Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-04-02, Aktenzeichen 235 C 33/15
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2015:0402.235C33.15.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Wird im Rahmen eines Maklervertrages die Vereinbarung über die Zahlung einer Reservierungsgebühr für einen „Reservierungsauftrag mit 24-Monate-Serviceleistung“ getroffen, so ist diese gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, da sie den Vertragspartner des Maklers unangemessen benachteiligt (Festhaltung AG Berlin-Charlottenburg, 24. September 2013, 216 C 270/13; Anschluss BGH, 23. September 2010, III ZR 21/10, MDR 2010, 1371).(Rn.43)
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.236,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 25. September 2014 zu zahlen.
2. Die Beklagte wird ferner verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Kosten in Höhe von 334,75 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. Dezember 2014 zu zahlen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleitung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin interessierte sich im August 2014 für den Kauf einer Wohnung im Gebäudekomplex ... in Berlin Prenzlauer Berg. Die dort zum Verkauf stehenden Wohnungen wurden von der Beklagten als Maklerin angeboten.
Am 28. August 2014 sandte der Mitarbeiter der Beklagten ... an die Klägerin eine E-Mail mit folgender Nachricht:
„[…] Vielen Dank für Ihre Nachricht und wirklich sehr schade, dass die Wohnung schon reserviert ist. Gerne kann ich die Situation der Reservierung im Auge behalten, so dass sie ggf. umreservieren können. Hier noch einmal die aktuelle Übersicht der weiteren 2-Zimmer Wohnungen und der 43.2.2:
...
Mitte
42.2.2
VH
2. OG li
Verfügbar
2-Zi
72,9 m2
43.3.2
3. OG li
42.4.2
4. OG li
42.5.2
5. OG li
Reserviert
43.2.2
4-Zi
115,3 m2
Ich sende Ihnen unser Reservierungsformular anbei und die zwei Widerrufsbelehrungen. Diese bitte ich Sie auszufüllen und zu unterschreiben und dann an mich zurückzusenden. […]“
Der E-Mail war ein Vertragsformular mit der Überschrift "Reservierungsauftrag mit 24-Monate-Serviceleistung" sowie eine Widerrufsbelehrung zum Reservierungsauftrag beigefügt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die E-Mail vom 28. August 2014 (Bl. 13 d.A.) verwiesen.
In der Widerrufsbelehrung wurde die Klägerin darauf hingewiesen, dass ihr falls sie Verbraucher sei und der Reservierungsauftrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen worden sei, sie das Recht habe, den Vertrag binnen 14 Tagen zu widerrufen. Ferner heißt es unter der Überschrift "Folgen des Widerrufs“ unter anderem:
„Haben Sie verlangt, dass die Dienstleistungen während der Widerrufsfrist beginnen soll, so haben sie uns einen Wertersatz zu leisten, der dem Anteil der bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie uns von der Ausübung des Widerrufsrechts hinsichtlich dieses Vertrags unterrichten, bereits erbrachten Dienstleistungen im Vergleich zum Gesamtumfang der im Vertrag vorgesehenen Dienstleistungen entspricht.“
Unter der Überschrift "Ausführungsverlangen, Zustimmungserklärung, Erhalt des der Widerrufsbelehrung“ heißt es:
„Hiermit verlange ich ausdrücklich, dass die Ausführung Ihrer Dienstleistungen während der Widerrufsfrist beginnen soll. Ich stimme ferner ausdrücklich zu, dass Sie vor Ende der Widerrufsfrist mit der Ausführung der beauftragten Dienstleistung beginnen. Mir ist bekannt, dass ich bei vollständiger Vertragserfüllung durch Sie mein Widerrufsrecht verliere. Ich bestätige, dass ich diese Widerrufsbelehrung erhalten habe.“
Die Widerrufsbelehrung ist von der Klägerin am 29. August 2014 handschriftlich unterzeichnet worden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Widerrufsbelehrung vom 29. August 2014 (Blatt 15 der Akte) verwiesen.
