Oberlandesgericht Celle (Niedersachsen, )
Urteil vom 2002-10-31, Aktenzeichen 6 U 159/02

Tenor:
Auf die Berufung des Verfügungsbeklagten wird das am 26. Juni 2002 verkündete Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Verden abgeändert. Die einstweilige Verfügung des Amtsgerichts Stolzenau vom 7. März 2002 (Geschäftsnummer 3 C 110/02) wird aufgehoben und der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung zurückgewiesen.
Die Verfügungsklägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Tatbestand:
Die Verfügungsklägerin begehrt vom Verfügungsbeklagten die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek auf einem Grundstück des Verfügungsbeklagten.
Der Verfügungsbeklagte ist Eigentümer mehrerer im Grundbuch von ... Band ... Blatt ... eingetragener Grundstücke (Bl. 6 - 16 d.A.). Auf diesen Grundstücken befinden sich zwei Werkhallen zum Betrieb eines Molkereibetriebes. Diese Hallen hat der Verfügungsbeklagte an die ... verpachtet (Bl. 2, 66 d.A.). Persönlich haftende Gesellschafter dieser KG sind die ... sowie der Verfügungsbeklagte persönlich; alleinige Kommanditistin ist die ... (Bl. 70 f. d.A.). Über das Vermögen der ... ist am 1. Februar 2002 das Insolvenzverfahren eröffnet worden (Bl. 15 f. d.A. LG Verden 8 O 103/02).
Geschäftsführer und alleiniger Gesellschafter der ... ist ebenfalls der Verfügungsbeklagte (Bl. 66, 73 f. d.A.). Über das Vermögen der ... ist am 28. November 2001 das Insolvenzverfahren eröffnet worden (Bl. 74 d.A.). Persönlich haftende Gesellschafterin der ... ist die ..., deren alleiniger Geschäftsführer und Gesellschafter wiederum der Verfügungsbeklagte ist (Bl. 66, 72 d.A.). Der Verfügungsbeklagte ist ferner Kommanditist der ... (Bl. 72 d.A.).
In den Jahren 2000 und 2001 führte die Verfügungsklägerin auf dem Grundstück zur laufenden Nr. 2 des Grundbuchs von ..., Band ..., Blatt ..., Arbeiten zur Verlegung von Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen durch (Bl. 2 f. d.A.). Auf diesem Grundstück befindet sich die Werkhalle I, in der die ursprüngliche Produktion des Molkereibetriebes erfolgte. Die Arbeiten erfolgten im Zuge der Erweiterung des Molkereibetriebes um eine Werkhalle II auf dem Grundstück zur lfd. Nr. 6 des Grundbuchs von ..., Band ..., Blatt ...
Die Verfügungsklägerin hatte der ... am 15. August 2001 ein Angebot über den Einbau von Abwasserdruckrohrleitungen zugesandt (Bl. 7 - 13 d.A. LG Verden 8 O 103/02). Ferner war am 19. November 2001 eine Abschlagsrechnung über 29.000 DM für ausgeführte Tiefbauarbeiten ebenfalls an die Firma ... übermittelt worden (Bl. 14 d.A. LG Verden 8 O 103/02). Sonstige schriftliche Vertragsunterlagen gibt es nicht.
Jeweils unter dem 31. Dezember 2001 übersandte die Verfügungsklägerin dem Verfügungsbeklagten persönlich drei Rechnungen über die von ihr durchgeführten Arbeiten, nämlich Rechnung Nr. 20055 über 33.235,26 DM für die Herstellung des Stromanschlusses auf dem Betriebsgelände des Werks I (Bl. 20 - 22 d.A.), Rechnung Nr. 200056 über 24.371,14 DM für Rohrverlegungsarbeiten für die Herstellung eines Wasseranschlusses von der Brunnenanlage bis zum Betriebsgelände Werk I (Bl. 23 f. d.A.) sowie Rechnung Nr. 20057 für die Verlegung einer Abwasserleitung auf dem Betriebsgelände, Werk I, über 60.159,86 DM (Bl. 25 f. d.A.). Zahlungen hierauf erfolgten ebenso wenig wie auf die Abschlagsrechnung.
