Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-10-22, Aktenzeichen 25 S 34/14
ECLI: ECLI:DE:LGD:2014:1022.25S34.14.00

Tenor:
Die Berufung der Beklagten gegen das am 12. Februar 2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wuppertal - 91b C 168/13 – wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Streitgegenstand des Berufungsverfahrens: bis 14.000,-- €.

Tatbestand:
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft D. 15 bis 45 in Wuppertal. Die Kläger sind Eigentümer der Wohnung Nr. 5 gelegen im zweiten OG links des Hauses D. 15 sowie der Wohnung Nr. 65 gelegen im zweiten OG des Hauses D. 33.
Die Fassaden der zur WEG gehörenden Häuser sind, zumindest zum Teil, in Gestalt von Farbabplatzungen, Rissen und Verfärbungen schadhaft. Insbesondere Teilbereiche der Fassaden und Giebelseiten der Häuser 15, 17, 19, 23, 29, 35, 37, 39 und 41 sind betroffen. Das Thema Fassadensanierung war bereits mehrfach Gegenstand von Eigentümerversammlungen.
In der Eigentümerversammlung vom 26. September 2011 (Protokoll Bl. 9 ff. der Beiakte Amtsgericht Wuppertal 91 b C 78/13) wurde wie folgt beschlossen:
TOP 4 – Anstehende Instandsetzungsmaßnahmen:
a)
Sanierung undichter Balkone: In Fortführung der in den Vorjahren praktizierten Vorgehensweise werden im Bedarfsfall undichte Balkone durch einen Fachbetrieb in Augenschein genommen und erforderlichenfalls abgedichtet. Die bereits im letzten Wirtschaftsjahr gemeldeten Schäden wurden im Sommer 2011 bearbeitet, die Rechnungen fallen somit in das Wirtschaftsjahr 2011/2012.
b)
Antrag der Eheleute E. , die Firmen F. , G. und H. mit der Begutachtung der Außenfassaden der Häuser 15-45 und der kostenlosten Erstellung eines Leistungsverzeichnisses über notwendige Arbeiten zur Renovierung der Außenfassaden zu beauftragen: Der Antrag wurde mehrheitlich bei 5 Nein-Stimmen angenommen.
c)
Antrag der Eheleute E. auf Basis dieser Leistungsverzeichnisse entsprechende Angebote bei drei Fachfirmen einzuholen und nach Möglichkeit die Renovierung der Außenfassaden kurzfristig zu vergeben: Die Eigentümergemeinschaft beschloss mehrheitlich bei 21- Nein-Stimmen, dass zunächst Angebote eingeholt und die Entscheidung und Beschlussfassung über die Auftragsvergabe erst im Rahmen der nächsten turnusmäßigen Eigentümerversammlung vorgenommen werden soll.
d)
Die Rampe an der Außentreppe neben Haus 33 zur I.-Straße wird zur Wahrung der Verkehrssicherheit mit einer Anti-Rutsch-Beschichtung ausgestattet.
Mit Schreiben vom 17. Februar 2012 übermittelte die Firma H. an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu Händen des Klägers Joachim E. den Entwurf einer Leistungsbeschreibung (Bl. 13ff der Beiakte).
In der Eigentümerversammlung vom 24. September 2012 (Protokoll Bl. 36ff der Beiakte) wurde unter TOP 4 wie folgt beschlossen:
Jährliche Überprüfung der zentralen Warmwasseraufbereitung gemäß neuer Trinkwasserverordnung auf Legionellenbildung, Kosten ca. 1.000,00 €: Die Verwaltung berichtete über die neue Verordnung und die dadurch ab sofort erforderliche, jährliche Beprobung des Trinkwassers der Liegenschaft durch ein Prüflabor.
