Verwaltungsgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-05-28, Aktenzeichen 14 K 5630/12
ECLI: ECLI:DE:VGD:2013:0528.14K5630.12.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, soweit nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Anerkennung ihrer Schlussabrechnungsanzeige für öffentlich geförderten Wohnraum sowie die Genehmigung einer bestimmten Durchschnittsmiete.
Die Klägerin errichtete im Jahr 2003 auf der E-Straße 1 a bis e in E1 insgesamt fünf Einfamilienhäuser. Vor Ausführung der Baumaßnahme befand sich auf dem Baugrundstück ein gepflasterter Parkplatz mit Parkplatzbeleuchtung.
Unter dem 23.10.2002 beantragte die Klägerin bei der Beklagten zunächst für die Errichtung von sieben Einfamilienhäusern öffentliche Mittel in Form eines Baudarlehens in Höhe von 711.900,00 Euro, eines Darlehens für Kinderreiche in Höhe von 41.200,00 Euro, eines sonstigen Darlehens in Höhe von 70.000,00 Euro sowie eines Zusatzdarlehens für die Aufarbeitung von Brachflächen in Höhe von 105.000,00 Euro. In der dem Antrag beigefügten Wirtschaftlichkeitsberechnung wurden u.a. die voraussichtlichen Erschließungskosten einschließlich der Aufbereitung von Brachflächen für den sozialen Wohnungsbau mit 170.000,00 Euro beziffert.
Mit Bescheid vom 30.11.2002 erteilte die Beklagte der Klägerin eine Förderzusage und bewilligte die Darlehen in der beantragten Höhe.
Im Abschnitt G der Förderzusage findet sich folgende Nebenbestimmung:
Spätestens bis zum Ablauf eines Jahres nach Bezugsfertigstellung ist für das Bauvorhaben eine Schlussabrechnung aufzustellen und der Bewilligungsbehörde auf vorgeschriebenem Muster anzuzeigen, dass die Schlussabrechnung vom Tage der Anzeige an 3 Monate zur Nachprüfung bereitgehalten wird.
Unter Abschnitt H der Förderzusage finden sich u.a. folgende Auflagen und Bedingungen:
1. Die unter Abschnitt A der Förderzusage zugesagten Mittel werden nach Maßgabe der am Bewilligungstage geltenden Fassung der nachstehend aufgeführten Bestimmungen zu Bedingungen gewährt, die sich im einzelnen aus dem mit der Wohnungsbauförderungsanstalt abzuschließenden Vertrag und den dazu gehörenden „Allgemeinen Geschäftsbedingungen“ ergeben:
a) das Zweite Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) nach Maßgabe des § 46 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)
Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB)
c) bei Wohnheimen zusätzlich:
Bestimmungen zur Förderung von Wohnheimen für Menschen mit Behinderungen (Wohnheimbestimmungen – WHB)
[...]
8. Die Förderzusage kann widerrufen werden, [...]
e) bei Nichterfüllung der Auflagen und Bedingungen der Förderzusage.
14. weitere Auflagen und Bedingungen: […]
d) Zur Prüfung der Zusatzdarlehen für Brachflächen ist ein Bodengutachten zur Gefährdungsabschätzung vorzulegen und bei Vorlage der Schlussabrechnungsanzeige die entsprechenden Einzelnachweise zu führen.
[…]
Die Klägerin teilte der Beklagten unter dem 05.02.2003 mit, dass sie anstelle der ursprünglich geplanten sieben Einfamilienhäuser nur fünf Einfamilienhäuser errichten werde und beantragte den Erlass eines Änderungsbescheides bezüglich der Bewilligung öffentlicher Mittel für nur fünf Einfamilienhäuser.
Mit Änderungsbescheiden vom 10.06.2003 kürzte die Beklagte die durch Bescheid vom 30.11.2002 bewilligten Mittel und änderte die Förderzusage dahingehend, dass der Klägerin nunmehr öffentliche Mittel in Form eines Baudarlehens in Höhe von 499.000,00 Euro, eines Darlehens für Kinderreiche in Höhe von 28.600,00 Euro, eines sonstigen Darlehens in Höhe von 50.000,00 Euro sowie eines Zusatzdarlehens für die Aufarbeitung von Brachflächen in Höhe von 75.000,00 Euro bewilligt wurden.
Am 15.12.2003 stellte die Beklagte im Rahmen einer Ortsbesichtigung die Bezugsfertigkeit der Einfamilienhäuser fest. Die Bezugsfertigkeit wurde der Klägerin unter dem gleichen Datum bescheinigt.
Unter dem 10.01.2005 forderte die Beklagte die Klägerin zur Abgabe der Schlussabrechnungsanzeige auf.
Auf entsprechenden Antrag der Klägerin vom 27.01.2005 genehmigte die Beklagte durch Bescheid vom 08.02.2005 für die Förderobjekte ab dem 01.01.2005 eine zulässige Durchschnittsmiete von monatlich 4,55 Euro je qm Wohnfläche.
Mit Schreiben vom 23.02.2005 überreichte die Klägerin der Beklagten die Anzeige über die Aufstellung der Schlussabrechnung für die geförderten Einfamilienhäuser. In der Wirtschaftlichkeitsberechnung veranschlagte sie Erschließungskosten in Höhe von 120.000,00 Euro und setzte die Höhe des Zusatzdarlehens für die Aufbereitung von Brachflächen mit 75.000,00 Euro an. Die Durchschnittsmiete für die geförderten Wohnungen zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit wird mit monatlich 4,51 Euro je qm Wohnfläche angesetzt.
Die Beklagte teilte daraufhin unter dem 07.03.2005 mit, dass das Brachflächendarlehen technisch geprüft werden müsse und forderte die Klägerin auf, das Bodengutachten zur Gefährdungsabschätzung und die Einzelnachweise gemäß Auflage 14 d) der Förderzusage vom 30.11.2002 vorzulegen.
Am 31.03.2005 legte die Klägerin eine Kostenschätzung für die Aufbereitung von Brachlandflächen des Büros für Geotechnik D + Ingenieure vom 29.11.2002 vor. Hiernach werden die Kosten für die notwendigen Aufbereitungsarbeiten zur Bebauung des Grundstücks auf 120.000,00 Euro zuzüglich 16 % Umsatzsteuer, mithin insgesamt auf 139.200,00 Euro geschätzt (Rückbau der ehemaligen Parkplatzbeleuchtung = 8.000,00 Euro; Aufnahme des Betonstein- bzw. Verbundsteinpflasters auf insgesamt 4.000 qm a 8,00 Euro = 32.000,00 Euro; Aufnahme der Frostschutz- und Schottertragschichten in einer Stärke von ca. 0,5 m, insgesamt 2.000 Kubikmeter a 8,00 Euro = 16.000,00 Euro; Aushub von aufgefülltem Boden im Bereich des Geländes einschließlich Entsorgungskosten ca. 3.200 Kubikmeter a 20,00 Euro = 64.000,00 Euro).
Unter dem 25.04.2005, 10.11.2005 und 29.08.2006 wurde die Klägerin von der Beklagten aufgefordert, nunmehr auch die geforderten Nachweise über die tatsächlich angefallenen Kosten einschließlich der Nachweise für die Entsorgungskosten einzureichen. Ferner wurde sie darauf hingewiesen, dass im Falle der Nichteinreichung der geforderten Nachweise davon ausgegangen werde, dass keine Kosten für die Aufbereitung von Brachflächen entstanden seien und demnach mit einer Kürzung des bewilligten Darlehens in Höhe von 75.000,00 Euro zu rechnen sei.
Die Klägerin legte am 16.10.2006 eine Schlussrechnung der U Hausbau AG gemäß VOB für das Bauvorhaben E-Straße 1 a bis e vom 29.12.2003 vor. Darin wird für die „Aufbereitung von Brachflächen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau – Pauschalvertrag gemäß Gutachten Dipl.-Ing. D“ ein Betrag in Höhe von 120.000,00 Euro berechnet.
Mit Anhörungsschreiben vom 14.12.2006 teilte die Beklagte mit, die vorgelegte Schlussrechnung beinhalte nicht die von ihr geforderten Einzelnachweise. Ausgehend von den zum Zeitpunkt der Rohbaufertigstellung eingereichten Lichtbildern sei davon auszugehen, dass eine Brachflächenaufbereitung nur auf einer Fläche von maximal 600 qm durchgeführt worden sei. Unter Zugrundelegung der Einheitspreise in der Kostenschätzung und mangels Vorlage der geforderten Einzelnachweise sei derzeit lediglich von förderfähigen Kosten in Höhe von 4.800,00 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer auszugehen. Es sei daher beabsichtigt, das bewilligte Brachflächendarlehen entsprechend zu kürzen.
