Amtsgericht Ibbenbüren (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-03-08, Aktenzeichen 3 C 26/13
ECLI: ECLI:DE:AGST2:2013:0308.3C26.13.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Beklagte ist seit dem 01.09.1998 Mieterin einer Wohnung im Erdgeschoss (links) des Hauses P-Straße in I. Beim Abschluss des Mietvertrages wurde ein monatlicher Nettomietzins in Höhe von 385,00 DM vereinbart. In § 1 II enthält der Mietvertrag die Regelung:„Die vermietete Fläche beträgt ca. 50 qm.Sollten sich bei nachträglicher Vermessung Abweichungen von dieser Flächenberechnung ergeben, so ist keine der Vertragspartner berechtigt, hieraus irgendwelche Ansprüche geltend zu machen.“Die Klägerin hat das Grundstück im Jahr 2012 gekauft und ist somit in das Mietverhältnis eingetreten. Mit Schreiben vom 12.09.2012 verlangte die Klägerin von der Beklagten, mit Wirkung vom 01.12.2012 eine Miete (ohne Nebenkosten) in Höhe von monatlich 235,48 Euro zu bezahlen. Nach ihrer Berechnung bedeutet dies eine Erhöhung von 3,39 Euro/qm auf 4,06 Euro/qm.Zur Begründung gab sie vier Vergleichswohnungen an:1.) P-Straße 3, in I., 2 ZKB, DG, 50 qm, 330,00 € Kaltmiete/Monat6,60 €/qm; Mieter M.;2.) P-Straße 3, in I., 2 ZKB, 58 qm, 330,000 € Kaltmiete/Monat,5,68 €/qm;3.) S., 2 ZKB, 60 qm, 1. OG, 355,00 € Kaltmiete/Monat, 5,90 €/qm;4.) S., Q1-Weg, 2 ZKB, 52 qm, DG, 315 €/Monat, 6,05 €/qm.Es ist unstreitig, dass es in S. einen „Q1-Weg“ nicht gibt.Die Klägerin behauptet, die Wohnung habe eine Größe von 58 qm.Sie vertritt die Ansicht, die Tatsache, dass es in S. einen „Q1-Weg“ nicht gibt, sei unerheblich, weil es die Straße „Q“ gebe.Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, einer Mieterhöhung für die
von ihr gemietete, im Eigentum der Klägerin stehende Wohnung in der P-Straße 3 in I. von bisher monatlich 197,00 Euro netto auf nunmehr 235,48 Euro netto/Monat mit Wirkung ab dem 01.12.2012 zuzustimmen.Die Beklagten beantragt, die Klage abzuweisen.Sie behauptet, die tatsächliche Wohnfläche betrage nur 46,383 qm und verweist darauf, dass im Mietvertrag eine Größe von 50 qm angegeben ist.Sie hält das Erhöhungsverlangen für unwirksam, weil zum einen die unter Ziffern 1 und 2 angegebenen Wohnungen zur Zeit des Erhöhungsverlangens nicht vermietet gewesen seien und außerdem mindestens zwei der angegebenen Vergleichswohnungen gar nicht identifizierbar seien.Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung.Nach § 558 a BGB ist ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann nach dieser Vorschrift auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen Bezug genommen werden, wobei die Benennung von drei Wohnungen genügt. Diese Vergleichswohnungen müssen aber identifizierbar sein, so dass der Mieter sie ohne Schwierigkeiten auffinden kann. Dabei sind die Angaben der Adresse, des Geschosses und bei mehr als einer Wohnung im Geschoss die genaue Lage, die Wohnungsnummer oder der Name des Mieters anzugeben. Das für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters bestehende Begründungserfordernis soll den Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit er während der Überlebungsfrist die
Berechtigung der Mietzinserhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Erfolgt die Begründung anhand von Vergleichswohnungen, so soll der Mieter durch die Benennung von einzelnen Wohnungen die Möglichkeit haben, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen. Die Vergleichswohnungen müssen deshalb so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann (BGH NJW 2003, 963).Diesen Anforderungen genügt das Erhöhungsverlangen der Klägerin vom 12.09.2012 nicht. Dort sind zwar vier Wohnungen benannt. Drei davon sind aber nicht eindeutig identifizierbar.Die von der Klägerin zu Ziffer 2 angegebene „Wohnung P-Straße 3, I.“ ist nicht identifizierbar, weil nicht angegeben ist, wo im Haus P-Straße 3 diese Wohnung liegen soll.Die Angabe zu Ziffer 3: „Wohnung S., 2 ZKB, lässt gar nicht erkennen, welche Wohnung in S. gemeint sein könnte.Die Angabe unter Ziffer 4 „Wohnung S., Q1-Weg“ reicht schon deswegen nicht aus, weil es unstreitig in S. keinen Q1-Weg gibt. Außerdem fehlt auch eine Hausnummer, so dass selbst dann, wenn man eine ähnlich lautende Straße zugrunde legen würde, ein konkretes Haus nicht identifizierbar ist, erst recht nicht eine einzelne Wohnung.Aus diesen Gründen ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin unwirksam, weil die zur Begründung herangezogenen Vergleichswohnungen nicht hinreichend genau benannt wurden. Die Klage war darum mit der Kostenfolge des § 91 ZPO abzuweisen.Der Gebührenstreitwert wird auf 461,76 Euro festgesetzt (§ 41 V GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 558 a BGB
§ 91 ZPO
§ 41 V GKG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2003, 963