Landgericht Wiesbaden (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-02-17, Aktenzeichen 11 O 39/15
ECLI: ECLI:DE:LGWIESB:2016:0217.11O39.15.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage der Beklagten zu 1. hin wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte zu 1. 65.450,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.09.2015 zu zahlen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt Feststellung, Unterlassung und Schadensersatz im Zusammenhang mit der Kündigung eines Gewerbemietverhältnisses.
Die Beklagte zu 1. begehrt im Wege der Widerklage Zahlung eines Rückbaukostenzuschusses.
Die Klägerin war Mieterin des im Erdgeschoss des Liliencarrés gelegenen Lebensmittelgeschäfts aufgrund Mietvertrags vom 07./10.03.2005, in der Form des Nachtrags 1. vom 15/20.09.2005 und Nachtrag 2. vom 06/13.07.2007. Hierzu kann auf das Anlagenkonvolut K 1 verwiesen werden. Gemäß Mietvertrag Teil A § 3 i. V. mit Teil B hat der Vertrag eine feste Mietdauer von 10 Jahren ab dem Übergabetag, ferner stehen dem Mieter 4 Optionsrechte zur Verlängerung der Mietdauer um je weitere 5 Jahre zu. Die Übergabe der Mietsache erfolgte am 20.02.2007.
Die Anlieferung für das Lebensmittelgeschäft und für die anderen Mieter von Gewerberäumen im Liliencarré erfolgt über das Flurstück 9/20. Das Gebäude des Liliencarrés befindet sich auf dem Flurstück 9/18. Unterirdisch sind die Flurstücke 9/18, 9/19 und 9/20 durchgehend bebaut. Hierzu kann auf die Anlagen B 2 und B 3 verwiesen werden.
Gegenstand des Mietvertrages sind die in den Grundrisszeichnungen (Anlage C 1) rot umrandeten Flächen mit einer Gesamtmietfläche von ca. 1503,33 m² sowie eine Lagerfläche von ca. 267,09 m² die in der Grundrisszeichnung (Anlage C 2) blau umrandet ist. Der Mietvertrag besteht aus einem Teil A, einem Teil B (ergänzende Vertragsbedingungen) und einem Teil C, der wiederum aus 6 Anlagen besteht. Die Anlage C 3 enthält die technische Basisbeschreibung. Dort wird auf Seite 57 f. unter Ziffer 7 die Anlieferung mit Zufahren für den Markt und Getränkemarkt geregelt. Die Anlage C 6 enthält Änderungen und Ergänzungen zum Mietvertrag. Dort befindet sich auf der letzten Seite ein Passus zur Anlage C 3 technische Basisbeschreibung der wie folgt lautet: „Die Stellungnahme zu Bau- und Leistungsbeschreibung gilt vorrangig zur Bau- und Leistungsbeschreibung“. Die Stellungnahme zur Bau- und Leistungsbeschreibung tegut Filiale, Stand 2004, enthält auf der letzten Seite Regelungen zu Ziffer 7 Außenanlagen. Ziffer 7.1 lautet: „Anlieferung mit Zufahrt für Markt und Getränke:
Es ist keine exklusive Anlieferungssituation vorgesehen, sonst gemäß Planung“.
Die Anlage C 6 enthält darüber hinaus weitere Änderungen zum Mietvertrag. Danach haben die Parteien § 19 des Mietvertrages neu geregelt dergestalt, dass § 19 neu wie folgt lautet: „Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind sämtliche bewegliche Einrichtungsgegenstände aus dem Mietbereich zu entfernen. Als Ausgleich für die mieterseits ersparten Rückbauverpflichtungen erhält der Vermieter vom Mieter eine pauschale Entschädigung von EURO 55.000,00 zuzüglich Mehrwertsteuer. Der Betrag ist fällig einen Monat vor Rückgabe der Mietfläche an den Vermieter gegen entsprechende Rechnungsstellung.“
Über das Vermögen der früheren Eigentümerin wurde am 02.12.2010 das Insolvenzverfahren eröffnet und der Streitverkündete zum Insolvenzverwalter bestellt.
