Amtsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-10-28, Aktenzeichen 33 C 1890/20 (51)
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2020:1028.33C1890.20.51.00

Tenor:
Verfahrensgang
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1008,65 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der europäischen Zentralbank aus 410,06 € ab dem 28.6.2020, aus weiteren 199,53 € seit dem 18.8.2020 und aus weiteren 399,06 € seit dem 13.10.2020 zu verurteilen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 115 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe geleistet hat.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte ist Mieter einer Dreizimmerwohnung in der Liegenschaft …straße 5 in Frankfurt am Main. Die exakte Höhe des monatlichen Mietzinses ist zwischen den Parteien streitig, der monatliche Nettomietzins beträgt jedenfalls 562,00 € zzgl. 73 € Betriebskostenvorauszahlungen und 30 € Vorauszahlungen auf Kaltwasser/Entwässerung, mithin monatlich 665,03 €. Hinsichtlich des Rechtsverhältnisses der Parteien im Übrigen wird auf die zur Akte gereichte Kopie des Mietvertrages vom 10.8.2000 (Bl. 12-20 der Akte) verwiesen. Die Klägerin begehrt Zahlung rückständigen Mietzinses, der Beklagte beruft sich auf ein Recht zur Minderung.
Der Beklagte hat unstreitig in den Monaten Mai bis September 2020 den monatlichen Mietzins i.H.v. 199,53 € gemindert. Der Klägerin sind hierdurch im Mai 2020 Rücklastschriftkosten i.H.v. 4 € und im Juni 2020 Rücklastschriftkosten i.H.v. 7 € entstanden. Der Beklagte hatte am Lasteinzugsverfahren teilgenommen. In unmittelbarer Nähe der streitgegenständlichen Liegenschaft befindet sich auf der gegenüberliegenden Straßenseite der so genannte …bunker. Dieser Bunker wird abgerissen. Mit Schriftsatz vom 9.9.2020 hat die Klägerin den Eigentümern und Bauherrn des …bunkers den Streit verkündet.
Die Klägerin behauptet, der monatliche Nettomietzins betrage 562,03 €, woraus sich ein Bruttomietzins i.H.v. 665,03 € errechnet.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1008,65 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der europäischen Zentralbank aus 410,06 € ab dem 28.6.2020, aus weiteren 199,53 € seit dem 18.8.2020 und aus weiteren 399,06 € seit dem 13.10.2020 zu verurteilen.
Der Beklagte beantragt,
es geht hier 1040 Mietverhältnisses vermutlich andere Vermieter einmal verlegt auf sein Anraten das 2. Mal die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, der monatliche Bruttomietzins betrage 665 €. An sämtlichen Werktagen durchdrängen die Geräusche von Presslufthammern, Schlagbohrern und anderen schweren Werkzeugen die Wohnung des Beklagten. Selbst bei geschlossenen Fenstern sei die Lärmbelästigung so massiv, dass eine normale Unterhaltung schwer möglich sei und Fernseher oder Radios lauter gestellt werden müssten. Hinzu käme eine permanente Belastung durch Baustaub. Der Beklagte könne seine Fenster schon deshalb nicht mehr öffnen, da andernfalls die Wohnung innerhalb kürzester Zeit durch herüberziehenden Baustaub verdreckt würde. Auch der Balkon der Wohnung des Beklagten sei nicht mehr nutzbar, da er innerhalb kürzester Zeit nach einer Reinigung wieder vollständig mit Baustaub überzogen sei. Auch die Garage sei betroffen, da selbst in dem Zeitraum, den der Beklagte benötige, um die Garage nach Herausfahren seines Autos wieder zu verschließen, eine Schicht Baustaub auf seinem Auto läge. Mit Schreiben vom 20.4.2020 (Bl. 29-30 d.A.) habe der Beklagte die Mängel angezeigt und Minderung geltend gemacht. Der Beklagte ist der Ansicht, er sei zu Minderung i.H.v. 30 % des monatlichen Bruttomietzins berechtigt. Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Ersatz von Bankrücklastschriftkosten, da sie – obgleich der Beklagte mit Schreiben vom 20.4.2020 die Minderung angezeigt habe – weitere zwei Mal versucht habe, einen Lastschrifteinzug zu unternehmen.
