Thüringer Oberverwaltungsgericht (Thüringen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-05-07, Aktenzeichen 1 KO 287/21
ECLI: ECLI:DE:OVGTH:2024:0514.1KO287.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
Zur Frage der Nichtigkeit einer Baulast.(Rn.59)
Verfahrensgang
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Gera vom 26. September 2019 wird zurückgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um die Löschung einer Baulast.
Der Kläger ist Eigentümer des in Jena südlich der W. Straße und westlich der Friedrich-Z.-Straße gelegenen Grundstücks Gemarkung A., Flur X, Flurstück X, das mit dem „C.“, einem von der P ... - ... GmbH (f ... GmbH) errichteten Einkaufszentrum mit Parkhaus bebaut ist.
Das Grundstück, das aus dem ehemaligen Flurstück Z hervorgegangen ist, liegt in einem Bereich für den zu DDR-Zeiten der Plan der städtebaulichen Konzeption „Jena-W., 3. Bauabschnitt südlich“ vom 30. Juli 1988 (städtebauliche Bestätigung Kontr.-Nr. 25/XI/88 des Rates des Bezirks Gera, Bezirksbauamt vom 3. November 1988) aufgestellt wurde, den die Beklagte zum 28. Oktober 1991 als Bebauungsplan übergeleitet hat.
Östlich davon und südlich der damaligen Neuen A. Straße (heute W. Straße) war bereits zu DDR-Zeiten aufgrund eines Plans der städtebaulichen Konzeption vom 29. Februar 1984 (städtebauliche Bestätigung, Kontr.-Nr. 13/IV/84 des Rates des Bezirks Gera, Bezirksbauamt B-Wz 02 „Jena-W., 2. Bauabschnitt“ vom 6. April 1984), von der Beklagten ebenfalls zum 28. Oktober 1991 als Bebauungsplan übergeleitet, mehrgeschossige Wohnbebauung in Plattenbauweise entstanden. Zwischen der damaligen Neuen A. Straße und der südlich parallel verlaufenden Max-Steenbeck-Straße sah der Plan nach Ermittlungen der Beklagten 261 Parkplätze vor, die auch teilweise errichtet wurden (vgl. dazu im Einzelnen: Gerichtsakte - GA -, Bl. 115 sowie Luftbild, GA, Bl. 117).
In einer beidseitigen Absichtserklärung vom 2. August 1990 (Beiakte 2, Bl. 39 und Beiakte 7, Bl. 61) erhielt die P ... GmbH von der Beklagten die Option, Flächen südlich der damaligen Neuen A. Straße „zur Durchführung einer vom Bauausschuss und der Stadtverordnetenversammlung bestätigten Baumaßnahme“ zu erwerben. Dafür sollten 139 Stellplätze nachgewiesen werden. Eine in der Vereinbarung ebenfalls verabredete Präzisierung des Bebauungsplans „Jena-W., 2. Bauabschnitt“ kam nie zustande.
Mit Vertrag vom 1. Oktober 1990 (Magistratsbeschluss 70/90) sagte die Beklagte der P ... GmbH den Erwerb von Flächen zu, für die die Beklagte zugunsten der P ... GmbH ein Investitionsvorrangverfahren durchführte.
In dem Baugenehmigungsverfahren für das sog. Versorgungszentrum W. stellte die Beklagte in einem an die P ... GmbH gerichteten Bescheid vom 19. August 1991 - Aktenzeichen 555/91 - fest, dass für das auf dem ehemaligen Flurstück b geplante Einkaufszentrum 139 Stellplätze nachzuweisen seien. Die zu schaffenden 273 Stellplätze ergäben also ein Übersoll „von 134 Stellplätzen, die auf die Option vom 1. Oktober 1990 angerechnet werden“ sollten (vgl. Beiakte 2, Bl. 42). Am 5. Dezember 1991 - Aktenzeichen 459-1/91 - erteilte die Beklagte der P ... GmbH eine Teilbaugenehmigung für die Errichtung eines Versorgungszentrums (Beiakte 7, nicht foliiert, Bl. 76 - 78).
Nach einem entsprechenden Magistratsbeschluss (Nr. 87/92) vom 5. Mai 1992 (Beiakte 2 Bl. 43 ff. und Beiakte 7, Bl. 63) trafen die Beklagte und die P ... GmbH die folgende Vereinbarung (Beiakte 2, Blatt 49 und Beiakte 7, Bl. 66):
„1. Die P ... GmbH errichtet am Standort Jena-W., W./F.-Z.-Str., ein Einkaufszentrum. Zu diesem wird ein Parkhaus gebaut. In dem Parkhaus werden 273 Stellplätze errichtet.
Mit Bescheid vom 19.8.1991, Nr. 63/15 Az. 555/91 des Bauordnungsamtes der Stadt Jena wird P ... GmbH zu 139 Stellplätzen verpflichtet.
2. Somit errichtet die P ... GmbH 134 Parkplätze mehr, als dies nach § 49 Abs. 1 Bauordnung notwendig wäre.
Die Stadt Jena gewährt der P ... GmbH das Recht, diese 134 zusätzlich zur Stellplatzverpflichtung errichteten Stellplätze in weiteren Baumaßnahmen, die im Umkreis von 200 m von dem zu errichtenden Parkhaus durch die P ... GmbH erfolgen, entsprechend der Stellplatzverpflichtung verrechnen zu können.
