Oberlandesgericht Dresden (Sachsen, )
Beschluss vom 2021-04-14, Aktenzeichen 12 Wx 66/20

Tenor:
Orientierungssatz
Eine umfassend (notariell) erteilte Vollmacht wird nicht dadurch eingeschränkt, dass nach dem Bindewort "und" lediglich eine verkürzte Erläuterung des vorherigen Bedeutungsgehalts wiedergegeben wird.(Rn.19)
Auf die sofortige Beschwerde des Beteiligten wird der Beschluss des Grundbuchamts Oschersleben vom 5. Oktober 2020 aufgehoben.
Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen. Beschwerdewert: 17.000,00 €

Tatbestand:
Der Beteiligte ist auf Grund einer Vorsorgevollmacht vom 19. Februar 2015 umfassend und über den Tod hinaus bevollmächtigt, seine inzwischen verstorbene Mutter, I. W. , geb. am .....1940, zu vertreten. Die durch den Notar H. St. in N. zur Urk.Nr. ..33/2015 beurkundete Vollmacht (Bl. 42-45 der Grundakten) enthält unter § 1 im vorletzten Absatz folgende Erklärung:
"Der Bevollmächtigte kann im Einzelfall Untervollmachten erteilen. Der Bevollmächtigte ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit und kann mich und einen Dritten gleichzeitig vertreten."
Seit 15. März 2017 ist Frau I. W. als Eigentümerin des im Grundbuch von N. , Blatt ..., unter der laufende Nr. 1 eingetragenen Grundstücks der Gemarkung N. , Flur ... Flurstück ... eingetragen.
Über dieses Grundstück ließ der Beteiligte zur Urk.-Nr. ..65 / 2020 des oben genannten Notars einen Grundstückskaufvertrag nebst Auflassung beurkunden, wobei er im eigenen Namen als Erwerber und zugleich als Bevollmächtigter der Verkäuferin, seiner Mutter, handelte. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertragsinhalts wird auf die beglaubigte Abschrift der Vertragsurkunde vom 13. August 2020 (Bl. 32-41 der Grundakten) Bezug genommen.
Unter Vorlage dieser Kaufvertragsurkunde und einer notariell beglaubigten Ablichtung der Vollmachtsurkunde vom 19. Februar 2015 beantragte der mit dem Vollzug beauftragte Notar St. am 18. August 2020 die Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch.
Mit Beschluss vom 5. Oktober 2020 erließ das Grundbuchamt N. eine Zwischenverfügung, in welcher es darauf hinwies, dass der beantragten Eintragung einer Auflassungsvormerkung ein Hindernis entgegenstehe, zu dessen formgerechter Behebung gemäß § 18 GBO eine Frist von einem Monat bestimmt wurde. Die Zwischenverfügung wurde damit begründet, dass die Vorsorgevollmacht vom 19. Februar 2015 keine unbeschränkte Befreiung des Beteiligten von den Beschränkungen nach § 181 BGB enthalte. Zwar sei eine solche Befreiung erteilt worden, im Nachsatz sei jedoch diese Befreiung beschränkt worden auf Geschäfte, in denen der Bevollmächtigte die Eigentümerin und einen Dritten gleichzeitig vertrete. Da die Befreiung folglich nur für Fälle der gleichzeitigen Mehrfachvertretung gelte, die hier nicht vorliege, sei eine Genehmigung der Auflassung durch die Eigentümerin in der Form des § 29 GBO vorzulegen.
