Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-12-20, Aktenzeichen 8 S 1438/09

Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 18. Mai 2009 - 11 K 1180/08 - wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
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Die Klägerin begehrt die Erteilung eines Bauvorbescheids.
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Sie ist Eigentümerin des Grundstücks ... ... ... (Flurstück Nr. .../...; Teilfläche des ehemaligen Betriebsgrundstückes der Firma ... ...) in Murrhardt. Dieses befindet sich in einem unbeplanten Gebiet, jedoch im Geltungsbereich der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Soehnle-Areal / Postgasse“ vom 03.08.2006. Der Bereich „Einzelhandels-Innenstadt“ gemäß dem am 23.11.2006 vom Gemeinderat der Beigeladenen beschlossenen Einzelhandelskonzept erstreckt sich nicht auf das Grundstück. Am 15.11.2007 (Eingang beim Landratsamt Rems-Murr-Kreis 30.11.2007) beantragte sie die Erteilung eines Bauvorbescheids für die Errichtung von zwei Fachmärkten auf dem Grundstück. In der Baubeschreibung war zur Nutzung „Fachmärkte für Einzelhandel“ angegeben; eine weitere Eingrenzung der Bauvoranfrage gab es nicht. Nach den Bauplänen ist ein einheitliches Gebäude mit zwei Fachmärkten geplant, die jeweils über eigenständige Personal- wie auch Lagerräume verfügen. Für den Fachmarkt 1 ist eine Verkaufsfläche von 436 m² und für den Fachmarkt 2 eine solche von 473,81 m² ausgewiesen. Auf dem benachbarten Flurstück Nr. .../... befindet sich ein ...-Lebensmittelmarkt mit 1.200 m² Verkaufsfläche.
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Die Beigeladene verweigerte mit Schreiben vom 25.01.2008 die Erteilung ihres Einvernehmens „nach § 36 Abs. 1 BauGB zur Bauvoranfrage und nach § 145 Abs. 1 Satz 2 BauGB zur Sanierungsgenehmigung“.
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Mit Bescheid vom 06.02.2008 lehnte das Landratsamt unter Hinweis auf das fehlende Einvernehmen der Beigeladenen den Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids ab. Hiergegen legte die Klägerin mit Schreiben vom 19.02.2008 Widerspruch ein und brachte zur Begründung unter dem 06.03.2008 vor, der Fachmarkt 1 solle als Drogerie- und der Fachmarkt 2 als Textilfachmarkt genutzt werden. Die Bauvoranfrage beziehe sich allein auf die planungsrechtliche Zulässigkeit. Ein Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung sei nicht gestellt worden. Das Fehlen einer sanierungsrechtlichen Genehmigung hindere nicht die Erteilung eines Bauvorbescheids. Das Bauvorhaben sei nach § 34 Abs. 1 BauGB planungsrechtlich zulässig. Die Umgebung sei durch den ...-Lebensmittelmarkt sowie durch weitere Gewerbebetriebe geprägt. Der Rahmen werde durch die geplanten Einzelhandelsbetriebe nicht überschritten. Auch von der Grundfläche her bleibe das Bauvorhaben hinter Objekten in der näheren Umgebung zurück. § 34 Abs. 3 BauGB stehe dem Vorhaben nicht entgegen, da es nicht außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs angesiedelt werden solle. Das Baugrundstück liege innerhalb des im Regionalplan nach Plansatz 2.7.4 (der damaligen Fassung) ausgewiesenen Standortbereichs für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte. Daher könne das Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche nach sich ziehen.
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Mit Bescheid vom 20.03.2008 wies das Regierungspräsidium Stuttgart den Widerspruch unter Verweis auf das fehlende Einvernehmen der Beigeladenen zurück.
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Am 27.03.2008 hat die Klägerin beim Verwaltungsgericht Klage erhoben und zur Begründung ergänzend vorgetragen, der Bauvorbescheid sei unabhängig von sanierungsrechtlichen Vorschriften zu erteilen. Sanierungsrechtliche Belange könnten in einer auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens beschränkten Bauvoranfrage nicht einbezogen werden. Das Landratsamt habe auch nicht auf ein mangelndes Sachbescheidungsinteresse abgestellt. Schon deshalb könne die Klage nicht mit der Begründung abgewiesen werden, es fehle das Sachbescheidungsinteresse. Im Übrigen stehe nicht offenkundig fest, dass eine sanierungsrechtliche Genehmigung nicht erteilt werden könne oder sanierungsrechtliche Genehmigungspflichten dem Vorhaben überhaupt entgegenstünden. Ein Sanierungsziel, das auf den Ausschluss bestimmter Nutzungsarten gerichtet sei, könne nur durch einen Sanierungsbebauungsplan ausgeschlossen werden; ein solcher liege aber nicht vor. Es sei auch unschädlich, dass erst im Widerspruchsverfahren das Sortiment der Fachmärkte konkretisiert worden sei. Von einer unvollständigen Antragstellung am 30.11.2007 könne nicht ausgegangen werden, da das Landratsamt auf eine Unvollständigkeit nicht hingewiesen habe. Noch vor der Entscheidung über das Einvernehmen hätten Vertreter der Beigeladenen bei ihr telefonisch die Sortimente der Fachmärkte erfragt. In Kenntnis der vorgesehenen Sortimente habe die Beigeladene ihr Einvernehmen versagt. Die Bauvorlagen für die Bauvoranfrage hätten auch den Anforderungen des § 15 Abs. 1 LBOVVO entsprochen. Das Bauvorhaben sei nach § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig. Geplant seien zwei eigenständige Fachmärkte mit einer Verkaufsfläche von 436 m² beziehungsweise 474 m². Beide Vorhaben blieben mit ihrer Verkaufsfläche deutlich unter der Schwelle von 800 m² für einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb. Die Flächen der beiden Betriebe seien nicht zusammenzurechnen. Die beiden Fachmärkte seien zwar in einem Gebäude untergebracht, verfügten jedoch über eigenständige Eingänge sowie Sozialräume und eine jeweils eigenständige Anlieferung. Der Fachmarkt 1 (Drogeriefachmarkt) verfüge über ein Lager mit einem eigenständigen Zugang für die Anlieferung. Beim Fachmarkt 2 (Textilfachmarkt) sei ein gesonderter Anlieferungsbereich nicht üblich; dieser werde vielmehr über den Kundeneingang beliefert. Eine andere Beurteilung folge auch nicht aus Plansatz 2.7.11 des Regionalplans für die Region Stuttgart (frühere Fassung). Denn der dort verwendete Begriff der Einzelhandelsagglomeration sei für die planungsrechtliche Beurteilung auf der Grundlage von § 34 Abs. 1 BauGB unerheblich. Davon abgesehen sei Plansatz 2.7.11 des Regionalplans für die Region Stuttgart (frühere Fassung) unwirksam. Aus dem in § 11 Abs. 3 Satz 1 LPlG enthaltenen Gebot der Erforderlichkeit folge, dass ein Regionalplan, der aus Rechtsgründen der Vollzugsfähigkeit entbehre, gegen das Gebot der Erforderlichkeit der Planung verstoße. Die Größe der Verkaufsfläche von Einzelhandelsbetrieben könne nach den Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung nicht begrenzt werden, weil die Größenangabe als solche nicht aus sich heraus bestimmte Arten von baulichen oder sonstigen Anlagen zutreffend kennzeichne. Das in Plansatz 2.7.11 des Regionalplans für die Region Stuttgart (frühere Fassung) vorgegebene Agglomerationsverbot könne allein mit einer baugebietsbezogenen, vorhabenunabhängigen Verkaufsflächenobergrenze erreicht werden. Eine solche Verkaufsflächenobergrenze könne jedoch auf der Grundlage des geltenden Instrumentariums für die Bauleitplanung nicht festgesetzt werden. Das Bauvorhaben verstoße auch nicht gegen § 34 Abs. 3 BauGB, da es sich innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs befinde. Der zentrale Versorgungsbereich im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB werde durch den Standortbereich für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte aus Plansatz 2.7.4 des Regionalplans für die Region Stuttgart (frühere Fassung) festgelegt. Danach handele es sich bei dem abgegrenzten Standortbereich um den zentralörtlichen Versorgungskern der jeweiligen Gemeinde. Der zentrale Versorgungsbereich im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB könne durch Ziele der Raumordnung festgelegt werden. Plansatz 2.7.11 des Regionalplans für die Region Stuttgart (frühere Fassung), der sich mit dem Agglomerationsverbot befasse, habe hingegen nicht die Funktion einer räumlichen Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs. Der von der Beigeladenen im Rahmen ihres Einzelhandelskonzeptes festgelegte zentrale Versorgungsbereich sei für die Beurteilung nach § 34 Abs. 3 BauGB nicht maßgebend. Bei diesem Einzelhandelskonzept handele es sich um eine informelle Planung, die ohne Umsetzung durch eine planerische Abwägungsentscheidung keine Außenwirkung entfalte. Daher genieße der durch den Regionalplan abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Vorrang. Bei ihm handele es sich um eine planerische Abgrenzung durch Satzung auf der Grundlage einer Abwägungsentscheidung. Auch aufgrund eigentumsrechtlicher Gesichtspunkte sei der von der Beigeladenen abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich nicht maßgebend. Die Regelungen zu den Standortbereichen für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte aus dem Regionalplan für die Region Stuttgart seien seit dem 22.11.2002 in Kraft. Die Ausweisung als zentraler Versorgungsbereich habe daher schon bei Inkrafttreten des § 34 Abs. 3 BauGB zum 20.07.2004 gegolten. Den Beschluss zum Einzelhandelskonzept habe die Beigeladene hingegen erst am 23.11.2006 gefasst. Einschränkungen der bestehenden Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks könnten nur durch Rechtsnorm erfolgen. Ein informelles städtebauliches Konzept könne ein bestehendes Baurecht nicht entziehen. Unabhängig hiervon seien vom Bauvorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf einen eng abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich zu erwarten. Als Kriterium für die Feststellung schädlicher Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB sei in erster Linie das Maß der Umsatzumverteilung maßgebend. In der Praxis werde dabei vielfach auf einen Schwellenwert von 10 % abgestellt. Werde dieser Schwellenwert überschritten, lägen im Regelfall schädliche Auswirkungen vor. Umsatzumverteilungen in der Größenordnung von 10 % - bezogen auf den Umsatz in dem von der Beigeladenen mit dem Einzelhandelskonzept abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich - seien vom Bauvorhaben nicht zu erwarten. Der von der Beigeladenen abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich zeichne sich durch eine kleinteilige Einzelhandelsstruktur aus, die durch kleine Fachgeschäfte geprägt sei. Deshalb liege die Gesamtverkaufsfläche in diesem Bereich auch nur bei 3.850 m². Nahezu die Hälfte der Betriebe habe nur eine Verkaufsfläche bis zu 50 m². Neun Prozent der Betriebe hätten nur halbtags oder an bestimmten Wochentagen geöffnet. Dies unterstreiche den kleinteiligen, inhabergeführten Charakter der Einzelhandelsbetriebe innerhalb des von der Beigeladenen abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichs. Diesen Betrieben würden durch den geplanten Drogeriefachmarkt und den Textilfachmarkt keine wesentlichen Umsätze entzogen.
