Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-10-26, Aktenzeichen 13 O 465/06
ECLI: ECLI:DE:LGD:2011:1026.13O465.06.00

Tenor:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt,
an die Klägerin 707.261,22 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Juli 2003 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbetsand
Die Parteien streiten um eine Nachzahlungsverpflichtung aus einem Grundstückkaufvertrag über einen bundeseigenen Teil eines ehemaligen Natodepots in Kevelaer.
Das streitgegenständliche Gelände umfasst rund 150 ha und wurde im Rahmen des NATO Truppenabzugs im Jahre 1993 freigegeben. Der Großteil des Depotgeländes insgesamt fiel dabei an die Stadt Kevelaer, der hier streitgegenständlicher Teil fiel der Bundesrepublik zu.
Auf dem Gelände befanden sich u.a. viele Bunker und ehemals militärisch genutzte Mannschaftsunterkünfte in einfacher Barackenbauweise.
In der Region setzte daraufhin eine intensive Diskussion darüber ein, wie mit dem Gelände zu verfahren sei.
Im Jahr 1994 kristallisierte sich die Idee heraus, das Gelände als Trainingszentrum für Hochleistungs-Trabrennpferde zu nutzen, zu diesem Zweck wurden die Beklagten gegründet.
Zur Umsetzung der beabsichtigten Nutzung wurde das ehemalige Depot-Gelände im Flächennutzungsplan der Stadt Kevelaer ingesamt als Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung "Anlage für den Pferdesport" ausgewiesen.
Des Weiteren wurden im Bebauungsplan Twisteden Nummer 10 der Stadt Kevelaer vom 14.2.1995 zwei das Depotgelände umfassende Sondergebiete mit der Zweckbestimmung "Trainingszentrum für den Trabersport" ausgewiesen. Die streitgegenständliche Grundstücksfläche liegt vollständig im Bereich des durch den Bebauungsplan ausgewiesenen Sondergebiet SO 2.
Nach den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans sind im Sondergebiet SO 2 folgende bauliche Nutzungen zulässig:
a) bauliche Anlagen für die Verwaltung (max. 2.200 qm incl. des Bestandes)
b) Sozial- und Unterkunftsgebäude für Betriebsangehörige (Geschossfläche max. 3.000 qm incl. des Bestandes)
c) Trafo-Stationen mit max. 50 qm Grundfläche.
X der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 3 Bezug genommen.
In den Erläuterungen des Vorentwurfs zum Bebauungsplan heißt es:
"1. Planungsanlaß / Planungsziel
Nach der Nutzungsaufgabe des ehemaligen Munitionsdepots in Twisteden im Jahr 1993 ist das Gelände an die Stadt zurückgefallen. Über die weitere Verwendung des Geländes hat der Rat der Stadt Kevelaer in seiner Sitzung am 10.05.1994 entschieden.
[...]
Als zukünftige Nutzung wird von der Gesellschaft "U2 den Heyberg" die Umwandlung in ein Trainingszentrum für Trabrennpferde geplant.
Es gilt nunmehr, die Umstrukturierung des Geländes planerisch zu sichern. Ziele des Bebauungsplanes sind im einzelnen, entsprechenden Vorentwurf
3. Bauliche Einrichtungen
Als Art der Nutzung des Sonstiges Sondergewinn gemäß § 11 BauNVO vorgesehen mit der Zweckbestimmung "Anlage für den Pferdesport".
Entsprechend dem Gestaltungs- und Begrünungskonzept sind vorgesehen
X der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K4 Bezug genommen.
Im landschaftspflegerischen Begleitplan zum Bebauungsplan heißt es:
„Für das Pflege- und Hilfspersonal (ca. 50 Personen) werden in den vorhandenen Gebäuden Wohnunterkünfte errichtet. Der Bau von neuen Gebäuden ist nicht erforderlich.“
X der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 5 Bezug genommen.
In Vorbereitung des Verkaufs der streitgegenständlichen Teilfläche kam es zu einer Wertermittlung. Im Rahmen dieser Wertermittlung) einer Kaufpreisfestsetzung des Bundesvermögensamtes in Düsseldorf vom 20.2.1997. Danach war für die gesamte Liegenschaft von einem Verkehrswert in Höhe von 1.009.264,32 DM bzw. 5,1187 DM pro m² auszugehen. Im Rahmen dieser Wertermittlung fand Berücksichtigung einer Wertermittlung, die die Oberfinanzdirektion Köln unter dem 26.5.1994 für den bebauten Teil von ca. 2,4 ha Größe erstellt hatte und der sich nach dieser Ermittlung aus 360.000 DM für die Fläche und 440.000 DM für die aufstehenden Gebäude belief, wobei bei letzteren nur ein vorhandenes Verwaltungsgebäude berücksichtigt wurde.
Für die übrigen Flächen wurden 75 % des untersten Richtwerte für Gewerbegebiete des weiteren Umfeldes in Ansatz gebracht.
Des Weiteren wurde bei der Ermittlung des Wertes X der Lage im Außenbereich nur der untere Wertspanne für Gewerbeflächen angesetzt, welcher noch deutlich unter den entsprechenden, niedrigsten Bodenwerten der Umgebung lag.
X der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlagen K8, K9 und K10 Bezug genommen.
Die Parteien schlossen unter dem 25.4.1997 einen notariellen Kaufvertrag, UR Nr. 642/1997 des Notars Ricks in Kevelaer, über die streitgegenständliche Teilfläche des ehemaligen NATO-Munitionsdepots im Kevelaer-Twisteden, über die im Eigentum der Bundesrepublik stehende Teilfläche des ehemaligen Depots mit einer Größe von 19,7172 ha, auf der sich unter anderem Baracken befanden. Als Kaufpreis wurde schließlich 1.000.000 DM vereinbart.
In dem Kaufvertrag wurden unter anderem folgende Regelung getroffen:
„§ 1 – Kaufgegenstand -
[…]
5) Die Verkäuferin verkauft der Käuferin das vorgezeichnete Grundstück für Zwecke des Trainingszentrum Trabrennpferde.
6) Für das Grundstück weist der rechtsverbindliche Bebauungsplan Twisteden Nummer 10 der Stadt Kevelaer ein Sondergebiet aus mit der Nutzungsart „ Trainingszentrum für den Trabersport“.Der Flächennutzungsplan der Stadt Kevelaer weist eine Sonderbauflächen mit der Zweckbestimmung „ Anlagen für den Pferdesport“ aus.
§ 6 – Nachzahlungsverpflichtung -
1) Die Käuferin verpflichtet sich, für den Fall eine Nachzahlung zu dem in diesem Vertrag vereinbarten Kaufpreis zu leisten, daß die Stadt Kevelaer in ihrer Eigenschaft als Planungsträgern innerhalb von 10 (zehn) Jahren nach Beurkundung dieses Vertrages für das Kaufobjekt eine nach Art und/oder Maß höherwertige Nutzungsmöglichkeit als in § 1 Abs. 5 dieser Urkunde festgestellt, eröffnet und die Käuferin diese höherwertige Nutzung vor Ablauf der 10-Jahresfrist realisiert, z.B. durch wertsteigernde bauliche Ausnutzung. Der Weiterveräußerung steht die Einräumung von Erbbaurechte gleich.
2) Nachzuzahlen ist die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Wert des Grundstücks im Zeitpunkt der Anforderung des Darlehensbetrages die Verkäuferin. Der Betrag ist fällig und zahlbar innerhalb von drei Wochen nach Anforderung des Darlehensbetrages sich die Verkäuferin. § 3 Abs. 3 dieser Urkunde gilt entsprechend.“
Der Kaufpreis wurde gezahlt, der Eigentumswechsel auf die Beklagte zu 1. vollzogen.
