Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2000-04-14, Aktenzeichen 16 Wx 13/00
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2000:0414.16WX13.00.00

Tenor:

Tatbestand:
Die Antragsteller sind - verbunden in einer GbR - Teileigentümer eines Penthouses in der 34. Etage des Flügels N der als U. bezeichneten Wohnanlage L. Str. ..... in K.. In diesem Penthouse betreiben sie eine Software-Entwicklungs-Firma. Durch die drei Flügel des Objekts führt jeweils ein Müllabwurfschacht, durch die der Müll der etwa 1000 Bewohner eines jeden Flügels über im Erdgeschoss stehende Container entsorgt wird. Diese Schächte sind durch Klappen zugänglich, die sich auf den einzelnen Etagen in den Hausfluren außerhalb der Wohnungen befinden. Anders verhält es sich dagegen bei dem Penthouse der Antragsteller, in dem die Müllabwurfklappe innerhalb der Räumlichkeiten in einer Teeküche angebracht war. Diese Klappe ist indes schon vor längerer Zeit, jedenfalls vor Herbst 1985 im Rahmen eines Versuchs, Müllgerüche zu unterbinden, mit einer Riffelblechabdeckung verschlossen worden. Das Penthouse verfügt über eine Klimaanlage, deren von den Antragstellern installierte Außenluftöffnung sich in etwa 100 m Höhe auf dem Dach des Gebäudes in unmittelbarer Nähe zu vier Schmutzwasser-Fallleitungen und zur Technik-Zentrale mit Geräten sowohl für gemeinschaftliche Einrichtungen wie auch für das Penthouse der Antragsteller befindet. Wegen der Geräte in der Technik-Zentrale verläuft der Müllabwurfschacht - anders als in den beiden anderen Flügeln - mit einem Flexrohr unterhalb der letzten Geschossdecke als Verbindungsstück - nicht mehr durchgängig gradlinig, sondern versetzt um die Einrichtungen herum. Am Ende des Müllabwurfschachtes befindet sich ein Ventilator, der für Unterdruck sorgen soll, aber in der Vergangenheit häufig verstopft war, weil leichte Müllbestandteile, z. B. Plastiktüten, mit angesaugt wurden. Beide Maßnahmen, also die bogenförmige Führung des Schachtes um die Geräte herum wie auch die Anbringung des Ventilators waren ab Ende 1985 vom Verwaltungsbeirat der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Vermeidung von Geruchsbelästigungen veranlasst worden.
Nachdem durch die 1985/86 durchgeführte Maßnahmen der Müllgeruch in dem Penthouse nicht unterbunden werden konnte, unterbreitete die Verwalterin für die Eigentümerversammlung vom 08.11.1990 eine Beschlussvorlage, wonach zunächst in einem der drei Flügel des Objekts zur Reduzierung von Faulgasbildungen und damit von Geruchsbelästigungen eine ca. 20.000,00 DM teure Müllkühlanlage eingebaut werden solle.
Dieser Vorschlag wurde mehrheitlich aus Kostengründen und wegen fehlender Gewähr eines Funktionierens ebenso abgelehnt wie ein Alternativvorschlag, die Müllcontainer zweimal wöchentlich entleeren zu lassen, wodurch Mehrkosten von ca. 25.000,00 DM pro Jahr entstanden wären. Statt dessen wurde unter TOP 7 beschlossen, die Verwalterin zu beauftragen, zur nächsten Versammlung Alternativvorschläge mit Kostenvoranschlägen vorzulegen.
Die Antragsteller haben diesen Beschluss angefochten und verschiedene Verpflichtungsanträge gestellt. Im Verlaufe des erstinstanzlichen Verfahrens wurden mehrere Gutachten zum Umfang und zur Ursache von Geruchsbelästigungen eingeholt. Soweit bauliche Ursachen, insbesondere Undichtigkeiten festgestellt wurden, wurde von den Antragsgegnern jeweils eine Beseitigung veranlasst, indes mit Ausnahme der nicht völlig dichten Riffelblechabdeckung des Müllabwurfschachts in dem Teileigentum der Antragsteller, die nach sachverständiger Empfehlung weiter abgedichtet, ggfls. zugemauert werden soll, was aber von den Antragstellern verweigert wird.
