Aus der Matrix erhält man die Wertsteigerung in Prozent des Anfangswertes. Für die Ermittlung der Endwerte (Anlage 6) muss nun der Anfangswert auf den Tag nach Beendigung der Sanierung hochgerechnet werden.
Weder die Anwendung des Klassifikationsmodells Kanngieser/Bodenstein noch die Einstufung des Grundstücks der Widerspruchsführerin nach diesem Klassifikationsmodell begegnet Bedenken.
Das Modell Kanngieser/Bodenstein sieht als Klassifikationsrahmen sowohl in Bezug auf die Missstände als auch in Bezug auf die Maßnahmen jeweils vier Bewertungskomplexe vor, nämlich „Bebauung", „Umfeld", „Nutzung" und „Struktur".
Die Komplexe „Bebauung" und „Umfeld" sind bei der Bewertung gebietsbezogen anzuwenden, d. h., die unter diesen Gesichtspunkten vorzunehmende Bewertung bezieht sich auf das gesamte Sanierungsgebiet. Nur bei dieser großräumigen, sich auf das gesamte Sanierungsgebiet beziehenden Betrachtung, lässt sich bezüglich der Bebauung feststellen, ob das Gebiet grundlegend instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig ist, und ob das Umfeld unter Behinderungen durch den Verkehr leidet bzw. die Infrastruktur unzureichend ist. Dementsprechend lassen sich auch die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen ebenfalls nur großräumig beurteilen.
Dagegen beziehen sich die Komplexe „Nutzung" und „Struktur" auf Grundstücke mit gleichartigen Verhältnissen; diese Komplexe sind grundstücksbezogen anzuwenden.
Unter Anwendung des Klassifikationsmodells Kanngieser/Bodenstein ergibt sich für das Grundstück der Widerspruchsführerin die in Anlage 5 des Gutachtens vom 17.12.2001 festgestellte Berechnung der Bodenwertsteigerung (vgl. Anlage 5, Block 18.1, Prozentsatz der Wertsteigerung 13 %; Block 18.2, Prozentsatz der Wertsteigerung 7,7 %). Sowohl gegen die Einstufung des Grundstücks der Widerspruchsführerin in das Klassifikationsmodell als auch gegen die Berechnung der Bodenwertsteigerung bestehen keine Bedenken.
Der vor Beginn der Sanierung festgestellte Zustand des Gebietes mit zum Teil erheblich verfallener Bausubstanz und einer Vielzahl instandsetzungs- und erneuerungsbedürftigen Gebäuden wirkte sich aus der Sicht der Grundstücksbewertung auch auf die Grundstücke aus, die selbst nicht instandsetzungsbedürftig waren. Insofern wurde das gesamte Sanierungsgebiet in Bezug auf den Komplex „Bebauung", der bei der Bewertung gebietsbezogen anzuwenden war, mit der Klasse 7 bewertet. Im Komplex „Umfeld" wurde der zur … hin gelegene Grundstücksteil (Block 18/1) der Widerspruchsführerin in die Klasse 9 eingeordnet; wie sich aus Anlage 5 des Gutachtens vom 17.12.2001 ergibt, wurde der zentrale Bereich des Sanierungsgebietes fast durchweg in Klasse 9 bei dem Klassifikationsmerkmal „Umfeld" eingestuft. Der zum … hin gelegene Grundstücksteil der Widerspruchsführerin wurde hingegen beim Komplex „Umfeld" der Klasse 4 zugeordnet (Block 18.2).
Der Bevollmächtigte hat eingewandt, dass das hier in Rede stehende Grundstück bei den Komplexen „Bebauung" und „Umfeld" in den Jahre 1996 und Ende 2001 jeweils anderen Klassen zugeordnet wurde (vgl. Schreiben vom 23.08.2002).
Diese Tatsache resultierte daraus, dass der Gutachterausschuss in der Zusammensetzung des Jahres 1994 übersehen hatte, dass die Komplexe „Bebauung" und „Umfeld" nach dem Klassifikationsmodell Kanngieser/Bodenstein nicht grundstücksbezogen, sondern gebietsbezogen anzuwenden sind. Aufgrund dieses Fehlers wurde das Grundstück bei der aus dem Jahre 1996 stammenden vorläufigen Berechnung bei den Komplexen „Bebauung" und „Umfeld" jeweils in Klasse 4 eingestuft, statt bei dem Komplex „Bebauung" in Klasse 7 (grundlegend instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig) und bei dem Komplex „Umfeld" in Klasse 9 (Block 18.1) bzw. Klasse 4 (Block 18.2 vgl. auch die unten folgenden Ausführungen).
In den Komplexen „Struktur" und „Nutzung", die bei der Bewertung grundstücksbezogen anzuwenden sind, wurde das hier in Rede stehende Grundstück sowohl beim Komplex „Struktur" als auch beim Komplex „Nutzung" in die Klasse 1 und damit in die höchste Klasse eingestuft (vgl. Anlage 5 des Gutachtens vom 17.12.2001), das bedeutet, der Komplex „Struktur" wurde mit „überwiegend günstig" und der Komplex „Nutzung" mit „überwiegend funktionsgerecht" bewertet.
Gegen die Anwendung des Klassifikationsmodells Kanngieser/Bodenstein bestehen im Hinblick darauf, dass das Modell kein Datenmaterial aus … bzw. dem … beinhaltet, keine Bedenken. Die besonderen örtlichen Verhältnisse im Sanierungsgebiet wurden im Gutachten durch drei Abweichungen vom Klassifikationsmodell berücksichtigt, nämlich durch einen linearen Abschlag für Bodenwerte über 400,-- DM, durch Herabstufung des Bereiches mit fließendem Verkehr und durch einen Abschlag für Grundstücke mit bestimmten Eigenschaften.
Der lineare Abschlag für Anfangswerte über 400,-- DM wurde bezogen auf die Basistabelle des Bewertungsmodells abstufend zwischen 1,0 (400,-- DM) und 0,8 (1.000,--DM) gebildet. Grundstücke an Straßen mit fließendem Verkehr wurden beim Komplex „Umfeld" in Klasse 4 bzw. 7 herabgestuft, während die sonstigen Grundstücke durchweg in Klasse 9 eingestuft wurden. Des Weiteren wurde für Grundstücke mit bestimmten Eigenschaften (Grundstücksgröße, -tiefe, Form oder Lage) ein Abschlag von bis zu 30 %, abhängig von der Grundstücksgröße, berücksichtigt. Da durch diese Abschläge die ortsspezifischen Verhältnisse im Sanierungsgebiet Berücksichtigung fanden, bestehen gegen die dementsprechende Abweichung vom Klassifikationsmodel! keine rechtlichen Bedenken.
Aufgrund der besonderen Verhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt hat der Gutachterausschuss für höhere Anfangswerte sog. Koeffizienten für eine Anpassung der Prozentsätze der Wertsteigerung festgesetzt (vgl. insoweit Gutachten vom 17.12.2001). Bei der Entwicklung der Koeffiziententabelle hat sich der Gutachterausschuss an den Verhältnissen auf dem örtlichen Grundstücksmarkt und der konkreten Ausnutzbarkeit der Grundstücke orientiert. Bezogen auf die Basistabelle im HSW 3.4 (vgl. Anlage 3) ergaben sich die unter Punkt 6 des Gutachtens vom 17.12.2001 aufgeführten linearen Umrechnungskoeffizienten.
