Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 1997-05-16, Aktenzeichen 16 WX 97/97
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1997:0516.16WX97.97.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
I. Die Antragstellerin ist Wohnungseigentümerin der Anlage L.str. 50 in K.-M.. Die Antragsgegnerin ist deren Verwalterin.
Die Antragstellerin ist seit langer Zeit (zumindest seit 1980) mit den am Verfahren weiter beteiligten Eheleuten S. zerstritten. Nach dem bislang unbestrittenen Vorbringen der Antragstellerin ist der Streit in jüngerer Zeit eskaliert und wurde sie und ihr Lebensgefährte seit Februar 1996 wiederholt vom weiter beteiligten Herrn S. bedroht. Bei einem dieser Vorfälle soll Herr S. ein Beil in der Hand gehalten haben. Bei einem anderen Vorfall soll er nach einem Stein gegriffen haben mit den Worten ,ich werde dich und die" - gemeint war die Antragstellerin und ihr Lebensfährte - ,damit töten". Wiederholt hätten die Eheleute S. die Antragstellerin und ihren Lebensgefährten darüber hinaus ohne Anlaß mit Ausdrücken wie ,Lumpenpack, Zigeunerpack und Landstreicher" beschimpft und beleidigt.
Die Antragstellerin hat wegen dieser Vorfälle mit anwaltlichem Schreiben vom 05.03.1996 bei der Antragsgegnerin beantragt, für die nächste Wohnungseigentümerversammlung den Ausschluß der Eheleute J. und R. S. aus der Wohnungseigentümergemeinschaft als Tagesordnungspunkt aufzunehmen. Die Antragsgegnerin hat dieses Ansinnen mit der Begründung zurückgewiesen, es handele sich um eine Privatsache zwischen der Antragstellerin und den weiter beteiligten Eheleuten S., die von anderen Miteigentümern nicht unterstützt werden. Da nicht mehr als 1/4 der Miteigentümer die Behandlung dieses Tagesordnungspunktes wünsche, habe sie davon abgesehen, dem Wunsch der Antragstellerin entsprechend den Ausschluß der Eheleute S. auf die Tagesordnung zu setzen.
Mit Schriftsatz vom 20.03.1986 hat die Antragstellerin beantragt,
die Antragsgegnerin zu verpflichten, für die nächste Eigentümerversammlung den ,Ausschluß der Eheleute J. und R. S., L.str. 50, K. aus der WEG-Gemeinschaft als Tagesordnungspunkt aufzunehmen."
Die Antragsgegnerin hat beantragt,
diesen Antrag zurückzuweisen.
Sie hat sich auf den Standpunkt gestellt, die Auseinandersetzungen zwischen der Antragstellerin und den Eheleuten S. sei ,rein privater Natur".
Das Amtsgericht hat den Antrag der Antragstellerin zurückgewiesen. Die gegen diesen Beschluß eingelegte Beschwerde der Antragstellerin blieb ohne Erfolg. Das Landgericht hat im angegriffenen Beschluß ausgeführt, der einzelne Wohnungseigentümer habe grundsätzlich keinen Anspruch auf Aufnahme bestimmter Punkte in die Tagesordnung. Eine Ausnahme könne nur dann angenommen werden, wenn die Ablehnung pflichtwidrig sei. Ein pflichtwidriges Unterlassen sei der Antragsgegnerin nicht vorzuwerfen, da die übrigen Wohnungseigentümer auf Nachfrage der Antragsgegnerin kein Interesse an der Aufnahme des Tagesordnungspunkts gezeigt hätten. Es sei daher auch auszuschließen, daß ein Ausschluß der Eheleute S. in der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen worden wäre.
II.
Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 27, 29 FGG statthafte sofortige weitere Beschwerde führt zur Aufhebung des angegriffenen landgerichtlichen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht. Der angegriffene Beschluß ist nicht frei von Rechtsfehlern (§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO). Der Senat war daran gehindert selbst zu entscheiden, da noch weitere Feststellungen und eine Umstellung des Antrags erforderlich ist (§ 561 ZPO).
Die Begründung des Landgerichts trägt die Zurückweisung des nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG statthaften Antrags auf Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Aufnahme eines Punktes auf die Tagesordnung der nächsten Wohnungseigentümerversammlung nicht. Wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, ist das Recht und die Pflicht zur Aufstellung der Tagesordnung Teil der Befugnis des Verwalters, gemäß § 24 Abs. 1 WEG die Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Auch wenn der direkte Einfluß der Wohnungseigentümer auf die Bestimmung der Tagesordnung durch das Quorum des § 24 Abs. 2 WEG beschränkt ist, kann der Verwalter jedoch gemäß § 21 Abs. 4 WEG im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet sein, einen bestimmten Punkt auf die Tagesordnung zu setzen (BayOLGZ 1988, 287; OLG Düsseldorf WE 1994, 375 (376); Merle in Bärmann-PickMerle, WEG, 7. Auflage , § 24 Rn. 35). Diese Möglichkeit war hier naheliegend und hätte durch weitere Sachaufklärung näher geprüft werden müssen.
Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG), der sich insbesondere gegen den Verwalter richtet, zwingt diesen zur Beachtung der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes. Gemäß §§ 18, 19 WEG können die Wohnungseigentümer den Ausschluß eines Miteigentümers verlangen. Dieses Recht zur Entziehung des Wohnungseigentums kann nach § 18 Abs. 4 WEG nicht wirksam ausgeschlossen werden. Zwar verbietet diese Bestimmung unmittelbar nur Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die den Anspruch einschränken, bei schweren Verletzungen der sich aus dem Wohnungseigentum ergebenden Pflichten vom Störer Veräußerung der Wohnung zu verlangen. Die in § 18 Abs. 4 WEG zu Tage tretende Bedeutung des Entziehungsrechts läßt es aber auch nicht zu, daß bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 18 Abs. 1 WEG die Einleitung des Ausschlußverfahrens schon durch die Nichtberücksichtigung bei der Aufstellung der Tagesordnung für die Wohnungseigentümerversammlung vereitelt wird.
Liefert ein Wohnungseigentümer einen Entziehungsgrund im Sinne des § 18 Abs. 1 und Abs. 2 WEG, so haben die übrigen Wohnungseigentümer einen unverzichtbaren Anspruch auf Einleitung des Entziehungsverfahrens. Da dieses Verfahren zunächst die Beschlußfassung in einer Eigentümerversammlung gemäß § 18 Abs. 3 WEG vorsieht, gebietet die ordnungsgemäße Verwaltung einen entsprechenden Tagesordnungspunkt aufzunehmen. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob sich das Vergehen des Störers nur gegen einen anderen Miteigentümer richtet. Es genügt vielmehr allein das objektive Vorliegen der Voraussetzungen der § 18 Abs. 1 und Abs. 2 WEG, wobei nicht gefordert ist, daß alle anderen Wohnungseigentümer Ziel der schweren Pflichtverletzung sind. Auch ein unmittelbar nur einen Eigentümer treffender besonders gewichtiger Verstoß kann für alle anderen die Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar machen.
Der Anspruch des gestörten Wohnungseigentümers auf Einleitung des Entziehungsverfahrens ist nicht deshalb entfallen, weil nach den Befragungen des Verwalters die übrigen Miteigentümer kein Interesse daran bekundet haben, den von der Antragstellerin gewünschten Tagesordnung aufzunehmen. Durch derartige informelle Befragungen darf dem gestörten Wohnungseigentümer nicht die Chance genommen werden, die anderen im Rahmen einer Eigentümerversammlung von der Notwendigkeit, Maßnahmen nach § 18 ff. WEG einzuleiten, zu überzeugen. Die im Wohnungseigentumsgesetz nicht vorgesehene, vorweggenommene Beschlußfassung nach § 18 Abs. 3 WEG durch Befragen der übrigen Eigentümer kann im übrigen auch deshalb nicht zur Grundlage einer gerichtlichen Entscheidung gemacht werden, weil unklar bleibt, ob der Antragsgegner die übrigen Eigentümer zutreffend und umfassend über die von der Antragstellerin behaupteten Vorfälle unterrichtet hat.
Das Landgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob den Eheleuten S. tatsächlich eine Pflichtverletzung im Sinne des § 18 Abs. 1 und Abs. 2 WEG vorzuwerfen ist. Im weiteren Verfahren wird dies zu klären sein. Dabei ist einerseits zu berücksichtigen, daß ernst zu nehmende Morddrohungen und fortwährende, unprovozierte Beleidigungen nach allgemeiner Auffassung grundsätzlich dazu angetan sein können, die Fortsetzung der Eigentümergemeinschaft mit dem Störer unzumutbar zu machen (Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 18 Rn. 20 m. w. N.; Weitnauer, WEG , 8. Aufl., § 18 Rn. 4 m. w. N.). Auf der anderen Seite wird zu erwägen sein, ob vor dem Hintergrund der lange Zeit bestehenden und bislang im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft hingenommenen Störung des Hausfriedens die von der Antragstellerin geschilderten Vorfälle erst nach einer fruchtlosen Abmahnung den Ausschlußtatbestand ausfüllen können. Das Verfahren nach §§ 18, 19 WEG ist nämlich das letzte Mittel, wenn andere weniger einschneidende Möglichkeiten zur Verhinderung von Störungen ausgeschöpft oder ausgeschlossen sind.
Dem müßte dann bei der Aufstellung der Tagesordnung für die Wohnungseigentümerversammlung und bei der Formulierung des Antrags Rechnung getragen werden. In jedem Fall wird das Landgericht darauf hinzuwirken haben, daß der von der Antragstellerin gestellte Antrag § 18 Abs. 1 WEG, der eine Verpflichtung zur Veräußerung des Wohnungseigentums vorsieht, angepaßt wird.
Eine Kostenentscheidung war nicht veranlaßt.
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 45 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 27, 29 FGG
§§ 18, 19 WEG
§ 561 ZPO
§ 27 Abs. 1 FGG
§ 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG
§ 24 Abs. 1 WEG
§ 24 Abs.
2 WEG
§ 21 Abs. 4
WEG
§ 21 Abs. 4 WEG
§ 18 Abs. 4 WEG
§ 18 Abs. 4
WEG
§ 18 Abs.
1 WEG
§ 18 Abs. 1 und Abs. 2 WEG
§ 18 Abs. 3
WEG
§ 18 Abs. 1 und Abs. 2
WEG
§ 18 ff. WEG
§ 18 Abs. 3 WEG
§ 18 Abs. 1 WEG