Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-12-10, Aktenzeichen 2 C 145/12
ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2012:1210.2C145.12.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Ein Widerspruch zwischen der im Erhöhungsverlangen verlangten Miete und dem Ergebnis der beigefügten Mietspiegelabfrage lässt die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens unberührt. Auch ist es für die formelle Wirksamkeit unerheblich, dass der Vermieter ein falsches Mietspiegelfach nennt, vgl. BGH, vom 11. März 2009 - VIII ZR 316/07.(Rn.12) (Rn.13)
1. Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die Wohnung ... in ... Berlin, Quergebäude, 2. OG links von monatlich 221,29 EUR um 22,07 EUR auf 243,36 EUR mit Wirkung ab dem 01.02.2012 zuzustimmen. Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtstreits tragen die Beklagten zu 71% und Im Übrigen die Klägerin.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil für die Beklagten vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit leisten in Höhe von 110 % des jeweils durch sie zu vollstreckenden Betrages. Die Beklagte können die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil für die Klägerin vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit leistet in Höhe von 110 % des jeweils durch sie zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im Hause ... in ... Berlin. Die Wohnung verfügt über ein separates WC, ein Badezimmer fehlt. Die Dusche ist in der Küche untergebracht. Der Mietzins ist als Bruttokaltmiete vereinbart. Mit Schreiben vom 25.11.2011, den Beklagten zugegangen am 29.11.2011, forderte die Klägerin die Beklagten auf, einer Erhöhung der seit zumindest 2006 unveränderten Miete von bisher 221,29 EUR um 31,08 EUR auf 252,37 EUR zuzustimmen. Die Wohnung wurde bis 1918 erbaut und ist 52 qm groß. Mit der am 02.05.2012 zugestellten Klage verlangt die Klägerin Zustimmung zur Mieterhöhung.
Die Klägerin geht davon aus, dass die Wohnung in das Mietspiegelfach D 2 einzuordnen ist.
Sie beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Bruttokaltmiete von bisher 221,29 EUR um 31,08 EUR auf 252,37 EUR ab dem 01.02.2012 für die Wohnung ..., ... Berlin, Quergebäude, 2. OG links, zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie halten das Mietspiegelfeld D1 für einschlägig. Ihrer Ansicht nach ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam, weil ein Widerspruch zwischen der im Anschreiben verlangten Miete und dem Ergebnis der beigefügten online-Mietspiegelabfrage besteht. Sie meinen, die Klägerin habe nicht auf das Erfordernis der Umrechnung der Bruttomiete in eine Nettomiete zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit dem Mietspiegel hingewiesen.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig.
Die Klagefrist des § 558 b II 2 BGB ist gewahrt. Die Klagefrist endete Ende April 2012. Die Zustellung der Klage am 02.05.2012 wirkt gem. § 167 ZPO auf den Klageeingang am 05.04.2012 bei Gericht zurück. Die Zustellung erfolgte “demnächst” i.S.v. § 167 ZPO, weil die Verzögerung weniger als 14 von der Partei zu vertretende Tage beträgt (BGH GE 05, 1420).
Das Erhöhungsverlangen vom 25.11.2011 ist darüber hinaus formell ordnungsgemäß und damit wirksam. Es entspricht den Anforderungen des § 558 a BGB. Es benennt die neue Miete, das nach Ansicht der Klägerin maßgebliche Mietspiegelfach und bezieht sich mit dem Mietspiegel auf ein taugliches Begründungsmittel. Entgegen der Ansicht der Beklagten weist die Klägerin auf Seite zwei des Mieterhöhungsverlangens, erster Satz, auf das Erfordernis hin, die Betriebskosten von 1,27 EUR von der Bruttomiete in Abzug zu bringen, um eine Vergleichbarkeit mit dem Mietspiegel zu schaffen.
Auch ein etwaiger Widerspruch zwischen der im Erhöhungsverlangen verlangten Miete und dem Ergebnis der beigefügten Mietspiegelabfrage lässt die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens unberührt. Hierdurch wird lediglich offen gelegt, dass eine höhere Miete verlangt wird, als dies nach Anwendung der Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel gerechtfertig wäre. Die logische Nachvollziehbarkeit des Mieterhöhungsverlangens wird aber hierdurch nicht beeinträchtigt.
Schließlich ist es für die formelle Wirksamkeit unerheblich, dass der Vermieter ein falsches Mietspiegelfach nennt (BGH vom 08.03.2009 zu Az. VIII ZR 316/07).
Die Klage ist darüber hinaus teilweise begründet.
Die erkannte Miete entspricht der in Berlin für vergleichbare Wohnungen ortsüblichen Miete. Dies folgt einer richterlichen Schätzung nach § 287Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO (KG GE 09, 1044). Die Wohnung ist in das Spannenfeld D 1 einzuordnen. Grund hierfür ist, dass die Wohnung nicht über ein Bad verfügt. Die Spanne beträgt 3,41 - 3,99 - 5,20 EUR/qm netto. Das Mietspiegelfach D 1 nimmt zwar mangels ausreichender Vergleichswerte nicht an der Vermutung des qualifizierten Mietspiegels teil. Es beruht aber auf 15 - 29 Mittelwerten und hat damit eine für eine Schätzung ausreichende Aussagekraft (KG a.a.O.). Bei der Spanneneinordnung überwiegen unstreitig in allen Gruppen die negativen Merkmale. Ortsüblich ist daher eine Miete von 3,41 EUR / qm netto. Bei Betriebskosten in Höhe von 1,27 EUR / qm ist daher eine Miete von 4,68 EUR / qm brutto oder insgesamt 243,36 EUR ortsüblich.
Schließlich ist die Miete seit 2006 und damit seit mehr als 15 Monaten konstant und die Kappungsgrenze ist gewahrt - § 558 Abs. 1, 3 BGB. Die Mieterhöhung wird zum 01.02.2012 wirksam. Die Erhöhung um 22,07 EUR überschreitet 20 % nicht.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 167 ZPO
§ 558 a BGB
§ 92 ZPO
§ 558 b II 2 BGB
§ 558 Abs. 1, 3 BGB
§ 708 Nr. 7, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 316/07