Amtsgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-05-06, Aktenzeichen 428 C 12007_07
ECLI: ECLI:DE:AGDO:2008:0506.428C12007.07.00

Tenor:
Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung im Erdge-schoss des Gebäudes B T a, ####3 E, von bisher monatlich 308,82 € auf monatlich 370,22 €, zzgl. Garagenmiete sowie Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen wie bis-her mit Wirkung ab dem 01.12.2007 zuzustimmen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.200,-- € abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Si-cherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt Zustimmung zur Mietzinserhöhung.
Die Klägerin ist Vermieterin von Räumlichkeiten im Erdgeschoss des I-Straße a in E. Bezüglich dieser Räume existiert ein schriftlicher Mietvertrag, der unter dem 14.07.1995 vom Beklagten sowohl auf Vermieterseite als auch auf Mieterseite unterzeichnet worden ist. Wegen der Einzelheiten wird auf die bei den Akten befindliche Kopie Bezug genommen (Bl. 9 ff. der Akten).
In dem Mietvertrag heißt es, dass eine Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 98,99 qm im Erdgeschoss vermietet wird. Der Beginn des Mietverhältnisses wird mit dem 01.07.1995 angegeben. Auf diesem Mietvertrag befindet sich ein Stempel
"Kirchenaufsichtlich genehmigt! Q, den 27.09.1995
Erzbischöfliches Generalvikariat".
Laut Auszug aus dem Sitzungsbuch des Kirchenvorstandes der Kath. Kirchengemeinde T in E-E fand am 17.07.1995 eine Kirchenvorstandssitzung unter Vorsitz des Beklagten statt. Mit Stimmenmehrheit ist dort beschlossen worden, die Räume in der ehemaligen Vikarie B T a
"... wie folgt zu vermieten:
Erdgeschoss
Herrn Pfarrer im Ruhestand K ...
Obergeschoss
Herrn Pfarrer im Ruhestand K, Frau H...
Mietbeginn ist der Übergang von Herrn K2 in den Ruhestand; voraussichtlich der 01.07.1995. ... Die Mietverträge werden unterzeichnet...."
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die bei den Akten befindliche Kopie Bezug genommen (Bl. 133 ff. der Akten).
Auch auf diesem Sitzungsauszug befindet sich der Aufdruck der Kirchenaufsichtlichen Genehmigung seitens des Erzbischöflichen Generalvikariats in Q vom 27.09.1995 (Bl. 134 der Akte).
Seit dem 01.01.2000 zahlt der Beklagte pro qm einen Nettomietzins von 3,12 €, somit 308,82 € pro Monat.
Im Jahre 2005 beauftragte die Klägerin den Sachverständigen Dipl.-Betriebswirt W Emit der Feststellung der ortsüblichen Miete für die vom Beklagten bewohnte Wohnung. Der Sachverständige kam in seinem Gutachten vom 18.10.2005, das 72 Seiten stark ist und die Wohnung im Obergeschoss einbezieht, zu dem Ergebnis, dass die ortsübliche Nettomiete für die Wohnung im Erdgeschoss des Hauses B T a 5,44 € pro qm oder 538,50 € monatlich betrage.
Wegen der Einzelheiten des Gutachtens wird auf die bei den Akten befindliche Kopie Bezug genommen (Bl. 17 ff. der Akten).
Mit Schreiben vom 25.09.2007 forderten die jetzigen Prozessbevollmächtigten der Klägerin den Beklagten auf, der Mietzinserhöhung auf 3,74 € pro qm ab 01.12.2007 zuzustimmen. Zur Begründung bezogen sich die Rechtsanwälte auf das eben erwähnte Gutachten des Sachverständigen W E vom 18.10.2005 sowie auf den Mietspiegel der Stadt E, Stand 01.09.2006.
