Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2021-07-02, Aktenzeichen 19 L 97/21
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2021:0702.19L97.21.00

Tenor:
Der Antrag wird zurückgewiesen.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 35.000,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Der Antragsteller wendet sich im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes gegen eine vorläufige Untersagung der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum.
Er ist Eigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks Laubacher Str. 3, 14197 Berlin-Friedenau. Am 10. November 2020 beschloss das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg (im Folgenden: Bezirksamt) die Aufstellung einer sozialen Erhaltungsverordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für das Gebiet „Friedenau“ (veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 48 vom 20. November 2020, S. 5599 f.), in welchem sich das Grundstück des Antragstellers befindet. Nachdem der Antragsteller am 26. November 2020 die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung für das Grundstück beantragt hatte, hörte ihn das Bezirksamt unter dem 18. Januar 2021 zur vorläufigen Untersagung der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum an. Hierauf antwortete der Antragsteller mit E-Mail vom 24. Januar 2021, er bestätige, dass er sich verpflichte, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern.
Mit Bescheid Nr. DE 08/21 vom 1. Februar 2021 untersagte das Bezirksamt dem Antragsteller bis zum Ablauf des 30. September 2021, an dem Grundstück Laubacher Straße 3 in 14197 Berlin-Friedenau Wohnungseigentum oder Teileigentum gem. § 1 WEG zu begründen, und ordnete die sofortige Vollziehung des Bescheids an. Zur Begründung nahm das Bezirksamt auf die im Aufstellungsverfahren befindliche Erhaltungsverordnung Bezug. Soweit der Antragsteller per E-Mail angegeben habe, er sei bereit, die Voraussetzungen des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB zu schaffen, liege vor dem Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung kein erhaltungsrechtlicher Genehmigungsvorbehalt bzw. eine entsprechende Antragspflicht vor. Somit sei es irrelevant, ob der Antragsteller bereits jetzt die Voraussetzungen für die Erteilung der Umwandlungsgenehmigung erfüllen könne. Im Rahmen des Ermessens überwiege das Interesse am vorläufigen Schutz der Erhaltungsziele und an der Vermeidung irreversibler Tatsachen.
Gegen den Bescheid erhob der Antragsteller am 26. Februar 2021 Widerspruch.
Am 31. März 2021 hat der Antragsteller bei dem Verwaltungsgericht Berlin um die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes nachgesucht. Zur Begründung führt er aus, er habe mit E-Mail vom 24. Januar 2021 verbindlich erklärt, bereits jetzt die Voraussetzungen zur Erteilung der beantragten Umwandlungsgenehmigung im Geltungsbereich der durch Aufstellungsbeschluss bekannt gemachten Erhaltungsverordnung zu erfüllen. Die E-Mail sei formell ausreichend, da sie auf das Anhörungsschreiben, auf welchem eine E-Mail-Adresse angegeben worden sei, erfolgt sei. Damit sei sichergestellt, dass eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele nicht drohe. Irreversible Tatsachen, die der Erhaltungsverordnung entgegenstehen könnten, würden nicht geschaffen. Er dürfe nicht schlechter gestellt werden, als wenn die Verordnung bereits in Kraft getreten wäre. Einer irgendwie gearteten „vollziehbaren Umsetzung“ der Erklärung im Genehmigungsverfahren bedürfe es nicht, vielmehr sei die im jetzigen Verfahrensstadium abgegebene Erklärung ausreichend. Daher habe sich das Ermessen des Antragsgegners auf Null reduziert. Außerdem habe der Architekt die Genehmigungsunterlagen für die Wohnungsaufteilung bereits am 31. August 2020 beim Antragsgegner eingereicht, weswegen die Aufteilung nicht dem erhaltungsrechtlichen Regime unterlegen habe und zu genehmigen gewesen sei. Schließlich sei die Norm des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB ohnehin nicht anwendbar, weil mit dem Antrag auf Abgeschlossenheit ein förmliches Baugenehmigungsverfahren in Gang gesetzt worden sei.
Zwischenzeitlich wurde im Grundbuch auf Antrag des Antragsgegners eine Verfügungsbeschränkung eingetragen.
