Landgericht Itzehoe (Schleswig-Holstein, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-11-12, Aktenzeichen 8 O 18/24
ECLI: ECLI:DE:LGITZEH:2024:1112.8O18.24.00

Tenor:
1. Es wird festgestellt, dass das zwischen dem Kläger und der Beklagten mit Vertrag vom 20.09.2019 abgeschlossene Mietverhältnis über eine Gewerbefläche in dem Objekt ...straße in .... .... durch die von der Beklagten mit Schreiben vom 08.12.2023 ausgesprochene Kündigung nicht beendet ist, vielmehr bis zum 31.12. 2029 fortbesteht.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 24.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Der Kläger und die Beklagte sind durch einen Gewerberaummietvertrag vom 20.09.2019 (Anlage K1) miteinander verbunden.
Die Beklagte ihrerseits ist Hauptmieterin des Gewerberaumes, dieser Mietvertrag besteht mit dem Geschäftsführer der Beklagten als Eigentümer der Immobilie.
Das Unter- Mietverhältnis begann gemäß § 3 Nr. 1 des Mietvertrages am 2. Januar 2020 und wurde „für 5 Jahre fest geschlossen“, § 3 Nr. 2 Satz 1 des Mietvertrages. Eine schriftliche Kündigung war demnach nach § 3 Nr. 2 Satz 2 frühestens zum 31.12.2024… möglich. Gemäß § 3 Nr. 3 Satz 1 des Mietvertrages hat der Mieter, vorliegend also der Kläger, nach Ablauf der Festzeit, d.h. für die Zeit nach dem 31. Dezember 2024, einen Anspruch darauf, den Vertrag um weitere 5 Jahre zu verlängern.
Der Kläger betreibt in der von der Beklagten gemieteten Gewerbefläche die „Autozentrum H. e.K., Inhaber M. M.“.
Mit Schreiben vom 08.12.2023 (Anlage K 2) kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 31.12.2024 und verlangte die Rückgabe der Räumlichkeiten am 27.12.2024 um 9.00 Uhr.
Der Kläger erklärte daraufhin mit Schreiben vom 18.12.2023, dass er der Kündigung widerspreche und seine Option, das Mietverhältnis gemäß § 3 Nr. 3 Satz 1 um 5 Jahre zu verlängern, ausübe.
Mit Schreiben vom 27.12.2023 (Anlage K3) erklärte die Beklagte, dass sie das Anliegen des Klägers nochmals geprüft habe, aber bei ihrer Entscheidung vom 08.12.2023 bleibe.
Mit Schreiben vom 01.02.2024 (Anlage K 4) sowie mit Erinnerung vom 29.02.2024 (Anlage K 5) ließ der Kläger die Beklagte auffordern, zu bestätigen, dass das Mietverhältnis auch nach dem 31.12.2024 für weitere 5 Jahre fortbestehe.
Mit Schreiben vom 21.03.2024 (Anlage K6) teilte die Beklagte mit, dass es… bei der Kündigung zum 31.12.2024 bleibe. Das Übergabedatum stehe fest. Weiter teilte die Beklagte mit, dass sie sich bei einer scheiternden Übergabe gezwungen sehe, Zwangsräumungsklage einzureichen.
Der Kläger meint,
er habe ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung des Bestehens des Rechtsverhältnisses. Als eingetragener Kaufmann habe er das nachvollziehbare und rechtlich schutzwürdige Interesse, nicht eine Räumungsklage der Beklagten abwarten zu müssen, sondern seinerseits – im Wege der Feststellungsklage – den Fortbestand des Mietvertrages feststellen zu lassen.
Der in § 3 Nr. 3 Satz 1 des Mietvertrages bezeichnete Anspruch sei sein Recht, die Fortsetzung des Mietverhältnisses um 5 Jahre einseitig herbeizuführen. Eine Zustimmung der Beklagten sei nicht erforderlich. Das (Options-) Recht habe er vor Wirksamwerden der Kündigung, d.h. vor dem 31.12.2024, wirksam ausgeübt. Damit sei das Mietverhältnis wirksam bis zum 31. Dezember 2029 fortgesetzt.
