Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-11-14, Aktenzeichen OVG 2 B 3.11
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2012:1114.OVG2B3.11.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die geplante Errichtung eines Wohngebäudes gehört nicht zu den privilegierten Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 1 BauGB. Es handelt sich vielmehr um ein sonstiges Vorhaben, welches nach § 35 Abs. 2 BauGB im Einzelfall nur zugelassen werden kann, wenn seine Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt.(Rn.36)
2. Zwar handelt es sich bei den Planzeichen „§ 32 - Biotope“ und „NSG (geplant)“ um eine „nachrichtliche Übernahme“ bzw. einen „Vermerk“ im Sinne von § 5 Abs. 4 BauGB und damit um Kennzeichnungen, die keine Darstellungen im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB sind. Ist das streitgegenständliche Flurstück jedoch als „Grünfläche“ dargestellt, steht dies einer Wohnbebauung entgegen.(Rn.37)
3. Bei einer - durch verbindliche Bauleitplanung nicht geordneten - Ausweitung eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils in den Außenbereich hinein handelt es sich um einen Vorgang der städtebaulich unerwünschten unorganischen Siedlungsweise, die zu vermeiden ein öffentlicher Belang i.S.d. § 35 Abs. 2 und 3 BauGB ist.(Rn.38)
4. Der Wohnsiedlungsgenehmigung vom 13. Juni 1935 kam jedenfalls bis zum rechtskräftigen Abschluss des Restitutionsverfahrens eine Bindungswirkung dahingehend zu, dass die Baugenehmigung nicht aus Gründen versagt werden durfte, die im Rahmen der Erteilung der Wohnsiedlungsgenehmigung geprüft worden waren.(Rn.41) (Rn.52)
5. Maßgeblich für die Frage, ob die Änderung eines - genehmigten - Bauvorhabens eine neue Baugenehmigung erforderlich macht oder ob insoweit eine bloße Tekturgenehmigung ausreicht, ist der Umfang der Änderung. Nur wenn es sich um geringfügige Änderungen handelt, die das Gesamtvorhaben in seinen Grundzügen nur unwesentlich berühren würden, d.h. die Identität des Vorhabens trotz der Änderung im Wesentlichen gewahrt bliebe und kein „Aliud“ entstünde, müsste kein neuer Bauantrag anhängig gemacht werden. Grundlegende Änderungen sind etwa solche, bei denen z.B. die Parameter des § 34 BauGB (Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche) modifiziert werden sollen.(Rn.57)
6. Mag ein die Art der baulichen Nutzung betreffender „Qualitätssprung“ auch die Annahme eines „Aliud“ nahelegen, kann der Umkehrschluss, dass bei Fehlen eines hierauf bezogenen Qualitätssprungs kein „Aliud“, sondern ein bloßes „Minus“ vorliege, nicht gezogen werden. (Rn.58)
7. Zwar rechtfertigt der mit dem Restitutionsverfahren verbundene Wiedergutmachungsgedanke eine Erstreckung der Bindungswirkung der Wohnsiedlungsgenehmigung jedenfalls bis zum rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens. Er begründet aber keine höhere Gewalt im Sinne des § 206 BGB. Höhere Gewalt liegt nur vor, wenn der Berechtigte auch bei äußerster, nach den Umständen vernünftigerweise zu erwartender Sorgfalt an der Rechtsverfolgung gehindert ist.(Rn.67)
Verfahrensgang
Soweit die Kläger die Berufung zurückgenommen haben, wird das Verfahren eingestellt. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 v.H. des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Kläger erstreben die Erteilung einer Baugenehmigung, hilfsweise die Zuerkennung einer Entschädigung.
Die Kläger sind - neben anderen Personen - Rechtsnachfolger der Erbengemeinschaft nach A... und M.... Die Angehörigen der Erbengemeinschaft wurden wegen ihres jüdischen Glaubens von den Nationalsozialisten verfolgt. Anfang der 1930er Jahre besaßen sie das insgesamt etwa 8... umfassende Gut S... in Teltow. In der Folgezeit verloren sie dieses Eigentum. Das Flurstück 4... der Flur 3... der Gemarkung Teltow, auf dem die Kläger das streitgegenständliche Bauvorhaben errichten wollen, liegt auf dem ehemaligen Gutsgelände.
Zu dem Verlust des Eigentums an dem Gutsgelände kam es wie folgt: Nach der Machtergreifung der Nationalsozialisten schloss die Erbengemeinschaft am 13. Oktober 1933 einen notariell beurkundeten Parzellierungsvertrag mit dem Kaufmann G.... Darin verpflichtete sich dieser, den Grundbesitz und das Gut S... - von Ausnahmen abgesehen - bis zum 31. Dezember 1938 aufzuteilen und die entstandenen Parzellen gegen Provisionen aus den Verkaufserlösen an „Neusiedler“ zu verkaufen.Im Dezember 1933 wurde daraufhin ein Teilsiedlungsplan für das Gut S...erstellt, den der Regierungspräsident im Mai 1934 genehmigte. Am 16. Mai 1934 schloss die Erbengemeinschaft sodann einen notariell beurkundeten „Aufschließungsvertrag“ mit der Stadtgemeinde Teltow. In diesem Vertrag verpflichtete sich die Erbengemeinschaft unter anderem, 25 % der Gesamtfläche des Gutes S... für öffentliche Zwecke „unentgeltlich, schulden-, lasten- und kostenfrei“ an die Stadt Teltow sowie zusätzlich ca. 5.000 m² an die Kirchengemeinde abzutreten und auf deren jederzeitiges Verlangen aufzulassen (§ 3). Demgegenüber verpflichtete sich die Stadt Teltow (§ 2), nach erfolgter Ansiedlungsgenehmigung die „Bebauung des einzelnen Grundstücks als Ausnahme vom ortsstatuarischen Bauverbot“ zu genehmigen. Weiter heißt es in § 2 Nr. 5 des Aufschließungsvertrages: „Das Bauland an der L..., und zwar nur dasjenige, das unmittelbar an der Nordseite dieser Straße liegt, soll mit zweigeschossigen Gruppenhäusern mit ausgebautem Dachgeschoss …, aber ohne Reihenhauscharakter, bebaut werden dürfen. … Das Bauland an allen übrigen Straßen darf nur mit Häusern, die aus Erdgeschoss, Erdgeschoss und Dachgeschoss oder Erd- und einem Obergeschoss bestehen, bebaut werden, um den Charakter einer Gartenstadt zu erhalten. Doppel- und Gruppenhäuser bedürfen einer besonderen Genehmigung…“.
In der Folgezeit wurde von D... und D... ein Parzellierungsplan („Parzellierungsplan Zone 1A“ vom 3. November 1934) für das Gutsgelände erstellt. Dieser wies zahlreiche Grundstücke als Bauland aus u.a. zehn Parzellen an der Nordseite der L... (heute: L...), westlich der damaligen W... (heute: M...). Der Parzellierungsplan traf Bestimmungen zur zulässigen Bebauung u.a. im Hinblick auf die Größe und die Lage der Baukörper. Er wies insoweit eine „Bebaubare Fläche“ aus. Hierbei sah er für die genannten zehn Parzellen u.a. jeweils die Einhaltung eines seitlichen Grenzabstandes zum Nachbargrundstück vor. Das Grundstück, auf welchem das streitgegenständliche Vorhaben errichtet werden soll, ist eines der zehn Parzellen.
Von hier nicht relevanten Ausnahmen abgesehen, genehmigte der Landrat des Kreises Teltow den Parzellierungsplan am 13. Juni 1935 nach dem Gesetz über die Aufschließung von Wohnsiedlungsgebieten. Hierbei bestimmte er unter Nr. 3, dass die Auflagen „laut Aufschließungsvertrag“ zu übernehmen seien. Im Jahr 1940 wurde das streitgegenständliche Grundstück veräußert. § 1 Abs. 2 des von den Klägern übersandten Musterkaufvertrages für „Trennstück Nr. 216“ in „Zone IA“ lautet: „Dem Käufer ist mitgeteilt, daß die Stadt Teltow in dem mit der Verkäuferin abgeschlossenen Aufschließungsvertrag sich verpflichtet hat, dem Käufer auf seinen Antrag die Ausnahmegenehmigung vom ortsgesetzlichen Bauverbot zu erteilen …“. § 4 Buchst. f) lautet: „Der Käufer verpflichtet sich: … Baufluchtlinien einzuhalten und Gebäude nur auf der für Bauzwecke im Parzellierungsplan bezeichneten Fläche … zu errichten …“.
