Kammergericht (Berlin, )
Urteil vom 2011-09-02, Aktenzeichen 4 U 9/10
ECLI: ECLI:DE:KG:2011:0902.4U9.10.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Eine Haftung der beratenden Bank für Angaben eines Finanzierungsvermittlers kommt wegen der Verletzung darlehensvertragsspezifischer Aufklärungspflichten gemäß §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 278 BGB nur dann in Betracht, wenn der Vermittler im Pflichtenkreis der Bank, d.h. bei der Anbahnung des Darlehensvertrages tätig geworden ist (Anschluss BGH, 6. November 2007, XI ZR 322/03, NJW 2008, 644).(Rn.18)
2. Die beratende Bank ist zu einer Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger-, und Erwerbermodellen nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben.(Rn.29)
3. Der Erwerber einer Immobilie trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Kenntnis der beratenden Bank bezüglich einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufobjekts. Von einer derartigen sittenwidrigen Übervorteilung ist dann auszugehen, wenn der Verkaufspreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung (Anschluss BGH, 29. April 2008, XI ZR 221/07, NJW-RR 2008, 1226).(Rn.34)
4. Die darlehensgewährende Bank haftet im Fall eines institutionalisierten Zusammenwirkens für eine arglistige Täuschung durch den Verkäufer bzw. Vermittler einer Immobilie. Der Erwerber der Immobilie trägt die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines derartigen Zusammenwirkens von Bank und Verkäufer bzw. Vermittler.(Rn.40)
Verfahrensgang
Die Berufung des Klägers gegen das am 9. Dezember 2009 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin - 21 O 323/09 - wird zurückgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Der Kläger nimmt die beklagte Bank auf Schadensersatz im Zusammenhang mit dem kreditfinanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung auf vollständige Rückabwicklung in Anspruch.
Das Landgericht hat die Klage gegen die Beklagte mit der Begründung abgewiesen, dass der Kläger habe einen Schadenersatzanspruch aus einer positiven Vertragsverletzung eines zwischen den Parteien geschlossenen Beratungsvertrages nicht hinreichend dargetan. Es fehle bereits an substantiiertem Vortrag zu einer sittenwidrigen Überteuerung der Wohnung. Eine Kenntnis der Beklagten von einer etwaigen arglistigen Täuschung des Vermittlers können auch unter dem Gesichtspunkt eines institutionalisierten Zusammenwirkens nicht vermutet werden, da der Kläger eine arglistige Täuschung nicht dargelegt habe.
Gegen dieses Urteil wendet sich der Kläger mit seiner Berufung. Hiergegen wenden sich der Kläger unter Wiederholung und Vertiefung seinen erstinstanzlichen Vortrages. Er rügt, dass das Landgericht zu Unrecht entsprechende Schadensansprüche abgelehnt habe. Zwischen der Verkäuferin, der Vertriebsgesellschaft und der Beklagten sei ein institutionalisiertes Zusammenwirken anzunehmen. Die Beklagte hafte daher auf Grund der evidenten Falschberatung der Vermittler über die monatliche Belastung, weil die im Berechnungsbeispiel angesetzte monatliche Zuzahlung mit 83,00 € angegeben worden ist, tatsächlich diese jedoch höher sei, da in dem Berechnungsbeispiel die monatliche Tilgung mit 0 % angegeben sei, der tatsächlich abgeschlossene Darlehensvertrag jedoch eine Tilgung von 2 % vorsehe. In der von im behaupteten Aussage des Vermittlers, man mache in 10 Jahren einen großen Gewinn liege eine arglistige Täuschung, die auch die Aussage beinhalte, dass die Wohnung von Anfang an das wert sei, was sie koste. Das Landgericht habe auch ihren Vortrag zur sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung verkannt.
Der Kläger beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils
1. festzustellen, dass der Beklagten keine Zahlungsansprüche aus dem mit dem Kläger geschlossenen Darlehensvertrag zur Darlehenskonto-Nr. ... (neu) ... (alt) zustehen;
2. die Beklagte zu verurteilen, an sie 17.587,76 EUR nebst 5 % Zinsen über den Basiszinssatz seit dem 20. September 2009 zu zahlen;
3. festzustellen, dass die Beklagte auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens verpflichtet ist, soweit er im Zusammenhang mit dem Erwerb des in dem Antrag zu 5) näher bezeichneten Wohnungseigentumsrechts und dessen Finanzierung steht;
4. die Beklagte zu verurteilen, das verpfändete Wertpapierdepot Nr. ... freizugeben; jeweils Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe sämtlicher Erklärungen, die zur Übertragung des Wohnungseigentums bezüglich der Eigentumswohnung Nr. ... im Hause ... , Grundbuch des AG ... , Grundbuch von ... , Blatt ... , notwendig sind.
5. festzustellen, dass sich die Beklagte mit der Übertragung der Eigentumswohnung in Annahmeverzug befindet.
Die Beklagte zu beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil nach Maßgabe ihrer Berufungserwiderung.
