Kammergericht (Berlin, )
Beschluss vom 2016-05-09, Aktenzeichen 8 U 54/15
ECLI: ECLI:DE:KG:2016:0509.8U54.15.0A

Tenor:
Die Berufung der Beklagten gegen das am 18.2.2015 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin – 29 O 274/14 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren und - in Änderung des Beschlusses des Landgerichts Berlin vom 18.2.2015 - für den ersten Rechtszug auf 231.336 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
[1] Der am 2.10.2015 verstorbene Erblasser, der von den nunmehrigen Klägern beerbt worden ist, und die S... Inc. schlossen am 23.6.2012 einen Mietvertrag über Gewerberäume in der W...straße ..., ... B..., und am 29.11.2012 auch mit den Beklagten eine “Vereinbarung über Mietvertragsübernahme”. Das Landgericht Berlin hat auf die Klage des Erblassers festgestellt, dass das mit Vereinbarung vom 29.11.2012 entstandene und mit Wirkung zum 1.1.2013 übergegangene Mietverhältnis zwischen dem Erblasser und den Beklagten zu 1. und 2. vor Ablauf der 10-jährigen Festmiete am 31.8.2022 nicht ordentlich durch die Beklagten zu 1. und zu 2. gekündigt werden kann und insbesondere nicht aufgrund der mit Schreiben vom 2.7.2014 erklärten Kündigung mit Wirkung zum 31.12.2014 beendet worden ist. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und der Anträge im ersten Rechtszug wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
[2] Mit der Berufung begehren die Beklagten weiterhin Klageabweisung und machen geltend:
Die Mietvertragsübernahmevereinbarung der Parteien wahre nicht die nach § 550 Satz 1 BGB erforderliche Schriftform, schon weil sie die Vereinbarung über die Vergütung von Sonderwünschen vom 29.11.2012 (Anlage B 16) nicht erwähne. Diese sei ein weiterer Nachtrag zum Mietvertrag vom 23.6.2012 und eine wesentliche vertragliche Vereinbarung, mit der eine spätere Übergabe des Erdgeschosses sowie Einzelheiten zu Sonderwünschen und zu deren Vergütung durch den Mieter geregelt worden seien.
Zum anderen sei das Mietobjekt im Mietvertrag nicht hinreichend bestimmt, weil die im Erdgeschoss des Hauses W...straße ... zu einer Miete von 15 EUR/qm zuzüglich 2,50 EUR/qm Nebenkostenvorauszahlung mitvermietete Grünfläche überhaupt nicht bestimmt und auch anhand der den mietvertraglichen Vereinbarungen beigefügten Zeichnungen nicht ansatzweise zu bestimmen sei.
Aufgrund des unterschiedlichen Beginns des Mietverhältnisses für das 1. Obergeschoss und Erdgeschoss lasse sich auch nicht eindeutig bestimmen, an welchem Datum das Mietverhältnis endet.
Die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 2.7.2014 verstoße nicht gegen die - ohnehin unwirksame - Heilungsklausel in Ziffer 22.1.Satz 3 des Mietvertrages, weil ihre Bemühungen um eine Herstellung der Schriftform zuvor endgültig gescheitert seien.
Das Landgericht hätte Beweis durch Vernehmung des Zeugen S... erheben müssen über die Frage, ob die Parteien im Jahr 2012 mündlich eine Kaufoption über die Gewerbeflächen im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss vereinbart haben mit der Folge, dass der Mietvertrag mangels notarieller Beurkundung gemäß § 125 BGB nichtig und auch nach § 550 Satz 1 BGB nicht formwirksam geschlossen ist. Die Beklagten hätten sehr wohl in eine Vereinbarung, die eine Kaufoption beinhaltet, eintreten wollen. Stets habe der Beklagte zu 2. als einziger Gesellschafter der S... Inc. und der erst am 26.10.2012 gegründeten Beklagten zu 1. dahinter gestanden. Die Beklagten hätten im Rahmen der Mietvertragsübernahmevereinbarung keinen neuen Vertrag zum 1.1.2013 schließen wollen. Der in Italien geborene und bis zu diesem Zeitpunkt nicht beruflich in Deutschland tätige Beklagte zu 2. müsse nicht zwangsläufig Kenntnis von der Beurkundungspflicht von Grundstücksgeschäften gehabt haben. Die Beklagten hätten nicht gewusst, dass die Kaufoption notarieller Beurkundung bedurfte. Dass es bei Unterzeichnung des Mietvertrages eine Kaufoption einschließlich Kaufpreis gegeben habe, ergebe sich ferner aus den Ausführungen im Schreiben des Erblassers vom 19.12.2013, wonach die tatsächlichen Umbaukosten zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung nicht vorhersehbar gewesen seien. Die Vereinbarung eines Kaufpreises von (900 qm x 3 TEUR/qm =) 2.700 TEUR ergebe sich auch aus handschriftlichen Notizen zum Gespräch der Parteien vom 28.4.2012 (Anlage B 22). Für den Abschluss des Mietvertrages nebst Ergänzungen und Mietvertragsübernahmevereinbarung sei von wesentlicher Bedeutung gewesen, dass der Beklagte zu 2. die Gewerbeeinheiten im August 2013 würde erwerben können.
