Landgericht Hanau (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2023-01-19, Aktenzeichen 2 S 5/22
ECLI: ECLI:DE:LGHANAU:2023:0119.2S5.22.00

Tenor:
Anmerkung
Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.
Verfahrensgang
Der Kläger und Berufungskläger wird darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.
Der Kläger und Berufungskläger erhält Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 17.02.2023.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt Mietzins sowie die Feststellung, dass der Mietzins für die gemäß Mietvertrag vom 1.5.2010 von der Beklagten bewohnte Wohnung ab März 2020 724 € kalt, bzw. 924 € brutto beträgt.
Der Kläger übersandte der Beklagten durch seinen Prozessbevollmächtigten ein Mieterhöhungsverlangen mit Schreiben vom 19.06.2019 (Bl.70). Diesem Schreiben waren Rechnungen über handwerkliche Arbeiten an dem Objekt beigefügt, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und diese Abweisung damit begründet, dass die formalen Voraussetzungen für einen Anspruch auf Zahlung einer modernisierungsbedingt höheren Miete gemäß § 559 BGB nicht vorliegen würden. Insbesondere genüge das Schreiben vom 19.06.2019 nicht den Voraussetzungen des § 559b Abs. 1 S.2 BGB, da dort nicht hinreichend die durchgeführten Maßnahmen aufgeführt seien und diese darüber hinaus nicht hinreichend im Hinblick auf ihre Wirkungen als Modernisierungsmaßnahmen detailliert beschrieben seien.
Das Amtsgericht begründet dies folgendermaßen:
„Diesen Anforderungen genügt das Schreiben vom 19.6.2019 nicht. Der Kläger bezeichnet die einzelnen Baumaßnahmen gerade einmal schlagwortartig, ohne ansatzweise näher darzulegen, welche Maßnahmen überhaupt durchgeführt wurden. Es ist weder ersichtlich, was damit gemeint ist, dass die Terrasse „saniert" worden ist, was schon per so vordinglich Instandhaltung meint, noch, was mit einer „energiesparenden Heizungsanlage" gemeint ist, die „weitaus sparsamer" sei. Diese Aussagen enthalten nicht einmal rudimentäre Informationen darüber, welche Maßnahmen genau durchgeführt wurden und warum sich das wie auf den Mieter bzw. dessen Wohnsituation und Kosten auswirkt. Dabei genügt es auch gerade nicht, den Mieter auf anliegende Rechnungen (also Belege, siehe oben) zu verweisen. Solche stellen keine Informationen iSd § 559b Abs. 1 S. 2 BGB dar, es ist auch gerade nicht Aufgabe des Mieters, sich diese selbst aus Belegen herauszusuchen, sondern gerade hierfür hat der Gesetzgeber die Erläuterungspflicht in dem Mieterhöhungsschreiben vorgesehen.
Auch der Einbau der Solaranlage wird nach Art, Umfang sowie Kostenersparnis nicht näher erläutert, zumal eine solche ohnehin bei Einbau einer neuen Heizanlage ggf. verpflichtend ist.
Warum der Austausch von Ventilen an den Heizkörpern eine Maßnahme iSd § 555b BGB sein soll, ist weder ersichtlich noch erörtert. Gleiches gilt für den Austausch der Wohnungstür, sowie die „Erneuerung" der Elektrik. Auch der Einbau einer Lüftungsanlage, so überhaupt von den Kosten erfasst, was nicht nachvollziehbar ist, enthält keinerlei auch nur halbwegs prüfbare Angaben. Dass die neu eingebauten Fenster dreifachverglast sind, genügt ebenfalls nicht den Anforderungen, weil der Mieter hieraus keine Erkenntnisse über die energetische Verbesserung, welche die Mieterhöhung rechtfertigt, erhält, und diese daher nicht prüfen kann, zumal sämtliche technische Angaben (insb. zu den U-Werten) fehlen.
Dass die Dämmung der Fassade eine energetische Verbesserung herbeiführt, ist zwar an sich selbsterklärend, es werden jedoch weder Art, Maß noch Umfang erläutert. Was damit gemeint sein soll, dass das Haus „quasi" der sparsamsten Klasse, 70, zugehöre, ist nicht ersichtlich und gibt dem Mieter auch keinerlei konkrete Informationen, die Berechtigung der Erhöhung nach § 559 BGB zu prüfen.