Der Antragsteller beantragt,
1. die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs und einer nachfolgenden Klage gegen den Untersagungsbescheid des Antragsgegners vom 1. Februar 2021 anzuordnen;
2. den Antragsgegner zu verpflichten, unverzüglich die Löschungsbewilligung für besagte Verfügungsbeschränkung beizubringen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz zurückzuweisen.
Zur Begründung verweist er auf seinen Bescheid und führt ergänzend aus, ein Bauantrag liege nicht vor. Die einseitige Erklärung per E-Mail genüge in diesem Verfahrensstadium nicht. Erst mit der Begründung des Genehmigungstatbestandes könne der Antragsgegner im Zuge eines Genehmigungsverfahrens eine solche dann zum Antrag abzugebende Erklärung - einschließlich der hierfür in § 172 Abs. 4 Sätze 4 und 5 BauGB vorgesehenen Absicherungen - vollziehbar umsetzen, so wie es der Gesetzgeber für den Fall des Bestehens einer Erhaltungsverordnung vorsehe. Erst damit sehe der Gesetzgeber die Erhaltungsziele als nicht mehr beeinträchtigt an.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag hat keinen Erfolg.
1. Der Antrag zu 1. ist als Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen den Bescheid vom 1. Februar 2021 gem. § 80 Abs. 5 Satz 1, 2. Alt. VwGO statthaft und auch im Übrigen zulässig, aber nicht begründet.
Das Bezirksamt des Antragsgegners (im Folgenden: Behörde) hat die sofortige Vollziehung formell rechtmäßig angeordnet. Insbesondere ist die Anordnung in einer den formellen Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO genügenden Weise begründet. Die Ausführungen im Bescheid lassen ohne weiteres erkennen, dass sich die Behörde des Ausnahmecharakters der Anordnung der sofortigen Vollziehung bewusst war. Zur Begründung bezieht sich die Behörde auf die im konkreten Fall drohende Vereitelung des Zwecks der Erhaltungsverordnung. Die Begründung ist nicht bloß formelhaft (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10. Juni 2009 - OVG 1 S 97.09 -, juris Rn. 3). Ob die behördlichen Erwägungen zutreffen, ist für § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO von vornherein unbeachtlich (vgl. ebd.).
Auch in materieller Hinsicht erweist sich die Anordnung der sofortigen Vollziehung nach der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung als rechtmäßig. Die nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO vorzunehmende Interessenabwägung geht zulasten des Antragstellers aus.
a) Die Vorschrift des § 15 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BauGB ist gem. § 172 Abs. 2 BauGB als Rechtsgrundlage für die vorläufige Untersagung auch auf die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum gem. § 1 WEG anwendbar (vgl. Beschluss der Kammer vom 27. Mai 2021 - VG 19 L 175.18 -, juris Rn. 16 ff. m.w.N.; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2020, § 172 Rn. 87 ff. m.w.N.; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Auflage 2019, § 172 Rn. 67 f.). Gem. § 172 BauGB ist § 15 Abs. 1 BauGB auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden, wenn der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht ist. Der Begriff des „Vorhabens“ ist damit ein erhaltungsrechtlicher und ergibt sich aus dem Regelungszusammenhang der Vorschrift. Er erfasst die in § 172 Abs. 1 BauGB erfassten Vorhaben, also den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen sowie - bei Vorliegen einer entsprechenden Rechtsverordnung - die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum (§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB; so auch Stock, a.a.O.). Eine Rechtsverordnung, die bestimmt, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf, liegt mit der Umwandlungsverordnung vom 4. Februar 2020 (UmwandV) vor, weswegen es sich bei der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum um ein Vorhaben i.S.d. § 172 Abs. 1 BauGB handelt.
b) Die Voraussetzungen der §§ 172 Abs. 2 i.V.m. 15 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BauGB liegen vor.
Bei der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum handelt es sich wie ausgeführt um ein Vorhaben i.S.d. § 172 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 BauGB. Mit Beschluss vom 10. November 2020 hat das Bezirksamt die Aufstellung einer sozialen Erhaltungsverordnung für das Gebiet „Friedenau“ beschlossen und den Beschluss ortsüblich im Amtsblatt veröffentlicht. Das Grundstück des Antragstellers befindet sich im räumlichen Geltungsbereich dieses Aufstellungsbeschlusses. Fehler des Aufstellungsbeschlusses sind nicht vorgetragen und drängen sich auch sonst nicht auf. Dabei gehört es - insbesondere im Rahmen der im Eilverfahren nur möglichen und gebotenen summarischen Prüfung - nicht zu den Aufgaben des Gerichts, „gleichsam ungefragt“ in die Suche nach Fehlern des Aufstellungsbeschlusses einzutreten (vgl. zum Bebauungsplan BVerwG, Beschluss vom 22. Februar 2018 - BVerwG 9 B 26/17 -, juris Rn. 18 m.w.N.).
