Verwaltungsgericht Göttingen (Niedersachsen, )
Urteil vom 2013-04-11, Aktenzeichen 2 A 198/11

Tenor:

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von der Beklagten den 25 %-igen Erlass der für die Kalenderjahre 2008 und 2009 festgesetzten Grundsteuer gem. § 33 Grundsteuergesetz (GrStG).
Die Klägerin ist eine K. -GmbH, die mit der Vermittlung von Grundstücksgeschäften sowie der Beteiligung und der Verwaltung an und von Grundstücken und Gesellschaften befasst ist. Als solche ist sie seit 2007 mit der Planung und Entwicklung einer Folgenutzung für den im Göttinger Ortsteil L. liegenden, rund 11 ha großen Gewerbestandort an der M. -N. -Straße, der ehemaligen Produktionsstätte des finnischen Verpackungsherstellers O., befasst. Wegen der Einzelheiten des e.g. Projektes der Klägerin wird auf deren Internetauftritt (www.indupark-weende.de) und den in den Verwaltungsakten der Beklagten enthaltenen Handelsregisterauszug (Bl. 96 Beiakte A) Bezug genommen.
Nachdem der finnische Konzern O. Ende 2006 seine Produktion im Werk L. endgültig eingestellt hatte und bis dato für zahlreiche Hallen der Produktionsstätte schon mehrmonatige Leerstände zu verzeichnen waren, erwarb die Klägerin durch notariellen Vertrag vom 29. Januar 2007 (UR-Nr. 104/2007 des Notars Dr. P. -Q.) von der O. -K. GmbH E. u.a.
1. das im Grundbuch des Amtsgerichts Göttingen von L., Bl. R., eingetragene Buchgrundstück der Größe von 96.503 m², bestehend aus 21 Flurstücken, darunter das bis 2011 unbebaute Flurstück S. der Flur x - ohne dieses Flurstück im Folgenden als Geschäftsgrundstück „M. -N. -Straße ... x“ bezeichnet -; wegen der laufenden Nummern des Bestandsverzeichnisses und der dazu gehörigen Flurstücke der Flur ... wird auf die Auflistung aus dem Liegenschaftsbuch (Bl. 43 GA), auf die Vorbemerkung des notariellen Kaufvertrages vom 29. Januar 2007 (Bl. 105 f. GA) und die Anlage K3 zum klägerischen Schriftsatz vom 17. Februar 2012 (Bl. 46 GA, dort Bl. 2 f.) verwiesen;
2. das Erbbaurecht an den beiden, im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichts Göttingen von L. verzeichneten Grundstücken der Flur ..., Flurstück ... (Grundbuchblatt T.), das gegenwärtig als Parkfläche genutzt wird, sowie Flurstück U. (Grundbuchblatt V.), das - an der W. -X. -Straße gelegen - gegenwärtig als Gebäude- und Freifläche genutzt wird; im Folgenden als Geschäftsgrundstück „M. -N. -Straße ...“ bezeichnet.
Wegen der Lage der e.g. Grundstücke wird auf den als Beiakte D erfassten Auszug aus dem Liegenschaftskataster verwiesen, die dort mit gelber bzw. grüner Farbe kenntlich gemacht ist. Das Gewerbeareal besteht u.a. aus vermietbaren Flächen in Produktionshallen (30.920 m²), Bürogebäuden (1.950 m²), Kellerlagern (12.452 m²) und Kantinen bzw. Sozialräumen (1.230 m²) sowie befestigten Freiflächen (vermietbar 15.000 m²).
In dem notariellen Vertrag vom 29. Januar 2007 vereinbarten die Klägerin und die Verkäuferin u.a. einen symbolischen Kaufpreis von 1,00 €, daneben eine Herauszahlungsverpflichtung der Klägerin von höchstens 450.000,00 € für die Veräußerung der Grundstücke als Bauland oder die Vermietung der Flächen. Bei der Kalkulation des Kaufpreises berücksichtigten die Vertragsschließenden, dass die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Gebäude erreicht und aufgrund der Gebäudestruktur, der Substanz und der ungünstigen Zufahrtsmöglichkeiten eine nachhaltige Vermietbarkeit nur schwer möglich sei. Daneben wurde eine Verpflichtung der Verkäuferin ausbedungen, sich bei Leerständen längstens bis zum 31. Dezember 2008 u.a. an den laufenden öffentlichen Lasten und Abgaben der veräußerten Grundstücke, insbesondere der Grundsteuer, bis zu einer Summe von 175.000,00 € zu beteiligen. Wegen der weiteren Einzelheiten der notariellen Übereinkunft wird auf den Vertrag vom 29. Januar 2007 (Bl. 104 ff. GA) Bezug genommen.
