Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2019-04-15, Aktenzeichen 213 C 141/18
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2019:0415.213C141.18.00

Tenor:
Verfahrensgang
1. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm bewohnte Wohnung ... Straße ..., ... Berlin, 5. OG, Whg. ..., bestehend aus 3 Zimmern, Einbauküche, Diele, Dusche, Bad/WC, Loggia geräumt an den Kläger herauszugeben.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 17.000 EUR abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2019 gewährt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Verpflichtung zur Räumung einer Wohnung.
Ursprünglich war der Kläger Mieter der im Rubrum bezeichneten Wohnung, die er seit dem 1. September 2012 an den Beklagten untervermietete. Die Vermieterin des Klägers teilte das Objekt in Eigentumswohnungen auf und verkaufte mit Vertrag vom 17. Februar 2016 (UR-Nr. ... des Notars ... ...) die im Wohnungsgrundbuch Blatt ... verzeichnete Wohnung an den Kläger. Mit Vertrag vom 1. Mai 2016 trug der Kläger dem Beklagten die Überlassung der Wohnung zur Nutzung als Hauptmieter an. Der Beklagte unterschrieb den Mietvertrag nicht, zahlte aber der Höhe nach die im Vertrag ausgewiesene Miete.
Der Kläger wurde am 8. Juni 2016 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 26. Februar 2018 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs unter Hinweis darauf, dass die Wohnung zukünftig von dem Kläger und seiner Tochter genutzt werden solle. Mit anwaltlichem Schreiben vom 9. März 2018, wegen dessen genauen Inhalts auf Blatt 23 der Gerichtsakten Bezug genommen wird, teilte der Beklagte mit, die Kündigung nicht zu akzeptieren.
Mit Schriftsatz vom 6. März 2019 widersprach der Beklagte der Kündigung mit der Begründung, dass diese für ihn und seine beiden Kinder aufgrund der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt eine Härte bedeute.
Der Kläger behauptet, er wolle die streitgegenständliche Wohnung mit seiner Tochter gemeinsam bewohnen. Seine Tochter sei aufgrund ihrer Arbeitsstelle zum dauerhaften Umzug nach Berlin gezwungen gewesen. Derzeit bewohne er mit seiner Tochter zur Wahrung und Pflege der Familienbindung und aus finanziellen Gründen eine gemeinsame Wohnung von lediglich 70 m2 und wolle nunmehr die eigene Wohnung bewohnen.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, die von ihm bewohnte Wohnung ... Straße ..., ... Berlin, 5. Obergeschoss Whg. ..., bestehend aus 3 Zimmern, Einbauküche, Diele, Dusche, Bad / WC, Loggia geräumt an den Kläger herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte meint, die Kündigung sei treuwidrig, da besprochen wurde, dass der Kläger die Wohnung für den Beklagten erwerbe und an den Beklagten übertrage, sobald die Voraussetzungen hierfür gegeben seien. Vor Abschluss des – insoweit unstreitig - im Jahre 2017 ausgearbeiteten notariellen Treuhandvertrages zerstritten sich die Parteien, so dass dieser nicht beurkundet wurde. Er behauptet, die geleisteten Mietzahlungen seien Raten auf den vom Beklagten zu tilgenden Kredit gewesen.
Das Gericht hat aufgrund Beschlusses vom 18. März 2019 in der mündlichen Verhandlung vom 15. April 2019 Beweis über den Nutzungswillen des Klägers durch Vernehmung der Zeugin ... ... erhoben. Wegen des genauen Inhalts des Beweisbeschlusses vom 18. März 2019 wird auf Blatt 49 der Gerichtsakten und wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme auf das Sitzungsprotokoll vom 15. April 2019 Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 18. März 2019 und 15. April 2019 verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
I.
Dem Kläger steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus §§ 985 Abs. 1, 546 Abs.1 BGB zu. Das Mietverhältnis hat durch die Kündigung vom 26. Februar 2018 gemäß §§ 542, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB seine Beendigung gefunden.
