Verwaltungsgericht Hannover (Niedersachsen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-09-15, Aktenzeichen 9 A 90/11

Tenor:
I. Das Verfahren wird eingestellt, soweit die Klägerin beantragt hat, die Beklagte zu verurteilen, gegenüber den Notaren …., beide ..., zu erklären, dass die auf Notaranderkonten liegenden Beträge aus den Kaufpreiszahlungen der nachfolgend genannten Käufer aus den nachfolgend genannten Beurkundungen in der nachfolgend genannten Höhe nebst aufgelaufener Zinsen an die Klägerin ausgezahlt werden sollen:
Käufer
Beurkundender Notar
UR-Nr.
Datum der Beurkundung
Betrag
…
II.
1. Die Beklagte wird verurteilt, gegenüber den Notaren …., jeweils ..., zu erklären, dass die auf Notaranderkonten liegenden Beträge aus den Kaufpreiszahlungen der nachfolgend genannten Käufer aus den nachfolgend genannten Beurkundungen in der nachfolgend genannten Höhe an die Klägerin ausgezahlt werden sollen:
V
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 609.930,70 Euro zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.02.2011.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich Nr. 1 gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 295.090,00 Euro, Nr. 2 und 4 gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
6. Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin fordert Leistungen zurück, die sie zur Erfüllung eines städtebaulichen Vertrages an die Beklagte erbrachte. Im Einzelnen begehrt sie die Verurteilung der Beklagten, auf Notaranderkonten liegende Beträge aus dem Kaufpreis von Grundstückskaufverträgen freizugeben, sowie die aufgrund eines städtebaulichen Vertrages geleisteten Beträge. zurückzuzahlen.
Die Klägerin ist eine private Erschließungsträgerin. Am 31.03.2006 schlossen die Beteiligten einen städtebaulichen Vertrag (SV) und einen Erschließungsvertrag (EV) in Bezug auf ein Baugebiet am . der Kernstadt der Beklagten (). Das Vorhaben soll sich bis ins Jahr 2020 erstrecken und in drei Bauabschnitten verwirklicht werden. Insgesamt ist eine Bebauung mit ca. 400 bis 450 Wohnhäusern vorgesehen. Zu diesem Zweck erwarb die Klägerin hier Grundstücke zum Weiterverkauf. Für die jeweiligen Käufer waren die Erschließungskosten im Kaufpreis enthalten. Nördlich des Baugebietes plante die Beklagte den Bau einer Entlastungsstraße, die einerseits die Ortsmitte verkehrlich entlasten und andererseits das Erreichen des Baugebietes ermöglichen sollte. Ursprünglich sollte die Klägerin im Zuge der Entwicklung des Baugebietes diese Entlastungsstraße bauen, wofür die Beteiligten mit Kosten von ca. zwei Millionen Euro rechneten. Dies wurde nicht weiterverfolgt, weil die Beklagte für den Bau der Straße Mittel nach dem Gemeindeverkehrsfinanzierungsgesetz (jetzt: Entflechtungsgesetz) erhalten konnte. In dem städtebaulichen Vertrag verpflichtete sich die Klägerin für den notwendigen Bebauungsplan die städtebauliche Planung auszuarbeiten und ca. zwei Millionen Euro für erforderliche öffentliche Einrichtungen zu zahlen, die der Beklagten infolge der Entwicklung des Baugebietes entstehen würden.
Beide Verträge wurden jeweils schriftlich vereinbart, aber nicht notariell beurkundet. Nach dem städtebaulichen Vertrag ist zunächst die Umsetzung des ersten Bauabschnitts beabsichtigt, für den der Klägerin im Erschließungsvertrag die Erschließung übertragen worden ist. Auf die Gestaltung der Grundstückskaufpreise nimmt die Beklagte nach § 2 Abs. 2 SV keinen Einfluss. In § 2 Abs. 3 SV verpflichtet sich die Beklagte, dem Erschließungsträger, hier der Klägerin, zu gegebener Zeit die Umsetzung der Bauabschnitte II und III zu übertragen. § 2 Abs. 5 SV stellt klar, dass die Beklagte das Bebauungsplanverfahren für alle drei Bauabschnitte bis zum Satzungsbeschluss betreiben werde, der Bebauungsplan aber vorerst nur für den ersten Bauabschnitt veröffentlicht werde. § 3 SV regelt die Übernahme der Planungskosten durch die Klägerin. § 4 SV trifft eine Regelung über Folgekosten mit dem Wortlaut:
§ 4
Folgekosten
(1)
Aufgrund der Durchführung der gesamten Siedlungsmaßnahmen (Bauabschnitte 1-3) werden Folgeeinrichtungen mit geschätzten Kosten wie folgt erforderlich:
a)
Erweiterung des Kindergartens um zwei Gruppen
600.000,- €
b)
Feuerwehrfahrzeug
172.000,- €
c)
Erweiterung der Grundschule um einen Zug
1.190.000,- €
Das ergibt zusammen
1.962.000,- €
Für den Fall, dass eines oder mehrere der genannten Vorhaben wider Erwarten nicht verwirklicht werden sollten, gilt der Betrag ersatzweise für die Erweiterung des Rathauses, der Erweiterung der weiterführenden Schule und die Erweiterung des Stadtbetriebshofes.
Die aufgeführten Siedlungsmaßnahmen sind keine abschließende Aufzählung bzw. die Reihenfolge bedeutet nicht zwingend eine Rangfolge.
(2)
Der Erschließungsträger verpflichtet sich zur Zahlung des Betrages von 1.962.000,- € (in Worten: einemillionneunhundertzweiundsechzigtausend Euro) für die in Abs. 1 genannten Zwecke.
(3)
Da zum jetzigen Zeitpunkt die Aufbringung eines solchen Betrages aus Rücklagen des Erschließungsträgers weder notwendig noch wirtschaftlich wäre, sind sich die Vertragsschließenden darüber einig, dass der Betrag ratenweise sowie im Rahmen des späteren Abverkaufs der Baugrundstücke zur Verfügung gestellt werden kann.
(4)
Die 1. Rate in Höhe von 35.000,- € (in Worten: fünfunddreißigtausend Euro) ist unverzüglich nach Unterzeichnung dieses Vertrages fällig.
Die 2. Rate in Höhe von 855.000,- € (in Worten: achthundertfünfundfünfzigtausend Euro) ist einen Monat nach Wirksamwerden des Bebauungsplanes für den 1. Bauabschnitt sowie Unterzeichnung des Erschließungsvertrages bezüglich des 1. Bauabschnittes fällig.
(5)
Der Restbetrag in Höhe von 1.072.000,- € (in Worten: einemillionzweiundsiebzigtausend Euro) wird sukzessive zum Abverkauf des zu erschließenden Baulandes vom Erschließungsträger nach Maßgabe der Regelung des § 5 dieses Vertrages aufgebracht werden.
Die Summe von 1.962.000 Euro wurde folgendermaßen ermittelt: Die Klägerin übernahm für 130.000 Euro die Herstellung eines Kreisverkehrs. Die übrigen 1.870.000 Euro zinste die Beklagte ab und passte diesen Betrag vor Vertragsschluss an die neu berechnete Nettobaulandfläche an.
Hierzu bestimmt:
§ 5
Sicherung des Restbetrages
Der Erschließungsträger verpflichtet sich, dem mit der Abwicklung aller Kaufverträge betrauten Notar eine unwiderrufliche Zahlungsanweisung zu erteilen, nach der vorgesehen ist, bei Verteilung eines Kaufpreises für ein Baugrundstück in dem Gebiet des Bauabschnittes 1, pro verkauftem Quadratmeter Bauland einen Betrag von 10,- € (in Worten: zehn Euro) auf das Konto der Stadt (Kontonummer:., BLZ.) zu überweisen, bis insgesamt eine Summe von 1.072.000,- € (in Worten: einemillionzweiundsiebzigtausend Euro) überwiesen worden ist.
Für den Fall, dass 18 Monate nach Fälligkeit der 2. Rate noch nicht 536.000,- € (in Worten: fünfhundertsechsunddreißigtausend Euro) an die Stadt überwiesen worden sein sollten, verpflichtet sich der Erschließungsträger, den Differenzbetrag zu 536.000,- € an die Stadt zu zahlen.
Für den Fall, dass 36 Monate nach Fälligkeit der 2. Rate noch nicht die dann noch verbleibenden 536.000,- € (in Worten: fünfhundertsechsunddreißigtausend Euro) an die Stadt überwiesen worden sein sollten, verpflichtet sich der Erschließungsträger, den Differenzbetrag zu 536.000,- € an die Stadt zu zahlen.
Zur Sicherstellung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit dieses Finanzierungskonzeptes wird der Erschließungsträger der Stadt vor Abschluss des Erschließungsvertrages bezüglich des 1. Bauabschnittes ein Testat eines anerkannten Wirtschaftprüfungsunternehmens vorlegen, aus dem hervorgeht, dass die nach Abs. 1 auf das Konto der Stadt zu überweisenden Beträge kalkulatorisch erfasst und werthaltig sind.
Die Stadt verpflichtet sich für den Fall, dass der 3. Bauabschnitt des geplanten Siedlungsgebietes nicht vom Erschließungsträger sondern von einem Dritten erschlossen wird, diesen Dritten zur Zahlung eines Infrastrukturkostenausgleichs an den Erschließungsträger zu verpflichten. Die Höhe dieses Infrastrukturkostenausgleichsbetrages errechnet sich aus der Division des in § 4 Abs. 2 genannten Betrages mit der Gesamtwohnbaufläche aller drei Bauabschnitte im Gebiet der Siedlungsmaßnahme multipliziert mit der Quadratmeterzahl der im 3. Bauabschnitt vorgesehenen Wohnbaufläche.
Gemäß § 6 SV steht der Klägerin ein Kündigungsrecht zu, wenn nicht bis zum 30.06.2006 ein Bebauungsplan für den ersten Bauabschnitt in Kraft tritt, wobei die Klägerin den bis zur Kündigung gezahlten Betrag nach § 4 Abs. 4 Satz 1 SV von der Beklagten nicht zurückverlangen kann. § 7 Abs. 3 SV verpflichtet die Klägerin, einen Monat nach Rechtskraft des Bebauungsplanes eine Fläche mit einer Größe von 826 qm gegen eine gleich große Fläche zu tauschen und um eine Fläche von 590 qm zu erweitern. Dieser Tausch ist mittlerweile vollzogen und im Grundbuch eingetragen.
§ 8 enthält eine salvatorische Klausel, wonach die Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen nicht die Wirksamkeit der übrigen Regelungen des Vertrages berührt. Die Vertragsparteien verpflichteten sich darin zudem, unwirksame Bestimmungen durch solche zu ersetzen, die dem Sinn und Zweck des Vertrages rechtlich und wirtschaftlich entsprechen.
