Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-01-18, Aktenzeichen 8 K 75.16
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2018:0118.VG6L36.18V.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Bauliche Änderungen wie Dämmarbeiten an Fassade und Dach sind nicht gemäß § 6 Abs. 1 S 1 NMV zu vertreten, wenn ihnen nicht ausgewichen werden kann.(Rn.28)
2. Die Entscheidung über die Erteilung der Zustimmung gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV ist gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbar.(Rn.35)
3. Die Entscheidung über die Zustimmung nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV soll die Wirtschaftlichkeit der baulichen Maßnahmen berücksichtigen und ein angemessenes Mietpreisniveau im sozialen Wohnungsbau sichern. In der Abwägung darf berücksichtigt werden, ob die erhöhten Mieten noch für breite Schichten der Bevölkerung tragbar sind. Es ist nicht zu beanstanden, wenn so einkommensschwache Mieter auf dem angespannten Berliner Mietmarkt durch begrenzte Modernisierungsumlagen geschützt werden.(Rn.36)
4. Es ist für die Gewährleistung der Eigentumsfreiheit ausreichend, dass Wohnraum zwar nicht zu optimalen, aber wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen vermietet werden kann.(Rn.37)
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Feststellung der Umlagefähigkeit von Kosten für Baumaßnahmen am Dach und an den Außenfassaden ihres Gebäudes auf die Kostenmiete.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks S... Berlin. Das Grundstück ist über Eck mit einem zusammenhängenden vier- bis sechsgeschossigen Mehrfamilienhaus bebaut, das im sozialen Wohnungsbau errichtet wurde und ab Februar 1981 bezugsfertig war. Die Erstförderung endete im Jahr 1996 und eine Anschlussförderung im Jahr 2011. Im Januar 2014 zahlte die Klägerin das Aufwendungsdarlehen vorzeitig zurück. Die Nachwirkungsfrist der öffentlichen Förderung endet mit Ablauf des Jahres 2024. Seit April 2015 beträgt die preisrechtlich zulässige Miete 7,0991 Euro/m2.
Entsprechend der Hausnummerierung verfügt das Gebäude über drei Aufgänge, die drei abgrenzbare Gebäudeteile erschließen. Die Gebäudeteile S... und S... rahmen mit ihrer sechsgeschossigen Bauweise den viergeschossig erbauten Gebäudeteil S... ein. Alle drei Gebäudeteile sind mit einem Flachdach gedeckt. Zusätzlich zur abgestuften Gebäudehöhe grenzt sich das deutlich größere Eckhaus der S... zu den Aufgängen in der S... dadurch ab, dass dort jedes Obergeschoss zur Straßenseite über Loggien beziehungsweise Balkone verfügt. In der S... sind lediglich im dritten Obergeschoss Loggien vorhanden.
Im Zusammenhang mit einer von der Klägerin beabsichtigten Umfinanzierung entstand am 30. April 2012 ein Verkehrswertgutachten, das für das Gebäude in einigen Bereichen einen Reparaturrückstau dokumentiert. Das Gutachten benennt u.a. massive Putzabplatzungen in Teilbereichen der Fassaden, die hofseitig teilweise Absperrungen zum Schutz vor herunterfallendem Putz erforderlich machten. Ferner sei bei der Wohnungsbesichtigung in der S..., 1. und 5. OG rechts, ein zum Teil erheblicher Schimmelbefall festgestellt worden. Daraufhin führte die Klägerin 2014 bis 2015 umfangreiche Sanierungsarbeiten an allen drei Gebäudeteilen durch. Sie ließ die Dachflächen sowie die gesamte Außenfassade instand setzen und ein Wärmedämmverbundsystem aufbringen. Für die Einzelheiten der durchgeführten Arbeiten an Dach und Fassaden wird insbesondere auf die Schlussrechnungen der Fa. L... Malermeister Fassadensanierungs-GmbH vom 23. März 2015 und der Fa. H...-L... Construction GmbH & Co KG vom 20. März 2015 Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 7. September 2015 bat die Klägerin die Investitionsbank Berlin (IBB) darum, die anlässlich der Reparaturen angefallenen Modernisierungskosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einbeziehen zu dürfen. Zum Nachweis reichte die Klägerin die Schlussrechnungen der Gewerke und die Ingenieurskosten ein, zog den Instandsetzungsanteil ab und machte die verbliebenen Kosten für das Wärmedämmverbundsystem in Höhe von 195.947,52 Euro brutto geltend. Unter Berücksichtigung dieser Modernisierungskosten sei ab dem 1. August 2015 eine neue preisrechtlich zulässige Miete in Höhe von 7,8062 Euro/m2 anzuerkennen.
