Amtsgericht Erfurt (Thüringen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-06-27, Aktenzeichen 5 C (WEG) 17/14

Tenor:
Orientierungssatz
1. Ein Beschluss, mit dem der Betrieb einer intensivmedizinischen Pflegeeinrichtung durch mietweise Überlassung einzelner Zimmer an mehrere Patienten in einer nach der Teilungserklärung grundsätzlich nur Wohnzwecken dienenden, ca. 245 qm großen Wohneinheit für unzulässig erklärt und deren Nutzung auf reine Wohnzwecke beschränkt wird, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.(Rn.34)
2. Soweit die Teilungserklärung bestimmt, dass die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zu einer gewerblichen oder beruflichen Nutzung einzelner Wohneinheiten nur aus wichtigem Grund und insbesondere dann verweigert werden kann, wenn sie eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Miteigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt, liegt dieser Fall vor, denn die Überlassung an intensivmedizinisch pflegebedürftige Menschen überschreitet die Nutzung zu Wohnzwecken.(Rn.42)
4. Zwar nimmt die (Intensiv-)Pflege eines Menschen in den eigenen vier Wänden bis zu seinem Lebensende einer Wohnanlage nicht ihren Nutzungscharakter zu Wohnzwecken. Anders ist dies bei typisierender Betrachtungsweise jedoch, wenn wie hier eine Vielzahl von intensiv-pflegebedürftigen Personen mit dauerhaft zu erwartender wechselnder Belegung untergebracht werden, insbesondere wenn sich Beeinträchtigungen durch häufige An- und Abfahrt von Kranken- und Leichenwagen, betriebsbedingte Geräusche der Beatmungsgeräte und Gerüche ergeben, die dem Betrieb einer Krankenstation nahe kommen. (so auch AG Köln, 31. Juli 2012, 202 C 1/12, MDR 2013, 327).(Rn.44)
5. Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen des Anfechtungstatbestandes, also dafür, dass die Art der Nutzung keine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Miteigentümer oder Hausbewohner darstellt bzw. den Charakter der Wohnungseigentumsanlage unbeeinträchtigt lässt, trägt der Anfechtende.(Rn.47)
6. Wegen der ständig nötigen Anlieferung von Sauerstofflaschen und der damit verbundenen erhöhten Brandgefahr wäre in bauordnungsrechtlicher Hinsicht grundsätzlich ein wichtiger Grund zur Nutzungsuntersagung gegeben, so dass die Beschlussfassung auch deswegen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (vergleiche OVG Münster, 01. April 2016, 2 B 83/16).(Rn.55)
7. Soweit sich aus § 3 Abs. 2 AGG das Verbot einer mittelbaren Benachteiligung der pflegebedürftigen Mieter ergeben könnte, sind die betreffenden Vorschriften des WEG und der Teilungserklärung zu beachten; die Nutzungsregelung ist hiernach bei Abwägung der widerstreitenden Interessen zur Erreichung des sich daraus ergebenden Ziels angemessen und erforderlich im Sinne der Vorschrift.(Rn.60)
Verfahrensgang
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Mit der am 28.02./03.04.2014 (jeweils vorab per Fax) bei Gericht eingegangenen Klage bzw. Begründung wendet sich die Klägerin gegen den von der Eigentümergemeinschaft des Objekts ...-...Straße , ..., in der 5. Eigentümerversammlung vom 03.02.2014 unter TOP 3 zur Nutzungsregelung (Wohnzweck) gefassten Beschluss.
Die Klägerin ist Eigentümerin der im Erdgeschoss des Objekts belegenen Wohnungen Nr. 1 und 2 mit einem Miteigentumsanteil von 155/1000 bzw. 121/1000. Die Beklagten sind Eigentümer der übrigen Wohnungen.
