Landgericht Kassel (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-02-16, Aktenzeichen 11 O 1398/21
ECLI: ECLI:DE:LGKASSE:2023:0216.11O1398.21.00

Tenor:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 102.112,20 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
aus 5.644,76 € seit dem 06.03.2021
aus jeweils weiteren 2.884,03 € seit dem 07.05.2021 und 06.06.2021,
aus weiteren 5.326,44 € seit dem 07.07.2021
aus jeweils weiteren 81,99 € seit dem 07.08.2021, 07.09.2021, 07.10.2021, 06.11.2021, 07.12.2021 und 08.01.2022,
aus jeweils weiteren 8.488,10 € seit dem 06.02.2022, 06.03.2022, 07.04.2022, 07.05.2022, 07.06.2022, 07.07.2022, 06.08.2022, 07.09.2022, 08.10.2022 und 08.11.2022 zu zahlen.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.577,40 € vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.06.2021 zu zahlen.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 53 % und die Beklagte 47 % zu tragen.
5. Das Urteil ist für beide Parteien gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt den Ausgleich behaupteter Mietrückstände im Zeitraum vom Februar 2021 bis einschließlich April 2022.
Die Parteien sind durch einen Gewerberaum-Mietvertrag (nachfolgend: MV) vom 10.08./11.08.2004 (Anl. B1, Bl. 92 – 111 d. A.) i.d.F. des 6. Nachtrags vom 08.07./20.07.2020 (Anl. K1, Bl. 14 –16 d.A.) über Geschäftsflächen auf dem Grundstück „…“, „…“, verbunden. Die monatliche Gesamtmiete beläuft sich auf 28.020,34 €, davon entfallen 18.975 € netto = 22.580,25 € brutto auf die Grundmiete, 1.500 € netto = 1.785 € brutto auf Heizkostenvorauszahlung und 3.071,50 € netto = 3.655,09 € brutto auf die (übrige) Nebenkostenvorauszahlung. Die Miete ist nach Ziff. 7 MV einschließlich der Mietnebenkosten (nach Ziff. 6) fällig bis zum 5. eines Kalendermonats. Ziff. 8 MV regelt die fristlose Kündigung bei Insolvenz, Zahlungsrückstand und nicht fristgerechter Übergabe oder Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel. In Ziff. 18 MV sind als Anlage 1 zum Mietvertrag der Lageplan und als Anlage 2 die „Standard-Baubeschreibung Mietbereich“ Vertragsbestandteil.
Die Beklagte betreibt in den Räumlichkeiten ein Einzelhandelsgeschäft mit „…“-typischen Warensortimenten.
Die Klägerin stellte am 28.01.2020 eine Dauermietrechnung über monatlich 28.020,34 € (Anlage K2, Bl. 17 d. A.).
Aufgrund der Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid 19-Pandemie war die Beklagte gezwungen, ihren Geschäftsbetrieb zum 18.03.2020 zu schließen. Ab dem 23.04.2020 wurde der Geschäftsbetrieb der Beklagten wieder auf 800 m2 betrieben. Ab dem 09.05.2020 war die Filiale wieder regulär geöffnet mit den sich aus der jeweiligen Coronaschutzverordnung einzuhaltenden Öffnungs-Schließungs-vorgaben.
Die Parteien vereinbarten daraufhin unter dem 08.07./20.07.2020 in einem 6. Nachtrag zum Mietvertrag, dass der Mieter in der Zeit vom 01.04.2020 bis 31.05.2020 von der Mietzinszahlungspflicht befreit ist und die Nebenkostenvorauszahlung gem. Ziff. 6 MV ausgezahlt wird. Nach § 3 des 6. Nachtrags behalten alle übrigen Bestimmungen des MV nebst Nachträgen von dem 6. Nachtrag ihre Gültigkeit und sind sich die Parteien einig, dass es sich bei dem Mietvertrag und den Nachträgen Nr. 1-5 sowie dem 6. Nachtrag um ein einheitliches Mietverhältnis handelt. Die Parteien sind sich ferner einig, dass der 6. Nachtrag in schriftlicher Form gem. § 126 BGB i.V.m. §§ 550, 578 BGB geschlossen sein soll.
Die Mieten bis einschließlich März 2020 wurden von der Beklagten regulär bezahlt. Für April und Mai 2020 zahlte die Beklagte im Hinblick auf den 6. Nachtrag keine Miete.
Im Zeitraum ab dem 16.12.2020 bis einschließlich Januar 2021 waren die Räumlichkeiten aufgrund des staatlich angeordneten COVID-19-Lockdowns II erneut geschlossen. Ab dem 01.02.2021 bis zur erneuten Eröffnung des Geschäfts ab der zweiten Märzwoche 2021 konnte die Beklagte lediglich einen sog. click & collect-Service anbieten.
Den Mietzins für Februar 2021 zahlte die Beklagte nicht. Auf die Monate ab März 2021 leistete sie Teilzahlungen. Rechnerisch sind im Zeitraum Februar 2021 bis einschließlich November 2022 folgende Mieten offen und nach mehrfacher Klageerweiterung Streitgegenstand:
02/2021:
22.580,26 €
03/2021:
16.934,89 €
04/2021:
6.774,08 €
05/2021:
11.290,13 €
06/2021:
07/2021:
16.534,58 €
08/2021:
09/2021:
10/2021:
11/2021:
12/2021:
01/2022:
02/2022:
03/2022:
04/2022:
05/2022:
06/2022:
07/2022:
08/2022:
09/2022:
10/2022:
11/2022:
266.046,15 €
Die Beklagte beruft sich hinsichtlich sämtlicher Monate auf eine Mietminderung wegen behaupteter Mängel in Höhe von 40 %, für Juli 2021 von 60 %, und macht hinsichtlich der von der Pandemie betroffenen Monate März 2020, Dezember 2020 und Januar bis März 2021 Mietzinsanpassungsansprüche geltend.
Hilfsweise hat sie gegenüber den eingeklagten Mieten für Februar bis September 2021 die Aufrechnung erklärt mit einem Anspruch auf Rückzahlung ihrer Auffassung nach überzahlter Miete für die von der Pandemie betroffenen Monate März 2020, Dezember 2020 sowie Januar 2021, in der sie die Miete in voller Höhe gezahlt hat.
Die Beklagte bzw. die für diese tätige Objektbetreuerin „…“ zeigte mit mehreren Schreiben, u.a. vom 20.01.2021 (Anlage B6, Bl. 147 d.A.), 22.01.2021 (Anlage B8, Bl. 148 d.A.), vom 05.03.2021 (Anlage B9, Bl. 162 d.A.), vom 17.03.2021 (Anlage B12, Bl. 428 ff. d.A.), vom 26.04.2021 (Anlage B14, Bl. 165, 176 d.A.) und vom 14.07.2021 behauptete Mängel an der Lüftungsanlage, der Heizung, Schimmelbildung im Treppenaus, einen Mangel der Personaltür, Korrosion des Heizungsregisters und einen Wasserschaden an. Diese Mängelanzeigen wurden in der Folgezeit teilweise erneuert.
Die Klägerin mahnte mit Schreiben v. 21.05.2021 (Anlage K3, Bl. 18 d.A.) die zu diesem Zeitpunkt rechnerisch ausstehenden Mietzinsbeträge für Februar 2021 bis einschließlich Mai 2021 an.
Am 19.08.2021 erfolgte eine Begehung der Liegenschaft durch Mitarbeiter des Dezernates für Arbeitsschutz des Regierungspräsidiums Kassel. Der Beklagten wurde mit Schreiben des Regierungspräsidiums Kassel vom 25.08.2021 (Anlage B18, Bl. 171 f. d.A.) eine Frist zur Beseitigung von Mängeln der raumlufttechnischen Anlage bis 17.09.2021 gesetzt. Der Abschlussbericht „…“ des Objektsbetreuers „…“ der Beklagten vom 28.08.2021 (Anlage B19, Bl. 173 ff. d.A.) hält Mängel fest. Mit Schreiben des Objektbetreuers „…“ vom 31.08.2021 (Anlage B20, Bl. 182 d.A.) wurde der Beklagten eine Frist zur Beseitigung von Mängeln der raumlufttechnischen Anlage gesetzt.
Die Klägerin bestreitet, dass die Beklagte durch die Pandemie hart getroffen sei. Es werde bestritten, dass bei der Beklagten ein „Normalbetrieb“ bis heute nicht zu verzeichnen sei. Die Nutzbarkeit der Räume sei zu keiner Zeit eingeschränkt gewesen. Bei ausstehenden Mieteinnahmen stehe zu befürchten, dass die Klägerin – so bringt diese vor – die die Finanzierung betreffenden Verträge nicht mehr erfüllen könne, was die Vernichtung ihrer wirtschaftlichen Existenz zur Folge hätte.
Soweit sich die Beklagte auf Mängel berufe, sei ihr Vortrag unsubstantiiert. Hinsichtlich des behaupteten Mangels des Ausfalls der Heizung sei zwar richtig, dass es temporäre Heizungsstörungen gegeben habe. Diese seien jedoch jeweils kurzfristig behoben worden. Es habe zunächst mehrfach Arbeiten am Brenner gegeben, bevor der Brenner schließlich komplett ausgetauscht worden sei.
