Oberlandesgericht Dresden (Sachsen, )
Beschluss vom 2022-10-04, Aktenzeichen 2 Ww 6/21

Tenor:
Orientierungssatz
Zitierung zu Leitsatz 2: Vergleiche BGH, Beschluss vom 29. April 2016 - BLw 2/15, RdL 2017, 50.
Verfahrensgang
I. Die Beschwerde des Beteiligten zu 1) gegen den Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Stendal vom 30. Juli 2021 wird zurückgewiesen.
II. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens hat der Beteiligte zu 1) zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
III. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
IV. Der Streitwert für die Gebührenberechnung im Beschwerdeverfahren wird auf 5.080,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Der Beteiligte zu 1) begehrt die Aufhebung eines Bescheides des Beteiligten zu 2), mit welchem dieser einen Landpachtvertrag nach dem Landpachtvertragsgesetz beanstandet hat.
Mit dem zu UR-Nr. 462/2020 des Notars G. D. in S. vom 11.03.2020 geschlossenen Kaufvertrag veräußerte die Beteiligte zu 3), eine ungeteilte Erbengemeinschaft aus vier Miterbinnen, an den Bruder des Beteiligten zu 1), H. K. , landwirtschaftliche Grundstücke in der Gemarkung E. in einer Größe von 19,4097 Hektar (künftig: Kaufsache) zu einem Kaufpreis von 287.000,00 € (d.h. 14.786,42 €/ha). Die Gesamtflächen setzten sich zusammen aus 16,6786 Hektar Ackerland, 2,4740 Hektar Grünland und 0,2571 Hektar Wald. Die landwirtschaftlich nutzbaren Flächen waren bis zum 30.09.2023 verpachtet an C. H. . Der notarielle Entwurf dieses - auf Vermittlung einer gewerblichen Maklerin zustande gekommenen - Kaufvertrages lag den Mitgliedern der Beteiligten zu 3) spätestens seit Anfang Februar 2020 vor.
Zuvor, am 20.02.2020 hatten die Beteiligte zu 3) und der Beteiligte zu 1) einen schriftlichen Landpachtvertrag über die landwirtschaftlich nutzbaren Flächen der Kaufsache in einer Größe von insgesamt 18,6897 Hektar (künftig: Pachtsache) zu einem Jahrespachtzins in Höhe von 5.080,00 € (d.h. 271,81 €/ha) für die Zeit vom 01.10.2023 bis zum 30.09.2035 geschlossen.
Mit einem am 30.04.2020 beim Beteiligten zu 2) eingegangenen Schreiben zeigte der Beteiligte zu 1) den Landpachtvertrag vom 20.02.2020 an. Der Beteiligte zu 2) erteilte ihm unter dem 12.05.2020 einen Zwischenbescheid, mit dem er die Bearbeitungsfrist bis zum 30.06.2020 verlängerte.
Der Beteiligte zu 1) gab im Rahmen des behördlichen Verfahrens nach dem Landpachtverkehrsgesetz auf dem von ihm am 23.06.2020 ausgefüllten Pächterfragebogen an, dass er Landwirt im Haupterwerb mit Betriebssitz im Ortsteil M. von B. - über Fernverkehrsstraßen ca. 34 km entfernt von den vertragsgegenständlichen Flächen - sei und auf 222,5 Hektar (ca. 167 ha Ackerland, ca. 48 ha Gründland, ca. 7,5 ha Wald) Marktfruchtproduktion betreibe, dass er gelegentlich eine Arbeitnehmerin, seine Ehefrau, beschäftige und die Absicht habe, den im Jahre 2014 übernommenen Landwirtschaftsbetrieb der Mutter künftig in Eigenbewirtschaftung zu führen, so dass sich in drei Jahren die Anschaffung eines eigenen Mähdreschers lohne. Er wies nach, dass er eine Ausbildung als staatlich geprüfter Landwirt abgeschlossen hatte, Mitglied in der Alterskasse für Landwirte, einer landwirtschaftlichen Betriebsgenossenschaft und einer Forstgemeinschaft ist.
