Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-11-27, Aktenzeichen 6 K 424/21
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2024:1127.6K424.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Hat die Behörde unmissverständlich und nicht nur hilfsweise oder vorsorglich zu erkennen gegeben, dass sie dem Anliegen des Betroffenen nicht entsprechen werde, kann für einen Verweis auf das Antragserfordernis kein Raum verbleiben. (Rn.26)
2. Die kurzzeitige Vermietung von Räumen an Feriengäste stellt eine zweckfremde und damit im Grundsatz genehmigungspflichtige Nutzung dar. (Rn.34)
3. Eine Bebauungsplanfestsetzung tritt automatisch außer Kraft, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sich die Planung bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt, und wenn diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient. (Rn.42)
4. Für die Frage, ob ein Festsetzung eines Bebauungsplans funktionslos geworden ist, kommt es nicht auf die Verhältnisse auf einzelnen Grundstücken an. Entscheidend ist, ob die jeweilige Festsetzung geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB im Geltungsbereich des Bebauungsplans einen wirksamen Beitrag zu leisten. (Rn.42)
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerinnen tragen die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Den Klägerinnen wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um die Berechtigung, Räume im teils selbst genutzten Wohnhaus kurzzeitig an Feriengäste zu vermieten.
Die Klägerinnen zu 1 und 2 sind Rechtsnachfolgerinnen des verstorbenen früheren Klägers M... Er war Alleineigentümer des Grundstücks R... in 6... Berlin. Dieses südlich der R... gelegene Grundstück ist mit einem repräsentativen Landhaus bebaut, dessen knapp 86 m2 großes Erdgeschoss die Klägerin zu 1 selbst bewohnt. Die westlich sowie östlich an das Klägerinnengrundstück angrenzenden Flächen sind wohngenutzt. Südlich des Klägerinnengrundstücks folgt eine Kleingartenanlage, in südöstlicher Richtung schließt sich eine geschützte Grünanlage sowie der G... Garten an. Weiter westlich befinden sich südlich der R... Grundstücke, auf denen eine Postbankfiliale ansässig ist sowie eine Seniorentagesstätte, außerdem ein Hofladen mit angeschlossenem Café. Diesen Bereich weist der Baunutzungsplan, der in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABl. Bln 1961 S. 742) als übergeleitetem Bebauungsplan gilt, als Nichtbaugebiet aus. Nördlich der R... findet sich neben Wohnnutzung gewerbliche Nutzung, etwa in Gestalt eines China-Restaurants, eines Betriebs für Elektrotechnik und Fotovoltaikanlagen, eines Unternehmens, das Fenstertüren und Rollläden vertreibt, sowie eines Fliesenhandels. Diese nördlich der R... gelegene Flächen weist der Baunutzungsplan teils als Allgemeines Wohngebiet aus, teils als Nichtbaugebiet und teils als beschränktes Arbeitsgebiet.
Im Baunutzungsplan findet sich dies graphisch wie folgt dargestellt, wobei die ockerfarbenen Flächen Allgemeines Wohngebiet ausweisen, Nichtbaugebiet grün und beschränktes Arbeitsgebiet hellgrau eingefärbt sind (das Grundstück der Klägerinnen ist durch eine kreisförmige Markierung gekennzeichnet):
2014 zeigte der Rechtsvorgänger der Klägerinnen dem Bezirksamt Neukölln von Berlin (fortan: Bezirksamt) die Vermietung der Räumlichkeiten im 1. Obergeschoss seines Hauses an. Das Bezirksamt bestätigte ihm daraufhin, dass diese Nutzung bis einschließlich 30. April 2016 keine Zweckentfremdung darstelle.
Unter dem 15. März 2016 beantragte der frühere Kläger beim Bezirksamt sodann eine Genehmigung zur zweckfremden Nutzung dieser Wohnung als Ferienwohnung für die Zeit nach dem 30. April 2016.
