Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Beschluss vom 2010-10-28, Aktenzeichen 20 W 296/10
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2010:1028.20W296.10.00

Tenor:
Anmerkung
Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Beschwerdewert: bis 1.000,- EUR.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Der Verfahrensbevollmächtigte hat am 17.06.2010 seine notarielle Urkunde vom 05.05.2010, UR.-Nr. .../2010, beim Grundbuchamt eingereicht und gemäß § 15 GBO die Eintragung der Eigentumsumschreibung beantragt. Durch die angefochtene Zwischenverfügung hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt dem Verfahrensbevollmächtigten aufgegeben, zum Vollzug der Eigentumsumschreibung die Genehmigung nach § 2 GrdstVG vorzulegen. Darauf hat der Verfahrensbevollmächtigte mit Schreiben vom 01.07.2010 reagiert, in dem er mitgeteilt hat, dass keine Genehmigung benötigt und eingeholt werde. Auf Nachfrage der Rechtspflegerin durch Verfügungen vom 07.07.2010 und 19.07.2010 hat der Verfahrensbevollmächtigte mit Schriftsatz vom 26.07.2010 erklärt, dass die Eingabe vom 01.07.2010 als Rechtsmittel gegen die Zwischenverfügung behandelt werden solle. Durch Beschluss vom 28.07.2010, auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt der als Erinnerung bezeichneten Beschwerde nicht abgeholfen. Sie hat die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.
Die Beschwerde, über die nach Art. 111 FGG-RG, 72 GBO nach der hier erfolgten Nichtabhilfeentscheidung nach § 75 GBO das Oberlandesgericht zu entscheiden hat, ist zulässig. Da der Verfahrensbevollmächtigte nicht angegeben hat, in wessen Namen er die Beschwerde einlegt, sind alle Antragsberechtigten als Beschwerdeführer anzusehen (vgl. Demharter, GBO, 27. Aufl., § 15 Rz. 20). Das Rechtsmittel hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
Es ist vorliegend im Ergebnis nicht zu beanstanden, dass das Grundbuchamt im Wege der Zwischenverfügung eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz verlangt hat.
Das Grundbuchamt hat die Verfügungsbefugnis der an der Auflassung eines Grundstücks Beteiligten von Amts wegen zu prüfen. Dazu gehört auch die Prüfung, ob eine Verfügungsbeschränkung aufgrund des Grundstücksverkehrsgesetzes besteht. Zur Anstellung von Ermittlungen hierüber ist das Grundbuchamt aber weder berechtigt noch verpflichtet, vielmehr obliegt es dem jeweiligen Antragsteller, die erforderlichen Unterlagen beizubringen. Wird das Grundbuchamt also mit einem Antrag befasst, bei dessen Erledigung die Anwendung des Grundstücksverkehrsgesetzes in Frage kommt, kann es zwar die Prüfung und die Entscheidung darüber, ob das Rechtsgeschäft seiner Art nach unter die nach § 2 GrdstVG genehmigungsbedürftigen Rechtsgeschäfte fällt oder nicht, ob insbesondere das veräußerte Grundstück ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 1 GrdstVG ist und ob ein Ausnahmefall nach § 4 GrdstVG vorliegt, nicht in jedem Fall der Genehmigungsbehörde überlassen. Wird ihm weder die Erteilung der Genehmigung nachgewiesen noch ein Zeugnis darüber vorgelegt, dass die Genehmigung nicht erforderlich ist, so muss es vielmehr die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit selbst prüfen. Diese eigene Pflicht zur Prüfung ist indessen begrenzt. Das Grundbuchamt hat über die Frage der Genehmigungspflicht grundsätzlich aufgrund des ihm vorgelegten Vertrags, des Inhalts des Grundbuchs und unter Berücksichtigung eventuell offenkundiger Tatsachen (Kenntnis der örtlichen Verhältnisse) selbst zu entscheiden. Das Recht und die Pflicht des Grundbuchamts zur Prüfung kann sich also nur auf die Frage erstrecken, ob die Genehmigung überhaupt erforderlich ist, d. h. ob der Erwerbsvorgang den Bestimmungen des Grundstücksverkehrsgesetzes unterliegt. Hierbei kann sich aufgrund der Vorschriften des § 4 GrdstVG, des Inhalts des Grundbuchs oder der dem Grundbuchamt bekannten örtlichen Verhältnisse ohne weiteres ergeben, dass es keiner Genehmigung bedarf. Steht etwa nach dem Inhalt des Vertrags und/oder aufgrund sonstiger Tatsachen (z. B. Beschrieb des Grundstückes im Grundbuch) fest, dass eine Befreiungsvorschrift eingreift, kann das Grundbuchamt weder eine Genehmigung noch ein Negativattest verlangen. Aber auch diese Prüfung ist noch nicht unbeschränkt durchzuführen. Das Grundbuchamt hat nicht die Aufgabe, ähnlich einem Prozessgericht, alle Zweifel zu entscheiden. Seine Aufgabe ist es in erster Linie, die Zuverlässigkeit des Grundbuchs zu sichern, die Eintragung zweifelhafter Rechte, die den Grundstücksverkehr mit einer erheblichen Unsicherheit belasten könnte, zu verhindern. Daher hat es dann, wenn aufgrund bestimmter Anhaltspunkte im Einzelfall begründete Zweifel daran bestehen, dass eine Genehmigung nicht erforderlich ist, nicht selbst zu entscheiden, sondern durch Zwischenverfügung gemäß § 18 GBO die Vorlage der Entschließung der Genehmigungsbehörde, also die Genehmigung nach § 2 GrdstVG oder des Negativzeugnisses nach § 5 GrdstVG zu verlangen. Dabei ist es unerheblich, ob die Zweifel tatsächlichen Verhältnissen oder einer Rechtsfrage entspringen. Nur bis zu dieser Grenze, also bis zu begründeten Zweifeln über die Genehmigungsbedürftigkeit, muss das Grundbuchamt selbst prüfen und entscheiden (vgl. Senat Rpfleger 1980, 297 m. w. N.; vgl. auch OLG Zweibrücken Rpfleger 1999, 179 ; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rz. 4025; Netz, Grundstücksverkehrsgesetz Praxiskommentar, 5. Aufl., S. 389 ff.).
