Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-06-06, Aktenzeichen 3 O 380/07
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2008:0606.3O380.07.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des voll-streckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Im Jahre 2000 beteiligte sich der Kläger mit einem Betrag in Höhe von 100.000,00 DM zuzüglich 5 % Agio mithin 105.000,00 DM über die D an der "F" (Einzelheiten Anlage K 1, Blatt 18, nachfolgend F). Grundlage war der Prospekt (Anlage K 4 Blatt 23 – 43), der dem Kläger übergeben wurde. Darin wurden folgende "Investitionsobjekte" dargestellt: S, N, C, C2 und K (Einzelheiten Blatt 25 – 30). In der "Prognoseberechnung" wurden für die Jahre 1999 – 2003 jährliche Mieteinnahmen in Höhe von 1.141.338,00 DM und jährliche Guthabenzinsen in Höhe von 246.144,00 DM bis 251.280,00 DM und für die Jahre 2004 – 2008 jährliche Mieteinnahmen in Höhe von 1.294.785,00 DM und jährliche Guthabenzinsen in Höhe von 228.485,00 DM bis 248.967,00 DM genannt (Einzelheiten Blatt 32). Die Ausschüttung sollte 3,5 % betragen und auf 6 % ansteigen. Hinweise auf Chancen und Risiken befinden sich auf Seite 30 des Prospektes (Einzelheiten Blatt 38).
Unter dem 23.03.2000 schlossen der Kläger und die Raiffeisenbank G einen schriftlichen Darlehensvertrag (Anlage K 3, Blatt 20 – 22 der Akten) unter anderem mit folgendem Inhalt:
3.1. Verzinsung: 5,4 % festgeschrieben bis 30.03.2005,
3.2. Auszahlung: 90 %
3.3. Gutschrift des Nettokredites auf dem Konto der U
5. Effektiver bzw. anfänglicher effektiver Jahreszins: 8,65 %
7. Sicherheiten: Verpfändung der Fondsanteile und der Lebensversiche-
rung Nr. FA######### bei der T Lebensversicherung.
Die Raiffeisenbank G zahlte die Nettokreditsumme auf das Konto der Treuhänderin aus. Die Beklagte ist die Rechtsnachfolgerin der Raiffeisenbank G. Grundlage ist der notarielle Ausgliederungs- und Übernahmevertrag vom 29.07.2004 (Anlage K 13). Unter dem 02.06.2005/14.06.2005 schlossen die Parteien einen schriftlichen Darlehensvertrag, der die Prolongation des Darlehensvertrages vom 23.03.2000 zum Gegenstand hatte (Anlage K 6, Blatt 46/47).
Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger die Rückabwicklung des Darlehensvertrages und die Feststellung der Schadensersatzpflicht der Beklagten.
Der Kläger behauptet, der Zeuge M habe ihm den Fondsbeitritt und den Darlehensvertrag vermittelt. Es handele sich um verbundene Geschäfte.
M habe ihm am 09.02.2000 erklärt, dass der Vorteil einer Beteiligung an einem Immobilienfonds darin bestehe, dass er Steuervorteile erziele und an den Mieteinnahmen des Fonds partizipiere. Er könne ohne Eigenaufwand Vermögen aufbauen und habe für das Alter eine zusätzliche private Rente. Durch die Beteiligung an dem Immobilienfonds würde er in besonders gut ausgesuchte Immobilien investieren und aufgrund der verschiedenen Objekte im Fonds sei das Risiko nahezu gleich Null. Die Zahlungen auf das Darlehen würden durch die Steuervorteile und die Ausschüttungen des Fonds vollständig gedeckt. Der Überschuss betrage monatlich 37,00 DM. Der Zeuge M habe in diesem Zusammenhang die Berechnung (Anlage K 5, Blatt 44/45) vorgelegt und einen effektiven Gewinn von 67.853,00 DM oder 35.297,00 DM suggeriert und erklärt, dass ein Verkauf der Fondsanteile nach einigen Jahren ohne Probleme möglich sei. Auf das Totalverlustrisiko, das Vermietungsrisiko und die ihm unstreitig bekannte nicht vorhandene Verkaufsmöglichkeit sowie die Folgen des Disagios (Zinserhöhung nach Ablauf der Festschreibung) habe M nicht hingewiesen.