Geschäftsführer der Beklagten zu 2. als Komplementärin der Beklagten zu 1. war seinerzeit Herr W, ein ehemaliger Gemeindedirektor.
Mit Kaufvertrag vom 20.4.1998 veräußerte die Klägerin der „U GmbH“ ein Teil der streitgegenständlichen Grundstücks von 8.500 m² als Bauland, einen weiteren Teil von 1.565 m² als Grünfläche zu einem Kaufpreis von insgesamt 575.000 DM. In den Vertrag übernahm die Beklagte zu 1. ausdrücklich Gewähr für die Bebaubarkeit der als Bauland verkauften Flächen.
Geschäftsführer der „U GmbH“ war der Herr L, der mit dem seinerzeitigen Geschäftsführer der Beklagten zu 2. verwandt ist. L war zugleich und bis in das Jahr 2004 Mitglied des Rates der Stadt Kevelaer und in dieser Eigenschaft Vorsitzender des Ratsausschusses für Planung/Verkehr und Umwelt der Stadt Kevelaer, sowie Ortsvorsteher für Twisteden. Wiederum zugleich war Herr L der Beklagten zu 1. Noch im Jahr 1998 kaufte L von E GmbH in seiner Eigenschaft als deren Geschäftsführer ein Baugrundstück auf dem hier streitgegenständlichen Gelände. Bei diesem Stück handelt es sich um die heutigen Flurstück Nummer 92 und 93, Letzteres ist mit einem Wohnhaus mit Garage bebaut. E GmbH wurden von der Beklagten des Weiteren die Flurstücke X-49 veräußert.
X der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 17 Bezug genommen.
Des Weiteren veräußerte die Beklagte zu 1. mit notariellem Vertrag vom 29.04.1999 eine weitere Teilfläche von etwa 1.150 m² an Herrn E3, der sich ein Rücktrittsrecht für den Fall vorbehielt, dass eine Bauvoranfrage negativ beschieden würde. Bei der Fläche handelt es sich um das heutige Flurstück Nr. 51. X der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 18 Bezug genommen.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 19.03.2002 verkaufte die Beklagte zu 1. zwei weitere noch zu vermessende Teilstücke von ingesamt 1020 m² Größe an die Eheleute y3 einem Kaufpreis von € 82.140,60. Auch bei diesem Kaufvertrag war vereinbart, dass es sich um eine Baulandfläche handele und eine zukünftige Vermietung vorrangig an Angestellte sowie Mieter bzw. Pächter des Traberparks erfolgen sollte. Es handelt sich um die heutigen Flurstücke X und 58. X der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 19 Bezug genommen.
Mit weiterem Kaufvertrag vom 13.08.2002 veräußerte die Beklagte zu 1 das mittlerweile als Flurstück Nr. 59 geführte Grundstück, groß 676 m² an die Eheleute y4 einem Kaufpreis von € 53.390. Auch insoweit war eine Bebauung vertraglich vorausgesetzt. X der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 20 Bezug genommen.
Mit notariellen Kaufvertrag vom 22.3.2002 veräußerte die Beklagte zu 1. eine weitere Teilfläche, groß 690 m², mit der heutigen Flurstücknummer 60 an die Eheleute y einem Preis von € 55.565,70 als Baulandfläche. X der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 21 Bezug genommen.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 13.8.2002 veräußerte die Beklagte zu 1. die Parzelle mit der Flurstück-Nummer 61 mit einer Größe von 664 m² an die Eheleute y2 einem Kaufpreis von € 51.460,00. Die Bebauung der vertraglich vorausgesetzt. X der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 22 Bezug genommen. Herr y2 war ebenfalls L der Beklagten zu 1.
Schlussendlich veräußerte die Beklagte zu 1. den verbliebenen Bestand mit notariellem Kaufvertrag vom 13.08.2002 an die E2 GmbH & D KG zu einem Preis von € 850.000. Komplementärin dieser GmbH & D. KG ist ebenfalls die Beklagte zu 2. Als Kommanditisten sind u. a. Die Beklagte zu 1. und die U GmbH sowie einige weitere Kommanditisten der Erstbeklagten, darunter die Herren L und y4 beteiligt.
Insgesamt hat die Beklagte zu 1. Aus der ihr seinerzeit von der Klägerin für eine Million DM verkaufte Fläche 23.453 m² zu einem Kaufpreis von € 1.449.762,24 veräußert.
Die Stadt Kevelaer genehmigte die Bebauung der streitgegenständlichen, innerhalb des im Bebauungsplan als Sondergebiet SO 2 ausgewiesenen Gebietes gelegenen Grundstücke mit Einfamilienhäusern. Dabei stellte sich die Stadt auf den Standpunkt, die Bebauung sei mit dem nach wie vor unverändert existierenden Planungsrecht vereinbar.
In die jeweils zu bebauenden Grundstücke wurden dabei im Rahmen des Genehmigungsverfahrens Nutzungssicherungsbaulasten eingetragen, aus denen die Verpflichtung hervorgeht, dass das auf dem jeweiligen Grundstücke
„geplante Gebäude nur Betriebsangehörigen der U2 den I3 GmbH & D. KG oder der im U2 tätigen Unternehmen/Personen zu Wohnzwecken überlassen“
Auf dieser Grundlage stellte die Stadt sich auf den Standpunkt, den Festsetzungen des Bebauungsplans werde genügt.
Nachdem zunächst die von E GmbH erworbenen Flächen, insbesondere die Flurstückenummer 39 bis 49 bebaut worden waren, stellte sich heraus, dass das im Bebauungsplan festgesetzte Maß der baulichen Nutzung für sozial und Unterkunftsgebäude für Betriebsangehörige mit einer Geschossfläche von maximal 3000 m² durch eine weitere Bebauung überschritten worden wäre.
Daraufhin beschloss der Ausschuss für Planung, Verkehr und Umwelt der Stadt Kevelaer in seiner Sitzung vom 06.02.2002 einer Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans zur Errichtung von sechs Wohnhäusern zuzustimmen. Dessen Mitglied L erklärte sich für befangen und nahm an der Abstimmung nicht teil. Die entsprechenden Regelungen sollten in einem städtebaulichen Vertrag aufgenommen werden. Aus dem Protokoll geht weiter hervor, dass der Bauauschuss dabei davon ausging, dass die nach dem Bebauungsplan bebaubare Fläche um ca. 600 m² und in einigen Fällen die zulässige Grundflächenzahl um von 0,3 um 0,03 überschritten wird. X der Einzelheiten wird auf das Sitzungsprotokoll, Anlage K 26, Bezug genommen.
Unter dem 16.4.2002 wurde ein entsprechender städtebaulicher Vertrag zwischen der Beklagten zu 1. Und der Stadt Kevelaer geschlossen. X der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 27 Bezug genommen.
Daraufhin wurden die jeweiligen Bauvorhaben genehmigt.
Die Flurstücke mit den Nummern 39 bis 49 erstrecken sich des weiteren deutlich über die im Bebauungsplan vorgesehene Begrenzung des Sondergebietes hinaus in einen Bereich, der im Bebauungsplan als Fläche mit der von zum Erholung festgesetzt ist. Hierzu teilte die Stadt Kevelaer mit Schreiben vom 6.1.2004 mit, dass dies planungsrechtlich nicht unzulässig sei, es scheide lediglich eine bauliche oder gestalterische Nutzung als Ausgaben aus. Tatsächlich werden allerdings die entsprechenden Flächen als Hausgarten genutzt.
