Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-05-03, Aktenzeichen 13 A 128.08
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2011:0503.13A128.08.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Ein die Forderung einer öffentlichen Abgabe gegen mehrere Personen zusammenfassender Bescheid muss für die Empfänger unzweifelhaft erkennen lassen, wer Schuldner der Forderung sein soll und zu welchem Betrag er jeweils herangezogen wird. (Rn.14)
2. Nach § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre und dem Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt. (Rn.16)
3. Bei der Art des Verfahrens zur Ermittlung der Werte maßgeblichen Faktoren stehen Einschätzungsspielräume zu, die auf die Verhältnisse im Zeitpunkt des maßgebenden Stichtages bezogene prognostische Beurteilungen einschließen. (Rn.17)
Die Klagen werden abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Kläger wenden sich gegen die Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages.
Sie sind in ungeteilter Erbengemeinschaft Eigentümer des mit einem fünfgeschossigen Wohn- und Geschäftshaus bebauten Grundstücks Dr...Straße 8 in Berlin Kreuzberg. Das 614 m2 große Grundstück liegt innerhalb des im Juli 1972 förmlich festgelegten Sanierungsgebietes Kreuzberg- Kottbusser Tor (Block 621), das durch Verordnung vom 19. Juni 2002 mit Wirkung vom 28. Juni 2002 aufgehoben wurde. Der übergeleitete Baunutzungsplan1958/60 in Verbindung mit der BO 58 setzt für den maßgeblichen Bereich ein gemischtes Gebiet der Baustufe V/3 mit einer Geschoßflächenzahl von 1,5 fest. Das Grundstück befindet sich am südlichen Ende der Dr...Straße in unmittelbarer Nachbarschaft zum Neuen Kreuzberger Zentrum - NKZ -, einem zwölfgeschossigen Hochhaus, das zu den Projekten des ersten Stadterneuerungsprogramms West-Berlins aus dem Jahre 1963 gehörte. Es entstand unter Abriss der noch vorhandenen Vorkriegsbebauung im Zeitraum von 1969 bis 1974 und entwickelte sich zu einem Kriminalitätsschwerpunkt. Durch das NKZ wurde die Verbindung der Dr...Straße zum Verkehrsknotenpunkt am Kottbusser Tor unterbrochen. Nach Übergang zum Konzept der behutsamen Stadterneuerung erfolgte ab 1988 der Umbau eines dem klägerischen Grundstück unmittelbar gegenüber liegenden Parkhauses in der Dr...Straße zu einer Kindertagesstätte. Insgesamt flossen in das Sanierungsgebiet 662 Mio. Euro an öffentlichen Mitteln, davon 256 Mio. Euro für die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnungen.
Mit Bescheid vom 14. November 2005 setzte das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin auf der Grundlage einer gutachterlichen Stellungnahme des Amtes für Stadtplanung und Vermessung gegenüber den Klägern nach Anhörung einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 8.506,47 Euro fest. In dem Bescheid hieß es, zum Zeitpunkt der Aufhebung des Sanierungsgebietes seien die Kläger als Eigentümer - in Erbengemeinschaft - im Grundbuch eingetragen. Miteigentumsanteile seien nicht ausgewiesen; es bestehe Gesamthandseigentum. Der Ausgleichsbetrag werde einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheides fällig und sei „als Ganzes“ zu entrichten.
Mit ihrem hiergegen gerichteten Widerspruch vom 6. Dezember 2005 wandten sich die Kläger unter Bezugnahme auf ihr Vorbringen in der Anhörung im Wesentlichen gegen die Gewichtung einzelner Zielbaumkriterien. In der Dr... Straße habe sich das älteste Möbelgeschäft Berlins für Stilmöbel (Möbel Ol ... ) befunden. Infolge der Umgestaltung der Dr...Straße zu einer Sackgasse und der negativen Entwicklung des Umfeldmilieus habe das Unternehmen erhebliche Umsatzeinbußen erlitten, die zur Geschäftsaufgabe geführt hätten. Vor diesem Hintergrund überwögen die Nachteile bei weitem die kaum spürbaren Vorteile der Sanierung.
