Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2007-08-02, Aktenzeichen 23 WLw 5/07
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2007:0802.23WLW5.07.00

Tenor:
1.Die sofortige Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Kempen vom 25.04.2007 – 23 Lw 21/05 – wird zurückgewiesen.
2.Die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens und die im Beschwerdeverfahren angefallenen außergerichtlichen Kosten der Beteiligten trägt der Antragsteller.
3.Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Tatbestand:
Der Antragsteller ist der Sohn der Antragsgegnerin zu 1), die Antragsgegnerinnen zu 2) und 3) sind deren Töchter. Der im Jahre 1991 verstorbene Vater des Antragstellers war Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Kempen von T Blatt xxxx mit einem Hofvermerk eingetragenen Grundbesitzes. Der Vater war weiterhin Eigentümer des zum Hofe gehörigen Grundbesitzes, der im Grundbuch des Amtsgerichts Kempen von T Bl. xxx1 eingetragen ist. Schließlich war der Vater Eigentümer des Grundbesitzes, der im Grundbuch von T Bl. xxx2 eingetragen ist. Es handelt sich um die Parzelle Gemarkung T Flur 6 Flurstück 31, Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche, Wasserfläche in einer Größenordnung von 2.935 m². Auf diesem Grundstück befindet sich das Einfamilienhaus H-Weg 40 (sogenannter F-Hof), das nebst zugehörigem Garten eine Größe von 1.225 m² aufweist und vermietet ist. Im Übrigen wird das Grundstück vom Hof aus als Weideland genutzt.
Durch Pachtvertrag vom 01.02.1979 pachtete der Antragsteller von seinen Eltern den landwirtschaftlichen Betrieb. Seitdem bewirtschaftet er den Hof.
Mit Testament vom 14.12.1990 setzten sich der Vater und die Antragsgegnerin zu 1) gegenseitig zu alleinigen Erben und Hoferben ein. In dem Testament ist weiter Folgendes bestimmt:
" ...
Nach dem Tod des Vaters am 15.07.1991 beantragte die Antragsgegnerin zu 1) ein Hoffolgezeugnis und einen Erbschein, die ihr am 18.02.1992 antragsgemäß erteilt wurden. Der vorgenannte Grundbesitz wurde daraufhin auf die Antragsgegnerin zu 1) im Grundbuch umgeschrieben. Durch Pachtvertrag vom 20.12.1998 verpachtete die Antragsgegnerin zu 1) dem Antragsteller den landwirtschaftlichen Betrieb für weitere drei Jahre mit entsprechender Verlängerungsklausel zu einem Pachtzins von monatlich 700,00 DM. Daneben flossen der Antragsgegnerin die Einnahmen aus dem Mietobjekt H-Weg 40 von zuletzt 756,00 € monatlich zu. Am 03.05.2005 schlossen der Antragsteller und die Antragsgegnerin zu 1) einen Hofübergabevertrag, durch den der im Grundbuch von T Bl. xxxx verzeichnete bzw. zu verzeichnende Grundbesitz einschließlich der im Grundbuch von T Bl. xxx1 und xxx2 eingetragenen Grundstücke auf den Antragsteller übertragen werden sollten. Am 23.01.2005 übertrug die Antragsgegnerin zu 1) den Antragsgegnerinnen zu 2) und 3) den im Grundbuch von T Bl. xxx2 eingetragenen Grundbesitz.