Hiergegen legte der Beteiligte, vertreten durch seinen Bevollmächtigten, mit Schriftsatz vom 22. Oktober 2020 Beschwerde ein mit dem Antrag, den Beschluss vom 5. Oktober 2020 aufzuheben und die beantragte Eintragung einer Auflassungsvormerkung vorzunehmen. Er ist der Auffassung, eine Einschränkung der Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB auf Fälle der Mehrfachvertretung liege hier nicht vor und könne dem Wortlaut nicht entnommen werden. Insbesondere handelt es sich bei der Formulierung "und" lediglich um ein Bindewort. Es werde nur wiederholt, was im Satz davor bereits enthalten sei. Des Nachsatzes hätte es nicht bedurft. Er sei gleichsam überflüssig. Wäre tatsächlich eine begrenzte Befreiung gewollt, hätte die Vollmachtgeberin explizit darauf hingewiesen, etwa mit einer Formulierung, dass sich die Befreiung ausschließlich auf die Doppel- oder Mehrfachvertretung beschränke. Die vom Notar gewählte Formulierung könne allenfalls so ausgelegt werden, dass sowohl der Fall des In-sich-Geschäfts als auch der Fall einer Doppel- oder Mehrfachvertretung erfasst sein solle.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 2. November 2020 unter Wiederholung seiner Rechtsauffassung nicht abgeholfen und sie dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. Zur Begründung hat das Grundbuchamt ausgeführt, für die Auslegung der Vollmacht sei auf den Wortlaut der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergebe. Bei Anwendung dieser Grundsätze komme dem Bestimmtheitsgrundsatz besondere Bedeutung zu, denn auf eine Auslegung von Erklärungen könne nur zurückgegriffen werden, wenn diese zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führten. Dies sei hier nicht der Fall. Die Vollmacht sei eng auszulegen. Mithin liege bezüglich des letzten Halbsatzes eine Einschränkung vor und nicht eine nochmalige Aufzählung.
Unter dem 6. November 2020 reichte der beurkundende Notar einen Nachtragsvermerk vom 2. November 2020 zur Vollmachtsurkunde vom 19. Februar 2015 zu den Akten, mit dem er die Intention der Vollmachtgeberin bei Erteilung der Vollmacht, den Bevollmächtigten immer von den Beschränkungen des § 181 BGB zu befreien, darlegte und den vom Grundbuchamt in Zweifel gezogenen Satz wie folgt berichtigte:
"Der Bevollmächtigte ist von den Beschränkungen des §§ 181 BGB befreit und kann insbesondere auch mich und einen Dritten gleichzeitig vertreten."
Auch diese Nachtragserklärung veranlasst das Grundbuchamt nicht zu einer Abhilfe. Vielmehr legte es am 19. November 2020 auch die nachgereichten Urkunden dem Oberlandesgericht vor mit dem Vermerk, nach Ansicht des Grundbuchamts sei eine nachträgliche Ergänzung nicht möglich, da die Vollmachtgeberin vorher verstorben sei.

Entscheidungsgründe:
Die gegen die Zwischenverfügung gerichtete Beschwerde ist gemäß § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthaft und in zulässiger Weise erhoben (§§ 73, 74 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG). Zur Einlegung ist der Beteiligte berechtigt, weil er als "gewinnender Teil" der erstrebten Rechtsänderung zum Kreis der nach § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO Antragsberechtigten gehört (vgl. Hügel/Kramer, GBO, 4. Aufl. 2020, § 71, Rn. 193).
III.
Die Beschwerde ist auch in der Sache überwiegend begründet.
1. Die durch Beschluss vom 5. Oktober 2020 ergangene Zwischenverfügung kann keinen Bestand haben. Die Eintragung der beantragten Auflassungsvormerkung kann nicht mit der Begründung versagt werden, der Beteiligte sei nicht wirksam bevollmächtigt worden, die Eigentümerin bei Rechtsgeschäften mit sich selbst zu vertreten.
Die vorgelegte Vollmachtsurkunde vom 19. Februar 2015 enthält unter § 1 im vorletzten Absatz eine eindeutige Befreiung des Bevollmächtigten von den Beschränkungen des § 181 BGB. Die anderslautende einschränkende Auslegung des Grundbuchamts teilt der Senat nicht.
