Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-09-22, Aktenzeichen OVG 9 B 5.17
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2017:0922.9B5.17.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Ein Steuererlass kann nur gerechtfertigt sein, wenn der Steuerpflichtige wirtschaftliche Einbußen zu verkraften hat, auf deren Entstehung er keinerlei Einfluss hatte.(Rn.13)
2. Ein Vermieter, der in Umsetzung einer schon in den Vorjahren getroffenen unternehmerischen Entscheidung und in Vorbereitung des geplanten Abrisses die leerstehenden Wohnungen nicht mehr am Markt anbietet und seit dem 1. Oktober 2011 sogar ein aktives Umzugsmanagement betreibt, hat keinen Anspruch auf Grundsteuererlass für das Jahr 2011.(Rn.15)
Verfahrensgang
Die Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Hinterlegung oder Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin, ein Wohnungsunternehmen mit einem Wohnungsbestand von mehreren tausend Wohnungen, wendet sich gegen die Versagung eines Grundsteuererlasses im Hinblick auf die Grundstücke T... 1 und 5 sowie B...34 und 35 in F... (Streitjahr 2011).
Am 10. Mai 2007 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Stadt F... die 2. Fortschreibung des Stadtumbaukonzeptes (STUK III). Danach wurde u. a. der Abriss der auf den genannten Grundstücken befindlichen Wohnblöcke vorgesehen. Die Klägerin war im Zuge der Konzepterstellung über diese Planung informiert worden und hatte nicht widersprochen. Bis zum Jahr 2008 wurden die Wohnungen in den streitgegenständlichen Objekten noch inseriert. Das letzte von der Klägerin erwähnte Inserat datiert vom 11. November 2008. Auf die Inserate meldeten sich nur wenige Mietinteressenten. In der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin ausgeführt, dass entweder 2009 oder 2010 „vermutlich“ die betriebswirtschaftliche Entscheidung gefallen sei, die streitgegenständlichen Objekte abzureißen und nicht mehr zu vermieten. Im Streitjahr 2011 wurden die Wohnungen nicht mehr zur Vermietung angeboten. Ab dem 1. Oktober 2011 begann seitens der Klägerin ein aktives Umzugsmanagement. Über den bis dahin noch nicht verwirklichten Abriss wurden im Jahre 2013 Verträge mit der Stadt F... geschlossen, in denen der Zeitplan für die Rückbaumaßnahmen, die zur Verfügung gestellten Fördergelder sowie weitere Rechte und Pflichten der Beteiligten geregelt wurden.
Schon am 16. Februar 2012 hatte die Klägerin den Erlass der Steuerschuld für das Jahr 2011 mit der Begründung beantragt, dass der Rohertrag um mehr als 50 % gemindert gewesen sei. Der Beklagte lehnte den Antrag mit Bescheid vom 22. Mai 2012 ab. Zwar liege eine Minderung des normalen Rohertrags von mehr als 50 % vor. Diese sei jedoch von der Klägerin zu vertreten, da sie sich nicht nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten bemüht habe. Sie habe die Wohnungen auf den betreffenden Grundstücken nicht am Markt angeboten, sondern die Mietverhältnisse aufgelöst. Soweit sich die Klägerin für den Rückbau dieser Gebäude entschieden habe, falle dies in ihren Risikobereich.
Die nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 22. September 2014 abgewiesen.
Mit der vom Senat am 21. Februar 2017 zugelassenen Berufung verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. In einem Urteil vom 17. Dezember 2014, - II R 41/12 -, juris, habe der Bundesfinanzhof zum Erlass von Grundsteuer in Sanierungsgebieten ausgeführt, dass der Eigentümer einen sanierungsbedingten Leerstand auch dann nicht zu vertreten habe, wenn er die Entscheidung über den Zeitpunkt der Sanierung selbst getroffen habe, denn er könne sich den Sanierungsmaßnahmen nicht entziehen. Dies sei auf die vorliegenden Stadtumbaumaßnahmen übertragbar. Nach dem Beschluss des STUK III seien die streitgegenständlichen Objekte vermietungstechnisch „verbrannt“ gewesen, es habe also kaum noch nennenswerte Erfolgsaussichten für Vermietungsbemühungen gegeben. Im Übrigen seien Vermietungsbemühungen auch bei Hinwegdenken des Stadtumbaukonzepts aussichtslos gewesen, nämlich allein infolge des Bevölkerungsrückgangs in der Stadt. Dieser sei die eigentliche Ursache für die Rohertragsminderung und - was maßgeblich sei - von der Klägerin nicht zu vertreten. Aussichtlose Vermietungsbemühungen seien der Klägerin nicht zumutbar gewesen. Ungeachtet dessen habe sich die Verwaltung durch die Gewährung eines Erlasses für 2010 selbst gebunden.