Gem. § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Wird kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt, wird auf Antrag der Gemeinde anstelle der Aussetzung der Entscheidung über die Zulässigkeit eine vorläufige Untersagung innerhalb einer durch Landesrecht festgesetzten Frist ausgesprochen (Satz 2). Die vorläufige Untersagung steht der Zurückstellung nach Satz 1 gleich (Satz 3).
(1) Ein Baugenehmigungsverfahren ist für die Begründung des Wohnungs- oder Teileigentums nicht durchzuführen, weswegen die vorläufige Untersagung anstelle der Aussetzung ausgesprochen werden durfte.
(2) Es ist zu befürchten, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde (vgl. § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. Satz 1 BauGB).
(a) § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB hat zunächst zur (unausgesprochenen) Voraussetzung, dass die in Betracht kommenden Erhaltungsziele eine ausreichende Beurteilungsgrundlage für die Annahme eines „Befürchtens“ im Sinne des § 15 Abs. 1 BauGB bieten (vgl. Beschluss der Kammer vom 27. Mai 2021, a.a.O., Rn. 45 m.w.N.). Im Zeitpunkt der Entscheidung nach § 172 Abs. 2 BauGB muss sich aus dem Stand der Arbeiten an der künftigen Erhaltungsverordnung ergeben, welche Erhaltungsziele verfolgt werden, damit in einem weiteren Schritt beurteilt werden kann, ob ein konkretes Vorhaben die künftigen Ziele beeinträchtigen könnte, weil diese bauliche Anlage mindestens möglicherweise in unverändertem Zustand den Erhaltungszielen dient, jedenfalls dies nicht auszuschließen ist (vgl. Stock, a.a.O., Rn. 85). Dabei dürfen allerdings keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Eine schon im Detail vorliegende Klärung im Hinblick auf das verfolgte Erhaltungsziel ist nicht erforderlich (Mitschang, in: UPR 2017, 321 ff.). Ebenso wenig erforderlich sind vorbereitenden Untersuchungen in dem betroffenen Gebiet (vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 2. April 1996 - VGH 1 N 92.1636 -, juris Rn. 17; Finkelnburg/Ortloff/Kment, Öffentliches Baurecht, Bd. I, 6. Aufl. 2011, S. 453). Vielmehr genügt es, wenn ein hinreichend konkretisiertes städtebauliches Anliegen den Schluss auf einen gesetzlichen Erhaltungstatbestand oder mehrere Tatbestände zulässt (vgl. Stock, a.a.O., Rn. 86).
Diesen Anforderungen genügt der Planungsstand bei Erlass der Untersagungsverfügung. Bereits aus dem Aufstellungsbeschluss vom 10. Oktober 2020 ergibt sich, in welchem Gebiet und zu welchem Zweck - nämlich zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung („Erhaltungsverordnung auf der Grundlage des § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuches“) - das Erhaltungsgebiet ausgewiesen werden soll. Damit lässt sich beurteilen, ob das vom Antragsteller geplante Vorhaben der Aufteilung in Wohnungs- oder Teileigentum die Ziele der zukünftigen Erhaltungsverordnung beeinträchtigen kann (vgl. dazu genauer unten, (b)).
(b) Unter Zugrundelegung dieses Erhaltungsziels lässt das Vorhaben auch befürchten, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde.
