Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1993-11-16, Aktenzeichen 24 S 1 8 7 / 9 3
ECLI: ECLI:DE:LGD:1993:1116.24S1.8.7.9.3.00

Tenor:
Auf d i e B e r u f u n g d e r K l ä g e r w i r d d a s am 18. F e b
r u a r 1992 v e r k ü n d e t e U r t e i l d e s A m t s g e r i c h t s
R a t i n g e n - 9 C 6 1 8 / 9 2 - t e i l w e i s e a b g e ä n d e r t
und i n s g e s a m t , wi e f o l g t , neu g e f a ß t :
Di e B e k l a g t e n we r d e n a l s G e s a m t s c h u l d n e r v e r u r t
e i l t , e i n e r Er h ö h u n g d e s m o n a t l i c h e n M i e t z i n s e s
f ü r d i e Wohnung im E r d g e s c h o ß d e s Ha u s e s P o s t s
t r a ß e 47 i n R a t i n g e n a u f 6 5 6 , 6 6 DM ab 1. Mai
1992 z u z u s t i m m e n .
Im ü b r i g e n w i r d d i e Kl a ge a b g e w i e s e n .
Di e w e i t e r g e h e n d e B e r u f u n g w i r d z u r ü c k g e w i e s e n .
Von den Ko s t e n d e s e r s t e n R e c h t s z u g e s t r a g e n d i e
K l ä g e r 1 6 / 2 1 , d i e B e k l a g t e n a l s G e s a m t s c h u l d n e r
5 / 2 1 .
Von den Ko s t e n d e s z w e i t e n R e c h t s z u g e s t r a g e n d i e
K l ä g e r 1 3 / 1 8 , d i e B e k l a g t e n a l s G e s a m t s c h u l d n e r
5 / 1 8 .
24 S 1 8 7 / 9 3
9 C 6 1 8 / 9 2
AG Rat i n g e n
V e r k ü n d e t am 16. November 1993
Fuß, J u s t i z a n g e s t e l l t e
a l s U r k u n d s b e a m t e r d e r Ges
c h ä f t s s t e l l e d e s L a n d g e r i c h t s
LANDGERICHT DÜSSELDORF
IM NAMEN DES VOLKES
• URTEIL
In dem R e c h t s s t r e i t
K l ä g e r und B e r u f u n g s k l ä g e r ,
- P r o z e ß b e v o l l m ä c h t i g t e r : R e c h t s a n w a l t
in D ü s s e l d o r f -
g e g e n
1 . ,
2.
B e k l a g t e und B e r u f u n g s b e k l a g t e ,
i n R a t i n g e n –
h a t d i e 24. Z i v i l k a m m e r d e s L a n d g e r i c h t s D ü s s e l d o r f
a u f d i e m ü n d l i c h e V e r h a n d l u n g vom 2 6 . O k t o b e r 1993
u n t e r Mi t w i r k u n g d e s V o r s i t z e n d e n R i c h t e r s am La nd-
g e r i c h t , d e s R i c h t e r s am L a n d g e r i c h t
und d e r R i c h t e r i n am L a n d g e r i c h t
f ü r R e c h t e r k a n n t :
f ü r d i e Wohnung im E r d g e s c h o ß d e s Ha u s e s Q. 47 i n S. a u f 6 5 6 , 6 6 DM ab 1. Mai

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Di e z u l ä s s i g e B e r u f u n g h a t i n d e r S a c h e zum T e i l
E r fo l g .
Di e Kl a g e i s t z u l ä s s i g .
S i e i s t v o r dem A b l a u f d e r K l a g e f r i s t d e s § 2 Abs . 3
S a t z 1 MHRG e r h o b e n w o r d e n . Di e K l a g e f r i s t war d u r c h
d a s M i e t e r h ö h u n g s v e r l a n g e n d e r K l ä g e r m i t A n w a l t s s c h r e i ben
vom 1o. F e b r u a r 1992 i n Gang g e s e t z t wo r d e n . Das
M i e t e r h ö h u n g s v e r l a n g e n i s t w i r k s a m . Es g e n ü g t den E r f
o r d e r n i s s e n d e s § 2 Abs. 2 MHRG. Es i s t s c h r i f t l i c h
g e l t e n d g e ma c h t und m i t dem H i n w e i s a u f d i e E n t g e l t e
f ü r 13 b e n a n n t e V e r g l e i c h s w o h n u n g e n a u s r e i c h e n d b e g
r ü n d e t wo r d e n . Di e Be g r ü n d u n g m i t dem Hi n we i s a u f
d i e E n t g e l t e f ü r V e r g l e i c h s w o h n u n g e n war n a c h § 2 Abs.
