Verwaltungsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-11-03, Aktenzeichen 8 K 3229/20
ECLI: ECLI:DE:VGK:2022:1103.8K3229.20.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Erteilung eines Bauvorbescheids für einen Discountmarkt.
Das Vorhabengrundstück befindet sich auf dem Stadtgebiet der Beklagten und trägt die postalische Anschrift D.-straße 00. Es erstreckt sich über mehrere Flurstücke. Auf ihm befinden sich vormals für ein Autohaus genutzte Aufbauten. Der Bereich ist im Flächennutzungsplan als Gewerbefläche dargestellt; der westlich angrenzende Bereich als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel, max. VK 6.500 qm“. Anknüpfend hieran stellte die Beklagte den „B-Plan Nr. 000 – D.-straße-Nord“ (Bebauungsplan) auf. Der Bereich der Vorhabengrundstücke ist von der Festsetzung „eingeschränktes Gewerbegebiet“ betroffen, die westlich benachbarte Fläche von der Festsetzung „Sondergebiet“. Für das Sondergebiet wird als Zweckbestimmung „Lebensmitteleinzelhandel – Nahversorgung“ festgesetzt. Als zulässige Art der Nutzung werden nur folgende Nutzungen zugelassen: Einzelhandelsbetriebe, die der Nahversorgung dienen, bis zu einer Verkaufsfläche von ingesamt maximal 6.500 qm, wenn diese den Waren der A. Liste für nahversorgungsrelevante Sortimente zuzuordnen sind. Für das „eingeschränkte Gewerbegebiet“ wird hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung bestimmt, dass Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an Endverbraucher mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten gemäß der A. Liste – vorbehaltlich im Einzelnen aufgeführter Ausnahmefälle – nicht zulässig sind. Erweiterungen und Erneuerungen der vorhandenen Autoreparaturwerkstatt sind ausnahmsweise zulässig, soweit der Nachweis erbracht wird, dass keine schädlichen Umweltauswirkungen auf die benachbarte Wohnbebauung zu erwarten sind. Nach der Begründung zum Bebauungsplan war Anlass der Planaufstellung das Ziel der Sicherung der Versorgungsfunktion der Ortsteilzentren G. und L. für den kurz- und mittelfristigen Bedarf. Eine weitere Ausdehnung der Einzelhandelsflächen im Bereich der D.-Straße widerspreche dem. Vorhanden seien ein I.-Markt und ein Autohaus mit angeschlossener Werkstatt. Die Beklagte verfüge nur noch über geringe Gewerbeflächen, daher seien diese zu erhalten und bauplanerisch zu sichern. Zu der Sondergebietsfestsetzung wurde ausgeführt, die maximal zulässige Verkaufsfläche werde auf 6.500 qm begrenzt, um im Rahmen der Bestandssicherung geringe Entwicklungsmöglichkeiten zu ermöglichen. Für das Gewerbegebiet wird dargelegt, dass der bestehenden Gemengelage Rechnung getragen werden solle. Zur Verfolgung des Zieles der Stärkung der Ortsteilzentren L. und G. würden Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen.
Am 13. September 2019 beantragte die Klägerin einen Vorbescheid für ein Sonderbauvorhaben in Gestalt des Neubaus eines Discountmarkts. Als genaue Fragestellung zum Vorbescheid war angegeben: „Ist die geplante Baumaßnahme bauplanungsrechtlich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung, des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise, der überbaubaren Grundstücksflächen und der Erschließung zulässig?“ Beigefügt war unter anderem eine Betriebsbeschreibung, nach der Gegenstand des Vorhabens ein Einzelhandelsbetrieb zum Verkauf von Waren aller Art einschließlich Lebensmittel und freiverkäuflichen Arzneimitteln ist, bei einer werktäglichen Betriebszeit von 6 bis 22 Uhr, 79 Stellplätzen und zwei LKW-Anlieferungen täglich. Die Fläche der Nutzungseinheit „Verkaufsraum“ war mit 800 qm angegeben. Weitere im Plan eingetragene Nutzungen sind neben Lagern u. a. „Backwelt“ und „Pfand“. Auf dem Plan findet sich an der Seite die Eintragung „Verkaufsfläche: 800 qm“. Die Nutzflächenaufstellung führt u. a. Verkaufsraum, Backwelt und Pfandraum an. Nach den Bauvorlagen soll der Einkaufsmarkt an der westlichen Grundstücksseite errichtet werden; zu den übrigen Grundstücksgrenzen hin sollen die Parkflächen angesiedelt werden; der Anlieferungsbereich ist für den nördlichen Bereich vorgesehen.
Unter dem 5. November 2019 hörte die Beklagte die Klägerin zur beabsichtigten Ablehnung der Bauvoranfrage an: Nach den maßgeblichen Festsetzungen des Bebauungsplans seien unter anderem Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig. Mit Schreiben vom 9. Januar 2020 teilte die Klägerin mit, sie bitte um Bescheidung und beantrage eine Befreiung von den Festsetzungen zum Einzelhandelsausschluss. Das Grundstück sei zu anderen Zwecken als für einen Einzelhandelsbetrieb kaum nutzbar. Soweit es aufgrund der in der Nähe befindlichen Wohnbebauung zu einem Lärmkonflikt kommen könne, solle bitte das Gebot der Rücksichtnahme ausgeklammert werden.
Mit Bescheid vom 9. Juni 2020 lehnte die Beklagte den Vorbescheidsantrag ab. Das Vorhaben widerspreche den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplans. Es sei der Art nach nicht zulässig; eine weitergehende Prüfung sei damit entbehrlich. Eine Befreiung komme nicht in Betracht, weil die Grundzüge der Planung berührt wären.
Am 25. Juni 2020 hat die Klägerin Klage erhoben.
In der mündlichen Verhandlung hat die Beklagte die Anzeige eines Dritten über den Bauherrnwechsel betreffend das Vorhaben vorgelegt.
