Verwaltungsgericht Hamburg (Hamburg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-06-07, Aktenzeichen 7 K 2925/23
ECLI: ECLI:DE:VGHH:2024:0607.7K2925.23.00

Tenor:
Die Bescheide vom 18. November 2022 und vom 25. November 2022 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 14. Juni 2023 werden aufgehoben.
Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Zuziehung des Bevollmächtigten im Vorverfahren war notwendig.

Tatbestand:
Die Kläger wenden sich gegen die teilweise Ausübung eines naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts an einem von dem Kläger zu 3. verkauften, den Klägerinnen zu 1. und 2. in Erbengemeinschaft gehörenden Grundstück.
Die Klägerinnen zu 1. und 2 waren in Erbengemeinschaft Eigentümerinnen der Grundstücke … (entsprechend Flurstück 1 – im Folgenden: Hausgrundstück) und … (entsprechend Flurstücken 2 und 3 – in diesem ungeteilten Zustand im Folgenden: Gartengrundstück). Zur Abwicklung des Nachlasses wurde Testamentsvollstreckung angeordnet. Zum Testamentsvollstrecker ist der Kläger zu 3. ernannt; seine Verwaltungsbefugnis ist unbeschränkt.
Der Grundbesitz der Klägerinnen zu 1. und 2. war im Grundbuch von … des Amtsgerichts … folgendermaßen gebucht (…): Die Flurstücke 2 und 3 (Gartengrundstück) waren unter der gemeinsamen laufenden Nummer … des Bestandsverzeichnisses eingetragen. Seit dem Jahr … war das jetzige Flurstück 1 (Hausgrundstück …) auf einem gesonderten Grundbuchblatt eingetragen. Die hieran durch eine spätere Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz entstandenen Miteigentumsanteile waren zuletzt eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts … von … auf Blatt … sowie ….
Das Haus- und das Gartengrundstück liegen […] gereiht […] und werden folgendermaßen durch weitere Flächen getrennt: […] An das Gartengrundstück schließt sich nördlich zunächst das gleich breite und ca. …m tiefe Flurstück 4 an, das im Eigentum der Beklagten steht und den Klägerinnen zu 1. und 2. zum Gebrauch überlassen ist. Wiederum nördlich davon liegt das Hausgrundstück.
Das Hausgrundstück, […], ist mit einem zweigeschossigen Wohngebäude bebaut, […]. Der sich über die Flurstücke 3, 4 und 1 erstreckende Bereich zwischen dem B-Weg und dem Wohngebäude ist als einheitliche parkähnliche Gartenfläche gestaltet. Über eine dort verlaufende gepflasterte Zuwegung wird das Hausgrundstück vom B-Weg aus verkehrlich erschlossen. Daneben besteht ein flutgeschützter Zugang von dem A-Weg, der über das an der schmalsten Stelle weniger als 1m Breite messende Flurstück 5 zum rückwärtigen Teil des Hausgrundstücks führt.
[Es folgt eine Beschreibung der näheren Umgebung.]
Zugunsten des Hausgrundstücks ist im Grundbuch des Nachbargrundstücks A-Weg … seit dem … eine „Übergangsgerechtigkeit“ eingetragen, die auf der früheren Parzelle … lastete. Nach der korrespondierenden Eintragung in dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs des Hausgrundstücks soll dieses Recht auf dem heutigen Flurstück 5 lasten. Nach den Angaben in dem Kaufvertrag vom … (s.u.) soll dieses Recht hingegen auf dem heutigen Flurstück 6 lasten. [Es folgen Angaben zur Lage]. [Das Flurstück 6] ist […] überwiegend mit Gehölzen bewachsen. Vom A-Weg ist es […] durch einen Zaun und eine Hecke abgetrennt.
Sämtliche genannten Flurstücke gehören zu den Flächen, die gemäß § 1 Abs. 1 der ursprünglich auf §§ 5 und 19 des Reichsnaturschutzgesetzes (v. 26.6.1935, hbL 791-h, m.spät.Änd. – im Folgenden: RNG) gestützten Verordnung zum Schutz von Landschaftsteilen in den Gemarkungen Altona-Südwest, Ottensen, Othmarschen, Klein Flottbek, Nienstedten, Dockenhuden, Blankenese und Rissen (v. 18.12.1962, HmbGVBl. S. 203, m.spät.Änd. – im Folgenden: LSGVO) Landschaftsschutzgebiet sind. Der Umgriff des Schutzgebiets bezieht im Wesentlichen den gesamten Elbhang zwischen der Landesgrenze in Rissen und dem Altonaer Balkon ein.
Derzeit setzt der Bebauungsplan […] für das Hausgrundstück […] ein reines Wohngebiet […] fest. Die übrigen Teile des Hausgrundstücks sowie das Flurstück 3 werden dort als nicht überbaubare Fläche dargestellt. U.a. das (heutige) Flurstück 4 wird […] als Fläche für Öffentliche Straßen, Wege, Plätze ausgewiesen. […]
Das Wohngebäude [der Erbengemeinschaft] ist als erkanntes Denkmal gelistet […].
Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom … 2022 (Urkundenverzeichnisnr. … des Notars … mit Amtssitz in …) verkaufte der Kläger zu 3. als Testamentsvollstrecker das Haus- und das Gartengrundstück zu einem Gesamtkaufpreis in Höhe von … Euro an … (im Folgenden: Erstkäuferin). [Unter bestimmten Voraussetzungen] wird diese zur Zahlung eines ergänzenden Kaufpreises in Höhe von weiteren ... Euro verpflichtet. Der Kaufvertrag enthält u.a. eine Bestimmung über ein Rücktrittsrecht der Käuferin für den Fall der Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts an einem Teil des Kaufgegenstands.
Auf Mitteilung des Notars erhielt die Beklagte am 28. September 2022 Kenntnis vom Kaufvertrag.
Mit Schreiben vom … hörte die Beklagte den Kläger zu 3. und die Erstkäuferin jeweils zur beabsichtigten Ausübung des ihr nach eigener Darstellung gemäß § 66 Abs. 1 BNatSchG i.V.m. § 18a Abs. 1 HmbBNatSchAG zustehenden gesetzlichen Vorkaufsrechts an dem Flurstück 3 „für den Landschaftsschutz“ an. Die Erstkäuferin machte hierzu u.a. geltend, dass durch den Vorkauf, zugleich dessen Unverhältnismäßigkeit bedingend, der Ausübung der Zugang zum Hausgrundstück erheblich erschwert werde, weil dieses nach dem Vorkauf nicht mehr auf eigenem Grund von öffentlichen Wegen aus erreichbar wäre. Auf dem anliegenden Flurstück 4 befinde sich derzeit kein ausgebauter Weg; als weiteren Zugang gebe es nur noch einen sehr schmalen Zugang für Flut-Notfälle. Für den Fall einer Vorkaufsrechtsausübung erwäge sie den Rücktritt vom gesamten Kaufvertrag. Der Kläger zu 3. machte im Rahmen der Anhörung geltend, dass den Klägerinnen zu 1. und 2. durch die Vorkaufsrechtsausübung unzumutbare wirtschaftliche Nachteile entstünden. Das Hausgrundstück werde durch die teilweise Vorkaufsrechtsausübung faktisch zu einem Inselgrundstück ohne direkte Erschließung.
Der von der Beklagten beauftragte Sachverständige … setzte zum Wertermittlungsstichtag … für die verkauften Grundstücke insgesamt einen Verkehrswert [entsprechend dem Kaufpreis gemäß Kaufvertrag] und für die die zum Erwerb vorgesehene Teilfläche in Höhe von … Euro an (Gutachten v. …). Der Sachverständige ging davon aus, dass der separate Verkauf des Flurstücks 3 wegen dessen Unbebaubarkeit, der räumlichen Trennung durch das Flurstück 4 und der Größe des Hausgrundstücks keinen negativen Werteinfluss auf letzteres habe.
Am … erging ein Beschluss der Kommission für Bodenordnung zu der Vorkaufsrechtsausübung. In der Beschlussvorlage hieß es u.a., dass die Vorkaufsfläche entwickelt werden solle, wobei als Ziel neben artenreichem Grünland auch Gehölzaufwüchse als Waldausläufer angedacht seien.
Mit Bescheid vom 18. November 2022 übte die Beklagte unter Berufung auf § 66 Abs. 1 Satz 1 BNatSchG i.V.m. § 18a HmbBNatSchAG „gegenüber den Verkäufern“ – als solche zählt das Rubrum des Bescheids sämtliche Kläger auf – das nach ihrer Darstellung bestehende gesetzliche Vorkaufsrecht an dem o.g. Flurstück 3 aus. Darin heißt es unter den Überschriften „Begründung“ und „II. Rechtliche Würdigung“ bei dem Abschnitt „3. Verhältnismäßiger Kaufpreis“ einleitend und vom weiteren Text abgesetzt: „Der Kaufpreis für die Vorkaufsfläche beträgt … EUR.“ Der Bescheid wurde der Klägerin zu 2. am 22. November 2022, dem Kläger zu 3. am 21. November 2022 und auch dem Bevollmächtigten der Erstkäuferin zugestellt.
Mit E-Mail vom … 2022 beanstandete das Denkmalschutzamt der Beklagten gegenüber der Ausübungsbehörde intern, dass eine von dort an die Kommission für Bodenordnung gerichtete Stellungnahme – wonach eine Umgestaltung des Gartens bzw. die Aufhebung einer visuell einheitlichen Gartengestalt denkmalschutzrechtlich unzulässig sei – unbeachtet geblieben sei.
Ein in Rubrum, Tenor und Begründungstext identischer, nur im Adressfeld und hinsichtlich der zeichnenden Bediensteten abweichender Bescheid vom 25. November 2022 wurde am 28. November 2022 durch ein privates Kurierunternehmen in einen Briefkasten der Klägerin zu 1. eingelegt.
Zur Begründung der Bescheide führte die Beklagte jeweils im Wesentlichen aus:
Nach § 18a Abs. 1 HmbBNatSchAG erstrecke sich ihr naturschutzrechtliches Vorkaufsrecht auch auf Grundstücke, die – wie das streitgegenständliche – in einem Landschaftsschutzgebiet lägen. Die Ausübung sei hier, wie es § 66 BNatSchG erfordere, aus Gründen des Naturschutzes und der Landschaftspflege erforderlich. Nur die Vorkaufsrechtsausübung gewährleiste die naturschutzgerechte Entwicklung und die Erhöhung der Wertigkeit der Fläche im Sinne der fachlichen Erfordernisse und der naturschutzrechtlichen Verpflichtungen. Zwar nenne die in ihren Grundzügen aus dem Jahr 1962 stammende und inhaltlich überarbeitungsbedürftige Landschaftsschutzgebietsverordnung keine konkreten Schutzziele. Diese ergäben sich aber aus dem Inhalt der Regelung zur entsprechenden Schutzkategorie in § 26 BNatSchG, die von der Wiederherstellung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts einschließlich des Schutzes von Lebensstätten und Lebensräumen bestimmter wild lebender Tier- und Pflanzenarten spreche, und aus der Vorgabe des § 1 Abs. 3 Nr. 5 BNatSchG zur Erhaltung wild lebender Tiere und Pflanzen, ihrer Lebensgemeinschaften sowie ihrer Biotope und Lebensstätten. Der Gesetzgeber habe zudem mit der Schaffung des Vorkaufsrechts in Landschaftsschutzgebieten eindeutige Hinweise gegeben auf deren Bedeutung für Naturschutz und Landschaftspflege im Stadtstaat Hamburg. Zur Umsetzung der Verständigung der Bürgerschaft mit den Initiatoren der Volksinitiative „Hamburgs Grün erhalten“, die sich auch auf Flächen außerhalb von Naturschutzgebieten beziehe, werde, wo möglich, bezogen auf die Biotopqualität eine Wertsteigerung angestrebt, um jederzeit denkbare anderweitige Wertminderungen in der Gesamtsumme auszugleichen. Das Kaufgrundstück sei bei der letzten Biotopkartierung im Jahr … als verarmte und entwicklungsfähige Villenbebauung mit einer Gesamtbewertung der Stufe 4 von 9 eingeordnet worden; eine Steigerung des Biotopwerts sei gut umsetzbar. Nach der Ausübung sollten die vorhandenen Anlagen entfernt und die Fläche naturschutzfachlich aufgewertet werden. Auf naheliegenden Flächen in … seien bereits naturschutzfachliche Maßnahmen umgesetzt worden, die zur Entwicklung eines nach § 30 BNatSchG geschützten Biotops, einer mageren Flachland-Mähwiese, sowie zu einer Aufwertung der Fläche geführt habe. Durch den Ankauf der Vorkaufsfläche bestehe die Möglichkeit, dort eine ähnliche Entwicklung voranzutreiben. Langfristig könne ein Anschluss an angrenzende Biotopverbundflächen erfolgen. Die naturschutzfachliche Entwicklung würde zum Erhalt und zur Sicherung von Lebensraum in dem Gebiet vorkommender, näher genannter Tierarten, beitragen. Im Übrigen schildert der Bescheid weitere Entwicklungsziele, die sich für die betroffene Fläche aus den Darstellungen des Landschaftsprogramms, der Karte Arten- und Biotopschutz dazu sowie aus der behördeninternen Naturschutzfachplanung ergäben, und führt die für die Vorkaufsfläche konkret in Betracht kommenden Maßnahmen näher auf. Die gegenwärtige und durch die Käuferin beabsichtigte Nutzung, von der Störungen ausgingen, namentlich von dem vorhandenen Zaun und dem befestigten Weg, sei mit diesen Zielen des Naturschutzes nicht zu vereinbaren. Die Ausübung des Vorkaufsrechts nach Ermessen sei auch verhältnismäßig. Insbesondere überwiege im Ergebnis das öffentliche Interesse an der Erreichung der naturschutzfachlichen Ziele die privaten Interessen der Erstkäuferin und der Verkäuferseite. Die Interessen der Erstkäuferin seien nur gering zu bewerten, da ohnehin nur eine durch das bestehende Vorkaufsrecht belastete Erwerbschance bestanden habe, so dass schutzwürdiges Vertrauen auf Durchführung des Erstkaufvertrags nicht anzuerkennen sei; die Erstkäuferin erleide durch die Ausübung auch keinen finanziellen Verlust, da sie den auf die Vorkaufsfläche entfallenden Kaufpreis auch nicht zahlen müsse bzw. der Wertverlust der Restflächen durch die Zahlung eines Teilkaufpreises durch die Beklagte gemäß der Wertbeurteilung ausgeglichen werde; ein Nachteil bei der Zugänglichkeit des Hausgrundstücks bzw. eine Insellage sei nicht zu besorgen, da diese durch ein dingliches Wegerecht auf dem Flurstück 6 gesichert sei und das Grundstück auch über das Flurstück 4 erschlossen werden könne; für die Erstkäuferin bestehe zudem die Möglichkeit, von dem Kaufvertrag durch das vereinbarte Rücktrittsrecht vollständig Abstand zu nehmen. Entsprechendes gelte für die Verkäufer, deren Interessen nur hinsichtlich der Wahl des Vertragspartners eingeschränkt würden. Diesen Interessen der Erstkaufvertragsparteien stehe mit größeren Gewicht gegenüber, dass die Vorkaufsfläche wegen ihrer Lage … und damit in der Nähe weiterer, in ihrem, der Beklagten, Eigentum stehender Flächen sowie der erörterten fachlichen Belange für Naturschutzmaßnahmen relevant sei, wobei diese einfacher durch sie, die Beklagte, selbst als Eigentümerin vorgenommen werden könnten. Zum Kaufpreis, den sie, die Beklagte, nach § 467 Satz 1 BGB i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG für die Vorkaufsfläche zu zahlen habe, verweist der Bescheid auf den sachverständig ermittelten Verkehrswert in Höhe von … Euro.
Am … Dezember 2022 erhoben die Kläger Widerspruch gegen den „Bescheid vom 18.11.2022“. Sie rügten im Wesentlichen:
Es sei – mangels hinreichender Bezeichnung von Schutzzweck und Schutzmaßnahmen in der Landschaftsschutzgebietsverordnung – bereits zweifelhaft, ob die Vorkaufsfläche gemessen an §§ 22, 26 BNatSchG wirksam unter Schutz gestellt sei. Die Erforderlichkeit der konkreten Vorkaufsrechtsausübung zum Schutze von Biotopen sei nicht nachvollziehbar begründet, da ein Bezug der Vorkaufsfläche zu gesetzlich geschützten Biotopen und den benannten geschützten Arten nicht ersichtlich werde. Der Verweis auf fachplanerische Entwicklungsziele im Landschaftsprogramm und der Karte Arten- und Biotopschutz bleibe ebenfalls abstrakt und decke sich nicht mit den Zielen der Landschaftsschutzgebietsverordnung. Der Vorkauf erfolge im Übrigen gleichsam auf Vorrat, da die Herstellung des Flächenverbunds, auf den erkennbar abgezielt werde, für den es aber etwa auch des Erwerbs des westlichen Nachbargrundstücks bedürfe, absehbar nicht erreicht werden könne. Der Vorkauf sei im Übrigen zur Erreichung der genannten Ziele ungeeignet, weil eine Umgestaltung des Flurstücks 3 – der Garten genieße Ensemble-Schutz – denkmalschutzrechtlich unzulässig sei. Außerdem sei die Ausübung des Vorkaufsrechts nur für einen Teil der verkauften Fläche hier unzulässig. Denn die Teilbarkeit des Vorkaufsrechts sei gesetzlich, nach § 66 Abs. 1 Satz 2 BNatSchG, nur für eine anders gelagerte Konstellation vorgesehen. Auch sei die Verkehrswertermittlung aus unterschiedlichen Gründen, auch methodisch, fehlerhaft; insbesondere ergäben sich, anders als der Sachverständige annehme, durch die Entnahme des Flurstücks 3 tatsächlich Nachteile – Verlust der Weitläufigkeit und der Erschließung zum B-Weg; Verringerung des gärtnerischen Werts des Ensembles – für das verbleibende Grundstück. Schließlich sei auch das Ermessen fehlerhaft ausgeübt worden. Dass von dem Zaun und dem befestigten Weg auf der Vorkaufsfläche Störungen auf das Landschaftsschutzgebiet ausgingen, sei eine Fehlbeurteilung, da nach § 5 Abs. 1 Buchst. b) LSGVO solche übliche, den Wohnbedürfnissen dienende Nutzungen unberührt blieben. Der auch die Vorkaufsfläche betreffende Denkmalschutz bleibe vollständig unberücksichtigt; die Kläger hätten als Denkmaleigentümer allerdings einen aus Art. 14 Abs. 1 GG folgenden Anspruch auf Erhaltung des Denkmalgegenstands. Nach der Stellungnahme des Denkmalschutzamts im Verfahren sei die bezweckte Umgestaltung der Gartenfläche aber nicht mit dem Garten-Denkmalschutz zu vereinbaren. Im Übrigen würde eine Biotopentwicklung, ggfls. mit hochwachsenden Gehölzen, auf der vorgelagerten Fläche auch das Villengebäude selbst in seinem Geltungsanspruch als Werk der Baukunst herabsetzen. Es sei zudem unzutreffend, dass die Erstkaufvertragsparteien bei dem angesetzten Teilkaufpreis keinen Wertverlust durch die Teil-Ausübung zu gewärtigen hätten, da die Wertbeurteilung des Sachverständigen die eintretende Wertminderung der Restflächen zu Unrecht nicht betrachte. Ob die Beklagte jemals eine die Erschließung sichernde Zuwegung über das Flurstück 4 schaffen werde, sei ungewiss; eine Zuwegung über das Flurstück 6 sei im Bestand unmöglich. Zu Unrecht werde auch nicht berücksichtigt, dass das öffentliche Interesse am Naturschutz in einem Landschaftsschutzgebiet weitaus weniger gewichtig sei als in einem Naturschutzgebiet.