Der Beteiligte zu 2) bestätigte, dass der Beteiligte zu 1) im Landkreis als praktizierender Landwirt bekannt sei.
Mit seinem Bescheid vom 25.06.2020 beanstandete der Beteiligte zu 2) den o.a. Landpachtvertrag und forderte die Beteiligte zu 3) auf, den Landpachtvertrag bis zum 03.08.2020 aufzuheben. Wegen der Einzelheiten wird auf die Begründung des Bescheids Bezug genommen.
Mit weiterem Bescheid vom 02.07.2020 versagte der Beteiligte zu 2) die Genehmigung des o.a. Kaufvertrages. Er stützte seine Entscheidung im Wesentlichen darauf, dass die siedlungsrechtliche Vorkaufsberechtigte das ihr zustehende gesetzliche Vorkaufsrecht ausgeübt habe und für das Rechtsgeschäft zwischen dem Verkäufer und der Vorkaufsberechtigten die Veräußerung als genehmigt gelte. Der dortige Erwerber sei nicht als ein privilegierter Landwirt anzusehen, weil nicht festzustellen sei, dass der Erwerber derzeit einen leistungsfähigen Landwirtschaftsbetrieb führe. Mit dem dort benannten Begünstigten existiere ein aufstockungsbedürftiges und erwerbsbereites landwirtschaftliches Unternehmen. Diese Entscheidung ist Gegenstand eines parallel beim Senat anhängigen Beschwerdeverfahrens (Gz. 2 Ww 3/21).
Mit Schriftsatz vom 09.07.2020 hat der Beteiligte zu 1) die gerichtliche Entscheidung gemäß § 8 Landpachtvertragsgesetz (LPachtVG) beantragt und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass er einen gemeinsamen Familienbetrieb mit seinem Bruder in M. führe. Derzeit bewirtschafte dieser Betrieb 19,9 Hektar in Kl. und Z. mittels Lohnarbeitsunternehmen. Bis zum Jahre 2021 werde sich die Fläche auf ca. 107 Hektar erweitern, wenn langfristige Landpachtverträge ausliefen und nicht mehr verlängert würden. Auf Nachfrage des Landwirtschaftsgerichts hat der Beteiligte zu 1) Nachweise für die Richtigkeit seiner Angaben vorgelegt und u.a. auch Bescheide über die Bewilligung von Agrarfördermitteln für die Jahre 2018, 2019 und 2020 vorgelegt.
Der Beteiligte zu 1) hat beantragt,
1. gerichtlich über den Beanstandungsbescheid des Beteiligten zu 2) vom 25.06.2020, betreffend den o.a. Landpachtvertrag zu entscheiden sowie
2. den Bescheid vom 25.06.2020 aufzuheben und den o.g. Landpachtvertrag - soweit erforderlich - zu genehmigen.
Der Beteiligte zu 2) hat beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Mit Beschluss vom 30.07.2021 hat das Landwirtschaftsgericht den Antrag zurückgewiesen. Es hat seine Entscheidung im Wesentlichen darauf gestützt, dass der Landpachtvertrag im Widerspruch zu Maßnahmen der Agrarstruktur stehe, weil er in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag zwischen der hiesigen Beteiligten zu 3) und dem Bruder des hiesigen Beteiligten zu 1) vom 11.03.2020 stehe und dem Zweck diene, die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts unattraktiv zu machen.
Gegen diesen ihm am 06.08.2021 zugestellten Beschluss hat der Beteiligte zu 1) mit am 16.08.2021 beim Landwirtschaftsgericht eingegangenen Schriftsatz Beschwerde eingelegt. Das Landwirtschaftsgericht hat mit seinem Beschluss vom 28.10.2021 der Beschwerde nicht abgeholfen und diese dem Oberlandesgericht Naumburg zur Entscheidung vorgelegt.
Der Beteiligte zu 1) beantragt,
den erstinstanzlichen Beschluss abzuändern und den Beanstandungsbeschluss des Beteiligten zu 2) vom 25.06.2020 aufzuheben sowie den Landpachtvertrag - soweit erforderlich - zu genehmigen.
