Verwaltungsgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2025-07-01, Aktenzeichen 8 K 107/23
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2025:0701.8K107.23.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Werden die Fördervoraussetzungen in Förderrichtlinien geregelt, so müssen diese den Gleichheitssatz wahren und von der zuständigen Bewilligungsbehörde gleichmäßig ohne Verstoß gegen andere Rechtsvorschriften und gemäß dem Förderzweck angewendet werden, wie dieser in den Förderrichtlinien zum Ausdruck kommt. (Rn.30)
2. Der allgemeine Gleichheitssatz gebietet dem Förderrichtliniengeber wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln. Dies gilt sowohl für ungleiche Belastungen als auch für ungleiche Begünstigungen. (Rn.32)
3. Der Zweck der Mieterhöhungsverpflichtung besteht darin, die durch Mieterhöhungen generierten Überschüsse für die Bedienung des Aufwendungsdarlehens zu verwenden. (Rn.40)
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Voll-streckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin, ein geschlossener Immobilienfonds, begehrt die Gewährung von Aufwendungszuschüssen. Sie ist Eigentümerin von öffentlich geförderten Wohnungen mit einer Wohnfläche von 973,70 m2 in der M... in Berlin-Reinickendorf.
Nach der aus einem Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüssen bestehenden Erstförderung des Objekts im Rahmen des Wohnungsbauprogramms 1976 beantragte die Klägerin eine Anschlussförderung nach den Richtlinien über die Anschlußförderung von Sozialwohnungen der Wohnungsbauprogramme 1972 bis 1976 (AfördRL 1988). Hierzu gab sie am 27. Mai 1992 gegenüber der Wohnungsbaukreditanstalt Berlin (WBK) und damit der Vorgängerin der Investitionsbank Berlin (IBB) eine Verpflichtungserklärung ab, in der sie sich unter anderem verpflichtete, "in Höhe der durch die vollständige Tilgung sämtlicher Fremdmittel reduzierten Aufwendungen Kosten gegenüber dem Mieter nicht geltend zu machen".Mit Bescheid der IBB vom 16. Juni 1993 gewährte der Beklagte der Klägerin Aufwendungshilfen in Form von Aufwendungszuschüssen. Die Auszahlung dieser Aufwendungszuschüsse endete planmäßig Ende August 2007.
Die Klägerin zahlte am 22. März 2017 das Aufwendungsdarlehen vorzeitig vollständig zurück. Daraufhin bestätigte des Bezirksamt Reinickendorf von Berlin für die Wohnungen in der M... das Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" mit dem Ablauf des 31. Dezembers 2029.
Mit Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 15. Dezember 2021 beauftragte der Beklagte die IBB mit der Umsetzung der Aussetzung der planmäßigen förderungsbedingten Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau um 0,1278 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich zum 1. April 2022 (Mietenkonzept 2022). Die Senatsverwaltung verwies darauf, dass das Mietenkonzept inhaltlich die Maßnahmen aus den Mietenkonzepten der Vorjahre fortsetze. Danach wird den Fördernehmern zum Ausgleich für die nicht erfolgende planmäßige Mieterhöhung um 0,1278 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich für Objekte in der Bedienung von Förderdarlehen ein Verzicht auf die jährliche Erhöhung ihrer Bedienungsverpflichtungen in gleicher Höhe angeboten. Für Objekte in anderen Fördersegmenten (Wohnungen mit Verträgen über die barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen, Wohnungen mit Anschlussförderung in der Ruhephase und Wohnungen in mit IBB-Baudarlehen geförderten Objekten) werden entsprechende Aufwendungszuschüsse bereitgestellt.
Mit Schreiben vom 22. März 2022 beantragte die Klägerin für den Zeitraum vom 1. April 2022 bis zum 31. März 2023 die Gewährung von Aufwendungszuschüssen zur Vermeidung förderungsbedingter Mieterhöhungen. Der Beklagte lehnte den Antrag mit Bescheid vom 12. April 2022 mit der Begründung ab, die von der Senatsverwaltung beschlossenen Maßnahmen zur Vermeidung förderungsbedingter Mieterhöhungen beträfen nur Objekte, bei denen die Aufwendungsdarlehen nicht bereits vorzeitig vollständig abgelöst worden seien, und damit nicht das Objekt der Klägerin.
Die Klägerin hat gegen den Bescheid am 5. Mai 2022 Klage erhoben.
Mit Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 16. Dezember 2022 beauftragte der Beklagte die IBB mit der Umsetzung der Aussetzung der planmäßigen förderungsbedingten Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau um 0,1278 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich zum 1. April 2023 (Mietenkonzept 2023). Die Senatsverwaltung wies darauf hin, dass das Mietenkonzept nicht uneingeschränkt die Mietenkonzepte der Vorjahre fortsetze, sondern in Folge zweier verwaltungsgerichtlicher Urteile modifiziert worden sei.
