Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2021-05-27, Aktenzeichen 19 L 58/21
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2021:0527.19L58.21.00

Tenor:
Der Antrag wird zurückgewiesen.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 40.000,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Der Antragsteller wendet sich im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes gegen eine vorläufige Untersagung der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum.
Er ist Eigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks S...84, 10627 Berlin-Charlottenburg. Am 1. September 2020 beschloss das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf (im Folgenden: Bezirksamt) die Aufstellung einer sozialen Erhaltungsverordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für das Gebiet „Alt-Lietzow/Karl-August-Platz“ (veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 38 vom 11. September 2020, S. 4785), in welchem sich das Grundstück des Antragstellers befindet. Nachdem der Antragsteller am 25. November 2020 die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung für das Grundstück beantragt hatte, untersagte ihm das Bezirksamt mit Bescheid Nr. 6146/7-2020/845 vom 3. Dezember 2020 vorläufig die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum gemäß § 172 Abs. 2, § 15 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BauGB bis zum Ablauf des 2. Dezember 2021 und ordnete die sofortige Vollziehung des Bescheides an. Zur Begründung nahm das Bezirksamt auf die im Aufstellungsverfahren befindliche Erhaltungsverordnung Bezug.
Unter dem 3. Dezember 2020 beantragte das Bezirksamt beim Amtsgericht Charlottenburg die Eintragung eines relativen Verfügungsverbots in das Grundbuch, welches am 11. Januar 2021 eingetragen wurde.
Gegen den am 15. Dezember 2020 zugestellten Bescheid erhob der Antragsteller am 23. Dezember 2020 Widerspruch, welchen das Bezirksamt mit Widerspruchsbescheid vom 16. April 2021 zurückwies. Gegen diesen, ihm am 23. April 2021 zugestellten Bescheid richtet sich die am 21. Mai 2021 erhobene Klage VG 19 K 165/21.
Unterdessen hat der Antragsteller am 25. Februar 2021 bei dem Verwaltungsgericht Berlin um die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes nachgesucht. Zur Begründung führt er aus, die Untersagung stelle sich als verbotener staatlicher Willkürakt dar, welcher ihn in seinem Grundrecht aus Art. 14 GG verletze. Es lägen keinerlei tatsächliche Erkenntnisse vor, welche den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung rechtfertigten, was zur Nichtigkeit der Verfügung führe. Darüber hinaus sei die Regelung des § 15 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BauGB nicht auf die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum anwendbar, da es sich dabei nicht um ein Vorhaben i.S.d. § 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB handele. Dies ergebe sich auch daraus, dass gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 bis 6 BauGB ein Anspruch auf Genehmigung bestehen könne, welcher durch die Untersagung vereitelt werde. Konsequenterweise habe der Gesetzgeber bei Erlass der Umwandlungsverordnung auch keine in § 15 Abs. 1 BauGB zwingend vorgesehene Frist festgelegt. Eine analoge Anwendung zulasten des Antragstellers scheide aufgrund des Eingriffscharakters der Maßnahme aus. Unabhängig davon lasse sich aus der Verfügung nicht einmal ansatzweise entnehmen, inwieweit durch die begehrte Aufteilung Verdrängungspotential geschaffen werde. Die vom Bezirksamt in Bezug genommenen Untersuchungen der LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH („Untersuchung zur Ermittlung von möglichen Verdachtsgebieten im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, die Voraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB aufweisen (Grobscreening)“ vom Januar 2020, im Folgenden: Grobscreening) und der S.T.E.R.N. Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung mbH („Vertiefende Untersuchungen zur Überprüfung zweier bestehender sozialer Erhaltungsverordnungen sowie der Anwendungsvoraussetzungen nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB in vier weiteren Untersuchungsgebieten in Berlin Charlottenburg-Wilmersdorf, Ergebnisbericht“ vom Januar 2021, im Folgenden: STERN-Ergebnisbericht) stellten keine nachvollziehbare Grundlage dar. Die im STERN-Ergebnisbericht verwendeten Indikatoren seien unschlüssig oder nur mit Behauptungen unterlegt. Es würden keine städtebaulichen Folgen beschrieben und es sei unklar, welche Wohnbevölkerung genau Gegenstand der Untersuchung sei, was sich aus dem vom Antragsteller in Bezug genommenen Dokument „Bewertung der Aussagekraft der vertiefenden Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen sozialer Erhaltungssatzungen in sechs Gebieten in Charlottenburg-Wilmersdorf, Endbericht“ der empirica ag von März 2021 (im Folgenden: empirica-Endbericht) ergebe. Weiterhin sei die Untersagungsverfügung inhaltlich unbestimmt. Wohnungseigentum werde nicht durch den Eigentümer, sondern durch das Grundbauchamt begründet, an welches sich der Bescheid aber nicht richte. Selbst bei Eintragung eines relativen Verfügungsverbotes werde der Vollzug des Antrags des Antragstellers auf Teilung nicht verhindert. Schließlich habe er bei unterstelltem Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung einen Anspruch auf Genehmigung der Aufteilung.