Der Antragsteller hat im vorliegenden Verfahren die Feststellung begehrt, dass er Hoferbe seines am 15.07.1991 verstorbenen Vaters, des Landwirts K D, geworden ist. Ferner hat er die Feststellung beantragt, dass zum Hof T Bl. xxxx der Grundbesitz zugehörig ist, der im Grundbuch T Bl. xxx2 und Bl. xxx1 verzeichnet ist. Das Landwirtschaftsgericht hat den Anträgen stattgegeben, dem zweiten Antrag aber nur mit der Einschränkung, dass hinsichtlich des im Grundbuch von T Bl. xxx2 eingetragenen Grundbesitzes der Teil der Parzelle Flur 6 Nr. 31, auf dem sich das Wohnhaus H-Weg 40 nebst dazugehörenden Gärten (circa 1.225 m²) befindet, ausgenommen ist. Dies hat es damit begründet, dass das Mietwohnhaus H-Weg 40 im Zeitpunkt des Todes des Vaters nicht zum Hof gehört habe. Der betreffende Grundbesitz gehöre nur insoweit zum Hof, als die eigentliche Landwirtschaftsfläche betroffen sei. Nicht zum Hof rechne dagegen das als Mietobjekt genutzte Wohnhaus H-Weg 40. Der Umstand, dass das Mietwohnhaus und die Ackerfläche auf einer Parzelle vereinigt seien, stehe der Feststellung, dass nur das Ackerland zum Hof gehöre, nicht entgegen. Es sei möglich, dass nur ein Teil ein und derselben Parzelle zum Hof gehöre, wenn lediglich dieser eine Teil von der Hofstelle aus bewirtschaftet werde und der andere nicht.
Hiergegen richtet sich der Antragsteller mit der sofortigen Beschwerde. Er ist der Ansicht, dass die Ausklammerung des Parzellenteils, auf dem sich das Wohnhaus befinde, nicht zulässig sei. Ein Grundstück, das im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes bewirtschaftet werde, gehöre selbst dann zum Hof, wenn Teile davon landwirtschaftsfremd genutzt würden. Dabei komme es nicht darauf an, ob die landwirtschaftliche Nutzung überwiege oder nicht. Im Übrigen wiederholt und vertieft er seinen erstinstanzlichen Vortrag, dass das Haus H-Weg 40 (F-Hof) bis zu einem Brand im Jahre 1976 von Arbeitern des Hofes bewohnt worden sei. Dem Vater des Antragstellers sei der Wiederaufbau des durch Brand zerstörten Dachgeschosses für ein Landarbeiterhaus genehmigt worden. An der Hofszugehörigkeit habe sich nicht dadurch etwas geändert, dass das Gebäude an hoffremde Mieter vermietet worden sei.
Der Antragsteller beantragt,
Die Antragsgegnerinnen zu 2) und 3) beantragen, die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien sowie die sonstigen zu den Akten gereichten Unterlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige sofortige Beschwerde ist unbegründet.
1.
Mit dem Hauptantrag wendet sich der Antragsteller dagegen, dass das Landwirtschaftsgericht die im Beschwerdeverfahren allein streitige Grundstücksparzelle T Bl. xxx2 Flur 6 Nr. 31 nicht einheitlich dem Hof zugeordnet, sondern nach der Art der wirtschaftlichen Nutzung aufgespalten und die Parzelle, auf der sich das Mietwohnhaus H-Weg 40 befindet, dem hoffreien Vermögen zugeordnet hat. Diese Aufspaltung ist mit den Grundsätzen der Höfeordnung zwar nicht zu vereinbaren; das verhilft der Beschwerde im Ergebnis jedoch nicht zum Erfolg.
