Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2020-07-30, Aktenzeichen 65 S 99/20

Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 18. März 2019 – 13 C 362/19 – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert:
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz haben die Beklagten zu tragen.
Das Urteil des Amtsgerichts ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist weitegehend unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen nur in geringem Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete der Wohnung mit einer Größe von 86,88 m2 von bisher monatlich 368,58 € (4,24 €/m2) auf 423,87 € (4,88 €/m2) mit Wirkung ab 1. September 2019 aus § 558 Abs. 1 BGB.
a) Ohne Erfolg halten die Beklagten an ihrer Auffassung fest, dass das Mieterhöhungsverlangen bereits formell unwirksam sei, weil unklar geblieben sei, ob (unzulässigerweise) eine Änderung der Mietstruktur vorgenommen worden sei, zudem die Angabe des Betriebskostenanteils zwingend gewesen sei, um die Vergleichbarkeit mit dem Berliner Mietspiegel herzustellen, der nur Nettokaltmieten ausweise.
Ob die Auffassung der Beklagten zutrifft, dass ein Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam ist, wenn der Vermieter damit weitere Änderungen des Mietvertrages – wie eine Änderung der Mietstruktur – anstrebt, kann hier offenbleiben (ebenso offengelassen: BGH, Urt. v. 10. Oktober 2007 – VIII ZR 331/06, nach juris Rn. 13; zweifelhaft auch wegen: BGH, Urt. v. 20.01.2010 – VIII ZR 141/09, nach juris Rn. 15ff., das von der Möglichkeit der Nachbesserung im Prozess ausgeht).
Den Maßstäben des BGH entsprechend (Urt. v. 10. Oktober 2007 – VIII ZR 331/06, nach juris Rn. 13ff.) wird in dem Mieterhöhungsverlangen für den Erklärungsempfänger hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass die Mietstruktur nicht geändert werden soll. Bei einer etwa bereits außergerichtlich erteilten Zustimmung wäre das Erhöhungsverlangen auch ungeeignet, eine solche herbeizuführen. Es wird ein neuer Quadratmeterpreis von 2,83 € (x 86,88 m2 = 245,87 €) genannt, der ersichtlich von der genannten Ausgangsmiete abweicht; folgerichtig wird nachfolgend die verlangte Miete sodann ausdrücklich als Bruttokaltmiete bezeichnet und in der Folgezeile - fett gedruckt - als ab 1. September 2019 geschuldete Gesamtmiete aufgeführt.
Unschädlich ist, dass in dem Mieterhöhungsverlangen eine ausdrückliche Angabe bzw. Berechnung der in der Miete enthaltenen Betriebskosten fehlt. Rechtsfehlerfrei stellt das Amtsgericht fest, dass es dieser Angaben nicht bedarf, wenn die begehrte Bruttokaltmiete – wie hier – unter dem Spannenunterwert des unstreitig zugrunde zu legenden Mietspiegelfeldes - hier J 1 - liegt. Der Ansatz des Amtsgerichts entspricht der Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH, Urt. v. 10. Oktober 2007 – VIII ZR 331/06, nach juris Rn. 11). Unabhängig davon konnten die Beklagten dem Erhöhungsverlangen den von der Klägerin zugrunde gelegten Betriebskostenanteil aus der Differenz zwischen dem angegebenen neuen Quadratmeterpreis und der ab 1. September 2019 verlangten Bruttokaltmiete ersehen.
b) Soweit im Klageantrag sodann netto 423,87 € (zum 31. August 2019) verlangt werden, war die Klage als im Übrigen unbegründet abzuweisen. Die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens wird von dem fehlerhaften Klageantrag nicht berührt.
c) § 3 Abs. 1 MietenWoG steht dem Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten nicht entgegen.
Nach § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln ist – vorbehaltlich hier nicht gegebener weiterer Regelungen - eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.
Das hier gegenständliche Mieterhöhungsverlangen datiert vom 12. Juni 2019.
Die Kammer hat bereits entschieden, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegenstehen kann, dessen Wirkungen nach § 558b Abs. 1, 2 BGB (iVm § 894 ZPO) vor dem definierten Stichtag eintreten (vgl. LG Berlin [ZK 65], Urt. v. 27.05.2020 – 65 S 233/19, zVv; vgl. ebenso: AG Charlottenburg, Urt. v. 04.03.2020 – 213 C 136/19, juris Rn. 15, Schultz, Grundeigentum 2020, 168, [172]; wohl auch: Tietzsch, WuM 2020, 121, [129]; aA LG Berlin [ZK 67], Beschl. v. 12.03.2020 – 67 S 274/19, juris, für eine Mieterhöhung mit Wirkung zum 01.06.2020). Die Kammer hat in dem vorgenannten Verfahren (65 S 233/19) wegen der abweichenden Auffassung einer anderen Kammer des LG (noch) die Revision zugelassen. Inzwischen ist die Entscheidung des BGH vom 29. April 2020 (VIII ZR 355/18, juris) veröffentlicht, aus der sich ergibt, dass der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. ZS des BGH die Rechtsfrage wie vorstehend dargestellt beantwortet hat.
