Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Beschluss vom 2016-03-10, Aktenzeichen 20 W 70/15
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2016:0310.20W70.15.0A

Tenor:
Anmerkung
Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Der Geschäftswert für die Beschwerde wird auf 10.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Das Wohnungseigentum u. a. an der in dem betroffenen Grundbuch gebuchten Eigentumswohnung Nr. 1 wurde gemäß § 8 WEG durch Teilungserklärung des damaligen Grundstückseigentümers X1 vom 11.10.1985 -UR-Nr. 2/1985 des Notars B, O1, begründet (Band ..., Bl. ...-... in Blatt 1). Unter Teil A I 1 dieser Urkunde, der das Grundstück und dessen Nutzung beschreibt, heißt es, soweit hier streitgegenständlich:
" Kraftfahrzeugabstellplätze im Hof können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein. Für sie ist eine besondere Nutzungsregelung in der Miteigentumsordnung (MEO) enthalten (§ 10).
Der Grundstückseigentümer wird auf drei genehmigten Pkw-Abstellplätzen im Hof Sondernutzungsrechte einräumen. Er wird auch auf die südwestlich und östlich (Vorgarten) des Bauwerks befindliche Grünfläche Sondernutzungsrechte an von ihm zu bestimmende Miteigentümer einräumen..."
In dem in Bezug genommenen § 10 der Urkunde ist u. a. bestimmt:
" ... 2. a) An allen im Hof genehmigten (laut vorliegender Baugenehmigung: drei) und etwa noch zu genehmigenden Pkw-Abstellplätzen räumt der bisherige Alleineigentümer Sondernutzungsrecht ein, die verdinglicht werden können (siehe Vollmacht Seite V !).
b) Verbunden damit ist jeweils das ausschließliche Nutzungsrecht an einem sowohl im Kaufvertrag als auch in der genehmigten Bauzeichnung eindeutig mit einer Nummer bestimmten PKW-Abstellplatz. Andere Miteigentümer dürfen diesen Platz nicht benutzen..."
Auf Seite V der Urkunde heißt es unter der Überschrift "Vollmacht für den Verwalter"<
"Der Verwalter wird wie folgt besonders bevollmächtigt:
a) Der Verwalter wird bevollmächtigt, Sondernutzungsrechte an den drei Pkw-Abstellplätzen (im Freiflächenplan ausgewiesen) einzuräumen und im Grundbuch eintragen zu lassen, soweit vom Eigentümer noch nicht geschehen.
b) Auf die Grünflächen um den Gebäudekörper, soweit sie nicht für Gemeinschaftszwecke beansprucht werden müssen, bestimmten Miteigentümern Sondernutzungsrechte einzuräumen, die sich auf die jeweils alleinige Nutzung der eindeutig zu beschreibenden Fläche beziehen.
c) Der Verwalter ist ebenso bevollmächtigt, im Trockenraum und Abstellraum für Fahrräder und Kinderwagen (Garagenkeller) eine Abtrennung mit Tür so anzubringen, daß ein Durchgang zum Garten und ein oder zwei Abstellräume geschaffen werden. An diesen abzutrennenden Abstellräumen von je ca. 5 qm kann der Verwalter Sondernutzungsrechte einräumen und auch im Grundbuch eintragen lassen oder den hinteren mit ebenerdigem Zugang für die ausschließliche Verwendung als abschließbaren Fahrrad- und Kinderwagenabstellraum bestimmen.
Der Verwalter wird dabei befreit von den Vorschriften des § 181 BGB.
Eine beglaubigte Abschrift dieser Teilungserklärung soll als Nachweis der Bevollmächtigung bei der Bestellung der Sondernutzungsrechte genügen."
Unter Teil B § 19 der Urkunde wurden X2 und X1 als alleinvertretungsberechtigte Verwalter bestellt, wobei die Bestellung bis zum 31.12.1987 galt und sich einmalig um ein Jahr verlängerte, wenn vor dem 31.12.1987 kein neuer Verwalter gewählt wurde.
Auf Zwischenverfügung vom 21.10.1985 hin haben die Eheleute X am 02.12.1985 zu UR-Nr. 4/1985 des Notars B (Band ..., Bl. ..., ... in Blatt 1) unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung vom 11.10.1985 und die dort in § 19 enthaltene Verwalterbestellung die ihnen in Abschnitt III erteilte Vollmacht hinsichtlich der Sondernutzungsrechte dahingehend definiert, dass Abs. a) der Teilungserklärung die im beigefügten Lageplan blau gekennzeichneten Nutzungsrechte a 1), a 2) und a 3), Abs. b) der Teilungserklärung die im beigefügten Lageplan grün gekennzeichneten Flächen b 1) und b 2) und Abs. c) der Teilungserklärung die im beigefügten Lageplan gekennzeichneten Räume c 1) und c 2) betreffen. Weiter haben die Eheleute die Eintragung der Sondernutzungsregelung als Inhalt der Teilungserklärung bewilligt und beantragt. Dieser Urkunde vom 02.12.1985 waren ein Plan des Untergeschosses mit roter Einzeichnung von Räumen c 1 und c 2, ein Außengestaltungsplan mit blau eingezeichneten PKW-Stellplätzen a 1, a 2 und a 3 sowie grün eingezeichneten Flächen b 1 und b beigesiegelt. Unter dem 03.12.1985 hat der Urkundsnotar die Urkunde vom 02.12.1985 in beglaubigter Kopie beim Grundbuchamt eingereicht und den unter dem 16.10.1985 bereits gestellten Antrag auf Wahrung der Teilungserklärung wiederholt.
Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 11.10.1985/02.12.1985 erfolgte am 09.12.1985 die Anlegung des hier betroffenen Wohnungsgrundbuchs betreffend die Wohnung Nr. 1 mit der Eintragung von X1 als Eigentümer. Im Bestandsverzeichnis ist am 09.12.1985 lediglich vermerkt, dass eine Sondernutzungsregelung besteht. Entsprechendes gilt für den Inhalt des Bestandsverzeichnisses und Abt. I in Blatt 2 (Wohnung Nr. 2), in Blatt 3 (Wohnung Nr. 3) und Blatt 4 (Doppelgarage) sowie Blatt 5 (Teileigentum Nutzraum im Dachgeschoss).