Renovierung der Außenfassaden, Fortsetzung der Vorjahresdiskussion, Besprechung der eingeholten Informationen: Herr J. skizzierte die über die Firma H. eingeholte, umfangreiche Kalkulation. Hierin sind allerdings auch Positionen enthalten, die nicht Gegenstand der beabsichtigten Sanierung sind (z.B. Garagentore, Kellerfenster). Der Vorschlag von Herrn J. , die ersten Arbeiten auf Grundlage der exemplarisch für die am Stärksten betroffenen Häuser 15/17 und 35/37 eingeholten Angebote zu beauftragen und die Maßnahmen an den weiteren Häusern sukzessive folgen zu lassen, wurde so nicht angenommen. Vielmehr soll in jedem Fall erst ein Komplettangebot für alle Häuser erstellt und die Ausführung der Arbeiten nach Absprache mit dem Verwaltungsbeirat ab dem Frühjahr 2013 erfolgen. Da die von der Verwaltung mit einem Fachbetrieb vorgenommene Überprüfung der von der Firma H. erstellten Kalkulation Massendifferenzen ergeben hat, muss diese überarbeitet werden. Die Gemeinschaft beschloss einstimmig wie folgt: Erst nach Vorliegen von Komplettangeboten für alle auszuführenden Maßnahmen und nach Freigabe durch den Beirat sollen die Arbeiten sukzessive durch den günstigsten Anbieter ausgeführt werden. Hierbei soll mit den Häusern 15/17 und 35/37 im aktuellen Wirtschaftsjahr begonnen werden. Der Antrag von Herrn K. , dass die vorhandene Farbgebung hierbei beibehalten wird, wurde mit 60 Ja-Stimmen bei 4 Nein-Stimmen mehrheitlich angenommen.
Information durch die Verwaltung, dass die Grundstücksnachbarin Frau L. , M. , die Fällung von angrenzenden Bäumen in der linken Stichstraße der Liegenschaft D. fordert, da die Wurzeln der Bäume die Abwasserrohre der Häuser des M. schädigen würden. Eine Abstimmung zu diesem Thema erfolgte mangels Interesses nicht.
Die von den Eheleuten N. gemeldeten Schäden im Bereich der Balkondecke ihrer Wohnung werden durch einen Fachbetrieb überprüft und erforderlichenfalls instandgesetzt, sofern das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Der Balkoninnenputz und der Anstrich sind Sondereigentumssache.
Mit Schreiben vom 26. März 2013 wurde zu der Eigentümerversammlung vom 22. April 2013 eingeladen (Bl. 39 ff. der Beiakte). Insofern war vorgesehen:
Tagesordnung:
1.)
Begrüßung, Feststellung der Beschlussfähigkeit.
2.)
Antrag von 74 Eigentümern auf Aufhebung des Beschlusses zu TOP 4 b, 1. Beschluss der Versammlung vom 24.09.2012 zum Thema Komplettsanierung aller Hausfassaden.
3.)
Antrag derselben Eigentümer, stattdessen im Jahr 2013 nur die tatsächlich beschädigten Fassadenseiten der Häuser 15/17 und 35/37 sanieren und ansonsten weitere Häuser erst dann bearbeiten zu lassen, wenn auch an diesen objektiv Instandsetzungsbedarf besteht. Hierbei soll auch darüber beschlossen werden, ob nur betroffene Seiten oder jeweils alle Fassadenseiten der Häuser und diese grundsätzlich nur nach tatsächlichem Bedarf und ohne Sanierungszeitplan bearbeitet werden sollen.
4.)
Beschlussfassung über die Finanzierung beschlossener Maßnahmen gemäß TOP 3.
In der Eigentümerversammlung vom 22. April 2013 (Protokoll Bl. 45ff der Beiakte) wurde wie folgt beschlossen:
TOP 2 – Antrag der die Versammlung beantragenden Eigentümer auf Aufhebung des Beschlusses zu TOP 4 b, 1. Beschluss, der Versammlung vom 24.09.2012 zum Thema Komplettsanierung aller Hausfassaden:
Der Antrag wurde mit 83 Ja-Stimmen bei 2 Gegenstimmen und 1 Enthaltung angenommen.
TOP 3: Antrag derselben Eigentümer, stattdessen im Jahr 2013 nur die tatsächlich beschädigten Fassadenseiten der Häuser 15/17 und 35/37 sanieren zu lassen und ansonsten weitere Häuser erst dann bearbeiten zu lassen, wenn auch an diesen objektiv Instandsetzungsbedarf besteht. Hierbei soll auch darüber beschlossen werden, ob nur betroffene Seiten oder jeweils alle Fassadenseiten der Häuser und diese grundsätzlich nur nach tatsächlichem Bedarf und ohne Sanierungszeitplan bearbeitet werden sollen.