In den Grundstückskaufverträgen vereinbart die Klägerin mit den Erwerbern, den Kaufpreis zur Sicherung der vereinbarungsgemäß lastenfreien Umschreibung des Grundstücks auf den jeweiligen Käufer jeweils auf ein vom Notar einzurichtendes Notaranderkonto zu zahlen. Aufgrund des städtebaulichen Vertrages wies die ”., die mit der Abwicklung des Projektes beauftragt war und deren Rechtsnachfolgerin die Klägerin ist, am 18.04.2006 den die Kaufverträge beurkundenden Notar unwiderruflich an, aus den Kaufverträgen, die ab Rechtskraft des betreffenden Bebauungsplanes für die jeweiligen Baugrundstücke abgeschlossen werden, einen Teilbetrag in Höhe von 10,00 €/qm an die Beklagte auszuzahlen. Die Beklagte erhielt hierdurch einen Betrag in Höhe von 334.490,00 Euro. Seit 2008 weigern die Notare sich, die hinterlegten Beträge an die Beklagte zu leisten, da sie sich nicht in der Lage sehen, die Wirksamkeit der Folgekostenvereinbarung zu beurteilen. Zugleich weigern sie sich wegen der unwiderruflichen Zahlungsanweisung, ohne eine Freigabeerklärung der Beklagten die Beträge an die Klägerin auszuzahlen.
Bereits in seiner Sitzung am 30.03.2006 beschloss der Rat der Beklagten den Bebauungsplan Nr. •. "–.", der alle drei Bauabschnitte und die Entlastungsstraße umfasst, in der Weise in vier Punkte untergliedert, dass jeweils getrennte Satzungsbeschlüsse „für die kommunale Entlastungsstraße und den I. Bauabschnitt“, für den „II. Bauabschnitt“ und für den „III. Bauabschnitt“ gefasst wurden. Der Begründung der zugrunde liegenden Beschlussdrucksache Nr. 2006/034/2 vom 29.03.2006 zufolge sollte der Bebauungsplan nur für den I. Bauabschnitt mit der Entlastungsstraße sofort in Kraft gesetzt werden. Der II. Bauabschnitt sei erst zu realisieren, wenn die Bebauung des I. Bauabschnitts abgeschlossen sei. Entsprechendes gelte für den III. Bauabschnitt. Ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan solle nur insoweit geschaffen werden, wie seine Durchführung gesichert sei. Der Satzungsbeschluss für den ersten Abschnitt wurde am 17.07.2006 ortsüblich bekanntgemacht. Die Baugrundstücke aus diesem Bereich sind mittlerweile überwiegend verkauft und bebaut. Am 09.09.2010 beschloss der Rat der Beklagten, auch die Satzungsbeschlüsse für den Bauabschnitt II und III des Bebauungsplanes Nr. •. bekannt zu machen, was bislang jedoch nicht umgesetzt worden ist.
Die Beklagte erweiterte im Jahr 2008 den (außerhalb des Baugebiets gelegenen) Kindergarten—. um zwei Gruppen (50 Kinder) für 837.855,12 Euro, wofür sie einen Zuschuss von der Region Hannover in Höhe von 93.322,47 Euro erhielt (Eigenanteil: 745.532,65 Euro) und errichtete die Kindertagesstätte ˜. innerhalb des ersten Bauabschnitts für 1.084.106,17 Euro neu (zwei Krippengruppen für je 15 Kinder; eine Kindergartengruppe für 25 Kinder). Der Eigenanteil der Beklagten neben den gewährten Zuschüssen betrug hierfür 568.922,42 Euro. In der (außerhalb des Baugebiets gelegenen) Grundschule richtete die Beklagte neue Fachräume für 326.000 Euro und eine zusätzliche Hortgruppe für 165.000 Euro ein. Zudem baute die Beklagte die Entlastungsstraße, wofür Gesamtkosten in Höhe von 3.223.684,40 Euro entstanden. Hiervon erkannte die Niedersächsische Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr 2.048.000 Euro als zuwendungsfähig an und bestimmte als Zuwendung einen Betrag in Höhe von 1.536.000,00 Euro (75 % der anerkannten Kosten).
Bei der Abwicklung des städtebaulichen Vertrages kam es zu Schwierigkeiten. Die Klägerin verwies auf den schleppenden Verkauf von Grundstücken und trat in Verhandlungen mit der Beklagten über die Zahlungsmodalitäten ein. Neben den Beträgen, die der Beklagten aufgrund der Anweisung an den Notar ausgezahlt worden waren (334.490,00 Euro), zahlte die Klägerin mit Scheck vom 28.12.2006 - eingelöst am 03.01.2007 - auf die zweite Rate (§ 4 Abs. 4 S. 2 SV) einen Betrag von 33.798,16 Euro. Ein weiterer Teilbetrag dieser Rate in Höhe von 71.201,84 Euro wurde aufgrund einer Vereinbarung vom 11.10.2006 verrechnet, nach der der Klägerin Beiträge aus einem zuvor von ihr entwickelten Baugebiet ("™.") zu erstatten waren. Per Scheck erhielt die Beklagte am 06.02.2008 weitere 100.000 Euro und am 03.03.2008 (jeweils Zufluss) nochmals 50.000 Euro. In Höhe von 20.440,70 Euro übernahm die Klägerin eine Verbindlichkeit der Beklagten gegenüber einem Dritten. Dieser Betrag wurde einvernehmlich auf die zu leistenden Folgekosten angerechnet. Insgesamt ergaben sich daraus geleistete Folgekosten in Höhe von 609.930,70 Euro.
Nachdem die Wirksamkeit des städtebaulichen Vertrages auch in den Gremien der Beklagten problematisiert worden war, eine Klärung zwischen den Beteiligten aber nicht erzielt werden konnte, berief sich die Klägerin im September 2008 darauf, der städtebauliche Vertrag sei nichtig und forderte die Beklagte auf, gegenüber den Notaren die notwendigen Erklärungen abzugeben, damit die auf dem Notaranderkonto zurückbehaltenen Beträge an sie ausgezahlt werden könnten. Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 18.05.2009 setzte sie der Beklagten hierzu eine Frist bis zum 03.06.2009. Eine Freigabe erfolgte nicht.
Am 17.06.2009 hat die Klägerin Klage erhoben.
Nachdem die Beklagte im Frühjahr 2010 einen Teil der auf dem Notaranderkonto liegenden Beträge (in Höhe von 87.900 Euro) freigegeben hatte, wurde das Ruhen des Klageverfahrens angeordnet und die Beteiligten traten in ein gerichtliches Mediationsverfahren ein. Am 22.06.2010 schlossen sie eine als Eckpunktepapier bezeichnete Mediationsvereinbarung. Danach sollte zwischen der Klägerin als der Beteiligten zu 1) und der Beklagten als der Beteiligten zu 2) ein Vergleichsvertrag mit dem in der Eckpunktevereinbarung festgelegten Inhalt geschlossen werden, dessen konkrete Formulierungen der Verhandlung zwischen den Bevollmächtigten der Beteiligten überlassen blieben. Der vorgesehene Vergleichsvertrag wurde als Ergänzung des städtebaulichen Vertrages vom 31.03.2006 angesehen, der noch anzupassen wäre.
Die Vereinbarung lautet - auszugsweise -:
1.
2.
Die Beteiligte zu 1) zahlt an die Beteiligte zu 2) einen Betrag in Höhe von 1.000.000 EUR. Auf diesen Betrag werden 970.000 EUR als bereits erbracht angerechnet. Es handelt sich um Geld- und Sachleistungen, die die Beteiligte zu 1) an die Beteiligte zu 2) und für die Entwicklung des Baugebietes erbracht hat, die mit dieser Summe vollständig erfasst werden. Der Restbetrag ist zahlbar und fällig 9 Monate nach Inkrafttreten des Bebauungsplans zum 2. Bauabschnitt und Abschluss eines Erschließungsvertrages für den 2. Bauabschnitt. Weitere Ansprüche aus der Projektentwicklungstätigkeit vorangegangener Baugebiete bestehen nicht.Eine Verpflichtung zum Verwendungsnachweis besteht nicht.
3.
4.
5.
Die Beteiligte zu 2) gibt unverzüglich nach Abschluss des auf dieser Grundlage auszuhandelnden Vergleichsvertrages die auf Notaranderkonten der Notare š.. gesicherten Kaufpreisanteile einschließlich Zinsen etc. zugunsten der Beteiligten zu 1) frei.
6.
7.
Die Beteiligte zu 2) ist bereit, auf Anforderung unverzüglich die im Zusammenhang mit der Erschließung des 1. Bauabschnittes erbrachten Bürgschaften Zug um Zug gegen Hinterlegung eines entsprechenden Betrages auf ein gemeinsam bei der ›. einzurichtendes Konto freizugeben.
8.
9.
Dem Rat der Beteiligten zu 2) muss die Zustimmung zu dem Vergleichsvertrag auf der Grundlage dieses Eckpunktepapiers zur nächsten Ratssitzung zur Beschlussfassung vorgelegt werden. Die Beteiligte zu 1) ist berechtigt, diesen Vertrag zu widerrufen, wenn die abschließende Beschlussfassung nicht bis zum 08.10.2010 erfolgt ist.
10.
Der anhängige Rechtsstreit vor dem Verwaltungsgericht Hannover - œ. - wird mit Wirksamkeit des Vergleichsvertrages durch übereinstimmende Erledigungserklärungen beendet. Die Kosten des Verfahrens sollen gegeneinander aufgehoben werden.
In den darauf folgenden Verhandlungen gelang es den Beteiligten nicht, eine Regelung zu Nr. 7 der Eckpunktevereinbarung zu finden. Zudem begehrte die Klägerin die Einräumung eines Rücktrittrechts, sofern sich weitere Risiken verwirklichen würden, die eine Umsetzung des zweiten Bauabschnittes erschweren könnten. Am 07.10.2010 beschloss der Rat der Beklagten die vierte Fassung eines Vergleichsvertrages, der alle Punkte aus der Mediationsvereinbarung mit Ausnahme der Nr. 7 im Sinne der Klägerin umsetzte. Die Klägerin unterzeichnete diesen Vergleichsvertrag nicht.
Am 13.12.2010 ist das Verfahren auf Antrag der Beklagten wieder aufgenommen worden.
