Oberlandesgericht Celle (Niedersachsen, )
Urteil vom 2025-04-17, Aktenzeichen 2 U 148/24
ECLI: ECLI:DE:OLGCE:2025:0417.2U148.24.00

Tenor:
In dem Rechtsstreitpp.hat der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle durch die Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht ..., die Richterin am Oberlandesgericht ... und den Richter am Oberlandesgericht ... auf die mündliche Verhandlung vom 4. April 2025 für Recht erkannt:
Auf die Berufung der Beklagten und die Anschlussberufung der Klägerin wird das am 15. November 2024 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 17. Zivilkammer des Landgerichts Hannover unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, im Haus K. 12, ... H. die in der Lageskizze A zur Klageschrift gelb umrandeten Räume im Kellergeschoss mit einer Fläche von ca. 80,33 m2, im Erdgeschoss mit einer Fläche von ca. 268,85 m2 und im 5. bis 12. Obergeschoss mit Flächen von ca. 2663,75 m2 sowie die 30 in der Lageskizze B grün umrandeten Stellplätze 139-168 im Parkhaus V. 4, ... H. zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagte wird verurteilt, im Haus K. 12, ... H. den in der Lageskizze C zur Klageschrift gelb umrandeten Konferenzraum nebst Flur und WC im 1. Obergeschoss zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin Auskunft darüber zu erteilen, welche Untervermietungen/Überlassungen der in Ziffer 1 und 2 genannten Räume und Stellplätze sie seit dem 7. Mai 2024 vorgenommen hat und welche Zahlungen sie für Untervermietungen/Überlassungen der in Ziffer 1 und 2 genannten Räume und Stellplätze seit dem 7. Mai 2024 erhalten hat, insbesondere welche Zahlungen sie aufgrund des Beherbergungsvertrags mit der Landeshauptstadt H. vom 24. März 2022 zur Unterbringung von Flüchtlingen erhalten hat.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Soweit es den Räumungsanspruch betrifft, bleibt es der Beklagten nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 100.000 € abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Hinsichtlich der Kosten bleibt es der Beklagten nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, soweit nicht die Beklagte vor Vollstreckung Sicherheit in Höhe in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Beklagte zu tragen.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 637.328,42 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung und Herausgabe sowie Auskunft wegen gezogener Nutzungen nach außerordentlicher Kündigung eines Mietvertrags über die Anmietung von Räumlichkeiten zum Betrieb eines Hotels in Anspruch.
Zur Darstellung des Sach- und Streitstandes erster Instanz wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil der Einzelrichterin der 17. Zivilkammer des Landgerichts Hannover (Bl. 208 ff. eA LG), insbesondere die Wiedergabe des Parteivortrags und die gestellten Anträge mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen.
Die Parteien schlossen am 30. September 2008 einen Mietvertrag für Gewerberäume, mit dem die Klägerin der Beklagten im Haus K. 12 in ... H. Räume im Kellergeschoss, Erdgeschoss sowie das 5.-12. Obergeschoss zur "ausschließlichen Nutzung als Hotel der gehobenen Mittelklasse (Garni)" und 30 Stellplätze im Parkhaus vermietete. Das Mietverhältnis begann am 1. April 2009 mit zeitgleicher Übergabe und sollte mit dem Ablauf von 180 Monaten nach seinem Beginn, also am 31. März 2024, enden. Ferner war vorgesehen, dass sich der Mietvertrag jeweils um ein Jahr verlängert, wenn er nicht spätestens 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit oder des jeweiligen Verlängerungszeitraums durch eine der Parteien gekündigt wird. Auf den Mietvertrag in der Anlage K1 = Bl. 25 ff. eA LG) wird Bezug genommen.
Die Parteien schlossen am 17. Februar 2010 einen weiteren Mietvertrag, mit dem die Klägerin der Beklagten einen im 1. Obergeschoss des Gebäudes K. 12 in ... H. im Vorderhaus belegenen Konferenzraum vermietete, wobei das Mietverhältnis am 1. April 2010 begann und mit Ablauf von 60 Monaten nach seinem Beginn, also am 31. März 2015 enden sollte. Auf dem Mietvertrag in der Anlage K6 (= Bl. 49 ff. eA) wird Bezug genommen.
Nachfolgend schlossen die Parteien anlässlich zweier Rechtsstreitigkeiten in den Jahren 2016 und 2022 Nachträge zum Mietvertrag. Dabei wurde vereinbart, dass die Laufzeit des Mietvertrages fest bis zum 31. Dezember 2025 verlängert wurde.
Am 24. März 2022 schloss die Beklagte mit der Landeshauptstadt H. (nachfolgend LHH genannt) eine "Firmenvertrags-Vereinbarung 2022/2023 Beherbergung", wonach die LHH verbindlich sämtliche 79 Zimmer im C. Hotel K. vom 21. April 2022 bis 20. April 2023 zu Firmensonderpreisen pro Nacht und Zimmer buchte (Anlage K14 = Bl. 80 ff. eA LG).
In dem Vertrag heißt es u.a. wie folgt:
§ 1 Gegenstand der Vereinbarung
...
Die LHH bringt dort aus aktuellem Anlass Flüchtige aus der Ukraine unter. Solange der Ukraine-Krieg und der damit verbundene Unterbringungsbedarf vorhanden ist, werden vorrangig Geflüchtete aus der Ukraine beherbergt. Sollten die Zahlen sinken und eine Belegung ausschließlich mit Geflüchteten aus der Ukraine nicht mehr die Auslastung der Hotelzimmer zu 100 % decken, werden nach Rücksprache mit dem Hotel Geflüchtete aus anderen Herkunftsländern nachrangig beherbergt.
Diese Rahmenvereinbarung legt die Zusammenarbeit der Vertragspartner fest, für ergänzende Leistungen zur Rahmenvereinbarung können noch weitere Einzelvertragsverhältnisse geschlossen werden.
Die Mindestbelegung liegt bei 168 Personen. Jede weitere Person/Bett mit 25,84 € netto berechnet. Die Abrechnung erfolgt nach der tatsächlichen Belegung, auf Basis der schriftlichen Belegungsliste.
§ 2 Leistungsumfang der Vereinbarung
Die o.g. Preise gelten jeweils pro Zimmer und Nacht.
Diese Preise beinhalten:
Bettwäsche & Handtücher Komplette Erstausstattung erfolgt durch das Hotel, alle 14 Tage Wechsel. Ersatzbeschaffung zum Nachweis.
Küchennutzung
Die aktuellen Küchenräumlichkeiten, können in Absprache genutzt werden, die Reinigung obliegt dem Nutzer. Die LHH plant hier eine Aufstockung von Kochstellen und Herden. Dies wird vom Hotel genehmigt. Die verantwortliche Umsetzung erfolgt durch die LHH. Sämtliche Umbauten müssen technisch möglich und den aktuellen gültigen Gesetzen entsprechen. Das Hotel kann hier unterstützend tätig sein.
Bis die gewünschte Lösung umgesetzt ist, muss die LHH zwischenzeitlich mit alternativen Lösungen, wie z.B. externes Catering arbeiten.
Waschraum Keller
Die Installation und Ausstattung eines Wäscheraum mit diversen Waschmaschinen und Trocknern obliegt der LHH. Das Hotel stellt den gewünschten Raum zur Verfügung.
Sonstige Räume
Die Nutzung der Lobby, Konferenzraum (EG), Küche, Speisesaal, diverse Räume linke Seite im 12. OG, "Waschraum Keller" sind in den o.g. Logis-Kosten enthalten.
§ 3 sonstige Dienstleistungen
Verpflegung
Bei dieser Vereinbarung handelt es sich einen reinen Beherbergungsvertrag. Verpflegung ist nicht enthalten. Hier muss der Umfang festgelegt werden. Ein separates Angebot wird dann erstellt und eine mögliche Vereinbarung separat abgeschlossen.
§ 5 Laufzeit
Die Vereinbarung gilt vom 21.04.2022 bis zum 20.04.2023. Die Laufzeit der Vereinbarung verlängert sich um 1 Jahr, wenn nicht von einer der Vertragsparteien sechs Monate vor Ablauf gekündigt wird. Die Kündigung bedarf der Schriftform."
Aufgrund dieses Belegungsvertrages wurde in den Räumlichkeiten keine Rezeption mehr vorgehalten.
Mit Schreiben vom 13. Februar 2023 mahnte die Klägerin die Beklagte wegen der Unterbringung der Flüchtlinge ab und forderte sie auf, die vertragswidrige Nutzung des Hotels spätestens bis zum 20. Februar 2023 zu beenden.
Die Beklagte trat dem mit Schreiben vom 21. Februar 2023 entgegen. Schließlich kündigte die Klägerin die Mietverträge außerordentlich und fristlos mit Schreiben vom 26. April 2023.
Im Anschluss traten die Parteien in Verhandlungen über einen Ankauf des Gebäudes durch die Beklagte ein. Im Frühjahr 2024 wurde unter Beteiligung von Rechtsanwälten und Notaren ein fertiger Kaufvertrag verhandelt und auch ein Notartermin zur Beurkundung des Verkaufs angesetzt. Diesen Termin sagte die Beklagte zwei Tage vor der Beurkundung mit Schreiben vom 23. April 2024 ab. Mit E-Mail vom 7. Mai 2024 teilte die Klägerin der Beklagten sodann mit, dass sie ihren Anspruch auf Räumung und Herausgabe nunmehr durchsetzen werde.