Mit Änderungsbescheid vom 23.01.2007 kürzte die Beklagte das zuletzt in Höhe von 75.000,00 Euro bewilligte Brachflächendarlehen auf einen Betrag in Höhe von 4.176,00 Euro (4.800,00 Euro + 768,00 Euro MwSt. = 5.568,00 Euro, davon 75 % = 4.176,00 Euro). Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die Klägerin habe die Auflage Nr. 14 d) unter Abschnitt H der Förderzusage nicht erfüllt. Die eingereichte Schlussrechnung nach VOB der Firma U Hausbau AG sei nicht geeignet, die für die Aufbereitung der Brachflächen entstandenen Kosten nachzuweisen.
Hiergegen legte die Klägerin am 23.02.2007 Widerspruch ein. Die Beklagte half dem Widerspruch nicht ab und legte diesen der Bezirksregierung E1 zur Entscheidung vor.
Mit Widerspruchsbescheid vom 17.08.2009 wies die Bezirksregierung E1 den Widerspruch zurück. Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, die Kürzung des Darlehens sei rechtmäßig. Die Klägerin habe mangels Vorlage der geforderten Einzelnachweise gegen die Auflage Nr. 14 d) unter Abschnitt H der Förderzusage verstoßen, was zu ihren Lasten gehe.
Hiergegen erhob die Klägerin am 25.08.2009 Klage. In dem vor dem erkennenden Gericht geführten Klageverfahren (Az.: 14 K 5495/09) schlossen die Beteiligten, nach vorheriger außergerichtlicher Einigung, am 23.11.2011 zur Beendigung des Verfahrens einen Vergleich folgenden Inhalts:
Die Beklagte ändert den Änderungsbescheid vom 23.01.2007 dahingehend ab, dass das mit Zusage vom 30.11.2002, geändert durch die Bescheide vom 10.06.2003, 14.07.2003 und 30.07.2003 gewährte Brachflächendarlehen auf 37.500,00 Euro gekürzt wird.
In Erfüllung des Vergleiches widerrief die Beklagte durch Bescheid vom 07.12.2011 den Änderungsbescheid vom 23.01.2007.
Mit Änderungsbescheid vom 07.12.2011 kürzte die Beklagte das Brachflächendarlehen auf 37.500,00 Euro und setzte die Kosten für die Brachflächensanierung auf 50.000,00 Euro fest. Ferner wurde die Klägerin aufgefordert, eine aktualisierte Schlussabrechnungsanzeige einzureichen. Unter dem 03.04.2012 wurde die Klägerin erneut aufgefordert, eine aktualisierte Schlussabrechnungsanzeige vorzulegen.
Nachdem die Klägerin trotz der Aufforderungen keine Schlussabrechnungsanzeige vorlegte, übersandte die Beklagte ihr unter dem 10.05.2012 eine von der Beklagten selbst erstellte aktualisierte Schlussabrechnungsanzeige mit der Bitte um Prüfung derselben und Rücksendung der ggf. korrigierten und unterschriebenen Ausfertigung bis zum 29.05.2012. In dem Entwurf der Schlussabrechnungsanzeige wird ausgeführt, dass das Brachflächendarlehen infolge des geschlossenen Vergleiches auf 37.500,00 Euro gekürzt und infolge der Kürzung die anerkennungsfähigen Kosten der Eigenleistungen auf 50.000,00 Euro festgesetzt wurden. Unter Ziffer I. 1.3 der Wirtschaftlichkeitsberechnung werden die Erschließungskosten, die der Bewilligung der Mittel zugrunde gelegen haben mit 120.000,00 Euro und die Erschließungskosten zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit mit 50.000,00 Euro beziffert. Unter Ziffer II. 1.22 wird das Brachflächendarlehen im Zeitpunkt der Bewilligung mit 75.000,00 Euro und im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit mit 37.500,00 Euro angegeben. Unter Ziffer II. 3.1 werden die Eigenleistungen im Zeitpunkt der Bewilligung mit 217.370,00 Euro und im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit mit 184.869,88 Euro angegeben. Die unter Ziffer IV. angegebene Durchschnittsmiete wird im Zeitpunkt der Bewilligung mit 4,51 Euro und im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit mit 4,38 Euro monatlich je qm Wohnfläche beziffert. Die Durchschnittsmiete in der Folgezeit wird zum 01.01.2005 mit 4,42 Euro, zum 01.01.2008 mit 4,47 Euro und zum 01.01.2011 mit 4,50 Euro angegeben.
Daraufhin teilte die Klägerin unter dem 24.05.2012 mit, sie sei mit der Änderung der Schlussabrechnung nicht einverstanden. Im gerichtlichen Vergleich sei lediglich eine Kürzung des Brachflächendarlehens auf 37.500,00 Euro vereinbart worden. Eine Vereinbarung darüber, dass die in der Schlussabrechnungsanzeige enthaltenen Kosten zu kürzen seien, sei nicht getroffen worden. Die in der Schlussabrechnungsanzeige geltend gemachten Kosten seien tatsächlich angefallen. Das Brachflächendarlehen sei durch Eigenkapital ersetzt worden.
Mit Schreiben vom 31.05.2012 erläuterte die Beklagte die Notwendigkeit für die Änderung der Schlussabrechnungsanzeige. In dem geschlossenen Vergleich habe sie zugestimmt, das Brachflächendarlehen auf 37.500,00 Euro zu kürzen und damit Kosten für die Aufbereitung von Brachflächen in Höhe von 50.000,00 Euro anzuerkennen. Das Brachflächendarlehen diene der anteiligen Finanzierung der anerkannten Erschließungskosten. Anteilig bedeute, dass ein Brachflächendarlehen 75 % der anerkannten Kosten, maximal jedoch 15.000,00 Euro pro Wohnung betrage. Bei Antragstellung und Bewilligung hätten die Kosten für die Aufbereitung der Brachfläche 170.000,00 Euro für die geplante Errichtung von sieben Einfamilienhäusern betragen. Das Brachflächendarlehen sei auf 105.000,00 Euro (7 x 15.000,00 Euro) beschränkt worden. Tatsächlich seien fünf Einfamilienhäuser gebaut worden, weshalb das Brachflächendarlehen auf 75.000,00 Euro (5 x 15.000,00 Euro) gekürzt worden sei. Infolge des Vergleiches betrage das Brachflächendarlehen nunmehr 37.500,00 Euro. Diese 37.500,00 Euro (75 %) dienten somit der Finanzierung der von der Beklagten anerkannten Kosten in Höhe von 50.000,00 Euro (100 %). Die Schlussabrechnung vom 23.02.2005 habe sie bis heute nicht anerkannt. Es werde daher erneut um die Aufstellung einer geänderten Schlussabrechnung gebeten.
Unter dem 13.06.2012 überreichte die Klägerin eine geänderte Wirtschaftlichkeitsberechnung, die bei unveränderten Gesamtkosten den Ersatz des teilweisen Fortfalls der Brachlandmittel durch Eigenmittel beinhaltete. Insoweit werden unter Ziffer II. der Wirtschaftlichkeitsberechnung die Eigenleistungen im Zeitpunkt der Bewilligung mit 217.370,00 Euro und im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit mit 254.870,00 Euro (217.370,00 Euro + 37.500,00 Euro) angegeben. Hinsichtlich des Brachflächendarlehens in Höhe von 37.500,00 Euro werden Zinsen in Höhe von 0,5 % als Eigenleistung angesetzt. Die unter Ziffer IV. angegebene Durchschnittsmiete wird im Zeitpunkt der Bewilligung und im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit mit 4,51 Euro monatlich je qm Wohnfläche beziffert.
Mit Bescheid vom 11.07.2012 lehnte die Beklagte die Anerkennung der geltend gemachten Gesamtkosten ab, änderte die Wirtschaftlichkeitsberechnung entsprechend ihrer korrigierten Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 10.05.2012 sowie ihrer Ausführungen im Schreiben vom 31.05.2012 und genehmigte gemäß § 72 II. WoBauG eine Durchschnittsmiete von monatlich 4,38 Euro pro qm ab dem 01.01.2004 und von monatlich 4,42 Euro pro qm ab dem 01.01.2005. Ab dem 01.01.2006 sei der Eigentümer für die Bildung der Kostenmiete im Rahmen der geltenden Rechtsvorschriften eigenverantwortlich zuständig. Dem Bescheid fügte sie die geänderte und anerkannte Wirtschaftlichkeitsberechnung und die Berechnung der Durchschnittsmiete ab 2008 bei.
