Landgericht Kassel (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2012-06-15, Aktenzeichen 3 OH 18/12
ECLI: ECLI:DE:LGKASSE:2012:0615.3OH18.12.0A

Tenor:
Die Kostenrechnung des Notars „…“, zu der UR-Nr. „…“ vom 05.02.2009 wird bestätigt.
Der Geschäftswert für das Verfahren wird festgesetzt auf 71,40 €.

Tatbestand:
Am 05.02.2009 beurkundete Herr Rechtsanwalt „…“ als amtlich bestellter Vertreter des Notars unter Nr. „…“ der Urkundenrolle für „…“ (Anlage 1, Bl. 6 ff. d. A.) einen Grundstückskaufvertrag, mit dem die eingangs genannten Kostenschuldner von der Stadt „…“ ein Baugrundstück erwarben. Dabei wurde ein Kaufpreis von 63.392,00 € vereinbart, der auch einen Ablösungsbetrag für Erschließungsbeiträge in Höhe von 12.493,90 €, Anschlussbeiträge für Abwasser und Wasser in Höhe von 7.556,10 € und Vermessungskosten in Höhe von 1.160,30 € enthielt. Ferner ist in § 4 des Vertrages eine Bauverpflichtung der Kostenschuldner bestimmt, wonach die Kostenschuldner das Grundstück mit einem Wohnhaus zu bebauen und spätestens 21 Monate nach Vertragsschluss den Bauantrag bzw. den Genehmigungsfreistellungsantrag bei der Genehmigungsbehörde einzureichen, mit dem Bauvorhaben innerhalb von 2 Jahren ab Vertragsschluss zu beginnen und das Gebäude bis zum Ende des 3. Jahres ab diesem Zeitpunkt zur Gebrauchsabnahme fertigzustellen haben. Eine Veräußerung des unbebauten Kaufobjektes durch die Kostenschuldner sollte ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Verkäuferin nicht zulässig sein. Für den Fall, dass die Kostenschuldner diesen Verpflichtungen nicht nachkommen, sollte die Verkäuferin berechtigt sein, von dem Grundstückskaufvertrag zurückzutreten und „die lastenfreie Rückübertragung des Kaufgrundbesitzes gegen zinslose Rückzahlung der Kaufpreisforderung auf sich zu verlangen“.
Bezüglich weiterer Einzelheiten wird auf den genannten Grundstückskaufvertrag verwiesen.
Für die Beurkundung stellte der Notar einen Betrag in Höhe von insgesamt 568,70 € in Rechnung (Bl. 23 d. A.). Dabei legte der Notar für die Beurkundung des Vertrages einen Geschäftswert von 82.409,60 € zugrunde, der sich aus dem Kaufpreis zuzüglich 30 % hiervon für die übernommene Bauverpflichtung zusammensetzte.
Diese Ermittlung des Geschäftswertes beanstandete die Notaraufsicht und wies den Notar an, eine gerichtliche Überprüfung der Kostenrechnung gemäß § 156 Abs. 7 Satz 1 KostO herbeizuführen. Die Notaraufsicht ist der Ansicht, für die Bauverpflichtung sei der Regelwert des § 30 Abs. 2 KostO zugrunde zu legen.
Der Notar verteidigt die genannte Kostenrechnung und beantragt deshalb mit Schreiben vom 20.03.2012 (Bl. 1 ff. d. A.) die Bestätigung seiner Kostenrechnung. Zur Begründung führt er an, aufgrund der vertraglichen Regelungen sei für die verfahrensgegenständliche Bauverpflichtung ein höheres Interesse als dasjenige des Auffangwertes von 3.000,00 € gemäß § 30 Abs. 2 KostO in Ansatz zu bringen. Die Stadt „…“ als Verkäuferin des Grundstücks habe ein anerkennenswertes Interesse daran, dass das neu erschlossene Baugebiet schnell endausgebaut und damit die gesamte Bauzeit mit den damit verbundenen Belastungen sowie länger bestehende Baulücken reduziert werden. Schließlich sei die Erschließung des Baugebietes und der Verkauf der Grundstücke zur Befriedung konkreter Wohnbedürfnisse gedacht und solle nicht zu Spekulationsobjekten führen.
Die Kostenschuldner hatten Gelegenheit zur Stellungnahme.
Die dem Notar vorgesetzte Dienstaufsicht ist angehört worden, auf ihre Stellungnahme vom 08.05.2012 (Bl. 38 d. A.) wird verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Der von dem Notar auf Anweisung der vorgesetzten Dienstbehörde gestellte Antrag auf Überprüfung des für die Bemessung der Beurkundungsgebühr zugrunde gelegten Geschäftswertes ist nach § 156 Abs. 7 S. 1, 2 KostO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Der Antrag auf Überprüfung der Kostenberechnung ist dabei in zulässiger Art und Weise auf die Überprüfung des zugrunde gelegten Geschäftswertes für die Beurkundungsgebühr gemäß §§ 32, 36 Abs. 2 KostO beschränkt worden. Die Frage, welcher Geschäftswert zugrunde zu legen ist, kann unabhängig von der Frage, welche Gebührentatbestände verwirklicht sind, beurteilt werden.