Die Klägerin beantragte Ende März 2023 Aufwendungszuschüsse auf der Grundlage des Mietenkonzeptes 2023 für den Förderzeitraum 2023. Der Beklagte lehnte dies mit Bescheid vom 11. April 2023 ab.
Am 9. Mai 2023 hat die Klägerin ihre Klage unter Einbeziehung dieses Bescheides erweitert.
Die Klägerin ist der Auffassung, sie falle in den Anwendungsbereich der Mietenkonzepte für die Jahre 2022 und 2023, aufgrund derer ergänzende Aufwendungszuschüsse zur Vermeidung förderungsbedingter Mieterhöhungen gewährt würden. Ihr Objekt zähle zu den durch die Mietenkonzepte begünstigten Fördersegmenten. Es sei ein Objekt in der Bedienphase, denn das Aufwendungsdarlehen sei von ihr ab dem Jahr 2016 bedient worden und die Bedienung habe planmäßig im Jahr 2041 enden sollen. Die vorzeitige vollständige Rückzahlung stehe dem nicht entgegen, Tilgungsleistungen habe sie nicht erspart, sondern lediglich vorzeitig erbracht und die Eigenschaft "öffentlich gefördert" dauere bis Ende 2029 an.
Die Klägerin meint, selbst wenn davon auszugehen wäre, dass sich ihr Objekt nicht in der Bedienphase befinde, hätte sie einen Anspruch auf Aufwendungszuschüsse. Sie sei genauso zu behandeln, wie die von den Mietenkonzepten begünstigten Objekte, bei denen eine barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen vereinbart worden sei. Für diese Objekte erfolgten wie bei Objekten in der Nachwirkungsfrist keine Zins- und Tilgungszahlungen auf das Aufwendungsdarlehen und förderungsbedingte Mieterhöhungen könnten deshalb die Bedienung des Aufwendungsdarlehens nicht stützen. Die Ungleichbehandlung sei nicht sachgerecht. Sie ergebe sich insbesondere nicht aus den unterschiedlichen Zeitpunkten der Darlehensrückzahlungen oder dem Umstand, dass bei Objekten mit Vereinbarungen über barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen der Zeitraum, während dessen diese als öffentlich gefördert gelten, nicht verkürzt werde oder daraus, dass der Beklagte seit 2017 keine Verträge über barwertige Rückzahlungen von Aufwendungsdarlehen mehr geschlossen habe. Zu berücksichtigen sei zudem, dass Mieterhöhungen bei Objekten mit Verträgen über barwertige Rückzahlungen von Aufwendungsdarlehen durch die Kostenmiete begrenzt und deshalb nur so lange möglich seien, bis die Ansatzverzichte abgeschmolzen seien.
Die Klägerin ist überdies der Auffassung, sie sei auch nach vollständiger vorzeitiger Rückzahlung des ihr gewährten Aufwendungsdarlehens berechtigt und verpflichtet, jeweils zum 1. April eines jeden Jahres die bis dahin verlangte Durchschnittsmiete um 0,1278 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich zu erhöhen. Sie habe folglich einen Anspruch auf Aufwendungszuschüsse zur Vermeidung förderungsbedingter Mieterhöhungen. Ihre Berechtigung und Verpflichtung zu förderungsbedingten Mieterhöhungen ergebe sich aus den AfördRL 1988 in Verbindung mit der von ihr abgegebenen Verpflichtungserklärung.
Ihre Berechtigung zu Mieterhöhungen folge zudem daraus, dass sie einen Anspruch auf Rückgewähr des bei Annahme der Anschlussförderung von ihr erklärten Ansatzverzichts für planmäßig getilgte Darlehensanteile habe. Dieser Anspruch ergebe sich aus der Vereinbarung über die Anschlussförderung und hilfsweise daraus, dass sie eine Vertragsanpassung verlangen könne, weil der Zweck des Ansatzverzichtes nach vollständiger vorzeitiger Darlehensrückzahlung nicht mehr erreicht werden könne. In der mündlichen Verhandlung ließ die Klägerin in dem Zusammenhang ergänzen, mit der vorzeitigen Darlehensrückzahlung sei der Rechtsgrund für den Ansatzverzicht weggefallen, so dass sie auch aus bereicherungsrechtlichen Vorschriften einen Anspruch auf dessen Rückgewähr habe.