Hierzu wurde wie folgt abgestimmt:
3.1
Fassadensanierung im Jahr 2013 nur an den Häusern 15/17 und 35/37: Hierfür votierten 82 Ja-Stimmen bei 2 Nein-Stimmen und 2 Enthaltungen. Somit werden im Jahr 2013 Sanierungsarbeiten nur an den vorgenannten Häusern ausgeführt.
3.2
Sanierung aller Seiten der vorgenannten Häuser: 80 Stimmen
Sanierung nur der beschädigten Hausseiten: 2 Stimmen
Enthaltungen: 4 Stimmen
Somit werden alle Fassaden der Häuser 15, 17, 35 und 37 bearbeitet.
3.3
Künftige Maßnahmen an weiteren Häusern nur nach tatsächlichem Bedarf und ohne Sanierungszeitplan: Hierfür stimmten 83 Stimmrechte bei 2 Nein-Stimmen und 1 Enthaltung. Somit finden künftige Maßnahmen ohne Zeitplan und nur nach tatsächlichem Bedarf statt.
TOP 4: Beschlussfassung über die Finanzierung beschlossener Maßnahmen gemäß TOP 3:
Für die Finanzierung per Kombination von Rücklagenentnahme und Erhebung einer Sonderumlage votierten 4 Stimmen. Für die Vollfinanzierung aus der Instandhaltungsrücklage votierten 78 Stimmen. Vier Stimmrechte enthielten sich. Die Maßnahmen werden somit voll aus der bestehenden Rücklage finanziert.
Die Kläger haben in dem beigezogenen Verfahren AG Wuppertal 91b C 78/13 die Beschlüsse aus der Eigentümerversammlung vom 22. April 2013 zu TOP 3.1, soweit die Fassadensanierung der Häuser 15/17 und 35/37 beschlossen worden ist, sowie zu TOP 3.2 und TOP 4 angefochten. Durch das Urteil vom 4. November 2013 hat das Amtsgericht Wuppertal die Beschlüsse zu TOP 3.1, soweit die Fassadensanierung der Häuser 15/17 und 35/37 beschlossen worden ist, sowie zu TOP 3.2 und zu TOP 4 für ungültig erklärt. Der Amtsrichter hat ausgeführt, dass die Beschlüsse inhaltlich nicht hinreichend bestimmt seien. In den Beschlüssen werde nicht angegeben, wie das weitere Vorgehen gestaltet sein soll. In den Beschlüssen werde nicht auf die von der Verwaltung eingeholten Angebote Bezug genommen.
In der Eigentümerversammlung vom 23. September 2013 (Protokoll Bl. 8ff GA) wurde unter TOP 4 wie folgt beschlossen:
Fällung des Baums vor Haus 25 wegen Fäulnis, Kosten ca. 1.900,00 €: Die Fällung der Buche wurde mehrheitlich mit 46 Ja-Stimmen bei 5 Nein-Stimmen und 19 Enthaltungen beschlossen.
Pflege- und Korrekturschnitt der übrigen Großbäume der Liegenschaft, Kosten ca. 5.000,00 €: Der Pflege- und Korrekturschnitt des Baumbestands inklusive der Prüfung auf Totholz und dessen Beseitigung wurde mit 61 Ja-Stimmen bei 1 Nein-Stimme und 8 Enthaltungen beschlossen. Die Verwaltung wird vor Auftragsvergabe noch ein zweites Angebot für beide Beschlüsse (TOP 4 a + b) einholen und die Arbeiten an den günstigeren Anbieter vergeben.
