Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-04-04, Aktenzeichen 6 O 504/02
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2003:0404.6O504.02.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von
110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig
vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Kläger wenden sich gegen die Vollstreckung aus einer notariellen Urkunde. Im
September 1995 erwarben sie eine Eigentumswohnung zum Preis von 144.100,- DM
in D als Kapitalanlage. Der Kauf wurde durch ein Vorausdarlehen der C -
Bank (jetzt: T), diese vertreten durch die Beklagte, verbunden mit zwei Bau-
sparverträgen finanziert. Inzwischen hat die T ihre Ansprüche im Zusammenhang
mit dem Darlehensvertrag an die Beklagte abgetreten (Abtretungsurkunde vom
30.10.2002, Bl. 92 d.A.).
Als Kreditsicherheit bestellten die Kläger der Beklagten in der im Klageantrag näher
beschriebenen Urkunde eine Grundschuld in Höhe von 170.000 DM. Gleichzeitig
übernahmen sie die persönlichen Haftung in Höhe des Grundschuldbetrages und
unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung. Bei den notariell beurkundeten
Erklärungen zur Grundschuldbestellung wurden die Kläger durch eine Notariatsse-
kretärin vertreten. Diese hatten die Kläger in § 18 des notariellen Kaufvertrages un-
ter Befreiung der Beschränkungen des § 181 BGB unwiderruflich bevollmächtigt,
"sie bei der Bestellung von Grundpfandrechten auch in vollstreckbarer Form
zu vertreten (...) und den Käufer dabei auch persönlich zu verpflichten, insbe-
sondere ihn der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein persönliches Vermö-
gen zu unterwerfen."
Der Darlehensvertrag nahm hinsichtlich der Kreditsicherheiten Bezug auf Ziffer 11
der "Schuldurkunde", die für Darlehensverträge der Beklagten vorformulierte Bedin-
gungen enthielt. Nach Ziffer 11 b) dient die Grundschuld der Sicherung aller gegen-
wärtigen und künftigen Forderungen der Beklagten gegen die Kläger aus jedem
Rechtsgrund.
Nachdem die Kläger ihren Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht mehr
nachkamen, kündigte die Beklagte das Darlehen und stellte es zur sofortigen Rück-
zahlung fällig.
Die Kläger erklärten mit Schreiben vom 30.09.2002 den Widerruf des Darlehens
nach § 1 l HWiG.
Sie behaupten, der Immobilienkauf einschließlich der Finanzierungsverträge sei
durch den Anlagevermittler C2 in der Privatwohnung der Kläger ange-
bahnt worden. Dort habe er eine detaillierte Selbstauskunft über die Vermögensver-
hältnisse der Kläger erstellt und das Anlagemodell vorgestellt. Die Verträge seien
dann später gleichfalls in der Privatwohnung der Kläger unterzeichnet worden. Zur
Unterwerfungserklärung in der Grundschuldbestellungsurkunde vertreten sie die
Ansicht, dass die vorliegende Vollmacht eine persönliche Haftungsübernahme nicht
decke. Des weiteren behaupten sie, dass das Darlehen nicht von der T, son-
dern der Beklagten ausgezahlt worden sei. Vor diesem Hintergrund vertreten sie die
Auffassung, dass der T deshalb nie Darlehensrückzahlungsansprüche, die
sie an die Beklagte hätte abtreten können, zugestanden hätten.
Die Kläger sind des weiteren der Auffassung, die Beklagte hafte ihnen gegenüber
aus Verschulden bei Vertragsschluss. Sie behaupten Verflechtungen zwischen der
Beklagten und der I - Gruppe, die die Geschäfte vermittelt hat. Fer-
ner habe die Beklagte Kenntnis von der Überschuldung der Mieteinnahmegemein-
schaften gehabt und hätte die Kläger über Vor- und Nachteile der gewählten Finan-
zierungsform aufklären müssen. Wegen der Einzelheiten zu diesem Komplex wird
auf die Schriftsätze vom 23.01.2003 (Bl. 247 ff. d.A.) und 30.01.2003
(Bl. 226 ff. d.A.) Bezug genommen.