Am 11.12.1985 haben die Eheleute X zu UR-Nr. 5/1985 des Notars B, O1, unter Berufung auf ihre in § 19 der Teilungserklärung enthaltene Verwalterbestellung und die unter III erteilte Vollmacht hinsichtlich der Sondernutzungsrechte diese dahingehend definiert, dass Abs. a) der Teilungserklärung die im beigefügten Lageplan blau gekennzeichneten Nutzungsrechte a 1), a 2) und a 3), Abs. b) der Teilungserklärung die im beigefügten Lageplan grün gekennzeichneten Flächen b 1), b 2) und b 3) sowie Abs. c) der Teilungserklärung die im beigefügten Lageplan gekennzeichneten Räume c1) und c 2) betreffen. Weiter haben die Eheleute die Eintragung der Sondernutzungsregelung als Inhalt der Teilungserklärung bewilligt und beantragt. Dieser Urkunde vom 11.12.1985 waren ein Plan des Untergeschosses mit roter Einzeichnung von Räumen c 1 und c 2 und ein Außengestaltungsplan mit blau eingezeichneten PKW-Stellplätzen a 1, a 2 und a 3 sowie grün eingezeichneten Flächen b 1, b 2 und b 3 beigesiegelt (Band ... Bl. ...-... in Blatt 1). Unter dem 12.12.1985 hat der Urkundsnotar die Urkunde vom 11.12.1985 zum Vollzug beim Grundbuchamt eingereicht. Die Änderung der Sondernutzungsregelung gemäß Bewilligung vom 11.12.1985 ist am 20.12.1985 unter lfde. Nr. 2/zu 1 im Bestandsverzeichnis der Grundbücher Blatt 1-5 eingetragen worden.
Durch Kaufvertrag mit Auflassung vom 18.10.1985 -UR-Nr. 3/1985 des Notars B, O1, hat der Eigentümer X1 das Wohnungseigentum an der Wohnung Nr. 1 an die Eheleute Y1 und Y2 veräußert. Als Gegenstand des Vertrags wird darin ein Miteigentumsanteil von 212, 367/1000 an dem Grundstück A-Straße ... in O2, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung im Souterrain beschrieben. Nach dem Inhalt der Urkunde lag den Erwerbern das Original der Teilungserklärung vor. Die Erwerber bestätigten ausdrücklich die auf Seite V der Teilungserklärung erteilte Vollmacht für den bisherigen Eigentümer und Verwalter, wonach dieser Sondernutzungsrechte an den Pkw-Abstellplätzen sowie den Grundstücksfreiflächen und der Garagenunterkellerung einräumen kann (Band ..., Bl. ...-... in Blatt 1). Für die Eheleute Y wurde am 09.12.1985 eine Auflassungsvormerkung eingetragen und bei Eigentumsumschreibung auf die Erwerber am 22.01.1986 wieder gelöscht.
Die Eheleute Y haben am 05.08.2010 zu UR-Nr. 4/2010 des Notars E, O3, einen Kaufvertrag mit Auflassung mit dem Antragsteller und F über das in Blatt 1 eingetragene Wohnungseigentum geschlossen (Band ..., Bl. ...-... in Blatt 1). In der Urkunde hat der Notar nach Grundbucheinsicht vom 27.07.2010 darauf hingewiesen, dass bei keinem Sondereigentum die in der Teilungserklärung und den Nachträgen dazu genannten Sondernutzungsrechte zugeordnet eingetragen seien. Demnach seien diese Sondernutzungsrechte zwar teilweise im Grundbuch gebildet, jedoch nicht dem einzelnen Sondereigentum zugeordnet. Die Zuordnung könne künftig nur durch Beteiligung aller Eigentümer einvernehmlich und nach Zustimmung aller Grundpfandrechtsgläubiger in das jeweilige Grundbuch eingetragen werden. Demgemäß beziehe sich der Kaufvertrag nur auf das im Grundbuch eingetragene in Ziff. 1 näher bezeichnete Sondereigentum. Dort ist kein der Wohnung Nr. 1 zugeordnetes Sondernutzungsrecht aufgeführt. Der Antragsteller und F sind am 17.02.2011 auf Grund der Auflassung vom 05.08.2010 in Blatt 1 in Abt I unter 3.1 und 3.2 als Miteigentümer zu je 1/2 eingetragen worden. Am 12.08.2010 war in Abt. II, lfde. Nr. 2 zu ihren Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden, die am 03.06.2014 wieder gelöscht worden ist.
Zu UR-Nr. 1/2014 des Notars G, O3, vom 17.02.2014 haben der Antragsteller und F einen Tauschvertrag über ideelle Wohnungseigentumsanteile mit Auflassung geschlossen, durch den letztere ihre ideelle Hälfte des in Blatt 1 gebuchten Wohnungseigentums auf den Antragsteller übereignet hat. Für den Antragsteller ist am 27.02.2014 in Abt. II lfde. Nr. 4 eine entsprechende Auflassungsvormerkung eingetragen worden. Die Eigentumsumschreibung auf den Antragsteller ist am 03.06.2014 bzw. nach Berichtigung am 16.06.2014 im Grundbuch eingetragen worden.
Am 25.10.2010 hat X1 zu UR-Nr. 2/2010 des Notars G, O3, unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung vom 11.10.1985 mit Ergänzungsurkunde vom 11.12.1985 Sondernutzungsrechte dem in Blatt 5 eingetragenen Teileigentum sowie dem in Blatt 2 eingetragenen Wohnungseigentum zugeordnet und die Eintragung als Inhalt der Teilungserklärung im Grundbuch beantragt. Wegen der Einzelheiten der Urkunde wird auf Bl. ...-... in den Grundakten von O2, Blatt 2 Bezug genommen. Nachdem auf den Vollzugsantrag vom 26.10.2010 durch Zwischenverfügung der Nachweis der Verwaltereigenschaft verlangt worden war, ist unter dem 06.12.2010 die UR-Nr. 3/2010 des Notars G, O3 vorgelegt worden (Bl. ...-... in den Grundakten von O2, Blatt 2). Darin hat der Beteiligte zu 3) als in der Wohnungseigentümerversammlung vom 25.06.2010 für den Zeitraum 2010-2013 bestellter Verwalter die zu UR-Nr. 2/2010 durch X1 erklärte Zuordnung von Sondernutzungsrechten zu dem in Blatt 5 und Blatt 2 eingetragenen Teil- bzw. Wohnungseigentum wiederholt und die Eintragung der Zuordnung der Sondernutzungsrechte als Inhalt der Teilungserklärung in den Grundbüchern bewilligt und beantragt. Die entsprechende Eintragung in den Grundbüchern von O2 Blatt 1-5 unter 3/1 des jeweiligen Bestandsverzeichnisses ist am 04.01.2011 erfolgt.
Nach vorangegangenem Schriftwechsel mit dem Grundbuchamt seit 2011 hat der Antragsteller mit Schreiben vom 26.01.2015 Widerspruch eingelegt gegen die Eintragung der Änderungen der Sondernutzungsregelung vom 20.12.1985 und vom 04.01.2011.
Zur Begründung wird vorgetragen, nach der Eintragung der Auflassungsvormerkungen zu Gunsten der Ersterwerber in Blatt 1, 3 und 4 am 09.12.1985 habe keine Berechtigung zur alleinigen Änderung der Teilungserklärung, insbesondere zur Begründung und Zuordnung von Sondernutzungsrechten mehr bestanden. Außerdem fehle es an der erforderlichen Bestimmtheit und der Zustimmung sämtlicher Berechtigter, worauf das Grundbuchamt schon in seinem Schreiben vom 21.10.1985 hingewiesen habe. Bei den Eintragungen vom 20.12.1985 und 04.01.2011 liege ein Verstoß gegen § 19 GBO vor. Zu beanstanden sei bei der Eintragung vom 04.01.2011, dass der handelnde Verwalter Zuordnungen zu dem ihm gehörenden Sondereigentum vorgenommen habe ohne Berücksichtigung der Interessen der übrigen Miteigentümer und keine Inkenntnissetzung oder Erörterung in der Wohnungseigentümerversammlung stattgefunden habe.
