Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-03-28, Aktenzeichen 29 K 433.10
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2013:0328.29K433.10.0A

Tenor:
Soweit die Beteiligten das Verfahren in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, wird das Verfahren eingestellt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen eine ihr auferlegte Pflicht zur Abführung eines Erlöses an den Entschädigungsfonds.
Die Klägerin war seit dem 9. November 2000 Eigentümerin des im Grundbuch von Weißensee, Blatt 4246 N eingetragenen Grundstücks P... in Berlin – Weißensee. Nachdem der frühere Grundstückseigentümer das Gebiet der DDR 1956 verlassen hatte, wurde das Grundstück, das damals noch eine Gesamtgröße von 1.462 qm hatte, in staatliche Verwaltung genommen und 1981 in Volkseigentum überführt. Mit Kaufvertrag vom 14. März 1983 erwarben die Eheleute M... die das Grundstück seit 1961 bewohnten, das volkseigene Eigenheim und ihnen wurde mit Wirkung vom 1. April 1983 ein dingliches Nutzungsrecht an dem Grundstück verliehen. Herr M... war zudem Erbe des früheren Grundstückseigentümers.
Einen Antrag des Herrn M... auf Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück lehnte das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen mit bestandskräftigem Bescheid vom 6. April 2000 wegen eines redlich erworbenen dinglichen Nutzungsrechts nach § 4 VermG ab.
Mit Schreiben vom 3. Februar 2009 wandte sich die Beklagte an die Klägerin mit der Bitte um Übersendung eines bereits abgeschlossenen oder künftig noch abzuschließenden Kauf- oder Erbbaurechtsvertrages bezüglich des Grundstücks. Mit E-Mail vom 30. Juli 2009 teilte die Klägerin der Beklagten mit, dass das streitgegen-ständliche Grundstück nicht der Abführungspflicht unterliege. Zwar habe man mit dem Gebäudeeigentümer 2006 einen Kaufvertrag geschlossen, dieser sei jedoch nicht vollzogen worden, da der Erwerber den Kaufpreis nicht gezahlt habe. Daraufhin sei 2007 das Grundstück einschließlich des Gebäudes zwangsversteigert worden. Das Grundstück sei daher nicht an den Inhaber des dinglichen Nutzungsrechts veräußert worden, der Tatbestand des § 10 Abs.1 Satz 1 Nr.11 EntschG mithin nicht erfüllt. Mit Schreiben vom 22. September 2009 forderte die Beklagte die Klägerin letztmalig auf, die angeforderten Unterlagen einzureichen. Dieser Aufforderung kam die Klägerin auch in der Folgezeit nicht nach. Die Beklagte bat anschließend das Amtsgericht Pankow/Weißensee um Übersendung des der Zwangsversteigerung zugrundeliegenden Gutachtens sowie des Teilungsplans.
Mit Bescheid vom 10. August 2010 stellte die Beklagte fest, dass die Klägerin nach § 10 Abs.1 Satz 1 Nr. 11 EntschG der Abführungspflicht unterliege und setzte den Abführungsbetrag auf 58.030.- Euro fest. Zur Begründung wies sie darauf hin, dass der 2006 geschlossene Kaufvertrag mit dem Erwerber zwar nicht vollzogen worden sei, die Klägerin aber nach § 79 SachenRBerG die Zwangsversteigerung für Grundstück und Gebäude betrieben habe und der daraus erzielte Erlös der Abführungspflicht unterliege. Abzüglich der Kosten errechne sich ein Abführungsbetrag in Höhe von 58.030.- Euro.
Gegen diesen, der Klägerin am 11. August 2010 zugestellten Bescheid, richtet sich die am 7. September 2010 erhobene Klage. Die Klägerin ist der Auffassung, dass der Erlös aus der Zwangsversteigerung nicht der Vorschrift des § 10 Abs.1 Satz 1 Nr. 11 EntschG unterfalle, da darin nur von einem Veräußerungs-, nicht aber von einem Versteigerungserlös die Rede sei. Eine Veräußerung, d.h. eine rechtgeschäftliche Übertragung des Grundstücks, liege hier aber gerade nicht vor. Zudem sei das Eigentum an dem Grundstück nicht auf den Inhaber des dinglichen Nutzungsrechts übertragen worden. Eine erweiternde Auslegung sei auch unter Berücksichtigung fiskalischer Interessen nicht möglich. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Umstand, dass die Versteigerung auf der Grundlage des § 79 Abs.1 SachenRBerG erfolgt sei. Schließlich habe die Klägerin im Rahmen der Zwangsversteigerung weitere Kosten in Höhe von 275,56 Euro gehabt, die den Abführungsbetrag mindern müssen.