Hinsichtlich der Einzelheiten im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Das Rechtsmittel ist zulässig, Die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO statthafte Berufung ist gemäß §§ 517, 519, 520 ZPO form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg.
Die Klage ist jedoch unbegründet.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte weder aus der Verletzung von Pflichten aus einem Beratungsvertrag (§ 280 Abs. 1 S. 1 BGB) noch aus Verschulden bei Vertragsschluss (§§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB) ein Schadensersatzanspruch gerichtet auf Freistellung von der Rückforderung des Darlehens (Antrag zu 1.), auf Rückzahlung der geleisteten Darlehensraten i.H.v. 17.587,76 € nebst Zinsen (Antrag zu 2.), auf Feststellung der Ersatzpflicht in Bezug auf weitere Schäden (Antrag zu 3.), auf Freigabe des verpfändeten Wertpapierdepots (Antrag zu 4.) jeweils Zug um Zug gegen Abgabe der für die Übertragung der streitgegenständlichen Wohnung erforderlichen Erklärungen zu sowie auf Feststellung des Annahmeverzuges (Antrag zu 5.) zu. Jedenfalls im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht eine Haftung der Beklagten verneint.
1.
Ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 S. 1 BGB wegen eines Beratungsverschuldens der Beklagten im Hinblick auf (objektbezogene) Aufklärungspflichten betreffend das Anlageobjekt selbst scheidet bereits mangels Zustandekommens eines entsprechenden Beratungsvertrags aus. Der Abschluss eines Beratungsvertrags zwischen dem Kläger und der Beklagten betreffend den Wohnungskauf, aufgrund dessen sich diese die Angaben der Vermittler N. und M. nach § 278 BGB zurechnen lassen müsste, ist nicht ersichtlich ist. Auch im Berufungsrechtszug behauptet der Kläger das Zustandekommen eines solchen objektbezogenen Beratungsvertrags mit der Beklagten nicht. Vorgetragen wird lediglich, dass die Beklagte ihre (darlehensspezifischen) Pflichten im Zusammenhang mit dem Abschluss des Darlehensvertrags verletzt habe (vgl. nachfolgend unter 2.).
2.
Entgegen der Auffassung des Klägers kommt auch im Rahmen des bestehenden Vertragsverhältnisses, des Darlehensvertrags, eine Haftung der Beklagten nach §§ 280 Abs. 1 S. 1, 311 Abs. 2, 278 BGB wegen der Verletzung darlehensvertragsspezifischer Aufklärungspflichten bei Abschluss des Darlehensvertrags aus Verschulden bei Vertragsschluss nicht in Betracht. Insoweit muss sie sich Angaben der Vermittler nur zurechnen lassen, soweit diese in ihrem Pflichtenkreis, d.h. bei der Anbahnung des Kreditvertrags, tätig geworden ist (BGH, Urteil vom 6. November 2007 – XI ZR 322/03, NJW 2008, 644-649, Rn. 28 m.w.N.; BGH, Urteil vom 29. April 2003 – XI ZR 201/02, ZIP 2003, 1692-1696, Rn. 13 nach juris).
Eine fehlerhafte Aufklärung in Bezug auf den abgeschlossenen Darlehensvertrag, mithin eine unzutreffende oder unvollständige Information über die aus dem Vertrag erwachsenden Belastungen, legt der Kläger nicht dar. Im Einzelnen:
a) Soweit der Kläger vorträgt, er hätte sich auf die in der Ankaufsberechnung enthaltene Angabe einer monatlichen Eigenbelastung ab 2006 in Höhe von 83,00 € pro Jahr verlassen, obwohl diese tatsächlich bei etwa 390,00 € liege, vermag dies eine Haftung der Beklagten nicht zu begründen, da die Vermittler ... und ... insofern, nicht im Pflichtenkreis der Beklagten tätig geworden sind und deshalb eine Zurechnung nach § 278 BGB ausscheidet. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 6. November 2007 – XI ZR 322/03, NJW 2008, 644-649, Rn. 28; BGH, Urteil vom 29. April 2003 – XI ZR 201/02, ZIP 2003, 1692-1696, Rn. 13 nach juris), der der Senat folgt, haftet die Beklagte nicht aus zugerechnetem Verschulden für unrichtige Angaben des Vermittlers über die Immobilie, deren Rentabilität und die Notwendigkeit des Einsatzes eigener Mittel. Im Rahmen von Kapitalanlagemodellen wird der auftretende Vermittler als Erfüllungsgehilfe im Pflichtenkreis der in den Vertrieb nicht eingeschalteten Bank nur insoweit tätig, als sein Verhalten den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrags betrifft. Möglicherweise falsche Erklärungen zu den Mieteinnahmen, zur monatlichen Belastung unter Berücksichtigung von Mieteinnahmen und Steuervorteilen sowie zu der Möglichkeit, das Objekt später mit Gewinn veräußern zu können, betreffen nicht den Darlehensvertrag, sondern die Rentabilität des Anlagegeschäfts, liegen damit außerhalb des Pflichtenkreises der Bank und sind ihr deshalb nicht nach § 278 BGB zuzurechnen (BGH, Urteil vom 6. November 2007 – XI ZR 322/03, NJW 2008, 644-649, Rn. 28 nach juris). Die Beklagte war daher auch nicht verpflichtet, den Kläger darüber aufzuklären, dass die Steuervorteile nicht laufend monatlich, sondern nur im Rahmen des Steuerbescheides erstattet werden.