Den Widerspruch wies das Bezirksamt mit zwei an die Kläger zu 1. und 2. gerichteten Widerspruchsbescheiden vom 22. Juli 2008, jeweils am 25. Juli 2008 zugegangen, zurück.
Die Kläger haben am 25. August 2008 Klagen erhoben. Sie tragen vor: Der Ausgangsbescheid sei mangels hinreichender Bestimmtheit der Haftungsquote nichtig. Denn er beschränke sich darauf, den gesamten Betrag von den Eigentümern zu fordern, ohne ausdrücklich deren gesamtschuldnerische Haftung zu benennen oder zu erläutern, in welchem Umfang sie herangezogen werden sollten. Dieser Mangel habe durch den Widerspruchsbescheid nicht geheilt werden können. Jedenfalls sei die Festsetzung rechtswidrig. Das Grundstück Dr...Straße 8 müsse als der „Verlierer der Sanierung“ am Kottbusser Tor bezeichnet werden. Durch das NKZ sei die Dr...Straße im maßgeblichen Bereich zu einer düsteren Sackgasse verkommen. Das NKZ habe eine erdrückende Wirkung auf das klägerische Grundstück und nehme ihm die Luft zum Atmen. Es sei zu bezweifeln, dass sich die Modernisierung und die Verbesserung des Ausstattungsstandards von Wohnungen in der Umgebung bodenwerterhöhend auswirken könnten, da es sich hierbei um Maßnahmen ohne Außenwirkung handele. Eine Verbesserung der Aufenthalts- und Gestaltungsqualität des Straßenraums sei nicht eingetreten. Soweit öffentliche Einrichtungen geschaffen worden seien, handele es sich um Maßnahmen der Daseinsvorsorge, die nicht sanierungsbedingt seien. Zudem sei zweifelhaft, ob diese Maßnahmen mit Sanierungsmitteln durchgeführt worden seien.
Die Kläger beantragen,
den Bescheid des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 14. November 2005 in der Fassung der beiden Widerspruchsbescheide der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 22. Juli 2007 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Bescheid sei hinreichend bestimmt. Da die Kläger eine ungeteilte Erbengemeinschaft bildeten, sei allein deren gesamtschuldnerische Haftung in Betracht gekommen. Dementsprechend sei im Bescheid ausdrücklich auf das Gesamthandseigen-tum und die nicht ausgewiesenen Miteigentumsanteile hingewiesen worden. Von einer über die Feststellungen im Gutachten hinausgehenden Verschlechterung der Situation für das Grundstück der Kläger könne nicht ausgegangen werden. Das wirtschaftliche Scheitern des Möbelhauses sei nicht der Sanierung anzulasten.

Entscheidungsgründe:
Die zulässigen Klagen, über die gemäß § 6 Abs. 1 VwGO der Einzelrichter zu entscheiden hat, sind unbegründet. Der angefochtene Festsetzungsbescheid vom 14. November 2005 in der Fassung der beiden Widerspruchsbescheide vom 22. Juli 2008 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger daher nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Der Bescheid ist formell rechtmäßig, insbesondere hinreichend bestimmt (§ 1 Abs. 1 VwVfG Bln in Verbindung mit § 37 Abs. 1 VwVfG).
Zwar muss ein die Forderung einer öffentlichen Abgabe gegen mehrere Personen zusammenfassender Bescheid für die Empfänger unzweifelhaft erkennen lassen, wer Schuldner der Forderung sein soll und zu welchem Betrag er jeweils herangezogen wird. Mit Blick auf die Haftungsquote müssen die Empfänger mit Hilfe der anerkannten Auslegungsregeln eindeutig erkennen können, ob sie als Gesamtschuldner oder etwa zu einem bestimmten Bruchteil und gegebenenfalls in welcher Höhe sie herangezogen werden (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 20. Juli 2000 - OVG 2 S 6.00 -, BRS 63 Nr. 231, S. 986). Lässt sich dies durch Auslegung des Bescheides unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles jedoch eindeutig ermitteln und ergibt sich, dass der geforderte Betrag von jedem Adressaten in voller Höhe geschuldet wird, aber insgesamt nur einmal zu zahlen ist, so verlangt das Rechtsstaatsprinzip keinen wörtlichen Hinweis auf eine gesamtschuldnerische Haftung und keine ausdrückliche Angabe der Vorschriften, aus denen sich diese ergibt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. März 1996 - BVerwG 8 B 48.96 -, DVBl. 1996, S. 1061). Diesen Anforderungen genügt der Bescheid.
