Verwaltungsgericht Magdeburg (Sachsen-Anhalt, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-06-27, Aktenzeichen 4 A 25/23 MD
ECLI: ECLI:DE:VGMAGDE:2024:0627.4A25.23MD.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen eine Abbruchanordnung des Beklagten sowie gegen die Festsetzung von Kosten sowohl der hieraufhin durchgeführten und einer weiteren vorausgegangenen Ersatzvornahme.
Gegenstand der angegriffenen Entscheidungen des Beklagten war ein im 17. Jahrhundert errichtetes Wohngebäude, das zuletzt die Hausnummer 30 in der B-Straße im Ortsteil C-Stadt von A-Stadt trug und Ende August 2018 auf Veranlassung des Beklagten durch von ihm beauftragte Dritte abgebrochen wurde.
Das Gebäude befand sich auf dem heutigen Flurstück 673 der Flur 6 der Gemarkung C-Stadt. Die heute vermessene Fläche dieses Flurstücks war im Grundbuch des Amtsgerichts Aschersleben von C-Stadt zu Blatt 683 unter der laufenden Nummer 3 des Bestandsverzeichnisses zunächst für die Gemarkung C-Stadt ohne Angabe eines Flurstücks und ohne Angabe zur Größe als „Anteil an ungetrennten Hofräumen B-Straße Gebäudesteuerrollen-Nr. 164“ im Wege einer angegebenen Berichtigung vom 15. Oktober 1996 eingetragen. Diese Fläche wurde sodann unter Streichung der laufenden Nummer 3 in die laufende Nummer 4 des Bestandsverzeichnisses als Flurstück 673/0 der Flur 6 in der Gemarkung C-Stadt unter Angabe der angegebenen Nutzungsart Gebäude- und Freifläche B-Straße und der Größe von 152 m2 umgetragen. Diese Umtragung erfolgte am 28. Februar 2006 mit dem Vermerk, dass die Bestandsangaben nach dem Bodensonderungsverfahren berichtigt und Nummer 3 als Nummer 4 neu eingetragen worden sei. Unter der laufenden Nummer 2 des Bestandsverzeichnisses desselben Grundbuchblatts war von der Neufassung am 28. August 1996 bis zur Übertragung in Blatt 1276 am 6. November 1997 das Flurstück 257/5 der Flur 6 der Gemarkung C-Stadt eingetragen. Seine Fläche schließt südlich an das Flurstück 673 an. Das hier verfahrensgegenständliche Gebäude war nur auf dem Flurstück 673 und nicht - auch nicht teilweise - auf dem Flurstück 257/5 errichtet. Letzteres umfasste lediglich ein Nebengebäude.
Als Miteigentümer zu je ein Halb für das Grundstück der laufenden Nummer 2 des Bestandsverzeichnisses des Grundbuchblatts 683 wurden auf der Grundlage einer Eintragung am 29. März 1955 und im Zuge der Neufassung der Abteilung am 28. August 1996 zunächst Herr W. und Frau J. eingetragen. Der Miteigentumsanteil von Herrn W. wurde im Zuge der Eintragung am 15. Januar 1997 gerötelt. Zu dieser Eintragung sind sowohl für den hälftigen Anteil des Herrn W. der Erbschein des Amtsgerichts Aschersleben vom 29. März 1996 (5 VI 199/96) als auch für die Miteigentümerin ihr Familienname A. nach Eheschließung vermerkt. Diese Eintragung bezog sich auch auf Nummer 3 des Bestandsverzeichnisses. Die Nummer 4 des Bestandsverzeichnisses wurde sodann am 28. Februar 2006 nachgetragen. Im hierzu gehörigen Eintragungsvermerk wird auf das Ersuchen des Landesamts für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt vom 12. Oktober 2005 im Wege eines Bodensonderungsverfahrens (V12-11/2003-1) Bezug genommen. Vorgenannte Eintragungen der Eigentümer erfolgten sämtlich unter der laufenden Nummer 1 der ersten Abteilung des Grundbuchblatts.
Bereits mit Grundstückskaufvertrag vom 23. Oktober 1996 (UR-Nr. 1829/1996 der Notarin B. in Aschersleben) verkaufte Monika A. an Herrn S. ein Grundstück, wofür die Vertragsparteien Auflassungserklärungen abgaben. Als Vertragsgegenstand wurde das im Grundbuch von C-Stadt Blatt 683 eingetragene Grundstück Flur 6, Flurstück 257/5 bezeichnet. Zugleich wurde angegeben, dass das Grundstück mit einem Einfamilienhaus bebaut sei, das stark sanierungsbedürftig sei. Aufgrund dieser Auflassung wurde Herr S. am 6. November 1997 im Grundbuch des Amtsgerichts Aschersleben von C-Stadt zu Blatt 1276 als Alleineigentümer des dort verzeichneten Flurstücks 275/5 in der Flur 6 der Gemarkung C-Stadt eingetragen.
Mit Grundstückskaufvertrag vom 16. Juli 1997 (UR-Nr. 1308/1997 der Notarin B. in Aschersleben) verkaufte Herr S. an Herr W ein Grundstück, wofür die Vertragsparteien Auflassungserklärungen abgaben. Als Vertragsgegenstand wurde das im Grundbuch von C-Stadt Blatt 683 eingetragene Grundstück Flur 6, Flurstück 257/5 bezeichnet. Zugleich wurde angegeben, dass das Grundstück mit einem Einfamilienhaus bebaut sei, das stark sanierungsbedürftig sei. Aufgrund dieser Auflassung wurde Herr W. am 6. November 1997 im Grundbuch des Amtsgerichts Aschersleben von C-Stadt zu Blatt 1276 als Alleineigentümer des dort verzeichneten Flurstücks 275/5 in der Flur 6 der Gemarkung C-Stadt eingetragen.
Mit Grundstücksschenkungsvertrag vom 4. September 2000 (UR-Nr. 1275/2000 der Notarin B. in Aschersleben) übertrug Herr S. an Herr K. ein Grundstück. Als Vertragsgegenstand wurde das im Grundbuch von C-Stadt Blatt 683 eingetragene Grundstück Flur 6, Flurstück 257/5 bezeichnet. Zugleich wurde angegeben, dass das Grundstück mit einem ruinösen Einfamilienhaus bebaut sei. Aufgrund dieser Übertragung wurde Herr K. am 17. Mai 2001 im Grundbuch des Amtsgerichts Aschersleben von Cochstedt zu Blatt 1276 als Alleineigentümer des dort verzeichneten Flurstücks 275/5 in der Flur 6 der Gemarkung C-Stadt eingetragen.
Bereits am 6. Juli 1999 verstarb Monika A.. Nach dem gemeinschaftlichen Erbschein des Amtsgerichts Koblenz vom 2. Juli 2018 (41 VI 343/18) wurde sie zu ein Halb von Wolfgang A. und jeweils zu einem Sechstel von Liane S., Mario A. und dem Kläger beerbt. Wolfgang A. verstarb am 23. März 2011. Nach dem gemeinschaftlichen Erbschein des Amtsgerichts Koblenz vom 23. Oktober 2015 (41 VI 660/15) wurde er jeweils zu einem Fünftel von Lutz A., Ines U., M., Mario A. und dem Kläger beerbt.
Mit dem am 15. Juni 2016 dem Kläger zugestellten Bescheid vom 15. Juni 2016 trug der Beklagte dem Kläger bis zum 17. Juni 2016 um 10:00 Uhr auf, vor dem Gebäude in der B-Straße in A-Stadt mittels Bauzaunfelder eine Absperrung vorzunehmen. Die Lage der Absperrung war in einer in Bezug genommenen und dem Bescheid angehängten Anlage eingezeichnet. Die sofortige Vollziehung dieser Maßnahme ordnete der Beklagte an und drohte dem Kläger für den Fall, dass er der Verfügung nicht bis zum Termin nachkomme, die Ausführung der Maßnahme auf seine Kosten an, wobei sich die Höhe der Kosten der Ersatzvornahme voraussichtlich auf ca. 400 Euro monatlich belaufe. Zur Begründung führte der Beklagte unter anderem aus, dass sich das Gebäude in einem sehr schlechten baulichen Zustand befinde. Der komplette hintere hofseitige Wandbereich sei stark geschädigt. Dadurch hätten die Auflager der Dachkonstruktion keine statisch geeignete Unterkonstruktion mehr. Im Gebäude seien etliche Deckenfüllungen in das Erdgeschoss gefallen. Aus diesen Gründen sei keine ausreichende Aussteifung des Gebäudes mehr gegeben. Es müsse damit gerechnet werden, dass sich weiterhin lose Teile vom Gebäude lösten. Die in den Bereich des öffentlichen Gehwegs/Verkehrsraums herabfallenden Teile gefährdeten somit das Leben und die Gesundheit von Passanten. Entsprechend der Ermittlungen des Beklagten sei der Kläger Miteigentümer des Grundstücks. Er werde als Verantwortlicher zur Durchführung der Sperrung herangezogen, weil er dem Beklagten als einziger der Erbengemeinschaft mit konkreter Anschrift bekannt sei. Weiterhin sei es dem Kläger am ehesten möglich, die Absperrung zeitnah zu realisieren, da er direkt in unmittelbarer Nähe zum betreffenden Gebäude in C-Stadt wohne. Die Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden zu einem sofortigen Abbruch des Gebäudes und der konkreten Festlegung, ob und welche Maßnahmen zur Sicherung des Denkmals getroffen werden könnten, nehme einige Zeit in Anspruch. Aus diesem Grund müsse der betroffene örtliche Bereich der Straße und des Gehwegs für diesen Zeitraum abgesperrt werden.
Mit bauaufsichtlicher Verfügung vom 5. April 2018 trug der Beklagte dem Kläger mit einer Frist von einem Monat ab Bekanntgabe auf, das auf dem Grundstück befindliche und an die öffentliche Straße angrenzende Wohnhaus nebst links anschließender Mauer mit Pforte vollständig abzubrechen und den anfallenden Bauschutt zu entsorgen. Die Standsicherheit des angebauten Nachbargebäudes sei vor Beginn der Abbruchmaßnahmen durch einen qualifizierten Tragwerksplaner zu beurteilen und nachzuweisen und die Abbrucharbeiten - soweit notwendig - durch ihn zu überwachen. Der Beklagte ordnete die sofortige Vollziehung der Abbruchmaßnahme an und drohte dem Kläger für den Fall, dass er der Verfügung nicht bis zum Ablauf der Frist nachkomme, die Ausführung der Abbruchmaßnahme auf seine Kosten an, wobei sich die Höhe der Kosten der Ersatzvornahme auf voraussichtlich 17.000 Euro belaufen werde. Die Kosten des Verfahrens lege der Beklagte dem Kläger gesamtschuldnerisch mit Mario A., Lutz A., Liane S., M. und Ines U. auf. Gegenüber diesen erließ der Beklagte im Wesentlichen gleichlautende Bescheide.
Zur Begründung des an den Kläger gerichteten Bescheids führte der Beklagte aus, dass das Gebäude auf dem Grundstück nicht mehr ausreichend standsicher und mit einem Gebäudeeinsturz jederzeit zu rechnen sei, da insbesondere das Wandauflager der Dach- und Deckenkonstruktion hofseitig bereits über große Bereiche nicht mehr vorhanden sei sowie Decken und Wandstrukturen im Innern des Gebäudes bereits so weit entfernt worden seien, dass selbst Notsicherungsmaßnahmen nicht mehr gefahrlos möglich seien. Nach den Ermittlungen des Beklagten sei der Kläger Sohn der am 6. Juli 1999 verstorbenen und noch im Grundbuch als Eigentümerin eingetragenen Monika A.. Deshalb sei er gesetzlicher Erbe und somit gemäß § 8 Abs. 2 SOG LSA als Verantwortlicher heranzuziehen. Verantwortlich sei nicht nur der Alleineigentümer, sondern auch der Miteigentümer - gleichgültig, ob dieser nach Bruchteilen oder Miteigentümer zur gesamten Hand sei. Für eine Ermessenserwägung, wie ein Eigentümer diese Rechtsposition erlangt habe, lasse die Regelung des § 8 SOG LSA keinerlei Raum. Ebenso wenig stehe die Zustandsverantwortlichkeit des Eigentümers gemäß § 8 Abs. 3 SOG LSA unter dem Vorbehalt der Leistungsfähigkeit. Der Eigentümer sei für den ordnungsgemäßen Zustand seines Gebäudes grundsätzlich ohne Rücksicht auf seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit verantwortlich.
Hiergegen erhob der Kläger mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 10. April 2018 Widerspruch.
Zur Begründung dieses Widerspruchs führte der Kläger aus, dass die Erben der Monika A. nicht passivlegitimiert seien, da die Eintragung im Grundbuch nicht mit der wirklichen Rechtslage übereinstimme. Infolge der fehlerhaften (unvollständigen) Grundstücksbezeichnung im Grundstückskaufvertrag - richtigerweise habe neben dem Hinterliegergrundstück des Flurstücks 257/5 auch das Flurstück 673, auf dem sich das streitgegenständliche Einfamilienhaus befinde, mit benannt werden müssen - sei es im Grundbuch lediglich zur Eigentumsumschreibung des Flurstücks 275/5 gekommen, nicht jedoch bezüglich des Flurstücks 673 mit Einfamilienhaus. Ausweislich des Grundstückskaufvertrags seien sich seine Parteien aber gleichwohl über den Verkauf des gesamten Grundstücks mit Einfamilienhaus einig gewesen. Damit sei auch die dingliche Einigung wirksam erklärt worden. Vor diesem Hintergrund hätten der Kläger sowie die übrigen Erben der Monika A. einen Anspruch auf Herstellung der wirklichen Rechtslage. Dementsprechend vollziehe sich die bauaufsichtliche Verfügung nicht gegen den wirklichen Eigentümer.
Mit dem auf die mündliche Verhandlung vom 18. Dezember 2019 ergangenen und am 7. Februar 2020 verkündeten Urteil des Landgerichts Halle (5 O 197/19) wurde auf eine Klage von Mario A., Ines U. und dem - hier ebenfalls - Kläger der dort beklagte Yves K. verurteilt, der Übertragung des Flurstücks 673/0 in Flur 6 der Gemarkung C-Stadt auf sich als Eigentümer in Rechtsnachfolge und unter Zwischeneintragung von Herrn S. und Herrn W. zuzustimmen und diese Eintragungen zu beantragen und zu bewilligen. In Ansehung der weitergehenden Anträge der Feststellung des Eigentums des Yves K. an diesem Flurstück und einer Freistellung der Erbengemeinschaft nach Monika A. von den Verbindlichkeiten in Höhe von 3.236,78 Euro aus der Ordnungsverfügung und Ersatzvornahme und in Höhe von 17.000 Euro aus der Ersatzvornahme der Ausführung der Abbruchmaßnahmen wurde die Klage abgewiesen.
