Verwaltungsgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-02-20, Aktenzeichen 25 K 2094/99
ECLI: ECLI:DE:VGD:2006:0220.25K2094.99.00

Tenor:
Das Verfahren wird eingestellt, soweit der Kläger die Klage zurückgenommen hat.
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer des 87.079 qm großen, an dem Weser-Datteln-Kanal gelegenen Grundstücks Cstraße 30 in 00000 W. Das Gebiet stellt sich als Industriegebiet dar. Auf dem Gelände Cstraße 30 befinden sich im Wesentlichen folgende Baulichkeiten: Ein freistehendes, dreigeschossiges, unterkellertes Bürogebäude sowie vier Werk-Lagerhallen mit unterschiedlichen Nutzflächen und Größen. An die Werkhalle 3 ist in zweigeschossiger, nicht unterkellerter Bauweise das Büro-, Sozial- und Werkstattgebäude errichtet. Östlich der Halle 4 befinden sich weiter eine Gasstation, Motorengebäude, ein Energiegebäude sowie ein Tanklager. Das Betriebsgelände hat einen Anschluss an das Güterverkehr-Schienennetz der Deutschen Bundesbahn. Ferner steht für den Güterumschlag aus den Hallen und zur Verschiffung über die Wasserstraße eine überdachte Kranbahn zum Weser-Datteln- Kanal rückseitig der Hallen zur Verfügung.
Der Kläger hatte das Gelände Cstraße 30 von der L1 AG durch Kaufvertrag vom 13. August 1990 erworben. Zu dieser Zeit war das Grundstück vollständig an die Firma W1 GmbH als Generalpächter verpachtet. Mit Schreiben vom 14. Mai 1992 teilte die Firma W1 GmbH mit, dass der Betrieb eingestellt und das Mietverhältnis über den 30. Juni 1992 hinaus nicht verlängert werde.
In den folgenden Jahren 1993 bis einschließlich 1997 gelangen Einzelvermietungen der Hallen 1 bis 4, des Sozialgebäudes, des Verwaltungsgebäudes und der Motorenprüfstände; die erfolgten Vermietungen differieren jeweils in der Quadratmeterzahl der vermieteten Fläche, dem vermieteten Zeitraum und dem erzielten Mietzins pro Quadratmeter. Die Vermietungen ab Januar 2003 sind objekt- und zeitraumbezogen im Einzelnen in den Anlagen zu dem Schriftsatz des Steuerberaters C1 vom 8. Januar 1998 dargestellt (vgl. Beiakte Heft 1 Seite 10 folgende). Ab dem 1. Januar 1998 gelang eine Vollvermietung der Gebäude und Freiflächen.
Mit Bescheid des Beklagten vom 29. Januar 1993, 30. Januar 1994 und 8. Februar 1995 wurde der Kläger zur Zahlung von Grundsteuer in Höhe von jeweils 93.109,28 DM herangezogen. Mit Bescheid des Beklagten vom 7. Februar 1996 und 4. Februar 1997 wurde die Grundsteuer für die Jahre 1996 und 1997 auf jeweils 96.112,80 DM festgesetzt. Von dem Finanzamt E wurde eine Wertfortschreibung vorgenommen, weil nicht mehr von einem Fabrikgrundstück, sondern von einer sonstigen gewerblichen Nutzung ausgegangen wurde und dementsprechend der Grundsteuermessbetrag reduziert. In Anpassung an den reduzierten Grundsteuermessbetrag wurde durch Bescheid des Beklagten vom 9. Dezember 1997 die Grundsteuer für die Jahre 1993 bis 1995 auf jeweils 79.808,26 DM und die Grundsteuer für die Jahre 1996 sowie 1997 auf jeweils 82.382,72 DM herabgesetzt.
Mit Schreiben vom 4. Dezember 1997 beantragte der für den Kläger tätige Steuerberater C1, die Grundsteuer für die Jahre 1993 bis 1997 für den Grundbesitz Cstraße 30 in Höhe von ca. 50 % zu erlassen mit der Begründung, trotz intensiver Bemühungen sei es nicht gelungen, wesentliche Teile des Grund und Bodens sowie der aufstehenden Gebäude zu vermieten. Durch Schreiben vom 8. Januar 1998 wurden Unterlagen übersandt, die eine Aufstellung der Ausnutzung beinhalteten. Unter dem 5. Mai 1998 übersandte der Steuerberater C1 Nachweise über die Vermietungsbemühungen für die Jahre 1993 bis 1997.