Aktueller Stand zum Thema Fassadensanierung gemäß mit der Einladung versandten Preisspiegel. Beschlussfassung über die Vergabe der Arbeiten. Information zum diesbezüglichen Gerichtstermin vom Vormittag des heutigen Tages: Die Thematik der Fassadensanierungen wird seit 2011 im Rahmen jeder Eigentümerversammlung erörtert. Ein diesbezüglicher Sanierungsbeschluss aus dem Jahr 2012 wurde im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 22.04.2013 wieder zurückgenommen und hierfür ersatzweise die Sanierung von nur zwei der sieben Baukörper für die Häuser 15 + 17 sowie für die Häuser 35 + 37 beschlossen. Hiergegen richtete sich eine Beschlussanfechtungsklage der Eigentümer E. , die am Vormittag des Versammlungstages im Amtsgericht Wuppertal verhandelt wurde, ohne dass es hier zu einer Entscheidung kam. Die im Gericht anwesenden Parteien vereinbarten, das Ergebnis der aktuellen Versammlung abzuwarten und dies dem Gericht mitzuteilen. Das Gericht wird danach ein Urteil zum Beschlussanfechtungsverfahren erlassen.
Die Verwaltung informierte anhand des mit der Einladung versandten Preisspiegels, in dem die Sanierungskosten sämtlicher Häuser bzw. Blöcke dokumentiert waren, über das Ergebnis der Ausschreibung. Die Firma H. hatte das Leistungsverzeichnis für diese Arbeiten erstellt. Nach Kontrolle des Leistungsverzeichnisses und Nachmessung der dortigen Maße durch die Verwaltung wurde ein korrigiertes Leistungsverzeichnis an sieben Handwerksbetriebe versandt, von denen drei ein Angebot abgaben. Der Arbeitsumfang besteht aus einer (Beton-) Sanierung vorhandener Schadstellen (Abplatzungen/Risse), dem Austausch von durchfeuchteten Dämmplatten sowie dem Neuanstrich der seit 1996 nicht mehr gestrichenen Putzfassaden. Die Fassaden werden hierbei fungizid und herbizid behandelt, um eine Veralgung zu verzögern. Die Angebote beinhalten alle erforderlichen Komponenten inkl. Einrüstung und Umsatzsteuer.
Um die Vergabe der Maßnahme zu beschließen, wurden folgende Einzelabstimmungen – teilweise als Wiederholungsbeschlüsse vor dem Hintergrund des bestehenden Beschlussanfechtungsverfahrens – durchgeführt:
Die Eigentümer beschlossen mit 60 Ja-Stimmen bei 8 Nein-Stimmen und 2 Enthaltungen, grundsätzlich Fassadensanierungen auf Grundlage des vorhandenen Preisspiegels durchzuführen.
Ein Stufenplan über die Sanierung aller Blöcke wurde mehrheitlich abgelehnt.
Die grundsätzliche Sanierung nur einzelner Blöcke wurde mit 65 Ja-Stimmen bei 5 Enthaltungen beschlossen, zumal zwei der sieben Blöcke gar keine Beschädigungen aufweisen.
Die Eigentümer beschlossen einstimmig bei 11 Enthaltungen, die Häuser 15-17 zum nächstmöglichen Zeitpunkt sanieren zu lassen. Die Kosten des günstigsten Anbieters belaufen sich hierbei auf 91.234,49 €.
5.)
Die Eigentümer beschlossen einstimmig bei 11 Enthaltungen, zum nächstmöglichen Zeitpunkt ebenfalls die Häuser 35-37 sanieren zu lassen. Die Kosten des günstigsten Anbieters belaufen sich hierbei auf 82.277,00 €.
6.)
Der Antrag, bis zur nächsten ordentlichen Versammlung weitere Häuserblöcke zu sanieren, wurde mit 62 Nein-Stimmen bei 6 Ja-Stimmen und 2 Enthaltungen abgelehnt.
7.)
Die Häuserblöcke 15-17 sowie 35-37 bestehen aus insgesamt acht Hausseiten, von denen fünf Hausseiten Schadstellen aufweisen. Der Antrag, schon aus Gründen der Gesamtoptik alle acht Hausseiten zu sanieren und zu streichen, wurde mit 67 Ja-Stimmen bei 1 Nein-Stimme und 12 Enthaltungen angenommen.
8.)
Für die Vergabe des Auftrags an die Firma O. stimmen 65 Eigentümer, für Firma P. stimmte 1 Eigentümer, für die Firma Q. erfolgte keine Stimmabgabe, 4 Eigentümer enthielten sich. Der Auftrag wird folglich als Festpreisauftrag, unter Zugrundelegung der VOB und abweichend hiervon mit einer fünfjährigen Gewährleistungsfrist, durch die Verwaltung nachverhandelt und an die Firma O. vergeben.