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Mit Urteil vom 18.05.2009 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen und die Berufung zugelassen. Die Klage sei zulässig. Die Erteilung eines Bauvorbescheids für ein Vorhaben im Geltungsbereich einer Sanierungssatzung hänge nicht davon ab, dass zuvor eine Genehmigung nach § 145 BauGB erteilt worden sei. Eine gesetzliche Regelung, die eine formelle Konzentration vorsehe, bestehe nicht. Im Übrigen habe über die Frage, ob ein Vorhaben nach § 145 BauGB unter sanierungsrechtlichen Gesichtspunkten zugelassen werden könne, nicht die Baurechtsbehörde zu entscheiden; dies sei vielmehr der Gemeinde in einem selbständigen Genehmigungsverfahren vorbehalten. Allenfalls dann, wenn die Ablehnung der sanierungsrechtlichen Genehmigung durch die Gemeinde unanfechtbar geworden sei oder die sanierungsrechtliche Genehmigung unter keinen Umständen erteilt werden könne, könne das für die Verpflichtungsklage erforderliche Antragsinteresse oder Sachbescheidungsinteresse fehlen. Im letzteren Fall sei erforderlich, dass ein offensichtliches und schlechthin nicht ausräumbares Hindernis gegen die Verwertung der Baugenehmigung / des Bauvorbescheids bestehe, wobei an das Vorliegen der Offensichtlichkeit strenge Anforderungen zu stellen seien. Von dieser geforderten Offensichtlichkeit könne im vorliegenden Fall nicht ausgegangen werden. Auch liege eine bestandskräftige Entscheidung der Beigeladenen nach § 145 BauGB nicht vor. Die Klage sei jedoch nicht begründet. Dem Vorhaben der Klägerin stünden Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegen. Gegenstand der Bauvoranfrage sei die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Fachmarktes 1 mit einer Verkaufsfläche von 436 m² und eines Fachmarktes 2 mit einer Verkaufsfläche von 473,81 m², wobei der Fachmarkt 1 als Drogeriefachmarkt und der Fachmarkt 2 als Textilfachmarkt genutzt werden sollten. Zwar sei dieser Verfahrensgegenstand den am 30.11.2007 bei der Baurechtsbehörde eingereichten Bauvorlagen in der gebotenen Deutlichkeit nicht zu entnehmen. Im Widerspruchsverfahren sei das Vorhaben jedoch näher erläutert worden. Vor dem Hintergrund, dass nach § 45 Abs. 1 Nr. 1 LVwVfG sogar der für den Erlass eines Verwaltungsakts erforderliche Antrag nach § 45 Abs. 2 LVwVfG bis zum Abschluss des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens noch nachträglich gestellt werden könne und das Verwaltungsverfahren im Falle eines Verpflichtungsbegehrens seinen Abschluss erst finde, wenn über das Begehren unanfechtbar entschieden worden sei, bestünden hier im Hinblick auf die Konkretisierung der Bauvoranfrage erst während des Widerspruchsverfahrens keine Bedenken. Etwas Anderes könne allenfalls dann in Betracht kommen, wenn erhebliche Änderungen der Bauvoranfrage Anlass zu einer erneuten Prüfung der Zulässigkeit des Vorhabens seitens der Baurechtsbehörde böten. Davon könne hier jedoch nicht ausgegangen werden. Das Landratsamt und das Regierungspräsidium hätten schon aufgrund des fehlenden Einvernehmens der Beigeladenen eine Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Bauvorhabens nicht vorgenommen. Der Ausschuss für Technik, Landwirtschaft und Umwelt der Beigeladenen habe nach dem unwidersprochenen Vorbringen der Klägerin in Kenntnis der beabsichtigten Nutzung der geplanten Fachmärkte sein Einvernehmen versagt. Bei dieser Sachlage bestehe kein Anlass zu einer erneuten Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Bauvorhabens durch die Baurechtsbehörde und die Beigeladene. In bauplanungsrechtlicher Hinsicht beurteile sich das Bauvorhaben der Klägerin nach § 34 Abs. 1 BauGB. Es füge sich nach der Art der baulichen Nutzung in seine nähere Umgebung ein. Die Klägerin plane zwei die Grenze zur Großflächigkeit nicht überschreitende Fachmärkte, die in dem in der näheren Umgebung bereits vorhandenen ...-Lebensmittelmarkt ein Vorbild hätten. Das Vorhaben einschließlich der Stellplatzanlage füge sich auch hinsichtlich der übrigen Kriterien des § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung ein und sei über die Fornsbacher Straße und den Obermühlenweg erschlossen. Das Bauvorhaben verstoße jedoch gegen § 34 Abs. 3 BauGB. Von ihm seien schädliche Auswirkungen auf einen zentralen Versorgungsbereich im Gebiet der Beigeladenen zu erwarten. Die geplanten Fachmärkte seien Vorhaben im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB, auch wenn es sich hierbei nicht um großflächige Einzelhandelsbetriebe handele. Der Begriff des Vorhabens im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB sei nicht auf großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO beschränkt. Bei der Murrhardter Innenstadt entlang der Hauptstraße und des Marktplatzes handele es sich um einen zentralen Versorgungsbereich im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB. Dem Einzelhandelskonzept der Beigeladenen komme als informelle Planung keine bindende Wirkung bei der Anwendung des § 34 Abs. 3 BauGB zu. Die räumliche Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs unterliege der vollen gerichtlichen Kontrolle und richte sich allein nach den tatsächlich vorhandenen örtlichen Gegebenheiten. Informelle Planungen könnten die aus den tatsächlichen Gegebenheiten ableitbaren Schlussfolgerungen jedoch bestätigen und präzisieren. Nach den vorliegenden Karten und sonstigen Unterlagen, die mit den Beteiligten erörtert worden seien, lasse sich feststellen, dass in der Innenstadt von Murrhardt ein zentraler Versorgungsbereich vorhanden sei. Das Einzelhandelskonzept könne jedenfalls hinsichtlich der Feststellungen zum Ist-Zustand herangezogen werden. Denn es enthalte eine aktuelle Bestandsaufnahme der Einzelhandelsstruktur und treffe Aussagen zum jeweiligen Warenangebot. Nach den Erörterungen in der mündlichen Verhandlung gebe diese Bestandsaufnahme im Wesentlichen auch den aktuell gegebenen Zustand wieder. Danach würden in der Murrhardter Innenstadt nicht nur Waren des kurzfristigen Bedarfs, sondern auch des mittelfristigen sowie des langfristigen Bedarfs angeboten. Dieses Angebot werde durch Dienstleistungen (u.a. Apotheke, Friseur, Reisebüro, Fahrschule, Reinigung) ergänzt. Angebote für den mittel- und langfristigen Bedarf bezögen sich unter anderem auf Bekleidung, Bücher, Geschenke, Haushaltswaren, Schmuck und Telekommunikation. Außerdem befänden sich in dem Bereich drei Drogeriefachgeschäfte. Ferner seien Gaststätten, Cafés und Imbissbetriebe vorzufinden. Dass die Einzelhändler zum Teil relativ geringe Verkaufsflächen beanspruchten, stelle die Einstufung als zentralen Versorgungsbereich nicht in Frage. Zwar sei in der Innenstadt von Murrhardt ein Frequenzbringer in Form eines Vollsortimenters im Lebensmittelbereich oder eines Lebensmitteldiscounters nicht vorhanden. Dies beeinträchtige jedoch nicht die Funktion der Innenstadt von Murrhardt, eine weitreichende, verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen zu gewährleisten. Immerhin seien in der Innenstadt von Murrhardt ein kleiner ...-Lebensmittelbetrieb, ein Fischgeschäft, ein Obst- und Gemüseladen sowie mehrere Bäckereien ansässig, die den Bedarf an Lebensmitteln weitgehend befriedigen könnten. Wie dieser zentrale Versorgungsbereich der Innenstadt von Murrhardt räumlich abzugrenzen sei, beurteile sich nach den konkreten örtlichen Gegebenheiten. Einer exakten Grenzziehung bedürfe es nicht, weil das Baugrundstück in jedem Fall nicht mehr diesem zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt zuzuordnen sei. Der Standort der geplanten Vorhaben sei durch Wohnnutzung, Gewerbe sowie durch einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb geprägt und könne bei einer Entfernung von ca. 200 m zum südlichen Ende des zentralen Versorgungsbereichs an der Kreuzung Hauptstraße / ... Straße der Innenstadt und damit dem Nahversorgungszentrum nicht mehr zugerechnet werden. Die Innenstadt habe als zentraler Versorgungsbereich auch den erforderlichen städtebaulich gewichtigen Einzugsbereich. So lebten im fußläufig erreichbaren Umkreis dieses Nahbereichszentrums von 700 m ca. 5.000 Einwohner. Die Innenstadt sei durch eine städtebaulich integrierte Lage inmitten eines Wohnumfelds gekennzeichnet. Dieser Wertung stehe nicht entgegen, dass sich mit dem Discountmarkt ... in rund 200 - 250 m Entfernung zur Innenstadt ein isolierter Einzelhandelsstandort entwickelt habe, der seinerseits eine Nahversorgungsfunktion erfülle und dabei auch auf solche Kunden abziele, die in der Innenstadt wohnten. Wegen der isolierten Lage könne dieser Discountmarkt die Funktion eines Nahversorgungszentrums mit einer Mischung unterschiedlicher Angebote, die sich aus der Sicht der Kunden ergänzten und damit die städtebauliche Attraktivität gerade eines Zentrums ausmachten, nicht erfüllen. Nach der gebotenen umfassenden Wertung der städtebaulich relevanten Umstände seien hier von dem Bauvorhaben auch schädliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich zu erwarten. Das Sortiment der geplanten Fachmärkte umfasse Drogerieartikel und Textilien und damit gerade solche Warengruppen, die in mehreren Einzelhandelsbetrieben des zentralen Versorgungsbereichs angeboten würden. Das Sortiment ziele damit gerade auf die Kundschaft ab, deren Versorgung der zentrale Versorgungsbereich diene. Die vorgesehene Verkaufsfläche der beiden Fachmärkte betrage mit rund 910 m² ca. 24 % der im Versorgungsgebiet bereits vorhandenen Gesamtverkaufsfläche und ca. 54 % der im Versorgungsbereich bestehenden Gesamtverkaufsfläche des Bereichs Drogerie und Bekleidung. Bei diesen Größenordnungen seien die Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich schädlich im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB. Dies gelte umso mehr, als das Bauvorhaben zwar außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs angesiedelt werden solle, aber doch in einer so dichten Nähe zu ihm, dass es auf eben die Kundschaft abziele, deren Versorgung der zentrale Versorgungsbereich diene. Dass die Versorgung des zentralen Versorgungsbereichs bereits jetzt gefährdet sei, belegten die in dem Übersichtsplan „Einzelhandel und Dienstleistung in der Murrhardter Innenstadt“ vermerkten Leerstände. Eine Errichtung der geplanten Fachmärkte würde diesen städtebaulichen Missstand verstärken. Weiteren Betriebsschließungen und damit einer weiteren Verminderung der Vielfalt und Dichte des Warenangebots entgegenzuwirken, sei aber gerade Ziel des § 34 Abs. 3 BauGB. Das Urteil wurde der Klägerin am 28.05.2009 zugestellt.
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Am 18.06.2009 hat die Klägerin Berufung eingelegt, zu deren Begründung sie im Wesentlichen darlegt, ihr Vorhaben verstoße nicht gegen § 34 Abs. 3 BauGB, und sie habe daher einen Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheids.
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Das Baugrundstück liege nicht außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB. Das Verwaltungsgericht stelle für die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs allein auf die tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten ab. Es stütze sich insoweit auf die Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen. Diese Rechtsprechung sei vom Bundesverwaltungsgericht bestätigt worden. Sie betreffe jedoch eine andere Fragestellung. Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen und das Bundesverwaltungsgericht hätten allein entschieden, dass ein informelles städtebauliches Konzept nicht geeignet sei, einen tatsächlich vorhandenen zentralen Versorgungsbereich mit Wirkung für § 34 Abs. 3 BauGB räumlich einzugrenzen, wenn die von dem Konzept gezogene Grenze in der Örtlichkeit keine Bestätigung finde. Das Bundesverwaltungsgericht begründe dies damit, dass ein informelles städtebauliches Konzept anders als ein Bebauungsplan keine rechtsverbindlichen Festsetzungen enthalte. Im vorliegenden Fall gehe es jedoch nicht um die räumliche Eingrenzung eines tatsächlich vorhandenen zentralen Versorgungsbereichs durch ein informelles städtebauliches Konzept, sondern um die (erweiternde) Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs durch den Regionalplan und damit durch eine verbindliche Rechtsnorm. Die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB richte sich nicht allein nach den tatsächlichen Verhältnissen. Hierfür biete der Wortlaut der Bestimmung keinen Anhalt. Die Entstehungsgeschichte der Regelung weise in eine andere Richtung. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers sollten sich zentrale Versorgungsbereiche insbesondere aus planerischen Festlegungen ergeben, nämlich aus Darstellungen und Festsetzungen in Bauleitplänen oder aus Festlegungen in den Raumordnungsplänen. Nicht zuletzt könnten sich die zentralen Versorgungsbereiche auch aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen ergeben (BT-Drucks. 15/2250, S. 54). Danach komme es in erster Linie auf planerische Festlegungen an, zu denen der Gesetzgeber auch Raumordnungspläne gezählt habe. Auch die Struktur von § 34 BauGB gebiete es nicht, für die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche allein auf die tatsächlichen Verhältnisse abzustellen. Im Rahmen des Einfügens nach § 34 Abs. 1 BauGB komme es zwar auf die tatsächlichen Verhältnisse an. Maßgeblich seien in erster Linie optisch wahrnehmbare Gegebenheiten. Das Verbot der Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche in § 34 Abs. 3 BauGB sei jedoch kein Unterfall des Einfügens. Es handele sich vielmehr um einen eigenständigen Versagungsgrund. Ob eine Beeinträchtigung eines zentralen Versorgungsbereichs vorliege, lasse sich nicht optisch wahrnehmen. Eine solche förmliche Planung finde sich im Regionalplan der Region Stuttgart. Er werde als Rechtsnorm in der Form der Satzung beschlossen. Im Aufstellungsverfahren seien die Gemeinden nach § 12 Abs. 2 Nr. 1 LPIG zu beteiligen. Nach § 12 Abs. 3 LPIG sei auch die Öffentlichkeit einzubeziehen. Die zentralen Versorgungsbereiche in den Gemeinden mit zentral-örtlicher Funktion seien im Regionalplan für die Region Stuttgart gebietsscharf abgegrenzt. Für diesen Zweck sei die Teiländerung 2002 „Großflächiger Einzelhandel“ vorgenommen worden, die am 13.03.2002 als Satzung beschlossen und am 22.11.2002 rechtsverbindlich geworden sei. Nach Plansatz 2.7.4 (der damaligen Fassung) seien Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten nur in den zentralörtlichen Versorgungskernen und nur in den in der Raumnutzungskarte dargestellten regionalbedeutsamen Einzelhandelsschwerpunkten vorzusehen. In der Raumnutzungskarte würden diese Standorte als „Standortbereiche für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte“ bezeichnet. In der Begründung zu Plansatz 2.7.4 (der damaligen Fassung) heiße es, die räumliche Konkretisierung der Standortbereiche in der Raumnutzungskarte gewährleiste, dass ein in Betracht kommender Standort funktional und städtebaulich integriert sei und damit den Grundsätzen und Zielen der Raumordnung an die räumliche Lage entspreche. Die Abgrenzung dieser Bereiche sei in enger Abstimmung mit den betroffenen Städten und Gemeinden vorgenommen worden. Dabei seien folgende Kriterien berücksichtigt worden:
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- zentrale Lage in Bezug auf das Siedlungsgebiet des zentralen Orts und seinen Verflechtungsbereich, insbesondere zu Wohnsiedlungsgebieten,- günstige Lage zu zentralem ÖPNV-Zugang,- günstige Lage zu Anbindungspunkten für den Individualverkehr,- Einbeziehung der bestehenden, zentral gelegenen Einzelhandelslagen,- Einbeziehung publikumswirksamer zentral gelegener öffentlicher und privater Dienstleistungseinrichtungen,- Einbeziehung zentral gelegener öffentlicher und privater kultureller Einrichtungen,- Barrieren, die eine fußläufig attraktive Verbindung mit den bestehenden Einzelhandelslagen beeinträchtigten.
- zentrale Lage in Bezug auf das Siedlungsgebiet des zentralen Orts und seinen Verflechtungsbereich, insbesondere zu Wohnsiedlungsgebieten,
- günstige Lage zu zentralem ÖPNV-Zugang,
- günstige Lage zu Anbindungspunkten für den Individualverkehr,
- Einbeziehung der bestehenden, zentral gelegenen Einzelhandelslagen,
- Einbeziehung publikumswirksamer zentral gelegener öffentlicher und privater Dienstleistungseinrichtungen,
- Einbeziehung zentral gelegener öffentlicher und privater kultureller Einrichtungen,
- Barrieren, die eine fußläufig attraktive Verbindung mit den bestehenden Einzelhandelslagen beeinträchtigten.
