Finanzgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-11-27, Aktenzeichen 11 K 2562/22 BG
ECLI: ECLI:DE:FGD:2025:1127.11K2562.22BG.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand:
Streitig ist, ob der Kläger den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts erbracht hat.
Der Kläger ist Erbe des am 00.00.2020 verstorbenen Herrn S. L.. Zum Nachlass gehörten unter anderem die gemischt genutzten Grundstücke (Wohnhäuser mit Mischnutzung) K.-straße in E. mit einer Größe von …qm und N.-straße, E. mit einer Größe von … qm. Die nach Bebauungsplan zulässige Geschossflächenzahl betrug für beide Grundstücke 1.2.
Zum Bewertungsstichtag reichte der Kläger Erklärungen zur Feststellung des Bedarfswerts sowie Gutachten jeweils vom 00.00.2020 eines von der Industrie und Handelskammer E.-X.-G. öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen - Herrn R. - beim Beklagten ein. Der Gutachter ermittelte zum Bewertungsstichtag Grundbesitzwerte im Wege des Ertragswertverfahrens i.H.v. 210.000 € (K.-straße) und 305.000 € (N.-straße). Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gutachten Bezug genommen.
Der Kläger veräußerte den Grundbesitz mit notariell beurkundetem Vertrag vom 00.00.2021 zu einem Kaufpreis von 900.000 € an die I. in M.. Laut Kaufvertrag entfiel ein Anteil i.H.v. 380.000 € auf das Grundstück K.-straße und i.H.v. 520.000 € auf das Grundstück N.-straße.
Der Beklagte ermittelte auf Grundlage der eingereichten Steuererklärungen im Wege des Ertragswertverfahrens für die wirtschaftlichen Einheiten Grundbesitzwerte für Zwecke der Erbschaftsteuer i.H.v. 290.834 € (K.-straße) und 405.006 € (N.-straße). Er stellte diese Werte mit Bescheiden über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts auf den 00.00.2020 jeweils vom 00.00.2022 fest. Die eingereichten Gutachten berücksichtigte der Beklagte nicht, da der von dem Kläger für die Grundstücke erzielte Kaufpreis über den laut Gutachten ermittelten Werten lag.
Hiergegen legte der Kläger Einspruch mit dem Begehren ein, den geringeren gemeinen Wert laut Gutachten zu berücksichtigen. Zwar sei nach HB 198 Erbschaftsteuerrichtlinien (ErbStR) der durch Gutachten ermittelte Wert nicht bindend, wenn ein aus einem zeitnahen Verkauf hergeleiteter Wert höher oder niedriger sei. Dies gelte aber nur, wenn der Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen sei und ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse den Kaufpreis nicht beeinflusst hätten. Letzteres sei der Fall, weil die Käuferin das Objekt zu einem ungewöhnlich hohen Kaufpreis ohne vorherige Besichtigung und ohne Kenntnis der vorhandenen Mängel erworben habe. Diese Marktchance sei zufällig entstanden und beruhe nicht auf dem üblichen Geschäftsverkehr. Hinsichtlich der Motivation der Käuferin könne er nur spekulieren.
Der Beklagte wies den Einspruch als unbegründet zurück. Nach der Rechtsprechung der Finanzgerichte und des Bundesfinanzhofs - BFH - sei geklärt, dass bei gleichzeitigem Vorliegen eines Gutachtens und eines tatsächlichen Verkaufspreises, dem Kaufpreis der Vorzug zu geben sei. Auf die Entscheidung des BFH vom 19.05.2020 (X R 27/19) werde u.a. verwiesen. Es seien keine Anhaltspunkte gegeben, dass der Verkauf nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen sei. Da die Käuferin eine auf dem Immobilienmarkt spezialisierte AG gewesen sei, sei zu unterstellen, dass sie die Marktlage und die Marktchancen habe einordnen können. Auch seien keine persönlichen Beziehungen zwischen der Käuferin und dem Kläger erkennbar. Es erscheine unwahrscheinlich, dass der Kläger das Objekt zu dem im Gutachten genannten Wert auf dem Markt angeboten habe und die Käuferin aus eigener Motivation einen höheren Kaufpreis angeboten habe.
Der Kläger hat daraufhin die vorliegende Klage erhoben.
