Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2004-02-13, Aktenzeichen 5 S 2345/03

Tenor:
Die Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 25. September 2003 - 7 K 1257/03 - wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 1.227,-- EUR festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
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Die zulässige Beschwerde gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 25.09.2003, mit dem dieses die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragsteller gegen die Regelung unter Nrn. 1 und 2 des Bescheids der Antragsgegnerin vom 26.03.2003 wiederhergestellt hat, ist zulässig, aber nicht begründet. Auch unter Berücksichtigung des - nach § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO allein maßgeblichen - Beschwerdevorbringens der Antragsgegnerin ist davon auszugehen, dass die im Bescheid vom 26.03.2003 erfolgte Aufhebung des zwischen den Antragstellern und der Antragsgegnerin bestehenden Mietverhältnisses (Ziff. 1) und demzufolge auch die Verpflichtung zur Räumung des Grundstücks Flst.-Nr. xxx, xxx Straße xx in Althengstett (Ziff. 2) aller Voraussicht nach rechtswidrig sind und deshalb das Interesse der Antragsteller, einstweilen von einer Vollziehung dieser Verfügungen verschont zu bleiben, das öffentliche Interesse an einer Durchsetzung überwiegt.
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1. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts sind allerdings die Verfügungen wohl nicht schon deshalb als rechtswidrig anzusehen, weil die Antragsgegnerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 28.02.2003 - unter Verweis auf die geplante Sanierung des im Geltungsbereich der Sanierungssatzung "Ortskern" vom 10.07.1996 liegenden Grundstücks Flst.Nr. xxx - zivilrechtlich zum 30.11.2003 gekündigt hat.
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Nach § 182 Abs. 1 BauGB kann eine Gemeinde auf Antrag des Eigentümers oder im Hinblick auf ein städtebauliches Gebot ein Miet- oder Pachtverhältnis mit einer Frist von mindestens sechs Monaten, bei einem land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstück nur zum Schluss eines Pachtjahres, aufheben, wenn die Verwirklichung der Ziele und Zwecke der Sanierung in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, der Entwicklung in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich oder eine Maßnahme nach den §§ 176 bis 179 BauGB die Aufhebung des Rechtsverhältnisses erfordert. Ist die Gemeinde selbst Eigentümerin des Miet- oder Pachtobjekts, bedarf es keines Antrags.
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Die danach für eine Aufhebung nach § 182 Abs. 1 BauGB vorausgesetzte "städtebauliche Erforderlichkeit" fehlt nicht generell, wenn die Möglichkeit einer zivilrechtlichen Kündigung des Miet- oder Pachtverhältnisses besteht (Hess. VGH, Beschl. v. 15.12.1997 - 4 TG 4579/96 - BRS 60 Nr. 230; Krautzberger in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: Mai 2003, §§ 182 - 186 Vorb., Rdnr. 18; Köhler in: Schrödter, BauGB, 6. Aufl. 1998, § 182 Rdnr. 5; Pieroth/Kotulla, DVBl. 1992, 585). Während die "Vorgängervorschrift" des § 27 StBauFG ausdrücklich bestimmte, dass die Aufhebung nur zulässig ist, wenn das Rechtsverhältnis bis zum Ablauf der Frist nicht vertragsgemäß ende oder nicht durch Kündigung beendet werden kann, enthält § 182 BauGB keine entsprechende Einschränkung. Eine generelle Subsidiarität der Aufhebung nach § 182 BauGB lässt sich auch nicht durch Auslegung ermitteln (ausführlich dazu Pieroth/Kotulla, a.a.O.) oder aus allgemeinen Grundsätzen herleiten. Vielmehr stehen beide Beendigungsmöglichkeiten schon wegen ihrer unterschiedlichen Voraussetzungen, Ziele und Auswirkungen grundsätzlich gleichrangig und gleichwertig nebeneinander. Zweck des § 182 Abs. 1 BauGB ist es, eine - zeitlich angemessene - Beendigung von Nutzungsverträgen zu erreichen, um Sanierungs- bzw. Entwicklungsmaßnahmen oder Maßnahmen nach §§ 176 