Verwaltungsgericht Berlin (Berlin, )
Beschluss vom 2025-03-28, Aktenzeichen 6 L 325/24
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2025:0328.6L325.24.00

Tenor:
Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wird abgelehnt.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 5.000,- Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Der Antragsteller wendet sich gegen eine zweckentfremdungsrechtliche Wohnzuführungsaufforderung mit Zwangsgeldandrohung.
Er ist seit 2017 Eigentümer der rund 52 m² großen Räumlichkeiten im Hinterhaus rechts, Erdgeschoss rechts in der K... inn... Berlin. Im Juli 2021 leitete das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin – Bezirksamt – ein zweckentfremdungsrechtliches Amtsverfahren ein, nachdem es im Rahmen einer Internetrecherche festgestellt hatte, dass die Räumlichkeiten auf einem Online-Vermietungsportal zur Nutzung als Ferienwohnung angeboten wurden. Der Antragsteller erklärte daraufhin unter Vorlage der Teilungserklärung für das Gebäude vom 22. Mai 2001 einschließlich der Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst Aufteilungsplan vom 15. Mai 2001, dass es sich bei der Einheit (Nr. 17) um Sondereigentum handele, welches nicht Wohnzwecken diene (Teileigentum).
Im Oktober 2021 stellte der Antragsteller einen Antrag zum Erhalt einer Registriernummer für die Nutzung der Einheit als Ferienwohnung. Bei der Prüfung des Verfahrens stellte das Bezirksamt fest, dass der Antragsteller mit seiner Familie von Oktober 2017 bis September 2020 in den Räumlichkeiten angemeldet war und dass das Bauamt des Bezirksamts mit Bescheid vom 30. Oktober 2001, auf einen Antrag auf Genehmigung einer Nutzungsänderung von einer Gewerbeeinheit in eine Wohnung, im Einzelfall auf eine Baugenehmigung verzichtet hat. Im Mai 2017 hatten außerdem die Voreigentümer einen Abweichungsbescheid beantragt und eine Mitteilung erhalten, dass die Einheit als Wohnung genutzt und ein Balkon angebaut werden dürfe. Jedenfalls das zweite Vorhaben sei laut Bauamt nicht ausgeführt worden.
Mit Schreiben vom 6. November 2023 bat das Bezirksamt den Antragsteller unter anderem um Mitteilung, wie die Räume vor Mai 2014 sowie nach seinem Erwerb genutzt worden seien. Der Antragsteller erklärte hierauf, er habe die Räumlichkeiten von September 2017 bis Juli 2020 selbst bewohnt und vermiete sie seitdem als Ferienwohnung. Nach seiner Kenntnis habe die Einheit vor Mai 2014 und bis zu seinem Erwerb über viele Jahre leer gestanden. In der Vergangenheit sei dort eine Bäckerei betrieben worden. Eine Nutzungsänderung (Umwidmung) vom Bauamt liege ihm nicht vor.
Unter dem 5. Februar 2024 hörte das Bezirksamt den Antragsteller zu der beabsichtigten Wohnzuführungsaufforderung an, weil es sich um Wohnraum handele, der ohne erforderliche Genehmigung als Ferienwohnung vermietet werde. Der Antragsteller machte daraufhin geltend, die Räume seien nach der Teilungserklärung Teileigentum. So stehe es auch in der Abgeschlossenheitserklärung. Gewohnt habe dort im Jahr 2014 niemand, sondern die Räume seien von dem Hausmeister als Lager genutzt worden. Voreigentümer hätten zwar versucht, die Teilungserklärung zu ändern, um die Einheit auch zivilrechtlich als Wohnung nutzen zu dürfen. Allerdings sei dieses Vorhaben mangels Zustimmung sämtlicher Eigentümer/innen mehrfach gescheitert. Von den Voreigentümern beantragte Nutzungsänderungen in Wohnraum seien daher nie realisiert worden.
