Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-09-22, Aktenzeichen 13 K 728.17
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2021:0922.13K728.17.00

Tenor:
Es wird festgestellt, dass
1. die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 17. November 2017 für die Sanierung des Hauses D und E zur Umnutzung als Gemeinschaftsunterkunft für 380 Flüchtlinge auf drei Jahre befristet, sowie die diesbezügliche Befreiungsentscheidung vom 17. November 2017,
2. die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 17. November 2017 für die Sanierung der ehemaligen Schwesternwohnheime Haus 27 und 31 zur Umnutzung als Gemeinschaftsunterkunft für 122 Flüchtlinge auf drei Jahre befristet, sowie die diesbezügliche Befreiungsentscheidung vom 17. November 2017 und
3. die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 17. November 2017 für die Umnutzung und Herrichtung des Hauses A als Gemeinschaftsunterkunft für 262 Flüchtlinge erloschen sind.
Die Kosten des Verfahrens hat der Beklagte zu tragen, mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand:
Die Kläger wenden sich gegen die Umnutzung einer ehemaligen Klinik in eine Flüchtlingsunterkunft für 764 Flüchtlinge.
Die Klägerin zu 1 und der Kläger zu 2 sind Eigentümer eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks Z... in Berlin Wannsee. Die Klägerin zu 3 und der Kläger zu 4 sind Eigentümer eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks A... und die Klägerin zu 5 ist Eigentümerin eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks ... Der Beklagte ist Eigentümer eines parkähnlichen Areals von insgesamt mehr als 20 ha an der Straße Z..., das mit ca. 40 Gebäuden bebaut ist, die bis zum Jahr 2007 als Lungenklinik genutzt wurden. Von diesen Gebäuden sollen die auf dem Grundstück Z... gelegenen Häuser D und E und die beiden als Schwesternwohnheime genutzten Gebäude auf dem ca. 1,3 ha großen Grundstück Z... als Gemeinschaftsunterkunft für Geflüchtete genutzt und dafür teilweise umgebaut werden. Das auf der anderen Straßenseite von Z... stehende Gebäude A, Z..., wird bereits als Flüchtlingsunterkunft genutzt und soll von aktuell 191 auf 262 Unterkunftsplätze erweitert werden.
Das Haus D wurde 1972 errichtet und verfügt über drei Vollgeschosse. Es soll als Zentralbereich für alle Häuser genutzt werden und es sollen Schulungs- und Beratungsräume sowie Büroräume für die Mitarbeiter eingerichtet werden. Das Haus E wurde 1990 errichtet und verfügt über zwei Vollgeschosse und ein Untergeschoss, das aufgrund des an der Ostseite abgesenkten Terrains von dieser Seite natürlich belichtet werden kann. Beide Gebäude wurden die letzten Jahre lediglich als Filmkulisse genutzt. Die Schwesternwohnheime liegen südlich der Häuser D und E direkt nördlich der Straße Z.... Sie wurden in den 1960er Jahren erbaut, verfügen über zwei oberirdische Geschosse und wurden für die Unterbringung von Klinikpersonal genutzt. Südlich gelegen befindet sich ein Parkplatz. Nach Schließung der Klinik im Jahr 2007 ist derzeit nur noch ein Teil der Wohnfläche vermietet. Das Haus A wurde 1967 als Bettenhaus für chronisch Kranke errichtet und verfügt über sieben Vollgeschosse. Im Jahr 1987 erfolgte ein Umbau des Gebäudes für akut Lungenkranke. Seit dem 18. Dezember 2015 befindet sich in dem Gebäude eine Notunterkunft für Flüchtlinge für 220 Bewohner.
Bei allen Gebäuden sollen Ertüchtigungen und leichte Grundrissänderungen vorgenommen werden, z.B. um weitere Gemeinschaftsräume oder größere Wohneinheiten zu schaffen. Größere Umbauten sind nicht nötig, da es die vorgegebene Struktur der Klinikgebäude bzw. Schwesternwohnheime ermöglicht, die bestehenden Gebäude ohne größere bauliche Anpassungen der Gebäudehülle zu nutzen. Bei den Schwesternwohnheimen sollen die bestehenden Mietverhältnisse erhalten und zusätzlich Geflüchtete untergebracht werden. Nach der Herrichtung ist in Haus D eine mögliche Maximalbelegung von 244 Geflüchteten, in Haus E eine Maximalbelegung von 136 und in den beiden Schwesternwohnheimen eine Maximalbelegung von jeweils 61 Personen möglich. Im Haus A soll statt der Notunterkunft für Flüchtlinge für 220 Bewohner eine Gemeinschaftsunterkunft für 262 Flüchtlinge eingerichtet werden. In den fünf Häusern soll somit eine Belegungskapazität für 764 Personen neu geschaffen werden.
Die Häuser E und D und die Schwesternwohnheime befinden sich am südlichen Ende des Areals, auf dem sich noch weitere Gebäude befinden und dessen Freiflächen einen dichten Baumbestand aufweisen, der in die westlich und südlich angrenzende Waldfläche übergeht. Das Haus A liegt getrennt durch die Straße A... im südöstlichen Teil des Areals. Das Grundstück der Kläger zu 1 und 2 befindet sich östlich der Häuser D und E und der Schwesternwohnheime in einer Entfernung von etwa 170 m und nördlich des Hauses A, das in etwa 200 m Luftlinie entfernt liegt. Das Grundstück der Kläger zu 3 und 4 liegt nordöstlich der Häuser D und E in etwa 230 m Entfernung Luftlinie und nördlich der Schwesternwohnheime und von Haus A. Diese haben eine Entfernung von etwa 320 bis 380 m Luftlinie zum Grundstück der Kläger zu 3 und 4. Das Grundstück der Klägerin zu 5 liegt nördlich angrenzend an die Vorhabengrundstücke in einer Entfernung von etwa 240 m zum Haus D.