[3] Die Beklagten beantragen,
unter Abänderung des am 18.2.2015 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 29 O 274/14) die Klage abzuweisen,
hilfsweise den Rechtsstreit an das Landgericht Berlin zurückzuverweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
[4] Sie verteidigen das angefochtene Urteil. Eine kaufvertragliche Abrede existiere nicht und sei jedenfalls nicht zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits vereinbart worden. Der jahrelang international in Grundstücksgeschäften erfahrene Beklagte zu 2. habe nicht redlicher Weise neben einem zugleich schriftlich fixierten Gewerbemietvertrag Vertrauen in ein angeblich per Handschlag besiegeltes Grundstücksgeschäft setzen dürfen, zumal er am 20.4.2012 am Notartermin zum Kauf einer Wohnung im Objekt teilgenommen hatte.
Die Gartenflächen seien im Rahmen der Beschreibung des Mietgegenstandes nicht genannt und Miete sei hierfür nicht zu zahlen gewesen. Jedenfalls seien sie aber - auch aus außerhalb der Urkunde liegenden Umständen - bestimmbar oder aber die Schriftformheilungsklausel komme zur Anwendung. Gemäß § 3.1.1 und § 3.2 des Ursprungsvertrages sowie Ziffer 1.3 der Ergänzungsvereinbarung vom 23.6.2012 könne das Mietverhältnis insgesamt erstmals zum 31.8.2022 durch die Beklagten ordentlich gekündigt werden.
Die Beklagten hätten sich nicht um eine Herstellung der Schriftform, sondern um eine Auflösung des Mietverhältnisses bemüht.
Das Vorbringen zu Notizen vom 28.4.2012 sei präkludiert. Die nicht unterzeichnete Skizze liefere keine Indizien für kaufvertragliche Bindungen und Abreden, das Hauptaugenmerk habe offenbar auf einem darlehensgestützten Mietmodell (“loan”) gelegen.
Mit der Mietvereinbarung vom 29.11.2012 sei ein neues Schuldverhältnis zwischen den Parteien vereinbart worden, für das lediglich die unter § 2 der Vereinbarung explizit aufgeführten Vereinbarungen und Anhänge rechtlich maßgebend sein sollten. Auf die Anlage B 16 komme es daher nicht an. Ungeachtet dessen sei darin keine wesentliche Zusatzvereinbarung zu erkennen. Die dort so genannten Sonderwünsche seien von der C... GmbH aufgrund eines separaten Rechtsverhältnisses zugunsten der S... Inc. erbracht worden.

Entscheidungsgründe:
[5] Die Berufung war durch Beschluss zurückzuweisen, weil der Senat einstimmig davon überzeugt ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, dass die Fortbildung des Rechts oder die Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und dass eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist (§ 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO).
Der Senat hat in seinem Hinweisbeschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO vom 14.3.2016 Folgendes ausgeführt:
“Der Senat ist einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat.
Nach § 513 Absatz 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist nicht der Fall. Die Klage ist zulässig und begründet. Das Landgericht hat zu Recht festgestellt, dass das Mietverhältnis der Parteien, in welches die Kläger gemäß § 1922 BGB als Erben eingetreten sind, durch die Beklagten vor Ablauf der Festmiete am 31.8.2022 nicht ordentlich gekündigt werden kann und durch die Kündigung vom 2.7.2014 nicht zum 31.12.2014 beendet worden ist.
[6] Eine ordentliche Kündigung ist aufgrund der Befristung des Mietvertrages bis zum 31.8.2022 ausgeschlossen. Die Beklagten können sich nicht darauf berufen, dass diese Befristung wegen einer Verletzung der Schriftform gemäß § 550 Satz 1 BGB unwirksam wäre.