3. Sollte die P ... GmbH das Objekt Einkaufszentrum einschließlich des Parkhauses verkaufen, so kann der Anspruch auf die Stellplatzverrechnung nicht an den Erwerber abgetreten werden.
Die P ... GmbH verpflichtet sich, in diesem Falle mit dem Erwerber zu vereinbaren, daß die zu verrechnenden 134 Stellplätze als Dauerparkplätze für die weiteren Bauvorhaben der P ... zur Verfügung gehalten werden.
4. Der P ... GmbH ist bekannt, dass die Erteilung einer Baugenehmigung für ihre weiteren Vorhaben davon abhängt, daß sie nachweisen kann, daß die erforderlichen Stellplätze tatsächlich zur Verfügung stehen.“
Am 11. Juni 1992 - Aktenzeichen 459-2/91 - (Beiakte 7, Bl. 79 ff.) genehmigte die Beklagte die Errichtung des Parkhauses auf dem Flurstück b.
Mit Verpflichtungserklärung vom 7. September 1993 (Reg.-Nr. 507/93) übernahm die P ... GmbH zu Lasten des damaligen Flurstücks b die Baulast:
„Die in der beigefügten beglaubigten Abzeichnung der Flurkarte und im Lageplan dargestellte Fläche (vorhandenes Parkhaus - Einkaufscenter) für 134 PKW-Stellplätze für die Zufahrt wird zugunsten der künftigen Bebauung in der Max-Steenbeck-Str, Nr. 1, 3, 5. 7, 9. 11, 13. 15. 17, 19, 21 zu jederzeit sicheren Benutzung zur Verfügung gestellt.“
Als Anlage fügte sie einen Eigentumsnachweis für die zur Bebauung vorgesehenen Flurstücke an der Max-Steenbeck-Straße und die Erklärung bei, dass die Flurstücke verschmolzen und entsprechend der Bebauung neu geteilt werden sollten. Zudem enthielt die Anlage die Erklärung der P ... GmbH, dass der Betreiber des Parkhauses die 134 Stellplätze bei Bedarf zur Verfügung zu stellen habe. Die Baulast wurde aufgrund Verfügung vom 25. Oktober 1993 am 26. Oktober 1993 unter der Nummer 104 in das Baulastenverzeichnis der Beklagten mit dem Zusatz
„Der Betreiber des Parkhauses hat die 134 Stellplätze entsprechend dem Bedarf zur Verfügung zu stellen“
eingetragen und ein beglaubigter und mit Grünstempel der Beklagten versehener Auszug aus der Liegenschaftskarte beigefügt.
Die Beklagte erstellte für das Wohnbauprojekt der P ... GmbH an der Max-Steenbeck-Straße einen Vorhaben- und Erschließungsplan. Das Tiefbauamt führte dazu in seiner Stellungnahme vom 12. Oktober 1993 aus, dass „die gemäß VE-Plan zur Bebauung ausgewiesene Fläche“ ursprünglich als Parkplatz für die Anwohner des Neubaugebiets vorgesehen gewesen sei, weshalb der Wegfall „durch entsprechende Lösungen zu kompensieren“ sei. Das Stadtentwicklungsamt wies unter dem 14. Oktober 1993 darauf hin, dass die bestehenden in der Max-Steenbeck-Straße 24 -34 gelegenen 83 Wohneinheiten künftig wieder genutzt werden sollten und dafür 100 Parkplätze im öffentlichen Raum benötigt würden.
Am 10. November 1993 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Beklagten die Satzung über den „Vorhaben- und Erschließungsplan Nr. VE 4/17 Jena W., Wohnanlage Max-Steenbeck-Straße“ (Beiakte 2, Bl. 50). In der Beschreibung des Vorhabens (Vorhaben- und Erschließungsplan, Seite 4) geht die Beklagte u. a. von 181 KFZ-Stellplätzen in der Tiefgarage, 28 ebenerdigen und 134 Stellplätzen im Parkhaus des C.s aus. In der Planbegründung (Beiakte 2, Bl. 62) heißt es:
„Das Plangebiet ist Bestandteil der … als Bebauungsplan weitergeltenden Bebauungskonzeption Komplexer Wohnungsbau Jena-W., 2. Bauabschnitt. In diesem Plan ist auf der betreffenden Fläche die Nutzungsart Kfz.-Stellplätze festgesetzt. Die für die Errichtung der Wohngebäude angewendete Bautechnologie ließ einen Stellplatznachweis in bzw. unter den Gebäuden nicht zu, so dass dafür große ebenerdige Parkplätze vorgesehen waren…
Das durch den Investor beabsichtigte Vorhaben entspricht nicht den Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans. Gemäß § 7 des Maßnahmegesetzes zum Baugesetzbuch vom 28.04.93 kann die Zulässigkeit des Vorhabens durch Satzung über einen Vorhaben- und Erschließungsplan bestimmt werden.