a)
Nach § 2 a HöfeO gehören zum Hof alle Grundstücke des Hofeigentümers, die regelmäßig von der Hofstelle aus bewirtschaftet werden. Das Landwirtschaftsgericht versteht den Begriff des Grundstückes im wirtschaftlichen Sinne, so dass eine einheitliche Grundstücksparzelle höferechtlich nach der Art der wirtschaftlichen Nutzung aufgespalten werden könne. Diese Ansicht wird im Schrifttum ebenfalls vereinzelt vertreten (Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, Höfeordnung, 10. Auflage, § 2 Rn. 6 unter Hinweis auf Wöhrmann, Landwirtschaftserbrecht, 2. Aufl., § 2 Rn. 9, Nordalm, AgrarR, 1977, 108, 110). Ganz überwiegend wird der Begriff des Grundstückes aber auch im Höferecht rein rechtlich verstanden. Danach kann ein Grundstück im Sinne der Grundbuchordnung oder eine Grundstücksparzelle höferechtlich nur einheitlich beurteilt werden (Senat RdL 1983, 76; OLG Hamm, Beschluss vom 05.12.2006 – 10 W 97/05, veröffentlicht in Juris; Fassbender in: Fassbender/von Jeinsen/Hötzel/Lukanow, HöfeO, 3. Aufl., § 2 Rn. 27; Steffen, HöfeO und HöfeVfO, Nachtrag, § 2 HöfeO Rn. 1 a; Wöhrmann, Landwirtschaftserbrecht, 8. Aufl., § 2 Rn. 12 und 29; offenlassend OLG Celle RdL 1984, 132 = AgrarR 1984, 218). Dabei wird allerdings nicht immer klar zwischen Katasterparzelle und dem – ggf. aus mehreren Parzellen (Flurstücken) - bestehenden Grundstück im Sinne der Grundbuchordnung unterschieden (dazu etwa Palandt-Bassenge, BGB, 66. Aufl., vor § 873 Rn. 1). Richtig dürfte es sein, auf das Grundstück im Sinne der Grundbuchordnung abzustellen (so Wöhrmann a. a. O.). Auf diese Unterscheidung kommt es hier indessen nicht an, weil die Unterteilung einer einzelnen Parzelle in Rede steht. Im Übrigen ist der herrschenden Meinung zu folgen. Die wirtschaftliche Betrachtungsweise führt zu Unklarheiten und Abgrenzungsschwierigkeiten. Sie hätte insbesondere zur Folge, dass die Parzelle teils nach Höferecht, teils nach allgemeinem Erbrecht vererbt würde und der Hoferbe über den auf ihn übergehenden Teil der Parzelle mangels grundbuchrechtlicher Verselbstständigung nicht eigenständig verfügen könnte. Eine nachträgliche grundbuchrechtliche Verselbstständigung ist nicht immer möglich (vgl. Wöhrmann § 2 Rn. 12). Sie wäre überdies vom Einverständnis der Miterben abhängig. Ob der Hoferbe hierauf einen Anspruch hätte, ist zumindest zweifelhaft. Eine Auseinandersetzung nach den Regeln über die Miterbengemeinschaft (§§ 2042 ff. BGB) scheidet schon deshalb aus, weil in Bezug auf die betreffende Parzelle keine Erbengemeinschaft zwischen dem Hoferben und den übrigen Erben besteht. Im Rahmen seiner wirtschaftlichen Entfaltungsfreiheit kann es aber erforderlich werden, dass der Hoferbe Teile des Hofes veräußert oder belastet. Eine Einschränkung dieser Entfaltungsmöglichkeit, die mit einer höferechtlichen Aufspaltung der Parzelle verbunden wäre, ließe sich mit dem Leitbild der Höfeordnung nicht vereinbaren. Soweit der Hoferbe zu Lasten der Miterben einen Vorteil dadurch erlangt, dass aufgrund der rein rechtlichen Betrachtungsweise ein nicht landwirtschaftlich genutzter Teil einer Parzelle dem Hof zugeschlagen wird, kann dies über Zuschläge nach § 12 Abs. 2 S. 3 HöfeO zu Gunsten der Miterben ausgeglichen werden (Senat RdL 1983, 76, 78; Fassbender, a. a. O., § 2 Rn. 40; Wöhrmann § 2 Rn. 29).
b)
Die streitige Parzelle gehört nicht zum Hof.
