Hanseatisches Oberlandesgericht (Hamburg, )
Urteil vom 2024-01-31, Aktenzeichen 4 U 69/23
ECLI: ECLI:DE:OLGHH:2024:0131.4U69.23.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Einer Willenserklärung, deren Wortlaut den wahren Willen des Erklärenden bei Abgabe der Erklärung zutreffend wiedergibt, kann nicht nachträglich zu Lasten des Erklärungsempfängers ein abweichender Inhalt beigemessen werden, nur weil für den mit der Erklärung bezweckten Erfolg eine Erklärung anderen Inhalts erforderlich gewesen wäre.(Rn.43)
2. Aus der Generalklausel des § 242 BGB ergibt sich keine Fürsorgepflicht des einen Vertragspartners, gleichrangige eigene Interessen gegenüber den Belangen der anderen Vertragspartner zurückzustellen und diesen gegen die eigenen Interessen zu beraten.(Rn.48)
3. Änderungen des Mietzwecks bzw. der zulässigen Nutzungen der Mietsache sind stets wesentliche Vertragsinhalte, die zur Vermeidung der Rechtsfolgen des § 550 BGB der Schriftform bedürfen.(Rn.53)
4. Die Verpflichtung zur Räumung von Geschäftsräumen stellt für sich genommen keinen nicht zu ersetzenden Nachteil i.S.d. § 712 Abs. 1 ZPO dar, selbst wenn die Vollstreckung das Prozessergebnis vorwegnehmen würde (Anschluss BGH, Beschluss vom 16. Oktober 2019 - XII ZR 101/19).(Rn.60)
Verfahrensgang
1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 26.07.2023, Az. 316 O 281/22, abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das Grundstück T…, einschließlich sämtlicher Räume des hierauf befindlichen Bürogebäudes zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin in der Hauptsache durch Sicherheitsleistung in Höhe von 50.000 € und hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung hinsichtlich der Hauptsache Sicherheit in Höhe von 50.000 € und hinsichtlich der Kosten Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
5. Der Gegenstandswert wird auf 62.481,24 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt als Vermieterin von den Beklagten zu 1) und 2) als Mietern, der Beklagten zu 3) als im Mietobjekt ansässiger Anwaltssozietät und den Beklagten zu 4) und 5) als weiteren (ehemaligen) Gesellschaftern der Beklagten zu 3) die Räumung einer Büroimmobilie nach ordentlicher Kündigung des Gewerbemietvertrags.
Mit dem angefochtenen Urteil, auf das (in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 26.10.2023) zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Klage abgewiesen.
Einer Beendigung des Mietvertrages stehe entgegen, dass der Beklagte zu 1) mit Schreiben vom 13.06.2022 (Anlage K 8) die Option, das Mietverhältnis um 5 Jahre zu verlängern, wirksam ausgeübt habe.
Die Auslegung dieses Schreibens ergebe letztlich, dass der Beklagte zu 1) diese Erklärung im eigenen Namen und nicht im Namen seiner Anwaltssozietät, der Beklagten zu 3), abgegeben habe.
Dass der Beklagte zu 1) die Option nicht auch im Namen der Beklagten zu 2) als Mitmieterin ausgeübt habe, schade nicht. Gemäß § 20 Abs. 2 des Mietvertrages (Anlage K 1) reiche die Erklärung nur eines Mieters aus. Auf eine etwaige agb-rechtliche Unwirksamkeit dieser von der Vermieterseite gestellten Klausel könne sich die Klägerin als Vermieterin nicht berufen.
Ein ordentliches Kündigungsrecht vor Ablauf der Vertragslaufzeit folge auch nicht aus §§ 550, 578 BGB. Es liege kein Schriftformverstoß vor. Der Ursprungsvertrag, die Zusatzvereinbarung vom 27.06.1991 und die Nachträge vom 17.04/08.05.2003 und vom 09./16.10.2007 genügten jeweils für sich der Schriftform. Die Zusatzvereinbarung vom 09./16.10.2007 nehme auch hinreichend konkret auf den Mietvertrag und den Nachtrag vom 17.04./08.05.2003 Bezug. Die fehlende Bezugnahme auch auf die Zusatzvereinbarung vom 27.06.1991 schade nicht, weil die vertragswesentlichen Regelungen zur Untervermietungserlaubnis und zu Optionsrechten durch nachfolgende Vereinbarungen überholt seien, zur Mietkaution keine Vertragsänderung vereinbart sei und die Vereinbarungen zum Mietzweck und zur Gartenpflege nicht vertragswesentlich seien.
Mit ihrer Berufung begehrt die Klägerin weiter die Räumung und Herausgabe des Mietobjekts.