Nach dem Erwerb der ehemaligen Produktionsstätte fasste die Klägerin den Entschluss zur grundlegenden Umgestaltung und Umnutzung der erworbenen Flächen mit dem Ziel der Entwicklung von veräußerbaren Wohngrundstücken vorwiegend im östlichen und südlichen Bereich und der Beschränkung einer langfristigen gewerblichen Nutzung auf den westlichen Teil des Areals. Diese Bemühungen mündeten u.a. in einer Änderung des Flächennutzungsplans der Beklagten und in der Aufstellung des Bebauungsplans E. -L. Nr. ... „Südlich Y. -Z. -Straße“. Auf die diesbezüglichen, seit September 2007 gefassten Aufstellungs- bzw. Satzungsbeschlüsse der zuständigen Gremien der Beklagten und den zwischen ihr und der Klägerin im November 2011 geschlossenen Vorvertrag zum künftigen städtebaulichen Vertrag wird wegen der Einzelheiten Bezug genommen (Bl. 39 ff., 75 ff., 151 ff. und 164 ff. GA). Zudem finanzierte die Klägerin einen städtebaulichen Entwurfsworkshop, um planerische Ideen für die Entwicklung des Geländes zu erhalten (Bl. 167 ff. GA).
Nach Übergang des Besitzes auf die Klägerin zum 1. Juli 2007 nahm die Beklagte die Veranlagung der Klägerin zur Grundsteuer für die streitbefangenen Grundstücke erstmals zum 1. Januar 2008 vor. Durch das Finanzamt E. erfolgte zuvor lediglich eine Zurechnungsfortschreibung; die Einheitswerte blieben unverändert.
Mit drei Bescheiden vom 28. Januar 2008 über Grundbesitzabgaben 2008 veranlagte die Beklagte die Klägerin
1. für das Geschäftsgrundstück M. -N. -Straße ... x zu einer Grundsteuer B in Höhe von 82.896,08 €,2. für das Geschäftsgrundstück M. -N. -Straße ... zu einer Grundsteuer B in Höhe von 2.793,15 €,3. für das unbebaute Grundstück, Flurstück S., zu einer Grundsteuer B in Höhe von 1.602,88 €.
Mit zwei Bescheiden vom 22. Januar 2009 über Grundbesitzabgaben 2009 setzte die Beklagte die Grundsteuer B für das Geschäftsgrundstück M. -N. -Straße ... x und für das damals unbebaute Grundstück, Flurstück S., zum Vorjahr unverändert fest.
Mit Schreiben vom 25. März 2008 und 30. März 2009 beantragte die Klägerin den 25 %-igen Erlass der Grundsteuer für die vorstehend bezeichneten Geschäftsgrundstücke mit dem Verweis auf deren schlechte Vermarktungsfähigkeit. Aufgrund der geringen Auslastung der vermietbaren Flächen des Gewerbeareals habe sie im Vermietungszeitraum 2008 einen Jahresrohertrag von weit unter 50 % gegenüber den ortsüblich erzielbaren Jahresrohmieten erlöst. Im gesamten Erlasszeitraum 2008 habe sie intensiv versucht, die leerstehenden Flächen durch folgende Vermietungsaktivitäten zu reduzieren: Anzeigenschaltung im Göttinger Tageblatt und in Internet-Immobilienbörsen, Einrichtung einer eigenen Homepage (s.o.), Einschaltung der Immobilienmakler Dr. AA. GmbH in AB. und Fa. AC. -Immobilien in E. sowie direkte Plakatierung am Gewerbeareal. Die von ihr erzielten Mieten lägen ca. 30 bis 40 % unter dem üblichen Mietpreisniveau. Die kalten Betriebskosten bewegten sich auf ortsüblichem Niveau. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schreiben vom 25. März 2008 (Bl. 9 f. Beiakte A) und vom 30. März 2009 nebst tabellarischer Übersichten (Bl. 18 ff. Beiakte A) Bezug genommen. Unter dem 18. Juli 2009 trug die Klägerin ergänzend vor, die Gebäude auf dem Werksgelände der Firma O. hätten bis August 2007 komplett leer gestanden. Ab September 2007 habe sie mit der Vermietung der Hallen begonnen. Im Laufe des Jahres 2008 sei es ihr gelungen, weitere Flächen zu vermieten.
Für das Steuerjahr 2009 beantragte die Klägerin unter dem 30. März 2010 für die o.g. Grundstücke den 25 %-igen Erlass der festgesetzten Grundsteuer im Wesentlichen unter Wiederholung und Aktualisierung ihres Vorbringens aus dem vorangegangenen Jahr und legte eine Aufstellung der vermieteten Gebäudeflächen und eine Übersicht zum Jahresrohmietertrag 2009 vor, auf die wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 60 ff. Beiakte A).