Auf Antrag der Verfügungsklägerin hat das Amtsgericht Stolzenau mit Beschluss vom 7. März 2002 eine einstweilige Verfügung erlassen, durch die angeordnet wurde, zugunsten der Antragstellerin auf dem Grundstück des Antragsgegners, eingetragen im Grundbuch von ..., Band ..., Blatt ..., lfd. Nr. 2, wegen einer Forderung aus Elektro- und Rohrverlegungsarbeiten in Höhe von 60.212,88 Euro gem. Schlussrechnungen Nr. 20055, Nr. 20056 und Nr. 20057 vom 31. Dezember 2001 sowie wegen einer Kostenpauschale von 828,- Euro eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung einer Sicherungshypothek einzutragen (Bl. 27 d.A.). Diese Vormerkung ist am 12. März 2002 in das Grundbuch eingetragen worden (Bl. 31 f. d.A.).
Auf den Widerspruch des Verfügungsbeklagten ist der Rechtsstreit mit Beschluss vom 22. März 2002 an das Landgericht Verden verwiesen worden (Bl. 49 d.A.). Mit Urteil vom 26. Juni 2002 hat das Landgericht die einstweilige Verfügung bestätigt (Bl. 125 - 129 d.A.). Zur Begründung hat es, soweit von Belang, ausgeführt, es könne dahinstehen, ob Besteller der von der Verfügungsklägerin erbrachten Werkleistungen der Verfügungsbeklagte persönlich oder aber die Firma ... sei. Denn auch für den Fall, dass nicht der Verfügungsbeklagte selbst Besteller sein sollte, könne die Verfügungsklägerin ausnahmsweise Sicherung beanspruchen, was sich aus den Grundsätzen von Treu und Glauben ergebe (§ 242 BGB). Der Verfügungsbeklagte beherrsche die ... allein. Die durch die Werkleistungen der Verfügungsklägerin entstandenen Vorteile an den Grundstücken zwecks Ausbau der Werkhallen ziehe er allein. Die in seinem Eigentum stehenden Grundstücke hätten durch die Werkleistung eine erhebliche Wertsteigerung erfahren, die ihm bei einem eventuellen Verkauf des Grundstücks ausschließlich zugute kämen.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Verfügungsbeklagten, der eine Aufhebung der einstweiligen Verfügung und eine Zurückweisung des Antrags auf ihren Erlass erstrebt (Bl. 152 d.A.).

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist begründet.
Der Verfügungsklägerin steht gegen den Verfügungsbeklagten kein Anspruch auf Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek gem. § 648 Abs. 1 S. 1, § 885 Abs. 1 BGB, §§ 935 ff. ZPO zu.
1.
Das angefochtene Urteil beruht auf einer Rechtsverletzung (§ 513 Abs. 1, 1. Alt., § 546 ZPO).
Gem. § 648 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Unternehmer die Einräumung der Sicherungshypothek nur an dem Grundstück des Bestellers verlangen. Zugunsten des Verfügungsbeklagten ist im Rahmen dieser Rechtsüberprüfung davon auszugehen, dass Bestellerin die ... war.
Kommt die Einräumung einer Sicherungshypothek also nur dann in Betracht, wenn Grundstückseigentümer und Besteller rechtlich dieselbe Person sind, so genügt eine Übereinstimmung nach wirtschaftlicher Betrachtungsweise regelmäßig nicht (BGHZ 102, 95, 100 f.). Über diese vom Gesetz anerkannte rechtliche Verschiedenheit von juristischen Personen einerseits und ihren Geschäftsführern und Gesellschaftern andererseits darf nicht leichtfertig und schrankenlos hinweggegangen werden, da eine generalisierende wirtschaftliche Betrachtungsweise zu erheblicher Rechtsunsicherheit führen würde.
