Kammergericht (Berlin, )
Urteil vom 2024-11-08, Aktenzeichen U 4/21 Baul
ECLI: ECLI:DE:KG:2024:1108.U4.24BAUL.00

Tenor:
1. Die Berufung des Antragstellers gegen das am 27. Oktober 2021 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin - Kammer für Baulandsachen -, Az. O. 2/21 Baul, wird auf dessen Kosten zurückgewiesen.
2. Das Urteil des Senats und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Antragsteller des gerichtlichen Verfahrens (im Folgenden: Beteiligter zu 1) begehrt die Aufhebung des zugunsten des Beteiligten zu 3) ergangenen Besitzeinweisungsbeschlusses des Beteiligten zu 2) (im Folgenden: Enteignungsbehörde) vom 15. Dezember 2022 betreffend das Grundstück L.-H.-Straße.../H.-O.-Straße ..., eingetragen im Grundbuch von P. B. des Amtsgerichts Mitte Blatt ..., Bestandverzeichnis lfd. Nr. ..., Flur ..., Flurstück ... mit einer Gesamtgröße von ... qm.
Das Grundstück liegt im Bezirk P., dort im Ortsteil P. B. im Planungsraum "B.straße". Dieser Planungsraum wird begrenzt durch die G. Straße und D. Straße sowie den im Süden angrenzenden Volkspark F.. Die nähere Umgebung des Grundstücks wird durch mehrgeschossige, in geschlossener Bauweise errichtete Wohnbebauung geprägt. Das Grundstück selbst blieb nach den Zerstörungen der Bausubstanz während des Zweiten Weltkrieges zunächst innerstädtisches Bauland, wurde jedoch nicht wiederbebaut, sondern 1997 als öffentlicher Spielplatz hergerichtet und seitdem als solcher genutzt. Seit 2002 liegt es im Geltungsbereich des Bebauungsplans ... L.-H.-Straße ..., H.-O.-Straße ... im Bezirk P., Ortsteil P. B." (GVBl. ..., S. ...), der dieses gemäß § 9 Absatz 1 Nr. 15 BauGB als Grünfläche mit der Zweckbestimmung "öffentlicher Spielplatz" ausweist.
Das Grundstück ist vollständig eingefriedet und als öffentlicher Spielplatz – im Besonderen als Kleinkindspielplatz – gestaltet. Die Ausstattung umfasst u.a. diverse Spielgeräte, einen Sandkasten, Steinskulpturen, Sitzmöglichkeiten und drei Kräuterhochbeete. Im Jahr 2015 wurde der Spielplatz mit einem öffentlichen Investitionsaufwand in Höhe von rund 235.000,- Euro ertüchtigt.
Eigentümer des Grundstücks waren die Mitglieder einer ungeteilten, durch einen Nachlasspfleger vertretenen Erbengemeinschaft nach der 1974 verstorbenen A. F. Auch das Land Berlin war deren Mitglied, zunächst seit 2012 in Nachfolge eines Mitglieds der Erbengemeinschaft, später durch den Ankauf einzelner weiterer Erbanteile. Der Beteiligte zu 3) bemühte sich in der Folge vergebens um den Ankauf weiterer Erbanteile mit dem Ziel der Vereinigung aller Anteile in einer Hand. Diese Ankaufbemühungen scheiterten an unüberwindbaren Differenzen über den Grundstückswert und den sich daran orientierenden Kaufpreis. Die im späteren Verlauf in die Erbengemeinschaft eingetretene M. Grundbesitzgesellschaft mbH bot dem Beteiligten zu 3) die Veräußerung ihrer Erbanteile zuletzt zu einem Kaufpreis in Höhe von 4 Millionen Euro an.
Die ungeteilte Erbengemeinschaft einigte sich zu keiner Zeit auf einen freihändigen Verkauf des Grundstücks, woraufhin die Miterbin M. Grundbesitzgesellschaft mbH am 20. Februar 2017 einen Antrag auf Teilungsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Erbengemeinschaft stellte. Der Termin zur Teilungsversteigerung fand am 20. Oktober 2020 statt. In dessen Vorbereitung wurde der Verkehrswert des Grundstücks durch das Amtsgericht Mitte auf Grundlage eines gerichtlich eingeholten Wertgutachtens auf 1.230.000,- Euro (zum Bewertungsstichtag: 14. Juni 2018) festgesetzt. Gegen diese Wertfestsetzung legte der Beteiligte zu 3) noch vor dem Versteigerungstermin sofortige Beschwerde ein, die mit Beschluss des Landgerichts Berlin vom 12. Januar 2020 zurückgewiesen wurde.
Im Versteigerungstermin am 20. Oktober 2020 wurde bei einem Höchstgebot in Höhe von 1.420.000,- Euro dem Beteiligten zu 1) der Zuschlag erteilt. Daraufhin erwog der Beteiligte zu 3) zunächst die Ausübung eines planakzessorischen Vorkaufsrechts gemäß § 24 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1, 28 Absatz 4 BauGB gegenüber dem Beteiligten zu 1), hörte ihn hierzu an und ließ sich zu Sicherungszwecken eine Vormerkung eintragen. Hiervon nahm der Beteiligte zu 3) dann jedoch Abstand und veranlasste die Löschung der Vormerkung, woraufhin im März 2021 der Beteiligte zu 1) als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Später übertrug der Beteiligte zu 1) auf der Grundlage eines Kaufvertrages vom 3. Juni 2021 einen Anteil von einem Fünftel an dem Grundstück auf einen Dritten. Dieser ist inzwischen gleichfalls als Eigentümer – zu einem Fünftel – des in Rede stehenden Grundstücks im Grundbuch eingetragen.
Bereits wenige Wochen nach der Zuschlagserteilung lud der Beteiligte zu 3) den Beteiligten zu 1) und dessen Rechtsbeistand erstmals zu einem Gespräch ein, das sowohl eine interimsweise Nutzungsüberlassung als auch einen freihändigen Ankauf des Grundstücks durch den Beteiligten zu 3) zum Gegenstand hatte. Das seinerzeit mündlich abgegebene Angebot des Beteiligten zu 3), das Grundstück zu dem von ihm angenommenen Verkehrswert in Höhe von 78.865,- Euro an den Beteiligten zu 1) an zukaufen, blieb in diesem Termin offen. Allerdings signalisierte der Verfahrensbevollmächtigte des Beteiligten zu 1), dass angesichts des Höchstgebots in Höhe von rund 1,4 Millionen Euro ein Verkauf zu den Bedingungen, wie sie der Beteiligte zu 3) vorsah, unwirtschaftlich und daher unwahrscheinlich sei. Es folgten diverse weitere Verhandlungen hierüber, jeweils angesichts nicht überwindbarer Differenzen zum Kaufpreis ohne Erfolg, wegen deren Einzelheiten auf den Verwaltungsvorgang, insbesondere auf das Protokoll über den Gesprächstermin am 5. November 2020 (Anlage K 9, VV 1169 – 1179) Bezug genommen wird. Mit anwaltlichem Schreiben vom 4. November 2020 (Anlage K 10) kündigte der Beteiligte zu 1) gegenüber dem Beteiligten zu 3) den Mietvertrag, verbunden mit der Aufforderung, das Grundstück unverzüglich, spätestens zum 31. Dezember 2020, zu räumen und an den Antragsteller in geräumtem Zustand herauszugeben.
Auf Antrag des Beteiligten zu 3) leitete die Enteignungsbehörde unter dem 21. Januar 2020 ein Enteignungsverfahren ein. Der Termin zur mündlichen Verhandlung über diesen Antrag fand am 18. Juni 2020 statt. Des Weiteren beauftragte die Enteignungsbehörde zur Ermittlung der nach den §§ 93, 95 und 96 BauGB zu leistenden Entschädigung für das betreffende Grundstück ein Verkehrswertgutachten bei dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in B. (im Folgenden: Gutachterausschuss). In dem daraufhin erteilten Gutachten vom 16. Juni 2020 bezifferte der Gutachterausschuss den Entschädigungsbetrag für einen Rechtsverlust zum Stichtag 15. Juni 2020 auf 78.865,- Euro. Die Enteignungsbehörde ordnete sodann mit Beschluss vom 17. November 2023 die Enteignung des hier betroffenen Grundstücks an und setzte hierfür u.a. eine Geldentschädigung für den eingetretenen Rechtsverlust der Eigentümer in Höhe von 78.865,- Euro fest. Wegen der weiteren Einzelheiten hierzu wird auf den Inhalt des Beschlusses, der in der Berufungsverhandlung vollständig vorlag (VV 3524 – 3632), Bezug genommen.
Am 15. Dezember 2020 wies die Enteignungsbehörde auf Antrag des Beteiligten zu 3) nach mündlicher Verhandlung hierüber den Beteiligten zu 3) vorzeitig mit Wirkung zum 1. Januar 2021 in den unmittelbaren Besitz des hier betreffenden Grundstücks ein. Gegen diesen Besitzeinweisungsbeschluss, auf dessen Gründe Bezug genommen wird, richtet sich der an das Landgericht gerichtete Aufhebungsantrag des Beteiligten zu 1).
Das Landgericht hat den auf eine Aufhebung dieses Beschlusses gerichteten Antrag des Beteiligten zu 1) mit Urteil vom 27. Oktober 2021 zurückgewiesen. Gegen dieses Urteil wendet sich der Beteiligte zu 1) mit seiner Berufung.
Der Beteiligte zu 1) beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin – Kammer für Baulandsachen – vom 27. Oktober 2021 – O 2/21 Baul -, den Besitzeinweisungsbeschluss der Enteignungsbehörde vom 15. Dezember 2020 - Az. GR B 3-He- 6302/1757,1758 - aufzuheben.
Der Beteiligte zu 3) beantragt,
die Berufung zurückzuweisen
Die Enteignungsbehörde hat keinen Antrag gestellt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil des Landgerichts und die Protokolle zur Berufungsverhandlung Bezug genommen. Der Verwaltungsvorgang bis einschließlich Band V, Blatt 2148 sowie der Enteignungsbeschluss vom 17. November 2023 (VV 3524 – 3632) lagen vor und waren Gegenstand der Berufungsverhandlung. Einigungsbemühungen der Beteiligten während des zwischenzeitigen Güteverfahrens und in der Berufungsverhandlung waren nicht erfolgreich.

