Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 1995-05-29, Aktenzeichen 16 Wx  44/95
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1995:0529.16WX44.95.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
1.
Die Beteiligten sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Ursprünglich war der Antragsgegner Alleineigentümer des Anwesens der Gemeinschaft, bis er das Grundstück mit Vertrag vom 9.3.1988 verkaufte und Wohnungseigentum begründete. Im Jahre 1991 war der Antragsgegner als Eigentümer der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten Nrn. 1-10, 22-24, 33, 35 und 36 im Grundbuch eingetragen. Davon verkaufte er die Wohnungen Nrn. 22-24 und 33. Der Eigentümerwechsel wurde am 2.1.1992 ins Grundbuch eingetragen.
Im Rechtsbeschwerdeverfahren streiten die Beteiligten noch darüber, ob der Antragsgegner verpflichtet ist, für die vorbezeichneten Wohnungen einen aus dem Wirtschaftsjahr 1991 herrührenden Wohngeldrückstand von insgesamt 10.039,38 DM zu bezahlen. Den Wirtschaftsplan für 1991 hatte die Eigentümergemeinschaft am 20.12.1990 beschlossen. Die Jahresabrechnung 1991 wurde Anfang 1992 erstellt und in der Eigentümerversammlung vom 6.2.1992 mit der Stimme des Antragsgegners einstimmig gebilligt. Anschließend forderte der Verwalter vom Antragsgegner für alle Wohnungs- und Teileigentumseinheiten, die 1991 im Eigentum des Antragsgegners gestanden haben, Ausgleich der jeweiligen Einzelabrechnungen. Dem kam der Antragsgegner nicht nach, worauf der Antragsteller das vorliegende Verfahren einleitete. Das Amtsgericht entsprach dem Zahlungsantrag des Antragstellers in vollem Umfang und verpflichtete den Antragsgegner, an den Antragsteller 81.677,06 DM zu zahlen. Auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners änderte das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts ab und entschied, daß der Antragsgegner nicht verpflichtet ist, den aus der Jahresabrechnung 1991 für die Wohnungen 22-24 und 33 errechneten Saldo von insgesamt 10.039,98 DM zu zahlen. Zur Begründung führt das Landgericht aus, der Wirtschaftsplan 1991 habe durch die Abrechnung vom 6.2.1992 seine Geltung verloren und könne deshalb Zahlungsverpflichtungen des Antragsgegners nicht mehr stützen. Auch die Jahresabrechnung 1991 könne dies nicht, weil der Antragsgegner an der Beschlußfassung über die Abrechnung hinsichtlich der streitbefangenen Wohnungen nicht habe mitwirken können. Mit seiner dagegen erhobenen weiteren Beschwerde erstrebt der Antragsteller die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung.
2.
Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers muß nach § 28 Abs. 2 Satz 2 FGG dem Bundesgerichtshof vorgelegt werden, weil der Senat beabsichtigt, in einer zur Beurteilung des Rechtsmittels entscheidungserheblichen Rechtsfrage abweichend von der dazu vertretenen Auffassung des Bayerischen Obersten Landesgerichtes zu entscheiden. Für den Erfolg der weiteren Beschwerde kommt es auf die Frage an, ob der Voreigentümer nach einem Eigentümerwechsel auch dann Schuldner der von ihm zu zahlenden Wohngelder bleibt, wenn die Jahresabrechnung erst nach der Eigentumsumschreibung im Grundbuch erstellt und mit einem Saldo genehmigt wird, welcher zumindest auch darauf beruht, daß der Voreigentümer trotz entsprechender Verpflichtung in einem genehmigten Wirtschaftsplan an die Gemeinschaft keine oder nur unzureichende Vorauszahlungen geleistet hat. Der Senat möchte diese Frage in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung ( vgl. OLG Köln, MDR 1989, 359 ) verneinen und davon ausgehen, daß die unangefochten gebliebene Billigung einer Jahresabrechnung den für das abgerechnete Jahr bestehenden Wirtschaftsplan aufhebt mit der Folge, daß Zahlungsansprüche der Gemeinschaft auch nach einem Eigentümerwechsel nur noch aus dem Abrechnungssaldo und nicht mehr aus dem Wirtschaftsplan des entsprechenden Abrechnungszeitraumes herrühren können. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat die gleiche Rechtsfrage mit Beschluß vom 19.4.1990 gegenteilig entschieden und meint, ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer hafte den übrigen weiterhin für Wohngeldvorschüsse, die zu einem Zeitpunkt fällig wurden, als der in Anspruch genommene Eigentümer noch im Grundbuch eingetragen gewesen ist. Die Begründung des vorbezeichneten Beschlusses stellt im Kern darauf ab, daß eine nach dem Eigentümerwechsel gefertigte Abrechnung die Verbindlichkeit des vorausgegangenen Wirtschaftsplans für die Vorschußverpflichtungen des Voreigentümers unberührt lasse, auch wenn in die Abrechnung rückständige Wohngeldvorauszahlungen einbezogen worden seien, mit der Folge, daß der Voreigentümer auf dieser rechtlichen Grundlage noch zur Zahlung der rückständigen Vorschüsse an die Gemeinschaft verpflichtet werden könne ( vgl. BayObLG in DWE 1990, 101,=WE 1990, 220 ). Diese Auffassung hat Zustimmung gefunden ( vgl. Schnauder, WE 91, 31 ff., Das Verhältnis von Wirtschaftsplan und Abrechnung, Hauger, Die Eigentumswohnung in der Zwangsverwaltung, in Festschrift für Bärmann und Weitnauer 1990, S. 353 ff. ). Diese Meinung geht davon aus, daß der aus der Jahresabrechnung abgeleitete Zahlungsanspruch kein völlig anderer Anspruch ist, als der Vorauszahlungsanspruch auf Grund des Wirtschaftsplans. Es heißt, in beiden Fällen sei Anspruchsgrundlage die Verpflichtung nach § 16 Abs. 2 WEG, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, sowie die Kosten der Instandhaltung, oder Instandsetzung mitzutragen ( vgl. BayObLG NJW RR 88, 1170 ). Bis zur Beschlußfassung über die Abrechnung könne der Wohngeldanspruch als vorläufig festgestellter Anspruch auf den Wirtschaftsplan gestützt werden. Die spätere Beschlußfassung über die Abrechnung habe nur zur Folge, daß die Wohngeldforderung nicht mehr allein auf den Wirtschaftsplan gestützt werden könne ( vgl. BayObLGZ 1986, 128, 131 ). Der Wirtschaftsplan diene weiterhin als Rechtsgrundlage dafür, Wohngeldrückstände gegen den ausgeschiedenen Eigentümer geltend machen zu können ( vgl dazu auch Sauren, DWE 89, 42 ff; Hauger DWE, 89, 48,49 ). Das OLG Stuttgart hat sich dieser Linie angeschlossen und die Schuldnerschaft von Veräußerer und Erwerber bejaht ( vgl. NJW RR 89, 654 ).
Die weitere Beschwerde des Antragstellers kann ohne Beantwortung der dargestellten divergierenden Rechtsfrage nicht entschieden werden. Der Ausgangspunkt des Senates führt dazu, dem Rechtsmittel den Erfolg zu versagen und der Entscheidung des Landgerichts im Ergebnis beizupflichten. Der für das Wirtschaftsjahr 1991 erstellte Wirtschaftsplan kann eine Zahlungsverpflichtung des Antragsgegners nicht mehr begründen, wenn der Plan aus der Sicht des Senates durch den am 6.2.1992 gefaßten Beschluß zur Jahres- und Einzelabrechnung 1991 aufgehoben wurde. Folgt man jedoch dem Beschluß des Bayerischen Obersten Landesgerichtes ist die weitere Beschwerde berechtigt, weil dann die Zahlungspflicht aus dem Wirtschaftsplan fortbesteht.
Der Senat sieht sich im Ausgangspunkt mit dem vorbezeichneten Beschluß vom 19.4.1990 einig. Wenn eine Wohngeldjahresabrechnung erst nach einem Eigentümerwechsel erstellt und genehmigt wird, kann der Voreigentümer aus der Eigentümerentscheidung, die Abrechnung zu billigen, auch dann nicht mehr in Anspruch genommen werden, wenn in die Abrechnung rückständige Wohngeldvorschüsse des Voreigentümers miteingerechnet wurden.
Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet, die Lasten des Gemeinschaftseigentums sowie die Kosten seiner Verwaltung und seines gemeinschaftlichen Gebrauchs zu zahlen. Nach § 28 Abs. 2 WEG ist diese allgemeine Beitragspflicht durch die Zahlung der Vorschüsse zu erfüllen, die der Verwalter in den von ihm für jedes Wirtschaftsjahr aufzustellenden Wirtschaftsplan aufgenommen hatte, § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 WEG. Ist das entsprechende Wirtschaftsjahr abgelaufen, wird eine Abrechnung erstellt, die feststellt, welche Lasten und Kosten für die Gemeinschaft entstanden sind, inwieweit die eingezahlten Vorschüsse diese Positionen decken und welcher Saldo sich zugunsten oder zu Lasten des einzelnen Wohnungseigentümers unter Einrechnung der geleisteten oder der noch fehlenden Vorschußzahlungen ergibt (vgl. Palandt-Bassenge, WEG, 54. Aufl., § 28, Rdnr. 7 ff.). Über Wirtschaftsplan und Abrechnung beschließen die Eigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG durch Stimmenmehrheit. Diese Beschlüsse bilden die entscheidende Grundlage für die konkrete Ausgestaltung der in § 16 Abs. 2 WEG vorgesehenen allgemeinen Beitragspflicht jedes Miteigentümers. Erst die Beschlüsse zur Billigung des Wirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung begründen die konkrete Beitragspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber den anderen ( vgl. BGH NJW 1988, 1910; NJW 89, 3018; 93,593 ). Das gilt jedenfalls für alle Beschlußfassungen, an denen die Wohnungseigentümer selbst mitwirken konnten. Ohne diese Möglichkeit der Einflußnahme, wenn etwa ein Wohnungseigentümer zuvor ausgeschieden war und deshalb nicht mitabstimmen konnte, darf den vorgenannten Eigentümerbeschlüssen die geschilderte Verbindlichkeit jedenfalls gegenüber einem ausgeschiedenen Miteigentümer nicht beigemessen werden. Ohne Beteiligungsmöglichkeiten bei der Abstimmung wäre die Entscheidung der verbliebenen Eigentümer zu Wirtschaftsplan und Abrechnung eine unzulässige Übereinkunft zu Lasten des ausgeschiedenen Miteigentümers. Demgemäß ist anerkannt, daß ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer nicht mehr für einen Abrechnungssaldo in Anspruch genommen werden kann, wenn die Abrechnung nach seinem Ausscheiden erstellt und gebilligt worden ist. ( vgl. BGH NJW 1988,1910 ).
Im Streitfall bedeuten diese Grundsätze, daß der Antragsgegner die in der Abrechnung 1991 für die Wohnungen 22-24 und 33 aufgeführten Salden nicht aufgrund des Eigentümerbeschlusses über die Abrechnung bezahlen muß, auch wenn er während des gesamten Wirtschaftsjahres 1991 als Eigentümer dieser Wohnungen im Grundbuch eingetragen war. Im Zeitpunkt der Beschlußfassung am 6.2.1995 ist der Antragsgegner nicht mehr Eigentümer dieser Wohneinheiten gewesen. Die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch war am 2.1.1992 erfolgt. Der Abrechnungsbeschluß kann damit für den Antragsgegner keine Wirkung entfalten. Bezogen auf die hier streitbefangenen Wohnungen hat der Antragsgegner auf die Beschlußfassung keinen Einfluß nehmen können. Dabei ist berücksichtigt, daß der Antragsgegner Eigentümer anderer Wohn- und Gewerbeeinheiten der Eigentümergemeinschaft geblieben ist und deshalb am Beschluß über die Billigung der Jahresabrechnung 1991 in dieser Eigenschaft mitwirken konnte. Dies ändert an der eingangs dargelegten Einschätzung nichts. Die generelle Beitragspflicht, anteiliges Wohngeld zu zahlen, erwächst aus dem Eigentum an einer bestimmten Wohneinheit, nicht aber aus der generellen Beteiligung an der Eigentümergemeinschaft. Dies bedeutet, daß der Eigentümer nur für eine bestimmte, ihm gehörige Wohnung verpflichtet werden kann, nicht aber für einen anderen nicht in seinem Eigentum stehenden Anteil. Wird für einen solchen Anteil im Zusammenhang mit der Billigung der Jahres- und Einzelabrechnung ein Abrechnungssaldo festgelegt, muß es bei der oben gegebenen Begründung verbleiben, daß dies einen unzulässigen Gesamtakt zu Lasten eines Dritten beinhaltet.
Dem weiteren die Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 19.4.1990 tragenden Gesichtspunkt, daß der Wirtschaftplan durch die spätere Abrechnung jedenfalls für aus dem Wirtschaftsplan fällige Vorschußverpflichtungen nicht aufgehoben wird, vermag sich der Senat nicht anzuschließen. Die Entscheidung der Eigentümer über den Wirtschaftsplan ist nach dem oben Gesagten zunächst eine ordnungsgemäße rechtliche Grundlage dafür, von jedem betroffenen Miteigentümer die festgesetzten Vorschüsse verlangen zu können. Das gilt namentlich im Streitfall. Nachdem der Wirtschaftsplan 1991 unangefochten beschlossen worden war, ist der Antragsgegner ohne Zweifel gehalten gewesen, die im Wirtschaftsjahr 1991 danach für die streitbefangenen Wohnungen anfallenden monatlichen Vorschüsse zu bezahlen. Zudem ist der Antragsgegner während des gesamten Jahres 1991 als Eigentümer dieser Wohnungen eingetragen gewesen. Bisher sind die Vorschüsse nicht ausgeglichen worden. Aus den Entscheidungen der Vorinstanzen ist ersichtlich, daß der Antragsgegner seinen Verpflichtungen durch die Aufrechnung mit Gegenforderungen nachkommen wollte. Doch das Landgericht hat in der hier zur Beurteilung gestellten Entscheidung vom Antragsgegner unangefochten und somit rechtskräftig festgestellt, daß er dazu nicht berechtigt gewesen ist.