Die Kläger beantragen,
die Zwangsvollstreckung aus der vollstreckbaren Urkunde des Notars T2,
I 2, vom 15.11.1995, UR-Nr 3585/95, für unzulässig zu erklären, so-
weit sie aus Ziffer V dieser Urkunde wegen der in Höhe der Grundschuld
übernommen persönlichen Haftung der Kläger betrieben wird.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Hilfswiderklagend beantragt die Beklagte,
die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Beklagte
83.442,84 EU R nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz
seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
die Hilfswiderklage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die T habe das Darlehen ausgezahlt, im Übrigen
vertritt sie die Ansicht, dass den Klägern aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt Ein-
wendungen gegen den vollstreckbaren Anspruch zustünden. Für den Fall, dass das
Gericht der Klage stattgebe, bestünde der mit der Hilfswiderklage geltend gemachte
Rückgewähranspruch aus § 3 HWiG.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewech-
selten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 31.01.2003
Bezug genommen.
Entscheidunqsqründe
Die Vollstreckungsgegenklage nach §§ 795, 797 II, 767 ZPO ist zulässig, aber un-
begründet. Den Klägern stehen keine Einwendungen gegen den vollstreckbaren An-
spruch zu.
Die Kläger haben in der notariellen Grundschuldurkunde die persönlichen Haftung in
Höhe des Grundschuldbetrages übernommen und sich der sofortigen Zwangsvoll-
streckung unterworfen. Die Übernahme der persönlichen Haftung stellt ein abstrak-
tes Schuldanerkenntnis (§ 781 BGB) dar, aus dem die Beklagte nach § 794 Nr. 5
ZPO vollstrecken kann. Die persönliche Haftungsübernahme teilt allerdings den Si-
cherungszweck der Grundschuld (Palandt-Bassenge, § -1191, Rdnr. 2). Sie unterliegt den gleichen Beschränkungen wie die Geltendmachung der Grundschuld. Die Kläger können also alle Einwendungen aus der Sicherungsabrede,
insbesondere das
teilweise oder vollständige Erlöschen der gesicherten Forderung, geltend machen.
Solche Einwendungen stehen den Klägern im Ergebnis indes nicht zu.
Die Kläger haben die persönliche Haftung wirksam übernommen, insbesondere
fehlte es entgegen ihrer Ansicht nicht an der dafür erforderlichen Bevollmächtigung.
Die Vollmacht in §18 des Kaufvertrages bezieht sich auf die sofortige Zwangsvoll-
streckungsunterwerfung in das "persönliche Vermögen". Die sofortige Zwangsvoll-
streckung sollte demnach nicht lediglich aus einer Grundschuld in das erworbene
Grundeigentum, sondern darüber hinaus auch in das übrige Vermögen erfolgen.
Dies wird nach jahrzehntelanger Praxis üblicherweise dadurch erreicht, dass der
Schuldnerzusätzlich zur Grundschuld die persönliche Haftung übernimmt. Der
Gläubiger wird nicht unangemessen benachteiligt, weil er der Vollstreckung aus dem
Schuldanerkenntnis sämtliche Einwendungen aus der Sicherungsabrede entgegen-
halten kann, die Vollstreckung also vom Bestehen der gesicherten Forderung ab-
hängt. Dass dies im Wege der Vollstreckungsabwehrklage erfolgen muss, ist in der
Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung begründet, die von der Voll-
macht ausdrücklich erfasst wird. Aus diesen Gründen verstößt eine formularmäßige
Vollmacht, die eine derartige Unterwerfungserklärung enthält, auch nicht gegen § 3
AGBG (BGH NJW 2003, 885, 886).