Die Grundbuchrechtspflegerin hat mit Beschluss vom 26.01.2015 den Antrag des Antragstellers auf Eintragung eines Amtswiderspruchs, als welchen sie den mit Schreiben vom 26.01.2015 erhobenen Widerspruch angesehen hat, zurückgewiesen, da das Grundbuchamt weder gesetzliche Vorschriften verletzt habe, noch durch die Eintragungen das Grundbuch unrichtig geworden sei.
Zur Begründung hat sie ausgeführt, die Bildung der Sondernutzungsrechte für PKW-Abstellplätze und Garten sei von Anfang an in der Teilungserklärung vorgesehen gewesen, daher sei die Zustimmung der dinglich Berechtigten aus mehreren Gründen nicht erforderlich gewesen. Im Zeitpunkt der Eintragung der Sondernutzungsregelung am 20.12.1985 seien nur die teilenden Eigentümer (richtig: der teilende Eigentümer) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen gewesen, diese und ihre Rechtsnachfolger hätten Vollmacht erteilt, somit auch die Vormerkungsberechtigten. Eine Gläubigerzustimmung sei 1985 mangels einer positiven Zuordnung und eines rechtlichen Nachteils nicht erforderlich gewesen. Bei der Eintragung in 2011 habe bezüglich der Gläubiger der Blätter 2 und 5 in der Eintragung der Sondernutzungsrechte ein rechtlicher Vorteil vorgelegen und hinsichtlich eines weiteren Gläubigers in Blatt 1 habe bereits eine Löschungsbewilligung vorgelegen.
Schließlich wird darauf verwiesen, dass dem Antragsteller bei seinem Erwerb die Gemeinschaftsordnung und die zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter getroffenen Vereinbarungen bekannt gewesen sei und er sie anerkannt habe, auch der Inhalt der Teilungserklärung sei ihm bekannt gewesen. Außerdem habe er in dem Tauschvertrag vom 17.02.2014 die Löschung der Auflassungsvormerkung vom 12.08.2010 bewilligt, wodurch er sich der Absicherung des ursprünglich vorgemerkten Anspruchs begeben habe und worin eine Zustimmung zur Sondernutzungsregelung gesehen werden könne. Schließlich habe der Eintragung in 2011 weder entgegengestanden, dass der handelnde Verwalter auch der begünstigte Wohnungseigentümer gewesen sei, noch dass nicht mehr die ursprünglichen Verwalter gehandelt haben, da die in der Teilungserklärung erteilte Vollmacht weder befristet, noch auf eine einmalige Ausnutzung beschränkt gewesen sei.
Mit Schreiben vom 10.02.2015 hat der Antragsteller Beschwerde eingelegt,
Darin macht er geltend, dass die in der Teilungserklärung enthaltene Vollmacht für den damaligen Eigentümer und Verwalter nicht auch für den jeweiligen oder zukünftigen Verwalter habe gelten sollen. Der teilende Eigentümer habe aber weder in dieser Eigenschaft, noch als Verwalter zusammen mit seiner Ehefrau von seinem Zuweisungsrecht Gebrauch gemacht, vielmehr habe noch während seiner Mitgliedschaft in der Gemeinschaft bis zum 04.02.2011 ein anderer Verwalter gehandelt. Dazu sei er aber weder nach dem WEG, noch auf Grund von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer berechtigt gewesen und er habe seine Vollmacht treuwidrig ausgeübt.
Der Beschwerde hat die Grundbuchrechtspflegerin mit Beschluss vom 16.02.2015 nicht abgeholfen. Zur Begründung ihrer Auffassung, dass die in der Teilungserklärung enthaltene Vollmacht für den jeweiligen Verwalter gelten sollte, hat sie auf die Reihenfolge von Bevollmächtigung und Verwalterbestellung in der Teilungserklärung verwiesen sowie darauf, dass bei einer notariellen Beurkundung anzunehmen wäre, dass die Vollmacht entsprechend formuliert worden wäre, wenn sie nur für den ersten Verwalter habe gelten sollen. Abgesehen davon, dass § 181 BGB vom Grundbuchamt bei der Eintragung von Sondernutzungsrechten nicht zu berücksichtigen sei, enthalte die Teilungserklärung eine Befreiung des Verwalters von § 181 BGB im Rahmen der Vollmacht.
Schließlich verweist die Grundbuchrechtspflegerin auf ein Urteil des Amtsgerichts O1 ... vom ....03.2013 -Az. ..., durch das die Klage des Antragstellers auf Feststellung, dass keine Sondernutzungsrechte, insbesondere die in den Grundbuchblättern 1-5 eingetragenen Sondernutzungsrechte nicht bestehen, zurückgewiesen worden ist.
Der Antragsteller hat zur Nichtabhilfeentscheidung Stellung genommen und auf die in der Teilungserklärung getroffene Benutzungsregelung in Teil B § 8 der Teilungserklärung verwiesen. Hieraus und aus weiteren Formulierungen in der Teilungserklärung leitet er ab, dass die Zuweisungsbefugnis des Verwalters sich darauf beschränke, eine Entscheidung innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu treffen.
Weiter hat der Antragsteller die Meinung vertreten, die Zwischenverfügung vom 21.10.1985 sei bei der Eintragung vom 04.01.2011 nicht berücksichtigt worden, auch habe das Urteil vom ....03.2013 einen anderen Verfahrensgegenstand. Für den Vortrag des Antragstellers im Einzelnen wird auf seine Schreiben vom 17.06.2011(Bl. 183 ff.), 08.01.2015, 26.01.2015, 10.02.2015, 12.02. 2015, 12.03.2015 und 15.04.2015 samt Anlagen Bezug genommen.
Die Grundakten von O2 Blatt 2 waren beigezogen.

Entscheidungsgründe:
Die Beschwerde des Antragstellers ist gemäß §§ 71 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. 53 GBO als beschränkte Beschwerde statthaft, da sich an die beanstandeten Eintragungen (abstrakt) gutgläubiger Erwerb anschließen kann (Oberlandesgericht Hamm ZWE 2009, 169=DNotZ 2009, 383 ; Palandt/Bassenge: WEG, 75. Aufl., § 13, Rdnr. 12). Sie ist auch ansonsten zulässig, § 73 GBO.
Die Beschwerde hat in der Sache jedoch keinen Erfolg, da die Voraussetzungen zur Eintragung eines Widerspruchs gemäß § 53 GBO weder im Hinblick auf die Eintragung der Sondernutzungsregelung vom 20.12.1985, noch der Eintragungen vom 04.01.2011 betreffend die Zuordnung von Sondernutzungsrechten (in Blatt 2 und Blatt 5) bzw. der Änderung der Teilungserklärung hinsichtlich der Sondernutzungsrechte (in Blatt 1, 3 und 4) vorliegen.