Die Lüftungsanlage sei nicht komplett ausgefallen. Vielmehr sei die Anlage mit geringerer Leistung gelaufen. Diese Tatsache habe, und zwar je nach Witterung, keine oder nur minimale Auswirkungen auf die Mietsache gehabt. Die Anlage sei zwischenzeitlich repariert worden. Es sei nun ein neuer Defekt an der Anlage aufgetreten, der aber keine Auswirkungen auf die Mietsache habe.
Die behauptete Schimmelbildung im Treppenhaus stelle bereits keinen Mangel dar, da das Treppenhaus nicht Bestandteil des Mietvertrags sei. Es werde von der Beklagten unrechtmäßig genutzt. Am Wandbelag gebe es auch keinen Schimmel.
Die Personaltür sei unverzüglich repariert worden. Der diesbezügliche Auftrag sei im Übrigen von der Beklagten vergeben worden.
Der Wasserschaden sei unverzüglich nach der Anzeige behoben worden.
Die Hilfsaufrechnung der Beklagten gehe ins Leere, da keine Rückzahlungsansprüche bestünden.
Die Klägerin beantragt nach mehrfacher Klageerweiterung zuletzt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 266.046,15 € nebst Zinsen in Höhe von 9%-Punkten über dem Basiszinssatz aus 22.580,26 € seit dem 04.02.2021, aus weiteren 16.934,89 € seit dem 04.03.2021, aus weiteren 6.774,08 € seit dem 04.04.2021, aus weiteren 11.290,13 € seit dem 05.05.2021, aus weiteren 11.290,13 € seit dem 04.06.2021, aus weiteren 16.534,58 € seit dem 04.07.2021, aus weiteren 11.290,13 € seit dem 05.08.2021, aus weiteren 11.290,13 seit dem 04.09.2021, aus weiteren 11.290,13 € seit dem 05.10.2021, aus weiteren 11.290,13 € seit dem 04.11.2021, aus weiteren 11.290,13 seit dem 04.12.2021, aus weiteren 11.290,13 € seit dem 05.01.2022, aus weiteren 11.290,13 € seit dem 04.02.2022, aus weiteren 11.290,13 seit dem 04.03.2022, aus weiteren 11.290,13 € seit dem 05.04.2022, aus weiteren 11.290,13 € seit dem 05.05.2022, aus weiteren 11.290,13 seit dem 04.06.2022, aus weiteren 11.290,13 € seit dem 05.07.2022, aus weiteren 11.290,13 € seit dem 04.08.2022, aus weiteren 11.290,13 seit dem 04.09.2022, aus weiteren 11.290,13 € seit dem 05.10.2022 sowie aus weiteren 11.290,13 € seit dem 04.11.2022 zu zahlen;
2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.804,90 nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.06.2021 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Klägerin sei, so bringt die Beklagte vor, wegen gerechtfertigter Mietzinsanpassung und Mietminderung überzahlt.
Hinsichtlich der Pandemiemonate März 2020 (14 Tage Schließung), Dezember 2020 (16 Tage Schließung), Januar 2021 (31 Tage Schließung), Februar 2021 (28 Tage Schließung) und März 2021 (7 Tage Schließung, sodann Terminshopping click & meet) seien pandemiebedingt nur 50 % der Miete geschuldet. Für Januar 2021 bis einschließlich Juni 2021 sei die Miete aufgrund des Heizungsausfalls, ab März verbunden mit defekten Türluftschleiern, ab April 2021 des Weiteren verbunden mit starker Schimmelbildung und Verstopfung der Lüftungsanlage, ab Juni 2021 zudem verbunden mit einer defekten Personaltür um jeweils 40 % zu mindern. Für Juli 2021 betrage die Minderungsquote aufgrund des erneuten Wasserschadens im Verbund mit den vorgenannten Mängeln 60 %, ab August 2021 bis auf Weiteres 40 %.
Für die schließungs- bzw. teilschließungsbedingten Lockdownmonate sei, so bringt die Beklagte vor, zumindest eine hälftige Teilung der Mietzinslast vorzunehmen. Die Auswirkungen der Lockdowns I, II und III seien für den Einzelhandel, so auch für die Beklagte, deutlich spürbar gewesen. Bis Dezember 2020 habe die Beklagte Lockdown bedingt bezogen auf das von März bis Februar laufende Geschäftsjahr einen Umsatzverlust von 30 % erlitten. die Monate nach dem I. Lockdown sei der Umsatz weit hinter dem Vorjahr zurückgeblieben und die Kundenfrequenz habe sich pandemiebedingt um 1/3 reduziert. Für die weiteren pandemiebedingten Geschäftsschließungen im II. und III. Lockdown habe nichts anderes gegolten. Während der Schließungen in den Lockdown-Monaten habe die Filiale in „…“ keinen Umsatz generieren können, auch die erneute Filialschließung ab dem 16.12.2020 habe zu keinerlei Umsatz in der Filiale geführt. Im Februar 2020 habe die Filiale einen Bruttoumsatz in Höhe von 124.507,00 € verzeichnet. Im streitigen Lockdown II Monat Februar 2021 habe die Beklagte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum Februar 2020 einen Umsatzverlust von 76 % feststellen müssen. Der Filial-Umsatz habe lediglich „…“ € betragen. Auch der Märzumsatz sei hinter dem Vorjahresumsatz zurückgeblieben. Die Beklagte verfüge zwar über eine Betriebsschließungsversicherung, der Pandemiefall sei aber nicht erfasst. Die Beklagte habe, wo sie nicht verkaufen dürfe, nur noch Lagerräume. Dafür hätte sie den Mietzins, der für Verkaufsflächen in der Innenstadt von „…“ vereinbart wurde, nicht akzeptiert und die Vermieterin hätte diesen vernünftigerweise auch nicht gefordert. Die sich in den Filialen, auch in „…“, Lockdown bedingt angestaute Winter-, Frühjahrs- und auch die aufgrund erheblicher Reisebeschränkungen verbliebene Sommerware habe die Beklagte nicht kostendeckend verkaufen können. Auch habe die Beklagte ihre monatelangen Umsatzverluste mit ihrem Onlineshop nicht kompensieren können. Das Kerngeschäft der Beklagten bilde nach wie vor der stationäre Handel. Die Beklagte habe aufgrund der Plötzlichkeit der Lockdowns und der damit einhergehenden äußerst eingeschränkten Handlungsmöglichkeiten ihre Filialeware nicht ad hoc in den Online-Handel integrieren können. Es seien die logistischen Kapazitäten erreicht gewesen. Die Beklagte habe eine Kaufabwicklung mittels click & collect initiiert. Eine Kompensation habe auch dadurch aber nicht erreicht werden können. Öffentliche bzw. staatliche Zuschüsse habe die Beklagte nicht erhalten. Sie habe lediglich für den Monat April 2020 Kurzarbeitergeld in Höhe von 6.889.702,00 € erhalten. Die Personalkosten der Beklagten beliefen sich auf 390 Mio. € jährlich. Das gezahlte Kurzarbeitergeld mache lediglich 20 % des Personalaufwandes für April 2020 aus.
Für den Zeitraum von Januar 2021 bis heute stehe der Beklagten ein Mietminderungsanspruch aufgrund erheblicher Mängel des Mietobjekts zu:
Von Januar 2021 bis April 2021 habe die Heizung im gesamten Mietobjekt nicht ordnungsgemäß funktioniert. Die Raumtemperatur von 19 Grad auf den Verkaufsflächen und im Lager und im Büro/Personal/WC von 21 Grad Celsius habe nicht eingehalten werden können. Infolge eines Kesseldefekts sei im gesamten Objekt ein Temperaturabfall auf 12 Grad Celsius zu verzeichnen gewesen. Ab März 2021 habe die Temperatur auf sämtlichen Etagen maximal 16 bis 17 Grad betragen. Erst am 27.01.2022 sei die Filiale wieder ordnungsgemäß beheizt worden.
Im Zeitraum vom April 2021 bis November 2021 habe ein – der mit Schreiben vom 17.03.2021 angezeigte – Mangel in Form von Korrosion des Heizungsregisters vorgelegen.
Von April 2021 bis einschließlich November 2021 sei – wie mit Schreiben vom 22.01.2021 angezeigt – die Lüftungsanlage verstopft gewesen und es hätten defekte Türluftschleier vorgelegen. Die Lüftungsanlage sei ab dem 17.03.2021 nicht für den bestimmungsgemäßen Gebrauch – ordnungsgemäße Belüftung des Mietobjektes – geeignet gewesen. Erstmals nach einem (neuerlichen) Einsatz der Firma „…“ am 27.01.2022 sei die Filiale wieder ordnungsgemäß belüftet worden.
Ab November 2021 sei zusätzlich die Regelung der Lüftungsanlage defekt gewesen. Der Defekt sei zunächst nicht behoben worden. Dies stehe auch mit den Berichten der „…“ (Anlage B22) in Einklang. Erstmals nach dem erneuten Einsatz der „…“ am 27.01.202 sei die Filiale wieder ordnungsgemäß beheizt und belüftet worden. Es sei dann im Rahmen einer Ersatzvornahme durch die Beklagte eine Teil-Reparatur beauftragt worden. Die Klimaanlage sei 2021 nicht instandgesetzt worden, es sei von einem wirtschaftlichen Totalschaden auszugehen.