b) Der Kläger kann sich an dieser Stelle auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass mit dem Berechnungsbeispiel, das ein tilgungsfreies Darlehen bei einer monatlichen Ratenbelastung von 447,00 € beinhaltete, bei ihm die Vorstellung hervorgerufen wurde, er könnte die Wohnung mit einem tilgungsfreien Darlehen bei einer monatlichen Belastung von 447,00 € finanzieren. Im für die Frage der Aufklärungspflichtverletzung in Bezug auf das Finanzierungsgeschäft maßgeblichen Zeitpunkt der Darlehensvertragsunterzeichnung ergab sich für den Kläger aus dem Text des Darlehensvertrages eindeutig, dass er eine Tilgung von 2 % und monatliche Zins- und Tilgungsraten in Höhe von 686,60 € zu zahlen hatte. Daher fehlt es im maßgeblichen Zeitpunkt bereits an einer Falschangabe, jedenfalls aber an deren Kausalität für die Darlehensaufnahme.
Darüber hinaus würde eine – vorliegend nicht gegebene – schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten betreffend die Finanzierung nur zum Ersatz des Schadens führen können, dessen Eintritt die Einhaltung der Pflicht verhindern sollte, also grundsätzlich nur zum Ersatz der durch die gewählte Finanzierung entstandenen Mehrkosten (BGH, Urteil vom 20. Januar 2004 – XI ZR 460/02, WM 2004, 521, Rn. 31 nach juris; BGH, Urteil vom 20. März 2007 – ZR 414/04, WM 2007, 876, Rn. 42 nach juris). Solche Mehrkosten hat der Kläger jedoch nicht einmal behauptet.
Jedenfalls aber wären derartige Ansprüche zum Zeitpunkt der Klageerhebung bereits verjährt. Diese unterliegen der dreijährigen Verjährungsfrist des § 195 BGB, die nach § 199 Abs. 1 BGB grundsätzlich mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Gläubiger Kenntnis von den anspruchsbegründenden Tatsachen und der Person des Schuldners erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste. Der streitgegenständliche Darlehensvertrag ist bereits im Dezember 2005 abgeschlossen worden, so dass mit Ablauf des 31. Dezember 2008 und damit vor Klageeinreichung am 25. August 2009 Verjährung eingetreten ist. Mit Abschluss des Darlehensvertrages war der Anspruch bereits entstanden und der Kläger hätte ohne grobe Fahrlässigkeit sowohl von dem Anspruch wie auch von der Person des Schuldners, ihres Vertragspartners, Kenntnis erlangen können, § 199 Abs. 1 Nr. 1, 2 BGB.
c) Die Beklagte hat auch keine eigene darlehensvertragsspezifische Aufklärungspflicht dadurch verletzt, dass die Vermittler den Kläger nicht darüber aufgeklärt hat, dass er zum Zeitpunkt der planmäßigen Rückzahlung des Kredits 73 Jahre alt sein würde und welche Veränderungen im Hinblick auf ein späteres Renteneinkommen, des zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages 46 Jahre alten Kläger eintreten würden. Der Beklagten fällt in diesem Zusammenhang keine Verletzung der auch bei Verhandlungen über den Abschluss von Darlehensverträgen bestehenden allgemeinen vorvertraglichen Nebenpflicht, den anderen Teil unaufgefordert über entscheidungserhebliche Umstände zu informieren, zur Last. Ohne Vorliegen eines Beratungsvertrages ist eine Bank im Regelfall nicht gehalten, den Kreditbewerber von sich aus auf mögliche Bedenken gegen die Zweckmäßigkeit der gewählten Kreditart oder deren näherer Ausgestaltung hinzuweisen (BGH, Urteil vom 20. Januar 2004, - XI ZR 460/02 -, zitiert nach juris, dort: Rdn. 30). Es obliegt vielmehr dem Kreditnehmer selbst, sich darüber zu informieren, welche Art der Finanzierung für seine Zwecke am besten geeignet und auf seine wirtschaftlichen Verhältnisse am besten zugeschnitten ist (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 13. Mai 2005, - I-17 U 106/04, zitiert nach juris, dort: Rdn. 39.). Dem Kläger war sein Alter bekannt. Es war ihm daher ohne weiteres möglich, sich über die Konsequenzen einer langfristigen Verschuldung bewusst zu werden. Darüber würde eine derartige Aufklärungspflichtverletzung allenfalls einen Anspruch auf Erstattung eines Differenzschadens zu einer günstigeren Finanzierung begründen (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 5. August 2009, - 4 U 85/08 -, zitiert nach juris, dort: Rn. 71), der hier jedoch nicht geltend gemacht wird.
d) Dies gilt auch für die von dem Kläger beanstandete unterbliebene Aufklärung über die Wirkungsweise des Disagios. Die Beklagte hat insoweit aber auch keine darlehensspezifische Aufklärungspflicht verletzt. Eine Aufklärung über die genaue Bedeutung eines – ohnehin seit langem im Bankverkehr üblichen – Disagios schuldete die Beklagte dem Kläger nach dem zu c) Gesagten nicht. Dass der Kläger insoweit konkret nachgefragt hätte, behauptet er nicht.
