Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz (Rheinland-Pfalz, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-12-07, Aktenzeichen 8 C 10074/22.OVG
ECLI: ECLI:DE:OVGRLP:2022:1207.8C10074.22.OVG.00

Tenor:
Orientierungssatz
Die Gründe für die Überschreitung der Obergrenzen des § 17 Abs 1 BauNVO in der Fassung vom 1. Oktober 2017 müssen sich aus den städtebaulichen Zielen, die mit dem jeweiligen Bebauungsplan verfolgt werden, und den örtlichen Gegebenheiten ergeben, und sie müssen sich von dem unterscheiden, was den Obergrenzen des Absatz 1 zu Grunde liegt, nämlich dem städtebaulichen Grundfall.(Rn.76)
Verfahrensgang
Der am 18. Februar 2021 beschlossene Bebauungsplan „I.“ der Antragsgegnerin wird für unwirksam erklärt.
Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des festzusetzenden Betrages abwenden, wenn nicht die Antragsteller vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Antragsteller wenden sich gegen den Bebauungsplan der Antragsgegnerin „I.“.
Die Antragsteller zu 1) und 2) sind Eigentümer des Grundstücks Flurst. Nr. … der Flur … in Saarburg-Beurig (Hausgrundstück I.); dieses schließt im Südwesten an das Plangebiet an. Die Antragsteller zu 3) und 4) sind Eigentümer des Grundstücks Flurst. Nr. … der Flur … (Hausgrundstück S.); dieses schließt im Osten an das Plangebiet an.
Das Verfahren zur Aufstellung der angegriffenen Bebauungsplanänderung nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf:
Am 19. Dezember 2013 beschloss der Stadtrat die Änderung des Bebauungsplanes „I.“. Laut Beschlussvorlage sollte nach der Verlagerung des dortigen Warenhauses der brachgefallene Standort einer Nachnutzung zugeführt werden; sinnvoll erscheine es, unter Berücksichtigung der angrenzenden Nutzungen in der Straße I. und der S. Straße ebenfalls Wohnnutzungen und wohnverträgliche Nutzungen, d.h. Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser sowie ein Hotel, zu realisieren.
Im Jahr 2015 erwarb zunächst die Antragsgegnerin die Flächen im Plangebiet; planmäßig sollte eine Investorin Eigentümerin der Flächen werden. Nach der Vorhabenplanung der Investorin, die als „Visualisierung“ der Planbegründung angehängt ist, sollen im Plangebiet 62 Wohnungen sowie ein Hotel mit 64 Zimmern bzw. 128 Betten, einem Restaurant und einem Wellnessbereich und 15 Ferienapartments mit 30 Gästebetten sowie eine Tiefgarage entstehen; zudem sind oberirdische Stellplätze an der W. Straße und der S. Straße und zusätzlich sechs sog. Check-in-Stellplätze vor dem Hoteleingang an der S. Straße vorgesehen.
Im Mai 2019 billigte der Rat den Planentwurf und beschloss die frühzeitige Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung. In der Niederschrift hierzu heißt es, ein Investor plane im Zusammenwirken mit der Stadt auf dem Gelände die Errichtung eines Hotelkomplexes und nördlich daran angrenzend eine allgemeine Wohnbebauung mit rund 60 Einheiten.
Die Antragsteller erhoben sowohl in der vorgezogenen Bürgerbeteiligung als auch während der Offenlage mit mehreren Schreiben – auch ihrer Prozessbevollmächtigten – Einwendungen gegen den Plan, die sich inhaltlich im Wesentlichen mit ihrem Vorbringen zur Begründung der Normenkontrolle decken.
Am 19. März 2020 beschloss der Rat unter Billigung des Planentwurfs die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und Träger öffentlicher Belange; die Offenlage fand ab dem 15. Juni 2020 statt.
Am 16. Februar 2021 schlossen die Antragsgegnerin und die Investorin eine städtebauliche Vereinbarung. Danach beabsichtige die Antragsgegnerin, den Bebauungsplan „I.“ aufzustellen und sei die Investorin künftige Eigentümerin der Grundstücke im Plangebiet. Die Investorin verpflichtete sich dazu, im Fall der Erteilung einer Baugenehmigung die Bauhöhen aus dem Bebauungsplanentwurf in näher bestimmten Bereichen um 1,20 m oder 0,20 m zu unterschreiten.
In seiner Sitzung am 18. Februar 2021 setzte sich der Stadtrat mit den Bürgereinwendungen und Stellungnahmen von Behörden auseinander. Der Bebauungsplan wurde in gleicher Sitzung sodann als Satzung beschlossen und am 10. März 2021 öffentlich bekanntgemacht.
Der Bebauungsplan überplant mit einer Fläche von ca. 2,38 Hektar die Flurstücke Nrn. … (teilweise) der Flur …, …, …, … (teilweise) und … (teilweise) der Flur … Gemarkung Saarburg; das Plangebiet wird umgrenzt von der S. Straße im Osten, der W. Straße (L 138) im Westen und der Straße I. im Süden. Das Gelände steigt in Richtung Osten an, der Geländehöhenunterschied zwischen der W. Straße und der S. Straße beträgt etwa sieben Meter. Westlich der W. Straße verläuft die Bahnstrecke … (Saarbrücken - Trier). Es werden zwei allgemeine Wohngebiete WA 1 und WA 2 und zwei sonstige Sondergebiete Fremdenbeherbergung SO 1 und SO 2 jeweils mit Baufeldern und mit offener bzw. abweichender Bauweise festgesetzt.
In den Sondergebieten sind nur Gesamtanlagen mit Hotelzimmern, Ferienwohnungen, Restaurant, Wellness- und Fitnessbereich sowie weiteren zweckentsprechenden Einrichtungen zulässig. Die Bebauung ist im SO 2 in offener Bauweise möglich und im SO 1 in abweichender Bauweise mit einer Länge der Häuser/Hausgruppen von 60 m und 185 m im untersten Geschoss. Die GRZ beträgt 0,5, die Zahl der Vollgeschosse zwei (Bereich W. Straße) bzw. drei (S. Straße), wobei ausnahmsweise ein weiteres Vollgeschoss zulässig ist, wenn das unterste Geschoss ein Vollgeschoss ist. Die maximale Gebäudehöhe (Firsthöhe) darf 161,00 m über NN im unteren Bereich (W. Straße) und 170,00 m über NN im oberen Bereich (Dachhöhe des Hotels) nicht überschreiten.
In den allgemeinen Wohngebieten sind die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden sowie Schank- und Speisewirtschaften sowie Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht zulässig (§ 1 Abs. 5 und Abs. 6 Baunutzungsverordnung – BauNVO – ). Die GRZ beträgt 0,45, die Zahl der Vollgeschosse zwei im WA 2 (Bereich W. Straße) bzw. drei im WA 1 (S. Straße), auch hier ist ausnahmsweise ein weiteres Vollgeschoss möglich. Die maximale Gebäudehöhe (Firsthöhe) darf 165,80 m über NN im unteren Bereich (W. Straße) und 170,60 m über NN im oberen Bereich (Traufhöhe zur S. Straße hin) nicht überschreiten. Die Bebauung ist in abweichender Bauweise möglich bei einer Länge der Häuser/Hausgruppen von höchstens 45 m (WA 1) oder 85 m (WA 2) und 185 m im untersten Geschoss.
Die W. Straße und die S. Straße sind im Plan als Verkehrsflächen festgesetzt. Für das Hotel ist eine Lieferverkehrzufahrt im südlichen Planbereich von der S. Straße aus vorgesehen. Weiter ist unter dem Wohngebiet und dem SO 1 eine Tiefgarage einschließlich Zufahrt an der W. Straße festgesetzt.
An den östlichen und westlichen Rändern zur S. Straße und zur W. Straße sind Bereiche für Pkw-Stellflächen festgesetzt. Des Weiteren sind Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 Baugesetzbuch – BauGB –) angeordnet. So ist die Tiefgarageneinfahrt einzuhausen und sind im SO 1 zur W. Straße hin und im SO 2 in Richtung der Straße I. Lärmschutzwände zu errichten. Bei der Errichtung von Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen im WA 1 und WA 2 sind in Bereichen, für die in der Planzeichnung Lärmpegelbereiche vorgesehen sind, für Außenbauteile die Anforderungen der Luftschalldämmung nach DIN 4109 einzuhalten; für in der Nacht zum Schlafen genutzte Räume mit Fassaden im Lärmpegelbereich III oder höher sind ferner fensterunabhängige schallgedämmte Belüftungen oder gleichwertige Maßnahmen einzubauen. Weiter sind Flächen als M-Flächen (M 1 bis M 4) gekennzeichnet, auf denen bestimmte Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft i.V.m. Festsetzungen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen durchzuführen sind.
In der Planbegründung heißt es, es werde eine sinnvolle und gesicherte Folgenutzung der leergezogenen Immobilie des früheren Verbrauchermarktes angestrebt. Aufgrund der Lage – fußläufige Entfernung zum Bahnhof und zur Innenstadt, Nähe zur Saar und zum Saarradweg, Blick in Richtung Burg und Saartal – solle der Fokus auf eine touristische Nachnutzung gelegt werden; man sei froh, einen Träger für das Hotelprojekt gefunden zu haben. Der Investor schlage für die Nutzung des Areals einen Hotelbau mit Ferienhäusern und einen wohnbaulichen Bereich vor. Die Stadt Saarburg habe sich mit den Konzeptideen befasst und beabsichtige nun, das entsprechende Baurecht in Form eines Angebotsbebauungsplans hierfür zu schaffen.