Mit Bescheid der IBB vom 19. November 2015 stimmte der Beklagte den Dämmarbeiten an der Fassade und an den Dachflächen als grundsätzlich umlagefähige Modernisierungen mit folgender Maßgabe nachträglich zu:
„Hinsichtlich der Umlagefähigkeit aus den Modernisierungsmaßnahmen weisen wir allerdings darauf hin, dass aus den anerkannten Kosten während der Bindungszeit nur insoweit eine Umlage vorgenommen werden kann, wie die von der Senatsverwaltung festgelegte Mietobergrenze (Kappungsgrenze) von 5,75 EUR/m2 Wfl. mtl. (einfache Wohnlage) nicht überschritten wird.“
Da bereits die aktuell zulässige Miete von 7,0991 Euro/m2 oberhalb der vorgenannten Mietobergrenze liege, gelte diese Miethöhe fort. Im Hinblick auf die Energieeinspar- und Klimaschutzerfordernisse dürfe die Mietobergrenze um den Betrag überschritten werden, wie Einsparungen durch betriebskostensenkende Maßnahmen (Senkung der Heizkosten) erreicht würden. Diese Einsparungen seien in nachvollziehbarer Form nachzuweisen.
In der technischen Stellungnahme vom 18. November 2015, die ausdrücklich Bestandteil des Bescheids der IBB ist, wurde zudem festgestellt, dass die Modernisierungen keine Maßnahmen sind, die der Eigentümer nicht zu vertreten habe. Die Kosten für die Rüstung und die Baustelleneinrichtung seien der Instandsetzung zuzuordnen, da diese ohnehin angefallen wären.
Die Klägerin hat am 21. Dezember 2015 Klage gegen den Zustimmungsbescheid der IBB erhoben, mit der sie die Feststellung begehrt, dass es sich bei der Fassaden- und Dachdämmung um bauliche Veränderungen handle, die der Bauherr nicht zu vertreten habe und die sie damit auch ohne Zustimmung des Beklagten auf den zulässigen Mietpreis umlegen dürfe.
Sie behauptet, die Dachflächen hätten vollständig erneuert werden müssen, weil die Dachhaut undicht und damit ursächlich für eine Durchnässung des Flachdachs und die Schimmelbildung in den Wohnungen gewesen sei. Die Gesamtfläche der Außenfassade betrage ca. 2.215 m2. Vor der Instandsetzung habe der Putz dieser Außenfassade erhebliche Schäden aufgewiesen, die aus ca. 220 m2 Fehlstellen zuzüglich 4 % weiterer Flächen bestanden hätten, die erfahrungsgemäß um die Fehlstellen herum, infolge lockeren Putzes, anfielen. Später ergänzte sie diesen Vortrag dahingehend, dass die Putzschäden an der Fassade ebenfalls ursächlich für die Schimmelbildung in den Wohnungen – insbesondere der S... – gewesen seien. Verschiedene Maßnahmen, Wohnungen von innen zu sanieren und gegen den Schimmelbefall zu dämmen, seien wirkungslos geblieben. Ein Mieterverschulden im Sinne eines schlechten Lüftungsverhaltens sei als Ursache auszuschließen.
