Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2015-07-16, Aktenzeichen 67 S 120/15
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2015:0716.67S120.15.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Abgesehen von den der Datenerhebung und -ermittlung ausgesetzten Einwänden ist die verfahrensfehlerfreie Verwertung von Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete wegen der in der gutachterlichen Praxis üblichen Anonymisierung der herangezogenen Vergleichswohnungen grundsätzlich zweifelhaft.(Rn.13)
2. Die Frage des Abschlusses eines konkludenten Beweisvertrages, der die Anwendbarkeit anderer Beweismittel als den Berliner Mietspeigel 2013 ausgeschlossen hätte, wird nur entscheidungserheblich, wenn die zwischen den Parteien streitige Beweisfrage ansonsten nur durch Einholung eines Sachverständigengutachtens, nicht aber unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels gemäß § 287 ZPO zu klären gewesen wäre.(Rn.14)
Verfahrensgang
Die Berufung der Klägerin gegen das am 11. Februar 2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 17 C 291/14 - wird auf deren Kosten nach einem Wert von bis 1.000,00 EUR zurückgewiesen.
Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist unbegründet. Der Klägerin steht der geltend gemachte Erhöhungsanspruch gemäß den §§ 558 ff. BGB nicht zu, da die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung sich auf nicht mehr als 310,36 EUR nettokalt beläuft, die von der Beklagten indes bereits gezahlt werden.
Dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf nicht mehr als 310,36 EUR beläuft, hat das Amtsgericht verfahrensfehlerfrei unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2013 erkannt. Es bedurfte insoweit keiner Entscheidung der Kammer, ob der Mietspiegel die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels i.S.d. § 558 d Abs. 1, Abs. 2 BGB erfüllt, bei dessen Vorliegen gemäß § 558 d Abs. 3 BGB vermutet wird, dass die dort bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Dahinstehen konnte insbesondere, ob die Klägerin, die ihren Erhöhungsanspruch in der Klageschrift ausdrücklich auf die sich aus dem Berliner Mietspiegel 2013 ergebenden Vergleichswerte gestützt und dessen Qualifizierungswirkung zunächst nicht in Zweifel gezogen hatte, die Qualifizierungswirkung im weiteren Verlaufe des Rechtsstreits überhaupt hinreichend substantiiert in Abrede gestellt hat. Denn von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zunächst zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substanziierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern dessen Erstellung - wie beim Berliner Mietspiegel 2013 - in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist (vgl. BGH, Urt. v. 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Tz. 22).
Das Amtsgericht war befugt und gehalten, den Berliner Mietspiegel 2013 unabhängig von seiner Qualifizierungswirkung als sog. einfachen Mietspiegel für die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Auch ein einfacher Mietspiegel i. S. d. § 558 c Abs. 1 BGB darf in die Überzeugungsbildung des Tatrichters einfließen. Ihm kommt dabei zwar nicht die gemäß § 558 d Abs. 3 BGB allein dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt jedoch ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (st. Rspr., vgl. nur BGH, a. a. O. Tz. 16). Dies setzt allerdings voraus, dass er - wie der Berliner Mietspiegel 2013 - die Anforderungen an einen einfachen Mietspiegel gemäß § 558 c Abs. 1 BGB erfüllt.
Die für eine richterliche Schätzung nach § 287 ZPO ausreichende Indizwirkung eines Mietspiegels besteht selbst dann, wenn ein einfacher Mietspiegel - anders als der Berliner Mietspiegel - nicht von der Gemeinde, sondern allein von den Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter erstellt wurde. Es ist nicht gerechtfertigt, derart erstellten Mietspiegeln allgemein jegliche Aussagekraft im Erkenntnisverfahren abzusprechen (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Tz. 12). Denn die Annahme liegt fern, die Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter würden einen Mietspiegel erstellen oder billigen, der den Interessen ihrer jeweiligen Mitglieder widerspricht, weil er die ortsübliche Vergleichsmiete, die tatsächlichen Verhältnisse ignorierend, unzutreffend abbildet (vgl. BGH, a.a.O.). Ein derart erstellter Mietspiegel ist selbst dann zur Ermittlung der ortsüblichen Miete heranzuziehen, wenn er noch nicht einmal die Gemeinde der vom Erhöhungsverlangen des Vermieters erfassten Wohnung, sondern lediglich die Mieten einer vergleichbaren Nachbargemeinde betrifft (vgl. BGH, a.a.O. Tz. 14).