Die Antragsteller haben schließlich eine privatgutachterliche Stellungnahme des Sachverständigen Prof. Dr. F. vom 11.01.1998 vorgelegt, der zu dem Ergebnis kam, dass der Ventilator am Ende des Schachtes so verschmutzt sei, dass er praktisch funktionsunfähig und dass die Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit und damit die Schaffung von Unterdruck in den oberen Etagen geeignet sei, Müllgeruch in dem Penthouse zu verhindern.
Mit Beschluss vom 18.02.1998 hat das Amtsgericht die Anträge im wesentlichen mit der Begründung zurückgewiesen, die Antragsteller seien gehalten, zunächst zumutbare Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums wie die Schaffung eines dichten Verschlusses der Müllabwurfklappe und eine Verlegung der Ansaugöffnung der Klimaanlage zu ergreifen, bevor sie von der Gemeinschaft kostenintensive Maßnahmen verlangten.
Auf die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. B. eingeholt, der ebenfalls zu dem Ergebnis kam, dass die Gewährleistung ständigen Unterdrucks durch den Ventilator erforderlich sei, aber gleichzeitig sichergestellt sein müsse, dass keine leichten Müllbestandteile angesaugt werden. Als Alternative hierzu zeigte er die Anbringung eines Ventilators im Keller, also einen Luftstrom in Fallrichtung des Mülls auf, was indes zur Vermeidung von Belästigungen im unteren Bereich wieder einen Luftaustritt der Schachtentlüftung über Dach voraussetze. Eine entsprechende Änderung sei jedoch nachträglich kaum noch möglich.
Die Antragsteller haben vor dem Landgericht zuletzt beantragt,
Das Landgericht hat unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels die Antragsgegner zu 1. verpflichtet, zur Vermeidung der in der Wohnungseigentumseinheit Nr. 3411 der Antragsteller auftretenden Geruchsbelästigungen
Mit der hiergegen zunächst uneingeschränkt eingelegten sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Antragsteller unter Rücknahme des Rechtsmittels im übrigen ihre Anträge nur noch gegen die Antragsgegner zu 1. weiter.

Entscheidungsgründe:
Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 27 Abs. 1, 29 FGG, § 45 Abs. 1 WEG), jedoch nicht begründet.
Die Entscheidung des Landgerichts hält rechtlicher Überprüfung stand.
Es ist eine Selbstverständlichkeit und zwischen den Beteiligten nicht im Streit, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft störende Geruchsbelästigungen, die auf den Zustand der Gemeinschaftseinrichtungen zurückzuführen sind, durch geeignete Maßnahmen abzustellen hat. Die Feststellung, welche Maßnahmen hierfür erforderlich und geeignet sind, obliegt alleine der Beurteilung des Tatrichters. Der Senat als Rechtsbeschwerdegericht kann diese nur auf Rechtsfehler überprüfen (§ 27 Abs. 1 FGG i. V. m. § 550 ZPO), d. h. darauf, oh der Tatrichter eine einschlägige Rechtsnorm nicht angewandt oder unrichtig erfasst hat, von ungenügenden oder verfahrenswidrig zustande gekommenen Feststellungen ausgegangen ist, wesentliche Umstände außer Betracht gelassen, der Bewertung maßgeblicher Umstände unrichtige Maßstäbe zu Grunde gelegt, gegen die Denkgesetze verstoßen oder Erfahrungssätze nicht beachtet hat (vgl. Jansen, FGG, 2. Aufl., § 27 Rdn. 27).