Die Klägerin hat am 09.08.2012 Klage erhoben.
Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, die Auffassung der Beklagten, wonach infolge des gerichtlichen Vergleiches nicht nur das Brachflächendarlehen zu kürzen, sondern auch die in der Schlussabrechnungsanzeige anzusetzenden Kosten entsprechend herabzusetzen seien, sei unzutreffend. Die von der Klägerin tatsächlich aufgewendeten Kosten seien in die Schlussabrechnung des Bauvorhabens einzubeziehen. Demgemäß sei das gekürzte Brachflächendarlehen ohne Änderung der Wirtschaftlichkeitsberechnung durch Eigenkapital zu ersetzen. Die Schlussrechnung der U Hausbau AG vom 29.12.2003 über insgesamt 845.000,00 Euro sei von ihr bezahlt worden. Es könne sein, dass die Schlussrechnung der U Hausbau AG hinsichtlich des Teilbetrages für die Aufbereitung von Brachflächen in Höhe von 120.000,00 Euro nicht der Erfüllung der Auflage 14 d) genüge. Dies ändere indes nichts an der Tatsache, dass diese Kosten angefallen und bezahlt worden seien. Es handele sich daher um Baukosten, die der ursprünglichen Kostenkalkulation in der Wirtschaftlichkeitsberechnung entsprächen und in der Schlussabrechnung anzusetzen seien. Allein die Finanzierung der Aufwendungen habe sich geändert, denn das gekürzte Brachflächendarlehen sei durch Eigenkapital ersetzt worden bzw. müsse durch zusätzliches Eigenkapital finanziert werden. Diese Änderung der Finanzierung dürfe wegen § 12 Abs. 4 Satz 2 II. BV nicht zu einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen führen, weil die Ersetzung des Fremdkapitals durch Eigenkapital auf Umständen beruhe, die die Bauherrin zu vertreten habe, weil sie die Auflage 14 d) der Förderzusage zumindest teilweise nicht habe erfüllen können. Das zusätzliche Eigenkapital sei nicht mit 4 % oder 6,5 % zu verzinsen, sondern wie das in der Förderzusage angesetzte öffentliche Brachflächendarlehen mit 0,5 %. Die Klägerin sei berechtigt gewesen, die Bauleistungen durch Pauschalverträge zu vergeben. Infolge dessen könne sie auch die hierdurch tatsächlich entstandenen Kosten in ihre Schlussabrechnung einbeziehen, zumal der in der Förderzusage festgesetzte Kostenrahmen nicht überschritten worden sei. Die Genehmigung einer monatlichen Durchschnittsmiete in Höhe von 4,55 Euro pro qm Wohnfläche ab dem 01.01.2005 durch bestandskräftigen Bescheid vom 08.02.2005 stehe einer Reduktion der Durchschnittsmiete entgegen. Im Übrigen finde § 72 II. WoBauG bezüglich der Genehmigung der Durchschnittsmiete keine Anwendung. Das II. WoBauG sei zum 31.12.2001 außer Kraft getreten und durch das WoFG ersetzt worden.
Die Klägerin beantragt wörtlich,
Der Bescheid der Beklagten vom 11.07.2012 über die Prüfung und Anerkennung der Schlussabrechnungsanzeige vom 23.02.2005 für öffentlich geförderte Mietwohnungen in E1, E-Straße 1a-e, wird aufgehoben.
Die Beklagte wird verpflichtet die Schlussabrechnungsanzeige für die öffentlich geförderten Mietwohnungen in E1, E-Straße 1a-e, mit Gesamtkosten von 926.967,04 Euro anzuerkennen, und unter Berücksichtigung von Aufwendungsverzichten in Höhe von 1.242,00 Euro jährlich die Durchschnittsmiete für die vorgenannten Wohnungen zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit auf 4,51 Euro pro qm Wohnfläche monatlich ab dem 01.01.2004, sowie auf 4,55 Euro pro qm Wohnfläche monatlich ab dem 01.01.2005, zu genehmigen.
Hilfsweise, die Berufung zuzulassen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung vertieft sie ihre Ausführungen aus dem Verwaltungsverfahren und dem streitgegenständlichen Bescheid. Ergänzend führt sie aus, bereits der durch Vergleich beendete Rechtsstreit habe dem Grunde nach die Anerkennung der Kosten für die Aufbereitung der Brachfläche zum Gegenstand gehabt. Die Kürzung des Brachflächendarlehens, die die Klägerin im Vergleich anerkannt habe, sei lediglich die notwendige rechtliche Folge. Es sei im vorangegangenen Rechtsstreit nicht nur die Erfüllung der Auflage, sondern auch die Anerkennung der Kosten für die Aufbereitung der Brachfläche streitbefangen gewesen. Mit dem geschlossenen Vergleich, das Brachflächendarlehen nicht ersatzlos zu streichen, sondern um die Hälfte zu kürzen, habe die Beklagte die Bereitschaft gezeigt, einen Teil der Kosten anzuerkennen. Das Brachflächendarlehen diene der anteiligen Finanzierung der anerkannten Kosten zur Aufbereitung der Brachfläche. Anteilig bedeute, dass ein Brachflächendarlehen 75 % der anerkannten Kosten, maximal jedoch 15.000,00 Euro pro Wohnung betrage. Bei Antragstellung und Bewilligung hätten die Kosten für die Aufbereitung der Brachfläche 120.000,00 Euro betragen, weshalb das Brachflächendarlehen auf 75.000,00 Euro (5 x 15.000,00 Euro) beschränkt worden sei. Aufgrund des Vergleiches betrage das Brachflächendarlehen nunmehr 37.500,00 Euro. Die 37.500,00 Euro (75 %) dienten somit der Finanzierung der anerkannten Kosten von 50.000,00 Euro (100 %). Die Wirtschaftlichkeitsberechnung sei demgemäß in allen notwendigen Positionen angepasst worden. Die Kosten würden in Höhe von 856.966,92 Euro anerkannt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der von der Klägerin wörtlich gestellte isolierte Anfechtungsantrag (Klageantrag zu 1.) ist bereits unzulässig. Dem Antrag fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, weil die Klägerin ihr Klagebegehren (vgl. § 88 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –), die uneingeschränkte Anerkennung ihrer Schlussabrechnungsanzeige und die Genehmigung einer bestimmten Durchschnittsmiete, durch eine isolierte Aufhebung des Bescheides vom 11.07.2012 ersichtlich nicht erreichen kann.
Der wörtlich gestellte Verpflichtungsantrag (Klageantrag zu 2) ist zulässig. Das insoweit enthaltene Begehren, die Anerkennung der Schlussabrechnungsanzeige in der Fassung der am 13.06.2012 vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung und die Genehmigung einer höheren Durchschnittsmiete, kann im Wege der Verpflichtungsklage verfolgt werden. Denn die berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten werden im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei der Anerkennung der Schlussabrechnung durch Verwaltungsakt festgesetzt.
Vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 17.02.1981 – 14 A 1570/78 –, Rn. 3, juris; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 30.04.2013 – 14 A 276/13 –; VG Aachen, Urteil vom 12.12.2012– 6 K 1488/08 –, Rn. 19 f., juris.
Gleiches gilt für die Genehmigung der Durchschnittsmiete, auch diese erfolgt durch Verwaltungsakt.
Vgl. Heix, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 72 II. WoBauG, Anm. 5.1.
Die zulässige Verpflichtungsklage ist jedoch unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Anerkennung ihrer Schlussabrechnungsanzeige mit berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten in Höhe von 926.967,04 Euro und Genehmigung einer monatlichen Durchschnittsmiete ab dem 01.01.2004 in Höhe von 4,51 Euro qm/ Wohnfläche sowie ab dem 01.01.2005 in Höhe von 4,55 Euro qm/Wohnfläche.