Zur Begründung der Klage führt die Klägerin an: Der städtebauliche Vertrag sei insgesamt nichtig, weil sein Kern, die Vereinbarung über Folgekosten, nichtig sei. Er sei rückabzuwickeln. Eine kausale Verknüpfung zwischen der Erschließungsmaßnahme und den vertraglich geregelten Leistungen sei nicht gegeben. Folgekostenbeiträge müssten in einem zeitlichen Zusammenhang zum Aufwand der Gemeinde stehen. Die Beklagte habe sich aber Leistungen binnen 37 Monaten für ein Projekt versprechen lassen, das in etwa 20 Jahren abgewickelt werden solle. Zur Wirksamkeit einer Folgekostenvereinbarung müsse die Beklagte eine kausale Verknüpfung zwischen ihrer Maßnahme und dem Vorhaben der Klägerin belegen können. Dem könne ein Gesamtkonzept genügen. Ein solches Gesamtkonzept, das den vom Bundesverwaltungsgericht hierzu aufgestellten Kriterien entspreche, habe die Beklagte nicht entwickelt. Der Vergleich mit städtebaulichen Verträgen in anderen Baugebieten zeige, dass die Beklagte Folgekosten mehr oder weniger willkürlich in unterschiedlicher Höhe verlange, wenn sie nicht sogar von der Erhebung absehe. Die Nichtigkeit ergebe sich bereits daraus, dass sich die verlangten Folgekosten auf die Realisierung der Bauabschnitte I bis III bezögen, aber schon vollständig während der Bebauung des ersten Bauabschnitts zu zahlen seien, ohne dass bis zu diesem Zeitpunkt irgendeine Folgeeinrichtung finanziert würde und überhaupt feststehe, ob die weiteren Bauabschnitte mit ihr, der Klägerin, realisiert würden. Nach dem Scheitern der Vergleichsverhandlungen stehe nun fest, dass sie den zweiten Bauabschnitt nicht mehr umsetzen könne. Für den ersten Bauabschnitt seien der Beklagten Folgekosten nicht entstanden, da jedenfalls für dessen Bewohner die außerhalb des Baugebiets vorhandenen Hort-, Krippen- und Kindergartenplätze ausreichen. Ein Bedarf für die genannten Folgeeinrichtungen bestehe nicht. Für Kindergärten und Schulen gebe es aufgrund des Geburtenrückganges Überkapazitäten. Die Errichtung der Kindertagesstätte ˜. stehe in keinem erkennbaren Zusammenhang mit dem Erschließungsgebiet, sondern sei im Zusammenhang mit der im Jahre 2009 geänderten Gesetzgebung zu Kindergarten- und Hortplätzen erfolgt. So habe der Bürgermeister der Beklagten im Jahr 2004 noch erklärt, eine Erweiterung des Kindergartens sei nicht notwendig. Die Erweiterung des Kindergartens in der—. sei nur erforderlich geworden, weil der Mietvertrag für andere Räumlichkeiten ausgelaufen sei. Die für die Erweiterung des Kindergartens angesetzten Kosten seien zu hoch. Kindergärten seien gebührenpflichtig, so dass die Maßnahme bereits über Gebühren finanziert werde. Kosten für die Entlastungsstraße könnten nicht geltend gemacht werden, weil diese keinen Bezug zu dem Erschließungsgebiet habe, sondern dem überregionalen Durchgangsverkehr diene. Daher werde die Straße im städtebaulichen Vertrag auch nicht erwähnt. Die Beklagte habe für den Bau der Straße mehr Grundstücke erworben als nötig, aus denen nun wertvolles Bauerwartungsland geworden sei. Deshalb seien die Kosten für den Bau der Straße auch so hoch ausgefallen und die Region Hannover habe nicht in vollem Umfang die Kosten als förderungsfähig anerkannt. Der städtebauliche Vertrag sei insgesamt formnichtig, weil im Hinblick auf die in § 7 geregelten Grundstücksgeschäfte insgesamt eine notarielle Beurkundung erforderlich gewesen wäre. Überdies sei das Klagebegehren nicht treuwidrig. Der städtebauliche Vertrag gehe im Wesentlichen auf Vorstellungen der Beklagten zurück. Sie selbst, die Klägerin, habe den Vertrag aus wirtschaftlichen Gründen unterzeichnen müssen, weil sie bereits im Vorfeld erhebliche Leistungen erbracht und mehrere Grundstückskaufverträge unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen habe. In den Grundstückskaufverträgen gebe es keine Klauseln, mit denen sie, die Klägerin, die Folgekosten aus dem städtebaulichen Vertrag auf die Grundstückskäufer abgewälzt habe. Deshalb führe die Auskehrung der Kaufpreisanteile bei ihr nicht zu einem ihr nicht zustehenden Vorteil. Beim Abschluss des städtebaulichen Vertrages sei sie von dessen Wirksamkeit ausgegangen. Allein die Tatsache, dass die Beklagte Gegenleistungen für die gezahlten Folgekosten erbracht habe, mache ihr Rückforderungsbegehren nicht treuwidrig, da die Beklagte diese Leistungen auch ohne diese Zahlung hätte erbringen müssen. Sofern die Beklagte von der Unwirksamkeit des Bebauungsplanes ausgehe, verhalte sie sich widersprüchlich: Gemäß § 4 Abs. 4 Satz 2 SV sei dann die zweite Rate nicht einmal fällig. In diesem Fall läge jedenfalls eine Überzahlung vor. Auch deswegen müssten die Gelder freigegeben werden. Schließlich sei der Rechtsstreit nicht durch den Abschluss der Eckpunktevereinbarung erledigt, da die Beteiligten sich nicht auf einen Vergleichsvertrag hätten einigen können. Die Eckpunktevereinbarung stelle nur eine Zusammenfassung der Punkte dar, die den Beteiligten im Mediationsverfahren wichtig gewesen seien. Es handele sich um eine reine Absichtserklärung. In der von der Beklagten vorgeschlagenen vierten Fassung eines Vergleichsvertrages sei keine Regelung zu Nr. 7 der Eckpunktevereinbarung enthalten. Entgegen der Ansicht der Beklagten habe man hierzu keine abweichende Regelung getroffen, denn die von ihr - der Klägerin - vorgeschlagene Beibringung einer Bürgschaft des . habe die Beklagte nur für den Bauabschnitt II akzeptiert.
Mit Klageerhebung hat die Klägerin zunächst beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, gegenüber dem Notar ž. zu erklären, dass der auf Notaranderkonto bei der Volksbank …. zur Kontonummer ... (…) liegende Betrag aus dem Kaufpreis vom Grundstückskaufvertrag …. vom 12.09.2008 (….) in Höhe von 5.820,00 Euro nebst Zinsen an die Klägerin ausgezahlt werden soll.
Am 30.11.2009 - korrigiert am 11.12.2009 - hat sie die Klage um den Antrag erweitert:
die Beklagte zu verurteilen, gegenüber den Notaren . jeweils …., zu erklären, dass die auf Notaranderkonten liegenden Beträge aus den Kaufpreiszahlungen der nachfolgend genannten Käufer aus den nachfolgend genannten Beurkundungen in der nachfolgend genannten Höhe an die Klägerin ausgezahlt werden sollen:
1.Käufer
2.Beurkundender Notar
3.UR-Nr.
4.Datum der Beurkundung
5.Betrag
6.…
7.…
8.…
9.…
10.…
11.…
12.…
13.…
14.…
15.…
16. …
17.…
18.…
19.…
20.…
21.…
22.…
23.…
24.…
25.…
26.…
27.…
28.…
29.…
30.…
31.…
32.…
33.…
34.…
35.…
36.…
37.…
38.…
39.…
40.…
41.…
42.…
43.…
44.…
45.…
46.…
47.…
48.…
49.…
50.…
51.…
52.…
53.…
54.…
55.…
56.…
57.…
58.…
59.…
60.…
61.…
62.…
63.…
64.…
65.…
66.…
67.…
68.…
69.…
70.…
71.…
72.…
73.…
74.…
75.…
76.…
77.…
78.…
79.…
80.…
81.…
82.…
83.…
84.…
85.…
86.…
87.…
88.…
89.…
90.…
91.…
92.…
93.…
94.…
95.…
96.…
97.…
98.…
99.…
100.…
101.…
102.…
103.…
104.…
105.…
106.…
107.…
108.…
109.…
110.…
111.…
112.…
113.…
114.…
115.…
116.…
117.…
118.…
119.…
120.…
121.…
122.…
123.…
124.…
125.…
126.…
127.…
128.…
129.…
130.…
131.…
132.…
133.…
134.…
135.…
136.…
137.…
138.…
139.…
140.…
141.…
142.…
143.…
144.…
145.…
Am 08.03.2010 hat sie mit einer erneuten Klageerweiterung zusätzlich beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, gegenüber dem Notar …., …. zu erklären, dass die auf Notaranderkonto liegenden Beträge aus den Kaufpreiszahlungen der nachfolgend genannten Käufer aus den nachfolgend genannten Beurkundungen in der nachfolgen genannten Höhe nebst aufgelaufener Zinsen an die Klägerin ausgezahlt werden sollen:
146.Käufer
147.UR-Nr.
148.Datum der Beurkundung
149.Kaufpreis
150.…
151.…
152.…
153.…
154.…
155.…
156.…
157.…
2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin allen Schaden zu ersetzen, der daraus entstanden ist und entstehen wird, dass die Beklagte nicht bis zum 03.06.2009 gegenüber den Notaren …., erklärt hat, dass die am 03.06.2009 auf Notaranderkonten liegenden Kaufpreisanteile nebst Zinsen an die Klägerin ausgezahlt werden sollen.
Ferner weiter festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin allen Schaden zu ersetzen, der daraus entstanden ist, dass sie nicht bis zum 03.06.2009 gegenüber diesen Notaren erklärt hat, dass sie bezüglich aller nach dem 03.06.2009 eingehenden Kaufpreise aus notariellen Grundstückskaufverträgen des Bauabschnitts 1 im Gebiet–. keinen Anspruch auf anteilige Kaufpreise mehr geltend machen wird.
Am 04.02.2011 hat die Klägerin den Rechtsstreit hinsichtlich der Klageanträge aus der Klageschrift (wiederholt als Nr. 1 im Schriftsatz vom 03.03.2010) sowie aus der Klageerweiterung vom 30.11.2009 - korrigiert am 11.12.2009 - (wiederholt als Nr. 2 im Schriftsatz vom 03.03.2010) und ergänzend teilweise hinsichtlich des wiederholten und erweiterten Antrags in Nr. 3 des Schriftsatzes vom 03.03.2010 insoweit in der Hauptsache für erledigt erklärt , als es die Beträge aus den nachfolgenden Verkäufen betraf:
158.Käufer
159.Beurkundender Notar
160.UR-Nr.
161.Datum der Beurkundung
162.Betrag
163.…
164.…
165.…
166.…
167.…
168.…
169.…
170.…
171.…
172.…
173.…
174.…
175.…
176.…
177.…
178.…
179.…
180.…
181.…
182.…
183.…
184.…
185.…
186.…
187.…
188.…
189.…
190.…
191.…
192.…
193.…
194.…
195.…
196.…
197.…
198.…
199.…
200.…
201.…
202.…
203.…
204.…
205.…
206.…
207.…
208.Käufer
209.Beurkundender Notar
210.UR-Nr.
211.Datum der Beurkundung
212.Betrag
213.…
214.…
215.…
216.…
217.…
218.…
219.…
220.…
221.…
222.…
223.…
224.…
225.…
226.…
227.…
228.…
229.…
230.…
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248.…
249.…
250.…
251.…
252.…
Gleichzeitig hat sie die im Übrigen weiterverfolgte Klage erneut erweitert und beantragt zusätzlich,
1. die Beklagte zu verurteilen, gegenüber den Notaren ., beide …. wie anliegend aufgeschlüsselt zu erklären, dass die auf Notaranderkonto liegenden Beträge aus den Kaufpreiszahlungen der nachfolgend genannten Käufer aus den nachfolgend genannten Beurkundungen in der nachfolgen genannten Höhe nebst aufgelaufener Zinsen an die Klägerin ausgezahlt werden sollen:
2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 609.930,70 Euro zu zahlen nebst Zinsen iHv. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 105.000,00 Euro seit dem 16.10.2002, auf weitere 20.440,70 Euro seit dem 22.01.2007, auf weitere 334.490,00 Euro seit dem 27.08.2008, auf weitere 100.000,00 Euro seit dem 06.02.2008 und auf weitere 50.000 Euro seit dem 03.03.2008.
Am 24.02.2011 hat sich die Beklagte der Teilerledigungserklärung der Klägerin angeschlossen und der Klageerweiterung vom 04.02.2011 zugestimmt.
