Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 1994-02-11, Aktenzeichen 6 U 133/93
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1994:0211.6U133.93.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Berufung des Beklagten ist zulässig. Sie bleibt jedoch in der Sache ohne Erfolg.
Das Unterlassungsbegehren der Klägerin nach dem zuletzt gestellten Antrag ist auch nach dem Beru- fungsvorbringen der Parteien gerechtfertigt, so daß es bei dem Versäumnisurteil des Landgerichts vom 21. Oktober 1992 verbleibt und dieses Urteil lediglich dem im Berufungstermin von der Klägerin neuformulierten Klageantrag anzupassen war.
Bedenken gegenüber der Klagebefugnis der Klägerin und damit gegenüber der Zulässigkeit der Klage be- stehen nicht.
Dies gilt einmal im Hinblick auf § 13 Abs. 5 UWG und dem Vorbringen des Beklagten, die Klägerin betreibe den vorliegenden Rechtsstreit nicht aus eigener Initiative, sondern sei nur vorgeschoben worden. Bei der Klägerin handelt es sich um eine unmittelbare Wettbewerberin des Beklagten im B.er Raum. Daß die Initiative zur Abmahnung des Beklag- ten und Einleitung des vorliegenden Verfahrens von dem Rechtsanwalt P.A. aus H. und nicht von der Klägerin ausgegangen ist, hat die Klägerin bestritten. Sie hat die Beauftragung des Rechtsan- walts aus H. im Berufungstermin überzeugend damit erklärt, daß sie Mit-Begründerin und Mitglied der Mitwohnzentrale e.V. sei und es sich bei Rechtsan- walt P.A. um den ihr aus dieser Tätigkeit bekann- ten Anwalt dieses Vereins handele; sie habe des- halb auch Rechtanwalt P.A. mit der Abmahnung des Beklagten beauftragt.
Angesichts dieser Umstände liegen keine greifbaren Anhaltspunkt für ein mißbräuchliches Vorgehen der Klägerin im Sinne von § 13 Abs. 5 UWG vor.
Bedenken gegenüber der Klagebefugnis der Klägerin ergeben sich aber auch nicht deshalb, weil die Klägerin im vorliegenden Verfahren Klauseln in Formularverträgen des Beklagten beanstandet. Die Klägerin geht gegen den Beklagten aus § 1 UWG in Verbindung mit dem Gesetz zur Regelung der Woh- nungsvermittlung (WoVermG) sowie der Preisangaben- VO vor. Ein Verfahren nach § 13 AGBG, für das die Klägerin nicht klagebefugt wäre, ist damit schon aus diesen Gründen nicht gegeben.
Das Unterlassungsbegehren der Klägerin ist je- doch gemäß § 1 UWG in Verbindung mit dem Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (BGBl 1971 S. 1745 f., zuletzt geändert durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz vom 21.07.1993, BGBl. Seite 1257) ebenfalls begründet. Dabei ist jede der von der Klägerin ersichtlich auch alternativ angegriffenen Vertragsklauseln in der konkret be- anstandeten Form der im Tenor dieses Urteils wie- dergegebenen Verträge des Beklagten schon für sich genommen - ohne Hinzutreten der anderen beanstan- deten Klauseln - unlauter.
1.) Die in den Formularverträgen des Beklagten enthal- tene Klausel
"Ist die Vertragsauflösung vom Auftraggeber zu vertreten, darf die Agentur einen Unko- stenbeitrag für Telefon, Porto und sonstige Aufwendungen berechnen."
stellt einen Verstoß gegen § 3 Abs. 3 WoVermG dar.
Nach § 3 Abs. 3 Satz 1 WoVermG darf für etwaige Nebenleistungen des Wohnungsmaklers außer dem Ent- gelt nach § 2 Abs. 1 WoVermG keine Erstattung von Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagen vereinbart werden. Zulässig ist gemäß § 3 Abs. 3 Satz 3 WoVermG lediglich die Vereinbarung der Er- stattung der in Erfüllung des Auftrags nachweisbar entstandenen Auslagen bei Nichtzustandekommen ei- nes Mietvertrags. Die beanstandete Klausel genügt ersichtlich nicht diesen Anforderungen des § 3 Abs. 3 Satz 3 WoVermG. Sie stellt gerade nicht auf die nachweisbar entstandenen Auslagen des Beklag- ten ab, sondern spricht von sogenannten Unkosten- beiträgen.