Mit der Schaffung von Beherbergungsangeboten mit Gastronomie solle das touristische Angebot der Fremdenverkehrsstadt Saarburg gestärkt werden. Die Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern sollten dazu dienen, dringenden Wohnungsbedarf in diesem Segment zu decken. Weiter strebe man den Rückbau der vollflächigen Versiegelungen des bisherigen Warenhausstandortes mit der Wiederherstellung des früheren Geländeverlaufs und einer höhengestaffelten Integration der Neubebauung in das geneigte Gelände an. Durch den Abbruch des ortsbildstörenden Flachbaus und eine standortangemessene Bauweise der Neubebauung ergebe sich auch eine Verbesserung des Ortsbildes insbesondere aus Blickrichtung Saar und Burg.
Der Planbegründung sind als Anlagen insbesondere folgende Gutachten und Untersuchungen beigefügt:
- Verkehrsplanerisches Begleitgutachten des V. Ingenieursbüros für Verkehrsplanung und -technik vom Februar 2020
- Umweltbericht der Ö. GbR vom Mai 2020
- Schalltechnisches Gutachten des Ingenieurbüros für Schallschutz Dipl.-Ing. M. vom 20. Januar 2020
Die Investorin erwirkte in der Folge am 2. August 2021 eine Teilbaugenehmigung für ein Tiefgaragengeschoss im Planbereich; das zugehörige Gesamtbauvorhaben umfasste zusätzlich den Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 65 Wohnungen. Die Antragsteller zu 3) und 4) erhoben Widerspruch und beantragten hierzu die Anordnung der aufschiebenden Wirkung. Das Verwaltungsgericht Trier lehnte diesen Antrag ab; die Beschwerde gegen diesen Beschluss wies der Senat mit Beschluss vom 14. März 2022 zurück – Az. 8 B 11524/21.OVG –. Zur Begründung führte der Senat im Wesentlichen aus, das Verwaltungsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass die Antragsteller durch die mit der Teilbaugenehmigung vom 2. August 2021 freigegebene Errichtung der Tiefgarage und auch durch die Feststellung der grundsätzlichen Genehmigungsfähigkeit des Gesamtbauvorhabens aller Voraussicht nach nicht in ihren Rechten verletzt würden. Ihren Widerspruch gegen die Teilbaugenehmigung nahmen die Antragsteller zu 3) und 4) zwischenzeitlich zurück.
Am 7. Februar 2022 erhielt die Investorin auch eine Baugenehmigung für den Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern mit 65 Wohnungen und Tiefgarage auf dem Grundstück … der Flur … im Plangebiet; ihren hiergegen gerichteten Widerspruch nahmen die Antragsteller zu 3) und 4) ebenfalls zurück.
Des Weiteren erwirkte die Investorin am 21. Juni 2022 eine Ausschachtungsgenehmigung für das Bauvorhaben „N.“ gemäß § 73 Abs. 1 LBauO; zuletzt erteilte die zuständige Genehmigungsbehörde der Investorin am 4. Oktober 2022 eine reguläre Baugenehmigung für den Neubau eines Hotels mit Tiefgarage; der hiergegen eingelegte Widerspruch der Antragsteller zu 3) und 4) wurde noch nicht beschieden.
Die Antragsteller tragen zur Begründung ihres gegen den Bebauungsplan erhobenen Normenkontrollantrags zusammengefasst im Wesentlichen vor:
Der Antrag sei zulässig. Als Eigentümer von unmittelbar an das Plangebiet angrenzenden Grundstücken seien sie antragsbefugt, da die nachteiligen Auswirkungen der Planung auf ihre schützenswerten Interessen abwägungserheblich seien. Insbesondere sei eine erhebliche Zunahme von Geräuschimmissionen durch den Betrieb des Hotels im direkten Wohnumfeld der Antragsteller zu 1) und 2) zu erwarten und beeinträchtige das Hotelprojekt die bislang freie Aussicht von ihrem Grundstück aus und verschlechtere sich die Belüftung und Beleuchtung des Grundstücks. Für die Antragsteller zu 3) und 4) gehe durch die massive Straßenrandbebauung mit Reihenhäusern an der S. Straße die freie Sicht auf die Saarburg verloren. Zudem sei mit einer erheblich stärkeren Verkehrsbelastung der Straße und in der Folge auch einer höheren Immissionsbelastung zu rechnen.
Der Plan sei formell rechtswidrig. Die Planungsform sei rechtsfehlerhaft gestaltet. Der Bebauungsplan sei entgegen der Kennzeichnung durch die Antragsgegnerin als projektbezogener Angebotsbebauungsplan bei zutreffender Beurteilung als vorhabenbezogener Bebauungsplan anzusehen, so dass die Bindungen des § 12 Abs. 1 BauGB umgangen würden.
Im Rahmen ihrer Freiheit der Planungsformenwahl stehe es der Gemeinde nicht zu, willkürlich festzulegen, ob ein Bebauungsplan als vorhabenbezogener Bebauungsplan anzusehen sei oder nicht. Diese Abgrenzung sei vielmehr nach objektiven Kriterien vorzunehmen.
Die Antragsgegnerin habe zudem durch den städtebaulichen Vertrag mit der Investorin zu den Gebäudehöhen in formeller Hinsicht gegen das Gebot der Konfliktbewältigung verstoßen, indem sie es unterlassen habe, nachbarschützende Regelungen im Bebauungsplan selbst zu treffen. Zusammenhängend damit verstoße die städtebauliche Vereinbarung vom 16. Februar 2021 auch gegen § 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB. Im Falle einer Regelung im Bebauungsplan hätte es nämlich einer erneuten Offenlage bedurft, so dass eine Umgehung vorliege.
Der Plan verletze zudem vielfach das Abwägungsgebot und sei daher auch materiell-rechtlich zu beanstanden.
Die verkehrsplanerische Begleituntersuchung weise Ungereimtheiten bei der Ermittlung der Bestandsbelastung der S. Straße und der W. Straße und des dortigen zusätzlichen Verkehrsaufkommens auf. Die Methodik der Untersuchung leide darunter, dass die Prognosen auf nicht nachvollziehbaren Spekulationen und willkürlichen Annahmen und Schlussfolgerungen basierten.
Auch die schalltechnische Untersuchung leide unter Ermittlungsdefiziten und Fehlbewertungen, so dass der auf ihrer Grundlage erfolgte Abwägungsvorgang und das Abwägungsergebnis fehlerhaft seien. Unter anderem seien in Bezug auf die Belastung der Wohnbebauung durch Verkehrslärm aktive Schallschutzmaßnahmen nur unzureichend geprüft worden. Der Gutachter habe weder ermittelt, durch welche Schallschutzwände in verschiedenen Höhen in welchem Umfang die berechnete Grenzwertüberschreitung zurückgeführt werden könnte, noch habe er eine konkrete Kosten-Nutzen-Analyse für aktive Schallschutzmaßnahmen durchgeführt.
Weiter sei die Festsetzung der notwendigen Stellplätze fehlerhaft erfolgt.
Als abwägungserheblicher Belang sei ferner das Gewicht des Interesses der Eigentümer der Anwesen an der S. Straße, die freie Aussicht auf das Saartal und die Saarburg behalten zu können, grundlegend verkannt worden.
Die Antragsgegnerin habe zudem die Höhenbegrenzungen im Bebauungsplan entsprechend der Vorhabenplanung für unvermeidlich gehalten, dadurch sei jedoch der Blick für Planungsalternativen gänzlich verstellt worden. So sei nicht einmal ansatzweise in Erwägung gezogen worden, die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse lediglich auf zwei festzusetzen, obwohl die positiven Folgen für die Eigentümer an der S. Straße offensichtlich gewesen seien.
Zudem habe die Antragsgegnerin unzutreffend angenommen, durch die textlichen Festsetzungen sicherstellen zu können, dass die Vorhabenträgerin die Beherbergungsanlagen jedenfalls realisieren müsse, obwohl es sich um einen projektbezogenen Angebotsbebauungsplan handele.
Die naheliegende Planungsalternative, den zentralen Hoteleingang, die Check-in-Stellplätze und die Warenanlieferung des Hotels direkt von der W. Straße aus anfahrbar zu machen, sei außer Acht gelassen worden.
Das Abwägungsergebnis sei auch deswegen fehlerhaft, weil der Rat Modifikationen des von dem Investor entwickelten Konzepts gar nicht in Erwägung gezogen habe, sondern die Pläne und deren negative Auswirkungen als faktisch unabänderliche Begleiterscheinung der Vorhabenplanung eingestuft habe. Der Rat der Antragsgegnerin habe sich insbesondere in Bezug auf die Anzahl der möglichen Wohnungen sowie deren Lage und Größe nicht als Herr des Planungsverfahrens verstanden, sondern als „eine Art Vollzugshelfer“ der Vorhabenträgerin. Letztlich habe der Rat durch den Bebauungsplan eine einseitig auf die wirtschaftlichen Maximalforderungen der Vorhabenträgerin ausgerichtete Planungskonzeption übernommen, ohne die berechtigten Anliegerinteressen zu berücksichtigen und naheliegende Kompromisslösungen zwischen städtischen Interessen, Interessen der Anwohner und der Vorhabenträgerin in Erwägung zu ziehen.
