Verwaltungsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-08-30, Aktenzeichen 8 K 1927/12.F
ECLI: ECLI:DE:VGFFM:2012:0830.8K1927.12.F.0A

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen hat die Klägerin zu tragen.
3. Das Urteil ist im Kostenausspruch vorläufig vollstreckbar. Der Kostenschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kostengläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks G (H-Straße 28) in der Gemarkung I.
Nordwestlich hiervon liegt das Grundstück J (H-Straße 28a) der Beigeladenen, das mit einem Wohnhaus bebaut ist. Das Grundstück der Beigeladenen grenzt nicht unmittelbar an das öffentliche Wegenetz. Nordwestlich des Wohnhauses befindet sich ein privater Wohnweg, der im Miteigentum der Beigeladenen steht.
Mit Baulasterklärung vom 06.01.2010 bestellte die Klägerin eine Baulast für die verkehrssichere Zufahrt für Feuerwehr und Rettungsdienste zugunsten des Grundstückes J. Diese wurde am 18.01.2010 in das Baulastenverzeichnis, Baulastenblatt-Nr. 212 eingetragen.
Mit Schreiben Ihres Bevollmächtigten vom 03.02.2010 beantragte die Klägerin beim Beklagten die Löschung der Baulast. Dies lehnte der Beklagte mit Schreiben vom 17.03.2010 ab, da das Grundstück infolge der Teilung nicht mehr an eine öffentlich-rechtliche Straße grenze und daher eine öffentlich-rechtliche Sicherheit für die Zuwegung erforderlich sei. Mit Schreiben vom 30.04.2010 teilte der Bevollmächtigte der Klägerin dem Beklagten mit, dass er an dem Löschungsantrag festhalte.
Dieses Schreiben wertete der Beklagte als Widerspruch und wies diesen mit Widerspruchsbescheid vom 20.04.2012 zurück. Zur Begründung führte er aus, dass der Klägerin kein Anspruch auf Löschung der auf dem Flurstück G eingetragenen Baulast zustehe. Gemäß § 75 Abs. 3 Satz 1 HBO gehe die Baulast durch schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter. Nach § 75 Abs. 3 Satz 2 HBO sei der Verzicht zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr bestehe. Das öffentliche Interesse bestehe fort, wenn die erteilte und bestandskräftige Baugenehmigung in ihrer Ausnutzbarkeit vom Fortbestand der Baulast abhängig sei. Hingegen bestehe kein öffentliches Interesse mehr, wenn das begünstigte Vorhaben inzwischen ohne Übernahme einer Baulast genehmigungsfähig wäre und somit nach dem Verzicht keine baurechtswidrigen Zustände einträten. Hier bestehe weiterhin ein öffentliches Interesse an der Baulast, da andernfalls baurechtswidrige Zustände geschaffen würden. Gemäß § 4 Abs. 1 HBO dürften Gebäude nur errichtet werden, wenn gesichert sei, dass ab Beginn ihrer Nutzung das Grundstück in für die Zufahrt und den Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsgeräten ausreichender Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liege oder eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt in ausreichender Breite zu einer solchen Verkehrsfläche habe; Wohnwege, an denen nur Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 zulässig seien, brauchten nur befahrbar zu sein, wenn sie länger als 50 m seien. Diese Voraussetzungen wären nach der Löschung der Baulast nicht mehr erfüllt. Das Grundstück der Beigeladenen grenze nicht an eine öffentliche Verkehrsfläche. Nach der Löschung der Baulast läge auch keine öffentlich rechtlich-gesicherte Zufahrt zu einer Verkehrsfläche mehr vor. Zwar könne das Wohnhaus der Beigeladenen tatsächlich über einen Wohnweg erreicht werden, der kürzer als 50 m sei, so dass sich im Hinblick auf den Einsatz von Rettungsfahrzeugen keine Bedenken ergäben. Allerdings sei dieser Zugang nicht öffentlich-rechtlich durch eine Baulast gesichert und damit nicht ausreichend. Ferner sei die bauplanungsrechtliche Erschließung mit der Löschung der Baulast nicht mehr sichergestellt. Auch der Umstand, dass bei der Teilung keine Baulast verlangt worden sei und diese daher freiwillig durch die Klägerin abgegeben worden sei, führe zu keinem anderen Ergebnis. Die Grundstückteilung unterliege keinem Genehmigungserfordernis, so dass die Grundstückseigentümer gemäß § 7 Abs. 2 Satz 1 HBO dafür verantwortlich seien, dass keine bauordnungsrechtswidrigen Zustände herbeigeführt werden. Demgemäß bestehe das öffentliche Interesse an einer Baulast auch dann, wenn bei baurechtswidrigen Zuständen durch eine Baulast nachträglich die Rechtmäßigkeit wieder hergestellt werden könne.