Der Beteiligte zu 2) beantragt,
die Beschwerde zurückzuweisen.
Der Senat hat die Rechtssache unter Hinzuziehung der ehrenamtlichen Richter am 14.09.2022 mündlich verhandelt und anschließend beraten. Der Verwaltungsvorgang des Beteiligten zu 2) hat vorgelegen und ist Gegenstand des Beschwerdeverfahrens gewesen.

Entscheidungsgründe:
Die Beschwerde des Beteiligten zu 1) ist zulässig; sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
I. Die Beschwerde ist nach § 9 LwVG i.V.m. §§ 58 ff. FamFG zulässig.
Das Rechtsmittel ist rechtzeitig innerhalb der zweiwöchigen Beschwerdefrist nach § 63 Abs. 2 Nr. 2 FamFG (vgl. nur Huth in: v. Selle/Huth, LwVG, 2017, § 9 Rn. 192) eingelegt worden. Der Beteiligte zu 1) ist nach § 59 Abs. 1 FamFG beschwerdeberechtigt ist, weil er durch die angefochtene Entscheidung unmittelbar in einem eigenen subjektiven Recht beeinträchtigt ist.
II. Die Beschwerde ist unbegründet.
Das Landwirtschaftsgericht hat den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zu Recht zurückgewiesen, weil der Beteiligte zu 2) den Landpachtvertrag vom 20.02.2020 aus zutreffenden und durch das Vorbringen des Antragstellers nicht entkräfteten Gründen nach § 4 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 LPachtVG beanstandet hat.
1. Das Landwirtschaftsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der o.g. Landpachtvertrag vom 20.02.2020 nach § 2 Abs. 1 Satz 1 LPachtVG i.V.m. § 1 LPachtVG DV LSA anzeigebedürftig ist, weil er landwirtschaftliche Grundstücke betrifft, welche insgesamt mindestens einen Hektar groß sind. Der Fiktion der Nichtbeanstandung nach § 7 Abs. 2 Satz 3 LPachtVG ist nicht eingetreten, weil die Entscheidungsfrist rechtzeitig verlängert worden und der Bescheid innerhalb der verlängerten Bearbeitungsfrist ergangen ist. Hiergegen wendet sich der Beteiligte zu 1) mit seinem Rechtsmittel nicht.
2. Der Beteiligte zu 2) hat den Versagungsgrund des § 4 Abs. 1 Nr. 1 LPachtVG geltend gemacht, d.h., die zuständige Behörde hat angenommen, dass die Verpachtung eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung bedeutet. Nach § 4 Abs. 2 LPachtVG liegt eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung in der Regel dann vor, wenn die Verpachtung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung, welcher der erkennende Senat folgt, entspricht der Beanstandungsgrund der ungesunden Verteilung der Bodennutzung inhaltlich dem für eine Versagung der Genehmigung in § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG. Die Vorschriften über die Beanstandungsgründe in § 4 Abs. 1 und der Auslegungsgrundsatz in § 4 Abs. 2 LPachtVG sind den Bestimmungen in § 9 Abs. 1 und 2 GrdstVG nachgebildet worden (vgl. BT-Drs. 10/508, S. 9). Das gesetzliche Instrument der Beanstandung solcher Pachtverträge dient der Abwehr im agrarstrukturellen Interesse unerwünschter Verpachtungen (vgl. BGH, Beschluss v. 03.06.1976, V BLw 17/75, AgrarR 1976, 317 zur Vorgängerregelung). Danach liegt eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung in der Regel vor, wenn sich aus bestimmten Tatsachen ergibt, dass die Verpachtung bereits unternommenen oder von den zuständigen staatlichen Stellen beabsichtigten konkreten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Unterliegt ein nach § 2 Abs. 1 GrdstVG genehmigungsbedürftiger Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht (§ 4 Abs. 1 RSG), stellt die gleichzeitige oder in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Kaufgeschäft vorgenommene Verpachtung des Grundstücks von dem Verkäufer an den Käufer eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung i.S.v. § 4 Abs. 1 Nr. 1 LPachtVG dar. Solche Verpachtungen sind agrarstrukturell unerwünscht, weil sie die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts vereiteln oder erschweren (vgl. BGH, Beschluss v. 29.04.2016, BLw 2/15, RdL 2017, 50, in juris Rz. 12-15).
