Landgericht Wuppertal (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-12-23, Aktenzeichen 9 S 351/09
ECLI: ECLI:DE:LGW:2010:1223.9S351.09.00

Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Wuppertal vom 12.11.2009 wird kostenpflichtig zurückgewiesen.
Die Revision wird zugelassen.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 900,00 Euro abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Gründe A. Der Beklagte war bis zum 30.09.2007 rund 30 Jahre lang Mieter einer Wohnung in dem auch von der Klägerin als Vermieterin bewohnten 2-Familienhaus in X, X-Straße. Die Klägerin hat von dem Beklagten Schadensersatz in Höhe von 8.695,53 € verlangt und dazu vorgetragen: Der Beklagte habe Schäden an Zimmertüren, einem Türrahmen, einem Rolladenkasten und einer Wand verursacht, Installationen hätten zurückgebaut bzw. überarbeitet, entfernte Einrichtungsgegenstände hätten ersetzt und zurück gelassener Unrat sowie Verschmutzungen hätten beseitigt werden müssen. Der Beklagte hat die Klage für unzulässig gehalten. Mit den Ein- und Umbauten sei die Klägerin ausdrücklich einverstanden gewesen und habe durch Vorspiegelung, dass sie ihn, den Beklagten, und seine Ehefrau als Erben einsetzen werde, deutlich gemacht, dass eine Rückbauverpflichtung nicht bestehe. Die Klägerin habe sich an Materialkosten beteiligt. Im Übrigen hat er sich auf Verjährung berufen. Hilfsweise hat er die Aufrechnung erklärt. Ihm stünden Entschädigungsansprüche gegen die Klägerin zu, die sich aus dem Arbeitswert und den Materialkosten seiner in dem Mietobjekt durchgeführten Sanierungsarbeiten in Höhe von 9.075 € ergeben würden. Die Klägerin hat erwidert, die Parteien seien damals hinsichtlich der Materialkosten überein gekommen, dass der Beklagte als Gegenleistung einen ##GTI der Klägerin sowie den Erlass eines zu seinen Lasten bestehenden Nachzahlungsbetrages aufgrund der Heizkostenabrechnung erhalten habe. Am 19.03.2008 hat die Klägerin den Erlass eines Mahnbescheides gegen den Beklagten über eine Hauptforderung von 8.695,53 € "Schadensersatz aus Mietvertrag gemäß Schreiben vom 28.02.2008" beantragt, der dem Beklagten am 29.03.2008 zugestellt worden ist. Das Amtsgericht hat die Klage nach Durchführung von Beweiserhebungen wegen Verjährung abgewiesen. Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihr erstinstanzliches Begehren weiter. Sie wendet sich gegen die Annahme der Verjährung und trägt dazu vor: Zur Rücknahme der Wohnung am 30.6.2007 sei sie, die Klägerin, nicht verpflichtet gewesen. Unstreitig sei zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis von Seiten des Beklagten nämlich noch gar nicht gekündigt gewesen. Außerdem fehle es an einer Aufgabe des Besitzes durch den Mieter, weil der Schlüssel zu dem Mietobjekt in den Briefkasten des Beklagten geworfen worden sein soll. Das habe sie, die Klägerin, im Übrigen nach der Aussage der Zeugin P nicht sehen können. Im übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen. B. Die Berufung ist zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt worden. In der Sache bleibt sie aber aus den in der mündlichen Verhandlung vom 2.12.2010 erörterten Gründen ohne Erfolg. I. Allerdings ist die Klage zulässig. Da der Klageantrag inzwischen ausformuliert ist, bestehen auch nach der Rechtsansicht des Beklagten keine Bedenken hinsichtlich der Zulässigkeit mehr. Im Übrigen genügt nach h. M. – und nach ständiger Praxis im hiesigen Bezirk - ohnehin die Bezugnahme auf den Mahnbescheid (Musielak, ZPO, § 697, Rdn. 2, Fn. 10). II. 1. Unabhängig von der Frage der Verjährung ist jedenfalls hinsichtlich folgender Positionen kein Schadensersatzanspruch der Klägerin aus §§ 281, 280, 546 BGB oder einem anderen Rechtsgrund - jedenfalls in der geltend gemachten Höhe - entstanden: Da in der Garage unstreitig keine Stromversorgung vorhanden war, bevor der Beklagte dort Elektroinstallationen vornahm, kann die Klägerin nicht die Kosten (734,71 €) für den fachgerechten Umbau dieser Installationen verlangen. Die Entfernung der im Garten lagernden Kanten- und Pflastersteine konnte die Klägerin nicht verlangen, weil diese schon vor dem Mietbeginn auf dem Grundstück lagen. Die vom Beklagten entfernten WC-Sitze hätten nach 30 Jahren ohnehin erneuert werden müssen (rund 150 €). Die Innentüren hätten auch bei sorgfältiger Benutzung nach 30 Jahren lackiert werden müssen (von der Klägerin geschätzter Anteil: 528,24 €). Darüber hinaus war der Klägerin die Lagerung der Innentüren in dem Schuppen - naturgemäß - bekannt (vgl. Schreiben Haus und Grund vom 27.07.2007, Bl. 107 f d. A.), weshalb hinsichtlich eines daraus resultierenden Schadensersatzanspruches ein Mitverschulden zu berücksichtigen wäre. 2. Insgesamt bleibt die Klage und damit die