In jedem Fall hätten die Fassadenflächen des zur Nordseite angrenzenden Aufgangs S... instand gesetzt werden müssen, weil dort die Wohnungen aufgrund des starken Schimmelbefalls zum Teil nicht bewohnbar gewesen seien.
Die Klägerin meint, aufgrund der Vorgaben in der Energieeinsparverordnung dazu verpflichtet gewesen zu sein, die Dämmarbeiten an Dach und Fassade durchzuführen, weil mehr als 10 % der jeweiligen Bauteilflächen von der notwendigen Instandsetzung betroffen und damit die Bagatellgrenze überschritten gewesen sei. In Anbetracht der einheitlichen Gestaltung des Gebäudekomplexes habe eine Sanierung zudem nur einheitlich für das gesamte Gebäude durchgeführt werden können.
Hilfsweise wendet sie sich gegen die versagte Zustimmung des Beklagten zur Umlage der Modernisierungskosten. Es sei ermessensfehlerhaft und verstoße gegen das Eigentumsgrundrecht, pauschal auf eine starre Mietobergrenze von 5,75 Euro/m2 aus dem Jahr 2008 abzustellen, für die es keine nachvollziehbare Rechtsgrundlage gebe. Die übrigen Einzelfallumstände seien nicht berücksichtigt worden.
Die Klägerin beantragt,
festzustellen, dass die im Schreiben der Klägerin vom 7. September 2015 beschriebenen Baumaßnahmen auf dem Grundstück in ...55/...59 Berlin, S... Straße …/S... Allee … als bauliche Veränderung aufgrund von Umständen, die der Bauherr nicht zu vertreten hat, im Sinne von § 6 Abs. 1 S. 1 NMV 1970 zu beurteilen sind,
hilfsweise,
den Beklagten unter teilweiser Aufhebung des Bescheides vom 19. November 2015 zu verpflichten, über den Antrag der Klägerin vom 7. September 2015 auf Zustimmung zur baulichen Änderung als Modernisierung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu entscheiden.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Ausweislich der Schlussrechnung für die Fassadenarbeiten seien nur 4 % Putzschäden kalkuliert und abgerechnet worden, so dass es sich lediglich um eine Putzinstandsetzung und keine -erneuerung gehandelt habe. Der Umfang der Instandsetzungsarbeiten habe damit die Bagatellgrenze für die Anwendung der Energieeinsparverordnung nicht überschritten. Im Übrigen sei diese Grenze auf abgrenzbare Teilflächen gesondert anzuwenden, es reiche deshalb nicht aus, wenn die Bagatellgrenze lediglich durch die Addition von nicht zusammenhängenden Teilflächen erreicht werde. Im Zusammenhang mit der verwehrten Zustimmung diene die Mietobergrenze von 5,75 Euro/m2 dazu, zu verhindern, dass die wohnungsrechtlichen Bindungen durch umfangreiche Modernisierungen entwertet würden. Es sei Anliegen des Beklagten, mit dem sozialen Wohnungsbau bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung bereitzustellen.
Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze und sonstigen Aktenbestandteile sowie den Verwaltungsvorgang (3 Bände, 2 Leitzordner) verwiesen, die dem Gericht vorgelegen haben und die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat weder mit dem Hauptantrag noch mit dem Hilfsantrag Erfolg.
I.
Die Klage ist mit dem Hauptantrag auf Feststellung der Zustimmungsfreiheit nach § 6 Abs. 1 Satz 1 Neubaumietenverordnung 1970 (NMV) zwar zulässig, jedoch unbegründet.
