Kammergericht (Berlin, )
Beschluss vom 2011-03-08, Aktenzeichen 1 W 99/10, 1 W 100/10
ECLI: ECLI:DE:KG:2011:0308.1W99.10.0A

Tenor:
Die Beschwerde wird nach einem Wert von 3.000 € zurückgewiesen.
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Beteiligte zu 1) ist auf Grund Auflassung vom 3. Juli 2009 (UR-Nr. ... des Notars ..., Bd I Bl. 8/39 f d.A.) seit dem 21. August 2009 in Abt. I des Grundbuchs eingetragen. In Abt. III lfd. Nr. 1 ist zu Gunsten des Beteiligten zu 2) eine Grundschuld gebucht.
Mit Schreiben vom 8. Oktober 2009 hat Notar ... die Löschung der Grundschuld III/1 beantragt. Hierzu hat er die Löschungsbewilligung des Beteiligten zu 2) vom 3. Februar 2009 (Beurk. Reg. ... der Botschaft der Bundesrepublik Deutschland in Abu Dhabi, Bd I Bl. 11/2) und einen durch die Notariatsangestellte ... erklärten Löschungsantrag vom 8. Oktober 2009 (UR-Nr. ... des Notars ..., Bd I Bl. 11/3 d.A.) eingereicht. In letzterem wird auf die notarielle Verhandlung vom 28. August 2008 (UR-Nr. ... des Notars ..., Bd I Bl. 8/2 ff. d.A.) Bezug genommen, die wiederum auf die notarielle Urkunde vom 1. Dezember 2007 (UR-Nr. ... des Notars Dr. ..., Bd I Bl. 29 ff. d.A.) verweist.
Mit Zwischenverfügung vom 12. Oktober 2009 (Bd I Bl. 11/4 d.A.) hat das Grundbuchamt zu Nr. 2 eine Zustimmungserklärung sämtlicher Gesellschafter der Beteiligten zu 1) nach § 27 GBO verlangt; die UR-Nr. ... sei durch die eingetragene Eigentümerin, vertreten durch ihre Gesellschafter, zu genehmigen. Der Notar hat eine notariell beglaubigte Erklärung der Gesellschafter zu 1. und 4.1. vom 9. November 2009 (UR-Nr. ... des Notars ..., Bd I Bl. 11/8 d.A.) und das Protokoll der Gesellschafterversammlung vom 7. November 2008 eingereicht; die Unterschriften der Gesellschafter zu 1. bis 9. sind nach Anerkenntnissen vom 9., 10., 11. und 13. November 2009 notariell beglaubigt (UR-Nr. ... und ... des Notars ..., Bd I Bl. 11/9 ff. d.A.). Das Grundbuchamt hat unter dem 30. Dezember 2009 mitgeteilt, es verbleibe bei der Beanstandung (Bd I Bl. 11/17 d.A.). Der Notar hat mit Schreiben vom 21. Januar 2010 (Bd I Bl. 11/23 d.A.) und 22. März 2010 (Bd II Bl. 4 d.A.) Beschwerde gegen die Zwischenverfügungen vom 12. Oktober und 30. Dezember 2009 sowie gegen die weitere Verfügung vom 26. Januar 2010 eingelegt, in der das Grundbuchamt ausführt, die Identität zwischen der Beteiligten zu 1) und der in der Versammlung vom 7. November 2008 genannten Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei nicht nachgewiesen (Bd I Bl. 11/24 d.A.).
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Akten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Beschwerde ist gemäß §§ 71 ff. GBO zulässig. Beschwerdeführer sind die Beteiligten. Legt der Notar im Rahmen der Vollmachtsvermutung nach § 15 Abs. 2 GBO Beschwerde ohne Angabe des Vertretenen ein, sind als Beschwerdeführer grundsätzlich alle gemäß § 13 Abs. 1 S. 2 GBO Antragsberechtigten anzusehen (Demharter, GBO, 27. Aufl., § 15 Rn. 20 m.w.N.).
