Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-07-25, Aktenzeichen 30 O 6/06 (Baul)
ECLI: ECLI:DE:LGD:2007:0725.30O6.06BAUL.00

Tenor:
Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung wird zurückgewiesen.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 3 bis 6.
Das Urteil ist für die Antragsgegnerin gegen eine Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
I.
Die Antragstellerin ist Eigentümerin des als Ackerland genutzten Grundstücks Gemarkung X, Flur X, Flurstück XX mit einer Fläche von 28.598 m². Sie hat dieses Grundstück zu gleichen Teilen unbefristet an die Beteiligten zu 5. und 6. verpachtet.
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Entwicklungssatzung "Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme X-X" der Stadt X vom 15. Juni 2000, genehmigt mit Verfügung der Enteignungsbehörde vom 22. August 2000 – Az.: 35.3-21.23 –, jeweils öffentlich bekannt gemacht am 18. Januar 2001.
Mit Schreiben vom 2. Oktober 2001 teilte die Antragstellerin der Beteiligten zu 4. als Entwicklungsträger und Treuhänder der Antragsgegnerin mit, ihr Vorstand wäre nicht bereit, das Grundstück für die beabsichtigte Wohnbebauung im Rahmen einer Entwicklungsmaßnahme zur Verfügung zu stellen, da erhebliche rechtliche Bedenken gegen dieses Instrumentarium, insbesondere die Abschöpfung des Planungswertes im Rahmen des Entwicklungsverfahrens bestünden.
Den am 27. Dezember 2001 gestellten Normenkontrollantrag der Antragstellerin, diese Satzung für nichtig zu erklären, lehnte das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen – im Folgenden: OVG NRW – mit Urteil vom 27. November 2003 – 10a D 124/01.NE – ab und ließ die Revision nicht zu. Die hiergegen erhobene Nichtzulassungsbeschwerde der Antragstellerin lehnte das Bundesverwaltungsgericht – im Folgenden: BVerwG – mit Beschluss vom 27. Mai 2004 – 4 BN 7/04 – ab. Die gegen die beiden vorgenannten Entscheidungen und diese Entwicklungssatzung unter dem 21. Juli 2004 beim Bundesverfassungsgericht – im Folgenden: BVerfG - erhobene Verfassungsbeschwerde der Antragstellerin – 1 BvR 1698/04 - ist noch anhängig.
Zuvor hatte die Antragstellerin über ihre damaligen Verfahrensbevollmächtigten mit Schriftsatz vom 9. Dezember 2002 der Beteiligten zu 4. mitteilen lassen, eine freiwillige Übertragung des Grundstücks käme nicht in Betracht.
Unter Bezugnahme auf das Gutachten "Ermittlung von Anfangswerten im geplanten Entwicklungsbereich X" des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Antragsgegnerin vom 19. Juni 1998 – Az.: 61.41-11-97 – stellte die Antragsgegnerin mit Schreiben vom 18. Mai 2005 bei der Enteignungsbehörde den Antrag, das Grundstück zu ihren Gunsten zu enteignen und die der Antragstellerin zu leistende Entschädigung auf EUR 17,90 je m², mithin EUR 511.904,20 festzusetzen.
Im Zuge der Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme leitete die Antragsgegnerin Verfahren zur Aufstellung von mehreren, inzwischen in Kraft getretenen Bebauungsplänen ein. Der Bebauungsplan K 21 beinhaltet im Wesentlichen die Festsetzung der Verkehrsflächen des der Erschließung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches dienenden Straßenzuges X. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes K 25 "Entwicklungsbereich X, Teilbereich 1, Wohn- und Mischgebiet Nord" mit einer Fläche von 16,6 ha grenzt im Nordwesten an diesen Straßenzug und im Nordosten an die X-straße. Im Süden grenzt der räumliche Geltungsbereich des am 20. Oktober 2005 in Kraft getretenen Bebauungsplanes K 26 "Entwicklungsbereich X, Teilbereich 2, Wohn- und Mischgebiet Süd" mit einer Fläche von 11,1 ha an, in dessen Geltungsbereich das Grundstück der Antragstellerin liegt. Der Bebauungsplan setzt insoweit öffentliche Verkehrsflächen fest und weist es zum Teil als Allgemeines Wohngebiet – WA –, zum Teil als Mischgebiet – MI - aus. Wegen der Festsetzungen im Einzelnen wird auf den Inhalt der Planurkunde Bezug genommen.
Über den Antrag auf Enteignung und Entschädigungsfestsetzung wurde vor der Enteignungsbehörde am 29. Juni 2006 ohne Erzielung einer Einigung mündlich verhandelt.
Mit Schreiben vom 31. August 2006 beantragte die Antragsgegnerin bei der Enteignungsbehörde, gemäß § 112 Abs. 2 BauGB über den Übergang des Eigentums an dem Grundstück Gemarkung X, Flur X, Flurstück XX vorab gegen Leistung einer Vorauszahlung auf die erwartete Entschädigung in Höhe von EUR 511.904,20 zu entscheiden.
Mit Enteignungsbeschluss – Vorabentscheidung – vom 26. September 2006 entschied die Enteignungsbehörde
unter I.,
das Eigentum an dem Grundstück Gemarkung X, Blatt X, Flur X, Flurstück XX, 28.598 m", eingetragen im Grundbuch von X, Bl. X, würde enteignet und ginge auf die Antragsgegnerin über, und
unter II.
die Antragsgegnerin hätte der Antragstellerin für den unter I. bezeichneten Rechtsverlust Entschädigung zu leisten, die Festsetzung der Entschädigung bliebe einem späteren Beschluss vorbehalten, die Antragsgegnerin hätte der Antragstellerin auf die Entschädigung eine Vorauszahlung in Höhe von EUR 511.904,20 zu leisten.
