Landgericht Münster (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-06-08, Aktenzeichen 10 O 638/04
ECLI: ECLI:DE:LGMS:2005:0608.10O638.04.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage hin wird der Kläger verurteilt, die Auflassung zugunsten des Beklagten hinsichtlich des im Wohnungsgrundbuch von G2 Blatt ####1 verzeichneten Wohnungseigentums 153/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück G2, Flur X, Flurstück X, Gebäude- und Freifläche, L2, G2 5, Flurstück X, Gebäude- und Freifläche, G2, G2, Flur X, Flurstück X, Gebäude- und freifläche, L-Straße, groß: 782 m², verbunden mit dem Sondereigentum an dem im amtlich gesiegelten Aufteilungsplan mit Nr. 6 (Wohnung mit Dachgeschoß und Spitzboden nebst Balkon und einem Kellerraum) bezeichneten Wohnungseigentums zu erklären und insoweit bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zur Entgegennahme der Auflassung zuständigen Stelle an der Auflassung mitzuwirken.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist bezüglich der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung des Beklagten bezüglich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht zuvor der Beklagte Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Der Kläger nimmt den Beklagten aus einem mit einem Bauvertrag verbundenen Grundstückskaufvertrag auf Zahlung des Restkaufpreises in Anspruch. Der Beklagte verlangt widerklagend die Auflassung des verkauften Grundstückes.
Die Parteien sowie die Firma C GmbH, für welche der Kläger als bevollmächtigter Vertreter auftrat, schlossen am 18. Juli 2003 einen notariellen Vertrag. In diesem notariellen Vertrag verpflichtete sich der Kläger, dem Beklagten das Alleineigentum an der Wohnung Nr. 6 des noch durch die Firma C zu errichtenden Mehrfamilienhauses zu übertragen. Der Kaufpreis in Höhe von 43.075,00 Euro sollte zur Hälfte fällig werden, wenn u.a. die Firma C mit den Erdarbeiten begonnen hatte und eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Beklagten im Grundbuch eingetragen war. Die 2. Hälfte des Kaufpreises sollte entsprechend der mit der Firma C getroffenen Fälligkeitsregelung nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe fällig werden. Im übrigen wurde der Vertragsgegenstand unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung verkauft.
Unter der Rubrik "Werkvertrag" verpflichtete sich die Firma C, das Vertragsobjekt gemäß der beigefügten Baubeschreibung herzustellen. Hierfür war eine Vergütung in Höhe von 77.925,00 Euro geschuldet. Die Vergütung sollte in Raten gezahlt werden, wobei sich die Fälligkeit der Raten im einzelnen aus § 7 Abs. 2 Ziff. c des Vertrages in Anlehnung an die Makler- und Bauträgerverordnung ergab und wonach u.a. 3,5 % des Werklohnes nach vollständiger Fertigstellung zur Zahlung fällig waren.
Wegen des Inhaltes des notariellen Vertrages im einzelnen wird auf Blatt 26 f der Akten verwiesen.
Der Beklagte bezog die ihm verkaufte Wohnung, nachdem ihm diese am 19.09.2003 überlassen worden war. Nachdem ihn der Kläger zur Zahlung der zweiten hälftigen Kaufpreisrate aufforderte, zahlte der Beklagte diese bis auf einen Teilbetrag in Höhe von 5.000,00 Euro, wobei er geltend machte, dass u.a. noch Mängel an dem ihm zu verschaffenden Eigentum bestünden.
Der Kläger verlangt nunmehr mit der Klage die Zahlung des ihm nach seiner Auffassung zustehenden Kaufpreisrestanteiles in Höhe von 5.000,00 Euro.
Er vertritt hierzu die Auffassung, dass er aus dem Vertragsverhältnis lediglich verpflichtet sei, Besitz und Eigentum zu verschaffen, nicht aber die mängelfreie Herstellung zu gewährleisten, so dass er schon aus diesem Grunde die angeblichen Mängel nicht gegen sich gelten zu lassen brauche.
Er bestreitet im übrigen die geltend gemachten Mängel im wesentlichen, räumt aber ein, dass die Zuwegungen noch nicht vollständig gepflastert worden seien.