Mit zwei Bescheiden vom 20. Juli 2011 lehnte die Beklagte die beiden Erlassanträge der Klägerin ab. Die in § 33 Abs. 1 GrStG genannten Voraussetzungen für einen teilweisen Erlass der Grundsteuer lägen nicht vor. Die Klägerin habe das gesamte Gewerbeareal im Jahr 2007 nahezu vollständig leerstehend erworben. Der Leerstand sei ihr vor dem Erwerb der Grundstücke ebenso bekannt gewesen wie die Dauer des Leerstandes, der schlechte Zustand und die enorme Größe des Objektes. Der Klägerin sei demnach die schlechte Ertragssituation der Grundstücke vor deren Erwerb bekannt gewesen. In Kenntnis derselben habe sie dennoch das Areal mit Blick auf die vorhandenen Chancen der späteren Ertragssteigerung durch Umgestaltung und Weiterveräußerung erworben. Deshalb habe sie die Minderung des Rohertrages im Vergleich zum Erwerb einer vollständig ausgelasteten Mietsache selbst zu vertreten. Zudem seien die von der Klägerin nachgewiesenen Vermietungsbemühungen in den beiden Erlasszeiträumen unzureichend. Es seien lediglich vier Anzeigen im Göttinger Tageblatt in der Zeit vom 19. Januar bis 7. Juni 2008 geschaltet worden. Inserate in der örtlichen und überregionalen Presse, in Fachzeitschriften des Handels, des Handwerkes und der freien Berufe seien vorwerfbar unterblieben. Der vorgelegte Schriftverkehr mit der Fa. AC. -Immobilien dokumentiere keine intensiven Vermietungsbemühungen. Es hätten mit den beauftragten Maklern vielmehr konkrete Arbeitsaufträge vereinbart werden müssen. Deren Umsetzung sei von der Klägerin regelmäßig zu überprüfen gewesen, um ggf. durch Maklerwechsel zeitnah reagieren zu können. Gerade weil der Klägerin bewusst gewesen sei, dass sich die Vermietung des 2007 erworbenen Objektes schwierig gestalte, sei eine stetige Ausweitung ihrer Vermietungsbemühungen in den Jahren 2008 und 2009 geboten gewesen. In der Zusammenschau habe die Klägerin nicht alles Zumutbare unternommen, um schnellstmöglich weitere Mieter für ihre Liegenschaft zu finden. Hinsichtlich des Flurstücks S. scheide ein Erlass der Grundsteuer von vorn herein aus, da § 33 GrStG einen solchen für unbebaute Grundstücke nicht vorsehe.
Hiergegen hat die Klägerin am 22. August 2011 die vorliegende Klage erhoben, zu deren Begründung sie auf ihr Vorbringen im Verwaltungsverfahren verweist, dieses vertieft und ergänzend ausführt:
In den streitbefangenen beiden Jahren hätten die von ihr durch Vermietung freier Flächen des Gewerbeareals erzielten Erträge um mehr als 50 % unter dem „normalen Rohertrag“ gelegen, wie sich aus den beiden von ihr gefertigten Tabellen zur Vermarktungsentwicklung ergebe; insoweit wird wegen der Einzelheiten auf die Anlagen K 4 und K 5 zum klägerischen Schriftsatz vom 17. Februar 2012 Bezug genommen. Die O. - K. -GmbH habe sich zwar gemäß Abschnitt IV. (Kostenerstattung) des notariellen Vertrages vom 29. Januar 2007 an den sog. Leerstandskosten, u.a. den ihr durch öffentliche Lasten und Abgaben (u.a. der Grundsteuer) entstandenen Betriebskosten, in Höhe von 175.000,- € beteiligt, dieser Betrag sei jedoch schon für das Jahr 2007 größtenteils aufgebraucht worden, sodass nur ein geringer Teil von etwa 20.000,- € auf das hier auch streitbefangene Jahr 2008 entfallen sei.
Sie als Vermieterin habe die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten, denn sie habe die leer stehenden Hallen und sonstigen Räumlichkeiten innerhalb einer marktüblichen Preisspanne angeboten, sich seit 2007 intensiv um neue Mieter bemüht, insbesondere Mieterwünsche nach Umbauten an einzelnen Gebäudeteilen auf eigene Kosten stets erfüllt und im Einzelfall Preisnachlässe gewährt. Ihre Bemühungen habe sie gegenüber der Beklagten im Antragsverfahren hinreichend belegt. Die anfängliche Schaltung von Anzeigen in der örtlichen Tagespresse sei nicht zielführend gewesen, die Einstellung dieser Aktivität auf Rat des Immobilienmaklers AC. daher nicht vorwerfbar. Durch ihre übrigen Aktivitäten (Einschaltung von Maklern, Nutzung von Immobilienbörsen im Internet, eigener Internetauftritt und Werbung durch Banner am Objekt) habe sie erreicht, dass der Anteil der vermieteten Flächen sukzessive gesteigert worden sei. Nunmehr sei ihr eine erfolgreiche Zwischenvermietung aller freien Flächen des 2007 erworbenen Betriebsgeländes geglückt. Ihre mittelfristigen Pläne zur Umstrukturierung des Areals hätten im Übrigen einer Vermietung der freien Flächen in den streitbefangenen Jahren 2008 und 2009 nicht entgegengestanden; sie habe von Anfang an auch eine langfristige gewerbliche Nutzung teilweise durch Vermietung von Hallen beabsichtigt. Der Abschluss eines Mietvertrages sei an diesen Plänen zur Umstrukturierung, insbesondere der wohnbaulichen Erschließung des südlichen und östlichen Teils des Betriebsgeländes, nicht gescheitert; der anfängliche Leerstand der Objekte hierdurch nicht verursacht.