Daher kann dahingestellt bleiben, ob bereits in Folge der Bindung an das Urteil des Amtsgerichts O1 ... vom ....03.2013 -...-, dessen Rechtskraft allerdings nicht nachgewiesen ist, die Beschwerde keinen Erfolg haben könnte. Durch dieses Urteil ist eine negative Feststellungsklage, die durch den Antragsteller und F gegen die übrigen Miteigentümer der betroffenen Liegenschaft A-Str. ... in O2 erhoben worden war und die Feststellung des Nichtbestehens der in den Grundbüchern für O2 Blatt 1-5 eingetragenen Sondernutzungsrechte zum Gegenstand hatte, als unbegründet abgewiesen worden. Wird eine negative Feststellungsklage aus Sachgründen abgewiesen, so hat das Urteil im allgemeinen das Rechtsverhältnis zu bezeichnen, das es entgegen der Ansicht des Klägers bejahen will; die Rechtkraftwirkung entspricht dann derjenigen eines Urteils, das einer positiven Feststellungsklage des Beklagten stattgegeben hätte (BGH NJW 1995, 1757, zit. nach juris; Zöller/Vollkommer: ZPO, 31. Aufl., 2016, § 322, Rdnr. 11). Demnach wäre das Bestehen der streitgegenständlichen Sondernutzungsrechte zwischen dem Antragsteller und den übrigen Miteigentümern durch eine rechtskräftige Abweisung der negativen Feststellungklage auch für die Gerichte der freiwilligen Gerichtsbarkeit bindend festgestellt (BayObLG Rpfleger 1995, 406; Demharter: GBO, 29. Aufl., § 22, Rdnr. 37; Bauer/von Oefel/ Kohler: GBO, 3. Aufl., § 22 Rdnr. 172).
Bei den beanstandeten Eintragungen der Änderung einer Sondernutzungsregelung und der Zuweisung von Sondernutzungsrechten handelt es sich nicht um inhaltlich unzulässige Eintragungen im Sinn des § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO, die zu löschen wären (vgl. hierzu Demharter, a. a. O., § 53, Rdnr. 42-47, 49). Weder die Unwirksamkeit des der Eintragung zu Grunde liegenden materiellen Grundgeschäfts, noch die Verletzung von Rechtsvorschriften durch das Grundbuchamt, wie sie der Antragsteller rügt, führen zur inhaltlichen Unzulässigkeit einer Eintragung (Demharter, a. a. O., § 53, Rdnr. 48).
Für die Eintragung eines Widerspruchs ist gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO Voraussetzung, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist.
Dies ist jedoch bei den verfahrensgegenständlichen Eintragungen nicht der Fall.
Dabei ist zunächst festzustellen, dass die Teilungserklärung vom 11.10.1985 hier eine sog. "gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten durch Zuordnungsvorbehalt" regelt. Bei einer derartigen - zulässigen - Gestaltungsmöglichkeit kann der teilende Eigentümer bereits in der Teilungserklärung alle künftigen Erwerber von dem gemeinschaftlichen Gebrauch von Sondernutzungsflächen ausschließen mit der Folge, dass das Sondernutzungsrecht zunächst keiner Wohnung zugeordnet wird und er allein im Rahmen eines sog. persönlichen Sondernutzungsrechts zur Nutzung dieser Flächen berechtigt bleibt. Sind die späteren Erwerber durch eine derartige Verdinglichung - negativ - bereits von bestimmten Nutzungsmöglichkeiten hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen, berührt eine nachfolgende - positive - Zuweisung von Sondernutzungsrechten den Inhalt ihrer Sondereigentumsrechte nicht mehr. Es bedarf mithin grundsätzlich nach erfolgter Zuweisung durch den dazu Berechtigten für die Buchung im Grundbuch bei einem bestimmten Wohnungseigentum nur der Bewilligung des teilenden Eigentümers und nicht zusätzlich der Bewilligung der Eigentümer der übrigen Wohnungseigentumseinheiten. Da das Gebrauchsrecht Ausfluss des Eigentumsrechts ist und sich nicht alle Wohnungseigentümer gleichzeitig mit dinglicher Wirkung dieser Befugnis begeben können, bleibt dabei dem teilenden Eigentümer zunächst die alleinige Nutzung vorbehalten; mit der Zuweisung verliert er dann das ihm bisher zustehende Nutzungsrecht. Da die Zuweisungsmöglichkeit einschließlich der Bewilligungsberechtigung des teilenden Eigentümers gerade auf dessen persönlicher Sondernutzungsberechtigung beruht, besteht diese jedoch auch nur bis zu dessen Ausscheiden aus der Gemeinschaft. Nach ganz überwiegender Auffassung, der sich auch der Senat bereits angeschlossen hat, kann der aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausscheidende teilende Eigentümer die Restnutzungsbefugnis als Grundlage des Zuweisungsrechts also nicht "mitnehmen" (h. M. vgl. etwa BGH NJW 2012, 676, und NJW-RR 2012, 711 ; Senat Beschluss vom 6. Mai 2014 - 20 W 86/14 - unveröffentlicht ; Kral in BeckOK GBO, Stand: 01.04.2015; Sonderbereich WEG Rn. 57; Bärmann/Seuß/ Schneider, Praxis des Wohnungseigentums, 6. Aufl., C Rdnr. 322; Schneider ZWE 2012, 171 und Rpfleger 1998, 53, 61; Häublein MittBayNot 2012, 382/ 383; Klühs ZNotP 2010, 177, 178; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdnr. 2913; Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 13 Rdnr. 39; Bärmann/Klein, WEG, 13. Aufl., § 13 Rn. 88; Scheffler in Elzer/Fritsch/Meier, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., § 1 Rdnr. 110).
Um diesem Nachteil aus dem Weg zu gehen, besteht eine anderweitige Gestaltungsmöglichkeit in der sog. "gestreckten Begründung von Sondernutzungsrechten durch aufschiebend bedingte Zuordnung". Danach werden künftige Erwerber unter der aufschiebenden Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB) einer Zuweisung eines Sondernutzungsrechts von der Mitnutzung bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen. Bei dieser Variante werden also - im Gegensatz zur vorgenannten Gestaltung - die Miteigentümer nicht von Anfang an von der Mitnutzung ausgeschlossen, sondern es steht ihnen ein Mitnutzungsrecht so lange zu, bis der Berechtigte von seinem Zuweisungsrecht Gebrauch macht. Hierbei ist der teilende Eigentümer somit gerade nicht persönlich sondernutzungsberechtigt, sondern nur zuweisungsberechtigt. Dann ist die Zuweisungsbefugnis allerdings unabhängig von der Stellung als teilender Eigentümer; sie kann in diesem Fall vom teilenden Eigentümer auch noch nach seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft vorgenommen werden (ebenfalls h. M., vgl. dazu etwa OLG Stuttgart ZMR 2012, 715, zitiert nach juris; Kral in BeckOK GBO, a.a.O., Sonderbereich WEG Rdnr. 58; Bärmann/Seuß/Schneider, a.a.O., Rn. 328; Schneider ZWE 2012, 171, 172; Rpfleger 1998, 53, 62; Klühs ZNotP 2010, 177, 178; Häublein MittBayNot 2012, 382, 383; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 13 Rdnr. 40; Scheffler in Elzer/Fritsch/Meier, a.a.O., § 1 Rdnr. 113; insoweit noch offen: Schöner/Stöber, a.a.O., Rdnr. 2913a unter Hinweis auf LG München II MittBayNot 2004, 366; vgl. dazu auch Senat Rpfleger 1998, 20, zitiert nach juris).
