Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2001-02-08, Aktenzeichen 7A D 169/98.NE
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2001:0208.7A.D169.98NE.00

Tenor:
Der Antrag wird abgelehnt.
Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Antragsteller sind Eigentümer des Grundstücks Gemarkung G. , Flur 29, Flurstück 25 (O. Straße 48-54 in L. ). Sie wenden sich gegen den Bebauungsplan Nr. - "Gewerbegebiet südlich der O. Straße" - der Antragsgegnerin, der für ihr Grundstück ein Gewerbegebiet festsetzt. Festsetzungen zum Nutzungsmaß trifft der Bebauungsplan nicht.
Das Grundstück der Antragsteller ist mit einem Gebäudekomplex bebaut, der früher einer Polstermöbelfabrik diente. Nachdem die Möbelfabrikation reduziert worden war, wurden in Teilbereichen des Gebäudes andere Nutzungen aufgenommen. 1983 wurde der Grundstücks-Investitions- Gesellschaft (GIG) die später erweiterte Nutzungsänderung zu einem Möbelmarkt genehmigt; die von der Genehmigung erfassten Flächen (Verkaufsflächen zunächst rund 4.000 qm) wurden von der Firma I. bezogen. Ebenfalls 1983 wurde eine sog. Passage genehmigt, die die Stellplätze im Norden und im Süden des Gebäudes über einen durch das Gebäude führenden Durchgang miteinander verbinden sollte. Entlang der Passage waren Ausstellungsflächen geplant. 1984 trat eine Nutzungsänderungsgenehmigung für einen Ausstellungs- und Lagerraum sowie Vertriebsräume des Sanitär- und Fliesenbedarfs (Firma L. ) hinzu. Schließlich folgten Nutzungsänderungsgenehmigungen für ein Möbel- und Teppichgeschäft (Firma T. D. , Verkaufsfläche rund 2.500 qm), einen SB-Markt (Verkaufsflä-che rund 1.000 qm), dessen Fläche ohne gesonderte Genehmigung von einem Schuhmarkt ("A. -Schuhe") und einem Jeansladen ("Jeans-F. ") genutzt wurden. Nach den von der Antragsgegnerin nicht bestrittenen, durch Mietverträge belegten Angaben der Antragsteller traten bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. ferner die Firmen Mc L. (Lampengeschäft, Verkaufsfläche 235 qm) und K. (Kinder-bekleidungsgeschäft, Verkaufsfläche 135 qm) hinzu. Ferner verkaufte die Firma F. auf einer Verkaufsfläche von ca. 80 qm Teppiche. Die genannten Geschäfte sind von der Passage, die bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 1. mehrfach umgebaut worden ist, zugänglich und (auch) dorthin orientiert (gewesen).
Die durch den Bebauungsplan erfassten Grundstücke sind überwiegend bebaut oder baulich genutzt. Dies gilt nicht für die landwirtschaftlich genutzte Parzelle 180 südlich der Straße K. . Der Bebauungsplan Nr. erstreckt sich zwischen der durch diesen Bebauungsplan selbst nicht überplanten O. Straße im Norden und der ebenfalls nicht überplanten Eisenbahnlinie H. /Bad O. im Süden. Im Osten grenzt das Bebauungsplangebiet an die B . Der Bebauungsplan setzt für seinen sich in Nord-Süd-Richtung zwischen etwa 110 m und 220 m, in Ost-West-Richtung von etwa 790 m bis 880 m erstreckenden Geltungsbereich ein mehrfach gegliedertes Gewerbegebiet sowie die im Inneren des Gewerbegebiets verlaufenden Straßen (H. weg, I. straße, Straße K. ) als öffentliche Verkehrsflächen fest. Die Indus-triestraße zweigt von der O. Straße ab, verläuft im unteren Drittel des Bebauungsplangebiets auf etwa 540 m parallel zur O. Straße und führt sodann auf die O. Straße wieder zurück. Von der I. straße zweigt zum einen der H. weg ab, der sie mit der O. Straße verbindet, zum anderen die Straße K. , die in östlicher Richtung bis zur dortigen Bebauungsplangrenze führt und in einem Wendehammer endet. Die Gliederung des Gewerbegebiets erfolgt durch textliche Festsetzungen in die Gewerbegebiete "GE 1", "GE 2" und "GE 3". Das Gewerbegebiet "GE 1" ist zwischen I. straße bzw. der Straße K. und Eisenbahntrasse im Süden des Bebauungsplangebiets - zwischen der Straße K. und der Eisenbahntrasse liegt auch die rund 120 m x gut 40 m große Parzelle 180 - sowie nördlich der Straße K. und südlich der O. Straße im Osten des Bebauungsplangebiets festgesetzt. Zwei etwa 50 m bzw. rd. 210 m breite Streifen nördlich der I. straße und südlich der O. Straße, die auch Teile des Grundstücks der Antragsteller erfassen, sind dem Gewerbegebiet "GE 3" zugeordnet, die verbleibenden Gewerbegebietsbereiche sind als "GE 2"-Gebiet festgesetzt. In allen Teilbereichen des (gegliederten) Gewerbegebiets sind die in § 8 Abs. 2 BauNVO genannten Anlagen allgemein, die in § 8 Abs. 3 BauNVO bestimmten Anlagen ausnahmsweise zulässig. Für den "GE 1"- Bereich im Süden und Osten des Bebauungsplangebiets sieht der Bebauungsplan einschränkend vor, dass dort "Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher nur zulässig (sind), wenn das angebotene Sortiment aus eigener Herstellung eines Handwerks- /Gewerbebetriebs stammt oder im funktionalen und baulichen Zusammenhang mit diesem steht." Für die beiden "GE 3"-Bereiche trifft der Bebauungsplan eine "den vorhandenen Möbeleinzelhandel" erfassende, auf § 1 Abs. 10 BauNVO gestützte Festsetzung, wonach für diesen eine unter Aufzählung einzelner in Kern- und Nebensortimente unterschiedene, näher bestimmte "Sortimentsabgrenzung" gilt. "Das Sortiment kann durch weitere, nicht zentrentypische Warengruppen bei Einhaltung der vorgegebenen Einschränkung ergänzt werden." Der Bebauungsplan schließt für Teilstrecken der O. Straße Ein- und Ausfahrtmöglichkeiten aus und ordnet zu dieser im Bereich der abführenden Straßen Sichtdreiecke an.
Der Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin stellt parallel zur B einen 100 m breiten Streifen als Fläche für die Landwirtschaft (Ackerland) dar, den übrigen Bereich des Bebauungsplangebiets als gewerbliche Baufläche.
Das Bebauungsplanverfahren nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf: Am 13. Juli 1992 beschloss der Rat der Antragsgegnerin, den Bebauungsplan aufzustellen. Träger öffentlicher Belange wurden beteiligt. Bürger erhoben im Rahmen einer Bürgerversammlung gegen die Bebauungsplanung ebenso Bedenken wie die Antragsteller mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 16. Dezember 1994. Der Rat beschloss am 23. Mai 1995, den überarbeiteten Bebauungsplanentwurf öffentlich auszulegen. Die Offenlage in der Zeit vom 27. Juni bis 28. Juli 1995 wurde am 17. Juni 1995 öffentlich bekannt gemacht. Träger öffentlicher Belange wurden erneut beteiligt. Die Antragsteller erneuerten mit Schriftsatz vom 25. Juli 1995 ihre Bedenken und Anregungen und führten ergänzend aus. Am 19. Dezember 1995 prüfte der Rat der Antragsgegnerin die Bedenken und Anregungen und beschloss den Bebauungsplan mit seiner Begründung sodann als Satzung. Auf die Anzeige des Bebauungsplans machte die Bezirksregierung keine Verletzung von Rechtsvorschriften geltend. Die Durchführung des Anzeigeverfahrens wurde am 27. März 1996 öffentlich bekannt gemacht.