Die Erstkäuferin erklärte mit Schreiben vom … Dezember 2022 gegenüber den Klägern unter Berufung auf die vertragliche Rücktrittsklausel den Rücktritt vom gesamten Erstkaufvertrag.
Mit notariellen Urkunden vom … Dezember 2022 (Urkundenverzeichnisnr. … und … des Notars … mit Amtssitz in …) wurden unter Bezugnahme auf den Rücktritt der Erstkäuferin zwischen den Erstkaufvertragsparteien zwei weitere Kaufverträge geschlossen. Damit verkaufte einerseits der Kläger zu 3. die Miteigentumsanteile an dem Hausgrundstück nebst zugehörigem Sondereigentum sowie das real abzuteilende Flurstück 2 (…) erneut an die Erstkäuferin (Urkunde …). Als Entgelt wurde ein Basis-Kaufpreis in Höhe von [ca. der Hälfte des Gesamtkaufpreises gemäß Erstkaufvertrag] vereinbart, der sich um [50 v.H.] erhöht, wenn das Flurstück 4 bis zum … nicht als öffentlich zugänglicher Weg errichtet und ein solches Vorhaben bis dahin nicht durch die zuständigen Behörden geäußert wird. Andererseits und ausdrücklich unabhängig davon wurde das nach der vorgesehenen Abschreibung des Flurstücks 2 auf dem o.g. Grundbuchblatt nurmehr allein gebuchte Flurstück 3 (die Vorkaufsfläche) zu einem Kaufpreis in Höhe von [ca. einem Viertel des Gesamtkaufpreises gemäß Erstkaufvertrag] erneut an die Erstkäuferin verkauft (Urkunde …). Dieser Kauf ist aufschiebend bedingt auf eine zugunsten der Vertragsparteien ergehende rechtskräftige Entscheidung aus dem hiesigen Rechtsstreit oder die Vorlage einer Vorkaufsrechtsverzichtserklärung oder ein Negativzeugnis hinsichtlich des Flurstücks 3, die für den Kauf verwendet werden kann.
… 2023 wurde die Realteilung des Gartengrundstücks durch Übertragung des Flurstücks 2 auf ein eigenes Grundbuchblatt vollzogen.
Mit Widerspruchsbescheid vom 14. Juni 2023 wies die Beklagte den Widerspruch „[i]n der Widerspruchssache […] wegen des Bescheides […] vom 18. November 2022“ zurück. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus:
Für das Bestehen eines Vorkaufsrechts gemäß § 66 BNatSchG und § 18a HmbBNatSchAG genüge die formelle Unterschutzstellung; diese sei hier entgegen der Ansicht der Kläger erfolgt. Der Ausübungsbescheid, auf den vollumfänglich Bezug genommen werde, begründe auch zutreffend die Erforderlichkeit der Vorkaufsrechtsausübung im Sinne des § 66 Abs. 2 BNatSchG. Der Schutzzweck der Landschaftsschutzgebietsverordnung sei zwar nicht gemäß § 22 Abs. 1 BNatSchG in derselben niedergelegt, da es sich um eine Rechtsnorm handle, die auf dem Reichsnaturschutzgesetz fuße, ergebe sich aber aus §§ 20 ff. BNatSchG in Verbindung mit den planerischen und naturschutzfachlichen Ausweisungen, maßgeblich dem nach § 4 HmbBNatSchAG aufgestellten Landschaftsprogramm. Aus diesen Quellen lasse sich herleiten, dass das Ziel des Landschaftsschutzes für das Grundstück eine naturschutzfachliche Entwicklung mit Erhöhung des Biotopwerts sowie ein perspektivischer Lückenschluss im Biotopverbund sei. Das Potential des Grundstücks zeige sich an der Einordnung als entwicklungsfähige Biotopfläche bei der letzten Biotopkartierung, an dem naheliegenden Eichenmischwald und an den in … in der Nähe bereits umgesetzten Aufwertungsmaßnahmen. Die im Ausübungsbescheid benannten geschützten Tierarten seien nicht ohne Bezug zum Grundstück aufgezählt worden; bekannte Fundorte dieser Spezies lägen maximal 350m von der Vorkaufsfläche entfernt. Eine Aufwertung der Fläche trage auch zum Erhalt und zu der Sicherung von Lebensraum dieser Tierarten bei. Der verhältnismäßige Kaufpreis sei nach gängigen und objektiven Methoden ermittelt worden. Der Sachverständige habe festgestellt, dass der separate Verkauf der Vorkaufsfläche keinen negativen Einfluss auf den Wert des Hausgrundstücks habe, vor allem weil das Flurstück 4 beide aktuell voneinander trenne. Dafür, dass es auf der Vorkaufsfläche zu einer hochwachsenden Bepflanzung komme, lägen keine Anhaltspunkte vor; der Charakter der Fläche solle laut der zuständigen Fachbehörde auch im Einklang mit dem Denkmalschutz erhalten bleiben. Es sei im Übrigen anerkannt, dass sich das Vorkaufsrecht auch nur auf Teile eines Buchgrundstücks beziehen könne. Die Ermessenserwägungen des Ausübungsbescheids werden insbesondere folgendermaßen ergänzt: Das öffentliche Interesse am Landschaftsschutz überwiege die privaten Belange der Kläger aus dem Eigentum bzw. der Vertragsfreiheit. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei für sie wenig belastend, da ihre Privatautonomie nur hinsichtlich des Vertragspartners eingeschränkt werde. Wegen der „Belastung“ des Grundstücks mit dem Vorkaufsrecht hätten die Erstkaufvertragsparteien im Übrigen auch nicht darauf vertrauen können, dass der Erstkaufvertrag zur Durchführung gelange. Ihnen stehe außerdem ein vertragliches Rücktrittsrecht zu, von dem die Erstkäuferin auch Gebrauch gemacht habe. Auf Seiten der Kläger habe besondere Beachtung gefunden, dass das Vorkaufsrecht nur über eines der Flurstücke ausgeübt werde. Dem sei aber entgegenzuhalten, dass ein Großteil des Grundstücks und insbesondere der mit der Wohnvilla bebaute Teil in ihrem Eigentum verbleibe, während der Vorkauf nur einen Teil betreffe, der wegen der Landschaftsschutzgebietsverordnung nicht bebaubar sei und den dort geltenden Vorschriften unterliege. Die Ausübung nur über diesen Teil sei weniger belastend für die Kläger und schon aus Gründen der Verhältnismäßigkeit vorzuziehen. Dass hieraus keine Nachteile erwüchsen, zeige sich auch daran, dass mit der Erstkäuferin bereits neue Kaufverträge über die Restflächen geschlossen worden seien; ein unmittelbarer Wertverlust sei hierbei nicht ersichtlich, da sich summiert der gleiche Kaufpreis ergebe, der auch im ursprünglichen Kaufvertrag vereinbart worden sei. Durch den Ausbau und die Fortführung des A-Wegs bleibe auch der Zugang zum Hausgrundstück gesichert. Schließlich verbleibe auch ein hinreichend großer Garten auf dem Hausgrundstück. Die Interessen der Kläger an der Erhaltung des denkmalgeschützten Ensembles müssten ebenfalls hinter dem öffentlichen Interesse an der Natur- und Landschaftspflege zurückstehen, da der Denkmalschutz bei der naturschutzfachlichen Entwicklung berücksichtigt werde.
Am 6. Juli 2023 haben die Kläger Klage erhoben.
Zu deren Begründung nehmen sie auf die Widerspruchsbegründung Bezug und vertiefen diese. Insbesondere bekräftigen sie, dass die Landschaftsschutzgebietsverordnung Altona-Südwest etc. unwirksam sei, weil sie entgegen § 22 Abs. 1 BNatSchG keinen hinreichend bestimmten Schutzzweck bezeichne, bzw. dass sich jedenfalls nicht erkennen lasse, dass die Verordnung die Entwicklung des Naturhaushalts bezwecke. Die beabsichtigte Entwicklung und Aufwertung stehe danach jedoch in keinerlei Beziehung zur Schutzgebietsverordnung und könne deshalb nicht im Sinne von § 66 Abs. 2 BNatSchG erforderlich sein. Die Auffassung der Beklagten, dass die Zwecke der Verordnung unmittelbar aus § 26 BNatSchG und den naturschutzfachlichen Planungen zu entnehmen seien, sei abzulehnen. Dies würde dazu führen, dass der Inhalt der Verordnung mit jeder Gesetzesänderung und jeder Änderung des Landschaftsprogramms wechseln würde. Sie rügen ferner, dass auch die Erwägungen des Widerspruchsbescheids aus unterschiedlichen Gründen ermessensfehlerhaft seien. Sie halten die Ausübung auch insgesamt für unverhältnismäßig, weil einer gewichtigen Einschränkung der Privatautonomie und dem handfesten Wertverlust des Restgrundstücks nur eine „äußerst vage Motivationslage“ der Beklagten gegenüberstehe. Der Ausübungsbescheid sei im Übrigen, wie sich aus Einzelheiten der Bescheidbegründung ergebe, dahin zu verstehen, dass die Beklagte den von ihr zu zahlenden Teilkaufpreis von … Euro mit Regelungswirkung hoheitlich festgelegt habe. Insoweit sei der Bescheid schon deshalb rechtswidrig, weil der Beklagten keine Preisbestimmungsbefugnis zukomme. Gegenüber den Klägerinnen zu 1. und 2. sei der Ausübungsbescheid schließlich bereits deshalb aufzuheben, da dieser richtigerweise nur gegen den Kläger zu 3. hätte ergehen dürfen, dessen Stellung als Testamentsvollstrecker gemäß § 2212 BGB die aktive Prozessführungsbefugnis der Erbengemeinschaft auch hier ausschließe.
Die Kläger beantragen,
die Bescheide vom 18.11.2022 und vom 25.11.2022 sowie den Widerspruchsbescheid vom 14.6.2023 aufzuheben, soweit damit das vermeintliche Vorkaufsrecht ausgeübt wird,
hilfsweise, die Bescheide vom 18.11.2022 und vom 25.11.2022 sowie den Widerspruchsbescheid vom 14.6.2023 aufzuheben, soweit damit der Teilkaufpreis bestimmt wird,
sowie, die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie führt unter Bezugnahme auf die angefochtenen Bescheide im Wesentlichen weiter aus:
Klargestellt werde, dass die Aussage zum Teilkaufpreis in den Bescheiden nur für den Fall gelten solle, dass die in den Bescheiden getroffene Regelung zum Vorkauf Bestand hat. Auch sei der Widerspruchsbescheid nicht als Änderung der Aussagen zum Verwendungszweck auszulegen; Einzelheiten der Gestaltung der Vorkaufsfläche seien notwendig der künftigen Entwicklung, die unter Beachtung der Denkmalschutzinteressen betrieben würde, vorbehalten. Die nur teilweise Ausübung des Vorkaufsrechts sei insbesondere nach der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2023 (4 C 2.22) als berechtigt anzusehen. Soweit die Kläger die Unmöglichkeit des Zugangs zum Hausgrundstück über das Flurstück 6 verwiesen, sei dies unzutreffend. Dort seien eine Hecke und ein Zaun vorhanden, die unproblematisch entfernt werden könnten. Im Übrigen bleibe es dabei, dass die Verlängerung des A-Wegs über das Flurstück 4 im Bebauungsplan vorgesehen sei; im Rahmen der Vorkaufsrechtsausübung komme es wegen der kurzen Ausübungsfrist insoweit nur darauf an, dass die Herstellung dieses Wegs zukünftig möglich sei. Entsprechende Maßnahmen würden nach Abschluss des Vorkaufsrechtsverfahrens umgesetzt. Ferner seien die Aussagen in den Bescheiden zu dem Teilkaufpreis nicht als Regelung zu verstehen, sondern als Darlegung ihrer Entscheidungsgrundlage. Da die Vorkaufsrechtsausübung in erster Linie Rechte der Eigentümer berühre, seien die Klägerinnen zu 1. und 2. als seinerzeitige und aktuelle Eigentümerinnen richtigerweise Adressaten des Ausübungsbescheids.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Gerichtsakte sowie die Sachakte der Beklagten und die Landschaftsschutzkarte zur Gemarkung …, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
A. Das Gericht kann ohne Beiladung der Erstkäuferin entscheiden. Ein Fall der aus Rechtsgründen notwendigen Beiladung im Sinne des § 65 Abs. 2 VwGO liegt nur vor, wenn ein Dritter am streitigen Rechtsverhältnis derart beteiligt ist, dass die Entscheidung auch ihm gegenüber nur einheitlich ergehen kann, d.h. wenn die Sachentscheidung gleichzeitig unmittelbar und zwangsläufig die Rechte des Beizuladenden gestaltet, bestätigt oder feststellt, verändert oder aufhebt. Dies ist hier mit Blick auf die Erstkäuferin nicht der Fall. Zwar belastet die Ausübung eines öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechts durch den vorkaufsberechtigten Hoheitsträger auch den jeweiligen Käufer, weil dessen Anspruch auf Eigentumsverschaffung nicht mehr (bzw. mit Blick auf die nur dingliche Sicherung des Übereignungsanspruchs des Vorkaufsberechtigten bei dem naturschutzrechtlichen Vorkaufsrecht gemäß § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG i.V.m. § 1098 Abs. 2 BGB: nicht mehr mangelfrei) erfüllt werden kann (vgl. BVerwG, Beschl. v. 15.2.2000, 4 B 10.00, juris Rn. 5; Beschl. v. 25.5.1982, 4 B 98.82, juris Rn. 3; OVG Hamburg, Urt. v. 21.3.2024, 2 Bf 62/23, n.v.); ebenso von Bedeutung ist, dass eine Aufhebung der Vorkaufsrechtsausübung durch das Gericht zu einem Aufleben der kaufvertraglichen Pflichten des Erstkäufers führen würde.
Eine solche beiladungsrelevante Wirkung auf die Rechtssphäre der Erstkäuferin ist nach den Umständen des vorliegenden Falls jedoch nicht festzustellen. Denn die Erstkäuferin hatte sich ihres zunächst bestehenden vertraglichen Anspruchs auf Eigentumsübertragung an der vorkaufsbetroffenen Grundstücksfläche begeben, indem sie bereits vor Erhebung der Klage von dem Erstkaufvertrag vom … 2022 zurückgetreten ist (vgl. § 346 Abs. 1 BGB). Zweifel an der Wirksamkeit ihrer Rücktrittserklärung bestehen nicht, zumal die Verkäuferseite in den späteren notariellen Urkunden vom … Dezember 2022 jeweils bestätigt hat, dass aufgrund der Rücktrittserklärung der zunächst geschlossene Kaufvertrag vom … 2022 nicht mehr zur Durchführung gelange. Die Notwendigkeit einer Beiladung wurde auch durch den späteren, wiederum über die vorkaufsbetroffene Fläche geschlossenen Kaufvertrag vom … Dezember 2022 nicht neu begründet. Zwar ist dessen Wirksamkeit auf den Ausgang des vorliegenden Klagverfahrens bedingt. Dieser Umstand führt aber ersichtlich nicht dazu, dass die die Erstkäuferin (wieder) am streitigen Rechtsverhältnis betreffend die Vorkaufsrechtsausübung anlässlich des ersten Kaufvertrags beteiligt wäre. Die (ohne Weiteres gegebenen) Auswirkungen dieses Rechtsstreits auf das neue, separate Kaufrechtsverhältnis sind hingegen nicht im o.g. Sinne unmittelbar und zwangsläufig. Denn die Verknüpfung beruht maßgeblich auf einer gerade nicht zwingenden privatautonomen Entscheidung der Erstkäuferin, die diese bewusst im Hinblick auf das Rechtsbehelfsverfahren der Kläger getroffen hat (vgl. OVG Münster, Beschl. v. 27.12.1972, III B 775/72, juris Ls. zum Fall einer gewillkürten Rechtskrafterstreckung durch Prozessvergleich).
B. Die mit dem Hauptantrag erhobenen Klagen sind als Anfechtungsklagen gemäß § 42 Abs. 1, 1. Alt. VwGO statthaft, auch im Übrigen zulässig (hierzu unter I.) und begründet (hierzu unter II.); einer Entscheidung über den Hilfsantrag bedarf es nicht.