Die Klägerin beantragt,
das angegriffene Urteil zu ändern und den Beklagten unter Aufhebung von Nummer 2 des Bescheides vom 22. Mai 2012 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 10. Juli 2012 zu verpflichten, die für das Jahr 2011 festgesetzte Grundsteuer B für die in 15232 Frankfurt (Oder) gelegenen Grundstücke T... 1 und 5 sowie B... 34 und 35 in Höhe von insgesamt 2.116,91 € zu erlassen (528,95 €. + 529,32 € + 529,32 € + 529,32 €).
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er führt aus, die Ertragslosigkeit beruhe auf der Entscheidung der Klägerin, die Mietobjekte nicht mehr am Markt anzubieten und sei von dieser zu vertreten. Hieran änderten die geplanten Stadtumbaumaßnahmen nichts. Es könne keine Rede davon sein, dass sich die Klägerin den Maßnahmen nicht hätte entziehen können. Stadtumbaumaßnahmen seinen von einem konsensualen Zusammenwirken der Beteiligten geprägt. Bereits in die Konzepterstellung würden die betroffenen Eigentümer einbezogen. Auch die Umsetzung der vorgesehenen Maßnahmen beruhe auf freiwilligen unternehmerischen Entscheidungen der Eigentümer.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Streitakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf den begehrten Grundsteuererlass. Ein solcher Anspruch kann sich vorliegend allein aus § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG ergeben. Danach wird die Grundsteuer in Höhe von 25 % erlassen, wenn bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat.
Die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses liegen nicht vor. Zwar ist der normale Rohertrag der streitgegenständlichen Grundstücke im Streitjahr 2011 um mehr als 50 % gemindert gewesen. Jedoch hat die Klägerin die Rohertragsminderung zu vertreten. Der Begriff des Vertretenmüssens in § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG unterscheidet sich vom zivilrechtlichen Vertretenmüssen in § 276 BGB und setzt weder Vorsatz noch Fahrlässigkeit voraus. Vielmehr geht es allein um die Zurechenbarkeit der Ursache für die Rohertragsminderung (BVerwG, Urteil vom 15. April 1983 – 8 C 150/81 -, BVerwGE 67, 123, juris, Rz. 19). Diese Auslegung trägt der Tatsache Rechnung, dass ein Steuererlass nur gerechtfertigt sein kann, wenn der Steuerpflichtige wirtschaftliche Einbußen zu verkraften hat, auf deren Entstehung er keinerlei Einfluss hatte.
Ein Steuerpflichtiger hat nach diesen Maßstäben eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können (BVerwG, Beschluss vom 13. Februar 2017 - 9 B 37/16 -, juris, Rz. 6; BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2008 – 9 C 8/07 -, juris, Rz. 18; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Juni 2011 – 9 B 16.10 -, juris, Rz. 21). Insoweit kommt es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraums an (BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2008 – 9 C 8/07, juris, Rz. 19). Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand bedingt, hat sie der Steuerpflichtige nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat (BVerwG, Urteil vom 14. Mai 2014 - 9 C 1/13 –, juris, Rz. 19; BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 – II R 5/05 -, BStBl. II 2008, 384, juris, Rz. 20).