Die Antragsteller haben am 26. November 1998 den Normenkontrollantrag gestellt, zu dessen Begründung sie ausführen: Die auf § 1 Abs. 10 BauNVO gestützte textliche Festsetzung sei unbestimmt, denn ihre Formulierung deute wie die Bebauungsplanbegründung darauf hin, dass sie nicht das gesamte "GE 3"-Gebiet erfasse, ohne ihren exakten Geltungsbereich jedoch anzugeben. Würde sie als das ganze "GE 3"-Gebiet erfassende Regelung verstanden, sei unklar, ob auch andere vorhandene Einzelhandelsbetriebe und nicht nur der Möbeleinzelhandel von der Festsetzung erfasst würden. Die Festsetzung sei zudem durch § 1 Abs. 10 BauNVO nicht gedeckt, bezöge sich nämlich (auch) auf in einem Gewerbegebiet zulässige bauliche Anlagen. Würde gar das Möbelhaus in einem Gewerbegebiet als zulässig angesehen, wie die Antragsgegnerin vortrage, sei für eine auf § 1 Abs. 10 BauNVO gestützte Festsetzung überhaupt kein Raum. Weshalb die nicht durch Einzelhandelsbetriebe für Möbel in Anspruch genommenen Flächen nicht dem "GE 2"-, sondern dem "GE 3"-Gebiet zugeordnet worden seien, sei ohnehin nicht erkennbar. Der Rat der Antragsgegnerin sei unzutreffend davon ausgegangen, dass die auf ihrem, der Antragsteller, Grundstück vorhandenen Einzelhandelsbetriebe kein Einkaufszentrum bildeten. Es handele sich um einen "Komplex", der gemeinsam verwaltet und durch einen Hausmeister beaufsichtigt werde. Das Büro der Verwalterin befinde sich im Einkaufszentrum. Die Aufgaben der Verwalterin umfassten die Organisation aller Arbeiten zur Erhaltung des Objekts und zur Durchführung baulicher Veränderungen, die Organisation von Pflegearbeiten, die Berechnung der von den Mietern zu tragenden Anteile an Reinigungsaufwendungen und Stromverbrauchern, eigene Werbeaktivitäten sowie die Koordination von Werbeaktivitäten der Mieter. Alle Einzelhandelsbetriebe seien von der Ladenpassage, die nachts verschlossen werde, zugänglich und zu dieser orientiert. Ursprünglich habe die Passage nur als Verbindung zwischen dem Nordparkplatz und dem Südparkplatz dienen und zu Ausstellungs- und Werbezwecken dienen sollen. Wie sich aus dem Protokoll über die Augenscheinseinnahme am 11. September 1985 - 1 K 2247/84 VG Minden - ergebe, sei die Passage abweichend ausgeführt und seien Einzelhandelsbetriebe in die Passage einbezogen worden. Das Warenangebot der Einzelhandelsbetriebe sei aufeinander bezogen; das Angebot der Betriebe ergänze sich sinnvoll, decke nämlich unterschiedliche Elemente der Sortimentsgruppen Wohnungseinrichtung und Bekleidung ab. Von einer zufälligen Angebotsmischung könne keine Rede sein. Vielmehr sei in einem Klageverfahren bereits 1986 vorgetragen worden, dass der Gesamtkomplex einer einheitlichen Marketingstrategie unterstellt sei. Die mit den Einzelhändlern geschlossenen Mietverträge über die jeweiligen Verkaufsflächen würden sich von Mietverträgen nicht unterscheiden, wie sie typischerweise für Verkaufsflächen in Einkaufszentren geschlossen würden. Die Betriebe würden gemeinsame Werbung betreiben. Zu den Werbeaktivitäten würden die Koordination von Anzeigen in der örtlichen Presse, die auf das Einkaufszentrum hinwiesen, Weihnachtsdekoration in der Passage, wiederkehrende gestalterische Veränderungen der Passageneingänge im Frühjahr und Herbst sowie seit 1994 die vier- bis fünfmal jährliche Durchführung eines Antiquitätenmarkts auf dem Parkplatz auf der Rückseite des Objekts gehören. Ein einzelner Betrieb sei an dem für Einzelhandelsbetriebe abseitigen Standort nicht lebensfähig. Da das Einkaufszentrum durch den Bebauungsplan unzulässig geworden sei, greife der Bebauungsplan in weit stärkerem Maße in die betrieblichen Entwicklungsmöglichkeiten ein, als der Rat der Antragsgegnerin angenommen habe, und zwar selbst dann, wenn die vorhandenen Einzelhandelsnutzungen bei isolierter Betrachtung in einem Gewerbegebiet zulässig sein sollten. Die Annahme liege nahe, dass der Rat bei zutreffender planungsrechtlicher Bewertung der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe als Teil eines Einkaufszentrums ein Sondergebiet mit Sortimentsbeschränkungen ausgewiesen hätte. Der Rat habe zudem die Voraussetzung möglicher, aus § 42 Abs. 3 BauGB folgender Entschädigungsansprüche verkannt, nämlich angenommen, dass es keinen Eingriff in die ausgeübte Einzelhandelsnutzung bedeute, wenn durch die Gewerbegebietsfestsetzung lediglich Sortimentsänderungen ausgeschlossen würden. Vom Entschädigungsanspruch seien jedoch alle Nutzungsformen umfasst, die ohne Nutzungsänderungsgenehmigung aufgenommen werden könnten. Zu den solchermaßen ohne Nutzungsänderungsgenehmigung zulässigen Nutzungsänderungen gehöre bei einem im unbeplanten Innenbereich gelegenen großflächigen Einzelhandelsbetrieb der Sortimentswechsel. Der Bebauungsplan hätte Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen festsetzen müssen, denn er lasse einen Eingriff in Natur und Landschaft erwarten. Im östlichen Randbereich sei ein im Flächennutzungsplan als Fläche für die Landwirtschaft dargestellter Bereich nicht bebaut gewesen. Diese Fläche sei auch nicht nach Maßgabe der Voraussetzungen des § 34 BauGB bebaubar gewesen, denn sie liege nicht innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Das unbebaute Flurstück 180 sei ein im Innenbereich gelegenes Außenbereichsgrundstück. Der Bebauungsplan bewirke, dass einem gewerblichen Vorhaben die Beeinträchtigung öffentlicher Belange nicht entgegengehalten werden könne, denn die Voraussetzungen für die Festsetzung einer von Bebauung freizuhaltenden Fläche seien nicht gegeben. Werde diese Fläche dem bauplanungsrechtlichen Innenbereich zugeordnet, bewirke der Bebauungsplan dennoch einen Eingriff, da § 8a Abs. 1 BNatSchG nicht danach differenziere, ob der Eingriff, die Bebauung, ohne Bebauungsplan zulässig gewesen wäre oder ob der Eingriff durch einen einfachen oder durch einen qualifizierten Bebauungsplan bewirkt werde.
Die Antragsteller beantragen,
den Bebauungsplan Nr. 1. - "Gewerbegebiet südlich der O. Straße" - der Antragsgegnerin für nichtig zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Sie erwidert: Die Festsetzungen des Bebauungsplans seien bestimmt. Die räumliche Abgrenzung der beiden "GE 3"-Gebiete sei geometrisch eindeutig. Dort sei nach § 1 Abs. 10 BauNVO eine anlagenbezogene Planung erfolgt, deren alleiniger Regelungsgegenstand eine Sortimentsabgrenzung für den vorhandenen Möbeleinzelhandel - Möbel-W. sowie vormalig Möbelhaus I. - sei. Dem vorhandenen Möbeleinzelhandel seien im begrenzten Umfang innenstadtrelevante Nebensortimente zugestanden worden, die in dieser Breite im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nicht geführt worden seien. Unter Berücksichtigung der Sortimentsabgrenzung ermögliche die Festsetzung Umstrukturierungen. Auf das zulässige Nebensortiment des Möbeleinzelhandels würden von anderen Einzelhandelsgeschäften im "GE 3"-Gebiet angebotene, identische Warengruppen nicht angerechnet. Die Betriebe Möbel-W. und T. D. überschritten die Vermutungsgrenzen des § 11 Abs. 3 BauNVO. Ihre derzeit geführten Sortimente entfalteten jedoch keine wesentlichen Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung.
