Verwaltungsgericht Gießen (Hessen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-09-07, Aktenzeichen 8 K 2439/10.GI
ECLI: ECLI:DE:VGGIESS:2011:0907.8K2439.10.GI.0A

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung nach Maßgabe der Kostenfestsetzung abwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten über den Erlass von Grundsteuer. Der Kläger ist Eigentümer eines bebauten Grundstückes in C, einem Stadtteil der Beklagten. Das Grundstück war ehedem mit einem Wohnhaus, das eine große Wohnung und eine kleine Einliegerwohnung enthielt, bebaut. Ohne Eingriff in die äußere Bausubstanz baute der Kläger das Gebäude in vier Eigentumswohnungen um. Diese bot der Kläger nach Abschluss der Umbauten im Jahr 2007 als Mietwohnungen an.
Mit Schreiben vom 26.02.2010 beantragte der Kläger bei der Beklagten für das Jahr 2009 den Erlass der Grundsteuer. Er trug vor, die vier Wohnungen seien im Jahr 2009 nicht vermietet gewesen und auch von ihm selbst weder genutzt noch anderen kostenlos überlassen worden. Er, der Kläger, habe die Wohnungen ständig im Internet und durch Anzeigen in der „D-Zeitung“ angeboten. Mehrere Mietinteressenten habe er aus Bonitätsgründen abgelehnt. Der Leerstand der Wohnungen sei strukturell bedingt.
Die Beklagte lehnte mit Bescheid vom 01.07.2010 den Antrag auf Grundsteuererlass ab. Hiergegen erhob der Kläger mit Schreiben vom 06.07.2010 Widerspruch. Er trug vor, zum Zwecke der Vermietung die Immobilienmaklerin E. in E-Stadt eingeschaltet zu haben. Eine der Wohnungen sei nunmehr zum 01.07.2010 vermietet. Ein Mietverhältnis über eine weitere Wohnung habe er, der Kläger, fristlos wegen Verdachts eines Einmietbetruges gekündigt. Im Bereich der Beklagten bestehe ein Überangebot an Wohnungen, das durch die Erschließung immer neuer Baugebiete bei einem demographisch bedingten Bevölkerungsrückgang ständig anwachse.
Die Beklagte wies den Widerspruch mit Bescheid vom 10.08.2010 zurück. Zur Begründung führte sie aus, ein strukturell bedingter Leerstand von Wohnungen sei nicht gegeben. Überdies habe der Kläger die hinsichtlich seines Wohneigentums entstandene Ertragsminderung zu vertreten. Der Kläger habe nach eigenem Vortrag mehrere Mietinteressenten abgewiesen, weil er eine fehlende Zahlungsbereitschaft hinsichtlich der Miete befürchtet habe. Dabei habe der Kläger außer Acht gelassen, dass für Personen ohne Vermögen oder Einkommen die Mietzahlung gegebenenfalls von Dritten sichergestellt werden könne.
Der Kläger hat am 03.09.2010 Klage erhoben. Zur Klagebegründung trägt er vor, nunmehr auch eine dritte Wohnung zum 15.08.2010 vermietet zu haben. Seine Anzeigen in der „D- Zeitung“ hätten aber kaum Nachfragen erbracht. Er, der Kläger, müsse sich jedoch nicht darauf verweisen lassen, Mieter zu akzeptieren, bei denen eine dauerhafte Mietzahlung nicht gewährleistet sei. Er beabsichtige nicht, „Sozialamt zu spielen“ oder dieses zu ersetzen. Der Wohnungsmarkt in F-Stadt sei seit dem Abzug der Bundeswehr in der 90er Jahren des vergangenen Jahrhunderts übersättigt. Die Beklagte räume selbst ein, dass die Bevölkerung in ihrem Stadtgebiet zwischen 2001 und 2009 um 2,2 v.H. geschrumpft sei, während im gleichen Zeitraum die Zahl der Wohnungen absolut um 777 angestiegen sei. Zu dieser negativen Entwicklung trage die Beklagte maßgeblich bei, indem sie sowohl in der Kernstadt als auch in den einzelnen Stadtteilen ständig neue Baugebiete erschließe. Dabei lasse die Beklagte außen vor, dass nach der allseits bekannten demographischen Entwicklung im mittelhessischen Raum in den nächsten 20 bis 30 Jahren mit einem weiteren Bevölkerungsrückgang zu rechnen sei.