Die Antragsteller beantragen,
den Bebauungsplan „I.“ der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Normenkontrollantrag abzulehnen.
Sie tritt der Normenkontrolle im Einzelnen entgegen und führt insbesondere aus:
Der Antrag sei bereits unzulässig. Es sei nicht erkennbar, inwiefern die Antragsteller in eigenen Rechten verletzt sein könnten. Zudem sei infolge der Bestandskraft der erteilten Teilbaugenehmigungen und der Baugenehmigung für die Wohngebäude das Rechtsschutzbedürfnis für den Normenkontrollantrag entfallen. Auch bei einem stattgebenden Urteil sei die Bebauung im Wohngebiet wie auch im Sondergebiet nicht mehr zu verhindern.
Die städtebauliche Vereinbarung vom 16. Februar 2021 stelle keine unzulässige Verlagerung der Konfliktbewältigung dar. Die Festsetzung der Bauhöhe sei bereits unabhängig von der Vereinbarung als hinreichende Konfliktbewältigung anzusehen. Daher könne die vorhabenbezogene Vereinbarung, die lediglich den Vollzug des Planes betreffe, keine unzulässige Verlagerung der Konfliktbewältigung darstellen.
Der angegriffene Bebauungsplan sei weder formell noch materiell rechtswidrig.
Die Verkehrsbelange seien fehlerfrei ermittelt und abgewogen worden. Die vorgenommenen Knotenpunkterhebungen seien methodisch nicht zu beanstanden. Auch die Prognose der Verkehrszuwächse sei fehlerfrei erfolgt. Ebenso seien die Lärmschutzbelange fehlerfrei ermittelt und abgewogen worden. Hinsichtlich der Grenzwertüberschreitungen durch Verkehrslärm in den Wohnbaubereichen könne auf passive Schallschutzmaßnahmen verwiesen werden. Aktiver Schallschutz ergebe nur unmittelbar an den Schienenwegen Sinn, hierauf sei jedoch kein Zugriff gegeben.
Die Festlegung der erforderlichen Stellplätze sei gemäß § 47 LBauO i.V.m. § 88 Abs.1 Nr. 8 LBauO fehlerfrei nach dem zu erwartenden Bedarf erfolgt. Die angeblichen Planungsalternativen bestünden nicht. Trotz der Tiefgarage seien weitere oberirdische Stellplätze an der W. Straße erforderlich. Dadurch sei es aber nicht mehr möglich gewesen, dort eine weitere ebenerdige Zufahrt zu schaffen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Beteiligten und die Planaufstellungsunterlagen verwiesen, deren Inhalt Gegenstand der mündlichen Verhandlung war.

Entscheidungsgründe:
Der zulässige Normenkontrollantrag hat in der Sache Erfolg. Der angegriffene (Änderungs-)Bebauungsplan „I.“ verstößt gegen höherrangiges materielles Recht und erweist sich deshalb als unwirksam.
I.
Der Senat entscheidet über den Normenkontrollantrag auf der Grundlage der mündlichen Verhandlung vom 7. Dezember 2022. Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 104 Abs. 3 Satz 2 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – ist auch unter Berücksichtigung der Ausführungen im Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 9. Dezember 2022, der einen entsprechenden Antrag enthält, weder aus Gründen des rechtlichen Gehörs oder der Amtsermittlungspflicht geboten noch sonst angezeigt.
Die Ablehnung des Antrags auf Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung bedarf auch nicht etwa eines gesonderten (Vorab-) Beschlusses; es genügt, wenn die Entscheidung, die mündliche Verhandlung nicht wiederzueröffnen, im Urteil selbst begründet wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Januar 2016 – 2 B 34.14 –, juris Rn. 29; Schübel-Pfister in Eyermann, VwGO, 16. Aufl. 2022, § 104 Rn. 15).
Die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung steht grundsätzlich im Ermessen des Tatsachengerichts. Eine Pflicht zur Wiedereröffnung besteht ausnahmsweise dann, wenn nur auf diese Weise das erforderliche rechtliche Gehör gewahrt werden kann oder nur so die Pflicht nach § 86 Abs. 1 VwGO erfüllt werden kann, den Sachverhalt umfassend aufzuklären (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Januar 2016, a.a.O.). Nachgelassene oder nachgereichte Schriftsätze erzwingen nur dann eine Wiedereröffnung, wenn das Gericht ihnen wesentlich neues Vorbringen entnimmt, auf das es seine Entscheidung stützen will (vgl. BVerwG, Beschluss vom 6. März 2015 – 6 B 41.14 –, juris Rn. 10). Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben.
Die Antragsgegnerin trägt unter Bezugnahme auf die Erörterungen zum Rechtsschutzbedürfnis für den Normenkontrollantrag im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 7. Dezember 2022 in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 9. Dezember 2022 vor, dass die Baugenehmigung vom 4. Oktober 2022 für den Neubau eines Hotels mit Tiefgarage (Anl. „KDU“ 8 zum Schriftsatz vom 2. Dezember 2022) die Ferienapartmentgebäude umfasse und legt hierzu als Beleg die zugehörigen Pläne vor. Hiermit hat die Antragstellerin keine neuen Umstände vorgebracht, denen in einer weiteren mündlichen Verhandlung nachzugehen wäre. Dieses Vorbringen ist nämlich bereits deshalb nicht entscheidungserheblich, weil die Genehmigung für den Bau des Hotels auch nach eigenem Vortrag der Antragsgegnerin aufgrund des Widerspruchs der Antragsteller zu 3) und 4) nicht bestandskräftig ist. Damit aber kann es für die für das Entfallen des Rechtsschutzbedürfnisses maßgebliche Frage, ob die Antragsteller ihre Rechtsposition im Falle eines Erfolgs des Normenkontrollantrags verbessern könnten, von vorneherein nicht auf die Reichweite dieser Baugenehmigung ankommen (vgl. hierzu die Ausführungen zum Rechtsschutzbedürfnis im Abschnitt II.2.).
II.
Der Normenkontrollantrag ist zulässig.
1. Insbesondere sind die Antragsteller gemäß § 47 Abs. 2 S. 1 VwGO antragsbefugt. Es ist nicht offensichtlich nach jeder Betrachtungsweise ausgeschlossen, dass sie durch den Bebauungsplan „I.“ in ihrem Anspruch auf gerechte Abwägung ihrer privaten Belange verletzt werden. Denn führt – wie hier – eine Planung dazu, dass Nachbargrundstücke in anderer Weise, insbesondere baulich intensiver, als bisher genutzt werden dürfen, so gehören die Interessen der Nachbarn an der Beibehaltung des bisherigen Zustands auch dann, wenn ihre Grundstücke nicht in den Geltungsbereich des Bebauungsplans einbezogen sind, zum notwendigen Abwägungsmaterial; es besteht regelmäßig ein schutzwürdiges Interesse an der Beibehaltung der ursprünglichen Festsetzungen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. Juni 2020 – 4 BN 51.19 –, juris Rn. 7 f., sowie Beschluss vom 20. August 1992 – 4 NB 3.92 –, juris Rn. 14ff.).
Gemessen daran ergibt sich hier, dass die Antragsteller zu 1) und 2) wie auch die Antragsteller zu 3) und 4) jedenfalls im Hinblick auf ihr Interesse an der Beibehaltung der ursprünglichen Festsetzungen – Einzelhandelsnutzung bei zweigeschossiger Bebauung – in ihrem Anspruch auf gerechte Abwägung ihrer Belange verletzt sein können. Die Änderung des Bebauungsplans ermöglicht eine grundlegend andere Bebauung des Vorhabengrundstücks mit (teils dreigeschossiger) Wohnbebauung und Beherbergungs- und Gastronomieanlagen, die auch in den Abend- und Nachtstunden Lärmimmissionen nach sich ziehen werden; es wird insofern eine intensivere bauliche Nutzung ermöglicht. Bereits die veränderten Festsetzungen bezüglich einer Hotelanlieferungsanfahrt unmittelbar an der Grenze zum Grundstück der Antragsteller zu 1) und 2) und bezüglich der erstmaligen Bebauung mit Gebäuden mit drei Vollgeschossen zum Anwesen der Antragsteller zu 3) und 4) hin führen auch zu erheblichen Beeinträchtigungen der Nutzung der eigenen Grundstücke der Antragsteller. Insofern ist nicht ersichtlich, dass nur unerhebliche Auswirkungen durch die geänderten Festsetzungen zu erwarten wären.