Das Ziel des Vorhabens besteht in der Schaffung von 130 Wohnungen zur Deckung des dringenden Wohnbedarfs der Bevölkerung. Weiterhin umfasst das Vorhaben 23 Läden, 11 Büros. 181 Tiefgarageneinstellplätze, 28 ebenerdige KfZ-Stellplätze und 134 Kfz-Stellplätze im Parkhaus auf dem Grundstück Gemarkung A., Flur 8, Flurstück b (C.; durch Baulast gesichert).
Mit Schreiben vom 9. Dezember 1993 erkannte die P ... GmbH gegenüber der Beklagten die Festsetzungen des Vorhaben- und Erschließungsplans an (Beiakte 2, Bl. 66).
Am 20. April 1994 erließ die Beklagte zugunsten der P ... GmbH einen Investitionsvorrangbescheid für die zu bebauenden Flächen und genehmigte das Bauvorhaben mit Bescheiden vom 16. März 1994 und 20. April 1998 - Aktenzeichen B-507/93 -, 23. Dezember 1999 - Aktenzeichen B-855/97 - sowie vom 13. August 1999 - Aktenzeichen B-498/99 -.
Das Bauvorhaben ist inzwischen fertiggestellt. In mehreren Gebäuden wurden 24 Läden und 175 Wohnungen verwirklicht (Beiakte 2, Bl. 56). 33 der für die Häuser 1 und 2 ermittelten notwendigen Stellplätze wurden aus dem durch die Baulast gesicherten Kontingent abgedeckt (vgl. Beiakte 2, Bl. 60 und Baugenehmigung B-507/93). Fünf der für die Häuser 9-12 ermittelten 82 notwendigen Stellplätze wurden durch die P… -… GmbH abgelöst. Wegen des von der Beklagten ermittelten Stellplatzbedarfs im Einzelnen wird auf Blatt 67 der Gerichtsakte - GA - verwiesen.
Inzwischen ist der Kläger Eigentümer des „C.s“. Er beabsichtigt, das Parkhaus umzubauen. Einen bereits gestellten Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids hat er aber zurückgenommen.
Unter dem 13. Oktober 2015 und nochmals am 14. Juli 2016 beantragte der Kläger bei der Beklagten die Löschung der am 26. Oktober 1993 eingetragenen Baulast.
Mit Bescheid vom 7. Juni 2017 lehnte die Beklagte die Löschung der Baulast ab und setzte mit einem weiteren Bescheid vom selben Tage Gebühren in Höhe von 100 EUR und Auslagen in Höhe von 2,32 EUR gegen den Kläger fest. Den dagegen erhobenen Widerspruch des Klägers wies das Thüringer Landesverwaltungsamt mit Bescheid vom 7. Mai 2018 zurück.
Der Kläger hat am 17. Mai 2018 Klage vor dem Verwaltungsgericht Gera erhoben. Zur Begründung hat er im Wesentlichen vorgetragen, dass kein öffentliches Interesse mehr an der Aufrechterhaltung der Baulast bestehe, nachdem die durch die Baulast begünstigten Grundstücke inzwischen bebaut seien. Es sei eine ausschließlich auf die Errichtung der Häuser nördlich der Max-Steenbeck-Straße bezogene Baulast eingetragen worden. Die Baulast sei zu unbestimmt, jedenfalls untauglich und hätte nicht eingetragen werden dürfen. Vielmehr hätten die Festsetzungen des Bebauungsplans geändert oder eine Befreiung vom Bebauungsplan erteilt werden müssen. Aus einem Schreiben der H ... ... ... ... mbH vom 1. April 2019 (GA, Blatt 88) ergebe sich eindeutig, dass für die Baugenehmigung B-855/97 keine Stellplätze im C. benötigt wurden.
Der Gebührenbescheid sei ebenfalls rechtswidrig. Nach dem Kostenverzeichnis sei konsequenterweise keine Löschungsgebühr vorgesehen, weil sich der Löschungsanspruch unmittelbar aus der Thüringer Bauordnung ergebe.
Er hat sinngemäß beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung ihrer Bescheide vom 17. Juni 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Thüringer Landesverwaltungsamts vom 7. Mai 2018 zu verpflichten, die Baulasteintragung zu Lasten des Grundstücks Gemarkung A., Flur X, Flurstück X auf Blatt 4 im Baulastenverzeichnis der Stadt Jena antragsgemäß zu löschen.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hat im Wesentlichen vorgebracht, dass die durch Baulast gesicherten Stellplätze weiter benötigt würden. Sie hätten nicht den Stellplatzbedarf für die damals neu errichtete Wohnanlage Max-Steenbeck-Straße abdecken, sondern die zu DDR-Zeiten geplanten und hergestellten Parkplätze dauerhaft ersetzen sollen. Der Stellplatzbedarf für die neu errichtete Wohnanlage an der Max-Steenbeck-Straße werde durch eigens errichtete Tiefgaragen und ebenerdige Stellplätze gedeckt. Die im komplexen Wohnungsbau errichteten Wohngebäude seien weder abgerissen noch ihre Nutzung dauerhaft aufgegeben worden. Die Löschung der Baulast würde zu unerwünschten baurechtswidrigen Zuständen führen.
Mit Urteil vom 26. September 2019 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen.
