Amtsgericht Lichtenberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-06-15, Aktenzeichen 3 C 298/20
ECLI: ECLI:DE:AGBELB:2021:0615.3C298.20.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die Mietenbegrenzungsverordnung für Berlin vom 28.4.2015, welche zum 1.6.2015 in Kraft trat, ist auf der Basis der Verordnungsermächtigung des § 556d Abs. 2 BGB wirksam.(Rn.19)
2. Ein einfacher Mietspiegel stellt grundsätzlich ein ausreichendes Indiz dafür da, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.(Rn.22)
Verfahrensgang
1. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit wegen der ursprünglichen Klageanträge zu 1. a. und 1. b. in der Hauptsache erledigt ist.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 220,70 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.1.2021 zu zahlen.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 969,35 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.1.2021 zu zahlen.
4. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht vor der Vollstreckung die Klägerin Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht Ansprüche aus der sog. Mietpreisbremse, gem. §§ 556 d ff. BGB, geltend.
Die Klägerin ist ein beim Kammergericht Berlin registrierter Rechtsdienstleister. Die Beklagte ist Vermieterin einer Wohnung im Haus K. in B. Seit dem 15.4.2019 sind Mieter der Wohnung die Zeugen G. und D.. Die Wohnung verfügt über eine Fläche von ca. 62,28 m². Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete betrug zum Vertragsbeginn 601,00 €. Es besteht eine Staffelmietvereinbarung. Nach dieser erhöhte sich die Nettokaltmiete zum 15.4.2020 auf 616,03 €. Wegen des weiteren Inhaltes des Mietvertrages wird auf die Anlage K 7 zum Schriftsatz der Klägerin vom 28.1.2021, Bl. 55 ff. d. A., Bezug genommen.
Die Wohnung ist zwischen 1919 – 1949 errichtet worden. Sie verfügt über ein Bad und eine Sammelheizung. Sie befindet sich in mittlerer Wohnlage nach dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2019. Wegen der Ausstattung der Wohnung wird im übrigen auf die Angaben der Klägerin hierzu auf den Seiten 4 und 5 der Klageschrift (Bl. 6 f. d. A.) Bezug genommen, die von der Beklagten nicht in Abrede gestellt werden. Die Klägerin ermittelt hieraus eine gem. § 556 d BGB höchstzulässige Miete von 380,22 € nettokalt monatlich.
Die Mieter beauftragten die Klägerin mit der Geltendmachung von Ansprüchen im Hinblick auf die Mietpreisbremse und traten in diesem Zusammenhang ihre Ansprüche auf Auskunft sowie auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete, insoweit begrenzt auf die ersten vier Monate nach der Rüge, an die Klägerin ab. Die Mieter zahlten die Miete unter Vorbehalt der Rückforderung weiter in der mietvertraglich vorgesehenen Höhe.
Die Klägerin rügte die Miethöhe mit Schreiben vom 29.11.2019 und verlangte in diesem Schreiben diverse Auskünfte bis zum 13.12.2019. Wegen des Inhaltes dieses Schreibens wird auf die Anlage K 4 zur Klageschrift, Bl. 28 ff. d. A., Bezug genommen. Die Beklagte reagierte nicht. Die Klägerin mahnte die Beklagte mit einem Schreiben, welches der Beklagten am 14.1.2020 zuging, und erhob sodann Klage.
Mit der vorliegenden Klage verfolgte die Klägerin zunächst einen Teil der vorgerichtlich geltend gemachten Auskunftsansprüche weiter. Daneben verlangt sie jetzt die Rückzahlung eines Teils der Miete für Februar 2020 in Höhe von 220,70 € sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten, die sie mit 969,35 € beziffert, wobei sie für deren Berechnung von einer Mietdifferenz von 235,81 €, nach Wirksamkeit der 1. Mietstaffel, ausgeht.