Die Kläger können keine Einwendungen aus der Sicherungsabrede geltend machen,
weil der Beklagten eine durch die Grundschuld und das Schuldanerkenntnis gesi-
cherte Forderung in der geltend gemachten Höhe zusteht.
Es kann zunächst dahin gestellt bleiben, wer den Darlehensbetrag ausgezahlt hat.
Soweit die Kläger behaupten, die T habe die Darlehenssumme nicht aus-
gezahlt, und deshalb meinen, diese habe keinen Darlehensrückzahlungsanspruch
erworben, so dass die Abtretung des Anspruchs an die Beklagte ins Leere ginge,
trägt ihr Vortrag diese Auffassung nicht. Die Kläger haben die Darlehenssumme un-
streitig erhalten. Wenn die Zahlung durch die Beklagte getätigt bzw veranlasst wor-
den sein sollte, was die Bekl. bestreitet, ist die Valutierung des Darlehens nach
§ 267 Abs. 1 BGB erfolgt. Dann hat die Beklagte die Leistung nämlich - für alle Be-
teiligten ohne weiteres ersichtlich - als Dritte im Sinne dieser Vorschrift bewirkt.
Weiter kann dahingestellt bleiben, ob die Kläger den Darlehensvertrag wirksam
gem. § 1 Abs. 1 HWG widerrufen konnten. Dies unterstellt haben die Kläger den
Beklagten den empfangenen Darlehensbetrag nach § 3 Abs. 1 HWG zurückzuge-
Währen. Der Anspruch der Beklagten aus § 3 Abs. 1 HWG ist- wie der bei Wirksam-
keit des Darlehns bestehende Rückzahlungsanspruch aus § 607 Abs. 1 BGB - durch
das Schuldanerkenntnis und die Grundschuld gesichert.
Die zwischen den Parteien bestehende Sicherungsabrede umfasst auch Bereiche-
rungsansprüche, die im Fall der Unwirksamkeit des Darlehensvertrages bestehen.
Bei § 3 HWG handelt es sich um einen solchen - spezialgesetzlich geregelten - Be-
reicherungsanspruch.
Die Einbeziehung von Bereicherungsansprüchen kann allerdings nicht auf die in
Nr. 11 b) der AGB zum Darlehensvertrag (Bl. 90) enthaltene sog. "weite Sicherungs-
abrede" gestützt werden Diese ist als Teil des Darlehensvertrages nie wirksam ge-
worden, wenn die Kläger den Darlehensvertrag - was hier unterstellt wird - wirksam
widerrufen konnten. Das bedeutet indes nicht, dass zwischen den Parteien kein Si-
cherungsvertrag bestünde. Die Parteien waren - unabhängig von der Ausgestaltung
im Darlehensvertrag - im Zeitpunkt der Grundschuldbestellung einig darüber, dass
es sich dabei um ein Sicherungsmittel im Hinblick auf die Rückzahlungsansprüche
aus dem Darlehensvertrag handelt. Bei Bestellung der Grundschuld und Übernahme
der persönlichen Haftung bestand folglich - zumindest stillschweigend - eine Siche-
rungsabrede. Der zweckentsprechenden Auslegung einer solchen nicht weiter kon-
kretisierten Sicherungsabrede entspricht es in aller Reget, dass nicht nur Ansprüche
auf Erfüllung im engeren Sinne, sondern auch Ansprüche, die im Fall einer Unwirk-
samkeit des Erfüllungsanspruches typischerweise bestehen, erfasst werden. Dies
gilt namentlich für Bereicherungsansprüche (BGH NJW 1991, 1746, 1750). Die
Parteien wollten die Beklagte erkennbar im Hinblick auf den an die Kläger ausge-
zahlten Geldbetrag absichern. Ohne die Sicherheitsleistung für die Rückgewähr
hätte die Beklagte (damals handelnd für die BfG/SEB) den Darlehensvertrag nicht