Mit Zustimmung der vormaligen Eigentümer wurden die beiden o.a. Wohneinheiten baulich miteinander verbunden und als gemeinsame Wohnung genutzt. Die Wohnungen weisen eine Gesamtfläche von 245,08 m² aus. Die Klägerin vermietet in dieser zusammengelegten Wohnung einzelne Zimmer an Mieter, die aufgrund von Erkrankungen und/oder Behinderungen hilfe- oder (intensiv-)pflegebedürftig sind. Letzteres ist mit einer 24-Stunden-Pflege und einer ebensolchen dauerhaften Beatmung verbunden. Die Vermietung der Zimmer erfolgt an die pflegebedürftigen Personen.
In Ziffer V. 2. der Teilungserklärung des Notars ... vom 08.10. 2008 ist folgende Regelung enthalten:
„Die Wohnungen dürfen nur für Wohnzwecke genutzt werden. Zur Ausübung eines Gewerbes sind die Eigentümer nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft berechtigt. ...
Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Miteigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt.
Entsprechendes gilt bei Vermietung einer Wohnung zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken.“
Weiterhin unter Ziffer V. 13. der Teilungserklärung wie folgt:
„Soweit zwingende gesetzliche Vorschriften nicht entgegenstehen, kann diese Gemeinschaftsordnung geändert werden. Hierzu ist grundsätzlich eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erforderlich.
Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung, insbesondere eine Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels und der Zweckbestimmung des jeweiligen Sondereigentum, ist jedoch auch mit einer Mehrheit von drei Vierten aller durch die Veränderung betroffenen Wohnungseigentümer möglich, wenn ein sachlicher Grund für die Änderung vorliegt und einzelne Eigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden. Das Vorliegen eines sachlichen Grundes ist insbesondere bei einer wesentlichen Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse gegeben.
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, zu solchen abändernden Vereinbarungen auf Kosten der Gemeinschaft die zur Grundbucheintragung erforderliche Bewilligung zu erteilen.“
Mit der als Anlage K4 vorgelegten, nicht datierten Erklärung wurde vom vormaligen Eigentümer der Wohnungen Nr. 1 und 2 (Herr ...) vor dem Verkauf an die Klägerin auf Folgendes hingewiesen:
„Der Käufer möchte den Kaufgegenstand an einzelne Personen vermieten, welche in einem einzelnen Wohnraum nicht mehr leben wollen oder können. Hier geht es vorwiegend um ältere mit Menschen mit gesundheitlichen Einschränkungen. Nicht zu verschweigen gilt es, dass es auch zu Intensiv-Pflegebedürftigkeit kommen kann. Diese Personen sollen in den oben genannten Wohnungen ein neues Zuhause finden und werden durch geschulte Fachkräfte betreut. Der Käufer will diesen Menschen mit seiner Einrichtung, welche er bereits in einigen Städten Thüringens und darüber hinaus seit geraumer Zeit betreibt, ein soweit wie möglich normales Umfeld ermöglichen.“
Diese Erklärung wurde von den beklagten Miteigentümern ..., ... und ... sowie darüber hinaus von Letzterem (laut handschriftlichem Zusatz) in Vollmacht für die beklagten Miteigentümer ... und ... und ... unterzeichnet.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 04.11.2013 erklärten die o.g. Miteigentümer gegenüber dem vormaligen Eigentümer der Wohneinheiten Nr. 1 und 2 vorsorglich die Anfechtung der abgegebenen Erklärungen.
In der eingangs aufgeführten Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer zur Nutzung unter dem TOP 3. mehrheitlich folgende Regelung:
„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass die Nutzung der Wohnung gemäß Teilungserklärung (...) ausschließlich für reine Wohnnutzung erlaubt ist und die Nutzung für intensiv-medizinische Betreuung untersagt wird.