Nach den Erkenntnissen der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin im Streitjahr 2011 für die streitgegenständlichen Grundstücke keinerlei Vermietungsbemühungen mehr angestellt. Die Klägerin hat vielmehr in Umsetzung einer schon in den Vorjahren getroffenen unternehmerischen Entscheidung und in Vorbereitung des geplanten Abrisses die leerstehenden Wohnungen nicht mehr am Markt angeboten und seit dem 1. Oktober 2011 sogar ein aktives Umzugsmanagement betrieben.
Dies hat die Klägerin zu vertreten.
1. Die Klägerin ist nicht infolge eines rechtlich verbindlich vorgegebenen Abrisses dazu gezwungen gewesen, Vermietungsbemühungen zu unterlassen und sogar ein aktives Umzugsmanagement zu betreiben. Vielmehr hat sie insoweit freiwillig entschieden.
a) Dabei kann offenbleiben, ob sich ein entsprechender Zwang aus Abrissvereinbarungen ergeben kann, wie sie hier getroffen worden sind; nachdem die Abrissvereinbarungen erst im Jahr 2013 getroffen worden sind, haben sie jedenfalls im Streitjahr 2011 keine rechtlichen Zwänge begründet.
b) Ein rechtlicher Zwang zum Unterlassen von Vermietungsbemühungen hat sich vorliegend auch nicht aus dem von der Stadt Frankfurt (Oder) beschlossenen Stadtumbaukonzept (STUK III) ergeben. Insoweit kann insbesondere keine Parallele zur Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zu sanierungsbedingten Leerständen in Sanierungsgebieten gezogen werden. Der Bundesfinanzhof (Urteil vom 17. Dezember 2014 - II R 41/12 -, juris) stellt für das Entfallen des Vertretenmüssens im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG maßgeblich darauf ab, dass die von einer Sanierungsmaßnahme betroffenen Eigentümer zwar eine Entscheidung über den Zeitpunkt der Sanierung treffen, der Sanierung aber letztlich nicht entgehen könnten, weil diese am Ende von der Gemeinde mittels hoheitlicher Maßnahmen erzwingbar sei.
Diese Überlegungen geben für die hier in Rede stehende Fallkonstellation nichts her. Anders als bei Sanierungsmaßnahmen können die Grundstückseigentümer bei Stadtumbaumaßnahmen nicht nur über das Wann, sondern auch über das Ob entscheiden. Die §§ 171a ff. BauGB sehen insoweit deutlich weniger einschneidende Zwangs- und Sicherungsmaßnahmen vor als im Sanierungsgebiet. So dürfen nach Erlass einer Satzung zwar Sicherungsmaßnahmen ergriffen werden, etwa durch Genehmigungspflichten für verändernde Maßnahmen (§ 171d BauGB). Auch wird auf § 138 BauGB verwiesen, der einen Auskunftsanspruch regelt. Jedoch können anders als im Sanierungsgebiet bauliche Maßnahmen, die der Umsetzung der Umbaumaßnahme dienen, nicht hoheitlich erzwungen werden. Statt des Einsatzes von Zwangsmitteln soll es zu vertraglichen Selbstverpflichtungen der betroffenen Eigentümer kommen (vgl. Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, Vorbemerkung zu den §§ 171a bis 171d, Rz. 4; § 171d, Rz. 1). Der Gesetzgeber hat insoweit auf Freiwilligkeit gesetzt. Das trägt u. a. dem Umstand Rechnung, dass zwischen der den Stadtumbau betreibenden Gemeinde und den betroffenen Eigentümern ohnehin häufig ein Gleichlauf der Interessen festzustellen sein wird. Müssen Grundstückseigentümer einen geplanten Abriss indessen nicht zwingend umsetzen, so beruht auch das Unterlassen von Vermietungsbemühungen im Vorfeld des Abrisses auf einer vom Eigentümer freiwillig getroffenen unternehmerischen Entscheidung (vgl. hierzu auch OVG Bautzen, Beschluss vom 15. Juni 2012 - 3 A 683/10 -, juris, Rz. 7).
