Landgericht Waldshut-Tiengen (Baden-Württemberg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-06-17, Aktenzeichen 1 O 170/24
ECLI: ECLI:DE:LGWALDS:2025:0617.1O170.24.00

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben jeweils zur Hälfte die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 66.000,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Die Kläger begehren von den Beklagten die Zahlung von 66.000,00 Euro an Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrages.
Am 6. September 2021 kauften die Kläger von den Beklagten zum Preis von 660.000,00 Euro das in S., S., belegene Anwesen, ein Einfamilienhaus, das zuvor die Beklagten für die Dauer von zwei Jahren bewohnt hatten und das seit Anfang November 2021 die Kläger bewohnen.
Vor Abschluss des Kaufvertrages hatten sich die Kläger bei den Beklagten nach deren Nachbarn erkundigt. Die Beklagten hatten zur Antwort gegeben, mit allen Nachbarn in einem guten Verhältnis zu stehen. Auf die wiederholte gezielte Frage der Kläger, wie es um das nachbarschaftliche Verhältnis zur Familie B. stehe, hatten die Beklagten geantwortet, es sei „okay“, es sei gut.
Vorgerichtlich mit der klägerischen Forderung und deren Begründung konfrontiert, erklärten die Beklagten gegenüber den Klägern, ihnen, den Beklagten, sei nur ein Vorfall zwischen den - auf einem der unmittelbar angrenzenden Hausgrundstücke wohnhaften - Eltern B. und deren Sohn D. erinnerlich. Nachdem sich der Sohn nach diesem Vorfall bei den Beklagten entschuldigt habe, hätten sie der Sache keine weitere Bedeutung beigemessen.
Die Kläger behaupten, für sie sei bei der Kaufentscheidung eine gute Nachbarschaft von größter Bedeutung gewesen. Dies hätten sie den Beklagten auch gesagt, als sie sich danach erkundigt hätten.
Nach ihrem Einzug hätten die Kläger bemerkt, dass bei Familie B. verschiedentlich die Polizei erschienen sei, im Durchschnitt zweimal pro Monat. Dabei seien in der Regel drei bis fünf Beamte zum Einsatz gekommen. Den Beklagten könne in der Zeit, als sie selbst das Haus bewohnt hätten, nicht verborgen geblieben sein, dass bei der Familie B. mehrmals Polizeifahrzeuge vorgefahren seien. Hätten die Kläger um die in der Vergangenheit liegenden Polizeieinsätze gewusst, so hätten sie das Hausgrundstück nicht gekauft.
Im Spätjahr 2021, kurz nach dem Einzug der Kläger, habe zweimal ein Krankenwagen auf dem Grundstück der Familie B. gestanden (November), einmal sei Herr B. blutüberströmt in einen Krankenwagen aufgenommen worden (Dezember).
Am Abend des 10. April 2023 gegen 22 Uhr habe sich Folgendes zugetragen: Frau B., blutend, aufgelöst und panisch, habe bei den Klägern an der Haustüre geklingelt und um Schutz gebeten, weil sie von ihrem Sohn D. verfolgt werde. Er sei bald darauf hinterhergekommen, habe ebenfalls Zutritt ins Haus der Kläger gefordert, auf die Ablehnung dieser Forderung hin getobt und dabei die gläserne Eingangstüre der Kläger zerschlagen. Eine hinzugekommene weitere Nachbarin sei von D.B. umgestoßen worden. Später, nachdem sich der Sohn entfernt gehabt habe, sei auch Herr B., ebenfalls blutüberströmt, zu den Klägern gekommen. Etwa drei oder vier Tage nach diesem Geschehnis habe die Polizei D.B. festgenommen, entweder auf dem Grundstück seiner Eltern oder in der Entzugsklinik. Den von ihrem Sohn durch die Zerstörung der Eingangstüre angerichteten Schaden in Höhe von 15.000,00 Euro hätten die Eltern B. den Klägern vollständig ersetzt.
