Landgericht Paderborn (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-12-13, Aktenzeichen 1 S 10/17
ECLI: ECLI:DE:LGPB:2017:1213.1S10.17.00

Tenor:
Auf die Berufung der Kläger wird das am 20.12.2016 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lippstadt abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden verurteilt, gesamtschuldnerisch an die Kläger 1.519,20 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.359,20 € seit dem 02.03.2016, aus 80,- € seit dem 05.01.2016 und aus 80,- € seit dem 05.02.2016 zu zahlen. Im Übrigen bleibt die Klage abgewiesen.
Auf die Widerklage werden die Kläger verurteilt, gesamtschuldnerisch an die Beklagten 2.357,75 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.07.2016 zu zahlen. Im Übrigen bleibt die Widerklage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung und die Anschlussberufung werden zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
I.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.
II.
Die zulässige Berufung der Kläger ist teilweise begründet, i.Ü. ist sie unbegründet. Die zulässige Anschlussberufung der Beklagten ist nicht begründet.
1. Klage
Den Klägern steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Betriebskosten in Höhe von 1.359,20 € aus der in zweiter Instanz korrigierten Betriebskostenabrechnung für 2014 sowie ein Anspruch auf Zahlung erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 160,- € (2 x 80,- €) für die Monate Januar und Februar 2016, mithin ein Zahlbetrag in Höhe von insgesamt 1.519,20 € zu, § 535 Abs. 2 BGB.
a)
Die Betriebskostenabrechnung für 2014 ist formell wirksam.
Sie enthält die hierfür erforderlichen Angaben in Form einer Zusammenstellung der Gesamtkosten, der Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, der Berechnung des auf die Beklagten als Mieter entfallenden Anteils unter Abzug der von ihnen geleisteten Vorauszahlungen.
Soweit die Beklagten eingewandt haben, die formelle Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung ergebe sich daraus, dass die Kläger in der Einzelabrechnung der Hausnebenkosten 2014 vom 28.09.2015 die Kosten des Allgemeinstroms zusammen mit den Wasser- und Heizkosten abgerechnet hätten, verfängt dies nicht. Anders als in den Fällen, die dem beklagtenseits in Bezug genommenen Urteil des BGH vom 22.09.2010 – VIII ZR 285/15 – sowie Beschluss des BGH vom 24.01.2017 – VIII ZR 285/15 – zugrunde liegen, werden vorliegend die jeweiligen Kosten gesondert aufgeführt und nicht undifferenziert zu einer Kostenposition zusammengefasst. Auf einen anderenfalls zu fordernden engen Zusammenhang der Posten kommt es daher nicht an.
Entgegen der Auffassung der Beklagten kann die Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der materiell fehlerhaften Beträge korrigiert werden. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB steht dem nicht entgegen. Mit Schreiben der I Hausverwaltung GmbH vom 15.03.2017 haben die Kläger die Betriebskosten für 2014 unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Amtsgerichts neu abgerechnet, indem sie die Kostenposition „Wartung der Rauchabzugsanlage“ auf Null gesetzt und bei den Positionen „Regenwasser“ und „Objektreinigung“ die durch die beiden Carports verursachten Kosten herausgerechnet haben, so dass sich die Regenwassergebühr für die Beklagten auf 72,59 € und die Kosten der Objektreinigung auf 720,- € reduzieren. Die im Einzelnen vorgenommene Berechnung ist in dem Schreiben vom 15.03.2017 nachvollziehbar dargelegt und nach Auffassung der Kammer nicht zu beanstanden.
Die von den Beklagten erhobenen materiellen Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung greifen nicht durch.
Dass ihnen die Kosten in der abgerechneten Höhe entstanden sind, haben die Kläger durch Vorlage der entsprechenden Belege in Bezug auf alle Kostenarten nachgewiesen, was auch für die Position „Gas/Wasser/Kanal“ gilt.