Mit bei Gericht am 24.05.2012 eingegangenem anwaltlichem Schreiben vom 21.05.2012 hat die Klägerin Klage erhoben.
Zur Begründung führt sie im Wesentliche aus, dass der nur 49 m lange und im Miteigentum der Beigeladenen stehende Wohnweg als Zugang zu der Liegenschaft der Beigeladenen diene und diese somit an eine öffentliche Verkehrsfläche grenze. Deshalb bedürfe es des durch die Baulast gesicherten Zugangs über die Liegenschaft der Klägerin nicht.
Die Klägerin beantragt,
den Bescheid der Beklagten vom 17.03.2010 und den Widerspruchsbescheid der Beklagten vom 20.04.2012 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, die Baulast vom 18.01.2010 zu löschen.
Der Beklagte beantragt im Wesentlichen unter Hinweis auf seinen Widerspruchsbescheid,
die Klage abzuweisen.
Die Beigeladene beantragt,
Sie verweist darauf, dass der Erstangriffsweg der Feuerwehr zur H-Straße und nicht zur I-Straße führe. Der Wohnweg sei mit einem Tor verschlossen. Auch sei er keine öffentliche Straße. Der Miteigentümer des Wohnweges verweigere die Eintragung einer Baulast auf demselben.
Mit Beschluss vom 12.06.2012 ist der Rechtsstreit dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten der Sach- und Rechtslage wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der vorgelegten Behördenakte des Beklagten (drei Hefter) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die nach § 75 Abs. 1 Satz 2 Hessische Bauordnung - HBO - konstitutiv wirkende Eintragung in das Baulastenverzeichnis ist ebenso wie die Löschung derselben als actus contrarius - die Baulast geht nach § 75 Abs. 3 Satz 1 HBO durch schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter - als beurkundender Verwaltungsakt (§ 35 Satz 1 Hessisches Verwaltungsverfahrensgesetz - HVwVfG - zu qualifizieren (vgl. OVG Bremen, Urteil vom 21.10.1997 - 1 BA 23/97 -, NVwZ 1998, 1322). Der Löschungsanspruch ist daher mit der Verpflichtungsklage (§ 42 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -) geltend zu machen. Diese ist unbegründet, denn die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Löschung der Baulast (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Das Gericht nimmt auf die zutreffenden Gründe des Widerspruchsbescheides des Beklagten vom 20.04.2012 Bezug (§ 117 Abs. 5 VwGO); im Übrigen gilt das Nachstehende.
Ein Anspruch auf Löschung der Baulast besteht nach § 75 Abs. 3 Satz 1HBO dann, wenn der Verzicht auf die Baulast durch die Bauaufsichtsbehörde zu erklären ist. Dies ist bei fehlender Baulastfähigkeit und/oder Baulastbedürftigkeit der Fall (vgl. Hess. VGH, Beschluss vom 04.06.1992 - 4 TG 2815/91 -, NVwZ-RR 1993, 236 = BRS 54 Nr. 161; OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 12.09.1997 - 1 L 5585/96 -, NJW 1998, 1168; vgl. auch VG Gießen, Urteil vom 13.12.1999 - 1 E 1551/98 -; Krawietz, DVBl. 1973, 605, 610; Hornmann, Hessische Bauordnung, 2. Aufl. 2011, § 75 Rndr. 77 ff.). Die Baulastbedürftigkeit fehlt und der Verzicht ist nach § 75 Abs. 3 Satz 2 HBO zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Der Verzicht ist zudem zu erklären, wenn die Voraussetzungen für die Eintragung der Baulast nach § 75 Abs. 1 HBO nicht bestanden haben (Baulastfähigkeit). Die Baulast hat nach dieser Vorschrift eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung der Eigentumsberechtigten zu einem ihr Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen zum Inhalt, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt, d.h. diese Verpflichtung wird von ihnen freiwillig übernommen. Baulasten werden unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam; sie wirken auch gegenüber dem Rechtsnachfolger (§ 75 Abs. 1 Satz 2 HBO). Der Verzicht auf die Baulast ist zudem zu erklären, wenn die weiteren Voraussetzungen für die Eintragung der Baulast fehlen. Dies ist dann der Fall, wenn die Erklärung über die Übernahme der Baulast unwirksam ist oder wenn die Baulast von der Bauaufsichtsbehörde mit einem Inhalt in das Baulastenverzeichnis eingetragen wurde, der nicht mit der Baulasterklärung übereinstimmt.
