Landgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-10-11, Aktenzeichen 29 S 66/18
ECLI: ECLI:DE:LGK:2018:1011.29S66.18.00

Tenor:
Auf die Berufung des Klägers wird das am 20.02.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln, 204 C 126/17 teilweise abgeändert und wie folgt neugefasst:
Die Beklagten werden verurteilt, den Beschlussanträgen der Eigentümerversammlung vom 03.07.2017 zu TOP 8 und 9 mit der Maßgabe zuzustimmen, dass die Wohnungseingangstür sowie sämtliche Fenster der Wohneinheit 1-06-6 der Klägerin auf ihre Erneuerungsbedürftigkeit hin überprüft werden.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 2/3 und die Beklagten 1/3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Parteien bilden die im Rubrum angeführte Wohnungseigentümergemeinschaft.
Mit der vorliegenden Klage ficht die Klägerin die auf der Eigentümerversammlung vom 03.07.2017 mehrheitlich abgelehnten Beschlüsse zu TOP 8 und 9 an, mit denen unter anderem die Klägerin die Erneuerung ihrer Wohnungseingangstür und Fenster in ihrer Wohnung begehrt hatte. Daneben begehrt sie die Verpflichtung der Beklagten zur Zustimmung zu ihren Beschlussanträgen. Wegen der Einzelheiten der Beschlussfassung wird auf das zur Gerichtsakte gereichte Protokoll (Bl. 16 ff GA) verwiesen.
In § 3 Abs. 2 Lit. d) der Teilungserklärung ist geregelt, dass zum Sondereigentum u. a. Außenfenster und Abschlusstüren gehören. Nach § 7 Abs. 2 der Teilungserklärung sind Abschlusstüren und Außenfenster vom Sondereigentümer instandzuhalten.
Wegen der weiteren Einzelheiten der Teilungserklärung wird auf die zur Gerichtsakte gereichte Kopie (Bl. 34 ff GA) verweisen. Für die weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Mit Urteil vom 20.02.2018 hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, Fenster stünden zwar unstreitig im Gemeinschaftseigentum. Die Parteien hätten aber in der Teilungserklärung eine abweichende Regelung treffen können. Dies hätten sie mit § 7 zur Instandhaltung bezüglich der Abschlusstüren und Außenfenster unter Ziffer 2 ausdrücklich getan. Die Klausel sei nicht als nichtig anzusehen, weil sie zu unbestimmt sei und die Fenster und Abschlusstüren zum Sondereigentum erklärt worden seien, sondern dahingehend auszulegen, dass den einzelnen Sondereigentümer bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen die Kostentragung für seine jeweiligen Fenster und Türen alleine treffe. Der Beschluss zu TOP 9 sei zu unbestimmt, weil aus ihm nicht hervorgehe, wie viele Fenster im Sondereigentum ausgetauscht werden sollen.
Gegen dieses Urteil, auf das wegen der weiteren Einzelheiten ergänzend verwiesen wird, wendet sich die Klägerin mit ihrer form- und fristgerechten Berufung.
Sie verweist auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22.11.2013, V ZR 46/13, und meint, die Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für Fenster und Türen seien nicht vom Sondereigentümer zu tragen, sofern die entsprechende Regelung in der Teilungserklärung nicht klar und eindeutig formuliert sei. Der Sachverhalt im vorliegenden Verfahren sei mit dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ähnlich. Insbesondere habe der Sondereigentümer auch hier gerade nicht das Recht, frei über die Farbwahl (Außenanstrich) und Oberflächenbehandlung selber zu entscheiden. Dann könne er nicht rechtswirksam zur Übernahme der Kosten für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen im Zuge des Austausches der Türen und Fenster herangezogen werden. Es fehle hier an einer klaren und eindeutigen Regelung in Bezug auf die Kostenauferlegung. Die Oberflächenbehandlung und der Außenanstrich seien von der Formulierung in der Teilungserklärung ausgenommen, da diese wie gemeinschaftliches Eigentum zu behandeln seien. Gerade dieser Zusatz erlaube nicht den Schluss, dass alle Maßnahmen dem einzelnen Sondereigentümer obliegen, sondern führe im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster und der Wohnungsabschlusstüren Gemeinschaftsaufgabe sei. Insofern könne der Auslegung des Amtsgerichts nicht gefolgt werden.
Die Klägerin beantragt,
1. unter Abänderung des am 20.02.2018 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Köln, 204 C 126/17, den in der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft WEG Y, T-Straße, B-Straße, 50859 Köln vom 03.07.2017 zu TOP 8 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären,
2. die Beklagten zu verurteilen, dem Beschlussantrag zu TOP 8 zuzustimmen, die Wohnungseingangstür der Wohnungseinheit 1-06-6 der Klägerin auf Kosten der Eigentümergemeinschaft zu erneuern,
3. den in der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft WEG Y, T-Straße, B-Straße, 50859 Köln vom 03.07.2017 zu TOP 9 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären,
4. die Beklagten zu verurteilen, dem Beschlussantrag zu Top 9 zuzustimmen, die Fensteranlagen in der Wohnungseinheit 1-06-6 der Berufungsklägerin auf Kosten der Eigentümergemeinschaft zu erneuern.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die zur Gerichtsakte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung hat auch in der Sache teilweise Erfolg.
Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sind weder die Wohnungsausgangstür noch die Fenster des Objekts von der Regelung in § 7 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung umfasst.
Zutreffend hat das Amtsgericht allerdings ausgeführt, dass sowohl die Fenster als auch die Wohnungsausgangstür gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören und damit grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Instandhaltung und Instandsetzung auf ihre Kosten verpflichtet ist (vgl. Bundesgerichtshof, Urteile vom 22.11.2013, V ZR 46/13 und vom 02.03.2012, V ZR 174/11; jeweils zitiert nach Juris). Zwar können die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung eine hiervon abweichende Regelung treffen . Die Regelung muss dann jedoch klar und eindeutig sein, im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (vgl. BGH, a.a.O.). Die von der gesetzlichen Zuständigkeit und Kostenverteilung abweichenden Vereinbarungen sind als Ausnahmeregelung eng auszulegen (KG Berlin, Beschluss vom 22.09.2008, 24 W 83/07). Die von dem Amtsgericht herangezogene Entscheidung des Bayrischen Obersten Landesgerichts ist hingegen überholt.
Die Gemeinschaftsordnung ist als Teil der Grundbucheintragung nach den hierfür maßgeblichen Grundsätzen auszulegen. Maßgebend sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet (vgl. BGH, a.a.O). Hier ergibt die Auslegung, dass die Instandhaltung oder Instandsetzung der Fenster und Wohnungsabschlusstür nicht Aufgabe des einzelnen Wohnungseigentümers ist, sondern es insoweit bei der gesetzlichen Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und der allgemein geltenden Kostenverteilung bleibt. Denn die Regelung in § 7 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung knüpft nach seinem Wortlaut für die Übertragung der Zuständigkeit und Kosten auf den einzelnen Sondereigentümer ausdrücklich an die Sondereigentumseigenschaft der jeweiligen Bauteile an. Für die Annahme, dass Bauteile, auch wenn sie – wie hier die Fenster und Wohnungsabschlusstüren – zum Gemeinschaftseigentum zählen, abweichend von der Gesetzeslage von dem jeweiligen Sondereigentümer instand zu halten oder instand zu setzen sind, gibt die Regelung wegen der darin enthaltenen Einschränkung „wenn sie zum Sondereigentum gehören“ nichts her.
Die Klägerin handelt auch nicht treuwidrig oder rechtsmissbräuchlich. Allein die unwidersprochene Hinnahme von Eigenreparaturen anderer Wohnungseigentümer an Fenstern und Türen können insoweit nicht als ausreichend angesehen werden, zumal fraglich ist, wie die Klägerin hätte widersprechen können, wenn ein anderer Wohnungseigentümer von sich aus tätig wird. Die von den Beklagten angeführten Entscheidungen der Kammer und anderer Gerichte betreffen einen anderen Sachverhalt, nämlich die Anfechtung von Jahresabrechnungen oder Wirtschaftsplänen nach jahrelanger Hinnahme eines von der Teilungserklärung abweichenden Verteilungsschlüssels. Im Übrigen erscheint zweifelhaft, dass einem Wohnungseigentümer die Berufung auf eine der Teilungserklärung entsprechende Abrechnung nur deshalb verweigert werden kann, weil in der Vergangenheit nicht regelkonform abgerechnet worden ist und er dies nicht beanstandet hat (vgl. insoweit u. a. LG Regensburg, Beschluss vom 01.10.2008, 7 T 309/07; zitiert nach Juris). Im Übrigen ist die Gemeinschaft nicht gehindert, Regelungen zu treffen, um frühere Kosten der übrigen Wohnungseigentümer, die im Vertrauen auf die bisherige Praxis angefallen sind, angemessen auszugleichen.
Trotz dieser grundsätzlichen Erwägungen widersprach die Ablehnung der Beschlussanträge der Klägerin, die auf einen Austausch der Wohnungstür und der Fenster gerichtet waren, ordnungsgemäßer Verwaltung nicht. Denn die Klägerin hat jedenfalls derzeit noch keinen Anspruch darauf, dass diese Maßnahmen durchgeführt werden. Die Beklagten haben bereits die Erneuerungsbedürftigkeit der Bauteile bestritten. Die Klägerin hat damit derzeit nur einen Anspruch auf Überprüfung des Instandsetzungsbedarfs durch die Gemeinschaft. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens durch die Kammer ist insoweit nicht erforderlich. Vielmehr geht die Kammer davon aus, dass nach Erlass des Urteils in dieser Sache die übrigen Wohnungseigentümer die Zuständigkeit der Gemeinschaft für die Überprüfung der Fenster auf ihre Kosten und – falls erforderlich – eine Reparatur oder einen Austausch akzeptieren. Demnach sind die Beklagten auf die Verpflichtungsanträge der Klägerin als Minus zu dem begehrten Austausch zu verurteilen, eine Überprüfung der Wohnungstür und der Fenster vorzunehmen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 713 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache als Einzelfallentscheidung weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
Berufungsstreitwert: 9.073,61 € (entsprechend der nichtangegriffenen Festsetzung durch das Amtsgericht).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 92 Abs. 1, 713 ZPO
§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 5 Abs. 2 WEG
§ 7 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung

Zitierte Entscheidungen: 04 C 126/17
V ZR 46/13
V ZR 174/11
24 W 83/07
7 T 309/07