Die Klägerin bestreitet, dass von der Baustelle mehr als die üblichen, in einer Großstadt hinzunehmen Beeinträchtigungen ausgingen. Der Vortrag des Beklagten sei insoweit auch nicht hinreichend substantiiert. Der Abriss eines Gebäudes dürfte im Frankfurter Innenstadtbereich zu den üblichen Beeinträchtigungen zählen. Die Abrissgenehmigung für den …bunker datiere bereits von März 1996 und somit vor dem Einzug des Beklagten. Dass dort bauliche Veränderungen stattfinden würden, sei bei Einzug neben einem Weltkriegsbunker naheliegend gewesen.
Hinsichtlich des Sach- und Streitstands im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 28.10.2020 verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses gemäß §§ 535 Abs. 2 BGB in der geltend gemachten Höhe.
Entgegen der Ansicht des Beklagten ist dieser zu Minderung nicht berechtigt.
Gemäß § 536 Abs. 1 S. 2 BGB ist der Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgrund eines (wesentlichen) Mangels der Mietsache gemindert ist, nur zur Zahlung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet. Die an dieser Stelle als wahr unterstellten Beeinträchtigungen durch den Abriss des …bunkers stellt eine wesentliche Beeinträchtigung der Mietsache nicht da.
Ein Mangel der Mietsache ist anzunehmen, wenn die Istbeschaffenheit des Objekts von dem nach dem Vertrag vereinbarten Erfordernissen, von der Sollbeschaffenheit der Mietsache, abweicht. Haben die Mietvertragsparteien daher einen konkret gegebenen Bauzustand als vertragsgemäß vereinbart – inklusive des dazugehörigen Umfelds – so bestehen insoweit Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche des Mieters. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass eine ausdrückliche Vereinbarung der Parteien dahingehend, dass der in der Nachbarschaft befindliche …bunker nicht abgerissen wird, nicht besteht. Dementsprechend muss für die Bestimmung des Umfangs des vertragsgemäßen Gebrauchs die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe herangezogen werden. Anhand der Auslegungsregeln der §§ 133, 157, 242 BGB muss unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertrages vom Vermieter verlangen kann. Bei so genannten „Umfeldmängeln“ kommt eine Minderung nur in Betracht, wenn der vom Vermieter geforderte positive Zustand im Rahmen einer Beschaffenheitsvereinbarung Vertragsgegenstand geworden ist. In der Regel werden die Parteien eine ausdrückliche Vereinbarung über Störungen von außen nicht getroffen haben. Aber auch eine stillschweigende Vereinbarung lässt sich nicht allein daraus ableiten, dass der Mieter bei Vertragsschluss den Zustand der Mietsache kennt und wahrnimmt. Zu einer konkludent geschlossenen so genannten Beschaffenheitsvereinbarung wird ein positives Beschaffenheitsmerkmal erst dann, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstandes als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügen einer solchen Annahme nicht. Nachdem ausdrückliche vertragliche Vereinbarungen der Parteien zur Beschaffenheit der Mietsache im Hinblick auf das Nachbargrundstück fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt. Hierbei sind aber nicht automatisch sämtliche bei Vertragsschluss vorhandene Eigenschaften des Umfeldes einer Wohnung als Bestandteil von deren konkludent vereinbarter Sollbeschaffenheit anzusehen. Vielmehr hat auch der BGH in seiner Entscheidung vom 19.12.2012 – Az.: VIII ZR 152/12 zur Annahme einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung wie folgt ausgeführt:
„Auch eine konkludente Vereinbarung setzt 2 übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Für die Annahme einer solchen Willensübereinstimmung bezüglich eines so genannten Umfeldfehlers reicht es jedoch nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsschluss einen von außen auf die Mietsache einwirkenden Umstand – wie hier den in der Wohnung zu vernehmenden Straßenlärm – in einer für ihn vorteilhaften Weise wahrnimmt und er sich möglicherweise auch wegen dieses Umstand dafür entscheidet, die Wohnung anzumieten. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird dieser Umstand vielmehr nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstandes über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht aus, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter daraufhin und einer Weise zustimmend reagiert.
Dabei kann dem Vermieter nicht einseitig das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewiesen werden. Es kommt vielmehr darauf an, welche Regelung die Mietvertragsparteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung in Gestalt der erhöhten Lärmbelastung bewusst gewesen wäre. Hiernach begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte jedenfalls dann grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung führenden Mangel einer Mietwohnung, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (§ 906 BGB); insoweit nimmt der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil.
