Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2013-04-23, Aktenzeichen 19 L 117.12
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2013:0423.19L117.12.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung kann grundsätzlich auch nach der sogenannten Zielbaummethode ermittelt werden.(Rn.49)
Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs des Antragstellers vom 16. Februar 2012 gegen den Bescheid des Bezirksamtes Mitte von Berlin vom 3. Februar 2012 - Geschäftszeichen: Stadt 1 515 - wird angeordnet, soweit der festgesetzte Ausgleichsbetrag 64.914,00 € übersteigt. Im Übrigen wird der Antrag zurückgewiesen.
Von den Kosten des Verfahrens tragen der Antragsteller 71 % und der Antragsgegner 29 %.
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 22.784,50 € festgesetzt.

Tatbestand:
Der Antragsteller wendet sich gegen die Festsetzung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages.
Er ist Eigentümer des in der Rosenthaler Vorstadt in Block 016 gelegenen Grundstücks B...1... in Berlin Mitte, das sich mit einer geringen Breite von circa 10 m bis 11 m und einer Tiefe von circa 110 m weit in den Blockinnenbereich erstreckt. Das insgesamt 1.127 qm große Grundstück ist mit einem Vorderhaus, einem Seitenflügel und zwei Quergebäuden bebaut.
Mit der Bekanntmachung über den Beginn bzw. die Fortführung von vorbereitenden Untersuchungen im Gebiet Rosenthaler Vorstadt im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 30. November 1990 wurde erstmals über die beabsichtigte Sanierungsmaßnahme öffentlich informiert. Die förmliche Festsetzung als Sanierungsgebiet erfolgte im November 1994 (GVBl. S. 472 ff.); dessen Aufhebung durch die 10. Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 6. Januar 2009 (GVBl. S. 13) trat am 28. Januar 2009 in Kraft.
Ziel der Sanierung der Rosenthaler Vorstadt war es, die Wohn- und Arbeitsverhältnisse für die im Gebiet lebende Bevölkerung zu verbessern. Dazu wurden die Wiederherstellung und Erneuerung von Wohn- und Gewerbegebäuden wie auch die Verbesserung des Angebots an öffentlichen Einrichtungen wie Kindertagesstätten, Schulen und anderen Gemeinbedarfseinrichtungen, die Schaffung von wohnungsnahen öffentlichen Grün- und Spielflächen und die Begrünung der privaten Freiflächen in den Blick genommen. Im gesamten Sanierungsgebiet der Rosenthaler Vorstadt wurden über 110 Mio. € öffentliche Investitionen in Form von Fördermitteln zur Erneuerung privater Altbauten und Errichtung von Neubauten im sozialen Wohnungsbau, für Kindertagesstätten, Schulen, Jugendfreizeiteinrichtungen, Sportanlagen, Grünanlagen und Spielplätze, für Stadtplätze, Straßen und Gehwege sowie für Ordnungsmaßnahmen (Abrisse, Entsiegelung, Sozialplankosten etc.) getätigt.
Auf dem streitgegenständlichen Grundstück erfolgte im Sanierungszeitraum eine umfassende Instandsetzung und Modernisierung der Bausubstanz, wobei auch die Wohnungen eine zeitgemäße Ausstattung erhielten. Zudem wurden im ersten Quergebäude das Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausgebaut und die Hofflächen sowie die Freiflächen im rückwärtigen Grundstücksbereich neu gestaltet. Die vorgenannten Maßnahmen finanzierte der Antragsteller aus privaten Mitteln.
Nach vorangegangener Ankündigung mit Schreiben vom 6. Oktober 2011 und mündlicher Erörterung mit dem Antragsteller am 12. Januar 2012 setzte das Bezirksamt Mitte von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) mit Bescheid vom 3. Februar 2012 den vom Antragsteller zu entrichtenden Ausgleichsbetrag auf Grundlage eines Gutachtens des Vermessungsamtes des Antragsgegners zur sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung auf 91.138,00 € fest.
Mit einem ausführlich begründeten Schreiben vom 16. Februar 2012 erhob der Antragsteller Widerspruch gegen die Festsetzung und beantragte die Aussetzung der Vollziehung.
Nachdem sein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung mit Bescheid vom 23. März 2012 abgelehnt worden war, hat der Antragsteller am 2. April 2012 beim Verwaltungsgericht Berlin einen Eilrechtsschutzantrag gestellt.
Zur Begründung seines Eilantrages führt er sinngemäß aus, die Erhebung des geforderten Ausgleichsbetrages sei rechtswidrig.
Insbesondere sei der Festsetzungsbescheid bereits formell rechtswidrig, weil ihm trotz entsprechender Bitte nicht sämtliche in dem Anhörungsschreiben zitierten Unterlagen übersandt worden seien und er sich nicht in ausreichendem Umfang zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen habe äußern können.
Der Festsetzungsbescheid sei auch materiell rechtswidrig. Der Antragsteller verweist auf die im Aufsatz „Zur Rechtswidrigkeit der Berliner Sanierungspraxis in den östlichen Innenstadtbereichen“ (Möller/Lammek/Hatz, GE 2013, 168) dargelegte Rechtsauffassung und macht sich diese zu Eigen. Im Einzelnen trägt er im Wesentlichen vor:
Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Rosenthaler Vorstadt sei unwirksam. Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen seien gegenüber dem Allgemeinen Städtebaurecht und weniger belastenden Instrumentarien subsidiär und dürften daher ausschließlich dann eingesetzt werden, wenn die angestrebte Entwicklung nur durch sie zu erreichen sei. Die Festlegung des Sanierungsgebietes sei nicht notwendig im Sinne von § 141 Abs. 1 BauGB gewesen, insbesondere weil die Sanierungsziele mit Mitteln des Allgemeinen Städtebaurechts hätten erreicht werden können. Die Festlegung als Sanierungsgebiet sei auch unwirksam, weil die Ziele und Zwecke der Sanierung nicht ordnungsgemäß festgelegt worden seien: Es fehle teilweise eine Konkretisierung der Sanierungsziele, die im Laufe des Sanierungsverfahrens hätte erfolgen müssen, und soweit diese Konkretisierung erfolgt sei, fehle es an einer insoweit erforderlichen Legitimation durch Beschlüsse der Bezirksverordnetenversammlung.
Der Antragsteller meint, die Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Rosenthaler Vorstadt sei jedenfalls unwirksam geworden. Spätestens im Jahr 2004 habe ein „Paradigmenwechsel“ auf bundespolitischer Ebene stattgefunden, der unter anderem durch ein Vermögensgesetz, das Investitionsvorrangverfahren, die Einführung von §§ 171a ff. BauGB und eine massive finanzielle Förderung der neuen Bundesländer zum Ausdruck gekommen sei. Dieser „Paradigmenwechsel“ habe dazu geführt, dass der Stadtumbau – zu dem die Sanierung der Rosenthaler Vorstadt schon deshalb gezählt werden müsse, weil sie in das von der Bundesregierung im August 2001 beschlossene Programm „Stadtumbau Ost“ integriert worden sei – zur allgemeinen, politischen, gesamtwirtschaftlichen und soziologischen Aufgabe geworden und damit einem Ausgleichsbetrag nicht mehr zugänglich sei.
Der Antragsteller ist weiter der Auffassung, die Erhebung eines Ausgleichsbetrages sei rechtswidrig, weil die Sanierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß abgeschlossen worden sei, obgleich dies Voraussetzung für die Festsetzung des Ausgleichsbetrages sei. Der ordnungsgemäße Abschluss könne nicht angenommen werden, da nur 80-88 % der erneuerungsbedürftigen Wohnungen an den heutigen Standard angepasst und mehrere Ordnungsmaßnahmen zum Zeitpunkt der Aufhebung des Sanierungsgebietes (noch) nicht durchgeführt worden seien. Der Antragsgegner gehe zu Unrecht davon aus, das Sanierungsziel sei bereits erreicht, wenn auf etwa 60 % der Grundstücke Erneuerungsmaßnahmen durchgeführt und wesentliche Infrastrukturprojekte erneuert bzw. realisiert worden seien. Auch die Annahme, noch ausstehende Maßnahmen im Rahmen der Sanierung könnten mit den Einnahmen aus den Ausgleichsbeträgen realisiert werden, sei falsch, denn ihr stehe die Vorschrift des § 154 Abs. 3 S. 1 BauGB entgegen, die den Abschluss der Sanierung für die Erhebung von Ausgleichsbeträgen zwingend voraussetze.
Der Antragsteller meint, der Festsetzung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages stehe ein Verstoß gegen die Grundsätze des Mitteleinsatzes in Sanierungsgebieten entgegen. So habe der Antragsgegner u.a. auch – und teilweise ausschließlich – im Sanierungsgebiet Fördermittel der Europäischen Union eingesetzt, die nach ihrer Zielrichtung sowohl innerhalb als auch außerhalb von Sanierungsgebieten zur Entwicklung und Stabilisierung benachteiligter Regionen vorgesehen gewesen seien. Eventuell hierdurch eingetretene Bodenwerterhöhungen seien nicht sanierungsbedingt und müssten daher bei der Ermittlung des Ausgleichsbetrages unberücksichtigt bleiben. Gleiches gelte für geförderte Maßnahmen des Stadtumbaus nach den §§ 171a ff. BauGB, Maßnahmen, die durch das Programm „Städtebaulicher Denkmalschutz“ gefördert und Maßnahmen, die aus Mitteln des Programms „Stadtumbau Ost“ sowie der übrigen seit 1990 aufgelegten Förderprogramme, die nicht auf die Geltungsbereiche von Sanierungsgebieten beschränkt waren, finanziert worden seien.