Die Vorhabengrundstücke Z... (Häuser D und E) und Z... (Schwesternwohnheime) liegen im Geltungsbereich des am 6. Mai 1969 festgesetzten Bebauungsplans X-27 (GVBl. S. 102). Dieser setzt für die Vorhabengrundstücke ein Sondergebiet Klinik zur Unterbringung von Einrichtungen des Gesundheitswesens fest. Entsprechend den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans sind Kliniken, Krankenanstalten und sonstige der Krankenpflege dienende Einrichtungen einschließlich Ärztewohnungen, Schwesternwohnheime und Unterkünfte für Pflegepersonal erlaubt. Zusätzlich enthält der Bebauungsplan die textliche Festsetzung, dass von den Anlagen im Sondergebiet keine Belästigungen oder Störungen ausgehen dürfen, die für die Umgebung unzumutbar sind. Für einen kleineren Teil des Gebietes setzt der Bebauungsplan ein allgemeines Wohngebiet fest. In diesem Teil liegen die Grundstücke der Kläger zu 3 bis 5.
Die Vorhabengrundstücke Z... (Häuser D und E) und Z... (Schwesternwohnheime) liegen zudem im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 6 – 47, für den die Senatsverwaltung am 12. November 2019 einen Aufstellungsbeschluss getroffen hat. Eine Festsetzung erfolgte jedoch nicht.
Das Vorhabengrundstück Z... (Haus A) liegt im Geltungsbereich des am 19. Juni 1968 festgesetzten Bebauungsplans X-105 (GVBl. S. 746). Dieser setzt für den Bereich, in dem das Vorhabengrundstück für Haus A und das Grundstück der Kläger zu 1 und 2 liegt, ein Sondergebiet fest. Entsprechend den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans sind in dem Sondergebiet Anlagen für kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke zulässig. Wohnungen können ausnahmsweise zugelassen werden.
Für die Vorhabengrundstücke und die Grundstücke der Kläger gilt des Weiteren der mit Verordnung vom 9. Juli 1971 (GVBl. S. 1233) festgesetzte Bebauungsplan X-A, durch den die Bebauungspläne X-27 und X-105 fortgelten.
Auf den Antrag der Beigeladenen vom 24. Juni 2017 genehmigte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen mit Baugenehmigung Nr. 2017/284 vom 17. November 2017 die Sanierung der Häuser D und E zur Umnutzung als Gemeinschaftsunterkunft für 380 Flüchtlinge auf drei Jahre befristet. Die Dreijahresfrist beginnt mit der Aufnahme der Nutzung. Mit Bescheid vom gleichen Tag erteilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zudem eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans X-27 von der Art der baulichen Nutzung Sondergebiet Klinik für eine soziale Einrichtung mit wohnähnlichem Charakter.
Auf den Antrag der Beigeladenen vom 24. Juni 2017 genehmigte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zudem mit Baugenehmigung Nr. 2017/285, ebenfalls vom 17. November 2017, die Sanierung der ehemaligen Schwesternwohnheime zur Umnutzung als Gemeinschaftsunterkunft für 122 Flüchtlinge auf drei Jahre befristet. Die Dreijahresfrist beginnt mit der Aufnahme der Nutzung. Mit Bescheid vom gleichen Tag erteilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zudem eine entsprechende Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans X-27 von der Art der baulichen Nutzung.
Auf den Antrag der Beigeladenen vom 14. Juli 2017 genehmigte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zudem mit Baugenehmigung Nr. 2017/322, ebenfalls vom 17. November 2017, die Herrichtung des Hauses A zur Umnutzung als Gemeinschaftsunterkunft für insgesamt 262 Flüchtlinge.
Die Bescheide wurden den Klägern am 23. bzw. 24. November 2017 bekannt gegeben. Gegen die Bescheide haben die Kläger am 22. Dezember 2017 hiesige Klage erhoben (Az. VG 13 K 728.17) und am 6. März 2018 einen Antrag auf vorläufigen Rechtschutz gestellt, der mit Beschluss der Kammer vom 17. September 2020 zurückgewiesen wurde (VG 13 L 78.18). Das Beschwerdeverfahren beim Oberverwaltungsgericht Berlin (OVG 10 S 71/20) ist noch anhängig.
Mit Beschluss der 24. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin vom 29. Juni 2018 (VG 24 L 181.18), aufrecht erhalten durch Beschluss der 24. Kammer vom 12. August 2020 (VG 24 L 101/20), wurde dem Beklagten, vertreten durch das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf, aufgegeben, der Beigeladenen zu untersagen, weitere Baumaßnahmen an den Häusern D und E und den Schwesternwohnheimen durchführen zu lassen, da an den verlassenen Gebäuden teilweise Fortpflanzungs- und Ruhestätten der naturschutzrechtlich besonders geschützten Fledermäuse entdeckt wurden. Das Gericht beschloss ebenfalls, dass die gerichtliche Anordnung unter anderem dann hinfällig wird, wenn die Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz eine naturschutzrechtliche Ausnahmegenehmigung erteilt. Ein entsprechender Beschluss der 24. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin (VG 24 L 241.18) erging am 4. Juli 2018 für das Haus A. Am 21. August 2019 wurde die naturschutzrechtliche Ausnahmegenehmigung für das Haus A erteilt, die jedoch noch nicht bestandskräftig ist. Für die Häuser D, E und die Schwesternwohnheime wurde bisher keine naturschutzrechtliche Ausnahmegenehmigung erteilt.