In seinen Entscheidungsgründen führte das Landgericht Halle aus, dass es zum Erwerb des Eigentums an einem Grundstück nach dem altbekannten Rechtsgrundsatz Einigung und Eintragung auch der Eintragung bedürfe. Im Grundbuch eingetragen sei Yves K. noch nicht. Allerdings stehe den Klägern ein Anspruch auf grundbuchlichen Vollzug der drei Kaufverträge durch Zwischeneintragung von Jürgen S. und Michael W. zu. Denn in sämtlichen Kaufverträgen sei das Einfamilienhaus-Flurstück 673/0 dem jeweiligen Käufer verkauft und aufgelassen worden. Zwar handele es sich nicht um eine offensichtliche und versehentliche Falschbezeichnung, weil das Flurstück 673/0 erst im Ergebnis des 2006 durchgeführten Bodensonderungsverfahrens eingetragen worden sei. Jedoch ergebe die Auslegung aller drei Kaufverträge, dass sich der jeweilige Erwerber verpflichtet habe, das mit dem Einfamilienhaus bebaute Flurstück zu Eigentum zu erwerben.
Das Urteil des Landgerichts Halle vom 7. Februar 2020 erwuchs nach dem Ende des Berufungsverfahrens vor dem Oberlandesgericht Naumburg im September 2020 in Rechtskraft.
Mit Kostenfestsetzungsbescheid vom 6. November 2020 setzte der Beklagte gegenüber dem Kläger unter Angabe der Amtshandlungen der ordnungsrechtlichen Verfügung vom 15. Juni 2016 und der Ersatzvornahme Auslagen als Kosten der Ersatzvornahme in Gestalt der Absperrkosten der Firma Brandt & Wangler in Höhe von insgesamt 3.737,51 Euro fest. Der Beklagte fügte dem Bescheid die darin einzeln benannten 14 Rechnungen zum Zeitraum vom 1. Juli 2017 bis zum 31. August 2018 an. Für die Gebühren und Auslagen als Kosten der Zustellung nahm der Beklagte hingegen ohne Kostenansatz auf einen vorausgegangenen Kostenfestsetzungsbescheid Bezug.
Mit weiterem Kostenfestsetzungsbescheid vom 6. November 2020 setzte der Beklagte gegenüber dem Kläger unter Angabe der Amtshandlungen der ordnungsrechtlichen Verfügung vom 5. April 2018 und der Ersatzvornahme Kosten in Höhe von insgesamt 12.435,61 Euro fest. Gebühren für die ordnungsrechtliche Verfügung brachte der Beklagte mit 500 Euro und für die Ersatzvornahme mit 350 Euro in Ansatz. Für Auslagen setzte er Zustellkosten für sechs Postzustellungsurkunden in Höhe von 20,70 Euro, Kosten der Ersatzvornahme nach der beigefügten Rechnung der Firma R. Dienstleistungen GmbH in Höhe von 11.285,96 Euro und Sachverständigenkosten nach der ebenfalls beigefügten Rechnung des Ingenieurbüros L. & Partner in Höhe von 278,95 Euro fest. Der Beklagte wies darauf hin, dass der Kläger gemeinsam mit Mario A., Liane S., Lutz A., M. und Ines U. als Gesamtschuldner herangezogen werde.
Der Kläger erhob mit Telefaxschreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 11. Dezember 2020 Widerspruch gegen beide Kostenfestsetzungsbescheide.
Zur Begründung dieser Widersprüche trug der Kläger vor, dass er als Mitglied der Erbengemeinschaft nur gesamtschuldnerisch neben den weiteren Miterben hafte. Der Beklagte gehe ferner unrichtig vom Eigentum der Miterben aus. Das Gebäude habe auf einer Fläche gestanden, die erst 1996 als ungetrennte Hofräume im Grundbuch vermerkt worden sei. In den Grundstückskaufverträgen 1996, 1997 und 2000 sei formal nur das Hinterliegergrundstück aufgeführt worden. Gleichzeitig sei in allen Verträgen allerdings der Kaufgegenstand mit der Veräußerung des stark sanierungsbedürftigen Einfamilienhauses beschrieben worden, welches tatsächlich auf dem Vorderliegergrundstück gestanden habe. Beide bildeten eine wirtschaftliche Einheit. Das Hinterliegergrundstück 257/5 können nur über das Vorderliegergrundstück, das inzwischen die Bezeichnung 673/0 trage und infolge der Vermessung der ungetrennten Hofräume entstanden sei, betreten werden. Wie sich im zivilgerichtlichen Verfahren bestätigt habe, sei ein Fall der falsa demonstratio non nocet gegeben und das Flurstück 673/0 in allen Verträgen stets zusammen mit dem weiteren Flurstück 275/5 veräußert und übertragen worden. Zum Vollzug des Urteils des Landgerichts Halle sei die Abgabe einer notariellen Erklärung der Erbengemeinschaften erforderlich, damit das Grundbuch sodann die Eigentumslage wiedergebe. Dementsprechend habe allein der tatsächliche Eigentümer die Kosten der Ersatzvornahmen zu bezahlen.
Mit Erklärung vom 3. August 2021 (UR-Nr. 1000/2021 der Vertreterin der Notarin L.f in B-Stadt) beantragte und bewilligte der Kläger für sich und in Vertretung für Ines U., Liane S., Mario A., Lutz A. und M. die Eintragung von Yves K. unter Zwischeneintragung von Jürgen S. und Michael W. als Eigentümer des Flurstücks 683 in der Flur 6 der Gemarkung C-Stadt.
Unter Angabe des Urteils des Landgerichts Halle vom 7. Februar 2020 wurden am 13. Mai 2022 im Grundbuch des Amtsgerichts Aschersleben von C-Stadt zu Blatt 683 als jeweilige Alleineigentümer des Flurstücks 683 in der Flur 6 der Gemarkung C-Stadt Jürgen S. und Michael W. sowie unter ihrer gleichzeitigen Löschung Yves K. eingetragen.
Mit Widerspruchsbescheid vom 11. Januar 2023 wies das Landesverwaltungsamt Sachsen-Anhalt zum einen die Widersprüche gegen die bauaufsichtliche Verfügung vom 5. April 2018 und den Kostenfestsetzungsbescheid über 3.737,51 Euro vom 6. November 2024 zurück. Zum anderen hob es den Kostenfestsetzungsbescheid über 12.435,61 Euro vom 6. November 2024 auf, soweit mehr als 12.408,05 Euro festgesetzt wurde, und wies im Übrigen auch den gegen diesen Ausgangsbescheid gerichteten Widerspruch zurück.
Zur Begründung der Zurückweisung des Widerspruchs gegen die bauaufsichtliche Verfügung vom 5. April 2018 führte das Landesverwaltungsamt unter anderem aus, dass der Beklagte den Kläger rechtsfehlerfrei als Störer ausgewählt habe. Als Erben von Monika A. und Wolfgang A. seien dem Beklagten am 18. April 2017 Lutz A., M., Mario A., Ines U. und Liane S. benannt worden. Die vorgenannten Erben, darunter auch der Kläger, seien als Erben der Eigentümerin des Grundstücks gesamtschuldnerische Störer, die für den ordnungsgemäßen Zustand des Grundstücks und des Gebäudes verantwortlich seien. Daran ändere das Urteil des Landgerichts Halle vom 7. Februar 2020 nichts. Yves K. sei mit Datum vom 13. Mai 2022 im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden. Er sei nicht als Verantwortlicher heranzuziehen, da er zum Zeitpunkt des gesamten Verfahrens bei der unteren Bauaufsichtsbehörde kein Eigentümer des Grundstücks gewesen sei. Die Heilung der Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch wirke nicht für die Vergangenheit. Der Zeitpunkt der Verfügung sei ausschlaggebend für die Beurteilung. Das Auswahlermessen habe die untere Bauaufsichtsbehörde ordnungsgemäß ausgeführt. Nachdem die Erben ermittelt worden seien, sei der Kläger zusammen mit den Miterben gesamtschuldnerisch aufgefordert worden, die Maßnahmen durchzuführen. Somit sei der Kläger gemeinsam mit den Miterben ordnungspflichtig. Daraus folge die Kostentragungspflicht für die durchgeführte Ersatzvornahme.
Zur Begründung der teilweisen Zurückweisung des Widerspruchs gegen den Kostenfestsetzungsbescheid zur Abbruchanordnung und Ersatzvornahme führte das Landesverwaltungsamt aus, dass der Kläger die Kosten unabhängig von seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit zu tragen habe. Die vom Ingenieurbüro L. berechneten Fahrtkosten von 12 Euro könnten nicht angerechnet werden, weil der Umkreis von 15 km um den Geschäftssitz nicht erreicht worden sei. Auch die Nebenkosten von fünf Prozent in Höhe von 11,16 Euro seien zu beanstanden, weil sie nicht vereinbart worden seien. Unter Berücksichtigung der Mehrwertsteuer von 19 Prozent verringerten sich die Kosten der Ersatzvornahme daher auf 11.537,35 Euro.
Zur Begründung der Zurückweisung des Widerspruchs gegen den Kostenfestsetzungsbescheid zu den Absperrmaßnahmen verwies das Landesverwaltungsamt für die Störerauswahl auf seine Ausführungen zur bauaufsichtlichen Verfügung vom 5. April 2018. Während des gesamten Verfahrens beim Beklagten sei Monika A. als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen gewesen. Nach dem zum Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme gegebenen Erkenntnisstand sei zudem äußerst zweifelhaft gewesen, ob die Absperrung durch Inanspruchnahme eines oder mehrerer Miterben rechtzeitig habe erreicht werden können. Da die Eigentumsverhältnisse unklar gewesen seien, habe der Beklagte damit rechnen können, dass die Ermittlung der Erben Zeit in Anspruch nehme. Dies sei dadurch bestätigt worden, dass der Beklagte erst am 18. April 2017 Kenntnis von den weiteren Erben der Monika A. und des Wolfgang A. gehabt habe. Somit seien der Kläger und die weiteren Miterben als Eigentümer und auch als Inhaber der tatsächlichen Gewalt ordnungspflichtig.
Der Kläger hat am 16. Februar 2023 Klage erhoben.
Zur Begründung seiner Klage führt er aus, dass der Monika A. als einer juristischen Laien die Existenz des Anteils an ungetrennten Hofräumen bzw. dessen Nachbuchung im Grundbuch erst ca. eine Woche vor der Beurkundung des Kauvertrags vom 23. Oktober 1996 nicht bekannt gewesen sein dürfte. Am 15. Oktober 1996 sei nicht nur die Gebäudesteuerrollennummer im Grundbuch ergänzt worden. Vielmehr sei der Anteil an ungetrennten Hofräumen bis zum 15. Oktober 1996 nicht im Grundbuch eingetragen gewesen. Benachrichtigungen des Grundbuchamts dürften sich mit dem Vertrag überschnitten haben. Monika A. habe seinerzeit beabsichtigt, ihren gesamten Grundbesitz in C-Stadt zu verkaufen. Die Existenz des Anteils an ungetrennten Hofräumen sei auch der beurkundenden Notarin nicht bekannt gewesen. Ihr habe ein Grundbuchauszug nur vom 18. Juni 1996 vorgelegen. Die taggenaue Einsichtnahme sei seinerzeit nicht üblich und wegen der analogen Grundbücher praktisch nicht zu leisten gewesen. Das Flurstück 673/0 sei daher grundbuchlich bei den Eintragungen der Eigentumswechsel nicht mitberücksichtigt worden, obwohl die jeweilige Übertragung auch des Anteils an ungetrennten Hofräumen schuldrechtlich und dinglich vom Willen der Beteiligten bei allen Übertragungsvorgängen von Anfang an abgedeckt gewesen sei. Nach der Veräußerung des Grundbesitzes durch Monika A. seien weder sie noch ihre Erben nach objektiver Betrachtung tatsächlich die wirklichen Eigentümer gewesen. Der Kläger sei am Bodensonderungsverfahren nicht beteiligt worden und zahle erst seit 2018 Grundsteuer. Davor sei vom Finanzamt nicht zwischen Vorder- und Hinterliegergrundstück unterschieden worden. Hingegen sei Yves K. am Bodensonderungsverfahren beteiligt worden, habe den Leistungsbescheid erhalten und die ihm auferlegten Kosten getragen. Nach dem Widerspruch des Klägers vom 10. April 2018 dahingehend, dass die im Grundbuch eingetragene Eigentumslage falsch gewesen sei, hätte der Beklagte weitere Ermittlungen zur tatsächlichen Eigentums- und Besitzlage - auch durch Anfrage zum Bodensonderungsverfahren - unternehmen müssen und die Möglichkeit gehabt, den Abriss Yves K. aufzugeben, der Geschäftsführer eines Unternehmens sei, dessen Gegenstand unter anderem die Vermittlung und Ausführung von Abbrucharbeiten sei. Yves K. habe gemäß dem Grundstücksschenkungsvertrag ab dem 1. September 2000 auch die Verkehrssicherungspflicht für das Objekt übernommen. Er sei Handlungsstörer. Er habe mit dem Hinweis auf das ruinöse Einfamilienhaus ganz genau wissen müssen, was ihn erwartet habe. Für eine Vorstellung seinerseits, das Grundstück bestehe aus zwei Flurstücken und er sei nur Eigentümer des Hinterliegergrundstücks, gebe es keine Anhaltspunkte. Dem Beklagten habe klar sein müssen, dass der Kläger und die Miterben nicht mehr Inhaber der tatsächlichen Gewalt über die Liegenschaft gewesen seien. Monika A. habe ihren Besitz an dem Grundstück insgesamt aufgegeben. Der Besitz hieran sei an die Erwerber wirksam übergegangen, was der Beklagte nicht ignorieren dürfe. Die tatsächliche Gewalt habe ohne Zutun des Klägers und der weiteren Miterben bei Yves K. gelegen. Der Inhaber der tatsächlichen Gewalt sei vorrangig in Anspruch zu nehmen. Zudem sei ein Fall des § 8 Abs. 2 Satz 2 SOG LSA gegeben. Das Unterlassen des Beklagten, rechtzeitig gegen Yves K. vorzugehen, gehe nicht zulasten des Klägers und der weiteren Miterben. Dem Beklagten habe von Anfang an klar sein müssen, dass wegen des in Erbengemeinschaften grundsätzlich geltenden Einstimmigkeitsprinzips der Kläger und die weiteren Miterben nicht in der Lage sein würden, tatsächlich Verkehrssicherungspflichten zu erfüllen und für den Abriss zu sorgen. Sei die bauaufsichtliche Verfügung rechtswidrig, seien es die Kostenfestsetzungsbescheide erst recht. Hinzu komme das bei deren Erlass vorliegende Urteil des Landgerichts Halle. Damit sei nachgewiesen gewesen, dass die Eigentumslage falsch gewesen sei. Der Beklagte verkenne die tatsächliche Aussage des Urteils. Nur weil ein Fall der falsa demonstratio non nocet vorgelegen habe, habe das Gericht entscheiden können, dass sich die Parteien in Auslegung der Verträge über einen Übergang des Eigentums einig gewesen seien. Auch für den Beklagten müsse gelten, dass er die Auslegungsregel falsa demonstratio non nocet anwende. Dies habe er unterlassen, weshalb seine Störerauswahl rechtswidrig sei. Das Vorgehen des Beklagten erwecke den Anschein, dass man ganz bewusst der Eintragung von Yves K. habe zuvorkommen wollen. Bezüglich der Kosten habe der Beklagte ohne Weiteres die Möglichkeit gehabt, eine neue eigene Entscheidung über die Kostentragungspflicht unabhängig von der vorangegangenen Beseitigungsaufforderung zu treffen.