Wegen der Entscheidungen im Übrigen unter III. bis VI. und der Gründe wird auf den Inhalt des Enteignungsbeschlusses Bezug genommen.
Mit dem am 25. Oktober 2006 bei der Enteignungsbehörde eingegangenen Antrag auf gerichtliche Entscheidung begehrt die Antragstellerin die Aufhebung des Enteignungsbeschlusses – Vorabentscheidung – und macht zur Antragsbegründung im Wesentlichen sinngemäß geltend, die Enteignung diene nicht mehr der Erfüllung der Aufgaben der Antragstellerin nach Maßgabe der Entwicklungssatzung, weil die in der Entwicklungssatzung konkretisierten Gemeinwohlbelange nicht mehr gegeben seien. Ein erheblicher Bedarf an zukünftigen Wohnbauflächen sei entfallen, denn die Einwohnerzahlen seien rückläufig. Mit der im Mai 2007 in Kraft getretenen 2. Änderung des Bebauungsplanes K 25 ändere die Antragsgegnerin ihre Zielsetzung insoweit von einer Bedarfsplanung in eine Angebotsplanung. Soweit überhaupt noch ein Bedarf an Gewerbeflächen vorhanden sei, könne dieser durch einen Angebotsüberhang von Gewerbeflächen in anderen Ortsteilen des Gemeindegebiets der Antragstellerin aufgefangen werden. Es bestehe auch kein konkreter Bedarf am Flurstück XX, weil die Herstellung der Erschließungsanlagen für die übrigen Baugebiete auch ohne Inanspruchnahme des antragstellereigenen Grundstücks möglich sei. Zudem sei die Vorausleistung zu gering bemessen, weil die konjunkturbedingten Steigerungen des Bodenwertes bei der Bemessung des Betrages außer Acht gelassen worden seien. Insoweit dürfe nicht auf den 20. März 1997 als Stichtag – dem Tag des Ratsbeschlusses zur Einleitung der die Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs vorbereitenden Untersuchungen nach § 169 Abs. 4 BauGB – abgestellt werden.
Die Antragstellerin beantragt,
den Enteignungsbeschluss – Vorabentscheidung – der Beteiligten zu 3. vom 26. September 2006 – Az.: 15.4.2-02/05 – aufzuheben.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen,
Die Antragsgegnerin trägt insbesondere vor, eine zügige Umsetzung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme mit dem für die Ausführungsplanung, Ausschreibung und Auftragsvergabe erforderlichen zeitlichen Vorlauf sei ohne rechtlich gesicherte Möglichkeit eines Zugriffs auf das Grundstück unmöglich. Die ernsthaften Bemühungen um einen freihändigen Erwerb seien erfolglos geblieben. Die Festsetzung der Vorausleistung sei auch der Höhe nach nicht zu beanstanden.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte zum vorliegenden Verfahren und der beigezogenen Planurkunden und Planaufstellungsvorgänge der Antragsgegnerin Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag auf Aufhebung des Enteignungsbeschlusses nach §§ 217 Abs. 1 Satz 1; 226 Abs. 1 BauGB hat keinen Erfolg.
Die angefochtene Enteignung des vormals antragstellereigenen Grundstücks Gemarkung X, Flur X, Flurstück XX durch die Beteiligte zu 3. zu Gunsten der Antragsgegnerin ist rechtens.
Nach § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist die Enteignung im städtebaulichen Entwicklungsbereich – wie hier durch Satzung vom 15. Juni 2000 festgesetzt – auch ohne Bebauungsplan zugunsten der Gemeinde zur Erfüllung ihrer Aufgaben zulässig.
Die Anwendung dieser Vorschrift setzt voraus, dass die Satzung über die Festsetzung des Entwicklungsbereichs – hier die Satzung vom 15. Juni 2000 – rechtswirksam ist.
Vgl. Bundesgerichtshof – BGH -, Urteil vom 2. Oktober 1986 – III ZR 99/85 -, NVwZ 1987, 923ff = Juris zur entsprechenden Vorgängernorm § 57 Abs. 3 Satz 1 StBauFG.
Nach Art. 14 Abs. 3 Satz 1 GG kann privates Eigentum nur dann im Wege der Enteignung entzogen werden, wenn es im konkreten Fall benötigt wird, um besonders schwerwiegende und dringende öffentliche Interessen zu verwirklichen.
Vgl. Bundesverfassungsgericht - BVerfG -, Beschluss vom 4. Juli 2002 – 1 BvR 390/01 -, BRS 65 Nr. 229 = NVwZ 2003, 71ff. = BauR 2003, 70ff. = Juris; Bundesverwaltungsgericht – BVerwG -, Beschluss vom 27. Mai 2004 – 4 BN 7/04 -, BauR 2004, 1584ff. = Juris und Urteil vom 12. Dezember 2002 – 4 CN 7/01 -, BRS 65 Nr. 230 = NVwZ 2003, 746ff. = BauR 2003, 1195ff. = Juris.