Die Kläger tragen im Wesentlichen vor, die Zulassung der Umnutzung verletze den Gebietserhaltungsanspruch der Kläger zu 1 und 2. Das Vorhabengrundstück für das Haus A und das Grundstück der Kläger zu 1 und 2 lägen in demselben Baugebiet des Bebauungsplans X-105, der ein Sondergebiet aus Anlagen für kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Wohnnutzung festlege. Durch die Genehmigung der Flüchtlingsunterkunft würde das Gebiet jedoch faktisch zu einem Sondergebiet für Anlagen für soziale Zwecke bzw. zu einem Sondergebiet für Flüchtlingsunterbringung gemacht. Dies sei mit der vom Plangeber festgesetzten Art der Nutzung, einer Mischnutzung, nicht vereinbar. Diese Nutzung sollte nach dem planerischen Willen auch einen Klinikbezug haben. Darüber hinaus sei der Gebietsprägungserhaltungsanspruch der Kläger wegen der Lage, Anzahl und des Umfangs des geplanten Vorhabens verletzt. In Bezug auf die Kläger zu 3 bis 5 sei bezüglich der Häuser D und E und der Schwesternwohnheime der gebietsübergreifende Gebietserhaltungsanspruch verletzt, da die Gebietsausweisung im Bebauungsplan für das Sondergebiet Klinik auch dem Schutz des jenseits der Gebietsgrenze liegenden benachbarten allgemeinen Wohngebietes dienen solle. Denn der Bebauungsplan X-27 bestimme, dass von den Anlagen im Sondergebiet keine Belästigungen oder Störungen ausgehen dürfen, welche für die Umgebung unzumutbar seien.
Darüber hinaus seien die erteilten Befreiungen rechtswidrig, da die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 246 Abs. 12 BauGB nicht vorliegen würden, da keine reine Nutzungsänderung, sondern eine Nutzungsänderung und bauliche Änderung vorliegen würde. Auch die Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 BauGB lägen nicht vor, da die Befreiung von der Art der Nutzung nachbarschützenden Charakter habe und die Grundzüge der Planung berührt seien.
Die Umnutzungen würden zu unzumutbaren Belästigungen und Störungen des allgemeinen Wohngebietes führen. Denn in dem Gebiet rund um die ehemalige Lungenklinik Heckeshorn würden nur wenige Personen wohnen, es zeichne sich durch größtenteils freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in offener Bauweise aus. Das gesamte Gebiet habe insgesamt nur 800 Anwohner. Die Gesamtzahl der Flüchtlinge, die im Gebiet dann untergebracht werden sollen, betrage 764 Personen und damit in etwa so viele Personen, wie aktuell dort wohnen. Dies verkrafte das Gebiet nicht und würde zu einer unzumutbaren Verkehrs- und Erschließungssituation sowie zu bodenrechtlichen Spannungen führen. Dadurch werde auch das Rücksichtnahmegebot verletzt. Das Gebiet werde nur durch eine Buslinie angefahren, in der sich jetzt schon morgens an der einzigen Haltestelle „Heckeshorn“ die ankommenden Kinder für die Montessori-Schule mit den Flüchtlingskindern, die zur Schule fahren, drängeln müssten. Darüber hinaus habe auch die Bezirksbürgermeisterin darauf hingewiesen, dass die nahegelegene Conrad-Grundschule keine Kapazitäten mehr für die Aufnahme von noch mehr Kindern habe. Die vorgesehene Nutzung sei daher gebietsunverträglich.
Das öffentliche Interesse an der Unterbringung von Flüchtlingen rechtfertige zudem die Baugenehmigungen nicht, da in Berlin wegen stark gesunkener Flüchtlingszahlen kein dringender Bedarf an zusätzlichen Gemeinschaftsunterkünften mehr bestehe.
Das Vorhaben stelle auch eine Verletzung des Verschlechterungsgebots in Bezug auf das Vogelschutzgebiet „Westlicher Düppeler Forst“ dar, in dem zahlreiche Vogelarten beheimatet seien, die besonders streng geschützt und teilweise stark gefährdet seien, da es den nach dem Berliner Waldgesetz geltenden Waldabstand von mindestens 100 m nicht einhalte.
Darüber hinaus habe der Beklagte im Baugenehmigungsverfahren keine Entscheidung der Obersten Naturschutzbehörde über die Erforderlichkeit einer SPA-Verträglichkeitsprüfung eingeholt und zudem auch keine SPA-Vorprüfung durchgeführt. Dieser Mangel führe zu einem gemeinschaftsrechtlichen Vollzugshindernis. Dies sei zwar nachgeholt und am 19. April 2018 mitgeteilt worden, dass es keiner FFH-Vorprüfung bedürfe, allerdings sei dieser Bescheid aufgrund falscher Tatsachengrundlage ergangen und mit der Anfechtungsklage VG 24 K 180.18 angefochten worden. Da die Anfechtungsklage aufschiebende Wirkung entfalte, entfalte auch der Bescheid keine Rechtswirkungen. Außerdem handele es sich bei der nachgeholten SPA-Vorprüfung um einen absoluten Verfahrensfehler, der die Baugenehmigung rechtswidrig mache. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts muss sich die Genehmigungsbehörde zum Zeitpunkt der Entscheidung, mit der das Projekt zugelassen wird, Gewissheit darüber verschaffen, dass aus wissenschaftlicher Sicht keine vernünftigen Zweifel daran bestehen, dass es sich auch im Zusammenwirken mit anderen Plänen und Projekten nicht nachteilig auf das Gebiet als solches auswirkt.