Die streitgegenständlichen Grundstücke sind wie folgt bebaut:
- Flurstück Nr. 39 - 840 m²
mit einem Einfamilienhaus mit Garage, vergleiche auch Anlage K 28
- Flurstück Nr. 40 – 960 m²
mit einem Einfamilienhaus mit Garage, vergleiche auch Anlage K 29
- Flurstück Nr. 41 – 960 m²
mit einem Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten und zwei Garagen, vergleiche auch Anlage K 30
- Flurstück Nr. 42 – 600 m²
mit einer Einfamilien der Proteste mit Garage, vergleiche auch Anlage K. 31
Ursprünglicher Erwerber des Grundstücks den wahren Herrn Q, der dem Rat der Stadt Kevelaer angehört und das Grundstück zwischenzeitlich weiterveräußerte.
- Flurstück Nr. 43 – 600 m²
mit einer Einfamilien Doppelhaushälfte mit Garage, vergleiche auch Anlage K 32
- Flurstück Nr. 44 – 960 m²
mit einem Einfamilienhaus mit zwei Garagen, vergleiche auch Anlage K 34
- Flurstück Nr. 45 - 960 m²
mit einem Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten und zwei Garagen, vergleiche auch Anlage K 34
- Flurstück Nr. 46 – 840 m²
mit einem Wohnhaus mit gerader, vergleiche auch Anlage K 35
- Flurstück Nr. 47 – 540 m²
mit einem Einfamilienhaus mit Carport und Abstellraum, vergleiche auch Anlage K 36
- Flurstück Nr. 48 – 540 m²
mit einem Einfamilienhaus mit Carport und Abstellraum, vergleiche auch Anlage K 37
- Flurstück Nr. 49 – 1174 m²
mit einem Einfamilienhaus mit zwei Carports, vergleiche auch Anlage K 38
- Flurstück Nr. 51 – 1074 m²
mit einem Einfamilienhaus
- Flurstück Nr. 57 – 494 m²
mit einer Einfamilien Doppelhaushälfte mit Garage, vergleiche auch Anlage K 39
- Flurstück Nr. 58 – 470 m²
mit einer Einfamilien Doppelhaushälfte mit Garage, vergleiche auch Anlage K 40
- Flurstück Nr. 59 – 676 m²
mit einem Wohnhaus mit zwei Garagen, gehörend den Eheleuten y4 und damit zur Hälfte dem ehemaligen Geschäftsführer der Beklagten zu 2 und Kommanditisten der Beklagten zu 1, Peter y4
- Flurstück Nr. 60 – 718 m²
Derzeit offenbar noch nicht gebaut, ist das Grundstück jedoch Gegenstand des städtebaulichen Vertrages (Anlage K27), durch den sich die Beklagte zu 1 Punkte zur Errichtung eines Hauses verpflichtet hat.
- Flurstück Nr. 61 – 664 m²
- Flurstück Nr. 92 und 93 (vormals Nr. 37) - 1564 m²
Das ursprüngliche Flurstücknummer 37 ist mit einem Wohnhaus und einer Garage bebaut worden (Baugenehmigung Anlage K 41), erst anschließend wurde das Grundstück geteilt. Offenbar soll auch die abgetrennte Parzellenummer 92 noch bebaut werden. Eigentümer des Grundbesitzes ist Herr L, L der Erstbeklagten, Geschäftsführer E GmbH, ehemaliger Vorsitzender des Planungsausschusses der Stadt Kevelaer, ehemaliger Ortsvorsteher von Twisteden)
Die U GmbH veräußerte die ursprünglich von ihr erworbenen Grundstücke an Privatpersonen weiter, unter anderem an die Planungsausschussmitglieder L und Q und an weitere Dritte.
Die zu den Adressen gemeldeten Bewohner stimmen nicht in allen Fällen mit den jeweiligen Eigentümern überein. Im Rahmen eines Gespräches mit dem damaligen Geschäftsführer der Zweitbeklagten und dessen Anwalt im September 2003 vertraten die Beklagten die Ansicht, Betriebsangehörige im Sinne des Vertrages Bauplanungsrecht des seien neben einem Tierarzt und diversen Pferde trennen auch der damalige Geschäftsführer der Zweitbeklagten und der Vorsitzende des Planungsausschusses der Stadt Kevelaer.
Mit Schreiben vom 24.07.2003 wiesen die Beklagten anwaltlich vertreten, nach vorangegangenen Verhandlungen Zahlungsverpflichtungen zurück. X der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 14 Bezug genommen.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass somit auf einer Fläche von insgesamt 14.634 m² eine höherwertige Nutzung im Sinne des Paragraphen zwei Absatz zwei des Kaufvertrages realisiert wurde.
Sie ist daher der Ansicht, bestünde ein entsprechender Wertersatz zu.
Die Klägerin behauptet insoweit, der im Jahre 2003 zum Zeitpunkt der Anforderung gemäß § 6 Abs. 2 des Kaufvertrages zugrundezulegende Bodenrichtwert belaufe sich auf 56,00 € pro Quadratmeter.
Die Klägerin es weiter der Ansicht, eine Nachzahlungsverpflichtung setze keine materielle rechtmäßiges Bauplanungsrecht voraus. So vermittle er war auch eine auf der Grundlage eines rechtswidrigen und damit nichtigen Bebauungsplans ergangene Baugenehmigungenbestandsschutz. Selbst die Außervollzugsetzung eines Bebauungsplans lasse die Wirksamkeit erteilter Baugenehmigungen unberührt.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 707.261,22 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Juli 2003 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, ein Anspruch auf Wertersatz nach dem Vertrag bestehe nicht, der die Nutzung objektiv rechtswidrig sei. Eine derart objektiv planwidrigen Nutzung könne jederzeit von den bauaufsichtsbehördliches Einschreiten unterbunden werden, Drittbetroffene wie etwa Nachbarn hätten jederzeit Anspruch auf derartiges ordnungsbehördliches Einschreiten. Vor diesem Hintergrund könne von einer durch öffentliches Planungsrecht abgesicherten, höherwertigen Nutzungsmöglichkeit im Sinne des § 6 des Kaufvertrages nicht die Rede sein.
Die Beklagten behaupten, aufgrund der vorliegenden Probleme mit der öffentlich-rechtlichen Bebaubarkeit der Grundstücke sei der Grundstückswert, den die Klägerin in Ansatz bringt, bei weitem übersetzt.
Wie sind sie der Ansicht, dass Gewinne, welche die Beklagten durch Verwertung der Grundstücke erzielen werden oder bereits erzielt haben, für sich allein genommen eine Zahlungspflicht im Sinne des Vertrages nicht auszulösen vermögen.
Die Beklagten sind weiter der Ansicht, dass die Klägerin im Rahmen der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans zu Tz. 4 , Absatz 2 beschriebenen Personenkreise, namentlich Geschäftsführer, Prokuristen, leitende Angestellte, Tierärzte, Gastwirte, Jockeys, Trainer, technischer Leiter etc., von vornherein davon hätte ausgehen müssen, dass dieses Personal im Gebiet SO 2 siedeln und angemessen unterkommen würde.
Die Beklagten sind weiter der Ansicht, dass es nicht zutreffe, dass der Bebauungsplan nur erlauben würde, Hütten und Baracken zu bauen. Vielmehr seien vom Planungsinhalt auch komfortable Einfamilienhäuser und deren Benutzung gedeckt. Selbst wenn eine Nutzung außerhalb des durch die Baugenehmigung vorgegebenen Rahmens vorläge, gäbe dies allenfalls Anlass behördlichen einschreiten, würde aber den Tatbestand aus § 6 des Vertrages nicht erfüllen. Auch eine Auslegung lasse keinen anderen Schluss zu. In jedem Fall fehle es auch an der Störung der Geschäftsgrundlage.