In der Folgezeit wurde das fragliche Grundstück nicht bebaut. Zu Zeiten der deutschen Teilung lag es in unmittelbarer Grenznähe.
Aufgrund eines am 28. Juni 2005 bestandskräftig gewordenen Restitutionsbescheides nach dem Vermögensgesetz gelangte das Grundstück am 8. Mai 2006, nachdem die Kläger einen festgesetzten Ablösungsbetrag hinterlegt hatten, in deren Eigentum. Es befindet sich im Geltungsbereich der am 10. Dezember 1997 bekannt gemachten Verordnung über das Landschaftsschutzgebiet „Parforceheide“ vom 12. November 1997 und liegt im Geltungsbereich des Flächennutzungsplans Teltow aus dem Jahr 2004 innerhalb einer durch eine Linie abgegrenzten grün eingefärbten Fläche; dort heißt es weiter: „§ 32 - Biotope“ und „NSG (geplant)“.
Am 10. Mai 2006 beantragten die Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung einer grenzständig zum benachbarten Flurstück 4... liegenden Doppelhaushälfte. Nachdem die Beigeladene das gemeindliche Einvernehmen versagt hatte, lehnte der Beklagte den Antrag mit Bescheid der Unteren Bauaufsichtsbehörde vom 27. November 2006 ab. Zur Begründung führte er aus, die für die Beurteilung des Vorhabens nach § 34 BauGB notwendigen Voraussetzungen lägen nicht vor; das Vorhaben sei dem Außenbereich zuzuordnen. Es beeinträchtige öffentliche Belange, weil es in den freien Landschaftsraum vordringe, gegen den Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden verstoße, den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspreche, einer unerwünschten Zersiedelung Vorschub leiste und die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtige. Zudem habe die Untere Naturschutzbehörde der Baumaßnahme nicht zugestimmt; eine landschaftsschutzrechtliche Genehmigung oder Befreiung werde versagt; ein Entschädigungsanspruch gemäß § 71 BbgNatSchG bestehe dem Grunde nach nicht.
Den hiergegen erhobenen Widerspruch wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 24. April 2007 zurück. Hierbei setzte er eine Gebühr in Höhe von 1.269,00 Euro fest.
Die Klage, mit denen die Kläger ihr Baubegehren und hilfsweise einen Entschädigungsanspruch weiterverfolgt sowie sich gegen die Festsetzung der Widerspruchsgebühr gewandt haben, hat das Verwaltungsgericht Potsdam mit den Klägern und der Beigeladenen am 20. Dezember 2010 und dem Beklagten am 21. Dezember 2010 zugestelltem Urteil abgewiesen. Zuvor hatte der Berichterstatter der Kammer in einem Erörterungstermin die Örtlichkeit in Augenschein genommen und die restliche Kammer im Rahmen der mündlichen Verhandlung über seine Erkenntnisse in Kenntnis gesetzt. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, ein Anspruch der Kläger auf Erteilung einer Baugenehmigung aus dem Aufschließungsvertrag scheide aus. Der Beklagte sei nicht Rechtsnachfolger der Stadt Teltow; das Rechtsinstitut der „eigentumsmäßig verfestigten Anspruchsposition“ sei aufgegeben worden. Ein vertraglicher Anspruch sei im Übrigen jedenfalls verjährt; der Vertrag könne zudem nach dem Rechtsinstitut der Aufhebung von Verträgen wegen Veränderung der für ihr Zustandekommen maßgeblichen Verhältnisse (clausula rebus sic stantibus) keine Wirkung mehr entfalten. Nach aktuellem Baurecht fehle es an der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens, weil das streitgegenständliche Flurstück außerhalb eines Bebauungszusammenhangs liege. Als Außenbereichsvorhaben beeinträchtige es öffentliche Belange. Es widerspreche den Darstellungen des wirksamen Flächen-nutzungsplans, beeinträchtige die natürliche Eigenschaft der Landschaft, sowie wegen der gültigen Landschaftsschutzverordnung „Parforceheide“ Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege; außerdem sei das Entstehen einer Splittersiedlung zu befürchten. Ein naturschutzrechtlicher Entschädigungsanspruch bestehe mangels Kausalität nicht. Die Gebührenerhebung sei nicht zu beanstanden.
Mit der vom Verwaltungsgericht zugelassenen und von den Klägern zunächst umfassend, auch bezogen auf die Gebührenfestsetzung, eingelegten Berufung machen die Kläger Folgendes geltend: Der mit der Klage erhobene Anspruch folge aus dem Aufschließungsvertrag. Die Verjährung sei gehemmt gewesen. Die Annahme der Verjährung sei zudem treuwidrig und verstoße gegen den Sinn und Zweck des Gesetzes. Ihr Anspruch sei auch systemkonform, verstoße insbesondere nicht gegen den Grundsatz der clausula rebus sic stantibus. Das geplante Vorhaben sei weiter nach § 34 BauGB zulässig, weil sich das Flurstück in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil befinde. Aber auch als etwaiges Außenbereichsvorhaben sei es planungsrechtlich zulässig. Es beeinträchtige nämlich keine öffentlichen Interessen. In naturschutzrechtlicher Hinsicht hätten sie jedenfalls Anspruch auf eine Ausnahmegenehmigung.
Die Kläger beantragen zuletzt,
das ihnen und der Beigeladenen am 20. Dezember 2010 und dem Beklagten am 21. Dezember 2010 zugestellte Urteil des Verwaltungsgerichts Potsdam zu ändern und den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides der Unteren Bauaufsichtsbehörde vom 27. November 2006 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 24. April 2007 zu verpflichten, die am 10. Mai 2006 beantragte Baugenehmigung für die Errichtung einer Doppelhaushälfte auf dem Flurstück 4... der Flur 3... der Gemarkung Teltow zu erteilen,
hilfsweise,
festzustellen, dass ihnen gemäß § 71 Abs. 1 des Brandenburgischen Naturschutzgesetzes dem Grunde nach eine angemessene Entschädigung in Geld zu gewähren ist.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er schließt sich den Ausführungen des Verwaltungsgerichts - namentlich auch zur Verjährung - an und trägt vor, auf einen Anspruch auf Erteilung einer landschaftsschutzrechtlichen Genehmigung bzw. Befreiung komme es nicht an, weil durch das Vorhaben der Kläger in jedem Falle andere öffentliche Belange beeinträchtigt würden. Auf dem Flurstück der Kläger befinde sich zudem inzwischen Wald im Sinne des Waldgesetzes des Landes Brandenburg.
Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.
Die Kläger haben in der mündlichen Verhandlung zahlreiche Beweisanträge gestellt, die der Senat abgelehnt hat. Wegen der Einzelheiten hierzu wird auf die Sitzungsniederschriften vom 5. Juli 2012 und vom 27. September 2012 verwiesen. Der Senat hat in einem am 27. September 2012 durchgeführten Ortstermin die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Wegen der Einzelheiten der hierbei getroffenen Feststellungen wird auf die Sitzungsniederschrift vom 27. September 2012 verwiesen.
Nach (erneuter) Erörterung der Sach- und Rechtslage im Termin vom 27. September 2012 ist den Klägern eine Erklärungsfrist bis zum 31. Oktober 2012 eingeräumt worden, um zu der dargelegten vorläufigen Rechtsauffassung des Senats Stellung nehmen zu können. Mit Schriftsätzen vom 26. Oktober 2012 und 29. Oktober 2012 haben sie ausgeführt, ein Baurecht aus der Wohnsiedlungsgenehmigung sei nicht auf dasjenige beschränkt, was die Planung zum damaligen Zeitpunkt vorgesehen habe; von den diesbezüglichen Vorgaben könne abgewichen werden. Eine Grenze sei lediglich dann anzunehmen, wenn die Realisierung von etwas völlig anderem angestrebt würde, etwa die Errichtung von Gewerbeimmobilien oder von technischen Anlagen anstelle von Wohngebäuden. Daran fehle es hier. Das baurechtlich Zulässige sei gegenüber dem Beantragten ein „Minus“, kein „Aliud“. Beide Vorhaben seien wirtschaftlich identisch. Ein Baurecht aus der Wohnsiedlungsgenehmigung sei auch nicht „verjährt“.