Diesen Antrag lehnte das Bezirksamt nach vorheriger Anhörung mit Bescheid vom 14. März 2017 ab. Zur Begründung hieß es, die geplante Nutzung als Ferienwohnung sei als eine grundsätzlich unzulässige Zweckentfremdung einzustufen. Vorrangige öffentliche oder überwiegende schutzwürdige private Interessen, die für eine ausnahmsweise Zulässigkeit dieser Zweckentfremdung sprechen könnten, seien nicht ersichtlich. Die von ihm im Rahmen der Anhörung geltend gemachten Unannehmlichkeiten, die mit einer regulären Vermietung z.B. im Fall einer etwaigen Eigenbedarfskündigung verbunden seien, seien von der Inhalts- und Schrankenbestimmung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes gedeckt und aufgrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums zumutbar. Auch eine Gefährdung wirtschaftlicher Existenz sei nicht erkennbar. Vielmehr diene die Vermietung als Ferienwohnung nur dem Zweck, ein höheres Entgelt zu erzielen.
Dem widersprach der vormalige Kläger unter dem 18. April 2017. Seine privaten Interessen seien nicht zutreffend berücksichtigt worden. Ihm gehe es nicht um eine Bereicherung, sondern um Altersvorsorge. Er wolle so sicherstellen, dass seine Tochter, die im Krankheitsfalle die Pflege und Bewirtschaftung des Grundstücks übernehmen solle, schnell einziehen könne. Dieses Anliegen überwiege ein etwaiges öffentliches Interesse. Davon abgesehen dürfte die beantragte Genehmigung wegen der gesetzlichen Genehmigungsfiktion mittlerweile als erteilt gelten.
Mit Bescheid vom 8. Dezember 2021 wies das Bezirksamt den Widerspruch als unbegründet zurück. Zur Begründung verwies es im Wesentlichen auf ein dem Widerspruchsführer im Widerspruchsverfahren zuvor übermitteltes Schreiben, in dem es dem Eintritt der Genehmigungsfiktion bereits entgegengetreten war, und ausgeführt hatte, dass seine vorwiegend finanziellen Interessen ein privates Interesse nicht begründen könne und sein Bedürfnis an Nutzungsflexibilität nichts anderes geböte.
Am 22. Dezember 2021 hat der Rechtsvorgänger der Klägerinnen dagegen Klage beim Verwaltungsgericht erhoben.
Erstmalig heißt es darin, die Vermietung des 1. Obergeschosses des selbst genutzten Wohnhauses bedürfe gar keiner zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung. In einem Einfamilienhaus könne man sich auf die Ausnahme zulässiger teilgewerblicher Nutzung aus § 2 Abs. 2 Nr. 5 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes – ZwVbG – berufen. Die Bewertung des Bezirksamts, das Gebäude als Mehrfamilienhaus einzuordnen, gehe fehl, weil die Räumlichkeiten im 1. Obergeschoss nicht abgeschlossen seien und damit keine eigenständige Wohneinheit darstellten. Baurechtlich lägen nicht zwei, sondern eine Wohnung vor, was allein maßgeblich sei. Insoweit könne auf die Abgeschlossenheitserfordernisse des Wohnungseigentumsrecht zurückgegriffen werden. Hinzukomme, dass die normalen Zimmertüren zum Treppenhaus nicht den brandschutzrechtlichen Mindeststandard der räumlichen Trennung zwischen zwei Wohnungen entsprächen. Auch das Finanzamt führe das Gebäude steuerrechtlich seit jeher als Einfamilienhaus. Das hätte das Bezirksamt erkennen und den Kläger hierauf trotz seines Genehmigungsantrags hinweisen müssen. Da die ca. 69 m2 große Wohnung im 1. Obergeschoss schon seit 2003 regelmäßig zu anderen als zu Wohnzwecken genutzt werde, sei überdies von Bestandsschutz auszugehen. Dem stünden die Festsetzungen des Baunutzungsplans nicht entgegen. Zwar weise dieser den Bereich als Nichtbaugebiet aus. Diese Festsetzung sei aber funktionslos, der Bereich vielmehr als faktisches Mischgebiet einzustufen, was näher erläutert wird. Dort sei eine Ferienwohnungsvermietung allgemein zulässig, Bestandsschutz also gegeben. Ließen die Bestimmungen des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes dies außeracht, wäre von der Verfassungswidrigkeit der Normen auszugehen (auch wegen Verstoßes gegen das verfassungsrechtliche Rückwirkungsverbot), das Verfahren auszusetzen und dem Bundesverfassungsgericht vorzulegen.