Dieser veräußerte die Flurstücke 9/18 und 9/19 an die Beklagte zu 1., das Flurstück 9/20 an die Beklagte zu 2. Beide Beklagten wurden am 02.03.2015 als jeweilige Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.
Mit Schreiben vom 04.03.2015 machte die Beklagte zu 1. von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch und erklärte die Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.09.2015. Hierzu kann auf die Anlage K 10 verwiesen werden. Diese Kündigung wies die Klägerin mangels Vollmachtsvorlage zurück (Anlagen 11 und K 12). Die Beklagte zu 1. erklärt erneut die Kündigung zum 30.09.2015 unter Beifügung eines Auszugs aus dem Handelsregister zum Nachweis der Vollmacht der Geschäftsführer (Anlage K 14).
Mit Schreiben vom 12.06.2015 lies die Klägerin die Kündigung zurückweisen, weil die Beklagte zu 2. als Vermieterin nicht die Kündigung des Mietverhältnisses miterklärt habe.
Daraufhin erklärten die Beklagten zu 1. und 2. vorsorglich zum 31.12.2015 die Kündigung aus allen rechtlichen Gründen (Anlage K 16).
Die Klägerin räumte zum 30.09.2015.
Sie begehrt nun Feststellung der Schadensersatzverpflichtung der Beklagten im Hinblick auf die erklärten Kündigungen sowie die Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses. Sie begehrt Unterlassung der Überlassung des Mietobjekts an Dritten sowie Veränderung der Mietsache. Schließlich macht sie außergerichtliche Kosten ihrer Prozessbevollmächtigten geltend.
Die Klägerin behauptet, dass Gegenstand der Vermietung auch die auf dem Flurstück 9/20 gelegenen Flächen der Anlieferung und Zuwegung zur Mitbenutzung gewesen seien. Diese habe sie auch ständig genutzt, ohne sie habe sie den Betrieb des Lebensmittelmarktes auch nicht unterhalten können. Sie ist daher der Auffassung, dass auch die Beklagte zu 2. Vermieterin gewesen sei. Die von der Beklagten zu 1. allein ausgesprochene Kündigung sei daher unwirksam.
Die Klägerin ist darüber hinaus der rechtlichen Auffassung, dass ein Schriftformverstoß im Mietvertrag nicht gegeben sei, vielmehr die Mieträumlichkeiten im Mietvertrag exakt beschrieben worden seien.
Sie ist ferner der Ansicht, dass die Beklagten wegen unberechtigter Kündigung zu Schadensersatz verpflichtet seien. Einen Anspruch auf die Rückbaupauschale bestreitet die Klägerin im Hinblick darauf, dass die Beklagten die Gewerberäumlichkeiten im Zuge der Weitervermietung an umbauen würden. Die in § 19 neu getroffene Vereinbarung der Parteien stelle auf eine zehnjährige Mietzeit und eine mögliche zwanzigjährige Verlängerung ab, so dass die vorzeitige Inanspruchnahme gegen § 242 BGB verstoße.