Allerdings ist nach § 165 Abs. 3 Satz 1 BauGB das Gemeinwohlerfordernis mit dem Abwägungsgebot aus Abs. 3 Satz 2 der Vorschrift bereits unverzichtbare Voraussetzung für den Erlass einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme. Deshalb ist bereits bei der Prüfung, ob das Wohl der Allgemeinheit die Entwicklungsmaßnahme erfordert, in Rechnung zu stellen, dass im Grundsatz alle unbebauten Grundstücke des Entwicklungsbereichs in das Eigentum der Gemeinde überführt werden sollen. Damit wird die Prüfung dieser Enteignungsvoraussetzungen auf den Zeitpunkt des Erlasses der Satzung vorverlagert. Die Entwicklungssatzung legt mit Bindungswirkung für ein nachfolgendes Enteignungsverfahren fest, dass das Wohl der Allgemeinheit den Eigentumsentzug generell rechtfertigt. Damit steht die enteignungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens und der Ziele, die realisiert werden sollen, dem Grunde nach fest.
Für das vorliegende Verfahren ist die Entwicklungssatzung der Antragsgegnerin als wirksam zu Grunde zu legen. Der erkennenden Kammer ist die Möglichkeit einer Überprüfung dieser Satzung nicht eröffnet.
Wenn zwischen Antragsteller und Antragsgegner eines nach § 217 Abs. 1 Satz 1 BauGB anhängigen Verfahrens zuvor eine den Normenkontrollantrag abweisende, die Gültigkeit der Satzung bejahende und in Rechtskraft erwachsene Gerichtsentscheidung – hier das Urteil des OVG NRW vom 27. November 2003 – 10a D 124/01.NE - - ergangen ist, bindet sie diese Beteiligten – bei unveränderter Rechts- und Sachlage – auch in einem von diesen betriebenen anderen Verfahren, in dem die Gültigkeit der Norm eine entscheidungserhebliche Vorfrage bildet, d. h. selbst dann, wenn die Wirksamkeit einer Satzung für die Entscheidung über einen bei der Baulandkammer anhängigen Antrag nach § 217 Abs. 1 Satz 1 BauGB – wie hier - erheblich ist und die Frage ihrer Verfassungsmäßigkeit – wie hier - den Gegenstand einer anhängigen, zulässiger Weise erhobenen Verfassungsbeschwerde nach Art. 93 Abs. 1 Nr. 4a GG bildet -
vgl. BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 – III ZR 27/77 -, Juris und BGHZ 77, 338-351; BVerwG, Beschluss vom 2. September 1983 – 4 N 1/83 -, Juris und BVerwGE 68, 12-16 = NJW 1984, 881-882 = BRS 40 Nr. 99; Schmidt in Eyermann, Verwaltungsgerichtsordnung, Kommentar, 12. Auflage, § 47 Rdnr. 101 und 103 -;
denn die Verfassungsbeschwerde hat keine aufschiebende Wirkung (§§ 13 Abs. 1 Nr. 8a; 32 Abs. 1; 93d Abs. 2 BVerfGG).
Die insoweit maßgebliche Sach- und Rechtslage ist – wie das erkennende Gericht in den Gründen des Beschlusses vom 2. Februar 2007 – 30 O 6/06 (Baul), mit dem es den Antrag der Antragstellerin auf Aussetzung des Verfahrens zurückgewiesen hat, ausgeführt hat - unverändert. Zwecks Vermeidung von Wiederholungen nimmt die Kammer insoweit auf die Gründe des Beschlusses unter II. Bezug.
Zwar können die Enteignungsvoraussetzungen auf der Stufe der Entwicklungssatzung noch nicht abschließend geprüft werden, weil zum Zeitpunkt ihres Erlasses eine ins Einzelne gehende Planungskonzeption noch nicht vorliegt, aber die Entscheidung des Satzungsgebers, die beabsichtigte Maßnahme diene dem Wohl der Allgemeinheit, kann auf der nachfolgenden Stufe des Enteignungsverfahrens nicht mehr grundsätzlich in Frage gestellt. Dem Enteignungsverfahren bleibt die anschließende Prüfung vorbehalten, ob das in der Entwicklungssatzung konkretisierte Gemeinwohl den Zugriff gerade auf das einzelne Grundstück erfordert.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. Mai 2004 – 4 BN 7/04 –, aaO unter Bezugnahme auf BVerfG, Beschluss vom 4. Juli 2002 – 1 BvR 390/01 -, DVBl. 2002, 1467-1469 = NVwZ 2003, 71 – 73 = BRS 65 Nr. 229.
Davon ist nach dem Erkenntnisstand im maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung auszugehen. Die insoweit im Einzelnen erhobenen Einwendungen der Antragstellerin, die Enteignung diene nicht mehr der Erfüllung der Aufgaben der Antragstellerin nach Maßgabe der Entwicklungssatzung, weil die in der Entwicklungssatzung konkretisierten Gemeinwohlbelange nicht mehr gegeben seien, greifen nicht durch.
Dem mit Schriftsatz vom 9. Juli 2007 auf dessen Seite 3 Absatz 1 nach Schluss der mündlichen Verhandlung antragstellerseits unterbreiteten Antrag, zum Beweis dafür, dass ein erhöhter Wohnbedarf im Sinne von § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB im Sinne eines schwerwiegenden und dringenden öffentlichen Interesses nicht mehr bestehe, ein Sachverständigengutachten einzuholen, hat die Kammer nicht nachzukommen brauchen, weil es sich bei der Frage, ob das Wohl der Allgemeinheit insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohnstätten die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, um eine Rechtsfrage handelt, deren Beantwortung als solche einem Sachverständigenbeweis nicht zugänglich ist.
