Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-10-19, Aktenzeichen 103 C 73/16

Tenor:
Verfahrensgang
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 703,73 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 07.04.2016 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits haben der Beklagte zu 56 % und die Klägerin zu 44 % zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien dürfen die Zwangsvollstreckung seitens der Gegenpartei durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Gegenpartei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte war Mieter einer Wohnung im Haus F. Straße in ... B.. Das Mietverhältnis endete am 31.05.2013.
Das Haus F. Straße befindet sich in einer Wohnanlage, die als Parkviertel D. bezeichnet wird. Die Klägerin ist Eigentümerin mehrerer Mietshäuser in diesem Parkviertel D.. Das Grundstück F. Straße in das größte Grundstück in der Wohnanlage. Auf dem Grundstück befinden sich u.a. ein Spielplatz und ein Bouleplatz, der für alle Bewohner der Wohnanlage zugänglich ist. Bestandteil des Mietvertrags des Beklagten und der Klägerin war die Parkordnung, aus der sich u.a. ergibt, dass alle Bewohner der Wohnanlage die Gemeinschafts-flächen nutzen können.
Die Klägerin lässt Arbeiten zur Gebäudereinigung, zur Reinigung der Glasflächen, zur Reinigung der Tiefgarage sowie zur Reinigung der Freiflächen, Arbeiten zur Grünfläche und zur Ausführung des Winterdienstes für alle in ihrem Eigentum stehenden Grundstücke im Parkviertel D. durch von ihr beauftragte Firmen durchführen. Die dafür entstehenden Kosten ordnet sie entsprechend den jeweiligen Bodenflächen bzw. Grundstücksflächen, den jeweiligen Grundstücken zu.
Die Klägerin rechnete mit Schreiben vom 23.09.2014 über die Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2013 ab. Es ergab sich eine Nachzahlung zu Lasten des Beklagten in Höhe von 1.129,96 €. Aufgrund einer Korrektur vom 12.11.2014 forderte die Klägerin noch eine weitere Nachzahlung in Höhe von 115,95 € für die Position Gebäudereinigung. Der Beklagte erhob mit Schreiben vom 11.10.2014 Einwendungen gegen die Positionen Grundsteuer, Freifläche/Außenreinigung, Grünpflege und Winterdienst mit der Begründung, für diese Positionen würden doppelt so hohe Kosten abrechnet, wie für das vergleichbare Nachbargrundstück.
Mit ihrer Klage macht die Klägerin ihre Forderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 geltend.
Sie beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.245,91 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er ist der Auffassung, die Klägerin sei nicht berechtigt, die Grundstückskosten entsprechend der Fläche des Grundstücks auf die Mieter des Hauses F. Straße umzulegen, weil sich auf dem Grundstück F. Straße ein Bouleplatz und ein Spielplatz befinden, die allen Bewohnern des Parkviertels D. und der Öffentlichkeit zugänglich seien.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Die Akte 11 C 374/14 des Amtsgerichts Schöneberg lag vor und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist teilweise begründet.
Die Klägerin hat gegenüber dem Beklagten einen Anspruch auf Zahlung des aus dem Tenor ersichtlichen Betrages aufgrund der Betriebskostenabrechnung vom 23.09.2014 bzw. 12.11.2014.
Die Betriebskostenabrechnung als solche ist formell wirksam. Sie enthält eine geordnete Zusammenstellung der entstandenen Kosten, den Umlagemaßstab sowie die Angabe der gezahlten Vorschüsse.
Die Einwendungen, die der Beklagte hinsichtlich der Positionen Grünfläche, Außenreinigung Freiflächen und Winterdienst erhoben hat, sind jedoch erheblich.
Diese Positionen sind nicht formell wirksam berechnet, weil sie auch Kosten enthalten, die sich auf den Winterdienst und die Reinigung sowie die Pflege der Grünanlagen für Flächen beziehen, die öffentliche Flächen darstellen. Auf dem Grundstück F. Straße befinden sich unstreitig ein Spielplatz und ein Bouleplatz und weitere Grünflächen, die von allen Nutzern und Mietern des Parkviertels D. genutzt werden können.
Nach der Entscheidung des BGH vom 10.02.2016 - VIII ZR 33/15 - = NJW 2016, 1439 können die Betriebskosten für Garten- oder Parkflächen, die der Nutzung durch die Öffentlichkeit gewidmet sind, nicht als Betriebskosten den Mietern angelastet werden.