Der Bescheid der Beklagten vom 11.07.2012, mit dem abweichend von der Schlussabrechnungsanzeige der Klägerin berücksichtigungsfähige Gesamtkosten in Höhe von 856.966,92 Euro anerkannt und eine monatliche Durchschnittsmiete ab dem 01.01.2004 in Höhe von 4,38 Euro qm/Wohnfläche sowie ab dem 01.01.2005 in Höhe von 4,42 Euro qm/ Wohnfläche genehmigt werden, ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.
1.)
Der von der Klägerin begehrten Anerkennung von Erschließungskosten für die Aufbereitung von Brachflächen für das streitgegenständliche Bauvorhaben in Höhe von 120.000,00 Euro und der Genehmigung einer monatlichen Durchschnittsmiete ab dem 01.01.2004 in Höhe von 4,51 Euro qm/Wohnfläche sowie ab dem 01.01.2005 in Höhe von 4,55 Euro qm/Wohnfläche steht bereits der zwischen den Beteiligten im Verfahren 14 K 5495/09 geschlossene Prozessvergleich vom 23.11.2011 entgegen. Denn diesem ist im Wege der Auslegung zu entnehmen, dass die Beteiligten sich neben der hälftigen Kürzung des bewilligten Brachflächendarlehens auf einen Betrag von 37.500,00 Euro auch verbindlich auf die abschließende Anerkennung berücksichtigungsfähiger Erschließungskosten in Höhe von 50.000,00 Euro verständigt haben.
Zwar ergibt sich dies nicht unmittelbar aus dem isolierten Wortlaut des protokollierten Vergleichstextes, wonach sich die Beklagte bereit erklärt hat, den Änderungsbescheid vom 23.01.2007 (Kürzung des Brachflächendarlehens auf einen Betrag von 4.176,00 Euro) aufzuheben und der Klägerin ungeachtet des Streits über das Vorliegen von Einzelnachweisen ein Brachflächendarlehen in Höhe von 37.500,00 Euro zu gewähren. Es folgt jedoch bei verständiger Auslegung aus dem Sinn und Zweck der getroffenen Vergleichsregelung. Denn unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes im Verfahren 14 K 5495/09 ist davon auszugehen, dass der Vergleich neben der Kürzung des bewilligten Brachflächendarlehens auf 37.500,00 Euro auch eine verbindliche und abschließende Einigung der Beteiligten über die für das Bauvorhaben zur Aufbereitung von Brachflächen berücksichtigungsfähigen Erschließungskosten auf einen Betrag von 50.000,00 Euro enthält. Bei dem geschlossenen Prozessvergleich handelt es sich sowohl um eine Prozesshandlung, als auch um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag (sog. Doppelnatur des Prozessvergleiches). Der Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vergleichsvertrages dient unter Berücksichtigung des zugrundeliegenden Sachverhalts und der Rechtslage der Beseitigung einer bestehenden Ungewissheit durch gegenseitiges Nachgeben (vgl. § 55 Verwaltungsverfahrensgesetz für das Land Nordrhein-Westfalen – VwVfG NRW –). Zwar weist die Klägerin zu Recht darauf hin, dass das Verfahren 14 K 5495/09 primär die Kürzung des mit Förderzusage vom 30.11.2002 bewilligten Brachflächendarlehens durch den seinerzeit angefochtenen Änderungsbescheid vom 23.01.2007 zum Gegenstand hatte. Die Kürzung des Brachflächendarlehens erfolgte indes maßgeblich deshalb, weil die Beklagte begründete Zweifel dahingehend geltend gemacht hat, dass die der Förderzusage zugrunde liegenden Maßnahmen für die Brachflächenaufbereitung tatsächlich nicht in dem von der Klägerin kalkulierten Umfang durchgeführt worden sind. Damit bestand im Verfahren 14 K 5495/09 eine Ungewissheit sowohl über den tatsächlichen Umfang, als auch über die Durchführung der für die Brachflächenaufbereitung erforderlichen Erschließungsmaßnahmen.
Da die Gewährung eines Brachflächendarlehens nach den einschlägigen Bestimmungen unter Ziffer 4 der Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB NRW) gemäß dem Runderlass des Ministeriums für Bauen und Wohnen des Landes Nordrhein-Westfalen vom 30.09.1997 (MBl. NRW, S. 1396 ff.) in der maßgeblichen Fassung des Runderlasses des Ministeriums für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen vom 13.03.2002 (MBl. NRW, S. 599 ff.) zwingend voraussetzt, dass die der Förderzusage zugrunde gelegten Kosten aufgrund einer vollständigen Durchführung der in einem Gutachten zur Gefährdungsabschätzung und Kostenvoranschlägen prognostizierten Maßnahmen tatsächlich angefallen sind (vgl. Ziffer 4.3, 4.7 WFB NRW), hat die Beklagte infolge der von ihr dargelegten Bedenken mit dem im Verfahren 14 K 5495/09 angegriffenen Änderungsbescheid vom 23.01.2007 das Brachflächendarlehen in beträchtlichem Umfang gekürzt.
Auch der Umstand, dass im Hinblick auf die Kürzung des Brachflächendarlehens, anders als bei der nunmehr streitgegenständlichen Anerkennung berücksichtigungsfähiger Gesamtkosten im Rahmen der Schlussabrechnungsanzeige zusätzlich ein Verstoß gegen die Auflage 14 d) der Förderzusage vom 30.11.2002 im Raume stand, ändert nichts an der Tatsache, dass der vorangegangene Rechtsstreit im Kern die Frage betraf, ob und in welchem Umfang tatsächlich Erschließungsmaßnahmen zur Brachflächenaufbereitung durchgeführt wurden und in welchem Umfang hierfür tatsächlich Kosten entstanden sind. Dies folgt aus der zwischen der Durchführung der Maßnahmen zum Herrichten des Grundstücks und der Gewährung eines Brachflächendarlehens bestehenden Akzessorietät. Der Akzessorietätsgedanke ergibt sich aus Ziffer 4.5 WFB NRW, wonach ein Zusatzdarlehen für die Aufbereitung von Brachflächen lediglich in Höhe von 75 % des gemäß Ziffer 4.4 WFB NRW förderfähigen Anteils der Kosten gewährt wird. Erklärtes Ziel der Gewährung eines Brachflächendarlehens ist es, ehemals gewerblich, industriell, militärisch oder für Verkehrszwecke genutzte Brachflächen für den Bau von Sozialwohnungen nutzbar zu machen (vgl. Ziffer 4.1 WFB NRW). Dies setzt jedoch denklogisch voraus, dass derartige Aufbereitungsmaßnahmen im kalkulierten Umfang durchgeführt und Aufbereitungskosten tatsächlich entstanden sind (vgl. Ziffer 4.7 WFB NRW). Die Durchführung entsprechender Aufbereitungsmaßnahmen nebst Entstehens von Aufbereitungskosten einerseits und die Darlehensgewährung andererseits, stehen demgemäß in einem untrennbaren Zusammenhang. Daher beinhaltet der Abschluss eines Vergleiches über die Gewährung eines Brachflächendarlehens im Umkehrschluss immer auch eine verbindliche Feststellung der berücksichtigungsfähigen Erschließungskosten für die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen. Denn die Feststellung der anerkennungsfähigen Kosten ist gemäß Ziffer 4.5 WFB NRW i.V.m. Ziffer 4.4 WFB NRW notwendige Bedingung für die Darlehensgewährung. Ohne die Feststellung der berücksichtigungsfähigen Erschließungskosten kann das Darlehen nicht bewilligt werden. Denn zur exakten Bezifferung der Darlehenshöhe von 75 % des Anteils der förderfähigen Kosten gemäß Ziffer 4.5 WFB NRW bedarf es einer verbindlichen Feststellung der berücksichtigungsfähigen Kosten. Diesbezüglich weist die Beklagte im hiesigen Verfahren zu Recht darauf hin, dass die Gewährung eines Brachflächendarlehens zugleich die Anerkennung der berücksichtigungsfähigen Erschließungskosten nach sich zieht.