In der Teilungserklärung vom 11.10.1985 ist die sog. negative Komponente, d. h. der Ausschluss der künftigen Erwerber von der Mitbenutzung einzelner Teile des Gemeinschaftseigentums bereits enthalten. Hinsichtlich der PKW-Abstellplätze werden in Teil B § 10 unter 2 a) und b) Sondernutzungsrechte eingeräumt, die auch verdinglicht werden können. Dies wird auf Seite VI der Teilungserklärung unter der Überschrift "Nutzung des Hofes und des Garagenkellers" für die drei im Freiflächenplan ausgewiesenen PKW-Abstellplätze wiederholt und auch auf die " Grünflächen um den Gebäudekörper" sowie auf die "Garagenunterkellerung im mit "Abstellraum für Fahrräder und Kinderwagen und Trockenraum" bezeichneten Bereich" erweitert. Schließlich ergibt sich dies auch aus der auf Seite V der Teilungserklärung dem Verwalter erteilten "besonderen Vollmacht", wobei der verwendete Begriff der "Einräumung" von Sondernutzungsrechten im Sinn der "Zuweisung", d. h. der für die Begründung von Sondernutzungsrechten erforderlichen positiven Komponente zu verstehen ist.
Vollmachten sind wie auch sonst der Auslegung fähig, wobei § 133 BGB entsprechend gilt. Maßgebend ist die nächstliegende Bedeutung der Erklärung für einen unbefangenen Betrachter unter Berücksichtigung des im Grundbuchverfahren geltenden Bestimmtheitsprinzips und des Erfordernisses der urkundlich belegten Eintragungsunterlagen (Demharter: GBO, 29. Aufl., § 19, Rdnr. 28 m. w. H.). Danach wird in der Gesamtwürdigung der Urkunde deutlich, dass der teilende Eigentümer Sondernutzungsrechte bezüglich PKW-Abstellplätzen, Grünflächen und Abstellräumen begründen wollte und zwar grundsätzlich in eigener Person als Alleineigentümer oder als Verwalter, aber diese Befugnis zusätzlich einem anderen Verwalter eingeräumt hat vor dem Hintergrund, dass diese Begründung von Sondernutzungsrechten nach Ende seiner Verwalterbestellung, von der in Teil B § 19 der Teilungserklärung schon für 1987/1988 ausgegangen wird, nicht abgeschlossen sein könnte. Ausgehend von diesem Zweck ist weder einer Auslegung zu folgen, die davon ausgeht, dass die auf Seite V der Teilungserklärung erteilte Vollmacht nur für den Alleineigentümer als Verwalter gelten sollte, noch dass sie in einem Umfang erteilt wäre, die zu einer unzulässige Kompetenzverschiebung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft führen würde. Der Beschluss des Senats vom 03.11.2014 -20 W 241/14-, auf den sich der Antragsteller berufen hat, betraf eine derartige Fallgestaltung, in der der Verwalter in der Teilungserklärung allumfassend ermächtigt worden war zur gerichtlichen und außergerichtlichen Vertretung der Wohnungseigentümer in allen Angelegenheiten, die mit dem Wohnungseigentum zusammenhängen, insbesondere auch dazu den Inhalt des Sondereigentums zu verändern, Grundstücke für die Wohnungseigentümer zu gemeinschaftlichem Eigentum zu erwerben und Sondereigentum einzuräumen, Änderungen der Miteigentumsbruchteile oder des Sondereigentums mit Wirkung für und gegen alle Wohnungseigentümer zu erklären und grundbuchlich zu wahren usw.. Dieser Vollmachtsumfang ist keineswegs zu vergleichen mit der Bevollmächtigung des Verwalters im vorliegenden Fall, die sich auf die Zuweisung von Sondernutzungsrechten beschränkt, wie sie wirksam im Rahmen einer Teilungserklärung Dritten, aber auch einem Wohnungseigentümer erlaubt werden kann (Senat, Beschluss vom 18.08.1997 -20 W 71/96- = Rpfleger 1998, 20; Bärmann/Suilmann: WEG, 13. Aufl., § 13 Rdnr. 81, 85; Palandt/Bassenge: WEG, 75. Aufl., § 13, Rdnr. 10; Schultzky in : Jennißen, WEG, 4. Aufl., 2015, § 13, Rdnr. 81 m. w. H.). Diese "besondere" rechtsgeschäftliche Vollmacht für den Verwalter hat weder etwas mit den in Teil B § 20 der Teilungserklärung aufgeführten Aufgaben und Befugnissen des Verwalters zu tun, noch mit der gesetzlichen Regelung in § 27 WEG, die der Antragsteller damit in Zusammenhang bringt.
Entgegen der Meinung des Antragstellers ist dem für das Sondernutzungsrecht, das mit dinglicher Wirkung ausgestattet sein soll, hinsichtlich der Bevollmächtigung bzw. der Eintragungsbewilligung geltenden Bestimmtheitserfordernis (vgl. den bereits zitierten Senatsbeschluss vom 18.08.1997, Rpfleger 1998, 20, 21 ; Oberlandesgericht München ZWE 2016, 19, zit. nach juris; Schultzky in Jennißen, a. a. O., Rdnr. 74) Genüge getan und zwar bereits durch die Eintragung im Bestandsverzeichnis der betroffenen Grundbücher vom 09.12.1985, in der wegen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums auf die Bewilligung vom 11.10.1985/02.12.1985 Bezug genommen wird. Die Bewilligung vom 02.12.1985 -UR-Nr. 4/1985 des Notars B, (Band ..., Bl. ...-... in Blatt 1)- enthält durch die Bezugnahme auf die Einzeichnungen in den beigefügten Lageplänen die Konkretisierung der Flächen, die der Sondernutzung unterliegen. Mit dieser Eintragung vom 09.12.1985 ist der Inhalt der Teilungserklärung vom 11.10.1985 mit der Ergänzung vom 02.12.1985 Inhalt des jeweiligen Sondereigentums geworden und damit auch der Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums in dem in der Bewilligung vom 02.12.1985 festgelegten Umfang, ebenso die Bevollmächtigung des Verwalters zur Zuordnung.