2. Ferner lassen entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin die diversen bereits zugunsten der Investorin auf Grundlage des Bebauungsplanes erteilten (Teil- )Baugenehmigungen das Rechtsschutzinteresse der Antragsteller nicht entfallen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu den Anforderungen an das Rechtsschutzbedürfnis bei Normenkontrollanträgen gegen Bebauungspläne ist bei bestehender Antragsbefugnis regelmäßig auch das erforderliche Rechtsschutzinteresse gegeben. Das Erfordernis eines Rechtsschutzbedürfnisses soll nur verhindern, dass Gerichte in eine Normprüfung eintreten, deren Ergebnis für den Antragsteller wertlos ist, weil es seine Rechtsstellung nicht verbessern kann (BVerwG, Beschlüsse vom 18. Juli 1989 – 4 N 3.87 – juris Rn. 23 und vom 4. Juni 2008 – 4 BN 13.08 –, juris Rn. 5). Es ist aber nicht erforderlich, dass die begehrte Erklärung einer Norm als unwirksam unmittelbar zum eigentlichen Rechtsschutzziel führt (BVerwG, Urteil vom 16. April 2015 – 4 CN 6.14 –, juris Rn. 15). Ist ein Bebauungsplan durch unanfechtbar genehmigte oder genehmigungsfreie Maßnahmen vollständig verwirklicht, so wird der Antragsteller allerdings in der Regel seine Rechtsstellung durch einen erfolgreichen Angriff auf den Bebauungsplan nicht mehr aktuell verbessern können (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 28. August 1987 – 4 N 3.86 –, juris Rn. 20 f., und vom 9. Februar 1989 – 4 NB 1.89 –, juris Rn. 6; Urteil vom 28. April 1999 – 4 CN 5.99 –, juris Rn. 14). Insofern kommt eine das Rechtsschutzbedürfnis ausschließende Verwirklichung einer angegriffenen Festsetzung aber allenfalls dann in Betracht, wenn die Festsetzung im Baugebiet auch räumlich "vollständig verwirklicht" ist (BVerwG, Beschluss vom 7. Januar 2010 – 4 BN 36.09 –, juris Rn. 7).
Gemessen daran liegt hier das Rechtsschutzbedürfnis vor, denn im Falle eines erfolgreichen Angriffs gegen die Änderung des Bebauungsplans könnten die Antragsteller ihre Rechtsstellung aktuell noch verbessern. Denn die Festsetzungen des Plans sind räumlich bisher nicht vollständig verwirklicht. In Bezug auf die im Sondergebiet SO 2 von der Investorin geplanten Ferienhäuser, die einen erheblichen Anteil der Vorhabenfläche belegen sollen, fehlt es an einer bestandskräftigen Baugenehmigung; ebenso wenig liegt insofern eine etwaige Bindung der Behörde durch eine Teilbaugenehmigung nach § 73 Abs. 1 Landesbauordnung – LBauO – vor. Denn diese Gebäude sind weder von der Ausschachtungsgenehmigung vom 21. Juni 2022 – die den Antragstellern nach deren Vortrag zudem auch bisher nicht zugestellt wurde – umfasst, noch waren sie Gegenstand der – nach Widerspruchsrücknahme – bestandskräftigen Teilbaugenehmigung vom 2. August 2021 oder der ebenfalls bestandskräftigen Baugenehmigung für die Wohngebäude vom 7. Februar 2022. Die Ferienapartmentgebäude finden weder Erwähnung in diesen Genehmigungen, noch gibt es sonstige Anhaltspunkte dafür, dass sie umfasst waren. Zu einer etwaigen Genehmigung oder anderweitigen Bindung der Genehmigungsbehörde für diese Gebäude im Gebiet SO 2 hat auch die Antragsgegnerin nicht konkret vorgetragen. Jedenfalls in Bezug auf diese von den Antragstellern „bekämpfte“ und nicht bestandskräftig genehmigte Bebauung ist daher nicht ersichtlich, warum sie „nicht mehr zu verhindern“ (vgl. Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 2. Dezember 2022) sein sollte, falls der Normenkontrollantrag Erfolg hat.
3. Mit ihrem am 18. Januar 2022 eingegangenen Antrag gegen den am 10. März 2021 bekanntgemachten Plan haben die Antragsteller auch die Jahresfrist des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO eingehalten.
III.
Der Normenkontrollantrag ist auch begründet.
1. Hinsichtlich des Verfahrens der Normsetzung allerdings erweist sich der Bebauungsplan als rechtmäßig.
a) Die Antragsteller sehen es in ihrer Antragsbegründung ausdrücklich als formell rechtswidrig an, dass die Antragsgegnerin einen fälschlich als Angebotsbebauungsplan deklarierten vorhabenbezogenen Bebauungsplan beschlossen habe. Soweit die Antragsteller an dieser Einordnung des behaupteten Mangels trotz anderslautender Ausführungen in der mündlichen Verhandlung noch festhalten, folgt der Senat dieser Auffassung nicht. Denn anders als die Antragsteller meinen, wurde ein vorhabenbezogener Bebauungsplan von der Antragsgegnerin nicht beschlossen. Das Verfahren zur Aufstellung eines solchen Bebauungsplans wird gemäß § 12 Abs. 2 Satz 1 BauGB dadurch eingeleitet, dass die Gemeinde auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen entscheidet, dies ist hier jedoch ersichtlich nicht geschehen. Mit seinem Aufstellungsbeschluss hat der Rat einen Aufstellungsbeschluss für einen (Angebots-)Bebauungsplan gefasst. Das ergibt sich auch schon daraus, dass eine Änderung eines bestehenden Angebotsbebauungsplans vorgenommen wurde. Auch das weitere Aufstellungsverfahren ist nach den für einen solchen Bebauungsplan maßgeblichen Regelungen abgewickelt worden. Dass die Antragsgegnerin hier von den Sonderregelungen des § 12 BauGB Gebrauch machen wollte, ist an keiner Stelle des Aufstellungsverfahrens verlautbart worden, entsprechend ist auch der Satzungsbeschluss nach § 10 BauGB und nicht als ein solcher für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB ergangen (vgl. auch OVG NRW, Urteil vom 29. Mai 2009 – 7 D 51/08.NE –, juris Rn. 54).
Der seitens der Antragsteller betonte Umstand, dass die Antragsgegnerin zur Umsetzung der vom strittigen Bebauungsplan ermöglichten Vorhaben diverse Verträge mit dem Investor abgeschlossen habe, gibt für eine anderweitige Beurteilung nichts her. Der Abschluss städtebaulicher Verträge zur Realisierung geplanter Vorhaben besagt noch nicht, dass ein Bebauungsplan, der diese Vorhaben ermöglicht, damit den Rechtscharakter eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans im Sinne von § 12 BauGB hätte. Es entspricht vielmehr der Normalität, dass eine Gemeinde auch zur Umsetzung „normaler“ Bebauungspläne vertragliche Vereinbarungen abschließt (vgl. OVG NRW, a.a.O., Rn. 55).
b) Die Antragsteller rügen es weiter als formell rechtswidrig, dass mit der städtebaulichen Vereinbarung vom 16. Februar 2021 Regelungen bezüglich der Höhe der zugelassenen Bebauung außerhalb des Planes und des Planverfahrens umgesetzt worden seien. Jedoch ist es nicht zu beanstanden, dass durch den städtebaulichen Vertrag vom 16. Februar 2021 zusätzliche Vereinbarungen bzw. Absichtserklärungen zu dem geplanten Vorhaben und der Höhe seiner Teilgebäude erfolgten. Maßgeblich sind allerdings allein die im Bebauungsplan zugelassenen baulichen Höhen, die sich – ohne die für das Investorenprojekt vereinbarten Unterschreitungen – als abwägungsfehlerfrei rechtfertigen müssen. Das ergibt sich schon daraus, dass im Falle einer abweichenden Planverwirklichung die von den Antragstellern beanstandete Vereinbarung zu den Unterschreitungen nicht gelten würde. Dem entsprechend könnte ein städtebaulicher Vertrag einem fehlerhaften planungsrechtlichen Abwägungsvorgang oder seinem Ergebnis nicht zur Rechtmäßigkeit verhelfen. Vertragliche Beschränkungen, die über die Festsetzungen des Plans hinausgehen, haben bei der Abwägung außer Betracht zu bleiben (vgl. BVerwG, Urteil vom 19. April 2012 – 4 CN 3.11 –, juris Rn. 10; OVG Nds, Urteil vom 12. Januar 2011 – 1 KN 28/10 –, beck-online).
2. In materieller Hinsicht ist der Bebauungsplan allerdings zu beanstanden.
a) Der streitige Bebauungsplan erweist sich zunächst trotz der Anknüpfung an das Konzept eines privaten Investors als erforderlich i.S.d. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB.
Der Gesetzgeber ermächtigt die Gemeinde, diejenige Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Dies eröffnet der Gemeinde ein sehr weites planerisches Ermessen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 – 4 BN 15.99 –, juris Rn. 4 f.; Beschluss vom 17. Mai 1995 – 4 NB 30.94 –, juris Rn. 11). Die Gemeinde ist dabei grundsätzlich nicht daran gehindert, hinreichend gewichtige private Belange zum Anlass für die Aufstellung eines Bebauungsplanes zu nehmen und sich dabei auch an den Wünschen Privater zu orientieren, solange sie damit zugleich auch städtebauliche Belange und Zielsetzungen verfolgt. Lediglich wenn die Gemeinde mit ihrer Zielsetzung ausschließlich private Interessen verfolgt, setzt sie das ihr zur Verfügung gestellte Planungsinstrumentarium des Baugesetzbuches in zweckwidriger Art und Weise ein mit der Folge der Unzulässigkeit einer solchen Gefälligkeitsplanung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 6. März 2006 – 4 BN 9.07 –, juris, Rn. 6; OVG RP, Urteil vom 20. Januar 2010 – 8 C 10725/09.OVG –, juris, Rn. 22 sowie zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Urteil vom 8. März 2017 – 8 C 11194/16.OVG –, n.v.). Es liegt auf der Hand, dass eine Planung, die durch hinreichende städtebauliche Gründe getragen und deshalb im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB erforderlich ist, auch privaten Interessen dienen und durch private Interessenträger angestoßen sein kann (BVerwG, Beschluss vom 30. Dezember 2009 – 4 BN 13.09 –, beck-online). Die Erforderlichkeit der Planung wäre in diesen Fällen nur dann zu verneinen, wenn eine positive städtebauliche Zielsetzung nur vorgeschoben wird, um in Wahrheit andere als städtebauliche Ziele zu verfolgen. Denn dann erfolgt die Bauleitplanung im ausschließlichen privaten Interesse Einzelner, etwa um eine vom ursprünglichen Bebauungsplan abweichende Fehlentwicklung nur im privaten Interesse der betroffenen Bauherren zu legalisieren. Ob eine bauleitplanerische Maßnahme als nur vorgeschoben anzusehen ist, um in Wahrheit andere als städtebauliche Ziele zu verfolgen, lässt sich nur anhand aller konkreten Umstände beantworten (BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 1988 – 4 C 48.86 –, beck-online: zur Negativplanung; zum Ganzen Senatsurteil vom 27. Mai 2020 – 8 C 11446/19.OVG –, juris Rn. 42).