Zudem seien mittlerweile die drei streitgegenständlichen Baugenehmigungen einschließlich der zwei eingeschlossenen Befreiungen nach § 73 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauO Bln in der Fassung vom 17. Juni 2016 erloschen, da nicht innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen worden sei. Erteilt worden seien die Baugenehmigungen mit Bekanntgabe an die Beigeladene am 24. November 2017, so dass die Ablauffrist am 25. November 2017 begann und die Baugenehmigungen am 25. November 2020 erloschen seien. Die Beigeladene habe zu keinem Zeitpunkt mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen. In Bezug auf die Häuser D und E und die Schwesternwohnheime sollten Mitte Mai 2018 die Bauzäune aufgestellt und danach mit den Bauarbeiten begonnen werden. Dazu sei es jedoch nicht gekommen, da der Natura Havel e.V. zuvor einen Antrag beim Verwaltungsgericht gestellt habe, woraufhin die 24. Kammer das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf per einstweiliger Anordnung verpflichtete, eine Baueinstellungsverfügung zu erlassen. Diese sei am 4. Juli 2018 ergangen und die Beigeladene habe sich seitdem daran gehalten. Ähnlich sei es in Bezug auf die Baumaßnahmen für Haus A gewesen. Auch diese seien aufgrund einer gerichtlich erwirkten Baueinstellungsverfügung vom 13. Juli 2018 nicht aufgenommen worden. Durch die Baueinstellungsverfügungen sei jedoch keine Hemmung des Ablaufs der 3-Jahres-Frist bewirkt worden, weil die Ursache für das behördliche Einschreiten in die Verantwortungssphäre des Bauherrn falle. Die Beigeladene habe es unterlassen, frühzeitig vor dem geplanten Baubeginn artenschutzbezogene Ermittlungen und Bestandsaufnahmen durchzuführen, obwohl diese sich aufgrund der Lage der Örtlichkeit und des langen Leerstands hätten aufdrängen müssen, und entsprechende Ausnahmegenehmigungen zu beantragen. Dies habe auch die 24. Kammer im Verfahren VG 24 L 181.18 durch Beschluss vom 29. Juni 2018 festgestellt. Diese war auch im Folgeverfahren auf Abänderung des Beschlusses weiterhin der Auffassung, dass immer noch nicht in ausreichendem Maße ermittelt sei, ob es im Zuge der geplanten Baumaßnahmen im Hinblick auf geschützte Tier- und Pflanzenarten zu Verstößen gegen Zugriffsverbote des § 44 BNatSchG kommen kann (VG 24 L 101.20).
Die Kläger beantragen,
1. die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung Nr. 2017/284 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 17. November 2017 für die Sanierung des Hauses D und E zur Umnutzung als Gemeinschaftsunterkunft für 380 Flüchtlinge auf drei Jahre befristet sowie die diesbezügliche Befreiungsentscheidung Nr. 2017/508 vom 17. November 2017,
2. die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung Nr. 2017/285 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 17. November 2017 für die Sanierung der ehemaligen Schwesternwohnheime Haus 27 und 31 zur Umnutzung als Gemeinschaftsunterkunft für 122 Flüchtlinge auf drei Jahre befristet sowie die diesbezügliche Befreiungsentscheidung Nr. 2017/502 vom 17. November 2017 und
3. die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung Nr. 2017/322 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 17. November 2017 für die Umnutzung und Herrichtung des Hauses A als Gemeinschaftsunterkunft für 262 Flüchtlinge
erloschen sind;
hilfsweise,
1. die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung Nr. 2017/284 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 17. November 2017 mitsamt dem zugehörigen Befreiungsbescheid Nr. 2017/508 vom 17. November 2017 aufzuheben.
2. die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung Nr. 2017/285 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 17. November 2017 mitsamt dem zugehörigen Befreiungsbescheid Nr. 2017/502 vom 17. November 2017 aufzuheben
3. die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung Nr. 2017/322 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 17. November 2017 aufzuheben
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte trägt vor, dass der Feststellungsantrag der Kläger unzulässig sei, da sich der Rechtsstreit bei einem Erlöschen der Baugenehmigungen durch Zeitablauf erledigt habe und für die Kläger allenfalls eine Umstellung auf eine Fortsetzungsfeststellungsklage möglich sei mit dem Antrag, dass der erledigte Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen sei. Ein darüber hinausgehendes Feststellungsinteresse sei nicht gegeben. Auch ein Fortsetzungsfeststellungsinteresse sei jedoch nicht erkennbar. Darüber hinaus seien die Anträge unbegründet, da die Baugenehmigungen nicht erloschen seien. Denn der Fristablauf sei durch die Einlegung mehrerer Nachbarrechtsbehelfe gehemmt worden, da im November 2017 Klagen mehrerer Nachbarn und Anfang 2018 mehrere Anträge im vorläufigen Rechtsschutz auf Baustopp eingereicht wurden, wodurch der Fristablauf seit dem 22. November 2017 gehemmt sei. Dass Rechtsbehelfe Dritter den Fristablauf der Geltungsdauer von Baugenehmigungen hemmen, sei in der überwiegenden Rechtsprechung anerkannt. Auch die 19. Kammer des Verwaltungsgerichts sei dieser Ansicht (VG 19 K 285.19). Der bisherigen Rechtsprechung der 13. Kammer (VG 13 K 451.16) sei entgegenzuhalten, dass mittlerweile keine Regelungslücke mehr existiere, da der Entwurf des Sechsten Änderungsgesetzes der Berliner Bauordnung einen neuen Satz in § 73 Abs. 1 BauO Bln vorsehe, wonach ausdrücklich geregelt werde, dass die Einlegung eines Rechtsbehelfs durch einen Dritten den Lauf der Fristen hemmt.