Nachdem die Beklagte mit Schriftsatz vom 13. Januar 2011 klarstellte, dass sich der Abführungsbetrag auf 57.754,44 Euro reduziert, erklären die Beteiligten das Verfahren in der mündlichen Verhandlung teilweise für erledigt.
Die Klägerin beantragt,
den Bescheid des Bundesamtes für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen vom 10. August 2010 aufzuheben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie bezieht sich auf die Ausführungen in dem angegriffenen Bescheid und weist ergänzend darauf hin, dass auch der Erlös eines Zwangsversteigerungsverfahrens auf der Grundlage des § 79 Abs.1 SachenRBerG unter die Regelung des § 10 Abs.1 Satz 1 Nr. 11 EntschG falle. Zwar sei das Zwangsversteigerungsverfahren dort nicht ausdrücklich genannt; dies sei aber auch nicht erforderlich, da es sich bei § 79 SachenRBerG um ein besonderes Verfahren zur Durchsetzung des Kaufpreisanspruchs handele. In diesem Fall diene die Zwangsversteigerung der Durchsetzung des fortbestehenden Erfüllungsanspruchs aus dem mit dem vormaligen Inhaber des dinglichen Nutzungsrechts geschlossenen Kaufvertrag. Der durch die Zwangsversteigerung erzielte Erlös decke den titulierten Anspruch des Grundstückseigentümers. Der vorliegende Sachverhalt könne daher mit dem Fall verglichen werden, in dem der Gebäudeeigentümer das Gebäude und der Grundstückseigentümer das Grundstück mit einem Vertrag an einen Dritten veräußern.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakte und den von der Beklagten eingereichten Verwaltungsvorgang (1 Hefter) verwiesen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Der angegriffene Bescheid des Bundesamtes für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen vom 10. August 2010 ist in dem zur Entscheidung anstehenden Umfang rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs.1 Satz 1 VwGO.
Nach § 10 Abs.1 Satz 1 Nr. 11 des Gesetzes über die Entschädigung nach dem Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen - im Folgenden: Entschädigungs-gesetz -, sind u.a. Veräußerungserlöse aus dem Verkauf ehemals volkseigenem Grund und Boden nach dem 27. Juli 1990 an die Inhaber dinglicher Nutzungsrechte für Eigenheime an den Entschädigungsfonds abzuführen, wenn die Rückübertragung nach § 4 des Vermögensgesetzes ausgeschlossen oder wegen der Wahl von Entschädigung entfallen ist. Da die Rückübertragung des Grundstücks mit Bescheid des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 6. April 2000 im Hinblick auf § 4 VermG bestandskräftig abgelehnt wurde, liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen der Norm insoweit vor. Die Klägerin weist aber zu Recht darauf hin, dass die mit dem angegriffenen Bescheid verlangte Abführung des aus einer Zwangsversteigerung erlösten Betrages in Höhe von jetzt 57.754,44 Euro nicht unmittelbar unter den Wortlaut der Regelung zu subsumieren ist. Denn die Klägerin hat den Erlös für das Grundstück nicht vorrangig auf der Grundlage eines Kaufvertrages erhalten, sondern Grundlage für die Auskehr des genannten Betrages an die Klägerin war das durchgeführte Zwangsversteigerungsverfahren, in dessen Folge nicht der dinglich Nutzungsberechtigte, sondern ein Dritter das Eigentum an Grundstück und Gebäude erworben hat. Der Begriff des „Verkaufs“ in § 10 Abs.1 Satz 1 Nr. 11 EntschG stellt jedoch auf einen zivilrechtlichen Vertrag ab, bei dem ein Verkäufer eine Sache gegen Zahlung des Kaufpreises an den Erwerber veräußert. Die maßgebliche Anknüpfung an einen Vertrag ergibt sich auch aus § 12 Abs.3 Satz 1 EntschG, wonach der Abführungsverpflichtete unverzüglich den Abschluss eines Vertrages mitzuteilen hat.
