Amtsgericht Neuss (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-03-27, Aktenzeichen 101 C 242/08
ECLI: ECLI:DE:AGNE:2009:0327.101C242.08.00

Tenor:
1. Die auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 15. Oktober 2008 zu den
Tagesordnungspunkten
TOP 2 - Bestellung eines Verwalters, Miteigentümer
bewirbt sich um dieses Amt -
und
TOP 4 - Wahl eines Zustellungsbevollmächtigten,
Herr bewirbt sich für dieses Amt -
gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
2. Die Beklagten werden verpflichtet, der Bestellung der Firma , für einen Bestellungszeitraum von drei Jahren zur Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft zu einer monatlichen Verwaltergrundvergütung je Sondereigentumseinheit in Höhe von 21,50 EUR zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer in der jeweils geltenden Höhe, zuzustimmen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicher-heitsleistung in Höhe von 1.100 EUR abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.

Tatbestand:
Die Prozessbeteiligten sind die Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage in . Diese Wohnungseigentumsanlage besteht aus fünf Sondereigentumseinheiten.
Die Kläger halten 426/1.000stel Miteigentumsanteile. Die Beklagten halten 574/1.000stel Miteigentumsanteile an der Wohnungseigentumsanlage.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.10.2008 haben die Versammlungsteilnehmer unter Tagesordnungspunkt 2 den nachfolgenden Beschluss gefasst:
"TOP 2: Bestellung eines Verwalters, Miteigentümer bewirbt sich um dieses Amt. Beschlussvorschlag:
Herr wird zum Verwalter bestellt. Abstimmung ( per Handzeichen):
Abstimmungsergebnis: 0.574 Ja-Stimmen-Anteile ( ) 0.426 Nein-Stimmen-Anteile () 0.000 Stimmenenthaltungsanteile
Beschlussergebnis: Es ist mehrheitlich gemäß Beschlussvorschlag beschlossen.
Hinweis
Da Herr zum Verwalter bestellt wurde, kündigen die Miteigentümer ( ) die Beschlussanfechtung des vorstehenden Beschlusses an. Herr sowie Herr bezweifeln die Fachkompetenz von Herrn und weisen nochmals darauf hin, dass ein Angebot einer kompetenten Firma (Firma) vorliegt.
Unter Tagesordnungspunkt 4 haben die Versammlungsteilnehmer den nachfolgenden Beschluss gefasst:
Top 4: Wahl eines Zustellungsbevollmächtigten, Herr bewirbt sich für dieses Amt Beschlussvorschlag: Herr wird als Zustellungsbevollmächtigter gewählt. Abstimmung (per Handzeichen)
Abstimmungsergebnis: 0.574 Ja-Stimmen-Anteile () 0.426 Nein-Stimmen-Anteile ( ) 0.000 Stimmenenthaltungsanteile
Beschlussergebnis Es ist mehrheitlich gemäß Beschlussvorschlag beschlossen.
Die Kläger wenden sich gegen die Beschlussfassungen zu Tagesordnungspunkt 2 und Tagesordnungspunkt 4 aus der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.10.2008. Die Kläger sind der Ansicht, der Beschluss über die Bestellung des Beklagten zu 2. zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft widerspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da die wesentlichen Eckdaten der Bestellung, nämlich deren Laufzeit sowie die Verwaltervergütung nicht festgelegt worden sind.
Die Bestellung des Beklagten zu 2. als Zustellungsvertreter durch Beschluss widerspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da der Verwalter nach § 45 Abs. 1 WEG ohnehin Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist.
Zur Frage der Verwalterbestellung hat der Kläger Herr im Verhandlungstermin am 13.03.2009 glaubhaft erklärt, dass die Kläger 10 verschiedene Verwaltungsfirmen angeschrieben haben, um ein Angebot zu erhalten. Nur die Firma hat sich überhaupt bereit erklärt, die zerstrittene Gemeinschaft zu verwalten.
Die Kläger beantragen:
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten tragen vor, die Beschlüsse entsprächen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Verwaltervertrag sei durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer geschlossen worden, also durch die Eigentümer und .
Auf das Parteivorbringen im Übrigen wird ergänzend verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 15. Oktober 2008 zu den Tagesordnungspunkten 2 und 4 entsprechen nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und sind daher für ungültig zu erklären.
Der Beklagte zu 2. hat sich im Zusammenwirken mit seiner Lebensgefährtin, der Beklagten zu 1. selbst zum Verwalter bestellt. Bei der Verwalterwahl kann auch ein Eigentümer, welcher sich selbst wählen will, mit abstimmen. Allerdings ruht das Stimmrecht des entsprechenden Miteigentümers, wenn darüber entschieden werden soll, ob und in welchem Umfang und mit welchen Modalitäten ein Verwaltervertrag mit ihm abgeschlossen werden soll.
Entsprechend haben die Versammlungsteilnehmer am 15.10.2008 mit der Mehrheit der Miteigentumsanteile lediglich beschlossen: " Herr wird zum Verwalter bestellt", ohne Bestellungszeitraum, Vergütung oder sonstige Vertragsbestandteile zum Inhalt der Beschlussfassung zu machen. Der Beklagte hat als Mehrheitseigentümer im Verein mit seiner Lebensgefährtin sein absolutes Stimmenübergewicht dafür eingesetzt, seine eigenen Interessen gegen den Willen der übrigen, jetzt zahlenmäßig überlegenen Wohnungseigentümer durchzusetzen. Dieses Verhalten führt im vorliegenden Fall nicht zum Stimmrechtsausschluss, weil über den Inhalt eines Verwaltervertrags gar nicht abgestimmt worden ist. Das Verhalten führt aber zur inhaltlichen Unwirksamkeit des entsprechenden Beschlusses. Die Verwalterbestellung des Miteigentümers bezeichnet keinen Bestellungszeitraum und legt keine Verwaltervergütung fest. Außerdem ist die Bestellung durch Majorisierung seitens des Beklagten zu 2 zustande gekommen.
Der Bestellungsbeschluss war daher für ungültig zu erklären.
Entsprechend dem Antrag der Kläger waren die Beklagten zu verpflichten, der Bestellung der Fa. für den Zeitraum von drei Jahren zu einer monatlichen Verwaltergrundvergütung je Sondereigentumseinheit in Höhe von netto 21,50 EUR zuzustimmen. Der Kläger hat glaubhaft erklärt, dass bei gehöriger Nachsuche eine weitere Verwalterfirma sich nicht gefunden hat, welche bereit gewesen wäre, die Verwaltertätigkeit zu übernehmen.
Es war auch nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft darauf zu verweisen, nach Ungültigerklärung der Beschlüsse vom 15.10.2008 zunächst selbst erneut eine Wohnungseigentümerversammlung durchzuführen, um eine Beschlussfassung über eine Verwalterbestellung einschließlich Festlegung der Vertragsbestandteile durchzuführen. Der 82 Jahre alte Beklagte zu 2. welcher in wohnt, möchte die Verwaltung von dort aus selbst übernehmen. Die Verwaltertätigkeit einer Einzelperson, welche dermaßen weit entfernt von der Wohnungseigentumsanlage wohnt, widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Gerade bei der Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen trifft nicht der allgemeine Satz zu, dass jeder Ort der Welt nur einen Telefonanruf weit entfernt ist. Die in § 27 WEG festgeschriebenen Aufgaben eines Verwalters bedingen es, dass dieser regelmäßig sein Auge auf der Wohnungseigentumsanlage hat. Dieses ist bei einem derart entfernten Wohnort nicht gewährleistet.
Dem Begehren der Kläger, den Beklagten zu verpflichten, der Bestellung der Fa. unter den genannten Bedingungen zuzustimmen, war daher stattzugeben.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Richter am Amtsgericht

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 27 WEG
§ 91 ZPO
§ 45 Abs. 1 WEG