[7] Das Mietverhältnis begann gemäß § 3.1.1 des Mietvertrages vom 23.6.2012 am 1.9.2012 und wurde gemäß § 3.2 des Vertrages auf die Dauer von 10 Jahren fest abgeschlossen, d. h. bis zum 31.8.2022. Für das Mietende kommt es nach dem Mietvertrag nicht auf den Zeitpunkt der Übergabe an. Mit “Nachtrag und Erweiterung zum Mietvertrag vom 23.6.2012” vom gleichen Tage wurde der Mietgegenstand um Mietflächen im Erdgeschoss erweitert, der Beginn des erweiterten Mietverhältnisses auf den 1.1.2013 festgelegt und in Ziffer 1.3 bestimmt, dass sich die Laufzeit nach §§ 3, 4 des Mietvertrages bemisst. Das Mietverhältnis endet daher auch hinsichtlich der Flächen im Erdgeschoss gemäß §§ 3.1.1, 3.2 des Mietvertrages am 31.8.2022.
[8] Es kann dahin stehen, ob der erweiterte Mietgegenstand im Nachtrag vom 23.6.2014 hinreichend bestimmt bezeichnet worden ist, soweit nach dessen Ziffer 1.4 Gartenflächen mit vermietet sein mögen. Die Beklagten können das Mietverhältnis nicht wegen eines etwaigen Formmangels aufgrund mangelnder Konkretisierung der Gartenflächen ordentlich kündigen:
[9] Gemäß § 22.1 Satz 3 des Mietvertrages verpflichten sich die Vertragsparteien “hinsichtlich aller abgeschlossenen Vereinbarungen und auch etwaiger Nachtrags-, Änderungs- oder Ergänzungsvereinbarungen die gesetzliche Schriftform der §§ 126, 550 BGB herzustellen und verzichten bis zum endgültigen Scheitern ihrer Bemühungen auf das Recht zur Kündigung wegen fehlender Schriftform”. Diese Verpflichtung trifft wie die übrigen Regelungen des Mietvertrages gemäß § 2 der “Vereinbarung über Mietvertragsübernahme” auch die Beklagten.
Die Beklagten haben lediglich unter Berufung auf Schriftformmängel Verhandlungen über eine einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses angeregt, sich aber nicht (vergeblich) um eine schriftliche Fixierung bemüht, welche Gartenflächen mitvermietet sind. Sie machen auch nicht geltend, dass die Parteien in dieser Frage uneins wären.
§ 22.1 Satz 3 des Mietvertrages hindert zwar einen Grundstückserwerber nicht daran unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen (BGH, Urteil vom 22.1.2014 - XII ZR 68/10 - BGHZ 200, 98). Im Verhältnis der Parteien, die diese Regelung selbst (bzw. durch den Erblasser als Gesamtrechtsvorgänger) getroffen haben, folgt daraus aber die Treuwidrigkeit einer auf Formmangel gestützten Kündigung, solange nicht erfolglos versucht worden ist, die andere Partei zu einer Heilung des Mangels zu veranlassen (vgl. Senat, Urteil vom 13.11.2006 - 8 U 51/06 - NZM 2007, 402; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.5.2004 - 24 U 264/03 - MDR 2004, 1179; OLG Celle, Urteil vom 22.7.2004 - 13 U 71/04 - NZM 2005, 219; OLG Köln, Urteil vom 23.9.2005 - 1 U 43/04 - OLGR 2005, 697; OLG Naumburg, Urteil vom 26.7.2012 - 9 U 38/12 - NJW 2012, 3587; OLG Hamm, Urteil vom 26.4.2013 - 30 U 82/12 - MDR 2013, 1026; OLG Braunschweig, Urteil vom 17.9.2015 - 9 U 196/14 - GE 2016, 192; offen gelassen in OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 - 10 U 34/12 - ZMR 2013, 276). Auch wenn es sich um eine vom Erblasser gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung handeln mag, werden die Beklagten hierdurch nicht im Sinne von § 307 Abs. 2 Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt. Vielmehr entspricht die Regelung dem Interesse beider Parteien an einer Befristung des Vertrages unabhängig von etwaigen Formverstößen. Zur näheren Begründung wird auf das genannte Urteil des OLG Braunschweig Bezug genommen. Soweit das OLG Rostock (Urteil vom 10.7.2008 - 3 U 108/07 - NJW 2009, 445) aus einer Pflicht zur Heilung des Formmangels keine Treuwidrigkeit der Kündigung, sondern nur Schadensersatzansprüche gegen den Kündigenden herleiten will, überzeugt dies nicht und steht im Gegensatz zum Urteil des BGH vom 6.4.2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225.