Gemessen an diesen Maßstäben ist die Entscheidung des Landgerichts nicht nur in rechtlicher Hinsicht bedenkenfrei, sondern erweist sich auch nach Auffassung des Senats als wohl abgewogen und in jeder Hinsicht zutreffend.
Es entspricht regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung i. S. d. § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG vor größeren Maßnahmen zur Beseitigung baulicher Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums oder sonstiger Einwirkungen auf das Sondereigentum zunächst die Ursache des Mangels bzw. die Störungsquelle festzustellen, sodann den Instandsetzungs-/Instandhaltungsbedarf bzw. sonstigen Handlungsbedarf zu ermitteln und vor einer Auftragsvergabe Alternativangebote einzuholen (vgl. z. B. Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 21 Rdn. 122). Genau an diese rechtlichen Vorgaben hat sich die Mehrheit der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem angefochtenen Beschluss gehalten. Dass es richtig war, vor der Installation einer Kühlanlage bzw. der Umstellung der Müllentsorgung auf eine 2-malige Leerung pro Woche zunächst die Verwaltung mit der Einholung von Alternativvorschlägen zu beauftragen, erhellt das vorliegende Verfahren mit aller Deutlichkeit. Im Verlaufe des seit 1990 anhängigen erstinstanzlichen Verfahrens ist es trotz verschiedener Sachverständigengutachten und daraufhin erfolgter Abhilfemaßnahmen nicht gelungen, die Geruchsbelästigungen abzustellen, weil eine maßgebliche Ursache, nämlich der fehlende Unterdruck in dem Schacht infolge des nicht funktionsfähigen bzw. auf zu niedriger Stufe laufenden Ventilators nicht erkannt worden war. Dies ist erst mit dem von den Antragstellern eingereichten Privatgutachten des Sachverständigen Prof. Dr. F. geschehen, dessen Richtigkeit im Verlaufe des Beschwerdeverfahrens der gerichtlich bestellte Sachverständige Dipl.-Ing. B. bestätigt hat. Es machte aber keinen Sinn, am unteren Ende des etwa 100 m hohen Müllabwurfschachtes mit hohem Kostenaufwand Maßnahmen zu veranlassen, bevor die Ursache für Müllgerüche am oberen Ende überhaupt geklärt war und ohne dass - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - überhaupt die Gewähr der Vermeidung dieser Gerüche bestand.
Es geht um Verpflichtungsanträge mit dem Ziel der Herbeiführung eines hinreichenden Unterdrucks, bei denen die nach Auffassung der Antragsteller notwendigen Maßnahmen - zulässigerweise (vgl. hierzu Merle a.a.O. § 44 Rdn. 30) - haupt- und hilfsweise gestaffelt geltend gemacht wurden. Bei der Entscheidung hierüber war das Landgericht im WEG-Verfahren weder an den Wortlaut der Anträge, noch an die vorgegebene Reihenfolge gebunden, sondern hatte in Ausübung pflichtgemäßen Ermessens eine sachgerechte Entscheidung zur Erreichung des angestrebten Ziels zu treffen (vgl. z. B. Merle a.a.O. § 44 Rdn. 34; Senat OLGR Köln 1998, 242 = NZM 1998, 970 = ZMR 1999, 727).
Dem ist das Landgericht nachgekommen, indem es - quasi in einer Kombination der Anträge zu II. 1. a), b) und e) - die Antragsgegner zu 1. zur Herstellung eines "hinreichenden" Unterdrucks durch Betrieb des Ventilators "mindestens" auf Leistungsstufe 2 sowie zu weiteren Maßnahmen zur Gewährleistung der Funktionsfähigkeit des Ventilators verpflichtet hat. Dies bedeutet zugleich, dass die Antragsgegner zu 1. ggfls. gehalten sind, den Ventilator notfalls auf der höchsten Leistungsstufe zu betreiben und die weiteren in dem Hauptantrag zu 1. a) beschriebenen Maßnahmen zu treffen. Damit haben die Antragsteller im Ergebnis das erreicht, was sie in erster Linie gewollt haben, und sind durch die Entscheidung nicht beschwert.