Entgegen der Auffassung der Beklagten sei für den von ihr geltend gemachten Erlassanspruch unerheblich, ob sie sich beim Umbau des Areals verkalkuliert habe und daher zunächst erfolglos nach zahlenden Mietern Ausschau gehalten oder erst mit zeitlicher Verzögerung oder deutlichen Preisnachlässen Mieter gefunden habe. Für die Frage des Verschuldens der Ertragsminderung sei auch nicht erheblich, ob und wie lange mit Anlaufschwierigkeiten zu rechnen gewesen sei. Ein derartiges unternehmerisches Risiko betreffe nur eigengewerblich genutzte Grundstücke. Es gebe keine Unterscheidung zwischen typischen oder ungewöhnlichen, strukturell oder nicht strukturell bedingten, vorübergehenden oder dauerhaften Ertragseinbußen. Allein entscheidend sei, ob es zu einer Einnahmeminderung im Vergleich zur üblichen Miete gekommen sei.
Nachdem die Klägerin ihre Klage in der mündlichen Verhandlung insoweit zurückgenommen hat, als sie zunächst auch den Erlass der Grundsteuer für das damals unbebaute Grundstück, Flurstück S., und den Erlass der für das Grundstück M. -N. -Straße ... für das Steuerjahr 2009 festgesetzten Grundsteuer klageweise weiterverfolgt hat, beantragt sie nunmehr
die Beklagte unter Aufhebung der Bescheide vom 20. Juli 2011 zu verpflichten, ihr die Grundsteuer für das Grundstück M. -N. -Straße ... x in E. für die Jahre 2008 und 2009 sowie für das Grundstück M. -N. -Straße ... für das Jahr 2008 jeweils in Höhe von 25 Prozent zu erlassen,für den Fall ihres Unterliegens die Berufung zuzulassen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie verweist zur Begründung auf die angefochtenen Bescheide und ergänzt, die Klägerin plane die grundlegende Umstrukturierung des gesamten Gewerbeareals, u.a. den Abriss zahlreicher Gebäude (insbesondere ehemaliger Produktionshallen) und eine anschließende Neubebauung vorwiegend zu Wohnzwecken. Eine langfristige Nutzung des vorhandenen Gebäudebestandes zum Zwecke der Gewerberaummiete habe sie zum Zeitpunkt des Grunderwerbs nicht vorgesehen. Hinsichtlich des vorhandenen Gebäudebestandes werde nur das ehemalige Verwaltungsgebäude der Fa. O. erhalten bleiben; die Hallen im Bereich der geplanten Wohnbebauung müssten notwendigerweise abgebrochen werden. Obwohl sich die von der Klägerin vorgenommene Zwischenvermietung mittlerweile günstig entwickelt habe, bleibe es in der Gesamtbewertung des Projektes ein Umbau- und Sanierungsvorhaben größeren Ausmaßes. Der Klägerin sei beim Erwerb des Areals daher bewusst gewesen, dass Leerstand vorhanden war und in überwiegenden Bereichen aufgrund eigener Planvorstellungen weiterhin bestehe werde. Ziel der Klägerin sei hauptsächlich eine Veräußerung der vornehmlich zu Hausgrundstücken weiterentwickelten Flächen. Sie - die Beklagte - verweise wegen der Planungen der Klägerin auf deren jüngste Vorstellung im Rahmen des am 23. Januar 2013 durchgeführten Scoping-Termins sowie die Festsetzungen des Bebauungsplans E. -L. Nr. ... „Südlich Y. -Z. -Straße“ nebst dazugehöriger Teilpläne 1 „Nördlich Y. -Z. -Straße“ und 2. Auf die diesbezüglichen Aufstellungsbeschlüsse des Verwaltungsausschusses der Stadt E. vom 19. November 2007 und den Satzungsbeschluss des Rates der Stadt E. vom 11. November 2011 (Bl. 39 ff. und 75 ff. GA) sowie die Präsentation vom 23. Januar 2013 (Bl. 81 ff. GA) werde wegen der Einzelheiten Bezug genommen.
Für einen Grundsteuererlass sei es nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes und des Nds. Oberverwaltungsgerichtes erforderlich, dass die Ertragsminderung durch vorübergehende und atypische Umstände oder einen strukturell bedingten Leerstand begründet sei. Vorübergehende und atypische Umstände seien vorliegend nicht ersichtlich, da es sich um die Vermietung einer großen, im Wesentlichen seit 2006 leerstehenden Gewerbefläche im Stadtgebiet handele, in dem in den streitbefangenen Steuerjahren kein Mangel an Lager- und Büroflächen existiert habe. Dass die vollständige oder überwiegende Vermietung dieses Areals in einzelnen Teilen weder sofort noch mittelfristig zu erzielen war, stelle angesichts der vorliegenden Umstände gerade einen typischen Fall dar. Gegen einen strukturell bedingten Leerstand sprächen insbesondere die von der Klägerin beabsichtigten Änderungen und Umstrukturierungen des Areals. Die Klägerin habe sich in Kenntnis der wirtschaftlichen Risiken angesichts der Entwicklungschancen bewusst für den Erwerb des Gewerbeareals entschieden. Sinn und Zweck des § 33 GrStG sprächen gegen eine Anwendung dieser Norm, sofern die Ertragsminderung auf eigenen Entscheidungen des Steuerschuldners beruhe, mithin durch ihm zurechenbares Verhalten hervorgerufen werde.