Die auf dem Grundstück der Antragsteller vorhandenen Einzelhandelsbetriebe seien nach Qualität und Quantität kein Einkaufszentrum. Es handele sich um eine eher zufällige Angebotsmischung. Es fehle ein gemeinsames Konzept und eine gemeinsame Kooperation. Dies folge schon daraus, dass zwischen die vorhandenen Einzelhandelsbetriebe klassische gewerbliche Nutzung trete und dass das flächenmäßig größte Möbelhaus seine Standortentscheidung völlig unabhängig von den anderen Einzelhandelsbetrieben getroffen habe. In einem 1986 geführten Verfahren sei das VG Minden noch davon ausgegangen, dass der seinerzeit einzig legal vorhandene Handelsbetrieb der Firma Möbel-W. ein Fremdkörper in einem durch gewerbliche Produktionsbetriebe geprägten Gebiet sei (Urteil vom 27. Mai 1986 - 1 K 2247/84 VG Minden -). Selbst wenn es sich um ein faktisches Einkaufszentrum gehandelt habe, könne diesem Bestandsschutz nur für die einzelnen Betriebe, nicht aber für das Einkaufszentrum als solchem zukommen.
Der Rat sei zutreffend davon ausgegangen, dass die Überplanung der vorhandenen großflächigen Einzelhandelsbetriebe durch die Gewerbegebietsfestsetzung keinen Entschädigungsanspruch auslöse. Aus dem Vorhandensein großflächigen Einzelhandels folge kein Anspruch auf Genehmigung eines Einkaufszentrums, da es sich um planungsrechtlich unterschiedliche Nutzungen handele. Grundsätzlich sei die Gemeinde auch nicht gehindert, vorhandene Nutzungen mit der Folge zu überplanen, dass gleichartige Nutzungen nicht mehr genehmigungsfähig seien. Entschädigungslos sei es ferner möglich, im unbeplanten Innenbereich bislang zulässige, jedoch nicht ausgeübte Nutzungen zwar nicht zu entziehen, aber zu beschränken, es sei denn, die Nutzungsmöglichkeit werde innerhalb der in § 42 Abs. 2 BauGB bestimmten Sieben-Jahres- Frist beschränkt oder die Frist sei gemäß § 42 Abs. 5 bis Abs. 7 BauGB hinausgeschoben. Selbst wenn die Sieben-Jahres- Frist noch nicht vollendet sein sollte, bestehe ein Anspruch allenfalls auf Ersatz von Wertminderungen in Grund und Boden, nicht auf Ersatz weitergehender Schäden. Außerordentlich umstritten sei, ob sich aus § 39 BauGB Entschädigungsansprüche herleiten ließen. Vorsorglich sei der Rat daher davon ausgegangen, dass etwaig bestehende Entschädigungs- und/oder Ersatzansprüche erfüllt würden. Über die von den Antragstellern geltend gemachten Entschädigungsansprüche werde zu entscheiden sein, wenn der Senat die Wirksamkeit des Bebauungsplans bestätigt habe.
Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen seien im gesamten Plangebiet nicht erforderlich gewesen. Die ehemalige 100 m-Abstandzone entlang der seinerzeit geplanten A (heute B ) sowie die landwirtschaftlich genutzten Flächen im östlichen Planbereich seien gemäß § 34 BauGB bebaubar gewesen.
Der Berichterstatter hat die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Niederschrift vom 9. Januar 2001 Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der von der Antragsgegnerin vorgelegten Unterlagen über die Aufstellung des Bebauungsplans sowie die Bauakten zu den baulichen Nutzungen auf dem Grundstück der Antragsteller Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag ist zulässig.
Die Antragsteller sind antragsbefugt. Wendet sich der Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen Grundstücks gegen eine bauplanerische Festsetzung, die unmittelbar sein Grundstück betrifft, ist die Antragsbefugnis im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO regelmäßig - und so auch hier - zu bejahen.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. Juli 1997 - 4 BN 11.97 -, BRS 59 Nr. 36; Beschluss vom 10. März 1998 - 4 CN 6.97 -, BauR 1998, 740 = NVwZ 1998, 732 = BRS 60 Nr. 44.
Der Bebauungsplan bestimmt die baulichen Nutzbarkeiten des Grundstücks der Antragsteller. Durch die Festsetzung eines Gewerbegebiets schließt er die Nutzungen aus, die nach Maßgabe des § 11 Abs. 3 BauNVO nur in einem Kerngebiet bzw. einem entsprechend festgesetzten Sondergebiet zulässig sind. Gegen diese Festsetzung wenden sich die Antragsteller und behaupten in substantiierter Weise, dass der Bebauungsplan in gesetzwidriger Weise in ihr Eigentum eingreift.
Der Antrag ist jedoch unbegründet.
Der Bebauungsplan leidet nicht an Form- oder Verfahrensfehlern, die ohne Rüge beachtlich wären. Nur auf Rüge beachtliche Form- oder Verfahrensmängel des Bebauungsplans sind gegenüber der Antragsgegnerin nicht vorgebracht worden.
Der Bebauungsplan leidet auch nicht an materiellen Mängeln.
Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind hinreichend bestimmt. Die auf § 1 Abs. 10 BauNVO gestützte, die "GE 3"- Gebiete betreffende Festsetzung ist bestimmt. Ihr räumlicher Anwendungsbereich erstreckt sich ausweislich der textlichen Festsetzungen auf die beiden "GE 3"-Gebiete, die in ihrer räumlichen Ausdehnung aus dem Bebauungsplan zweifelsfrei ablesbar sind, nämlich jeweils durch die nördliche Plangebietsgrenze bzw. durch die Flächen einer öffentlichen Verkehrsfläche (I. straße) begrenzt bzw. durch die der Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungsarten dienende Perlschnur von benachbarten "GE 2"-Gebieten abgegrenzt werden. Auch die inhaltliche Regelungsweite der textlichen Festsetzung ist eindeutig. Nur für den "vorhandenen Möbeleinzelhandel" sieht der Bebauungsplan eine Sonderregelung vor. Zu Unrecht meinen die Antragsteller, dass die Regelung unklar sei, da sich ihr räumlicher und ihr inhaltlicher Anwendungsbereich nicht deckten. Die textliche Festsetzung steht einer Erweiterung des vorhandenen Möbeleinzelhandels bis an die Grenzen der "GE-3"- Bereiche nicht entgegen.
Zur den vorhandenen Möbeleinzelhandel erfassenden Festsetzung war der Rat der Antragsgegnerin nach § 1 Abs. 10 BauNVO ermächtigt. Nach dieser Bestimmung kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen solcher Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können, die bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 BauNVO in überwiegend bebauten Gebieten unzulässig wären. Vorhandenen Nutzungen können durch eine dahingehende Festsetzung Entwicklungschancen offen gehalten werden, selbst wenn sie dem Gebietscharakter an sich fremd sind. Vorausgesetzt ist zwar, wie die Antragsteller zutreffend ausführen, dass die bauliche Nutzung im festgesetzten Baugebiet unzulässig wäre. Maßgebend ist jedoch nicht eine Prüfung der konkret gegebenen Gebietsverträglichkeit der vorhandenen Anlage mit ihren spezifischen individuellen Besonderheiten. Der Wortlaut des § 1 Abs. 10 BauNVO lässt vielmehr keinen Zweifel daran, dass diese Norm tatbestandlich eingreift, wenn die Unzulässigkeit der Anlage daraus folgt, dass die Anlage "an sich" nicht zum Kreis der in den Absätzen 2 und 3 der einschlägigen Baugebietsvorschriften aufgezählten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen Anlagen zu rechnen ist.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 - 4 BN 15.99 -, ZfBR 1999, 279 = BauR 1999, 1136 = BRS 62 Nr. 19.
Der Sinn des Gesetzes bestätigt die Wortlautauslegung. § 1 Abs. 10 BauNVO dient der Standortsicherung nicht gebietstypischer vorhandener baulicher oder sonstiger Anlagen.
