Landgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-09-15, Aktenzeichen 2-21 O 47/14
ECLI: ECLI:DE:LGFFM:2014:0915.2.21O47.14.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Die Beklagte wird verurteilt, das gewerbliche Mietobjekt in der ...straße ..., Stadt1, bestehend aus einer Wohnung im 1. OG links, bestehend aus einer Gesamtfläche von 45 qm, 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad, 1 Diele und 1 Kellerraum, und einer Gaststätte, bestehend aus einem Schankraum, Küchenraum und Toiletten, 1 Lagerkeller mit Lieferungsschacht von der ...straße, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 52.000 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Streitwert wird auf 48.000 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Räumung einer gewerblichen Mietsache.
Mit Mietvertrag vom 28.09.2011 (Anlage K1) mietete die Beklagte von der Klägerin die im Urteilstenor genannte Gaststätte nebst Wirtewohnung sowie weiteren Flächen an. Der vereinbarte Mietzins lag bei 4.000 €. Davon entfielen auf die Wirtewohnung 600 €. Die Wirtewohnung ist ca. 45 qm groß.
Mit Schreiben vom 09.12.2013 wies die Klägerin auf mehrere Vertragsverletzungen hin, die ihrer Ansicht nach gegeben waren, insbesondere auf eine nach ihrer Ansicht vorliegende Überbelegung, eine gewerbliche Nutzung als Küche, provisorische Kochstellen mit Gas, die Lagerung von Kartoffeln in der Badewanne sowie Brandgefahr. Sie erklärte in dem Schreiben die fristlose Kündigung des Mietvertrages, hilfsweise die ordentliche Kündigung. Wegen der Einzelheiten wird auf Anlage K6 verwiesen.
Mit E-Mail vom 31.01.2014 wies die Beklagte die Kündigung zurück. Sie bot an, die Wirtewohnung aus dem Mietvertrag herauszunehmen. Wegen der Einzelheiten des Antwortschreibens wird auf Anlage K7 verwiesen.
Mit Schreiben vom 11.02.2014 kündigte die Klägerin den Mietvertrag nochmals fristlos.
Die Klägerin ist der Ansicht, die fristlose Kündigung sei wirksam. Sie behauptet, es habe eine Überbelegung der Wohnung vorgelegen. In der Wohnung habe es 6 Schlafplätze gegeben. Die Wirtewohnung werde von mindestens 4 Personen dauerhaft bewohnt. Da die Wirtewohnung lediglich für 1 - 2 Personen ausgelegt sei, sei sie überbelegt. Andere Mieter fühlten sich durch die Überbelegung gestört. Es sei der Klägerin nicht zuzumuten, wenn andere Mieter kündigten. Darüber hinaus habe die Beklagte die Wirtewohnung widerrechtlich untervermietet. In der Wohnung habe nicht der Wirt der Gaststätte gewohnt, obwohl es sich um eine Wirtewohnung gehandelt habe. Die Klägerin behauptet, dort hätten Personen gewohnt, die nicht zum Personal der Gaststätte gehörten. Die Wirtewohnung sei als gewerbliche Küche genutzt worden. Provisorische Kochstellen seien eingerichtet worden. Es habe mehrere Gas-Kochstellen gegeben. Außerdem sei Verpackungsmaterial in der Küche gelagert worden. In der Badewanne seien Kartoffeln gelagert worden. Speisen seien aus der Wohnung getragen worden zum Zwecke der Lieferung an Dritte. Es habe Brandgefahr aufgrund der durch Gas befeuerten Kochstellen bestanden. Dadurch seien andere Mieter im Hause gefährdet worden. Die Nutzung offener Feuerstellen könne durch den Vermieter untersagt werden. Das Kochen mit Gas stelle eine unzulässige Nutzungsänderung dar. Es habe Gefahr für Leib und Leben der übrigen Hausbewohner bestanden.
