Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2018-09-05, Aktenzeichen 29 O 150/18
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2018:0905.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Hat ein Hauptmieter in Kenntnis eines erstinstanzlichen Räumungsurteils einem Dritten Gewerberäume im Rahmen eines Untermietvertrages zur Nutzung überlassen, kann der Vermieter, da ein Untermietverhältnis immer in Abhängigkeit von einem Hauptmietverhältnis steht, von dem Dritten die sofortige Räumung und Herausgabe der Gewerberäume verlangen.(Rn.18)
2. Ist zu besorgen, dass ohne den Erlass einer einstweiligen Verfügung die Verwirklichung des Räumungsanspruchs eines Vermieters vereitelt oder wesentlich erschwert würde, liegt ein Verfügungsgrund vor.(Rn.19)
1)
Der Verfügungsbeklagte hat die ca. 89,48 m² großen Geschäftsräume in der ...-Straße 208, …Berlin, Vorderhaus Erdgeschoss links, zu räumen und geräumt an die Verfügung Verfügungsklägerin herauszugeben.
2)
Der Verfügungsbeklagte hat die Kosten des einstweiligen Verfügungsverfahrens zu tragen.
3)
Der Streitwert für das einstweilige Verfügungsverfahren wird auf 10.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Verfügungsklägerin schloss am 26.8.2011 über die im Tenor genannten Gewerberäumlichkeiten einen Mietvertrag, der im Dezember 2012 von Herrn T. übernommen wurde (Anlage K1). Gegenüber Herrn T. kündigte die Klägerin wegen Zahlungsverzuges fristlos das Mietverhältnis mit Schreiben vom 11.5.2017 (Anlage K3).
Herr T. wurde mit Urteil des Landgerichts Berlin vom 31.1.2018 (Aktenzeichen 29 O 254/17) zur Räumung der im Tenor näher bezeichneten Geschäftsräume verurteilt (Anlage K 4); mit Beschluss des Kammergerichts vom 9.7.2018 wurde die Berufung des Herrn T. gegen dieses Urteil zurückgewiesen.
Auf der Grundlage dieses Urteils beauftragte die Verfügungsklägerin den Gerichtsvollzieher Raddatz mit der Durchführung der Zwangsräumung, der laut Mitteilung vom 30.5.2018 für den 26.6.2018 einen Räumungstermin anberaumte (Anlage K 13). Bei dem Räumungsversuch am 26.6.2018 traf er in den Geschäftsräumen den Verfügungsbeklagten an, der unter Vorlage eines mit Herrn T. unter dem 19.2.2018 abgeschlossenen Pachtvertrages (Anlage K 15) und unter Vorlage einer Gewerbeanmeldung (Anlage K 16) erklärte, Inhaber der Geschäftsräume zu sein und diese nicht freiwillig verlassen zu wollen; dies teilte der Gerichtsvollzieher der Verfügungsklägerin unter dem 3.7.2018 mit (Anlage K 14).
Die Verfügungsklägerin wurde mit Schreiben vom 16.4.2018 von den zuständigen Schornsteinfeger Hufenbach davon informiert, dass in der Küche der streitgegenständlichen Geschäftsräume widerrechtlich eine Feuerstätte für feste Brennstoffe errichtet worden sei und die Ableitung der Rauchgase über das Küchenfenster erfolge (Anlage K6); dies sei unzulässig, die Feuerstätte dürfen nicht betrieben werden und sei sofort zu entfernen. Dazu forderte die Verfügungsklägerin Herrn T. mit Schreiben vom 16.4.2018 (Anlage K8) auf. Mit Schreiben vom 25.5.2018 teilte das Bezirksamt Neukölln der Verfügungsklägerin mit, bei einer Prüfung des zuständigen Gewerberegisters festgestellt zu haben, dass Betreiber der streitgegenständlichen Geschäftsräume nicht Herr T., sondern ein Herr Ö. sei (Anlage K9); eine Auskunft aus dem Gewerberegister vom 3.6.2018 bestätigt die Anmeldung eines Cafés durch Herrn Ö. für den Zeitraum 1.1.2018 bis 1.6.2018 (Anlage K 12). Unter dem 15.6.2018 teilte das Bezirksamt Neukölln dann mit, Herr Ö. habe das Gewerbe mit Wirkung zum 1.6.2018 abgemeldet (Anlage K 10), ein neuer Betreiber der Geschäftsräume sei nicht bekannt.
Mit Schreiben vom 30.7.2018 wendete sich die Verfügungsklägerin an den Verfügungsbeklagten und forderte ihn auf, die illegal errichtete Feuerstätten zu beseitigen und nicht weiter zu betreiben; dieser Aufforderung kam der Verfügungsbeklagte nach.
