Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2019-07-25, Aktenzeichen 8 C 418/18
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2019:0725.8C418.18.55

Tenor:
Orientierungssatz
Die nicht genehmigte entgeltliche Vermietung von Teilen der Mieträume durch den Wohnraummieter an Touristen kann unter Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls eine Verletzung der Pflichten aus dem Mietvertrag darstellen und nach fruchtloser Abmahnung zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter berechtigen.(Rn.30) Dieses gilt insbesondere, wenn davon ausgegangen werden kann, dass der Mieter auch zukünftig unerlaubte Vermietungen vornehmen wird.(Rn.37)
Verfahrensgang
1. Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen innegehaltene Wohnung in der V. Straße, ... B., 5. OG rechts bestehend aus 5 Zimmern, einer Küche, einem WC, einer Toilette mit Bad, einem Korridor, einer Terrasse sowie dem Kellerraum Nummer 32 zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.
2. Die Widerklage wird abgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten zu ½ und die Beklagte zu 1. zu weiteren ½ zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung wegen des Räumungsanspruchs zu Ziffer 1. gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 10000,00 € abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die Kläger wegen des Kostenanspruchs zu Ziffer 3. gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
5. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2019 gewährt.
6. Der Streitwert wird auf 21132,24 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Beklagte zu 1. ist aufgrund Mietvertrages vom 20.07.1988 Mieterin der in der V. Straße, ... B. im 5. Obergeschoss rechts gelegenen Wohnung. Die Kläger sind aufgrund Eigentumserwerb am 18.06.2018 auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten. Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird Bezug genommen auf Band I Blatt 8 ff der Akten.
Der Beklagte zu 2. wohnt als Untermieter der Beklagten zu 1. in der streitgegenständlichen Wohnung.
Die Beklagte zu 1. vermietet mindestens seit dem Jahre 2016 ein Zimmer der streitgegenständlichen Wohnung über A. entgeltlich an Gäste.
Mit Schreiben vom 14.08.2018, der Beklagten zu 1. zugegangen am 16.08.2018, haben die Kläger gegenüber der Beklagten eine Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung und unerlaubter tageweiser Vermietung eines Zimmers an Touristen ausgesprochen. Wegen der Einzelheiten der Abmahnung wird ausdrücklich auf Band I Bl. 89 f der Akten verwiesen.
Die Beklagte zu 1. hat in der Folge aufgrund einer vorliegenden Buchung über das Internetportal A. vom 21.08. bis zum 23.08.2018 die Zeugin Frau H. K. in der streitgegenständlichen Wohnung entgeltlich beherbergt. Diese Zeugin ist eine Bekannte der Kläger und hatte die Buchung vorgenommen, nachdem ihr von den Klägern der Verdacht mitgeteilt worden war, dass die streitgegenständliche Wohnung über das Internetportal A. vermietet werde.
Die Kläger haben sodann nach der erfolgten Beherbergung der Zeugin mit Schreiben vom 23.08.2018 das Mietverhältnis gegenüber der Beklagten zu 1. wegen unerlaubter tageweiser Vermietung an Touristen fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt. Wegen der Einzelheiten des Kündigungsschreibens wird auf Bd. I Blatt 125 f der Akten verwiesen.
Die Beklagte und die Voreigentümer führten vor dem Amtsgericht Schöneberg in den Jahren 2006 und 2009 gerichtliche Auseinandersetzungen wegen Mietrückständen zu den Aktenzeichen 104a C 559/05 und 4 C 129/09. Der erstgenannte Prozess wurde durch die Vereinbarung einer Ratenzahlung beigelegt, der zweite nach Zahlung der Rückstände für erledigt erklärt.
Die Kläger behaupten, sie hätten erstmals nach entsprechenden Recherchen aufgrund von Berichterstattungen in Zeitungsartikeln im Zusammenhang mit dem Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetz am 05.08.2018 im Internet entdeckt, dass die Beklagte zu 1. ein Zimmer der Wohnung jedenfalls seit dem Jahre 2016 über das Internetportal A. vermiete und dieses stark frequentiert sei.