Außerdem haben die Kläger mit Schriftsatz vom 29. Oktober 2012 (weitere) Hilfsanträge auf Erlass eines Zwischenfeststellungsurteils formuliert. Sie haben insoweit um Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung ersucht, sofern der Senat dies für erforderlich halten sollte.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der beigezogenen Verwaltungsvorgänge und der Gerichtsakten verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Soweit die Kläger die Berufung durch Beschränkung ihrer Berufungsanträge zurückgenommen haben, ist das Verfahren einzustellen (vgl. §§ 92 Abs. 3 Satz 1, 125 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Im Übrigen ist die Berufung unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erteilung der am 10. Mai 2006 beantragten Baugenehmigung für die Errichtung einer Doppelhaushälfte auf dem Flurstück 4... der Flur 3... der Gemarkung Teltow. Der ablehnende Bescheid der Unteren Bauaufsichtsbehörde des Beklagten vom 27. November 2006 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 24. April 2007 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 VwGO).
I. Rechtsgrundlage für die begehrte Baugenehmigung ist § 67 Abs. 1 Satz 1 BbgBO. Danach ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Dabei kann offen bleiben, ob das Vorhaben gegen Bestimmungen der Brandenburgischen Bauordnung, des Waldgesetzes des Landes Brandenburg, des Brandenburgischen Naturschutzgesetzes oder des Bundesnaturschutzgesetzes verstößt. Denn es steht weder mit den Vorgaben des Baugesetzbuchs in Einklang (dazu 1.), noch ergibt sich die Zulässigkeit des beantragten Bauvorhabens aus den historischen Zusammenhängen, insbesondere dem restitutionsrechtlichen Bezug des Sachverhalts (dazu 2.).
1. Nach § 29 Abs. 1 BauGB gelten für Vorhaben, die die Errichtung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, die §§ 30 bis 37 BauGB. Deren Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt.
a. § 30 BauGB findet auf das Bauvorhaben der Kläger keine Anwendung. Denn das Flurstück 4... der Flur 3... der Gemarkung Teltow, auf dem die Kläger die umstrittene Doppelhaushälfte errichten wollen, liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans.
Weiter richtet sich die Zulässigkeit der Bebauung für das fragliche Flurstück nicht gemäß § 233 Abs. 3 BauGB nach einem übergeleiteten Plan, etwa aus den 1930er Jahren. Die Vorschrift des § 173 BBauG 1960 (später: BauGB), der in Absatz 1 u.a. Regelungen zu Wirtschaftsplänen nach dem Gesetz über die Aufschließung von Wohnsiedlungsgebieten vom 22. September 1933 (RGBl. I S. 659) in der Fassung des Gesetzes vom 27. September 1938 (RGBl. I S. 1246) traf und in Absatz 3 Bestimmungen zu beim Inkrafttreten des Gesetzes bestehenden baurechtlichen Vorschriften und festgestellten städtebaulichen Plänen enthielt, leitete keine existierenden alten baurechtlichen Pläne und Entscheidungen über, da er zum Zeitpunkt des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik Deutschland nicht mehr galt. Die Vorschrift war durch das zum 1. Juli 1987 in Kraft getretene Gesetz über das Baugesetzbuch vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I S. 2191) gestrichen worden.
b. Das Vorhaben der Kläger ist ferner nicht gemäß § 34 BauGB als Innenbereichsvorhaben planungsrechtlich zulässig. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bestimmt, dass ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig ist, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Das fragliche Grundstück der Kläger befindet sich nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, es liegt vielmehr im Außenbereich.
Für die Frage, ob das Bauvorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, kommt es auf das Verfolgungsschicksal der Rechtsvorgänger der Kläger unter den Nationalsozialisten nicht an. Unerheblich ist auch, ob das Flurstück in der Vergangenheit Baulandqualität hatte und unter welchen Umständen es entstanden ist. Maßgeblich für das Vorliegen eines Bebauungszusammenhangs ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts alleine, ob und inwieweit eine tatsächlich aufeinanderfolgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und ob und inwieweit die zur Bebauung vorgesehene Fläche (noch) diesem Zusammenhang angehört (vgl. u.a. Beschluss vom 1. September 2010 - 4 B 21.10 -, BRS 76 Nr. 101; Beschluss vom 2. April 2007 - 4 B 7.07 -, BauR 2007, 1383; Urteil vom 6. November 1968 - IV C 2.66 -, BVerwGE 31, 20 [21 f.]). Wie eng die Aufeinanderfolge von Baulichkeiten sein muss, um sich noch als zusammenhängende Bebauung in diesem Sinne darzustellen, ist nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden Bewertung des im Einzelfall vorliegenden konkreten Sachverhalts zu entscheiden. Das gilt auch für die Frage, ob etwa eine Straße oder Geländehindernisse irgendwelcher Art den Bebauungszusammenhang unterbrechen oder auf ihn ohne Einfluss sind. Dabei ist zu beachten, dass der Bebauungszusammenhang grundsätzlich am Rand des Ortsteils endet (vgl. BVerwG, Urteil vom 22. März 1972 - IV C 121.68 -, juris Rn. 19), er aber - ausnahmsweise - über das letzte vorhandene Gebäude hinausreichen kann, wenn die anschließende Freifläche an dem Eindruck der Zusammengehörigkeit deswegen noch teilnimmt, weil erst ein Geländeeinschnitt - z.B. ein Graben, ein Fluss oder eine Straße - den Bebauungszusammenhang begrenzt (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. September 1980 - 4 C 75.77 -, ZfBR 1980, 294 [295]; vgl. auch VGH Bad.-Württ., Urteil vom 18. Mai 1990 - 5 S 2400/89 -, BauR 1990, 576).
Nach diesen Grundsätzen liegt das Flurstück 4... der Flur 3... der Gemarkung Teltow außerhalb eines Bebauungszusammenhangs. Insoweit decken sich die Feststellungen des Senats mit den Angaben der Klarstellungssatzung der Stadt Teltow vom 18. November 2005 (Amtsblatt für die Stadt Teltow, S. III).
Nach der vom Senat durchgeführten Inaugenscheinnahme des streitgegenständlichen Grundstücks und seiner Umgebung nimmt das Flurstück 4... der Flur 3... der Gemarkung Teltow weder an der nordöstlich gelegenen Bebauung, noch an der Bebauung südlich der L... teil. Die in der erstinstanzlichen Entscheidung getroffenen Feststellungen und der anhand des bei den Akten befindlichen Luftbildes gewonnene Eindruck haben sich bestätigt.
Der Bebauungszusammenhang der nordöstlich des streitgegenständlichen Flurstücks an der M... gelegenen Bebauung endet bei umfassender Bewertung der bei der Augenscheinseinnahme getroffenen Feststellungen spätestens an dem letzten Gebäude, welches nordwestlich der L... gelegen ist (e...). Das streitgegenständliche, von der L... aus abfallende und durchgängig begrünte Flurstück erscheint bei natürlicher Betrachtungsweise nicht als dahinter liegende Baulücke. Es liegt innerhalb einer sich an das letzte Gebäude anschließenden Grünfläche von etwa 500 Meter Länge und ist als deren Teil wahrzunehmen. Bereits aufgrund ihrer Größe stellt sich die Grünfläche nicht als Gebiet dar, auf welchem nach der Verkehrsauffassung mit einer Fortsetzung der Bebauung zu rechnen wäre. Topographische Besonderheiten, die eine Einbeziehung des Flurstücks trotz erkennbar zuvor endender Bebauung gebieten würden, bestehen nicht. Zwar gibt es in dem fraglichen Bereich der Grünfläche Geländesprünge. Diese bilden aber kein zur Bebauung geeignetes Plateau und umgrenzen das fragliche Grundstück damit nicht in einer Weise, dass sich bei natürlicher Betrachtungsweise eine Fortsetzung der nordöstlich des Flurstücks gelegenen Bebauung aufdrängt. Dass erst der Zehnrutengraben in Verbindung etwa mit dem Teltowkanal oder dem früheren Postenweg eine natürliche Geländegrenze bildete, bis zu der sich eine Bebauung aufdrängte, ließ sich nicht feststellen.