Schließlich beruft er sich bezüglich einer angeblichen Abnahme der Arbeiten der Firma C auf ein "Abnahmeprotokoll" vom 03.11.2003, welches er erst im Termin vom 04.05.2005 überreicht hat und wegen dessen Inhalt auf Blatt 249 der Akten verwiesen wird.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn 5.000,00 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz ab dem 19.09.2003 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er macht geltend, dass durch die vertragliche Ausgestaltung, insbesondere durch das Auseinanderfallen von werkvertragsrechtlichen und kaufvertragsrechtlichen Regelungen, die Makler- und Bauträgerverordnung umgangen werde. Dies führe dazu, dass insbesondere die Regelungen zur Fälligkeit von Kaufpreis und Werklohn unwirksam seien. Unter Berücksichtigung dessen, dass die Wohnungseigentumsanlage mit Außenanlage noch nicht fertig hergestellt sei, sei hiernach von mangelnder Fälligkeit auch des von dem Kläger verlangten Kaufpreisrestanteils auszugehen.
Der Beklagte macht neben der unstreitig noch ausstehenden Pflasterung des Grundstückweges weitere Mängel geltend, wobei er sich insoweit hilfsweise auch auf Zurückbehaltungsrechte beruft.
Widerklagend vertritt er die Auffassung, dass dem Kläger ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Auflassung des Grundstückes nicht mehr zustehe und beantragt,
den Kläger zu verurteilen, die Auflassung zugunsten des Beklagten hinsichtlich des im Wohnungsgrundbuch von G2 Blatt ####1 verzeichneten Wohnungseigentums 153/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück G2 5 Flurstück X Gebäude- und Freifläche, G2, G2 5 Flurstück X Gebäude- und Freifläche, G2, G2, Flur X Flurstück X Gebäude- und freifläche, L-Straße, groß: 762 m² verbunden mit dem Sondereigentum an dem im amtlich gesiegelten Aufteilungsplan mit Nr. 6 (Wohnung mit Dachgeschoss und Spitzboden nebst Balkon und einem Kellerraum) bezeichneten Wohnungseigentum zu bewilligen.
Der Kläger und Widerbeklagte beantragt seinerseits,
die Widerklage abzuweisen.
Er macht geltend, dass der Beklagte keinen Anspruch auf Auflassung und Eintragung habe, weil der Kaufpreis noch nicht in vollem Umfang gezahlt sei.
Wegen des Vorbringens der Parteien im einzelnen wird auf den Inhalt des Schriftsatzes des Klägers vom 11.03.2004, der Klageerwiderung vom 16.04.2004, der Schriftsätze des Klägers vom 18.05.2004, des Beklagten vom 12.07.2004, des Klägers vom 27.07.2004, vom 24.08.2004, des Beklagten vom 26.08.2004, des Klägers vom 16.09.2004, des Beklagten vom 21.10.2004, des Klägers vom 08.12.2004, des Beklagten vom 21.12.2004, des Beklagten vom 22.04.2005, des Klägers vom 27.04.2005 und vom 27.04.2005, jeweils nebst der hierzu überreichten Anlagen, Bezug genommen. Ferner wird auf die Erklärungen der Parteien zu Protokoll vom 09.08.2004 (Blatt 142 f der Akten), vom 22.12.2004 (Blatt 185 f der Akten) sowie vom 04.05.2005 (Blatt 242 der Akten) verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet. Nach seinem eigenen Vorbringen steht dem Kläger kein fälliger Kaufpreisanspruch gegenüber dem Beklagten zu. Dagegen ist die Widerklage begründet. Aus dem notariellen Vertrag vom 18.07.2003 kann der Beklagte die Auflassung des Vertrages verlangen, ohne dass dem Kläger insoweit Gegenrechte zustehen.