Vom April 2021 bis November 2021 habe im Treppenhaus – die mit Schreiben vom 17.03.2021 angezeigte – starke Schimmelbildung vorgelegen. Diese bestehe immer noch. Es bestehe Gesundheitsgefahr. Das Treppenhaus befinde sich unmittelbar vor den Verkaufsräumlichkeiten und müsse zwangsläufig mitbenutzt werden.
Im Juni 2021 und erneut ab Juli 2021 habe ein Wasserschaden im Deckenbereich des Mietobjekts im Bereich der Reserve und der Schaufenster vorgelegen, dessen Ursache mangelhafte Bauwerksabdichtung sei und der bis heute nicht beseitigt sei.
Die Personaltür sei seit Juni 2021 verzogen gewesen und bis heute nicht repariert worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Sitzungsprotokolle Bezug genommen.
Die Parteien haben ihr Einverständnis mit einer Entscheidung durch die Vorsitzende gemäß § 349 Abs. 3 ZPO erklärt.
Durch Beschluss vom 08.04.2022 (Bl. 359 d.A.) ist für die Verhandlung vom 18.08.2022 die Bild- und Tonübertragung gemäß § 128a ZPO angeordnet worden.
Es ist Beweis über die behaupteten Mängel erhoben worden gemäß Beweisbeschluss vom 18.10.2022 (Bl. 505 – 506 d.A.) durch uneidliche Vernehmung der Zeugen R. Sch., P. R., K.-H. A., S. P. G., J. S., C. G., Y. J. und K. F..
Das Ergebnis der Beweisaufnahme ist aus dem Protokoll vom 16.01.2023 (Bl. 549 ff. d.A.) ersichtlich.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat teilweise Erfolg.
A.) Sie ist zulässig, insbesondere hinreichend bestimmt.
B.) In der Sache ist sie jedoch nur teilweise begründet.
I. Der Klägerin steht gegen die Beklagte gemäß § 535 BGB i.V.m. dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag ein Anspruch auf restlichen Mietzins in Höhe von 135.982,59 € zu, der hinsichtlich der rechnerisch offenen Miete für Februar 2021 in Höhe von 22.580,26 € durch die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für Dezember 2020 und Januar 2021 in Höhe von jeweils 11.290,13 €, insgesamt 22.580,26 €, erloschen ist, mithin auf restliche Miete von 113.402,33 €. Ferner kann sie Zinsen und vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten wie aus dem Tenor ersichtlich beanspruchen.
Im Einzelnen:
1. Die Klägerin kann von der Beklagten aus § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag ein Anspruch eine monatliche Miete in Höhe von 28.020,34 € beanspruchen, die für den Zeitraum Februar 2021 nach Teilzahlungen der Beklagten noch in Höhe der unten aufgelisteten Beträge rechnerisch offen ist.
2. Der Mietzinsanspruch der Klägerin ist gemäß § 536 BGB aufgrund von Mängeln in Form eines Defekts der Lüftungsanlage und der Türluftschleier für die Monate vom 01.04.2021 bis 27.01.2022 um 30 % und eines Wasserschadens im Bereich der Schaufenster und der Reserve ab 01.07.2021 um weitere 10 % gemindert. Gemäß § 536 BGB hat der Mieter für den Zeitraum, während dessen die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch infolge eines Mangels gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Die Miete mindert sich kraft Gesetzes, ohne dass sich der Mieter darauf berufen muss (vgl. Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 82. Auflage, § 536 Rn. 31). Die Minderung tritt ohne Rücksicht darauf ein, ob der Mieter die Sache, wäre sie vertragsgemäß gewesen, verwendet hätte oder nicht (BGH NJW-RR 2018, 1285; MDR 1987, 312; Grüneberg/Weidenkaff, a.a.O., § 536 Rdn. 31). Denn nach der vertraglich vereinbarten Risikoverteilung schuldet der Vermieter die Überlassung des Objekts in vertragsgemäßem Zustand unabhängig davon, ob der Mieter das Objekt nutzt oder nicht. Allein an die Veränderung dieses vertraglich vereinbarten Äquivalenzverhältnisses knüpft die kraft Gesetzes eintretende Mietminderung an. Die Beweislast für das nachträgliche Auftreten eines Mangels trägt die Beklagte, die die Räumlichkeiten als Erfüllung angenommen hat (vgl. BGH, Beschl. v. 10.03.1999 – XII ZR 321/97 -, NJW 1999, 1408 Rdn. 7; Urt. v. 23.09.2020 – XII ZR 86/18 -, MDR 2021, 189, 190 Rdn. 18). Nach Maßgabe dieser Grundsätze liegen ab 01.04.2021 Mängel in Form eines Defekts der Lüftungsanlage und des Türluftschleiers und ab 01.07.2021 zusätzlich ein Wasserschaden vor; die weiteren geltend gemachten Mängel hat die Beweisaufnahme nicht bestätigt.
a. Die Miete ist eingangs nicht aufgrund von Beschränkungen im Zusammenhang mit den Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie gemindert. Die damit verbundenen Beeinträchtigungen der Nutzbarkeit der Mietsache begründen als solche keinen Mietmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB (vgl. BGH NJW 2022, 1370, 1373 f., Rdn. 28-40, 29 – Pandemiemiete II; NJW 2022, 1382, 1383 Rdn. 23 – Pandemiemiete III). Die Beklagte beruft sich insbesondere auch ohne Erfolg darauf, dass das Mietobjekt im Rahmen der Pandemie nicht „zum Betrieb eines Textilkaufhauses“ geeignet gewesen sei, obwohl dies unter Ziff. 2. des Mietvertrags vereinbart gewesen sei. Die von der Beklagten in Bezug genommene Klausel regelt bei interessengerechter Auslegung nach Maßgabe der §§ 133, 157 BGB keine Verpflichtung oder Risikoübernahme der Klägerin in Bezug auf externe Umstände wie die von der Klägerin nicht zu beeinflussende Pandemie, sondern bildet lediglich das Unternehmen bzw. das Sortiment ab, das die Beklagte in den Räumen betreiben darf. Der Umfang der mit der Vereinbarung eines Mietzwecks übernommenen Leistungspflicht des Vermieters ist grundsätzlich durch Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont aus Sicht eines Mieters gemäß §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Ohne besondere Anhaltspunkte, die hier nicht vorgetragen wurden, gehören nur rechtliche Umstände, die die körperliche Beschaffenheit, den Zustand oder die Lage der Mietsache betreffen oder Einfluss auf sie haben, zu der vom Vermieter geschuldeten Leistung (BGH NJW 2022, 1370, 1374). Für öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen, Verbote oder Gebrauchshindernisse, die sich aus betriebsbezogenen Umständen ergeben oder in der Person ihres Mieters ihre Ursache haben, hat der Vermieter hingegen ohne eine anderslautende Vereinbarung nicht einzustehen (BGH NJW 2022, 1370, 1374 Rdn. 36). Ein redlicher Mieter darf daher das Leistungsversprechen seines Vermieters im Zweifel nicht dahin verstehen, dieser wolle ihm die vereinbarte Nutzung unter allen erdenklichen Umständen gewährleisten (BGH NJW 2022, 1370, 1374 Rdn. 36). Das Risiko pandemiebedingter Unterbrechungen oder Störungen des Betriebs hat die Klägerin auch nicht auf andere Weise vertraglich übernommen (vgl. BGH NJW 2022, 1370, 1374 Rdn. 36).
b. Den ihr obliegenden Beweis eines Mangels der Heizung ab Januar 2021 hat die beweispflichtige Beklagte nicht geführt. Gemäß § 286 Abs. 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist. Die richterliche Überzeugungsbildung nach § 286 ZPO setzt keine absolute oder unumstößliche Gewissheit im Sinne des wissenschaftlichen Nachweises voraus, sondern nur einen für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (BGH, IHR 2022, 17, 24 Rdn. 65; WM 2018, 1801, 1803 Rdn. 14; MDR 2013, 868, 869 Rdn. 8). Eine solche hinreichende Gewissheit vom Vorliegen des behaupteten Mangels der Heizungsanlage hat sich die Kammer nach Beweisaufnahme nicht zu verschaffen vermocht.
Gemäß Ziff. 18 MV in Verbindung mit der Baubeschreibung (Anlage 2) sind im Mietobjekt Mindesttemperaturen von 19 Grad auf der Verkaufsfläche und im Lager sowie 21 Grad in den Büro- und Personalräumen sowie den sanitären Einrichtungen vereinbart. Die Unterschreitung dieser Temperaturen stellt eine nachteilige Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache und damit einen Mangel dar. Nach Beweisaufnahme bleibt unklar, ob die Heizung im fraglichen Zeitraum einen Defekt aufwies und die vertraglich geschuldeten Temperaturen nicht erreicht wurden. Dies geht zu Lasten der beweispflichtigen Beklagten.
Nach Aussage des Zeugen G. wurde allerdings im Januar 2021 ein Heizungsdefekt gemeldet und vom Techniker festgestellt, dass der Brenner nicht funktioniere. Der Zeuge hat jedoch glaubhaft angegeben, dass die Anlage daraufhin jeweils täglich, Sonntage ausgenommen, händisch entstört wurde, bis im April 2021 ein neuer Brenner eingebaut worden sei. Konkret wurde nach seiner Aussage unter der Woche, d.h. von Montag bis Samstag, regelmäßig morgens überprüft, ob die Anlage läuft, andernfalls sofort wieder entstört. Mit Einbau des neuen Elco-Brenners im April 2021 sei dieses Thema erledigt gewesen. Mit nur einem Brenner laufe die Anlage, allerdings mit einer Minderleistung.