Entscheidungsgründe:
Die gemäß §§ 221 Absatz 1 Satz 1, 222 Absatz 1, Satz 2, Absatz 3 Satz 1, 229 Absatz 1 BauGB in Verbindung mit den §§ 511 ff. ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
1. Das Landgericht hat den gemäß § 217 BauGB zulässigen, insbesondere statthaften und fristgerecht gestellten Antrag des Beteiligten zu 1) auf gerichtliche Entscheidung und Aufhebung des Besitzeinweisungsbeschlusses der Enteignungsbehörde vom 15. Dezember 2020 zu Recht zurückgewiesen. Die Voraussetzungen für eine vorzeitige Besitzeinweisung haben seinerzeit vorgelegen und sind weiterhin gegeben.
Rechtsgrundlage hierfür ist § 116 Absatz 1 Satz 1 Satz 2 BauGB. Danach kann die Enteignungsbehörde den Antragsteller des Enteignungsantrags auf dessen Antrag und nach durchgeführter mündlicher Verhandlung durch Beschluss in den Besitz des von dem Enteignungsverfahren betroffenen Grundstücks einweisen, wenn die sofortige Ausführung der beabsichtigten Maßnahme aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit dringend geboten ist. Als spezielles enteignungsrechtliches Instrument bewirkt die Besitzeinweisung die vorläufige Änderung der Sachherrschaft über das betroffene Grundstück und so eine vorzeitige sowie vorübergehende – bis zum Eigentumswechsel – eintretende Verwirklichung eines zum Allgemeinwohl erforderlichen Enteignungszwecks (vgl. Battis, in: B/K/L, BauGB, 15. Auflage 2022, § 116 Rn. 1), ähnlich einem zivilprozessualen einstweiligen Verfügungsverfahren nach den §§ 935 ff, 940 ZPO zur Regelung eines einstweiligen Zustandes. Die Befugnisse des Eigentümers, mit der Sache nach seinem Belieben zu verfahren und andere von der Einwirkung auszuschließen (§ 903 BGB), sind mit diesem besitzrechtlichen Zugriff auf das Grundstück bis zur bestandskräftigen Entscheidung im Enteignungsverfahren interimsweise eingeschränkt.
Der Besitzeinweisungsbeschluss der Enteignungsbehörde vom 15. Dezember 2020 ist formell (a.) und materiell rechtmäßig (b.).
a. Der Beschluss erging in formell ordnungsgemäßer Weise gemäß § 116 Absatz 1 Satz 1 BauGB auf Antrag des Beteiligten zu 3) als Enteignungsbegünstigten und nach der gemäß § 116 Absatz 1 Satz 2 BauGB erforderlichen mündlichen Verhandlung am 8. Dezember 2020. Auch war das zum Erlass des Besitzeinweisungsbeschlusses geführte Verfahren im Übrigen frei von Verfahrensfehlern.
aa. Entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 1) war das Besitzeinweisungsverfahren nicht deswegen fehlerhaft, weil dessen Beteiligtenrechte verletzt worden wären. Der Beteiligte zu 1), der erst nach Beginn des Besitzeinweisungsverfahrens mit dem Zuschlagsbeschluss vom 20. Oktober 2020 gemäß § 90 ZVG Eigentümer des Grundstücks wurde, ist seinerzeit rechtzeitig als neuer Beteiligter in das Verfahren eingebunden worden. Dessen Beteiligteneigenschaft ist mit dem Eigentumswechsel kraft Gesetzes gemäß § 106 Absatz 1 Nummer 2 BauGB begründet worden. Diese Regelung gilt angesichts ihrer systematischen Stellung im Dritten Abschnitt des BauGB für sämtliche enteignungsrechtliche Verfahren, einschließlich des in diesem Abschnitt des Baugesetzbuchs gleichfalls geregelten Besitzeinweisungsverfahrens und ist Ausdruck dessen, dass die Beteiligteneigenschaft stets objektiv an ein grundstücksbezogenes Recht anknüpft (Burmeister/Neureither, in: E/Z/B/K, BauGB, § 49 Rn. 5; Reidt, in: BKL BauGB, § 49, Rn. 3; im Ergebnis ebenso unter Zugrundlegung des Rechtsgedankens der für Umlegungsverfahren geregelten, entsprechend angewendeten § 49 BauGB: Dyong/Groß, in: E/Z/B/K, BauGB, § 106 Rn. 19; im Ergebnis auch: Kaltenegger, in: R/B/C, Systematischer Praxiskommentar BauGB, juris, § 106 Rn. 5).
Danach hat es der Beteiligte zu 1) hinzunehmen, dass er in das Verfahren in dem Zustand eingetreten ist, in dem es sich im Zeitpunkt seines Eigentumserwerbs befand. Das grundstücksbezogen ausgestaltete Verfahren ist nicht, wie der Beteiligte zu 1) meint, stets neu zu beginnen, wenn sich die Eigentumsverhältnisse an dem jeweiligen Grundstück ändern. Dies ist von Gesetzes wegen nicht vorgesehen und stünde dem Interesse an einem zügigen Verfahrensverlauf und dem zügigen Erreichen einer Sachentscheidung entgegen. Vorliegend ist der Antragsteller mit dem Zuschlagsbeschluss im Zwangsversteigerungsverfahren neuer Verfahrensbeteiligter geworden und damit an die Stelle der vormaligen Eigentümer, der Mitglieder der Erbengemeinschaft, getreten.
bb. Es begegnet des Weiteren keinen verfahrensrechtlichen Bedenken, dass die Enteignungsbehörde vor der Eigentumserlangung des Beteiligten zu 1) nicht auch die Erbengemeinschaft beteiligt hatte und für diese auch keinen besonderen Vertreter durch das Betreuungsgericht hat bestellen lassen, § 207 Satz 1 Nr. 4 BauGB.
Die Erbengemeinschaft war nicht kraft Gesetzes Beteiligte des Verfahrens, da diese nicht Eigentümerin im Sinne des § 106 Absatz 1 Nr. 2 BauGB war. Das Eigentum an einem einer Erbengemeinschaft zugewiesenen Grundstück steht den Miterben zur gesamten Hand als Gesamthandseigentum, nicht aber der Erbengemeinschaft selbst zu (statt vieler: BGH, Urteil vom 11. September 2002 – XII ZR 187/00 -, juris, Rn. 11 m.w.N.; ders., Beschluss vom 17. Oktober 2006 - VIII ZB 94/05 -, juris, Rn. 7).
Die Erbengemeinschaft selbst war bereits nicht beteiligungsfähig, da sie nicht rechtsfähig ist (Brügelmann/Reisenecker/Bliese, 125. EL Januar 2023, BauGB § 106 Rn. 2); BGH, Beschluss vom 17. Oktober 2006 – VIII ZB 94/05 -, juris, Rn. 7 m.w.N.). Träger des Sondervermögens waren allein die Miterben in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit. Jedes Mitglied der Erbengemeinschaft, nicht aber die Erbengemeinschaft selbst, war Eigentümer des Grundstücks und - bis zum Eigentumsübergang - Verfahrensbeteiligter.
cc. Schließlich ist der Besitzeinweisungsbeschluss auch nicht deswegen in verfahrensfehlerhafter Weise ergangen, weil die Enteignungsbehörde nicht dafür Sorge getragen hätte, dass der Beteiligte zu 1) umfassend über den vor dem Eigentumsübergang stattgefundenen Verwaltungsvorgang informiert worden wäre, so als sei er von Anfang an Verfahrensbeteiligter gewesen. Dem Beteiligten zu 1) ist antragsgemäß Gelegenheit zur Akteneinsicht gewährt worden. Es oblag danach allein ihm, hiervon Gebrauch zu machen. Sollte er dies versäumt haben, berührt dies nicht die formelle Rechtmäßigkeit des Verfahrens.
b. Auch die materiellen Voraussetzungen der Besitzeinweisung liegen vor. Hierfür ist neben der in § 116 Absatz 1 Satz 1 BauGB ausdrücklich normierten Voraussetzung, dass die sofortige Ausführung der beabsichtigten Maßnahme aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit dringend geboten ist (aa.), nach ständiger Rechtsprechung des Weiteren zu verlangen, dass ein erfolgreicher Ausgang des Enteignungsverfahrens mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist (BGH, Urteil vom 28. Februar 1957 - III ZR 203/56 -, juris, Rn. 24 f.; ders., Urteil vom 22. Februar 1965 - III ZR 104/64 -, juris; Senat, Urteil vom 17. April 1998 - U 702/98 Baul -, juris, Rn. 26 m.w.N.; Thüringer Oberlandesgericht, Urteil vom 3. März 2010 – BI U 687/08 -, juris, Rn. 42; OLG Hamburg, Beschluss vom 20. September 2007 – 1 Baul U 2/07). Auch wenn dieses Erfordernis nicht ausdrücklich in das Gesetz aufgenommen wurde, ergibt sich dies sowohl aus dem in Artikel 14 GG gewährleisteten Schutz des Eigentums als auch aus der inneren Abhängigkeit des Besitzeinweisungsverfahrens von den Erfolgsaussichten einer Enteignung (BGH, Urteil vom 28. Februar 1957, a.a.O., juris, Rn. 25). Ein mit der Besitzeinweisung einhergehender zwar vorläufiger, für dessen Dauer dennoch schwerwiegender Eingriff in das Eigentumsrecht kann nur gerechtfertigt sein, wenn der Enteignungsantrag Aussicht auf Erfolg hat. Hierüber ist eine Prognoseentscheidung zu treffen. Es ist zwar nicht zu verlangen, dass die Enteignung mit einer an Sicherheit grenzenden Wahrscheinlichkeit durchgeführt werden kann, dem Enteignungsantrag muss aber aller Voraussicht nach stattgegeben werden (Senat, Urteil vom 17. April 1998 – U 702/98 Baul -, juris, Rn. 26). Im Rahmen dieser prognostischen Prüfung ist dem Fortschritt des Enteignungsverfahrens Rechnung zu tragen. Je weiter das Enteignungsverfahren fortgeschritten ist, desto weiter verdichten sich die Anhaltspunkte für dessen Erfolgsaussichten, ohne dass hingegen im Rahmen der Überprüfung der Voraussetzungen einer Besitzeinweisung zugleich einer Entscheidung über den Erfolg des Enteignungsantrags verbindlich vorzugreifen wäre (bb.)
