Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 1999-04-23, Aktenzeichen 16 Wx 54/99
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1999:0423.16WX54.99.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die von der Beteiligten zu 2) als der früheren Alleineigentümerin erklärte Teilung ihres Grundstücks in Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG ist am 3o.1o.87 grundbuchmäßig vollzogen worden. Es wurde aufgeteilt in insgesamt 16 Miteigentumsanteile jeweils verbunden mit einer Sonder- bzw. Teileigentumseinheit in einer Mehrhausanlage, nämlich in den beiden Wohnhäusern E.str. 2 a ( 5 Anteile mit den Nrn. 1 - 5 = Gemeinschaft A) und E.str. 2 ( 6 Anteile mit den Nrn. 6 - 11 = Gemeinschaft B) und dem Mehrzweckgebäude E.str. 2 und 2 a ( 5 Anteile mit den Nrn. 12 - 16 = Gemeinschaft C). Gemäß § 9 der Gemeinschaftsordnung sind für die Instandhaltung und -setzung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie für die Tragung der diesbezüglichen Kosten und Lasten der drei Gebäude drei Eigentümerteilgemeinschaften (nämlich A, B und C) in der Weise gebildet worden, dass Entscheidungen über Lasten- und Kostentragung jeweils auf das Gebäude, soweit es ausschließlich betroffen ist, beschränkt sind, für das die Eigentümerteilgemeinschaft gebildet ist. Die Beteiligten zu 3) und 4) kauften mit notariellem Vertrag vom 3.9.1991 von der Beteiligte zu 2) - Veräußerer und Bauträger - die noch zu errichtende und im Aufteilungsplan mit Nr.1o bezeichnete Wohnung im Wohngebäude E.str. 2. Zu deren Gunsten wurde am 11.9.91 auch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 31.1.92 kündigte die Beteiligte zu 2) gegenüber den Beteiligten zu 3) und 4) das Vertragsverhältnis mit sofortiger Wirkung. Diese erhoben daraufhin vor dem Landgericht Köln - 18 O 112/92 - gegen die Beteiligte zu 2) Klage auf Übertragung des Eigentums an der Wohnung. Durch - unangefochten gebliebenen - Beschluss der Eigentümergemeinschaft B (Wohngebäude E.str.2) vom 9.11.92 wurde den Beteiligten zu 3) und 4) das Stimmrecht für die Eigentumswohnung Nr. 1o wegen des laufenden Prozesses mit der Beteiligten zu 2) entzogen und bis zur rechtskräftigen Entscheidung auf den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 6 - die Beteiligte zu 2) - übertragen. Durch Urteil vom 5.8.93 ist dann die Beteiligte zu 2) verurteilt worden, Zug um Zug gegen Zahlung von 24.816,95 DM die Notarin anzuweisen, beim Amtsgericht die Eigentumsumschreibung zugunsten der Beteiligten zu 3) und 4) zu beantragen, und diesen den Besitz an der Wohnung einzuräumen. Auf die hiergegen eingelegte Berufung ordnete das OLG Köln - 11 U 216/93 - unter dem 9.2.94 das Ruhen des Rechtsstreits an, das noch andauert. Am 31.5.94 sind die Beteiligten zu 3) und 4) aufgrund des entsprechenden Antrags des Notars im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen worden. Im nunmehr von der Beteiligten zu 2) angestrengten Verfahren vor dem AG Köln - 143 C 445/97 - ist im wesentlichen beantragt, die Eigentumsumschreibung vom 31.5.94 wegen Verstoßes gegen § 313 Abs.1 S. 1 BGB für nichtig zu erklären. Eine Entscheidung steht aus.
Im vorliegenden mit Schriftsatz vom 7.1o.96 eingeleiteten Verfahren beantragten die Beteiligten zu 1) und 2), den Beteiligten zu 3) und 4) im Hinblick auf den nicht für "nichtig" erklärten Eigentümerbeschluss vom 9.11.92 bis zum rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens vor dem AG Köln - 143 C 445/97 - zu untersagen, ihr Stimmrecht in der Eigentümergemeinschaft B auszuüben. Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen mit der Begründung, der genannte Eigentümerbeschluss sei nichtig, weil die Beteiligte zu 2) unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt berechtigt gewesen sei, den Beteiligten zu 3) und 4) das Stimmrecht zu entziehen; ferner fehle dem Antrag das Rechtsschutzbedürfnis. Die erhobene sofortige Beschwerde, mit der die Beteiligten zu 1) und 2) nunmehr beantragen, den Beteiligten zu 3) und 4) die Ausübung des Stimmrechts zu untersagen "wegen Untergangs des Kaufvertrages vom 3.9.91 ..... und/bzw. wegen des Eintritts der Nichtigkeit nach § 125 BGB wegen fehlender Beurkundung wesentlicher Vertragsänderungen nach § 313 BGB", hat das Landgericht zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die form- und fristgerecht erhobene sofortige weitere Beschwerde, mit der die Beteiligten zu 1) und 2) ihr Begehren weiterverfolgen.