Die Kammer ist ebenfalls nicht gehalten gewesen, dem mit Schriftsatz vom 9. Juli 2007 auf dessen Seite 3 Absatz 1 nach Schluss der mündlichen Verhandlung antragstellerseits unterbreiteten weiteren Antrag zu folgen, zum Beweis dafür, dass die Prognose, die bei Aufstellung der Entwicklungssatzung erstellt worden sei, durch die tatsächliche Entwicklung überholt sei, ein Sachverständigengutachten einzuholen, weil die mit diesen schriftsätzlichen Ausführungen als solche unter Beweis gestellte Behauptung eines Überholtseins der Wohnungsbedarfsprognose des InWIS zu pauschal und unsubstantiiert formuliert ist.
Mit ihrem bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erhobenen Einwand, ein erheblicher Bedarf an zukünftigen Wohnbauflächen sei entfallen, weil die Einwohnerzahlen innerhalb des Zeitraumes von 2001 bis 2005 um 1% rückläufig seien, hat die Antragstellerin sachlich an die Ausführungen in den gerichtlichen Normenkontrollentscheidungen über die Wirksamkeit der Entwicklungssatzung der Antragsgegnerin angeknüpft, wonach die Satzung – von Amts wegen – gemäß § 169 Abs. 1 Nr. 8 in Verbindung mit § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB aufzuheben sei, wenn sich die dem Satzungsbeschluss zu Grunde liegende Prognose später als unzutreffend herausstelle.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. Mai 2004 – 4 BN 7/04 –, aaO und OVG NRW, Urteil vom 27. November 2003 – 10a D 124/01.NE –, aaO.
Mit der dem Satzungsbeschluss zu Grunde liegenden Prognose ist das durch die Gemeinde als Satzungsgeberin anhand von Fakten und Erfahrungswerten zu fällende Wahrscheinlichkeitsurteil über die zukünftige Entwicklung des Wohn- und bzw. oder Arbeitsstättenbedarfs gemeint.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 27. November 2003 – 10a D 124/01.NE –, aaO.
Der insoweit erhobene Einwand einer sich im nachhinein herausstellenden Unzutreffenheit dieser Prognose mit der Folge mangelnder Durchführbarkeit der Entwicklungsmaßnahme ist jedoch nicht stichhaltig.
Wie bereits das OVG NRW in seinem Urteil vom 27. November 2003 – 10a D 124/01.NE – unter 3.2.2 der Entscheidungsgründe unter Auswertung der Begründung der Entwicklungssatzung ausgeführt hat, dient die strittige Entwicklungsmaßnahme nach der Satzungsbegründung der Deckung des im Stadtgebiet der Antragsgegnerin bestehenden Bedarfs an Wohnungen und Arbeitsstätten. Bis zum Jahr 2010 fehlten 1.135 Wohneinheiten, was mehr als ein Viertel des gesamten Wohnbedarfs ausmache. Bei einer Verwirklichung der Planung im Entwicklungsbereich könnten etwa 64% des bis 2010 bestehenden Wohnungsbedarfs abgedeckt werden. Unter 3.2.3 der Entscheidungsgründe ist ausgeführt, die Abschätzung, ob in der Zukunft ein erhöhter Bedarf bestehe, habe die Antragsgegnerin im Wege einer Prognose ermitteln lassen. Unter 3.2.3.1 legt das OVG NRW dar, die Wohnungsbedarfsprognose des InWIS ermittele unter Analyse der dafür maßgeblichen Faktoren, wie viele Wohnungen – gestaffelt nach den untersuchten Zeiträumen bis 2005, 2010 sowie 2015 – benötigt würden. Grundlage für die Prognose des Nachhol- und Neubedarfs sei dabei die Bestimmung der Bevölkerungsentwicklung und (Hervorhebung durch die Kammer) der Zahl der Haushalte als diejenigen, die auf dem Wohnungsmarkt als "Nachfrager" aufträten. Für den Stichtag 1. Januar 1998 ermittele die Prognose auf der Grundlage einer vom Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik – LDS – für den Kreis X im Jahre 1996 erstellten Vorausschätzung der Einwohnerentwicklung, die für das Stadtgebiet der Antragsgegnerin in verschiedenen Varianten fortgeschrieben werde, eine nach Maßgabe verschiedener Kriterien modifizierte Zahl von Personen in Privathaushalten von 64.041.
Diese Zahl ist in Tabelle 3 auf Seite 17 der InWIS-Wohnungsbedarfsprognose von April 1999 aufgeführt. Dabei wird in der Prognose für das Jahr 2010 ein Wendepunkt in der Einwohnerentwicklung angenommen.
Die antragstellerseits in der Antragsschrift vom 24. Oktober 2006 genannte Gesamteinwohnerzahl von 64.372 Einwohnern im Jahr 2005 als Ergebnis eines einprozentigen Rückgangs der Einwohnerzahl seit dem Jahr 2001 bleibt zwar hinter den Prognosen in den verschiedenen Varianten für die Bevölkerungsentwicklung bis 2005 zurück, liegt aber immer noch über der Ausgangszahl von 64.041 Einwohnern zum Stichtag 1. Januar 1998. Das behauptete tatsächliche Zurückbleiben in der Bevölkerungsentwicklung seit dem Jahr 2001 bis zum Jahr 2005 im Umfang von 1% gegenüber der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung führt aber nicht dazu, dass die Prognose in der Gesamtbetrachtung überholt wäre und damit die Entwicklungsmaßnahme ihr Ziel verfehlte; denn entscheidend ist die Prognose des Wohnungsbedarfs.