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass die Eigentümer die aus der Nutzung als Intensiv-Pflege resultierenden Beeinträchtigungen an Herrn Rechtsanwalt ... melden und er die Beeinträchtigungen an Herrn ..., Fa. ..., weiterleitet.“
Die Klägerin ist der Auffassung, dass von der Nutzung der Wohnung kein über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil entstehe. Sie behauptet in diesem Zusammenhang, durch die Vermietung der einzelnen Zimmer in den Wohneinheiten Nr. 1 und 2 werde die Wohneigentumsanlage nicht in einem über den üblichen Gebrauch hinausgehenden Umfang abgenutzt oder beeinträchtigt. Dies betreffe insbesondere etwa von den Wohneinheiten ausgehenden Geräusche und Gerüche. Eine Gefahr für die Gesundheit anderer Miteigentümer sowie für die Entstehung von Bränden oder die Umwelt sei nicht zu besorgen. Soweit im Einzelfall Kranken- oder Leichenwagen vorfahren müssten, entspreche dies dem allgemeinen Gang des Lebens. Erhöhter Lieferverkehr und Gesundheitsgefährdungen infolge stärker anfallenden Sanitärmülls seien nicht gegeben. Insbesondere werde in den Wohnungen kein Gewerbe im Sinne einer Pflegeeinrichtung oder eines Pflegeheimes betrieben; es gehe lediglich um die Zurverfügungstellung von Wohnraum für hilfe- und pflegebedürftige Menschen im vorgenannten Umfang.
Die Klägerin vertritt weiterhin die Auffassung, die von der Eigentümergemeinschaft getroffene Regelung sei mangels Beschlusskompetenz unwirksam. Im Übrigen werde hierdurch Teilungserklärung geändert, worauf in der Einladung nicht hingewiesen worden sei. Die dafür nötige Dreiviertelmehrheit sei nicht gegeben. Des Weiteren liege ein sachlicher Grund für die Änderung nicht vor. Die Beklagten könnten nicht regelnd in das Mietverhältnis der Klägerin zu den Mietern eingreifen. Der Beschluss verstoße gegen das Allgemeine Gleichstellungsgesetz (AGG), da unter Zugrundelegung dessen pflegebedürftigen Menschen die Kündigung erklärt werden müsste, was eine ungerechtfertigte Schlechterstellung und jedenfalls mittelbare Beeinträchtigung dieses Personenkreises begründe.
Die Klägerin beantragt:
Der Beschluss vom 03.02.2017 zu TOP 3. der 5. Eigentümerversammlung (lfd. Nr. 38 der Sammlung) wird für ungültig erklärt
Sowie hilfsweise: Es wird festgestellt, dass der vorbezeichnete Beschluss nichtig ist.
Die Beklagten beantragen:
Die Beklagten behaupten, von den im Eigentum der Klägerin befindlichen Wohneinheiten gehe eine unzumutbare Lärmbelästigung durch medizinische Geräte, Mitarbeiter der Pflegedienste sowie Waschmaschinen- und Trocknergeräuschen aus. Durch die Intensivpflege komme es zu erhöhter Geruchsbelästigung. Die Anwohner würden durch den von den Pflegedienstmitarbeitern auf der Terrasse verursachten Zigarettenqualm belästigt. Des Weiteren führten die Abfallbeseitigung und Abfalllagerung des Sanitärbedarfs und Sanitärmülls zu Gesundheitsgefährdungen. Damit einher gehe gleichfalls eine erhöhte Umweltgefährdung und -belastung. Durch die in hohem Umfang erforderlichen Sauerstofflieferungen und Chemikalien sei eine Brandgefährdung zu besorgen. Das Gemeinschaftseigentum werde stark abgenutzt. Die Miteigentümer seien schließlich - über das normale Maß hinausgehend und nicht mehr zumutbar - Anfahrten von Kranken- und Leichenwagen ausgesetzt.
Im Übrigen werde in den Wohnungen Nr. 1 und 2 ein Gewerbe betrieben. Dies folge bereits daraus, dass es sich um intensivmedizinische Betreuung handele, was nach dem Thüringer Gesetz über betreute Wohnformen und Teilhabe (ThürWTG) in dieser Weise nicht zulässig sei.