Vgl. Knaup/Stange, BauNVO, 8. Aufl., 1997, § 1 Rdnr. 119; Fickert/ Fieseler, BauNVO, 9. Aufl., 1998, § 1 Rdnr. 136.
Ihnen sollen über den passiven Bestandsschutz hinausgehende Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen möglich sein. Auch diese wären bei typisierender Betrachtung an sich unzulässig, sind jedoch wegen der auf § 1 Abs. 10 BauNVO gestützten Festsetzung zulässig. Das mit der Festsetzungsmöglichkeit verfolgte städtebauliche Anliegen würde verfehlt, sollte die Gemeinde nicht auch die Betriebe an ihrem Standort sichern können, die bei typisierender Betrachtung im festgesetzten Baugebiet "an sich" unzulässig sind, auf Grund ihrer individuellen Besonderheiten konkret die Schwelle der Gebietsunverträglichkeit aber noch nicht überschritten haben.
Möbeleinzelhandel der in den "GE-3"-Bereichen vorhandenen Größenordnung ist in einem Gewerbegebiet bei typisierender Betrachtung weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig. In einem Gewerbegebiet sind zwar Gewerbebetriebe aller Art und damit grundsätzlich auch Einzelhandelsbetriebe zulässig. Unzulässig sind hingegen großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können; derartige Betriebe sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig (vgl. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO). § 11 Abs. 3 BauNVO schafft ein Baugebiet besonderer Art, das "Gebiet für großflächigen Einzelhandel",
vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Februar 1984 - 4 C 54.80 -, BRS 42 Nr. 50,
also für solche Einzelhandelsbetriebe, die bei typisierender Betrachtung in einem Gewerbegebiet nicht zulässig sind. Für die typisierende Betrachtung maßgebend ist die in § 11 Abs. 3 BauNVO als Grundlage der Regelvermutung für im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO erhebliche Auswirkungen bestimmte Geschossfläche.
Vgl. Fickert/Fieseler, a.a.O., § 11 Rdnr. 26.
Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 (großflächige Einzelhandelsbetriebe) in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 qm überschreitet (Satz 3). Die in den beiden "GE 3"-Gebieten im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorhandenen Möbeleinzelhandelsbetriebe (I. und Möbel- W. ) lösten die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO aus. Die im östlichen der beiden "GE 3"-Gebiete im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses ansässige Firma I. weist ausweislich des Bauscheins vom 18. Mai 1983 in der Fassung des ersten und des zweiten Nachtrags vom 9. Dezember 1983 und 11. September 1984 ebenso deutlich mehr als 1.200 qm Geschossfläche auf wie die Firma W. , deren Möbeleinzelhandel auf den als Werkhalle, Ausstellungsraum und Möbellager genehmigten Flächen (vgl. Bauscheine vom 13. Juli 1962 und 19. August 1971) von der Antragsgegnerin als materiell rechtmäßig angesehen wurde. Darauf, ob die genannten Einzelhandelsbetriebe auf Grund ihres individuellen Sortimentszuschnitts Besonderheiten aufwiesen, die (noch) geeignet waren, die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO konkret zu widerlegen, kommt es im vorliegenden Zusammenhang hingegen nicht an. Die Gemeinde kann, wenn sie vorhandenen großflächigen Einzelhandelsbetrieben durch Festsetzungen nach § 1 Abs. 10 BauNVO über den passiven Bestandsschutz hinausgehende Entwicklungsmöglichkeiten einräumen will, bei der gebotenen typisierenden Betrachtung - wie hier - an die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO anknüpfen und ist nicht gehalten, die individuellen betrieblichen Modalitäten darauf zu überprüfen, ob die Regelvermutung im Einzelfall widerlegt ist.
Die konkret anlagenbezogene Festsetzung führt ferner nicht zu einer Verschärfung bestehender städtebaulicher Missstände,
vgl. zu dieser Grenze der nach § 1 Abs. 10 BauNVO eröffneten Festsetzungsmöglichkeit: OVG NRW, Urteil vom 27. Oktober 1999 - 7a D 232/98.NE -,
sondern ermöglicht in einer mit der umgebenden gewerblichen Nutzung verträglichen Weise die Sicherung des Bestands unter gewissen Erweiterungsmöglichkeiten.
Von einer hinreichenden Ermächtigungsgrundlage ist auch die das "GE 1"-Gebiet betreffende Festsetzung getragen, wonach dort "Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher nur zulässig (sind), wenn das angebotene Sortiment aus eigener Herstellung eines Handwerks-/Gewerbebetriebs stammt oder im funktionalen und baulichen Zusammenhang mit diesem steht." Die Festsetzung ist zutreffend auf § 1 Abs. 5, Abs. 9 BauNVO gestützt.
Nach § 1 Abs. 4 Satz 1 BauNVO können für die in den §§ 4 bis 9 BauNVO bezeichneten Baugebiete im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet nach der Art der zulässigen Nutzung oder nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften gliedern. Nach § 1 Abs. 5 BauNVO kann dabei im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach §§ 2, 4 bis 9 und 13 BauNVO allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können. Die "Art der Nutzungen" ist grundsätzlich mit den Nutzungsarten gleichzusetzen, wie sie durch die Begriffe der Baunutzungsverordnung für die Nutzungsarten in den einzelnen Baugebieten definiert werden.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. April 1987 - 4 C 41.84 -, BRS 47 Nr. 63; Urteil vom 15. Dezember 1994 - 4 C 13.93 -, BRS 56 Nr. 61.
§ 1 Abs. 9 BauNVO ermöglicht demgegenüber Differenzierungen, die noch weiter gehen. Die Vorschrift gestattet es, mit planerischen Festsetzungen einzelne Unterarten von Nutzungen zu erfassen, welche die Baunutzungsverordnung selbst nicht angeführt hat. Ziel der Vorschrift ist es, die allgemeinen Differenzierungsmöglichkeiten der Baugebietstypen nochmals einer Feingliederung unterwerfen zu können, um die Vielfalt der Nutzungsarten im Plangebiet zu mindern, falls sich hierfür besondere städtebauliche Gründe ergeben. Die Planungsfreiheit der Gemeinde ist dadurch begrenzt, dass sich diese weitergehende Differenzierung auf bestimmte Anlagentypen beziehen muss. Ausgeschlossen werden können nur Nutzungsarten, die es in der sozialen und ökonomischen Realität bereits gibt. § 1 Abs. 9 BauNVO eröffnet der Gemeinde hingegen keine Befugnis, neue Nutzungsarten zu erfinden.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. Juli 1998 - 4 BN 31.98 -, Buchholz, 406.12 § 1 BauNVO Nr. 25 = BRS 60 Nr. 29.
Die für das "GE 1"-Gebiet getroffene Festsetzung ist danach zulässig. Die Festsetzung erfasst in der Realität vorhandene Nutzungsarten. Sie schließt den Verkauf an Letztverbraucher aus, soweit es nicht um Eigenprodukte eines Handwerks-/Ge- werbebetriebs einschließlich funktional zugehöriger Sortimente geht, und knüpft damit an marktübliche Gegebenheiten an.
Für Festsetzungen nach § 1 Abs. 5, Abs. 9 BauNVO ist ferner Voraussetzung, dass sie städtebaulich gerechtfertigt sind, sich also aus der jeweiligen konkreten Planungssituation heraus Aspekte ergeben müssen, die die Abweichung rechtfertigen. Dies ist der Fall. Ziel des Bebauungsplans ist es, den Standort produzierenden und verarbeitenden Gewerbes zu sichern. Südlich der I. straße bzw. der Straße K. sind bislang keine Betriebe vorhanden, die Verkaufsflächen vorhalten. Solche Betriebe könnten im Hinblick auf die nördlich der I. straße vorhandenen Nutzungen bei weiterbestehender Beurteilung bauplanungsrechtlicher Zulässigkeit gemäß § 34 BauGB auch in den Bereich südlich der I. straße vordringen und auf diese Weise das produzierende Gewerbe verdrängen. Städtebaulich gerechtfertigt ist darüber hinaus, vom Ausschluss die Verkaufsflächen auszunehmen, die einem Handwerks- oder Gewerbebetrieb und seiner Produktion zuzuordnen sind. Diese Festsetzung ist geeignet, den Standort für das produzierende und verarbeitende Gewerbe zu stärken, in denen der betriebsbezogene Verkauf eigener Produkte oder solcher, die mit diesen Produkten in funktionalem Zusammenhang stehen, ermöglicht wird.
Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind auch im Übrigen im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB städtebaulich gerechtfertigt. Die erforderliche Planrechtfertigung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB ist gegeben, wenn der Bebauungsplan nach seinem Inhalt auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung ausgerichtet und nach der planerischen Konzeption der zur Planung berufenen Gemeinde als Mittel hierfür erforderlich ist. Der erforderliche Bezug zur städtebaulichen Entwicklung und Ordnung fehlt, wenn dem Planinhalt von vornherein und unabhängig von aller Abwägung keine städtebaulich beachtlichen Allgemeinbelange zugrundeliegen. Nicht erforderlich ist der Bebauungsplan in aller Regel erst bei groben und bei einigermaßen offensichtlichen, von keiner nachvollziehbaren Konzeption getragenen planerischen Missgriffen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 - IV C 105.66 -, BRS 22 Nr. 4; Urteil vom 3. Juni 1971 - IV C 64.70 -, BRS 24 Nr. 1; Urteil vom 5. Juli 1974 - IV C 50.72 -, BRS 28 Nr. 4.
Der Gesetzgeber ermächtigt die Gemeinde, die Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Hierzu gehört die Entscheidung, in welchem Umfang sie Gemeindegebietsteile zur Unterbringung von Gewerbebetrieben zur Verfügung stellt. Es ist der Gemeinde daher vorbehalten, einen - hier zudem bereits weitgehend bebauten - gewerblich genutzten Bereich für die gewerbliche Nutzung zu sichern. Sie darf zur Stärkung des bestehenden Standorts davon absehen, bereits vorhandene großflächige Einzelhandelsstandorte über den ihnen zukommenden passiven Bestandsschutz zu sichern oder ihnen gar Entwicklungsmöglichkeiten einzuräumen.
Ob der Bebauungsplan auch in seinem östlichen Geltungsbereich aus dem Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin entwickelt ist, bedarf keiner Entscheidung. Der Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin weist dort einen 100 m breiten Streifen parallel zur B 61 als Fläche für die Landwirtschaft aus. Diese Darstellung steht mit den im Bebauungsplan festgesetzten Gewerbegebiet nicht in Übereinstimmung. Jedoch kann mit der Aufstellung eines Bebauungsplans der Flächennutzungsplan gleichzeitig geändert werden (Parallelverfah-ren). Ein solches Verfahren plante die Antragsgegnerin ausweislich der Bebauungsplanbegründung. Dass im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses die Änderung des Flächennutzungsplans noch nicht beschlossen war, steht der Annahme nicht entgegen, dass die Flächennutzungsplanänderung und die Bebauungsplanaufstellung im sog. Parallelverfahren erfolgten, denn der Bebauungsplan kann vor dem Flächennutzungsplan angezeigt und bekannt gemacht werden, wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der Bebauungsplan aus den künftigen Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt sein wird (§ 8 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Ob von dieser Voraussetzung im maßgebenden Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses ausgegangen werden konnte, ist allerdings nicht zweifelsfrei, denn das Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplanes ist auch mehr als fünf Jahre nach Satzungsbeschluss noch nicht abgeschlossen. Die aufgeworfene Frage ist jedoch nicht entscheidungserheblich. Gemäß § 214 Abs. 2 Nr. 4 BauGB ist für die Rechtswirksamkeit eines Bebauungsplans ein Verstoß gegen die sich aus § 8 Abs. 3 ergebenden Anforderungen für das Parallelverfahren unbeachtlich, wenn die geordnete städtebauliche Entwicklung nicht beeinträchtigt worden ist. Für die Frage, ob die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist, ist die planerische Konzeption des Flächennutzungsplans für den größeren Raum, d.h. für das gesamte Gemeindegebiet oder einen über das Bebauungsplangebiet hinausreichenden Ortsteil, in den Blick zu nehmen. Zu fragen ist also, ob die über den Bereich des Bebauungsplans hinausgehenden, übergeordneten Darstellungen des Flächennutzungsplans beeinträchtigt werden. In diesem Zusammenhang ist zu prüfen, welches Gewicht der planerischen Abweichung vom Flächennutzungsplan im Rahmen der Gesamtkonzeption des Flächennutzungsplans zukommt. Maßgeblich ist, ob der Flächennutzungsplan seine Bedeutung als kommunales Steuerungsinstrument der städtebaulichen Entwicklung "im Großen und Ganzen" behalten oder verloren hat.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Februar 1999 - 4 CN 6.98 -, UPR 1999, 271 = BauR 1999, 1128 = NVwZ 2000, 197 = BRS 62 Nr. 48.
Insoweit ist hier von Bedeutung, dass die durch den Flächennutzungsplan der Landwirtschaft zugeordneten Flächen lediglich einen schmalen Streifen entlang der B umfassen, der unmittelbar an die im Flächennutzungsplan dargestellte gewerbliche Baufläche angrenzt. Er wird in einem Bereich in Anspruch genommen, der durch die faktisch vorhandene Bebauung eine gewerbliche Vorprägung erfahren hat. Er ist im Hinblick auf diese Vorprägung und die Begrenzung der Flächen in nördlicher und südlicher Richtung durch die O. Straße bzw. die Eisenbahntrasse sowie die B in östlicher Richtung selbständiger landwirtschaftlicher Nutzung nur eingeschränkt zugänglich. Seine Überplanung als Gewerbegebiet trägt der faktischen Situation Rechnung, ohne dass sich die aus dem Flächennutzungsplan für die Stadt L. ergebende konzeptionelle Verteilung von landwirtschaftlich genutzten Flächen sowie Gewerbegebietsflächen nennenswert verändert.
Der Bebauungsplan genügt den Anforderungen des Abwägungsgebots.
Das Gebot, die öffentlich und privaten Belange untereinander und gerecht abzuwägen, wird zunächst dann verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist ferner dann verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Schließlich liegt eine solche Verletzung auch dann vor, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungsgebot jedoch genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im Widerstreit verschiedener Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entscheidet.
Der Rat hat alle für die Abwägung erheblichen Umstände in die Abwägung eingestellt. Er hat sich insbesondere auch mit den von den Prozessbevollmächtigten der Antragsteller vorgebrachten Bedenken und Anregungen befasst und die Entscheidungserheblichkeit der Frage nicht verkannt, ob im "GE 3"- Gebiet ein Einkaufszentrum im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorhanden war; er hat diese Frage rechtsfehlerfrei verneint.
Für die auf dem Grundstück der Antragsteller vorhandenen Einzelhandelsnutzungen ist keine die Nutzung als Einkaufszentrum umfassende Baugenehmigung erteilt worden. In welchem Umfang eine ungenehmigte, aber materiell rechtmäßig bauliche Nutzung, die einem Einkaufszentrum entspricht, in einer solchen Situation für die Abwägung beachtlich ist, bedarf hier keiner Entscheidung.
Vgl. für den Fall der Änderung eines ein Gewerbegebiet festsetzenden Bebauungsplans: BVerwG, Beschluss vom 21. Dezember 1999 - 4 BN 48.99 -, BRS 62 Nr. 79 = BauR 2000, 854.