9.)
Für die Vergabe, Baubetreuung, Abnahme und Gewährleistungsverfolgung, entstehen Zusatzkosten. Insofern war zu klären, ob hierfür die Verwaltung, ein Baubetreuungsbüro oder ein fachkundiger Eigentümer beauftragt werden soll. Im Falle einer Betreuung der Maßnahme durch die Verwaltung ist auf Grundlage der 2. Berechnungsverordnung für Baunebenkosten und gemäß Verwaltervertrag eine Vergütung von max. 3,4 % der Auftragssumme als Vergütung anzusetzen. Bei der Beauftragung eines Architekturbüros wären die zu erwartenden Gebühren gemäß HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) deutlich teurer. Ein Eigentümer stellte sich nicht zur Verfügung. Der Antrag von Herrn R. , die S. Hausverwaltungen GmbH mit den Aufgaben zu betrauen, wurde mit 64 Ja-Stimmen bei 2 Nein-Stimmen und 4 Enthaltungen angenommen.
10.)
Der Antrag, die beschlossene Sanierung der Fassaden aus der Instandhaltungsrücklage zu finanzieren, wurde mit 64 Ja-Stimmen bei 2 Nein-Stimmen und 4 Enthaltungen angenommen.
11.)
Die Farbgestaltung der zu sanierenden Doppelblöcke „im bestehenden Farbton“ war ans ich bereits bestandskräftig beschlossen und wurde nochmals mit 64 Ja-Stimmen bei 2 Nein-Stimmen und 4 Enthaltungen bestätigt.
12.)
Die Durchführung der Arbeiten wird wunschgemäß erst ab dem Frühjahr 2014 erfolgen, da es wetterbedingt nicht gewährleistet werden kann, dass die Arbeiten ansonsten bis Weihnachten abgeschlossen wären. In diesem Fall würden dort im Dezember eventuell noch Gerüste an den Häusern stehen. Als Nebeneffekt kann darüber hinaus abgewartet werden, wie das erstinstanzliche Urteil einer ggf. wieder zu erwartenden Beschlussanfechtungsklage für die vorliegenden Beschlüsse lautet.
Sieben Tage nach der Eigentümerversammlung wurden Kopien der Angebote an die Kläger versandt. Mit der Einladung vom 9. August 2013 (Bl. 67 der Beiakte) war ein Preisspiegel (Bl. 68 der Beiakte) übersandt worden, der im Folgenden auszugsweise wiedergegeben wird.
Anlage zum TOP Fassadensanierung
Angebote Fassadensanierung D. 15 – 45, Wuppertal
gemäß Leistungsbeschreibung und Firmenliste der Fa. H.
Firma
P.
O.
Q. Kannengießer
Haus 15 - 17
100.108,80 €
91.234,49 €
109.212,70 €
Haus 19 - 21
Haus 23 – 25
Haus 27 – 29
Haus 31 – 33
Haus 35 – 37
91.383,02 €
82.277,00 €
103.686,15 €
Haus 39 – 45
584.671,03 €
519.091,59 €
677.182,14 €
Die Kläger haben die Beschlüsse zu TOP 3 sowie TOP 4 c) Ziffern 1, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11 und 12 angefochten.
Die Kläger haben beantragt,
die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 23. September 2013 zu dem Tagesordnungspunkt 3 und dem Tagesordnungspunkt 4 c) Ziffern 1, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11 und 12 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Im Übrigen wird auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil nach § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat der Klage durch das angegriffene Urteil vom 12. Februar 2014 stattgegeben. Der Amtsrichter hat ausgeführt, dass es bei komplexen bzw. kostenintensiven Sanierungsvorhaben der Beauftragung eines Bauingenieurs bzw. Architekten und gegebenenfalls von Sonderfachleuten bedürfe. So sei vorliegend eine Ursachenermittlung nicht erfolgt. Es sei jedoch eine Bestandsaufnahme über den Umfang der Schäden und deren mögliche Ursachen, der Feststellung des Instandsetzungsbedarfes und des Instandsetzungsumfanges und der Vorgaben für die Ausschreibung erforderlich.
