Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-09-24, Aktenzeichen 19 K 69.16
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2020:0924.19K69.16.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Der Sanierungsträger kann allein auf die Sanierung zurückgehende Bodenwertsteigerungen abschöpfen. Wertentwicklungen, die auch ohne die Sanierung hinreichend gewiss zu erwarten gewesen wären, sind auszuscheiden. Jedenfalls im Fall des Sanierungsgebiets Spandauer Vorstadt ist der Sanierungsträger dafür darlegungs- und beweisbelastet, dass eine Maßnahme allein auf die Sanierung zurückgeht.(Rn.44) (Rn.62) 2. Das Gericht hat die Plausibilität der Wertermittlung zu prüfen. Hierzu ist es berechtigt, trotz des Wertermittlungsspielraums eine schlüssige Begründung für die Ableitung wertbildender Faktoren wie dem maximal veränderlichen Lagewertanteil zu verlangen. Eine solche fehlt hier weiterhin mit Blick auf die Ableitung, die Aktualität sowie die stadtweite Geltung des maximal veränderlichen Lagewertanteils.(Rn.69) 3. Liegt kein Fall vor, in dem das Gericht auf der Grundlage der vom Sanierungsträger im Rahmen seines Wertermittlungsspielraums getroffenen Entscheidungen den zutreffenden Betrag der Höhe nach ohne weiteres ermitteln oder einen jedenfalls geschuldeten Mindestbetrag errechnen kann, ist der Bescheid insgesamt aufzuheben.(Rn.81) (Anschluss an OVG 2 B 1.16, 2.16, 10.16, 11.16, 12.16, 14.16, 18.16, 8.17 und BVerwG 4 B 11.19)
Soweit die Klägerin die Klage zurückgenommen hat, wird das Verfahren eingestellt.
Im Übrigen wird der Bescheid des Bezirksamtes Mitte von Berlin vom 20. Oktober 2010 in Gestalt des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 8. Februar 2016 aufgehoben.
Der Beklagte wird verurteilt, 40.227,- Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 9. September 2020 an die ungeteilte Erbengemeinschaft nach Dr. T..., bestehend aus der Klägerin sowie den Miterben H... sowie C..., als Gesamtgläubiger zu zahlen.
Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten über die Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages.
Der vormalige Kläger, der im Oktober 2018 verstorben ist, war Eigentümer des Grundstücks K... Straße 16 in 10117 Berlin (Gemarkung Mitte, Flur 4..., Flurstück 2...). Dieses 583 m2 große, wohn- und gewerblich genutzte Grundstück liegt im Geltungsbereich der am 27. Mai 1993 erlassenen Verordnung zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt (GVBl. 1993, S. 260). Das auf dem Grundstück aufstehende fünfgeschossigen Gebäude zuzüglich Dachgeschoss ist Teil (Obj.-Dok.-Nr.: 0...) des in der Denkmalliste erfassten Denkmalensembles Spandauer Vorstadt (Obj.-Dok.-Nr. 0...). Das Areal weist insgesamt mehr als 100 Einzeldenkmale auf.
Der Bereich, in dem das Grundstück des vormaligen Klägers liegt, wurde ferner mit der Neunten Verordnung über die förmliche Festsetzung von Sanierungsgebieten vom 21. September 1993 (GVBl. 1993, S. 403) zum Sanierungsgebiet („Spandauer Vorstadt“) erklärt, bis die Sanierungsgebietsausweisung durch die Neunte Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 15. Januar 2008 (GVBl. S. 347) mit Wirkung zum 10. Februar 2008 wieder aufgehoben und die Sanierung für abgeschlossen erklärt wurde.
Mit Schreiben vom 10. September 2010 teilte das Bezirksamt Mitte von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) dem vormaligen Kläger mit, dass beabsichtigt sei, für sein Grundstück einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 40.227,- Euro zu erheben. Zur Ermittlung dieses Betrags wurde erläutert, dass zunächst der Anfangswert (A) zum 29. November 1990, einem Tag vor förmlicher Bekanntmachung der Sanierungsabsicht, ausgehend vom interpolierten Bodenrichtwert zum 1. Januar 2008 bei 502,- Euro/m² bestimmt worden sei. Unter Anwendung des sog. Zielbaumschemas und Zugrundelegung der Annahme, dass durch die Sanierung höchstens 25 % des Lagewertanteils eines Grundstücks beeinflusst werden könnten (im Folgenden: LVmax), sei der Endwert (E) des Grundstücks zum 10. Februar 2008 in einem zweiten Schritt bei 571,- Euro/m² ermittelt worden, was einer Bodenwertsteigerung von 69,- Euro/m2 bzw. 13,72 % entspricht. Dabei ging das Bezirksamt davon aus, dass sämtliche Wertsteigerungen zwischen A und E auf der Sanierungsverordnung beruhten. Das Bezirksamt gab dem vormaligen Kläger hierauf Gelegenheit zur Stellungnahme.
Mit Schreiben vom 21. Oktober 2010 wies dieser das Bezirksamt darauf hin, dass er selbst erheblich in die Erneuerung und Renovierung des Gebäudebestands auf dem Grundstück investiert habe. Es sei nicht einzusehen, dass er nun für die damit bewirkten Wertsteigerungen erneut zahlen müsse, zumal nennenswerte Sanierungsaufwendungen des Bezirksamts nicht erkennbar seien. Überhaupt sei die Kausalität zwischen Sanierungsverordnung und Bodenwertsteigerung nicht ersichtlich.
Unterdessen setzte das Bezirksamt den Ausgleichsbetrag mit Bescheid vom 20. Oktober 2010, dem vormaligen Kläger zugegangen am 26. Oktober 2010, entsprechend seiner Ankündigung fest und forderte ihn zur Zahlung des Betrages von 40.227,00 Euro auf.
Diesem Bescheid widersprach der vormalige Kläger mit Schreiben vom 11. November 2010. Zur Begründung stellte er sich erneut auf den Standpunkt, die abgeschöpften Wertsteigerungen des Grundstücks seien nicht auf öffentliche Investitionen im Sanierungsgebiet zurückzuführen. Sie seien mit Wertsteigerungen von Grundstücken in anderen Gebieten des Ostteil Berlins vergleichbar, die nicht zu Sanierungsgebieten erklärt worden seien. Dies zeige, dass die Wertsteigerungen nicht sanierungsbedingt, sondern durch private Investoren, wie ihn, ausgelöst seien.
Nachdem ein Antrag des vormaligen Klägers beim Bezirksamt auf Aussetzung der sofortigen Vollziehung ebenfalls vom 11. November 2010 nach zwischenzeitlicher Verlängerung der Zahlungsfrist endgültig abgelehnt wurde, leistete er den fälligen Betrag in zwei Raten im Januar 2011 (in Höhe von 20.000,- Euro) und im April 2011 (in Höhe von 20.227,- Euro).
Mit Bescheid vom 8. Februar 2016, dem vormaligen Kläger zugegangen am 10. Februar 2016, wies die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt schließlich den Widerspruch zurück. Die Bodenwertsteigerung sei durchaus sanierungsbedingt und nicht Folge allgemeiner Wertsteigerungen. Auch habe der Bezirk tatsächlich erhebliche Aufwendungen im Rahmen der Sanierung getätigt.
Am 9. März 2016 hat der vormalige Kläger hiergegen Klage erhoben, die seine Ehefrau (im Folgenden: die Klägerin) als Mitglied der Erbengemeinschaft seit seinem Tod weiterführt.
Zur Begründung wird geltend gemacht, die für Sanierungsgebiete ungewöhnlich hohe Bodenwertsteigerung im Umfang von fast 14 % sei offensichtlich nicht, jedenfalls nicht ausschließlich, Folge der Festlegung des Sanierungsgebietes. Diese beruhe vielmehr ganz wesentlich auf der allgemeinen Bodenwertsteigerung, die für Grundstücke im ehemaligen Ostteil Berlins im selben Zeitraum auch in solchen Stadtteilen zu verzeichnen seien, für die eine Sanierungsverordnung nicht gegolten habe. Wertsteigernd gewesen seien einerseits völlig sanierungsunabhängige Maßnahmen der Grundstückseigentümer, die zumindest dann zu berücksichtigen seien, wenn es sich dabei nicht nur um einzelne, sondern um flächendeckende Eigentümermaßnahmen handele. Für das streitbefangene Grundstück habe der Sanierungsbeschluss keinen Anschub für seine Investitionen gegeben, denn der vormalige Kläger habe bereits 1993 einen Investitionsvorrangbescheid beantragt und 1994 erhalten, der ihm aufgegeben habe, erheblich in den Gebäudebestand zu investieren. Andererseits seien auch Effekte außerhalb des Sanierungsgebietes Spandauer Vorstadt zu berücksichtigen. So gingen die Wertsteigerungen unter anderem darauf zurück, dass der Bereich in unmittelbarer Nähe zum Hackeschen Mark liege, der nach der Wende seine frühere Bedeutung zurückerlangt habe. Maßgeblich sei ferner die Nähe zu zahlreichen Sehenswürdigkeiten (wie dem Berliner Dom mit Lustgarten, der Museumsinsel, dem Alexanderplatz), kulturellen Institutionen und gastronomischen Einrichtungen, deren Entwicklung und Aufwertung nicht im Zusammenhang mit der Sanierungsverordnung stünden. Dementsprechend hätten Grundstücke nahe, aber außerhalb des Sanierungsgebietes ähnliche Wertsteigerungen erfahren. Dass ein Großteil der immensen Wertsteigerung nicht sanierungsbedingt sei, zeige auch ein Vergleich mit dem Sanierungsgebiet Tiergarten-Turmstraße. Dort sei während der Geltung der dortigen Sanierungsverordnung eine Bodenwertsteigerung von lediglich rund 7,6 % erreicht worden, obwohl in diesem Gebiet anteilig mehr Finanzmittel der öffentlichen Hand eingesetzt worden seien als in der Spandauer Vorstadt. Die Ausführungsvorschriften zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung und zur Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach §§ 152 bis 155 des Baugesetzbuchs hätten Bodenwertänderungen aufgrund nicht sanierungsbedingter Maßnahmen im Übrigen ausdrücklich anerkannt und verlangten deren Ausklammerung. Hinter diesen Anforderungen bleibe das Wertgutachten zurück.
Zudem sei die Wahl des Qualitätsstichtags willkürlich. Den Qualitätsstichtag mehrere Jahre vor Beginn der Sanierung anzusetzen, führe dazu, dass spekulative Bodenwerterhöhungen allein dem Beklagten zugutekämen. „Sanierungsbedingt“ in diesem Sinne meine tatsächlich durch die Sanierung bedingte Verbesserungen, nicht Bodenwertsteigerungen mit Blick auf eine erst zu erwartende Sanierung.
Auch müsse der Beklagte sich fragen lassen, welche konkreten Maßnahmen denn im näheren Umfeld des Grundstücks erfolgt seien. Die Schaffung eines Spreezugangs, die Pflanzung von Straßenbäumen und die Erneuerung zweier Spielplätze könnten den festgesetzten Ausgleichsbetrag jedenfalls nicht rechtfertigen. Es liege sogar nahe, dass die Sanierungsmaßnahmen bodenwertmindernd gewesen seien. Wenn, dann seien die Bodenwertsteigerungen meist durch Eigentümermaßnahmen erfolgt.
Schließlich seien auch die Einzelbewertungen im Wertgutachten fehlerhaft, was im Einzelnen näher begründet wird.
Nachdem die Klägerin ursprünglich zunächst angekündigt hat, nur die Aufhebung des angegriffenen Festsetzungsbescheides in Gestalt des Widerspruchsbescheides zu beantragen und später angekündigt hat, auch die Zurückzahlung des Gesamtbetrags zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 20.000,- Euro seit dem 21. Januar 2011 sowie aus 20.278,- Euro seit dem 16. April 2011 zu zahlen, beantragt sie nach Klagerücknahme im Übrigen zuletzt,
1. den Bescheid des Bezirksamtes Mitte von Berlin vom 20. Oktober 2010 in Gestalt des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 8. Februar 2016 aufzuheben sowie
2. den Beklagten zu verurteilen, an die ungeteilte Erbengemeinschaft nach Dr. T..., bestehend aus der Klägerin sowie den Miterben H...E... und C...E..., 40.227,- Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 9. September 2020 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hält die Klage unter ausführlicher Auseinandersetzung mit der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts für unbegründet. Im Wesentlichen führt er aus:
Der hiesigen obergerichtlichen Rechtsprechung sei zwar zu entnehmen, dass nicht sanierungsbedingte Wertsteigerungen auszuscheiden seien, sofern sie mit Gewissheit zu erwarten und im Zeitpunkt des Qualitätsstichtags, also dem 29. November 1990, erkennbar gewesen seien. Die vom Oberverwaltungsgericht genannten Umstände (z.B. die Begründungen zur Erhaltungsverordnung sowie zur Sanierungsverordnung, die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchung, Entscheidung zum Hauptstadtumzug und zur Platzierung des Regierungsviertels usw.), auf deren Grundlage angenommen worden sei, dass eine Eigenentwicklung zu erwarten gewesen wäre, seien allerdings erst nach dem Qualitätsstichtag bekannt geworden und damit nicht berücksichtigungsfähig. Soweit das Oberverwaltungsgericht dennoch die Ausklammerung der durch diese Umstände bewirkten Wertsteigerungen fordere, widerspreche das nicht nur der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des Bundesverwaltungsgerichts zu Entschädigungsansprüchen, deren Grundsätze auch auf die Bemessung des Ausgleichsbetrages Anwendung fänden. Es bringe auch das spiegelbildliche Konzept der §§ 152 bis 156 BauGB zwischen Entschädigungs- und Ausgleichsbetragshöhe aus dem Gleichgewicht – so drohe auch eine Ungleichbehandlung entschädigungsberechtigter Grundstückseigentümer. Nach diesem spiegelbildlichen Konzept entspreche der Qualitätsstichtag dem Tag des Enteignungszugriffs. Eine Dynamisierung dieses Wertes werde zu Recht weit überwiegend abgelehnt. Spätere Wertzuwächse blieben gemäß des im Entschädigungsrecht geltenden Vorwirkungsgrundsatzes also außer Betracht, es sei denn die Entwicklung der Wertzuwächse habe so sicher unmittelbar bevorgestanden, dass sie sich bereits als wertbildender Faktor ausgewirkt habe. Davon könne vom Zeitpunkt des 29. November 1990 aus betrachtet hier allerdings keine Rede aber sein.