geschlossen und die Darlehenssumme nicht an die Kläger ausgezahlt. Entspre-
chend dieser Ausgangs-und Interessenlage kann es keine Rolle spielen, ob der
Rückzahlungsanspruch auf dem Vertrag oder - nach Widerruf - auf einem bereiche-
rungsrechtlichen Rückgewährschuldverhältnis beruht. Den Klägern war klar, dass
sie den Darlehensbetrag in jedem Fall zurückzuerstatten hatten: Bei Wirksamkeit
des Vertrages, weil der Darlehensgeber lediglich die Überlassung eines Geldbetra-
ges auf bestimmte Zeit schuldet, bei einer sich im Verlauf der Geschäftsabwicklung
herausstellenden Unwirksamkeit bzw. eines Widerrufs, weil dann notwendigerweise
ein Rückgewährschuldverhältnis entsteht. Die Einbeziehung von bereicherungs-
rechtlichen Folgeansprüchen in die Reichweite der Sicherungsabrede ist zudem um-
so mehr angezeigt, wenn die Widerrufsmöglichkeit erst aus einer Rechtspre-
chungsänderung folgt, bei Vertragsschluss also noch gar nicht absehbar war Dies
ist vorliegend durch die Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs zur Anwend-
barkeit des Haustürwiderrufsgesetzes auf Realkreditverträge der Fall (NJW 2002,
1075). Gerade im Hinblick auf solche Fälle eines auf geänderter Rechtsprechung
beruhenden Wegfalls des vertraglichen Rückzahlungsanspruches entspricht es der
Interessenlage beim Vertragsschluss, typische Folgeansprüche, die in diesem Fall
an die Stelle der vertraglichen Rückgewähransprüche treten, in die Sicherungsabre-
de einzubeziehen.
Die Kammer sieht keinen Anlass, von der geschilderten, im Regelfall der Intention
und Interessenlage der Parteien entsprechenden Auslegung der Sicherungsabrede
abzuweichen. Die insoweit darlegungsbelasteten Kläger (vgl. BGH NJW ·1991, 1746,
1750) haben keine Besonderheiten der Fallkonstellation vorgetragen, die einer Ein-
beziehung von Bereicherungsansprüchen ausnahmsweise entgegenstehen könnte.
Sie haben lediglich eine Rechtsansicht begründet, die das Gericht im Einklang mit
der höchstrichterlichen Rechtsprechung aus den dargestellten Gründen nicht teilt.
Aufrechenbare Gegenansprüche - etwa aus § 3 HWiG -haben die Kläger nicht dar-
getan.
Der Rückgewähranspruch der Beklagten aus § 3 HWG bezieht sich ausschließlich
auf die im Verhältnis der Parteien ausgekehrte Darlehensvaluta und kann durch die
Kläger nicht unter dem Gesichtspunkt eines verbunden Geschäftes im Sinne des
§ 9 VerbrKrG durch Übereignung der von einem Dritten erworbenen Eigentumswoh-
nung befriedigt werden. Nach gefestigter Rechtsprechung ist § 9 VerbrKrG auf Real-
kreditverträge nicht anwendbar (vgl. zuletzt BGH NJW 2003, 8S5 (686) und BGH
WM 2002, 1181, 1166). § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nimmt Realkreditverträge aus-
drücklich aus dem Anwendungsbereich des § 9 VerbrKrG aus, weil jedem Immobili-
enkäufer bekannt ist, dass Verkäufer und Kreditgeber in aller Rege! nicht personeni-
dentisch sind. Der durch die Regelung zu verbundenen Geschäften bezweckte
Schutz vor einem nicht ohne weiteres erkennbaren Auseinanderfallen von Verkäufer
und Kreditgeber ist bei Realkreditverträgen damit nach Auffassung des Gesetzge-
bers entbehrlich (vgl. BGH NJW 2003, 885, 886).