Mit Schreiben vom 27. August 2024 wurde die GbR A. I. GmbH in einem Verwaltungsverfahren angehört. Die LHH Fachbereich Feuerwehr beabsichtigte, einen Gebührenbescheid für einen Feuerwehreinsatz am 1. Juni 2024 gegen die GmbH zu erlassen. In dem Entwurf eines Gebührenbescheides für den Feuerwehreinsatz heißt es, dass der Melder 10 der Brandmeldeanlage 301070 im Bereich Zimmer 1064 im 10. Obergeschoss ausgelöst habe und während der Erkundung angebranntes Essen als Auslösegrund festgestellt werden konnte (Bl. 140 eA LG). Zuvor war die A. I. GmbH & Co. KG bereits mit Gebührenbescheid für Feuerwehreinsatz vom 24. November 2022 auf Zahlung in Anspruch genommen worden. Hintergrund war die Auslösung des Melders 9 der Brandmeldeanlage 301070 im Bereich des 6. Obergeschosses (Zimmer 617, wobei festgestellt worden war, dass Kochdämpfe zur Auslösung geführt hätten (Bl. 144 eA LG).
Die LHH kündigte das Vertragsverhältnis mit der Beklagten mit Schreiben vom 11. September 2024 fristgerecht zum 20. April 2025 (Bl. 190 eA LG).
Die Einzelrichterin der 17. Zivilkammer des Landgerichts hat die Beklagte mit dem am 15. November 2024 verkündeten Urteil zur Räumung und Herausgabe der im Haus K. 12 in ... H. angemieteten Flächen einschließlich eines Konferenzraumes sowie zur Auskunft darüber erteilt, welche Untervermietungen/Überlassung der zu räumenden Räumlichkeiten und Stellplätze sie seit dem 1. Mai 2023, hilfsweise seit Rechtshängigkeit vorgenommen und welche Zahlungen sie hierfür seit dem 1. Mai 2023, hilfsweise seit Rechtshängigkeit, erhalten hat. Ferner ist die Beklagte verurteilt worden, sämtliche Auskünfte durch Vorlage der entsprechenden Verträge, Bescheide und Kontoauszüge zu belegen.
Zur Begründung hat die Einzelrichterin ausgeführt, dass die Klägerin den Mietvertrag berechtigterweise mit sofortiger Wirkung gekündigt habe. Der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache rechtfertige eine fristlose Kündigung. Mit dem Gewerberaummietvertrag seien die der Beklagten überlassenen Mietflächen zum Betrieb eines Hotels überlassen. Dabei sei ausdrücklich festgelegt, dass die Mietsache zu diesem Zwecke genutzt werden dürfe. Das der Beklagten eingeräumte Recht, gegebenenfalls unterzuvermieten, eröffne eine Überlassung oder Nutzung der Mietflächen zu einem anderen als dem vereinbarten Mietzweck nicht. Die Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbewerbern, wie sie der von der Beklagten mit der Stadt geschlossene Vertrag vorsehe, stehe einem Hotelbetrieb nicht gleich, sondern stelle einen abweichenden Mietzweck dar. Die Nutzung der Räume als Unterkunft für Flüchtlinge stelle auch einen von Zimmerkontingentverträgen verschiedenen Nutzungszweck dar. Insoweit sei davon auszugehen, dass keine anderen Hotelgäste derzeit im Hotel seien. Anstatt einer Rezeption gebe es einen Sicherheitsdienst und entsprechende Betreuung. Die Flüchtlinge würden sich nicht freiwillig auf der Grundlage eines privatrechtlichen mit der Beklagten geschlossenen Beherbergungsvertrages im Hotel aufhalten. Sie unterstünden "in einem öffentlich-rechtlichen Rahmen im Sinne der Unterbringung in einer Gemeinschaftsunterkunft". Dadurch, dass die Beklagte sich nicht zuvor um ein Einverständnis der Klägerin bemüht habe, habe sie auch nicht davon ausgehen könne, dass eine entsprechende Zustimmung erfolgt wäre, wobei es nicht um die Unterbringung mit wenigen Flüchtlingen gehe, denn das Hotel diene gänzlich der Unterbringung von Flüchtlingen. Entsprechend einer Abwägung liege ein Kündigungsgrund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB vor. Auch die Abwägung der beiderseitigen Interessen ließe die "Fortsetzung des Mietverhältnisses der Klägerin" nicht zu. Die Klägerin werde nach unwidersprochenem Vortrag entsprechend häufig mit Gebührenbescheiden der Feuerwehr belegt. Das Hotel werde demnach häufiger angefahren, ohne dass es tatsächlich der Feuerwehr bedurft hätte. Die häufige Anwesenheit der Polizei und der Feuerwehr seien kein Aushängeschild für ein Hotel der gehobenen Klasse. Auch der Umstand, dass das Mietverhältnis noch zwei Jahre laufe, ändere nichts an der Wertung, weil das gesamte Umfeld der Klägerin nicht zugemutet werden könne.
Die Klägerin habe auch einen Auskunftsanspruch gegen die Beklagte hinsichtlich der Belegung mit Flüchtlingen und der gezogenen Nutzungen. Infolge der Kündigung sei die Beklagte nicht mehr berechtigt zum Besitz. Der Klägerin stünden gegebenenfalls gezogene Nutzungen, unabhängig von der Miete als Nutzungsersatz zu. Dementsprechend habe sie auch einen Auskunftsanspruch gegen die Beklagte, welche unberechtigt untervermietet habe.
Wegen der weiteren geringfügigen Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Gegen dieses dem Beklagtenvertreter am 22. November 2024 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 2. Dezember 2024, beim Oberlandesgericht auf elektronischem Wege eingegangen am selben Tag, Berufung eingelegt, welche sie nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 21. Februar 2025 mit Schriftsatz vom 21. Februar 2025, vorab per Fax eingegangen am selben Tage beim Oberlandesgericht, begründet hat.
Die Beklagte macht geltend, dass die Voraussetzungen für eine außerordentliche Vertragskündigung auf der Grundlage von § 543 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 Satz 1 BGB nicht vorgelegen hätten. Die Wertung der Klägerin, wonach die Unterbringung von Flüchtlingen zu Dauerkonditionen dem Beherbergungszweck eines Hotels nicht mehr unterfalle, sei rechtlich nicht tragbar. Tatsächlich unterscheide der Nutzungszweck Hotel schon dem Wortlaut nach nicht zwischen Nationalitäten der zu beherbergenden Personen und/oder deren persönlichen Motiven für ihren Aufenthalt am Ort des Hotels. Unstreitig habe die Beklagte auch keine baulichen Veränderungen vorgenommen, um den Beherbergungsvertrag mit der LHH zu erfüllen. Es sei nicht ersichtlich, weshalb Flüchtlinge keine Hotelgäste sein können sollten. Dass die Beherbergung der Flüchtlinge in Form eines Generalübernahmevertrags mit der Stadt H. organisiert und abgewickelt worden sei, könne ebenfalls nicht zur Unzulässigkeit der einzelnen Übernachtungen führen. Das juristische Vorgehen bei der Zimmerbuchung ändere an dem gebuchten Leistungsanspruch nichts. Es wäre eine reine Förmelei, wenn man verlangen wollte, dass jeder einzelne Flüchtling sein Zimmer selbst auf eigenen Namen buche und die Buchung in regelmäßigen Abständen verlängere. Es gebe auch keinen Grundsatz, wonach bestimmte Hotelgäste von vornherein irgendein Fehlverhalten in Bezug auf die Nutzung von Hotelräumlichkeiten an den Tag legen und/oder ein besonderes Schadensrisiko bezüglich der Hotelausstattung darstellen würden. Ein wirkliches Interesse der Klägerin daran, die Aufnahme von Flüchtlingen als Hotelgäste zu unterbinden, sei nicht nachvollziehbar dargetan. Der Mietvertrag gebe weder irgendwelche Einschränkungen noch aktive Ausgestaltungsanweisungen vor.
In formeller Hinsicht werde gerügt, dass der im Rahmen von Ziffer 3 des Tenors zuerkannte Anspruch im Urteil nicht begründet worden sei. Eine Anspruchsgrundlage sei nicht ersichtlich. Zudem sei dort die zweimalige zeitliche Einschränkung seit dem 1. Mai 2023, hilfsweise seit Rechtshängigkeit unklar, indem hieraus alternativ zwei mögliche Daten folgen würden, was unzulässig sei.
Ferner habe die Beklagte mit Schriftsatz vom 29. Oktober 2024 als Anlage B2 die notarielle Urkunde vom 1. Februar 2016 über die Vollstreckungsunterwerfung zur Räumung des Objekts vorgelegt, was einer nochmaligen (doppelten) Titulierung regelmäßig entgegenstehe. Weshalb das vorliegend anders sein sollte, habe das Landgericht nicht begründet. Die fehlenden Begründungen würden Verstöße gegen § 313 Abs. 1 Nr. 6 ZPO darstellen.
Die Beklagte beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Hannover vom 15. November 2024 (Az.: 17 O 54/24) die Klage abzuweisen,
hilfsweise der Beklagten analog § 721 ZPO eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren, die 3 Monate nicht unterschreiten sollte, der Beklagten aber ermögliche, das Objekt mindestens bis zum 20. April 2025 zu nutzen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung der Beklagten zurückzuweisen und
im Wege der Anschlussberufung das angefochtene Urteil zu Ziffer 3 des Tenors dahingehend zu korrigieren, dass die Beklagte verurteilt wird, der Klägerin Auskunft darüber zu erteilen, welche Untervermietungen/Überlassungen der in Ziffer 1 und 2 des Tenors des angefochtenen Urteils genannten Räume und Stellplätze sie seit dem 1. Mai 2023 vorgenommen und welche Zahlungen sie hierfür erhalten hat, insbesondere welche Zahlungen sie aufgrund des Beherbergungsvertrages mit der Landeshauptstadt H. vom 24. März 2022 zur Unterbringung von Flüchtlingen seit dem 1. Mai 2023 empfangen hat und sämtliche Auskünfte durch Vorlage der entsprechenden Verträge, Bescheide und Kontoauszüge zu belegen,
hilfsweise für den Fall, dass der Senat die Auffassung vertreten sollte, dass die Auskunftserteilung zum Stichtag 1. Mai 2023 nicht gewährt werden könne, die entsprechende Auskunft ab Rechtshängigkeit der Klage.
die Anschlussberufung der Klägerin zurückzuweisen.
Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil.
Die Beklagte habe die Mietflächen abweichend vom vereinbarten Nutzungszweck und damit vertragswidrig genutzt. Es liege keine Hotelnutzung vor. Durch die vertragswidrige Nutzung entstehe der Klägerin auch ein Nachteil. Die Klägerin habe erstinstanzlich ausführlich vorgetragen, dass vermehrt die Feuerwehr wegen des Kochens von Essen in den Zimmern anrücken musste, weil die Brandmelder losgegangen seien und die Klägerin mit Gebührenbescheiden konfrontiert worden sei. Aufgrund der Eingruppierung des Hauses als Flüchtlingsunterkunft bei der Stadt H. werde das Haus zudem regelmäßig von der Polizei angefahren und überprüft. Zudem bestehe die Gefahr, dass durch die große Verwendung von Herdplatten das Stromnetz des Hotels belastet und damit eine neue Brandgefahr geschaffen werde. Die Mietsache erfahre durch die kontinuierliche Belegung mit mindestens 168 Personen in insgesamt 79 Zimmern eine deutlich stärkere Abnutzung und Verschlechterung als bei einer reinen Hotelnutzung. Dies folge daraus, dass alle "169" Personen die dort wohnten, sich dort dauerhaft aufhielten und ihren täglichen Verrichtungen nachgingen. Die Klägerin habe keine angemessene Sicherheit dafür, dass das Mietobjekt bei Vertragsende in einem vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben werde. Am 26. Februar 2025 habe eine Besichtigung des Gebäudes stattgefunden. Die Klägerin behauptet, dass die besichtigten Räume ein hohes Maß an Verwahrlosung und Zweckentfremdung aufwiesen. Auf den Gängen, die von den Hotelzimmern abgingen, sei ein starker Essensgeruch aufgefallen. In den begangenen Hotelzimmern sei beim Betreten ein intensiver beißender Geruch der Fäkalien und wie von schmutziger Wäsche aufgefallen, obgleich die Fenster geöffnet gewesen seien. Vor der Tür hätten sich Bewohner aufgehalten, die geraucht und Getränke zu sich genommen hätten. Ein Wachschutz sei allgegenwärtig gewesen. Der Auskunftsanspruch stehe der Klägerin zu. Allerdings sei zuzugeben, dass der Tenor zu 3 abzuändern sei, denn die Klägerin begehre primär ab 1. Mai 2023 Auskunft, was hiermit im Wege der Anschlussberufung geltend gemacht werde. Die Klageerhebung sei trotz Vorhandenseins des notariellen Vollstreckungstitels zulässig, weil die Kündigung streitig sei und sich die Beklagte gegen den Räumungsanspruch zur Wehr setze. Der Beklagten sei auch keine Räumungsfrist zu gewähren.
Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivortrags in der Berufungsinstanz wird auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Im Termin zur mündlichen Verhandlung am 4. April 2025 hat die Beklagte nach Erörterung der Sach- und Rechtslage den Auskunftsanspruch ohne Belegvorlage seit dem 7. Mai 2024 anerkannt.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegten Berufung der Beklagten sowie die zulässige Anschlussberufung der Klägerin haben jeweils im geringfügigen Umfang Erfolg. Die weitergehenden Rechtsmittel waren zurückzuwiesen. Das Urteil beruht teilweise auf einer Rechtsverletzung i.S. von § 513 i.V.m. § 546 ZPO.
Das Urteil der Einzelrichterin der 17. Zivilkammer des Landgerichts Hannover weist zahlreiche Mängel auf.
So weist die Berufung zu Recht darauf hin, dass die Einzelrichterin den Sachvortrag im Schriftsatz vom 29. Oktober 2024 (Vorlage einer notariellen Unterwerfungserklärung) in den Entscheidungsgründen komplett übergangen und sich auch nicht mit dem Einwand der Beklagten im Schriftsatz vom 13. August 2024 auseinandergesetzt hat, wonach die Beklagten nicht bösgläubig gewesen sei, so dass (nach Auffassung der Beklagten) in keinem Fall ein Auskunftsanspruch hinsichtlich gezogener Nutzungen bestanden habe.
Auch der Tenor zum Auskunftsanspruch ist offenkundig unzutreffend. Die Einzelrichterin hat die Beklagte zur Auskunft über Untervermietungen/Überlassungen seit dem 1. Mai 2023 und sodann "hilfsweise seit Rechtshängigkeit" verurteilt.
Ebenfalls unzutreffend ist der Tenor zur vorläufigen Vollstreckbarkeit. Die Einzelrichterin hat verkannt, dass hinsichtlich des Auskunftsanspruches § 709 Satz 1 ZPO und nicht § 708 Nr. 11 ZPO i.V.m. § 711 ZPO einschlägig ist (vgl. nur Lackmann, in: Musielak/Voit, ZPO, 21. Auflage, § 709 Rn. 7).
Soweit es den geltend gemachten Auskunftsanspruch betrifft, lassen die Urteilgründe überdies jegliche Auseinandersetzung mit dem beiderseitigen Vortrag vermissen und erschöpfen sich in der bloßen Wiedergabe eines (nicht nachvollziehbaren) Ergebnissatzes, wodurch ebenfalls der Anspruch der Parteien auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt worden ist.
Trotz dieser zum Teil gravierenden (Verfahrens-)Mängel bleiben der Berufung und der Anschlussberufung überwiegend der Erfolg versagt, weil sich die verfahrensfehlerhafte Behandlung durch die Einzelrichterin jedenfalls im Ergebnis überwiegend nicht kausal ausgewirkt hat. Im Einzelnen gilt Folgendes:
1. Die erhobene Räumungsklage ist zulässig und begründet, nachdem die Klägerin die streitgegenständlichen Mietverträge mit Schreiben vom 24. März 2023 wirksam außerordentlich gekündigt hat.
a) Ohne Erfolg macht die Beklagte geltend, dass sie sich in der notariellen Urkunde vom 1. Februar 2016 der sofortigen Zwangsvollstreckung wegen eines Räumungs- und Herausgabeanspruches gegenüber der Vermieterin unterworfen hat. Diese Urkunde lässt mitnichten das Rechtsschutzbedürfnis für die erhobene Räumungsklage entfallen.
In der Erklärung heißt es u.a. wie folgt:
"Wegen der Verpflichtung, die vorstehend aufgeführten Räumlichkeiten nach Mietvertragsbeendigung zu räumen und herauszugeben, unterwirft sich die aufgeführte gegenüber den Vermietern der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde."
[Hervorhebung durch den Senat].
Das Rechtsschutzbedürfnis ist ein ungeschriebenes Merkmal, welches objektive sinnlose Klagen verhindern soll (siehe Zöller/Greger, ZPO, 35. Auflage, Vor § 253 Rn. 18). Es kann nur unter ganz besonderen Umständen verneint werden, weil jeder Rechtsschutzsuchende einen öffentlich-rechtlichen Anspruch darauf hat, dass die Gerichte seine Anliegen sachlich prüfen und bescheiden (Zöller/Greger, aaO). Zwar kann das Rechtsschutzbedürfnis fehlen, wenn über den (eingeklagten) Anspruch bereits ein sonstiger Vollstreckungstitel vorliegt (Zöller/Greger, aaO Rn. 18a). Diese Voraussetzung ist aber vorliegend nicht erfüllt. Die vorgelegte Unterwerfungserklärung ersetzt den angestrebten Titel gerade nicht (vgl. zu diesem Aspekt Hk-ZPO/Kindl, 10. Aufl., § 794 Rn. 29). Denn in der Erklärung wird lediglich ein künftiger Anspruch ("nach Mietvertragsbeendigung") tituliert, ohne dass die Beendigung des Mietverhältnisses durch die Erklärung in ausreichender Weise festgestellt würde (vgl. ferner Zöller/Geimer, ZPO, 35. Auflage, § 794 Rn. 26). Da aber die Beendigung des Mietverhältnisses in dieser Urkunde weder festgestellt noch belegt wird, hat die vorgelegte Urkunde für die Klägerin keinen Wert.
b) Entgegen der Auffassung der Beklagten war die Klägerin auch zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt.
Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grunde außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einen Dritten überlässt. Ein wichtiger Grund liegt ferner dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Die Klägerin war sowohl nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB als auch nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt. Die Beklagte hat mit Überlassung sämtlicher Zimmer an die LHH zur Unterbringung von Flüchtlingen eine schuldhafte Vertragsverletzung begangen, welche die Klägerin zur Kündigung berechtigte.
aa) Die Beklagte hat der LHH die von der Klägerin angemieteten Räume auf der Grundlage des geschlossenen Beherbergungsvertrages überlassen i.S. von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB.