Zur Begründung der auf Antrag des Klägers mit Beschluss vom 20. Mai 2021 zugelassenen Berufung (Geschäftszeichen 1 ZKO 753/19) hat der Kläger vorgetragen, die Baulast sei unwirksam; sie sei ganz offenkundig nicht hinreichend bestimmt. Weder Lage, noch Zuordnung, noch räumliche Anordnung, noch belastetes Grundstück ergäben sich hinreichend bestimmt aus dem Text oder der Liegenschaftskarte. Das Auseinanderfallen des Inhalts der Baulasterklärung und der Flurkarte als deren integraler Bestandteil habe die Unwirksamkeit der Baulast zur Folge. Die Baulasterklärung sei nach ihrem Wortlaut und Sinn schon verschiedenen subjektiven Deutungen zugänglich. Weder aus dem rein textlichen Teil noch aus der Bezugnahme auf den bildlichen Teil noch aus dem Zusammenhang beider Eintragungsteile ergebe sich für den Eigentümer oder jedermann eine eindeutige Auslegung, welchen konkreten Inhalt die Baulasterklärung haben solle. Das Verwaltungsgericht habe nicht geprüft, wie die Baulast eingetragen sei und ob sich aus der Art und Weise der Eintragung Umstände ergäben, die gegen eine wirksame Begründung der Baulast sprechen könnten. Es habe weder den im Wortlaut der Baulasteintragung in Bezug genommenen Lageplan noch die beglaubigte Kopie der Abzeichnung der Flurkarte in Augenschein genommen. In der textlichen Verpflichtungserklärung vom 7. September 1993 sei auf eine ins Detail gehende Beschreibung der Lage der Baulast verzichtet worden. Da der Lageplan integraler Bestandteil der Verpflichtungserklärung sei, müsse er die Lage, Ausdehnung und Zuordnung zu den bei ihrer Eintragung aufstehenden Gebäuden eindeutig und klar wiedergeben. In die Flurkarte seien aber keine Gebäude eingezeichnet gewesen. Weder aus der Verpflichtungserklärung noch aus der Flurkarte ergebe sich eine gesicherte Erschließung des Parkhauses. Die in der Verpflichtungserklärung genannten Flächen seien nicht eingezeichnet. Es sei zudem fehlerhaft, dass sich die Baulast nicht zugleich auf die Flurstücke c, d und e beziehe. Schon aus einem Vermerk in den Verwaltungsvorgängen (Beiakte 2, Bl. 17) ergebe sich, dass die Flurstücke als „Vereinigungsbaulast dazugehören“ müssten, „da sonst nicht richtig erschlossen“. Da die Stellplätze sich in einem Parkhaus befänden, verfügten sie selbst nicht über einen direkten Kontakt zur öffentlichen Verkehrsfläche. Der übergeleitete Bebauungsplan lege für das damalige Flurstück b weder eine Kaufhalle noch ein Parkhaus fest, die mit der eingetragenen Baulast in Übereinstimmung zu bringen wären. Da ein Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widersprechen dürfe, sei auch eine den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechende Verpflichtungserklärung wegen Verstoßes gegen höherrangiges Recht nichtig, führe aber jedenfalls zur Unbestimmtheit der Baulasterklärung. Das Verwaltungsgericht habe auch die zur Auslegung des Wortlauts und Erklärungsinhalts vorhandenen Unterlagen und Vereinbarungen unberücksichtigt gelassen. Bei der Auslegung der Verpflichtungserklärung sei es zu Unrecht vom Empfängerhorizont der Beklagten ausgegangen und habe ihr eine falsche Bedeutung beigemessen. Mit der Eintragung der Stellplätze habe die P__ ... GmbH allein und eindeutig den Zweck verfolgt, den Stellplatzüberschuss von 134 Stellplätzen im Parkhaus für eigene Zwecke zu nutzen. Auch die historische Auslegung des Verwaltungsgerichts sei offensichtlich falsch. Dem übergeleiteten Bebauungsplan lasse sich keine Festsetzung von Stellplätzen jedenfalls aber keine bestimmte Anzahl entnehmen. Auch daraus, dass die Flächen nach dem Luftbild (vgl. GA, Bl. 117) einst offensichtlich zum Parken genutzt worden seien, könne nicht auf eine Festsetzung von Stellplätzen oder deren Anlage geschlossen werden. Es handele sich um eher wildes Parken. Da es keine Stellplätze gegeben habe, habe die Beklagte auch nicht annehmen dürfen, dass sie durch die Baumaßnahme an der Max-Steenbeck-Straße weggefallen seien und es habe kein Bedürfnis bestanden, sie durch Festsetzungen im späteren Vorhaben- und Erschließungsplan zu kompensieren. Die Baulast sei jedenfalls zu löschen, weil es kein öffentliches Interesse an ihrem weiteren Bestand gebe. Der „Stellplatzüberschuss“ sei nicht für die weiteren Baumaßnahmen der P ... GmbH verbraucht worden und durch die Baumaßnahme seien auch keine öffentlichen Parkplätze entfallen. An einem Parkraumkonzept, aus dem sich gleichwohl ein öffentlicher Bedarf ergeben könnte, fehle es bei der Beklagten.
