Oberlandesgericht Karlsruhe (Baden-Württemberg, )
Beschluss vom 2025-03-11, Aktenzeichen 19 W 67/24 (Wx)
ECLI: ECLI:DE:OLGKARL:2025:0311.19W67.24WX.00

Tenor:
Orientierungssatz
Es gibt keine gesetzliche Befugnis kommunaler Behörden - sei es eines Bürgermeisteramtes oder einer Kreisforstbehörde -, die Vertretungsbefugnisse in einer privatrechtlichen Gemeinschaft nach §§ 741 ff. GB festzustellen. Daran ändert auch Art. 28 Abs. 2 GG nichts. Dieser sichert den Gemeinden das Recht zu, im Rahmen der Gesetze alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft in eigener Verantwortung zu regeln. Hier handelt es sich nicht um eine Angelegenheit der örtlichen Gemeinschaft, sondern um die Vertretungsverhältnisse in einer privatrechtlichen Vereinigung von Waldbesitzern.(Rn.26)
Verfahrensgang
1. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Tauberbischofsheim vom 06.09.2024, Az. TBB009 GRG 280/2024, wird zurückgewiesen.
2. Der Beschwerdewert wird auf 1.538 EUR festgesetzt.
3. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Beteiligte zu 1 wendet sich dagegen, dass das Grundbuchamt die Eintragung einer Erwerbsvormerkung von der Vorlage konkretisierter Vollmachten ihrer Mitglieder zugunsten des Vorsitzenden der - als Bruchteilsgemeinschaft organisierten - Waldgenossenschaft abhängig gemacht hat.
Die Beteiligten zu 2 und 3 sind im Grundbuch als Eigentümer des im Rubrum näher bezeichneten Grundbesitzes eingetragen.
Dem Grundbuchamt wurde ein am 28. Februar 2024 errichteter notarieller Kaufvertrag zur Eintragung der Eigentumsvormerkung eingereicht. In diesem veräußerten die Beteiligten zu 2 und 3 die im Rubrum näher bezeichnete Waldfläche. Die Käuferseite ist im Kaufvertrag wie folgt bezeichnet:
„Herr W. (...)
handelnd als Vorsitzender der Waldgenossenschaft X. (im rechtlichen Sinne: Miteigentümergemeinschaft), Postanschrift: (…), aufgrund der im Original vorliegenden und dieser Niederschrift in begl. Abschrift beigefügten Vollmachten für sämtliche Mitglieder/Miteigentümer.“
Dem Kaufvertrag war eine beglaubigte Abschrift einer Bescheinigung des Kreisforstbetriebs vom 22. Februar 2023 beigefügt, wonach Herr W. am 22. Mai 2022 zum Vorsitzenden der Waldgenossenschaft gewählt worden sei. Beigefügt waren außerdem unterschriftsbeglaubigte Vollmachten von etwa 50 Personen, in denen es unter anderem wie folgt heißt:
„D. Vollmachtgeber bevollmächtigt
den jeweiligen Aufsichtsratsvorsitzenden und seinen Stellvertreter - als jeweils einzeln Bevollmächtigten zu seiner Vertretung in allen Angelegenheiten, welche den Grundbesitz der vorgenannten Eigentümergemeinschaft betreffen. (...) Die Eigenschaft als Vorsitzender oder Aufsichtsratsmitglied wird dem Grundbuchamt gegenüber durch öffentliche Urkunde nachgewiesen, im Regelfall durch amtliches Zeugnis der örtlich zuständigen Forstbehörde.
Die Vollmacht berechtigt zu allen Rechtshandlungen, die den Grundbesitz betreffen. Es kann also Grundbesitz der Gemeinschaft veräußert oder belastet werden, es können Grundbesitz und grundstücksgleiche Rechte erworben werden und die vorhandenen Eigentumsquoten am Grundbesitz durch Aufnahme neuer Miteigentümer (welche diese Vollmacht bei Aufnahme ebenfalls zu erteilen haben) oder durch das Ausscheiden von Miteigentümern in seiner rechnerischen Zusammensetzung geändert werden.“
Im weiteren Schriftverkehr mit dem Grundbuchamt legte der Vertreter der Beteiligten zu 1 eine von einem Genossenschaftsmitglied namentlich auf ihn lautende Grundstückserwerbsvollmacht vor.