Die Klägerin nimmt Bezug auf ihr erstinstanzliches Vorbringen und rügt, das Landgericht habe die die Ausübung des Optionsrechts betreffende Erklärung vom 13.06.2022 (Anlage K 8) falsch ausgelegt. Sie wiederholt, dass diese Erklärung im Namen der Beklagten zu 3) erfolgt sei und dass sie die Erklärung auch so verstanden habe. Als neu in das Mietverhältnis eingetretene Vermieterin sei sie im Juni 2022 selbst über die Person des Mieters im Unklaren gewesen und daher zunächst davon ausgegangen, dass Mieterin die Beklagte zu 3) sei. Auch frühere Korrespondenz und der Umstand, dass die Mietzahlungen vom Konto der Beklagten zu 3) erfolgt seien, hätten eine Mieterstellung der Beklagten zu 3) nahegelegt. Erst im Juli 2022 habe sie nach einer rechtlichen Prüfung Gewissheit erlangt, dass nicht die Beklagte zu 3), sondern die Beklagten zu 1) und 2) Mieter seien.
Was der Beklagte zu 1) hätte erklären wollen, wenn er im Zeitpunkt der Ausübung der Verlängerungsoption nicht davon ausgegangen wäre, dass die Beklagte zu 3) Mieterin sei, sei eine unerhebliche, hypothetische Frage.
Dass die Beklagte zu 2) sämtliche früheren Schreiben betreffend die Ausübung eines Optionsrechts (vgl. Anlagenkonvolut K 6), nicht aber das streitentscheidende Schreiben vom 13.06.2022 unterzeichnet sowie zwischenzeitlich die Sozietät und die Mieträume verlassen hatte und daher nach dem Verständnis eines objektiven Empfängers kein Interesse an einer Verlängerung des Mietverhältnisses und einer damit verbundenen Haftung für zukünftige Forderungen des Vermieters gehabt habe, deute jedenfalls nach dem Empfängerhorizont darauf hin, dass der Beklagte zu 1) im Einklang mit dem tatsächlichen Inhalt der Erklärung keine weitere Mietvertragsverlängerung zu Lasten der Beklagten zu 2) habe bewirken wollen.
In § 20 Abs. 2 des Mietvertrages sei lediglich eine Abgabe- und Empfangsvollmacht vereinbart. Eine wirksame Ausübung des Optionsrechts scheitere daher auch daran, dass die Beklagte zu 2) als Mitmieterin keine Verlängerungsoption ausgeübt und der Beklagte zu 1) die Erklärung auch nicht offenkundig als Stellvertreter im Namen der Beklagten zu 2) abgegeben habe, und dass die Beklagte zu 2) mit der Kenntnisgabe ihres Ausscheidens aus der Sozietät und dem Auszug aus dem Mietobjekt eine etwaige Abgabevollmacht jedenfalls konkludent widerrufen habe.
Mangels Einhaltung der Schriftform habe auch ein Kündigungsrecht nach § 550 BGB bestanden. § 1 Ziffer 3 b) des Mietvertrags (Anlage K 1) verweise zum Inhalt der Vertragspflichten auf einen Bescheid des Bezirksamts, ohne dass dieser dem Mietvertrag beigefügt ist. Auch die Erweiterung des Mietzwecks in der Zusatzvereinbarung vom 27.06.1991 (Anlage K 2) sei vertragswesentlich, ohne dass Nachfolgevereinbarungen auf diese Zusatzvereinbarung Bezug nehmen. Auch die Zusatzvereinbarung vom 17.04./08.05.2013 nehme nicht auf zuvor abgeschlossene Änderungsvereinbarungen Bezug.
Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, das Grundstück T…, einschließlich sämtlicher Räume des hierauf befindlichen Bürogebäudes zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagten verteidigen das landgerichtliche Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihrer erstinstanzlichen Argumentation.
Die Klägerin habe die Immobilie im August 2021 in Kenntnis des langfristigen Mietvertrages erworben, den sie nun nicht mehr erfüllen wolle. Im November 2021 habe der Beklagte zu 1) einem Gesellschafter der Klägerin noch mitgeteilt, dass er die Immobilie gerne kaufen oder jedenfalls alle Verlängerungsoptionen des Mietvertrages ausüben wolle.
Ein Schreiben der Klägerin vom 30.11.2021 (Anlage B 3) und auch ihr die Verlängerungsoption zurückweisendes Schreiben vom 20.07.2022 (Anlage K 9) belegten, dass die Klägerin keine Zweifel gehabt habe, wer Partei des Mietvertrages sei.