Sie sind weiter der Ansicht, dass etwaige Verstöße gegen das Planungsrecht sich prinzipiell nur im Verhältnis der Bauherrn zu den Behörden auswirkten. Nicht die Beklagten hätten gebaut und Gebäude benutzt, dies sei durch die Erwerber geschehen. Eine faktische Ausübung einer höherwertigen Nutzung sei den Beklagten nicht zuzurechnen.
Die Beklagten sind der Ansicht, sie hätten keine Veranlassung, ihrerseits nachzuforschen, welcher Bewohner bei der Mutter oder einer der Tochtergesellschaften tätig war oder ist.
Eine Zahlungspflicht scheitere auch daran, dass in Ansehung der bauplanungsrechtlich zulässigen Bebauung von insgesamt 3000 m² für Betriebsangehörige im Zeitraum nach der Befreiung lediglich 49 m² hinzugetreten seien.
Sie sind weiter der Ansicht, dass jedenfalls Ansprüche X der an die U GmbH verkauften Fläche von 10.538 m² nicht bestünden, da es sich insoweit im Umfang von 6.570 m² um Wald handele, der bis heute als solcher überplant sei. Die Beklagte trügen insoweit keine Verantwortung dafür, dass die Flächen faktisch als Gärten der Wohnhäuser genutzt würden.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass der gerichtlich bestellte Gutachter bei der Ermittlung des Bodenrichtwertes nicht ausreichend berücksichtigt habe, dass der Trabrennsport zwischenzeitlich einen Niedergang erlebt habe, verbunden mit der Insolvenz der 15 größten Veranstalter.
Sie sind weiter der Ansicht, dass allenfalls in Bezug auf die nach der Befreiung verkauften Grundstücke von insgesamt 3.222 m² Größe eine Zahlungspflicht in Betracht käme.
Zudem seien von den im Bebauungsplan gestatteten 3000 m² Flächen für Behausungen lediglich 2.596 m² durch bereits vorhandene Bebauungen verbraucht gewesen. Eine Bebauung mit Wohnflächen im Umfang der Differenz zu den zulässigen 3000 m² könne bereits deswegen keine Ansprüche auslösen, da der Klägerin eine entsprechende Bebaubarkeit von Anfang an bekannt gewesen sei.
Die Beklagte sind weiter der Ansicht, dass die durch den Gerichtsgutachter mit durchschnittlich 29 € je m² bewerteten Erschließungskosten vom klägerisch behaupteten Bodenrichtwert in Höhe von 56 € abzusetzen seien, so dass dieser nur noch 27 € betrage, da die Beklagte die gesamte Erschließung übernommen und eingepreist habe.
Mit nicht nachgelassenem Schirftsatz vom 20.09.2011 haben die Beklagten die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung angeregt und dazu die Ansicht vertreten, dass hinsichtlich des Kaufs von Grundflächen durch die E2 GmbH in Höhe von 850.000 € ein wirtschaftlicher Vorteil der Beklagten zu 1. nicht vorliege. Dies beruhe darauf, dass ein nach wie vor in Höhe von 800.000 € valutierender Kredit für dei Beklagte zu 1. erforderlich geworden wäre, die Banken hätten diesen jedoch nur der Tochter-Immobiliengesellschaft gewähren wollen. Diese habe dann den Kredit in Anspruch genommen und damit den Kaufpreis als effektives Darlehen an die Beklagte zu 1. weitergeleitet.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens vom 18.12.2009 und eines Ergänzungsgutachtens vom 17.08.2010 des Sachverständigen für Grundstücksbewertung Dipl.-Ing. C gemäß den Beweisbeschlüssen vom 02.06.2009 und vom 05.05.2010. X des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten Bezug genommen.
X der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze und Protokolle Bezug genommen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Nachzahlung der Wertdifferenz in Höhe von 707.261,22 € aus dem notariellen Kaufvertrag vom 25.4.1997, dessen Abschluss und Inhalt unstreitig sind.
Die Beklagte zu 1., einen GmbH & D. KG haftet als Vertragspartnerin, die Beklagte zu 2., eine GmbH, als deren persönlich haftende Gesellschafterin. Sie haften aus diesem Grund als Gesamtschuldnerin, §§ 161 Abs. 2, 128 HGB.
I.
Der Anspruch auf Nachzahlung ergibt sich dabei dem Grund nach aus § 6 des Kaufvertrages. Dort wurde vereinbart, dass Nachzahlungsansprüche bestehen für den Fall, „daß die Stadt Kevelaer in ihrer Eigenschaft als Planungsträgern innerhalb von 10 (zehn) Jahren nach Beurkundung dieses Vertrages für das Kaufobjekt eine nach Art und/oder Maß höherwertige Nutzungsmöglichkeit als in § 1 Abs. 5 dieser Urkunde festgestellt, eröffnet und die Käuferin diese höherwertige Nutzung vor Ablauf der 10-Jahresfrist realisiert, z.B. durch wertsteigernde bauliche Ausnutzung.“
Weiter heißt es dort, dass der Weiterveräußerung die Einräumung von Erbbaurechten gleichstehen sollte.
Zwar ist diese Klausel formaliter, jedenfalls was den überwiegenden Teil der Grundstücke betrifft, nicht erfüllt. Unstreitig ist die Stadt Kevelaer nicht planerisch tätig geworden.
Zwischen den Parteien unstreitig ist die Stadt jedenfalls insoweit planerisch tätig geworden, als die Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes erteilt hat, soweit die nach dem Bebauungsplan erbaubaren Wohnflächen um 600 m² und die Grundflächenzahl um 0.03 überschritten werden. Jedenfalls insoweit liegt planerische Tätigkeit vor.
Hierauf kommt es indes, entgegen der Auffassung der Beklagten und unabhängig von den strittigen Berechnungsweisen der Flächen im Einzelnen, nicht an. Denn § 6 des Kaufvertrages ist, wie jede Vertragsklausel, auslegungsfähig und auslegungsbedürftig. Bei der Auslegung des § 6 des Kaufvertrages ist insoweit der tatsächliche Wille (§ 133 BGB) so zu ermitteln, wie es der Empfängerhorizont mit Rücksicht auf die Verkehrssitte gebieten, § 157 BGB.
Das Ergebnis einer solchen Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont lautet dabei, dass die Wendung, dass Voraussetzung eines Nachzahlungsanspruches sei, das die Stadt Kevelaer planerisch tätig wird, letztlich unbeachtlich ist.
1.
Die Klausel selbst, wie auch die insoweit unstrittigen Umstände des Kauvertragsschlusses machen deutlich, dass die Verkäuferin den Kaufpreis von einer Millionen DM an der geplanten und baurechtlich abgesicherten spezifischen Nutzungsart des Geländes ausgerichtet hat.
Bereits hierdurch fiel dieser erheblich niedriger aus, zudem wurden ungewöhnlich niedrige Werte bei der Wertermittlung in Ansatz gebracht.
Dabei legen der Inhalt des Kaufvertrages und dessen Begleitumstände letztlich nahe, von einer Art mittelbarer, zweckgerichteter „Subvention“ des Vorhabens Trabrennpark zu sprechen.
In jedem Fall macht gerade § 6 des Kaufvertrages deutlich, dass der konkret vereinbarte Kaufpreis gerade vorhabensabhängig gebildet wurde. Dabei wurde der Kaufpreis ersichtlich auch durch die Klägerin abhängig von der Art der beabsichtigten und baurechtlich durch die Planung abgesicherten Nutzungsart gebildet.
Die Klägerin war sich dabei weiter ersichtlich darüber im Klaren, dass der vereinbarte Kaufpreis im Falle beispielsweise einer Wohnbebauung den tatsächlichen Wert nicht ansatzweise erreicht. Ausweis dessen ist gerade die Vereinbarung in § 6 des Vertrages, wonach im Falle einer wertvolleren Nutzung als durch ein Trabrennsportzentrum eine Nachzahlungspflicht ausgelöst wird.