Der Antragsteller macht geltend, der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag sei vorliegend eine unzulässige Steuer und kein Beitrag, denn es werde keine Leistung des Staates abgeschöpft. Letzteres würde den nicht erbrachten Nachweis voraussetzen, die Bodenwerterhöhung sei durch die Sanierung bewirkt worden und am Markt erzielbar.
Der Antragsteller ist ferner der Ansicht, eine sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwertes liege nicht vor. Er trägt dazu vor, die Berechnung des Ausgleichsbetrages sei fehlerhaft erfolgt. Der Berechnung hätte das Gutachten des bezirklichen Vermessungsamtes vom 15. September 2011 nicht zugrundegelegt werden dürfen, da das Gesetz eine Berechnung durch den unabhängigen Gutachterausschuss vorschreibe. Auch seien die der Berechnung zugrundegelegten Ausführungsvorschriften zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung und zur Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach §§ 152 bis 155 des Baugesetzbuches (im Folgenden: Ausführungsvorschriften) unwirksam. In formeller Hinsicht fehle den Ländern insoweit die Regelungskompetenz, weil der Bundesgesetzgeber die Berechnung durch § 199 BauGB in Verbindung mit der Immobilienwertverordnung - ImmoWertV - vorgegeben habe. In materieller Hinsicht seien die Ausführungsvorschriften zu beanstanden, weil sie die Empfehlung enthielten, statt des Vergleichswertverfahrens die Zielbaummethode anzuwenden. Dies sei insbesondere deshalb zu beanstanden, weil die Zielbaummethode von vornherein ausschließe, dass keine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung festgestellt werden könne. Es sei aber auch im konkreten Fall nicht nachvollziehbar, weshalb es dem Gutachterausschuss möglich war, zum 1. Januar 2009 einen Bodenrichtwert zu ermitteln, nicht aber einen Bodenwert zum Stichtag 28. Januar 2009. Schließlich hätte das Vergleichswertverfahren unter Heranziehung von Kaufpreisen oder – soweit dies nachweislich nicht möglich sei, woran angesichts ausreichend vorhandener Vergleichsverkäufe erhebliche Zweifel bestünden – unter Heranziehung von – vorliegend für den Anfangs- und den Endwert vorhandenen – Bodenrichtwerten vorrangig vor dem Zielbaumverfahren zur Berechnung verwendet werden müssen. Der Antragsgegner habe ohne hinreichende Begründung das Zielbaumverfahren verwendet. Dies stelle einen Begründungsmangel dar, der wiederum auf eine fehlerhafte Ermessensausübung schließen lasse.
Der Antragsteller trägt vor, dass es an einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung fehle, zeige sich auch daran, dass der Gutachterausschuss sowohl für das nicht im ehemaligen Sanierungsgebiet auf der gegenüber liegenden Straßenseite belegene Grundstück B... 6 als auch für das streitgegenständliche Grundstück denselben Bodenrichtwert ermittelt habe. Unabhängig davon hätte der Antragsgegner seinen Berechnungen den für Grundstücke mit direkter Straßenlage ausgewiesenen Bodenrichtwert in Höhe von 1.000,00 € nicht für die gesamte Grundstücksfläche zugrundelegen dürfen, da das streitgegenständliche Grundstück lediglich mit der Schmalseite an die B... grenze und der Bodenrichtwert hinter der hinteren Grundstücksgrenze nur noch 560,00 € betrage. Zu berücksichtigen sei überdies, die – unabhängig von einer Ausweisung als Sanierungsgebiet eingetretene – Erhöhung des Bodenwertes in der gesamten Stadt oder zumindest im gesamten Ostteil Berlins. Die Modernisierung von Wohnungen sei keine Folge der Ausweisung als Sanierungsgebiet, vielmehr hätte das Mietenüberleitungsgesetz im Ostteil der Stadt den Anreiz für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dargestellt. Der Antragsteller meint weiter, ohne die Ausweisung als Sanierungsgebiet wäre die Entwicklung in der Rosenthaler Vorstadt schneller und besser vorangeschritten; dieser Umstand stünde der Festsetzung eines Ausgleichsbetrages entgegen. Die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages verbiete sich auch, weil der Antragsteller die Sanierungsaufwendungen mit einer Quote von weniger als 20 % öffentlich gefördert habe und die Förderung dazu auf eigene Grundstücke oder die der städtischen Gesellschaften beschränkt habe. Die Sanierungsmaßnahmen seien überwiegend mit privaten Mitteln realisiert worden.
Der Antragsteller ist der Auffassung, die im Zielbaum enthaltenen Lagekriterien seien teilweise zu Unrecht in den Zielbaum aufgenommen und teilweise falsch bewertet worden. Konkret trägt er dazu Folgendes vor: Die Bewertung des Lagekriteriums „Stadtbild“ sei mit dem Berliner Mietspiegel 2011, der das Grundstück als einfache Wohnlage ausweise, nicht in Einklang zu bringen. Die Bewertung des Lagekriteriums „Städtebauliche Struktur“ berücksichtige nicht zwei Hausbesetzungen, die es zu Beginn der Sanierung noch nicht gegeben habe. Die Bebauungsdichte habe sich erhöht und damit verschlechtert. Die Lagekriterien „Erneuerungsbedarf“ und „Ausstattung der Wohnungen“ hätten zu Beginn der Sanierung schon nicht mehr zu den Sanierungszielen gehört und dürften bereits deshalb keine Berücksichtigung finden. Überdies dürften Kriterien, die im Mietspiegel nicht von Belang sind, nicht berücksichtigt werden. Dazu würden „Bodenordnende Maßnahmen“ gehören, diese hätten keinen Einfluss auf den Bodenwert und dürften daher im Zielbaum nicht berücksichtigt werden. Die „Aufenthalts- und Gestaltungsqualität des Straßenraums“ spiele im Mietspiegel keine Rolle und habe sich zudem verschlechtert. Überdies seien in der Rosenthaler Vorstadt keine Maßnahmen mit sanierungsgebundenen Fördermitteln erfolgt, die zu einer besonderen Prägung des Umfelds und damit zu einer Verbesserung der „Aufenthalts- und Gestaltungsqualität des Straßenraums“ beigetragen hätten. Ferner gebe es keine „Öffentliche Grün- und Freiflächen“, die nicht schon vor der Sanierung vorhanden gewesen seien und der Bestand von privaten Freiflächen habe sich verschlechtert. Die „Luft- und Lärmbelastung“ habe sich aufgrund von Feinstaub und erhöhtem Verkehrsaufkommen verschlechtert. Gleiches gelte mit Blick auf fehlende Kitaplätze für die „Öffentliche Infrastruktur“ und das „Stellplatzangebot“. Schließlich sei bei der Bewertung der Lagekriterien 9 bis 12.2 die wendebedingte Sondersituation zu Unrecht nicht berücksichtigt worden. Darüber hinaus sei wendebedingt eine Bodenwertsteigerung auch in der Rosenthaler Vorstadt vergleichbaren Gebieten Ostberlins eingetreten, die nicht Sanierungsgebiet gewesen seien. Dieser Umstand hätte bei der Ausgleichsbetragsberechnung berücksichtigt werden müssen. Zu Unrecht in die Bewertung eingeflossen seien dagegen Instandsetzungsmaßnahmen an öffentlichen Verkehrsflächen. Diese seien nicht als sanierungsbedingt zu bewerten, weil sie im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht des Landes Berlin unabhängig von einer Sanierung zu erfolgen hätten.
Der Antragsteller wendet ferner ein, sanierungsbedingte Wertverluste und sanierungstypische Negativeffekte wie das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen, der Arbeitslosenanteil, der Ausländeranteil, der demographische Anteil der Altersgruppen an der Bevölkerung, das Wanderungsverhalten würden im Rahmen des Zielbaumverfahrens keine Berücksichtigung finden. Es sei bei der Berechnung des Ausgleichsbetrages in der Rosenthaler Vorstadt auch eine im Rahmen der Sanierung erfolgte Herabzonung zum Nachteil der Ausgleichspflichtigen unberücksichtigt geblieben.
Der Antragsteller beantragt sinngemäß,
die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs vom 16. Februar 2012 gegen den Bescheid des Bezirksamtes Mitte von Berlin vom 3. Februar 2012 - Geschäftszeichen: Stadt 1 515 - anzuordnen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Zur Begründung verweist er zunächst auf den Verwaltungsvorgang. Ergänzend trägt der Antragsgegner unter Darlegung seiner Rechtsauffassung im Einzelnen vor, keines der Argumente des Antragstellers überzeuge.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Streitakte und die Verwaltungsvorgänge des Antragsgegners verwiesen, die der Kammer zur Entscheidungsfindung ebenso vorlagen wie die Veröffentlichung des Koordinationsbüros zur Unterstützung der Stadterneuerung in Berlin „Die Sanierung der Rosenthaler Vorstadt 1994-2009“, Berlin August 2010.

Entscheidungsgründe:
1. Der Eilantrag ist nach §§ 80 Abs. 5 S. 1, 1. Var., Abs. 2 S. 1 Nr. 1. VwGO zulässig; insbesondere ist den Anforderungen des § 80 Abs. 6 VwGO genüge getan worden. Der Antrag hat in dem aus dem Tenor ersichtlichem Umfang Erfolg.