Die auf der Rückseite der streitbefangenen Ver- tragsformulare des Beklagten angeführten Hinweise:
"bei Rücktritt aus eig. Anlaß: Bearbeitungs- gebühr DM 40,--"
und
"b. Rücktritt a. eig. Anlaß: je 1/2 Std. DM 40,-- + Sps. + MWSt"
vermögen daran nichts zu ändern, selbst wenn man diese Hinweise bei der Interpretation der zuvor genannten - auf der Vorderseite des Vertragsfor- mulars des Beklagten angeführten - Klausel mitbe- rücksichtigt.
Zunächst wird der Auftraggeber dieses Hinweise schon deshalb nicht als Konkretisierung der streitbefangenen Klausel auf der Vorderseite des Vertragsformulars verstehen, weil in den Hinweisen nur vom Rücktritt aus eigenen Anlaß die Rede ist, nicht aber - wie in der beanstandeten Klausel auf der Vorderseite - von einer vom Auftraggeber zu vertretenden Vertragsauflösung. Im übrigen sind auch in den auf den Rückseiten des Vertragsfor- mulars angeführten Hinweisen jeweils pauschale Beträge genannt, so daß diese Hinweise ebenfalls nicht den Anforderungen von § 3 Abs. 3 Satz 3 Wo- VermG entsprechen. Infolgedessen können diese Hin- weise keine Zulässigkeit der beanstandeten Klausel auf der Vorderseite gemäß § 3 Abs. 3 Satz 3 Wo- VermG begründen.
Die beanstandete Klausel auf der Vorderseite des Vertragsformulars des Beklagten ist jedoch selbst dann nicht mit dem Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung vereinbar, wenn man in ihr mit dem Beklagten die Vereinbarung einer Vertrags- strafe im Sinne von § 4 WoVermG sieht. Dies gilt schon deshalb, weil die Klausel nicht den Anfor- derungen des § 4 Satz 2 WoVermG zur Höhe einer nach § 4 Satz 1 WoVermG zulässigen Vertragsstra- fenvereinbarung genügt. Sie entspricht weder der in § 4 Satz 2, 1. Hlbs. WoVermG genannten Begren- zung, noch berücksichtigt sie die in § 4 Satz 2, 2. Hlbs. WoVermG angeführte Höchstgrenze.
2.) Aus den vorstehenden Erwägungen zu Ziffer 1.) er- gibt sich zugleich, daß die Klauseln auf der Rück- seite der Vertragsformulare des Beklagten
und/oder
"b. Rücktritt a. eig. Anlaß: je 1/2 Std. DM 40,-- + Spes. + MWSt."
in gleicher Weise - auch isoliert betrachtet - wie die zuvor erörterte Klausel gegen § 3 Abs. 3 Wo- VermG verstoßen. In diesen Hinweisen werden vom Auftraggeber des Maklers ebenfalls pauschale Be- träge für Nebenkosten bei Nichtzustandekommen ei- nes Mietvertrags verlangt, was gemäß § 3 Abs. 3 Satz 3 WoVermG nicht zulässig ist.
Ohne Erfolg beruft sich der Beklagte zur Rechtfer- tigung dieser beiden Hinweise auf § 4 WoVermG.
Hinsichtlich der Klausel
vermag § 4 WoVermG die Ansicht des Beklagten nicht zu stützen, weil diese der Höhe nach völlig unbestimmte Regelung bereits nicht den in § 4 Satz 2 WoVermG angeführten Begrenzungen für die zulässige Höhe einer Vertragsstrafe genügt.
§ 4 WoVermG vermag aber ebenfalls hinsichtlich der Angabe
der Berufung des Beklagten nicht zum Erfolg zu verhelfen.
Nach dem Wortlaut dieser Angabe und auch nach ihrem Sinn und Zweck soll es sich hierbei um eine pauschale Erfassung der dem Beklagten durch die Bearbeitung der Vertragsangelegenheit des Auf- tragsgebers entstandenen Aufwendungen handeln, al- so um eine Auslagenerstattung im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 3 WoVermG. Gegen die Interpretation dieser Klausel als Vertragsstrafe spricht zudem auch, daß die in der Klausel genannte "Bearbei- tungsgebühr" für den Fall des Rücktritts des Auf- tragsgebers vom Vertrag verlangt wird, also nicht, wie bei einer Vertragsstrafe - zur Sicherung des Fortbestehens der vertraglichen Verpflich- tungen einer der Parteien. Schließlich kann der Ansicht des Beklagten, es handele sich bei dieser Klausel um eine Vertragsstrafenvereinbarung gem. § 4 WoVermG, auch deshalb nicht gefolgt werden, weil sich andernfalls die strikte Vorschrift des § 3 Abs. 3 Satz 3 WoVermG stets dadurch umgehen ließe, daß man die vom Makler für den Fall des Rücktritts des Auftraggebers vom Vermittlungsver- trag (und damit auch für den Fall des Nichtzu- standekommens eines Mietvertrags im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 3 WoVermG) geforderte pauschale Abgel- tung seiner Aufwendungen trotz deren ersichtlicher Kennzeichnung als Auslagenerstattung nachträglich als Vertragsstrafe im Sinne von § 4 WoVermG auf- rechterhält, sofern der Pauschbetrag der Höhe nach den Anforderungen des § 4 Satz 2 WoVermG genügt. Dies kann aber nicht Sinn und Zweck des § 4 Wo- VermG sein.