Der Kläger beantragt:
1. Die bauaufsichtliche Verfügung des C.es vom 05.04.2018, Az. IV/43/2016-00588, in Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landesverwaltungsamts vom 11.01.2023, dem Kläger zugestellt am 17.01.2023, wird aufgehoben.
2. Der Leistungs- und Kostenfestsetzungsbescheid des C.es vom 06.11.2020 betreffend Absperrkosten über 3.737,51 €, Kassenzeichen 04.63.05200037, in Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landesverwaltungsamts vom 11.01.2023, dem Kläger zugestellt am 17.01.2023, wird aufgehoben.
3. Der Leistungs- und Kostenfestsetzungsbescheid C.es vom 06.11.2020 betreffend Abrisskosten über 12.435,61 €, Kassenzeichen 04.63.05200038, in Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landesverwaltungsamts vom 11.01.2023, dem Kläger zugestellt am 17.01.2023, wird aufgehoben.
4. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
5. Die Zuziehung der Prozessbevollmächtigten des Klägers im Vorverfahren wird für notwendig erklärt.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er wendet ein, dass jede Eintragung im Grundbuch - also auch die Berichtigung des eingetragenen Anteils an ungetrennten Hofräumen - dem eingetragenen Eigentümer bekannt gemacht werde. Daher sei Monika A. informiert worden. Im Grundstückskaufvertrag vom 23. Oktober 1996 heiße es, dass die Notarin das Grundbuch nicht aktuell eingesehen habe. Die Vertragsparteien hätten somit auf eigene Gefahr gehandelt. Der Anteil an ungetrennten Hofräumen habe zudem schon vorher - nur eben ohne die Gebäudesteuerrollennummer - eingetragen gewesen sein müssen, da seine Eintragung 1996 nur berichtigt worden sei. Die internen Abreden aller Verträge zur Verkehrssicherungspflicht, die nicht losgelöst vom Eigentum übergehen könne, erzeugten nach außen gegenüber Dritten keine Wirkungen. Die Umsetzung sei für das Grundstück zudem fraglich. Der Einwand des Klägers einer falsa demonstratio non nocet treffe nach dem Urteil des Landgerichts Halle nicht zu. Danach fehle es am dinglichen Vollzug der Verträge. Dagegen sei das Grundbuch nicht unrichtig gewesen. Es sei nicht Sache der Bauaufsichtsbehörden, über Verkäufe im Grundbuch eingetragener verstorbener Eigentümer zu spekulieren. Ohne Eintragung seien solche Verkäufe nach außen nicht relevant. Keiner der drei notariellen Verträge sei bis zum 13. Mai 2022 vollzogen worden. Das Grundbuch genieße öffentlichen Glauben. Dem Beklagtem obliege nicht die Erforschung komplizierter strittiger Vertragsverhältnisse mit gerichtlichem Auslegungsbedarf. Oberstes Gebot sei eine möglichst schnelle und effektive Gefahrenbeseitigung gewesen. Selbst nach Vorlage der Verträge habe mangels Eintragung nicht vom Eigentum des letzten Erwerbers ausgegangen werden können. Yves K. habe in seiner Anhörung sein Eigentum abgestritten. Bei einer derart unklaren Vertragslage mit diversen Beteiligten ohne konkrete Anhaltspunkte, die eine schnelle und klare Bestimmung eines anderen Inhabers der tatsächlichen Gewalt als die Eigentümer ermögliche, sei allein die Inanspruchnahme der Eigentümer als Zustandsstörer sachgerecht. Auf dem Hausgrundstück seien keinerlei Anzeichen für eine Ausübung tatsächlicher Gewalt in den Jahren vor der Gefahrenabwehr erkennbar gewesen. Im Bodensonderungsverfahren 2005 habe keine Eigentümerstellung geprüft werden können. Der Beklagte sei von den Eintragungen im Grundbuch ausgegangen. Die Erben der verstorbenen Eigentümerin habe er zutreffend ermittelt und alle gleichermaßen als Gesamtschuldner in Anspruch genommen. Die vertraglichen Erwerber seien erst mit ihrer Eintragung zu Eigentümern und zu Verkehrssicherungspflichtigen geworden. Eine Rückwirkung auf den Zeitpunkt der gesetzlichen Verpflichtung sei gesetzlich nicht vorgesehen.
Mit Beschluss vom 23. Mai 2024 hat die Kammer das Verfahren zur Entscheidung auf den Einzelrichter übertragen.
Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Gerichtsakte einschließlich des Protokolls der mündlichen Verhandlung vom 27. Juni 2024 und auf den von dem Beklagten überreichten Verwaltungsvorgang () Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage, über die gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 VwGO der Einzelrichter entscheidet, ist unbegründet.
1. Die bauaufsichtliche Verfügung des Beklagten vom 5. April 2018 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Landesverwaltungsamts Sachsen-Anhalt vom 11. Januar 2023 ist nicht aufzuheben. Sie ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
a) Die im ersten Absatz des verfügenden Teils des Bescheids getroffene Anordnung, mit dem der Beklagte dem Kläger den vollständigen Abbruch des auf dem Grundstück der Gemarkung C-Stadt, Flur 6, Flurstück 673 befindlichen und an die öffentliche Straße angrenzenden Wohnhauses nebst links anschließender Mauer mit Pforte und die Entsorgung des anfallenden Bauschutts aufgab, erweist als rechtmäßig. Dies gilt auch für die getroffene Maßgabe, dass die Standsicherheit des angebauten Nachbargebäudes vor Beginn der Abbruchmaßnahmen durch einen qualifizierten Tragwerksplaner zu beurteilen und nachzuweisen und die Abbrucharbeiten - soweit notwendig - durch ihn zu überwachen waren.
aa) Die Rechtmäßigkeit dieser Anordnung beurteilt sich nach der durch den Beklagten herangezogenen Vorschrift des § 57 Abs. 2 Satz 2 BauO LSA.
Die Bauaufsichtsbehörden haben gemäß § 57 Abs. 2 Satz 1 BauO LSA bei der Errichtung, der Änderung, der Nutzung, der Nutzungsänderung, der Instandhaltung und der Beseitigung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden, soweit nicht andere Behörden zuständig sind. Sie können in Wahrnehmung dieser Aufgaben gemäß § 57 Abs. 2 Satz 2 BauO LSA die erforderlichen Maßnahmen treffen. Nach § 3 Satz 1 Halbsatz 1 BauO LSA sind Anlagen so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht gefährdet werden.
bb) Die Voraussetzungen dieser Rechtsgrundlage sind erfüllt.
Voraussetzung für einen bauaufsichtlichen Eingriff nach § 57 Abs. 2 Satz 2 BauO LSA ist das Vorliegen einer konkreten Gefahr im Sinne der Regelungen des allgemeinen Polizei- und Ordnungsrechts (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 15. Januar 2021 - 2 M 114/20 -, juris, Rn. 7; Beschluss vom 2. September 2014 - 2 M 31/14 -, juris, Rn. 7; Beschluss vom 22. Juli 2013 - 2 M 82/13 -, juris, Rn. 8). Eine konkrete Gefahr im ordnungsrechtlichen Sinne wird in § 3 Nr. 3 Buchst. a SOG LSA definiert als eine Sachlage, bei der im einzelnen Fall die hinreichende Wahrscheinlichkeit besteht, dass in absehbarer Zeit ein Schaden für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung eintreten wird. Dabei lässt sich die Frage, ob bei ungehindertem Geschehensablauf in der Zukunft eine Schädigung hinreichend wahrscheinlich ist, nur aufgrund einer Prognose beurteilen, die die Bauaufsichtsbehörde ihrem Einschreiten zugrunde zu legen hat. Diese Prognose ist auf der Grundlage der im Zeitpunkt des behördlichen Handelns zur Verfügung stehenden Erkenntnismöglichkeiten zu treffen. Die hinreichende Wahrscheinlichkeit verlangt dabei nicht Gewissheit, dass der Schaden eintreten werde. Vielmehr ist der Eintritt eines Schadens schon hinreichend wahrscheinlich bei einer nach der Lebenserfahrung begründeten Befürchtung der Gefahrenverwirklichung. Je größer und folgenschwerer der möglicherweise eintretende Schaden ist, desto geringer sind die Anforderungen, die an die Wahrscheinlichkeit gestellt werden können. Geht es um den Schutz von Leben und Gesundheit, dürfen an die Wahrscheinlichkeit eines möglichen Schadenseintritts keine zu hohen Anforderungen aufgestellt werden (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 15. Januar 2021 - 2 M 114/20 -, juris, Rn. 8).
Nach diesem Maßstab waren die Voraussetzungen für ein bauordnungsrechtliches Einschreiten des Beklagten im Zeitpunkt seines Handelns mit der vom vormaligen Wohnhaus ausgehenden konkreten Gefahr für Leben und Gesundheit, die damit zugleich eine erhebliche Gefahr im Sinne des § 3 Nr. 3 Buchst. c SOG LSA darstellte, erfüllt. Denn nach den Einschätzungen des Beklagten war das Gebäude auf dem Grundstück nicht mehr ausreichend standsicher. Mit einem Gebäudeeinsturz war jederzeit zu rechnen, da insbesondere das Wandauflager der Dach- und Deckenkonstruktion hofseitig bereits über große Bereiche nicht mehr vorhanden war sowie Decken und Wandstrukturen im Inneren des Gebäudes bereits so weit entfernt worden waren, dass selbst Notsicherungsmaßnahmen nicht mehr gefahrlos möglich waren. Für seine Einschätzungen stützte sich der Beklagte auf die von ihm eingeholte Schadensanalyse und statische Stellungnahme vom 25. Oktober 2017, die aufgrund der Feststellung nicht ausreichender Standsicherheit den Abriss des Gebäudes anriet. Auf dieser durch den Kläger nicht angegriffenen Sachverhaltsgrundlage, die sich anhand der im Verwaltungsvorgang des Beklagten vorhandenen Fotografien vom 24. März 2016 und vom 2. Juni 2017 schlüssig nachvollziehen lässt, ist die getroffene Prognose des Beklagten nicht zu beanstanden, dass im Zuge des jederzeit zu erwartenden Gebäudeeinsturzes Teile des Wohnhauses im öffentlichen Verkehrsbereich vor der Front des vormaligen Wohnhauses niedergehen konnten. Damit war eine hinreichende Wahrscheinlichkeit für eine Gefährdung von Leben und Gesundheit gegeben.
cc) Der Kläger zählte zum Kreis der Verantwortlichen, die der Beklagte als Adressat seiner bauaufsichtlichen Verfügung in Anspruch nehmen konnte. Der Kläger war für den Zustand des vormaligen Wohnhauses als seinerzeitiger Mitinhaber des Eigentumsrechts und damit für die von diesem Gebäude ausgehende konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit verantwortlich.
Die Verantwortlichkeit des Klägers folgt aus § 8 Abs. 2 Satz 1 SOG LSA. Hiernach sind bei Sachen Maßnahmen nicht nur gegen den Inhaber der tatsächlichen Gewalt zu richten, wie es § 8 Abs. 1 Satz 1 SOG LSA bestimmt, sondern können auch gegen den Eigentümer gerichtet werden.
(1) Diese Vorschrift über die Verantwortlichkeit des Sacheigentümers ist anwendbar. Denn die Frage, an wen eine bauaufsichtliche Verfügung nach § 57 Abs. 2 Satz 2 BauO LSA zu richten ist, wird in der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt nicht ausdrücklich geregelt. Nach § 4 Abs. 1 Satz 2 SOG LSA sind daher die allgemeinen Grundsätze des Sicherheitsrechts über die Polizeipflichtigkeit des Verhaltens- und des Zustandsstörers heranzuziehen. Eine Anordnung gemäß § 57 Abs. 2 Satz 2 BauO LSA kann folglich gegen denjenigen gerichtet werden, den gemäß § 7 bis § 8 SOG LSA die Verantwortung für eine Gefahr trifft (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 2. September 2014 - 2 M 31/14 -, juris, Rn. 16; Beschluss vom 25. Februar 2002 - 2 M 363/01 -, juris, Rn. 12).
(2) Die Voraussetzungen für eine Verantwortlichkeit des Klägers als Eigentümer waren sowohl bei Erlass der angegriffenen Verfügung vom 5. April 2018 als auch noch bei Abbruch im Wege der Ersatzvornahme durch vom Beklagten beauftragte Dritte Ende August 2018 gegeben. Zu diesen Zeitpunkten war der Kläger Miterbe der beiden Erbengemeinschaften, in deren Eigentum das Grundstück stand, auf dem sich das abzubrechende und später abgebrochene vormalige Wohnhaus befand.
(a) Das abgebrochene Wohnhaus befand sich auf dem heute als Flurstück 673 der Flur 6 der Gemarkung C-Stadt vermessenen Grundstück, das seit dem 28. Februar 2006 unter der laufenden Nummer 4 des Bestandsverzeichnisses des Grundbuchs des Amtsgerichts Aschersleben von C-Stadt zu Blatt 683 eingetragen ist. Bis dahin war dieses heute vermessene Grundstück unvermessen unter der laufenden Nummer 3 des Bestandsverzeichnisses als „Anteil an ungetrennten Hofräumen B-Straße Gebäudesteuerrollen-Nr. 164“ im Wege einer angegebenen Berichtigung vom 15. Oktober 1996 eingetragen. Jedenfalls seit dieser Berichtigung handelt es sich um ein selbständiges Grundstück, dessen Rechts- und insbesondere Eigentumsverhältnisse unabhängig von anderen Grundstücken zu betrachten und zu prüfen sind.