Gemessen an diesen Grundsätzen hat das Amtsgericht die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen Vergleichsmiete zutreffend auf den Berliner Mietspiegel 2013 gestützt. Der Berliner Mietspiegel 2013 ist vom Land Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, erstellt und von diesem sowie den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter, namentlich dem Berliner Mieterverein e. V., dem Landesverband Berlin im Deutschen Mieterbund, der Berliner MieterGemeinschaft e. V., dem Mieterschutzbund Berlin e. V., dem Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V., dem BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e. V. und dem Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. anerkannt worden.
Bereits die Anerkennung durch die örtlichen Interessenvertreter der Mieter und Vermieter spricht nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Berliner Mietspiegel 2013 die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet. Diese Erfahrungstatsache wird durch die Erstellung und Anerkennung des Mietspiegels durch die Gemeinde - hier das Land Berlin - noch zusätzlich gestützt (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 14). Unter diesen Umständen ist der Berliner Mietspiegel für eine richterliche Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreichend.
Ob die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt allerdings davon ab, welche Einwendungen der auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch genommene Mieter gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhebt. Trägt der Mieter etwa substantiiert vor, den Verfassern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial, kann dies Anlass für eine weitere gerichtliche Beweiserhebung sein (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 13).
Die Klägerin hat den Mietspiegelerstellern jedoch weder die erforderliche Sachkunde abgesprochen noch behauptet, diese hätten sich bei der Erstellung des Mietspiegels von sachfremden Erwägungen leiten lassen. Die Berufung beschränkt ihre Angriffe unter Verweis auf den erstinstanzlichen Vortrag der Klägerin im Wesentlichen auf angebliche methodische Mängel des Mietspiegels: Dessen Lageeinteilung sei ebenso wie die Umrechnung in Nettokaltmieten fehlerhaft, die zu Grunde gelegte Stichprobe nicht repräsentativ und die vorgenommene Spanneneinordnung ungenau. Es käme hinzu, dass nicht nur eine unzulässige Extremwertbereinigung, sondern auch die Fassung und Gewichtung der im Mietspiegel enthaltenen Sondermerkmale unrichtig vorgenommen worden seien.
Diese Angriffe stellen damit weder die Expertise der Mietspiegelersteller noch deren Lauterkeit in Abrede, sondern ziehen allein in Zweifel, dass der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Daraus folgt aber lediglich für den - von der Kammer zu Gunsten der Klägerin unterstellten - Fall hinreichend substantiierter inhaltlicher Einwendungen gegen den Mietspiegel, dass diesem in der gerichtlichen Auseinandersetzung nicht ohne Weiteres die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB beigemessen werden kann (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 12). Davon zu trennen ist die Frage, ob ein solcher Mietspiegel für die dem Gericht gemäß § 287 ZPO eingeräumte Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreicht (vgl. BGH, Urt. v. 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 Tz. 12 ff.; Urt. v. 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Tz. 16). Dieser für die beweisrechtliche Behandlung widerstreitenden Parteivortrags zur ortsüblichen Vergleichsmiete maßgebliche Gesichtspunkt bliebe ohne sachliche Rechtfertigung unberücksichtigt, wenn einem nicht nach allgemeinen wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Mietspiegel stets und zudem ohne nähere Begründung eine hinreichende Aussagekraft für eine richterliche Schätzung nach § 287 ZPO aberkannt würde. Das die gegenteilige Rechtsauffassung der Klägerin stützende und die Erstellungs- und Veröffentlichungshistorie des Berliner Mietspiegels 2013 im Rahmen seiner Beweiserhebung und -würdigung außer Acht lassende Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg (Urt. v. 11. Mai 2015 - 235 C 133/13, WuM 2015, 361) wird diesen Grundsätzen und dem für die Anwendung des § 287 ZPO geltenden Beweismaß bereits in diesem Ausgangspunkt nicht gerecht.