I. Die Klagen sind zulässig.
1. Insbesondere liegt in dem Umstand, dass die Klage abweichend von dem ursprünglich wörtlich angekündigten Klageantrag nicht nur gegen den (der Klägerin zu 2. und dem Kläger zu 3. bekanntgegebenen) Ausübungsbescheid vom 18. November 2022, sondern auch gegen den (der Klägerin zu 1. bekanntgegebenen) Ausübungsbescheid vom 25. November 2022 gerichtet ist, keine an § 91 Abs. 1 VwGO zu messende Klageänderung, sondern die Klarstellung des schon bei Klageerhebung Gewollten (§ 88 VwGO). Bei der gebotenen Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont unter Berücksichtigung der Interessenlage der Kläger wird deutlich, dass den Klägern schon anfänglich daran gelegen war, die ihnen gegenüber geäußerte Vorkaufsrechtsausübung und vermeintliche Kaufpreisfestsetzung insgesamt zu beseitigen. Der Umstand, dass sie von den hierzu erlassenen Bescheiden nur denjenigen ansprechen, der den Klägern zu 2. und 3. bekanntgegeben worden ist, tritt schon deshalb in den Hintergrund, weil beide Bescheide in ihrer Regelungsaussage und ihrer Begründung inhaltsgleich sind. Aus entsprechenden Gründen muss das Vorverfahren im Sinne des § 68 Abs. 1 VwGO als auch hinsichtlich des Ausübungsbescheids vom 25. November 2022 ordnungsgemäß durchgeführt gelten, zumal auch der ergangene Widerspruchsbescheid in seiner Sachschilderung lediglich auf den Ausübungsbescheid vom 18. November 2022 Bezug nimmt, dabei aber auch den Widerspruch der Klägerin zu 1. in der Sache entscheidet.
2. Als Adressaten der Ausübungsbescheide sind die Kläger im Sinne von § 42 Abs. 2 VwGO klage- und insoweit auch prozessführungsbefugt.
a. Dies gilt zum einen hinsichtlich des Klägers zu 3. Die Ausübungsbescheide behandeln den Kläger zu 3. nicht nur als Bekanntgabe-, sondern als inhaltlichen Adressat der Vorkaufsrechtsausübung, indem sie ihn als „Verkäufer“ aufzählen, dessen eigene rechtliche Verhältnisse durch die Regelung des Bescheids gestaltet werden („ergeht gegenüber den Verkäufern folgender Ausübungsbescheid“). Die Vorkaufsrechtsausübung durch Verwaltungsakt wirkt (wie unter B. II. 1. a. näher erörtert) in der Weise privatrechtsgestaltend, dass zwischen dem Ausübungsgegner, d.h. hier jedenfalls dem Kläger zu 3., und dem Vorkaufsberechtigten ein zweiter, selbständiger Kaufvertrag zur Entstehung gebracht wird (sog. Zweitkaufvertrag). Schon wegen des ihm aufgedrängten Kaufvertrags kann der Kläger zu 3. geltend machen, dass ihn die Vorkaufsrechtsausübung in dem ihm nach § 2205 BGB i.V.m. dem Testament zugewiesenen, hier unbeschränkten Verwaltungsrecht über den Nachlass, zu dem das vorkaufsbetroffene Grundeigentum gehört, verletzt.
Dass die privatrechtsgestaltende Wirkung der Vorkaufsrechtsausübung zugleich (und vermögensrechtlich ausschließlich) Rechte der Klägerinnen zu 1. und 2. als Erbinnen betrifft, weil mit dem Zweitkaufvertrag die Verpflichtung begründet wird, das von ihnen ererbte Grundeigentum teilweise an die Beklagte zu veräußern, kann der Zulässigkeit der im Namen des Klägers zu 3. erhobenen Klage nicht entgegenstehen. Denn als Testamentsvollstrecker ist er hinsichtlich des Nachlasses nach den maßgeblichen bundesrechtlichen Bestimmungen über die Testamentsvollstreckung kraft Gesetzes – sei es gemäß § 2212, sei es gemäß § 2213 Abs. 1 Satz 1 BGB – prozessführungsbefugt (vgl. zur Anwendung im Verwaltungsprozess nur Weidlich, in: Grüneberg, BGB, 81. Aufl. 2022, § 2212 Rn. 1, § 2213 Rn. 1).
b. Zulässig sind auch die Klagen der Klägerinnen zu 1. und 2. Dem steht nicht entgegen, dass die Prozessführungsbefugnis des Testamentsvollstreckers eine ausschließliche ist, wenn der geführte Rechtsstreit im Sinne des § 2212 BGB die Geltendmachung eines seiner Verwaltung unterliegenden Rechts zum Gegenstand hat (sog. Aktivprozess). Denn die Klägerinnen zu 1. und 2. machen, wie sie klargestellt haben, mit ihren jeweiligen Klagen kein zum Nachlass gehöriges Recht geltend bzw. wollen nicht von diesem die Vorkaufsrechtsausübung abwehren. Vielmehr wenden sie sich außerhalb der Nachlassverwaltung dagegen, dass die Ausübungsbescheide sie ebenfalls als „Verkäufer“ aufzählen, d.h. als eigenständige Inhaltsadressaten behandeln (vgl.o.), und damit womöglich die Regelung treffen, dass der Zweitkaufvertrag auch mit ihnen geschlossen ist. Jedenfalls für dieses von der Nachlassverwaltung unabhängige Rechtsschutzbegehr bleiben die Klägerinnen zu 1. und 2. prozessführungsbefugt (vgl. VG München, Urt. v. 23.10.2019, M 19 K 18.343, juris Rn. 35). Ob die vorliegende Klage tatsächlich als solcher Aktivprozess des Nachlasses im Sinne von § 2212 BGB oder vielmehr als so genannter Passivprozess im Sinne von § 2213 Abs. 1 Satz 1 BGB einzuordnen ist, für den keine ausschließliche Zuständigkeit des Testamentsvollstreckers bestünde, kann daher dahinstehen (vgl. einerseits VG München, Urt. v. 23.10.2019, M 19 K 18.343, juris Rn. 34: Aktivprozess bei Anfechtungsklage gegen eine Vorkaufsrechtsausübung; andererseits BGH, Urt. v. 14.5.2004, V ZR 304/03, juris Rn. 17; OVG Münster, Urt. v. 24.10.1995, 15 A 3695/91, juris Rn. 8: Passivprozess auch in der Anfechtungssituation, sofern der maßgebliche Verwaltungsakt ein gegen den Nachlass gerichtetes Recht regelt).
c. Die Beschwer – sowohl des Klägers zu 3. als auch der Klägerinnen zu 1. und 2. – entfällt bekanntlich auch nicht deshalb, weil die Erstkäuferin nach der Vorkaufsrechtsausübung von dem anlassgebenden Erstkaufvertrag zurückgetreten ist und die Ausübung des Vorkaufsrechts damit „ins Leere“ ginge. Liegt ein rechtswirksamer Kaufvertrag erst einmal vor, ist das daraus erwachsene Gestaltungsrecht des Vorkaufsberechtigen in seinem Fortbestand unabhängig von dem rechtlichen Schicksal des ursprünglichen Kaufverhältnisses zwischen dem vorkaufsverpflichteten Verkäufer und dem Erstkäufer (OVG Hamburg, Urt. v. 21.3.2024, 2 Bf 62/23, n.v.; BGH, Urt. v. 1.10.2010, V ZR 173/09, juris Rn. 20; Urt. v. 11.2.1977, V ZR 40/75, juris Rn. 8; vgl. VGH München, Urt. v. 11.5.1994, 9 B 93.1514, juris Rn. 35).
II. Die Klagen sind begründet. Die angefochtenen Bescheide vom 18. und vom 25. November in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 14. Juni 2023 sind rechtswidrig, soweit damit ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird, und verletzen die Kläger in ihren Rechten (§§ 113 Abs. 1 Satz 1, 114 VwGO).
1. Die Vorkaufsrechtsausübung gegenüber dem Kläger zu 3. ist rechtswidrig und verletzt diesen und, was aus dem o.g. Grund für seine Klage ebenfalls erheblich ist, auch die Klägerinnen zu 1. und 2. in ihren Rechten.
Die von der Beklagten herangezogene und hier einzig näher in Betracht kommende Rechtsgrundlage für die Ausübung eines Vorkaufsrechts zu ihren Gunsten ist § 66 BNatSchG i.V.m. § 18a Abs. 1 HmbBNatSchAG. Nach § 66 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 bis 3 BNatSchG steht den Ländern, d.h. im Falle Hamburgs der Beklagten, an Grundstücken, die die dort genannten Merkmale erfüllen, ein Vorkaufsrecht zu. Liegen die Merkmale des Satzes 1 Nummer 1 bis 3 nur bei einem Teil des Grundstücks vor, so erstreckt sich gemäß § 66 Abs. 1 Satz 2 BNatSchG das Vorkaufsrecht nur auf diesen Teil. § 18a Abs. 1 HmbBSchAG bestimmt hierzu weiter, dass sich das Vorkaufsrecht der Beklagten nach § 66 BNatSchG neben den dort in Absatz 1 Satz 1 genannten Fällen auch auf Grundstücke erstreckt, die in Landschaftsschutzgebieten liegen. Das Vorkaufsrecht darf gemäß § 66 Abs. 2 BNatSchG nur ausgeübt werden, wenn dies aus Gründen des Naturschutzes und der Landschaftspflege einschließlich der Erholungsvorsorge erforderlich ist. Auf das Vorkaufsrecht finden gemäß § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG die §§ 463 bis 469, 471, 1098 Abs. 2 und 1099 bis 1102 BGB Anwendung.
Die hierauf gestützte Vorkaufsrechtausübung ist (jedenfalls materiell) rechtswidrig, weil der Beklagten hiernach keine Befugnis zustand, den Vorkauf – so wie geschehen – auf einen Teil eines der von dem Kläger zu 3. jeweils als ganze verkauften Grundstücke zu beschränken, obwohl diese sämtlich und mit ihrer gesamten Fläche von dem Vorkaufsrecht nach § 18a HmbBNatSchAG betroffen sind (hierzu unter a.); ferner, weil ihre Zielsetzung von dem Zweck des betroffenen Landschaftsschutzgebiets, das hier das Bestehen eines Vorkaufsrechts begründen soll, nicht gedeckt ist (hierzu unter b.). Darüber hinaus ist sie ermessensfehlerhaft erfolgt (hierzu unter c.).
Weiterhin keiner Entscheidung bedarf vor diesem Hintergrund, ob die in § 18a Abs. 1 HmbBNatSchAG seit dem 8. Februar 2020 (durch Gesetz v. 24.1.2020, HmbGVBl. S. 92) vorgesehene landesrechtliche Erstreckung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts auf Grundstücke in Landschaftsschutzgebieten, die in Hamburg bebaute Bereiche nicht nur vereinzelt einbeziehen, mit Bundes(verfassungs)recht vereinbar ist (offenlassend auch VG Hamburg, Urt. v. 16.5.2024, 7 K 4120/22, juris Rn. 46; Urt. v. 2.6.2023, 7 K 3377/21, juris Rn. 39).
a. Die Kammer hält auch unter Berücksichtigung des Beklagtenvorbringens in diesem Verfahren an ihrer Rechtsprechung fest, wonach dem Berechtigten keine Befugnis zukommt, das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht in der hier relevanten Konstellation nur teilweise auszuüben. Sie hat hierzu bereits ausgeführt (Urt. v. 16.5.2024, 7 K 4120/22, juris Rn. 47 ff.):
„Dem Gesetz lässt sich nach Auffassung der Kammer keine – wegen des Eingriffscharakters aber erforderliche – hinreichend bestimmte Ermächtigung entnehmen, den Gegenstand des Vorkaufs im Rahmen von § 66 BNatSchG und § 18a Abs. 1 HmbBNatSchAG in der Weise abweichend von dem Gegenstand des Erstkaufvertrags zu bestimmen, dass der Vorkauf nur auf einen Teil des verkauften Grundstücks beschränkt wird, obwohl das Vorkaufsrecht am gesamten Grundstück oder einer weitergehenden Teilfläche davon besteht. […]
Soweit Rechtsprechung und Schrifttum zu den städtebaurechtlichen Vorkaufsrechten nach §§ 24 ff. BauGB eine entsprechende Teilausübung (d.h. nicht nur, entsprechend § 66 Abs. 1 Satz 2 BNatSchG, die Beschränkung des Vorkaufs auf denjenigen Grundstücksteil, der mit einem bestimmten Vorkaufsrecht belastet ist [vgl. hierzu: BGH, Urt. v. 5.7.1990, III ZR 229/89, juris Rn. 25 zur notwendigen Begrenzung auf denjenigen Grundstücksteil, der im Bebauungsplan als Verkehrsfläche festgesetzt ist, und VGH München, Beschl. v. 8.4.2015, 15 ZB 13.2564, juris Rn. 22 zur Begrenzung auf die festgesetzte Maßnahmen- bzw. Ausgleichsfläche]), sondern darüber hinaus auf eine nach (pflichtgemäßem) Ermessen bestimmte geringere Teilfläche für zulässig halten (so BVerwG, Urt. v. 9.11.2023, 4 C 2.22, juris Rn. 13, 16 f. mit den Vorinstanzen zu § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB; OLG Hamburg -Senat für Baulandsachen-, Urt. v. 11.7.2012, 1 U 1/11, juris, zu § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB; Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, § 24 Rn. 151 f. [129. Lfg., Januar 2024], § 28 Rn. 90 [101. Lfg., Januar 2017]) überzeugt dies aus den nachstehend ausgeführten Gründen jedenfalls für das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht nicht (so wie hier auch im Falle städtebaurechtlicher Vorkaufsrechte: VGH München, Beschl. v. 14.10.2013, 1 ZB 12.1976, juris Rn. 20 zu § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB; OLG Celle -für Baulandsachen-, Urt. v. 16.3.2011, 4 U 146/10, juris Rn. 22 ff. zu § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB; OVG Münster, Urt. v. 19.4.2010, 7 A 1041/08, juris Rn. 127 ff. zu § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Werkstand: 152. Erg.-Lfg. Okt. 2023, § 28 BauGB Rn. 35, 39a; Grziwotz, in: BeckOK BauGB, 61. Ed., Stand: 1.1.2024, § 24 Rn. 9.3).
Mit der gesetzlichen Einräumung eines ‚Vorkaufsrechts […] an Grundstücken‘, für dessen Inhalt bzw. Ausübung grundsätzlich Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs bestimmend sind, ist nicht etwa schon von Vornherein, d.h. kraft des in Bezug genommenen Privatrechts, die Rechtsmacht zur Teilausübung im o.g. Sinn verbunden [hierzu unter (1)]. Eine solche Befugnis ergibt sich auch nicht spezifisch aus dem Naturschutzrecht [hierzu unter (2)].
(1) Der Vorkaufsberechtigte ist zwar befugt, das Vorkaufsrecht nach § 66 BNatSchG durch Verwaltungsakt auszuüben (VG Hamburg, Urt. v. 26.10.2018, 7 K 8334/16, juris Rn. 55 m.w.N.), was sich für den Bereich der Beklagten jedenfalls aus § 18a Abs. 2 Satz 2 HmbBNatSchAG ergibt. Dieser Verwaltungsakt tritt an die Stelle der privatrechtlichen Willenserklärung, die für die Ausübung eines Vorkaufsrechts sonst erforderlich wäre, und hat privatrechtsgestaltende Wirkung (vgl. OVG Lüneburg, Beschl. v. 20.1.2022, 4 LA 26/19, juris Rn. 2). Der materielle Gehalt des Vorkaufsrechts und die Rechtswirkungen seiner Ausübung richten sich allerdings im Wesentlichen und grundsätzlich unmittelbar nach den durch § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG für anwendbar erklärten Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (vgl. zu § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG: VG Hamburg, Urt. v. 2.6.2023, 7 K 3377/21, juris Rn. 58; OVG Lüneburg, a.a.O.; zur entsprechenden Regelung in § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB: BVerwG, Urt. v. 9.11.2023, 4 C 2.22, juris Rn. 11). Insbesondere kommt nach § 464 Abs. 2 BGB i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG durch die Vorkaufsrechtsausübung zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten, dem Verkäufer, zwar ein selbständiger Kaufvertrag zustande, der jedoch gemäß dem Grundsatz der Vertragsidentität inhaltlich weitestgehend dem zu entsprechen hat, was der Verkäufer mit dem Erstkäufer vereinbart hat. Der Vorkaufsberechtigte hat insbesondere den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen (§ 433 Abs. 2 BGB). Auch die wesentlichen Vorgaben für die Modalitäten der Ausübung richten sich in Abwesenheit öffentlich-rechtlicher Sonderregelungen nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (betreffend Vorkaufsfall, § 463 BGB; Ausübungsgegner, § 464 Abs. 1 Satz 1 BGB; Entbindung von der Form des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB, § 464 Abs. 1 Satz 2 BGB; Ausübungsfrist, § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB).
Ein Recht des Vorkaufsberechtigten, einen einzelnen Kaufgegenstand erst im Rahmen seiner Ausübungserklärung nach seinem Ermessen bzw. abhängig von seiner Motivation ‚aufzuspalten‘ und nur teilweise vorzukaufen, ist im Bürgerlichen Recht nicht vorgesehen. Vielmehr handelt § 463 BGB von dem Vorkaufsrecht in Ansehung ‚eines‘ bestimmten ‚Gegenstandes‘ und ordnet das Gesetz gerade insoweit (vorbehaltlich der hier nicht unmittelbar einschlägigen Ausnahmen der §§ 465 ff. BGB) die Identität zwischen Erst- und Zweitkaufvertrag an, also auch die Übernahme der kaufwesentlichen Abnahmeverpflichtung.
Soweit die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts eine ausreichende Rechtsgrundlage für eine durch den Vorkaufsberechtigten bestimmte Teilausübung in der analogen Anwendung von § 467 Satz 1 BGB sieht (so BVerwG, Urt. v. 9.11.2023, 4 C 2.22, juris Rn. 13 für die städtebaurechtlichen Vorkaufsrechte), worauf sich auch die Beklagte beruft, überzeugt dies jedenfalls im privatrechtlichen Kontext nicht (s.u. zur Frage, inwieweit aus der Vorschrift zugunsten eines Hoheitsträgers weitergehende Rechte hergeleitet werden können).