Das Interesse der Klägerin als Verkäuferin richtet sich dabei auf die monetäre Verwertung des Grundstücks. Sollte diese X einer anderweitigen Nutzung höher ausfallen, sollte eine Ausgleichszahlung geleistet werden. Damit sollte gerade verhindert werden, dass die Beklagte zu 1 als Käuferin den auf der Grundlage der Nutzung als U2 gebildeten, günstigen Kaufpreis zahlt, um dann anschließend Wohnbauland mit entsprechender Gewinnmarge weiterzuveräußern, ohne dass die Verkäuferin an einer solchen Verwertung durch eine vom Vertrag substantiell abweichende Nutzung beteiligt wird.
Dass in der Formulierung der Klausel dabei die Wendung Eingang fand, dass eine Planungsänderung Voraussetzung sei, an der es vorliegend fehlt, spielt dabei keine Rolle.
§ 6 des Vertrages dient erkennbar dem Zweck, die Klägerin im Falle einer Umnutzung binnen zehn Jahren an faktisch erzielten (nicht bloß erzielbaren) Wertzuwächsen zu beteiligen. Ein selbständiges Interesse einer der Parteien, dass eine solche Gewinnbeteiligung im Falle einer faktische wertsteigernden Umnutzung nur dann ausgezahlt werden soll, wenn auch eine Planänderung zugrundeliegt, ist unter keinem Gesichtspunkt erkennbar.
2.
Vielmehr hat die Klausel allein den Hintergrund, dass mit einer faktisch wertsteigernden Umnutzung des Geländes schlechterdings nur unter der Bedingung einer vorherigen Umplanung zu rechnen war.
Ein redlicher, objektiver Veräußerer des streitgegenständlichen Grundstücks musste auch im Falle substantieller juristischer Vorbildung annehmen, dass die hier tatsächlich realisierte ohne eine Änderung der zugrundeliegenden Bauleitplanung nicht legal möglich ist.
Denn dies ist sie zur Überzeugung des Gerichts tatsächlich nicht.
Die Konstruktion der Stadt Kevelaer, die Baugenehmigungen unter der Bedingung der Gestellung einer Baulast zu erteilen, der zufolge nur Betriebsangehörige auf den bebauten, streitgegenständlichen Grundstücken wohnen mögen, ist baurechtswidrig.
Dies ergibt sich aus mehreren Gründen:
a)
Unstreitig lassen die tatsächlich geschaffenen Wohnflächen insgesamt ihrem Ausmaß nach die Festsetzungen des Bebauungsplanes hinter sich. Zwar mag der Vortrag der Beklagten zutreffen, dass die im Bebauungsplan vorgesehenen Flächen („max. 3000 qm inkl. des Bestandes“), die zur Behausung von Betriebsangehörigen dienen sollten, durch die vorhandenen Baracken nicht vollständig ausgeschöpft wurden. Dies bleibt jedoch ohne Relevanz.
Zum einen bestehen jedoch erhebliche Bedenken dahingehend, ob die Errichtung umfänglicher Neubauten nach dem Bebauungsplan genehmigungsfähig ist, gleich zu welchem Zweck sie erfolgt.
Ausweislich des landschaftsplanerischen Begleitplans wurde davon ausgegangen, dass der Bestand der Gebäude entsprechend genutzt werden sollte, nicht etwa dass es zu Neuerrichtungen inklusive der Versiegelung erheblicher, weiterer Flächen kommt. Im landschaftspflegerischen Begleitplan heißt es vielmehr ausdrücklich, dass Neubauten nicht erforderlich seien.
Der landschaftspflegerische Begleitplan ist Gegenstand und Teil der den Bebauungsplan tragenden, planerischen Ermessensgründe und Beschlussgrundlage, vgl. etwa BVerwG NVwZ 1999, 532 (533) für Planfeststellungsverfahren.
Durch die faktische Errichtung einer ganzen Wohnhaussiedlung sind die Erwägungen des landschaftspflegerischen Begleitplans ersichtlich vollkommen überholt.
Denselben Schluss stützen im Übrigen auch die Ausführungen des Vorentwurfs, in dem ebenfalls lediglich von einer Nutzung des vorhandenen Gebäudebestandes die Rede ist.
Im Ergebnis lässt nach Art und Ausmaß der Bebauung mit Freistehenden Wohnhäusern mit Garten von der faktischen Errichtung eines Wohngebietes sprechen.
Mit einer Veräußerung von wesentlichen Teilen des Kaufgrundstücks zum Zwecke der Wohnbebauung ohne eine solche Planänderung war schlechterdings nicht zu rechnen. Vor diesem Hintergrund anzunehmen, dass die Klägerin mit der Errichtung einer faktischen Ein- bzw. Zweifamilienhaussiedlung mit großzügigen Gärten rechnen musste, da es noch offene Kapazitäten für Behausungen im Bebauungsplan gab, überzeugt nicht.
b)
Die von der Stadt Kevelaer zur Voraussetzung ihrer Genehmigungserteilung gemachten Baulasten genügen bereits ihrem Wortlaut nach nicht, um den Anforderungen des Bebauungsplanes gerecht zu werden.
In den Baulasten ist nach dem unstreitigen Inhalt davon die Rede, dass die Gebäude nur „Betriebsangehörigen der U2 den I3 GmbH & D. KG oder der im U2 tätigen Unternehmen/Personen zu Wohnzwecken überlassen“ werden sollten.
Nach dem Wortlaut dieser Formulierung kommt in Betracht, dass Personal von im U2 ansässige Tochterunternehmen der Beklagten oder sonst irgendwelcher Unternehmen die Gebäude zu Wohnzwecken überlassen werden dürfen. Dies genügt deswegen nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes, weil dabei nicht nach dem Unternehmensgegenstand differenziert wird. Wie der vorliegende Fall zeigt, haben die Beklagten beispielsweise ein U-Unternehmen gegründet, das ebenfalls im U2 ansässig ist. Während somit der Bebauungsplan eine Nutzung nur für Zwecke des Trabrennsports vorsieht, erlaubt der Wortlaut der Baulast auch das Beziehen der Wohngebäude mit Immobilienmaklern. Der Inhalt einer Baulast ist dabei zwar grundsätzlich auslegungsfähig, vgl. OVG Münster, Beschluss vom 07.12.2009, 7 A #####/####, zitiert nach juris, Rz. 5 f.. Grundsätzlich müssen Baulasten dabei den Bestimmtheitsanforderungen genügen, die an Verwaltungsakte zu stellen sind, damit die Behörden in der Lage sind, Verpflichtungen durchzusetzen, vgl. OVG Münster, Urteil vom 15.15.1992, 11 A 890/91, zitiert nach juris, Rz. 30 f.
Vorliegend fehlt es an einer Verknüpfung mit dem Vorhaben „Trabrennsport“, die hinreichend bestimmt wäre, um behördlich durchsetzbar zu sein. Die Baulast stellt vielmehr nur auf Sitz von nicht weiter spezifizierten Unternehmen im U2 ab, nicht auf deren Tätigkeiten oder eine Beziehung zu dem Vorhaben Trabrennsport. So hat dies das OVG Münster auch für den ähnlichen Fall entschieden, dass im X2 der Baulast in einem Gewerbegebiet festgesetzt wird, dass nur Personen der in § 8 Abs. 3 Ziffer 1 BauNVO genannten Personenkreise dort wohnen dürften, ohne dass jedoch die Baulast eine Verbindungen zu einem dort ansässigen Betrieb hergestellt wird, OVG Münster, Beschluss vom 25.02.2003, 7 B #####/####, zitiert nach juris, Rz. 17.
c)
Des Weiteren liegt eine rechtswidrige Verwendung des landesrechtlichen Instruments der Baulast gem. § 83 BauO NRW vor, die zu deren Unwirksamkeit führt. Die vorliegend streitgegenständlichen Baulasten haben keinen zulässigen Inhalt.