Da die Klägerin im Verfahren 14 K 5495/09 und dem vorangegangenen Verwaltungsverfahren nicht willens oder in der Lage war, die von der Beklagten angemeldeten gewichtigen Bedenken durch Vorlage nachprüfbarer Belege über die tatsächlich durchgeführten Erschließungsmaßnahmen auszuräumen, haben die Beteiligten den benannten Prozessvergleich geschlossen, um die insoweit bestehende Ungewissheit bezüglich des Nachweises der Durchführung von Erschließungsmaßnahmen und des Entstehens von Kosten hierfür auszuräumen. Aus der Verständigung der Beteiligten über die Gewährung eines Brachflächendarlehens in Höhe von 37.500,00 Euro folgt wegen der dargelegten Akzessorietät zwischen Durchführung der Erschließungsmaßnahmen nebst Anfalls entsprechender Kosten und der Darlehensgewährung im Umkehrschluss eine verbindliche Verständigung der Beteiligten auf die Anerkennung von Erschließungskosten für die Brachflächenaufbereitung in Höhe von 50.000,00 Euro. In diesem Sinne hat die Beklagte den geschlossenen Vergleich von vornherein verstanden, da sie sowohl im Verfahren 14 K 5495/09 als auch im hiesigen Verfahren durchweg zum Ausdruck gebracht hat, dass sie die tatsächliche Durchführung von Brachflächenaufbereitungsmaßnahmen, in dem Umfang, wie sie in der „Kostenschätzung für die Aufbereitung von Brachflächen“ des Büros für Geotechnik D + Ingenieure vom 29.11.2002 enthalten sind, grundlegend anzweifelt. Sie hätte folglich keinem Vergleich zugestimmt, mit dem nicht auch eine verbindliche Regelung über die anerkennungsfähigen Erschließungskosten getroffen worden wäre. Dass auch die Klägerin den Vergleich im vorgenannten Sinne verstanden haben muss, zeigt sich im Übrigen daran, dass sie den in Erfüllung des Vergleiches erlassenen Bescheid der Beklagten vom 07.12.2011 über die Kürzung des Brachflächendarlehens auf 37.500,00 Euro und die Festsetzung von Kosten über die Brachflächensanierung auf 50.000,00 Euro hat in Bestandskraft erwachsen lassen. Soweit sie sich daher im hiesigen Verfahren darauf beruft, dass man sich nicht auch auf die Herabsetzung der berücksichtigungsfähigen Erschließungskosten verständigt habe, steht dies in ersichtlichem Widerspruch zur Nichteinlegung von Rechtsbehelfen gegen den benannten Bescheid vom 07.12.2011.
Demgemäß begegnet die Anerkennung der Schlussabrechnungsanzeige durch Bescheid vom 11.07.2012, mit der um 70.000,00 Euro (120.000,00 Euro – 50.000,00 Euro) reduzierte berücksichtigungsfähige Gesamtkosten in Höhe von 856.966,92 Euro anerkannt werden, keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Gleiches gilt für die Genehmigung einer reduzierten monatlichen Durchschnittsmiete ab dem 01.01.2004 in Höhe von 4,38 Euro qm/Wohnfläche sowie ab dem 01.01.2005 in Höhe von 4,42 Euro qm/Wohnfläche ab dem 01.01.2005. Denn die Reduktion der Durchschnittsmiete beruht unstreitig allein auf der Kürzung der berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten um 70.000,00 Euro und der hierdurch bedingten Verringerung der bei der Bildung der Kostenmiete gemäß § 72 Abs. 1 und 4 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) i.V.m. § 8 bis § 8b des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz – WoBindG –) zu berücksichtigenden laufenden Aufwendungen.
2.)
Selbst wenn man der Rechtsauffassung der Klägerin nähertreten wollte, wonach dem im Verfahren 14 K 5495/09 geschlossenen Prozessvergleich keine verbindliche Regelung hinsichtlich eines gekürzten Ansatzes berücksichtigungsfähiger Erschließungskosten im Rahmen der Schlussabrechnungsanzeige zu entnehmen sei, besteht weder ein Anspruch auf Anerkennung ihrer geänderten Schlussabrechnungsanzeige, noch ein Anspruch auf Genehmigung einer erhöhten Durchschnittsmiete.
Die Verpflichtung der Klägerin zur Aufstellung und Anzeige einer Schlussabrechnung für das Bauvorhaben E-Straße 1a-e ist als Nebenbestimmung im Abschnitt G des bestandskräftigen Bewilligungsbescheides (Förderzusage) vom 30.11.2002 enthalten. Die Nebenbestimmung entspricht den zum Zeitpunkt der Bewilligung geltenden Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB NRW). In Ziffer 9.1 WFB NRW ist vorgesehen, dass die Bauherrin oder der Bauherr spätestens bis zum Ablauf eines Jahres vom Tage der Bezugsfertigkeit an über das Bauvorhaben eine Schlussabrechnung aufzustellen und der Bewilligungsbehörde nach vorgeschriebenem Muster anzuzeigen hat, dass die Schlussabrechnung vom Tage der Anzeige an drei Monate zur Nachprüfung bereitgehalten wird. Gemäß Ziffer 9.2 WFB NRW muss die Anzeige über die Aufstellung der Schlussabrechnung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung bzw. Lastenberechnung für den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit enthalten, in der die Gesamtkosten, die der Bewilligung zugrunde gelegen haben, den Gesamtkosten laut Schlussabrechnungen gegenüberzustellen sind.
Die gesetzliche Grundlage für die Verpflichtung zur Aufstellung und Anzeige der Schlussabrechnung findet sich in den Vorschriften über die Kostenmiete in § 8 bis § 8b WoBindG. Diese Bestimmungen gelten auch für das streitgegenständliche Bauvorhaben der Klägerin. Dies folgt aus Ziffer 1 der in Abschnitt H des Bewilligungsbescheides (Förderzusage) vom 30.11.2002 enthaltenen Nebenbestimmung. Hiernach werden die mit der Förderzusage zugesagten Mittel u.a. nach Maßgabe der am Bewilligungstage geltenden Fassung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) nach Maßgabe des § 46 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz – WoFG –) und der Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB) gewährt. § 46 Abs. 2 WoFG eröffnet ausdrücklich die Möglichkeit, dass abweichend von § 46 Abs. 1 WoFG, wonach für nach dem 31.12.2001 erteilte Förderzusagen grundsätzlich das WoFG Anwendung findet, Fördermittel bis zum 31.12.2002 – wie im vorliegenden Fall geschehen – auch auf Grundlage des II. WoBauG in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung bewilligt werden können. Aus der Bewilligung der Fördermittel bis zum 31.12.2002 gemäß § 46 Abs. 2 WoFG folgt unmittelbar die uneingeschränkte Geltung des II. WoBauG für das streitgegenständliche Vorhaben. Denn für Vorhaben, die bis zum genannten Stichtag unter Anwendung des II. WoBauG gefördert worden sind, bestimmt § 46 Abs. 2 WoFG eine umfassende inhaltliche und verfahrensmäßige Weitergeltung des II. WoBauG. Dies ergibt sich zudem aus dem systematischen Zusammenhang zu § 48 Abs. 2 WoFG.
Vgl. Heix, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 46 WoFG, Anm. 3, § 48 WoFG, Anm. 2, 3, 4.1, 5.
Dem steht auch nicht die Ersetzung des bundesrechtlichen WoFG durch nordrhein-westfälisches Landesrecht im Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) entgegen. Denn die insoweit einschlägige Übergangsvorschrift des § 44 Abs. 3 WFNG NRW bestimmt, das Entscheidungen und sonstige Maßnahmen auf der Grundlage des WoFG, des II. WoBauG, des WoBindG und der dazu erlassenen Verordnungen fortgelten und bis zum 31.12.2009 förmlich eingeleitete Verfahren nach den bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften abzuschließen sind. Demgemäß findet u.a. die Vorschrift des § 72 Abs. 1 II. WoBauG in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung Anwendung. Hiernach hat die Bewilligungsstelle für die zum Vermieten bestimmten Wohnungen die Miete zu genehmigen, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete), wenn – wie hier – die öffentlichen Mittel auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung bewilligt werden. In der Genehmigung ist der Mietbetrag zu bezeichnen, der sich für die öffentlich geförderten Wohnungen des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung für den Quadratmeter der Wohnfläche durchschnittlich ergibt (Durchschnittsmiete). Gemäß § 72 Abs. 4 II. WoBauG gelten für die Ermittlung der zulässigen Miete im Übrigen die Vorschriften der § 8 bis § 8b WoBindG und die zu deren Durchführung ergangenen Vorschriften, namentlich die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV). Nach § 8 Abs. 1 Satz 1 WoBindG darf der Verfügungsberechtigte eine öffentlich geförderte Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Die Ermittlung der Kostenmiete erfolgt gemäß § 8 Abs. 1 Satz 2 WoBindG auf Grundlage von § 8a und § 8b WoBindG.