aa. Gemessen daran ist vorliegend die Besitzeinweisung mit Wirkung zum 1. Januar 2021 aus Gründen des Allgemeinwohls in dem Sinne dringend geboten, als dass hierfür ein gewichtiges öffentliches Interesse gegeben ist, kraft dessen der Abschluss des Enteignungsverfahrens nicht abgewartet werden kann, sollen der Allgemeinheit nicht wesentliche Vorteile verloren gehen oder ihr nicht wesentliche Nachteile entstehen (vgl. Senat, Urteil vom 17. April 1998 – U 702/98 Baul – juris, Rn. 14 m.w.N.; Dyong/Groß, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 4/2024, § 116 Rn. 4 m.w.N.). Hierfür genügt es nicht, dass ganz allgemein ein bestimmtes öffentliches Interesse den privaten Eigentümerinteressen vorgelagert ist. Darüber hinaus ist zu fordern, dass bei einer Abwägung der Belange der Allgemeinheit und des von der Besitzeinweisung Betroffenen ein sofortiges Tätigwerden zur Abwendung eines erheblichen Schadens für die Allgemeinheit unumgänglich ist (Senat, Urteil vom 17. April 1998 - U 702/98 Baul -, juris, Rn. 26 m.w.N.). Die Vermeidung erheblicher Mehrkosten ist als ein solches Allgemeinwohlinteresse anerkannt (vgl. Battis, in: B/K/L, BauGB, 15. Auflage 2022, § 116 Rn. 4 m.w.N.), nicht dagegen eine bereits in der Ausgestaltung eines vertraglichen Mietverhältnisses angelegte Frustration getätigter finanzieller Aufwendungen für die Errichtung von Anlagen. Investitionen, die unabhängig von dem weiteren Schicksal des Grundstücks auf der Basis eines vorübergehenden Nutzungsrechts getroffen wurden, sind weiterhin von der Allgemeinheit zu tragen. Die Enteignung – und diese vorbereitend auch die Besitzeinweisung – ist kein Instrument, um unliebsamen vertraglichen Bindungen der öffentlichen Hand zu entgehen (BVerfG, Kammerbeschluss vom 18. November 1998 - 1 BvR 21/97 – juris, Rn. 7) und nutzlos gewordene Aufwendungen Dritten aufzubürden.
Ein in diesem Sinne qualifiziertes öffentliches Interesse ist vorliegend fortdauernd seit Erlass des Besitzeinweisungsbeschlusses gegeben. Eine vorläufige, bis zum rechtskräftigen Abschluss des Enteignungsverfahrens geltende Besitzregelung war unabdingbar, da andernfalls die öffentliche Spielplatzeinrichtung nicht zu erhalten und erhebliche Mehrkosten zu erwarten gewesen wären. Daran hat sich bis zum Schluss der Berufungsverhandlung nichts geändert.
(1.) Eine Dringlichkeit war zunächst in zeitlicher Hinsicht gegeben. Angesichts der am 4. November 2020 ausgesprochenen Kündigung mit Räumungsverlangen zum 31. Dezember 2020 war es erforderlich, das bisher aus dem Mietvertrag abgeleitete Nutzungsrecht als Spielplatz des Beteiligten zu 3) auf eine neue rechtliche Grundlage zu stellen. Ein Recht zum Besitz zur Abwendung eines Herausgabeverlangens nach § 985 BGB war anders nicht sicher zu begründen. Insbesondere fehlte die Bereitschaft des Beteiligten zu 1) für die Dauer des Enteignungsverfahrens eine vertragliche Interimslösung für die Weiternutzung als Spielplatz zu vereinbaren. Bereits im ersten Gespräch am 5. November 2020 mit dem Beteiligten zu 1) als neuen Eigentümer hierüber, äußerte der anwaltlich vertretene Beteiligte zu 1), dass eine Nutzung des Spielplatzes zu den bisherigen Konditionen des Mietvertrages nicht gewährt werden könne, ohne dabei eine Nutzungsoption zu anderen Konditionen anzubieten (Anlage K 9, darin S. 3). Die fehlende Bereitschaft zu einer freihändigen Gestaltung der Besitz- und Nutzungsverhältnisse an dem Grundstück dauerte bis zum Schluss der Berufungsverhandlung fort. Diverse Einigungsbemühungen während des Gerichtsverfahrens, insbesondere vor dem Güterichter des Kammergerichts und weitere nach Beginn der Berufungsverhandlung, scheiterten.
Ein Recht des Beteiligten zu 3) zum Besitz für die weitere Grundstücksnutzung als öffentlichen Spielplatz lässt sich ferner nicht allein aus den Festsetzungen des Bebauungsplans ... vom 26. September 2002 (GVBl. 2002, S. 288) gemäß § 9 Nummer 15 BauGB als Grünfläche mit der Zweckbestimmung "öffentlicher Spielplatz" ableiten. Festsetzungen eines Bebauungsplans wirken für die Eigentümer der hiervon betroffenen Grundstücke zulassend im Hinblick auf Nutzungen, die ihnen nicht widersprechen, und ausschließend im Hinblick auf Nutzungen, die ihnen widersprechen. Im zulassenden Bereich enthält der Bebauungsplan selbst jedoch keinen Rechtsbefehl zur Planverwirklichung. Der Eigentümer ist zwar berechtigt, das Grundstück den Festsetzungen entsprechend zu nutzen, damit aber nicht auch gezwungen, die Festsetzungen des Bebauungsplans auf seinem Grundstück zu verwirklichen (BVerwG, Urteil vom 2. November 1998 – 4 BN 49.98 – juris, Rn. 5). Hierzu bedarf es vielmehr entsprechender behördlicher Anordnungen, etwa in Gestalt einer Widmung. Greift diese jedoch substantiell in das Eigentumsrecht des Eigentümers ein, bedarf auch die Widmung einer Zustimmung des Eigentümers (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 12. Dezember 2000 – 10 U 219/98 – (Bau) -, juris, Rn. 52 m.w.N), an der es vorliegend fehlt.
(2.) Vorliegend ist des Weiteren das Allgemeininteresse an dem Erhalt des öffentlichen Spielplatzes gegenüber dem privaten Interesse des Beteiligten zu 1) als deutlich vorrangig festzustellen.
(a.) Bei der Versorgung der Wohnbevölkerung mit öffentlichen Spielplätzen handelt es sich um ein besonderes öffentliches Interesse, mithin um einen anerkannten Allgemeinwohlbelang. Dies folgt aus § 9 Nummer 15 BauGB, wonach im Rahmen der Bauleitplanung öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung "Spielplatz" festgesetzt werden können. Besonderes Gewicht hat dieses Allgemeininteresse vorliegend dadurch, dass das Planungsgebiet, in dem das Grundstück liegt, nach den dezidierten Ausführungen der Enteignungsbehörde, die zuletzt im Enteignungsbeschluss mit aktuellen Bedarfsberechnungen unterlegt wurden, ein hohes Defizit an Spielplatzflächen aufweist. Diese Datengrundlage ist für den Senat ohne Weiteres nachvollziehbar und daher der hier zu treffenden vorläufigen Regelung zugrunde zu legen. Ohne eine Besitzeinräumung zugunsten des Beteiligten zu 3) hätte sich das Versorgungsdefizit an öffentlichen Spielplätzen weiter zugespitzt.
Hierhinter hat – jedenfalls bis zum bestandskräftigen Abschluss des Enteignungsverfahrens - das Interesse des Beteiligten zu 1) zurückzutreten. Dessen grundsätzlich berechtigten und schützenswerten Interessen an dinglichem Eigentum und an der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks sind hier nachrangig, weil eine Änderung der dinglichen Rechtslage durch die nur vorläufige Regelung über die tatsächliche Sachherrschaft über das Grundstück ohnehin nicht eintritt. Der Beteiligte zu 1) ist zwar während der Dauer der Besitzeinweisung an einer anderweitigen Nutzung und damit auch der wirtschaftlichen Verwertung seines Grundstücks gehindert. Diese wirtschaftlichen Belange haben sich in der Gesamtabwägung jedoch unterzuordnen, bereits deswegen, weil sein Ansinnen, das Grundstück teilweise mit einem Wohnhaus bebauen zu wollen, gegenwärtig bereits planungsrechtlichen Hindernissen ausgesetzt und damit nicht realisierbar ist. Die Zulässigkeit einer baulichen Nutzung ist vorliegend durch den Bebauungsplan... geregelt. Dessen rechtsverbindliche Festsetzungen hindern ein solches Vorhaben des Beteiligten zu 1). Ferner werden etwaige mit der vorzeitigen Besitzeinweisung entstandene Vermögensnachteile im Rahmen des § 116 Absatz 4 BauGB zu entschädigen sein.
(b.) Weiter folgt der Vorrang des öffentlichen Interesses schließlich daraus, dass ohne eine vorzeitige Besitzeinweisung der erst im Jahr 2015 mit erheblichen finanziellem Aufwand im Umfang von 235.000,- Euro ertüchtigte Spielplatz aufgrund des Räumungsverlangens des Beteiligten zu 1) in dessen Kündigungsschreiben vom 4. November 2020 vollständig zurückzubauen gewesen wäre. Dies wiederum hätte zur Folge, dass im Falle einer bestandskräftigen Enteignung für eine Neuerrichtung eines öffentlichen Spielplatzes erhebliche Mehrkosten in mindestens gleicher Höhe zu erwarten wären. Diese Mehrkosten galt es durch ein im Wege der Besitzeinweisung zu erwirkendes fortwährendes Nutzungsrecht des Beteiligten zu 3) an dem Grundstück zu vermeiden.
bb. Des Weiteren sind mit den bereits vom Landgericht richtig dargestellten Gründen und angesichts des am 17. November 2023 erlassenen Enteignungsbeschlusses vorliegend die Voraussetzungen einer planakzessorischen Enteignung gemäß §§ 85 Absatz 1 Nummer 1, 87 BauGB mit der für die Besitzeinweisung erforderlichen hohen Wahrscheinlichkeit gegeben. Die Enteignung des Grundstücks des Beteiligten zu 1) dient der Verwirklichung der in einem wirksamen Bebauungsplan festgeschriebenen städtebaulichen Ziele (1.) und ist vorliegend in dem Sinne erforderlich, dass das Wohl der Allgemeinheit diese erfordert und der Enteignungszweck nicht auf andere zumutbare Weise erreicht werden kann, § 87 Absatz 1 BauGB (2.). Auch die weitere Voraussetzung eines ernsthaften Bemühens um einen freihändigen Erwerb des Grundstücks, § 87 Absatz 2 Satz 1 BauGB, ist hier gegeben (3.).