3.) Die von dem Beklagten verwandte Vertragsklausel
"Zur Sicherstellung wird die zinslose Hin- terlegung der Vermittlungsprovision verein- bart."
ist in Übereinstimmung mit der angefochtenen Ent- scheidung des Landgerichts als Verstoß gegen § 2 Abs. 4 WoVermG zu werten.
Nach § 2 Abs. 4 WoVermG dürfen vom Makler Vor- schüsse nicht gefordert, vereinbart oder angenom- men werden; aus § 2 Abs. 1 WoVermG wiederum ergibt sich, daß die Maklercourtage erst mit Abschluß des Mietvertrags fällig ist, wobei es nicht darauf ankommt, ob und welche Leistungen der Makler schon vorher erbracht hat.
Verlangt daher der Beklagte ausweislich der bean- standeten Klausel vor Fälligkeit seiner Vermitt- lungsgebühr die Hinterlegung der Provision, stellt dies in Wahrheit die Forderung eines Vorschusses auf die ihm zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mak- lervertrags noch nicht zustehende Vermittlungspro- vision zu. Das Landgericht hat daher zu Recht in der streitbefangenen Klausel über die Hinterlegung der Vermittlungsprovision "zur Sicherstellung" ei- ne Umgehung des § 2 Abs. 4 WoVermG gesehen. Ob und in welcher Weise der Beklagte die von ihm geforderte Provision hinterlegt und ob er sie bei Nichtzustandekommen der Mietverträge stets zurück- gezahlt hat, ist ohne Bedeutung. Maßgeblich ist allein, daß das Gesetz zur Regelung der Wohnungs- vermittlung die Einforderung, Vereinbarung oder Annahme von Vorschüssen nicht gestattet.
4.) Als Verstoß gegen das Gesetz zur Regelung der Woh- nungsvermittlung - hier gegen § 3 Abs. 1 WoVermG - ist ebenfalls die Klausel
"Die Vermittlungsprovision bezieht sich auf die vereinbarte Kostenbeteiligung incl. Ne- benkosten zuzüglich der gesetzlichen Mehr- wertsteuer sowie auf die Vertragslaufzeit."
die von dem Beklagten unstreitig in der Vergangen- heit mehrfach verwandt worden ist, zu werten.
Nach § 3 Abs. 1 WoVermG ist das Entgelt im Sinne von § 2 Abs. 1 WoVermG in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete anzugeben, somit ohne Anführung weiterer Posten wie die vom Beklagten genannten "Nebenkosten" und der "gesetzlichen Mehrwertsteuer". Zudem fehlt es in der beanstande- ten Klausel an der Angabe des Entgelts in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete. Dies gilt selbst dann, wenn man die in der linken un- teren Ecke der Vorderseite der beanstandeten For- mularverträge angeführten Hinweise zur Ermittlung der Maklerprovision miteinbezieht, denn dort wird keine Bezugsgröße für die genannten Prozentsätze angegeben.
Die vom Beklagten mit der Berufung geltendgemachte angebliche Notwendigkeit, bei der Angabe seines Entgelts in der beanstandeten Weise verfahren zu müssen, weil sich die meisten Kunden bei Abschluß des Maklervertrags noch nicht hinsichtlich der Dauer des Mietverhältnisses festlegen wollen oder können, überzeugt nicht. Zum einen vermag dieses Vorbringen nicht zu rechtfertigen, daß der Beklag- te Nebenkosten und Mehrwertsteuer als Teil seiner Courtage anführt. Zum anderen läßt sich daraus nicht erkennen, warum der Beklagte nicht in der Lage sein soll, seine Vermittlungsprovision im Einklang mit § 3 Abs. 1 unter Nennung der Bezugs- größe anzugeben.
Verstößt damit die beanstandete Vertragsklausel schon gegen § 3 Abs. 1 WoVermG, bedarf es keiner Prüfung, ob zugleich ein Verstoß gegen § 1 der Preisangabenverordnung zu bejahen ist.