Der im Verwaltungsverfahren geltend gemachte Genehmigungsanspruch werde mangels Genehmigungspflicht nur noch hilfsweise weiterverfolgt. Die kurzzeitige Vermietung der Räume im 1. Obergeschoss habe keine Auswirkungen auf die Wohnungsversorgung, insbesondere würde kein Wohnraum verloren gehen, da das Einfamilienhaus alleinig von der Familie der Klägerinnen bewohnt werde. Ausgehend von dem noch heute gültigen Grundsatz der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, das eine Genehmigung erteilt werden müsse, wenn die Erteilung der Genehmigung keine Auswirkungen auf die Wohnraumversorgung habe, könne die Genehmigung beansprucht werden. Das Ermessen sei auf Null reduziert.
Nachdem der vormalige Kläger ursprünglich angekündigt hat, im Hauptantrag die Genehmigungsfreiheit der Ferienwohnungsvermietung gerichtlich feststellen zu lassen und hilfsweise die Erteilung einer solchen Genehmigung zu erstreiten, beantragen die Klägerinnen zuletzt,
den Beklagten zu verpflichten, ihnen für die Nutzung des 1. Obergeschosses des Einfamilienhauses R... 5...,6... Berlin, ein Negativattest gemäß § 5 der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung zu erteilen.
hilfsweise:
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheids des Bezirksamts Neukölln von Berlin vom 14. März 2017 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 6. Dezember 2021 derselben Behörde zu verpflichten, den Klägerinnen die Mitbenutzung des 1. Obergeschosses des Einfamilienhauses R...,6... Berlin, für kurzzeitige Vermietungen zu genehmigen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er meint, die Klage müsse ohne Erfolg bleiben.
Entgegen der Ansicht der Klägerinnen unterfalle die kurzzeitige Vermietung dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz. Die Ausnahme, auf die sich die Klägerinnen beriefen, greife nicht ein, da die Wohnräume im 1. Obergeschoss nicht Teil der von den Klägerinnen bewohnten Wohnung im Erdgeschoss seien. Die Räume im 1. Obergeschoss bildeten auch eine abgeschlossene Wohnung; sie seien zum Führen eines selbstständigen Haushalts geeignet. Der vormalige Kläger selbst habe u.a. in seinem Genehmigungsantrag das Objekt als Zweifamilienhaus bezeichnet und in der Bewerbung der Räume von einer Ferienwohnung gesprochen.
Im Termin hat der Beklagte erklärt, das begehrte Negativattest nicht auszustellen.
Das Gericht hat die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Augenscheinseinnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 25. September 2024 verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes sowie des Beteiligtenvortrags wird auf die Streitakte mit der Sitzungsniederschrift vom 25. September 2024 Bezug genommen sowie auf die Verwaltungsvorgänge des Beklagten, die vorgelegen haben und – soweit wesentlich – Gegenstand der mündlichen Verhandlung und späteren Entscheidungsfindung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die Klage, über die infolge des im Termin erklärten Einverständnisses der Beteiligten ohne (weitere) mündliche Verhandlung entschieden werden konnte (§ 101 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO), hat keinen Erfolg.
1. Die Klage ist mit dem Hauptantrag zulässig, aber nicht begründet.
a) Über den Hauptantrag war nach zulässiger Klageänderung in der umgestellten Fassung zu entscheiden.
Die Klageänderung ist sachdienlich im Sinne von § 91 Abs. 1 Alt. 2 VwGO. Davon abgesehen hat sich die Terminsvertreterin des Beklagten in der mündlichen Verhandlung auf die Klageänderung eingelassen (§ 91 Abs. 2 Alt. 2 VwGO).
