Amtsgericht Neuss (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1989-06-07, Aktenzeichen 75/30 C 165/89
ECLI: ECLI:DE:AGNE:1989:0607.75.30C165.89.00

Tenor:
I.
Es wird festgestellt, dass die von der Beklagten gegenüber den Klägerinnen am 13.01.1989 ausgesprochene fristlose Kündigung bezüglich der von den Klägerinnen angemieteten Räumlichkeiten im Hause.... unwirksam ist.
II.
Die Widerklage wird abgewiesen.
III.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
IV.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,00 DM vorläufig vollstreckbar.
V.
Streitwert für Klage und Widerklage: 34.200,00 DM.

Tatbestand:
Die Klägerinnen sind aufgrund schriftlichen Vertrages vom 08.08.87 Mieterinnen des Hauses....., welches der Beklagten gehört. Es handelt sich um einen Mietvertrag über gewerbliche Räume; die Klägerinnen betreiben im Mietobjekt eine krankengymnastische Praxis.
§ 17 I des Mietvertrages lautet:
"Der Vermieter oder/und sein Beauftragter können die Mieträume während der Geschäftszeit zur Prüfung ihres Zustandes oder aus anderen wichtigen Gründen betreten. Bei Gefahr ist ihnen der Zutritt zu jeder Tages- und Nachtzeit gestattet."
Unter der Geschäfts-Nr. 30 C 506/88 fand zwischen den Parteien bereits ein Rechtsstreit statt, wobei die Klägerinnen auf Feststellung klagten, dass die Beklagte nur unter bestimmten Voraussetzungen das Recht zum Betreten der Mieträumlichkeiten haben sollte; die Klage ist durch Urteil vom 14.11.88 rechtskräftig abgewiesen worden. Insoweit wird auf den Inhalt der Akte 30 C 506/88 Bezug genommen.
Die Beklagte hat das Mietverhältnis durch Schreiben vom 13.01.1989 fristlos gekündigt. Dem lag zugrunde, dass Mitarbeiter der Klägerinnen den Ehemann der Beklagten mehrfach in der Zeit zwischen 08.00 und 09.00 Uhr morgens nicht in die Mieträumlichkeiten eingelassen hatten. Der Ehemann der Beklagten wollte jeweils nach Durchführung von Handwerkerarbeiten an der Wasseranlage des Hauses Wasserproben entnehmen.
Eine schriftliche oder mündliche Anmeldung des Ehemannes der Beklagten zu seinen Besuchen war jeweils nicht erfolgt. Bei einem weiteren nicht angemeldeten Besuch in den Mieträumlichkeiten ist der Ehemann der Beklagten an einem Tage gegen 13.00 Uhr eingelassen worden.
Die Klägerinnen sind der Auffassung, dass die Beklagte bzw. ihr Beauftragter nicht berechtigt seien, ohne Voranmeldung die Mieträumlichkeiten zu betreten. Im übrigen seien Besuche in der Zeit zwischen 08.00 und 09.00 Uhr morgens ihnen nach ihrer Personallage ungünstig, wohingegen Besuche in der Mittagszeit zwischen 13.00 Uhr und 13.30 Uhr ohne weiteres stattfinden könnten.
Die Klägerinnen beantragen,
wie erkannt zu entscheiden.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
und widerklagend,
die Klägerinnen zu verurteilen, das Haus.... mit Stellplätzen auf dem
Hof zu räumen und an sie herauszugeben.
Sie ist der Auffassung, dass die Klägerinnen nicht berechtigt seien, ihr Recht zum Betreten der Mieträumlichkeiten mit Auflagen zu versehen.
Bezüglich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze und deren Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage war gemäß § 256 ZPO begründet, die Widerklage war mangels eines Anspruchs der Beklagten gegen die Klägerinnen abzuweisen.
Im Vorprozess 30 C 506/88 ist geklärt worden, bei welcher Sachlage bzw. aus welchen Gründen das Recht der Beklagten zum Betreten der Mietsache besteht. Die dort getroffene Entscheidung steht dem Grundsatz, dass das Recht des Vermieters – auch im gewerblichen Mietverhältnis – mit größtmöglicher Zurückhaltung auszuüben ist, keinesfalls entgegen. Dieser Grundsatz gebietet es, dass, außer in Fällen der Gefahr im Verzuge, Besuche des Vermieters oder eines Beauftragten vorher schriftlich oder fernmündlich anzukündigen sind (vgl. Palandt, 48. Aufl., § 535, Anm. 3 c, cc; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Abschn. II, Rd-Nr. 294 m.w.N.). Es sind im übrigen Anhaltspunkte dafür, dass dieser Grundsatz im gewerblichen Mietverhältnis nicht gelten sollte, nicht ersichtlich. Auch der Mieter im gewerblichen Mietverhältnis hat einen Anspruch darauf, dass er sich auf Besuche des Vermieters in seiner Terminplanung einstellen kann, zumal entgegenstehende Belange des Vermieters nicht ersichtlich sind; es bereitet üblicherweise allenfalls einen geringfügigen Aufwand, eine Terminsankündigung oder Terminsabsprache vorzunehmen.
Da hier unstreitig Ankündigungen der Besuche des Ehemannes der Beklagten nicht erfolgt sind, waren die Klägerinnen bzw. ihre Mitarbeiter nicht verpflichtet, den Besuchswünschen Folge zu leisten. Die fristlose Kündigung der Beklagten war daher nicht begründet.
Zur Vermeidung weiterer unnötiger Streitigkeiten zwischen den Parteien erlaubt sich das Gericht die Ergänzung, dass die Klägerinnen keinesfalls gehalten sind, auf jede Terminsankündigung der Beklagten bzw. ihres Beauftragten einzugehen. Vielmehr sind Termine in gemeinsamer Absprache festzulegen, wobei die Belange beider Mietparteien in möglichst geringem Umfang beeinträchtigt werden dürfen. Lassen sich solche Termine nicht einvernehmlich festlegen, so gebietet es die mietvertragliche Treuepflicht, dass bei mehreren notwendigen Terminen einmal die Belange des Vermieters, einmal die Belange des Mieters den Vorrang haben. Das Gericht geht davon aus, dass bei etwas gutem Willen von beiden Seiten entsprechende Probleme nicht entstehen dürften.
Es war somit – wie erkannt – zu entscheiden.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.
Richter

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 709 ZPO
§ 256 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 30 C 506/88
30 C 506/88 B
00 Uhr und 13.30