Zur Begründung führt die Klägerin im Wesentlichen Folgendes aus: Zu dem angezeigten Bauherrnwechsel stehe ihre Zustimmungserklärung noch aus. Der geltend gemachte Erteilungsanspruch bestehe. Der Bebauungsplan sei unwirksam. Die Sondergebiets-Festsetzung unter Ziffer 1.1 verstoße gegen die vom Bundesverwaltungsgericht entwickelten Grundsätze zur vorhabenunabhängigen Kontingentierung von Verkaufsflächen. Dass die Grundstücke bei Planerlass im Eigentum ein und derselben Person gestanden hätten, sei unerheblich. Auch sei irrelevant, dass die Verkaufsflächenkontingentierung im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bereits ausgeschöpft gewesen sei. Im Hinblick auf die festgesetzten Baugrenzen, die Verkaufsflächengröße und die Verwendung des Plurals „Einzelhandelsbetriebe“ könne kein Zweifel daran bestehen, dass mehrere Einzelhandelsbetriebe zulässig seien, für die eine gemeinsame Verkaufsflächenobergrenze gelte. Die Unwirksamkeit der Sondergebiets-Festsetzung führe – wie regelmäßig Gebietsfestsetzungen – zur Gesamtunwirksamkeit des Planes und damit auch zur Unwirksamkeit der hier einschlägigen Gewerbegebietsfestsetzung. Es könne nicht mit Sicherheit angenommen werden, dass der Plangeber die Gewerbegebietsfestsetzung auch ohne die Ausweisung des Sondergebiets vorgenommen hätte, zumal das Sondergebiet den Großteil, nämlich 3/4 des Planes ausmache. Gehe man gleichwohl von Teilbarkeit aus, führte dies dazu, dass dieser Bereich nach § 34 BauGB zu beurteilen wäre. Es könnten dann sämtliche Einzelhandelsbetriebe ohne Sortimentsbeschränkung angesiedelt werden, ebenso störende Gewerbebetriebe; beides sei nach dem eindeutigen Willen des Plangebers unerwünscht gewesen. Nach § 34 BauGB sei das Vorhaben zulässig. Der bislang vorhandene Autohausbetrieb sei Vorbild für die geplante Bebauung. Schädliche Auswirkungen im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB seien nicht zu befürchten, weil sich der Markt primär auf die in der unnmittelbaren Umgebung befindlichen Discountmärkte I. und K. auswirken werde, die nicht in einem zentralen Versorgungsbereich gelegen seien.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 9. Juni 2020 zu verpflichten, den beantragten Bauvorbescheid zur Errichtung eines Lebensmitteldiscountmarktes auf dem Grundstück D.-straße 00 in 00000 V. zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung führt die Beklagte im Kern wie folgt aus: Die Klägerin könne infolge des angezeigten Bauherrnwechsels schon keine Erteilung des beantragten Bauvorbescheids an sich selbst verlangen. Aber auch unabhängig davon bestehe kein Erteilungsanspruch. Der Bebauungsplan sei wirksam. Eine baugebietsbezogene Verkaufsflächenbegrenzung könne ausnahmsweise auf § 11 Abs. 1 i. V. m. Absatz 2 Satz 1 BauNVO gestützt werden, wenn in dem Sondergebiet nur ein einziger Handelsbetrieb zulässig sei. Hier sei die Baugrenze im Sondergebiet bewusst so eng gewählt, dass ein „Windhundrennen“ nicht möglich sei. Auch habe es sich um eine Bestandsüberplanung gehandelt; hier sei die gebietsbezogene mit der vorhabenbezogenen Verkaufsflächenbeschränkung identisch. Unabhängig davon führe eine evtl. Teilnichtigkeit des Bebauungsplans hinsichtlich des Sondergebietes nicht zur Gesamtunwirksamkeit des Planes. Das Gewerbegebiet sei vollständig erschlossen über die Straßen P.-straße und D.-straße und auch deutlich abgrenzbar zum Sondergebiet, so dass der Plan sinnvoll teilbar sei. Insbesondere könne die Größe des Sondergebietes für sich genommen nicht die Gesamtunwirksamkeit begründen. Aus der Begründung des Bebauungsplanes und dem Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept der Beklagten lasse sich ein planerisches Grundkonzept der Beklagten herausfiltern, nach dem die Festsetzungen des Gewerbegebietes unabhängig von dem Sondergebiet bestehen bleiben sollten. Auch lägen die meisten Grundstücke in der Umgebung bereits im Bereich eines Bebauungsplans, so dass auch hieraus erkennbar sei, dass ein Festhalten am restlichen Bebauungsplan gewollt sei. Ferner sei dafür anzuführen, dass die Plangeberin mit dem Plan eine Bestandsüberplanung habe erreichen wollen, mit dem sie derartige Gewerbegebiete schützen und zugleich die unkontrollierbare Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben verhindern habe wollen. Im Übrigen gelten die von der Klägerin herangezogenen strikten Maßstäbe zur Frage der Teilbarkeit von Bebauungsplänen nur für das – hier nicht betroffene – Verhältnis von Gebietsfestsetzung zu anderen Festsetzungen, nicht aber für das – hier einschlägige – Verhältnis der Unwirksamkeit einer Gebietsfestsetzung auf die Wirksamkeit einer anderen benachbarten Gebietsfestsetzung. Auch die von der Klägerin angeführten Konsequenzen sprächen dafür, dass der Rat der Beklagten zumindest für den Bereich des Gewerbegebietes die vorgesehene städtebauliche Steuerung gewollt hätte.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakten, der Bauakten der Beklagten sowie der Aufstellungsvorgänge der Beklagten zu ihrem Bebauungsplan Nr. 000.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat keinen Erfolg.
Die zulässige Verpflichtungsklage gegen die Versagung der Erteilung des beantragten Bauvorbescheids ist unbegründet. Der streitige Ablehnungsbescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf den begehrten Bauvorbescheid, denn dessen Erteilung stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen.
Es bedarf keiner Entscheidung, ob der Klage schon deshalb der Erfolg versagt bleiben muss, weil infolge eines Bauherrnwechsels die Klägerin ihren Antrag auf Leistung an den Nachfolger hätte umstellen müssen.
Vgl. dazu OVG NRW, Beschluss vom 18. Dezember 2015 – 8 B 253/15 –, juris, Rn. 7 f., m. w. N.