Es lässt sich hier nicht feststellen, dass das Amtsgericht gegen diese Grundsätze verstoßen hat. Nach § 2 Abs. 1 GrdstVG bedürfen die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber in der Regel der behördlichen Genehmigung (vgl. etwa zu Schenkungen und vergleichbaren Verträgen: Netz, a.a.O., S. 294 ff., und OLG Köln RdL 1964, 13). Aufgrund der Ermächtigung in § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG ist allerdings in § 1 des Hessischen Gesetzes über die Genehmigungsfreiheit im Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken vom 17.04.1962 bestimmt, dass in Hessen die Veräußerung eines Grundstücks bis zur Größe von 0,25 ha keiner Genehmigung bedarf, sofern das Grundstück nicht bebaut ist. Das Amtsgericht hat in seinem Nichtabhilfebeschluss ausgeführt, dass im vorliegenden Fall die tatsächlichen Voraussetzungen dieser Ausnahmevorschrift nicht erfüllt sind. Jedenfalls muss davon ausgegangen werden, dass es bebaut ist. Dies kann dem Umstand entnommen werden, das es im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs mit "Hof- und Gebäudefläche" beschrieben ist (vgl. dazu Senat Rpfleger 1980, 297). Anderes trägt auch die Beschwerde nicht vor, die sich ohnehin auf die bloße Behauptung beschränkt, eine Genehmigung sei nicht erforderlich.
Der Senat kann auch nicht feststellen, dass entgegen dem Amtsgericht aufgrund des vorgelegten Vertrags, des Inhalts des Grundbuchs und unter Berücksichtigung offenkundiger Tatsachen keine ernsthaften Zweifel an der Genehmigungsfreiheit bestehen (vgl. dazu Netz, a.a.O., S. 392). Dies gilt zunächst für die Frage, ob das veräußerte Grundstück ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 1 GrdstVG ist. Zwar hat das Amtsgericht vorliegend zu diesem Punkt konkrete Zweifel an der Genehmigungsfreiheit nicht aktenkundig gemacht. Andererseits enthält weder der notarielle Vertrag Anhaltspunkte, die gegen ein landwirtschaftliches (oder auch forstwirtschaftliches) Grundstück sprechen, noch trägt die Beschwerde hierzu irgendetwas vor, anhand dessen dem Senat eine anderweitige Feststellung als dem Amtsgericht möglich wäre, sie stellt diesen für die Genehmigungsbedürftigkeit maßgeblichen Umstand nicht einmal konkret in Abrede. Dem Senat ist auch mangels Kenntnis der örtlichen Verhältnisse das Gegenteil nicht offenkundig, zumal landwirtschaftliche Grundstücke im Bereich des A-Kreises nicht ungewöhnlich sind. Wie bereits oben ausgeführt, ist der Senat zur Anstellung von weiteren Ermittlungen hierüber nicht berechtigt, vielmehr obliegt es dem jeweiligen Antragsteller, die erforderlichen Unterlagen beizubringen. Dies ist hier nicht erfolgt, weil die Beschwerdeführer sich auf die nicht näher begründete Äußerung beschränkt haben, dass eine Genehmigung nicht erforderlich sei.
Ausgehend hiervon kann dann auch nach der hier maßgeblichen Tatsachengrundlage nicht unterstellt werden, dass die Voraussetzungen des § 4 Nr. 4 GrdstVG - oder diejenigen einer sonstigen Ausnahme nach § 4 GrdstVG - gegeben sind. Dies steht weder nach dem Inhalt des Vertrags noch aufgrund sonstiger im obigen Sinne berücksichtigungsfähiger Tatsachen fest. Wie gesagt sind Ermittlungen des Senats hierzu nicht angezeigt; die Beschwerde trägt auch nichts Anderweitiges vor.
Die Geschäftswertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren folgt aus den §§ 131 Abs. 4, 30 KostO. Der Senat hat den Geschäftswert auf die niedrigste Wertstufe nach der KostO geschätzt, er entspricht dem Aufwand für die Beseitigung des in der Zwischenverfügung aufgezeigten Hindernisses.
Gründe dafür, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, hat der Senat nicht gesehen, da die gesetzlichen Voraussetzungen (§ 78 GBO) hierfür nicht vorliegen. Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 15 GBO
§ 2 GrdstVG
§ 75 GBO
§ 1 GrdstVG
§ 4 GrdstVG
§ 18 GBO
§ 5 GrdstVG
§ 78 GBO
§ 2 Abs. 1 GrdstVG
§ 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG
§ 4 Nr. 4 GrdstVG
§ 131 Abs. 4, 30 KostO
Art. 111 FGG-RG