Oberlandesgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 2013-09-24, Aktenzeichen I-21 U 122/12
ECLI: ECLI:DE:OLGD:2013:0924.I21U122.12.00

Tenor:
Auf die Berufung der Berufungsklägerin wird das am 14.06.2012 verkündete Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal aufgehoben; der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung – auch über die Kosten des Berufungsverfahrens – an das Landgericht zurückverwiesen.Die Revision wird nicht zugelassen.
A)
Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt die Beklagten aus abgetretenem Recht auf Zahlung von Schadensersatz wegen mangelhafter Planungs- und Bauüberwachungsleistungen in Anspruch. Die I… aus W..l (nachfolgend I.. GmbH) ließ als Bauträger die Immobilie der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft J…straße in W..l im Jahre 2002/2003 errichten. Im November 2010 wurde über das Vermögen der I... GmbH das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Beklagte zu 4), deren Gesellschafter zum damaligen Zeitpunkt die Beklagten Ziffer 1. - 3. waren, erbrachte die für den Dachaufbau erforderlichen Planungsleistungen und war auch mit der Bauaufsicht beauftragt.
In den Bauträgerverträgen von fünf Erwerbern befindet sich eine Klausel, die die Abtretung von Gewährleistungsansprüchen gegenüber Handwerkern und Architekten mit folgendem Wortlaut regelt:
„VI. Gewährleistung(…)3.Die dem Veräußerer zustehenden Gewährleistungsansprüche gegenüber die am Bau und der Planung Beteiligten einschließlich Architekten werden von dem Veräußerer mit Wirkung zum Zeitpunkt vollständiger Kaufpreiszahlung abgetreten – bezüglich etwaigen gemeinschaftlichen Eigentums als Mitglied der Eigentümergemeinschaft –. Der Erwerber wird ermächtigt, die abgetretenen Ansprüche im eigenen Namen geltend zu machen. Der Veräußerer ist hiervon zu unterrichten. Es wird klargestellt, dass durch die Vereinbarung der Veräußerer nicht zur Verweigerung der Gewährleistung berechtigt sein soll.
(…)".
In den Verträgen der übrigen Erwerber findet sich die Klausel nicht.
Der von der Klägerin vorprozessual beauftragte Sachverständige O.. stellte mit Gutachten vom 20.8.2010 diverse Mängel im Bereich der belüfteten Pultdachkonstruktion fest und bezifferte die zur Mangelbeseitigung notwendigen Arbeiten mit einem Aufwand von 35.000 € netto. Die Klägerin beschloss in einer ordentlichen Eigentümerversammlung am 26.1.2011, die bestehenden Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte zum Zwecke der einheitlichen Geltendmachung über die WEG an sich zu ziehen. Auch sollten Schadensersatzansprüche gegen die Beklagten auf der Grundlage des Gutachtens des Sachverständigen O.... vom 20.8.2010 geltend gemacht werden.Die Klägerin hat Schadensersatz begehrt, den sie aus den Abtretungsklauseln in den Erwerberverträgen ableitet, wobei sie sich in der Sache darauf gestützt hat, dass sowohl im Hinblick auf die Planungsarbeiten der Beklagten zu der Pultdachkonstruktion Mängel vorliegen, als auch die von den Beklagten geschuldeten Bauüberwachungsleistungen mangelhaft gewesen seien, was zu den festgestellten Mängeln geführt habe.
Sie hat demnach beantragt,
1.die Beklagten zu 1. - 3. als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 76.311,43 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 244 BGB seit Zustellung der Klageschrift zu zahlen,
2.die Beklagte zu 4. neben den Beklagten zu 1. - 3. wie Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 76.311,43 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit Zustellung zu zahlen.
3.festzustellen, dass die Beklagten zu 1. - 3. als Gesamtschuldner sowie die Beklagte zu 4. neben den Beklagten zu 1. - 3. wie ein Gesamtschuldner verpflichtet sind, der Klägerin jeden über den Betrag von 76.311,43 € hinausgehenden Schaden zu ersetzen, der ihr im Zusammenhang mit der Beseitigung derjenigen Mängel entstanden ist/noch entstehen wird, die der Sachverständige Wolfgang O.... in seinem Gutachten vom 20.8.2010 unter der Überschrift "ausgeführte Dachdecker-/Klempner-/Zimmer- und Trockenbauarbeiten im Bereich der unbelüfteten Pultdachkonstruktion", in seiner gutachterlichen Stellungnahme vom 16.03.2011, in der weiteren gutachterlichen Stellungnahme vom 29.3.2011 sowie in der weiteren gutachterlichen Stellungnahme vom 27.4.2011 unter Bezugnahme auf die Angebote der Firma O.. B.. GmbH vom 15.3.2011, 20.1.2011 sowie 26.4.2011 festgestellt hat.