bis 179 BauGB, also Maßnahmen, deren zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegt (vgl. §§ 136 Abs. 1 Satz 1, 165 Abs. 1 Satz 1 BauGB), zu ermöglichen. Die Betroffenen sind schon bei den Maßnahmen zu beteiligen (§§ 137, 165 Abs. 4 Satz 2 BauGB), gegebenenfalls ist ein Sozialplan zu erstellen (§ 180 BauGB) und Härteausgleich in Geld zu gewähren (§ 181 BauGB). Außerdem muss bei der Aufhebung nach § 182 BauGB angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung stehen und die Betroffenen können Ansprüche auf Entschädigung nach § 185 BauGB haben. Diesen Vorteilen einer Vertragsaufhebung nach § 182 Abs. 1 BauGB für den Mieter bzw. Pächter gegenüber einer zivilrechtlichen Kündigung stehen aber auch Nachteile gegenüber, wie die Möglichkeit einer Aufhebung mit einer Frist von nur 6 Monaten und insbesondere die Tatsache, dass die zivilrechtlichen Mieterschutzregelungen nicht gelten. Während eine Vertragsaufhebung nach § 182 Abs. 1 BauGB vor allem im öffentlichen Interesse erfolgt, liegt der zivilrechtlichen Kündigung in der Regel das private Interesse des Vermieters zugrunde. Das öffentliche Interesse an einer städtebaulichen Maßnahme wird bei Privatpersonen nicht ohne Weiteres als Kündigungsgrund anerkannt (vgl. LG Kiel, Urt. v. 12.01.1983 - 1 S 200/82 - ZMR 1983, 234; Krautzberger, a.a.O. §§ 182 - 186 Vorb., Rdnr. 19, m.w.N.; vgl. auch Weidenkaff in: Palandt, BGB, 63. Aufl. 2004, § 573 Rdnr. 42). Bei langjährigen Mietverträgen bestehen längere Kündigungsfristen. Gegebenenfalls muss noch Klage auf Räumung des Grundstücks, des Gebäudes oder der Wohnung erhoben werden, während eine Räumung, zu der der Mieter oder Pächter aufgrund einer Vertragsaufhebung nach § 182 BauGB verpflichtet ist, im Wege der Verwaltungsvollstreckung durchgesetzt werden kann (Krautzberger, a.a.O., § 182 Rdnr. 11; Köhler, a.a.O., § 182 Rdnr. 7).
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Danach besteht insbesondere in Fällen, in denen damit zu rechnen ist, dass der Mieter oder Pächter der Kündigung widersprechen und das Miet- oder Pachtobjekt nicht freiwillig räumen wird, ein berechtigtes Interesse der Gemeinde bzw. des Eigentümers, anstelle oder neben der zivilrechtlichen Kündigung das Vertragsverhältnis auch auf der Grundlage von § 182 BauGB aufzuheben, um die im öffentlichen Interesse liegenden städtebaulichen Maßnahmen möglichst bald verwirklichen zu können. Etwas anderes mag gelten, wenn ein Vertrag ohnehin demnächst ausläuft oder kurzfristig gekündigt werden kann und mit keinerlei Schwierigkeiten seitens des Mieters bzw. Pächters zu rechnen ist, so dass eine hoheitliche Aufhebung nicht - auch nicht wegen der in der Regel kürzeren Zeitdauer bis zur tatsächlichen Räumung des Miet- oder Pachtobjekts - erforderlich erscheint (vgl. Krautzberger, a.a.O., §§ 182 - 186 Vorb., Rdnr. 18). Das ist aber hier in Anbetracht der bereits vorangegangenen vergeblichen Kündigungen mit Schreiben vom 16.03.1999 und vom 06.09.2002 und der strikten Weigerung der Antragsteller, das Gebäude zu verlassen, nicht der Fall. Schließlich sind die Antragsteller bis heute nicht ausgezogen, obwohl das Mietverhältnis mit Schreiben vom 29.02.2003 erneut, und zwar zum 30.11.2003, gekündigt wurde.
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2. Die Erforderlichkeit der Aufhebung des Mietverhältnisses ist auch nicht aus anderen Gründen zu verneinen. Die Antragsgegnerin hat nachvollziehbar dargelegt, dass die vorgesehene Sanierung des ausweislich der vorliegenden vorbereitenden Untersuchungen an sich "abbruchreifen" Hauses längere Zeit in Anspruch nehmen wird und das gesamte Gebäude faktisch von Grund auf erneuert werden muss. Entgegen der Auffassung der Antragsteller muss die Antragsgegnerin nicht auf ihren Vorschlag eingehen, das Grundstück an ihre Söhne zu verkaufen, die es dann sanieren wollten. Abgesehen davon liegen bis heute keine konkreteren Angaben und Nachweise über die Finanzierung des Kaufs und der erforderlichen Sanierung vor.