Allerdings dürfte es insoweit weniger auf die für ordnungsrechtliche Zwecke relevante Anzeige nach § 53 Abs. 1 Satz 6 BauO NRW ankommen, als auf Wirksamwerden einer diesbezüglichen Einigung zwischen altem und neuen Bauherrn und einen diese vollziehenden Sachherrschaftsübergang. Insoweit bestehen nach den Erklärungen der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung zumindest Zweifel daran, dass das geltend gemachte Recht für die Klägerin fremd geworden sein könnte.
Der Erteilung stehen unabhängig davon formelle und materielle Einwände entgegen.
Maßgeblich für die rechtliche Beurteilung ist gemäß § 90 Abs. 4 Satz 1 BauO NRW die Bauordnung NRW in der im Zeitpunkt der Bauantragstellung geltenden Fassung.
Ein Bauvorbescheid ist gemäß § 77 Abs. 1 und 2, § 74 Abs. 1 BauO NRW zu erteilen, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt.
Der Vorbescheidsantrag der Klägerin ist – entsprechend dem in der mündlichen Verhandlung bestätigten Verständnis der Beteiligten – dahingehend zu verstehen, dass er mit der Zulässigkeit des Discountmarktes nach der Art der baulichen Nutzung gleichsam stehen und fallen soll. Ein Interesse an einem Bauvorbescheid für eine Kita-Nutzung ohne Einzelhandel oder betreffend eine bloße Gebäudehülle wird nicht verfolgt.
Insoweit ist der Bauantrag nicht bescheidungsfähig, weil er zu unbestimmt ist.
Nach § 77 Abs. 1 Satz 4 BauO NRW in Verbindung mit § 70 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW kann der Vorbescheid zu Fragen des Bauvorhabens grundsätzlich nur auf schriftlichen Antrag erteilt werden und ist der Antrag mit allen für seine Bearbeitung sowie für die Beurteilung des Bauvorhabens erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) in ausreichender Anzahl bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen.
Ein baurechtlicher Vorbescheid ist ein vorweggenommener Teil des feststellenden Ausspruchs der Baugenehmigung. Er stellt verbindlich fest, dass dem Bauvorhaben hinsichtlich der zur Entscheidung gestellten Frage, soweit sie einer selbstständigen Beurteilung zugänglich ist, öffentlich-rechtliche Hindernisse nicht entgegenstehen. Er ist ein mitwirkungsbedürftiger Verwaltungsakt, dessen Inhalt durch den auf seine Erteilung gerichteten Antrag vorgegeben wird.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 31. Oktober 2012 – 10 A 912/11 –, juris, Rn. 36.
Ein Bauantrag ist als Willenserklärung des Bürgers gegenüber der Behörde nach dem erklärten Willen auszulegen, d. h. danach, wie ihn der Empfänger bei objektiver Würdigung verstehen konnte. Für die Auslegung eines Bauantrags als Willenserklärung ist zum einen auf die Angaben des Bauherrn in dem Bauantragsformular, zum anderen auf die von ihm eingereichten Bauvorlagen abzustellen. Der Bauantrag muss so klar sein, dass auf ihn, würde ihm stattgegeben, ein verständlicher, inhaltlich genau abgegrenzter, eindeutig bestimmter Verwaltungsakt ergehen kann, der Umfang und Bindung der Baugenehmigung regelt.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 12. Januar 2001 – 10 B 1827/00 –, juris, Rn. 3 und 5 - 7.
Es ist Aufgabe des Bauantragstellers, hinreichend genau festzulegen, was das zur Bescheidung gestellte Vorhaben sein soll. Es ist nicht Aufgabe der Baugenehmigungsbehörden, Bauanträge bescheidungsreif zu machen und sich aus den Angaben und Unterlagen diejenige Lesart herauszusuchen, die dem Willen des Bauherrn am besten entspricht oder genehmigungsfähig ist. Entscheidend bleibt der Aussagegehalt der Bauvorlagen. Diese dürfen daher in Bezug auf wesentliche Umstände, welche der beabsichtigten Betriebsform Kontur verschaffen könnten, nicht unklar bleiben.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Juni 2015 – 2 A 325/15 –, juris, Rn. 17, sowie Urteil vom 14. Oktober 2013 – 2 A 204/12 –, juris, Rn. 43. Vgl. auch OVG NRW, Beschluss vom 14. Juni 2021 – 2 B 295/21 –, juris.
Im Übrigen ist der Bauantragsteller bei der Festlegung des Verfahrensgegenstands des Vorbescheidsverfahrens weitgehend frei. Er darf bei seiner Bauvoranfrage nur nicht sachliche Teile eines Vorhabens aus der Fragestellung so ausklammern, dass eine verbindliche rechtliche Beurteilung des Vorhabens nicht mehr möglich ist. Abgesehen davon begegnet es prinzipiell keinen Bedenken, mit einer Bauvoranfrage nur nach der grundsätzlichen planungsrechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens seiner Art nach zu fragen, auch wenn das Vorhaben nur in groben Umrissen bestimmt ist und seine Ausführung im Einzelnen einer späteren Prüfung vorbehalten bleibt. Folge einer solchen Vorhabenbeschreibung ist lediglich, dass ein darauf ergehender positiver Bescheid auch die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens in seiner konkreten Ausführung noch offen lässt. Der Bauantragsteller darf die Bauvoranfrage auf einzelne Zulässigkeitsfragen so lange hinunterbrechen, wie die Frage hinreichend bestimmt und eine verbindliche rechtliche Beurteilung möglich bleibt.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 14. Oktober 2013 – 2 A 204/12 –, juris, Rn. 45 und 51.
Aus dem Erfordernis, dass die zur Bescheidung gestellte Frage einer selbstständigen Beurteilung zugänglich sein muss, folgt, dass aus der Fragestellung keine Teile ausgeklammert werden dürfen, deren Kenntnis zur Beurteilung der gestellten Frage unerlässlich ist. Ein baurechtlicher Vorbescheid, der die Frage, die gestellt wird, letztlich offen lässt, und dem hinsichtlich des Bauvorhabens, soweit es zur Prüfung gestellt ist, für das Baugenehmigungsverfahren keine abschließende Bindungswirkung zukommt, ist der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen fremd. Dementsprechend kann eine Bauvoranfrage, mit der sachliche Teile eines Bauvorhabens aus der Fragestellung so ausgeklammert werden, dass eine verbindliche rechtliche Beurteilung des Bauvorhabens – etwa hinsichtlich der planungsrechtlichen Zulässigkeit – nicht mehr möglich ist, sachlich nicht beschieden werden.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 5. November 2019 – 10 A 1261/17 –, juris, Rn. 57 ff.