Die von einem Teil der Eigentümer unterschriebene Erklärung begegne sowohl in formeller Hinsicht als auch in materieller Hinsicht durchgreifenden Bedenken und sei berechtigterweise angefochten worden: Die Bevollmächtigung durch die Eigentümer ... und ... sei nicht nachvollziehbar. Die Formalien für eine Beschlussfassung könne diese Erklärung nicht ersetzen. Die tatsächliche Sachlage stimme im Übrigen in keiner Weise mit der Erklärung überein, wonach eine Intensivpflege auf den Ausnahmefall hätte beschränkt sein sollen. Es sei nach allem ein sachlicher Grund für die Untersagung der derzeitigen Nutzung gegeben.
Wegen der weitergehenden Einzelheiten wird auf sämtliche gewechselten Schriftsätze und Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einvernahme der Zeugen ..., ..., ... und ... sowie Inaugenscheinnahme der Wohnungseigentumsanlage. Auf Benennung und Erhebung weitergehenden Beweises ist in der letzten mündlichen Verhandlung und Beweisaufnahme allseits verzichtet worden.
Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Sitzungsprotokolle vom 25.01.2017 und 02.08.2017 verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, insbesondere innerhalb der gemäß § 46 Abs. 1 WEG aufgeführten Fristen erhoben und begründet worden.
Die Klage hat in der Sache keinen Erfolg und war daher abzuweisen.
Die angefochtene Beschlussfassung begegnet im Hinblick auf eine ordnungsgemäße Verwaltung i. S. von § 21 Abs. 3 und 4 WEG sowohl bezüglich der Begrenzung auf reine Wohnnutzung als auch der Untersagung intensiv-medizinischer Pflege keinen durchgreifenden Bedenken.
Zunächst unterliegt die Beschlussfassung keinen formellen Mängeln:
- Soweit die Einladung zur Eigentümerversammlung vom 03.02.2014 zu TOP 3. betroffen ist, genügt dies den Anforderungen gemäß § 23 Abs. 2 WEG: Erforderlich, aber auch ausreichend ist danach jede Angabe, die erkennen lässt, worüber verhandelt und Beschluss gefasst werden soll; an die Bezeichnung des Tagesordnungspunkts dürfen insofern keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden (Bärmann, 13. Aufl., Rn. 86 zu § 23 WEG m.w.N.). Demgemäß lässt die Einladung zur Versammlung keinen Zweifel offen, dass über die Erlaubnis zur Nutzung als reine Wohnanlage unter Ausschluss einer intensivmedizinischen Pflege Beschluss gefasst werden sollte.
- Auch die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft ist sowohl bezüglich der Erlaubnisregelung (reine Wohnnutzung) als auch bezüglich der Untersagungsregelung (intensivmedizinische Pflege) nicht in Frage zu stellen, da die Beklagten gerade nicht beabsichtigen, die Teilungserklärung abzuändern, sondern vielmehr deren Herstellung bzw. Einhaltung unter Einbeziehung der gesetzlichen Vorgaben (vgl. Ziff. V. 2. der Gemeinschaftsordnung sowie §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 1 WEG) wegen der im konkreten Fall damit unvereinbaren Auswirkungen auf das Gemeinschafts- und Sondereigentum erreichen wollen. Dies zählt nach § 21 Abs. 4 WEG zum Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung (Bärmann, 13. Aufl., Rn. 47 zu § 21 WEG; vgl. ferner AG Köln ZWE 2013, S. 129) und unterfällt damit der Beschlussfassung nach § 23 Abs. 1 WEG (ebenso wie z. B. eine in Bezug auf Sonder- und Gemeinschaftseigentum zulässige Nutzungsbegrenzung und -untersagung im Hinblick auf Schallemissionen, Musikinstrumenten-, Tonträgerwiedergabe etc.). Im Übrigen liegt nach Vortrag der Klägerin kein Gewerbe vor, weswegen die Nutzungs- und Untersagungsregelung auch aus diesem Grunde die Teilungserklärung nicht abändert, sondern lediglich klar- und herstellt, was der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft nach o. G. zuzurechnen ist.