Grundsätzlich bestimmt sich der zulässige Inhalt nach § 83 Abs. 1 BauO NRW, wonach durch Baulasten Verpflichtungen übernommen werden können, die öffentlich-rechtlichen Charakter haben, grundstücksbezogen sind und die Baurechtsrelevanz besitzen, wobei die Baulast subsidiär zu den bereits gesetzlich geregelten Pflichten ist, vgl. Wenzel in: Gädtke, BauO NRW, 12. Aufl. 2011, § 83 Rn. 20 und OVG Münster, Urteil vom 10.10.1996, 7 A #####/####. Zitiert nach juris, Rz. 68 f.
Zwar sind diese Kriterien vorliegend grundsätzlich erfüllt. Auch sind die Baulasten, wie bereits erörtert, zumindest dann hinreichend bestimmt, wenn man sie getreu dem Wortlaut auslegt, was zu anderweitigen, bereits beschriebenen Problemen führt.
Die streitgegenständlichen Baulasten haben gleichwohl keinen baulastfähigen Inhalt, dessen es für eine wirksame Begründung der Baulast bedarf, vgl. OVG Münster, Urteil vom 10.10.1996, 7 A #####/####, zitiert nach juris, Rz.56 ff.
Sie sind damit rechtswidrig und – ungeachtet der fortbestehenden Eintragung in Baulastverzeichnisse - unwirksam, da das Verzeichnis insoweit nur deklaratorische Wirkung hat, vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 02.09.2009, 3 S #####/####, zitiert nach juris, Rz.42 ff.
Eine Baulast dient grundsätzlich dazu, die Einhaltung der planungsrechtlichen Vorgaben so zu bewirken, eine Zulässigkeit von Vorhaben bewirkt werden kann.
Dabei sind Baulasten ein bauordnungsrechtliches Instrument, kein bauplanungsrechtliches Instrument. Aus diesem Grund geht der zulässige Inhalt von Baulasten nur so weit, wie der Aufgabenbereich und damit die Kompetenzen der Bauaufsicht reichen, vgl. so auch Wenzel in: Gädtke, BauO NRW, 12. Aufl. 2011, § 83 Rn. 22. Andernfalls wird in Kompetenzen anderer Organe eingegriffen.
Insbesondere mit der Differenzierung zwischen Bauplanungsrecht und Bauaufsicht sind verschiedene Zuständigkeiten verbunden, namentlich ist für Baulasten gem. § 83 BauO NRW die Bauaufsichtsbehörde gem. § 60 BauO NRW zuständig, im vorliegenden Fall gem. § 60 Abs. 1 Nr. 3 a) BauO NRW der Bürgermeister der Stadt Kevelaer (vgl. § 2 Stadtklassifizierungsverordnung NRW, § 63 Abs. 1 S. 1 GO NRW). Die bauplanungsrechtliche Zuständigkeit liegt hingegen gem. § 41 Abs. 1 g) GO NRW beim Rat der Gemeinde.
Die Baulast als bauaufsichtsrechtliches Mittel kann daher Planungsrecht zur Durchsetzung verhelfen, oder im Planungsrecht begründete Konflikte beheben. Nicht jedoch darf eine Baulast dazu Verwendung finden, Planungsrecht aufzuheben oder zu ändern. Baulasten dürfen keine planersetzende Wirkung haben, da ansonsten die Bauordnungsbehörden in die Zuständigkeit der Bauplanugsbehörden eingreifen würden, vgl. zu Vorstehendem VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 02.09.2009, 3 S #####/####, zitiert nach juris, Ls. 2 und Rz. 46 ff.
Eine solche Kompetenzverletzung ist geeignet einen Verstoß nicht nur gegen das einfache Recht zu begründen, sondern auch gegen die Landesverfassung und das Grundgesetz. Der Rat ist zwar staatsorganisatorisch Teil der Exekutive, nichts desto weniger handelt es sich um ein verfassungspflichtiges Organ der Volksvertretung, dessen Befugnisse nicht ohne Eingriff in Art. 28 Abs. 1 S. 2 GG durch andere Verwaltungsorgane ersetzt werden dürfen.
Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe haben die vorliegend streitgegenständlichen Baulasten keinen baulastfähigen Inhalt, wenn sie Kompetenzüberschreitungen begründen.
Eben dies geschieht vorliegend. Der Gebietscharakter wird durch die Errichtung einer kompletten Ein- und Zweifamilienhaussiedlung, wie auch die als Anlage K 11 zur Akte gelangten Lichtbilder eindrucksvoll belegen, substantiell verändert. Dies ergibt sich nicht allein aus der Überschreitung der Planungsgrenzen in mehrfacher Hinsicht. Unter Zugrundelegung des unstreitigen Ausmaßes kann vielmehr nicht mehr davon die Rede sein, dass das Gebiet den primären Charakter einer Trabrennsportanlage aufweist. Zumindest in Teilen kann es nur als Siedlung von Ein- und Zweifamilienhäusern mit großzügigen Gärten bewertet werden.
Damit wird durch die Baulasten unzulässigerweise und unter Umgehung der Zuständigkeiten faktisches Planungsrecht geschaffen, vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 02.09.2009, 3 S #####/####, zitiert nach juris, Rz. 46 ff., bzw. - abhängig von der Betrachtungsweise - bestehendes Planungsrecht gebrochen.
Der baurechtlich allein zulässige X3 zu einer Wohnnutzung wie vorliegend eingetreten musste und muss damit tatsächlich, aus heutiger wie aus Sicht zur Zeit des Vertragsschlusses über eine Planungsänderung führen.
§ 6 des Kaufvertrages ist vor diesem Hintergrund auszulegen. Dies führt zu dem Ergebnis, dass sich die Vertragsparteien auf rechtmäßiges Verhalten verlassen durften und damit davon ausgehen mussten, dass eine wertsteigernde Nutzung ohne Planungsänderung nicht möglich sein würde. Wäre den Parteien bekannt oder erkennbar gewesen, dass rechtswidrig eine solche wertsteigernde Nutzung zustande kommen könnte oder würde, so wäre mit Sicherheit die Klausel des § 6 des Kaufvertrages unter Verzicht auf die Planung formuliert worden. Denn es ist schlechterdings kein Interesse der Klägerin oder der Beklagten erkennbar, nicht die faktisch erfolgte Besser-Verwertung der Grundflächen, sondern formale Planungserfordernisse zur Voraussetzung der Nachzahlungspflicht zu machen. Es musste lediglich angenommen werden, dass das eine des anderen bedarf.
Die tatsächlich eingetretenen Vorgänge stellen eine faktische Umgehung der Vertragsklausel dar, die, sei sie planmäßig erfolgt oder nicht, ohne Erfolg blieben muss.
Vor diesem Hintergrund wäre – entgegen der Ansicht der Beklagten - das im X2 der Auslegung der Klausel gewonnene Ergebnis des Weiteren auch Folge eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB.
Denn die faktische Umnutzung unter Missachtung des Bauplanungsrechts stellt jedenfalls eine schwerwiegende Änderung der tatsächlichen Umstände dar. Aus dem bereits Geschilderten ergibt sich dabei unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck des § 6 des Kaufvertrages, dass die Parteien in Kenntnis der Möglichkeit des Eintritts dieser Ereignisse die Klausel jedenfalls anders, unter Verzicht auf Planungserfordernisse, formuliert hätten.