Der Antrag der Klägerin ist zu unbestimmt, als er die Frage nicht klärt, ob ein klein- oder ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb Antragsgegenstand sein soll bzw. widersprüchliche Angaben zu dieser unter anderem nach § 11 Abs. 3 BauNVO wesentlichen Frage aufweist.
Ausdrücklich stellt keine Bauvorlage diese Frage klar: Nach dem Plan auf Blatt 57 der Bauakten der Beklagten soll der Neubau des Discountmarktes über eine Verkaufsfläche von 800 qm verfügen und damit soeben noch kleinflächig sein.
Vgl. zur 800-qm-Grenze BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 – 4 C 10.04 –, juris, Rn. 12, 15 f.
Allerdings wird auf derselben Bauvorlage schon die Fläche des „Verkaufsraums“ mit 800 qm angegeben, ohne dass die Flächen der „Backwelt“ und des Bereichs „Pfand“ bestimmt oder bestimmbar wären. Auch liegen keine Angaben vor, nach denen mit der erforderlichen Sicherheit geklärt werden könnte, ob die letztgenannten Bereiche der Verkaufsfläche zuzuordnen wären. Wäre aber nur ein Quadratmilimeter dieser Bereiche als Verkaufsfläche anzusehen und der Verkaufsfläche des Discounters hinzuzurechnen,
zu den Anforderungen vgl. OVG NRW, Urteil vom 29. Mai 2013 – 10 A 1144/11 –, juris, Rn. 28 ff.,
läge ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb vor. Würde bei dieser Sachlage der Vorbescheid erteilt, wäre zudem nicht abschließend geklärt, welche Nutzung in den Bereichen „Backwelt“ und „Pfand“ zulässig wäre.
Soweit unter „Backwelt“ eine Art „Backshop“ zu verstehen sein sollte, wäre dieser Bereich im Übrigen der Verkaufsfläche hinzuzurechnen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 – 4 C 14.04 –, juris, Rn. 16; OVG NRW, Urteil vom 29. Mai 2013 – 10 A 1144/11 –, juris.
Ähnliches gilt für die mit „Pfand“ bezeichnete Fläche. Sollte damit ein Bereich für die Pfandrücknahme gemeint sein, wäre auch diese auf die Verkaufsfläche anzurechnen, soweit kein baulich und funktionell eigenständiger Betrieb gegeben sein sollte, wozu sich die Bauvorlagen eben nicht verhalten.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 – 4 C 10.04 –, juris, Rn. 27 ff.
Angesichts der Bedeutung dieser Frage kommt auch nicht in Betracht, mit den diesbezüglichen Erläuterungen des Prozessbevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung aus dem Umstand, dass „Backwelt“ und „Pfand“ auf dem entsprechenden Übersichtsplan von vollständig geschlossenen Linien umrandet sind, zu schließen, dass diese nicht der Verkaufsfläche zugerechnet werden dürfen.
Der Vorbescheidserteilung stehen zudem materielle Einwände entgegen. Das Vorhaben ist nicht mit den für das Vorhabengrundstück maßgeblichen Festsetzungen des Bebauungsplans vereinbar.
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich nach § 30 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit dem Bebauungsplan, der hinsichtlich der das Vorhabengrundstück betreffenden Festsetzungen wirksam ist.
Allerdings spricht viel dafür, dass die Festsetzungen zur Verkaufsfläche der im angrenzenden Sondergebiet zugelassenen Einzelhandelsbetriebe mangels Rechtsgrundlage unwirksam sind. Insoweit dürfte es jedenfalls an dem Erfordernis, dass dadurch die Art der baulichen Nutzung im Sondergebiet geregelt wird, fehlen.
Die Festsetzung von Verkaufsflächenbeschränkungen auf Basis der BauNVO kann nur auf § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO gestützt werden. Danach sind für sonstige Sondergebiete gemäß § 11 Abs. 1 i. V. m. Absatz 2 Satz 1 BauNVO neben der Zweckbestimmung die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Auf dieser Grundlage kann die Gemeinde für ein sonstiges Sondergebiet die Art der baulichen Nutzung ungeachtet der Vorgaben des § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 9 BauNVO näher konkretisieren und zu diesem Zweck die Merkmale bestimmen, die ihr am besten geeignet erscheinen, um das von ihr verfolgte Planungsziel zu erreichen. Insbesondere darf sie den Anlagentyp durch die von ihr bestimmte Begrenzung der Verkaufsflächen selbst festsetzen und so die auch vom Verordnungsgeber festgelegte Nutzungsart des großflächigen Einzelhandels weiter auffächern. Dieser Gestaltungsspielraum geht über die Möglichkeiten in den Baugebieten nach den §§ 2 ff. BauNVO hinaus, ist aber nicht unbegrenzt. Die gemeindlichen Regelungen müssen stets auf die Befugnis zurückgeführt werden können, die Art der baulichen Nutzung zu regeln.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Januar 2022 – 4 CN 5.20 –, juris, Rn. 19; BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 2019 – 4 CN 8.18 –, juris, Rn. 9 - 10, m. w. N; zweifelnd, ob die zuletzt genannte Anforderung je erfüllt ist OVG NRW, Urteil vom 28. Oktober 2020 – 10 D 43/17.NE –, juris, insb. Rn. 97, 102, 109.