5.) Schließlich verstößt auch die Klausel
"Der Auftraggeber verpflichtet sich, erhal- tene Angebote nicht an dritte Personen wei- terzugeben. Bei Zuwiderhandlung haftet er für die volle Vermittlungsprovision, darüber hinaus für alle Schäden, die der Agentur eventuell entstanden sind."
gegen das Gesetz zur Regelung der Wohnungsver- mittlung.
Mit dem Landgericht ist in dieser Vereinbarung einer Haftung des Auftragsgebers für die volle Provision die Vereinbarung einer gemäß § 4 Wo- VermG unzulässigen Vertragsstrafe zu sehen. Zwar weist der Beklagte in seiner Berufungsbegründung zu Recht darauf hin, daß nach der Rechtspre- chung und dem Schrifttum die Vereinbarung einer Rechtsnachfolge zulässig ist, vgl. dazu z.B. BGH NJW 1987/2431 m.w.N. Dies kann, wie auch der Sachverhalt bestätigt, der dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugrundelag, jedoch nur dann gelten, wenn die volle Provision nicht schon bei bloßer Weitergabe der Maklerangebote vom Auftrag- geber zu zahlen ist, sondern erst bei Abschluß des Mietvertrags durch den Dritten, nachdem die- ser durch den Auftraggeber von dem Maklerangebot Kenntnis erhalten hat. Im Streitfall ist aber eine derartige Beschränkung in den Formularverträgen des Beklagten nicht enthalten. Nach dem Wortlaut der beanstandeten Klausel des Beklagten hat viel- mehr der Auftraggeber schon bei bloßer Weitergabe der Maklerangebote die volle Vermittlungsprovision zu zahlen.
Da Maklerverträge insbesondere bei der Wohnungs- vermittlung zum Schutze der Wohnungssuchenden klar und unmißverständlich gefaßt sein müssen, ist im Streitfall vom Wortlaut des Vertrags auszugehen. Haftet jedoch danach der Auftraggeber schon bei bloßer Weitergabe der Maklerangebote für die volle Vermittlungsprovision, handelt es sich bei dieser Klausel in Wirklichkeit - jedenfalls auch - um die Vereinbarung einer Vertragsstrafe im Sinne von § 4 Satz 1 WoVermG, die sich unzweifelhaft nicht im Rahmen der in § 4 Satz 2 WoVermG genannten Höchst- grenze für eine Vertragsstrafe hält. Sie ist damit unzulässig.
II. Die genannten Verstöße des Beklagten gegen das Ge- setz zur Regelung der Wohnungsvermittlung erfüllen zugleich den Tatbestand des § 1 UWG.
Es handelt sich zunächst bei den vorstehend ange- sprochenen Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung um Normen, deren Verlet- zung geeignet ist, sich auf den Wettbewerb auszu- wirken und dadurch den Schutzbereich von § 1 UWG zu tangieren (vgl. Baumbach-Hefermehl, Wettbe- werbsrecht, 17. Aufl., § 1 Rdnr. 611). Dies ergibt sich aus dem Inhalt dieser Vorschriften und findet seine Bestätigung in der amtlichen Begründung des Regierungsentwurfs zur Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (Bundestagsdrucksache IV/1549, Seite 12), wonach das Gesetz den Zweck verfolgt,
"Mißstände zu beseitigen, die sich bei der Wohnungsvermittlung in den letzten Jahren gezeigt haben. Die Wohnungssuchenden sollen vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Be- lastungen geschützt werden, die sich häu- fig aus mißbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergeben. Außerdem soll die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung ver- bessert werden."
Sinn und Zweck der angeführten Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung ist es danach unter anderem, die Maklerangebote für die Wohnungssuchenden transparent und damit leicht vergleichbar zu machen (wie bei der Festlegung der Höhe und Berechnung des Entgelts in § 3 Abs. 1 Wo- VermG) sowie zugleich durch Festlegung von Ver- tragsmodalitäten eine Übervorteilung der Wohnungs- suchenden zu verhindern und auf diese Weise eine gleiche Wettbewerbslage (Angebotslage) unter den Maklern zu schaffen.
Daraus ergibt sich gleichzeitig, daß - bis eventuell auf die Regelung von § 3 Abs. 1 Wo- VermG - die Normen des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung, gegen die der Beklagte im Streitfall verstoßen hat, sogenannte wertbezogene Normen (vgl. Baumbach-Hefermehl, a.a.O., § 1 UWG Rdnr. 613 ff.) darstellen, die dazu dienen, den Verbraucher vor ungerechtfertigten wirtschaftli- chen Belastungen aus mißbräuchlichen Vertragsge- staltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden von Wohnungsmaklern zu schützen, wie es in der oben angeführten amtlichen Begründung heißt. Ein Verstoß gegen derartige wertezogene Normen des Verbraucherschutzes begründet aber zugleich einen Verstoß gegen diese Normen zugleich den Verstoß gegen § 1 UWG, ohne daß es dazu weiterer Voraus- setzungen bedarf (vgl. Baumbach-Hefermehl, a.a.O., § 1 UWG Rdnr. 626 m.w.N.).
