Landgericht Münster (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-11-09, Aktenzeichen 2 O 240/17
ECLI: ECLI:DE:LGMS:2017:1109.2O240.17.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
T a b e s t a n d
Die Klägerin als Bauträgerin nimmt die Beklagte nach Rücktritt von dem notariellen Kaufvertrag vom 05.02.2016 – Urkundenrollennummer ##/2016 des Notars Q – über den Erwerb einer von der Klägerin zu errichtenden Eigentumswohnung auf Rückabwicklung in Anspruch.
Die Klägerin hat auf dem Grundstück A-Straße # in D den Neubau eines Wohnhauses mit 7 Wohneinheiten zuzüglich Stellplätzen realisiert. Mit notariellem Vertrag vom 05.02.2016 hat die Klägerin an die Beklagte die seinerzeit noch zu errichtende Eigentumswohnung Nummer 7 im Staffelgeschoss rechts nebst Balkon und mit gleicher Nummer bezeichneten Kellerraum sowie den im Grundrissplan zur Abgeschlossenheitsbescheinigung für das Erdgeschoss mit STP 2 bezeichneten Stellplatz zum Preis von insgesamt 297.000,00 € verkauft. Das Objekt war bis spätestens 15.12.2016 nach den in § 1 der Urkunde genannten Baubeschreibung und Bauplänen herzustellen. § 1 nimmt unter II. die Pläne, die zur Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt D gehören, in Bezug. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst Plänen war als Anlage der Teilungserklärung dem Kaufvertrag beigefügt. Die Teilungserklärung ist vor dem Notar Q zur Urkundenrollennummer ##/2016 am 15.01.2016 beurkundet worden.
In dem notariellen Kaufvertrag ist die Wohnung der Klägerin mit einem Miteigentumsanteil von 177,452/1000 bezeichnet worden. Die der Abgeschlossenheitsbescheinigung zugrundeliegenden Pläne weisen bezüglich der Wohnung einen Balkon mit einer Grundfläche von 40,38 Quadratmetern aus. Darin ist eine die gesamte Wohnung umschließende Fläche (Umlauf) enthalten, die – einschließlich einer etwa 0,10 Meter breiten Brüstung – 1 Meter breit sein sollte. Es handelt sich um eine sogenannte Staffelgeschosswohnung. Der Balkon von 40,38 Quadratmetern ist zu 50 Prozent (= 20,19 Quadratmeter) in die Wohnfläche eingerechnet worden. Die Wohnfläche sollte demgemäß 108,54 Quadratmeter betragen.
Tatsächlich ist der Balkon anders erstellt worden.
Der vor dem Wohnzimmer gelegene auskragende Teil mit einer Grundfläche von 2,29 Meter x 5,6 Meter entspricht bezüglich Größe und Belag der Vereinbarung.
Der gesamte Umlauf ist allerdings nach außen nicht durch eine 0,10 Meter breite Brüstung begrenzt, sondern durch eine 0,51 Meter breite Mauer. Dadurch ist die Durchgangsbreite zwischen dieser Mauer und den Außenwänden der Wohnung auf maximal 0,48 Meter verringert worden. Auf diese Weise wurde der Balkon auf einer Länge von 30,95 Meter circa um die Hälfte schmaler als ursprünglich vereinbart.
Die Beklagte hatte vertragsgemäß von dem Gesamtkaufpreis von 297.000,00 € bereits 267.300,00 € bezahlt. Der Restbetrag von 29.700,00 € sollte fällig und zahlbar nach vollständiger Fertigstellung des Bauvorhabens und Abnahme des Gemeinschaftseigentums sein. Den Restkaufpreis hat die Beklagte nicht mehr bezahlt.
Am 28.11.2016 erfolgte eine Abnahme der Wohnung der Beklagten durch ihren Ehemann. Ob die Abnahme sich auch auf den Balkon bezog, ist streitig.
Die Beklagte ist noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Im Januar 2017 kam es zwischen den Parteien zu Verhandlungen über ein Minderungsrecht der Beklagten, die aber ohne Ergebnis blieben. Nachdem die Beklagte trotz entsprechender Fristsetzung keine Zahlung geleistet hatte, ist die Klägerin mit Schreiben vom 19.04.2017 vom Kaufvertrag zurückgetreten.
