Landgericht Darmstadt (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-10-31, Aktenzeichen 19 O 185/24
ECLI: ECLI:DE:LGDARMS:2025:1031.19O185.24.00

Tenor:
Orientierungssatz
Auch beim Verbraucherbauvertrag gelten die Regelungen in § 147 BGB
Verfahrensgang
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Beschluss:Der Streitwert wird festgesetzt auf EUR 70.000.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Bauvertrag, hinsichtlich dessen insbesondere das Zustandekommen des Vertrages im Streit steht.
Die Klägerin vertreibt Fertighäuser.
Die Parteien trafen sich am 23.12.2022 in den Räumlichkeiten der Klägerin. Dort unterzeichnete der Beklagte – ebenfalls am 23.12.2022 – den als Anlage K1 (Bl. 7 ff. d. A.) vorgelegten „HAUSBAUVERTRAG ÜBER DIE ERRICHTUNG EINES MASSIVHAUSES“ (im Folgenden kurz der „Bauvertrag“). Gegenstand des Vertrages sollte sein die Errichtung eines Einfamilienhauses zu einem „Kaufpreis“ von EUR 700.000.
In § 2 des Bauvertrages heißt es:
„Dieser Vertrag kommt erst durch übereinstimmende Willenserklärungen beider Parteien zu Stande. […] wird dabei von ihrer Geschäftsführung vertreten. Vertragsangebote des AG werden von […] geprüft und innerhalb der Fristen des § 147 BGB durch Überlassung des unterschriebenen Vertrages angenommen.“
Und in § 15:
„Die Kündigungsrechte beider Vertragspartner richten sich nach den gesetzlichen Vorschiften.
Nach den gesetzlichen Vorschriften können […] bei Kündigungen des AG Entschädigungen für die erbrachten Aufwendungen und den entgangenen Gewinn zustehen (§ 648 BGB). Diese gesetzlichen Ansprüche bleiben unberührt.
Statt der sich aus § 648 BGB ergebenden Ansprüche kann […] für ihre Aufwendungen und den entgangenen Gewinn einen Pauschalbetrag in Höhe von 10% des Pauschalfestpreises geltend machen. Dieser pauschalierte Anspruch steht […] nicht zu, wenn der AG nachweist, dass der […] nach § 648 BGB zustehende Betrag wesentlich niedriger als die Pauschale ist.“
In § 20 des Bauvertrages wird über das Widerrufsrecht belehrt. Dort heißt es unter anderem:
„Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses.“
Die Unterschrift der Geschäftsführung der Klägerin unter dem als Anlage K1 vorgelegten Exemplar des Bauvertrages ist datiert auf den 10.03.2023.
Ebenfalls am 23.12.2022 vor Ort bei der Klägerin unterzeichnete der Beklagte ein „Gesprächsprotokoll“ (Anlage B1, Bl. 60 ff. d. A.), in dem es heißt:
„Der Bauherr erhält ein kostenloses Rücktrittsrecht für den Fall, das die Finanzierung nicht genehmigt wird bis zu 15.02.2023.“
In der Folge wandte der Beklagte sich an die Klägerin und bat um die Erstellung der Entwurfsplanung, die durch die Zeugin A erstellt wurde (Anlage K7, Bl. 91 ff. d. A.) und am 23.05.2023 durch den Beklagten unterzeichnet wurden.
Am 19.07.2023 kam es zu einem Planungsgespräch zwischen den Parteien (Gesprächsprotokoll Anlage K8, Bl. 97 ff. d.A.).
Nach Erstellung der Entwurfsplanung erteilte die Klägerin dem Beklagten am 21.07.2023 die als Anlage K2 beigefügte Rechnung über EUR 49.000,00.
Am 24.10.2023 (Anlage K9, Bl. 104 f. d. A.) wandte der Beklagte sich an die Klägerin und führte u.a. aus:
„wir können Ihre Mahnung und die Rechnung nicht akzeptieren.
Bedauerlich möchte uns die Bank kein Darlehen einräumen.
Aufgrund der momentan schlechten Zeiten sind die Banken sehr vorsichtig geworden und das Vergeben von Darlehen ist kaum möglich! Daher können wir die geschäftliche Bindung nicht erfüllen.“
Am 24.11.2023 (Anlage K10, Bl. 106 f. d. A.) wandte der Beklagte sich erneut an die Klägerin und führte u.a. aus:
„Wir nehmen Bezugs auf ihre Schreiben vorn 15.11.2 023. Wir möchten gerne mit ihnen arbeiten und Wollen fest ein Haus bauen. Das Problem liegt lediglich bei der Bank.