Berufung ohne Erfolg, weil sich der Beklagte zu Recht auf die Einrede der Verjährung gemäß §§ 214 I, 548 I BGB beruft. Die Verjährungsfrist begann Anfang Juli 2007 zu laufen, während die Klägerin erst am 19.3.2008 einen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids gestellt hat. Gemäß § 548 Abs. 1 S. 2 BGB beginnt die Verjährung aller Schadensersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache gleich aus welchem Rechtsgrund (BGH XII ZR 52/08, Rdn. 18) mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Das ist der Zeitpunkt, in dem er freien Zugang zu ihr hat und damit in die Lage versetzt wird, sie auf etwaige Schäden zu untersuchen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9.Auflage, § 548, Rdn. 46). Vorliegend steht nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme (Bl. 278 ff d. A.) fest - und ist vom Beklagten als ihm günstige Tatsache zumindest stillschweigend hilfsweise zu Eigen gemacht worden -, dass der Beklagte spätestens Anfang Juli 2007 die von der Klägerin gemietete Wohnung geräumt und im Anschluss daran versucht hat, ihr die Schlüssel zur Wohnung unter Hinweis darauf, dass die Wohnung leer und geputzt sei, zu übergeben, woraufhin die Klägerin die Annahme der Schlüssel verweigert und ihre Wohnungstür "sozusagen vor der Nase zugeworfen" hat. Dass die Zeugin P, auf deren Aussage diese Überzeugungsbildung beruht, unglaubwürdig oder ihre Aussage unglaubhaft ist, lässt sich nicht alleine damit begründen, dass sie die Lebensgefährtin des Beklagten ist. Denn sie hat gerade nicht deckungsgleich seinen Prozessvortrag bestätigt, sondern differenziert ausgesagt, so z. B. hinsichtlich der Frage, ob der Beklagte der Klägerin sämtliche Schlüssel angeboten habe. Von daher bestand auch kein Anlass für eine Vereidigung der Zeugin. Dass der Beklagte unter dem 2.7.2007 mit Anwaltsschriftsatz die fristlose Kündigung erklärt und die Räumung angekündigt hat (Bl. 190 d. A.), steht dieser Beweiswürdigung nicht entgegen, da die Rückgabe im Sinne von § 546 BGB nicht notwendigerweise identisch mit derjenigen im Sinne von § 548 Abs. 1 S. 2 BGB ist. Zudem war vorliegend zu berücksichtigen, dass das Verhältnis der Mietparteien zueinander im Sommer 2007 nachhaltig gestört war und der Beklagte Anlass hatte, einen Rechtsanwalt mit der weiteren Abwicklung zu beauftragen, nachdem der Versuch, der Klägerin die Wohnungsschlüssel nach seiner Erklärung, die Wohnung sei leer und geputzt, zu geben, gescheitert war. Mit der Ablehnung der Entgegennahme der Schlüssel durch die Klägerin geriet diese in Annahmeverzug und die Verjährungsfrist begann zu laufen (vgl. Staudinger / Emmerich, BGB, 2006, § 548, Rdn. 30 m.w.N.), so dass es unerheblich ist, in welchen Briefkasten die Schlüssel nachher geworfen wurden und ob der Beklagte zu einem späteren Zeitpunkt noch oder wieder im Besitz von Schlüsseln war. Denn die Klägerin hatte kein Recht, die Entgegennahme der Schlüssel abzulehnen. Dies gilt unbeschadet der Tatsache, dass der Beklagte zu diesem Zeitpunkt die Kündigung des Mietvertrages nicht einmal ausdrücklich ausgesprochen hatte. Denn der Mieter hat nach herrschender Meinung das Recht, die gemietete Sache auch schon vor der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9.Auflage, § 546, Rdn. 23 ff; offen gelassen: BGH NJW 2006, 1588, 1589). Dieser Ansicht ist zu folgen, weil der Mieter nach § 535 BGB lediglich dazu verpflichtet ist, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Ansonsten regelt § 541 BGB lediglich den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache, eine Regelung über den Nichtgebrauch findet sich demgegenüber nicht. § 546 BGB schließlich bestimmt, dass der Mieter verpflichtet ist, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, besagt aber nichts dazu, ob er vor Beendigung des Mietverhältnisses dazu berechtigt ist. Bestätigt wird diese Auffassung auch noch insoweit, als anerkannt ist, dass der Lauf der Verjährungsfrist sogar bei unzweifelhaft fortbestehendem Mietverhältnis beginnen kann (vgl. Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage, 2008, § 548, Rdn. 16 m. w. N.). C. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 11 und 711 ZPO. D. Die Entscheidung über die Zulassung der Revision beruht mit Blick auf die Frage der Verjährung auf § 543 II S. 1 Nr. 2, 1. Alt. ZPO.
E. Streitwert: bis 9.000,00 €

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 281, 280, 546 BGB
§§ 214 I, 548 I BGB
§§ 97, 708 Nr. 11 und 711 ZPO. D. Die Entscheidung über die Zulassung der Revision beruht mit Blick auf die Frage der Verjährung auf § 543 II S. 1 Nr. 2, 1. Alt. ZPO
§ 546 BGB
§ 535 BGB
§ 541 BGB
§ 548 Abs. 1 S. 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 2006, 1588, 1589
XII ZR 52/08