Der Kläger beantragt,
den Bescheid der Beklagten vom 01.07.2010 und den Widerspruchsbescheid vom 10.08.2010 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, dem Kläger einen Teilerlass der Grundsteuer für das Jahr 2009 für die Grundstücke F-Stadt- Ortsteil C, F-Straße 9/1, 9/2, 9/3 und 9/4 zu gewähren.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie trägt vor, entgegen der Auffassung des Klägers könne nicht auf einen strukturell bedingten Wohnungsleerstand geschlossen werden. So habe das Bundesverwaltungsgericht erst bei einem dramatischen Bevölkerungsrückgang von 20 v.H. eine strukturell bedingte Ertragsminderung angenommen. Auch unter Heranziehung der tatsächlichen Dauer des Wohnungsleerstandes beim Kläger könne sich dieser nicht auf einen strukturell bedingten Leerstand berufen. Nach dessen eigenem Vortrag seien mehrere Mietinteressenten vorhanden gewesen, die der Kläger jedoch aufgrund subjektiver Vorurteile abgelehnt habe. Eine fehlende Mieternachfrage, welche ein charakteristisches Merkmal eines strukturell bedingten Leerstandes sei, liege nicht vor.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Behördenakte (1 Hefter) verwiesen. Diese sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet. Die mit Bescheid der Beklagten vom 01.07.2010 erfolgte Ablehnung des vom Kläger gestellten Antrages auf Teilerlass der Grundsteuer für das Jahr 2009 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 VwGO). Die Voraussetzungen für einen Teilerlass der Grundsteuer liegen nicht vor.
Nach § 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG wird die Grundsteuer bei bebauten Grundstücken in Höhe von 50 v.H. erlassen, wenn der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um 100 v.H. gemindert ist.
Eine Minderung des Rohertrages um 100 v.H. für die Grundstücke in F-Stadt-Ortsteil C, F-Straße 9/1, 9/2, 9/3 und 9/4 lag für das Jahr 2009 vor.
Die Frage, ob für den Erlass der Grundsteuer nach Maßgabe der Vorschrift des § 33 GrStG des Weiteren zu verlangen ist, dass die Ertragsminderung entweder auf einen atypischen und vorübergehenden Umstand zurückzuführen ist bzw. auf einer strukturell bedingten Ertragsminderung nicht nur vorübergehender Natur beruht (vgl. OVG NRW, U. v. 26.03.2009 - 14 A 3168/07 -, juris), oder ob diese Norm keine solchen ungeschriebenen einschränkenden Tatbestandsmerkmale aufweist, so dass für einen Steuererlass außer der Ertragsminderung nur zu prüfen ist, dass der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat (vgl. VGH BaWü, U. v. 02.12.2010 - 2 S 1729/10 -, NVwZ 2011, 314), kann vorliegend offenbleiben.
Das Gericht vermag sich zwar der Auffassung des Klägers, die Ertragsminderung für das Jahr 2009 beruhe auf einem strukturell bedingten Leerstand, nicht anzuschließen. Denn eine strukturell bedingte Ertragsminderung liegt nur dann vor, wenn die Einbuße auf eine nachhaltige und länger andauernde Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zurückzuführen ist, die sich im allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen hat (vgl. OVG NRW, U. v. 26.03.2009 - 14 A 3168/07 -, a.a.O.; Martini, BayVBl. 2006, 329). Strukturelle Gründe werden anhand der Kriterien einer wesentlichen Verringerung der Einwohnerzahl der jeweiligen Stadt, der Leerstandsquote, der Situation in der näheren Umgebung des jeweiligen Steuerobjektes und insbesondere anhand der Frage, ob von anderen Steuerpflichtigen ebenfalls Anträge auf Erlass der Grundsteuer gestellt worden sind, überprüft.
Bezogen auf den vorliegenden Einzelfall ist anhand dieser Kriterien festzustellen, dass sich die Zahl der Einwohner der Beklagten in den letzten Jahren geringfügig verringert hat, während die Zahl der Wohnungen geringfügig nach oben gestiegen ist. Dies allein begründet jedoch noch keinen strukturell bedingten Leerstand für Wohnungen. So hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung selbst eingeräumt, bezogen auf kleinere Wohnungen, die von ihm ebenfalls unterhalten werden, keine Probleme im Hinblick auf eine Vermietung zu haben, während die Beklagte ausgeführt hat, dass die Wohnungsbaugesellschaften, an denen sie, die Beklagte, beteiligt ist, ebenfalls keine signifikanten Leerstände zu verzeichnen haben, sondern Leerstände ausschließlich im Zusammenhang mit Mieterwechseln für kurze Dauer entstehen. Nachhaltig gegen einen strukturell bedingten Leerstand spricht schließlich, dass für das Jahr 2009 außer dem Antrag des Kläger nur ein weiterer Antrag auf Grundsteuererlass bei der Beklagten eingereicht worden ist.