Jedenfalls habe die Klägerin in den streitbefangenen Jahren 2008 und 2009 nicht alle zumutbaren Maßnahmen zur Vermietung der freistehenden Flächen ergriffen. Je schwieriger sich die Vermietung eines Objektes darstelle, desto intensiver und nachhaltiger hätten die Maßnahmen zur Vermeidung einer Ertragsminderung ausfallen müssen. Hierfür genüge die Einrichtung und Pflege der wenig aussagekräftigen Homepage der Klägerin ebenso wenig wie die Einschaltung der Immobilienmakler. Die Klägerin habe auf die weitere Offerierung ihrer Vermietungsangebote in den Printmedien, insbesondere dem Göttinger Tageblatt, nicht verzichten dürfen, um ein möglichst breiten Interessentenkreis anzusprechen, da - anders als bei zielorientierter Suche nach Objekten im Internet und Kontaktaufnahme zu einem Makler - durch Zeitungsanzeigen auch Personen angesprochen würden, die zur Anmietung eines Objektes noch nicht entschlossen seien. Zudem garantiere bei Zeitungsanzeigen erst deren regelmäßige Schaltung die erhöhte Wahrscheinlichkeit des Erreichens eines breiten Interessentenkreises.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte sowie die von der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge (Beiakten A - D) Bezug genommen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Das Verfahren ist in entsprechender Anwendung des § 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO einzustellen, soweit die Klägerin ihre Klage in der mündlichen Verhandlung zurückgenommen und dadurch ihr Begehren auf Teilerlass der für 2008 und 2009 festgesetzten Grundsteuer betreffend das damals unbebaute Grundstück in L., Flurstück S., sowie der für das Jahr 2009 hinsichtlich des Grundstücks M. -N. -Straße ... festgesetzten Grundsteuer nicht weiterverfolgt hat.
Die von der Klägerin darüber hinaus erhobene, zulässige Klage ist unbegründet, denn sie hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf 25 %-igen Erlass der mit Bescheiden vom 28. Januar 2008 und vom 22. Januar 2009 für die beiden Grundstücke M. -N. -Straße ... und ... x festgesetzten Grundsteuer für die Jahre 2008 und 2009. Die angefochtenen Bescheide der Beklagten vom 20. Juli 2011, mit denen diese die Erlassanträge der Klägerin vom 30. März 2009 und 30. März 2010 abgelehnt hat, sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 S. 1 VwGO.
Nach § 33 Abs. 1 S. 1 des Grundsteuergesetzes in der Fassung des Gesetzes vom 19. Dezember 2008 (BGBl. I., S. 2794), die ab 1. Januar 2008 gilt - GrStG -, wird die Grundsteuer in Höhe von 25 % erlassen, wenn bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaften und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 % gemindert und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrages 100 %, so ist die Steuer nach Satz 2 dieser Vorschrift in Höhe von 50 % zu erlassen. Normaler Rohertrag ist nach Satz 4 Nr. 2 der Vorschrift bei bebauten Grundstücken die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete. Nach § 34 Abs. 1 GrStG wird der Erlass jeweils nach Ablauf eines Kalenderjahres für die Grundsteuer ausgesprochen, die für das Kalenderjahr festgesetzt worden ist. Maßgebend für die Entscheidung über den Erlass sind nach § 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG die Verhältnisse des Erlasszeitraumes. Gemäß Abs. 2 dieser Vorschrift wird der Erlass nur auf Antrag gewährt. Der Antrag ist bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen.
Vorliegend fehlt es schon an einer Minderung des normalen Rohertrags des Steuergegenstandes um mehr als 50 % gem. § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG. Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten Grundstücks ist die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraumes geschätzte übliche Jahresrohmiete anzusehen, § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG. Die übliche Jahresrohmiete ist gemäß § 79 Abs. 2 BewG das Gesamtentgelt, das der Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks üblicherweise zu entrichten hat. Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Objekte gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (sog. Fremdvergleich, vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2008 - 9 C 8.07 -, NVwZ-RR 2008, S. 814 f., zit. nach juris Rn. 15). Damit ist die Bruttokaltmiete gemeint; umfasst sind Umlagen und sonstige Leistungen des Mieters (sog. kalte Betriebskosten, vgl. Troll/Eisele, Kommentar zum Grundsteuergesetz, 10. Auflage, § 33 Rn. 14, S. 505).