Zwischen den Parteien bestand ein wirksames Mietverhältnis. Zwar hat der Beklagte den Mietvertrag vom 1. Mai 2016 nicht unterzeichnet. Durch die Zahlung der Miete hat der Beklagte jedoch das Vertragsangebot angenommen, so dass dieser auf unbestimmte Zeit galt (§ 550 BGB). Ausweislich der eingereichten Zahlungsbelege handelte es sich bei den Zahlungen insoweit auch um Mietzahlungen. Das Mietverhältnis wurde jedoch durch die Kündigung vom 26. Februar 2018 beendet. Das Kündigungsschreiben entspricht der gesetzlichen Form der §§ 573 Abs. 3, 568 BGB. Der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs ist in dem Schreiben hinreichend substantiiert vorgetragen. An die Darlegung des Kündigungsgrundes dürfen zwar keine überhöhten Anforderungen gestellt werden, da anderenfalls die Kündigungsmöglichkeit unzumutbar erschwert wäre (vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 3. Feb. 2003 – 1 BvR 619/02, NJW-RR 2003, 1164). Es genügt, dass der Kündigungsgrund durch Angabe der Tatsachen so ausführlich bezeichnet wird, dass er identifiziert und von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann, wobei der Eigenbedarf durch Tatsachen darzulegen ist (vgl. nur BVerfG, Urt. v. 14. Feb. 1989 – 1 BvR 308/88, NJW 1989, 970). Genügend ist allerdings der Hinweis darauf, statt zur Miete im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung wohnen zu wollen (vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 23. Nov. 1993 – 1 BvR 697/93, NJW 1994, 311). Dies ist hier nachvollziehbar geschehen. In der Kündigungserklärung ist im Einzelnen dargelegt, dass der Kläger die Wohnung mit seiner Tochter zukünftig bewohnen wolle.
Es liegt auch der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor. Ein solcher liegt dann vor, wenn vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraumes sprechen, wobei nur auf die Interessen des Vermieters abzustellen ist. Die besonderen Belange des Mieters sind bei einer Abwägung im Rahmen der Härteklausel des § 574 BGB zu berücksichtigen. Der Entschluss des Vermieters, ihm gehörenden Wohnraum selbst zu nutzen, ist im Hinblick auf Art. 14 GG grundsätzlich zu akzeptieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen, nicht ein vom Gericht als angemessen erachteter Maßstab (vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 19. März 1993 – 1 BvR 1714/92, NJW 1993, 1637); allerdings ist demgegenüber auch das Spannungsverhältnis zu dem ebenfalls durch Art. 14 GG geschützten Besitzrecht des Mieters und zu dem aus Art. 3 GG folgenden Willkürverbot zu beachten, was im Rahmen der Frage des Rechtsmissbrauchs der Eigenbedarfskündigung und der Abwägung nach § 574 BGB erfolgt (BGH, Urt. v. 29. März 2017 – VIII ZR 45/16, juris). Im vorliegenden Fall besteht mit dem gemeinsamen Nutzungswunsch des Klägers mit seiner Tochter ein entsprechender Nutzungswille und ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Erlangungswunsch. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass der Kläger über einen entsprechenden Nutzungswillen verfügt. Die Zeugin hat glaubhaft angegeben, dass sie selbst mit ihrem Vater derzeit eine Wohnung in der ... straße bewohnt und auch im Hinblick auf die finanzielle Situation die derzeit vom Beklagten genutzte Wohnung beziehen will. Der entsprechende Nutzungswille des Klägers wurde dabei ebenfalls dargelegt. Dagegen spricht nicht, dass der Kläger die derzeitige Wohnung in der ... straße nur an 3-4 Tagen im Monat nutzt. Selbst wenn man mit der Auffassung des Beklagtenvertreters in der mündlichen Verhandlung davon ausgehen wollte, dass der Kläger auch die Wohnung in der ... Straße ... nur an 3-4 Tagen nutzen wird, genügt dies. Für eine Eigenbedarfskündigung ist weder die Nutzung als Hauptwohnung, noch als Nebenwohnung notwendig. Selbst die Nutzung als Ferienwohnung würde genügen, sofern nur der Vermieter die Nutzung ernsthaft verfolgt und diese von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist (BGH, Beschl. v. 21. August 2018 – VIII ZR 186/17, juris, Rn. 25). Dies ist aber hier der Fall, da die Zeugin gemeinsam mit dem Kläger die Wohnung nutzen soll und damit die Zeugin gerade hauptsächlich die Wohnung nutzt. Die Zeugin war auch glaubwürdig. Dies zeigt sich bereits darin, dass sie etwa den derzeitigen Wohnort des Klägers von ... auf ... in der Nähe von ... korrigierte oder daran, dass sie den genauen Straßennamen der Wohnung des Beklagten nicht kannte, sondern nur die Örtlichkeiten (Nähe zu ...) beschrieb.