Grundstück im Sinne des § 903 Satz 1 und § 873 BGB ist ein bestimmter räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der auf einem eigenen Grundbuchblatt oder unter einer eigenen Nummer eines gemeinsamen Grundbuchblatts geführt wird (vgl. BGH, Urteil vom 14. Juli 2020 - XIII ZR 12/19 -, juris, Rn. 15; Urteil vom 19. Dezember 1967 - V BLw 24/67 -, juris, Rn. 20 a. E.).
So ist es hier jedenfalls seit der Berichtigung des Grundbuchsblatts vom 15. Oktober 1996 mit der Erfassung unter einer eigenen Nummer des Bestandsverzeichnisses. Auf den vorausgehenden Zeitraum kommt es nicht entscheidungserheblich an und die dort bestehende und zwischen den Beteiligten unterschiedlich bewertete Eintragungslage ist nicht weiter aufzuklären, weil die hier relevanten Erwerbsvorgänge erst nachgehend - zuerst am 23. Oktober 1996 - beurkundet wurden.
Die Eintragung einer unvermessenen Fläche unter einer eigenen Nummer des Bestandsverzeichnisses und lediglich unter Angabe der Gebäudesteuerrollennummer ist für - wie hier - sogenannte getrennte Hofräume zur Annahme eines selbständigen Grundstücks und dessen selbständiger Verkehrsfähigkeit auch ausreichend (vgl. BGH, Urteil vom 31. Januar 1997 - V ZR 209/95 -, juris, Rn. 9 f.). Die dafür geltende Ausnahme von § 2 Abs. 2 GBO folgt für die vorliegende Eintragung der laufenden Nummer 3 im Wege der Berichtigung vom 15. Oktober 1996 bis zur Umtragung am 28. Februar 2006 aus einer Anwendung des bis zum 31. Dezember 2015 geltenden und auf § 23 BoSoG beruhenden § 1 Abs. 1 und § 2 Abs. 1 und 2 Satz 2 der Hofraumverordnung vom 24. September 1993 (BGBl. I S. 1658) (vgl. nun § 2 Abs. 1 Satz 1 der vom 20. Juli 2017 bis zum 31. Dezember 2025 geltenden Hofraumverordnung vom 12. Juli 2017 [BGBl. I S. 2358]). Mithin sind die Verhältnisse des hier gegenständlichen Grundstücks insbesondere getrennt vom benachbarten und vormals unter der laufenden Nummer 2 des Bestandsverzeichnisses eingetragenen Grundstück Flurstück 257/5, Flur 6, Gemarkung Cochstedt zu betrachten.
(b) Eigentümerin des hier gegenständlichen Grundstücks war ausweislich ihrer als Alleineigentümerin erfolgten Eintragung im Grundbuch zunächst Monika A., geborene J., die am 6. Juli 1999 verstarb. Das Eigentum am Grundstück war zum Todeszeitpunkt Bestandteil des Nachlasses und ging gemäß § 1922 Abs. 1 BGB auf ihre Erben über. Erst nach Erlass der bauaufsichtlichen Verfügung und nach Abbruch des Wohnhauses verloren die Erben das Eigentum durch die Eintragungen neuer Eigentümer im Grundbuch am 13. Mai 2022.
Monika A. wurde in der ersten Abteilung von Blatt 683 des Grundbuchs des Amtsgerichts Aschersleben von C-Stadt als Alleineigentümerin dadurch für das hier gegenständliche Grundstück der laufenden Nummer 3 des Bestandsverzeichnisses eingetragen, dass der Miteigentumsanteil von Kurt W. im Zuge der Eintragung am 15. Januar 1997 gerötelt und zugleich der nach Eheschließung geführte Familienname A. eingetragen wurde und dies jeweils auch zur laufenden Nummer 3 des Bestandsverzeichnisses erfolgte. Andere Eintragungen von Eigentümern gingen nicht voraus. Dies gilt auch für etwaige Eintragungen auf anderen Grundbuchblättern. Denn das hier gegenständliche Grundstück wird im Grundbuch des Amtsgerichts Aschersleben von C-Stadt ausschließlich in Blatt 683 geführt. Insbesondere betraf die Umtragung auf Blatt 1276 am 6. November 1997 nur die laufende Nummer 2 des Bestandsverzeichnisses von Blatt 683, nicht die zu diesem Zeitpunkt bereits eingetragene laufende Nummer 3, für deren Grundstück Monika A. zu diesem Zeitpunkt schon als Eigentümerin eingetragen war.
Entgegen dem Einwand des Klägers war die im Grundbuch eingetragene Eigentumslage nicht durch die beurkundeten Verträge vom 23. Oktober 1996, vom 16. Juli 1997 und vom 4. September 2000 unrichtig geworden. Denn eine Abweichung des Buchinhalts von der wirklichen materiellen Rechtslage lag nicht vor. Vielmehr kam das eingetragene Eigentum weiterhin der Erblasserin und seit ihrem Tod am 6. Juli 1999 ihren Erben zu. Ungeachtet der Frage nach einer Auslegung der Verträge dahingehend, dass die Auflassungserklärungen gemäß § 873 Abs. 1 Alt. 1 und § 925 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB auch das Grundstück, auf dem das abzubrechende vormalige Wohnhaus errichtet war, umfassten, genügte eine solche Auflassung nicht zur Änderung der Eigentumslage. Denn für den Erwerb eines Grundstücks bedarf es gemäß § 873 Abs. 1 Alt. 2 BGB über die dingliche Einigung hinaus der Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch. Das dingliche Recht entsteht erst mit der konstitutiven Eintragung im Grundbuch. Ist das eintragungsfähige Eigentumsrecht jedoch eintragungsbedürftig, so ist dieses Recht im Fall fehlender Verlautbarung schon materiell-rechtlich nicht entstanden, das Grundbuch somit nicht unrichtig. Zur Eintragung aufgrund der Verträge vom 23. Oktober 1996, vom 16. Juli 1997 und vom 4. September 2000 ist es jedoch erst im Nachgang zum Erlass der bauaufsichtlichen Verfügung und deren Vollziehung durch Abbruch des Wohnhauses gekommen. Erst am 13. Mai 2022 wurden im Grundbuch als Alleineigentümer Jürgen S. und Michael W. unter ihrer gleichzeitigen Löschung sowie an ihrer Stelle Yves K. eingetragen. Erst damit und nicht schon mit den beiden Grundstückskaufverträgen und dem Grundstücksschenkungsvertrag wurde das Eigentum übertragen.
Ein anderes folgt entgegen dem Hinweis des Klägers auch nicht aus dem auf die mündliche Verhandlung vom 18. Dezember 2019 ergangenen und am 7. Februar 2020 verkündeten Urteil des Landgerichts Halle (5 O 197/19). Die Klage in Ansehung einer Feststellung des Eigentums des Yves K. an dem auch hier gegenständlichen Grundstück wies das Landgericht gerade ab. Yves K. wurde lediglich zu einer Zustimmung zur Übertragung des Eigentums auf sich als Eigentümer in Rechtsnachfolge und unter Zwischeneintragung von Jürgen S. und Michael W. verurteilt. Das Landgericht ist mithin ebenfalls nicht von einem Eigentumswechsel, sondern allein von einem Anspruch auf grundbuchlichen Vollzug der drei Verträge, der erst zu einem Eigentumswechsel führen konnte, ausgegangen. Hierauf stellt die Urteilsbegründung ausdrücklich ab.
(c) Auch auf den Kläger ist mit dem Tod der ursprünglichen Eigentümerin gemäß § 1922 Abs. 1 und 2 BGB als Teil der Erbengemeinschaften nach dieser Erblasserin das Eigentumsrecht in gesamthänderischer Verbundenheit übergegangen.
Nach dem gemeinschaftlichen Erbschein des Amtsgerichts Koblenz vom 2. Juli 2018 (41 VI 343/18) wurde Monika A. zu ein Halb von Wolfgang A. und jeweils zu einem Sechstel von Liane S., Mario A. und dem Kläger beerbt. Wolfgang A., der Miterbe war und am 23. März 2011 verstarb, wurde wiederum nach dem gemeinschaftlichen Erbschein des Amtsgerichts Koblenz vom 23. Oktober 2015 (41 VI 660/15) jeweils zu einem Fünftel von Lutz A., Ines U., M., Mario A. und dem Kläger beerbt. Die Richtigkeit dieser Erbscheine durfte der Beklagte gemäß § 2365 BGB vermuten.
(d) Aus dieser Eigenschaft des Klägers als Miterbe und Teil der Erbengemeinschaft(en) folgt die baurechtliche Zustandsverantwortlichkeit auch des Klägers. Die sich aus der Zustandshaftung ergebende Handlungspflicht des Rechtsnachfolgers entsteht nach dem Erbfall originär und neu und knüpft an die Eigentümerstellung an, die der Erbe mit Eintritt des Erbfalls erwirbt (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 29. März 2016 - 2 M 156/15 -, juris, Rn. 14). Die gesamthänderische Bindung von Miterben steht dabei der Inanspruchnahme (nur) einzelner Miterben nicht entgegen (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 10. Juni 2004 - 2 M 278/04 -, juris, Rn. 9; Niedersächsisches OVG, Urteil vom 26. Februar 2014 - 1 LB 100/09 -, juris, Rn. 53), während es (erst) zur Vollstreckung zumindest Duldungsverfügungen gegenüber nicht einverstandenen Miterben bedarf (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Januar 2000 - 3 B 1.00 -, juris, Rn. 9; Urteil vom 28. April 1972 - IV C 42.69 -, juris, Rn. 32; OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 25. Juli 2019 - 2 L 44/17 -, juris, Rn. 43; Beschluss vom 14. April 2009 - 2 O 26/09 -, juris, Rn. 12).
(e) Die Verantwortlichkeit des Klägers als Teil der Erbengemeinschaft(en) war schließlich nicht dadurch gemäß § 8 Abs. 2 Satz 2 SOG LSA ausgeschlossen, dass ein Inhaber der tatsächlichen Gewalt diese ohne den Willen des Eigentümers oder Berechtigten ausübte.
Mit dieser Ausnahmeregelung zur Verantwortlichkeit des Eigentümers soll gewährleistet werden, dass nur derjenige als Zustandsstörer haftet, der gegen den Willen des Eigentümers die tatsächliche Gewalt ausübt. Denn innerer Anknüpfungspunkt für die Zustandshaftung des Eigentümers ist nicht die formale Rechtsposition, sondern die regelmäßig damit verbundene Verfügungsmacht, das heißt die rechtliche und tatsächliche Verfügungsmacht, auf die gefahrenverursachende Sache erfolgversprechend einzuwirken. Die Verantwortlichkeit unter dem Gesichtspunkt der Zustandsstörerschaft endet deshalb notwendigerweise an den Grenzen der tatsächlichen Verfügungsmacht (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 19. Februar 2002 - 6 U 1522/02 -, juris, Rn. 20 ff.). Dies beruht nicht auf Erwägungen der Billigkeit, sondern auf der Einsicht, dass die Inpflichtnahme des Eigentümers in aller Regel kein taugliches Mittel für eine rasche und wirksame Gefahrenabwehr darstellt. Deswegen stellt die Sachgewalt des Dritten ein tatsächliches Hindernis nur dar, wenn und solange dieser Dritte gewillt ist, seine Sachherrschaft auch gegenüber dem Eigentümer durchzusetzen (vgl. Hamburgisches OVG, Urteil vom 27. Juni 1991 - Bf II 38/90 -, juris, Rn. 21).
Gemessen hieran kann im Zeitpunkt des Erlasses der bauaufsichtlichen Verfügung vom 5. April 2018 keine die Verfügungsmacht der Erbengemeinschaft ausschließende oder beeinträchtigende tatsächliche Sachherrschaft festgestellt werden. Solche Verhältnisse waren weder den vom beauftragten Gutachter dokumentierten Verhältnissen zum Ergebnis des Ortstermins vom 2. Juni 2017 zu entnehmen noch gaben die Miterben einen solchen Hinweis. Die Ehefrau des Klägers signalisierte vielmehr in einem Anruf beim Beklagten am 13. März 2018 die Favorisierung eines Eigenabrisses. Der Kläger verwies in seiner Stellungnahme vom 16. März 2018 auch lediglich auf eine offensichtlich steckengebliebene Veräußerung des Grundstücks. Damit war eine fehlende tatsächliche Einwirkungsmöglichkeit der Miterben nicht ersichtlich. Dafür ergaben sich auch nicht während des Widerspruchsverfahrens bis zum erfolgten Abbruch des Gebäudes Ende August 2018 tragfähige Anhaltspunkte. Zwar lagen dem Beklagten bis dahin die Verträge vom 23. Oktober 1996, vom 16. Juli 1997 und vom 4. September 2000 vor. Der Kläger stützt sich hierbei insbesondere auf einen Übergang des Besitzes auch des hier gegenständlichen Grundstücks und eine Übernahme auch der Verkehrssicherungspflicht für das Objekt gemäß dem Grundstücksschenkungsvertrag ab dem 1. September 2000 durch Yves K.. Dennoch ist nicht festzustellen, dass dieser eine darauf zurückgehende Sachherrschaft über das Jahr 2005 hinaus und mithin auch zum hier maßgebenden Zeitpunkt gegen die Erbengemeinschaft durchzusetzen suchte. Denn er teilte mit Schreiben seiner Bevollmächtigten an den Beklagten vom 4. Juni 2018 mit, dass er seit Eingang des Sonderungsbescheides vom 12. August 2005 von der Richtigkeit der Grundbucheintragung - der Monika A. - und der damit bestehenden Eigentümerstellung ausgegangen sei. Damit brachte er jedenfalls zum Ausdruck, sich dem Eigentum der Erbengemeinschaft der noch eingetragenen Eigentümerin und schließlich deren Besitzrecht am Grundstück nicht entgegenstellen zu wollen. Vor diesem Hintergrund kommt es auch auf die weiteren Einwände des Klägers zur Tragung der mit dem hier gegenständlichen Grundstück verbundenen Lasten erst ab dem Jahr 2018 und die vorausgegangene Heranziehung durch die Finanzbehörden nicht entscheidungserheblich an. Sie kann zudem schon nichts zu den tatsächlichen Besitzverhältnissen vor Ort oder zur tatsächlichen Ausschlussabsicht eines Besitzers aussagen.
dd) Der Beklagte hat mit seiner Anordnung des vollständigen Abbruchs des Wohnhauses auch von seinem durch § 57 Abs. 2 Satz 2 BauO LSA eingeräumten Ermessen Gebrauch gemacht, ohne die gesetzlichen Grenzen des Ermessens zu überschreiten oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch zu machen (vgl. § 114 Satz 1 VwGO).