Seine Aussage wird durch die Angaben weiterer Zeugen, u.a. des Zeugen J. und der Zeugin F., gestützt. Nach Aussage der Zeugin F. wurden unmittelbar nach Anzeige des Mangels der Heizungsanlage Maßnahmen eingeleitet, um diesen zu beheben. Der Zeuge J. konnte bekunden, dass im April 2021 ein neuer Brenner eingebaut wurde und die Mitarbeiter der Firma „…“ bis zu diesem Einbau ungefähr dreimal pro Woche vor Ort gewesen seien, um die Heizung einzustellen.
Ob sich in dem Zeitraum bis April 2021 aufgrund der erforderlichen händischen Entstörung des einen Brenners Temperaturabsenkungen ergeben haben bzw. die Anlage nicht geeignet war, die erforderliche Heizleistung zu erbringen, bleibt nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme unklar. Die Anlage ist nach Angaben des Zeugen G. grundsätzlich auch mit nur einem Brenner gelaufen. Ob auch mit nur einem Brenner die mietvertraglich geschuldeten Temperaturen erreicht werden können, konnte der Zeuge nicht beantworten. Er konnte jedoch berichten, dass auch der von der Störung betroffene Brenner grundsätzlich gelaufen ist, eben, weil die Firma „…“ die Anlage immer wieder entstört habe.
Ob die von der Beklagten behaupteten Temperaturen von bis März 2021 maximal 12 Grad Celsius, ab März 2021 maximal 16 bis 17 Grad Celsius, betragen haben, und ob diese niedrigen Temperaturen auf einen Defekt der Heizung zurückzuführen waren, konnte die Beweisaufnahme nicht klären. Die Zeugin P. G., die als Filialleiterin in der Filiale tätig war, hat ausgesagt, von Januar 2021 bis 2022 seien die Temperaturen „ganz extrem“ gewesen, es habe Temperaturen um die 12 Grad gegeben. Die von der Zeugin nach eigenen Angaben angefertigten Temperaturaufzeichnungen hat die Beklagte allerdings abgesehen von der Anlage B11 nicht zu den Akten gereicht. Welche Temperaturen an welchen Tagen genau gemessen wurden, lässt sich danach nicht feststellen. Der Zeuge Sch. konnte lediglich angeben, dass Anfang Januar 2021 über die Filialleitung eine Bemängelung der Raumtemperatur erfolgte und am 08.03.2021 Heizgeräte aufgestellt wurden. Befragt nach den Temperaturen konnte er lediglich angeben, dass diese „schwankend“ gewesen seien. Der Zeuge R. konnte zwar berichten, dass von Januar bis April 2021 „gefühlt alle zwei bis drei Wochen eine Mängelanzeige erfolgt sei, weil sich die Temperaturen nicht erholt hätten. Eigene Wahrnehmungen vor Ort hat der Zeuge aber nicht getroffen. Der Zeuge A. hat lediglich anzugeben vermocht, dass Anfang 2021 ein Anruf der Filialleitung erfolgt sei, dass die Temperaturen in dem Objekt sehr niedrig seien, und habe die „…“ Ingenieurgesellschaft mbH, für die er tätig war, daraufhin Elektroheizgeräte aufstellen lassen. Die Temperaturen seien zum Ende des Monats aber noch weiter abgesunken. Der Vorgang sei dann der Rechtsabteilung übergeben worden, er selbst habe erst im Herbst 2021 wieder mit der Sache zu tun gehabt.
Der Umstand, dass ein Defekt eines der beiden Brenner vorlag, lässt keinen hinreichend sicheren Schluss darauf zu, dass die vertraglich geschuldeten Temperaturen im Mietobjekt nicht erreicht wurden. Die nach Angaben der Zeugin P. G. angefertigten Temperaturmessaufzeichnungen hat die Beklagte abgesehen von dem Messblatt für die ersten beiden Märzwochen nicht eingereicht. In dem maßgeblichen Zeitraum war die Filiale der Beklagten aufgrund der staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid 19-Pandemie geschlossen bzw. nur ein click & collect möglich. Der Umstand, dass die Temperaturen in den Mieträumen in diesem Zeitraum nicht die vertraglich geschuldeten Werte aufwiesen, lässt deshalb nicht den Rückschluss darauf zu, dass ein Heizungsdefekt vorlag. Es ist nachvollziehbar, dass die Räume in Schließzeiten bzw. Zeiten des „click & collect“ aus ökonomischen und ökologischen Gründen nicht regelmäßig beheizt werden, weil kein bzw. nur ein eingeschränkter Kundenkontakt stattfindet. Dafür, dass die Unterschreitung der Temperaturen nicht in einem Heizungsdefekt zu sehen ist, sondern andere Ursachen hatte, spricht auch der Umstand, dass lediglich für den Zeitraum vom 01.03.2021 bis 12.03.2021, d.h. erst im Zusammenhang mit der Eröffnung des Geschäfts ab der zweiten Märzwoche 2021 und nur bezogen auf die Verkaufsflächen, ein Temperaturüberwachungsblatt (Anlage B11, Bl. 163 d.A.) eingereicht wurde. Der in der Mängelanzeige vom 20.01.2021 angegebene Wert von 12 Grad Celsius stellt den Erstwert dar, der erreicht wurde, bevor der Zeuge G. die händische Entstörung der Anlage veranlassen konnte. Bereits in der Mängelanzeige vom 22.01.2021 (Anlage B6) ist dann lediglich noch von „immer noch zu niedrigen“ Temperaturen die Rede, ohne dies näher zu spezifizieren, insbesondere ist auch nicht ersichtlich, ob es sich um die Verkaufsflächen oder die Personalräume handeln soll. Mit Mängelanzeige vom 05.03.2021 wird dann lediglich gemeldet, dass die Heizung permanent auf Störung gehe, was sich stimmig mit den Angaben des Zeugen G. deckt, wonach die Anlage händisch entstört werden musste und dies auch geschehen ist. Lediglich hinsichtlich des Heizkörpers im Aufenthaltsraum wird in der Anzeige vom 05.03.2021 moniert, dass dieser auf 5 gestellt sei, dann - wenn die Heizung auf Störung gehe - aber nicht mehr funktioniere. Mit E-Mail vom 08.03.2021 wird dann eine Temperatur von 12 Grad Celsius gemeldet, die allerdings das Wochenende betrifft, an dem die Filiale ohnehin geschlossen ist.
Die Aussage des Zeugen G. wird auch dadurch gestützt, dass der Objektbetreuer „…“ am 26.04.2021 (Anlage B14, Bl. 165 d.A.) lediglich eine Korrosion des Heizungsregisters und Schimmelbildung moniert, aber keine zu niedrigen Temperaturen. Das spricht dafür, dass mit dem Einbau des neuen Brenners im April 2021 die Heizung ordnungsgemäß lief. Dementsprechend zeigt der Objektbetreuer unter dem 21.06.2021 auch zu hohe (und nicht zu niedrige) Temperaturen an (vgl. Anlage B16, Bl. 168 d.A.). Diesen Mangel hat die Beklagte im vorliegenden Rechtsstreit aber nicht moniert, sondern vielmehr zu niedrige Temperaturen, ob es sich überhaupt einen Mangel handelt, lässt sich mangels näheren Angaben zu den Temperaturen aufgrund ihres Vorbringens auch nicht schlüssig nachvollziehen.
Nach dem eingereichten Temperaturüberwachungsblatt (Anlage B11, Bl. 163 d.A.) beliefen sich die Temperaturen im Zeitraum vom 01.03.2021 bis 12.03.2021 um 9:00 Uhr auf den Verkaufsflächen auf Werte zwischen 12 Grad Celsius und 15,4 Grad Celsius, mittags wurden Werte zwischen 13,2 Grad Celsius und 17,5 Grad Celsius erreicht und abends – soweit notiert – von zwischen 13,7 Grad Celsius und 19,3 Grad Celsius. Dabei ist feststellbar, dass die vertraglich geschuldeten Temperaturen von 19 Grad Celsius auf den Verkaufsflächen grundsätzlich zu erreichen waren.