Es seien im Übrigen bereits ab 2010 wieder Mietrückstände von den Voreigentümern angemahnt worden und auch für den Zeitraum von Juli 2018 bis März 2019 bestünden Mietrückstände von über 1000,00 €. Die Beklagte zu 1. habe zudem im Rahmen der Veräußerung der Wohnung vermeintliche Mängel der Wohnung vor- bzw. hochgespielt.
Die Kläger beantragen,
die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen innegehaltene Wohnung in der V. Straße, ... B., 5. OG rechts bestehend aus 5 Zimmern, einer Küche, einem WC, einer Toilette mit Bad, einem Korridor, einer Terrasse sowie dem Kellerraum Nummer 32 zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise die Gewährung einer geräumigen Räumungsfrist.
Widerklagend beantragt die Beklagte zu 1.,
die Kläger zu verurteilen, die Untervermietung eines Zimmers nebst Mitbenutzung der Küche, des Bades, und der Terrasse der im 5. OG rechts gelegenen Wohnung des Wohnhauses zur Adresse V. Straße, ... B. durch die Beklagte zu 1. an einen Dritten, hilfsweise an den Beklagten zu 2. zu dulden.
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte zu 1. behauptet, die bereits seit dem 01.07.2016 bestehende Untervermietung an den Beklagten zu 2. sei den Voreigentümern bekannt gewesen und von diesen gestattet worden.
Ihr sei nicht bekannt gewesen, dass sie zur Vermietung über das Internetportal A. nicht berechtigt gewesen sei, zudem sei sie davon ausgegangen, dass sie zur Untervermietung schlechthin berechtigt gewesen sei.
Seit dem 30-jährigen Bestehen des Mietverhältnisses habe sie sich nichts zuschulden kommen lassen und ihre Miete immer pünktlich gezahlt. Demgegenüber würden die Kläger die Beklagte zu 1. ganz bewusst und systematisch als vertragsbrüchige und renitente Mieterin darstellen.
Sie habe das Abmahnschreiben vom 14.08.2016 erst am Abend des 17.08.2018 im Briefkasten gefunden und sofort damit begonnen, ihr Profil bei A. zu löschen, was jedoch schwierig gewesen sei und sodann am 24.08.2018 erfolgt sei; die Beklagte zu 1. habe damit alles unternommen, damit es nicht zu Neuvermietungen komme.
Die Buchung der Zeugin K. habe bereits am 06.08.2018 stattgefunden. Weil sie, die Beklagte zu 1., die Zeugin nicht habe überzeugen können, ihre Buchung zu stornieren und ein Hotelzimmer zu nehmen, habe sie die Zeugin beherbergt, weil diese darauf bestanden habe, bei der Beklagten zu 1. untergebracht zu werden. Zudem könne jeder Gast auf zivilrechtlichem Wege gegen einen stornierenden Host vorgehen und Schadensersatzforderungen geltend machen.
Die Kündigung stelle für die Beklagte zu 1. aus erheblichen gesundheitlichen und finanziellen Gründen eine besondere Härte dar. Sie leide an einer starken Asthmaerkrankung und sei stark depressiv. Sie erhalten Unterstützung vom Jobcenter, das die Auflage erteilt habe, sich einen Mitbewohner zu suchen, um weiterhin Unterstützung zu erhalten und in der Wohnung bleiben zu können, da sie keine Garantie erhalten könne, eine tierhaarfreie Wohnung zu bekommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird ausdrücklich auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet, die zulässige Widerklage unbegründet.
Die Kläger haben gegen die Beklagten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung in der V. Straße, ... B., 5. Obergeschoss rechts gemäß § 546 Abs.1 und 2 BGB.
Denn das Mietverhältnis zwischen den Klägern und der Beklagten 1. ist durch die fristlose Kündigung der Kläger vom 23.08.2018 aus wichtigem Grund wirksam beendet worden, §§ 535, 543 Abs. 1 und 3 BGB.