Der Wirtschaftsplan wird jedoch durch die spätere Jahresabrechnung überholt und verliert damit vollständig seine Bedeutung. Die Genehmigung der Jahres- und Einzelabrechnung tritt an die Stelle der Genehmigung des Wirtschaftsplanes und bringt die aus diesem herrührenden Zahlungsverpflichtungen zum Erlöschen. Die von den Eigentümern beschlossene Billigung der Jahresabrechnung schafft eine die bisherige rechtliche Grundlage ersetzende neue Schuld. Die vorläufige Rechtsgrundlage Wirtschaftsplan wird durch die endgültige Abrechnung in jeder Hinsicht ersetzt. Die vorläufige Rechtsgrundlage wird nicht für oder gegen einen bestimmten Personenkreis am Leben erhalten, sondern die endgültige ersetzt die vorläufige absolut. Bei dieser Sichtweise ist dem Senat bewußt, daß der Wille, ein altes Schuldverhältnis aufzuheben und durch ein neues zu ersetzen, eindeutig festgestellt werden muß, und daß in Zweifelsfällen eine Ersetzung nicht gewollt ist ( vgl. BGH NJW 1993, 2043 ). Damit ist jedoch keineswegs ausgeschlossen, einem Beschluß über die Jahresabrechnung gegenüber einem Beschluß über den Wirtschaftsplan eine ersetzende Wirkung beizumessen, wenn Anhaltspunkte für einen entsprechenden schuldumschaffenden Willen der Mehrheit festgestellt werden können, die den Beschluß gefaßt hat ( vgl. BGH NJW 1991,979 ). Ein solcher Mehrheitswille besteht bei jeder Genehmigung der Jahresabrechnung, sicherlich aber im vorliegenden Fall. Gegen diese Vorgabe spricht lediglich, daß der Entscheidung einer Eigentümergemeinschaft, die Jahresabrechnung zu genehmigen, hinsichtlich der in die Abrechnung einbezogenen rückständigen Vorschußzahlungen bei oberflächlicher Betrachtungsweise zunächst nur eine bestätigende oder rechtsverstärkende Wirkung zukommt. Denn Grund und Höhe der bisher aus dem Wirtschaftsplan herrührenden Forderungen werden ohne weitere Sachprüfung in die Abrechnung übernommen. Beschränkt man die Bewertung des Willens der Eigentümergemeinschaft auf diesen Punkt , ist es naheliegend, in der Billigung der Abrechnung einen Abrechnungsvertrag nach § 782 BGB, ein abstraktes Anerkenntnis oder einen lediglich bestätigenden Vergleich zu sehen. Allen diesen Möglichkeiten ist gemeinsam, daß die betroffenen Forderungen modifiziert, verstärkt und als solche neu begründet werden, ohne jedoch ihre bisherige rechtliche Qualität entscheidend zu ändern. Eine solche eingeschränkte Beurteilung wird aber dem wirklichen Willen der bei der Genehmigung der Jahresabrechnung beteiligten Miteigentümer nicht gerecht. Die Jahresabrechnung hat eine weiterreichende Zielsetzung. Sie will feststellen, welche Lasten und Kosten tatsächlich angefallen waren, ob diese durch die beschlossenen und tatsächlich eingegangenen Vorschüsse gedeckt sind oder ob sich insoweit Differenzen ergeben ( vgl. Hauger in Festschrift für Bärmann und Weitnauer, 1990, S. 353, 361 ), wie sich der Unterschied zwischen Ausgaben und Vorschüssen auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt und welcher Saldo sich daraus zu Lasten eines Eigentümers ergibt ( vgl. Weitnauer, WEG, § 28, Rdnr. 12, 7. Aufl. ). An dieser weitreichenden Zielsetzung jeder Abrechnung über ein Wirtschaftsjahr wird sich der Wille der Eigentümer orientieren, wenn sie die Jahres- und Einzelabrechnung bestätigt haben. Damit werden die Eigentümer in aller Regel nicht nur die noch offenen Vorschüsse festlegen, sondern eine originäre neue Gesamtverbindlichkeit durch die Abrechnung begründen wollen. Die Bemessung der rückständigen Vorschüsse ist nur ein Teilaspekt aus den übrigen Abrechnungspositionen. Schon deshalb ist nur eine Schlußfolgerung naheliegend und richtig: Die Eigentümer, die eine Abrechnung billigen, möchten diese für alle dort eingestellten Positionen als verbindliche neue Grundlage der allgemeinen Beitragspflicht der Eigentümer verstanden wissen. Untermauert wird diese Einschätzung mit der Überlegung, daß jede Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nur das vergangene Wirtschaftsjahr abrechnet, sondern auf dieser Grundlage auch die Vorschüsse des neuen Jahres festlegt. Auch damit wird deutlich, daß die Vergangenheit abschließend und endgültig, also mit neuer und nicht nur bestätigender Verbindlichkeit bewältigt werden soll. Für diese Auffassung streitet überdies das äußere Bild der Abrechnungen. Danach scheint eine abschließende neue Verbindlichkeit gewollt, wenn für die Vergangenheit ein Schlußsaldo gefordert wird. Unerheblich ist sicherlich, wenn eine Schuldersetzung nicht ausdrücklich erklärt worden ist. Es genügt, wenn der entsprechende Wille aus den Umständen gewonnen werden kann.