Der Antragsteller beantragt zuletzt sinngemäß,
1. die aufschiebende Wirkung der Klage VG 19 K 165/21 gegen die vorläufige Untersagung der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum gemäß den §§ 172 Abs. 2, 15 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BauGB mit Bescheid Nr. 6146/7-2020/845 des Antragsgegners vom 3. Dezember 2020 zu dem Aktenzeichen 6146/7-2020/845 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 16. April 2021 wiederherzustellen und
2. die Vollziehung der Untersagungsverfügung bis zur rechtskräftigen Entscheidung im Klageverfahren VG 19 K 165.21 gegen die Untersagungsverfügung bzw. den hierzu ergangenen Widerspruchsbescheid des Antragsgegners vom 16. April 2021 zu dem Geschäftszeichen „Stadt Jur - S...84 Erhaltungsrecht“ auszusetzen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz zurückzuweisen.
Zur Begründung führt er aus, die in Bezug genommene Rechtsgrundlage sei anwendbar. Bei der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum handle es sich um ein Vorhaben i.S.d. § 172 Abs. 2 BauGB. Eine Erhaltungsverordnung sei aufgestellt worden. Mangels Baugenehmigungsverfahrens habe eine vorläufige Untersagung ausgesprochen werden dürfen. Das Fehlen einer Fristenregelung in der Umwandlungsverordnung erkläre sich damit, dass in § 15 Abs. 1 BauGB die Frist für Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde über den Antrag auf Untersagung der Gemeinde gemeint sei, in Berlin aber Gemeinde und Baugenehmigungsbehörde zusammenfielen. Das Vorhaben werde auch nicht endgültig verboten, sondern nur vorläufig bis zum Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung untersagt. Voraussetzung sei zudem, dass zu befürchten sei, die Verwirklichung der Erhaltungsziele werde durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert. Bereits aus dem Grobscreening, welches Gegenstand der Beratungen des Bezirksamt gewesen sei, ergebe sich, dass im maßgeblichen Gebiet ein hoher Aufwertungs- und Verdrängungsdruck bestehe. Dies werde durch den STERN-Ergebnisbericht bestätigt. Die methodische Kritik an dem Gutachten gehe fehl. Dessen ungeachtet genüge es für die vorläufige Untersagung, wenn die Beeinträchtigung der Erhaltungsziele lediglich zu befürchten sei. Dabei entspreche es der Lebenserfahrung, dass die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen generell geeignet sei, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen zu gefährden. Die Verfügung sei hinreichend bestimmt und das behördliche Ermessen fehlerfrei ausgeübt worden. Schließlich sei der Antragsteller, und nicht das Grundbuchamt, richtiger Adressat der Verfügung.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag ist als Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage VG 19 K 165.21 vom 21. Mai 2021 gem. § 80 Abs. 5 Satz 1, 2. Alt. statthaft und auch im Übrigen zulässig, aber nicht begründet.