Mit Schriftsatz vom 11.2.2021 erklärte die Beklagte, dass in den letzten drei Jahren keine Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden seien. Unter Vorlage eines Mietvertrages mit Wirksamkeit zum 15.3.2017 (B 14, Bl. 111 ff. d. A.) erklärte die Beklagte, der Vormieter habe zunächst eine Nettokaltmiete von 592,00 € und nach einer Mietanpassung aufgrund einer Indexmietenvereinbarung ab dem 15.6.2018 eine Miete von 601,23 € (B 15, Bl. 127 d. A.) geschuldet.
Die Klägerin, die bezweifelt, dass eine Miete von 601,23 € vom Vormieter tatsächlich geschuldet und bezahlt worden sei, hat hierauf den Rechtsstreit zunächst bzgl. der ursprünglichen Klageanträge zu 1. a. und 1. b. und sodann auch wegen der Anträge zu 1. c. und 1. d. für in der Hauptsache erledigt erklärt. Die Beklagte hat der ersten Teilerledigungserklärung mit Schriftsatz vom 23.3.2021 widersprochen. Die 2. Teilerledigungserklärung ist der Beklagten am 25.3.2021 unter Belehrung gem. § 91 a ZPO zugestellt worden. Ein Widerspruch ist insoweit nicht erfolgt.
Die Klägerin beantragt mit der zuerst am 14.1.2021 zugestellten Klage unter teilweiser Klagerücknahme jetzt noch,
1. festzustellen, dass der Rechtsstreit wegen der ursprünglichen Klageanträge zu 1. a. und 1. b. in der Hauptsache erledigt ist,
2. die Beklagte zu verurteilen, an sie 220,70 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 969,35 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte stellt die Wirksamkeit der auf der Basis des § 556 d Abs. 2 BGB in Berlin im Jahr 2015 erlassenen Verordnung zur Ausweisung als Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten aufgrund des gesetzlichen Begründungserfordernisses in Abrede. Weiter ist sie der Meinung, der Berliner Mietspiegel 2019 sei weder ein qualifizierter Mietspiegel noch als Schätzgrundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet. Die Klägerin sei nicht aktiv legitimiert, da die Aktivitäten der Klägerin über ihr erlaubte Inkassotätigkeit hinausgingen.
Die Beklagte behauptet, der letzte vor 2015 abgeschlossene Mietvertrag habe seit 2009 bestanden. Dort sei eine Nettokaltmiete von zunächst 442,00 € vereinbart gewesen. Diese habe sich zuletzt zum 1.3.2013 auf 469,79 € erhöht (B 19, Bl. II/20 d. A.).

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet. Der Klägerin stehen die geltend gemachten Ansprüche zu.
Die Klägerin ist für die geltend gemachten Ansprüche aktiv legitimiert. Es ist für das Geschäftsmodell der Klägerin bereits durch verschiedene Urteile des BGH, vgl. etwa Urteil vom 27.11.2019, VIII ZR 285/18, und Versäumnisurteil vom 27.5.2020, VIII ZR 31/19, festgestellt, dass sich deren Tätigkeit im Bereich der erlaubten Inkassotätigkeiten hält. Auf die dortigen Begründungen wird Bezug genommen. Auch der von der Beklagten besonders gerügte Aspekt der Forderungsabwehr ist hierbei vom BGH geprüft und für nicht ausschlaggebend gehalten worden. Die mit der Klägerin geschlossenen Vereinbarungen der Mieter sind mithin nicht gem. § 134 BGB nichtig.