Der Begriff der unbefugten Gebrauchsüberlassung an Dritte in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB deckt sich mit dem in § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB verwendeten Begriff der unberechtigten Überlassung (siehe Staudinger/V. Emmerich, BGB, Stand: 2021, § 543 Rn. 54). Letzterer ist weit auszulegen. Er umfasst jede auf gewisse Dauer angelegte Überlassung zu einem selbständigen oder unselbständigen (Miet-)Gebrauch (Staudinger/V. Emmerich, aaO, § 540 Rn. 2; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 85. Aufl., § 540 Rn. 4). Entscheidend ist allein die tatsächliche Gebrauchsüberlassung, nicht aber die Natur des zwischen Mieter und Dritten bestehenden Rechtsverhältnisses (siehe Guhling, in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl., § 540 BGB Rn. 5). Nicht erfasst werden von § 540 BGB nur Gebrauchsüberlassungen, die sich im Rahmen des vertragsgemäßen Mietgebrauchs halten (Staudinger/V. Emmerich, aaO, Rn. 3). Die Überlassung bzw. Zurverfügungstellung aller Zimmer des Hotels an die LHH zur Unterbringung von Flüchtlingen hielt sich aber nicht mehr im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs.
Die Beklagte hat der LHH auf der Grundlage der "Firmenvertrags-Vereinbarung 2022/2023 Beherbergung H." sämtliche Zimmer des Hotels zur Unterbringung von Flüchtlingen zur Verfügung gestellt. Damit ist das Mietobjekt zu einem völlig anderen Zweck genutzt worden. Denn die Nutzung von Räumlichkeiten eines Hotels der gehobenen Mittelklasse (Garni) mit Stellplätzen im Parkhaus (siehe Anlage K6 = Bl. 49 ff. eA LG) durch Abschluss von Beherbergungsverträgen mit Hotelgästen stellt der Sache nach etwas völlig Anderes dar, als die Unterbringung von bis zu 150 Flüchtlingen bei gleichzeitiger Einstellung des sonstigen Hotelbetriebs.
Unter einem Hotel wird ein Beherbergungsbetrieb verstanden, der zumeist mit einem Verpflegungsbetrieb verbunden ist (siehe Brockhaus Enzyklopädie, 17. Aufl., 8. Band, "Hotel" (Seite 696). Ein wesentliches Moment ist dabei die ständige Betriebsbereitschaft für die jeweiligen Gäste (Brockhaus Enzyklopädie, aaO). Die Beherbergung ist die Zurverfügungstellung von Betten und anderen Schlafgelegenheiten auf der Grundlage eines privatrechtlichen Vertrages zwischen dem Hotelbetreiber und den ständig wechselnden (vgl. Bundesverwaltungsgericht Beschluss vom 8. Mai 1989, zitiert nach juris Rn. 4) Gästen, wobei die Steuerermäßigung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 11 Umsatzsteuergesetz auch nur für die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen eingreift, die ein Unternehmen zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält.
Dies zugrunde gelegt weicht die Nutzung der angemieteten Räumlichkeiten als Flüchtlingsunterkunft bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise in ganz erheblicher Weise von dem ursprünglichen Vertragszweck ab. Die Beklagte hat mit der Umsetzung des mit der LHH geschlossenen Vertrages gerade keinen Hotelbetrieb im o.g. Sinne mehr geführt.
Ausweislich der Vereinbarung vom 24. März 2022 hat die Beklagte verbindlich sämtliche 79 Zimmer des Hotels in der K. der LHH zur Unterbringung von Flüchtlingen überlassen, wobei sogar ausdrücklich festgelegt worden ist, dass bei sinkenden Zahlen von Ukraineflüchtlingen auch Flüchtlinge aus anderen Herkunftsländern nachrangig beherbergt werden. In § 2 des Vertrages wird ausdrücklich geregelt, dass nur noch die öffentlichen Bereiche einmal wöchentlich gereinigt werden und ein Wechsel der Bettwäsche und Handtücher nur noch alle 14 Tage im Wechsel erfolgt. Auch eine Frühstücksverpflegung wurde durch die Beklagte nicht mehr geschuldet. Vielmehr konnten stattdessen die vorhandenen Küchenräumlichkeiten in Absprache genutzt werden, wobei die Reinigung dem jeweiligen Nutzer oblag und die LHH hier eine Aufstockung von Kochstellen und Herden plante. Es kann mithin entgegen dem Vortrag der Beklagten im Schriftsatz vom 13. August 2024 (dort Seite 7, Bl. 120 eA LG) keine Rede davon sein, dass der Belegungsvertrag die üblichen Hoteldienstleistungen inkludierte.
Der dauernde bzw. auf unbestimmte Zeit erfolgende Aufenthalt eines Flüchtlings, der sich für die (unbestimmte) Zeit seines Aufenthaltes zu Wohnzwecken in bestimmten Räumen aufhält, ohne dass
er mit dem Hotelbetreiber in irgendeiner Form vertraglich verbunden ist,
der Hotelbetreiber ihm gegenüber die typischen Beherbergungsleistungen, wie zum Beispiel Reinigung der Zimmer oder (Frühstücks-)Verpflegung erbringt und
durch Vorhalten einer Rezeption eine ständige Betriebsbereitschaft für den Gast dokumentiert,
ist schon der Sache nach nicht mit dem Aufenthalt eines gewöhnlichen Besuchers oder Hotelgastes vergleichbar.
Der Vertragszweck "Betrieb eines Hotels" unterscheidet sich grundlegend von dem Vertragszweck "Überlassung von angemieteten Räumen an Flüchtlinge". Dies folgt schon aus dem Umstand, dass der Gast eines Hotels im Gegensatz zu einem Flüchtling ein Hotelzimmer i.d.R. nicht als Wohnraum nutzt. Wenn Flüchtlingen Räume überlassen werden, handelt es sich um eine Form der Wohnraumnutzung bzw. - überlassung (vgl. Drasdo, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel IX. Rn. 1 i.V.m. Rn. 6 ff.). Der Begriff des Wohnens ist aber dadurch charakterisiert, dass eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises vorliegt. Der gewöhnliche Hotelgast nutzt aber Hotelzimmer nicht zum Wohnen. Insoweit ist allgemein anerkannt, dass die Überlassung von Hotelappartements zu Wohnzwecken dazu führt, dass ein Wohnraummietverhältnis vorliegt (siehe Drettmann, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel I. Rn. 132).
Der dauernde Aufenthalt von (ausschließlich) Flüchtlingen gibt der Nutzung auch deshalb ein anderes Gepräge, weil mit der dauerhaften Wohnnutzung durch die Flüchtlinge regelmäßig eine größere Inanspruchnahme der zur Nutzung überlassenen Gegenstände verbunden ist und damit auch die Gefahr von Beschädigungen - wie dem Senat aus verschiedenen Rechtsstreitigkeiten betreffend Flüchtlingsunterkünften bekannt ist - erhöht ist. Der Flüchtling aus einem fremden Land, der sich auf unbestimmte Zeit und möglicherweise dauerhaft in bestimmten ihm seitens der öffentlichen Hand zugewiesenen Räumen (zu Wohn- und nicht gerade nur zu Besuchszwecken) aufhält, kann nicht mit dem Gast eines Hotels verglichen werden, der mit dem Hotelbetreiber aufgrund eines privatrechtlichen Vertrages verbunden ist.
Die Beklagte lässt bei ihrer Argumentation zu Unrecht außer Acht, dass im Mietvertrag die Nutzung als Hotel der gehobenen Mittelklasse (garni) ausdrücklich mit dem Zusatz "zur ausschließlichen" Nutzung versehen worden ist. Damit wird hinreichend klar zum Ausdruck gebracht, dass nur eine Hotelnutzung, nicht aber eine ähnliche Nutzung vom Mietvertrag umfasst ist.
bb) Die Überlassung der Hotelzimmer zur Unterbringung von Flüchtlingen auf der Grundlage der Firmenvertrags-Vereinbarung erfolgte auch ohne Erlaubnis der Klägerin, so dass ein vertragswidriges Verhalten der Beklagten vorlag.
Denn die Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten ohne Erlaubnis des Vermieters stellt eine schuldhafte Vertragsverletzung dar (Kraemer/von der Osten/Schüller, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage, Kap. III Rn. 2537; Guhling, in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Auflage, § 540 Rn. 50). Dies gilt selbst dann, wenn - was vorliegend aber ebenfalls zu verneinen wäre - der Beklagten ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung zugestanden hätte (BGH, Urteil vom 2. Februar 2011, Az.: VIII ZR 74/10, zitiert nach juris Rn. 20; vgl. dazu ebenfalls Kraemer/von der Osten/Schüller, aaO). Aufgrund dieser Vertragspflichtverletzung war die Klägerin zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Denn die unbefugte Gebrauchsüberlassung als solche stellt schon eine erhebliche Rechtsverletzung dar, was schon aus der Regelung in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB folgt (so überzeugend Guhling, aaO, § 540 R. 51; aA Kraemer, in; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kap. III. Rn. 3026).