Das Festhalten an einem unveränderten Vertrag ist auch – gerade im Hinblick auf das Planungserfordernis - nicht zumutbar.
d)
Nach alldem ist nach § 6 des Kaufvertrags anspruchsbegründend allein die tatsächlich gewinnbringende Umnutzung der streitgegenständlichen Flächen durch die Beklagten.
Der Anspruch gegen die Beklagte ergibt sich demzufolge bereits daraus, dass die Grundstücke durch die Beklagte zu 1. unstrittig dezidiert zum Zwecke der Bebauung verkauft wurden.
Dabei haben die Beklagten zum einen bewusst das weitere Schicksal der Bebauung aus der Hand gegeben. Insbesondere haben sie Grundstücke zum Teil dezidiert an (Tochter-) Unternehmen veräußert, die ersichtlich anderen Beschäftigungen, als dem Trabrennsport nachgehen. Dabei handelten offenkundig beide Seiten dieser Veräußerungsgeschäfte mit Gewinnerzielungsabsicht.
Bereits und allein schon durch diesen Verkauf hat die Beklagte zu 1. eine höherwertige Nutzungsmöglichkeit im Sinne von Paragraph sechs des Kaufvertrages realisiert. Dies gilt umso mehr vor allem deshalb, weil die Beklagten gerade nicht Gewähr dafür übernahmen, dass eine Nutzung Betriebsangehörigen des Traberparks vorbehalten bleibt. Wäre dies beabsichtigt gewesen, so wäre der Verkauf von Grundstücken auch schlechterdings nicht erforderlich beziehungsweise nicht angezeigt gewesen. Schon durch eine Veräußerung der Grundstücke kann nicht mehr sicher gewährleistet werden, dass nur Betriebsangehörige von dem Trabrennsport gewidmeten Unternehmen, geschweige denn solche der Beklagten selbst, diese auch nutzen. Aus Sicht der Beklagten stellen sich die getätigten Verkäufe als reine Immobiliengeschäfte dar. Diese haben mit Ihrer Tätigkeit als U2 schlechterdings keinen erkennbaren Zusammenhang mehr.
Schließlich behauptet die Beklagten noch nicht einmal selbst, dass die Wohnnutzung allein (oder auch nur überwiegend) durch Angehörige des Trabrennsportzentrums erfolgen würde. Dieses Ergebnis haben die Beklagten bewusst in Kauf genommen, wenn nicht bezweckt. Damit besteht keinerlei Anlass, sich mit der Frage zu beschäftigen, ob und in welchem Umfang möglicherweise eine Bebauung und Nutzung durch solche Angehörige des Traberparks ausreichen könnte. Daran dass derlei im vorliegenden Umfang möglich wäre bestehen zudem durchgreifende Bedenken: Nach allgemeinen Grundsätzen muss eine Betriebswohnung, um zulässig zu sein, dem Betrieb zugeordnet und ihm in Baumasse und Grundfläche untergeordnet sein, vgl. etwa OVG Münster, Beschluss vom 02.04.2008, 7 B 251/08, zitiert nach juris, Rz. 15 f, m.w.N. Die Beklagten tragen selbst vor, dass sich der Umfang des Trabrennbetriebs durch den Niedergang des Sports insgesamt auf eine Fraktur der geplanten Größe reduziert hat. Weite Teile des Areals würden zwischenzeitlich anders genutzt. Die Wohnsiedlung steht zu einem gerade noch um die 50 Pferde (im Schriftsatz vom 01.02.2010 sprechen die Beklagten von 42 Pferden) betreuenden Betrieb erkennbar in keinem Verhältnis.
Zum anderen haben sie sich im Verhältnis zu den Käufern von den ihnen offenbar erkennbaren, baurechtlichen Problemen vertraglich bewusst freigezeichnet. Damit kann auch dahinstehen, ob und in wie weit gegen die bauliche Nutzung durch die Behörden vorgegangen werden kann, wie die Beklagten vortragen. Denn ein solches Risiko ist nicht geeignet, den klägerischen Anspruch ganz oder teilweise zu Fall zu bringen.
Ob möglicherweise nichts dagegen gesprochen hätte, dass die Beklagten selbst einzelne, höherwertige Einfamilienhäuser errichtet, um dort ihr Personal unterzubringen, kann dabei dahinstehen. Die Grundstücke werden unstreitig nicht von der Beklagten benutzt oder bebaut, sondern vielmehr an Dritte weiterveräußert. Dass diese Veräußerung zum Zwecke der Bebauung erfolgte ist unstreitig. Dass die Beklagten damit das weitere Schicksal einer Nutzung aus der Hand gaben liegt auf der Hand.
Ob möglicherweise ein bewusst kollusiven Zusammenwirken bei der Missachtung geltenden Baurechts vorlag, wie die Klägerin nahezulegen sucht, bedarf keiner weiteren Überprüfung.
Die Ansicht der Beklagten, dass gerade aus der Rechtswidrigkeit der Gesamtkonstruktion sich ergäbe, dass Ausgleichsansprüche nicht bestehen können, geht insgesamt fehl.
II.
Der Anspruch der Klägerin besteht auch in der titulierten Höhe.
Nach den überzeugenden Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen hat die Klägerin den gem. § 6 Abs. 2 des Kaufvertrages zu ersetzenden Mehrwert auf der Grundlage des Bodenrichtwertes korrekt berechnet und ihrer Anspruchsbegründung zugrunde gelegt.
An den Ausführungen des Sachverständigen sind dabei keine weiteren Zweifel angebracht. Wie der Sachverständige ausführt, wurde der Bodenrichtwert durch den Gutachterausschuss für Wohnbauland im streitgegenständlichen Bereich in den Jahren 1998 bis 2002 kontinuierlich mit ca. 56 € pro m² angegeben, vgl. S. 11 des Gutachtens vom 18.12.2009 (im Anlagenband). Dieser Wert entspricht bereits dem von der Klägerin angesetzten Wert.
Auf der Grundlage dieses Wertes kommt der Gutachter durch den Vergleich mit den durchschnittlichen, vorgetragenen Kaufpreisen zu dem Ergebnis, dass diese wesentlich höher sind (im Durchschnitt 72,72 € pro m²), vgl. S. 12 ff. des Gutachtens. Eine etwaige Wertminderung X des baurechtswidrigen Zustandes ist ebenfalls nicht zu erkennen, da die Beklagte Sorge getragen haben, dass den Erwerbern die Problemlage bekannt war. Dies hat die faktisch ohne Zwischenverkauf erzielten und damit erzielbaren Preise nicht in einer Weise beeinträchtigt, die eine Wertminderung plausibilisieren würde. Zudem zeigten die tatsächlichen Kaufpreise, dass die Baulasten jedenfalls keinen solchen Einfluss auf den Kaufpreis gehabt hätten, dass diese unter den Bodenrichtwert gefallen wären.
Zudem wäre nach den Ausführungen des Gutachters eine Anpassung des Bodenrichtwertes von rund 56,00 € nach oben wohl auch ganz ohne eine Betrachtung effektiv erzielter Preise auf rein statistischer Grundlage angemessen, vgl. S. 14 f. des Gutachtens vom 18.12.2009.
Das Gericht schließt sich den Ausführungen des Erstgutachtens voll an, wonach der klägerisch angesetzte Wert allenfalls zu niedrig, keinesfalls aber zu hoch angesetzt ist. Sämtliche in Betracht kommenden Betrachtungsweisen führen nach den überzeugenden Darlegungen des Gutachters allenfalls zu einer Erhöhung über die in Ansatz gebrachten 56 € hinaus.