Durch die Festsetzungen darf keine vorhabenunabhängige, gebietsbezogene Kontingentierung von Nutzungsoptionen erfolgen oder mit anderen Worten die Gefahr eines „Windhundrennens“ begründet werden. Die Möglichkeit einer vorhabenunabhängigen, gebietsbezogenen Kontingentierung von Nutzungsoptionen ist der Baunutzungsverordnung grundsätzlich fremd. Dort, wo die Verordnung die Festlegung von Nutzungsanteilen (Quoten) und die Quantifizierung einer Nutzungsart zulässt (§§ 4a Abs. 4 Nr. 2, 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2, 13 BauNVO), wird dies ausdrücklich geregelt. Eine Kontingentierung etwa der Verkaufsfläche, die auf das (Sonder-)Gebiet insgesamt bezogen ist, öffnet das Tor für sog. „Windhundrennen“ potentieller Investoren und Bauantragsteller und schließt die Möglichkeit ein, dass Grundeigentümer im Fall der Erschöpfung des Kontingents von der kontingentierten Nutzung ausgeschlossen sind. Dieses Ergebnis widerspricht dem der Baugebietstypologie (§§ 2 bis 9 BauNVO) zugrunde liegenden Regelungsansatz, demzufolge im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Grunde jedes Baugrundstück für jede nach dem Nutzungskatalog der jeweiligen Baugebietsvorschrift der Baunutzungsverordnung bzw. nach dem festgesetzten Nutzungskatalog eines ausgewiesenen Sondergebiets zulässige Nutzung in Betracht kommen können soll.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 2019 – 4 CN 8.18 –, juris, Rn. 14; OVG NRW, Urteil vom 7. Juli 2011 – 2 D 39/09.NE –, juris, Rn. 49.
Die Beschränkung der Zahl zulässiger Einzelhandelsbetriebe im Sondergebiet ist mangels Rechtsgrundlage unwirksam.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 2019 – 4 CN 8.18 –, juris, Rn. 12 ff.
Anderes mag gelten, wenn das Sondergebiet nur ein einziges Grundstück umfasst.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 29. Mai 2009 – 7 D 51/08.NE –, juris, Rn. 71.
Gebietsbezogene absolute Verkaufsflächenbeschränkungen in einem Bebauungsplan für ein Sondergebiet nach § 11 Abs. 3 BauNVO sind auch dann unzulässig, wenn sich die davon betroffenen Grundstücke in der Hand eines einzigen Eigentümers befinden. Zwar kann der Eigentümer nicht mit sich selbst ein Windhundrennen veranstalten; auf die wandelbaren Eigentumsverhältnisse kommt es insoweit aber nicht an.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. November 2009 – 4 BN 63.09 –, juris, Rn. 2 f.
Dass auf dem Vorhabengrundstück bereits ein Lebensmittel-Discountmarkt betrieben und damit das für diese Betriebsart festgesetzte Verkaufsflächenkontingent im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bereits ausgeschöpft wurde, ändert nichts an der grundsätzlichen Unzulässigkeit der gewählten Kontingentierung. Der Bebauungsplan als Angebotsbebauungsplan beansprucht unabhängig von der gegenwärtigen Bebauung und Nutzung einzelner Grundstücke Geltung auf unbestimmte Zeit, sodass bei einer späteren Aufgabe des Lebensmittel-Discountmarktes das Windhundrennen wieder eröffnet wäre.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 29. September 2016 – 10 A 1574/14 –, juris, Rn. 51.
Nach diesen Maßstäben dürfte die Festsetzung, dass im Sondergebiet nur (näher bestimmte) Einzelhandelsbetriebe bis zu einer Verkaufsfläche von insgesamt maximal 6.500 qm zulässig sind, unwirksam sein.
Der Bebauungsplan, der Bereich des festgesetzten Sondergebiets und das näher bestimmte Baufenster umfassen eine Mehrzahl von Grundstücken. Wie sich insoweit die Eigentumsverhältnisse gestalten, ist nach dem Vorstehenden unerheblich. Ebenso kommt es nicht darauf an, dass offenbar bereits im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses die festgesetzen Flächen faktisch ausgenutzt waren. Abgesehen davon, dass sich die Festsetzungen zu diesem Gesichtspunkt nicht verhalten, läuft die diesbezügliche Argumentation der Beklagten im Übrigen letztlich auf den – wie dargestellt: unbehelflichen – Einwand hinaus, dass damit im Plangebiet nur ein Einkaufszentrum als zulässig festgesetzt worden sei. Die absolute Kontingentierung der Verkaufsfläche, die auf das (Sonder-)Gebiet insgesamt bezogen ist, bietet vorliegend Raum für ein sog. Windhundrennen potentieller Investoren, und sei es erst nach (teilweiser) Aufgabe der bestehenden Nutzung. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass nicht ggf. mehrere kleinere – eine Mindestgrößenfestsetzung weist der Plan nicht auf – Einzelhandelsbetriebe auf den einzelnen Parzellen ansiedelbar wären, die ggf. zu einer Ausschöpfung des Verkaufsflächenkontingents führen würden, mit der Folge, dass verbleibende Grundstückseigentümer leer ausgingen. Nachdem für das festgesetzte Baufenster keine Geschossigkeitsfestsetzungen getroffen werden, ist auch durch die Dimensionierung des Baufensters nicht sichergestellt, dass die theoretischerweise mögliche Gesamtverkaufsfläche aller Grundstücke innerhalb des Baufensters nicht über den maximal zulässigen 6.500 qm liegt.
Andere Rechtsgrundlagen für die Festsetzung sind nicht ersichtlich. Die Beschränkung ist nicht gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. §§ 16 ff. BauNVO als Bestimmung des Maßes der zulässigen Nutzung zulässig; denn sie ist nicht mit Hilfe einer der von § 16 Abs. 2 BauNVO (abschließend) zugelassenen Parameter, etwa der Grundfläche oder der Geschossfläche, vorgenommen worden.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 2019 – 4 CN 8.18 –, juris, Rn. 19, m. w. N.
Aus der Unwirksamkeit der Verkaufsflächenbeschränkung im Sondergebiet dürfte auch die Gesamtnichtigkeit aller Festsetzungen für das Sondergebiet folgen.