Der Begriff des „Befürchtens“ drückt die Erwartung aus, dass die Verwirklichung des Vorhabens dem Erhaltungsanliegen entgegenstehen würde (Stock, a.a.O., Rn. 94). Hierbei handelt es sich, ohne dass damit behördliche Beurteilungsspielräume eröffnet sind, um eine Prognoseentscheidung (Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O., § 15 Rn. 3). Nach dem Stand der sich abzeichnenden Planung muss das konkrete Vorhaben danach die Durchführung der Planung gefährden können (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 19. Oktober 2016 - OVG 10 S 57.16 -, juris Rn. 6). Von einer wesentlichen Erschwerung der Verwirklichung der Erhaltungsziele kann dabei ausgegangen werden, wenn die Planungsziele konkret behindert bzw. gefährdet werden (vgl. Hornmann, in: Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, Stand: 1. Februar 2021, § 15 Rn. 15; Kirchmeier, in: Ferner/Kröninger/Aschke, BauGB, 3. Aufl. 2013, § 15 Rn. 14). Bloße Vermutungen reichen für die Annahme einer Behinderung zwar nicht aus, andererseits braucht das Vorliegen eines Hinderungsgrundes auch nicht mit endgültiger Sicherheit nachgewiesen zu werden (Beschluss der Kammer vom 17. September 2018 - 19 L 175.18 -, juris Rn 50). Im Hinblick darauf, eine möglichst frühzeitige Sicherung der Planung zu ermöglichen, sind an den Nachweis des Sicherungserfordernisses keine besonders hohen Anforderungen zu stellen (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 26. Februar 2014 - 10 B 139/14 -, juris Rn. 10; s.a. Stock, a.a.O., Rn. 29 m.w.N.).
Im vorliegenden Fall ist zu befürchten, dass die Aufteilung des Grundstücks des Antragstellers in Wohnungseigentum der Verwirklichung des Erhaltungsziels, nämlich der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, entgegensteht. Es bestehen konkrete Anhaltspunkte dafür, dass mit der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum ein erhebliches Verdrängungspotential einher geht und die im Untersuchungsgebiet gelegenen Haushalte von einer Verdrängung besonders gefährdet sind. Zweck der vorläufigen Untersagung ist es nämlich gerade, das Schaffen von vollendeten Tatsachen - hier: durch Begründung von Wohnungseigentum - zu verhindern. Dabei kann eine wesentliche Erschwerung im Vorfeld der Aufstellung der Verordnung auch bereits darin erblickt werden, dass vollendete Tatsachen geschaffen werden, bevor eine endgültige Klärung erfolgt ist (Stock, a.a.O., Rn. 94). So liegt es hier: Durch die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum würden unumkehrbare Zustände geschaffen mit der Folge, dass - sollte der Bezirk eine Erhaltungsverordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erlassen - deren Ziele durch die Umwandlung konkret gefährdet würden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in aller Regel im Widerspruch zu den Zielen einer Milieuschutzverordnung steht, weil die Umwandlung von Mietwohnungen nach der Lebenserfahrung generell geeignet ist, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus den mit der Erhaltungsverordnung verfolgten besonderen städtebaulichen Gründen zu gefährden (vgl. Stock, a.a.O., Rn. 180). Dass der Aufteilung in Eigentumswohnungen grundsätzlich ein Verdrängungspotential innewohnt, stellt auch der Antragsteller nicht in Abrede.
(c) Darüber hinaus ist der Antragsgegner zu Recht davon ausgegangen, dass die vorläufige Untersagung trotz der Erklärung des Antragstellers im Rahmen der Anhörung zur Verhinderung vollendeter Tatsachen geboten war. Allerdings ist eine vorläufige Zurückstellung dann grundsätzlich unzulässig, wenn der Bauherr für den Fall, dass die Erhaltungsverordnung bereits in Kraft getreten wäre, einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung hätte (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Februar 2021, § 172 Rn. 96). Dies ergibt sich hier aber nicht daraus, dass der Antragsteller mit E-Mail vom 