Die Klägerin leitet eine Berechtigung zu förderungsbedingten Mieterhöhungen schließlich aus § 18 Abs. 3 S. 1 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. BV) her, demzufolge Zinsen und Tilgungen, die planmäßig für Aufwendungsdarlehen zu entrichten sind, den Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen erhöhen. Es sei kein Grund ersichtlich, warum ihr bei vorzeitiger vollständiger Rückzahlung verwehrt sein solle, diejenigen Zinsen und Tilgungen anzusetzen, die sie bei nicht vorzeitiger Rückzahlung hätte ansetzen dürfen.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung der Bescheide vom 12. April 2022 und 11. April 2023 zu verpflichten, ihr für den Zeitraum vom 1. April 2022 bis zum 31. März 2024 Aufwendungszuschüsse in Höhe von 0,1252 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich für das Objekt M... in Berlin W... zu gewähren.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hält an seinen Bescheiden fest und verweist auf das abweisende Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 29. September 2021 – VG 8 K 160.19 – sowie den Beschluss des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 24. Mai 2024 – OVG 5 N 80/21 –, mit dem der Antrag der Klägerin, die Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil zuzulassen, abgelehnt worden war. Gegenstand dieses Rechtsstreits war die Gewährung von Aufwendungszuschüssen für dasselbe Objekt der Klägerin für die Förderzeiträume 2018 bis 2021. Der Beklagte führt zudem aus, der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch widerspräche dem Kostenmietenprinzip. Die Klägerin könne auch aus der bereits aufgegebenen Verwaltungspraxis hinsichtlich solcher Objekte, bei denen barwertige Rückzahlungen von Förderungen vereinbart worden waren, keine Ansprüche für sich herleiten. Schließlich könne sich die Klägerin nicht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen, weil sie diesen durch die Ablösung der Aufwendungsdarlehen um ihres wirtschaftlichen Vorteils willen selbst geschaffen habe.
Für die weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Streitakte, der beigezogenen Streitakte des Verfahrens VG 8 K 160.19 und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
A. Die Klage ist zwar zulässig, aber unbegründet.
Die Erweiterung der Klage, mit der die Klägerin Aufwendungszuschüsse auch für den Förderungszeitraum vom 1. April 2023 bis 31. März 2024 begehrt, ist zulässig.
Gemäß § 91 Abs. 1 VwGO ist eine Änderung der Klage zulässig, wenn die übrigen Beteiligten einwilligen oder das Gericht die Änderung für sachdienlich hält. Die Einwilligung des Beklagten in die Änderung der Klage ist gemäß § 91 Abs. 2 VwGO anzunehmen, wenn er sich, ohne ihr zu widersprechen, in einem Schriftsatz oder in einer mündlichen Verhandlung auf die geänderte Klage eingelassen hat.
Die Klageerweiterung ist eine Klageänderung. Der Beklagte hat in die Klageerweiterung eingewilligt, indem er sich, ohne ihr zu widersprechen, in seiner Klageerwiderung und in der mündlichen Verhandlung auf sie eingelassen hat. Die Klageerweiterung ist zudem sachdienlich. Sie betrifft die Förderung durch Aufwendungszuschüsse für einen Anschlusszeitraum und es stellen sich vergleichbare Sach- und Rechtsfragen wie für den von der Klageerhebung erfassten Förderungszeitraum.
I. Die Verpflichtungsklage ist zulässig.
Der Umstand, dass kein Vorverfahren durchgeführt worden ist, steht der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen. Sofern – worauf der Verweis auf den Bewilligungsausschuss in den Rechtsbehelfsbelehrungen der Bescheide vom 12. April 2022 und 11. April 2023 hindeutet – die IBB in Vertretung des Bewilligungsausschusses über die Gewährung von Aufwendungszuschüssen nach den Mietenkonzepten des Beklagten entschieden hat, findet gemäß § 68 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 VwGO kein Vorverfahren statt, weil der Bewilligungsausschuss eine oberste Landesbehörde ist (BVerwG, Urteil vom 25. Oktober 1978 – BVerwG VIII C 55.75 –, juris Rn. 17).
Sollte hingegen die IBB die Bescheide vom 12. April 2022 und 11. April 2023 im eigenen Namen erlassen haben – wofür vorliegend insbesondere spricht, dass allein die IBB von der Senatsverwaltung mit der Umsetzung der Maßnahmen aus den Mietenkonzepten beauftragt wurde und sich weder aus dem Rubrum, noch dem Regelungsgehalt der Bescheide oder entsprechenden Protokollen ergibt, dass der Bewilligungsausschuss getagt und die Ablehnung der Anträge der Klägerin beschlossen hat – wäre die Durchführung des Vorverfahrens ausnahmsweise entbehrlich, weil sich der Beklagte rügelos auf die Klage eingelassen und deren Abweisung beantragt hat. Nach ihren Angaben in der mündlichen Verhandlung gingen beide Beteiligte davon aus, dass es eines Vorverfahrens nicht bedurfte, und es liegt ein Fall der rügelosen Einlassung des Beklagten zur Sache vor, die in ihrer Bestimmtheit und Endgültigkeit keine abweichende Auffassung in einem Widerspruchsverfahren erwarten lässt (OVG Münster, Urteil vom 6. November 1996 – 11 A 29/94 –, juris Rn. 11 ff.).