Mit Bescheid vom 26. Juli 2024 forderte das Bezirksamt den Antragsteller auf, die Räumlichkeiten bis zum 1. Januar 2025 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Zugleich drohte es für den Fall, dass er der Aufforderung nicht oder nicht fristgemäß nachkommen sollte, ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000,00 Euro an. Die Räumlichkeiten seien sowohl rechtlich als auch tatsächlich zu Wohnzwecken geeignet. Eine Änderung von Teil- in Wohneigentum sei durch eine Änderung der Teilungserklärung möglich und eine Wohnnutzung könne nicht untersagt werden, wenn die unzulässige Nutzung (hier Wohnnutzung) nicht mehr störe als die zulässige Nutzung. Angesichts der Besucherfrequenz und der zu erwartenden Lärmimmissionen erscheine die Wohnnutzung nicht störender als der Betrieb einer Ferienwohnung. Die Duldung der Wohnnutzung des Antragstellers selbst über einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren durch die Wohnungseigentümergemeinschaft spreche ebenfalls für eine Veränderung der Klassifizierung zu Wohneigentum. Hiergegen erhob der Antragsteller am 29. August 2024 Widerspruch, über den das Bezirksamt noch nicht entschieden hat, und stellte zugleich sinngemäß einen Antrag auf Aussetzung der sofortigen Vollziehung, den das Bezirksamt am 19. September 2024 ablehnte.
Mit seinem Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes vom 25. September 2024 verfolgt der Antragsteller sein Begehren weiter. Ergänzend trägt er vor, die Räumlichkeiten seien im letzten Jahrhundert als Bäckerei genutzt und entsprechend einem Mietvertrag von 1976 bis zum Jahr 2001 als gewerbliche Räume (Lagerraum, Werkstatt) vermietet worden. Bei der Teilung des Hauses im Jahr 2001 sei die Einheit zu Teileigentum geworden. Eine Umnutzung durch die damaligen Eigentümer habe trotz Genehmigungsverzichts durch das Bauamt nicht stattgefunden; es seien lediglich neue Fenster eingebaut worden. Die späteren Eigentümer hätten die Einheit 2016 erworben, die zu diesem Zeitpunkt nicht bewohnbar gewesen sei. Es hätten sich in den Räumlichkeiten weder eine Toilette, noch eine Heizung befunden und es habe nicht einmal einen geraden Fußboden gegeben. Er habe die Räume zur Nutzung als Gewerbe erworben und sie von Beginn an mit dem Zweck ausgebaut, sie als Ferienwohnung zu vermarkten. Er habe sich allerdings kurz nach dem Kauf in einer Notlage befunden, weil ihm sein Zimmer in einer Wohngemeinschaft gekündigt worden sei und er mit seiner damaligen Partnerin und heutigen Ehefrau keine andere Wohnung habe finden können. Notgedrungen seien sie daher in die Räumlichkeiten eingezogen und hätten dort gewohnt, bis sie eine neue Wohnung gefunden hätten.
Der Antragsteller beantragt sinngemäß,
die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs gegen den Bescheid des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 26. Juli 2024 anzuordnen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Er beruft sich auf den angegriffenen Bescheid. Ergänzend führt er aus, dass eine gewerbliche Nutzung zum Stichtag im Mai 2014 von dem Antragsteller nicht glaubhaft gemacht worden sei. Vielmehr sei vor dem Erwerb durch den Antragsteller von einem langjährigen Leerstand auszugehen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie den Verwaltungsvorgang des Antragsgegners verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes bleibt ohne Erfolg.
1. Der Antrag ist zwar zulässig, insbesondere nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Var. 1 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – statthaft. Dem Widerspruch des Antragstellers gegen die Wohnzuführungsaufforderung des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 26. Juli 2024 kommt gemäß § 6 Abs. 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes – ZwVbG – keine aufschiebende Wirkung zu. Das Bezirksamt hat überdies einen Antrag auf Aussetzung der sofortigen Vollziehung mit Bescheid vom 19. September 2024 abgelehnt.