Bei Anfangswerten von 700,-- DM (Zone II, Block 18.1) bzw. 600,-- DM (Zone III, Block 18.2) pro Quadratmeter — wie sie ursprünglich für das Grundstück der Widerspruchsführerin angesetzt wurden — ergaben sich Koeffizienten von 0,900 (Block 18.1) und von 0,933 (Block 18.2). Der Umrechnungskoeffizient ist Bestandteil der Berechnung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung und ist in Anlage 5 des Gutachtens unter der Bezeichnung „Umrechnungsfaktor" enthalten. Er vermindert den bei der Einstufung in den Klassifikationsrahmen ermittelten Prozentsatz der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. In der dem Festsetzungsbescheid beigefügten Anlage wurden unter Nr. 4 die linearen Umrechnungskoeffizienten mit
1.559,-- DM
(Teilfläche der Flurstücks-Nr., Sanierungsbereich 18.1),
2.547,-- DM
(Teilfläche der Flurstücks-Nr., Sanierungsbereich 18.2),
40,-- DM
(Flurstücks-Nr.),
210,-- DM
194,-- DM
(Flurstücks-Nr.) und
1,-- DM
(Flurstücks-Nr.) beziffert.
Diese Summen wurde bei den Differenzen aus den festgestellten Anfangswerten
(Teilfläche aus),
416.955,-- DM
(…),
von.
(…) und
(…).
und den ermittelten Endwerten
310.432,-- DM
(Teilfläche aus …),
448.875,-- DM
49.840,-- DM
113.920,-- DM
109.648,--DM
5.696,-- DM
die sich entsprechend Nr. 3 der Anlage
auf
35.752,-- DM
31.920,-- DM
5.740,-- DM
13.120,-- DM
12.628,-- DM
656,-- DM
(…) belaufen,
in Abzug gebracht.
Somit errechneten sich Wertdifferenzen
34.193,-- DM
29.373,-- DM
5.700,-- DM
12.910,-- DM
12.434,-- DM
(…)
und
655,-- DM
(…) (Nr. 5 der Anlage),
die Beträgen
17.482,60 EUR
15.018,18 EUR
2.914,36 EUR
6.600,78EUR
6.357,40EUR
(Teilfläche aus …) und
334,90 EUR
(Teilfläche aus …) (vgl. Nr. 6 der Anlage)
entsprechen.
Bei den Flurstücken wurde kein linearer Umrechnungskoeffizient in Abzug gebracht. Bei diesen Flurstücken entspricht die Differenz von Anfangs- und Endwert auch der Wertdifferenz, die sich bei der Flurstücks-Nr. (Block 18.1 - Teilfläche) auf 328,-- DM bzw. 167,70 EUR, bei der Flurstücks-Nr. (Block 18.2 - Teilfläche) auf 320,-- DM bzw. 163,61 EUR bei der Flurstücks-Nr. auf 164,-- DM bzw. 83,85 EUR und bei der Flurstücks-Nr. ebenfalls auf 164,-- EUR bzw. 83,85 EUR beläuft.
Diese Wertdifferenzen beziffern die für die einzelnen Flurstücke zu zahlenden Ausgleichsbeträge, deren Summe sich auf 49.207,24 EUR beläuft.
Des Weiteren wurden Grundstücke, die an Straßen mit fließendem Verkehr (z. B. an der …, oder dem…) liegen — wie hier die in Block 18.2 - gelegenen Flurstücke, bei dem Komplex „Umfeld" von der durchgängigen Einstufung in Klasse 9 auf die Klassen 4 bzw. 7 herabgestuft. Dieser Abschlag wurde im vorliegenden Fall bei den Teilflächen aus den Flurstücks-Nrn., die in Zone III, Block 18.2 liegen, relevant. Diese Teilflächen wurden nämlich im Komplex „Umfeld" in Klasse 4 (Verkehrssituation verbesserungsbedürftig) eingestuft, während es bei den anderen Flurstücken des hier in Rede stehenden Grundstücks bei der Einstufung in Klasse 9 (ungenügende Gesamtsituation) blieb, in die der zentrale Bereich des Sanierungsgebietes fast durchgängig eingestuft wurde.
Des Weiteren wurde zur Berücksichtigung der ortsspezifischen Verhältnisse bei Grundstücken, bei denen die Grundstücksgröße, -tiefe, Form und Lage vom Regelfall abweichen, weitere lineare Abschläge von der ermittelten sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung vorgenommen. Der entsprechende Prozentsatz ist in der Anlage 7 des Gutachtens in der Spalte „linearer Abschlag" beziffert und wird in der Spalte „endgültige Werterhöhung" berücksichtigt. Diese Abwertungen beruhen auf den Erkenntnissen, die der Gutachterausschuss aus seiner ständigen Gutachtertätigkeit aus den Marktverhältnissen gewonnen hat.
Dieser (weitere) lineare Abschlag fand im vorliegenden Fall keine Berücksichtigung, da das hier in Rede stehende Grundstück der Widerspruchsführerin hinsichtlich seiner Größe, Tiefe, Form oder Lage nicht vom Regelfall abweicht. Daher sind unter Nr. 7 der Anlage zum Festsetzungsbescheid keine Beträge ausgewiesen.
Entgegen der Auffassung der Bevollmächtigten bestehen gegen die Höhe des festgesetzten Ausgleichsbetrages keine Bedenken.
Wie oben ausgeführt, wurden die auf die einzelnen Flurstücke entfallenden Ausgleichsbeträge -zutreffend ermittelt und die Einzelbeträge zu einem Gesamtausgleichsbetrag i. H. v. 49.207,24 EUR addiert.
Die Tatsache, dass sich der der Widerspruchsführerin in 1996 genannte Ausgleichsbetrag auf lediglich 26.400,-- DM belief, während mit Bescheid vom 10.12.2003 der von der Widerspruchsführerin zu zahlende Ausgleichsbetrag auf 49.207,24 EUR festgesetzt wurde, ist auf folgende Umstände zurückzuführen:
Mit Schreiben vom 31.05.1996 bezifferte die Widerspruchsgegnerin zwar den von der Widerspruchsführerin zu zahlenden Ausgleichsbetrag mit 26.400,-- DM. Diese Mitteilung erfolgte jedoch im Rahmen der zu dieser Zeit stattfindenden Erörterungsgespräche; es handelte sich um eine vorläufige Berechnung, der keine rechtsverbindliche Wirkung beizumessen ist.
Wie bereits oben angeführt, hatte der Gutachterausschuss in der Zusammensetzung von 1994 übersehen, dass die Komplexe „Bebauung" und „Umfeld" nach dem Klassifikationsmodell Kanngieser/Bodenstein nicht grundstücksbezogen, sondern gebietsbezogen anzuwenden sind; dies bedeutet, die diesbezügliche Betrachtung hat sich auf das gesamte Sanierungsgebiet zu erstrecken. Der aus der Matrix abgelesene Prozentsatz der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung musste somit zwangsläufig geringer ausfallen, als dies bei einer methodisch korrekten Bezugnahme der Merkmale der Fall gewesen wäre.
Nachdem sich herausgestellt hatte, dass sich das Klassifikationsmodell Kanngieser/Bodenstein methodisch nicht einwandfrei auf Teilbereiche anwenden läßt, wurde davon abgesehen, den Bereich vorzeitig aus der Sanierung zu entlassen.
Des Weiteren blieben bei der vorläufigen nur auf das Gebiet beschränkten Wertermittlung aus dem Jahre 1996 die allgemeinen Bodenwertsteigerungen unberücksichtigt, indem die Anfangswerte des Jahres 1977 nicht auf den Wertermittlungsstichtag 1991 indiziert wurden. Das hatte zur Folge, dass bereits die Basis, aus der die prozentuale sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung errechnet wird, zu niedrig angesetzt wurde, worauf die Widerspruchsgegnerin die Widerspruchsführerin mit Schreiben vom 10.01.2003 und vom 09.03.2004 hingewiesen hat.
Die Widerspruchsgegnerin war daher verpflichtet, die festgestellten Mängel mit der Wertermittlung zum Stichtag 28.11.2001 zu korrigieren.
3. Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstückes entspricht. Die Zweckbestimmung des Ausgleichsbetrages folgt schon aus den Worten „zur Finanzierung der Sanierung". Diese Zweckbestimmung der Ausgleichsbeträge hat zur Folge, dass die Erhebung der Ausgleichsbeträge durch die Kosten begrenzt wird, die der Gemeinde ausgabenmäßig bei der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstehen (vgl. Brügelmann: § 154, Rn. 3). Gegenstand der „Abschöpfung" durch Ausgleichsbeträge ist lediglich die Bodenwerterhöhung (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154, Rn. 93).
Der Ausgleichsbetrag stellt somit eine Gegenleistung für die durch die Gemeinde durchgeführten Maßnahmen dar (Bielenberg/Koopmann/Krautzberger: § 154, Rn. 1, 15). Nach § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB werden daher für die Herstellung von Erschließungsanlagen im Sanierungsgebiet keine Beiträge erhoben, da die Gegenleistung der Grundstückseigentümer hierfür bereits im Ausgleichsbetrag enthalten ist.
Zwar ist der Ausgleichsbetrag die Gegenleistung für die von der Gemeinde erbrachten Sanierungsaufwendungen; diese Gegenleistung wird jedoch aus der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung ermittelt und nicht — wie bei der Erhebung von Erschließungs- und Straßenausbaubeiträgen - durch Umlegung des bei der Gemeinde entstandenen Aufwandes errechnet. Die Höhe der zu entrichtenden Ausgleichsbeträge wird allerdings durch die von der Gemeinde aufgewendeten Kosten begrenzt (Bielenberg/Koopmann/Krautzberger: § 154 Rn. 15).
Die Widerspruchsgegnerin hat ab Beginn der vorbereitenden Untersuchungen im Jahre 1976 bis zur Aufhebung der Sanierungssatzung im Jahre 2001 zahlreiche Untersuchungs- und Planungsleistungen erbracht sowie Bau- und Ordnungsmaßnahmen mit einem Gesamtvolumen von ca. 6;39 Mio. Euro durchgeführt (vgl. auch Schriftsatz der Widerspruchsgegnerin vorn 10.11.2004 und Kostenaufstellung des Stadtplanungsamtes vom 05.03.2004). Die Gesamtsumme der (zu erwartenden) Ausgleichsbeträge beläuft sich demgegenüber auf 2.356.922 Euro: Von diesem Betrag sind dem Saarland die Anteile zu erstatten, die den gewährten Bundes- und Landeszuschüssen entsprechen.
Wie oben bereits ausgeführt, hat die Widerspruchsgegnerin die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen in Anwendung des Klassifikationsmodells Kanngieser/Bodenstein ermittelt, mit dem die zu Beginn der Sanierung vorhandenen Missstände beurteilt und die zur Behebung der Missstände ergriffenen Maßnahmen gewertet wurden. Auf die Ermittlung der Bodenwerterhöhungen haben mithin private oder öffentliche Investitionskosten keinen Einfluss; entgegen der Auffassung des Bevollmächtigten ermöglicht das Klassifikationsmodell keine Anrechnung privater Investitionskosten. Ansatzpunkt ist lediglich die Veränderung der Bodenpreise.
Im Hinblick auf die Zweckbestimmung des Ausgleichsbetrages „zur Finanzierung der Sanierung" ist bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen die Berücksichtigung bzw. Endberechnung von Aufwendungen, die die Widerspruchsgegnerin für Leistungen externer Berater — hier für das Tätigwerden des Ingenieurbüros — erbracht hat, bereits von vorneherein ausgeschlossen.
4) Nach § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB entsteht der Ausgleichsbetrag mit Abschluss der Sanierung; der Entstehungszeitpunkt ist zugleich der für die Ermittlung der Anfangs- und Endwerte maßgebliche Wertermittlungsstichtag (Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154, Rn. 154 u. 110).
Mit der Entstehung des Ausgleichsbetrages liegen die Voraussetzungen für seine Erhebung dem Grunde nach vor. Die Voraussetzungen für die Erhebung von Ausgleichsbeträgen liegen der Höhe nach vor, wenn sich nach Maßgabe -des § 154 Abs. 2 BauGB und unter Berücksichtigung der nach § 155 Abs. 1 BauGB (evtl.) anzurechnenden Beträge eine Geldforderung ergibt. Um die Fälligkeit der Forderung herbeizuführen, bedarf es der Geltendmachung des entstandenen Ausgleichsbetrages durch Bescheid nach § 154 Abs. 4 Satz 1 BauGB.
Die Widerspruchsgegnerin hat den mit Abschluss der Sanierung entstandenen Ausgleichsbetrag durch den Ausgleichsbetragsbescheid vom 10.12.2003 fällig gestellt.
Der angefochtene Bescheid ist inhaltlich hinreichend bestimmt; auch fehlt ihm nicht die notwendige Transparenz.
Das Baugesetzbuch enthält keine Regelung über Inhalt und Form des Ausgleichsbetragsbescheides. Eine entsprechende Regelung enthielt § 8 Abs. 2 der mit Inkrafttreten des BauGB aufgehobenen Ausgleichsbetragsverordnung. Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid der Widerspruchsgegnerin enthält zunächst alle in § 8 Abs. 2 Ausgleichsbetragsverordnung vorgeschriebene Elemente. So enthält der Ausgleichsbetragsbescheid insbesondere:
- die Höhe des Ausgleichsbetrages, die für seine Bemessung maßgebenden Anfangs- und Endwerte sowie die sich daraus ergebende Bodenwerterhöhung,
- die nach § 155 Abs. 1 zu berücksichtigenden Beträge,
- die .Feststellung, dass der Ausgleichsbetrag einen Monat nach Bekanntgabe/ Zustellung des Bescheides zu zahlen ist,
- den Hinweis, dass der Ausgleichsbetragspflichtige den Antrag stellen kann, den Ausgleichsbetrag in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern ihm nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung der Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen (vgl. § 154 Abs. 5 BauGB).
Der Ausgleichsbetragsbescheid ist darüber hinaus auch inhaltlich hinreichend bestimmt: Im Bescheid ist sowohl die Höhe des in Geld geschuldeten Betrages als auch der Ausgleichsbetragspflichtige/Zahlungspflichtige angegeben. Der Bescheid lässt auch die erlassende Behörde erkennen und enthält die Unterschrift und die Namenswiedergabe des Behördenleiters, seines Vertreters oder seines Beauftragten (vgl. § 37 SVwVfG und § 119 AO). Des Weiteren ist im Ausgleichsbeitragsbescheid die Rechtsgrundlage für die Forderung des Ausgleichsbetrages angegeben, das Grundstück wurde bezeichnet, für das die Forderung besteht und die Beitragspflicht des Eigentümers wurde begründet; das bedeutet, mit dem Bescheid wurden in einer für den Betroffenen nachvollziehbaren Weise die Grundlagen mitgeteilt, auf die sich die Höhe des Ausgleichsbetrages stützt (vgl. insoweit auch Brügelmann: § 154, Rn. 77, 78; Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154, Rn. 213 ff.; Bielenberg/Koopmann/Krautzberger: Städtebauförderungsrecht, Stand: Juni 2003, § 154, Rn. 213 f.).
Dagegen begegnet es keinen rechtlichen Bedenken, dass nicht jedem Ausgleichsbetragsbescheid das 118-seitige Gutachten beigefügt wurde. Dieses Gutachten erfasst das gesamte Sanierungsgebiet und enthält auch zahlreiche personenbezogene Daten. Jedoch enthält jeder Bescheid den Hinweis, dass das Wertgutachten und die sonstigen Verwaltungsunterlagen bei der Sanierungsstelle eingesehen werden können.
5) Gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten; der Ausgleichsbetrag entsteht mithin mit der Beendigung der Sanierung.