3.
Zu Recht hat das Landgericht einen Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1 S. 1, 311 Abs. 2, 278 BGB wegen Verletzung objektbezogener Aufklärungspflichten in Bezug auf das finanzierte Geschäft auch im Hinblick auf die von der Rechtsprechung entwickelten Fallgruppen (BGH, Urteil vom 18. November 2008 – XI ZR 157/07, Rn. 26 m.w.N.; BGH, Urteil vom 6. November 2007 – XI ZR 322/03, NJW 2008, 644-649, Rn. 30 m.w.N. nach juris) abgelehnt.
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 28.02.1989 - IX ZR 130/88, NJW 1989, 1276-1278, Rn. 23 m.w.N. nach juris) ist eine kreditgebende Bank grundsätzlich nicht gehalten, den Darlehensnehmer über die Risiken der von ihm beabsichtigten Verwendung des Darlehens aufzuklären (Grüneberg in Palandt, BGB, 70. Aufl. 2011, § 280 BGB, Rn. 58 m.w.N.). Auch eine Verpflichtung, die Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers zu erforschen und beim Vertragsschluss zu berücksichtigen, trifft den Darlehensgeber grundsätzlich nicht gegenüber dem Darlehensnehmer (BGH, Urteil vom 25. Februar 1988 - III ZR 132/87, NJW-RR 1988, 1512, Rn. 2).
Zu einer Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen überhaupt nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (BGH, Urteil vom 18. November 2008 – XI ZR 157/07, Rn. 26 m.w.N.; BGH, Urteil vom 6. November 2007 – XI ZR 322/03, NJW 2008, 644-649, Rn. 30 m.w.N. nach juris). Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben.
a)
Dass die Beklagte im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgegangen ist, ist weder ersichtlich noch dargetan.
b)
Auch eine schwerwiegende Interessenkollision bzw. die Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestands trägt die Klägerin nicht vor.
c)
Auch die Verletzung einer eigenen Aufklärungspflicht der Beklagten wegen eines für sie erkennbaren Wissensvorsprungs im Hinblick auf den von dem Kläger gerügten Wert der erworbenen Eigentumswohnung und des nach seiner Auffassung sittenwidrig überhöhten Kaufpreises ist nicht gegeben. Der Kläger legt weder eine sittenwidrige Überteuerung der Eigentumswohnung, mithin dass der von ihm bezahlte Kaufpreis für die Eigentumswohnung in Höhe von 122.933,00 € knapp doppelt so hoch war wie deren Wert, noch eine Kenntnis der Beklagten bzw. bewusst die Augen davor verschlossen zu haben, substantiiert dar.
(1.)
Eine Haftung der Beklagten aufgrund eines Wissensvorsprungs bezüglich einer sittenwidrigen Überteuerung der Kaufobjekte scheidet im Übrigen bereits deshalb aus, weil der Kläger eine solche schon (objektiv) nicht nachvollziehbar darlegt. Die pauschale Behauptung (Klageschrift, S. 13, Bl. 13), dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages im Dezember 2005 die von ihnen erworbene Wohnung ausgehend vom „vereinfachten Ertragswertverfahren“, mithin ohne Ermittlung des Bodenwertes sowie der Berücksichtigung der Bodenwertverzinsung, sittenwidrig überteuert gewesen sei, weil danach ein Verkehrswert von 49.728,00 € ergebe, genügt nicht.