2. Der Antrag ist jedoch unbegründet. Die nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gebotene Abwägung der widerstreitenden Interessen geht zulasten des Antragstellers aus. Die Wohnzuführungsaufforderung erweist sich nach der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung als rechtmäßig.
a) Rechtsgrundlage der Wohnzuführungsaufforderung ist § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG. Wird danach Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, soll das zuständige Bezirksamt nach § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG anordnen, dass Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben (Wohnzuführungsgebot). Das Bezirksamt setzt nach Absatz 1 Satz 2 der Vorschrift hierfür eine Frist, die im Regelfall einen Monat beträgt. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.
aa) Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten stellen im maßgeblichen Zeitpunkt der letzten behördlichen Entscheidung (vgl. Urteil der Kammer vom 27. Februar 2025 – VG 6 K 236/20 – EA S. 6 [zur Veröffentlichung vorgesehen]) zweckentfremdungsrechtlich geschützten Wohnraum im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG dar.
Danach sind Wohnraum alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich (siehe unter (1)) und rechtlich (siehe unter (2)) geeignet sind. Dabei kommt es auf die subjektive Zweckbestimmung der Räumlichkeiten seitens der Verfügungsberechtigten grundsätzlich nicht an (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 – juris Rn. 39; VG Berlin, Urteil vom 27. Februar 2025, a.a.O., S. 8). Dies entspricht dem in den Materialien zum Zweckentfremdungsverbot-Gesetz verkörperten ausdrücklichen Willen des (Landes-)Gesetzgebers, wonach es – in Abgrenzung zum abgelösten Zweckentfremdungsrecht des Bundes – allein auf das objektive Kriterium der Eignung ankommen soll (vgl. Entwurf eines Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, Abghs-Drs. 17/1057, S. 11 f.).
Ausgenommen sind nach § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG allein Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO – vom 4. März 2014 [GVBl. S. 73], in Kraft getreten zum 1. Mai 2014) auch entsprechend genutzt werden (siehe unter (3)).
(1) Die tatsächliche Eignung zur dauernden Wohnnutzung setzt einen baulichen Standard voraus, der allgemein als für ein gesundes und menschenwürdiges Wohnen notwendig erachtet und von dem ganz überwiegenden Teil der Wohnungsuchenden und Wohnungsinhaber erwartet und gefordert wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990 – 8 C 38.89 – juris Rn. 10). Hieran bestehen keine Zweifel. Die Räumlichkeiten wurden von September 2017 bis Juli 2020 von dem Antragsteller und seiner jetzigen Ehefrau selbst zu Wohnzwecken genutzt. Auch sind Anhaltspunkte für eine derzeitige Unbewohnbarkeit weder vortragen noch sonst erkennbar. So zeigen etwa die in dem Verwaltungsvorgang des Antragsgegners befindlichen Fotos durchweg renovierte und modern eingerichtete Räume mit einer Einbauküche sowie einem voll ausgestatteten, gefliesten Badezimmer.
(2) Die Räume sind auch rechtlich zur dauernden Wohnnutzung geeignet. Rechtlich ungeeignet sind Räumlichkeiten, die – beispielsweise wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften – aus Rechtsgründen nicht bewohnt werden dürfen. Dem Tatbestandsmerkmal der objektiven Eignung in § 1 Abs. 3 ZwVbG liegt die Einsicht zu Grunde, dass die Rechtsordnung eine Wohnnutzung nicht zugleich für (z.B. bebauungsrechtlich) unzulässig und dennoch (zweckentfremdungsrechtlich) geboten erklären kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 1. Oktober 1986 – 8 C 53.85 – juris Rn. 13 m.w.N.).
(a) Einer Wohnnutzung entgegenstehende baurechtliche Vorschriften sind vorliegend nicht erkennbar. Hierbei ist insbesondere eine nur formelle Baurechtswidrigkeit, das heißt das Fehlen einer die materiell baurechtmäßige Wohnnutzung deckenden Baugenehmigung, unbeachtlich (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. November 1985 – 8 C 105.83 – juris Rn. 20; Urteil vom 7. September 1984 – 8 C 48.83 – juris Rn. 13; Urteil der Kammer vom 17. Oktober 2018 – VG 6 K 524.17 – juris). So wie es dem Verfügungsberechtigten obliegt, tatsächliche Hindernisse, die einer Wohnnutzung entgegenstehen, mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand zu beheben, ist er zweckentfremdungsrechtlich auch gehalten, die rechtliche Unzulässigkeit des Bewohnens auszuräumen, indem er die ggf. baurechtlich erforderlichen Anträge stellt (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. November 1985 – 8 C 105.83 – juris Rn. 20).