1. Die Klage ist als Feststellungsklage gemäß § 43 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) statthaft. Dem Klageantrag liegt die nähere Ausprägung eines Rechtsverhältnisses zugrunde, da aufgrund eines konkreten Sachverhalts – dem Förderverhältnis – rechtliche Beziehungen zwischen den Beteiligten zu klären sind, die mit § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV ihren Ursprung in einer Norm des öffentlichen Rechts haben. Die Klägerin hat ein berechtigtes Interesse an der angestrebten Klärung. Als Feststellungsinteresse ist jedes schutzwürdige Interesse rechtlicher, wirtschaftlicher oder ideeller Art anerkannt, z.B. das Interesse an der Feststellung der Zustimmungsfreiheit des eigenen Handelns (vgl. Schoch/Schneider/Bier/Pietzcker VwGO § 43 Rn. 14). So liegt der Fall hier, denn die Klägerin begehrt in der Sache die Feststellung, dass sie bestimmte Mieterhöhungen unabhängig von der Zustimmung des Beklagten vornehmen darf. Das Objekt unterliegt weiter der förderungsrechtlichen Mietpreisbindung.
Der Grundsatz der Subsidiarität der Feststellungsklage (§ 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO) steht der Zulässigkeit nicht entgegen. Die Klägerin kann die fragliche Klärung nicht durch Gestaltungs- oder Leistungsklage erreichen, denn die Zustimmungsfreiheit, auf die sie sich beruft, ergibt sich aus dem Gesetz und bedarf deshalb keiner behördlichen Entscheidung, die die Klägerin zu erstreiten hätte. Es ist ihr auch nicht zuzumuten, mögliche Sanktionen, etwa wegen Verstößen gegen die Mietpreisbindung, abzuwarten für den Fall, dass sie eigenständig Mieterhöhungen ohne vorherige Überprüfung vornimmt, um die Klärung erst nachträglich, etwa in einem sachferneren Ordnungswidrigkeitenverfahren, herbeizuführen. Im Übrigen gab der Beklagte in seinem Bescheid vom 19. November 2015 zu erkennen, dass er die baulichen Veränderungen für keine Maßnahmen hält, die die Klägerin nicht zu vertreten hat.
2. Die Feststellungsklage ist jedoch unbegründet. Die Klägerin hat die baulichen Änderungen nicht auf Grund von Umständen vorgenommen, die sie nicht zu vertreten hat (§ 6 Abs. 1 Satz 1 NMV).
Die Dämmarbeiten an Fassade und Dach sind als bauliche Änderungen dann nicht zu vertreten, wenn ihnen nicht ausgewichen werden kann, so zum Beispiel aufgrund von gesetzlichen Geboten oder behördlichen Anordnungen (Heix in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 6, NMV 1970 § 6 Anm. 4.1 Nr. 2, S. 7, Stand Dezember 2013). Hierzu zählt auch die gesetzliche Verpflichtung, eine Wärmedämmung anzubringen, um den gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Anlage 3 Nr. 1a, 4b, 7 Energieeinsparverordnung (EnEV) vom 24.7.2007, BGBl. I S. 1519 in der hier maßgeblichen Fassung des Art. 1 der Verordnung vom 18.11.2013, BGBl. I, S. 3951 für Außenwände und Dachflächen vorgeschriebenen Wärmedurchgangskoeffizienten zu erreichen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 6. Dezember 2012 - OVG 5 B 1.12 -, juris Rn. 27 ff.). Diese energiesparenden Dämmvorgaben waren von der Klägerin jedoch gemäß § 9 Abs. 3 EnEV nicht einzuhalten. Danach entfällt die Pflicht zur Einhaltung der Energieeinsparverordnung bei Änderungen von Außenbauteilen, wenn die Fläche der geänderten Bauteile nicht mehr als 10 % der gesamten jeweiligen Bauteilfläche des Gebäudes betrifft (sog. Bagatellgrenze). Zur