Im Fall der Klägerin ist der Kammer ein mit dem von ihr erworbenen Gelände der Fa. O. vergleichbarer stillgelegter Produktionsstandort mit zahlreichen großflächigen Hallen, Bürogebäuden sowie anmietbaren Frei- und Kellerflächen nicht bekannt. Ein solches Areal existiert in E. und im restlichen Bezirk des erkennenden Gerichts als Referenzobjekt nicht. Die geschätzte übliche Jahresrohmiete kann daher nur durch einen mittelbaren Vergleich anhand von Preisspiegeln bestimmt werden, wobei für den Standort E. die Schwierigkeit darin liegt, dass ein gewerblicher Mietspiegel nicht existiert. Der erkennenden Kammer hat daher in früheren, bei ihr anhängigen Verfahren (2 A 414 bis 416/12) zur Schätzung der üblichen Miete für Büroflächen den IVD-Gewerbe-Preisspiegel 2010 herangezogen. Dieser enthält für Büroflächen bei einfachem Nutzwert nur für die Stadt Bad Pyrmont eine Angabe (4,00 € netto kalt pro m²); bei mittlerem Nutzwert liegen die gezahlten Nettokaltmieten in diversen niedersächsischen Städten - abgesehen von Hildesheim - zwischen 4,80 und 6,00 €/m², vgl. etwa Osterode mit 5,00 €/m². Für Hallen-, Kellerlager-, befestigte Frei- und Kantinen-/Sozialflächen sind der Kammer dagegen keine Referenzwerte bekannt. Auf Nachfrage konnte die Klägerin auch keine gesicherten Quellen für die in ihren Anlagen K 4 und K 5 angeführten Vergleichsparameter mit der Bezeichnung „ortsübliche Rohmiete“ benennen. Anhand des IVD-Gewerbe-Preisspiegels 2010 ist zumindest die von der Klägerin für Büroflächen in Ansatz gebrachte „ortsübliche Rohmiete“ von 5,00 €/m² rechnerisch nachvollziehbar und realistisch. Dagegen fehlt es hinsichtlich der weiteren Parameter „ortsübliche Rohmiete“ für Hallenflächen (2,00 €/m²), für Kellerlagerflächen (0,50 €/m²) und für Kantinen- bzw. Sozialflächen (3,00 €/m²) an greifbaren Anknüpfungspunkten für eine derartige Schätzung der üblichen Jahresrohmiete. Die Kammer ist der Auffassung, dass die e.g. Werte angesichts der Lage und der Beschaffenheit des Gewerbeareals im Rahmen der von ihr nach freier richterlicher Überzeugungsbildung (vgl. § 287 Abs. 1 ZPO) vorzunehmenden Schätzung der üblichen Jahresrohmiete nach unten zu relativieren sind. Die Klägerin selbst räumt ein, dass ihre Hallen für Kleingewerbetreibende überdimensioniert sind und sich erst im Laufe der letzten Jahre für das Transport- und Speditionsgewerbe als interessante Mietobjekte herauskristallisiert haben. Zudem standen alle Gebäude seit Einstellung der Produktion durch die Firma O. geraume Zeit leer. Offenbar waren diese - wenn auch noch nicht als abgängig zu qualifizieren - zumindest weitestgehend abgeschrieben und punktuell sanierungsbedürftig. Die Regelungen des notariellen Kaufvertrags der Klägerin mit der O. -K. -GmbH sprechen etwa davon, dass insbesondere die Hallen angesichts ihres baulichen Zustandes nur übergangsweise bis zur Realisierung der städtebaulichen Umgestaltung des Areals zur Vermietung in Frage kommen. Vor diesem Hintergrund erscheint es der Kammer angesichts der Einzigartigkeit des Gewerbeareals sachgerecht, im Rahmen der Schätzung der üblichen Jahresrohmiete von der Prämisse auszugehen, dass die ortsübliche Miete in der von den Mietern der Klägerin in den Jahren 2008 und 2009 tatsächlich entrichteten Miete ihre Entsprechung findet (vgl. Troll/Eisele, a.a.O., § 33 Rn. 14, S. 506). Aus den zu den vorgelegten Verwaltungsakten befindlichen Mietverträgen und Übersichten (vgl. Bl. 103 Beiakte A) der Klägerin ergibt sich für diese Jahre exemplarisch, dass für Hallenflächen zwischen 1,00 und 1,75 €/m² (dieser Höchstwert nur von einem Kleinstmieter) zzgl. einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten zwischen 0,25 und 0,50 €/m² gezahlt wurden; der Durchschnitt der Bruttokaltmiete dürfte etwa bei 1,70 €/m² liegen. Greifbare Anhaltspunkte dafür, dass die von diesen Mietern tatsächlich gezahlte Miete von der für diese Art von Mietobjekten ortsüblichen Miete offenkundig abweicht (zu dieser Kontrollüberlegung vgl. Troll/Eisele, a.a.O., § 33 Rn. 14, S. 506 unten m.w.N.), haben die Beteiligten weder dargetan, noch sind solche für die Kammer erkennbar.
