Amtsgericht Wiesbaden (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-10-11, Aktenzeichen 92 C 2605/12
ECLI: ECLI:DE:AGWIESB:2012:1011.92C2605.12.0A

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung A-Straße 1 in Wiesbaden, von zurzeit 426,69 € monatlich um 55,24 € monatlich auf 481,93 € monatlich ab dem 01.03.2012 zuzustimmen.
Die Kosten des Rechtsstreites hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte ist Mieterin der Wohnung A-Straße 1 in Wiesbaden.
Die Wohnung war ursprünglich preisgebunden, ist es allerdings nicht mehr. In der bisherigen Nettomiete von 426,69 € ist ein Betrag für Schönheitsreparaturen von 36,78 € enthalten. Der ursprüngliche Mietvertrag vom 27.11.1963 wurde vom Mietervertrag mit Datum 26.09./01.10.1985 abgelöst. Wegen des Inhaltes der beiden Mietverträge wird auf die Anlagen zur Klageerwiderungsschrift vom 17.08.2012 (Blatt 23 und 28 der Akte) Bezug genommen.
Die bisherige Miete bestand unverändert seit mehr als 15 Monaten. Mit Schreiben vom 27.12.2011 wurde die Beklagte zur Zustimmung zur Erhöhung der Miete von 426,69 € auf 481,93 € aufgefordert. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin vom 27.12.2011 (Blatt 4 der Akte) Bezug genommen.
Die Klägerin trägt unbestritten vor, dass für die streitgegenständliche Wohnung ein Mittelwert von 6,70 € pro m² die ortsübliche Miete für vergleichbaren Wohnraum nicht übersteigt.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam sei, insbesondere die bisherige Grundmiete mit 426,69 € zutreffend angegeben sei. Sie ist weiterhin der Auffassung, dass unter dem Begriff der Miete im Sinne des § 558 BGB die Grundmiete inklusive Schönheitsreparaturanteil zu verstehen sei. Der Schönheitsreparaturanteil sei ein kalkulatorischer Kostenansatz, der ehedem in der Kostenmiete enthalten gewesen sei und nach Fortfall der Preisbindung in der Miete enthalten ist. Als Bestandteil der Miete nehme dieser Schönheitsreparaturanteil an der Erhöhung der Grundmiete teil.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihr bei der Klägerin gemietete Wohnung, A-Straße 1 in Wiesbaden von zurzeit 426,69 € monatlich um 55,24 € monatlich auf 481,93 € monatlich ab dem 01.03.2012 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass das Erhöhungsverlangen an einem Mangel leide, der das Erhöhungsverlangen insgesamt unwirksam mache. Die Einbeziehung des Schönheitsreparaturanteils vom 36,78 € setze voraus, dass die Beklagte überhaupt zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wäre. Dies sei allerdings nicht der Fall. Schulde der Mieter keine Schönheitsreparaturen könne von ihm auch keine Pauschale für die Durchführung von nichtgeschuldeten Schönheitsreparaturen verlangt werden kann.

Entscheidungsgründe:
ie Klage ist im vollen Umfang begründet.
Das Erhöhungsverlangen ist formell wirksam. Voraussetzung der formellen Wirksamkeit ist der Umstand, dass der Mieter aus dem Erhöhungsverlangen zweifelsfrei erkennen muss, dass und in welcher Höhe der Vermieter von seinem Recht gebraucht machen will, vom Mieter die Zustimmung zur einer Mieterhöhung zu verlangen. Hierzu muss vor allem die erhöhte Miete betragsmäßig ausgewiesen werden. Weder die alte Miete noch der Erhöhungsbetrag sind zwingende Voraussetzung für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens (vgl. Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 10. Auflage, 558 a BGB).
Das Mieterhöhungsverlangen ist auch materiell wirksam. Nach dem Beklagtenvortrag könnten Zweifel an der materiellen Wirksamkeit hinsichtlich der Einhaltung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB entstehen. Die Parteien haben nicht vorgetragen, wann die letzte Mieterhöhung statt fand. Unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung der Beklagten, dass aus der Miete vor Erhöhung in Höhe von 426,69 € der Schönheitsreparaturbetrag von 36,78 € herauszurechnen sei und damit die ursprüngliche Miete 389,91 € betragen würde, würde zwar die geforderte neue Miete in Höhe von 481,93 € die Kappungsgrenze überschreiten.
Das Gericht war jedoch nicht gehalten, diesen Umstand mittels einer verfahrensleitenden Verfügung aufzuklären, sondern konnte ohne weiters entscheiden, da entgegen der Auffassung der Beklagten die bisherige Miete 426,69 € betrug und damit eine Erhöhung auf 481,93 € die Kappungsgrenze nicht überstreitet.
Für die Frage, welche Miete bei Ermittlung der Kappungsgrenze zugrunde zulegen ist, ist die Entscheidung des BGH vom 16.06.2010 (Az: VIII ZR 258/09, NJW 2011, 145) zu berücksichtigen. Nach dieser Entscheidung gilt nach Ende der Preisbindung die letzte Kostenmiete als Vertragsmiete fort. Vor diesem Hintergrund ist zu klären, wie sich die Mietstruktur der Kostenmiete zum Zeitpunkt des Wegfalls der Preisbindung gestaltete. Die Frage, ob der Schönheitsreparaturzuschlag Bestandteil der ursprünglichen Kostenmiete war, beantwortet der BGH in seiner Entscheidung vom 09.11.2011 zu Az.: VIII ZR 87/11 (WuM 2012, 27 ) dahingehend, dass es sich bei dem Schönheitsreparaturzuschlag um Bewirtschaftungskosten im Sinne von § 18 Abs. 1, 24 Abs. 1 Nr. 4, 28 Abs. 1 II. BV handelt, die gemäß § 28 Abs. 4 Satz 2 II BV neben den nach § 28 Abs. 2 II BV in Ansatz gebrachten Instandhaltungskosten gesondert angesetzt werden dürfen. Der BGH hat insofern betont, dass es sich hierbei nicht um eine unterschiedliche Mietstruktur begründende Kosten handelt, sondern lediglich um eine Kostenposition, die im Rahmen der Kalkulation der Grundmiete von Bedeutung ist. (So bereits AG Wiesbaden, Urteil vom 03.11.2010, Az.: 93 C 1739/10 (31), zitiert nach juris dort Rz. 17.) Dieser Auffassung des BGH schließt sich das erkennende Gericht an.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 558 BGB
§ 91 ZPO
§ 558 Abs. 3 BGB
§ 18 Abs. 1, 24 Abs. 1 Nr. 4, 28 Abs. 1 II. BV
§ 28 Abs. 4 Satz 2 II BV
§ 28 Abs. 2 II BV
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2011, 145
VIII ZR 258/09
VIII ZR 87/11
93 C 1739/10