Amtsgericht Kassel (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-11-16, Aktenzeichen 803 C 4530/10
ECLI: ECLI:DE:AGKASSE:2010:1116.803C4530.10.0A

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer der Wohnungen 28 und 29 in der Wohnungseigentümergemeinschaft … in Kassel. Die Beigeladene ist Verwalterin der Eigentumsanlage. Im Verwaltervertrag vom 2.7.2010 wurde unter § 3 Ziff. 2h) vereinbart, dass die Verwalterin offene Fremdkonten für die eingenommenen Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft einzurichten hat.
In der Eigentümerversammlung vom 17.8.2010 hat die Verwalterin mitgeteilt, dass sie ein Treuhandkonto eingerichtet hat mit einer entsprechenden Zusatzvereinbarung zur Führung des Treuhandkontos. Sodann wurde unter Top 12 mehrheitlich beschlossen, dass § 3 Ziff. 2h) dahingehend neu gefasst wird, dass ein Bankkonto in Form eines Treuhandkontos einzurichten ist.
Der Kläger ist der Ansicht, die Einrichtung eines Treuhandkontos auf den Namen der Hausverwaltung sei gesetzeswidrig und entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Gemäß § 27 Abs. 5 WEG habe der Verwalter die eingenommenen Gelder getrennt von seinem Vermögen zu halten. Mit einem Treuhandkonto erlange der Verwalter jedoch volles Recht an den eingenommenen Geldern. Bei einem Treuhandkonto hätten Gläubiger· der Hausverwaltung ein Zugriffsrecht auf die Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch bestehe nur ein begrenztes Aussonderungsrecht gemäß § 47 InsO im Falle einer Insolvenz der Hausverwaltung. Zudem hätten die Eigentümer im Falle eines Verwalterwechsels auch keinen Zugriff auf das Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit Einführung der Rechtsfähigkeit des Verbandes gebe es auch kein Bedürfnis mehr für die Einrichtung eines Treuhandkontos. Letztlich sei die Bezeichnung des Beschlussthemas in der Einladung nicht ausreichend gewesen.
Der Kläger beantragt,
den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 17.8.2010 zu Top 12 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, durch Mehrheitsbeschluss könne der Verwaltervertrag abgeändert werden. Auch stehe § 27 Abs. 5 WEG der Einrichtung eines Treuhandkontos nicht entgegen. Eine Änderung des Verwaltervertrages sei durch Mehrheitsbeschluss möglich. Zudem sei § 27 Abs. 5 WEG auch abdingbar. Durch die Treuhandvereinbarung seien die Wohnungseigentümer auch durch den Zugriff von Gläubigern der Verwalterin geschützt.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.
Die Klage wurde fristgerecht innerhalb der Monatsfrist des § 46 WEG erhoben und auch fristgerecht begründet.
Der angefochtene Beschluss leidet aber weder unter Anfechtungs- noch unter Nichtigkeitsgründen i. S. des § 46 Abs. 2 WEG.
Zunächst ist bei der Einrichtung eines Treuhandkontos ein Verstoß gegen § 27 Abs. 5 WEG nicht erkennbar. Gemäß § 27 Abs. 5 WEG ist der Verwalter verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten. Dieser Verpflichtung wird der Verwalter mit der Einrichtung eines Treuhandkontos nach herrschender Ansicht der Rechtsprechung gerecht, vgl. BGH, NJW 1996, 65f. Zwar ist diese Rechtsprechung überwiegend Fällen vor der WEG-Reform ergangen und zu Fällen, in den die Wohnungseigentümergemeinschaft noch als Gesellschaft bürgerlichen Rechts betrachtet wurde. Mit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit und der WEG-Reform hat sich die Vorschrift des § 27 Abs. 5 WEG inhaltlich jedoch nicht geändert. § 27 Abs. 4 S.1 WEG a.F. ist wortgleich in den § 27 Abs. 5 S.1 WEG n.F. übernommen worden. Durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit hat sich die Verpflichtung des Verwalters, das Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft getrennt von seinem Vermögen zu verwalten, nicht geändert. Mit der Einrichtung eines offenen Treuhandkontos und der hier getroffenen Treuhandvertrag der Hausverwaltung mit der … Bank ist für Dritte erkennbar, dass es sich um Fremdgelder der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Auch die überwiegende Literatur hatte vor Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit bei der Einrichtung eines offenen Treuhandkontos keinen Verstoß gegen § 27 Abs. 4 S.1 WEG a. F. gesehen, vgl. Niedenführ, 7.Aufl. § 27 Rn 30, Palandt, 61. Aufl. § 27 Rn 22. Da sich der Wortlaut des § 27 Abs. 5 WEG inhaltlich nicht geändert hat, kann mit der Einrichtung eines offenen Treuhandkontos nunmehr kein Verstoß gegen § 27 Abs. 5 WEG angenommen werden. Der Beschluss über die Einrichtung eines offenen Treuhandkontos ist somit nicht nichtig.