1. Das Bezirksamt des Antragsgegners (im Folgenden: Behörde) hat die sofortige Vollziehung formell rechtmäßig angeordnet. Insbesondere ist die Anordnung in einer den formellen Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO genügenden Weise begründet. Die Ausführungen im Bescheid lassen ohne weiteres erkennen, dass sich die Behörde des Ausnahmecharakters der Anordnung der sofortigen Vollziehung bewusst war. Zur Begründung bezieht sich die Behörde auf die im konkreten Fall drohende Vereitelung des Zwecks der Erhaltungsverordnung. Die Begründung ist nicht bloß formelhaft (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10. Juni 2009 - OVG 1 S 97.09 -, juris Rn. 3). Ob die behördlichen Erwägungen zutreffen, ist für § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO von vornherein unbeachtlich (vgl. ebd.).
2. Auch in materieller Hinsicht erweist sich die Anordnung der sofortigen Vollziehung nach der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung als rechtmäßig. Die nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO vorzunehmende Interessenabwägung geht zulasten des Antragstellers aus.
a) Soweit der Antragsteller die fehlende Bestimmtheit der Verfügung vom 3. Dezember 2020 rügt, dringt er damit nicht durch. Der Untersagung lässt sich hinreichend deutlich entnehmen, dass dem Antragsteller die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum an dem Grundstück S...84 untersagt wird, es dem Eigentümer also verboten ist, durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise zu teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist, vgl. § 8 WEG (s. zur Adressatenauswahl noch unten, (c)(4)).
b) Die Vorschrift des § 15 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BauGB ist gem. § 172 Abs. 2 BauGB als Rechtsgrundlage für die vorläufige Untersagung auch auf die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum gem. § 1 WEG anwendbar (so bereits Beschluss der Kammer vom 17. September 2018 - 19 L 175.18 -, juris Rn. 46; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2020, § 172 Rn. 87 ff. m.w.N.; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Auflage 2019, § 172 Rn. 67 f.). Gem. § 172 BauGB ist § 15 Abs. 1 BauGB auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden, wenn der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht ist. Der Begriff des „Vorhabens“ ist damit ein erhaltungsrechtlicher und ergibt sich aus dem Regelungszusammenhang der Vorschrift. Er erfasst die in § 172 Abs. 1 BauGB erfassten Vorhaben, also den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen sowie - bei Vorliegen einer entsprechenden Rechtsverordnung - die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum (§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB; so auch Stock, a.a.O.). Eine Rechtsverordnung, die bestimmt, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf, liegt mit der Umwandlungsverordnung vom 4. Februar 2020 (UmwandV) vor, weswegen es sich bei der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum um ein Vorhaben i.S.d. § 172 Abs. 1 BauGB handelt.
Den dieses in Abrede stellenden Argumenten des Antragstellers ist nicht zu folgen. Soweit der Antragsteller vorbringt, die Zurückstellung könne nicht erfolgen, weil sie dann einen möglichen Genehmigungsanspruch gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 bis 6 BauGB leerlaufen lasse, ist dem entgegenzuhalten, dass es sich bei der Zurückstellung nur um eine vorläufige Maßnahme bis zum Inkrafttreten der Erhaltungssatzung handelt. Zudem ist im Rahmen der Rechtmäßigkeit der Zurückstellung zu prüfen, ob zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Erweist sich bei der Prüfung, dass der Bauherr ein Recht auf Genehmigung eines Vorhabens gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 bis 6 BauGB hätte, wenn die Erhaltungssatzung bereits in Kraft getreten wäre, ist die Zurückstellung folglich unzulässig (vgl. Stock, a.a.O., Rn. 96). Hierdurch werden die Eigentumsrechte des Bauherrn hinreichend gewahrt. Die Situation unterscheidet sich insofern nicht von der Zurückstellung anderer in § 172 Abs. 1 BauGB genannter Vorhaben.
Auch der Einwand des Antragstellers, § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB sei nicht anwendbar, weil dieser eine „durch Landesrecht festgesetzte Frist“ vorsehe, eine solche aber in der UmwandV nicht geregelt sei, verfängt nicht. Gegenstand der Frist des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist, wie der Antragsgegner zutreffend ausführt, der Zeitraum, innerhalb dessen die Baubehörde über den Antrag auf vorläufige Untersagung durch die Gemeinde zu entscheiden hat (vgl. Hornmann, in: Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, Stand: 1. Februar 2021, § 15 Rn. 33). Da es in Berlin aufgrund des Zusammenfallens von Baugenehmigungsbehörde und Gemeinde eines gemeindlichen Antrags aber nicht bedarf (vgl. Beschluss der Kammer vom 13. Juni 2019 - VG 19 L 328.19 -, juris Rn. 64), bedarf es auch keiner Fristenregelung.
c) Die Voraussetzungen der §§ 172 Abs. 2 i.V.m. 15 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BauGB liegen vor.