Solche Gewaltexzesse von D.B. seien keine Seltenheit gewesen. Auch sei allgemein bekannt, dass er seit etwa sechs bis sieben Jahren strafrechtlich aktenkundig sei. Schon in den Jahren 2019 bis 2021 habe er gegen Bewährungsauflagen verstoßen. Dies sei den Beklagten bekannt gewesen, ohne es den Klägern zu offenbaren.
Nach Auffassung der Kläger hätten die Beklagten sie über diese Umstände informieren müssen. Indem sie dies unterlassen hätten, hätten sie arglistig gehandelt, um die Kläger zum Kauf des Anwesens zu veranlassen. Dieses sei aufgrund dieser Umstände mangelbehaftet. Der arglistig verschwiegene Mangel rechtfertige einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 10% des Kaufpreises, mithin von 66.000,00 Euro.
Die Kläger beantragen,
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 66.000,00 Euro zzgl. Zinsen hieraus in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 02.08.2023 zu zahlen;
2. die Beklagten ferner als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger außergerichtlich angefallene Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 2.816,97 Euro zzgl. Zinsen hieraus in Höhe von 5%Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie machen geltend, der Vorwurf arglistiger Täuschung werde zurückgewiesen. Sie hätten nicht pflichtwidrig auf die Willensbildung der Kläger eingewirkt.
In den beiden Jahren, in denen sie in dem Anwesen gewohnt hätten, sei ihnen nur einmal ein Polizeifahrzeug am Ende der Sackgasse aufgefallen, ohne aber zu erfahren, was der Grund für den Einsatz gewesen sei. Davon, dass bei Familie B. wiederholt Polizeifahrzeuge vorgefahren seien, sei ihnen nichts bekannt. Es habe keine Sichtverbindung zum Nachbarhaus B. gegeben, und sie hätten nur sporadische Berührungspunkte mit Familie B. gehabt. Von einer Drogenabhängigkeit und von Vorstrafen D.B.s hätten sie nichts gewusst. Beides werde mit Nichtwissen bestritten. Es sei ihnen ebenfalls unbekannt und werde bestritten, dass D.B. überhaupt bei seinen Eltern wohne oder sich regelmäßig bei ihnen aufhalte.
Das Verhältnis zu den Nachbarn sei tatsächlich gut gewesen, auch das zu den Eheleuten B. Deren Sohn D. hätten die Beklagten in den beiden Jahren vielleicht fünfmal gesehen.
Es habe nur einen einmaligen Vorfall gegeben, der sich über ein Jahr vor dem Hausverkauf an die Kläger zugetragen habe, nämlich einen im Nachbargarten ausgetragenen Streit zwischen Herrn B. und dessen Sohn D. Die Beklagten hätten Herrn B. zu sich ins Haus geholt, woraufhin D.B. lauthals nach seinem Vater gerufen habe. Am Folgetag habe sich D.B. für sein Verhalten bei den Beklagten entschuldigt.
Der geltend gemachte Schadensersatzanspruch sei nicht begründet, im Übrigen der Höhe nach unangemessen. Es werde dagegen die Einrede der Verjährung und die Einwendung der Verwirkung erhoben. Jedenfalls könnten die Kläger Maßnahmen ergreifen, um sicherzustellen, dass sich D.B. von ihnen fernhalte.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 25. Februar 2025 verwiesen. Das Gericht hat den Kläger zu 2 und den Beklagten zu 2 mündlich angehört.
Das Gericht hatte am Schluss der mündlichen Verhandlung Termin zur Verkündung einer Entscheidung auf den 28. März 2025 bestimmt. Vier Tage vor diesem Termin lehnten die Kläger den Richter wegen Besorgnis der Befangenheit ab. Die Kammer verwarf dieses Ablehnungsgesuch mit Beschluss vom 8. Mai 2025 als unzulässig. Nachdem dieser Beschluss in Rechtskraft erwachsen war, bestimmte das Gericht am 3. Juni 2025 neuen Termin zur Verkündung einer Entscheidung auf den 17. Juni 2025.