II. Die Verpflichtungsklage ist unbegründet. Die Ablehnungen der Gewährung von Aufwendungszuschüssen für die Zeiträume 1. April 2022 bis 31. März 2023 und 1. April 2023 bis 31. März 2024 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO), sie hat keinen Anspruch auf die Aufwendungszuschüsse.
Eine gesetzliche Anspruchsgrundlage für die beantragten Aufwendungszuschüsse besteht nicht. Der Beklagte gewährt die von der Klägerin begehrten Aufwendungszuschüsse auf Grundlage der Mietenkonzepte für den Sozialen Wohnungsbau 2022 und 2023 nach Maßgabe der haushaltsrechtlichen Vorschriften (§§ 23, 44 Landeshaushaltsordnung – LHO). Ein Rechtsanspruch auf die Aufwendungszuschüsse kann sich daher nur aus einer durch den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) und das im Rechtsstaatsprinzip verankerte Gebot des Vertrauensschutzes (Art. 20 GG) begründeten Selbstbindung der Verwaltung ergeben.
Werden die Fördervoraussetzungen in Förderrichtlinien geregelt, so müssen diese den Gleichheitssatz wahren und von der zuständigen Bewilligungsbehörde gleichmäßig ohne Verstoß gegen andere Rechtsvorschriften und gemäß dem Förderzweck angewendet werden, wie dieser in den Förderrichtlinien zum Ausdruck kommt (vgl. BayVGH München, Beschluss vom 14. September 2020 – 6 ZB 20.1652 –, juris Rn. 9). Maßgeblich für die Entstehung einer Selbstbindung ist – insbesondere bei unklarem und daher auslegungsbedürftigem Wortlaut – die tatsächliche Handhabung der Förderrichtlinien in der Verwaltungspraxis. Als ermessenslenkende Verwaltungsvorschriften unterliegen sie keiner eigenständigen richterlichen Auslegung wie Rechtsnormen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. November 2008 – BVerwG 7 B 38.08 –, juris Rn. 9). Ein Anspruch aufgrund der Selbstbindung der Verwaltung besteht, wenn diese eine bestimmte Ermessenspraxis des Inhalts etabliert hat, bestimmte im Ermessen stehende Leistungen zu gewähren (BVerwG, Beschluss vom 27. Juli 2015 – BVerwG 6 B 12/15 –, juris Rn. 25).
Die Mietenkonzepte 2022 und 2023 wahren den Gleichheitssatz (1.) und der Beklagte hat die gesetzlichen Grenzen eingehalten, die Art. 3 Abs. 1 GG seiner Ermessensausübung bei ihrer Anwendung im Einzelfall setzt (2.).
1. Der allgemeine Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG gebietet dem Förderrichtliniengeber wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln. Dies gilt sowohl für ungleiche Belastungen als auch für ungleiche Begünstigungen. Unzulässig ist auch ein gleichheitswidriger Ausschluss, bei dem eine Begünstigung dem einen Personenkreis gewährt, dem anderen aber vorenthalten wird. Der Richtliniengeber ist bei der Entscheidung darüber, welche Personen oder Unternehmen durch finanzielle Zuwendungen des Staates gefördert werden sollen, weitgehend frei. Zwar darf der Staat seine Leistungen nicht nach unsachlichen Gesichtspunkten, nicht "willkürlich" verteilen: Zuwendungen müssen sich gemeinwohlbezogen rechtfertigen lassen, sollen sie vor dem Gleichheitssatz Bestand haben. Dabei stehen dem Richtliniengeber aber sachbezogene Gesichtspunkte in sehr weitem Umfang zur Verfügung. Solange die Regelung sich auf eine der Lebenserfahrung nicht geradezu widersprechende Würdigung der jeweiligen Lebensverhältnisse stützt, insbesondere der Kreis der von der Maßnahme Begünstigten sachgerecht abgegrenzt ist, kann sie verfassungsrechtlich nicht beanstandet werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. März 2018 – 10 C 1/17 –, juris Rn. 15 ff.; vgl. auch die st. Rspr. des BVerfG zur Vereinbarkeit von Zuwendungen mit dem Gleichheitssatz).