Dem nach Schluss der mündlichen Verhandlung mit Schriftsatz vom 9. Juli 2007 auf dessen Seite 3 Absatz 1 antragstellerseits unterbreiteten Antrag, ein Sachverständigengutachten zum Beweis dafür einzuholen, dass aufgrund der demografischen Entwicklung für das Jahr 2010 ein Baulandbedarf für 1.135 Wohnungen nicht bestehe, hat die Kammer nicht folgen müssen. Es kann als zutreffend unterstellt werden, dass – so versteht die Kammer den unscharfen unter Beweis gestellten Sachvortrag der Antragstellerin - die Bevölkerungsentwicklung seit dem Jahr 2001 bis zum Jahr 2005 im Umfang von 1% gegenüber der für diesen Zeitraum prognostizierten Bevölkerungsentwicklung zurückgeblieben ist und der Bedarf an zusätzlichen Wohnstätten für das Jahr 2010 hinter dem Bedarf von 1.135 Wohnungen zurückbleiben wird; denn auch dann verfehlt die Entwicklungsmaßnahme ihr Ziel nicht.
Das OVG NRW führt in den Entscheidungsgründen seines Urteils unter 3.2.3.1 dazu aus, durch Division der Zahl von 64.041 Personen in Privathaushalten durch die zum Stichtag 1. Januar auf der Basis einer modifizierten Prognose der Haushaltsgröße durch das Statistische Bundesamt aus dem Jahr 1995 ermittelten Kennzahl von 2,344 für die durchschnittliche Haushaltsgröße gelange die Prognose zu der Zahl von 27.321 Privathaushalten zum Stichtag 1. Januar 1998. Daraus ergebe sich zum Stichtag - unter Berücksichtigung von "bereinigenden" Faktoren, verkürzt ausgedrückt – eine Gesamtzahl von Haushalten mit Wohnungsbedarf von 27.541. Dem habe zu diesem Stichtag ein verfügbarer Wohnungsbestand von 25.306 gegenüber gestanden. Daraus ergebe sich ein Nachholbedarf von 2.235 Wohnungen.
Die Ergebnisse der Wohnungsbedarfsprognose unterschieden nach insgesamt fünf Varianten sind auf Seite 38ff. des InWIS-Gutachtens dargestellt. Im Gutachten selbst wird auf S. 40f. darauf hingewiesen, dass es sich bei den Vorausschätzungen zum Wohnungsbedarf nur um Modellrechnungen handelt. Allerdings wird in den Modellrechnungen deutlich, dass sich eine über die Bevölkerungsentwicklung prozentual deutlich hinaus zu verzeichnende Zunahme der Haushalte abzeichnet.
Selbst nach der Unteren Variante V1 des künftigen Gesamtbedarfs mit der vorsichtigsten Schätzung kommt InWIS laut Tabellen 9 bis 12 zu einem jährlichen Wohnungsneubaubedarf in den Jahren 1998 bis 2005 von jährlich 517. Bezogen auf den Zeitraum 2000 bis 2005 wird in der Satzungserläuterung Bl. 7 im Mittel aller Varianten V1 bis V5 ein Bedarf von 3.230 Wohnungen und bis 2010 von 4.246 Wohnungen errechnet. Abzüglich der mobilisierbaren Baulandflächen fehlte deshalb bis zum Jahr 2010 Bauland für ca. 1.135 Wohneinheiten ( Bl. 7 und 50 der Satzungserläuterung).
Legte man demgegenüber die Variante V1 mit 517 Wohneinheiten pro Jahr 1998 – 2005 bzw. 380 Wohneinheiten pro Jahr 1998 – 2010 zu Grunde, ergäbe dies bei 517 p. a. für 6 Jahre bis 2005 einen Bedarf von 3.102 Wohneinheiten und für 11 Jahre bis 2010 bei 380 p. a. einen Bedarf von 4.180 Wohnungen. Ausgehend davon, dass auf den mobilisierbaren Baulandflächen bis zum Jahr 2010 3.111 Wohnungen errichtet werden können (Bl. 7 der Satzungserläuterung), wäre ein Bedarf an zusätzlichem Bauland bis 2010 für 1.069 Wohnungen zu decken.
Selbst wenn der aus der zurückhaltendsten Modellrechnung in der Variante V1 prognostizierte Nachholbedarf von Wohnungen rückschauend übersetzt sein sollte, macht dies die Entwicklungsmaßnahme nicht hinfällig.