Die Klägerin verlangt nunmehr Rückabwicklung des Kaufvertrages.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass in Bezug auf die Ausgestaltung des Umlaufes des Balkons kein Mangel vorliege, sondern eine zwingende und nicht anderweitig lösbar technische Änderung. Vorliegend habe der Architekt, dem der Streit verkündet worden ist, bei der Planung die Mauer als Brüstung mit einem Stein zuzüglich Putz geplant. Der Statiker habe dann allerdings auf eine Ausführung zweisteinig zuzüglich Putz bestanden. Darüber hinaus habe an der gegenüberliegenden Seite, also der Hauswand der Wohnung, eine stärkere Dämmung angebracht werden müssen. Hieraus resultiere die von der Beklagten monierte kleinere Fläche des Umlaufs. Insofern liege aber kein Mangel vor, da gemäß § 4 Abs. 1 des notariellen Kaufvertrages Abweichungen von der Baubeschreibung und den Bauplänen zulässig seien.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, die im Staffelgeschoss rechts des Hauses A-Straße #, ##### D, gelegene Wohnung Nr. 7, eingetragen im Grundbuch (Wohnungsgrundbuch) von D Blatt ##### zu 177,452/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück G1, 826 m² groß nebst Balkon und einem Kellerraum sowie den Kfz-Stellplatz Nr. STP2 des Aufteilungsplanes Zug um Zug gegen Zahlung von 267.300,00 € an die Klägerin herauszugeben und die Löschung der in Abteilung II unter lfd. Nr. 1 im vorgenannten Grundbuch von D Blatt ##### aufgrund der Bewilligung vom 05.02.2016 zur Urkundenrolle Nummer ##/16 des Notars Q, D, am 22.02.2016 eingetragenen Auflassungsvormerkung für S1, geb. am ##.##.1955, zu bewilligen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass sich die Minderleistung der Klägerin im Bereich des Balkons auf eine Wohnfläche von 13,78 Quadratmeter beziehe. Der vor dem Wohnzimmer gelegene auskragende Südbalkon entspreche zwar der vertraglich vereinbarten Größe. Er habe eine Grundfläche von 2,29 x 5,60 = 12,82 Quadratmeter, was einer anzurechnenden Wohnfläche von 50 Prozent = 6,41 Quadratmeter entspreche. Da für den gesamten Balkon aber eine anzurechnende Wohnfläche von 20,19 Quadratmeter vereinbart sei, belaufe sich die Minderleistung entsprechend auf 20,19 - 6,14 = 13,78 Quadratmeter. Es ergebe sich daher ein Minderwert von 37.706,49 € ausgehend von einem Wert von 2.736,32 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Es liege somit bereits eine Überzahlung der Klägerin vor.
Die Klägerin sei aufgrund der Abweichung von der zugrundeliegenden Planung, wie sie sich aus der Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 14.01.2016 ergebe, nicht in der Lage, Eigentum an der Wohnung zu übertragen. Zudem sei aufgrund der Verringerung der Miteigentumsanteile das Grundbuch unrichtig. Die Beklagte könne nur einen geringeren Miteigentumsanteil erwerben.
Darüber hinaus liegen weitere Mängel vor. Diesbezüglich wird auf die Klageerwiderung Bezug genommen.
Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Die Klägerin ist nicht rechtswirksam von dem Kaufvertrag zurückgetreten.
Die Beklagte erhebt zu Recht die Mängeleinrede, wobei dahingestellt sein kann, in welcher genauen Höhe der Beklagten tatsächlich ein Minderungsrecht zusteht.
Unstreitig ist der Balkon nicht so wie vereinbart ausgeführt worden. Der gesamte Umlauf ist nicht, wie aus den Plänen ersichtlich, mit einer Breite von circa 0,90 Meter (unter Berücksichtigung der 0,10 Meter breiten Brüstung) errichtet worden, sondern nur mit einem Umlauf von maximal 0,48 Meter Breite. Hierbei handelt es sich nach Auffassung des Gerichtes um eine erhebliche Minderleistung. Der gesamte Charakter des Staffelgeschosses hat sich hierdurch verändert. Hierbei spielt es keine Rolle, ob und in welchem Umfang ein solcher Umlauf überhaupt genutzt wird.
Eine Berechtigung der Klägerin zur Änderung dieses Umlaufes ergibt sich auch nicht aus dem notariellen Kaufvertrag. Zwar sind nach § 4 Abweichungen zulässig, wenn sie sich als technisch notwendig erweisen.
Es mag zutreffend sein, dass die Änderung der Gestaltung des Umlaufes technisch notwendig gewesen ist. Aus § 4 des Kaufvertrages ergibt sich jedoch weiter, dass Abweichungen, Güte, Wert und Gebrauchsfähigkeit das Vertragsobjekt nicht mindern dürfen. Ferner dürfen sie den Vertrag gemäß dem Gebrauch des Gebäudes nicht unzumutbar beeinträchtigen.
Dies ist nach Auffassung des Gerichts im vorliegenden Fall gegeben. Durch die erheblich geringere Verringerung der Breite des Umlaufes ist Güte, Wert und Gebrauchsfähigkeit des Vertragsobjektes gemindert worden. Der gesamte Umlauf kann nicht mehr so wie vorgesehen genutzt werden.
Darüber hinaus wäre die Klägerin auch nicht in der Lage, der Beklagten den vereinbarten Miteigentumsanteil von 177,452/1000 zu übereignen. Da der Balkon zu ½ in die Wohnfläche eingerechnet wird, hat sich die Wohnfläche der Klägerin verringert. Hierdurch verringert sich auch ihr Miteigentumsanteil. Das Grundbuch wäre insofern falsch. Darüber hinaus würde die Klägerin auch bei allen Nebenkostenabrechnungen, Wohngeldern und Sonderumlagen immer mit einem höheren Anteil in Anspruch genommen, als ihr Miteigentumsanteil tatsächlich beträgt.
All dies ist der Beklagten nicht zuzumuten.
Dementsprechend war die Beklagte berechtigt, die Restzahlung des Kaufpreises zu verweigern.
Ob die weiteren Mängel vorliegen, ist demgemäß nicht mehr erheblich.
Nach alledem war die Klage mit der Kostenfolge aus § 91 ZPO abzuweisen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 91 ZPO