Der Kläger beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Gera vom 26. September 2019, Aktenzeichen 4 K 937/18 Ge, die Beklagte unter Aufhebung ihrer Bescheide vom 17. Juni 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Thüringer Landesverwaltungsamts vom 7. Mai 2018 zu verpflichten, die Baulasteintragung zu Lasten des Grundstücks Gemarkung A., Flur X, Flurstück X im Baulastenverzeichnis der Stadt Jena antragsgemäß zu löschen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die durch Baulast gesicherten Stellplätze dienten der Kompensation für planungsbedingt entstehende Stellplatzdifferenzen wegen des an der Max-Steenbeck-Straße überplanten Gebiets. Für die Auslegung der Baulast sei maßgeblich auf die Perspektive der Bauordnungsbehörde abzustellen, die die Adressatin der Baulast sei und sie gegebenenfalls durchsetzen müsse. Die Baulast sei hinreichend bestimmt. Sie habe sich ausschließlich auf das jetzt im Eigentum des Klägers stehende Grundstück bezogen, auf dem bereits im September 1993 ein Parkhaus errichtet worden sei. Grundlage der Eintragung seien daher schon errichtete Stellplätze und deren bereits vorhandene Erschließung gewesen. Da das Grundstück a an einer Straße liege, habe die Baulast nicht auf die Flurstücke d, f und e erstreckt werden müssen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Niederschrift über die an Ort und Stelle durchgeführte mündliche Verhandlung verwiesen und Bezug genommen auf die darin aufgeführten Unterlagen sowie auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die vom Senat zugelassene und fristgerecht begründete Berufung des Klägers hat keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat die Klage insgesamt zu Recht abgewiesen.
I.
1. Die auf Löschung der Baulast gerichtete Klage ist zulässig.
a. Dabei kann die Frage, ob das Begehren auf Löschung einer eingetragenen Baulast im Wege einer Verpflichtungsklage (vgl. HambOVG, Urt. v. 8. November 2021 - 2 Bf 448/18 -, juris Rn. 40 und wohl auch OVG NRW, Urt. v. 15. Mai 1992 - 11 A 890/91 - NJW 1993, 1284 = juris und v. 28. Januar 1997 - 10 A 3465/95 -, BRS 59 Nr. 229 = juris sowie VG Gera, Urt. v. 21. Januar 2004 - 4 K 163/03.GE -, juris) oder durch eine allgemeine Leistungsklage (vgl. VGH Ba.-Wü., Urt. v. 1. Juni 1990 - 8 S 637/90 - NJW 1991, 2786 = juris Rn. 18 und Urt. v. 10. Januar 2007 - 3 S 1251/06 -, juris, Rn. 20; offen gelassen OVG d. Saarl. Beschl. v. 25. August 1999 - 2 Q 23/99 -, juris) zu verfolgen ist, im vorliegenden Rechtsstreit unentschieden bleiben, da die Sachurteilsvoraussetzungen beider Klagearten erfüllt sind (dazu BVerwG, Urt. v. 9. Februar 1967 - I C 57.66 -, BVerwGE 26, 169-173).
b. Für die Klage besteht insbesondere das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis. Die von der P ... GmbH bewilligte Baulast bindet auch den Kläger als Rechtsnachfolger für das Flurstück a, in dem das Flurstück b aufgegangen ist (§ 82 Abs. 1 Satz 2 ThürBO). Ihm wäre also damit gedient, wenn die streitige Baulast (vgl. § 82 Abs. 1 Satz 1 Thüringer Bauordnung - ThürBO -) entfiele, weil es die Beklagte unter Hinweis auf die bestehende Baulast bisher abgelehnt hat, einen Bauvorbescheid nach § 74 ThürBO für die beabsichtigte Umnutzung seines Parkhauses zu erteilen.
2. Die Klage ist jedoch nicht begründet. Der Kläger kann die Löschung der streitgegenständlichen Baulast durch die Beklagte nach § 82 Abs. 3 ThürBO nicht beanspruchen. Er kann weder mit Erfolg geltend machen, dass die Baulast nicht wirksam begründet wurde (a.) noch, dass die Bauaufsichtsbehörde auf die Baulast verzichten müsse, weil das öffentliche Interesse an der Baulast inzwischen untergegangen ist (b.).
a. Der Kläger kann einen Löschungsanspruch nicht erfolgreich damit begründen, dass die im Jahre 1993 zu Lasten des - heute in seinem Eigentum stehenden - Grundstücks eingetragene Baulast nicht wirksam entstanden sei.
aa. Mit dem Einwand, dass der Inhalt der Baulasterklärung und der Flurkarte auseinanderfielen, weil sich aus den der Baulasteintragung beigefügten Karten weder die Lage des Parkhauses noch der Zufahrt ergebe, kann der Kläger nicht mehr durchdringen.
Die Rechtsvorgängerin des Klägers, die P ... GmbH, hat als damalige Eigentümerin des Flurstücks b gegenüber der Beklagten als Baurechtsbehörde formell ordnungsgemäß die Eintragung einer Baulast bewilligt. Die Beklagte hat sie mit dem Zusatz, dass der Betreiber des Parkhauses die 134 Stellplätze entsprechend dem Bedarf zur Verfügung zu stellen habe, ins Baulastenverzeichnis übernommen und ihr eine Abzeichnung der Flurkarte und einen mit Grünstempel versehenen beglaubigten Auszug aus der Liegenschaftskarte mit ausdrücklichem Bezug zu den Stellplätzen in dem Parkhaus beigefügt. Die Baulast ist so wie sie eingetragen wurde, wirksam geworden, denn nach dem in der gesetzlichen Anordnung in § 82 Abs. 1 Satz 2 ThürBO zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers wirkt sie konstitutiv.