Baulastfähigkeit bedeutet, dass die Eigentumsberechtigten eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zu einem ihr Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt. Mit der Baulast können somit öffentlich-rechtliche Hindernisse, die einem Bauvorhaben entgegenstehen, beseitigt werden (vgl. Finkelnburg/Ortloff, Öffentliches Baurecht, Band II, 5. Aufl. 2005, S. 79 ff.; Hornmann, a.a.O., § 75 Rdnr. 6 ff.).
Gemäß § 4 Abs. 1 HBO dürften Gebäude nur errichtet werden, wenn gesichert ist, dass ab Beginn ihrer Nutzung das Grundstück in für die Zufahrt und den Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsgeräten ausreichender Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt in ausreichender Breite zu einer solchen Verkehrsfläche hat; Wohnwege, an denen nur Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 zulässig sind, brauchten nur befahrbar zu sein, wenn sie länger als 50 m sind. § 4 Abs. 1 1. Alt. HBO (vgl. dazu Hornmann, a.a.O., § 4 Rdnr. 11 ff.) ist hier nicht gegeben. § 4 Abs. 1 2. Alt. HBO setzt eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt voraus. Nach § 2 Abs. 14 HBO gelten als öffentlich-rechtliche Sicherung die Begründung einer Baulast (§ 75 HBO), Festsetzungen eines Bebauungsplans oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften, aus denen sich der Sicherungszweck zwingend ergibt. Von diesen drei Instrumenten bleibt ersichtlich hier nur die Baulast als sog. Zufahrtsbaulast (vgl. Hess. VGH, Urteil vom 19.07.1988 - 4 UE 1948/86 -, BauR 1989, 314 = BRS 48 Nr. 95; zur sog. Zufahrtsbaulast vgl. auch OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 15.05.1992 - 11 A 890/91 -, NJW 1993, 1284 = BRS 54 Nr. 158; OVG Niedersachsen, Beschluss vom 16.02.2010 - 1 LA 88/08 -, BauR 2010, 1066 = BRS 76 Nr. 159). Die Übernahme dieser öffentlich-rechtlichen Verpflichtung einer gesicherten Zufahrt nach § 4 Abs. 1 2. Alt. HBO ergab sich somit nicht bereits aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Deshalb ist die Baulastfähigkeit gegeben. Wegen der Einzelheiten nimmt das Gericht Bezug auf die zutreffenden Ausführungen in dem Widerspruchsbescheid vom 20.04.2012 (§ 117 Abs. 5 VwGO).
Entgegen der Auffassung der Klägerin stellt der private Wohnweg (Flurstücke ## und ##) keine gesicherte Zufahrt nach § 4 Abs. 1 HBO dar. Dieser Wohnweg ist keine öffentliche Verkehrsfläche im Sinne dieser Vorschrift. Er erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen nicht schon deshalb, weil er von den Anliegern benutzt wird, um zu ihren Grundstücken zu gelangen, und aus diesem Grunde tatsächlich öffentlicher Verkehr stattfindet. Erforderlich ist vielmehr, dass die Wegefläche als öffentliche Straße dem Verkehr gewidmet ist (Hess.VGH, Urteil vom 14.08.1984 - III OE 146/82 -; Urteil vom 27.05.1987 – 4 UE 212/86 -, HessVGRspr 1988, 4 = BRS 47 Nr. 106; Hornmann, a.a.O., § 4 Rdnr. 13).. Gemäß § 2 Abs. 1 Hessisches Straßengesetzes - HStrG - sind öffentliche Straßen diejenigen Straßen, Wege und Plätze, die dem öffentlichen Verkehr gewidmet sind. Eine öffentliche Straße, die aufgrund eines förmlichen Verfahrens nach anderen Gesetzen gebaut wird, gilt mit der Verkehrsübergabe als gewidmet. Eine förmliche Widmung des Wohnweges gemäß § 4 HStrG - in Betracht käme hier nur eine Widmung durch die Gemeinde als Träger der Straßenbaulast für sonstige öffentliche Straßen ( § 3 Abs. 1 Nr. 4 HStrG) - hat nicht stattgefunden. Ebensowenig ist eine fiktive Widmung durch Verkehrsübergabe einer aufgrund eines förmlichen Verfahrens nach anderen Gesetzen, z.B. auf der Grundlage des Bundesbaugesetzes (vgl. §§ 9 Abs. 1 Nr. 11, 125 BBauG) hergestellten öffentlichen Straße, erfolgt.
