Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2000-02-17, Aktenzeichen 3 O 381/99
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2000:0217.3O381.99.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger
als Gesamtschuldner nach einem Streitwert von
233.440,67 DM.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe
von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages
vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom
15.11.1994 bot die B(im folgenden B) den Klägern die im Erbbaugrundbuch
von P Bl. 8235 eingetragene Eigentumswohnung
Nr. 25 des Aufteilungsplans zu einem Kaufpreis von
164.221,00 DM zum Kauf an. Dieses Angebot nahmen die
Kläger mit notariell beurkundeter Erklärung vom 18 .11.199
mit Bausparsummen von 96.000,00
und 97.000,00 DM und, insoweit handelte die C
im Namen und für Rechnung der
Beklagten, einen Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen
in Höhe von 193.000,00 DM und einer Zinsfestschreibungszeit
von fünf Jahren. In der von den Klägern
unterschriebenen Vertragsurkunde heißt es unter anderem wie folgt:
"Die monatliche Zinsrate beträgt 1.182,12 DM.
Während der Vorfinanzierungszeit wird das Darlehen
nicht getilgt.
Die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung
entspricht der Vorausdarlehenssumme, da bis zur Zuteilung
des Bausparvertrages keine Tilgung erfolgt.
Die Tilgung des Vorausdarlehens soll mit der/den
zugeteilten Bausparsumme/n der nachgenannten Bausparverträge
erfolgen. ...
Die monatliche Sparrate beträgt:
1. - 3. Jahr 145,50 DM,
4. - 6. Jahr 203,70 DM,
7. - 9. Jahr 281,30 DM,
ab dem 10. Jahr 358,90 DM. …"
Gesichert wurde das Darlehen durch Eintragung einer
Grundschuld in Höhe von 193.000,00 DM zu Gunsten der
C sowie durch die Guthaben aus
den vorzufinanzierenden Bausparverträgen. Zudem mussten
die Kläger der Mieteinnahmegemeinschaft (im folgenden
Mietpool) beitreten.
Sämtliche Verträge wurden durch den Zeugen S angebahnt.
Er führte die Vertragsverhandlungen mit den
Klägern. Einen persönlichen Kontakt zwischen den Klä-
gern und der Beklagten bzw. der C
gab es nicht. Der Inhalt der Vertragsverhandlungen ist
streitig.
Mit der vorliegenden Klage begehren die Kläger Freistellung
von den Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag,
Schadensersatz sowie Freistellung von der weiteren
Ersatzpflicht Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung.
Sie zahlten seit Januar 1995 an die Beklagte
monatlich 1.182,12 DM und seit April 1997 an den
Mietpool monatlich 112,88 DM. Von dem Mietpool erhielten
sie monatlich 592,38 DM. Wegen der weiteren
Einzelheiten der Schadensberechnung wird auf Bl. 20 und
21 d.A. verwiesen.
Die Kläger behaupten, der Zeuge S habe während
der Vertragsverhandlungen folgendes erklärt:
1. Die Kläger hätten zwei Bausparverträge
sieben Jahre ansparen müssen und dann kämen
keine weiteren Belastungen auf sie zu, weil die
Belastung von der Miete getragen werde, wobei
noch ein Gewinn übrig bleibe.
2. Die Mieteinnahmen seien durch den Mietpool
mit hunderten bzw. tausenden von Teilnehmern garantiert
und durch jährliche Mieterhöhungen verringere
sich die persönliche Belastung.
3. Über die vorgestellte Aufwandsberechnung hinaus
seien keine weiteren Zahlungen zu leisten.
4. Die monatliche Belastung betrage 1.182,12 DM
Zinsen und Tilgung sowie 145,50 DM vermögenswirksame
Leistungen.
5. Der Wert der Immobilie steige und sie könne nach
fünf bis zehn Jahren mit hohem Gewinn weiterveräußert
werden. Die Veräußerung der Immobilie sei
problemlos möglich. Tatsächlich belaufe sich der
Wiederverkaufswert auf höchstens 142.171,20 DM.
6. Es handele sich um ein Steuersparmodell mit
erheblichen steuervorteilen.
Verschwiegen habe der Vermittler,
7. dass bis zur Zuteilung der Bausparverträge keine
Tilgung erfolge,
8. dass Ausfallrisiken/ Nachzahlungspflichten des
Mietpools infolge Unterdeckung oder Instandhaltungsaufwand
bestünden,
9. dass die Bausparraten erheblich ansteigen
würden,
10. dass die Zuteilung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist
nicht sicher sei,
11. die Art und das Ausmaß des Finanzierungsmodells
und der streitigen versteckten Innenprovisionen.