Das zulässige Rechtsmittel (§§ 43 Abs.1 Nr.1, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22 Abs.1, 27, 29 FGG) hat in der Sache keinen Erfolg.
Die Entscheidungen der Vorinstanzen sind aus Rechtsgründen - was allein Gegenstand der Nachprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren sein kann (§ 27 FGG) - nicht zu beanstanden. Auch die Verfahrensrüge unterlassener Sachaufklärung und Beweiserhebung bleibt ohne Erfolg.
Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im wesentlichen ausgeführt: Unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt könne den Beteiligten zu 3) und 4) die Ausübung ihres Stimmrechts untersagt werden. Denn sie seien als Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen und der Eigentümerbeschluss vom 9.11.92 sei dagegen nichtig, weil eine - wie hier anzunehmende - dauernde Abspaltung des Stimmrechts auf einen anderen Wohnungseigentümer oder einen Dritten die sich aus dem Wohnungseigentum ergebende Rechtsstellung aushöhlen würde und deshalb einen unzulässigen Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums darstelle.
Die Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.
1) Rechtlich nicht zu beanstanden ist die Annahme des Landgerichts, dass dem Begehren der Beteiligten zu 1) und 2) zunächst einmal die Grundbucheintragung der Beteiligten zu 3) und 4) entgegensteht.
Die Stimmberechtigung knüpft im Hinblick auf die Notwendigkeit, das Stimmrecht an klare Voraussetzungen zu binden (BayObLG NZM 98, 816), an ein formales Kriterium an, d.h. stimmberechtigt ist regelmäßig derjenige Wohnungseigentümer, der als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist (vgl. BGHZ 1o6, 113 = NJW 89, 1o87). Im Streitfall ist mithin für die Frage, wem das Stimmrecht für die streitige Eigentumswohnung Nr. 1o zusteht, die zugunsten der Beteiligten zu 3) und 4) sprechende Grundbuchlage entscheidend. Diese gelten sonach rechtlich als Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, woraus zwangsläufig das Stimmrecht als Mitverwaltungsrecht i.S. des § 2o Abs. 1 WEG folgt (vgl. BGH aaO und zuvor BGHZ 99, 9o = NJW 87, 65o). Daran kann sich nichts dadurch ändern, dass die Beteiligten zu 1) und 2) geltendmachen, die Eigentumsumschreibung sei unwirksam im Hinblick darauf, dass der Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung bzw. mangelnder Beurkundung wesentlicher Vertragsänderungen nichtig sei. Dabei sind die Vorinstanzen mit Recht nicht in die Prüfung der Frage eingetreten, ob der Kaufvertrag aus den von den Rechtsbeschwerdeführern angegebenen Gründen tatsächlich nichtig und mithin die am 31.5.94 erfolgte Eigentumsumschreibung zu berichtigen ist. Zuständig für die Entscheidung ist nicht das Wohnungseigentumsgericht sondern das Prozessgericht. Solange mithin die Beteiligten zu 1) und 2) insoweit nicht zumindest ein rechtskräftiges Urteil vorlegen können, wonach die Beteiligte zu 2) die Berichtigung des Grundbuchs aus § 894 dahin verlangen kann, dass die Beteiligten zu 3) und 4) im Grundbuch als Eigentümer zu löschen sind, bleibt es für die Entscheidung bei der Vermutung gemäß § 891 BGB, dass die eingetragenen Beteiligten zu 3) und 4) die wirklichen Eigentümer sind, selbst wenn das Grundbuch etwa wegen Nichtigkeit des Erwerbsvertrages tatsächlich unrichtig sein sollte ( vgl. Lüke in Weitnauer WEG § 25 Rdnr. 7 mwN). Die getroffene Entscheidung besagt entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer daher nicht, dass für alle Zeit, also selbst bei einem für die Beschwerdeführer positivem Ausgang der angestrengten Zivilprozesse das Stimmrecht der Beteiligten zu 3) und 4) festgeschrieben sei, sondern nur, dass derzeit für das Wohnungseigentumsgericht keine Handhabe besteht, den Beteiligten zu 3) und 4) die Ausübung des Stimmrechts untersagen.
2) Mit Recht sind die Vorinstanzen ferner davon ausgegangen, dass sich das Begehren der Beteiligten zu 1) und 2) ebensowenig mit Erfolg auf den Eigentümerbeschluss vom 9.11.92 stützen läßt.
a) Der Beschluss geht, solange den Beteiligten zu 3) und 4) nicht auch der Besitz an der Wohnung übertragen war, ins Leere, weil ihnen bis zu diesem Zeitpunkt ein Stimmrecht in der Versammlung noch nicht zugestanden hatte. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats ist im Fall der Begründung von Wohnungseigentum durch Grundstücksteilung nach § 8 WEG das Vorliegen einer werdenden bzw. faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft und damit die Anwendbarkeit der Vorschriften des WEG für und gegen den Erwerber einer Eigentumswohnung anzuerkennen, wenn dessen Übereignungsanspruch durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung gesichert und diesem der Besitz an der Wohnung übertragen ist ( vgl. z.B. NZM 98, 199 = NJW-RR 98, 518; BayObLG WE 98, 157 = FGPrax 98, 98,17; NJW-RR 97, 1443; Merle WE 98, 16o; zweifelnd SaarlOLG WE 98, 314). An der zweiten Voraussetzung fehlte es ersichtlich im Zeitpunkt der Beschlussfassung.