Bei der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum handelt es sich wie ausgeführt um ein Vorhaben i.S.d. § 172 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 BauGB. Mit Beschluss vom 1. September 2020 hat das Bezirksamt die Aufstellung einer sozialen Erhaltungsverordnung für das Gebiet „Alt-Lietzow/Karl-August-Platz“ beschlossen und den Beschluss ortsüblich im Amtsblatt veröffentlicht. Das Grundstück des Antragstellers befindet sich im räumlichen Geltungsbereich dieses Aufstellungsbeschlusses.
Gem. § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Wird kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt, wird auf Antrag der Gemeinde anstelle der Aussetzung der Entscheidung über die Zulässigkeit eine vorläufige Untersagung innerhalb einer durch Landesrecht festgesetzten Frist ausgesprochen (Satz 2). Die vorläufige Untersagung steht der Zurückstellung nach Satz 1 gleich (Satz 3).
(1) Ein Baugenehmigungsverfahren ist für die Begründung des Wohnungs- oder Teileigentums nicht durchzuführen, weswegen die vorläufige Untersagung anstelle der Aussetzung ausgesprochen werden durfte.
(2) Dass der Antragsteller bei Geltung der Erhaltungsverordnung einen Anspruch auf Genehmigung der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum gem. § 172 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 bis 6 BauGB hätte, ist weder dargetan noch sonst ersichtlich.
(3) Es ist zu befürchten, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde.
(a) § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB hat zunächst zur (unausgesprochenen) Voraussetzung, dass die in Betracht kommenden Erhaltungsziele eine ausreichende Beurteilungsgrundlage für die Annahme eines „Befürchtens“ im Sinne des § 15 Abs. 1 BauGB bieten (vgl. Beschluss der Kammer vom 17. September 2018, a.a.O., Rn. 47 m.w.N.). Im Zeitpunkt der Entscheidung nach § 172 Abs. 2 BauGB - nicht im Zeitpunkt der Fassung des Aufstellungsbeschlusses - muss sich aus dem Stand der Arbeiten an der künftigen Erhaltungsverordnung (und nicht aus der Erhaltungsverordnung selbst) ergeben, welche Erhaltungsziele verfolgt werden, damit in einem weiteren Schritt beurteilt werden kann, ob ein konkretes Vorhaben die künftigen Ziele beeinträchtigen könnte, weil diese bauliche Anlage mindestens möglicherweise in unverändertem Zustand den Erhaltungszielen dient, jedenfalls dies nicht auszuschließen ist (vgl. Stock, a.a.O., Rn. 85). Dabei dürfen allerdings keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Eine schon im Detail vorliegende Klärung im Hinblick auf das verfolgte Erhaltungsziel ist nicht erforderlich (Mitschang, in: UPR 2017, 321 ff.). Ebenso wenig erforderlich sind vorbereitenden Untersuchungen in dem betroffenen Gebiet (vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 2. April 1996 - VGH 1 N 92.1636 -, juris Rn. 17; Finkelnburg/Ortloff/Kment, Öffentliches Baurecht, Bd. I, 6. Aufl. 2011, S. 453). Vielmehr genügt es, wenn ein hinreichend konkretisiertes städtebauliches Anliegen den Schluss auf einen gesetzlichen Erhaltungstatbestand oder mehrere Tatbestände zulässt (vgl. Stock, a.a.O., Rn. 86).