Zudem habe es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen die Vergabe der Aufträge an die Firma O. zu beschließen ohne den Eigentümern zuvor die entsprechenden Vergleichsangebote zu übersenden.
Soweit das Amtsgericht die Beschlüsse zu TOP 4 c) Ziffern 1, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11 und 12 für ungültig erklärt hat, wenden sich die Beklagten hiergegen mit der Berufung.
Die Beklagten beantragen,
das Urteil des Amtsgerichts Wuppertal vom 12. Februar 2014 insoweit aufzuheben, als die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 23. September 2013 zu TOP 4 c) Ziffern 1, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11 und 12 für ungültig erklärt worden sind und insofern die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Beklagten ist zulässig. Sie wurde form- und fristgerecht eingelegt. Die Berufungsbegründung genügt den formellen Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 ZPO.
Die Beklagten rügen eine Rechtsverletzung des Amtsgerichts, die als zutreffend unterstellt rechtserheblich wäre. Das Amtsgericht habe nicht berücksichtigt, dass es eine bestandskräftige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer aus der Eigentümerversammlung vom 24. September 2012 gebe, dass nach Vorliegen von Komplettangeboten für alle auszuführenden Maßnahmen und Freigabe durch den Beirat die Arbeiten sukzessive durch den günstigsten Anbieter ausgeführt werden. Es sei ein zweistufiges Verfahren gewählt worden. Mithin gebe es keinen Raum mehr für die Einholung eines Gutachtens bzw. die Hinzuziehung von Fachfirmen betreff die Feststellung des Umfangs der Schäden und deren mögliche Ursache.
III.
Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
1. Vorab ist festzuhalten, dass es vor der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung vom 23. September 2013 keine noch gültigen Beschlüsse über das „Ob“ einer Fassadensanierung gab.
a) In der Eigentümerversammlung vom 26. September 2011 ist unter TOP 4c ausdrücklich beschlossen worden, dass zunächst aufgrund einzuholender Leistungsverzeichnisse Angebote eingeholt werden sollen und die Entscheidung über eine Auftragsvergabe erst im Rahmen der nächsten turnusmäßigen Eigentümerversammlung vorgenommen werden soll.
b) In der Eigentümerversammlung vom 24. September 2012 ist zwar unter TOP 4b beschlossen worden, dass nach Vorliegen von Komplettangeboten für alle auszuführenden Maßnahmen und nach Freigabe durch den Beirat die Arbeiten sukzessive durch den günstigsten Anbieter ausgeführt werden sollen. Jedoch ist dieser Beschluss durch bestandskräftigen Beschluss zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 22. April 2013 aufgehoben worden. Ausdrücklich wurde festgehalten, dass der Beschluss zum Thema Komplettsanierung aller Hausfassaden unter TOP 4b, 1. Beschluss aufgehoben wird.
c) Die unter TOP 3.1, 3.2 der Eigentümerversammlung vom 22. April 2013 gefassten Beschlüsse zur Sanierung der Fassaden der Häuser 15/17 und 35/37 sowie unter TOP 4 zu deren Finanzierung wurden durch Urteil des Amtsgerichts Wuppertal vom 4. November 2013 (91b C 78/13) für ungültig erklärt.
2. In der Eigentümerversammlung vom 23. September 2013 war daher sowohl über das „Ob“ als auch „Wie“ einer Fassadensanierung zu beschließen, wenn aufgrund dieser Eigentümerversammlung Aufträge erteilt werden sollten.
Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer den Beschluss über eine Sanierung und den Beschluss über die Vergabe der Arbeiten getrennt fassen (BayObLG, Beschluss vom 28. Juli 2004, - 2Z BR 43/04 -, Juris).
Normalerweise werden bei Wahl eines zweistufigen Verfahrens die Beschlüsse der einzelnen Stufen in zeitlich auseinanderliegenden Eigentümerversammlungen gefasst. Vorliegend sind beide unter TOP 4c zur Abstimmung gestellt worden.
Die Beschlussfassung unter TOP 4c Ziffer 1.) ist als Grundlagenbeschluss über das „Ob“ der Fassadensanierungen auf der Grundlage des vorhandenen Preisspiegels zu werten, und zwar bezüglich aller Häuser. Somit wurden grundsätzlich Maßnahmen mit einem Kostenvolumen von 520.000,-- € bis 677.000,-- € gebilligt. Das „Ob“ wurde durch die Beschlüsse zu TOP 4c Ziffern 2.), 3.), 4.), 5., 6.) und 7.) konkretisiert.
