Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-12-07, Aktenzeichen VG 6 K 293/20
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2022:1207.VG6K293.20.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Erteilung eines zweckentfremdungsrechtlichen Negativattests, hilfsweise die Feststellung, dass eine erforderliche zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung durch eine bereits erteilte entwicklungsrechtliche Genehmigung ersetzt ist.
Sie ist seit 2003 Eigentümerin der im VH 6. OG links gelegenen Wohnung in dem auf dem Grundstück G… Berlin errichteten Wohngebäude. Das Grundstück liegt im Anpassungsgebiet 1 der Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches und der zugehörigen Anpassungsgebiete zur Entwicklungsmaßnahme „Hauptstadt Berlin – Parlaments- und Regierungsviertel“ vom 17. Juni 1993 (GVBl. S. 268), zuletzt geändert durch die Verordnung zur teilweisen Aufhebung der vorgenannten Verordnung vom 23. Februar 2016 (GVBl. S. 74).
Im Oktober 2014 beantragte die Klägerin die Erteilung eines Vorbescheids für die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage auf den Grundstücken B... 1B, 1C, H…-A… 2, 4, 6, W… 75, 76, 77 und 78 und die entwicklungsrechtliche Genehmigung hierfür.Mit Bescheid vom 26. Februar 2015 erteilte das Bezirksamt Mitte von Berlin – Bezirksamt – allein die entwicklungsrechtliche Genehmigung. Mit mittlerweile rechtskräftigem Urteil vom 12. Oktober 2017 (VG 19 K 246.15) verpflichtete das Gericht das Bezirksamt auch zur Erteilung eines positiven Bauvorbescheids.
Mit Schreiben vom 19. September 2019 bat die Klägerin das Bezirksamt um Bestätigung, dass die zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung für den für die Realisierung des geplanten Neubauvorhabens erforderlichen Abriss des Bestandsgebäudes durch die entwicklungsrechtliche Genehmigung ersetzt ist. Zugleich beantragte sie die Erteilung eines Negativattests mit dem Inhalt, dass für den geplanten Abriss eine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung nicht erforderlich ist. Zur Begründung trug sie insbesondere vor, nach der im Zeitpunkt der Erteilung der entwicklungsrechtlichen Genehmigung geltenden Fassung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung habe eine sanierungsrechtliche die erforderliche zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung ersetzt, wobei die Vorschrift entsprechend auf entwicklungsrechtliche Genehmigungen anzuwenden sei. Eine erneute zweckentfremdungsrechtliche Abrissgenehmigung sei deshalb nicht erforderlich. Maßgeblich sei insoweit allein die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Erteilung der entwicklungsrechtlichen Genehmigung, eine spätere Änderung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung sei nicht zu berücksichtigen. Mit Schreiben vom 17. Juni 2020 teilte die Klägerin dem Bezirksamt mit, ihren Antrag zunächst auf die verfahrensgegenständliche Wohnung zu beschränken, und bat zugleich um Bescheidung ohne vorgelagertes Anhörungsverfahren.
Mit Bescheid vom 4. August 2020 lehnte das Bezirksamt die Erteilung des begehrten Negativattests ab. Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus, jedenfalls im hierfür maßgeblichen Zeitpunkt der Stellung eines Antrags auf Erteilung eines Negativattests sei die entwicklungsrechtliche Genehmigung nach zuvor erfolgter Änderung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung keine Ersatzgenehmigung gewesen.
Ihren Widerspruch vom 13. August 2029 begründete die Klägerin damit, sie habe mit Schreiben vom 19. August 2019 keine eigenständige neue zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung beantragt, sondern lediglich die Feststellung begehrt, dass neben der bereits erteilten entwicklungsrechtlichen keine weitere Genehmigung für den begehrten Abriss des Bestandsgebäudes benötigt werde. Der Regelungsinhalt der entwicklungsrechtlichen Genehmigung, der im Zeitpunkt ihrer Erteilung gleichzeitig eine zweckentfremdungsrechtliche Legalisierung des Abrisses umfasst habe, sei trotz nachträglicher Änderung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung unverändert geblieben.