Am 29. August 2014 unterzeichneten die Klägerin ferner das von der Beklagten vorformulierte Vertragsformular mit der Überschrift "Reservierungsauftrag mit 24-Monate-Serviceleistung“. Im oberen Teil dieses Formulars ist handschriftlich der Name sowie die Adresse und das Geburtsdatum der Klägerin einschließlich ihres Berufs, nämlich „... “, eingetragen. Ferner heißt es dort:
„Ich/wir, der/die Unterzeichnenden[…]erteilen der Firma ... GmbH für die Dauer von vier Wochen den Auftrag, die folgende Einheit für mich/uns zu reservieren:[…]“
In der dafür vorgesehenen Zeile ist hinter dem Begriff "Einheit“ handschriftlich „42.2.2 + 43.2.2“ und hinter dem Begriff „Kaufpreis:“ handschriftlich „284.155 + 461.240 + 30.000“ eingetragen.
Weiter heißt es im Vertragsformular:
„[…] Um Ihnen einen angemessenen Zeitraum für die Beschaffung und andere Vorbereitung im Hinblick auf den Abschluss des Kaufvertrages zu geben, reserviert ... die Einheit für die Dauer des o. g. Reservierungszeitraumes zu Ihren Gunsten und trägt dafür Sorge, dass die Einheit in diesem Zeitraum vom Verkäufer nicht an Dritte veräußert wird.
X wird zu diesem Zweck bei dem mit der Abwicklung befassten Notar den Entwurf ihres Kaufvertrages anfordern. Eine vom Notar hierfür berechnete Entwurfsgebühr ist in der Reservierungsgebühr enthalten.
X erbringt die zuvor beschriebenen Leistungen innerhalb von 24 Monaten ab heute ohne Mehrkosten auch für eine Umreservierung für eine weitere von X angebotene Einheit, sofern Sie dies wünschen und solange das betreffende Objekt nicht für Dritte reserviert ist.
Die Reservierungsgebühr in Höhe von 2.236,00 EUR wird mit Unterzeichnung dieses Auftrages fällig.“
Der Betrag in Höhe von 2.236,00 Euro ist handschriftlich eingefügt.
Im unteren Teil des Reservierungsauftrages heißt es:
„Die Reservierungsgebühr/Entwurfsgebühr wird erstattet, wenn zwischen Verkäufer und Ihnen ein Kaufvertrag über ein über ... reserviertes Objekt innerhalb von 24 Monaten ab heute zu Stande gekommen und dieser notariell beurkundet ist.“
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Reservierungsauftrag vom 29. August 2014 (Blatt 41 der Akte) verwiesen.
Die Reservierungsgebühr in Höhe von 2.236,00 Euro wurde durch die Beklagte von der Kreditkarte der Klägerin eingezogen.
Mit E-Mail vom 11. September 2014 teilte die Klägerin der Beklagten folgendes mit:
„[…] wie bereits telefonisch mitgeteilt, möchte ich hiermit von meiner Reservierung der Wohnung im „... “ ...WE 42.2.2, VH 2. OG li v.WE 43.2. 2 VH 2. OG li sowie Stellplatz-Nummer: 29zurücktreten und bitte Sie, das Nötige zu veranlassen.“
Mit Schreiben vom 12. September 2014 bestätigte die Beklagte gegenüber der Klägerin die Aufhebung der Reservierung. Sie wies jedoch darauf hin, dass eine Rückerstattung der bereits gezahlten Reservierungsgebühr nicht möglich sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Beklagten vom 12. September 2014 (Blatt 17 der Akte) verwiesen.
Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 20. November 2014 forderte die Klägerin von der Beklagten die Rückzahlung des bereits geleisteten Reservierungsentgeltes in Höhe von 2.236,00 €. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 20. November 2014 (Blatt 18 der Akte) verwiesen.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Reservierungsvereinbarung durch Widerruf erloschen sei. Darüber hinaus sei der von der Beklagten vorformulierte Reservierungsauftrage wegen Verstoßes gegen § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB unwirksam.