Im Streitfall muß nach alledem zugrundegelegt werden, daß durch die am 6.2.1992 bestätigte Jahresabrechnung 1991 der Wirtschaftsplan 1991 aufgehoben worden ist. Dem Senat fehlen Hinweise darauf, daß die hier Beteiligten dieser Jahresabrechnung eine andere als die eben dargelegte regelmäßige Bedeutung und Wirkung zukommen lassen wollten. Bei diesem Ausgangspunkt hat die Vorinstanz zu Recht davon abgesehen , den Antragsgegner zur Zahlung der für die Wohnungen Nrn. 22-24 und 33 rückständigen Wohngelder zu verpflichten.
Die bisherigen Überlegungen passen sicher nicht, wenn der Beschluß der Eigentümer, die Jahresabrechnung zu billigen, nichtig gewesen ist. Zweifelsohne kann ein nichtiger Beschluß keine Wirkung haben und deshalb auch einen bestehenden Wirtschaftsplan nicht beseitigen. Im Streitfall hat diese denkbare Einschränkung jedoch keine Bedeutung. Ein Beschluß ist nichtig, wenn er gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstößt oder zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verletzt ( vgl. BGH NJW 1989, 2959 ). Das trifft auf den hier zu prüfenden Beschluß vom 6.2.1995 zur Genehmigung der Jahresabrechnung 1991 nicht zu. Es gibt sicherlich Vorbehalte gegen diese Entscheidung der Eigentümergemeinschaft. So hat der Antragsgegner in seinem erstinstanzlichen Vorbringen zu Recht bemängelt, daß die jeweiligen Einzelabrechnungen nur in Verbindung mit einem Änderungsauftrag an den Verwalter genehmigt wurden, der die jeweilige Zahlungsverpflichtung nach einem anderen Maßstab als dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt. Die Erwerber der hier streitbefangenen Wohnungen werden überdies geltend machen können, es sei unbillig, rückständige Vorauszahlungen in der Jahresabrechnung zu ihren Lasten zu berücksichtigen. Dies gebe der Gemeinschaft ohne entsprechende rechtliche Grundlage die Möglichkeit, fällige Rückstände gegen den Erwerber geltend zu machen, obwohl dieser keine Chance hatte, sich hiergegen zu wehren. Doch beide Vorbehalte können nicht die Nichtigkeit der Abrechnungsgenehmigung zur Folge haben, weil in keinem der genannten Fälle gegen zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verstoßen wird, insbesondere nicht gegen § 16 Abs. 2 WEG. Diese Vorschrift ist nicht zwingend, sondern kann abbedungen werden ( vgl. BGH NJW 1992, 978 ). Damit ist ein Beschluß, der von § 16 Abs. 2 WEG abweicht, allenfalls anfechtbar. Er wird bestandskräftig, wenn der Beschluß nicht fristgerecht angefochten wurde ( vgl. OLG Stuttgart in DWE 1989, 32; dazu Hauger in DWE 1989, 48, BayObLG NJW RR 92, 14 ). Für den Streitfall bedeutet dies, daß der Antragsgegner nicht damit gehört werden kann, daß die maßgebende Abrechnung aus verschiedenen Gründen unrichtig ist. Dies hätte er im Wege der Beschlußanfechtung nach § 23 Abs. 4 WEG geltend machen müssen. Nachdem dies nicht geschehen ist, bleibt es bei der Regel, daß auch eine fehlerhafte, aber bestandskräftig beschlossene Jahres- und Einzelabrechnung verbindlich ist ( vgl. BGH NJW 1994, 2953 m.w.N. ).