Das streitgegenständliche Mietverhältnis unterfällt auch § 556 d Abs. 1 BGB, denn die Mietenbegrenzungsverordnung für Berlin vom 28.4.2015, welche zum 1.6.2015 in Kraft trat, ist auf der Basis der Verordnungsermächtigung des § 556 d Abs. 2 BGB wirksam. Insbesondere ist davon auszugehen, dass das Begründungserfordernis gem. § 556 d Abs. 2 Satz 5 BGB erfüllt ist. Dass dem so ist, hat der BGH in seinem Urteil vom 27.5.2020, VIII ZR 45/19, Rz 83 ff, insb. Rz 89 festgestellt. Hieran hat auch das erkennende Gericht, auch mit Rücksicht auf den Vortrag der Beklagten, keine Zweifel. Die vom Berliner Senat bei der Beschlussfassung zu Grunde gelegte und zur Veröffentlichung vorgesehene Begründung ist durch das Berliner Abgeordnetenhaus als Drucksache Nr. 17/2272 veröffentlicht worden. Das stellt auch die Beklagte nicht in Abrede. Soweit die Beklagte bezweifelt, dass diese Veröffentlichung vor dem Inkrafttreten der Verordnung, nämlich noch im Mai 2015 erfolgt ist, ist ihr Vortrag unergiebig. Die Drucksache wurde unter dem Datum des 20.5.2015 für die Sitzung des Abgeordnetenhauses vom 28.5.2015 vorbereitet. Im gegenwärtigen Veröffentlichungssystem ist sie mit einem Veröffentlichungsdatum des 28.5.2015 hinterlegt. Es gibt keinen Anlass anzunehmen, dass sie nicht – zumindest in gedruckter Form – spätestens an diesem Tag dem Abgeordnetenhaus vorlag. Das Herstellen in gedruckter Form ist die herkömmliche Veröffentlichungsform einer Drucksache. Sie ist danach für jedermann auf Wunsch einsehbar. Dass, wie die Beklagte vorträgt, zum damaligen Zeitpunkt den Mitgliedern des Abgeordnetenhauses die Unterlagen nicht elektronisch zugestellt wurden, ist daher irrelevant. Dass sie den Abgeordneten am 28.5.2015 tatsächlich nicht vorgelegen hätten, ist nicht vorgetragen. Anhaltspunkte dafür sind nicht vorhanden. Weiterer Ermittlungen des Gerichtes bedarf es unter diesen Umständen nicht. Auch dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses ist in dieser Weise Genüge getan. Der Senat hatte sich vor seiner Beschlussfassung auf eine Begründung für die Verordnung festgelegt. Diese war schriftlich fixiert und sollte der Öffentlichkeit zugänglich werden. Jedermann konnte daher die Erwägungen des Senats auf dieser Basis überprüfen. Die Begründung war nicht lediglich ein Entwurf oder ein Internum der Regierung. Eine Veröffentlichung der Begründung in elektronischer Form ist für die Wirksamkeit der Verordnung nicht erforderlich und auch nicht gesetzlich vorgeschrieben.
Der Klägerin stehen danach die noch geltend gemachten Ansprüche zu. Im Einzelnen gilt Folgendes:
1.
Es ist festzustellen, dass der Rechtsstreit wegen der ursprünglichen Klageanträge zu 1. a. und 1. b. in der Hauptsache erledigt ist, denn die Klage war insoweit zunächst begründet und fand ihre Erledigung durch Erfüllung nach Rechtshängigkeit. Die Klägerin hat mit diesen Klageanträgen Auskunft darüber verlangt, wie hoch die Miete war, die die vorherigen Mieter schuldeten (Antrag zu 1. a. ) und ob es mit diesen vereinbarte Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses gegeben hat (Antrag zu 1. b.). Der Anspruch auf Erteilung dieser Auskünfte bestand gem. § 556 g Abs. 3 Satz 1 BGB. Die Relevanz der Fragestellung ergibt sich aus § 556 e Abs. 1 BGB. Die Beklagte hat die Auskünfte erstmals mit Schriftsatz vom 11.2.2021 erteilt, folglich nach Rechtshängigkeit, welche mit der Zustellung der Klage am 14.1.2021 eingetreten war.
2.
Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zahlung in Höhe 220,70 € für den Monat Februar 2020 zu. Der Anspruch ergibt sich aus §§ 556 g Abs. 1, 812 BGB, denn um diesen Betrag übersteigt die für Februar 2020 von den Mietern gezahlte Miete den Höchstbetrag gem. § 556 d Abs. 1 BGB. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dabei anhand der Werte des zeitlich passenden Berliner Mietspiegels 2019 bestimmbar. Der Mietspiegel bietet jedenfalls eine geeignete Schätzgrundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Miete. Hierfür ist es nicht erforderlich, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt. Die Einwände der Beklagten richten sich dagegen, dass der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei. Dies mag die Qualität als qualifizierten Mietspiegel in Frage stellen, hindert jedoch nicht seine Heranziehung als einfachen Mietspiegel. Der BGH hat zuletzt mit Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20 – dort Rz 33 ff, zitiert nach juris, ausgeführt, dass ein einfacher Mietspiegel in die Überzeugungsbildung des Tatrichters einfließen kann und der Berliner Mietspiegel 2017 – welcher strukturell demjenigen von 2019 entspricht – grundsätzlich hierfür geeignet ist, Rz 34 a.a.O. Ein einfacher Mietspiegel setzt nicht voraus, dass er auf der Grundlage anerkannter wissenschaftlicher Grundsätze erstellt ist, sondern seine Indizwirkung beruht darauf, dass eine Datenerhebung erfolgt ist, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist, Rz 36 a.a.O. Der Mitspiegel 2019 wurde dabei, weitergehend als 2017, auch von allen beteiligten Vermieterverbänden als qualifiziert anerkannt. Der Mietspiegel beruht jedenfalls auf einer breiteren Datenbasis, als es ein Gutachten jemals könnte und ist daher als Schätzgrundlage vorzuziehen. Es ist nicht erkennbar oder vorgetragen, dass die ortsübliche Miete für die streitgegenständliche Wohnung aufgrund einer besonderen Ausstattung außerhalb der Spanne des Mietspiegels liegt.
Die Beklagte kann sich auch bzgl. der streitgegenständlichen Miete Februar 2020 nicht auf eine bereits mit einem Vormieter vereinbarte Miete berufen, denn der Anwendung des § 556 e Abs. 1 BGB steht für diesen Monat entgegen, dass die Beklagte den Mietern eine entsprechende Auskunft nicht vor Abschluss des Mietvertrages erteilt hat, § 556 g Abs. 1a Satz 2 BGB. Diese Ausschlussfrist ist auf den hier streitgegenständlichen Mietvertrag, welcher nach dem 31.12.2018 abgeschlossen wurde, Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB, anzuwenden.
Einwände gegen die Höhe und Berechnung des Anspruchs hat die Beklagte nicht erhoben.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 291 BGB.
3.
Der Klägerin stehen nach allem auch die beanspruchten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zu, § 280 BGB. Konkrete Einwände hat die Beklagte nicht erhoben. Ein Gebührensprung ist durch die Heranziehung der 1. Mietstaffel nicht ausgelöst, sodass auch gegen die Berechnung keine Bedenken bestehen.
4.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91a ZPO. Dabei waren die Kosten nach billigem Ermessen der Beklagten aufzuerlegen, soweit der Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, denn die Klage war auch insoweit zunächst begründet.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 556 d ff. BGB
§§ 286, 291 BGB
§§ 91, 91a ZPO
§ 556 d BGB
§ 91 a ZPO
§ 134 BGB
§ 280 BGB
§ 556d Abs. 2 BGB
§ 556 d Abs. 2 BGB
§ 556 d Abs. 1 BGB
§ 556 d Abs. 2 Satz 5 BGB
§ 556 g Abs. 3 Satz 1 BGB
§ 556 e Abs. 1 BGB
§ 556 g Abs. 1, 812 BGB
§ 556 g Abs. 1a Satz 2 BGB
§ 49 Abs. 2 EGBGB
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 66 S 168/21
VIII ZR 285/18
VIII ZR 31/19
VIII ZR 45/19
VIII ZR 123/20