Die Klägerin beantragt daher,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 2.236,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 25. September 2014 zu zahlen;
die Beklagte zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 334,75 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. Dezember 2014 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, der Klägerin stünde kein Widerrufsrecht zu. Sie bestreitet, dass es sich um eine Verbraucherin im Sinne von § 13 BGB handelt. Darüber hinaus sei das Widerrufsrecht gemäß § 356 Abs. 4 BGB erloschen. Die Klägerin sei hierüber auch ordnungsgemäß belehrt worden. Ferner ist sie der Auffassung, dass die vereinbarte Reservierungsgebühr nicht nach § 307 BGB unwirksam sei. Die von der Klägerin zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13. September 2010, III ZR 21/10, sei auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar, da es sich hier um einen Reservierungsauftrag mit 24-Monate-Serviceleistung handelt. Neben der Reservierungsleistung übernehme die Beklagte ferner die Anforderung eines Kaufvertragsentwurfs bei dem mit der Abwicklung befassten Notar. Es würden damit Gegenleistungen erbracht, die völlig unabhängig von einer Vermittlungsleistung seien.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 2.236,00 € sowie auf die Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 334,75 €, jeweils nebst Verzugszinsen.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückerstattung der bereits von ihr gezahlten Reservierungsgebühr in Höhe von 2.236,00 € gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, Var. 1 BGB. Demnach besteht ein Anspruch, wenn die Klägerin an die Beklagte etwas ohne Rechtsgrund geleistet hat. Das ist hier der Fall. Vorliegend leistete die Klägerin einen Betrag in Höhe von 2.236,00 € an die Beklagte ohne Rechtsgrund, denn die Vereinbarung über die Zahlung einer Reservierungsgebühr im Rahmen des „Reservierungsauftrag mit 24-Monate-Serviceleistung“ ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.
Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Bestimmungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Das ist hier der Fall.
Bei der Vereinbarung über die Zahlung einer Reservierungsgebühr in Höhe von 2.236,00 € handelt es sich um eine allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Absatz 1 Satz 1 BGB, denn diese Klausel wurde von der Beklagten auf dem Formular für den Reservierungsauftrag vom 29. August 2014 unstreitig vorformuliert.
Sie unterliegt gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB auch der Inhaltskontrolle. Zwar sind von der Inhaltskontrolle nach allgemeiner Ansicht Bestimmungen über den unmittelbaren Gegenstand der Hauptleistung einschließlich der Vereinbarungen über das zu erbringende Entgelt ausgenommen (vgl. BGH Urteil vom 23 September 2010, III ZR 21/10, zitiert nach juris). Bei der zwischen den Parteien abgeschlossenen Reservierungsvereinbarung handelt es sich jedoch um eine den Maklervertrag begleitende Vereinbarung. Das ergibt sich schon daraus, dass am Ende des vorformulierten Reservierungsauftrages vom 29. August 2014 darauf hingewiesen wird, dass die Reservierungsgebühr erstattet wird, wenn der zwischen der Klägerin und dem Auftraggeber der Beklagten, mithin dem Eigentümer der zu vermakelnden Immobilie, ein Kaufvertrag zu Stande kommt und dieser notariell beurkundet wird. Damit stellt die Beklagte selbst die Verknüpfung zwischen dem Reservierungsauftrag und dem Maklervertrag her. Es ist daher davon auszugehen, dass auch die Beklagte davon ausgeht, dass - wie in Berlin üblich - die Klägerin im Falle des Abschlusses eines Kaufvertrags die Maklerprovision zumindest im Rahmen einer Schuldübernahme übernehmen werde. Die Reservierungsvereinbarung ist mithin als eine diese auch von der Beklagten gewünschten Schuldübernahme begleitende Vereinbarung zu sehen.
Ferner ist zu beachten, dass einer Überprüfung nach § 307 BGB nur der enge Bereich von Regelungen entzogen ist, ohne deren Vorliegen mangels Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit des wesentlichen Vertragsinhalts ein wirksamer Vertrag nicht mehr angenommen werden kann (vgl. BGHZ 148,74). Die Frage, wann ein Reservierungsentgelt fällig wird und unter welchen Voraussetzungen sie vom reservierenden Makler behalten werden kann, ist daher von einer Inhaltskontrolle nicht auszunehmen.
