Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-03-29, Aktenzeichen 21 S 301/11
ECLI: ECLI:DE:LGD:2012:0329.21S301.11.00

Tenor:
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 30.06.2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf -51 C #####/####- abgeändert:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin macht einen Räumungsanspruch geltend im Hinblick auf die vom Beklagten im I in Düsseldorf bewohnte Wohnung im 7. Obergeschoss.
Den Mietvertrag mit dem Beklagten vom 21.01.1994 hat auf Vermieterseite ein Herr C abgeschlossen.
Die Klägerin behauptet, sie sei zunächst als Eigentümerin und sodann als Erbbauberechtigte im Hinblick auf das streitgegenständliche Hausgrundstück im Grundbuch eingetragen worden. Sie meint, sie sei gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis mit dem Beklagten eingetreten.
Die Klägerin hat das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten zunächst am 18.08.2010 fristlos gekündigt. Mit Schriftsatz vom 05.01.2011 haben die Prozessbevollmächtigten der Klägerin erneut eine fristlose und ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen. Eine weitere Kündigung erfolgte im Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 09.03.2011.
Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Bestreiten der Beklagten im Hinblick auf die Aktivlegitimation der Klägerin hat das Amtsgericht aus dem Grunde als unerheblich angesehen, da der Beklagte jahrelang Miete an die Klägerin gezahlt habe.
Weiterhin hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Schriftsatzkündigung vom 05.01.2011 gemäß § 543 Abs. 2 BGB wegen Zahlungsverzuges wirksam sei.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Beklagten.
Von der Darstellung tatsächlicher Feststellungen im Übrigen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung des Beklagten ist zulässig. Sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden.
Die Berufung des Beklagten hat auch in der Sache Erfolg. Mangels hinreichenden Vortrages kann nicht von der Aktivlegitimation der Klägerin ausgegangen werden.
1.)
Die Klägerin ist für den geltend gemachten Anspruch gemäß § 546 BGB nicht aktiv legitimiert.
Kündigungsberechtigt gegenüber einem Mieter ist nur der Vermieter als Vertragspartner. Der lediglich dinglich Berechtigte, insbesondere der Eigentümer oder Erbbauberechtigte, ist nicht zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt (vgl. Schmidt-Futterer, Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 542 BGB, Rdnr. 35).
Die Klägerin behauptet zwar, gemäߠ § 566 BGB in die Vermieterstellung eingerückt zu sein. Voraussetzung hierfür ist aber, das Eigentümer und Vermieter jedenfalls zum Zeitpunkt der Veräußerung identisch sind (vgl.Blank/Börstinghaus, Miete,3. Aufl., § 1566 BGB Rdnr. 27). Die Klägerin trägt aber nur und bringt entsprechende Belege bei, dass sie irgendwann vor dem 14.08.2006 Eigentümerin des I-Straße in Düsseldorf geworden ist. Weiterhin bringt sie Belege bei, dass sie mittlerweile Erbbauberechtigte ist. Aus den entsprechenden Registerauszügen lässt sich weiterhin auch ihre Umfirmierung ersehen.
Dass sie das Eigentum an der streitgegenständlichen Wohnung von dem Vermieter, einem Herrn C erworben hat oder dass eine „Veräußerungskette“ von dem Herrn Y ihr reicht, behauptet die Klägerin gerade nicht. Nach einer entsprechenden Auskunft des Grundbuchamtes macht sie sich die dortigen Erkenntnisse zu eigen, wonach Herr C niemals als Eigentümer oder Erbbauberechtigter im Grundbuch eingetragen war. Wer vor dem 14.08.2006 Eigentümer oder Erbbauberechtigter war trägt die Klägerin nicht vor.
Dass der Beklagte über einen Zeitraum von circa fünf Jahren Miete an die Klägerin gezahlt hat führt nicht dazu, das ein Mietvertrag zwischen den Parteien zustande gekommen ist. Den Mietzahlungen durch den Beklagten kann nicht die Bedeutung beigemessen werden, dass hierdurch ein Mietvertrag mit dem Kläger begründet werden sollte. Lebensnah ist nur die Annahme, dass der Beklagte auf eine entsprechende Mitteilung der Klägerin, dass diese nun Vermieterin sei, die Miete an diese gezahlt hat, um vermeintliche Verpflichtungen ihr gegenüber zu erfüllen.
Eine weitere Bedeutung kann den Zahlungsvorgängen nicht beigemessen werden.
Außerdem erläutert die Klägerin nicht, wie der bisherige Vermieter, der Herr C, aus dem Vertragsverhältnis ausgeschieden sein soll. Ohne dessen Wille wäre eine Vertragsübernahme nicht möglich.
2.)
Ein Herausgabe- oder Räumungsanspruch aus § 985 BGB in Verbindung mit § 11 Abs. 1 Erbbaurechtsverordnung steht der Klägerin ebenfalls nicht zu.
Die Klägerin hat zwar belegt, dass sie derzeit Erbbauberechtigte der streitgegenständlichen Wohnung ist.
Es ist aber, mangels anderweitigen schlüssigen Vortrages, davon auszugehen, dass dem Beklagten aufgrund des Mietvertrages vom 21.01.1994 ein Recht zum Besitz gemäß § 986 BGB zusteht.
Von der Klägerin wird nicht in Zweifel gezogen, dass Herr C im Jahre 1994 zur Vermietung der streitgegenständlichen Räume berechtigt war. Die Klägerin selbst hat diesen Mietvertrag als Grundlage des Vertragsverhältnisses mit dem Beklagten vorgelegt.
Eine Beendigung dieses Mietverhältnisses mit dem Beklagten hat die Klägerin nicht schlüssig vorgetragen. Der Mietvertrag ist jedenfalls nicht durch die streitgegenständlichen Kündigungen vom 18.08.2010, 05.01. und 09.03.2011 beendet worden. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.
Wenn die Klägerin nur dinglich Berechtigte ist bzw. war, so ist sie zur Kündigung des Mietvertrages nicht berechtigt.
III.
Die prozessualen Nebenentscheidungen haben ihre Grundlage in §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.
Streitwert für die Berufungsinstanz: 2.317,80 €.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. 8 EGZPO
§§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO
§ 566 BGB
§ 546 BGB
§ 542 BGB
§ 1566 BGB
§ 985 BGB
§ 986 BGB
§ 543 Abs. 2 BGB
§ 543 Abs. 2 ZPO