Landgericht Bonn (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-09-23, Aktenzeichen 6 S 201/02
ECLI: ECLI:DE:LGBN:2002:0923.6S201.02.00

Tenor:
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 05.06.2002 - 11 C 505/01 - wird kostenpflichtig zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung
in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen und von der Darstellung des
Tatbestandes
abgesehen.
Mit der Berufung verfolgt der Kläger sein erstinstanzliches Klagebegehren vollen Umfangs weiter.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Ein (Makler-)Provisionsanspruch des Klägers gemäß § 652 BGB ist nach der Vorschrift des § 2 Abs. 2Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) ausgeschlossen.
Nach § 2 Abs 2 Nr. 2 WoVermittG steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume nicht zu, wenn der Mietvertrag über solche Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist.
Der Kläger ist hier Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft, welcher die Vermieterin der vom Beklagten angemieteten Wohnung als Sondereigentümerin angehört.
Die Frage, ob die vorgenannte Vorschrift auch einen Provisionsanspruch desjenigen Verwalters nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)ausschließt, der - wie vorliegend der Kläger - nicht zugleich Verwalter der vermittelten oder nachgewiesenen Sondereigentumseinheit ist, wird in Rechtsprechung und Literatur nicht einheitlich beantwortet.
Teilweise wird die Einbeziehung des WEG-Verwalters, welcher nicht gleichzeitig Verwalter der vermittelten/nachgewiesenen Wohnung ist, in den Anwendungsbereich des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen (vgl. nur OLG München, MDR 1975, 931; LG Hamburg, NJW-RR 2001, 876f; LG Paderborn, NJW-RR 2000, 1611; LG Cottbus, NZM 2000, 150; LG Köln, WuM 1997, 183; LG Hamburg, NJW 1997, 2827; Staudinger/Reuter, 13.Auflage, § 652 BGB Rn. 142 ff; Löhlein, NZM 2000, 119ff).
Nach der Gegenansicht (vgl. nur LG München I, NJW-RR 2001, 875f; LG Kiel, WuM 2000, 312; LG Bautzen, WuM 1999, 472f; LG Ravensburg, NJW-RR 1998, 1070; LG Bautzen, WuM 1998, 363f; LG Lüneburg, WuM 1997, 182; LG Bonn, WuM 1996, 148f mit Anmerkung von Windisch; Windisch, NZM 2000, 478ff) gebieten weder Wortlaut noch Gesetzeszweck der Vorschrift des § 2 Abs.2 Nr. 2 WoVermittG eine derart einschränkende Auslegung, so dass dem WEG-Verwalter ein Maklerprovisionsanspruch nicht zustehe.
Mit der letztgenannten Auffassung teilt auch die Kammer die Ansicht, dass die Stellung bzw. Tätigkeit des Klägers als WEG-Verwalter einen Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG auszuschließt.
Zwar läßt allein der Wortlaut der Vorschrift keinen zwingenden Schluß dahingehend zu, ob für die Einbeziehung in ihren Anwendungsbereicht die Stellung als WEG-Verwalter ausreichend ist oder ob über diese Stellung hinaus eine Verwaltertätigkeit in Bezug auf die einzelne Wohnung erforderlich ist; die Einbeziehung des WEG-Verwalters ist aber jedenfalls durch den Wortlaut der Vorschrift gedeckt.
Die von der Kammer zugrunde gelegte Auslegung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG rechtfertigt sich zudem durch den mit dieser Vorschrift verfolgten Gesetzeszweck. Die Vorschrift ist Teil eines Maßnahmegesetzes, welches die Stellung des Wohnraummieters gerade in Zeiten einer angespannten Wohnungsmarktlage verbessern sollte; das Gesetz sollte den Schutz des Mieters vor Auswüchsen und Härten des im Ungleichgewicht befindlichen Wohnungsmarktes verstärken (BT-Drucksache IV/1549 S.1). Wohnungssuchende sollten vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen geschützt werden, welche sich häufig aus mißbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden ergeben; zudem sollte die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden (BT-Drucksache IV/1549, S. 12).