Die gemäß § 286 Abs. 1 ZPO erforderliche hinreichende Gewissheit von einem zur Minderung berechtigenden Mangel hat das Gericht sich in der Gesamtschau unter Berücksichtigung aller Umstände und des Ergebnisses der Beweisaufnahme nicht zu verschaffen vermocht. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme spricht alles dafür, dass die Anlage – wie der Zeuge G. geschildert hat – aufgrund des Ausfalls eines Brenners zwar händisch täglich entstört werden musste, dies aber zuverlässig geschehen ist und die Anlage ab April 2021 wieder mit zwei Brennern regelrecht lief. Seine Aussage wird durch die Aussage des Zeugen S. gestützt. Die Zeugin P. G. hat zwar glaubhaft geschildert, dass es in dem Objekt kalt war, konnte über die Ursachen jedoch keine Angaben machen. Sie habe dies an die Firma „…“ weitergeleitet, dass jemand mal nach der Heizung schaue. Sie komme an die Technik ja nicht heran. Die übrigen Zeugen haben entweder keine eigenen Wahrnehmungen vor Ort getroffen oder mit der Regelung der Heizungsanlage nicht befasst. Für eine von der Heizungsanlage unabhängig Ursache spricht auch, dass nach Vorbringen der Beklagten das gesamte Jahr über die vertraglich geschuldeten Temperaturen nicht erreicht worden sein sollen. Nach Aussage des Zeugen G. war mit dem Einbau des neuen Brenners der Defekt jedoch behoben.
c. Die Beklagte beruft sich allerdings mit Erfolg auf einen Mangel der Lüftungsanlage und der Türschleier. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht in der Gesamtschau mit der nach § 286 Abs. 1 ZPO erforderlichen Gewissheit für das Gericht fest, dass die Lüftungsanlage und der Türluftschleier ab 01.04.2021 nicht ordnungsgemäß funktionierten. Diesen Mangel hat die Beklagte unter dem 22.01.2021 angezeigt (Anlage B15, Bl. 166 d.A.). Der Zeuge S., der als Techniker bei der Firma Z. & H. tätig war, hat ausgesagt, dass die Erhitzerpumpe für den Torluftschleier im Erdgeschoss, die diesen mit Warmwasser versorgt, um seinen Betrieb sicherzustellen, nicht defekt war. Diese habe er nicht austauschen können, weil die Revisionsklappe sehr klein gewesen sei, sodass ein kleinerer Kollege die Arbeit übernommen habe. Die Konsequenz des Defekts der Pumpe sei, dass der Torluftschleier nicht richtig funktioniere, es werde also die kalte Luft von außen hereingesaugt und auf die Geschäftsfläche geblasen.
Nach Beweisaufnahme ist davon auszugehen, dass der Defekt der Pumpe bereits im Januar 2021 vorgelegen hat und nicht aufgefallen ist, weil die Filiale während des Lockdowns geschlossen war bzw. nur ein „click & collect“-Service angeboten wurde, sodass die Türen überwiegend geschlossen waren und der Türluftschleier nicht zum Einsatz kam, weshalb die Klägerin diesen Mangel auch zutreffend erst für den Zeitraum ab April 2021 geltend macht. Nach Angaben des Zeugen S., der als Techniker über die erforderliche Fachkunde verfügt und mit der Reparatur befasst war, erfolgt die meiste Heizlast über die Lüftungsanlage. Das erklärt stimmig, weshalb die Temperaturen in dem Objekt auch nach der Reparatur der Heizung – nämlich im Herbst 2021 – nicht die vertraglich geschuldeten Werte erreichten. Letzteres steht nach Beweisaufnahme zur sicheren Überzeugung (§ 286 ZPO) der Kammer fest. Ausweislich des Protokolls Anlage B18 (Bl. 171 f. d.A.) erfolgte am 19.08.2021 eine Begehung der Liegenschaft durch Mitarbeiter des Dezernats für Arbeitsschutz des Regierungspräsidiums Kassel und wurde der Beklagten mit Schreiben des Regierungspräsidiums vom 25.08.2021 eine Frist zur Beseitigung von Mängeln der raumlufttechnischen Anlage bis 17.09.2021 gesetzt. Der Abschlussbericht 1618 des Objektbetreuers „…“ vom 28.08.2021 hält weiterhin Mängel fest. Im Anschluss erfolgten, wie vom Zeugen S. geschildert, mehrere Termine durch die Firma Z. & H., um den Mangel zu beheben. Der Zeuge A. stellte Anfang Oktober 2021 in der Filiale 14 oder 15 Grad fest. In den Sozialräumen sei es sogar noch etwas kühler gewesen. Die Heizkessel seien in Ordnung gewesen, die Wärme habe aber nicht transportiert werden können, was stimmig dazu passt, dass nach Aussage des Zeugen S. die meiste Heizlast über die Lüftungsanlage transportiert wird. Noch am 05.12.2021 stellte der Zeuge R. im Untergeschoss niedrige Temperaturen fest, die ihn veranlassten, mit Jacke und im Bereich eines Heizlüfters zu stehen. Den Defekt der Pumpe stellte die Firma Z. & H. dann nach Aussage des Zeugen S. erst bei dem dritten Serviceeinsatz fest, der nach Schätzung des Zeugen „vielleicht einen Zeitraum von zwei Monaten“ nach dem zweiten Einsatz stattfand. Nach alledem steht zur sicheren Überzeugung (§ 286 Abs. 1 ZPO) der Kammer fest, dass im Zeitraum von April 2021 noch bis zum 27.01.2022 ein Mangel der Lüftungsanlage einschließlich der Türluftschleier vorlag. Es handelt sich auch nicht um einen unerheblichen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 S. 3 BGB. Vielmehr ist der Wasserschaden geeignet, den vertragsgemäßen Gebrauch erheblich zu beeinträchtigen. Der von der Beklagten bewiesene Mangel beeinträchtigt die Heizbarkeit erheblich und führt zu Energiemehrkosten, weil kalte Luft in das Gebäude gesogen wird.
d. Darüber hinaus hat die Beweisaufnahme auch einen Mangel in Form eines Wasserschadens im Deckenbereich des Mietobjekts im Bereich der Reserve und der Schaufenster ab ergeben, der zur sicheren Überzeugung (§ 286 ZPO) des Gerichts allerdings erst für den Zeitraum ab 01.07.2021 feststellbar ist. Die vernommenen Zeugen haben den Wasserschaden bestätigt. Hierzu liegen auch Lichtbilder vor, deren Authentizität die Zeugen bestätigt haben. Nach Aussage der Zeugen G. und R. ist der Wasserschaden bereits im Juni 2021 aufgetreten. Ein genaues Datum des erstmaligen Auftretens haben die Zeugen jedoch nicht genannt. Der Zeuge Sch. konnte nur angeben, dass der Wasserschaden im Juli 2021 vorlag. Die Mängelanzeige (Anlage B17) datiert erst vom 14.07.2021. In welchem Zeitraum des Juni 2021 der Wasserschaden ggf. bereits vorlag, lässt sich nach alledem nicht feststellen. Eine Mietminderung ist daher erst für den Zeitraum nach dem 01.07.2021 vorzunehmen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist der Wasserschaden im hier maßgeblichen Zeitraum nicht beseitigt worden, sodass sich die Miete im gesamten Zeitraum bis einschließlich November 2022 wegen des Mangels mindert. Es handelt sich auch nicht um einen unerheblichen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 S. 3 BGB. Vielmehr ist der Wasserschaden geeignet, den vertragsgemäßen Gebrauch erheblich zu beeinträchtigen. Insoweit ist auch unerheblich, dass nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht ständig Wasser eintritt. Ein – wie hier – erhebliches Risiko, dass jederzeit bei Niederschlägen wieder Wasser in das Objekt eindringen kann, ist - auch ohne Realisierung dieses Risikos - ein erheblicher Mangel (OLG Karlsruhe, Beschl. v. 22.08.2018 - 9 U 141/15 -, DWW 2018, 216, juris-Rdn. 35).
Betroffen ist insbesondere der Schaufensterbereich, der für die Außenwerbung des Unternehmens eine hervorgehobene Bedeutung hat. Hinzu kommt der Bereich der Reserve, dessen Beeinträchtigung die Möglichkeit der Lagerung einschränkt. Der betroffene Bereich hat nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme eine Fläche von etwa 1 Prozent der Mietfläche. Diese Schätzung der Zeugin passt stimmig zu den Angaben des Zeugen R., dass eine Fläche von etwa 30 m2 bis 50 m2 betroffen sei. Auch die vorgelegten Lichtbilder zeigen einen größeren Bereich. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass nicht der gesamte Bereich nass ist, sondern lediglich Wasserflecken vorhanden sind.
e. Einen zur Minderung berechtigenden Mangel in Form von Schimmelbildung im Treppenhaus hat die Beweisaufnahme nicht ergeben. Zwar haben die hierzu vernommenen Zeugen geschildert, dass im Treppenhaus erhebliche Schimmelbildung zu verzeichnen gewesen sei. Das Treppenhaus ist jedoch nicht mitvermietet. Es dient nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch nur dazu, die Technikräume zu erreichen. Dies hat der Zeuge A., der bei der Hausverwalterin als stellvertretender Teamleiter im Bereich Haustechnik tätig ist, glaubhaft bekundet. Die Beklagte hat nach Aussage der Zeugin P. G. dementsprechend heute auch keinen Schlüssel mehr zu dem Treppenhaus. Das Treppenhaus ist nach Aussage des Zeugen Sch. auch nicht über die Lüftungsanlage mit den Mieträumen verbunden. Die lediglich denkbare Möglichkeit, dass über die Türschlitze mit Schimmelsporen versehene Luft in die Räume der Beklagten eindringt, genügt für die Annahme eines nicht lediglich geringfügigen (vgl. § 536 Abs. 1 S. 3 BGB) Mangels nicht. Anhaltspunkte dafür, dass sich nicht lediglich um eine theoretische Möglichkeit handelt, sondern tatsächlich das Risiko einer Beeinträchtigung der Mieträume besteht, hat die Beklagte nicht aufgezeigt und sind auch nicht erkennbar.
f. Einen Mangel an der Personaltür hat die Beweisaufnahme nicht ergeben. Die Aussage der Zeugin P. G., dass sich die Tür temperaturbedingt verziehe und nicht aufgehe, haben die übrigen Zeugen nicht bestätigt. Der Zeuge Sch. hatte hierzu keine eigene Wahrnehmung, sondern konnte lediglich berichten, dass die Tür als klemmend gemeldet worden sei und keine Erledigungsanzeige vorliege. Nach Aussage des Zeugen G. wurde dies unmittelbar nach der Mängelanzeige durch einen Techniker überprüft und war damit das Thema erledigt. Dazu passt stimmig, dass insoweit auch lediglich eine Mängelanzeige vom 21.06.2021 vorliegt.