Durch Bescheid vom 8. Juli 1998 lehnte der Beklagte den Antrag auf Teilerlass der Grundsteuer für die Jahre 1993 bis 1996 mit der Begründung ab, die Antragsfrist des § 34 GrStG sei versäumt. Mit weiterem Bescheid vom 8. Juli 1998 wurde der Grundsteuererlass für das Jahr 1997 abgelehnt, weil im Falle des Grundstücks Cstraße 30 die Ertragsminderung bereits durchgängig seit dem Jahr 1993 bestehe, sodass eine Ertragsminderung mit Dauercharakter vorliege. Zu einem Erlass nach § 33 GrStG könnten aber nur solche Ertragsminderungen führen, die von erkennbar vorübergehender Natur seien. Im Namen des Klägers legte der Steuerberater C1 Widerspruch gegen obige Bescheide ein und begründete diesen mit Schreiben vom 18. August 1998 u.a. dahingehend, dass für das Jahr 1998 eine Vollvermietung vorliege, sodass der für einen Erlass geforderte Tatbestand der vorübergehend erkennbaren Natur erfüllt sei. Für das Jahr 1996 komme hinzu, dass er bei dem Kämmerer des Beklagten im Februar 1997 telefonisch Antrag auf Grundsteuererlass gestellt habe. Mit Widerspruchsbescheiden vom 3. März 1999 wurden die Widersprüche gegen die Ablehnung des Grundsteuererlasses für die Jahre 1993 bis 1996 sowie für das Jahr 1997 als unbegründet zurückgewiesen.
Der Kläger hat am 24. März 1999 Klage erhoben, mit der er zunächst Grundsteuererlass für die Jahre 1993 bis 1997 begehrte. Mit Schriftsatz vom 2. August 1999 ist die Klage zurückgenommen worden, soweit sie den Antrag auf Grundsteuererlass für die Jahre 1993 und 1994 zum Gegenstand hatte; insoweit ist das Verfahren abgetrennt und unter dem Az.: 25 K 1064/02 fortgeführt worden.
Zur Begründung seiner Klage macht der Kläger im Wesentlichen Folgendes geltend: Entgegen der Auffassung des Beklagten sei der in den Jahren 1993 bis 1997 verminderte Rohertrag vorübergehender Natur und nicht etwa Ausdruck eines minderen Wertes der Immobilie. Die zu Beginn der jeweiligen Erlasszeiträume übliche Jahresrohmiete drücke sich nicht in den tatsächlich während des begehrten Erlasszeitraums erzielten Mieten aus, sondern in den nach der Antragsbegründung des Steuerberaters C1 erzielbaren Jahresrohmieten. Dies werde bestätigt durch die Vollverpachtung mit einem höheren Pachtzins und anschließende Vollvermietung an die Firma W1 GmbH vor Beginn des Erlasszeitraums, durch das Wertgutachten des Architekten M und durch die Tatsache, dass die Flächen mit einem deutlich höheren Mietzins ab 1. Januar 1998 wiederum vermietet seien. Die ab 1998 erneut gelungene Vollvermietung belege, dass die Mietertragsminderung vorübergehender Natur sei. Der Kläger habe sich um eine Vollvermietung zu marktgerechten Mieten bemüht. Er habe bundesweit und international tätige Immobilienmakler seit 1992 durchgehend mit der Vermietung beauftragt, er habe Aufträge zur Schaltung von Anzeigen erteilt, sich mit vorbereiteten Berichten an die Presse gewandt, die D-Leasing, die Jbank und andere Institute, die geeignete Flächen für ihre Kunden suchten, mit seinem Angebot vertraut gemacht. Er habe ferner mit zahlreichen Unternehmen unmittelbar verhandelt und Angebote unterbreitet. Leitend für die Vermarktungsbemühungen seien die Lage im Hafen am Weser-Datteln-Kanal und die Größe und Höhe der Hallen einschließlich der darin eingebauten Kranbahn gewesen, die eine Nutzung für Spezialaufgaben ermögliche. Auf Grund der Vermietungsbemühungen in den Jahren 1993 bis 1997 sei eine durchschnittliche Vermietung von 43,39 % realisiert worden. Der Steuerberater C1 habe fernmündlich bei dem Kämmerer des Beklagten, Herrn Z, in einem Telefonat am 20. Februar 1997 den Erlass der Grundsteuer für die Jahre 1993 bis 1996 beantragt, Herr T habe Herrn C1 darauf hingewiesen, dass dieser mündliche Antrag zunächst ausreiche, später aber noch ein schriftlicher Antrag gestellt werden solle, wenn über den Antrag auf Herabsetzung des Einheitswerts entschieden sei. Bei den Vermietungsbemühungen seien die in den Verträgen benannten Mieten nicht als Mindestmieten vorgeschrieben gewesen, bei positivem Eignungsurteil werde mit den Mietinteressenten über den Preis verhandelt.