Ungeachtet der nicht gesicherten Vorhersehbarkeit der vom Oberverwaltungsgericht bezeichneten Umstände hätten diese aber auch keine nicht sanierungsbedingten Wertsteigerungen bewirkt. Ausgehend von früheren Entscheidungen des Oberverwaltungsgerichts, wonach im Sanierungsgebiet die grundsätzliche Vermutung für die „Sanierungsbedingtheit“ einer Bodenwerterhöhung bestehe und die fehlende Sanierungsbedingtheit begründungsbedürftig sei, berücksichtige der Bescheid nur Wertsteigerungen, die auf die Sanierung zurückgingen. Denn es sei weiterhin von der Annahme auszugehen, dass sämtliche in einem Sanierungsgebiet entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung durchgeführten Maßnahmen erst durch die städtebauliche Sanierungsmaßnahme ausgelöst seien. Für die zusätzliche Forderung des Oberverwaltungsgerichts an den Bezirk, darzulegen, dass eine bestimmte werterhöhende Einzelmaßnahme tatsächlich auf die Gesamtmaßnahme „Sanierung“ zurückgehe („zweite Kausalitätsstufe“), gebe es keine Grundlage. Auch auf die Gründe einzelner Maßnahmen nach erfolgter förmlicher Festsetzung des Sanierungsgebietes komme es nicht mehr an. Ein Fall externer Effekte, der ausnahmsweise die Herausrechnung nicht sanierungsbedingter Wertsteigerungen erfordere, für den allerdings auch die Klägerin im Zweifel darlegungs- und beweisbelastet sei, liege ebenfalls nicht vor. Hierfür müsste es sich bei denen vom Oberverwaltungsgericht genannten Umständen um Maßnahmen außerhalb des Sanierungsgebietes handeln, woran es schon überwiegend fehle. Anders sei das allenfalls bezüglich der Anlage des Regierungsviertels in räumlicher Nähe zum Sanierungsgebiet zu beurteilen. Diese sei jedoch als politischer bzw. gesellschaftsrechtlicher Effekt nicht mehr dem Anwendungsbereich der externen Effekte zuzuordnen, weil es am unmittelbar städtebaulichen Bezug fehle. Daher sei davon auszugehen, dass die Sanierungskausalität durch die „wendebedingten Effekte“ nicht unterbrochen worden sei.
Im Übrigen sei auch nicht ersichtlich, dass exakt die bei Aufhebung der Sanierungsverordnung vorgefundene Lagequalität spätestens zum Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung auch ohne Festlegung eines Sanierungsgebietes mit Gewissheit zu erwarten gewesen wäre. Auch die Annahme des Oberverwaltungsgerichts, dass das Sanierungsgebiet erkennbar überhaupt eine qualitative Eigenentwicklung genommen hätte (geschweige denn eine, die mit der tatsächlichen übereinstimme), sei unzutreffend. Insbesondere sei es verfehlt, aus dem Anteil privater Investitionen abzuleiten, dass diese nicht sanierungsbedingt seien. Denn Maßnahmen der Eigentümer seien erst durch die Sanierung angestoßen worden. Dies belegten verschiedene Auswertungen. So seien auf nahezu 60 % aller Grundstücke im Sanierungsgebiet, an deren Gebäuden Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Zeitraum zwischen 1993 und 2001 erfolgt seien, öffentliche Förderungen in Anspruch genommen worden. Betrachte man nur die Bestandsbauten (blende also Neubauten aus), erhöhe sich die Quote sogar auf rund 74 %. Ein ähnlicher Befund ergebe sich bei Baumaßnahmen im Sanierungsgebiet im Zeitraum zwischen 1993 und 2009. Von diesen seien immerhin 56 % öffentlich gefördert worden. Darüber hinaus seien bis 2001 fast die Hälfte der insgesamt 5.809 Wohneinheiten im Sanierungsgebiet umfassend erneuert worden, 85 % davon gefördert mit öffentlichen Mitteln. Das bestätige, dass die Anstoßwirkung der Sanierung nicht von der Hand zu weisen sei. Dass die Investitionsbereitschaft gerade auf die Sanierungsverordnung zurückgegangen sei, beruhe auch darauf, dass umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Bestand ohne öffentliche Förderung unwirtschaftlich gewesen seien, was im Einzelnen anhand eines Beispielsgrundstücks vorgerechnet wird. Die Entwicklungsaussichten für den räumlichen Bereich seien dementsprechend düster gewesen, was sich z.B. den Stadterneuerungsberichten aus den Jahren 1989 bis 1997 entnehmen lasse, in denen von staatlichem Unterstützungs- und Steuerungsbedarf ausgegangen worden sei. Das alles unterstreiche, dass das Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt nicht der Sonderfall sei, für den es das Oberverwaltungsgericht halte. Eine Besonderheit des Gebiets liege zwar darin, dass es dort eine Vielzahl restitutionsbehafteter Grundstücke gegeben habe. Das habe Eigeninvestitionen aber eher gehemmt, weil Eigentümer eines restitutionsbehafteten Grundstücks verständlicherweise selten geneigt gewesen seien, in ihr Grundstück zu investieren, solange unklar sei, ob der Restitutionsanspruch begründet sei.
Davon unabhängig könne den Erwägungen des Oberverwaltungsgerichts auch aus rechtsgrundsätzlich Überlegungen nicht gefolgt werden. Schon der Ansatz, von klassischen Sanierungsgebieten einerseits und Sonderfällen andererseits zu sprechen, sei zweifelhaft. Eine solche Differenzierung gebe die Gesetzeslage nicht her. Im Übrigen wiesen viele Sanierungsgebiete in zentraler Lage, etwa in der Hamburger Innenstadt, ähnliche Eigenschaften wie die Spandauer Vorstadt auf. Überdies überschätze das Oberverwaltungsgericht die Anziehungskraft der von ihm angenommenen Sonderfaktoren. So habe die Wiedervereinigung im Vergleich zu anderen Stadtquartieren nicht zu einer günstigeren Entwicklung geführt. Die zentrale Lage allein habe Investitionen ebenfalls noch nicht angelockt. Wie Erfahrungen aus anderen europäischen Großstädten zeigten, seien solche Bereiche erst nach völliger Entleerung der Innenstädte für Investoren interessant. Auch der Hauptstadtbeschluss habe rückblickend keinen nennenswerten bodenwerterhöhenden Einfluss gehabt. Ebenso wenig habe die historische Bausubstanz es vermocht, Investoren anzuziehen. Zwar treffe es zu, dass hierfür sanierungsunabhängig steuerliche Vergünstigungen und Förderungen des städtebaulichen Denkmalschutzes beansprucht werden konnten und diese auch in Teilen auf dem Mitteleinsatz anderer öffentlicher Auftraggeber beruhten. Der Mitteleinsatz sei allerdings auch zur Erreichung des Sanierungsziels und damit im Zusammenhang mit der Sanierungsmaßnahme erfolgt. Außerdem seien ergänzend steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten nach dem Einkommensteuergesetz und Investitionszulagen nach dem Investitionszulagengesetz eröffnet worden, also letztlich Anreize gesetzt worden, die, auch wenn sie auf anderen Rechtsgrundlagen beruhten, als sanierungsbedingt anzusehen seien.
Entgegen der Ansicht des Oberverwaltungsgerichts sei auch die Festlegung des LVmax bei 0,25 nicht zu beanstanden. Zum einen sei die gerichtliche Kontrolle wegen besonderer Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung und dem Einsatz sachverständiger Gremien auf eine Plausibilitätskontrolle zurückgesetzt, also beschränkt auf die Prüfung der Zusammensetzung des Sachverständigenausschusses, des Verfahrens, des Abwägungsergebnisses sowie der Begründung des Sachverständigenausschusses. Daher stehe es dem Gericht gar nicht zu, darüber hinausgehend eine nachvollziehbare Begründung für die Festlegung des LVmax zu verlangen. Das ergebe sich auch bereits aus dem abgabenrechtlichen Charakter des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags. Dieser gebe dem Bezirk das Recht, aus Praktikabilitätserwägungen Verallgemeinerungen und Pauschalierungen vorzunehmen. Dies sei jedenfalls im Steuerrecht anerkannt, erscheine hier aber übertragbar. Selbst wenn man das jedoch anders sehen wollte, liege eine nachvollziehbare Begründung auch vor. Es gebe nach einer Entscheidung der 13. Kammer des Verwaltungsgerichts insbesondere keinen Zweifel daran, dass die Bemessung des LVmax auf sicherer empirischer Grundlage erstellt worden sei. Auch der Umstand, dass dieser berlinweit einheitlich festgelegt sei, störe nicht. Dabei sei zu berücksichtigen, dass eine Wertermittlung kein mathematisch exakt erfassbarer Vorgang sei, sondern auf Schätzungen angewiesen sei. Die Festlegung eines konkreten LVmax pro individuellem Sanierungsgebiet möge bewertungsrechtlich zulässig und marktgerechter sein. Geboten sei eine solche angesichts des Wertermittlungsspielraums und des ansonsten unverhältnismäßig großen Verwaltungsaufwandes allerdings nicht. Dass es dadurch in einer relevanten Zahl der Fälle zu einer grob überhöhten oder umgekehrt zu niedrigen Festsetzung des Ausgleichsbetrags gekommen sei, sei ebenso wenig ersichtlich. Unschädlich sei gleichfalls, dass der einheitliche LVmax bereits im Jahr 2001 bestimmt worden sei. Es seien keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass diese Einschätzung am Wertermittlungsstichtag überholt gewesen sei. Dementsprechend sei die vom Oberverwaltungsgericht im Parallelverfahren eingeforderte Überprüfung des LVmax (noch) nicht geboten gewesen. Die dem Beklagten vorliegenden Erkenntnisse deuteten ohnehin darauf hin, dass der LVmax zu gering angesetzt sei, was der Klägerin aber zugutekomme.
Sollte sich der LVmax bei 0,25 dennoch weiterhin Bedenken ausgesetzt sehen, würde im Fall des Grundstücks der Klägerin ein LVmax von 0,379 angesetzt. Das entspreche dem LVmax, der 1995 für das Gebietspaar Mitte-Torstraße und Charlottenburg-Nördliche Kantstraße ermittelt worden sei. Bedingt durch die historische und nach der Wiedervereinigung wiederhergestellten zentralen Lage der Spandauer Vorstadt innerhalb Berlins, die der des Gebiets Torstraße ähnele, erscheine es angemessen, diesen Wert heranzuziehen. Danach ergebe sich ein geschuldeter Ausgleichsbetrag in Höhe von rund 68.415,- Euro statt der bisher geforderten 40.227,- Euro. Wollte man zudem die Wertsteigerungen herausrechnen, die auf Umständen beruhten, die das Oberverwaltungsgericht als nicht sanierungsbedingt eingestuft habe, seien die Wertsteigerungen herauszurechnen, die auf Eigentümerleistungen beruhten, allerdings abzüglich eines Koordinationszuschlags zugunsten des Sanierungsträgers in Höhe von 20 %. Dann verbliebe bei einem LVmax von 0,379 ein abschöpfbar Ausgleichsbetrag von immerhin noch 51.887,- Euro, bei einem LVmax von 0,25 von 30.316,- Euro.
Sollte das Gericht auch diese Berechnung als nicht durchweg plausibel ansehen, müsste es den Bescheid zumindest insoweit aufrechterhalten, als es den festgesetzten Betrag für plausibel begründet hält. Der Ansicht des Oberverwaltungsgerichts, dass den Gerichten eine anteilige Aufrechterhaltung des Bescheides aus Rücksicht auf den behördlichen Wertermittlungsspielraum verwehrt sei, sei zu widersprechen. Denn eine teilweise Aufrechterhaltung stelle keinen Eingriff in den Wertermittlungsspielraum dar, sondern eine teilweise Bestätigung der Wertermittlung.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Streitakte (zwei Bände), den Verwaltungsvorgang des Beklagten (ein Leitzordner sowie ein Halbhefter) Bezug genommen, die vorgelegen haben und – soweit wesentlich – Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Über die Klage war in der geänderten Fassung zu entscheiden. Denn wollte man den im Laufe des Verfahrens nachgeschobenen Antrag auf Leistung wegen § 113 Abs. 4 VwGO nicht ohnehin als Modifikation des Begehrens werten, die keine Klageänderung im Sinne von § 91 VwGO darstellt (so Schübel-Pfister, in: Eyermann, 15. Aufl. 2019, § 113 Rn. 19 m.w.N.), so wäre die Klageänderung, sieht man sie als eine solche an, jedenfalls zulässig, weil sachdienlich im Sinne von § 91 Abs. 1 VwGO (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 10.16 -, juris Rn. 91). Im Übrigen hat sich die Terminsvertreterin des Beklagten in der mündlichen Verhandlung auf die Klageänderung eingelassen (§ 91 Abs. 2 Alt. 2 VwGO).
Soweit die Klägerin die Klage hinsichtlich beanspruchter Zinszahlungen für Zeiträume vor dem 9. September 2020 zurückgenommen hat, ist das Verfahren einzustellen (§ 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO). Im Übrigen hat die erweiterte Klage Erfolg. Mit ihrer Anfechtungsklage gegen den Festsetzungsbescheid dringt die Klägerin vollumfänglich durch (A.), ebenso mit der verbleibenden allgemeinen Leistungsklage (B.).
A.
Die gegen den Bescheid vom 20. Oktober 2010 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 8. Februar 2016 gerichtete Klage ist zulässig und begründet.
I.
Der Zulässigkeit der Anfechtungsklage steht insbesondere nicht entgegen, dass die nicht die Klägerin Klage erhoben hat, sondern ihr verstorbener Ehemann. Die Klägerin ist Mitglied der ungeteilten Erbengemeinschaft nach dem vormaligen Kläger, die als Gesamtrechtsnachfolgerin (§ 1922 BGB) im Wege des gesetzlichen Parteiwechsels in das Verfahren eingetreten ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018 - OVG 2 B 18.16 -, juris Rn. 20 m.w.N.). Dabei ist unschädlich, dass nur die Klägerin das Verfahren fortführt, obwohl es noch Miterben gibt (vgl. BGH, Beschluss vom 2. November 2011 - BGH X ZR 94/11 -, juris Rn. 5; Stackmann, in: Münchner Kommentar zur ZPO, 6. Aufl. 2020, § 239 Rn. 27). Denn aus § 2039 BGB wird ein Recht des einzelnen Miterben abgeleitet, Ansprüche aus dem Nachlass auch ohne Mitwirkung der übrigen Erben im Wege der Leistungs- oder Feststellungsklage geltend zu machen (vgl. BGH, Urteil vom 13. Mai 1964 - BGH V ZR 90/62 -, juris Rn. 15). Dann muss es Miterben auch möglich sein, sich gegen Belastungen des Nachlasses zur Wehr zu setzen.
II.
Die Anfechtungsklage ist auch begründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
1. Ermächtigungsgrundlage für den Bescheid ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach hat der Eigentümer eines in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet belegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Gemäß § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten (§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrages ist dem Betragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse innerhalb angemessener Frist zu geben (§ 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB).