Entscheidungsgründe:
I.
Die Klage ist zulässig, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
II.
Die Kläger haben gegenüber den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von 66.000 Euro an Schadensersatz (vgl. §§ 433 Abs. 1 Satz 2, 434 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Nr. 2, Abs. 3, 437 Nr. 3, 440, 281 Abs. 2, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 823 Abs. 1 BGB, § 263 StGB).
Das Klagevorbringen ist nicht geeignet, die geltend gemachte Forderung zu stützen. Die Klage ist unschlüssig.
1.
Die von den Klägern behaupteten Umstände begründen keinen Sachmangel im Sinne von § 434 BGB.
Nach der höchstrichterlichen und nach der obergerichtlichen Rechtsprechung, der sich das erkennende Gericht anschließt, sind Sachmängel zwar nicht auf Umstände beschränkt, die der Sache aufgrund ihrer natürlichen Beschaffenheit anhaften, sondern können auch auf deren Beziehungen zur Umwelt zurückgehen. Erforderlich ist aber, dass diese Beziehungen, seien sie tatsächlicher, rechtlicher oder wirtschaftlicher Art, in der Beschaffenheit der Sache selbst ihren Grund haben. Dies ist bei Einwirkungen, die nur von der Person des Nachbarn ausgehen, in der Zweckbestimmung des Nachbargrundstücks aber keinen Niederschlag gefunden haben, nicht der Fall. Ein außerhalb des Wohnzwecks liegendes, individuelles Störverhalten eines Nachbarn vermag vor diesem Hintergrund den Sachmangel eines Grundstücks nicht zu begründen (vgl. BGH, NJW 1991, 1673, 1675 unter II 3; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2022, 455, Rn. 41).
2.
Auch die Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht (§ 311 Abs. 2 BGB) ist nicht dargetan.
Zwar kann sich für den Verkäufer eines Hausgrundstücks eine Aufklärungspflicht bei Vorliegen besonderer Umstände auch aus dem Verhalten eines Nachbarn ergeben, sofern dieses dazu geeignet ist, den Nutzungswert des verkauften Grundstücks erheblich zu beeinträchtigen und deshalb auf den Kaufentschluss Einfluss zu nehmen. Erforderlich für die Annahme einer (ungefragten) Aufklärungspflicht ist allerdings ein schikanöses nachbarliches Verhalten erheblichen Ausmaßes (vgl. BGH, a.a.O.; OLG Karlsruhe, a.a.O., Rn. 44, m.w.N.). Daran fehlt es hier.
Es mag auch schon zu Zeiten, als die Beklagten das Anwesen bewohnten, innerhalb der Familie B., wie von den Klägern behauptet, zu häuslicher Gewalt von Seiten des Sohnes D. gegenüber seinen Eltern gekommen sein. Auch sonst mag - aus welchen Gründen immer - die Polizei schon damals, wie von den Klägern vorgetragen, verschiedentlich Anlass gehabt haben, bei der Familie B. nach dem Rechten zu sehen. Es gibt jedoch keine Anhaltspunkte dafür, dass solche Vorfälle und Polizeieinsätze gravierende Auswirkungen auf die Beklagten als Nachbarn der Familie B. gehabt hätten und überhaupt hätten haben können (vgl. OLG Karlsruhe, a.a.O. Rn. 46).
Hierbei ist entscheidend, dass die behaupteten Vorfälle und Einsätze von Polizei und Krankenwagen ohne jeden „Bezug zur Nachbarschaft“, d.i. zu den Beklagten als Nachbarn, waren (zu diesem Gesichtspunkt s. OLG Karlsruhe, aaO., Rn. 47). Schon gar nicht lässt sich in den behaupteten Vorfällen und Einsätzen ein schikanöses Verhalten der Familie B. oder auch nur ihres Sohnes D. zum Nachteil der Beklagten sehen (im Unterschied etwa zu dem vom Bundesgerichtshof, aaO., entschiedenen Fall, in dem der klägerischen Darstellung zufolge die in der angrenzenden Doppelhaushälfte wohnenden Nachbarn seit Jahren die Nachtruhe durch absichtliches Lärmen (böswilliges Auf- und Ablassen der Rolläden, sinnloses Treppensteigen, Klavierspiel, lauter Radio- und Fernsehempfang) gestört hatten).