Die Beklagte zu 1. war ohne entsprechende Zustimmung der Vermieter nicht berechtigt, die Mieträume oder Teile der Mieträume an Dritte unterzuvermieten, § 10 Ziffer 2. des Mietvertrages vom 20.07.1988.
Die Beklagte zu 1. hat durch die nicht genehmigte, entgeltliche touristische Vermietung von Teilen der Mieträume ihre Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt, was zumindest nach vorheriger Abmahnung grundsätzlich zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (vgl. LG Berlin Beschluss vom 03.02.2015 - 67 T 29/15 mwN und LG Berlin Urteil vom 03.07.2018 - 67 S 20/18 mwN).
Die Kläger haben die Beklagte zu 1. durch Schreiben vom 14.08.2018 wegen der Vermietung eines Zimmers der Wohnung an Touristen ausdrücklich abgemahnt und darauf hingewiesen, dass dieses Verhalten eine vertragswidrige Nutzung darstelle, für die keine Erlaubnis bestehe. Ferner haben die Kläger ausdrücklich darauf hingewiesen, dass mit dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung zu rechnen ist, wenn dieser Aufforderung nicht nachgekommen wird.
Aus der Formulierung des Abmahnschreibens geht für einen objektiven Empfänger auch eindeutig hervor, dass ab sofort die entgeltliche Vermietung von Teilen der Wohnung an Gäste und damit natürlich auch die - sehr viel weitergehende - tatsächliche Gebrauchsüberlassung an solche Gäste zu unterlassen ist. Insoweit hat das Landgericht Berlin in seinem Beschluss vom 03.02.2015 - 67 T 29/15 sogar in einem Fall fehlender Gebrauchsüberlassung die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung bejaht, weil trotz Abmahnung weiterhin das Angebot über ein Internetportal bestand.
Unter Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls stellt dies vorliegend eine erhebliche Verletzung der Pflichten aus dem Mietverhältnis dar und rechtfertigt daher eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.
Das Verhalten der Beklagten zu 1. nach dem Erhalt der Abmahnung stellt sich jedenfalls für einen objektiven Betrachter als uneinsichtig dar und lässt insbesondere eine erhebliche Wiederholungsgefahr deutlich werden.
Trotz der von der Beklagten zu 1. nach ihrem eigenen Vorbringen jedenfalls am 17.08.2018 zur Kenntnis genommenen Abmahnung, hat sie im Zeitraum vom 21.08. bis 23.08. 2018 die Zeugin K. aufgrund einer von dieser über das Internetportal A. am 06.08.2018 vorgenommenen Buchung beherbergt. Die Zeugin K. hatte sich unstreitig über das Buchungsportal A. auf ein entsprechendes Angebot der Beklagten zu 1. hin gemeldet und die Buchung am 06.08.2018 durchgeführt.
Nachdem die Beklagte zu 1. jedenfalls am 17.08.2018 Kenntnis von der Abmahnung hatte, hätte sie trotz der bereits vor Erhalt der Abmahnung erfolgten Buchung ohne Weiteres eine Stornierung als Gastgeber gegenüber der Zeugin K. noch einige Tage vor dem gebuchten Termin am 21.08.2018 durchführen können. Es kann insoweit dahingestellt bleiben, ob die Zeugin auf einer Anmietung bestanden hat, weil es hierauf im Hinblick auf die grundsätzliche Möglichkeit der Stornierung nicht ankommt. Soweit die Beklagte auf mögliche Schadensersatzforderungen hingewiesen hat, denen sie sich ggf. bei einer Stornierung ausgesetzt gesehen hätte, ist dies bei Abwägung des Maßes der Pflichtverletzung grundsätzlich zu berücksichtigen. Es fehlt aber insoweit an jeglichem konkreten Vortrag, in welcher Höhe mögliche Schadensersatzansprüche hätten geltend gemacht werden können. Nach den allgemein im Internet zugänglichen Stornierungsbedingungen bei A. dürften sich diese regelmäßig lediglich in Höhe des vereinbarten Mietpreises und damit in überschaubarem Rahmen bewegen.