Der Beklagte kam der Aufforderung, die Zustimmungserklärung zum 30.11.2007 abzugeben, nicht nach. Sein jetziger Prozessbevollmächtigter teilte unter dem 22.11.2007 mit, dass die verlangte Miete "nicht das Problem" darstelle. Das Mieterhöhungsverlangen könne jedoch nicht auf den Mietspiegel der Stadt E gestützt werden, da zwar zwei getrennte Mietverträge für die Haushälfte vorhanden seien, dennoch von einer einheitlichen Wohnung, bestehend aus Erdgeschoss und Obergeschoss, auszugehen sei. Die Miete könne im verlangten Umfang erhöht werden, wenn gleichzeitig klargestellt würde, dass es sich um ein einheitliches Mietverhältnis handelte und neben der erhöhten Miete kein Raum für eine steuerpflichtige Zuwendung sei.
Wegen weiterer Einzelheiten dieses Schreibens wird auf die bei den Akten befindliche Kopie Bezug genommen (Bl. 97 ff. der Akten).
Die Klägerin ist der Auffassung, dass der verlangte Mietzins noch weit hinter der ortsüblichen Miete zurück bleibe. Die Bedingung der Umgestaltung der Vertragsverhältnisse sei nicht verhandelbar.
Die Klägerin stellt den Antrag
wie erkannt.
Der Beklagte beantragt
Klageabweisung.
Er weist darauf hin, dass zeitgleich mit dem Mietvertrag für das Erdgeschoss ein Mietvertrag für das Obergeschoss abgeschlossen worden ist, wobei als weitere Mieterin Frau H, die Hausdame des Beklagten, aufgeführt ist.
Der Beklagte ist der Ansicht, die Klägerin verhalte sich in hohem Maße treuwidrig, wenn sie zum Zwecke der Durchsetzung des Mieterhöhungsverlangens behaupte, im Hause B T a befänden sich zwei getrennte Wohneinheiten auf der Grundlage zweier Mietverträge. Es sei ein einheitliches Mietverhältnis hinsichtlich aller im Hause B T a gelegenen Räumlichkeiten begründet worden. Zum Beweis beruft sich der Beklagte auf das Zeugnis des I Q, des S U, der L T-U, der D C sowie des Q T (Bl. 108 der Akte). Der Beklagte habe zwar die Umbauarbeiten der Vikarie B T a selbst geführt und dabei gleich Hausanschlüsse so verlegen lassen, dass es in Zukunft ohne großartige Umbaumaßnahmen möglich sei, aus der neu zu schaffenden, einen Wohnung zwei getrennte Wohnungen herzustellen. Diesem Umstand sowie dem Wunsch des Beklagten, Frau H eine mietrechtliche Sicherheit zu gewähren, entsprechend habe der Gemeindeverband Kath. Kirchengemeinden S-X zwei Mietverträge abschließen wollen. Hiervon sei der Beklagte bei der Kirchenvorstandssitzung am 14.07.1995 völlig
überrascht worden. Er habe die Verträge unterschrieben, weil er geglaubt habe, es handele sich nur um eine Formsache. Auch beim Beschluss des Kirchenvorstandes
vom 17.11.1999 bezüglich der Mietzinserhöhung von bisher 5,50 DM auf 6,10 DM sei pro forma von zwei Mietverträgen ausgegangen worden. Die Klägerin könne jedoch für die 175 qm große Wohnung weder eine Mietzinserhöhung entsprechend Gutachten des Sachverständigen E noch entsprechend Mietspiegel der Stadt E verlangen.
Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 06.05.2008 den Beklagten persönlich angehört. Insofern wird auf die Sitzungsniederschrift vom 06.05.2008 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist in vollem Umfange begründet.
Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung ab dem 01.12.2007 gegen den Beklagten zu, da dass Erhöhungsverlangen ordnungsgemäß ist und die von der Klägerin verlangte neue Miete ortsüblich und angemessen ist.
Aus einer Vielzahl anderer Rechtsstreitigkeiten sind dem Gericht die Mietzinsen für Dortmunder Wohnungen bekannt. Der Mietzins von 3,74 € pro qm liegt deutlich unterhalb der für vergleichbare Wohnungen angemessenen ortsüblichen Mietzinsen.