Den Klägern steht auch kein Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss zu.
Die kreditgebende Bank trifft nach gefestigter Rechtsprechung grundsätzlich keine
Aufklärungs- und Beratungspflicht im Hinblick auf die mit dem finanzierten Kaufver-
trag verbundenen Risiken. Sie ist nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über die
Risiken der von ihm beabsichtigten Verwendung des Darlehens aufzuklären (BGH
NJW-RR, 1992, 879). Ausnahmen von diesem Grundsatz können sich ergeben,
wenn die Bank im Zusammenhang mit Planung, Durchführung und Vertrieb des
Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn die Bank einen zu den
allgemeinen wirtschaftlichen Risiken solcher Projekte hinzutretenden besonderen
Gefährdungstatbestand schafft, wenn sie sich in schwerwiegende Interessenkon-
flikte zwischen Bauträger und Kunde verwickelt oder wenn die Bank in Bezug auf die
speziellen Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung hat (BGH
a.a.O.).
Ein solcher Ausnahmetatbestand ist nicht gegeben.
Ein relevanter Wissensvorsprung der Beklagten hins. der Rentabilität des Objekts ist
nicht ersichtlich. Ob die nicht näher aufgeschlüsselten "Gesamtkosten" für das zu
erwerbende Objekt angemessen sind, fällt allein in den Risikobereich des Käufers.
Darüber muss er sich selbst unterrichten. Ein relevanter Wissensvorsprung liegt erst
vor, wenn die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Kunden ausgehen
muss. Das dafür erforderliche auffällige Missverhältnis kann erst angenommen wer-
den, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Immo-
bilie (OLG Hamm, Urteil vom 14.11.02, 5 U 49/01). Substantiierte Behauptungen zu
einem solchen Verhältnis des Kaufpreises zum Verkehrswert haben die Kläger be-
zogen auf den konkreten Einzelfall nicht aufstellen können. Sie beschränken sich
vielmehr auf eine abstrakte Beschreibung der angeblich gängigen Praxis der Be-
klagten und der übrigen Beteiligten, und wollen wohl behaupten, dass der Ver-
kehrswert der finanzierten Immobilien regelmäßig lediglich ein Drittel des Kaufprei-
ses erreiche. Konkrete Aussagen zur hier erworbenen Wohnung fehlen demgegen-
über. Im Übrigen ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte von einem evtl. bestehenden
krassen Mißverhältnis im konkreten Einzelfall Kenntnis gehabt haben sollte.
Auch die Ausführungen der Kläger zum Beleihungswert führen für den konkreten
Einzelfall nicht weiter. Die Ermittlung des Beleihungswertes nach § 16 der ABB der
Beklagten dient ausschließlich dem Interesse des Kreditinstituts, sich selbst abzusi-
chern. Die Beklagte sollte den Wert selbst "unter Berücksichtigung ihres Siche-
rungsinteresses" festlegen können. Schon deshalb konnten die Kläger nicht darauf
vertrauen, dass die Werthaltigkeit wegen der Beleihungswertüberprüfung gegeben
war.
Dadurch, dass die Bank den Darlehensvertragsabschluss vom Beitritt zu einem
Mietpool abhängig macht, geht sie nicht über ihre Rolle als Kreditgeber hinaus. Sie
hat ein berechtigtes Interesse daran, das Risiko für die Kunden zu minimieren, um
sich selbst genügend abzusichern. Auch aus dem Gesichtspunkt des konkreten
Wissensvorsprungs ergibt sich grundsätzlich keine Hinweispflicht, weil es zum Auf-
gaben- und Interessenbereich des Käufers gehört, sich über die objektbezogenen
Kriterien wie die Abwicklung der Mieteinnahmen zu informieren und zu kümmern.