Die Verfügungsklägerin begehrt mit der dem Verfügungsbeklagten am 9.8.2018 übergebenen einstweiligen Verfügung die Räumung und Herausgabe ihrer Geschäftsräume.
Sie führt an, ihr stehe gegenüber dem Verfügungsbeklagten nach § 546 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Räumung zu. Der Verfügungsgrund liege nach dem Rechtsgedanken des § 940a Abs. 2 ZPO vor.
Unabhängig davon sei eine Eilentscheidung auch deshalb geboten, weil durch den Einbau des Kaminofens und die Rauchabführung über das Fenster zum Hof eine Situation geschaffen worden sei, durch die Leib und Leben der Hausbewohner durch eine mögliche Kohlenstoffdioxidvergiftung in Gefahr gebracht werde.
Zudem dränge sich ihr der Verdacht auf, das der Mieter Herr T. zum Ende des gegen ihn laufenden Räumungsprozesses die Mietsache zunächst Herrn Ö. und später dem Verfügungsbeklagten überlassen habe, und zwar nur zu dem Zweck, die drohende Zwangsvollstreckung zu vereiteln. Auszugehen sei davon, dass der Verfügungsbeklagte mit Herrn T. kollusiv zusammengewirkt habe, um sicherzustellen, dass die Mieträume möglichst lange mit der Absicht der Gewinnerzielung genutzt werden können. Dafür spreche u.a., dass das vom Verfügungsbeklagten angemeldete Gewerbe jedenfalls nicht in einem maßgeblichen Umfang ausgeübt werde; am 11. 8.2018 (einem Samstag) seien die Räumlichkeiten gegen 20:00 Uhr geschlossen gewesen, nach Auskunft von Nachbarn finde seit geraumer Zeit kein einer Bar zuzuordnender Betrieb statt.
Auch sei, wie Fotos (Kopien Blatt 37 und 38 der Akte) ausweisen, noch der Name des ehemaligen Hauptmieters T. am Klingelschild und am Briefkasten vorhanden. Es widerspreche jedoch der Lebenserfahrung, dass der Verfügungsbeklagte Gewerberäume für eine monatliche Pacht von 1.750,00 € anmiete und diese dann ohne jeden Hinweis auf sein eigenes Unternehmen in Besitz nehme. Auszugehen sei davon, dass der Verfügungsbeklagte niemals vorgehabt habe, das nach dem Vertragszweck des dem Gerichtsvollzieher vorgelegten Pachtvertrages vorgesehene und von ihm angemeldete Gewerbe tatsächlich zu betreiben. Es gehe ihm offenbar nur darum, den Erlass eines Räumungstitels zu verhindern; in dieses Bild passe die unverzügliche Entfernung der ungenehmigten Ofenanlage nach Aufforderung durch sie.
Die Verfügungsklägerin beantragt,
den Verfügungsbeklagten im Wege der einstweiligen Verfügung zu verurteilen, die ca. 89,48 m² großen Geschäftsräume ... -Straße 208, ...Berlin, Vorderhaus Erdgeschoss links, zu räumen und an sie geräumt herauszugeben.
Der Verfügungsbeklagte beantragt,
den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückzuweisen.
Er führt aus, er habe nicht mit Herrn T. zusammen gewirkt, sondern sei von diesem selbst betrogen worden. Er habe den Geschäftsbetrieb gekauft. Zur Zeit verhandele er mit Herrn T. über die Rückzahlung des Kaufpreises.
Gegenüber der Verfügungsklägerin habe er sich ohne Erfolg um ein Mietverhältnis bemüht, was unstreitig ist.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag der Verfügungsklägerin auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist begründet (§§ 935 f. ZPO).
Der Verfügungsanspruch folgt aus § 546 Abs. 2 BGB. Nach dieser Vorschrift kann ein Vermieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur von seinem Mieter, sondern auch von einem Dritten zurückfordern. Vorliegend hat die Verfügungsklägerin durch Vorlage des mittlerweile rechtskräftigen Urteils in dem Verfahren 29 O 254/17 des Landgerichts Berlin belegt, dass Herr T. als Hauptmieter zur Räumung der streitgegenständlichen Gewerberäume verpflichtet ist. Aufgrund des vom Verfügungsbeklagten gegenüber dem Gerichtsvollzieher vorgelegten Gewerberaumpachtvertrages Anlage K 15 steht fest, dass Herr T. dem Verfügungsbeklagten die Gewerberäume im Rahmen eines Untermietvertrages zur Nutzung überlassen hat; Dieser Gewerberaumpachtvertrag wurde am 19.2.2018 und damit jedenfalls von Herrn T. in Kenntnis des erstinstanzlichen Räumungsurteils geschlossen. Da ein Untermietverhältnis immer im Abhängigkeit von einem Hauptmietverhältnis steht, kann die Verfügungsklägerin von den Verfügungsbeklagten die sofortige Räumung und Herausgabe der Gewerberäume verlangen.