Dem Bebauungsplan dürfte die städtebauliche Erforderlichkeit i.S.v. § 1 Abs. 3 BauGB gemessen an diesem Maßstab nicht abzusprechen sein. Die Antragsgegnerin hat zwar die Änderung des Bebauungsplanes inhaltlich an dem Projekt der Investorin ausgerichtet. Die Antragsgegnerin hat sich jedoch bei den Planungsentscheidungen auch von städtebaulichen Gesichtspunkten leiten lassen. Sie hat mit der Planung legitime städtebauliche Zielsetzungen (§ 1 Abs. 6 Nr. 2 und § 1a Abs. 2 BauGB; § 1 Abs. 6 Nr. 8 a) und c) BauGB) verfolgt, dies ergibt sich aus den Ausführungen in der Planbegründung, man wolle eine sinnvolle Folgenutzung für den freigezogenen Bereich gewährleisten, den Tourismusstandort stärken und dringenden Wohnungsbedarf insbesondere im Mehrfamilienhausbereich decken. Dass diese Planungsziele nur „vorgeschoben“ sind und es der Antragsgegnerin eigentlich nur darauf ankam, den Interessen der Investorin gerecht zu werden, lässt sich nicht feststellen.
b) Der Plan leidet jedoch an einem Verstoß der Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung in den Gebieten WA 1 und WA 2 gegen § 17 Abs. 1 BauNVO a.F.
aa) Nach der Überleitungsvorschrift in § 25e BauNVO ist auf die streitgegenständliche Änderung des Bebauungsplans – beschlossen im Februar 2021 – § 17 BauNVO in der bis zum 23. Juni 2021 gültigen Fassung vom 1. Oktober 2017 anzuwenden. Danach darf in allgemeinen Wohngebieten bei der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung für die Grundflächenzahl – GRZ – die Obergrenze von 0,4 nicht überschritten werden. Diese Grenze wird allerdings mit der hier erfolgten Festsetzung einer GRZ von 0,45 für die allgemeinen Wohngebiete überschritten; die Obergrenzen sind auch für den Plangeber strikt bindend und bilden nicht etwa nur einen Orientierungsrahmen (vgl. hierzu HambOVG, Urteil vom 10. Dezember 2019 – 2 E 24/18 –, beck-online; SaarlOVG, Urteil vom 17. Dezember 2020 – 2 C 309/19 –, juris Rn. 38 ff.; Petz, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 5. Aufl. 2022, § 17 Rn. 5 zur alten Rechtslage).
bb) Die Überschreitung der Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO a.F. durch die festgesetzten Grundflächenzahlen in den allgemeinen Wohngebieten ist auch nicht gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO a.F. zulässig. Danach können die Obergrenzen des Absatzes 1 aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Diese Voraussetzungen liegen hier allerdings nicht vor.
Es fehlt bereits an dem Vorliegen von städtebaulichen Gründen für diese Überschreitung.
Zwar wurden durch die Neufassung des Baugesetzbuches im Jahr 2013 die Voraussetzungen für das Überschreiten der Obergrenzen erleichtert. Denn danach reicht es aus, dass städtebauliche Gründe vorliegen, während in der bis 2013 gültigen Fassung „besondere städtebauliche Gründe“ die Überschreitung „erfordern“ mussten.
Die hier einschlägige o.g. Regelung des § 17 Abs. 2 BauNVO stellt indes immer noch eine – wenn auch weniger restriktiv zu verstehende – Ausnahmevorschrift dar (vgl. SaarlOVG, Urteil vom 17. Dezember 2020 – 2 C 309/19 –, juris Rn. 39). Mit Rücksicht auf das Verhältnis der Überschreitungsmöglichkeiten des Absatz 2 zu den Obergrenzen des Absatz 1 bedarf es indes auch nach der neueren Fassung zunächst spezifischer städtebaulicher Gründe. Sie müssen sich im Verhältnis zum Grundfall des Absatz 1 als solche städtebaulichen Gründe darstellen, die die Überschreitung im jeweiligen Planungsfall begründen. Die Gründe müssen sich aus den städtebaulichen Zielen, die mit dem jeweiligen Bebauungsplan verfolgt werden, und den örtlichen Gegebenheiten ergeben, und sie müssen sich von dem unterscheiden, was den Obergrenzen des Absatz 1 zu Grunde liegt, nämlich dem städtebaulichen Grundfall. „Reguläre“ städtebauliche Gründe oder „allgemeine Gründe“ reichen nicht, ebenso nicht der planerische Wille der Gemeinde, die Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO zu überschreiten (vgl. Senatsentscheidung vom 28. August 2013 – 8 C 10126/13.OVG –, juris Rn. 42 - zur Rechtslage vor der Novelle im Jahr 2013; OVG Bremen, Urteil vom 20. Juli 2021 – 1 D 392/20 –, juris Rn. 96; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 141. EL Februar 2021, § 17 BauNVO Rn. 19 – zur hier einschlägigen Fassung).
Ob die Voraussetzungen für eine Überschreitung der Obergrenzen vorliegen, beurteilt sich dabei maßgeblich nach der Begründung des Bebauungsplans, in welcher diese schlüssig darzulegen sind (vgl. BVerwG, Beschluss vom 26. Januar 1994 – 4 NB 42.93 –, juris Rn. 4 zu § 17 BauNVO 1990; SaarlOVG, Urteil vom 17. Dezember 2020 – 2 C 309/19 –, juris Rn. 39).
Ausgehend von diesen Anforderungen und der Begründung des Bebauungsplans sind städtebauliche Gründe für die Überschreitung der Höchstgrenze nicht festzustellen.
Die Planbegründung enthält bereits keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass der Antragsgegnerin die Überschreitung der Höchstgrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO a.F. bewusst gewesen wäre; demzufolge sind auch keine Gründe hierfür angegeben. Unter Abschnitt 7.2 der Begründung heißt es zum Maß der baulichen Nutzung lediglich, die GRZ von 0,45 sei durch die geplante Reihenhausbebauung begründet. Diese etwas höhere Verdichtung im Vergleich zu Wohngebieten mit Einfamilienhausbebauung sei an diesem innerstädtischen Standort städtebaulich vertretbar, denn sie entspreche „der Regel-GRZ für Wohngebiete von GRZ 0,4“. Ferner wird ausgeführt, dass nach der bisherigen Fassung des Bebauungsplans eine GRZ von 0,8 festgesetzt gewesen sei und somit die Bebauung in der Folge geringer verdichtet in Erscheinung treten werde.
Diesen Ausführungen ist letztlich nur eine Begründung dafür zu entnehmen, warum im Planbereich eine Reihenhausbebauung städtebaulich vertretbar sein soll, während ein Bezug zu den Obergrenzen der BauNVO hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nicht ersichtlich ist. Im Übrigen wird mit den Erläuterungen in der Begründung auch keine spezifische vom regulären Fall abweichende städtebauliche Situation beschrieben. Der Verweis auf den innerstädtischen Standort dürfte hierfür nicht ausreichen, zumal das Plangebiet nicht in einem Bereich mit verbreitet verdichteter Bebauung und auch nicht im unmittelbaren Bereich der Saarburger Innenstadt liegt, sondern im Stadtteil Beurig. Dem entsprechend wird auch in Abschnitt 2 der Begründung hervorgehoben, dass der Planbereich in fußläufiger Entfernung zur Innenstadt liege. Der (unzutreffende) Hinweis auf die Regel-GRZ für Wohngebiete von 0,4, die ja aber allerdings überschritten wird, ist aus Sicht des Senats nicht nachvollziehbar und deutet zusätzlich darauf hin, dass sich der Rat der Antragsgegnerin schon nicht klargemacht hat, dass eine Überschreitung der Höchstgrenze vorliegt. Hinreichende städtebauliche Gründe ergeben sich auch nicht aus den ergänzenden Angaben hierzu in der mündlichen Verhandlung; die Antragsgegnerin hat nunmehr geltend gemacht, sie habe die Abweichung für zulässig gehalten, da diese nur marginal sei und sie habe sicherstellen wollen, dass die Investorin nicht etwa nach Erstellen der Genehmigungsplanung wegen einer geringen Überschreitung der GRZ auf eines der geplanten Reihenhäuser verzichten hätte müssen; es sei um einen „Puffer“ für das Vorhaben der Investorin gegangen.