Insoweit reicht gemäß §§ 21 Abs. 3, 25 Abs. 1 WEG die einfache Mehrheit der Stimmen aus; die Öffnungsklausel in Ziff. V. 13. der Teilungserklärung (3/4-Mehrheit für Änderung der Zweckbestimmung) ist diesbezüglich nicht einschlägig, da die Beschlussfassung der Einhaltung der Verwaltung gemäß den Regeln der Gemeinschaftsordnung dienen und diese gerade nicht abändern soll (s.o.).
Der gefasste Beschluss hält auch inhaltlicher Prüfung im Hinblick auf die Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung stand.
Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer dient und nach billigem Ermessen ausgeübt wird sowie dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Gemäß § 21 Abs. 3 WEG gehören zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung alle Maßnahmen, die auf Erhaltung, Verbesserung oder dem der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet sind, im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer liegen und ein geordnetes und friedliches Zusammenleben gewährleisten. Im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer liegt die Maßnahme dann, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtung unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles nützlich ist. Dabei ist nicht nur auf Gesichtspunkte der Zweckdienlichkeit, sondern auch darauf abzustellen, ob die beschlossene Maßnahme einen Inhalt hat, der mit der Grundordnung des Gemeinschaftsverhältnisses vereinbar ist (vgl. jurisPK-BGB, 8. Aufl., Rn. 116 zu § 21 WEG m.w.N.).
Unter Beachtung dessen ist die getroffene Beschlussfassung ermessensfehlehrfrei getroffen worden und inhaltlich nicht zu beanstanden.
Ausgangspunkt ist die in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung (dort Ziff. V.2.) niedergelegte, §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 1 WEG ausfüllende und konkretisierende Regelung. Danach ist die angefochtene Beschlussfassung nicht zu beanstanden, denn die Vermietung der im klägerischen Sondereigentum stehenden Wohnungen an intensivmedizinisch pflegebedürftige Menschen überschreitet die Nutzung zu Wohnzwecken. Für eine davon abweichende Regelung ist des Weiteren kein wichtiger Grund i.S. der Teilungserklärung darstellbar, da eine unzumutbare Beeinträchtigung und Veränderung des Hauscharakters (vgl. Ziff. V. 2.) vorliegt. Die angefochtene Beschlussfassung stellt damit die hier gesetzlich und nach den Regelungen in der Gemeinschaftsordnung zulässige Nutzungsart ermessensfehlerfrei i. S. ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3, 4 WEG) wieder her.
Diesbezüglich geht das erkennende Gericht vom Grundsatz her mit dem Amtsgericht Köln (a.a.O.) davon aus, dass die (Intensiv-)Pflege eines Menschen in den eigenen vier Wänden bis zu seinem Lebensende einer Eigentumswohnanlage zunächst nicht ihren Nutzungscharakter zu Wohnzwecken nimmt und daher von jedem Miteigentümer grundsätzlich hinzunehmen ist.
Anders ist dies bei typisierender Betrachtungsweise jedoch zu beurteilen, wenn eine Vielzahl von intensiv-pflegebedürftigen Personen mit dauerhaft zu erwartender wechselnder Belegung in den Wohneinheiten untergebracht werden soll, insbesondere wenn sich solche Beeinträchtigungen ergeben, die dem Betrieb einer Krankenstation nahe kommen (AG Köln a.a.O., wobei im dort entschiedenen Fall sämtliche zugrunde liegenden Umstände unstreitig waren).
Das voraufgeführte Ergebnis wird auch in tatsächlicher Hinsicht nicht in Frage gestellt, sondern vielmehr unterlegt.
Die Klägerin trägt hierzu vor, mangels erheblicher Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums und der im Sondereigentum der Beklagten stehenden Wohneinheiten entspreche die angefochtene Beschlussfassung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung; insbesondere sei demgemäß kein sachlicher Grund für die Untersagung der Vermietung einzelner Räume an intensivmedizinisch pflegebedürftige Personen gegeben.
