Landgericht Schwerin (Mecklenburg-Vorpommern, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-01-24, Aktenzeichen 7 O 291/21

Tenor:
Verfahrensgang
1. Der Antragsgegner hat es - unter Zurückweisung des Antrages auf Erlass einer einstweiligen Verfügung im Übrigen - bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung fälligen Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 € ersatzweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten ersatzweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, im Wiederholungsfall Ordnungshaft bis zu zwei Jahren, zu unterlassen,
a) einen Grundstückskaufvertrag über die Grundstücksflächen Flurstück ... und eine Teilfläche aus dem Flurstück ... der Flur ..., Gemarkung W. in der Größe von insgesamt ca. 33.000 m² sowie
b) einen städtebaulichen Vertrag betreffend den Geltungsbereich des in der Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. ... „Wohnen und Ferienwohnen am N." in W. über die dort belegenen Grundstücksflächen Flurstück ... und eine Teilfläche aus dem Flurstück ... der Flur ..., Gemarkung W. in der Größe von insgesamt ca. 33.000 m 2 mit der Ingenieur Projekt H., L. in G.
abzuschließen.
2. Die Verfügungsbeklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Beschluss
Der Streitwert wird auf die Wertstufe bis 30.000,00 € festgesetzt (vgl. Brandenburgisches OLG, Beschluss vom 04.12.2008, 12 U 91/08, juris Rn. 4; eine endgültige Regelung des streitigen Rechtsverhältnisses erfolgt mit dieser Entscheidung nicht).