(1.) Rechtsgrundlage für eine Enteignung zum Zwecke der Verwirklichung städtebaulicher, in einem Bebauungsplan festgeschriebener Ziele ist § 85 Absatz 1 Nummer 1 BauGB. Danach kann enteignet werden, um entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans ein Grundstück zu nutzen. Eine planakzessorische Enteignung setzt damit zwingend einen wirksamen Bebauungsplan voraus. Dies ist vorliegend der Bebauungsplan ... vom 26. September 2002 (GVBl. ..., ...). Das verfahrensgegenständliche Grundstück ist darin gemäß § 9 Absatz 1 Nr. 15 BauGB als Grünfläche mit der Zweckbestimmung "öffentlicher Spielplatz" festgesetzt worden. Die Enteignung soll der Verwirklichung dieses Allgemeinwohls dienen.
Formelle oder materielle Mängel, die die Wirksamkeit des Bebauungsplans berühren könnten, sind für den Senat nicht festzustellen. Die von dem Beteiligten zu 1) in erster Instanz vor dem Landgericht erhobenen Bedenken gegen die formelle Planwirksamkeit sind mit den zutreffenden Gründen der Entscheidung des Landgerichts (Seite 10 bis 14 der Urteilsgründe) zurückzuweisen. Entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 1) genügt der Bebauungsplan insbesondere dem gesetzlichen Publizitätsgebot und den Bestimmtheitsanforderungen, dies auch in Bezug auf die Hinzuziehung von DIN-Normen. Diese werden im Bebauungsplan gar nicht verwendet, weshalb das Publizitätsgebot insofern bereits nicht verletzt ist. Überdies ist der Einwand des Beteiligten zu 1), mit der farblichen Kennzeichnung der betroffenen öffentlichen Grünfläche seien Vorgaben der Planzeichenverordnung (vom 18. Dezember 1990, BGBl. 1991 I S. 48, im Folgenden: PlanZV) verletzt, unbeachtlich. Gemäß § 2 Absatz 5 PlanZV wäre eine Verletzung von Vorschriften des § 2 Absatz 1 bis Absatz 4 PlanZV nur erheblich, wenn damit die Festsetzung insgesamt nicht hinreichend deutlich erkennbar wäre. Dies wiederum macht der Beteiligte zu 1) nicht geltend und ist auch sonst nicht zu erkennen.
Der Bebauungsplan ist entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 1) auch nicht funktionslos und infolgedessen unwirksam geworden, weil auf dem Grundstück inzwischen weitere Objekte, insbesondere Hochbeete und ein Schachspiel für Erwachsene, errichtet wurden.
Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung tritt eine bauplanerische Festsetzung im Wege der faktischen Funktionslosigkeit dann außer Kraft, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt und wenn diese Tatsache so offenkundig ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist für jede Festsetzung gesondert zu prüfen. Dabei kommt es entscheidend darauf an, ob die jeweilige Festsetzung noch geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung im Sinne des § 1 Absatz 3 BauGB im Geltungsbereich des Bebauungsplans einen sinnvollen Beitrag zu leisten (BVerwG, Urteil vom 3. Dezember 1998 - 4 CN 3/97 -, juris, Rn. 22; dass., Urteil vom 28. April 2004 – 4 C 10/03 -, juris, Rn. 15 m.w.N.; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 5. Juli 2017 - OVG 10 N 299.16 -, juris, Rn. 7 m.w.N.; Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 11. Mai 2022 - 18 U 2/18 -, juris, Rn. 96).
Nach diesem Maßstab ist eine faktische Funktionslosigkeit der Festsetzungen des Bebauungsplans ... nicht gegeben. Die hinzugekommenen Einrichtungen hindern eine Nutzung des Grundstücks als Kleinkindspielplatz nicht, weder dauerhaft noch auf unabsehbare Zeit, abgesehen davon, dass der Senat auch nicht zu erkennen vermag, inwiefern diese Einrichtungen einer Nutzung des Grundstücks als Kleinkindspielplatz überhaupt entgegenstünden.
Andere Einwendungen gegen die Wirksamkeit des Bebauungsplans sind mit der Berufungsbegründung nicht mehr erhoben worden und für den Senat gleichfalls nicht ersichtlich. Es ist ferner nicht Aufgabe der Baulandsenate, sich für die Prüfung der Voraussetzungen planakzessorischer Enteignungen im Rahmen einer Inzidenzkontrolle auf die Suche von Fehlern in der Planfestsetzung zu begeben, ohne dass die Beteiligten ihrerseits Bedenken gegen die formelle und materielle Wirksamkeit der Festsetzung erhoben hätten (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 11. Mai 2022 – 18 U 2/18 – juris, Rn. 68; BVerwG, Urteil vom 17. April 2002 – 9 CN 1/01 -, juris, Rn. 43 –). Dies gilt erst Recht für das Besitzeinweisungsverfahren.
(2.) Es sind des Weiteren die Voraussetzungen des § 87 Absatz 1 BauGB, ein gewichtiges Allgemeinwohlinteresse (a.) und die enteignungsrechtliche Erforderlichkeit (b.) mit hoher Wahrscheinlichkeit gegeben.
(a.) Für die Feststellung eines eine Enteignung grundsätzlich rechtfertigenden Allgemeinwohlinteresses sind in den Fällen der planakzessorischen Enteignung im Ausgangspunkt die in dem Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen maßgeblich. Diese sind gemäß § 85 Absatz 1 Nr. 1 BauGB grundsätzlich als dem Wohl der Allgemeinheit dienend anzuerkennen. Angesichts der Schwere des Eigentumseingriffs ist allerdings des Weiteren zu fordern, dass das Gemeinwohlziel von besonderem Gewicht ist. Nicht jedes beliebige öffentliche Interesse genügt diesen qualifizierten Anforderungen (BVerfG, Urteil vom 17. Dezember 2013 - 1 BvR 3386/08 -, Garzweiler II, juris, Rn. 173). Ebenso wenig zulässig wäre eine Enteignung allein aus fiskalischen Gründen oder aus allgemeinen Zweckmäßigkeitserwägungen heraus (vgl. BVerfG, Garzweiler II, a.a.O., juris, Rn. 172; OLG Stuttgart, a.a.O., Rn. 55; Runkel, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 154. EL, Stand Mai 2023, § 87 Rn. 21a m.w.N.). Ein im vorstehenden Sinne qualifiziertes Gemeinwohlziel liegt allerdings in Fällen der Bereitstellung von öffentlichen Grünflächen mit Spielplätzen im Sinne des § 9 Nummer 15 BauGB ohne Weiteres vor. Dieser Belang kann keinesfalls als nur unbedeutend und daher ungeeignet, eine Enteignung zu legitimieren, bewertet werden. Es ist eine Gemeinwohlaufgabe von hohem Rang, öffentliche, für jeden zugängliche Freiflächen, darunter auch als Spielplätze gestaltete Freiräume bereitzustellen. Vornehmlich in Gegenden mit überwiegend geschlossener Bebauung sind diese Flächen unerlässlich, da sie dort in besonderem Maße der körperlichen und geistigen Entwicklung von Kindern dienen. Diese können ihre Fähigkeiten nur entfalten und soziales Verhalten erlernen, wenn man ihnen hierfür geeignete (Frei-)Räume zur Verfügung stellt (vgl. § 1 Kinderspielplatzgesetz Berlin). Vorliegend ist auch nichts dafür ersichtlich, dass der auf dem Grundstück errichtete Spielplatz von der Allgemeinheit, den Bewohnern des Planungsraums, insbesondere den dort wohnhaften Familien nicht angenommen werden würde. Damit aber liegt hier ein hinreichend gewichtiger und damit ein grundsätzlich eine Enteignung rechtfertigender Allgemeinwohlbelang vor.
(b.) Für die Erforderlichkeit der Enteignung zur Erreichung eines solchen qualifizierten Gemeinwohlziels ist vorliegend sowohl die Erforderlichkeit der jeweiligen Enteignungsmaßnahme für die Verwirklichung des dem Gemeinwohl dienenden konkreten Vorhabens (aa.) als auch die Gemeinwohlerforderlichkeit dieses Vorhabens festzustellen (bb.). Hierhinter haben bei einer Gesamtabwägung die privaten Interessen des Beteiligten zu 1) zurücktreten (cc.).
(aa.) Eine Enteignung ist zur Verwirklichung des konkreten Vorhabens erforderlich, wenn diese in dem Sinne unabdingbar ist, dass es hierfür kein milderes Mittel gibt, das gleich geeignet wäre, dieses Ziel zu erreichen (BVerfG, Garzweiler II, a.a.O., Rn. 182, 183). Hieran fehlte es, wenn das Vorhaben in gleicher Weise auch ohne den Entzug privaten Eigentums - etwa durch die Inanspruchnahme freiwillig zur Verfügung gestellten Grund und Bodens - verwirklicht werden könnte (BVerfG, a.a.O., Rn. 183).
In diesem Sinne ist vorliegend die Enteignung für das Vorhaben, das Grundstück dauerhaft für eine Spielplatznutzung auf öffentlicher Grünfläche unabdingbar. Ohne Zuweisung des Grundstücks in das Eigentum des Beteiligten zu 3) ist eine solche dauerhaft gesicherte Nutzung nicht zu erzielen. Diese ist insbesondere nicht schon allein aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplans ... gewährleistet. Es ist ferner keine Widmung der Flächen im Sinne der Planfestsetzungen erfolgt (siehe vorstehende Ausführungen zu (b. aa.).