Die Klägerin beantragt:
Die Beklagte wird verurteilt, die gewerbliche Mietwohnung in der ...straße ..., Stadt1, bestehend aus einer Wohnung im 1. OG links, bestehend aus einer Gesamtfläche von 45 qm, 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad, 1 Diele und 1 Kellerraum, der Gaststätte, bestehend aus einem Schankraum, Küchenraum und Toiletten, 1 Lagerkeller mit Lieferungsschacht von der ...straße, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, die Klägerin habe keinen Kündigungsgrund aufgezeigt. Nach dem Mietvertrag sei jede Form der Nutzung der Wohnung zulässig, solange diese in Zusammenhang mit der Gaststätte stehe. Es sei nicht zu beanstanden, wenn die Wohnung als Personalwohnung genutzt werde. Ein etwaiges mietvertragliches Verbot der Untervermietung, welches ohnehin nicht vorliege, sei unbeachtlich. Die Wohnung sei nicht überbelegt. Die Beklagte bestreitet mit Nichtwissen, dass die Wohnung von 4 Personen dauerhaft bewohnt sei und 6 Schlafplätze habe. Die Beklagte bestreitet ebenfalls eine Nutzung als gewerbliche Küche sowie als Lagerraum für Lebensmittel. Die Beklagte ist der Ansicht, der Betrieb einer Gasflasche bis zu einem Gewicht von 11 kg sei auch in einer Wohnung zulässig. Des Weiteren sei die Kündigung unverhältnismäßig. Die Beklagte habe angeboten, die Wohnung aus dem Mietvertrag herauszunehmen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze beider Parteien nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 08.08.2014 verwiesen. Die Kammer hat den Zeugen1 vernommen. Wegen der Einzelheiten der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 08.08.2014 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin hat gemäß § 546 Abs. 1 BGB einen Anspruch gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der vermieteten Räume. Die Klägerin hat mit der Kündigung vom 11.02.2014 das Mietverhältnis der Parteien über die streitgegenständlichen Räume beendet. Die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 BGB liegen vor.
1)
Auf das Mietverhältnis der Parteien findet in Einklang mit der sog. "Übergewichtstheorie" des BGH gewerbliches Mietvertragsrecht Anwendung. Denn das Übergewicht des streitgegenständlichen Mietvertrags liegt auf dem gewerblichen Teil. Dies folgt auch aus dem Umstand, dass insgesamt ein Mietpreis in Höhe von 4.000,-€ vereinbart war, von dem lediglich 600,- € auf die Wirtewohnung entfielen. Hierbei handelt es sich um einen Betrag von weniger als 1/6 der vereinbarten Miete, während das Übergewicht von mehr als 5/6 der Miete auf den gewerblichen Teil des Mietobjekts entfällt.
2)
Ein außerordentlicher Kündigungsgrund liegt zunächst darin, dass in der Wirtewohnung unzulässigerweise ein Gewerbe betrieben wurde.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht folgender Sachverhalt fest: In der ca. 45 qm großen Wirtewohnung gab es insgesamt 6 Schlafplätze. In der Küche wurden Kartons und Verpackungsmaterial gelagert. In der Küche befanden sich Hängeschränke aus Edelstahl, wie sie in Großküchen verwendet werden. Ferner befanden sich in der Küche Gewürzdosen, in die jeweils ca. ein halber Liter Gewürze passte. Weiter befanden sich dort mehrere Kilo Schalotten; auch gab es mehrere Kochtöpfe mit einem Inhalt von jeweils ca. 20 Litern. Es gab eine Kochstelle mit zwei Gaskochern, die über eine Gasflasche betrieben wurden. Die Badewanne war zu ca. 1/3 mit Kartoffeln gefüllt.
Diese Feststellungen beruhen auf der Aussage des Zeugen1. Die Kammer hat dem Zeugen geglaubt. Die Aussage des Zeugen war in sich stimmig und glaubhaft. Sie wird von den seitens der Klägerin zur Akte gereichten Fotografien (Anlage K3) teilweise gestützt. Insbesondere ist auf den von der Klägerin zur Akte gereichten Fotografien erkennbar, dass sich in der Badewanne kartoffelähnliche Objekte befanden. Hinzu tritt der Umstand, dass die Beklagte den Vortrag der Klägerin zwar zulässigerweise bestritten hat, dass sie dem Vortrag inhaltlich aber nichts Substantielles entgegengesetzt hat. Insbesondere hat sie keine Einzelheiten zu einer etwaigen anderweitigen Nutzung der Wohnung vorgetragen. Es ist auch kein plausibles Motiv dafür ersichtlich, weshalb der Zeuge1 die Unwahrheit sagen sollte.