Für diesen baulastfähigen Inhalt der Baulast bestand und besteht auch Baulastbedürftigkeit, d.h. ein öffentliches Interesse an der Baulast. Aus § 75 Abs. 3 Satz 2 HBO, wonach die Bauaufsichtsbehörde auf die Baulast verzichten muss, wenn ein öffentliches Interesse an ihr nicht mehr besteht, folgt im Umkehrschluss, dass ungeschriebene Voraussetzung für die Eintragung der Baulast ist, dass an der konkreten Verpflichtung ein öffentliches Interesse bestehen muss. Das öffentliche Interesse liegt nicht im Herbeiführen der Bebaubarkeit eines Grundstücks, sondern in der Sicherung eines bestimmten Zustands des belasteten Grundstücks auf Dauer, damit nicht später baurechtswidrige Zustände entstehen (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 28.01.1997 - 10 A 3465/95 -; NJW-RR 1998, 1240 = BauR 1998, 323 = BRS 59 Nr. 229; Hornmann, a.a.O., § 75 Rdnr. 47). Demgemäß besteht das öffentliche Interesse an einer Baulast auch dann, wenn bei baurechtswidrigen Zuständen durch eine Baulast nachträglich die Rechtmäßigkeit wieder hergestellt werden kann (vgl. Allgeier/Rickenberg, Die Bauordnung für Hessen, 8. Aufl. 2009, § 75 Rdnr. 15). Deshalb führt auch der Umstand, dass bei der Grundstücksteilung keine Baulast verlangt und diese daher freiwillig durch die Klägerin abgegeben wurde, zu keinem anderen Ergebnis. Die Grundstückteilung unterliegt keinem Genehmigungserfordernis (vgl. Hornmann, a.a.O., § 7 Rdnr. 19), so dass der Grundstückseigentümer gemäß § 7 Abs. 2 Satz 1 HBO dafür verantwortlich ist, dass keine bauordnungsrechtswidrigen Zustände herbeigeführt werden, etwa durch die Nichteinhaltung von § 4 Abs. 1 HBO (vgl. Hornmann, a.a.O., § 7 Rdnr. 18). Mithin hat die Klägerin keinen Anspruch auf eine Verzichtserklärung nach § 75 Abs. 3 Satz 2 HBO.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO und auf den §§ 162 Abs. 3, 154 Abs. 3 VwGO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. den §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung - ZPO -.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 75 HBO
§ 4 HStrG
§ 167 VwGO
§ 75 Abs. 3 Satz 1 HBO
§ 75 Abs. 3 Satz 2 HBO
§ 4 Abs. 1 HBO
§ 7 Abs. 2 Satz 1 HBO
§ 75 Abs. 1 Satz 2 Hessische Bauordnung
§ 42 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 117 Abs. 5 VwGO
§ 75 Abs. 3 Satz 1HBO
§ 75 Abs. 1 HBO
§ 75 Abs. 1 Satz 2 HBO
§ 4 Abs. 1 1. Alt. HBO
§ 4 Abs. 1 2. Alt. HBO
§ 2 Abs. 14 HBO
§ 3 Abs. 1 Nr. 4 HStrG
§ 9 Abs. 1 Nr. 11, 125 BBauG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 162 Abs. 3, 154 Abs. 3 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 1998, 1322
NVwZ-RR 1993, 236
NJW 1998, 1168
NJW 1993, 1284
NJW-RR 1998, 1240
1 BA 23/97
4 TG 2815/91
1 L 5585/96
1 E 1551/98
4 UE 1948/86
11 A 890/91
1 LA 88/08
III OE 146/82
4 UE 212/86
10 A 3465/95