Überzeugung der Kammer ist nicht davon auszugehen, dass die reparaturbedürftigen Flächen in Bezug auf die voneinander abgrenzbaren Außenbauteile jeweils die Bagatellgrenze von 10 % überschritten. Um die Bagatellgrenze bei dem zusammenhängend erbauten Gebäudekomplex bestimmen zu können, kommt es maßgeblich darauf an, in welche bezugsrelevanten Außenbauteile der Gebäudekomplex zu unterteilen ist. Vorliegend sind die drei Dachflächen und zumindest die Außenfassaden zu den drei separaten Aufgängen als relevante Bezugsflächen zugrunde zu legen. Die aufgrund der unterschiedlichen Geschossanzahl nicht zusammenhängenden Dachflächen sind sowohl optisch als bautechnisch voneinander unabhängig. Hinsichtlich der Außenfassade drängt sich zunächst eine Differenzierung nach den separaten Aufgängen auf. Diese Gebäudeteile sind unabhängig voneinander zugänglich und im Wechsel sechs- bzw. viergeschossig konstruiert. Der Eckbau der S... hebt sich von der Bebauung der S... zusätzlich durch die Loggien bzw. Balkone ab, über die alle Wohnungen zur Straßenseite hin verfügen. Naheliegend ist eine weitere Differenzierung nach den Vorder- und Rückseiten der Gebäudeteilfassaden. In Bezug auf diese Unterteilung der Außenbauteile kann nicht festgestellt werden, dass die Bagatellgrenze konkret überschritten war, also Schäden von mehr als 10% der jeweiligen Teilfläche vorhanden waren. Die im Zuge der Reparatur- und Dämmarbeiten beseitigten Schäden sind weder gutachterlich noch anderweitig dokumentiert. Auch fehlt es diesbezüglich bereits an einem hinreichend konkreten und nachvollziehbaren Vortrag der Klägerin. Hinsichtlich der Außenfassade behauptet sie mit ihrer Klagebegründung, dass die ca. 2.215 m2 große Gesamtfassade des Gebäudes 220 m2 Putzfehlstellen zuzüglich 4 % weiterer schadhafter Putzflächen aufgewiesen habe. Diese Angabe zu den reparaturbedürftigen Putzflächen steht jedoch zum einen im Widerspruch zur Abrechnung der Firma L..., die in ihrer Schlussrechnung vom 23. März 2015 unter Punkt 1.3.3. lediglich „max. 4 % Putzschäden kalkuliert[e]“ und abrechnete. Zum anderen ist bei dieser Gesamtbetrachtung nicht nachvollziehbar, in welchem Umfang sich die Schäden auf die jeweiligen Fassadenabschnitte verteilt haben sollen. Zu den drei Dachflächen fehlen hierzu ebenfalls entsprechende Angaben. Die Klägerin behauptet lediglich pauschal eine beschädigte Dachhaut, ohne eine Dokumentation der Schäden vorlegen oder jedenfalls die Verteilung derselben benennen zu können. Auch auf entsprechende Nachfrage in der mündlichen Verhandlung konnte die Bevollmächtigte der Klägerin keine ergänzenden Angaben zum Schadensumfang und zur Schadensverteilung machen.
Konkrete Angaben zum Schadensbild sind auch nicht deshalb entbehrlich, weil es in mehreren Wohnungen – insbesondere der S... – zu Schimmelschäden gekommen ist. Denn ein Rückschluss auf eine den Umfang der Reparaturbedürftigkeit der Außenbauteile folgt daraus nicht. Die Ursachen des Schimmelbefalls sind ebenso wenig wie der Umfang der Fassadenschäden hinreichend dokumentiert. Zwar führt die Klägerin den Schimmelbefall ohne weiteren Nachweis sowohl auf die Dach- als auch die Fassadenschäden zurück. Aber selbst wenn man diese Kausalität als zutreffend unterstellen würde, besagte dieser Zusammenhang nichts über den Umfang der Schäden an der Fassade und die Schadensverteilung.