Bei der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes erforderlichen, aber auch nur gebotenen summarischen Prüfung und der Abwägung der widerstreitenden Interessen überwiegt das öffentliche Vollzugsinteresse des Antragsgegners (nur) in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang. Soweit eine Prüfung der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Bescheides Grundlage der Abwägungsentscheidung ist, ist von folgendem Prüfungsmaßstab auszugehen: Ernstliche Zweifel bestehen erst dann, wenn diese so gewichtig sind, dass ein Obsiegen des Antragstellers im Hauptsacheverfahren wahrscheinlicher ist als ein Unterliegen (vgl. zuletzt OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 17. Dezember 2012 - OVG 2 S 12.12 - juris, Rn. 3 m.w.N.). Hierbei ist es im vorläufigen Rechtsschutzverfahren mit seinen beschränkten Erkenntnis- und Prüfungsmöglichkeiten nur möglich, lediglich ein grobes Raster anzuwenden, das sich auf die Prüfung beschränkt, ob der Festsetzung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages offensichtlich verfehlte Erwägungen und Annahmen oder offensichtlich verfehlte Berechnungen zugrundeliegen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 16. September 2002 - OVG 2 S 18.02 -).
Ermächtigungsgrundlage für den streitgegenständlichen Bescheid ist § 154 Abs. 1 S. 1 BauGB. Danach ist der Eigentümer eines in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet belegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages verpflichtet. Der Ausgleichsbetrag ist gemäß § 154 Abs. 3 S. 1 BauGB nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 f. BauGB) zu entrichten. Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheides fällig (§ 154 Abs. 4 S. 1 BauGB). Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrages ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Abs. 1 BauGB anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben (§ 154 Abs. 4 S. 2 BauGB).
1.1 In formeller Hinsicht begegnet der Bescheid keinen rechtlichen Bedenken. Dem Antragsteller ist insbesondere vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrages hinreichend Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Abs. 1 BauGB anrechenbaren Beträge gegeben worden. Der Antragsteller reagierte auf das Anhörungsschreiben des Antragsgegners vom 6. Oktober 2011 mit Schreiben vom 4. November 2011, 1. Dezember 2011 und 8. Dezember 2011. Überdies fand am 12. Januar 2012 ein Erörterungsgespräch statt, zu dem der Antragsteller im Nachgang mit Schreiben vom 18. Januar 2012, 20. Januar 2012 und 2. Februar 2012 Stellung nahm. Das Angebot des Antragsgegners, Akteneinsicht in den Räumen des Bezirksamtes zu den Sprechzeiten zu nehmen, ist nicht zu beanstanden. Eine Vereitelung der Anhörung ist darin nicht zu erkennen. Abgesehen davon wäre das Fehlen einer Anhörung im noch schwebenden Widerspruchsverfahren gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 VwVfG nachholbar (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 13. Auflage 2012, § 45 Rn. 26).
1.2 In materieller Hinsicht begegnet der Bescheid zum Teil rechtlichen Bedenken. Allerdings greifen die Einwände des Antragstellers zu allgemeinen Fragen des Ausgleichsbetragsrechts nach Ansicht der Kammer nicht durch bzw. eine Klärung muss dem Widerspruchsverfahren und einem sich gegebenenfalls anschließenden Hauptsacheverfahren vorbehalten bleiben, so dass insoweit die Interessenabwägung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Wertung des § 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 VwGO zu Lasten des Antragstellers ausfällt.
1.2.1 Der Antragsteller war im Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung Eigentümer eines in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet belegenen Grundstücks und als solcher zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages verpflichtet.
1.2.2 Die vom Antragsteller vorgebrachten grundsätzlichen Einwendungen gegen die Erhebung des Ausgleichsbetrages greifen nach summarischer Prüfung nicht durch.
1.2.2.1 Der Einwand des Antragstellers, eine wirksame förmliche Festsetzung des Sanierungsgebietes Rosenthaler Vorstadt liege nicht vor, ist nach Auffassung der Kammer ebenso zurückzuweisen wie derjenige, die Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Rosenthaler Vorstadt sei unwirksam geworden.
Die Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Rosenthaler Vorstadt erweist sich nicht deshalb als unwirksam, weil die Sanierungsziele – wie der Antragsteller meint – auch mit anderen Mitteln des Städtebaurechts hätten erreicht werden können.
Zwar müssen städtebauliche Sanierungsmaßnahmen gemäß §§ 136 ff. BauGB zur Behebung städtebaulicher Missstände erforderlich sein (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. März 2010 - BVerwG 4 BN 60/09 - juris, Rn. 3); die „Notwendigkeit der Sanierung“ wird in § 141 Abs. 1 S. 1 BauGB ausdrücklich vorausgesetzt. Indes kann bei Vorliegen städtebaulicher Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 BauGB in der Regel davon ausgegangen werden, dass die Erforderlichkeit für eine Anwendung des Sanierungsrechts gegeben ist. Die Erforderlichkeitsprüfung dient nicht dem Nachweis, dass die Sanierung ohne das besondere sanierungsrechtliche Instrumentarium nicht möglich wäre. Die Erforderlichkeit ist vielmehr bereits dann zu bejahen, wenn die Gemeinde aufgrund vertretbarer (plausibler) Einschätzung die Anwendung des sanierungsrechtlichen Instrumentariums für geboten ansieht (vgl. OVG Münster, Urteil vom 19. Januar 2011 - OVG 2 D 146/08.NE - juris, Rn. 86 f. m.w.N.). Umgekehrt ist die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes im Hinblick auf etwaige Alternativmaßnahmen – auch im Lichte des Abwägungsgebotes aus § 136 Abs. 4 S. 3 BauGB – nur dann fehlerhaft, wenn diese Alternativen eindeutig vorzugswürdig sind (vgl. OVG Münster, Urteil vom 19. Januar 2011, a.a.O., Rn. 99 m.w.N.). Bei der Entscheidung, ob das sanierungsrechtliche Instrumentarium erforderlich ist, steht der Gemeinde somit ein breiter Beurteilungsspielraum zu (so für Sanierungsmaßnahmen nach dem früheren Städtebauförderungsgesetz - StBauFG - auch schon OVG Bremen, Urteil vom 13. Dezember 1994 - OVG 1 BA 37/93 - juris, Rn. 64 m.w.N.).
Der auf diese Weise begrenzten gerichtlichen Kontrolle hält die Festlegung des Sanierungsgebietes Rosenthaler Vorstadt unter dem hier zu erörternden Aspekt, ob Sanierungsmaßnahmen erforderlich waren, stand. Hinsichtlich der städtebaulichen Missstände, die die Erforderlichkeit nach dem zuvor Gesagten indizieren, verweist die Kammer dabei auf die vorbereitenden Untersuchungen des Antragsgegners, insbesondere die Veröffentlichung „Die Sanierung der Rosenthaler Vorstadt 1994-2009“ (und dort vor allem die Ausführungen zur Ausgangssituation im Gebiet 1994 auf S. 67 ff.). Eindeutig vorzugswürdige Alternativmaßnahmen sind nicht erkennbar. Dies nicht zuletzt auch mit Rücksicht darauf, dass Sanierung im Sinne der §§ 136 ff. BauGB nach den Vorstellungen des Gesetzgebers eine städtebauliche Gesamtmaßnahme ist, die eine Koordination sehr unterschiedlicher Einzelmaßnahmen erfordert (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. März 2010, a.a.O., Rn. 7). Ein Vorgehen nach den §§ 136 ff. BauGB ist daher besonders zur Lösung von städtebaulichen Problemen in Gebieten bestimmt, in denen ein planmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen angezeigt ist, weil in den betreffenden Gebieten nicht nur einzelne, sondern ein Bündel städtebaulicher Maßnahmen erforderlich sind (vgl. Krautzberger, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 10. Auflage 2007, § 136 Rn. 3). So liegt der Fall hier.
Soweit der Antragsteller meint, die Festlegung als Sanierungsgebiet sei auch deshalb unwirksam, weil die Ziele und Zwecke der Sanierung nicht ordnungsgemäß festgelegt worden seien, es insbesondere teilweise an einer Konkretisierung der Sanierungsziele und einer erforderlichen Legitimation durch Beschlüsse der Bezirksverordnetenversammlung fehle, folgt die Kammer dieser Rechtsauffassung nicht. Die Ziele und Zwecke der Sanierung sind festgelegt und im Laufe des Sanierungsverfahrens konkretisiert worden (vgl. dazu Die Sanierung der Rosenthaler Vorstadt 1994-2009, S. 120ff., 132ff.). Eine Legitimierung durch die Bezirksverordnetenversammlung sieht das Baugesetzbuch nicht vor. Entgegen der in der Literatur (Möller/Lammek/Hatz, GE 2013, 168, 172f.) geäußerten Auffassung, auf die der Antragsteller verweist, ergibt sich aus der dort zitierten Rechtsprechung nicht die Erforderlichkeit einer Beschlussfassung durch die Gemeinde für jede Konkretisierung der Sanierungsziele, sondern allenfalls für Konkretisierungen, die im Zusammenhang mit der Versagung oder Erteilung einer sanierungs- oder entwicklungsrechtlichen Genehmigung stehen. Einer Heranziehung des Antragstellers zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag steht eine unterbliebene Beschlussfassung nicht entgegen.
Die Festsetzung des Sanierungsgebietes ist entgegen der Auffassung des Antragstellers auch nicht aufgrund eines „Paradigmenwechsels“ unwirksam geworden. Sie war bis zur Aufhebung wirksam. Der Antragsteller hat die Festsetzung nicht in einem Normenkontrollverfahren angegriffen, und eine Aufhebung der Sanierungssatzung ist erst unter Berufung auf die Regelung des § 162 Abs. 1 Nr. 1 BauGB - einer durchgeführten Sanierung - erfolgt. Aus dem vom Antragsteller angeführten „Paradigmenwechsel“ folgte keine Verpflichtung des Antragsgegners zur Aufhebung der Sanierungsverordnung. Denn eine Aufgabe der Sanierungsabsicht im Sinne von § 162 Abs. 1 Nr. 3 BauGB lag weder vor noch war eine solche angezeigt.