Die Erklärung zur Ausübung der Verlängerungsoption habe sich eindeutig auf das streitgegenständliche Mietverhältnis bezogen. Dazu stehe zwar die Nennung der Beklagten zu 3) und die versehentliche Verwendung des Briefkopfs der Beklagten zu 3) im Widerspruch. Maßgeblich für die Auslegung des Schreibens vom 13.06.2022 sei aber letztlich der wirkliche Wille des Beklagten zu 1) und der Zweck seiner Erklärung, nämlich die Laufzeit des Mietvertrags wirksam zu verlängern.
Zutreffend habe das Landgericht ausgeführt, dass § 20 Ziffer 2 des Mietvertrags nach seinem Wortlaut nicht nur von einer gegenseitigen Bevollmächtigung spreche, sondern davon, dass es ausreiche, dass nur ein Mieter eine Erklärung abgebe. Auslegungszweifel gingen gemäß § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin. Die Ausübung einer Verlängerungsoption sei vom Anwendungsbereich der Klausel umfasst. Hilfsweise sei von einer konkludenten Stellvertretung auszugehen.
Die Regelung in § 1 Ziffer 3 b) des Mietvertrags sei hinreichend bestimmbar, aber letztlich auch gegenstandslos, weil der Vertrag nicht erkennen lasse, wen die Pflicht treffe, und weil die Parteien hierzu auch nicht außerhalb des Vertrags eine Vereinbarung getroffen hätten.
Die Ergänzung des Mietzwecks betreffe nur andere Büronutzungen und sei deshalb nicht wesentlich. Zudem sei die „äußere Schriftform“ eingehalten, weil die Klägerin ihre Version des Vertragstextes mutmaßlich handschriftlich ergänzt habe.
Dass die Zusatzvereinbarung vom 17.05./08.05.2003 nicht auf die Vertragsänderung im Bestätigungsschreiben vom 27.06.1991 Bezug nehme, schade nicht, weil die Parteien keine weitergehenden Änderungen des Bestätigungsschreibens vom 27.06.1991 vorgenommen hätten.
Ergänzend zum Parteivortrag wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen aus beiden Instanzen und die Protokolle der mündlichen Verhandlungen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die form- und fristgerecht eingelegte, mithin zulässige Berufung (§§ 517, 519, 520 ZPO) hat auch in der Sache Erfolg.
1. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe des Mietobjekts aus § 546 Abs. 1 und 2 BGB.
a) Die Klägerin ist Vermieterin.
b) Die Beklagten zu 1) und 2) sind Mieter. Die Beklagten zu 3) bis 5) sind Dritte, denen der Gebrauch der Mietsache von den Mietern überlassen wurde. Die Beklagten zu 4) und 5) haften zudem als Partner der Beklagten zu 3) gemäß § 8 Abs. 1 PartGG für die Pflicht der Beklagten zu 3), die Mietsache zurückzugeben. Der Haftung auch des Beklagten zu 5) steht nicht entgegen, dass der Beklagte zu 5) als ehemaliger Partner der Beklagten zu 3) (vgl. Auszug aus dem Partnerschaftsregister, Anlage K 16) ausgeschieden ist und die Mieträume zum 31.03.2023 verlassen hat. Für seine Mithaftung hinsichtlich des Räumungsanspruchs reicht es aus, dass das Mietverhältnis vor oder während seiner Zugehörigkeit zur Beklagten zu 3) begründet worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 27. November 2009 – LwZR 15/09 – NZM 2010, 280; BGH, Urteil vom 29. Oktober 2008 - XII ZR 165/06 - NJW-RR 2009, 637, 639; BGH, Urteil vom 1. April 1987 - VIII ZR 15/86 - NJW 1987, 2367; BeckOK MietR/Klotz-Hörlin, 34. Ed., BGB § 546 Rn. 15; Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Auflage, Teil 2. Kap. 18, Rn. 29).
c) Die Klägerin hat den Mietvertrag jedenfalls durch die Kündigung vom 01.09.2022 (Anlage K 13) gemäß § 580a Abs. 2 BGB bzw. gemäß § 4 Ziffer 2 des Mietvertrags mit Wirkung zum 31.03.2023 ordentlich gekündigt.
aa) Der Kündigung steht eine Befristung des Vertrages nicht entgegen, weil die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit abgelaufen war.
Denn die Beklagten zu 1) und 2) haben ihre Option, die Vertragslaufzeit zu verlängern, aus Ziffer 3. der Zusatzvereinbarung vom 09./16.10.2007 i.V.m. Ziffer 1. der Zusatzvereinbarung vom 17.04./08.05.2003 (Anlagen K4 und 5) nicht fristgerecht bis zum 30.06.2022 ausgeübt. Dem Schreiben vom 13.06.2022 (Anlage K 8) ist lediglich eine Erklärung im Namen der Beklagten zu 3), nicht aber eine Erklärung der Beklagten zu 1) und 2) zu entnehmen.