Die Vereinbarung über die Reservierungsgebühr stellt eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB dar. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine unangemessene Benachteiligung dann anzunehmen, wenn der Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen. Die Unangemessenheit ist zu verneinen, wenn die Benachteiligung des Vertragspartners durch zumindest gleichwertige Interessen des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gerechtfertigt ist (BGH a. a. O.). Dass nach diesen Maßstäben die vorliegende Vereinbarung einer Reservierungsgebühr eine unangemessene Benachteiligung darstellt, hat bereits das Amtsgericht Charlottenburg in seinem Urteil vom 14. September 2013 (Geschäftszeichen 216 C 270/13) überzeugend wie folgt ausgeführt:
"Die vorliegende Vertragsgestaltung ist vergleichbar mit derjenigen, die der Entscheidung des Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 23.9.2010, III ZR 41/10 zu Grunde lag. Danach stellt sich die Pflicht zur Zahlung eines von dem Zustandekommen eines Kaufvertrages unabhängigen Reservierungsentgelt als unangemessene Benachteiligung des Kunden dar, wenn nicht gewährleistet ist, dass sich aus der entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarung für den Kunden nennenswerte Vorteile ergeben […]. Vorliegend sind mit der Reservierungsvereinbarung keine wirklichen Vorteile für den Reservierenden verbunden. Die Reservierungsvereinbarung führt vielmehr dazu, dass die Beklagte, bereits tätig als Makler für die Verkäuferseite, für dieselbe Tätigkeit sich zugleich eine von dem Erfolg ihrer Bemühungen unabhängige weitere Vergütung von der reservierenden Käuferseite versprechen lässt. Die Vereinbarung weicht damit von dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des § 652 BGB ab. Danach entstehen Maklerprovisionsansprüche grundsätzlich nur im Erfolgsfall der Maklertätigkeit.
Für die Kläger ist, wie auch in der von dem BGH mit Urteil vom 23.09.2010 entschiedenen Konstellationen, nicht sichergestellt, dass sie tatsächlich das reservierte Objekt erwerben können. Die Beklagte kann selbst bei Vorliegen eines Makleralleinauftrages rechtlich auch für die Zeit der Reservierung nicht sicherstellen oder gewährleisten, dass der Immobilieneigentümer tatsächlich nur mit den Reservierenden und nicht etwa mit einem Dritten kontrahiert. Auch geht zulasten des Kaufinteressenten, dass hinsichtlich der Reservierungsgebühr und deren Verbleib bei der Beklagten nicht nach einem Vertretenmüssen das Nichtzustandekommens eines Kaufvertrages differenziert wird, das heißt die Reservierungsgebühr ist auch dann für den Reservierenden verloren, wenn das Scheitern des Vertragsschlusses nicht von ihm zu vertreten war. Zudem ist dem reservierenden Kaufinteressenten aufgrund der pauschalen Bestimmung des Reservierungsentgelts der Nachweis abgeschnitten, das der Beklagten nur ein geringerer Aufwand entstanden ist, da ein entsprechender Vorbehalt in der Reservierungsvereinbarung nicht vorgesehen ist.
Die Leistungen der Beklagten stellen demgegenüber keinen nennenswerten Vorteil für die Reservierenden dar. Die 24 Monate Laufzeit mit der Möglichkeit des Wechsels auf ein anderes Objekt der Beklagten stellt für die Kläger kein tatsächliches Mehr an Leistung dar. Da das Interesse des Kaufinteressenten sich regelmäßig auf eine ganz bestimmte Wohnung bezieht. Im Übrigen ist die Gewährung der Möglichkeit, potentielle Verkaufsobjekte des Maklers zu besichtigen im Interesse des Maklers und regelmäßig nicht kostenpflichtig.“
Die gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg 24. September 2013 (216 C 270/13) gerichtete Berufung vor dem Landgericht Berlin (55 S 257/13) hatte keinen Erfolg. Die Berufung wurde durch einstimmigen Beschluss vom 3. Juni 2014 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen.
Das erkennende Gericht schließt sich nach eingehender Prüfung der Sach- und Rechtslage der vorgenannten Auffassung an. Ergänzend ist noch hinzuzufügen, dass die Möglichkeit, dass der Eigentümer des betreffenden Objektes dieses trotz bestehender Reservierungsvereinbarung an einen Dritten veräußert nicht dadurch ausgeschlossen wird, dass die Reservierungsvereinbarung einen Zusatz dahingehend enthält, das die Beklagte dafür Sorge tragen wird, dass die Einheit in diesem Zeitraum vom Verkäufer nicht an Dritte veräußert wird. Denn diese bloß zwischen der Klägerin und der Beklagten getroffenen vertraglichen Abrede führt nicht zu einem Veräußerungsverbot für den Eigentümer der reservierten Immobilie. Die Beklagte hat auch nicht vorgetragen, wie es ihr auch bei Vorliegen eines Exklusivauftrages möglich sein soll, die rechtsgeschäftliche und dingliche Veräußerung an einen Dritten zu verhindern. Da es, wie das Landgericht schon in seinem Beschluss vom 3. Juni 2014 (Geschäftszeichen 55 S 257/13) ausgeführt hat, für die Beurteilung der Wirksamkeit nach § 307 BGB nur auf eine generalisierende Betrachtungsweise ankommt, ist es auch unerheblich, dass die reservierten Objekte tatsächlich nicht weiterveräußert wurden.
