Verwaltungsgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-12-09, Aktenzeichen 25 K 6233/00
ECLI: ECLI:DE:VGD:2002:1209.25K6233.00.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen de Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer der in E-N gelegenen Objekte L-Straße 272 Erdgeschoss Nr. 1 und Garage und Nr. 2.
Mit Schreiben vom 13. Januar 2000 beantragte der Kläger unter Bezugnahme auf einen gegen den Einheitswertbescheid des Finanzamtes vom 9. November 1999 eingelegten Einspruch, die Grundsteuer zu erlassen. Zur Begründung führte er unter anderem aus: Die Ladenlokale stünden seit einem Jahr leer. Die Entwicklung der L- Straße mache eine gewerbliche Neuvermietung der dort gelegenen Objekte unmöglich. Zur weiteren Begründung legte der Kläger nach Aufforderung durch die Beklagte neben mehreren Anzeigenrechnungen ein Schreiben seines Maklers T vom 6. September 1999 vor, wonach eine Neuvermietung nicht nur wegen des Preises von 15,00 DM pro qm, sondern wegen der gesamten Einzelhandelssituation und der Einwohnerstruktur in dieser Region schwierig sei. In einem weiteren Schreiben vom 3. März 2000 führte der Immobilienmakler T aus, dass Vermietungsbemühungen durch Annoncen in Tageszeitungen und durch Schilder im Schaufenster an derartigen Standorten wie der L-Straße kaum Erfolgsaussichten hätten und deshalb keine Vermietungsaufträge auf dieser Straße mehr angenommen werden würden.
Mit Bescheid vom 2. Mai 2000 lehnte die Beklagte den begehrten Grundsteuererlass für die Jahre 1998 und 1999 im Wesentlichen mit der Begründung ab, der Kläger habe ausreichende Vermietungsbemühungen nicht nachgewiesen.
Den dagegen vom Kläger eingelegten Widerspruch wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 21. August 2000 als unbegründet zurück.
Dagegen hat der Kläger am 21. September 2000 Klage erhoben, mit der er sein bisheriges Vorbringen wiederholt und vertieft. Ergänzend weist er darauf hin, dass im Bereich E-N Objekte unvermietbar seien und der gesamte Bereich von unzähligen leer stehenden Wohnungen und Geschäften gekennzeichnet sei. Dieser Leerstand sei aber nicht von ihm, sondern von der Beklagten zu vertreten, da diese das Stadtteil habe niedergehen lassen. Dort habe Armut Platz gegriffen. Im Übrigen habe er seine ausreichenden Vermietungsbemühungen nachgewiesen.
Der Kläger beantragt sinngemäß,
die Beklagte unter Aufhebung ihrer Bescheide vom 2. Mai 2000 und 21. August 2000 zu verpflichten, ihm die Grundsteuer für die Geschäftslokale L-Straße 272 in E-N, Erdgeschosse Nr. 1 und Nr. 2 für die Jahre 1998 und 1999 zu erlassen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hält ihre Bescheide aus den dort genannten Gründen für rechtmäßig.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zwar zulässig, aber nicht begründet.
Die ablehnenden Bescheide der Beklagten vom 2. Mai 2000 und vom 21. August 2000 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten; dem Kläger steht der geltend gemachte Grundsteuererlass weder für das Jahr 1998 noch für das Jahr 1999 zu, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.
Der Kläger kann einen Anspruch auf Grundsteuererlass nicht aus § 33 Abs. 1 GrdStG herleiten. Nach dieser Vorschrift wird die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 v. H. gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat.
Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Der von dem Kläger vorgetragene Grund für die Mietausfälle auf Grund der Struktur des Stadtviertels, in dem sein Grundbesitz gelegen ist, ist bei der Ermittlung des normalen Rohertrages zu berücksichtigen und kann deshalb nicht als Minderung gegenüber diesem geltend gemacht werden.
vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, DVBl. 2001, S. 1368 ff.
Normaler Rohertrag ist bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums maßgebend wäre. § 79 Abs. 3 und 4 des Bewertungsgesetzes findet keine Anwendung, § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrdStG. Nach § 79 Abs. 1 BewG ist Jahresrohmiete das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Statt des Betrages nach § 79 Abs. 1 BewG gilt nach § 79 Abs. 2 Satz 1 BewG die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind (Nr. 1) oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat (Nr. 2). In diesen Fällen ist die übliche Miete in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG). Da § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrdStG nicht allein auf § 79 Abs. 1 und 2 BewG verweist, scheiden Veränderungen aller den Wert beeinflussenden Umstände, die bei der Hauptfeststellung zur Feststellung eines verminderten Einheitswertes führen würden (vgl. § 9 Abs. 1 und 2 BewG), als Erlassgrund aus,
vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.