Die Kündigung ist hier auch nicht nach § 577a Abs. 1 BGB ausgeschlossen. Voraussetzung für die Anwendung dieser Vorschrift ist, dass „nach der Überlassung“ an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde. Die „Überlassung“ ist dabei dahingehend zu verstehen, dass der Untermieter, der erst nach der Umwandlung einen Hauptmietvertrag abschließt, nicht geschützt wird (vgl. LG Frankfurt, Urt. v. 26. Aug. 1997 – 2/11 S 111/97, juris; Hannappel in BeckOK BGB, 49. Ed. 1.2.2019, BGB, § 577a, Rn. 13; m.w.N.). So liegt der Fall hier. Auch der Beklagte hat erst nach der Umwandlung in Wohnungseigentum den Hauptmietvertrag mit dem Kläger geschlossen. Wann die Eintragung des Klägers in das Grundbuch selbst erfolgte, ist insoweit unerheblich.
Die Kündigung ist auch nicht treuwidrig. Selbst wenn die Parteien vereinbart hätten, dass der Kläger die Wohnung treuhänderisch für den Beklagten erwirbt, kam es insoweit gerade nicht zum Abschluss der – hier gerade in notarieller Form erforderlichen – Treuhandvereinbarung.
Der Kündigung steht auch keine persönliche Härte des Beklagten im Sinne des § 574 BGB entgegen. Insoweit ist eine Interessenabwägung vorzunehmen, wobei die Belange des Vermieter und des Mieters, weiterhin im Besitz der Mietsache zu bleiben, grundsätzlich als gleichrangig einzubringen sind. Das Gesetz nennt als Härtegrund in § 574 Abs. 2 BGB zwar den Fall, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, wobei die wirtschaftlichen und persönlichen Kriterien, wie finanzielle Verhältnisse, Wohnlage, Verwurzelung in der Wohngegend sowie der Wohnungsmarkt zu berücksichtigen sind. Insoweit kann dahingestellt bleiben, ob der seitens des Beklagten behauptete Härtegrund überhaupt rechtzeitig i.S.v. § 574b Abs. 1 BGB vorgetragen wurde. Denn jedenfalls geht die Interessenabwägung zu Lasten des Beklagten. Allein der Umstand, dass in Berlin derzeit eine angespannte Wohnlage herrscht, genügt hier insoweit nicht. Angesichts des Mietpreises und der Größe der Wohnung ist es dem Beklagten ohne weiteres möglich, einen angemessenen Ersatzwohnraum zu beschaffen. Dies gilt hier insbesondere deshalb, da eine Verwurzelung im Kiez nicht vorgetragen ist und sich die Ersatzwohnraumsuche insoweit darüber hinaus erstrecken muss. Dass der Beklagte selbst kleinere angemessene Wohnungen nach dieser Maßgabe nicht finden kann, behauptet der Beklagte selbst nicht.
II.
Die Nebenentscheidung beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 7, 711 Satz 1 ZPO. Dem Beklagten war gemäß § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2019 zu bewilligen. Dabei berücksichtigt das Gericht einerseits die in Berlin erforderliche Zeit für eine Wohnungssuche, andererseits aber auch das berechtigte Interesse an einer kurzfristigen Räumung.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 550 BGB
§ 574 BGB
§ 985 Abs. 1, 546 Abs.1 BGB
§ 573 Abs. 3, 568 BGB
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
§ 577a Abs. 1 BGB
§ 574 Abs. 2 BGB
§ 574b Abs. 1 BGB
§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 7, 711 Satz 1 ZPO
§ 721 Abs. 1 ZPO
Art. 14 GG
Art. 3 GG

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2003, 1164
NJW 1989, 970
NJW 1994, 311
NJW 1993, 1637
64 S 121/19
1 BvR 619/02
1 BvR 308/88
1 BvR 697/93
1 BvR 1714/92
VIII ZR 45/16
VIII ZR 186/17
11 S 111/97