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Nach diesen Abgrenzungskriterien sei auch der Standortbereich für das Gebiet der Beigeladenen entstanden. In der Begründung zur Teiländerung 2002 des Regionalplans heiße es insoweit, dass die Abgrenzung im Wesentlichen dem Vorschlag der Beigeladenen entspreche. Der in der Raumnutzungskarte abgegrenzte Standortbereich für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte sei daher als ein durch einen Raumordnungsplan festgelegter zentraler Versorgungsbereich im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB anzusehen. Das Baugrundstück liege innerhalb dieses Bereichs. Dieser durch förmliche Planung festgelegte zentrale Versorgungsbereich könne nicht durch eine informelle Planung eingegrenzt werden. Insoweit gelte Gleiches wie für eine Eingrenzung eines tatsächlich vorhandenen zentralen Versorgungsbereichs durch informelle Planung. Auch insoweit fehle es der informellen Planung an rechtsverbindlichen Festsetzungen, mit denen sie sich über eine raumordnerische Abgrenzung hinwegsetzen könne, die in der Form der Satzung beschlossen worden sei. Hinzu komme, dass das Einzelhandelskonzept der Beigeladenen als informelle Planung erst am 23.11.2006 beschlossen worden sei. Zu diesem Zeitpunkt sei die Teiländerung 2002 des Regionalplans schon seit langem in Kraft gewesen. Da das Baugrundstück danach Bestandteil eines zentralen Versorgungsbereichs im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB gewesen sei, habe zum Zeitpunkt des Beschlusses der Beigeladenen über das Einzelhandelskonzept eine Nutzungsmöglichkeit bestanden, die Einzelhandelsbetriebe mit eingeschlossen habe. Diese Nutzungsmöglichkeit könne nicht durch informelle Planung entzogen werden, da Inhalt und Schranken des Eigentums nur durch Rechtsnorm vorgenommen werden könnten.
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Selbst bei einer engen Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereich ließen die geplanten Einzelhandelsbetriebe keine schädlichen Auswirkungen im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB erwarten. Der Drogerie- und der Textilfachmarkt würden den Betrieben in der Innenstadt keine wesentlichen Umsätze entziehen. Sie konkurrierten vielmehr mit Betrieben in anderen Standortlagen. Umsatzumverteilungen zu Lasten der Betriebe im von der Beigeladenen abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich würden deutlich unter 10 % liegen. Bei dem Textilmarkt handele es sich außerdem nur um eine Verlagerung des ...-Textilmarktes vom Standort Fornsbacher Straße östlich des Baugrundstücks. Gleichwohl habe das Verwaltungsgericht sich auf einen Verkaufsflächenvergleich beschränkt und ihn mit der Erwägung ergänzt, in der Innenstadt seien bereits Leerstände zu verzeichnen, so dass der zentrale Versorgungsbereich gefährdet sei. Für den Drogerie- und den Textilfachmarkt konstatiere es, dass sie zusammen 54 % der für diese Sortimente in der Innenstadt existierenden Verkaufsflächen aufwiesen. Bei diesen Größenordnungen sei von beachtlichen Funktionsstörungen in der Innenstadt auszugehen. Diese Auffassung des Verwaltungsgerichts sei verfehlt. Es wäre die Einholung eines Sachverständigengutachtens geboten gewesen. Dass der Verkaufsflächenvergleich untauglich sei, liege für den Textilfachmarkt auf der Hand. Sie habe für den Textilfachmarkt bereits einen Mietvertrag mit der Firma ... abgeschlossen. Die Firma ... wolle den Textilfachmarkt von dem Standort an der Fornsbacher Straße lediglich auf das Baugrundstück verlagern. Ein Vergleich der Verkaufsfläche des geplanten Textilfachmarktes mit der für dieses Sortiment in der von der Beigeladenen abgegrenzten Innenstadt sage daher nichts über die durch den Textilfachmarkt zu Lasten der Innenstadt bewirkten Kaufkraftverlagerung. Es sei nicht zu erwarten, dass der ...-Textilfachmarkt nach seiner Standortverlagerung einen grundsätzlich anderen Kundenkreis ansprechen werde als am Bestandsstandort. Zudem sei die Kaufkraftbindungsquote für das Sortiment Bekleidung in Murrhardt außerordentlich niedrig. Nach dem Einzelhandelskonzept des Büros ... liege sie bei nur 47 % (Tabelle A-2 auf S. 109). Dies bedeute, dass mehr als die Hälfte der Kaufkraft der Bürger von Murrhardt an Standorte außerhalb von Murrhardt abfließe. Dies zeige, dass erheblicher Spielraum für die weitere Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben für das Textilsortiment existiere und eine Ansiedlung deshalb eher zu einer Erhöhung der Kaufkraftbindung in Murrhardt als zu einer Kaufkraftverlagerung aus der Innenstadt an einen anderen Standort führen werde. Ähnliches gelte für den Drogeriefachmarkt. Für dieses Sortiment existierten in der von der Beigeladenen abgegrenzten Innenstadt weniger als 450 m² Verkaufsfläche. In ganz Murrhardt liege die Verkaufsfläche für dieses Sortiment bei weniger als 1.300 m² (Tabelle A-12 auf S. 113 des Einzelhandelskonzepts). Die im Einzelhandelskonzept für die Innenstadt verzeichnete Verkaufsfläche entfalle nahezu ausschließlich auf einen dort ansässigen ...-Drogeriemarkt. Der von ihr geplante Drogeriefachmarkt sei discountorientiert. Er werde daher in erster Linie mit anderen Drogeriefachmärkten konkurrieren und dem ...-Drogeriemarkt keinen wesentlichen Wettbewerb machen. Die Kaufkraftumlenkung werde bezogen auf diesen Betrieb bei weniger als 10 % liegen. Der ...-Drogeriemarkt sei zudem in ein umfangreiches Filialnetz eingebunden. Gerade bei filialisierenden Betrieben sei davon auszugehen, dass sie ihre Filialstandorte auch bei Eintritt weiterer Konkurrenten in das Marktgeschehen nicht aufgäben. Sie hätten ein größeres Standvermögen als kleine, inhabergeführte Geschäfte. Unabhängig davon würde auch eine Aufgabe des Standorts des ...-Drogeriemarktes noch nicht zu einer städtebaulich relevanten Funktionsstörung führen. Betroffen wäre ein Einzelhandelsbetrieb von insgesamt mehr als 80 Einzelhandelsbetrieben in der Innenstadt. Ein ...-Drogeriemarkt könne nicht als Magnetbetrieb angesehen werden, der die Funktion eines Frequenzbringers für andere Betriebe wahrnehme. Sehe man bei einer Aufgabe dieses einen Standorts eines kleinen Drogeriemarktes in der Innenstadt schon schädliche Auswirkungen im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB, führe dies zum Wettbewerbsschutz für einen einzelnen Betrieb, der nicht Ziel des Bauplanungsrechts sei.
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Die Klägerin beantragt zuletzt,
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1. das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 18. Mai 2009 - 11 K 1180/08 - zu ändern und den Ablehnungsbescheid des Landratsamts Rems-Murr-Kreis vom 6. Februar 2008 und den dazu ergangenen Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 20. März 2008 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, ihr einen positiven Bauvorbescheid für die Errichtung eines Drogeriefachmarktes und eines Textilfachmarktes auf dem Grundstück ... ... ... in 71540 Murrhardt nach Maßgabe ihrer Bauvoranfrage vom 15. November 2007 zu erteilen;
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hilfsweise: den Beklagten zu verpflichten, ihr einen positiven Bauvorbescheid für die Errichtung eines Drogeriefachmarktes auf dem Grundstück ... ... ... in 71540 Murrhardt nach Maßgabe ihrer Bauvoranfrage vom 15. November 2007 zu erteilen;
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höchst hilfsweise: den Beklagten zu verpflichten, ihr einen positiven Bauvorbescheid für die Errichtung eines Textilfachmarktes auf dem Grundstück ... ... ... in 71540 Murrhardt nach Maßgabe ihrer Bauvoranfrage vom 15. November 2007 zu erteilen;
17
2. die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.
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Der Beklagte beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Zur Begründung führt er aus, das Bauvorhaben verstoße gegen § 34 Abs. 3 BauGB. Nach der Kommentarliteratur könne sich ein zentraler Versorgungsbereich aus Bauleitplänen und / oder Raumordnungsplänen, aber auch aus sonstigen, planungsrechtlich nicht verbindlichen raumordnerischen oder städtebaulichen Konzeptionen und ebenso auch aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen ergeben. Die zuletzt genannte Alternative komme hier zum Tragen: Die örtlichen Gegebenheiten der Murrhardter Innenstadt machten die räumliche Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs augenfällig. Der vom Verwaltungsgericht angewandte Verkaufsflächenvergleich sei eines von mehreren tauglichen Hilfsmitteln zur Quantifizierung des erwarteten Kaufkraftabflusses. Die Kritik der Klägerin, dass das Verwaltungsgericht die Aufgabenteilung zwischen Standorten in der Innenstadt und Fachmarktstandorten außerhalb der Innenstadt nicht beachtet habe, überzeuge schon insoweit nicht, als das Kriterium der Aufgabenteilung - im Gegensatz zum Verkaufsflächenvergleich - nicht in objektiv nachprüfbaren Zahlen ablesbar, sondern dem subjektiven Blickwinkel des jeweiligen Betrachters unterworfen sei. Dies zeigten die Ausführungen in der Berufungsbegründung plastisch: Die Behauptung, ein discountorientierter Drogeriefachmarkt der Klägerin würde einem Drogeriefachmarkt der Firma ... „keinen wesentlichen Wettbewerb machen“, und ... würde seine „Filialstandorte auch bei Eintritt weiterer Konkurrenten in das Marktgeschehen nicht aufgeben“, erscheine weltfremd. Die Aufgabenteilung der einzelnen Branchen im Ortskern einerseits und an dezentralen Standorten andererseits erfolge meist wesentlich komplizierter, als sie von der Klägerin dargestellt werde, und eigne sich deshalb kaum als entscheidungsrelevantes Kriterium.
21
Die Beigeladene beantragt ebenfalls,
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23
Sie äußert sich wie folgt: Die Klage sei schon unzulässig, weil es an einem Sachbescheidungsinteresse für die Bauvoranfrage fehle. Einer Verwertung des Bauvorbescheids stehe ein Versagungsgrund nach § 145 Abs. 2 BauGB als offensichtliches und nicht ausräumbares Hindernis entgegen. Die Baurechtsbehörde habe nach § 145 Abs. 1 Satz 2 BauGB auch über die sanierungsrechtliche Genehmigung zu entscheiden. Dann könne es nicht darauf ankommen, ob die sanierungsrechtliche Genehmigung bereits bestandskräftig abgelehnt sei oder nicht.
24
Die Bauvoranfrage sei auch zu unbestimmt, weil sie nur auf die Genehmigung „zweier Fachmärkte“ gerichtet sei, und der beantragte Bauvorbescheid schon deshalb abzulehnen. Das Verwaltungsgericht sei von einem falschen Streitgegenstand ausgegangen, weil es die erst im Widerspruchsverfahren benannten Sortimente zugrundegelegt habe. In den am 30.11.2007 bei der Baurechtsbehörde eingereichten Bauvorlagen sei nur von zwei Fachmärkten die Rede gewesen, ohne Sortimentsangabe. Da die Bauvoranfrage gemäß § 57 Abs. 2 LBO in Verbindung mit § 52 Abs. 1 LBO bei der Gemeinde einzureichen sei, lasse sich deren Inhalt nicht im Widerspruchsverfahren korrigieren. Nach Einreichung der Bauvoranfrage bei der Gemeinde seien die Verfahrensschritte des § 53 Abs. 2 LBO und § 55 LBO durchzuführen. Außerdem setze nur die Einreichung des Antrags bei der Gemeinde die Frist des § 36 Abs. 2 BauGB in Gang. All diese Verfahrensschritte würden umgangen, wenn erst im Widerspruchsverfahren der Nutzungszweck des Vorhabens angegeben werde. Deshalb bleibe die unter dem 15.11.2007 bei der Gemeinde eingereichte Bauvoranfrage Gegenstand der Verpflichtungsklage. Der Verstoß lasse sich nicht mit einem Hinweis auf § 45 Abs. 1 Nr. 1 LVwVfG ausräumen. Es gehe nicht um die Nachholung eines Antrags, sondern um den Wegfall der in der Landesbauordnung zwingend vorgesehenen Verfahrensschritte.