Am 25.07.2011 hat die Klägerin die Klage nochmals erweitert und beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, gegenüber den Notaren ..., jeweils …. wie anliegend aufgeschlüsselt zu erklären, dass die auf Notaranderkonto liegenden Beträge aus den Kaufpreiszahlungen der nachfolgend genannten Käufer aus den nachfolgend genannten Beurkundungen in der nachfolgend genannten Höhe nebst aufgelaufener Zinsen an die Klägerin ausgezahlt werden sollen:
253.Käufer
254.Beurkundender Notar
255.UR-Nr.
256.Datum der Beurkundung
257.Betrag
Am 01.08.2011 hat die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich des Kaufpreises …. für erledigt erklärt, da der Kaufvertrag rückabgewickelt worden sei. Am 09.08.2011 hat die Beklagte der erneuten Klageerweiterung zugestimmt und sich der Erledigungserklärung der Klägerin in Bezug auf die Kaufpreiszahlung …. angeschlossen.
Die Klägerin beantragt nun,
1. die Beklagte zu verurteilen, gegenüber den Notaren ..., alle …. wie anliegend aufgeschlüsselt zu erklären, dass die auf Notaranderkonto liegenden Beträge aus den Kaufpreiszahlungen der nachfolgend genannten Käufer aus den nachfolgend genannten Beurkundungen in der nachfolgend genannten Höhe nebst aufgelaufener Zinsen an die Klägerin ausgezahlt werden sollen:
2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin allen Schaden zu ersetzen, der daraus entstanden ist und entstehen wird, dass die Beklagte nicht bis zum 03.06.2009 gegenüber den in den Anträgen zu Ziffer 1 bis 3 aus dem Schriftsatz vom 03.03.2010 genannten Notaren erklärt hat, dass die bis zum Stichtag 03.06.2009 auf Notaranderkonten liegenden Kaufpreisanteile nebst Zinsen aus den in den Anträgen zu Ziffer 1 bis 3 genannten Verkäufen an die Klägerin ausgezahlt werden sollen.
Ferner weiter festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin allen Schaden zu ersetzen, der daraus entstanden ist, dass sie nicht bis zum 03.06.2009 gegenüber den in den Anträgen zu Ziffer 1 bis 3 aus dem Schriftsatz vom 03.03.2010 genannten Notaren erklärt hat, dass sie bezüglich aller nach dem 03.06.2009 eingehenden Kaufpreise aus notariellen Grundstückskaufverträgen des Bauabschnitts 1 im Gebiet–. keinen Anspruch auf anteilige Kaufpreise mehr geltend machen wird.
3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 609.930,70 Euro zu zahlen nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 105.000,00 Euro seit dem 16.10.2002, auf weitere 20.440,70 Euro seit dem 22.01.2007, auf weitere 334.490,00 Euro seit dem 27.08.2008, auf weitere 100.000,00 Euro seit dem 06.02.2008 und auf weitere 50.000 Euro seit dem 03.03.2008.
Die Beklagte beantragt,
die Klage zu den Anträgen zu 1. und 3. abzuweisen,
sowie
den Rechtsstreit hinsichtlich der Feststellungsanträge unter 2. an das zuständige Landgericht zu verweisen
und hilfsweise,
die Klage abzuweisen hinsichtlich der Feststellungsanträge zu 2.
Dazu erwidert sie: Der Vertrag sei insgesamt wirksam. Ihre Kosten für Folgelasten seien in jedem Fall insgesamt höher gewesen als die vereinbarten 1.962.000 Euro. Es sei auch rechtlich unerheblich, dass nur ein Teil der konkreten Maßnahmen in § 4 SV Erwähnung gefunden habe. Zwischen den Beteiligten sei es bei Vertragsschluss unstreitig gewesen, dass ihr, der Beklagten, Folgelasten in einer Größenordnung von mehr als zwei Millionen Euro entstünden. Der Klägerin sei letztlich egal gewesen, wofür sie Folgekosten erbringe. Über ein Gesamtkonzept im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts verfüge sie, die Beklagte, nicht. Ein solches sei auch nicht notwendig, denn das Baugebiet sei auf absehbare Zeit der einzige Siedlungsschwerpunkt in §. und die Infrastruktureinrichtungen bezögen sich auch nur hierauf. Die Folgekostenvereinbarung sei deshalb kausal und angemessen im Sinne des § 11 BauGB. Bei den Kosten für den Bau der Erschließungsstraße handele es sich um Folgelasten, die die Finanzierbarkeitsvoraussetzungen erfüllten. Die Entlastungsstraße stehe in einem inneren Zusammenhang mit der Entwicklung des Baugebietes. Aus diesem Grund habe sie die Kindertagesstätte ˜. mit zwei Krippengruppen und einer Normal-Gruppe finanzieren sowie den Kindergarten in der—. um zwei Gruppen vergrößern müssen. Bereits die Bauabschnitte I und II ließen zahlreiche Kinder erwarten, für die in den vorhandenen Einrichtungen kein Platz mehr gewesen sei. Das Rückforderungsbegehren der Klägerin sei treuwidrig. Sie könne die Unwirksamkeit des städtebaulichen Vertrages nicht geltend machen, weil sie den Vertragsinhalt selbst vorgeschlagen habe. Zudem habe sie, die Beklagte, ihre Gegenleistungen bereits erbracht. Diese könnten nicht mehr rückgängig gemacht werden. Zudem hätten die Grundstückserwerber den Folgekostenbeitrag über den Kaufpreis gezahlt. Für das Feststellungsbegehren sei der Verwaltungsrechtsweg nicht gegeben, da insoweit Amtshaftungsansprüche geltend gemacht würden. Durch die Eckpunktevereinbarung sei der verfolgte Anspruch neu geregelt worden. Bereits aus diesem Grunde sei die Klage abzuweisen. Zumindest stelle die Eckpunktevereinbarung einen Vorvertrag mit zukünftiger Wirkung dar, weshalb der Klage der "dolo-agit-Einwand" entgegenzuhalten und sie derzeit als unbegründet abzuweisen sei. Die Eckpunktevereinbarung stelle einen verbindlichen Vorvertrag dar. Für die Verbindlichkeit der Eckpunktevereinbarung spreche insbesondere deren Nr. 9, die nicht notwendig gewesen wäre, wenn die Eckpunktevereinbarung keine abschließende und endgültige Regelung hätte darstellen sollen. Nr. 7 der Eckpunktevereinbarung sei einvernehmlich nicht in ihren Entwurf des Vergleichsvertrags aufgenommen wurden, weil sie, die Beklagte, dann doch eine Bürgschaft des ¨. habe akzeptieren wollen. Im Übrigen hätte die Regelung so wie vereinbart umgesetzt werden können.
Über die von der Klägerin am 25.07.2011 erhobene Klage gegen die Beklagte auf Herausgabe der zur Erfüllung des Erschließungsvertrages überreichten Bürgschaftsurkunden (Az. 9 A 2836/11) hat die Kammer ebenfalls mit Urteil vom 15.09.2011 entschieden, auf das Bezug genommen wird.
Die Kammer hat das Verfahren abgetrennt, soweit es den unter 2. gestellten Feststellungsantrag betrifft. Das abgetrennte Verfahren wird unter dem Aktenzeichen 9 A 3440/11 fortgesetzt.
Wegen des weiteren Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge in diesem Verfahren und in dem Verfahren 9 A 2836/11 Bezug genommen. Diese sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

Entscheidungsgründe:
I.
Soweit die Beteiligten übereinstimmend den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, ist das Verfahren in entsprechender Anwendung des § 92 Abs. 3 VwGO einzustellen. Zugleich entscheidet das Gericht gemäß § 161 Abs. 2 VwGO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen über die Kosten. Diese sind der Beklagten aufzuerlegen, da die geltend gemachten Ansprüche bis zu deren Freigabeerklärung überwiegend bestanden haben und ausschließlich infolge des Nachgebens der Beklagten erloschen sind. Soweit das Verfahren hinsichtlich des Verfahrens ¥. eingestellt wurde, sind diese Kosten in entsprechender Anwendung von § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO ebenfalls der Beklagten aufzuerlegen, da sie nur einen geringen Anteil des Wertes des erledigten Teils ausmachen.
Die Klage ist bezüglich der Klageanträge zu 1. und 3. als Leistungsklage zulässig und überwiegend begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Abgabe der Freigabeerklärung hinsichtlich der auf Notaranderkonto hinterlegten, im Tenor bezeichneten Kaufpreisanteile sowie auf Zahlung von 609.930,70 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.02.2011. Im Übrigen ist die Klage unbegründet.
Der Verwaltungsrechtsweg ist gemäß § 40 Abs. 1 VwGO eröffnet, da der von der Klägerin geltend gemachte allgemeine öffentlich-rechtliche Erstattungsanspruch öffentlich-rechtlicher Natur ist. Erstattungsansprüche teilen als gleichsam umgekehrte Leistungsansprüche die Rechtsnatur des ihnen entsprechenden Leistungsanspruchs (vgl. BVerwG, Urt. v. 14.04.1978 - BVerwG 4 C 6.76 -, BVerwGE 55, 337, 339; Urt. v. 23.08.1991 - BVerwG 8 C 61.90 -, BVerwGE 89, 7, 9; BVerwG, Urt. v. 16.05.2000 - BVerwG 4 C 4.99 -, BVerwGE 111, 162, 164 f.). Der Erstattungsanspruch stellt hier die Kehrseite des in § 4 SV geregelten Zahlungsanspruchs der Beklagten dar. Dieser Anspruch ist öffentlich-rechtlich, da er Gegenstand eines öffentlich-rechtlichen Vertrages in Form eines städtebaulichen Vertrages nach § 11 BauGB ist. Der Anspruch der Klägerin betrifft nach Gegenstand und Zweck einen vom öffentlichen Recht geordneten Sachbereich (zu diesem Erfordernis s. BVerwG, Urt. v. 24.08.1994 - BVerwG 11 C 14.93 -, BVerwGE 96, 326, 329; Urt. v. 11.02.1993 - BVerwG 4 C 18.91 -, BVerwGE 92, 56, 56), nämlich die nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB vertraglich geregelte Übernahme von Kosten, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind. Selbst wenn der Vertrag Regelungen enthalten sollte, die dem Zivilrecht zugeordnet werden können, stellt gerade die Folgekostenvereinbarung nach § 1 Abs. 2 SV den Schwerpunkt des Vertrages dar, so dass dieser im Ganzen dem öffentlichen Recht zuzuordnen ist (vgl. Bonk, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, Kommentar, 7. Auflage, § 54, Rn. 78).
Soweit die geltend gemachten Ansprüche bestehen, beruhen diese auf einem öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruch. Dieser setzt tatbestandlich voraus, dass zugunsten des Schuldners des Erstattungsanspruchs eine unmittelbare Vermögensverschiebung ohne Rechtsgrund stattgefunden hat oder dass deren Rechtsgrund später entfallen ist (BVerwG, Urt. v. 12.03.1985 - 7 C 48.82 - BVerwGE 71, 85). Im Übrigen stimmen die Voraussetzungen und Rechtsfolgen des öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruchs und des zivilrechtlichen Bereicherungsanspruchs im Wesentlichen überein (BVerwG, Urt. v. 30.11.1990 - BVerwG 7 A 1.90 -, BVerwGE 87, 169, 172). Allerdings setzt die Anwendung jeder einzelnen Regelung der §§ 812 ff. BGB im öffentlichen Recht voraus, dass (auch) sie die Ausprägung eines allgemeinen, für das gesamte Recht geltenden Grundsatzes ist (vgl. OVG Koblenz, Urt. v. 28.11.1991 - 1 A 10312/89 -, DVBl 1992, 785, 787).