Das Flurstück nimmt nach dem vor Ort gewonnenen Eindruck auch nicht an der auf der Südseite der L... gelegenen Bebauung teil. Die Grünfläche auf der Nordseite der L... stellt sich nicht als Gebiet dar, auf welchem nach der Verkehrsauffassung eine Fortsetzung der südlich der Straße gelegenen Bebauung zu erwarten wäre. Vielmehr erscheint die L... bei natürlicher Betrachtungsweise aufgrund ihrer Breite als trennendes Element.
c. Das Vorhaben der Kläger ist nicht als Außenbereichsvorhaben gemäß § 35 BauGB zulässig. Die geplante Errichtung eines Wohngebäudes gehört nicht zu den privilegierten Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 1 BauGB. Es handelt sich hierbei vielmehr um ein sonstiges Vorhaben, welches nach § 35 Abs. 2 BauGB im Einzelfall nur zugelassen werden kann, wenn seine Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt. Daran fehlt es hier. Das Vorhaben der Kläger beeinträchtigt öffentliche Belange.
Es widerspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplans (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Zwar handelt es sich bei den Planzeichen „§ 32 - Biotope“ und „NSG (geplant)“ um eine „nachrichtliche Übernahme“ bzw. einen „Vermerk“ im Sinne von § 5 Abs. 4 BauGB und damit um Kennzeichnungen, die keine Darstellungen im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB sind (vgl. Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Juni 2012, Rn. 79 zu § 35 m.w.N.). Das streitgegenständliche Flurstück ist jedoch als „Grünfläche“ dargestellt, was einer Wohnbebauung entgegensteht. Denn es liegt auf einer im Flächennutzungsplan grün eingefärbten Fläche und ist entgegen der Auffassung der Kläger nicht durch eine Begrenzungslinie von den Darstellungen des Flächennutzungsplans ausgenommen. Die Linie, welche die fragliche Grünfläche umgibt, dient vielmehr - wie der Senat bei Ansicht des Originals des Flächennutzungsplans und seiner Legende feststellen konnte - allein der „Umgrenzung von Schutzgebieten im Sinne des Naturschutzrechtes“.
Trotz dieses Ergebnisses bedarf es keiner Inzidentkontrolle des Flächennutzungsplans zur Überprüfung der von den Klägern in Zweifel gezogenen Wirksamkeit des Plans. Ebenso wenig bedarf es einer Entscheidung, ob das Vorhaben der Kläger Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege oder die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt oder das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB), oder ob dies im Hinblick auf Einwendungen der Kläger insbesondere auch gegen die Wirksamkeit des Landschaftsschutzverordnung „Parforceheide“ ausgeschlossen ist. Denn dem Vorhaben steht in jedem Fall § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB entgegen. Dabei handelt es sich hier nicht um die Entstehung einer neuen bzw. die Verfestigung einer alten Splittersiedlung. Vielmehr ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass es sich bei einer - durch verbindliche Bauleitplanung nicht geordneten - Ausweitung eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils in den Außenbereich hinein um einen Vorgang der städtebaulich unerwünschten unorganischen Siedlungsweise handelt, die zu vermeiden ein öffentlicher Belang i.S.d. § 35 Abs. 2 und 3 BauGB ist (BVerwG, Urteil vom 25. Januar 1985 - 4 C 29/81 -, NVwZ 1985, 747; vgl. ferner Bayer. VGH, Beschluss vom 27. Januar 2010 - 9 ZB 08.37 -, juris Rn. 5; VGH Mannheim, Urteil vom 29. Juli 1999 - 5 S 1916/97 -, NVwZ-RR 2000, 481 [482]). Eine solche Ausuferung eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils wird üblicherweise unter die Bestimmung des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB subsumiert (vgl. Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., Rn. 107 zu § 35). Mit der Verwirklichung des geplanten Vorhabens würde der auf der nördlichen Seite der L... bestehende, bisher östlich des streitbefangenen Flurstücks endende Bebauungszusammenhang in städtebaulich unerwünschter Weise in den bisherigen Außenbereich ausgeweitet. Die Bebauung zöge sich im Falle ihrer Zulassung unorganisch an der L... entlang und bildete einen siedlungsstrukturellen Fremdkörper in der Umgebung, weil sie sich anders als im sonstigen Gebiet von Teltow-S... auf die unmittelbar an dieser Straße gelegenen Flächen beschränkte.
Das Vorhaben ist ferner nicht unter dem Gesichtspunkt der Herkömmlichkeit von Streubebauung als zulässig anzusehen (vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 25. Januar 1985, a.a.O.). Denn die Bebauung S... erfolgte anhand von Plänen auf der Grundlage des Wohnsiedlungsgesetzes. Ebenso wenig handelt es sich um eine sonstige nicht zu missbilligende Außenbereichsbebauung (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Januar 1985, a.a.O.), weil das Vorhaben konkret geeignet ist, eine Folgebebauung nach sich zu ziehen. Eine solche Nachfolgebebauung kommt etwa - außer auf den ebenfalls den Klägern gehörenden Flurstücken 4... und 4... sowie 5... bis 5... der Flur 3... der Gemarkung Teltow - (ggf. nach Teilung) auf den weiter südwestlich gelegenen Flurstücken der Flur 8... der Gemarkung Teltow in Betracht. Eine natürliche Schranke, die aufgrund tatsächlicher Gegebenheiten die Bebauung insoweit beschränkte (vgl. OVG Saarlouis, Beschluss vom 11. Januar 2007 - 2 Q 35/06 -, BRS 71 Nr. 95), ist nicht vorhanden. Nach den Feststellungen des Senats bei der Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit bildet namentlich der Zehnrutengraben eine solche Schranke schon aufgrund seiner geringen Größe nicht.
2. Die Zulässigkeit des Bauvorhabens lässt sich nicht aus den historischen Zusammenhängen, insbesondere dem restitutionsrechtlichen Bezug des Sachverhalts herleiten. Zwar kommt der Genehmigung des Parzellierungsplans durch den Landrat des Kreises Teltow vom 13. Juni 1935 (im Folgenden: Wohnsiedlungsgenehmigung) Bindungswirkung zu (dazu a.), das von den Klägern zur Genehmigung gestellte Bauvorhaben entspricht jedoch nicht den im Parzellierungsplan und in der Wohnsiedlungsgenehmigung getroffenen Bestimmungen zur zulässigen Bebauung (dazu b.). Eine „eigentumsmäßig verfestigte Rechtsposition“ besteht nicht (dazu c.). Schließlich ergibt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nicht aus dem Aufschließungsvertrag vom 16. Mai 1934 (dazu d.).
a. Der Wohnsiedlungsgenehmigung vom 13. Juni 1935 kam jedenfalls bis zum rechtskräftigen Abschluss des Restitutionsverfahrens eine Bindungswirkung dahingehend zu, dass die Baugenehmigung nicht aus Gründen versagt werden durfte, die im Rahmen der Erteilung der Wohnsiedlungsgenehmigung geprüft worden waren.
aa. Die Voraussetzungen für den Eintritt einer solchen Bindungswirkung lagen vor (vgl. zur Bindungswirkung von Wohnsiedlungsgenehmigungen BVerwG, Urteil vom 28. Juni 1956 - I C 93.54 -, BVerwGE 3, 351 [352]). Die Genehmigung hat der Landrat des Kreises Teltow als die nach § 4 Abs. 3 des Gesetzes über die Aufschließung von Wohnsiedlungsgebieten vom 22. September 1933 (RGBl. I S. 659 - im Folgenden: WSG) zuständige Behörde erteilt (vgl. Baltz/Fischer, Preußisches Baupolizeirecht, 6. Aufl. 1934, S. 616, Fn. 5). Sie war auch ansonsten rechtmäßig, insbesondere konnte die geplante Bebauung zur Zeit der Wohnsiedlungsgenehmigung - wie vorgesehen - durch Befreiung vom ortsstatuarischen Bauverbot ermöglicht werden.
bb. Die mit Genehmigungserteilung eingetretene Bindungswirkung ist in der Folgezeit nicht, jedenfalls nicht bis zum rechtskräftigen Abschluss des Restitutionsverfahrens erloschen.
(1) Dem steht nicht entgegen, dass die Kläger den Bauantrag nicht innerhalb von drei Jahren seit Erteilung der Genehmigung bzw. seit Inkrafttreten des Baugesetzbuchs im Beitrittsgebiet gestellt haben.
