Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-06-05, Aktenzeichen 5 K 1825/13
ECLI: ECLI:DE:VGGE:2014:0605.5K1825.13.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor in derselben Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand:
Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks B. Str. 138 in M. . Das Grundstück war in der Vergangenheit mit einem Lebensmittelmarkt bebaut, der von der Fa. F. betrieben worden war. Nach Ansicht von F. entsprach das Gebäude nicht mehr den Anforderungen an die Größe von Verkaufsfläche und Parkplätzen; es gab daher Verhandlungen für einen Neubau. Nachdem F. diese Verhandlungen abgebrochen hatte, kündigte sie den Mietvertrag zum 31. Dezember 2009. Seitdem wurden nur geringfügige Teilflächen (Bäckerei L. ) vermietet.
Mit Schreiben vom 12. Januar 2012 beantragten die Kläger einen Teilerlass der Grundsteuer für dieses Grundstück, die mit Bescheid der Beklagten vom 27. Januar 2011 auf 2.527,36 € festgesetzt worden war. Ergänzend teilten die Kläger mit, dass es mehrere telefonische Anfragen zum Betrieb von Spielhallen gegeben habe; diese hätten die Kläger abgelehnt. Seit 2011 habe es Verhandlungen mit der F1. -Grundstücksgesellschaft gegeben, aufgrund derer noch im Jahre 2012 mit dem Neubau eines S. -Marktes begonnen werde.
Mit Schreiben vom 5. Juli 2012 teilte die Beklagte den Klägern mit, dass beabsichtigt sei, den Teilerlass abzulehnen. Aus der Antragsbegründung seien Vermietungsbemühungen nicht zu entnehmen. Vielmehr seien bereits im Antragsjahr Verhandlungen mit der F1. mit dem Ziel des Neubaus eines S. -Marktes begonnen worden.
Demgegenüber wandten die Kläger ein, dass sie persönliche Gespräche mit mehreren Interessenten geführt hätten, nachdem bekannt war, dass F. nicht verlängern wollte. Da nur Gespräche mit der Bäckerei L. zum Abschluss gekommen seien, sei noch im Jahre 2010 ein Makler eingeschaltet worden. Erst als dieser keine Möglichkeit zur Neuvermietung gesehen habe, sei es zum Kontakt zur Fa. F1. gekommen. Zum Nachweis fügten die Kläger einen Vermietungsauftrag vom 11./12. April 2011 an die Fa. GmbH bei, der für die Dauer von 12 Monaten erteilt worden war. In Nr. 1 des Vermietungsauftrags heißt es, dass die Kläger den Umbau und die Neuvermietung der leer stehenden Flächen beabsichtigten.
Der Neubau des S. -Marktes nahm folgenden Verlauf: Am 20. Mai 2011 stellte die Fa. F1. einen Vorentwurf für den Neubau eines Vollsortimenters auf dem Grundstück B. Str. 138-140 in verschiedenen Varianten vor. Dementsprechend fasste der Ausschuss für Stadtentwicklung der Stadt M. am 31. Januar 2012 einen Aufstellungsbeschluss für Bebauungsplan, nach dem nach Abbruch des bestehenden F2. -Marktes sowie der westlich angrenzenden Immobilie der Neubau eines marktfähigen Vollsortimenters mit entsprechender Stellplatzfläche vorgesehen war. Im Vorgriff auf den geplanten Bebauungsplan beantragte die Fa. F1. am 4. Juni 2012 die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung eines Vollsortimenters auf dem Grundstück B. Str. 138 und 51 Stellplätzen auf dem Grundstück B. Str. 140. Das Vorhaben entsprach dabei in wesentlichen Zügen dem Vorentwurf vom 20. Mai 2011. Nachdem der Bebauungsplan als Satzung am 6. Juli 2012 bekanntgemacht worden war, erteilte die Beklagte am 7. September 2012 die beantragte Baugenehmigung zum Bau des Neubaus eines Vollsortimenters auf den Grundstücken B. Str. 138-140. Nach Erwerb auch des Grundstücks Nr. 140 bestellten die Kläger der Fa. F1. ein Erbbaurecht an beiden Grundstücken, das am 27. Dezember 2012 in das Grundbuch eingetragen wurde. Das Vorhaben wurde im März 2013 fertiggestellt.