Entgegen der Auffassung der Klägerin unterliegt sie aber auch in der hier vorliegenden Sachverhaltskonstellation der Abführungspflicht des § 10 Abs.1 Satz 1 Nr. 11 EntschG, der unter Berücksichtigung der Regelung in § 79 Abs.1 des Gesetzes zur Sachenrechtsbereinigung im Beitrittsgebiet – im Folgenden: SachenRBerG - erweiternd auszulegen ist. Nach § 79 Abs.1 SachenRBerG kann der Grundstückseigentümer wegen seiner Ansprüche aus dem Kaufvertrag die Zwangsversteigerung des Gebäudes oder der baulichen Anlage des Nutzers nur unter gleichzeitiger Versteigerung des nach dem Vertrag zu veräußernden Grundstücks betreiben. Anders als in anderen Fällen einer Zwangsversteigerung kann der Gläubiger in Fällen dieser Art daher nicht allein wegen seiner titulierten Forderung in fremdes Vermögen vollstrecken, sondern er muss sein eigenes Vermögen, nämlich das Grundstück, ebenfalls mit versteigern lassen. Hintergrund dieser Regelung ist das Bestreben des Gesetzgebers, eine Fortdauer des Auseinanderfallens von Gebäude- und Grundstückseigentum zu verhindern. Dies würde jedoch eintreten, sollte der Gläubiger wegen seiner Forderung (allein) in das Gebäudeeigentum des dinglich Nutzungsberechtigten vollstrecken können, denn Eigentümer des Grundstücks würde dann der Nutzer, Eigentümer des Gebäudes der Ersteher werden. Um dies zu verhindern, regelt § 79 Abs.1 SachenRBerG, dass Gebäude und Grundstück nur gleichzeitig zwangsversteigert werden dürfen (vgl. Begründung zum Gesetzentwurf der Bundesregierung hinsichtlich des Gesetzes zur Änderung sachenrechtlicher Bestimmungen vom 27. Oktober 1993, Drs. 12/5992, S. 89). Ein solcher Sachverhalt liegt hier vor: nachdem die Klägerin im Jahr 2006 mit dem dinglich Nutzungsberechtigten einen Kaufvertrag geschlossen hatte, dieser aber den Kaufpreis nicht zahlen konnte, wurden das Gebäude und das Grundstück gleichzeitig am 19. September 2008 zwangsversteigert.
Diese Fälle der Zwangsversteigerung nach § 79 Abs.1 SachenRBerG werden von der Abführungspflicht des § 10 Abs.1 Satz 1 Nr. 11 EntschG mit erfasst. Denn wie sich aus dem Wortlaut des § 79 Abs.1 SachenRBerG ergibt, beruht im Kern auch diese Zwangsversteigerung auf Ansprüchen aus einem Kaufvertrag, der der Vereinigung von Grundstückseigentum und dinglichem Nutzungsrecht dienen sollte, den aber der dinglich Nutzungsberechtigte nicht erfüllen konnte. Ebenso wie § 10 Abs.1 Satz 1 Nr. 11 EntschG nimmt daher auch § 79 Abs.1 SachenRBerG auf einen zugrundeliegenden Kaufvertrag Bezug, der zwar nicht erfüllt wurde, aber keineswegs unwirksam ist. Bei diesem Einsatz des eigenen Eigentums des Gläubigers handelt es sich um einen sog. Deckungsverkauf im Wege der Zwangsversteigerung des an den Nutzer zu übereignenden Grundstücks (vgl. Begründung zum Gesetzentwurf der Bundesregierung hinsichtlich des Gesetzes zur Änderung sachenrechtlicher Bestimmungen vom 27. Oktober 1993, Drs. 12/5992, S. 159). Das Grundstück ist mithin sowohl Gegenstand des Verkaufs als auch Gegenstand der Zwangsversteigerung. Damit stellt sich die Situation im Rahmen des § 10 Abs.1 Satz 1 Nr. 11 EntschG für den abführungsverpflichteten Grundstückseigentümer im Ergebnis in beiden Situationen gleich dar: im einen Fall erhält er vom Erwerber den abzuführenden Kaufpreis für das Grundstück, im anderen Fall erhält er wegen seines Anspruchs aus dem Kaufvertrag den anteiligen Versteigerungserlös.