aa)
Für die Hofzugehörigkeit der Parzelle ist maßgebend, ob die landwirtschaftliche oder nicht landwirtschaftliche Nutzung überwiegt (Fassbender, Steffen, Wöhrmann jeweils a. a. O.). Zur Stützung seiner gegenteiligen Auffassung verweist der Antragsteller auf die Rechtsprechung des Senats (RdL 1983, 76) und des OLG Hamm (Beschluss vom 05.12.2006 – 10 W 97/05). Danach sei die Parzelle dem Hof zuzuordnen, ohne dass es auf das Überwiegen der landwirtschaftlichen Nutzung ankomme. Mit dieser Begründung lässt der Antragsteller unberücksichtigt, dass in den zugrundeliegenden Fällen die Hofstelle jeweils auf der strittigen Parzelle lag. In diesem Falle versteht es sich von selbst, dass die Parzelle dem Hof zuzuordnen ist, denn sie erhält ihr Gepräge gerade durch die Hofstelle. Anders liegt es bei sonstigen Parzellen, die von der Hofstelle aus bewirtschaftet werden (§ 2 a HöfeO). Hier ist die Zuordnung zum Hof entsprechend den Grundsätzen, die auch für die Begründung der Hofeigenschaft an sich gelten, nur dann berechtigt, wenn die landwirtschaftliche Nutzung überwiegt. Dabei kommt es entscheidend auf den Zeitpunkt des Erbfalles an (Senat RdL 1983, 76, 77). Durch eine nachträgliche Verschiebung der Nutzungsanteile kann die Hofeigenschaft einer Parzelle nicht mehr verändert werden. Welche Nutzungsart überwiegt, richtet sich wiederum nach ihrer jeweiligen wirtschaftlichen Bedeutung. Entscheidend ist das Verhältnis der wirtschaftlichen Bedeutung beider Nutzungsarten zueinander (BGH RdL 1962, 179, 181; Beschluss des Senats vom 18.12.2003 – 23 WLw 10/03; ferner Wöhrmann § 1 Rn. 26). Das wirtschaftliche Gewicht der Nutzung wird im wesentlichen durch die jeweiligen Erträge und Umsätze bestimmt. Dass die landwirtschaftlich genutzte Fläche – wie hier – etwas größer ist als die nicht landwirtschaftlich genutzte Fläche, fällt demgegenüber nicht entscheidend ins Gewicht.
bb)
Nach diesen Maßstäben überwiegt hier die landwirtschaftliche Nutzung. Auf die Aufforderung des Senats, zu den Nutzungsverhältnissen im Zeitpunkt des Erbfalles im Jahre 1991 ergänzend vorzutragen, hat der Antragsteller eingeräumt, dass die Erträge aus dem Wohnhaus höher als die aus der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung seien und dass dies auch schon früher der Fall gewesen sei. Die Hofzugehörigkeit will er statt dessen daraus herleiten, dass das Haus H-Weg 40 als "Landarbeiterhaus" genehmigt worden sei. Dies ist indes unerheblich. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung des Hauses (vgl. Fassbender/von Jeinsen/Hötzel/Lukanow, § 2 Rn. 25). Danach lässt sich eine Hofzugehörigkeit des Hauses H-Weg 40 nicht feststellen. Das Haus wurde bis zum Brand 1976 von Herrn H A bewohnt, der bis 1974 Arbeiter auf dem Hof war. Unbestritten wurde das Gebäude in der späteren Zeit, insbesondere zum Zeitpunkt des Erbfalles, an hoffremde Mieter vermietet. Als Landarbeiterhaus wurde es nicht mehr genutzt; eine zeitweise anderweitige Benutzung im Sinne des § 2 a HöfeO, die die Hofzugehörigkeit nicht ausschließen würde, kann im Hinblick auf den bis zum Erbfall vergangenen Zeitraum von weit mehr als zehn Jahren nicht mehr angenommen werden(dazu Wöhrmann § 2 Rn. 29; auch OLG Celle RdL 1984, 47, wo an die Aufgabe der Nutzung als Landarbeiterhaus allerdings ein zu strenger Maßstab angelegt worden ist). Darauf, ob der Erblasser es aus dem Hofverbund herausnehmen wollte, kommt es in diesem Zusammenhang allenfalls sekundär an. Zudem hatten der Erblasser und die Antragsgegnerin zu 1) eine entsprechende Absicht. In dem Testament vom 14.12.1990 haben sie ausdrücklich vorgesehen, dass das Mietshaus katastermäßig herausgemessen und von dem Längstlebenden den Antragsgegnerinnen zu 2) und 3) als Mietwohnhaus vermacht werden sollte. Der Einwand des Antragstellers, § 1 Abs. 3 HöfeO sei zu entnehmen, dass eine Besitzung die Hofeigenschaft nur insgesamt verlieren könne, trifft nicht zu (vgl. BGHZ 106, 245, 250 f. = NJW 1989, 1222 = ArgarR 1989, 219; Fassbender/von Jeinsen/Hötzel/Lukanow § 2 Rn. 33 ff.). Auch der Hinweis auf die Stellungnahme der Landwirtschaftskammer vom 11.08.2005, die die gesamte Parzelle als hofzugehörig eingeordnet hat, trägt nicht. Die Landwirtschaftskammer hat ausschließlich auf die Größe der Parzellenteile abgestellt, was aber kein maßgebendes Kriterium ist.