Die Klägerin beantragt,
1. festzustellen, dass die Beklagten zu 1 und zu 2 gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, der Klägerin alle Schäden zu ersetzen, die aus den mit Schreiben vom 04.03.2015, 13.03.2015 und 29.06.2015 erklärten Kündigungen des Mietverhältnisses für das Objekt Liliencarré Wiesbaden gemäß Gewerbemietvertrag vom 07./10.03.2005, bebst 1. Nachtrag vom 15./20.09-2005 und 2. Nachtrag vom 06./13.07.2007 bereits entstanden sind und noch entstehen,
2. festzustellen, dass das Gewerbemietverhältnis zwischen den Parteien gemäß Gewerbemietvertrag vom 07./10.03.2005, nebst 1. Nachtrag vom 15./20.09.2005 und 2. Nachtrag vom 06./13.07.2007 fortbesteht,
3. die Beklagten zu 1 und zu 2 gesamtschuldnerisch zu verurteilen, es zu unterlasse, die Mietsache der Klägerin im Objekt Liliencarré Wiesbaden, Einzelhandelsgeschäft im Bereich Lebensmittel mit Verkaufs- und Lagerflächen im Erdgeschoss wie im Gewerbemietvertrag vom 07./10.03.2005, nebst 1. Nachtrag vom 15./20.09.2005 und 2. Nachtrag vom 06/13.07.2007 näher bezeichnet, vor dem Ablauf der Mietzeit am 31.03.2017, im Fall der Optionsausübung(en) durch die Klägerin verlängert durch die Optionszeit(en), Dritten zu überlassen,
4. die Beklagten zu 1 und zu 2 gesamtschuldnerisch zu verurteilen, es zu unterlassen, das der Klägerin überlassene Mietobjekt, Einzelhandelsgeschäft im Bereich Lebensmittel mit Verkaufs- und Lagerflächen im Erdgeschoss wie im Gewerbemietvertrag vom 07./10.03.2005, nebst 1. Nachtrag vom 15./20.9.2005 und 2. Nachtrag vom 06/13.07.2007 näher bezeichnet, zu verändern,
5. der Beklagten anzudrohen, dass für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen vorstehende Anträge Ziff. 3 oder Ziff. 4 ein Ordnungsgeld bis zur Höhe von EUR 250.000,00 und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, eine Ordnungshaft oder eine Ordnungshaft bis zu 6 Monaten gegen sie festgesetzt wird,
6. die Beklagten haben der Klägerin gesamtschuldnerisch EUR 9.403,26 nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
7. Die Widerklage der Beklagten zu1 ) abzuweisen
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt die Beklagte zu 1)
die Klägerin zu verurteilen, an sie 65.400 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.09.2015 zu zahlen.
Die Beklagten bestreiten, dass die auf dem Flurstück 9/20 liegende Anlieferungsfläche zum Mietgegenstand der Klägerin gehöre. Dass dies so nicht sei ergebe sich bereits aus § 1 Teil A, Ziffer 1.2, 1.3 und 1.4 des Mietvertrages. Danach befinde sich die rot umrandete Fläche auf dem Flurstück 9/18, die Lagerfläche auf dem Flurstück 9/18 und 9/19. Als Vermieterin sei daher lediglich die Beklagte zu 1. in das Mietverhältnis eingetreten; die von ihr gemäß § 111 InsO ausgesprochene Kündigung mithin wirksam. Die Tatsache, dass die Klägerin, wie alle anderen, die Anlieferfläche genutzt habe für die Anlieferung, mache diesen Bereich nicht zur Mietfläche.
Wenn man dies annehmen wolle, sei die Beklagte zu 1. Vermieterin geworden wegen des sogenannten Eigengrenzüberbaus nach § 946, 94 Abs. 1 BGB.
Die Beklagten sind darüber hinaus der Auffassung, dass sie weder eine Pflichtverletzung treffe, noch ein schuldhaftes Handeln vorliege, denn es habe nach § 111 InsO eine Kündigungsmöglichkeit bestanden und sie sich hätten vor Ausspruch der Kündigung anwaltlich beraten lassen. Da die Klägerin freiwillig ausgezogen sei, fehle es ohnehin an einem kausalen Schaden.
Sollte tatsächlich die Anlieferfläche mitvermietet gewesen sein, so sei der Mietvertrag jedenfalls durch die gemeinsam erklärte Kündigung zum 31.12.2015 beendet worden, weil diesbezüglich der Mietvertrag nicht der Schriftform genüge, insbesondere ergebe sich die Mietfläche dann nicht aus der Vertragsurkunde.