Die Kläger beantragen,
a) an die Kläger 20.440,67 DM nebst 4 %
Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
b) die Kläger von allen Verbindlichkeiten aus
dem Darlehen mit der Beklagten zur Konto Nr.
1241856488 freizustellen, das mit Wirkung
zum 01.01.1999 von der Beklagten an
die C abgetreten wurde,
c) das an die Beklagte zur Sicherheit abgetretene
Bausparguthaben bei der C mit der Bausparvertrags-
Nr. #######/101 an die Kläger zurück abzutreten,
Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe sämtlicher
Erklärungen, die zur Übertragung des
im Wohnungsgrundbuch von P, BI. 8235
eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend
aus einem 1.243/100.000 Miteigentumsanteil
nach WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an
der im Aufteilungsplan mit Nr. 25 bezeichneten
Wohnung, gelegen in P, mit sämtlichen im Grundbuch
eingetragenen und nicht eingetragenen
Belastungen und Beschränkungen auf die Beklagte
erforderlich sind,
2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet
ist, den Klägern sämtliche über den Monat Dezember
1999 hinausgehenden, noch künftig entstehenden
Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang
stehen mit dem Erwerb der streitgegenständlichen
Immobilie.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, den Klägern sei empfohlen worden, sich
die Immobilie anzusehen. Die Risikohinweise Anlage B 3
seien besprochen worden und den Klägern eine Fotokopie
übergeben worden.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der
Zeugen T und S. Wegen des Ergebnisses der
Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom
27.01.2000 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist nicht begründet.
Anspruchsgrundlage ist allein ein Verschulden bei Vertragsschluss
(im folgenden c.i.c.). Eine Haftung nach
den Grundsätzen der c.i.c. setzt zunächst eine Verletzung
von Sorgfaltspflichten voraus. Dabei ist zu unterscheiden
zwischen objektiv unrichtigen Angaben (unten
a) und unterlassenen Hinweisen (unten b) .
a)
Macht ein Vertragspartner oder eine Person, deren er
sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten
bedient, konkrete Angaben, die über allgemeine und
reklamehafte Anpreisungen hinausgehen und die für den
Vertragsschluss des anderen Teils von Bedeutung sein
können, dann müssen diese Angaben richtig sein. Andernfalls
verletzt er Sorgfalts- und Aufklärungspflichten
(BGH NJW 1998, 302, NJW 1991, 2556). Für die Erklärungen
der Vermittler muss die Beklagte nach § 278 BGB
aber nur einstehen, wenn die Falschangaben zu ihrem
Pflichtenkreis gehören (von Heymann in NJW 1999, 1578
ff. (1584), OLG Köln WM 1999, 1817, OLG Stuttgart WM
1999, 844,OLG Zweibrücken WM 1999, 2022). Aus der von
ihr übernommenen Rolle als Kreditgeber ergeben sich für
die Beklagte nur Pflichten aus dem Kreditverhältnis,
nicht jedoch hinsichtlich des Anlageobjekts, sofern
nicht die unter b) genannten Voraussetzungen vorliegen,
was vorliegend nicht der Fall ist. Dahinstehen können
daher die behaupteten Falschangaben zur Höhe und Garantie
der Mieteinnahmen, zur Steuerersparnis und zum Wert
und Zustand der Immobilie. Die entsprechenden Erklärungen
zielen auf den Abschluss des Wohnungskaufvertrages.
Sie werden nicht vom Willen und Pflichtenkreis der Beklagten
erfasst und können ihr deshalb nicht zugerechnet
werden (BGH WM 1992, 602, von Heymann a.a.O., OLG
Köln, Stuttgart, Zweibrücken jeweils a.a.O.).
Die weitergehenden behaupteten Falschangaben über die
Finanzierung haben die Kläger nicht beweisen können.
Der Zeuge S hat keine ihre Angaben bestätigt. Die
Beweislast dafür, dass der Vermittler falsche Angaben
gemacht hat, obliegt den Klägern (Palandt § 282, 11).
Unbeachtlich ist, welche Erklärungen die von der Firma
I und C2 beauftragten Vermittler in ähnlich gelagerten
Fällen abgegeben haben. Angesichts der Aussage
des Zeugen S und der nachstehend aufgeführten Urkunden
und Indizien lassen sich daraus keine sicheren
Schlüsse auf den konkreten Inhalt der Vertragsverhandlungen
zwischen den Klägern und dem Zeugen S ziehen.
