Amtsgericht Wiesbaden (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-03-30, Aktenzeichen 91 C 3563/16 (85)
ECLI: ECLI:DE:AGWIESB:2017:0330.91C3563.16.85.0A

Tenor:
Anmerkung
Berufung zurückgewiesen
Verfahrensgang
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung i. H. v. 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten Sicherheit i. H. v. 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand:
Die Beklagten sind aufgrund Mietvertrags vom 08.02.2010, Bl. 31 ff d. A. Mieter der Klägerin in der von ihnen inngehaltenen Wohnung im 2. OG rechts des Hauses A-Str. 27 a in ***.
Bis einschließlich 2013 betrug die Gesamtmiete 721,24 €, sich errechnend aus einer Grundmiete i. H. v. 435,00 € einem Stellplatzzuschlag i. H. v. 35,79 € einer Betriebskostenvorauszahlung i. H. v. 147,00 € sowie einer Heizkostenvorauszahlung i. H. v. 50,00 € zzgl. eines Fremdbelegungszuschlags i. H. v. 53,45 €. Aufgrund einer Verringerung der Betriebskostenvorauszahlung auf 127,00 € mtl. und einer Erhöhung der Heizkostenvorauszahlung auf 58,00 € mtl. schuldeten die Beklagten ab dem 01.10.13 eine Gesamtmiete von 709,24 €.
Mit Schreiben vom 12.11.13, wegen dessen Inhalts auf Bl. 71 ff d. A. Bezug genommen wird, erhöhte die Klägerin den Fremdmieterzuschlag um 293,96 € beginnend ab dem 01.12.13.
Aufgrund der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 erhöhte die Klägerin die Betriebskostenvorauszahlung auf 139,00 € beginnend ab dem 01.11.2014.
Mit der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2013 reduzierte die Klägerin die Heizkostenvorauszahlung auf 45,00 € mtl., beginnend ab 01.12.2014.
Zum 01.01.2015 reduzierte die Klägerin die Grundmiete auf 388,94 € mtl. gem. Schreiben vom 11.12.2014, wegen dessen Inhalts auf Bl. 73 ff d. A. Bezug genommen wird.
Aufgrund der Betriebskostenabrechnung für 2014 erhöhte die Klägerin die Betriebskostenvorauszahlung auf 176,00 € mtl. beginnend ab 01.12.2015.
Mit der Klage begehrt die Klägerin rückständigen Mietzins für den Monat Jan. 2014 sowie rückständigen Mietzins für den Zeitraum März 2014 - Juni 2016 nebst Mahngebühren und unter Berücksichtigung von Gutschriften für Betriebskosten und Heizkosten wie in der Aufstellung in der Klagebegründung vom 31.08.2016, Bl. 17/18 d. A. tabellarisch dargestellt.
Nachdem die Klägerin zunächst in der Hauptsache eine Verurteilung in Höhe von 6862,89 € begehrt hat, hat sie mit Schriftsatz vom 30.01.17, wegen dessen Inhalts auf Bl. 92 d. A. Bezug genommen wird, die Klage i. H. v. 1038,29 € zurückgenommen.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 5824,60 € nebst weiteren außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten i. H. v. 83,54 €, also insgesamt 5908,14 € nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung des Mahnbescheides zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Das Verfahren *** des Amtsgerichts Wiesbaden ist zu Informationszwecken beigezogen worden.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist nicht begründet. Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten kein Anspruch auf Zahlung des mit der Klage geltend gemachten Restmietzinses zu.
Einem Zahlungsanspruch der Klägerin steht entgegen, dass sie mit Schreiben vom 12.11.2013 durch Anhebung des Fremdmieterzuschlages um 240,51 € die streitgegenständliche Miete nicht wirksam um diesen Betrag erhöht hat. Bei dem Fremdmieterzuschlag handelt es sich um einen Ausgleich für eine Fehlbelegung öffentlich für einen bestimmten Zweck geförderten Wohnraums. Bei einer solchen Fehlbelegungsabgabe handelt es sich damit um eine öffentliche Abgabe, die nicht vom Vermieter des öffentlich geförderten Wohnraums, sondern von der zuständigen staatlichen Stelle, vergl. § 20 HWFG, geltend zu machen ist.
Es kann im Übrigen dahingestellt bleiben, ob das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 12.11.13 in eine Mieterhöhung wegen Änderung der Wohnungskosten umgedeutet werden kann, da das Mieterhöhungsverlangen nicht den Anforderungen entspricht, die an eine solche Mieterhöhung gem. § 10 Wohnungsbindungsgesetz zu stellen sind.
Unter Berücksichtigung der unstreitigen Mietzinszahlungen und der unstreitigen Veränderungen der Miete hinsichtlich der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen sowie hinsichtlich der Grundmiete verbleibt kein offener Restmietzins.
Das Gericht ist bei seiner Berechnung von Folgendem ausgegangen:
Es waren im streitgegenständlichen Zeitraum zunächst lediglich 709,24 €, sodann ab Nov. 2014 721,24 €, ab Dez. 2014 708,24 €, ab Jan. 2015 662,18 €, ab Dez. 2015 699,18 € als Bruttomiete geschuldet. Die sich hieraus errechnenden Überzahlungen zzgl. der unstreitigen Gutschriften für die Heiz- und Betriebskosten übersteigen damit die unstreitigen Unterzahlungen in den Monaten Jan. 2014, März 2014, Nov. bis Jan. 2015 und Jan. 2016, wobei es angesichts des Umstandes, dass in dem Verfahren 93 C 3374/14 (40) der Mietrückstand im Zeitraum Dez. 2013 bis Feb. 2014 rechtshängig war, bereits als fraglich erscheint, ob die Miete für Jan. 2014 aufgrund rechtskräftiger Abweisung des Zahlungsanspruchs im Vorverfahren überhaupt noch geschuldet ist.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 269 Abs. 3, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 20 HWFG
§ 10 Wohnungsbindungsgesetz
§ 91 Abs. 1 Satz 1, 269 Abs. 3, 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 3 S 41/17
93 C 3374/14