Die Kläger konnten bei objektiver Betrachtung keinen Zweifel daran haben, dass sie als Gesamtschuldner auf den vollen Betrag, insgesamt jedoch nur einmal, in Anspruch genommen werden sollten. Indem der Bescheid sowohl den Begriff der Erbengemeinschaft als auch denjenigen des Gesamthandseigentums verwendete, lag es nahe, dass damit auf die im Außenverhältnis der Miterben grundsätzlich bestehende gesamtschuldnerische Haftung nach § 2058 BGB abgestellt werden sollte. Unterstrichen wurde dies durch den weiteren Hinweis, dass Miteigentumsanteile nicht ausgewiesen seien. Hierdurch stellte der Beklagte klar, dass er von Bruchteils-eigentum, bei dem gemäß § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB in der noch bis zum 31. Dezember 2006 gültigen Fassung eine lediglich anteilige Heranziehung im Verhältnis der Anteile an dem gemeinschaftlichen Eigentum vorgesehen war, gerade nicht ausging. Damit war hinreichend deutlich, dass es bei der auch nach § 10 Abs. 4 des Gesetzes über Gebühren und Beiträge vom 22. Mai 1957 (GVBl. S. 516) bei einer Gebühren- und Beitragsforderung als Regel bestimmten gesamtschuldnerischen Haftung der Kläger bleiben sollte. Bei dieser Sachlage bestand keine Veranlassung für die Annahme, dass gleichwohl von jedem der Gesamtschuldner nur ein Teilbetrag der Forderung geltend gemacht werden sollte. Vielmehr hieß es in dem Bescheid ausdrücklich, der Betrag sei „als Ganzes“ zu entrichten.
Der Bescheid unterliegt auch keinen materiellen Bedenken. Die Festsetzung findet ihre Rechtsgrundlage in § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach hat der Eigentümer eines in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Nach § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine (Gebiets-)Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist gem. §§ 154 Abs. 3, 162 BauGB nach Abschluss der Sanierung, d. h. regelmäßig nach Aufhebung der Sanierungsverordnung, zu entrichten. Er dient der Abschöpfung desjenigen finanziellen Vorteils, den der einzelne Eigentümer durch eine Vielzahl öffentlicher oder durch öffentliche Förderung bewirkter Maßnahmen in Gestalt der sanierungsbedingten Werterhöhung seines Grundstücks erlangt hat. Die gesetzliche Regelung geht damit davon aus, dass sich der Bodenwert eines Grundstücks im Zuge einer Sanierung vergrößern kann.
Bei der Art des Verfahrens zur Ermittlung der für die Anfangs- und Endwerte maßgeblichen Faktoren stehen dem Beklagten auf Grund seiner Fachkompetenz Einschätzungsspielräume zu, die auf die Verhältnisse im Zeitpunkt des maßgebenden Stichtages bezogene prognostische Beurteilungen einschließen und die zur Berechnung notwendigerweise pauschalisierende Bewertungsfaktoren zulassen (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 16. September 2002 - OVG 2 S 18.02 -). Zur Berechnung des Anfangswertes hat der Beklagte hier nach Nr. 6.3. der AV Ausgleichsbeträge vom 12. November 2002 (ABl. S. 1761) die Multifaktorenanalyse nach der Berliner Zielbaummethode – Bewertungsrahmen zum Zielbaumschema für Wohnnutzung und Mischnutzung der Ausprägung „W“, einem in der Rechtsprechung anerkannten Modell (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 - BVerwG 4 B 71.04 -, NVwZ 2005, S. 449; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. August 2006 - OVG 10 S 7.06 -; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. November 2009 - OVG 2 B 7.07 -, juris) durchgeführt.
Die Anwendung und Gewichtung der Lagekriterien lassen keinen Rechtsfehler erkennen.