Die Ablehnung dieser Anträge durch das Landgericht lässt Rechtsfehler nicht erkennen.
Es trifft zwar zu, dass auch nach Auffassung des Landgerichts durch die angeordneten Maßnahmen die Möglichkeit des Auftretens weiterer Geruchsbelästigungen nicht vollends ausgeschlossen werden kann und dass grundsätzlich ein Anspruch eines geschädigten Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Durchführung von Maßnahmen besteht, die unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes geeignet sind, Mängel dauerhaft zu beseitigen (vgl. BayObLG WE 1990, 181; Merle a.a.O. § 21 Rdn. 128; Weitnauer/Lüke, WEG 8. Auflage, § 21 Rdn. 33). Dies führt aber wegen der Besonderheiten des vorliegenden Falles nicht dazu, dass das Landgericht gehalten gewesen wäre, gem. § 12 FGG weiter aufzuklären, ob durch den Einbau von Kühlgeräten und/oder eine Erhöhung der Müllentleerungsfrequenz und/oder andere Maßnahmen der verbleibende Rest an Ungewissheit ausgeschaltet werden kann.
In den Tatsacheninstanzen ist deutlich geworden, dass eine für alle Bewohner bzw. Nutzer eines Hochhauses geruchsfreie Entsorgung des Mülls von etwa 1000 Menschen über einen Abwurfschacht ein sehr komplexer Vorgang ist. In derartigen Fällen kann es aber sachgerecht sein, zunächst zur gezielten Ausschaltung einzelner Ursachen schrittweise vorzugehen (vgl. BayObLG ZMR 1994, 431 = WuM 1995, 57). Dass aber die von dem Landgericht angeordneten Maßnahmen zu einer dauerhaften Beseitigung der Gerüche geeignet sind, hat es sachverständig beraten rechtsfehlerfrei festgestellt. Die verbleibende Ungewissheit besteht nur noch darin, ob neben dieser Maßnahme noch weitergehende Maßnahmen notwendig sind, was aber ebenfalls nur beurteilt werden kann, wenn sie ausgeführt ist. Was sich aber bereits jetzt beurteilen lässt, ist die Tatsache, dass die Antragsteller es selbst in der Hand haben, mit nur geringem Aufwand weitere Ursachen der Geruchsbelästigungen ebenfalls zuverlässig und dauerhaft zu beseitigen.
Von allen in der Sache tätig gewesenen Sachverständigen einschließlich des von den Antragstellern eingeschalteten Privatgutachters Prof. Dr. F. (vgl. dessen ergänzende Äußerung vom 24.06.1999) ist der nicht dichte Verschluss der früheren Müllabwurföffnung innerhalb des Penthouses eindeutig als Geruchsquelle identifiziert worden. Bei der Ausschaltung dieser Quelle handelt es sich um eine von dem Sachverständigen Dipl.-Ing. B. als Bagatelle bezeichnete Maßnahme, bei der die Weigerung der Antragsteller nicht verständlich ist, da die Abluftöffnung ohnehin bereits seit vielen Jahren mit einem Riffelblech abgedeckt, also nicht mehr funktionsfähig ist. Es ist auch nicht zu erkennen, wieso ein dichterer Abschluss als bisher - etwa infolge eines Zumauerns - eine Verschlechterung gegenüber dem bisherigen Zustand und einen nennenswerten Wertverlust des Sondereigentums der Antragsteller zur Folge haben könnte. Auch eine zugemauerte Öffnung kann genauso wie eine mit einer Platte verschlossene wieder geöffnet werden, wenn die Antragsteller (oder deren Rechtsnachfolger) irgendwann meinen sollten, dass der Vorteil einer Müllabwurföffnung innerhalb des Teileigentums die damit verbundenen Nachteile (Geruchsbelästigungen) überwiegt. Ferner hat der Sachverständige B. festgestellt, dass die Frischluftansaugung der Klimaanlage des Penthouses nicht richtig, nämlich zu nah an der Fortluftöffnung angeordnet und es unbedingt erforderlich ist, die Anlage mit Überdruck zu betreiben. Damit steht fest, dass Ursachen für die Geruchsbelästigungen jedenfalls auch im Bereich des Sondereigentums liegen bzw. - falls, was keiner Entscheidung bedarf, die Müllabwurfklappe Gemeinschaftseigentum sein sollte - die Ausschaltung einer