Die Ermittlung des Umfangs der – durch die Baumaßnahmen beseitigten – Schäden an Dach und Fassaden durch die Kammer war nicht veranlasst. Insofern fehlt es bereits an den für eine Beweiserhebung erforderlichen Anknüpfungstatsachen. Die Pflicht des Gerichts gemäß § 86 Abs. 1 VwGO den Sachverhalt von Amts wegen zu ermitteln, endet nämlich dort, wo die Mitwirkungslast der Prozessbeteiligten beginnt und das Vorbringen der Beteiligten keinen tatsächlichen Anlass zu weiterer Aufklärung bietet (vgl. BVerwG, Beschluss vom 3. Juni 2015 - 5 B 36.15 -, juris Rn. 3; Urteile vom 29. Juni 1999 - 9 C 36.98 - BVerwGE 109, 174 <177 f.>, juris Rn. 9 und vom 13. April 2005 - 10 C 8.04 -, juris Rn. 26). Jeder Beteiligte hat danach insbesondere den Sachverhalt, der ausschließlich oder doch überwiegend in seiner Sphäre liegt, vorzutragen. Die Klägerin hat es bereits versäumt, die entscheidungserheblichen und einer etwaigen Beweiserhebung zugrunde zu legenden Tatsachen zu benennen. Zu dem relevanten Umfang und der Verteilung der Schäden an den Außenbauteilen machte sie keine Angaben. Sie benannte lediglich die ausführenden Bauleiter für die Dach- und Fassadenarbeiten, sowie zwei Sachbearbeiter aus der Vermietungsabteilung als mögliche Zeugen und damit nur die Beweismittel.
II.
Auch soweit die Klage hilfsweise auf eine ermessensfehlerfreie Neubescheidung des Antrags auf Zustimmung nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV gerichtet ist, hat sie keinen Erfolg.
Der auf eine erneute, ermessensfehlerfreie Entscheidung über das Begehren auf Zustimmung zur Modernisierung gerichtete Hilfsantrag ist als Verpflichtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO im Sinne einer Bescheidungsklage (§ 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO) statthaft und zulässig. Mit der Beschränkung der im Ermessen des Beklagten stehenden Zustimmung hat dieser dem Antrag nur teilweise entsprochen. Als Teilgenehmigung bzw. Inhaltsbestimmung ist sie nicht isoliert anfechtbar (vgl. auch BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1990 - 8 C 67/87 -, juris; VG Berlin, Urteil vom 24. November 2011 - VG 16 K 31.10 - juris Rn. 35). Für die Bescheidungsklage besteht auch ein Rechtsschutzbedürfnis, weil die Mietpreisbindung fortbesteht und für die Umlage der Modernisierungskosten auf die Kostenmiete die Zustimmung der IBB als Bewilligungsstelle erforderlich ist. Als Eigentümerin preisgebundener Mietwohnungen ist die Klägerin klagebefugt (§ 42 Abs. 2 VwGO).
Die Klage ist aber unbegründet, denn die Klägerin kann die begehrte Neubescheidung nicht beanspruchen (§ 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO). Der Beklagte durfte die Zustimmung zur Durchführung der Maßnahmen dergestalt beschränken, dass die Kosten lediglich bis zu der im Bescheid genannten Mietobergrenze von 5,75 Euro/m2 auf die Miete umgelegt werden dürfen, mit der Folge, dass die aktuell zulässige Durchschnittsmiete von 7,0991 Euro/m2 fortgilt.
Die Voraussetzungen einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen sind in § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV geregelt. Danach kann der Vermieter die erhöhten Aufwendungen auch dann in eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung einstellen, wenn er mit Zustimmung der Bewilligungsstelle solche baulichen Änderungen vorgenommen hat, die eine Modernisierung im Sinne des § 11 Abs. 6 II. Berechnungsverordnung (II. BV) bewirken. Hierzu zählen bauliche Änderungen, die den Gebrauchswert des Wohnraums nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Bei dem Einbau der in Rede stehenden Wärmedämmung handelt es sich ohne Weiteres um eine Modernisierung, nämlich um eine bauliche Maßnahme, die die nachhaltige Einsparung von Energie bewirkt. Ob der Beklagte die Rüstung und die Baustelleneinrichtung zu Recht nicht als Modernisierungsmaßnahmen wertete, kann hier dahinstehen, da er seine Zustimmung bereits zu den anerkannten Modernisierungsmaßnahmen vollumfänglich verwehren durfte.
