Landgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2009-03-30, Aktenzeichen 11 T 267/08
ECLI: ECLI:DE:LGK:2009:0330.11T267.08.00

Tenor:
Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Köln – Grundbuchamt - vom 20.8.2008 – LO-####1-1 – aufgehoben und das Amtsgericht angewiesen, die Anträge vom 8.2.2008 nicht aus den Gründen des angefochtenen Beschlusses zurückzuweisen.

Tatbestand:
Die Antragstellerin ist Eigentümerin des oben bezeichneten gewerblich genutzten Teileigentums im Objekt Q-Platz in Köln-D mit einer Nutzfläche von 311 m², das bislang an die Deutsche Bank vermietet war. Nachfolgend wurde die vorhandene Gewerbeeinheit baulich in 3 neue Einheiten unterteilt, die als Tele- und Internet-Shop (GE1) , Backwarenverkauf (GE2) und Pizzeria (GE3) genutzt werden. Zur Herstellung dieser Gewerbeeinheiten wurden in der Außenfassade des Gebäudes jeweils neue Eingänge mit Türelementen für die Pizzeria und das Backwarengeschäft an der Stelle früher vorhandener Fenster geschaffen.
Durch Mehrheitsbeschluss beschloss die Wohnungseigentümerversammlung vom 19.3.2002, die Baumaßnahmen und die Beschädigung des Gemeinschaftseigentums zwar nicht zu tolerieren, aber gegen Zahlung eines Betrages von 5.000 € zugunsten der Instandhaltungsrücklagen auf einen Rückbau zu verzichten.
Durch Teilungserklärung vom 17.12.2007, beurkundet vor dem Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten unterteilte diese die Alteinheit in 3 neue Teileigentumseinheiten mit den Bezeichnungen GE1, GE2 und GE3 und bewilligte und beantragte am 8.2.2008 unter Vorlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt Köln vom 27.12.2007 die Eintragung der Unterteilung im Grundbuch. Gleichzeitig bewilligte und beantragte sie unter Bezugnahme auf den Inhalt des notariell beurkundeten Kaufvertrags vom 17.12.2007, durch den sie die neu zu bildende gewerbliche Einheit GE1 an Herr B veräußerte, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu dessen Gunsten.
Durch Zwischenverfügung vom 13.2.2008 forderte das Grundbuchamt die Beteiligte auf, die Zustimmungserklärungen aller Miteigentümer des Objekts, aller in Abt. III eingetragener Gläubiger sowie der in Abt. II eingetragenen Berechtigten beizubringen, da Gemeinschaftseigentum verändert worden sei. Durch weitere Zwischenverfügung vom 19.3.2008 bezeichnete das Grundbuchamt das inzwischen übersandte Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.3.2002 als weder von seinem Inhalt her noch von der Form her ausreichend. Durch den angefochtenen Beschluss wies das Grundbuchamt nach fruchtlosem Fristablauf die Eintragungsanträge zurück mit der Begründung, die massive Nutzungsänderung sowie die Veränderung von Gemeinschaftseigentum durch die Schaffung weiterer Zugänge sei, auch wenn Fenster durch Türelement ersetzt worden seien, zustimmungspflichtig gewesen. Das Protokoll genüge nicht der Form des § 29 GBO und ersetze die erforderliche Zustimmung auch nicht inhaltlich.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

Entscheidungsgründe:
Die gemäß § 71 GBO zulässige Beschwerde hat auch in der Sache selbst Erfolg.
Das seitens des Grundbuchamtes angenommene Eintragungshindernis besteht nicht.
Nach allgemeiner Meinung kann ein Teileigentümer sein Teileigentum unter Aufteilung der bisherigen Einheiten in mehrere in sich wiederum abgeschlossene selbständige Raumeinheiten unterteilen, ohne dass es dazu der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder Teileigentümer oder der Grundpfandrechtsgläubiger bedarf (BayObLG Rpfl 1991, 455; Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 8 Rdn. 41, 46). Diese sind von der Eintragung nicht betroffen im Sinne des § 19 BGO, da ihre grundbuchmäßigen Rechte im Zeitpunkt der Eintragung nicht beeinträchtigt werden oder werden können (BayObLG a.a.O. m.w.N.; Bauer-von Oefele, Grundbuchordnung, § 19 Rdn. 124). Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn mit den vorgenommenen Änderungen eine materielle Änderung der in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung verbunden gewesen wäre (BayObLG a.a.O.). Dies ist aber nicht der Fall, da weiterhin eine gewerbliche Nutzung der Räume infrage steht.
Einer Zustimmung der übrigen Eigentümer und sonstigen dinglich Berechtigten bedarf es auch dann nicht, wenn – wie im vorliegenden Fall – für die neu geschaffenen Teileigentumseinheiten wegen der erforderlichen Abschlossenheit neue Zugänge in Form eines Mauerdurchbruches oder durch Umgestaltung von Fenstern in Zugänge geschaffen werden müssen.
Dabei bedarf es keiner Entscheidung der Frage, ob die bewirkte Umgestaltung nach den Bestimmungen des WEG im Verhältnis zwischen den Wohnungs- bzw Teileigentümern zustimmungspflichtig war und ob sich aus den Vorgängen mögliche Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche herleiten lassen.
Jedenfalls ist nicht ersichtlich und im angefochtenen Beschluss auch nicht dargetan, dass die übrigen Eigentümer und sonstigen dinglich Berechtigten durch die bauliche Veränderung in ihrer grundbuchrechtlich allein maßgeblichen dinglichen Rechtsstellung als Mitberechtigte am Gemeinschaftseigentum betroffen im Sinne von § 19 GBO sind. Denn weder wurde das Gemeinschaftseigentum in seiner rechtlichen Ausgestaltung inhaltlich verändert noch berührte die Umgestaltung der Fenster in Zugänge die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, da die Abrenzungen der im Gemeinschaftseigentum und im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile nach wie vor mit dem Aufteilungsplan übereinstimmen. Die durch die Teilungserklärung geschaffene dingliche Rechtslage ist mithin nicht verändert. Dementsprechend wird von der Rechtsprechung in derartigen Fällen eine Zustimmungspflicht der übrigen Eigentümer und dinglich Berchtigten im Sinne des § 19 GBO verneint (vgl BayObLG DNotZ 1999, 210 für den Fall eines Deckendurchbruchs der im Gemeinschaftseigentum stehenden Decke zur Verbindung zweier Wohnungen; BayObLG DNotZ 1999, 665 für den Fall einer Veränderung am Gemeinschaftseigentum im Bereich eines Treppenhauses; LG Augsburg Rpfl 1999, 72 für den Fall eines Durchbruches einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Außenmauer zur Schaffung eines Einganges für eine durch Teilung neu entstandene Teileigentumseinheit; so auch Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Auflage 2008, Rdn 2977 a (a.E.)). Dem schließt sich die Kammer an.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 29 GBO
§ 71 GBO
§ 19 BGO
§ 19 GBO