Mit der Berufung haben die Kläger die Ablese- bzw. Messprotokolle vorgelegt, die den Ablesewert monatlich dokumentieren. Zwar bestreiten die Beklagten, dass es sich um ihre Zähler handele und die dort aufgeführten Zahlen abgelesen worden seien. Dies verfängt aber nicht, weil die in den Tabellen aufgeführten Geräte-Nr. mit den in der Einzelabrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten 2014 bei der Berechnung der individuellen Verbrauchseinheiten genannten Gerät-Nr. identisch sind und es sich nach dem Vortrag der Kläger bei den installierten Zählern um Funkmesszähler handelt, die den Ablesewert monatlich dokumentieren und sodann online an die mit der Ablesung beauftragte Firma übertragen, was die Beklagten nicht in Abrede stellen.
Die von den Klägern unter Bezugnahme auf das Schreiben der I Hausverwaltung GmbH vom 01.11.2015 angeführten Gründe für die zum Teil erhebliche Kostensteigerung bei einzelnen Kostenarten im Vergleich zum Vorjahr sind plausibel und nachvollziehbar, was im Berufungsverfahren auch nicht mehr in Abrede gestellt wird.
Die Vermutung, dass die Wasserkosten fehlerhaft abgerechnet worden sein könnten, haben die Kläger nach Auffassung der Kammer ausgeräumt. Danach ist die gerügte Wassermengendifferenz – die Stadtwerke bringen bei den Positionen Wasser und Abwasser einen Gesamtverbrauch von jeweils 313 m³ in Ansatz, während die Kläger jeweils 337,511 m³ abrechnen – darauf zurückzuführen, dass die Stadtwerke bereits im November eines jeden Jahres die Ablesung vornehmen und den Wert bis zum 31.12. des Jahres hochrechnen. Dass diese Schätzung nicht notwendig mit dem tatsächlichen Verbrauch übereinstimmen muss, ist nachvollziehbar.
In Bezug auf die Kosten der Objektreinigung, Gartenpflege und Winterdienst ist ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht zu erkennen. Die Beklagten haben nicht dargelegt, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären (BGH, Urteil vom 17.12.2014 – XII ZR 170/13 -, juris). Die von ihnen in der Berufungsinstanz vorgelegten Angebote der Firma S vom 16.02.2016 sind als Vergleichsgrundlage ungeeignet. In Bezug auf die Kosten der Objektreinigung und Gartenpflege ist ein Preisvergleich bereits deshalb nicht möglich, weil die Angebote der Firma S so allgemein abgefasst sind, dass nicht erkennbar ist, ob die von der Firma E erbrachten Leistungen (etwa Fegen der Fläche mit einem Radialbesen, Entfernung des Laubs mittels Laubsaugers, Entfernung des Laubs aus dem Kiesstreifen mittels Laubbläsers, Entfernung des Unkrauts aus dem Kiesstreifen (händisch), Entfernung des Unkrauts zwischen den Fugen mit einem Gasbrenner) hiervon erfasst sind. Hinzu kommt, dass in den Angeboten der Firma S Arbeiten nicht – in dem Umfang - enthalten sind, die zum Leistungsumfang der Firma S gehören, wie etwa Reinigung der Treppe zum Keller monatlich statt wöchentlich, Kosten für Materialien und Verbrauchsgegenstände, Kosten für das Mulchen der Hecke, Kosten für die Kontrolle der Aco Drainrinne und Reinigung bei Bedarf.
In Bezug auf den Winterdienst ist das Angebot der Firma S insoweit nicht vergleichbar, als dieses eine Abrechnung nach tatsächlichem Aufwand vorsieht, während die Firma E Pauschalkosten berechnet. Abgesehen davon sind die von der Firma S in Ansatz gebrachten Kosten für Anfahrt und Stundenlohn mit mindestens 56,50 € netto je Einsatz – Kosten für Winterdienstgerät und Streugut nicht eingerechnet - so hoch, dass der von der Firma E abgerechnete Pauschalpreis von 729,95 € (11 Einsätze und mehr) nicht zu beanstanden ist.
Ein Zurückbehaltungsrecht steht den Beklagten nach Vorlage aller von ihnen geforderten Belege nicht (mehr) zu.
Unter Anrechnung der von den Beklagten geleisteten Zahlungen in Höhe von 3.500,- € ergibt sich danach ein noch offener Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.359,20 €.
b)
Die Beklagten schulden den Klägern überdies die Zahlung des jeweiligen Erhöhungsbetrages von 80,- € für die Betriebskostenvorauszahlungen aus Januar und Februar 2016.
Soweit sie sich insoweit auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen haben, steht ihnen ein solches nicht zu.