In der mündlichen Verhandlung vom 20. Februar 2006 hat der Kläger die Klage hinsichtlich des für das Jahr 1995 begehrten Grundsteuererlasses zurückgenommen.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten unter entsprechender teilweiser Aufhebung seiner Ablehnungsbescheide vom 8. Juli 1998 betreffend die Jahre 1996 und 1997 sowie entsprechender teilweiser Aufhebung der Widerspruchsbescheide vom 3. März 1999 betreffend die Jahre 1996 und 1997 zu verpflichten, ihm die Grundsteuer für das Objekt Cstraße 30 in W für die Jahre 1996 und 1997 nach Maßgabe der Konkretisierung im Schreiben des Steuerberaters vom 8. Januar 1998 zu erlassen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
und führt im Wesentlichen aus, in dem Telefongespräch zwischen dem Steuerberater C1o und dem Beigeordneten T sei kein Erlassantrag für die Jahre 1993 bis 1996 gestellt worden; es sei lediglich über einen Antrag auf Herabsetzung des Einheitswertes gesprochen worden. Sinn und Zweck des § 33 GrStG sei es, einer vorübergehenden atypischen Situation Rechnung zu tragen; ein Grundsteuererlass scheitere daran, dass kein Fall der vorübergehenden Ertragsminderung vorliege. Eine vorübergehende atypische Situation sei nicht gegeben; gerade die Besonderheiten des Grundstücks und die baurechtliche Genehmigungssituation verdeutlichten, dass es sich bei der fehlenden Vollvermietung nicht um eine Minderung der üblichen Ausnutzung handele. Die Vermietungsbemühungen des Klägers seien ferner nicht ausreichend belegt, der Kläger habe keine ausreichenden Vermietungsbemühungen angestrengt. Zu verweisen sei schließlich darauf, dass ein Großteil der in W gelegenen C2-Hallen während des Zeitraums1995 bis 1997 ebenfalls leergestanden hätten und die Hallen zu einem deutlich niedrigeren Preis angeboten worden seien.
Gemäß Beweisbeschluss vom 20. Februar 2002 hat die Kammer darüber Beweis erhoben, welche Pacht-/Mietzinsforderung pro Quadratmeter für das Betriebsgelände in den Jahren 1996 und 1997 angemessen war. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Pacht-Mietwertgutachten des Sachverständigen Dipl.- Ing. Dr. G vom 30. Dezember 2005 (GU-Nr.: 09.142/02) Bezug genommen. Ferner ist Beweis erhoben worden durch Vernehmung des Zeugen G1; wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird insoweit auf das Sitzungsprotokoll vom 20. Februar 2006 Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts sowie des Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Soweit der Kläger die Klage in der mündlichen Verhandlung vom 20. Februar 2006 hinsichtlich des begehrten Grundsteuererlasses für das Jahr 1995 zurückgenommen hat, war das Verfahren einzustellen (§ 92 Abs. 3 VwGO).
Im Übrigen ist die Klage unbegründet.
