Amtsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-11-29, Aktenzeichen 33055 C 113/24
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2024:1129.33055C113.24.00

Tenor:
1. Der Beklagte wird verurteilt, zu angemessener Tageszeit werktags zwischen 08:00 Uhr und 20:00 Uhr nach angemessener Ankündigung von mindestens 14 Tagen die Tür der von ihm innegehaltenen Wohnung …, 2. OG, Whg. …, 60326 Frankfurt am Main sowie die Tür der dortigen Küche zu öffnen und den Austausch des in der Küche befindlichen Warmwasserzählers sowie des ebendort befindlichen Kaltwasserzählers durch Beauftragte der Klägerin zu dulden.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Berufung wird nicht zugelassen.
5. Der Streitwert wird auf 300 € festgesetzt.

Tatbestand:
Von der Darstellung des Tatbestands wird gem. § 313a Abs. 1 S. 1 ZPO i.V.m. § 511 Abs. 2 ZPO abgesehen, da gegen die Entscheidung ein Rechtsmittel unzweifelhaft nicht zulässig ist.

Entscheidungsgründe:
I. Die zulässige Klage ist begründet.
1. Der Klägerin steht grundsätzlich ein Anspruch auf Duldung des Betretens der vom Beklagten bei ihr angemieteten Wohnung und des Austauschs der dort installierten Zähler zu.
a) Der entsprechende Anspruch ergibt sich bzgl. des Warmwasserzählers aus § 4 Abs. 2 S. 1 Hs. 2 HeizkostenVO. Demgemäß hat der Nutzer der Wohnung den Einbau von Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu dulden. Diese Duldungspflicht erstreckt sich nicht nur auf den erstmaligen Einbau solcher Zähler, sondern auch auf deren Austausch (BGH, Urt. v. 28.09.2011 – Az. VIII ZR 326/10).
So liegt der Fall hier. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die in der streitgegenständlichen Wohnung verbauten Kalt- und Warmwasserzähler ausgetauscht werden müssen.
b) Darüber hinaus steht dem Vermieter ein Anspruch auf Betreten der Wohnung und Duldung von Arbeiten nicht anlasslos zu, sondern immer dann, wenn er hierfür einen konkreten sachlichen Grund hat, der sich etwa aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann (BGH, Urteil vom 4.6.2014 – VIII ZR 289/13).
So liegt der Fall hier. Zwischen den Parteien ist – wie bereits dargelegt – unstreitig, dass die in der streitgegenständlichen Wohnung verbauten Kalt- und Warmwasserzähler ausgetauscht werden müssen. Dies stellt einen solchen konkreten sachlichen Grund dar, der die Klägerin als Vermieterin zum Betreten der Wohnung berechtigt. Gleichsam hat der Beklagte als Mieter das Betreten der Wohnung und den Austausch der Zähler zu dulden.
c) Für die Entscheidung ist dabei letztlich nicht von Belang, ob – wie die Klägerin behauptet und der Beklagte bestreitet – auch im Jahr 2023 schon Termine zum Austausch der Zähler angeboten wurden. Denn der Anspruch der Klägerin besteht unabhängig davon, ob zuvor entsprechende Termine angeboten wurden.
2. Die Klägerin darf sich zu diesem Zweck auch der Hilfe Dritter bedienen. Ein Vermieter muss nicht für sämtliche Arten von Arbeiten an der Mietsache eigene Mitarbeiter vorhalten, sondern darf sich externer Dienstleister bedienen. Auch deren Zutritt und die Arbeiten durch diese sind dann grundsätzlich vom Mieter zu dulden.
3. Es sind vorliegend letztlich auch keine Gründe gegeben, aus denen dieser Anspruch ausnahmsweise ausgeschlossen oder dahingehend modifiziert sein könnte, dass der Beklagte den Zutritt durch bestimmte Personen oder Mitarbeiter bestimmter Firmen nicht zu dulden hätte.
Soweit der Beklagte behauptet – und die Klägerin bestreitet – dass ein Mitarbeiter der von der Beklagten bisher mit dem Austausch beauftragten Firma „Ista“ bei einem vorangegangenen Termin versucht haben soll, seine Sonnenbrille zu entwenden, kann dahinstehen, ob dies zu einem anderen Ergebnis führen würde.
a) Dabei ist dem Beklagten zuzugeben, dass es am Markt eine Vielzahl an Unternehmen gibt, die den Austausch von Wasserzählern anbieten. Es ist aber an der Klägerin als Vermieterin, die entsprechenden Arbeiten zu beauftragen. Der Beklagte hat demgegenüber jedenfalls grundsätzlich keinen Anspruch auf Durchführung der Arbeiten durch einen bestimmten Anbieter oder bestimmte Personen.
b) Darüber hinaus ist zwar durchaus denkbar, dass es einen Personenkreis gibt, dessen Betreten der Mieter entgegen den obigen Grundsätzen nicht dulden muss. Auch liegt die Annahme nahe, dass Personen, die in der Vergangenheit in Zusammenhang mit dem Betreten der konkreten Wohnung Straftaten gegen den Mieter verübt (oder versucht) haben, zu diesem Kreis gehören.
Jedenfalls aber kann der Beklagte nicht den Zutritt durch sämtliche Mitarbeiter eines bestimmten Unternehmens – hier der „Ista“ – verweigern, weil ein einzelner Mitarbeiter versucht haben soll, Gegenstände aus seiner Wohnung zu entwenden.
Im Übrigen hat die Klägerin die Tatsache, dass es zu diesem versuchten Diebstahl gekommen sein soll, bestritten. Der Beklagte war diesbezüglich als derjenige, für den die entsprechende Tatsache günstig wäre, beweisbelastet. Er hat aber weder Beweis für diese Tatsache angeboten, noch konnte er den Namen des betreffenden Mitarbeiters nennen. Dass ihm weder die Klägerin noch die „Ista“ diesbezüglich vorgerichtlich Auskunft gegeben haben, führt zu keiner anderweitigen Verteilung der Beweislast. Die Tatsache allein, dass es in der Nachbarschaft weitere Diebstähle gegeben haben soll führt ebenfalls nicht zu einem anderen Ergebnis.
II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Da der Beklagte in der Sache unterlegen ist, hat er auch die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
III. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
IV. Die Berufung gegen das Urteil war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert (§ 511 Abs. 4 ZPO).
V. Die Festsetzung des Streitwerts, aus dem sich die Gerichtsgebühren berechnen, beruht auf § 3 ZPO und orientiert sich an dem Zweck, den die Klägerin mit dem Zutritt zur Wohnung verfolgt. Dieser besteht im Austausch der Zähler und wird vom Gericht mit 300 € geschätzt.
VI. Wegen des Strafantrags auf Bl. 68 der Akte wird die Sache nunmehr nach Abschluss des hiesigen Verfahrens der Staatsanwaltschaft in eigener Zuständigkeit vorgelegt werden.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 3 ZPO
§ 313a Abs. 1 S. 1 ZPO
§ 511 Abs. 2 ZPO
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO
§ 511 Abs. 4 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 326/10
VIII ZR 289/13