Die Entscheidung über die Erteilung der Zustimmung nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV steht im nach § 114 VwGO gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbaren, pflichtgemäßen Ermessen des Beklagten. Es ist indes nicht zu erkennen, dass die der Klägerin erteilte Zustimmung ermessensfehlerhaft ist, weil der Beklagte die gesetzlichen Grenzen seines Ermessens überschritten oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hätte (vgl. § 114 Satz 1 VwGO). Es lässt sich nicht feststellen, dass die vorgenommene Beschränkung der Zustimmung unverhältnismäßig ist oder gegen das Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 Abs. 1 und 2 Grundgesetz (GG) verstößt.
Die Entscheidung über die Zustimmung nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV soll einerseits die Wirtschaftlichkeit der baulichen Maßnahmen berücksichtigen, andererseits ein angemessenes Mietpreisniveau im sozialen Wohnungsbau sichern (BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1990 - 8 C 67/87 -, juris Rn. 14 ff., 19). Dementsprechend hat der Beklagte mit seiner Abwägung berücksichtigen dürfen, ob die erhöhten Mieten noch für breite Schichten der Bevölkerung tragbar sind. Er durfte seine Zustimmung zur Mietumlage deshalb ermessensfehlerfrei davon abhängig machen, dass die derzeit zulässige Kostenmiete von 7,0991 Euro/m2 unter Berücksichtigung der ursprünglich festgelegten Mietobergrenze von 5,75 Euro/m2 nicht weiter erhöht wird. Es ist grundsätzlich zulässig, die Zustimmung davon abhängig zu machen, dass Mietobergrenzen im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau nicht überschritten werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1990 - 8 C 67/87 -, juris Rn. 19; Heix in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 6, NMV 1970 § 6 Anm. 5.2, S. 12, Stand Dezember 2013). Dass die als Orientierungswert herangezogene „Mietobergrenze“ einer mittlerweile außer Kraft getretenen Verwaltungsvorschrift aus dem Jahr 2007 (VV Förderabbau 2008 vom 31. Oktober 2007 – Stadt IV A 2-1, ABl. Nr. 51 vom 16. November 2007, S. 3000) entstammt und unterhalb der bereits aktuell zulässigen Kostenmiete liegt, ist unerheblich. Der Beklagte nimmt lediglich Bezug auf ein früheres Mietpreiskonzept, welches in einem anderen Zusammenhang den Förderabbau im sozialen Wohnungsbau lenken sollte. Damit stellt er lediglich klar, dass die Umlage von Kosten für freiwillig durchgeführte Modernisierungen zur allgemeinen Hebung des Wohnstandards nur erfolgen kann, wenn die zulässige Miethöhe diese Grenze nicht erreicht hat. Es ist nicht zu beanstanden, wenn der Beklagte auf diese Weise einkommensschwache Mieter auf dem angespannten Berliner Mietmarkt weiterhin durch begrenzte Modernisierungsumlagen schützen will. Die Klägerin wird dadurch auch im Vergleich zu anderen Förderungsnehmern nicht unangemessen benachteiligt. Sie kann weiterhin die zulässige Kostenmiete von 7,0991 Euro/m2 verlangen.