Das Grundbuchamt hat am 6. September 2024 eine Zwischenverfügung erlassen, in der die Eintragung der Erwerbsvormerkung davon abhängig gemacht wird, dass das Gemeinschaftsverhältnis der Berechtigungen - durch Angabe von Bruchteilen - klargestellt und die Vertretungsberechtigung des Herrn W. für alle Berechtigten nachgewiesen wird. Es sei nicht in grundbuchtauglicher Form nachgewiesen, dass er der in den Einzelvollmachten genannte Aufsichtsratsvorsitzende der Waldgenossenschaft sei; eine Befugnis der Forstbehörde, diese Stellung zu bescheinigen, sei nicht ersichtlich.
Gegen die Zwischenverfügung richtet sich die - zugleich ein anderes Erwerbsgeschäft betreffende (OLG Karlsruhe 19 W 76/24 (Wx)) - Beschwerde der Beteiligten zu 1. Das erste in der Zwischenverfügung benannte Hindernis werde durch eine - im Entwurf beigefügte - Nachtragsurkunde behoben. Im Jahre 2013 habe die Waldgenossenschaft in Zusammenarbeit mit der Forstbehörde und einem Notar eine neue Satzung beschlossen; in diesem Zusammenhang sei auch das Vollmachtsmuster entworfen worden, das bei früheren Grundstücksgeschäften durch das damals zuständige Grundbuchamt O. auch nicht beanstandet worden sei. Die Forderung, neue Vollmachten ausstellen zu lassen, sei überzogen, zumal weitere Ankaufsgeschäfte nicht geplant seien. Es widerspreche Artikel 28 des Grundgesetzes, wenn eine kommunale Bescheinigung der Stellung ihres Vorsitzenden nicht anerkannt werde.
Die Antragstellerin macht geltend, dass das Grundbuchamt keine Lösungsvorschläge unterbreitet, sondern sich - wie auch der Amtsgerichtsdirektor, das Justizministerium und der Forstminister - hinter Paragraphen verschanze; es sei nicht ersichtlich, wo der gesunde Menschenverstand bleibe.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

Entscheidungsgründe:
Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen die Zwischenverfügung ist nach §§ 71, 18 GBO in Verbindung mit § 11 Absatz 1 RPflG zulässig (zur Statthaftigkeit der Beschwerde auch gegen Zwischenverfügungen vgl. etwa Bauer/Schaub/Sellner, 5. Aufl. 2023, GBO § 71 Rn. 26; Demharter/Demharter, 33. Aufl. 2023, GBO § 71 Rn. 1). In der Sache bleibt sie ohne Erfolg.
1. Für die Zwischenverfügung gilt, dass jede einzelne Beanstandung eine Entscheidung im Sinne des § 71 GBO darstellt, also für sich alleine angefochten werden kann. Die Beschwerde ist hier dahin auszulegen, dass nur die zweite in der Zwischenverfügung enthaltene Beanstandung - die auf den Nachweis der Vollmacht abzielt - angefochten wird. Gegen die erstgenannte Beanstandung wendet sich die Beteiligte zu 1 nicht; sie hat vielmehr mit der Beschwerdeschrift den Entwurf einer Nachtragsurkunde zur Erledigung dieser Beanstandung vorgelegt. Ob die Beanstandung des Grundbuchamts durch diese tatsächlich erledigt würde, bedarf in diesem Zusammenhang keiner Vertiefung.
2. Soweit die Zwischenverfügung die Vorlage eines ausreichenden Vertretungsnachweises verlangt, ist sie zu Recht ergangen.
a) Der Erlass einer Zwischenverfügung setzt nach der Zielrichtung des § 18 GBO voraus, dass ein behebbares Hindernis vorliegt. Das ist der Fall; die Beanstandung könnte durch die nachträgliche Vorlage eines ausreichenden Vertretungsnachweises erledigt werden.