Es schadet insoweit auch nicht, dass in lit. D Nr. 7 der Mietverträge (lit. D. Nr. 7 des Mietvertrages vom 30. September 2008 = Bl. 28 eA LG sowie lit. D Nr. 7 des Mietvertrages vom 7. Februar 2020 = Bl. 52 eA LG) nur von einer vorherigen Zustimmung im Falle einer "Untervermietung" die Rede ist. Selbst wenn angenommen würde, dass diese Regelung mit Rücksicht auf ihren Wortlaut nur den Abschluss von eigenständigen Mietverträgen erfasste, durch welche das gesamte von der Beklagten zuvor angemietete Objekte zur ausschließlich selbstständigen Nutzung an Dritte weitervermietet worden ist, hätte die Beklagte nicht eigenmächtig die Räumlichkeiten der LHH verbindlich zur Nutzung überlassen dürfen. Die Regelung in lit. D Nr. 7 der Verträge macht unmissverständlich klar, dass sich die Klägerin als Vermieterin eine Zustimmung für die Fälle vorbehalten wollte, in denen das gesamte Objekt auf der Basis eines Untermietvertrages weitervermietet werden sollte. Dieses Interesse, über Art und Umfang der Nutzung zu bestimmen, ist offenkundig auch dann betroffen, wenn es am Abschluss eines Untermietvertrages im engeren Sinne fehlt und die Beklagte das Objekt bzw. sämtliche Zimmer des Hotels auf der Grundlage einer anderen Vertragsgestaltung einer dritten Person zur Nutzung zur Verfügung stellt. Zur Verwirklichung dieses Regelungsplans enthält das Gesetz in § 540 BGB eine angemessene und interessengerechte Lösung, die im Verhältnis der Parteien weiterhin Gültigkeit für sich beansprucht.
Die Klägerin war daher zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des abgeschlossenen Mietvertrages berechtigt, nachdem sie die Beklagte zuvor mit Schreiben vom 13. Februar 2023 abgemahnt hatte (Anlage K 12 = Bl. 77 f. eA LG), sodass der Mietvertrag mit Zugang des Kündigungsschreibens vom 24. März 2023 beendet worden ist und die Beklagte seit diesem Zeitpunkt nicht mehr zum Besitz der Mieträumlichkeiten berechtigt war.
cc) Die Kündigung stellt sich auch nicht als rechtsmissbräuchlich dar. Zwar hat der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. Zivilsenat die Auffassung vertreten, dass einer Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung das Verbot rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) entgegenstehen kann, wenn ein Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung besteht (BGH, Urteil vom 2. Februar 20211, Az: VIII ZR 74/10, zitiert nach juris Rn. 16 ff). Der vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall unterscheidet sich aber in mehrfacher Hinsicht von der vorliegenden Fallgestaltung, so dass diese Rechtsprechung hier nicht zum Tragen kommt.
In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall enthielt der Mietvertrag eine ausdrückliche Klausel, wonach der Mieterin das Recht zur Untervermietung grundsätzlich eingeräumt wurde ("Die Einwilligung zur Untervermietung wird erteilt. Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforderlich"), so dass die Mieterin bei einem Untermieterwechsel kein berechtigtes Interesse mehr darzulegen brauchte (BGH, aaO, Rn. 16). An einer solchen bereits erteilten Untervermieterlaubnis fehlt es aber im vorliegenden Fall. Die Mietverträge enthalten unter lit. D Nr. 7 lediglich eine Regelung, dass eine Untervermietung zulässig ist, sofern ihr der Vermieter vorher zustimmt, wobei Untervermietungen nur gegenüber solchen Untermietern in Betracht kommen sollten, deren Insolvenz und Bonität außer Zweifel steht und die bereit sind, gegenüber dem Vermieter die selbstschuldnerische Bürgschaft für die Einhaltung aller Verpflichtungen des Hauptmieters zu übernehmen. Außerdem sah der Vertrag vor, dass im Falle einer Verweigerung einer erbetenen Untervermietungserlaubnis dem Mieter daraus auch kein Recht zur außerordentlichen Kündigung erwachsen sollte.
Der vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall zeichnete sich zudem durch die weitere Besonderheit aus, dass die Mieterin der Verpflichtung zur Einholung der Genehmigung dadurch nachgekommen war, dass sie die Erlaubnis zur Untervermietung an eine bestimmte Person rechtzeitig von der Vermieterin erbeten hatte (BGH, aaO, Rn. 21). Auch daran fehlte es im vorliegenden Fall, in dem die Beklagte vor Abschluss des Vertrages mit der LHH nicht um eine Zustimmung bei der Klägerin gebeten hatte und selbst nach Erhalt der Abmahnung mit Schreiben vom 21. Februar 2023 nur darauf hingewiesen hat, dass die Mietflächen unverändert als Hotel der gehobenen Mittelklasse genutzt und Miete und Nebenkosten unverändert pünktlich gezahlt würden (Anlage K 13 = Bl. 79 eA LG).
Hinzu kommt schließlich, dass die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ein Wohnraummietverhältnis und kein Geschäftsraummietverhältnis betroffen hat. Ein Geschäftsraummieter hat selbst dann, wenn kein Grund zur Versagung der Erlaubnis vorliegt, keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, weil § 553 BGB nur für die Wohnraummiete gilt (Guhling in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl., § 540 Rn. 18; vgl. auch Kraemer/von der Osten/Schüller, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel III. Rn. 2509). Ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis kann nur im Einzelfall mit Rücksicht auf die Grundsätze von Treu und Glauben angenommen werden, wobei hierbei aber große Zurückhaltung geboten ist (Guhling, aaO; vgl. Kraemer/von der Osten/Schüller, aaO).
dd) Unbeschadet der Anwendung von § 543 Abs. 2 Satz 1 BGB war die Klägerin auf der Grundlage von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt. Der Kündigungsgründe des § 543 Abs. 2 Satz 1 BGB stehen selbständig neben der Kündigung aufgrund der Generalklausel des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB (Fleindl, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage, Kap. IV Rn. 346).
Die Beklagte hat eine Pflichtverletzung begangen, indem sie ohne Zustimmung der Klägerin das gesamte Hotel einem gänzlich anderen Nutzungszweck und zwar der Unterbringung von Flüchtlingen durch die LHH zuführte. Es handelte sich um einen vertragswidrigen Gebrauch, weil sich dieser Gebrauch nicht mehr im Rahmen der Bestimmungen des Mietvertrages hielt (vgl. Fleindl, aaO Rn. 34). Auf die Ausführungen sub. aa) wird Bezug genommen.
Diese Pflichtverletzung war erheblich, denn ein Mieter ist an die vereinbarte Nutzung grundsätzlich gebunden (siehe Kraemer/von der Osten/Schüller, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage, Kap. III Rn. 2460).
Der Beklagten fällt insoweit auch ein erhebliches Verschulden zur Last, weil sich ihr hätte aufdrängen müssen, dass ihre Vorgehensweise nicht vertragskonform war. Die Beklagte hat sich Rechte angemaßt, die ausschließlich der Eigentümerin bzw. Vermieterin des Objekts zustanden. Das Verhalten der Beklagten war gegenüber der Klägerin durch nichts gerechtfertigt. Selbst wenn - was aber nicht der Fall ist - die Beklagte gegenüber der Klägerin einen vertraglichen Anspruch auf Gestattung einer Untervermietung oder Nutzungsänderung gehabt hätte, durfte sie nicht eigenmächtig die Nutzungsänderung bzw. Gebrauchsüberlassung vornehmen.
Die Klägerin war auch nicht nach Treu und Glauben dazu verpflichtet, einer Änderung oder Erweiterung des Mietgebrauchs durch die Beklagte in Form der Nutzung als Flüchtlingsunterkunft zuzustimmen. Eine Betriebsänderung, die eine erheblich verstärkte Abnutzung der Räume mit sich bringt, braucht der Vermieter nicht hinzunehmen (Kraemer/von der Osten/Schüller, aaO, Rn. 2463). Dies ist vorliegend der Fall. Die Umwandlung eines als Hotel gemieteten Objekts in ein (Asylbewerber-)Wohnheim ist eine unzulässige Betriebsänderung, weil die Wohnraumnutzung, die sich von einem Hotelbetrieb unterscheidet, mit einer verstärkten Abnutzung verbunden ist und außerdem das Objekt seinen Charakter als Hoteladresse bei potentiellen Kunden mit der Folge verliert, dass die spätere Vermietbarkeit erschwert wird (siehe Kraemer/von der Osten/Schüller, aaO, Rn. 2465). Das Oberlandesgericht Hamm hat mit Urteil vom 10. September 1991 (Az.: 7 U 63/91) zu Recht die Auffassung vertreten, dass selbst die allgemeine Gestattung der Weiterverpachtung eines Hotels nicht die Überlassung des Objekts an eine Gemeinde zur Nutzung als Asylbewerberwohnheim umfasst (aaO, zitiert nach juris Rn. 12 = NJW 1992, 916 f.). Für den vorliegenden Fall kann nichts Anderes gelten.
Im Rahmen der Gesamtabwägung spielt es auch keine Rolle, dass das Mietverhältnis Ende 2025 in jedem Fall beendet ist. Zunächst einmal ist darauf hinzuweisen, dass selbst nur noch eine kurze Restlaufzeit eines Mietvertragsverhältnisses dem Mieter keinen Freibrief dahingehend gibt, eigenmächtig gravierende Nutzungsänderungen vorzunehmen und die Nutzung dann bis zum Ablauf der Mietzeit fortzusetzen.
Bezogen auf den Zeitpunkt der Klageeinreichung (Mai 2024) kann auch keine Rede davon sein, dass es der Klägerin zumutbar gewesen ist, noch bis Ende 2025 zu warten. Daran ändert auch nichts der Umstand, dass sich das Gerichtsverfahren in erster Instanz bis Ende 2024 hingezogen hat. Dass die Einzelrichterin das Beschleunigungsgebot des § 272 Abs. 4 ZPO missachtet hat, kann nicht zu Lasten der Klägerin gehen.