Diesen Vorgaben entsprechen die Mietenkonzepte 2022 und 2023. Sie weisen einen Gemeinwohlbezug auf, denn mit ihnen soll die förderungsbedingte Erhöhung der Mieten für mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus geförderte Wohnungen im Förderungszeitraum vermieden werden. Auch der Begünstigtenkreis ist in den Mietenkonzepten sachgerecht abgegrenzt. Die Abgrenzung erfolgt danach, ob die Mieterhöhung, die gerade vermieden werden soll, förderungsbedingt zulässig wäre. Begünstige Förderobjekte sind: Wohnungen mit Verträgen über die barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen, Wohnungen mit Anschlussförderung in der Ruhephase, Wohnungen mit Anschlussförderung in der Bedienphase und Wohnungen in mit IBB-Baudarlehen geförderten Objekten. Diese mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus geförderten Wohnungen eint, dass bei ihnen Mieterhöhungen zulässig sind (s. das im Mietenkonzept 2022 in Bezug genommene Mietenkonzept 2019 sowie die darin erwähnte Hauptausschussvorlage Nr. 1542 aus der Sitzung des Hauptausschusses des Abgeordnetenhauses am 13. Februar 2019, abrufbar über die Parlamentsdokumentation des Abgeordnetenhauses). Wohnungen in der Nachwirkungsfrist werden von den Mietenkonzepten dagegen nicht als begünstigt erfasst, weil keine förderrechtlich bedingten Mieterhöhungen erfolgen können (vgl. Hauptausschussvorlage Nr. 1542, a.a.O.).
Aus diesem Grund liegt entgegen der Auffassung der Klägerin auch keine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung von Objekten mit Verträgen über die barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen gegenüber Objekten vor, bei denen die Aufwendungsdarlehen freiwillig vollständig zurückbezahlt worden sind (so im Ergebnis auch VG Berlin, Urteil vom 29. September 2021 – VG 8 K 160.19 –, bestätigt durch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. Mai 2024 – OVG 5 N 80/21 –, BAS. 6). Bei den erstgenannten Objekten sind Mieterhöhungen förderrechtlich vorgesehen. Die Verträge über die barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen gestalten das Förderverhältnis um, sie führen jedoch nicht zu seiner vorzeitigen Beendigung. Sie sehen die Rückzahlung eines Betrages in Höhe des festgestellten Förderbarwertes abzüglich einer letzten Rate vor, die der Aufrechterhaltung der Eigenschaft "öffentlich gefördert" bis zum Ende des ursprünglichen Förderungszeitraumes dient. Eine Rückzahlung der letzten Rate vor dem in den Verträgen vereinbarten Termin ist grundsätzlich ausgeschlossen. Mieterhöhungen erfolgen gemäß den bei der Bewilligung der Anschlussförderung getroffenen Vereinbarungen. Die Verträge über die barwertige Rückzahlung weisen die von der IBB berechnete Verpflichtungsmiete zum Zeitpunkt der Rückzahlung aus und bestimmen, dass sich die Verpflichtungsmiete bis zum planmäßigen Tilgungsende des Aufwendungsdarlehens jährlich um 0,1278 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich gemäß der jeweils maßgeblichen Anschlussförderungsrichtlinie erhöht. Die Erhöhung der Verpflichtungsmiete ist jedoch durch die jeweilige Kostenmiete begrenzt. Der Umstand, dass die förderrechtlich vorgesehenen Mieterhöhungen in Fällen eines Erreichens der Kostenmiete vor Ende des Förderungszeitraumes nur bis zu diesem Zeitpunkt und nicht bis zum Ende des Förderungszeitraumes zulässig wären, spricht – anders als die Klägerin meint – nicht gegen eine sachgerechte Abgrenzung der Begünstigtenkreise in den Mietenkonzepten. Die Tatsache, dass bei einem Begünstigtenkreis förderrechtlich grundsätzlich Mieterhöhungen vorgesehen sind (Objekte mit Verträgen über die barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen) und bei dem anderen nicht (Objekte in der Nachwirkungsfrist), ist ein hinreichend sachliches Abgrenzungskriterium. Soweit der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung insbesondere die Gemeinsamkeiten von Objekten mit Verträgen über die barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen und Objekten, bei denen die Aufwendungsdarlehen freiwillig vollständig zurückbezahlt worden sind, betont hat, vermag dies die Sachgerechtigkeit des vom Förderrichtliniengeber den Mietenkonzepten 2022 und 2023 zugrunde gelegten Differenzierungskriteriums nicht infrage zu stellen.