a) Hegt das Grundbuchamt Zweifel am Umfang einer Vollmacht, so ist die Vollmacht zunächst nach den für die Auslegung von Grundbucherklärungen geltenden Grundsätzen auszulegen (vgl. OLG München, Beschluss vom 14. März 2006 – 32 Wx 29/06 –, Rpfleger 2006, 392; KG Berlin, Beschluss vom 17. Dezember 2019 – 1 W 313/19 –, FGPrax 2020, 54 f.; Demharter, GBO, 30. Aufl. 2021, § 19 Rn. 27, 28 und 75). Nur wenn die Auslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis führt, gilt der Grundsatz, dass der geringere Umfang der Vollmacht anzunehmen ist, wenn sich der größere nicht nachweisen lässt (vgl. BayObLG, Beschluss vom 21. März 1996 – 2Z BR 11/96 –, Rpfleger 1996, 332 f.; OLG Schleswig, Beschluss vom 8. Oktober 1990 – 2 W 87/90 –, Rpfleger 1991, 17; KG Berlin, Beschluss vom 27. Februar 2018 – 1 W 338/17 –, FGPrax 2018, 98). Das Grundbuchamt ist, wie die Rechtspflegerin im vorliegenden Fall zutreffend erkannt hat, zur Auslegung nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet (vgl. OLG Zweibrücken, Beschluss vom 14. Oktober 1994 – 3 W 120/94 –, DNotZ 1997,325 ff.). Für die Auslegung gilt § 133 BGB entsprechend, wobei jedoch zu beachten ist, dass der das Grundbuchverfahren beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen der Auslegung durch das Grundbuchamt Grenzen setzt (vgl. BayObLG 1984, 122, 124; OLG München, Beschluss vom 02. Oktober 2018 – 34 Wx 10/18 –, RNotZ 2019, 220). Auf die Auslegung kann deshalb nur zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (vgl. BGH, Beschluss vom 9. Februar 1995 – V ZB 23/94 –, Rpfleger 1995, 343). Im Zweifel ist derjenigen Auslegung der Vorzug zu geben, die eine Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts vermeidet (vgl. Demharter, a.a.O. Rn. 28). Bei der Auslegung ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Außerhalb der Urkunden liegende Umstände dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Rspr. vgl. BGH, Beschluss vom 6. November 2014 – V ZB 131/13 –, FGPrax 2015, 5, Urteil vom 26. Oktober 1984 - V ZR 67/83 -, BGHZ 92, 351-356, Urteil vom 7. Juli 2000 – V ZR 435/98 -, BGHZ 145, 16, 20 f.; Urteil vom 8. Februar 2002 - V ZR 252/00 -, NJW 2002, 1797, 1798; Urteil vom 15. November 2013 - V ZR 24/13 -, NJW 2014, 311 Rn. 6; OLG München, Beschluss vom 14. März 2006 a.a.O.; BayObLG, Beschluss vom 30. Oktober 1992 – 2Z BR 89/92 –, Rpfleger 1993, 189 f.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11. April 1988 – 3 Wx 86/88 –, Rpfleger 1988, 357).
b) Dies vorangestellt, handelt es sich nach Auffassung des Senats bei der verfahrensgegenständlichen Formulierung eindeutig um eine uneingeschränkte Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB.
aa) Auch das Grundbuchamt anerkennt, dass die Vorsorgevollmacht vom 19. Februar 2015 "zunächst" eine Befreiung des Beteiligten von den Beschränkungen nach § 181 BGB enthalte. Diese primäre Einschätzung ist richtig, denn klarer als mit dem Satz "der Bevollmächtigte ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit" könnte man es nicht ausdrücken.
bb) Es stellt sich daher allein die Frage, ob der sich anschließende Satzteil "und kann mich und einen Dritten gleichzeitig vertreten", die eindeutige Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB einschränkt, wie das Grundbuchamt annimmt. Dieser einschränkenden Auslegung des Grundbuchamts vermag der Senat nicht zu folgen.
(1) Die vom Grundbuchamt gewählte Auslegung, es handele sich beim zweiten Halbsatz um eine Beschränkung der Befreiung auf Fälle der Mehrfachvertretung allein lässt sich schon sprachlich nicht belegen.
Die Annahme, das Bindewort "und" spreche für eine Einschränkung des voranstehenden Satzteils ist schon sprachlich nicht nachvollziehbar. Während Einschränkungen regelmäßig durch Worte wie "aber", "hingegen", "jedoch", "nur" o.ä. sprachlich ausgedrückt werden, verwendet man den Begriff "und" regelmäßig nicht in diesem Sinne, sondern um eine Aufzählung, Ergänzung, Erläuterung oder Erweiterung auszudrücken. Auch im vorliegenden Fall sieht der Senat in der gewählten Formulierung des zweiten Halbsatzes ebenso wie der Beschwerdeführer lediglich eine verkürzte und möglicherweise missglückte Erläuterung dessen, was die im ersten Halbsatz enthaltene Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB beinhaltet, zumal sich die Formulierung an der Begrifflichkeit des § 181 BGB orientiert, der ebenfalls von einem "Handeln im Namen des Vertretenen" bzw. "als Vertreter eines Dritten" spricht. Allenfalls könnte, wie der Nachtragsvermerk des Notars vom 2. November 2020 nahelegt, der zweite Halbsatz eine Erweiterung oder Klarstellung der zuvor ausdrücklich erklärten Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB dahingehend darstellen, dass der Bevollmächtigte (auch) die Vollmachtgeberin und einen Dritten gleichzeitig vertreten kann. Auf den Nachtrag vom 2. November 2020 kommt es jedoch im vorliegenden Fall nicht an, weil schon die ursprüngliche Formulierung nach ihrem Wortlaut eindeutig ist und jedenfalls keine Einschränkung enthält.