Durch § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG, welcher zunächst lediglich einen Ausschluß von Provisionsansprüchen des Eigentümers oder Vermieters einer Wohnung vorsah, sollte verhindert werden, dass Wohnungsvermittelnde Entgelte auch in solchen Fällen fordern, in welchen eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt (BT-Drucksache a.a.O.).
Nach der Beratung des Entwurfs im Rechtsausschuß des Deutschen Bundestages wurde sodann auch der Verwalter von Wohnräumen in den Regelungsbereich einbezogen (BT-Drucksache IV/2421, S.6). Schließlich sollte durch Einfügung von § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermittG sichergestellt werden, dass der in Nr. 2 vorgesehene Ausschluß nicht durch die Einschaltung juristischer Personen umgangen werden kann und auch in solchen Fällen zum Tragen kommt, in denen der Wohnungsvermittler einerseits und der Eigentümer, Vermieter oder Verwalter andererseits in enger wirtschaftlicher Verbindung stehen (BT-Drucksache IV/2564, S 4).
Dieses Anliegen des Gesetzgebers, den Mieter vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, kam erneut bei der Novellierung des WoVermittG im Jahre 1993 zum Tragen, als es nunmehr auch dem Mieter verwehrt wurde, gegen Entgelt die von ihm bewohnte Wohnung zu vermitteln (vgl. hierzu nur LG Kiel, WuM 2000, 312; Windisch, NZM 2000, 197; derselbe, WuM 1996, 149).
Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage erhält allein schon durch seine Stellung Kenntnisse, welche in der Regel über diejenigen eines unabhängigen Maklers hinausgehen: So ist der Verwalter Ansprechpartner der Eigentümergemeinschaft und auch des einzelnen Eigentümers und ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz zur Einberufung von Versammlungen der Eigentümergemeinschaft verpflichtet, welchen er regelmäßig beiwohnt ( so schon LG Bonn, WuM 1996, 148f). Hierdurch ist er in der Lage, Kenntnisse über zu vermietende Wohnungen zu erhalten, welche er zugleich für die Vermittlung an Mietsuchende verwerten kann.
Soweit das LG Mainz (NZM 2000, 310) hierin nicht zwangsläufig eine Benachteiligung des Wohnungssuchenden zu sehen vermag, ist dem entgegenzuhalten, dass mit der Einführung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG nicht lediglich verhindert werden sollte, dass der Vermittler seine Position gegenüber dem wohnungssuchenden Mieter ausnutzt, indem er durch seine Spezialkenntnisse z.B. einen Mietzins erreichen kann, welcher zu dem anzumietenden Objekt, sei es durch Lage oder Ausstattung, nicht in einem angemessenen Verhältnis steht, sondern dass allgemein die Vergütung von Maklertätigkeit auf den Bereich "echter" Vermittlung beschränkt werden sollte. Auch der "vermittelnde" Mieter, welchem ein Provisionsanspruch nach der schließlich erweiterten Fassung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG versagt ist, hat nicht zwangsläufig ein Interesse daran, den Wohnungssuchenden zu benachteiligen; dennoch liegt keine "echte" Vermittlungstätigkeit vor, da Spezialkenntnisse auf Kosten von Wohnungssuchenden zusätzlich vermarktet werden (so auch Windisch, NZM 2000, 179 m.w.N).
Zudem rechtfertigt sich die Einbeziehung des WEG-Verwalters in den Anwendungsbereich des § 2 Abs. 2Nr. 2 WoVermittG dadurch, daß er nicht dem gesetzlichen Leitbild des unabhängigen, neutralen Maklers entspricht. Zwar ist zuzugeben, dass allein die Stellung des Klägers als WEG-Verwalter eine Interessenkollision nicht indiziert; die Vorschrift will jedoch bereits die bloße Möglichkeit eines Interessenkonfliktes verhindern (so auch LG Bautzen, WuM 1998, 363f).
