Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-09-06, Aktenzeichen 23 S 46/22
ECLI: ECLI:DE:LGD:2023:0906.23S46.22.00

Tenor:
Das Versäumnisurteil der Kammer vom 26.04.2023 wird aufrechterhalten.
Die weiteren Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die erstinstanzliche Klägerin zu 3) und Berufungsklägerin (im Folgenden: Klägerin) ist die Tochter des Herrn Dr. K., seinerseits früherer Eigentümer der Immobilie D. 34 in Neuss. Diese wurde im Jahr 2012 aufgrund finanzieller Schwierigkeiten des Herrn Dr. K. zwangsversteigert. Den Zuschlag erhielt die Mutter des Herrn Dr. K., vertreten durch ihren Sohn, die letzterem zuvor eine Generalvollmacht erteilt und ihr gesamtes Vermögen geschenkt hatte.
Da eine Finanzierung des Kaufpreises nicht zustande kam, geriet das Objekt abermals in die Zwangsversteigerung, wo es der Beklagte erwarb, der anschließend erfolgreich die Zwangsräumung betrieb und einen Neubau errichtete.
Erstinstanzlich hat die Klägerin – dort noch gemeinsam mit ihren beiden Schwestern – auf Wiedereinräumung des Besitzes an dem zwangsversteigerten Hausgrundstück geklagt. Sie hat behauptet, einen lebenslänglichen Mietvertrag mit ihrer Großmutter väterlicherseits abgeschlossen zu haben. Sie habe eine einmalige Mietzahlung i.H.v. 120.000,00 € durch Verzicht auf eine Grundschuld geleistet und habe die entstehenden Betriebskosten tragen sollen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, ein Mietverhältnis sei nicht zustande gekommen, da es an der familiengerichtlichen Genehmigung für die damals minderjährige Klägerin gefehlt habe. Der Vortrag zum Abschluss eines Mietvertrags sei außerdem unsubstantiiert.
Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der Berufung und verfolgt ihr erstinstanzliches Klageziel weiter. Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und begehrt die Zurückweisung der Berufung.
Von der Darstellung des Sachverhalts im Übrigen wird gemäß § 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 Nr. 1, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt worden, §§ 511, 517, 519 ZPO. Die Berufungsbegründung entspricht den formalen Anforderungen des § 520 Abs. 3 ZPO.
Die Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg, da die angefochtene Entscheidung keinen rechtlichen Bedenken begegnet.
1.
Die Klägerin beruft sich auf § 535 Abs. 1 BGB, hat aber das Bestehen eines wirksamen Mietverhältnisses nicht dargetan. Es fehlt auch nach eigenem Vortrag der Klägerin an einer familiengerichtlichen Genehmigung des behaupteten Vertragsschlusses gem. §§ 1909, 1915 Abs. 1, 1822 Nr. 5 BGB a.F. i.V.m. §§ 38, 151 FamFG.
a.
Soweit die Berufungsklägerin einwendet, eine familiengerichtliche Genehmigung sei nicht erforderlich gewesen, dringt sie nicht durch. Die Genehmigung ist dann vonnöten, wenn der Vertrag den Mündel zu wiederkehrenden Leistungen verpflichtet und länger als ein Jahr nach dem Eintritt der Volljährigkeit fortdauern soll. Wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, sollte die Berufungsklägerin nach eigenem Vortrag wiederkehrende Leistungen i.S.d. § 1822 Nr. 5 BGB a.F. in Form der Übernahme von Betriebskosten erbringen.
Wiederkehrende Leistungen sind solche, die nach Gesetz oder Parteivereinbarung zu von vorneherein bestimmbaren, regelmäßig wiederkehrenden Terminen erbracht werden müssen (BGH, Urt. v. 20.07.2016 – VIII ZR 263/14). Dies ist bei mietvertraglichen Betriebskosten durch die Entrichtung von Vorauszahlungen zu fixen Zeitpunkten bzw. durch die Einhaltung von Abrechnungszeiträumen der Fall.