1.2.2.2 Auch der Einwand des Antragstellers, es fehle für die Erhebung des Ausgleichsbetrages an einem ordnungsgemäßen Abschluss der Sanierung, überzeugt nicht. Nach § 154 Abs. 3 S. 1 BauGB ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung zu entrichten. Abschluss der Sanierung ist nicht in allen Fällen gleichbedeutend mit Durchführung der Sanierung im Sinne von § 162 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, sondern bezeichnet lediglich den förmlichen Akt der Aufhebung einer Sanierungssatzung bzw. einer Einzelentlassung eines Grundstücks aus der Sanierung. Der Verweis auf § 162 bzw. § 163 BauGB erschöpft sich in der Festlegung des Zeitpunktes, nach dem die persönliche Ausgleichspflicht und der Wertermittlungsstichtag zu bestimmen sind, sowie des Beginns der Verjährungsfrist. Denn sanierungsausgleichsbetragspflichtig ist die Person, der das Grundstück in dem Zeitpunkt gehört, zu dem die Sanierung förmlich abgeschlossen wird. Eigentumsänderungen nach Abschluss der Sanierung bleiben unberücksichtigt und lassen die Ausgleichspflicht des früheren Eigentümers unberührt. Der Abschluss der Sanierung markiert zugleich den Wertermittlungsstichtag. Dies ist in den Fällen einer Aufhebung der Sanierungssatzung nach § 162 BauGB der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung, mit der die Sanierungssatzung aufgehoben wird (§ 162 Abs. 2 BauGB; vgl. Kleiber, Verkehrswert von Grundstücken, 6. Auflage 2010, S. 2577f.) und zwar unabhängig vom Aufhebungsgrund. Ebenso wie der Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierungsmaßnahme auch dann der Wertermittlungsstichtag ist, wenn die Sanierungsarbeiten schon zu einem früheren Zeitpunkt tatsächlich abgeschlossen waren (OVG Lüneburg, Beschluss vom 7. März 2003 - 1 ME 341.01 - juris), ist es für die Entstehung der Ausgleichspflicht ohne Bedeutung, ob die Sanierungsziele im Zeitpunkt der Aufhebung der Satzung (vollständig) erreicht worden sind. § 154 Abs. 3 S. 1 BauGB enthält keine Rechtsgrundverweisung auf § 162 BauGB in dem Sinne, dass die Voraussetzungen für eine Aufhebung der Sanierungssatzung vorliegen müssten. Dies folgt bereits aus den unterschiedlichen Tatbestandsalternativen des § 162 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BauGB, denn auch an die Aufgabe der Sanierungsabsicht aus anderen Gründen kann sich eine Ausgleichspflicht anschließen, deren Bemessung dann allerdings nach dem bis zur Aufhebung erreichten Stand der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung des Sanierungsgebietes zu erfolgen hat und mithin auch auf Null reduziert sein kann. Wenn sich z.B. die Sanierung als undurchführbar erweist (§ 162 Abs. 1 Nr. 2 BauGB), wäre gegebenenfalls trotz bereits aufgewendeter Sanierungsmittel keine Bodenwerterhöhung zu verzeichnen, denn der Ausgleichsbetrag bemisst sich nicht nach den Kosten der Sanierung, sondern nach der Bodenwerterhöhung des Grundstücks. § 162 Abs. 1 BauGB verfolgt einen vollständig anderen Regelungszweck als § 154 Abs. 3 BauGB. Es geht in § 162 Abs. 1 BauGB einzig um die Frage, ob noch ein sachlicher Grund für die sanierungsrechtlichen Verfügungsbeschränkungen besteht. Die normierten Voraussetzungen für eine Aufhebung der Sanierungssatzung geben einem Grundstückseigentümer zwar keinen Anspruch auf Erlass einer Aufhebungssatzung, dem Rechtsschutz des Betroffenen ist aber dadurch Rechnung zu tragen, dass in den entsprechenden Fällen insbesondere Versagungsgründe im Sinne des § 145 Abs. 2 BauGB nicht mehr von der Behörde geltend gemacht werden können (Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Auflage 2009, § 162 Rn. 12). Gegebenenfalls ist eine Genehmigung nach § 145 BauGB zu erteilen, wenn eine Sanierungssatzung vor längerer Zeit erlassen worden ist, ohne dass seither das Sanierungsverfahren vorangetrieben worden ist (BVerwG, Beschluss vom 10. September 1990 - 4 B 126.90 - E 70, 83). Vor dem Hintergrund dieses Regelungszweckes des § 162 BauGB sind auch die Literaturmeinungen zu verstehen, wonach eine erfolgreiche Durchführung der Sanierungsmaßnahmen voraussetze, dass die Gemeinde ihre Ordnungsmaßnahmen abgeschlossen habe (vgl. Möller/Lammek/Hatz, a.a.O. S. 175 m.w.N.). Mit dem Verweis in § 154 Abs. 3 BauGB auf § 162 BauGB werden aber keine materiellen Anforderungen an die Erhebung des Ausgleichsbetrages normiert. Deren Höhe bestimmt sich gemäß § 154 Abs. 2 BauGB ausschließlich aus der Bestimmung des Unterschiedes des Bodenwertes, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Hierzu ist eine qualifizierte Feststellung des Neuordnungszustandes vorzunehmen, mithin grundsätzlich nur eine erreichte Qualitätsverbesserung bezogen auf die allgemeinen Wertverhältnisse zum Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung zu berücksichtigen. Inwieweit darüber hinaus bereits hinreichend absehbare weitere Maßnahmen berücksichtigt werden können, bedarf im vorliegenden Zusammenhang keiner Erörterung, denn dies ist eine Frage der Einzelbewertung und nicht des Entstehens der Ausgleichspflicht.
Unabhängig von den vorstehenden Erwägungen hat das OVG Berlin-Brandenburg für den Bereich der insoweit vergleichbaren Spandauer Vorstadt mit Beschluss vom 21. Juni 2010 - OVG 2 S 23.10 - (juris) die Begründung zur Aufhebung der Sanierungsverordnung für ausreichend erachtet, wonach auch eine wesentliche Gebietsverbesserung und damit das städtebauliche Sanierungsziel erreicht sei, wenn die Erneuerungsmaßnahmen auf etwa 60 % der Grundstücke durchgeführt und die wesentlichen Infrastrukturmaßnahmen errichtet bzw. gesichert seien und weitergehende Erneuerungsmaßnahmen Bestandteil künftiger städtebaulicher Entwicklung ohne die Anwendung des besonderen Städtebaurechts seien. Das OVG verweist in dieser Entscheidung darauf, dass die gesetzlichen Regelungen für unterschiedliche gemeindliche Sanierungskonzepte offen seien. Auch wenn eine Gemeinde z.B. mit einem umfassenden Sanierungskonzept angetreten sei, sei sie nicht gehindert, sondern möglicherweise sogar verpflichtet, dieses veränderten Umständen anzupassen, zumal zu Beginn des Sanierungsverfahrens noch keine hohen Anforderungen an die Konkretisierung der Sanierungsziele zu stellen seien. Dabei sei der Gemeinde insgesamt ein beträchtlicher Handlungsspielraum eingeräumt (vgl. zum Ganzen auch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 8. März 2010 - OVG 2 S 89.09 - m.w.N.).
1.2.2.3 Soweit der Antragsteller rügt, der Festsetzung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichbetrages stehe ein Verstoß gegen die Grundsätze des Mitteleinsatzes entgegen, teilt die Kammer das diesem Einwand zugrunde liegende Verständnis nicht. Die Bestimmung einer sanierungsbedingten Werterhöhung im Sinne des § 154 Abs. 2 BauGB ist nicht auf eine Berücksichtigung von Maßnahmen beschränkt, die auf dem Einsatz von Städtebauförderungsmitteln im engeren Sinne beruhen. Maßgeblich ist ausschließlich, dass eine Bodenwerterhöhung durch die Sanierung bedingt ist, welche Finanzmittel für die Sanierung zum Einsatz gekommen sind, ist unerheblich. Eine Grenze der Berücksichtigungsfähigkeit besteht insoweit nur darin, dass der Einsatz der Mittel an den Zielen und Zwecken der Sanierung zu messen ist.
Die Finanzierung der Sanierung ist gekennzeichnet durch eine Bündelung vorhandener Ressourcen einschließlich privater Finanzmittel (zu den einzelnen Städtebauförderungsprogrammen siehe: Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, Stand Januar 2012, Teil E und zur Bündelung der Städtebauförderung mit anderen stadtentwicklungspolitisch relevanten Förderprogrammen und Initiativen außerhalb der Städtebauförderung: ebenda Teil D 8.).