Die für das Vorliegen des Anfechtungstatbestandes (nicht ordnungsgemäße Verwaltung i.S des § 21 WEG) darlegungs- und beweispflichtige Klägerin hat nicht zur Überzeugung des Gerichts i. S. des § 286 ZPO nachweisen können, dass die Art der Nutzung keine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Miteigentümer oder Hausbewohner darstellt bzw. den Charakter der Wohnungseigentumsanlage unbeeinträchtigt ließe.
Für die hinreichend sichere Überzeugung des Gerichtes i.S. von § 286 ZPO muss ein derartiger Grad von Gewissheit erreicht sein, der bei objektiver Betrachtungsweise Zweifeln Schweigen gebietet, ohne diese völlig auszuschließen (BGH NJW 1993, S. 935). Im vorliegenden Fall verbleiben zumindest derart erhebliche Restzweifel, die einer Überzeugungsbildung des Gerichts im vorgenannten Sinne bei Gesamtschau aller erhobenen Beweise und des darüber hinausgehenden Akteninhalts entgegenstehen.
Der klägerseits benannte Zeuge ... konnte in zeitlicher Hinsicht nur punktuell zu den von der Klägerin vorgetragenen Umständen aussagen. Er suchte die Wohnungen Nr. 1 und 2. bis Herbst 2016 ein Dutzend Mal auf und konnte damit lediglich begrenzt zu den Auswirkungen der klägerseits vorgetragenen Nutzung eigene Erkenntnisse beisteuern. Er hat jedenfalls aber die mit einer Beatmungspflege einhergehende Geräuschkulisse in den Wohnungen eingeräumt. Die akustischen Auswirkungen konnte er auch lediglich zur Tageszeit beschreiben, zur Wahrnehmbarkeit in den darüber liegenden Wohnungen hatte er keine eigenen Erkenntnisse. Er hat im Weiteren bekundet, dass das Pflegepersonal die von der Klägerin vermieteten Wohnungen in bestimmtem Rhythmus bzw. Schichtwechsel betritt. Er hat ebenfalls ausgesagt, dass infolge Geräuschbelästigungen durch die betriebenen Großgeräte (u. a. Elektrotrockner), das Knallen von Türen und Rollläden oder den Aufenthalt von Personal auf dem Terrassenbereich mehrfach Abmahnungen gegenüber dem Pflegepersonal erteilt werden mussten. Die periodisch stetigen Vorfahrten und Einsätze von Krankenwagen und RTW hat der Zeuge ... nicht in Frage gestellt.
Im Weiteren konnte der Zeuge ... nur für den Zeitraum von 2012 bis Ende Oktober 2014 (während dessen er als Pflegedienstleiter bei der Firma ... GmbH für den Bereich Erfurt verantwortlich war) zu eigenen Wahrnehmungen aussagen. Er war gleichfalls allein zur Tages-, nicht aber zur Nachtzeit anwesend. Jedenfalls ist auch nach seinen Bekundungen nicht in Frage gestellt, dass es wegen der Terrassennutzung Probleme gab sowie auch häufigere Anfahrten von RTW, Kranken- und Leichenwagen (“manchmal auch wöchentlich") erfolgten. Des Weiteren verhält sich seine Aussage dazu, dass regelmäßig Sauerstoffflaschen zu den pflegebedürftigen Mietern zu verbringen sind.
Die Einvernahme der klägerischen Zeugen hat jedenfalls nicht den Vortrag der Klägerin untermauert, wonach durch Vermietung der Wohnungen Nr. 1 und 2 an intensivmedizinisch Pflegebedürftige der Charakter der Anlage zu Wohnzwecken in keiner Weise berührt werde.
