Amtsgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-02-14, Aktenzeichen 49 C 86/24
ECLI: ECLI:DE:AGHH:2025:0214.49C86.24.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Über den bloßen Eigennutzungswunsch des Vermieters hinaus müssen vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Entscheidung des Vermieters zur Eigennutzung oder Nutzung durch einen Angehörigen vorhanden sein. Die Fachgerichte haben allen Gesichtspunkten nachzugehen, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches begründen oder ihn als vorgeschoben erscheinen lassen. Verbleibende Zweifel an der Ernsthaftigkeit gehen zu Lasten des Vermieters.(Rn.20)
2. Der Umstand, dass es bei einer großen Wohnung in einer schönen Hamburger Wohnlage naheliegend ist, dort einzuziehen, soweit der Mietzins sich als finanzierbar und die in das Objekt zu investierenden Beträge/Arbeiten sich als leistbar erweisen - was vorliegend jeweils vollkommen ungeklärt ist -, genügt nicht, um von einem Nutzungswunsch oder gar einer verbindlichen Nutzungsabsicht mit hinreichender Sicherheit auszugehen.(Rn.21)
Verfahrensgang
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Beschluss:
Der Streitwert wird festgesetzt auf 20.640,00 €.

Tatbestand:
Mit der Klage begehrt die Klägerin die geräumte Herausgabe der an die Beklagte vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs.
Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung [...], [...Hamburg, 2. OG. Es handelt sich um eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 101 m². Der Mietvertrag wurde am 30.11.2017 geschlossen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 2. Hinsichtlich der Eigentumseintragung der Klägerin wird Bezug genommen auf die Anlage K 1. Ende September 2023 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfes für die 20-jährige Tochter der Gesellschafter, die zum 01.04.2024 an der MSH Medical School Hamburg ein Medizinstudium aufnehme. Diese wolle mit einer langjährigen Freundin eine Wohngemeinschaft gründen. Darüber hinaus beabsichtige der Gesellschafter Herr B. zum Jahresende die Tätigkeit in seiner Kanzlei zu beenden und im Anschluss mehr Zeit in Hamburg zu verbringen und in diesem Zusammenhang ein Zimmer der Wohnung als Unterbringung zu nutzen. Ergänzend wird Bezug genommen auf die Anlage K 3. Die Beklagte widersprach der Kündigung mit anwaltlichem Schreiben vom 31.01.2024. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage K 4. Ferner wird hinsichtlich der Studienbescheinigung der Tochter und Bedarfsperson Bezug genommen auf die Anlage K 6.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 27.05.2024 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis nochmal ordentlich wegen Eigenbedarfs unter Angabe des vollständigen Namens der Tochter einschließlich des Geburtsdatums, des Hinweises, dass sie zum 01.04.2024 ihr Studium für Humanmedizin an der MSH aufgenommen habe, und der Angabe der geplanten Mitbewohnerin, die dort seit dem 01.04.2024 Psychologie studiere. Ferner wurden Angaben zu den derzeitigen Wohnverhältnissen in der [...] in [...] Hamburg gemacht, wobei es sich hierbei um ein unbefristetes Untermietverhältnis handeln soll. Es wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 8.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass sie das Mietverhältnis wirksam fristgemäß wegen Eigenbedarfes gekündigt habe. Einer Besichtigung der Wohnung habe es nicht bedurft, da diese dem Gesellschafter der Klägerin bekannt sei, im Übrigen seien junge Leute, die in Hamburg studieren, dankbar über jede Wohnung, in der sie wohnen könnten. Dabei stützt die Klägerin ihren Eigenbedarf ausdrücklich auch auf die zweite Kündigung vom 27.05.2024. Jedenfalls aus dieser ergebe sich eine hinreichende Individualisierung der Bedarfsperson. Die Tochter der Klägerin, F., beabsichtige, mit einer Freundin in die Wohnung einzuziehen, die Freundin heiße I..
Die Klägerin stellt den Antrag,
die Beklagte zu verurteilen, die von ihr in der [...], [...] Hamburg, innegehaltene Wohnung im 2. OG., bestehend aus 3 Zimmern, einer Küche, einem Flur, einem Bad, einem WC sowie dem dazugehörigen Kellerabteil, mit einer Wohnfläche von 101 m² geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise
die Fortsetzung des Mietverhältnisses für 2 Jahre anzuordnen,
äußerst hilfsweise
eine Räumungsfrist von einem Jahr zu gewähren.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass ihr ein Umzug selbst für den Fall einer wirksamen Kündigung unzumutbar sei, da sie als voll berufstätige Ärztin und Mutter einer 12-jährigen Tochter sich zudem noch um ihre erkrankte Mutter kümmern müsse, die in unmittelbarer Nachbarschaft lebe. Im Übrigen sei auch die Arztpraxis in der Nähe belegen. Hinsichtlich ihrer Tochter sei zudem zu berücksichtigen, dass diese das ebenfalls in der Nähe belegene Gymnasium Eppendorf besuche. Insoweit spiele sich das Leben der Beklagten auf engem Raum mit kurzen Distanzen ab, welches aufgrund der Betreuung der Tochter, aber auch der Pflege der Mutter bei voller Berufstätigkeit ein erheblicher Kraftakt sei. Anderweitiger in der Nähe befindlicher Wohnraum sei nicht zu beschaffen. Zudem könne die Klägerin auf eine Gewerbefläche im Erdgeschoss ausweichen, zumal der Wohnbedarf für zwei Studentinnen selbst bei Nutzung eines Zimmers durch den Vater weit überhöht sei.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der vorsorglich geladenen Zeugin F. über das Bestehen eines Eigenbedarfes. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der Sitzung vom 20.12.2024.