Die Beklagten haben die Klageabweisung beantragt. Sie haben die Aktivlegitimation der Klägerin wegen des nach ihrer Auffassung nicht ausreichenden Vortrags zu einem Übergang der Forderungen der I... GmbH an die Erwerber und von diesen an die Klägerin bestritten. Mit der Behauptung, mit der Leistungsphase 9 der HOAI sei sie nicht beauftragt gewesen und ihre Tätigkeit sei durch die I... GmbH im Dezember 2002 abgenommen worden, erheben die Beklagten die Verjährungseinrede. In diesem Zusammenhang haben die Beklagten behauptet, mit der I... GmbH sei vereinbart worden, dass etwaige Gewährleistungsfristen im Dezember 2007 auslaufen würden. Abseits dessen seien die erbrachten Planungsleistungen nicht mangelhaft, auch könne den Beklagten kein Überwachungsverschulden vorgeworfen werden
Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen im Tatbestand und Entscheidungsgründe der angefochtenen Entscheidung Bezug zugenommen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Ein Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz und Feststellung der weitergehenden Einstandspflicht bestehe nicht, da der Klägerin ein von der Bauträgerin abgetretenes Recht nicht zustehe. Wegen der weiteren Begründung wird auf den Inhalt der Entscheidungsgründe verwiesen.Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der diese ihr erstinstanzliches Klageziel in vollem Umfang weiterverfolgt. Sie wiederholt ihr erstinstanzliches Vorbringen und trägt ergänzend vor:
Es bleibe dabei, dass die Klägerin die Beklagten aufgrund der Abtretung durch die in den Bauträgerverträgen zwischen der I... GmbH und fünf der Erwerber enthaltene Abtretungsklausel in Anspruch nehmen könne. Durch diese Abtretungsvereinbarung sei zumindest der Erwerber Inhaber der gesamten abgetretenen Ansprüche geworden, der als Erster den geschuldeten Kaufpreis in voller Höhe an die I... GmbH gezahlt habe, so dass bei ihm zuerst die in der genannten Abtretungsklausel formulierte aufschiebende Bedingung eingetreten sei. Bei seiner abweichenden Auffassung habe das Landgericht einen Verfahrensfehler in Form eines Verstoßes gegen § 139 ZPO begangen, da es nicht darauf hingewiesen habe, dass aus seiner Sicht vorzutragen sei, wer denn der erste, den Kaufpreis vollständig bezahlende Erwerber mit vertraglicher Abtretungsklausel gewesen sei; auch habe es nicht darauf hingewiesen, dass die Klägerin erklären müsse, aus welchen Gründen die Abtretungsklausel nur in einigen Bauträgerverträgen enthalten sei.Rechtsfehlerhaft sei die Auffassung des Landgerichts, eine Vollabtretung an den "ersten Erwerber" sei erkennbar nicht gewollt gewesen, was dadurch belegt werde, dass der Bauträger die Ansprüche in späteren Verträgen erneut abgetreten habe. Aus der Tatsache, dass später erneut abgetreten worden sei, könne nicht geschlossen werden, dass die erste Abtretung "in Wahrheit nicht gewollt“ gewesen sei. Das Landgericht habe übersehen, dass die Abtretung nicht sofort mit Vertragsabschluss wirksam werden sollte, sondern erst mit vollständiger Kaufpreiszahlung. Der Bauträger habe also nicht sicher wissen können, welcher Erwerber auch zuerst zahlen werde und auf welchen Erwerber die Ansprüche deshalb übergehen würden. Dieser Unsicherheit habe man nur dadurch begegnen können, dass an mehrere Erwerber die Abtretung erfolgt sei. Es komme im Übrigen nicht darauf an, ob der Bauträger die in mehreren Verträgen vereinbarte Abtretung in Wahrheit gar nicht gewollt habe.
Das Argument des Landgerichts gegen die "Prioritätslösung", dass nämlich in den Bauträgerverträgen die Rede davon sei, die Ansprüche würden auf den Erwerber "als Mitglied der Eigentümergemeinschaft" übertrage, greife nicht durch. Dies beinhalte lediglich einen Hinweis darauf, dass der Erwerber im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft die abgetretenen Ansprüche nicht nach seinem freien Belieben verwenden, insbesondere aus der Geltendmachung der Ansprüche erzielte Erlöse nicht für sich behalten könne, sondern die Ansprüche im Interesse und zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft geltend machen solle.
Soweit das Landgericht darauf abgestellt habe, die Abtretungsklausel enthalte die zusätzliche Bestimmung, wonach der Erwerber "ermächtigt sei", die Ansprüche gegen die Baubeteiligten selbst geltend zu machen, verkenne es, dass die Abtretung in der fraglichen Klausel ausdrücklich und eindeutig enthalten sei. Auch solle die Abtretung nur unter bestimmten Voraussetzungen, also selbst unter Offenlegung der Abtretung gegenüber dem Schuldner, wirksam werden. Mit diesem Hinweis in der Klausel habe nur dem Gesichtspunkt Rechnung getragen und klargestellt werden sollen, dass es sich bei der Abtretung nicht um eine verdeckte Abtretung handelte, sondern um eine offene Abtretung in dem Sinne, dass der Abtretungsempfänger auch sogleich berechtigt sein solle, die abgetretenen Ansprüche unter Offenlegung der Abtretung gegenüber dem jeweiligen Gegner selbst geltend zu machen.
Im Übrigen seien die Erwerber W.. diejenigen der fünf betroffenen Erwerber gewesen, die den Kaufpreis zuerst vollständig bezahlt hätten. Dies sei hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt worden. Ansonsten hätten alle fünf betroffenen Erwerber den Kaufpreis voll bezahlt.
Die Beklagten bitten um Zurückweisung der Berufung. Unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens verteidigen sie die angefochtene Entscheidung gegen die Angriffe der Berufung. Sie tragen vor:
Der Klageantrag zu 3. sei nicht zulässig. Er sei zu unbestimmt, darüber hinaus deshalb unzulässig, weil die Klägerin den Schaden, der im Zusammenhang mit der Beseitigung von Mängeln entstanden sei, beziffern können müsste.Das Landgericht habe die in einigen Verträgen enthaltenen Abtretungsklauseln rechtlich zutreffend eingeordnet. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses sei keinem der vermeintlichen Erwerber bewusst gewesen, dass er (allein) sämtliche Gewährleistungsansprüche durch Abtretung erhalten solle. Die Beklagten bestreiten weiterhin, dass einer der Erwerber, insbesondere einer der 5 Erwerber und im speziellen die Erwerber W... den Kaufpreis vollständig gezahlt habe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im Berufungsverfahren wird auf den Inhalt der in diesem Rechtszug gewechselten Schriftsätze Bezug genommen
B)
Die zulässige Berufung hat auch in der Sache – vorläufig – Erfolg (§ 513 Satz 1 ZPO). Die Kläger haben einen Rechtsfehler im Sinne des § 546 ZPO dargetan, der sich zu ihren Lasten ausgewirkt hat. Entgegen der Auffassung des Landgerichts kann die Klage nicht mit dem Hinweis auf die fehlende Aktivlegitimation der Kläger abgewiesen werden. Der Senat sieht von einer Entscheidung in der Sache ab und verweist – auf entsprechenden übereinstimmenden Antrag der Parteien – die Sache an das Landgericht zurück, damit das Landgericht nach entsprechender Sachaufklärung sowohl über Grund wie Höhe des in Rede stehenden mangelbedingten Schadensersatzanspruches erneut entscheiden kann.