Nach Ablauf der Rechtsbehelfsmöglichkeiten gegen die rechtsbegründende Wirkung der Eintragung ist der Inhalt der Eintragung grundsätzlich auch dann maßgeblich, wenn er nicht der geltenden Rechtslage entspricht. Denn Sinn und Zweck der vom Gesetz angeordneten konstitutiven Wirkung ist es, zum Schutz Dritter (namentlich etwaiger Kaufinteressenten) auszuschließen, dass auf dem Grundstück unerkannt oder nicht erkennbar öffentlich-rechtliche Lasten ruhen, durch die es in seiner baulichen Ausnutzbarkeit eingeschränkt ist, und zudem Rechtsklarheit zu schaffen, damit Streitigkeiten über die Wirksamkeit der eingetragenen Baulasten und die Rechtmäßigkeit der daraufhin durchgeführten Baumaßnahmen vermieden werden. Dies insbesondere dann, wenn sich etwa durch Zeitablauf oder Eigentumsübertragungen nicht mehr die ursprünglichen Vertragspartner gegenüberstehen (vgl. OVG Lüneburg, Urt. v. 8. Juli 2004 - 1 LB 48/04 - BRS 67 Nr. 151= juris Rn. 50).
Selbst wenn der eingetragene vom bestellten oder beabsichtigten Inhalt der Baulast abwiche, entfiele deshalb nicht das öffentliche Interesse an der Baulast. Denn die so eingetragene Baulast war die Bedingung der Bauaufsichtsbehörde für die Genehmigung der Wohnbebauung entlang der M.-Straße. Es gibt auch keine Anhaltspunkte dafür, dass sich die Bauaufsichtsbehörde bei der Entscheidung über die Zulassung des durch die Baulast begünstigten Vorhabens nicht an den eingetragenen Inhalt gehalten hat.
Auch der durch die Baulast begünstigte Bauherr bzw. sein Rechtsnachfolger hat - im Hinblick auf die Rechtmäßigkeit seines Vorhabens - ein Interesse an der Beibehaltung der eingetragenen Baulast. Die Interessen des Baulastgebers (und seiner Rechtsnachfolger) werden durch die konstitutive Wirkung der Baulast nicht unangemessen hintangestellt. Denn er - oder seine Rechtsvorgänger - hätten durch bloßen, keine besonderen baurechtlichen Kenntnisse voraussetzenden Vergleich zwischen dem Inhalt der abgegebenen Verpflichtungserklärung und der im Wortlaut mitgeteilten Eintragung feststellen können, ob sie übereinstimmen und im Falle von Differenzen Widerspruch erheben können (vgl. OVG Lüneburg, Urt. v. 8. Juli 2004, juris Rn. 53). Von dieser Möglichkeit hat die P ... GmbH seinerzeit jedoch keinen Gebrauch gemacht.
bb. Der Kläger kann einen Löschungsanspruch auch nicht auf die behauptete Nichtigkeit der eingetragenen Baulast stützen. Der Baulast haftet kein besonders schwerwiegender und bei verständiger Würdigung aller in Betracht kommenden Umstände offensichtlicher Fehler im Sinne von § 44 Abs. 1 ThürVwVfG an. Die Nichtigkeit eines Verwaltungsakts folgt nur aus solchen Fehlern, die ihm einen Inhalt geben, der mit der rechtsstaatlichen Ordnung und den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung unter keinen Umständen vereinbar sein kann, so dass es ausgeschlossen ist, ihm den Anschein der Wirksamkeit oder auch nur eine vorläufige Geltung zu belassen. Das sind nur solche Rechtsfehler, die tragenden Verfassungsprinzipien oder der Rechtsordnung immanenten Wertvorstellungen widersprechen (vgl. BVerwG, Urt. v. 22. Februar 1985 - 8 C 107.85 -, DVBl. 85, 624 = BRS 43 Nr. 130 = NJW 1985, 2658 = juris).
(1) Die Baulast ist hinreichend bestimmt (§ 37 Abs. 1 ThürVwVfG). Die vom Kläger angegriffene Baulast lässt keinen Zweifel daran, dass die Baulast von der damaligen Grundstückseigentümerin übernommen wurde, um ihr eine Bebauung der an der M.-Straße gelegenen Flächen (Hausnummern 1 - 21 ) zu ermöglichen. Das reicht aus.