Bis zum Jahre 2006 habe er, der Kläger, 23.444,92 € an die Beklagte und deren Rechtsvorgängerin gezahlt und Ausschüttungen in Höhe von 6.804,38 € erhalten mithin 16.640,54 € Verlust erzielt (Einzelheiten Blatt 12).
Der Prospektinhalt und die Erklärungen M seien falsch gewesen, weil es sich angesichts des Vermietungs- und Insolvenzrisikos nicht um eine sichere Kapitalanlage und hervorragende Altersvorsorge handele und die zugesicherte Rendite von 3,5 % (3.500,00 DM) und im Prospekt dargestellten Mieteinnahmen und Guthabenzinsen nicht zu erzielen gewesen seien, weil sie von einer nicht zu erreichenden Vollvermietung ausgingen.
Tatsächlich seien folgende Mieteinnahmen erzielt worden:
1999: 465.232,10 DM
2000: 840.306,60 DM
2001: 912.709,12 DM
2002: 1.204.193,46 DM
2003: 1.105.344,68 DM
2004: 1.071.670,25 DM
2005: 1.056.353,86 DM
Die Fondsgesellschaft habe unstreitig nicht das in dem Prospekt genannte, langfristig an die B vermietete Objekt in C2, sondern ein Objekt in C, H-straße und teilweise mehr (S) und teilweise weniger (P- Straße) als im Prospekt dargestellt erworben. Dies habe nachteiligen Einfluss auf die Mieteinnahmen des Fonds.
Die Rechtsvorgängerin der Beklagten und die Fondsgesellschaft sowie deren Initiatoren hätten seit 1996 institutionalisiert zusammengearbeitet. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten habe der Fondsgesellschaft ihre Darlehensformulare und die Ausfertigung der Darlehensverträge überlassen. Sie habe vorab die Finanzierung der Beteiligungen abgesprochen und zugesagt und über 2.900 Beteiligungen (etwa 145 Millionen DM) finanziert. Sie habe der Fondsgesellschaft, die im Jahre 2000 922.795,18 € Defizit erwirtschaftet habe, 2001 Kredite gewährt und neue Sicherheiten, nämlich die Verpfändung der Liquiditätsreserve und der Grundpfandrechte verlangt und erhalten. Sie habe zudem die Kosten des Erwerbs der Immobilien finanziert und sich in einem Interessenskonflikt befunden.
Der Beklagten seien sämtliche Risiken und die Nichterzielbarkeit der prospektierten Miete bekannt gewesen.
Seine Steuervorteile durch Verluste aus Vermietung und Verpachtung ergeben sich aus der Anlage K 30 (Blatt 94) und den Steuerbescheiden (Anlage K 27).
Der Kläger beantragt,
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie beruft sich auf die Einrede der Verjährung und meint, die Ansprüche des Klägers seien wegen der Prolongation des Darlehens verwirkt.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist nicht begründet.
Der streitige Vortag des Klägers, der dahinstehen kann, der Vermittler M habe ihm wahrheitswidrig erklärt, er könne ohne Eigenaufwand Vermögen aufbauen, er habe für das Alter eine zusätzliche Rente, der Immobilienfond würde in besonders gut ausgesuchte Immobilien investieren, aufgrund der verschiedenen Objekte im Fond sei das Risiko nahezu gleich Null und die Zahlungen auf das Darlehen würden durch die Steuervorteile und die Ausschüttungen des Fonds vollständig gedeckt, rechtfertigt keinerlei Schadensersatzansprüche. Dabei handelt es sich um reklamehafte Anpreisungen, subjektive Werturteile und marktschreierische Anpreisungen, die eine Prognose für die Zukunft betreffen und nicht um konkrete, den Beweis zugängliche Angaben, die eine Haftung der Beklagten auslösen können (BGH Urteil vom 19.09.2006, XI ZR 204/04 und vom 13.07.2007 XI ZR 159/05).
