Amtsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-05-04, Aktenzeichen 33 C 2556/11 (76)
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2012:0504.33C2556.11.76.00

Tenor:
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 565,13 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit 02. Dezember 2008 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 46 %, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 54 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
Die Klage ist, soweit nach teilweiser Rücknahme noch darüber zu entscheiden ist, begründet. Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Betriebskosten für das Jahr 2007 in Höhe von 565,13 EUR gemäß § 5335 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag der Parteien zu. Die Haftung der Beklagten als Gesamtschuldner folgt aus § 427 BGB.
Die vorgelegte Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß im Sinne des § 556 Abs. 3 BGB. Sie enthält eine nachvollziehbare und übersichtliche Zusammenstellung der Gesamtkosten, gibt die zu Grunde gelegten Umlageschlüssel an und erläutern diese, berechnet den Anteil des Mieters korrekt und enthält schließlich einen Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Schmidt-Futterer § 556 Rz. 333).
Da die Mietwohnung in einem gemischt genutzten Gebäude liegt, war es weiterhin erforderlich, die nicht auf die Wohnnutzung entfallenden Kosten auszugliedern und vorab zu verteilen (Schmidt-Futterer § 556 a Rz. 65). Auch dies ist im vorliegenden Fall nachvollziehbar und sachgerecht erfolgt. Den Abrechnungen lag jeweils eine Vorverteilung der Kosten auf Wohnraum, Gewerbe und Tiefgarage bei. Im Rahmen dieser Vorverteilung war es nicht fehlerhaft, als Fläche der Tiefgarage nur die Parkflächen, nicht aber die Gesamtfläche einschließlich der Zufahrten anzusetzen. Bei der Ermittlung der als Wohnraum angesetzten Fläche wird ebenfalls nur die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören, zu Grunde gelegt. Ausgenommen werden nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung Zubehörräume, auch werden Treppen und Treppenhäuser nicht in die Grundfläche eingerechnet. Und die Verteilung der auf eine Liegenschaft entfallenden Betriebskosten möglichst einheitlich vorzunehmen, konnte die Vermieterseite im vorliegenden Fall parallel zu den für Wohnraum geltenden Berechnungsgrundsätzen auch bei der Berechnung der Tiefgaragenfläche die Zuwege und Zubehörräume außer Betracht lassen und nur die Fläche der Parkplätze in die Vorverteilung einbeziehen. Systematisch im Hinblick auf die Flächenermittlung erscheint ein Vergleich der Treppenhäuser eines größeren Mehrfamilienhauses mit den Zufahrten einer Tiefgarage durchaus zulässig. Beide dienen der Erreichbarkeit der Wohn- bzw. Parkflächen und müssen entsprechend instand gehalten, gereinigt und beleuchtet werden. Die Möglichkeit einer Fremdvermietung eines Parkplatzes besteht grundsätzlich ebenso wie die einer Untervermietung von Zimmern einer Wohnung. Anders gelagert könnte der Fall sein, wenn die Tiefgarage gewerblich genutzt und alle Parkplätze oder jedenfalls die überwiegende Zahl regelmäßig an wechselnde Dritte fremdvermietet und nicht durch Hausbewohner genutzt würden. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall und kann daher dahinstehen.
Auch die geringen Abweichungen der in der Vorverteilung angesetzten Flächen zu den durch den Sachverständigen gemessenen begründen keinen materiellen Fehler der Abrechnung. Insoweit sind Flächen Abweichungen unter 10% als unerheblich zu beurteilen (BGH NJW 2008, S.142 ).
Zu weiteren Mängeln der Abrechnung hat die Beklagtenseite nicht substantiiert vorgetragen. Die Klägerseite hat die Liste der Hausmeistertätigkeiten sowie die prozentuale Aufteilung vorgelegt, aus der sich ergibt, dass die pauschalen Abschläge für Verwaltung und Instandhaltung korrekt vorgenommen worden sind. Auch hat die Beklagtenseite nicht substantiiert vorgetragen, inwieweit bei der Grundsteuer und der Versicherung falsch vorverteilt worden sein soll, oder dass die der Heizkostenabrechnung zu Grunde gelegte Fläche nicht der Gesamtwohnfläche abzüglich der Terrassen und Balkonflächen entspräche.
Auch hat die Klägerin durch Vorlage der der Abrechnung zugrundeliegenden Unterlagen die von ihr eingestellten Kosten nachgewiesen. Dies gilt auch für die Kosten für TV/Radiogrundversorgung. Im Übrigen ist nicht erkennbar, dass die Beklagten Einsicht in die Unterlagen innerhalb der Einwendungsfrist genommen haben.
Der Zinsanspruch ist als Verzugsschaden begründet, §§ 286, 288 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 4, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO; die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziffer 11, 711, 713 ZPO.
Die Berufung war nicht gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 4 ZPO zuzulassen.
Die Rechtssache hat zum einen keine grundsätzliche Bedeutung, zum anderen ist für die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erforderlich.
Der Streitwert wird auf für die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Verfahrensgebühren auf 1.046,69 EUR, im Übrigen auf 565,13 EUR festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 286, 288 BGB
§§ 708 Ziffer 11, 711, 713 ZPO
§ 5335 BGB
§ 427 BGB
§ 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 556 Abs. 3 BGB
§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 4, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO
§ 511 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 4 ZPO