I)Die klagende WEG ist – entgegen der Auffassung des Landgerichts – aktiv legitimiert, um gegenüber der Beklagten zu 4) (bzw. deren als Beklagte zu 1. - 3. verklagten Gesellschafter) Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzung aus dem zwischen der Beklagten zu 4. und der Bauträgerin de I... GmbH geschlossenen Architektenvertrag geltend zu machen.Die Klägerin stützt sich auf die Abtretungsklausel in den Erwerberverträgen, die die I... GmbH mit fünf der Erwerber geschlossen hatte und den Beschluss der Eigentümergemeinschaft in der Versammlung vom 26.01.2011, durch den sie – die Klägerin – gemeinschaftsbezogene Mängelansprüche zur einheitlichen Geltendmachung durch die WEG an sich gezogen hat. Ein Anspruchsübergang von der I... GmbH auf die Klägerin setzt folglich zweierlei voraus: zum einen dass zumindest ein Erwerber kraft der in den (fünf) Erwerberverträgen enthaltenen Abtretungsklausel Forderungsinhaber von gemeinschaftsbezogenen Mängel(schadensersatz)ansprüchen gegen die Beklagte zu 4. und damit auch gegen die Beklagten zu 1. -3. geworden ist und zum anderen dass die Klägerin wirksam diesen Anspruch durch Beschluss an sich gezogen hat.
1.Die Abtretungsklausel ist wirksam.a)Das Landgericht hat die Auffassung vertreten, die Abtretungsklausel sei zu unbestimmt und unwirksam, so dass die Klägerin hieraus Ansprüche nicht herleiten könne. Zur Begründung hat es ausgeführt, die in fünf Erwerberverträgen enthaltene Abtretungsklausel sei unter Berücksichtigung der gegebenen Umstände dahingehend auszulegen, dass nicht nur den zeitlich ersten Erwerbern, sondern allen Erwerbern, in deren Verträgen die Klauseln enthalten seien, die Gewährleistungsansprüche verschafft werden sollten. Da angesichts des Wortlauts der Klausel von einer Gesamtgläubigerschaft ausgegangen werden müsse, wäre für die Wirksamkeit der Abtretung das Einverständnis der Schuldner der abgetretenen Forderung mit dieser Gestaltung erforderlich. Abseits dessen spreche der Umstand, dass sich der Bauträger selbst, also die I... GmbH, mit anderen Baubeteiligten zu einem viel späteren Zeitpunkt vergleichsweise geeinigt habe, dagegen, dass entsprechend dem Prioritätsprinzip eine Abtretung an den ersten Erwerber, bei dem die in der Klausel genannten Voraussetzung der vollständigen Kaufpreiszahlung eingetreten ist, gewollt gewesen sei.b)Die vom Landgericht in diesem Zusammenhang herangezogenen Erwägungen sind nicht geeignet, das im Urteil angeführte Ergebnis einer Unwirksamkeit der Abtretungsklausel zu rechtfertigen.aa)Die notariellen Kaufverträge zwischen den Erwerbern (= Mitglieder der Klägerin, die in der von der Klägerin mit Schriftsatz vom 09.05.2012 zu den Akten gereichten Eigentümerliste aufgeführt werden) und der I... GmbH sind in den Jahren 2001 und 2002 geschlossen worden. Unstreitig ist die in Rede stehende und oben wiedergegebene Abtretungsklausel lediglich in den fünf im Jahre 2001 beurkundeten notariellen Kaufverträgen mit den Erwerbern W... (vom 27.01.2001), K… (vom 31.08.2001), J… (vom 02.07.2001), R… (vom 17.07.2001) und Dr. M… (vom 04.10.2001) enthalten. Die übrigen acht Erwerberverträge aus dem Jahre 2002 weisen keine Abtretungsklausel auf.Nach dem Wortlaut der Klausel werden die dem Veräußerer, also dem Bauträger gegenüber die am Bau und der Planung Beteiligten einschließlich Architekten zustehenden Gewährleistungsansprüche an den / die Erwerber abgetreten, wobei diese Abtretung Wirksamkeit erst zum Zeitpunkt der vollständigen Kaufpreiszahlung erlangen soll.Zweifel an der Wirksamkeit der Abtretung unter dem Gesichtspunkt der fehlenden Bestimmbarkeit der abgetretenen Forderung bestehen nicht. Zutreffend ist zwar, dass die Bestimmbarkeit der abgetretenen Forderung Voraussetzung für eine wirksame Abtretung ist (vgl. Palandt-Grüneberg, BGB, 71. Aufl. 2012, Rz. 14 zu § 398 m.w.N.). Das Erfordernis der Bestimmbarkeit der abgetretenen Forderung verlangt nicht, dass die Klausel derart formuliert ist, dass ihrem Wortlaut für alle denkbaren Fälle zweifelsfrei entnommen werden kann, auf welche Forderungen sie sich erstreckt. Ausreichend ist es, wenn im Zeitpunkt des Entstehens der Forderungen bestimmbar ist, ob sie von der Abtretung erfasst werden (vgl. Palandt-Grüneberg, a.a.O.). Vorliegend ist der Umfang der Abtretung nicht zweifelhaft. Es unterliegt keinen Zweifeln, dass Gegenstand der Abtretung sämtliche Gewährleistungsansprüche der I... GmbH (als Zedentin) gegen jegliche bei der Errichtung der Objektes J…straße in W.. involvierte Bauunternehmen, Handwerker einschließlich der in diesem Zusammenhang tätig gewesenen Architekten sein sollten. Da die einzelnen Vertragspartner der I… GmbH im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben, das in der Wohnungseigentumsanlage der Klägerin mündete, zumindest bestimmbar sind, und folglich auch die Schuldner von vertraglichen Gewährleistungs- und Nichterfüllungs (- auch Schadensersatz)ansprüche bestimmbar sind, ist es unschädlich, dass in der Abtretungsvereinbarung die Baubeteiligten nicht explizit – namentlich – als Schuldner der abgetretenen Forderungen genannt werden.