Diesen Anforderungen genügt der Planungsstand bei Erlass der Untersagungsverfügung. Bereits aus dem Aufstellungsbeschluss ergibt sich, dass in dem dort näher bezeichneten Gebiet eine Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB erlassen werden soll. Ausweislich der vom Bezirk in Auftrag gegebenen vorbereitenden Untersuchungen (Grobscreening, dort S. 51 f.), zu denen der Bezirk in diesem Verfahrensstadium zwar noch nicht verpflichtet war (s.o.), welche diesem aber bei Erlass des Aufstellungsbeschlusses vorgelegen haben, ergibt sich hinreichend, dass im Verdachtsgebiet bauliche Aufwertungspotentiale, eine hohe Umwandlungstätigkeit von Grundstücken in Wohnungs- und Teileigentum und - auf Grundlage der Indikatoren Arbeitslosigkeit, Bezug von Existenzsicherungsleistungen und Grundsicherung - ein starkes Verdrängungspotential bestehen, weswegen eine vertiefende Untersuchung empfohlen wird. Auch zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung liegen mit dem STERN-Ergebnisbericht weitere Belege für die in Aussicht genommenen Erhaltungsziele vor (zu deren inhaltlicher Bewertung sogleich, (b)).
Soweit der Antragsteller bemängelt, es würden keine gewünschten positiven Effekte der Erhaltungsverordnung genannt, sondern lediglich die negative Entwicklung beschrieben, verfängt dies nicht. Gegenstand des Aufstellungsbeschlusses ist die Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Mittel zum Erreichen dieses Zieles ist, dass Maßnahmen unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt werden, welche zu einer Verdrängung der Wohnbevölkerung führen können. Dabei ist auch, anders als der Antragsteller meint, die Wohnbevölkerung durch den örtlichen Anwendungsbereich der geplanten Verordnung hinreichend klar umrissen.
(b) Das Vorhaben lässt auch befürchten, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde (vgl § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. Satz 1 BauGB).
Der Begriff des „Befürchtens“ drückt die Erwartung aus, dass die Verwirklichung des Vorhabens dem Erhaltungsanliegen entgegenstehen würde (Stock, a.a.O., Rn. 94). Hierbei handelt es sich, ohne dass damit behördliche Beurteilungsspielräume eröffnet sind, um eine Prognoseentscheidung (Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O., § 15 Rn. 3). Nach dem Stand der sich abzeichnenden Planung muss das konkrete Vorhaben danach die Durchführung der Planung gefährden können (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 19. Oktober 2016 - OVG 10 S 57.16 -, juris Rn. 6). Von einer wesentlichen Erschwerung der Verwirklichung der Erhaltungsziele kann dabei ausgegangen werden, wenn die Planungsziele konkret behindert bzw. gefährdet werden (vgl. Hornmann, in: Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, Stand: 1. Februar 2021, § 15 Rn. 15; Kirchmeier, in: Ferner/Kröninger/Aschke, BauGB, 3. Aufl. 2013, § 15 Rn. 14). Bloße Vermutungen reichen für die Annahme einer Behinderung zwar nicht aus, andererseits braucht das Vorliegen eines Hinderungsgrundes auch nicht mit endgültiger Sicherheit nachgewiesen zu werden (Beschluss der Kammer vom 17. September 2018, a.a.O., Rn. 50). Im Hinblick darauf, eine möglichst frühzeitige Sicherung der Planung zu ermöglichen, sind an den Nachweis des Sicherungserfordernisses keine besonders hohen Anforderungen zu stellen (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 26. Februar 2014 - 10 B 139/14 -, juris Rn. 10; s.a. Stock, a.a.O., Rn. 29 m.w.N.).