Den Antrag auf Teilerlass der Grundsteuer für das Jahr 2011 lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 7. März 2013 im Wesentlichen aus den bereits im Anhörungsschreiben mitgeteilten Gründen ab. Ergänzend wies sie darauf hin, dass auch anlässlich des Vermietungsauftrags an die Fa. GmbH keine prüffähigen Unterlagen der Vermietungsbemühungen vorlägen.
Die Kläger haben am 2. April 2013 Klage erhoben. Entgegen der Darstellung der Beklagten hätten die Kläger außer mit der F1. Grundbesitz mit mehreren Mietinteressenten verhandelt, so mit der Bäckerei L. , die eine Teilfläche von 150 m² angemietet habe; weitere Interessenten hätten Interesse an Teil- oder der Gesamtfläche gehabt.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 7. März 2013 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Grundstück B. Str. 138 in M. für das Jahr 2011 in Höhe von 631,84 € zu erlassen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Auffassung, dass die Kläger die Ertragsminderung zu vertreten hätten. Gerade das Schalten von Vermietungsinseraten sei ein dem Eigentümer geeignetes und zumutbares Instrumentarium, um eine Vermietung eines Objekts zu erreichen. Es sei insbesondere auch einem Vermieter von gewerblichen Immobilien zuzumuten, in regelmäßigen Abständen Annoncen in einschlägigen Tages- und Werbezeitungen zu schalten. Soweit die Kläger einen Makler mit der Vermietung des Objekts beauftragt hätten, sei von entscheidender Bedeutung, dass die Kläger bereits im Antragsjahr 2011 Verhandlungen mit der F1. Grundstücksgesellschaft aufgenommen hätten mit dem Ziel, das bestehende Objekt abzureißen und den Neubau eines S. -Marktes zu ermöglichen. Bereits am 20. Mai 2011 habe es einen Entwurf eines Architektenbüros zur Errichtung eines neuen S. -Marktes auf dem Grundstück der Kläger gegeben. Im Jahre 2011 hätten auch die Vorbereitungen für die Aufstellung des Bebauungsplans „Nahversorgung B. Straße Nord“ begonnen. Der Satzungsbeschluss sei am 5. Juli 2012 erfolgt. All das mache deutlich, dass es bereits spätestens Anfang bis Mitte 2011 nicht mehr um nachhaltige Vermietungsbemühungen des Objekts gegangen sein könne.
Mit Beschluss vom 16. Januar 2014 hat die Kammer dem Berichterstatter den Rechtsstreit als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der von der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Verpflichtungsklage ist unbegründet.
Die Kläger haben keinen Anspruch auf einen Grundsteuerteilerlass für das Jahr 2011. Die Ablehnung durch den angefochtenen Bescheid der Beklagten ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung ‑ VwGO ‑. Ihnen steht der geltend gemachte Anspruch auf Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2011 in Höhe von 25 % der festgesetzten Steuer nicht zu.
Nach § 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes ‑ GrStG ‑ in der für das Jahr 2011 gültigen Fassung besteht bei bebauten Grundstücken ein Rechtsanspruch auf Grundsteuererlass in Höhe von 25 % der festgesetzten Steuer, wenn der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 50 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Dass der Rohertrag im Jahre 2011 um mehr als 50 % gemindert war, ist zwischen den Parteien unstreitig.
Die Kläger haben indes als Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages zu vertreten.