Mit Widerspruchsbescheid vom 9. November 2020 wies das Bezirksamt den Widerspruch als unbegründet zurück. Der Regelungsinhalt der entwicklungsrechtlichen Genehmigung beschränke sich auf ihre im Zeitpunkt der Genehmigung geltenden baurechtlichen Grundlagen, da sie andere öffentlich-rechtliche Genehmigungen ausdrücklich nicht ersetze. Ob eine baurechtliche Genehmigung eine zweckentfremdungsrechtlich erforderliche Genehmigung ersetzen könne, ergebe sich ausschließlich aus dem Zweckentfremdungsrecht. Der Verordnungsgeber habe mit Änderung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung im Jahr 2018 bewusst keine baurechtlichen Genehmigungen mehr als Ersatzgenehmigungen gelten lassen wollen. Unabhängig hiervon sei unter Geltung der ursprünglichen Fassung der Verordnung allein der sanierungsrechtlichen Genehmigung ersetzende Wirkung zugekommen. Die mit dem Entwicklungsrecht verfolgten Ziele unterschieden sich völlig von denen des Sanierungsrechts. Eine entsprechende Anwendung der maßgeblichen Vorschrift auf entwicklungsrechtliche Genehmigungen scheide deshalb aus.
Mit ihrer am 14. Dezember 2020 erhobenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehr weiter. Zur Begründung verweist sie im Wesentlichen auf ihr Vorbringen im Verwaltungsverfahren. Ergänzend meint sie, auch der entwicklungsrechtlichen Genehmigung sei im Zweckentfremdungsrecht ersetzende Wirkung zugekommen, da die sanierungsrechtliche Regelung, die die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung in ihrer ursprünglichen Fassung in Bezug genommen hat, im Entwicklungsrecht entsprechende Anwendung finde. Anhaltspunkte für einen entgegenstehenden Willen des Verordnungsgebers beständen nicht. Auch gebe es keinen sachlichen Grund für eine Differenzierung zwischen Sanierungsrecht einerseits und Entwicklungsrecht andererseits. Vielmehr bringe die Genehmigung zum Ausdruck, dass sich die beantragte Maßnahme im Einklang mit besonderem Städtebaurecht befinde und daher im öffentlichen Interesse liege.
Die von der Klägerin beantragte Baugenehmigung für den Neubau eines Gebäudeensembles mit sechs Einzelgebäuden und einer zweigeschossigen Tiefgarage hat das Bezirksamt mit Bescheid vom 22. März 2021, die hierzu beantragte entwicklungsrechtliche Genehmigung mit Bescheid vom 17. Mai 2021 versagt. Die gegen die Ablehnung der entwicklungsrechtlichen Genehmigung erhobene Klage ist noch rechtshängig (VG 19 K 116.22). Die Denkmaleigenschaft des Gebäudes B... 1B ist Gegenstand eines weiteren Klageverfahrens (VG 19 K 114.22).
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verpflichten, ihr unter Aufhebung des Bescheids des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 4. August 2020 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 9. November 2020 das begehrte Negativattest zu erteilen,
hilfsweise festzustellen, dass die entwicklungsrechtliche Genehmigung des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 26. Februar 2015 die für den Abriss des Gebäudes B… 1B, … Berlin erforderliche zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung ersetzt.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung verweist er im Wesentlichen auf die Begründung seiner angefochtenen Entscheidung. Ergänzend führt er aus, dass der Normgeber, hätte er eine Konzentrationswirkung für bereits erteilte entwicklungsrechtliche Genehmigungen auch nach Änderung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung gewollt, dies ausdrücklich hätte regeln müssen. Hierauf habe der Normgeber allerdings verzichtet.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie die Verwaltungsvorgänge des Beklagten verwiesen, die vorgelegen haben und – soweit erheblich – Gegenstand der mündlichen Verhandlung und der Entscheidungsfindung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die Klage bleibt ohne Erfolg.
