Landgericht Wuppertal (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-11-02, Aktenzeichen 1 O 465/03
ECLI: ECLI:DE:LGW:2004:1102.1O465.03.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Voll-streckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstre-ckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Kläger erwarben mit notariellem Kaufvertrag vom 30. 12. 2002 von der Beklagten ein Grundstück in W zu einem Kaufpreis von 200 EUR pro m2. Im Vertrag heißt es dazu unter Ziffer III: "Der erschließungs- und kanalanschlussbeitragsfreie Kaufpreis beträgt 200,- EUR/qm". Im Kaufvertrag ist ferner unter der gleichen Ziffer folgende Klarstellung eingefügt: "Der Verkäufer erklärt zur Klarstellung, dass die Erschließungs- und Kanalanschlussbeiträge im Umfang des geplanten Bauvorhabens im Kaufpreis enthalten sind und von der Stadt ## keine zusätzlichen Erschließungs- und Kanalanschlussbeiträge erhoben werden." Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf die bei den Akten befindliche Ablichtung (Anlage K 1 zur Klageschrift) verwiesen.
Die Kläger hatten zuvor im Internet eine auf die Grundstücke in dem Baugebiet bezogene Werbung der Beklagten gelesen. Dort hieß es zum Kaufpreis der Grundstücke: "200 EUR/qm incl. Erschließungs- und Kanalanschlussbeiträge, zzgl. Vermessungskosten sowie Hausanschlüsse".
Die mit den Klägern bekannten Eheleute F, die sich für ein Grundstück im gleichen Baugebiet interessierten, erhielten von der Beklagten im November 2002 ein Schreiben, in dem es heißt, dass zu den anfallenden Kosten noch die innerhalb des Baugrundstücks anfallenden Kosten für die Ver- und Entsorgungsleitungen hinzukommen. Wegen der Einzelheiten wird auf die bei den Akten befindliche Ablichtung des Schreibens (Bl. 49 d. A.) verwiesen. Die Kläger erhielten dieses Schreiben nicht zugeschickt.
Bei den Verhandlungen vor dem Notar brachten die Kläger das betreffende Schreiben zur Sprache. Die Verhandlungen wurden daraufhin unterbrochen und es wurde nach einem Gespräch mit einem Mitarbeiter der Beklagten unter Ziffer III des Kaufvertrages der klarstellende Satz zur Beitragserhebung eingefügt, wobei der genaue Zeitpunkt dieser Einfügung streitig geblieben ist.
Weil sich die Beklagte nach dem Grundstücksverkauf weigerte, die Kosten der Kläger für die Hausanschlüsse an die in der Straße vorhandene Kanalisation sowie die Versorgungsleitungen für Gas, Wasser und Strom zu übernehmen, gaben die Kläger die Arbeiten von sich aus in Auftrag und wendeten hierfür den mit der Klage geltend gemachten Betrag von 14.285.32 EUR auf.
Der Kläger zu 1) behauptet - ohne Beweisantritt -, der klarstellende Satz zur Beitragserhebung unter Ziffer III des notariellen Kaufvertrags sei in diesen erst nach Vertragsunterzeichnung eingefügt worden.
Die Kläger sind der Ansicht, der im Kaufvertrag enthaltene Passus über den Kaufpreis habe von ihnen nur so verstanden werden können, dass das Grundstück anschlusskostenfrei verkauft werde. Die Beklagte müsse ihnen daher die für die Anschlüsse entstandenen Kosten erstatten.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 14.285,32 EUR nebst Zinsen seit Rechtshängigkeit in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass sie im notariellen Kaufvertrag nur auf die Erhebung von Erschließungs- und Kanalanschlussbeiträgen verzichtet habe. Die Kostenübernahme oder -freistellung für Hausanschlüsse habe sie nicht erklärt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Den Klägern steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Ersatz der von ihnen für die Hausanschlüsse aufgewendeten 14.285,32 EUR zu.
Eine Vereinbarung, wonach die Beklagte für die Kläger die Kosten für die Hausanschlüsse an die öffentliche Kanalisation sowie die Versorgungsleitungen für Wasser, Gas und Strom übernimmt, ist zwischen den Parteien nicht getroffen worden. Aus dem von den Parteien geschlossenen notariellen Grundstückskaufvertrag ergibt sich eine solche Vereinbarung nicht.
In dem Vertrag ist die Rede von einem erschließungs- und kanalanschlussbeitragsfreien Kaufpreis. Diese Kaufvertragsklausel ist gemäß §§ 133, 157 BGB dahingehend auszulegen, dass die Beklagte von den Klägern im Zuge des Grundstückserwerbs keine Erschließungsbeiträge und keine Kanalanschlussbeiträge mehr erheben können sollte. Die im Kaufvertrag verwendete Formulierung "erschließungs- und kanalanschlussbeitragsfrei" bildet ein zusammengehöriges Wortpaar, das durch den Bestandteil "beitragsfrei" miteinander verbunden wird.