Bauplanungsrechtlich sind keine Hindernisse für eine Wohnnutzung im Erdgeschoss des rechten Hinterhauses des viergeschossigen Mehrfamilienhauses, das im Übrigen ausschließlich aus Wohneinheiten besteht, erkennbar. Das Grundstück L... liegt im Geltungsbereich des 2010 festgesetzten Bebauungsplans 7-37Bd, der für das Grundstück ein allgemeines Wohngebiet ausweist.Auch bauordnungsrechtlich sind keine Gründe ersichtlich, die eine Wohnnutzung ausschließen würden. Insbesondere hatte das Bauamt des Bezirksamts in der Vergangenheit keine Bedenken gegen eine Nutzungsänderung der Einheit in Wohnraum und erklärte gegenüber verschiedenen Voreigentümern im Jahr 2001 sowie im Jahr 2017 einen Genehmigungsverzicht für deren jeweilige Umbauvorhaben.
(b) Es bestehen überdies keine sonstigen rechtlichen Hinderungsgründe für eine Wohnnutzung. Insbesondere dringt der Antragsteller nicht mit seinem Vorbringen durch, der rechtlichen Eignung der Räumlichkeiten als Wohnraum stehe Wohnungseigentumsrecht entgegen.
Zwar sind die Räume sachenrechtlich nicht zu Wohnzwecken bestimmt; sie stellen kein Wohneigentum im Sinne von § 1 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes – WEG – dar. Die streitgegenständliche Einheit, die im Aufteilungsplan zur Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 15. Mai 2001 des Gebäudes in deri... mit Nr. 17 bezeichnet wird, ist sowohl dort als auch in der notariell beurkundeten Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung vom 22. Mai 2001 als Sondereigentum im Sinne von § 1 Abs. 3 WEG ausgewiesen, das nicht Wohnzwecken dient (Teileigentum). Die Berechtigung zu einer Wohnnutzung der Räumlichkeiten kann den Teilungsunterlagen auch nicht im Wege der Auslegung entnommen werden. Der Wortlaut ist insofern eindeutig. Darüber hinaus ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass es nachträglich zu einer Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum gekommen wäre. Dies erfordert grundsätzlich eine Änderung der Gemeinschaftsordnung, welche materiell-rechtlich im Wege der Vereinbarung aller Wohnungseigentümer/innen erfolgt und grundbuchrechtlich einer Bewilligung nach §§ 19, 20 der Grundbuchordnung bedarf (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 2021 – V ZR 284/19 – juris Rn. 22 m.w.N.).
Allerdings steht die in der Teilungserklärung festgelegte wohnungseigentumsrechtliche Bestimmung der Räumlichkeiten als Teileigentum der rechtlichen Eignung als Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts nicht entgegen. Vielmehr ist das Gericht davon überzeugt, dass die übrigen Eigentümer/innen hier keine Unterlassung einer Wohnnutzung von dem Antragsteller verlangen können. Deren ausnahmsweise Zulässigkeit ergibt sich daraus, dass die Nutzung als Wohnraum hier nicht als störender einzustufen ist als die zulässige Nutzung des Teileigentums. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann eine nach dem vereinbarten Zweck nicht gestattete Nutzung nicht untersagt werden, wenn diese bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Die Teilungserklärung soll nicht das Eigentumsrecht über Gebühr einschränken, sondern vielmehr in erster Linie das Maß der hinzunehmenden Störungen festlegen (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 2021, a.a.O., Rn. 27 m.w.N.).
Die Teilungserklärung enthält keine einschränkende Zweckbestimmung, wonach die Einheit etwa nur als Lagerraum oder Werkstatt genutzt oder nur eingeschränkt ausgebaut werden darf. Somit sind bei der Vergleichsbetrachtung, ob die Nutzung der Einheit des Antragstellers als Wohnung mehr stört als anderweitige Nutzungen, alle (gewerblichen) Nutzungen einzubeziehen, zu denen sich die Einheit eignet und zu denen sie nach der Teilungserklärung ausgebaut werden darf (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 2021, a.a.O., Rn. 29). Hierzu gehören selbst solche Nutzungen, die rund um die Uhr, insbesondere auch am Wochenende und nachts ausgeübt werden (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 2021, a.a.O., Rn. 34), so wie etwa die aktuelle Nutzung durch den Antragsteller als Ferienwohnung.
