Landgericht Aachen (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-08-11, Aktenzeichen 5 S 68/06
ECLI: ECLI:DE:LGAC:2006:0811.5S68.06.00

Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das am 02. Februar 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Aachen - 13 C 1/04 - wird auf ihre Kosten zurück-gewiesen.

Tatbestand:
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gem. §§ 313 a Abs. 1, 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Klägerin, mit welcher diese das amtsgerichtliche Urteil insgesamt angreift, ist in formeller Hinsicht unbedenklich, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.
Dem Amtsgericht ist darin zuzustimmen, dass der Klägerin ein fälliger Anspruch auf Betriebs- bzw. Heizkostennachzahlung gegen die Beklagten nicht zusteht.
Die Auffassung des Amtsgerichtes, dass die Klägerin die auf die Gewerbeeinheiten entfallenden Kosten vorweg hätte herausrechnen müssen, entspricht der Recht-sprechung der Kammer. Wird ein Mietgebäude zu Wohn- und Gewerbezwecken gemischt genutzt, so sind die Kosten, die auf den vermieteten Geschäftsraum entfallen, grundsätzlich vorweg zu erfassen, von den Gesamtkosten abzuziehen und den betreffenden Nutzern speziell in Rechnung zu stellen; die Wohnraummieter sind nicht mit Kosten zu belasten, die durch die gewerbliche Nutzung entstehen. Die Abrechnung ist daher nur dann formell ordnungsgemäß, wenn vor der Kostenverteilung auf die Mietwohnungen die auf die Gewerberäume entfallenden Nebenkosten ausgegliedert werden und der Vermieter deutlich macht, in welchem Verhältnis die Beträge zueinander stehen. Ein Vorwegabzug - und damit auch eine Ausweisung in der Abrechnung - ist nur dann nicht erforderlich, wenn die gewerblichen Betriebskosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. Dies gilt auch, wenn die Geschäftsbetriebe in Bezug auf einzelne Kostenarten keine erhebliche Mehrbelastung verursachen (BGH, Urteil vom 08. März 2006 - VIII ZR 78/05). Dabei sind die durch Gewerbeeinheiten verursachten Mehrkosten bereits dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn diese drei Prozent der Gesamtkosten übersteigen (LG Aachen, Urteil vom 22. Juni 2006 - 6 S 211/05).
Die Wohnung der Beklagten liegt in einem Komplex, der nach Angaben der Klägerin Wohnungen mit einer Gesamtfläche von über 3.500 m² und Gewerbeflächen von nahezu 1500 m² enthält. Neben den zahlreichen Wohnungen befinden sich fünf Gewerbeeinheiten im Objekt, eine Bankfiliale, ein Lebensmittelgeschäft, ein Reisebüro, eine Änderungsschneiderei und ein LEV-Büro. Dass bei einer derartigen gewerblichen Nutzung, die höchst unterschiedlich ist, die gewerblichen Kosten annähernd einer Wohnraumnutzung entsprechen, kann nicht festgestellt werden. Vielmehr ist gerade bei einem Lebensmittelgeschäft - wie das Amtsgericht zu Recht ausführt - von einem erhöhten Wasserverbrauch, aber auch von größerem Müllaufkommen auszugehen. Ein solches ist auch bei einer Bank und einem Reisebüro keineswegs fernliegend.
Zwar behauptet die Klägerin, durch die Gewerbeeinheiten fielen keine Mehrkosten an. Ihr diesbezüglicher Vortrag reicht nach Auffassung der Kammer indes nicht aus, um hiervon mit der erforderlichen Sicherheit ausgehen zu können. Dies insbesondere auch deshalb nicht, weil die Klägerin unterstellt, dass die Mieter ihrer Gewerbeobjekte sich stets vorbildlich verhalten und zum Beispiel die Abfallentsorgung lediglich so vornehmen, wie dies vorgesehen ist. Ob dies de facto tatsächlich der Fall ist, entzieht sich jedoch der Überprüfung.
Die Kammer erachtet es auf Grund des ihr unterbreiteten Sachverhalts für nicht möglich, eine hinreichend sichere Feststellung dahingehend zu treffen, dass die Gewerbe-einheiten keine oder jedenfalls keine 3% übersteigenden Mehrkosten verursacht haben. In Anbetracht der Größe des Objektes und der unterschiedlichen Nutzung der Gewerbeeinheiten ist eine vergleichende Betrachtung bereits äußerst problematisch. Hinzu kommt, dass eine abstrakte Betrachtung nicht ausreicht, sondern es gerade auf die Umstände im Abrechnungszeitraum ankommt.