(1) Nach §§ 133, 157 BGB ist bei der Auslegung von Willenserklärungen der wirkliche Wille der Erklärenden zu erforschen. Dabei ist vom Wortlaut der Erklärung auszugehen und demgemäß in erster Linie dieser und der ihm zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen. Bei der Willenserforschung ist aber auch der mit der Absprache verfolgte Zweck, die Interessenlage der Parteien und die sonstigen Begleitumstände zu berücksichtigen, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können. Dabei sind empfangsbedürftige Willenserklärungen so auszulegen, wie sie der Empfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 58/09 –, juris, Rn. 33). Ist der tatsächliche Wille des Erklärenden bei Abgabe einer empfangsbedürftigen Willenserklärung festgestellt und hat der Empfänger die Willenserklärung ebenfalls in diesem Sinne verstanden, dann bestimmt allein dieser tatsächliche Wille den Inhalt der Erklärung, ohne dass es auf Weiteres ankäme (BGH, Urteil vom 26. Oktober 1983 - IVa ZR 80/82 - NJW 1984, 721).
(2) Die Anwendung dieses Maßstabs führt zur Auslegung, dass der Beklagte zu 1) mit dem Schreiben vom 13.06.2022 nur eine Erklärung namens und in Vollmacht der Beklagten zu 3) abgegeben hat.
Bereits das Hinzufügen des Vertretungszusatzes „P… Rechtsanwälte PartG mbB“ in der Unterschriftszeile belegt, dass der Beklagte zu 1) die Erklärung nach dem Wortlaut und nach seinem tatsächlichen Willen nicht im eigenen Namen, sondern im Namen der Beklagten zu 3) formulierte.
Es sind nach Treu und Glauben, unter Berücksichtigung der Verkehrssitte und nach den Gepflogenheiten in der konkreten Geschäftsverbindung auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass der Beklagte zu 1) als Rechtsanwalt nicht zwischen dem Handeln im eigenen Namen und dem Handeln im Namen seiner Rechtsanwaltssozietät hätte unterscheiden können oder wollen. Frühere Optionsrechte wurden wirksam von den Beklagten zu 1) und 2) im eigenen Namen ausgeübt (vgl. Anlagenkonvolut K 6).
Bestätigt wird dieses Auslegungsergebnis dadurch, dass der Beklagte zu 1) für seine Erklärung einen Briefbogen der Beklagten zu 3) verwendete. Auch formulierte der Beklagte zu 1) die Erklärung unter Verwendung des Personalpronomens „wir“ statt „ich“, so dass er offensichtlich eine Erklärung für die Beklagte zu 3) als Personenmehrheit und nicht für sich selbst abgab.
Schließlich lässt der Betreff „Mietvertrag zwischen der … und...“ erkennen, dass der Beklagte zu 1) mutmaßlich davon ausging, dass Mieterin die Beklagte zu 3) sei. Wenn der Beklagte zu 1) im Betreff seinen Irrtum offenbart, der Mietvertrag bestehe mit der Beklagten zu 3) als Mieterin, so ist es konsequent und entsprach es im Zeitpunkt der Abgabe auch mutmaßlich seinem wahren Willen, die Verlängerungsoption (nur) im Namen der Beklagten zu 3) auszuüben.
Dagegen sind keinerlei Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass der Beklagte zu 1) nach seinem wahren Willen eine Erklärung im eigenen Namen und/oder im Namen der Beklagten zu 2) hätte abgeben wollen, sich aber verschrieben hätte oder bei der Formulierung nicht hätte zwischen sich selbst und der Beklagten zu 3) unterscheiden können.
Auch die Klägerin als Erklärungsempfängerin konnte oder musste nicht davon ausgehen, dass der Beklagte zu 1) nicht in der Lage wäre, sich korrekt auszudrücken oder zwischen sich und der Beklagten zu 3) zu unterscheiden. Auch für sie als Erklärungsempfängerin war es eindeutig, dass der Beklagte zu 1) eine Erklärung für die Beklagte zu 3) abgab.
Dabei kann dahinstehen, ob und ggf. wann die Klägerin erkannte oder nach Hinzuziehung der gesamten Vertragsdokumentation hätte erkennen können, dass eine wirksame Ausübung des Optionsrechts durch die Beklagten zu 1) und zu 2) als Mieter statt durch die Beklagte zu 3) hätte erfolgen müssen. Denn dies klärt nur die Frage, ob die Klägerin ggf. erkannte, dass der Beklagte zu 1) bei der Abgabe der Willenserklärung einem Irrtum über die Person des Mieters unterlag, indem er schon im Betreff fälschlich schrieb, der Mietvertrag bestehe mit der Beklagten zu 3) und deshalb eine Erklärung im Namen der Beklagten zu 3) abgab. Der wirkliche Wille des Erklärenden ist aber auch dann eindeutig, wenn für einen mit den Vertragsverhältnissen hinreichend vertrauten Erklärungsempfänger erkennbar war, dass der wirkliche Wille auf einer Unkenntnis oder falschen Annahme darüber beruhte, wer Mieter des streitgegenständlichen Bürogebäudes war.