Zwar hatte das Bundesverwaltungsgericht (u.a. mit Urteil vom 10. Mai 1968 - IV C 186.65 -, BVerwGE 29, 357 ff.) seine Rechtsprechung zur Bindungswirkung der Wohnsiedlungsgenehmigung nach dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes dahingehend modifiziert, dass der Eintritt der Bindung unter der Geltung des Bundesbaugesetzes einzig von der Genehmigungserteilung, nicht aber von deren Rechtmäßigkeit abhinge, die Bindungswirkung sich allerdings nur auf Baugenehmigungsanträge auswirke, die „innerhalb von drei Jahren seit der Erteilung der Genehmigung gestellt“ worden seien. Für einen darüber hinausgehenden Rückgriff auf allgemeine Grundsätze sei kein Raum mehr, weil die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze nunmehr in den §§ 21 Abs. 1 und 177 Abs. 1 BBauG gesetzlich geregelt seien.
Diese Dreijahresfrist gilt jedoch nicht für den vorliegenden Fall, da die §§ 21 Abs. 1 und 177 Abs.1 BBauG auf die hier in Rede stehende Wohnsiedlungsgenehmigung keine Anwendung finden. Die Vorschrift des § 177 BBauG, die die entsprechende Anwendung des § 21 Abs. 1 BBauG und der dort geregelten Frist bestimmte, war zum Zeitpunkt des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik Deutschland bereits ersatzlos aufgehoben worden (vgl. Art. 1 Nr. 107 des Gesetzes über das Baugesetzbuch vom 8. Dezember 1986 [BGBl. I S. 2191 <2220>]) und der zu dieser Zeit noch geltende § 21 BauGB allein konnte die Bindungswirkung zeitlich nicht begrenzen, weil er sich lediglich auf die Teilungsgenehmigung nach § 19 BauGB, nicht aber auf Wohnsiedlungsgenehmigungen bezog.
(2) In Anwendung der o.a. vom Bundesverwaltungsgericht entwickelten Grundsätze zur Bindungswirkung von Wohnsiedlungsgenehmigungen hatten die Kläger die Möglichkeit, den Bauantrag unter Berufung auf die Wohnsiedlungsgenehmigung vom 13. Juni 1935 noch nach Abschluss des Restitutionsverfahrens zu stellen. Nach der - ursprünglichen - Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts verband sich mit der Wohnsiedlungsgenehmigung nämlich die mehr oder weniger verlässliche Aussicht auf eine unbefristete Bindungswirkung, weil ungeklärt geblieben war, ob die Bindungswirkung von Wohnsiedlungsgenehmigungen befristet oder unbefristet bestand (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Mai 1968 - IV C 20.67 -, a.a.O.).
Vor Abschluss des Restitutionsverfahrens hatten die Kläger keine zumutbare Möglichkeit, die erteilte Wohnsiedlungsgenehmigung nutzbar zu machen. Es stand während des Restitutionsverfahrens nicht fest, ob sie das Eigentum am streitgegenständlichen Flurstück zurückerlangen würden, und es kann ihnen nicht zugerechnet werden, dass die Rechtsvorgänger ihrerseits keinen Bauantrag gestellt hatten. Denn die vormaligen Grundstückseigentümer standen nicht „im Lager“ der Kläger, sondern hätten von einer nicht erfolgten Restitution an die Kläger sogar profitiert, weil sie ihr Eigentum behalten hätten. Bei dieser Sachlage wäre die Annahme, die Bindungswirkung sei vor Abschluss des Restitutionsverfahrens erloschen, mit dem Sinn und Zweck des Restitutionsverfahrens nicht vereinbar. Anderenfalls hätten die Kläger durch das Restitutionsverfahren zwar das Eigentum an dem Grundstück zurückerhalten. Das Restitutionsverfahren hätte seinen Zweck aber nicht vollumfänglich erfüllt, weil sie unbilliger Weise nicht in die Lage versetzt worden wären, die mit der Aufhebung des Bauverbots und der Parzellierungsgenehmigung verbundene Wertsteigerung der Grundstücke jedenfalls im Anschluss an das Restitutionsverfahren zu realisieren (vgl. BVerfG, Beschluss vom 8. September 1999 - 1 BvR 654/99 -, juris Rn. 4).
Ob die Kläger den streitgegenständlichen Bauantrag rechtzeitig gestellt haben oder ob dieser unmittelbar nach Eintritt der Bestandskraft des Restitutionsbescheides einzureichen gewesen wäre, bedarf keiner Entscheidung, da das Bauvorhaben - wie noch auszuführen sein wird - letztlich nicht genehmigungsfähig ist (dazu b.).
(2) Soweit das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 28. Juni 1956, a.a.O., S. 355) ausgeführt hat, dass die Behörde an eine Wohnsiedlungsgenehmigung nicht mehr gebunden sei, wenn sich die für die Entscheidung über die Wohnsiedlungsgenehmigung maßgebenden Gesichtspunkte derart geändert hätten, dass auch unter Berücksichtigung der Möglichkeit, einen baurechtlichen Dispens zu erteilen, die Genehmigung der Bebauung nicht mehr vertretbar sei, liegt ein solcher Fall hier nicht vor. Denn es ist nicht ersichtlich, dass die vorgesehene Bebauung des streitgegenständlichen Flurstücks, in dessen Umgebung Wohnbebauung vorhanden ist, schlechthin unvertretbar wäre. Dass sich die Zulässigkeit einer Bebauung nunmehr nach anderen Bestimmungen als zur Zeit der Erteilung der Wohnsiedlungsgenehmigung richtet, reicht für einen Wegfall der Bindungswirkung in einer Konstellation wie der vorliegenden nicht aus. Anderenfalls wäre das Ziel des von den Klägern durchlaufenen Restitutionsverfahrens, das sie u.a. in die Lage versetzen sollte, die mit der Aufhebung des Bauverbots und der Parzellierungsgenehmigung verbundene Wertsteigerung des Grundstücks zumindest nach der erfolgten Restitution zu realisieren (vgl. BVerfG, Beschluss vom 8. September 1999, a.a.O.), schon von vornherein zum Scheitern verurteilt gewesen.
b. Das Vorhaben der Kläger entspricht nicht den Vorgaben der Wohnsiedlungsgenehmigung vom 13. Juni 1935.
Die Bindungswirkung einer Wohnsiedlungsgenehmigung beschränkt sich auf das, was Gegenstand der Prüfung im Wohnsiedlungsverfahren war (vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 14. September 1995 - Bf II 5/93 -, juris Rn. 73). Dabei geht es zwar in erster Linie um die Frage, ob das fragliche Gelände überhaupt rechtlich bebaubar ist, aber auch Umfang und Art der beabsichtigten baulichen Ausnutzung sind nicht völlig dem künftigen Baugenehmigungsverfahren vorzubehalten. Waren derartige Gesichtspunkte schon für die Entscheidung über die Wohnsiedlungsgenehmigung bedeutsam, haben sie Auswirkungen auf den Umfang der Bindungswirkung. So kann eine Änderung der Bauabsichten nach Art und Umfang, wenn sie die für das Wohnsiedlungsgesetz erheblichen siedlungspolitischen oder bodenrechtlichen Interessen wesentlich berührt, auch die Bindung lockern oder aufheben, die an sich aus einer früheren Wohnsiedlungsgenehmigung für die Behörde erwachsen sein und ihre Entscheidungsmöglichkeiten einschränken kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. März 1960 - I C 43.59 -, BVerwGE 10, 202 [207]).
Die Wohnsiedlungsgenehmigung vom 13. Juni 1935 bezog sich auf den von D... und D... erstellten Parzellierungsplan Zone 1A vom 3. November 1934, der differenzierte Bestimmungen zur Art und Weise der Bebauung enthält, namentlich zur Lage der Baukörper auf den Grundstücken. Aus der Planzeichnung ergibt sich in Verbindung mit der Legende für das streitgegenständliche Flurstück insbesondere die Festsetzung einer „Bebaubare(n) Fläche“ in der Mitte der fraglichen Parzelle mit seitlichem Grenzabstand zu den Nachbargrundstücken. Diese Vorgabe hält das Vorhaben der Kläger nicht ein, weil es als eine Doppelhaushälfte unmittelbar grenzständig zu dem Nachbarflurstück 4..., auf dem die andere Doppelhaushälfte geplant ist, realisiert werden soll.