3. Das Landwirtschaftsgericht hat im Ergebnis zutreffend festgestellt, dass der enge zeitliche und zusätzlich der enge sachliche Zusammenhang zwischen der Verpachtung und dem unmittelbar bevorstehenden Verkauf der Pachtsache den Schluss darauf zulässt, dass der Zweck der Verpachtung darin lag, die Kaufsache für einen aufstockungsbedürftigen Landwirt unattraktiv werden zu lassen. Dabei handelt es sich entgegen dem Beschwerdevorbringen nicht um eine haltlose Spekulation, sondern um eine nachvollziehbar und zumindest vertretbar gewonnene Erkenntnis, welche der Senat teilt. Ein anderer Zweck ist insbesondere aus der Sicht der Beteiligten zu 3) nicht ersichtlich.
a) Allerdings folgt der erkennende Senat dem Beteiligten zu 1) darin, dass der Landpachtvertrag bei isolierter Betrachtung keinen Bedenken begegnet. Er betrifft die Verpachtung landwirtschaftlich nutzbarer Grundstücke an einen aktiven Landwirt im Haupterwerb. Der Landpachtvertrag weist inhaltlich keine Auffälligkeiten, z.B. hinsichtlich der Laufzeit oder der Preisgestaltung, auf.
b) Die Gesamtsituation weist jedoch erhebliche Besonderheiten auf.
aa) Die Beteiligte zu 3) beabsichtigte von Anfang an die Veräußerung der späteren Kaufsache und nicht deren Verpachtung, wie der Beteiligte zu 1) auf Nachfrage des Senats in der mündlichen Verhandlung vom 14.09.2022 nochmals bestätigt hat. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des verfahrensgegenständlichen Landpachtvertrages am 20.02.2020 lag den Mitgliedern der Beteiligten zu 3) der Entwurf des notariellen Grundstückskaufvertrages zur Prüfung vor; die Bedingungen der Veräußerung waren bereits verhandelt. In dieser Situation hatte die Beteiligte zu 3) objektiv kein Interesse an einer zusätzlichen Verpachtung. Typischerweise wäre der Abschluss eines langlaufenden Landpachtvertrages über den wesentlichen Bestandteil der Kaufsache geeignet gewesen, diesen Verkauf zu gefährden bzw. zu vereiteln bzw. den Verkaufserlös erheblich zu vermindern. Wirtschaftlich ergab der Abschluss des Landpachtvertrages durch die Beteiligte zu 3) keinen Sinn, denn angesichts der beabsichtigten Veräußerung konnte sie - bei planmäßigem Verlauf - nie in den Genuss der Pachtzinszahlungen kommen.
bb) Der Beteiligte zu 1) ist, wie sich aus der Verfahrensakte des Beteiligten zu 2) ergibt, zur Zeit des Abschlusses des Landpachtvertrages vom 20.02.2020 ein Landwirt gewesen, welcher ausschließlich Eigentumsflächen bewirtschaftete und selbst diese ganz überwiegend an Dritte verpachtete. Er hatte zuvor noch nie landwirtschaftliche Flächen gepachtet. Die von ihm bekundete Absicht der sukzessiven Übernahme der Selbstbewirtschaftung von Flächen war angesichts des Auslaufens von Landpachtverträgen über seine eigenen Flächen ohne Zupachtung möglich. Der Senat geht zudem - auch unter Außerachtlassung des nahen verwandtschaftlichen Verhältnisses des Pächters zum Erwerber - von einem zwischen beiden Personen abgestimmten Vorgehensweise aus. Denn der Beteiligte zu 1) hat im behördlichen Verfahren angegeben, dass er seinen Landwirtschaftsbetrieb gemeinsam mit seinem Bruder H. K. , dem Erwerber der Flächen, führe. Eine gleichlautende Angabe hatte zunächst auch H. K. auf seinem Erwerberfragebogen im Parallelverfahren auf Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz abgegeben. Obwohl der Käufer im Verlaufe seines Verfahrens auf gerichtliche Entscheidung abweichend angegeben hatte, dass er einen eigenen landwirtschaftlichen Betrieb am Ort der Hofstelle des Betriebes seines Bruders führe, lassen sich Pächter und Käufer in den parallelen Verfahren auf gerichtliche Entscheidung vom selben Rechtsanwalt vertreten. Die Nachfrage des Senats zu einer etwaigen Interessenkollision zwischen dem Beteiligten zu 1) als Pächter und dessen Bruder H. K. als Erwerber der Flächen im Hinblick auf den Bestand des Landpachtvertrages vom 20.02.2020 hat der gemeinsame Verfahrensbevollmächtigte unter Verweis darauf verneint, dass der Käufer vom Abschluss des Landpachtvertrages durch den Bruder vor dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages Kenntnis gehabt habe.