Der vorliegende Fall weicht auch nicht deshalb von der Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 14. September 2013 ab, weil die Beklagte in dem vorliegenden Fall ein leicht abgewandeltes Vertragsformular für den Reservierungsauftrag verwendet hat. Zusätzlich zu den Klauseln in dem bereits vom Amtsgericht Charlottenburg am 14. September 2013 (216 C 270/13) entschiedenen Fall hat die Beklagte vorliegend die Klausel eingeführt, wonach sie einen Kaufvertragsentwurf bei dem mit der Abwicklung befasst Notar anfordern werde und eine vom Notar hierfür berechnete Entwurfsgebühr in der Reservierungsgebühr enthalten sei. Doch auch dies stellt entgegen der Auffassung der Beklagten keinen nennenswerten Vorteil für die Klägerin dar, der es rechtfertigen würde, dass die Beklagte eine Reservierungsgebühr in Höhe von 2.236,00 € auch bei Nichtzustandekommen eines Kaufvertrages über die reservierte Immobilie behalten darf. Hierbei ist nämlich zu beachten, dass der Klägerin durch diese Vertragsklausel ein weiterer Nachteil entsteht, da die Regelungen des Kaufvertrages und der mit der Sache befasste Notar ihr von der Beklagten vorgegeben werden. Es ist nämlich anzunehmen, dass ein Notar, der den betreffenden Kaufvertragsentwurf nicht selbst gefertigt hat, vor einer Beurkundung durch ihn selbst den Vertrag nochmals prüfen wird und hierfür eine weitere Gebühr abrechnen kann. Das Recht der Klägerin eine Notar ihrer Wahl zu beauftragen wird durch diese Klausel daher faktisch eingeschränkt. Dieser weitere Nachteil schließt einen nennenswerten Vorteil für die Klägerin aus. Zudem ist zu berücksichtigten, dass die Entwurfsgebühr ohnehin mit der Beurkundungsgebühr verrechnet würde, wenn die Klägerin das reservierte Objekt erwerben würde (vgl. Vorbemerkung 2.4.1 zu Anlage 1 Teil 2 Hauptabschnitt 4 Abschnitt 1 zu § 3 GNotKG).
Ferner ist zu berücksichtigen, dass nach dem Vertrag die Reservierungsgebühr sofort fällig wird. D.h. die volle Gebühr wird selbst dann fällig, wenn, wie hier auch geschehen, die Beklagte noch überhaupt keinen Entwurf von dem mit dem Verkauf der Immobilie befassten Notar abgefordert hat und die Gebühren noch gar nicht entstanden sein können. Etwaige Vorteile der Reservierungsvereinbarung, die die Verrechnung mit den Entwurfskosten des Notars vorsieht, werden daher nicht durch die dem Vertragspartner des Verwenders entstehenden erheblichen Nachteile aufgewogen.
Die Anwendbarkeit des § 307 BGB ist auch nicht gemäß § 310 BGB eingeschränkt, da bei dem vorliegenden Geschäft objektiv von einem Verbrauchergeschäft auszugehen ist. Wie sich der Reservierungsvereinbarung entnehmen lässt, ist die Klägerin als ... tätig. Ihre Tätigkeit hat mithin keinen Bezug zum Erwerb einer Wohnung. Es ist daher davon auszugehen, dass es sich bei der Klägerin um eine Verbraucherin handelt (vergleiche hierzu Palandt decken 74. Auflage 2015 § 13 Rn. 4). Es läge daher an der Beklagten das Gegenteil zu beweisen. Das bloße Bestreiten reicht daher vorliegend nicht aus.