Geruchsquelle durch die Antragsteller ohne durchgreifende Gründe verhindert wird. Sie sind deshalb - worauf die Antragsgegner in ihrem Schriftsatz vom 28.02.2000 mit Recht hinweisen - aus dem Gemeinschaftsverhältnis verpflichtet, die ihnen ohne weiteres zumutbaren Maßnahmen in ihrem eigenen Bereich durchzuführen bzw. zu ermöglichen, bevor von der Gemeinschaft weitere kostenaufwendige Maßnahmen verlangt werden (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 1995, 493). Hinzu kommt, dass die Situation vorliegend auch deshalb im Gegensatz zu den beiden anderen Flügeln des U.s problematisch ist, weil nach dem unwidersprochen gebliebenen Vorbringen der Antragsgegner gerade infolge der von den Antragstellern im Technikraum installierten Anlagen der Müllabwurfschacht in einem Bogen um die Anlagen herumgeführt werden musste. Wenn aber schon die Technik ihres Sondereigentums Einfluss auf die Führung der Entlüftungsanlage hat, ist es ihnen auch zuzumuten, eine technische Einrichtung (Klimaanlage) so herzurichten bzw. so zu betreiben, dass etwaige auch noch bei Beachtung der von dem Landgericht angeordnete Maßnahmen verbleibende Geruchsbelästigungen ausgeschaltet werden.
Den Feststellungsantrag, zu dem § 256 ZPO entsprechend anzuwenden ist (vgl. Merle a.a.O. § 44 Rdn. 31), hat das Landgericht mit Recht wegen fehlender Darlegung eines Feststellungsinteresses als unzulässig angesehen. Voraussetzung für die Zulässigkeit des Antrags wäre eine nicht eben fernliegende Möglichkeit der Entstehung eines Schadens infolge der Geruchsbelästigungen (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 21. Auflage, § 256 Rdn. 8 a). Worin dieser liegen könnte, haben die Antragsteller trotz der bereits seit vielen Jahren andauernden Einwirkungen nicht aufzeigen vermocht. Der bloße durch Tatsachen nicht unterfütterte Hinweis auf eine Beeinträchtigung des Nutzungswertes und eines hieraus folgenden Nutzungsentschädigungsanspruchs reicht nicht. Das Vorbringen ist zudem nicht nur ohne Substanz, sondern auch in rechtlicher Hinsicht unschlüssig, da das Teileigentum gewerblich genutzt wird und deshalb die Einschränkung von Gebrauchsvorteilen alleine noch nicht die Zuerkennung eines Entschädigungsanspruchs rechtfertigt (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB 59. Auflage, Vorbem. vor § 249 Rdn. 25 f.). Deshalb und weil die Antragsgegner zu 1., die regelmäßig auf sachverständige Empfehlungen reagiert haben, ersichtlich kein Verschulden trifft, ist der Antrag jedenfalls nicht begründet, so dass die Frage des Feststellungsinteresses, das nur bei einer stattgebenenden Entscheidung Verfahrensvoraussetzung wäre, letztlich offen bleiben kann.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, den unterlegenen Antragstellern die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Wegen der Vorinstanzen hat das Landgericht mit der Belastung der Antragsgegner zu 1. mit nur 1 % der Gerichtskosten den Tatsachen nicht hinreichend Rechnung getragen, dass die angeordnete regelmäßige Reinigung des Ventilators und die Überwachung eines ordnungsgemäßen Betriebs infolge des hierdurch notwendigen Einsatzes von Mitarbeitern der Haustechnik nicht unerhebliche Kosten verursacht und die Antragsgegner während des Verfahrens nach den von Sachverständigen getroffenen Feststellungen jeweils Maßnahmen zur Eindämmung der Geruchsbelästigungen ergriffen hatten. Es erscheint angemessen, dem kostenmäßig mit einer Quote von 1/3 Rechnung zu tragen, wobei die Antragsgegner zu 1. entsprechend den zivilprozessualen Grundsätzen zum teilweisen Obsiegen gegen einen Streitgenossen und einem vollständigen Unterliegen gegenüber dem anderen nur mit der Hälfte hiervon, also 1/6 zu belasten sind.