Nach der Satzungserläuterung auf Bl. 50f. sollten – worauf das OVG NRW in den Entscheidungsgründen unter 3.1 hinweist – auf einer Fläche von insgesamt knapp 24 ha in den auf den Satzungsbeschluss folgenden nächsten Jahren ca. 700 bis 750 Wohneinheiten entstehen. Damit ist die Entwicklungsmaßnahme unter Zugrundelegung des nach den Modellrechnungen im Mittel prognostizierten Bedarfs an weiteren noch auszuweisenden Baulandflächen (Bl. 7f. der Satzungserläuterung) ohnehin nicht geeignet, diesen vollständig abzudecken. Die in der Satzungserläuterung auf Bl. 50f. genannte Quote von 64% in Bezug auf bis zum Jahr 2010 fehlende 1.135 Wohnungen lässt dementsprechend hinreichenden Spielraum. Sie erhöht sich auf 66 bis 70% bezogen auf einen Bedarf an zusätzlichem Bauland bis 2010 für 1.069 Wohnungen nach Variante V1. Selbst wenn der Nachholbedarf an Wohnungen und damit der Bedarf an zusätzlich dafür auszuweisendem Bauland wegen der angedeuteten Bevölkerungsentwicklung noch geringer als nach der Variante V1 geschätzt ausfallen sollte, führte dies nur zu einer höheren Deckungsquote durch die Entwicklungsmaßnahme, machte diese aber nicht entbehrlich, weil auch dann die mobilisierbaren Flächen ohne Entwicklungsmaßnahme nicht ausreichten dürften.
Dem nach Schluss der mündlichen Verhandlung mit Schriftsatz vom 9. Juli 2007 auf dessen Seite 3 Absatz 1 antragstellerseits unterbreiteten Antrag, ein Sachverständigengutachten zum Beweis dafür einzuholen, dass aufgrund der demografischen Entwicklung für das Jahr 2015 ein Baulandbedarf für 1.282 zusätzliche Wohnungen nicht bestehe bzw. aufgrund der demografischen Entwicklung die mobilisierbaren Baulandflächen ausreichten, um den zusätzlichen Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2015 (3.722 Wohnungen) zu decken, hat die Kammer nicht folgen müssen, weil dieser Sachvortrag nicht entscheidungserheblich ist. Ausweislich der Satzungsbegründung soll die Entwicklungsmaßnahme zur Deckung eines bis zum Jahr 2010 abgeschätzten erhöhten Bedarfs an Wohnstätten beitragen. Pauschale Behauptungen oder Mutmaßungen jenseits dieses Zeitraumes liegen außerhalb des mit der Satzung verfolgten Entwicklungszieles.
Auch der sachlich auf das in §§ 169 Abs. 1 Nr. 8; 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB genannte gemeindliche Aufgeben der Entwicklungsziele bezogene Einwand der Antragstellerin, die im Mai 2007 in Kraft getretene 2. Änderung des Bebauungsplanes K 25, der der Umsetzung des Entwicklungszieles habe dienen sollen, offenbare, dass die Antragsgegnerin ihre Zielsetzung von einer Bedarfsplanung für neuen Wohnraum in eine vom Entwicklungsziel abweichende Angebotsplanung ändere, geht fehl.
Ausweislich der Begründung zum Bebauungsplan K 26, in dessen räumlichem Geltungsbereich mit insgesamt 11,1 ha das streitbefangene Grundstück liegt und dessen Änderung nicht in Rede steht, wird mit den dortigen bauplanungsrechtlichen Festsetzungen das Ziel angestrebt, Bauland für ca. 325 Wohneinheiten zur Verfügung zu stellen (Bl. 4 und 19 der Planbegründung).
Der Bebauungsplan K 25 mit einer Gesamtfläche von 16,6 ha sollte nach der Planbegründung für die Festsetzungen in der Ursprungsfassung Bauland für geschätzte 375 Wohneinheiten bereit stellen (Bl. 4 und 21 der Planbegründung). Mit den hinsichtlich zahlreicher Belange im Zuge der in Kraft befindlichen 1. Änderung des Bebauungsplanes vorgenommenen Änderungen zahlreicher bauplanungsrechtlicher Festsetzungen (dazu Bl. 2f. der Planbegründung) verbindet sich die Schätzung von 374 im Plangebiet errichtbarer Wohneinheiten (Bl. 8 der Planbegründung). Die neue überschlägige Bilanz auf der Grundlage der inzwischen in Kraft getretenen 2. Änderung des Bebauungsplanes K 25 beläuft sich auf 352 Wohneinheiten (vgl. Bl. 13 der Erläuterungen zur 2. Änderung).
Eine grundsätzliche Abkehr von der Bedarfsplanung hin zu einer reinen Angebotsplanung liegt darin nicht. Hintergrund der in Kraft gesetzten 2. Änderung dieses Bebauungsplanes ist nicht etwa ein Wegfall des erhöhten Bedarfs an Wohnstätten, der sich mit den mobilisierbaren Bauflächen ohne die Entwicklungsmaßnahme nicht befriedigen ließe und der Grundlage der Entwicklungsmaßnahme ist, sondern ausweislich der Erläuterungen zur 2. Änderung – neben weiteren Faktoren - lediglich ein verändertes Bedarfs- und damit Vermarktungsprofil innerhalb des erhöhten Bedarfs an Wohnstätten gekennzeichnet durch eine erhöhte Nachfrage nach freistehenden Einfamilien- und Doppelhäusern in privater Bauherrenschaft bzw. einer Nachfrage nach alternativen Wohnformen (Bl. 2 der Erläuterungen).
Auch der Umstand, dass sich damit die geschätzte Gesamtzahl an Wohneinheiten auf 677 reduziert, lässt noch nicht den Schluss zu, dass sich damit die vorliegende Bauleitplanung von den Entwicklungszielen gelöst hat. Vielmehr führt dies vor dem Hintergrund eines etwaigen gegenüber der InVIS-Prognose verminderten Bedarfs an zusätzlicher Baulandfläche für Wohnraum zu einer Erhöhung der Deckungsquote durch die hier in Rede stehende Entwicklungsmaßnahme.