Dies gilt zunächst hinsichtlich der Bewertung sanierungsbedingter Verschlechterungen:
Innerhalb der Bereichseigenschaft „Städtebauliche Qualität“ ist der Beklagte bei zwei Lagekriterien, nämlich bei dem Lagekriterium „Stadtbild/städtebauliche Struktur“ und bei dem Lagekriterium „Bebauungsdichte“, zu einer sanierungsbedingten Verschlechterung der Situation gekommen. So hat er das Stadtbild und die städtebauliche Struktur bei Beginn der Sanierung mit schlecht bis sehr schlecht (Note 4,5) und bei Abschluss der Sanierung aufgrund der durch das NKZ entstandenen desolaten Situation mit sehr schlecht (Note 5) bewertet. Dass der Beklagte den Umfang der Verschlechterung (lediglich) mit der Notenstufe 0,5 beurteilt hat, hält sich innerhalb des ihm zustehenden Beurteilungsspielraums. Wie der Mitarbeiter der Sanierungsverwaltungsstelle im Termin zur mündlichen Verhandlung unter Vorlage historischer Lichtbilder (vgl. Bl. 63 und 64 der Streitakte) plausibel erläutert hat, war die Ausgangslage vor Beginn der Sanierung durch kriegsbedingte Baulücken und eingeschossige Behelfsbauten auf der westlichen Seite der Dr...Straße negativ geprägt. Mit dieser uneinheitlichen und ungeordneten Struktur unterschied sich die Dr...Straße von der östlich an dem NKZ vorbeiführenden Ad ... straße in demselben Baublock, bezüglich derer der Beklagte von einer noch durchschnittlichen städtebaulichen Situation vor Beginn der Sanierung ausgegangen und dementsprechend bei der Berechnung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung in diesem Bereich zu einer stärker ins Gewicht fallenden negativen Bewertung gelangt ist (vgl. dazu VG Berlin, Urteil vom 1. Februar 2011 - VG 13 A 91.08 -, EA S. 6). Die „Bebauungsdichte“ hat der Beklagte für die Dr...Straße bei Beginn der Sanierung mit schlecht (Note 4) und bei Abschluss der Sanierung aufgrund der von dem NKZ ausgehenden Beeinträchtigungen der angrenzenden Grundstücke mit sehr schlecht (Note 5) bewertet. Auch dies ist nicht zu beanstanden. Denn nach der in diesem Punkte unwidersprochenen gutachterlichen Stellungnahme des Amtes für Stadtplanung und Vermessung war der an der Blockspitze liegende Bereich der Dr...Straße 5 bis 19 in hohem Maße durch Seitenflügel und Quergebäude verdichtet, so dass ein besserer Ausgangswert nicht angezeigt war.
Innerhalb der Bereichseigenschaft „Infrastruktur“ ist der Beklagte bei dem Lagekriterium „Verkehrssituation“ von einer sanierungsbedingten Verschlechterung von der Notenstufe 4 auf die Notenstufe 4,75 ausgegangen. Dieser Bewertung liegt die Erwägung zu Grunde, dass durch den Bau des NKZ vor allem ein vermehrter Bedarf an Stellplätzen entstanden sei. Dieses Defizit werde für den Bereich des klägerischen Grundstücks allerdings teilweise dadurch ausgeglichen, dass sich die Verkehrssituation durch Ausführung der Dr...Straße als Sackgasse positiv auf den Straßenabschnitt ausgewirkt habe. Soweit die Kläger hiergegen einwenden, die Schließung der Dr...Straße für den Durchgangsverkehr habe zum wirtschaftlichen Niedergang des auf dem Grundstück ansässigen traditionellen Möbelgeschäftes geführt, so dass die Verkehrssituation ausschließlich negativ zu berücksichtigen sei, geht dies fehl. Denn abgesehen davon, dass die Bodenwerterhöhung nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB für ein fiktiv unbebautes Grundstück zu ermitteln ist, die Ertragsentwicklung eines bestimmten, auf dem Grundstück betriebenen Gewerbes also schon aus diesem Grunde außer Betracht zu bleiben hat, gibt es keine belastbaren Anhaltspunkte dafür, dass diese Entwicklung ausschließlich oder doch ganz überwiegend sanierungsbedingt gewesen wäre. Da der fortdauernde wirtschaftliche Erfolg eines Unternehmens von dem Zusammenspiel zahlreicher Faktoren der Markt- und Konjunkturentwicklung bestimmt wird, lässt sich die Bewertung nicht auf die Frage der eingeschränkten Erreichbarkeit des Standortes reduzieren.