(1) Die Erwägungen des Beklagten genügen insbesondere dem Gebot der Verhältnismäßigkeit des Eingriffs in das dem Kläger als Miterben zukommenden Eigentumsrecht gemäß Art. 14 Abs. 1 GG und Art. 18 Abs. 1 LVerf.
Das Gebot der Verhältnismäßigkeit erfordert, dass das Mittel des angeordneten vollständigen Abbruchs nicht nur geeignet zur Erreichung des mit seiner Anordnung verbundenen legitimen Zwecks der Abwehr der hier konkreten und erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit, sondern hierfür auch erforderlich war und dabei nicht außer Verhältnis zum Ziel stand.
Diese Anforderungen sind im vorliegenden Fall erfüllt. Der wegen der für Passanten im öffentlichen Verkehrsbereich bestehenden Gefahren für Leben und Gesundheit gebotene Abbruch konnte auch nicht durch Maßnahmen des Substanzerhalts als milderes Mittel in gleich effektiver Weise ersetzt werden. Nach den Feststellungen des Beklagten verfügte das Gebäude weder über Innenwände noch Deckenelemente noch ein intaktes Dachtragwerk und die weitgehende äußere Hülle schloss eine sinnvolle wirtschaftliche Nutzung aus. Dem ist der Kläger auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht entgegengetreten.
Ein milderes Mittel zeigte auch der Einwand des Klägers aus seiner Stellungnahme im Rahmen seiner Anhörung vom 16. März 2018 ohne Erfolg dahingehend auf, dass er gemeinsam mit seinen Miterben eventuell die Möglichkeit erhalte, das einsturzgefährdete Gebäude so durch bautechnische Maßnahmen abzustützen, dass die Gefahr für die öffentliche Ordnung dadurch erst einmal beseitigt sei. Zwar ist nach § 6 Abs. 2 Satz 1 SOG LSA der betroffenen Person auf Antrag zu gestatten, ein anderes, ebenso wirksames Mittel anzuwenden, sofern die Allgemeinheit dadurch nicht stärker beeinträchtigt wird. Gerade bei Beseitigungsverfügungen ist es aber nicht Sache der einschreitenden Behörde, in eingehendere Überlegungen darüber einzutreten, ob dem rechtswidrigen Zustand nicht vielleicht auch durch irgendwelche baulichen Änderungen abgeholfen werden könnte (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12. Juni 1973 - IV B 58.72 -, juris, Rn. 5). Zur Wahrung der Interessen des Betroffenen reicht es vielmehr aus, dass die Behörde an ihrer Beseitigungsverfügung erst nicht festhalten darf, wenn der Betroffene ein von ihm als milder empfundenes, zur Beseitigung des rechtswidrigen Zustands ebenfalls geeignetes Mittel anbietet (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12. Juni 1973 - IV B 58.72 -, juris, Rn. 5). Der Kläger stellte mit seinem erhobenen Einwand aber keinen hinreichenden Antrag im Sinne des § 6 Abs. 2 Satz 1 SOG LSA. Denn für einen solchen Antrag gegenüber der Beseitigungsverfügung einer Behörde muss ein ganz bestimmter Gegenvorschlag für die Abänderung des Bauwerks unterbreitet werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 30. August 1996 - 4 B 117.96 -, juris, Rn. 6; Beschluss vom 3. März 1966 - IV B 30.66 -, BeckRS 1966, 31301604; Beschluss vom 29. September 1965 - IV B 214.65 -, BeckRS 1965, 31302545). Denn dem Eigentümer ist die Prüfung, welche anderen Maßnahmen konkret in Betracht kommen, nicht nur kraft seines Eigentumsrechts zugewiesen, sondern zudem tatsächlich leichter als der Bauaufsichtsbehörde möglich (vgl. Niedersächsisches OVG, Beschluss vom 6. Mai 2011 - 1 ME 14/11 -, juris, Rn. 13). Daher ist der Eigentümer gehalten, die Unterlagen vorzulegen, die für die Annahme eines Rückbaus einer baulichen Anlage auf ein rechtlich zulässiges und deshalb genehmigungsfähiges Maß als Austauschmittel erforderlich sind (vgl. OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 18. Mai 2015 - 2 A 126/15 -, juris, Rn. 19; Beschluss vom 26. Januar 2015 - 7 A 1070/14 -, juris, Rn. 6). Der Kläger legte weder konkrete Unterlagen für eine Alternative vor noch setzte er sich näher mit der gegenteiligen Einschätzung der durch den Beklagten eingeholten Schadensanalyse und statischen Stellungnahme vom 25. Oktober 2017 auseinander, dass selbst Sicherungsmaßnahmen nicht mehr gefahrlos möglich waren.
(2) Die Erwägungen des Beklagten genügen auch in Ansehung der Auswahl des Klägers - gemeinsam mit den übrigen Miterben der Erbengemeinschaft(en) - als zu einem Abbruch zu Verpflichtenden den Erfordernissen des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes.
Ermessenserwägungen zur Auswahl unter Störern finden sich zwar nicht im Bescheid vom 5. April 2018, der sich nur auf die Feststellung der Störereigenschaft des Klägers beschränkt. Allerdings ist die Widerspruchsbehörde zur Änderung und Ersetzung auch der Ermessenserwägungen des Ausgangsbescheids befugt (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. August 2011 - 9 C 2.11 -, juris, Rn. 20) und unterliegt dabei nicht den von § 114 Satz 2 VwGO gezogenen prozessrechtlichen Beschränkungen (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 16. Dezember 2021 - 3 M 169/21 -, juris, Rn. 10). Das Landesverwaltungsamt Sachsen-Anhalt hat in seinem Widerspruchsbescheid vom 11. Januar 2021 schließlich Erwägungen dazu angestellt, dass im Verhältnis zur Heranziehung der gesamtschuldnerisch verantwortlichen Miterben nach der verstorbenen Eigentümerin demgegenüber im Ergebnis Yves K. nicht als Verantwortlicher heranzuziehen ist. Für ihn ist das Landesverwaltungsamt Sachsen-Anhalt - wie bereits ausgeführt - zutreffend von der Annahme ausgegangen, dass er nicht bei Erlass des Bescheids, sondern erst seit seiner Eintragung im Grundbuch am 13. Mai 2022 und damit erst nach Vollzug des hier angefochtenen Bescheids Eigentümer des Grundstücks geworden ist. Denn zu diesem Zeitpunkt war die Gefahr durch den Zustand des Gebäudes mit seinem Abbruch bereits abgewehrt. Mithin kam er als Verantwortlicher im Sinne des § 8 Abs. 2 Satz 1 SOG LSA nicht in Betracht.
Soweit der Kläger im gerichtlichen Verfahren geltend macht, dass der Besitz am Grundstück wirksam übergegangen sei und Yves K. gemäß dem Grundstücksschenkungsvertrag ab dem 1. September 2000 auch die Verkehrssicherungspflicht für das Objekt übernommen habe, trägt dies nicht die Annahme eines Fehlers der Ermessensausübung des Beklagten und des Landesverwaltungsamts Sachsen-Anhalt. Denn Yves K. war im maßgebenden Zeitpunkt nicht als Verantwortlicher für das Grundstück im Sinne von § 8 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 2 SOG LSA zu berücksichtigen.
Bereits die rechtliche Obliegenheit einer fehlerfreien Ermessensausübung wird erst mit der Eröffnung der Auswahlmöglichkeit, gegen welche von mehreren Personen im Sinne von § 7 und § 8 SOG LSA die Gefahrenabwehrmaßnahme gerichtet wird, begründet. Ein Ermessen hinsichtlich dieser Entscheidung wiederum wird erst eröffnet, wenn die Bauaufsichtsbehörde Kenntnisse von der Verantwortlichkeit mehrerer Personen erhält, wofür der Zeitpunkt des Erlasses der Abrissverfügung maßgebend ist (vgl. OVG für das Land Sachsen-Anhalt, Urteil vom 11. Februar 2008 - 2 M 4/08 -, juris, Rn. 4 f.). Im Zeitpunkt des Erlasses des Bescheids vom 5. April 2018 hatte der Beklagte die Miterben der im Grundbuch noch als Eigentümerin eingetragenen Erblasserin ermittelt und angehört. Dass der Besitz am verlassenen und einsturzgefährdeten vormaligen Wohnhaus tatsächlich von einem anderen als den Miterben - insbesondere von dem Eigentümer des benachbarten Grundstücks - ausgeübt wurde, hierfür ergaben sich, wie bereits zu § 8 Abs. 2 Satz 2 SOG LSA ausgeführt, nach der Erkenntnislage zum damaligen Entscheidungszeitpunkt jedoch keine tragfähigen Anknüpfungspunkte.
Zudem war der Beklagte bei dieser Sachlage und seiner Ermittlung der Miterben der im Grundbuch eingetragenen Eigentümerin nicht zu weitergehenden Ermittlungen zur Eigentums- und Besitzlage - auch nicht durch Anfrage zum Bodensonderungsverfahren - gehalten, wie es der Kläger einwendet. Erfordert ein gesetzwidriger Zustand sofortige Gegenmaßnahmen und lässt sich nicht sogleich mit letzter Sicherheit der Verantwortliche unter mehreren in Betracht kommenden Störern feststellen, kann die Behörde einen der möglicherweise Pflichtigen in Anspruch nehmen (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 10. Juni 2004 - 2 M 278/04 -, juris, Rn. 10). Zur Aufspürung möglicher Störer ist die Behörde nicht verpflichtet (vgl. VG Dessau, Beschluss vom 30. März 2004 - 1 B 88/04 -, juris, Rn. 7). Die Behörde muss auch den Weg über eine sofort vollziehbare Grundverfügung gehen und kann umgekehrt nicht den Eintritt der Voraussetzungen einer unmittelbaren Ausführung abwarten, weil diese nicht dazu bestimmt ist, der Behörde zu ermöglichen, die notwendige - endgültige - Klärung des Adressaten einer Ordnungsverfügung in Kenntnis der Gefahrenlage so lange hinauszuschieben, bis ein Zuwarten nicht mehr möglich ist, weil die Gefahrenlage zu eskalieren droht (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 10. Juni 2004 - 2 M 278/04 -, juris, Rn. 10). Hier hätte eine weitergehende Ermittlung, Prüfung und Bewertung der zu diesem Zeitpunkt noch nicht umfänglich bekannten Vertragslage trotz der im Grundbuch eingetragenen Eigentümerin und trotz der schon umfänglich ermittelten Erben einen - weiteren - erheblichen Aufschub der Maßnahmen bedeutet. Dies war im Verhältnis zur fortbestehenden konkreten Gefahr für Leben und Gesundheit nicht angezeigt, vielmehr umgekehrt ein dann endlich zeitnahes bauaufsichtliches Einschreiten durch Erlass einer sofort vollziehbaren Grundverfügung geboten.
b) Im Hinblick auf die im zweiten Absatz des Bescheids vom 5. April 2018 angeordnete sofortige Vollziehung der bauaufsichtlichen Verfügung ist bei der gemäß § 88 VwGO gebotenen sachgerechten Auslegung des Klageantrags nicht anzunehmen, dass sich das Aufhebungsbegehren des Klägers hierauf erstreckt. Denn es handelt sich nicht um einen Verwaltungsakt, sondern um einen bloßen Annex zur Überwindung eines Vollzugshindernisses (vgl. OVG für das Land Schleswig-Holstein, Beschluss vom 2. September 1992 - 3 M 34/92 -, juris, Rn. 6; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 7. Januar 1994 - 10 S 1942/93 -, juris, Rn. 14) und ein Rechtsschutz nach §§ 68 ff., § 42 Abs. 1 Alt. 1 und § 80 Abs. 1 VwGO wäre wegen Zirkularität unstatthaft, andernfalls die aufschiebende Wirkung von Widerspruch und Klage gegen die Anordnung wiederum die von ihr angeordnete Vollziehung außer Kraft setzte. Vielmehr ist der Rechtsschutz, wie er in § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 VwGO vorgesehen und hier nicht verfahrensgegenständlich ist, als vorrangig anzusehen.
c) Die im dritten Absatz des verfügenden Teils des Bescheids vom 5. April 2018 ausgesprochene Androhung des Zwangsmittels der Ersatzvornahme ist rechtmäßig.
Die Rechtmäßigkeit der Androhung ist an der Rechtsgrundlage des § 1 Abs. 1 Nr. 2 und § 71 Abs. 1 VwVG LSA i. V. m. § 53, § 54 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 und § 59 SOG LSA zu messen.
Die formellen Voraussetzungen der Androhung sind erfüllt. Der Beklagte, der aufgrund seiner Zuständigkeit für den Erlass der auf die Handlung des Abbruchs gerichteten Bauordnungsverfügung (§ 56 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 und § 57 Abs. 2 BauO LSA) auch für deren Durchsetzung zuständig war (§ 71 Abs. 2 Satz 1 VwVG LSA), benannte in der schriftlichen und zugestellten Androhung (§ 71 Abs. 1 VwVG LSA i. V. m. § 59 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 6 Satz 1 und 2 SOG LSA) das mit der Ersatzvornahme bestimmte Zwangsmittel (§ 71 Abs. 1 VwVG LSA i. V. m. § 59 Abs. 3 Satz 1 SOG LSA). In der Androhung gab der Beklagte mit den von ihm auf 17.000,00 Euro geschätzten Kosten die voraussichtlichen Kosten an (§ 71 Abs. 1 VwVG LSA i. V. m. § 59 Abs. 4 SOG LSA). Zudem setzte der Beklagte durch seinen Verweis eine Frist von einem Monat zur Erfüllung der dem Kläger aufgegebenen Handlung (§ 71 Abs. 1 VwVG LSA i. V. m. § 59 Abs. 1 Satz 2 SOG LSA), indem die Androhung für den Fall ausgesprochen wurde, dass der Verfügung nicht bis zum Ablauf der im ersten Absatz des verfügenden Teils genannten Frist von einem Monat ab Bekanntgabe der Verfügung nachgekommen werde. Damit ist die kalendarisch bestimmbare Frist eindeutig in Bezug genommen, ohne dass es ihrer erneuten Benennung im dritten Absatz des verfügenden Teils bedurfte. Diese Frist war auch als angemessen anzusehen. Die in der Androhung zu setzende Frist muss so bemessen werden, dass es dem Pflichtigen möglich ist, seine Verpflichtung bis zu ihrem Ablauf zu erfüllen (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Urteil vom 30. Juli 2020 - 2 L 108/17 -, juris, Rn. 45; Beschluss vom 22. Oktober 2012 - 2 M 22/12 -, juris, Rn. 40). Umgekehrt können die zu setzenden Fristen mit dem Grad der Gefahren und der Bedeutung der betroffenen Rechtsgüter bis auf ein Mindestmaß reduziert werden (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 25. Juli 2019 - 2 L 44/17 -, juris, Rn. 38). Eine solche Reduzierung war mit der vorliegenden konkreten und erheblichen Gefahr geboten, ohne dass umgekehrt die Beauftragung eines Fachunternehmens zur Durchführung der Abbruchmaßnahmen als unmöglich erschien.