Im vorliegenden Fall wurde die Sanierung durch förmliche Aufhebung der Sanierungssatzung vom 20.08.1977 gemäß § 162 BauGB durch Aufhebung der Sanierungssatzung abgeschlossen. Der Stadtrat beschloss am 05.06.2001 die Aufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes vom 20.08.1977 einschließlich der am 02.08.1980 Rechtskraft erlangten Erweiterung um den Bereich. Diese Satzung über die Aufhebung der Sanierungssatzung wurde am 28.11.2001 im „…" (ortsüblich) öffentlich bekannt gemacht (§ 162 Abs. 2 Satz 2 BauGB) und ist damit in Kraft getreten.
Die Entstehung des Ausgleichsbetrages ist Voraussetzung für seine Erhebung. Mit dem Zeitpunkt des Entstehens des Ausgleichsbetrages beginnt die Forderungsverjährung, d. h. die vierjährige Festsetzungsverjährung (vgl. auch § 169 — 171 AO; § 12 Abs. 4 BKAG). Die Festsetzungsverjährung; d. h. die Verjährung des Rechts auf Festsetzung der Abgabe beträgt grundsätzlich vier Jahre, beginnend mit dem Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Abgabe entstanden ist.
Wie bereits angeführt, entsteht der Ausgleichsbetrag mit Abschluss der Sanierung. Die Sanierung wurde gemäß § 162 BauGB durch öffentliche Bekanntmachung der Satzung über die Aufhebung der Sanierungssatzung am 28.11.2001 abgeschlossen. Die vierjährige Festsetzungsfrist endete mithin am 31.12.2005.
Nach § 154 Abs. 4 Satz 1 fordert die Gemeinde den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheides fällig. Der Zahlungsanspruch der Gemeinde wird somit mit dem Ausgleichsbetragsbescheid in der darin angegebenen Höhe begründet. Die Frist für die Zahlungsverjährung beträgt entsprechend den §§ 228 — 232 AO fünf Jahre, beginnend mit dem Ablauf des Kalenderjahres, in dem der Anspruch erstmals fällig geworden ist. Der Ausgleichsbetrag wird einen Monat nach Bekanntgabefällig. Dementsprechend endet die Zahlungsverjährung am 31.12.2009.
Wie angeführt, ist der Ausgleichsbetrag entsprechend § 162 BauGB mit Abschluss der Sanierung (öffentliche Bekanntmachung der Aufhebungssatzung am 28.11.2001) entstanden, dagegen nicht durch frühere Ankündigungen über eine eventuell bevorstehende Aufhebung bzw. Teilaufhebung der Sanierungssatzung bzw. durch Erörterung einer vorzeitigen Entlassung des … aus der Sanierung.
Die Erhebung des Ausgleichsbetrages ist auch nicht verwirkt. Es ist insbesondere kein schützenswertes Interesse der Widerspruchsführerin dahingehend entstanden, dass das Sanierungsverfahren ohne Anforderung von Ausgleichsbeträgen erfolgen würde.
Die Widerspruchsgegnerin hat keine Ursachen dafür gesetzt, die die Annahme rechtfertigen könnten, die Sanierung würde ohne Erhebung von Ausgleichsbeträgen beendet. Zwar bestanden Anfang der 90er Jahre Überlegungen dahingehend, einzelne Teile des Sanierungsgebietes, wie etwa die… und den eng begrenzten Bereich … vorzeitig aus der Sanierung zu entlassen. Diese Überlegungen sowie die Tatsache, dass die … bezüglich des eng begrenzten Bereiches gemäß § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung gegeben hat - dann aber diesen eng begrenzten Bereich doch nicht vorzeitig aus der Sanierung entlassen hat - rechtfertigen jedoch nicht die Annahme, die Widerspruchsgegnerin würde auf eine Erhebung der Ausgleichsbeträge verzichten, wenn die Sanierung erst später aufgehoben wird. Ein derartiger Verzicht auf die Erhebung von Ausgleichsbeträgen ist den Kommunen gesetzlich untersagt, ein solcher Abgabenverzicht wäre unzulässig und als unwirksam anzusehen. Das Gesetzbuch verpflichtet nämlich die Gemeinde zur Erhebung des Ausgleichsbetrages sowohl dem Grunde nach als auch in der im Gesetzbuch vorgeschriebenen Höhe; es besteht mithin bezüglich der Ausgleichsbeträge eine Erhebungspflicht der Gemeinde (vgl. Zinkahn/Bielenberg: § 154 Rn. 34).
Gegen einen vorzeitigen Abschluss der Sanierung Anfang der 90er Jahre und gegen einen Verzicht auf die Erhebung von Ausgleichsbeträgen spricht auch die Tatsache, dass bis zur Aufhebung der Sanierungssatzung am 28.11.2001 jedes im Sanierungsgebiet gelegene Grundstück im Grundbuch weiterhin den Sanierungsvermerk enthielt und deshalb alle Rechtsvorgänge und sonstigen Maßnahmen im Sanierungsgebiet nach s 144 BauGB der Sanierungsgenehmigung bedurften.
Wie bereits angeführt, bestanden zwar Anfang der 90er Jahre Überlegungen dahingehend, einzelne Teile des Sanierungsgebietes, wie die … und den …, vorzeitig aus der Sanierung zu entlassen, es bestanden jedoch keine Pläne dahingehend, das gesamte Sanierungsgebiet vor dem Jahr 2001 aufzuheben. Das Vorhaben, einzelne Teile vorzeitig aus der Sanierung bzw. die Sanierungssatzung sukzessive blockweise aufzuheben wurde - mit Ausnahme des Bereiches, in dem die Sanierung am weitesten fortgeschritten war - aufgegeben, als sich herausstellte, dass sich das Klassifikationsmodell Kanngieser/Bodenstein, für das sich die Widerspruchsgegnerin nach intensiver Beratung zur Berechnung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen entschieden hat, auf Teilgebiete methodisch nicht fehlerfrei anwenden lässt. Die Widerspruchsgegnerin sah auch davon ab, den Bereich „…“ vorzeitig aus der Sanierung zu entlassen.
Anfang der 90er Jahre bestand noch keine Veranlassung, das gesamte Sanierungsgebiet aus der Sanierung zu entlassen. Die Sanierung war zu dieser Zeit — entgegen der Auffassung des Bevollmächtigten — weder faktisch noch tatsächlich abgeschlossen, da in den Planquadraten … und „…" sowie auf den Grundstücken …, „…“ und „…" noch Sanierungsmaßnahmen entstanden. Im Zeitraum von 1990 bis 2001 hat die Sanierungsstelle durch Gespräche mit betroffenen Eigentümern in erheblichem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen angeregt und auch durchgeführt. So wurden in dieser Zeit 13 Modernisierungsmaßnahmen mit ca. 464.000,-- EUR bezuschusst (vgl. insoweit Stellungnahme der Sanierungsstelle des Stadtplanungsamtes vom 18.02.2004).
§ 154 Abs. 3 Satz 2 und 3 BauGB regelt die Abgeltung von Ausgleichsbeträgen vor Aufhebung der Sanierungssatzung in Form einer Ablösungsvereinbarung oder auf Antrag eines Ausgleichsbetragspflichtigen durch vorzeitigen Bescheid im Einzelfall. Aus den dem Rechtsausschuss im Original vorliegenden Akten ist nicht ersichtlich, dass zwischen der Widerspruchsgegnerin und der Widerspruchsführerin eine schriftliche Ablösungsvereinbarung nach § 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB getroffen wurde bzw., dass auf Antrag der Widerspruchsführerin als Ausgleichsbetragspflichtiger durch Bescheid der Ausgleichsbetrag vorzeitig festgesetzt wurde.
6) Die Nichtanrechnung privater Aufwendungen und Investitionen der Widerspruchsführerin hinsichtlich des hier in Rede stehenden Anwesens begegnet ebenfalls keinen rechtlichen Bedenken.