Im Übrigen liegt dem im März 2007 durch die Bezirksregierung X genehmigten neuen Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin, der weitere Wohnbauflächen mit einer Gesamtfläche von 25 ha darstellt, eine auf die nächsten 15 bis 20 Jahre angelegte Wohnraumbedarfsprognose – basierend auf den Prognosedaten der im Verfahren zur Aufstellung der Entwicklungssatzung eingeholten Gutachten – zu Grunde.
Der Einwand der Antragstellerin, soweit überhaupt noch ein Bedarf an Gewerbeflächen vorhanden sei, könne dieser durch einen Angebotsüberhang von Gewerbeflächen in anderen Ortsteilen des Gemeindegebiets der Antragstellerin aufgefangen werden, führt ebenfalls nicht zur Gegenstandslosigkeit der Entwicklungssatzung. Darauf, ob es in der Region – wie in der Antragsschrift ausgeführt – einen hohen Angebotsüberhang an Hallen und Gewerbeflächen gibt, kommt es nicht an. Dass – wie in der Antragsschrift ausgeführt – die in X entstehenden Gewerbeflächen hinsichtlich ihrer Größenordnung nur von untergeordneter Bedeutung und jedenfalls nicht geeignet seien, einen erhöhten, so nicht bestehenden Bedarf an Gewerbeflächen zu decken, sind keine neuen, die Entwicklungsziele nachträglich obsolet machenden Umstände. Wie das OVG NRW in den Entscheidungsgründen seines vorgenannten Urteils ausgeführt hat, kann allein die Bewältigung eines erhöhten Bedarfs an Wohnstätten und Arbeitsstätten – wie im vorliegenden Fall – ein überwiegendes öffentliches Interesse begründen. Dies gilt auch dann, wenn die Befriedigung des erhöhten Bedarfs an Wohnstätten eindeutig im Vordergrund der Entwicklungsmaßnahme steht, weil die im Hinblick auf einen erhöhten Arbeitsstättenbedarf bereit gestellten gewerblich nutzbaren Flächen nur 5,5 ha ausmachen. Insoweit reicht es aber aus, dass sie teilweise geeignet sind, einen bestehenden erhöhten Arbeitsstättenbedarf zu befriedigen, indem sie gerade der Ansiedlung von (produktionsnahen) Dienstleistungsbetrieben dienen (Bl. 38f. und 53 der Entscheidungsgründe). Dass sich diese Zielsetzung durch eine nachträgliche tatsächliche Entwicklung überholt habe, hat die Antragstellerin mit ihren pauschalen Einwänden nicht substantiiert dargelegt.
Der Einwand, es bestehe auch kein konkreter Bedarf am Flurstück XX, weil die Herstellung der Erschließungsanlagen für die übrigen Baugebiete auch ohne Inanspruchnahme des antragstellereigenen Grundstücks möglich sei, ist ebenfalls unbegründet. Es ist antragsgegnerseits nachvollziehbar schriftsätzlich dargelegt worden, dass eine zügige Umsetzung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme mit dem für die Ausführungsplanung, Ausschreibung und Auftragsvergabe erforderlichen zeitlichen Vorlauf ohne rechtlich gesicherte Möglichkeit eines Zugriffs auf das Grundstück unmöglich ist. Das Flurstück XX macht einen wesentlichen Teil des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplanes XX aus, der der Umsetzung der Entwicklungsmaßnahme dient. Über das Flurstück XX sollen ausweislich der bauplanungsrechtlichen Festsetzungen sowohl die von dem Straßenzug X abzweigende, von Nordwest nach Südost in das Plangebiet führende wege- und entwässerungstechnische Erschließung führen als auch die weiteren Flächen für Straßen und verkehrsberuhigte Bereiche zur unmittelbaren Erschließung der einzelnen Baugrundstücke abzweigen. Für die Herstellung dieser Erschließungsanlagen vor Durchführung der Hochbaumaßnahmen ist die Inanspruchnahme des Flurstücks XX unentbehrlich.
Die sich aus § 169 Abs. 3 Satz 2 BauGB für die Enteignung ergebende Voraussetzung, dass sich die die Enteignung beantragende Gemeinde zuvor ernsthaft um einen freihändigen Erwerb des Grundstücks zu angemessenen Bedingungen bemüht hat, steht der Enteignung im Ergebnis ebenfalls nicht entgegen.
Eine Überprüfung der in diese Richtung unternommenen Bemühungen der Entwicklungsträgerin der Antragsgegnerin im Einzelnen erübrigt sich. Hat der beteiligte Eigentümer – wie hier die Antragstellerin des vorliegenden Verfahrens – von vornherein die Zulässigkeit der Enteignung aus Gründen des besonderen Städtebaurechts und des Planungsrechts in Zweifel gezogen und – wie hier - zum Ausdruck gebracht, dass er das Grundstück keinesfalls freiwillig übertragen werde, liefe es auf eine nicht zu rechtfertigende Verzögerung des Verfahrens hinaus und wäre wenig sinnvoll, wollte man den Enteignungsantrag abweisen, weil die Gemeinde kein angemessenes Angebot gemacht habe, obwohl dessen Abgabe als unnütz erscheint.
Vgl. BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 – III ZR 27/77 -, BGHZ 77, 338ff. = NJW 1980, 2814ff. = Juris mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen.