Nichts Anderes gilt für die klägerische Behauptung, D.B. sei vielfach vorbestraft und habe, was den Beklagten nicht verborgen geblieben sei, wiederholt gegen ihm erteilte Bewährungsauflagen verstoßen. Auch insoweit lassen diese behaupteten Umstände jeglichen Bezug zur Nachbarschaft vermissen.
Das unstreitige einmalige Vorkommnis, dass Herr B. und dessen Sohn D. im eigenen Garten miteinander gestritten und so den Beklagten Anlass gegeben hatten, Herrn B. zu sich zu bitten, erscheint in dem Zusammenhang ebenfalls als belanglos. Denn der Sohn war daraufhin im Verhältnis zu den Beklagten weder ausfällig noch handgreiflich noch gewalttätig geworden. Auch hier fehlt es an einem Anhaltspunkt dafür, dass dergleichen gravierende Auswirkungen auf die Beklagten als Nachbarn der Familie B. gehabt habe und überhaupt hätte haben können.
Im Ergebnis gab es, auch wenn man die streitigen Behauptungen der Kläger zugrundelegt, für die Beklagten keinen Anhaltspunkt dafür, in Zukunft werde das Verhalten von D.B. gravierende Auswirkungen auf die Kläger als die zukünftigen Nachbarn haben. Insbesondere mussten sie nicht damit rechnen, es werde zu einem Vorfall kommen, wie ihn die Kläger vom Abend des 10. April 2023 geschildert haben.
3.
Aus den vorgenannten Gründen lässt sich allein nach der klägerischen Darstellung auch nicht erkennen, dass die Beklagten eine unerlaubte Handlung zum Nachteil der Kläger begangen hätten (vgl. §§ 823, 826 BGB, § 263 StGB).
4.
Soweit die Kläger noch nach Ablauf der beiden Parteien bis zum 25. März 2025 gesetzten Schriftsatzfrist entgegen § 296a ZPO weiter zur Sache vorgetragen haben (Schriftsätze vom 14. April und 2. Juni 2025, AS 42, 58), hat das Gericht keinen Grund gesehen, die Verhandlung wiederzueröffnen.
Dies gilt auch für die vom Schriftsatznachlass nicht umfasste, weil gänzlich neue Behauptung einer inneren Tatsache im Schriftsatz vom 24. März 2025 (AS 29 f.), die Beklagten hätten das Haus aus „Furcht vor dem gewalttätigen und drogenabhängigen Sohn der Eheleute B.“ verkauft, während sie den Klägern mehrfach gesagt hätten, die Schwester des Beklagten zu 2 sei nicht in die Einliegerwohnung eingezogen und deshalb werde kein so großes Haus benötigt. Im Übrigen ist rechtlich bedeutungslos, auf welchen Erwägungen der Verkaufsentschluss der Beklagten beruhte.
III.
Mangels Hauptforderung haben die Kläger gegenüber den Beklagten weder Anspruch auf Verzugszinsen noch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten.
IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 100 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 823, 826 BGB
§ 263 StGB
§ 434 BGB
§ 296a ZPO
§ 709 ZPO
§ 433 Abs. 1 Satz 2, 434 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Nr. 2, Abs. 3, 437 Nr. 3, 440, 281 Abs. 2, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 823 Abs. 1 BGB
§ 311 Abs. 2 BGB
§ 91 Abs. 1 Satz 1, 100 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1991, 1673, 1675
NJW-RR 2022, 455