Im Rahmen ihrer Gesamtzuständigkeit für die Sanierung ist die Gemeinde für die Finanzierung verantwortlich. Sie trägt die Kosten der Vorbereitung und der Ordnungsmaßnahmen (vgl. §§ 140, 147 BauGB). Die Kosten der baulichen Maßnahmen hat indes der jeweilige private oder öffentliche Eigentümer zu finanzieren (vgl. § 148 BauGB). Die öffentlichen Aufgabenträger unterstützen die Gemeinde bei der Vorbereitung und Durchführung einschließlich der Finanzierung (vgl. §§ 139, 149, 164a Abs. 1 S. 2 BauGB). Eine wesentliche Bedeutung ist auch der Gewährung von Bundesfinanzhilfen für die Städtebauförderung gemäß Art. 104b GG i.V.m. den jeweiligen Verwaltungsvereinbarungen zwischen dem Bund und den Ländern beizumessen. Die Finanzierung und Förderung der Sanierung bestimmt sich im Einzelnen nach den Richtlinien und Erlassen der Länder. Hinsichtlich des Einsatzes von Städtebauförderungsmitteln gilt der Grundsatz der Subsidiarität (§ 164a Abs. 1 S. 2 BauGB). Städtebauförderungsmittel werden nur gewährt, wenn die Kosten nicht anderweitig gedeckt werden können. Die Fördermittel für die Sanierung werden gegenüber Mitteln aus anderen Haushalten grundsätzlich nachrangig eingesetzt. Vorrangig sind daher Mittel aus anderen öffentlichen Haushalten einzusetzen, z.B. solche für den Wohnungsbau und die Wohnungsmodernisierung, die Verbesserung der Verkehrsverhältnisse in den Gemeinden, die Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur und die Verbesserung der Agrarstruktur. Dies erfordert eine hinreichend sachliche und zeitliche Abstimmung des Einsatzes der Städtebauförderungsmittel mit dem Einsatz von Mitteln aus anderen Haushalten, vgl. §§ 139, 149 Abs. 3 S. 2 und Abs. 5 und 6, § 164a Abs. 1 S. 2 (Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, 82. Erg.-Lieferung Dezember 2006, § 164a Rn. 16). § 164a BauGB (siehe auch § 39 Abs. 4 StBauFG) geht mithin von der Annahme aus, dass aus öffentlichen Haushalten weitere Mittel für Maßnahmen, deren Finanzierung bzw. Förderung zwar auf einer anderen gesetzlichen Grundlage beruht, die aber gleichwohl in einem engen sachlichen Zusammenhang mit der Sanierungsmaßnahme stehen, eingesetzt werden, um damit Maßnahmen im Rahmen der Sanierung durchführen zu können (Stemmler, Berliner Kommentar BauGB, 17. Erg.-Lieferung September 2010, § 164a Rn. 7). Es bedarf daher letztlich für die Bestimmung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung keiner Zuordnung, ob einzelne Mittel als Städtebauförderungsmittel im engeren Sinne zu qualifizieren sind. Maßgeblich ist allein der tatsächliche Mitteleinsatz im Rahmen der Sanierungsziele. Die Gemeinde ist gemäß § 156a Abs. 3 BauGB lediglich verpflichtet, bei der Errechnung eines etwaigen Überschusses nach Absatz 1 dieser Vorschrift Zuschüsse abzuziehen, die ihr oder Eigentümern aus Mitteln eines anderen öffentlichen Haushalts zur Deckung von Kosten der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierungsmaßnahmen gewährt worden sind. Dies gilt aber gerade nicht für die Städtebauförderungsmittel von Bund und Ländern, die die Gemeinde zur Durchführung der Sanierung erhalten hat und ihr verbleiben sollen (Löhr in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Auflage 2009, § 156a Rn. 6). Überschüsse im Sinne des § 156a BauGB stehen vorliegend ohnehin nicht in Rede, da die Gesamteinnahmen der Ausgleichsbeträge (circa 18 Mio. €) die aufgewendeten öffentlichen Mittel der Städtebauförderung in Höhe von circa 110 Mio. € nicht übersteigen. Zu letzteren zählen auch die Mittel aus Programmen wie Soziale Stadt, Stadtumbau Ost, aktive Stadt- und Ortsteilzentren oder auch Städtebaulicher Denkmalschutz (Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, 53. Erg.-Lieferung Januar 2012, Teil E). Auch diese Mittel können entgegen der Ansicht des Antragstellers in Sanierungsgebieten eingesetzt werden.
Aus dem bundesgesetzlichen Regelungssystem der Sanierung als Gesamtmaßnahme und den Finanzierungsgrundsätzen folgt zugleich, dass auch die zur Verbesserung der öffentlichen Verkehrsflächen eingesetzten Mittel Berücksichtigung finden durften. Dies ergibt sich bereits daraus, dass zu den Ordnungsmaßnahmen der Gemeinde gemäß § 147 S. 1 Nr. 4 BauGB auch die Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen zählt. Die enge Verknüpfung von Erschließungsanlagen und Sanierung findet auch in den gesetzlichen Kriterien zur Beurteilung städtebaulicher Missstände ihren Niederschlag (§ 136 Abs. 3 Nr. 1 BauGB). Dass die aus den im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet durchgeführten Erschließungs- und Ausbaumaßnahmen resultierenden Bodenwerterhöhungen bei der Ermittlung des Endwertes zu berücksichtigen sind, ergibt sich auch aus § 153 Abs. 4 BauGB und § 154 Abs. 2 BauGB, nach denen der Wert ausdrücklich unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes zu ermitteln ist (Krautzberger, a.a.O., 50. Erg.-Lieferung Oktober 2010, § 154 BauGB Rn. 65). Überdies folgt aus der Regelung des § 154 Abs. 1 S. 3 BauGB, dass sanierungsrechtlich auch die Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB Eingang in die Bestimmung der Bodenwerterhöhung findet. Für den darin geregelten Ausschluss der Beitragspflicht für Erschließungsanlagen im Sanierungsgebiet kommt es im Einzelfall auch nicht auf das Erfordernis einer Ausbaumaßnahme an, d.h., ob die Ausbaumaßnahme im Einzelfall nach den Zielen und Zwecken der Sanierungsmaßnahme erforderlich war und deshalb eine Ordnungsmaßnahme im Sinne des § 147 S. 1 Nr. 4 BauGB darstellt. Vielmehr wird dies vom Gesetzgeber für innerhalb eines Sanierungsgebietes gelegene Erschließungsanlagen generell unterstellt. Es ist daher davon auszugehen, dass es sich bei der Verbesserung von Anbaustraßen gemäß § 147 S. 1 Nr. 4 BauGB um Ordnungsmaßnahmen handelt, die im Sinne des § 146 Abs. 1 BauGB für die Ziele und Zwecke der Sanierung erforderlich sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. April 1999 - 8 C 7/98 - juris).
Ob das kommunale Abgabenrecht für andere als Sanierungsgebiete die Erhebung von Ausbaubeiträgen vorsieht, ist unerheblich. Es liegt auch kein Verstoß gegen Art. 3 GG vor, denn Ausbaubeiträge und sanierungsrechtliche Ausgleichsbeträge unterliegen unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen. Aus der „Ersetzung“ des Ausbaubeitragsrechts im Sinne von § 154 Abs. 1 S. 3 BauGB folgt zwar auch, dass der Berücksichtigung einer Erneuerung von Erschließungsanlagen ein sogenannter Reparaturstau entgegengehalten werden kann. Es bestehen jedoch keine Anhaltspunkte, dass die Maßnahmen im Zusammenhang mit den Erschließungsanlagen im Sanierungsgebiet auf die Beseitigung eines beachtlichen Reparaturstaus beschränkt waren. Lediglich solche Beschränkung könnte einer Berücksichtigung im Ausgleichsbetrag entgegenstehen, weil bei einer Verbesserung und Erweiterung auch ein Verschleiß der bestehenden Anlagen einer Beitragserhebung nicht entgegensteht.
1.2.2.4 Soweit der Antragsteller sinngemäß rügt, das Amt für Planen und Genehmigen des Bezirksamtes hätte das Vermessungsamt derselben Behörde nicht mit der Berechnung des Ausgleichsbetrages beauftragen dürfen, weil das Gesetz eine Berechnung durch den unabhängigen Gutachterausschuss vorschreibe, dringt er damit nicht durch. Die Berechnung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages ist dem Gutachterausschuss nicht zugewiesen. Das Baugesetzbuch sieht zwar die Bildung von Gutachterausschüssen vor (§ 192 BauGB) und überträgt diesen verschiedene Aufgaben, dazu zählt aber nicht die Berechnung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages, sondern z.B. die Erstattung von Verkehrswertgutachten auf behördlichen Antrag hin (§ 193 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Die Ermittlung und Erhebung von Ausgleichsbeträgen ist behördliche Aufgabe in einem Verwaltungsverfahren, wobei sich die Behörden selbstverständlich auch externen Sachverstandes bedienen können, hierzu aber nicht verpflichtet sind.
1.2.2.5 Der Einwand des Antragstellers, die der Berechnung zugrundegelegten Ausführungsvorschriften zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung und zur Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach §§ 152 bis 155 BauGB seien unwirksam, verhilft seinem vorläufigen Rechtsschutzantrag schon deshalb nicht zum Erfolg, weil von den Ausführungsvorschriften, die norminterpretierende Verwaltungsvorschriften darstellen, keine unmittelbare Bindungswirkung für das Gericht ausgeht (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Juli 2012 - 5 C 14/11 - juris, Rn. 30; Kopp/Ramsauer, VwVfG, 13. Auflage 2012, § 40 Rn. 26). Ergänzend weist das Gericht darauf hin, dass mit der objektiven Rechtslage unvereinbare Ausführungsvorschriften unwirksam sind und auch eine rechtliche Bindung der Behörde nicht bewirken können (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5. November 2009 - OVG 2 B 7.07 - juris, Rn. 38).
1.2.3 Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung kann grundsätzlich auch nach der sogenannten Zielbaummethode ermittelt werden.
1.2.3.1 Die Höhe des Ausgleichsbetrages bemisst sich nach der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Diese besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert, hier zum Qualitätsstichtag 29. November 1990) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes ergibt (Endwert, hier zum Wertermittlungsstichtag 28. Januar 2009).
Die Ermittlung des Anfangs- und Endwertes orientiert sich im Übrigen an der auf der Grundlage des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639), da der streitgegenständliche Bescheid erst nach deren Inkrafttreten am 1. Juli 2010 und damit nach dem Außerkrafttreten der Vorgängervorschriften der Wertermittlungsverordnung erlassen wurde. Auf den Zeitpunkt des Erlasses des streitgegenständlichen Bescheides kommt es – jedenfalls solange noch keine Widerspruchsentscheidung ergangen ist – auch an, und nicht auf den Zeitpunkt der Entlassung des Grundstücks aus der Sanierung. Zwar entsteht der Ausgleichsbetrag – dem Grunde nach – mit Abschluss der Sanierung (§§ 154 Abs. 4, 162 und 163 BauGB), damit steht die exakte Höhe indes noch nicht fest. Denn der Festsetzungsbehörde stehen bei der Bemessung Bewertungsspielräume zu, die nach Abschluss der Sanierung und vor Erlass des Ausgleichsbetragsbescheides nach den Regelungen der zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften auszufüllen sind.