Es liegt auch ein Verfügungsgrund vor. Denn es ist zu besorgen, dass ohne den Erlass der einstweiligen Verfügung die Verwirklichung des Räumungsanspruchs der Verfügungsklägerin vereitelt oder wesentlich erschwert würde.
Das Gericht geht zwar davon aus, dass § 940 A Abs. 2 ZPO vorliegen keine Anwendung findet, da es nicht um die Räumung von Wohnraum geht und eine analoge Anwendung dieser Ausnahmevorschrift nicht in Betracht kommen dürfte; gegen eine solche Analogie auch auf sonstige Mieträume spricht bereits der klare Wortlaut der Norm, der ausdrücklich von „Räumung von Wohnraum“ spricht (vgl. dazu KG, Beschluss vom 5. 9. 2013 – 8 W 64/13 -, veröffentlicht in NJW 2013, 3588).
Die besondere Eilbedürftigkeit ergibt sich jedoch vorliegend aus der Tatsache, dass die Verfügungsklägerin ein kollusives Zusammenwirken des Verfügungsbeklagten mit Herrn T. zur Verzögerung der Räumungsvollstreckung glaubhaft machen konnte und deshalb ihrem Räumungsinteresse besonderes Gewicht zukommt.
Ausschlaggebend dafür, dass das Gericht ein solches Zusammenwirken für überwiegend wahrscheinlich hält, sind dabei folgende Indizien:
Zum einen wurde der Gewerberaumpachtvertrag zwischen Herrn T. und dem Verfügungsbeklagten kurz nach Erlass des Räumungsurteils gegen Herrn T. geschlossen. Zumindest Herrn T. stand bei Abschluss des Vertrages vor Augen, dass ihm nunmehr die Zwangsräumung aus den Gewerberäumlichkeiten drohte. Für ihn kann daher der Anlass, den Gewerberaumpachtvertrag mit dem Verfügungsbeklagten zu schließen, nur darin bestanden haben, die ihm drohende Zwangsräumung zu verhindern. Dem Verfügungsbeklagten musste das Zivilverfahren zwischen der Verfügungsklägerin und Herrn T. zwar nicht bekannt sein; denn Anhaltspunkte dafür, dass das Verfahren beim Mietvertragsabschluss Erwähnung fand, fehlen in dem schriftlichen Gewerbemietvertrag.
Allerdings ist festzustellen, dass gemäß diesem Gewerbemietvertrag das Untermietverhältnis am 1.3.2018 begann, und es ist verwunderlich, dass dem Verfügungsbeklagten offensichtlich nicht auffiel, dass zu diesem Zeitpunkt das Gewerbe von einem Herrn Ö. betrieben wurde, und zwar nach der Auskunft vor aus dem Gewerberegister noch bis zum 1.6.2018. Der Verfügungsbeklagte hat sich in keiner Weise dazu geäußert, wann und wie er die Räumlichkeiten übernommen hat.
Seinen Vortrag, er habe den Geschäftsbetrieb von Herrn T. gekauft, hat er nicht durch die Vorlage irgendwelcher Urkunden, wie eines Kaufvertrages oder Überweisungsbelegs für einen Kaufpreis, untermauert. Es ist schwer vorstellbar, dass der Verfügungsbeklagte einen Geschäftsbetrieb kauft, ihm dabei aber entgeht, dass sein Vertragspartner, Herr T., den Gewerbebetrieb gar nicht selbst führt, sondern ein Herr Ö….
Zum anderen fällt auf, dass der Verfügungsbeklagte seine Gewerbeanmeldung erst am 25.6.2018 vorgenommen hat, obwohl er seit dem 1.3.2018 die Räumlichkeiten gepachtet hatte. Die Gewerbeanmeldung weist zudem aus, dass er seine Gewerbetätigkeit seit dem 1.5.2018 in den Räumlichkeiten ausübt – das passt nicht zu der Auskunft aus dem Gewerberegister, nach der das Betriebsende der Gewerbetätigkeit des Herrn Ö. in den gleichen Räumlichkeiten mit dem 1.6.2018 angegeben wird.
Der Verfügungsbeklagte selbst hat zu seinen Tätigkeiten in keiner Weise vorgetragen. Sein Verhältnis zu Herrn Ö. hat er nicht thematisiert.
Es ist zumindest höchst ungewöhnlich, eine gewerbliche Tätigkeit über einen Zeitraum von fast 2 Monaten auszuüben, ohne diese bei der zuständigen Behörde anzumelden, und zwar insbesondere dann, wenn einem die Gewerberäumlichkeiten bereits Monate vor Betriebsbeginn zur Verfügung stehen und daher genug Zeit ist, den Betriebsbeginn in aller Form vorzubereiten - das trägt aber der Verfügungsbeklagte vor.