[10] Die Beklagten sind durch die “Vereinbarung über Mietvertragsübernahme” vom 29.11.2012 in den Mietvertrag vom 23.6.2012 eingetreten. Das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, dass neben der Beklagten zu 1. auch der Beklagte zu 2. persönlich Mieter geworden ist. Dies wird mit der Berufung auch nicht angegriffen.
[11] Die “Vereinbarung über Mietvertragsübernahme”, die auf den Mietvertrag vom 23.6.2012 und die Nachträge und Ergänzungen vom 23.6., 20.8. und 23.10.2012 Bezug nimmt, genügt ihrerseits der Schriftform. Es ist unschädlich, dass die “Vereinbarung über die Vergütung von Sonderwünschen” vom gleichen Tag nicht in Bezug genommen ist. Zwar ist davon auszugehen, dass jedenfalls die dortige Vereinbarung einer Übergabe des Erdgeschosses frühestens zum 17.12.2012 auch für die Beklagten gelten sollte. Das Landgericht hat aber zutreffend ausgeführt, dass die “Vereinbarung über die Vergütung von Sonderwünschen” keine wesentlichen Zusatzvereinbarungen enthielt, insbesondere weil der neue Übergabetermin immer noch vor dem 1.1.2013 lag, zu dem das Mietverhältnis hinsichtlich des Erdgeschosses beginnen sollte. Die ferner getroffenen Regelungen zur Vergütung von Sonderwünschen stellen im Hinblick auf § 1.2 Satz 3 des Mietvertrages vom 23.6.2012 keine Vertragsänderung dar und auch keine wesentliche Vertragsergänzung, insbesondere aus der im Rahmen von § 550 Satz 1 BGB maßgeblichen Sicht eines Grundstückserwerbers.
[12] Ohnehin könnten die Beklagten aus den zu Tz. 9 genannten Gründen keine Befugnis zur ordentlichen Kündigung daraus herleiten, dass die “Vereinbarung zur Vergütung von Sonderwünschen” in der “Vereinbarung über Mietvertragsübernahme” nicht erwähnt ist, denn sie haben nichts zur Behebung dieses etwaigen Mangels unternommen.
[13] Eine Nichtigkeit des Mietvertrages vom 23.6.2012 gemäß §§ 311b, 125 Satz 1 BGB ist bereits auf der Grundlage des Vorbringens der Beklagten nicht festzustellen.
Sie haben in der Klagerwiderung behauptet: Der Erblasser und der Beklagte zu 2. hätten am 28.4.2012 u. a. über einen Verkauf der Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss zu einem Preis von 2,7 Mio. EUR gesprochen und der Erblasser habe darauf hingewiesen, dass er aus steuerlichen Gründen nicht vor Ende August 2013 offiziell verkaufen könne, man sich aber schon jetzt einigen und zunächst einen Mietvertrag unterzeichnen könne. Am 18.5.2012 habe der Erblasser den Verkauf der beiden Gewerbeeinheiten bestätigt, er und der Beklagte zu 2. hätten sich auf einen Kaufpreis von 2,7 Mio. DM geeinigt und das Geschäft per Handschlag besiegelt, Käufer habe die S... Inc. sein sollen. Der Erblasser sei um schriftliche Bestätigung der erzielten Einigung gebeten worden und habe am folgenden Tage erklärt, diese sei nach Auskunft seines Steuerberaters nicht möglich, er halte sich aber an die erzielte Einigung gebunden.