Die Beendigung des Hauptmietverhältnisses sei sittenwidrig und unwirksam. Denn die Konstruktion, würde sie denn so bestehen, würde dem – einzigen Geschäftsführer und Gesellschafter der Beklagten, Herrn V. H., einzig dazu dienen, die Rechte des Klägers auszuhebeln. Derartiges Verhalten pflege der BGH (XII ZR 76/17, RN 26) als unwirksam anzusehen, wenn der Beendigung des Hauptmietverhältnisses kein anderer Zweck zukommt, als sich des Untermieters zu entledigen.
Der Kläger beantragt,
festzustellen, dass das zwischen dem Kläger und der Beklagten mit Vertrag vom 20.09.2019 abgeschlossene Mietverhältnis über eine Gewerbefläche in dem Objekt Daimlerstraße 6 in 25337 Elmshorn durch die von der Beklagten mit Schreiben vom 08.12.2023 ausgesprochene Kündigung nicht beendet ist, vielmehr bis zum 31.12. 2029 fortbesteht.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie vertritt die Auffassung,
der Kläger habe schon kein Feststellungsinteresse, ein allgemeines Klärungsinteresse sei dafür nicht ausreichend. Es drohe dem Kläger keine Zwangsräumung und ein davor geschaltetes Räumungsverfahren schütze die Interessen des Klägers ausreichend.
Sie meint weiter,
die Klage sei unbegründet, da das Hauptmietverhältnis zwischen der Beklagten und Herrn V. H. durch Kündigung vom 03.01.2024 zum 31.12.2024 (Anlage B2) beendet worden sei. Der Hauptmietvertrag sei wegen des schlechten gesundheitlichen Zustandes ihres Geschäftsführers gekündigt worden, dieser habe ihren Geschäftsführer auch zur Liquidation der Beklagten (Anlage B3) gezwungen.
Hinsichtlich des weiteren Parteivortrags wird Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das erforderliche Feststellungsinteresse des Klägers zu bejahen. Bei einer positiven Feststellungsklage ist das Feststellungsinteresse zu bejahen, wenn der Beklagte ein Recht des Klägers oder dessen rechtliche Lage verletzt hat oder das Vorliegen der Rechtsposition ernstlich bestreitet und dadurch eine gegenwärtige Gefahr oder Unsicherheit für die Rechtsposition droht, die durch das erstrebte Urteil beseitigt werden kann (Anders/ Gehle, ZPO, 82. Aufl. 2024, § 256 RN 30).
Eine Gefährdung erfordert das Drohen eines Nachteils. Die Gefährdung der Rechtsposition des Klägers liegt schon dann vor, wenn er sich in seiner Entscheidungsfreiheit oder in seinen Vorkehrungen gehemmt oder gestört sieht oder wenn er einen erkennbaren Anlass zur Besorgnis hat. Dabei genügt, dass der Beklagte das Recht des Klägers ernstlich bestreitet.
Die Feststellung muss den Kläger zum Ziel führen können. Das Feststellungsurteil muss also auch ohne Vollstreckungsmöglichkeit die Gefährdung beseitigen und ein weiteres Verfahren überflüssig machen können.
So liegt der Fall hier. Trotz wiederholten Hinweises des Klägers auf seine Verlängerungsmöglichkeit beharrt die Beklagte auf der zum 31.12.2024 ausgesprochenen Kündigung und droht mit einer Räumungsklage. Der Kläger muss daher eine solche ernsthaft befürchten und damit um die Fortführung des von ihm an der Gewerbeimmobilie geführten Betriebes bangen. Es ist zu hoffe, dass die Beklagte sich den Feststellungen dieses Urteils beugt und ihre bislang vertretene Rechtsposition zugunsten des Klägers aufgibt ohne dass ein weiteres Verfahren erforderlich sein wird.