2. Diese Voraussetzungen sind nur zum Teil erfüllt.
a) Zwar sind die formellen Anforderungen gewahrt. Insbesondere ist dem vormaligen Kläger vor Festsetzung des Ausgleichsbetrages hinreichend Gelegenheit zur Äußerung nach Maßgabe des § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB gegeben worden.
b) Allerdings erweist sich der Bescheid in materieller Hinsicht als rechtswidrig. Der Beklagte hat zwar das Sanierungsgebiet durch die Sanierungsverordnung in nicht zu beanstandender Weise förmlich festgesetzt (aa.). Der erhobene sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag ist indes fehlerhaft berechnet (bb.). Der Berechnungsfehler führt zur vollständigen Aufhebung des angefochtenen Bescheids (cc.).
aa) Die Wirksamkeit der Sanierungsverordnung steht außer Zweifel. Form- oder Verfahrensfehler sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Ebenso wenig bestehen – wie von der Kammer bereits festgestellt (vgl. z.B. Urteil vom 8. Dezember 2015 - VG 19 K 242.10 -, juris Rn. 31 ff.) – in materiell-rechtlicher Hinsicht Bedenken gegen die Rechtmäßigkeit der Verordnung. Zutreffend ist der Verordnungsgeber auf der Grundlage der vorbereitenden Untersuchungen von städtebaulichen Missständen im Sanierungsgebiet sowie der Sanierungsbedürftigkeit des Gebiets im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung ausgegangen. Die Atypik des Sanierungsgebiets Spandauer Vorstadt hat er erkannt und in seine Abwägung eingestellt, sodass im Abwägungsvorgang kein Abwägungsausfall mit der Folge der Rechtswidrigkeit der Verordnung anzunehmen ist. Ebenso hat der Verordnungsgeber das öffentliche Interesse an der Sanierung mit plausiblen Erwägungen bejaht. Schließlich genügt auch seine Entscheidung, die Sanierung nicht (mehr) im sog. vereinfachten Verfahren durchzuführen, den Anforderungen des § 142 Abs. 4 BauGB (zum Ganzen s. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 -, juris Rn. 22 ff.).
bb) Allerdings ist mit dem hiesigen Oberverwaltungsgericht davon auszugehen, dass der Beklagte den von dem vormaligen Kläger erhobenen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag nicht fehlerfrei berechnet hat. Die Betragsfestsetzung leidet unter entscheidenden Plausibilitätsmängeln. Das betrifft zum einen die Kausalität der Sanierung für die abgeschöpfte Wertsteigerung (1), zum anderen die Ermittlung des für die Betragsbemessung maßgeblichen maximal veränderlichen Lagewertanteils (2). Auch die vorgelegten Alternativberechnungen weisen ebendiese Mängel auf (3).
(1) Der vom Beklagten festgesetzte Ausgleichsbetrag beruht auf Wertsteigerungen, die zumindest zum Teil nicht sanierungsbedingt sind. Entsprechendes hat das Oberverwaltungsgericht bereits in Parallelfällen getroffenen Leitentscheidungen zum Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt festgestellt. Die dortigen Erwägungen, die angesichts der identischen Vorgehensweise des Beklagten bei der Betragsberechnung auf den hiesigen Fall übertragbar sind, macht sich die Kammer nach sorgfältiger Prüfung zu eigen (a). Die Einwände des Beklagten erschüttern die der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts zugrunde liegenden Annahmen nicht (b). Folglich ist auch die hier streitgegenständliche Festsetzung zu beanstanden (c).
(a) Mit Urteilen vom 10. Juli 2017 hat das Oberverwaltungsgericht die Betragsberechnung des Beklagten im Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt in mehreren Fällen kritisiert (OVG 2 B 1.6, OVG 2 B 7.16, OVG 2 B 11.16, alle in juris), weil sie auch Bodenwertzuwächse beinhalteten, die nicht durch die Sanierung bedingt waren.
Konkret beanstandete das Oberverwaltungsgericht, dass die Herangehensweise des Beklagten mit der Anwendung der Zielbaummethode auf der Annahme beruht habe, dass die gesamte Qualitätsveränderung, die die Grundstücke im Sanierungsgebiet zwischen Qualitätsstichtag und Wertermittlungsstichtag erfahren hätten, allein auf die Sanierung zurückgehe. Dieser Berechnungsansatz trage, so das Oberverwaltungsgericht, den normativen Voraussetzungen bei der gebotenen Berücksichtigung der Besonderheiten des Sanierungsgebiets nicht ausreichend Rechnung. Diese Besonderheiten – schlagwortartig als „wendebedingte Effekte“ bezeichnet – sah das Oberverwaltungsgericht unter anderem im wende- und wiedervereinigungsbedingten Systemwechsel begründet, der zeitgleich mit der Ausweisung als Sanierungsgebiet die Ursachen der städtebaulichen Missstände beseitigt und eine Investitionsbereitschaft freigesetzt habe. Eine weitere Besonderheit sei zudem die besondere Qualität des Bereichs, die sich durch eine zentrale Lage einerseits unmittelbar am Innenstadtrand und andererseits unweit des Regierungsviertels auszeichne. Überdies habe der Bereich bedingt durch den hohen Anteil historischer, vielfach denkmalgeschützter Bauten eine hohe Attraktivität erzeugt. Schließlich sei angesichts des baulichen Zustands der Grundstücke und aufgrund des hohen Anteils restitutionsbefangener Grundstücke mit einer großen Zahl von Grundstücksveräußerungen und nachfolgenden baulichen Investitionen zu rechnen gewesen (s. etwa OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 -, juris Rn. 49 ff.).
Auch zur Überzeugung der Kammer hätten diese besonderen Gegebenheiten im maßgeblichen Beurteilungszeitraum mit hinreichender Gewissheit zu einer qualitativen Eigenentwicklung der Spandauer Vorstadt geführt, die die Betragsberechnung und -festsetzung des Beklagten hätte ausklammern müssen.
(b) Diesen Befund stellen die Einwände des Beklagten im hiesigen Verfahren, die sich zum Großteil in Wiederholungen aus vom Oberverwaltungsgericht schon entschiedenen Parallelverfahren erschöpfen, nicht mit Erfolg infrage. Schon dem tatsächlichen Einwand des Beklagten, eine nennenswerte Eigenentwicklung wäre ohne Sanierung nicht zu erwarten gewesen, kann nicht gefolgt werden (aa). Auch ist der Ansicht des Beklagten entgegenzutreten, die bundesgerichtliche Rechtsprechung zum Entschädigungsrecht sowie die Konzeption der §§ 152 bis 156 BauGB erlaubten die Berücksichtigung dieser absehbaren Eigenentwicklung (im Sinne einer Herausrechnung darauf beruhender Wertsteigerungen) nicht; im Gegenteil: sie gebieten ihre Berücksichtigung sogar (bb). Es obliegt dabei nicht dem Grundstückseigentümer, die fehlende Sanierungsbedingtheit einer Wertsteigerung darzulegen, sondern umgekehrt dem Sanierungsträger, die Sanierungsbedingtheit zu belegen (cc). Die Pflicht des Sanierungsträgers, nicht erwiesenermaßen sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen von der Wertabschöpfung auszunehmen, hängt auch nicht davon ab, ob er die Umstände, die zu einer nicht sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung geführt haben, kannte oder kennen konnte (dd). Ihr steht auch nicht das teilweise angenommene Verbot der dynamischen Wertermittlung entgegen (ee). Im Einzelnen:
(aa) Zunächst wird die Annahme, dass das Sanierungsgebiet eine qualitative Eigenentwicklung auch ohne die Sanierungsverordnung genommen hätte, durch das Vorbringen des Beklagten nicht in Zweifel gezogen. Der hiergegen gerichteten Kritik hat sich das hiesige Oberverwaltungsgericht bereits eingehend in seinen Urteilen vom 11. Oktober 2018 gestellt (s. OVG 2 B 2.16, OVG 10 B 10.16, juris). Der Versuch des Beklagten, durch verschiedentliche Materialien belegen, dass eine substanzielle Eigenentwicklung ohne Sanierung nicht stattgefunden hätte, muss auch hier ohne Erfolg bleiben. Denn soweit der Beklagte meint, die Bedingungen für Investitionen in den Jahren nach der Wiedervereinigung in Berlin hätten sich verschlechtert, tragen die dazu zitierten Berichte nicht die von ihm daraus abgeleitete Schlussfolgerung, bodenwertsteigernde private Investitionen wären ohne die förmliche Sanierung nicht in nennenswertem Umfang erfolgt. Auch die im Übrigen gegen diese Annahme erhobenen Einwendungen vermögen letztlich nicht zu überzeugen.
Der Beklagte macht geltend, dass nach dem Grundstücksmarktbericht 1993 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte (S. 63) die unter anderem durch den Hauptstadtbeschluss des Bundestages vom Juni 1991 begründete Erwartungshaltung kurzfristig nicht zu befriedigen gewesen sei. Der Hauptstadtbeschluss habe schon 1992 an Schubkraft verloren. Investitionsbereite Unternehmen hätten angesichts der Diskussionen um die Umsetzung des Hauptstadtbeschlusses sowie wegen der wirtschaftlich rezessiven Phase vielfach eine abwartende Haltung eingenommen. Damit werden indes, worauf auch schon das Oberverwaltungsgericht hingewiesen hat, lediglich Rahmenbedingungen in der Anfangsphase der Sanierung beschrieben. Dass die Investitionsbereitschaft oder -fähigkeit für das hier betroffene Gebiet nachhaltig und schwerwiegend bis zum Abschluss der Sanierung beeinträchtigt worden wäre, lässt sich daraus nicht ableiten (s. bereits OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 47). Ergänzend hat der Beklagte zur Untermauerung weiterer das Investitionsklima belastender Faktoren wie unter anderem steigender Hypothekenzinsen, schlechterer Förderbedingungen, der Verschlechterung steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten, Bevölkerungsverlusten durch Abwanderung ins Umland, des in Berlin infolgedessen zu verzeichnenden Wohnungsleerstands, dadurch bedingter Auftragsrückgänge im Baugewerbe, eines Rückgangs des Bodenrichtwertniveaus und Umsatzrückgängen beim Grundstücksverkauf spätere Grundstücksmarktberichte des Gutachterausschusses zitiert (vgl. beispielhaft Grundstücksmarktbericht 2000, S. 16, 22 und 27). Die vorgelegten Auszüge aus diesen Berichten beziehen sich teilweise auf die Bedingungen des Gesamtberliner Immobilienmarkts zu einem bestimmten Zeitpunkt, zum Teil betreffen sie nur einzelne Marktsegmente. Teilweise belegen sie lediglich einen Rückgang der Kauffälle und des Umsatzes auf bestimmten Teilmärkten im Vergleich zum jeweiligen Vorjahr (vgl. etwa den Auszug aus dem Grundstücksmarktberichten 1997, S. 19). Insgesamt bleiben die Angaben aber fragmentarisch und ohne durchgehenden schlüssigen Zusammenhang. Auch das hat das Oberverwaltungsgericht bereits bemängelt (Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 48). Zudem fehlt den Angaben des Beklagten ein spezifischer Bezug zu den besonderen Bedingungen der Spandauer Vorstadt. Sie sind auch der Kammer deshalb insgesamt nicht aussagekräftig genug, um die Entwicklung der Rahmenbedingungen für Investitionen im Bereich der Spandauer Vorstadt während des Sanierungszeitraums zu beschreiben und die Annahmen des Oberverwaltungsgerichts, denen die Kammer folgt, infrage zu stellen (ebd.).
Auch die Hinweise des Beklagten auf den hohen Anteil restitutionsbefangener Grundstücke sind im Ergebnis nicht geeignet, die Annahme einer qualitativen Eigenentwicklung in Zweifel zu ziehen. Die große Zahl anhängiger Restitutionsverfahren war Grund für die Erwartung des Beklagten, es sei mit einer hohen Zahl von Grundstücksveräußerungen und einem damit einhergehenden Verwertungsdruck zu rechnen, der tendenziell auf umfassende Modernisierungsmaßnahmen und ggf. die Zweckentfremdung von Wohnraum ziele (vgl. Begründung der Sanierungsverordnung, Anlage 6, S. 5 f.). Soweit der hohe Anteil restitutionsbefangener Grundstücke zugleich ein Investitionshemmnis begründete, vermag das Gericht nicht zu erkennen, dass sich dies, zumal angesichts der durch das Investitionsvorranggesetz erleichterten Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, so langfristig ausgewirkt hätte, dass hierdurch bis zum Wertermittlungsstichtag Investitionen privater Eigentümer nachhaltig erschwert worden wären (s. dazu gleichfalls bereits OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 49).
Ebenso wenig überzeugt die aus dem Verlauf der Sanierung und dem Verhältnis öffentlich geförderter zu privat finanzierten Baumaßnahmen abgeleitete Schlussfolgerung des Beklagten, erst die im Rahmen der Sanierung aufgebaute Förderkulisse habe private Maßnahmen ermöglicht bzw. den erforderlichen Anreiz oder Impuls hierzu gegeben („Initialzündung“). Die Angaben zum tatsächlichen Sanierungsgeschehen beantworten nicht die sich im Rahmen der Kausalitätsprüfung stellende Frage, welchen Qualitätsfortschritt und welche Bodenwertsteigerung das Gebiet im hypothetischen Fall ohne die Sanierung durch private Investitionen erfahren hätte. Denn die Feststellung eines hohen Anteils öffentlich geförderter privater Maßnahmen trägt nicht den Schluss, dass derartige Maßnahmen nicht auch ohne die sanierungsbedingte Förderung, wenngleich möglicherweise in geringerer Anzahl, ausgeführt worden wären. Schließlich bleibt offen, in welchem Umfang die Inanspruchnahme der Förderung sich lediglich als Mitnahmeeffekt darstellt (s. ebenfalls schon OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 50). Im Übrigen muss der Hinweis erlaubt sein, dass das Bezirksamt in seiner im Dezember 2008 herausgegebenen Broschüre „Die Sanierung der Spandauer Vorstadt – 1993-2008 – Prozess und Ergebnisse“ bilanzierend gerade nicht von der Erforderlichkeit einer Initialzündung ausging. Dort heißt es wörtlich (S. 8):
„Zentrumslage, Flächendenkmal und besondere städtebauliche Strukturen fokussieren das Investoreninteresse sehr früh nach der Wende auf diesen Ort. Daher mussten Investitionen nicht initiiert und gefördert, sondern gezielt gesteuert werden.“
Soweit sich der Beklagte auf den in mehreren Stadterneuerungsberichten mitgeteilten Fortschritt von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen und den danach hohen Anteil öffentlich geförderter Maßnahmen bezieht (Erneuerung von 2.661 Wohnungen bis Ende 2001, davon 2.273, d.h. 85 % öffentlich gefördert), ist die Aussagekraft dieser Angaben, abgesehen von der darin enthaltenen unbestimmbaren Anzahl von Mitnahmeeffekten (s.o.), dadurch eingeschränkt, dass sie lediglich den Zeitraum bis Ende 2001 abdecken (so ausdrücklich auch schon das OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 51). Im Übrigen belegen die Berichte im Bereich des Wohnungsneubaus einen deutlich geringeren Anteil öffentlich geförderter Maßnahmen. Bis Ende 2001 wurden nach den Angaben des 23. Stadterneuerungsberichts (AbgH-Drs. 15/1290, S. 14) in der Spandauer Vorstadt 1.265 Wohnungen fertiggestellt, davon 1.171 (93 %) frei finanziert und 94 (7 %) öffentlich gefördert. Ein ähnliches Verhältnis belegt der von dem Beklagten auszugsweise zitierte 20. Stadtentwicklungsbericht (AbgH-Drs. 13/2143, S. 40). Danach sei das Neubaupotential der Spandauer Vorstadt aufgrund von Kriegsschäden und begonnenem Flächenabriss hoch gewesen (ca. 1.400 WE). Darauf hat auch das Oberverwaltungsgericht hingewiesen (ebd.). Der geringe Anteil öffentlich geförderter Neubauten wird unter anderem mit der Lagegunst des Sanierungsgebiets zur City Ost begründet. Dies unterstützt die Annahme einer hohen privaten Investitionsbereitschaft selbst ohne öffentliche Förderung und legt nahe, dass auch Erneuerungsmaßnahmen nicht durchgängig am Ausbleiben einer sanierungsbedingten Förderung gescheitert wären. Der Bericht verweist im Zusammenhang mit den Vergabekonditionen außerdem auf die hohen Bodenrichtwerte und die höchste Anzahl von Baugesuchen im Bezirk Mitte. Damit stimmen die weiteren Angaben zur Spandauer Vorstadt überein. Danach begründe deren zentrale Lage, angrenzend an Alexanderplatz, Friedrichstraße und in räumlicher Nähe zum Regierungsviertel Standortvorteile, die insgesamt einen hohen Investitions- und Umstrukturierungsdruck erzeugt hätten. Nach einem Verweis auf weitere Charakteristika wie den Anteil von etwa 20 % unbebauten Grundstücken zum Zeitpunkt der förmlichen Festlegung sowie die touristischen Anziehungspunkte folgert der Bericht, es sei eine zentrale Aufgabe der Sanierung, nicht nur Investitionen zu initiieren, sondern gemäß den Sanierungszielen zu steuern (AbgH-Drs. 13/2143, a.a.O.). Dies bestätigt ebenfalls das vom Oberverwaltungsgericht festgestellte besondere Potenzial der Spandauer Vorstadt für eine eigenständige Entwicklung (s. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 51), von welchem auch die Kammer überzeugt ist.