Die Voraussetzungen des öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruchs aufgrund einer Vermögensverschiebung ohne Rechtsgrund sind gegeben, soweit die Klägerin die Abgabe der Freigabeerklärung hinsichtlich der auf dem Notaranderkonto hinterlegten Kaufpreisanteile begehrt. Keinen Anspruch hat sie hingegen auf Abgabe einer solchen Erklärung in Bezug auf die Zinsen.
Eine Vermögensverschiebung von der Klägerin zu der Beklagten hat stattgefunden, da die Klägerin gegenüber den Notaren die unwiderrufliche Zahlungsanweisung vom 11. bzw. 18.04.2006 zu den klageweise geltend gemachten Kaufpreisanteilen erteilt und die Beklagte dadurch die Stellung eines Hinterlegungsbeteiligten daran erlangt hat. Entsprechend der Kaufverträge zwischen der Klägerin und den Grundstückserwerbern verwahrt der Notar nicht nur die Kaufpreiszahlungen gemäß § 54a BUrkG auf einem Notaranderkonto, bis die vereinbarungsgemäße lastenfreie Umschreibung auf den jeweiligen Käufer sichergestellt ist. Er ist außerdem angewiesen, einen Kaufpreisanteil an die Beklagte auszuzahlen. Die Beklagte hat eine günstige Rechtsstellung erlangt, denn wegen der bestehenden Ungewissheit über die Wirksamkeit des der Zahlungsanweisung zugrunde liegenden städtebaulichen Vertrages, weigern sich die Notare, die Beträge ohne eine Freigabeerklärung der Beklagten an die Klägerin auszuzahlen.
Für diese Vermögensverschiebung fehlte von Anfang an ein rechtlicher Grund.
Der städtebauliche Vertrag ist jedoch entgegen der Auffassung der Klägerin nicht insgesamt gemäß § 125 BGB nichtig, weil die Regelung unter § 7 SV nicht notariell beurkundet wurde. Zwar bedarf nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Dieser Formmangel wurde aber nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt, da die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgten.
Die Vermögensverschiebung erfolgte auch nicht deshalb ohne rechtlichen Grund, weil der Bebauungsplan, dessen Realisierung u. a. der städtebauliche Vertrag dient, möglicherweise nicht wirksam geworden ist und deshalb der Zahlungsanspruch der Beklagten bei Hinterlegung der Kaufpreisanteile noch nicht fällig gewesen wäre. Eine Rückzahlung allein unter dem Gesichtspunkt der vorzeitigen Erfüllung kommt nicht in Betracht. Die Leistungen nach § 4 SV sind nach den Vorstellungen der Beteiligten ungeachtet der tatsächlichen Wirksamkeit des Bebauungsplans fällig gewesen. Sie haben in § 2 Abs. 5 SV vereinbart, dass zunächst nur der Satzungsbeschluss hinsichtlich des ersten Bauabschnittes veröffentlicht werden soll. Nach ihren Vorstellungen ist die Wirksamkeit des Bebauungsplanes am 17.07.2006 eingetreten. Darüber hinaus ist entsprechend § 813 Abs. 2 BGB im Rahmen der Leistungskondiktion eine Rückforderung ausgeschlossen, wenn eine betagte Verbindlichkeit vorzeitig erfüllt wird. Dies stellt keine Erfüllung einer Nichtschuld dar (Sprau, in: Palandt, Kommentar, 69. Auflage, § 813 BGB, Rn. 5).
Der Rechtsgrund der Vermögensverschiebung fehlt aber deshalb, weil die ihr zugrunde liegende Folgekostenvereinbarung in § 4 SV gemäß § 59 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG wegen eines Verstoßes gegen das in § 56 VwVfG, § 11 Abs. 2 BauGB verankerte Koppelungsverbot unwirksam ist. Die nach § 4 SV zu erbringenden Leistungen sind nicht Folge des geplanten Vorhabens, weshalb die gesetzlichen Voraussetzungen einer Folgekostenvereinbarung nicht vorliegen.
Die Beteiligten haben einen in § 11 BauGB sondergesetzlich geregelten städtebaulichen Austauschvertrag geschlossen. § 4 SV stellt eine nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB regelbare Folgekostenvereinbarung dar, da es um die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen geht, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind; hierzu gehört auch die Bereitstellung von Grundstücken. § 1 Abs. 2 SV enthält die Feststellung, dass durch die Verwirklichung des Vorhabens der Stadt erhebliche Folgekosten entstehen, die nicht durch Beiträge und Gebühren finanziert werden können. Danach müsste die Stadt von einer Bauleitplanung absehen, weil ihre finanzielle Situation die Übernahme dieser Folgekosten nicht zuließe. Gemäß § 4 Abs. 1 und 2 SV soll dementsprechend die Klägerin diejenigen Folgekosten tragen, die aufgrund der gesamten Siedlungsmaßnahme erforderlich werden. Es handelt sich um einen sogenannten hinkenden Austauschvertrag, denn die Beklagte durfte sich gemäß § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB nicht zum Erlass eines Bebauungsplanes verpflichten und hat dies auch nicht getan.
Der Betrag, zu dessen Zahlung sich die Klägerin in § 4 SV verpflichtet hat, entspricht nicht den Aufwendungen, die der Beklagten als Voraussetzung oder Folge des geplanten Baugebietes entstehen oder entstanden sind. In § 56 Abs. 1 Satz 1 VwVfG ist geregelt, dass ein öffentlich-rechtlicher Vertrag im Sinne des § 54 Satz 2 VwVfG - wie der städtebauliche Vertrag zwischen den Beteiligten -, in dem sich der Vertragspartner der Behörde zu einer Gegenleistung verpflichtet, geschlossen werden kann, wenn die Gegenleistung für einen bestimmten Zweck im Vertrag vereinbart wird und der Behörde zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben dient. § 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG bestimmt weiter, dass die Gegenleistung den gesamten Umständen nach angemessen sein und im sachlichen Zusammenhang mit der vertraglichen Leistung der Behörde stehen muss. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 Hs. 1 BauGB regelt, dass die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind, Vertragsgegenstand sein können. Die Vorschrift konkretisiert das verfassungsrechtlich verankerte Koppelungsverbot speziell für Folgekostenverträge. Sie lässt als Zweck der Zahlungspflicht nur Kosten von „städtebaulichen Maßnahmen“ innerhalb der Aufgabe der Gemeinde zu und die Gegenleistung des Zahlungsverpflichteten hat in der Übernahme von Kosten oder Aufwendungen für diese Maßnahmen zu bestehen. Um einen sachlichen Zusammenhang der Leistungen bejahen zu können, müssen die städtebaulichen Maßnahmen Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sein. Die Gegenleistung muss zudem nach § 56 Abs. 1 Satz 2, 1. Halbsatz VwVfG, § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB den gesamten Umständen nach angemessen sein.
Die Maßnahmen, für die Folgekosten verlangt werden, müssen Vertragsinhalt sein. Orientiert am Text des städtebaulichen Vertrages sind für die von der Beklagten nach § 4 Abs. 1 SV zu finanzierenden Maßnahmen keine Folgekosten i. S. v. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 Hs. 1 BauGB entstanden.
Die "Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen" i. S. v. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 Hs. 1 BauGB besagt zunächst, dass diese der Gemeinde überhaupt entstanden sind. Die Zahlungsverpflichtung in § 4 Abs. 1 SV benennt als Folgekosten (a) "Erweiterung des Kindergartens um zwei Gruppen", (b) "Feuerwehrfahrzeuge", (c) "Erweiterung der Grundschule um einen Zug", (d) "Erweiterung des Rathauses", (e) "Erweiterung der weiterführenden Schule" und (f) "Erweiterung des Stadtbetriebshofes". Die Beklagte hat weder "Feuerwehrfahrzeuge" angeschafft, noch die "Erweiterung der weiterführenden Schule" oder die "Erweiterung des Stadtbetriebshofes" umgesetzt. Damit scheiden diese Maßnahmen schon als Folgekosten auslösend aus.
Die übrigen in § 4 Abs. 1 SV ausdrücklich aufgeführten Maßnahmen, für die die Beklagte Mittel aufgewandt hat - "Erweiterung des Kindergartens um zwei Gruppen", "Erweiterung der Grundschule um einen Zug" und "Erweiterung des Rathauses", stellen zwar grundsätzlich städtebauliche Maßnahmen dar, für die eine Gemeinde nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB Folgekosten erheben darf, weil sie der Allgemeinheit dienen (vgl. BVerwG, Urt. v. 29.01.2009 - 4 C 15/07 -, juris). Der Begriff der städtebaulichen Maßnahmen ist grundsätzlich weit zu verstehen. Er umfasst auch die Errichtung von der Allgemeinheit dienenden Einrichtungen und will die vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten nicht beschränken (Bunzel u.a., Städtebauliche Verträge, 3. Aufl., S. 164). Unter diesem Gesichtspunkt dürften auch Bedenken nicht bestehen, Kosten für die Erweiterung des Rathauses einzubeziehen. Die von der Klägerin zu erbringenden Leistungen sollten der Erfüllung von Aufgaben der Beklagten dienen. Die Finanzierung der Schulbauten gehört ausweislich § 113 Abs. 1 NSchG zu den Aufgaben der Beklagten. Gemäß § 106 Abs. 1 NSchG sind die Schulträger verpflichtet, Schulen nach Maßgabe des Bedürfnisses zu errichten, und gemäß § 101 Abs. 1 NSchG haben die Schulträger die erforderlichen Schulanlagen vorzuhalten. Die Aufgabe, Kindergärten bereitzustellen und zu finanzieren, ergibt sich für die Beklagte aus §§ 12 ff. des Nds. Gesetzes über Tageseinrichtungen für Kinder (- KiTaG - vom 7. Februar 2002, GVBl. S. 57; zu den Einzelheiten vgl. Nds. OVG, B. v. 22.12.2008 - 4 ME 326/08 -, NVwZ-RR 2009, 425). Allerdings sind die angeführten städtebaulichen Maßnahmen nicht in dem von § 11 Abs. 1 Satz 1 BauGB geforderten Sinne Voraussetzung oder Folge des hier konkret geplanten Vorhabens, denn die Realisierung des ersten Bauabschnitts des Baugebiets ist nicht kausal für die ausdrücklich genannten Maßnahmen.
Das Koppelungsverbot soll verhindern, dass die Gemeinde die Erfüllung hoheitlicher Aufgaben sachwidrig von einer wirtschaftlichen Gegenleistung abhängig macht, abgabenrechtlich nicht vorgesehene Einnahmen erzielt oder Kostentragungsregelungen umgeht (BVerwG, Urt. v. 06.07.1973 - IV C 22.72 -, juris). Deshalb ist eine Übernahme von Folgekosten auch nur dann zulässig, wenn diese keine Gegenleistung, sondern lediglich eine Art Aufwendungsersatz darstellen (BVerwG, Beschl. v. 21.06.2005 - 4 B 32/05 -, juris).
