Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2001-11-15, Aktenzeichen 21 S 644/00
ECLI: ECLI:DE:LGD:2001:1115.21S644.00.00

Tenor:
Auf die Berufung des Klägers wird das am 15. September 2000 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf -41 C 7088/00 -wie folgt abgeändert:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1 .276,25 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 11. April 2000 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger zu 67 %, die Beklagte zu 33 %.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere form-und fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache selbst hat das Rechtsmittel teilweise Erfolg.
Soweit der Kläger mit der insoweit angefallenen Berufung einen über 'den bereits zugesprochenen Betrag hinausgehenden Kostenerstattungsanspruch für Renovierungsarbeiten begehrt, ist dieser Anspruch unbegründet. Insgesamt steht dem Kläger ein Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 1.276,25 DM zu. Dieser Anspruch ist nicht durch Aufrechnung erloschen.
Ein Schadenseratzanspruch nach § 326.BGB steht dem Kläger weder wegen der nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen im Wohn-und Schlafzimmer noch wegen der fehlenden Renovierung· der Holztüren und Heizkörper zu.
Grundsätzlich bestand für die Beklagte eine Verpflichtung zur Renovierung des Wohn-und Schlafzimmers. Die Beklagte hat die Renovierung nicht ordnungsgemäß durchgeführt, da die Wandflächen, an denen zuvor die Möbel standen, nicht gestrichen wurden. Ein einfaches Überstreichen der fehlenden Flächen hätte wegen der Farbunterschiede nicht genügt. Der Erfüllungsanspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen wurde jedoch nicht nach § 3268GB in einen Schadensersatzanspruch um­gewandelt. Die Voraussetzungen des § 326 BGB sind vorliegend nicht erfüllt. Die Beklagte befand sich zum Zeitpunkt der mit Schreiben vom 14. Januar 2000 ausgesprochenen Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht im Verzug, da das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht beendet war und damit die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig. Eine wirksame Umwandlung des Anspruchs fand daher nicht statt. Dem steht auch nicht die von dem Kläger zitierte Entscheidung des Landgerichts Berlins (WuM 1996, 91) entgegen, wonach der Vermieter gegen den Mieter gemäß § 326 Abs. 1 BGB wegen Nichtausführung von Schönheitsreparaturen schon vor der Beendigung des Mietverhältnisses vorgehen kann, wenn der Mieter das Mietverhältnis gekündigt und die Wohnung zurückgegeben hat. Voraussetzung für die Zulässigkeit einer. vor Beendigung des Mietverhältnisses durchgeführten Umwandlung des Erfüllungs-in einen Schadensersatzanspruch ist nämlich, dass beide Parteien das Mietverhältnis schnellstmöglich abwickeln wollen. Daran fehlt es vorliegend. Zwar ging die Beklagte davon aus, dass das Mietverhältnis auf Grund ihrer fristlosen Kündigung zum 31. Dezember 1999 endete, so dass in diesem Fall von einer Abwicklung gesprochen werden könnte. Aus dem Vortrag des Klägers ergibt sich jedoch unmittelbar, dass es diesem nicht um eine schnellstmögliche Abwicklung des Mietverhältnisses ging. Bereits mit Schreiben vom 8. Oktober 1999. widersprach der Kläger einer vorfristigen Beendigung des Mietverhältnisses und betonte, dass eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis erst bei einer Nachvermietung stattfinden würde. In seinem Schreiben vom 14. Januar 2000, mit welchem er die Beklagte unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufforderte, betonte er nochmals, dass das Mietverhältnis nicht beendet sei, die Beklagte vielmehr weiterhin zur Begleichung des Mietzinses verpflichtet sei. Dem Kläger ging es daher nicht um eine Abwicklung des Mietverhältnisses, zumal er die zutreffende Auffassung vertrat, dass die fristlose Kündigung der Beklagten das Mietverhältnis nicht zum 31. Dezember 1999 beendet hat und er somit den Mietzins weiterhin verlangen konnte. Einer Einholung eines Rechtsentscheides bedurfte es nicht, da die Ansicht der Kammer nicht von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes oder Oberlandesgerichts abweicht. Die Entscheidung steht vielmehr im Einklang mit dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 30. Mai 1990 (WuM 1990, 494), wonach § 326 BGB während des laufenden Mietverhältnisses auf Fallgestaltungen, in denen es um die bloße Nichterfüllung der Schönheitsreparaturen geht, nicht anzuwenden ist.