Die im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses auf dem Grundstück der Antragsteller vorhandenen Einzelhandelsgeschäfte bildeten kein Einkaufszentrum. Ein Einkaufszentrum setzt im Regelfall einen von vornherein einheitlich geplanten, finanzierten, gebauten und verwalteten Gebäudekomplex mit mehreren Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe - zumeist verbunden mit verschiedenartigen Dienstleistungsbetrieben - voraus. Sollen mehrere Betriebe erst nach Aufgabe einer anderen Nutzung im Laufe der Zeit - wie hier - ohne eine solche auf ihre Errichtung von vornherein bezogene Planung zu einem Einkaufszentrum im Rechtssinne werden, ist hierfür außer ihrer engen räumlichen Konzentration ein Mindestmaß an äußerlich in Erscheinung tretender gemeinsamer Organisation und Kooperation erforderlich, welche die Ansammlung mehrerer Betriebe zu einem planvoll gewachsenen und aufeinander bezogenen Ganzen werden lässt. Ein gewachsenes Einkaufszentrum setzt außer der erforderlichen räumlichen Konzentration voraus, dass die einzelnen Betriebe aus der Sicht der Kunden als aufeinander bezogen und als durch ein gemeinsames Konzept und durch Kooperation miteinander verbunden in Erscheinung treten. Diese Zusammenfassung kann in organisatorischen oder betrieblichen Gemeinsamkeiten, wie etwa in gemeinsamer Werbung oder einer verbindenden Sammelbezeichnung, zum Ausdruck kommen. Nur durch solche äußerlich erkennbaren Merkmale ergibt sich für die Zusammenfassung mehrerer Betriebe zu einem Zentrum zugleich die erforderliche Abgrenzung zu einer beliebigen Häufung von jeweils für sich planungsrechtlich zulässigen Einzelhandelsbetrieben auf mehr oder weniger engem Raum.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 27. April 1990 - 4 C 16.87 -, BauR 1990, 573 = NVwZ 1990, 1074 = BRS 50 Nr. 67; Beschluss vom 15. Februar 1995 - 4 B 84.94 -.
Die auf dem Grundstück der Antragsteller im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorhandenen Betriebe waren zwar räumlich konzentriert in einem Hallenkomplex eingerichtet, dem gemeinsam nutzbare Stellplätze auf der Nord- und der Südseite der Hallen zugeordnet waren. Die räumliche Konzentration wurde zudem dadurch gefördert, dass die Geschäfte jedenfalls auch über die Passage erreichbar waren, die ursprünglich angelegt wurde, um Nord- und Südparkplatz miteinander zu verbinden. Es besteht jedoch kein Anhalt für die Annahme, dass die Betriebe im maßgebenden Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses organisatorische und betriebliche Gemeinsamkeiten aufwiesen, die aus der allein maßgeblichen Sicht des Kunden äußerlich erkennbar den Eindruck erweckten, dass organisatorisch und betrieblich aufeinander bezogen ein Einkaufszentrum betrieben würde. Vielmehr unterschied sich die Situation nicht von einer bloßen Ansammlung von Einzelhandelsgeschäften, die nur aus jeweils eigenen betrieblichen Interessen die gegebene räumliche Konzentration berücksichtigte.
Für ihre gegenteilige Ansicht stützen sich die Antragsteller darauf, dass der Hallenkomplex durch einen Verwalter betreut worden sei, der mit der Gebäudeunterhaltung für alle Nutzer beauftragt gewesen sei. Er habe alle Arbeiten zur Erhaltung des Objekts und zur Durchführung baulicher Veränderungen sowie von Pflegearbeiten organisiert, also beispielsweise durch einen Hausmeister die Passage nachts verschließen lassen und für die Reinigung der Passage einschließlich der dortigen öffentlichen Toiletten gesorgt. Die Berechnung der von den Mietern anteilig zu tragenden Kosten, eigene Werbeaktivitäten sowie die Koordination von Werbeaktivitäten der Mieter habe zu seinem Aufgabenbereich gehört. Ein gemeinsames, auf den Betrieb eines Einkaufszentrums gerichtetes Konzept kommt in diesen Gegebenheiten nicht zum Ausdruck, soweit nur die technisch notwendigen Abwicklungen betroffen sind, die sich aus den räumlichen Verhältnissen ableiten und etwa berücksichtigen, dass nur gemeinsam nutzbare Gebäudeeinrichtungen (Passage) vorhanden (gewesen) sind. Das in der gemeinsamen Nutzung von Gebäudebestandteilen und Grundstücks-einrichtungen zum Ausdruck kommende "Konzept" unterscheidet sich nicht von der Verwaltung eines Grundstücks, das von mehreren Einzelhandelsbetrieben genutzt wird, die selbst nicht (Mit-)Eigentümer des einen Grundstücks sind. Eigene Werbeaktivitäten des Verwalters, die für den Kunden erkennbar auf sein Tätigwerden für ein Einkaufszentrum schließen lassen konnten, haben die Antragsteller nicht behauptet. Die "Koordination von Werbeaktivitäten der Mieter" setzt, soll sie denn auf ein Einkaufszentrum aufmerksam machen, entsprechend ausgerichtete Werbeaktivitäten der Mieter voraus. Auch hierfür gibt es keinen Anhalt. Die Antragsteller haben aus dem Jahre 2000 "zwei Beispiele für koordinierte Anzeigen" vorgelegt. In diesen Anzeigen wird auf ein "GZL" (Gewerbezentrum L. ) hingewiesen. Ein "Gewerbezentrum" ist einem Einkaufszentrum nicht gleichartig. Auf nähere Einzelheiten kommt es in diesem Zusammenhang nicht an, weil die Antragsteller für die maßgebende Zeit bis zum Satzungsbeschluss entsprechende Werbung weder konkret behauptet noch (auch auf die ausdrückliche Aufforderung des Berichterstatters mit Verfügung vom 29. Januar 2001) belegt haben.
Die Antragsteller haben sich ferner auf die mit den vorhandenen Einzelhandelsbetrieben geschlossenen Mietverträge bezogen. Aus den Mietverträgen, deren Regelungsgehalt als solcher dem Kunden ohnehin nicht erkennbar ist und die daher allenfalls indizielle Bedeutung für das tatsächliche Geschehen haben können, ergibt sich nicht, dass mit den Verträgen das Konzept eines Einkaufszentrums umgesetzt werden sollte. Abgeschlossen wurden lediglich Verträge, die dem jeweiligen Vertragspartner im Rahmen der die Nutzungsmöglichkeiten der angemieteten Flächen vorgebenden Baugenehmigungen in ihrem von den Beteiligten unterstellten, jeweils auf eine bestimmte Einzelhandelsnutzung gerichteten Regelungsumfang die Nutzung dieser Flächen zu den jeweiligen eigenen betrieblichen Zwecken ermöglichte. Zwar enthalten einige der Mietverträge sog. Konkurrenzschutzklauseln; diese beziehen sich jedoch nur auf den Ausschluss bestimmter Nutzungsmöglichkeiten, lassen dem jeweiligen Anmieter aber völlig freie Hand, welche Geschäftskonzeption er im Übrigen verfolgen will. Den Mietverträgen lässt sich entnehmen, dass die jeweiligen Mieter in der Nutzung der gemieteten Flächen, ihrer Gestaltung und ihrer Präsentation nach außen nicht beschränkt waren. Nutzungsänderungen waren nach den Verträgen zulässig. Der Vermieter durfte (nur) widersprechen, wenn eine Nutzungsänderung für ihn oder die Mitmieter des Grundstücks "zu unzumutbaren Beeinträchtigungen führt oder voraussichtlich führen wird" (vgl. beispielsweise § 2 der Mietverträge der GIG mit der Firma L. vom 11. November 1983, mit der Firma K. Schuhhandelsgesellschaft mbH vom 13./15. Mai 1986 sowie mit den Firmen F. Warenhandelsgesellschaft mbH und T. D. H. Vertriebsgesellschaft mbH vom 9./10. April 1984). Die Verträge sahen vor, dass die Mieter die Räume neu einteilen und umbauen durften. Auf Belange von Mietern war lediglich "Rücksicht zu nehmen" (vgl. die beispielsweise zitierten Verträge, dort jeweils § 8). Schließlich sollten Außenflächen des Gebäudekomplexes für Reklame der jeweiligen Mieter (nicht eines Einkaufszentrums) zur Verfügung stehen (ebenfalls § 8 der beispielhaft genannten Mietverträge). Ob sich Mietverträge über Verkaufsflächen in einem Einkaufszentrum von Mietverträgen der hier geschlossenen Art nicht unterscheiden, wie die Antragsteller behaupten, bedarf keiner weiteren Aufklärung. Aus den Mietverträgen, die - wie ausgeführt - allenfalls indizielle Bedeutung für das tatsächliche Geschehen haben, ergibt sich jedenfalls kein Anhalt für ein Geschäftsgebaren, das aus Sicht des Kunden auf ein Einkaufszentrum hingedeutet hätte.