Tatbestand:
Die Verfügungsklägerin wendet sich gegen die Absicht der Verfügungsbeklagten, eine Immobilie an eine Dritte zu verkaufen und mit dieser einen städtebaulichen Vertrag abzuschließen.
Die Verfügungsklägerin ist ein Unternehmen, das sich mit der Entwicklung und Realisierung von unterschiedlichen Planungskonzepten im Bereich der Wohnungswirtschaft, einschließlich Ferienwohnung, befasst.
Die Verfügungsbeklagte ist eine Stadt im Gebiet des Landkreises N. und Eigentümerin der im Tenor bezeichneten Immobilie mit einer Größe von ca. 33.000 m². Für dieses Grundstück befindet sich der Bebauungsplan Nr. ... „Wohnen und Ferienwohnen am N.“ in der Aufstellung, die am 27.05.2021 beschlossen wurde. Die Bekanntmachung erfolgte am 24.06.2021.
Mit Schreiben vom 15.11.2021 (Anlage AS 4) bot die Verfügungsklägerin den Kauf der Liegenschaft zu einem Preis von 470.000,00 € an. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf dieses Schreiben Bezug genommen.
Unter dem 17.11.2021 (Anlage AS 3) beantragte die Ingenieur Projekt H. bei der Verfügungsbeklagten den Kauf der Liegenschaft zum Preis von 571.000,00 €. Der Kaufpreis beruht auf einer allgemeinen Auskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis N. vom 08.11.2021 (Anlage AS 6), auf die Bezug genommen wird. Dabei wurde ein Bodenrichtwert von 50,00 € / m² Bauerwartungsland angesetzt und bei einem angenommenen Mittel von 33,8 % ein relativer Bodenwert von gerundet 17,00 €/m² zugrunde gelegt.
Unter dem 24.11.2021 bekundete das Unternehmen S. gegenüber der Verfügungsbeklagten ihr Interesse für das Projekt und erklärte, sich einen Kaufpreis von 20,00 €/m² vorstellen zu können.
Mit Schreiben vom 29.11.2021 stellte die Verfügungsklägerin einen Kaufpreis von bis zu 700.000,00 € in Aussicht.
Die Stadtvertretung der Verfügungsbeklagten beschloss am 01.12.2021 die Veräußerung der streitgegenständlichen Liegenschaft zu einem Kaufpreis von 571.000,00 € an die Ingenieur Projekt H. sowie die Annahme eines städtebaulichen Vertrages. Diese Punkte standen bereits auf der Tagesordnung der Stadtvertretersitzung am 28.10.2021 und wurden wegen ausstehender Informationen vertagt. Ein Bieterverfahren wurde nicht durchgeführt. Vorherige Gespräche führte die Verfügungsbeklagte zuvor nur mit mit der Ingenieur Projekt H., dieses erfolgte am 15.06.2021.
Die Verfügungsbeklagte hat der Verfügungsklägerin die Entscheidung unter dem 05.12.2021 mitgeteilt. Daraufhin forderte die Verfügungsklägerin über ihren Bevollmächtigten die Verfügungsbeklagte mit Schreiben vom 09.12.2021 zur Übersendung einer unterzeichneten strafbewährten Unterlassungs- und Verpflichtungserklärung bis zum 14.12.2021 auf. Dieser Aufforderung kam die Verfügungsbeklagte nicht nach, sie beabsichtigt weiterhin die Umsetzung des Beschlusses vom 01.12.2021.
Die Verfügungsklägerin ist der Auffassung, die Verfügungsbeklagte habe mit ihrem Verhalten gegen das Transparenz- und Diskriminierungsverbot verstoßen. Zur Beachtung vom Gleichbehandlungsgrundsatz nach Art. 3 Abs. 1 GG sei sie auch außerhalb eines Bieterverfahrens verpflichtet. Die Veräußerung der Immobilie würde unter Wert erfolgen.
Die Verfügungsklägerin beantragt,
im Wege der einstweiligen Verfügung zu bestimmen, dass die Verfügungsbeklagte es bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung fälligen Ordnungsgeldes, welches der Höhe nach in das Ermessen des Gerichts gestellt wird, mindestens jedoch 100.000,00 €, ersatzweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, im Wiederholungsfall Ordnungshaft bis zu zwei Jahren, zu unterlassen hat,
- einen Grundstückskaufvertrag über die Grundstücksflächen Flurstück ... und eine Teilfläche aus dem Flurstück ... der Flur ..., Gemarkung W. in der Größe von insgesamt ca. 33.000 sowie
- einen städtebaulichen Vertrag betreffend den Geltungsbereich des in der Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. ... „Wohnen und Ferienwohnen am N." in W. über die dort belegenen Grundstücksflächen Flurstück ... und eine Teilfläche aus dem Flurstück ... der Flur ..., Gemarkung W. in der Größe von insgesamt ca. 33.000 m 2 mit der Ingenieur Projekt H., L. in G. abzuschließen.
Die Verfügungsbeklagte beantragt,
den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückzuweisen.
Die Verfügungsbeklagte behauptet, bei der Entscheidung seien alle Angebote berücksichtigt worden, die Entscheidung zugunsten der bereits bekannten Ingenieur Projekt H. sei aufgrund deren überzeugenden Konzepts erfolgt.
Sie ist der Auffassung, die Veräußerung erfolge nicht unter Wert. Die Auskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis N. vom 08.11.2021 sei zur Wertbestimmung ausreichend.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung ist zulässig und mit Ausnahme der Bestimmung eines Mindestordnungsgeldes begründet.
I.
Die Verfügungsklägerin hat Verfügungsanspruch und -grund durch seinen Vortrag bestätigende Urkunden glaubhaft gemacht.
1.
Der von der Verfügungsklägerin geltend gemachte Unterlassungsanspruch ergibt sich aus deren Anspruch gegen die Verfügungsbeklagte auf Gleichbehandlung der Interessenten aus §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG.
Ein Bieterverfahren, durch das ein vorvertragliches Vertrauensverhältnis, das zur Gleichbehandlung, Transparenz und Rücksichtnahme verpflichtet, begründet würde, hat die Verfügungsbeklagte nicht durchgeführt. Eine Verpflichtung hierzu besteht nicht.
Die Verfügungsbeklagte ist als Gemeinde jedoch nach Art. 1 Abs. 3 GG unmittelbar an die Grundrechte gebunden, da sie stets, auch bei Abschluss rein privatrechtlicher Verträge, in Wahrnehmung ihres dem Gemeinwohl verpflichteten Auftrags handelt (BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 21.02.2019, 2 BvR 2456/18, juris Rn. 8 m.w.N.). Die Verfügungsbeklagte hat bei ihrem Handeln somit den Gleichbehandlungsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 GG zu achten.
Dieser Verpflichtung ist die Beklagte bisher nicht nachgekommen. Drei Interessenten haben zwischen dem 14.11. und 24.11.2021 ihr Interesse am Kauf des Grundstücks und Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mitgeteilt, wobei der erste Kaufantrag der Verfügungsklägerin vor dem Antrag der Ingenieur Projekt H. erfolgt ist. Auch wenn die Ingenieur Projekt H. ihre Absicht mit der Verfügungsbeklagten bereits am 15.06.2021 und somit vor Bekanntmachung des Beschlusses zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. ... erläutert hat, hätte die Verfügungsbeklagten bereits aufgrund der zeitlichen Nähe der Angebote auch der Verfügungsklägerin die Gelegenheit einräumen müssen, ihre Absichten zu erläutern, selbst wenn dies zu einer Verzögerung von internen Entscheidungen führt.
Die Begründung der Verfügungsbeklagten, sich für die Ingenieur Projekt H. entschieden zu haben, da sie bereits aus der Vergangenheit bekannt gewesen sei und ein überzeugendes Konzept vorgelegen worden sein soll. Die Möglichkeit, Konzepte vorzustellen, wurde den übrigen Interessenten nicht eingeräumt.
Auf die Frage, ob die beabsichtigte Veräußerung unter Wert erfolgen würde und sich daraus Ansprüche der Verfügungsklägerin ergeben würden, kommt es somit nicht an. Die im Kaufangebot der Ingenieur Projekt H. enthaltene Verpflichtung, Grün- und Verkehrsflächen auf eigene Kosten herzustellen und kostenfrei auf die Verfügungsbeklagte zu übertragen, dürften zu berücksichtigen sein.
2.
Es ist zu besorgen, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung des Rechts der Verfügungsklägerin vereitelt oder wesentlich erschwert werden würde, § 935 ZPO. Die Verfügungsbeklagte beabsichtigt weiterhin, ab dem 01.02.2022 das Grundstück wie beschlossen an die Ingenieur Projekt H. zu verkaufen und mit dieser einen städtebaulichen Vertrag abzuschließen.
3.
Die Androhung von Ordnungsmitteln beruht auf § 890 Abs. 1 ZPO.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 935 ZPO
§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB
§ 890 Abs. 1 ZPO
§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
Art. 3 Abs. 1 GG
Art. 1 Abs. 3 GG

Zitierte Entscheidungen: 2 U 17/22
12 U 91/08
2 BvR 2456/18