bb)Am Ende von Satz 1 der die Abtretung regelnden Ziffer 3 ist ergänzend ausgeführt, dass die Abtretung erfolgt „bzgl. etwaigen gemeinschaftlichen Eigentums als Mitglied der Eigentümergemeinschaft“. Dieser Zusatz befasst sich unzweifelhaft mit Gewährleistungsansprüchen, soweit diese sich auf bauliche (Werk-) Bestandteile des Objektes beziehen, die (nach Bildung von Wohnungseigentum zu den einzelnen Einheiten) als Gemeinschaftseigentum (in Abgrenzung zum Sondereigentum der jeweiligen Wohnungen) anzusehen sind. Die in Rede stehenden – streitgegenständlichen – Schadensersatzansprüche gegen die Beklagten aus deren (behaupteten) Planungs- bzw. Überwachungsverschulden als Architekten beziehen sich auf vorgetragene Mängel der Dachkonstruktion, damit zweifelsfrei auf das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentumsanlage der Klägerin.Das Landgericht hat den hier näher zu behandelnden Zusatz der Abtretungsvereinbarung insbesondere mit Blick auf den nachfolgenden Satz, in Ziffer 3, durch den „der Erwerber ermächtigt wird, die Ansprüche im eigenen Namen geltend zu machen.“ dahingehend interpretiert, dass nicht eine Abtretung allein an den Erwerber, bei dem als erstes die Voraussetzung der vollständigen Zahlung des Kaufpreises erfüllt ist, sondern eine Gesamtgläubigerschaft zumindest der Erwerber beabsichtigt gewesen sei, in deren Erwerberverträgen die Klausel enthalten ist. Demgegenüber stützt sich die Klägerin darauf, dass die vom Landgericht herangezogenen Formulierungen nicht ein Abweichen von dem beim mehrfachen Abtreten einer Forderung (oder Forderungsgemeinschaft) geltenden Prioritätsgrundsatz rechtfertigen. Der Senat schließt sich dem an, und hält mit der Berufung am Prioritätsgrundsatz fest.
Die fragliche Klausel ist – obwohl Bestandteil eines notariellen Kaufvertrages – mit Blick darauf, dass sämtliche Kaufverträge vor demselben Notar (Dr. R.. mit Amtssitz in W…) beurkundet wurden und prima facie davon auszugehen ist, dass der Notar im Auftrag der Bauträgerin das Vertragsformular (incl. der Abtretungsklausel entwickelt hat) als Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 1 AGBG a.F. bzw. § 305 BGB zu bewerten (vgl. Palandt-Grüneberg, BGB, 71. Aufl. 2012, Rz. 12 zu § 305 m.w.N.).AGB sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (vgl. BGH, Urteil vom 12.04.2007, VII ZR 236/05, NJW 2007, 1952, 1955 Tz. 30; BGHZ 102, 384 = NJW 1988, 1261). Der Wortlaut der genannten Abtretungsregelung der Erwerbsverträge ist nicht eindeutig. Die gewählte Formulierung lässt einerseits die Auslegung zu, dass die Abtretung im Sinne einer Gesamtgläubigerschaft an alle Erwerber erfolgen sollte, deren Erwerberverträge diese Klausel aufweisen, andererseits aber auch die Auslegung, dass allein der Erwerber Forderungsinhaber werden soll, bei dem als erster die Voraussetzung der vollständigen Kaufpreiszahlung eingetreten ist. Lässt der Wortlaut mehrere Auslegungsmöglichkeiten zu, ist derjenigen der Vorzug zu geben, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führt (vgl. BGH, Urteil vom 12.04.2007, VII ZR 236/05, NJW 2007, 1952, 1955 Tz. 30; BGHZ 149, 337, 353 = NJW 2002, 3106; BGHZ 150, 32, 39 = NJW 2002, 3248;).Von diesen Auslegungsmaßstäben ausgehend ist dem Verständnis der Abtretungsklausel, auf deren Grundlage eine Alleingläubigerschaft des Erstvollerwerbers begründet wird, der Vorzug zu geben. Ziel der Abtretungsklausel ist ersichtlich gewesen, die Rechtsposition der jeweiligen Erwerber mit Blick auf Mängel an der Wohnungseigentumsanlage insbesondere mit Blick auf eine mögliche Insolvenz des Bauträgers zu stärken. Ohne eine Abtretung der Gewährleistungsansprüche des Bauträgers (und Veräußerers) gegenüber den sonstigen Baubeteiligten, sei es gegen die bauausführenden Unternehmen und Handwerker, sei es gegen die bauplanenden und bauüberwachenden Architekten hätten die Erwerber als Einzelpersonen aber auch die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Mängeln im Falle einer Insolvenz des einzigen Vertragspartners der Erwerber keinen vertraglich haftenden Schuldner für Mängelansprüche. Wollte man die in Rede stehende Abtretungsklausel mit Blick auf den oben wiedergegebenen Zusatz als Abtretung an alle Erwerber (soweit die jeweiligen Erwerberverträge die fragliche Klausel beinhalten) verstehen und damit Mitgläubigerschaft annehmen, so hieße dies, dass es wegen der in der Klausel formulierten Voraussetzung