Zwar legt insbesondere das Schreiben des Erblassers vom 19.12.2013 nahe, dass ein Verkauf der Gewerbeeinheiten vor Abschluss des Mietvertrages erörtert worden ist. Es ist aber nicht schlüssig dargetan, dass und worüber die Beteiligten sich bindend hätten einigen wollen:
Der dargestellte erstinstanzliche Vortrag der Beklagten zu einer Einigung über einen Verkauf - d. h. eine beiderseitige Verpflichtung des Erblassers und der S... Inc. - steht im Gegensatz zu ihrem Berufungsvorbringen, im Jahr 2012 sei mündlich eine Kaufoption vereinbart worden - d. h. eine einseitige Veräußerungspflicht des Erblassers. Schon aufgrund dieses Widerspruchs ist ein Bindungswille der Beteiligten nicht substantiiert dargetan. Im Übrigen stellen die Beklagten nicht konkret in Abrede, dass dem Beklagten zu 2., der am 20.4.2012 an der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages über eine Wohnung in dem Objekt teilgenommen hatte, die Beurkundungsbedürftigkeit eines Immobilienkaufvertrages bekannt war. Auf ihre Behauptung, der Beklagte zu 2. habe nicht gewusst, dass eine Kaufoption notarieller Beurkundung bedarf, kommt es nicht an, weil ihr neuer Vortrag zur Vereinbarung einer Kaufoption (und nicht eines Verkaufs) gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht zugrunde gelegt werden kann. Ferner behaupten die Beklagten selbst nicht, dass anlässlich des Mietvertragsabschlusses vom 23.6.2012 von einem Verkauf der Einheiten die Rede gewesen wäre. Dass der Mietvertrag nach dem Willen der Beteiligten bei Vertragsschluss von der behaupteten Verkaufsabrede abhängen sollte, ist auch deshalb nicht plausibel dargetan, weil die Beklagten keine Erklärung dafür geben, weshalb - nachdem sie am 23.6.2012 zunächst den Entwurf eines Festmietvertrages für eine Dauer von fünf Jahren erhalten hatten (Schriftsatz der Klägerseite vom 22.10.2014, Seite 13) - ein Mietvertrag über 10 Jahre mit einer Option der Mieterin auf zweimalige Verlängerung um jeweils fünf Jahre vereinbart wurde, wenn das Mietobjekt im Folgejahr an die Mieterin verkauft werden sollte.
[14] Ohnehin ist dem angefochtenen Urteil darin zu folgen, dass eine etwaige Nichtigkeit des ursprünglichen Mietvertrages die mietvertragliche Verpflichtung der Beklagten aufgrund der Vereinbarung vom 29.11.2012 nicht berührt.
Die Beklagten haben mit Schriftsatz vom 28.1.2015 vorgetragen, sie seien am 29.11.2012 noch immer davon ausgegangen, dass die S... Inc. als ausscheidender Mieter das Objekt käuflich erwerben wird. Hiernach wollten die Beklagten also nicht selbst erwerben, sondern nur als Mieter berechtigt und verpflichtet sein. Soweit in der Berufungsbegründung (Seite 11) geltend gemacht wird, die Beklagten hätten sehr wohl in eine Vereinbarung eintreten wollen, die eine Kaufoption beinhaltet, kann dieses geänderte Vorbringen gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht berücksichtigt werden. Im Übrigen behaupten die Beklagten selbst nicht, dass anlässlich der Vereinbarung vom 29.11.2012 von einem Kauf der Gewerbeeinheiten die Rede gewesen wäre.
Es kommt nicht entscheidend darauf an, dass in der Vereinbarung vom 29.12.2012 einerseits von einer Aufhebung und andererseits von einer Übernahme des Mietvertrages zwischen dem Erblasser und der S... Inc. die Rede ist. Das Landgericht hat zu Recht angenommen, dass der Willen des Erblassers und der Beklagten auf ein Mietverhältnis zu den Bedingungen des Mietvertrages vom 23.6.2012 und der Nachträge und Ergänzungen vom 23.6., 20.8. und 23.10.2012 gerichtet war. Ein konkreter Anhaltspunkt, dass die Parteien ihr Mietverhältnis von der Wirksamkeit des Mietverhältnisses mit der Vormieterin hätten abhängig machen wollen, ist weiterhin (...) weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.
Dem entsprechend ist dem Vorbringen der Beklagten zu einer Verkaufsabsprache auch kein Formmangel des Mietvertrages im Sinne von § 550 Satz 1 BGB zu entnehmen.
[15] Der von den Beklagten benannte Zeuge S... ist daher ebenso wenig zu vernehmen wie die von den Klägern benannten Gegenzeugen.
III. Der Senat ist auch einstimmig davon überzeugt, dass eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist, die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat und eine Entscheidung des Senats zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich ist. Der Senat sieht sich - wie dargelegt - im Einklang mit der obergerichtlichen Rechtsprechung.”
[16] Der Schriftsatz der Beklagten vom 29.4.2016 veranlasst keine abweichende Beurteilung:
Aus dem Verweis auf §§ 3, 4 des Mietvertrages in Ziffer 1.3 des Nachtrages (Anlage K 2) folgt, dass für das gesamte (einheitliche) Mietverhältnis eine Dauer von zehn Jahren ab dem 1.9.2012, also bis zum 31.8.2022 vereinbart worden ist. Lediglich der Beginn der Mietvertragserweiterung auf das Erdgeschoss wurde durch Ziffer 1.3 auf den 1.1.2013 festgelegt; die Regelung war insoweit auch nicht überflüssig.