Im vorliegenden Fall ist zu befürchten, dass die Aufteilung des Grundstücks des Antragstellers in Wohnungseigentum der Verwirklichung des Erhaltungsziels, nämlich der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, entgegensteht. Es bestehen konkrete Anhaltspunkte dafür, dass mit der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum ein erhebliches Verdrängungspotential einher geht und die im Untersuchungsgebiet gelegenen Haushalte von einer Verdrängung besonders gefährdet sind. Jedenfalls im Verfahrensstadium der vorläufigen Untersagung begegnet es dabei keinen Bedenken, wenn sich der Antragsgegner für die Begründung des Verdrängungspotentials auf das Grobscreening und den STERN-Endbericht stützt. Zweck der vorläufigen Untersagung ist es nämlich gerade, das Schaffen von vollendeten Tatsachen - hier: durch Begründung von Wohnungseigentum - zu verhindern. Dabei kann eine wesentliche Erschwerung im Vorfeld der Aufstellung der Verordnung auch bereits darin erblickt werden, dass vollendete Tatsachen geschaffen werden, bevor eine endgültige Klärung erfolgt ist (Stock, a.a.O., Rn. 94). So liegt es hier: Durch die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum würden unumkehrbare Zustände geschaffen mit der Folge, dass - sollte der Bezirk eine Erhaltungsverordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erlassen - deren Ziele durch die Umwandlung konkret gefährdet würden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in aller Regel im Widerspruch zu den Zielen einer Milieuschutzverordnung steht, weil die Umwandlung von Mietwohnungen nach der Lebenserfahrung generell geeignet ist, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus den mit der Erhaltungsverordnung verfolgten besonderen städtebaulichen Gründen zu gefährden (vgl. Stock, a.a.O., Rn. 180). Zu Recht wird im Grobscreening darauf hingewiesen, dass die Umwandlung von Wohngebäuden in Eigentumswohnungen zu einer höheren Verdrängung, sei es durch Eigenbedarfskündigungen, sei es durch Modernisierungsmaßnahmen zur Erhöhung der Rentabilität seitens der Investoren, führt (vgl. Grobscreening, S. 9). Vorliegend ist auch nicht erkennbar, dass die Aufwertungspotenziale des Gebäudes des Antragstellers, deren Realisierung zu Mietsteigerungen führen kann, bereits vollständig ausgeschöpft sind (etwa im Hinblick auf Erneuerung der Fenster, Wärmedämmung, der flächendeckenden Schaffung von Gäste-WCs, Zweitbalkonen).
Neben dem Verdrängungspotential der Maßnahme ergeben sich aus dem Grobscreening und dem STERN-Endbericht auch hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Bevölkerung im zukünftigen Erhaltungsgebiet einer erhöhten Verdrängungsgefährdung ausgesetzt ist. So führt der STERN-Endbericht unter Berücksichtigung der Indikatoren Haushalte nach Anzahl der Kinder, Berufsbildungsabschluss, Äquivalenzeinkommen, Senioren nach Altersklassen, Haushalte nach Herkunft und Mietbelastung aus, dass im Zusammenhang mit einer weiteren Aufwertung des gesamten Untersuchungsgebiets durch Modernisierung und Umwandlung ca. 16 % der derzeitigen Wohnungsmieter einer hohen und weitere ca. 29 % einer mittleren Verdrängungsgefahr ausgesetzt sind (vgl. STERN-Endbericht, S. 125 ff., 128). Dieses Ergebnis wird durch den vom Antragsteller in Bezug genommenen empirica-Endbericht nicht mit Erfolg in Zweifel gezogen. Insbesondere geht nämlich auch der empirica-Endbericht davon aus, dass das Äquivalenzeinkommen der Bewohner ein besonders geeigneter Indikator für die Verdrängungsgefährdung darstellt und räumt gleichzeitig ein, dass dieses auch im STERN-Endbericht maßgeblich zugrunde gelegt worden sei (vgl. empirica-Endbericht, S. 25). In der Tat ergibt sich aus dem STERN-Endbericht, dass im Gebiet Alt-Lietzow/Karl-August-Platz 13 % der Haushalte mit ihrem Äquivalenzeinkommen unterhalb der Armutsgefährdungsgrenze liegen und damit einer besonders hohen Verdrängungsgefahr ausgesetzt sind. Nach den Schlussfolgerungen des STERN-Endbericht sind unter Berücksichtigung weiterer Indikatoren wie ausgeführt 16,4 % der Mieter einer besonders hohen Verdrängungsgefährdung ausgesetzt (STERN-Endbericht, S. 128). Die Abweichung von 3-4% stellt nicht in Frage, dass grundsätzlich ein bedeutender Anteil von Haushalten im Untersuchungsgebiet aufgrund ihres geringen Einkommens von Verdrängung gefährdet ist, zumal auch die übrigen Haushalte potentiell einer Verdrängung ausgesetzt sein können. So führt der STERN-Endbericht nachvollziehbar aus, es sei zu berücksichtigen, dass bei einer weiteren Verteuerung von Wohnraum infolge baulicher Aufwertungen durchaus auch Haushalte mit höherem sozialem Status und mittleren Einkommen gefährdet sein könnten (vgl. ebd.). Auch sonst stellt der empirica-Endbericht, der im Ansatzpunkt die von STERN zugrunde gelegten Kriterien Aufwertungspotential, Aufwertungsdruck, Verdrängungsgefährdung, Verdrängungsdruck und Gebietsbindung pp. für grundsätzlich zielführend erachtet (vgl. empirica-Endbericht, S. 4), die Voraussetzungen für den Erlass einer Erhaltungsverordnung nicht in einem Maße in Frage, das dazu führen würde, dass eine solche sich bereits auf der Stufe der vorläufigen Untersagung als rechtswidrig darstellen würde.