der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises erst dann zu einem wirksamen Forderungsübergang in Bezug auf Mängelansprüche hinsichtlich des Bauvorhabens käme, wenn sämtliche Erwerber ihren Kaufpreiszahlungsverpflichtungen gegenüber dem Bauträger vollständig nachgekommen sein sollten. Folglich könnte die Nichtzahlung des Kaufpreises bzw. deren Herauszögerung schon durch einen Erwerber ggfls über einen längeren (von den anderen Erwerbern nicht zu beeinflussenden Umfang) den Forderungsübergang hindern, und damit die Schutzlosigkeit sämtlicher Erwerber im Bezug auf Mängelansprüche im Falle der Insolvenz des Bauträgers festigen.Diese Abhängigkeit von dem Zahlungswillen und der Zahlungsfähigkeit sämtlicher Erwerber zur Erreichung des angestrebten Zieles der weitestgehenden Sicherung der Gemeinschaft im Falle der Insolvenz des Bauträgers besteht nicht (wird jedenfalls deutlich auf ein geringes Restrisiko reduziert), wenn die Abtretungsklausel sich jeweils auf den einzelnen Erwerber bezieht und man hierbei das Prioritätsprinzip Platz greifen lässt. Ist die fragliche Abtretungsklausel in einer Vielzahl von Erwerber-verträgen enthalten, so bietet dies ein hohes Maß an Gewähr dafür, dass in der Person eines Erwerbers die Voraussetzung der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises erfüllt wird und damit der Forderungsübergang eintritt und solcherart das Ziel der Sicherung der Mängelansprüche im Falle der Insolvenz der Bauträgerin erreicht wird.Bei diesem Verständnis kommt der Formulierung im zweiten Halbsatz, dass die Ansprüche im Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum auf den Erwerber als Mitglied der Eigentümergemeinschaft übertragen würden, klarstellende Bedeutung insofern zu, als der Erwerber, der als Erster den Kaufpreis vollständig bezahlt hat und der wegen der damit eingetretenen Voraussetzung aus der Abtretungsklausel Inhaber der abgetretenen Forderung geworden ist, gehalten ist, im Hinblick auf die Mängel im Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum die ihm übertragenen Ansprüche auch gemeinschaftsinteressengerecht zu verfolgen. Auf der Grundlage des Prioritätsgrundsatzes, welches besagt, dass ein Anspruch nur einmal abgetreten werden kann (vgl. Basty, Der Bauträgervertrag, 7. Aufl. 2012, Seite 450, Tz. 1083), gehen mit vollständiger Erfüllung der Kaufpreisverpflichtungen gegenüber dem Bauträger (und Zedenten) durch einen Erwerber vor den nachfolgenden Erwerbern die in deren Erwerberverträgen enthaltenen Abtretungsklauseln ins Leere. Jedenfalls im Hinblick auf die damit abgetretenen Gewährleistungsansprüche gegenüber den baubeteiligten Unternehmen, Handwerkern und Architekten, die sich auf gemeinschaftsbezogenen Teile der Wohnungseigentumseinlage beziehen, ist dies unschädlich. Denn nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft, auch wenn nicht sie, sondern die Eigentümer selbst Vertragspartner sind, einen Nacherfüllungsanspruch geltend machen, wenn und soweit dieser gemeinschaftsbezogen ist, also die ordnungsgemäße Herstellung und Erhaltung des Gemeinschaftseigenturms betroffen ist (vgl. BGH, Urteil vom 12.04.2007, VII ZR 236/05, NJW 2007, 1952, 1954, TZ 20; Voit, Beck´scher Online-Kommentar, BGB, Stand 01.08.2012, Rz. 102 zu § 631). Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann also die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen (vgl. BGH a.a.O.). Die Befugnis der Gemeinschaft zum Ansichziehen von gemeinschaftsbezogenen Rechten und Ansprüchen durch Mehrheitsbeschluss setzt nicht voraus, dass allen Wohnungseigentümern gleichgerichtete Ansprüche zustehen; die Gemeinschaft kann auch Rechte an sich ziehen, die nur einem einzelnem Eigentümer zustehen (BGH, Urteil vom 15. 1. 2010 - V ZR 80/09 – BauR 2010, 744ff = NZBau 2010, 432, Tz. 10f; Voit, a.a.O. ).Diese Grundsätze gelten unabhängig davon, ob diese gemeinschaftsbezogenen Rechte und Ansprüche dem einzelnen Eigentümer oder mehreren Eigentümer auf der Grundlage der mit dem Bauträger geschlossenen Erwerberverträge (mit der diesbezüglichen Herstellungsverpflichtung) oder aus übergegangenem Rechts durch Abtretung von Gewährleistungsansprüchen seitens des Bauträges gegenüber den baubeteiligten Unternehmen, Handwerkern und Architekten zustehen. Jedenfalls vermag der Senat keine vernünftigen Gründe zu erkennen, bei dem einzelnen Eigentümern aus abgeleiteten Recht (kraft Abtretung durch