Im Übrigen wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Ein Räumungsanspruch der Klägerin aus den §§ 546 Abs. 1, 573 Abs. 2 BGB besteht nicht, da es an einer wirksamen ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs fehlt. Es handelt sich um eine unzulässige Vorratskündigung, da der Nutzungswille der Klägerin bzw. der Tochter F. sich zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch nicht hinreichend gefestigt hat.
Dabei kommt es nicht darauf an, dass die erste Kündigung vom September 2023 wegen fehlender Individualisierung der Bedarfsperson unwirksam gewesen ist (vgl. LG Berlin II WuM 2024, 674). An einer solchen hinreichenden Individualisierung fehlt es, zumal die Gesellschafter der Klägerin drei Töchter ähnlichen Alters haben, wie sich aus dem Schriftsatz vom 28.05.2024 ergibt.
Demgegenüber genügt die Kündigung vom 27.05.2024 den entsprechenden Vorgaben, da die Bedarfsperson hinreichend individualisiert und auch die bestehenden Wohnverhältnisse hinreichend spezifiziert angegeben werden. Der Kündigung steht im Übrigen die Stärkung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht entgegen, da es sich nicht um eine eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechtes bislang handelt (vgl. BGH, Urteil v. 10.07.2024 zum Az.: VIII ZR 276/23, Rn. 18).
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht jedoch davon überzeugt, dass der geltend gemachte Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Kündigung jedenfalls noch nicht hinreichend verfestigt gewesen ist. Gesetzliche Voraussetzung einer jeden Kündigung wegen Eigenbedarfes ist, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich oder einen Angehörigen tatsächlich benötigt. Über den bloßen Eigennutzungswunsch des Vermieters hinaus müssen vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Entscheidung des Vermieters zur Eigennutzung oder Nutzung durch einen Angehörigen vorhanden sein (vgl. BVerfG ZMR 1989, 408). Die Fachgerichte haben deshalb allen Gesichtspunkten nachzugehen, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches begründen oder ihn als vorgeschoben erscheinen lassen. Verbleibende Zweifel an der Ernsthaftigkeit gehen damit zu Lasten des Vermieters. Die Sozialpflichtigkeit des Eigentums hat insoweit Vorrang vor dem Schutz der freien Nutzbarkeit desselben.
Insoweit ist vorliegend zu berücksichtigen, dass weder die Gesellschafter der Klägerin noch die Zeugin B., noch die Freundin, die ebenfalls in die Wohnung einziehen möchte, den bestehenden Zustand der Wohnung besichtigt haben. Diesbezüglich besteht weder bei der Klägerin noch bei der Zeugin B., noch bei der mit einziehenden Freundin auch nur ansatzweise die Kenntnis, welcher Arbeiten es im Falle einer Umsetzung der erwogenen Nutzung bedarf. Hier ist vom Gesellschafter der Klägerin zwar geltend gemacht worden, er selbst habe für die Sanierung der Wohnung 2016 - möglicherweise auch im September 2017 - Sorge getragen, dies ist allerdings 7 bis 8 Jahre her. Zwar ist plausibel, dass die Zeugin B. mit der Freundin, mit der sie sich derzeit eine Wohnung teilt und mit der sie auch zusammenziehen will, weiterhin zusammenwohnen möchte. Ob diese dort tatsächlich mit einziehen wird, dürfte jedoch davon abhängen, ob sie sich dies nach einer Besichtigung vorstellen kann, auch in Abhängigkeit der Frage des jeweiligen Mietpreises. Nach Maßgabe der Befragung des Gesellschafters der Klägerin ist jedoch weder über die Raumnutzung, noch über den Mietpreis und damit auch die zu zahlende Untermiete kommuniziert worden. Eine endgültige Entscheidung, ob die Wohnung durch die Zeugin B. und ihre Freundin genutzt werden soll würde danach erst dann getroffen werden, wenn diese freistehend zur Verfügung steht und der Nutzungsumfang durch den Gesellschafter der Klägerin mit den jungen Damen abgestimmt worden ist. Der Umstand, dass es bei einer großen Wohnung in einer schönen Hamburger Wohnlage naheliegend ist, dort einzuziehen, soweit der Mietzins sich als finanzierbar und die in das Objekt zu investierenden Beträge/Arbeiten sich als leistbar erweisen - was vorliegend jeweils vollkommen ungeklärt ist -, genügt insoweit nicht, um von einem Nutzungswunsch oder gar einer verbindlichen Nutzungsabsicht mit hinreichender Sicherheit auszugehen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert ergibt sich aus der Jahres-Netto-Kalt-Miete.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 546 Abs. 1, 573 Abs. 2 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: ZMR 1989, 408
16 S 24/25
VIII ZR 276/23