Außerdem bestimmt Nr. 3 der Auflagen zur Wohnsiedlungsgenehmigung vom 13. Juni 1935, dass die Auflagen „laut Aufschließungsvertrag“ zu übernehmen seien. Nach dem insoweit in Bezug genommenen § 2 Nr. 5 Abs. 2 des Aufschließungsvertrages sollten an der fraglichen Stelle des Gutsgeländes nur Gruppenhäuser zulässig sein, wobei sich aus § 2 Nr. 5 Abs. 6 Satz 2 des Aufschließungsvertrags ergibt, dass Gruppenhäuser im Sinne des Vertrages gerade keine Doppelhäuser sind.
Die genannten Abweichungen sind ersichtlich geeignet, die für das Wohnsiedlungsgesetz erheblichen siedlungspolitischen oder bodenrechtlichen Interessen wesentlich zu berühren. Ausweislich des Aufschließungsvertrags vom 16. Mai 1934 dienten die Festlegungen zur Bauweise und zur überbaubaren Grundstücksfläche der Sicherung des Charakters einer Gartenstadt.
bb. Entgegen der Ansicht der Kläger ist das zur Genehmigung gestellte Vorhaben nicht als genehmigungsfähiges „Minus“ zu einem nach dem Parzellierungsplan zulässigen Bauvorhaben zu bewerten. Der von ihnen zur Begründung ihrer Auffassung herangezogene Vergleich mit einer sog. Tekturgenehmigung bei kleineren Änderungen genehmigter Bauvorhaben überzeugt nicht.
Maßgeblich für die Frage, ob die Änderung eines - genehmigten - Bauvorhabens eine neue Baugenehmigung erforderlich macht oder ob insoweit eine bloße Tekturgenehmigung ausreicht, ist der Umfang der Änderung. Nur wenn es sich um geringfügige Änderungen handelt, die das Gesamtvorhaben in seinen Grundzügen nur unwesentlich berühren würden, d.h. die Identität des Vorhabens trotz der Änderung im Wesentlichen gewahrt bliebe und kein „Aliud“ entstünde, müsste kein neuer Bauantrag anhängig gemacht werden (vgl. Bayer. VGH, Beschluss vom 2. August 2007 - 1 CS 07.801 -, BauR 2008, 807 [809]; OVG Hamburg, Beschluss vom 17. März 2004 - 2 Bs 13/04 -, NordÖR 2004, 286 f.; Knuth in: Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer/Broy-Bülow, Bauordnung für Berlin, Komm., 6. Aufl. 2008, Rn. 8 zu § 71; zum modifizierten Bauantrag vgl. ferner Urteil des Senats vom 24. März 2011 - OVG 2 B 9.10 -, juris Rn. 17). Grundlegende Änderungen sind etwa solche, bei denen z.B. die Parameter des § 34 BauGB (Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche) modifiziert werden sollen (vgl. Reimus/Semtner/Langer, Die neue Brandenburgische Bauordnung, Komm., 3. Aufl. 2009, Rn. 8 zu § 62 m.w.N.). So liegt der Fall hier, da die Bauweise (vgl. § 22 BauNVO) verändert würde. Ein gemessen an den Vorgaben des Parzellierungsplanes zulässiges Vorhaben müsste nämlich einen seitlichen Grenzabstand zu dem Nachbargrundstück einhalten, so dass anstelle einer Doppelhaushälfte nur ein freistehendes Gebäude mit einem gänzlich anderen „Zuschnitt“ (vgl. Bayer. VGH, Urteil vom 20. Dezember 2010 - 1 B 10.2057 -, juris Rn. 30) genehmigt werden könnte. In dem nach dem Parzellierungsplan von Bebauung freizuhaltenden Bereich ist die Errichtung des Treppenhauses geplant.
Unerheblich ist, dass es nicht zu einer Änderung der Art der baulichen Nutzung käme. Mag ein die Art der baulichen Nutzung betreffender „Qualitätssprung“ auch die Annahme eines „Aliud“ nahelegen (Bayer. VGH, Urteil vom 20. Dezember 2010, a.a.O.), kann der Umkehrschluss, dass bei Fehlen eines hierauf bezogenen Qualitätssprungs kein „Aliud“, sondern ein bloßes „Minus“ vorliege, nicht gezogen werden. Dies gilt jedenfalls bei einer - wie hier - veränderten Bauweise. Aus diesem Grund kommt es für die von den Klägern geltend gemachte Identität des Bauvorhabens auch weder auf die verwendeten Baumaterialien, eine wirtschaftliche Identität noch auf etwaige neuere umweltschutzrechtliche Vorgaben an.
cc. Im Hinblick auf die vorstehend dargestellte Sach- und Rechtslage bedarf es keiner Entscheidung, innerhalb welcher Frist nach rechtskräftigem Abschluss des Restitutionsverfahrens ein nach dem Parzellierungsplan zulässiges Vorhaben hätte beantragt werden müssen, um noch von der Bindungswirkung der Wohnsiedlungsgenehmigung vom 13. Juni 1935 profitieren zu können. Ob in Anlehnung an die Frist des § 21 BBauG a.F. ein Zeitraum von drei Jahren seit Bestandskraft des Restitutionsbescheides für angemessen zu erachten wäre, weil der Restitutionsgedanke mit fortschreitender Zeit nach Abschluss des Restitutionsverfahrens an Kraft verliert, kann ebenso offen bleiben wie die Frage, ob eine etwaige - angemessene - Frist durch den streitgegenständlichen Bauantrag gewahrt wurde bzw. ob die Regelung des § 204 BGB entsprechend angewendet werden könnte. Einer Auseinandersetzung mit den hierauf bezogenen Ausführungen der Kläger bedarf es nicht, da sich die aufgeworfenen Fragen für das streitgegenständliche Bauvorhaben nicht stellen, sondern nur ggf. einen neuen Bauantrag beträfen.
c. Weiter können die Kläger die Zulässigkeit ihres Vorhabens nicht aufgrund einer „eigentumsmäßig verfestigten Rechtsposition“ (vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 27. Januar 1967 - IV C 33.65 -, BVerwGE 26, 111 [115 ff.]) verlangen, denn dieses Rechtsinstitut ist von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zwischenzeitlich aufgegeben worden (BVerwG, Urteil vom 10. August 1990 - 4 C 3.90 -, BVerwGE 85, 289 [294]).
d. Schließlich ergibt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nicht aus dem Aufschließungsvertrag vom 16. Mai 1935 i.V.m. dem ursprünglichen Parzellenkaufvertrag und § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG.
aa. Die Kläger können nicht mit Erfolg einen Anspruch auf Erteilung eines baurechtlichen Dispenses geltend machen.
Zweifelhaft ist insoweit bereits die Passivlegitimation des Beklagten, da der Vertrag mit der Stadtgemeinde Teltow geschlossen wurde. Ferner unterliegt es Zweifeln, ob die von der Stadtgemeinde Teltow vertraglich übernommene Verpflichtung zur Befreiung vom ortsstatuarischen Bauverbot nicht gemäß § 275 BGB erloschen ist, weil sie aufgrund von Rechtsänderungen nachträglich rechtlich unmöglich geworden ist. Letztlich bedürfen diese Fragen keiner Entscheidung. Denn ein Anspruch aus Vertrag könnte sich allenfalls auf die Zulassung von Bauvorhaben richten, die - anders als das Vorhaben der Kläger - mit der Wohnsiedlungsgenehmigung vom 13. Juni 1935 und dem Parzellierungsplan vereinbar sind. Die Kläger können einen vertraglichen Anspruch auf Dispenserteilung nämlich lediglich als Rechtsnachfolger der ursprünglichen Erwerber geltend machen, da der fragliche Anspruch ursprünglich unmittelbar den Parzellenerwerbern zustand (vgl. § 1 Abs. 2 des von den Klägern übersandten Musterkaufvertrages; BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 1998 - 8 C 14.98 -, BVerwGE 108, 157 [168]). Die Parzellenerwerber hätten jedoch eine Doppelhaushälfte der von den Klägern geplanten Art nicht auf ihrem Grundstück errichten dürfen, weil sie gemäß § 4 Buchst. f) des von den Klägern übersandten Musterkaufvertrages - der sich ausdrücklich auf das heutige Flurstück 4... der Flur 3...der Gemarkung Teltow („Trennstück Nr. 216“) bezog - verpflichtet waren, die Baufluchtlinien einzuhalten und Gebäude nur auf der für Bauzwecke im Parzellierungsplan bezeichneten Fläche zu errichten. Das Bauvorhaben der Kläger hält jedoch - wie bereits ausgeführt wurde - die Vorgaben des Parzellierungsplans nicht ein.
bb. Abgesehen davon wäre ein entsprechender vertraglicher Anspruch der Kläger gegen den Beklagten inzwischen verjährt.