§ 467 Satz 1 BGB regelt nur den Fall, dass der Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, gemeinsam mit anderen, nicht vorkaufsrechtsbelasteten Gegenständen zu einem Gesamtpreis verkauft wird; dann ist von dem Berechtigten in Abweichung des Grundsatzes der Vertragsidentität (§ 464 Abs. 2 BGB) lediglich ein Teilkaufpreis zu entrichten. Die Regelung betrifft damit hinsichtlich der betroffenen Belange eine gänzlich andere Situation – den Verkauf einer Sachgesamtheit bei einer unterschiedlichen Belastung der einzelnen Sachen mit einem Vorkaufsrecht – als die vorliegende. Während es bei der Verbindung des vorkaufsrechtsbelasteten Gegenstandes mit weiteren Gegenständen um eine gewillkürte Entscheidung des Verfügungsberechtigten geht, der nach der Wertung des Gesetzgebers nicht die Wirkung zukommen soll, dem Vorkaufsberechtigten die Ausübung seines Rechts zu erschweren, wird mit einer Teilausübung eines Vorkaufsrechts dem Verfügungsberechtigten ein wesentlicher Teil seiner trotz des Vorkaufsrechts verbliebenen Verfügungsbefugnis über den – in aller Regel überdies auch nach der Verkehrsanschauung zusammenhängenden – Gegenstand genommen.
Dem Umstand, dass § 467 Satz 1 BGB nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei privatrechtlichen Vorkaufsrechten analog anzuwenden ist auf den Fall, dass mehrere Gegenstände, die jeweils zugunsten desselben Berechtigten mit einem Vorkaufsrecht belastet sind, zusammen verkauft werden, kommt hier keine andere Bedeutung zu. In solchen Fällen ist der Vorkaufsberechtigte nicht verpflichtet, hinsichtlich sämtlicher Gegenstände das Vorkaufsrecht auszuüben. Denn der Bundesgerichtshof entnimmt der Vorschrift das Prinzip, dass – im Interesse des Vorkaufsberechtigten, er möge nicht durch einen ‚Mengen(ver)kauf‘ an der Ausübung seines Vorkaufsrechts gehindert werden – das Vorkaufsrecht und nicht der den Vorkaufsfall auslösende Vertrag bestimmt, was der Berechtigte in Ausübung seines Rechts erwerben kann (vgl. BGH, Urt. v. 23. Juni 2006, V ZR 17/06, juris Rn. 22 ff.). Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat darüber hinaus klargestellt, dass sich bei einem Grundstück, das nur teilweise mit einem Vorkaufsrecht belastet ist, der durch die Ausübung entstehende Zweitkaufvertrag auf den belasteten Teil beschränkt und als Folge § 467 BGB analog Anwendung findet (Urt. v. 27. April 2016, VIII ZR 61/15, juris Rn. 63; vgl. auch Urt. v. 10.10.1969, V ZR 155/66, juris Rn. 13). Ersichtlich sind dies aber andere Fälle als der vorliegende, in dem es um die Befugnis zur vorkaufsrechtlichen Teilung eines einzigen Grundstücks unabhängig von der Reichweite des Vorkaufsrechts geht.
Für eine weitergehende, auch auf den vorliegenden Fall zu erstreckende Analogie sieht die Kammer mangels hinreichender Ähnlichkeit zur geregelten (bzw. zur als analog zu behandelnd anerkannten) Konstellation keine Grundlage. Dies ließe insbesondere außer Acht, dass der von § 467 BGB anerkannten ausnahmsweisen Durchbrechung des Grundsatzes der Vertragsidentität (§ 464 Abs. 2 BGB) ein im Gesetzgebungsverfahren umstrittener, spezifisch auf den darin beschriebenen ‚Mengen(ver)kauf‘ zugemessener Interessensausgleich zugrunde liegt (vgl. die bei BGH, Urt. v. 23. Juni 2006, V ZR 17/06, juris Rn. 23 nachgewiesenen Gesetzesmaterialien). Insoweit dient die Regelung dem Schutz des Erwerbsinteresses des Vorkaufsberechtigten, [das] in diesem begrenzten Umfang als vorrangig bewertet [wird]. Dass der Gesetzgeber bei der Frage einer freien, einseitig bestimmten Teil-Ausübungsbefugnis die Interessenabwägung ebenfalls zugunsten des Vorkaufsberechtigten getroffen hätte, lässt sich nicht begründen. Dem Berechtigten ein Wahlrecht nach Ermessen zu geben, nur Teile eines einzelnen Grundstücks dem Vorkauf zu unterwerfen, und ihm damit zugleich das Recht zuzuerkennen, den Verkäufer zur Veränderung der Grundstücksverhältnisse zu zwingen, geht in der Rechtsfolge qualitativ erheblich weiter; eine Übertragung auf die vorliegende Konstellation müsste daher auch die Interessen des Vorkaufsberechtigten gegenüber der Ausgangssituation nochmals stärker gewichten, als der Gesetzgeber dies bei § 467 BGB getan hat. Im Übrigen würde eine Analogie verkennen, dass in dem Fall des § 467 Satz 1 BGB, genauso wie in den von der zivilrechtlichen Rechtsprechung bisher analog behandelten Fällen, für den Verkäufer vorhersehbar ist, in welchem konkreten Umfang eine Teilausübung in Betracht kommt – nämlich bezogen auf bestimmte, ganze Sachen bzw. bezogen auf diejenigen vorab bestimmten Grundstücksteile, auf die sich das Vorkaufsrecht beschränkt. Dies wäre vorliegend gerade nicht der Fall.
(2) Ein weitergehendes Recht zur Teilausübung im o.g. Sinn enthalten § 66 BNatSchG und § 18a HmbBNatSchAG weder ihrem Wortlaut nach [hierzu unter (a)], noch kann es diesen Regelungen hinreichend bestimmt durch Auslegung bzw. im Rahmen eines Analogieschlusses entnommen werden [hierzu unter (b)].
(a) Insbesondere folgt diese Befugnis nicht aus § 66 Abs. 1 Satz 2 BNatSchG. Diese Vorschrift begrenzt logisch vorrangig das Bestehen des fraglichen Rechts von Vornherein auf bestimmte Flächen, trifft aber keine Regelung zu einer weitergehenden, ergänzenden Gestaltungsmacht des Berechtigten bei der Ausübung des Vorkaufsrechts. Insoweit regelt es zudem nur den Fall, dass die vorkaufsrechtsbegründenden Merkmale im Sinne von § 66 Abs. 1 Satz 1 BNatSchG (und, jedenfalls bei der gebotenen Auslegung, auch im Sinne von § 18a Abs. 1 HmbBNatSchAG) nur für einen Grundstücksteil gegeben sind, nicht aber den hier in Rede stehenden Fall, dass der Flächenerwerb zur Schonung öffentlicher Mittel auf eine fachlich besonders bedeutsame Teilfläche beschränkt werden soll. § 66 Abs. 1 Satz 2 BNatSchG verdeutlicht vielmehr, dass bei dem Vorkaufsrecht nach Satz 1 grundsätzlich das ganze (Buch-⁠)ück gemeint ist.
Auch der Wortlaut von § 66 Abs. 2 BNatSchG, der die besondere naturschutzrechtliche Ausübungsvoraussetzung normiert, lässt keinen Schluss auf eine Teilbarkeit der Ausübung zu. Im Gegenteil steht die Formulierung, wonach das Vorkaufsrecht ausgeübt werden darf, ‚wenn‘ und nicht etwa ‚soweit‘ dies erforderlich ist, im Einklang mit deren grundsätzlicher Unteilbarkeit; diese Wortwahl wäre hingegen verfehlt, sollte der Berechtigte die Gestalt der Vorkaufsfläche mit den die Ausübung inhaltlich rechtfertigenden Erwägungen variieren können. Dem lässt sich wiederum nicht entgegenhalten, dass in den Fällen des § 66 Abs. 1 Satz 2 BNatSchG eine teilflächenbezogene Ausübung möglich ist. Denn auch dann wird das (lediglich flächenbezogen beschränkte) Recht ungeteilt ausgeübt.
(b) Auch sonst sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass nach Bundesnaturschutzrecht dem Land bzw. nach hamburgischem Landesnaturschutzrecht der Beklagten allgemein eine Befugnis zur teilflächenbezogenen Ausübung zusteht.
(aa) Die Gesetzgebungsgeschichte zu § 66 BNatSchG bzw. § 18a HmbBNatSchAG bleibt zur Frage der Teilausübung in diesem Sinne, die in den Gesetzesmaterialien nicht diskutiert wird (vgl. BT-Drs. 16/12274, S. 76, hinsichtlich § 66 BNatSchG; Bü-Drs. 21/19411, S. 9 f., 21/16980, 20/2425, S. 1, hinsichtlich § 18a HmbBNatSchAG), unergiebig.
(bb) Die Gesetzessystematik zeigt demgegenüber ebenfalls, dass der Berechtigte hierzu nicht ermächtigt werden soll. Zu berücksichtigen ist die Systementscheidung des Gesetzgebers, der sich des privatrechtlichen Instituts des Vorkaufsrechts bedient und den vorkaufsberechtigten Hoheitsträger, anders als bei anderen hoheitlichen Erwerbsrechten, grundsätzlich und weitgehend auf die Ebene privatrechtlicher Gleichordnung verweist (s.o.; vgl., für die entsprechende Regelung in § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB, BVerwG, Urt. v. 9.11.2023, 4 C 2.22, juris Rn. 14, das in Abwesenheit eines eindeutigen Auslegungsbefunds von dem Grundsatz ausgeht, dass dem vorkaufsberechtigten Hoheitsträger keine weitergehenden Gestaltungsmöglichkeiten zuwachsen als einem privaten Vorkaufsberechtigten). Insoweit ist bedeutsam, dass der Gesetzgeber für solche Aspekte, die ihm als Abweichungen vom Privatrecht regelungsbedürftig erschienen, durch § 66 Abs. 3 Sätze 1-3 und 5, Abs. 4 ins Einzelne gehende Bestimmungen getroffen hat (und auch bei den für anwendbar erklärten BGB-Vorschriften eine Auswahl getroffen hat, nämlich § 470 BGB ausschließt). Das Gleiche gilt für den Landesgesetzgeber, der mit § 18a Abs. 2 HmbBNatSchAG eine weitere Abweichung von § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG i.V.m. § 464 Abs. 2 BGB regelt und diese dabei ausdrücklich als solche benennt. Dieser differenzierenden Regelungstechnik widerspräche es, (nur) zugunsten des naturschutzrechtlich vorkaufsberechtigten Hoheitsträgers eine weitere, ungeschriebene Durchbrechung des Grundsatzes der Vertragsidentität anzuerkennen, zumal wenn sie nicht nur akzidentielle Regelungen des Erstkaufvertrags, sondern den darin vorgesehenen Kaufgegenstand selbst beträfe (vgl. bereits VG Hamburg, Urt. v. 2.6.2023, 7 K 3377/21, juris Rn. 58 zur fehlenden allgemeinen Befugnis, einen [Teil-]Kaufpreis hoheitlich zu bestimmen). Auch hat der naturschutzrechtliche Gesetzgeber davon abgesehen, eine dem § 200 Abs. 1 BauGB ähnliche Regelung zu treffen, wonach die für Grundstücke geltenden Vorschriften entsprechend auch für deren Teile anzuwenden sind (wobei hier dahinstehen kann, ob im Bereich der städtebaurechtlichen Vorkaufsrechte allein aufgrund der Geltung dieser allgemeinen Vorschrift ein anderes Auslegungsergebnis gerechtfertigt ist).
(cc) Auch teleologische und an verfassungsrechtlichen Maßgaben orientierte Erwägungen rechtfertigen nicht die Auslegung, dass die einseitige Beschränkung der Vorkaufsrechtsausübung auf eine Teilfläche im hier relevanten Sinn möglich ist.
(aaa) Nicht zu verkennen ist zwar, dass das öffentliche, auch in Art. 20a GG verfassungsrechtlich verankerte Interesse am Natur- und Landschaftsschutz, welches das Bestehen des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts allgemein rechtfertigt und sich im Einzelfall schon wegen der tatbestandlichen Anforderungen aus § 66 Abs. 2 BNatSchG aktualisieren muss, für eine gewisse Ausweitung der Gestaltungsmöglichkeiten der öffentlichen Hand sprechen kann. Wegen der Selbstbeschränkung des Gesetzgebers auf das privatrechtlich geprägte Vorkaufsrecht kann diesem abstrakten öffentlichen Interesse aber wiederum nur unter Berücksichtigung des damit gewählten, auf Gleichordnung angelegten Regelungsrahmens Ausdruck verliehen werden. Mit dem Vorkaufsrecht beschränkt sich das Gesetz – in Abgrenzung etwa zur Enteignung – bewusst auf ein Instrument geringer Eingriffsintensität und sieht dafür auch nur niedrige Ausübungsvoraussetzungen vor; diesem Zuschnitt entspricht es, wie bereits ausgeführt, dem vorkaufsberechtigten Hoheitsträger keine Sonderrechte zuzusprechen (vgl. VG Hamburg, Urt. v. 2.6.2023, 7 K 3377/21, juris Rn. 58; Urt. v. 5.10.2022, 7 K 4429/21, juris Rn. 67 ff., jeweils m.w.N.). Angesichts dessen wäre es verfehlt, den normativen Rahmen des § 464 Abs. 2 BGB i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG schon deshalb zu durchbrechen, weil bei einer abstrakten Betrachtung das öffentliche Erwerbsinteresse aus Gründen des Naturschutzes und der Landschaftspflege gegenüber dem privaten Interesse an der unbeeinträchtigten Durchführung des Erstkaufvertrags als besonders gewichtig bzw. als gewichtiger gelten kann. Deshalb kann der Rechtsgedanke des § 467 Satz 1 BGB auch nicht anknüpfend an ein besonderes öffentliches Interesse am Natur- und Landschaftsschutz – und damit gleichsam erst recht – übertragen werden. Dem Vorrang des (konkreten) öffentlichen Interesses an der Ausübung kommt – entsprechend der Funktion des verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsprinzips als Grenze der Ausübung von Hoheitsgewalt, nicht als Ermächtigung hierzu – nur insoweit Bedeutung zu, als die den tatbestandlichen Voraussetzungen nach im gesetzlichen Rahmen erfolgende Vorkaufsrechtsausübung anderenfalls als Überschreitung des eingeräumten Ausübungsermessens oder, u.U., mangels fachlicher Erforderlichkeit (§ 66 Abs. 2 BNatSchG) rechtswidrig wäre.
(bbb) Eine Befugnis zur Teilausübung hinsichtlich eines einzelnen Grundstücks folgt in diesem Zusammenhang insbesondere nicht daraus, dass es sich dabei um ein ‚wesensgleiches Minus‘ gegenüber der Ausübung für den gesamten vorkaufsbelasteten Grundstücksteil handelte, die bei verfassungskonformem Verständnis des Gesetzes als milderes Mittel zur Schonung der Betroffenen möglich sein müsste (a.A. Sauthoff, in: Schlacke, GK-BNatSchG, 3. Aufl. 2024, § 66 Rn. 10; Döring, Grundstücksverkehr und öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte, 2020, S. 207 f.; ähnlich Meßerschmidt, Bundesnaturschutzrecht, 129. Aktualisierung, April 2016, § 66 BNatSchG Rn. 9; so zu den städtebaurechtlichen Vorkaufsrechten: Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, Werkstand: 129. Lfg. Jan. 2024, § 24 Rn. 151 ff., § 28 Rn. 90).
Das Verhältnismäßigkeitsgebot – das, vgl.o., als grundrechtlich und rechtsstaatlich begründete Grenze der Ausübung von Hoheitsgewalt gilt, nicht als Erweiterung einer Ermächtigung – wird gegebenenfalls dadurch gewahrt, dass der Vorkaufsberechtigte im Falle einer übermäßigen Belastung der Erstkaufvertragsparteien im Einzelfall von der Ausübung des Vorkaufsrechts absehen muss.
Ohnehin trifft es nicht zu, dass es sich bei der Teilausübung um eine ‚mildere‘, d.h. die Betroffenen unter Einbeziehung von Nebenwirkungen zumindest typischerweise weniger belastende Maßnahme handelt. Die Verhältnismäßigkeit des staatlichen Eingriffs durch das gesetzliche Vorkaufsrecht in die Eigentumsfreiheit gemäß Art. 14 Abs. 1 GG wird gerade auch dadurch gerechtfertigt, dass der Verkäufer sich ohnehin von dem Vorkaufsgegenstand trennen will, so dass der Eingriff weniger schwer wiegt (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.3.2024, 2 Bf 62/23, n.v.). Der Eingriff in die Eigentumsfreiheit des Verkäufers und Vorkaufsverpflichteten ist als gering zu bewerten, wenn sich der Vorkaufsverpflichtete dazu entschlossen hat, das Grundstück zu veräußern, und ihm nach Ausübung des Vorkaufsrechts lediglich ein anderer Vertragspartner in Form des solventen Hoheitsträgers zu den vereinbarten Vertragsbedingungen, aufgezwungen wird (vgl. OVG Berlin, Urt. v. 22.10.2019, OVG 10 B 9.18, juris Rn. 46 f.). Ein solcher geringfügiger und ohne Weiteres zu rechtfertigender Eingriff liegt jedoch bei der teilflächenbezogenen Ausübung nicht mehr vor (vgl. auch Döring, Grundstücksverkehr und öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte, 2020, S. 231 mit zutreffendem Hinweis auf die spürbare Interessenbeeinträchtigung).