Die Ermittlung der durch die Sanierung bedingten Bodenwerterhöhung bei bebauten Grundstücken erfolgt anhand des Wertes vergleichbarer unbebauter Grundstücke (§§ 15, 16 Abs. 1 S. 1 ImmoWertV). Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial über Vergleichskäufe, können geeignete Bodenrichtwerte dem Vergleich zugrundegelegt werden (§ 16 Abs. 1 S. 2 ImmoWertV). Vorliegend hat der Antragsgegner auf den vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin für den 1. Januar 2009 als Anfangswert mit dem Zusatz „A“ gekennzeichneten Bodenrichtwert zurückgegriffen, der im Bodenrichtwertatlas symbolisch als „Band“ entlang der Br... dargestellt ist. Der Endwert wurde auf dieser Grundlage im Wege des sog. Zielbaumverfahrens ermittelt.
Die Beantwortung der Frage, ob vorliegend statt der Zielbaummethode das Vergleichswertverfahren hätte angewendet werden müssen, überschreitet den Prüfungsrahmen des vorläufigen Rechtsschutzverfahrens, zumal dies möglicherweise einer sachverständigen Klärung bedarf (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 17. Dezember 2012, a.a.O., Rn. 23). Eine Beurteilung muss daher dem Widerspruchsverfahren bzw. einem eventuellen Hauptsacheverfahren vorbehalten bleiben.
Das Zielbaumverfahren ist in der Rechtsprechung als Verfahren zur Berechnung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung anerkannt (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71/04 - juris), und vorliegend ist nicht ersichtlich, dass bei seiner Anwendung die bei der Wertermittlung zu beachtenden allgemein anerkannten Grundsätze der ImmoWertV (vgl. dazu BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71/04 - juris, Rn. 7 und BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 - 4 C 6/01 - juris, Rn. 21) nicht berücksichtigt wurden. Es ist eine Multifaktorenanalyse, deren Prinzip darin besteht, Bewertungen zu objektivieren, indem eine Wertfeststellung in möglichst viele Einzelbewertungen aufgespalten wird. Der Gesamtwert wird zu diesem Zweck in eine hierarchische Verzweigungsstruktur zerlegt, die eine Kette in der Form eines „Zielbaumes“ bildet. Die Einzelbewertungen werden anhand eines zuvor bestimmten Maßstabes ermittelt und ihrer Bedeutung nach gewichtet. Dadurch werden Werturteile differenzierter und nachvollziehbarer (vgl. Aurnhammer, BauR 1978, 356, 359 f.). Das Zielbaumverfahren ist seit langem in der Rechtsprechung anerkannt und wird grundsätzlich auch nicht durch die Neuregelungen der ImmoWertV in Frage gestellt (vgl. Beschluss der Kammer vom 11. Dezember 2011 - VG 19 L 201.11 - S. 9 des amtl. Abdr.).
Für die Berechnung des Endwertes aus dem Bodenrichtwert „A“ ist zutreffend der Zielbaum für Wohn- und Mischnutzung der Ausprägung „Wohnen“ herangezogen worden. Dies entspricht der städtebaulichen Struktur des Gebietes. Bei der Ermittlung von Grundstückswerten ist nach der ImmoWertV eine Vielzahl rechtlicher und tatsächlicher Faktoren zu berücksichtigen. Dazu zählen auch die in § 6 Abs. 4 ImmoWertV beispielhaft genannten Lagemerkmale wie die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse. Diese Merkmale werden in dem Zielbaumschema als Lagekriterien abgebildet und im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben konkretisiert.
Die mit einer Begründung versehenen Bewertungen bezüglich der jeweiligen Anfangs- und Endqualität, die für das Berechnungsschema notenmäßig ausgewiesen sind, sind im Grundsatz plausibel. Die Ergebnisse der Sanierung sind im Übrigen vom Koordinationsbüro zur Stadterneuerung in der Veröffentlichung „Die Sanierung der Rosenthaler Vorstadt 1994-2009“ vom August 2010 umfassend fotographisch und textlich dokumentiert. Eine Verbesserung der Gebietsqualität ist darin anschaulich ablesbar.
1.2.3.2 Soweit gegen die Berechnung eingewendet wird, die in der Qualitätsbewertung ausgewiesenen Verbesserungen seien zu nicht unwesentlichen Anteilen nicht sanierungsbedingt, sondern eine Entwicklung des innerstädtischen Quartiers hätte wegen eines großen Investoreninteresses auch ohne Sanierungsmaßnahmen stattgefunden (sog. wendebedingte Effekte der Gebietsentwicklung), so ist dieser Einwand zwar nicht von vornherein von der Hand zu weisen, indes keiner Beurteilung im vorläufigen Rechtsschutzverfahren zugänglich. Insoweit kann zwar durchaus eine Reduzierung des geschuldeten Betrages in Betracht kommen, dies gibt bei der hier vorzunehmenden Interessenabwägung angesichts der gesetzlichen Wertung des § 80 Abs. 2 Nr. 1 VwGO aber keine Veranlassung für einen bereits vorab vorzunehmenden pauschalen Abschlag.
Zur Bedeutung dieses Einwandes ist zunächst darauf hinzuweisen, dass der Einordnung der Verbesserungen des Stadtbildes und der Wohnquartiere als sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung nicht entgegensteht, dass Private durch Investitionen zum Sanierungserfolg beigetragen haben. Es ist (auch) Ziel jeder Sanierung, die Rahmenbedingungen für private Investitionen zu schaffen (vgl. Lessat/Gaulke/Rother, Expertise über die Anstoßwirkung öffentlicher Mittel in der Städtebauförderung, 1996). Selbst wenn einzelne Maßnahmen auch ohne eine Sanierungsgebietsausweisung erfolgt wären, stünde dies einer Wertabschöpfung im Wege des Ausgleichsbetrages grundsätzlich nicht entgegen. Es steht in der planerischen Verantwortung einer Gemeinde, ob sie ein Gebiet als Sanierungsgebiet festlegt und damit entsprechende Maßnahmen unter meist erheblichem Kosteneinsatz bündelt und damit effizient durchführt (vgl. VG Bremen, Urteil vom 23. Februar 2005 - VG 1 K 2694/02 - juris, Rn. 47). Hinsichtlich der privaten Investitionen ist auch zu berücksichtigen, dass die Ausweisung als Sanierungsgebiet steuerliche Vorteile bietet, die in dieser Form sonst (mit Ausnahme städtebaulicher Entwicklungsgebiete) für Anleger nicht zu erzielen wären (vgl. § 7h EStG). Zudem ist es nicht erforderlich, dass der Antragsgegner im Rahmen der Multifaktorenanalyse die Kausalität zwischen Sanierungsmaßnahme und Bodenwertsteigerung im Einzelnen belegt, wenn die Verbesserungen der in die Multifaktorenanalyse einzustellenden Faktoren Verbesserungen der Gebietsqualität bewirken (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 21. Juni 2010 - OVG 2 S 23.10 - juris, Rn. 6). Angesichts des Gesamtvolumens öffentlicher Fördermittel von über 100 Mio. € zuzüglich mittelbar durch Steuervergünstigungen eingesetzter öffentlicher Mittel in Form von Mindereinnahmen wird deutlich, dass zumindest als wesentliche Bedingung für die Verbesserung der städtebaulichen Situation die Ausweisung als Sanierungsgebiet anzusehen ist und dies die Abschöpfung der Bodenwerterhöhung rechtfertigt.
Hinsichtlich des Umfanges wendebedingter Faktoren ist auch zu berücksichtigen, dass der von der Struktur der Örtlichkeiten geprägte Lagewertanteil eines Grundstücks nur begrenzt als veränderlich angesehen und mit der Verbesserung der Gebietsstruktur durch Sanierungsmaßnahmen erhöht werden kann. Im zugrunde gelegten Bewertungsmodell wird der veränderliche Lagewertanteil mit höchstens 25 % in die Berechnung eingestellt. Das bedeutet, dass die maximal denkbare Werterhöhung eines Grundstücks nur dann abgeschöpft werden könnte, wenn sämtliche Lagekriterien des Zielbaumes vor Beginn der Sanierung mit der Note 5 als sehr schlecht und mit Abschluss der Sanierung als sehr gut mit der Note 1 bewertet werden würden. Vorliegend hat das Bezirksamt im Ergebnis eine Bodenwerterhöhung von 12,58 % ermittelt und damit nur circa die Hälfte des veränderlichen Lagewertanteiles durch sanierungsbedingte Verbesserungen als ausgeschöpft angesehen.