Ein Wissensvorsprung der Bank darüber, dass der vom Erwerber zu zahlende Kaufpreis in keinem angemessenen Verhältnis zum Wert des zu erwerbenden Objekts steht, begründet nach ständiger Rechtsprechung des BGH grundsätzlich keine Aufklärungspflicht. Denn es gehört zu den eigenen Aufgaben des Käufers, auch wenn der Kauf kreditfinanziert wird, die Angemessenheit des Kaufpreises zu prüfen (BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, NJW 2003, 2529-2531, Rn. 21 nach juris). Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs ist danach ausnahmsweise nur dann anzunehmen, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss. Von einer solchen sittenwidrigen Übervorteilung ist nach ständiger Rechnung des auszugehen, wenn der Verkaufspreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung (BGH, Urteil vom 29. April 2008 – XI ZR 221/07, NJW-RR 2008, 1226-1228, Rn. 14 m.w.N. nach juris). Ein den Substantiierungsanforderungen genügende Vortrag zu einem entsprechenden Minderwert der erworbenen Wohnung erfordert dabei nach Auffassung des für den Bereich von kreditfinanzierten Kapitalanlagen allein zuständigen XI. Zivilsenats des BGH (Urteil vom 19. September 2006 – XI ZR 204/04, NJW 2007, 357-360, Rn. 20; Urteil vom 19. September 2006 – XI ZR 204/04, NJW 2007, 357-360, Rn. 20; Urteil vom 6. November 2007 XI ZR 322/03, NJW 2008, 644-649, Rn. 35; Urteil vom 26. Februar 2008 - XI ZR 74/06, NJW 2008, 1585-1589, Rn. 39; Urteil vom 12.11.2002 - XI ZR 3/01, NJW 2003, 424-426, Rn. 13+9 nach juris; a.A.: V. Zivilsenat des BGH, Beschluss vom 2. April 2009 – V ZR 177/08, NJW-RR 2009, 1236-1237, Rn. 10 nach juris) in ständiger Rechtsprechung die Darlegung konkreter, dem Beweis zugängliche Angaben zu den wertbildenden Faktoren der erworbenen Wohnung. Es reicht nicht, wenn ohne nähere Angaben zu Lage, Baujahr und Ausstattung der Wohnung lediglich die schlichte Behauptung eines bestimmten Verkehrswertes aufgestellt wird. Wenn sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermitteln lässt, wird zudem die Vergleichswertmethode als die einfachste und zuverlässigste Methode angesehen; sie steht deshalb bei Wohnungseigentum im Vordergrund (BGH, Urteil vom 18.12.2007 - XI ZR 324/06, NJW-RR 2008, 1436-1439, Rn. 32 nach juris). Dabei ist unerheblich zu welchem Zweck der Käufer eine Wohnung erwirbt. Eine Wohnung hat nur einen Verkehrswert. Daher muss dieser sowohl bei einer Nutzung zur Kapitalanlage als auch bei einer Eigennutzung gleich sein. Behauptet ein Anleger eine sittenwidrige Überteuerung unter Außerachtlassung des Vergleichswertverfahrens, so genügt er schon deshalb nicht seiner Darlegungslast (KG, Urteil vom 19. März 2008 – 24 U 91/07, WM 2008, 1123-1131, Rn. 61 nach juris). Nicht nachzukommen ist einem Beweisantritt, wenn die Partei ohne greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts Behauptungen “aufs Geratewohl” oder “ins Blaue hinein” aufgestellt hat, sodass er nicht dem Beweis vorgetragene Tatsachen zu dienen bestimmt ist, sondern stattdessen die Ausforschung Inhalt hat (BVerfG, Beschluss vom 10. Februar 2009 – 1 BvR 1232/07, NJW 2009, 1585-1587, Rn. 26 nach juris).
An einem solchen Vortrag zu den wertbildenden Faktoren der erworbenen Wohnung zum Zeitpunkt des Erwerbs fehlt es vorliegend vollständig. Zum Zustand und der Ausstattung der Wohnungen bzw. des Gebäudes trägt der Kläger nicht vor. Erst Recht mangelt es an einem Vortrag zum Wert der Wohnungen nach dem Vergleichswertverfahren.
(2.)
Ungeachtet einer schon in objektiver Hinsicht nicht gegebenen sittenwidrigen Überteuerung der Wohnungen legt der insoweit darlegungspflichtige Kläger die erforderliche Kenntnis der Beklagten zum Zeitpunkt ihrer Darlehensgewährung von einer etwaigen sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung bzw. dass diese bewusst die Augen vor einer solchen verschlossen hat, nicht dar.
(2.1)
Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 29. April 2008 – XI ZR 221/07, NJW-RR 2008, 1226-1228, Rn. 17 nach juris) muss ein Kreditinstitut nur das ihm präsente Wissen offenbaren. Dabei ist grundsätzlich positive Kenntnis der Bank von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufobjekts erforderlich. Eine solche Kenntnis wird selbst bei einem - hier nicht vorliegenden (vgl. nachfolgend) - institutionalisierten Zusammenwirken der Bank mit dem Verkäufer oder Vermittler der Anlage nicht vermutet. Die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines finanzierten Objekts führt für sich genommen auch im Falle einer institutionalisierten Zusammenarbeit zwischen finanzierender Bank und dem Verkäufer oder Vertreiber des Objekts nicht zu einer widerleglichen Vermutung, die finanzierende Bank habe von der sittenwidrigen Überteuerung Kenntnis gehabt. Eine solche Vermutung kommt vielmehr nur im Falle einer arglistigen Täuschung der Käufer über den Kaufpreis in Betracht (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2007 – XI ZR 167/05, NJW 2008, 640-644, Rn. 16 nach juris), für die es hier ebenfalls an ausreichendem Vortrag fehlt (vgl. ebenfalls nachfolgende Ausführungen). Insoweit besteht auch keine Nachforschungspflicht einer Bank hinsichtlich etwaiger Risiken des zu finanzierenden Vorhabens. Kreditinstitute prüfen - wie dargelegt - den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse. Deshalb kann sich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten oder unterlassenen Beleihungswertermittlung grundsätzlich keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben (BGH, Urteil vom 29. April 2008 – XI ZR 221/07, NJW-RR 2008, 1226-1228, Rn. 19; BGH, Urteil vom 23. Oktober 2007 – XI ZR 167/05, NJW 2008, 640-644, Rn. 15 nach juris).