2. Die Gewährung einer Räumungsfrist auf der Grundlage von § 721 ZPO kam ebenfalls nicht in Betracht.
Entgegen der Auffassung der Einzelrichterin ist § 721 ZPO nicht auf Räumungsurteile anwendbar, die ein gewerbliches Mietverhältnis betreffen. Die Vorschrift ist auch nicht deshalb anwendbar, weil sich die Flüchtlinge zum Wohnen in dem Hotel aufhalten.
In der Kommentarliteratur besteht die einhellige Meinung, dass § 721 ZPO nicht auf gewerblich genutzte Räume anwendbar sind. Hierzu zählten auch Räume, die der fremden Beherbergung dienen (siehe nur Zöller/Seibel, ZPO, 35. Auflage, § 721 Rn. 2).
Die gegenteilige Auffassung des Kammergerichts überzeugt nicht. Das Kammergericht hat übersehen, dass die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 721 ZPO mangels Vorliegens einer planwidrigen Regelungslücke nicht gegeben sind.
Die Vorschrift des § 721 ZPO geht zurück auf eine Resolution des Reichstages, wonach der Reichskanzler ersucht wurde, bei der Novelle zur Civilprozessordnung eine Vorschrift in Erwägung zu ziehen, nach welcher in einem auf Räumung einer Wohnung lautenden Urteil eine angemessene Frist zur Räumung gewährt werden müsse (siehe Reichstagsprotokolle, 1895/97, Aktenstücke 440, S. 1971; vgl. auch Seufert, Kommentar zur Civilprozessordnung, 8. Aufl. (1903) § 721 Nr. 1). In Umsetzung dieser Resolution und mit Rücksicht darauf, dass die sofortige Vollstreckung des auf Räumung einer Wohnung ergangenen Urteils "für den Schuldner", namentlich wenn er den Rechtsstreit in gutem Glauben geführt hatte, eine empfindliche Härte enthalte, wurde in den neuen Entwurf einer CPO ein § 659a (= § 721 ZPO) eingefügt, wonach das Gericht auf Antrag dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Frist zur Räumung gewähren könne, wenn auf Räumung einer Wohnung erkannt werde (siehe Begründung der Novelle zur CPO, in: Hahn/Mugdan: Die gesammelten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen, Bd. 8, S. 135). Daraus erhellt unmissverständlich, dass der Schutz ausschließlich dem Räumungsschuldner zugutekommen sollte, nicht aber etwaigen solchen Personen, die weder zu seiner Familie noch zu seinem Haushalt gehören.
3. Offenkundig falsch ist das Urteil indes, soweit die Einzelrichterin den geltend gemachten Auskunftsanspruch umfassend bejaht hat.
Die Einzelrichterin hat nicht beachtet, dass der Antrag der Klägerin mehrere Hilfsanträge enthalten hat und deshalb die wortwörtliche Wiederholung des Antrags im Tenor unzulässig war. Denn ein Schuldner kann niemals (hilfsweise) zu Auskünften über bestimmte Tatsachen ab unterschiedlichen Daten verurteilt werden. Schon deshalb war das Urteil zwingend abzuändern.
Die Einzelrichterin bleibt zudem - wie bereits ausgeführt - auch jedwede rechtliche nachvollziehbare Begründung für den bejahten Auskunftsanspruch schuldig und begründet nicht ansatzweise, warum die Beklagte schon ab dem 1. Mai 2023 zur Auskunft verpflichtet gewesen soll. Die Einzelrichterin hat übersehen, dass die Klägerin ihre Ansprüche nur teilweise schlüssig dargelegt hatte und der Klägerin kein Auskunftsanspruch vor dem 7. Mai 2024 zustand.
a) Es entspricht allgemeiner Meinung, dass auf der Grundlage von § 242 BGB eine Auskunftspflicht besteht, wenn die zwischen den Parteien bestehende Rechtsbeziehung es mit sich bringt, dass der Berechtigte in entschuldbarer Weise über Bestehen oder Umfang seines Rechts im Ungewissen ist und der Verpflichtete die zur Beseitigung der Ungewissheit erforderlichen Auskunft unschwer geben kann (siehe Grüneberg/Grüneberg, BGB, 84. Aufl., § 260 Rn. 4 m.w.N.). Voraussetzung für eine Auskunftspflicht ist das Bestehen einer Sonderverbindung, die entweder vertraglicher Art sein kann (einschließlich des Rückabwicklungsverhältnisses nach Kündigung eines Vertrages) oder auf einem gesetzlichen Schuldverhältnis beruht. Bei gesetzlichen Ansprüchen muss dabei dargelegt werden, dass der Anspruch, dessen Durchsetzung die Auskunft dienen soll, dem Grunde nach besteht (siehe Grüneberg/Grüneberg, aaO § 260 Rn. 5 f.).
Die Voraussetzungen für eine Auskunftspflicht sind erfüllt.
Zwischen den Parteien besteht eine Sonderverbindung in Form des Abwicklungsverhältnisses nach Kündigung des Mietvertrages und des nach Wegfall des Besitzrechts der Beklagten bestehenden Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses. Auf der Grundlage dieses Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses ist die Beklagte der Klägerin zur Herausgabe von Nutzungen verpflichtet. Denn die Vorschriften der §§ 987 ff. BGB finden auf den Besitzer, dessen ursprüngliches Besitzrecht entfallen ist, Anwendung (siehe BGH, Urteil vom 11. Dezember 2020, Az.: V ZR 26/20, zitiert nach juris Rn. 6; BGH, Versäumnisurteil vom 14. März 2014, Az.: VIII ZR 218/13, zitiert nach juris Rn. 6; BGH, Versäumnisurteil vom 3. Juni 2005, Az.: V ZR 106/04, zitiert nach juris Rn. 6). Die §§ 987 ff. BGB werden nicht durch die mietvertragliche Vorschrift des § 546a BGB verdrängt. Es besteht eine Anspruchsnormenkonkurrenz (BGH, Urteil vom 12. August 2009, Az.: XII ZR 76/08, zitiert nach juris Rn. 32; siehe auch Emmerich, in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel V. Rn. 167). Der Eigentümer kann demgemäß nach Kündigung eines Mietverhältnisses dann den mittelbaren Besitzer auf Herausgabe der Rechtsfrüchte wie z.B. den Mietzins oder eine Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB oder vom unmittelbaren Besitzer unter den Voraussetzungen der §§ 987, 990 BGB die tatsächlich gezogenen Nutzungen, also den objektiven Mietwert der innegehabten Räume verlangen (BGH, Versäumnisurteil vom 14. März 2014, Az.: VIII ZR 218/13, zitiert nach juris Rn. 12).
Sofern der Eigentümer eine Räumungsklage erhoben hat, ergibt sich der Anspruch auf Herausgabe gezogener Nutzungen aus § 987 Abs. 1 BGB i.V.m. den §§ 292 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB. Denn gemäß § 292 Abs. 2 BGB bestimmt sich von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an der Anspruch des Gläubigers auf Herausgabe oder Vergütung von Nutzungen und von dem Anspruch des Schuldners auf Ersatz von Verwendungen nach den Vorschriften, welche für das Verhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Besitzer von dem Eintritt der Rechtshängigkeit des Eigentumsanspruchs gelten, wenn der Schuldner einen bestimmten Gegenstand herauszugeben hat (und sich nicht etwas anderes aus dem Schuldverhältnis) ergibt. Zu den herauszugebenden Nutzungen zählen gemäß §§ 100, 99 Abs. 3 BGB auch die mittelbaren Sachfrüchte, d.h. diejenigen Erträge, die die Sache vermöge eines Rechtsverhältnisses gewährt, wie z.B. Untermietzinsen (BGH, Urteil vom 12. August 2009, Az.: XII ZR 76/08, zitiert nach juris Rn. 23). Dieser Anspruch ist der Höhe nach auch nicht auf den objektiven Mietwert beschränkt. Wenn tatsächliche Nutzungen in Form von Früchten gezogen werden, sind diese als Ertrag der Nutzung der Mieträume vollständig abzuführen (BGH, aaO, Rn. 24). Hat der verklagte Besitzer die Sache unter Wert vermietet, schuldet er Herausgabe der Mieteinnahmen nach § 987 Abs. 1 BGB und Ersatz der Differenz zum üblichen Mietzins nach § 987 Abs. 2 BGB. Hat er die Sache selbst genutzt, schuldet er Ersatz des objektiven Mietwerts (BGH, Versäumnisurteil vom 3. Juni 2005, Az.: V ZR 106/04, zitiert nach juris Rn. 11).
Ferner kommen Bereicherungsansprüche gegen den Mieter in Betracht. Nutzt der Miete die Sache über die vereinbarte Mietzeit hinaus, ist er ohne rechtlichen Grund auf Kosten des Vermieters oder sonstigen Rechtsinhabers um den tatsächlich gezogenen Nutzungswert bereichert und auf der Grundlage von § 812 Abs. 1 i.V.m. § 818 Abs. 1 BGB zur Herausgabe verpflichtet (BGH, Urteil vom 12. Juli 2017, Az. VIII ZR 214/16, zitiert nach juris Rn. 30). Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Sache nicht selbst nutzt, sondern sie einem Dritten z.B. aufgrund eines Untermietvertrages überlassen hat und hierdurch eine ungerechtfertigte Bereicherung des Mieters eingetreten ist (BGH, aaO).
Dies zugrunde gelegt war die Beklagte in jedem Fall mit Rechtshängigkeit der Räumungsklage (10. Juni 2024; Bl. 101 eA LG) zur Erteilung der Auskunft für die ab diesem Zeitpunkt gezogenen Nutzungen verpflichtet.
b) Ein Anspruch auf Auskunftserteilung für den Zeitraum zwischen dem Wirksamwerden der Kündigung vom 24. März 2023 und dem Zugang des Schreibens der Klägerin vom 7. Mai 2024 (E-Mail der Klägerin nach Scheitern der Verhandlungen über einen Erwerb des streitgegenständlichen Hotels) ist hingegen zu verneinen.