Die Bewertung der sanierungsbedingten Verbesserungen ist gleichfalls nicht zu beanstanden:
Dass innerhalb der Bereichseigenschaft „Städtebauliche Qualität“ die Verbesserung des Lagekriteriums „Erneuerungsbedarf“ der Wohnungen von der Notenstufe 4,5 auf die Notenstufe 3 mit der Note 1,5 und des Lagekriteriums „Ausstattung der Wohnungen“ von der Notenstufe 5 auf die Notenstufe 2 mit der Note 3 in die Bewertung eingeflossen ist, ist frei von Rechtsfehlern. Die Aufnahme der genannten Lagekriterien in den Bewertungsrahmen des Zielbaums trägt dem Umstand Rechnung, dass die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden und Wohnungen nach § 136 Abs. 3 Nr. 1 Buchst. b BauGB einen städtebaulichen Missstand im Sinne von § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB begründen kann. Es unterliegt keinem ernstlichen Zweifel, dass sich die Beseitigung oder Minderung solcher Missstände in einem Gebiet bodenwerterhöhend auf das jeweilige Grundstück auswirken kann. Entscheidend ist insoweit nicht, dass die Verbesserungen an Gebäuden und Wohnungen von außen gleichsam sichtbar sind, sondern dass sie die Beschaffenheit der Bebauung an zeitgemäße Ausstattungs- und Sicherheitsstandards heranführen und damit in ihrer Gesamtheit die städtebauliche Qualität eines Gebietes erhöhen. Die Berücksichtigung beider Lagekriterien stellt auch keine unzulässige Doppelgewichtung dar. Denn während das Kriterium des Erneuerungsbedarfs vor allem an den Zustand der Bausubstanz anknüpft, bezieht sich das Kriterium der Ausstattung auf Einrichtungen wie Küchen, sanitäre Anlagen, die Beheizung und die Wasserversorgung.
Hinsichtlich des Lagekriteriums „Aufenthalts- und Gestaltungsqualität des Straßenraums“ geht der Beklagte bei Beginn der Sanierung von einer sehr schlechten Situation (Note 5) und bei Abschluss der Sanierung von einer überwiegend schlechten bis sehr schlechten Situation (Note 4,5) aus. Nach der gutachterlichen Stellungnahme ist dies auf einen modifizierten Querschnitt der Waldemarstraße in ihrer gesamten Länge nebst teilweiser Straßenpflasterung sowie beidseitige Baumpflanzungen, die Pflasterung von Teilstücken der Straßen am Grünzug des ehemaligen Luisenstädtischen Kanals, der Anpflanzung von Straßenbäumen entlang der Nordseite der Naunystraße sowie der Umgestaltung der Straßenraumaufweitungen im Bullenwinkel zu einem kleinen Platz zurückzuführen. Hinzu komme die Neugestaltung der Manteuffelstraße an den Straßeneinmündungen. Mit dieser Bewertung hält sich der Beklagte noch innerhalb des ihm zustehenden Beurteilungsspielraums. In Anbetracht der Vielzahl der kleineren Verbesserungen und der lediglich geringen Verbesserung um die Notenstufe 0,5 ist es vertretbar, diesen durchweg nicht im engeren örtlichen Umfeld des klägerischen Grundstücks durchgeführten Maßnahmen einen leicht werterhöhenden Einfluss zuzuschreiben.