Er beanstandet, dass der Beklagte ohne Abwägung und Begründung die Ausführungen des Gutachters nicht berücksichtigt habe. Der Beklagte habe pauschal dem Kaufpreis den Vorzug gegeben. Insbesondere seien die Feststellungen zu Mängeln und Sanierungserfordernissen nicht in die Bewertung eingeflossen. Der Sachverständige habe zur Immobilie W.-straße wertmindernde Faktoren in Höhe von 20.500 € und zur Immobile K.-straße in Höhe von 80.500 € zutreffend berücksichtigt, die das beklagte Finanzamt vollständig unberücksichtigt lasse.
Es sei nicht stets und allein auf den erzielten Kaufpreis abzustellen, sondern bei Vorliegen mehrerer Beweismittel (Sachverständigengutachten und Grundstückskaufverträge) seien diese insgesamt für die Überzeugungsbildung heranzuziehen. Der Beklagte stelle demgegenüber argumentativ allein auf die realisierten Kaufpreise ab, obwohl bereits durch das Sachverständigengutachten substantiiert dargelegt worden sei, dass die Verkehrswerte deutlich unterhalb der erzielten Kaufpreise und auch unterhalb der durch den Beklagten ermittelten Ertragswerte lägen.
Der BFH sehe gerade die gutachterliche Stellungnahme als das vorrangige Instrument der Wertermittlung an und nicht den vereinbarten Kaufpreis. Die vom Beklagten zitierte Entscheidung betreffe allein den Sonderfall, dass durch den Gutachterausschuss keine Vergleichspreise genannt werden könnten. Es sei also nicht ersichtlich, aus welchem Grund ein Vorrang der gutachterlichen Äußerung nicht auch in den Fällen zur Anwendung kommen solle, in denen die Wertermittlung im Ertragswertverfahren erfolge.
Zudem übersehe der Beklagte, dass sich im Zeitraum vom Bewertungsstichtag bis zum Verkauf der Immobilien mit notarieller Urkunde vom 00.00.2022 eine deutliche Änderung des Grundstücksmarktes ergeben habe. So beschreibe der Grundstücksmarktbericht 2022 des Gutachterausschusses der Stadt E. für das Jahr 2021, dass die Preissteigerungen der letzten Jahre sich weiter verstärkt fortgesetzt hätten. Eine solche Dynamik habe es seit 50 Jahren nicht gegeben. Auch bei Mehrfamilienhäusern seien steigende Ertragsfaktoren zu verzeichnen; sie hätten durchweg über dem 16-fachen des Jahresrohertrags gelegen. Die Preise für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser seien um 7 % gestiegen, für Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern sogar um 15 %.
Die Erwerberin habe sich in keiner Weise für den Zustand des Grundbesitzes und den Sanierungsaufwand interessiert. Beide Objekte seien nicht besichtigt worden, die Innenräume nicht in Augenschein genommen und erst recht nicht durch einen eigenen Sachverständigen oder Architekten hinsichtlich etwaiger Mängel oder eines Sanierungsstaus begutachtet worden. Der tatsächliche Marktwert habe bei der Kaufpreisbildung keine Rolle gespielt und stelle auch nicht den gewöhnlichen Wert der Immobilien dar.
Es sei keineswegs üblich, dass bebaute Immobilien ohne Besichtigung durch den Käufer erworben würden. Dies gelte insbesondere, wenn es sich um Immobilien aus den Baujahren um … (K.-Straße) bzw. … (W.-straße) handele. Wenn die Beschaffenheit der Gebäudesubstanz für den Käufer offenkundig keine Rolle spiele, könne davon ausgegangen werden, dass die Kaufpreise unter Bedingungen zustande gekommen seien, die für die Kaufpreisfindung nicht ausschlaggebend gewesen seien.