1. Die Klage ist zwar zulässig. Es kann hier offenbleiben, ob es der Klägerin grundsätzlich freisteht, ein Negativattest zu beantragen oder eine allgemeine Feststellungsklage zu erheben (vgl. Urteil der Kammer vom 17. Oktober 2018 – 6 K 524.17 –, juris Rn. 27), oder ob sie wegen der Subsidiarität der Feststellungsklage nach § 43 Abs. 2 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – auf eine Verpflichtungsklage auf Erlass eines – gesetzlich vorgesehenen – Verwaltungsakts zu verweisen ist (vgl. Pietzcker, in: Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht, Werkstand: 42. EL Februar 2022, § 43 VwGO Rn. 51). Denn sie verfolgt mit ihrem Hauptantrag ihr Begehr auf Erteilung des von dem Beklagten verweigerten Negativattests weiter. Der Klägerin ist es darüber hinaus auch nicht verwehrt, daneben hilfsweise die Feststellung zu begehren, dass die ihr erteilte entwicklungsrechtliche Genehmigung vom 26. Februar 2015 eine für den geplanten Abriss des Bestandsgebäudes erforderliche zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung ersetzt. Auch insoweit besteht ein Rechtsschutzinteresse. Zwar verfolgt die Klägerin mit dem Hilfsantrag dasselbe Ziel wie mit dem Hauptbegehren, nämlich die gerichtliche bzw. behördliche Feststellung, dass für die Beseitigung der Wohnung keine (weitere) zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung erforderlich ist. Dies ist gleichwohl unbedenklich, da vorliegend die Anwendbarkeit der für die Erteilung eines Negativattests maßgeblichen Regelung in Frage steht.
2. Die Klage ist aber sowohl in ihrem Haupt- als auch in ihrem Hilfsantrag unbegründet. Der Bescheid des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 4. August 2020 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 9. November 2020 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten; sie hat keinen Anspruch auf Erteilung des begehrten Negativattests (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO, hierzu unter a)). Da die entwicklungsrechtliche Genehmigung vom 26. Februar 2015 nicht die für die geplante Beseitigung der Wohnung erforderliche zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung ersetzt, kommt auch eine entsprechende gerichtliche Feststellung nicht in Betracht (hierzu unter b)).
a) Die Voraussetzungen für die Erteilung eines Negativattests liegen nicht vor. Rechtsgrundlage hierfür ist § 1 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – ZwVbG – in der hier maßgeblichen Fassung des Gesetzes vom 27. September 2021 (GVBl. S. 1131) in Verbindung mit § 5 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – ZwVbVO. Danach ist auf Antrag ein Negativattest vom zuständigen Bezirksamt auszustellen, soweit für die Nutzung von Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken eine Genehmigung nicht erforderlich ist.
aa) Die Norm ist vorliegend anwendbar, obwohl Nr. 18 der Zweiten Änderung der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – AV-ZwVbG – (ABl. 2019, S. 1739) als Anwendungsfälle allein nennt, dass zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum nicht mehr vorhanden ist oder eine Zweckentfremdung nicht vorliegt. Hier liegt dagegen nach dem Vortrag der Klägerin eine für die geplante Beseitigung der Wohnung hinreichende entwicklungsrechtliche Genehmigung vor, die eine grundsätzlich erforderliche zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung gerade ersetzen soll. Allerdings ist der Wortlaut von § 5 ZwVbVO hinreichend offen, sodass er einer Anwendung der Vorschrift auf die vorliegende Konstellation nicht entgegensteht. Im Übrigen darf ein Negativattest auch ohne gesetzliche Grundlage erlassen werden, wenn es – wie hier – die Rechtsauffassung von Antragsstellenden bestätigen soll (vgl. BVerwG, Urteil vom 1. Oktober 1986 – 8 C 53.85 –, juris Rn. 10).
bb) Allerdings fehlt es an den tatbestandlichen Voraussetzungen für die Erteilung des begehrten Negativattests. Die durch das Bezirksamt mit Bescheid vom 26. Februar 2015 erteilte entwicklungsrechtliche Genehmigung ersetzt nicht die zweckentfremdungsrechtlich für die geplante Beseitigung des Wohnraums nach § 1 Abs. 1 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Nr. 5 ZwVbG erforderliche Genehmigung. Dabei ist zwischen den Beteiligten unstreitig, dass die Wohnung zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet ist, mithin zweckentfremdungsrechtlich geschützten Wohnraum im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG darstellt. Auch die Voraussetzungen für eine Ausnahme gemäß Satz 2 der Vorschrift, wonach Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung auch entsprechend genutzt werden, vom Anwendungsbereich des Gesetzes ausgenommen sind, liegen nicht vor. Weder haben die Beteiligten insoweit vorgetragen noch ist sonst etwas hierfür ersichtlich. Darüber hinaus ist keine der in § 2 Abs. 2 ZwVbG normierten Ausnahmen von dem Genehmigungsvorbehalt einschlägig.