Die geänderte Klage auf Erteilung eines Negativattests ist zulässig, sie ist insbesondere als Verpflichtungsklage statthaft (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 – OVG 5 B 5/22 – juris Rn. 59). Der Zulässigkeit steht auch nicht entgegen, dass weder der frühere Kläger noch die Klägerinnen beim Beklagten vorgerichtlich die Ausstellung eines Negativattests beantragt haben. Zwar ist in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklärt, dass die gerichtliche Geltendmachung eines Verpflichtungsbegehrens grundsätzlich einen erfolglosen vorherigen Antrag an die Behörde erfordert (stRspr, vgl. BVerwG, Beschluss vom 6. Mai 1993 – 1 B 201/92 – juris Rn. 4). Ein solcher fehlt hier. Anderes muss aber ausnahmsweise dann gelten, wenn der Verweis auf das Antragserfordernis bloße Förmelei wäre. Schließlich ist das Antragserfordernis kein Selbstzweck. Hat die Behörde unmissverständlich und nicht nur hilfsweise oder vorsorglich zu erkennen gegeben, dass sie dem Anliegen des Betroffenen nicht entsprechen werde, kann für einen Verweis auf das Antragserfordernis kein Raum verbleiben. So liegt es hier, denn der Beklagte hat im Termin zu Protokoll erklärt, dass er ein Negativattest nicht ausstellen werde (vgl. zum Förmelei-Argument BVerwG, Beschluss vom 22. November 2021 – 6 VR 4/21 – juris Rn. 10 m.w.N.; vgl. BVerwG, Beschluss vom 26. Oktober 2017 – 6 VR 1/17 – juris Rn. 9; ebenso Beutling/​Niesler, in: Brandt/​Domgörgen, Hdb. Verwaltungsverfahren und Verwaltungsprozess, 5. Aufl. 2023, Rn. 170 m.w.N.).
b) In der Sache hat der Verpflichtungsantrag (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO) jedoch keinen Erfolg. Die Klägerinnen haben keinen Anspruch auf Ausstellung eines Negativattests nach § 5 der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO.
Nach dieser Norm ist, soweit für die Nutzung von Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken eine Genehmigung nicht erforderlich ist, auf Antrag ein Negativattest vom zuständigen Bezirksamt auszustellen. Wann eine Genehmigung erforderlich ist, bestimmt § 1 Abs. 1 ZVwVG. Danach darf, soweit die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, Wohnraum im Sinne von § 1 Abs. 3 ZwVbG im Land Berlin nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden. Ob eine Nutzung zu anderen als Wohnzwecken in Rede steht, regelt wiederum § 2 ZwVbG.
Bei Anwendung dieser Vorschriften erweist sich die von den Klägerinnen beabsichtigte Ferienwohnungsvermietung als genehmigungspflichtig.
aa) Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten im 1. OG des Gebäudes R... sind Wohnraum im Sinne von § 1 Abs. 3 ZwVbG.
Diesen Wohnraumbegriff erfüllen alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind (Satz 1). Hiervon ausgenommen sind Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung auch entsprechend genutzt werden (Satz 2).