Das Nachfolgende deswegen nur vorsorglich: Dem stehen des Weiteren die Aussagen der beklagtenseits benannten Zeugen ... und ... entgegen: Sie haben zunächst das stetige bzw. periodische Vorfahren von Krankenfahrzeugen, Notärzten mit RTW und Leichenwagen bestätigt. Nach ihrer Aussage ist jedenfalls tagsüber das Laufen von Waschmaschinen auch im Haus oder ihrer Wohnung zu vernehmen. Die Beatmungsgeräte geben wahrnehmbare Impulsgeräusche von sich. Die Zeugen haben weiterhin die ständige Anlieferung von Sauerstoffflaschen (anfangs auch zur späteren Nachtzeit), palettenweise aufgestapeltem Material sowie Geräusch- (lautes Zufallen der Brandschutztüren) und Geruchsentwicklung (Desinfektionsmittel und Urin) im Treppenhaus bekundet. Die Zeugin ... hat die intensivmedizinische Pflege als eine Art „Klinikbetrieb“ eingeordnet.
Die gerichtliche Inaugenscheinnahme schließlich hat nichts ergeben, was dieses Ergebnis in Frage stellen könnte: Die im Rahmen des Ortstermins zeitlich zwangsläufig lediglich punktuelle Wahrnehmbarkeit hat zu den geräuschtechnischen Auswirkungen keine den Parteivortrag in der einen oder anderen Richtung bestätigenden Erkenntnisse (ohnehin nur die Tageszeit betreffend) erbringen können. Aus den bereits o.a. Erwägungen bedurfte eine etwaige Beweislastverschiebung keiner weitergehenden Erörterung im Hinblick darauf, dass der Zugang zu den von den Zeugen bewohnten Räumlichkeiten Nummer 3. bzw. 4. nicht möglich war. Im Übrigen war bei dem Ortstermin jedenfalls eine bereits das Übliche übersteigende Geruchsentwicklung im Bereich des Treppenhauses wahrzunehmen. Auf die weiter gehenden Feststellungen wird Bezug genommen.
Im Ergebnis bleibt damit auch nach allen erhobenen Beweisen festzuhalten: Es ist bereits infolge der klägerseits benannten Zeugenaussagen nicht in Frage zu stellen, dass durch die hier zu beurteilende Nutzungsart ein erhöhter Anfall von Materiallieferung (u.a. Sauerstoffflaschen) sowie Krankentransporten, RTW-Einsätzen und auch Anfahrt von Leichenwagen (weiterhin) zu besorgen ist. Auch die mit dem ständigen Schichtwechsel des Pflegepersonals und darüber hinaus durch Impulstöne der Geräte verbundene Geräuschentwicklung ist jedenfalls nicht widerlegt. Eine schon über dem Normalen liegende Geruchsentwicklung hat sich beim Ortstermin bestätigt. Weiterhin zwangsläufig mit der intensivmedizinischen Pflege verbunden ist ein über das normale Maß hinaus gehender Anfall von Sanitärmüll.
Soweit die für die Beatmung der Patienten ständig nötige und allseits bestätigte Anlieferung von Sauerstoffflaschen betroffen ist, wird ergänzend auch auf Folgendes hingewiesen: Wegen der damit verbundenen erhöhten Brandgefahr wäre in bauordnungsrechtlicher Hinsicht grundsätzlich ein wichtiger Grund zur Versagung gegeben (vgl. OVG Münster Beschluss vom 01.04.2016; AZ: 2 B 83/16 zit. bei juris). Insbesondere die Einhaltung von öffentlich-rechtlichen (Bau-)Vorschriften zählt nach ständiger Rechtsprechung zu den Erfordernissen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (vgl. BGH ZWE 2017, S. 367 m.w.N.).
Die klägerseitige Nutzung erhält nach allem ihr Gepräge nicht durch die nach der Teilungserklärung zulässige Nutzung zu Wohnzwecken; im Vordergrund steht vielmehr allein die intensivmedizinische Pflege von Bewohnern, deren Anwesenheit in der Wohnanlage gesundheitsbedingt auf kürzere als die übliche Dauer ausgerichtet ist. Damit einher geht der o. a. deutlich erhöhte Einsatz personeller und sächlicher Mittel, wodurch die - im Einzelfall selbstverständlich hinzunehmende - Pflege einzelner Miteigentümer/Bewohner entgegen der in Ziff. V. 2. Gemeinschaftsordnung grundsätzlich festgelegten Nutzungsart zur Regel wird. Unabhängig von der Tatsache, dass die Klägerin nur Mietverträge mit Pflegebedürftigen schließt, kommt die Art der Nutzung von der Wertung her vielmehr einer gewerblich betriebenen Krankenstation gleich, was die Beklagten nach den voraufgeführten Erwägungen nicht hinnehmen müssen.