Daran ändert auch nichts, dass am gleichen Tag, nämlich dem 09.12.1985, in Blatt 1, 3 und 4 Auflassungsvormerkungen zu Gunsten der jeweiligen Erwerber eingetragen worden sind. Zwar verliert der gemäß § 8 WEG teilende Eigentümer seine alleinige Normsetzungsbefugnis, sobald die Wohnungsgrundbücher angelegt sind und mindestens für einen Erwerber von Wohnungseigentum eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist.
Dies gilt aber, wenn zugleich mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird, nicht für die Bestimmungen, die der teilende Grundstückseigentümer erstmals gemäß §§ 5 Abs.4, 8 Abs. 2 Satz 1, 10 Abs. 2 Satz 1 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht hat, denn die Vormerkung kann mit dinglicher Wirkung den Anspruch auf Übertragung des Wohnungseigentums nur mit dem Inhalt sichern, den dieses bei seiner Begründung erhalten hat. Die Auflassungsvormerkungen konnten aber erst nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher gebucht worden sein, auch wenn die Anlegung der Wohnungsgrundbücher und die Eintragung der Auflassungsvormerkungen auf denselben Tag datieren (BayObLG Rpfleger 1999, 123= NJW-RR 1999, 380, zit. nach juris). Daher war die Zustimmung und Bewilligung der Erwerber für die Eintragung vom 09.12.1985 im Bestandsverzeichnis der betroffenen Grundbücher nicht erforderlich. Es kommt deshalb nicht darauf an, welche Bedeutung der durch seine Rechtsvorgänger, den Eheleuten Y, in deren Kaufvertragsurkunde -UR-Nr. 3/1985 des Notars B vom 18.10.1985 enthaltenen Bestätigung der Vollmacht auf Seite V der Teilungserklärung beizumessen wäre.
Hinsichtlich der Zustimmung von dinglich Berechtigten an dem Wohnungseigentum der Erwerber gilt Entsprechendes. Für die Eintragung der Sondernutzungsregelung am 09.12.1985 bedurfte es ihrer Zustimmung nicht, weil der Ausschluss der Mitbenutzung aufschiebend bedingt durch die spätere Zuordnung war und Belastungsgegenstand das Sondereigentum mit diesem Inhalt (Oberlandesgericht Hamm ZWE 2015, 211=FGPrax 2012, 244; Palandt/Bassenge: WEG, 75. Aufl., § 13, Rdnr. 10; Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdnr. 2913a).
Aus diesen Gründen ist auch für die Eintragung der Änderung der Sondernutzungsregelung unter 2/zu 1) im Bestandsverzeichnis der betroffenen Grundbuchblätter 1-5 am 20.12.1985 keine Rechtsverletzung durch das Grundbuchamt festzustellen. Die dort in Bezug genommene Bewilligung vom 11.12.1985 bedeutete lediglich insoweit eine Abweichung gegenüber der Bewilligung vom 02.12.1985, als das ursprünglich mit b 1 bezeichnete Sondernutzungsrecht an der straßenseitig gelegenen Grünfläche nochmals unterteilt worden ist in die Grünflächen b 1 und b 2 und deshalb die hinter dem Gebäude gelegene Grünfläche, die zunächst als b 2 bezeichnet worden ist, in b 3 umbenannt werden musste. Dies stellt in der Sache jedoch keine Veränderung der Ausdehnung der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Fläche dar, für die der Ausschluss des Gemeinschaftsgebrauchs bereits in den durch die Eintragung vom 09.12.1985 gewahrten Bewilligungen enthalten war. Auch insoweit gilt, dass die Bewilligungsbefugnis des teilenden Eigentümers auf Grund der in der Teilungserklärung enthaltenen, den Bestimmtheitserfordernissen des Grundbuchverfahrens nach der Ergänzung vom 02.12.1985 genügenden Vollmacht gegeben und keine Zustimmung der vormerkungsberechtigten Erwerber und deren dinglicher Gläubiger erforderlich war.
Bei den vom Antragsteller weiter beanstandeten Eintragungen unter 3/zu 1 vom 04.01.2011 im Bestandsverzeichnis der betroffenen Grundbücher handelt es sich um die Eintragung der sog. positiven Komponente in Bezug auf die oben erörterte Variante der gestreckten Begründung von Sondernutzungsrechten. In Blatt 2 ist die in der Urkunde des Notars G, O3, vom 02.12.2010 -UR-Nr. 3/2010- protokollierte Zuordnung hinsichtlich der Sondernutzungsrechte betreffend die Teilflächen a 3, b 1 und b 3 sowie das Kellerstück c 1 eingetragen worden und in Blatt 5 die Zuordnung des Sondernutzungsrechts an dem Kfz- Stellplatz a 2. In den Grundbuchblättern 1, 3 und 4 ist dies als Änderung der Teilungserklärung hinsichtlich der Sondernutzungsrechte vermerkt worden.
Auch bei diesen Eintragungen sind keine Verletzungen gesetzlicher Vorschriften festzustellen. Der für diese Eintragungen gemäß §§ 13, 19 GBO erforderliche Antrag und die Bewilligung sind in der Urkunde enthalten, die der Urkundsnotar unter dem 06.12.2010 beim Grundbuchamt eingereicht hat. Der Nachweis der Verwalterbestellung ist durch das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 25.06.2010 geführt worden, in der K unter TOP 5 bis zum 31.12.2012 zum Verwalter bestellt worden ist, die Unterschriften des Verwalters und zweier Wohnungseigentümer waren öffentlich beglaubigt, §§ 26 Abs. 3, 24 Abs. 6 WEG (Blatt 2, Seite 65-68 und Blatt ...-...).