Die Beschwerde ist nicht begründet. Das Grundbuchamt hat zu Recht gemäß § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO verlangt, die Eigentümerzustimmung für die beantragte Löschung beizubringen. Eine Grundschuld darf gemäß § 27 S. 1 GBO nur gelöscht werden, wenn der Eigentümer des Grundstücks – hier des Wohnungseigentums – zustimmt; die Zustimmung, die auch durch den Löschungsantrag zum Ausdruck gebracht werden kann, bedarf der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO (Demharter, a.a.O., § 27 Rn. 13). Eine hinreichende Zustimmung der Beteiligten zu 1) liegt bislang nicht vor.
Der formgerechte Löschungsantrag vom 8. Oktober 2009, den ... im Namen „der Eigentümer“ erklärt hat, wirkt nicht gemäß §§ 164 Abs. 1, 167 Abs. 1 BGB für und gegen die Beteiligte zu 1). Es fehlt jedenfalls an einer Vollmacht der Beteiligten zu 1). Die in § 7 Abs. 1 der UR-Nr. ... erteilte Durchführungsvollmacht berechtigt die Notariatsangestellte nicht, einer Löschung der Grundschuld III/1 zuzustimmen. Denn die Löschung dieser Grundschuld dient nicht der Durchführung des Kaufvertrags; nach den in Bezug genommenen (§ 1 Nr.5 S.3 der UR-Nr. ... ) Vereinbarungen vom 1. Dezember 2007 wird die Grundschuld III/1 vom Erwerber übernommen (Nr.4 lit. B Abs. 2 der UR-Nr.... ).
Die Zustimmungserklärung der Gesellschafter zu 1. und 4.1. vom 9. November 2009 genügt ebenfalls nicht. Zwar ist der UR-Nr. ... zu entnehmen, dass die Gesellschafter zu 1. und 4.1. für die Beteiligte zu 1) handeln. Das ergibt sich aus der Formulierung, „der Eigentümer“ des näher bezeichneten Wohnungseigentums stimme der Löschung zu. Es ist jedoch nicht nachgewiesen, dass die Gesellschafter zu 1. und 4.1. berechtigt sind, die Beteiligte zu 1) gemäß § 714 BGB (alleine) zu vertreten. Wird die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht gemäß §§ 709 Abs. 1, 714 BGB durch alle Gesellschafter gemeinschaftlich vertreten, ist dem Grundbuchamt die abweichende Vertretungsbefugnis in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO nachzuweisen (OLG München, NJW-RR 2010, 888, 890; Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl., § 899a Rn. 7). Daran fehlt es hier. Das – nach den Beglaubigungen vom November 2009 formgerechte – Protokoll der Gesellschafterversammlung vom 7. November 2008 beweist nicht, dass die Gesellschafter zu 1. und 4.1. am 9. November 2009 als geschäftsführende Gesellschafter ermächtigt waren, die Beteiligte zu 1) ohne Mitwirkung der übrigen Gesellschafter zu vertreten.
Ist das Protokoll – wie vom Notar im Schriftsatz vom 23. Juni 2010 angenommen – einer Vertretungsbescheinigung i.S.v. § 21 Abs. 1 BNotO, § 32 Abs. 1 S. 1 GBO gleichzustellen, genügt es für den Nachweis der Rechtslage am 9. November 2009 schon wegen des Zeitablaufs nicht (vgl. Demharter, a.a.O., § 32 Rn. 14 f.). Das am 7. November 2008 unterschrieben Protokoll bezeugt allenfalls, dass den Gesellschaftern zu 1. und 4.1. an diesem Tag die Befugnis zur Geschäftsführung übertragen wurde. Ob ihnen diese Stellung auch noch ein Jahr später zukam, ergibt sich daraus nicht. Die Gesellschafter der Beteiligten zu 1) haben bei der notariellen Unterschriftsbeglaubigung im November 2009 auch nicht etwa bestätigt, dass die Gesellschafter zu 1. und 4.1. (weiterhin) berechtigt sind, die Gesellschaft zu zweit zu vertreten. Aus den Beglaubigungsvermerken der UR-Nrn ... und ... folgt lediglich, dass die Gesellschafter zu 1. bis 9. die Unterschriften vom 7. November 2008 i.S.v. § 40 Abs.1 BeurkG als eigene anerkannt haben. Das steht einer nachträglichen Änderung der Vertretungsverhältnisse nicht entgegen.