Angesichts der Allgemeinheit der Aussagen kann auch keine Rede davon sein, dass die Aussagen objektiv so grob falsch seien, dass sich aufdrängt, die Beklagte habe sich der Kenntnis der angeblichen arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (BGH XI ZR 204/04).
Eine Aufklärungspflicht über das mit der Fondsbeteiligung verbundene Totalrisiko bestand nicht, weil bei einem geschlossenen Eigenkapital Immobilienfond – wie vorliegend – die Haftung auf die Einlage beschränkt und ein Totalausfallrisiko so gut wie ausgeschlossen ist (BGH XI ZR 106/05).
Schließlich bestand auch keine Aufklärungspflicht über die Bedeutung und die Folgen des Disagios (vergleiche dazu OLG Köln, Urteil vom 20.06.2000, WM 2000, 2139). Zudem kann der Kreditnehmer im Falle einer Aufklärungspflichtverletzung über die Zweckmäßigkeit der gewählten Kreditkonditionen wegen des beschränkten Schutzzwecks der Aufklärungspflicht lediglich seine Mehraufwendungen und nicht die Rückabwicklung des Darlehensvertrages verlangen (BGH, Urteil vom 12.06.2007, XI ZR 112/05, BGH NJW 2003, 2529, Palandt § 280 Rdnr. 56).
Die Beklagte war schließlich auch nicht wegen eines Interessenkonfliktes aufklärungspflichtig. Ein solcher ist nicht schon deshalb zu bejahen, weil die Rechtsvorgängerin der Beklagten Kreditgeberin der Bauträgerin und der Fondsgesellschaft war. Es müssen zusätzliche Umstände hinzukommen (Palandt § 280 Rdnr. 62), die vorliegend nicht dargelegt und erkennbar sind und die sich auch nicht verwirklicht haben können. Die Fondsgesellschaft ist nicht insolvent und die Fondsimmobilien sind unstreitig errichtet worden.
Dahinstehen kann, ob dem Kläger wegen der streitigen konkreten Falschangaben zu den Objekten und den Mieteinnahmen der Fondsgesellschaft und der Fungibilität des Fondsanteils gegen die Beklagte wegen vorsätzlicher Pflichtverletzungen des Vermittlers bei verbundenen Geschäften (BGH Urteile vom 25.04.2006, XI ZR 106/05 und XI ZR 348/05) oder wegen der Verletzung eigener Aufklärungspflichten (BGH Urteile vom 06.11.2007, XI ZR 322/03, vom 23.10.2007, XI ZR 167/05 und vom 21.11.2006, XI ZR 347/05, Palandt § 280 Rdnr. 58 – 63) zustehen, weil diese Schadensersatzansprüche verjährt sind. Die Beklagte beruft sich auf die Einrede der Verjährung.
Nach der für das Verjährungsrecht geltenden Überleitungsvorschrift des Artikel 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB finden im vorliegenden Fall die seit dem 01.01.2002 geltenden Verjährungsvorschriften Anwendung, weil die Schadensersatzansprüche des Klägers zu diesem Zeitpunkt nicht verjährt waren. Sie unterlagen bis zum 31.12.2001 der 30jährigen Verjährungsfrist des § 195 BGB a.F. (vergleiche dazu Palandt, 59. Auflage, § 195 Rdnr. 10, § 280 Rdnr. 25). Die Verjährungsfrist begann gemäß § 198 BGB a.F. mit der Entstehung des Anspruchs, im vorliegenden Fall also mit der streitgegenständlichen Kapitalanlage im Jahre 2000. Die 30jährige Verjährungsfrist wäre frühestens im Jahre 2030 abgelaufen.
Mangels Sonderregelung unterfällt der von dem Kläger im vorliegenden Verfahren geltend gemachte Schadensersatzanspruch nach dem Inkrafttreten des neuen Verjährungsrechtes der 3jährigen Regelverjährung des § 195 BGB (Palandt, 67. Auflage, § 195 Rdnr. 4). Da diese Verjährungsfrist kürzer ist, als die bis zum 01.01.2002 geltende Regelverjährung, ist sie gemäß Artikel 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB vom 01.01.2002 an zu berechnen, soweit der Verjährungsbeginn nicht gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB infolge späterer Kenntnis der Klägers von den anspruchsbegründenden Tatsachen hinausgeschoben ist (BGH Urteile vom 23.01.2007, XI ZR 44/06 und vom 09.11.2007 V ZR 25/07).