Der Kläger hat vorliegend indes weder dargelegt noch ist sonst ersichtlich, dass die Beklagte positive Kenntnis von einer sittenwidrigen Überteuerung des Wohnungskaufpreises hatten. Allein die Kenntnis der Beklagten des von dem Kläger gezahlten Kaufpreises ist insoweit nicht ausreichend. Aufgrund welcher wertbildenden Faktoren der Wohnung bzw. aufgrund welcher konkreten Umstände des Darlehensvertrages auf eine Kenntnis ihrer Mitarbeiter von einer etwaigen sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises geschlossen werden könnte, trägt der Kläger nicht vor. Dieser legen insbesondere nicht dar, der Beklagten sei ein Wohnungszustand bekannt gewesen, aufgrund dessen der Kaufpreis der Wohnung den Schluss auf eine sittenwidrige Überteuerung zugelassen hätte.
(2.2)
Zwar kann ausnahmsweise die bloße Erkennbarkeit von aufklärungspflichtigen Tatsachen wie etwa der sittenwidrigen Überteuerung eines Wohnungskaufpreises der positiven Kenntnis aber dann gleichstehen, wenn sich diese einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste; er ist dann nach Treu und Glauben nicht berechtigt, seine Augen vor solchen Tatsachen zu verschließen (BGH, Urteil vom 29. April 2008 – XI ZR 221/07, NJW-RR 2008, 1226-1228, Rn. 20 nach juris). Aber auch diesbezüglich trägt der Kläger keine Umstände vor, die einen solche Annahme rechtfertigen könnte. Insbesondere hat er nicht dargelegt, dass sich angesichts von – der Beklagten bekannten – Durchschnittswerten für vergleichbare Wohnungen, die auf Grundlage des Vergleichswertverfahrens ermittelt wurden, also angesichts des maßgeblichen Marktes, im direkten Vergleich mit dem tatsächlich von den Klägern gezahlten Kaufpreis, dieser ein besonders grobes Missverhältnis aufdrängen musste.
d)
Schließlich kann sich der Kläger auch nicht im Hinblick auf die zu tragende monatliche Belastung wegen eines institutionalisierten Zusammenwirkens auf einen widerleglich vermuteten Wissensvorsprung der Beklagten von einer arglistigen Täuschung durch die Verkäuferin bzw. Vermittlerin berufen (BGH, Urteil vom 18. November 2008 – XI ZR 157/07, Rn. 34 m.w.N.; BGH, Urteil vom 6. November 2007 – XI ZR 322/03, NJW 2008, 644-649, Rn. 45 m.w.N.; BGH, Urteil vom 24. April 2007 – XI ZR 340/05, NJW 2007, 2404-2407, Rn. 39 m.w.N. nach juris). Danach können sich die Anleger in Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Initiatoren bzw. des Prospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Initiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Initiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung aufdrängt, die Bank habe sich der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen. Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben, so dass offen bleiben kann, ob im Hinblick auf die im Berechnungsbeispiel angegebene Tilgung von 0 %, der Kläger augenfällig und damit evident über die tatsächlichen monatlichen Belastungen getäuscht worden ist. Eine entsprechende Haftung scheidet bereits deshalb aus, weil der Kläger ein solches institutionalisiertes Zusammenwirken seitens der Beklagten mit der Verkäuferin bzw. Vermittlerin nicht dargelegt hat. Vielmehr beschränkt sich der Vortrag des Klägers auf die Vermutung, aufgrund der Einholung des Angebots zur Finanzierung durch die Vermittlerin bei der Beklagten dränge sich die Existenz einer Rahmenvereinbarung über die Zusammenarbeit auf. Dies genügt nicht.
Ein solches institutionalisiertes Zusammenwirken setzt voraus, dass zwischen dem Verkäufer (Initiator) und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestehen. Diese können etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrags oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben, oder sich daraus ergeben, dass den vom Verkäufer oder Fondsinitiator eingeschalteten Vermittlern von der Bank Büroräume überlassen oder von ihnen - von der Bank unbeanstandet - Formulare des Kreditgebers benutzt wurden oder etwa daraus, dass der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut nicht nur von Zeit zu Zeit, sondern wiederholt und planmäßig Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objektes vermittelt haben; nicht ausreichend ist eine dem Verkäufer/Initiator gegebene allgemeine Finanzierungszusage (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, NJW 2008, 640-644, Rn. 24; BGH, Urteil vom 26. September 2006 – XI ZR 283/03, NJW 2007, 361-363, Rn. 30-31; BGH, Urteil vom 24. März 2009 – XI ZR 456/07, NJW-RR 2009, 1275-1279, Rn. 37 nach juris; Grüneberg in Palandt, BGB, 70. Aufl. 2011, § 280 BGB, Rn. 60a).