Ein hinreichender Nachweis fehlt aber auch dann, wenn das Protokoll vom 7. November 2008 als Legitimationsurkunde zu werten wäre, für die § 172 BGB entsprechend gälte (vgl. BGH, NJW 2002, 1194; Palandt/Sprau, a.a.O., § 714 Rn. 1 jew. zu § 174 BGB), so dass unabhängig vom Alter der Urkunde grundsätzlich vom Fortbestand der Vertretungsmacht auszugehen wäre (vgl. Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 80). Denn es ist nicht festzustellen, dass der Gesellschafterbeschluss vom 7. November 2008 für die Beteiligte zu 1) wirkt. Dabei kommt es nicht darauf an, dass der im Protokoll aufgeführte Name „... GbR“ auf die Beteiligte zu 1) hindeutet. Bei einer Identität der Gesellschaften ist jedenfalls nicht nachgewiesen, dass die Personen, die den Beschluss gefasst haben, am 7. November 2008 die alleinigen Gesellschafter der Beteiligten zu 1) waren. Aus der Grundbucheintragung gemäß § 47 Abs. 2 S. 1 GBO ergibt sich das nicht. Die Vermutung des § 899a S. 1 BGB wirkt nicht auf den Zeitpunkt vor der Eintragung am 21. August 2009 zurück. Im Übrigen ist z.B. die Gesellschafterin zu 4.1. im Protokoll vom 7. November 2008 als „Gesellschafter, wie nachstehend aufgeführt“ bzw. als „geschäftsführender Gesellschafter“ bezeichnet. Im Grundbuch ist sie aber nicht als Gesellschafter der Beteiligten zu 1), sondern nur als Gesellschafter des Gesellschafters zu 4. – wiederum eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts – eingetragen.
Die erforderliche Löschungszustimmung kann gemäß §§ 709 Abs. 1, 714 BGB durch die nunmehr im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter im Namen der Beteiligten zu 1) gemeinschaftlich (nicht zwingend gleichzeitig) erklärt werden, auch wenn der Gesellschaftsvertrag eine abweichende Vertretungsregelung vorsehen sollte. Es ist der Gesellschaft stets unbenommen, von einer solchen Regelung keinen Gebrauch zu machen und durch alle Gesellschafter gemeinsam rechtsgeschäftlich wirksam zu handeln (OLG Dresden, NotBZ 2010, 463; Krüger, NZG 2010, 801, 804). Für die Gesellschafterin zu 4. können die unter Nr. 4.1. und 4.2. Gebuchten auftreten; entsprechendes gilt für die Gesellschafterin zu 5. § 899a S. 1 BGB findet auch auf Untergesellschaften Anwendung, die Gesellschafter der eingetragenen Eigentümerin sind (Lautner, DNotZ 2009, 650, 655; a.A. Bestelmeyer, Rpfleger 2010, 169, 176). Denn auch die Untergesellschaft ist, wenn auch nur mittelbar über den Gesellschaftsanteil an der Berechtigten, an dem eingetragenen Recht beteiligt. Zur Kennzeichnung, für welche Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Gesellschafter jeweils handeln, genügt nach den Grundsätzen des unternehmensbezogenen Geschäfts (vgl. Palandt/Ellenberger/Sprau, a.a.O., § 164 Rn. 2, § 714 Rn. 5) die Bezeichnung des Wohnungseigentums, wie sie § 28 GBO ohnehin fordert.
Die Wertfestsetzung beruht auf §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 2 S. 1 KostO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen gemäß § 78 Abs. 2 S. 1 GBO vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 71 ff. GBO
§ 27 GBO
§ 714 BGB
§ 172 BGB
§ 174 BGB
§ 28 GBO
§ 15 Abs. 2 GBO
§ 13 Abs. 1 S. 2 GBO
§ 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO
§ 27 S. 1 GBO
§ 29 Abs. 1 S. 1 GBO
§ 164 Abs. 1, 167 Abs. 1 BGB
§ 709 Abs. 1, 714 BGB
§ 21 Abs. 1 BNotO
§ 32 Abs. 1 S. 1 GBO
§ 40 Abs.1 BeurkG
§ 47 Abs. 2 S. 1 GBO
§ 899a S. 1 BGB
§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 2 S. 1 KostO
§ 78 Abs. 2 S. 1 GBO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2010, 888, 890
NJW 2002, 1194
NZG 2010, 801, 804