Kein durchgreifend anderes Bild ergibt das Ergebnis der von dem Beklagten vorgenommenen Auswertung der Anträge nach § 144 Abs. 1 BauGB, in die 324 Grundstücke einbezogen worden seien. Danach seien auf 193 dieser Grundstücke (fast 60 %) Modernisierungs- und Instandsetzungs- oder Neubaumaßnahmen mit öffentlicher Förderung verwirklicht worden. Unabhängig davon, dass nicht ersichtlich ist, welche Förderungen der Beklagte dem Bereich „öffentlicher Förderung“ zurechnet (und folglich nicht überprüft werden kann, ob nur sanierungsbedingte Förderungen im engeren Sinne berücksichtigt wurden), bezieht sich diese Auswertung lediglich auf den Zeitraum bis 2001 und deckt somit nicht den gesamten hier maßgeblichen Zeitrahmen bis zum Abschluss der Sanierung ab. Zudem treten privat finanzierte Maßnahmen gegenüber öffentlich geförderten nicht so deutlich zurück, dass daraus abgeleitet werden könnte, ohne die Sanierung wäre nicht in einem bodenwertrelevanten Umfang mit privaten Baumaßnahmen zu rechnen gewesen. Im Übrigen bleibt, wie bereits ausgeführt, offen, welcher Teil der geförderten Maßnahmen auch ohne die Sanierung durchgeführt worden wäre. Ohne dass es darauf tragend ankäme, ist außerdem der der Auswertung zugrunde liegende Ansatz, Grundstücke mit öffentlich geförderten Maßnahmen, die bereits vor 1993 vorbereitet oder begonnen worden seien, im Förderjahr 1993 zusammenzufassen, geeignet, deren Ergebnis zulasten privat finanzierter Maßnahmen zu verzerren, denn es ist nicht erkennbar, dass bei nicht geförderten Maßnahmen ebenso verfahren wurde. Unergiebig ist ferner die gesonderte Berechnung des Anteils öffentlich geförderter Maßnahmen (fast 75 %) ohne die Berücksichtigung von Neubaumaßnahmen, denn wie sich aus den obigen Ausführungen ergibt, ist der hohe Anteil ohne öffentliche Förderung verwirklichter Neubaumaßnahmen nicht unerheblich für die Beurteilung, ob auch ohne die Sanierung mit privaten Investitionen zu rechnen war (zum Ganzen bereits OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 52).
Nicht als aussagekräftig erscheint unter Berücksichtigung möglicher Mitnahmeeffekte auch das Ergebnis einer weiteren Auswertung zur Fertigstellung von Baumaßnahmen auf insgesamt 390 Grundstücken zwischen 1993 und 2009. Das sah auch das Oberverwaltungsgericht so (Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 53). Danach seien auf 220 (mehr als 56 %) Grundstücken Baumaßnahmen mit öffentlicher Förderung realisiert worden. Schon das Ergebnis eines Anteils von 44 % allein privat finanzierter Maßnahmen vermag die Annahme zu stützen, dass auch ohne die Sanierung mit privaten Investitionen und einer hierdurch bewirkten Bodenwerterhöhung zu rechnen war. Im Übrigen muss bei der Bewertung des ermittelten Zahlenverhältnisses berücksichtigt werden, dass nicht nur Wohn- und Gewerbegrundstücke, sondern auch 42 Grundstücke mit sozialer Infrastruktur betrachtet wurden. Bei solchen Vorhaben besteht auch nach Ansicht des Oberverwaltungsgerichts von vornherein eine höhere Wahrscheinlichkeit dafür, dass sie zu ihrer Realisierung auf eine öffentliche Förderung angewiesen sind (ebd.).
Für nicht durchgreifend hält das Gericht im Anschluss an das Oberverwaltungsgericht (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 54) schließlich das Argument des Beklagten, öffentlich geförderte Maßnahmen hätten in der Anfangsphase der Sanierung dominiert, während im weiteren Fortgang, durch das bereits etwas aufgewertete Umfeld motiviert, private Investitionen zugenommen hätten. Dies entspreche einer in vielen Sanierungsgebieten zu beobachtenden klassischen Entwicklung und belege die Anstoßwirkung der Sanierung. Dagegen ist zu einzuwenden, dass es nicht darum geht, jegliche Kausalität der Sanierung für die Bodenwerterhöhung infrage zu stellen. In Rede steht vielmehr die der Berechnung des Beklagten zugrunde liegende Annahme, die g e s a m t e bis zum Wertermittlungsstichtag aufgrund der Qualitätsveränderung angenommene Bodenwerterhöhung sei sanierungsbedingt. Dies trifft bereits dann nicht zu, wenn ein Teil der Bodenwerterhöhung nicht kausal auf die Sanierung zurückzuführen ist. Im Übrigen hat die Entwicklung im Verhältnis von geförderten zu allein privat finanzierten Maßnahmen keine hinreichende Aussagekraft für die Investitionsbereitschaft im hypothetischen Fall ohne die Sanierung. Dass öffentlich geförderte Maßnahmen zu Beginn der Sanierung häufiger waren, kann schon dadurch zu erklären sein, dass eine Vielzahl der nach der Wende aufgelegten Förderprogramme allmählich auslief und allein aus diesem Grund der Anteil frei finanzierter Maßnahmen später zunahm (vgl. ebd.). Die vorgelegten Auswertungen belegen darüber hinaus keinen deutlichen Rückgang privat finanzierter Maßnahmen nach Auslaufen der Förderung, aus dem indiziell geschlossen werden könnte, dass diese ohne die sanierungsbedingte Förderung unterblieben wären. Wie ausgeführt, liegen angesichts des nicht unerheblichen Anteils privat finanzierter Maßnahmen und des darin enthaltenen hohen Anteils privat finanzierter Neubaumaßnahmen vielmehr Mitnahmeeffekte privater, ohnehin zu Baumaßnahmen entschlossener Investoren nahe (vgl. ebd.).
Die Annahme des Oberverwaltungsgerichts, dass es während der Laufzeit der Sanierung bis zum maßgeblichen Wertermittlungsstichtag auch ohne die Sanierung zu bodenwerterhöhenden privaten Investitionen gekommen wäre, wird auch durch das Vorbringen des Beklagten nicht infrage gestellt, solche Investitionen wären wegen des äußerst schlechten Gebietszustands, des hohen Erneuerungsbedarfs, der unter anderem denkmalschutzbedingt hohen Baukosten und der niedrigen Mieten ohne die durch die Sanierung ermöglichte öffentliche Förderung nicht rentabel gewesen. Auch dem ist das Oberverwaltungsgericht bereits überzeugend entgegengetreten (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 56). Der Hinweis auf in einer Phase ungezügelter Spekulation Anfang der 1990er Jahre gezahlte überhöhte Kaufpreise, die ohne eine Förderung nicht refinanzierbar gewesen seien, lässt sich mangels genauerer Angaben zu den davon betroffenen Grundstücken nicht nachvollziehen. Daneben bleibt der mögliche Einfluss der im weiteren Verlauf wieder sinkenden Bodenrichtwerte unerörtert, obwohl das Oberverwaltungsgericht ebendies bereits in einer der Leitentscheidungen kritisiert hatte (ebd.).
Soweit der Beklagte die fehlende wirtschaftliche Tragfähigkeit umfassender Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Altbaubestand an einem Fallbeispiel zu belegen versucht, ist dem Oberverwaltungsgericht darin beizupflichten, dass es auch insoweit an schlüssigen Angaben fehlt. Zum einen ist schon nicht nachvollziehbar, warum der Kaufpreis des Beispielgrundstücks in die Kalkulation mit einbezogen wird. Es geht dem Beklagten doch darum, die Unwirtschaftlichkeit der Modernisierung/Instandsetzung einer Bestandsimmobilie aufzuzeigen. Warum der Beklagte den Modernisierungs- und Instandsetzungskosten, die er dem Ertrag gegenüberstellt, den Erwerbsaufwand zuschlägt, erschließt sich nicht. Ferner bleibt unklar, wie der Beklagte – wollte man den Erwerbsaufwand doch mit einstellen – den Betrag von 5,892 Mio. DM ermittelt, da dieser nicht der Summe von Kaufpreis (1,4 Mio. DM) und veranschlagten Baukosten (4,392 Mio. DM) entspricht. Zum anderen bleiben die für das unter Denkmalschutz stehende, nach den Angaben des Beklagten im Jahre 1998 veräußerte und instandgesetzte Gebäude (L... 141) skizzierte Wirtschaftlichkeitsberechnung steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, darunter die denkmalschutzbedingt (§ 7i EStG) oder durch das Fördergebietsgesetz (Art. 6 des StÄndG 1991 vom 24. Juni 1991, BGBl. I S. 1322) gewährten erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten unberücksichtigt. Auch dies hatte das Oberverwaltungsgericht bemängelt (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 57). Derartige (nicht an eine förmliche Sanierung geknüpfte) Steuererleichterungen können jedoch die Rentabilität von Investitionen maßgeblich mitbestimmen. Gerade den auch Modernisierungsmaßnahmen begünstigenden Sonderabschreibungsmöglichkeiten nach dem Fördergebietsgesetz wurde eine erhebliche investitionsfördernde Wirkung beigemessen (vgl. ebd. m.w.N.). Angesichts der hervorragenden Lage und städtebaulichen Qualität des Sanierungsgebiets sowie des im Jahre 1999 vollzogenen Regierungsumzugs erscheint zudem die Annahme fraglich, Investitionsentscheidungen hätten sich allein an den kurzfristig nach damaligem Mietspiegel erzielbaren Mieteinnahmen orientiert und nicht auch längerfristige Ertragserwartungen in den Blick genommen (vgl. ebd.). Davon abgesehen dürften die Kosten der Modernisierung/Instandsetzung des Altbaubestandes mit dem Oberverwaltungsgericht als geringer einzuschätzen sein, soweit die Gebäude keinen umfassenden, sondern nur einen geringen bzw. mittleren Erneuerungsbedarf aufwiesen. Dies traf nach den Angaben des Beklagten (Schriftsatz vom 31. Juli 2020, S. 7) immerhin auf 33 % der Wohnungen zum Zeitpunkt der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets zu. Daneben belegt der recht hohe Anteil ohne Förderung verwirklichter privat finanzierter Neubaumaßnahmen, dass eine fehlende wirtschaftliche Tragfähigkeit insoweit kein durchgreifendes Investitionshemmnis darstellte. Allein in diesen Bereichen war deshalb schon nach den Angaben des Beklagten auch ohne die Sanierung mit Investitionen und einer dadurch bedingten Lagewertverbesserung zu rechnen (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 58). Daher kann offenbleiben, ob das vom Beklagten diesbezüglich zusammengestellte Zahlenmaterial, das frei finanzierte Maßnahmen nur dann berücksichtigt, wenn es sich um eine umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahme oder einen Neubau handelte, überhaupt auf einer plausiblen Vorauswahl beruht.
Soweit der Beklagte für die alleinige Kausalität der Sanierung für die Bodenwertsteigerungen ergänzend anführt, die im Rahmen der Sanierung bereitgestellten Fördermittel wären sonst nicht gewährt worden, ist auch dem zu widersprechen. Dazu hat sich das Oberverwaltungsgericht in Parallelverfahren bereits ausführlich verhalten. Es hat dabei aufgezeigt, dass vor allem die für die Entwicklung der Spandauer Vorstadt bedeutsame Förderung aus dem Bund-Länder-Programm „Städtebaulicher Denkmalschutz“ nicht ausschließlich als sanierungsbedingt angesehen werden kann (s. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 59). Dem schließt sich die Kammer an. Die Spandauer Vorstadt ist eines von anfänglich vier Gebieten, mit denen sich das Land Berlin seit 1991 an diesem der Sicherung und Erhaltung historischer Stadtkerne dienenden Programm beteiligt hat. Nach den zugrundeliegenden Verwaltungsvereinbarungen war die daraus gewährte Förderung aber nicht an die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets gebunden, sondern setzte dem auf städtebaulichen Denkmalschutz ausgerichteten Ansatz entsprechend die Ausweisung eines städtebaulichen Erhaltungsgebiets (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB) voraus. Einen entsprechenden Aufstellungsbeschluss hatte das Land bereits im August 1991 gefasst. Im Mai 1993, mithin vor Erlass der Sanierungsverordnung, war sodann die Erhaltungsverordnung erlassen worden. Stadterneuerungsberichten, auf die der Beklagte selbst verweist, lässt sich entnehmen, dass die Förderung bereits 1991, noch vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets, aufgenommen wurde. 1991 und 1992 wurden Maßnahmen in der Spandauer Vorstadt mit Ausgaben in Höhe von 19,8 Mio. DM gefördert (AbgH-Drs. 12/4591, S. 57). Für den Zeitraum von 1991 bis 2007 werden Ausgaben in Höhe von ca. 121 Mio. Euro bilanziert (vgl. 27. Stadterneuerungsbericht, AbgH-Drs. 16/3736, Anhang S. 25). Innerhalb der berlinweit einbezogenen Gebiete stellte die Spandauer Vorstadt einen Schwerpunkt der Förderung dar (vgl. 25. Bericht, AbgH-Drs. 15/5556, S. 24). Die Förderung betraf anfangs auch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (vgl. 20. Stadterneuerungsbericht, AbgH-Drs. 13/2143, S. 13). Ihr wurde eine wichtige Vorreiterrolle bei der Altbausanierung zugeschrieben. Zwar ist nicht zu übersehen, dass die Förderung einen engen Zusammenhang zu der für die Spandauer Vorstadt parallel durchgeführten städtebaulichen Sanierungsmaßnahme aufwies und die besondere Effektivität des Programms für die Entwicklung der Spandauer Vorstadt auch auf der Bündelung von Fördermitteln und Förderzielen aus dem Bereich der Städtebauförderung und der Denkmalförderung beruhte (27. Stadterneuerungsbericht, a.a.O., S. 18). Auch das hat das Oberverwaltungsgericht dem Beklagten zugestanden. Die Kammer ist mit dem Oberverwaltungsgericht gleichwohl davon überzeugt, dass es auch ohne eine förmliche Sanierung zu einer Förderung nach dem Bund-Länder-Programm „Städtebaulicher Denkmalschutz“, wenngleich wohl in anderem Umfang und möglicherweise anderer Ausgestaltung, gekommen wäre. Dafür spricht, dass die Spandauer Vorstadt, wie dies in der beispiellosen flächenhaften denkmalrechtlichen Unterschutzstellung des gesamten Stadtquartiers – noch vor dem Beschluss über die Einleitung vorbereitender Untersuchungen über die Erforderlichkeit der Sanierung – und der hohen Zahl von Einzeldenkmalen zum Ausdruck kommt, eine herausragende städtebauliche und denkmalpflegerische Bedeutung besitzt (vgl. auch 20. Bericht, a.a.O., S. 40) und wegen des fortgeschrittenen Verfalls in besonderem Umfang der Sicherung bedurfte. Die Aufnahme in das Bund-Länder-Programm drängte sich deshalb, zumal angesichts der damit verbundenen Zuschüsse aus dem Bundeshaushalt, in besonderer Weise auf. Auch der über das Sanierungsgebiet hinausgreifende Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung spricht für die Eigenständigkeit der Förderung. Ebenso sind die vom Beklagten weiter angeführten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten nach § 7h EStG sowie die Investitionszulage nach § 3a InvZulG als nicht sanierungsbedingt anzusehen, denn sie hängen oder hingen nicht von der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebiets ab, sondern betreffen gleichermaßen Maßnahmen an Gebäuden in städtebaulichen Erhaltungsgebieten (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Mit dem Erlass der Erhaltungsverordnung wäre, wie bereits ausgeführt, auch ohne die Sanierung zu rechnen gewesen (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 60). Der hiergegen erhobene sinngemäße Einwand des Beklagten, dass sich die Ziele der Erhaltungsverordnung mit jenen der Sanierungsverordnung teilweise deckten, gebietet keine andere Beurteilung. Allein eine Zielkongruenz verschiedener städtebaulicher Maßnahmen erlaubt es noch nicht, die Sanierung ohne weitere Begründung als Ursache sämtlicher anderer Maßnahmen anzusehen (dazu mehr unter bb.(1)(b)(cc)).