Mit der "Erweiterung des Kindergartens um zwei Gruppen" kann nur der Kindergarten—. gemeint sein, denn die Kindertagesstätte in der ˜. war zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht einmal geplant. Der Kindergarten—. existierte zwar bereits, aber seine Erweiterung deckte nur einen bestehenden Nachholbedarf, der bereits durch die "Altnutzer" des Kindergartens außerhalb des Baugebiets entstanden war. In der—. lief der Mietvertrag für zwei Raummodule aus, in denen zwei Kindergartengruppen untergebracht waren. Dies war den Beteiligten bei Vertragsschluss bekannt. Der Kindergarten wurde mit einem Aufwand von 745.532,65 Euro umgebaut. Eine kausale Verknüpfung zwischen dieser städtebaulichen Maßnahme und dem Vorhaben der Klägerin besteht nicht (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.03.2011 - 4 C 11/10 -, juris). Die Kosten entstanden unabhängig von dem Baugebiet zur Aufrechterhaltung der vorhandenen Situation.
Selbst wenn die Beteiligten bei Vertragsschluss bedacht haben sollten, dass in dem Baugebiet ein weiterer Kindergarten - wie später der in der ˜. - durch den Zuzug junger "Neubewohner" entstehen müsste, kann der dafür von der Beklagten getragene Aufwand nicht Gegenstand der Vereinbarung nach § 4 Abs. 1 SV sein. Denn eine kausale Verbindung zwischen der Erweiterung des Kindergartens und dem durch das Baugebiet zu erwartenden Zuzug von Kindern hat in einem Konzept des Rates der Beklagten Niederschlag zu finden. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urt. v. 24.03.2011, a.a.O.), der die Kammer folgt, hängt die Frage, ob Kosten einer Maßnahme Voraussetzung oder Folge eines Vorhabens sind, von der planerischen Konzeption einer Gemeinde ab. Ein solches Konzept muss danach vom Rat der Gemeinde beschlossen werden und damit von seiner planerischen und gestaltenden Willensbildung gedeckt sein (vgl. auch BVerwG, Urt. v. 29.01.2009, a.a.O.). Entgegen der Ansicht der Beklagten steht dem nicht entgegen, dass das Baugebiet–. ein besonderer Siedlungsschwerpunkt im Gebiet der Beklagten ist. Vielmehr hat der nach § 40 Abs. 1 Nr. 5 NGO für die Bauleitplanung zuständige Rat zu bestimmen, welche Maßnahmen er als Folge eines Vorhabens für erforderlich hält, und die hiervon betroffenen Belange im Planungsverfahren abwägungsfehlerfrei zu berücksichtigen. An der Verursachung fehlt es, wenn Folgeeinrichtungen ohne Bezug auf ein Gesamtkonzept errichtet werden und die Gemeinde erst nachträglich den Gedanken fasst, diese Einrichtungen über künftige Folgekostenverträge zu finanzieren (Nds. OVG, Urt. v. 19.05.2011 - 1 LC 86/09 -, juris). Da kausale Folgekosten im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB solche Investitionskosten für öffentliche Einrichtungen darstellen, wegen der die Gemeinde eine Überplanung abwägungsfehlerfrei ablehnen könnte, muss sich aus einem Konzept ergeben, dass der Rat sich mit der Frage beschäftigt hat, ob bestimmte Folgekosten durch eine städtebauliche Maßnahme entstehen werden. Das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht (Urt. v. 19.05.2011, a.a.O.) hält hierzu im Regelfall eine Prognose der Bevölkerungsentwicklung, die Festlegung der zu entwickelnden Wohnbauflächen, die Prognose des Bedarfs an Folgeeinrichtungen und ihrer Kosten sowie eine Darstellung des Berechnungsmodus für die Folgekostenbeiträge für erforderlich. Ein vom Rat beschlossenes oder auch nur von ihm wahrgenommenes Konzept liegt hier nicht vor. Eine diesen Erfordernissen genügende Prognose wurde vor dem Abschluss des städtebaulichen Vertrags gerade nicht erstellt, hat zu keinem Zeitpunkt dem Rat vorgelegen und konnte nicht in seinem Willensbildungsprozess Berücksichtigung finden. Bei Erlass des Bebauungsplanes hat die Frage der Kinderbetreuung keine Rolle gespielt und sie wurde im Abwägungsvorgang nicht berücksichtigt. Für die in § 4 SV bestimmten Folgekosten konnte die Beklagte insgesamt eine nachvollziehbare Planung nicht vorweisen. Die Beträge wurden von den Beteiligten durch bloße Schätzung - faktisch „ins Blaue“ hinein - bestimmt. Sie waren sich einig, dass die Klägerin zwei Millionen Euro für „Folgekosten“ zu erbringen habe. Dieser Betrag wurde im Vertragstext („keine abschließende Aufzählung“, „Reihenfolge bedeutet nicht zwingend eine Rangfolge“) unverbindlich einer Reihe von vorstellbaren Maßnahmen bzw. wahllos Austauschmaßnahmen zugeordnet, ohne dass die Beklagte sich hierdurch auf bestimmte Maßnahmen festlegte. Eine hierzu auf das Baugebiet ausgerichtete Bedarfsplanung ist nicht erkennbar geworden.
Die Kosten für die Erweiterung der Grundschule sind ebenfalls nicht Folge des Vorhabens. Die Beklagte erweiterte - entgegen der Regelung in § 4 Abs. 1 SV - die Schule nicht um einen Zug, sondern baute neue Fachräume an und ehemals von der Verwaltung genutzte Räume für eine Hortgruppe um. Dadurch beseitigte sie bloß eine bereits bestehende räumliche Enge. Nach den Angaben der Beklagten in der mündlichen Verhandlung konnte das bestehende Schulgebäude auch ohne das neue Wohngebiet nicht mehr den gesamten Schulbetrieb aufnehmen, so dass die Anmietung von Raummodulen erforderlich geworden war. Der Umbau des Grundschulgebäudes ist nicht Folge der Besiedlung im ersten Bauabschnitt–., selbst wenn der Vortrag der Beklagten zutrifft, dass sie ohne das neue Baugebiet den Grundschulstandort aufgegeben hätte. Weil die Schule erhalten blieb, wurde die Erweiterung um Fachräume erforderlich. Diese Maßnahme deckte auch hier einen bestehenden Nachholbedarf. Zudem existiert hinsichtlich dieser Maßnahme kein Konzept des Rates, das sich mit den Auswirkungen des Baugebietes auf den Betrieb der Grundschule beschäftigt hat.
Die Kosten für den Erwerb eines Verwaltungsgebäudes unter dem Gesichtspunkt "Erweiterung des Rathauses" stellen ebensowenig durch das Neubaugebiet verursachte Kosten dar. Diese Maßnahme hängt eng mit dem Umbau der Grundschule zusammen, für den das Obergeschoss des Grundschulgebäudes genutzt werden konnte, in dem bisher Teile der Stadtverwaltung untergebracht waren. Auch insoweit hat die Beklagte weder ein tragfähiges Konzept mit dem erforderlichen Procedere präsentiert, noch dargelegt, dass dieser Bedarf durch das Baugebiet verursacht worden wäre.
Die Kosten für den Bau der vertraglich nicht genannten Entlastungsstraße und (der ebenfalls nicht ausdrücklich erwähnten) Kindertagesstätte ˜. können nicht aufgrund der offenen Formulierung in § 4 Abs. 1 Satz 4 SV als Folgekosten angesehen werden, wonach die aufgeführten Siedlungsmaßnahmen keine abschließende Aufzählung darstellen. Eine solche Formulierung ist nicht zulässig. Nur wenn die vereinbarten Beträge durch den Vertrag in bestimmter Höhe bestimmten Folgemaßnahmen zugeordnet werden, lässt sich gerichtlich überprüfen, ob das Kausalitätserfordernis gewahrt ist (BVerwG, Urt. v. 6. Juli 1973, a.a.O.; vgl. auch Urt. v. 29.01.2009, a.a.O.; Urt. v. 29.10.2010 - 9 B 9/10 -, juris). Die Konkretisierung der infrastrukturellen Maßnahmen muss zwar nicht zwingend in der Vertragsurkunde enthalten sein (OVG Koblenz, Urt. v. 16.09.2009 - 8 A 10279/09 -, BeckRS 2010, 56480). Es genügt, wenn sich im Vertragstext ein Anhaltspunkt findet, aufgrund dessen sich im Zusammenhang mit den Umständen des Vertragsschlusses die Gegenleistung und ihr Zweck ermitteln lassen (so auch: VGH Mannheim, Urt. v. 02.02.2005 - 5 S 639/02 -, NVwZ-RR 2006, 90 ff.). Da die Kosten für die Entlastungsstraße ausdrücklich nicht von der Klägerin erstattet werden sollten und die Kindertagesstätte ˜. bei Vertragsschluss noch nicht geplant war, fehlen solche Umstände.
Eine Zahlungsverpflichtung der Klägerin kann auch nicht über eine Anpassung des städtebaulichen Vertrages konstruiert werden, die einen Rechtsgrund für die als Folgekosten erbrachten Leistungen herstellen würde. Aus der salvatorischen Klausel in § 8 Abs. 2 SV ergibt sich diese Verpflichtung nicht. Insbesondere können so nicht die der Beklagten entstandenen Aufwendungen für die Entlastungsstraße und die Kindertagesstätte ˜. von der Klägerin übernommen werden.
Grundsätzlich kann eine salvatorischen Klausel - wie hier in § 8 Abs. 2 SV - eine Anpassungsverpflichtung der Beteiligten begründen. Diese könnte das Gericht in entsprechender Anwendung des § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB durch Urteil vornehmen. Das kann auch zu einer Heilung von Verstößen gegen das Koppelungsverbot führen (BVerwG, Urt. v. 29.10.2010, a.a.O.; OVG Koblenz, Urt. v. 16.09.2009, a.a.O.). Eine solche Klausel ist grundsätzlich in öffentlich-rechtlichen Verträgen zulässig (Bonk, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 7. Aufl. 2008, § 55 Rn. 57), denn "für die Wahrung des Gebots der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung macht es keinen Unterschied, ob bereits die ursprüngliche vertragliche Regelung den gesetzlichen Vorgaben entspricht oder ob eine gesetzeskonforme Regelung in Anwendung einer salvatorischen Klausel nachträglich in den Vertrag Eingang findet" (BVerwG, Urt. v. 29.10.2010, a.a.O.).
Eine Umdeutung des § 4 SV in eine wirksame Regelung, die dem Sinn und Zweck des Vertrages wirtschaftlich und rechtlich entspricht, ist aber nicht möglich.
Hinsichtlich der ausdrücklich im Vertrag erwähnten Maßnahmen (Erweiterung des Kindergartens, der Grundschule und des Rathauses) ist eine Anpassung in eine wirksame Regelung bereits deswegen ausgeschlossen, weil diese Maßnahmen nicht kausal durch das Vorhaben ausgelöst wurden. Da ein öffentlich-rechtlicher Vertrag, in dem sich eine Behörde eine nach § 56 VwVfG unzulässige Gegenleistung versprechen lässt, gemäß § 59 Abs. 2 VwVfG nichtig ist, kann eine solche Regelung auch nicht im Wege der Umdeutung erreicht werden.