Vorliegend kann bereits deswegen nicht von einer stillschweigenden Vereinbarung der Parteien ausgegangen werden, wonach ein (lärmintensiver) Abriss und gegebenenfalls Neubebauung des Bunkers während der Mietzeit ausgeschlossen sein soll, weil nach dem unbestrittenen und somit gemäß § 138 Abs. 3 ZPO zugestanden Vortrags der Klägerin die Abrissgenehmigung für den Bunker bereits vom März 1996 datiert und damit vor Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrags vom 1.11.2000. Es ist somit davon auszugehen, dass aufgrund der Art der Bebauung des in der Nachbarschaft gelegenen Grundstücks (Bunker) für beide Vertragsparteien erkennbar war, dass es auf diesem Grundstück in Zukunft zu Bautätigkeiten kommen kann. Es ist keineswegs so, dass es sich bei dem Bunker um ein gewöhnliches Gebäude handelt, mit dessen Abriss nicht gerechnet werden muss. Jedenfalls aber konnte der Beklagte bei Abschluss des Mietvertrags nicht unterstellen, dass der noch aus dem 2. Weltkrieg stammende Bunker in der Frankfurter Innenstadt verbleiben wird. Ebenso musste er damit rechnen, dass der Abriss eines solchen Gebäudes nicht dem eines „normalen“ Wohnhauses entspricht, sondern aufgrund der Massivität mit erheblichen Beeinträchtigungen des unmittelbaren Umfelds verbunden sein wird. Dies gilt auch dann, wenn dem Beklagten positiv die Abrissgenehmigung des Bunkers aus dem Jahr 1996 nicht bekannt war. Der Beklagte hätte sich aber jedenfalls danach erkundigen können, ob und welche Pläne für dieses nicht zu übersehende Gebäude vorliegen. Das Gericht ist der Überzeugung, dass dem Beklagten vorliegend die Möglichkeit von Abriss und gegebenenfalls Neubebauung des Bunkergeländes bekannt gewesen sein musste oder hätte jedenfalls bekannt sein müssen. In diesem Fall schuldet die Klägerin als Vermieterin dem Mieter dann auch nur die um das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen geminderte Gebrauchsgewährung.
Darüber hinaus hat der Beklagte zu den konkreten Beeinträchtigungen nicht substantiiert vorgetragen, insbesondere nicht unter Darlegung der Voraussetzung des § 906 BGB.
Ist aber schon nicht festgestellt, dass die Mietsache überhaupt Beeinträchtigungen ausgesetzt ist, die geeignet sind, unmittelbar eine Gebrauchsbeeinträchtigung zu bewirken, weil entsprechende, eine solche Beeinträchtigung begründende Tatsachen entweder nicht vorgebracht oder aber bestritten und nicht bewiesen sind, scheidet eine Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB von vornherein aus, weil eine negative Abweichung des Istzustands von dem Sollzustand, nach dem der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten ist, auf dieser Grundlage nicht festgestellt werden kann.
Die Darlegungs- und Beweislast ist nicht in vollem Umfang dem Vermieter aufzuerlegen ist, sondern zunächst hat der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass es sich bei der von ihm behaupteten Beeinträchtigung der von ihm angemieteten Wohnung durch Geräusch- und Schmutzimmissionen um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt.
Die ergänzende Vertragsauslegung führt, wie oben dargestellt, hinsichtlich der Frage des Vorliegens eines gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung berechtigenden Mangels zu dem Ergebnis, dass das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf einem benachbarten Grundstück - wie etwa in Gestalt von Bauarbeiten zur Errichtung eines Neubaus - nicht einseitig dem Vermieter zugewiesen werden darf und ein Mangel deshalb zu verneinen ist, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.
Dies führt für den hier vorliegenden Fall des Streits der Mietvertragsparteien über eine Mietminderung wegen behaupteter Geräusch- und Schmutzimmissionen durch eine benachbarte Baustelle dazu, dass der Mieter die Darlegungs- und Beweislast sowohl dafür trägt, dass die von ihm angemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, als auch dafür, dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt. Denn die hierauf bezogenen tatsächlichen Umstände liegen im Wahrnehmungsbereich des Mieters und sind daher - bezogen auf die Darlegungs- und Beweislast - seinem Verantwortungsbereich zuzuordnen. Dem Mieter wird hierdurch nicht mehr als das abverlangt, was er auch im Fall der Lärmbeeinträchtigung aus einer Nachbarwohnung darlegen und beweisen müsste. Dem Mieter ist es möglich und auch zumutbar, die für die Beurteilung der Wesentlichkeit der Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Tatsachen vorzutragen.