Des Weiteren ist vorliegend nicht ersichtlich, dass eine auf Dauer angelegte Nutzungsüberlassung gleichfalls auf privatrechtlicher Grundlage erzielbar wäre. Dies hat sich als ausgeschlossen erwiesen, weil der Beteiligte zu 1) bis zum Schluss der Berufungsverhandlung keine Anhaltspunkte dafür gegeben hat, dass er bereit wäre, das Grundstück gegen Entgelt zur dauerhaften plankonformen öffentlichen Nutzung als Spielplatz zu überlassen. Stattdessen hat er unmittelbar nach Eigentumsübergang mit Schreiben vom 4. November 2020 das einst zu diesem Zweck bestehende Mietverhältnis gekündigt und im Nachgang kein Angebot zum Neuabschluss einer entsprechenden Nutzungsvereinbarung, etwa eines Pacht- oder Mietvertrages, unterbreitet, sich vielmehr trotz diverser Gespräche weiterer aussichtsreicher Verhandlungen über eine freihändige Nutzungsvereinbarung verschlossen.
(bb.) Vorliegend ist die Enteignung überdies in dem Sinne erforderlich, als dass die fortwährende öffentliche Grünflächen- und Spielplatznutzung – als das konkrete Vorhaben – der Verwirklichung des besonderen Gemeinwohlziels dient.
Hierfür genügt es, dass das Vorhaben zum Wohl der Allgemeinheit vernünftigerweise geboten ist. Dies ist wiederum dann der Fall, wenn dieses einen substantiellen Beitrag zur Erreichung des Gemeinwohls leistet. Ein strikterer Erforderlichkeitsmaßstab hingegen ist nicht, auch nicht aus Artikel 14 Absatz 3 Satz 1 GG zu verlangen. Würde das Grundgesetz ein unabweisbares Bedürfnis für das jeweilige Vorhaben voraussetzen, stellte es eine zumeist unerfüllbare Zulässigkeitsvoraussetzung für eine Enteignung und damit im praktischen Ergebnis ein weitgehendes Verbot der Enteignung auf. Es wird selten vorkommen, dass die mit einem konkreten Vorhaben verfolgten Gemeinwohlziele ausschließlich durch die Verwirklichung eben dieses Vorhabens erreicht oder jedenfalls wesentlich gefördert werden können. Zumeist werden andere vergleichbare Vorhaben in Frage kommen, die dem verfolgten Gemeinwohlziel dienen. Dass die Enteignung zum Wohl der Allgemeinheit auf den Sonderfall eines für das in Rede stehende Gemeinwohlziel einzig möglichen Vorhabens reduziert werden sollte, kann daher auch den verfassungsrechtlichen Vorgaben nicht entnommen werden (BVerfG, a.a.O., Garzweiler II, Rn. 184, 185 f. m.w.N.).
Eine Dienlichkeit zur Erreichung des Gemeinwohlziels in diesem Sinne ist hier gegeben. Die Einwendungen des Beteiligten zu 1) gegen die zuletzt im Enteignungsbeschluss vom 17. November 2023 ausgeführten Bedarfsberechnungen und des hieraus abgeleiteten Versorgungsdefizits an (Klein-)Kinderspielplätzen im Plangebiet greifen nicht durch, sind jedenfalls für die für die Besitzeinweisung zu treffenden Feststellungen nicht erheblich. Unter Zugrundelegung der neueren Bedarfsberechnungen im Enteignungsbeschluss leistet die fortwährende Nutzung des Grundstücks als öffentlicher Spielplatz weiterhin einen substantiellen Beitrag zu der im Plangebiet benötigten Spielplatzversorgung. Das aufgezeigte erhebliche Defizit im ehemaligen Versorgungsgebiet 10 D im Umfang von 11.489 qm Spielplatzfläche lässt sich auch nicht anderweitig beheben, da in dem betreffenden Gebiet schlicht keine sonstigen unbebauten Flächen mehr verfügbar sind. Neue Bebauungen sind aufgrund des Mangels an hierfür tauglichen, noch unbebauten Grundstücken nicht mehr zu erwarten. Demzufolge können auch keine Verpflichtungen nach § 4 Absatz 2 Kinderspielplatzgesetz i.V.m. § 8 Absatz 2 BauO Bln mehr auferlegt werden. Zugleich sind die Einwohnerzahlen zuletzt weiter gestiegen, womit sich der Bedarf an Spielplatzflächen sogar weiter erhöht hat.
(cc.) Bei der gebotenen Gesamtabwägung überwiegt aus Sicht des Senats für die hier zu treffenden Feststellungen die städtebauliche Notwendigkeit der Enteignung gegenüber den Nachteilen, die sich für Beteiligten zu 1) hieraus ergeben. Letztere haben im Ergebnis der gebotenen Gesamtabwägung zurückzutreten. In Ausprägung des verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgebots sind hierfür die öffentlichen Interessen an dem Entzug des Eigentums mit den durch die Bestandsgarantie des Artikels 14 Absatz 1 Satz 1 GG legitimierten privaten Interessen abzuwägen (Battis, in: BKL, § 87 Rn. 2; Runkel, in: EZKB § 87 Rn. 51).
Unter Abwägung aller tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten in Bezug auf das hier betroffene Grundstück überwiegen aus Sicht des Senats mit der hier erforderlichen Wahrscheinlichkeit die Allgemeinwohlbelange deutlich gegenüber den Bestandsinteressen des Beteiligten zu 1). Zu seinen Gunsten ist hier allerdings sein anerkanntes und schützenswertes Eigentümerinteresse an der Erhaltung des konkreten Bestandes seines Eigentums zu berücksichtigen. Darüber hinaus ist auch grundsätzlich das Interesse des Beteiligten zu 1) an einer wirtschaftlichen Verwertung des Eigentums als Ausdruck des personalen Schutzzwecks seiner Eigentumsgarantie anzuerkennen. Es ist vorliegend jedoch bereits der verbindliche Bebauungsplan, der Inhalt und Schranken des Eigentums des Beteiligten zu 1) an dem verfahrensgegenständlichen Grundstück erheblich begrenzt. Die Errichtung einer (rentablen) Wohnbebauung ist bereits danach ausgeschlossen.
Dem gegenüber ist das Interesse des Beteiligten zu 3) an der fortwährenden öffentlichen Nutzung als Frei- und Spielplatzfläche als deutlich höher gewichtig zu bewerten. Das Grundstück leistet aus den vorstehenden Gründen (siehe (bb.)) einen substantiellen Beitrag zur Reduzierung des hohen Defizits solcher Flächen. Der Bedarf ist auch nach den neueren Berechnungen, die dem Enteignungsbeschluss zugrunde gelegt wurden, nicht im Ansatz gedeckt und kann entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 1) auch nicht andernorts gedeckt werden. Eine Verlagerung auf andere entferntere Grundstücksflächen scheidet deswegen aus, weil damit der Zweck der Bereitstellung wohnortnaher Grün- und Spielflächen nicht erzielt werden könnte. Die Enteignungsbehörde hat hierzu in nachvollziehbarer Weise auf die Richtwerte des Berliner Spielplatzgesetzes zurückgegriffen, ohne dass für den Senat ersichtlich wäre, dass diese einem tatsächlichen Bedarf widersprächen.
Im Ergebnis trifft die von der Enteignungsbehörde vorgesehene Enteignung den Beteiligten zu 1) danach nicht unverhältnismäßig. Die von den Festsetzungen des Bebauungsplans ausgehenden Einschränkungen in der Verwendung des Grundstücks, die bereits zum Zeitpunkt der Eigentumserlangung vorlagen und nunmehr im Zuge einer Enteignung auf Dauer umgesetzt werden, sind auch vom Beteiligten zu 1) als Eigentümer des Grundstücks mitzutragen. Von Anfang an war die Nutzbarkeit dahingehend bestimmt, dass das Grundstück öffentlichen Zwecken zur Verfügung steht, damit aber einer privatwirtschaftlichen Nutzung und Entwicklung entzogen ist.
(3.) Gemäß § 87 Absatz 2 Satz 1 BauGB ist weitere Voraussetzung für die Enteignung, dass sich der Antragsteller des Enteignungsverfahrens ernsthaft um den freihändigen Erwerb des zu enteignenden Grundstücks zu angemessenen Bedingungen bemüht hat. Danach ist in Ausgestaltung des aus Artikel 14 Absatz 3 GG abgeleiteten Vorrangs des freihändigen Erwerbs gegenüber einer Enteignung diese nur zulässig, wenn zuvor Bemühungen um einen privatrechtlichen Erwerb zu angemessenen Bedingungen gescheitert sind (Runkel, in: EZBK, 150. EL, Mai 2023, BauGB § 87 Rn. 76; Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 11. Mai 2022 – 18 U 2/18 – juris, Rn. 104). Hierbei sollen die Bemühungen in einem zeitlichen Zusammenhang mit der Enteignung stehen. Ist der Enteignungsantrag bereits gestellt, hat dessen Antragsteller den Eigentümer vom Enteignungszweck zu unterrichten und ihm zu verdeutlichen, dass er bereit ist, in ernsthafte zivilrechtliche Verhandlungen einzutreten, um das Gemeinwohlinteresse auch ohne Enteignung privatrechtlich zu verwirklichen (BGH, Urteil vom 24. Januar 1980 - III ZR 26/78 -; Runkel, in: EZBK, 150. EL, Mai 2023, BauGB § 87 Rn. 76).
Für den Senat bestehen keine Zweifel daran, dass weitere als die tatsächlich angestrengten Erwerbsbemühungen zur Vermeidung einer Enteignung von dem Beteiligten zu 3) nicht zu verlangen waren, weder gegenüber dem Beteiligten zu 1), mit dem ohnehin erst im Laufe der Enteignungs- und Besitzeinweisungsverfahren Verhandlungen geführt werden konnten, da dieser erst am 20. Oktober 2020 Eigentum an dem Grundstück erlangte, (aa.), noch gegenüber Voreigentümern oder gar im Zuge der Teilungsversteigerung (bb.). Der Beteiligte zu 3) war ferner gehindert, ein städtebauliches Vorkaufsrecht aus § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 BauGB wirksam auszuüben (cc.).
(aa.) Das ernsthafte Bemühen um einen freihändigen Erwerb setzt ein Kaufangebot zu angemessenen Bedingungen voraus. Dabei richtet sich die Angemessenheit hinsichtlich des Kaufpreises danach, was der Eigentümer im Falle einer Enteignung als Entschädigung nach den §§ 93 ff. BauGB in etwa zu erwarten hätte, bemisst sich somit nach Entschädigungsgrundsätzen (BGH, Urteil vom 27. Juni 1966 – III ZR 202/65 -, juris, Rn. 15, 18; Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 11. Mai 2022 – 18 U 2/18 – Rn. 105, 110). Dies zugrunde gelegt hat das Angebot sowohl den Betrag für den Rechtsverlust als auch sonstige durch die Enteignung eintretende entschädigungspflichtige Vermögensnachteile zu umfassen, darunter auch solche im Sinne des § 96 BauGB (Brandenburgisches Oberlandesgericht, a.a.O., Rn. 105 m.w.N.).