§ 155 Abs. 1 BauGB ordnet die Anrechnung bestimmter Vorteile, Bodenwerterhöhungen sowie ausnahmsweise auch Kosten auf den Ausgleichsbetrag an. Mit der Anrechnung sollen zur Vermeidung von Doppelbelastungen des Eigentümers solche sanierungsbedingten Werterhöhungen erfasst werden, die der Eigentümer oder sein Rechtsvorgänger zulässigerweise selbst bewirkt oder der Gemeinde bereits entgolten haben. Liegen die Voraussetzungen für eine Anrechnung derartiger Beträge dem Grunde und der Höhe nach vor, so ist die Gemeinde zur Anrechnung verpflichtet. Entsprechend § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB ist sie zu diesem Zweck gehalten, dem Ausgleichsbetragpflichtigen vor Festsetzung des Ausgleichsbetrages mündlich oder schriftlich Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung auch in Bezug auf die anzurechnenden Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 155, Rn. 9, 237). Gegenstand dieser Erörterung sind die für die Wertermittlung des einzelnen Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse und die Anrechnung nach § 155 Abs. 1 BauGB; entsprechend ist auch Akteneinsicht zu gewähren (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154, Rn. 238). Dieser gesetzlichen Forderung ist die Widerspruchsgegnerin nachgekommen. Wie bereits angeführt, hat das von der Sanierungsstelle beauftragte Ingenieurbüro in der Zeit von Dezember 2001 bis Juni 2003, und damit vor Festsetzung der Ausgleichsbeträge, mit den betroffenen Grundstückseigentümern, u. a. der Widerspruchsführerin, die für die Wertermittlung ihres Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse erörtert und Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben sowie darüber hinausgehende schriftliche Stellungnahmen und Anregungen der Grundstückseigentümer behandelt. Hierbei sollten auch Erkenntnisse über evtl. anrechnungsfähige Aufwendungen gewonnen werden. Die Entscheidung über die Anrechnung von Aufwendungen oblag allerdings nicht dem beauftragten Ingenieurbüro, sondern der Widerspruchsgegnerin selbst (Sanierungsstelle des Stadtplanungsamtes).
Von den in § 155 Abs. 1 Nr. 1 - 3 BauGB aufgeführten Anrechnungstatbeständen kommt hier allenfalls die Nr. 2 in Betracht. Danach sind Bodenwerterhöhungen des Grundstücks anzurechnen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat.
Grundsätzlich sind nur die vom Eigentümer bewirkten sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen anzurechnen und nicht die Aufwendungen selbst; auf die Kosten der Maßnahme bzw. der erbrachten Arbeits- und Kapitalleistungen kommt es nicht an. Ob und in welchem Umfang eine Anrechnung vorzunehmen ist, beurteilt sich nach den Grundsätzen der Verkehrswertermittlung. Wertermittlungsstichtag ist wie für die Ermittlung der Anfangs- und Endwerte der Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung (Stichtag ist hier der 28.11.2001, Bekanntgabe der Aufhebungssatzung im Wochenspiegel, vgl. auch § 162 BauGB).
Nach dem Sinngehalt des Gesetzes fallen unter die Anrechnung nur Bodenwerterhöhungen, die der Eigentümer im Hinblick auf die Sanierung bewirkt hat (Ernst/ Zinkahn/Bielenberg: § 155, Rn. 32).
Wie oben bereits angeführt, bleibt bei der Ermittlung von Anfangs- und Endwert die Bebauung des zu bewertenden Grundstücks selbst außer Betracht. Im Rahmen des § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB können daher konsequenterweise auch nur solche Aufwendungen des herangezogenen Grundstückseigentümers zu anrechnungsfähigen Bodenwerterhöhungen führen, die sich nicht lediglich auf die Bestandteile des in Rede stehenden Grundstücks, insbesondere seine Bebauung beziehen (Ernst/Zinkahn/ Bielenberg: § 155 Rn. 36; VG des Saarlandes, Beschluss vom 04.03.2005, 11 F 29/04 sowie OVG des Saarlandes, Beschluss vom 25.04.2005, 1W 5/05).
Investitionen in bauliche Anlagen bewirken entsprechend diesen Grundsätzen möglicherweise eine Erhöhung des Gebäudewertes, nicht aber eine für die Ermittlung des Ausgleichsbetrages maßgebliche Bodenwerterhöhung. Die in § 155 Abs. 1 Nr. 2 HS 1 BauGB genannten Voraussetzungen für die Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag müssen kumulativ erfüllt sein, d. h. der Betroffene muss durch „eigene" Aufwendungen Bodenwerterhöhungen bewirkt haben und die Aufwendungen müssen „zulässigerweise" erbracht worden sein (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 155, Rn. 37). Als Bodenwert erhöhende Maßnahmen kommen insbesondere solche in Betracht, die die Bebaubarkeit und sonstige Nutzungs- und Ertragsfähigkeit des Grundstücks entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung verbessern (Ernst/Zinkahn/ Bielenberg: § 155, Rn. 40).
Diese Voraussetzungen liegen hinsichtlich den von der Widerspruchsführerin getätigten Aufwendungen nicht vor; aus den eingereichten Auflistungen ergeben sich keine Anhaltspunkte für Bodenwert steigernde Maßnahmen. Wie aus den Auflistungen der Widerspruchsführerin ersichtlich, wurden am Anwesen in den Jahren 1970 bis einschl. 2001 Gesamtaufwendungen der Widerspruchsführerin in Höhe von 2.696.479,-- DM getätigt. So wurden die Fenster und das Dach erneuert, ein Wärmeputz angebracht, die Heizung von Öl auf Fernwärme umgestellt, die Erdgeschossfläche umgebaut und in Ladenlokale aufgeteilt, Praxen und Wohnungen umgebaut, die Bodenbeläge und die sanitären Einrichtungen in Praxen und Wohnungen sowie wesentliche Teile des Aufzuges erneuert (vgl. Schreiben der Widerspruchsführerin vom 31.01.2003). Der Rechtsausschuss geht davon aus, dass es sich bei diesen Erneuerungsmaßnahmen um normale Instandsetzungs-, Renovierungs- und Unterhaltungsmaßnahmen handelt, die grundsätzlich an Gebäuden in bestimmten Zeitabständen durchzuführen sind. Investitionen in bauliche Anlagen führen darüber hinaus in der Regel zu einer Gebäudewertsteigerung, nicht aber zu einer für die Ermittlung der Ausgleichsbeträge relevanten Bodenwerterhöhung.
Zwar können in Ausnahmefällen auch die von Eigentümern privat durchgeführten Baumaßnahmen und Investitionen (Instandsetzungen und Modernisierungen, Neubebauungen) zu einer Verbesserung der Lagequalität in Sanierungsgebiet und somit zu einer Bodenwerterhöhung beigetragen haben. Maßnahmen eines einzelnen Eigentümers werden dies allerdings kaum bewirken können. Erst eine Vielzahl von aufeinander abgestimmten privaten Baumaßnahmen kann zu einer Lageverbesserung führen. Voraussetzung für eine Anrechnung entsprechender Bodenwerterhöhungen wäre in diesem Fall, dass die Maßnahmen allein durch Initiative der Eigentümer und ohne Inanspruchnahme der öffentlichen Hand durchgeführt worden sind (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 155 Rn. 40; Brügelmann: § 155 Rn. 8; Bielenberg/ Koopmann/Krautzberger: § 155 Rn. 39; vgl. auch Schreiben des Gutachterausschusses vom 01.03.2004). Dieser Ausnahmefall liegt hier allerdings nicht vor; es ist nicht ersichtlich, dass die privaten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen der Widerspruchsführerin am Anwesen zu einer Verbesserung der Lagequalität im Sanierungsgebiet und somit zu einer Bodenwerterhöhung beigetragen haben.