Im Übrigen ist das Kausalitätserfordernis der Sanierung entgegen der Ansicht des Beklagten auch nicht so zu verstehen, dass es auf die im Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungsverordnung tatsächlich vorhandene Lagequalität des jeweiligen Grundstücks ankommt und zu prüfen ist, ob bzw. inwieweit exakt diese Lagequalität auch ohne die Sanierung eingetreten wäre. Daher verfängt auch der Einwand des Beklagten nicht, die Spandauer Vorstadt hätte sich zwar auch allein entwickelt, aber langsamer und würde heute anders aussehen, weil ein Großteil der Altbauten abgerissen worden wäre (s. Anlage 2 zum Beklagtenschriftsatz vom 31. Juli 2020). Solche Erwägungen lassen zum einen unberücksichtigt, dass die Bebauung wertermittlungstechnisch außer Betracht bleibt, sondern nur das fiktiv unbebaute Grundstück maßgeblich ist (§ 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Zum anderen würde die Annahme des Beklagten, dass das Gebiet ohne die Sanierung am Wertermittlungsstichtag anders ausgesehen hätte – unterstellt dies wäre stichhaltig –, nur die Mitkausalität der Sanierung belegen. Voraussetzung dafür, dass eine Wertsteigerung abgeschöpft werden darf, ist aber, dass diese allein durch die Sanierung bedingt ist (so ausdrücklich auch BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020 - BVerwG 4 B 11.19 -, BA S. 3).
(bb) Wie sich im Vorstehenden gezeigt hat, sind die Angriffe des Beklagten nicht geeignet, der Annahme, dass das Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt auch ohne Sanierung eine nennenswerte qualitative Eigenentwicklung genommen hätte, die Grundlage zu entziehen. Vor dem Hintergrund der diese Annahme begründenden individuellen Besonderheiten des Sanierungsgebiets kann zu Recht von einem Sonderfall gesprochen werden, der sich vom typischen Sanierungsgebiet grundlegend unterscheidet. Die gegen diese Qualifizierung erhobenen rechtsgrundsätzlichen Bedenken des Beklagten gebieten keine andere Beurteilung.
Soweit der Beklagte hiergegen anführt, eine solche Unterscheidung lasse das Gesetz nicht zu, teilt die Kammer diese Ansicht nicht. Auch wenn dort diese Kategorien nicht genannt werden, zeigt doch bereits der Wortlaut von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB, wonach nur „der durch die Sanierung bedingte[] Erhöhung des Bodenwerts“ abgeschöpft werden kann, dass Grundlage der Beitragsbemessung nur die durch die Sanierung bewirkte Bodenwertsteigerung sein darf. Die auf anderen Umständen beruhenden Wertsteigerungen müssen also ausgeklammert werden. Erkennt man im Bewusstsein dieser Grundaussage ferner an, dass Sanierungsgebiete jenseits ihrer Gemeinsamkeit der städtebauliche Missstände unterschiedlich sein können und sich in Abhängigkeit von ihren individuellen Besonderheiten unterschiedlich entwickeln können, leuchtet ein, dass auch das Ausmaß nicht sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen variieren kann. Indem die Gesetzeskonzeption fordert, diese bei der Wertabschöpfung unberücksichtigt zu lassen, gibt das Gesetz entgegen der Auffassung des Beklagten durchaus Raum für die Berücksichtigung eines Sonderfalls wie dem hier vorliegenden. Nichts anderes wird hier verlangt.
Eine Herausrechnung der durch die wendebedingten Effekte ausgelösten Wertsteigerungen ist auch nicht wegen den §§ 152 bis 156 BauGB ausgeschlossen, in denen der Beklagte den enteignungsrechtlichen Vorwirkungsgrundsatz verankert sieht, oder wegen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bzw. des Bundesverwaltungsgerichts zum Entschädigungsrecht. Es bleibt schon unklar, warum die Rechtsprechung zum Entschädigungsrecht ohne weiteres auf die Bemessung von Ausgleichsbeträgen übertragbar sein soll. Die Konstellationen unterscheiden sich grundlegend. Während es bei der Entschädigung um Zahlungsansprüche des Grundstückseigentümers geht, betrifft die Ausgleichsbetragspflicht umgekehrt Ansprüche des öffentlichen Sanierungsträgers. Im Fall einer Entschädigung ist der zeitliche Ablauf allerdings ein ganz anderer. Der die Zahlungspflicht auslösende Zugriff des Staats bei Enteignungen erfolgt punktuell, ist sofort abgeschlossen, in seiner Wirkung jedoch dauerhaft. Weil sich Entschädigungsprozesse im Anschluss an den erfolgten Zugriff aber über einen längeren Zeitraum hinziehen können, hat die vom Beklagten zitierte Rechtsprechung unter Bezug auf § 95 BauGB geklärt, dass Wertsteigerungen, die nach dem staatlichen Zugriff eintreten – abgesehen von wenigen Ausnahmen – grundsätzlich für die Entschädigungshöhe irrelevant sind. Maßgeblich bleibt danach allein der Zustand zu der Zeit des Eingriffs (vgl. BGH, Urteil vom 4. Juni 1962 - BGH III ZR 207/60 -, juris Rn. 41). Im Fall einer Sanierungsgebietsausweisung stellt sich die Situation jedoch anders da. Die Sanierungsverordnung gilt regelmäßig nur für eine begrenzte Dauer, in der Regel für mehrere Jahre, im Fall der Spandauer Vorstadt für rund 15 Jahre. Es ist also von vornherein gewiss, dass die Dauer des „Zugriffs“ begrenzt ist und, wenn nicht ein Fall von § 163 BauGB vorliegt, mit Aufhebung der Sanierungsverordnung endet. Zugleich ist der Zugriff auf das Grundstück (hier: in Gestalt der Ausweisung des Sanierungsgebietes) auch – anders als bei der Enteignung – nicht sofort abgeschlossen. Treten Rechtswirkungen des staatlichen Zugriffs sofort und abschließend ein, erscheint es ohne weiteres sinnvoll, diesen Zeitpunkt für eine Wertbemessung heranzuziehen. Anders zu beurteilen ist dies indes im Fall der Sanierungsgebietsausweisung – jedenfalls, wenn diese normal verläuft. Hier treten abgeschlossene Änderungen der Rechtslage nicht sofort ein. § 95 BauGB, der für die Enteignung – also (nur) den sofort bewirkten und endgültigen Rechtsverlust – geschaffen ist, passt hierauf mithin nicht. Erfolgt der staatliche Zugriff, wie im Fall des Sanierungsrechts von vornherein nicht auf Dauer und kommt es entscheidend auf die Wertverbesserung während des staatlichen Zugriffs an, der anders als bei der Enteignung einen (gesichert endlichen) Prozess darstellt, liegt es für den Regelfall näher, den Zustand zum Abschluss des Zugriffs zur Grundlage der Bewertung zu machen, zumal der Bodenwert zu ebendiesem Zeitpunkt von Relevanz ist. Dafür spricht im Übrigen auch § 153 Abs. 1 BauGB, den der Beklagte für sich anführt. Dessen Satz 1 ist zu entnehmen, dass Entschädigungsleistungen nach dem sanierungsunbeeinflussten Grundstückswert zu bemessen sind (Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 2/2020, § 153 Rn. 1). Dem liegt die Erwägung zugrunde, dass der Entschädigungsberechtigte nicht in den Genuss der von ihm nicht veranlassten sanierungsbedingten Werterhöhungen kommen soll. Diese (aber auch nur diese) sollen erkennbar dem Sanierungsveranlasser zuwachsen, was auch Satz 2 verdeutlicht. Auszuschließen sind demnach nur die Werterhöhungen, die durch die Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung oder Durchführung bewirkt worden sind (vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Aufl. 2019, § 153 Rn. 5). Allein diese dürfen beim Sanierungsträger verbleiben. Wenn dem Sanierungsträger aber, was die Vorschrift damit klarstellt, nur sanierungsbedingte Erhöhungen zufließen sollen, ist kein Grund ersichtlich, warum dieser im umgekehrten Fall, in dem er einen Betrag zur Refinanzierung der Sanierung erhebt, Umstände einpreisen können soll, die mit dieser städtebaulichen Maßnahme nicht in Zusammenhang stehen (ähnlich offenbar BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O., BA S. 5). So gesehen gebietet das vom Beklagten in den §§ 152 bis 156 BauGB erkannte Prinzip der Spiegelbildlichkeit von Entschädigungshöhe und Ausgleichsbetragshöhe sogar, beim Ausgleichsbetrag nicht sanierungsbedingte Werterhöhungen auszuscheiden. Denn auch im Fall der Entschädigung verbleiben diese nicht beim Entschädigungspflichtigen, sondern beim Entschädigungsberechtigten. Daher kann auch die vom Beklagten besorgte mit Art. 3 Abs. 1 GG unvereinbare Ungleichbehandlung nicht gesehen werden.
(cc) Soweit der Beklagte im Weiteren der Ansicht ist, nicht er sei für die Sanierungsbedingtheit der Bodenwertsteigerungen darlegungs- und beweisbelastet, sondern der Grundstückseigentümer für das Gegenteil, kann dem nicht zugestimmt werden.
Dem Beklagten kommt jedenfalls hier insoweit weder eine Beweislastumkehr noch eine tatsächliche Vermutung zugute. Steht, wie erörtert, zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die ermittelte Bodenwerterhöhung nicht vollständig auf der Sanierung beruht, trifft die Annahme des Beklagten, er müsse sanierungsbedingte Werterhöhungen nach den einzelnen Entwicklungsmaßnahmen nicht aufschlüsseln, nicht zu (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O., BA S. 5). Im Übrigen liegt die Beweislast für die Kausalität der Sanierung grundsätzlich bei der Gemeinde (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O., BA S. 6). Ist dem jeweils anzuwenden materiellen Rechtssatz dazu nichts zu entnehmen, gilt in der Regel schließlich der Grundsatz, dass jeder Beteiligte die Beweislast für das Vorhandensein aller Voraussetzungen der ihm günstigen Rechtsnormen trägt (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Juli 2007 - BVerwG 9 C 5.06-, juris Rn. 53). Wie oben zu § 154 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB ausgeführt, stellt die Kausalität der Sanierung eine Voraussetzung der von dem Beklagten in Anspruch genommenen Rechtsgrundlage für die Erhebung des Ausgleichsbetrags dar. Anhaltspunkte für eine Beweislastumkehr bestehen nicht, auch nicht bei einer Zielkongruenz einzelner Maßnahmen mit jenen der Sanierung. In Betracht kommen kann zugunsten des Beklagten allenfalls eine „tatsächliche Vermutung“. Dabei handelt es sich nicht um eine Beweislastregelung, sondern ein Instrument der richterlichen Beweiswürdigung auf der Grundlage allgemeiner Erfahrungssätze. Ein typischer Geschehensablauf, der geeignet sein könnte, eine tatsächliche Vermutung für die Sanierungsbedingtheit der im Lauf der Sanierung eingetreten Bodenwerterhöhung zu begründen, könnte gegebenenfalls in dem in den Urteilen des Oberverwaltungsgerichts vom 10. Juli 2017 (vgl. etwa OVG 2 B 1.16, juris Rn. 51, s.o.) angesprochenen Fall eines gleichsam „steckengebliebenen“ Sanierungsgebiet zu sehen sein, d.h. eines städtebauliche Missstände aufweisenden Gebiets, das bereits seit längerer Zeit nicht zu einer Entwicklung aus eigener Kraft der Eigentümer oder investitionsbereiter Erwerber gefunden hat und für das deshalb nach allgemeinem Erfahrungswissen eine qualitative Fortentwicklung unter unverändert fortbestehenden Rahmenbedingungen nicht zu erwarten ist. Ob dem so ist, bedarf im vorliegenden Verfahren allerdings keiner abschließenden Entscheidung, denn, wie nun geklärt ist, liegt hier jedenfalls ein davon abweichender Sonderfall vor (s.o.), der eine tatsächliche Vermutung erschüttert. Die Widerlegung einer tatsächlichen Vermutung setzt nicht den Beweis des Gegenteils voraus. Die Vermutung ist vielmehr, ebenso wie ein Anscheinsbeweis, bereits dann entkräftet, wenn der zu entscheidende Fall nicht dem typischen Geschehensablauf entspricht, sondern besondere, nicht vom zugrunde gelegten Erfahrungssatz erfasste atypische Merkmale aufweist, oder wenn aufgrund feststehender Tatsachen die ernstliche und naheliegende Möglichkeit eines vom typischen Geschehensablauf abweichenden Geschehens- oder Ursachenverlaufs besteht (vgl. zum Anscheinsbeweis BVerwG, Urteil vom 26. September 1996 - BVerwG 7 C 14.95-, juris Rn. 13). Das ist hier aus den oben dargelegten Gründen der Fall (vgl. zum gesamten Vorstehenden: OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 43).
