Amtsgericht Neuss (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1992-05-22, Aktenzeichen 36 C 48/92
ECLI: ECLI:DE:AGNE:1992:0522.36C48.92.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 400,00 DM abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vorab in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand:
Mit Mietvertrag vom 12./15.09.1983 hat die Beklagte eine Wohnung im Erdgeschoss links des Hauses G-Straße in N gemietet. Die Klägerin wurde am 19.11.1991 als Eigentümerin des Hauses in das Grundbuch eingetragen.
Seit 01.11.1985 beträgt der von der Beklagten zu zahlende Mietzins monatlich 547,50 DM (zuzüglich Nebenkosten). Die Rechtsvorgängerin der Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 20.09.1991 auf, einer Anhebung der Miete ab 01.12.1991 auf 711,50 DM (zuzüglich Nebenkosten) zuzustimmen. Das Mieterhöhungsverlangen vom 20.09.1991, auf das im einzelnen verwiesen wird (Bl. 19, 20 d.A.), begründet den Erhöhungsanspruch durch die Benennung von drei Vergleichsmieten wie folgt:
Wohnung Nr. A 330
Adresse: N, Moerser T-Str. b
Mieter:
Kaltmiete: 1.317,00 DM für 82,28 qm Wohnfläche, das entspricht
16,01 DM je qm Wohnfläche monatlich
Wohnung Nr. A 220
Adresse: N Moerser T-Str. b
Kaltmiete: 1.170,00 DM für 78 qm Wohnfläche, das entspricht
15,00 DM je qm Wohnfläche monatlich
Wohnung Nr. A 340
15,00 DM je qm Wohnfläche monatlich.
Die Klägerin behauptet, die aufgeführten drei Wohnungen sei nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und M der Wohnung der Beklagten gleichwertig. Der verlangte Mietzins sei ortsüblich.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, zuzustimmen, dass sie der Klägerin für die Zeit ab 01.12.1991 für die Vermietung der 65 qm großen Wohnung im Hause G-Straße, 4005 N 1, einen Mietzins von monatlich 10,95 DM x 65 qm - 711,50 DM zuzüglich Nebenkosten zu zahlen habe,
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte bestreitet, dass der verlangte Mietzins ortsüblich und angemessen sei. Die herangezogenen Vergleichswohnungen seien mit dem von der Beklagten bewohnten Objekt nicht vergleichbar, da es sich um Neuvermietungen aus der letzten Zeit an Japaner handele und zum anderen diese Wohnungen über einen mit ihrer Wohnung nicht vergleichbaren Ausstattungsstandard verfügten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses für die von der Beklagten angemieteten Wohnung nicht gem. § 2 Abs. 1, Abs. 4 MHG zu. Das Mieterhöhungsverlangen der Rechtsvorgängerin der Klägerin, das zu Gunsten der Klägerin fortwirkt, ist unwirksam, denn es ist entgegen § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG nicht mit drei vergleichbaren Wohnungen begründet.
Das in dem Mieterhöhungsschreiben vom 20.09.1991 an zweiter T3 aufgeführte Vergleichsobjekt - bezeichnet als "Wohnung Nr. A 220" - ist mit der Wohnung der Beklagten nicht vergleichbar, denn es handelt sich um eine gewerbliche Vermietung. Verweist der Vermieter - wie hier - zur Begründung seines Erhöhungsanspruchs auf drei Vergleichsobjekte, so kommt eine Vergleichbarkeit i.S. des § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG nur in Betracht, wenn alle Vergleichsobjekte dem Wohnungsmarkt angehören. Das ist nach der ratio legis des § 2 MHG nur dann der Fall, wenn sie als Wohnraum vermietet sind, die tatsächliche Nutzung als Wohnung spielt demgegenüber keine Rolle. Das System der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein marktorientiertes Prinzip, das dem Vermieter von Wohnraum einen Anspruch auf einen Mietpreis sichern soll, der sich im örtlichen Bereich für vergleichbaren Wohnraum entwickelt hat. Entsprechend dieser Zielvorstellung können in die Vergleichsanalyse auch nur solche Mieträume einbezogen werden, die den wirtschaftlichen Bedingungen und dem Preisgefüge des Wohnungsmarktes unterliegen, nicht aber gewerblich vermietete Räume, deren Mietpreisgestaltung nicht durch die Schutz- und Preisschranken des Wohnraummietrechts (§§ 564 b BGB, 1 ff. MHG, 5 WiStG, 302 a StGB) reglementiert wird (AG L, Urt. v. 28. Februar 1983, WM 1985, S. 124; F2-Sonnenschein, Miete-Handkommentar, 6. Aufl., § 2 MHRG, Rd-Nr. 41, T2-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., RdNr. C 103 c).
Dass es sich bei der im Erhöhungsverlangen an zweiter T3 aufgeführten Wohnung um eine gewerbliche Vermietung handelt, ergibt sich bereits aus der Bezeichnung der Mieterin mit "FA...". Wie der Klageschrift weiter zu entnehmen ist, handelt es sich hierbei nicht um eine natürliche Person, sondern um die Firma .... F GmbH.
Der Annahme eines gewerblichen Mietverhältnisses steht nicht entgegen, dass die Mieträume von einem japanischen Mitarbeiter dieser GmbH zu Wohnzwecken genutzt werden. Nach der Rechtsprechung des BGH, der für das materielle und das Verfahrensrecht einen einheitlichen Wohnraumbegriff zugrundegelegt, ist bei der Entscheidung, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, nicht auf die objektive Eignung der betreffenden Räume zum Wohnen, sondern auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt. Liegt dieser Zweck - wie hier - ersichtlich nicht im eigenen Wohnen des Mieters, sondern in der Weitervermietung bzw. Überlassung der Wohnung an dritte (z.B. an den Arbeitnehmer des Mieters), dann ist Vertragszweck ein wirtschaftlicher Zweck und nicht mehr die Überlassung von Wohnraum, mag auch die Anmietung im übrigen auf gemeinnützigen Motiven beruhen und weder mittelbar noch unmittelbar der Gewinnerzielung des Mieters dienen (BGH, Urt. v. 15.11.1978, WPM 1979, S. 148; RE v. 21.04.1982, WPM 1982, S. 770; Urt. v. 20.10.1982, WPM 1982, 1390; urt. v. 13.02.1985, WPM 1985, 612; OLG L2, RE v. 24. 10.1983, WM 1984, S. 10; OLG C, RE v. 27.06.1984, DWW 1984, S. 287; OLG T, RE v. 25.10.1984, WM 1985, S. 80; OLG G, RE v. 25.10.1984, WM 1985, S. 80; OLG G, RE v. 14.07.1986, DWW 1986, S. 241; OLG E, 19 SA 32/86, Beschl. v. 04.12.1986).
Ist das Erhöhungsverlangen danach aber nicht ordnungsgemäß begründet, so ist die Klage abzuweisen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 564 b BGB, 1 ff. MHG, 5 WiStG, 302 a StGB
§§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 2 MHG
§ 2 MHRG
§ 2 Abs. 1, Abs. 4 MHG
§ 2 Abs. 2 Satz 4 MHG

Zitierte Entscheidungen: 19 SA 32/86