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Die Klägerin verkenne bei ihren Ausführungen zum zentralörtlichen Versorgungskern im Regionalplan des Verbandes Region Stuttgart den Bedeutungsgehalt dieser regionalplanerischen Regelung. Ihr komme keine Bedeutung für § 34 Abs. 3 BauGB zu. Schon die unterschiedliche Wortwahl im Plansatz 2.7.4 und 2.7.11 (frühere Fassung) des Regionalplans gegenüber § 34 Abs. 3 BauGB weise darauf hin, dass die Regelung im Regionalplan keinen unmittelbaren Bezug zu dieser Vorschrift beinhalte. Eine Bindungswirkung regionalplanerischer Vorgaben könne sich im Übrigen nur aus einer gesetzgeberischen Anordnung ergeben. Eine solche finde sich in § 1 Abs. 4 BauGB für das Bauleitplanverfahren. Streitgegenstand sei jedoch nicht eine Festsetzung des Bebauungsplans, sondern die Ablehnung eines beantragten Bauvorbescheids. Im Übrigen wäre sie auch im Rahmen der Bauleitplanung nicht verpflichtet, den raumordnerischen Rahmen für einen zentralörtlichen Versorgungskern voll auszuschöpfen. Die regionalplanerische Vorgabe ermögliche es der Gemeinde allenfalls, den zentralörtlichen Versorgungskern des Regionalplans für entsprechende bauleitplanerische Darstellungen oder Festsetzungen zu nutzen; eine Verpflichtung, entsprechende Bebauungspläne aufzustellen, ergebe sich daraus nicht. Eine Bindungswirkung für das Bauvoranfrageverfahren könnte sich allenfalls aus den im Raumordnungsrecht verankerten Bindungsgeboten ergeben. Aus § 4 Abs. 2 ROG sei zu entnehmen, dass sich aus dem Raumordnungsrecht eine Bindungswirkung für Maßnahmen von Personen des Privatrechts nur dann ergebe, wenn diese Maßnahmen der Planfeststellung oder der Genehmigung mit der Rechtswirkung der Planfeststellung bedürften (§ 4 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3) oder wenn diese Maßnahmen in Wahrnehmung öffentlicher Aufgaben durchgeführt würden (§ 4 Abs. 1 Satz 2 ROG). Bei sonstigen Maßnahmen von Personen des Privatrechts träten Bindungswirkungen von Erfordernissen der Raumordnung (vgl. § 3 Abs. 1 Nr. 1 ROG) nur ein, wenn die für die Zulassungsentscheidung geltenden Vorschriften solche statuierten. Daran fehle es aber in § 34 Abs. 3 BauGB. Anders als früher (BauGB 1976) verlange auch § 34 Abs. 1 BauGB nicht mehr die Berücksichtigung „öffentlicher Belange“, die ein „Einfallstor“ für die raumordnerischen Erfordernisse dargestellt hätten. Die Annahme der Klägerin, aus den Regelungen im Regionalplan folge die Erkenntnis, das Bauvorhaben befinde sich künftig in einem zentralen Versorgungsbereich im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB, sei demnach unrichtig. Wenn die Klägerin den Regelungen des Regionalplans eine unmittelbare Bindungswirkung für die Anwendung des § 34 Abs. 3 BauGB beimesse, dann müsse sie es auch konsequent bei der Anwendung des Begriffs „schädliche Auswirkungen“ tun. Der Regionalplan gehe in der Teilfortschreibung des Kapitels 2.7 vom 09.07.2008 davon aus, bei der Frage der Auswirkungen eines Einzelhandelsbetriebes seien auch die Wirkungen einer „Agglomeration“ zu berücksichtigen. Eine Agglomeration werde dabei wie folgt beschrieben: „2.7.11 (Z) Räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben (Agglomeration) - Eine Agglomeration von Einzelhandelsbetrieben entsteht, wenn räumlich nahe beieinander liegend mehrere Einzelhandelsbetriebe errichtet werden, zu einem bestehenden Einzelhandelsbetrieb ein oder mehrere neue Einzelhandelsbetriebe hinzutreten oder bestehende Einzelhandelsbetriebe erweitert oder umgenutzt werden, so dass die Summe der Verkaufsflächen der räumlich nahe beieinanderliegenden Einzelhandelsbetriebe größer als 800 m² ist. Räumlich nahe beieinander liegen Einzelhandelsbetriebe, wenn die Luftlinie zwischen den Gebäudezugängen nicht länger als 150 m ist.“ Diese Teilfortschreibung sei am 21.11.2008 rechtsverbindlich geworden und sei somit regionalplanerischer Maßstab der Agglomeration. Da die Zugänge zu den beiden strittigen Fachmärkten weniger als 150 m auseinander lägen, seien die Märkte bei der Frage der schädlichen Auswirkungen als Einheit zu behandeln und erfüllten außerdem das Merkmal der Großflächigkeit. Entgegen der Auffassung der Klägerin verstoße die Ablehnung der Bauvoranfrage nicht gegen die verfassungsrechtliche Eigentumsgarantie des Art. 14 GG. Zu Unrecht gehe die Klägerin davon aus, der Regionalplan sei in der Lage, einen „Bauanspruch“ zu begründen. Den „Bauanspruch“ begründe ausschließlich § 34 BauGB. Der Regionalplan erzeuge gemäß § 4 Abs. 2 ROG keine Bindungswirkung im Prüfprogramm des § 34 BauGB. Dasselbe gelte kraft Landesrechts, wie sich aus § 4 Abs. 4 LPIG ergebe. Ein Bauanspruch kraft Regionalplans sei dem Städtebaurecht fremd. Wenn eigentumsrechtliche Verfügungsrechte entzogen würden, geschehe dies durch § 34 Abs. 3 BauGB und somit durch ein förmliches Gesetz.
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Die Klägerin verneine ferner zu Unrecht schädliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich, die von ihrem Bauvorhaben ausgingen. Sie setze sich nicht mit der Stellungnahme des Gutachters Dr. ... auseinander. Dieser komme zu der Aussage (Gutachterliche Kurzstellungnahme vom 08.05.2009 - S. 4): „Die hohe Relation der Verkaufsfläche des geplanten Drogeriefachmarktes zur entsprechenden Verkaufsfläche im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt sowie die Auswirkungen des Textilfachmarktes auf die Magnetfunktion der Bekleidungsangebote für die Innenstadt lassen auf schädliche Auswirkungen schließen.“ Die Argumente der Klägerin könnten diese Aussage nicht in Frage stellen. Insbesondere habe keine Bedeutung, welcher Mieter in das Bauvorhaben einziehen solle. Die Bauvoranfrage sei grundstücksbezogen, nicht mieterbezogen. Die Ausführungen zum angeblichen Wettbewerbsschutz im Hinblick auf den Drogeriemarkt gingen fehl. Auch wenn zur Zeit nur ein Betreiber vorhanden sei, werde von § 34 Abs. 3 BauGB nicht nur er, sondern die Innenstadt als Einzelhandelsstandort geschützt.
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Dem Senat liegen die Bauakten des Beklagten, die Widerspruchsakten und die Gerichtsakten vor. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt dieser Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
I.
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Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet.
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1. Die Berufung ist nach Zulassung durch das Verwaltungsgericht statthaft und auch im Übrigen zulässig. Die Klägerin hat ihre Berufung entsprechend den Vorgaben des § 124a Abs. 2 VwGO eingelegt und in Übereinstimmung mit § 124a Abs. 3 VwGO begründet.
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2. Die Berufung hat aber in der Sache keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen.
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a) Die Klage ist mit dem Hauptantrag zulässig. Der Klägerin mangelt es nicht an einem Rechtsschutzinteresse.
32
Die Baugenehmigungsbehörden sind nicht verpflichtet, in die Prüfung eines Genehmigungsantrages einzutreten, wenn der Antragsteller die Genehmigung zwar (möglicherweise) formal beanspruchen kann, jedoch klar ist, dass er aus Gründen, die jenseits des Verfahrensgegenstandes liegen, an einer Verwertung der begehrten Genehmigung gehindert und deshalb die Genehmigung ersichtlich nutzlos wäre. Das erforderliche Antragsinteresse beziehungsweise in einem Verwaltungsstreitverfahren das erforderliche Rechtsschutzinteresse ist zu verneinen, wenn sich das Hindernis „schlechthin nicht ausräumen“ lässt (BVerwG, Urteil vom 24.10.1980 - 4 C 3.78 - BVerwGE 61, 128 = NJW 1981, 2426; vgl. auch Senatsurteil vom 28.03.2001 - 8 S 2120/00 - BauR 2002, 65). Eine solche Fallgestaltung liegt hier aber nicht vor.
33
Anders als es die Ausführungen des Verwaltungsgerichts nahe legen, ist seit Inkrafttreten des EAG Bau zum 20.07.2004 nicht mehr die Gemeinde für die Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung zuständig, wenn für ein Vorhaben - wie hier - eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich ist; vielmehr hat die Baurechtsbehörde nach § 145 Abs. 1 Satz 2 BauGB im Einvernehmen mit der Gemeinde auch über die sanierungsrechtliche Genehmigung zu entscheiden. Allerdings ist die sanierungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens der Klägerin hier gleichwohl aus dem Verfahren ausgeklammert, weil - trotz § 145 Abs. 1 Satz 2 BauGB - die sanierungsrechtliche Genehmigung unabhängig von der Baugenehmigung erteilt wird (vgl. Senatsurteil vom 04.03.1996 - 8 S 48/96 - VBlBW 1996, 343; noch zu § 145 BauGB a.F.). § 145 Abs. 1 Satz 2 BauGB ordnet eine Zuständigkeits-, aber keine Genehmigungskonzentration an. Nach außen handelt zwar ein und dieselbe Behörde, inhaltlich und formal bleibt es aber bei zwei Genehmigungen (Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Auflage, § 145 Rn. 1; vgl. ähnlich zum Verhältnis von naturschutzrechtlicher Genehmigung und Baugenehmigung: VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 12.05.2003 - 5 S 1657/01 - NuR 2004, 241). Das Prüfprogramm der Baugenehmigungsbehörde wird um die sanierungsrechtliche Beurteilung nur dann erweitert, wenn ein gesonderter Antrag auf Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung gestellt ist (vgl. Schlotterbeck in Schlotterbeck/Hager/Busch/Gammerl, LBO, 6. Aufl., § 58 Rn. 41). Ein solcher Antrag ist im Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung grundsätzlich nicht enthalten (BVerwG, Urteil vom 15.01.1982 - 4 C 94.79 - NJW 1982, 2787; Beschluss vom 08.03.2001 - 4 B 76.00 - BauR 2001, 1723). Hier bezieht sich die Bauvoranfrage nach der Widerspruchsbegründung vom 06.03.2008 sogar ausdrücklich ausschließlich auf die bauplanungsrechtliche Seite ohne die sanierungsrechtliche Beurteilung. Allein die vom Bauherrn als zu klärend gestellten Fragen bestimmen den Umfang des beantragten Bauvorbescheids und damit auch den Streitgegenstand des Verfahrens (vgl. Urteil des erk. Senats vom 19.09.2006 - 8 S 1989/05 - VBlBW 2007, 303). Somit liegt die sanierungsrechtliche Beurteilung hier jenseits des Verfahrensgegenstandes.
34
Es ist derzeit nicht klar, dass die Klägerin an einer Verwertung des begehrten Bauvorbescheids gehindert und dieser deshalb für sie ersichtlich nutzlos wäre, weil ihr Vorhaben sanierungsrechtlich nicht genehmigungsfähig ist. Voraussetzung hierfür wäre, dass eine sanierungsrechtliche Genehmigung erforderlich wäre, aber unter keinen Umständen erteilt werden könnte. Dies müsste offensichtlich sein (vgl. Beschluss des erk. Senats vom 12.09.2002 - 8 S 1571/02 - BWGZ 2003, 191; noch zu § 145 BauGB a.F.). An dieser Eindeutigkeit fehlt es hier im Hinblick auf die sanierungsrechtliche Genehmigung. Nach § 145 Abs. 2 BauGB darf die Genehmigung für ein nach § 144 BauGB genehmigungspflichtiges Vorhaben nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Die damit aufgeworfenen Rechtsfragen lassen sich (jedenfalls) nicht so eindeutig beantworten, dass schon für den Bauvorbescheid das Sachbescheidungsinteresse fehlt.
35
Ein engerer Maßstab für die Verneinung des Sachbescheidungsinteresses als die offensichtliche Unverwertbarkeit des Bauvorbescheides kommt auch dann nicht in Betracht, wenn man der Beigeladenen ein Bedürfnis für die Verknüpfung der nach §§ 29 ff. BauGB vorzunehmenden bauplanungsrechtlichen und der sanierungsrechtlichen Beurteilung des Vorhabens unterstellt. Ein mögliches solches Bedürfnis lässt sich zwar nicht von vornherein von der Hand weisen, weil nach § 14 Abs. 4 BauGB in dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet die Vorschriften über die Veränderungssperre nicht anzuwenden sind (siehe auch § 15 Abs. 2 BauGB für die Zurückstellung von Baugesuchen) und somit ein abgeschichtetes Antragsverhalten die Beigeladene bei ihren Planungsabsichten unter Umständen beeinträchtigen könnte. Dies beruhte indes zum einen auf der bewussten gesetzgeberischen Entscheidung, die Sanierungsgenehmigung von der Baugenehmigung zu trennen; zum anderen lässt die aufgezeigte Problematik das Interesse der Klägerin, sich losgelöst vom Sanierungsrecht frühzeitig einen Bauvorbescheid zu sichern, gerade nicht entfallen.
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b) Die Klage ist mit dem Hauptantrag unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung eines Bauvorbescheids für ihr Vorhaben und keinen Anspruch auf erneute Entscheidung über ihren Antrag. Der ablehnende Bescheid des Landratsamts Rems-Murr-Kreis vom 06.02.2008 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 20.03.2008 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
37
aa) Nach § 57 Abs. 1 Satz 1 LBO kann auf schriftlichen Antrag des Bauherrn ein schriftlicher Bescheid zu einzelnen Fragen des Vorhabens erteilt werden (Bauvorbescheid). Auf seine Erteilung besteht trotz des Wortlauts in § 57 Abs. 1 LBO („kann erteilt werden“) ein Rechtsanspruch, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften den zur Klärung gestellten Fragen nicht entgegenstehen; dies folgt aus dem Verweis in § 57 Abs. 2 LBO auf § 58 Abs. 1 LBO (Urteil des erk. Senats vom 19.09.2006 - 8 S 1989/05 - a.a.O. m.w.N.).
38
Gegenstand des Klage- und des Berufungsverfahrens ist die Bauvoranfrage mit dem Inhalt, den sie mit der Widerspruchsbegründung vom 06.03.2008 erhalten hat. Danach soll der Fachmarkt 1 als Drogerie-, der Fachmarkt 2 als Textilfachmarkt genutzt und lediglich die planungsrechtliche Zulässigkeit geklärt werden. Es kann offen bleiben, ob die Bauvoranfrage in ihrer ursprünglichen Form vom 15.11.2007 hinreichend bestimmt war und ob ein etwaiger Mangel dadurch unbeachtlich wurde, dass die Voranfrage ohne formelle Beanstandung bearbeitet wurde (vgl. dazu VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 25.09.1992 - 5 S 415/91 - VBlBW 1993, 135; Urteil vom 16.04.2008 - 3 S 1771/07 - ESVGH 58, 255 = VBlBW 2009, 61). Denn jedenfalls mit den Erläuterungen in der Widerspruchsbegründung wurde der Antrag hinreichend deutlich umschrieben. Die Eingrenzung der Voranfrage war zu diesem Zeitpunkt nach Ablehnung durch das Landratsamt (vgl. § 68 Abs. 2 VwGO) auch verfahrensrechtlich noch möglich. Sie stellte unter den vorliegenden Umständen keine Änderung der Bauvoranfrage dar, die Anlass zu einer neuen behördlichen Erstprüfung bot (vgl. dazu Bay. VGH, Urteil vom 14.02.2001 - 2 B 99.933 - BRS 64 Nr. 134). Für den Beklagten wie für die Beigeladene spielte die nachgeholte Bezeichnung der Sortimente wie auch die Klarstellung, dass nur eine bauplanungsrechtliche Prüfung stattfinden solle, keine Rolle. Eine nicht hinnehmbare Umgehung von Verfahrensbestimmungen ist bei diesen Verhältnissen nicht gegeben.
39
bb) Einer positiven Beantwortung der hier allein zur Klärung gestellten Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens gemäß §§ 29 ff. BauGB stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen. Da das Baugrundstück sich im unbeplanten Innenbereich befindet, ist es an § 34 BauGB zu messen.