Insgesamt überwiegt die nicht landwirtschaftliche Nutzung, so dass die streitige Parzelle Teil des hoffreien Vermögens ist. Dem Begehren des Antragstellers auf Feststellung der Hofzugehörigkeit des Teils der Parzelle, auf dem sich das Mietwohnhaus nebst Gärten befindet, kann somit nicht stattgegeben werden. Der Umstand, dass die Antragsgegnerinnen die Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts nicht angefochten haben und dadurch im Ergebnis eine von der Höfeordnung nicht vorgesehene wirtschaftliche Aufspaltung der Hofparzelle eintritt, gebietet keine andere Entscheidung, sondern ist lediglich Folge des prozessualen Verhaltens der Antragsgegnerinnen. In Betracht käme allenfalls eine der zutreffenden höferechtlichen Zuordnung entsprechende Abänderung zu Lasten des Antragstellers, die aber daran scheitert, dass das Verbot der reformatio in peius auch im höferechtlichen Feststellungsverfahren gilt (vgl. Barnstedt/Steffen, LwVG, 8. Aufl., § 22 Rdn. 181).
2.
Der Hilfsantrag auf Genehmigung des Hofübergabevertrages ist ebenfalls zurückzuweisen. Das Landwirtschaftsgericht hat – von den Antragsgegnerinnen nicht angegriffen – festgestellt, dass der Antragsteller Hoferbe geworden ist. Damit ist eine Genehmigung des Hofübergabevertrages nach § 17 Abs. 3 HöfeO nicht mehr veranlasst. Der Antragsteller begehrt die Genehmigung zudem nur deshalb, weil in dem Übergabevertrag auch die Übertragung der streitigen Parzelle vereinbart worden ist. Ist diese aber nicht Hofbestandteil gewesen, so hat der Antragsteller auch keinen Anspruch auf Genehmigung der Übertragung.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44 Abs. 1, 45 Abs. 1 LwVG.
Der Senat lässt die Rechtsbeschwerde zu. Die Grundsätze, nach denen sich die Hofzugehörigkeit rechtlich unselbstständiger Grundstücksteile richtet, sind in Rechtsprechung und Schrifttum nicht eindeutig geklärt. Die Rechtssache hat deshalb grundsätzliche Bedeutung (§ 24 Abs. 1 LwVG).
Geschäftswert: 100.000,00 € (Wert des Mietwohnhauses, vgl. Beschluss des Landwirtschaftsgerichts unter IV.)

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 2042 ff. BGB
§§ 44 Abs. 1, 45 Abs. 1 LwVG
§ 2 a HöfeO
§ 2 HöfeO
§ 2 a HöfeO
§ 12 Abs. 2 S. 3 HöfeO
§ 1 Abs. 3 HöfeO
§ 17 Abs. 3 HöfeO
§ 24 Abs. 1 LwVG
§ 873 Rn. 1). Richtig dürfte es sein, auf das Grundstück im Sinne der Grundbuchordnung

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 106, 245, 250
NJW 1989, 1222
23 Lw 21/05
10 W 97/05
23 WLw 10/03