Die Sachgerechtigkeit der Abgrenzung der Begünstigtenkreise stellt die Klägerin auch nicht erfolgreich dadurch infrage, dass sie für ihr Objekt eine Berechtigung zu förderungsbedingten Mieterhöhungen aus Nr. 2.5.5 AFördRL 1988 (ABl. 1988, S. 825) in Verbindung mit lit. j) der Verpflichtungserklärung vom 27. Mai 1992 (dazu unter a.), aus einem von ihr geltend gemachten Anspruch auf Rückgewähr des Ansatzverzichtes (dazu unter b.) sowie aus § 18 Abs. 3 S. 1 II. BV (dazu unter c.). herzuleiten versucht
Das Objekt der Klägerin ist ein Förderobjekt in der Nachwirkungsfrist. Aufgrund der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung der im Rahmen der Förderung gewährten Aufwendungsdarlehen tritt das Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" mit Ablauf des Jahres 2029 ein. Bis dahin gelten die mit der Förderung begründeten Wohnungsbindungen aufgrund gesetzlicher Anordnung fort. Förderungsbedingte Mieterhöhungen sind währenddessen nicht mehr möglich.
a. In Übereinstimmung mit Nr. 2.5.5 AfördRL 1988 hat sich die Klägerin in Zusammenhang mit der Gewährung der Anschlussförderung verpflichtet, nach Ablauf des Förderzeitraumes mit Aufwendungszuschüssen die bis dahin verlangte Verpflichtungsmiete nach Ablauf eines jeden Jahres um 0,20 DM je Quadratmeter Wohnfläche monatlich zu erhöhen und darüber hinaus auf Verlangen der WBK bis zur vollständigen Tilgung des Aufwendungsdarlehens weitere Mieterhöhungen durchzuführen, soweit dies im Rahmen der Richtlinie möglich ist. Der Betrag von 0,20 DM wurde im Jahr 1994 allgemein auf 0,25 DM erhöht (vgl. bspw. Nr. 3.1 AfördRL 1996, ABl. 1998, S. 926). Dies entspricht 0,1278 Euro.
Abgesehen davon, dass Nr. 2.5.5 AfördRL 1988 eine Mieterhöhungsverpflichtung "bis zur vollständigen Tilgung des Aufwendungsdarlehens" vorsieht und die Klägerin eine Mieterhöhungsberechtigung und -verpflichtung für den Zeitraum nach vollständiger Tilgung des Aufwendungsdarlehens geltend macht, ist die AfördRL 1988 nur eine Verwaltungsvorschrift. Als solche kann sie für sich allein keine Rechtsgrundlage für die von der Klägerin für sich reklamierte Mieterhöhungsberechtigung und -verpflichtung sein.
Eine Mieterhöhungsberechtigung und -verpflichtung folgt auch nicht aus der Verpflichtungserklärung. Die dort in lit. j) enthaltene Mieterhöhungsverpflichtung umfasst nur den Zeitraum zwischen Beendigung der Anschlussförderung mit Aufwendungszuschüssen und dem Beginn einer etwaigen Nachwirkungsfrist. Dies ergibt sich aus der Gesamtschau der in der Verpflichtungserklärung enthaltenen Regelungen, deren Auflistung dem Ablauf einer Förderung nachgebildet ist, beginnend mit der Entgegennahme der Förderung (lit. a) und endend mit einer möglichen Grundstücksveräußerung (lit. m). Die Verpflichtungserklärung regelt detailliert und chronologisch die Verpflichtungen der Fördernehmerin in jedem Förderstadium. Für das Stadium einer Nachwirkungsfrist ist bestimmt, dass sie verpflichtet ist, nur die zulässige Verpflichtungsmiete zu fordern (lit. l). Eine Mieterhöhungsverpflichtung ist für dieses Stadium gerade nicht bestimmt worden. Dies ist auch nachvollziehbar, denn aus den Regelungen in lit. i), j) und k) ergibt sich, dass diese Regelungen einschließlich der Mieterhöhungsverpflichtung den Abbau der Aufwendungsdarlehensverbindlichkeiten fördern sollen, mithin einem Zweck dienen sollen, der in der erst nach vollständiger vorzeitiger Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens beginnenden Nachwirkungsfrist nicht mehr erreicht werden kann.
Soweit die Klägerin mit ihrer Klagebegründung geltend macht, das vorstehende Verständnis der Verpflichtungserklärung ergebe keinen Sinn, weil sie mit der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens keine Tilgungsleistungen erspart habe, verkennt sie den Zweck der Mieterhöhungsverpflichtung, der – wie bereits ausgeführt – darin besteht, die durch Mieterhöhungen generierten Überschüsse für die Bedienung des Aufwendungsdarlehens zu verwenden (so auch VG Berlin, Urteil vom 29. September 2021 – VG 8 K 160.19 –, das zum selben Objekt der Klägerin für die Mietenkonzepte 2018 bis 2021 ergangen ist).