Die Kosten für den Bau der Kindertagesstätte ˜. können nicht als Folgekosten angesehen werden, weil die Errichtung einer neuen Kindertagesstätte bei Vertragsschluss noch nicht geplant war. Ursprünglich (d.h. im Zeitpunkt des Vertragsschlusses) sollte an dieser Stelle ein Begegnungszentrum oder ein Gemeinschaftshaus errichtet werden. Der Bedarf für die Kindertagesstätte ergab sich erst nach Vertragsschluss aufgrund neuer gesetzlicher Regelungen und einer Nachfrage der Eltern. Im Wege der Anpassung können nicht Aufwendungen als Folgekosten Berücksichtigung finden, die erst nach Vertragsschluss als Folge des Baugebietes erkennbar geworden sind. Vielmehr ist eine Anpassung nur zulässig, soweit die Voraussetzungen für eine rechtswirksame Folgekostenvereinbarung bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorlagen, die angepasste Regelung jedoch nicht Eingang in den Vertragstext gefunden hat. Nur so bleibt das vertragliche Gleichgewicht zwischen den Beteiligten gewahrt. Ansonsten könnte die Behörde nach Vertragsschluss allein über das Schicksal der Pflichten des öffentlich-rechtlichen Vertrages bestimmen, indem sie städtebauliche Maßnahmen vornimmt oder auf sie verzichtet. Für den mit der Gemeinde den Vertrag Schließenden muss zumindest erkennbar sein, dass die Gemeinde Maßnahmen plant, die Folge seines Vorhabens sind und für die ebenfalls Folgekosten erhoben werden könnten. Bei dem Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages begeben sich die vertragsschließenden Parteien gewissermaßen auf eine Ebene der Gleichordnung. Der Bürger soll dabei nicht mehr nur Objekt staatlichen Handelns, sondern mitgestaltender Partner sein (Bonk, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 7. Auflage, § 54, Rn. 9). In einer Folgekostenvereinbarung dient diese Kooperation zwischen Bürger und Staat dazu, die Verwirklichung eines Baugebiets zu ermöglichen, von der eine Gemeinde absehen würde, wenn sie die Folgekosten selbst aufbringen müsste. Würde man eine Vertragsanpassung im Hinblick auf Folgekosten für Maßnahmen zulassen, für die bei Vertragsschluss noch kein den Vertragsschließenden bekanntes Bedürfnis besteht, könnten sich Gemeinden pauschal Geldbeträge versprechen lassen, über deren Verwendung sie hinterher frei entscheiden könnten. Sie müssten dafür keine durch das Vorhaben bedingte kausale Verknüpfung mit dem Baugebiet belegen. Der Vertragspartner hätte keinen Einfluss mehr darauf, wofür seine Gelder verwendet werden. Zudem wäre er hinsichtlich der Wirksamkeit des Vertrages über einen längeren Zeitraum erheblichen Unsicherheiten ausgesetzt. Vor einer konkreten Planung der städtebaulichen Maßnahmen müsste er in umfangreiche Vorleistung treten. Dies stellt sich nur anders dar, wenn der Rat schon vor Vertragsschluss bestimmte Folgemaßnahmen konkret geplant hatte, auch wenn diese nicht Eingang in den Vertragstext gefunden haben, der Vertragspartner der Gemeinde diese Planungen kannte und als Folge des von ihm zu verwirklichenden Vorhabens wahrgenommen hat. In diesen Fällen kann er auf die Verwirklichung der Planungen in höherem Maße vertrauen, weil sie vom Willen des Rates getragen werden. Eine Anpassung an bei Vertragsschluss noch gar nicht geplante Maßnahmen widerspricht dem den Regelungen über öffentlich-rechtliche Verträge zugrundeliegenden Kooperations- und Konsensprinzip. Entsprechend erachtet die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urt. v. 29.10.2010, a.a.O.) eine Vertragsanpassung in einem Fall für zulässig, in dem vom Text eines Vertragsentwurfes im Rahmen der Vertragsverhandlungen Abstand genommen wurde, weil die genauen Kosten nicht exakt ermittelt werden konnten. Die für diese - bei Vertragsschluss bereits geplante - Maßnahme schließlich entstandenen Kosten werden so im Wege der Vertragsanpassung rechtmäßige Folgekosten. So liegt der Fall hier aber gerade nicht.
Eine Vertragsanpassung kommt auch nicht für die durch den Bau der Entlastungsstraße entstandenen Kosten in Betracht. Dem steht insbesondere der anderslautende Wille der Vertragsparteien entgegen. Diese Kosten sollten wegen der Förderungsmöglichkeit mit Dorferneuerungszuwendungen nicht (mehr) von der Klägerin übernommen werden. Zwar wurde bereits im Bebauungsplanverfahren deutlich, dass das Baugebiet ohne die Entlastungsstraße nicht verwirklicht werden dürfte. Der Rat hat diese Maßnahme im Rahmen des Abwägungsvorgangs auch berücksichtigt. Die Beteiligten waren sich bei Vertragsschluss aber einig, eine Erstattung der Kosten für den Bau der Entlastungsstraße solle nicht im Wege einer Folgekostenvereinbarung erfolgen, sondern die Beklagte werde diese Kosten allein tragen und hierfür Zuschüsse beantragen. Eine Regelung, die die Beteiligten ausdrücklich nicht wollten, kann nicht im Wege einer Vertragsanpassung über eine salvatorische Klausel wieder in den Vertrag Eingang finden.
Daneben ist § 4 SV aus einem weiteren Grund wenigstens teilweise nichtig. Die Regelung verstößt auch gegen § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB. Danach müssen die vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Das Gebot der Angemessenheit verlangt, dass bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung des Vertragspartners der Behörde nicht außer Verhältnis zu dem wirtschaftlichen Wert der von der Behörde zu erbringenden Leistung steht und dass auch sonst keine Anhaltspunkte dafür gegeben sind, dass die Gegenleistung eine unzumutbare Belastung bedeutet (BVerwG, Urt. v. 06.07.1973, a.a.O. und v. 25.11.2005 - 4 C 15/04 -, juris). Dabei sind alle im Vertrag enthaltenen Verpflichtungen zu würdigen. Bei einer Vielzahl von städtebaulichen Verträgen ist die Vereinbarkeit mit dem allgemeinen Gleichheitssatz zu prüfen.
Die Tatsache, dass die Beklagte hier gar keine Gegenleistung erbringt (die Klägerin trägt auch die Kosten für die Planung), führt allein nicht zur Unangemessenheit der Vereinbarung. Bei Folgekostenvereinbarungen geht es nicht um den Austausch von Leistung und Gegenleistung. Vielmehr stellt die Leistung des Vertragspartners eine Art Aufwendungsersatz dar (BVerwG, Urt. v. 06.07.1973, a.a.O.; Bunzel u.a., Städtebauliche Verträge, 3. Auflage, S. 38). Der Vertrag ist auch nicht deshalb im Ganzen unangemessen, weil die Beklagte im Zusammenhang mit der Planung anderer Baugebiete anders als mit der Beklagten keine Folgekostenvereinbarungen geschlossen hat. Ein Verstoß gegen den Gleichheitssatz liegt nicht vor, denn das betroffene Baugebiet ist erheblich größer als die anderen Projekte und lässt sich mit diesen nicht vergleichen.
Die Leistungen sind aber deshalb unangemessen, weil die Klägerin erheblich in Vorleistungen tritt, ohne dass dies in einem angemessenen Verhältnis zu den Leistungen der Beklagten steht. Während die Klägerin nach § 5 Abs. 2 S. 2 SV spätestens binnen 36 Monaten den Folgekostenbetrag für die drei Bauabschnitte des gesamten Baugebiets zu zahlen hatte, erklärte sich die Beklagte in § 2 Abs. 5 SV lediglich bereit, den Bebauungsplan nur hinsichtlich des ersten Bauabschnittes rechtswirksam zu machen. Da ein Anspruch auf Erlass eines Bebauungsplanes nicht vereinbart werden kann und auch nicht vereinbart wurde, hat die Klägerin keine Möglichkeit, die Rechtsgültigkeit der Bebauungspläne für die den zweiten und dritten Bauabschnitt herbeizuführen. Es ist zwar nachzuvollziehen, dass der Beklagten die Folgekosten unmittelbar am Anfang der Baumaßnahmen entstehen, zumal der erste Bauabschnitt ungefähr die Hälfte des gesamten Baugebietes umfasst. Die schrittweise Verwirklichung der Baugebiete hätte aber auch nach § 9 Abs. 2 BauGB geregelt werden können, wonach es die Klägerin selbst in der Hand gehabt hätte, die Bebaubarkeit des zweiten und dritten Bauabschnittes herbeizuführen. Ohne eine Verpflichtung, den Bebauungsplan auch zu den weiteren Bauabschnitten zügig in Kraft zu setzen, hat die Beklagte ein Druckmittel auf die zur Vorleistung verpflichtete Klägerin, weil sie allein es in der Hand hat, wann sie die weiteren Schritte umsetzt. Ein ausgewogenes Leistungsverhältnis kann darin nicht gesehen werden. Im Sinne einer Vertragsanpassung oder der Annahme der bloßen Teilnichtigkeit des städtebaulichen Vertrages könnte diese Unausgewogenheit allerdings dadurch behoben werden, dass man jedenfalls die dem ersten Bauabschnitt zurechenbaren Folgeleistungen als angemessen betrachtet. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urt. v. 29.10.2010, a.a.O.) und des Oberverwaltungsgerichts Koblenz (Urt. v. 16.09.2009, a.a.O.) ist eine Vertragsanpassung möglich, wenn nur ein Teil der vereinbarten Leistungen angemessen im Sinne von § 11 Abs. 2 S. 1 BauGB ist. In Bezug auf die Angemessenheit der Leistung käme eine Vertragsanpassung auf die Hälfte des vereinbarten Betrages in Betracht, da der erste Bauabschnitt ca. die Hälfte der Gesamtbaufläche ausmacht. Angesichts der dargelegten vollständigen Nichtigkeit von § 4 Abs. 1 SV besteht diese Möglichkeit hier allerdings nicht.
Der Freigabe- und Rückzahlungsanspruch der Klägerin ist nicht ausgeschlossen.
Dem Anspruch steht insbesondere die im Mediationsverfahren geschlossene Eckpunktevereinbarung nicht entgegen. Die wegen des ausstehenden Vergleichsvertrages allenfalls als Vergleichs-Vorvertrag anzusehende Mediationsvereinbarung kann nicht als Neuregelung des Anspruchs der Klägerin gelten, soweit diese vorsieht, dass die Klägerin nur noch zur Zahlung von Folgekosten in Höhe von 1.000.000 Euro verpflichtet ist und 970.000 Euro davon als bereits erbracht angerechnet werden. Die Beklagte könnte den Anspruch nicht direkt durchsetzen, sondern müsste zunächst auf Abschluss eines Vergleichsvertrages klagen. Zudem hat sich die Klägerin auch nur unter den in der Eckpunktevereinbarung genannten Bedingungen zu der Zahlung des Betrages verpflichtet. Eine die Eckpunkte vollständig umsetzende Vereinbarung haben die Beteiligten nicht geschlossen. Vielmehr enthält die vom Rat der Beklagten beschlossene 4. Fassung eines Vergleichsvertrages keine Regelung zu Nr. 7 der Eckpunktevereinbarung. Schließlich verfügt die Klägerin gemäß Nr. 9 Satz 2 der Eckpunktevereinbarung über ein - bislang nicht ausgeübtes - Widerrufsrecht, da die abschließende Beschlussfassung zu dem Vergleichsvertrag nicht bis zum 08.10.2020 erfolgt ist.