Ein mutmaßlicher Irrtum bei der Willensbildung des Erklärenden erlaubt es nicht, einer Willenserklärung, deren Wortlaut den wahren Willen des Erklärenden bei der Abgabe der Erklärung zutreffend wiedergibt, in Wege der Auslegung nachträglich einen anderen Erklärungsinhalt beizumessen, den der Erklärende bei der Abgabe gar nicht wollte, nur weil ein anderer Erklärungsinhalt bei zutreffender Kenntnis der Vertragsverhältnisse der Interessenlage des Erklärenden objektiv besser entsprochen hätte und die von ihm bezweckte Rechtsfolge hätte auslösen können.
Denn im Wege der Auslegung kann der Willenserklärung kein vom Wortlaut, Sinngehalt und mutmaßlichen wahren Willen des Erklärenden abweichender Inhalt beigemessen werden, nur weil für das rechtliche Gelingen eine Erklärung anderen Inhalts erforderlich gewesen wäre. Eine der Abgabe der Willenserklärung vorgelagerte Fehlvorstellung oder fehlerhafte Prüfung der Rechtslage ist nicht dadurch zulasten des Erklärungsempfängers korrigieren, dass der Inhalt der tatsächlich abgegebenen Erklärung rückwirkend so umgedeutet wird, wie es für das Erreichen der vom Erklärenden gewünschten Rechtsfolge notwendig ist.
(3) Dies gilt umso mehr, als nach den äußeren Umständen und dem Empfängerhorizont nicht ersichtlich war, ob bzw. dass ein solcher ändernder Eingriff in den Erklärungsinhalt auch der Interessenlage der Beklagten zu 2) als weiterer Mietvertragspartei entsprochen hätte, nämlich ob die Beklagte zu 2) weiter mietvertraglich gebunden werden wollte, obwohl sie das Mietobjekt nicht mehr nutzt und auch nicht mehr Partnerin der Beklagten zu 3) ist und erstmals nicht selbst erklärte, eine Verlängerungsoption ausüben zu wollen.
(3) Ob der Wirksamkeit der streitgegenständlichen Optionsausübung auch entgegensteht, dass bei der Optionsausübung kein Handeln (im Namen) der Beklagten zu 2) als Mitmieterin vorliegt, oder ob dies ausnahmsweise nicht schadet, weil – entgegen der von der Klägerin zitierten Rechtsprechung - die Regelung in § 20 Ziffer 2 des Mietvertrages unter Heranziehung der Unklarheitenregel aus § 305c Abs. 2 so ausgelegt werden könnte, dass diese nicht lediglich eine Empfangs- und Abgabevollmacht beinhaltet, sondern die Vereinbarung enthält, dass die Erklärung eines Mieters unabhängig von weiteren Voraussetzungen stets als Erklärung aller Mieter gelte, kann demnach dahinstehen.
(4) Auch mit Schreiben vom 28.07.2022 (Anlage K 10) wurde die Verlängerungsoption jedenfalls nicht wirksam ausgeübt, da die Frist für die Ausübung der Option am 30.06.2022 abgelaufen war.
(5) Schließlich sind auch keine rechtlichen Gründe ersichtlich, weshalb die Beklagten nach Treu und Glauben, §§ 241 Abs. 2, 242 BGB, so gestellt werden müssten, als ob die Beklagten zu 1) und 2) ihr Optionsrecht wirksam ausgeübt hätten. Die Klägerin ist nicht nach Treu und Glauben gehindert, ihre vertraglichen Rechte auf Rückgabe der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit durchzusetzen.