g. Die Beklagte ist ihrer Anzeigepflicht im Sinne des § 536b Abs. 1 S. 1 BGB jeweils nachgekommen. Der Mangel der Lüftungsanlage bzw. des Türschleiers wurde der Klägerin unter dem 22.01.2021 (Anlage B8) sowie erneut unter dem 19.03.2021 (Anlage B13), 21.06.2021 (Anlage B16, Bl. 168 d.A.) und 19.11.2021 (Anlage B21, Bl. 244 d.A.) angezeigt.
h. Die Höhe der Minderung bemisst sich nach den Umständen des Einzelfalls. Von besonderer Bedeutung sind Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit (OLG München, Urt. v. 20.12.2006 - 20 U 4428/06 -, DE:OLGMUEN:2006:1220.20U4428.06.0A, Rdn. 11; OLG Karlsruhe, a.a.O., juris-Rdn. 30; Erman/Lützenkirchen, 16./17. Aufl. 2020/23, § 536 Rdn. 56 m.w.N.). Bei – wie hier – Gewerberäumen kommt es besonders auch auf die Störung der Betriebsausübung an (OLG Düsseldorf, BB 1989, 1934; Erman/Lützenkirchen, a.a.O., § 536 Rdn. 56). Bemessungsgrundlage für die Minderung ist dabei die Bruttomiete einschließlich Nebenkosten (vgl. BGH NJW 2005, 1713; jurisPK-BGB/Münch, 10. Aufl. 2023, Std. 09.02.2023, § 536 Rdn. 226).
Der Defekt der Lüftungsanlage wie auch der Wasserschaden beeinträchtigen die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts erheblich. Sie sind auch geeignet, sich in erheblichem Umfang nachteilig auf die Ausübung des Gewerbebetriebs auszuwirken. Die Beklagte ist darauf angewiesen, dass ihre Kunden in den Verkaufsräumen eine angenehme Umgebungstemperatur vorfinden, insbesondere auch weil diese sich zum Anprobieren der Waren entkleiden müssen. Der Mangel der Türlüftung führt dazu, dass im Winter kalte Außenluft in das Gebäude gesogen wird und im Sommer die heiße Außenluft. Da die Beheizbarkeit maßgeblich durch die Lüftungsanlage bewirkt wird, kann die Beklagte aufgrund des Mangels der Lüftungsanlage keine gleichmäßige Heiztemperatur herstellen. Der Mangel führt darüber hinaus zu einem Energiemehrverbrauch. Die Kammer erachtet bei Abwägung aller Umstände im Hinblick auf den Mangel der Lüftungsanlage einschließlich des Türschleiers eine Minderung der Bruttomiete um 30 % für die Monate vom 01.04.2021 bis 31.12.2021 als angemessen.
Der Wasserschaden beeinträchtigt die Außenwerbung der Beklagten, da er sich insbesondere im Bereich der Schaufenster befindet. Die Ausstellungsfläche wird dadurch vermindert. Zudem beeinträchtigt der optisch unschöne Eindruck die Nutzbarkeit (vgl. OLG München, a.a.O., juris-Rdn. 10). Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass Waren und sonstige Gegenstände durch Nässe in Mitleidenschaft gezogen werden. Die Kammer erachtet bei Abwägung aller Umstände eine Minderung der Miete im Hinblick auf den Wasserschaden von 10 % der Bruttomiete für die Monate ab Juli 2021 als angemessen.
3. Im Zeitraum von Dezember 2020 bis einschließlich Februar 2021 ist die Miete im Hinblick auf die staatlichen Beschränkungen zur Bekämpfung der Covid 19-Pandemie gemäß § 313 Abs. 1 BGB anzupassen. Dies führt hinsichtlich Dezember 2021 und Januar 2021 zu einer Überzahlung in Höhe von jeweils 50 % der Kaltmiete, sodass die Hilfsaufrechnung in Höhe von (2 x 11.290,13 € =) 22.580,25 € greift.
a. Eine Mietzinsanpassung gemäß § 313 Abs. 1 BGB scheidet nicht aufgrund des Vorrangs der Mängelhaftung aus. Im Anwendungsbereich der Mängelhaftung ist § 313 Abs. 1 BGB allerdings unanwendbar (vgl. BGH NJW 2012, 373 Rdn. 12; NJW 2019, 145; Grüneberg/Grüneberg, 82. Aufl. 2023, § 313 Rdn. 12). Allerdings gilt der Vorrang nur insoweit, als der maßgebliche Umstand überhaupt geeignet ist, Mängelansprüche auszulösen (BGH NJW 2012, 373 Rdn. 13). Das trifft auf eine Beeinträchtigung der Nutzbarkeit infolge der Covid 19-Maßnahmen – wie ausgeführt – nicht zu. Daraus folgt, dass im Hinblick auf eine Beeinträchtigung der Nutzbarkeit des Objekts durch Covid 19-Beschränkungen grundsätzlich Raum für eine Mietzinsanpassung verbleibt.
b. Im Falle einer Geschäftsschließung oder -beschränkung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID 19-Pandemie erfolgt, kommt ein Anspruch des Mieters – hier der Beklagten – von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich in Betracht (BGH, Urt. v. 16.02.2022 - XII ZR 17/21, DE:BGH:2022:160222UXIIZR 17.21.0, Rdn. 27). Ein solcher Anpassungsanspruch besteht gemäß § 313 Abs. 1 BGB, wenn sich die Umstände, die Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die durch die COVID 19-Pandemie bedingten gesetzlichen Anordnungen waren bei Abschluss des Mietvertrags nicht vorhersehbar. Sie waren auch nicht Gegenstand des 6. Nachtrags, der lediglich die Rechtsfolgen des 1. Lockdowns regelt. Durch den 2. Lockdown hat sich die Geschäftsgrundlage für den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag schwerwiegend verändert. Es liegt auf der Hand, dass die Schließung und auch die anschließende Möglichkeit lediglich des click & collect die Beklagte wirtschaftlich schwer beeinträchtigen und die Möglichkeit einer Verlagerung in den Online-Handel keine wesentliche Kompensation bietet. Die Beklagte hat eine Fläche von 1.185,93 m2 angemietet. Damit ist klar, dass sie ein Konzept verfolgt, bei dem die Umsatzerzielung auf die Präsentation der Bekleidung auf der 1.045 m2 großen Verkaufsfläche und die physische Anwesenheit der Kunden aufsetzt. Die Möglichkeit der Verlagerung in den Online-Handel sind bei einem solchen Konzept nicht oder nicht gegeben, wie sich bereits daraus erschließt, dass andernfalls eine Fläche von dieser Größe nicht angemietet worden wäre. Bei einer Verkaufsfläche der hier in Rede stehenden Größe ist auch die Möglichkeit des click & collect nicht oder kaum wirtschaftlich, weil sie erheblichen Personalaufwand erfordert, auf den ein Konzept, dass im Wesentlichen auf eine Selbstbedienung der Kunden auf der Fläche ausgerichtet ist, nicht ausgelegt ist. Das lässt nur den Schluss darauf zu, dass die Beklagte den Vertrag in Kenntnis der staatlichen Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung nicht oder nicht zu diesen Konditionen abgeschlossen hätte. Hierauf hätte sich die Klägerin redlicherweise auch einlassen müssen. Eine Störung der Geschäftsgrundlage liegt danach vor, ohne dass es noch auf die Vermutung des Art. 240 § 7 EGBGB a.F. ankommt.
c. Eine Berücksichtigung der Regelungen über eine Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) scheidet nicht deshalb aus, weil die Beklagte das alleinige Verwendungsrisiko für den Fall einer pandemiebedingten Schließung des Einzelhandelsgeschäfts übernommen hätte. Insbesondere kann aus Ziff. 2. MV wie ausgeführt nicht hergeleitet werden, dass die Beklagte das alleinige Verwendungsrisiko für den Fall einer pandemiebedingten Schließung des Einzelhandelsgeschäfts übernommen hätte. Dieser im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags nicht vorhersehbare Umstand ist im Mietvertrag nicht geregelt (vgl. auch BGH, Urt. v. 12.01.2022 - XII ZR 8/21 -, DE:BGH:2022:120122UXIIZR8.21.0, Rdn. 53). Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters – wie hier – auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID 19-Pandemie, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus. Diese wirtschaftlichen Nachteile gehen letztlich auf die Verwirklichung eines allgemeinen Lebensrisikos hinaus, das von einer mietvertraglichen Risikoverteilung ohne eine entsprechende vertragliche Reglung erfasst wird und nicht einer Partei – dem Mieter – einseitig zugewiesen werden kann (BGH, Urt. v. 12.01.2022 - XII ZR 8/21 -, DE:BGH:2022:120122UXIIZR8.21.0, Rdn. 57).
d. Bei der Prüfung des normativen Tatbestandsmerkmals des § 313 Abs. 1 BGB ist entscheidend, ob die Folgen der Störung der Geschäftsgrundlage den Mieter so erheblich belasten, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für ihn zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt (BGH, Urt. v. 12.01.2022 - XII ZR 8/21 -, DE:BGH:2022:120122UXIIZR8.21.0, Rdn. 53; Urt. v. 23.11.2022 - XII ZR 96/21 -, DE:BGH:2022:231122UXIIZR96.21.0, Rdn. 29). § 313 Abs. 1 BGB erfordert, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Dies hängt entscheidend auch davon ab, welche wirtschaftlichen Auswirkungen die Geschäftsschließung in dem streitgegenständlichen Zeitraum für die Beklagte hatte und ob diese Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Anpassung des Mietvertrags erforderlich machen (vgl. BGH, Urt. v. 12.01.2022 - XII ZR 8/21 -, DE:BGH:2022:120122UXIIZR8.21.0, Rdn. 64). Um dies beurteilen zu können, muss eine Gesamtbetrachtung der wirtschaftlichen Situation des Mieters erfolgen (BGH, Urt. v. 23.11.2022 - XII ZR 96/21 -, DE:BGH:2022:231122UXIIZR96.21.0, Rdn. 29).