Die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung war auch nicht entbehrlich. Die Beklagte hat die Erfüllung nicht ernsthaft und endgültig verweigert. Eine solche Verweigerung liegt nur dann vor, wenn der Mieter eindeutig zum Ausdruck bringt, er werde seinen Vertragspflichten nicht nachkommen. Der bloße Auszug rechtfertigt die Annahme einer Erfüllungsverweigerung nicht, da auf Grund des Fortbestandes des Mietverhältnisses die Arbeiten noch durchgeführt werden konnten. Entgegen der Ansicht des Klägers ergibt sich aus dem Schreiben des Bevollmächtigten der Beklagten vom 13. Oktober 1999 nicht, dass diese keine Arbeiten durchführen wolle; der Rechtsanwalt verwies lediglich auf die Unwirksamkeit der Ziffer 3 der zusätzlichen Vereinbarung zum Mietvertrag vom 7. März 1991. Auch aus den Schreiben vom 3. November 1999 und 3. Januar 2000 folgt keine endgültige Erfüllungsverweigerung. Die Beklagte hat vielmehr durch ihren Anwalt vortragen lassen, dass sie ihrer Renovierungsverpflichtung . nachgekommen sei. Dass diese den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Renovierung nicht genügte, konnte die Beklagte nicht wissen, zumal auch das Amtsgericht diesbezüglich eine andere Auffassung vertritt als die Kammer. Von einer endgültigen Erfüllungsverweigerung kann bei Vorliegen unterschiedlicher Rechtsstandpunkte nicht ausgegangen werden (LG Berlin NZM 2000, 1178) .
Gemäß den vorstehenden Ausführungen besteht auch kein Schadensersatzanspruch zur Durchführung von Schönheitsreparaturen an
den Holztüren und Heizkörpern. Der Kläger hat die Beklagte nichtwirksam in Verzug gesetzt.
Der Zahlungsanspruch ist nicht durch Aufrechnung mit einem Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen gem. §§ 387, 539 Abs. 1, 683, 684 Abs. 2 BGB erloschen. Eine Gegenforderung stand der Beklagten nicht zu.
Zwar hat die Beklagte unstreitig die Sanitäreinrichtungen im Bad nebst Wand-und Bodenfliesen, sowie Wand-und Bodenfliesen in der Küche und die Einbauküche für 29.029,83 DM erneuern lassen. Es fehlt jedoch an den Anspruchsvoraussetzungen des § 539 Abs. 1 BGB (§ 547 Abs. 1 BGB a.F.). Es handelte sich um eine nützliche Verwendung i.S.d. § 539 Abs. 1 BGB, da hierzu solche Aufwendungen zählen, die zumindest auch der Mietsache zugute kommen sollen, indem sie deren Nutzungsmöglichkeit erweitern, sie aber nicht grundlegend verändern. Hierzu gehören Maßnahmen, die der Verbesserung des Vertragsgebrauchs (Modernisierung) dienen.
Die Beklagte handelte jedoch ohne den erforderlichen Fremdgeschäfts­führungswillen. Sie hat die Arbeiten vorgenommen, um die Mietsache zu verschönern bzw. sie nach ihren Bedürfnissen gestaltet. Die Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag, nach den sich die Verwendungsersatz­ansprüche des § 539 Abs. 1 BGB richten, setzen jedoch voraus, dass ein Fremdgeschäftsführungswille bei dem Mieter/Geschäftsführer vorliegt, d.h. dass der Wille darauf gerichtet sein muss, dass der Mieter die Maßnahme für den Vermieter vornimmt. Dies war vorliegend nicht gegeben.
Der Beklagten steht auch kein Bereicherungsanspruch aus § 812 BGB zu.
§ 685 BGB steht einem solchen Anspruch entgegen, da sich diese Vorschrift . auch auf § 684 Satz 1 BGB bezieht. Die Beklagte hat nicht vorgetragen, dass
sie die Absicht hatte von dem Kläger Ersatz zu verlangen.
Ebenso scheidet ein Anspruch nach § 812 BGB wegen ungerechtfertigter
Bereicherung des Klägers aus. Zwar kann ein Mieter dann, wenn ein
sonstiger Ersatzanspruch ausscheidet, Anspruche aus. ungerechtfertigter
Bereicherung geltend machen, wenn der Vermieter die Sache zurückerhält
und zu einem höheren Mietzins weitervermieten kann. Die Beklagte hat
jedoch nicht vorgetragen, dass der Kläger durch ihre Modernisierungs­
maßnahmen einen höheren Mietzins im Rahmen der Weitervermietung . erzielt hat.
6
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92, 97 ZPO.
Streitwert der ersten Instanz: 3.910,18 DM bestehend aus der Klageforderung 3.910,38 DM und der Aufrechnungsforderung in gleicher Höhe. Diese führte, da es sich nicht um eine Hilfsaufrechnung handelte, nicht zu einer Streitwerterhöhung nach § 19 Abs. 3 GkG. der Berufung: 3.910,18 DM
ist krankheitsbedingt an
der Unterzeichnung
gehindert

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 387, 539 Abs. 1, 683, 684 Abs. 2 BGB
§§ 92, 97 ZPO
§ 326 BGB
§ 812 BGB
§ 685 BGB
§ 543 Abs. 1 ZPO
§ 326 Abs. 1 BGB
§ 539 Abs. 1 BGB
§ 547 Abs. 1 BGB
§ 684 Satz 1 BGB
§ 19 Abs. 3 GkG

Zitierte Entscheidungen: NZM 2000, 1178
41 C 7088/00