Vorliegend ist die Parkordnung nach dem Mietvertrag Bestandteil des Mietvertrages. Nach § 2 der Parkordnung sind alle Mieter des Parkviertels berechtigt, die Anlage insgesamt zum Zwecke der Freizeitgestaltung zu nutzen. Die auf den Gemeinschaftsflächen befindlichen Einrichtungen und Bauten gehören allen Eigentümern des Parkviertels D. 1 gemeinschaftlich. Angesichts der Vielzahl von berechtigten Nutzern, die den Spielplatz auf dem Grundstück F. Straße nutzen können, ist dieser Grundstücksteil als der Öffentlichkeit gewidmet anzusehen.
Nach den Grundsätzen des oben erwähnten Urteils des BGH können unter diesen Umständen die auf dem Spielplatz und die anderen öffentlichen Teile des Grundstücks entfallenden Betriebskosten nicht auf die Mieter der Wohnungen umgelegt werden.
Die Klägerin legt jedoch die Kosten für die Reinigung der Außenflächen, die Reinigung des Spielplatzes und der Pflege der Grünanlagen entsprechend der Fläche der jeweiligen Grundstücke auf die jeweiligen Grundstücke um. Dies ergibt sich aus einer im Verfahren 11 C 374/14 eingereichten Tabelle zu den Betriebskostenabrechnungen vom 30.09.2013. Danach fallen für die Außenreinigung aller Grundstücke Kosten in Höhe von insgesamt 8.764,93 € an. Die Gesamtfläche der Grundstücke, deren Eigentümerin die Klägerin ist, beträgt 31.343 m². Die Klägerin legt dann anteilige Kosten für eine Fläche von 7.212 m² auf das Grundstück F. Straße um. Entsprechend verfährt sie auch mit den Kosten für die Grünpflege und den Winterdienst.
Es wird davon ausgegangen, dass die Klägerin auch im vorliegenden Verfahren die Kosten für die Grünpflege, die Außenreinigung und den Winterdienst entsprechend dieser Berechnung dem Grundstück F. Straße zugewiesen hat.
Die Klägerin trägt auch nicht vor, dass etwa bei der Vorverteilung oder bei der Abrechnung der auf das Grundstück F. Straße entfallenden Betriebskosten ein Abzug für Kosten erfolgt sein soll, die auf den Spielplatz entfallen.
Die Kostenpositionen Grünpflege, Freiflächen und Winterdienst sind unter diesen Umständen formell nicht ordnungsgemäß abgerechnet, weil sie Kostenbestandteile enthalten, die nicht umlegungsfähig sind und deren Höhe seitens des Gerichts auch nicht festgestellt werden kann.
Die Einwendung des Beklagten hinsichtlich der Position Grundsteuer ist nicht erheblich. Es kann generell nicht davon ausgegangen werden, dass allein die größere Fläche eines Grundstücks zu einer größeren Grundsteuer führt. Der Beklagte behauptet nicht, dass etwa im Verhältnis zum Haus F. Straße für das Haus F. Straße höhere Grundsteuern abgerechnet werden. Er hat im Verfahren 11 C 374/14 eine Gegenüberstellung von Betriebskosten für zwei Wohnungen im Haus F. Straße und F. Straße eingereicht. Aus dieser Gegenüberstellung ergibt sich nur eine geringfügige Abweichung der jeweils in Rechnung gestellten Grundsteuerbeträge. Ein Einfluss der Spielplatzfläche auf die Höhe der Grundsteuer ist insoweit nicht hinreichend vorgetragen.
Die Positionen Grünpflege, Freiflächen und Winterdienst sind aus den vorstehenden Gründen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nicht zu berücksichtigen. Die Summe dieser Positionen, die 542,18 € beträgt, ist deswegen bei der Abrechnung der Betriebskosten nicht zu berücksichtigen.
Nach Abzug diese Betrages von der Klageforderung ergibt sich noch eine Restforderung der Klägerin in Höhe von 703,73 €.
Der Zinsanspruch beruht auf § 291 BGB.
Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 92, 708 Nr. 11 und 711 ZPO.
Es war zugunsten der Klägerin die Berufung zuzulassen, um angesichts weiterer anhängiger Verfahren im Parkviertel Dahlem über dieselben Streitpunkte die Einheitlichkeit der Rechtsprechung zu sichern.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 291 BGB
§ 2 der Parkordnung

Zitierte Entscheidungen: NJW 2016, 1439
63 S 33/17
11 C 374/14
VIII ZR 33/15