(1) Zwar dürfte dies - entgegen der Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts - nicht schon aus den Vorschriften des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) folgen. Nach Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB finden die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Verjährung in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung auf die an diesem Tag bestehenden und noch nicht verjährten Ansprüche Anwendung. Wenn die Verjährungsfrist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung kürzer ist als nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung, so bestimmt Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB, dass die kürzere Frist von dem 1. Januar 2002 an berechnet wird. Danach wäre zwar die Dreijahresfrist des § 195 BGB n.F. vor Stellung des Bauantrages abgelaufen gewesen. Weil es sich bei dem hier verfolgten Anspruch aus § 2 des Aufschließungsvertrages 16. Mai 1934 vor dem Hintergrund der „Seehof-Rechtsprechung“ des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 1998, a.a.O., S. 157 ff.) jedoch um einen Anspruch auf die Gegenleistung zu einem Anspruch auf Übertragung des Eigentums an Grundstücken im Sinne des § 196 BGB n.F. handelt, hätte gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB die Verjährungsfrist nicht drei, sondern zehn Jahre betragen und wäre bei Stellung der streitgegenständlichen Anträge (vgl. § 204 Abs. 1 Nr. 11 BGB n.F.) noch nicht abgelaufen gewesen.
(2) Die Verjährung ist aber unabhängig hiervon eingetreten. Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 2 EGBGB bestimmt, dass die Verjährung mit dem Ablauf der im Bürgerlichen Gesetzbuch in der bis zum 1. Januar 2002 geltenden Fassung bestimmten Frist vollendet ist, wenn die im Bürgerlichen Gesetzbuch in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung bestimmte längere Frist früher als die im Bürgerlichen Gesetzbuch in der seit diesem Tag geltenden Fassung bestimmten Frist abläuft. So verhält es sich hier: Der Anspruch der Kläger aus dem Aufschließungsvertrag unterlag zunächst der 30-jährigen Regelverjährung des § 195 BGB a.F. Wird zugunsten der Kläger unterstellt, dass die Verjährung aufgrund des Krieges bzw. der politischen Verhältnisse ab dem 16. Mai 1934 zunächst „gemäß § 203 BGB a.F. wegen höherer Gewalt in Form des Stillstands der Rechtspflege gehemmt“ gewesen ist, so wären (nur) die letzten sechs Monate der 30-jährigen Verjährungsfrist zunächst nicht verstrichen. Denn § 203 BGB a.F. (vgl. RGBl. S. 195 [230]) bestimmte, dass die Hemmung bestand, „solange der Berechtigte durch Stillstand der Rechtspflege innerhalb der letzten sechs Monate der Verjährungsfrist an der Rechtsverfolgung“ gehindert war, so dass nur der Zeitraum, für welchen die Hinderungsgründe innerhalb jener sechs Monate vorgelegen hätten, nicht in die Verjährungsfrist einzurechnen gewesen wäre (§ 205 BGB a.F.). Hingegen hätte die Zeit vorher nicht interessiert, die Zeit nachher nur insoweit als die durch Hemmung verlängerte Frist weiterlief (vgl. BGH, Urteil vom 9. Januar 1991 - XII ZR 85/90 -, NJW-RR 1991, 573 [572]). Danach wäre die Verjährungsfrist vor Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik (ZGB DDR) nicht vollständig abgelaufen gewesen. Nach § 11 Abs. 1 Satz 1 des Einführungsgesetzes zum Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik hätte sich die Verjährung sodann nach den §§ 472 ff. ZGB DDR gerichtet. Wird zugunsten der Kläger unterstellt, dass auch in der Folgezeit im Sinne des § 477 Abs. 1 Nr. 4 ZGB DDR „eine Rechtsverfolgung nicht möglich“ war, so wäre die Verjährungsfrist auch zur Zeit des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik Deutschland noch nicht abgelaufen gewesen. Nach Art. 231 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB wären sodann wieder die o.g. Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs heranzuziehen gewesen. Wird zugunsten der Kläger weiter unterstellt, dass ihnen auch in der Folgezeit angesichts der mit der Durchführung des Restitutionsverfahrens verbundenen Unsicherheit, ob ihnen zukünftig ein dingliches Recht an dem streitgegenständlichen Flurstück zustehen würde, bis zum Eintritt der Bestandskraft des Restitutionsbescheides die Stellung eines Bauantrags unzumutbar gewesen ist und ihnen eine Säumnis der - im „anderen Lager“ stehenden - Rechtsvorgänger in der Zeit vom Beitritt der DDR zur Bundesrepublik Deutschland bis zur Bestandskraft des Restitutionsbescheides nicht zugerechnet werden konnte, und wird angesichts dessen auch bis dahin „höhere Gewalt“ im Sinne des § 206 BGB n.F. angenommen, so wäre nach dem 28. Juni 2005 noch ein Zeitraum von sechs Monaten verblieben, in denen die Kläger den vertraglichen Anspruch hätten geltend machen bzw. die Verjährung - etwa durch Stellung eines Bauantrags (vgl. § 204 Abs. 1 Nr. 12 BGB n.F.) - erneut hätten hemmen können. Die Kläger haben den streitgegenständlichen Bauantrag jedoch erst am 10. Mai 2006 gestellt.
Ein Grund, nach Eintritt der Bestandskraft des Restitutionsbescheides von einer Verjährungshemmung durch höhere Gewalt auszugehen, besteht nicht. Zwar rechtfertigt der mit dem Restitutionsverfahren verbundene Wiedergutmachungsgedanke eine Erstreckung der Bindungswirkung der Wohnsiedlungsgenehmigung jedenfalls bis zum rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens. Er begründet aber keine höhere Gewalt im Sinne des § 206 BGB. Höhere Gewalt liegt nur vor, wenn der Berechtigte auch bei äußerster, nach den Umständen vernünftigerweise zu erwartender Sorgfalt an der Rechtsverfolgung gehindert ist (Lakkis in: jurisPK-BGB Band 1, 6. Aufl. 2012, Rn. 2 zu § 206). Äußerster Sorgfalt hätte es angesichts des seit Vertragsabschluss verstrichenen Zeitraums vorliegend entsprochen, den Bauantrag schon nach Eintritt der Bestandskraft des Restitutionsbescheides zu stellen, weil der Erwerb des Vollrechts hiernach allein in der Hand der Kläger lag und von Dritten nicht mehr vereitelt werden konnte.
Entgegen der Auffassung der Kläger ist es weder treuwidrig (§ 242 BGB) noch widerspricht es dem Sinn und Zweck des Gesetzes, dass der Beklagte die Einrede der Verjährung erhebt, indem er sich insoweit die Ausführungen des Verwaltungsgerichts in dem angegriffenen Urteil zu eigen macht. Darin liegt keine unzulässige Rechtsausübung des Beklagten bzw. der Beigeladenen. Weder haben sie bezogen auf die Verjährung die eigene Rechtsstellung unredlich erworben, noch haben sie insoweit eigene Pflichten verletzt. Auch kann ihnen ein schutzwürdiges Eigeninteresse nicht abgesprochen werden. Der Verlust des Anspruchs auf die Gegenleistung trotz eigener Erbringung der Leistung ist die typische Folge der Verjährung und rechtfertigt nicht den Schluss auf eine unzulässige Rechtsausübung.
Ob einem vertraglichen Anspruch der Kläger darüber hinaus das Rechtsinstitut der Aufhebung von Verträgen wegen Veränderung der für ihr Zustandekommen maßgebenden Verhältnisse (clausula rebus sic stantibus) entgegenstünde (vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. Januar 1956 - I B 179.55 -, juris Rn. 5), kann angesichts dessen offen bleiben.