Die Beklagte zu 1. beruft sich hinsichtlich des in der Widerklage geltend gemachten Zahlungsanspruchs auf die Regelung in § 19 neu zum Mietvertrag. Die Parteien hätten für jeden Fall der Beendigung des Mietvertrages vereinbart, dass die Klägerin verpflichtet sei eine Rückbaupauschale zu zahlen. Die Parteien hätten diese Regelung gewählt, um die Rückgabe der Mietsache zu vereinfachen. Dabei knüpfe die Regelung in § 19 neu lediglich an die Beendigung des Mietverhältnisses an, nicht jedoch an das Ende des Mietverhältnisses durch Ablauf der fest vereinbarten Miet=. zeit.
Die Beklagte zu 1. ist der Auffassung, dass ihr Anspruch auch nicht wegen des Grundsatzes von Treu und Glauben ausgeschlossen sei. Der in § 242 BGB kodierte Grundsatz von Treu und Glauben solle der Rechtsausübung nur dort eine Schranke setzen, wo sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergebnissen führe. Dies liege im konkreten Fall nicht vor.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstands wird auf die in den Akten befindlichen Urkunden und Schriftstücke sowie auf die zwischen den Parteivertretern gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist hinsichtlich der noch geltend gemachten Klageanträge zu 1., -6. unbegründet.
Das Gewerbemietverhältnis zwischen den Parteien gemäß Gewerbemietvertrag vom 07./10.03.2005 nebst Nachträgen ist wirksam durch die von der Beklagten zu 1. ausgesprochenen Kündigung zum 30.09.2015 beendet worden (§§ 111 InsO, 580 a Abs. 2 BGB).
Ausweislich des Mietvertrages Teil A § 1 Ziffer 1.2., 1.3, waren Gegenstand des mit der Voreigentümerin abgeschlossenen Mietvertrages die in den Grundrisszeichnungen Anlage C 1 rot umrandeten Flächen im Erdgeschoss des Liliencarrés mit einer Gesamtmietfläche von ca. 1503,33 m², sowie die in der Anlage C 2 blau umrandete Lagerfläche von ca. 267,09 m². Unstreitig befinden sich beide Mietflächen nur auf den Flurstücken 9/18 und 9/19. Bezüglich dieser Flächen ist die Beklagte in dem Mietvertrag mit der Voreigentümerin eingetreten (§ 578 Abs. 2 S. 1 BGB§ 566 BGB).
Die von der Klägerin in der Vergangenheit genutzte Anlieferfläche war bereits nach der eigenen Einlassung der Klägerin nicht Gegenstand des Mietverhältnisses. Die Klägerin hat hierzu im Schriftsatz vom 14.01.2016 folgendes vorgetragen:
„Wie bereits dargelegt, zählt neben den beiden Flurstücken im Eigentum der Beklagten zu 1. auch das Flurstück 9/20, das im Eigentum der Beklagten zu 2. steht, zum „Objekt“ Liliencarré im Sinne des Teil A § 1.1 des Mietvertrages und ist die Klägerin als Mieterin aufgrund des Mietvertrages zum Mitgebrauch dieser Flächen, insbesondere der Anlieferung berechtigt…, dementsprechend hatte der jeweilige Vermieter zunächst gemäß der Baubeschreibung die Anlieferung zu errichten und sodann während des Mietverhältnis der Klägerin den Mitgebrauch daran zu gewähren“.
…“Vielmehr ergibt sich aus dem Mietvertrag das Recht zur Mitbenutzung der Anlieferung, die für den Mietzweck erforderlich ist. Diese Anlieferungsflächen sind, wie alle übrigen zur gemeinschaftlichen Mitbenutzung überlassenen Flächen auch durch die Eingrenzung in Teil A § 1.1 des Mietvertrages hinreichend definiert“.