Die Angriffe der Beklagten geben keinen Anlass, hiervon Abstand zu nehmen. Wie der Gutachter in seinem Ergänzungsgutachten ausführt, geben die Ausführungen der Beklagten zu den zwischenzeitlichen Insolvenzen der großen deutschen Trabrennsportveranstalter und der damit verbundene Niedergang des Trabrennsports keinen Anlass zu einer anderweitigen Bewertung.
Zum einen weist der Gutachter in seinem Ergänzungsgutachten (Bl. 223 ff. d. A.) zu Recht darauf hin, dass der Großteil der insgesamt 15 Insolvenzen bereits deswegen außer Betrachtung bleiben muss, da sie sich erst nach dem Wertermittlungsstichtag ereigneten.
Des Weiteren schließt sich das Gericht auch insoweit den Ausführungen des Gutachters an, als ein den Werten abträglicher Einfluss eines Niedergangs des Trabrennsports jedenfalls faktisch anhand der realisierten Preise nicht nachvollziehbar ist.
Zudem führt der Gutachter überzeugend aus, dass der Bodenrichtwert von 56 € sich gerade im streitgegenständlichen Gebiet bis in das Jahr 2008 von allen Insolvenzen unbeeindruckt auf 100 € pro m² entwickelt hat. Das Gericht schließt sich den Ausführungen des Gutachters an, dass dies zeigt, dass der Niedergang des Trabrennsports auch in seinem vollen zeitlichen Ausmaß jedenfalls nicht im Ansatz dafür gesorgt hat, dass der Bodenrichtwert jemals die 56 € unterschritten hätte.
Schließlich lässt sich eine Abweichung auch nicht mit Erschließungsbeiträgen, da sowohl Bodenrichtwert als auch die Kaufpreise erschließungsbeitragsfrei bemessen werden. Darauf, dass sich unter Einbeziehung der Erschließungsbeiträge der Grundstückswert nach den nachvollziehbaren Ausführungen auf 77,50 € je m² erhöht, kommt es damit im Ergebnis nicht an.
Die Auffassung der Beklagten, dass die Erschließungskosten auf dieser Grundlage vom Bodenrichtwert abzusetzen sind, beruht demzufolge auf einem Missverständnis der Ausführungen des Gutachters.
Ebenso fehl geht die Beklagte mit ihrer Auffassung, dass sie X der an die U GmbH veräußerten Flächen jedenfalls deswegen nicht hafte, da es sich zu einem großen Teil um Wald handele. Wie die Beklagten selbst einräumen, werden die Flächen effektiv als Teil der Wohnbebauung herangezogen.
Dass die Ausführungen der Stadt Kevelaer, wonach dies möglich sein soll, wenn auf das Anlegen von Ziergärten verzichtet werde, rechtsirrig sind, bedarf vor dem Hintergrund obiger Ausführungen keiner ausführlichen Begründung mehr. Der Verstoß gegen das Planungsrecht ist eklatant. Offensichtlich werden hier im Plan als Waldflächen Hausgrundstücken als Gärten zugeschlagen – diese werden zudem unstrittig als Ziergärten genutzt, die behördlichen Ausführungen also jedenfalls missachtet.
Die Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass durch die U GmbH faktisch vergleichsweise niedrige Preise gezahlt wurden.
Das Einschalten von Zwischenhändlern wie etwa der U4 GmbH und die Tatsache, dass von dieser faktisch vergleichsweise niedrige Preise gezahlt wurden, gehen schon deswegen zu Lasten der Beklagten, weil nach § 6 Abs. 2 des Kaufvertrages auf den objektiven Wert der Grundstücke abzustellen ist. Ein solches Abstellen nicht auf den faktisch erzielten Preis sondern den faktisch erzielbaren Preis ist auch allein sachgerecht. Andernfalls wäre es möglich, durch organisierten Zwischenverkauf eine Beteiligung der Klägerin stets auszuschließen.
Der objektive Wert wurde vom Gutachter zur Überzeugung des Gerichts mit 56 € für Wohnbauland angegeben, dass die Waldflächen dabei effektiv als Bauland eingesetzt werden, ist unstreitig. Dass die Pläne dabei nicht geändert wurden, bleibt wie bereits geschildert ohne Bedeutung für die Pflichten aus § 6 des Kaufvertrages.
Die Annahmen der Beklagten gehen damit fehl, dass es allein auf die nach der Befreiung veräußerten Grundstücke ankomme oder darauf, wieviel mehr m² Wohnfläche nach der Befreiung im Vergleich zu den erlaubten 3000 m² geschaffen wurden.
Allein maßgeblich ist die faktische, baurechtswidrige Nutzung und Veräußerung der streitgegenständlichen Flächen als Bauland einerseits und der objektive Wert einer solchen Nutzung andererseits.
III.
Anlass zu einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung boten die Ausführungen der Beklagten aus dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 20.09.2011 nicht, § 156 ZPO.
Neuer, für die Sachentscheidung relevanter Tatsachenvortrag geht aus dem Schriftsatz nicht hervor.
Die dort geäußerte Ansicht der Beklagten, dass in Höhe der Veräußerung von Teilen der streitgegenständlichen Fläche an die E2 GmbH ein firmeninternes Geschäft vorliegt, aus dem der Beklagten kein Gewinn zugeflossen sei, bleibt im Ergebnis unerheblich.
Die Bewertung der Beklagten ist bei wirtschaftlicher Betrachtung nicht richtig. Es wurde ein Kaufpreis von 850.000 € vereinbart, dessen Zufluss letztlich nicht in Abrede gestellt wird. Soweit die Beklagte darauf abstellt, dass insoweit lediglich ein für die Beklagte zu 1. erforderlicher Kredit in der Weise umgeschichtet wurde, dass statt der Beklagten zu 1. die Tochtergesellschaft Kreditnehmerin wurde und das Geld an die Beklagte zu 1. als Kaufpreis weiterleitete, bedeutet dies nichts anderes, als dass die Beklagte zu 1. einen durch ein Tochterunternehmen kreditfinanzierten Kaufpreis von 850.000 € erhalten hat. In jedem Fall stellt dieses Geschäft damit aus Sicht der Beklagten zu 1. eine wirtschaftliche Verwertung des betreffenden Geländes dar.
Im Übrigen ergibt sich aus obigen Ausführungen bereits, dass es auf die tatsächlich geflossenen Kaufpreise nur insoweit überhaupt ankommt, als diese Indizwirkungen für den objektiven Grundrichtwert entfalten können. Nur letzterer bedingt indes die Zahlungspflicht.
Ohne dass es darauf ankäme bleibt zudem festzuhalten, dass die E2 GmbH schon ausweislich ihres Namens nicht dem Trabrennsport gewidmet ist. Deren nach Vortrag der Beklagten durch die Banken besser eingeschätzte wirtschaftliche Lage dürfte auf diesem Umstand beruhen.
IV.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 6 des Kaufvertrages in Verbindung mit § 286 Abs. 2 Nr. 3, § 288 BGB.
In dem als Anlage K 14 vorgelegten Schreiben der Beklagten auf die Verhandlungen über Nachzahlungen ist eine ernsthafte Ablehnung solcher Zahlungen zu erblicken.
An dem Geschäft ist ein Verbraucher nicht beteiligt.
V.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 161 Abs. 2, 128 HGB
§§ 91, 709 ZPO
§ 11 BauNVO
§ 133 BGB
§ 157 BGB
§ 83 BauO NRW
§ 60 BauO NRW
§ 156 ZPO
§ 288 BGB
§ 83 Abs. 1 BauO NRW
§ 63 Abs. 1 S. 1 GO NRW
§ 313 Abs. 1 BGB
Art. 28 Abs. 1 S. 2 GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 1999, 532
11 A 890/91
7 B 251/08