b) Die Vertretungsbefugnis des für die Waldgenossenschaft auftretenden Herrn W. ergibt sich nicht unmittelbar aus dem nach seinem Vortrag bekleideten Amt. Die Beschwerdeführerin macht ausdrücklich selbst nicht geltend, eine in einem Register - etwa dem Vereins- oder Genossenschaftsregister - eingetragene Vereinigung zu sein; sie behauptet auch nicht, dass sie eine altrechtliche Körperschaft darstelle, die über das Inkrafttreten des BGB hinaus Bestand haben könnte. Der als Vertreter auftretende Herr W. hat vielmehr in der Kaufvertragsurkunde selbst angegeben, dass es sich bei der Waldgenossenschaft um eine Miteigentümergemeinschaft handele. Das steht in Übereinstimmung mit der - als nicht unterzeichnete Kopie vorgelegten - Satzung der Waldgenossenschaft, die in § 2 Absatz 1 ausdrücklich vermerkt, dass es sich um „keine Genossenschaft im rechtlichen Sinne, sondern eine Miteigentümergemeinschaft gemäß § 741 ff. BGB“ handele. Aus diesem Grund können auch die Überlegungen, die das Oberlandesgericht Frankfurt in seinem Beschluss vom 27. Juni 2013 (20 W 213/12, juris) zum Nachweis der Vertretungsbefugnis für eine altrechtliche Markgenossenschaft angestellt hat, auf den vorliegenden Fall nicht übertragen werden.
c) Die Vertretungsbefugnis kann auch nicht aus den entsprechend einem der Satzung beigefügten Muster erteilten Vollmachten abgeleitet werden.
aa) Allerdings sind Vollmachten, die dem als Vertreter auftretenden Herrn W. persönlich in grundbuchtauglicher Form erteilt worden sind, ausreichend; diese Vollmachten sind aber nicht für alle Mitglieder vorgelegt. Die Möglichkeit der Erteilung von Vollmachten, die persönlich auf Herrn W. bezogen sind, zeigt aber, dass eine Handlungsfähigkeit der Waldgenossenschaft erreicht werden kann, wenn sie an der bisherigen Struktur - einer Gemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB - festhalten möchte.
bb) Diejenigen Vollmachten, die sich auf den jeweiligen Aufsichtsratsvorsitzenden der Genossenschaft beziehen, reichen nicht aus.
(1) Grundlage der Feststellung, ob der für die Genossenschaft auftretende Herr W. „Aufsichtsratsvorsitzender“ der Genossenschaft ist, kann nur eine Satzung der Genossenschaft sein. Der Inhalt der von der Beteiligten zu 2 vorgelegten Satzung ist aber nicht in grundbuchtauglicher Form (§ 29 Absatz 1 GBO) nachgewiesen; insbesondere ist die Satzung - mangels Rechtsfähigkeit der Genossenschaft - zu keinem öffentlichen Register eingereicht worden.
(2) Es kommt hinzu, dass das in den Vollmachten angesprochene Amt eines „Aufsichtsratsvorsitzenden“ nach der in privatschriftlicher Form vorgelegten Satzung mit - genau - dieser Bezeichnung nicht existiert; auch das Schreiben der Genossenschaft an die Forstbehörde vom 20. Juni 2022 nennt ein solches Amt nicht. Zwar erscheint es nach dem Satzungsinhalt und den übrigen Umständen möglich, dass die Beteiligten die Bezeichnungen „Vorsitzender“ und „Aufsichtsratsvorsitzender“ synonym verwenden. Eindeutig erkennbar ist dies jedoch nicht, zumal im Regelfall davon auszugehen ist, dass einem Aufsichtsrat die Kontrolle des Vorstands - und damit auch des Vorsitzenden - obliegen soll und die Ämter des „Vorsitzenden“ und des „Aufsichtsratsvorsitzenden“ daher personenverschieden zu besetzen sind.
(3) Auch wenn man dies anders beurteilen würde, wäre jedenfalls - wie das Grundbuchamt zu Recht festgestellt hat - nicht in grundbuchtauglicher Form nachgewiesen, dass der als Vertreter aufgetretene Herr W. Vorsitzender oder Aufsichtsratsvorsitzender der Genossenschaft ist.
Eine gesetzliche Befugnis kommunaler Behörden - sei es eines Bürgermeisteramtes oder einer Kreisforstbehörde -, die Vertretungsbefugnisse in einer privatrechtlichen Gemeinschaft nach §§ 741 ff. GB festzustellen, hat das Grundbuchamt zu Recht nicht feststellen können. Daran ändert auch der von der Beteiligten zu 1 herangezogene Artikel 28 Absatz 2 GG nichts. Dieser sichert den Gemeinden das Recht zu, im Rahmen der Gesetze alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft in eigener Verantwortung zu regeln. Hier handelt es sich aber bereits nicht um eine Angelegenheit der örtlichen Gemeinschaft, sondern um die Vertretungsverhältnisse in einer privatrechtlichen Vereinigung von Waldbesitzern.