Damit steht unstreitig fest, dass der Klägerin als Mieterin von Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Liliencarrés hinsichtlich des Anlieferungsbereichs auf dem Flurstück 9/20 lediglich ein Recht auf Mitbenutzung zugestanden hat. Flächen und Räume, die ein Mieter neben anderen Mietern nur mitbenutzen darf, sind jedoch nicht mitvermietet (KG 8 U 3716/98, Rn. 41, zitiert nach juris; KG 8 U 168/12, Rn. 4, zitiert nach juris; OLG Düsseldorf 10 U 82/01, Rn. 10, zitiert nach juris). Mit dem mietvertraglich begründeten Alleinbesitzrecht der Mieterin ist ein Recht anderer Mieter, die vermietete Fläche zu nutzen, nicht zu vereinbaren. Ein derartiges alleiniges Nutzungsrecht der Klägerin an der Anlieferzone war mietvertraglich auch gar nicht gewollt, wie sich aus dem Mietvertrag vom 07./10.03.2005, dort Anlage C 3, Stellungnahme für Bau- und Leistungsbeschreibung Filiale Ziff. 7.1, ausdrücklich ergibt, wonach für den Markt und Getränkemarkt der Klägerin keine exklusive Anlieferungssituation vorgesehen war. Ein Mietrecht der Klägerin ergibt sich auch nicht aus dem im Mietvertrag verwendeten Wort „Projekt“ für das Liliencarré, denn bereits § 1 Ziff. 1.2 und 3 definiert den hier in Rede stehenden Mietgegenstand, den die Klägerin gemietet hatte. Zutreffend an den Aussagen der Klägerin ist lediglich, dass die Vermieterin grundsätzlich verpflichtet war, der Klägerin die Anlieferung zu den üblichen Zeiten zu gewährleisten. Nicht hingegen hatte die Vermieterin zu gewährleisten, dass sie auch Eigentümerin der Anlieferzone ist, solange es der Mieterin möglich ist über das Flurstück 9/20 ihren Lebensmittelmarkt zu den üblichen Zeiten zu beliefern. Insoweit hatte die Klägerin eine Recht zu Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen (BGH V ZR 46/06, Rn. 9; OLG Düsseldorf I-24 U 153/08, Rn. 36, jeweils zitiert nach juris).
Zur Mietsache wird die Anlieferzone auch nicht dadurch, dass die Klägerin tatsächlich in der Vergangenheit die Belade- und Entladezone regelmäßig genutzt hat.
Auch die Vereinbarung der Überwälzung von Nebenkosten für Betrieb, Management, Pflege, Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung, sowie Reinigung von Gemeinschaftsanlagen und Einrichtungen, sonstige Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten gemäß Teil B § 5.3 lässt nicht den Schluss darauf zu, dass die Voreigentümerin die Anlieferzone an die Klägerin vermietet hat. Die Überwälzung von Nebenkosten, die auch das Gemeinschaftseigentum betreffen, ist sowohl in Wohnraum- wie auch Gewerbemietverträgen durchaus üblich. Der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus wird auch nicht dadurch zum Mieter einer Aufzuganlage, dass er sich mietvertraglich dazu verpflichtet, Nebenkosten für die Wartung des Aufzugs zu bezahlen.
Auf die weiter von den Parteien diskutierte Frage des sogenannten Eigengrenzüberbaus oder die mögliche Verletzung des Schriftformerfordernisses kommt es mithin entscheidungserheblich nicht an. Die Beklagte zu 1. ist durch den käuflichen Erwerb der Flurstücke 9/18 und 9/19 mit ihrer Eintragung im Grundbuch am 02.03.2015 gemäß § 578 Abs. 1, 566 BGB in das mit der Vormieterin abgeschlossene Mietverhältnis mit der Klägerin eingetreten. Damit stand ihr als Erwerberin ein gesetzliches Kündigungsrecht nach § 111 InsO gegen die Klägerin zu, das die Beklagte zu 1. fristgerecht ausgeübt hat. Ob die Beklagte zu 1. zu diesem Zeitpunkt bereits ein Nachfolgemietverhältnis mit der Wettbewerberin der Klägerin abgeschlossen hatte, ist für die Entscheidung des Falls unerheblich.
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien endete daher mit fristgerechter Kündigung mit Ablauf des 30.09.2015.