Daran gemessen stellen die streitgegenständlichen Räumlichkeiten im 1. OG des Gebäudes der Klägerinnen Wohnraum dar. Es unterliegt nach dem Ortstermin keinem Zweifel, dass die fraglichen Räumlichkeiten zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Sie wurden unstreitig als Wohnräume errichtet, weshalb die Ausnahme aus § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG nicht eingreift, und es spricht nichts dafür, dass die Räume seither ihre tatsächliche und rechtliche Eignung verloren hätten. An der rechtlichen Eignung können auch neue Brandschutzbestimmungen, auf die sich die Klägerinnen berufen, nichts ändern. Diese führen nicht dazu, dass die Räumlichkeiten aus Rechtsgründen nicht bewohnt werden dürfen, sondern berechtigen Behörden im Einzelfall unter hohen Voraussetzungen allenfalls dazu, Anpassungsverlangen zu stellen (vgl. § 81 Abs. 2 Satz 1 der Bauordnung für Berlin). Die tatsächliche Eignung der Räume zur dauernden Wohnnutzung lässt sich ebenso wenig durchgreifend infrage stellen. Insbesondere sind die Räumlichkeiten so beschaffen, dass sie die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen, einschließlich der für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume. Die hierfür zu wahrenden Mindestanforderungen nach § 4 Abs. 2 des Wohnungsaufsichtsgesetzes (s. Beschluss der Kammer vom 4. Juli 2024 – 6 L 160/24 – juris Rn. 20 m.w.N.; nachgehend: OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 20. September 2024 – OVG 5 S 32/24 – n.v.) sind erkennbar erfüllt.
bb) Die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen ist im Land Berlin ausweislich der Feststellung des Senats besonders gefährdet. Beachtliche Einwände gegen die Wirksamkeit dieser Feststellung lassen sich nicht erheben (vgl. zuletzt OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 – OVG 5 B 5/22 – juris Rn. 68 ff. m.w.N.).
cc) Die kurzzeitige Vermietung der Räume an Feriengäste durch die Klägerinnen stellt eine zweckfremde und damit im Grundsatz genehmigungspflichtige Nutzung dar. Denn darunter fällt gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG ausdrücklich die wiederholte nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung, also genau das, was den Klägerinnen vorschwebt.
dd) Der Genehmigungspflichtigkeit dieses Vorhabens können die Klägerinnen § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG nicht mit Erfolg entgegenhalten.
Danach liegt abweichend von § 2 Abs. 1 ZwVbG keine (genehmigungspflichtige) Zweckentfremdung vor, wenn die Berliner Hauptwohnung, in der der tatsächliche Lebensmittelpunkt begründet wird, durch die Verfügungsberechtigten oder die Nutzungsberechtigten zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt wird, insgesamt aber die Wohnnutzung überwiegt (über 50 vom Hundert der Fläche; bei Küche und Bad wird jeweils hälftige Nutzung unterstellt).
Auf diese Ausnahmeregelung können sich die Klägerinnen schon deswegen nicht berufen, weil diese Bestimmung nur eingreift, wenn sie nur die anteilige Nutzung derselben Wohnung begünstigt (s. das Urteil der Kammer vom 12. April 2019 – 6 K 604.17 – juris Rn. 36 m.w.N. sowie Beschluss der Kammer vom 4. Juli 2024 – 6 L 160/24 – juris Rn. 25; nachgehend: OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 20. September 2024 – OVG 5 S 32/24 – n.v.). Räumlichkeiten gehören allerdings dann nicht mehr derselben Wohnung an, wenn sie selbst die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen. Davon ist auszugehen, wenn sie bestimmt und geeignet sind, auf die Dauer bewohnt zu werden, also den einfachen Mindestanforderungen aus § 4 Abs. 2 WoAufG Bln genügen und von anderen Wohnungen hinreichend abgegrenzt sind (s. Beschluss der Kammer vom 4. Juli 2024, a.a.O.). Nicht maßgeblich für die zweckentfremdungsrechtliche Beurteilung ist demgegenüber, wie die Räume steuer-, bau- oder wohnungseigentumsrechtlich zu bewerten sind.
Bei Heranziehung dieser Maßstäbe zählen die Räumlichkeiten im 1. OG nicht zur Wohnung der Klägerin zu 1. Die Räume im 1. OG erfüllen – wie gezeigt – aufgrund ihrer Ausstattung nicht nur die Mindestanforderungen aus § 4 Abs. 2 WoAufG Bln. Es fehlt überdies vor allem nicht an der hinreichenden Abgrenzung dieser Raumeinheiten von anderen Wohnungen. Wie der Ortstermin gezeigt hat, handelt es sich bei den Räumen im 1. OG um eine klassische Einliegerwohnung mit eigens abschließbarer Wohnungstür, die eine hinreichende Abgrenzung sicherstellt. Dass dies historisch anders gewesen sein mag, ist für die heutige Beurteilung nicht von Belang. Der streitgegenständliche Wohnraum und die von der Klägerin zu 1 bewohnte Wohnung im Erdgeschoss, die ebenfalls über eine abschließbare Wohnungstür verfügt, stellen daher zweckentfremdungsrechtlich zwei getrennte Wohneinheiten dar, was einer Anwendung von § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG entgegensteht (ähnlich auch VG München, Urteil vom 17. Januar 2018 – M 9 K 17.4119 – juris Rn. 19 ff.).