Die Androhung der Ersatzvornahme ist auch materiell rechtmäßig. Der Beklagte entsprach mit der Androhung den für ihn verbindlichen gesetzlichen Vorgaben. Nach § 71 Abs. 1 VwVG LSA i. V. m. § 59 Abs. 2 Satz 2 SOG LSA soll die Androhung mit dem Verwaltungsakt, der auf eine sonstige Handlung gerichtet ist, verbunden werden, wenn ein Rechtsbehelf keine aufschiebende Wirkung hat. Die Voraussetzung dieser Soll-Vorschrift ist gegeben, weil der Beklagte zugleich die sofortige Vollziehung gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO anordnete. Auf Rechtsfolgenseite führte dies zu einer Verpflichtung des Beklagten zur gleichzeitigen Androhung. Denn in dem Fall, dass die Ermessensausübung durch eine Soll-Vorschrift gesteuert wird, hat die zuständige Behörde ohnehin grundsätzlich so zu verfahren, wie es im Gesetz bestimmt ist. Liegen keine Umstände vor, die den Fall als atypisch erscheinen lassen, so bedeutet das „Soll“ ein „Muss“ (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Oktober 2017 - 8 C 18.16 -, juris, Rn. 29; Urteil vom 14. Januar 1982 - 5 C 70.80 -, juris, Rn. 14). Dieser Fall ist hier gegeben. Atypische Umstände lagen nicht vor. Vielmehr hat der Beklagte im Zusammenhang mit der Begründung der Androhung ausgeführt, dass es nicht hinzunehmen sei, die Beseitigung der Gefahr weiter zu verzögern und so die Allgemeinheit länger als nötig diesen Gefahren auszusetzen. Dies sprach gerade auch in der Sache für eine Verbindung der Androhung mit der Begründung der gegebenenfalls und dann zeitnah zu vollstreckenden Handlungsverpflichtung.
d) Die im vierten Absatz des verfügenden Teils der bauaufsichtlichen Verfügung vom 5. April 2018 entschiedene Kostenlast des Klägers ist rechtmäßig.
Nach § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 VwKostG LSA werden für Amtshandlungen im - wie hier gemäß § 57 Abs. 1 BauO LSA - übertragenen Wirkungskreis der Gebietskörperschaften Kosten (Gebühren und Auslagen) nach dem Verwaltungskostengesetz des Landes Sachsen-Anhalt erhoben. Die einzelnen Amtshandlungen, für die Gebühren erhoben werden sollen, und die Höhe der Gebühren sind gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 VwKostG LSA in Gebührenordnungen zu bestimmen. Eine solche Bestimmung liegt für Amtshandlungen der Bauaufsichtsbehörden gemäß § 1 Abs. 1 BauGVO vor. Diese auf die Ermächtigung des § 3 Abs. 2 Satz 2 VwKostG LSA zurückgehende Vorschrift bestimmt für Amtshandlungen der Bauaufsichtsbehörden die Erhebung von Kosten (Gebühren und Auslagen), die dem Grunde nach in Tarifstelle 11.1 Anlage 1 BauGVO auch den Gebührentatbestand der ordnungsbehördlichen Verfügung durch die Bauaufsichtsbehörden nach § 57 Abs. 2 BauO LSA umfassen.
Der Kläger, der nach der Entscheidung des Beklagten die Kosten für den Erlass der Abbruchanordnung zu tragen hat, ist auch Kostenschuldner gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 VwKostG LSA. Nach dieser Vorschrift ist Kostenschuldner derjenige, der zu der Amtshandlung Anlass gegeben hat. Da der Kläger, wie bereits dargelegt, als Teil der Erbengemeinschaft, die Eigentümerin des Grundstücks mit dem abzubrechenden vormaligen Wohnhaus war, als für die davon ausgehende konkrete Gefahr verantwortlich war, gab er ebenfalls zum bauaufsichtlichen Einschreiten des Beklagten Anlass.
Der mit der Kostengrundentscheidung verbundene Hinweis auf eine gesamtschuldnerische Haftung mit den weiteren Miterben der Erbengemeinschaft(en) entspricht ihrer Kostentragung als Gesamtschuldner gemäß § 5 Abs. 1 Satz 2 VwKostG LSA. Denn auch sie gaben als Verantwortliche gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 SOG LSA Anlass zur bauaufsichtlichen Verfügung.
2. Der Kostenfestsetzungsbescheid vom 6. November 2020, mit dem der Beklagte gegenüber dem Kläger Kosten für die Ersatzvornahme zur ordnungsrechtlichen Verfügung vom 15. Juni 2016 in Gestalt der Absperrkosten der Firma Brandt & Wangler im Zeitraum von Juli 2027 bis August 2018 in Höhe von 3.737,51 Euro festsetzte, ist rechtmäßig.
a) Eine Pflicht des Klägers zur Tragung dieser Kosten besteht dem Grunde nach.
Rechtsgrundlage für die Anforderung von Kosten der Ersatzvornahme in Gestalt eines Leistungsbescheids ist nach Maßgabe des § 74a VwVG LSA die gemäß § 71 Abs. 1 VwVG LSA anwendbare Vorschrift des § 55 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 Satz 1 SOG LSA, wonach die Ersatzvornahme auf Kosten des Pflichtigen durchgeführt wird und die Kosten der Ersatzvornahme durch Leistungsbescheid festgesetzt werden. Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit des Kostenerstattungsanspruchs ist die Rechtmäßigkeit der Ersatzvornahme (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Urteil vom 30. Juli 2020 - 2 L 108/17 -, juris, Rn. 35). Eine Ersatzvornahme wiederum ist rechtmäßig, wenn ein unanfechtbarer oder vollziehbarer und auf Vornahme einer Handlung gerichteter Verwaltungsakt sowie eine wirksame Androhung der Ersatzvornahme vorliegen (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 19. Februar 2024 - 2 L 69/23 -, BA S. 2; Urteil vom 30. Juli 2020 - 2 L 108/17 -, juris, Rn. 35; Beschluss vom 22. Oktober 2012 - 2 M 22/12 -, juris, Rn. 37).
aa) Diese Voraussetzungen für die Entstehung eines Kostenerstattungsanspruchs waren erfüllt.
Gegenüber dem Kläger erließ der Beklagte mit der an demselben Tag zugestellten bauaufsichtlichen Verfügung vom 15. Juni 2016 einen Verwaltungsakt, dessen sofortige Vollziehung der Beklagte zugleich anordnete. Regelungsinhalt war die Vornahme einer Handlung in Gestalt der Absperrung vor dem Gebäude des hier gegenständlichen Grundstücks mittels Bauzaunfelder bis zum 17. Juni 2016. Damit lag ein wirksamer und vollziehbarer Verwaltungsakt vor, der zudem mangels Widerspruchs des Klägers mit Ablauf des 15. Juli 2016 bestandskräftig wurde.
Gründe für eine Nichtigkeit der sofort vollziehbaren bauaufsichtlichen Verfügung sind nicht ersichtlich. Auf die weitergehende Frage nach der Rechtmäßigkeit des Bescheids - einschließlich der Frage, ob der Kläger zu Recht als Verantwortlicher für die verfügte Handlungspflicht herangezogen wurde - kommt es für die Rechtmäßigkeit der Ersatzvornahme und die Entstehung des Kostenerstattungsanspruchs nicht an.
Mit diesem wirksamen Verwaltungsakt verband der Beklagte zugleich eine mit Zustellung wirksam werdende Androhung der Ersatzvornahme einschließlich Angabe der voraussichtlichen monatlichen Kosten.
bb) Die Durchführung der Ersatzvornahme erweist sich ebenfalls als rechtmäßig. Dies gilt trotz des Umstands, dass allein dem Kläger und nicht den weiteren Miterben der Erbengemeinschaft(en) die Handlungspflicht einer Absperrung auferlegt wurde und die weiteren Miterben auch nicht zur Duldung der Vollstreckung verpflichtet wurden.
Zwar kann das Miteigentum an einem Grundstück ein Hindernis für den Vollzug einer bauaufsichtlichen Verfügung sein und setzt Duldungsverfügungen gegenüber anderen Miteigentümern voraus, wenn die anderen Miteigentümer mit den angeordneten Maßnahmen nicht einverstanden sind (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Januar 2000 - 3 B 1.00 -, juris, Rn. 9; Urteil vom 28. April 1972 - IV C 42.69 -, juris, Rn. 32; OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 25. Juli 2019 - 2 L 44/17 -, juris, Rn. 43; Beschluss vom 14. April 2009 - 2 O 26/09 -, juris, Rn. 12).
Allerdings war das Grundeigentum der Erbengemeinschaft durch die vom Beklagten angeordneten Bauzaunfelder tatsächlich nicht betroffen. Denn deren Aufstellung hatte auf einer Fläche zu erfolgen, die sich ausschließlich im öffentlichen Verkehrsraum befand und von diesem aus auch erreichbar war. Dies ergibt sich aus der Regelung der Anlage zum Bescheid vom 15. Juni 2016, die ausschließlich die Aufstellung vor dem Grundstück kartiert.
cc) Der Kostenerstattungsanspruch ist auch gegenüber dem Kläger entstanden.
Der Kläger ist Kostenschuldner gemäß § 74a Abs. 2 Satz 1 VwVG LSA. Die Ersatzvornahme richtete sich aufgrund der ihm auferlegten und vollstreckten Handlungspflicht gegen ihn. Mit der Entscheidung zur Heranziehung allein des Klägers für die Kosten der Ersatzvornahme genügte der Beklagte auch den Anforderungen an die Auswahl eines nach § 7 und § 8 SOG LSA Verantwortlichen als Kostenschuldner auf der sekundären Ebene der Kostenhaftung für Vollstreckungsmaßnahmen.
Anders als auf der primären Ebene der Gefahrenabwehr ist für den Bescheid über die Anforderung von Kosten einer Ersatzvornahme eine Betrachtung im Nachhinein geboten, ohne dass die Störerauswahl auf der primären Gefahrenabwehrebene die Auswahl des Kostenschuldners bei mehreren Kostenpflichtigen präjudiziert (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom - 10 S 1476/11 -, juris, Rn. 25 ff.). Zur sachgerechten Ausübung zählt die Berücksichtigung der Greifbarkeit und Leistungsfähigkeit (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 14. April 2009 - 2 O 26/09 -, juris, Rn. 13; VG Magdeburg, Urteil vom 22. Dezember 2023 - 4 A 42/23 MD -, juris, Rn. 34), um zur Effektivität der Kostenbeitreibung diejenigen Kostenschuldner heranzuziehen, bei denen regelmäßig nach der Erkenntnislage zum Zeitpunkt des Erlasses des Kostenbescheids die Kosten möglichst rasch und leicht eingetrieben werden können (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 18. Februar 2010 - 1 A 10973/09 -, juris, Rn. 46). Da sich auf Sekundärebene die Kosten leichter aufteilen lassen, richtet sich die Auswahl zwischen den gleich leistungsfähigen Kostenschuldnern nach dem Gebot einer gerechten Lastenverteilung auch unter Berücksichtigung des Maßes der jeweiligen Verantwortlichkeit (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom - 10 S 1476/11 -, juris, Rn. 27; VG Magdeburg, Urteil vom 22. Dezember 2023 - 4 A 42/23 MD -, juris, Rn. 34).
Gemessen hieran hatte der Beklagte entgegen dem Einwand des Klägers nicht Yves K. als - anstelle des Klägers haftenden oder weiteren - Kostenschuldner zu berücksichtigen. Vielmehr hat ihn das Landesverwaltungsamt Sachsen-Anhalt, das gegenüber dem Kostenfestsetzungsbescheid vom 6. November 2020 in seinem Widerspruchsbescheid vom 11. Januar 2023 erstmals Erwägungen zur Kostentragungspflicht des Klägers gerade im Verhältnis zu Yves K. angestellt hat, zutreffend unberücksichtigt gelassen.
(1) Eine Berücksichtigung von Yves K. als Kostenschuldner scheidet schon aus, weil ihn keine Handlungspflicht zur Absperrung traf, die Gegenstand der Kosten der Ersatzvornahme ist und die nur gegenüber dem Kläger vollstreckbar bestimmt wurde.
Im Gegensatz zur Heranziehung zu den Kosten bei einer unmittelbaren Ausführung ohne vorausgehende Grundverfügung im einaktigen Vollstreckungsverfahren gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 SOG LSA (vgl. dazu VG Magdeburg, Urteil vom 22. Dezember 2023 - 4 A 42/23 MD -, juris, Rn. 34; vgl. auch OVG Bremen, Urteil vom 30. November 2004 - 1 A 333/03 -, juris, Rn. 49 zu § 19 Abs. 3 BremVwVG) ist die Kostentragungspflicht in der gestreckten Vollstreckung gemäß § 74a Abs. 2 Satz 1 VwVG auf die Person, gegen die sich die Amtshandlung richtet, als die im Sinne des § 71 Abs. 1 VwVG LSA i. V. m. § 55 Abs. 1 Satz 1 SOG LSA betroffene Person begrenzt. Die Kostenschuldnerschaft wird - im Gegensatz zu § 9 Abs. 2 Satz 1 SOG LSA - nicht auf jede der in Betracht kommenden (bau-) polizeipflichtigen Verantwortlichen erstreckt. Die auf der Grundverfügung beruhende Ersatzvornahme richtete sich vielmehr ausschließlich gegen den zur Handlung Verpflichteten, hier dem Kläger. Weitere Kostenschuldner im Sinne des § 74a Abs. 2 Satz 2 VwVG LSA sind damit gerade nicht vorhanden, unter denen der Beklagte eine Auswahl hätte herbeiführen können.