Gemessen an diesem Maßstab ist vorliegend festzustellen, dass die dem Beteiligten zu 1) unterbreiteten Angebote stets angemessen waren, da sich diese an den enteignungsrechtlichen Entschädigungsgrundsätzen orientierten. Grund für das Scheitern sämtlicher Verhandlungen mit dem Beteiligten zu 1) waren fortwährend die gänzlich unterschiedlichen Vorstellungen der Beteiligten über die Angemessenheit eines Kaufpreises. Während der Beteiligte zu 3) jeder Verhandlung im Ausgangspunkt den vom Gutachterausschuss ermittelten Verkehrswert in Höhe von 78.840,- Euro heranzog, verlangte der Beteiligte zu 1) einen Kaufpreis zumindest in der Größenordnung seines Höchstgebots in Höhe von 1.420.000,- Euro. Bei dieser Differenz waren die für eine freihändige Vereinbarung notwendigen Annäherungen im Zuge weiterer Verhandlungen nicht zu erwarten.
Unter Heranziehung der gesetzlichen Entschädigungsgrundsätze wäre der Beteiligte zu 1) im Zuge einer bestandskräftigen Enteignung für diesen Rechtsverlust in etwa im Umfang des Verkehrswerts zu entschädigen, wie ihn der Gutachterausschuss im Gutachten vom 15. Juni 2020 festgesetzt hatte. Diese Bemessungen sind mit der hier festzustellenden hohen Wahrscheinlichkeit zutreffend, berücksichtigen insbesondere die hierfür maßgeblichen und inzwischen höchstrichterlich geklärten Bemessungsgrundlagen.
Gemäß § 95 Absatz 1 Satz 1 BauGB bemisst sich die Entschädigung für den durch die Enteignung eingetretenen Rechtsverlust nach dem Verkehrswert des zu enteignenden Grundstücks. Grundsätzlich ist für die Bemessung der Entschädigung der Zustand des Grundstücks in dem Zeitpunkt maßgebend, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet (sog. Qualitätsstichtag), sowie der zu diesem Zeitpunkt bestehende Verkehrswert ( sog. Bewertungsstichtag), § 93 Absatz 4 Satz 1, § 95 Absatz 1 Satz 2 BauGB (Senat, Urteil vom 10. Juli 2015 – 9 U 1/13 Baul, juris, Rn. 12; ders., Urteil vom 9. April 2010 - 9 U 1/08 -, juris, Rn. 28 m.w.N.). Damit bemisst sich die Enteignungsentschädigung entsprechend ihrer Ausgleichsfunktion danach, welchen tatsächlichen Verlust der Betroffene aufgrund der Enteignung zu erleiden hat.
Für die nähere Bestimmung des Verkehrswertes verweist § 95 Absatz 1 Satz 1 BauGB auf § 194 BauGB. Danach wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. § 95 Absatz 2 bis Absatz 4 BauGB enthalten weitere Bestimmungen dazu, welche Umstände bei der Wertfestsetzung in welcher Weise zu berücksichtigen sind. Insbesondere bleiben nach § 95 Absatz 2 Nummer 7 BauGB bei der Festsetzung der Entschädigung Bodenwerte unberücksichtigt, die nicht zu berücksichtigen wären, wenn der Eigentümer eine Entschädigung in den Fällen der §§ 40 bis 42 BauGB geltend machen würde. Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung gemäß § 42 Absatz 2 BauGB nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks aufgrund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt. Wird die zulässige Nutzung nach dieser siebenjährigen Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, § 42 Absatz 3 Satz 1 BauGB (Senat, Urteil vom 10. Juli 2015 - 9 U 1/13 Baul -, juris, Rn. 16).
Das Gutachten des Gutachterausschusses berücksichtigt diese Vorgaben. Insbesondere war danach gemäß § 43 Absatz 3 Satz 2 BauGB unberücksichtigt zu lassen, dass das Grundstück bis zum Wirksamwerden des Bebauungsplans im Jahr 2002 noch Bauland nach Maßgabe von § 34 BauGB war und seither anders als die umliegenden - bebauten - Grundstücke im Planungsgebiet öffentlichen Nutzungszwecken verpflichtet ist. Die Sieben-Jahres-Frist des § 42 Absatz 2 und 3 BauGB, die bei Wirksamwerden des Bebauungsplans längst, seit dem 3. Oktober 1997, abgelaufen war, gilt auch vorliegend. Eine Ausnahme von dem Anwendungsbereich dieser Regelung in Fällen eigentumsverdrängender isolierter Planungen mit wertmäßigen Benachteiligungen Einzelner ist von Gesetzes wegen nicht vorgesehen, ohne dass dies verfassungsrechtlich bedenklich wäre (vgl. BVerfG, Beschluss vom 16. Dezember 2014 - 1 BvR 2142/11 -, juris, Rn. 96; BGH, Urteil vom 7. Juli 2016 - III ZR 28/15 -, juris, Rn. 43 f.).
Danach aber bemisst sich vorliegend die Höhe der Entschädigung nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung als öffentlichen Spielplatz, wie bereits in der Verfügung der Senatsvorsitzenden vom 20. Oktober 2023 ausgeführt. Nach eigener kritischer Sachprüfung legt der Senat hierfür die für zutreffend befundenden Ermittlungen des Gutachterausschusses in dessen Gutachten vom 15. Juni 2020 (insb. S. 39 f. des Gutachtens) zugrunde, in dem die vorstehenden Bemessungsgrundlagen umfassend berücksichtigt sind und das keine Fehler erkennen lässt, die die Festsetzung eines höheren Wertes verhindert hätten. Diese werden von dem Beteiligten zu 1) schon nicht in erheblicher Weise geltend gemacht, der zwar stattdessen das im Rahmen des Versteigerungsverfahrens vor dem Amtsgericht M. eingeholte Gutachten für maßgeblich erachtet, damit aber abgesehen von den unterschiedlichen Auffassungen zur Vorwirkung des Bebauungsplans nicht auch sonstige Fehler in den Ausführungen und Feststellungen des Gutachterausschusses rügt.
Es sind des Weiteren nicht auch Vermögensnachteile zu berücksichtigen, die der Beteiligte zu 1) dadurch erlitten hat, dass sich der Eigentumserwerb aufgrund der tatsächlichen Nutzung, der Planungsfestsetzungen und zu erwartenden Enteignung als unwirtschaftlich erweisen dürfte. Berücksichtigungsfähige Folgeschäden im Sinne des § 96 BauGB sind allein solche Nachteile, die in der Person des Enteigneten ohne dinglichen Wertbezug durch die Enteignung unmittelbar und zwangsnotwendig begründet werden. Nicht erfasst werden dagegen bloße wirtschaftliche Interessen, Erwartungen, Chancen, die über den Verlust des Rechts selbst hinausgehen. § 96 BauGB ist Grundlage für einen Ausgleich solcher persönlichkeitsbezogener individueller Nachteile, die nicht jeden Enteigneten treffen, sondern nur im Einzelfall als erzwungene Folge der Enteignung in Erscheinung treten (Battis, in B/K/L, BauGB, § 96 Rn. 2). Bei den von dem Beteiligten zu 1) durch eine bestandskräftige Enteignung entstehenden wirtschaftlichen Nachteile handelt es sich hingegen nicht um Schäden dieser Art. Ihnen fehlt der individuelle Einschlag. Hätte ein anderer im Rahmen der Versteigerung ein Höchstgebot in der Höhe, zu der der Beteiligte zu 1) den Zuschlag erhielt, abgegeben, hätten sich diese Aufwendungen gleichermaßen als nutzlos erwiesen und wären wirtschaftliche Gewinnerwartungen ebenso enttäuscht worden. Eine Verlagerung des damit verbundenen wirtschaftlichen Risikos auf den Enteignungsbegünstigten ist nicht veranlasst. Nicht zuletzt ergibt sich dieses bereits aus dem Gutachten vom 15. Juni 2020. Darin ist ausgeführt, dass zu entschädigende sonstige Vermögensnachteile im Sinne des § 96 BauGB vorliegend nicht zu ermitteln waren.
Unter Zugrundelegung dieser Preisbemessungen war eine privatrechtliche Einigung mit dem Beteiligten zu 1) nicht zu erzielen, der bis zum Schluss der Berufungsverhandlung seine eigenen Kaufpreisvorstellungen hatte, die sich an seinem wirtschaftlichen Interesse orientierten, eine Kompensation für das von ihm geleistete Meistgebot und die damit verbundenen Gewinnerwartungen zu erzielen, ohne hierbei zu berücksichtigen, dass der entschädigungsrechtlich zu gewährende Ausgleich auf gänzlich anderer Grundlage, wie vorstehend, zu berechnen ist. Damit aber waren die Bemühungen des Beteiligten zu 3) zum Ankauf des Grundstücks in Gänze ausreichend.
Die Bemühungen des Beteiligten zu 3), das Grundstück freihändig von dem Beteiligten zu 1) zu erwerben, waren schließlich auch nicht unter Verstoß gegen Treu und Glauben deswegen unzureichend, weil das Land Berlin als vormaliger Miterbe und Bruchteilseigentümer im Rahmen der Teilungsversteigerung anteilig in einer Größenordnung von rund 200.000,- Euro profitiert hatte. Hierbei kommt es vorliegend nicht darauf an, ob und ggf. in welchem Umfang dies entschädigungsrechtlich zu berücksichtigen sein wird. Nach dem tatsächlichen Verlauf aller Verhandlungen steht für den Senat außer Frage, dass der Beteiligte zu 1) das Eigentum an dem Grundstück selbst dann nicht freihändig auf den Beteiligten zu 3) übertragen hätte, wenn dieser ihm einen um diesen Teilerlös erhöhten Kaufpreis angeboten hätte. Auch dann hätten die Angebote zu weit auseinander gelegen, um eine Einigung über einen Kaufpreis zu erzielen. Zudem wäre der wirtschaftliche Verlust des Beteiligten zu 3) angesichts der Höhe des Meistgebots nur unwesentlich kleiner als ohne ein solches weiteres Entgegenkommen des Beteiligten zu 1).