Abgesehen von dem bisher Gesagten vermag der Senat der Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichtes auch aus generellen Erwägungen nicht zu folgen. Die hier zugrunde gelegten Vorstellungen entsprechen der Rechtsentwicklung, die verstärkt die Haftung des Erwerbers auch für rückständige Wohngelder des Voreigentümers zugelassen hat. Für die Eigentümergemeinschaft wird rechtliche Klarheit geschaffen, weil sie mit Hilfe klarer Stichtage ( Eigentumsumschreibung im Grundbuch, Bestandskraft der Abrechnungsgenehmigung ) ermitteln kann, von wem sie rückständige Wohngelder einfordern darf. Der Erwerber wird nicht unbillig belastet, weil er die Möglichkeit hat, rückständige Wohngelder im Rahmen des Erwerbes der Wohnung zu berücksichtigen.
Zur Überzeugung des Senates entspricht es einer folgerichtigen Fortführung der Rechtsprechung, welche die Haftung des Erwerbers einer Eigentumswohnung auch für rückständige Wohngelder annimmt, wenn dieser unter den hier maßgebenden Umständen für diese Rückstände alleine einzutreten hat. Nach der früheren Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes zur Haftung des Erwerbers einer Eigentumswohnung für rückständige Wohngelder war eine Inanspruchnahme des Erwerbers ausgeschlossen. Sowohl beim Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung, wie auch beim rechtsgeschäftlichen Erwerb wurde davon ausgegangen, es sei unbillig, den Erwerber mit Kosten zu belasten, die er nicht hat beeinflussen können ( vgl. BGH NJW 1985, 2717; BGH NJW 1981, 282 ). Damit war die Gemeinschaft gehalten, Wohngeldrückstände ausschließlich beim Voreigentümer geltend zu machen. Diese Eingrenzung ist jedoch nicht beibehalten worden. Zutreffend verweist das Landgericht darauf, daß für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, auch wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, die in der anteilmäßigen Verpflichtung zum Tragen der Lasten und Kosten begründet sind, der Erwerber inzwischen jedenfalls dann haftet, wenn der Beschluß der Eigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet wurden, erst nach dem Eigentumserwerb gefaßt worden ist ( vgl. BGH NJW 1988, 1910 ). Mit Recht macht die weitere Beschwerde zwar geltend, daß damit sicherlich die Mithaftung des Erwerbers, nicht aber ein Haftungsausschluß für den Voreigentümer begründet werden kann. Für diese Auffassung der weiteren Beschwerde streitet auch, daß ein Haftungsübergang für gegen den Rechtsvorgänger fällig gestellte, rückständige, und damit im Verhältnis der Wohnungseigentümer bereits begründete Verbindlichkeiten gesetzlich nicht vorgesehen ist,. eine Rechtslage, von welcher der Senat ebenfalls ausgeht ( vgl. BGH NJW 1994, 2951 m.w.N. ). Doch damit ist nicht ausgeschlossen, daß ein solcher Haftungsübergang rechtsgeschäftlich erfolgen kann. Im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ( vgl. BGH NJW 1994, 2951 ) geht der Senat deshalb davon aus, daß ein Voreigentümer für rückständige Wohngelder nicht mehr zu zahlen hat, die ein rechtsgeschäftlicher Sondernachfolger wirksam übernommen hat, etwa weil dies in der Teilungserklärung so vorgesehen ist ( vgl. BGH a.a.O. ). Wenn aber eine rechtsgeschäftliche Übernahme von gegen den Voreigentümer fällig gestellten, rückständigen und im Verhältnis der Wohnungseigentümer begründeten Verbindlichkeiten möglich ist, muß dies für alle Arten der rechtsgeschäftlichen Begründung dieser Verbindlichkeiten gelten, also auch unter den hier bestehenden Umständen. Nach den Feststellungen des Landgerichts ist die Jahresabrechnung 1991 einvernehmlich und einstimmig gebilligt worden. Darin liegt die rechtsgeschäftliche Übereinstimmung aller beteiligten Eigentümer, insbesondere auch der Erwerber der streitbefangenen Wohnungen, daß die Jahres- und Einzelabrechnung ordnungsgemäß erstellt sind und jetzt die Grundlage für die Zahlungsverpflichtung der einzelnen Eigentümer bilden. Diese rechtsgeschäftliche Willensbildung kann hinsichtlich der damit übernommenen Haftung gegenüber der Gemeinschaft zur Überzeugung des Senates nicht anders bewertet werden, als wenn die Haftungsübernahme für rückständige Wohngelder in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist, und der Erwerber die Wohnung in Kenntnis dieser Regelung übernimmt. Eine andere Sichtweise ist nach Auffassung des Senates nur möglich, wenn sich aus dem Eigentümerbeschluß über die Billigung der Jahresabrechnung entnehmen läßt, daß sich die Gemeinschaft die Inanspruchnahme eines Voreigentümers ganz oder teilweise vorbehalten hat. Im Streitfall ist dies nicht ersichtlich, auch wenn die Abrechnungen an den Antragsgegner versandt wurden. Die Abrechnungen beziehen sich auf die streitbefangenen Wohnungen und setzen für diese einen Endsaldo fest. Ohne weitere Anhaltspunkte liegt darin kein Vorbehalt, daß für diesen Saldo auch oder ausschließlich der Voreigentümer bezahlen soll.