Entgegen der Ansicht des Klägers kann der Verwaltervertrag und damit § 3 Ziff. 2h) des Verwaltervertrages auch durch Mehrheitsbeschluss geändert werden. Auch steht einem Mehrheitsbeschluss nicht entgegen, dass § 27 Abs. 5 WEG nur durch eine Vereinbarung, d.h. Zustimmung aller Wohnungseigentümer abänderbar ist. Denn vorliegend geht es nicht darum, dass der Verwalter von seiner Verpflichtung, die eingenommenen Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten, befreit werden soll. Denn nach obigen Ausführungen ist mit der Einrichtung eines offenen Treuhandkontos die Trennung des Vermögens gewahrt. Mit dem Beschluss zu Top 12 geht es vielmehr um die Frage, wie die Trennung des Vermögens konkret ausgestaltet wird.
Die Einrichtung eines offenen Treuhandkontos entspricht aber auch ordnungsgemäßer Verwaltung, so dass ein Anfechtungsgrund nicht gegeben ist.
Dem Kläger ist zuzugestehen, dass die Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft auch auf einem offenen Treuhandkonto anders als bei einem Fremdkonto nicht vor den Zwangsvollstreckungsmaßnahmen von Gläubigern des Verwalters geschützt sind. Allerdings haben die Eigentümer im Falle einer Vollstreckung durch Gläubiger des Verwalters
die Möglichkeit der Drittwiderspruchsklage.
Auch besteht bei einer Insolvenz des Verwalters entgegen der Ansicht des Klägers ein Anspruch auf Aussonderung gemäß § 47 InsO. Hier ist entscheidend, ob der Treuhänder das Treu Gut unmittelbar aus dem Vermögen des Treugebers übertragen erhalten hat. Ein Aussonderungsrecht besteht demnach, wenn die Wohnungseigentümer nachweisen können, dass auf dem Konto ausschließlich Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft eingegangen sind, vgl. Staudinger, 13. Aufl. § 27 WEG Rn 186, Thüringer OLG, ZMR 2007,486. Mit der von der Hausverwaltung getroffenen Zusatzvereinbarung zum dem Treuhandkonto kann dieser Nachweis bzw. Beweis von den Wohnungseigentümergemeinschaft geführt werden.
Soweit der Kläger weiter geltend macht, bei einem Treuhandkonto seien die Wohnungsei gentümer nicht vor Unterschlagungen durch den Verwalter geschützt, ist dem entgegenzuhalten, dass auch dieser Schutz auch bei einem Fremdkonto nicht gegeben ist. Denn der Verwalter ist befugt, über das Fremdkonto zu verfügen und kann daher auch hier un berechtigt Abhebungen vornehmen. Lediglich das Argument, der Verwalter könne bei einem Verwalterwechsel beim Treuhandkonto einen Zugriff auf die Gelder bzw. Verfügung über die Gelder verweigern, ist nicht von der Hand zu weisen. Dieser Gesichtspunkt ist jedoch mit den Nachteilen des Fremdkontos abzuwägen. So fallen bei einem Fremdkonto in der Regel höhere Gebühren an und die Führung des Kontos ist mit einem höheren Aufwand verbunden. So hat die Verwalterin … in der mündlichen Verhandlung ausgeführt, die Bank verlange regelmäßig Eigentümerlisten. Auch würden bei einem Eigentümerwechsel weitere Kosten für den Nachweis des neuen Eigentümers gegenüber der Bank anfallen. Es mag zwar auch Banken geben, die solche Mehrkosten nicht verlangen, allerdings muss dabei auch immer die Seriosität der Banken berücksichtigt werden, auch gerade im Hinblick auf die derzeitige Bankenkrise.
Da somit auch das Fremdkonto Nachteile aufweist, muss es den Eigentümer freistehen, durch Mehrheitsbeschluss die Einrichtung eines offenen Treuhandkontos bestimmen zu können. Ein Verstoß gegen die ordnungsgemäße Verwaltung ist mit einem solchen Mehrheitsbeschluss nicht gegeben. So entspricht auch nach Einführung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und nach der WEG-Reform in der Rechtsprechung die Einrichtung eines offenen Treuhandkontos ordnungsgemäßer Verwaltung, vgl. LG Berlin, ZMR 2010,470, OLG Hamburg, ZMR 2007,59.
Der Beschluss zu Top 12 ist auch nicht deshalb anfechtbar, weil der Beschlussgegenstand in der Einladung nicht ausreichend konkret bezeichnet wurde. Der Beschlussgegenstand muss in der Einladung so bezeichnet sein, dass die Wohnungseigentümer in die Lage versetzt werden, sich auf die Versammlung vorzubereiten und zu entscheiden, ob sie an der Versarnmlung teilnehmen wollen. An die Bezeichnung dürfen aber keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Auch ist nicht erforderlich, dass der Eigentümer sämtliche Einzelheiten des Gegenstandes übersehen und die Auswirkungen eines Beschlusses in jeder Hinsicht erkennen kann, vgl. Niedenführ, 8. Aufl. § 23 Rn 51. Diesen Anforderungen genügt die vorliegende Bezeichnung des Beschlussgegenstandes.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1,708 Nr. 11,711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 47 InsO
§ 46 WEG
§ 27 WEG
§ 27 Abs. 5 WEG
§ 46 Abs. 2 WEG
§ 27 Abs. 4 S.1 WEG
§ 27 Abs. 5 S.1 WEG
§ 91 Abs. 1,708 Nr. 11,711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1996, 65
ZMR 2007,486
ZMR 2010,470
ZMR 2007,59