(2) Aber auch nach Sinn und Zweck der Erklärung über die Befreiung des Bevollmächtigten von den Beschränkungen des § 181 BGB erscheint es nicht nachvollziehbar, weshalb ein Vollmachtgeber ein In-sich-Geschäft des Vertreters nicht für den Grundfall der Einfachvertretung, sondern nur für den wesentlich komplexeren und regelmäßig gefahrenträchtigeren Fall, dass der Vertreter gleichzeitig noch einen Dritten vertritt, gestatten sollte.
2. Dem weitergehenden Antrag des Beschwerdeführers, die Auflassungsvormerkung vorzunehmen, kann der Senat nicht entsprechen. Eintragungen im Grundbuch können ausschließlich durch den zuständigen Rechtspfleger des Grundbuchamts vorgenommen werden.
Aber auch wenn man den zweiten Teil des Beschwerdeantrags dahingehend auslegen kann, dass eine Anweisung des Beschwerdegerichts gegenüber dem Grundbuchamt begehrt werde, die Auflassungsvormerkung nunmehr einzutragen, ist dies aus verfahrensrechtlichen Gründen nicht zulässig, weil die Beschwerde sich nicht gegen eine Versagung der Eintragung richtet, sondern lediglich gegen eine Zwischenverfügung. Im Falle der Aufhebung einer Zwischenverfügung kann das Grundbuchamt durch das Beschwerdegericht nur angewiesen werden, anderweitig über den Eintragungsantrag zu befinden, eine unmittelbare Entscheidung über den Eintragungsantrag kann vom OLG hingegen weder getroffen noch angeordnet werden, denn der Eintragungsantrag selbst ist nicht Gegenstand der Beschwerde (vgl. BGH, BGH, Beschluss vom 26. September 2013 – V ZB 152/12 –, MDR 2014, 82-83 = FGPrax 2014, 2 ff.; OLG Hamm, Beschluss vom 21. Januar 2002 – 15 W 413/01 –, Rpfleger 2002, 353-355; OLG Schleswig, Beschluss vom 9. Juli 2010 – 2 W 94/10 –, FGPrax 2010, 282-285; BayObLG, NJW-RR 1991, 465; Demharter, GBO, 32. Aufl. 2021, § 77 GBO Rn. 15 und 24).
IV.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil der Beteiligte mit seiner Beschwerde im Wesentlichen obsiegt hat und Gebühren und Auslagen insoweit nicht erhoben werden (§ 25 Abs. 1 GNotKG). Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Beschwerdeverfahren beruht auf §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1 S. 1, Abs. 2, 36 Abs. 1 GNotKG. Der Senat hat nur die Hälfte des Grundstückswerts angenommen, da die Beschwerde sich nur gegen eine Zwischenverfügung richtete und es nicht um die Eigentumseintragung, sondern nur um eine Auflassungsvormerkung geht.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 73, 74 GBO
§ 181 BGB
§ 18 GBO
§ 29 GBO
§ 133 BGB
§ 77 GBO
§ 11 Abs. 1 RPflG
§ 71 Abs. 1 GBO
§ 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG
§ 13 Abs. 1 Satz 2 GBO
§ 25 Abs. 1 GNotKG
§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1 S. 1, Abs. 2, 36 Abs. 1 GNotKG

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 92, 351
BGHZ 145, 16, 20
NJW 2002, 1797, 1798
NJW 2014, 311
MDR 2014, 82
NJW-RR 1991, 465
32 Wx 29/06
1 W 313/19
2 W 87/90
1 W 338/17
3 W 120/94
34 Wx 10/18
V ZB 23/94
V ZB 131/13
V ZR 67/83
V ZR 435/98
V ZR 252/00
V ZR 24/13
3 Wx 86/88
V ZB 152/12
15 W 413/01
2 W 94/10