Etwas anderes kann allenfalls bei einer "Unrechtsvereinbarung", nach der der Miet-
pool von vornherein scheitern sollte, in Betracht kommen (OLG Hamm, a.a.O.). Es
kann dahin stehen, ob die Behauptungen der Kläger zur Kenntnis der Beklagten von
planmäßig überhöhten Mietpoolausschüttungen allgemein zutrifft. Auch hier fehlt
jedenfalls jeder Vortrag zur konkreten Mieteinnahmegemeinschaft hinsichtlich der
erworbenen Eigentumswohnung. Es ist schon nicht ersichtlich, das die hier relevante
Mieteinnahmegemeinschaft überhaupt defizitär betrieben worden wäre. Auch die
Schaffung einer besonderen Gefährdungssituation durch die Forderung, dem Miet-
pool beizutreten, wird dementsprechend nicht durch Tatsachen gestützt.
Die Kläger haben ferner nicht substantiiert vortragen können, dass die Beklagte
nach außen hin erkennbar unktionen des Veräußerers wahrgenommen habe und
damit über ihre Rolle als Kreditgeber hinausgegangen sei. Nur bei einer solchen
Außenwirkung kann es zu einem für die Haftung aus Verschulden bei Vertrags-
schluss erforderlichen Vertauenstatbestand gekommen sein (OLG Hamm a.a.O.;
BGH WM 1992, 901). Die behaupteten gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen und
die behauptete teilweise Personenidentität in den verschiedenen Organen dar betei-
ligten Gesellschaften haben keinen nach außen wirkenden Vertrauenstatbestand
geschaffen.
Eine Aufklärungspflicht der Beklagten über die verschiedenen Möglichkeiten einer
Finanzierung und deren Vor- und Nachteile bestand nicht. Dem Kreditnehmer ob-
liegt es selbst, erforderlichenfalls durch Hinzuziehung sachkundiger Berater zu ent-
scheiden, welche Finanzierungsform am günstigsten ist. Die Geschäftsunerfahren-
heit der Kläger kann daran jedenfalls dann nichts ändern, wenn der Kunde nicht
ausdrücklich um eine entsprechende Beratung bittet (OLG Hamm, Urteil vom
27.01.2003; 5 U 178/01 ). Das ist hier nicht ersichtlich.
Das hier gewählte Modell einer Finanzierung über ein Vorausdarlehen und zwi-
schenfinanzierte Bauverträge ist zudem weder ungewöhnlich noch vermag die
Kammer nachzuvollziehen, warum schon zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses - nur
auf diesen Zeitpunkt kann es ankommen - festgestanden haben sollte, dass ein An-
nuitätendarlehen hier in jedem Fall günstiger gewesen wäre. Insoweit dürfte es ent-
scheidend auf die Zinsentwicklung ankommen. Rechtsfolge der Verletzung einer
Aufklärungspflicht könnte im Übrigen ohnehin nur der Ersatz des Differenzschadens
sein, der durch die "ungünstigere" Finanzierungsform entstanden ist. Ein solcher
- die von den Klägern erhobene Einwendung in Höhe der Darlehenssumme bei wei-
tem unterschreitender - Schaden ist nicht konkret dargelegt.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.

Entscheidungsgründe:

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 795, 797 II, 767 ZPO
§§ 91 Abs. 1, 709 ZPO
§ 181 BGB
§ 1 l HWiG
§ 3 HWiG
§ 781 BGB
§ 3 HWG
§ 9 VerbrKrG
§ 794 Nr. 5

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ZPO
§ 267 Abs. 1 BGB
§ 1 Abs. 1 HWG
§ 3 Abs. 1 HWG
§ 607 Abs. 1 BGB
§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG
§ 16 der ABB

Zitierte Entscheidungen: NJW 2003, 885, 886
NJW 1991, 1746, 1750
NJW 2002,

153
NJW 2003, 8
WM 2002, 1181, 1166
WM 1992, 901
5 U 49/01
5 U 178/01