(4) Schließlich hat der Antragsgegner das ihm zustehende Ermessen in ermessensfehlerfreier Weise ausgeübt. Bei der vorläufigen Untersagung handelt es sich um eine Ermessensentscheidung (vgl. ausführlich Beschluss der Kammer vom 13. Juni 2019, a.a.O., Rn. 64 m.w.N.; für die Zurückstellung s. auch Beschluss der Kammer vom 13. November 2020 - VG 19 L 288/20 -, juris Rn. 45). Dem Bescheid vom 3. Dezember 2020 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 16. April 2021 lässt sich entnehmen, dass das Bezirksamt erkannt hat, dass die Entscheidung über die vorläufige Untersagung in ihrem Ermessen steht. Fehlerfrei hat es das öffentliche Erhaltungsinteresse einerseits und das Interesse des Antragstellers an der ungehinderten Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum andererseits in die Entscheidung mit einbezogen. Dass der Antragsgegner die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hätte, ist nicht ersichtlich.
Schließlich hat das Bezirksamt auch den richtigen Adressaten für die vorläufige Untersagung ausgewählt, nämlich den Antragsteller als Eigentümer des Grundstücks, der die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum beabsichtigt. Die Absicht, die Teilung herbeizuführen, hat der Antragsteller durch Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung als notwendige Bedingung für die Teilung (vgl. § 3 Abs. 3, § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG) zu erkennen gegeben. Einer Untersagung gegenüber dem Grundbuchamt bedurfte es nicht. Denn es ist der Eigentümer, der durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen kann, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist, vgl. § 8 WEG. Zwar ist es richtig, dass das Grundbuchamt die Teilung durch Anlegen des Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuchs und Schließen des Grundbuchblatts des Grundbuchs vollzieht. Die gegenüber dem Eigentümer ausgesprochene vorläufige Untersagung bewirkt aber ein behördliches Veräußerungsverbot im Sinne von § 136 BGB (vgl. BGH, Beschluss vom 19. Dezember 2019 – V ZB 145/18 –, juris Rn. 15 ff., 18). Dies hat zur Folge, dass eine verbotswidrige Verfügung zwar in das Grundbuch einzutragen ist. Verstößt die Rechtsänderung wie hier die Teilung aber gegen diese Veräußerungsbeschränkung, ist die in das Grundbuch eingetragene Rechtsänderung in dem Verhältnis zu dem Verbotsgeschützten - hier: dem Bezirksamt - unwirksam mit der Folge, dass dieser sich auf die relative Unwirksamkeit gemäß § 888, § 883 Abs. 2 BGB berufen und die Löschung der Rechte verlangen kann (vgl. BGH, Beschluss vom 19. Dezember 2019, a.a.O., Rn. 18; KG, Beschluss vom 8. April 2021 - 1 W 50-230/21 u.a. -, juris). Einer Untersagung gegenüber dem Grundbuchamt neben oder gar anstelle der Untersagung gegenüber dem Antragsteller bedurfte es daher nicht.