Dies schließt die Anwendung von § 242 BGB in derartigen Fällen allerdings nicht von vornherein aus. Vielmehr hat entsprechend den Grundsätzen zur gesellschaftsrechtlichen Durchgriffshaftung das Identitätserfordernis nach Treu und Glauben jedenfalls dann zurückzutreten, wenn "die Wirklichkeit des Lebens und die Macht der Tatsachen" dies dem Richter gebieten (BGH a.a.O., 102 f.). Die förmliche Verschiedenheit darf nicht dazu führen, dem Bauunternehmer die ihm redlicherweise zustehende Sicherheit vorzuenthalten. Hier liegt indessen ein derartiger Ausnahmefall, der es unter Beachtung der Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gebieten würde, der Verfügungsklägerin gegen den Verfügungsbeklagten trotz der Verschiedenheit von Besteller und Grundstückseigentümer einen Anspruch auf Eintragung einer Vormerkung zur Absicherung einer Bauhandwerkersicherungshypothek zuzubilligen, nicht vor.
Entgegen der Auffassung des Landgerichts genügt allein der Umstand, dass der Verfügungsbeklagte die Firma ... wirtschaftlich beherrscht, nicht. Zwar ist der Verfügungsbeklagte ihr Komplementär und als Geschäftsführer und Gesellschafter auch an der weiteren Komplementärin, der Firma ..., sowie der alleinigen Kommanditistin, der Firma ..., beteiligt. Würde man indessen alleine diese beherrschende Stellung genügen lassen, so wäre im Ergebnis doch wieder die wirtschaftliche Identität von Besteller und Grundeigentümer maßgebend (BGH, a.a.O., für den Fall der Ein-Mann-GmbH).
Nicht tragend ist ferner die weitere Erwägung des Landgerichts, die im Eigentum des Verfügungsbeklagten stehenden Grundstücke hätten durch die Werkleistung eine erhebliche Wertsteigerung erfahren, was ihm bei einem eventuellen Verkauf der Grundstücke allein zugute komme.
Zwar kann ein Verstoß gegen Treu und Glauben vorliegen, wenn der Grundstückseigentümer über die von ihm beherrschte und als Auftraggeberin in Erscheinung tretende Gesellschaft tatsächlich Vorteile aus der vom Unternehmer erbrachten Werkleistung gezogen hat (BGH, a.a.O., 104 f.). Wird der Grundstückseigentümer also gerade durch die vom Unternehmer durchgeführten Arbeiten in die Lage versetzt, das Grundstück in erhöhtem Maß zu nutzen, dann muss er sich nach Treu und Glauben wie der Besteller der Werkleistung behandeln lassen, soweit der Werkunternehmer wegen des Werklohns Befriedigung aus dem Grundstück sucht (BGH, a.a.O., 105). Derartige Ausnahmefälle sind etwa angenommen worden, wenn der Grundstückseigentümer über eine vom ihm beherrschte KG höhere Mieteinnahmen durch die Untervermietung einer Lagerhalle erzielt, die durch die Arbeiten des Werkunternehmers gerade zu diesem Zweck der Untervermietung hergerichtet werden soll (BGHZ 102, 95, 104 f.); der Grundbesitz zum Zweck der Veräußerung an Wohnungsinteressenten bebaut wird und der durch die Bebauung entstandene Mehrwert dem Grundstückseigentümer zufließt (OLG Celle, BauR 2001, 834, 835); Eheleute Miteigentümer eines zu bebauenden Grundstücks sind, Vertragspartner des Werkunternehmers aber nur der Ehemann ist (OLG Frankfurt/M., BauR 2001, 129); der Bauvertrag durch eine GmbH geschlossen wurde, deren Geschäftsführerin die Lebensgefährtin des Grundstückseigentümers ist und in dem Objekt eine vom Grundstückseigentümer und seiner Lebensgefährtin gemeinsam zu nutzende Wohnung errichtet werden soll (OLG Naumburg, NJW-RR 2000, 311, 312).