c) Der Senat verkennt nicht, dass der Landpachtvertrag vom 20.02.2020, anders als in dem vom Senat für Landwirtschaftssachen des Bundesgerichtshofes am 29.04.2016 entschiedenen Fall (vgl. BGH, Beschluss in BLw 2/15, RdL 2017, 50), nicht nur für das Siedlungsunternehmen und für den von diesem benannten aufstockungsbedürftigen Landwirt (künftig: Begünstigter) Bedeutung erlangt. In der dort entschiedenen Konstellation der Identität von Käufer und Pächter erlischt der Landpachtvertrag durch Konfusion und entfaltete seine Wirkung nur für den Fall der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts, so dass evident ist, dass die Verpachtung im Widerspruch zu der im Sinne einer verbesserten Agrarstruktur gebotenen Ausübung des Vorkaufsrechts steht. Im vorliegenden Fall sind Käufer und Pächter verschiedene Personen. Der Landpachtvertrag vom 20.02.2020 entfaltete deswegen im Falle seiner Nichtbeanstandung nicht nur rechtliche Wirkungen gegen einen möglichen Begünstigten, sondern auch gegen den Käufer, dem eine Eigenbewirtschaftung der Flächen bis zum 30.09.2035 rechtlich nicht möglich wäre. Der Effekt dieser hier einvernehmlich zwischen Veräußerer, Pächter und Käufer erzeugten Wirkungen des Landpachtvertrages ist derselbe, wie in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall: Die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts, eines bedeutsamen Lenkungsmittels zur Verbesserung der Agrarstruktur, mit dessen Hilfe letztlich landwirtschaftliche Nutzflächen in die Hände aufstockungsbedürftiger oder ansiedlungswilliger Landwirte gelangen soll (vgl. BGH, Beschluss v. 09.05.1985, BLw 9/84, BGHZ 94, 299), wird unterlaufen.
C.
I. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 44, 45 LwVG.
II. Die Rechtsbeschwerde wird nach § 70 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 FamFG zugelassen, weil die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.
III. Die Festsetzung des Streitwerts für die Gebührenberechnung beruht auf §§ 35 Abs. 1, 36 Abs. 1 GNotKG und richtet sich nach dem vereinbarten Jahrespachtzins.
Wiedemann Weiß-Ehm Dr. Müller-Mezger

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 58 ff. FamFG
§§ 44, 45 LwVG
§ 9 LwVG
§ 1 LPachtVG
§ 63 Abs. 2 Nr. 2 FamFG
§ 59 Abs. 1 FamFG
§ 4 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 LPachtVG
§ 2 Abs. 1 Satz 1 LPachtVG
§ 7 Abs. 2 Satz 3 LPachtVG
§ 4 Abs. 1 Nr. 1 LPachtVG
§ 4 Abs. 2 LPachtVG
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG
§ 9 Abs. 1 und 2 GrdstVG
§ 2 Abs. 1 GrdstVG
§ 4 Abs. 1 RSG
§ 70 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 FamFG
§ 35 Abs. 1, 36 Abs. 1 GNotKG

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 94, 299
4 Lw 19/20
2 Ww 3/21
V BLw 17/75