(bb.) Gleichfalls ohne Erfolg wendet der Beteiligte zu 1) ein, es seien auch die vor der Teilungsversteigerung angestrengten Ankaufsbemühungen des Beteiligten zu 3) unzureichend gewesen. Auch für diesen Zeitraum jedoch waren weitere Anstrengungen nicht zu verlangen, da die unterschiedlichen Kaufpreisvorstellungen der Beteiligten ersichtlich nicht zu überwinden waren. Zu Recht hat das Landgericht hierzu ausgeführt, dass infolge des völlig überhöhten Angebots der vormaligen Beteiligten zu 7), ihre Erbanteile zum Preis von 4.000.000,- Euro an den Beteiligten zu 3) zu veräußern, aus verständiger Sicht des Beteiligten zu 3) nicht mehr zu erwarten war, dass ein freihändiger Grundstückserwerb durch den Ankauf sämtlicher Erbanteile zu angemessenen Bedingungen seinerzeit zu erzielen gewesen wäre. Dieses Angebot unterbreitete die Miterbin zuletzt in der mündlichen Verhandlung im Enteignungsverfahren am 18. Juni 2020. In dessen Folge aber durfte der Beteiligte zu 3) weitere Verhandlungen hierüber abbrechen.
Ebenso ohne Erfolg macht der Beteiligte zu 1) geltend, der Beteiligte zu 3) hätte sich in dem Versteigerungstermin um den Zuschlag bemühen, also mitbieten müssen. Hierfür ist ein Rechtsgrund nicht ersichtlich. Unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne mag grundsätzlich zu verlangen sein, dass sich der Vorrang des freihändigen Erwerbs auch auf die Pflicht zur Teilnahme an einem Zwangsversteigerungsverfahren erstreckt. Hierfür gelten dann jedoch die vorstehenden Ausführungen zur Angemessenheit entsprechend. Ein Mitbieten zu jedem Preis ist hingegen nicht zu verlangen. Nachdem das in der Teilungsversteigerung abgegebene Erstgebot bei 800.000,- Euro lag, war von dem Beteiligten zu 3) nicht zu verlangen, überhaupt ein Gebot abzugeben. Erst Recht hätte kein Gebot in der Größenordnung des Höchstgebots des Beteiligten zu 1) abgegeben werden müssen.
Der Beteiligte zu 1) geht ferner fehl in der Annahme, der Beteiligte zu 3) hätte vorrangig auch mit der Erbengemeinschaft in Verhandlungen über einen Direkterwerb des Grundstücks treten müssen, um seiner Pflicht zu Ankaufsbemühungen Rechnung zu tragen. Dem ist nicht so. Aus Sicht des Senats liegen keine Anzeichen dafür vor, dass Verhandlungen mit der Erbengemeinschaft tatsächlich zu einem freihändigen Grundstückserwerb geführt hätten. Insofern fehlte es bereits an einem gemeinschaftlichen Willen aller Miterben, das Grundstück überhaupt verkaufen oder alle Erbteile in einer Hand vereinigen zu wollen. Gemäß der tatbestandlichen Feststellungen des Landgerichts Berlin in dem angefochtenen Urteil, an die der Senat gemäß § 221 Absatz 1 BauGB i.V.m. § 529 Absatz 1 Nummer 1 ZPO gebunden ist, ist das Gegenteil der Fall. Anhaltspunkte dafür, dass die Erbengemeinschaft das Grundstück hätte freihändig verkaufen wollen, sind danach nicht gegeben. Interne Unstimmigkeiten waren sogar der Auslöser für den Antrag eines einzelnen Miterbens auf die Auseinandersetzung im Wege der Teilungsvollstreckung.
An der fehlenden internen Willensbildung hätte schließlich auch eine Vertreterbestellung nach § 207 BauGB, welche der Beteiligte zu 1) weiterhin für geboten erachtet, die indes mit den zutreffenden Erwägungen des Landgerichts nicht zu verlangen war (Seite 8 f. des Urteils) nichts geändert. Auch ein hiernach bestellter besonderer Vertreter hätte sich über entgegenstehende Willensbildungen einzelner Miterben nicht hinwegsetzen können. Insofern verkennt der Beteiligte zu 1), dass es im Zuge des Enteignungsverfahrens vornehmlich Aufgabe der Enteignungsbehörde und nicht eines vom Betreuungsgericht zu bestellenden besonderen Vertreters ist, auf eine Einigung zwischen den Beteiligten hinzuwirken, § 110 BauGB.
(cc.) Dem Beteiligten zu 1) ist weiterhin nicht in dessen Ansicht zu folgen, dass der Beteiligte zu 3) im Zuge der Teilungsversteigerung am 20. Oktober 2020 ein gesetzliches Vorkaufsrecht an dem Grundstück hätte ausüben können. Zwar ist die Enteignung ultima ratio. Die Voraussetzungen für die Ausübung eines Vorkaufsrechts waren jedoch nicht gegeben. Vorliegend kommt hierfür allein das gemeindliche Vorkaufsrecht aus §§ 24 Absatz 1 Nummer 1, 28 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2, Absatz 3 BauGB in Betracht. Dieses vollzieht sich in drei Stufen: Auf der ersten Stufe setzt die Entstehung des Vorkaufsrechts die rechtswirksame Festsetzung eines der in § 24 Absatz 1 Nr. 1 bis 7 BauGB genannten Gebiete voraus. Dadurch werden die Grundstücke im jeweiligen Gebiet mit dem gesetzlichen Vorkaufsrecht belastet. Auf der zweiten Stufe wird das Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Abschluss eines Kaufvertrages, den so genannten Vorkaufsfall, begründet. Die dritte Stufe bildet die eigentliche Ausübung des Vorkaufsrechts (vgl. Beckmann/Ellner, NVwZ 2018, 1187, 1188 m.w.N.).
Vorliegend dürften zwar die Voraussetzungen auf der ersten Stufe gegeben sein, da das betreffende Grundstück im Geltungsbereich des wirksamen Bebauungsplans ... mit Festsetzungen im Sinne des § 24 Absatz 1 Nr. 1 BauGB gelegen ist. Hingegen fehlt es auf der zweiten Stufe bereits am Vorliegen eines Kaufvertrages, womit bereits ein Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts, ein sog. Vorkaufsfall, nicht eingetreten ist. Gemäß § 433 BGB wäre dies dann der Fall gewesen, wenn sich ein Verkäufer des Grundstücks rechtsgeschäftlich verpflichtet hätte, dem Käufer die Sache zu übergeben, also ihm den Besitz daran zu verschaffen und ihm das Eigentum zu übertragen. So aber lag hier der Fall nicht. Die Verpflichtung zur Übergabe und Eigentumsübertragung war schon nicht rechtsgeschäftlicher Natur. Insbesondere aber gestaltete sich der Eigentumsübergang nur einstufig, indem nämlich bereits mit hoheitlichem Zuschlagsbeschluss der Eigentumsübergang eingetreten war. Angesichts dessen ist von Gesetzes wegen die Teilungsversteigerung zur Erbauseinandersetzung kein Vorkaufsfall im Sinne des § 24 Absatz 1 BauGB.
Der Senat verkennt nicht, dass zum Schutz der Gemeinde und zur Vermeidung von Umgehungsgeschäften weitere Vorkaufsfälle in kaufähnlichen Konstellationen auch ohne Vorliegen eines Kaufvertrages im Sinne des § 433 BGB anerkannt sind. So liegt insbesondere ein Vorkaufsfall auch in solchen Fällen vor, in denen nur ein Miteigentumsanteil (Bruchteilseigentum) an einem Grundstück verkauft wird, jedenfalls dann, wenn der Erwerber ein nur zur Eigentümergemeinschaft gehörender Dritter ist. Hergeleitet wird dies aus § 200 Absatz 2 BauGB, wonach das Bruchteilseigentum an Grundstücken dem Eigentum am Grundstück im Sinne des Baugesetzbuchs gleichgestellt ist und ferner aus einem Umkehrschluss aus § 24 Absatz 2 BauGB. Danach ist zwar der Erwerb von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz sowie Erbbaurechten, nicht aber der Erwerb von Bruchteilseigentum vom Anwendungsbereich des Vorkaufsrechts ausgenommen. Wäre der Erwerb von Bruchteilseigentum vom Anwendungsbereich des Vorkaufsrechts ausgenommen, wäre eine Umgehung der gesetzlichen Ausübungsmöglichkeiten und damit eine Vereitelung des Vorkaufsrechts ohne Weiteres möglich. Kaufvertragsparteien müssten das Grundstück nur unter zeitweiliger Entstehung von Miteigentum verkaufen, um den Eintritt des Vorkaufsfalls zu verhindern (Beckmann/Ellner, a.a.O. 1187, 1188). Auch dies rechtfertigt einen erweiterten Anwendungsbereich des § 24 Absatz 1 BauGB.
Den Anwendungsbereich des § 24 Absatz 1 BauGB auch auf Fälle der Teilungsversteigerung zur Erbauseinandersetzung zu erweitern, stehen dagegen aus Sicht des Senats für das gemeindliche Vorkaufsrecht zwingende verfahrensrechtliche Vorgaben entgegen.
Angesichts des § 28 Absatz 2 Satz 1 BauGB, wonach das Vorkaufsrecht gegenüber dem Verkäufer auszuüben ist, scheidet in Fällen der Teilungsversteigerung eine Ausübung des Vorkaufsrechts bereits mit dem Wirksamwerden des Zuschlagsbeschlusses aus, da mit diesem Moment gemäß § 90 ZVG das Eigentum bereits auf den Erwerber übergeht. Für den Eigentumsübergang ist nicht auch ein Grundbucheintrag erforderlich. Ein solcher hätte vielmehr eine nur deklaratorische Bedeutung. Einer Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Erwerber stünde aber bereits von Verfassungs wegen Artikel 14 Absatz 3 Satz 2 GG entgegen, da eine Vorkaufsrechtsausübung gegenüber dem Erwerber kein bloßer Eingriff in dessen Erwerbschance, wie dies typischerweise bei der Ausübung eines Vorkaufsrechts der Fall ist, vielmehr eine Entziehung seines Eigentums, mithin eine Enteignung wäre, ohne dass hierfür jedoch eine gesetzliche Grundlage gegeben wäre.