Da der Zeuge S die Behauptungen der Kläger
nicht bestätigt hat, kommt es auch nicht auf die Beurteilung
der Glaubhaftigkeit seiner Aussage an, so dass
auch in diesem Zusammenhang unbeachtlich ist, welche
Angaben die Vermittler in ähnlich gelagerten Fällen ge-
macht haben.
Gegen die Behauptungen der Kläger sprechen die von
ihnen unterschriebenen Risikohinweise B 3, die Besuchsberichte
B 4 und 7, der Darlehensvertrag und der
Zeitablauf zwischen der Zahlungsaufnahme im Januar 1995
und der erstmaligen Geltendmachung von Schadensersatz und
Rückabwicklungsansprüchen im Mai 1999. Die monatlichen
Belastungen ergeben sich offensichtlich und ohne
weiteres erkennbar -auch für einen geschäftsunerfahrenen
Darlehensnehmer- aus dem Darlehensvertrag (Zinsrate
1.182,12 DM, Sparrate von 145,50 DM bis 358,90 DM) und
dem Besuchsbericht (Aufwand vor Steuern 739,00 DM).
Eine Parteivernehmung der Kläger nach § 448 ZPO kam
nicht in Betracht. Voraussetzung dafür ist, dass für
die zu beweisenden Tatsachen eine gewisse Wahrschein-
lichkeit besteht. Dies ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme
und der Würdigung der vorstehenden Indizien
nicht der Fall, sondern eher das Gegenteil.
Letztlich lässt sich angesichts der Risikohinweise B 3,
der Besuchsberichte B 4 und 7, der Mietpoolvereinbarung
B 5 und des Darlehensvertrages nicht feststellen, dass
die behaupteten fehlerhaften Angaben des Zeugen S
für den Immobilienkauf der Kläger ursächlich waren.
Wegen der Einzelheiten der Begründung wird insoweit auf
BI. 8-10 der Entscheidungsgründe des Urteils des OLG
Hamm vom 22.03.1999, Az.: 31 U 169/98, Bezug genommen.
b)
Das Verschweigen von Tatsachen begründet dagegen nur
eine Haftung, wenn der andere Teil -hier die Kläger nach
Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte
redlicherweise Aufklärung erwarten durften
(Palandt § 276, 78).
Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist eine kreditgebende
Bank grundsätzlich nicht verpflichtet, den
Darlehensnehmer über die Risiken der von ihm beabsichtigten
Verwendung des Darlehens aufzuklären (BGH NJW-RR
1992, 879, Hamm WM 1998, 1230, von Heymann in Assmann/
Schütze Handbuch des Kapitalanlagerechts, § 6
Rdn. 122, 130 ff.). Der Kreditnehmer trägt das wirtschaftliche
Risiko der Vermögensanlage und die Bank das
Risiko für die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers.
Deshalb ist auch der von der Beklagten kalkulierte Beleihungswert
ohne Bedeutung. Nur unter besonderen Umständen
können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten
der Bank ergeben. Das kann etwa der Fall sein, wenn die
Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung
oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin
hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen
wirtschaftlichen Risiken solcher Projekte hinzutretenden besonderen
Gefährdungstatbestand für den Kunden
schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie
sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an
den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in
schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn
sie in Bezug auf die speziellen Risiken des Vorhabens
einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer
hat (BGH NJW-RR 1992, 879). Diese speziellen
Voraussetzungen für eine Aufklärungspflicht liegen entgegen
der Ansicht der Kläger nicht vor.
Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang der Wert der
Eigentumswohnung, die Höhe der Beleihung und die Zahlung
von "Innenprovisionen". Bei steuersparenden Bauherren-
oder Erwerbermodellen hat sich der Anleger
selbst -ggf. unter Hinzuziehung eines Fachberaters darüber
zu unterrichten, ob die aufzuwendenden Gesamtkosten
in angemessenem Verhältnis zum Wert der zu erwerbenden
Immobilie stehen (BGH NJW-RR 1992, 879, WM
1997, 1426). Etwas anderes kann allenfalls dann gelten,
wenn die Bank weiß, dass dem Objekt Mängel anhaften,
die der Anleger nicht kennt (von Heymann, Rdn. 157
ff.). Davon kann hier keine Rede sein. Schwerwiegende
Baumängel und/oder einen unerwartet geringen Mietertrag
behaupten die Kläger nicht.