Daneben muss eine sachgerechte Schätzung der üblichen Jahresrohmiete für dieses einzigartige Areal in den Jahren 2008 und 2009 zur Überzeugung der Kammer dem Umstand Rechnung tragen, dass das von der Klägerin erworbene Gelände erst Ende 2007 von einer Produktionsstätte eines Papierherstellers zu einem gemischten Objekt der gewerblichen Vermietung geworden ist. Es war bis dato nicht als klassischer Standort für Gewerberaummiete am lokalen und regionalen Mietmarkt etabliert. Mit Anlaufschwierigkeiten bei der Nutzung zu Zwecken der Gewerberaummiete war daher aus Sicht eines objektiven, geschäftlich erfahrenen Betrachters von vorn herein zu rechnen. Auch die Klägerin hat offenbar mit einer anfänglich geringen Auslastung der zur Miete angebotenen Flächen gerechnet; anders lässt sich der symbolische Kaufpreis für das Areal und die bis längstens 31. Dezember 2008 ausbedungene Beteiligung der Verkäuferin an den sog. Leerstandskosten nicht erklären. Die zu schätzende übliche Jahresrohmiete darf deshalb vorliegend - anders als von der Klägerin in den von ihr erstellten Übersichten zur Vermarktungsentwicklung 2008 und 2009, Anlagen K 4 und K 5, geschehen - nicht unter der Prämisse 100 %-iger Auslastung aller auf dem Gelände zum 1. Januar 2008 bzw. 1. Januar 2009 zur Vermietung bereitgestellten Flächen ermittelt werden. Typischerweise ist der Auslastungsgrad eines Objektes dieser Größenordnung zum Zeitpunkt der erstmaligen Aufnahme der gewerblichen Vermietung von Flächen gleich Null und eine Steigerung desselben bis zur vollständigen Auslastung aller Flächen erst über mehrere Jahre zu erwarten. Diese Annahme wird letztlich durch die von der Klägerin geschilderte weitere Entwicklung über die hier streitgegenständlichen Erlasszeiträume hinaus bis zum heutigen Tage belegt. Die Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung ausgeführt, dass ihr nunmehr, d.h. über einen Zeitraum von mehr als 5 Jahren, eine nahezu vollständige Auslastung ihres Gewerbeareals gelungen sei. Dementsprechend sind die Berechnungen der Klägerin in den Anlagen K 4 und K 5 im Rahmen einer sachgerechten Schätzung der üblichen Jahresrohmiete insoweit nicht nachvollziehbar. Die Klägerin konnte in den Erlasszeiträumen 2008 und 2009 von vorn herein nur mit einer Steigerung des Grades der Auslastung ihrer Flächen, keinesfalls aber mit einer 100 %-igen Auslastung zum Jahresschluss 2008 oder 2009 rechnen. Die Kammer legt ihrer Schätzung der üblichen Jahresrohmiete deshalb die weitere Annahme zugrunde, dass der Auslastungsgrad, den die Klägerin zum jeweiligen Jahresschluss tatsächlich erreicht hatte, seine Entsprechung in dem am jeweiligen Jahresanfang zu prognostizierenden Auslastungsgrad findet. Dies gilt auch in Ansehung vorübergehender, nur wenige Monate umfassender Rückgänge des Auslastungsgrades, auf die die Klägerin anhand ihrer Anlagen K 4 und K 5 in der mündlichen Verhandlung hingewiesen hat; exemplarisch ist der zeitweilige Rückgang des Auslastungsgrades bei den Büroflächen im Jahr 2009. Hierfür streitet der Umstand, dass die Kammer in der mündlichen Verhandlung zu der Auffassung gelangt ist, die Klägerin habe in den Erlasszeiträumen alle ihr zumutbaren Anstrengungen unternommen, um die freistehenden Flächen des Gewerbeareals so weit wie möglich zu vermieten. Anders als es die Beklagte vertritt, kann der Klägerin angesichts der besonderen Umstände des Einzelfalls namentlich nicht angelastet werden, dass sie die anfängliche Nutzung der Printmedien durch Anzeigenschaltung nicht ausgeweitet, sondern aufgrund mangelnder Resonanz und auf Anraten ihrer Maklerin seit dem Sommer 2008 unterlassen hat. Dass eine über das Jahr betrachtet nur eingeschränkte oder nur periodische Auslastung des Steuerobjektes, dessen durchgängige Vermietung seiner Art nach zu Beginn des Erlasszeitraumes von vorn herein nicht zu erwarten ist, im Rahmen der Schätzung der üblichen Jahresrohmiete Berücksichtigung finden muss, ist in der Rechtsprechung und Literatur etwa für Hotels, Ferienwohnungen und Messeflächen bereits anerkannt (vgl. Puhl, KStZ 2010, S. 88 (90), linke Spalte, 3. Punkt; für Ferienwohnungen vgl. NdsOVG, Urteil vom 28. November 2001 - 13 L 2862/00 -, NZM 2002, S. 393 ff., zit. nach juris). Nichts anderes kann nach Auffassung der Kammer für die Fälle gelten, in denen aus anderen, der Beschaffenheit des Steuerobjektes geschuldeten Gründen (hier die Umnutzung einer früheren Produktionsstätte zu einem Mietobjekt) eine vollständige Auslastung von vorn herein nicht zu erwarten steht.