Er beantragt,
den Bescheid vom 00.00.2022 über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes auf den 00.00.2020 für Zwecke der Erbschaftsteuer in der Fassung der Einspruchsentscheidung vom 17.11.2022 dahingehend abzuändern, dass der Grundbesitzwert der wirtschaftlichen Einheit K.-straße in E. mit 210.000 € festgestellt wird und
den Bescheid vom 00.00.2022 über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes auf den 00.00.2020 für Zwecke der Erbschaftsteuer in der Fassung der Einspruchsentscheidung vom 17.11.2022 dahingehend abzuändern, dass der Grundbesitzwert der wirtschaftlichen Einheit N.-straße in E. mit 305.000 € festgestellt wird.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Nach seiner Ansicht seien die Gutachten - auch wenn methodische Mängel oder unzutreffende Wertansätze nicht erkennbar seien - nicht zu berücksichtigen. Gemäß HB 198 ErbStR sei der durch einen Gutachter ermittelte Wert nicht bindend, wenn ein aus einem zeitnahen Verkauf ermittelter Wert höher oder niedriger sei. Auch habe das Finanzministerium des Landes Nordrhein-Westfalen in seinem jüngsten Erlass vom 07.12.2022 (S 3229-6/2022-0018573-V A 6, Bundessteuerblatt - BStBl - I 2022, 1671) zur Frage des Nachweises des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG Stellung genommen. Der Erlass sei zwar erst für Stichtage nach dem 22.07.2021 anzuwenden, in dem streitigen Punkt ergebe sich aber keine geänderte Verwaltungsauffassung. Die Ausführungen zur Konkurrenz zwischen Gutachten und tatsächlichem Kaufpreis seien hierbei nur klarstellend zu verstehen, sie entsprächen der bisherigen Weisungslage. Die Verwaltungsauffassung stehe auch in gleicher Linie mit gerichtlichen Entscheidungen. Der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter fremden Dritten erzielte Kaufpreis liefere die belastbarste Größe für den Verkehrswert (gemeiner Wert gem. § 9 BewG). Die Wertermittlung durch einen Gutachter stelle demgegenüber stets eine Schätzung dar und weiche damit erfahrungsgemäß von der tatsächlichen Marktlage ab. Letztere konkretisiere sich durch einen tatsächlichen Verkauf.
Die in der Klageschrift angeführten baulichen Mängel sollten einen desolaten Zustand suggerieren, der der Käuferin nicht bekannt gewesen sein soll und somit zu einem vorgeblichen Kaufpreis geführt habe, der in Kenntnis der Mängel nicht gezahlt worden wäre. Dies stehe zunächst im Widerspruch zu § 8 Nr. 1 des Notarvertrages, wonach die Käuferin den Grundbesitz besichtigt habe und der Verkäufer versichere, dass er keine ihm bekannten Mängel verschwiegen habe, während der Verkäufer unter § 8 Nr. 4 konkrete wertmindernde Umstände aufliste, aber eben nicht die in der Klageschrift aufgeführten Mängel. Außerdem stehe dies im Widerspruch zur Einschätzung des Gutachters, wonach die aufgeführten Mängel einen Sanierungsaufwand i.H.v. ca. 100.000 € für beide Bewertungsobjekte erforderten. Der Argumentation des Klägers folgend wäre das Objekt somit ca. 100.000 € weniger wert als der Käuferin bekannt. Die Differenz zwischen Verkaufspreis (900.000 €) und Wert laut Gutachten (515.000 €) liege aber beachtlich höher. Der Sanierungsstau vermöge also nicht den vermeintlich zu hohen Kaufpreis zu begründen, selbst wenn die Käuferin hierüber im Unklaren gelassen worden wäre oder sich hiervon nicht selber im Rahmen einer Besichtigung überzeugt hätte.
Auf Anfrage des Gerichts hat die Käuferin der Grundstücke mit Schreiben vom 30.10.2025 dargelegt, dass maßgeblich für die Kaufpreisfindung die zu erwartende Handelsspanne im Rahmen eines möglichen Weiterverkaufs nach Durchführung erforderlicher Investitionen war. Der von ihr gezahlte Kaufpreis entspricht nach ihrer Einschätzung dem am Markt erzielbaren Verkehrswert. In die interne Kaufpreisermittlung flossen die zu erwartenden Investitionen zur Instandsetzung und Entwicklung der Immobilien ein. Die Liegenschaften konnten vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags lediglich teilweise besichtigt werden, sodass sich die Bewertung im Wesentlichen auf die äußere Inaugenscheinnahme, die Angebotsunterlagen sowie eigene Erfahrungswerte aus vergleichbaren Objekten stützte.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichts- und Steuerakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Die Bescheide über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts auf den 00.00.2020 für Zwecke der Erbschaftsteuer vom 00.00.2022 jeweils in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 17.11.2022 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 100 Abs. 1 S. 1 der Finanzgerichtsordnung - FGO -.).
Im Streitfall ist das Gericht unter Abwägung aller relevanten Umstände zu der Überzeugung gelangt, dass der Beklagte den Grundbesitzwert auf den 00.00.2020 für Zwecke der Erbschaftsteuer zutreffend für die wirtschaftlichen Einheiten K.-straße in E. mit 290.834 € und N.-straße in E. mit 405.006 € festgestellt hat. Es ist dem Kläger nicht gelungen einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.