40
(1) Das Vorhaben ist zwar mit § 34 Abs. 1 beziehungsweise § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung vereinbar. Nach dem vorliegenden Übersichtsplan (Bl. 171 der Verwaltungsgerichtsakte) ist von einer Gemengelage auszugehen, wobei sich das Vorhaben gemäß § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart seiner näheren Umgebung einfügt (zur Unerheblichkeit von Fernwirkungen der in § 11 Abs. 3 BauNVO bezeichneten Art in diesem Zusammenhang vgl. BVerwG, Urteil vom 11.02.1993 - 4 C 15.92 - NVwZ 1994, 285; Uechtritz, DVBl. 2006, 799 <806 f.>). Selbst wenn man davon ausginge, dass die Eigenart der näheren Umgebung einem der in der Baunutzungsverordnung bezeichneten Baugebiete entspricht, so kämen hier lediglich Gebietstypen in Frage, nach denen Einzelhandelsbetriebe zulässig sind. Im Rahmen von § 34 Abs. 2 BauGB wäre § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO uneingeschränkt zu berücksichtigen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.02.2009 - 4 B 3.09 - NVwZ 2009, 779; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 03.02.2011 - 2 A 1416/09 - BauR 2011, 1631; Dürr in Brügelmann, BauGB, Stand Juli 2011, § 34 Rn. 106; Rieger, UPR 2007, 366; Terwiesche, NVwZ 2010, 553 <554>). Auf die geplanten Fachmärkte fände § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO aber keine Anwendung, weil keiner der Märkte für sich genommen großflächig ist. Es handelt sich um baulich und funktionell eigenständige Betriebe, die zueinander nicht im Verhältnis eines „Hauptbetriebs“ mit einer „Nebenleistung“ stehen und deren Verkaufsflächen deshalb auch nicht zusammengerechnet werden dürfen. Eine Agglomeration mehrerer nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe wird von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO nicht erfasst (vgl. BVerwG, Urteil vom 24.11.2005 - 4 C 8.05 - BauR 2006, 648; Senatsbeschluss vom 19.11.2007 - 8 S 1820/07 - VBlBW 2008, 145; Thür. OVG, Beschluss vom 30.07.2009 - 1 EO 198/09 - BRS 74 Nr. 176 m.w.N.; Schröer, NJW 2009, 1729 f.).
41
(2) Das Vorhaben steht jedoch mit § 34 Abs. 3 BauGB nicht in Einklang. Nach dieser Bestimmung dürfen von Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Diesen Anforderungen entspricht das Vorhaben der Klägerin nicht. Von ihm sind schädliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Murrhardt zu erwarten.
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(a) Die Ermittlung zentraler Versorgungsbereiche unterliegt der vollen gerichtlichen Kontrolle (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 06.11.2008 - 10 A 1512/07 - BauR 2009, 216; Gatawis, NVwZ 2006, 272 <273>; a.A. Stüer, DVBl. 2009, 754 <755>). Zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt (BVerwG, Urteil vom 11.10.2007 - 4 C 7.07 - BVerwGE 129, 307 = NVwZ 2008, 308). Bei der Beurteilung, ob ein Versorgungsbereich einen zentralen Versorgungsbereich im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB bildet, bedarf es einer wertenden Gesamtbetrachtung der städtebaulich relevanten Gegebenheiten. Auch eine räumlich konzentrierte Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben, die darauf angelegt ist, einen fußläufigen Einzugsbereich zu versorgen, kann einen zentralen Versorgungsbereich im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB bilden. Entscheidend ist, dass der Versorgungsbereich nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funktion hat. Der Begriff ist nicht geografisch im Sinne einer Innenstadtlage oder Ortsmitte, sondern funktional zu verstehen (BVerwG, Urteil vom 17.12.2009 - 4 C 2.08 - BVerwGE 136, 10 = NVwZ 2010, 590; vgl. auch Beschluss vom 20.11.2006 - 4 B 50.06 - BRS 70 Nr. 114).
43
Die in § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO und § 9 Abs. 2a BauGB wie auch in § 34 Abs. 3 BauGB genannten gesetzlichen Schutzzwecke ergänzen und verstärken einander. Dem Begriff „zentraler Versorgungsbereich“ im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB kommt kein anderer Sinngehalt zu als demselben Begriff in § 9 Abs. 2a BauGB. Ziel ist die Erhaltung gewachsener städtebaulicher Strukturen und die Entwicklung integrierter Lagen auch im Interesse der verbrauchernahen Versorgung (a.A. <noch> Nieders. OVG, Urteil vom 17.01.2008 - 1 LB 154/07 - BRS 73 Nr. 87; kritisch auch Claus, NVwZ 2010, 753 ff.). Nach Sinn und Zweck des § 34 Abs. 3 BauGB können zentrale Versorgungsbereiche sowohl einen umfassenden als auch einen auf einen bestimmten örtlich begrenzten Einzugsbereich beschränkten Versorgungsbedarf abdecken. Ein zentraler Versorgungsbereich setzt keinen übergemeindlichen Einzugsbereich voraus. Auch ein Bereich, der auf die Grund- und Nahversorgung eines bestimmten örtlich begrenzten Einzugsbereichs zugeschnitten ist, kann eine zentrale Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus wahrnehmen. Der Zweck des Versorgungsbereichs besteht in diesem Fall in der Sicherstellung einer wohnortnahen Grundversorgung der im Einzugsbereich lebenden Bevölkerung. Ein zentraler Versorgungsbereich muss jedoch einen gewissen, über seine eigenen Grenzen hinaus reichenden räumlichen Einzugsbereich mit städtebaulichem Gewicht haben und damit über den unmittelbaren Nahbereich hinaus wirken. Ob dies der Fall ist, hängt wiederum von Struktur und Größe der Gemeinde ab. Weiter setzt ein zentraler Versorgungsbereich im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB eine integrierte Lage voraus. Isolierte Standorte mit einzelnen Einzelhandelsbetrieben bilden keinen zentralen Versorgungsbereich, auch wenn sie über einen weiten Einzugsbereich verfügen und eine beachtliche Versorgungsfunktion erfüllen mögen (BVerwG, Urteil vom 17.12.2009 - 4 C 2.08 - a.a.O.).
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(b) Gemessen daran bildet die Innenstadt Murrhardt entlang der Hauptstraße und des Marktplatzes einen zentralen Versorgungsbereich.
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(aa) Die maßgebliche Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs kann nicht etwa aus dem am 23.11.2006 beschlossenen Einzelhandelskonzept der Beigeladenen - namentlich der darin vorgenommenen „Festsetzung eines Vorranggebietes Einzelhandels-Innenstadt“ (vgl. Nr. 2.2 des Gemeinderatsbeschlusses) - abgeleitet werden. Ein solches Konzept enthält - anders als ein Bebauungsplan zum Beispiel mit Festsetzungen auf der Grundlage von § 9 Abs. 2a BauGB - keine rechtsverbindlichen Festsetzungen (vgl. § 8 Abs. 1 BauGB). Der Schutz zentraler Versorgungsbereiche ist allenfalls in gewissen Grenzen einer Konkretisierung durch städtebauliche Entwicklungskonzepte zugänglich. Die Eingrenzung eines vorhandenen zentralen Versorgungsbereichs im Wege einer informellen Planung ohne Entsprechung in den tatsächlichen Gegebenheiten kommt dagegen nicht in Betracht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.02.2009 - 4 B 5.09 - NVwZ 2009, 781 m.w.N.; Battis, DVBl. 2011, 196 <198>). Dass die Ausführungen in der amtlichen Begründung zu § 34 Abs. 3 BauGB Anderes nahe legen (vgl. BT-Drucks. 15/2250 S. 54; ebenso der EAG-Mustererlass, S. 66), ändert daran nichts (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 06.11.2008 - 10 A 1512/07 - a.a.O.; Dahlke-Piel, SächsVBl. 2011, 7 <9>; Reichelt, BauR 2006, 38 <42 f.>; Schlarmann/Hamann, NVwZ 2008, 384 <385>; Schoen, BauR 2010, 2034 <2044>; Wahlhäuser, BauR 2007, 1359 <1363 f.>; a.A. wohl OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 05.11.2007 - 1 A 10351/07 - juris; zweifelnd Reidt, NVwZ 2007, 664 <665 f.>; kritisch auch Gatawis, NVwZ 2006, 272 <273>). Im Unterschied zu § 9 Abs. 2a oder § 34 Abs. 4 und 5 BauGB enthält § 34 Abs. 3 BauGB insbesondere keine Ermächtigung, nähere Bestimmungen zum unbeplanten Innenbereich zu treffen.
46
(bb) Die räumliche Abgrenzung hat sich entgegen der Auffassung der Klägerin aber auch nicht an den im Regionalplan für die Region Stuttgart vorgenommenen Festlegungen zu orientieren.
47
Insoweit bedarf es zunächst der Klarstellung, dass es auf den mittlerweile rechtsverbindlichen Regionalplan vom 22.07.2009 ankäme, weil es für das geltend gemachte Verpflichtungsbegehren auf die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung ankommt (vgl. Stuhlfauth in Bader u.a., VwGO, 5. Aufl., § 113 Rn. 40). Dieser Regionalplan enthält unter Plansatz 2.4.3.2.3 (Z) eine Bestimmung zu Standorten für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte (VRG). Standorte für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte (vgl. Sortimentsliste in der Begründung) sind danach nur in den zentralörtlichen Siedlungs- und Versorgungskernen und nur in den in der Raumnutzungskarte dargestellten und als Vorranggebiete gebietsscharf festgelegten Standorten für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte vorzusehen (entsprechend 2.7.4 <Z> des alten Regionalplans vom 22.07.1998 in der Teiländerung für das Kapitel 2.7 vom 13.03.2002). Die Innenstadt von Murrhardt ist auf der Raumnutzungskarte (Ostteil) so großräumig als Standort für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte (VRG) gekennzeichnet, dass auch das Vorhabengrundstück der Klägerin erfasst ist (ebenso in der Raumnutzungskarte zum alten Regionalplan). Wäre diese Abgrenzung auch für die Bestimmung des zentralen Versorgungsbereiches „Innenstadt Murrhardt“ nach § 34 Abs. 3 BauGB maßgeblich, käme die Erwartung schädlicher Auswirkungen für die Innenstadt nicht in Betracht, denn von Vorhaben innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches können keine schädlichen Auswirkungen auf denselben ausgehen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.02.2009 - 4 B 5.09 -, a.a.O.; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 06.11.2008 - 10 A 1512/07 - a.a.O.; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand April 2010, § 34 Rn. 86a).
48
Eine Heranziehung der regionalplanerischen Zielvorgabe zur räumlichen Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche nach § 34 Abs. 3 BauGB kommt jedoch nicht in Betracht. Mit der Aufstellung von Zielen der Raumordnung setzen die Träger der Landesplanung und der Regionalplanung den Trägern der Bauleitplanung Grenzen; die Bauleitpläne sind nach § 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung anzupassen (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 10.11.2011 - 4 CN 9.10 -; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 21.09.2010 - 3 S 324/08 - NuR 2011, 149). Dabei haben die Träger der Landesplanung und der Regionalplanung einen weiten Gestaltungsspielraum. Auch wenn länderübergreifend - beispielsweise auf der Ebene der Ministerkonferenz für Raumordnung (MKRO) - auf eine einheitliche Bildung fachlicher Maßstäbe hingewirkt werden mag, sind die Träger der Raumordnung in der Entscheidung frei, ob und mit welchen Regelungen im Einzelnen sie Ziele der Raumordnung beschließen. Daher kommt eine unmittelbare Anknüpfung an landesplanerische Zielvorgaben bei der Auslegung und Anwendung von § 34 Abs. 3 BauGB nicht in Betracht. Denn dies würde dazu führen, dass eine rechtlich gebundene Entscheidung über die Erteilung einer Baugenehmigung vom jeweiligen Inhalt landes- und regionalplanerischer Dezision abhängig wäre. Für eine derartige Delegation geben Wortlaut und Entstehungsgeschichte von § 34 Abs. 3 BauGB jedoch nichts her. Mit dem Einfügen von § 34 Abs. 3 BauGB sollte der Schutz zentraler Versorgungsbereiche in unbeplanten Innenbereichen, in denen § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 11 Abs. 3 BauNVO nicht herangezogen werden kann, gestärkt werden. Insbesondere sollten entgegen früherer Rechtsprechung auch die sogenannten Fernwirkungen auf bestehende außerhalb der näheren Umgebung liegende zentrale Versorgungsbereiche einbezogen werden (BT-Drucks 15/2250 S. 33). Dabei kommt es auf die Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit des oder der zentralen Versorgungsbereiche im Einzelfall an. Unterschiedliche planerische Bewertungen durch die Träger der Landesplanung oder der Regionalplanung sollen dabei nicht einfließen. Vielmehr ist § 34 Abs. 3 BauGB wie jede andere Norm des Bundesrechts bundeseinheitlich auszulegen. Die Struktur der Entscheidung über die Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens nach § 34 BauGB als gebundene Verwaltungsentscheidung sollte mit § 34 Abs. 3 BauGB nicht grundlegend verändert werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 17.12.2009 - 4 C 1.08 - BVerwGE 136, 18 = NVwZ 2010, 587; Battis, DVBl. 2011, 196 <198>).
49
Adressat von Zielen der Raumordnung ist in dem hier gegebenen Zusammenhang die Bauleitplanung, die ihrerseits im Rahmen des Abwägungsgebots unterschiedlich weitgehende städtebauliche Ziele verfolgen darf. Mit den Mitteln der Bauleitplanung darf auch eine Veränderung des gegenwärtigen Zustands herbeigeführt werden. Entsprechendes gilt für Festsetzungen nach § 9 Abs. 2a BauGB. Demgegenüber hat sich die rechtlich gebundene Entscheidung in § 34 BauGB grundsätzlich am vorhandenen Bestand zu orientieren. Der Baugenehmigungsbehörde steht kein planerischer Entscheidungsspielraum zur Seite. Der Regelung in § 34 Abs. 3 BauGB liegt ebenso wie derjenigen in § 34 Abs. 1 BauGB ein anderer Bezugsrahmen zugrunde, als er für die Bauleitplanung gilt. Maßstab für die rechtlich gebundene Entscheidung sind die tatsächlichen Verhältnisse und deren rechtliche Einordnung - auch wenn diese durch Einzelhandelskonzepte der Gemeinden bestätigt und gegebenenfalls präzisiert werden können -, nicht aber planerische Entscheidungen der Träger der Landesplanung oder der Bauleitplanung (BVerwG, Urteil vom 17.12.2009 - 4 C 1.08 - a.a.O.).