Das gilt namentlich nicht nur für Ertragsminderungen, die durch Fortschreibung des Einheitswertes berücksichtigt werden können, wie dies § 33 Abs. 5 GrdStG ausdrücklich und allgemein anordnet, sondern auch für solche Ertragsminderungen, die auf einer Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse („Wertverhältnisse" i.S. von § 27 BewG) beruhen,
Wie sich bereits aus der Anknüpfung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrdStG an den normalen Rohertrag ergibt, sollten nach der Vorstellung des Gesetzgebers nur solche Ertragsminderungen einen Grundsteuererlass rechtfertigen, die auf für die Ertragslage außergewöhnlichen (atypischen) Umständen beruhen, also zufälliger und vorübergehend Art sind,
Es kommt daher darauf an, ob die geltend gemachte Ertragsminderung auf einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse i.S. von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG beruht, die zu einer Wertfortschreibung führen kann und einen Grundsteuererlass bereits gemäß § 33 Abs. 5 GrdStG ausschließt, ob sie auf einer Änderung der Wertverhältnisse i.S. von § 27 BewG zurückzuführen ist und gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrdStG die Jahresrohmiete mindert, sodass deshalb ein Grundsteuererlass ausscheidet, oder ob sie zufälliger und vorübergehender Art ist, sodass bei der Ermittlung der Jahresrohmiete die übliche Miete anzusetzen ist und ein Grundsteuererlass in Betracht kommt. Dabei betreffen Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse i.S. von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG das Bewertungsobjekt und seine nähere Umgebung. Demgegenüber sind unter allgemeinen Wertverhältnissen i.S. von § 27 BewG die allgemeinen politischen und wirtschaftlichen Verhältnisse im gesamten Gemeindegebiet oder darüber hinaus zu verstehen, die sich im allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen haben,
In Anwendung dieser Grundsätze scheidet ein Grundsteuererlass von vornherein aus. Die Mietausfälle des Klägers beruhen nach seinen Angaben sowohl im Jahr 1998 als auch in 1999 auf einer generell schlechten Vermietbarkeit sämtlicher Mietobjekte in E-N wegen der dortigen Einwohnerstruktur und Einzelhandelssituation. Diese Umstände stellen nach obigen Grundsätzen daher keine vorübergehenden und zufälligen Ursachen, sondern wertbildende Faktoren dar, die auf die Feststellung des Einheitswertes Einfluss haben und deshalb von vornherein einen Grundsteuererlass nicht begründen können. Die von dem Kläger beklagte allgemein angespannte Marktsituation für sämtliche Mietobjekte in E-N ist unter wirtschaftliche Verhältnisse im Gemeindegebiet von E zu fassen und als Wertverhältnisse über § 27 BewG bei der nächsten Hauptfeststellung zu berücksichtigen; sie kann daher keinen Grundsteuererlass rechtfertigen. Auch von der von dem BVerwG geforderten Nachhaltigkeit, für die der Zeitabstand von sechs Jahren einen Anhalt bieten soll,
vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O., S. 1370,
ist nach dem Vorbringen des Klägers auszugehen, da im Hinblick auf das Vorbringen des Klägers und die Angaben seines Maklers nichts dafür spricht, dass sich die beschriebene Situation in E-N seither grundlegend verändert hat.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 167 Abs. 1 und 2 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 167 Abs. 1 und 2
VwGO
§ 27 BewG
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 33 Abs. 1
GrdStG
§ 33 Abs. 1
Satz 3 Nr. 2 GrdStG
§ 79 Abs. 1 BewG
§ 79 Abs. 2 Satz 1
BewG
§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG
§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2
GrdStG
§ 79 Abs. 1 und 2 BewG
§ 9 Abs. 1 und 2
BewG
§ 33 Abs. 5 GrdStG
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrdStG
§ 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG
§ 33 Abs. 1 Satz
3 Nr. 2 GrdStG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 79 Abs. 3 und 4 des Bewertungsgesetzes

Zitierte Entscheidungen: 11 C 12.00