Die Anerkennung der Schlussabrechnung bzw. der Schlussabrechnungsanzeige stellt den Abschluss des Bewilligungsverfahrens dar und bestätigt, dass das Bauvorhaben entsprechend dem Bewilligungsbescheid (Förderzusage) ausgeführt wurde und die bewilligten Mittel zweckentsprechend eingesetzt worden sind.
Vgl. Bellinger, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 8a WoBindG, Anm. 7.1; VG Aachen, Urteil vom 12.12.2012 – 6 K 1488/08 –, Rn. 23, juris.
Nachdem die bei der Bewilligung der öffentlichen Mittel gemäß § 72 Abs. 1 II. WoBauG zugrunde gelegte Durchschnittsmiete nur auf den im Voraus kalkulierten Grundstücks- und Baukosten des geplanten Bauvorhabens beruht, sind der Schlussabrechnung die im Verlauf der Bauausführung entstandenen Kosten zugrunde zu legen. Auf der Grundlage dieser Kosten ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen.
Vgl. Bellinger, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 8a WoBindG, Anm. 7.1; VG Aachen, Urteil vom 12.12.2012 – 6 K 1488/08 –, Rn. 25, juris.
Die Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung bestimmt sich nach den Vorschriften der II. BV (§ 1 Nr. 1 II. BV). Sie muss nach § 3 II. BV die Grundstücks- und Gebäudebeschreibung (Nr. 1), die Berechnung der Gesamtkosten (Nr. 2), den Finanzierungsplan (Nr. 3) sowie die laufenden Aufwendungen und Erträge (Nr. 4) enthalten. Dabei erfordert die Berechnung der Gesamtkosten gemäß § 3 Nr. 2 II. BV nicht nur eine Aufstellung, die sämtliche Kostenpunkte erfasst, sondern darüber hinaus die Beifügung der Rechnungs- und Zahlungsbelege.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 09.12.1971 – VIII C 6.69 –, Rn. 45, juris; VG Aachen, Urteil vom 12.12.2012 – 6 K 1488/08 –, Rn. 27, juris; Bellinger, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 8a WoBindG, Anm. 7.1.
Die Gesamtkosten umfassen gemäß § 5 Abs. 1 II. BV die Kosten des Baugrundstücks und die Baukosten. Die vorliegend streitigen tatsächlichen Erschließungskosten für die Aufbereitung von Brachflächen zur Realisierung des Bauvorhabens zählen zu den Erschließungskosten (vgl. Ziffer I. 3. b der Anlage 1 zu § 5 Abs. 5 II. BV). Sie sind gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 II. BV Kosten des Baugrundstücks und damit Teil der Gesamtkosten. Erschließungskosten dürfen indes – vorbehaltlich der hier nicht einschlägigen §§ 9 und 10 II. BV – gemäß § 6 Abs. 4 II. BV nur angesetzt werden, soweit sie tatsächlich entstehen oder mit ihrem Entstehen sicher gerechnet werden kann. Hiermit korrespondiert Ziffer 9.4 WFB NRW, wonach die Schlussabrechnung die für das Bauvorhaben entstandenen Kosten in übersichtlicher Form nachweisen muss und für alle Auslagen ordnungsgemäße Rechnungs- und Zahlungsbelege vorhanden sein müssen. Ziffer 9.3 lit b) WFB NRW bestimmt in diesem Zusammenhang, dass die Bewilligungsbehörde neben der Schlussabrechnungsanzeige die Vorlage der Schlussabrechnung fordern soll, wenn die begründete Annahme besteht, dass die Anzeige über die Aufstellung der Schlussabrechnung unrichtige Angaben enthält. Die WFB NRW sind – wie ausgeführt – über Ziffer 1 der in Abschnitt H des bestandskräftigen Bewilligungsbescheides (Förderzusage) vom 30.11.2002 enthaltenen Nebenbestimmung, ebenso wie die Vorschriften der II. BV, für das streitgegenständliche Bauvorhaben zwingend zu beachten.
Dem Sinn und Zweck der vorgenannten Bestimmungen ist zu entnehmen, dass der tatsächliche Anfall und die zweckentsprechende Verwendung der geltend gemachten Kosten durch nachprüfbare Belege nachzuweisen ist. Das Erfordernis, die tatsächlich angefallenen Erschließungskosten nachprüfbar zu belegen, entspricht dem in § 72 II. WoBauG, § 8 bis § 8b WoBindG gesetzlich verankerten Prinzip der Kostenmiete. Denn hiernach ist bei der Ermittlung der Kostenmiete von dem Mietbetrag auszugehen, der sich für die öffentlich geförderten Wohnungen des Gebäudes auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung für den Quadratmeter der Wohnfläche durchschnittlich ergibt (Durchschnittsmiete). Die Berechnung der Gesamtkosten des Vorhabens stellt einen zwingenden Teil der Wirtschaftlichkeitsberechnung dar und ist demgemäß notwendige Bedingung der Kostenmietberechnung. Der Wirtschaftlichkeitsberechnung können daher nur die tatsächlich entstandenen Kosten des Bauvorhabens zugrunde gelegt werden. Demgemäß hat die Bewilligungsstelle bei der Schlussabrechnung die Aufgabe zu prüfen, ob die im Verlauf der Bauausführung entstandenen Kosten angesetzt werden dürfen, womit die Prüfaufgabe der Behörde weit über eine rechnerische Kontrolle hinausgeht. Die umfassende behördliche Prüfungskompetenz trägt dem Umstand Rechnung, dass die Genehmigung der endgültigen Durchschnittsmiete auf den in der Schlussabrechnung enthaltenen Kostenpositionen basiert, nachdem die bei der Bewilligung zugrunde gelegte Durchschnittsmiete lediglich auf den im Voraus kalkulierten Grundstücks- und Baukosten des geplanten Vorhabens beruht. Die anlässlich der Schlussabrechnung auf Grundlage der tatsächlich entstandenen und damit berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten berechnete Durchschnittsmiete bildet mithin die Basis für die weitere Mietpreisberechnung.
Vgl. Bellinger, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 8a WoBindG, Anm. 7.1.
a.)
Nach Maßgabe dieser Kriterien hat die Klägerin keinen Anspruch auf Anerkennung ihrer Schlussabrechnungsanzeige soweit die darin aufgeführten Gesamtkosten den von der Beklagten bereits anerkannten Betrag in Höhe von 856.966,92 Euro übersteigen. Denn die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Klägerin hat bis heute nicht durch prüffähige Belege nachgewiesen, dass die im Bewilligungsbescheid vom 30.11.2002 veranschlagten Erschließungskosten für die Aufbereitung von Brachflächen in Höhe von 120.000,00 Euro bei der Durchführung des Bauvorhabens tatsächlich angefallen und zweckentsprechend verwendet worden sind.
Streitig sind insoweit nur noch Erschließungskosten in Höhe von 70.000,00 Euro, weil die Beklagte mit dem angegriffenen Bescheid vom 11.07.2012 bereits berücksichtigungsfähige Erschließungskosten in Höhe von 50.000,00 Euro anerkannt hat. Hinsichtlich der streitbefangenen Erschließungskosten in Höhe von 70.000,00 Euro (120.000,00 Euro abzüglich 50.000,00 Euro) verbleibt es hingegen dabei, dass der tatsächliche Anfall entsprechender Kosten bei der Errichtung des Bauvorhabens – wie bereits dargelegt – durch prüffähige Rechnungs- und Zahlungsbelege, aus denen konkret hervorgehen muss welche Erschließungskosten im Einzelnen angefallen sind, zu belegen ist. Dieser Verpflichtung zur Vorlage prüffähiger Zahlungsnachweise ist die Klägerin jedoch nicht nachgekommen. Die von ihr im Verwaltungsverfahren vorgelegte Schlussrechnung der U Hausbau AG gemäß VOB für das Bauvorhaben E-Straße 1 a-e vom 29.12.2003 ist kein nachprüfbarer Zahlungsbeleg, aus dem sich entnehmen lässt, wie sich der unter der Position Aufbereitung von Brachflächen in Rechnung gestellte Betrag von 120.000,00 Euro zusammensetzt und ob dieser Betrag tatsächlich in vollem Umfang zweckentsprechend für die Brachflächenaufbereitung verwendet worden ist. Denn in der Schlussrechnung vom 29.12.2003 wird ohne die Angabe weitergehender Einzelnachweise unter der Position „Aufbereitung von Brachflächen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau – Pauschalvertrag gemäß Gutachten Dipl.-Ing. D“ lediglich ein Betrag in Höhe von 120.000,00 Euro berechnet. Auch das in der Schlussrechnung vom 29.12.2003 in Bezug genommene „Gutachten Dipl.-Ing. Clemens“ führt zu keiner anderen Beurteilung. Da ein „Gutachten“ von der Klägerin zu keinem Zeitpunkt vorgelegt wurde, dürfte es sich insoweit um die im Verwaltungsverfahren vorgelegte „Kostenschätzung für die Aufbereitung von Brachflächen“ des Büros für Geotechnik D + Ingenieure vom 29.11.2002 handeln. Diese „Kostenschätzung“ ist jedoch schon begrifflich nicht geeignet, den tatsächlichen Anfall von Kosten für die Brachflächenaufbereitung zu belegen, da es sich ausdrücklich um eine im Vorfeld der Bauausführung vorgenommene Kalkulation voraussichtlich entstehender Kosten handelt. Aus dieser Kostenschätzung geht jedoch nicht hervor, ob und inwieweit der aufgrund der Schlussrechnung der U Hausbau AG gezahlte Betrag in Höhe von 120.000,00 Euro in vollem Umfang zweckentsprechend für die Aufbereitung von Brachflächen zwecks Realisierung des Bauvorhabens verwendet worden ist.