Abgesehen von diesen generellen Erwägungen sieht der Senat auch die oben zugrundegelegte Schlußfolgerung, daß die Entscheidung der Eigentümergemeinschaft zur Genehmigung einer Jahresabrechnung den Wirtschaftsplan des gleichen Jahres aufhebt, im Einklang mit der bestehenden Rechtsprechung. Der Bundesgerichtshof hat die Frage, ob einem Beschluß über die Jahresabrechnung gegenüber einem Beschluß über den Wirtschaftsplan novierende Wirkung beigemessen werden und unter welchen Voraussetzungen dies geschehen kann, bisher offengelassen ( vgl. BGH NJW 1994, 1866, 1867 ). Das OLG Karlsruhe hat die Auffassung vertreten ( vgl. DWE 1990, 106), daß mit der Einbeziehung der gemäß beschlossenem Wirtschaftsplan fälligen, jedoch nicht geleisteten Hausgeldvorschußzahlungen in die Jahresabrechnung und mit deren Genehmigung durch die Wohnungseigentümer allein dieser Genehmigungsbeschluß maßgebliche Rechtsgrundlage für die Durchsetzung auch dieser Forderung sei, womit auch derjenige alleine zahlungsverpflichtet sei, der zum Zeitpunkt der Beschlußfassung Eigentümer ist, oder wie im Entscheidungsfall als Zwangsverwalter die Eigentümerrechte wahrnimmt. Das OLG Düsseldorf hat sich dieser Auffassung angeschlossen ( vgl. NJW RR 1991,724 ). Unter diesen Umständen vermag der Senat keine einhellige ( so aber KG NJW RR !994, 84 m.w.N. ) Meinung dafür zu erkennen, daß der ausgeschiedene Wohnungseigentümer der Gemeinschaft für Lasten und Kosten weiter haftet, die während des Zeitraumes, als er Wohnungseigentümer war, fällig gestellt worden sind. Auch das OLG Frankfurt hat die Meinung geäußert, daß die Haftung des im Zeitpunkt des Jahresrechnungsabschlusses eingetragenen Nacherwerbers für alle aus der betreffenden Wirtschaftsperiode noch offenen fälligen Vorschußpflichten des Voreigentümers ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht ( vgl. DWE 1990,107 ). Die dagegen vorgebrachte Kritik überzeugt nicht ( vgl. insbesondere KG a.a.O. ). Die dort dargestellte Überzeugung, der gesetzlichen Regelung, insbesondere der in § 28 Abs. 5 WEG vorgesehenen Beschlußfassung über die Abrechnung könne nicht die gesetzgeberische Wertung entnommen werden, daß die durch Rechtsgeschäft oder im Wege der Zwangsversteigerung später eingetretenen neuen Wohnungseigentümer gegen ihren Willen zur vollen Begleichung der schon gegenüber früheren Eigentümern fällig gestellten und von diesen nicht erfüllten Hausgeldpflichten herangezogen werden könnten, trifft nicht den vorliegenden Sachverhalt. Dieser ist dadurch geprägt, daß der Erwerber dieser Haftungsübernahme zugestimmt hat, als er die Jahresabrechnung billigte. Die Haftung für die Verbindlichkeiten des Voreigentümers übernimmt der Nacherwerber demnach mit und nicht gegen seinen Willen.