Die Widerspruchsgegnerin hat in Parallelverfahren (vgl. Schreiben vom 11.03.2004 und vom 10.11.2004) diesbezüglich ausgeführt, dass sich bei der Entwicklung eine derartige abgestimmte Entwicklung von privaten Baumaßnahmen entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung und ohne stadtplanerische Steuerung durch die Sanierungsstelle nicht feststellen lasse. Zwar seien zunächst einzelne Gebäude, deren Renovierung auch ohne die Festsetzung eines Sanierungsgebietes unumgänglich gewesen wäre, Instand gesetzt und erneuert worden, zu einer straßenzugweisen Sanierung unter abgestimmter Beteiligung aller Grundstückseigentümer sei es aber erst gekommen, als die … mit öffentlichen Planungen und Investitionen die Sanierung des gesamten Stadtquartiers vorangetrieben habe.
Nach der Sonderregelung des § 155 Abs. 1 Nr. 2 2. HS BauGB werden in den Fällen, in denen dem Eigentümer aufgrund eines städtebaulichen Vertrages gemäß § 146 Abs. 3 die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen im Sinne des § 147 oder die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne . des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ganz oder teilweise überlassen wurde, die ihm entstandenen Kosten - anstelle der dadurch bewirkten Bodenwerterhöhungen nach Halbsatz 2 - auf den Ausgleichsbetrag angerechnet (Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 155, Rn. 29, 3037 ff.).
Aus den dem Rechtsausschuss im Original vorliegenden Akten ist nicht ersichtlich, dass hinsichtlich des Anwesens zwischen der Widerspruchsführerin und der Widerspruchsgegnerin ein Ordnungsmaßnahmenvertrag i. S. d. § 146 Abs. 3 BauGB abgeschlossen wurde. Aus der dem Rechtsausschuss vorliegenden Akte ist nicht ersichtlich, dass während der Dauer des Sanierungsverfahrens - bezogen auf das hier in Rede stehende Anwesen - die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen i. S. d. § 147 BauGB bzw. die Errichtung/Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen konkret anstanden.
Zwar hat die Widerspruchsführerin im Zuge der Neuerrichtung des Anwesens auch die Bürgersteiganlagen auf ihre Kosten neu angelegt. Bereits im Rahmen der in 1996 geführten Erörterungsgespräche hat die Widerspruchsführerin dargelegt, dass die Neuerrichtung des Anwesens in enger Abstimmung mit der … erfolgte. So sei auf Verlangen des Planungsamtes der vordere Teil des Baukörpers seitlich zum … um 3 m vorgezogen worden, wofür sie zusätzlich eine ursprünglich städtische Grundstücksfläche erwerben musste (vgl. Schreiben vorn 20.06.1996). Jedoch stehen sowohl der Grunderwerb durch die Widerspruchsführerin als auch die Wiederherstellung der Bürgersteiganlage auf ihre Kosten nicht im Zusammenhang mit der 1977 begonnenen städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen am ….
Auf dem hier in Rede stehenden Grundstück wurde bereits 1968 nach Abbruch der vorhandenen Bausubstanz durch die Widerspruchsführerin als Eigentümerin ein Neubau errichtet, der zum 01.10.1968 bezugsfertig geworden war. Zu diesem Zeitpunkt hat die Widerspruchsführerin auch den öffentlichen Gehwegbereich an der … auf eigene Kosten für ca. 24.000,-- DM herstellen lassen (vgl. hierzu etwa Vermerk des Sachverständigen - Ingenieurbüro vom 11.07.2002).
Die Widerspruchsgegnerin - Stadtplanungsamt - hat bereits mit Schreiben vom 09.07.1996 die Widerspruchsführerin darauf hingewiesen, dass im Zuge der Neugestaltung und der Errichtung der Fußgängerzone der öffentliche Straßenraum auch im direkten Umfeld des Anwesens vollkommen neu gestaltet wurde. Die Ende der 60er Jahre durch die Widerspruchsführerin durchgeführten Maßnahmen stehen somit nicht in direktem Zusammenhang mit der Sanierung und wurden darüber hinaus auch nicht Bestandteil der Neugestaltung der Fußgängerzone.
Aus den oben angeführten Gründen konnte somit dem Widerspruch kein Erfolg beschieden sein."
Hiergegen richtet sich die vorliegende, am 13.04.2007 bei Gericht eingegangene Klage.
Die Klägerin beruft sich auf ihre bereits im Rahmen des Widerspruchsverfahrens vorgetragenen Gründe und trägt vertiefend insbesondere dazu vor, dass die Methode Kanngieser vorliegend nicht anwendbar sei sowie die Erhebung des im Jahre 2003 festgesetzten Ausgleichsbetrags mit Blick auf die im Jahre 1996 erfolgte Festlegung verwirkt sei, zumal diese Festlegung einen entsprechenden Vertrauensschutz bewirkt habe. Im Übrigen hätte hinsichtlich des Gebiets Anfang/Mitte der 90er Jahre eine Teilaufhebung des Sanierungsgebietes durchgeführt werden müssen und hätten in ihrem Fall die durch die Errichtung der Fußgängerzone bedingten Wertminderungen der Grundstücke berücksichtigt werden müssen.
Die Klägerin hat schriftsätzlich beantragt,
1. den Ausgleichsbetragsbescheid der Beklagten vom 10.12.2003 und den Widerspruchsbescheid vom 22.09.2006 aufzuheben,
2. die Hinzuziehung der Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Die Beklagte, die sich auf die Ausführungen im Widerspruchsbescheid beruft, hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Wegen des Sachverhalts im Einzelnen wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte des vorliegenden Verfahrens und des Verfahrens 11 K 89/06 sowie der vorgelegten Verwaltungsunterlagen der Beklagten und des …, der zum Gegenstand der Beratung gemacht worden ist.

Entscheidungsgründe:
Die gemäß §§ 40, 42, 68 ff. VwGO zulässige Anfechtungsklage, über die nach den entsprechenden Erklärungen der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung entschieden werden konnte (vgl. § 101 Abs. 2 VwGO), ist unbegründet. Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid der Beklagten vom 10.12.2003 in Gestalt des Widerspruchsbescheides ist rechtmäßig und verletzt schon deshalb die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Zur Begründung folgt das Gericht zunächst den zutreffenden Ausführungen des Stadtrechtsausschusses in seinem Widerspruchsbescheid und sieht insoweit gemäß § 117 Abs. 5 VwGO von einer weiteren Darstellung der Entscheidungsgründe ab.