Die Ermittlung des Anfangswert-Multiplikators mit 1,1258 begegnet auf der Grundlage der im vorliegenden Verfahren gebotenen geringeren Prüftiefe keinen durchgreifenden Bedenken. Auch wenn in einem Hauptsacheverfahren ggf. Einwendungen gegen die Einzelbewertungen zu prüfen sein werden, so drängt sich bei summarischer Betrachtung keine beurteilungsfehlerhafte Bewertung der Zielbaumkriterien auf. Zum Prüfungsmaßstab hat das OVG Berlin (Beschluss vom 4. Dezember 2001 - OVG 2 SN 8/01 - NVwZ-RR 2002, 306) insoweit ausgeführt:
„Die Einwendungen, die die Antragstellerin gegen die (…) der vom Antragsgegner festgestellten sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung und der davon abgeleiteten Forderung der Ausgleichsabgabe vorbringt, betreffen durchweg zwischen den Beteiligten stark umstrittene tatsächliche Gegebenheiten, wirtschaftliche Bewertungen und Prognosen sowie rechtlich schwierige und komplexe Probleme, für deren Klärung und hinreichend sichere Beantwortung im Rahmen des vorläufigen Rechtsschutzverfahrens kein Raum ist, über die vielmehr im Widerspruchsverfahren und gegebenenfalls in einem Verfahren der Hauptsache abschließend befunden werden kann.“
Es kann daher nicht Aufgabe des vorliegenden Verfahrens sein, die Einzelbewertungen einer genaueren Prüfung zu unterziehen, zumal hierzu regelmäßig die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich ist.
1.2.3.3 Der Ansatz des Antragstellers, nur solche Kriterien, die im Berliner Mietspiegel abgebildet seien, dürften Eingang in den Zielbaum finden, geht fehl. Eine dahin gehende rechtliche Vorgabe folgt weder aus dem Baugesetzbuch noch aus der Immobilienwertverordnung. Vielmehr gehört die Auswahl der in den Zielbaum einfließenden Lagekriterien zum Beurteilungsspielraum, dessen Überschreitung jedenfalls nicht offensichtlich ist, zumal die Erarbeitung auf sachverständiger Grundlage erfolgte. Dass weitere oder andere Lagekriterien zulässig wären, stellt die derzeitige Fassung des Zielbaumes nicht infrage.
1.2.3.4 Soweit der Antragsteller rügt, sanierungsbedingte Wertverluste und sanierungstypische Negativeffekte wie das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen, der Arbeitslosenanteil, der Ausländeranteil, der demographische Anteil der Altersgruppen an der Bevölkerung und das Wanderungsverhalten fänden im Rahmen des Zielbaumverfahrens grundsätzlich keine Berücksichtigung und er damit dem Verfahren die Eignung zur Berechnung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages abspricht, verhilft dies seinem vorläufigen Rechtsschutzantrag – unabhängig davon, ob die genannten Gesichtspunkte zwingend in den Zielbaum aufzunehmen wären – schon deshalb nicht zum Erfolg, weil konkrete Angaben dazu fehlen, ob es im Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt „sanierungstypische Negativeffekte“ gibt, deren Berücksichtigung zu einem niedrigeren Ausgleichsbetrag bei ihm geführt hätte.
1.2.3.5 Der Einwand des Antragstellers, der Gutachterausschuss habe sowohl für das nicht im ehemaligen Sanierungsgebiet gelegene Grundstück B... als auch für das streitgegenständliche Grundstück denselben Bodenrichtwert ermittelt und er dies durch eine Auflistung mit Schriftsatz vom 12. März 2013 zu belegen sucht, geht bereits im Ansatz fehl. Denn der Antragsteller überträgt den als Anfangswert für das Sanierungsgebiet ausgewiesenen Bodenrichtwert auf die gegenüberliegende außerhalb des Sanierungsgebietes liegende Straßenseite. Eine solche Übertragung ist indes nicht möglich, sie widerspricht dem Wesen eines Anfangswertes. Dieser Bodenrichtwert ist auf das Sanierungsgebiet begrenzt. Für den östlichen Bereich der B... könnte allenfalls auf den im Bodenrichtwertatlas ausgewiesenen Wert für die Wohnbauflächen zurückgegriffen werden, weil für das Straßenband auf dieser Straßenseite kein gesonderter Wert ausgewiesen ist.
Auch die Auffassung, eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung sei nur dann belegt, wenn der Gutachterausschuss für das streitgegenständliche Grundstück nach Abschluss der Sanierung einen höheren Bodenrichtwert ausgewiesen hätte, als für das außerhalb des Sanierungsgebietes belegene Grundstück B...geht fehl. Der Antragsteller verkennt insoweit die Struktur der vorzunehmenden Bewertung. Ein direkter Vergleich von Bodenrichtwerten außerhalb und innerhalb eines Sanierungsgebietes belegener Grundstücke zeitigt keine Aussagekraft über eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung. Vielmehr sind Anfangs- und Endwert im Hinblick auf nicht zu berücksichtigende konjunkturelle Wertentwicklungen auf den gleichen Zeitpunkt - den Wertermittlungsstichtag - zu beziehen. Das heißt, es ist zu fragen, was wäre das Grundstück mit den Qualitätsmerkmalen vor Beginn der Sanierung im Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung wert. Diesem Anfangswert ist der Endwert gegenüberzustellen. Aus dem Umstand, dass sich für das Jahr 2010, d.h. nach Abschluss der Sanierung aus dem Bodenrichtwertatlas ein identischer Bodenrichtwert für beide genannten Grundstücke ergibt, ist vorliegend bereits ersichtlich, dass sich der für Wohnbauflächen vom Gutachterausschuss ermittelte Anfangswert im Sanierungsgebiet von 560,00 € (1. Januar 2009) auf 750,00 € (1. Januar 2010) deutlich erhöht hat. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass die Verbesserung der Qualität im Sanierungsgebiet auch immer Wirkungen für angrenzende außerhalb des Gebietes belegene Grundstücke zeitigen kann. Dies gilt umso mehr, wenn die Grenze eines Sanierungsgebietes – wie vorliegend – in der Straßenmitte verläuft.
1.2.3.6 Der Antragsteller dringt mit seinem Argument, es fehle an einem Nachweis dafür, dass die Sanierung zu einer Bodenwerterhöhung geführt habe und diese am Markt erzielbar sei sowie seinem daraus gezogenen Schluss, der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag sei vorliegend mangels abschöpfbarer Leistung des Staates eine unzulässige Steuer, nicht durch. Maßstab für die Festsetzung des Ausgleichsbetrages ist die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks (§ 154 Abs. 2 BauGB). Die erkennende Kammer hat keinen Zweifel am Eintritt einer sanierungsbedingten Werterhöhung, zu deren Abschöpfung der Antragsgegner aufgrund der gesetzlichen Regelung des § 154 BauGB berechtigt ist. Ergänzend weist das Gericht darauf hin, dass der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag – anders als eine Steuer – für die konkrete staatliche Leistung „Gesamtmaßnahme Sanierung“ erhoben wird und damit ein für einen Beitrag charakteristisches Merkmal aufweist, das ihn gleichzeitig von der Steuer abgrenzt (vgl. zur Beitragsähnlichkeit des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1992 - 4 C 30/90 - juris).
1.2.4 Der Antrag hat jedoch teilweise Erfolg, weil hinsichtlich der Höhe des der Berechnung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages zugrundegelegten Anfangswertes rechtliche Bedenken bestehen und die Abwägung insoweit zugunsten des Antragstellers ausfällt.
Der Antragsgegner ist von dem vom Gutachterausschuss für den Straßenzug südliche B...Straße als Bodenrichtwert ohne Aussicht auf die Sanierungsmaßnahme in einem Gebiet mit Kerngebiets- oder Mischgebietscharakter und mittlerer baulicher Ausnutzung bei ausgewogenem Verhältnis zwischen Dienstleistungs- und Wohnnutzung ausgewiesenen Anfangswert in Höhe von 1.000,00 € ausgegangen. Er hat damit – entsprechend Ziff. 6.2.3 der Ausführungsvorschriften – die zulässige Nutzung des Grundstücks zum Qualitätsstichtag 29. November 1990 zugrundegelegt. Nach gebotener summarischer Prüfung kann aber nicht ausgeschlossen werden, dass abweichend davon die zulässige Nutzung des Grundstücks zum Wertermittlungsstichtag 28. Januar 2009 zugrundezulegen wäre. Vorliegend ergibt sich aus den vom Gutachterausschuss ausgewiesenen Bodenrichtwerten ein Anhaltspunkt für die Annahme, zwischen den Stichtagen habe sich die Art der zulässigen Nutzung verändert. Während in den Bodenrichtwertatlanten bis zum Jahr 2009 (einschließlich) die Grundstücke der südlichen B...Straße als Straßenzug mit Kerngebiets- oder Mischgebietscharakter und mittlerer baulicher Ausnutzung bei ausgewogenem Verhältnis zwischen Dienstleistungs- und Wohnnutzung ausgewiesen sind, entfällt diese Ausweisung ab dem Jahr 2010. Der Straßenzug ist im Bodenrichtwertatlas nunmehr Teil der umliegenden – als Gebiete für Wohnbebauung ausgewiesenen – Bereiche. Ob eine Änderung der Art der zulässigen Nutzung bei der Festlegung des Anfangswertes zu berücksichtigen wäre, ist eine komplexe rechtliche Frage, deren Beantwortung dem Widerspruchsverfahren und gegebenenfalls einem sich anschließenden Hauptsacheverfahren vorbehalten bleiben muss. Gegen eine Berücksichtigung könnte der Wortlaut von § 154 Abs. 2 BauGB sprechen, wonach als Anfangswert der Bodenwert bezeichnet wird, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Für eine Berücksichtigung einer geänderten Art der zulässigen Nutzung schon beim Anfangswert sprechen sich dagegen Literaturstimmen im Zusammenhang mit Planungsschäden aus, die bei deren Ermittlung ebenso wie bei der Ermittlung des Endwertes den planungsgeschädigten Grundstückszustand zugrundelegen (Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 6. Auflage 2010, VIII Rn. 85ff. m.w.N., 132, 366; vgl. auch Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 9/2010, § 154 Rn. 138f.) und zwar unabhängig davon, ob ein Planungsschaden geltend gemacht worden ist oder nach den Vorschriften des § 42 Abs. 3 BauGB über die entschädigungslose Herabzonung nach Ablauf der 7-Jahresfrist nicht beansprucht werden kann (Kleiber, a.a.O., Rn. 367; Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, Kommentar, C § 153 Rn. 30). Die Problematik hat auch in den Ausführungsvorschriften Niederschlag gefunden, in denen es unter Ziff. 6.3.2 heißt „Die Zielbaummethode ist grundsätzlich nur anzuwenden, wenn Anfangs- und Endwert derselben zulässigen Art der Nutzung unterliegen.“
Offen bleiben muss in diesem Zusammenhang auch die vom Antragsteller aufgeworfene Frage, ob die Sanierung zu einer Beschränkung der gewerblichen Nutzungen und damit zu einer Herabzonung der Rosenthaler Vorstadt geführt habe, wodurch ihm ein bisher zu Unrecht nicht berücksichtigter finanzieller Nachteil entstanden sei. Der vom Antragsteller insoweit im Grunde geltend gemachte Planungsschaden ist vom sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag zu trennen. Im Hinblick auf die unterschiedlichen Rechtsgrundlagen spricht einiges dafür, dass Planungsschäden, die vor der Sanierungsmaßnahme oder im Zuge der Sanierungsmaßnahme aufgrund eines Sanierungsbebauungsplans geltend gemacht werden können, einer vom Ausgleichsbetragsrecht abzugrenzenden Planungsschadensregelung vorbehalten bleiben und in einem gesonderten Verfahren geltend zu machen sind. Eine Verrechnung des Planungsschadens im Rahmen des Ausgleichsbetragsrechts sieht das Baugesetzbuch ausdrücklich jedenfalls nicht vor (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 6. Auflage 2010, VIII Rn. 90). Danach müsste sich der Antragsteller auf das Planungsschadensrecht verweisen lassen. Das Fehlen eines Sanierungsbebauungsplanes steht dem nicht von vornherein entgegen, da es zumindest denkbar erscheint, dass die zulässige Nutzung eines Grundstücks nicht ausschließlich durch einen Sanierungsbebauungsplan im Sinne von § 42 Abs. 1 BauGB aufgehoben werden kann, sondern auch durch eine Sanierungsverordnung (vgl. zur Aufhebung der zulässigen Nutzung durch eine Erhaltungsverordnung Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, Kommentar, 11. Auflage 2009, § 42 Rn. 5). Die zur Beantwortung dieser komplexen Frage erforderliche Prüfung geht indes über die im vorläufigen Rechtsschutzverfahren erforderliche und gebotene summarische Prüfung hinaus.