Die Geschäfte bzw. Hotel Branche leidet und sind die letzte Zeit sehr schwierig geworden. Wir können gerne Allee Zahlen vom Allee Betriebe liefern.
Unsere Haus Bank (...) hat den den Darlehenswunsch abgelehnt.
Wir können jedoch ihre Makler alle notwendigen Unterlagen komplett abgeben und er könnte sich um das Kriegen des gewünschten Kredits bemühen.
Wie bereits gesagt, unser Wunsch ein Haus zu bauen steht fest.
Wir bitten nun um Ihre Unterstützung beim Lösen des Darlehen Problems […]“
Mit Schreiben vom 06.05.2024 (Anlage K4) teilte der nunmehrige Beklagtenvertreter mit, es sei kein Vertrag zwischen den Parteien zustande gekommen.
Die nunmehrigen Klägervertreter forderten den Beklagten daraufhin mit Schreiben vom 13.05.2024 dazu auf, bis zum 31.05.2024 EUR 70.000 an die Klägerin zu zahlen.
Die Klägerin behauptet, sie habe das mit beiden Unterschriften versehene Exemplar des Vertrages dem Beklagten mit Schreiben vom 10.03.2023 (Anlage K6, Bl. 89 d. A.) zugesandt. Dass der Beklagte das Exemplar erhalten habe, ergebe sich auch daraus, dass er im Folgenden die Erstellung der Entwurfsplanung für das Haus begehrte.
Jedenfalls liege in der Übersendung des Bauvertrages am 10.03.2023 ein neues Angebot, das der Beklagte konkludent angenommen habe.
Die Klägerin meint, zwischen den Parteien sei ein Verbraucherbauvertrag zustande gekommen. Diesen habe der Beklagte mit dem Anwaltsschreiben vom 06.05.2024 gekündigt. Daher sei er verpflichtet, nach § 15 des Bauvertrages 10% des vereinbarten Werklohns und damit EUR 70.000 zu zahlen.
Die Klägerin beantragt,
der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 70.000,00 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 31.05.2024 zu bezahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte bestreitet, ein von beiden Seiten unterzeichnetes Vertragsexemplar von der Klägerin erhalten zu haben. Ihm liege nur ein mit seiner eigenen Unterschrift versehenes Exemplar vor.
Ein Vertrag sei zwischen den Parteien nicht zustande gekommen. Denn die Annahme durch die Beklagte habe aufgrund der Unterzeichnung zwischen Anwesenden am 23.12.2022 nur sofort erklärt werden können, § 147 Abs. 1 BGB. Selbst wenn man aber von einer Annahmefrist nach § 147 Abs. 2 BGB ausgehen wollte, wäre diese am 10.03.2023 längst abgelaufen gewesen.
Zudem sei nach § 2 des Bauvertrages kein Vertrag zustande gekommen, da dem Beklagten der Vertrag nicht überlasen worden sei.
Der pauschalierte Schadensersatz sei zudem unwirksam nach § 309 Nr. 5 BGB. Im Übrigen habe der Beklagte auch wirksam widerrufen können.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin kann von dem Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch herleiten.
Ein Anspruch folgt insbesondere nicht aus § 648 BGB bzw. § 15 des Bauvertrages, da dieser Vertrag nicht wirksam zwischen den Parteien zustande gekommen ist.
Die Klägerin hat das Angebot des Klägers auf Abschluss eines Bauvertrages vom 23.12.2022 nicht innerhalb der Frist des § 147 Abs. 1 Satz 1 BGB (sofort) angenommen. Denn selbst wenn man davon ausginge (was streitig ist), dass die Klägerin dem Beklagten am 10.03.2023 das mit ihrer Unterschrift vom 10.03.2023 versehene Vertragsexemplar hätte zukommen lassen, so wären die in der Zwischenzeit vergangenen beinahe drei Monate zweifellos nicht mehr „sofort“.