(1) Es kann offen bleiben, ob die geltend gemachte Ersetzungswirkung bereits daran scheitert, dass im vorliegenden Fall nicht § 3 Abs. 6 Nr. 1 in der im Zeitpunkt der Erteilung der entwicklungsrechtlichen Genehmigung geltenden Fassung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO a.F. – vom 4. März 2014 (GVBl. S. 73) zur Anwendung kommt. Danach wurde eine für Vorhaben gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 3 bis 5 ZwVbG erforderliche Genehmigung durch eine Genehmigung nach § 144 Abs. 1 des Baugesetzbuches – BauGB – ersetzt. Stellte man vielmehr auf den Zeitpunkt der Stellung des Antrags auf Erteilung des begehrten Negativattests oder einen späteren Zeitpunkt ab, würde es schon an dieser mit der Fassung vom 7. November 2018 (GVBl. S. 607) weggefallenen Regelung fehlen.
(2) Die von der Klägerin erhaltene entwicklungsrechtliche Genehmigung fällt in jedem Fall nicht unter die Genehmigungen nach § 144 Abs. 1 BauGB im Sinne des § 3 Abs. 6 Nr. 1 ZwVbVO a.F. Die Auffassung der Klägerin, die Vorschrift sei nicht allein auf sanierungsrechtliche, sondern darüber hinaus auch auf entwicklungsrechtliche Genehmigungen anwendbar, findet bereits keine Stütze in deren Wortlaut. Dieser nimmt allein die Vorschrift des § 144 Abs. 1 BauGB in Bezug, die für sich allein nur die Genehmigungsbedürftigkeit von Vorhaben nach Sanierungsrecht regelt. Zwar finden die §§ 144, 145 BauGB im städtebaulichen Entwicklungsbereich entsprechend Anwendung. Von einer Aufnahme der insoweit maßgeblichen entwicklungsrechtlichen Vorschrift des § 169 Abs. 1 Nr. 3 BauGB in § 3 Abs. 6 Nr. 1 ZwVbVO a.F. hat der Verordnungsgeber jedoch abgesehen. Ein hinreichend klarer Wille, dass neben der sanierungsrechtlichen auch der entwicklungsrechtlichen Genehmigung ersetzende Wirkung im Zweckentfremdungsrecht zukommen soll, lässt sich auch dessen Materialien nicht entnehmen. Vielmehr weist seine Begründung zur Vorschrift allein darauf hin, dass bestimmte Genehmigungen, Gebote, Verfügungen oder vertragliche Regelungen es unter dem Gesichtspunkt des vermeidbaren Verwaltungsaufwands entbehrlich machten, auch noch eine Genehmigung nach Zweckentfremdungsrecht zu erteilen (vgl. Senat von Berlin, Vorlage zur Kenntnisnahme, Abghs-Drs. 17/1518, S. 15). Allein aus dem allgemeinen Ziel, Verwaltungshandeln zu vereinfachen, folgt jedenfalls nicht mit der dafür erforderlichen Eindeutigkeit, dass sämtlichen Genehmigungen des besonderen Städtebaurechts ersetzende Wirkung zukommen soll.
