Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2025-02-10, Aktenzeichen 19 OH 9/21
ECLI: ECLI:DE:LGD:2025:0210.19OH9.21.00

Tenor:
Die Kostenrechnungen des Notars vom 26.05.2021 (RE-Nr.: N04) und 31.05.2021 (RE-Nr.: N02) werden aufgehoben und der Notar angewiesen, neue Rechnungen nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Gerichts zu erstellen.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Tatbestand:
Die Beteiligte zu 2) wendet sich gegen die Kostenrechnung des Notars X. vom 26.05.2021 (RE-Nr. N04) sowie vom 31.05.2021 (RE-Nr. N02) insoweit, als ihr in diesen jeweils Betreuungsgebühren im Rahmen der Grundschuldbestellung (UR-Nr. 785 für 2021 und 786 für 2021) gem. KV GNotKG 22200 berechnet werden.
Die Beteiligte zu 2) ließ am 17.05.2021 zwei Kaufverträge bei dem Notar und bestellte gleichzeitig zu Gunsten der Sparkasse Leverkusen jeweils Grundschulden.
Das Volumen der Grundschuldbestellungen belief sich auf 441.000 EUR (UR 785/21 T) und 2,2 Mio. EUR (UR 786/21 T).
Die Grundschuldbestellungsurkunden enthalten auf Seite 2 jeweils die Feststellung, dass die Grundschuld bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung ausschließlich der Sicherung der Kaufpreiszahlung diene. Die Grundschuldgläubigerin dürfe daher die hier bestellte Grundschuld nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als sie tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Schuldners geleistet habe. Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen innerhalb oder außerhalb dieser Urkunde gälten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig gezahlt sei, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Ab dann gälten sie für und gegen den Schuldner als neuen Sicherungsgeber. Die Gläubigerin werde darauf hingewiesen, dass Auszahlungen daher ausschließlich nach den Bestimmungen des Kaufvertrages zu erfolgen hätten.
Die finanzierende Sparkasse Leverkusen erklärte mit zwei Schreiben vom 22.04.2021 im Hinblick auf beide Grundschuldbestellungen vorab Folgendes:
„Die im Rahmen der Grundschuldbestellung gegebenenfalls enthaltene vorläufige Einschränkung der Sicherungsabrede ist uns bekannt und findet entsprechende Beachtung. Sollte die Grundschuld zurückzugewähren sein, so kann nur ihre Löschung verlangt werden, nicht die Abtretung oder der Verzicht.“
Mit Schreiben vom 17.05.2021 teilte der Notar der Sparkasse Leverkusen Folgendes mit:
„Die Grundschuld ist aufgrund der im Kaufvertrag enthaltenen Vollmacht des Verkäufers beurkundet worden. Die Vollmacht enthält Einschränkungen, die vom Käufer und von Ihnen zu beachten sind. Danach dient die Grundschuld nur zur Sicherung des finanzierten und tatsächlich an den Verkäufer ausgezahlten Kaufpreises. Demnach darf die Grundschuld nicht als Sicherheit für sonstige Forderungen gegen den Käufer dienen, auch nicht als Sicherheit für Ansprüche auf Zinsen oder wegen eines Disagios. Sie erhalten die Grundschuld daher unter der Treuhandauflage, die vorstehenden Einschränkungen des Sicherungszweckes zu beachten.“
Das Schreiben bezieht sich auf die Grundschuldbestellung zu UR-Nr. 785 aus 2021.
Mit den angefochtenen Rechnungen stellte der Notar der Beteiligten zu 2) jeweils eine nach einem Wert in Höhe von 441.000 EUR bzw. 2,2 Mio. EUR berechnete 0,5 Betreuungsgebühr Nr. 22200 KV GNotKG über 442,50 EUR bzw. 1.827,50 EUR in Rechnung.
Die Präsidentin des Landgerichts hat im Rahmen der Anhörung gemäß § 128 Abs. 1 GNotKG Stellung genommen.

Entscheidungsgründe:
Auf den Antrag der Beteiligten zu 2) waren die Kostenrechnungen des Notars aufzuheben und dieser anzuweisen, neue Rechnungen ohne Erhebung der Gebühr 22200 KV im Rahmen der Grundschuldbestellungen auszustellen.
Es fehlt bereits an der Erteilung eines Auftrags für die Betreuungstätigkeit. Gemäß Vorbemerkung 2.2 Abs. 1 Hs. 1 KV GNotKG entstehen Gebühren nach diesem Abschnitt, also unter anderem für die Betreuungstätigkeit, nur dann, wenn dem Notar für seine Tätigkeit ein besonderer Auftrag erteilt worden ist. Der Auftrag muss nicht ausdrücklich, sondern kann formlos und konkludent durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Der Notar darf sich nach objektiven Maßstäben zur Anzeige der Einschränkungen des Sicherungszwecks der Grundschuld und der Abtretung des Darlehensauszahlungsanspruchs an die Bank veranlasst sehen, wenn die Beteiligten die Dienste des Notars nicht regelmäßig in Anspruch nehmen oder sonst hinsichtlich der Veräußerung von Grundbesitz und der Einräumung von Kreditsicherheiten geschäftsunerfahren sind (Korintenberg/Tiedtke, 22. Aufl. 2022, GNotKG KV 22200 Rn. 26c). Ausnahmen von dem Erfordernis der Erteilung eines Auftrags bestehen vorliegend nicht.
Ein ausdrücklicher Auftrag wird vorliegend von dem Notar bereits nicht behauptet. Auch eine konkludente Auftragserteilung liegt nicht vor. Bei der Beteiligten zu 2) handelt es sich nach ihrem unbeanstandeten Vorbringen um eine reine vermögensverwaltende Immobilien GmbH, die damit über eine erhebliche Erfahrung im Bereich der Bestellung von Sicherheiten und Immobiliengeschäfte verfügt. Auch die sonstigen Urkundsbeteiligten mussten dem Notar hier nicht geschäftsunerfahren erscheinen. Hinzu kommt die bereits im Vorfeld mitgeteilte Erklärung der Sparkasse Leverkusen, die den Notar vorliegend veranlassen durfte davon auszugehen, dass eine Betreuungstätigkeit seinerseits nicht vom Auftragsvolumen umfasst war (so im Ergebnis auch LG Düsseldorf BeckRS 2014, 19582 mit anderem Ergebnis bei Beteiligung geschäftsunerfahrener Urkundsbeteiligter).
Auf die Frage, ob es sich bei der vorgenommenen Anzeige des Notars an die Sparkasse Leverkusen überhaupt um eine Betreuungstätigkeit im Sinne der Nr. 22200 Nr. 5 KV GNotKG handelt, kommt es nach dem Gesagten nicht an.

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Beschluss ist die Beschwerde statthaft. Die Beschwerde ist bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt wird. Sie ist zu unterzeichnen und soll begründet werden. Die Beschwerde muss spätestens innerhalb von einem Monat bei dem Landgericht Düsseldorf eingegangen sein.
Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr: Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.
A.
O.
J.
Der Notar kann keine konkludente Beauftragung mit der in Anm. Nr. 5 zu Nr. 22200 KV GNotKG genannten Betreuungstätigkeit annehmen, wenn die Urkundsbeteiligten über erhebliche Erfahrung im Bereich der Bestellung von Sicherheiten und Immobiliengeschäfte verfügen bzw. dem Notar nicht geschäftsunerfahren erscheinen.

Zitierte Normen: § 130a ZPO
§ 128 Abs. 1 GNotKG