Diese Rechtsfolge ist zur Überzeugung des Senates für den Erwerber keineswegs unbillig. Zwar mag es näher liegen, soweit der übernommene Abrechnungssaldo auf reinen Verbrauchskosten beruht, denjenigen zu belasten, der den Verbrauch verursacht und den Nutzen daraus hat, also den Voreigentümer, der durch seine Nichtzahlung der Vorschüsse eine Deckungslücke zum Wirtschaftsplan hervorgerufen hatte. Doch letztendlich trägt diese Erwägung nicht. Dabei bliebe nämlich unberücksichtigt, daß Deckungslücken durch die Uneinbringlichkeit von Vorschußforderungen im folgenden Wirtschaftsjahr ebenfalls unter Einschluß der Erwerber ausgeglichen werden müssen. Dies erscheint nicht unbillig. Die Jahresabrechnungen enthalten in aller Regel auch Aufwendungen für Reparaturen und Instandsetzungen, deren Vorteile dem Erwerber zu Gute kommen. Überdies bleibt es dem Erwerber unbenommen, den Umfang einer möglichen Inanspruchnahme durch rückständige Wohngeldzahlungen rechtzeitig vor seinem Erwerb zu klären, und insbesondere im Verhältnis zum Verkäufer etwa bei der Höhe des Kaufpreises eine entsprechend günstigere Regelung zu vereinbaren ( vgl. zu alledem OLG Köln MDR 89, 589 in Fortführung von BGH NJW 1988, 1910 ). Der Erwerber ist zudem nicht der Gefahr ausgesetzt, daß die Gemeinschaft das Erstellen und die Billigung der Jahresabrechnungen solange verzögert, bis er als Eigentümer eingetragen und deshalb für mögliche Salden zahlungspflichtig ist. Bei einer solchen Verfahrensweise kann der Erwerber jederzeit den Einwand des Rechtsmißbrauchs erheben ( vgl. BayObLG NJW RR 92, 14; Weitnauer JZ 1986, 193 ).
Zur Überzeugung des Senats läßt sich nur die hier vertretene Sichtweise in das generelle System zwischen Vorauszahlungen und späterer Abrechnung nahtlos einfügen. Im Mietrecht ist allgemein anerkannt, daß Vorauszahlungen nicht mehr geltend gemacht werden können, wenn zwischenzeitlich abgerechnet worden ist, oder die Abrechnung erstellt werden kann. Nach Ansicht des Senates gibt es keinen Grund, das Verhältnis zwischen Vorauszahlungen und Abrechnung unter den hier bestehenden tatsächlichen Verhältnissen anders zu bewerten und dem Wirtschaftsplan eines bereits abgerechneten Wirtschaftsjahres noch für einen beschränkten Personenkreis weiter rechtliche Verbindlichkeit beizumessen. Dieser Überlegung folgend hat insbesondere das Bayerische Oberste Landesgericht häufig entschieden ( vgl. WE 89,60; 89, 147; NJW-RR 1991, 723 ), daß ein Hausgeldanspruch nicht mehr auf den Wirtschaftsplan gestützt werden kann, sobald ein Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung vorliegt. Dann ist aber nach allem bisher Gesagten nicht erkennbar, weshalb unter den hier bestehenden Umständen der Wirtschaftsplan noch fortgelten soll.
Die Belange der Eigentümergemeinschaft erfordern dies nicht. Diese hat die Möglichkeit, rückständige Wohngeldvorschußzahlungen rechtzeitig geltend zu machen, wenn es ihr auf Zahlungen des Voreigentümers selbst ankäme. Besondere Risiken, die mit dem Umstand verbunden wären, nach der Abrechnung und nach dem Eigentümerwechsel den Nacherwerber in Anspruch nehmen zu müssen, sind nicht ersichtlich. Vielmehr dürfte es für die Gemeinschaft weit weniger schwierig sein, Ansprüche gegen einen zur Eigentümergemeinschaft gehörenden Eigentümer durchzusetzen, als gegen einen, der ausgeschieden ist. Welche Schwierigkeiten in der praktischen Ausgestaltung einer Abrechnung entstehen können, wenn sowohl der Wirtschaftsplan als auch die Abrechnung verbindlich bleiben sollen, ist vielfach beschrieben ( vgl. Röll, zu den Schwierigkeiten der Kostenverteilung innerhalb eines Rechnungsjahres, NJW 1983, 153; und ders. in Münch.-Komm., WEG, § 16, Rdnr. 25 a , oder auch Müller, Rechtsfragen des Wohnungseigentums, NJW-Schriftenreihe, 2. Aufl., S. 233 ). Zur Überzeugung des Senates sind diese keiner Gemeinschaft zuzumuten. Durch die hier zugrundegelegte Auffassung werden sie vermieden.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 782 BGB
§
28 Abs. 2 Satz 2 FGG
§ 16 Abs. 2 WEG
§ 28 Abs. 2 WEG
§ 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 WEG
§
23 Abs. 4 WEG
§ 28 Abs. 5 WEG

Zitierte Entscheidungen: MDR 1989, 359
NJW 1988, 1910
NJW 89, 3018
NJW 1988,1910
NJW
1993, 2043
NJW 1991,979
NJW 1989, 2959
NJW 1992, 978
NJW 1994, 2953
NJW 1985, 2717
NJW 1981, 282
NJW 1994, 2951
NJW 1994, 1866, 1867
MDR 89, 589
NJW
1988, 1910
JZ 1986, 193
NJW-RR
1991, 723
NJW 1983, 153