Auch aus der Begründung zur Streichung von § 3 Abs. 6 Nr. 1 ZwVbVO a.F. ist kein eindeutiger Wille des Verordnungsgebers rückwirkend bezogen auf den Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung erkennbar, dass die Vorschrift entgegen ihrem Wortlaut weit auszulegen ist, sodass auch entwicklungsrechtliche Genehmigungen hiervon umfasst wären. Anlass für die Änderung war danach, dass eine Ersatzgenehmigung im Sinne von § 3 Abs. 6 Nr. 1 ZwVbG a.F. nicht mit der Auflage versehen werden könne, eine Ausgleichszahlung zu leisten oder angemessenen Ersatzwohnraum zu beschaffen, da insoweit kein Bezug zu den Voraussetzungen nach § 145 BauGB bestehe. Zwar zitiert die Begründung eine Kommentierung zu § 145 Abs. 4 Satz 1 BauGB und spricht in diesem Zusammenhang von „sanierungs- oder entwicklungsrechtlich“ begründeten Versagungsgründen, die allein durch eine Auflage zur Genehmigung ausgeräumt werden könnten. Zugleich aber führt der Verordnungsgeber aus, dass einer Genehmigung nach § 144 BauGB Vorhaben in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten bedürften und sie nicht mit zweckentfremdungsrechtlich begründeten Auflagen versehen werden könnten, da bei Vorliegen der sanierungsrechtlichen Voraussetzungen die Genehmigungen zu erteilen seien (vgl. Senat von Berlin, Vorlage zur Kenntnisnahme, Erste Verordnung zur Änderung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung, Abghs-Drs. 18/1433, S. 10 f.). Soweit Nr. 17 der nach Streichung von § 3 Abs. 6 Nr. 1 ZwVbVO a.F. erlassenen AV-ZwVbG die Auslegung der Norm stützt, dass Genehmigungen nach § 169 Abs. 1 Nr. 3 in Verbindung mit § 144 BauGB auch schon vor der Änderung der ZwVbVO keine nach dem ZwVbG erforderliche Genehmigung ersetzen sollten, erscheint dies aufgrund der rein verwaltungsinternen Wirkung der Ausführungsvorschriften umgekehrt nicht ausschlaggebend.
Kein anderes Ergebnis ergibt sich aus den Zielen von Entwicklungsmaßnahmen, die sich von den mit städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen verfolgten Zwecken nicht nur unerheblich unterscheiden. Die Unterscheidung zwischen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahme geht bereits auf das später in das Baugesetzbuch überführte Städtebauförderungsgesetz (BGBl. I 1971, S. 1125) zurück, das beide Maßnahmen zeitgleich eingeführt hatte. Nach § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB wird ein Gebiet durch Sanierungsmaßnahmen zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet. Mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen hingegen werden Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestrebten Entwicklung des Landesgebiets oder der Region erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt (vgl. § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Zwar zielen beide Maßnahmen, anders als etwa die Erhaltungssatzung bzw. -verordnung gemäß § 172 Abs. 1 BauGB, nicht auf die Bewahrung, sondern die Veränderung eines bestehenden Zustandes ab. Ein maßgeblicher Unterschied liegt gleichwohl darin, dass Sanierungsmaßnahmen auf die Änderung und Verbesserung eines vorhandenen Gebietscharakters gerichtet sind, während Entwicklungsmaßnahmen die Entwicklung eines grundlegend neuen Gebietscharakters zum Ziel haben (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18. Juli 2016 – OVG 2 A 13.14 –, juris Rn. 39). Dass eine Sanierung mithin schwerpunktmäßig an bereits vorhandene, zu erhaltende Bebauung anknüpft, verbindet sie im Gegensatz zum städtebaulichen Entwicklungsrecht stärker mit dem Zweckentfremdungsrecht, das nach dem Willen des Gesetzgebers insbesondere einer Verwendung des vorhandenen Wohnraumbestandes zu anderen als Wohnzwecken entgegenwirken soll (vgl. Entwurf eines Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, Abghs-Drs. 17/1057, S. 9).
