Oberlandesgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 2003-11-20, Aktenzeichen I-10 U 59/03
ECLI: ECLI:DE:OLGD:2003:1120.I10U59.03.00

Tenor:
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 17. Februar 2003 ver-kündete Urteil der Einzelrichterin der 13. Zivilkammer des Landge-richts Düsseldorf unter Aufhebung des ergänzenden Beschlusses vom 15. Mai 2003 abgeändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Anschlussberufung des Klägers gegen das eingangs bezeichnete Urteil wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits fallen dem Kläger zur Last.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000 EUR, die auch durch selbstschuld-nerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Sparkasse erbracht werden kann, abzuwenden, falls nicht der Beklagte vor der Vollstreckung in entsprechender Höhe Sicherheit leistet, zu der
ebenfalls Bank- oder Sparkassenbürgschaft zugelassen wird.

Tatbestand:
Der Kläger ist Zwangsverwalter über den Grundbesitz W.straße/W.straße 72 in D.-H., als dessen Eigentümer die Herren Frank H. und Thomas N. im Grundbuch eingetragen sind.
Mit Vertrag vom 04.05.1998 (Bl. 11 ff. GA) vermietete die H. und N. Grundstücksgemeinschaft an den Beklagten das Hochgebäude Nr. 7,14 zzgl. einer Lagerhalle auf dem eingangs beschriebenen Grundbesitz für die Dauer von 15 Jahren zzgl. einer fünfjährigen Option. Unter § 18 dieses Vertrages (Bl. 14 GA) befindet sich ein handschriftlicher Zusatz vom 13.08.1998 mit folgendem Wortlaut:
"Miet- und Nebenkosten frei. Vertrag für die Laufzeit nicht kündbar."
In einer Anlage C zum Vertrag vom 04.05.1998 heißt es außerdem:
"Bei Nichteinhaltung des vorliegenden Vertrages erstattet der Vermieter dem Mieter ... alle Kosten für die geleistete Konzeption, Realisation und Organisation der Vermietung von ca. 7.600 m2 gemäß marktüblicher Provision. ..."
Im vorliegenden Rechtsstreit nimmt der Kläger den Beklagten auf Mietzins bzw. Nutzungsentschädigung in Höhe von monatlich 712,07 EUR für die Zeit ab November 2000 nebst Zinsen in Anspruch, nachdem er das Mietverhältnis mit Schreiben vom 30.08.2001 (Bl. 22 GA) wegen Zahlungsrückstand fristlos gekündigt hatte. Außerdem begehrt er die Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Mietobjekts.
Der Beklagte hat Klageabweisung beantragt. Er macht geltend, er habe mit den ursprünglichen Vermietern vereinbart, für die Dauer der Vertragslaufzeit von bis zu 20 Jahren von der Verpflichtung zur Zahlung von Mietzins entbunden zu sein. Damit habe ein Ausgleich dafür geschaffen werden sollen, dass er umfangreiche Leistungen erbracht habe, die erst dazu geführt hätten, dass die Industriebrache W. 72 durch die Ansiedlung von Künstler- und Gewerbebetrieben wieder habe nutzbar gemacht werden können. Die mietfreie Nutzung sei deswegen vereinbart worden, weil die Vermieter seinerzeit nicht in der Lage gewesen seien, einen unmittelbaren finanziellen Ausgleich zu schaffen. Hilfsweise rechnet der Beklagte mit einem Erstattungsanspruch aufgrund von ihm erbrachter Bauleistungen auf.
Durch das angefochtene Urteil, auf das wegen der Einzelheiten verwiesen wird (Bl. 180 f. GA) hat das Landgericht den Beklagten antragsgemäß zur Zahlung rückständiger Miete/Nutzungsentschädigung für die Zeit von November 2000 bis November 2002 i.H.v. 17.801,75 EUR (25 x 712,07 EUR) und zur Räumung sowie Herausgabe des streitgegenständlichen Mietobjekts verurteilt. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, eine eventuelle schuldrechtliche Vereinbarung, die den Beklagten zur unentgeltlichen Nutzung des in Rede stehenden Mietobjektes berechtige, sei dem Kläger gegenüber nach den §§ 148, 57b ZVG unwirksam.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Beklagten, mit der er seinen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Dazu wiederholt und ergänzt er sein Vorbringen erster Instanz.
Der Kläger beantragt die Zurückweisung der Berufung des Beklagten und im Wege der Anschlussberufung Nutzungsentschädigung für die Zeit von Dezember 2002 bis August 2003 i.H.v. 6.408,63 EUR (9 x 712,07 EUR) nebst Zinsen. Auch er wiederholt und ergänzt sein früheres Vorbringen.
Der Beklagte will die Anschlussberufung zurückgewiesen wissen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze der Parteien, die bei den Akten befindlichen schriftlichen Unterlagen und den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
I.