Insbesondere muss der Mieter auch bei den im vorliegenden Fall geltend gemachten wiederkehrenden Beeinträchtigungen in Gestalt von Baustellenimmissionen weder ein "Lärmprotokoll" noch - etwa im Hinblick auf die indizielle Bedeutung von Grenz- und Richtwerten (§ 906 Abs. 1 Satz 2 BGB) - das Ergebnis einer Messung des von den Bauarbeiten ausgehenden Schalldruckpegels in Dezibel (dB) vorlegen und dazu entsprechenden Vortrag halten. Vielmehr genügt der Mieter, da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, auch hier seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen; es genügt eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen, wie sie vorliegend im Streit stehen, genügt danach grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Aus den oben genannten Gründen muss diese Beschreibung in Fällen wie dem vorliegenden zudem darauf schließen lassen, dass es sich bei den geltend gemachten Immissionen um wesentliche Beeinträchtigungen im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt.
Hierbei wird es im Falle von Geräusch- und Schmutzimmissionen, die - wie hier behauptet - von dem Abriss eines Bunkers auf einem benachbarten Grundstück herrühren, in der Regel möglich - und für die Darlegung eines Sachmangels auch ausreichend - sein, wenn die gemäß den vorstehend genannten Grundsätzen erfolgende Beschreibung der Beeinträchtigungen nach den für ein solches Vorhaben üblichen Geräusche sowie die Zeiten, in denen sie auftreten vorliegt.
In Anbetracht dessen hat sich die Klägerin im Wege des einfachen Bestreitens erfolgreich dagegen gewandt, dass die Wohnung des Beklagten aufgrund der Baustelle Immissionen in einem Umfang ausgesetzt gewesen sei, die ihn zu einer Minderung der Miete in Höhe von 30% berechtigten. Der Beklagte hat bislang wie oben dargelegt weder substantiiert vorgetragen, noch den ihm insoweit obliegenden Beweis geführt. Der bloße Vortrag, an sämtlichen Werktagen durchdringen die Geräusche von Presslufthämmern, Schlagbohrern und anderem schweren Werkzeug die Wohnung des Beklagten, so dass selbst bei geschlossenen Fenstern eine normale Unterhaltung schwer möglich und Fernseher laut gestellt werden müsse, reicht insoweit nicht aus. Hierbei verbleibt vollkommen offen, wann diese Arbeiten beginnen, wann sie enden und ob die Geräusche durchgehend zu hören sind.
Der Beklagte schuldet gemäß § 280 Abs. 1 BGB auch die Rücklastschriftkosten, die die Klägerin klageweise geltend gemacht hat. Der Beklagter zu Beginn des Mietverhältnisses eine Einzugsermächtigung erteilt, somit hat er dafür zu sorgen, dass eine Rücklastschrift nicht erfolgt. Dies gilt auch dann, wenn der Beklagte vor Einzug der Mieten der Klägerin angezeigt hat, den Mietzins mindern zu wollen. Soweit der Beklagte der Ansicht war, die Klägerin sei zur Geltendmachung des Mietzinses in voller Höhe nicht berechtigt, hätte er seinerseits die Einzugsermächtigung widerrufen müssen. Dass die Klägerin (wie oben dargelegt zu Recht) ihren vertraglichen Anspruch in voller Höhe geltend macht, stellt keine Vertragsverletzung dar.
Der geltend gemachte Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB.
Der Klage war von daher stattzugeben.
Als unterlegene Partei hat der Beklagte die Kosten des Rechtsstreits zu tragen (§ 91 Abs. 1 ZPO).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 133, 157, 242 BGB
§§ 133, 157 BGB
§§ 288, 291 BGB
§ 242 BGB
§ 906 BGB
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 138 Abs. 3 ZPO
§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 906 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 536 Abs. 1 BGB
§ 906 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 11 S 226/20
VIII ZR 152/12