Ein Anspruch des Klägers auf Bezahlung des restlichen Kaufpreisanteils scheidet aus. Wie der Beklagte insoweit zu Recht geltend macht, sind die Fälligkeitsregelungen in dem notariellen Vertrag vom 18.07.2003 unwirksam, und zwar sowohl insoweit, als sie die Zahlung des Kaufpreises betreffen, als auch insoweit, als restlicher Werklohn geschuldet wird. Aus dem notariellen Vertrag vom 18.07.2003 ergibt sich nämlich, dass nicht lediglich Grundstückskaufvertrag und Bauerrichtungsvertrag in einer notariellen Urkunde zusammengefasst sind, was, wie der Kläger insoweit zu Recht geltend macht, für sich genommen unschädlich wäre (vgl. hierzu auch OLG L, NJW-RR 2004, 668 f). Vielmehr ist dort geregelt, dass der Kläger als Verkäufer nicht nur den Grundstücksanteil, sondern den Miteigentumsanteil an dem noch zu errichtenden Mehrfamilienhaus verkaufen sollte. Ausdrücklich heißt es in § 1 Abs. 1, dass der Kläger als Verkäufer den Miteigentumsanteil an den Grundstücken verbunden mit dem Sondereigentum an dem im einzelnen bezeichneten Wohnungseigentum verkauft. Darüber hinaus ist in § 2 Abs. 2 - auf Seite 6 des notariellen Kaufvertrages - geregelt, dass die 2. Hälfte des Kaufpreises nach Bezugsfertigkeit zur Zahlung fällig sein sollte. Auch hieraus ergibt sich, dass sich die Verpflichtung des Klägers als Verkäufer nicht lediglich auf die Übertragung des Eigentums am Grundstück beschränkte, sondern dass er darüber hinaus für sich selbst die Verpflichtung übernahm, das Miteigentum an dem noch zu errichtenden Mehrfamilienhaus zu übertragen. Bei dieser Sachlage ist die Eigentumsübertragung als unselbständiger Bestandteil des Bauträgervertrages im übrigen anzusehen. Insbesondere war die Erfüllung der Pflichten durch den Kläger davon abhängig, dass die Firma C das Gebäude errichtete. Seine Zahlungsberechtigung war davon abhängig, dass die Firma C das Mehrfamilienhaus bezugsfertig erstellte. Bei einer derartigen Konstellation sind Kauf- und Werkvertrag nicht lediglich aus Vereinfachungsgründen in einem notariellen Vertrag zusammengefasst. Die Herstellungsverpflichtung der Firma C war vielmehr nicht nur tatsächlich, sondern auch rechtlich an die Eigentumsübertragung bezüglich des Kaufgrundstückes gekoppelt. Die im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Rechte und Pflichten der Parteien aus dem Kaufvertrag waren nicht erfüllbar, ohne dass die Firma C ihrerseits ihre Pflichten dem Beklagten als Käufer und Erwerber gegenüber erfüllte. Insoweit ist davon auszugehen, dass die Firma C das Grundstück des Klägers "an der Hand hatte" und bestimmenden Einfluß auch auf den Grundstückskaufvertrag besaß, weil dieser nur durchgeführt werden konnte, wenn zugleich die Herstellungsverpflichtung seitens der Firma C erfüllt wurde. Bei der hiernach gegebenen personellen und wirtschaftlichen Verflechtung von Verkäufer und Werkunternehmer ist auch entsprechend der vom Kläger selbst vorgelegten Literatur zur Anwendbarkeit der Makler- und Bauträgerverordnung davon auszugehen, dass die Makler- und Bauträgerverordnung nicht lediglich auf die Firma C, sondern auch auf den Kläger als Verkäufer des zu bebauenden Grundstückes Anwendung findet.
Die in dem notariellen Vertrag vom 18.07.2003 getroffenen Fälligkeitsregelungen sind hiernach insgesamt nichtig, weil sie zu Lasten des Beklagten als Erwerbers des Wohnungseigentums von der Makler- und Bauträgerverordnung abweichen. § 12 der Makler- und Bauträgerverordnung verbietet dem Gewerbetreibenden den Abschluss einer Abschlagszahlungsvereinbarung, die zu Lasten des Erwerbers von § 3 Abs. 2 Makler- und Bauverträgerverordnung abweicht. Die erste Kaufpreisrate in Höhe des hälftigen Kaufpreises sollte nach § 2 Abs. 2 bereits bei Vorliegen der dort aufgeführten Voraussetzungen, insbesondere nach Bewilligung der Auflassungsvormerkung und nach Beginn der Erdarbeiten, fällig werden. Die zweite Kaufpreisrate sollte vollständig bei Bezugsfertigkeit fällig werden. Damit sind diese beiden Anteile der von der Beklagten zu zahlenden Gesamtvergütung den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung insgesamt entzogen worden. Auch die Fälligkeit dieser beiden Kaufpreisanteile hätte sich aber nach § 7 Abs. 2 c des Vertrages richten müssen. Sie hätten insgesamt in die Werklohnforderung einbezogen werden müssen und wären dann entsprechend § 7 Abs. 2 c fällig gewesen, wobei die letzte Rate - insoweit unter Einschluss des entsprechenden Kaufpreisanteils - erst nach vollständiger mängelfreier Fertigstellung, d.h. nach Fertigstellung auch der Außenanlagen und Behebung der Protokollmängel, fällig geworden wäre.
Diese Abweichung oder Umgehung der Makler- und Bauträgerverordnung führt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gemäß § 134 BGB zur Nichtigkeit der Fälligkeitsregelung; an die Stelle der nichtigen Ratenzahlungsvereinbarung tritt § 641 Abs. 1 BGB, wonach die Vergütung bei der Abnahme des Werkes zu entrichten ist (vgl. BGH NJW 2001, 818 f).