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3. Das Verwaltungsgericht hat aber zur Begründung der voraussichtlichen Rechtswidrigkeit der Aufhebung des Mietverhältnisses durch die Antragsgegnerin außerdem im Ergebnis zu Recht darauf abgestellt, dass zweifelhaft ist, ob der den Antragstellern angebotene Ersatzwohnraum als angemessen und zumutbar angesehen werden kann.
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Nach § 182 Abs. 2 BauGB darf ein Mietverhältnis über Wohnraum nur aufgehoben werden, wenn im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses angemessener Ersatzwohnraum für den Mieter und die zu seinem Hausstand gehörenden Personen zu zumutbaren Bedingungen zur Verfügung steht. Angemessen ist der Ersatzwohnraum, wenn er den Wohnbedürfnissen der Betroffenen und den Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse ausreichend Rechnung trägt. Die Zumutbarkeit ist insbesondere im Hinblick auf Preis und Lage der zur Verfügung stehenden Wohnungen zu prüfen. Auf eine gleichbleibende Miete besteht kein Anspruch. Die Anmietung einer Wohnung ist nur dann aus finanziellen Gründen nicht zumutbar, wenn der Mieter die Miete einschließlich Nebenkosten auch nach Inanspruchnahme von Wohngeld nicht aufbringen könnte (vgl. Köhler, a.a.O., § 179 Rdnrn. 15 und 16).
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Nach diesen Grundsätzen dürfte zwar die Höhe der Miete der angebotenen Wohnung im Dachgeschoss des Bahnhofs von 5,-- EUR pro Quadratmeter nicht als unzumutbar anzusehen sein. Dass dem Antragsteller Ziffer 2 aus gesundheitlichen Gründen nicht zugemutet werden könnte, im Dachgeschoss zu wohnen, ist bislang lediglich behauptet, aber nicht glaubhaft gemacht worden. Auch wäre die angebotene Wohnung mit zwei Zimmern und einer Wohnküche sowie einer Wohnfläche von 65,4 Quadratmetern wohl bei drei Personen noch als angemessen anzusehen. Wie sowohl der Prozessbevollmächtigte der Antragsgegnerin als auch der der Antragsteller bestätigt haben, wohnen aber im Dachgeschoss des Gebäudes in der xxx Straße xx neben dem Sohn der Antragsteller auch dessen Ehefrau und ihr gemeinsames im Jahr 2002 geborenes Kind. Diese dürften zum Hausstand der Antragsteller gehören. Ob der Ausbau des Dachgeschosses genehmigt war oder nicht und ob eine Nutzung des Dachgeschosses zum Wohnen aus brandschutzrechtlichen Gründen zulässig ist oder nicht, ist bei summarischer Prüfung unerheblich. Schließlich spricht alles dafür, dass die Antragsteller zumindest in den letzten Jahren Mieter des gesamten Hauses, also auch des Dachgeschosses waren. Dass für die Familie des Sohnes der Antragsteller ebenfalls angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zur Verfügung steht, ist aber bislang nicht nachgewiesen.
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Allerdings ist die Antragsgegnerin nicht etwa verpflichtet, den Antragstellern, ihrem Sohn und dessen Familie, geeignete Ersatzräume zu vermitteln. Vielmehr ist es die Pflicht der Antragsteller, sich darum zu bemühen. Die Antragsgegnerin trägt aber die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses entsprechender Wohnraum zur Verfügung steht - bzw. hier zum 30.11.2003 vorhanden gewesen wäre. Diesen Anforderungen kann sie allerdings noch im Laufe des Widerspruchsverfahrens entsprechen. Bislang ist jedenfalls nicht einmal vorgetragen worden, dass auch für den Sohn der Antragsteller und dessen Familie ausreichender Wohnraum zur Verfügung steht.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 25 Abs. 2, 14 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2, 20 Abs. 3, 13 Abs. 1 Satz 1 und der entsprechenden Anwendung von § 16 Abs. 2 GKG.
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Der Beschluss ist unanfechtbar.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 176 bis 179 BauGB
§§ 136 Abs. 1 Satz 1, 165 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§§ 137, 165 Abs. 4 Satz 2 BauGB
§§ 25 Abs. 2, 14 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2, 20 Abs. 3, 13 Abs. 1 Satz 1 und der entsprechenden Anwendung von § 16 Abs. 2 GKG
§ 27 StBauFG
§ 182 BauGB
§ 180 BauGB
§ 181 BauGB
§ 185 BauGB
§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO
§ 182 Abs. 1 BauGB
§ 182 Abs. 2 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: ZMR 1983, 234
7 K 1257/03
4 TG 4579/96
1 S 200/82