In diesem Zusammenhang trägt der Kläger zwar vor, dass der Vermittler ... von ... für die Verkäuferin vermittelt habe und behauptet weiter, dieser sei mit Finanzierungsanfrageformularen der Beklagten ausgestattet (Klageschrift Seite 16 und 23). Dies hat die Beklagte jedoch ausdrücklich bestritten (Klageerwiderung vom 9. November 2009, Seite 21). Insoweit ergibt sich auch aus dem als Anlage B 1 eingereichten Selbstauskunftsformular kein Hinweis auf die Beklagte, obwohl der Kläger hierzu behauptet hat, dieses stamme von der Beklagten. Mangels entsprechenden Beweisantritts ist der Kläger daher für seine Behauptung beweisfällig geblieben.
Weitere Umstände, aus denen ein institutionalisiertes Zusammenwirken entnommen werden könnte, legt der Kläger nicht dar. Vorliegend trägt dieser lediglich vor, ihr sei bekannt, dass die Beklagte in einer Vielzahl von Fällen Verkäufe der ... , die von... bzw. ... vermittelte wurden, für die Käufer finanziert habe (Klageschrift Seite 19), worunter auch Wohnungen im Objekt ... fielen (Klageschrift Seite 25, Schriftsatz vom 1. Dezember 2009, Seite 1). Damit aber legt der Kläger keinerlei konkrete Umstände dar, die die Annahme einer ständigen Geschäftsbeziehung zwischen der Beklagten und der Verkäuferin bzw. der Vermittlerin rechtfertigen könnte. Eine Vertriebsvereinbarung, ein Rahmenvertrag oder konkrete Vertriebsabsprachen ergeben sich nicht allein aus dem Umstand, dass die Beklagte wiederholt Verkäufe der Verkäuferin und der Vermittlerin finanziert hat. Für ein institutionalisiertes Zusammenwirken reicht es nicht, wenn eine Bank lediglich von Zeit zu Zeit auf Initiative des Verkäufers Finanzierungswünsche geprüft und gegebenenfalls entsprechende Finanzierungen übernommen hat (BGH, Urteil vom 26. September 2006 – XI ZR 283/03, NJW 2007, 361-363, Rn. 31 nach juris). Notwendige Voraussetzung ist vielmehr eine planmäßig übernommene Finanzierung einer Vielzahl von Anlegern, denen vom Vertrieb auch vorab Finanzierungsunterlagen der Bank vorgelegt worden sind (BGH, Urteil vom 24. März 2009 – XI ZR 456/07, NJW-RR 2009, 1275-1279, Rn. 37 nach juris). Zu einem solchen planmäßigen Zusammenwirken hat der Kläger nichts dargetan. Soweit der Kläger vorträgt, dass bei sämtlichen Miteigentümern, bei denen der Erwerb der Immobilie über die Verkäuferin und die ... , die Finanzierung über die Beklagte erfolgt sei, genügt dies zur Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens nicht. Dass es sich bei den von der Beklagten durchgeführten Finanzierungen um eine “planmäßig übernommene Finanzierung” i.S.d. Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 24. März 2009 – XI ZR 456/07, NJW-RR 2009, 1275-1279, Rn. 37 nach juris) gehandelt hat, trägt der Kläger nicht vor. Das Vorhandensein eines entsprechenden Plans lässt sich auch nicht - im Wege eines Anscheinsbeweises - allein dem Umstand entnehmen, dass nach dem Vorbringen des Klägers sämtliche Immobilien im streitgegenständlichen Objekt, die von der ... vermittelt wurden, durch die Beklagte finanziert worden sind. Denn dies kann auch auf einer vorab gegebenen allgemeinen Finanzierungszusage basieren, die für die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens nicht ausreichend ist (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, NJW 2008, 640-644, Rn. 24; BGH, Urteil vom 26. September 2006 – XI ZR 283/03, NJW 2007, 361-363, Rn. 30-31; BGH, Urteil vom 24. März 2009 – XI ZR 456/07, NJW-RR 2009, 1275-1279, Rn. 37 nach juris; Grüneberg in Palandt, BGB, 70. Aufl. 2011, § 280 BGB, Rn. 60a).