Erschließungs- und Kanalanschlussbeiträge können gemäß § 8 Abs. 2 Satz 2 KAG NW von Gemeinden bereits für die bloße Nutzungsmöglichkeit öffentlicher Versorgungseinrichtungen verlangt werden. Ein tatsächlicher Anschluss an die Versorgungseinrichtungen ist hierfür nicht erforderlich. Voraussetzung ist nur, dass das Grundstück erschlossen ist. Eine Straße muss an das Grundstück heranführen, so dass dieses erreichbar ist (BVerwG, BauR 1991, 454, 458), ein Kanal muss so verlegt sein, dass ein Grundstück an ihn unter zumutbarem finanziellem Aufwand angeschlossen werden kann (OVG Münster, NVwZ-RR 2003, 778 ff.).
Eine über den Verzicht auf die Erhebung dieser Erschließungs- und Kanalanschlussbeiträge hinausgehende Verpflichtung der Beklagten, die Kläger an die vorhandenen Kanäle und Versorgungsleitungen tatsächlich anzuschließen beziehungsweise die hierfür anfallenden Kosten zu tragen, ist dem Kaufvertrag nicht zu entnehmen. Dagegen spricht nicht nur die Formulierung "erschließungs- und kanalanschlussbeitragsfrei", sondern auch die unter der gleichen Ziffer des Vertrages eingefügte Klarstellung, dass die Erschließungs- und Kanalanschlussbeiträge im Umfang des geplanten Bauvorhabens im Kaufpreis enthalten sind und von der Beklagten keine zusätzlichen Erschließungs- und Kanalanschlussbeiträge erhoben werden. Diese Formulierung lässt keinen Zweifel daran, dass nur eine Regelung im Hinblick auf die Erhebung von Beiträgen getroffen werden sollte. Ein Wille der Beklagten, für die Kläger Kosten eines Anschlusses zu übernehmen, geht daraus nicht hervor.
Die Kläger konnten einen solchen Verpflichtungswillen der Beklagten auch nicht den Umständen des Vertragsschlusses entnehmen. Das ihnen bekannte Schreiben an die Eheleute F ist ihnen selbst nicht zugestellt worden. Soweit sich aus ihm ergeben sollte, dass die Beklagte gegenüber den Eheleuten F eine weitergehende Kostenfreiheit zugesagt hat, könnten die Kläger daraus unmittelbar keine Rechtsfolgen herleiten. Zwar hat der Kläger zu 1) im Rahmen der mündlichen Verhandlung erklärt, dass das Schreiben auch Gesprächsgegenstand anlässlich des notariellen Vertragsabschlusses war. Er hat dazu aber auch erklärt, dass aufgrund dieses Schreibens die Verhandlungen unterbrochen wurden und später die Klarstellung bezüglich der Beitragserhebung in den Vertrag aufgenommen wurde. Dass der Passus, wie der Kläger ohne Beweisantritt behauptet hat, erst nach der Unterschriftsleistung eingefügt wurde, hält das Gericht schon wegen der technischen Schwierigkeiten einer solchen nachträglichen Veränderung der notariellen Urkunde ohne weitere Anhaltspunkte nicht für glaubhaft. Aufgrund des Umstands, dass es in der eingefügten Klarstellung allein um Beiträge ging, hätte den Klägern spätestens jetzt klar werden müssen, dass die Beklagte nicht noch darüber hinaus Kosten übernehmen wollte. Anderenfalls hätte es nach dem Verlauf der Verhandlungen vor dem Notar nahe gelegen, auch diese Bereitschaft der Beklagten in den Vertrag mit aufzunehmen.
Die von den Klägern im Internet gelesene Werbung der Beklagten führt ebenfalls nicht dazu, dass der später geschlossene Kaufvertrag in dem von den Klägern angenommenen Sinn auszulegen wäre. Das Gegenteil ist der Fall. Im Internet war angegeben, dass der Kaufpreis zuzüglich Vermessungskosten und Hausanschlüssen zu verstehen ist, diese Kosten also von den Erwerbern zu tragen sind.
Die Ansicht der Kläger, bei der Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB sei zu berücksichtigen, dass der Laie nicht zwischen Erschließungskosten und Erschließungsbeiträgen unterscheide, geht in dieser Pauschalität fehl. Ein Erklärungsempfänger ist nach Treu und Glauben verpflichtet, unter Berücksichtigung aller ihm erkennbaren Umstände mit gehöriger Aufmerksamkeit zu prüfen, was der Erklärende meint. Nach den Umständen des Falles hatten die Kläger allen Anlass, davon auszugehen, dass die Beklagte allein auf Beitragserhebungen verzichten wollte. Wenn sie sich über die Bedeutung der verwendeten Begrifflichkeiten gleichwohl nicht sicher waren, hätten sie sich vor Vertragsabschluss genauer über deren Bedeutung erkundigen müssen. Auch hierzu dient eine Verhandlung vor dem Notar.
Da die Kläger unterlegen sind, haben sie gemäß § 91 Abs. 1 ZPO die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 1, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 133, 157 BGB
§ 8 Abs. 2 Satz 2 KAG NW
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 1, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NVwZ-RR 2003, 778