Darüber hinaus sei in der Rechtsprechung auch eine hoheitliche Maßnahme als fristhemmender Umstand anerkannt. Diese liege hier in Form der durch das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf verhängten Baustopps aus naturschutzrechtlichen Aspekten vor. Diese sei nicht durch die Beigeladene selbstverschuldet. Die Beigeladene habe unmittelbar nach Bekanntwerden des artenschutzrechtlichen Problems Sachverständige eingeschaltet und die zuständigen Behörden kontaktiert, um die erforderlichen Untersuchungen schnellstmöglich nachzuholen. Darüber hinaus habe sie sich stets an die Baustopps des Bezirksamtes Steglitz-Zehlendorf gehalten. Die Sach- und Rechtslage sei so komplex, dass Verzögerungen nicht der Risikosphäre der Beigeladenen zugeschrieben werden könnten.
Unabhängig davon seien die erteilte Baugenehmigung und die Befreiung nach § 246 Abs. 12 BauGB rechtmäßig. Eine Befreiungsmöglichkeit nach § 246 Abs. 12 BauGB sei selbst dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung berührt seien, da die Befreiung nur für eine befristete Nutzungsänderung von drei Jahren erteilt werde. Nach dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers werde ein Planerfordernis erst durch eine längere Nutzung ausgelöst.
Es gebe keinen gebietsübergreifenden Gebietserhaltungsanspruch, da das Grundstück der Kläger zu 3 bis 5 im allgemeinen Wohngebiet liege und das Vorhabengrundstück im Sondergebiet „Klinik“. Die nachbarschützende Funktion von Festsetzungen eines Bebauungsplans über die Art der baulichen Nutzung beschränke sich regelmäßig auf die Grundstückseigentümer im jeweiligen Baugebiet. Aus den Festsetzungen des Bebauungsplans ergebe sich auch nicht ausnahmsweise der Schutz der jenseits der Gebietsgrenze liegenden benachbarten Bebauung. Die textliche Festsetzung Nr. 1 enthalte keinen solchen gebietsübergreifenden Drittschutz, sie sei lediglich ein Hinweis auf die Geltung des Rücksichtnahmegebots. Dieses sei eingehalten.
Auch die Kläger zu 1 und 2 hätten keinen Gebietserhaltungsanspruch, da der Bebauungsplan X-105 Anlagen für soziale Zwecke zulasse und es sich bei einer Flüchtlingsunterkunft um eine Anlage für soziale Zwecke handele, die in diesem Gebiet nach der Art der Nutzung regelmäßig zulässig sei. Selbst wenn man einen Gebietsprägungserhaltungsanspruch bejahen würde, sei er hier nicht verletzt, da der Bebauungsplan X-105 im Sondergebiet viele verschiedene Nutzungen vorsehe, die auch vorhanden seien. Das Gebiet werde durch Schulen, Wohnheime und eine Kliniknutzung sowie teilweise Wohnen geprägt.
Auch das Rücksichtnahmegebot sei nicht verletzt. Die Grundstücke der Kläger lägen in großem Abstand zu den Haupteingängen und Parkplätzen, da die Erschließung für Fahrzeuge und die Anlieferung vor allem südlich im Gelände vorgesehen sei. Der Lärm werde im Vergleich zum Klinikbetrieb eher abnehmen, da mit weniger Angestellten- und Besuchsverkehr zu rechnen sei. Die Anzahl der Bewohner bleibe im Vergleich zum Krankenhaus in etwa gleich. Es werde auch zu keiner unzumutbaren verkehrlichen Situation kommen, da die Geflüchteten selbst normalerweise kein Auto besäßen und die Bewohner den Bus der vorhandenen Buslinie nutzen werden. Erhebliche Beeinträchtigungen durch parkende Autos und Parksuchverkehr seien nicht zu erwarten. Darüber hinaus verfüge ein Großteil der Wohngebäude auf dem Gelände über private Stellplatzflächen. Die zuständige Fachabteilung der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz habe in ihrer verkehrsplanerischen Stellungnahme vom 25. Juli 2017 die Verkehrssituation in Bezug auf den zu erwartenden Kfz-Verkehr als unproblematisch und in Bezug auf die ÖPNV-Erschließung als zu bewerkstelligen angesehen.
Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.
Die Kammer hat die Örtlichkeiten im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes in Augenschein genommen; wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 17. September 2020 im Verfahren VG 13 L 78.18 verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Streitakte sowie auf die Verwaltungsvorgänge des Beklagten (6 Ordner) sowie auf die Streitakten in den Verfahren VG 13 L 78.18, OVG 10 S 71/20 und VG 13 K 45.16 inklusive Beiakten (3 Ordner) Bezug genommen. Diese waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidungsfindung.

Entscheidungsgründe:
I. Der Hauptantrag der Kläger in Bezug auf die Feststellung, dass die Baugenehmigungen mitsamt den erteilten Befreiungen erloschen sind, ist zulässig und begründet.
1. Der Antrag ist zulässig, insbesondere statthaft.
Nach § 43 Abs. 1 VwGO kann die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses oder der Nichtigkeit eines Verwaltungsakts begehrt werden, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an der baldigen Feststellung hat (Feststellungsklage). Allerdings kann nach § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO die Feststellung nicht begehrt werden, soweit der Kläger seine Rechte durch Gestaltungs- oder Leistungsklage verfolgen kann oder hätte verfolgen können, d.h. die Feststellungsklage ist subsidiär im Verhältnis zur Anfechtungsklage (Gestaltungsklage) sowie zur Verpflichtungsklage und allg. Leistungsklage (Leistungsklage) (BeckOK VwGO/Möstl, 58. Ed. 1.7.2021, VwGO § 43 Rn. 11).