Die Nichtigkeit einzelner Festsetzungen eines Bebauungsplans führt zur Gesamtnichtigkeit des Plans, wenn sie mit den übrigen Festsetzungen in einem untrennbaren Zusammenhang stehen. Dies ist nur dann nicht der Fall, wenn die restlichen Festsetzungen auch ohne den nichtigen Teil noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB bewirken können und mit der gebotenen Sicherheit anzunehmen ist, dass die Gemeinde auch einen Bebauungsplan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte. Das Gericht hat es im Zweifel der Gemeinde zu überlassen, die von ihr als angemessen und städtebaulich erforderlich angesehenen neuen planerischen Maßnahmen zu ergreifen. Nur so bleibt die gemeindliche Zuständigkeit zur Bauleitplanung gewahrt und nur so wird die im Gesetz vorgesehene bürgerschaftliche Beteiligung beachtet.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. August 1991 – 4 NB 3.91 –, juris Rn. 16.
Die bloße Möglichkeit, dass die Gemeinde sich für eine eingeschränkte Planung hätte entscheiden können, reicht nicht aus. Vielmehr muss mit Sicherheit angenommen werden können, die Gemeinde wäre nach ihrem mutmaßlichen Willen in Kenntnis, dass die fraglichen Festsetzungen nicht rechtswirksam getroffen werden könnten, entsprechend verfahren.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. März 2009 – 4 C 21.07 –, juris, Rn. 30.
Die Teilunwirksamkeit stellt insoweit eine von besonderen Umständen abhängende Ausnahme zur Gesamtunwirksamkeit dar.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 5. Mai 2015 – 4 CN 4.14 –, juris, Rn. 18.
Erweist sich eine Gebietsfestsetzung als unwirksam, so erfasst die Nichtigkeit dieser Festsetzung regelmäßig alle übrigen Festsetzungen des Bebauungsplans.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 17. April 2018 – 2 A 911/16 –, juris, Rn. 100, m. w. N.
Dieser Zusammenhang gilt allerdings nur für Festsetzungen, die sich auf ein und dieselbe Fläche beziehen.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. Juli 2014 – 4 BN 42.13 –, juris, Rn. 17.
Ausgehend davon führte eine Unwirksamkeit der Verkaufsflächenbegrenzung im Sondergebiet zur Unwirksamkeit der Sondergebietsfestsetzung insgesamt. Die Festsetzung zu den Verkaufsflächen steht mit den übrigen Festsetzungen betreffend das Sondergebiet in einem solchen untrennbaren Zusammenhang; jedenfalls kann nicht mit Sicherheit angenommen werden, dass die Beklagte in Kenntnis des Umstands, dass die Festsetzungen zu den Verkaufsflächen nicht rechtswirksam getroffen werden könnten, im Übrigen in der beschlossenen Weise ein Sondergebiet festgesetzt hätte. Vielmehr diente die Sondergebietsfestsetzung in erster Linie dazu, die gewünschte Verkaufsflächendeckelung knapp oberhalb des Bestandes vorzunehmen. Dies ergibt sich aus den Aufstellungsvorgängen der Beklagten. Schon die Sitzungsvorlage für den Aufstellungsbeschluss macht deutlich, dass die Unterbindung einer weiteren Ausdehnung der vorhandenen rund 6.000 qm Verkaufsfläche mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten wesentlicher Inhalt der zu treffenden Regelung sein sollte. Dem entspricht es, dass als tragende Erwägung des Regelungsvorhabens nach der Sitzung des Umwelt-, Planungs- und Verkehrsausschusses formuliert wurde, den bestehenden Einzelhandel in seinem Bestand zu sichern und in seiner Ausdehnung zu begrenzen, um Kaufkraftabflüsse aus benachbarten Ortsteilen zu begrenzen. In Übereinstimmung hiermit legt die Begründung zum Bebauungsplan dar, dass das Ziel der Aufstellung die Sicherung der Versorgungsfunktion der nahe gelegenen Ortsteilzentren für den kurz- und mittelfristigen Bedarf sei. Hierzu solle der bestehende Einzelhandel in seinem Bestand gesichert und in seiner Ausdehnung begrenzt werden, unter Begrenzung der maximal zulässigen Verkaufsfläche auf 6.500 qm, damit im Rahmen der Bestandssicherung geringe Entwicklungsmöglichkeiten eröffnet seien.
Die – unterstellte – Unwirksamkeit des Bebauungsplans bezogen auf die Sondergebietsfestsetzungen greift jedoch nicht auf die Festsetzungen zum eingeschränkten Gewerbegebiet über, die vielmehr wirksam sind. Denn nach den oben dargestellten Maßstäben liegen hier besondere Umstände vor, nach denen ausnahmsweise die Teilunwirksamkeit des Bebauungsplanes nicht dessen Gesamtunwirksamkeit nach sich zieht.
Der Plan ist objektiv teilbar. Er umfasst zwei voneinander in den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen getrennte Gebietsfestsetzungen mit gesondert formuliertem Regelungsgefüge. Die für das Vorhabengrundstück greifenden Festsetzungen ergeben auch für sich betrachtet noch eine städtebaulich sinnvolle Ordnung. Die dem Gesamtbebauungsplan ohnehin zugrunde liegende Trennung der Festsetzungen für die beiden Baugebiete begegnet auch im Übrigen keinen durchgreifenden Bedenken. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die betroffenen Parzellen zwingend einheitlich zu entwickeln gewesen wären. Auch liegt der Planung kein untrennbar einheitliches planerisches Gesamtkonzept der Beklagten zugrunde, das zur Folge hätte, dass mit einer räumlichen Aufteilung und Zurückstellung der Sondergebietsflächen von vornherein die Zielsetzung der Planung infrage gestellt wäre. Vielmehr war im Ausgangspunkt für die getroffenen Festsetzungen in den – gerade unterschiedlichen – Gebietsarten bestimmend, dass der vorgefundene Bestand gesichert und bei sehr eingeschränkten Entwicklungsmöglichkeiten festgeschrieben werden sollte. Dieser Ausgangspunkt war, bestimmt durch die vorgefundenen tatsächlichen Gegebenheiten, in beiden Planbereichen ohnehin unterschiedlich: Einkaufszentrum auf der einen, eine Autowerkstatt auf der anderen Seite.