Zu berücksichtigen ist zum einen, das eine Nettomiete von 3,12 € pro qm bereits seit dem 01.01.2000 gezahlt wird, wegen der allgemeinen Kostensteigerungen daher grundsätzlich eine Mietzinserhöhung erfolgen konnte. Im Kirchenvorstandsbeschluss aus Dezember 1999 ist auch ausdrücklich festgehalten, dass der damals erhöhte Mietzins für die Dauer von zwei Jahren unverändert bleiben sollte. Danach hätte die Klägerin schon mit Ablauf des Jahres 2002 eine Mietzinserhöhung vom Beklagten verlangen können.
Die Klägerin durfte das im Jahre 2005 eingeholte Gutachten des Sachverständigen E heranziehen, um die Mieterhöhung zu begründen. Gemäß § 558 a BGB ist ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen als Begründungsmittel zulässig. Es ergeben sich hier keine Bedenken gegen das Gutachten als solches. Der Sachverständige ist auch im Auftrage des Gerichts in zahlreichen Mieterhöhungsprozessen tätig. Er hat im Gutachten im Einzelnen dargelegt, welche Gesichtspunkte er berücksichtigt hat. Er hat die Wohnung in Augenschein genommen, und zwar sowohl den Erdgeschossbereich als auch das Obergeschoss. Er hat Feststellungen getroffen zum Alter und zum Zustand der Wohnung. Seine Ausführungen sind überzeugend. Er kommt zum eindeutigen Ergebnis, dass eine Basismiete von 5,44 € pro qm für die Erdgeschosswohnung angemessen ist. Das Gericht hat keinerlei Zweifel an der Richtigkeit dieser Ermittlungen.
Zu Vergleichszwecken kann der Mietspiegel eingesehen werden. Auch unter Anwendung des Mietspiegels würde sich ein entsprechender Betrag ergeben.
Des Weiteren hat das Gericht – wie oben bereits angesprochen – aufgrund zahlreicher ähnlicher Mietzinserhöhungsprozesse eigene Sachkunde. Es kann mit Sicherheit festgestellt werden, dass der Mietzins in der Höhe, wie er von der Klägerin begehrt wird, nämlich 3,74 € pro qm, unterhalb der ortsüblichen Mietzinsen angesiedelt ist. Vergleichbarer Wohnraum ist in E zu diesem Preis nicht zu erhalten.
Dabei spielt es keine Rolle, ob man von einem einheitlichen Mietverhältnis für die gesamte Haushälfte ausgeht. Auch wenn man unter Missachtung der vorhandenen schriftlichen Mietverträge von einem einheitlichen Mietverhältnis ausgegangen wäre, wäre dieser Mietzins so festzulegen gewesen. Der Sachverständige hätte genau dieselben Feststellungen getroffen zur Lage der Wohnung, zu ihrem Zuschnitt und ihrem Erhaltungszustand. Er hätte mit Sicherheit keinen Mietzins angenommen, der unter 3,74 € pro qm für eine 175 qm große Wohnung gelegen hätte.
Letztlich kommt es auf die Frage des Sachverständigengutachtens jedoch nicht an. Aufgrund eigener Sachkunde erklärt das Gericht, dass der Mietzins von 3,74 € pro qm für die Wohnung im Erdgeschoss des Hauses B T2. 67 a in E nicht nur angemessen ist, sondern weit unter dem ortsüblichen Mietzins liegt.
Die Tatsache, dass zwei Mietverträge lediglich formell vorhanden sein sollen, vermag daran nichts zu ändern. Es bleibt dabei, dass der verlangte Mietzins vom Beklagten ab 01.12.2007 rückwirkend zu zahlen ist, da das Mieterhöhungsbegehren einwandfrei ist.
Nach alledem ist der Klage mit der Kostenfolge des § 91 ZPO statt zu geben.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
B e s c h l u s s :
Der Streitwert wird auf 736,80 € festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 558 a BGB
§ 91 ZPO