Darüber hinaus ist die Vereinbarung des Reservierungsentgeltes in Höhe von 2.236,00 € vorliegend gemäß § 125 BGB formunwirksam ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bedürfen Reservierungsvereinbarungen in entsprechender Anwendung des § 311b BGB der Beurkundung, wenn durch sie auf den Kaufinteressenten ein Druck zum Erwerb des Grundstücks ausgeübt wird. Denn nach Auffassung des BGH lasse sich in der Tat nicht verkennen, dass Reservierungsvereinbarungen von Maklern in der Regel deshalb abgeschlossen werden, um sich gegen ein Abspringen des Kunden vor der Beurkundung des Kaufvertrags zu sichern. Nach ihrem Zweck und in ihren wirtschaftlichen Auswirkungen entsprechen sie daher den Vertragsklauseln, durch die der Maklerkunde auch für den Fall, dass er die Beurkundung des Vertrages ablehnt oder verhindert, sich voll oder teilweise zur Zahlung der vereinbarten Provision verpflichtet (BGH, Urteil vom 10. Februar 1988 - IVa ZR 268/86 -, BGHZ 103, 235-242, Rn. 19). Von einem derart wirtschaftlichen Druck auf den Kaufinteressenten ist dann auszugehen, wenn die Reservierungsgebühr die Grenze von 10-15 % der zu erwartenden Maklerprovision übersteigt (vergleiche Würdinger in NZM 2011, 53 9, 540 m.w.Nw.). Um den Erwerber vor einem derartig wirtschaftlichen Druck effizient zu schützen, ist von einer Grenze in Höhe von 10 % auszugehen.
Demnach ist die zwischen den Parteien geschlossene Reservierungsvereinbarung beurkundungsbedürftig. Zwar wurden hier von der Klägerin zwei Objekte, nämlich einmal die Einheit 42.2.2, die gemäß der E-Mail des Mitarbeiters der Beklagten vom 28 August 2014 (Blatt 13 der Akte) eine 2-Zimmer Wohnung mit 72,9 m² im zweiten OG links in der ... darstellt sowie der Wohnung mit der Nummer 43.2.2, die gemäß der E-Mail des Mitarbeiters der Beklagten eine 115,3 m² große Vierzimmerwohnung nebst Stellplatz darstellt, in der Reservierungsvereinbarung angegeben. Angesichts des Umstandes, dass es sich bei der Klägerin jedoch um eine Verbraucherin handelt, ist davon auszugehen dass sie letztendlich nur eine Einheit erwerben wollte. So sieht es auch der vorformulierte Text des Reservierungsauftrages vom 29. August 2014 vor, da es dort im Text heißt, dass die „folgende Einheit“ reserviert werden soll. Es ist auch völlig lebensfremd, dass die Klägerin für sich selbst zwei unterschiedliche Wohnungen im gleichen Objekt erwerben wollte.
Um dem Schutzzweck der Beurkundungsbedürftigkeit von Immobilienkaufverträgen möglichst frühzeitig Ausdruck zu verleihen, ist für die Bemessung der Provision der niedrigere Kaufpreis der Einheit 42.2.2. in Höhe von 284.115,00 Euro anzusetzen. Da es gerichtsbekannt ist, dass die Maklerprovision in Berlin 7,14 % des Kaufpreises der Immobilie beträgt, bestünde bei Abschluss des Kaufvertrages für die Beklagte ein Provisionsanspruch in Höhe von 20.285,81 Euro. Die vereinbarte Reservierungsgebühr in Höhe von 2.236,00 Euro stellt indes rund 11 % dieses Provisionsanspruches dar. Die Grenze von 10 % ist somit überschritten und die Vereinbarung in entsprechender Anwendung des § 311b BGB beurkundungsbedürftig.
Da die Reservierungsvereinbarung schon unwirksam ist, kommt es auf die Frage, ob die Klägerin die Vereinbarung wirksam widerrufen hat, nicht an.
Die Beklagte befand sich seit der endgültigen Ablehnung der Rückzahlung der Reservierungsgebühr mit Schreiben vom 12. September 2014 (Bl. 17 der Akte) gemäß §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB mit dieser in Verzug und hat daher der Klägerin gemäß §§ 280 Abs. 2, 286, 288 Verzugszinsen, wie beantragt, sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst Verzugszinsen hierauf, wie beantragt, zu erstatten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 13 BGB
§ 307 BGB
§ 652 BGB
§ 3 GNotKG
§ 310 BGB
§ 125 BGB
§ 311b BGB
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 307 Absatz 1 Satz 1 BGB
§ 356 Abs. 4 BGB
§ 305 Absatz 1 Satz 1 BGB
§ 307 Abs. 3 Satz 1 BGB
§ 522 Abs. 2 ZPO
§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB

Zitierte Entscheidungen: MDR 2010, 1371
BGHZ 148,74
BGHZ 103, 235
NZM 2011, 53
16 C 270/13
III ZR 21/10
III ZR 41/10
55 S 257/13