den Bauträger) zustehenden Herstellungs-, Nacherfüllungs- oder mangelbedingten Schadensersatzansprüchen, soweit sie das Gemeinschafteigentum betreffen, die Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft, solche Rechte im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung an sich zu ziehen, abzulehnen.cc)Dieser an den Interessen der Erwerber und damit der zukünftigen Eigentümer und Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgerichteten Auslegung der Abtretungsklausel steht nicht die vom Landgericht angestellte Erwägung entgegen, gegen die Vollabtretung an „den ersten Erwerber“ spreche, dass später erneut, also in den nachfolgenden Erwerberverträgen abgetreten worden sei. Zutreffend hat die Klägerin in der Berufungsbegründung darauf hingewiesen, dass die Abtretung nicht mit dem Abschluss des Erwerbsvertrag, sondern erst mit der vollständigen Kaufpreiszahlung wirksam werden sollte. Angesichts dessen war es bei Abschluss der einzelnen Verträge für den Bauträger nicht absehbar bzw. erkennbar, ob der Ersterwerber auch derjenige sein wird, der seinen Zahlungsverpflichtungen als Erster in vollem Umfang nachgekommen sein wird, so dass in seiner Person die Abtretung wirksam wird. Nur durch mehrfache Verwendung der in Rede stehenden Abtretungsklausel in mehreren Erwerberverträgen kann in hinreichendem Maße sichergestellt werden, dass zumindest bei einem Erwerber die in der Klausel formulierte Abtretungsvoraussetzung erfüllt wird und dieser Erwerber dann Forderungsinhaber wird. Jedenfalls kann die mehrfache Einbeziehung der Abtretungsklausel in Erwerbsverträgen verschiedener Erwerber nicht als tragfähiges Indiz gegen den rechtsgeschäftlichen Willen der Zedentin, also der Bauträgerin, und des jeweiligen Vertragspartners herangezogen werden, eine Vollabtretung an den ersten Vollerwerber (mit der Ausschlusswirkung gegenüber den nachfolgenden Erwerbern) bewirken zu wollen.
Ebensowenig kann der Umstand, dass „lediglich“ in den ersten fünf, im Jahre 2001 abgeschlossenen Erwerberverträgen die Abtretungsklausel enthalten gewesen ist, nicht jedoch in den acht Erwerberverträgen, die im Jahre 2002 notariell beurkundet worden sind, als ausschlaggebendes Indiz gegen eine beabsichtigte Vollabtretung an den Ersterwerber, der seinen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen ist, dienen. Dem mag – so die durchaus nachvollziehbare Vermutung der Klägerin – bei der Bauträgerin die Überlegung zu Grunde gelegen haben, dass angesichts der Anzahl von 5 im Jahr 2001 abgeschlossenen Erwerberverträgen eine als hinreichend sicher bewertete Gewähr gesehen wurde, dass bei einem dieser Erwerber es zur Kaufpreiszahlung kommen wird und damit zur Vollabtretung an den ersten „echten“ Erwerber, und deshalb keine Notwendigkeit mehr zur Einbeziehung der Abtretungsklausel in weitere Erwerberverträge gesehen wurde.Schließlich sind auch – entgegen der Auffassung – des Landgerichts keine erheblichen schützenswerten Belange der Schuldner, also der baubeteiligten Unternehmer, Handwerker und Architekten erkennbar, die einem Schuldnerwechsel infolge einer Vollabtretung an den Ersterwerber entgegenstehen könnten. Richtig ist zwar, dass bei der gewählten Konstruktion der Wirksamkeit der Abtretung bei vollständiger Zahlung des Kaufpreises die Ermittlung desjenigen Erwerbers, bei dem diese Voraussetzung zuerst eingetreten ist und der damit – unter Ausschluss der übrigen Erwerber – Forderungsinhaber (echter Zessionar) geworden ist, mühselig sein kann und der Schuldner hiernach tatsächlich nicht genau weiß, wer denn nun sein Gläubiger ist. Die bei dem Schuldner bestehende Unsicherheit, ob sein Vertragspartner (weiterhin) sein Gläubiger im Hinblick auf die ihn – den Schuldner – treffenden Leistungsverpflichtungen ist oder zwischenzeitlich er sich wegen einer Abtretung einem anderen Gläubiger gegenüber sieht, ist jedoch jeder Abtretung, für deren grundsätzliche Wirksamkeit es nicht der Einwilligung des Schuldners bedarf, immanent. Im Übrigen ist der Schuldner aufgrund der Regelungen der §§ 407ff BGB im Hinblick auf die von ihm in Unkenntnis der tatsächlichen Verhältnisse bzgl. der Gläubigerstellung vorgenommenen Rechtshandlungen hinreichend geschützt.
2.Wirksamkeitsvoraussetzung für das Eingreifen der hiernach als solchen grundsätzlich wirksamen Abtretungsklauseln ist die vollständige Zahlung des Kaufpreises durch einen der oben angeführten Erwerber.