Die Kläger begehren hier die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines konkreten Rechtsverhältnisses, da sich aus ihrer Sicht die Baugenehmigungen nach Klageerhebung durch Ablauf ihrer dreijährigen Gültigkeitsdauer nach § 73 Abs. 1 BauO Bln in der Fassung vom 17.06.2016 (gültig ab 1.1.2017 bis 19.04.2018) i.V.m. § 89 Abs. 1 BauO Bln erledigt haben. Damit hätte sich gemäß § 43 Abs. 2 VwVfG Bund i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Berlin der Verwaltungsakt durch Zeitablauf erledigt und die ursprünglich mit der Anfechtungsklage bekämpfte beschwerende Regelung wäre weggefallen. Das durch den Verwaltungsakt entstandene Rechtsverhältnis zwischen Beklagtem, Beigeladener und den Klägern bestünde nicht mehr. Die erhobene Feststellungsklage ist auch nicht in Bezug auf eine mögliche Fortsetzungsfeststellungsklage subsidiär. Die Fortsetzungsfeststellungsklage nach § 113 Abs. 1 S. 4 VwGO ist zwar bei einem erst nach Erhebung der Anfechtungsklage erledigten Verwaltungsakt im Vergleich zur Feststellungsklage als spezielle Feststellungsklage zu qualifizieren (Schoch/Schneider/Pietzcker, 40. EL Februar 2021, VwGO § 43 Rn. 47), allerdings begehren die Kläger hier nicht die Feststellung der Rechtswidrigkeit des erledigten Verwaltungsaktes, sondern lediglich die Feststellung der Erledigung des Verwaltungsaktes.
Die Kläger haben auch ein Feststellungsinteresse. Sie haben ein tatsächliches Interesse daran, dass die Beigeladene die Baugenehmigungen nicht ausnutzt und mit dem Bau beginnt. Der Beklagte geht hingegen davon aus, dass die Baugenehmigungen nicht erloschen sind.
2. Die Klage ist zudem begründet.
Die drei Baugenehmigungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 17. November 2017 für die Sanierung der Häuser D und E, der ehemaligen Schwesternwohnheime Haus 27 und 31 und für die Umnutzung und Herrichtung des Hauses A als Gemeinschaftsunterkunft sowie die beiden diesbezüglich erteilten Befreiungsentscheidungen vom 17. November 2017 haben sich durch Zeitablauf erledigt. Sie sind durch Ablauf ihrer Gültigkeitsdauer erloschen. Nach § 73 Abs. 1 BauO Bln in der Fassung vom 17.06.2016 (gültig ab 1.1.2017 bis 19.04.2018) i.V.m. § 89 Abs. 3 BauO Bln erlischt eine Baugenehmigung, wenn innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen wurde oder das Bauvorhaben nach Ablauf von sieben Jahren nach ihrer Erteilung nicht fertig gestellt worden ist.
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist eine entsprechende vom Landesgesetzgeber geschaffene Regelung über die zeitliche Begrenzung einer erteilten Baugenehmigung das Ergebnis einer sachgerechten Abwägung privater und öffentlicher Interessen. Die gesetzliche Frist will dem Bauherrn eine angemessene Zeit einräumen, um sein Vorhaben ohne Rücksicht auf die materielle Rechtslage verwirklichen zu können. Die Frist kann zudem nochmals auf Antrag verlängert werden. Damit wird das Vertrauen des Bauherrn in die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit seines Vorhabens hinreichend geschützt. Ihm sind innerhalb der Fristen angemessene Dispositionen zur Verwirklichung seines Vorhabens möglich. Andererseits besteht ein berechtigtes öffentliches Interesse daran, nach einer angemessenen Zeit die Übereinstimmung von nicht zu Ende geführten Vorhaben mit den bauplanungsrechtlichen Zulässigkeitsanforderungen erneut zu prüfen (BVerwG, Beschluss vom 22. Februar 1991 – 4 CB 6/91 –, Rn. 17, juris).
Die Baugenehmigungen sind erloschen, da innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung im November 2017 mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen wurde. Die Beigeladene hat nach eigener Aussage nicht mit den Bauarbeiten begonnen. Die 24. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin hat mit den beiden einstweiligen Anordnungen vom 29. Juni 2018 (VG 24 L 180/18) und vom 4. Juli 2018 (VG 24 L 241/18) das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf verpflichtet, aus natur- und artenschutzrechtlichen Gründen Baueinstellungsverfügungen zu erlassen. Diese sind am 4. Juli 2018 und am 13. Juli 2018 durch das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf ergangen. Diesen hoheitlichen Eingriffen hat die Beigeladene Folge geleistet und nicht mit der Bauausführung begonnen.
