Amtsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-08-31, Aktenzeichen 33 C 864/17 (26)
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2017:0831.33C864.17.26.0A

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Zwischen dem Kläger als Mieter und den Beklagten als Vermieter besteht ein Mietvertrag über die im klägerischen Antrag bezeichnete Wohnung. Der Mietvertrag wurde im Jahre 1987 geschlossen; er enthält keine Flächenangabe. Die Beklagten ließen durch ihre jeweiligen Mietverwalter unter dem 14.09.2011 (Bl. 5 d.A.) und dem 06.10.2015 (Bl. 6 d.A.) Mietererhöhungsverlangen aussprechen, in denen eine Wohnfläche von 58 m² genannt wurde. Der Kläger stimmte den Verlangen zu und zahlte in der Zeit von Dezember 2011 bis Dezember 2015 eine Nettomiete von 284,89 € (Bruttomiete: 469,89 €) und in der Zeit ab Januar 2016 eine Nettomiete von 327,39 € (Bruttomiete: 512,39 €). Am 19.07.2016 überprüfte der Kläger die Wohnfläche und stellte fest, dass sie lediglich 37 m² beträgt. Unter Zugrundelegung dieser Wohnfläche ergibt sich aus dem Mietspiegel der Stadt Frankfurt am Main für das Jahr 2011 eine Nettomiete in Höhe von 348,17 € und aus dem Mietspiegel für das Jahr 2015 eine Nettomiete in Höhe von 342,25 €.
Der Kläger begehrt mit der Klage die Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum vom 01.12.2011 bis zum 31.12.2016 in Höhe von insgesamt 10.502,48 € sowie die Feststellung, dass er nicht verpflichtet ist, eine den Betrag von 327,92 € übersteigende Bruttomiete zu zahlen.
Der Kläger vertritt die Auffassung, dass in den Vereinbarungen über die Mieterhöhungen auch eine Vereinbarung über die Wohnfläche liege und demnach die Bruttomiete aufgrund der Flächenabweichung um 36 % gemindert sei.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, an ihn 10.502,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5% - Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 01.12.2016 zu zahlen und
festzustellen, dass er nicht verpflichtet ist, mehr als 209,52 € monatliche Miete zzgl. einer Betriebskostenpauschale von 118,40 monatlich für die Wohnung im 4. Stock in der …straße … in Frankfurt am Main zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum vom 01.12.2011 bis zum 31.12.2016. Ein solcher Anspruch folgt insbesondere nicht aus § 812 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB, denn die Zahlungen erfolgten mit Rechtsgrund.
Die Bruttomiete ist nicht gemäß § 536 Abs. 1 S. 2 BGB gemindert. Denn es liegt kein Mangel der Mietsache vor; es fehlt einer Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit. Eine Beschaffenheitsvereinbarung bzgl. der Wohnfläche liegt nicht vor, da im Mietvertrag keine Wohnungsgröße angegeben wurde und auch sonst keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, dass die Parteien bei Mietvertragsabschluss eine Vereinbarung über die Wohnfläche treffen wollten.
Auch in den Vereinbarungen über die Mieterhöhungen liegt keine Beschaffenheitsvereinbarung. Errechnet der Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund einer falschen Quadratmeterzahl eine fehlerhafte Miete, löst dies allein keine Gewährleistungsfolgen aus. Denn die Mieterhöhungserklärung - auch wenn sie eine fehlerhafte Größe zugrunde legt - vermag nach zutreffender Auffassung nicht den Vertragsgegenstand, sondern nur den Betrag der Mietzahlungsverpflichtung zu ändern (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 557 Rn. 56c m.w.N.; Lützenkirchen, in: Erman, BGB, 14. Aufl., § 536 Rn. 41; a.A.: Kraemer, in: NZM 2000, 1121, 1123). Für die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung besteht keine Veranlassung. Zu interessengerechten Ergebnisses kommt man mit Hilfe der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Haben die Parteien mehreren Mieterhöhungen rechtsirrig eine zu große Wohnfläche zu Grunde gelegt, ohne dass im Mietvertrag eine Fläche vereinbart war, kommt eine Anpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage in Betracht mit der Folge, dass der Mieter den sich auf die zu große Fläche beziehenden Teil seiner Zustimmung kondizieren kann (BGH, Urteil vom 07.07.2004 - VIII ZR 192/03; Blank/Börstingaus, Miete, 5. Aufl., § 557 Rn. 20; Lützenkirchen, a.a.O.). Dies ist aber nicht mit einer Minderung zu verwechseln. Vielmehr erfolgt gemäß § 242 BGB eine Anpassung des Mietzinses anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße und des in dem Mieterhöhungsverlangen angegebenen Mietpreises pro Quadratmeter (BGH, Urteil vom 07.07.2004 - VIII ZR 192/03).
Da die vom Kläger gezahlte und zu zahlende Miete auch bei Zugrundlegung einer Wohnfläche von 37 m² unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lag und liegt, kommen eine Anpassung und damit ein Bereicherungsanspruch nicht in Betracht.
Aus den vorstehenden Gründen hat auch der Feststellungsantrag keinen Erfolg.
Mangels Hauptforderung besteht kein Zinsanspruch, §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in den §§ 709 S. 1 und 2, 108 ZPO. § 708 Nr. 11 ZPO greift nicht, weil nach zutreffender Auffassung wegen der in § 7 Abs. 2 S. 1 RVG normierten Regelung auf den Betrag abzustellen ist, den ein Beklagter vollstrecken könnte, wenn er einen eigenen Anwalt beauftragt hätte (vgl. Dölling, in: NJW 2014, 2468, 2472).
Der Streitwert wird auf 18.250,22 € festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 242 BGB
§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 709 S. 1 und 2, 108 ZPO
§ 708 Nr. 11 ZPO
§ 7 Abs. 2 S. 1 RVG

Zitierte Entscheidungen: NZM 2000, 1121, 1123
NJW 2014, 2468, 2472
VIII ZR 192/03