Es liegen auch hinreichend tragfähige Anknüpfungspunkte dafür vor, dass der Plangeber die planerischen Festsetzungen für das eingeschränkte Gewerbegebiet mit Sicherheit auch ohne die zeitgleiche Überplanung der Sondergebietsflächen beschlossen hätte; allein die Größenverhältnisse der Planteile erzwingt keine gegenteilige Betrachtung. Die Begründung des Bebauungsplans nennt als Anlass der Planaufstellung neben der beide Planteile erfassenden Sicherung der Versorgungsfunktion bestimmter Ortsteilzentren den Gesichtspunkt, dass die Beklagte nur über einen geringen Anteil an gewerblich nutzbaren Flächen verfüge und diese für das mittelständische Gewerbe und das Handwerk – entsprechend auch dem Ziel des maßgeblichen Flächennutzungsplans – gesichert werden sollten. Die Verzahnung der im Gesamtplan in unterschiedlichen Abschnitten in unerschiedlicher Weise getroffenen Regelungen beschränkt sich letztlich auf den einheitlichen Anlass der Verhinderung weiterer unerwünschter Einzelhandelsverkaufsflächen im Gesamtbereich. Es ist aber nichts dafür ersichtlich, dass es für die Beklagte bei der Beschlussfassung gerade auf die letztlich gewählte „Paketlösung“ angekommen wäre. Vielmehr führt die Satzungsbegründung für den Vorhabenbereich aus, dass zur Verfolgung des Zieles der Stärkung der Ortsteilzentren ein eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt werde, in dem u. a. Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen werden, unter näherer Regelung der Zulässigkeit von Verkaufsflächen für den Verkauf von zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten an Endverbraucher. Eine Regelung in diesem Zusammenhang betrifft Sortimente, die in räumlichem und sachlichen Zusammenhang mit einem produzierenden, weiterverarbeitenden oder einem Handwerksbetrieb errichtet und betrieben werden und damit spezifisch Regelungsbereiche, die zu bearbeiten im benachbarten Sondergebiet kein Anlass bestand. Die für das Gewerbegebiet getroffenen Festsetzungen liegen unstreitig auf der Linie des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts der Beklagten zur Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in Gewerbegebieten. Insgesamt sprechen die von der Beklagten angestellten Erwägungen eindeutig dafür, dass es der Beklagten darum ging, die unerwünschten Verkaufsflächenerweiterungen so weit wie möglich zu verhindern, wenn möglicherweise nicht im Sondergebiet, dann doch wenigstens im eingeschränkten Gewerbegebiet.
Sonstige Einwände gegen die Wirksamkeit des Bebauungsplans sind nicht geltend gemacht worden und drängen sich auch nicht auf.
Unter Geltung der Festsetzungen des Bebauungsplans ist das Vorhaben (wohl unstreitig) unzulässig. Geplant ist die Errichtung eines Einzelhandelsbetriebes zum Verkauf von Waren aller Art, einschließlich Lebensmitteln und freiverkäuflichen Arzneitmitteln. Ein solches Vorhaben unterfällt den nach Ziffer 2.1 i. V. m. Ziffer 1.2 der textlichen Festsetzungen ausgeschlossenen Nutzungen, weil es den Verkauf von nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten im Sinne der festgesetzten Liste an Endverbraucher umfasst und keiner der vorgesehenen Ausnahmetatbestände in Betracht kommt.
Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Erteilung einer Befreiung von der Festsetzung zum Einzelhandelsausschluss gemäß § 31 Abs. 2 BauGB.
Nach dieser Vorschrift kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und weitere in der Norm aufgeführte tatbestandliche Voraussetzungen vorliegen.
Allerdings rechtfertigt sich das Institut der Befreiung daraus, dass die mit einer Normierung regelmäßig verbundene Abstraktion oder doch Verallgemeinerung unvermeidbar zu Differenzen zwischen einerseits dem Regelungsinhalt und andererseits dem hinter der Regelung stehenden Schutzgut führt. Wenn das Festgesetzte nicht auf eine Verallgemeinerung zurückgeht, sondern „im Angesicht des Falles“ für diesen Fall so und nicht anders gewollt ist, ist für eine Befreiung kein Raum – jedenfalls wenn eine entsprechende Abwägung erfolgt ist.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Juli 1972 – IV C 69.70 –, juris, Rn. 28 ff.; OVG NRW, Beschluss vom 15. April 2020 – 2 A 3319/19 –, juris, Rn. 10 f., sowie Urteil vom 20. Februar 2004 – 10 A 4840/01 –, juris, Rn. 54 ff.; OVG Rhld.-Pf., Beschluss vom 7. Februar 2018 – 8 A 11710/17 –, juris, Rn. 28; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 17. Mai 2013 – 3 S 1643/12 –, juris, Rn. 35.
Es spricht bereits sehr viel dafür, dass hier ein solcher Fall vorliegt. Denn wie aus der Planurkunde ersichtlich, ist die fragliche Festsetzung zielgenau für eine eher überschaubare Fläche getroffen worden.
Jedenfalls aber würde die Erteilung einer Befreiung von der Festsetzung die Grundzüge der Planung berühren.
Ein von den Festsetzungen des Bebauungsplans abweichendes Vorhaben berührt die Grundzüge der Planung, wenn es dem planerischen Grundkonzept zuwider läuft. Je tiefer die Befreiung in das Interessengeflecht der Planung eingreift, desto eher liegt der Schluss auf eine Änderung in der Planungskonzeption nahe, die nur im Wege der (Um-)Planung möglich ist. Die Beantwortung der Frage, ob Grundzüge der Planung berührt werden, setzt einerseits die Feststellung voraus, was zum planerischen Grundkonzept gehört und andererseits die Feststellung, ob dieses planerische Grundkonzept gerade durch die in Frage stehende Befreiung berührt wird.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. November 2010 – 4 C 10.09 –, juris, Rn. 37.
Nach diesen Grundsätzen handelt es sich bei der Festsetzung zu den Einzelhandelsbeschränkungen um einen – wenn nicht den – Grundzug der Planung, der im Falle der Erteilung einer Befreiung zugunsten des Vorhabens berührt würde.