In der Sache musste die Notarkostenberechnung bestätigt werden, weil der vom Notar in Ansatz gebrachte Geschäftswert nicht zu beanstanden ist.
Gemäß §§ 141, 36 Abs. 2 KostO wird für die Beurkundung von Verträgen eine 20/10 Gebühr erhoben. Dies ist weder angegriffen noch zwischen den Beteiligten im Streit. Die Höhe der Gebühr ergibt sich aus § 32 KostO i. V. m. der Anlage zum GKG. Danach richtet sich die Höhe der Gebühren nach dem zugrunde zu legenden Geschäftswert. Gemäß § 18 Abs. 1 S. 1 KostO werden die Gebühren nach dem Wert berechnet, den der Gegenstand des Geschäftes zur Zeit der Fälligkeit der Gebühren hat. Maßgebend ist der Hauptgegenstand des Geschäfts (§ 18 Abs. 2 S. 1 KostO).
Beim Kauf von Sachen ist insoweit der Kaufpreis maßgebend (§ 20 Abs. 1 S. 1 KostO). Zutreffend hat der Notar deshalb zunächst den Kaufpreis in Höhe von 63.392,00 Euro zugrunde gelegt.
Unstreitig ist zudem auch der Wert der von den Kostenschuldnern übernommenen Bauverpflichtung als Gegenleistung im Sinne von § 20 Abs. 1 S. 1 KostO hinzuzurechnen (vgl. BGHZ 165, 125). Streit besteht indes über die Ermittlung des anzusetzenden Wertes. Der Notar ist dabei von 30 Prozent des Kaufpreises ausgegangen. Die vorgesetzte Dienstbehörde vertritt die Auffassung, es sei der Auffangwert von 3.000,00 EUR gemäß § 30 Abs. 2 KostO zugrunde zu legen.
Die Kammer folgt für den vorliegenden Fall der Auffassung des Notars. Für die Bestimmung des Geschäftswertes einer Bauverpflichtung für ein zu erwerbendes Grundstück enthält die Kostenordnung keine spezielle Vorschrift. Es handelt es sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit im Sinne von § 30 Abs. 1 KostO (BGHZ 165, 125), so dass eine Bestimmung des Geschäftswertes nach freiem Ermessen vorzunehmen ist. Maßgeblich für die Bemessung des Geschäftswertes ist das Interesse desjenigen, den die Bauverpflichtung begünstigt (vgl. BGHZ 165, 125; Hartmann, Kostengesetze, 41. Auflage, § 30 KostO Rn. 22), vorliegend mithin das Interesse der Stadt „…“.
Ist somit maßgeblich auf das wirtschaftliche oder ideelle Interesse des Begünstigten aus der Bauverpflichtung abzustellen, sind weder die voraussichtlichen Baukosten noch der Grundstückswert als solcher Ausgangspunkt der Bestimmung des Geschäftswerts. Maßgeblich ist vielmehr, welche Vorteile sich der Verkäufer von der Verpflichtung verspricht (OLG Rostock, Beschluss vom 28.12.2000, Az.: 1 W 245/98). Als Anhaltspunkt für die Bemessung des Geschäftswertes kann regelmäßig die vertraglich vereinbarte Folge der Nichteinhaltung der Bauverpflichtung dienen, beispielsweise die Vereinbarung eines Rückkaufsrechts sowie dessen Wert (vgl. OLG Karlsruhe JurBüro 2006, 149; BayObLG JurBüro 1993, 433). Wurde aufgrund der vereinbarten Bauverpflichtung etwa ein Preisnachlass vereinbart, kann auch dieser Anhaltspunkt für eine Schätzung des Wertes sein (BGHZ 165, 125). Auf die voraussichtlichen Baukosten bzw. einen Anteil davon kann nur dann abgestellt werden, wenn sich diesbezüglich eine Verknüpfung zum Interesse des Verkäufers zeigt, etwa weil die Aufwendung einer bestimmten Mindestbausumme ausdrücklich vereinbart ist oder sich das Interesse des Verkäufers anderweitig an der Aufwendung einer bestimmten Bausumme manifestiert (vgl. BGHZ 165, 125; BayObLG JurBüro 1993, 433). Dies ist etwa dann der Fall, wenn dem Veräußerer selbst umfangreiche Bauinvestitionen erspart werden (vgl. OGL Zweibrücken JurBüro 2000, 427).