Nachdem der Senat in der mündlichen Verhandlung vom 15.01. 2013 erklärt hatte, er beabsichtige, im Hinblick auf die von den Beklagten bestrittene Kaufpreiszahlung Beweis zu erheben, hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 17.1.2013 ergänzend zu den Kaufpreiszahlungen durch drei Erwerber vorgetragen und Belege vorgelegt. Auf der Grundlage dieses Sachvortrages und der in diesem Zusammenhang vorgebrachten Belege hat der Senat keine Zweifel daran, dass die in der besagten Abtretungsklausel aufgestellte Voraussetzung der vollständigen Kaufpreiszahlung bei zumindest einem Erwerber erfüllt ist:a) Erwerber J…Unter Hinweis auf den als Anlage H 1 zur Klage überreichten Kaufvertrag dieser Erwerber trägt die Klägerin – zutreffend – vor, dass dieser Vertrag die in Rede stehende Abtretungserklärung beinhaltet. Auch ohne Benennung des Kaufpreises, der in der zur Gerichtsakte als Anlage gereichten Ablichtung des Kaufvertrages geschwärzt ist, meint die Klägerin, mit den weiteren als Anlage H 2 vorgelegten Bestätigungen der Stadtsparkasse Wuppertal über die erfolgten Zahlungen an die damalige Bauträgerin hinreichend die Zahlung des vollständigen Kaufpreises belegt zu haben. Die letzte dieser Bestätigungen und zwar die vom 20.11.2002 enthält den Hinweis:
"Den Restbetrag in Höhe von € 10.962,09 zur Begleichung der 5. und 6. Kaufpreisrate haben wir vereinbarungsgemäß Ihrem Konto… belastet und auf das obige Konto der I... GMBH überwiesen."
Da der Kauf-/Bauträgervertrag "nur" 6 Kaufpreisraten vorsah und beinhaltete, ist - so die Auffassung der Klägerin - die vollständige Bezahlung des Kaufpreises aus dem mit dem Erwerbern J… geschlossenen Erwerbervertrag hinreichend belegt. Eine andere Sichtweise rechtfertigt auch das Vorbringen der Beklagten im Schriftsatz vom 21.3.2013 = GA 189 (als Reaktion auf dem Senatsbeschluss vom 15.1.2013) nicht. Soweit die Beklagten dort davon reden, dass es sich bei der 5. und 6. Rate möglicherweise lediglich um die vertragliche Regelung zwischen dem finanzierenden Kreditinstitut und den Erwerbern J… gehandelt habe und der Umstand, dass die Klägerin bislang nicht den Kaufpreis vorgetragen hatte, den Schluss zuließe, dieser sei noch nicht vollständig gezahlt worden, handelt es sich ersichtlich um Vortrag ins Blaue hinein. Zu berücksichtigen ist des Weiteren, dass nach dem notariellen Kaufvertrag die Umschreibung im Grundbuch nach entsprechender Anweisung des Veräußerers zu erfolgen hat und dieser nach vollständiger Kaufpreiszahlung zur Anweisung verpflichtet ist. Vor dem Hintergrund, dass die Erwerber J… im Grundbuch als neue (Wohnungs-) Eigentümer eingetragen worden sind, ist mit Blick auf die angesprochenen Regelungen des notariellen Kaufvertrages von einer vollständigen Bezahlung des Kaufpreises auszugehen; das weitere Bestreiten der Beklagten stellt sich für den Senat als rechtlich unerheblich dar.
b) Erwerber K....Bezüglich der Erwerber K.. hat die Klägerin bereits mit der Klageschrift den Kauf-/Erwerbervertrags vorgelegt (Anlage H 18), woraus sich ein Kaufpreis von 300.000 DM = 153.387,56 € ergibt. Mit Schriftsatz vom 17.1.2013 hat die Klägerin vorgelegt die Zahlungsanforderungen der Bauträgerin vom 18.6.2002 bezüglich der 1. bis 3. Rate über 117.955,03 € (GA 165), vom 18.9.2002 bezüglich der 4. Rate über 13.958,27 € und vom 14.11.2002 bezüglich der 5. und 6. Rate über 21.474, 26 € vorgelegt. Sämtliche genannten Beträge sind als Abbuchungen über Lastschrift in den Darlehenskontoauszügen, die ebenfalls zu den Akten gereicht worden sind (GA 166-167) enthalten, wobei die Zahlung der 1. bis 3. Rate über 117.975,03 € von zwei verschiedenen Konten erfolgte, nämlich einmal von dem Konto mit der Kontonummer 62738935 über einen Betrag von 8955,03 € (GA 166) und zum anderen von dem Konto mit der Nummer 61352563 mit dem Betrag von 109.000 € (GA 167). Der von den Beklagten mit Schriftsatz vom 21.03.2013 erhobene Einwand (GA 189), es sei lediglich die Zahlung der 5. und 6. Rate über 21.474,26 € belegt worden, geht ins Leere. Damit kann ohne jegliche Zweifel die vollständige Kaufpreiszahlung zu dem Erwerbervertrag K… als belegt angesehen werden.c) Erwerbervertrag R…Der Kaufpreis, der aus dem als Anlage H 20 vorgelegten Erwerbervertrag der Erwerber R… ersichtlich ist, lautet 378.000 DM = 193.268 €. Als Anlagenkonvolut H2 (= GA 168ff) hat die Klägerin Zahlungen in Höhe von 113.400 €, 54.115,13 €, 36.527,71 € und 6885,68 € durch Vorlage von Kontoauszügen belegt. Des weiteren hat die Klägerin vorgelegt Zahlungsanforderungen der Erwerber R… gegenüber der finanzierenden BHW mit der Bitte um Zahlung an die Bauträgerin zu den Raten in Höhe von 12.000 €, 13.000 €, 5300 € und100 €. Die Summe dieser Zahlungen bzw. Zahlungsanforderungen gegenüber der BHW beträgt 191.496,44 €. Den Differenzbetrag zu der Kaufpreissumme von 193.268,00 € hat die Klägerin mit einer Gutschrift in Höhe von 1771,89 € erklärt, die sie mit Vorlage des Schreibens der Bauträgerin vom 15.11.2002 (GA 175) belegt. Die Beklagten meinen, dass durch die Zahlungsanforderungen der Erwerber R… gegenüber der B.. zur Zahlung bestimmter Beträge an die I… GmbH noch nicht der endgültige Nachweis erbracht worden ist, dass die B… auch tatsächlich im Auftrag der Erwerber die in Rede stehenden Kaufpreisraten an die I… GmbH geleistet hat.Es kann letztlich dahinstehen, ob dieses Bestreiten vor dem Hintergrund der nicht bestrittenen Tatsache, dass die Erwerber R… als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen wurden, als unerheblich anzusehen ist (siehe oben). Denn wie bereits ausgeführt ist es ausreichend, wenn lediglich bei einem der in Rede stehenden fünf Erwerbern, in deren Erwerberverträgen die fragliche Abtretungsklausel enthalten ist, festgestellt werden kann, dass der Kaufpreis vollständig gezahlt worden ist. Wie oben bereits dargestellt, besteht im Hinblick auf die Erwerber K.. und J.. keinerlei Zweifel mehr an der vollständigen Kaufpreiszahlung.