2 MHRG z u l ä s s i g .
A l l e r d i n g s i s t es n i c h t s t a t t h a f t , a u s den E n t g e l t e n
f ü r d i e b e n a n n t e n V e r g l e i c h s w o h n u n g e n e i n e n D u r c h s
c h n i t t s w e r t zu b i l d e n . V i e l m e h r muß j e d e r M i e t w e r t
f ü r s i c h genommen d i e vom V e r m i e t e r b e h a u p t e t e und
v e r l a n g t e V e r g l e i c h s m i e t e r e p r ä s e n t i e r e n . L i e g t d e r
Wer t u n t e r dem v e r l a n g t e n M i e t z i n s , so i s t n u r d e r
g e r i n g e r e Wer t z u g r u n d e zu l e g e n ( v e r g l . OLG K a r l s r
u h e WUM 1984, 2 1 ) . Dem i s t a l l e r d i n g s f ü r den v o r l
i e g e n d e n F a l l e r h e b l i c h e B e d e u t u n g n i c h t b e i z u me
s s e n . Di e K l ä g e r h a b e n m i t i h r e m M i e t e r h ö h u n g s v
e r l a n g e n f ü r d i e den B e k l a g t e n v e r m e i t e t e Wohnung
e i n e n m o n a t l i c h e n Q u a d r a t m e t e r p r e i s von ( 7 9 6 , 9 o :
74 =) 1 0 . 7 7 DM g e l t e n d g e m a c h t . Höhe r a l s d i e s e r
Q u a d r a t m e t e r p r e i s i s t d a s E n t g e l t f ü r i n s g e s a m t
1o d e r von den B e k l a g t e n b e n a n n t e n 13 V e r g l e i c h s wo
hnunge n.
Unwi r ks am ist d a s M i e t e r h ö h u n g s v e r l a n g e n d e r K l ä g e r
auch n i c h t d e s h a l b , w e i l im M i e t e r h ö h u n g s s c h r e i b e n
n i c h t a n g e g e b e n i s t , w e l c h e r B e t r i e b s k o s t e n a n t e i l
im v e r e i n b a r t e n M i e t z i n s e n t h a l t e n i s t . Di e Wi r k s a mk
e i t e i n e s M i e t e r h ö h u n g s v e r l a n g e n s h ä n g t n i c h t da v o n
a b , daß im F a l l e e i n e r I n k l u s i v - , P a u s c h a l - o d e r
G e s a m t mi e t e o d e r e i n e r T e i l p a u s c h a l m i e t e d e r V e r m
i e t e r den a l s Gr und- o d e r N e t t o m i e t e von a l l e n
N e b e n k o s t e n b e r e i n i g t e n M i e t a n t e i l r e c h n e r i s c h
e r m i t t e l t und s e i n a u f § 2 MHRG g e s t ü t z t e s E r h ö h u n g s
v e r l a n g e n a u f den so e r r e c h n e t e n N e t t o m i e t a n t e i l a u s r
i c h t e t und b e g r e n z t ; d e r V e r m i e t e r muß s i c h wegen
d e s r e c h n e r i s c h a u s z u k l a mme r n d e n a u f N e b e n / B e t r i e b s k
o s t e n e n t f a l l e n d e n A n t e i l s d e r v e r e i n b a r t e n P a u s c h a l o
d e r T e i l p a u s c h a l m i e t e n i c h t a u f d a s E r h ö h u n g s v e r f
a h r e n d e s § 4 MHRG v e r w e i s e n l a s s e n ( v e r g i . OLG
Hamm WUM 1984, 1 2 1 ) . Das g i l t h i e r zumal d e s h a l b ,
w e i l d i e K l ä g e r im M i e t e r h ö h u n g s s c h r e i b e n n i c h t e i n e
Er h ö h u n g d e s im v e r e i n b a r t e n M i e t z i n s e n t h a l t e n e n
N e b e n k o s t e n a n t e i l s g e l t e n d ma c h e n , s o n d e r n e i n e E r höhung
d e s v e r e i n b a r t e n M i e t z i n s e s a u f e i n e n B e t r a g
g e f o r d e r t h a b e n , d e r dem o r t s ü b l i c h e n N e t t o m i e t z i n s
ohne B e t r i e b s k o s t e n a n t e i l e n t s p r i c h t .