ee) Die Genehmigungspflicht können die Klägerinnen auch nicht unter Hinweis auf Bestandsschutz bestreiten. Formellen Bestandsschutz für das zur Wohnnutzung genehmigte Haus machen die Klägerinnen selbst schon nicht geltend. Materieller Bestandsschutz war im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes ebenso wenig gegeben.
Nach dem Baunutzungsplan, der gemäß § 233 Abs. 3 des Baugesetzbuchs – BauGB – i.V.m. § 173 Abs. 3 des Bundesbaugesetzes als übergeleiteter Bebauungsplan gilt, befindet sich das Grundstück R... im Nichtbaugebiet, wo die beabsichtigte Ferienwohnungsnutzung unzulässig ist. Soweit die Klägerinnen meinen, diese Festsetzung sei funktionslos geworden und der Bereich als faktisches Mischgebiet einzustufen, wo die geplante Nutzung allgemein zulässig sei, geht dies fehl.
(1) Die Festsetzung Nichtbaugebiet ist nicht funktionslos geworden.
Eine Bebauungsplanfestsetzung tritt (erst) automatisch außer Kraft, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sich die Planung bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt, und wenn diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient. Das gilt auch für den Berliner Baunutzungsplan (s. BVerwG, Urteil vom 24. April 2024 – 4 C 2/23 – juris Rn. 9 f.). Für die Frage, ob eine Festsetzung eines Bebauungsplans funktionslos geworden ist, kommt es nicht auf die Verhältnisse auf einzelnen Grundstücken an. Entscheidend ist vielmehr, ob die jeweilige Festsetzung geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB im Geltungsbereich des Bebauungsplans einen wirksamen Beitrag zu leisten. Die Planungskonzeption, die einer Festsetzung zugrunde liegt, wird nicht schon dann sinnlos, wenn sie nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann. Erst wenn die tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt so massiv und so offenkundig abweichen, dass der Bebauungsplan insoweit seine städtebauliche Gestaltungsfunktion unmöglich zu erfüllen vermag, kann von einer Funktionslosigkeit die Rede sein (ebd., Rn. 12).
Hiervon ausgehend ist die Festsetzung Nichtbaugebiet nicht funktionslos geworden. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass sich anlässlich des Ortstermins auch auf Flächen, in denen die Festsetzung Nichtbaugebiet gilt, einige artfremde Nutzungen feststellen ließen. In Ansehung der Größe des hier festgesetzten zusammenhängenden Nichtbaugebiets und unter Berücksichtigung der nicht unerheblich großen Kleingartenanlage(n), deren Baulichkeiten die maßstabsbildende Kraft fehlt, der nahezu bebauungsfreien geschützten Grünanlage südlich der R... sowie Teilen des G... Gartens haben die nachträglich eingetretenen Abweichungen von der festgesetzten Art der baulichen Nutzung im maßgeblichen Betrachtungsraum nach Quantität und Qualität insgesamt indes noch kein Ausmaß erreicht, aufgrund dessen sich der Schluss aufdrängt, dass ein Vertrauen in die Fortgeltung der Festsetzung nicht mehr schutzwürdig ist. Denn auch wenn die Festsetzung Nichtbaugebiet punktuell derzeit nicht durchsetzbar sein mag, hat diese bei der gebotenen Gesamtbetrachtung ihre Fähigkeit, die städtebauliche Entwicklung noch in eine bestimmte Richtung zu steuern, zur Überzeugung des Gerichts doch noch nicht verloren.