Das „Wie“ wurde unter TOP 4c Ziffer 8.) zur Abstimmung gestellt.
3) Der Beschluss zu TOP 4c Ziffer 1.) entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat.
a) Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen den Vereinbarungen und Beschlüssen der Wohnungseigentümer und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen (§ 21 Abs. 3 und Abs. 4 WEG).
Beschlussfassungen über Sanierungsmaßnahmen sind bereits ordnungsgemäß vorzubereiten, so dass die Wohnungseigentümer auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage ihr Ermessen ausüben können.
Im Rahmen des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehört es zu den Aufgaben des Verwalters festzustellen, in welchem Zustand sich das Gemeinschaftseigentum befindet und ob Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind. Die Bestandsaufnahme des Gemeinschaftseigentums hat der Verwalter durchzuführen. Seine Verpflichtung ist grundsätzlich darauf beschränkt, die Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen.
Unstreitig sind an Fassadenflächen, insbesondere der Blöcke 15/17 und 35/37, Schäden in Gestalt von Rissen, Farbabplatzungen und Verfärbungen aufgetreten.
Dass der Verwalter Maßnahmen und ja, welche zur Abklärung der Ursache der aufgetretenen Mängel ergriffen hat, ist nicht vorgetragen.
Nach dem Akteninhalt ist auf Veranlassung des Klägers Joachim E. unter dem 17. Februar 2012 eine Leistungsbeschreibung bezüglich der Fassadensanierung D. 15 – 45, Wuppertal durch die Fa. H. erstellt worden. In dem Anschreiben ist festgehalten, dass der Entwurf auf stichprobenartigen, handwerksgerechten Untergrundprüfungen im zugänglichen Bereich beruhe. Da über die Gesamtfläche eine unterschiedliche Untergrundbeschaffenheit vorliegen könne, sei nach dem Einrüsten eine weitergehende Untergrundprüfung durch den Verarbeiter erforderlich. Je nach Ergebnis ergeben sich daraus gegebenenfalls weitere Maßnahmen.
In der Leistungsbeschreibung sind u.a. folgende Positionen enthalten
02.02.03
m² Untergrundreinigung …
m²
Untergrundreinigung …
02.02.04
m² Fungizidimprägnierung …
Fungizidimprägnierung …
02.02.05
m² Untergrundprüfung altes Dämmsystem …
Untergrundprüfung altes Dämmsystem …
02.02.06
m² Entfernung schadhaftes Putzsystem …
Entfernung schadhaftes Putzsystem …
02.02.07
m² Erneuerung durchfeuchteter EPS-Dämmplatten …
Erneuerung durchfeuchteter EPS-Dämmplatten …
Eine Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen erfordert eine Bestandsaufnahme über den Umfang der Schäden, deren mögliche Ursachen und verschiedene Möglichkeiten der Mangelbehebung (Landgericht Hamburg, Urteil vom 5. April 2012, - 318 S 180/11 -, Juris). Unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalles und der Höhe der voraussichtlichen Instandsetzungskosten ist zu prüfen, ob hierzu die Beauftragung eines Sachverständigen erforderlich ist. Hierzu wäre eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer erforderlich, ob sie zur Aufklärung des Umfangs der Schäden und deren Ursachen sowie der in Betracht kommenden Instandsetzungsmaßnahmen und deren voraussichtlichen Kosten ein Gutachten einholen. Je nach Fallgestaltung können sich die Wohnungseigentümer auch auf die Feststellungen eines mit dem Objekt vertrauten, fachkundigen Handwerkers verlassen (Landgericht Hamburg, Beschluss vom 1. Juni 2010, - 318 T 154/07 -, Juris). Dieser müsste ein Protokoll nebst beschrifteter Lichtbilder über die Inaugenscheinnahme aller Fassaden des Objektes erstellen, welches die äußerlich sichtbaren Mängel im Einzelnen festhält. Keinesfalls reicht als Bestandsaufnahme die Markierung einzelner Fassadenseiten in dem betreffenden Katasterplan (siehe Bl. 28 GA). Sodann wäre an den mängelbehafteten Fassadenflächen zumindest stichprobenartig die genaue Ursache der Veränderungen zu ermitteln und in Frage kommende Sanierungsarten aufzuzeigen.