Mit Blick auf den Vortrag im gerichtlichen Verfahren merkt das Gericht an:
1. Die Methode Kanngieser/Bodenstein ist ein anerkanntes Bewertungsmodell zur Ermittlung des Ausgleichsbetrags (vgl. nur Beschlüsse der Kammer vom 28.05.2004 - 11 F 2 und 3/04 - und vom 04.03.2005 - 11 F 29/04-); § 154 Abs. 2 BauGB (zur Anwendung der Vorschriften des BauGB auf nach den Vorschriften des StBauFG eingeleitete städtebauliche Sanierungsmaßnahmen vgl. § 245 Abs. 1 BauGB 1987 und § 235 Abs. 1 BauGB 1997 sowie ausführlich statt vieler Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Stand: Februar 2008, § 235 Rdnrn. 6ff., 10) bestimmt lediglich, dass sich der Ausgleichsbetrag aus der Differenz zwischen Anfangs- und Endwert ergibt, wobei der Wert der Bebauung außer Betracht bleibt. Was die Berechnung im Einzelnen anbelangt, enthält diese Norm allerdings nicht mehr als die Anordnung, dass es auf die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert ankommt. § 154 Abs. 2 BauGB bezieht sich insbesondere nicht auf die Frage, wie die Differenz und insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind. Dies ist für die Gutachterausschüsse vielmehr in § 28 WertV geregelt. Nach dessen Abs. 2 ist dabei zunächst der maßgebenden Anfangs- und Endwert auf denselben Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) - vorliegend den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung, mit der die Sanierungssatzung aufgehoben wurde, den 28.11.2001, - zu ermitteln. Nach seinem Absatz 3 Satz 1 ist sodann bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke, also im Vergleichswertverfahren (§§ 7, 13, 14 WertV), zu ermitteln; die für Sanierungsgebiete geltenden §§ 26 ff. WertV gelten entsprechend. In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist insoweit allerdings geklärt, dass das Vergleichsverfahren nur anzuwenden ist, wenn ausreichende Daten zur Verfügung stehen, die gewährleisten, dass der Verkehrswert und - im Falle der Sanierung - dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind. Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial, ist eine andere geeignete Methode anzuwenden (BVerWG, Beschluss vom 16.01.1996 -4 B 69/95-, NVwZ-RR 1997, 155 [156]). Zulässig ist dabei jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann. Im Ergebnis bedeutet dies, dass der Gemeinde zwar kein Ermessen hinsichtlich des "Ob" der Erhebung des Ausgleichsbetrags zusteht, wohl aber ein gewisser Beurteilungsspielraum hinsichtlich der Methode, nach der sie den Betrag und seine Grundlagen berechnet (vgl. nur Urteil der Kammer vom 09.02.2007 -11 K 204/01-). Dies berücksichtigend konnte die Beklagte vorliegend, nachdem sie durch ihren Gutachterausschuss den Anfangswert nach dem Vergleichswertverfahren unter Auswertung von tatsächlich entrichteten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke hat festlegen (vgl. Wertgutachten vom 29.12.1977, Bl. 149 der Gerichtsakte) und auf den Wertermittlungsstichtag hat fortschreiben lassen (vgl. a.a.O.), zur Berechnung des Ausgleichsbetrags auf das Verfahren Kanngieser/Bodenstein zurückgreifen, mit dem der Endwert aus dem festgestellten Anfangswert und der modellhaft berechneten sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen ermittelt wird, da vorliegend gerade das Vergleichswertverfahren zur Ermittlung der Endwerte wegen fehlender Vergleichspreise vergleichbarer Grundstücke nicht angewandt werden konnte (vgl. hierzu die Stellungnahme des Gutachterausschusses vom 12.11.2007, Bl. 70 ff. der Gerichtsakte 11 K 89/06).
2. Die Beklagte war nicht verpflichtet, den Bereich … Anfang/Mitte der 90er Jahre vorzeitig aus der Sanierung zu entlassen; § 162 Abs. 1 Satz 2 BauGB bestimmt, dass, wenn die Voraussetzungen für die Aufhebung der Sanierungssatzung (vgl. § 162 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 - 3 BauGB) nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes gegeben sind, die Satzung für diesen Teil aufzuheben ist. Die Gemeinde hat dabei zu prüfen, ob, gemessen an den Zielen und Zwecken der Sanierung und den Grundsätzen, die für die Abgrenzung des Sanierungsgebietes bei der förmlichen Festlegung zugrundegelegt worden sind, dieser Teil aus der Sanierung förmlich herausgenommen werden kann. Dabei ist auch zu prüfen, ob im weiteren Verlauf der Durchführung der Sanierung im übrigen Gebiet sich Auswirkungen auf den betreffenden Teil ergeben können, die eine weitere Einbeziehung des Gebietes erforderlich oder jedenfalls vertretbar erscheinen lassen. Bei Zweifeln muss es bei der Einbeziehung bleiben (vgl. statt vieler: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 162 Rn. 19). So liegt der Fall hier. Ausweislich der Verwaltungsunterlagen wurde im Hinblick auf die in den Jahren ab 1990 (bis 2001) im gesamten Sanierungsgebiet noch durchgeführten Sanierungsmaßnahmen (vgl. die entsprechende Auflistung der Maßnahmen im Schriftsatz der Beklagten vom 17.04.2008, Bl. 148 der Gerichtsakte) eine Teilaufhebung des Bereichs nach der einzig in Betracht kommenden Rechtsgrundlage des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB ("die Sanierung durchgeführt ist") nicht vorgenommen (vgl. Bl. 32 ff. der Widerspruchsakte - Niederschrift über die mündliche Verhandlung vor dem Stadtrechtsauschuss). Dies ist rechtlich nicht zu beanstanden, weil diese Sanierungsmaßnahmen auch noch bodenwertrechtliche Auswirkungen auf die Grundstücke der Klägerin hatten, da für den Endwert insoweit die Gesamtheit der im Sanierungsgebiet durchgeführten Ordnungs- und Baumaßnahmen (vgl. §§ 147, 148 BauGB) wertbildend ist (vgl. nur Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 154 Rnr. 102) und bei der gebotenen gebietsbezogenen Betrachtung der städtebaulichen Maßnahmen die Sanierung noch nicht im rechtlichen Sinne "durchgeführt" war; die von der Klägerin geforderte Gleichbehandlung mit der - vorzeitig - aus der Sanierung entlassenen … scheitert daran, dass bezüglich der … eine sog. "Funktionsschwächesanierung" nach § 136 Abs. 2 Nr. 2 BauGB durchgeführt wurde (vgl. nur Niederschrift über die öffentliche Sitzung des … vom 27.01.2006 -S. 3-; Bl. 36 der Widerspruchsakte "341/04" im Verfahren 11 K 89/06), bei der die Frage, ob die Sanierung "durchgeführt" ist, aufgrund der unterschiedlichen Anforderungen an die Sanierungsziele nach anderen Kriterien zu beantworten ist als im übrigen Sanierungsgebiet, bei der die Sanierung als "Substanzschwächesanierung" nach § 136 Abs. 2 Nr. 1 BauGB erfolgte (vgl. hierzu nur Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 136 Rnrn. 24 ff. und § 162 Rn. 4).
3. Es kommt nicht darauf an, ob der zur Ausgleichszahlung Herangezogene die durch die Sanierung geschaffenen Vorteile nutzen kann oder will oder diese - wie hier - etwa gar nicht als Vorteil ansieht; denn dem § 154 Abs. 1 BauGB liegt eine grundstücksbezogene Sichtweise zugrunde. Es kommt vielmehr lediglich darauf an, ob sich der Wert des Grundstücks nach objektiven Kriterien erhöht hat. Dass eine solche Werterhöhung nach der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen gegeben ist, liegt mit Blick auf die mit der Sanierung verfolgten Ziele, wie sie in der Beschlussvorlage für den Stadtrat vom 14.04.1977 aufgeführt (vgl. Bl. 31 der Verwaltungsunterlagen "Sanierungsgebiet" der Beklagten) und im "Bericht über das Ergebnis vorbereitender Untersuchungen und Begründung zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes vom 27.05.1977 (vgl. Bl. 40 ff. a.a.O.) nochmals näher erläutert werden (insbesondere Verkehrsberuhigung, Einrichtung einer Fußgängerzone, Sanierung der technischen Infrastruktur [Abwasserkanäle, Wasserleitungen, Gas]), auf der Hand (vgl. zu den vor Beginn der Sanierung vorhandenen städtebaulichen Missständen auch den Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen der Studiengruppe Wohnungs- und Stadtplanung, die im Arbeitsbericht zur Kommunalen Planung Nr. 10 dokumentiert sind; vgl. in diesem Zusammenhang auch Bay.VGH, Beschluss vom 28.07.2003 -2 CS 03.146-, zit. n. juris, wo u.a. ausgeführt wird, dass an den Nachweis der Richtigkeit des Ausgleichsbetrags umso geringere Anforderungen zu stellen sind, als an der grundsätzlichen Berechtigung für seine Erhebung keine ernsthaften Zweifel bestehen). Die Auffassung der Klägerin, die Errichtung der Fußgängerzone habe zu wertmindernden Beschränkungen, insbesondere einer stark eingeschränkten Erreichbarkeit der Häuser und einer prekären Parksituation, geführt, ist eine rein subjektive Empfindung, deren Bewertung als sanierungsbedingte „Minderung“ zum Beispiel von Handel- und Gewerbetreibenden so wohl nicht gesehen werden würde. Auf solche subjektiven Belange und Empfindungen, bei denen die Beurteilung als „Minderung oder Steigerung“ weit auseinandergehen kann, kommt es bei der Bewertung der Auswirkungen der Sanierungsmaßnahmen auf den Bodenwert daher nicht an.