bb) Im Übrigen ist auch eine arglistige Täuschung seitens der Vermittlerin in Bezug auf wertbildende Faktoren nicht gegeben. Denn jedenfalls fehlt es – wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat – an einem ausreichenden Vorbringen zu einer arglistigen Täuschung durch evident unrichtige Angaben der Verkäufers/Vermittlers. Hierzu ist erforderlich, dass sich die behauptete Täuschung durch Vorspiegeln oder Entstellen von Umständen auf objektiv nachprüfbare Angaben bezieht und nicht lediglich subjektive Werturteile oder marktschreierische Anpreisungen vermittelt werden. Ein die Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank auslösender konkreter Wissensvorsprung im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers setzt dementsprechend konkrete, dem Beweis zugängliche unrichtige Angaben des Vermittlers oder Verkäufers über das Anlageobjekt voraus (BGH, Urteil vom 13. März 2007 – XI ZR 159/05, Rn. 27; BGH, Urteil vom 05. Dezember 2006 - XI ZR 341/05, NJW-RR 2007, 1202-1205, Rn. 30; BGH, Urteil vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, NJW 2007, 357-360, Rn. 24 ff; BGH, Urteil vom 19. September 2006 – XI ZR 209/04 nach juris; Ellenberger in Palandt, BGB, 70. Aufl. 2011, § 123 BGB, Rn. 3). Daran fehlt es hier.
Soweit der Kläger vorträgt (Klageschrift, S. 4), der Vermittler ... habe erklärt, „Immobilien würden regelmäßig im Wert steigen“, nach zwei Jahren erziele man einen kleinen Gewinn und nach 10 Jahren einen großen Gewinn, vermag dies eine arglistige Täuschung nicht zu begründen. Der erkennende Senat folgt der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 19. September 2006 – XI ZR 204/04, NJW 2007, 357 – 360, Rn. 24 – 26 nach juris), dass es sich bei diesen Aussagen lediglich um subjektive Werturteile bzw. marktschreierische und unverbindliche Anpreisungen, nicht aber um eine Täuschung durch unrichtige Angaben zu dem Anlageobjekt handelt. Es fehlt diesbezüglich an der Darlegung konkreter wertbildender Merkmale der Immobilie, welche objektiv nachprüfbar und einem Beweis zugänglich wären. Die verwandten Formulierungen haben vielmehr ersichtlich werbenden Charakter. Erst recht kann angesichts der allgemeinen anpreisenden Aussagen des Vermittlers zu dem Anlageobjekt keine Rede davon sein, dass die von dem Kläger behauptete Unrichtigkeit der Angaben so evident war, dass sich aufdrängt, die Beklagte habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen. Aus der behaupteten Anpreisung des Vermittlers, die Wohnung könne mit Gewinn nach 10 Jahren veräußert werden, ergibt sich auch keine Zusicherung, dass der Kaufpreis dem Verkehrswert der Wohnung entspreche. Darüber hinaus ist bereits der Verkäufer einer Immobilie, auch wenn er die Beratung des Käufers über Kosten, Finanzierungsmöglichkeiten und steuerliche Vorteile des Erwerbs übernommen hat, grundsätzlich nicht verpflichtet, den Wert der Immobilie offen zu legen oder irrige Vorstellungen seines Verhandlungspartners über die Angemessenheit des Kaufpreises zu korrigieren (BGH, Urteil vom 9. November 2007 – V ZR 25/07,NJW 2008, 506-508, Rn. 21 nach juris). Dies muss erst Recht für den Vermittler der Anlage gelten.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgericht erfordert (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO). Sie beruht vielmehr auf den Besonderheiten des hier zu entscheidenden Einzelfalls.
Der Schriftsatz des Klägers vom 31. August 2011 lag vor und wurde geprüft. Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO bestand nicht.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 517, 519, 520 ZPO
§ 278 BGB
§ 195 BGB
§ 280 BGB
§ 123 BGB
§ 156 ZPO
§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 278 BGB
§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 280 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB
§ 280 Abs. 1 S. 1, 311 Abs. 2, 278 BGB
§ 199 Abs. 1 BGB
§ 199 Abs. 1 Nr. 1, 2 BGB
§ 97 Abs. 1, 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2008, 644
NJW-RR 2008, 1226
ZIP 2003, 1692
WM 2004, 521
WM 2007, 876
NJW 1989, 1276
NJW-RR 1988, 1512
NJW 2003, 2529
NJW 2007, 357
NJW 2008, 1585
NJW 2003, 424
NJW-RR 2009, 1236
NJW-RR 2008, 1436
WM 2008, 1123
NJW 2009, 1585
NJW 2008, 640
NJW 2007, 2404
NJW 2007, 361
NJW-RR 2009, 1275
NJW-RR 2007, 1202
NJW 2008, 506
XI ZR 322/03
XI ZR 221/07
21 O 323/09
XI ZR 201/02
XI ZR 460/02
17 U 106/04
4 U 85/08
XI ZR 157/07
IX ZR 130/88
III ZR 132/87
XI ZR 248/02
XI ZR 204/04
07 XI ZR 322/03
XI ZR 74/06
XI ZR 3/01
V ZR 177/08
XI ZR 324/06
24 U 91/07
1 BvR 1232/07
XI ZR 167/05
XI ZR 340/05
XI ZR 283/03
XI ZR 456/07
XI ZR 159/05
XI ZR 341/05
XI ZR 209/04
V ZR 25/07