Ein weiteres Indiz dafür, dass der Verfügungsbeklagte daran mitwirkt, die Räumungsvollstreckung gegen Herrn T. zu vereiteln, ist die Tatsache, dass er unter der Anschrift … nunmehr nicht mehr wohnhaft ist. Diese Anschrift ist sowohl im Gewerberaumpachtvertrag vom 19.2.2018 von ihm angegeben worden als auch bei der Gewerbeanmeldung vom 25.6.2018. Bereits am 26.7.2018 konnte jedoch, wie ein Zustellerversuch des Landgerichts Berlin im vorliegenden einstweiligen Verfügungsverfahren belegt (Blatt 21 der Gerichtsakte), der Verfügungsbeklagte unter der angegebenen Anschrift nicht mehr ermittelt werden - damit sind rechtliche Schritte gegen den Verfügungsbeklagten für die Verfügungsklägerin deutlich erschwert. Der Verfügungsbeklagte hat auch keine neue ladungsfähige Anschrift genannt, er konnte lediglich in den Gewerberäumlichkeiten angetroffen werden.
Auch die Tatsache, dass der Verfügungsbeklagte bisher gegen Herrn T. keinerlei Maßnahmen eingeleitet hat, um entweder die Rückzahlung des nach seiner Darstellung ausgeglichenen Kaufpreises für das Gewerbe zu erreichen, ist auffällig. Spätestens seit dem Vollstreckungsversuch des Gerichtsvollziehers R steht dem Verfügungsbeklagten vor Augen, dass Herr T. nicht berechtigt war, mit ihm einen Unterpachtvertrag zu schließen. Diesbezüglich hat der Verfügungsbeklagte ja auch vergeblich versucht, einen Gewerbemietvertrag mit der Verfügungsklägerin abzuschließen und sich deshalb - anwaltlich vertreten - Anfang Juli an diese gewandt. Dass er trotzdem zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung am 17.8.2018 gegenüber Herrn T. weiterhin nichts veranlasst hat, ist bei diesem Zeitablauf nicht verständlich.
Bei der Abwägung der schutzwürdigen Interessen beider Seiten überwiegt das Interesse der Verfügungsklägerin am Erlass der einstweiligen Verfügung.
Zu ihren Gunsten ist zu berücksichtigen, dass sie einen vollstreckbaren Räumungstitel gegen ihren Mieter, Herrn T., bereits erlangt hat. Eine Klageerweiterung auf den Verfügungsbeklagten bei ihr schon deshalb nicht möglich, weil der Unterpachtvertrag zwischen Herrn T. und dem Verfügungsbeklagten erst nach Erlass des erstinstanzlichen Räumungsurteils geschlossen wurde. Dass sie von diesem Untermietvertrag Kenntnis hatte, behauptet der Verfügungsbeklagte nicht. Sie hatte damit keine Möglichkeit, einen Räumungstitel auch gegen den Verfügungsbeklagten zu erlangen.
Dabei ist zu berücksichtigen, das ist auch eine Gewerbeanmeldung des Herrn Ö. gab und für die Verfügungsklägerin damit unklar war, gegen wen sie gegebenenfalls eine Räumungsklage zum Beispiel im April und Mai 2018 hätte richten müssen.
Durch die unberechtigte Weitergabe der Gewerberäumlichkeiten durch Herrn T. konnte die Räumungsvollstreckung verhindert werden, die Verfügungsklägerin kann demgemäß über ihre Gewerberäume nicht verfügen und diese auch nicht an einen von ihr ausgesuchten Interessenten weiter vermieten. Pachtzahlungen erhält sie von dem Verfügungsbeklagten nicht.
Auf der Seite des Verfügungsbeklagten ist zu berücksichtigen, dass sich der vollstreckbare Räumungstitel nicht gegen ihn richtet, im Verhältnis zu Herrn T. ergibt sich eine Besitzberechtigung aus dem Gewerberaumpachtvertrag. Der Verfügungsbeklagte hat allerdings nicht dargelegt und glaubhaft gemacht, zwingend auf die Gewerberäumlichkeiten angewiesen zu sein. Die Verfügungsklägerin hat insoweit behauptet, der Verfügungsbeklagte führe den Geschäftsbetrieb nicht durchgehend, obwohl er selbst einen 24/7 Geschäftsbetrieb vorträgt. Deshalb ist es nicht überwiegend wahrscheinlich, dass der Verfügungsbeklagte die Gewerberäumlichkeiten benötigt, um seinen Lebensunterhalt zu verdienen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die Wertfestsetzung ergibt sich aus § 53 Abs. 1 Ziff. 1 GKG, 3 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 935 f. ZPO
§ 91 ZPO
§ 546 Abs. 2 BGB
§ 940a Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2013, 3588
29 O 254/17
8 W 64/13