Soweit die Klägerin darauf hinweist, dass im Fall des § 79 SachenRBerG nicht – wie dies § 10 Abs.1 Satz 1 Nr. 11 EntschG verlangt - der dinglich Nutzungsberechtigte das Grundstückseigentum erwirbt, verkennt sie, dass es das vorrangige Ziel der Regelungen ist, eine Fortdauer des Auseinanderfallens von Grundstücks- und Gebäudeeigentum zu verhindern. Kann daher der dinglich Nutzungsberechtigte den Kaufvertrag nicht erfüllen und kommt es zur Zwangsversteigerung, tritt die gewünschte Vereinigung von Grundstücks- und Gebäudeeigentum in der Person des Erstehers ein. Dieser Wechsel in der Person des letztendlich Erwerbenden hat seinen Grund aber allein in der Nichterfüllung des Kaufvertrages durch den Erwerber und gibt keine Rechtfertigung für die Klägerin, den Erlös behalten zu dürfen.
Andere Gründe dafür, warum die Klägerin den aus einem Kaufvertrag erlangten Kaufpreis abführen, aber den mittels einer Zwangsvollstreckung realisierten Erlös ihres Anspruchs aus einem Kaufvertrag behalten dürfen soll, sind nicht erkennbar. Vielmehr würde sich die Klägerin besser stellen, wenn der dinglich Nutzungsberechtigte – bei ansonsten identischen Ausgangsbedingungen – seine vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt. Für eine solch unterschiedliche Behandlung gibt es keine Rechtfertigung. Auch sind keine Gründe erkennbar, warum die Klägerin, die allein wegen des redlichen Erwerbs eines dinglichen Nutzungsrechts das Grundstück nicht zurückgeben muss, von der Abführung des Erlöses an den Entschädigungsfonds verschont werden soll, während der Entschädigungsfonds – so wie dies auch in dem Bescheid vom 6. April 2000 ausgesprochen wurde – durchaus zur Entschädigung des Grundstücksberechtigten verpflichtet ist.
Entgegen der Auffassung der Klägerin sprechen mithin nicht allein fiskalische, sondern auch systematische Gründe für die erweiternde Auslegung des § 10 Abs.1 Satz 1 Nr. 11 EntschG auf die vorliegende Situation (vgl. zur analogen Anwendung des § 10 Abs.1 Satz 1 Nr. 11 EntschG auf Abfindungserlöse aus dem Bodenordnungsverfahren: VG Berlin, Urteil vom 8. Juni 2007, - VG 4 A 69.07 -, zitiert nach juris).
Der Bescheid der Beklagten ist mithin rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs.1, 161 Abs.2 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, die Kosten hinsichtlich des erledigten Teils wegen Geringfügigkeit (§ 155 Abs.1 Satz 3 VwGO) nicht der Beklagten aufzuerlegen.
Die Berufung gegen dieses Urteil ist ausgeschlossen (§ 37 Abs. 2 Satz 1 VermG). Die Revision war nicht zuzulassen, da keiner der in § 132 Abs.2 VwGO genannten Gründe vorliegt, § 135 VwGO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 154 Abs.1, 161 Abs.2 VwGO
§ 4 VermG
§ 79 SachenRBerG
§ 135 VwGO
§ 10 Abs.1 Satz 1 Nr.11 EntschG
§ 10 Abs.1 Satz 1 Nr. 11 EntschG
§ 79 Abs.1 SachenRBerG
§ 113 Abs.1 Satz 1 VwGO
§ 12 Abs.3 Satz 1 EntschG
§ 155 Abs.1 Satz 3 VwGO
§ 37 Abs. 2 Satz 1 VermG
§ 132 Abs.2 VwGO
§ 4 des Vermögensgesetzes

Zitierte Entscheidungen: 4 A 69.07