d) Die sofortige Vollziehung der vorläufigen Untersagung liegt auch im öffentlichen Interesse im Sinne von § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO, welches sich im Rahmen einer Abwägung gegen das private Suspensivinteresse des Antragstellers durchsetzt. Es entsprach einem besonderen staatlichen Interesse, eine unumkehrbare Beeinträchtigung der Erhaltungsziele der Milieuschutzverordnung während der Dauer des Aufstellungsverfahrens durch die Schaffung „vollendeter Tatsachen“ zu unterbinden. Gerade bei dem Einsatz bauplanungsrechtlicher Sicherungsinstrumente ist es entscheidend, eine sofortige Wirksamkeit sicherzustellen, gehen die Sicherungsbemühungen im Fall irreversibler Vorhaben - wie der Begründung von Wohnungs- und Teilerbbaurechten - doch andernfalls ins Leere und werden ihrer Funktion beraubt (vgl. Beschluss der Kammer vom 17. September 2018, a.a.O., Rn. 60). Diesem Umstand kommt erhebliches Gewicht zu, hinter dem das Interesse des Antragstellers, einstweilen Wohnungs- und Teilerbbaurechte begründen zu dürfen, auch unter Berücksichtigung seines Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 GG zurückzutreten hat.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die Festsetzung des Streitwertes beruht auf §§ 39 ff., 52 f. GKG. Diese folgt der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg (Beschluss vom 27. April 2018 - OVG 2 L 13.18 -, S. 2 d. amtl. Abdr.). Danach bemisst sich der Streitwert einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung zur Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Mehrfamilienhäusern nach der Anzahl der Wohnungen, wobei pro Wohnung 5.000,- EUR in Ansatz zu bringen sind. Diese Rechtsprechung ist nach Ansicht der Kammer auf den Fall einer vorläufigen Untersagung einer begehrten Aufteilung übertragbar, weshalb das Gericht in Ansehung der sechzehn Einheiten (vierzehn Wohnungen und zwei nicht zu Wohnzwecken dienende Räume) von einem Hauptsachestreitwert in Höhe von 80.000,- EUR ausgeht, der im hiesigen Eilverfahren hälftig anzusetzen ist (Ziff. 1.5 des Streitwertkatalogs).

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen die Sachentscheidung ist die Beschwerde an das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zulässig.
Die Beschwerde ist bei dem Verwaltungsgericht Berlin, Kirchstraße 7, 10557 Berlin, schriftlich oder in elektronischer Form gemäß § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) einzulegen. Die Frist für die Einlegung der Beschwerde endet zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.
Die Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Beschlusses schriftlich oder in elektronischer Form zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht bereits mit der Beschwerde vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Hardenbergstraße 31, 10623 Berlin, einzureichen. Sie muss einen bestimmten Antrag enthalten, die Gründe darlegen, aus denen die Entscheidung abzuändern oder aufzuheben ist und sich mit der angefochtenen Entscheidung auseinander setzen.
Vor dem Oberverwaltungsgericht müssen sich die Beteiligten durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für die Einlegung der Beschwerde. Als Bevollmächtigte sind Rechtsanwälte und Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus können auch die in § 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen auftreten. Ein als Bevollmächtigter zugelassener Beteiligter kann sich selbst vertreten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt vertreten lassen; das Beschäftigungsverhältnis kann auch zu einer anderen Behörde, juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einem der genannten Zusammenschlüsse bestehen. Richter dürfen nicht vor dem Gericht, ehrenamtliche Richter nicht vor einem Spruchkörper auftreten, dem sie angehören.
Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 Euro übersteigt. Die Beschwerde ist bei dem Verwaltungsgericht Berlin, Kirchstraße 7, 10557 Berlin, schriftlich oder in elektronischer Form oder zu Protokoll der Geschäftsstelle einzulegen. Sie ist innerhalb von sechs Monaten einzulegen, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat. Der Vertretung durch einen Prozessbevollmächtigten bedarf es nicht.

Zitierte Normen: §§ 39 ff., 52 f. GKG
§ 8 WEG
§ 1 WEG
§ 172 BauGB
§ 136 BGB
§ 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 bis 6 BauGB
§ 15 Abs. 1 BauGB
§ 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB
§ 172 Abs. 2 BauGB
§ 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 172 Abs. 1 BauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB
§ 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 172 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 BauGB
§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 bis 6 BauGB
§ 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. Satz 1 BauGB
§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG
§ 883 Abs. 2 BGB
§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 55a der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO
Art. 14 GG
Art. 14 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 19 K 165/21
19 K 165.21
1 S 97.09
19 L 175.18
19 L 328.19
1 N 92.16
10 S 57.16
10 B 139/14
19 L 288/20
V ZB 145/18
2 L 13.18