Di e h i e r n a c h m i t dem Zugang d e s M i e t e r h ö h u n g s s c h r e i b e n s
b e i den B e k l a g t e n i n Lauf g e s e t z t e K l a g e f r i s t h a t na c h
§ 2 Abs. 3 MHRG am 3 o . J u n i 1992 g e e n d e t . Vo r h e r
i s t d i e Kl a g e am 19. Mai 1992 e r h o b e n wor de n (§ 253
Abs. 1 ZPO).
Die Kl a g e i s t n u r i n s o w e i t b e g r ü n d e t , a l s d e r v e r l a n g t e
M i e t z i n s n i c h t mehr a l s 6 5 5 , 5 6 DM m o n a t l i c h b e t r ä g t .
Nur i n s o w e i t s i n d d i e K l ä g e r n a c h § 2 Abs. 1 MHRG b e r
e c h t i g t , von den B e k l a g t e n Zus t i mmung zu e i n e r M i e t e
r h ö h u n g f ü r d i e i h n e n d u r c h s c h r i f t l i c h e n M i e t v e r t r a g
vom 27 . J u n i 1978 v e r m i e t e t e n Wohnung zu v e r l a n g e n .
Bei Abgabe d e r M i e t e r h ö h u n g s e r k l ä r u n g m i t S c h r e i b e n
vom 1o . F e b r u a r 1992 war d e r b i s h e r i g e M i e t z i n s f ü r
d i e Wohnung von m o n a t l i c h 6 1 3 , - - DM s e i t mehr a l s
e i n e m J a h r u n v e r ä n d e r t g e b l i e b e n . Er war s e i t dem
1. J u l i 1987 n i c h t e r h ö h t w o r d e n . Der v e r l a n g t e M i e t z
i n s ü b e r s t e i g t i n Höhe d e s B e t r a g e s von 6 5 6 , 6 6 DM d i e
o r t s ü b l i c h e V e r g l e i c h s m i e t e n i c h t , d i e i n d e r Gemei nde
o d e r i n v e r g l e i c h b a r e n Gemei nden f ü r n i c h t p r e i s g e b
u n d e n e n Wohnraum v e r g l e i c h b a r e r A r t , G r ö ß e , Au s s
t a t t u n g , B e s c h a f f e n h e i t und Lage i n den l e t z t e n
d r e i J a h r e n v e r e i n b a r t o d e r , von E r h ö h u n g e n n a c h § 4
MHRG a b g e s e h e n , g e ä n d e r t w u r d e . Nachdem vom A m t s g e r i c h t
e i n g e h o l t e n G u t a c h t e n d e s S a c h v e r s t ä n d i g e n Dr . S c h ü t t -
n e r s vom 19. November 1992 b e t r u g b e i Abgabe d e r M i e t e
r h ö h u n g s e r k l ä r u n g d e r o r t s ü b l i c h e N e t t o q u a d r a t m e t e r p
r e i s f ü r d i e Wohnung 7 , 8 9 DM. Dem i s t zu f o l g e n .
Der S a c h v e r s t ä n d i g e h a t den o r t s ü b l i c h e n N e t t o q u a d r a t m
e t e r p r e i s f ü r d i e Wohnung z u t r e f f e n d e r m i t t e l t . S o w
e i t e r f ü r d i e E r m i t t l u n g d i e M i e t r i c h t w e r t t a b e l l e
f ü r D ü s s e l d o r f n a c h dem S t a n d von J a n u a r 1992 h e r a n g e z
o g e n und vom d a n a c h e r m i t t e l t e n Wer t wegen d e s z w i s
c h e n D ü s s e l d o r f und R a t i n g e n b e s t e h e n d e n M i e t p r e i s g
e f ä l l e s e i n e n Abzug von 7 , 5 % vor genommen h a t , i s t
d a s n i c h t zu b e a n s t a n d e n . Di e H e r a n z i e h u n g d e s M i e t s
p i e g e l s von D ü s s e l d o r f war n a c h § 2 Abs . 1 Nr . 2,
Abs . 2 S a t z 2 MHRG z u l ä s s i g . Bèi den g e n a n n t e n S t ä d t e n
h a n d e l t e s s i c h wegen i h r e r u n m i t t e l b a r e n N a c h b a r s c h a f t
und i h r e s ä h n l i c h e n G e p r ä g e s um v e r g l e i c h b a r e Ge me i n d
e n . Dem z w i s c h e n i h n e n b e s t e h e n d e n M i e t p r e i s g e f ä l l e
i s t d u r c h den v or ge nomme ne n Abzug von 7 , 5 % n a c h
s t ä n d i g e r R e c h t s p r e c h u n g d e r Kammer z u t r e f f e n d R e c h nung
g e t r a g e n .