Zu Recht ist das Grundbuchamt davon ausgegangen, dass diese durch den Verwalter K abgegebene Bewilligung von der in der Teilungserklärung vom 11.10.1985 mit Ergänzungen vom 02.12. und 11.12.1985 enthaltenen Bevollmächtigung gedeckt war. Zu den insoweit vom Antragsteller erhobenen Beanstandungen hat bereits die Grundbuchrechtspflegerin in dem angefochtenen Beschluss und in der Nichtabhilfeentscheidung Stellung genommen, hierauf kann zu Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen werden. Wie ganz allgemein üblich, enthält die Urkunde UR-Nr. 2/1985 einen Teil A mit der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum und einen Teil B mit der sogenannten Miteigentümerordnung, nur vereinfachend wird die gesamte Urkunde üblicherweise als Teilungserklärung bezeichnet. Wie bereits ausgeführt worden ist, ist der teilende Eigentümer in Teil B § 19 der Urkunde von dem Ende seiner Verwalterbestellung bereits 1987 oder 1988 ausgegangen. Gerade zu dem Zweck, die Zuordnung von Sondernutzungsrechten noch nach diesem Zeitpunkt zu sichern, ist die Vollmacht auf Seite V der Teilungserklärung nicht als persönliche Vollmacht nur für den teilenden Eigentümer bzw. nur für die Zeit seiner Verwalterstellung ausgestaltet worden. Damit sollte auch die Problematik vermieden werden, die entsteht, wenn der teilende Eigentümer aus der Gemeinschaft ausscheidet, bevor alle Sondernutzungsrechte zugeordnet worden sind, weil nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 02.12.2011 -V ZR 74/11- MittBayNot 2012, 380- zit. nach juris) die Zuteilungsbefugnis nur für den teilenden Eigentümer auch ohne zeitliche Befristung mit der letzten Veräußerung von Wohnungseigentümer an einen Erwerber endet und in der Literatur streitig ist, wer sie danach ausüben kann. Zur Vermeidung dieser Folgen ist in der Praxis üblich geworden, die Zuweisungsbefugnis für Dritte in der Teilungserklärung vorzusehen, wobei dies auch der Verwalter sein kann und zwar auch dann, wenn ein anderer Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt worden ist, weil auch direkt ein anderer Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung als zuweisungsberechtigt vorgesehen werden könnte, wie bereits ausgeführt worden ist. Die Rechte des Verwalters als durch den teilenden Eigentümer rechtsgeschäftlich Bevollmächtigten sind zu trennen von den Rechten und Pflichten des Verwalters nach WEG und die diesbezüglichen Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung. Darauf, dass die Vollmacht für den Verwalter auf Seite V der Urkunde vom 11.10.1985 die Befreiung des Verwalters von § 181 BGB enthält, hat das Grundbuchamt bereits hingewiesen. Ein "evidenter Vollmachtsmissbrauch" durch die von dem Verwalter vorgenommene Zuordnung lässt sich jedenfalls im Grundbuchverfahren nicht feststellen, weil die Vollmacht nicht regelt, welche Sondernutzungsrechte welchem Sondereigentum zugeordnet werden sollen.
Der Senat hat entschieden, dass eine wertende Beurteilung schon anhand des § 242 BGB, ob die Interessen der Wohnungseigentümer in gebührendem Maß berücksichtigt sind oder ob ihre Rechtsstellung in unangemessener Weise ausgehöhlt wird, auf Grund der Beweismittelbeschränkung im Eintragungsantragsverfahren nicht Aufgabe des Grundbuchamt ist (Beschluss vom 02.03.1998 -20 W 54/98- NJW-RR 1998, 1707= Rpfleger 1998, 336; so auch Palandt/Bassenge: WEG, 75. Aufl., § 7, Rdnr. 7). Allerdings wird inzwischen die Auffassung vertreten, Gegenstand der Überprüfung des Grundbuchamts sei eine Teilungserklärung jedenfalls im Hinblick auf offensichtliche Verstöße gegen Treu und Glauben, insbesondere im Hinblick auf eine den teilenden Eigentümer unangemessen begünstigende Regelung (Bärmann/Armbrüster: WEG, 13. Aufl., § 7, Rdnr. 127, 128).
Für die hier zu treffenden Entscheidung kann dies jedoch dahingestellt bleiben, denn die einem Dritten vorbehaltene Zuordnung von Sondernutzungsrechten ist auch bei einer an § 242 BGB bzw. §§ 305 ff. BGB ausgerichteten Inhaltskontrolle nicht zu beanstanden, wobei die Anwendbarkeit der für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 305ff. BGB auf die Teilungserklärung streitig ist. Nach dem bereits zitierten Urteil des BGH vom 02.12.2011 hält aber die in einer Teilungserklärung enthaltene Ermächtigung für den teilenden Eigentümer, beim Verkauf der Wohnungseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen, der Inhaltskontrolle sowohl nach § 242 BGB als auch nach den §§ 305 ff. BGB stand. Dies beruht nach der Entscheidungsbegründung darauf, dass der teilende Eigentümer die Bedürfnisse von Erwerbern nicht abschließend beurteilen kann und andererseits Vertrauensschutzgesichtspunkte der Erwerber schon deshalb nicht ins Gewicht fallen, weil sie von vornherein von den in Mitgebrauch stehenden Flächen ausgeschlossen sind. Diese vom BGH für den Fall einer dem Eigentümer vorbehaltenen Zuweisung angestellten Erwägungen gelten in gleicher Weise, wenn die Zuweisung durch einen Dritten vorgesehen ist. Auf jeden Fall ist aber die Frage, ob die dann konkret erfolgte Zuordnung der Sondernutzungsrechte den Erfordernissen des § 315 BGB entspricht, nicht Gegenstand der Überprüfung im Grundbuchverfahren, denn darin lassen sich die dafür maßgeblichen Kriterien weder ermitteln, noch in der darin nur zulässigen Form beweisen. Die schlichte Tatsache, dass bisher keine Zuordnung zu dem Sondereigentum des Antragstellers erfolgt ist, reicht dazu nicht aus, insbesondere da der Vertragsgegenstand nach dem Erwerbsvertrag der Rechtsvorgänger des Antragstellers keinen Hinweis auf eine künftige Zuordnung von Sondernutzungsrechten zu dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 enthält, während der Erwerbsvertrag der Miteigentümer K - UR-Nr. 6/1985 des Notars B- vom 31.12.1985 (Bl. ...-... in Blatt 2) bereits die Zuordnung an den Sondernutzungsrechten a 3, b 1, b 3 und c 1 zu dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 enthält, die durch den Verkäufer X bereits vorgenommen worden war, als er sowohl Eigentümer als auch Verwalter war.
Auch die lange Zeitdauer zwischen den Eintragungen in 1985 und der (neuerlichen) Zuordnung in 2011, die der Antragsteller hervorhebt, ist kein Grund für eine abweichende Beurteilung. Auch wenn der teilende Eigentümer sich eine Zuordnung vorbehält, kann ihm diese Befugnis bei ausdrücklicher Regelung in diesem Sinn über den Zeitpunkt der letzten Veräußerung von Miteigentum hinaus vorbehalten bleiben.