Unabhängig von den vorstehenden Erwägungen ist aber auch fraglich, ob das gesamte Grundstück des Antragstellers unter die gutachtliche Ausweisung als direkte Straßenlage an der Br...mit dem mit 1.000,00 €/qm gegenüber den mit 560,00 €/qm bewerteten Wohnbauflächen deutlich erhöhten Anfangswert ...fällt. Eine symbolhaft als „Band“ ausgewiesene Fläche gilt nach den Erläuterungen (1. Begriffsbestimmung) des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin im Bodenrichtwertatlas nur für Grundstücke mit direkter Straßenlage im gekennzeichneten Bereich. Ein Rückschluss aus der Breite der symbolhaften Darstellung auf eine allgemein zu unterstellende Grundstückstiefe ist fachlich unzulässig. Ob ein Anliegergrundstück ganz oder teilweise einem Straßenwert zuzuordnen ist, bleibt einer Einzelbewertung nach § 194 BauGB (Verkehrswert) vorbehalten. Der Gutachterausschuss hat hierzu auf ein gerichtliches Auskunftsersuchen im Verfahren V... ergänzend mitgeteilt, es könne davon ausgegangen werden, dass bei mischgebietstypischen Nutzungen mit mehreren Innenhöfen im innerstädtischen Bereich Grundstückstiefen zwischen 40 m bis 80 m charakteristisch seien. Diese Ausführungen zeigen, dass es bereits unzulässig ist, ohne genauere Beurteilung der jeweiligen Straßenlage eines Grundstücks auf den für das „Band“ ausgewiesenen Bodenrichtwert abzustellen. Gegen eine direkte Straßenlage des Gesamtgrundstücks spricht vorliegend auch dessen große Tiefe von circa 110 m, die über die als charakteristisch bezeichnete Grundstückstiefe hinausgeht.
Danach erweist sich der streitgegenständliche Bescheid jedenfalls teilweise als rechtswidrig, so dass im vorliegenden vorläufigen Rechtsschutzverfahren im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung von dem Ansatz des vom Gutachterausschuss ausgewiesenen Anfangswert für Wohnbauflächen bei einer GFZ von 2,5 mit 560,00 € auszugehen ist. Da gegen die Feststellung der zulässigen Nutzung mit einer GFZ von 2,12 bei summarischer Prüfung nichts zu erinnern ist, beträgt der Anfangswert unter Berücksichtigung des im Wege der linearen Interpolation zwischen den Umrechnungskoeffizienten (Wohnbauland in Gebieten geschlossener Bauweise) für eine GFZ von 2,1 und 2,2 ermittelten Faktors von 1.05022 nach folgender Berechnung:
560,00 €/qm * 1.05022/ 1,2003 = rd. 489,00 €
Für das 1.227 qm große Grundstück beträgt der Anfangswert zum Wertermittlungsstichtag 28. Januar 2009 unter Zugrundelegung des Wertes für Wohnbauflächen ohne Berücksichtigung einer direkten Straßenlage und einer realisierbaren GFZ von 2,12 mithin
1.127 qm * 489,00 € = 551.103,00 €.
Nach Multiplikation mit dem vom Antragsgegner im Wege der Zielbaumbewertung ermittelten Faktor von 1,1258 beträgt der Endwert somit gerundet 620.431,00 € und die Bodenwerterhöhung folglich 69.328,00 €.
Wegen der Unterausnutzung des Grundstücks mit einer GFZ von nur 1,92 bei bestehen bleibender Bebauung ist diese Bodenwerterhöhung in einem weiteren Schritt zu mindern (vgl. § 16 Abs. 1 und 4 ImmoWertV). Dabei ist ein Umrechnungskoeffizient von 0.9656 anzusetzen.
69.328,00 € * 0.9656/1.05022 = rd. 63.742,00 €.
Die danach sanierungsbedingte Werterhöhung von 63.742,00 € unterschreitet die für das fiktiv unbebaute Grundstück um 5.585,00 €. Unter Zugrundelegung der vom Antragsteller nicht angegriffenen Restnutzungsdauer von 32 Jahren und dem Zinssatz von 5 %
5.585,00 € / 1,05 ³² = rd. 1.172,00 €
ergibt sich ein unrentierlicher Bodenwertanteil von rd. 1.172,00 € und in der Summe mit dem rentierlichen Bodenwertanteil von 63.742,00 € ein sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag von 64.914,00 €.
2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 VwGO.
3. Die Entscheidung über die Festsetzung des Streitwertes findet ihre Grundlage in den §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG. Das Gericht legt dabei unter Orientierung am Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit vom 7. Juli 2004, Ziff. 3.1 und Ziff. 1.5 einen Streitwert von 22.784,50 Euro für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes fest.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 171a ff. BauGB
§§ 162 f. BauGB
§§ 136 ff. BauGB
§§ 140, 147 BauGB
§§ 152 bis 155 BauGB
§ 199 BauGB
§ 163 BauGB
§ 162 BauGB
§ 145 BauGB
§ 148 BauGB
§ 164a BauGB
§ 156a BauGB
§ 154 BauGB
§ 192 BauGB
§ 7h EStG
§ 194 BauGB
§ 141 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 3 S. 1 BauGB
§ 80 Abs. 6 VwGO
§ 154 Abs. 1 S. 1 BauGB
§ 154 Abs. 4 S. 1 BauGB
§ 155 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 4 S. 2 BauGB
§ 45 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 VwVfG
§ 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 VwGO
§ 141 Abs. 1 S. 1 BauGB
§ 136 Abs. 2 BauGB
§ 136 Abs. 4 S. 3 BauGB
§ 162 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 162 Abs. 1 Nr. 3 BauGB
§ 162 Abs. 2 BauGB
§ 162 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BauGB
§ 162 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
§ 162 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 3 BauGB
§ 145 Abs. 2 BauGB
§ 154 Abs. 2 BauGB
§ 164a Abs. 1 S. 2 BauGB
§ 39 Abs. 4 StBauFG
§ 156a Abs. 3 BauGB
§ 147 S. 1 Nr. 4 BauGB
§ 136 Abs. 3 Nr. 1 BauGB
§ 153 Abs. 4 BauGB
§ 154 Abs. 1 S. 3 BauGB
§ 127 Abs. 2 BauGB
§ 146 Abs. 1 BauGB
§ 193 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 199 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 4, 162 und 163 BauGB
§ 16 Abs. 1 S. 2 ImmoWertV
§ 6 Abs. 4 ImmoWertV
§ 80 Abs. 2 Nr. 1 VwGO
§ 42 Abs. 3 BauGB
§ 42 Abs. 1 BauGB
§ 16 Abs. 1 und 4 ImmoWertV
§ 155 Abs. 1 VwGO
§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG
§ 152 bis 155 des Baugesetzbuches
Art. 104b GG
Art. 3 GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ-RR 2002, 306
2 S 12.12
2 S 18.02
4 BN 60/09
2 D 146/08
1 BA 37/93
1 ME 341.01
4 B 126.90
2 S 23.10
2 S 89.09
8 C 7/98
5 C 14/11
2 B 7.07
4 B 71/04
4 C 6/01
19 L 201.11
1 K 2694/02
2 SN 8/01
4 C 30/90