Es gilt der Grundsatz der Schadenseinheit. Der Schadensersatzanspruch entsteht einheitlich und für die erst in Zukunft fälligen Beträge, sobald ein erster Teilbetrag im Wege der Leistungsklage geltend gemacht werden kann (Palandt § 199 Rdnr. 14 m.w.N.).
Erforderlich ist die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis der anspruchsbegründenden Tatsachen. Ein Rechtsirrtum hindert grundsätzlich den Verjährungsbeginn nicht (OLG Stuttgart NJOZ 2007, 3794, Palandt § 199 Rdnr. 26). Der Gläubiger muss die Tatsachen kennen oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht kennen, die die Voraussetzungen des Anspruchs begründen. Dazu gehört die Pflichtverletzung, der Eintritt des Schadens und die Kenntnis der Schadensbetroffenheit und des Anspruchsgegners (Palandt § 199 Rdnr. 27, 32 und 33).
Grob fahrlässig handelt der Gläubiger, wenn seine Unkenntnis auf einer besonders schweren Vernachlässigung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt beruht. Bei Schadensersatzansprüchen ist grobe Fahrlässigkeit zu bejahen, wenn der Gläubiger in Kenntnis eines drohenden oder eingetretenen Schadens untätig bleibt, obwohl ihm die Beschaffung von Informationen über die zur Anspruchsverfolgung relevanten Tatsachen möglich und zumutbar war, er insbesondere auf der Hand liegende Erkenntnismöglichkeiten nicht ausnutzt (Palandt § 199 Rdnr. 36 und 37 m.w.N.).
Diese Voraussetzungen lagen im vorliegenden Fall für alle Pflichtverletzungen, die eine Schadensersatzpflicht begründen könnten (konkrete Falschangaben zu den Fondsobjekten, Miet- und Zinseinnahmen, Rendite und Fungibilität) und für alle weiteren anspruchsbegründenden Tatsachen spätestens im Jahre 2003 vor, mit der Folge, dass die streitigen Ansprüche des Klägers spätestens am 31.12.2006 verjährten.
Im Jahre 2003 brachen die Ausschüttungen des Fonds ein. Der Kläger hätte sich darauf hin spätestens im Jahre 2003 Informationen über die Fondsobjekte und die Miet- und Zinseinnahmen des Fonds beschaffen können und müssen. Ohne weiteres zugängliche Informationsquellen waren die Jahresabschlüsse, die Kläger selbst vorgelegt hat (Anlage K 25) und das Internet. Ausreichende Hinweise auf die nicht gegebene Fungibilität enthält der Prospekt auf Seite 30 (Blatt 38 der Akten).
Der Kläger kannte auch seine Vertragspartnerin, nämlich die Rechtsvorgängerin der Beklagten und die Tatsachen, die ein verbundenes Geschäft begründen können, nämlich die Vermittlung von Fondsbeitritt und Darlehensvertrag durch den Zeugen M sowie die Indizien, die die wirtschaftliche Einheit begründen, nämlich die zeitliche Nähe von Fondsbeitritt und Kreditantrag sowie die Auszahlung der Darlehenssumme an den Fond/Treuhänder.
Auch den Schaden, nämlich die Belastung mit einer ungewollten Verbindlichkeit, hätte der Kläger spätestens 2003 erkennen können.
Festzuhalten bleibt damit, dass die von dem Kläger behaupteten Pflichtverletzungen teilweise keine Schadensersatzansprüche rechtfertigen und, sofern dies möglicherweise der Fall sein sollte, Verjährung eingetreten ist. Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO abzuweisen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 195 BGB
§ 198 BGB
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB
§ 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB
§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: WM 2000, 2139
NJW 2003, 2529
XI ZR 204/04
07 XI ZR 159/05
XI ZR 106/05
XI ZR 112/05
XI ZR 348/05
XI ZR 322/03
XI ZR 167/05
XI ZR 347/05
1 EGBGB vom 01.01
XI ZR 44/06
07 V ZR 25/07