So ist z.B. hinsichtlich des Wasserverbrauches nicht nur das Verhalten der Gewerbetreibenden maßgeblich, sondern es kommt darauf an, ob und wie die Wohnungen genutzt wurden. Gab es während des Abrechnungszeitraumes z.B. Leerstände und ggf. in welchem Umfange, so hat sich dies auf das Verhältnis des Wasserverbrauchs der Gewerbeeinheiten zu den Wohneinheiten - natürlich - ausgewirkt. Für den Wasserverbrauch ist ferner entscheidend, ob die Wohnungen z.B. durch Einzelpersonen oder durch mehrköpfige Familien genutzt wurden, wovon der Wasserverbrauch ebenfalls nicht unmaßgeblich beeinflusst wird.
Leerstände bzw. Personenanzahl wirken sich im Übrigen auch auf das Müllaufkommen aus, so dass auch hier keine klaren Feststellungen getroffen werden können.
Eine mit hohen Unsicherheitsfaktoren belastetete Schätzung hinsichtlich der durch die gewerblichen Einheiten verursachten Mehrkosten erachtet die Kammer auch deshalb nicht für tunlich, weil die Klägerin nicht dazu vorgetragen hat, warum ihr eine getrennte Erfassung der auf die Gewerbeeinheiten entfallenden Kosten nicht möglich sei. Insbesondere ist nicht dargetan, weshalb verbrauchsabhängige Kosten wie Wasser und Müllabfuhr nicht durch besondere Messeinrichtungen und Trennung der Müllgefäße gesondert erfasst werden konnten.
Unter diesen Umständen ist der von der Klägerin vorgenommene "Vorwegabzug" nicht ausreichend. Die Klägerin hat nämlich nichts anderes getan, als die auf die Gewerbeflächen entfallenden Quadratmeteranteil in Abzug zu bringen. Hätte die Klägerin dies nicht getan, sondern das Gesamtobjekt abgerechnet, hätte dies zu keinem anderen Ergebnis geführt, denn ein Quadratmetergewerbeeinheit ist mit einem Quadratmeterwohneinheit gleichgewichtet.
Im Hinblick auf das Berufungsvorbringen ist im Übrigen darauf hinzuweisen, dass die Beklagten bereits in der Klageerwiderung, den von der Klägerin vorgenommenen "Vorwegabzug" beanstandet haben. In der mündlichen Verhandlung vom 20. Juli 2004 hat das Amtsgericht dann ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Bedenken bestehen, ob die auf die Gewerbeeinheiten entfallenden Kosten ordnungsgemäß getrennt worden sind. Die Entscheidung des Amtsgerichtes kam daher für die Kläger keineswegs überraschend.
Dass das Amtsgericht im Übrigen eine Verrechnung von Heizkosten mit überschießenden Vorauszahlung für Betriebskosten vorgenommen hat, ist nicht zu beanstanden, da beide Forderungen aus dem gleichen Mietverhältnis resultieren.
Schließlich kann die Klägerin sich auch nicht auf "Verwirkung" berufen, weil die Beklagten die früheren Abrechnungen - seit 1992 - nicht beanstandet haben. Es stellt keine unzulässige Rechtsausübung dar, dass die Beklagten sich erstmals hinsichtlich der Nebenkostenabrechnungen 2000, 2001 auf den fehlenden Vorwegabzug berufen. Der vorliegende Fall ist nicht mit demjenigen zu vergleichen, dass ein Mieter über Jahre Nebenkosten zahlt, zu denen Tragung er eigentlich nicht verpflichtet ist.
Vorliegend ist nämlich letztlich eine Rechtsfrage und nicht ein tatsächlicher Sachverhalt maßgeblich. Wie aber ein Vermieter bei gemischt genutzten Gebäuden die Betriebskostenabrechnung zu erstellen hat, braucht einem Mieter nicht bekannt zu sein. Allein aus der Tatsache, dass er jahrelang den vom Vermieter vorgegeben Verteilungsschlüssel akzeptiert hat, besagt nichts. Hier müsste vielmehr hinzukommen, dass dem Mieter trotz Kenntnis der Angreifbarkeit der Betriebskostenabrechnung die Zahlungen vorgenommen hat. Hierfür ist indes nichts ersichtlich.
Die Berufung war daher mit der Kostenfolge des § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.
Gegen diese Entscheidung wird die Revision nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt sind.
Berufungsstreitwert: 1.159,44 €
Dr. T
Dr. I
B

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 313 a Abs. 1, 540 Abs. 2 ZPO
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 13 C 1/04
VIII ZR 78/05
6 S 211/05