In diesem Zusammenhang hat die Beklagte sowohl im Verfahren 14 K 5495/09 als auch im hiesigen Verfahren begründete Zweifel am tatsächlichen Anfall der kalkulierten Erschließungskosten geltend gemacht. Insoweit hat sie nachvollziehbar dargelegt, dass die Grundflächenangaben in der Kostenschätzung (4.000 qm Parkplatzfläche) und dem amtlichen Lageplan (1.087 qm Parkplatzfläche) erheblich voneinander abweichen und der Kostenschätzung ein deutlich überhöhter Anteil an Parkplatzfläche zugrundeliege. Im Übrigen zeigten die im Zeitpunkt der Rohbaufertigstellung eingereichten Fotos, dass die vorhandene Parkplatzbefestigung nicht vollumfänglich, sondern nur soweit zurückgebaut worden sei, wie es für die Errichtung der Wohnhäuser nebst Gärten erforderlich gewesen sei. Die Kosten für die Entfernung der Parkplatzbeleuchtung seien nicht überprüfbar, weil weder der Kostenschätzung noch dem Lageplan die Anzahl der vorhandenen und zu entfernenden Laternen zu entnehmen sei. Darüber hinaus lägen dem Umweltamt der Beklagten bis heute keine Erkenntnisse über eine meldepflichtige Kontamination des Bodens im Bereich des Bauvorhabens vor, so dass die in der Kostenkalkulation veranschlagten Entsorgungskosten nicht plausibel seien (vgl. Bl. 363 f. der Verwaltungsvorgänge).
Angesichts dieser von der Beklagten substantiiert vorgebrachten Bedenken bezüglich des tatsächlichen Anfalls der für die Brachflächenaufbereitung veranschlagten Erschließungskosten, obliegt es der in der Verpflichtungssituation nach allgemeinen Grundsätzen darlegungs- und beweisbelasteten Klägerin, die zweckentsprechende Verwendung der gezahlten Kosten durch Vorlage nachprüfbarer Rechnungs- und Zahlungsbelege nachzuweisen, was jedoch nicht geschehen ist. Die Beklagte wäre infolge der vorgenannten nachvollziehbaren Bedenken gemäß Ziffer 9.3 lit. b i.V.m. Ziffer 9.4 WFB NRW insbesondere berechtigt gewesen, neben der Schlussabrechnungsanzeige die Vorlage der kompletten Schlussabrechnung für das gesamte Bauvorhaben nebst Zahlungsbelegen zu verlangen. Die Klägerin kann sich im Übrigen nicht mit Erfolg darauf berufen, sie könne deswegen keine nachprüfbaren Zahlungsbelege beibringen, weil sie die Bauausführung zu einem Pauschalpreis vergeben habe. Die Klägerin hat bereits in ihrem Förderantrag vom 23.10.2002 bestätigt, dass ihr die der Bewilligung zugrunde liegenden Rechtsvorschriften bekannt waren. Darüber hinaus geht aus der Förderzusage vom 30.11.2002 eindeutig hervor, welche Rechtsvorschriften der Bewilligung der öffentlichen Mittel zugrunde lagen und Bestandteil der Förderzusage sind. Damit war der Klägerin von vornherein bekannt, dass sie gemäß Ziffer 9.4 WFB NRW im Rahmen der Schlussabrechnung die für das Bauvorhaben entstandenen Kosten in übersichtlicher Form nachzuweisen und überdies – wie hier – in Zweifelsfällen (vgl. Ziffer 9.3 lit. b, 9.4 WFB NRW) für sämtliche Auslagen ordnungsgemäße Rechnungs- und Zahlungsbelege vorzuweisen hat. Wenn sie in Kenntnis der einschlägigen Rechtsvorschriften Leistungen zu einem Pauschalpreis vergibt, ohne dass sich aus den der Zahlung zugrundeliegenden Rechnungs- und Zahlungsbelegen nachvollziehbar entnehmen lässt, welche Leistungen tatsächlich erbracht worden sind, geht die gewählte zivilrechtliche Vertragsgestaltung zu ihren Lasten.
Vorliegend führt auch die Vorschrift des § 11a Satz 1 II. BV zu keinem anderen Ergebnis. Hiernach dürfen die im Zeitpunkt der Leistungserbringung marktüblichen Kosten angesetzt werden, sofern Erschließungskosten nach § 6 Abs. 4 II. BV ganz oder teilweise nicht oder nur mit verhältnismäßig großen Schwierigkeiten festzustellen sind. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift sind jedoch nicht erfüllt. Es ist bereits zweifelhaft, ob die vorliegende Fallkonstellation, in der der Bauherr trotz Kenntnis der der Bewilligung zugrundeliegenden Rechtsvorschriften Bauleistungen zu einem Pauschalpreis vergibt und damit den Mangel detaillierter Zahlungsnachweise vorhersehbar herbeigeführt hat, überhaupt dem Anwendungsbereich des § 11a II. BV unterfällt. Im Übrigen dürften die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 11a Satz 1 II. BV schon deshalb nicht erfüllt sein, weil die Klägerin ausdrücklich die Entstehung von Erschließungskosten in Höhe von 120.000,00 Euro geltend macht, jedoch nicht willens oder in der Lage ist nachzuweisen, wie sich diese Kosten im Einzelnen zusammensetzen. Darauf kommt es jedoch nicht entscheidungserheblich an, denn jedenfalls ist – die Anwendbarkeit des § 11a II. BV unterstellt – nichts dafür ersichtlich, dass es für die Klägerin unmöglich oder mit verhältnismäßig großen Schwierigkeiten verbunden gewesen wäre von der U Hausbau AG detaillierte Nachweise über die im Rahmen der Brachflächenaufbereitung des Bauvorhabens im Einzelnen erbrachten Leistungen zu erhalten. Dies schon deshalb, weil der Gesellschafter der Klägerin, C, zugleich Aufsichtsratsvorsitzender der U Hausbau AG war und dessen geschiedene Ehefrau, C1, einen Vorstandsposten bei der U Hausbau AG innehatte. Es ist demnach in Anbetracht dieser tatsächlichen Möglichkeit persönlicher Einflussnahme durch den Gesellschafter C auf die U Hausbau AG nicht ansatzweise nachvollziehbar dargetan, aus welchen Gründen der Klägerin eine Anforderung nachprüfbarer Zahlungsbelege bei der U Hausbau AG nicht möglich gewesen sein soll.
Angesichts des nicht erbrachten Nachweises des tatsächlichen Anfalls von Erschließungskosten für die Brachflächenaufbereitung in der von der Klägerin geltend gemachten Höhe bedarf es keiner Entscheidung darüber, ob das ursprünglich in Höhe von 75.000,00 Euro bewilligte und nachträglich um die Hälfte auf 37.500,00 Euro gekürzte zweckgebundene Brachflächendarlehen auf Grundlage von § 12 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 II. BV durch Eigenkapital in Höhe von 37.500,00 Euro ersetzt werden kann, sofern hierdurch keine Erhöhung der kalkulierten Gesamtkosten bewirkt wird. Denn die Ersetzung von Finanzierungsmitteln durch andere Mittel kommt nur in Betracht, sofern die in der Wirtschaftlichkeitsberechnung geltend gemachten Erschließungskosten tatsächlich entstanden sind und damit im Rahmen der Schlussabrechnung bzw. Schlussabrechnungsanzeige anerkannt werden können. Dies ist jedoch hier nicht der Fall, weil die Klägerin den entsprechenden Nachweis nicht durch Vorlage nachprüfbarer Belege geführt hat. § 12 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 II. BV ist mithin nicht einschlägig, denn es fehlt an anerkennungsfähigen Erschließungskosten und somit an der erforderlichen Grundlage für eine Ersetzung von Finanzierungsmitteln.