Dahin gestellt bleiben kann, ob eine gewillkürte Befugnis der örtlich zuständigen Forstbehörde aus der Regelung in der Mustervollmacht abgeleitet werden kann, dass die Eigenschaft des Vertreters als Aufsichtsratsvorsitzenden oder Stellvertreter „im Regelfall“ durch deren amtliches Zeugnis nachgewiesen wird. Ein solches amtliches Zeugnis ist jedenfalls nicht vorgelegt. Die Beweiskraft einer Zeugnisurkunde im Sinne des § 418 ZPO reicht nur so weit, wie eine eigene Wahrnehmung des Beurkundenden gesichert ist (BGH, Urteil vom 6. November 2013 – VIII ZR 346/12, juris-Rn. 19; BeckOK ZPO/Krafka, 55. Ed. 1.12.2024, ZPO § 418 Rn. 5); die Eigenwahrnehmung muss aus der Urkunde ersichtlich sein (Anders/Gehle/Gehle, ZPO, 83. Auflage, § 418, Rn. 7). Das ist hier nicht der Fall; es ist insbesondere nicht erkennbar, dass der die Urkunde unterzeichnende Herr V. der Generalversammlung der Genossenschaft beigewohnt und den Wahlakt (Stimmabgabe und -auszählung) so überwacht hat, dass er die Wahl des Vorsitzenden/Aufsichtsratsvorsitzenden bescheinigen könnte. Der eigene Vortrag der Beteiligten zu 1 spricht im Übrigen gegen eine Anwesenheit des Herrn V. bei der Wahl des Vorsitzenden; sie hat in ihrem Schreiben an den Senat vom 2. Januar 2025 vielmehr erklärt, der zuständige Forstbeamte H. habe der Versammlung beigewohnt.
cc) Soweit die Beteiligte zu 1 geltend macht, dass die Erstellung zusätzlicher - auf den Vertreter persönlich ausgestellter - Vollmachten mit einigem Aufwand verbunden sei, ist dies die Folge der von den Beteiligten autonom getroffenen Entscheidung, die Rechtsform einer Miteigentümergemeinschaft beizubehalten und nicht etwa - wie es § 57 LWaldG ermöglichen würde - die Gründung einer rechtsfähigen Körperschaft des privaten Rechts anzustreben. Würde eine solche Körperschaft gegründet, könnten die Satzungs- und Vertretungsverhältnisse durch entsprechende Registerauszüge nachgewiesen werden, ohne dass es der Erteilung von Einzelvollmachten bedürfte.
d) Etwa abweichenden früheren Entscheidungen des damaligen Grundbuchamts O. zu anderen von der Beteiligten zu 1 vorgenommenen Rechtsgeschäften kommt mangels entsprechender gesetzlicher Regelung keine Bindungswirkung zu.
III.
1. Einer Entscheidung über die Gerichtskosten bedarf es aufgrund der entsprechenden Regelung im GNotKG nicht (vgl. etwa BeckOK GBO/Kramer, 55. Ed. 9.12.2024, GBO § 77 Rn. 42, beck-online); diese sind von der Beschwerdeführerin zu tragen.
2. Der Gebührenstreitwert des Beschwerdeverfahrens ergibt sich aus dem Wert des betroffenen Grundstücks; es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass dieser von dem in der Kaufvertragsurkunde vereinbarten Preis abweicht.
3. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Absatz 2 Satz 1 GBO) liegen nicht vor; insbesondere stellen sich keine grundsätzlichen Fragen im Zusammenhang mit der Anwendung des § 29 GBO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 741 ff. GB
§§ 71, 18 GBO
§§ 741 ff. BGB
§ 71 GBO
§ 18 GBO
§ 418 ZPO
§ 57 LWaldG
§ 29 GBO
§ 11 Absatz 1 RPflG
§ 29 Absatz 1 GBO
§ 78 Absatz 2 Satz 1 GBO
Art. 28 Abs. 2 GG
Artikel 28 Absatz 2 GG

Zitierte Entscheidungen: 06 GRG 280/20
09 GRG 280/20
19 W 76/24
20 W 213/12
VIII ZR 346/12