Der Klägerin steht der geltend gemachte Feststellungsanspruch, dass die Beklagten zu 1. und 2. gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, ihr alle Schäden zu ersetzen aus den erklärten Kündigungen des Mietverhältnisses daher aus 2 Gründen nicht zu:
Zum einen ist die Beklagte zu 2. nicht Vermieterin der Klägerin geworden und hat dementsprechend auch die Kündigungen vom 04.03.2015 und 13.03.2015 nicht erklärt.
Die Kündigung von beiden Beklagten vom 29.06.2015 ging ins Leere, da zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis bereits wirksam durch die Beklagte zu 1. zum 30.09.2015 gekündigt wurde.
Auch die Beklagte zu 1. ist zu etwaigen Schadensersatzansprüchen nicht verpflichtet, da ihr insoweit keine Pflichtverletzung zur Last gelegt werden kann. Ihr stand gemäß § 111 InsO ein gesetzliches Kündigungsrecht nach Erwerb der Mietflächen zu.
Der Feststellungsantrag der Klägerin zu 2. ist aus diesem Grund ebenfalls unbegründet, wie auch die Klageanträge 3. bis 5.
Die Klägerin kann vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten im Zusammenhang mit der wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 280, 249 BGB nicht geltend machen. Insoweit sind die tatbestandlichen Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch nicht gegeben.
Die von der Beklagten zu 1. erhobene Widerklage ist zulässig und auch begründet.
Der Beklagten zu 1. steht als Vermieterin ein Zahlungsanspruch gemäß § 19 neu (Anlage C 6 zum Mietvertrag) gegen die Klägerin zu. Die Parteien haben den Mietvertrag hinsichtlich einzelner Vorschriften individuell ausgehandelt und ergänzt. Insbesondere haben die Mietvertragsparteien § 19 des Mietvertrages einvernehmlich dahingehend abgeändert, dass die Mieterin die ursprünglich vorgesehene Rückbauverpflichtung (§ 19 1.1 bis 19.4) gegen Zahlung einer pauschalen Entschädigung in Höhe von 55.000,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer abgilt. Die Klägerin war daher lediglich verpflichtet bei Beendigung des Mietverhältnisses die beweglichen Einrichtungsgegenstände aus dem Mietbereich zu entfernen.
Die Verpflichtung zur Zahlung der Rückbaupauschale setzt nach der vertraglichen Regelung lediglich die Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Damit knüpft die vertragliche Regelung an die gesetzliche Regelung in § 546 Abs. 1 BGB an. Nach der gesetzlichen Regelung ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Beendet wurde das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die von der Beklagten zu 1. erklärte Kündigung vom 04.03.2015 zum 30.09.2015. Die Beendigung eines Mietverhältnisses kann hierbei auf unterschiedliche Weise eintreten, sei es durch Kündigung nach den gesetzlichen Vorschriften, sei es durch eine außerordentliche befristete oder fristlose Kündigung, durch Zeitablauf, durch eine Aufhebungsvereinbarung der Mietvertragsparteien, durch Bedingungseintritt, Rücktritt, Unmöglichkeit, Anfechtung und gegebenenfalls auch Wegfall der Geschäftsgrundlage (vgl. hierzu Palandt § 542 Rz. 1 bis 8). Eine Auslegung der vertraglichen Verpflichtung dahingehend, dass die Mieterin zur Zahlung der Pauschale erst bei Beendigung der ursprünglichen Laufzeit oder der möglicherweise viermal verlängerten Laufzeit des Mietvertrages verpflichtet sein soll, ist nach Auffassung des erkennenden Gerichts nicht möglich. Grundsätzlich bildet der Wortlaut einer Regelung die Grenzen für deren Auslegung, die nicht überschritten werden darf. Dabei knüpft der Wortlaut des § 19 neu an den Wortlaut der gesetzlichen Regelung an, die wiederum verschiedene Möglichkeiten der Beendigung des Mietverhältnisses erlaubt.