Die Feststellungsklage ist begründet. Dem Kläger steht ein Anspruch auf Feststellung zu, dass das zwischen dem Kläger und der Beklagten mit Vertrag vom 20.09.2019 abgeschlossene Mietverhältnis über eine Gewerbefläche in dem Objekt ....straße in .... E. durch die von der Beklagten mit Schreiben vom 08.12.2023 ausgesprochene Kündigung nicht beendet ist, vielmehr bis zum 31.12. 2029 fortbesteht.
Die Parteien haben zunächst wirksam mit einer Dauer bis zum 31.12.2024 einen Unter-Mietvertrag geschlossen und der zugunsten des Klägers vereinbarten Option, die Fortführung des Mietverhältnisses nach dieser Zeit durch einseitige Erklärung um 5 Jahre, also bis zum 31.12.2029 zu verlängern. Diese Option hat der Kläger mit seinem Schreiben vom 18.12.2023 wirksam ausgeübt; an weitere Voraussetzungen war diese Option nach dem Vertrag nicht geknüpft.
Ohne (rechtlichen) Belang ist in diesem Zusammenhang die seitens der Beklagten vorgetragene Kündigung des Hauptmietverhältnisses zwischen der Beklagten und dessen Geschäftsführer.
Zunächst sieht der zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag nicht vor, dass das Untermietverhältnis automatisch mit dem Hauptmietverhältnis endet.
Zudem ist diese Kündigung des Geschäftsführers der Beklagten, die dieser gegen sich selbst als natürliche Person formuliert hat, sittenwidrig und damit nichtig gemäß § 138 Abs. 1 BGB.
Sittenwidrig ist ein Verhalten, das nach seinem Gesamtcharakter, der durch umfassende Würdigung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu ermitteln ist, gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt (vgl. BGH Urteil vom 18.04.2018, XII ZR 76/18 RN 24, 26 mwN). Dafür genügt es im Allgemeinen nicht, dass der Handelnde vertragliche Pflichten oder das Gesetz verletzt oder bei einem anderen einen Vermögensschaden hervorruft. Vielmehr muss eine besondere Verwerflichkeit seines Verhaltens hinzutreten, die sich aus dem verfolgten Ziel, den eingesetzten Mitteln, der zutage tretenden Gesinnung oder den eingetretenen Folgen ergeben kann. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter einen Untermietvertrag geschlossen oder einem Dritten auf einer anderen rechtlichen Grundlage die Mietsache zur Nutzung überlassen hat. Nach der Rechtsprechung des BGH kann in diesen Fällen kann ein Mietaufhebungsvertrag jedoch dann sittenwidrig sein, wenn für den Vermieter und den Mieter kein vernünftiger Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses besteht und der Zweck des Mietaufhebungsvertrags allein darin liegt, dass der Eigentümer wieder Alleinbesitz an dem Mietobjekt erlangt (vgl. KG ZMR 1988, 137 f.). So liegt die Sache hier gleichsam mit der Kündigung des Hauptmietvertrages. Die Beklagte hat den Hauptmietvertrag mit ihrem Geschäftsführer einzig gekündigt, um – nach der Kündigung des Klägers wieder Alleinbesitz an dem Mietobjekt zu erlangen und dieses dann insgesamt „frei“ verkaufen zu können. Mögen die Motive des Geschäftsführers der Beklagten, wie er sie in der mündlichen Verhandlung mitgeteilt hat, nämlich – nach Verkauf der Immobilie - seine Angelegenheiten zu regeln und Schulden bei der Bank zu tilgen subjektiv nachvollziehbar sein, so kann die Vorgehensweise nunmehr nicht dazu führen, den Kläger mit seiner mietvertraglich mit eben dem Geschäftsführer der Beklagten vereinbarten Verlängerungsoption „auszubooten“ und diese vertragliche Vereinbarung leerlaufen zu lassen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 91 ZPO
§ 138 Abs. 1 BGB
§ 708 Nr. 7, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: ZMR 1988, 137
XII ZR 76/17
XII ZR 76/18 R