Der Kläger hat eine vertragsgemäße Fertigstellung des Wohnungseigentums und eine Abnahme durch den Beklagten nicht vorgetragen. An der vertragsgemäßen Fertigstellung fehlt es bereits deswegen, weil unstreitig der am Haus vorhandene Weg entgegen der Baubeschreibung nicht gepflastert ist. Eine Abnahme der werkvertraglichen Arbeiten der Firma C lässt sich auch unter Berücksichtigung des von dem Kläger im Termin vom 04.05.2005 erstmals vorgelegten Abnahmeprotokolls vom 03.11.2003 nicht feststellen. Denn ausweislich dieses Protokolls ist die Abnahme lediglich mit im einzelnen nicht ersichtlichen Vorbehalten erfolgt und damit erst wirksam, wenn beanstandete Mängel behoben sind. Die Abnahme seitens des Beklagten ist damit nur aufschiebend bedingt erklärt worden. Dass die Bedingung eingetreten ist, weil der Kläger bzw. die Firma C alle von ihr zu beseitigenden Mängel behoben hatte, lässt sich dem Vorbringen des Klägers nicht entnehmen. Im Gegenteil ist unstreitig, dass zumindest der Weg am Haus entgegen der Baubeschreibung noch nicht gepflastert ist.
Bei dieser Sachlage liegen die Voraussetzungen des § 641 Abs. 1 BGB für die Fälligkeit der vom Beklagten zu zahlenden Vergütung nicht vor.
Das Gericht hat auch keine Veranlassung gesehen, dem Vorbringen des Klägers zu einer angeblichen Abnahme weiter nachzugehen. Abgesehen davon, dass der Kläger das Abnahmeprotokoll erst im letzten Termin zur mündlichen Verhandlung am 04.05.2005 vorgelegt hat und insoweit gegebenenfalls von einer Verspätung im Sinne des § 296 Abs. 2 BGB auszugehen wäre, ist der Kläger bereits mehrfach sowohl durch den Beklagten als auch durch das Gericht im Termin vom 22.12.2004 darauf hingewiesen worden, dass die letzte Rate aus dem Gesamtpreis für den Ankauf des Grundstückes nicht fällig sei. Er hat sein Vorbringen gleichwohl nicht weiter ergänzt und insbesondere nicht dargelegt, warum entgegen Ziffer 3 des "Abnahmeprotokolls" von einer wirksamen Abnahme auszugehen sein sollte.
Nach alldem war die Klage abzuweisen.
Demgegenüber steht dem Beklagten der geltend gemachte Anspruch auf Auflassung des Grundstückes zu. Aus § 1 des Kaufvertragsteiles des notariellen Vertrages folgt, dass der Kläger dem Beklagten das Wohnungseigentum verkauft hat. Da die Auflassung offensichtlich nicht erfolgt ist, wie sich aus § 1 Abs. 2 ergibt, wonach Regelungen über die Auflassung nicht enthalten sind, steht dem Beklagten hiernach noch ein Anspruch auf Auflassung zu. Entgegen der Auffassung des Klägers kann sich dieser insoweit nicht darauf berufen, dass der Beklagte noch nicht den vollständigen Kaufpreis gezahlt hat. Zurückbehaltungsrechte insoweit stehen ihm nicht zu. Wäre dem Kläger nämlich ein Zurückbehaltungsrecht wegen des noch nicht gezahlten Kaufpreisrestanteils zuzubilligen, dann könnte er auf diese Weise entgegen den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung die Zahlung des noch nicht fälligen Kaufpreisrestanteils erzwingen. Ihm steht bei dieser Sachlage ein fälliger Gegenanspruch, aus dem sich ein Zurückbehaltungsrecht herleiten ließe, nicht zu, zumal auch § 273 Abs. 1 einen fälligen Gegenanspruch zur Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts voraussetzt.
Bei dieser Sachlage ist der geltend gemachte Widerklageanspruch begründet.
Zwar hat der Beklagte und Widerkläger lediglich beantragt, die Auflassung zu bewilligen. Dieser Widerklageantrag des Beklagten und Widerklägers war aber dahingehend auszulegen, dass er entsprechend § 925 BGB auf Mitwirkung des Klägers an der gleichzeitigen Erklärung der Auflassung durch beide Parteien vor einer zuständigen Stelle gerichtet war. Allein dies entspricht dem bei verständiger Auslegung zum Ausdruck gekommenen Willen des Beklagten (§ 133 BGB).
Nach alldem war wie erkannt zu entscheiden.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Ziff. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 708 Ziff. 11, 711 ZPO
§ 134 BGB
§ 925 BGB
§ 133 BGB
§ 641 Abs. 1 BGB
§ 296 Abs. 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2004, 668
NJW 2001, 818