Auch die Festsetzung der Vorausleistung auf die zu erwartende Entschädigung ist nicht zu beanstanden.
Bei einer Vorabentscheidung – wie hier – ist gemäß § 112 Abs. 2 Satz 2 BauGB eine Vorauszahlung in Höhe der zu erwartenden Entschädigung anzuordnen.
Der Einwand der Antragstellerin, die Vorausleistung sei zu gering bemessen, weil die konjunkturbedingten Steigerungen des Bodenwertes bei der Bemessung des Betrages außer Acht gelassen worden seien, insoweit dürfe nicht auf den 20. März 1997 als Stichtag – dem Tag des Ratsbeschlusses zur Einleitung der die Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs vorbereitenden Untersuchungen nach § 169 Abs. 4 BauGB – abgestellt werden, verfängt nicht.
Dabei kann dahinstehen, ob im Hinblick auf die Bemessung der Entschädigung hier nach § 93 Abs. 4 Satz 1 BauGB der Zustand des Grundstücks in dem Zeitpunkt maßgebend ist, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet, oder ob unter dem Gesichtspunkt der Vorwirkung der Enteignung insoweit auf den Tag der Bekanntmachung der Entwicklungssatzung im Jahr 2000 oder sogar auf den Tag der Bekanntmachung des Beschlusses über die vorbereitenden Untersuchungen im Jahr 1997 abzustellen ist; denn es ist nicht zu erkennen, dass sich der Zustand des Grundstücks in diesen Jahren zum Vorteil der Antragstellerin verändert hat.
Anhaltspunkte für eine Außerachtlassung konjunkturbedingter Steigerungen des Verkehrswertes bei der Bemessung der Entschädigungsleistung sind ebenfalls nicht erkennbar.
Nach § 95 Abs. 1 Satz 1 BauGB bemisst sich die Entschädigung für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust nach dem Verkehrswert des zu enteignenden Grundstücks. Nach § 95 Abs. 2 Satz 2 in Verbindung mit § 194 BauGB ist insoweit der Preis maßgebend, der im Zeitpunkt der Entscheidung der Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre. Nach § 169 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 4 in Verbindung mit § 153 Abs. 1 Satz 1 BauGB bleiben dabei Werterhöhungen, die lediglich in Aussicht auf die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme eingetreten sind, grundsätzlich außer Betracht; Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind nach § 153 Abs. 1 Satz 2 BauGB zu berücksichtigten.
Ausweislich des Wertgutachtens des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt X vom 26. Juni 2006, auf das sich die Enteignungsbehörde gestützt hat, haben sich zum Stichtag 6. Juni 2006 keine Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem dortigen Grundstücksmarkt ergeben. Der langjährige Durchschnittswert für landwirtschaftlich genutzte Flächen liegt danach bei 7,50 DM je m² bzw. 4 EUR. Daraus errechnet sich für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke in der Wertzone III mit dem Multiplikator 4,7 ein Anfangswert von 35 DM je m². Umgerechnet führt dies zu einem Anfangswert von 17,90 EUR in der Wertzone III. Es ist nicht zu erwarten, dass sich der Verkehrswert des Grundstücks von diesem durchschnittlichen Lagewert im Sinne des § 196 BauGB unterscheiden wird.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 50 EEG NRW, 221 BauGB in Verbindung mit §§ 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO; 228 Abs. 2 BauGB, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 50 EEG NRW, 221 BauGB, 709 Satz 1 ZPO.
Der Streitwert wird gemäß §§ 221 BauGB, 3 ZPO unter Beachtung der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Bemessung des Streitwertes bei Rechtsstreitigkeiten um die Zulässigkeit einer Enteignung nach dem objektiven Verkehrswert gemäß § 6 ZPO auf 1.535.712,60 EUR, d. h. das dreifache des mit 511.904,20 EUR angenommenen entwicklungsunbeeinflussten Bodenwerts des streitbefangenen Grundstücks festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 217 Abs. 1 Satz 1; 226 Abs. 1 BauGB
§§ 13 Abs. 1 Nr. 8a; 32 Abs. 1; 93d Abs. 2 BVerfGG
§§ 169 Abs. 1 Nr. 8; 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB
§§ 50 EEG NRW, 221 BauGB in Verbindung mit §§ 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO; 228 Abs. 2 BauGB, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 50 EEG NRW, 221 BauGB, 709 Satz 1 ZPO
§§ 221 BauGB, 3 ZPO
§ 194 BauGB
§ 196 BauGB
§ 6 ZPO
§ 112 Abs. 2 BauGB
§ 169 Abs. 4 BauGB
§ 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 57 Abs. 3 Satz 1 StBauFG
§ 165 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 217 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 169 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 112 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 93 Abs. 4 Satz 1 BauGB
§ 95 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 153 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 153 Abs. 1 Satz 2 BauGB
Art. 14 Abs. 3 Satz 1 GG
Art. 93 Abs. 1 Nr. 4a GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 1987, 923
NVwZ 2003, 71
NVwZ 2003, 746
BGHZ 77, 338
BVerwGE 68, 12
NJW 1984, 881
NJW 1980, 2814
10a D 124/01
4 BN 7/04
1 BvR 1698/04
III ZR 99/85
1 BvR 390/01
4 CN 7/01
III ZR 27/77
4 N 1/83
30 O 6/06
6 ZPO auf 1.53