Soweit die Beklagte insbesondere mit Blick auf die Anzahl der Schlafplätze darauf verweist, der Zeuge1 habe bekundet, dass es in einem der Zimmer der Wirtewohnung dunkel gewesen sei, führt dies nicht zu einer anderen rechtlichen Bewertung. Denn "dunkel" bedeutet nach dem allgemeinen Sprachgebrauch nicht zwangsläufig, dass man nichts mehr sehen kann. Auch in einem dunklen Zimmer kann man ggf. noch etwas erkennen, wenn etwa die Tür offensteht und von einem anderen Raum (Flur) Licht in das Zimmer fällt, wie es der Zeuge bekundet hat. Zum anderen hat der Zeuge die Glaubhaftigkeit seiner Aussage zur Anzahl der Betten dadurch erhöht, dass er das Detail genannt hat, dass er sich im Zimmer wegen der Anzahl der Betten nicht bewegen konnte. Dies erscheint nachvollziehbar. Je mehr Details ein Zeuge nennen kann, desto größer ist die Glaubhaftigkeit seiner Aussage.
Die Kammer zieht aus den oben genannten Umständen den Schluss, dass in der Wirtewohnung wie von der Klägerin behauptet eine gewerbliche Küche zur Herstellung von Speisen betrieben wurde. Denn für den privaten Gebrauch erscheint der Umfang des Gebrauchs zur Speisenzubereitung zu groß. So ist in einer Privatwohnung die Badewanne normalerweise nicht zu ca. 1/3 mit Kartoffeln gefüllt. Die Lagerung der Kartoffeln in der Badewanne erklärt sich aber plausibel, wenn der Vortrag der Klägerin zutrifft, dass in der Wohnung 4 bis 6 Personen wohnten und die Wohnung zu gewerblichen Zwecken verwendet wurde. Dann erscheint es plausibel, dass aus Platzgründen nicht alle für die gewerbliche Küche benötigten Lebensmittel sachgerecht gelagert werden können.
Hiervon ausgehend liegt ein Kündigungsgrund vor. Denn die Wirtewohnung war zum Wohnen bestimmt, nicht zur gewerblichen Nutzung als Küche. Unter dem Begriff des Wohnens fallen nach der Rechtsprechung des BGH lediglich solche berufliche Tätigkeiten, die der Mieter in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausübt. Hingegen muss der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen geschäftliche (gewerbliche) Aktivitäten des Mieters, die nach außen in Erscheinung treten, nicht grundsätzlich ohne entsprechende vorherige Vereinbarung dulden (BGH, Urt. vom 10. April 2013, VIII ZR 213/12). Der Betrieb einer gewerblichen Küche tritt schon deswegen nach außen hin in Erscheinung, weil Lebensmittel und ggf. Gasflaschen hinein und die zubereiteten Speisen heraus transportiert werden müssen. Dadurch kommt es außerdem zu zusätzlichen Geruchsentwicklungen sowie zusätzlichen Personenverkehr, der über denjenigen einer zu Wohnzwecken genutzten Wohnung hinausgeht. Hierdurch werden die übrigen Bewohner des Hauses stärkerer Beeinträchtigung ausgesetzt, was der Vermieter nicht hinzunehmen braucht.
Soweit die Beklagte mit Schriftsatz vom 10.9.2014 einwendet, das Mietobjekt diene dem Betrieb einer Gaststätte, woraus das Recht der Beklagten zu jedweder Nutzung folge, die in Zusammenhang mit dem Betrieb der Gaststätte steht, führt dies nicht zu einer anderen rechtlichen Bewertung. Denn die Wirtewohnung dient nach dem Mietvertrag als "Wohnfläche". Daraus folgt, dass sie zu Wohnzwecken genutzt werden darf, nicht aber zum Betrieb einer gewerblichen Küche.