Im Rahmen des § 287 ZPO ist für die richterliche Überzeugungsbildung anders als beim Vollbeweis bereits eine überwiegende Wahrscheinlichkeit ausreichend (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 5. November 2013 - VI ZR 527/12, NJW 2014, 688 Tz. 13 m.w.N.). Gemessen an diesem reduzierten Beweismaß reicht die unstreitige Expertise der Ersteller des Berliner Mietspiegels 2013 und die Anerkennung sowohl durch das Land als auch durch die Interessenverbände der Mieter und der Vermieter für die richterliche Überzeugung, dass die im Mietspiegel angegebenen Miete die ortsübliche Vergleichsmiete mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zutreffend wiedergeben, aus. Das gilt selbst in dem von der Kammer zu Gunsten der Klägerin angenommenen Fall, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen nicht genügen und Mängeln der Datenerhebung und -auswertung unterliegen sollte. Denn es ist nach allgemeiner Lebenserfahrung davon auszugehen, dass derartige Mängel im Falle ihrer Erheblichkeit bereits den durch ihre Sachkunde ausgewiesenen Erstellern des Mietspiegels oder zumindest den als sachkundigen Vertretern der Interessen ihrer Mitglieder bekannten Mieter- und Vermieterverbänden vor dessen Veröffentlichung offenbar geworden wären und diese entsprechende Mängel entweder vor Veröffentlichung des Mietspiegels gerügt und beseitigt, zumindest aber zum Anlass genommen hätten, den Mietspiegel nicht in seiner jetzigen Form zu veröffentlichen oder in der veröffentlichten Form anzuerkennen. Da der Mietspiegel gleichwohl in seiner jetzigen Form veröffentlicht und zudem umfassend anerkannt wurde, ist mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zumindest davon auszugehen, dass die klägerseits behaupteten Mängel der Datenerhebung und -auswertung im Falle ihres Vorliegens für die sachlich zutreffende Ermittlung der ausgewiesenen Mietwerte nur unerheblich ins Gewicht gefallen sind und selbst eine statistisch fehlerfreie Erstellung des Mietspiegels allenfalls zu einer der Höhe nach unwesentlich abweichenden ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung geführt hätte.
Dass eine derart vorgenommene Schätzung womöglich mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht vollständig übereinstimmt, hat der Gesetzgeber durch die der Beweis- und Verfahrenserleichterung dienende Vorschrift des § 287 ZPO ausdrücklich in Kauf genommen und ist deshalb hinzunehmen (vgl. BGH, Urt. v. 16. Dezember 1963 - III ZR 47/63, NJW 1964, 589; Greger, in: Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 287 Rz. 2). Sie entspricht der gefestigten Rechtsprechung zu den sog. “Sternchenfeldern” des Berliner Mietspiegels, die ebenfalls nicht an der Qualifizierungswirkung nach § 558 d Abs. 3 BGB teilnehmen, gleichwohl aber auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen der richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO herangezogen werden können (vgl. KG, Urt. v. 12. November 2009 - 8 U 106/09, WuM 2009, 748 Tz. 12), selbst wenn der Vergleichsmietenbildung wie bei den sog. “Doppelsternchenfeldern” nur 10-14 Mietwerte zu Grunde liegen und diesen Feldern bereits ausweislich der Erläuterungen zum Mietspiegel lediglich eine bedingte Aussagekraft zukommt (vgl. LG Berlin, Urt. v. 4. März 2014 - 63 S 81/12, GE 2014, 463 Tz. 11).
Eine derartige Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete widerstreitet auch nicht dem Willen des Gesetzgebers. Auch wenn einfache Mietspiegel in der ZPO nicht als Beweismittel vorgesehen sind und ihre Grundlagendaten niemals vollständig zweifelsfrei sein werden (vgl. Kammer, Urt. v. 3. Juli 2014 - 67 S 121/14, ZMR 2014, 885 Tz. 26 (zu § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB)), stellt ihre Verwendung im Zivilprozess im Spannungsfeld der widerstreitenden Interessen der Parteien die Belange des Vermieters nicht unverhältnismäßig hintan. Die Verwendung einfacher Mietspiegel im gerichtlichen Erkenntnisverfahren liegt vielmehr auch in dessen Interesse und wird vom BVerfG ausdrücklich gebilligt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 3. April 1990 - 1 BvR 268/90, NJW 1992, 1377). Sie garantiert nicht nur eine rasche Entscheidung. Sie erleichtert dem Vermieter auch in ganz erheblichem Maße die ihm obliegende prozessuale Darlegungslast. Ihr Vorzug besteht aber vor allem darin, dass auch einfache Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem angemessenen Verhältnis stünde. Ihre Verwendung vermeidet daher die Entstehung von Rechtsverfolgungskosten, die im Falle eines Teilunterliegens den erstrittenen Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar vollständig aufzehren können (vgl. BVerfG, a.a.O.). Es kommt hinzu, dass auch der Beweiswert von Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete über die vergleichsweise begrenzte Befundgrundlage hinaus von statistischen Bedenken bereits deshalb nicht frei ist, weil ihre Datenerhebung und -ermittlung ähnlichen Einwänden ausgesetzt ist wie die von (einfachen) Mietspiegeln. Davon abgesehen ist es wegen der in der gutachterlichen Praxis üblichen Anonymisierung der herangezogenen Vergleichswohnungen bereits grundsätzlich zweifelhaft, ob und unter welchen Voraussetzungen entsprechend erstellte Sachverständigengutachten überhaupt verfahrensfehlerfrei verwertet werden können (vgl. dazu BGH, Urt. v. 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, NJW 2013, 2963 Tz. 22 a.E.).