Soweit der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung angemerkt hat, aus der Verpflichtungserklärung ergebe sich nicht, was genau Gegenstand der Verpflichtungsmiete sei und es sei vorstellbar, dass die Verpflichtungsmiete auch eine Mieterhöhung umfassen könnte, belegt dies nicht, dass die Klägerin in der Nachwirkungsfrist zu Mieterhöhungen berechtigt oder gar verpflichtet ist.
b. Eine Berechtigung der Klägerin zu förderungsbedingten Mieterhöhungen ergibt sich auch nicht aus einem von ihr geltend gemachten Anspruch auf Rückgewähr des Ansatzverzichtes (sogenanntes Abschmelzen des Ansatzverzichtes), den sie bei Annahme der Anschlussförderung in der Verpflichtungserklärung – dort unter lit. f) "Wir verpflichten uns, in Höhe der durch die vollständige Tilgung sämtlicher Fremdmittel reduzierten Aufwendungen Kosten gegenüber dem Mieter nicht geltend zu machen" – erklärt hatte.
aa. Ein Anspruch auf Rückgewähr des Ansatzverzichtes folgt nicht aus der insoweit eindeutigen Verpflichtungserklärung, die insbesondere keine Ausnahmen von dem erklärten Ansatzverzicht regelt (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. Mai 2024 – OVG 5 N 80/21 –, BA S. 9 f.). Ein solcher folgt auch nicht aus einer Verwaltungspraxis des Beklagten, bei Anschlussgeförderten während der Nachwirkungsfrist Mieterhöhungen zum Abschmelzen der Ansatzverzichte zuzulassen. Denn eine derartige Verwaltungspraxis, die auch die Klägerin nur für die Jahre 2011 bis 2016 vorträgt (vgl. für diese Zeiträume: Lorenz, Das Grundeigentum, S. 1194), ist für den streitgegenständlichen Förderungszeitzeitraum gerade nicht ersichtlich.
bb. Die Berufung der Klägerin auf einen auf § 60 Abs. 1 S. 1 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG BE gestützten Anspruch auf Anpassung der Abreden zur Anschlussförderung hat keinen Erfolg (so im Ergebnis auch VG Berlin, Urteil vom 29. September 2021 – VG 8 K 160.19 –, bestätigt durch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. Mai 2024 – OVG 5 N 80/21 –, BA S. 6). Ein etwaiger Anpassungsanspruch ist bereits nicht geeignet, die Sachgerechtigkeit der Festlegung des Begünstigtenkreises in den Mietenkonzepten 2022 und 2023 infrage zu stellen. Die Aufnahme einer Begünstigtengruppe "Wohnungen in der Nachwirkungsfrist, für die erfolgreich ein Antrag auf Anpassung des Anschlussförderungsvertrages mit der Folge gestellt worden ist, dass der Verzicht auf den Ansatz planmäßig getilgter Fremdmittel in der Form zurückzugewähren ist, dass jährliche Mietsteigerungen um 0,1278 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich zulässig sind" war nicht geboten. Der Richtliniengeber hat seinen Gestaltungsspielraum nicht überschritten, als er entschied, nur die Objekte in die Förderung einzubeziehen, bei denen eine förderungsbedingte Mieterhöhung zulässig war, ohne dass es dafür eines etwaigen Vertragsanpassungsverlangens der Fördernehmer bedurfte, welches zunächst zu prüfen wäre und sich als berechtigt herausstellen müsste.
Soweit der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen hat, dass sich die Klägerin für den von ihr geltend gemachten Anspruch auf Rückgewähr des Ansatzverzichtes nicht nur auf § 60 VwVfG stütze, sondern auch bereicherungsrechtliche Vorschriften in Betracht kämen, führt auch dies nicht dazu, dass die Festlegung des Begünstigtenkreises in den Mietenkonzepten 2022 und 2023 nicht sachgerecht wäre. Es ist insbesondere nicht willkürlich, dass in den Mietenkonzepten ein Segment "Objekte in der Nachwirkungsfrist, die einen Anspruch auf Abschmelzen des von ihnen mit der Annahme einer Anschlussförderung erklärten Ansatzverzichts haben", nicht aufgenommen worden ist. Ziel der Mietenkonzepte ist die Verhinderung förderungsbedingter Mieterhöhungen für mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus geförderte Wohnungen im Förderungszeitraum. Unabhängig davon, ob die Rechtsauffassung der Klägerin zum Wegfall des Rechtsgrundes ihres Ansatzverzichtes im Fall vollständiger vorzeitiger Aufwendungsdarlehensrückzahlung zutreffend ist (dagegen VG Berlin, Urteil vom 29. September 2021 – VG 8 K 160.19 –, bestätigt durch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. Mai 2024 – OVG 5 N 80/21 –), musste sich dem Richtliniengeber bei Festlegung der Fördersegmente jedenfalls nicht aufdrängen, dass bei Objekten in der Nachwirkungsfrist in den Jahren 2022 und 2023 ein Anspruch auf Rückgewähr des Ansatzverzichts denkbar sein könnte und aus diesem eine Berechtigung zur Vornahme von Mieterhöhungen folgen könnte.
c. Eine Berechtigung der Klägerin zu förderungsbedingten Mieterhöhungen ergibt sich schließlich nicht aus § 18 Abs. 3 S. 1 II. BV.