Dem Ansatz zugrunde liegt, dass der Landesgesetzgeber mit dem in § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln definierten Stichtag ausweislich der Gesetzesmaterialien (vgl. zuletzt: Änderungsantrag der Fraktionen der SPD, Die Linke, Bündnis 90/Die Grünen, Begründung der Beschlussempfehlung v. 21.01.2020, S. 6) verhindern wollte, dass die Umsetzung der (geplanten) Vorschrift bereits vor ihrem Inkrafttreten durch Ausnutzung der bisherigen Rechtslage vereitelt wird. Er sah die Gefahr, dass Vermieter die lange Dauer der politischen Diskussion und des sich anschließenden Gesetzgebungsverfahrens nutzen könnten, um noch vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung zu erwirken.
Aus Sicht der Kammer greifen die den o. g. Entscheidungen des BGH und der Kammer zugrunde liegenden Erwägungen auch, wenn das Mieterhöhungsverlangen vor dem Stichtag erstellt worden ist, die Wirkung der Vertragsänderung – wegen § 558b Abs. 1 BGB (iVm § 894 ZPO) aber erst nach dem Stichtag eintritt (vgl. Kammer, Urt. v. 10. Juni 2020 - 65 S 55/20, juris).
Ein Mieterhöhungsverlangen, das vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 abgefasst wurde, begründet die vom Landesgesetzgeber beschriebene Gefahrenlage ebenso wenig wie ein solches, dessen Wirkungszeitpunkt (zusätzlich) vor dem Stichtag liegt, denn es ist - in beiden Fällen - in Unkenntnis des Senatsbeschlusses an den Mieter gerichtet worden.
Der Landesgesetzgeber geht in der Begründung des Gesetzentwurfes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung davon aus, dass (erst) ab dem 18. Juni 2019 mit dem Beschluss der „Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz (Mietendeckel)“ durch den Senat und dessen – eben deshalb veranlasster - Veröffentlichung öffentlich bekannt war, dass der Tag des Senatsbeschlusses als Anknüpfungspunkt für das künftige in § 3 Abs. 1 MietenWoG geregelte Verbot dienen soll. Frühestens ab diesem Zeitpunkt waren Inhalte der beabsichtigten Regelungen in ihren Umrissen vorhersehbar (vgl. LT-Drs. 18/2347, S. 24).
Die zuständige Senatsverwaltung wurde auch erst mit dem Senatsbeschluss mit der Erarbeitung eines Gesetzentwurfes beauftragt und damit die Einleitung des (förmlichen) Gesetzgebungsverfahrens für einen „Mietendeckel“ konkret in Aussicht gestellt. Im Zeitpunkt des Senatsbeschlusses vom 18. Juni 2019 gab es noch nicht einmal einen Referentenentwurf; dieser lag erst Ende August 2019 vor.
Unter rechtsstaatlichen Gesichtspunkten ist es nicht vertretbar, an den Beginn der allgemeinen (politischen) Diskussion eines Regelungsthemas so weitreichende Rechtsfolgen zu knüpfen - wie hier – ein an den Vermieter gerichtetes Verbot, seinen Anspruch aus geltenden Vorschriften des sozialen Wohnraummietrechts des BGB zu verfolgen. Eben dies war – den Gesetzesmaterialien zufolge – auch nicht der Sinn und Zweck der Stichtagsregelung. Zudem hat der Landesgesetzgeber sich ausdrücklich im Rahmen der verfassungsrechtlichen Grenzen bewegen wollen, die der Grundsatz des Vertrauensschutzes und das Verhältnismäßigkeitsprinzip ihm auch bei unterstellter Annahme einer unechten Rückwirkung setzen (vgl. Änderungsantrag v. 21. Januar 2020, aaO, S. 6).
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
3. Die Revision ist zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung gemäß § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 ZPO nicht (mehr) zuzulassen. Soweit die Kammer von der Entscheidung der ZK 67 des LG Berlin abweicht (LG Berlin [ZK 67], Beschl. v. 12.03.2020 – 67 S 274/19, juris), hat der BGH die unterschiedliche Beantwortung der Rechtsfrage für die hier gegenständliche Fallkonstellation bereits geklärt. Sie ist – wie die Kammer entschieden hat – nicht entscheidungserheblich, weil der Anwendungsbereich des MietenWoG (noch) nicht eröffnet ist. Die Kammer bewegt sich im Rahmen der vom BGH entwickelten Maßstäbe.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 513, 529, 546 ZPO
§ 894 ZPO
§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO
§ 558 Abs. 1 BGB
§ 3 Abs. 1 MietenWoG
§ 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG
§ 558b Abs. 1, 2 BGB
§ 558b Abs. 1 BGB
§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 13 C 362/19
VIII ZR 331/06
VIII ZR 141/09
65 S 233/19
13 C 136/19
67 S 274/19
VIII ZR 355/18
65 S 55/20