Das Maß der Bestimmtheit, die eine Baulast haben muss, richtet sich nach den allgemeinen, u. a. auch für Verwaltungsakte geltenden und in der Rechtsprechung geklärten Kriterien. Danach ist dem Bestimmtheitserfordernis hinsichtlich einer Baulast genügt, wenn der Wille des Erklärenden für die Beteiligten des Verfahrens, in dem die Willenserklärung abgegeben wird, unzweideutig erkennbar und keiner unterschiedlichen subjektiven Bewertung zugänglich ist (vgl. BVerwG, Beschl. v. 27. Juli 1982 - 7 B 122/81 - juris und NdsOVG, Urt. v. 27. September 2001 - 1 LB 1137/01 -, BauR 2002, 70 = NdsVBl. 2002, 188 = juris). Welche Anforderungen im Einzelnen zu stellen sind, hängt vom jeweiligen Regelungsgehalt der Erklärung und dem mit ihr verfolgten Zweck ab (BVerwG, Urt. v. 22. Januar 1993 - 8 C 57.91 -, juris Rn. 15 m. w. N.). Auch Willenserklärungen müssen dementsprechend so formuliert werden, dass sich ihr Inhalt und ihre Tragweite objektiv hinreichend ermitteln lässt, ohne dass sie unterschiedlichen subjektiven Bewertungen zugänglich sind. Baulasterklärungen müssen daher so eindeutig und klar formuliert sein, dass die Bauaufsichtsbehörde die Baulast im Konfliktfall durchsetzen kann (NdsOVG a. a. O.) und sind darüber hinaus an den Wirkungen zu orientieren, die die Baulast im Verhältnis der an der Bestellung beteiligten Grundstückseigentümer entfaltet.
Nach dem eingetragenen Wortlaut der hier streitigen Baulast sollen in dem auf dem belasteten Grundstück damals bereits errichteten Parkhaus 134 Pkw-Stellplätze zur Verfügung gestellt werden, um eine künftige Bebaubarkeit der nördlich der M.-Straße gelegenen Grundstücke zu ermöglichen. Aus dem insoweit eindeutigen Wortlaut lässt sich nichts dafür entnehmen, dass die an dem Zustandekommen der Baulast Beteiligten bei der Bestellung oder Eintragung der Baulast davon ausgingen, dass es sich dabei um die für die Erteilung der Baugenehmigungen für die Wohnbebauung notwendigen Stellplätze im Sinne von § 49 Abs. 1 des damals geltenden Gesetzes über die Bauordnung vom 20. Juli 1990 handeln sollte, wovon der Kläger offenbar ausgeht, wenn er einwendet, dass kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast bestehe, weil die notwendigen Stellplätze für die Wohnbebauung an der M.-Straße anderweitig geschaffen worden seien.
(2) Eine andere Bewertung der eingetragenen Baulast ergibt sich auch nicht, wenn man ergänzend die Unterlagen heranzieht, die die der Baulastbestellung vorangegangenen Gespräche, Magistrats- und Ratsbeschlüsse und Vereinbarungen zwischen der vormaligen Grundstückseigentümerin und der Beklagten dokumentieren. Auch daraus folgt eindeutig und zweifelsfrei, dass sowohl die P ... GmbH als Erklärende, als auch die beklagte Stadt und insbesondere ihr Oberbürgermeister, der Magistrat bzw. Stadtrat und die Baugenehmigungsbehörde davon ausgegangen sind, dass durch die beabsichtigte Bebauung der Flächen nördlich der M.-Straße die für das im Süden gelegene Gebiet des komplexen Wohnungsbaus vorgehaltenen Stellplätze überbaut würden und deshalb in dem seinerzeit ebenfalls von der P ... GmbH verwirklichten Parkhaus als Ersatz Stellplätze geschaffen und vorgehalten und bei Bedarf zur Verfügung gestellt werden sollten. Damit lässt sich das Vorhaben, das durch die Baulast begünstigt werden soll, zweifelsfrei ermitteln, so dass den Anforderungen an das rechtsstaatlich gebotene Bestimmtheitsminimum genügt wird.
(3) Kann demnach schon nicht festgestellt werden, dass die Baulast in einem Umfang von tragenden Verfassungsprinzipien und der Rechtsordnung immanenten Wertvorstellungen abweicht, die die Annahme eines besonders schwerwiegenden Fehlers im Sinne des § 44 Abs. 1 ThürVwVfG zu rechtfertigen vermögen, kommt es darauf, ob ein möglicher Fehler offensichtlich im Sinne der Vorschrift wäre, nicht mehr an. Allerdings wäre es angesichts der konkreten Formulierung wohl auch zumindest zweifelhaft, dass ein unvoreingenommener Betrachter des Baulastenverzeichnisses der Annahme zuneigen würde, dass eine Baulast dieses Inhalts nicht bestellt werden könnte.
b. Der Kläger hat auch keinen Anspruch darauf, dass die Beklagte auf die streitgegenständliche Baulast verzichtet.