Unstreitig haben die Parteien nach Zugang der fristlosen Kündigung vom 24. März 2023 Verhandlungen über den Kauf des Gebäudes geführt. Diese Verhandlungen dauerten fast ein Jahr und führten dazu, dass im Frühjahr unter Beteiligung von Rechtsanwälten und Notaren ein fertiger Kaufvertrag verhandelt und ein Notartermin zur Beurkundung des Verkaufes vereinbart worden war (siehe Vortrag der Klägerin in der Klageschrift vom 13. Mai 2024, Bl. 11 eA LG). Diese Kaufvertragsverhandlungen scheiterten erst, nachdem der Beurkundungstermin von der Beklagten mit Schreiben vom 23. April 2024 abgesagt worden war und die Klägerin der Beklagten sodann mit E-Mail vom 7. Mai 2024 mitgeteilt hatte, dass sie ihren Anspruch auf Räumung und Herausgabe nunmehr durchsetzen werde (Bl. 11 eA LG).
Während der Zeit dieser Verhandlungen über den käuflichen Erwerb des Gebäudes durch die Beklagte ist von einem (obligatorischem) Besitzrecht der Beklagten auszugehen, so dass bis zum Scheitern dieser Verhandlungen keine Vindikationslage bestand. Denn die Klägerin hat während der Vertragsverhandlungen die weitere Nutzung des Hotels wissentlich und willentlich geduldet, sodass es ihr im Übrigen auch nach Treu und Glauben verwehrt ist, sich auf eine bestehende Vindikationslage zu berufen. Auch etwaige Bereicherungsansprüche auf der Grundlage von § 812 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 818 Abs. 1 BGB sind insoweit zu verneinen, weil während der Dauer der Verhandlungen über den Ankauf des Gebäudes die Beklagte das Hotelgebäude nicht unberechtigt auf Kosten der Klägerin genutzt hat.
Diese Bewertung steht im Einklang mit der Rechtsprechung des für Gewerberaummietsachen zuständigen XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 5. Dezember 1999 - Az.: XII ZR 144/97). In dem vorgenannten Urteil hat der XII. Zivilsenat ausgeführt, dass für den Fall, dass die Parteien nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit Vertragsverhandlungen über den Abschluss eines neuen Mietvertrags führen, Bereicherungsansprüche (wegen einer Nutzung über die vereinbarte Laufzeit hinaus) nur dann in Betracht kommen, wenn die mit den Mietvertragsverhandlungen anzunehmende geduldete Nutzung mit dem Scheitern der Verhandlung rückwirkend entfallen ist.
Eine solche Feststellung kann vorliegend indes nicht getroffen werden. Selbst wenn zugunsten der Klägerin unterstellt würde, dass das mit den Vertragsverhandlungen verbundene Besitzrecht unter der auflösenden Bedingung eines Scheiterns der Vertragsverhandlungen gestanden hat (§ 158 Abs. 2 BGB), führt der Eintritt der Bedingung nur zu einer Beendigung des Besitzrechtes ex nunc. Denn es ist allgemein anerkannt, dass bei Eintritt einer auflösenden Bedingung die Rechtsänderung nur ex nunc eintritt (siehe Erman/Armbrüster, BGB, 17. Aufl., § 158 Rn. 5). Eine Wirkung ex tunc kann nur bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 159 BGB bejaht werden. Gemäß § 159 BGB sind im Falle des Eintritts der Bedingung die Beteiligten verpflichtet, einander zu gewähren, was sie haben würden, wenn die Folgen in dem früheren Zeitpunkt eingetreten wären, wenn nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts die an den Eintritt der Bedingung geknüpften Folgen auf einen früheren Zeitpunkt zurückgezogen werden sollen. Dies erfordert eine Vereinbarung der Parteien hinsichtlich einer Rückbeziehungswirkung (siehe Erman/Armbrüster, aaO Rn. 1). Ob eine solche Rückwirkungsvereinbarung getroffen worden ist, ist dabei durch Auslegung des konkreten Rechtsgeschäfts zu beurteilen, wobei eine Rückwirkungsvermutung nicht besteht (Erman/Armbrüster, aaO Rn. 1).
Die Klägerin hat keinen konkreten Sachvortrag zu den zwischen den Parteien geführten Gesprächen gehalten, so dass Feststellungen hinsichtlich einer etwaigen Rückbeziehungsvereinbarung nicht getroffen werden können.
Mithin ist frühestens mit Zugang der E-Mail vom 7. Mai 2024 von einer Vindikationslage mit der Folge auszugehen, dass die Beklagte erst ab diesem Zeitpunkt Nutzungsersatz schuldete.
c) Ohne Erfolg macht die Beklagte geltend, dass sie mangels Bösgläubigkeit nicht zur Herausgabe von Nutzungen verpflichtet sei.
Ein auf die Herausgabe von Mieteinnahmen gestützter Anspruch setzt gemäß § 987 Abs. 1 BGB voraus, dass der Mieter bezüglich seines fehlenden Besitzrechtes bösgläubig ist. Denn gemäß § 990 Abs. 1 Satz 2 BGB haftet der Besitzer von der Erlangung der Kenntnis an, wenn er später erfährt, dass er zum Besitz nicht berechtigt ist. Erforderlich ist also eine positive Kenntnis von der fehlenden Berechtigung zum Besitz der Sache (siehe Erman/Ebbing, BGB, 17. Aufl., § 990 Rn. 16).
Zwar wird in der Rechtsliteratur die Auffassung vertreten, dass der Mieter nach Erhalt einer Kündigung als bösgläubig gilt, auch wenn er aufgrund einer fehlerhaften Wertung nicht erkannt hat, dass die Kündigung berechtigt war (so Emmerich, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage, Kap. V. Rn. 169). Dem vermag der Senat jedoch nur unter Einschränkungen zuzustimmen. Denn für eine Vermutungswirkung besteht keine Grundlage.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist die spätere Erlangung der Kenntnis des Besitzrechtsmangels nicht allein schon dadurch bewiesen wird, dass der Besitzer Tatsachen erfahren hat, die seine Nichtberechtigung ergeben. Ob die Kenntnis solcher Tatsachen der Kenntnis des Mangels des Rechts zum Besitz gleichzustellen ist, hängt vielmehr von den jeweiligen Umständen des Einzelfalles ab (BGH NJW 1958, 668). Dabei betont der Bundesgerichtshof immer wieder, dass die Kenntnis als erlangt gelten muss, wenn der Besitzer über den Mangel seines Rechts in einer Weise aufgeklärt worden ist, dass ein redlich Denkender, der vom Gedanken an den eigenen Vorteil nicht beeinflusst ist, sich der Überzeugung seiner Nichtberechtigung nicht verschließen kann (BGH, aaO und NJW 1960, 1105, 1107 [BGH 25.02.1960 - II ZR 125/58]; vgl. BRHP/Fritzsche, BGB, 5. Auflage, § 990 Rn. 8).
Wann diese Voraussetzungen bei einem Rechtsirrtum über die Berechtigung zur Kündigung und damit zum Entfallen eines Besitzrechts vorliegen, hängt demgemäß ebenfalls von den Umständen des jeweiligen Einzelfalles ab. So hat der Bundesgerichtshof angenommen, dass bei einer schwierigen Rechtslage ein den bösen Glauben ausschließender Rechtsirrtum vorliegen kann (BGH NJW 1977, 31, 34), nicht aber bei Heranziehung juristischer Konstruktionen (BGH NJW 1960, 1105, 1107 [BGH 25.02.1960 - II ZR 125/58]). Ein beachtlicher Rechtsirrtum kann demgemäß allenfalls dann bejaht werden, wenn es sich um eine höchstrichterlich noch nicht geklärte Frage handelt oder aus anderen Gründen die Frage der Besitzberechtigung nicht eindeutig beantwortet werden kann (vgl. BGH NJW 1958, 668; BRHP/Fritzsche, BGB, 5. Auflage, § 990 Rn. 10; Erman/Ebbing, BGB, 17. Auflage, § 990 Rn. 10).
Gemessen an diesen Grundsätzen ist ein beachtlicher Rechtsirrtum zu verneinen. Gerade mit Rücksicht auf den eindeutigen Vertragszweck musste sich der Beklagten aufdrängen, dass die durchgeführte Nutzungsänderung ein pflichtwidriges Verhalten darstellte, so dass sie sich nicht darauf berufen kann, sie sei von der Unwirksamkeit der Kündigung ausgegangen. Die fehlerhafte Wertung durch die anwaltlich beratene Beklagte geht zu ihren Lasten.