2. Das Vertretenmüssen der Rohertragsminderung ist auch nicht infolge der Unzumutbarkeit von Vermietungsbemühungen ausgeschlossen.
a) Die Klägerin kann sich insoweit nicht darauf berufen, dass das Anstellen von Vermietungsbemühungen ohnehin aussichtslos gewesen wäre, weil die Marktlage von einem strukturellen Leerstand gekennzeichnet gewesen sei. Ein strukturell bedingter Leerstand als solcher lässt nicht die Pflicht entfallen, sich nachhaltig um die Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins zu bemühen. Es ist zwar mittlerweile in der Rechtsprechung der Bundesgerichte anerkannt, dass auch struktureller Leerstand zu einem Grundsteuererlass führen kann (BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2008 – 9 C 8/07 -, juris, Rz. 11; BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 – II R 5/05 -, BStBl. II 2008, 384, juris, Rz. 13). § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG verlangt aber auch in diesem Fall ausdrücklich, dass kein Vertretenmüssen seitens des Steuerpflichtigen vorliegt. Auch eine Marktlage, die von einem strukturellen Überangebot gekennzeichnet ist, entbindet deshalb nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Senats nicht von angemessenen Vermietungsbemühungen (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Juni 2011 – 9 B 16.10 -, juris, Rz. 23). Die am einfachsten zu beschaffende und verlässlichste Auskunft über die Aussicht von Vermietungsbemühungen gibt nämlich der Markt selbst (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 25. November 2016 – 14 A 1636/15 -, juris, Rz. 29). Diese Auskunft einzuholen, d. h. das Objekt am Markt anzubieten, ist Grundvoraussetzung für einen Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG. Das ist auch zumutbar, denn insoweit kann unter Umständen schon die Einstellung in ein einziges Internetportal reichen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Februar 2017 – 9 B 37/16 -, juris, Rz. 7).
b) An dieser Bewertung ändert es nichts, wenn die Klägerin geltend macht, dass die in Rede stehenden Objekte jedenfalls nach der Aufnahme in das STUK III nicht mehr vermietbar gewesen seien. Auch das ist letztlich nur eine Behauptung zur Marktlage. Abgesehen davon hat die Klägerin die Aufnahme der Objekte in das Konzept letztlich selbst mitgetragen. In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat die Klägerin angegeben, ihr seien die Vorstellungen der Stadtverwaltung zur Rückbauplanung präsentiert worden. In einem „unendlichen“ Abstimmungsprozess habe sie erreicht, dass bestimmte Objekte nur als „Abbruchpotenzial“ ausgewiesen worden seien, der Abbruch also nach hinten verschoben worden sei. Bei den hier in Rede stehenden Objekten habe sie hingegen „kooperiert“. Auch nach dem Beschluss des STUK III hat die Klägerin für die hier in Rede stehenden Objekte nicht mehr „gekämpft“ sondern sich im Sinne einer Konzentration und Verringerung des Leerstands in ihren Häusern mit dem geplanten Abriss abgefunden. Sie beruft sich im Rahmen der Unzumutbarkeit von Vermietungsbemühungen damit auf eine Marktlage, die sie für die genannten Objekte selbst verschlechtert hat.
Von einer Selbstbindung des Beklagten hinsichtlich eines Grundsteuererlasses kann schon deshalb nicht ausgegangen werden, weil § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG kein Ermessen eröffnet und das Vorliegen der Erlassvoraussetzungen in jedem Veranlagungszeitraum erneut zu prüfen ist.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Satz 1 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10, § 711 der Zivilprozessordnung. Die Revision wird mangels Vorliegens einer der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Voraussetzungen nicht zugelassen.
Beschluss
Der Streitwert wird für die zweite Rechtsstufe auf 2.116,91 Euro festgesetzt (§ 52 Abs. 3 des Gerichtskostengesetzes).
Dieser Beschluss ist gemäß §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG unanfechtbar.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 171a ff. BauGB
§ 276 BGB
§ 171d BauGB
§ 138 BauGB
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 167 Satz 1 VwGO
§ 711 der Zivilprozessordnung
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG
§ 52 Abs. 3 des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 67, 123
4 K 897/12
II R 41/12
8 C 150/81
9 B 37/16
9 C 8/07
9 B 16.10
9 C 1/13
II R 5/05
3 A 683/10
14 A 1636/15