Eine Vertragsanpassung zugunsten des Mieters kommt nicht in Betracht, wenn ihm ein unverändertes Festhalten an der vertraglich vereinbarten Miethöhe unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung zumutbar ist (BGH, Urt. v. 12.01.2022 - XII ZR 8/21 -, DE:BGH:2022:120122UXIIZR8.21.0, Rdn. 53). Bei der vorzunehmenden Abwägung ist zunächst von Bedeutung, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Dabei ist auf das konkrete Mietobjekt abzustellen. Finanzielle Vorteile, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich erhält, wie auch Leistungen eines einstandspflichtigen Betriebsversicherers sind zu berücksichtigen (BGH, Urt. v. 12.01.2022 - XII ZR 8/21 -, DE:BGH:2022:120122UXIIZR8.21.0, Rdn. 58 f.). Schließlich sind bei der gebotenen Abwägung auch die Interessen des Vermieters in den Blick zu nehmen (BGH, Urt. v. 12.01.2022 - XII ZR 8/21 -, DE:BGH:2022:120122UXIIZR8.21.0, Rdn. 59).
Nach Maßgabe dieser Grundsätze ist eine Anpassung der Miete für die Zeiträume vom 16.12.2020 bis März 2021 vorzunehmen. Die Beklagte ist durch die staatlich angeordneten Beschränkungen zur Bekämpfung von COVID 19 wirtschaftlich erheblich beeinträchtigt. Sie kann das Mietobjekt aufgrund des Konzepts, das auch in dem Mietvertrag zugrunde gelegt wird und damit Grundlage des Mietverhältnisses ist, insbesondere auch im Rahmen eines click & collect ersichtlich nicht wirtschaftlich zu der vereinbarten Miete betreiben. Nach Ziff. 2. des Mietvertrags wird die Beklagte auf der Mietfläche ein Einzelhandelsgeschäft mit einer firmeneigenen „…“- spezifischen Konzeption eröffnen. Ein solches Konzept ist wie dargelegt darauf angelegt, dass die Kunden die Filiale betreten und die auf der Verkaufsfläche angebotenen Waren im Wesentlichen selbst aussuchen und an den eingerichteten Kassen bezahlen. Die Möglichkeit des click & collect stellt wie ausgeführt keine vergleichbare Möglichkeit der Umsatzerzielung dar. Auch ein Ausweichen in den Online-Handel kommt bei dieser Verkaufsform ersichtlich nicht in nennenswertem Umfang in Betracht. Die Beklagte hat dargelegt und ausreichend belegt, dass sie gegen die eingetretenen Umsatzausfälle weder versichert ist noch staatliche Hilfen erhalten hat. Die Klägerin hat dies zwar pauschal bestritten, greifbare Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit der vorgelegten Urkunden erwecken könnten, aber nicht vorgebracht.
Auf Seiten der Klägerin ist zu berücksichtigen, dass diese ihrerseits auf die Mieten angewiesen ist, um das Objekt zu erhalten und eigene Verbindlichkeiten zu begleichen. Ihr Interesse an der Aufrechterhaltung und Erfüllung des Vertrags zur Refinanzierung des Mietobjekts ist schützenswert. Die Anpassung des Mietzinses für die Dauer von drei Monaten in Höhe des hälftigen Nettomietzinses ist der Klägerin unter Berücksichtigung der Dauer und des Umfangs des Mietverhältnisses aber zumutbar.
Bei Abwägung aller Umstände erachtet die Kammer nach alledem eine Anpassung der Miete in den von dem 2. Lockdown betroffenen Zeitraum Dezember 2020 bis einschließlich Februar 2021 von 50 % der Kaltmiete (Bruttomiete ohne Nebenkosten), mithin von monatlich 11.290,13 €, als angemessen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Monat Dezember 2020 nur im Zeitraum ab dem 16. Dezember 2020 betroffen war, andererseits aber die Beschränkung damit auch in die Zeit des Weihnachtsgeschäfts und damit eines besonders umsatzstarken Monats fiel. Daher erscheint angemessen, trotz der zeitlich begrenzten Zeitspanne der Beschränkung in diesem Monat insgesamt eine Anpassung auf 50 % der Miete vorzunehmen. Die Beschränkungen für den Monat März dauerten demgegenüber nur bis zum 08.03.2021 an und wirken sich daher bezogen auf diesen Monat nur geringfügig aus. Nach alledem erscheint angemessen, dass es für diesen Monat bei der vollen Miete bleibt.
Der Mietzins für Februar 2021 ist folglich im Wege der Mietzinsanpassung um (50 % der Kaltmiete) 11.290,13 € zu ermäßigen. Gleiches gilt hinsichtlich der bereits gezahlten Mieten für die Monate Dezember 2020 und Januar 2021.
3. Die Hilfsaufrechnung führt in Höhe eines Anspruchs auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von jeweils 50 % = 11.290,13 € der für Dezember 2020 und Januar 2021 gezahlten Miete, insgesamt 22.580,26 €, zum Erlöschen der Klageforderung für den (nach Anpassung des Mietzinses noch offenen Mietzinsanspruch von 11.290,13 € für den) Monat Februar sowie in Höhe eines Teilbetrags von 11.290,13 € der Miete für März 2021. Hinsichtlich des hilfsweise aufgerechneten Rückzahlungsanspruchs für die für März 2020 geht die Aufrechnung ins Leere, weil ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete nicht besteht. Eine (hilfsweise) Aufrechnung mit etwaig aufgrund der Minderung überzahlter Miete für April 2021 hat die Beklagte nicht erklärt, eine solche Erklärung lässt sich ihrem Vorbringen auch nicht im Wege der Auslegung entnehmen, sodass die nachfolgend errechnete Überzahlung für April 2021 unberücksichtigt zu lassen ist.
a. Die Beklagte hat gegen die Klägerin einen Anspruch aus dem Mietvertrag i.V.m. § 313 Abs. 1 BGB auf Rückzahlung der für Dezember 2020 und Januar 2021 aufgrund der Anpassung nach § 313 Abs. 1 BGB überzahlten Miete.
aa. Rechtsgrundlage des Rückzahlungsanspruchs ist der Vertrag der Parteien; eines Rückgriffs auf § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB bedarf es nicht. § 313 Abs. 1 BGB gewährt der Partei einen Anspruch auf Vertragsanpassung. Der durch die Vertragsanpassung Begünstigte kann dabei auch unmittelbar aus dem angepassten Vertrag auf Leistung klagen (jurisPK-BGB/Pfeiffer, 10. Aufl. 2023, § 313 Rdn. 88). Dies muss auch für den Anspruch auf Rückzahlung der aufgrund der Vertragsanpassung überzahlten Miete gelten. § 313 Abs. 1 BGB ermöglicht als gesetzliche Ausformung des Gedankens von Treu und Glauben unter bestimmten eng auszulegenden Voraussetzungen bei Störungen der Vertragsgrundlage eine Anpassung des Vertragsinhalts an veränderte Verhältnisse. Die Vorschrift bezweckt einen Ausgleich zwischen dem Bestands- und Erfüllungsinteresse des einen und dem Anpassungs- oder Beendigungsinteresse des deren Teils (Grüneberg/Grüneberg, a.a.O., § 313 Rdn. 1). Diesem Zweck entspricht es, auch den Anspruch auf Rückzahlung der aufgrund der Anpassung überzahlten Leistung unmittelbar aus dem Vertrag herzuleiten, um eine andernfalls mögliche einseitige Benachteiligung der Vertragspartei, die im Vertrauen auf die Bestandskraft des Vertrags ihre Leistung vor Anpassung des Vertrags bereits erbracht hat, durch die rechtlichen Folgen des Bereicherungsrechts, insbesondere die Möglichkeit der Berufung auf Entreicherung sowie auf § 814 BGB, zu vermeiden.