II. Der Hilfsantrag der Kläger hat ebenfalls keinen Erfolg.
Rechtsgrundlage für die begehrte Feststellung, dass ihnen dem Grunde nach eine Entschädigung zusteht, ist § 71 Abs. 1 des Gesetzes über den Naturschutz und die Landschaftspflege im Land Brandenburg (Brandenburgisches Naturschutzgesetz - BbgNatSchG) vom 26. Mai 2004 (GVBl. I S. 350), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 15. Juli 2010 (GVBl. I S. 1). Danach haben Eigentümer oder Nutzungsberechtigte einen Anspruch auf Entschädigung gegen das Land oder gegen die verantwortliche Körperschaft des öffentlichen Rechts, wenn ihnen durch das Brandenburgische Naturschutzgesetz oder Maßnahmen aufgrund dieses Gesetzes Beschränkungen oder Pflichten auferlegt werden, die im Einzelfall ausnahmsweise zu einer schweren und unzumutbaren Belastung führen und nicht durch sonstige Maßnahmen auf ein verhältnismäßiges Maß reduziert werden. Nach § 71 Abs. 2 BbgNatSchG kommt eine Entschädigung insbesondere in Betracht, soweit infolge von Verboten oder Geboten (1.) bisher rechtmäßige Grundstücksnutzungen aufgegeben oder eingeschränkt werden müssen, (2.) eine noch nicht ausgeübte Nutzung, die sich nach Lage und Beschaffenheit des Grundstücks objektiv anbietet und auf die der Eigentümer sonst einen Rechtsanspruch hat, unterbunden wird oder (3.) die Lasten und Bewirtschaftungskosten von Grundstücken auch in absehbarer Zukunft nicht durch Erträge und andere Vorteile ausgeglichen werden können und hierdurch die Betriebe oder sonstigen wirtschaftlichen Einheiten, zu denen die Grundstücke gehören, unvermeidlich und nicht nur unwesentlich beeinträchtigt werden.
Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Den Klägern wird durch das Brandenburgische Naturschutzgesetz bzw. die Landschaftsschutzgebietsverordnung „Parforceheide“ als einer Maßnahme aufgrund dieses Gesetzes keine unzumutbare Beschränkung auferlegt, weil sich die Grundstückssituation nicht im Sinne von § 71 Abs. 2 BbgNatSchG durch den Erlass der Verordnung bzw. durch das Brandenburgische Naturschutzgesetz nachteilig verändert hat. Insbesondere wurde hierdurch nicht kausal in eine ausgeübte oder zulässige Nutzung eingegriffen, weil das von den Klägern geplante Vorhaben aus den dargestellten Gründen bereits baurechtlich unzulässig ist. Auf die Erwägungen der Kläger zur alternativen Kausalität im Strafrecht kommt es nicht an, da es an einem kausalen entschädigungsrelevanten Eingriff in eine Eigentumsposition fehlt.
III. Ohne Erfolg begehren die Kläger schließlich mit nachgereichtem Schriftsatz vom 29. Oktober 2012 den Erlass eines Zwischenfeststellungsurteils.
Der Antrag ist unzulässig. Zwar hat der Senat den Klägern durch Beschluss vom 27. September 2012 eine Schriftsatzfrist gewährt. Der den Klägern nachgelassene Schriftsatz (vgl. § 283 ZPO i.V.m. § 173 VwGO) eröffnete ihnen jedoch ausschließlich die Möglichkeit, zu der vom Senat in der mündlichen Verhandlung vom 27. September 2012 vertretenen vorläufigen Rechtsauffassung Stellung zu nehmen. Der Schriftsatznachlass umfasste demgegenüber nicht die Befugnis, nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung weitere (Hilfs-)Anträge zu stellen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 5. November 2001 - 9 B 50.01 -, NVwZ-RR 2002, 217 [219]).
Das weitere Hilfsbegehren gibt keinen Anlass, die mündliche Verhandlung gemäß § 156 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 173 VwGO wieder zu eröffnen. Die Kläger hatten bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung ausreichend Gelegenheit, die nunmehr für erforderlich gehaltenen Zwischenfeststellungsanträge zu stellen. Sie haben diese Möglichkeit nicht genutzt, obwohl die diesen Anträgen zugrunde liegende Rechtsauffassung des Senats ausführlich erörtert worden ist. Ein Anspruch auf Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung besteht bei versäumten Klageanträgen nicht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 5. November 2001, a.a.O., S. 220). Nachgelassene Schriftsätze erzwingen vielmehr nur dann eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, wenn das Gericht ihnen wesentlich neues Vorbringen entnimmt, auf das es seine Entscheidung stützen will (vgl. BVerwG, Beschluss vom 5. November 2001, a.a.O.). Das ist hier nicht der Fall.
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 154 Abs. 2, 155 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen waren den Klägern nicht aus Billigkeitsgründen aufzuerlegen, weil die Beigeladene keinen Antrag gestellt und sich damit selbst keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Satz 1 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10, § 711 der Zivilprozessordnung.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt. Auf die von den Klägern für grundsätzlich bedeutsam erachtete Frage der Anwendung von § 204 BGB auf die Bindungsfrist der Wohnsiedlungsgenehmigung kam es für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht an; sie würde sich dementsprechend in einem Revisionsverfahren nicht stellen.
BESCHLUSS
Der Streitwert wird für die zweite Rechtsstufe bis zur Teilrücknahme in der mündlichen Verhandlung vom 5. Juli 2012 auf 13769 Euro und für die Zeit danach auf 12500 Euro festgesetzt.
Die Streitwertfestsetzung findet ihre Grundlage in § 52 Abs. 1 GKG. Soweit sich die Kläger mit ihrer Berufung zunächst auch gegen die festgesetzte Gebühr gewandt haben, folgt die Höhe des Streitwerts aus der Höhe der Gebühr (1.269,00 Euro). Soweit die Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung einer Doppelhaushälfte erstrebt haben, ist unter Heranziehung von Nr. 9.1.2 des Streitwertkatalogs ein Streitwert von (25.000 Euro : 2 =) 12.500,00 Euro zu veranschlagen.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 30 bis 37 BauGB
§§ 472 ff. ZGB
§ 34 BauGB
§ 206 BGB
§ 71 BbgNatSchG
§ 30 BauGB
§ 173 BBauG
§ 35 BauGB
§ 177 BBauG
§ 21 BauGB
§ 19 BauGB
§ 22 BauNVO
§ 21 BBauG
§ 204 BGB
§ 275 BGB
§ 195 BGB
§ 196 BGB
§ 203 BGB
§ 205 BGB
§ 242 BGB
§ 283 ZPO
§ 173 VwGO
§ 35 Abs. 1 BauGB
§ 35 Abs. 2 BauGB
§ 5 Abs. 4 BauGB
§ 35 Abs. 3 BauGB
§ 35 Abs. 2 und 3 BauGB
§ 92 Abs. 3 Satz 1, 125 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 67 Abs. 1 Satz 1 BbgBO
§ 29 Abs. 1 BauGB
§ 233 Abs. 3 BauGB
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB
§ 21 Abs. 1 und 177 Abs. 1 BBauG
§ 21 Abs. 1 und 177 Abs.1 BBauG
§ 21 Abs. 1 BBauG
§ 16 Abs. 2 Satz 1 VermG
§ 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB
§ 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB
§ 204 Abs. 1 Nr. 11 BGB
§ 6 Abs. 4 Satz 2 EGBGB
§ 477 Abs. 1 Nr. 4 ZGB
§ 204 Abs. 1 Nr. 12 BGB
§ 71 Abs. 2 BbgNatSchG
§ 156 Abs. 1 ZPO
§ 154 Abs. 2, 155 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO
§ 167 Satz 1 VwGO
§ 711 der Zivilprozessordnung
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 66 Abs. 3 Satz 3 GKG
§ 11 Abs. 1 Satz 1 des Einführungsgesetzes

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 31, 20
NVwZ 1985, 747
NVwZ-RR 2000, 481
BVerwGE 3, 351
BVerwGE 29, 357
BVerwGE 10, 202
NordÖR 2004, 286
BVerwGE 26, 111
BVerwGE 85, 289
BVerwGE 108, 157
NJW-RR 1991, 573
NVwZ-RR 2002, 217
4 K 992/07
4 B 10/13
4 B 21.10
4 B 7.07
IV C 2.66
IV C 121.68
4 C 75.77
5 S 2400/89
4 C 29/81
9 ZB 08.37
5 S 1916/97
2 Q 35/06
I C 93.54
IV C 186.65
IV C 20.67
1 BvR 654/99
I C 43.59
1 CS 07.80
2 Bs 13/04
2 B 9.10
1 B 10.20
IV C 33.65
4 C 3.90
8 C 14.98
XII ZR 85/90
I B 179.55
9 B 50.01