Dem Schriftsatz vom 29.4.2016 ist nicht zu entnehmen, dass mit dem Mietvertrag und dem Nachtrag andere Flächen gemietet werden sollten als in den anliegenden Grundrissen ausgewiesen. Die nachfolgende Änderung der Abgeschlossenheitsbescheinigung berührt die Wirksamkeit des schriftlichen Mietvertrages ebenso wenig wie eine (ohnehin bislang nicht erfolgte) Änderung der Teilungserklärung. Die Wirksamkeit des schuldrechtlichen Vertrages hängt nicht davon ab, ob das Mietobjekt im Sondereigentum der Kläger steht.
Es ist nach wie vor nicht schlüssig dargetan, dass bei Abschluss des Mietvertrages zugleich eine bindende mündliche Einigung über einen Verkauf des Grundstücks gewollt war. Zweifel ergeben sich nicht allein aus unklarer Begrifflichkeit im Vorbringen der Beklagten, nämlich ob ein Verkauf oder eine Kaufoption vereinbart gewesen sein soll, sondern auch aus den weiteren Erwägungen unter Tz. 13 des Beschlusses vom 14.3.2016, denen die Beklagten nicht entgegen treten.
Überdies fehlt es weiterhin an substantiiertem und widerspruchsfreiem Vortrag der Beklagten, dass ihre mietvertragliche Verpflichtung am 29.11.2012 in Verbindung mit einem Grundstückskauf vereinbart wurde und wer Käufer sein sollte. Soweit sie betonen, dass der Beklagte zu 2. wirtschaftlicher Begünstigter ist und die S... Inc. als bloßes Investmentvehikel benutzt wurde, unterstreicht dies die Zweifel an einer Einigung insbesondere hinsichtlich der Person des Käufers. Der Senat hält auch daran fest, dass die Vereinbarung vom 29.11.2012 daher - trotz der wechselnden Bezeichnung als Aufhebung oder Übernahme des Mietvertrages - selbst dann wirksam wäre, wenn der Mietvertrag mit der Vormieterin formnichtig gewesen wäre.
Der Senat sieht keine grundsätzliche Bedeutung des Rechtsstreits, weil in der obergerichtlichen Rechtsprechung - soweit ersichtlich - unbestritten ist, dass eine Schriftformheilungsklausel entsprechend § 22.1 Satz 3 des Mietvertrages zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien wirksam ist. Die Revisionszulassung im Urteil des OLG Braunschweig vom 17.9.2015 bindet den Senat nicht.
Eine zwischenzeitliche Kündigung des Mietvertrages durch die Kläger lässt ihr Feststellungsinteresse im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO nicht entfallen, denn gleichwohl können Ansprüche zwischen den Parteien davon abhängen, dass die Beklagten das Mietverhältnis nicht vor dem 31.8.2022 ordentlich kündigen können und ihre Kündigung zum 31.12.2014 unwirksam ist.
[17] Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO und die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf § 708 Nr. 10 ZPO, § 711 ZPO. Der Streitwert ergibt sich gemäß § 41 Abs. 1 GKG aus der Nettokaltmiete für ein Jahr zuzüglich Umsatzsteuer gemäß den Vereinbarungen vom 23.10.2012 und 29.11.2012.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 126, 550 BGB
§ 125 BGB
§ 546 ZPO
§ 529 ZPO
§ 1922 BGB
§ 711 ZPO
§ 550 Satz 1 BGB
§ 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO
§ 522 Abs. 2 ZPO
§ 513 Absatz 1 ZPO
§ 307 Abs. 2 Satz 1 BGB
§ 531 Abs. 2 ZPO
§ 256 Abs. 1 ZPO
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10 ZPO
§ 41 Abs. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 200, 98
NZM 2007, 402
MDR 2004, 1179
NZM 2005, 219
NJW 2012, 3587
MDR 2013, 1026
ZMR 2013, 276
NJW 2009, 445
NJW 2005, 2225
29 O 274/14
XII ZR 68/10
8 U 51/06
24 U 264/03
13 U 71/04
1 U 43/04
9 U 38/12
30 U 82/12
9 U 196/14
10 U 34/12
3 U 108/07
XII ZR 132/03