Gemäß § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Bewertungsgesetz - BewG - i.V.m. § 157 BewG sind Grundbesitzwerte unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse zum Bewertungsstichtag gesondert festzustellen (§ 179 der Abgabenordnung), wenn die Werte für die Erbschaftsteuer von Bedeutung sind. Für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens sind dabei die Grundbesitzwerte unter Anwendung der §§ 159 und 176 bis 198 BewG zu ermitteln. Der Wert bebauter Grundstücke ist hiernach nach § 182 BewG zu ermitteln. Ein gemischt genutztes Grundstück i.S. des § 181 Abs. 1 Nr. 5 und Abs. N03 BewG ist gemäß § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG im Ertragswertverfahren (§§ 184 bis 188 BewG) zu bewerten. Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist gemäß § 184 Abs. 1 BewG der Wert der Gebäude (Gebäudeertragswert) getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags nach § 185 BewG zu ermitteln. Nach Abs. 2 ist der Bodenwert der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG.
Nach diesen Vorschriften hat der Beklagte die Grundstückswerte zutreffend ermittelt. Der Kläger hat hierzu auch keine substantiierten Einwendungen vorgetragen.
Der Kläger hat auch keinen Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts im Sinne von § 198 BewG durch die vorgelegten Gutachten erbracht. Nach S. 1 dieser Vorschrift ist ein niedrigerer gemeiner Wert anzusetzen, soweit der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182-196 BewG ermittelte Wert. Die Regelung in § 198 BewG stellt eine spezielle Beweislastregel dar, die den allgemeinen Regeln der FGO vorgeht. Der Steuerpflichtige trägt für den niedrigeren gemeinen Wert die Nachweislast und nicht nur eine Darlegungs- und Feststellungslast (BFH, Urteil vom N04.03.2017 - II R 10/15, Sammlung nicht veröffentlichter Entscheidungen des BFH - BFH/NV - 2017, 1153).
Selbst wenn die vorgelegten Gutachten grundsätzlich die Anforderungen an ein ordnungsgemäßes Sachverständigengutachten erfüllen - wie es der Beklagte bestätigt -, sind sie nicht geeignet, einen Nachweis für einen niedrigeren gemeinen Wert zu erbringen. Denn der Übernahme der Werte aus den Gutachten steht die Höhe der durch den Verkauf der Grundstücke erzielten Kaufpreise entgegen. Nicht zur Überzeugung des Gerichts steht fest, dass die laut Gutachten ermittelten Werte den gemeinen Wert der Grundstücke widerspiegeln.
Maßgebend für die Ablehnung eines erbrachten Nachweises durch die Gutachten ist die Erkenntnis, dass der bei einer Veräußerung an einen fremden Dritten erzielte Kaufpreis für ein Wirtschaftsgut den sichersten Anhaltspunkt für den Wert des Wirtschaftsguts liefert. Dies orientiert sich an der Regelung des § 9 Abs. 2 BewG, wonach der gemeine Wert durch den Preis bestimmt wird, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Demgegenüber ist ein Sachverständigengutachten nicht vorrangig gegenüber einer stichtagsnahen Veräußerung zu berücksichtigen (vgl. Niedersächsisches FG, Urteil vom 06.09.2018 - 1 K 68/17, EFG 2019, 503). Ein derartiger Vorrang ist weder dem Gesetz zu entnehmen noch wäre es sachgerecht. Vielmehr folgt aus § 9 Abs. 2 BewG, dass der Gesetzgeber sich von dem Gedanken leiten ließ, dass der Marktpreis den gemeinen Wert eines Wirtschaftsguts am treffendsten widerspiegelt (vgl. FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 15.09.2020 - 3 K 3232/07, EFG 2011, 1386). Dies bedeutet, dass der nach den Regeln von Angebot und Nachfrage frei ausgehandelte Marktpreis für ein Wirtschaftsgut die beste Gewähr dafür bietet, den wahren Wert (gemeiner Wert bzw. Verkehrswert) eines Wirtschaftsgutes abzubilden. Die Wertermittlung durch einen Gutachter stellt demgegenüber stets eine mit zahlreichen Unwägbarkeiten verbundene Schätzung dar, die - auch wenn das Gutachten in sich schlüssig ist und nach den gesetzlichen Regeln erstellt wurde - zu Werten führen kann, die nicht dem Verkehrswert entsprechen.