Der Begriff des Vertretenmüssens im Sinne des § 33 GrStG ist weit auszulegen. Er greift weiter als eine bloße Vermeidung von Vorsatz und Fahrlässigkeit im Zusammenhang mit den zur Ertragsminderung führenden Ursachen. Es ist darauf abzustellen, ob es aufgrund vorangegangenen Verhaltens des Steuerpflichtigen schlechthin unbillig wäre, die geltend gemachten ertragsmindernden Umstände bei der Grundsteuerbelastung unberücksichtigt zu lassen. Ein Steuerpflichtiger hat danach eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.
Vgl. VG Gelsenkirchen, Urteile vom 18. Februar 2010 - 5 K 3584/08 -, vom 27. Mai 2010 - 5 K 5915/08 - und vom 7. Juli 2011 - 5 K 2758/09 -, jeweils abrufbar unter www.nrwe.de.
Insoweit hat der Eigentümer einen Leerstand nur dann nicht zu vertreten, wenn er alle zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, Mieter für das Objekt zu finden. Vermietungsbemühungen, die ernsthaft und nachhaltig sein müssen, sind vorliegend nicht in hinreichender Weise nachgewiesen. Zwar haben sich die Kläger auf die Beauftragung eines Maklers berufen und einen entsprechenden Vermietungsauftrag vorgelegt. Wenn dies auch grundsätzlich die effektivste Form der Akquise darstellt, so kann im vorliegenden Fall hierin keine glaubhafte Vermietungsbemühung gesehen werden. Dies ergibt sich aus Folgendem:
Die Kläger haben ganz offensichtlich schon in der ersten Hälfte des Jahres 2011 konkret geplant, den bestehenden F. -Markt zu beseitigen und durch einen modernen Vollsortimenter zu ersetzen. Darauf beruht der Vorentwurf für die Errichtung eines Vollsortimenters auf dem Grundstück B. Str. 138 vom 20. Mai 2011, den die F1. Grundstücks GmbH dem Planungsamt der Beklagten am 30. Mai 2011 vorgelegt hat (Beiakte 4) und der sicherlich nicht ohne Abstimmung mit den Klägern erstellt wurde. Dieser Entwurf mündete dann ohne wesentliche Änderungen in den Bauantrag vom 4. Juni 2012, dem die Beklagte mit Baugenehmigung vom 7. September 2012 ohne wesentliche Änderungen entsprochen hat. Das ganze wurde begleitet von dem auf das Vorhaben abgestimmten Bebauungsplan Nr. 210 „Nahversorgung B. Straße Nord“, der am 12. Juli 2012 im Amtsblatt der Beklagten bekanntgemacht wurde. Das Vorhaben wurde am 11. März 2013 fertiggestellt.
Angesichts der seit der ersten Jahreshälfte 2011 laufenden konkreten Planungen zu dem Abriss des vorhandenen F. -Gebäudes und der Errichtung eines neuen Vollsortimenters geht das Gericht davon aus, dass alle Vermietungsbemühungen, die seitdem liefen, keinen ernsthaften und damit nachhaltigen Hintergrund hatten. Das Gericht sieht hierin allenfalls Scheinbemühungen. Das wird schon in dem auf ein Jahr begrenzten Vermietungsauftrag deutlich, in dem es in Nr. 1 heißt, dass die Kläger den Umbau und die Neuvermietung der leer stehenden Flächen beabsichtigen. Kein Interessent für das Gesamtobjekt wird Interesse an der Anmietung haben, wenn er erfährt, dass spätestens im nächsten Jahr mit dem Abriss des Gebäudes zu rechnen ist, zumal wenn das Objekt, wie der Prozessbevollmächtigte der Kläger in der mündlichen Verhandlung erläutert hat, sinnvollerweise nur von einem Vollsortimenter genutzt werden kann.
Demnach haben die Kläger den teilweisen Leerstand des Gebäudes im Jahre 2011 zu vertreten, was einem Grundsteuererlass entgegensteht.
Die Klage ist deshalb mit der sich aus § 154 Abs. 1 VwGO ergebenden Kostenfolge abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 33 GrStG
§ 167 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung
§ 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes

Zitierte Entscheidungen: 5 K 3584/08
5 K 5915/08
5 K 2758/09