Schwerer als die nach der Abmahnung in einem Fall nachgewiesene Beherbergung wiegt jedoch im Rahmen der Abwägung des Maßes der Pflichtverletzung die sich aus der nach dem Erhalt der Abmahnung erfolgten Korrespondenz zwischen der Beklagten zu 1. und der Zeugin ergebende Wiederholungsgefahr durch weitere entgeltliche Vermietungen an Gäste.
Denn die Beklagte zu 1. hat der Zeugin nach deren Abreise am 23.08.2018 per e - mail mitgeteilt, dass sie sie wegen des Eigentümers des Apartments bitte, keine Beurteilung über ihren Aufenthalt zu schreiben („I ask you not to write a review because of the owner of the apartment“) und der ihr vor dem kurzen Aufenthalt völlig unbekannten Zeugin – und ohne dass sich eine entsprechende Nachfrage der Zeugin aus der Korrespondenz ergibt - ihre Mobilfunknummer mitteilt mit der Bitte, diese weiterzugeben, falls sie jemanden kenne, der ohne A. Zeiten einen Raum benötigt („…if you know someone without A. times a room needed like to give my phone number. ... “). Wegen der Einzelheiten wird ausdrücklich auf Anlage K11 zur Klageschrift, Band I Bl. 119 verwiesen.
Daraus erschließt sich, dass die Beklagte offensichtlich auch nach dem Erhalt der Abmahnung nicht gewillt war, ihr Verhalten grundsätzlich zu ändern, sondern nur ihr Profil/ihre Anzeige im Internetportal A. gelöscht hat. Aus dem Abmahnschreiben ergibt sich aber deutlich, dass die Vermieter überhaupt keine touristische Vermietung seitens der Beklagten zu 1. gestatten wollten, weder über das Internetportal A. noch in irgendeiner anderen Art und Weise.
Im Hinblick auf diese in die Zukunft gerichtete, planvolle Vorgehensweise der Beklagten zu 1. aus der sich trotz der vorliegenden Abmahnung offenkundig eine weitere Vermietungsabsicht (auch) außerhalb des A. Internetportals und damit jedenfalls zu diesem Zeitpunkt ein bewusster Verstoß gegen die Pflichten aus dem Mietvertrag ergibt, kann es letztlich dahin gestellt bleiben, ob das Verhalten der Mieterin in der Vergangenheit im Rahmen des bestehenden Mietverhältnisses beanstandungslos war. Denn ein solches, jedenfalls nach dem Erhalt der Abmahnung nicht der Unwissenheit, sondern ersichtlich dem eigenen finanziellen Vorteil geschuldetes vertrags- und damit pflichtwidriges Verhalten muss vermieterseits auch unter Berücksichtigung eines langjährigen Mietverhältnisses nicht hingenommen werden.
Soweit die Beklagte zu 1. den konkreten Vortrag der Kläger bezweifelt, wonach diese erst nach Eigentumsübergang durch Zufall am 05.08.2018 von der - unstreitigen - touristischen Untervermietung erfahren haben, kann dies dahingestellt bleiben. Denn die Kläger haben vor Ausspruch der Kündigung eine eindeutige Abmahnung unter Mitteilung möglicher Konsequenzen für den Bestand des Mietverhältnisses erteilt, die es der Beklagten zu 1. ohne Weiteres ermöglicht hätte, durch sofortige und ernsthafte Beendigung der entgeltlichen Untervermietung an Gäste die Kündigung zu verhindern.
Dass die Zeugin eine Bekannte der Kläger ist und die Buchung ausdrücklich im Hinblick auf die von den Klägern vermutete unerlaubte Untervermietung zu touristischen Zwecken durchgeführt hat, stellt unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls auch keine Verletzung des Persönlichkeitsrechts der Beklagten zu 1. dar.