Nach dieser Vorschrift erhöhen Zinsen und Tilgungen, die planmäßig für bestimmte Aufwendungsdarlehen zu entrichten sind, den Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen.
Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg auf die Vorschrift berufen, denn für ihr Objekt ist die II. BV insoweit nicht einschlägig (vgl. VG Berlin, Urteil vom 29. September 2021 – VG 8 K 160.19 –, EA S. 13). Die II. BV betrifft die Berechnung der in §§ 8 bis 8b WoBindG geregelten Kostenmiete (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 6, II. BV, 114. EL, Einleitung S. 8b). Die Klägerin hat sich indes mit der Inanspruchnahme der Anschlussförderung nach den AFördRL 1988 verpflichtet, lediglich die die Kostenmiete unterschreitende Verpflichtungsmiete nach Maßgabe von Nr. 2.5 AFördRL 1988 zu verlangen (s. auch lit. j der Verpflichtungserklärung). Erhöhungen der höchstens zulässigen Verpflichtungsmiete sind nur unter den in Nr. 2.6, 2.7 und 2.12 AfördRL 1988 geregelten Voraussetzungen möglich. Danach zulässige Erhöhungen sollen erhöhten Bewirtschaftungs- und außergewöhnlichen Instandsetzungskosten Rechnung tragen. Sie sind demnach nicht förderungsbedingt.
2. Der Beklagte hat die gesetzlichen Grenzen eingehalten, die Art. 3 Abs. 1 GG seiner Ermessensausübung bei Anwendung der Mietenkonzepte 2022 und 2023 im Einzelfall setzt. Er ist zutreffend davon ausgegangen, dass das Objekt der Klägerin nicht zur Gruppe der begünstigten Fördersegmente zählt. Der Auffassung der Klägerin, ihr Objekt befinde sich in der Bedienphase, folgt das Gericht nicht. Die Bedienphase endete mit der vollständigen vorzeitigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens und nicht, wie die Klägerin zu meinen scheint, in dem Zeitpunkt, in dem das Aufwendungsdarlehen planmäßig zurückgezahlt worden wäre. Dies ergibt sich bereits aus dem eindeutigen Wortlaut der Mietenkonzepte 2022 und 2023, in denen Objekte in der Bedienphase als solche beschrieben werden, bei denen die Eigentümer die Aufwendungsdarlehen planmäßig bedienen sowie dem ausdrücklichen Zusatz, dass Objekte in der Nachwirkungsfrist nicht von den Mietenkonzepten betroffen seien (vgl. Mietenkonzept 2019, auf welches das Mietenkonzept 2022 Bezug nimmt; Mietenkonzept 2023). Abgesehen davon sah jedenfalls das Mietenkonzept 2022 für Objekte in der Bedienphase auch keine Aufwendungszuschüsse vor.
Schließlich ist keine etablierte Verwaltungspraxis im Förderungszeitraum ersichtlich oder vorgetragen, der zufolge abweichend vom Mietenkonzept 2022 für Objekte in der Nachwirkungsfrist Aufwendungszuschüsse zugewendet wurden. Soweit im Mietenkonzept 2023 eine Erörterung in jedem Einzelfall vorgesehen ist für Objekte in der Nachwirkungsfrist, die in der Vergangenheit am Mietenkonzept durch Aussetzen der Erhöhung der Bedienung teilgenommen haben, betrifft diese Fallgruppe die Klägerin nicht. Sie hat auch in den Jahren zuvor nicht am Mietenkonzept durch Aussetzen der Erhöhung der Bedienung teilgenommen.
B. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 11, § 711 S. 1 und 2, § 709 S. 2 ZPO. Gründe die Berufung zuzulassen, liegen nicht vor (§§ 124a Abs. 1 S. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO).
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 Abs. 1, 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes auf
2.925,77 Euro
(0,1252 Euro € x 973,7 qm x 24 Monate) festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 8 bis 8b WoBindG
§ 60 VwVfG
§ 91 Abs. 1 VwGO
§ 91 Abs. 2 VwGO
§ 68 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 VwGO
§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO
§ 18 Abs. 3 S. 1 II. BV
§ 60 Abs. 1 S. 1 VwVfG
§ 1 Abs. 1 VwVfG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 VwGO
§ 709 S. 2 ZPO
§ 124a Abs. 1 S. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO
§ 18 Abs. 3 S. 1 der Verordnung
§ 39 Abs. 1, 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes
Art. 3 Abs. 1 GG
Art. 20 GG

Zitierte Entscheidungen: 8 K 160.19
5 N 80/21
VIII C 55.75
11 A 29/94
6 ZB 20.16
7 B 38.08
6 B 12/15
10 C 1/17