Nach § 82 Abs. 3 Satz 2 ThürBO ist der Verzicht durch die Bauaufsichtsbehörde zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Das ist hier aber nicht der Fall; es gibt nach wie vor ein öffentliches Interesse am Fortbestand der von der Rechtsvorgängerin des Klägers zu Lasten seines Grundstücks übernommenen Baulast.
aa. Aus dem durch die Baulast gesicherten Stellplatzkontingent hat die P ... GmbH 33 als notwendige Stellplätze für die von ihr errichteten Häuser 1 und 2 beansprucht. Da sich seitdem die Sach- und Rechtslage nicht geändert hat, insbesondere keine Umstände hinzugetreten sind, durch die bereits errichteten Wohnhäuser ohne die übernommene Baulast baurechtmäßig geworden sind, besteht das öffentliche Interesse an der Baulast insoweit zweifelsohne fort.
bb. Der Kläger hat aber auch keinen Anspruch darauf, dass die Beklagte hinsichtlich der verbliebenen 101 Stellplätze auf die Baulast verzichtet. Denn auch insoweit besteht weiterhin ein öffentliches Interesse an der übernommenen Baulast. Ein (nachträgliches) Wegfallen des Interesses kann der Kläger insbesondere nicht daraus herleiten, dass die P ... GmbH (oder ihr Rechtsnachfolger) diese Stellplätze nicht ebenfalls als notwendige Stellplätze für ihre übrigen Bauvorhaben in Anspruch genommen hat [vgl. dazu oben I.2.a.bb.(1)].
Die Baulast wurde auf Betreiben der Beklagten begründet, weil die Rechtsvorgängerin des Klägers beabsichtigte, die einst für das Wohngebiet in Jena-Winzerla vorgehaltenen Parkplätze an der M.-Straße zu überbauen. Durch die mit der Baulast gesicherte Verfügung über die im Parkhaus eingerichteten Stellplätze sollte ein Ausgleich für die Wohnbevölkerung dieses Stadtteils geschaffen werden. Anders als der Kläger meint, bezog sich die übernommene Baulast nicht auf ein konkretes Bauvorhaben seiner Rechtsvorgängerin, sondern war allgemeiner Natur und diente dem Ziel, zu verhindern, dass sich die Zahl der zur Verfügung stehenden Stellplätze durch die Neubebauung in dem Stadtteil allgemein zum Nachteil der dort lebenden Bevölkerung verschlechterte. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass sich die allgemeine Stellplatzsituation in diesem Bereich der beklagten Stadt seitdem so verbessert hätte, dass es zur Verwirklichung des Ziels einer Verbesserung der allgemeinen Parkplatzsituation nicht mehr im öffentlichen Interessen sein sollte, an der Baulast festzuhalten.
Ein gegen die Beklagte gerichteter Anspruch des Klägers, dass sie auf die bestehende Baulast verzichtet, besteht somit nicht.
II.
Die Berufung bleibt auch erfolglos, soweit der Kläger sich gegen die Verwaltungsgebührenforderung der Beklagten wendet.
Die zulässige Anfechtungsklage (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO) ist nicht begründet. Die Festsetzung der Verwaltungsgebühr mit Bescheid der Beklagten vom 7. Juni 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheides des Thüringer Landesverwaltungsamts vom 7. Mai 2018 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten.
Die Festsetzung der Gebühr findet ihre Rechtsgrundlage in § 1 Abs. 5 Thüringer Baugebührenverordnung - ThürBauGVO - vom 6. Dezember 2010 i. V. m. § 1 Abs. 1 Thüringer Allgemeine Verwaltungskostenordnung - ThürAllgVwKostO - in der ab dem 9. September 2016 gültigen Fassung. Das der ThürAllgVwKostO als Anlage zu § 1 beigefügte Allgemeine Verwaltungskostenverzeichnis sieht in Nr. 1.1 für allgemeine öffentliche Leistungen für die - wie im vorliegenden Fall - nach anderen Rechtsvorschriften weder eine besondere Gebühr bestimmt noch Gebührenfreiheit vorgesehen ist, einen Gebührenrahmen von 5,00 bis 50.000,00 EUR vor. Dass die gegenüber dem Kläger, der nach § 6 Abs. 1 Nr. 1 ThürVwKostG auch der richtige Kostenschuldner ist, festgesetzte Gebühr von 100 EUR nebst 2,32 EUR Auslagen der Höhe nach fehlerhaft war, ist weder vorgetragen noch ersichtlich.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (vgl. § 132 VwGO).
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren gemäß § 63 Abs. 2 i. V. m. den §§ 47 und 52 Abs. 3 Satz 1 Gerichtskostengesetz - GKG - auf 1.621 EUR festgesetzt.
Hinweis:Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 68 Abs. 1 Satz 5 i. V. m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 74 ThürBO
§ 167 VwGO
§ 132 VwGO
§ 82 Abs. 1 Satz 2 ThürBO
§ 82 Abs. 3 ThürBO
§ 44 Abs. 1 ThürVwVfG
§ 37 Abs. 1 ThürVwVfG
§ 82 Abs. 3 Satz 2 ThürBO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 6 Abs. 1 Nr. 1 ThürVwKostG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 47 und 52 Abs. 3 Satz 1 Gerichtskostengesetz
§ 66 Abs. 3 Satz 3 GKG
§ 7 des Maßnahmegesetzes

Zitierte Entscheidungen: NJW 1993, 1284
NJW 1991, 2786
BVerwGE 26, 169
NJW 1985, 2658
4 K 937/18
1 ZKO 753/19
2 Bf 448/18
11 A 890/91
10 A 3465/95
4 K 163/03
8 S 637/90
3 S 1251/06
2 Q 23/99
I C 57.66
1 LB 48/04
8 C 107.85
7 B 122/81
1 LB 1137/01
8 C 57.91