Die zulässige Berufung des Beklagten ist auch sachlich gerechtfertigt. Dem Kläger, dessen Aktivlegitimation im Berufungsrechtszug nicht mehr im Streit ist, steht weder ein Zahlungs- noch ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegenüber dem Beklagten zu. Die Klage unterliegt vielmehr insgesamt der Abweisung, so dass das landgerichtliche Urteil keinen Bestand haben kann. Damit steht gleichzeitig fest, dass die als unselbständiges Rechtsmittel zulässige Anschlussberufung des Klägers erfolglos bleibt. Dies ergibt sich im einzelnen aus folgenden Erwägungen:
1. Der Beklagte macht zutreffend geltend, entgegen der Annahme des Landgerichts handele es sich bei der mit seinen Vermietern getroffenen Vereinbarung der mietfreien Nutzung des streitgegenständlichen Mietobjekts nicht um eine Vorausverfügung über den Mietzins im Sinne des § 1124 Abs. 2 BGB, die gegenüber dem Klägers als Zwangsverwalter nach § 57b ZVG in Verbindung mit § 574 BGB a.F. unwirksam sei.
Eine derartige Vorausverfügung über den Mietzins ist nämlich nur dann gegeben, wenn sie auf einen bereits bestehenden Mietzins einwirkt. Sie setzt also die Existenz einer Mietzinsforderung gegen den Schuldner voraus, auf die durch ein Rechtsgeschäft Einfluss genommen wird (so ausdrücklich BGH WuM 2003, 510 f.). Daher ist es nicht ausreichend, wenn die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung von Mietzins von vorn herein abbedungen oder begrenzt ist.
Der letztgenannte Fall, in dem der Zwangsverwalter die von den Vertragsparteien getroffene Vorausverfügung gegen sich gelten lassen muss, so dass er im Falle der Vereinbarung mietfreier Nutzung an der Geltendmachung von Mietzins gehindert ist, ist vorliegend gegeben. Zwar ist der handschriftliche Vermerk in § 18 des Mietvertrages vom 04.05.1998 (Bl. 14) "Miet- und Nebenkosten frei. Vertrag für die Laufzeit nicht kündbar" erst am 13.08.1998 und damit nachträglich eingefügt worden. Diese Regelung wiederholt indes lediglich eine inhaltlich gleichlautende Vereinbarung innerhalb des Mietvertrages selbst, wie sich zweifelsfrei daraus ergibt, dass dessen § 3, der das Einfügen eines bestimmten Mietzinses vorsah, ersatzlos gestrichen worden ist. Diese Annahme wird bestätigt durch das Schreiben der Vermieter vom 27.04.1998 (Bl. 63 GA), wonach der noch abzuschließende Mietvertrag "mietfrei" sein sollte. Schließlich ist es im gleichen Sinne zu verstehen, wenn es in der Anlage C zum Mietvertrag (Bl. 15 GA) heißt, im Falle der "Nichteinhaltung des ... Vertrages" würden dem Beklagten "alle Kosten für die geleistete Konzeption, Realisation und Organisation der Vermietung" erstattet. Dies alles lässt entgegen den Erwägungen des angefochtenen Urteils mit hinreichender Deutlichkeit erkennen, dass die vom Beklagten im Vorfeld erbrachten Leistungen von Anfang an dadurch abgegolten werden sollten, dass ihm das Mietobjekt auf die Dauer der Mietzeit kostenfrei zur Nutzung überlassen werden sollte. Wenn eine gegenüber dem Zwangsverwalter unwirksame Vorausverfügung über den Mietzins grundsätzlich auch dann in Betracht kommt, wenn die Mietzinsforderung und das auf sie einwirkende Rechtsgeschäft in demselben Vertrag begründet worden sind, ist bei der hier zur Beurteilung stehenden Fallgestaltung die vom Bundesgerichtshof für notwendig erachtete Unterscheidung zwischen der Vorausverfügung und der Vereinbarung, die den Mietzins erst dem Grunde und der Höhe nach entstehen lässt, nicht möglich. Schließlich greift auch der Zweckgedanke der §§ 574 a.F. (= 566c n.F.), 1124 BGB, den Erwerber eines Mietgrundstücks vor dem Verlust des Mietzinsanspruchs zu schützen, in Fällen der vorliegenden Art nicht ein. Darauf, ob eine gegenüber dem Kläger als Zwangsverwalter unwirksame Vorausverfügung über den Mietzins auch deswegen zu verneinen ist, weil dieser im Mietvertrag vom 04.05.1998 nicht nach periodischen Zeitabschnitten bemessen worden ist (vgl. dazu z.B. BGHZ 37, 346 ff. und 137, 106 ff. = NJW 1998, 595 ff.), kommt es daher nicht einmal an.
2. War der Beklagte entsprechend den vorstehenden Ausführungen zur Zahlung von Mietzins nicht verpflichtet, erweist sich mangels Zahlungsrückstandes die Kündigung des Klägers vom 30.08.2001 (Bl. 22 GA) und damit der ihm vom Landgericht zuerkannte Räumungs- und Herausgabeanspruch als unbegründet.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.
Der Streitwert für die Berufungsinstanz beträgt 17.801,75 EUR + 3.560,35 EUR (Bl. 268/269 GA) + 2.848,28 EUR (Bl. 296 GA) = 24.210,38 EUR (Zahlung) + 8.544,84 EUR (Räumung) = 32.755,22 EUR.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 148, 57b ZVG
§§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 57b ZVG
§ 574 BGB
§ 1124 Abs. 2 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 37, 346
NJW 1998, 595