Insgesamt lassen die Ausführungen der Antragsgegnerin in der Begründung und die ergänzenden Erwägungen nach alledem nicht erkennen, dass die Überschreitung der GRZ in den betroffenen Bereichen gesehen wurde und der Stadtrat die Anforderungen des § 17 Abs. 2 BauNVO a.F. in den Blick genommen hätte.
cc) Die Unwirksamkeit der in rechtswidriger Weise erfolgten Festsetzung der Grundflächenzahl nach § 17 Abs. 1 BauNVO a.F. hat auch die Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans zur Folge.
Die Unwirksamkeit eines Teils eines Bebauungsplans hat nur dann nicht die Gesamtunwirksamkeit zur Folge, wenn die restlichen Festsetzungen auch ohne den ungültigen Teil noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinn des § 1 Abs. 3 BauGB bewirken können und mit der gebotenen Sicherheit anzunehmen ist, dass die Gemeinde auch einen Bebauungsplan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte (vgl. BVerwG, Beschluss vom 6. November 2020 – 4 BN 44.07 – juris Rn. 3; BayVGH, Urteil vom 1. März 2021 – 15 N 20.2127 –, juris Rn. 19). Hier ergibt sich allerdings, dass der Rat der Antragsgegnerin den Plan ohne die Festsetzungen zur Grundflächenzahl in den Gebieten WA 1 und WA 2, die die von der Investorin als Bestandteil des Gesamtkonzepts geplanten Reihenhäuser absicherten, nicht beschlossen hätte (fehlende subjektive Teilbarkeit, vgl. dazu BVerwG, Beschluss vom 25. Februar 1997 – 4 NB 30.96 –, juris, Rn. 20 sowie insgesamt zum Vorstehenden Senatsurteil vom 28. August 2013, a.a.O.). Dies wird auch bestätigt durch die Erklärung in der mündlichen Verhandlung, man habe die GRZ von 0,45 festgelegt, um nicht den Verzicht auf ein Reihenhausgebäude zu „erzwingen“, falls sich im Rahmen der detaillierteren Genehmigungsplanung eine Überschreitung herausstellen würde. Es kam dem Rat auch ersichtlich darauf an, das entsprechende Baurecht für die Konzeption der Investorin insgesamt zu schaffen (vgl. hierzu Abschnitt 2 der Begründung: „Die Stadt …hat sich mit den Konzeptideen des Investors ausführlich befasst und beabsichtigt nun das entsprechende Baurecht hierfür …. zu schaffen“). Diese Zielsetzung aber wäre ohne die Festsetzungen zur GRZ in den Wohngebieten nicht zu erreichen.
c) Zusätzlich wahrt der angegriffene Bebauungsplan auch nicht die Anforderungen an eine gerechte Abwägung.
Die Anforderungen an den Abwägungsvorgang ergeben sich aus den verfahrensrechtlichen Vorgaben des § 2 Abs. 3 BauGB sowie – materiell-rechtlich – aus § 1 Abs. 7 BauGB; das Abwägungsgebot ist verletzt, wenn eine Abwägung überhaupt nicht stattfindet oder in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss, oder wenn die Bedeutung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange verkannt wird oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. November 2016 – 4 CN 2.16 –, juris Rn. 12 m.w.N.). Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung eines anderen entscheidet (vgl. z.B. BVerwG, Urteil vom 5. Juli 1974 – IV C 50.72 –, juris Rn. 45).
Diesen Anforderungen wird der Abwägungsvorgang der Antragsgegnerin bezüglich der Belastung der geplanten Wohngebiete durch Verkehrslärmimmissionen nicht gerecht.
aa) Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind im Rahmen der Abwägung nach § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB unter anderem die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen. Die Antragsgegnerin hat es entgegen § 2 Abs. 3 BauGB unterlassen, sich das notwendige Abwägungsmaterial für die Prüfung zu verschaffen, ob mit der vorgesehenen Planung eines Wohngebietes, das erheblichen Verkehrslärmimmissionen ausgesetzt sein wird, diese Anforderungen noch gewahrt werden.
(1) Grundsätzlich hat sich die Planung neuer Wohngebiete daran auszurichten, dass die neuen Wohnhäuser allenfalls solchen Außenlärmpegeln ausgesetzt sind, die die Orientierungswerte der DIN 18005-1 "Schallschutz im Städtebau" jedenfalls nicht überschreiten. Dieser Grundsatz kann allerdings nicht uneingeschränkt gelten. Namentlich in verdichteten großstädtischen Räumen mit einem engen Netz hoch belasteter Verkehrswege und anderen Bereichen immissionsträchtiger (z. B. gewerblicher) Nutzungen ist es gelegentlich kaum zu vermeiden, mit neuen Wohnbauflächen auch dicht an immissionsträchtige Nutzungen heranzurücken. Dies gilt umso mehr, als die Abwägungsdirektive des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden (vgl. § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB) einer zunehmenden Ausuferung der Bebauung in Freiräume hinein Grenzen setzt. Es kann daher im Einzelfall auch durchaus angezeigt sein, neue Wohnbauflächen in bereits vorbelastete Bereiche hinein zu planen, bei denen gegebenenfalls eine umfassende Einhaltung der Orientierungswerte als Außenpegel durch aktiven Lärmschutz nicht stets möglich ist (vgl. HessVGH, Urteil vom 29. März 2012 – 4 C 694/10 –, juris Rn. 60; OVG NRW, Urteil vom 16. Dezember 2005 – 7 D 48/04.NE –, juris Rn. 81).
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts richtet sich die Beurteilung, welche Lärmbelastung einem neu zu planenden Wohngebiet, das durch bestehende Verkehrseinrichtungen lärmvorbelastet ist, unterhalb der Grenze zu Gesundheitsgefahren zugemutet werden darf, nach den Umständen des Einzelfalls. Die Orientierungswerte der DIN 18005-1 können zur Bestimmung der zumutbaren Lärmbelastung eines Wohngebiets im Rahmen einer gerechten Abwägung lediglich als Orientierungshilfe herangezogen werden (vgl. hierzu auch BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1990 – 4 N 6.88 –, juris Rn. 27 ff.). Je weiter die Orientierungswerte der DIN 18005 – 1 überschritten werden, desto gewichtiger müssen allerdings die für die Planung sprechenden städtebaulichen Gründe sein und umso mehr hat die Gemeinde die baulichen und technischen Möglichkeiten auszuschöpfen, die ihr zu Gebote stehen, um diese Auswirkungen zu verhindern.
Dass bei der Ausweisung neuer Baugebiete in einem bislang praktisch unbebauten Bereich die Grenzen gerechter Abwägung in der Regel überschritten sind, wenn Wohnnutzung auch am Rand des Gebiets zugelassen wird, obwohl dort die Orientierungswerte um 10 dB(A) und mehr überschritten werden, folgt daraus nicht.
Jedenfalls wenn im Innern der Gebäude durch die Anordnung der Räume und die Verwendung schallschützender Außenbauteile angemessener Lärmschutz gewährleistet wird, kann es im Ergebnis mit dem Gebot gerechter Abwägung vereinbar sein, Wohngebäude an der lärmzugewandten Seite des Gebiets auch deutlich über den Orientierungswerten liegenden Außenpegeln auszusetzen. Ein derartiges Planungsergebnis kann nicht von vornherein unter Hinweis auf die eine planende Gemeinde ohnehin rechtlich nicht bindende DIN 18005 –1 als rechtlich unzulässig eingestuft werden. Vielmehr können für eine derartige Lösung im Einzelfall gewichtige städtebauliche Belange sprechen. Insbesondere kann in die Abwägung eingestellt werden, dass durch eine geschlossene Riegelbebauung die rückwärtigen Flächen derselben Grundstücke und gegebenenfalls weitere Grundstücke wirksam abgeschirmt werden. Allerdings ist bei derartigen Festsetzungen zugleich in besonderer Weise darauf zu achten, dass auf der straßenabgewandten Seite der Grundstücke geeignete geschützte Außenwohnbereiche geschaffen werden können. Mit einer derartigen Lösung macht die Gemeinde von den ihr im Bauplanungsrecht gegebenen Festsetzungsmöglichkeiten, die bei der Fachplanung für linienförmige Infrastrukturmaßnahmen im Allgemeinen nicht zur Verfügung stehen, in differenzierter Form sachgerechten Gebrauch (vgl. zum Vorstehenden insgesamt BVerwG, Urteil vom 22. März 2007 – 4 CN 2.06 –, juris Rn. 15).
Bei einem zu erwartenden Überschreiten der Orientierungswerte ist danach abwägend zu prüfen, inwieweit durch Maßnahmen aktiven Lärmschutzes und/oder Vorgaben zur Stellung der Gebäude oder Grundrissgestaltung die Orientierungswerte als Außenpegel eingehalten werden können (vgl. Wahlhäuser, in Bischopink/Külpmann/Wahlhäuser, Der sachgerechte Bebauungsplan, 5. Aufl. 2021, Rn. 908). Die Gemeinde hat sich im Rahmen der Abwägung mit den nach Lage der Dinge in Betracht kommenden baulichen und technischen Möglichkeiten zu befassen, eine Überschreitung auf das im Interesse einer Erreichung des Planungsziels hinzunehmende Maß zu beschränken (vgl. VGH BW, Urteil vom 17. Juni 2010 – 5 S 884/09 –, beck-online). Hierzu sind jedoch ausreichende Ermittlungen anzustellen, etwa dazu, in welchem Ausmaß der Lärm gemindert würde, wenn aktive Schallschutzmaßnahmen ergriffen würden (vgl. BVerwG, Urteil vom 22. März 2007, a.a.O., Rn. 22).