Im Einzelnen:
Die Belastungsintensität der Vorkaufsrechtsausübung ist nicht etwa proportional zu der betroffenen Grundstücksfläche, sondern bestimmt sich maßgeblich nach ihrer Wirkung auf die Durchführung des Erstkaufvertrags. Dabei wirkt die Vorkaufsrechtsausübung belastend nicht allein auf den Erstkäufer, der der Sache nach nur eine Erwerbschance hat – darauf, dass der Berechtigte von seinem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht –, sondern auch und vor allem auf den verkaufenden Eigentümer, der seine grundrechtlich durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Veräußerungsfreiheit nicht mehr vollständig zur Geltung bringen kann. Bei der ‚Voll-⁠‘übung des Vorkaufsrechts wird die Erwerbschance des Erstkäufers vollständig frustriert, weil dieser (hier wegen § 1098 Abs. 2 BGB i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG) nicht vorrangig vor dem Vorkaufsberechtigten Eigentum erwerben kann; der Verkäufer kann hingegen seine Veräußerungsabsicht weitgehend, abgesehen von der Wahl des konkreten Vertragspartners, durchsetzen. Dies ist bei der Teilausübung grundlegend anders. Zwar kann es vorkommen, dass seitens des Erstkäufers der Teilerwerb des verkauften Grundstücks einem gänzlichen Nichterwerb vorzuziehen ist und diesem gegenüber die Teilausübung als milderes Mittel erscheint; schon dann ginge indes die Beeinträchtigung des verkaufenden Eigentümers durch die Teilausübung weiter, weil letzterer gezwungen wäre, sein Eigentum bei dem Vollzug der Kaufverträge, anders als von ihm vorgesehen, aufzuteilen. Entscheidend ist aber, dass ein auch auf einen bloßen Grundstücksteil bezogenes Erwerbsinteresse des Erstkäufers nicht regelhaft angenommen werden kann. Ob der jeweilige Erstkäufer die Restfläche noch erwerben möchte, oder ob der Erstkauf – sei es durch Ausübung eines vorsorglich vereinbarten Rücktrittsrechts; sei es wegen Eintritts einer auflösenden Bedingung auf die Ausübung des Vorkaufsrechts, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Zweifel in Grundstückskaufverträge, die in Kenntnis von Vorkaufsrechten abgeschlossen werden, hineinzulesen ist (Urt. v. 13.3.2009, V ZR 157/08, juris Rn. 17 m.w.N.); sei es durch die Ausübung des Mängelrechts nach §§ 437 Nr. 2, 323 Abs. 1 und 5 BGB –, vollständig scheitert, wird sich nach der individuellen Eigenart des in Rede stehenden Grundstücks hinsichtlich Nutzungsmöglichkeiten, Größe und Schnitt sowie der konkreten Verwendungsabsicht des Erstkäufers bestimmen. Nicht nur, aber insbesondere bei Grundstücken, die, wie hier, für eine Wohn- oder für eine bestimmte Freizeitnutzung vorgesehen sind, kann ein fortbestehendes Interesse des Erstkäufers an einem Teil-Erwerb dabei regelhaft, wie auch hier, nicht angenommen werden. D.h. bei einer typisierenden Betrachtung wird der verkaufende Eigentümer durch die Teilausübung mit dem erheblichen Risiko belastet, dass der Erstkäufer von der Durchführung des Erstvertrags hinsichtlich der Restfläche Abstand nimmt und ihn, den Verkäufer, sodann wieder das Vermarktungs- und Preisrisiko hinsichtlich einer verkleinerten Fläche trifft und er die Lasten des Restgrundstücks weiter zu tragen hat. Dann ist Folge der Teilausübung aber, dass dem Verkäufer, der das Eigentum an einem Grundstück zu bestimmten Bedingungen insgesamt veräußern möchte, das fortbestehende Eigentum an einem gegen seinen Willen veränderten Restgrundstück aufgedrängt wird. Es liegt auf der Hand, dass dies weder im Verhältnis zur Nichtausübung (d.h. zur vollständigen Durchführung des Erstkaufvertrags) noch im Verhältnis zur Ausübung für den gesamten Kaufgegenstand (d.h. zur Durchführung des Verkaufs lediglich unter Austausch des Vertragspartners) als weniger belastend gelten kann. Diese Folgen für den Verkäufer könnten auch durch eine (entsprechende) Anwendung des § 66 Abs. 1 Satz 3 BNatSchG nicht als hinreichend eindeutig ausgeglichen gelten. Denn der dort geregelte Anspruch des Grundstückseigentümers auf Erstreckung des Vorkaufs auf das gesamte Grundstück greift nicht bereits bei spürbaren wirtschaftlichen oder sonstigen Nachteilen – wie etwa einem sich realisierenden Preisrisiko oder zusätzlichen Vermarktungskosten hinsichtlich des Restgrundstücks –, sondern erst bei der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit eines weiteren Verbleibs des Restgrundstücks in seinem Eigentum (vgl. zu ähnlichem Landesrecht etwa VGH München, Beschl. v. 22.1.1999, 9 ZB 98.3475, juris Rn. 7: kein Erstreckungsanspruch, obwohl die Teilausübung den Seezugang des Restgrundstücks in wertrelevanter Weise aufhebt). Entsprechendes gilt für eine etwaige analoge Anwendung von § 467 Satz 2 BGB, wonach der Verpflichtete (im Falle des § 467 Satz 1 BGB) verlangen kann, dass der Vorkauf auf alle gemeinsam verkauften Sachen erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können. Denn auch dies soll nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – die Gebotenheit einer restriktiven Auslegung betonend – voraussetzen, dass sich infolge der Trennung des vorkaufsbelasteten Gegenstands kein adäquater Preis für die verbleibenden Sachen erzielen lässt (BGH, Urt. v. 27.1.2012, V ZR 272/10, juris Rn. 18; ebenso im Kontext der Teilausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts OVG Bautzen, Urt. v. 12.3.2020, 1 A 526/16, juris Rn. 59 ff.). Im Übrigen wäre ein solcher Erstreckungsanspruch auch deshalb ungeeignet, die Teilausübung als durchweg weniger belastungsintensiv erscheinen zu lassen, weil er es – als Gegenrecht – formell und materiell dem Eigentümer auferlegt, die Belastung geltend zu machen und im Zweifel nachzuweisen. Die größere Eingriffsintensität der Teilausübung wird auch nicht dadurch relativiert, dass diese in ihrer konkreten Gestalt für den Rechtsverkehr vorhersehbar wäre. Anders als in dem Fall, den § 66 Abs. 1 Satz 2 BNatSchG, dem Gebot der Rechtsklarheit folgend, ausdrücklich regelt – in dem das Vorkaufsrecht nur für einen Grundstücksteil ausgeübt werden kann, weil es von Vornherein wegen der Grenzen der Schutzgebietsausweisung nur für diesen besteht –, ist es bei der Anerkennung einer freien Befugnis zur Teilausübung gerade nicht vorherzusehen, dass das Vorkaufsrecht nur hinsichtlich eines Grundstücksteils ausgeübt wird, obgleich ein größerer Teil des verkauften Grundstücks von dem Vorkaufsrecht sachlich betroffen ist, und wie diese Teilfläche ggfls. konkret zugemessen wird.
Soweit sich der Kauf nur einer Teilfläche des verkauften Grundstücks durch den Vorkaufsberechtigten im Einzelfall wegen der Besonderheiten des Grundstücks bzw. der Verwendungsabsichten des Erstkäufers für alle Erstkaufvertragsparteien als weniger eingriffsintensiv und für den Berechtigten als ausreichend erweisen sollte, so können sie dem dadurch Rechnung tragen, dass sie auf die Ankündigung des Berechtigten hin, dieser erwäge einen Vorkauf, sei aber vor allem an einer Teilfläche interessiert, eine entsprechende ‚freihändige‘ Vereinbarung abschließen. Ein solches, am richtig verstandenen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz orientiertes Vorgehen entspricht, soweit ersichtlich, bereits jetzt der Praxis der Beklagten bei der Ausübung von Vorkaufsrechten.
(dd) Eine Ermächtigung zur teilflächenbezogenen Ausübung ergibt sich auch nicht aus der analogen Anwendung nicht unmittelbar einschlägiger naturschutzrechtlicher Vorschriften.
Angesichts des systematischen Ansatzes des Gesetzes zum naturschutzrechtlichen Vorkaufsrecht, der auf der Geltung der privatrechtlichen Regelungen aufbaut und Abweichungen davon differenziert regelt (vgl.o.), ist bereits nicht festzustellen, dass die Nichtregelung einer Teil-Ausübungsbefugnis im Rahmen des Bundesnaturschutzgesetzes bzw. des Hamburgischen Ausführungsgesetzes dazu planwidrig ist, was ein Analogieschluss aber voraussetzt. Die für eine Analogie allenfalls in Betracht kommenden Normen regeln aber auch von dem Vorliegenden so deutlich Abweichendes, dass sich ihre Regelungsaussage nicht übertragen lässt.
Eine Analogie zu § 66 Abs. 1 Satz 2 BNatSchG […] scheidet insoweit aus, weil die Vorschrift nicht die hier relevante Frage der Rechtsausübung zum Gegenstand hat, die vielmehr in § 66 Abs. 2 BNatSchG und in §§ 463 f. BGB geregelt ist (vgl.o.), sondern das Bestehen des Vorkaufsrechts und damit eine andere Rechtsfolge betrifft. Im Übrigen weicht die Interessenlage bei dem dort geregelten Fall von der im hier zu beurteilenden erheblich ab. § 66 Abs. 1 Satz 2 BNatSchG knüpft seine spezifische Wirkung – die Beschränkung des Vorkaufsrechts auf den vorkaufsbelasteten Grundstücksteil – an objektive, vorab bestimmte Kriterien; die Abgrenzung der geschützten Fläche wird zudem auf Grundlage einer Abwägungsentscheidung vorgenommen, die die Interessen der Grundeigentümer zu berücksichtigen hat, von den Betroffenen regelmäßig durch Stellungnahmen beeinflusst werden kann (vgl. aktuell § 11 HmbBNatSchAG) und auch hinsichtlich einer etwaigen Durchschneidung von Grundstücken dem Verhältnismäßigkeitsprinzip genügen muss. Die damit einhergehenden nachteiligen Wirkungen für die Erstkaufvertragsparteien werden insoweit durch ihre Vorhersehbarkeit und den vorab möglichen Rechtsschutz gemildert. Auch § 66 Abs. 2 BNatSchG kann […] nicht entsprechend herangezogen werden; diese Vorschrift zielt nicht auf einen weitergehenden Eingriff in die Rechte der Erstkaufvertragsparteien, sondern bezweckt umgekehrt eine Beschränkung der nach § 463 BGB i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG grundsätzlich freien Ausübungsbefugnis durch eine Bindung an fachlich schlüssige Gründe (vgl. die Ges.-Begr., BT-Drs. 16/12274, S. 76).“
Eine danach unzulässige Ausübungskonstellation war im maßgeblichen Zeitpunkt auch hier gegeben. Denn das von der Vorkaufsausübung allein betroffene Flurstück 3 (Garten) bildete gemeinsam mit dem Flurstück 2 (…) durch die Eintragung unter einer einheitlichen Nummer im Bestandsverzeichnisses des Grundbuchs ein einziges (Grundbuch-⁠)ück (zum Begriff vgl. etwa Heinze, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2018, Vor § 873 Rn. 15 f.) und damit auch im Sinne des § 66 BNatSchG (zur Maßgeblichkeit des Grundstücksbegriffs des Bürgerlichen Gesetzbuchs bei § 66 BNatSchG Sauthoff, in: Schlacke, GK-BNatSchG, 3. Aufl. 2024, § 66 Rn. 6). Für die danach maßgeblichen grundbuchrechtlichen Verhältnisse ist es ohne Belang, dass die beiden Grundstücksteile voneinander durch ein weiteres Grundstück räumlich getrennt liegen (vgl. § 5 Abs. 2 GBO).
Nichts anderes folgt daraus, dass das Flurstück 2 noch vor Erlass des Widerspruchsbescheids vom 14. Juni 2023 auf ein eigenes Grundbuchblatt abgeschrieben und dadurch sowohl das Flurstück 2 als auch das Flurstück 3 zu eigenständigen (Grundbuch-⁠)ücken geworden sind (vgl. § 2 Abs. 3 GBO). Seitdem könnte das Flurstück 3 nach dem anerkannten Verständnis zu § 467 Satz 1 BGB (vgl.o.) zwar auch dann tauglicher Gegenstand einer teilweisen Vorkaufsrechtsausübung sein, wenn es gemeinsam mit einem anderen Grundstück veräußert wird. Auf diese neue Sachlage kommt es indes nicht mehr an, weil sie erst nach dem für die Beurteilung der Ausübungsvoraussetzungen maßgeblichen Zeitpunkt eingetreten ist. Ob ein belastender Verwaltungsakt im Sinne des § 113 Abs. 1 VwGO rechtswidrig ist und den Kläger in seinen Rechten verletzt, beurteilt sich nach dem materiellen Recht, dem nicht nur die tatbestandlichen Voraussetzungen einer Ermächtigungsgrundlage selbst, sondern auch die Antwort auf die Frage zu entnehmen ist, zu welchem Zeitpunkt diese Voraussetzungen erfüllt sein müssen (st.Rspr., vgl. nur BVerwG, Urt. v. 31.3.2004, 8 C 5.03, juris Rn. 34 m.w.N.). Keiner Entscheidung bedarf vorliegend, ob es bereits aus Gründen der Rechtssicherheit insoweit auf den Zeitpunkt des Vorkaufsfalls, d.h. des Wirksamwerdens des Erstkaufvertrags, ankommen muss (in diesem Sinne VGH München, Urt. v. 1.10.2019 14 BV 17.419, juris Rn. 35; Urt. v. 11.5.1994, 9 B 93.1514, juris Rn. 34 ff.). Äußerstenfalls kann der Zeitpunkt des Ablaufs der Ausübungsfrist nach § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG maßgeblich sein. Die Vorkaufsrechtsausübung ist an diese materielle Ausschlussfrist gebunden; jedenfalls nach Fristablauf eingetretene Sachverhaltsänderungen können sie deshalb nicht mehr rechtfertigen (vgl. VGH Mannheim, Urt. v. 29.2.2024, 8 S 58/23, juris Rn. 64; OVG Koblenz, Urt. v. 22.3.2023, 1 A 10150/22.OVG, juris Rn. 38). Bei Ablauf der hiesigen Ausübungsfrist am 28. November 2022 war die Abschreibung des Flurstücks 2 aber noch nicht vollzogen.
b. Die Vorkaufsrechtsausübung war auch deshalb materiellrechtlich unzulässig, weil sie nicht im Sinne von § 66 Abs. 2 BNatSchG aus Gründen des Naturschutzes und der Landschaftspflege erforderlich war.
aa. Die Erforderlichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts im Sinne des § 66 Abs. 2 BNatSchG kann – anders als bei einer Enteignung, die nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreichbar ist – schon dann vorliegen, wenn mit dem Erwerb des Grundstücks durch die öffentliche Hand vorteilhafte Auswirkungen auf die in § 1 Abs. 1 BNatSchG bezeichneten und in den Folgeabsätzen konkretisierten Ziele des Schutzes der biologischen Vielfalt, der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes oder der Vielfalt, Eigenart oder Schönheit von Natur und Landschaft einschließlich ihres Erholungswertes angestrebt werden (vgl., auch zum Folgenden, VG Hamburg, Urt. v. 26.10.2018, 7 K 8334/16, juris Rn. 60 f. m.w.N.; OVG Lüneburg, Beschl. v. 25.10.2023, 4 LA 142/22, juris Rn. 6; VGH München, Urt. v. 1.10.2019, 14 BV 17.419, juris Rn. 35; OVG Berlin, Urt. v. 12.12.2013, OVG 11 B 18.12, juris Rn. 55; letztere beide zum jew. Landesrecht). Ausreichender Grund für die Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts ist dabei u.a. die Durchführung von Maßnahmen des Naturschutzes. Notwendig ist, dass die Behörde ihre Vorstellungen zur Verwirklichung der maßgeblichen Belange des Naturschutzes bei der Ausübung darlegt; ins Einzelne gehender Planungen bedarf es mit Rücksicht auf die kurze Ausübungsfrist hingegen nicht. Die Erforderlichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts setzt auch nicht voraus, dass hiermit die naturschutzfachlichen Ziele optimal und umfassend verwirklicht werden können. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist, zumindest bezogen auf den Naturschutz im engeren Sinne, vielmehr schon dann im Sinne des Gesetzes erforderlich, wenn die maßgeblichen Ziele durch die öffentliche Hand besser oder zuverlässiger als durch Privatpersonen verwirklicht werden können.
Hinsichtlich der durch Schutzerklärung unter Schutz gestellten Flächen im Sinne des § 66 Abs. 1 S. 1 Nrn. 1 und 2 BNatSchG sowie § 18a Abs. 1 HmbBNatSchAG, wie hier der Flächen in Landschaftsschutzgebieten, genügt indes nicht jeder beliebige Belang des Naturschutzes bzw. der Landschaftspflege, um die Vorkaufsrechtsausübung zu rechtfertigen. Es muss ein hinreichender innerer Zusammenhang zwischen den für die Ausübung maßgeblichen Belangen bzw. der dargestellten Verwendungsabsicht und dem mit der Schutzerklärung verfolgten Schutzzweck bestehen (VG Hamburg, Urt. v. 16.5.2024, 7 K 4120/22, juris Rn. 75; vgl. OVG Lüneburg, Beschl. v. 25.10.2023, 4 LA 142/22, juris Rn. 6; OVG Berlin, Urt. v. 12.12.2013, OVG 11 B 18.12, juris Rn. 55; Sauthoff, in: Schlacke, GK-BNatSchG, 3. Aufl. 2024, § 66 Rn. 21 f.; Gellermann, in: Landmann/Rohmer, Umweltrecht, Werkstand: 104. Erg.-Lfg., Juni 2024, § 66 BNatSchG Rn. 19; zu § 24 BauGB: BVerwG, Beschl. v. 25.1.2010, 4 B 53.09, juris Rn. 5). Dies folgt bereits daraus, dass – nicht zuletzt wegen des aus dem Rechtsstaatsprinzip, Art. 20 Abs. 3 GG, abgeleiteten Bestimmtheitsgebots von Normen, wonach Rechtsvorschriften so gefasst sein müssen, dass der Betroffene seine Normunterworfenheit und die Rechtslage so konkret erkennen kann, dass er sein Verhalten danach auszurichten vermag (vgl. BVerfG, Urt. v. 5.8.1966, 1 BvF 1/61; Beschl. v. 12.1.1967, 1 BvR 169/63, juris Rn. 17; Beschl. v. 6.5.2008, 2 BvR 336/07, juris Rn. 14; OVG Hamburg, Beschl. v. 26.9.2008, 4 Bs 96/08, juris Rn. 27), wegen des daraus ebenfalls folgenden Gebots der Normenklarheit und -wahrheit (vgl. BVerfG, Urt. v. 19.3.2003, 2 BvL 9/98 u.a., juris Rn. 63 f.; Beschl. v. 12.2.2003, 2 BvL 3/00, juris Rn. 115), wonach der Normgeber sich an dem für die Normadressaten ersichtlichen Regelungsgehalt einer Norm, insbesondere einer darin zum Ausdruck kommenden Zweckbestimmung, festhalten lassen muss, und auch mit Blick auf die nach Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Eigentümerbelange – bei der Vorkaufsrechtsausübung nur solche Ziele zur Geltung gebracht werden dürfen, die bereits in den Vorschriften angelegt sind, welche die Vorkaufsrechtsausübung ermöglichen. Anderenfalls wäre für die Eigentümer im Vorfeld von Grundstücksgeschäften nicht mehr konkret erkenn-⁠, geschweige denn sicher bestimmbar, ob (und, sollte man entgegen der oben dargelegten Auffassung der Kammer eine Teilausübung für zulässig erachten, auch inwieweit) bei einem formal unter Schutz gestellten Grundstück konkret mit einer Vorkaufsrechtsausübung zu rechnen ist.