Dagegen stellt allein die Tatsache, dass durch die Arbeiten der Verfügungsklägerin das im Eigentum des Verfügungsbeklagten stehende Grundstück eine Wertsteigerung erfahren hat, lediglich einen Umstand dar, der regelmäßig in Fällen der Verschiedenheit von Grundstückseigentümer und Besteller gegeben ist und alleine noch nicht zur Durchbrechung des Identitätserfordernisses führen kann. Im Übrigen fehlt es hier an konkreten tatsächlichen Feststellungen. So hat der Verfügungsbeklagte vorgetragen, im Zusammenhang mit der erfolgten Veräußerung der Firma ... sollten zwar auch die ihm gehörenden Betriebsgrundstücke veräußert werden (Bl. 157 d.A.). Ob sich hier bei deren Verkauf im Zusammenhang mit dem Insolvenzverfahren sowie unter Berücksichtigung etwa vorrangig abzulösender Grundpfandrechte überhaupt noch ein messbarer Mehrerlös alleine wegen der von der Verfügungsklägerin durchgeführten Arbeiten ergibt, ist indessen nicht ersichtlich.
Auch im Übrigen liegen keine besonderen Umstände vor, die eine Durchbrechung des Identitätserfordernisses gem. § 242 BGB rechtfertigen würden. So ist nicht ersichtlich, dass der Verfügungsbeklagte etwa wegen der durchgeführten Arbeiten der Verfügungsklägerin von der Firma ... einen höheren Pachtzins erzielt hat oder hätte erzielen können. Die Arbeiten der Verfügungsklägerin sind nach ihrem eigenen Vortrag im Herbst 2001 fertiggestellt worden (Bl. 3 d.A.). Bereits am 1. Februar 2002 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Firma ... eröffnet (Bl. 15 d.A. LG Verden 8 O 103/02). Pachtzahlungen an den Verfügungsbeklagten oder gar erhöhte fallen deshalb überhaupt nicht mehr an. Hinzu kommt, dass der Insolvenzverwalter zwischenzeitlich die Firma ... verkauft hat (Bl. 157 d.A.). Dass es hier zu einem messbar erhöhten Verkaufserlös für das Unternehmen wegen der von der Verfügungsklägerin durchgeführten Arbeiten gekommen wäre, ist nicht ersichtlich, zumal hier vorrangig ohnehin erst die Gläubiger im Rahmen des Insolvenzverfahrens zu befriedigen wären.
Ebenso wenig genügt es für die Anwendbarkeit von § 242 BGB, dass der Verfügungsbeklagte selbst die maßgeblichen Vertragsverhandlungen führte und die mit der Verfügungsklägerin geschlossenen Verträge kannte und billigte. Dies ist notwendige Folge seiner beherrschenden Stellung in der Firma ..., die aber gerade alleine für eine Durchbrechung des Identitätserfordernisses nicht ausreicht (vgl. BGH, a.a.O., 103 f.).
Hinzu kommt noch ein Umstand, auf den der Senat in einer vergleichbaren Konstellation bereits in seinem Urteil vom 27. März 1997 - 22 U 283/95 - hingewiesen hat. Selbst wenn nämlich für den Verfügungsbeklagten wegen der Baumaßnahmen der Verfügungsklägerin ein höherer Pachtzins oder ein höherer Kaufpreis zu erzielen wäre, so würden diese Vorteile dadurch aufgewogen, dass der Verfügungsbeklagte dem Insolvenzverwalter der Firma ... den Wert dieser Baumaßnahmen als nützliche Verwendungen zu ersetzen hätte (§ 581 Abs. 2, § 539 Abs. 1, §§ 670, 677, § 683 S. 1 BGB). Hierbei spielt es auch keine Rolle, dass die Firma ... selbst keinerlei Werklohnzahlungen an die Verfügungsklägerin geleistet hat. Vielmehr müsste der Verfügungsbeklagte sie von ihrer Werklohnschuld gegenüber der Verfügungsklägerin befreien (§ 257 S. 1 BGB).