Auch aus einer Gesamtschau der (weiteren) Fälle städtebaulicher Verfügungen, Gebote und Verträge, die nach § 3 Abs. 6 ZwVbVO zweckentfremdungsrechtlich erforderliche Genehmigungen ersetzen, lässt sich kein Wille des Verordnungsgebers herleiten, dass auch entwicklungsrechtliche Genehmigung diese Wirkung haben sollten. Zwar finden die Vorschriften über die Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen nach § 182 Abs. 1 BauGB (vgl. § 3 Abs. 6 Nr. 4 ZwVbVO a.F.) sowohl im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet als auch im städtebaulichen Entwicklungsbereich Anwendung. Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote nach § 177 Abs. 1 BauGB (vgl. § 3 Abs. 6 Nr. 1 ZwVbVO a.F.) dienen hingegen, wie auch das Sanierungsrecht, der Bestandserhaltung und Bestandsverbesserung (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Werkstand: 146. EL April 2022, § 177 Rn. 4). Ein städtebauliches Rückbaugebot gemäß § 179 Abs. 1 BauGB, dem nach § 3 Abs. 6 Nr. 3 ZwVbVO ersetzende Wirkung zukommt, kann erst dann ausgesprochen werden, wenn eine Behebung von Missständen und Mängeln baulicher Anlagen durch Modernisierung oder Instandsetzung nicht mehr möglich ist. Darüber hinaus bezieht sich die Regelung zur Konzentrationswirkung städtebaulicher Verträge (vgl. § 3 Abs. 6 Nr. 5 ZwVbVO a.F.) ausdrücklich auf Sanierungsgebiete.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass nach § 169 Abs. 1 Nr. 3 BauGB im städtebaulichen Entwicklungsbereich die §§ 144 und 145 BauGB entsprechend anzuwenden sind. Dies führt nicht dazu, dass unter einer Genehmigung nach § 144 Abs. 1 BauGB auch stets die in entsprechender Anwendung ergangenen Genehmigungen nach § 169 Abs. 1 Nr. 3 in Verbindung mit § 144 Abs. 1 BauGB zu verstehen sind. Die unmittelbare Anwendbarkeit einer Norm ist nicht mit ihrer entsprechenden Anwendung gleichzusetzen, auch wenn in der Praxis Maßstäbe und Verfahren weitestgehend übereinstimmen können. Bei Verweisungen in andere Rechtsvorschriften ergibt sich aus dem Grundsatz der Normklarheit die Anforderung, dass die Regelungen, auf die verwiesen wird, selbst hinreichend klar sind (vgl. BVerfG, Beschluss vom 28. September 2022 – 1 BvR 2354/13 –, juris Rn. 112). Dies stützt die Auslegung, dass grundsätzlich nur die unmittelbar genannte Vorschrift und nicht wiederum andere, die deren entsprechende Anwendung anordnen, erfasst sein sollen. Nichts anderes gilt aus der Perspektive des Verordnungsgebers, dem ansonsten durch (spätere) Verweisungen in anderen Gesetzen Regelungen aufgedrängt werden könnten, die er selbst nicht in seinen Regelungswillen aufgenommen hat.
(3) Schließlich bedarf es keiner Entscheidung, ob die mit Bescheid vom 26. Februar 2015 erteilte entwicklungsrechtliche Genehmigung bereits ihrem Regelungsgehalt nach nicht den Abriss des Bestandswohnraums umfasst, weil der entsprechende Antrag der Klägerin allein auf die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses gerichtet und zudem ausdrücklich auf den am selben Tag eingereichten Antrag auf Bauvorbescheid bezogen war, dessen zur Prüfung gestellte Einzelfragen allein die bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Zulässigkeit des Neubauvorhabens betrafen.
b) Aus den vorgenannten Gründen hat die Klägerin auch keinen Anspruch auf Feststellung, dass die entwicklungsrechtliche Genehmigung vom 26. Februar 2015 die für die Beseitigung des Bestandsgebäudes erforderliche zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung ersetzt.
3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 144, 145 BauGB
§§ 144 und 145 BauGB
§ 43 VwGO
§ 5 ZwVbVO
§ 145 BauGB
§ 144 BauGB
§ 167 VwGO
§ 43 Abs. 2 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 2 Abs. 1 Nr. 5 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 2 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 3 bis 5 ZwVbG
§ 144 Abs. 1 BauGB
§ 3 Abs. 6 Nr. 1 ZwVbVO
§ 169 Abs. 1 Nr. 3 BauGB
§ 3 Abs. 6 Nr. 1 ZwVbG
§ 145 Abs. 4 Satz 1 BauGB
§ 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 172 Abs. 1 BauGB
§ 3 Abs. 6 ZwVbVO
§ 182 Abs. 1 BauGB
§ 3 Abs. 6 Nr. 4 ZwVbVO
§ 177 Abs. 1 BauGB
§ 179 Abs. 1 BauGB
§ 3 Abs. 6 Nr. 3 ZwVbVO
§ 3 Abs. 6 Nr. 5 ZwVbVO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung
§ 5 der Verordnung
§ 144 Abs. 1 des Baugesetzbuches

Zitierte Entscheidungen: 19 K 246.15
19 K 116.22
19 K 114.22
6 K 524.17
8 C 53.85
2 A 13.14
1 BvR 2354/13