Insbesondere beziehen sich das hier ausgeübte Vorkaufsrecht nach § 18a Abs. 1 HmbBNatSchAG und die Vorkaufsrechte nach § 66 Abs. 1 Nrn. 1 und 2 BNatSchG nur auf Grundstücke, die tatsächlich in einem Schutzgebiet liegen bzw. auf denen sich Naturdenkmäler befinden, nicht aber auf sämtliche Grundstücke, die die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Einbeziehung in das Gebiet bzw. einer Festsetzung als Naturdenkmal erfüllen, ohne bereits unter Schutz gestellt worden zu sein (vgl. hingegen § 40 Abs. 1 des Niedersächsischen Naturschutzgesetzes [v. 19.2.2010, Nds. GVBl. S. 104] für eine solche Konzeption). Es besteht auch nicht etwa, wie für Wasserparzellen nach § 66 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BNatSchG oder für Ufergrundstücke nach Art. 39 Abs. 1 des Bayerischen Naturschutzgesetzes (v. 23.2.2011, GVBl. S. 82) oder für bestimmte gesetzlich geschützte Biotope nach § 37 Abs. 1 Nr. 3 des früheren Hamburgischen Naturschutzgesetzes (i.d.F. v. 9.10.2007, HmbGVBl. S. 355 – im Folgenden: HmbNatSchG a.F.), unmittelbar aufgrund der ökologischen Eigenschaften des Grundstücks. Sind Grundstücke einem Vorkaufsrecht aber nicht schon wegen ihrer tatsächlichen Beschaffenheit unterworfen, sondern nur in Abhängigkeit von der normativ zu treffenden Entscheidung, das bei der Unterschutzstellung bestehende Ermessen (aktuell nach §§ 20 Abs. 2 BNatSchG, 10 Abs. 1 HmbBNatSchAG) aus bestimmten Gründen und beschränkt auf eine bestimmte Zielsetzung in Richtung einer Schutzerklärung auszuüben, ist mit dieser auch der Zielraum der Vorkaufsrechtsausübung abschließend bestimmt.
Für Grundstücke in Landschaftsschutzgebieten, wie hier, muss dies umso mehr gelten, als bei diesen – im Vergleich mit den anderen flächenbezogenen Schutzformen nach § 20 Abs. 2 BNatSchG – aus einem breiteren Spektrum nicht zwingend gleichlaufender, aber ähnlich gewichtiger und aus der vorgefundenen Situation sachlich konkret zu rechtfertigender Ziele (aktuell gemäß § 26 Abs. 1 BNatSchG) gewählt werden darf und auch die von der Beklagten im Widerspruchsbescheid betonte Schaffung eines Biotopverbunds im Sinne der § 20 Abs. 1, § 21 BNatSchG nicht gleichsam Ziel jedes Landschaftsschutzgebiets sein muss. Letzteres spiegelt sich im Übrigen bereits bundesgesetzlich in der abgestuften Listung der für den Biotopverbund tauglichen Flächen in § 21 Abs. 3 Satz 2 Nrn. 1-3 einerseits und Nr. 4 BNatSchG andererseits; diese zieht Landschaftsschutzgebiete, anders als etwa Naturschutzgebiete, nicht in ihrer Gänze, sondern ausschließlich in „Teilen“ in Betracht. Entsprechendes gilt für die von den angefochtenen Bescheiden in den Blick genommene Aufwertungszielsetzung, die § 26 Abs. 1 Nr. 1, 2. und 3. Var. BNatSchG („Entwicklung“ bzw. „Wiederherstellung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts“) lediglich alternativ („oder“) zu einer rein konservierenden naturschutzfachlichen Zielsetzung (§ 26 Abs. 1 Nr. 1, 1. Var. („Erhaltung […] des Naturhaushalts“) und den beiden weiteren fachlichen Zieldimensionen des § 26 Abs. 1 Nr. 2 („Landschaft“) und Nr. 3 („Erholung“) nennt.
Anderes, d.h. die Zulässigkeit einer Vorkaufsrechtsausübung ohne Rückbindung an die mit dem konkreten Landschaftsschutzgebiet zulässig verfolgten Zwecke (was in einem Spannungsverhältnis zu den rechtstaatlichen Anforderungen an die Normbestimmtheit, -⁠wahrheit und -⁠klarheit stünde und spezifisch an Art. 14 Abs. 1 GG zu messen wäre), ergibt sich auch nicht aus der Gesetzgebungsgeschichte des § 18a Abs. 1 HmbBNatSchAG. Zwar trifft es zu, dass das Vorkaufsrecht in Landschaftsschutzgebieten, wie es die Ausübungsbescheide sinngemäß geltend machen, durch das Dritte Gesetz zur Änderung des Hamburgischen Gesetzes zur Ausführung des Bundesnaturschutzgesetzes vom 24. Januar 2020 (HmbGVBl. S. 92) mit dem Ziel eingeführt wurde, den durchschnittlichen Biotopwert der hamburgischen Landesfläche durch Aufwertungsmaßnahmen zu erhöhen (Bü-Drs. 21/19411, S. 9 l.Sp.). Doch hatte der Gesetzgeber mit der Ausweitung des Vorkaufsrechts eine Lockerung der Ausübungsvoraussetzungen nicht erkennbar im Sinn. Die von der Bürgerschaft konsentierte Gesetzesbegründung verweist selbst auf die Geltung der „strengen Regularien des § 66 Abs. 2 BNatSchG“ und anerkennt den Zusammenhang zwischen den Gründen der Ausübung und den Zielen der Schutzverordnungen (a.a.O., r.Sp.). Eine etwaig beabsichtigte Lockerung der Ausübungsvoraussetzungen hätte sich vor allem nicht hinreichend im Gesetz niedergeschlagen. Die Motivation des hamburgischen Gesetzgebers bei der Einführung des § 18a Abs. 1 HmbBNatSchAG wäre für die Beurteilung der bundesrechtlich vorgegebenen Ausübungsvoraussetzungen nur dann relevant, wenn dieser insoweit von seiner Abweichungsgesetzgebungskompetenz aus Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GG Gebrauch gemacht, d.h. § 66 Abs. 2 BNatSchG insoweit durch Landesrecht ersetzt oder modifiziert hätte, was nicht ersichtlich ist. Die seinerzeitige Rechtsänderung bezog sich allein auf den Gegenstand des Vorkaufsrechts im Sinne des § 66 Abs. 1 BNatSchG (vgl. auch den auf Veranlassung der Beklagten veröffentlichten Hinweis in BGBl. I 2020, S. 261).
bb. An der so verstandenen Erforderlichkeit fehlt es vorliegend, weil die mit der Vorkaufsrechtsausübung verfolgte Verwendungsabsicht der Beklagten von der Zielsetzung der maßgeblichen Landschaftsschutzgebietsverordnung Altona-Südwest etc., gegen deren Rechtswirksamkeit bei dem hier vertretenen Verständnis keine durchgreifenden Bedenken bestehen, nicht gedeckt ist.
(1) Der Schutzzweck der Landschaftsschutzgebietsverordnung Altona-Südwest etc. beschränkt sich auf die Erhaltung des vorhandenen Landschaftsbildes unter ästhetischen Gesichtspunkten. Hierzu zählt in wesentlichen Teilräumen, auch hier, die Bewahrung eines Landschaftsensembles aus Parks und parkartigen Grünflächen, die der teils villenartigen Wohnbebauung zugeordnet sind, wobei es ersichtlich nicht zu den Zielen der Verordnung gehört, die prägend vorgefundenen Flächen abweichend von dem status quo umzugestalten.
Der in der Verordnung allerdings nicht ausdrücklich bezeichnete Schutzzweck kann hinreichend bestimmt und entsprechend den Anforderungen des § 22 Abs. 1 Satz 2 BNatSchG – an denen die Landschaftsschutzgebietsverordnung, anders als die Beklagte meint, nach dem Austausch ihrer Rechtsgrundlage durch Art. 2 § 3 Abs. 10 des Gesetzes zur Neuregelung des Hamburgischen Landesrechts auf dem Gebiet des Naturschutzes und der Landschaftspflege (v. 11.5.2010, HmbGVBl. S. 350) zu messen ist (vgl. ausführlich VG Hamburg, Urt. v. 27.2.2012, 7 K 685/10, juris Rn. 37 ff.) – durch Auslegung ermittelt werden (vgl. BVerwG, Beschl. v. 20.12.2017, 4 BN 8.17, juris Rn. 5; Beschl. v. 29.1.2007, 7 B 68.06, juris Rn. 13).
Kennzeichnend für den Schutzzweck ist in rechtlicher Hinsicht vor allem § 3 Abs. 1 LSGVO, der Vorhaben im Landschaftsschutzgebiet im Hinblick auf eine „Schädigung der Natur“, „Beeinträchtigung des Naturgenusses“ und „Verunstaltung des Landschaftsbildes“ einem Genehmigungsverfahren unterwirft. Diese Rechtsbegriffe offenbaren zwar nicht aus sich selbst heraus, auf welche Aspekte von Natur bzw. Landschaft sie abzielen. Sie sind auch nicht etwa eindeutig einzelnen Zieldimensionen des § 26 Abs. 1 BNatSchG zuzuordnen; insbesondere kann sich eine „Schädigung der Natur“ begrifflich auch auf negative Wirkungen auf die Eigenart oder Schönheit der Landschaft (§ 26 Abs. 1 Nr. 2; vgl. § 1 Abs. 4 Nr. 2 BNatSchG) beziehen, soweit nämlich die Natur in ihren Erscheinungsformen für die Eigenart und Schönheit der Landschaft wesentlich ist, und kann andererseits der Naturgenuss sowohl im Zusammenhang mit einer vorrangig auf die Naturgüter (§ 26 Abs. 1 Nr. 1), aber auch einer vorrangig auf das Landschaftsbild (§ 26 Abs. 1 Nr. 2) bezogenen Schutzrichtung relevant werden. Das Verständnis der Begriffe erhellt sich hier allerdings bei einer historischen Betrachtung unter Berücksichtigung des Umstands, dass die aktuell geltende Landschaftsschutzgebietsverordnung Altona-Südwest etc. ursprünglich aufgrund der gemäß Art. 123 GG fortgeltenden §§ 5 und 19 RNG erlassen worden war. Mit der Abwehr der „Schädigung der Natur“, „Beeinträchtigung des Naturgenusses“ und „Verunstaltung des Landschaftsbildes“ nimmt sie auf die Begrifflichkeiten dieser früheren Rechtsgrundlage Bezug.
Nach § 5 Satz 1 RNG konnten dem Schutz des Gesetzes „ferner“, d.h. über den in § 4 RNG geregelten Naturschutz hinaus, „sonstige Landschaftsteile“, die „zur Zierde und zur Belebung des Landschaftsbildes beitragen oder im Interesse der Tierwelt, besonders der Singvögel und der Niederjagd, Erhaltung verdienen (z.B. Bäume, Baum- und Gebüschgruppen, Raine, Alleen, Landwehre, Wallhecken und sonstige Hecken, sowie auch Parke und Friedhöfe)“ unterstellt werden. Der Schutz konnte sich nach § 5 Satz 2 RNG „auch darauf erstrecken, das Landschaftsbild vor verunstaltenden Eingriffen zu bewahren.“ Nach § 19 RNG konnte die zuständige Behörde Anordnungen im Sinn des § 5 treffen, wobei sich die Anordnungen nach § 19 Abs. 2 Satz 1 RNG „auf die Landschaft selbst beziehen“ konnten, „soweit es sich darum handelt, verunstaltende, die Natur schädigende oder den Naturgenuss beeinträchtigende Änderungen von ihr fernzuhalten.“ Flächenbezogener Landschaftsschutz war damit, in §§ 5 Satz 2 und 19 Abs. 2 RNG, nur zum Schutz des Landschaftsbildes als solchen vorgesehen, während der in § 5 Satz 1 RNG erwähnte Schutz von „Landschaftsteilen“ im Interesse der Tierwelt sich auf kleinflächige Naturphänomene bzw. Einzelschöpfungen bezog (vgl. BVerwG, Urt. v. 12.7.1956, I C 91.54, juris Rn. 10; Urt. v. 26.3.1955, I C 101.53, juris Rn. 35; OVG Hamburg, Urt. v. 20.4.1953, Bf.I 385/52, GE 367, S. 29 UA [insoweit nicht veröffentlicht bei juris]; Weber, Das Recht des Landschaftsschutzes, 1938, S. 12 f., 32). Schon aus diesem Abgleich mit der einschlägigen Ermächtigungsgrundlage ergibt sich, dass bei dem Erlass der Landschaftsschutzgebietsverordnung Altona-Südwest etc. nur dieser Schutzzweck im Vordergrund stand (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 20.4.1953, Bf.I 385/52, GE 367, S. 30 f. UA [insoweit nicht veröffentlicht bei juris] zur Auslegung der entsprechenden Begriffstrias in der Verordnung zum Schutz von Landschaftsteilen in den Gemarkungen Fischbek und Neugraben [v. 12.3.1948, hbL I 791-]; VGH Mannheim, Beschl. v. 8.12.1997, 5 S 3310/96, juris Rn. 16 m.w.N., zum dortigen Landesrecht; Mühlbauer, in: Lorz/Konrad/ders./et al., Naturschutzrecht, 3. Aufl. 2013, § 26 BNatSchG Rn. 20). Auch innerhalb dieser auf das Landschaftsbild beschränkten Zielsetzung ging es dem Reichsnaturschutzgesetz im Übrigen um die Bewahrung der vorgefundenen Eigenart und Schönheit, nicht um eine Neugestaltung der Landschaft (vgl. Weber, a.a.O., S. 13).
Der vorgenannte Zusammenhang ist für das Verständnis der Landschaftsschutzgebietsverordnung weiterhin aktuell, obwohl ihre Rechtsgrundlage durch das Neuregelungsgesetz auf § 10 Abs. 1 HmbBNatSchAG i.V.m. § 26 BNatSchG umgestellt wurde. Denn es ist nicht ersichtlich, dass der Landesgesetzgeber dabei den Schutzzweck verändert hätte (zumal die o.g. Zielsetzung auch im Rahmen von § 26 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG weiterhin zulässig ist). Dies gilt schon deshalb, weil an dem Text, der dem Auftrag der §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 26 Abs. 2 BNatSchG folgend das materielle Schutzregime der Verordnung beschreibt, keine Veränderungen vorgenommen wurden, während der Wille zur Rechtskontinuität insgesamt deutlich hervortritt. Der Austausch der Rechtsgrundlage erfolgte anlässlich des Inkrafttretens des Bundesnaturschutzgesetzes und wurde gleichartig für sämtliche in Kraft befindliche untergesetzliche Regelungen des Landesnaturschutzrechts vorgenommen (vgl. zur Baumschutzverordnung a.F.: OVG Hamburg, Beschl. v. 28.5.2014, 2 Bf 139/12.Z, juris Rn. 11) und ließ eine hinreichend bestimmte Neuorientierung der jeweiligen Zielsetzungen auch sonst nicht erkennen. Vielmehr betont die Gesetzesbegründung zum Neuregelungsgesetz, dass dessen Artikel 2 auf „Überleitung und damit Erhalt aller […] Unterschutzstellungen“ gerichtet sei und es insoweit um die „Beibehaltung bewährter bisheriger Regelungen“ gehe (Bü-Drs. 19/5988, S. 2). Hätte der verordnungsändernde Gesetzgeber bezweckt, die Schutzrichtung der Unterschutzstellung und damit ihren Inhalt wesentlich zu verändern – was das Erfordernis begründet hätte, die Regelungen des Schutzregimes und den Gebietsumgriff neu abzuwägen –, so hätte dies angesichts der erheblichen Folgen jedoch erkennbar werden müssen.
Der oben beschriebene Schutzzweck findet Bestätigung in dem Katalog der Regelbeispiele genehmigungsbedürftiger Vorhaben in § 3 Abs. 1 Satz 2 LSGVO. Denn diese ausdifferenzierte Aufzählung beschränkt sich im Einklang mit einem auf die Wahrung des vorgefundenen Landschaftsbilds bezogenen Schutzzweck auf Vorhaben, die optisch deutlich hervortreten bzw. die prägend wahrnehmbare Landschaftsbestandteile verändern können (Neubauten, Veränderungen an Außenseiten von Baulichkeiten; Freileitungen; Bild- und Schrifttafeln; Veränderungen der Bodengestalt; Beseitigen von Hecken, Bäumen, Gehölzen und Wäldern; Austrocknen von Teichen und Tümpeln; Ziehen anderer Nutzungen als solche der Garten-, Land- und Forstwirtschaft oder der üblichen Wohnnutzung), was den Schluss rechtfertigt, dass die Verordnung tatsächlich nicht über den von der ursprünglichen Ermächtigungsgrundlage vorgegebenen Zweck hinausgehen will. Ausweislich der auf die Tier- und Pflanzenwelt bezogenen Entnahme- und Störungsverbote in § 2 Abs. 1 Buchst. e)-g) LSGVO wird allerdings ersichtlich, dass die Verordnung in diesem Rahmen auch die Ausstattung der Landschaft mit den Naturgütern Tieren und Pflanzen und im Hinblick auf das besondere Verbot, Nester, Eier, Larven und Puppen zu entnehmen oder zu stören, auch deren Regenerationsfähigkeit erhalten soll, ohne dass diese allgemein gehaltenen und unterschiedlichen Haupt-Zielrichtungen dienlichen Verbote – hinsichtlich derer die Unberührtheitsklausel in § 5 LSGVO zumal umfangreiche Freistellungen vorsieht (vgl.u.) – aber für sich das Gewicht besäßen, ein anderes Verständnis des Schutzzwecks insgesamt zu begründen.