Schließlich ist auch ein besonderes Schutzbedürfnis für die Verfügungsklägerin nicht ersichtlich. So hätte sie sich über die gesellschaftsrechtlichen Verhältnisse sowie die Eigentümerstellung am Grundstück durch einen Blick in das Grundbuch und in das Handelsregister Gewissheit verschaffen und gegenüber ihrer Vertragspartnerin sodann eine Sicherung für ihre Vorleistungen vereinbaren können (vgl. hierzu OLG Schleswig, BauR 2000, 1377).
2.
Die Entscheidung des Landgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO analog).
Soweit das Landgericht die hier maßgebliche Frage, ob der Verfügungsbeklagte persönlich Besteller der Werkleistungen der Verfügungsklägerin war - von seinem Rechtsstandpunkt folgerichtig - offen gelassen hat, ist das Berufungsgericht hieran nicht gebunden, weil insoweit konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Vorliegend lässt sich nicht feststellen, dass der Verfügungsbeklagte selbst die Werkleistungen der Verfügungsklägerin beauftragt hat. Hiergegen spricht bereits, dass sowohl das Angebot über die Verlegung der Abwasserdruckleitungen vom 15. August 2001 (Bl. 7 - 13 d.A. LG Verden 8 O 103/02) als auch die Abschlagsrechnung vom 19. November 2001 über 29.000 DM (Bl. 14 d.A. 8 O 103/02) an die Firma ... und nicht an den Verfügungsbeklagten persönlich gerichtet waren.
Die Verfügungsklägerin hat hierzu auch lediglich vorgetragen, sämtliche Vertragsverhandlungen seien mit dem Verfügungsbeklagten persönlich geführt worden, der zu keinem Zeitpunkt darauf hingewiesen habe, Auftraggeber solle die Firma ... sein (Bl. 67 d.A.). Dies genügt aber für die Annahme eines Handelns des Verfügungsbeklagten im eigenen Namen nicht. Die durchgeführten Arbeiten dienten nämlich der Aufrechterhaltung und Erweiterung des Molkereibetriebes. Dieser Molkereibetrieb wurde indessen nicht vom Verfügungsbeklagten persönlich, sondern von der Firma ... betrieben. Bei unternehmensbezogenen Geschäften geht der Wille der Beteiligten gem. § 164 Abs. 1 S. 2 BGB indessen im Zweifel dahin, dass der Betriebsinhaber Vertragspartner werden soll (Palandt, BGB, 61. Aufl., § 164 Rdnr. 2). Der Inhaber wird sogar dann aus dem Rechtsgeschäft berechtigt und verpflichtet, wenn die andere Partei den Vertreter für den Betriebsinhaber hält oder sonst unrichtige Vorstellungen über den Betriebsinhaber hat (a.a.O.). Die Verfügungsklägerin hat selbst eingeräumt, sie habe sich nie Gedanken darüber gemacht, ob der Verfügungsbeklagte persönlich oder die Firma ... Auftraggeberin sei.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 935 ff. ZPO
§§ 670, 677, § 683 S. 1 BGB
§ 242 BGB
§ 546 ZPO
§ 561 ZPO
§ 885 Abs. 1 BGB
§ 648 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 257 S. 1 BGB
§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 164 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 91 Abs. 1 S. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 102, 95, 100
BGHZ 102, 95, 104
NJW-RR 2000, 311, 312
3 C 110/02
8 O 103/02
22 U 283/95