Davon ausgehend konnte es dahinstehen, ob es der Klägerin nicht ohnehin verwehrt war, sich auf eine von den aus dem Berliner Mietspiegel 2013 ergebenden Werten zu ihren Gunsten abweichende Vergleichsmiete zu berufen, nachdem sie ihre Klage und die darin geltend gemachte Miete zunächst unter ausdrücklicher Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2013 begründet und die Beklagte auf die Klage gleichfalls unter Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in den Mietspiegel erwidert hat. Ob die Parteien, die die Anwendbarkeit des Mietspiegels zunächst beide nicht in Abrede gestellt haben, dadurch einen konkludenten und nicht einseitig kündbaren Beweisvertrag geschlossen haben (vgl. dazu BGH, Urt. v. 10. Oktober 1989 - VI ZR 78/89, NJW 1990, 441 Tz. 22), der die Anwendbarkeit anderer Beweismittel als des Berliner Mietspiegels 2013 ausgeschlossen hätte, wäre nur entscheidungserheblich gewesen, wenn die zwischen den Parteien streitige Beweisfrage ansonsten nur durch Einholung eines Sachverständigengutachtens, nicht aber unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels gemäß § 287 ZPO zu klären gewesen wäre. An diesen Voraussetzungen indes fehlte es aus den obigen Erwägungen.
Die Berufung hat auch keinen Erfolg, soweit sie die vom Amtsgericht vorgenommene Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in den Mietspiegel als unzutreffend rügt:
Ohne Rechtsfehler hat das Amtsgericht die Wohnung in das Mietspiegelfeld K 1 eingeordnet und dabei einen Abschlag von 2,23 EUR/qm auf die Spannenwerte vorgenommen. Bei der von der Beklagten innegehaltenen und bis 1918 bezugsfertigen Altbauwohnung handelt es sich um eine solche ohne Sammelheizung und ohne Bad mit Innen-WC, bei der ausweislich der Erläuterungen des Mietspiegels der vom Amtsgericht vorgenommene Abschlag geboten ist. Zwar ist die Wohnung heute mit Bad und Sammelheizung ausgestattet, doch hat die Beklagte behauptet, die von ihr angemietete “Ausbauwohnung” insoweit ohne entsprechende Kostenerstattung durch die ursprüngliche Vermieterin selbst ausgestattet zu haben. Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete aber grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben (vgl. BGH, Urt. v. 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, NJW 2010, 1384 Tz. 12). Zwar hat die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Klägerin behauptet, eine Kostenerstattung sei zumindest im Hinblick auf den “Vertrag über den Um- und Ausbau von Wohnungen durch Eigenleistungen der Betriebe und Bürger in der Hauptstadt der DDR Berlin” erfolgt. Sie ist für ihr Vorbringen auf das erhebliche Bestreiten der Beklagten, ausweislich dessen dieser Vertrag nie vollständig vollzogen und eine wirtschaftliche Kompensation der mieterseits vorgenommenen Ein- und Umbauten zu keinem Zeitpunkt erfolgt ist, jedoch mangels Beweisantritts beweisfällig geblieben. Das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt, so dass bei dem für die streitgegenständliche Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeld K 1 von einem Mittelwert von 3,07/qm (5,30 EUR/qm - 2,23 EUR/qm) und in rechnerischer Entsprechung von einem Unterwert von 2,02 EUR/qm und einem Oberwert von 4,77 EUR/qm auszugehen war.