Eine andere Beurteilung kommt auch nicht mit Rücksicht auf das Urteil des OLG Brandenburg vom 23. September 1998 (Az.: 3 U 55/98) in Betracht. Die Besonderheit dieses Falles lag darin, dass nicht der Hauptmieter, sondern der Untermieter auf Zahlung in Anspruch genommen worden war. Nur für diesen Fall hat das OLG Brandenburg entschieden, dass die Kenntnisnahme von der Kündigung des Hauptmietverhältnisses allein noch keine sichere Kenntnis eines daraus folgenden Mangels des eigenen Besitzrechtes bewirkt. Das Oberlandesgericht Brandenburg weist zu Recht darauf hin, dass die bloße Tatsache einer fristlosen Kündigung des Hauptmietverhältnisses noch keine sichere Kenntnis darüber vermittelt, dass es sich auch um eine wirksame Kündigung handelt, die das Besitzrecht des beklagten Untermieters mangelhaft machen könnte. In einem solchen Fall sind dem Untermieter vielmehr schlüssige Umstände mitzuteilen, aus denen sich die wirksame Beendigung des Hauptmietverhältnisses - auch unter Berücksichtigung etwaiger Einwendungen des Hauptmieters entnehmen lässt (OLG Brandenburg, aaO, zitiert nach juris Rn. 24). Genauso verhält sich aber der vorliegende Fall. Die Beklagten hatte volle Kenntnis über alle Umstände, die zum Ausspruch der fristlosen Kündigung geführt haben und hat sich der Kenntnis der Wirksamkeit dieser Kündigung durch fernliegende Erwägungen verschlossen. Die Rechtsfrage, ob die Klägerin zur Kündigung auf der Grundlage von § 543 Abs. 1 BGB berechtigt war, lässt sich eindeutig entscheiden.
d) Der Senat braucht nicht zu entscheiden, ob die Klägerin einen Anspruch auf Erteilung der Auskunft darüber, welche Untervermietungen/Überlassungen der herauszugebenden Räume und Stellplätze erfolgt sind, schlüssig dargelegt hat. Nachdem die Beklagte nach Erörterung der Sach- und Rechtslage im Termin zur mündlichen Verhandlung den Auskunftsanspruch ohne Belegvorlage seit dem 7. Mai 2024 anerkannt hat, war sie entsprechend diesem Anerkenntnis zu verurteilen (§ 307 Satz 1 ZPO).
e) Soweit die Beklagte den Auskunftsanspruch hingegen nicht anerkannt hat (Belegvorlage), war das Urteil auf die Berufung der Beklagten (teilweise) aufzuheben.
Die Einzelrichterin hat die Beklagte zu Unrecht zur Vorlage von Belegen verurteilt. Die Klägerin hat einen solchen Anspruch nicht schlüssig dargelegt.
Eine Pflicht zur Vorlage von Belegen besteht grundsätzlich (nur) bei der Erfüllung von Rechenschaftspflichten gemäß § 259 BGB (siehe Erman/Artz, BGB, 17. Auflage, § 260 Rn. 12). Im Rahmen von Auskunftsansprüchen besteht eine Verpflichtung zur Vorlage von Belegen nur insoweit, als dies vertraglich vereinbart oder gesetzlich festgelegt worden ist. Daran fehlt es. Bei einem Auskunftsanspruch aus § 242 BGB besteht eine Pflicht zur Vorlage von Belegen grundsätzlich nicht (siehe nur Grüneberg/Grüneberg, BGB, 84. Auflage, § 260 Rn. 15; BRHP/Lorenz, BGB, 5. Auflage, § 260 Rn. 29). Da die Klägerin bereits vollumfänglich über den Inhalt des mit der LHH geschlossenen Vertrages informiert und daher Kenntnis über die Höhe der geschuldeten Vergütung bzw. die Mindestbelegung (168 Personen) hatte (siehe Anlage K14) und jedenfalls bezogen auf Juli 2023 Kenntnis über die Zahl der untergebrachten Personen hatte (148; siehe Anlage K 17, Bl. 86 eA LG), ist eine Belegvorlagepflicht wegen Vorliegens eines Ausnahmefalles (z.B. besondere Komplexität; siehe BRHP/Lorenz, aaO) zu verneinen.
Die Klage war daher teilweise abzuweisen.
III.
1. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91, 92 Abs. 2 Nr. 1, 97 ZPO.
Dabei hat der Senat berücksichtigt, dass das Teilunterliegen in Bezug auf die geltenden gemachten Ansprüche zu Ziffer 3 als geringfügig i.S. von § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zu bewerten war. Auf die Ausführungen zum Streitwert sub. Ziffer 3. wird Bezug genommen.
2. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 1, 7 und 10, 711 ZPO.
Soweit es die von der Beklagten zu leistende Sicherheit betrifft, ist zwar im Hinblick auf die voraussichtliche Dauer eines etwaigen Rechtsmittelverfahrens grundsätzlich der einjährige Bruttomietzins zugrunde zu legen. Da das Mietverhältnis aber in jedem Fall am 31. Dezember 2025 endet, hat der Senat nur einen Zeitraum von sieben Monaten berücksichtigt.
3. Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 47 Abs. 1 Satz 1 GKG i.V.m. den §§ 41, 48 GKG und 3 ZPO.
a) Auf den Räumungsanspruch zu Ziffer 1 entfiel ein Betrag in Höhe von 428.400,- € und auf den Räumungsanspruch zu Ziffer 2 ein Betrag in Höhe von 10.8561,80 €. Die Berechnung der Prozessbevollmächtigten in der Klageschrift ist unzutreffend. Das Entgelt i.S. von § 41 Abs. 1 GKG stellt die Nettomiete zuzüglich Umsatzsteuer (vorliegend 19 %) dar. Demnach errechnen sich für die Räumungsansprüche richtigerweise folgende Beträge:
12 x 35.700,- € (= 30.000,- plus 19%) = 428.400,- €
12 x 904,32 € (= 759,93 € plus 19 %) = 10.851,84 €.
b) Soweit es den Auskunftsanspruch betrifft, war zu berücksichtigen, dass das Auskunftsinteresse eines Klägers umso höher zu bewerten ist, je geringer seine Kenntnisse und sein Wissen über die zur Begründung des Leistungsanspruchs maßgeblichen Tatsachen sind (siehe Schneider/Herget, Streitwert Kommentar, 14. Aufl., Rn. 1398 "Auskunftsanspruch"). Vor diesem Hintergrund war für den Antrag zu Ziffer 3 ein mittlerer Wertansatz zugrunde zu legen, weil die Auskunft der Klägerin die Begründung ihres Zahlungsanspruchs erleichtert hätte (vergleiche Schneider/Herget, aaO Rn. 1399).
Mit Rücksicht darauf hält der Senat für den Antrag zu Ziffer 3, der sich - aus drei Teilen zusammensetzt, nämlich
Auskunft über die Anzahl von Vermietungen,
Auskunft über erhaltene Zahlungen und
Vorlage von Unterlagen
einen Ansatz in Höhe von 15 % bezogen auf den von der Klägerin errechneten Betrag an Einnahmen Höhe von 1.320.510,50 € (siehe Seite 13 i.V.m. Seite 15 der Klageschrift = Bl. 13, 15 eA LG), also einen Betrag in Höhe von insgesamt 198.076,58 € für angemessen.
Hiervon entfallen rechnerisch 25.000,- € auf den Anspruch auf Auskunft über erfolgte Vermietungen, weil die tatsächlichen Voraussetzungen für die Bezifferung des Zahlungsanspruchs auf der Grundlage des eigenen von der Klägerin gehaltenen Vortrages weitestgehend geklärt waren. Denn andere Vermietungen als an die LHH waren fernliegend.
Soweit es den geltend gemachten Anspruch auf Vorlage von Belegen betrifft, war von einem äußerst geringen Streitwert auszugehen, weil die Vorlage von Belegen nur noch Kontrollfunktion hinsichtlich des in der Hauptsache verfolgten Auskunftsanspruch über erhaltene Zahlungen hatte (vergleiche zu diesem Aspekt ebenfalls Schneider/Herget, aaO Rn. 1399). Der Senat hält daher auf der Grundlage von § 3 ZPO für diesen Teil des Anspruches einen Betrag für in Höhe von 5.000,- € für angemessen.
Der Gesamtstreitwert beträgt mithin 428.400 € + 10.851,84 € + 198.076,58 € = 637.328,42 €.
4. Die Revision war nicht zuzulassen.
Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und erfordert weder eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung, § 543 Abs. 2 ZPO. Bei der Entscheidung der Rechtsfragen hat sich der Senat an der höchstrichterlichen Rechtsprechung orientiert. Die weiteren entscheidungserheblichen Gesichtspunkte sind lediglich einzelfallbezogen und deshalb nicht von grundsätzlicher Bedeutung.
Hinweis:
Verkündet am 17. April 2025
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 987, 990 BGB
§§ 41, 48 GKG und 3 ZPO
§ 721 ZPO
§ 546 ZPO
§ 711 ZPO
§ 540 BGB
§ 242 BGB
§ 553 BGB
§ 546a BGB
§ 159 BGB
§ 259 BGB
§ 3 ZPO
§ 543 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 Satz 1 BGB
§ 313 Abs. 1 Nr. 6 ZPO
§ 709 Satz 1 ZPO
§ 708 Nr. 11 ZPO
§ 543 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB
§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 12 Abs. 2 Nr. 11 Umsatzsteuergesetz
§ 543 Abs. 2 Satz 1 BGB
§ 272 Abs. 4 ZPO
§ 546a Abs. 1 BGB
§ 987 Abs. 1 BGB
§ 292 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB
§ 292 Abs. 2 BGB
§ 987 Abs. 2 BGB
§ 818 Abs. 1 BGB
§ 158 Abs. 2 BGB
§ 990 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 307 Satz 1 ZPO
§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 708 Nr. 1, 7 und 10, 711 ZPO
§ 47 Abs. 1 Satz 1 GKG
§ 41 Abs. 1 GKG
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1992, 916
NJW 1958, 668
NJW 1960, 1105, 1107
NJW 1977, 31, 34
17 O 54/24
VIII ZR 74/10
7 U 63/91
V ZR 26/20
VIII ZR 218/13
V ZR 106/04
XII ZR 76/08
VIII ZR 214/16
XII ZR 144/97
II ZR 125/58
3 U 55/98