(2) Selbst wenn zugleich parallel zur Grundverfügung des Beklagten aufgrund der Dringlichkeit ein Fall der unmittelbaren Ausführung nach § 9 Abs. 1 SOG LSA vorlag und damit weitere als in der Grundverfügung benannte Vollstreckungsschuldner (vgl. zu dieser grundsätzlichen Möglichkeit einer Heranziehung anderer als im Grundverwaltungsakt Verpflichteter: OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 14. April 2009 - 2 O 26/09 -, juris, Rn. 11) auf der Grundlage des § 9 Abs. 2 Satz 1 SOG Kostenschuldner LSA sein konnten, führte dies jedenfalls nicht zur Kostentragungspflicht von Yves K.. Er war auch insoweit nicht durch den Beklagten bei der Kostenschuldnerauswahl zu berücksichtigen. Denn es fehlt jedenfalls an der Voraussetzung des § 9 Abs. 2 Satz 1 SOG LSA, dass Yves K. Verantwortlicher nach § 7 oder § 8 SOG LSA war.
(a) Seine Verantwortlichkeit als Eigentümer nach § 8 Abs. 2 Satz 1 SOG LSA für die vom vormaligen Wohnhaus ausgehenden Gefahren scheidet, wie bereits zur bauaufsichtlichen Abbruchverfügung ausgeführt, aus. Er wurde erst mit seiner Eintragung im Grundbuch am 13. Mai 2022 und damit nach Beendigung des Abbruchs des vormaligen Wohnhauses Eigentümer des Grundstücks. Zum Zeitpunkt seines Eigentumserwerbs am 13. Mai 2022 war die Gefahr durch den Zustand des Gebäudes mit seinem Abbruch jedoch bereits abgewehrt und Absperrungen der öffentlichen Verkehrsflächen nicht mehr notwendig.
(b) Seine Verantwortlichkeit als Inhaber der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück im Sinne von § 8 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 2 SOG LSA vom Beginn der Absperrmaßnahmen bis Ende August 2018, als das Wohnhaus abgebrochen war und die Absperrmaßnahmen ausliefen, lässt sich auch unter Bewertung der Verhältnisse aus der rückschauenden Perspektive im Zeitpunkt des Erlasses des Kostenbescheids heraus nicht feststellen.
Die tatsächliche Gewalt über eine Sache umfasst den unmittelbaren Besitz im Sinne des § 854 BGB einschließlich der Gewalthabe als Besitzdiener nach § 855 BGB, ohne dass ein Besitzerwerbswille erforderlich ist, wobei die tatsächliche Gewalt eine gewisse Dauer der Beziehung, eine räumliche Zugänglichkeit und die Möglichkeit voraussetzt, zu jeder Zeit und beliebig auf die Sache einzuwirken. Maßgeblich sind die Verkehrsauffassung und eine zusammenfassende Würdigung aller Umstände (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 22. Juli 2013 - 2 M 82/13 -, juris, Rn. 12).
Nach diesem Maßstab und den gegebenen Gesamtumständen war ein unmittelbarer Besitz des Yves K. am gegenständlichen Grundstück mit seinem Wohnhaus jedenfalls schon seit Ende 2005 nicht mehr gegeben. Denn er teilte im Schreiben seiner Bevollmächtigten an den Beklagten vom 4. Juni 2018 nachvollziehbar mit, dass er seit Eingang des Sonderungsbescheids des Landesamts für Vermessung und Geoinformation vom 12. August 2005 von der Richtigkeit der Grundbucheintragung - der Monika A. - ausgegangen sei. Er wurde nach den Angaben dieses Landesamts aus dessen Schreiben an die Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 24. Juni 2018 auch tatsächlich am Bodensonderungsverfahren beteiligt. Ihm wurde der dort ergangene Bescheid zugestellt. Damit ist er spätestens seitdem vom Besitzrecht der im Grundbuch tatsächlich eingetragenen Eigentümerin und nicht (mehr) von einem eigenen Besitzrecht ausgegangen. Seitdem war von einer Ausübung eines unmittelbaren Besitzes, der sich hier gegebenenfalls im Nachgang zum Grundstücksschenkungsvertrag ab dem 1. September 2000 anschloss, nicht mehr auszugehen. Daher ist der Einwand des Klägers zum Vollzug des Grundstücksschenkungsvertrags hier nicht erheblich. Unerheblich ist auch der Verweis des Klägers darauf, dass er selbst erst seit dem Jahr 2018 von den Finanzbehörden als Grundsteuerschuldner herangezogen werde. Die steuerliche Veranlagung sagt schon nichts über die tatsächliche Ausübung unmittelbaren Besitzes aus. Zudem ist die späte Änderung der Veranlagung im Lichte der Berücksichtigung der Ergebnisse des Bodensonderungsverfahrens zu bewerten. Für eine Ausübung des Besitzes durch Yves K. ergaben sich auch keine Anhaltspunkte im Rahmen des am 2. Juni 2017 durchgeführten Ortstermins, der Grundlage für die vom Beklagten eingeholte Schadensanalyse und statische Stellungnahme vom 25. Oktober 2017 war. Vielmehr spricht darüber hinaus für die fehlende Ausübung eines Besitzes durch Yves K., dass er sich keiner Rechte am hier gegenständlichen Grundstück mehr berühmte und - unter anderem - der Kläger erst auf dem ordentlichen Rechtsweg den Vollzug des Eigentumsverschaffungsanspruchs des Yves K. durchsetzen musste. Damit nahm dieser umgekehrt für sich gerade kein Besitzrecht und keine Ausübung tatsächlicher Gewalt über das Grundstück in Anspruch.
b) Der Höhe nach ist der Kostenfestsetzungsbescheid ebenfalls nicht zu beanstanden.
Die Kostenfestsetzung beschränkt sich auf einen Teil der im Zuge der Ersatzvornahme getätigten Aufwendungen durch die Beauftragung eines Dritten. Denn für die weiteren Auslagen für den Zeitraum von Mitte Juni 2016 bis Juni 2017 sowie für die Zustellkosten und Gebühren nimmt der Kostenfestsetzungsbescheid lediglich auf den vorausgegangenen Bescheid vom 10. Juli 2017 Bezug, ohne eine dessen Festsetzung zu wiederholen oder gar wiederholend zu regeln.
Der Umfang der Kostentragung für die durch die mit der Beauftragung eines Dritten entstandenen Auslagen ist in § 74a Abs. 1 VwVG LSA bestimmt. Im Einzelnen hat weder der Kläger Einwände gegen die dabei berücksichtigten Kostenrechnungen des mit der Absicherung beauftragten Dritten erhoben noch ergeben sich Anhaltspunkte für einen unzutreffenden Ansatz der getätigten Aufwendungen, denen weiter nachzugehen wäre.
3. Der weitere Kostenfestsetzungsbescheid vom 6. November 2020, mit dem der Beklagte gegenüber dem Kläger Gebühren und Auslagen für die bauaufsichtliche Verfügung vom 5. April 2018 sowie die Kosten der Ersatzvornahme der darin begründeten Handlungspflichten des Klägers festsetzte, erweist sich in der nach § 79 Abs. 1 Nr. 1 VwGO zu berücksichtigenden Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 11. Januar 2023 als rechtmäßig.
a) Die Erstattungspflicht des Klägers als Kostenschuldner dem Grunde nach für die Gebühren und Auslagen zur bauaufsichtlichen Verfügung vom 5. April 2018 folgt aus deren Regelung der Kostengrundentscheidung im vierten Absatz des verfügenden Teils dieses Bescheids. Diese Kostengrundentscheidung erweist sich nach den hierzu bereits gemachten Ausführungen als rechtmäßig.
Auf dieser Grundlage erweist sich der Umfang der in Ansatz gebrachten Kosten als rechtmäßig.
Der Ansatz der Zustellkosten gründet sich auf § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und § 3 Abs. 1 Satz 2 und § 14 Abs. 2 Nr. 1 VwKostG LSA i. V. m. § 1 Abs. 6 Satz 1 BauGVO. Gegen die konkrete Höhe der Kosten von 20,70 Euro ergeben sich keine Bedenken.
Der Rahmen der festsetzbaren Gebühr von ordnungsbehördlichen Verfügungen durch die Bauaufsichtsbehörden nach § 57 Abs. 2 BauO LSA in § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und § 3 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 2 VwKostG LSA i. V. m. § 1 Abs. 1 BauGVO und Tarifstelle 11.1 Anlage 1 BauGVO beträgt 50,00 Euro bis 1.500,00 Euro. Die vom Beklagten in Ansatz gebrachte Gebühr von 500,00 Euro im ersten Drittel dieses Gebührenrahmens begegnet der Höhe nach keinen Bedenken. Bei der Bestimmung der konkreten Gebühr nach einem vorgegebenen Gebührenrahmen eines minimalen und eines maximalen Gebührenwerts handelt es sich um eine Ermessensentscheidung (vgl. BVerwG, Urteil vom 13. Oktober 2020 - 10 C 23.19 - juris, Rn. 14; OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Urteil vom 30. Januar 2024 - 2 L 134/21 -, juris, Rn. 26; Beschluss vom 15. Januar 2018 - 3 L 15/17 -, juris, Rn. 7). Hierbei hat die zuständige Behörde die Bemessungsgrundsätze gemäß § 10 VwKostG LSA als gesetzliche Grenze und Zweck, deren Einhaltung durch das Gericht nach § 114 Satz 1 VwGO zu überprüfen ist, zu berücksichtigen (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Urteil vom 30. Januar 2024 - 2 L 134/21 -, juris, Rn. 26 unter Bezugnahme auf Niedersächsisches OVG, Beschluss vom 16. Juni 2020 - 11 LC 138/19 -, juris, Rn. 44 zu § 9 Abs. 1 NVwKostG). Nach § 10 Abs. 1 VwKostG LSA hat die Behörde, wenn für den Ansatz einer Gebühr durch die Gebührenordnung ein Rahmen bestimmt ist und soweit die Gebührenordnung nichts anderes vorschreibt, bei Festsetzung der Gebühr das Maß des Verwaltungsaufwands, den Wert des Gegenstands der Amtshandlung, den Nutzen oder die Bedeutung der Amtshandlung für den Gebührenschuldner zu berücksichtigen. Der Beklagte hat ausweislich seiner Ermessenerwägungen entscheidend auf das Kriterium des Maßes des Verwaltungsaufwands abgestellt, weil ein positiver Nutzen für den Kläger nicht feststellbar sei. Dieser Ausgangspunkt begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Denn bei für den Betroffenen nachteiligen Amtshandlungen wie einem - wie hier - belastenden Verwaltungsakt kommt dem Nutzen und der Bedeutung der Amtshandlung keine Bedeutung zu, so dass bei Eingriffsakten für die Gebührenbemessung allein der Verwaltungsaufwand maßgeblich ist (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Urteil vom 30. Januar 2024 - 2 L 134/21 -, juris, Rn. 26; Beschluss vom 15. Januar 2018 - 3 L 15/17 -, juris, Rn. 9; Niedersächsisches OVG, Urteil vom 27. September 2017 - 13 LC 218/16 -, juris, Rn. 120). Auf dieser Grundlage hat der Beklagte seine Erwägungen weiterhin darauf gestützt, dass der Aufwand durch die Hinzuziehung eines Sachverständigen geprägt wurde und mehrere Ortsbesichtigungen unabdingbar waren. Diese Erwägungen genügen den Anforderungen an die Ermessensausübung. Denn die Behörde muss ihren Verwaltungsaufwand für die konkrete Amtshandlung nicht durch eine bis ins Einzelne gehende betriebswirtschaftliche Kostenberechnung ermitteln und ist vielmehr grundsätzlich berechtigt, von einem durchschnittlichen Verwaltungsaufwand auszugehen (vgl. Niedersächsisches OVG, Beschluss vom 16. Juni 2020 - 11 LC 138/19 -, juris, Rn. 44). Anhaltspunkte für eine Ausnahme sind mit Blick auf die ohnehin im ersten Drittel des Gebührenrahmens festgesetzte Gebühr nicht ersichtlich.
b) Die Kostenpflicht dem Grunde nach für die Kosten der Ersatzvornahme in Gestalt der Gebühren und Auslagen beim Abbruch des vormaligen Wohnhauses folgt aus § 74a und § 71 Abs. 1 VwVG LSA i. V. m. § 55 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 Satz 1 SOG LSA. Die dafür erforderliche Rechtmäßigkeit der Ersatzvornahme (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Urteil vom 30. Juli 2020 - 2 L 108/17 -, juris, Rn. 35), dass ein unanfechtbarer oder vollziehbarer und auf Vornahme einer Handlung gerichteter Verwaltungsakt sowie eine wirksame Androhung der Ersatzvornahme vorliegen (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 19. Februar 2024 - 2 L 69/23 -, BA S. 2; Urteil vom 30. Juli 2020 - 2 L 108/17 -, juris, Rn. 35; Beschluss vom 22. Oktober 2012 - 2 M 22/12 -, juris, Rn. 37), ist gegeben. Der dem Kläger zugestellte Bescheid vom 15. Juni 2016 war wirksam (und nach den vorstehenden Ausführungen überdies rechtmäßig), mit der zugleich getroffenen Anordnung vollziehbar und enthielt eine wirksame Androhung. Die Durchführung der Ersatzvornahme begegnet ebenfalls keinen rechtlichen Bedenken. Denn mit den im Wesentlichen gleich lautenden Verfügungen gegenüber den weiteren Miterben waren auch sie zum Abbruch vollziehbar verpflichtet. Gesonderter Duldungsverfügungen bedurfte es daher nicht.