Soweit in dem vom Amtsgericht Köln entschiedenen Fall bereits die Zustimmung zu einer entsprechenden Regelung in der Diskussion stand und abgelehnt wurde (a.a.O.), ergibt sich für den hier zu beurteilenden Fall auch nichts anderes aus dem Umstand, dass ein Teil der Eigentümer die unter dem 04.11.2013 angefochtene Erklärung unterzeichnet hat.
Die Klägerin kann sich diesbezüglich nicht auf eine wirksam abändernd geschlossene Vereinbarung berufen, denn dies scheitert bereits am Erfordernis der Einstimmigkeit (vgl. § 10 Abs. 2 S. 2 WEG). Es kann insoweit dahin gestellt bleiben, ob der Beklagte ... von weiteren Miteigentümern hinreichend bevollmächtigt war. Denn jedenfalls die beklagte Miteigentümerin ... hat diese Erklärung nicht unterzeichnet.
Auch aus Ziff. V. 13. der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung lässt sich insoweit nichts anderes herleiten: Zunächst fehlen insoweit sämtliche nach §§ 23 bis 25 WEG erforderlichen Voraussetzungen zur Herbeiführung eines wirksamen Beschlusses in einer Eigentümerversammlung (oder auch im Umlaufverfahren). Diese undatierte (angefochtene) Erklärung vermag bereits von daher im Verhältnis der Miteigentümer untereinander überhaupt keine Rechtswirkungen zu entfalten. Darüber hinaus fehlt auch die dafür nach Ziff. V. 13. Abs. 3 erforderliche Grundbucheintragung. Würde man im Übrigen mit dem Vortrag der Klägerin davon ausgehen wollen, es läge keine Abänderung des Nutzungszwecks vor, wäre Ziff. V. 13. der Gemeinschaftsordnung tatbestandlich insofern ohnehin nicht einschlägig. Deswegen nur der Vollständigkeit halber: Die vom Voreigentümer zur Unterzeichnung vorgelegte Erklärung stellt auch inhaltlich nicht ausreichend dar, in welch erheblichen Umfang die übrigen Eigentümer Beeinträchtigungen ausgesetzt sein würden. Dass das mietvertragliche Modell der Klägerin auf die dauerhafte intensivmedizinische Pflege mit nicht zu vernachlässigender Fluktuation angelegt ist, ergibt sich daraus in keiner Weise genügend.
Soweit die Klägerin schließlich darauf abstellt, die Beschlussfassung sei unwirksam, weil dadurch eine mittelbare Benachteiligung ihrer Mieter i.S. des § 3 Abs. 2 AGG entstehe, ist zu berücksichtigen, dass die betreffenden Vorschriften des WEG und der Teilungserklärung zu beachten und durch das oben näher als rechtmäßig begründete Ziel sachlich gerechtfertigt sind; die Nutzungsregelung ist bei Abwägung der widerstreitenden Interessen zur Erreichung dieses Ziels angemessen und erforderlich.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 23 bis 25 WEG
§ 23 WEG
§ 21 WEG
§ 286 ZPO
§ 3 Abs. 2 AGG
§ 46 Abs. 1 WEG
§ 21 Abs. 3 und 4 WEG
§ 23 Abs. 2 WEG
§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 1 WEG
§ 21 Abs. 4 WEG
§ 23 Abs. 1 WEG
§ 21 Abs. 3, 25 Abs. 1 WEG
§ 21 Abs. 3 WEG
§ 21 Abs. 3, 4 WEG
§ 10 Abs. 2 S. 2 WEG
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 709 S. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: MDR 2013, 327
02 C 1/12
2 B 83/16
5 S 208/18
V ZR 27/19