Das gilt ebenso für die Aussage, dass das Dach „komplett erneuert" worden sei. Auch diese Informationen ist für den Mieter ohne jeden Gehalt und damit nicht geeignet, ihm eine Berechtigung der Kosten durch eine Kostenüberschlagung oder gar eine inhaltliche Prüfung vorzunehmen.“
Die Berufung wird in der Berufungsbegründung vom 02.03.2022 damit begründet, dass das konkrete Formerfordernis der Textform in dem Informationsschreiben vom 19.6.2019 nachweislich eingehalten worden sei. Auch die Ausführungen seien konkret genug. Entgegen der Annahme des Gerichts seien keine konkreten fachlich fundierten Ausführungen hinsichtlich entsprechende Mehrwertdienste hinsichtlich der Energieeffizienz und der Nennung fachlicher Zahlen und Ausführungen notwendig. Die Modernisierungsankündigung müsse lediglich so konkret gefasst sein, dass sie dem Informationsbedarf des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren. Die konkrete Wortwahl aus dem Schreiben vom 19.6.2019 genüge hierfür. Die Beklagte hätte sich auch bekannt der beigefügten Unterlagen ein Bild der beabsichtigten Modernisierung in Umfang, Höhe und Erreichung der geplanten Maßnahme machen können. Darüber hinaus sei das Urteil überraschend, da das Gericht in der mündlichen Verhandlung beabsichtigt habe, einen Beweisbeschluss zu erlassen und stattdessen ein Urteil gefällt habe.

Entscheidungsgründe:
Das Amtsgericht ist in nicht zu beanstandender Weise zu der Überzeugung gelangt, dass ein zulässiges Mieterhöhungsverlangen nicht vorliegt.
Die Berufungskammer teilt die Auffassung des Amtsgerichts, wonach das Schreiben vom 19.6.2019 nicht den Anforderungen des § 559b Abs. 1 S. 2 BGB genügt.
Zunächst ist festzustellen, dass das Schreiben vom 19.6.2019 den formalen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 559b Abs. 1 S. 1 genügt. Aus der Erklärung geht der Wille des Vermieters hervor, die Miete aufgrund einer Maßnahme im Sinne des § 559 einseitig erhöhen zu wollen. Weiterhin ist der Betrag der Mieterhöhung, d.h. die zukünftig zu zahlende Miete, hinreichend mitgeteilt.
Über die vorstehend dargestellten Anforderungen hinaus verlangt § 559b Abs. 1 S. 2 BGB, dass der Erklärung eine Berechnung der zu der Mieterhöhung führenden Kosten und eine Erläuterung der zugrundeliegenden Maßnahme eingefügt wird. Dadurch soll es dem Mieter ermöglicht werden, Hintergrund und Rechtfertigung der einseitig erklärten Mieterhöhung nachvollziehen und überprüfen zu können. Die Anforderungen, die an eine hinreichende Berechnung und Erläuterung zu stellen sind, müssen sich stets an diesem Zweck orientieren. Demgegenüber darf die Last der Darlegung für den Vermieter, dem das Gesetz das Recht zur einseitigen Anhebung der Miete nach § 559 einräumt, auch nicht das zumutbare Maß überschreiten. Es muss dem Vermieter möglich sein, ohne übertriebenen Aufwand von seinem Recht auf einseitige Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB Gebrauch zu machen.
Der Berechnung der Kosten kommt insbesondere Bedeutung bei einer Baumaßnahme zu, die sich aus unterschiedlichen voneinander abtrennbaren Einzelmaßnahmen zusammensetzt, oder mehreren Wohnungen zu Gute kommt. Der Mieter muss die Aufwendungen erkennen können, die gerade seiner Wohnung zugeflossen sind. Ausgangspunkt der Berechnung muss stets der Gesamtbetrag aller für die Maßnahme aufgewendeten Kosten sein. Aus der Berechnung dieser für die Baumaßnahme tatsächlich aufgewendeten Kosten hat sich für den Mieter zu ergeben, welche Aufwendungen eine bestimmte bauliche Maßnahme bzw. einzelne Arbeit, bei Bedarf das bestimmte Gewerk, nach sich gezogen hat (vgl. Arzt in Münchener Kommentar zum BGB 9. Auflage 2023-§ 559b Rn.5).