Den Kläger zieht der Beklagte auch zu Recht als Kostenschuldner heran. Denn er haftet mit den weiteren Miterben der Erbengemeinschaft(en) auf der Grundlage des § 74a Abs. 2 Satz 1 und 2 VwVG LSA als Gesamtschuldner. Die Ersatzvornahme richtete sich aufgrund der ihnen auferlegten und vollstreckten Abbruchpflicht gegen den Kläger und gegen die weiteren Miterben. Mit der Entscheidung zu ihrer Heranziehung genügte der Beklagte auch den Anforderungen an die Auswahl eines nach § 7 und § 8 SOG LSA Verantwortlichen als Kostenschuldner auf der sekundären Ebene der Kostenhaftung für Vollstreckungsmaßnahmen. Denn entgegen dem Einwand des Klägers, dass der Beklagte bezüglich der Kosten ohne Weiteres die Möglichkeit gehabt habe, eine neue eigene Entscheidung über die Kostentragungspflicht unabhängig von der vorangegangenen Beseitigungsaufforderung zu treffen, war auch hierfür Yves K. als - anstelle der Miterben haftender oder weiterer - Kostenschuldner nicht zu berücksichtigen. Yves K. gehörte schon nicht zu den auf der gefahrenabwehrrechtlichen Primärebene zum Abbruch durch Verwaltungsakt Verpflichteten, so dass die Amtshandlung der Ersatzvornahme sich nicht im Sinne des § 74a Abs. 2 Satz 1 VwVG LSA und § 55 Abs. 1 Satz 1 SOG LSA gegen ihn als betroffene Person richtete. Überdies gelten die vorstehenden Ausführungen zur Rechtmäßigkeit des weiteren Kostenbescheids vom 6. November 2020, dass Yves K. kein Verantwortlicher gemäß § 7 oder § 8 SOG LSA war (vgl. Ziff. 2. a) cc) (2) (a) und (b)), hier in gleicher Weise. Denn der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der Voraussetzungen dieser Vorschriften im Zusammenhang mit einer Störerauswahl als Kostenschuldnerauswahl auf der sekundären Ebene der Kostenentscheidung nach einer Gefahrenabwehrmaßnahme ist für beide zeitgleich ergangenen Kostenfestsetzungsbescheide identisch.
Der Höhe nach sieht der Gebührentatbestand für die hier durchgeführte Ersatzvornahme im Sinne des § 71 VwVG LSA i. V. m. § 55 SOG LSA gemäß § 74a Abs. 1 und § 74b Abs. 1 und 3 VwKostG LSA i. V. m. § 1 Nr. 8 und § 9 VKostO LSA einen Gebührenrahmen von mindestens 10,00 Euro und höchstens 1.000,00 Euro vor. Die vom Beklagten in Ansatz gebrachte Gebühr von 350,00 Euro ist rechtmäßig. Bei der vorzunehmenden Ermessensentscheidung hat die zuständige Behörde bei der Festsetzung der Gebühr die gesetzlich bestimmten Gesichtspunkte des § 74b Abs. 3 VwVG LSA zu berücksichtigen. Nach dieser Vorschrift, die den Rahmen für den in der Kostenordnung zum Verwaltungsvollstreckungsgesetz des Landes Sachsen-Anhalt bestimmten Gebührentatbestand vorzeichnet, sind für die Erzwingung von Handlungen, Duldungen und Unterlassungen die Gebührensätze nach dem Verwaltungsaufwand oder nach dem Wert des Gegenstands der Amtshandlungen zu bemessen. In Anwendung dieses Maßstabs sind Ermessensfehler nicht festzustellen. Der Beklagte hat sein Ermessen ausgeübt. Als Ausgangspunkt seines Ermessens hat der Beklagte zwar auf die Anwendung des § 10 Abs. 1 VwKostG LSA abgestellt, der mangels Verweises des § 74a Abs. 3 VwVG LSA im vorliegenden Fall keine Anwendung findet. Der Maßstab des § 10 Abs. 1 VwKostG LSA ist jedoch in Ansehung des zu berücksichtigenden Verwaltungsaufwands und des Werts des Gegenstands der Amtshandlung mit dem Maßstab des § 74b Abs. 3 VwVG LSA identisch. Der Beklagte hat gerade ermessenleitend auf den Verwaltungsaufwand abgestellt. Für ihn verweist der Beklagte auf Vorbereitungstermine, die Auswertung der Angebote und die Überwachung einschließlich Abnahmetermin, wobei keine Bauüberwachung durch einen Statiker erforderlich gewesen sei. Diese Erwägungen zu einem jedenfalls mittleren Verwaltungsaufwand erscheinen für einen Ansatz im noch unteren Drittel des Gebührenrahmens als ermessensgerecht.
Die Festsetzung der Höhe der Kosten der Durchführung der Ersatzvornahme betrifft mit der Teilaufhebung des Kostenfestsetzungsbescheids vom 6. November 2020 in Höhe von 27,56 Euro durch Ziffer 2 des Widerspruchsbescheids vom 11. Januar 2023 allein noch einen Betrag von 11.537,35 Euro. Gegen die dafür in Ansatz gebrachten Rechnungen der durch den Beklagten beauftragten Dritten vom 26. Oktober 2017 und vom 31. August 2018 hat der Kläger auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren keine Einwände erhoben. Für die verbleibende Festsetzung ergeben sich auch sonst keine Anhaltspunkte für Bedenken, denen weiter nachzugehen wäre.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über den Antrag des Klägers, die Zuziehung seiner Prozessbevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären, erfolgt durch gesonderten Beschluss. Denn diese tatsächlich nicht die Kostengrundentscheidung, sondern die Kostenfestsetzung betreffende Entscheidung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. August 2018 - 2 A 6.15 -, juris, Rn. 3) ist an sich durch Beschluss zu treffen (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Februar 1981 - 4 C 75.80 -, juris, Rn. 8).
Das Urteil ist gemäß § 167 Abs. 2 VwGO wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Unter Berücksichtigung des möglichen Erstattungsanspruchs des Beklagten gemäß § 162 Abs. 2 Satz 3 VwGO folgt die Vollstreckbarkeitserklärung nebst Abwendungsbefugnis aus § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 11 Alt. 2, § 711 und § 709 Satz 2 ZPO.
BESCHLUSS
Der Antrag des Klägers, die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären, wird abgelehnt.
Die Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren gemäß § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO, über die hier der Einzelrichter gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 VwGO durch Beschluss entscheidet (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Februar 1981 - 4 C 75.80 -, juris, Rn. 8), ist nicht festzustellen. Mit Rücksicht auf das Unterliegen des Klägers in der Hauptsache kommt eine Erstattung von Gebühren und Auslagen im durchgeführten Vorverfahren von vornherein nicht in Betracht.
Der Streitwert des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens wird auf 27.431,52 Euro festgesetzt.
Der Streitwert ist gemäß § 63 Abs. 2 Satz 1 GKG endgültig festzusetzen. Für die Festsetzung auf der Grundlage des § 52 GKG sind die Teilwerte der im Wege der Klagehäufung gemäß § 44 VwGO geltend gemachten Streitgegenstände maßgebend, soweit sie gemäß § 39 Abs. 1 GKG und unter Berücksichtigung von Nummer 1.1.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung seiner zuletzt am 18. Juli 2013 beschlossenen Änderungen zusammenzurechnen sind.
1. Für die durch den Kläger angefochtene bauaufsichtliche Verfügung mit Bescheid vom 5. April 2018 ist der Streitwert nach § 52 Abs. 1 GKG unter Orientierung an Nummer 9.5 des Streitwertkatalogs mit dem Zeitwert der zu beseitigenden Substanz plus Abrisskosten zu bemessen. Ein (positiver) Zeitwert des Gebäudes ist aufgrund seines damaligen Zustands nicht festzustellen. Die reinen Abrisskosten hingegen sind mit 11.285,96 Euro bezifferbar. Die zugleich im Bescheid vom 5. April 2018 ausgesprochene Androhung einer Ersatzvornahme ist unter Orientierung an Nummer 1.7.2 des Streitwertkatalogs als nicht werterhöhend zu betrachten, weil ihre Kosten gerade dem bezifferbaren Abrisskosten entsprechen. Der weiterhin zugleich getroffenen Kostengrundentscheidung zur Abbruchanordnung kommen weder ein weiter als diese gehendes wirtschaftliches Interesse noch ein selbständiger materieller Gehalt zu. Sie ist mithin ebenfalls nicht werterhöhend zu berücksichtigen.
2. Die vom Kläger angefochtenen beiden Kostenfestsetzungen durch die Bescheide vom 6. November 2016 erhöhen hingegen den Streitwert um ihre Festsetzungswerte. Dabei handelt es sich zum einen um 3.737,51 Euro und - unter Berücksichtigung der Teilaufhebung durch den Widerspruchsbescheid vom 11. Januar 2023 - um 12.408,05 Euro. Werden mehrere Verwaltungsentscheidungen angegriffen oder begehrt, findet eine Zusammenrechnung zwar nicht statt, wenn sie notwendigerweise auf dasselbe Ziel gerichtet sind (vgl. zum Rechtsmittelwert gemäß § 173 Satz 1 Halbsatz 1 VwGO i. V. m. § 5 ZPO: BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 1988 - 7 C 93.86 -, juris, Rn. 12). Dennoch hat die Entscheidung über die Höhe der Kosten einen gegenüber der Beseitigungsanordnung und der damit verbundenen Kostengrundentscheidung selbständigen materiellen Gehalt. Dafür ist das Additionsverbot des § 43 Abs. 1 GKG nicht anzuwenden (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 12. Januar 2023 - 1 L 35/21.Z -, juris, Rn. 32). Dies gilt trotz des Umstands, dass die gleichzeitige Anfechtung der Kostenfestsetzungsentscheidung zusammen mit einer Anfechtung der Kostengrundentscheidung nicht notwendig zur Erreichung des wirtschaftlichen Ziels der Befreiung von der Kostenlast ist, wenn sich die Einwendungen nur gegen die Kostengrundentscheidung richten, weil in dem Fall ihrer gerichtlichen Aufhebung ohnehin ein Erstattungsanspruch gemäß § 13 Abs. 4 Satz 2 VwKostG LSA besteht. Vorliegend wendet sich der Kläger mit seinen Anträgen jedoch ausdrücklich auch gegen die durch gesonderten Bescheid getroffene Entscheidung zur Höhe der Kosten.
3. Aus den vorgenannten Teilwerten folgt mit ihrer Summe von 27.431,52 Euro der Streitwert für das verwaltungsgerichtliche Verfahren insgesamt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 8 SOG LSA
§ 873 BGB
§ 23 BoSoG
§ 2365 BGB
§ 88 VwGO
§ 59 SOG LSA
§ 74a VwVG
§ 854 BGB
§ 855 BGB
§ 10 VwKostG LSA
§ 71 VwVG
§ 55 SOG LSA
§ 9 VKostO
§ 52 GKG
§ 44 VwGO
§ 5 ZPO
§ 8 Abs. 2 SOG LSA
§ 8 Abs. 3 SOG LSA
§ 8 Abs. 2 Satz 2 SOG LSA
§ 6 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 57 Abs. 2 Satz 2 BauO LSA
§ 57 Abs. 2 Satz 1 BauO LSA
§ 3 Satz 1 Halbsatz 1 BauO LSA
§ 8 Abs. 2 Satz 1 SOG LSA
§ 8 Abs. 1 Satz 1 SOG LSA
§ 4 Abs. 1 Satz 2 SOG LSA
§ 2 Abs. 2 GBO
§ 1922 Abs. 1 BGB
§ 925 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB
§ 873 Abs. 1 Alt. 2 BGB
§ 1922 Abs. 1 und 2 BGB
§ 114 Satz 1 VwGO
§ 6 Abs. 2 Satz 1 SOG LSA
§ 114 Satz 2 VwGO
§ 8 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 2 SOG LSA
§ 80 Abs. 1 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 VwGO
§ 71 Abs. 1 VwVG
§ 57 Abs. 2 BauO LSA
§ 71 Abs. 2 Satz 1 VwVG
§ 59 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 6 Satz 1 und 2 SOG LSA
§ 59 Abs. 3 Satz 1 SOG LSA
§ 59 Abs. 4 SOG LSA
§ 59 Abs. 1 Satz 2 SOG LSA
§ 59 Abs. 2 Satz 2 SOG LSA
§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO
§ 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 VwKostG LSA
§ 57 Abs. 1 BauO LSA
§ 3 Abs. 1 Satz 1 VwKostG LSA
§ 1 Abs. 1 BauGVO
§ 3 Abs. 2 Satz 2 VwKostG LSA
§ 5 Abs. 1 Satz 1 VwKostG LSA
§ 5 Abs. 1 Satz 2 VwKostG LSA
§ 55 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 Satz 1 SOG LSA
§ 74a Abs. 2 Satz 1 VwVG
§ 9 Abs. 2 Satz 1 SOG LSA
§ 19 Abs. 3 BremVwVG
§ 55 Abs. 1 Satz 1 SOG LSA
§ 74a Abs. 2 Satz 2 VwVG
§ 9 Abs. 1 SOG LSA
§ 9 Abs. 2 Satz 1 SOG
§ 74a Abs. 1 VwVG
§ 79 Abs. 1 Nr. 1 VwGO
§ 14 Abs. 2 Nr. 1 VwKostG LSA
§ 1 Abs. 6 Satz 1 BauGVO
§ 3 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 2 VwKostG LSA
§ 9 Abs. 1 NVwKostG
§ 10 Abs. 1 VwKostG LSA
§ 74a Abs. 2 Satz 1 und 2 VwVG
§ 74b Abs. 1 und 3 VwKostG LSA
§ 74b Abs. 3 VwVG
§ 74a Abs. 3 VwVG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 2 VwGO
§ 162 Abs. 2 Satz 3 VwGO
§ 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 709 Satz 2 ZPO
§ 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO
§ 63 Abs. 2 Satz 1 GKG
§ 39 Abs. 1 GKG
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 173 Satz 1 Halbsatz 1 VwGO
§ 43 Abs. 1 GKG
§ 13 Abs. 4 Satz 2 VwKostG LSA
§ 1 Abs. 1 und § 2 Abs. 1 und 2 Satz 2 der Hofraumverordnung
Art. 14 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 5 VI 199/96
41 VI 343/18
41 VI 660/15
5 O 197/19
2 M 114/20
2 M 31/14
2 M 82/13
2 M 363/01
XIII ZR 12/19
V BLw 24/67
V ZR 209/95
2 M 156/15
2 M 278/04
1 LB 100/09
3 B 1.00
IV C 42.69
2 L 44/17
2 O 26/09
6 U 1522/02
IV B 58.72
4 B 117.96
IV B 30.66
IV B 214.65
1 ME 14/11
2 A 126/15
7 A 1070/14
9 C 2.11
3 M 169/21
2 M 4/08
1 B 88/04
3 M 34/92
10 S 1942/93
2 L 108/17
2 M 22/12
8 C 18.16
5 C 70.80
2 L 69/23
10 S 1476/11
4 A 42/23
1 A 10973/09
1 A 333/03
00 Euro bis 1.50
10 C 23.19
2 L 134/21
3 L 15/17
11 LC 138/19
13 LC 218/16
2 A 6.15
4 C 75.80
7 C 93.86
1 L 35/21