Auf den Auffanggeschäftswert gemäß § 30 Abs. 2 KostO in Höhe von 3.000,00 Euro kann nur dann zurückgegriffen werden, wenn keine genügenden tatsächlichen Anhaltspunkte für eine Schätzung des Wertes bestehen (BGHZ 165, 125; Kammer, Beschluss vom 26.09.2011, 3 OH 5/11).
Vorliegend verfolgte die Stadt „…“ als Verkäuferin mit der vertraglich geforderten Bauverpflichtung das öffentliche Interesse an einer möglichst schnellen Bebauung des Baugebietes, der Vermeidung von Grundstücksspekulationen sowie der Schaffung angenehmer Lebensumstände für die Bewohner des Baugebiets. Dieses Interesse ist durch den Vertrag in finanzieller Hinsicht dergestalt abgesichert, dass der Stadt für den Fall der Nichterfüllung der Bebauungsverpflichtung ein Rücktrittsrecht zusteht. Dies hätte zur Folge, dass die Verkäuferin den erhaltenen Kaufpreis abzüglich einer Nutzungs- und Aufwandsentschädigung in Höhe von 2 % des Kaufpreises zu erstatten hätte. Im Gegenzug hätten die Käufer das Grundstück zurückzuübertragen, wobei dieses auf Kosten der Käufer in den ursprünglichen Zustand zu versetzen wäre. Zudem hätte die Käuferseite sämtliche Kosten und Steuern aus dem Gesamtgeschäft für beide Seiten zu tragen. Daraus ergibt sich, dass hinter der Bauverpflichtung für beide Seiten des Kaufvertrages ein weiterer wirtschaftlicher Wert steckt, der mit 30 % des im Falle einer Rückübertragung zu zahlenden Betrages angemessen berücksichtigt ist. Insofern unterscheidet sich der vorliegende Sachverhalt von dem der Entscheidung der Kammer vom 26.09.2011 (im Verfahren 3 OH 5/11) zugrunde liegenden Sachverhalt, in dem gerade kein messbares wirtschaftliches Interesse der Verkäuferseite zu ermitteln war.
Das Landgericht Bonn hat in seiner Entscheidung vom 09.02.2005 (im Verfahren 6 T 106/04) für einen wohl ähnlich gelagerten Fall ein wirtschaftliches Interesse der verkaufenden Stadt verneint und zur Begründung insbesondere ausgeführt hat: „Weder die Bauverpflichtung noch die Bindung hinsichtlich der Selbstnutzung sind im Vertrag klagbar gestaltet. Aufwendungen der Erwerber für den Bau kommen wirtschaftlich auch nicht der Stadt zugute. Hinsichtlich beider Verpflichtungen ist die Stadt im Falle der Nichterfüllung auf Rücktritt beschränkt, soweit sie nicht bezüglich der Selbstnutzung von der Abgeltungsmöglichkeit Gebrauch macht. Das Handeln der Stadt ist in beiden Punkten nicht auf eigenen wirtschaftlichen Erfolg ausgerichtet, verfolgt werden vielmehr ersichtlich bauliche und siedlungspolitische Zwecke und damit ideelle Interessen.“
Dieser Auffassung vermag die Kammer nicht zu folgen. Abgesehen davon, dass der vorliegende notarielle Vertrag nicht ausdrücklich bestimmt, ob die Bauverpflichtung klagbar sein soll oder nicht, üben bereits die getroffenen Regelungen hinsichtlich einer etwaigen Rückabwicklung nach Rücktritt, insbesondere aufgrund der damit verbundenen eingangs dargestellten Rückabwicklungsmodalitäten, einen tatsächlichen Druck auf die Käufer aus, die Bauverpflichtung zu erfüllen. Dies erscheint gegenüber einer rein klagbar gestalteten Bauverpflichtung mindestens gleichwertig. Die im Falle einer Nichterfüllung der Bauverpflichtung drohende Rückabwicklung des Vertrages stellt sich auch für die Verkäuferseite von wirtschaftlicher Natur da, da eine Rückabwicklung der jeweils empfangenen Leistungen nach Maßgabe der vertraglichen Bestimmungen zu erfolgen hat.
Damit war die angefochtene Kostenberechnung zu bestätigen.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei, § 156 Abs. 6 KostO. Die Beteiligten haben ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen (§§ 80 ff. KostO).
Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Verfahren beruht auf § 30 Abs. 1 KostO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 80 ff. KostO
§ 32 KostO
§ 30 KostO
§ 156 Abs. 7 Satz 1 KostO
§ 30 Abs. 2 KostO
§ 156 Abs. 7 S. 1, 2 KostO
§ 18 Abs. 1 S. 1 KostO
§ 18 Abs. 2 S. 1 KostO
§ 20 Abs. 1 S. 1
      
    KostO
§ 20 Abs. 1 S. 1 KostO
§ 30 Abs. 1 KostO
§ 156 Abs. 6 KostO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 165, 125
1 W 245/98
3 OH 5/11
6 T 106/04