Sind damit die von der Klägerin im Rahmen der Schlussabrechnungsanzeige geltend gemachten Erschließungskosten in Höhe von 120.000,00 Euro nicht belegt, begegnet die Nichtanerkennung von 50.000,00 Euro übersteigenden Erschließungskosten durch Bescheid vom 11.07.2012 keinen rechtlichen Bedenken. Dies entspricht den einschlägigen Vorschriften der § 4a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 II. BV, wonach im Fall der Änderung von Gesamtkosten nach der Bewilligung öffentlicher Mittel in den nach diesem Zeitpunkt aufgestellten Wirtschaftlichkeitsberechnungen lediglich die geänderten– mithin vorliegend die verringerten – Gesamtkosten anzusetzen sind.
Vgl. insoweit auch zum Erfordernis der Berichtigung rechtswidriger bzw. fehlerhafter Ansätze in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 17.08.1973 – XIV A 913/71 –, ZMR 1975, 159 f.
b.)
Infolge der Verringerung der berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten hat die Klägerin auch keinen Anspruch auf Genehmigung einer monatlichen Durchschnittsmiete ab dem 01.01.2004 in Höhe von 4,51 Euro qm/Wohnfläche sowie ab dem 01.01.2005 in Höhe von 4,55 Euro qm/Wohnfläche.
Der Umstand, dass von den der Förderzusage zugrunde gelegten Erschließungskosten in Höhe von 120.000,00 Euro im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Vorhabens seitens der Beklagten nur 50.000,00 Euro anerkannt worden sind, hat zur Folge, dass sich wegen der Verringerung der Gesamtkosten um 70.000,00 Euro und der hälftigen Kürzung des Brachflächendarlehens auch die laufenden Aufwendungen für das öffentlich geförderte Bauvorhaben verringern. Demgemäß geht mit der Verringerung der Gesamtkosten und der hierdurch bedingten Reduktion der laufenden Aufwendungen auch eine Verringerung der Durchschnittsmiete einher. Dies folgt aus dem in § 72 Abs. 1 II. WoBauG i.V.m. § 8 bis § 8b WoBindG verankerten Prinzip der dynamischen Kostenmiete, wonach nur die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete zu genehmigen ist.
Vor diesem Hintergrund begegnet die Genehmigung einer monatlichen Durchschnittsmiete ab dem 01.01.2004 in Höhe von 4,38 Euro qm/Wohnfläche sowie ab dem 01.01.2005 in Höhe von 4,42 Euro qm/Wohnfläche im streitgegenständlichen Bescheid vom 11.07.2012 auf Grundlage der geänderten Wirtschaftlichkeitsberechnung keinen durchgreifenden Bedenken.
Der für die Genehmigung der Durchschnittsmiete einschlägigen Vorschrift des § 72 Abs. 1 und 4 II. WoBauG i.V.m. § 8a Abs. 1 Satz 1 WoBindG ist zu entnehmen, dass der Ermittlung der zulässigen Miete die sich aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ergebenden laufenden Aufwendungen zugrunde zu legen sind. Gemäß dem in § 8a Abs. 3 Satz 1 WoBindG kodifizierten sog. Änderungsgrundsatz tritt jeweils eine entsprechend geänderte Durchschnittsmiete an die Stelle der bisherigen Durchschnittsmiete, sofern sich - wie hier - nach der erstmaligen Berechnung der Durchschnittsmiete oder nach der Genehmigung der Durchschnittsmiete gemäß § 72 II. WoBauG die laufenden Aufwendungen ändern. Der in § 8a Abs. 3 Satz 1 WoBindG enthaltene Begriff „ändern“ erfasst sowohl die Erhöhung als auch die Verringerung der Aufwendungen. Daher führt eine Verringerung der laufenden Aufwendungen zu einer entsprechenden Senkung der höchstens zulässigen Miete. Die Einbeziehung der Verringerung entspricht vollständig dem Prinzip der Kostenmiete. Würde nämlich die Verringerung der laufenden Aufwendungen nicht berücksichtigt, wäre die ermittelte Kostenmiete höher, als es zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist.
Vgl. Bellinger, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 8a WoBindG, Anm. 6.2.
Die Voraussetzungen der vorgenannten Bestimmungen sind erfüllt. Der Ermittlung der Durchschnittsmiete ist die von der Beklagten geänderte Wirtschaftlichkeitsberechnung mit anerkannten Gesamtkosten in Höhe von 856.966,92 Euro zugrunde zu legen. Dieser Wirtschaftlichkeitsberechnung ist eine Verringerung der Gesamtkosten und der laufenden Aufwendungen im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens gegenüber dem Zeitpunkt der Bewilligung zu entnehmen. Dementsprechend tritt gemäß § 8a Abs. 3 Satz 1 WoBindG an die Stelle der in der Förderzusage vom 30.11.2002 erstmals berechneten Durchschnittsmiete für den Zeitraum ab dem 01.01.2004 in Höhe von monatlich 4,51 Euro qm/Wohnfläche die von der Beklagten genehmigte geringere Durchschnittsmiete in Höhe von monatlich 4,38 Euro qm/Wohnfläche. In gleicher Weise tritt an die Stelle der mit Bescheid vom 08.02.2005 für den Zeitraum ab dem 01.01.2005 erstmals genehmigten Durchschnittsmiete in Höhe von monatlich 4,55 Euro qm/Wohnfläche die von der Beklagten genehmigte geringere Durchschnittsmiete in Höhe von monatlich 4,42 Euro qm/Wohnfläche.
3.)
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 Zivilprozessordnung (ZPO).
Die Berufung war nicht zuzulassen, weil ein Berufungszulassungsgrund gemäß § 124a Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO nicht gegeben ist.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 70.000,00 Euro festgesetzt.
Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz (GKG). Da die Klägerin die Anerkennung berücksichtigungsfähiger Erschließungskosten in Höhe von 120.000,00 Euro begehrt, von denen 50.000,00 Euro seitens der Beklagten bereits anerkannt worden sind, ist hinsichtlich der Streitwertfestsetzung der Differenzbetrag von 70.000,00 Euro zugrunde zu legen (120.000,00 – 50.000,00 = 70.000,00 Euro).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 9 und 10 II. BV
§ 88 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 55 Verwaltungsverfahrensgesetz
§ 8b WoBindG
§ 46 WoFG
§ 48 WoFG
§ 8a WoBindG
§ 8b WoBindG
§ 711 Zivilprozessordnung
§ 72 II. WoBauG
§ 12 Abs. 4 Satz 2 II. BV
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 72 Abs. 1 und 4 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes
§ 46 Abs. 2 WoFG
§ 46 Abs. 1 WoFG
§ 48 Abs. 2 WoFG
§ 44 Abs. 3 WFNG
§ 72 Abs. 1 II. WoBauG
§ 72 Abs. 4 II. WoBauG
§ 8 Abs. 1 Satz 1 WoBindG
§ 8 Abs. 1 Satz 2 WoBindG
§ 1 Nr. 1 II. BV
§ 3 II. BV
§ 3 Nr. 2 II. BV
§ 5 Abs. 1 II. BV
§ 5 Abs. 5 II. BV
§ 5 Abs. 2 Satz 1 II. BV
§ 6 Abs. 4 II. BV
§ 11a Satz 1 II. BV
§ 11a II. BV
§ 12 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 II. BV
§ 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 II. BV
§ 72 Abs. 1 und 4 II. WoBauG
§ 8a Abs. 1 Satz 1 WoBindG
§ 8a Abs. 3 Satz 1 WoBindG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO
§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz

Zitierte Entscheidungen: ZMR 1975, 159
14 K 5495/09
14 A 1570/78
14 A 276/13
6 K 1488/08
14 K 5495/09
VIII C 6.69
XIV A 913/71