Denn die Zeugin ist nicht ohne Erlaubnis der Beklagten zu 1. in deren Wohnung eingedrungen und es hätte der Beklagten zu 1. vor der Beherbergung der Zeugin ohne Weiteres freigestanden, den Beherbergungsvertrag zu stornieren. Insoweit unterscheidet sich der vorliegende Einzelfall wesentlich von der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 03.07.2018 zum Aktenzeichen 67 S 20/18, in dem sich Mitarbeiter der Hausverwaltung mit unlauteren Mitteln Zugang zur Mietwohnung verschafft hatten. Dass der Aufenthalt der Zeugin in der Wohnung der Beklagten aus ihrer Sicht offensichtlich unproblematisch war, ergibt sich im Übrigen auch daraus, dass die Beklagte zu 1. der Zeugin nach deren Aufenthalt u.a. mitgeteilt hat, dass sie ihr alles Gute wünsche und ihr für ihre netten Worte dankt („Hallolo H.! All the best and thank you for your lovely words.”). Wegen der Einzelheiten wird ausdrücklich auf Anlage K11 zur Klageschrift, Band I Bl. 119 verwiesen.
Im Hinblick darauf, dass im vorliegenden Fall eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gerechtfertigt ist, kann dahingestellt bleiben, ob die von der Beklagten zu 1. aufgeführten Härtegründe vorliegen, da diese beim Vorliegen eines Grundes, der den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigt, grundsätzlich nicht zu berücksichtigen sind, § 574 Abs.1 S.2 BGB.
Soweit die Beklagten sich darauf berufen, dass im Hinblick auf das bestehende Untermietverhältnis zwischen der Beklagten zu 1. und dem Beklagten zu 2. eine entsprechende Erlaubnis seitens der Voreigentümer erteilt worden sei, kann auch dies vorliegend dahingestellt bleiben, weil die klägerseitige Kündigung vom 23.08.2018 ausschließlich auf die touristische Vermietung durch die Beklagte zu 1. gestützt wird.
Der Räumungsanspruch gegen den Beklagten zu 2. als Untermieter ergibt sich aus der Beendigung des Hauptmietverhältnisses zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1.
Da das Mietverhältnis aus den oben aufgeführten Gründen beendet ist, besteht kein Anspruch der Beklagten zu 1. gegen die Kläger auf Duldung einer Untervermietung von Teilen der Mieträume an Dritte, hilfsweise an den Beklagten zu 2. gemäß §§ 535, 553 Abs.1 BGB, so dass die Widerklage ohne Weiteres abzuweisen ist.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs.1, 100 Abs.2, 708 Nr. 7 und Nr.11, 711 ZPO.
Die Entscheidung über die Gewährung der Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 ZPO und erscheint unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls angemessen, aber auch ausreichend.
Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf §§ 9 ZPO, 41 Abs.2, 45 Abs.1 GKG.
Der Streitwert für die Klage ist gemäß § 41 Abs.2 GKG mit 10632,24 € (12 x 886,02 € Nettokaltmiete), der Streitwert der Widerklage gemäß § 9 ZPO bei Ansatz eines unter Zugrundelegung der Wohnungsgröße und des vertraglich geschuldeten Mietzinses geschätzten zu erzielenden Untermietzinses von monatlich 250,00 € (42 x 250,00 €) auf 10500,00 € festzusetzen (KG, Beschluss vom 25.10.2016 8 W 48/16 in NJW RR 2017,331), so dass sich ein Gesamtstreitwert von 21132,24 € ergibt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 535, 553 Abs.1 BGB
§§ 9 ZPO, 41 Abs.2, 45 Abs.1 GKG
§ 9 ZPO
§ 546 Abs.1 und 2 BGB
§ 574 Abs.1 S.2 BGB
§ 91 Abs.1, 100 Abs.2, 708 Nr. 7 und Nr.11, 711 ZPO
§ 721 Abs. 1 ZPO
§ 41 Abs.2 GKG

Zitierte Entscheidungen: 63 S 309/19
04a C 559/05
4 C 129/09
67 T 29/15
67 S 20/18
8 W 48/16