Das Vorliegen eines strukturell bedingten Leerstandes kann vorliegend aber letztlich offenbleiben. Denn auf jeden Fall hat der Kläger die Ertragsminderung seines Grundstückes für das Jahr 2009 zu vertreten, da er nicht alle zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, Mieter für die leer stehenden Objekte zu finden.
Ein Steuerschuldner hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d. h., wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können (BVerwG, U. v. 25.06.2008 - 9 C 8/07 -, NVwZ-RR 2008, 814 f.). Der Begriff des Vertretenmüssens ist in diesem Zusammenhang weit auszulegen. Er greift weiter als eine bloße Vermeidung von Vorsatz und Fahrlässigkeit im Zusammenhang mit den zur Ertragsminderung führenden Ursachen. Letztlich ist darauf abzustellen, ob es aufgrund vorangegangenen Verhaltens des Steuerpflichtigen schlechthin unbillig wäre, die geltend gemachten ertragsmindernden Umstände bei der Grundsteuerbelastung unberücksichtigt zu lassen (vgl. VG Gelsenkirchen, U. v. 27.05.2010 - 5 K 5915/08 -, juris; VG Neustadt, U. v. 16.03.2011 - 1 K 735/10.NW -, juris).
Im vorliegenden Fall hat der Kläger die Ertragsminderung zu vertreten. Dem Kläger kann nämlich vorgehalten werden, sich im Jahr 2009 nicht hinreichend um Mieter bemüht zu haben. Die Vermietungsbemühungen des Klägers haben sich in diesem Jahr auf das Schalten von Anzeigen in der regionalen Presse sowie auf das Einstellen eines entsprechenden Angebots in das Internet beschränkt. Das Schalten von Vermietungsinseraten mag zwar grundsätzlich ein geeignetes Instrument sein, um eine Vermietung eines Objekts zu erreichen. Entsprechendes gilt für ein Bewerben des Objekts im Bereich des Internets, zumal hiermit noch weitere Interessentenkreise erschlossen werden können. Aus den vom Kläger gemachten Angaben ergibt sich aber auch, dass die von ihm zur Vermietung angebotenen Wohnungen von vornherein nur für einen kleineren Personenkreis in Betracht kommen können. Denn diese Wohnungen haben eine gehobene Ausstattung und sind aufgrund ihres Zuschnitts (Größe der Wohnungen und Raumaufteilung) nur für bestimmte Personenkreise geeignet. Je schwieriger aber ein Objekt zu vermieten ist, desto intensiver und nachhaltiger haben die Vermietungsbemühungen des Eigentümers auszufallen. Gerade angesichts der vom Kläger unterstrichenen Exklusivität seiner Wohnungen war es diesem deshalb zuzumuten, mit der Vermietung auch einen Immobilienmakler zu beauftragen. Denn die Beauftragung eines Maklers stellt die effektivste Form der Vermietungsbemühungen für Wohnraum dar. Ein Immobilienmakler kann am besten einschätzen, welche Form von Anzeigen in Zeitungen, Internet oder anderen Medien bzw. welche sonstige Form von Kontaktaufnahmen zu potentiellen Interessenten für das jeweils zu vermarktende Objekt am geeignetsten ist. Er wird deshalb im Regelfall das Richtige veranlassen, zumal er ein Erfolgshonorar nur dann zu erwarten hat, wenn das Objekt vermietet wird (so zutreffend VG Gelsenkirchen, U. v. 16.06.2011 - 5 K 1799/10 -, juris).
Diese Einschätzung wird auch durch den vorliegenden Einzelfall belegt. Denn die vom Kläger, allerdings erst im Jahr 2010, erfolgte Beauftragung einer Immobilienmaklerin hat schließlich dazu geführt, dass einzelne Wohnungen vermietet werden konnten.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, wonach der Kläger als unterliegender Teil die Kosten des Verfahrens zu tragen hat.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 417,34 EUR festgesetzt.
Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 52 GKG und entspricht dem vom Kläger für das Jahr 2009 begehrten Teilerlass der Grundsteuer.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 33 GrStG
§ 167 VwGO
§ 52 GKG
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG
§ 154 Abs. 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2011, 314
NVwZ-RR 2008, 814
14 A 3168/07
2 S 1729/10
9 C 8/07
5 K 5915/08
1 K 735/10
5 K 1799/10