Die hiergegen seitens der Berufungsklägerin angeführte Entscheidung des Landgerichts Dessau-Roßlau (Urt. v. 29.12.2016 - 5 S 141/16) rechtfertigt keine andere Sichtweise. Sie verhält sich zur Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzugs mit Betriebskostennachzahlungen. Diesbezüglich vertritt das Landgericht Dessau-Roßlau die Auffassung, dass die Nachzahlung aufgrund einer Nebenkostenabrechnung nicht den Charakter einer periodisch zu erbringenden Mietrate hat. Dieser Anspruch stehe seiner Höhe nach nicht im Voraus fest und sei auch nicht zu genau bestimmbaren Terminen zu erfüllen. Die Entscheidung betrifft damit die Subsumtion von Betriebskosten(nach)zahlungen aufgrund von Abrechnungen unter den Begriff der Miete gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. In der Tat mögen solche Zahlungen nicht derart fix wiederkehrend sein, dass sie Teil der Miete gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind, wie es das Landgericht Dessau-Roßlau argumentiert. Was den Begriff der „wiederkehrenden Leistung“ angeht, lässt sich die Entscheidung aber nicht heranziehen. Vielmehr ist diesbezüglich vor dem Hintergrund der §§ 197 Abs. 2, 216 Abs. 3 BGB höchstrichterlich entschieden, dass auch Betriebskostenforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters „wiederkehrende Leistungen“ darstellen und es in diesem Zusammenhang nicht darauf ankommt, ob der zu entrichtende Betrag im Vorhinein feststeht (BGH, Urt. v. 20.07.2016 – VIII ZR 263/14).
Das notwendige Zeitmoment „über die Volljährigkeit hinaus“ des § 1822 Nr. 5 BGB a.F. ist auch erfüllt. Unbefristete Mietverträge sind jedenfalls dann genehmigungsbedürftig, wenn vernünftigerweise damit gerechnet werden muss, dass das Mietverhältnis über die Volljährigkeit hinaus bestehen wird (LG Wuppertal, Beschl. v. 18.01.2007 – 6 T 38/07 m.w.N.). Dies ist bei dem angeblich auf Lebenszeit angelegten Mietverhältnis ohne Weiteres der Fall.
b.
Es liegt auch keine wirksame nachträgliche Genehmigung des Mietvertragsschlusses gem. § 1829 Abs. 3 BGB a.F. durch die Klägerin vor. Zwar hat die Klägerin unter dem 25.02.2022 (Bl. 173 AG-Akte) eine solche Erklärung nach Eintritt der Volljährigkeit abgegeben. Mit rechtsfehlerfreier Begründung geht das Amtsgericht aber davon aus, dass die Genehmigung gem. § 1829 Abs. 2 BGB a.F. bereits zuvor als verweigert galt. Rechtsfolge eines Vertragsschlusses ohne die erforderliche Genehmigung gem. §§ 1909, 1915 Abs. 1, 1822 Nr. 5 BGB a.F. i.V.m. §§ 38, 151 FamFG ist die schwebende Unwirksamkeit (Kroll-Ludwigs, in: MüKo BGB, 8. Aufl. 2020, § 1829, Rn. 6). Dieser Schwebezustand kann gem. § 1929 Abs. 2 BGB a.F. dadurch beendet werden, dass der Vertragspartner den Vormund auffordert, ihm mitzuteilen, ob eine Genehmigung erteilt ist. Nach fruchtlosem Ablauf der seinerzeit vierwöchigen Mitteilungsfrist ist das Geschäft endgültig unwirksam (Kroll-Ludwigs, in: MüKo BGB, 8. Aufl. 2020, § 1829, Rn. 26). Die Aufforderung durch den Vertragspartner muss nur erkennen lassen, dass das Ausbleiben einer Antwort Folgen für die vertragliche Bindung haben soll (Kroll-Ludwigs, in: MüKo BGB, 8. Aufl. 2020, § 1829, Rn. 28). Der Beklagte hat bereits mit erstinstanzlichem Schriftsatz vom 27.08.2021 die fehlende familiengerichtliche Genehmigung eines Vertragsschlusses gerügt und dadurch verdeutlicht, dass er aus diesem Grund nicht von einem wirksamen Vertragsverhältnis ausgeht (Bl. 84 AG-Akte). Dies hätte die Klägerin zum Anlass nehmen müssen, sich fristgerecht zu einer Genehmigungserteilung zu verhalten. Dies hat sie nicht getan, wobei es auf die Gründe der Fristversäumung nicht ankommt (Kroll-Ludwigs, in: MüKo BGB, 8. Aufl. 2020, § 1829, Rn. 29). Eine Genehmigung konnte die Klägerin deshalb im Nachgang aufgrund der Verweigerungsfiktion des § 1929 Abs. 2 BGB a.F. nicht mehr in wirksamer Weise erteilen.