Denn ist – wie vorliegend der Fall - die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung nicht zu beanstanden, steht dem Mieter bei Streit über deren materielle Berechtigung kein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zu (vgl. BGH Urteil vom 28.05.2008 – VII ZR 261/07 -, juris).
c)
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 Abs. 1 BGB.
2. Widerklage:
Wie das Amtsgericht zu Recht angenommen hat, steht den Beklagten gegen die Kläger zwar ein Anspruch auf Erstattung der bei Einzug aufgewendeten Malerkosten in Höhe von 2.357,75 € aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB bzw. § 812 Abs. 1 BGB zu. Ersatz der Kosten für den Einbau einer von ihnen vor dem Aufzug angebrachten Schallschutztür in Höhe von 924,63 € können sie hingegen nicht mit Erfolg von den Klägern beanspruchen.
Zwischen den Parteien besteht darüber Streit, ob die unter § 16 des Mietvertrages enthaltene Klausel „Die Anstreicharbeiten führt der Mieter selbst aus. Die Arbeiten sind fachgerecht auszuführen.“ zwischen ihnen individuell ausgehandelt worden ist oder nicht. In einem solchen Fall muss der Vermieter als Verwender darlegen und beweisen, dass dies der Fall ist (vgl. BGH, Urteil vom 03.04.1998 – V ZR 6/97 -, juris).
Trotz Hinweis durch das Amtsgericht haben die Kläger hierfür keinen Beweis angetreten und sind somit beweisfällig geblieben.
Letztlich kann jedoch dahingestellt bleiben, ob die Klausel als Formular- oder Individualklausel zu werten ist. Denn in beiden Fällen wäre sie unwirksam.
Im Falle einer Formularklausel wäre diese unwirksam, weil die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung einer Anfangsrenovierung nur dann wirksam ist, wenn er einen angemessenen Ausgleich für die Vornahme der Renovierungsarbeiten erhält (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl. 2017, § 535 Rn. 43), was vorliegend unstreitig nicht der Fall ist.
Aber auch dann, wenn die Klausel als Individual- und nicht als Formularklausel zu werten wäre, wäre sie vorliegend unwirksam. Denn auch Individualklauseln unterliegen einer Wirksamkeitskontrolle nach § 242 BGB. Wegen des Summierungseffekts – die Beklagten hätten nach den mietvertraglichen Regelungen neben der Übernahme der Malerarbeiten zu Beginn, auch die während und zum Ende des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen zu erbringen, wäre die Klausel unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 163/05 -, juris; LG Hamburg, Urteil vom 08.11.2007 – 307 S 164/06 -, juris).
Der Anspruch ist auch nicht nach § 548 Abs. 2 BGB verjährt (vgl. BGH, Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 12/12 -, juris).
Den Beklagten steht gegen die Kläger kein Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Einbau einer von ihnen vor dem Aufzug angebrachten Schallschutztür in Höhe von 924,63 € zu, § 536 a Abs. 2 BGB.
Die insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten haben bereits nicht substantiiert dargelegt, dass bzgl. der Tür vor dem Aufzug eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen wurde.
Dies wäre u.U. dann der Fall, wenn die Anlage „Staffelgeschoss“ wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages geworden wäre, da dort eine RD-Tür eingezeichnet ist. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, kann davon jedoch nicht ausgegangen werden, da die Anlage dem Mietvertrag allenfalls lose beigefügt war und im Vertrag selbst keine Erwähnung findet, insbesondere anders als die Anlage „Nebenkosten“ nicht ausdrücklich zum wesentlichen Bestandteil des Vertrages gemacht wird.
Dafür, dass die fehlende Tür vor dem Aufzug zu einer nicht unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache geführt hat, fehlt es an substantiiertem Sachvortrag.
3.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 540 Abs. 2, 313 a ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO
§§ 286, 288 Abs. 1 BGB
§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB bzw. § 812 Abs. 1 BGB
§§ 92, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO
§ 273 BGB
§ 242 BGB
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB
§ 548 Abs. 2 BGB
§ 536 a Abs. 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 285/15
XII ZR 170/13
VII ZR 261/07
V ZR 6/97
VIII ZR 163/05
07 S 164/06
VIII ZR 12/12