50
Für die Bestimmung des § 34 Abs. 1 BauGB hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden, mit § 1 Abs. 4 BauGB sei nicht vorgezeichnet, welche Wirkungen die Ziele der Raumordnung und Landesplanung im unbeplanten Innenbereich entfalteten. § 34 BauGB lasse sich nicht als Ersatzplanung qualifizieren, die den in § 1 Abs. 4 ff. BauGB genannten rechtlichen Bindungen unterliege. Er erfülle vielmehr die Funktion eines Planersatzes. Im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 BauGB sei für planerische Erwägungen, die nicht im Tatbestand ihren Niederschlag gefunden hätten, kein Raum. Seien die gesetzlichen Voraussetzungen gegeben, so bestehe ein Rechtsanspruch auf Genehmigung. Die gebundene Entscheidung, die im Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB zu treffen sei, weise nicht die Merkmale eines Planungsaktes auf, der sich in die von der Revision apostrophierte Planungshierarchie einzuordnen habe. Sei ein Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB planungsrechtlich zulässig, so könne die Gemeinde es nur dadurch verhindern, dass sie einen Bebauungsplan aufstelle. Die Pflicht, zielkonform zu planen, lasse den Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 BauGB unberührt. Ein Vorhaben, das nach dieser Bestimmung zulässig sei, scheitere nicht daran, dass es auf der Grundlage eines an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung angepassten Bebauungsplans nicht genehmigungsfähig wäre. Ihm könne nicht entgegengehalten werden, dass ein Planungsbedarf bestehe. Ein etwaiges aus § 1 Abs. 4 BauGB ableitbares Planungserfordernis schlage bei einem Vorhaben, das sich in den Rahmen der vorhandenen Umgebungsbebauung einfüge, nicht als Zulassungshindernis durch. Eine Sperrwirkung erzeugten die Ziele der Raumordnung und Landesplanung erst, wenn sie durch einen Bebauungsplan umgesetzt worden seien (vgl. BVerwG, Urteil vom 11.02.1993 - 4 C 15.92 - NVwZ 1994, 285 <287 f.> m.w.N.). Die dahinter stehenden Gedanken sind auch im Rahmen des § 34 Abs. 3 BauGB zu beachten. Es fehlt eine Norm, die eine Verbindung zwischen den Zielen der Raumordnung und dem Tatbestand des § 34 Abs. 3 BauGB herstellt (siehe hingegen etwa § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO).
51
(cc) Die Einordnung der Innenstadt von Murrhardt entlang der Hauptstraße und des Marktplatzes als ein zentraler Versorgungsbereich ergibt sich aus den tatsächlichen Verhältnissen (für deren alleinige Maßgeblichkeit auch Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, 1. Aufl., Rn. 184 u. 328 ff.; Rieger, UPR 2007, 366 <369>; Terwiesche, NVwZ 2010, 553 <555>; Uechtritz, VBlBW 2010, 185 <190>; anders noch ders., NVwZ 2004, 1025 <1030>; differenzierend Kraus/Feise, UPR 2010, 331 <332>). Wie bereits das Verwaltungsgericht überzeugend ausgeführt hat, kann zur Ermittlung des Ist-Zustandes insoweit an den Endbericht „Einzelhandelskonzept für die Stadt Murrhardt“ des Büros Dr. ... ... vom 27.09.2006 angeknüpft werden. Nach den Angaben zur Methodik in dem Bericht erhoben wissenschaftliche Mitarbeiter im Mai 2006 die Daten zur Einzelhandelssituation in der Stadt im Wege einer Befragung sämtlicher Einzelhändler und einer Bestandsaufnahme ausgewählter Dienstleistungen in der Innenstadt und in den sonstigen zentralen Bereichen. Zudem sei die städtebauliche Situation in der Innenstadt und in den sonstigen zentralen Bereichen erfasst worden (S. 17 des Berichts). Im Zeitraum zwischen dem 02. und 09.05.2006 hätten die Mitarbeiter mit allen auskunftsbereiten Einzelhändlern in Murrhardt ein Interview anhand eines Fragebogens geführt, der zuvor mit der Beigeladenen sowie im projektbegleitenden Arbeitskreis abgestimmt worden sei. Berücksichtigt worden sei dabei nicht nur der Einzelhandel im engeren Sinne, sondern in Absprache mit dem Arbeitskreis auch das Lebensmittelhandwerk (Bäcker, Metzger). Die Befragung sei flächendeckend im gesamten Stadtgebiet erfolgt. Jede einzelne Straße sei hierfür begangen beziehungsweise durchfahren worden. Eine derartige Einzelhändlerbefragung liefere verlässlichere Daten über die derzeitige Einzelhandelssituation, insbesondere über die erzielten Umsätze (die bei einer reinen Erhebung rechnerisch ermittelt werden müssten) und führe so erfahrungsgemäß zu einer sehr hohen Akzeptanz der Daten. Die Befragung der Händler ermögliche auch, Informationen über die derzeitigen Kaufkraftströme nach Murrhardt zu erhalten (S. 18; weitere Einzelheiten dort und auf den Folgeseiten des Berichts). Das methodische Vorgehen lässt somit keine Zweifel an der Verlässlichkeit der Bestimmung des Ist-Zustandes aufkommen. Daran ändert sich auch dadurch nichts Entscheidendes, dass die Erhebung mittlerweile mehr als fünf Jahre zurückliegt. Für wesentliche Änderungen in diesem insgesamt noch überschaubaren Zeitraum bestehen keine Anhaltspunkte. Auch die Verfahrensbeteiligten haben insoweit - bei der Erörterung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat und sonst - keine Einwände erhoben.
52
Neben der Methodik war auch die dem Endbericht des Büros Dr. ... zugrundegelegte Aufgabenstellung geeignet, die für die räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche in Murrhardt erforderlichen Erkenntnisse zu erbringen. Als rechtliche Vorgabe für den Einsatz eines Einzelhandelskonzeptes wurde unter anderem die erforderliche Definition des Schutzgutes Innenstadt (ebenso: der übrigen zentralen Bereiche) angesehen. Rechtlich zentrale Voraussetzung für eine räumliche Lenkung der Einzelhandelsentwicklung, die der Sicherung und Weiterentwicklung des Einzelhandels an zentralen Standorten dienen solle, sei die Abgrenzung der (Einzelhandels-)Innenstadt: Nur wenn klar sei, welcher Bereich einer Stadt als Einzelhandelsinnenstadt anzusehen sei, könne geprüft werden, ob dieser geschützt werden solle. Erst wenn diese räumliche Abgrenzung vorgenommen sei, sei der Nachweis zu erbringen, dass eine Sicherung und Weiterentwicklung des Einzelhandels in der Innenstadt überhaupt erreichbar sei. Nur auf diese Weise könne auch der planungsrechtliche Bezug zum Ausschluss von Einzelhandel an anderen Standorten hergestellt werden (S. 21 des Berichts). Eine derartige Abgrenzung müsse allerdings kriteriengebunden erfolgen. Entsprechend gelte es, zunächst die Merkmale einer Einzelhandelsinnenstadt zu definieren, um daraus abgeleitet die Abgrenzung vorzunehmen. Die Abgrenzung der Innenstadt von Murrhardt sei auf Grundlage der Einzelhandels- und Dienstleistungserhebung erfolgt. Dabei habe die Bestandsdichte ein wesentliches Kriterium dargestellt. Weiterhin seien infrastrukturelle und funktionale Zäsuren sowie städtebauliche Merkmale zur Abgrenzung der Innenstadt herangezogen worden. Ebenso sei die Abgrenzung der sonstigen zentralen Bereiche erfolgt (S. 22 des Berichts). Im Ergebnis sei danach die Innenstadt der größte Standortbereich. Dort würden überwiegend Waren des mittelfristigen Bedarfs angeboten (S. 26 und Karte 1 auf S. 27 des Berichts). Für die Innenstadt von Murrhardt hält der Bericht auf S. 38 fest, die meisten Einzelhandelsnutzungen lägen entlang der Hauptstraße zwischen der Kreuzung Theodor-Heuss-Straße/Bahnhofstraße im Norden und der Einmündung Riesbergstraße im Süden. Die Innenstadt reiche im Westen bis zum Ferdinand-Nägele-Platz und beinhalte auch den Bereich des Klosterhofes; im Osten verlaufe die Abgrenzung hingegen entlang der Hauptstraße, da sich der Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz in den östlichen Seitengassen nur rudimentär fortsetze und dieser Bereich zusätzlich durch mehrere Leerstände gekennzeichnet sei. Dieser östliche Bereich mit Mittelgasse und Grabenstraße, der überwiegend eine (für die Innenstadt bedeutsame) Wohnfunktion übernehme, lasse sich dennoch als Ergänzungsbereich der Innenstadt bezeichnen. Betrachtet man diese Aussagen im Zusammenhang mit der nach den durch obige Methodik erstellten Karte zur Abgrenzung der Einzelhandels-Innenstadt (Anlage 3 zu der beschlossenen Umsetzung des Einzelhandelskonzepts vom 23.11.2006) ergibt sich eine entlang der Hauptstraße und des Marktplatzes angeordnete integrierte Einzelhandelslage. Die Versorgungsfunktion dieses Bereiches über den unmittelbaren Nahbereich hinaus erschließt sich danach ebenfalls. Der so abgegrenzte Bereich bildet eine integrierte Lage mit einer Vielzahl vorhandener Einzelhandelsnutzungen, ergänzt um Dienstleistungen und gastronomische Angebote. Ihr kommt eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zu. Der Einordnung als zentraler Versorgungsbereich steht schließlich nicht entgegen, dass es an einem als „Frequenzbringer“ beziehungsweise „Magnetbetrieb“ einzuordnenden Vollsortimenter fehlt. Ihren Versorgungsauftrag über den Nahbereich hinaus kann die Innenstadt auch mit ihrer kleinteiligen Struktur erfüllen (vgl. Dürr in Brügelmann, a.a.O., § 34 Rn. 106f).
53
Das Grundstück der Klägerin befindet sich - ohne dass es einer in jeder Hinsicht bis ins Einzelne gehenden Abgrenzung der integrierten Lage bedürfte - nicht in dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt. Jedenfalls die Achse Theodor-Heuss-Straße / Fornsbacher Straße bildet eine Zäsur, jenseits derer eine Zugehörigkeit zu dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt nach den tatsächlichen Verhältnissen nicht mehr in Betracht kommt. Der Einnahme eines Augenscheins vor Ort bedarf es nicht, nachdem sich bereits aufgrund der Aktenlage ein klarer Befund ergibt.
54
(c) Für den so umgrenzten zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Murrhardt sind von dem Vorhaben der Klägerin schädliche Auswirkungen zu erwarten.
55
Ob dies der Fall ist, unterliegt der vollen gerichtlichen Überprüfung (vgl. BVerwG, Urteile vom 17.12.2009 - 4 C 1.08 und 4 C 2.08 - a.a.O.; a.A. Dürr in Brügelmann, a.a.O., § 34 Rn. 106c: Beurteilungsspielraum).
56
Zentrale Versorgungsbereiche sollen erhalten werden, weil ihnen eine herausragende Bedeutung für Bestand und Entwicklung von Städten und Gemeinden zukommt. Es soll eine bestimmte städtebauliche Struktur erhalten werden, die sich durch Zentralität auszeichnet und eine diffuse Verteilung von Einrichtungen in die Fläche vermeidet. Der Gesetzgeber misst der Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in den Städten und Gemeinden eine hohe städtebauliche Bedeutung bei, und zwar zur Stärkung der Innenentwicklung und der Urbanität der Städte sowie besonders auch zur Sicherstellung einer wohnortnahen Versorgung, die angesichts der demografischen Entwicklung besonderen Schutzes bedarf, namentlich wegen der geringeren Mobilität älterer Menschen (BT-Drucks 16/2496 S. 10 f.). In diesem Zusammenhang kann auch dem städtebaulichen Ziel der Erhaltung eines historisch gewachsenen Ortskerns ein besonderer Stellenwert zukommen. Die Aufnahme eines zentralen Versorgungsbereichs in ein städtebauliches Zentrenkonzept der Gemeinde kann dessen Stellenwert unterstreichen (vgl. BVerwG, Urteil vom 17.12.2009 - 4 C 1.08 - a.a.O.).
57
§ 34 Abs. 3 BauGB gilt auch für Einzelhandelsbetriebe, die nicht die Schwelle der Großflächigkeit erreichen. Im Rahmen dieser Vorschrift sind die Auswirkungen nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe auf einen zentralen Versorgungsbereich im Wege einer auf die Umstände des Einzelfalls abstellenden Prognose zu ermitteln (BVerwG, Urteil vom 17.12.2009 - 4 C 2.08 - a.a.O.). Die Vermutungsregel in § 11 Abs. 3 BauNVO ist im Rahmen des § 34 Abs. 3 BauGB weder unmittelbar noch kraft gesetzlicher Verweisung heranzuziehen. Eine nur unter bestimmten Voraussetzungen widerlegbare normative Regel, dass bei Überschreiten einer bestimmten Verkaufs- und Geschossfläche schädliche Auswirkungen zu erwarten sind, stellt § 34 Abs. 3 BauGB - anders als § 11 Abs. 3 BauNVO - nicht auf (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.02.2009 - 4 B 3.09 - NVwZ 2009, 779; Urteil vom 17.12.2009 - 4 C 1.08 - a.a.O.).
58
Schädliche Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB sind zu erwarten, wenn die Funktionsfähigkeit des betroffenen zentralen Versorgungsbereichs in beachtlichem Ausmaß beeinträchtigt und damit gestört wird. Eine solche Funktionsstörung liegt vor, wenn der Versorgungsbereich seinen Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr in substantieller Weise wahrnehmen kann. Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sind nicht erst dann schädlich, wenn sie die Schwelle zur Unzumutbarkeit überschreiten. Schutzzweck des § 34 Abs. 3 BauGB ist die Vermeidung städtebaulich „nachhaltiger“ Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche (BVerwG, Urteil vom 11.10.2007 - 4 C 7.07 - a.a.O.; Urteil vom 17.12.2009 - 4 C 2.08 - a.a.O.).