(dd) Die Pflicht des Sanierungsträgers, von der Abschöpfung nicht sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen abzusehen, setzt auch nicht voraus, dass der Sanierungsträger die Ursachen dieser Bodenwerterhöhungen am Qualitätsstichtag bzw. vor Beginn des Sanierungseinflusses kannte oder erkennen konnte. Das hat das Oberverwaltungsgericht ebenfalls geklärt (Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 45). Die Annahme des Beklagten, dass der damals noch nicht vorhersehbare Regierungsumzug nach Berlin und folglich die Nähe der Spandauer Vorstadt zum künftigen Regierungsviertel, aber auch die nach der Wiedervereinigungen aufgelegten Steuervergünstigungen und Förderprogrammen etc. nicht berücksichtigt werden durften, geht folglich fehl. Richtig ist allein, dass in den Anfangswert Qualitätsänderungen nicht eingerechnet werden dürfen, die auf die Sanierung oder ihre Erwartung zurückgehen. Soweit es um nicht sanierungsbedingte Qualitätsveränderungen geht, wäre es dagegen verfehlt, allein auf Sachverhalte abzustellen, die bereits am Qualitätsstichtag bekannt oder vorhersehbar waren. Dies wird am Beispiel der sog. externen Effekte deutlich (so nun auch BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O., BA S. 5), auch wenn ein solcher hier nicht vorliegt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 -, juris Rn. 63). Auch bei externen Effekten handelt es sich um nicht sanierungsbedingte und demnach nicht ausgleichspflichtige Bodenwerterhöhungen. Dies lässt sich in der Berechnung dadurch berücksichtigen, dass der sanierungsunbeeinflusste Grundstückszustand entsprechend „fortgeschrieben“ wird (vgl. Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 153 Rn. 68). Ob mit dem Eintreten des externen Effekts bereits vor Beginn der Sanierung zu rechnen war, ist unerheblich (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 45).
(ee) Der Pflicht des Beklagten, sonderfallbedingte Wertsteigerungen herauszurechnen, steht auch nicht das in der Literatur angenommene Verbot einer dynamischen Wertermittlung entgegen. Vielmehr steht der rechtliche Ansatz des Oberverwaltungsgerichts, den auch die Kammer zugrunde legt, nach dem Bundesverwaltungsgericht ausdrücklich im Einklang mit § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB (vgl. unter anderem BVerwG, Beschluss vom 15. März 2018 - BVerwG 4 B 66/17 -, juris Rn. 12). Soweit hierauf bezogen vom Beklagten eingewandt wird, eine Berücksichtigung fiktiv möglicher Weiterentwicklungen laufe auf eine Honorierung spekulativer Werterhöhungen hinaus, geht dies daran vorbei, dass hier allein die Anwendung des Kausalitätserfordernisses auf einen besonders gelagerten Einzelfall in Rede steht. Die besondere Lage und städtebauliche Qualität des Sanierungsgebiets stellen konkrete Tatsachen dar, die mit hinreichender Sicherheit, soweit dies im Rahmen der Beurteilung eines hypothetischen Verlaufs möglich ist, zu der Annahme berechtigen, dass das Gebiet auch ohne die Sanierung eine Bodenwerterhöhung aufgrund von Lagewertverbesserungen erfahren hätte. Steht im Einzelfall aber mit Gewissheit (und nicht nur spekulativ) fest, dass eine Bodenwerterhöhung auch ohne die Sanierung eingetreten wäre und daher nicht durch die Sanierung bedingt ist, wovon auch die Kammer ausgeht, darf sie sich nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht in dem Ausgleichsbetrag niederschlagen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O., BA S. 4 m.w.N.).
(c) Diese vom Oberverwaltungsgericht konkretisierten, von der Kammer übernommenen und vom Beklagten vorliegend nicht mit Erfolg infrage gestellten Anforderungen berücksichtigt auch der Bescheid vom 20. Oktober 2010 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 8. Februar 2016 nicht. Auch hier werden wendebedingte Bodenwertsteigerungen nicht ausgeschieden. Haften allerdings dem streitgegenständlichen Festsetzungsbescheid genau jene Fehler an, die in den Parallelverfahren zur Aufhebung des Bescheides durch das Oberverwaltungsgericht führten, kann auch der hier angegriffene Bescheid einer rechtlichen Prüfung nicht standhalten.
Der von dem Beklagten als Anfangswert zugrunde gelegte Bodenwert orientiert sich hier wie in den Parallelfällen, die das Oberverwaltungsgericht zu entscheiden hatte, maßgeblich an der Qualität des Grundstücks vor Beginn des Sanierungseinflusses (vgl. etwa OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017, a.a.O., Rn. 49). Von besonderer Bedeutung für die Bestimmung des sanierungsbedingten Bodenwertzuwachses des jeweiligen Grundstücks waren die – neben den zusätzlich bedeutsamen individuellen (tatsächlichen und rechtlichen) Eigenschaften des Grundstücks zu berücksichtigenden – bodenwertrelevanten Lagemerkmale (vgl. § 4 Abs. 2 und § 6 Abs. 4 ImmoWertV). Die hinsichtlich dieser Lagemerkmale eingetretene Bodenwertsteigerung hat der Beklagte im Wege der Zielbaummethode ermittelt. Der von ihm zugrunde gelegte Anfangswert orientiert sich dabei am Zustand dieser Lagemerkmale (d.h. den Lagewertqualitäten des Grundstücks) vor Beginn des Sanierungseinflusses. Zur Bestimmung des Anfangswertes hat der Beklagte auf vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Sanierungsgebiet veröffentlichte, durch den Zusatz „A“ gekennzeichnete Bodenrichtwerte zurückgegriffen, die sich auf den Zustand des Gebiets am 29. November 1990, d.h. einen Tag vor der erstmaligen Bekanntmachung der Einleitung vorbereitender Untersuchungen, als sog. Qualitätsstichtag beziehen. Gegen diesen Stichtag ist zwar noch nichts zu erinnern. Insbesondere ist dessen Festlegung nicht willkürlich, wie die Klägerin meint, sondern trägt dem Umstand Rechnung, dass der sanierungsunbeeinflusste Wert für den Anfangswert maßgeblich ist. Schließlich hat bereits die Bekanntmachung des Beschlusses über den Beginn vorbereitender Untersuchungen einen (sanierungsbedingten) Einfluss auf den Bodenwert (vgl. Kleiber/Fieseler, a.a.O., § 153 Rn. 54 m.w.N.). Daneben lassen die Unterlagen zur Ableitung des Endwerts aus dem Anfangswert im Wege der Zielbaummethode allerdings erkennen, dass der Beklagte zur Bestimmung des sanierungsbedingten Bodenwertunterschieds kontrastierend auf die Lagewertmerkmale vor und nach der Sanierung abstellt, d.h. (wie in den vom Oberverwaltungsgericht entschiedenen Parallelverfahren, vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017, a.a.O., Rn. 49 ff.) die gesamte Qualitätsveränderung der Lagemerkmale seit Beginn des Sanierung als sanierungsbedingt zugrunde gelegt hat. Damit fehlt es jedoch auch hier im Bescheid an der erforderlichen Bezifferung und Ausklammerung nicht sanierungsbedingter Wertsteigerungen des Grundstücks. Allein deshalb ist der festgesetzte Ausgleichsbetrag schon zu beanstanden.
(2) Unabhängig von diesem Mangel weist die Berechnung des Ausgleichsbetrags jedoch noch einen weiteren Fehler auf, weil der Beklagte den in die Berechnung eingesetzten Wert des maximal veränderbaren Lagewertanteils im bisherigen Verfahren nicht nachvollziehbar begründet hat. Soweit die Kammer dies in früheren Entscheidungen anders gesehen hat (s. etwa die Urteil der Kammer vom 8. Dezember 2015, a.a.O., Rn. 40 f. und vom 12. Oktober 2016 - VG 19 K 368.14 -, UA S. 18 f.), wird daran nicht mehr festgehalten.
Mit dem Berechnungsverfahren der Zielbaummethode legt der Beklagte, wie den Erläuterungen im Anhang zu den Ausführungsvorschriften der Senatsverwaltung entnommen werden kann (ABl. 2003, S. 1771), zugrunde, dass der Bodenwert zu einem bestimmten prozentualen Anteil aus Lagewertmerkmalen, d.h. umgebungsbezogenen Wertkomponenten gebildet wird, die durch die Sanierung (durch eine Verbesserung der Gebietsstruktur) verändert werden können. Den Wert dieses durch eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme maximal veränderlichen Lagewertanteils hat der Beklagte hier entsprechend seiner generellen Praxis für Gebiete mit Wohnnutzung mit 25 % des durch eine Sanierung erreichbaren bestmöglichen Endwerts angesetzt. Erst die Annahme eines bestimmten Wertes für den LVmax, die als bekannte Ausgangsgröße in die Berechnung einfließen kann, erlaubt es, im Berechnungsverfahren der Zielbaummethode den Anfangswert aus dem Endwert abzuleiten (oder umgekehrt). Der LVmax kennzeichnet damit die mögliche Bodenwertspanne zwischen dem (gedachten) schlechtestmöglichen Gebietszustand (der mit „sehr schlecht“ zu bewerten ist) und dem (gedachten) bestmöglichen (mit „sehr gut“ zu bewertenden) Gebietszustand. Der Wert bestimmt damit zugleich, welche sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung höchstens eintreten kann. Sie beträgt bei einem LVmax von 25 % für die maximal denkbare Qualitätsverbesserung (vom schlechtestmöglichen bis zum bestmöglichen Gebietszustand) 1/3 bzw. ca. 33,33 % des Anfangswerts. Daraus ergibt sich zugleich, dass das mit der Zielbaummethode erzielte Berechnungsergebnis für die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung unmittelbar von der Höhe des zugrunde gelegten LVmax abhängt (zum gesamten Vorstehenden OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018 - OVG 2 B 18.16 -, juris Rn. 44 sowie Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 64 f.).
Angesichts dieser zentralen Bedeutung des LVmax ist entscheidend, wie der hierfür angesetzte Wert ermittelt wurde und welche Annahmen seiner Anwendung auf das im konkreten Sanierungsfall in Rede stehende Sanierungsgebiet zugrunde liegen (s. ebd.). Allerdings hat das hiesige Oberverwaltungsgericht inzwischen in mehreren Fällen angenommen, dass der Beklagte eine nachvollziehbare Begründung für die Bestimmung dieses maßgeblichen Faktors bislang schuldig geblieben ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018, a.a.O. sowie Urteile vom 10. Juli 2017, a.a.O., und vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 47 f.). Entgegen der Ansicht des Beklagten kann und muss das Gericht eine solche Begründung verlangen. Das Bundesverwaltungsgericht hat unlängst zwar erneut bestätigt, dass den Gemeinden bei der Bewertung von Grundstücksflächen einen Wertermittlungsspielraum eingeräumt ist, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle zugänglich ist. Ein derartiger Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt (BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O., BA S. 8; vgl. auch BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31/13 -, juris Rn. 12). Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen. Sie müssen es, sofern die Beteiligten – wie hier – darüber streiten. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht (und nicht die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung betroffen sind), findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form der Plausibilitätskontrolle statt (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014, a.a.O.), die über eine reine Verfahrenskontrolle, die dem Beklagten vorschwebt, hinausgeht. Diese Plausibilitätskontrolle erstreckt sich auch auf die wertbildenden Faktoren als Bestandteil der Wertermittlung (sofern diese nicht ohnehin als rechtliche oder tatsächliche Grundlagen einer gerichtlichen Vollprüfung unterliegen, vgl. ebd.). Dem entnimmt die Kammer, dass die behördliche Bestimmung des LVmax als derjenigen Größe, die vorgibt, in welchem Umfang überhaupt eine Wertsteigerung stattfinden kann und die solchermaßen als der wertbildende Faktor schlechthin bezeichnet werden kann, gleichfalls (mindestens) der Plausibilitätskontrolle unterliegt. Wollte man, wofür auch gute Gründe sprechen, demgegenüber annehmen, dass das Begründungserfordernis konstitutiv ist für die Prüffähigkeit der rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung selbst, wäre sogar eine gerichtliche Vollkontrolle geboten. Das kann vorliegend aber auf sich beruhen. Denn schon eine Plausibilitätskontrolle ergibt hier relevante Beanstandungen, weil die Festlegung des LVmax zahlreiche Fragen aufwirft.
Das Oberverwaltungsgericht hat bereits im Beschluss vom 25. Januar 2018 kritisiert, dass nicht nachvollziehbar sei, ob die Werte plausibel aus vorhandenen Erkenntnissen abgeleitet wurden (a.a.O., Rn. 47), was die tatsächlichen Bewertungsgrundlagen betrifft. Darüber hinaus stelle sich die Frage, ob sie räumlich auf das vorliegende Sanierungsgebiet übertragbar seien. Der Beklagte wende den von ihm für Gebiete mit Wohnnutzung bestimmten LVmax stadtweit auf alle durch diese Nutzungsart geprägten Sanierungsgebiete an, obwohl es nach dem Oberverwaltungsgericht denkbar sei, hinsichtlich des Einflusses von Sanierungsmaßnahmen auf den Bodenwert zwischen besseren, etwa zentralen, und weniger guten, etwa dezentralen Lagen, zu unterscheiden. Es dränge sich folglich die Frage auf, ob nicht in besseren Lagen mit höheren Bodenwerten generell von einem niedrigeren Einfluss der Sanierung auszugehen sei. Daher frage sich, so das Oberverwaltungsgericht, ob es nicht geboten gewesen wäre, für jedes Sanierungsgebiet individuell einzuschätzen, in welchem Umfang eine Bodenwerterhöhung durch Sanierungsmaßnahmen erreichbar sei.
Erläuterungsbedürftig war nach dem Oberverwaltungsgericht auch der zeitliche Aspekt. Es sei begründungsbedürftig, die im Jahre 2001 gewonnenen Erkenntnisse auf die vorliegende, im Jahre 2008 abgeschlossene Sanierungsmaßnahme zu übertragen, da sich die für den Bodenwert maßgeblichen konjunkturellen Umstände sowie die Marktverhältnisse in der Zwischenzeit in Bezug auf den Einfluss sanierungsbedingter Qualitätsverbesserungen erheblich geändert haben könnten. Jedenfalls stelle sich die Frage, ob es nicht geboten gewesen sei, den angesetzten Wert des LVmax in gewissen zeitlichen Abständen zu überprüfen und ob der Beklagte dies getan habe (so OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018, a.a.O.).