Wie bereits ausgeführt, gilt der Grundsatz, wonach mit der Eintragung der ersten Vormerkung für einen Erwerber die Satzungsbefugnis des teilenden Eigentümers endet, gerade bei der vorliegenden Gestaltung des zum Inhalt des Sondereigentums gemachten Ausschlusses von der Nutzung von Gemeinschaftseigentum nicht. Durch die Eintragungen 3/zu 1) vom 04.01.2011 haben die zwischenzeitlich eingetragenen Erwerber keine zusätzliche Minderung ihrer Rechtsstellung erfahren, denn sie waren schon durch die bei Begründung des Wohnungseigentums getroffene Sondernutzungsregelung aufschiebend bedingt von dem Mitgebrauch der in Rede stehenden Teile des Gemeinschaftseigentums und mit der Zuordnung der Sondernutzungsrecht ist diese Bedingung eingetreten. Daher bedurfte es weder ihrer Zustimmung, noch der Zustimmung ihrer dinglichen Gläubiger (Oberlandesgericht München Rpfleger 1999, 123 und ZWE 2016, 19, 20 zitiert nach juris; Oberlandesgericht Hamm FGPrax 2012, 244=ZWE 2015, 211 zitiert nach juris; Senat, Beschluss vom 18.08.1997 -20 W 71/96- = Rpfleger 1998, 20; Bärmann/Suilmann: WEG, 13. Aufl., § 13 Rdnr. 89; Palandt/Bassenge: WEG, 75. Aufl., § 13, Rdnr. 10; Schultzky in: Jennißen, WEG, 4. Aufl., 2015, § 13, Rdnr. 82 m. w. H.). Der gegenteilige Hinweis des Urkundsnotars in der Kaufvertragsurkunde vom 05.08.2010 -UR-Nr. 4/2010 des Notars E, O3 - berücksichtigt nicht den Inhalt der Teilungserklärung. Abgesehen davon haben die Rechtsvorgänger des Antragstellers in ihrem Erwerbsvertrag vom 18.10.1985 - UR-Nr. 3/1985 des Notars B, O1- die auf Seite V der Teilungserklärung niedergelegte Vollmacht ausdrücklich bestätigt. Aus der Formulierung der bestätigenden Erklärung der Käufer ("Vollmacht für den bisherigen Eigentümer und Verwalter"), ist aber nicht der Schluss zu ziehen, dass die in der Urkunde vom 11.10.1985, die den Käufern vorlag, enthaltene Vollmacht nur in eingeschränkter Form hätte bestätigt werden sollen, denn dann wäre in einer notariellen Urkunde eine eindeutige Formulierung gewählt worden. Diese Wortwahl beruht lediglich darauf, dass der Verkäufer am 18.10.1985 sowohl Eigentümer als auch Verwalter war. Die vorliegende Fallgestaltung unterscheidet sich auf Grund der bereits in der Teilungserklärung enthaltenen Sondernutzungsrechtsregelung und Bevollmächtigung von derjenigen, dass derartiges nicht in der Teilungserklärung geregelt worden ist, sondern sich der teilenden Eigentümer erst in den jeweiligen Erwerbsverträgen entsprechende Vollmachten zu Sondernutzungsrechtsbegründungen erteilen lässt.
Ergänzend ist noch anzumerken, dass den beanstandeten Eintragungen vom 04.01.2011 auch nicht die zuvor am 12.08.2010 in Abt. II des Grundbuchblattes 1 unter lfde. Nr. 2 eingetragene Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Antragstellers und F entgegenstand, da diese keine Grundbuchsperre bewirkt hat.
Die Wirkung einer Auflassungsvormerkung beschränkt sich gemäß § 883 Abs. 2 BGB darauf, dass den durch die Auflassungsvormerkung gesicherten Anspruch vereitelnde oder beeinträchtigende Verfügungen, relativ, d. h. nur gegenüber dem Vormerkungsberechtigten unwirksam ist. Das Grundbuchamt darf einer eingetragenen Auflassungsvormerkung nachfolgende weitere Eintragungen nicht deshalb ablehnen, weil diese mit dem vorgemerkten Anspruch unvereinbar wären, noch wird durch die Vornahme dieser Eintragungen das Grundbuch im Sinn der §§ 22 Abs. 1 GBO, 894 BGB unrichtig ( (BGH, Beschl. v. 20.10.2000 - V ZR 194/99- = VIZ 2001, 103= ZfIR 2001, 48 und juris; Oberlandesgericht Hamm Rpfleger 1993, 281 ; Palandt/Bassenge: BGB, 75. Aufl., 2015, § 883, Rdnr. 22; Staudinger/Karl-Heinz Gursky: BGB, 2013, § 883, Rdnr. 203; Meikel/Streck: Grundbuchrecht, 11. Aufl., § 71, Rdnr. 137; Kohler in Bauer/von Oefele: GBO, 3. Aufl., AT III, Rdnr. 75). Der Grund für die kraft Gesetzes nur relative Unwirksamkeit vormerkungsbeeinträchtigender Verfügungen liegt darin, dass nicht auszuschließen ist, dass der Vormerkungsberechtigte seinen Anspruch möglicherweise nicht gerichtlich durchsetzen wird oder dass die Verfügung bei einem späteren Wegfall der Vormerkung endgültig vollwirksam werden könnte (Gursky, a. a. O.). Auf Grund dieser in § 883 Abs. 2 BGB gesetzlich normierten relativen Unwirksamkeit vormerkungsbeeinträchtigender Verfügungen bedarf es auch jetzt keiner Eintragung eines Widerspruchs gemäß §§ 71 Abs. 2 Satz 2, 53 Abs. 1 Satz 1 GBO, dessen Voraussetzungen auch nicht vorliegen würden, weil -wie ausgeführt- das Grundbuchamt auf Grund der zu Gunsten des Antragstellers und F am 12.08.2010 eingetragenen Vormerkung Abt. II lfde. Nr. 2 in Blatt 1 nicht an der Vornahme weiterer Eintragungen gehindert war.
Schon weil eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften durch das Grundbuchamt bei Vornahme der beanstandeten Eintragungen demnach nicht festgestellt werden konnte, kam die beantragte Eintragung von Widersprüchen nicht in Betracht.
Über die Verpflichtung zur Tragung der Gerichtskosten war keine Entscheidung zu treffen, da sich diese aus dem Gesetz ergibt, §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG.
Die Erstattung außergerichtlicher Kosten der Beteiligten zu 2)-5) war im Beschwerdeverfahren nicht anzuordnen, da sie vom Senat nicht zur Beschwerde angehört werden mussten.
Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 36 Abs. 1 und 3 GNotKG.
Die Rechtsbeschwerde war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 78 Abs. 2 GBO nicht vorlagen. Weder ist die Sache von grundsätzlicher Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts.
Eine Beschwerde gegen die Nichtzulassung ist nicht eröffnet (Demharter: GBO, 29. Aufl., § 78, Rdnr. 12; Keidel/Meyer-Holz: FamFG, 18. Aufl., § 70, Rdnr. 41).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 13, 19 GBO
§§ 305 ff. BGB ausgerichteten Inhaltskontrolle nicht zu beanstanden, wobei die Anwendbarkeit der für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften
§§ 305ff. BGB
§§ 305 ff. BGB
§ 8 WEG
§ 181 BGB
§ 19 GBO
§ 73 GBO
§ 53 GBO
§ 133 BGB
§ 27 WEG
§ 242 BGB
§ 315 BGB
§ 71 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. 53 GBO
§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO
§ 53 Abs. 1 Satz 1 GBO
§ 158 Abs. 1 BGB
§ 5 Abs.4, 8 Abs. 2 Satz 1, 10 Abs. 2 Satz 1 WEG
§ 26 Abs. 3, 24 Abs. 6 WEG
§ 883 Abs. 2 BGB
§ 22 Abs. 1 GBO
§ 71 Abs. 2 Satz 2, 53 Abs. 1 Satz 1 GBO
§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG
§ 36 Abs. 1 und 3 GNotKG
§ 78 Abs. 2 GBO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1995, 1757
NJW 2012, 676
NJW-RR 2012, 711
ZMR 2012, 715
NJW-RR 1999, 380
NJW-RR 1998, 1707
20 W 86/14
20 W 241/14
20 W 71/96
V ZR 74/11
20 W 54/98
V ZR 194/99