59
Als Maßstab für die Ermittlung schädlicher Auswirkungen darf der zu erwartende vorhabenbedingte Kaufkraftabfluss herangezogen werden. Die Entscheidung, anhand welcher Methode der voraussichtliche Kaufkraftabfluss prognostisch ermittelt wird beziehungsweise der Überprüfung zugrunde gelegt wird, ob die von der Genehmigungsbehörde verwandte Methode zur Prognose städtebaulich relevanter Funktionsstörungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB zu beanstanden ist, obliegt grundsätzlich dem Tatsachengericht. Die Wahl der Kriterien darf lediglich nicht von einem Rechtsirrtum infiziert sein, gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstoßen oder sonst zu einer schlechthin ungeeigneten Ermittlungsmethode führen. Zur Quantifizierung des Kaufkraftabflusses sind in der Rechtsprechung unterschiedliche Methoden anerkannt. So sind Marktgutachten eine taugliche Methode, um den voraussichtlichen Kaufkraftabfluss an Hand von branchenspezifischen Erfahrungswerten zur üblichen Flächenproduktivität zu prognostizieren. Daneben ist der Vergleich der Verkaufsfläche des Vorhabens mit der gesamten branchenspezifischen Verkaufsfläche im betroffenen zentralen Versorgungsbereich ein taugliches Hilfsmittel für die Prognose. Die Größe der Verkaufsfläche trägt zur Kapazität, Wettbewerbskraft und Attraktivität eines Handelsbetriebes bei und beeinflusst daher die geordnete städtebauliche Entwicklung (vgl. BVerwG, Urteil vom 11.10.2007 - 4 C 7.07 - a.a.O.; Urteil vom 17.12.2009 - 4 C 2.08 - a.a.O.). Der bloße Verkaufsflächenvergleich darf aber nicht überbewertet werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 17.12.2009 - 4 C 1.08 - a.a.O.).
60
Für den Verkaufsflächenvergleich lassen sich feste Prozentsätze nicht angeben, bei deren Unterschreiten stets von unschädlichen und bei deren Überschreiten immer von schädlichen Auswirkungen auszugehen ist. Es hängt von weiteren Faktoren ab, welcher Prozentsatz beachtliche Funktionsstörungen erwarten lässt, namentlich dem Abstand zwischen dem betrachteten Vorhaben und dem betroffenen zentralen Versorgungsbereich, die Konstellation der „Vorschädigung“ des zentralen Versorgungsbereichs oder die Gefährdung eines im zentralen Versorgungsbereich vorhandenen „Magnetbetriebs“, der maßgebliche Bedeutung für die Funktionsfähigkeit des betroffenen zentralen Versorgungsbereichs hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 11.10.2007 - 4 C 7.07 - a.a.O.; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteile vom 01.02.2010 - 7 A 1635/07 - BauR 2010, 1188, und vom 03.02.2011 - 2 A 1416/09 - BauR 2011, 1631). So können schädliche Auswirkungen (jedenfalls) bereits bei Umsatzverlusten von weniger als 25 %, in manchen Fällen auch bei weniger als 10 % beziehungsweise nur ca. 8 % anzunehmen sein (vgl. Dürr in Brügelmann, a.a.O., § 34 Rn. 106c m.w.N. aus der Rspr.).
61
Der Prüfungsmaßstab der schädlichen Auswirkungen fordert eine Gesamtbetrachtung aller städtebaulich relevanten Umstände. Sind im Einzugsbereich des zentralen Versorgungsbereichs in räumlicher Nähe an anderer Stelle bereits Einzelhandelsbetriebe vorhanden, dürfen auch diese bei der Gesamtbetrachtung nicht unberücksichtigt bleiben (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.02.2009 - 4 B 3.09 - Buchholz 406.12 § 11 BauNVO Nr. 34). Schädliche Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB können sich auch daraus ergeben, dass das geplante Vorhaben zusammen mit bereits vorhandenen Betrieben eine Beeinträchtigung des geschützten zentralen Versorgungsbereichs bewirkt. Denn ein gerade noch unbedenkliches Nebeneinander von Einzelhandelsbetrieben an nicht integrierten Standorten in räumlicher Nähe zum Versorgungsbereich und Angeboten derselben Branche im geschützten Versorgungsbereich kann durch das Hinzutreten eines weiteren branchengleichen Vorhabens in eine städtebaulich beachtliche Schädigung der Funktionsfähigkeit des Versorgungsbereichs umschlagen (vgl. BVerwG, Urteile vom 17.12.2009 - 4 C 1.08 und 4 C 2.08 - jeweils a.a.O.).
62
Die Fragestellung, ob die Schädlichkeitsschwelle des § 34 Abs. 3 BauGB erreicht wird, zwingt den Rechtsanwender dazu, ökonomische Zusammenhänge zu ermitteln und im Hinblick auf ihre städtebauliche Relevanz zu bewerten. Voraussetzung ist, dass eine hinreichend gesicherte Tatsachenbasis besteht, mit der sich die Erwartung schädlicher Auswirkungen begründen lässt (vgl. BVerwG, Urteil vom 17.12.2009 - 4 C 1.08 - a.a.O.; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 15.04.2010 - 8 A 11322/09 - BRS 76 Nr. 46). § 34 Abs. 3 BauGB dient nicht dem Konkurrentenschutz. Das Bauplanungsrecht hat nicht die Wahrung von Wettbewerbsinteressen im Blick, sondern verhält sich in dieser Hinsicht neutral (vgl. BVerwG, Urteil vom 17.12.2009 - 4 C 1.08 - a.a.O.; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 09.03.2007 - 10 B 2675/06 - NVwZ 2007, 735; Urteile vom 13.06.2007 - 10 A 2439/06 - BauR 2007, 2012, und vom 06.11.2008 - 10 A 1512/07 - a.a.O.; Hubatsch, NJW-Spezial 2009, 268).
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(d) Nach diesen Maßstäben geht die nach allen Umständen des Einzelfalls zu treffende Prognose zu Lasten der Klägerin aus.
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Die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt würde bei Verwirklichung des Vorhabens in beachtlichem Ausmaß beeinträchtigt und damit gestört. Er könnte seinen Versorgungsauftrag zumindest hinsichtlich einzelner Branchen (Drogerie bzw. Bekleidung) voraussichtlich nicht mehr in substantieller Weise wahrnehmen. Dies ergibt sich anhand des zu erwartenden vorhabenbedingten Kaufkraftabflusses. Methodisches Hilfsmittel ist insoweit zunächst der Vergleich der Verkaufsfläche des Vorhabens mit der gesamten branchenspezifischen Verkaufsfläche im betroffenen zentralen Versorgungsbereich. Zutreffend hat das Verwaltungsgericht darauf hingewiesen, dass die vorgesehene Verkaufsfläche der beiden Fachmärkte mit rund 910 m² ca. 24 % der im Versorgungsgebiet bereits vorhandenen Gesamtverkaufsfläche (3.850 m² gemäß Tabelle 3 auf S. 39 des Endberichts Einzelhandelskonzept vom 27.09.2006) und ca. 54 % der im Versorgungsbereich bestehenden Gesamtverkaufsfläche des Bereichs Drogerie und Bekleidung (1.675 m²) beträgt. Bei einer Unterscheidung zwischen den in den getrennt geplanten Fachmärkten vorgesehenen Sortimente ergibt sich, dass die Verkaufsfläche des geplanten Drogeriemarktes 96,9 % der innerstädtischen Verkaufsfläche für Drogerieartikel (450 m² einschließlich Parfümerie, Papier/Bürobedarf/Schreibwaren und Zeitungen/Zeitschriften), die des geplanten Textilmarktes 38,7 % der innerstädtischen Verkaufsfläche für Bekleidung (1.225 m² einschließlich Schuhe und Lederwaren) beträgt. Diese Werte bilden einen gewichtigen Hinweis darauf, dass der eintretende Kaufkraftabfluss den Versorgungsauftrag des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt nachhaltig treffen würde. Im Verhältnis zu den innerstädtischen Verkaufsflächen erreichen die vorgesehenen neuen Verkaufsflächen im Branchenvergleich ein erhebliches Maß. Eine mögliche Belastung oder gar Verdrängung aus der Innenstadt wäre hinsichtlich der Sortimente Bekleidung und Drogerie für die Struktur des zentralen Versorgungsbereiches auch schädlich. Bereits dem Drogeriebereich kommt mit 450 m² Verkaufsfläche (einschließlich Parfümerie, Papier/Bürobedarf/Schreibwaren und Zeitungen/Zeitschriften) - verteilt auf mehrere Märkte (..., ... ..., ... ...) - nicht lediglich eine untergeordnete Bedeutung zu (vgl. hingegen zu unbedeutenden Sortimenten: Dahlke-Piel, SächsVBl. 2011, 7 <11>). Der Bekleidungsbereich nimmt noch größere innerstädtische Verkaufsflächen ein. Für das Gesamtvorhaben der Klägerin drücken die Verkaufsflächen einen starken Hinweis auf eine Schädigungsgefahr aus. Hinzu kommt - wie ebenfalls bereits vom Verwaltungsgericht thematisiert - der relativ geringe räumliche Abstand des Vorhabenstandortes zu dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt. Ferner kommt dem zentralen Versorgungsbereich ein erhöhtes Schutzbedürfnis zu, weil er ausweislich der im Endbericht des Büros Dr. ... vom 27.09.2006 genannten Leerstände bereits vorgeschädigt ist. Ein wesentlicher Gesichtspunkt ist daneben, dass in räumlicher Nähe und im Einzugsbereich des zentralen Versorgungsbereichs an anderer Stelle auf dem ehemaligen Soehnle-Areal mit dem ...-Markt bereits ein Einzelhandelsbetrieb vorhanden ist, der zur Schädigungsgefahr beiträgt und deshalb bei der Gesamtbetrachtung nicht unberücksichtigt bleiben darf. Eher nachteiliges Gewicht hat zudem der bereits außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs vorhandene ...-Markt. Dass dieser ...-Markt - wie von der Klägerin angegeben - bei einer Verwirklichung des hier zur Prüfung gestellten Vorhabens umzuziehen beabsichtigt, so dass per saldo womöglich - jedenfalls im Bekleidungsbereich - kein zusätzlicher Einzelhandelsbetrieb unterhalten würde, kann hingegen keine entscheidende Rolle spielen. Dies beträfe allein die privaten Mietverhältnisse an den Einzelhandelsgebäuden. Der Umzug des ...-Marktes ist gegenwärtig auch in keiner erkennbaren Weise gesichert. Angesichts aller Umstände spielt auch keine entscheidende Rolle, dass ein im zentralen Versorgungsbereich vorhandener „Magnetbetrieb“ von dem Vorhaben voraussichtlich nicht geschädigt würde, der Einzelhandel in der Innenstadt von Murrhardt vielmehr kleinteilig organisiert ist.
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Die Prognose kommt schließlich auch ohne eine weitere sachverständige Begutachtung aus, da der drohende Kaufkraftabfluss bereits jetzt ersichtlich ist und den Schluss auf die Gefahr schädlicher Auswirkungen zulässt. Der von der Klägerin hilfsweise gestellte Antrag, zum Beweis der Tatsache, „dass der Textilfachmarkt und der Drogeriefachmarkt nach der Bauvoranfrage weniger als 5 % Umsatz aus der Innenstadt der Beigeladenen abziehen und weder den Bestand der dort existierenden Textilfachgeschäfte noch des ...-Drogeriemarktes sowie der weiteren Drogeriefachgeschäfte gefährden werden“, ein Sachverständigengutachten einzuholen, ist abzulehnen. Als taugliche Methode zur prognostischen Beurteilung des voraussichtlichen Kaufkraftabflusses steht dem Senat hier der Verkaufsflächenvergleich, kombiniert um weitere in der Rechtsprechung anerkannte Kriterien (Abstand, „Vorschädigung“, etwaige „Magnetbetriebe“, Synergien mit bereits vorhandenen Einzelhandelsbetrieben außerhalb des Versorgungsbereichs, aber in dessen Einzugsbereich), zur Verfügung. Anhand dieser Methode verfügt der Senat bereits über eine ausreichende Sachkunde, um die ökonomischen Auswirkungen des geplanten Vorhabens in städtebaulicher Hinsicht - soweit es die im Rahmen des § 34 Abs. 3 BauGB vorgesehene Prognose erlaubt und gebietet - abzuschätzen. Hinzu kommt, dass die Klägerin schon nicht substantiiert dargelegt hat, warum die grundsätzlich anerkannte Methode des Verkaufsflächenvergleich in Kombination mit den weiteren genannten Kriterien gerade im vorliegenden Fall zur Vorhersage möglicher schädlicher Auswirkungen des Vorhabens auf den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt ungeeignet sein soll. Es ist nicht ersichtlich, warum die Anwendung dieser Kriterien von einem Rechtsirrtum infiziert sein, gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstoßen oder sonst zu einer schlechthin ungeeigneten Ermittlungsmethode führen soll. Die Klägerin benennt keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass die beantragte weitere Ermittlung tatsächlich präzisere Ergebnisse zutage fördern könnte. Den Einfluss der Verkaufsfläche auf Kapazität, Wettbewerbskraft und Attraktivität der hier in Frage stehenden Handelszweige stellt sie nicht in Frage. Es spricht im Übrigen auch nichts dafür, dass der Erfahrungssatz, wonach der Verkaufsflächenvergleich ein taugliches Hilfsmittel zur Bestimmung eines möglichen Kaufkraftabflusses ist, hier keine Geltung beanspruchen kann. Die Eignung des Verkaufsflächenvergleichs wird insbesondere nicht durch die Angaben im Endbericht des Büros Dr. ... vom 27.09.2006 zum Kaufkraftverbleib beziehungsweise zur Bindungsquote entwertet. Zu dieser Thematik heißt es auf S. 31 unter Nr. 4.1.5 des Endberichts, die Relation des erzielten Umsatzes zur in Murrhardt verfügbaren Kaufkraft ergebe lokale Bindungsquoten. Die in Murrhardt erreichte Gesamtbindungsquote von rund 88 % sei für ein Unterzentrum als relativ gut einzuschätzen. Nach Tabelle A-2 (Anhang zum Endbericht, S. 109) beträgt die Bindungsquote bei Drogerie/Parfümerie 108 %, im Bereich Bekleidung und Zubehör 47 %. Damit wird deutlich, dass die Innenstadt im Bereich Drogerie/Parfümerie mehr Umsatz erzielt, als es der Kaufkraft ihrer Einwohner entspricht, während es im Bekleidungsbereich umgekehrt ist und per saldo ein Kaufkraftabfluss zu verzeichnen ist. Dies rechtfertigt den Schluss, dass im Bereich Drogerie/Parfümerie die Versorgungsfunktion besonders gut erfüllt wird; der Versorgungsbereich erscheint intakt und stabil. Im Bekleidungsbereich ist dies bereits nach den bestehenden Verhältnissen nach Maßgabe der Bindungsquote weniger der Fall. Die ermittelten Werte lassen aber nicht den Schluss zu, dass es an einer Schutzwürdigkeit oder -bedürftigkeit der genannten Branchen fehlt, zumal die innerstädtischen Verkaufsfläche für Bekleidung mit 1.225 m² (einschließlich Schuhe und Lederwaren) trotz relativ geringer Bindungsquote einen erheblichen Beitrag zur Nutzung der Innenstadt als Einkaufsbereich leistet. Eine Schwächung durch neu hinzukommende Verkaufsflächen in der Nähe des Versorgungsbereichs ist daher nicht nur relevant, sondern auch einer Bewertung anhand eines Verkaufsflächenvergleichs zugänglich. Eine Einschränkung dieser Aussage ist auch nicht etwa deshalb geboten, weil - über alle Branchen betrachtet - 45 % der Betriebe im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt eine Verkaufsfläche von nur bis zu 50 m² aufweisen (Tabelle A-3, Anhang zum Endbericht, S. 110) und die Zahl der Einzelhandelsbetriebe mit durchgehenden Öffnungszeiten relativ gering ist (Kap. 4.1.8 sowie 4.2.1.2 des Endberichts; 13 % durchgehend geöffnet; 79 % mit Mittagspause; 9 % nur halbtags oder an bestimmten Wochentagen geöffnet; Öffnungsquote Montag bis Freitag allerdings ab 9 Uhr: 98 %, ab 9.30 Uhr: 100 %). Es spricht nichts dafür, dass ein Verkaufsflächenvergleich in Kombination mit weiteren Kriterien für eine städtebauliche Gefährdungsprognose bei einer solchen Betriebsstruktur nicht anwendbar sein sollte.