Aus Sicht des Kunden war die Firma I. , der weitaus größte Einzelhandelsanbieter auf dem Grundstück der Antragsteller, der Publikumsmagnet, der sein betriebliches Konzept ohne Anpassung an von anderen Einzelhandelsbetrieben verfolgte Planungen umsetzte. Erst nachdem 1983 (mit Nachträgen aus 1984) für die Nutzung durch die Firma I. Nutzungsänderungsgenehmigungen erteilt worden waren, folgten 1984 die den Betrieb der Firma L. erfassende Nutzungsänderungsgenehmigung vom 9. Januar 1984, dann die Nutzungsänderungsgenehmigungen vom 27. April 1984 mit Nachtrag vom 6. April 1985 für zwei Verkaufsflächen für Möbel und Teppiche (Firma T. D. ) und schließlich die Nutzungsänderung vom 7. Juni 1984 für einen SB-Markt, der nicht eingerichtet wurde; die Nutzungsänderungenehmigung wurde von der Bauaufsichtsbehörde als ausreichende Grundlage für die spätere Einrichtung der Firmen A. -Schuhe und Jeans F. angesehen. Diese Firmen traten nach außen erkennbar als nur ihre jeweiligen eigenen Belange wahrend auf. Sie beantragten die Genehmigungen von auf ihre jeweiligen Betriebe bezogenen Werbeanlagen, die - wie die Augenscheinseinnahme bestätigt hat - in der Folge auch verwirklicht wurden. Die Firma L. GmbH erhielt die Baugenehmigung zur Errichtung einer Werbeanlage, die unter dem Firmennamen L. auf die von ihr verfolgten betrieblichen Aktivitäten hinwies (Bauschein vom 14. März 1984). Am 13. Februar 1986 wurde der Grundstücks-Investitions-GmbH die Genehmigung zur Errichtung einer Werbeanlage erteilt, die oberhalb des nordöstlichen Zugangs zur Passage auf die Firma T. D. (nicht auf ein Einkaufszentrum oder auf andere zur Passage gelegene Unternehmen) und auf Produkte dieser Firma hinwies. Ebenfalls 1986 (Bauschein 986/85) trat die Werbeanlage der Firma L. ("Reifen-L. ") hinzu, die an der Ostseite der Gewerbehalle angebracht wurde. 1987 (Bauschein 361/86) wurde dem Schuhhaus K. die Werbeanlage "A. - Schuh-Markt" genehmigt, die östlich der Passage an der Süd- und an der Nordseite der Passage angebracht werden sollte. Ebenfalls 1987 trat eine weitere Werbeanlage hinzu (unterhalb der Werbung für den Schuh-Markt), nämlich die Werbung "Jeans- Markt", die der Firma Ruth F. GmbH &Co.KG erteilt wurde. Die "Durchführung eines Antiquitätenmarkts", der nach Angaben der Antragsteller seit 1994 vier- bis fünfmal jährlich "auf dem Parkplatz auf der Rückseite des Objekts" abgehalten worden sein soll, gehört zum mittlerweile typischen Werberepertoire nicht etwa nur von Einkaufszentren, sondern beispielsweise von großflächigen Einzelhandelsbetrieben, die die ihnen zur Verfügung stehenden Parkplatzflächen außerhalb der Geschäftszeiten auf diese o.ä. Weise (Durchführung von Flohmärkten, Handwerksmärkten, Automärkten etc.) werbewirksam nutzen können. Eine solche Werbeaktivität sagt nichts darüber aus, ob die veranstaltenden Einzelhandelsbetriebe als Teil eines Einkaufszentrums handeln oder nicht. Weshalb aus "wiederkehrenden gestalterischen Veränderungen der Passageneingänge im Frühjahr und Herbst" sowie aus "Weihnachtsdeko-ration in der Passage" eine dahingehende Aussage abgeleitet werden können sollte, ist unerfindlich. Es entspricht üblichen Geschäftsgepflogenheiten auch des nicht in einem Einkaufszentrum organisierten Einzelhandels, das jeweilige Geschäftsangebot jahreszeitlich oder anders bedingt differenziert zu präsentieren und mit benachbarten Einzelhändlern abzustimmen. Nach alledem bestand zwischen den im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorhandenen Betrieben keine andere Verbindung als die, dass sie die Lagegunst nutzten, die sich daraus ergab, dass I. als bundesweit bekanntes Unternehmen Kunden anlockte und dass sie im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang mit dieser Firma ihre Geschäfte betreiben konnten.
Der Rat der Antragsgegnerin hat sich ferner in sachgerechter Weise mit möglichen Entschädigungsansprüchen befasst. Der Bebauungsplan lässt Einzelhandelsnutzungen im genehmigten Bestand unberührt. Er schließt Nutzungsänderungen nicht aus, sondern lässt Einzelhandelsnutzungen in den GE 2- und GE 3- Gebieten zu, soweit diese in einem Gewerbegebiet zulässig sind. Ein Entschädigungsanspruch war in dieser Situation nur insoweit in Betracht zu ziehen, als vor Erlass des Bebauungsplans gemäß § 34 BauGB die Änderung des Sortiments großflächiger Einzelhandelsnutzungen oder die erstmalige Errichtung großflächiger Einzelhandelsbetriebe möglich bzw. genehmigungsfähig waren,
vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Februar 1993 - 4 C 15.92 -, NVwZ 1994, 285,
nunmehr aber wegen der sich aus § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO ergebenden Rechtsfolge nicht mehr in Betracht kommen. Konkret in der Abwägung zu berücksichtigende Nutzungsänderungsvorhaben sind jedoch nicht aktenkundig und von den Antragstellern auch nicht vorgetragen worden. Die Antragsteller haben sich vielmehr auf die - unzutreffende - Behauptung beschränkt, der Bebauungsplan greife in den Bestand eines Einkaufszentrums ein. Sie haben ferner nur allgemein, nicht aber vorhabenbezogen vorgetragen, ein Sortimentswechsel sei bislang nicht genehmigungspflichtig gewesen. Die Frage der etwaigen Genehmigungspflicht von Sortimentswechseln war für die vom Rat durchaus gesehenen Entschädigungsfragen nicht von Belang. Ist eine nach planungsrechtlicher Situation zulässige Nutzung innerhalb von sieben Jahren ab Zulässigkeit nicht aufgenommen bzw. geändert worden, kommt eine Entschädigung nur noch für Eingriffe in die konkret ausgeübte Nutzung in Betracht.
Vgl. BGH, Urteil vom 2. April 1992 - III ZR 25/91 -, DVBl. 1992, 1095.
Mit der Frage, ob die "Herabzonung des Gebiets" zu einem Entschädigungsanspruch führen kann, hat sich der Rat der Antragsgegnerin im Übrigen befasst. Er hat durch seine Prozessbevollmächtigten ein Gutachten erarbeiten lasse. Das Gutachten kommt letztlich zu dem Ergebnis, dass ein Entschädigungsanspruch im Hinblick auf die Frage, ob im Einzelfall die Siebenjahresfrist des § 42 Abs. 2 BauGB abgelaufen sei oder ob im Einzelfall ein Anspruch auf Erstattung eines Vertrauensschadens nach § 39 BauGB in Betracht komme, nicht abschließend verneint werden könne. Der Rat der Antragsgegnerin hat sich in dieser Situation abwägungsfehlerfrei zu der Aussage verstanden, dass etwaigen Entschädigungsansprüchen genügt werden solle. Dies ist nicht etwa nur eine nichtssagende Floskel, sondern trägt der Situation Rechnung, dass mit der Bebauungsplanung nicht zu vereinbarende Vorhaben nicht einmal behauptet waren und schon deshalb für die nähere Bezifferung eines Entschädigungsanspruches kein Raum blieb.