Zu diesen drei Fragenkomplexen (plausible Ableitung, stadtweiter Geltungsbereich, zeitliche Geltung) liegen nach wie vor keine befriedigenden Antworten vor. Wie der Beklagte (in Teilen in Parallelverfahren) erläutert hat, wurde der LVmax im Rahmen der Überarbeitung des Zielbaumverfahrens aufgrund der Empfehlungen eines im Jahre 2001 einberufenen Sachverständigenausschusses durch die Neufassung der Ausführungsvorschriften vom 12. November 2002 (AV Ausgleichsbeträge 2002, ABl. 2003, S. 1761 ff.) in das Berechnungsverfahren eingeführt. Mit der damaligen Überarbeitung sei eine bezirkseinheitliche Anwendung und Harmonisierung der zuvor bereits praktizierten Zielbaumverfahren angestrebt worden (vgl. zum Ganzen Bericht des Sachverständigenausschusses zur Ermittlung von veränderlichen Lage-Wertanteilen im Zielbaumverfahren zur Feststellung von Ausgleichsbeträgen in Berliner Sanierungsgebieten, 2001 – im Folgenden nur: Bericht –, S. 4, 10 und 13). Die Ableitung des von dem Sachverständigenausschuss empfohlenen Wertes für den LVmax, nämlich 25 % (= 0,25) für wohnnutzungsgeprägte Sanierungsgebiete (vgl. Bericht, S. 39), habe zum einen auf bekannten Bodenrichtwerten für paarweise ausgesuchte Quartiere beruht. Dabei habe es sich um vom Gutachterausschuss zum Stichtag 1. Januar 2001 bestimmte Bodenrichtwerte für bereits sanierte Gebiete gehandelt (im früheren Westteil Berlins) sowie um Bodenrichtwerte, die für noch in der Sanierung befindliche Gebiete (vorwiegend im früheren Ostteil der Stadt) zum selben Stichtag für den Anfangszustand bestimmt worden seien. Der Sachverständigenausschuss habe insoweit auf die Ergebnisse einer „Arbeitsgruppe ‘95“ zurückgegriffen und sieben Gebietspaare mit der Vorgabe ausgewählt, dass sie hinsichtlich ihrer stadträumlichen Lagequalität und überörtlichen Imageeinschätzung weitgehend gleichwertig sein sollten. Unter dieser Prämisse hätten sich vorhandene Bodenwertunterschiede auf Abweichungen in den durch Sanierungsmaßnahmen veränderbaren Umgebungsstrukturen zurückführen lassen (vgl. Bericht, S. 29). Eine Auswertung unter Zugrundelegung der Bodenrichtwerte sowie des entsprechenden Qualitätszustandes (Zielbaumwertigkeiten zum Anfangs- bzw. Endzustand) habe für die Gebietspaare jeweils einen LVmax zwischen 0,155 und 0,379 sowie einen Durchschnittswert von 0,249 ergeben (vgl. Bericht, S. 31). Daneben habe der Sachverständigenausschuss die Daten für sechs weitere Sanierungsgebiete ausgewertet (fünf im Bezirk Wedding, eines im Bezirk Tiergarten), für die vom Gutachterausschuss zum Stichtag 1. Januar 2001 Bodenrichtwerte sowohl für den Anfangs- als auch für den Endzustand bestimmt worden seien. Die Auswertung habe (bei einer Streuung zwischen 0,182 und 0,324) einen LVmax -Durchschnittswert von 0,253 ergeben (Bericht, S. 32 f.). Hiervon ausgehend, und weil für eine gebietsbezogene Ableitung des LVmax die Datenlage als zu gering angesehen worden sei (S. 4 der Anlage 1 zum Beklagten-Schriftsatz vom 31. Juli 2020), habe der Sachverständigenausschuss die stadtweite Anwendung dieses (auf 0,25) gerundeten Wertes empfohlen. Wie sich dem Bericht allerdings auch entnehmen lässt, riet er an, die Änderungen der relevanten Bodenrichtwerte im Auge zu behalten und deren Auswirkungen auf die Parameter bei auffälliger Preisbewegung zu überprüfen (vgl. Bericht, S. 45). Gegenüber dem Verwaltungsgericht bestätigte Herr Dr. S..., der Vorsitzende des Sachverständigenausschusses 2001, noch im Mai 2018 diese Einschätzung und äußerte, dass er eine Überprüfung des LVmax nach fünf Jahren für sinnvoll halte (s. VG Berlin, Urteil vom 17. Mai 2018 - VG 13 K 271.14 -, juris Rn. 47).
Schon an der von den „Schöpfern“ des LVmax geforderten turnusmäßigen Überprüfung der Aktualität des LVmax fehlt es jedoch weiterhin, sodass die Plausibilisierung des zeitlichen Aspekts aussteht. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass der Beklagte den ermittelten LVmax, der auf Daten von 2001 beruht, vor der Heranziehung zum Wertermittlungsstichtag am 10. Februar 2008 einer sachverständigen Überprüfung unterzogen hätte. Seit der Festlegung des LVmax waren allerdings nahezu sieben Jahre vergangen. Zudem deuten selbst die vom Beklagten vorgelegten Unterlagen darauf hin, dass gerade im Zeitfenster 2001-2008 eine auffällige Preisentwicklung einsetzte (vgl. S. 25 des Beklagten-Schriftsatzes vom 6. Juli 2018, wonach unter Hinweis auf den Bericht über den Grundstücksmarkt 2007/2008 die Zahl der Kauffälle um gut 30 % zugenommen habe, gerade auch die Ortsteile Prenzlauer Berg und Mitte für die Realisierung hochwertiger Neubauprojekt interessant seien und deshalb das aktuelle Preisniveau um +10 % angepasst worden sei). Es ist für die Kammer kein triftiger Grund dafür erkennbar, die sachverständige Bewertung, dass eine Überprüfung des LVmax alle fünf Jahre erfolgen solle, zu ignorieren.
Aber auch unabhängig der fehlenden Aktualitätsprüfung bleibt die Ableitung des angesetzten LVmax von 25% nicht ausreichend plausibel und nachvollziehbar begründet. Dies betrifft zum einen die Ableitung der durch den LVmax abgebildeten Korrelation zwischen Lagewertveränderung und Bodenwerterhöhung aus den für die sieben Gebietspaare vorliegenden Daten. Da die insoweit verfügbaren Bodenrichtwerte sich nicht auf unterschiedliche Qualitätszustände jeweils desselben Gebiets zu verschiedenen Zeitpunkten – vor und nach einer tatsächlich durchgeführten Sanierung – bezogen, sondern auf unterschiedliche Gebiete, die nicht Gegenstand derselben Sanierungsmaßnahme waren, liegt es auf der Hand, dass die Wertunterschiede auch durch andere Faktoren bestimmt sein können, als allein den Qualitätsunterschied hinsichtlich des durch die Sanierung veränderbaren Bodenwertanteils (vgl. zum Ganzen OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 67). So wird der Bodenwert nach dem von dem Beklagten vorausgesetzten Bodenwertmodell daneben durch andere Wertkomponenten mitbestimmt, zum einen etwa durch die jeweilige stadträumliche Lagewertqualität, deren Höhe vor allem von der Lage sowie von am Markt etablierten Lageverknüpfungen wie Image, Quartiersakzeptanz sowie gewachsenen Ost/West- und Nord/Süd-Präferenzen abhängt, und zum anderen dem grundstücksbezogenen Anteil, der von den tatsächlichen und rechtlichen Eigenschaften des Grundstücks, insbesondere seiner baulichen Ausnutzbarkeit abhänge (vgl. ebd. unter Hinweis auf den Bericht, S. 7 f.). Die von dem Beklagten vorgelegten Unterlagen zur Arbeit des Sachverständigenausschusses im Jahre 2001 belegen, dass die Gleichwertigkeit der jeweils als Gebietspaar betrachteten Gebiete hinsichtlich ihrer stadträumlichen Lagequalität und überörtlichen Imageeinschätzung als eine notwendige Prämisse für die Ableitung des LVmax angesehen wurde (vgl. etwa Bericht, S. 29). Es ist aber nicht nachvollziehbar, inwieweit die Vergleichbarkeit der Gebiete gewährleistet war. In den Diskussionen innerhalb der Arbeitsgruppe wurde die Vergleichbarkeit, gerade auch im Verhältnis von Gebieten im Ost- und Westteil der Stadt, als grundsätzlich problematisch angesehen (vgl. Protokoll der ersten Sitzung, S. 6, 7, und 10). Aus dem Kreis der Beteiligten wurde es als dringend notwendig erachtet, objektive, nachweisbare und anerkannte Parameter zur Beschreibung der zu vergleichenden Gebiete zu entwickeln. Dazu wurde eine Matrix mit entsprechenden Bewertungsparametern erarbeitet, für die Daten aus dem Sozialstrukturatlas sowie Daten anderer Verwaltungsstellen zur Wohnsituation und Stadtstruktur vorlägen. Eine Auswertung dieser Daten konnte der Ausschuss aus Zeitgründen nicht selbst vornehmen. Er empfahl allerdings, die Auswahl der Gebiete durch Heranziehung entsprechender Daten zu stützen (vgl. Protokoll der 2. Sitzung, Nr. 4, und der 3. Sitzung, Nr. 2), was – soweit ersichtlich – aber unterblieb. Daher fehlt es für die von dem Sachverständigenausschuss angenommene Vergleichbarkeit der ausgewählten und paarweise einander gegenüber gestellten Gebiete weiterhin an der von dem Ausschuss selbst angeregten nachvollziehbaren Überprüfung anhand objektiver Kriterien (zum Ganzen OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 67). Eine nähere Betrachtung der Gebietspaare nährt auch eher Zweifel an der Vergleichbarkeit, als dass dadurch solche ausgeräumt würden. Ersichtlich ging der Sachverständigenausschuss von der Prämisse aus, dass die einander gegenüber gestellten Ost/West-Gebietspartner hinsichtlich ihrer stadträumlichen Lagequalität und überörtlichen Imageeinschätzung je vergleichbar und in ihrer Entwicklung „nur“ eine erfolgreiche Sanierung voneinander entfernt waren. Bereits das Beispiel des Gebietspaars Mitte-Torstraße und Charlottenburg-Nördliche Kantstraße widerlegt dies jedoch. Wie die mit den Beteiligten im Termin erörterten Bodenrichtwerte zeigen, haben sich beide Gebiete bis zum Abschluss der Sanierung nicht angenähert, was die Annahme des Beklagten der Gebietsvergleichbarkeit gestützt hätte; im Gegenteil: der Wertigkeitsunterschied ist sogar gewachsen. Während 1995 der Bodenrichtwert der Torstraße um nur 12 % niedriger war als jener der nördlichen Kantstraße (2.200,- DM/2.500,- DM), belief sich der Wertunterschied 2008, dem Zeitpunkt des Sanierungsabschlusses in unmittelbaren Umgebung der Torstraße, bei immerhin rund 18 % (500,- Euro/610,- Euro), obwohl man der Torstraße zu diesem Zeitpunkt das (Fort)Bestehen städtebaulicher Missstände kaum noch attestieren können wird. Das begründet Zweifel an Stichhaltigkeit der Annahme, die Gebietspartner seien nur eine Sanierung voneinander entfernt, ansonsten indes vergleichbar. Schließlich haben sich diese Gebiete trotz behobener Missstände bis 2008 in ihrer Wertigkeit erkennbar unterschiedlich entwickelt. Auch die Vergleichbarkeit der Gebietspaare zueinander bleibt fraglich. Gegen eine Vergleichbarkeit spricht schon die beträchtliche Spreizung erstens der Bodenrichtwerte (für den Anfangswert zwischen 780,- und 1.500,- DM bzw. für Endwert zwischen 850,- und 1.700,- DM) und zweitens der aus den Gebietspaaren ermittelten LVmax-Werte (zwischen 0,155 und 0,379). Bezüglich letzterem räumt auch der Beklagte ein, dass bei der Ableitung des LVmax eine verfahrensimmanente Unsicherheit bestehe (s. S. 6 der Anlage 1 des Schriftsatzes vom 31. Juli 2020). Dennoch: Beide Spreizungen deuten auf relevante Unterschiede der jeweiligen A- und E-Gebiete hin, was deren Vergleichbarkeit infrage stellt. Unabhängig von dieser nicht schlüssigen Vergleichbarkeit der Gebietspaare untereinander ist ferner nicht plausibilisiert, aufgrund welcher Erwägungen angenommen werden kann, dass diese Gebietspaare, ihre „innere“ Vergleichbarkeit unterstellt, konkret mit dem hier in Rede stehenden Sanierungsgebiet vergleichbar sein sollen, wovon der Beklagte aber ausgeht.
Weiterhin nicht plausibel und nachvollziehbar ist darüber hinaus die Annahme eines auf alle Berliner Sanierungsgebiete, d.h. gleichsam „stadtweit“ anwendbaren konstanten LVmax, was schon das Oberverwaltungsgericht bemängelt hat. In den Beratungen des Sachverständigenausschusses wurde die Beurteilung geäußert, dass der durch die Sanierung veränderbare Wertanteil in dezentralen Lagen höher sei, weil sich dort Strukturmaßnahmen besser auswirkten. In zentraleren Lagen sei dagegen der unveränderliche Lagewertanteil höher. Innenstadtgrundstücke seien durch einen hohen unbeweglichen Wertsockel geprägt; der bewegliche Wertanteil sei dort viel kleiner (vgl. etwa Protokoll der 1. Sitzung, S. 6). Angesichts dieser Anhaltspunkte für einen geringeren Einfluss von Sanierungsmaßnahmen auf den Bodenwert von Grundstücken in besseren Lagen hätte erwogen werden müssen, ob es sachgerecht bzw. vertretbar war, den LVmax ohne weitere Differenzierung als Durchschnittswert aus den vorhandenen Daten abzuleiten. In diesem Zusammenhang hätte es nahe gelegen, zu bewerten, wie hoch der ggf. zu erwartende Einfluss unterschiedlicher stadträumlicher Lagequalitäten auf die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung ist, um entscheiden zu können, ob es einer hinnehmbaren Pauschalierung entspricht, auf eine entsprechende Differenzierung bei der Berechnung des Ausgleichsbetrags zu verzichten, oder ob es vielmehr geboten ist, für jedes Sanierungsgebiet individuell einzuschätzen, in welchem Umfang eine Bodenwerterhöhung durch Sanierungsmaßnahmen erreicht werden kann. In der bewertungsrechtlichen Literatur wird nachvollziehbar eingewandt, es stelle einen entscheidenden Begründungsmangel dar, wenn im Rahmen des Zielbaumverfahrens die maximale Spannbreite der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung oder komplementär dazu ein unveränderlicher Bodenwertanteil nicht nachvollziehbar dargelegt werde. Insoweit bedürfe es eines auf das jeweilige Sanierungsgebiet bezogenen Nachweises (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 8. Aufl. 2017, Teil VI Rn. 660). Dass die vorhandenen Ausgangsdaten die mögliche Streubreite unterschiedlicher stadträumlicher Lagequalitäten abbilden, ist indes nicht ersichtlich. Bei den Sanierungsgebieten im Wedding sowie in Tiergarten, für die Bodenrichtwerte für den Anfangs- und Endzustand vorlagen, handelt es sich um eher dezentral gelegene Gebiete. Dies lässt die Übertragbarkeit der daraus abgeleiteten Korrelation zwischen Qualitätsveränderung und Bodenwerterhöhung auf das zentral gelegene ehemalige Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt als fraglich erscheinen. Überzeugende Überlegungen fehlen hierzu weiterhin, obwohl das Oberverwaltungsgericht dies bereits kritisiert hatte (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 68).