3.Dementsprechend kann davon ausgegangen werden, dass der Erwerber K.... oder die Erwerber J... aufgrund der vollständigen Kaufpreiszahlung gemäß der in deren Erwerbervertrag enthaltenen Abtretungsklausel Forderungsinhaber im Bezug auf den hier in Rede stehenden Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte zu 4) geworden ist und der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft aus der Eigentümerversammlung vom 26.01.2011 (Protokoll der Sitzung der ordentlichen Eigentümerversammlung, dort Seite 3, Anlage K 24), die von der Bauträgerin abgetretenen Gewährleistungsansprüche auch gegenüber dem beklagten Architekten an sich zu ziehen, nicht ins Leere ging.4.Soweit die Beklagten die Verjährungseinrede erhoben haben, können sie hiermit nicht durchdringen. Der Senat hat in seinem Beschluss vom 15.1.2013, dort unter II hierzu eingehend Ausführungen gemacht, auf die zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen Bezug genommen wird. Hiernach ist im Ergebnis das Vorbringen der Beklagten, vor der Klageerhebung im Juni 2011 seien gegen sie gerichtete Schadensersatzansprüche aus dem mit der I... GMBH geschlossenen Architektenvertrag verjährt, unerheblich, auch wenn davon ausgegangen wird, dass die Beklagte zu 4. im Rahmen des Architektenvertrages lediglich mit Leistungen bis zur Leistungsphase 8 betraut worden ist.
II)Das Landgericht hat mithin rechtsfehlerhaft die Klage mit der Begründung, die Klägerin sei nicht auf der Grundlage der Abtretungsklausel Inhaber der in Rede stehenden Gewährleistungsanspruche der I... GMBH aus dem mit der Beklagten zu 4. geschlossenen Architektenvertrag geworden, abgewiesen. Im Hinblick auf die sonstigen Anspruchsvoraussetzungen der damit letztlich der Klägerin zustehenden Klageforderungen hat das Landgericht in rechtlicher Konsequenz der Annahme der fehlenden Aktivlegitimation der Klägerin keine Feststellungen getroffen. Es liegen mithin keinerlei tragfähigen und belastbaren Feststellungen vor, ob für die behaupteten und ebenfalls bestrittenen Mängel bzw. Mängelsymptome der Beklagten zu 4. anzulastende Versäumnisse der Bauplanung bzw. der Bauüberwachung verantwortlich sind. Insoweit ist eine umfassende und umfangreiche Sachverhaltsaufklärung erforderlich.Damit sind die Voraussetzungen für eine Zurückverweisung des Rechtsstreits nach § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO erfüllt, nachdem die Prozessbevollmächtigten in der letzten mündlichen Verhandlung einen entsprechenden – nach § 538 Abs. 2 Satz 2 ZPO erforderlichen – Zurückverweisungsantrag gestellt haben. Von seinem ihm insoweit zustehenden Ermessensspielraum macht der Senat im Sinne einer Zurückverweisung Gebraucht. Er hält es nicht für angezeigt, dass die erforderliche umfangreiche erstmalige Sachaufklärung beim Senat erfolgt.Klarstellend weist der Senat für das weitere Verfahren auf Folgendes hin:
Soweit die Beklagten die Zulässigkeit des Feststellungsbegehrens in Frage stellen, dringen sie hiermit nicht durch. Das Feststellungsinteresse ergibt sich bereits daraus, dass nach der neueren höchstrichterlichen Rechtsprechung bei mängelbedingten Schadensersatzansprüchen, die auf der Grundlage von Schadensschätzungen und nicht auf der Grundlage der tatsächlich für die vorgenommene Mängelbeseitigung angefallenen Kosten abgerechnet werden, lediglich die Nettokosten erstattungsfähig sind, die Mehrwertsteuer also außen vor zu bleiben hat. Zur Sicherung des Anspruchs auf Erstattung der Umsatzsteuer für den Fall einer späteren Durchführung der Mängelbeseitigung kann die Feststellungsklage erhoben bzw. – wie hier – mit der Leistungsklage verbunden werden.
C)
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil das Landgericht im Rahmen der erneuten Entscheidung in der Sache auch über die Kosten des Berufungsverfahrens zu befinden haben wird. Eine Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist vor diesem Hintergrund ebenfalls nicht veranlasst.Anlass, aus den Gründen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
Streitwert für das Berufungsverfahren und Beschwer der Beklagten: 80.000 €

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 407ff BGB
§ 244 BGB
§ 247 BGB
§ 139 ZPO
§ 546 ZPO
§ 1 AGBG
§ 305 BGB
§ 513 Satz 1 ZPO
§ 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO
§ 538 Abs. 2 Satz 2 ZPO
§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2007, 1952, 1955
BGHZ 102, 384
NJW 1988, 1261
BGHZ 149, 337, 353
NJW 2002, 3106
BGHZ 150, 32, 39
NJW 2002, 3248
NJW 2007, 1952, 1954
NZBau 2010, 432
VII ZR 236/05
V ZR 80/09