Der Rat der Antragsgegnerin hat schließlich abwägungsfehlerfrei davon abgesehen, Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen festzusetzen. Er ist davon ausgegangen, dass es auf Grundlage des Bebauungsplanes nicht zu ausgleichs- und ersatzpflichtigen Eingriffen in Natur und Landschaft komme. Seine Annahme ist nicht zu beanstanden. Gemäß § 8a des Bundesnaturschutzgesetzes in der hier noch anzuwendenden Fassung der Bekanntmachung vom 12. März 1987, BGBl I 889, zuletzt geändert durch Art. 5 des Gesetzes vom 22. April 1993, BGBl I 466, ist über die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege in entsprechender Anwendung des § 8 Abs. 2 Satz 1 BNatSchG nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs zu entscheiden gewesen, wenn aufgrund der Aufstellung von Bauleitplänen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten waren. Dies war hier nicht der Fall. Die Antragsteller nehmen die landwirtschaftlich genutzte Fläche (Parzelle 180) südlich der Straße K. und westlich der Bebauung K. 11 in Bezug, die sie dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich zuordnen. Die Fläche ist nach dem Ergebnis der Augenscheins- einnahme, das der Berichterstatter dem Senat anhand der vorliegenden Karten und Fotos vermittelt hat, nicht dem Außenbereich, sondern dem bauplanungsrechtlichen Innenbereich zuzuordnen. Gemäß § 34 Abs. 1 BauGB gehören die im Zusammenhang bebauten Ortsteile zum bauplanungsrechtlichen Innenbereich. Der Bebauungszusammenhang reicht so weit, wie die aufeinanderfolgende Bebauung trotz der vorhandenen Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit (Zusammengehörig-keit) vermittelt. Der Bebauungszusammenhang endet in aller Regel mit dem letzten Gebäude, wenn sich im Anschluss an eine die Merkmale des § 34 BauGB erfüllende Bebauung keinerlei Merkmale ausmachen lassen, die eine zum Außenbereich abgrenzbare Fläche markieren und diese deshalb als noch zum Bebauungszusammenhang gehörig erscheinen lassen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 6. November 1968 - IV C 2.66 -, BRS 20 Nr. 35.
Derartige natürliche Grenzen, die eine unbebaute Fläche als noch dem Bebauungszusammenhang zugehörig erscheinen lassen, können vorhandene markante topographische Merkmale wie Verkehrswege, Dämme, Böschungen, Gräben, Flüsse und dergleichen sein.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1990 - 4 C 40.87 -, BRS 50 Nr. 72.
Die Antragsteller verweisen auf die Größe der landwirtschaftlich genutzten Fläche. Die Größe einer unbebauten Fläche selbst ist für sich genommen jedoch nicht aussagekräftig, um eine unbebaute Fläche dem Innenbereich oder dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich zuzuordnen. Nur in Beziehung zu den anderen sich aus der jeweiligen konkreten örtlichen Situation ergebenden Faktoren kann die Wertung erfolgen, ob ein Baugrundstück im Sinne der genannten Rechtsprechung noch als Baulücke bzw. dem Bebauungszusammenhang zugehörig angesehen werden kann.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Februar 1994 - 4 B 29.94 -; Beschluss vom 1. April 1997 - 4 B 11.97 -, BRS 59 Nr. 75 = BauR 1997, 616-
Danach ist die landwirtschaftlich genutzte Parzelle 180 dem gewerblich genutzten Bereich zuzuordnen, der beidseitig der I. straße und der Straße K. prägend den Bereich bis zur Eisenbahnlinie erfasst. Die Parzelle wird durch gewerbliche Nutzung nach Norden, Osten und Westen begrenzt (I. straße 56, 36 bzw. K. 11). Die zum Teil großräumigen gewerblichen Anlagen stehen einer kleinräumigen Betrachtung entgegen. Die Bahnlinie begrenzt die landwirtschaftlich genutzte Parzelle im Süden und schließt auf diese Weise den Eindruck aus, dass sich in diese Richtung der unbebaute Außenbereich anschließen könnte.
Zwar gilt § 8a Abs. 1 BNatSchG 1993 grundsätzlich auch für die Bauleitplanung im unbeplanten Innenbereich.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 31. August 2000 - 4 CN 6.99 -.
Voraussetzung ist jedoch, dass es aufgrund der den unbeplanten Innenbereich erfassenden Bebauungsplanung zu Eingriffen in Natur und Landschaft kommen kann. Auf Grundlage des Bebauungsplans Nr. 1. kann es nicht zu Eingriffen in Natur und Landschaft kommen, die nicht auch ohne die Bebauungsplanung bereits möglich sind. Dies folgt daraus, dass es sich bei dem Bebauungsplan Nr. 1. um einen sog. einfachen Bebauungsplan handelt, der zwar eine Nutzungsart (Gewerbegebiet) festlegt, und zwar hier in Übereinstimmung mit dem sich aus den tatsächlichen Gegebenheiten herzuleitenden Gebietscharakter, jedoch keine Festsetzungen trifft, die einen Eingriff im Sinne der §§ 8 Abs. 1, 8a Abs. 1 BNatSchG ermöglichen; ein Eingriff ist danach die Veränderung der Gestalt oder Nutzung von Grundflächen, die die Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts oder das Landschaftsbild erheblich oder nachteilig beeinträchtigen können. Der Bebauungsplan trifft keine Aussagen zu den konkreten Bebauungsmöglichkeiten im Plangebiet und lässt damit keine Veränderungen von Gestalt oder Nutzung von Grundflächen zu, die sich nicht bereits auf Grundlage des § 34 BauGB ergeben würde; § 34 BauGB verbleibt vielmehr gemäß § 30 Abs. 3 BauGB die insoweit maßgebliche Rechtsgrundlage hinsichtlich der Prüfung, ob ein Bauvorhaben zulässig ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2 VwGO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 2 bis 9 BauNVO
§§ 2, 4 bis 9 und 13 BauNVO
§§ 8 Abs. 1, 8a Abs. 1 BNatSchG
§§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2
VwGO
§§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO
§ 34 BauGB
§ 39 BauGB
§ 1 BauNVO
§ 167 VwGO
§ 8 Abs. 2 BauNVO
§ 8 Abs. 3 BauNVO
§ 1 Abs. 10 BauNVO
§ 42 Abs. 3 BauGB
§ 8a Abs. 1 BNatSchG
§ 11 Abs. 3 BauNVO
§ 42 Abs. 2 BauGB
§ 42 Abs. 5 bis
Abs. 7 BauGB
§ 47 Abs. 2
Satz 1 VwGO
§ 1 Abs. 10
BauNVO
§ 11 Abs. 3
BauNVO
§ 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO
§ 11 Abs. 3 Satz 3
BauNVO
§ 11 Abs. 3 Satz 2
BauNVO
§ 1 Abs. 5, Abs. 9 BauNVO
§ 1 Abs. 4 Satz 1 BauNVO
§ 4 bis
9 BauNVO
§ 1 Abs. 5 BauNVO
§ 1 Abs. 9 BauNVO
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 8 Abs. 3 Satz 2
BauGB
§ 214 Abs.
2 Nr. 4 BauGB
§ 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO
§ 8a des
Bundesnaturschutzgesetzes
§ 8 Abs. 2
Satz 1 BNatSchG
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 30 Abs. 3 BauGB
§ 132 Abs. 2 VwGO

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 1998, 732
NVwZ 2000, 197
NVwZ 1990, 1074
NVwZ 1994, 285,

66
1 K 2247/84
4 BN 11.97
4 CN
6.97
4 BN 15.99
4 C 54.80
7a D
232/98
4 C 41.84
4 C 13.93
4 BN 31.98
IV C 105.66
IV C 64.70
IV C 50.72
4 CN 6.98
4 BN 48.99
4 C 16.87
4 B 84.94
4 C 15.92
III ZR 25/91
IV C 2.66
4 C 40.87
4 B 29.94
4 B
11.97
4 CN 6.99