(2) Diesen Anforderungen ist die Antragsgegnerin allerdings nicht gerecht geworden. Sie hat das Abwägungsmaterial im Hinblick auf eine mögliche Festsetzung aktiven Schallschutzes an der westlichen, der Bahnstrecke zugewandten Seite der beiden allgemeinen Wohngebiete nicht hinreichend ermittelt.
In ihrer Planbegründung zur Bewältigung des Lärmkonflikts zwischen der Wohnbebauung und den unmittelbar angrenzenden Bestandsverkehrseinrichtungen hat sich die Antragsgegnerin auf das schalltechnische Gutachten des Dipl.-Ing. M. vom 20. Januar 2020 gestützt (vgl. Abschnitt 7.7 Schallimmissionsschutz, S. 14 der Begründung). Das Gutachten beurteilt u.a. die Verkehrsgeräuschimmissionen durch Schienen- und Straßenverkehr im Plangebiet. Gemessen an den nach dem oben Gesagten maßgeblichen Orientierungswerten der DIN 18005-1 – nach der tagsüber 55 dB(A) und nachts 45 dB (A) zumutbar sind – ergeben sich nach diesem Gutachten für die Wohngebiete WA 1 und WA 2 erhebliche Überschreitungen. Es ist in den westlichen Randbereichen zur W. Straße hin von einer Überschreitung um bis zu 10 dB(A) tagsüber (vgl. Rasterlärmkarte Anlage 6 zum Gutachten) und um bis zu 14 dB(A) nachts (vgl. Karte Anlage 10) auszugehen. Das Gutachten weist nach den Rasterlärmkarten in den Anlagen 3 bis 10 das Ergebnis aus, dass die Beurteilungspegel im Wohngebiet zur Tageszeit überwiegend zwischen 54 und 64 dB(A) bei einer Immissionshöhe von 2 m und zwischen 54 und 69 dB(A) bei einer Immissionshöhe von 12 m betragen. Für den Nachtzeitraum ergeben sich bei einer Immissionshöhe von 2 m Werte zwischen 44 und 59 dB(A) und bei 12 m Höhe Werte von 49 bis 64 dB(A).
Angesichts dieser erheblichen Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 – 1 bedurfte es einer abwägenden Prüfung zur Frage des aktiven Lärmschutzes.
Dem ist die Antragsgegnerin allerdings nicht gerecht geworden. Im Einzelnen hat sie nicht genügend untersucht, in welchem Ausmaß der Lärm durch aktive Maßnahmen, vor allem durch Schallschutzwände oder –wälle, gemindert werden könnte. Es wäre hierfür erforderlich gewesen, eine Berechnung der Schallminderung durch Schallschutzwände oder –wälle verschiedener Höhen unter Berücksichtigung des Abstandes der benachbarten festgesetzten Wohnbebauung vorzunehmen. Auch die Möglichkeit des Freilassens der besonders betroffenen Bereiche zur W. Straße hin ist bei der Festsetzung der Wohngebiete nicht erwogen worden.
In der Planbegründung selbst befinden sich keinerlei Erwägungen zur Frage, ob aktiver Lärmschutz vorzusehen ist. Dort heißt es lediglich, da der Bahnlärm zur Überschreitung der Immissionsgrenzwerte im Plangebiet führe, würden passive Lärmschutzmaßnahmen in Form von Schallschutzfenstern durchgeführt (vgl. Abschnitt 7.7 „Schallimmissionsschutz“ S. 14). Auch das von der Antragsgegnerin im Rahmen ihrer Begründung in Bezug genommene schalltechnische Gutachten enthält nur rudimentäre Ausführungen zu den Möglichkeiten aktiven Lärmschutzes. Danach seien zwar aktive Schutzmaßnahmen grundsätzlich zu bevorzugen. Aufgrund der topographischen Verhältnisse – das Plangebiet steige von Westen nach Osten an – und der Einhaltung der Grenzwerte tagsüber im nahezu gesamten Freibereich werde jedoch auf die Untersuchung aktiver Lärmschutzmaßnahmen (Lärmschutzwand oder –wall) verzichtet, zumal die Einhaltung der Grenzwerte in der Nachtzeit durch städtebaulich vertretbare Wall- oder Wandhöhen nicht gewährleistet werden könne. Diese Erwägungen zum gänzlichen Verzicht auf die weitere Begutachtung der Möglichkeiten aktiven Lärmschutzes, die die Antragsgegnerin sich zu eigen gemacht hat, sind indes nicht tragfähig. Die Begründung ist einerseits nicht nachvollziehbar, da jegliche Erläuterungen dazu fehlen, woraus sich die Einschätzung ergeben soll, dass mit städtebaulich vertretbaren Wall- oder Wandhöhen kein genügender Schalldämmeffekt zu erzielen sein soll. Andererseits trifft aber auch die – ebenfalls als Begründung für den „Abbruch“ der Untersuchung zum aktiven Schallschutz angeführte – Annahme bezüglich der Einhaltung der Grenzwerte in den Freibereichen des Wohngebiets am Tag gemessen am Zumutbarkeitsmaßstab des Bundesverwaltungsgerichts bereits nicht zu. Das schalltechnische Gutachten wendet nämlich für die vorzunehmende Beurteilung des Verkehrslärms abweichend von diesem Maßstab die 16. BImSchV (Verkehrslärmverordnung) und nicht die DIN 18005 – 1 an. Zur Begründung stützt sich der Gutachter darauf, dass es sachgerecht sei, den Neubau von Wohngebäuden an bestehenden Verkehrswegen wie den Neubau von Verkehrswegen an bestehenden Wohngebäuden – dies ist der eigentliche Anwendungsbereich der 16. BImSchV (vgl. § 1) – zu bewerten (vgl. S. 9 des Gutachtens). Nach der oben dargestellten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist aber für die Frage, welche Ermittlungen für die abwägende Prüfung der Möglichkeiten aktiven Lärmschutzes geboten sind, auf die Orientierungswerte der DIN 18005 – 1, die die Grenzwerte der 16. BImSchV erheblich unterschreiten, abzustellen (vgl. BVerwG, Urteil vom 22. März 2007 – 4 CN 2.06 –, juris Rn. 15; OVG NRW, Urteil vom 6. April 2020 – 10 D 31/18 –, beck-online Rn. 51; Wahlhäuser, a.a.O., Rn. 940). Dies wird zusätzlich dadurch untermauert, dass die Begünstigung von Straßenneubau in der 16. BImSchV in Form von höheren Immissionsgrenzwerten darauf beruht, dass – nach einer politischen Entscheidung des Verordnungsgebers – die Träger der Straßenbaulast bzw. die Bahnunternehmen im Interesse der Allgemeinheit nicht mit zu hohen Kosten für eine funktionsgerechte Verkehrsinfrastruktur belastet werden sollen (vgl. Wahlhäuser, in: Bischopink/Külpmann/Wahlhäuser, Der funktionsgerechte Bebauungsplan, 5. Aufl. 2021, Rn. 926). Diese Begünstigung ist im Falle der Ausweisung neuer Wohngebiete neben bestehenden Verkehrsanlagen nach ihrem Sinn und Zweck allerdings nicht gerechtfertigt.
In der Abwägungstabelle wiederum heißt es zur Frage des Absehens von aktivem Lärmschutz (vgl. dort S. 80), es sei nicht möglich, zur W. Straße hin das Baugebiet abzuschirmen, da dann die dort vorgesehenen Stellplätze und Zufahrten nicht möglich wären und die S. Straße für die Erschließung des Plangebiets stärker belastet werden müsse. Diese Erwägungen reichen jedoch ebenso wenig dafür aus, den Verzicht auf weitere Ermittlungen städtebaulich zu begründen. Denn die Antragsgegnerin durfte sich bei ihrer planerischen Abwägung hier nicht darauf beschränken, nur solche Maßnahmen zur Minderung der Belastung der neuen Wohnbebauung durch hohe Verkehrslärmimmissionen zu prüfen, die ohne Abstriche bzw. Veränderungen an ihrem Plankonzept in Betracht kamen. Außerdem sind diese Erwägungen auch in technischer Hinsicht nicht genügend nachvollziehbar, da sie sich in dem Gutachten nicht wiederfinden. Es wurde insbesondere nicht untersucht, inwiefern Lärmschutz hinter den Stellplätzen möglich wäre und welche Schalldämmmöglichkeiten auch dann gegeben wären, wenn die Zu- und Ausfahrt der Tiefgarage an der W. Straße verbliebe.
In der Antragserwiderung hat die Antragsgegnerin diesbezüglich schließlich noch ausgeführt, dass aktiver Schallschutz nur unmittelbar an den Schienenwegen Sinn ergebe, auf die jedoch sie selbst und die Investorin keinen Zugriff hätten. Diese Annahme ist ebenso wenig tragfähig, weil schon gar keine hinreichende schalltechnische Begutachtung der Frage vorliegt, welche Wirkung welche Schallschutzeinrichtungen am Rand des Plangebietes haben könnten.