Das Finanzgericht kann beim Vorliegen sowohl eines vom Steuerpflichtigen beigebrachten Sachverständigengutachtens als auch eines zeitnahen Grundstückskaufvertrages beide Beweismittel für seine Überzeugungsbildung heranzuziehen. Der im Finanzgerichtsprozess herrschende Untersuchungsgrundsatz (vgl. § 76 Abs. 1 FGO) gebietet es, bei der Wertung des Parteivorbringens - nämlich die von dem Kläger beigebrachten Gutachten - auch weitere Erkenntnisse bei der Urteilsfindung zu berücksichtigen, auch wenn die Bewertungsvorschriften keinen generellen Vorrang tatsächlich erzielter Verkaufspreise enthalten. Denn die Auslegung der §§ 179 und 182 bis 196 BewG hat sich am gemeinen Wert zu orientieren (§ 177 BewG i.V.m. § 9 BewG). Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze kann in diesem Zusammenhang ein zeitnah zum Bewertungsstichtag erzielter Kaufpreis von Bedeutung sein und in die Überzeugungsbildung des Gerichts einfließen.
Außergewöhnliche Umstände - wie von dem Kläger angeführt -, die die Preisfindung bei der Veräußerung des Grundstücks beeinflusst haben könnten, sind weder substantiiert vorgetragen noch nachgewiesen. Der Vortrag des Klägers, der erzielte hohe Kaufpreis sei auf eine besondere Motivation der Erwerberin zurückzuführen, beruht allein auf Vermutungen und vermag keine besonderen Verhältnisse im Sinne des § 9 Abs. 2 Sätze 2 und 3 BewG zu belegen, zumal derartige Umstände typisch für den „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ im Sinne des § 9 Abs. 2 BewG sind. Dass der Grundstückserwerberin der wahre Zustand und damit der Wert des Grundstücks nicht bekannt war und sie ohne Veranlassung einen deutlich höheren Kaufpreis gezahlt hat, ist nicht ersichtlich. Im Gegenteil hat die Käuferin der Grundstücke auf Anfrage des Gerichts mitgeteilt, dass der von ihr gezahlte Kaufpreis nach ihrer Einschätzung dem am Markt erzielbaren Verkehrswert entspricht. In die interne Kaufpreisermittlung flossen nach ihren Angaben auch die zu erwartenden Investitionen zur Instandsetzung und Entwicklung der Immobilien ein. Zudem konnten - entgegen dem Vortrag des Klägers - die Liegenschaften vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags lediglich teilweise besichtigt werden, die Käuferin hat anscheinend gerade nicht bewusst darauf verzichtet, wie es der Kläger suggerieren will. Die Käuferin hat sich bei der Bewertung im Wesentlichen auf die äußere Inaugenscheinnahme, die Angebotsunterlagen sowie eigene Erfahrungswerte aus vergleichbaren Objekten gestützt. Hingegen liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die Käuferin Gründe für den Kauf hatte, die einen überteuerten Kaufpreis hätten rechtfertigen können.
Zwar trifft es zu, dass nach dem Grundstücksmarktbericht 2022 für die Stadt E. die Preise für Baugrundstücke mit Mehrfamilienhäusern um 15 % gestiegen sind. Aber selbst unter Berücksichtigung dieser Immobilienpreissteigerung und der von dem Gutachter angeführten erforderlichen Investitionskosten wäre der hohe Kaufpreis im Verhältnis zu den von dem Gutachter ermittelten Werte nicht zu erklären.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 159 und 176 bis 198 BewG zu ermitteln. Der Wert bebauter Grundstücke ist hiernach nach § 182 BewG zu ermitteln. Ein gemischt genutztes Grundstück i.S. des § 181 Abs. 1 Nr. 5 und Abs. N03 BewG
§§ 184 bis 188 BewG
§§ 179, 182-196 BewG ermittelte Wert. Die Regelung in § 198 BewG stellt eine spezielle Beweislastregel dar, die den allgemeinen Regeln der FGO
§§ 179 und 182 bis 196 BewG
§ 198 BewG
§ 9 BewG
§ 157 BewG
§ 185 BewG
§ 179 BewG
§ 177 BewG
§ 100 Abs. 1 S. 1 der Finanzgerichtsordnung
§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Bewertungsgesetz
§ 179 der Abgabenordnung
§ 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG
§ 184 Abs. 1 BewG
§ 9 Abs. 2 BewG
§ 76 Abs. 1 FGO
§ 9 Abs. 2 BewG
§ 135 Abs. 1 FGO

Zitierte Entscheidungen: EFG 2019, 503
EFG 2011, 1386
X R 27/19
II R 10/15
1 K 68/17
3 K 3232/07