Sofern der Beklagte unter diesem Aspekt seine Zustimmung zu den Modernisierungen auf die Fortgeltung der aktuellen Kostenmiete beschränkt, wird dadurch die verfassungsrechtliche Gewährleistung der Privatnützigkeit des Eigentums nicht in Frage gestellt. Die Beschränkung der Umlagefähigkeit stellt das Gegenstück zu einem mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungsbau in einem Fördersystem dar, in das sich die Klägerin in Kenntnis von Mietobergrenzen freiwillig begeben hat. Sie muss deshalb gewisse Beschränkungen der Rentabilität des Objekts hinnehmen. Es handelt sich bei den öffentlich geförderten Mietwohnungen um ein in gesteigertem Maße sozialgebundenes Eigentum (BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1990 - 8 C 67/87 -, juris Rn. 34). Angesichts des stark ansteigenden Berliner Mietniveaus sind einkommensschwache Mieter dringend auf diese Wohnungen angewiesen. Für die Gewährleistung der Eigentumsfreiheit ist es ausreichend, dass die Klägerin den Wohnraum zwar nicht zu optimalen, aber wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen vermieten kann. Dass dies nicht der Fall sei, hat die Klägerin nicht behauptet.
Die beschränkte Zustimmung zur Modernisierung ist der Klägerin schließlich auch zumutbar, weil damit eine Umlage der Modernisierungskosten nicht gänzlich ausgeschlossen ist. Soweit sich die Klägerin freiwillig zur Durchführung einer Modernisierung durch energieeinsparende Dämmarbeiten an Dach und Fassade entschlossen hat, kann der aus der mutmaßlichen Heizkostensenkung resultierende Gebrauchswertvorteil im Wege der nachweisabhängigen Umlage von energieeinsparenden Modernisierungen berücksichtigt werden. Diesbezüglich ist die Klägerin im Bescheid der IBB ausdrücklich auf die Möglichkeit hingewiesen worden, die eingetretene Betriebs- bzw. Heizkostenersparnis nachzuweisen und auf die Miete umzulegen. Damit ist es der Klägerin möglich, von der Einsparung an Heizkosten zu profitieren, die eigentlich den Mieter begünstigt und insofern für diesen mietneutral auf die Kostenmiete umgelegt werden darf. Darüber hinaus verbleibende, nicht umlagefähige Modernisierungskosten sind im Hinblick auf die Erhaltung eines angemessenen Mietniveaus hinzunehmen. Sie stehen zu den gewährten öffentlichen Wohnungsbauförderungsmitteln nicht außer Verhältnis.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf 24.052,50 Euro festgesetzt.
Der Streitwert entspricht dem eineinhalbfachen Jahresbetrag der aufgrund der Modernisierung beabsichtigten Mieterhöhung (16.035,00 Euro). Das maßgebliche wirtschaftliche Interesse der Klägerin an der Feststellung der Mietumlagefähigkeit von Modernisierungskosten ist dem Gedanken aus § 41 Abs. 5 GKG folgend auf den Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete zu begrenzen. Für den Hauptantrag entspricht der Streitwert deshalb den Jahresbetrag, während für den hilfsweise gestellten Bescheidungsantrag ein halber Jahresbetrag anzusetzen ist (Nr. 1.4 Streitwertkatalog). Haupt- und Hilfsantrag sind zu addieren, da sie nicht denselben Gegenstand betreffen (§ 45 Abs. 1 Satz 2, 3 GKG). Maßgeblich ist hierfür der zweigliedrige Streitgegenstandsbegriff, bestehend aus Klageantrag und Klagegrund. Die Anträge sind auf unterschiedliche Ziele gerichtet und bilden unterschiedliche Streitgegenstände.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 114 VwGO
§ 167 VwGO
§ 6 Abs. 1 Satz 2 NMV
§ 6 Abs. 1 S. 1 NMV 1970
§ 43 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 6 Abs. 1 Satz 1 NMV
§ 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 9 Abs. 3 EnEV
§ 86 Abs. 1 VwGO
§ 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 114 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung
§ 41 Abs. 5 GKG
§ 45 Abs. 1 Satz 2, 3 GKG
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes
Art. 14 Abs. 1 und 2 Grundgesetz

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 109, 174
5 B 1.12
5 B 36.15
9 C 36.98
10 C 8.04
8 C 67/87
16 K 31.10