(a) Auch wenn vorliegend das Schuldverhältnis auf Dauer angelegt ist und eine wesentliche Grundlage der beruflichen Betätigung der Beklagten zu 1), 3) und 4) bildet, so reicht die allgemeine schuldrechtliche Nebenpflicht zur gegenseitigen Unterstützung und Rücksichtnahme nicht so weit, dass die Klägerin die beklagten Rechtsanwälte hätte aktiv gegen die eigenen Interessen rechtlich beraten müssen, wie sie ihr Optionsrecht wirksam ausüben können, oder dass die Klägerin auf die Einhaltung der vertraglich vereinbarten Frist zur wirksamen Optionsausübung verzichten müsste. Aus der Generalklausel des § 242 BGB ergibt sich keine Fürsorgepflicht des einen Vertragspartners, gleichrangige eigene Interessen gegenüber den Belangen der anderen Vertragspartner zurückzustellen und eigene Nachteile in Kauf zu nehmen (BGH, Urteil vom 5. März 1976 – V ZR 106/74 –, Rn. 12, juris; BGH, Urteil vom 12. März 1969 – VIII ZR 118/67 –, Rn. 40, juris; Grüneberg/Grüneberg, BGB, 82. Auflage, § 242 Rn. 31). Das legitime Interesse der Klägerin, ihre Immobilie einer anderen, wirtschaftlich gewinnbringenderen Nutzung zuzuführen, muss hinter dem Interesse der Beklagten an einem Fortbestand des Mietverhältnisses nicht zurückstehen.
(b) Unterstellt, dass die Klägerin die unwirksame Ausübung des Optionsrechts vor Ablauf der Frist zum 30.06.2022 erkannt hätte, so traf sie dennoch keine Warn-, Informations- oder Aufklärungspflicht aufgrund vorangehenden Verhaltens. Die Klägerin hat sich nicht widersprüchlich verhalten. Sie hat bei den Beklagten keinen Irrtum erweckt oder gefördert. Sie hat auch kein Vertrauenstatbestand für eine berechtigte Erwartung dahingehend begründet, dass sie auf eine wirksame Ausübung des Optionsrechts durch die Mieter verzichten würde.
bb) Das Recht zur ordentlichen Kündigung folgt zudem aus §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB. Das Mietverhältnis war mangels Einhaltung der Schriftform hinsichtlich wesentlicher Vertragsbedingungen auf unbestimmte Zeit geschlossen und daher gemäß § 550 BGB jederzeit ordentlich kündbar.
(1) Denn die Parteien haben die vertragsändernde Vereinbarung im Bestätigungsschreiben vom 27.06.1991 (Anlage K 2), mit der der Mietzweck von „Betrieb einer Rechtsanwaltssozietät“ in „Betrieb einer Rechtsanwaltssozietät und verwandter Berufsausübung wie Steuerberatung, Wirtschaftsprüfung und Vermögensberatung“ geändert wurde, weder körperlich noch sonst durch Inbezugnahme mit dem Ursprungsvertrag oder späteren Nachträgen verbunden. Auch der Nachtrag 09./16.10.2007 nimmt nicht auf das Schreiben vom 27.06.1991 Bezug.
(2) Selbst falls die frühere Vermieterin die vereinbarte Erweiterung des Mietzwecks auf einer Ausfertigung der Vertragsurkunde notiert haben sollte, wahrt eine solche einseitige, nicht von den Unterschriften beider Vertragsparteien gedeckte Notiz die Schriftform nicht.
(3) Entgegen der Auffassung des Landgerichts handelt es sich bei Änderungen des Mietzwecks bzw. der zulässigen Nutzungen der Mietsache auch stets um wesentliche Vertragsinhalte, die zur Vermeidung der Rechtsfolgen des § 550 BGB der Schriftform bedürfen (BGH, Beschluss vom 25. Januar 2017 – XII ZR 69/16 - NJW 2017, 1017, Rn. 9 m.w.N.; KG, Urteil vom 19. Mai 2016 - 8 U 207/15 - BeckRS 2016, 09687 Rn. 21 f.; OLG Rostock, Urteil vom 2. Juli 2009 - 3 146/08 - NJOZ 2009, 4528, 4531; BeckOK MietR/Leo, 34. Ed., BGB § 550 Rn. 312; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete-HdB, 5. Auflage, § 6 Rn. 32).
Der Beklagtenvortrag gibt dem Berufungsgericht keine Veranlassung, einzelfallbezogen von dieser gefestigten Rechtsprechung abzuweichen. Wie die Mietsache genutzt werden darf, ist nicht nur für den Mieter, sondern auch für den Vermieter und damit auch für einen potentiellen Erwerber der Immobilie von erheblicher Bedeutung. Dies kann etwa Auswirkungen auf die Anforderungen, die die Mieträume erfüllen müssen, auf die (Ab-)nutzungsintensität, auf Verkehrssicherungspflichten oder auf einen vertragsimmanenten Konkurrentenschutz haben. Im konkreten Fall ergibt sich die Vertragswesentlichkeit auch daraus, dass der Mietzweck um potentiell von der Umsatzsteuer befreite Tätigkeiten erweitert wurde und dass die Vermieterin die vertragliche Option hat, zur Umsatzsteuer zu optieren, was sodann - je nach im Mietobjekt ausgeübter Tätigkeit und einer hieraus resultierenden Vorsteuerabzugsberechtigung des Mieters - gemäß § 5 Ziffer 6 des Mietvertrages ggf. zu einer Herabsetzung des geschuldeten Mietzinses führen würde.
d) Die Beklagten sind Gesamtschuldner gemäß § 421 BGB, weil sie die Räumung und Herausgabe als eine unteilbare Leistung schulden.
2. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 104 Abs. 4 ZPO.
3. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7 und Nr. 10, 711 ZPO.
Den Beklagten ist kein weitergehender Vollstreckungsschutz zu gewähren. Denn sie haben nicht dargelegt und glaubhaft gemacht, dass die Vollstreckung des Räumungstitels für sie zu einem nicht zu ersetzenden Nachteil im Sinne des § 712 Abs. 1 ZPO führen würde.
a) Ein nicht zu ersetzender Nachteil liegt nur vor, wenn der Vollstreckungsschuldner den Nachteil selbst nicht vermeiden kann und der Nachteil auch nicht nachträglich wiedergutgemacht werden kann. Da sich Vollstreckungsschäden im Regelfall durch den Ersatzanspruch aus § 717 Abs. 2 ZPO finanziell ausgleichen lassen, ist ein nicht zu ersetzender Nachteil nur ausnahmsweise gegeben (BGH, Beschluss vom 20. März 2012 – V ZR 275/11 – NJW 2012, 1292; BGH, Beschluss vom 21. Januar 2016 – V ZB 175/13 –, juris Rn. 9; BGH, Beschluss vom 26. September 2018 – VIII ZR 290/18 –, juris Rn. 7; BGH, Beschluss vom 10. Mai 2023 - VIII ZR 23/23 - WuM 2023, 499 Rn. 5).
So stellt die Verpflichtung zur Räumung von Geschäftsräumen für sich genommen keinen nicht zu ersetzenden Nachteil dar, selbst wenn die Vollstreckung das Prozessergebnis vorwegnehmen würde. Die Herausgabepflicht ist vielmehr die normale Folge eines durch Kündigung beendeten Mietverhältnisses (BGH, Beschluss vom 20. September 2017 – XII ZR 76/17 – NJW-RR 2017, 1355 Rn. 5; BGH, Beschluss vom 16. Oktober 2019 – XII ZR 101/19 –, juris Rn. 6).
b) Dass die Räumung des streitgegenständlichen Grundstücks für die Beklagten einen unvermeidbaren und irreparablen Nachteil darstellen würde, ist nicht ersichtlich. Ihnen wird über die normale Kündigungsfolge der Räumung hinaus die weitere Berufstätigkeit keineswegs unmöglich gemacht.
Die Beklagten zu 2) und 5) nutzen die streitgegenständliche Immobilie nicht, so dass etwaige Nachteile für sie schon nicht erkennbar sind.
Den Beklagten zu 1), zu 3) und zu 4) bleibt es unbenommen, den aus der Vollstreckung resultierenden Nachteil einer Betriebsstilllegung zu vermeiden, indem sie sich um Ersatzräume bemühen, um dort ihre Berufstätigkeit fortzusetzen.
Die Beklagten haben nicht ordnungsgemäß vorgetragen und glaubhaft gemacht, dass und warum es ihnen seit Zugang der ordentlichen Kündigung im Jahr 2022 nicht möglich gewesen wäre, in Hamburg Ersatzräume zur Fortführung des Geschäftsbetriebs der Beklagten zu 3) zu finden (vgl. zu diesem Erfordernis bei der Räumung von Gewerberäumen: BGH, Beschluss vom 31. Juli 2013 – XII ZR 114/13 –, Rn. 8; Beschluss vom 27. August 1998 – XII ZR 167/98 –, Rn. 6; Beschluss vom 16. Oktober 2019 – XII ZR 101/19 –, Rn. 7, jeweils zitiert nach juris).
Die Beklagten haben lediglich mit einem Satz vorgetragen, dass eine „vergleichbare Immobilie, die zudem behindertengerecht ist“, derzeit auf dem Mietmarkt nicht verfügbar sei. Ohne nähere Erläuterung, auf welcher Tatsachengrundlage eine solche - kaum plausibel erscheinende - Behauptung erfolgt, genügt dies den gesteigerten Darlegungsanforderungen im Rahmen des § 712 ZPO nicht (vgl. etwa BGH, Beschluss vom 03.01.2024 - IX ZR 87/23 - juris, Rn. 6).