Der WEG-Verwalter steht aufgrund seiner Stellung in einem besonderen Näheverhältnis zum Eigentümer, welcher regelmäßig auch der Vermieter sein wird, so dass ein Konflikt widerstreitender Interessen nicht fernliegt.
Sofern teilweise die Auffassung vertreten wird, dieses besondere Näheverhältnis bestehe eben nur in dem Fall, dass der Verwalter gleichzeitig Verwalter der nachgewiesenen/vermittelten Sondereigentumseinheit ist, findet hierbei keine Berücksichtigung, dass sich die Tätigkeit auch des (WEG-)Verwalters zwangsläufig auf die vermietete Wohnung als Sondereigentumseinheit bezieht: innerhalb jeder Sondereigentumseinheit befinden sich solche Teile des Gebäudes, welche entweder nach der Vorschrift des § 5 WEG oder nach der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft als gemeinschaftliches Eigentum anzusehen sind. Auch wenn direkter Ansprechpartner des Mieters bei Mängeln an diesen Gebäudeteilen nicht der WEG-Verwalter, sondern der Vermieter oder Mietverwalter als (Interessen-)Vertreter des Vermieters bzw. Eigentümers ist, bezieht sich die Tätigkeit des WEG-Verwalters nach § 27 I Nr. 1, 3 WEG auch auf diese im Gemeinschaftseigentum stehenden (Gebäude-)Teile, indem der WEG-Verwalter z.B. nicht aufschiebbare Mängelbeseitigungsarbeiten durchführt oder im Falle weniger dringlicher Angelegenheiten aufgrund einer Beschlußfassung der Eigentümergemeinschaft die erforderlichen Maßnahmen trifft.
Ferner ist zu berücksichtigen, dass dem Mieter in der Regel im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Gebäudeteile oder Räumlichkeiten zumindest zur (Mit-)Benutzung überlassen werden, welche der Verwaltungsbefugnis des WEG-Verwalters unterstehen; so ist hier der Beklagte gemäß § 10 des Mietvertrages berechtigt, gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen wie Fahrradkeller, Trockenkeller und Kinderspielplatz mitzubenutzen. Auch wenn der Verwalter bei der Ausführung seiner Tätigkeiten in diesen Bereichen eine eigene Verpflichtung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund seiner Bestellung bzw. des Verwaltervertrages wahrnimmt, nimmt er gleichzeitig die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit auch des Eigentümers/Vermieters der einzelnen Wohnung wahr. Dies hat zur Folge, dass er dem Interessenkreis des Eigentümers/Vermieters näher zuzuordnen ist, auch wenn die Interessen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zwangsläufig identisch mit denjenigen der Wohnungseigentümergemeinschaft sein müssen (so auch LG Kiel, WuM 2000, 312; LG Lüneburg, WuM 1997, 182; LG Bonn, WuM 1996, 148).
Ohne rechtliche Relevanz ist es, ob der Beklagte bei Unterzeichnung des Mietvertrages Kenntnis von der Stellung des Klägers als Verwalter der Wohnungseigentumsanlage hatte (§ 2 V WoVermittG).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 I ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach den §§ 708 Nr. 10 in entsprechender Anwendung, 711 ZPO.
Die Revision war zuzulassen, da die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zur Reichweite des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO).
Berufungsstreitwert: EUR 1.068,76

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 10 in entsprechender Anwendung, 711 ZPO
§ 652 BGB
§ 5 WEG
§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 2 Abs 2 Nr. 2 WoVermittG
§ 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG
§ 2 Abs.2 Nr. 2 WoVermittG
§ 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermittG
§ 2 Abs. 2Nr. 2 WoVermittG
§ 27 I Nr. 1, 3 WEG
§ 2 V WoVermittG
§ 97 I ZPO
§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: MDR 1975, 931
NJW-RR 2001, 876
NJW-RR 2000, 1611
NZM 2000, 150
NJW 1997, 2827
NZM 2000, 119
NJW-RR 2001, 875
NJW-RR 1998, 1070
NZM 2000, 478
NZM 2000, 197
NZM 2000, 310
NZM 2000, 179
11 C 505/01