Für eine ausnahmsweise Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten sah der Senat keine Veranlassung, und zwar auch nicht, soweit die weitere Beschwerde zurückgenommen worden ist, da das Rechtsmittel erkennbar zunächst nur fristwahrend unbeschränkt eingelegt worden ist und die Antragsteller bereits in der Beschwerdebegründung Konsequenzen aus den zutreffenden Erwägungen des Landgerichts zur fehlenden Verantwortlichkeit der Verwalterin gezogen haben (vgl. näher zur Kostenentscheidung bei Rechtsmittelrücknahmen Senat ZMR 1999, 788 = NZM 1999, 855).
Die Festsetzung des Geschäftswerts für die beiden Rechtsmittelinstanzen, in denen weitergehende Anträge als in erster Instanz zu bescheiden waren, folgt aus § 48 Abs. 3 WEG i. V. m. § 31 Abs. 1 S. 2 KostO. Die Wertfestsetzung des Landgerichts wird dem Interesse der Beteiligten an der Entscheidung nicht gerecht, wie bereits zu den von dem Landgericht nur mit 500,00 DM bewerteten Anträgen bei der Kostenentscheidung ausgeführt worden ist. Wegen der Kühlgeräte und der Entleerung der Müllcontainer besteht wirtschaftliche Identität mit dem Wert des Anfechtungsantrags. Insoweit ist zwar derjenige wegen der Kühlgeräte mit 20.000,00 DM vom Landgericht zutreffend an den Anschaffungskosten orientiert, aber derjenige wegen der Leerung der Container wieder deutlich zu niedrig bemessen. Der Versammlungsniederschrift vom 08.11.1990 ist zu entnehmen, dass eine damals erwogene Verdoppelung der Entleerungsfrequenz auf eine zweimalige Leerung pro Woche zu Mehrkosten von 25.000,00 DM pro Jahr geführt hätte. Bei der nunmehr begehrten täglichen Leerung beliefen sich die Mehrkosten daher auf 150.000,00 DM jährlich.
Bei einem Ansatz nur dieses Jahresbetrags in Anwendung des § 48 Abs. 3 S. 2 WEG statt des regelmäßig bei Maßnahmen mit regelmäßig wiederkehrenden Kosten angesetzten 5-fachen Jahresbetrags ergibt sich unter Einbeziehung der übrigen Anträge für die beiden Rechtsmittelinstanzen ein Wert von etwa 200.000,00 DM.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 27 Abs. 1, 29 FGG, § 45 Abs. 1 WEG
§ 550 ZPO
§ 12 FGG
§ 256 ZPO
§ 47 WEG
§ 27 Abs. 1 FGG
§
21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG
§ 48 Abs. 3 WEG
§
31 Abs. 1 S. 2 KostO

Zitierte Entscheidungen: NZM 1998, 970
ZMR 1999, 727
ZMR 1994, 431
ZMR 1995, 493
ZMR 1999, 788
NZM 1999, 855