(3) Der Fehler ist auch nach § 214 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB beachtlich. Die Beeinträchtigungen des Wohngebiets durch den von der Landesstraße und der Bahntrasse ausgehenden Verkehrslärm waren ein der Antragsgegnerin bekannter Belang. Die Wirkungen, die sich durch aktiven Lärmschutz in den Wohngebieten erzielen lassen, sind ein für diesen Belang wesentlicher Punkt. Die insoweit unzureichende Ermittlung des Abwägungsmaterials betrifft die "äußere" Seite des Abwägungsvorgangs und ist damit offensichtlich (vgl. BVerwG, Urteil vom 22. März 2007, a.a.O.). Da dem Schutz des Wohngebiets erhebliches Gewicht zukommt – nach dem Gutachten werden die Orientierungswerte der DIN 18005 bei den der W. Straße und der Bahntrasse zugewandten Bereichen der Neubebauung um bis zu 10 dB(A) am Tag und bis 14 dB(A) in der Nacht überschritten –, lässt sich die Möglichkeit, dass die Antragsgegnerin, wenn sie das Abwägungsmaterial in dem gebotenen Umfang ermittelt hätte, aktiven Schallschutz zur W. Straße hin vorgesehen hätte, nicht von der Hand weisen (vgl. hierzu erneut BVerwG, Urteil vom 22. März 2007, a.a.O., Rn. 24).
Die Verletzung des § 2 Abs. 3 BauGB ist auch nicht nach § 215 Abs. 1 Nr. 1 BauGB unbeachtlich geworden, da der Fehler bezüglich der Ermittlung der Möglichkeiten aktiven Schallschutzes bereits im Schriftsatz der Antragsteller vom 17. Juli 2020 im Planaufstellungsverfahren geltend gemacht wurde.
Der Mangel führt auch zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans. Der Rat der Antragsgegnerin hätte den Plan ohne die Festsetzungen zu den Gebieten WA 1 und WA 2, die die von der Investorin als Bestandteil des Gesamtkonzepts geplanten Reihenhäuser absicherten, nicht beschlossen. Auf die obigen Ausführungen unter III.2.b.cc wird ergänzend verwiesen.
bb) Ob der Bebauungsplan darüber hinaus an weiteren beachtlichen Abwägungsmängeln leidet, insbesondere an den von den Antragstellern geltend gemachten, kann danach offenbleiben.
Der Senat weist lediglich noch auf Folgendes hin:
Es bestehen gewisse Anhaltspunkte dafür, dass die dem angefochtenen Bebauungsplan zugrundeliegende Abwägung (auch) wegen konzeptioneller Widersprüche hinsichtlich der angebots- und vorhabenbezogenen Elemente des Bebauungsplans fehlerhaft sein könnte (vgl. hierzu auch Senatsurteil vom 12. Januar 2021 – 8 C 10362/20.OVG –, juris).
Der Plangeber darf sich bei Ausnutzung der Planungsformenfreiheit nicht in konzeptionelle Widersprüche verstricken und sich selektiv einmal auf den offenen Angebotscharakter des Bebauungsplans, ein anderes Mal auf dessen Projektbezug berufen (vgl. OVG NRW, Urteil vom 13. September 2012 – 2 D 38/11.NE –; OVG RP, Urteil vom 13. Februar 2019 – 8 C 11387/18.OVG –, juris, Rn. 39; auch: Söfker/Runkel, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 146. EL April 2022, § 1 Rn. 38). Die planungsrechtliche Akzeptanz eines projektbezogenen Angebotsbebauungsplans bringt es mit sich, dass sich die Gemeinde nicht auf eine Art "Rosinentheorie" zurückziehen darf und sich nicht bei ihrem Satzungsbeschluss in konzeptionell widersprüchlicher Weise selektiv einmal auf den offenen Angebotscharakter des Bebauungsplans, ein anderes Mal auf dessen Projektbezug berufen kann, um die Rechtmäßigkeit des Bebauungsplans und seiner Festsetzungen zu begründen (vgl. OVG NRW, Urteil vom 27. Mai 2013 – 2 D 37/12 –. juris Rn. 35; Senatsurteil vom 13. Februar 2019, a.a.O., Rn. 38 f.). Es kommt in Frage, dass sich die Antragsgegnerin bei der Aufstellung des Bebauungsplans in konzeptionelle Widersprüche verstrickt hat und eine planungsrechtlich unzulässige Mischform zwischen Angebots- und vorhabenbezogenem Bebauungsplan schaffen wollte (vgl. dazu auch: OVG NRW, Urteil vom 27. Mai 2013 – 2 D 37/12.NE, BauR 2013, 1966 und juris, Rn. 35).
So stellt die Antragsgegnerin in der Planbegründung betreffend die Zahl der Stellplätze einerseits darauf ab, dass die Zahl der Zimmer und Betten nicht vorgegeben sei, so dass hinreichende planerische Gestaltungsmöglichkeiten bestünden, um den Stellplatznachweis führen zu können (vgl. dort S. 12), und beruft sich damit auf den Angebotscharakter ihrer Planung. Andererseits beruft sie sich auf den Vorhabenbezug des Plans, wenn sie in der Planbegründung zur Frage von Nutzungsalternativen (S. 18) ausführt, eine Riegelbebauung, wie sie der Investor plane, habe schallabschirmende Wirkung und sei deshalb einer Einfamilienhausbebauung vorzuziehen. Dabei wird – dies kommt hinzu – indes nicht erwogen, dass die für das WA 1 und das WA 2 festgesetzte abweichende Bauweise eine Einfamilienhausbebauung ebenso zulassen würde und eine Riegelbebauung folglich im Plan gar nicht festgesetzt wurde. Weiter wird in der Planbegründung unter Bezugnahme auf die Vorhabenplanung ausgeführt, dass vor dem Hoteleingang sechs sog. Check-in-Stellplätze geplant seien, die in den Abendstunden aus Lärmschutzgründen nicht zugänglich seien (vgl. S. 7 oben, Abschnitt 6.1). Auch in der Abwägungstabelle heißt es insoweit, dass nur sechs Stellplätze möglich seien, die im Nachtzeitraum geschlossen seien (vgl. S. 84). Damit aber übersieht die Antragsgegnerin, dass der Plan keine Begrenzung zur Zahl der Stellplätze vorsieht, so dass durchaus mehr Stellplätze möglich wären, die auf der Stellplatzfläche auch tatsächlich unterzubringen sein dürften. Auch ansonsten ist der Begründung nicht zu entnehmen, dass der Antragsgegnerin klar gewesen wäre, dass der Plan wegen des weitgehenden Fehlens von Festsetzungen zur Lage und Größe von Gebäuden und zur maximalen Anzahl von Wohnungen oder – vor allem – Hotelzimmern und Stellplätzen und des großen Baufensters auch eine intensivere Nutzung mit höheren Verkehrs- und Gewerbeimmissionen zulässt. Es kommt demnach jedenfalls ernsthaft in Betracht, dass die Antragsgegnerin sich nicht klargemacht hat, dass sie mit der gewollten Flexibilisierung ihrer Planung (vgl Abwägungstabelle S. 70: „Die von den Einwendern dargestellten Spielräume sind gewollt“) auch intensivere Nutzungsmöglichkeiten – vor allem im Bereich des Sondergebiets – eröffnet.
IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.
Gründe für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 15.000,00 € festgesetzt (§ 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Ziffer 9.8.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013, u.a. in: Kopp/Schenke, VwGO, 25. Aufl. 2019, Anh § 164).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 ff. ZPO
§ 47 LBauO
§ 12 BauGB
§ 10 BauGB
§ 25e BauNVO
§ 17 BauNVO
§ 167 VwGO
§ 17 Abs 1 BauNVO
§ 1 Abs. 5 und Abs. 6 Baunutzungsverordnung
§ 9 Abs. 1 Nr. 24 Baugesetzbuch
§ 73 Abs. 1 LBauO
§ 12 Abs. 1 BauGB
§ 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 88 Abs.1 Nr. 8 LBauO
§ 104 Abs. 3 Satz 2 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 86 Abs. 1 VwGO
§ 47 Abs. 2 S. 1 VwGO
§ 73 Abs. 1 Landesbauordnung
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 12 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 1a Abs. 2 BauGB
§ 17 Abs. 1 BauNVO
§ 17 Abs. 2 BauNVO
§ 2 Abs. 3 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB
§ 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 214 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB
§ 215 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: 4 BN 6/23
8 B 11524/21
2 B 34.14
6 B 41.14
4 BN 51.19
4 NB 3.92
4 N 3.87
4 BN 13.08
4 CN 6.14
4 N 3.86
4 NB 1.89
4 CN 5.99
4 BN 36.09
7 D 51/08
4 CN 3.11
1 KN 28/10
4 BN 15.99
4 NB 30.94
4 BN 9.07
8 C 10725/09
8 C 11194/16
4 BN 13.09
4 C 48.86
8 C 11446/19
2 E 24/18
2 C 309/19
8 C 10126/13
1 D 392/20
4 NB 42.93
4 BN 44.07
15 N 20.21
4 NB 30.96
4 CN 2.16
IV C 50.72
4 C 694/10
7 D 48/04
4 N 6.88
4 CN 2.06
5 S 884/09
10 D 31/18
8 C 10362/20
2 D 38/11
8 C 11387/18
2 D 37/12