Soweit es die Vermietung der Halle Nr. 25 betrifft, die einzig auf dem Grundstück M. -N. -Straße ... aufsteht und nach Angaben der Klägerin im Klageverfahren erst ab 2009 vollständig vermietet war, scheidet die Annahme einer Minderung des normalen Rohertrages um mehr als 50 % im Jahr 2008 ebenfalls aus. Zum einen konnte die Klägerin nicht nachvollziehbar darlegen, dass dieses Grundstück im Übrigen vollständig ertraglos geblieben ist. Dieser Annahme steht schon entgegen, dass sie selbst im Verwaltungsverfahren der Beklagten gegenüber mit Schreiben vom 25. März 2008 (Bl. 9 Beiakte A) vorgetragen hat, sie habe bis dato u.a. 3.050 m² befestigte Freiflächen vermietet. Aus dem als Anlage diesem Schreiben beigefügten Lageplan (Bl. 12 Beiakte A) ergibt sich, dass von den Firmen AD. und AE. /AF. Freiflächen des Grundstücks M. -N. -Straße ... angemietet wurden. Zum anderen ist der Vortrag der Klägerin, soweit er die Vermietung der Halle Nr. ... betrifft, auch widersprüchlich. Während sie im gerichtlichen Verfahren unter Vorlage der Anlage K 5 zum Schriftsatz vom 17. Februar 2012 geltend macht, diese Halle habe im Jahr 2008 leer gestanden und sei erst ab Januar 2009 vollständig vermietet gewesen, ergibt sich aus der tabellarischen Auflistung der Mieteinnahmen vom 26. März 2008, die die Klägerin als Anlage zu ihrem Schreiben vom 25. März 2008 der Beklagten vorgelegt hat (Bl. 10 Beiakte A), dass die Halle Nr. ... zum damaligen Zeitpunkt schon vollständig an die Fa. AD. zu einem Mietzins von 783,00 € zzgl. 391,50 € Betriebskostenvorauszahlung vermietet war. Diesen Widerspruch hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung nicht aufgelöst, sondern ihre Klage insoweit nur für das Jahr 2009 zurückgenommen. Die Kammer kann für dieses Grundstück aber auch für das Streitjahr 2008 keine Minderung des Rohertrages feststellen.
Im Ergebnis ist daher die Klage schon mangels Minderung des normalen Rohertrages des Steuergegenstandes um mehr als 50 % abzuweisen. Den weiteren, von den Beteiligten aufgeworfenen Fragen, ob (1.) die Klägerin die von ihr errechnete Ertragsminderung von mehr als 50 Prozent der üblichen Jahresrohmiete i.S.d. § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten hat, (2.) ob der Anspruch der Klägerin auf (teilweisen) Erlass der Grundsteuer schon daran scheitert, dass die von ihr geltend gemachte Ertragsminderung - wie die Beklagte meint - weder durch vorübergehende und atypische Umstände noch einen strukturell bedingten Leerstand verursacht ist und (3.) ob die von der Klägerin geltend gemachte Ertragsminderung gem. § 33 Abs. 5 GrStG durch Fortschreibung des Einheitswertes hätte berücksichtigt werden können, braucht die Kammer deshalb nicht weiter nachzugehen. Weitere Ermittlungen der Kammer zu den Aktivitäten der beauftragten Maklerin, insbesondere die Vernehmung des geladenen Zeugen Ansbach von der Fa. AC. -Immobilien GmbH E. zur Frage der unternommenen Vermietungsbemühungen, waren deshalb nicht geboten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 2 VwGO, soweit die Klägerin ihre Klage zurückgenommen hat, im Übrigen aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Kammer lässt die Berufung gem. §§ 124 Abs. 2 Nr. 3, 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zu. Zu der hier entscheidungserheblichen Frage, wie der normale Rohertrag des Steuergegenstandes zu schätzen ist, wenn es einerseits an Referenzobjekten mangelt, andererseits diese Schätzung einem absehbaren, anfänglich geringen Auslastungsgrad des Steuerobjektes Rechnung zu tragen hat, liegt jedenfalls für die ab 1. Januar 2008 geltende Fassung des § 33 GrStG - soweit ersichtlich - bislang noch keine obergerichtliche Rechtsprechung vor. Diese Frage lässt sich nach Auffassung der Kammer über den vorliegenden Einzelfall hinaus in verallgemeinerungsfähiger Form beantworten, was aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsfortbildung geboten erscheint.
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§§ 124 Abs. 2 Nr. 3, 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 33 Grundsteuergesetz
§ 33 GrStG
§ 33 Abs. 1 GrStG
§ 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO
§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO
§ 34 Abs. 1 GrStG
§ 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG
§ 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG
§ 79 Abs. 2 BewG
§ 287 Abs. 1 ZPO
§ 33 Abs. 5 GrStG
§ 155 Abs. 2 VwGO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 2 VwGO
§ 33 Abs. 1 S. 1 des Grundsteuergesetzes

Zitierte Entscheidungen: 9 C 8.07
13 L 2862/00