Vergleicht man die Wohnnutzung mit der von der Teilungserklärung abgedeckten und von dem Antragsteller auch zukünftig beabsichtigten Nutzung als Ferienwohnung und den hiermit üblicherweise verbundenen Beeinträchtigungen für die übrigen Wohnungseigentümer/innen bzw. Bewohner/innen, ist sie bei typisierender Betrachtungsweise insbesondere unter Berücksichtigung der gewöhnlicherweise zu erwartenden Lärm- und Geruchsimmissionen, der Besucherfrequenz und der Nutzungszeiten nicht als störender anzusehen (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 2021, a.a.O., Rn. 34 m.w.N.).
Es fehlt darüber hinaus an Anhaltspunkten, dass die Gemeinschaft der Eigentümer/innen bei einer Wohnnutzung durch den Antragsteller mit höheren Kosten belastet würde als bei einer Nutzung als Teileigentum (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 16. Juli 2021, a.a.O., Rn. 35). Es liegen schließlich keine sonstigen Umstände vor, die gegen die Zulässigkeit der Wohnnutzung sprechen. Insbesondere dient das Gebäude hier nicht ausschließlich oder teilweise beruflichen und gewerblichen Zwecken. Vielmehr handelt es sich bei sämtlichen übrigen Einheiten um Wohnungseigentumseinheiten. Wird bei einer solchen Anlage die einzig vorgesehene Teileigentumseinheit ebenfalls zu Wohnzwecken genutzt, können Unzuträglichkeiten, die mit einer gemischten Nutzung verbunden sind, nicht auftreten (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 16. Juli 2021, a.a.O., Rn. 36). Hierfür spricht im Übrigen auch, dass der Antragsteller die Einheit zwischen 2017 und 2020 bereits zu Wohnzwecken genutzt hat und dies von der Gemeinschaft offensichtlich geduldet worden ist.
Soweit der Antragsteller vorbringt, die weiteren Wohnungseigentümer hätten im Jahr 2016 einer Umwandlung der Räumlichkeiten in Wohnraum gegenüber dem Voreigentümer der Einheit nicht zugestimmt, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Die fehlende Zustimmung ändert nichts an der vorstehend festgestellten ausnahmsweisen Zulässigkeit der Wohnnutzung. Im Übrigen müsste der Antragsteller eine fehlende Zustimmung nötigenfalls im Rahmen einer ordnungsgemäßen Beschlussfassung in der mindestens einmal jährlich stattfindenden Versammlung der Wohnungseigentümer/innen (§§ 23 – 25 WEG) einholen bzw. bei Verweigerung der Zustimmung ggf. im Klagewege gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend machen.
(3) Schließlich kann sich der Antragsteller nicht auf die Bestandsschutzregelung des § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG berufen. Zwar wurden die streitgegenständlichen Räumlichkeiten in der Teilungserklärung von 2001 unstreitig als nicht zu Wohnzwecken dienendem Teileigentum bestimmt und wurden im letzten Jahrhundert als Bäckereibetrieb, später als Lagerraum bzw. Werkstatt genutzt. Allerdings liegt die Baugenehmigung für das viel früher errichtete Gebäude nicht vor und der Antragsgegner macht geltend, es sei zum Stichtag im Mai 2014 nicht von einer gewerblichen Nutzung, sondern von einem langjährigen Leerstand auszugehen. Selbst wenn man unterstellt, dass die streitgegenständlichen Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken errichtet und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbotes entsprechend genutzt worden sind, sind sie indes nicht für alle Zeit und unter allen Umständen hiervon freistellt. Zunächst zulässigerweise zu anderen als Wohnzwecken genutzte Räumlichkeiten fallen nachträglich unter das Zweckentfremdungsverbot, wenn sie zum Wohnen umgewidmet werden.