Auch bei einer Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der ursprünglich geplanten Mietdauer, ist die getroffene vertragliche Vereinbarung durchaus für beide Mietvertragsparteien sinnvoll. Sie ermöglicht eine reibungslose und einfache Rückgabe des Mietgegenstandes nach Vertragsende. Die Pauschale ist auch nicht unangemessen hoch im Hinblick darauf, dass die Klägerin technische Veränderungen an den Beleuchtungskörpern und den Elektroverkabelungen bis zur Verteilung vorgenommen hat, den Fußbodenbelag eingebracht hat, Tapeten, Kacheln und Fliesen und nach der ursprünglichen Regelung dementsprechend auch verpflichtet war, den früheren Zustand wieder herzustellen und den Fußbodenuntergrund zur Aufnahme eines neuen Fußbodenoberbelages vorzubereiten.
Der Anspruch der Beklagten zu 1. ist auch nicht nach § 242 BGB ausgeschlossen. Es ist bereits nicht substantiiert vorgetragen, dass der ursprünglich geplante Rückbau wegen des geplanten Umbaus des Liliencarrés sinnlos gewesen wäre. Auch für den Fall einer Weitervermietung und eines Ausbaus der Räumlichkeiten für den Lebensmittelhändler wäre ein Rückbau des Fußbodenaufbaus und der gefliesten Wände erforderlich sowie der Rückbau der Beleuchtungskörper und der Elektroverkabelungen. Mangels substantiierten Vortrags der Klägerin kommt eine Beweiserhebung durch Zeugeneinvernahme, wie beantragt, nicht in Betracht.
Darüber hinaus liegt auch kein Verstoß gegen Treu und Glauben nach § 242 BGB vor. Der Grundsatz von Treu und Glauben als Gebot der Redlichkeit und allgemeine Schranke der Rechtsausübung kann dazu führen, dass die sich aus einem Rechtsinstitut oder einer Rechtsnorm scheinbar ergebenen Rechtsfolgen unter Umständen zurücktreten müssen, wenn sie zu einem mit Treu und Glauben unvereinbaren, schlechthin untragbaren Ergebnis führen. So kann die Rechtsausübung missbräuchlich sein, wenn ihr kein schutzwürdiges Eigeninteresse zugrunde liegt oder bei Geltendmachung von Rechten bei eigener erheblicher Vertragsuntreue. Im konkreten Fall hat die Beklagte zu 1. von ihrem gesetzlichen Kündigungsrecht Gebrauch gemacht und sich nicht
etwa vertragsuntreu verhalten. Die Inanspruchnahme der vereinbarten Pauschale führt auch keineswegs zu untragbaren Ergebnisses, sondern beruht auf der gesetzlichen Rückgabeverpflichtung des Mieters nach § 546 BGB. Hierzu haben die Mietvertragsparteien einvernehmlich vereinbart, dass die Mieterin sich ihre Rückbauverpflichtung durch Zahlung einer Pauschale von 55.000,00 € netto entziehen kann. Die Klägerin war daher nicht etwa verpflichtet, den ursprünglichen Zustand der Mietsache wieder herzustellen, den anschließend die Beklagte zu 1. durch Umbaumaßnahmen verändert.
Es liegt auch kein Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 242 BGB vor, denn Geschäftsgrundlage der Rückbauverpflichtung der Klägerin war nicht etwa eine Mietdauer von 30 Jahren. Hierzu kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden.
Die zugesprochenen Zinsen stehen der Beklagten zu 1. unter dem Gesichtspunkt des Verzugs gemäß §§ 286, 288 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91a ZPO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 280, 249 BGB
§§ 286, 288 BGB
§§ 91, 91a ZPO
§ 242 BGB
§ 111 InsO
§ 566 BGB
§ 546 BGB
§ 709 ZPO
§ 578 Abs. 1, 566 BGB
§ 546 Abs. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: 8 U 3716/98
8 U 168/12
10 U 82/01
V ZR 46/06
24 U 153/08