Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-12-08, Aktenzeichen 223 C 157/11
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2011:1208.223C157.11.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Gewerbsmäßiger Gitarrenunterricht übersteigt den normalen Mietgebrauch und rechtfertigt außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist nach Tod des Mieters.(Rn.16)
Verfahrensgang
1) Der Beklagte wird verurteilt, die am ... in Berlin-Charlottenburg, 4. OG links, gelegene Wohnung bestehend aus 4 Zimmern, Kammer, Korridor und Kellerraum, zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.03.2012 gewährt.
2) Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.500,- € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer des Mietshauses ... . Die Mutter des Beklagten, Frau ... , mietete von dem Voreigentümer die im Tenor genannte Wohnung. Wegen der vertraglichen Vereinbarungen im Einzelnen wird auf den in Kopie eingereichten Mietvertrag vom Juni 1954 (Bl. 8 - 10 d. A.) verwiesen. Die Mutter des Beklagten verstarb am 14.01.2011.
Mit Schreiben vom 04.02.2011 (Bl. 16 d. A.) erklärte der Beklagte seinen Eintritt in das Mietverhältnis mit dem inzwischen unstreitigen Vortrag, er habe bereits seit längerer Zeit im Haushalt seiner Mutter gelebt. Mit Schreiben vom 09.02.2011 widersprach der Kläger dem Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis mit der Ankündigung, die Wohnung zu kündigen, weil in der Person des Beklagten ein wichtiger Grund vorliege. Er habe mehrere Jahre ohne Erlaubnis des Vermieters in einem Zimmer in der Wohnung seiner Mutter Musikunterricht gegeben und die Wohnung somit gewerblich genutzt. Es hätte deswegen zahlreiche Auseinandersetzungen zwischen mehreren Hausbewohnern und dem Beklagten gegeben. Mit Schreiben seiner Rechtsanwälte vom 02.03.2011 kündigte der Kläger das Mietverhältnis. Wegen des genauen Wortlautes der Kündigungserklärung wird auf das in Kopie eingereichte Schreiben (Bl. 19 d. A.) verwiesen.
Mit Schreiben vom 18.04.2011 (Bl. 20 d. A.) widersprach der Kläger unter Bezugnahme auf die in § 2 des Mietvertrages vereinbarte Verlängerungsklausel der nochmaligen Verlängerung des Mietverhältnisses.
Mit Schriftsatz vom 25.08.2011 ließ der Kläger das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen wegen andauernder Lärmbelästigung und Terrorisierung der Mitmieterin ... .
Der Kläger trägt vor, sowohl die Mutter des Beklagten als auch der Beklagte selbst seien durch zahlreiche Schreiben aufgefordert worden, den seitens des Beklagten in den Wohnräumen erteilten gewerbsmäßigen Gitarrenunterricht zu beenden. Mitmieter des Hauses hätten sich über den unzumutbaren Lärm beschwert. Die Mieterin ... und der Mieter ... seien wegen des Beklagten aus ihren Wohnungen ausgezogen, auch die derzeit unter der Wohnung des Beklagten wohnende Mieterin ... erwäge aufgrund der andauernden Belästigungen einen Wohnungswechsel. Der Beklagte habe sowohl verbal als auch handgreiflich Mieter und Handwerker attackiert. Die Mieterin ... habe den Beklagten wegen Hausfriedensbruchs angezeigt, den Nachbarn ... habe er mit einer Schusswaffe bedroht, die Mieterin ... habe den Beklagten angezeigt, weil er sie bedrängt und beleidigt hatte, die Angriffe gegen sie hielten unvermindert an. In der Vergangenheit sei es bei einem zufälligen Zusammentreffen der Parteien beinahe zu einem körperlichen Angriff des Beklagten gekommen, nachdem der Kläger ihn angesprochen habe, weshalb er am helllichten Tag die Treppenhausbeleuchtung einschalte. Der Beklagte habe den Kläger zudem mehrfach mit unberechtigten Strafanzeigen überzogen.
Das Mietverhältnis sei aufgrund der widersprochenen Verlängerung mit Ablauf des 30.09.2011 beendet.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, die am ... in Berlin-Charlottenburg, 4. OG links, gelegene Wohnung bestehend aus 4 Zimmern, Kammer, Korridor und Kellerraum, zu räumen und an ihn herauszugeben,
hilfsweise,
es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis über die Wohnung ... in Berlin-Charlottenburg, 4. OG links, am 30.09.2011 endet.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
vorsorglich, dem Beklagten eine angemessene Räumungsfrist, mindestens sechs Monate ab Verkündung des Urteils, zu gewähren.