Dies entspricht im Übrigen auch der Zielsetzung, die in der vom Verordnungsgeber konsentierten Begründung zum Landschaftsschutzgebiet genannt wird. Danach wurde das Gebiet „wegen seiner Schönheit und heimatlichen Bedeutung“ zum Landschaftsschutzgebiet erklärt (Senatsdrs. 490/1962 v. 1.10.1962, S. 1).
Anhaltspunkte für eine auf eine naturnähere, die ökologischen Bedingungen auf den betroffenen Flächen verändernde Entwicklung ausgerichtete Zielsetzung gibt es demgegenüber nicht. Die Verordnung sieht etwa auch von Handlungsgeboten oder der Auferlegung von Duldungspflichten ab, die für die Verfolgung einer Entwicklungszielsetzung auf den seit jeher zu großen Teilen in Privateigentum stehenden Flächen des Schutzgebiets regelmäßig erforderlich wären.
Insbesondere ist nicht zu erkennen, dass der Schutzzweck der Verordnung dahin geht, in den besiedelten Bereichen des Schutzgebiets, die einen nicht unwesentlichen Anteil der Gesamtfläche ausmachen, die bestehende Zuordnung von Gartenanlagen zu Wohngebäuden oder die gärtnerische Ordnung der bildprägenden Flächen selbst aufzuheben. Das Nebeneinander von großzügigen Parkanlagen, ebenfalls weiträumigen privaten parkartigen Gärten und teils herrschaftlichen Wohngebäuden sind für die Eigenart und Schönheit des Landschaftsbilds des hier betroffenen (besiedelten) Teils von Elbhang und Elbufer vielmehr konstitutiv (vgl. etwa den Erläuterungsbericht zum Landschaftsprogramm, S. 110, 43; siehe auch die Begründung des Bebauungsplans …, S. …). Die weitreichende Freistellung der „üblichen“ den Wohnbedürfnissen dienenden Nutzung sowie von Grünpflegemaßnahmen von den Vorgaben der Verordnung in § 5 Abs. 1 Buchst. b) und g) LSGVO ist vor diesem Hintergrund nicht als dem Schutzzweck gegenläufige Ausnahme aus Gründen der Verhältnismäßigkeit, sondern als Hinweis darauf zu lesen, dass die Verordnung die vorhandene ortsübliche menschliche Landnutzung, gerade in Gestalt der privaten Wohn- und Gartennutzung, als dem geschützten Landschaftsbild zugehörig betrachtet.
Verfehlt ist demgegenüber der Ansatz der angefochtenen Bescheide, wonach die Schutzrichtung der Landschaftsschutzgebietsverordnung unmittelbar aus dem Programm des § 26 Abs. 1 BNatSchG zu entnehmen sei. Dies lässt außer Acht, dass diese Vorschrift, wie oben dargelegt, den Verordnungsgeber nicht zwingt, in jedem Fall sämtliche der dort oder in § 1 BNatSchG als zulässig benannten, unterschiedlichen Ziele zu verfolgen, sondern lediglich die Voraussetzungen bzw. Grenzen einer Unterschutzstellung als Landschaftsschutzgebiet regelt, innerhalb derer die jeweils aus der Situation zu rechtfertigenden konkreten Ziele bestimmt werden könnten. Ihr kann m.a.W. keine schlüssige Aussage dazu entnommen werden, welchen Schutzzweck eine konkrete Unterschutzstellung verfolgt, weshalb § 22 Abs. 1 Satz 2 BNatSchG die Schutzzweckbestimmung auch ausdrücklich als notwendiges Element der Schutzerklärung aufzählt. Soweit die Beklagte ferner davon ausgeht, dass sich die Zielsetzung des Schutzgebiets aus später erstellten fachlichen Planungsinstrumenten, insbesondere dem Landschaftsprogramm im Sinne des § 4 Abs. 1 HmbBNatSchAG (v. 14.7.1997, HmbGVBl. S. 363, m.spät.Änd.) ergebe, übersieht dies ebenfalls den Gehalt des § 22 Abs. 1 Satz 2 BNatSchG. Der Schutzzweck kann ohnehin schon deshalb nicht erst aufgrund nachträglicher fachlicher Planungen bestimmt werden, weil er, vgl.o., Bezugspunkt für die sachliche Rechtfertigung der getroffenen Regelungen und des konkreten Gebietsumgriffs ist. Darüber hinaus würde der Ansatz der Beklagten die gesetzlich vorgegebene Zuständigkeitsordnung missachten: Die Erklärung, welche konkreten Flächen mit welchem Schutzzweck und -regime unter Schutz gestellt werden – und damit auch eine diesbezügliche Änderung –, ist allein dem Senat der Beklagten zugewiesen, der insoweit durch Rechtsverordnung handelt (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 HmbBNatSchAG i.V.m. § 22 Abs. 1 BNatSchG), nicht der zuständigen Fachbehörde, die ggfls. weitere Planungen entwickelt, und auch nicht der Hamburgischen Bürgerschaft im Rahmen der Feststellung des Landschaftsprogramms (§ 5 Abs. 3 Satz 1 HmbBNatSchAG).
Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass das dargelegte, auf das äußere Bild der konkreten Landschaft beschränkte Verständnis der Schutzzielbestimmung dem entspricht, was von anderen Dienststellen der Beklagten auch öffentlich vertreten wird. So wird von der Behörde für Umwelt, Klima, Energie und Agrarwirtschaft im Rahmen ihrer allgemeinen Bürgerinformation zum Landschaftsschutz erläutert, dass sich die älteren Landschaftsschutzgebiete, auch die in den 1960er Jahren in Hamburg errichteten betreffend „z.B. Elbhang“, „im [W]esentlichen den Schutz des Landschaftsbildes zur Sicherung seiner Funktion für die Erholung“ zum Ziel gesetzt hätten (https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/bukea/themen/naturschutz/landschaftsschutzgebiete-52280; siehe auch den Erläuterungsbericht zum Landschaftsprogramm, S. 63). In der Senatsbegründung zu § 18a Abs. 1 HmbBNatSchAG wird ausgeführt, dass die „Landschaftsschutzverordnungen in Hamburg […] größtenteils […] nicht den heutigen fachlichen Anforderungen an ein steuerungsrelevantes Schutzinstrument“ entsprächen und aktualisiert werden sollten, um der Entwicklung des Biotopverbunds und der Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts zu dienen (Bü-Drs. 21/19411, S. 12).
(2) Die Verwendungsabsicht der Beklagten ist ohne hinreichenden Zusammenhang zu dieser Zielsetzung und orientiert sich an einem unabhängig davon entwickelten Ansatz zur Aufwertung von Biotopflächen.
Nach der Darstellung der angefochtenen Bescheide zielt die Beklagte darauf, die Vorkaufsfläche naturschutzfachlich (bis hin zu einem gesetzlich geschützten Biotop im Sinne des § 30 BNatSchG) aufzuwerten und ihr damit eine ökologische Qualität zu verleihen, die diese – insoweit als „verarmt“ und „entwicklungsfähig“ eingestuft – bislang nicht besitzt (Ausübungsbescheide, S. …). Vorgesehen ist für die Vorkaufsfläche die Entfernung von Störungsquellen, als welche u.a. die gepflasterte Zuwegung zum Hausgrundstück und die vorhandene Einfriedung ausgemacht werden (Ausübungsbescheide, S. …); sie ist dabei auch gegen die bloße Anwesenheit von Menschen und die Verwendung von Arbeitsgeräten auf der Fläche (a.a.O., S. …), im Ergebnis gegen die bisherige Nutzung als gärtnerisch gestalteter Hausgarten gerichtet (a.a.O., S. …; Widerspruchsbescheid, S. …). Die umzusetzenden Maßnahmen sollen zu dem Ziel beitragen, vernetzte Gehölzstrukturen, Gras- und Staudensäume und Vogelbruthabitate sowie Fledermausquartiere zu entwickeln (a.a.O., S. …). Soweit der Widerspruchsbescheid formuliert, dass der Charakter des Grundstücks dadurch nicht gestört und Maßnahmen denkbar seien, bei denen der Charakter des Denkmal-Ensembles erhalten bleibe (dort S. …), kann dem keine Verbindlichkeit beanspruchende Eingrenzung des Verwendungszwecks entnommen werden, weil auch der Widerspruchsbescheid auf die zunächst dargelegte Zielsetzung weiterhin vollumfänglich verweist (dort S. …). Dies hat auch die Beklagte in der mündlichen Verhandlung klargestellt. Ob Änderungen des Verwendungszwecks im Rechtsbehelfsverfahren für die gerichtliche Kontrolle der Vorkaufsrechtsausübung überhaupt von Belang sein können, bedarf daher vorliegend keiner Entscheidung.
Damit liegt nicht nur die Zweckbestimmung der Vorkaufsrechtsausübung außerhalb der Schutzzwecke des Landschaftsschutzgebiets, sondern stellen sich die konkret vorgesehenen Maßnahmen in ihrer gestalterischen Wirkung als dazu im Ergebnis gegenläufig dar. Denn es sollen auch solche Merkmale – die gärtnerische Pflege an sich; Einfriedung; Zuwegung; Aufenthaltszonen für Menschen – so weit wie möglich beseitigt werden, die die Fläche bislang als einen weiträumigen, parkähnlichen Hausgarten und damit als örtlich charakteristisches Landschaftselement erscheinen lassen. Dem kann nicht entgegengehalten werden, dass es schon bisher an einer gesicherten Zuordnung der Vorkaufsfläche zum Hausgrundstück fehlte, weil diese (nur aktuell unsichtbar) durch ein drittes Grundstück, das Flurstück 4, voneinander getrennt sind und angesichts der Ausweisung des trennenden Grundstücks als öffentliche Verkehrsfläche im geltenden Bebauungsplan perspektivisch ohnehin mit einer optisch wahrnehmbaren Trennung zu rechnen wäre. Denn nach den örtlichen Verhältnissen wären Garten- und Hausgrundstück auch im Falle einer optisch wahrnehmbaren Trennung durch einen auf dem Flurstück 4 verlaufenden Weg – auch aus der Sicht eines verständigen Dritten – als zusammengehörig zu betrachten. [Wird unter Bezug auf die örtlichen Verhältnisse ausgeführt.]
Da sich die Vorkaufsrechtsausübung selbst bei Durchführbarkeit der beschriebenen Verwendungsabsicht als nicht erforderlich erweist, bedarf es keiner Entscheidung, inwieweit die im Ausübungsverfahren intern geäußerte Einschätzung des Denkmalschutzamts der Beklagten, wonach Veränderungen an der Gartenfläche hier denkmalschutzrechtlich unzulässig, d.h. mit §§ 7, 9 Abs. 2 des Denkmalschutzgesetzes (v. 5.4.2013, HmbGVBl. S. 142, m.spät.Änd.) unvereinbar seien, zutrifft und dies der Erforderlichkeit ebenfalls entgegenstünde.
c. Die im Ermessen der Beklagten stehende Vorkaufsrechtsausübung erweist sich jedenfalls deshalb als im Sinne von § 114 Satz 1 VwGO ermessensfehlerhaft, weil die Beklagte, wie die in den angefochtenen Bescheiden niedergelegten Erwägungen zeigen, erhebliche Belange der Klägerinnen zu 1. und 2. übersehen bzw. deren tatsächliche Tragweite nicht erkannt hat.
Welche Gesichtspunkte für die Ausfüllung des durch § 66 Abs. 2 BNatSchG und § 463 BGB i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG eingeräumten Ermessensspielraums als erheblich zu gelten haben und deshalb – jedenfalls – im Einzelnen zu bewerten, im Verhältnis zueinander zu gewichten und letztlich insgesamt abzuwägen sind, bevor eine pflichtgemäße Ermessensentscheidung getroffen werden kann, ist eine Frage des Einzelfalls (vgl. BVerwG, Urt. v. 5.9.2006, 1 C 20.05, juris Rn. 18). Dabei gibt aber die lediglich auf einen Teil des Kaufgegenstands bezogene Ausübung eines hoheitlichen Vorkaufsrechts, soweit hierfür überhaupt eine Ermächtigungsgrundlage besteht, wegen der damit verbundenen Eingriffsintensität (vgl.o.) regelmäßig besonderen Anlass zu einer näheren Auseinandersetzung mit den im Raum stehenden privaten Belangen im Rahmen der Ermessensausübung (vgl. näher VG Hamburg, Urt. v. 2.6.2023, 7 K 3377/21, juris Rn. 41 m.w.N.).
Insoweit ist der vorliegende Fall u.a. dadurch gekennzeichnet, dass die vom Vorkaufsrecht betroffene Fläche nicht nur Teil des als ganzes verkauften Gartengrundstücks war (vgl.o. unter B. II. 1. a.), sondern auch zu einem Grundbesitz gehört, der trotz seiner liegenschaftsrechtlichen Aufteilung auf das Garten- und das Hausgrundstück nach dem funktionalen Nutzungszusammenhang (Erschließungsfunktion; Hausgarten) und der Verkehrsanschauung eine historische Einheit bildet [vgl.o. unter B. II. 1. b. bb. (2)] und mit dem Erstkaufvertrag auch zusammen verkauft wurde. Weiter ist er dadurch charakterisiert, dass die Erstkäuferin bereits vor Erlass der Ausübungsbescheide ihre Absicht, von dem Erstkaufvertrag zurückzutreten, in den Raum gestellt hatte und die Vorkaufsrechtsausübung noch vor Erlass des Widerspruchbescheids zum Scheitern des gesamten Erstkaufvertrags geführt hat.
Der sich hieraus ergebenden Interessenbeeinträchtigung des jeweiligen Grundeigentümers des Hausgrundstücks bzw. der Klägerinnen zu 1. und 2. tragen die Ermessenserwägungen der Beklagten jedenfalls aus den folgenden Gründen nicht hinreichend Rechnung.
aa. (1) Aufgrund der Trennung des Eigentums an Vorkaufsfläche und Hausgrundstück verlöre letzteres seine bisherige (hauptsächliche) verkehrliche Erschließung von dem B-Weg. Durch eine ggfls. dinglich gesicherte Nutzung des – wohl für Hochwasserereignisse gedachten – Pfads auf dem nachbarlichen Flurstück 5 kann dieser Zugang schon wegen dessen geringer Breite, aber auch weil dieser Zugang nur zum rückwärtigen Grundstücksteil, nicht aber zum Hauseingangsbereich führt, nicht gleichwertig ersetzt werden. Entsprechendes gilt für einen Zugang vom A-Weg unter Inanspruchnahme des nachbarlichen Flurstücks 6, falls sich die auf dem Nachbargrundstück zugunsten des Hausgrundstücks bestellte Übergangsgerechtigkeit tatsächlich (wie laut dem Erstkaufvertrag) auf dieses beziehen sollte. Dieses Flurstück ist derzeit nicht nur mit einer seitlichen Hecke, sondern auf einem wesentlichen Teil seiner Fläche mit Gehölzen bewachsen und zudem durch einen Zaun vom öffentlichen Weg abgetrennt. Ungeachtet der Problematik, dass die (angesichts ihrer Bezeichnung als Übergangsgerechtigkeit wohl altrechtliche) Dienstbarkeit nach § 1028 Abs. 1 Satz 2 BGB (ggfls. i.V.m. Art. 184 Satz 2 EGBGB) erloschen sein könnte, weil der Anspruch auf Beseitigung der den Übergang, wie auf den bei den Akten befindlichen Lichtbildern erkennbar, nicht erst seit jüngster Zeit hindernden Anlagen – hierzu zählt Bewuchs (BGH, Urt. v. 18.7.2014, V ZR 151/13, juris Rn. 8) – womöglich verjährt ist, was von der Beklagten, die die Verhältnismäßigkeit ihrer Entscheidung auch auf diese Zugangsmöglichkeit stützt, auf die Rügen der Kläger jedenfalls im Widerspruchsverfahren gemäß § 24 Abs. 1 HmbVwVfG aufzuklären gewesen wäre, wäre dieser Zugang ebenfalls nicht annähernd gleichwertig. Denn dort ist, wie dargelegt und von den Klägern bzw. der Erstkäuferin bereits vor der Vorkaufsrechtsausübung geltend gemacht, derzeit überhaupt kein Weg, geschweige denn ein befestigter, vorhanden. Es ist im Übrigen auch nicht ersichtlich, dass dem Eigentümer des Hausgrundstücks überhaupt gegen den Nachbareigentümer, etwa aus der Übergangsgerechtigkeit, ein Recht auf Unterhaltung eines befestigten Wegs auf dessen Grund zusteht. Auch bejahendenfalls müsste dieser Weg erst hergestellt werden. Falls sich der Zugang über das bzw. die Herstellung eines befestigten Wegs auf dem Flurstück 6 als untunlich erweisen sollte, käme zugunsten des jeweiligen Eigentümers zwar der Anspruch auf Duldung eines Notwegs nach § 917 Abs. 1 BGB in Betracht, den gemäß § 918 Abs. 2 BGB dann die Beklagte auf der Vorkaufsfläche zu dulden hätte. Dieser wäre von dem jeweiligen Eigentümer des Hausgrundstücks aber laufend durch Geldrente zu entschädigen (§ 917 Abs. 2 Satz 1 BGB).