Der Ablauf der 3-Jahres-Frist ist auch nicht durch die am 22. November 2017 erfolgte Klageerhebung von mehreren Nachbarn gehemmt worden. Die materielle Ausschlussfrist (vgl. Ramsauer, in: Kopp/Ramsauer, VwVfG, 20. Aufl. 2019, § 31 Rn. 9 f.) des § 73 Abs. 1 BauO Bln a.F. wird nicht dadurch gehemmt, dass die Kläger Klage gegen die Baugenehmigungen erhoben haben, denn diese hatte gemäß § 212a Abs. 1 BauGB keine aufschiebende Wirkung (Finkelnburg/Ortloff/Otto, Öffentliches Baurecht Band II, 7. Aufl. 2017, S. 136 Fn. 49; Knuth, in: Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer/Broy-Bülow, Bauordnung für Berlin, 6. Aufl. 2008, § 72 Rn. 9) und eine aufschiebende Wirkung wurde auch nicht behördlich oder gerichtlich angeordnet. Soweit teilweise Gegenteiliges angenommen wird (VG Berlin, Urteil vom 16. Dezember 2019, VG 19 K 285.18, juris Rn. 30f; OVG HH, B. v. 29.10.2014 - 2 Bs 179.14 - juris Rn. 8 f.; OVG NRW, Urt. v. 107.07.2013 - 7 A 1896.12 - juris Rn. 62 ff.; VGH Bay, B. v. 10.04.2006 - 1 ZB 04.3506 - juris Rn. 9; VGH BW, Urt. v. 25.03.1999 - 8 S 218.99 - juris Rn. 19), weil es dem Bauherrn auch im Hinblick auf § 50 VwVfG unzumutbar sei, die Baugenehmigung auszunutzen, findet sich für diese Annahme kein dogmatischer Ansatzpunkt in der Bauordnung. Für eine analoge Anwendung der §§ 209, 217 BGB oder eine telelogische Reduzierung des klaren Wortlauts des § 73 Abs. 1 BauO Bln fehlt es an einer planwidrigen Regelungslücke, die im Hinblick auf die notwendige Eindeutigkeit von Fristvorschriften und die Anforderung an eine hinreichend klare Inhalts- und Schrankenbestimmung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG besonders offensichtlich sein müsste: Der Berliner Gesetzgeber hat die Bauordnung in den Jahren 2005, 2011, 2016 und 2018 einschließlich der hiesigen Regelung über die Geltungsdauer der Baugenehmigung mehrfach grundlegend geändert, ohne das bekannte Problem - anders als andere Landesgesetzgeber (Art. 69 Abs. 1 Hs. 2 BayBO; § 72 Abs. 1 Hs. 2 ThürBO; § 80 Abs. 1 Satz 2 LBOSar; § 71 Satz 2 NBauO) - durch Einführung einer Hemmungsregelung aus der Welt zu schaffen. Gegen eine Hemmung durch Widerspruchs- oder Klageerhebung spricht auch, dass der Zweck der Befristung der Geltungsdauer einer Baugenehmigung im Hinblick auf die häufigen Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse und der einschlägigen Rechtsvorschriften sowie die nicht bestehende Baupflicht des Bauherrn (Knuth a.a.O. Rn. 1; Decker a.a.O. Rn. 10), die erneute, zeitnahe Rechtmäßigkeitsprüfung eines Bauvorhabens zu verhindern, verfehlt würde. Gegen eine Regelungslücke spricht weiterhin, dass der Landesgesetzgeber 2018 mit der Herabsetzung der Ausschlussfrist von 3 auf 2 Jahre beabsichtigte, das Bauverfahren zu beschleunigen und Vorratsbaugenehmigungen die Grundlage zu entziehen (Abgeordnete Otto und Förster, in: Inhaltsprotokoll 19. Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen, S. 4 und 14 und Abgeordneter Otto, in: Plenarprotokoll 18/24, S. 2769). In Abgh-Drs. 17/2713, S. 79, heißt es ausdrücklich, dass die mit dem 3. Änderungsgesetz eingeführte Fertigstellungsfrist von 7 Jahren und die damit verbundene Begrenzung der Verlängerungsmöglichkeit der „Erhöhung des Realisierungsdrucks“ von Bauvorhaben diene, Baugenehmigungen sollten nicht mehr endlos verlängert werden dürfen. Gegen eine planwidrige Regelungslücke und damit für eine Risikoverteilung zu Lasten des Bauherrn mit der Folge, dass er trotz Widerspruchs bauen muss, um den Fristablauf zu verhindern, spricht schließlich, dass die Regelung des § 212a BauGB im öffentlichen Interesse eine investitionsbeschleunigende Absicht verfolgt (vgl. Knuth ebd.; BT-Drs. 13/7589, S. 30). Selbst wenn eine planwidrige Regelungslücke vorliegen sollte, ist diese nicht zwingend durch eine Hemmungsregelung zu schließen, denn eine Situation ohne eine solche Regelung ist für den Bauherrn schon deshalb nicht unzumutbar, weil er gemäß § 73 Abs. 2 BauO Bln die Verlängerung der Baugenehmigung erwirken kann. Dass im Entwurf des 6. Änderungsgesetzes zur BauO Bln in § 73 Abs. 1 BauO Bln die Einfügung eines neuen Satz 3 diskutiert wird, nach dem die Einlegung eines Rechtsbehelfs durch einen Dritten den Lauf der Fristen bis zur Unanfechtbarkeit der Baugenehmigung hemmt (Synopse zum 6. Änderungsgesetz BauO Bln, Entwurf Stand 14.1.2021, https://www.ak-berlin.de/fileadmin/user_upload/Fachthemen_ Gesetze_Normen_und_Verordnungen/20210212_SenSW_AendGBauOBln_ Synopse.pdf), spricht eher dafür, dass de lege lata gerade keine Hemmung durch Widerspruchs- oder Klageerhebung eintritt. Mit dieser Gesetzesänderung würde der Gesetzgeber im Übrigen den erwünschten „Realisierungsdrück“ erheblich abschwächen. Aus diesem Grunde wäre auch die derzeit im Rahmen des 6. Änderungsgesetzes diskutierte Hemmungsregelung jedenfalls nicht als Klarstellung zu werten.
Die gesetzliche Frist zur Ausnutzung der Baugenehmigungen ist auch nicht etwa deshalb nicht abgelaufen, weil durch die gerichtlich beschlossenen und durch das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf angeordneten Baustopps der Ablauf der Geltungsdauer gehemmt worden sein könnte.