Der Beklagte trägt vor, bei entgeltlichem Musikunterricht handele es sich nicht um eine Gewerbeausübung, die einer Erlaubnis des Vermieters bedürfe. Er habe früher in der Musikschule unterrichtet und lediglich aufgrund der Pflegebedürftigkeit seiner Mutter den Unterricht von bis zu 12 Schülern an drei Tagen pro Woche in die Wohnung umgeleitet, die er jetzt nach dem Tod der Mutter wieder in die Räume der Musikschule zurückleite, was ihm aufgrund beschränkter Verfügbarkeit der Räume erst in ca. zwei bis drei Monaten wieder gelungen sein werde. Das Gitarrenspiel sei mit entsprechenden Dämpfern in Zimmerlautstärke in den zulässigen Tageszeiten durchgeführt worden. Zahlreiche Mieter des Hauses hätten bestätigt, durch das Gitarrenspiel keinerlei Beeinträchtigungen erlitten zu haben. Auch der Kläger habe zahlreiche Strafanzeigen gegen ihn eingeleitet, die sämtlichst eingestellt worden seien. Zudem sei bei der Abwägung der Interessen im Rahmen der Unzumutbarkeit zu berücksichtigen, dass der Kläger nicht in dem Haus wohne, der Beklagte aber in der Wohnung aufgewachsen sei und eine sehr hohe emotionale Bindung an die Wohnung habe.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze und deren Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet.
Der Kläger kann von dem Beklagten Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen, §§ 985, 546 Abs. 1 BGB. Denn er hat dem Eintritt des Beklagten in das mit der am 14.01.2011 verstorbenen Mutter des Beklagten bestehende Mietverhältnis wirksam mit Schreiben vom 02.03.2011 widersprochen.
Nach § 563 Abs. 4 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Der wichtige Grund ist nicht gleichzusetzen mit dem, was zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gegenüber dem Mieter berechtigt. Er kann in der Vergangenheit begründet liegen; einer vorherigen Abmahnung bedarf es nicht. Maßstab ist die Zumutbarkeit.
Der Beklagte, der zumindest in den letzten Jahren durch die übernommene Pflege einen gemeinsamen Haushalt mit seiner Mutter geführt hat, hat mit Schreiben vom 04.02.2011 seinen Eintritt in das Mietverhältnis erklärt. Mit dem rechtzeitig zugegangenen Schreiben vom 02.03.2011 hat der Kläger das Mietverhältnis unter anderem mit der Begründung gekündigt, dass der Beklagte über mehrere Jahre hinweg ohne Erlaubnis in der Wohnung Musikunterricht gegeben und somit die Wohnung gewerblich genutzt hat. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der Beklagte andauernd bis zum heutigen Tag Gitarrenunterricht in der Wohnung erteilt, lediglich die damit verbundenen Beeinträchtigungen sind streitig. Das Erteilen von Musikunterricht in der Wohnung übersteigt jedoch den normalen Mietgebrauch und ist daher unzulässig (vgl. Emmerich/Sonnenschein, 8. Aufl., RN 27 zu § 535 m.w.N.). Auf die Frage, ob es sich insoweit um eine gewerbliche Nutzung handelt, kommt es nicht an. Der Beklagte sah sich zumindest durch das eingereichte Schreiben vom 27.02.1991 der damaligen Mieterin ... und der aktuellen Schreiben der Mieterin ... , die beide offenbar die direkt unter der Wohnung des Beklagten gelegene Wohnung bewohnten bzw. bewohnen Beschwerden wegen der damit verbundenen Ruhestörung ausgesetzt. Die daraus resultierenden Auseinandersetzungen gipfelten unstreitig bei der Mieterin ... in eine Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs und bei der Mieterin ... in eine Strafanzeige wegen Beleidigung und Nötigung. Der Konflikt des Beklagten mit der Mieterin ... scheint sich nach den eingereichten Schreiben aktuell zuzuspitzen, so dass sich die Befürchtung des Klägers, das Mietverhältnis mit dem Beklagten werde sich für ihn als nicht tragbar erweisen, verwirklicht. Darüber hinaus sind auch die Parteien durch in der Vergangenheit wechselseitig erhobene Strafanzeigen persönlich verfeindet. Der in dem Kündigungsschreiben geschilderte streitig gebliebene Vorfall nimmt darauf Bezug. Das Gericht sieht es nicht als seine Aufgabe an, im Rahmen der Zumutbarkeitsprüfung den Anlass und die Ursache der einzelnen Auseinandersetzung aufzuklären. Denn ein Verschulden des Eingetretenen in die die Unzumutbarkeit begründenden Umstände ist nicht erforderlich (siehe hierzu Schmidt-Futterer-Streyl, 10. Aufl., RN 69 zu § 563 BGB). Der Beklagte konnte auch nicht berechtigt davon ausgehen, dass der Kläger inzwischen den in der Wohnung erteilten Gitarrenunterricht duldet. Zwar hat er die mit den Abmahnungen in Aussicht gestellten Kündigungen offenbar nicht erklärt. Er hat jedoch im Laufe der Wohnungsnutzung den Beklagten durch zahlreiche Schreiben zur Einstellung der vertragswidrigen Nutzung aufgefordert.
Dem Beklagten war gemäß § 721 ZPO eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist zu gewähren, damit er Gelegenheit hat, sich eine andere Wohnung zu suchen. Bei der Bemessung der Frist wurde davon ausgegangen, dass es auf dem Berliner Wohnungsmarkt bei Entfaltung angemessener Bemühungen möglich ist, sich in etwa vier Monaten eine andere Wohnung zu beschaffen und den Nachlass aufzulösen; ferner wurde berücksichtigt, dass aktuell keine Mietrückstände vorgetragen sind und dem Kläger auch bei längerer Räumungsfrist kein erheblicher Schaden droht.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 563 BGB
§ 721 ZPO
§ 563 Abs. 4 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 7, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 213/12