Eine alsbaldige Erschließung über die Herrichtung der im Bebauungsplan seit dem Jahr 1967 festgesetzten Verkehrsfläche auf dem Flurstück 4 ist ebenfalls nicht ersichtlich. Dies gilt auch deshalb, weil die Beklagte – selbst wenn die zuständige Behörde den Wegebau nunmehr weiterverfolgen würde, was die Beklagte im Prozess zwar angesprochen aber nicht konkret und, da insoweit auch erklärtermaßen eine andere Dienststelle zuständig ist, auch nicht verbindlich in Aussicht gestellt hat – dafür vor der Durchführung etwaiger Herstellungsarbeiten noch das zwischen dem Flurstück 4 und dem A-Weg fehlende Verbindungsstück aus dem [Nachbar-]Grundstück … zu erwerben oder zu enteignen hätte.
Soweit es für die Gewichtung der Belange von Bedeutung sein könnte, dass die faktische Beeinträchtigung der Erschließungssituation durch eine entsprechend hohe Bemessung des von der Beklagten zu zahlenden Teilkaufpreises in Geld kompensiert wird (wofür es nach der Rechtsprechung der Kammer auf eine Betrachtung des Einzelfalls ankommt, vgl. Urt. v. 2.6.2023, 7 K 3377/21, juris Rn. 44), ist darauf hinzuweisen, dass der von der Beklagten in Anknüpfung an das von ihr beauftragte Wertgutachten in Aussicht genommene Betrag in Höhe von … Euro auf der Annahme beruht, dass u.a. die Beseitigung der bisher genutzten Verbindung des Hausgrundstücks zum öffentlichen Weg nicht werterheblich sei (vgl. Wertgutachten v. …, S. …; vgl. aber auch die gegenüber der Beklagten zunächst geäußerten Bedenken des Sachverständigen in seiner nicht zur Sachakte gelangten E-Mail v. …, Anlage B7).
(2) Der Widerspruchsbescheid, auf den es gemäß § 79 Abs. 1 Nr. 1 VwGO entscheidend ankommt, betrachtet insoweit aber nur, dass durch den „langfristig“ erwarteten Ausbau des A-Wegs der Zugang zum Hausgrundstück gesichert bleibe (dort S. …). Damit ist der o.g. Sachverhalt, d.h. auch die betroffenen privaten Interessen, nicht hinreichend erfasst, weil der unmittelbar mit vertragsgemäßer Übergabe der Vorkaufsfläche an die Beklagte eintretende Verlust der bisherigen Erschließung nicht ansatzweise gewürdigt wird. Soweit der Widerspruchsbescheid ergänzend auf die Ausübungsbescheide Bezug nimmt, folgt daraus keine weitergehende Berücksichtigung privater Interessen. Dort wird ebenfalls auf die (nur) langfristige Sicherung der Erschließung durch den Ausbau des A-Wegs und die Übergangsgerechtigkeit verwiesen (dort S. …), was aber die jedenfalls zunächst eintretende deutliche Verschlechterung der Erschließungssituation und auch den Aufwand, der von dem Eigentümer zu ihrer Behebung betrieben werden müsste, nicht in den Blick nimmt. Inwieweit diese Folgen durch den Umstand relativiert sein sollen, dass die Beklagte in der zweimonatigen Ausübungsfrist die Ausbauplanung für den A-Weg nicht abzuschließen vermöge – was die Beklagte im Prozess geltend macht –, ist nicht nachzuvollziehen. Dass mit dem Wegeausbau nicht in kurzer Frist zu rechnen ist, ist im Gegenteil ein Aspekt, der die Betroffenheit des Eigentümers des Hausgrundstücks verstärkt. Der wohl als Zusage zu verstehende Hinweis der Beklagten, der Weiternutzung des vorhandenen Wegs auf der Vorkaufsfläche bis zur Umsetzung der geplanten naturschutzfachlichen Maßnahmen sei zugestimmt worden, ändert an der bedeutenden Verschlechterung der Erschließungssituation schon wegen seiner zeitlichen Unverbindlichkeit nichts Erhebliches; insbesondere ist nicht erkennbar, dass die Beklagte beabsichtigen würde, mit der Durchführung von Aufwertungsmaßnahmen wiederum zuzuwarten, bis die Verlängerung des A-Wegs über das Flurstück 4 fertiggestellt ist.
bb. (1) Ferner werden die Interessen der Klägerinnen zu 1. und 2. insoweit betroffen, als die teilweise Vorkaufsrechtsausübung – gerade entsprechend den oben (unter B. II. 1. a.) erörterten Besonderheiten einer Teilausübung – absehbar zum vollständigen Scheitern des Erstkaufvertrags geführt hat. Denn die Erstkäuferin hatte bereits in der Anhörung gegenüber der Beklagten ihre Absicht zum Rücktritt geäußert und begründet; im Zeitpunkt der abschließenden Ermessensausübung durch den Widerspruchsbescheid war sie sodann bereits zurückgetreten. Die Erstkaufvertragsparteien haben insoweit einen neuen Kaufvertrag hinsichtlich der nicht vom Vorkauf betroffenen Flächen abgeschlossen, insoweit aber zulasten der Klägerinnen zu 1. und 2. die Kaufpreismodalitäten angepasst. Soweit nun ein maximaler Kaufpreis von [ca. 75 v.H. des Gesamtkaufpreises gemäß Erstkaufvertrag] vereinbart ist, tragen zunächst die Klägerinnen zu 1. und 2. das Risiko, dass sie die Preisdifferenz zum Erstkaufpreis in Höhe von [ca. 25 v.H. des Gesamtkaufpreises gemäß Erstkaufvertrag] nicht ersatzweise von der Beklagten erhalten, die lediglich bereit ist, für die Vorkaufsfläche einen Teilkaufpreis in Höhe von [weniger als 10 v.H. des Gesamtkaufpreises gemäß Erstkaufvertrag] zu zahlen. Darüber hinaus ist der [ca. 50 v.H. des Gesamtkaufpreises gemäß Erstkaufvertrag] überschreitende Kaufpreis (d.h. weitere … Euro) nicht mehr zeitnah fällig, sondern nicht vor dem Jahr …, und auch nur dann zu zahlen, wenn die Beklagte nicht zuvor die Absicht zur Verlängerung des A-Wegs über das Flurstück 4 angekündigt haben wird. Die zunächst vorgesehene Erhöhung des Kaufpreises um … Euro (auf dann … Euro) unter bestimmten Bedingungen entfällt vollständig. Damit bleibt der Kaufpreis, den die Erbengemeinschaft der Klägerinnen zu 1. und 2. für den verkauften Grundbesitz insgesamt erlösen kann, auch ohne Berücksichtigung der optionalen Kaufpreiserhöhung, im ungünstigsten Fall um … Euro bzw. 40 v.H. hinter dem Erstkaufpreis zurück.
(2) Zwar würdigt der Widerspruchsbescheid, dass die teilweise Vorkaufsrechtsausübung zum Scheitern des Erstkaufvertrags auch hinsichtlich der Restflächen geführt hat, und nimmt auch die Teilausübung besonders in den Blick (dort S. …). Er geht insoweit allerdings von der, vgl.o., grundlegend falschen Prämisse aus, dass die Teilausübung für die Klägerinnen zu 1. und 2. gegenüber der Ausübung des Vorkaufsrechts für den gesamten Kaufgegenstand das mildere Mittel sei. In diesem Zusammenhang übersieht er gerade die (zunächst als realistisches Risiko absehbaren, sodann auch eingetretenen) negativen Folgen für das Vermögen der Klägerinnen zu 1. und 2. Die allein angeführte Bewertung, dass im Hinblick auf die erzielbare Gegenleistung durch das Scheitern des Erstkaufvertrags „keine Nachteile“ erwüchsen und „kein unmittelbarer Wertverlust“ ersichtlich werde, weil sich „summiert der gleiche Kaufpreis“ wie im Erstvertrag ergebe (S. …), trifft im Tatsächlichen nicht zu. Bereits die nunmehr vereinbarte Bedingung und Befristung der Fälligkeit eines erheblichen Teils des Kaufpreises bedeutet einen unmittelbaren vermögenswirksamen Nachteil. Die Annahme der Beklagten ist auch insoweit falsch, als die Gesamtsumme aller bei Durchführung des Vorkaufs an die Klägerinnen zu 1. und 2. zu zahlenden Kaufpreise allenfalls dann gleich hoch wäre wie im Erstkaufvertrag, wenn die Beklagte für die Vorkaufsfläche … Euro und nicht nur – wie von ihr, auch im Prozess, weiterhin als allein angemessen betrachtet – … Euro zahlen würde. Die in Bezug genommenen Ausübungsbescheide nehmen wiederum die spezifischen Wirkungen der Teilausübung auf den Nachlass nicht in den Blick, sondern gehen unzutreffend davon aus, die Interessenbeeinträchtigung beschränke sich insoweit auf den Austausch des gewählten Vertragspartners durch die Beklagte (dort S. …).
2. Die Vorkaufsrechtsausübung gegenüber den Klägerinnen zu 1. und 2. ist rechtswidrig und verletzt diese in ihren Rechten.
Die Vorkaufsrechtsausübung ist allein an den Verkäufer zu richten. Dies sieht § 464 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG ausdrücklich vor, wonach das Vorkaufsrecht durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten ausgeübt wird. Wie § 464 Abs. 2 BGB zeigt, wonach der Zweitkaufvertrag unter denjenigen Bestimmungen zustande kommt, welche der Verpflichtete vereinbart hat, ist in diesem Kontext nur derjenige „Verpflichteter“, der den Erstkaufvertrag geschlossen hat (vgl. OVG Lüneburg, Beschl. v. 20.1.2022, 4 LA 26/19, juris Rn. 2). Dementsprechend kann dem Gesetz eine Befugnis zur Ausübung durch Verwaltungsakt auch nur hinsichtlich des Verkäufers angenommen werden (vgl. OVG Lüneburg, a.a.O.). Es fehlte auch an einer sachlichen Rechtfertigung dafür, Dritten, die keinen Kaufvertrag geschlossen und damit auch keinen Anlass zur Ausübung eines Vorkaufsrechts gesetzt haben – und seien es die (nicht verkaufenden) Eigentümer –, einen Eigentumsverschaffungsanspruch zugunsten des Berechtigten aufzuerlegen. Abweichendes gilt auch nicht bei einem Verkauf durch einen Testamentsvollstrecker. §§ 2212 f. BGB sind insoweit wegen des Vorrangs der spezifischen Regelungen zum Vorkaufsrecht in § 464 BGB i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG ohne Bedeutung (vgl. VG München, Urt. v. 23.10.2019, M 19 K 18.343, juris Rn. 48 zu ähnlichem Landesrecht). Auch insoweit fehlt es an einer sachlichen Rechtfertigung dafür, die Erben in einen Zweitkaufvertrag zu zwingen, wenn diese nicht selbst Verkäufer sind, zumal diese wegen der Verfügungsbeschränkung nach § 2211 Abs. 1 BGB den Zweitkaufvertrag auch nicht erfüllen könnten.
Die Beklagte hat die Klägerinnen zu 1. und 2. hier in diesem Sinne als Inhaltsadressaten der Ausübungsbescheide behandelt. Die Bescheide erklären die Vorkaufsrechtsausübung durch die Gestaltung ihres Rubrums einerseits und des Entscheidungssatzes andererseits (vgl.o.) ausdrücklich (auch) gegenüber diesen und können nur dahin verstanden werden, dass der damit entstehende Zweitkaufvertrag auch mit diesen als Parteien geschlossen ist (vgl. zu einem ähnlichen Fall OVG Lüneburg, Beschl. v. 20.1.2022, 4 LA 26/19, juris Rn. 4). Hinweise, dass demgegenüber nur eine nachrichtliche Bekanntgabe gewollt gewesen ist, ergeben sich auch aus dem sonstigen Akteninhalt nicht. Insbesondere hat die Beklagte – durch die Beauftragung eines privaten Kurierunternehmens – besondere Anstrengungen unternommen, um der Klägerin zu 1. den Ausübungsbescheid noch innerhalb der Ausübungsfrist des § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG bekanntzugeben, was aber zu Informationszwecken bzw., um die Widerspruchsfrist in Gang zu setzen, nicht erforderlich gewesen wäre. Die Klägerinnen zu 1. und 2. haben den Vorkaufsgegenstand hier indes nicht verkauft, sondern allein der Kläger zu 3., der in Ausübung seines privaten Amts als Testamentsvollstrecker selbst Vertragsteil ist (siehe auch Abschn. … der Kaufvertragsurkunde v. …2022).
C. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch zur Vollstreckbarkeit folgt § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO i.V.m. § 709 Satz 1 ZPO.
Die Zuziehung des Bevollmächtigten im Vorverfahren war gemäß § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO auf Antrag für notwendig zu erklären, da den Klägern die selbständige Führung des Vorverfahrens angesichts der sich stellenden schwierigen Rechtsfragen nicht zuzumuten war.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 22, 26 BNatSchG
§§ 20 ff. BNatSchG
§§ 24 ff. BauGB
§§ 465 ff. BGB
§§ 463 f. BGB
§§ 5 und 19 RNG
§§ 2212 f. BGB
§ 18a HmbBNatSchAG
§ 66 BNatSchG
§ 26 BNatSchG
§ 30 BNatSchG
§ 4 HmbBNatSchAG
§ 2212 BGB
§ 88 VwGO
§ 2205 BGB
§ 28 BauGB
§ 463 BGB
§ 467 BGB
§ 470 BGB
§ 11 HmbBNatSchAG
§ 24 BauGB
§ 21 BNatSchG
§ 4 RNG
§ 19 RNG
§ 5 LSGVO
§ 1 BNatSchG
§ 464 BGB
§ 66 Abs. 1 BNatSchG
§ 18a Abs. 1 HmbBNatSchAG
§ 66 Abs. 1 Satz 1 BNatSchG
§ 1 Abs. 3 Nr. 5 BNatSchG
§ 467 Satz 1 BGB
§ 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG
§ 66 Abs. 1 Satz 2 BNatSchG
§ 66 Abs. 2 BNatSchG
§ 22 Abs. 1 BNatSchG
§ 65 Abs. 2 VwGO
§ 1098 Abs. 2 BGB
§ 346 Abs. 1 BGB
§ 42 Abs. 1, 1. Alt. VwGO
§ 91 Abs. 1 VwGO
§ 68 Abs. 1 VwGO
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 2213 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 113 Abs. 1 Satz 1, 114 VwGO
§ 66 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 bis 3 BNatSchG
§ 18a Abs. 1 HmbBSchAG
§ 463 bis 469, 471, 1098 Abs. 2 und 1099 bis 1102 BGB
§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB
§ 18a Abs. 2 Satz 2 HmbBNatSchAG
§ 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 464 Abs. 2 BGB
§ 433 Abs. 2 BGB
§ 464 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 464 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 469 Abs. 2 Satz 1 BGB
§ 18a Abs. 2 HmbBNatSchAG
§ 200 Abs. 1 BauGB
§ 437 Nr. 2, 323 Abs. 1 und 5 BGB
§ 66 Abs. 1 Satz 3 BNatSchG
§ 467 Satz 2 BGB
§ 5 Abs. 2 GBO
§ 2 Abs. 3 GBO
§ 113 Abs. 1 VwGO
§ 1 Abs. 1 BNatSchG
§ 66 Abs. 1 S. 1 Nrn. 1 und 2 BNatSchG
§ 66 Abs. 1 Nrn. 1 und 2 BNatSchG
§ 66 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BNatSchG
§ 20 Abs. 2 BNatSchG
§ 26 Abs. 1 BNatSchG
§ 22 Abs. 1 Satz 2 BNatSchG
§ 3 Abs. 1 LSGVO
§ 1 Abs. 4 Nr. 2 BNatSchG
§ 5 Satz 1 RNG
§ 5 Satz 2 RNG
§ 19 Abs. 2 Satz 1 RNG
§ 5 Satz 2 und 19 Abs. 2 RNG
§ 10 Abs. 1 HmbBNatSchAG
§ 26 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG
§ 22 Abs. 1 Satz 2, 26 Abs. 2 BNatSchG
§ 3 Abs. 1 Satz 2 LSGVO
§ 4 Abs. 1 HmbBNatSchAG
§ 10 Abs. 1 Nr. 3 HmbBNatSchAG
§ 5 Abs. 3 Satz 1 HmbBNatSchAG
§ 114 Satz 1 VwGO
§ 1028 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 24 Abs. 1 HmbVwVfG
§ 917 Abs. 1 BGB
§ 918 Abs. 2 BGB
§ 917 Abs. 2 Satz 1 BGB
§ 79 Abs. 1 Nr. 1 VwGO
§ 2211 Abs. 1 BGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO
§ 709 Satz 1 ZPO
§ 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO
§ 1 Abs. 1 der ursprünglich auf §§ 5 und 19 des Reichsnaturschutzgesetzes
§ 7, 9 Abs. 2 des Denkmalschutzgesetzes
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 20a GG
Art. 20 Abs. 3 GG
Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GG
Art. 123 GG
Art. 184 Satz 2 EGBGB

Zitierte Entscheidungen: 4 C 2.22
4 B 10.00
4 B 98.82
2 Bf 62/23
III B 775/72
19 K 18.34
V ZR 304/03
15 A 3695/91
V ZR 173/09
V ZR 40/75
9 B 93.15
7 K 4120/22
7 K 3377/21
III ZR 229/89
15 ZB 13.25
1 U 1/11
1 ZB 12.19
4 U 146/10
7 A 1041/08
7 K 8334/16
4 LA 26/19
V ZR 17/06
VIII ZR 61/15
V ZR 155/66
7 K 4429/21
10 B 9.18
V ZR 157/08
9 ZB 98.34
V ZR 272/10
1 A 526/16
8 C 5.03
14 BV 17.41
8 S 58/23
1 A 10150/22
4 LA 142/22
11 B 18.12
4 B 53.09
1 BvF 1/61
1 BvR 169/63
2 BvR 336/07
4 Bs 96/08
2 BvL 9/98
2 BvL 3/00
7 K 685/10
4 BN 8.17
7 B 68.06
I C 91.54
I C 101.53
5 S 3310/96
2 Bf 139/12
1 C 20.05
V ZR 151/13