Damit ist jedenfalls weder vorgetragen, dass auch in der Vergangenheit seit Zugang der ordentlichen Kündigung im Jahr 2022 keine vergleichbare Immobilie auf dem Mietmarkt angeboten wurde, dass bzw. warum sie keine vielleicht nicht ganz „vergleichbare“, aber dennoch zum Betrieb einer Anwaltssozietät geeignete Immobilie anmieten könnten, warum sie eine grundsätzlich geeignete, aber nicht barrierefreie Immobilie ggf. für den Beklagten zu 3) nicht barrierefrei umbauen könnten, wie sie es mit der streitgegenständlichen Immobilie getan haben, oder warum sie nicht eine geeignete Immobilie auf dem Immobilienmarkt erwerben könnten, nachdem der Beklagte zu 1) in der mündlichen Verhandlung am 18.12.2023 betonte, dass er die Mittel und das Interesse habe, die Kanzleiräume zu erwerben.
Dass der Beklagte zu 1) im Rahmen der Vergleichsgespräche vor dem Senat einen Auszug unter Gewährung derjenigen Frist und zusätzlicher Zahlung bzw. Mietbefreiung von derjenigen Geldbeträge anbot, die er für die Anmietung von Ersatzräumen und für die Kosten eines Umzugs für erforderlich hielt, indiziert vielmehr, dass auch die Beklagten eine Berufsausübung in anderen Räumen für realisierbar halten, und lässt einen Vortrag, es gebe keine anderen Räumlichkeiten, in denen der Beklagte zu 1) seinen Beruf als Rechtsanwalt ausüben könne, nicht plausibel und nicht glaubhaft erscheinen.
Dass der Beklagte zu 1), wie er weiter angegeben hat, letztlich bis zum Ende seiner Berufsausübung in den streitgegenständlichen Räumlichkeiten bleiben wolle, weil er dort investiert und den Standort etabliert habe und mit den Räumlichkeiten sehr zufrieden sei, erscheint nachvollziehbar, rechtfertigt aber nach der zitierten höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht die Annahme eines unvermeidbaren, nicht zu ersetzenden betrieblichen Nachteils für die Beklagten.
c) Der für die Annahme nicht zu ersetzender Nachteile ungenügende Vortrag ist zudem nicht glaubhaft gemacht. Die angebotene Vernehmung des Beklagten zu 1) ist kein zur Glaubhaftmachung geeignetes Beweismittel. Denn zum einen ist eine Beweisaufnahme, die nicht sofort erfolgen kann, nach §§ 712 Abs. 3, 294 Abs. 2 ZPO unstatthaft. Zum anderen wäre die Aussage des Beklagten zu 1), ohne dass dessen besonderer Sachverstand betreffend den Hamburger Immobilienmarkt behauptet oder sonst ersichtlich wäre, zur Glaubhaftmachung von Angaben zur Lage auf dem Hamburger Büromietmarkt, nicht geeignet.
4. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung erschöpft sich in der tatrichterlichen Auslegung des Anwaltsschreibens vom 13.06.2022 (Anlage K 8) sowie in der Anwendung etablierter, in der höchstrichterlichen Rechtsprechung geklärter Rechtsgrundsätze zu § 550 BGB auf den Einzelfall.
5. Die Festsetzung des Gebührenstreitwerts in Höhe des für die Dauer eines Jahres zu zahlenden Netto-Mietzinses erfolgt gemäß §§ 63 Abs. 2, 41 Abs. 2 GKG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 550, 578 BGB
§§ 517, 519, 520 ZPO
§§ 133, 157 BGB
§ 242 BGB
§ 550 BGB
§ 421 BGB
§ 712 ZPO
§ 712 Abs. 1 ZPO
§ 305c Abs. 2 BGB
§ 546 Abs. 1 und 2 BGB
§ 8 Abs. 1 PartGG
§ 580a Abs. 2 BGB
§ 241 Abs. 2, 242 BGB
§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB
§ 91 Abs. 1, 104 Abs. 4 ZPO
§ 708 Nr. 7 und Nr. 10, 711 ZPO
§ 717 Abs. 2 ZPO
§ 712 Abs. 3, 294 Abs. 2 ZPO
§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO
§ 63 Abs. 2, 41 Abs. 2 GKG

Zitierte Entscheidungen: NZM 2010, 280
NJW-RR 2009, 637, 639
NJW 1987, 2367
NJW 1984, 721
NJW 2017, 1017
NJW 2012, 1292
NJW-RR 2017, 1355
XII ZR 101/19
16 O 281/22
XII ZR 165/06
VIII ZR 15/86
VIII ZR 58/09
V ZR 106/74
VIII ZR 118/67
XII ZR 69/16
8 U 207/15
V ZR 275/11
V ZB 175/13
VIII ZR 290/18
VIII ZR 23/23
XII ZR 76/17
XII ZR 114/13
XII ZR 167/98
IX ZR 87/23