§ 1 UWG ist im Streitfall jedoch auch dann er- füllt, wenn man hinsichtlich des Verstoßes des Beklagten gegen § 3 Abs. 1 WoVermG davon ausgeht, daß es sich bei dieser Vorschrift um eine soge- nannte wertneutrale Norm handelt, also um eine Vorschrift, die nur aus Gründen ordnender Zweckmä- ßigkeit erlassen worden ist. Bei Verstößen gegen eine derartige wertneutrale Vorschrift begründet der Gesetzesverstoß als solcher noch nicht die Un- lauterkeit; der Wettbewerber handelt vielmehr erst dann entgegen § 1 UWG, wenn er sich vorsätzlich über die Vorschrift hinwegsetzt, um dadurch einen sachlich ungerechtfertigten Vorsprung vor seinen gesetzestreuen Mitbewerbern zu gewinnen (vgl. Baumbach-Hefermehl, a.a.O., § 1 UWG Rdnr. 646, 656 m.w.N.). Diese Voraussetzungen sind jedoch im Streitfall erfüllt. Unstreitig hat der Beklagte die beanstandeten Vertragsformulare bewußt und planmäßig in einer Vielzahl von Fällen eingesetzt. Er hat sich auf diese Weise durch den Verstoß ge- gen § 3 Abs. 1 WoVermG Vorteile vor seinen geset- zestreuen Mitbewerbern verschafft, indem er durch seine gesetzeswidrige und für den Wohnungssuchen- den letztlich überhaupt nicht berechenbare und überschaubare Angabe zur Höhe der Vermittlungs- provision Preisvergleiche mit Angeboten anderer Makler durch die Wohnungssuchenden verhindert hat. Auf diese Weise hat er Vorteile gegenüber solchen Maklern erlangt, die tatsächlich niedrigere Ver- mittlungsprovisionen als er - der Beklagte - ver- langen. Erfolglos wendet der Beklagte demgegenüber ein, bei Abschluß des Vertrags sei der Kunde schon für andere Makler "verloren". Wenn das beanstan- dete Vertragsformular dem Wohnungssuchenden vorge- legt wird, ist der Vertrag noch nicht abgeschlos- sen und der Wohnungssuchende hat noch die Möglich- keit, falls ihm die in dem Vertrag präsentierten Vertragsbedingungen des Beklagten als übersetzt erscheinen, von dem Vertrag Abstand zu nehmen und sich einem anderen Makler zuzuwenden, der günsti- gere Vertragsbedingungen anbietet.
Dem danach aus § 1 UWG in Verbindung mit den oben genannten Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung gerechtfertigten Unter- lassungsbegehren der Klägerin setzt der Beklagte ohne Erfolg den Einwand entgegen, die Klägerin verwende selbst einige der von ihr im vorliegenden Verfahren beanstandeten Klauseln. Wie vorstehend dargelegt, berührt das Unterlassungsbegehren des Klägers auch das Allgemeininteresse. Der Einwand der "unclean hands" ist daher unbeachtlich, wie bereits vom Landgericht ausgeführt (vgl. dazu auch Teplitzky, Wettbewerbsrechtliche Ansprüche, 6. Aufl., Kapitel 19 Rdnr. 6).
III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 269 Abs. 3, 97 Abs. 1 ZPO.
Die übrigen Nebenentscheidungen ergehen gemäß §§ 708 Nr. 10, 713, 546 Abs. 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 1 UWG
§ 13 AGBG
§ 4 WoVermG
§
4 WoVermG
§ 13 Abs. 5 UWG
§ 3 Abs. 3 WoVermG
§ 3 Abs. 3 Satz 1 WoVermG
§ 2 Abs. 1 WoVermG
§ 3 Abs. 3 Satz 3
WoVermG
§ 4 Satz 2 WoVermG
§ 4 Satz 1 WoVermG
§ 3 Abs. 3 Satz 3 WoVermG
§ 2 Abs. 4 WoVermG
§ 2 Abs. 1
WoVermG
§ 3 Abs. 1 WoVermG
§
3 Abs. 1 WoVermG
§ 708 Nr. 10,
713, 546 Abs. 2 ZPO
§ 1 der Preisangabenverordnung