2.
Auf die hinreichende Substantiierung des Vortrags zum Abschluss eines Mietvertrags kommt es damit nicht mehr an, denn selbst unter Zugrundelegung des Vortrags der Klägerin wäre ein wirksamer Vertragsschluss nicht herbeigeführt worden.
Gleichwohl ist das Urteil auch insoweit frei von Rechtsfehlern, wie es auf unzureichenden Vortrag abstellt. In der Tat hat die Klägerin – nach wie vor – keine hinreichenden Tatsachen für die Begründung eines Mietverhältnisses mit ihrer Großmutter vorgetragen. Mit der Berufungsbegründung bringt sie lediglich vor, angesichts ihres Verzichts auf eine bestehende Grundschuld und den Willen der Großmutter, sie in dem Objekt wohnen zu lassen, sei von einem konkludenten Mietvertragsschluss auszugehen. Es gibt indes diverse rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten, um der Klägerin den Besitz oder ein Wohnrecht an der Immobilie einzuräumen (etwa Leihe, Schenkung oder die Bestellung einer Dienstbarkeit), sodass der Schluss der Klägerin nicht trägt. Über die nähere Ausgestaltung des Mietverhältnisses erfolgen zudem keine Angabe, insbesondere nicht zur Art und Weise der Betriebskostenübernahme, obwohl gerade diese nach Auffassung der Klägerin den Charakter eines Dauerschuldverhältnisses gem. § 535 BGB begründen soll.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 7, 711, 713, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
IV.
Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt sind. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern Belange der Rechtsfortbildung oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Dies auch nicht im Hinblick auf die dargestellte Entscheidung des Landgerichts Dessau-Roßlau (Urt. v. 29.12.2016 - 5 S 141/16), denn tatsächlich ist die hier fragliche Einordung von Betriebskosten als wiederkehrende Leistungen bereits höchstrichterlich entschieden durch BGH, Urt. v. 20.07.2016 – VIII ZR 263/14.
V.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 34.800,00 € festgesetzt.
W.
Dr. B.
Dr. C.
VRiLG W. ist urlaubsbedingt an der Unterschriftsleistung gehindert Dr. B.
VRiLG W. ist urlaubsbedingt an der Unterschriftsleistung gehindert
BeglaubigtUrkundsbeamter/in der GeschäftsstelleLandgericht Düsseldorf
Verkündet am 06.09.2023Förster, Justizbeschäftigteals Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 511, 517, 519 ZPO. Die Berufungsbegründung entspricht den formalen Anforderungen des § 520 Abs. 3 ZPO
§§ 1909, 1915 Abs. 1, 1822 Nr. 5 BGB a.F. i.V.m. §§ 38, 151 FamFG
§§ 197 Abs. 2, 216 Abs. 3 BGB
§§ 708 Nr. 7, 711, 713, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 535 BGB
§ 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 Nr. 1, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO
§ 535 Abs. 1 BGB
§ 1822 Nr. 5 BGB
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
§ 1829 Abs. 3 BGB
§ 1829 Abs. 2 BGB
§ 1929 Abs. 2 BGB
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 263/14
5 S 141/16
6 T 38/07