Vorliegend hat der Beteiligte zu 1) bereits mit Zuschlag am 20. Oktober 2020 Eigentum an dem verfahrensgegenständlichen Grundstück erlangt, § 90 ZVG, in dessen Folge die Ausübung eines Vorkaufsrechts ausgeschlossen war. Nichts anderes gilt in Anbetracht des Umstands, dass der Beteiligte zu 3) noch nach der Zuschlagserteilung eine Vorkaufsrechtsausübung in Erwägung zog und hierzu den Beteiligten zu 1) anhörte, sich ferner zur Sicherung eines hieraus abgeleiteten Übereignungsanspruchs gemäß § 28 Absatz 2 Satz 3 BauGB eine Vormerkung in das Grundbuch eintragen ließ. Allein der Umstand, dass der Beteiligte zu 3) die Ausübung eines Vorkaufsrechts ernsthaft in Betracht zog, begründete nicht zugleich die Voraussetzungen für das Recht zur Ausübung desselben. Die gesetzlichen Ausübungsvoraussetzungen lagen nicht vor, weshalb der Beteiligte zu 3) nach weiterer Prüfung der Rechtslage dies Rechnung tragend hiervon dann absah. Auch die eingetragene Vormerkung vermochte ein Recht zur Ausübung nicht zu begründen. Da der Beteiligte zu 3) keinen Anspruch auf Rechtsänderung hatte, der kraft Eintragung der Vormerkung hätte gesichert werden können, vermochte diese ihre Sicherungsfunktion nicht zu erfüllen. Ein Recht zur Ausübung eines Vorkaufsrechts im Sinne eines aufschiebend bedingten Gestaltungsrechts war nicht gegeben.
Entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 1) hat das gemeindliche Vorkaufsrecht auch keine dingliche Wirkung, in deren Folge die Teilungsversteigerung einer nachträglichen Ausübung nicht entgegenstünde. § 28 Absatz 2 Satz 2 BauGB verweist auf Vorschriften nur des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts. Damit gilt anders als für das dingliche Vorkaufsrecht nicht auch § 1098 Absatz 2 BGB, wonach das Vorkaufsrecht Dritten gegenüber die Wirkung einer Auflassungsvormerkung hat. Einer solchen Sicherung bedarf es in Fällen des gemeindlichen Vorkaufsrechts grundsätzlich bereits deswegen nicht, weil der gesetzlich Vorkaufsberechtigte dadurch geschützt ist, dass das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer nur dann eintragen darf, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen wird, § 28 Absatz 1 Satz 2 BauGB. Der Verkäufer hat eine Mitteilungspflicht gegenüber der Gemeinde und diese wiederum ist veranlasst, auf Antrag eines Beteiligten ein Negativattest über das Nichtbestehen oder die Nichtausübung des Vorkaufsrechts auszustellen, § 28 Absatz 1 Satz 3 BauGB, das wiederum als Verzicht auf die Ausübung gilt, § 28 Absatz 1 Satz 4 BauGB. Damit aber sichert das in § 28 Absatz 1 und Absatz 2 BauGB ausgestaltete Verfahrensrecht abschließend das Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts. Für eine dingliche Sicherung des Vorkaufsrechts, von der der Gesetzgeber ersichtlich abgesehen hat, besteht kein Bedarf. Soweit sich der Beteiligte zu 1) auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21. Januar 2016 (BGH, Urteil vom 21. Januar 2016 - V ZB 43/15 -, juris), beruft, ist diese hier nicht einschlägig, weil das gemeindliche Vorkaufsrecht, wie ausgeführt, nicht als dingliches Vorkaufsrecht ausgestaltet ist.
Entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 3) hätte das gemeindliche Vorkaufsrecht aus § 24 Absatz 1 Nr. 1 BauGB auch nicht schon gegenüber der Erbengemeinschaft oder einzeln gegenüber jedem der Miterben ausgeübt werden können, noch gar müssen. Eine Ausübung gegenüber Miterben schied schon deswegen aus, da die Miterben ihre Anteile nicht verkauft oder sonst veräußert haben. Damit war ein Vorkaufsfall nicht gegeben. Auch gegenüber der Erbengemeinschaft war ein Vorkaufsrecht nicht auszuüben, da, wie bereits ausgeführt, diese nicht Eigentümerin, demnach aber auch nicht Verkäuferin im Sinne des § 24 Absatz 1 Satz 1 BauGB war. Auch erfolgte die Teilungsversteigerung nicht auf deren Veranlassung, sondern auf Veranlassung eines Miterben, weshalb auch insofern kein Vorkaufsfall gegeben war.
Abgesehen von dem Fehlen eines vor der Zwangsversteigerung eingetretenen Vorkaufsfalls hätte einer Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts auch § 26 Absatz 4 BauGB entgegengestanden. In der Zeit bis zum 20. Oktober 2020 lag dieses gesetzliche Ausübungshindernis deswegen vor, weil das Grundstück seinerzeit entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans ... bebaut und genutzt war und die auf ihm errichteten Anlagen keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 Satz 1 BauGB aufwiesen. Ein Bedarf für einen Rechtserwerb des Grundstücks zur Sicherung der städtebaulichen Belange entstand vordringlich erst dadurch, dass der Beteiligte zu 1) nach dessen Grundstückserwerb das zuvor jahrelang bestehende Mietverhältnis mit Schreiben vom 4. November 2020 kündigte und zum 31. Dezember 2020 die Räumung verlangte. Bis dahin aber stand einer Verwirklichung der städtebaulichen Ziele nichts im Wege und war das Grundstück entsprechend des Bebauungsplans mit einem öffentlichen Spielplatz eingerichtet. Für den Senat ist auch nichts dafür ersichtlich, dass die zuvor ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis wirksam beendet hätte. Dafür, dass der Miterbe berechtigt war, für alle anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft die Kündigung auszusprechen, ist nichts ersichtlich und wird auch vom Beteiligten zu 1) nichts erheblich vorgetragen. Entscheidend für die bis dahin fortwährende Nutzungsberechtigung des Beteiligten zu 3) war mithin der Ausspruch der Kündigung vom 4. November 2020. Erst aufgrund des damit verknüpften Räumungsverlangen bedurfte es schließlich des hoheitlichen Zugriffs auf das Grundstück.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 221 Absatz 1 Satz 1 BauGB i.V.m. § 97 Absatz 1 ZPO. Die Kosten der Enteignungsbehörde und der vormals weiteren Beteiligten zu 4) bis 7) bleiben hiervon unberührt; eine Entscheidung über diese ist nicht veranlasst, § 228 Absatz 2 BauGB.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 221 Absatz 1 Satz 1 BauGB i.V.m. § 708 Nr. 10, 713 ZPO. Eine Revision gegen das Urteil ist nicht statthaft, § 542 Absatz 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 93, 95 und 96 BauGB
§§ 511 ff. ZPO
§§ 935 ff, 940 ZPO
§§ 93 ff. BauGB
§§ 40 bis 42 BauGB
§ 217 BauGB
§ 903 BGB
§ 90 ZVG
§ 49 BauGB
§ 985 BGB
§ 96 BauGB
§ 194 BauGB
§ 34 BauGB
§ 207 BauGB
§ 110 BauGB
§ 433 BGB
§ 9 Absatz 1 Nr. 15 BauGB
§ 24 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1, 28 Absatz 4 BauGB
§ 221 Absatz 1 Satz 1, 222 Absatz 1, Satz 2, Absatz 3 Satz 1, 229 Absatz 1 BauGB
§ 116 Absatz 1 Satz 1 Satz 2 BauGB
§ 116 Absatz 1 Satz 1 BauGB
§ 116 Absatz 1 Satz 2 BauGB
§ 207 Satz 1 Nr. 4 BauGB
§ 106 Absatz 1 Nr. 2 BauGB
§ 116 Absatz 4 BauGB
§ 87 Absatz 1 BauGB
§ 87 Absatz 2 Satz 1 BauGB
§ 2 Absatz 5 PlanZV
§ 2 Absatz 1 bis Absatz 4 PlanZV
§ 1 Absatz 3 BauGB
§ 85 Absatz 1 Nr. 1 BauGB
§ 8 Absatz 2 BauO
§ 95 Absatz 1 Satz 1 BauGB
§ 95 Absatz 1 Satz 2 BauGB
§ 95 Absatz 2 bis Absatz 4 BauGB
§ 42 Absatz 2 BauGB
§ 42 Absatz 3 Satz 1 BauGB
§ 43 Absatz 3 Satz 2 BauGB
§ 42 Absatz 2 und 3 BauGB
§ 221 Absatz 1 BauGB
§ 24 Absatz 1 Nr. 1 bis 7 BauGB
§ 24 Absatz 1 Nr. 1 BauGB
§ 24 Absatz 1 BauGB
§ 200 Absatz 2 BauGB
§ 24 Absatz 2 BauGB
§ 28 Absatz 2 Satz 1 BauGB
§ 28 Absatz 2 Satz 3 BauGB
§ 28 Absatz 2 Satz 2 BauGB
§ 1098 Absatz 2 BGB
§ 28 Absatz 1 Satz 2 BauGB
§ 28 Absatz 1 Satz 3 BauGB
§ 28 Absatz 1 Satz 4 BauGB
§ 28 Absatz 1 und Absatz 2 BauGB
§ 24 Absatz 1 Satz 1 BauGB
§ 26 Absatz 4 BauGB
§ 177 Absatz 2 Satz 1 BauGB
§ 221 Absatz 1 Satz 1 BauGB
§ 97 Absatz 1 ZPO
§ 228 Absatz 2 BauGB
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 542 Absatz 2 ZPO
Artikel 14 GG
Artikel 14 Absatz 3 Satz 1 GG
Artikel 14 Absatz 3 GG
Artikel 14 Absatz 3 Satz 2 GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2018, 1187, 1188
XII ZR 187/00
VIII ZB 94/05
III ZR 203/56
III ZR 104/64
I U 687/08
1 Baul U 2/07
1 BvR 21/97
4 BN 49.98
10 U 219/98
4 CN 3/97
4 C 10/03
10 N 299.16
18 U 2/18
9 CN 1/01
1 BvR 3386/08
III ZR 26/78
III ZR 202/65
9 U 1/13 B
9 U 1/08
1 BvR 2142/11
III ZR 28/15
V ZB 43/15