Soweit der Beklagte das Lagekriterium „Öffentliche Infrastruktur“ vor Beginn der Sanierung als durchschnittlich bis schlecht (Note 3,5) und nach der Sanierung mit gut (Note 2) bewertet hat, geht dies maßgeblich auf den Bau von insgesamt sechs Kindertagesstätten im Einzugsbereich des hier maßgeblichen Gebietes zurück. Hierzu zählt der auf dem Grundstück Dr...Straße 128 im Jahre 1988 unter Umwandlung eines Parkhauses unmittelbar gegenüber dem klägerischen Grundstück entstandene „IN ... .KI ... .GARTEN Dr...Straße“. Entgegen der Auffassung der Kläger ist diese Verbesserung sanierungsbedingt. „Durch die Sanierung bedingt“ im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB sind nicht allein solche Bodenwerterhöhungen, die sich eindeutig öffentlichen oder durch öffentliche (Sanierungs-)Mittel geförderten privaten Maßnahmen zuordnen lassen (vgl. VG Berlin, Urteil vom 26. Januar 2011 - VG 13 A 192.08 -, EA S. 10). Durch das rechtliche Instrumentarium der §§ 136 ff. BauGB und die hierdurch gesteuerte städtebauliche Sanierung wird vielmehr ein Rahmen geschaffen, der nicht nur einen Anstoß für private Folgeinvestitionen gibt, sondern bestimmte städtebauliche Ideen und Entwicklungen überhaupt erst ermöglicht. So entstand der durch eine gemeinnützige GmbH errichtete IN ... -KI ... Dr...Straße nach einem Entwurf des Architekten Spangenberg im Rahmen der Internationalen Bauausstellung 1986 zum Zwecke der Umnutzung eines vorhandenen Parkhauses (vgl. http://www.in ... .de / kitas /dresdener_strasse.php) unter Zusammenarbeit von Architekten und Fachplanern in Umsetzung des Konzepts der behutsamen Stadterneuerung (vgl. dazu http://www. a.tu-berlin.de/GtE/galerie/seminar/seminareWS0304/ Reader%20IBA_1. Pdf, S. 10). Dass die Errichtung von Schulen und Kindertagesstätten zugleich dem Bereich der staatlichen Daseinsvorsorge unterfällt, schließt es nicht aus, die hierdurch bewirkte Bodenwerterhöhung als sanierungsbedingte Verbesserung gegenüber den Eigentümern geltend zu machen. Zielrichtung einer Sanierung ist es nach § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2, Abs. 3 Nr. 2 BauGB auch, die Funktionsfähigkeit eines Gebietes in Bezug auf die infrastrukturelle Erschließung, seine Ausstattung mit Grünflächen, Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich, zu verbessern. Damit können städtebauliche Sanierungsmaßnahmen den Gesamtbereich der öffentlichen Infrastruktur umfassen.
Es ist schließlich auch nichts dafür ersichtlich, dass die Zielbaummethode im vorliegenden Falle deshalb ungeeignet wäre, weil sämtliche sanierungsbedingten Vorteile durch die besondere Lage des klägerischen Grundstücks unmittelbar hinter dem NKZ vollständig neutralisiert würden (vgl. dazu bereits VG Berlin, Urteil vom 1. Februar 2011 - VG 13 A 91.08 -, EA S. 6). Nicht jede Verschlechterung, die ein Gebiet im Zuge einer Sanierung erfährt, ist als „sanierungsbedingt“ zu bewerten und den bewirkten Vorteilen gegenüber zu stellen. Dies gilt namentlich für negative Entwicklungen im sozialen Umfeld eines Gebietes, die bei einer ex post-Betrachtung durch den Bau einer Großwohnanlage zwar begünstigt worden sein mögen, aber sich erst im Laufe der Jahre abgezeichnet haben und in den Folgen auch nicht voraussehbar waren.
Die Kostenentscheidung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 1 VwGO in Verbindung mit § 100 Abs. 1 ZPO; der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Berufung ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 124 Abs. 2 Nr. 3 und Nr. 4 VwGO benannten Gründe vorliegt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 136 ff. BauGB
§ 2058 BGB
§ 167 VwGO
§ 154 Abs. 2 BauGB
§ 6 Abs. 1 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 1 Abs. 1 VwVfG
§ 37 Abs. 1 VwVfG
§ 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 3, 162 BauGB
§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB
§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2, Abs. 3 Nr. 2 BauGB
§ 154 Abs. 1, 159 Satz 1 VwGO
§ 100 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 und Nr. 4 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 2 S 6.00
8 B 48.96
2 S 18.02
4 B 71.04
10 S 7.06
2 B 7.07
13 A 91.08
13 A 192.08