Der Beklagte hat zu Recht den durch Schreiben vom 4. Dezember 1997 gestellten Antrag des Klägers, einen Teil der Grundsteuer 1996 und 1997 wegen nicht zu vertretender wesentlicher Ertragsminderung zu erlassen, abgelehnt. Dem Kläger steht kein dementsprechender Anspruch zu, sodass sich die Ablehnungsbescheide des Beklagten vom 8. Juli 1998 in der Fassung der Widerspruchsbescheide des Beklagten vom 3. März 1999 - soweit die Jahre 1996 und 1997 betroffen sind - als rechtmäßig erweisen (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG wird die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der 4/5 des Prozentsatzes der Minderung entspricht, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 v.H. gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Diese Voraussetzungen können vorliegend nicht bejaht werden. Nach der gesetzlichen Konzeption der Grundsteuer ist diese als eine ertragsunabhängige Real- oder Objektsteuer ausgestaltet, die nicht nach Ertragsmerkmalen, sondern nach dem Grundstückswert (Einheitswert) erhoben wird und deshalb auch bei ertragslosen Grundstücken anfällt. Demnach können nur in bestimmten Ausnahmefällen Ertragsminderungen zu einem Erlass nach § 33 GrStG führen, die von erkennbar vorübergehender Natur sind. Wirft ein Grundstück auf Dauer einen geringeren Ertrag ab als andere Grundstücke, sind Umstände gegeben, die die Situation dieses Grundstücks nicht als im Vergleich zu anderen Grundstücken atypisch erscheinen, sondern auf seine abweichende Beschaffenheit schließen lassen. Minderungen dieser Art führen nicht zur Anwendbarkeit des § 33 GrStG; ihnen muss vielmehr auf der Bewertungsebene Rechnung getragen werden. Der Ausnahmecharakter der Erlassregelung hat im Hinblick auf den Gleichbehandlungsgrundsatz zur Folge, dass der Erlassanspruch auf solche Fälle beschränkt ist, bei denen der geringe Ertrag eines Grundstücks auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückzuführen ist, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Fällen atypisch sind,
vgl. zum Vorstehenden VGH Bad-Württ., Urteil vom 13. Dezember 2001, DÖV 2002, 580; OVG Lüneburg, Beschluss vom 3. Dezember 2003, NVwZ 2004, 370.
Die Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse und andere wertbeeinflussende Umstände, die in die Hauptfeststellung des Einheitswerts eingehen, scheiden als Erlassgrund nach § 33 GrStG aus. Deshalb kann der allgemeine und dauerhafte Leerstand von Wohn- und/oder Gewerberäumen aufgrund der jeweiligen Marktverhältnisse einen Erlass nicht begründen. Damit wird insbesondere dem Umstand Rechnung getragen, dass ein strukturell bedingtes Fehlen der Mieternachfrage alle Vermieter im jeweiligen Gemeindegebiet vergleichbar trifft und eine Sonderbelastung im Einzelfall nicht durch den Grundsteuererlass korrigiert werden kann. Aus der Einordnung des Grundsteuererlasses in die Systematik des Bewertungsrechts ergibt sich, dass ein Grundsteuererlass vorübergehenden Mietausfällen auf Grund außergewöhnlicher Umstände des Einzelfalls vorbehalten ist. Diese Entscheidung des Gesetzgebers ist in sich schlüssig und plausibel und weist keine durch ergänzende Auslegung zu korrigierenden Fehlgewichtungen auf,
vgl. zum Vorstehenden insbesondere BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, DVBl. 2001, 1368.
Manches könnte dafür sprechen, dass die fehlenden Pacht-/Mieteinnahmen des Klägers für die Jahre 1996 und 1997 nicht auf außergewöhnlichen Umständen vorübergehender Art beruhen, sondern der seit dem Jahre 1993 bis einschließlich 1997 andauernde teilweise Leerstand nachhaltig und dauerhaft strukturell bedingt war. Der Leerstand könnte nicht lediglich zufällig und vorübergehend gegeben gewesen sein, sondern Folge des nachhaltigen, strukturell bedingten Überangebots von Gewerbeobjekten, sodass sich der Ertragsrückgang als Folge einer allgemeinen Verschlechterung der Vermietbarkeit von Gewerbeobjekten darstellen könnte. In diese Richtung deuten die Äußerungen des Klägers in der mündlichen Verhandlung vom 20. Februar 2006. Der Kläger hat in diesem Zusammenhang erklärt, soweit die Hallen Fertigungsmöglichkeiten geboten hätten, seien die Interessenten für derartige Objekte in Länder mit günstigeren Lohnkosten abgewandert. Deshalb sei auch die Firma W1 GmbH zusammengebrochen. Der Kläger hat einen komplett neuen Kundenkreis aufbauen müssen; dies dauerte entsprechend lange über mehrere Jahre. Wie oben bereits ausgeführt, scheiden als Erlassgrund nach § 33 GrStG aus Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse und andere wertbeeinflussende Umstände, die in die Hauptfeststellung des Einheitswerts eingehen. Deshalb kann der allgemeine und dauerhafte Leerstand von Gewerberäumen auf Grund der jeweiligen Marktverhältnisse einen Erlass nicht begründen - vorstehend spricht vieles bereits dafür, dass der Leerstand auf Grund der in den neunziger Jahren im Gebiet entstehenden Strukturprobleme verursacht wurde und damit es sich um ein strukturell bedingtes Fehlen der Nachfrage handelte.