Es i s t a uch n i c h t f e h l e r h a f t , da ß d e r S a c h v e r s t ä n d i g e
d i e Wohnl age a l s m i t t e l e i n g e s t u f t und d i e E r d g e s c h o ß l
a g e d e r Wohnung w o h n w e r t m i n d e r n d b e r ü c k s i c h t i g t h a t .
Der S t a n d o r t d e s Ha u s e s w e i s t n i c h t a l l e Mer kmal e
e i n e r g u t e n Wohnl age a u f . Di e Beba uung i s t n i c h t
a u f g e l o c k e r t , s o n d e r n g e s c h l o s s e n . Es h e r r s c h t n i c h t
b l o ß A n l i e g e r v e r k e h r , s o n d e r n l e i c h t e r D u r c h g a n g s v
e r k e h r . Di e E r d g e s c h o ß l a g e b i e t e t n i c h t d i e V o r z ü g e ,
d i e e i n e Lage im e r s t e n O b e r g e s c h o ß e i n e s Ha u s e s h a t .
I s t h i e r n a c h von e i n e m o r t s ü b l i c h e n N e t t o q u a d r a t m e t e r p
r e i s f ü r d i e Wohnung von m o n a t l i c h 7 , 8 9 DM a u s z u g e h e n ,
so b e t r ä g t d e r o r t s ü b l i c h e N e t t o m i e t z i n s f ü r d i e n a c h
- 6 -
dem u n w i d e r l e g t e n V o r t r a g d e r K l ä g e r 72 qm g r o ß e Wohnung
( 7 , 8 9 X 72 =) 5 6 8 , o8 DM. Er i s t um den na c h d e r
Be h a u p t u n g d e r K l ä g e r im v e r e i n b a r t e n M i e t z i n s e n t h
a l t e n e n B e t r i e b s k o s t e n a n t e i l von m o n a t l i c h 8 8 , 5 8 DM
( 5 6 8 , o 8 + 8 8 , 5 8 =) 6 5 6 , 6 6 DM zu e r h ö h e n . Di e B e k l a g t e n
h a be n d i e Höhe d e s b e h a u p t e t e n B e t r i e b s k o s t e n a n t e i l s
n i c h t a u s r e i c h e n d b e s t r i t t e n . Es kann a uch a l s a l l g e me
i n k u n d i g a n g e s e h e n w e r d e n , daß s i c h e i n m o n a t l i c h e r
B e t r i e b s k o s t e n a n t e i l von ( 8 8 , 5 8 : 72 =) 1 , 2 3 DM j e
Q u a d r a t m e t e r im Rahmen d e s O r t s ü b l i c h e n h ä l t .
Nach § 2 Abs . 4 MHRG t r i t t d i e g e r e c h t f e r t i g t e M i e t e
r h ö h u n g am 1. Mai 1992 e i n .
Di e K o s t e n e n t s c h e i d u n g b e r u h t a u f §§ 92 Abs. 1, 97
Abs . 1, 1oo Abs . 1, Abs. 4 , 269 Abs . 3 ZPO.
S t r e i t w e r t f ü r d i e B e r u f u n g s i n s t a n z :
ab 1 . 4. 1993 1 . 8 7 9 , 9 2 DM,
ab 1 7 . 9 . 1993 1 . 8 4 8 , 9 2 DM.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 2 MHRG
§ 4 MHRG
§ 2 Abs. 2 MHRG
§ 2 Abs.

57

2 MHRG
§ 2 Abs. 3 MHRG
§ 2 Abs. 1 MHRG
§ 2 Abs . 4 MHRG
§ 92 Abs. 1, 97

166

Abs . 1, 1oo Abs . 1, Abs. 4 , 269 Abs . 3 ZPO