Erstreckt sich die Maßnahme auf eine Vielzahl von Wohnungen oder Gebäuden, im konkreten Fall drei Wohnungen, in denen unter Umständen in unterschiedlicher Intensität Modernisierungen vorgenommen wurden, so muss der Berechnung die Methode der Kostenverteilung zu entnehmen sein. Es reicht daher nicht aus, dem Mieter die Möglichkeit einzuräumen, sich Informationen aus den Unterlagen des Vermieters zu verschaffen; ebenso wenig, dass der Vermieter dem Mieter umfangreiche, womöglich ungeordnete Unterlagen über die Maßnahme zukommen lässt, aus welchen der Mieter die für seine Wohnung aufgewendeten Kosten herausfiltern könnte. Gibt der Vermieter bei einer umfangreichen Maßnahme nur die Gesamtkosten an, ist das Erhöhungsverlangen formal unwirksam.
Im konkreten Fall gehen Modernisierungsmaßnahmen mit Instandsetzungsmaßnahmen einher. In diesen Fällen können Kosten der Baumaßnahme nur hinsichtlich des Anteils, der auf die Modernisierung entfällt, auf den Mieter umgelegt werden. Aus der in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Berechnung muss für den Mieter daher ersichtlich werden, in welchem Verhältnis Modernisierung und Instandsetzung zueinanderstehen und worin jeweils die anrechenbare Modernisierung besteht, was sich mit der Pflicht zur Erläuterung überschneidet (vgl. Arzt aaO).
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze, welche durch die Instanzgerichte, aber auch durch den Bundesgerichtshof in der Entscheidung BGH NZM 2020, 795 Rn. 38 ff. ausgearbeitet wurden, kann das Schreiben vom 19.6.2019 nicht als taugliche Begründung für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genügen.
Hinsichtlich der in dem Schreiben aufgeführten Einzelmaßnahmen wird vollumfänglich aus die Ausführungen im Urteil des Amtsgerichts verwiesen, denen rechtlich in vollem Umfang gefolgt werden kann.
Das Urteil des Amtsgerichts Hanau kann schließlich auch nicht als Überraschungsurteil angesehen werden, bei welchen der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verletzt wäre. Zwar ist es zutreffend, dass das Amtsgericht in der mündlichen Verhandlung angedeutet hat, dass es einen Beweisbeschluss erlassen möchte. Es ist allerdings von der richterlichen Unabhängigkeit gedeckt, dass ein Gericht bei der Entscheidungsfindung seine Rechtsansicht ändern kann, wenn der Grund hierfür durch Parteien bereits schriftsätzlich vorgetragen wurde. So ist es im konkreten Fall. Die Beklagte hatte bereits in der Klageerwiderung das Mieterhöhungsschreiben vom 19.06.2019 als unzureichend gerügt. Das Amtsgericht erachtete unter Berücksichtigung der eingereichten Schriftsätze und der mündlichen Verhandlung die Klage als abweisungsreif. Daher hat es keinen Beweisbeschluss erlassen. Diese Änderung der Rechtsansicht hätte das Amtsgericht durchaus den Parteien unter Berücksichtigung der Grundätze des § 139 ZPO mitteilen können. Dass dies unterblieben ist rechtfertigt jedoch keine andere Entscheidung in der Berufungsinstanz, da alle rechtlichen Gesichtspunkte in der Berufung Berücksichtigung gefunden haben.
Die Kammer wird nach Ablauf der gesetzten Frist über das Rechtsmittel befinden, sofern es nicht zurückgenommen wird, was auch aus Kostengründen anzuraten ist.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 559 BGB
§ 555b BGB
§ 139 ZPO
§ 522 Abs. 2 ZPO
§ 559b Abs. 1 S.2 BGB
§ 559b Abs. 1 S. 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: NZM 2020, 795
32 C 63/20