(2) Aber selbst wenn Funktionslosigkeit eingetreten wäre, stünde den Klägerinnen materieller Bestandsschutz nicht zur Seite.
Die Eigenart der näheren Umgebung (vgl. § 34 Abs. 2 BauGB), die das Gericht durch die Straßen R... F..., den S..., den R... Weg und die Außengrenzen der nordöstlichen Ausläufer des Britzer Gartens umgrenzt sieht, entspricht einem (faktischen) Allgemeinen Wohngebiet (vgl. § 4 der Baunutzungsverordnung – BauNVO). Daran ändern auch einzelne gewerbliche oder gewerbeähnliche Nutzungen wie etwa der Hofladen mit angeschlossenem Café, eine Postbankfiliale und eine Seniorentagesstätte nichts. Diese stellen angesichts ihrer – trotz der insoweit verhältnismäßig größeren Grundstücke – doch erkennbaren quantitativen und qualitativen Unterordnung den Befund nicht infrage, dass dieses Gebiet – soweit bebaut – vorwiegend dem Wohnen dient (vgl. § 4 Abs. 1 BauNVO). Materieller Bestandsschutz war deshalb abzulehnen, da die Vermietung als Ferienwohnung keine Wohnnutzung darstellt und in einem (faktischen) Allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO grundsätzlich unzulässig ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023, a.a.O., juris Rn. 115 m.w.N.)
Die den Klägerinnen vorschwebende Miteinbeziehung der nördlich der R... gelegenen Bebauung in die „nähere Umgebung“ (§ 34 Abs. 2 BauGB), mit den sie ihre Einstufung des Bereichs als faktisches Mischgebiet zu rechtfertigen suchen, gebietet nichts anderes. Die Berücksichtigung dieser Nutzungen stand entgegen, dass die R... eine städtebauliche Zäsur markiert. Ihr kommt trotz bloßer Zweispurigkeit eine überörtliche Verkehrsbedeutung zu, indem sie zusammen mit der G... Straße den G... Damm und die B 8... verbindet, mithin wichtige Nordsüdverkehrswege. Den Eindruck ihrer Zäsurwirkung verstärkte zudem, dass nördlich der R... in Straßennähe mehr gewerbliche Nutzung ansässig ist und damit eine gänzlich andere Bebauungsstruktur vorherrscht (was auf die Festsetzung von Teilen dieser Flächen als beschränktes Arbeitsgebiet zurückgehen dürfte).
Im Übrigen ergäbe sich auch dann nichts anderes, wenn man den nördlich der R... gelegenen Bereich bis zum P... mitberücksichtigte. Die im dort festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet aufstehende (sich teils nach den Gewerbezeilen) erhebende Wohnbebauung ist nach dem Eindruck des Ortstermins von solcher Erstreckung, dass die gewerbliche Bebauung nördlich der R... verglichen damit kaum ins Gewicht fällt. Die Wohnnutzung bleibt insgesamt beherrschend. Von einer Gleichwertigkeit und Gleichgewichtigkeit der Nutzungsarten Wohnung und Gewerbe, die für eine Bewertung als (faktisches) Mischgebiet nötig wäre (vgl. Roeser, in: König/ders./Stock, BauNVO, 5. Aufl. 2022, § 6 Rn. 3 f.), kann hier daher keine Rede sein.
2. Auch mit dem Hilfsantrag bleibt die ohne Erfolg.
a) Allerdings ist die Klage zulässig. Ihr fehlt insbesondere nicht deshalb das Rechtsschutzbedürfnis, weil die beabsichtigte Nutzung bereits als genehmigt gilt. Zwar war in der bis 19. April 2018 gültigen Fassung von § 3 ZwVbG eine Genehmigungsfiktion vorgesehen, worauf der vormalige Kläger hingewiesen hat. Wie § 9 ZwVbG derselben Gesetzesfassung bestimmt, trat die Fiktionsregelung indes erst vier Jahre nach dem Inkrafttreten der Rechtsverordnung nach § 1 Abs. 2 ZwVbG in Kraft, also knapp zwei Jahre nachdem der Kläger seine Genehmigung beantragt hatte.
b) Die Klage ist jedoch nicht begründet. Der Bescheid des Bezirksamts vom 14. März 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 6. Dezember 2021 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerinnen nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Sie haben keinen Anspruch auf die beantragte Genehmigung.