Der Anspruch der Klägerin ist auch nicht nach Treu und Glauben ausgeschlossen. Dies ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass die Leistungen der Beklagten aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht mehr rückabgewickelt werden können. Hierzu hat das Gericht im Urteil vom 28.05.2005 (- 4 A 5928/04 -, juris) ausgeführt:
"… die Beklagte hat sich eine unzulässige Gegenleistung versprechen lassen. Müsste der auf eine Geldleistung gerichtete Erstattungsanspruch des Bürgers bereits daran scheitern, dass die Behörde die ihr obliegende Leistung unwiederbringlich und unwiderrufbar erbracht hat, würde die gesetzlich angeordnete Sanktion der Nichtigkeit des Vertrages in einer Vielzahl von Fällen rechtlich wirkungslos bleiben. Der Grundsatz von Treu und Glauben erhielte damit eine rechtliche Tragweite, die mit dem Regelungsanspruch des Koppelungsverbots nicht vereinbar wäre. Der Vertrag ist kraft Gesetzes nichtig, weil der Gesetzgeber die Verknüpfung von Leistung und Gegenleistung missbilligt. Mit dem Wegfall des Vertrages entbehrt die Leistung des Bürgers in den Händen der Behörde für die Zukunft der Rechtfertigung. Durch die Zurückbehaltung der Leistung würde die Behörde einen Vermögensvorteil erlangen, für den sie das Instrument des öffentlich-rechtlichen Vertrages nicht hätte einsetzen dürfen. Die eingetretene Rechtsgrundlosigkeit löst daher den Erstattungsanspruch des Bürgers aus. Dieser Erstattungsanspruch ist in der Nichtigkeitsfolge bereits angelegt. Mit der Rechtsfolge der Nichtigkeit bereitet der Gesetzgeber auch die einseitige Rückabwicklung einer fehlgeschlagenen Vereinbarung zugunsten des Bürgers vor. Der Grundsatz von Treu und Glauben steht der einseitigen Rückabwicklung eines nichtigen Austauschvertrages nicht allein deshalb entgegen, weil die Leistung der Behörde (Gemeinde) nicht mehr rückabzuwickeln ist. Es müssen vielmehr besondere, in der Person oder im Verhalten des Erstattung begehrenden Bürgers liegende Umstände hinzutreten, die das Rückforderungsbegehren als treuwidrig erscheinen lassen (vgl. zu Vorstehendem BVerwG, Urteil vom 16.05.2000 - BVerwG 4 C 4.99 -, BVerwGE 111, 162, 173; im Ergebnis ebenso VGH Mannheim, Urteil vom 18.10.1990 - 2 S 2098/89 -, NVwZ 1991, 583, 587 f. zu nichtigen Folgelastenverträgen)."
Die Geltendmachung eines Rückabwicklungsanspruchs ist auch nicht deswegen treuwidrig, weil die Klägerin die Mediationsvereinbarung unterzeichnet hat. Dies ergibt sich bereits daraus, dass auch die Beklagte nicht alle Verpflichtungen aus der Eckpunktevereinbarung erfüllt hat. Einen Vertragsentwurf, der alle Punkte aus der Eckpunktevereinbarung umsetzte, gab es bis zum 08.10.2010 nicht, so dass die Klägerin inzwischen die Vereinbarung nach deren Nummer 10 auch widerrufen könnte.
Die Klägerin erhält durch die Rückzahlung auch nicht einen ihr nicht zustehenden Vorteil. Hat ein Bürger durch die Übernahme von Kosten gegenüber einer Behörde keinen endgültigen Nachteil erlitten, weil er diese Kosten vertraglich weitergegeben hat, kann die Geltendmachung eines Erstattungsanspruches gegen die Behörde, mit dem die Rückerstattung der an die Behörde geleisteten Kosten gefordert wird, treuwidrig sein (BVerwG, Beschl. v. 17.7.2001 - 4 B 24/01 -, NVwZ 2002, 473, juris; Nds. OVG Urt. v. 10.07.2007 - 1 LC 200/5 -, juris). Dazu müssen jedoch besondere, in der Person oder im Verhalten des Erstattung begehrenden Bürgers liegende Umstände hinzutreten, die das Rückforderungsbegehren als treuwidrig erscheinen lassen (BVerwG, Urt. v. 16.05.2000 - 4 C 4/99 -, BVerwGE 111, 162, 174, juris; Urt. v. 29.01.2009, a.a.O.). Es wäre mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren, wenn der Vertragspartner der Gemeinde im Wege des öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruchs den Ausgleich eines Vermögensnachteils herbeiführen kann, der nach der Veräußerung des Grundstücks endgültig nicht mehr vorhanden ist (ebenda). Eine ausdrückliche Abwälzung der Folgekosten auf die Grundstückskäufer erfolgte hier nicht. Die Klägerin dürfte die Folgekosten bei der Kaufpreisgestaltung mitkalkuliert haben. Das ergibt sich bereits daraus, dass im Vorfeld des Abschlusses des städtebaulichen Vertrages der zu leistende Infrastrukturbeitrag angehoben wurde, als sich die Vergrößerung der Nettobaulandfläche abzeichnete. Die Klägerin muss(te) aber zum einen die gesamten Folgekosten schon vor der vollständigen Vermarktung des Baugebietes erbringen. Zudem lag es hier im unternehmerischen Risiko der Klägerin, ob sie den gezahlten Betrag über eine günstige Vermarktung der Grundstücke wieder erwirtschaften kann. Die hierbei erzielten Gewinne stehen allein der Klägerin zu und stellen keine "Gegenleistung" der Käufer für von der Klägerin geleistete Folgekosten dar.
Der Anspruch auf Abgabe einer Freigabeerklärung erstreckt sich nicht auf die auf dem Notaranderkonto angefallenen Zinsen, denn nach der Auszahlungsanweisung waren diese nicht an die Beklagte auszuzahlen. Diesbezüglich hat die Beklagte nichts erlangt.
Die Klägerin hat zudem einen öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruch auf Rückzahlung der aufgrund der Folgekostenvereinbarung geleisteten Beträge nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.02.2011. Einen darüber hinaus gehenden Zinsanspruch hat die Klägerin nicht.
Der Betrag in Höhe von 609.930,70 Euro ist unstreitig an die Beklagte geleistet worden und ist nach dem Rechtsgedanken des § 818 Abs. 2 BGB als Wertersatz zurückzugewähren, da die Herausgabe unmöglich ist.
Die Klägerin hat jedoch lediglich einen Anspruch auf Zinsen seit Rechtshängigkeit. Nach § 818 Abs. 1 BGB erstreckt sich die Verpflichtung zur Herausgabe auch auf die gezogenen Nutzungen. Diese sind herauszugeben, soweit der Bereicherte aus der ihm zugewendeten Leistung tatsächlich Zinsen gezogen hat (Ossenbühl, Staatshaftungsrecht, 5. Aufl., S. 432 m.w.N.). Bei einem kaufmännischen Unternehmen ist von einem Zinsgewinn auszugehen, wenn die Gelder mit anderen Betriebsmitteln vermischt wurden. Auch wenn der Bereicherte das Geld zur Tilgung von Schulden verwendet, hat er die dadurch ersparten Zinszahlungen als Vorteil aus dem Gebrauch des Geldes an den Bereicherungsgläubiger herauszugeben (Sprau, in: Palandt, a.a.O., § 818 BGB, Rn. 10). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kommt bei einem öffentlich- rechtlichen Erstattungsanspruch gegen eine Behörde eine "Verzinsung" wegen tatsächlich gezogener Nutzungen grundsätzlich nicht in Betracht, weil zwar § 818 Abs. 1 BGB auch in dieser Konstellation entsprechend anzuwenden ist, der Staat aber öffentlich-rechtlich erlangte Einnahmen in der Regel nicht gewinnbringend anlegt, sondern über die ihm zur Verfügung stehenden Mittel im Interesse der Allgemeinheit verfügt (BVerwG, Urt. v. 27.10.1998 - 1 C 38/97 -, juris; Urt. v. 30.04.2003 - 6 C 5/02 -, juris; jeweils m.w.N.).
Die Kammer hat nach § 124a Abs. 1 VwGO die Berufung zugelassen, weil die Rechtssache gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO grundsätzliche Bedeutung hat.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 und 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO. Soweit die Klage hinsichtlich der Zinsansprüche abgewiesen wurde, sind diese Kosten ebenfalls der Beklagten aufzuerlegen, da die Klägerin dadurch nur zu einem geringen Anteil unterlegen ist.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 709 ZPO.
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 812 ff. BGB
§§ 154 Abs. 1 und 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO
§ 3 SV
§ 4 SV
§ 6 SV
§ 4 SV
§ 11 BauGB
§ 54a BUrkG
§ 125 BGB
§ 7 SV
§ 813 BGB
§ 56 VwVfG
§ 818 BGB
§ 167 VwGO
§ 709 ZPO
§ 2 Abs. 2 SV
§ 2 Abs. 3 SV
§ 2 Abs. 5 SV
§ 4 Abs. 4 Satz 1 SV
§ 7 Abs. 3 SV
§ 4 Abs. 4 S. 2 SV
§ 4 Abs. 4 Satz 2 SV
§ 92 Abs. 3 VwGO
§ 161 Abs. 2 VwGO
§ 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO
§ 40 Abs. 1 VwGO
§ 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB
§ 1 Abs. 2 SV
§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB
§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 813 Abs. 2 BGB
§ 59 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG
§ 11 Abs. 2 BauGB
§ 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB
§ 4 Abs. 1 und 2 SV
§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 56 Abs. 1 Satz 1 VwVfG
§ 54 Satz 2 VwVfG
§ 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG
§ 56 Abs. 1 Satz 2, 1. Halbsatz VwVfG
§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 4 Abs. 1 SV
§ 113 Abs. 1 NSchG
§ 106 Abs. 1 NSchG
§ 101 Abs. 1 NSchG
§ 11 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 40 Abs. 1 Nr. 5 NGO
§ 4 Abs. 1 Satz 4 SV
§ 8 Abs. 2 SV
§ 315 Abs. 3 Satz 2 BGB
§ 59 Abs. 2 VwVfG
§ 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 5 Abs. 2 S. 2 SV
§ 9 Abs. 2 BauGB
§ 11 Abs. 2 S. 1 BauGB
§ 818 Abs. 2 BGB
§ 818 Abs. 1 BGB
§ 818 Abs. 1 BGB
§ 124a Abs. 1 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 55, 337, 339
BVerwGE 89, 7, 9
BVerwGE 111, 162, 164
BVerwGE 96, 326, 329
BVerwGE 92, 56, 56
BVerwGE 71, 85
BVerwGE 87, 169, 172
DVBl 1992, 785, 787
NVwZ-RR 2009, 425
NVwZ-RR 2006, 90
BVerwGE 111, 162, 173
NVwZ 1991, 583, 587
NVwZ 2002, 473
BVerwGE 111, 162, 174
9 A 2836/11
9 A 3440/11
9 A 2836/11 B
4 C 6.76
8 C 61.90
4 C 4.99
11 C 14.93
4 C 18.91
7 C 48.82
7 A 1.90
1 A 10312/89
4 C 15/07
4 ME 326/08
IV C 22.72
4 B 32/05
4 C 11/10
1 LC 86/09
9 B 9/10
8 A 10279/09
5 S 639/02
4 C 15/04
4 A 5928/04
2 S 2098/89
4 B 24/01
4 C 4/99
1 C 38/97
6 C 5/02