Der Begründung des Bebauungsplans lässt sich unzweifelhaft entnehmen, dass es zentrales Anliegen des Plangebers war, nur die in den textlichen Festsetzungen enthaltenen Ausnahmen zuzulassen. Der geschilderte Grundzug der Planung würde durch eine Befreiung erkennbar berührt. Von einer lediglich geringfügigen Abweichung vom planerischen Grundkonzept kann vorliegend nicht gesprochen werden, denn das Vorhaben würde dem Grundkonzept und seinem ausdifferenzierten Ausnahmeregime vollständig entgegen stehen.
Nachdem kein Vorhaben zur Bescheidung gestellt worden ist, das nicht wenigstens auch einen Discounter umfasst und dieser nicht genehmigungsfähig ist, kommt es auf die Genehmigungsfähigkeit in Bezug auf die Varianten mit der ergänzenden Unterbringung einer Kindertagesstätte nicht an.
Wie bereits ausgeführt, besteht nach der erklärten Vorhabengestaltung auch kein Sachbescheidungsinteresse in Bezug auf die weiteren Vorbescheidsfragen.
Unabhängig davon ist die aufgeworfene Frage zum Maß der baulichen Nutzung mit den vorgelegten Unterlagen nicht bescheidungsfähig. Das Maß der baulichen Nutzung umfasst die Festsetzungen nach § 16 Abs. 2 BauNVO. Insoweit scheitert die Bescheidungsfähigkeit des Antrags in allen Varianten schon daran, dass sich den Bauvorlagen keine Geländehöhen oder Eintragungen zu Gebäudehöhen bezogen auf das Normalhöhennull entnehmen lassen, so dass eine Überprüfung der Festsetzung zur maximalen Höhe baulicher Anlagen nicht möglich ist.
Auch die Frage zur überbaubaren Grundstücksfläche ist nach den Antragsunterlagen nicht bescheidungsfähig. Ohne einen entsprechend vermaßten Lageplan, in den das Baufenster eingetragen ist, kann über die Frage der Zulässigkeit des Vorhabens nach der überbaubaren Grundstücksfläche nicht entschieden werden.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 14. Dezember 2016 – 10 A 655/14 –, juris, Rn. 39.
Auf die Frage, ob die Vorbescheidsfrage in Bezug auf die Erschließung bescheidungsfähig ist, kommt es nach dem Vorstehenden nicht an. Mangels Maßangaben zu den Grundstücksein- und ausfahrten sowie den Erschließungsflächen auf dem Grundstück erscheint zumindest zweifelhaft, ob eine Überprüfung dieses Fragenbereichs erfolgen kann. Denn das Erfordernis der gesicherten Erschließung bezieht sich auf das konkrete Bauvorhaben. Für die Sicherung der Erschließung ist nicht die bloße Zugänglichkeit des Baugrundstücks, sondern die des Bauvorhabens ausschlaggebend. Die Anforderungen an die ausreichende Erschließung richten sich daher nach den jeweiligen Gegebenheiten, also nach den Auswirkungen und Bedürfnissen des jeweiligen Vorhabens. Der Erschließungsbedarf für ein Bauvorhaben ergibt sich insoweit aus dem vom Bauherrn mitgeteilten Nutzungszweck.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. April 1990 – 4 B 62.90 –, juris, Rn. 5; Beschluss vom 20. Mai 2010 – 4 B 20.10 –, juris, Rn. 3; OVG Rhld.-Pf., Beschluss vom 20. Oktober 2015 – 8 A 10833/15.OVG –, juris, Rn. 9 f.; VG Köln, Beschluss vom 12. Mai 2015 – 23 L 806/15 –, juris, Rn. 18. Vgl. ferner OVG Rhld.-Pf., Beschluss vom 20. Oktober 2015 – 8 A 10833/15 –, juris, Rn. 9, m. w. N.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO, § 709 Satz 1 und 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn
1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.
Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist schriftlich bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.
Auf die ab dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) wird hingewiesen.
Vor dem Oberverwaltungsgericht und bei Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird, muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen.
Die Antragsschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf
100.000,00 €
festgesetzt.
Gründe
Mit Rücksicht auf die Bedeutung der Sache für die Klägerin ist es angemessen, den Streitwert auf den festgesetzten Betrag zu bestimmen (§ 52 Abs. 1 GKG). Das Gericht hat sich insoweit an Ziffer 3 Buchstabe b in Verbindung mit Ziffer 5 des Streitwertkatalogs der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 22. Januar 2019 orientiert.
Gegen diesen Beschluss kann schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle, Beschwerde bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln eingelegt werden.
Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt.
Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.

Zitierte Normen: §§ 2 ff. BauNVO
§§ 4a Abs. 4 Nr. 2, 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2, 13 BauNVO
§§ 2 bis 9 BauNVO
§§ 16 ff. BauNVO
§§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung
§ 34 BauGB
§ 34 Abs. 3 BauGB
§ 11 Abs. 1 i. V. m. Absatz 2 Satz 1 BauNVO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 53 Abs. 1 Satz 6 BauO NRW
§ 90 Abs. 4 Satz 1 BauO NRW
§ 74 Abs. 1 BauO NRW
§ 77 Abs. 1 Satz 4 BauO NRW
§ 70 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW
§ 11 Abs. 3 BauNVO
§ 30 Abs. 1 BauGB
§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO
§ 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 9 BauNVO
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 16 Abs. 2 BauNVO
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 31 Abs. 2 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO
§ 709 Satz 1 und 2 ZPO
§ 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 52 Abs. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: 8 B 253/15
10 A 912/11
10 B 1827/00
2 A 325/15
2 A 204/12
2 B 295/21
10 A 1261/17
4 C 10.04
10 A 1144/11
4 C 14.04
4 CN 5.20
4 CN 8.18
10 D 43/17
2 D 39/09
7 D 51/08
4 BN 63.09
10 A 1574/14
4 NB 3.91
4 C 21.07
4 CN 4.14
2 A 911/16
4 BN 42.13
IV C 69.70
2 A 3319/19
10 A 4840/01
8 A 11710/17
3 S 1643/12
4 C 10.09
10 A 655/14
4 B 62.90
4 B 20.10
8 A 10833/15
23 L 806/15