In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass es für das Erlöschen der Baugenehmigung nicht genügt, dass von ihr rein tatsächlich nicht innerhalb der Geltungsdauer Gebrauch gemacht wurde. Vielmehr müssen die Gründe, die der Durchführung der Baumaßnahme entgegenstehen, der Risikosphäre des Bauherrn zuzurechnen sein. Insbesondere ist der Ablauf der Frist für die Geltung einer Baugenehmigung dann gehemmt, wenn dem Bauherrn aufgrund eines erfolgten oder drohenden hoheitlichen Eingriffs die Ausnutzung der Baugenehmigung nicht möglich oder zumutbar ist (OVG Münster, Urteil vom 17. Juli 2013 – 7 A 1896/12 – BauR 2013, 1849). Dieser hoheitliche Eingriff darf aber nicht auf Gründen beruhen, die mit dem Bauvorhaben zusammenhängen und die gemäß § 71 Abs. 1 S. 3 BauO Berlin zur Versagung der Bauerlaubnis führen könnten. Maßgeblich ist vielmehr, ob die Umstände, die zu der behördlichen Verbotsverfügung führten, gegenständlich mit dem Bauvorhaben verbunden sind oder die Verbotsverfügung aufgrund eines mit dem Bauvorhaben verbundenen Risikos erfolgt ist. Dies hatte das OVG Münster zu Recht verneint in einem Fall, in dem die Baugenehmigung aufgrund eines das Baugrundstück in Anspruch nehmenden Planfeststellungsbeschlusses nicht ausgenutzt werden konnte (OVG Münster a.a.O). Andernfalls könnte bei einem Verstoß des Bauvorhabens gegen öffentlich-rechtliche Rechtsvorschriften, die nicht im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind, der paradoxe Rechtszustand eintreten, dass zwar einerseits die Bauaufsichtsbehörde nach ihrem Ermessen das Bauvorhaben gemäß § 71 Abs. 1 S. 3 BauO Berlin versagen könnte, aber gleichwohl, wenn sie das nicht tut, die Baugenehmigung eine Gültigkeitsdauer bis zur Ausräumung des öffentlich-rechtlichen Hindernisses hätte. Daher ist maßgeblich, ob das öffentlich-rechtliche Hindernis, was zu der Verbotsverfügung geführt hat, durch das Bauvorhaben selbst evoziert wurde.
So liegt der Fall hier. Die 24. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin hat mit den beiden einstweiligen Anordnungen vom 29. Juni 2018 (VG 24 L 180/18) und vom 4. Juli 2018 (VG 24 L 241/18) das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf verpflichtet, aus natur- und artenschutzrechtlichen Gründen Baueinstellungsverfügungen zu erlassen. Diese sind am 4. Juli 2018 und am 13. Juli 2018 durch das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf ergangen. Diesen hoheitlichen Eingriffen hat die Beigeladene Folge geleistet und nicht mit der Bauausführung begonnen. Dabei kann offengelassen werden, warum die kurz zuvor entdeckten Fledermauspopulationen erst so spät festgestellt worden waren und warum die erforderlichen naturschutzrechtlichen Ausnahmegenehmigungen teilweise immer noch nicht erteilt und teilweise durch die Anfechtung durch den Natura Havel e. V. als vom Umweltbundesamt anerkannte inländische Vereinigung noch nicht wirksam sind. Die Umstände, die hier dem Bauvorhaben entgegenstehen, sind jedenfalls gegenständlich mit dem Bauvorhaben eng verbunden, denn das naturschutzrechtliche Risiko wird durch das Bauvorhaben selbst aktualisiert.
In diesem Zusammenhang ist es auch unerheblich, dass der zumindest von einem Teil der natürlichen Anwohner und Kläger gegründete Natura Havel e. V. als vom Umweltbundesamt anerkannte inländische Vereinigung erst dafür gesorgt hat, dass die naturschutzrechtlichen Anordnungen ergangen sind. Denn die Vereinigung verhält sich im Rahmen des (europarechtlich) determinierten Naturschutzrechts und damit legal und könnte daher auch nach der im allgemeinen Polizeirecht geltenden Theorie der unmittelbaren Verursachung nicht als Verursacher (Störer) angesehen werden, weil sie durch ihr Handeln die Gefahrenschwelle nicht überschreitet. Deswegen kann ihr Verhalten im vorliegenden Zusammenhang auch nicht als treuwidrig o.Ä. angesehen werden bzw. die Nichtausnutzung der Baugenehmigung den Klägern zugerechnet werden.
II. Über den Hilfsantrag war nicht mehr zu entscheiden, da die Kläger mit ihrem Hauptantrag erfolgreich waren.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und Abs. 3 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 209, 217 BGB
§ 44 BNatSchG
§ 50 VwVfG
§ 212a BauGB
§ 167 VwGO
§ 246 Abs. 12 BauGB
§ 31 Abs. 2 BauGB
§ 73 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauO
§ 73 Abs. 1 BauO
§ 43 Abs. 1 VwGO
§ 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 89 Abs. 1 BauO
§ 43 Abs. 2 VwVfG
§ 1 Abs. 1 VwVfG
§ 113 Abs. 1 S. 4 VwGO
§ 89 Abs. 3 BauO
§ 212a Abs. 1 BauGB
§ 71 Satz 2 NBauO
§ 73 Abs. 2 BauO
§ 71 Abs. 1 S. 3 BauO
§ 154 Abs. 1 und Abs. 3 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG

Zitierte Entscheidungen: 13 K 728.17
13 L 78.18
10 S 71/20
24 L 181.18
24 L 101/20
24 L 241.18
24 K 180.18
24 L 101.20
19 K 285.19
13 K 451.16
13 K 45.16
4 CB 6/91
24 L 180/18
24 L 241/18
19 K 285.18
2 Bs 179.14
7 A 1896.12
1 ZB 04.35
8 S 218.99
7 A 1896/12