Erst auf der sodann vorliegenden tatsächlichen Informationsgrundlage zum Schadensumfang, der Schadensursache, des Ausmaßes der zu erwartenden weiteren Schäden, der Sanierungsbedürftigkeit und der Sanierungsarten können die Wohnungseigentümer ihre Ermessensentscheidung treffen, ob eine Mangelbehebung zwingend erforderlich ist, ob sie sofort durchzuführen und in welchem Umfang sie vorzunehmen ist.
Auch wenn die Kläger keine möglichen Ursachen der Mängel aufzeigen, die nicht durch die beschlossene Sanierungsart – insbesondere die Untergrundprüfung, der Entfernung und Bearbeitung des schadhaften Putzsystems und der Erneuerung durchfeuchteter EPS-Dämmplatten - behoben würden, und die Wärmedämmung nach den Angaben in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer ca. 1995 aufgebracht worden ist, verfügt die Kammer nicht über die Sachkunde, um Ursachen auszuschließen, welche durch die geplante Sanierung unberücksichtigt blieben. Die stichprobenartige Untergrundprüfung durch die Fa. H. stellt nach Auffassung der Kammer bei einem prognostiziertem Gesamtvolumen von 520.000,-- € bis 677.000,-- € keine ausreichende Entscheidungsgrundlage dar, zumal die Ergebnisse der Überprüfung nicht schriftlich fixiert und den Wohnungseigentümern auch nicht zur Kenntnis gebracht worden sind.
b) Als Folgebeschlüsse können auch die Beschlüsse zu TOP 4c Ziffern 3., 4., 5., 7., 8., 9., 10., 11. und 12. keinen Bestand haben, da ihnen gleichsam die Grundlage entzogen ist.
4. Die Kammer weist vorsorglich auf Folgendes hin.
Grundsätzlich ist es nicht zu beanstanden, dass die Verwaltung zur Vorbereitung der Beschlussfassung über die Auftragsvergabe ein Leistungsverzeichnis an sieben Firmen zwecks Abgabe eines Angebotes versendet. Wenn hiervon drei Firmen ein Angebot abgeben, dürfte diese Anzahl ausreichend sein. In der Regel sind vor der Vergabe größerer Aufträge Alternativ- oder Konkurrenzangebote einzuholen (vgl. BayObLG Wohnungseigentümer 1999,166 bis 167 m.w.N.). Jedoch ist bereits nicht nachvollziehbar, wer die in dem Leistungsverzeichnis aufgeführten Mengen- Größenangaben ermittelt hat. Dass die Ergebnisse in einem Preisspiegel, der der Einladung zur Eigentümerversammlung beigefügt ist, festgehalten werden, ist nicht zu beanstanden, da die Übersendung sämtlicher Angebote zu allen Häusern an jeden Miteigentümer der Verwaltung nicht zumutbar ist. Jedoch sind die Angebote zum Einen neben dem Namen nach Datum, Angebot-Nummer zu konkretisieren. Zudem hätte den Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Einsichtnahme sowohl am Tag der Eigentümerversammlung als auch auf Anfrage zuvor in den Räumen der Verwaltung gegeben werden müssen.
Die Baubetreuung an die Verwaltung zu vergeben, die über keinen technischen Dienst verfügt, dürfte angesichts des Auftragsvolumens bedenkenswert sein. Hätte die Beauftragung überschaubare, klar umrissene Maßnahmen, welche in regelmäßigen Abständen durchzuführen sind, zum Inhalt, wäre die Beauftragung eines Außenstehenden nicht erforderlich. Jedoch dürfte fraglich sein, ob dem technisch nicht versierten Verwalter Versäumnisse etc. der ausführenden Firma auffallen würden.
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert, § 543 Abs. 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO
§ 520 Abs. 3 Satz 2 ZPO
§ 21 Abs. 3 und Abs. 4 WEG
§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 91b C 168/13
91b C 78/13
18 S 180/11
18 T 154/07