Eine Annahme am 10.03.2023 wäre aber auch bei Annahme einer Anwendung des § 147 Abs. 2 BGB – den § 2 des Bauvertrages explizit zur Anwendung bringen möchte, was freilich nur bei Annahme eines zustande gekommenen Vertrages möglich wäre – zu spät. Nach § 147 Abs. 2 BGB kommt es darauf an, wann die Annahme von dem Antragenden (hier als dem Beklagten) unter regelmäßigen Umständen erwartet werden darf.Die nach Abs. 2 zu bemessende Bindungsfrist besteht aus drei Komponenten, der Transportfrist des Angebots, der Überlegungsfrist des Angebotsempfängers und der Transportfrist für die Annahmeerklärung. Entscheidend ist insoweit nicht die Angemessenheit der Teilfristen, sondern die der Gesamtfrist. Der nach Abs. 2 maßgebliche Zeitpunkt ist nach objektiven Maßstäben aus der Sicht des Antragenden zu ermitteln (zum Vorstehenden Busche in: Münchener Kommentar zum BGB, 10. Auflage 2025, § 147, Rn. 35). Zu den „regelmäßigen Umständen“, die bei der Fristberechnung zu berücksichtigen sind, gehören alle Verhältnisse, die aus der objektiven Warte des Antragenden für die Fristbestimmung von Bedeutung sind (Busche in: Münchener Kommentar zum BGB, 10. Auflage 2025, § 147, Rn. 36). Vorliegend ist zu sehen, dass für die Klägerin die Überlegungsfrist an sich mit 0 angenommen werden müsste, da es sich ja um ihren eigenen Vertrag handelt, den sie entworfen hat und den sie auch kennen muss. Die Transportfrist von dem Beklagten zur Klägerin betrug ebenfalls 0, da der Beklagte in den Räumlichkeiten der Klägerin unterzeichnete. Demnach dürfte im Ausgangspunkt nur die Transportfrist von der Klägerin zum Beklagten eine Rolle spielen. Diese beträgt ebenfalls mit Sicherheit weniger als beinahe drei Monate. Soweit die Klägerin hier eine längere Frist anwenden möchte, fehlt es an konkretem Vortrag. Jedenfalls aber durfte der Beklagte eine Annahme des Vertrages vor Ablauf der ihm eingeräumten Rücktrittsfrist (15.02.2023) erwarten, da diese sonst ins Leere ginge.
Selbst wenn man unterstellte, dass der Beklagte die Annahmeerklärung der Klägerin am 10.03.2023 erhalten hat, und man in der demnach verspäteten Annahme (dazu oben) ein neues Angebot sähe, § 150 Abs. 1 BGB, so wäre dennoch kein Vertrag zwischen den Parteien zustande gekommen.
Grundsätzlich kann die Annahme eines solchen verspäteten Angebots auch konkludent erfolgen. Erforderlich dafür ist aber zumindest Rechtsbindungswillen und Erklärungsbewusstsein. Der gewünschte Vertragspartner des Anbietenden muss sich bei seinen Handlungen bewusst sein, dass er damit etwas erklärt und dadurch eine rechtliche Bindung entstehen soll. Daran aber hat es nach den vorliegenden Kommunikationen bei dem Beklagten gefehlt. Er ging vielmehr davon aus, dass der Vertrag bereits zustande gekommen ist. Das folgt daraus, dass er die Klägerin anwies, die Entwurfsplanung vorzunehmen und im dem Planungsgespräche Änderungswünsche vortrug. Das ist ein Verhalten, das man an den Tag legt, wenn man davon ausgeht, bereits vertraglich mit dem anderen Teil verbunden zu sein und nicht, wenn man davon ausgeht, diese Bindung erst noch herstellen zu müssen. Auch aus den Schreiben aus Oktober und November 2023 kann entnommen werden, dass der Beklagte davon ausging, bereits kontrahiert zu haben. Auch der Unterschrift auf der Entwurfsplanung kann keine Erklärung des Beklagten dahin entnommen werden, dass er einen Bauvertrag abschließen möchte. Hierin ist allein die Billigung der Entwurfsplanung zu sehen.