24. Januar 2021 erklärte, er bestätige, dass er sich verpflichte, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern. Denn selbst wenn darin eine verbindliche Erklärung gesehen werden könnte, nur an die Mieter zu veräußern, wäre damit noch nicht hinreichend ausgeschlossen, dass die Planungsziele konkret behindert bzw. gefährdet werden. Denn anders als bei den übrigen Genehmigungstatbeständen des § 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB erlaubt Satz 5 der Norm, dass die Selbstverpflichtung, während eines bestimmten Zeitraums nur an Mieter zu veräußern, durch einen weiteren Genehmigungsvorbehalt gesichert werden kann. So kann mit der Genehmigung der Aufteilung bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum an dem Gebäude während der Dauer der Verpflichtung der Genehmigung der Gemeinde (bzw. hier: des Bezirks) bedarf. Dieser Genehmigungsvorbehalt kann auf Ersuchen der Gemeinde bzw. des Bezirks in das Wohnungsgrundbuch eingetragen werden (§ 172 Abs. 4 Satz 6 BauGB). Es begegnet keinen Bedenken, dass sich der Antragsgegner im vorliegenden Fall dieses in seinem Ermessen stehenden Sicherungsinstruments bedienen möchte. Dies ist vielmehr geboten, denn andernfalls besteht die Gefahr, dass Dritte trotz der Verfügungsbeschränkung gutgläubig Eigentum erwerben, womit die Erhaltungsziele unterlaufen würden (vgl. Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr/Mitschang, Stand: 2019, BauGB § 172 Rn. 120; s.a. BGH, Beschluss vom 19. Dezember 2019 - V ZB 145/18 -, juris Rn. 20). Eine Eintragung der Genehmigungspflicht ist aber auf Grundlage des § 172 Abs. 4 Satz 6 BauGB erst ab Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung möglich. Für den Eigentümer bedeutet dies zwar, dass er trotz Verpflichtung zur Veräußerung an die Mieter bis zum Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung Wohnungs- oder Teileigentum nicht begründen kann. Dies ist aber im hier insoweit überwiegenden Interesse an der Sicherung der Planung hinzunehmen und wird für den Bauherrn dadurch deutlich abgemildert, dass es sich bei der vorläufigen Untersagung nur um eine zeitlich auf eine Höchstfrist von einem Jahr (vgl. § 15 Abs. 1 BauGB und dazu Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Februar 2021, § 15 Rn. 46) begrenzte Maßnahme handelt.
(d) Schließlich folgt auch nichts anderes daraus, dass der Antragsteller den Antrag auf Aufteilung bereits am 31. August 2020 gestellt haben will. Dies schon deshalb, weil sich im Verwaltungsvorgang lediglich ein Antrag auf Abgeschlossenheit vom 10. November 2020, eingegangen beim Stadtentwicklungsamt am 26. November 2020, befindet. Einen Nachweis, dass ein Antrag bereits am 31. August 2020 eingegangen ist, hat der Antragsteller nicht vorgelegt.
(3) Schließlich hat der Antragsgegner das ihm zustehende Ermessen in ermessensfehlerfreier Weise ausgeübt. Bei der vorläufigen Untersagung handelt es sich um eine Ermessensentscheidung (vgl. ausführlich Beschluss der Kammer vom 13. Juni 2019 - VG 19 L 328.19 -, juris Rn. 64 m.w.N.; für die Zurückstellung s. auch Beschluss der Kammer vom 13. November 2020 - VG 19 L 288/20 -, juris Rn. 45). Dem Bescheid vom 1. Februar 2021 lässt sich entnehmen, dass das Bezirksamt erkannt hat, dass die Entscheidung über die vorläufige Untersagung in ihrem Ermessen steht. Fehlerfrei hat es das öffentliche Erhaltungsinteresse einerseits und das Interesse des Antragstellers an der ungehinderten Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum andererseits in die Entscheidung mit einbezogen. Dass der Antragsgegner die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hätte, ist nicht ersichtlich. Insbesondere begegnet es, wie ausgeführt, keinen Bedenken, wenn die Behörde die Selbstverpflichtung des Antragstellers in diesem Verfahrensstadium als nicht ausreichend erachtet, um die Verwirklichung der Erhaltungsziele zu sichern.