Die Modalitäten der Finanzierung ergaben sich ausdrücklich
aus dem Darlehensvertrag. Darin heißt es unter
anderem, dass während der Vorfinanzierungszeit das Darlehen
nicht getilgt wird und dass die monatliche Rate
ansteigt. Daraus ergibt sich auch für einen geschäftsunerfahrenen
Kreditnehmer, dass das Vorausdarlehen bis
zur Zuteilung des Bauspardarlehens nicht getilgt wird
und die Zuteilungszeit länger als fünf Jahre dauert.
Eine weitergehende Aufklärung (worüber?) war unter
keinem rechtlichen Gesichtspunkt notwendig.
Über ihre Rolle als Kreditgeberin ist die Beklagte
nicht hinausgegangen. Dies ist nur dann anzunehmen,
wenn die Bank nach außen erkennbar Funktionen des Verkäufers
übernimmt, indem sie etwa die Käufer wirbt,
sich aktiv in die Veräußerung einschaltet oder ihr die
gesamte Ausgestaltung des Dreiecksverhältnisses zuzurechnen
ist und gleichsam als Partei des finanzierenden
Geschäfts erscheint und so einen zusätzlichen Vertrauenstatbestand
schafft (BGH NJW-RR 1992, 879, NJW 1988,
1583, von Heymann Rdn. 150 ff.). Dies war vorliegend
nicht der Fall. Allein mit der Übernahme der Zwischen-
finanzierung der Verkäufe aller Wohnungen der B und
der Unternehmenstöchter der I und C2 ist
sie nicht über die bankübliche Finanzierung hinausgegangen
Nach außen ist sie nicht in Erscheinung getreten.
Konkrete Tatsachen, aus denen sich eine Interessenkollision
der Beklagten (vgl. dazu von Heymann Rdn. 166)
oder eine besondere Gefährdung der Kreditnehmer (vgl.
dazu von Heymann Rdn. 155) ergeben könnte, sind weder
dargelegt noch ersichtlich.
Eine Verpflichtung, die Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers
zu erforschen und bei dem Vertragsabschluss
zu berücksichtigen, trifft den Darlehensgeber
grundsätzlich nicht gegenüber dem Darlehensnehmer (BGH
NJW-RR 1988, 1512). Allein die Beklagte trägt nämlich
das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers.
Dahinstehen kann schließlich, ob der Kaufvertrag nach
§138 BGB sittenwidrig ist oder den Klägern sonstige
Einwendungen aus dem Kaufvertrag gegenüber der Verkäuferin zustehen.
Ein Einwendungsdurchgriff nach § 9 Abs.
3VerbrKG scheidet ,aus, weil diese Vorschrift nach § 3
Abs. 2Nr. 2 VerbrKG auf das Darlehensverhältnis der
Parteien keine Anwendung findet. Bei dem den Klägern
von der Beklagten zur Verfügung gestellten Darlehen
handelt es sich um einen zu im Hinblick auf Laufzeit
und Verzinsung banküblichen Bedingungen gewährten und
von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig
gemachten sogenannten Realkredit, der von der Regelung
des § 9 VerbrKG ausgenommen ist. Unbeachtlich ist in
diesem Zusammenhang der Beleihungswert. Die Einhaltung
bestimmter Beleihungsgrenzen wird bei der Gewährung von
Realkrediten im eigenen Interesse der Bank zwar üblich
sein, gehört aber nicht zu den Wesensmerkmalen eines
Realkredits im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKG (OLG
Hamm WM 1998, 1230 ff. (1233)). Der vereinbarte Zinssatz
in Höhe von 8,66 % übersteigt den von der Bundesbank
veröffentlichten Durchschnittszinssatz für Realkredite
mit fünf jähriger Laufzeit in Höhe von 8,42 %
nur unerheblich.
Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO
abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
beruht auf § 709 ZPO .

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 278 BGB
§ 448 ZPO
§ 9 VerbrKG
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 9 Abs.

290

3VerbrKG
§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1998, 302
NJW 1991, 2556
NJW 1999, 1578
WM 1999, 1817
WM 1999, 2022
WM 1992, 602
WM 1998, 1230
NJW-RR 1992, 879
NJW 1988,

269
NJW-RR 1988, 1512
31 U 169/98