Aus seiner Pflicht, seine Festsetzung im Einzelfall nachvollziehbar abzuleiten und plausibel zu begründen, kann der Beklagte auch nicht unter Hinweis auf einen erheblichen zusätzlichen Verwaltungsaufwand entlassen werden. Es ist weder dargetan noch sonst ersichtlich, dass die Bestimmung eines gebietsspezifischen LVmax im Verhältnis zum ohnehin aufwändigen Wertermittlungsverfahren einen solchen zusätzlichen Aufwand bedeutete, der auch mit Blick auf die hohen von den Grundstückseigentümern zum Teil geforderten Beträge unzumutbar wäre. Nichts anderes ergibt die vom Beklagten bemühte Analogie zum Abgabenrecht. Soweit der Beklagte meint, aus der Rechtsprechung, die dem Satzungsgeber zubillige, im Abgabenrecht zu verallgemeinern und zu pauschalieren, das Recht ableiten zu können, eine Pauschalregelung treffen zu dürfen, trägt dies nicht. Diese Rechtsprechung bezieht sich auf das Steuerrecht, mit dem Massenerscheinungen bewältigt werden müssen (vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 19. Januar 2000 - BVerwG 11 C 8/99 -, juris Rn. 40). Zu solchen Massenphänomenen zählt die hier in Rede stehende Erhebung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags jedoch nicht. Dieser ist gerade nicht steuer-, sondern beitragsähnlich wegen dessen enger Beziehung zu dem zugewachsenen Vorteil (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1992 - BVerwG 4 C 30.90-, juris Rn. 18 ff.). Die Zahl der Schuldner ist – anders als im Steuerrecht – hierbei selbst im Falle größerer Sanierungsgebiete aber derart beschränkt, dass Pauschalierungen zur Begrenzung des Verwaltungsaufwands nicht mehr in diesem Maße gerechtfertigt werden können wie im Steuerrecht. Im Übrigen wäre es kaum nachvollziehbar, der Behörde hier – an dieser Weichenstellung, die für die Betragshöhe so maßgeblich ist – der Praktikabilität halber Pauschalierungen zuzugestehen und gleichzeitig für jedes Grundstück sehr aufwändige Wertgutachten mit zahlreichen Einzelbewertungen zu verlangen, gegen deren Erstellung die Behörde keinerlei Einwendungen erhebt.
(3) Auch die vorgelegten Alternativberechnungen beruhen auf einem nicht hinreichend plausibel ermittelten LVmax. Schon aus diesem Grund können diese Berechnungen nicht überzeugen. Ob die damit vorgenommene Neubestimmung des Anteils der kausal durch die Sanierung verursachten Bodenwerterhöhung im Übrigen plausibel ist, bedarf deshalb keiner Entscheidung.
Der Beklagte hat mit seinem Schriftsatz vom 31. Juli 2020 eine Neuberechnung unter der Annahme eines LVmax von 0,379 vorgelegt. Aus der Anlage 1 zum Schriftsatz des Beklagten vom 31. Juli 2020 ergibt sich, dass dies der LVmax ist, der 2001 aus dem Gebietspaar Mitte-Torstraße und Charlottenburg-Nördliche Kantstraße abgeleitet wurde. Die Berücksichtigung der ermittelten Werte anderer Gebietspaare dieser Arbeitsgruppe erschien dem Beklagten aus verschiedenen Gründen ungeeignet, entweder wegen der Lage außerhalb des S-Bahnrings oder z.B. wegen der Lage in West-Berlin. Vor allem wegen der räumlichen Nähe zum Vergleichsfall Mitte-Torstraße entschied er sich letztlich, allein das Gebietspaar zu betrachten, in dem der Bereich Torstraße enthalten war. Neben der räumlichen Nähe war für ihn dabei maßgeblich, dass sowohl der Bereich Torstraße als auch die Spandauer Vorstadt einen hohen Denkmalbestand aufweisen, ca. 1/3 der Grundstücke jeweils ungenutzt oder unterausgenutzt waren, Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf für Wohn- und Gewerbegebäude sowie für Einrichtungen der technischen und sozialen Infrastruktur bestand, Nutzungskonflikte von Wohnen und Gewerbe herrschten und die Ausstattung mit Grün- und Freiflächen unzureichend war (s. Anlage 1 zum Beklagten-Schriftsatz vom 31. Juli 2020).
Dieser Ansatz unterliegt unabhängig von den bereits erörterten Fragen um die Vergleichbarkeit der Torstraße mit der Nördlichen Kantstraße (s.o.) aber schon deshalb grundlegenden Bedenken, weil der LVmax von Werten nur eines Gebietspaares abgeleitet wird. Derart wenige Stichproben bilden keine belastbare Datengrundlage. Das hat der Beklagte auch erkannt, wenn er anführt, dass die „Heranziehung eines LVmax, berechnet aus nur einem einzigen Gebietspaar, […] statistisch nicht gesichert“ ist (ebd., S. 7). Daraus hat der Beklagte aber keine weiteren Schlussfolgerungen gezogen. Im Falle eines zu niedrigen Stichprobenumfangs besteht jedoch die Gefahr zufälliger erheblicher Verzerrungen. Dafür gibt es hier sogar Anhaltspunkte, weil in besseren Wohnlagen, wozu die Spandauer Vorstadt zählen dürfte, der maximal (sanierungs)veränderliche Lagewertanteil, also die größtmögliche Auswirkung auf den Bodenwert, den die Sanierung auslösen kann, regelmäßig niedriger ist, da der Bodenwert dort zu größeren Teilen unveränderlich ist (vgl. Bericht, S. 34 sowie oben, S. 36). Vor dem Hintergrund dieser Erkenntnis erscheint die Annahme des Beklagten, dass der LVmax in der Spandauer Vorstadt höher sein soll als in dezentraleren Lagen, wie z.B. der Altstadt Köpenick, nicht plausibel, jedenfalls in besonderem Maße begründungsbedürftig. Auch dies hat der Beklagte gesehen (s. S. 7 der Anlage 1) und damit zu erklären versucht, dass die Spandauer Vorstadt ein Sonderfall sei. Auch wenn dem Beklagten darin zuzustimmen ist, dass ein Sonderfall vorliegt, sind die Umstände, die die Spandauer Vorstadt zum Sonderfall machen, nicht geeignet, den hohen LVmax zu rechtfertigen. Im Gegenteil sind es gerade diese Umstände, die einen hohen unveränderlichen Lagewertanteil begründen, was erneut relevante Plausibilitätsmängel offenlegt.
Aus diesen Gründen lässt sich auch der Hinweis des Beklagten nicht ohne Weiteres nachvollziehen, wonach der aus der Gegenüberstellung der Gebiete Mitte-Torstraße und Charlottenburg-Nördliche Kantstraße abgeleitete LVmax von 0,379 belegen soll, dass der im Bescheid für den LVmax angesetzte Wert von ursprünglich 0,25 für das klägerische Grundstück nicht zu hoch, sondern allenfalls zu niedrig angesetzt sei (so S. 35 des Beklagten-Schriftsatzes vom 6. Juli 2018).
cc) Diese Fehler bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung müssen unter Aufgabe der früheren Rechtsprechung der Kammer (s. etwa das Urteil der Kammer vom 8. Dezember 2015, a.a.O., Rn. 40 f.) zur Aufhebung des Bescheides insgesamt führen. Das Gericht ist nicht berechtigt und verpflichtet, die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung selbst neu zu berechnen. Die ihm grundsätzlich obliegende Verpflichtung, die Sache spruchreif zu machen und dabei zu prüfen, ob und inwieweit der Festsetzungsbescheid zumindest hinsichtlich eines Teilbetrags aufrecht erhalten bleiben kann (vgl. § 86 Abs. 1 und § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO „soweit“), findet hier aufgrund des der Gemeinde bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zustehenden Wertermittlungsspielraums eine Grenze (vgl. zuletzt OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 70 ff.). Angesichts der vorliegenden Besonderheiten bedarf es hier schließlich einer ergänzenden Bestimmung der Bodenwertsteigerungen, die ohne förmliche Sanierungsverordnung aufgrund privater Investitionen zu erwarten gewesen wären. Welche Wertermittlungsmethode insofern zugrunde zu legen bzw. ob der Ausgleichsbetrag insgesamt in einem anderen Wertermittlungsverfahren zu bestimmen ist, muss der Beklagte festlegen. Dann liegt aber kein Fall vor, in dem das Gericht auf der Grundlage der vom Sanierungsträger im Rahmen seines Wertermittlungsspielraums getroffenen Entscheidungen den zutreffenden Betrag der Höhe nach ohne weiteres ermitteln oder einen jedenfalls geschuldeten Mindestbetrag errechnen könnte (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O., Rn. 21 f.).
B.
Auch die allgemeine Leistungsklage hat Erfolg.
Ihrer Zulässigkeit steht nicht entgegen, dass die Klägerin vorher beim Beklagten keinen Antrag auf die hier begehrte Leistung gestellt hat. Ungeachtet der grundsätzlichen Frage, ob im Fall der Leistungsklage überhaupt eine vorherige Antragstellung bei der Behörde verlangt werden kann (ablehnend BVerwG, Urteil vom 28. Juni 2001 - BVerwG 2 C 48/00 -, juris Rn. 16; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. Januar 2015 - OVG 12 B 13.13 -, juris Rn. 73; bejahend demgegenüber Pietzker/Marsch, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, Stand: 1/2020, § 42 Abs. 1 Rn. 156), wäre es hier reine Förmelei, eine behördliche Vorbefassung zu verlangen. Denn der Beklagte hat, indem er im gerichtlichen Verfahren um den festgesetzten Ausgleichsbetrag durchweg die Rechtmäßigkeit der Festsetzung verteidigt hat, unmissverständlich zu erkennen gegeben, dass er vom Fortbestehen des Rechtsgrunds zur Einbehaltung des geleisteten Betrags überzeugt ist. Bei dieser Sachlage ist offensichtlich, dass er auf einen entsprechenden Antrag der Klägerin hin weder freiwillig den Ausgleichsbetrag zurückzahlen noch die zusätzlich begehrten Zinsen leisten würde.
Die Leistungsklage ist auch begründet.
Etwaige Zweifel an der Aktivlegitimation der Klägerin sind ausgeräumt, nachdem sie den mit Schriftsatz vom 9. September 2020 angekündigten Klageantrag dahin umgestellt hat, dass die begehrten Leistungen nicht an sie allein, sondern an die Erbengemeinschaft zu bewirken sind. Sie dringt vollständig nicht nur mit dem von ihr geltend gemachten Erstattungsanspruch durch (1.), sondern auch mit dem daneben zuletzt noch anhängigen Zinsanspruch (2.).
1. Der auf Erstattung des Ausgleichsbetrags gerichtete Klageantrag ist begründet.
Rechtsgrundlage für den Erstattungsanspruch ist § 20 Satz 1 Halbs. 1 GebBeitrG Bln in der aktuellen Fassung. Diese Regelung ist auf den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag entsprechend anwendbar (vgl. zur im Wesentlichen identischen Vorgängernorm OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 10.16 -, juris Rn. 93). Zwar handelt es sich nicht um einen Beitrag im Sinne des Gesetzes (§ 4 GebBeitrG Bln). Der Ausgleichsbetrag stellt angesichts seines Entgeltcharakters und seiner Finanzierungsfunktion aber eine beitragsähnliche Leistung dar (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1992, a.a.O.). Unabhängig davon führt auch die Verweisung in § 155 Abs. 5 BauGB zur entsprechenden Anwendung des Gesetzes über Gebühren und Beiträge, denn danach sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge entsprechend anzuwenden, soweit das Baugesetzbuch keine Regelung enthält (vgl. erneut OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 10.16 -, juris Rn. 93).
Die Voraussetzungen für den Erstattungsanspruch sind erfüllt. Die Klägerin bzw. der vormalige Kläger hat den Ausgleichsbetrag in voller Höhe beglichen. In Anbetracht der Aufhebung des Festsetzungsbescheids, die im Hinblick auf § 113 Abs. 4 VwGO für den im gleichen Verfahren geltend gemachten Leistungsanspruch schon vor Eintritt der Rechtskraft zu berücksichtigen ist, ist die Zahlung rechtsgrundlos erfolgt.
2. Auch der verbleibende Antrag auf Zahlung von Prozesszinsen ist begründet.
Die Klägerin kann in entsprechender Anwendung des § 291 i.V.m. § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB die Zahlung von Prozesszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus dem Betrag von 40.227,- Euro seit dem 9. September 2020 beanspruchen, an dem sie den Erstattungsanspruch rechtshängig gemacht hat (vgl. § 90 Satz 1 VwGO). Die Regelung des § 291 BGB ist im öffentlichen Recht entsprechend anwendbar, wenn das einschlägige Fachrecht keine gegenteilige Regelung enthält (vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Februar 2005 - BVerwG 6 B 80.04 -, juris Rn. 6; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 10.16 -, juris Rn. 96). So verhält es sich hier. Die für die Erstattung des Ausgleichsbetrags maßgebliche Regelung des § 20 GebBeitrG Bln steht einem Anspruch auf Prozesszinsen nicht entgegen. Zwar sieht die Vorschrift eine Verzinsung des Erstattungsanspruchs nicht vor. Daraus lässt sich jedoch nicht schließen, dass auch die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung von Prozesszinsen ausgeschlossen werden sollte (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 10.16 -, a.a.O.).
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 2 VwGO. Da das Leistungsbegehren keine Streitwerterhöhung bewirkte (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 18. Februar 1998 - VGH 6 C 98.150 -, juris Rn. 7), war eine Belastung der Klägerin mit Kosten infolge ihrer Teilklagerücknahme nicht veranlasst (vgl. den Rechtsgedanken des § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 709 Sätze 1 und 2 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit ist auch in Bezug auf die Verurteilung zur Zahlung nicht auf die Hauptsache zu erstrecken, da sonst die für das präjudizielle Anfechtungsurteil geltende Regelung des § 167 Abs. 2 VwGO umgangen würde (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 10.16 -, a.a.O., Rn. 102).
Ein Grund, die Berufung zuzulassen, ist nicht gegeben, §§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO. Gründe, für die Zulassung der Sprungrevision gemäß § 134 VwGO (i.V.m. § 132 Abs. 2 Nr. 1 oder 2 VwGO) sind nicht zu erkennen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 152 bis 156 BauGB
§§ 162 und 163 BauGB
§§ 709 Sätze 1 und 2 ZPO
§ 91 VwGO
§ 1922 BGB
§ 2039 BGB
§ 7i EStG
§ 7h EStG
§ 3a InvZulG
§ 95 BauGB
§ 163 BauGB
§ 4 GebBeitrG
§ 291 BGB
§ 20 GebBeitrG
§ 167 VwGO
§ 134 VwGO
§ 113 Abs. 4 VwGO
§ 91 Abs. 1 VwGO
§ 91 Abs. 2 Alt. 2 VwGO
§ 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 2 BauGB
§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB
§ 142 Abs. 4 BauGB
§ 144 Abs. 1 BauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 153 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB
§ 6 Abs. 4 ImmoWertV
§ 155 Abs. 5 BauGB
§ 288 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 90 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 2 VwGO
§ 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO
§ 167 Abs. 2 VwGO
§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO
§ 132 Abs. 2 Nr. 1 oder 2 VwGO
Art. 6 des StÄndG
Art. 3 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 2 B 1.16
4 B 11.19
2 B 10.16
2 B 18.16
X ZR 94/11
V ZR 90/62
19 K 242.10
2 B 7.16
2 B 11.16
2 B 2.16
10 B 10.16
III ZR 207/60
9 C 5.06
7 C 14.95
4 B 66/17
19 K 368.14
4 C 31/13
13 K 271.14
11 C 8/99
4 C 30.90
2 C 48/00
12 B 13.13
6 B 80.04
6 C 98.15