bb. Einem Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für Dezember 2020 und Januar 2021 steht der 6. Nachtrag nicht entgegen. Die Parteien haben hinsichtlich künftiger Lockdowns im 6. Nachtrag keine Regelung getroffen. Die Auffassung der Klägerin, der 6. Nachtrag gelte auch Anpassungsansprüche im Hinblick auf weitere Pandemien ab, finden in Wortlaut wie auch Telos des 6. Nachtrags keine Stütze. Danach ging es den Parteien lediglich um eine Regelung im Hinblick auf die Vergangenheit. aus dem Mietvertrag und aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB
cc. Einem Rückforderungsanspruch steht nach dem Gesagten auch nicht § 814 BGB entgegen, wonach eine in Kenntnis des Nichtbestehens der Schuld erfolgte Zahlung nicht zurückgefordert werden kann. Denn der Anspruch auf Rückzahlung folgt aus dem Vertrag selbst. Unabhängig davon sind auch die Voraussetzungen des § 814 BGB im Streitfall nicht erfüllt. Hinsichtlich der Miete für Dezember 2020 greift § 814 bereits deshalb nicht ein, weil die Miete nach Ziff. 7 MV im Voraus bis zum 5. Werktag des Dezembers zu zahlen war, sodass die Zahlung erfolgte, bevor die Beklagte Kenntnis im Sinne des § 814 BGB erlangte. Die bloße Vorhersehbarkeit eines Lockdowns genügt für § 814 BGB nicht. Aber auch hinsichtlich der Januarmiete greift § 814 BGB nicht ein. Denn nach § 313 BGB ermäßigt sich die Miete nicht ipso iure kraft Gesetzes (Erman/Bötcher, a.a.O., § 313 Rdn. 40). Vielmehr gewährt die Vorschrift dem Mieter lediglich einen Anspruch auf Anpassung (vgl. Amtl. Begr. BT-Drucks. 14/6040, S. 176). Da die Beklagte von diesem Anspruch vor der Zahlung keinen Gebrauch gemacht hatte, lag eine Überzahlung zu diesem Zeitpunkt nicht vor.
b. Hinsichtlich des Monats März 2020 ist ein Rückzahlungsanspruch der Beklagten ausgeschlossen, weil die Parteien hinsichtlich der Mietanpassung für den 1. Lockdown bis einschließlich Mai 2020 im 6. Nachtrag eine abschließende Regelung getroffen haben. Danach wird der Beklagten (nur) die Miete für April und Mai 2020 erlassen. Der Nachtrag ist unter dem 20.07.2020 in Kenntnis der pandemiebedingten Einschränkungen auch im März 2020 abgeschlossen worden. Er regelt bei interessengerechter Auslegung die pandemiebedingten Anpassungsansprüche abschließend. Nach der Präambel ging es den Parteien darum, die wirtschaftlichen Folgen der durch die Einstellung des Gewerbebetriebs zum 18.03.2010 bis zur vollständigen Wiedereröffnung am 08.05.2020 durch eine Mietreduzierung abzumildern. Der Erlass der Miete für 2 Monate stellt sich damit als vergleichsweise Abgeltung sämtlicher mietvertraglich berücksichtigungsfähiger Einschränkungen des gesamten 1. Lockdowns dar. Eine (weitere) Anpassung für den Monat März 2020 ist folglich durch den 6. Nachtrag, der insoweit eine vergleichsweise Regelung und Abgeltung des Anspruchs regelt, ausgeschlossen.
4. Danach ergibt sich folgende berechtigte Mietzinsforderung der Klägerin:
Monat: rechnerisch offene Minderung/ Aufrechnung Restforderung
Restmiete Anpassung um i.H.v.
02/2021: 22.580,26 € -11.290,13 € - 11.290,13 € 0,00 €
03/2021: 16.934,89 € 0,00 € - 11.290,13 € 5.644,76 €
04/2021: 6.774,08 € - 8.406,10 € 0,00 € 0,00 €
05/2021: 11.290,13 € - 8.406,10 € 0,00 € 2.884,03 €
06/2021: 11.290,13 € - 8.406,10 € 0,00 € 2.884,03 €
07/2021: 16.534,58 € - 11.208,14 € 0,00 € 5.326,44 €
08/2021: 11.290,13 € - 11.208,14 € 0,00 € 81,99 €
09/2021: 11.290,13 € - 11.208,14 € 0,00 € 81,99 €
10/2021: 11.290,13 € - 11.208,14 € 0,00 € 81,99 €
11/2021: 11.290,13 € - 11.208,14 € 0,00 € 81,99 €
12/2021: 11.290,13 € - 11.208,14 € 0,00 € 81,99 €
01/2022: 11.290,13 € - 11.208,14 € 0,00 € 81,99 €
02/2022: 11.290,13 € - 2.802,03 € 0,00 € 8.488,10 €
03/2022: 11.290,13 € - 2.802,03 € 0,00 € 8.488,10 €
04/2022: 11.290,13 € - 2.802,03 € 0,00 € 8.488,10 €05/2022: 11.290,13 € - 2.802,03 € 0,00 € 8.488,10 €
06/2022: 11.290,13 € - 2.802,03 € 0,00 € 8.488,10 €
07/2022: 11.290,13 € - 2.802,03 € 0,00 € 8.488,10 €
08/2022: 11.290,13 € - 2.802,03 € 0,00 € 8.488,10 €
09/2022: 11.290,13 € - 2.802,03 € 0,00 € 8.488,10 €
10/2022: 11.290,13 € - 2.802,03 € 0,00 € 8.488,10 €
11/2022: 11.290,13 € - 2.802,03 € 0,00 € 8.488,10 €
266.046,15 € 131.695,58 € 22.580,26 € 102.112,20 € (inkl. Überzahlung
04/2021 i.H.v. 1.632,02 €)
+ 11.290,13 €
5. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 Abs. 2 BGB. Der Mietzins ist nach § 7 Abs. 1 MV fällig und zahlbar im Voraus bis zum 5. Werktag eines jeden Kalendermonats. Mit Überschreitung dieses Zahlungstermins ist die Beklagte gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch ohne Mahnung in Verzug geraten. Bei der Berechnung des Zinsbeginns ist der Samstag als Werktag zu berücksichtigen (vgl. BGH NJW 1978, 2594; NJW 2005, 2154, 2155 f.). § 193 BGB findet keine Anwendung (vgl. Grüneberg, BGB, 82. Aufl., § 193 Rdn. 4). Soweit die Klägerin in ihrem Antrag auf einen früheren Zinsbeginn abstellt, weil sie den 3. Werktag zugrunde legt, war die Klage abzuweisen.
6. Der Klägerin steht zudem gemäß § 286 BGB ein Anspruch auf vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe einer 1,3 Geschäftsgebühr aus einem Wert in Höhe der mit anwaltlichem Schreiben vom 21.05.2021 geltend gemachten berechtigten Hauptforderung in Höhe des zu diesem Zeitpunkt offenen und mit dem Anwaltsschreiben eingeforderten restlichen Mietzinsanspruchs für Februar bis Mai 2021. Der Anspruch auf Anpassung der Miete nach § 313 Abs. 1 BGB und die Hilfsaufrechnung sind erst im Verlaufe des Rechtsstreits erklärt worden und bleiben daher bei der Wertberechnung für die Anwaltskosten unberücksichtigt. Die Mietminderung tritt demgegenüber ipso iure ein, sodass hinsichtlich April und Mai 2021 nur der geminderte Mietzins anzusetzen ist. Nach Maßgabe dieser Grundsätze ergibt sich ein für die Berechnung der Anwaltskosten anzusetzender Wert von:
0,00 €
4.516,05 €
44.031,20 €
Der Klägerin steht nach alledem eine 1,3 Geschäftsgebühr gemäß §§ 2 Abs. 2, 13 RVG, Nr. 2300 VV RVG in Höhe von 1.557,40 € zzgl. Auslagenpauschale Nr. 7002 VV RVG in Höhe von 20,00 €, insgesamt 1.577,40 € zu; hinsichtlich der darüber hinaus verlangten vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten ist die Klage abzuweisen.
Der Anspruch auf vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten ist gemäß §§ 286, 288 Abs. 1 BGB mit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Ablauf der mit Schreiben vom 21.05.2021 bis 02.06.2021 gesetzten Frist zu verzinsen.
C. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 709 S. 1 und 2 ZPO. Bei der Quotelung der Kosten war zu berücksichtigen, dass sich der Streitwert infolge der Hilfsaufrechnung um (3 x 28.020,34 € =) 84.061,02 € erhöht und die Beklagte nur in Höhe von 22.580,26 € aufgrund der Hilfsaufrechnung obsiegt. Damit ergibt sich Kostenquote von 53 % zu 47 %.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 550, 578 BGB
§§ 133, 157 BGB
§ 126 BGB
§ 128a ZPO
§ 535 BGB
§ 536 BGB
§ 286 ZPO
§ 7 EGBGB
§ 313 BGB
§ 814 BGB
§ 193 BGB
§ 286 BGB
§ 349 Abs. 3 ZPO
§ 536 Abs. 1 BGB
§ 286 Abs. 1 ZPO
§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB
§ 536b Abs. 1 S. 1 BGB
§ 313 Abs. 1 BGB
§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB
§ 7 Abs. 1 MV
§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 2 Abs. 2, 13 RVG
§ 92 Abs. 1, 709 S. 1 und 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2018, 1285
MDR 1987, 312
NJW 1999, 1408
MDR 2021, 189, 190
NJW 2022, 1370, 1373
NJW 2022, 1382, 1383
NJW 2022, 1370, 1374
WM 2018, 1801, 1803
MDR 2013, 868, 869
BB 1989, 1934
NJW 2005, 1713
NJW 2012, 373
NJW 2019, 145
NJW 1978, 2594
NJW 2005, 2154, 2155
XII ZR 321/97
XII ZR 86/18
9 U 141/15
20 U 4428/06
XII ZR 17/21
XII ZR 8/21
XII ZR 96/21