Auch die vom Amtsgericht vorgenommene Spanneneinordnung ist zutreffend erfolgt:
Die Merkmalgruppen “Bad/WC” und “Küche” sind aus den insoweit zutreffenden Erwägungen des erstinstanzlichen Urteils, auf die die Kammer Bezug nimmt und denen nichts hinzuzufügen ist, als negativ zu bewerten, die Merkmalgruppe “Gebäude” aus den ebenfalls zutreffenden - und von beiden Parteien unangegriffenen - Erwägungen des Amtsgerichts als positiv. Soweit die Berufung eine doppelte negative Berücksichtigung der Beheizbarkeit der Wohnung rügt, indem die fehlende Beheizbarkeit (über eine Sammelheizung) über den bereits vorweg vorgenommenen Abschlag hinaus auch Berücksichtigung innerhalb der Orientierungshilfe findet, steht diese mehrfache Berücksichtigung im Einklang mit der Rechtsprechung der Kammer (vgl. Kammer, Urt. v. 15. März 2007 - 67 S 418/06, GE 2007, 721). Das Merkmal fehlender oder unzureichender Beheizbarkeit in einzelnen Merkmalgruppen wird nicht durch den Abschlag wegen einer fehlenden Sammelheizung ausgeschlossen. Denn die fehlende Sammelheizung führt nicht zwingend zu einer fehlenden Beheizbarkeit einzelner Räume, sondern stellt lediglich auf die Nachteile von Einzelheizquellen ab (vgl. Kammer, a.a.O.). Daran hält die Kammer fest.
Die Einordnung der Merkmalgruppe “Wohnung” als allenfalls neutral ist rechtsfehlerfrei erfolgt. Die Wohnung verfügt über keinen “großen, geräumigen Balkon von mehr als 4 qm”. Zutreffend ist das Amtsgericht auf das erhebliche Bestreiten der Beklagten von einer kleineren Fläche ausgegangen, nachdem die Klägerin ihre pauschalen Flächenangaben nicht weiter substantiiert hat. Unabhängig davon, ob die Größe des Balkons in der Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, ist es den Mietvertragsparteien in aller Regel - und auch hier - ohne Weiteres möglich, zumindest die von außen wahrnehmbare Flächen zu vermessen und einen genauen Flächenwert vorzutragen (vgl. BGH, Urt. v. 22. Oktober 2014 - VIII ZR 41/14, NJW 2015, 475 Tz. 16, 19). Diesen Anforderungen hat die Klägerin nicht genügt. Davon ausgehend konnte dahinstehen, ob es ihr aus den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht ohnehin verwehrt war, sich auf einen “großen, geräumigen Balkon” zu berufen, da der Balkon durch ein Gitter versperrt und deshalb von der Beklagten nicht genutzt werden kann. Ohne Erfolg wendet sich die Berufung gegen die Verneinung des wohnwerterhöhenden Merkmals “aufwändige Deckenverkleidung (z.B. Stuck) oder getäfelte Wandverkleidung in gutem Zustand in der überwiegenden Anzahl der Räume” durch das Amtsgericht. Die Beklagte hatte bereits erstinstanzlich nicht nur bestritten, dass sich der Stuck in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume befindet, sondern auch dessen “guten Zustand”, da der Stuck “von diversen Vormietern regelmäßig übergepinselt” worden sei. Dem ist die Klägerin - offensichtlich ohne aktuelle Kenntnis von der tatsächlichen Beschaffenheit der streitgegenständlichen Wohnung - lediglich mit dem Vortrag entgegen getreten, dass der “Stuck sich nicht in einem so schlechten Zustand (befindet), dass dieses Merkmal nicht beachtlich wäre”. Ausgehend von diesem nicht hinreichend konkretisierten Sachvortrag ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht ohne Beweiserhebung zu Lasten der Klägerin das Vorliegen des behaupteten Merkmals verneint hat.
Die Merkmalgruppe “Wohnumfeld” hat das Amtsgericht als neutral eingeordnet. Auch die dagegen erhobenen Einwände greifen nicht durch.: Einem zutreffend als wohnwerterhöhend erkannten - und von den Parteien unangegriffenen Merkmal -, der “gepflegten Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung”, steht ein wohnwertminderndes Merkmal, die “erhebliche, regelmäßige Beeinträchtigung durch Geräusche und Gerüche (Gewerbe)” gegenüber:
Die Berufung vermag nichts dagegen zu erinnern, dass das Amtsgericht das wohnwertmindernde Merkmal “erhebliche, regelmäßige Beeinträchtigung durch Geräusche und Gerüche (Gewerbe)” bejaht hat. Die streitgegenständliche Wohnung befindet sich im Vorderhaus, so dass die erhebliche und regelmäßige Beeinträchtigung durch die kammerbekannt überdurchschnittliche Gastronomiedichte in der X-Straße und der unmittelbaren Umgebung auf der Hand liegt und auch ohne Durchführung einer förmlichen Beweisaufnahme gemäß § 291 ZPO als gerichtsbekannt unterstellt werden konnte.