3)
Darüber hinaus könnte eine Überbelegung der Wohnung vorgelegen haben. Gemäß § 7 des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes ist für jeden Erwachsenen, durch den eine Wohnung bewohnt wird, mindestens eine Wohnfläche von 9 qm erforderlich. Wenn ausschließlich erwachsenes Personal zur Gastwirtschaft in der Wohnung wohnen würde (vgl. den Vortrag der Beklagten, dass es sich um eine Personalwohnung gehandelt habe, Bl. 28 d.A.), müsste diese ggf. mindestens 54 qm groß sein. Unstreitig ist die Wohnung aber nur ca. 45 qm groß. Damit liegt eine Überbelegung nahe. Die Kammer zieht den Schluss, dass zumindest zeitweilig 6 Personen in der Wohnung gewohnt haben, daraus, dass 6 Betten aufgestellt waren (siehe oben). Hätten dort weniger Personen übernachtet, wäre aufgrund der vom Zeugen bekundeten Enge in der Wohnung anzunehmen gewesen, dass weniger Betten aufgestellt worden wären. Ob eine Überbelegung vorlag, die zu einem Kündigungsrechts der Klägerin führt (vgl. BVerfG, 1 BvR 1335/93), kann im Ergebnis aber offen bleiben.
4)
Ein zusätzlicher Kündigungsgrund der Klägerin liegt jedenfalls darin, dass in der Wohnung eine für den Vermieter nicht zumutbare, erhöhte Brandgefahr gegeben war. Da sich in der ca. 45 qm großen Wohnung 6 Schlafplätze befanden, stand für jeden der sechs zumindest zeitweiligen Bewohner lediglich eine vergleichsweise kleine Quadratmeterzahl zur Verfügung. Dementsprechend dicht leben die Bewohner nebeneinander. Die Enge kommt auch darin zum Ausdruck, dass die Badewanne zu ca. 1/3 mit Kartoffeln gefüllt war. Weiter gab es in der Küche 2 offene Gaskocher (siehe oben). Hinzu tritt der Umstand, dass in der Küche leicht brennbares Material (Kartons) gelagert war (siehe oben). Die Brandgefahr wurde nochmals dadurch erhöht, dass die Wohnung als gewerbliche Küche betrieben wurde (siehe oben). Diese Umstände braucht ein Vermieter jedenfalls in ihrer Kumulation nicht hinzunehmen.
5)
Die Kündigung ist nicht wegen fehlender Abmahnung unwirksam. Wie im Laufe des Rechtsstreits unstreitig wurde, hat die Klägerin die Beklagte abgemahnt. Gleichwohl hat die Beklagte sich nicht dazu bereit erklärt, den oben genannten vertragswidrigen Zustand in der Wohnung zu beheben. Mit Blick auf die Brandgefahr war zudem keine Abmahnung erforderlich (§ 543 Abs. 3 BGB).
6)
Die Kündigung ist nicht unverhältnismäßig. Insbesondere war die Klägerin nicht dazu verpflichtet, aus Gründen der Verhältnismäßigkeit ihr Einverständnis mit dem Herausnehmen der Wirtewohnung aus dem Mietvertrag zu erklären. Denn - wie auch aus dem Namen folgt - bildete die Wirtewohnung eine wirtschaftliche Einheit mit der Gaststätte. Es handelte sich um einen einheitlichen Mietvertrag. Die Klägerin war nicht dazu verpflichtet, beide Objekte voneinander zu trennen.
7)
Soweit die Klägerin nach der mündlichen Verhandlung vorgetragen hat, dass nunmehr eine Familie in der Wirtewohnung lebe, wirkt sich dies nicht entscheidungserheblich aus. Denn es kommt maßgeblich auf den Zeitpunkt der Kündigungserklärung an.
8)
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 546 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 3 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 7, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 2 U 184/14
XII ZR 23/15
VIII ZR 213/12
1 BvR 1335/93