d) Die sofortige Vollziehung der vorläufigen Untersagung liegt auch im öffentlichen Interesse im Sinne von § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO, welches sich im Rahmen einer Abwägung gegen das private Suspensivinteresse des Antragstellers durchsetzt. Es entspricht einem besonderen öffentlichen Interesse, eine unumkehrbare Beeinträchtigung der Erhaltungsziele der Milieuschutzverordnung während der Dauer des Aufstellungsverfahrens durch die Schaffung „vollendeter Tatsachen“ zu unterbinden. Gerade bei dem Einsatz bauplanungsrechtlicher Sicherungsinstrumente ist es entscheidend, eine sofortige Wirksamkeit sicherzustellen, gehen die Sicherungsbemühungen im Fall irreversibler Vorhaben - wie der Begründung von Wohnungs- und Teilerbbaurechten - doch andernfalls ins Leere und werden ihrer Funktion beraubt (vgl. Beschluss der Kammer vom 17. September 2018, a.a.O., Rn. 60). Diesem Umstand kommt erhebliches Gewicht zu, hinter dem das Interesse des Antragstellers, einstweilen Wohnungs- und Teileigentumsrechte begründen zu dürfen, auch unter Berücksichtigung seines Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 GG zurückzutreten hat. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass es sich bei der vorläufigen Untersagung nur um ein zeitlich befristetes Instrument handelt und eine Entscheidung über den Antrag des Antragstellers nach Ablauf der Untersagung oder, sofern dies vorher erfolgt, Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung zu erfolgen hat.
2. Auch der Antrag des Antragstellers auf Verpflichtung des Antragsgegners, die Löschungsbewilligung für die Verfügungsbeschränkung beizubringen, hat keinen Erfolg. Er ist als Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gem. § 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO statthaft. Ihm ist jedoch bereits deshalb der Erfolg versagt, weil die Löschungsbewilligung eine Vorwegnahme der Hauptsache darstellen würde, die nur unter engen Voraussetzungen zulässig ist (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 27. April 2010 – 8 ME 76/10 –, juris Rn. 2). Eine solche Vorwegnahme der Hauptsache ist dem vorläufigen Rechtschutzverfahren grundsätzlich fremd und kommt nur ausnahmsweise im Hinblick auf die verfassungsrechtliche Garantie effektiven Rechtsschutzes nach Art. 19 Abs. 4 des Grundgesetzes in Betracht. Voraussetzung hierfür ist, dass nach der im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage ein Obsiegen in der Hauptsache mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist und dem Rechtsschutzsuchenden anderenfalls schwere und unzumutbare Nachteile entstünden, die nachträglich durch die Entscheidung in der Hauptsache nicht mehr rückgängig gemacht werden können (vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. Februar 2011 - BVerwG 7 VR 6.11 - juris Rdnr. 6; BVerwG, Urteil vom 18. April 2013 - 10 C 9.12 - BVerwGE 146, 189, juris Rdnr. 22; OVG Berlin Brandenburg, Beschluss vom 28. April 2017 - OVG 3 S 23.17 - juris Rdnr.1). Diese Voraussetzungen sind nach dem unter 1. Gesagten nicht gegeben.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die Festsetzung des Streitwertes beruht auf §§ 39 ff., 52 f. GKG. Diese folgt hinsichtlich des Antrag zu 1. der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg (Beschluss vom 27. April 2018 - OVG 2 L 13.18 -, S. 2 d. amtl. Abdr.). Danach bemisst sich der Streitwert einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung zur Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Mehrfamilienhäusern nach der Anzahl der Wohnungen, wobei pro Wohnung 5.000,- EUR in Ansatz zu bringen sind. Diese Rechtsprechung ist nach Ansicht der Kammer auf den Fall einer vorläufigen Untersagung einer begehrten Aufteilung übertragbar, weshalb das Gericht in Ansehung der dreizehn Einheiten von einem Hauptsachestreitwert in Höhe von 65.000,- EUR ausgeht, der im hiesigen Eilverfahren hälftig anzusetzen ist (Ziff. 1.5 des Streitwertkatalogs). Für den Antrag zu 2. hat das Gericht den Auffangstreitwert hinzugerechnet, welchen es für das Eilverfahren ebenfalls halbiert hat.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 39 ff., 52 f. GKG
§ 1 WEG
§ 172 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB
§ 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 80 Abs. 5 Satz 1, 2. Alt. VwGO
§ 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 172 Abs. 2 BauGB
§ 15 Abs. 1 BauGB
§ 172 Abs. 1 BauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB
§ 172 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 BauGB
§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. Satz 1 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 6 BauGB
§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO
§ 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO
§ 154 Abs. 1 VwGO
Art. 14 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 146, 189
1 S 97.09
19 L 175.18
9 B 26/17
1 N 92.16
10 S 57.16
10 B 139/14
V ZB 145/18
19 L 328.19
19 L 288/20
8 ME 76/10
7 VR 6.11
10 C 9.12
3 S 23.17
2 L 13.18