Das Wohnumfeld auf dem streitgegenständlichen Grundstück ist auch nicht “aufwändig gestaltet”. Voraussetzung dafür wäre eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung. Eine Wohnwerterhöhung kann insoweit nur angenommen werden, wenn sich auch die genannten Einzelmerkmale als “aufwändig gestaltet” darstellen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 12. März 2013 - 63 S 261/12, GE 2013, 947). An diesen Voraussetzungen fehlt es aus den zutreffenden Erwägungen des Amtsgerichts auch ausweislich der von der Klägerin eingereichten Fotografien.
Die Wohnung befindet sich schließlich nicht in “bevorzugter Citylage”. Dieser Begriff kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben (vgl. LG Berlin, Urt. v. Kammer, Urt. v. 9. November 2010 - 65 S 477/09, GE 2011, 202). An diesen Voraussetzungen fehlt es, da sich die von der Beklagten innegehaltene Wohnung im Prenzlauer Berg befindet. Dieser Ortsteil und die in dessen Grenzen gelegenen Wohnungen sind Teil des Bezirks Pankow im Nordosten Berlins, der zwar im Westen und Südwesten an den Bezirk Mitte grenzt, jedoch keinen zentral gelegenen Teilraum Berlins darstellt. Damit fehlt es bereits räumlich an einer Citylage, so dass dahinstehen konnte, ob die Lage der Wohnung “bevorzugt” ist.
Davon ausgehend stehen allenfalls einer positiven Merkmalgruppe zumindest zwei negative Merkmalgruppen entgegen. Das ergibt eine ortsübliche Vergleichsmiete von allenfalls 2,86 EUR/qm (3,07 EUR/qm - 0,21 EUR/qm), unter Zugrundelegung einer Wohnungsgröße von 107,39 qm damit insgesamt 307,14 EUR. Die Beklagte indes zahlt bereits 310,36 EUR.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO, 708 Nr. 10 Satz 2 Alt. 1, 713 ZPO, 47 Abs. 1, 48 Abs. 1, 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 GKG. Die Revision war nicht zuzulassen, da Zulassungsgründe gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht vorliegen. Die Anwendbarkeit einfacher Mietspiegel im Erhöhungsprozess ist durch die Rechtsprechung des BVerfG und des BGH geklärt. Davon weicht die Kammer nicht ab. Die Frage, ob die beweisrechtlichen Voraussetzungen zur Anwendung eines einfachen Mietspiegels erfüllt sind, ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar und in erster Linie Sache des nach § 287 ZPO besonders frei gestellten Tatrichters (vgl. BGH, Urt. v. 18. Dezember 2012 - VI ZR 316/11, NJW 2013, 1539 Tz. 10). Sie erfordert weder wegen grundsätzlicher Bedeutung noch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Zulassung der Revision.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 558 ff. BGB
§ 287 ZPO
§ 242 BGB
§ 291 ZPO
§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 558 d Abs. 1, Abs. 2 BGB
§ 558 d Abs. 3 BGB
§ 558 c Abs. 1 BGB
§ 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB
§ 97 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2013, 775
NJW 2010, 2946
NJW 2005, 2074
NJW 2014, 688
NJW 1964, 589
ZMR 2014, 885
NJW 1992, 1377
NJW 2013, 2963
NJW 1990, 441
NJW 2010, 1384
NJW 2015, 475
NJW 2013, 1539
17 C 291/14
VIII ZR 46/12
VIII ZR 99/09
VIII ZR 110/04
35 C 133/13
VI ZR 527/12
III ZR 47/63
8 U 106/09
63 S 81/12
67 S 121/14
1 BvR 268/90
VIII ZR 354/12
VI ZR 78/89
VIII ZR 315/09
67 S 418/06
VIII ZR 41/14
63 S 261/12
65 S 477/09
VI ZR 316/11