66
c) Mit den - erstmals im Berufungsverfahren gestellten - Hilfsanträgen ist die Klage unzulässig.
67
Die auf die Erteilung eines Bauvorbescheides nur für die Errichtung eines Drogeriefachmarktes (erster Hilfsantrag) beziehungsweise nur für die Errichtung eines Textilfachmarktes (zweiter Hilfsantrag) gerichtete Verpflichtungsklage scheitert daran, dass insoweit das jeweils erforderliche Verwaltungs- und Vorverfahren nicht durchgeführt wurde. Es handelt sich dabei nämlich um isolierte Bauvorhaben, die nicht Gegenstand der Bauvoranfrage und des darauf bezogenen Widerspruchsverfahrens waren. Der Drogerie- beziehungsweise der Textilfachmarkt waren lediglich unselbständige Teile eines Gesamtvorhabens. Dem Beklagten war nicht aufgegeben, über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit dieser Teile hilfsweise isoliert zu entscheiden. Zwar kann eine Baugenehmigung, wenn die Teilung eines Vorhabens objektiv möglich ist und die Identität des Vorhabens gewahrt bleibt, grundsätzlich nur insoweit abgelehnt werden, als es erforderlich ist, um einen Widerspruch des Vorhabens zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu verhindern. Die Baurechtsbehörde kann die Baugenehmigung jedoch auch in diesen Fällen insgesamt versagen, wenn sich aus den Antragsunterlagen oder sonstigen Umständen Anhaltspunkte dafür ergeben, dass der Bauherr nicht beabsichtigt, nur den genehmigungsfähigen Teil seines Vorhabens zu verwirklichen (vgl. Senatsurteil vom 05.04.2006 - 8 S 1737/05 - juris; Sauter, LBO, 3. Aufl., Stand Juni 2010, § 58 Rn. 44). Innerhalb der Grenzen, die einer Zusammenfassung oder Trennung objektiv gesetzt sind, ist es Sache des Antragstellers, durch seinen Genehmigungsantrag beziehungsweise seine Voranfrage festzulegen, was „das Vorhaben“ und damit der zu beurteilende Verfahrensgegenstand sein soll. Die Annahme, dass ein Antragsteller (und sei es hilfsweise) nicht ein, sondern zwei je für sich zu beurteilende Vorhaben hat in das Verfahren einbringen wollen, setzt nicht nur die Teilbarkeit, sondern darüber hinaus und vor allem voraus, dass er anfänglich oder nachträglich (und rechtzeitig) eine entsprechende Teilung vorgenommen hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 04.07.1980 - IV C 99.77 - NJW 1981, 776; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 03.11.1982 - 3 S 1168/82 - VBlBW 1983, 266 <268>; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 29.06.2007 - 3 L 368/04 - LKV 2008, 422). Daran fehlt es hier. Die Klägerin hat zum Gegenstand ihrer Bauvoranfrage die „Errichtung von zwei Fachmärkten“ gemacht, die nach den beigefügten Planunterlagen (zu den Mindestanforderungen an die Bauvorlagen bei einer Bauvoranfrage siehe § 15 LBOVVO) in einem einheitlichen, wenn auch unterteilten Gebäude untergebracht sein sollen, einen einheitlichen „Ein- und Ausgangsbereich Fachmärkte“ aufweisen sollen sowie über einen gemeinsamen Stellplatzbereich (39 Stellplätze) mit einheitlicher Ein- und Ausfahrt verfügen sollen. Zu keiner Zeit hat die Klägerin vorgerichtlich geäußert, dass ihr im Zweifel auch an einem Vorbescheid nur für einen Teil des Gesamtvorhabens gelegen wäre (und - wobei insoweit der Verlauf der Trennlinie zwischen den beiden Fachmärkten unzweifelhaft wäre - in welcher Weise dann eine Abgrenzung zwischen den einzelnen Teilen vorzunehmen sein sollte). Unter diesen Umständen musste die Baurechtsbehörde nicht von der Absicht der Klägerin ausgehen, falls nötig auf einen der beiden Fachmärkte verzichten und auch nur einen Teil des Gesamtvorhabens realisieren zu wollen. Die Baurechtsbehörde musste annehmen, dass jeder der beiden Fachmärkte wesentlicher Bestandteil eines einheitlichen Geschäftskonzeptes der Klägerin war. Es wäre auch nicht Aufgabe des Beklagten gewesen, von sich aus gewissermaßen „auf Verdacht“ zulässige (Teil-) Varianten des Bauvorhabens zu ermitteln und zu bescheiden (vgl. Senatsurteil vom 15.03.1994 - 8 S 2571/93 - BauR 1995, 73; zu einem hinsichtlich des Standortes unbestimmten Bauantrag). II.
Die auf die Erteilung eines Bauvorbescheides nur für die Errichtung eines Drogeriefachmarktes (erster Hilfsantrag) beziehungsweise nur für die Errichtung eines Textilfachmarktes (zweiter Hilfsantrag) gerichtete Verpflichtungsklage scheitert daran, dass insoweit das jeweils erforderliche Verwaltungs- und Vorverfahren nicht durchgeführt wurde. Es handelt sich dabei nämlich um isolierte Bauvorhaben, die nicht Gegenstand der Bauvoranfrage und des darauf bezogenen Widerspruchsverfahrens waren. Der Drogerie- beziehungsweise der Textilfachmarkt waren lediglich unselbständige Teile eines Gesamtvorhabens. Dem Beklagten war nicht aufgegeben, über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit dieser Teile hilfsweise isoliert zu entscheiden. Zwar kann eine Baugenehmigung, wenn die Teilung eines Vorhabens objektiv möglich ist und die Identität des Vorhabens gewahrt bleibt, grundsätzlich nur insoweit abgelehnt werden, als es erforderlich ist, um einen Widerspruch des Vorhabens zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu verhindern. Die Baurechtsbehörde kann die Baugenehmigung jedoch auch in diesen Fällen insgesamt versagen, wenn sich aus den Antragsunterlagen oder sonstigen Umständen Anhaltspunkte dafür ergeben, dass der Bauherr nicht beabsichtigt, nur den genehmigungsfähigen Teil seines Vorhabens zu verwirklichen (vgl. Senatsurteil vom 05.04.2006 - 8 S 1737/05 - juris; Sauter, LBO, 3. Aufl., Stand Juni 2010, § 58 Rn. 44). Innerhalb der Grenzen, die einer Zusammenfassung oder Trennung objektiv gesetzt sind, ist es Sache des Antragstellers, durch seinen Genehmigungsantrag beziehungsweise seine Voranfrage festzulegen, was „das Vorhaben“ und damit der zu beurteilende Verfahrensgegenstand sein soll. Die Annahme, dass ein Antragsteller (und sei es hilfsweise) nicht ein, sondern zwei je für sich zu beurteilende Vorhaben hat in das Verfahren einbringen wollen, setzt nicht nur die Teilbarkeit, sondern darüber hinaus und vor allem voraus, dass er anfänglich oder nachträglich (und rechtzeitig) eine entsprechende Teilung vorgenommen hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 04.07.1980 - IV C 99.77 - NJW 1981, 776; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 03.11.1982 - 3 S 1168/82 - VBlBW 1983, 266 <268>; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 29.06.2007 - 3 L 368/04 - LKV 2008, 422). Daran fehlt es hier. Die Klägerin hat zum Gegenstand ihrer Bauvoranfrage die „Errichtung von zwei Fachmärkten“ gemacht, die nach den beigefügten Planunterlagen (zu den Mindestanforderungen an die Bauvorlagen bei einer Bauvoranfrage siehe § 15 LBOVVO) in einem einheitlichen, wenn auch unterteilten Gebäude untergebracht sein sollen, einen einheitlichen „Ein- und Ausgangsbereich Fachmärkte“ aufweisen sollen sowie über einen gemeinsamen Stellplatzbereich (39 Stellplätze) mit einheitlicher Ein- und Ausfahrt verfügen sollen. Zu keiner Zeit hat die Klägerin vorgerichtlich geäußert, dass ihr im Zweifel auch an einem Vorbescheid nur für einen Teil des Gesamtvorhabens gelegen wäre (und - wobei insoweit der Verlauf der Trennlinie zwischen den beiden Fachmärkten unzweifelhaft wäre - in welcher Weise dann eine Abgrenzung zwischen den einzelnen Teilen vorzunehmen sein sollte). Unter diesen Umständen musste die Baurechtsbehörde nicht von der Absicht der Klägerin ausgehen, falls nötig auf einen der beiden Fachmärkte verzichten und auch nur einen Teil des Gesamtvorhabens realisieren zu wollen. Die Baurechtsbehörde musste annehmen, dass jeder der beiden Fachmärkte wesentlicher Bestandteil eines einheitlichen Geschäftskonzeptes der Klägerin war. Es wäre auch nicht Aufgabe des Beklagten gewesen, von sich aus gewissermaßen „auf Verdacht“ zulässige (Teil-) Varianten des Bauvorhabens zu ermitteln und zu bescheiden (vgl. Senatsurteil vom 15.03.1994 - 8 S 2571/93 - BauR 1995, 73; zu einem hinsichtlich des Standortes unbestimmten Bauantrag).
II.
68
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2, § 162 Abs. 3 VwGO. Der Klägerin sind auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, weil die Beigeladene mit ihrem - näher begründeten - Antrag, die Berufung zurückzuweisen, ein eigenes Kostenrisiko (§ 154 Abs. 3 VwGO) übernommen hat (vgl. Senatsbeschluss vom 20.01.2011 - 8 S 2567/10 - ESVGH 61, 159 = VBlBW 2011, 279).
69
Die Revision ist nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO erfüllt ist.
70
Beschluss vom 14. Dezember 2011
71
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 68.235,75 EUR festgesetzt (§ 47 Abs. 1, § 52 Abs. 1 GKG; entsprechend der Streitwertfestsetzung in erster Instanz und in Anlehnung an Nr. 9.1.4 sowie Nr. 9.2 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit Fassung Juli 2004, NVwZ 2004, 1327 ff.).
72
Der Beschluss ist unanfechtbar.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 29 ff. BauGB
§§ 29 ff. BauGB stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen. Da das Baugrundstück sich im unbeplanten Innenbereich befindet, ist es an § 34 BauGB
§ 34 BauGB
§ 145 BauGB
§ 55 LBO
§ 144 BauGB
§ 11 BauNVO
§ 15 LBOVVO
§ 36 Abs. 1 BauGB
§ 145 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 3 BauGB
§ 15 Abs. 1 LBOVVO
§ 11 Abs. 3 Satz 1 LPlG
§ 45 Abs. 1 Nr. 1 LVwVfG
§ 45 Abs. 2 LVwVfG
§ 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO
§ 12 Abs. 2 Nr. 1 LPIG
§ 12 Abs. 3 LPIG
§ 145 Abs. 2 BauGB
§ 57 Abs. 2 LBO
§ 52 Abs. 1 LBO
§ 53 Abs. 2 LBO
§ 36 Abs. 2 BauGB
§ 1 Abs. 4 BauGB
§ 4 Abs. 2 ROG
§ 4 Abs. 1 Satz 2 ROG
§ 3 Abs. 1 Nr. 1 ROG
§ 4 Abs. 4 LPIG
§ 124a Abs. 2 VwGO
§ 124a Abs. 3 VwGO
§ 14 Abs. 4 BauGB
§ 15 Abs. 2 BauGB
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 57 Abs. 1 Satz 1 LBO
§ 57 Abs. 1 LBO
§ 58 Abs. 1 LBO
§ 68 Abs. 2 VwGO
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 11 Abs. 3 BauNVO
§ 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO
§ 9 Abs. 2a BauGB
§ 8 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 4 und 5 BauGB
§ 1 Abs. 4 ff. BauGB
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 154 Abs. 3 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 34 Abs. 1 beziehungsweise _________________ in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung
Art. 14 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 61, 128
NJW 1981, 2426
NJW 1982, 2787
NVwZ 1994, 285
NVwZ 2009, 779
NVwZ 2010, 553
NJW 2009, 1729
NVwZ 2006, 272
BVerwGE 129, 307
NVwZ 2008, 308
BVerwGE 136, 10
NVwZ 2010, 590
NVwZ 2010, 753
NVwZ 2009, 781
NVwZ 2008, 384
NVwZ 2007, 664
BVerwGE 136, 18
NVwZ 2010, 587
NVwZ 2004, 1025
NVwZ 2007, 735
NJW 1981, 776
NVwZ 2004, 1327
11 K 1180/08
3 BauGB zum 20.07
4 C 3.78
8 S 2120/00
8 S 48/96
5 S 1657/01
4 C 94.79
4 B 76.00
8 S 1989/05
8 S 1571/02
5 S 415/91
3 S 1771/07
2 B 99.93
4 C 15.92
4 B 3.09
2 A 1416/09
4 C 8.05
8 S 1820/07
1 EO 198/09
10 A 1512/07
4 C 7.07
4 C 2.08
4 B 50.06
1 LB 154/07
4 B 5.09
1 A 10351/07
4 CN 9.10
3 S 324/08
4 C 1.08
7 A 1635/07
8 A 11322/09
10 B 2675/06
10 A 2439/06
8 S 1737/05
IV C 99.77
3 S 1168/82
3 L 368/04
8 S 2571/93
8 S 2567/10