4. Die Klägerin kann sich vor dem Hintergrund der in den Jahren 1994 bis 1996 durchgeführten "Erörterungsgespräche 1. und 2. Stufe zum Ausgleichsbetrag" (vgl. hierzu den Schriftverkehr zwischen der Klägerin und der Beklagten, Bl. 13 - 20 der Verwaltungsunterlagen der Beklagten) weder auf Verwirkung noch auf Vertrauensschutz berufen. Der aus dem Grundsatz von Treu und Glauben abgeleitete Grundsatz der Verwirkung hat zwei tatbestandliche Voraussetzungen, die kumulativ gegeben sein müssen. Zum einen muss das Recht über längere Zeit nicht geltend gemacht worden sein, nachdem dies dem Rechtsinhaber möglich war (Zeitmoment) und zum anderen müssen besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment, vgl. zu diesen Voraussetzungen nur Urteil der Kammer vom 24.11.1995 - 11 K 260/92 - m.w.N.). Da der Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 3 BauGB erst nach Abschluss der Sanierung (vgl. §§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten ist, dieser Abschluss aber erst gemäß § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB durch die Aufhebung der Sanierungssatzung am 28.11.2001 erfolgt ist, in den Jahren 1994 bis 1996 daher die Entrichtung eines Ausgleichsbetrages rechtlich noch gar nicht möglich war, fehlt es schon am "Zeitmoment". Es fehlt auch daran, dass die Beklagte durch ihr Verhalten der Klägerin gegenüber zum Ausdruck gebracht hat, dass sie den Ausgleichsbetrag (in der durch Bescheid vom 10.12.2003 festgesetzten und angeforderten Höhe) nicht mehr erheben werde, wobei Letzteres durch ein positives Verhalten, etwa eine Verzichtshandlung oder eine entsprechende Auskunft, erfolgen muss (so ausdrücklich Urteil der Kammer vom 31.01.1992 - 11 K 47/91 - m.w.N.; std. Rspr.). Die Beklagte hat durch die Schreiben vom 31.05. und 09.07.1996, in denen ein Ausgleichsbetrag in Höhe von 26.400 DM errechnet wurde, lediglich die im Vorfeld der Erhebung des Ausgleichsbetrages zwingend vorgeschriebenen Eigentümergespräche nach § 154 Abs. 4 BauGB durchgeführt (vgl. § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB: "Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung … zu geben."). Diese Eigentümergespräche dienen allein der Vorbereitung der Festsetzung des Ausgleichsbetrages nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB ("Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig.") und sind nach Sinn und Zweck sowie der Systematik der §§ 154, 155 BauGB nicht geeignet, den schützenswerten Eindruck hervorzurufen, ein höherer als der dort genannte Ausgleichsbetrag werde nicht erhoben. Diese Zusammenhänge, die sich ohne Weiteres schon aus dem Gesetzestext selbst ergeben, müssen gerade der Klägerin als Körperschaft des öffentlichen Rechts (vgl. §…) bekannt sein. Vor diesem Hintergrund kann sich die Klägerin auch nicht auf Vertrauensschutz berufen (vgl. hierzu nur BVerwG, Urteil vom 31.05.1975 -IV C 73/73-, KStZ 1976, S. 31 f. und Urteil der Kammer vom 24.11.1995 -11 K 260/92- m.w.N.), da sie jedenfalls in Anwendung aller Sorgfalt, zu der sie den Umständen nach verpflichtet ist, nicht auf die Richtigkeit der in den Schreiben der Beklagten enthaltenen Angabe zur Höhe des Ausgleichsbetrags vertrauen durfte. Vorliegend ist auch nicht ersichtlich, dass die Klägerin im Vertrauen darauf, zu einem höheren Ausgleichsbetrag nicht herangezogen zu werden, nicht mehr rückgängig zu machende Dispositionen getroffen hat, so dass ihr durch die nunmehrige Bezahlung des Ausgleichsbetrages ein unzumutbarer Nachteil entstanden wäre (vgl. zu dieser Voraussetzung statt vieler nur BVerwG, Urteil vom 18.04.1975 -VII C 15.73-, KStZ 1975, 211; Urteil der Kammer vom 24.11.1995, a.a.O.).
Die Klage ist demnach mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen; wegen der die Klägerin betreffenden Kostentragungspflicht erübrigt sich die gemäß § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO beantragte Entscheidung. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gemäß § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Berufung gegen dieses Urteil war wegen der grundsätzlichen Bedeutung der vorliegenden Rechtssache zuzulassen, §§ 124 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO.
Beschluss
Der Streitwert wird gemäß §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1, 3 GKG auf 49.207,24 EUR festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 154, 155 BauGB
§§ 136 ff. BauGB
§§ 26 ff. WertV
§§ 192 ff. BauGB
§§ 162 und 163 BauGB
§§ 40, 42, 68 ff. VwGO
§§ 7, 13, 14 WertV
§§ 147, 148 BauGB
§§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§§ 124 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO
§§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1, 3 GKG
§ 154 BauGB
§ 162 BauGB
§ 79 SVwVfG
§ 141 BauGB
§ 143 BauGB
§ 142 BauGB
§ 196 BauGB
§ 195 BauGB
§ 7 WertV
§ 37 SVwVfG
§ 119 AO
§ 147 BauGB
§ 28 WertV
§ 167 VwGO
§ 154 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 2 BauGB
§ 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB
§ 80 Abs. 5 VWGO
§ 80 Abs. 4 VwGO
§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO
§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 142 Abs. 1 BauGB
§ 1 Satz 1 BauGB
§ 136 Abs. 2 Abs. 3 BauGB
§ 136 Abs. 4 BauGB
§ 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB
§ 28 Abs. 2 WertV
§ 155 Abs. 2 BauGB
§ 28 Abs. 1 WertV
§ 154 Abs. 2 S. 1 BauGB
§ 153 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 155 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 4 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 5 BauGB
§ 162 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 12 Abs. 4 BKAG
§ 154 Abs. 3 Satz 2 und 3 BauGB
§ 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
§ 146 Abs. 3 BauGB
§ 101 Abs. 2 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 117 Abs. 5 VwGO
§ 245 Abs. 1 BauGB
§ 235 Abs. 1 BauGB
§ 162 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB
§ 136 Abs. 2 Nr. 2 BauGB
§ 136 Abs. 2 Nr. 1 BauGB
§ 154 Abs. 3 BauGB
§ 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 154 Abs. 4 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO
Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 Grundgesetz
Art. 14 Abs. 3 S. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ-RR 1990, 635
NVwZ 1988, 752
NJW 1996, 2807
NVwZ 1995, 897
NVwZ-RR 1994, 635
NVwZ 2001, 1377
NVwZ-RR 1997, 155
11 F 2/04
11 F 3/04
1 W 25/04
1 W 24/04
22 A 1185/89
1 C 10590/01
4 B 91/96
4 B 33/95
4 B 69.95
11 F 29/04
11 K 89/06
4 B 69/95
11 K 204/01
2 CS 03.14
11 K 260/92
11 K 47/91
IV C 73/73
VII C 15.73
3 GKG auf 49.20