Diese Problematik kann dahingestellt bleiben, weil ein Grundsteuererlass nach § 33 GrStG aus anderen Gründen ausscheidet: Für die Ertragslage außergewöhnliche Umstände des Einzelfalls sind zu verneinen; zu diesem Ergebnis ist die Kammer letztlich auf Grund der durchgeführten Beweiserhebung gelangt. Für ein gewerbliches Objekt spezieller Größe und Qualität, für dessen Anmietung von vornherein nur ein begrenzter Interessentenkreis in Frage kommt, erweist sich auch ein längerer Leerstand zwischen zwei Verträgen nicht als atypischer Umstand, der einen Grundsteuererlass zu rechtfertigen vermag,
vgl. Bayrischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 15. Dezember 2005 - 4 B 04.1948 -.
Der Sachverständige Dr. G hat in seinem Pacht-/Mietwertgutachten vom 30. Dezember 2005 u.a. ausgeführt, nach seiner Einschätzung könne beispielsweise das Büro-/Sozialgebäude, zweigeschossig, angebaut an die Halle 3 kaum getrennt an einen Einzelnutzer vermietet werden, sondern nur an einen speziellen Mieter in Verbindung mit den angrenzenden Hallen. Auch die vier Hallen sind speziell ausgestattet und ausgerüstet mit Kranbahnen, geeignet für Nutzer mit speziellen Anforderungen. Ebenfalls kann das freistehende dreigeschossige Bürogebäude mit den beiden in das 2. Obergeschoss integrierten Wohnungen nach den Marktbeobachtungen des Sachverständigen und Befragungen von Immobilienmaklern, die sich mit derartigen Objekten beschäftigen, kaum an einen Einzelinteressenten vermarktet werden.
Gleiches ergibt sich aus den Ausführungen des in der mündlichen Verhandlung vom 20. Februar 2006 vernommenen Zeugen G1. Dieser hat insoweit bekundet, wenn er gefragt werde, woran es denn letztlich gelegen habe, dass das Objekt so lange nicht vermietet worden sei, müsse gesagt werden, dass dies ein besonderes Industriegelände sei, bei dem man zur richtigen Zeit den richtigen Interessenten finden müsse. Besonderheiten des Objekts seien z.B. der Kanalanschluss, die Höhe der jeweiligen Hallen und die Krananlagen.
Aus Vorstehendem entnimmt die Kammer, dass das Betriebsgelände als ein Objekt besonderer Größenordnung und Ausstattung nicht von heute auf morgen vermietet werden konnte und auf einen speziellen Nutzerkreis zugeschnitten war. Für die Ertragslage außergewöhnliche Umstände des Einzelfalls sind damit nicht gegeben. Wie bereits ausgeführt, erweist sich für ein gewerbliches Objekt spezieller Größe und Qualität, für dessen Anmietung von vornherein nur ein begrenzter Interessentenkreis in Frage kommt, auch ein längerer Leerstand zwischen zwei Pacht-/Mietverträgen nicht als atypischer Umstand, der einen Grundsteuererlass zu rechtfertigen vermag.
Der in der mündlichen Verhandlung vom 20. Februar 2006 gestellte Beweisantrag zu 1. erwies sich bei dieser Rechtslage als rechtlich unerheblich. Der Beweisantrag zu 2. war abzulehnen, weil er unbestimmt ist, denn es ist nicht zu erkennen, welche Umstände in diesem Sinne „gewöhnliche" Verhältnisse darstellen.
Die Klage war daher mit der Kostenfolge aus §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 2 VwGO abzuweisen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 2 VwGO
§ 34 GrStG
§ 33 GrStG
§ 167 VwGO
§ 92 Abs. 3 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG

Zitierte Entscheidungen: DÖV 2002, 580
NVwZ 2004,
370
25 K 1064/02
4 B 04.19