Die Umwidmung von anderweitig genutzten Räumlichkeiten zu Wohnraum wird in § 2 Abs. 3 ZwVbVO dahingehend legaldefiniert, dass das Zweckentfremdungsverbot Anwendung findet, wenn zur dauernden Wohnnutzung geeignete Räumlichkeiten erst nach dem 1. Mai 2024 tatsächlich und rechtlich zu Wohnzwecken bestimmt oder zu diesen Zwecken genutzt werden. Damit ist die frühere Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu der zweckentfremdungsrechtlichen Umwidmung gewerblich genutzter Räumlichkeiten zu Wohnraum (siehe Urteil vom 7. September 1984 – 8 C 33.82 – juris Rn. 13) für das Berliner Landesrecht überholt (vgl. Urteil der Kammer vom 27. Februar 2025, a.a.O., S. 11). Dies wird auch durch die Gesetzesbegründung für das dritte Gesetz zur Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes gestützt, mit welcher der Gesetzgeber unter anderem in § 4 Abs. 1 ZwVbG die Bezeichnung Rückführungsgebot in Wohnzuführungsgebot umbenannt hat. Damit sollte „einem Missverständnis [vorgebeugt werden], dass Anordnungen nur für Wohnraum ergehen könnten, der vorher schon als Wohnraum genutzt worden ist. Es wird nunmehr klargestellt, dass eine Zuführung zu Wohnzwecken auch dann angeordnet werden kann, wenn dadurch eine erstmalige Zuführung zu Wohnzwecken vorliegt (z. B. in Wohnraum umgewandelte Gewerberäume oder noch nie bewohnte Neubauten)“ (Abghs-Drs. 18/3728, S. 15).
Nach diesen Maßstäben liegt hier eine Umwidmung vor. Es bestehen nach Überzeugung der Kammer keine Zweifel, dass eine mehrjährige Wohnnutzung durch die Eigentümer/innen unter § 2 Abs. 3 Alt. 2 ZwVbVO fällt, ohne dass es im vorliegenden Verfahren einer Entscheidung dazu bedarf, ab welcher genauen Schwelle und unter welchen Umständen von der Nutzung von Räumlichkeiten zu Wohnzwecken auszugehen ist. Nach der Systematik des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes läge es etwa nahe, hiervon in Anlehnung an die maximale Leerstandszeit nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG ab einer Wohnnutzung von drei Monaten auszugehen. Vor diesem Hintergrund kommt es weder auf die Frage, ob und wann es welche Umbaumaßnahmen gegeben hat, noch auf die vom Bundesverwaltungsgericht nach alter Rechtslage geforderte Gesamtbetrachtung an. Auch das Vorbringen des Antragstellers, er sei aufgrund einer Notsituation in die Räumlichkeiten eingezogen, weil er seinen vorherigen Wohnraum verloren und drei Jahre lang keine anderweitige Wohnung gefunden habe, führt zu keiner anderen Einschätzung.
Die Kammer hat darüber hinaus keine Bedenken, dass die Vorschrift des § 2 Abs. 3 ZwVbVO oder deren vorstehend vorgenommene Auslegung gegen Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes verstoßen könnte. Der Eigentümer hat es danach selbst in der Hand, durch eine mit seinem Wissen und Wollen erfolgte Wohnnutzung eine Umwidmung herbeizuführen oder nicht.
bb) Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird, insbesondere wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird. Dies ist hier unstreitig der Fall. Der Antragsteller bietet die Räumlichkeiten über ein Online-Vermietungsportal zur Nutzung als Ferienwohnung an wechselnde Gäste an. Anhaltspunkte dafür, dass Ausnahmetatbestände nach § 2 Abs. 2 ZwVbG erfüllt sein könnten, liegen nicht vor.
cc) Ermessen bezüglich des Wohnzuführungsgebots ist nicht eröffnet. Die Ausgestaltung als „Soll“-Vorschrift verpflichtet das Bezirksamt in der Regel zum Einschreiten, wenn – wie hier – eine Zweckentfremdung vorliegt (vgl. Beschluss der Kammer vom 12. Oktober 2023 – VG 6 L 166/23 – juris Rn. 21 m.w.N.). Ermessensfehlerhaft ist die Wohnzuführungsaufforderung nur dann, falls offensichtlich ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum besteht oder falls die Wohnzuführung aufgrund einer atypischen Fallgestaltung unverhältnismäßig wäre (vgl. Beschluss der Kammer vom 20. Juli 2021, a.a.O., Rn. 53). Beides ist hier nicht der Fall. Eine angemessene Frist zur Wohnzuführung im Sinne von § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG hat der Antragsgegner gesetzt. Diese lief sogar bis zum 1. Januar 2025 und betrug damit knapp fünf Monate. Das Bezirksamt hat hierbei zu Gunsten des Antragstellers insbesondere bereits ersichtliche Übernachtungsbuchungen berücksichtigt.