Anspruchsgrundlage ist § 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG. Danach kann die Genehmigung nach § 1 Abs. 1 ZwVbG erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen oder wenn in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird.
Diese Voraussetzungen sind nicht gegeben. Für vorrangige öffentliche Interessen, die das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen, ist weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich. Auch vor allem geltend gemachte schutzwürdige private Interessen der Klägerinnen lassen sich nicht feststellen. Solche sind nicht schon damit begründbar, die Räumlichkeiten auf unbestimmte Zeit für einen Einzug der Klägerin zu 2 im Fall einer eintretenden, in zeitlicher Hinsicht aber ungewissen Pflegebedürftigkeit der Klägerin zu 1 vorhalten zu wollen. Zu Recht weist das Bezirksamt insoweit auch auf hier eingreifende Kündigungserleichterungen des § 573a Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs hin. Sofern die Klägerinnen daneben mit dem Hinweis, die Vermietung als Ferienwohnung diene der Altersvorsoge, private schutzwürdige Interessen (weiterhin) in Gestalt einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz behaupten (sollten), sind diese nicht in gesetzlich vorgesehener Weise geltend gemacht. Die hohen Anforderungen, die der Gesetzgeber mit § 3 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZVwbG an den Vortrag der Existenzgefährdung schon in formaler Hinsicht stellt (vgl. dazu OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 7. November 2024 – OVG 5 N 35/24 – BA S. 3 f.), sind ersichtlich nicht erfüllt. Denn ein Gutachten einer anerkannten Wirtschaftsprüferin oder eines anerkannten Wirtschaftsprüfers zum Nachweis besonderer wirtschaftlicher Umstände haben die Klägerinnen nicht vorgelegt. Auch trägt der Einwand nicht, die Einheit würde dem Wohnungsmarkt nicht entzogen, weil die Familie der Klägerinnen die Räume sonst selbst nutzen würde. Gerade die Eigenwohnnutzung der Räume beabsichtigen die Klägerinnen nicht, sondern die Vermietung an Feriengäste. Im Übrigen kann dieses Argument, das im Wesentlichen eine Ermessensreduzierung auf Null begründen soll, ohnehin nur auf Rechtsfolgenseite zur Geltung kommen. Hier ist jedoch – wie bereits gezeigt – bereits die Tatbestandsseite nicht erfüllt.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 der Zivilprozessordnung. Ein Grund, die Berufung nach §§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO zuzulassen, ist nicht gegeben.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf
5.000,00 Euro
festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 2 ZwVbG
§ 4 BauNVO
§ 3 ZwVbG
§ 9 ZwVbG
§ 167 VwGO
§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 101 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 91 Abs. 1 Alt. 2 VwGO
§ 91 Abs. 2 Alt. 2 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 1 Abs. 1 ZVwVG
§ 1 Abs. 3 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 ZwVbG
§ 4 Abs. 2 WoAufG
§ 173 Abs. 3 des Bundesbaugesetzes
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 4 der Baunutzungsverordnung
§ 4 Abs. 1 BauNVO
§ 1 Abs. 2 ZwVbG
§ 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 1 ZwVbG
§ 573a Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs
§ 3 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZVwbG
§ 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 der Zivilprozessordnung
§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO
§ 81 Abs. 2 Satz 1 der Bauordnung
§ 4 Abs. 2 des Wohnungsaufsichtsgesetzes
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 5 B 5/22
1 B 201/92
6 VR 4/21
6 VR 1/17
6 L 160/24
5 S 32/24
6 K 604.17
9 K 17.41
4 C 2/23
5 N 35/24