b) Soweit den Beteiligten zu 3) und 4) mit der Übertragung des Besitzes (vgl. BayObLG WE 98, 157 = FGPrax 98, 17), spätestens aber mit der Eigentumsumschreibung das Stimmrecht in der Folgezeit erwachsen ist, sind die Vorinstanzen mit Recht davon ausgegangen, dass der Eigentümerbeschluss nichtig ist, denn der Entzug des Stimmrechts und die Übertragung der Ausübung auf einen anderen Wohnungseigentümer verstößt gegen den Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts.
Ein Eigentümerbeschluss ist auch ohne Ungültigerklärung ( § 43 Abs. 1 Nr.4 WEG) nichtig, wenn er gegen Rechtsvorschriften verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 S. 2 WEG). Schranken für den Inhalt von Eigentümerbeschlüssen ergeben sich sonach aus den Grenzen der Vertragsfreiheit nach §§ 134, 138 BGB sowie den zwingenden Vorschriften des WEG (vgl. BayObLG ZMR 98, 5o9). Letzteres ist anerkanntermaßen auch der Fall, wenn eine beschlossene Regelung Rechte eines Wohnungseigentümers beschneidet, die zum wesentlichen Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum gehören (vgl. BGH NJW 95, 2o36). Im übrigen ist die Nichtigkeit eines Beschlusses in jedem Verfahren zu berücksichtigen, auch wenn sie zuvor noch nicht festgestellt wurde ( vgl. Lüke in Weitnauer WEG § 23 Rdnr. 24 mwN).
Die Stimmrechtsausübung gehört zum wesentlichen Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum, so dass die beschlossene Regelung einen Verstoß gegen zwingende Rechtsvorschriften begründet. Die Regelungsbefugnis der Wohnungseigentümer endet dort, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird. Deshalb ist anerkannt, dass das Stimmrecht unübertragbar ist und mithin nicht vom Wohnungseigentum abgespaltet werden kann ( vgl. BGHZ 99, 9o = NJW 87, 65o; Lüke in Weitnauer WEG § 25 Rdnr. 7; Bärmann/Pick/Merle WEG § 25 Rdnr. 1o mwN). Das mitgliedschaftliche Element des Wohnungseigentums verbietet einen allgemeinen Ausschluss des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht als einem Mitverwaltungsrecht im Sinne des § 2o Abs.1 WEG. Möglich ist nur, dass der stimmberechtigte Wohnungseigentümer einen anderen Wohnungseigentümer oder Dritten zur Ausübung des Stimmrechts in seinem Namen bevollmächtigt (§§ 164 ff BGB) oder zur Stimmabgabe in eigenem Namen ermächtigt (vgl. Palandt/Bassenge, § 25 WEG Rdnr. 2a). An der Bewertung ändert schließlich nichts der Umstand, dass der Stimmrechtsentzug zeitlich befristet ist, nämlich bis zum rechtskräftigen Abschluss des beim LG Köln angestrengten Prozesses, zumal da der dem zugrundeliegende Streit der Beteiligten um das Eigentum für eine solche Regelung jedenfalls über den Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung hinaus auch kein begründeter Gesichtspunkt sein konnte.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, den unterlegenen Beteiligten zu 1) und 2) die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG). Im übrigen war es geboten, an dem in § 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz festzuhalten, wonach die Verfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben. Für eine davon abweichende Billigkeitsentscheidung (§ 47 S.2 WEG) bestand kein Anlass, zumal da der Senat wegen der mangelnden Erfolgsaussicht des Rechtsmittels die übrigen Beteiligten von vorneherein nicht am Verfahren beteiligt hat.
Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung durch die Vorinstanzen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 43 Abs.1 Nr.1, 45 Abs.1 WEG
§§ 134, 138 BGB sowie den zwingenden
Vorschriften
§§ 164 ff BGB
§ 8 WEG
§
125 BGB
§ 313 BGB
§ 27 FGG
§ 891 BGB
§ 25 WEG
§ 47 WEG
§ 313 Abs.1 S. 1 BGB
§ 2o Abs. 1 WEG
§ 23 Abs. 4 S. 2 WEG
§ 2o Abs.1 WEG
§ 47 S.
1 WEG
§ 47 S.2
WEG
§ 48 Abs. 3 WEG
§ 9 der
Gemeinschaftsordnung

Zitierte Entscheidungen: NZM 98,
816
NJW 89, 1
BGHZ 99, 9
NJW 87, 65
NZM 98, 199
NJW-RR 98, 518
NJW-RR 97,
1443
ZMR 98, 5
NJW 95,
2
18 O 112/92
11 U 216/93
43 C 445/97