b) Auch die Zwangsgeldandrohung in Höhe von 10.000,- Euro in dem Bescheid vom 26. Juli 2024 ist rechtmäßig.
Gegen die formelle Rechtmäßigkeit bestehen keine Bedenken. Insbesondere war das Bezirksamt als Vollzugsbehörde für die Androhung zuständig (vgl. § 7 Abs. 1 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes – VwVG – i.V.m. § 8 Abs. 1 VwVfG Bln). Auch in materiell-rechtlicher Hinsicht ist die Androhung nicht zu beanstanden. Sie beruht auf den §§ 6 Abs. 1 und 13 VwVG. Die Wohnzuführungsaufforderung ist ein wirksamer Grundverwaltungsakt im Sinne von § 6 Abs. 1 VwVG, der gemäß § 6 Abs. 1 ZwVbG sofort vollziehbar ist. Er hat einen vollstreckungsfähigen Inhalt, nämlich den streitgegenständlichen Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Das Zwangsgeld ist schriftlich (vgl. § 13 Abs. 1 Satz 1 VwVG) und in bestimmter Höhe (vgl. § 13 Abs. 5 VwVG) angedroht worden. Die nach § 13 Abs. 1 Satz 2 VwVG vorgesehene Fristsetzung wurde vorgenommen und war der Länge nach angemessen, zumal die Fristsetzung ausdrücklich so erläutert wurde, dass das Zwangsgeld in Höhe von 10.000,- Euro solange nicht festgesetzt wird, wie der Antragsteller zügig alle rechtlich und tatsächlich möglichen Schritte unternimmt, um der Wohnzuführungsaufforderung nachzukommen. Das Bezirksamt hat die Androhung gemäß § 13 Abs. 2 Satz 2 VwVG i.V.m. § 6 Abs. 1 ZwVbG auch mit der Wohnzuführungsaufforderung verbunden.
3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 39, 52 f. GKG i.V.m. dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit. Das Gericht geht davon aus, dass für die Wohnzuführungsaufforderung der Auffangwert von 5.000,- Euro anzusetzen ist, denn eine wirtschaftlich günstigere Nutzung ist nicht ohne weiteres feststellbar (vgl. Ziffer 56.6.3 des Streitwertkatalogs). Maßgeblich ist hier damit die Höhe des angedrohten Zwangsgelds, weil dieses mit 10.000,- Euro höher ist als der für die Grundverfügung selbst zu bemessende Streitwert (Ziffer 1.7.2 des Streitwertkatalogs). Für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes wird von der Hälfte des sich daraus ergebenden Betrages ausgegangen (vgl. Nr. 1.5 des Streitwertkatalogs).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 19, 20 der Grundbuchordnung
§§ 39, 52 f. GKG
§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 WEG
§ 2 Abs. 3 ZwVbVO
§ 4 Abs. 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 3 Alt. 2 ZwVbVO
§ 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 2 ZwVbG
§ 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG
§ 8 Abs. 1 VwVfG
§ 6 Abs. 1 und 13 VwVG
§ 6 Abs. 1 VwVG
§ 6 Abs. 1 ZwVbG
§ 13 Abs. 1 Satz 1 VwVG
§ 13 Abs. 5 VwVG
§ 13 Abs. 1 Satz 2 VwVG
§ 13 Abs. 2 Satz 2 VwVG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 Var. 1 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 1 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes
§ 7 Abs. 1 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes

Zitierte Entscheidungen: 6 K 236/20
5 B 14.16
8 C 38.89
8 C 53.85
8 C 105.83
8 C 48.83
6 K 524.17
V ZR 284/19
8 C 33.82
6 L 166/23