Aber selbst wenn man annähme, dass der Beklagte insoweit mit Rechtsbindungswillen und Erklärungsbewusstsein gehandelt hat, so wäre der Vertrag doch nach §§ 125 Satz 1 BGB, 650i Abs. 2 BGB nichtig, weil er nicht in Textform (§ 126b BGB) zustande gekommen ist. Für den Verbraucherbauvertrag ist die Textform nach § 650i Abs. 2 BGB normiert. Das Formerfordernis umfasst den gesamten Vertrag, da nur hierdurch der Intention des Gesetzgebers, dass der Verbraucher während und nach der Bauphase prüfen kann, welche Leistung vertraglich geschuldet ist, Rechnung getragen wird (vgl.Lenkeit in: Messerschmidt/Voit, Privates Baurecht, 4. Auflage 2022, § 650i, Rn. 33; Langjahr in: BeckOK Bauvertragsrecht, Leupertz/Preussner/Sienz, 30. Edition, Stand: 15.08.2025, § 650i, Rn. 36). Nicht ausreichend ist es, dass nur das Angebot des Unternehmers auf dem Vertragsdokument enthalten ist und die Annahmeerklärung des Verbrauchers sich aus Dokumenten ergeben soll, die nur in Bezug zu dem Bauvertrag stehen. Denn zwar ist eine Unterschrift unter dem Dokument selbst nicht erforderlich, da keine Schriftform normiert ist. Es ist aber notwendig, dass die in Textform verkörperte Erklärung des Verbrauchers sich gerade auf das Vertragsdokument bezieht. Daran fehlt es in allen hier von der Klägerin vorgebrachten Dokumenten, die sich auf den Beklagten beziehen.
Auch aus den zum Maklerrecht ergangenen Urteilen der OLGe Zweibrücken und Karlsruhe kann die Klägerin nichts anderes für sich ableiten:
Im Urteil des OLG Zweibrücken (Urteil vom 26.9.2023 – 8 U 138/22,NJW-RR 2024, 53) war es gerade so, dass der Maklerkunde in einer Email an den Makler formulierte: „selbstverständlich ist uns die von uns zu leistende Maklerprovision an sie bekannt“ – hieraus leitete das OLG dann die konkludente Annahme ab. Eine auch nur annähernd konfirmative Reaktion des Beklagten im Hinblick auf einen Vertragsschluss, die in Textform verkörpert wäre, teil die Klägerin nicht mit.
Im Fall des OLG Karlsruhe (Beschluss vom 10.03.2023 – 9 U 168/22, BeckRS 2023, 7560) nahm der Maklerkunde explizit Bezug auf das vom Makler übersandte Exposé. Im vorliegenden Fall aber nahm der Beklagte gerade nicht auf den Bauvertrag als solchen Bezug.
Auch aus §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB kann die Klägerin keinen Anspruch herleiten. Denn auch wenn man der Klägerin dahingehend zustimmen muss, dass die schriftlichen Äußerungen des Beklagten im Hinblick auf die Erstellung der Entwurfsplanung sowie die Wünsche im Planungsgespräch und nicht zuletzt dessen Äußerungen in den Nachrichten vom Oktober und November 2023 so zu verstehen sein dürften, dass der Beklagte selbst von einer vertraglichen Bindung ausging und diese auch zu erfüllen gewillt war, so kann daraus doch aufgrund des Verbraucherschutzes kein Anspruch hergeleitet werden. Denn das Textformerfordernis in § 650i Abs. 2 BGB (dazu bereits oben) will den Verbraucher vor einer erheblichen, potentiell existenzbedrohenden Verpflichtung bewahren (vgl. Merkle in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg: Kessen, Stand: 01.07.2025, § 650i, Rn. 11). Dieses Ziel würde bei Annahme einer Verpflichtung aus c.i.c. umgangen, was schon nach § 650o BGB ausgeschlossen sein dürfte, ohne dass eine richtlinienkonforme Reduktion der Norm in Betracht gezogen werden müsste.
Aus dem selben Grund kann sich die Klägerin auch nicht darauf berufen, das Verhalten des Beklagten sei treuwidrig.
Andere Anspruchsgrundlagen kommen nicht in Betracht.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO. Der Streitwert ergibt sich aus § 3 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 709 ZPO
§ 147 BGB
§ 648 BGB
§ 126b BGB
§ 650o BGB
§ 3 ZPO
§ 147 Abs. 1 BGB
§ 147 Abs. 2 BGB
§ 309 Nr. 5 BGB
§ 147 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 150 Abs. 1 BGB
§ 125 Satz 1 BGB
§ 650i Abs. 2 BGB
§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2024, 53
22 U 176/25
8 U 138/22
9 U 168/22