Verwaltungsgericht Darmstadt (Hessen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-03-11, Aktenzeichen 2 K 1634/13.DA
ECLI: ECLI:DE:VGDARMS:2015:0311.2K1634.13.DA.00

Tenor:
Der Bescheid des Beklagten vom 14.05.12 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 31.10.13 wird hinsichtlich Ziffern 1 und 3 aufgehoben.Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens haben der Kläger und der Beklagte jeweils zur Hälfte zu tragen. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen trägt diese selbst.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, falls nicht der jeweilige Kostenschuldner Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen ein baurechtliches Nutzungsverbot des Beklagten.
Der Kläger ist seit 2008 Eigentümer des Grundstücks Z straße Y in X , Gemarkung W , Flur Y, Flurstück V . Das auf dem Grundstück stehende Gebäude wurde am 29.02.1988 dem damaligen Eigentümer auf entsprechenden Antrag als "Bürohaus mit Einliegerwohnungen und Garagen" genehmigt, wobei nach den der Baugenehmigung beigefügten und mit Grünstempel versehenen Bauplänen im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss ausschließlich Büroräume und im Dachgeschoss drei Wohnungen für den Betriebsleiter, den Hausmeister sowie den Verwalter genehmigt wurden. Seitens des Bauherrn wurden jedoch offenbar von Anfang an in dem Gebäude ausschließlich Wohnungen errichtet. Nach dem beigezogenen Behördenvorgang wandte sich bereits am 27.06.1989 eine "Mietergemeinschaft Z straße Y", bestehend aus zwölf Mietern, an die Bauaufsicht des Beklagten und wies auf erhebliche Baumängel hin, woraufhin am 05.07.1989 eine Besichtigung durch Mitarbeiter des Beklagten durchgeführt wurde. In einem Schriftsatz vom 14.07.1989 wurde der damalige Eigentümer zur Mängelbeseitigung aufgefordert und "ausdrücklich auf die im Bauschein angegebene Nutzung des Gebäudes" hingewiesen. Eine weitere Bauzustandsbesichtigung durch den Beklagten erfolgte am 04.09.1991, woraufhin mit Schriftsatz vom 08.10.1991 erneut ein Hinweis auf die im Bauschein angegebene Nutzung erfolgte. Anschließend fand kein Schriftwechsel mehr zwischen dem damaligen Eigentümer und der Bauaufsicht statt.Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. U der Gemeinde W vom 18.11.1971, in dem im Bereich des streitgegenständlichen Grundstücks ein Gewerbegebiet nach § 8 Baunutzungsverordnung festgesetzt ist.
Mit Schriftsatz vom 05.04.2012 teilte der Beklagte gegenüber dem Kläger mit, dass aufgrund eines Hinweises festgestellt worden sei, dass das Anwesen entgegen der erteilten Baugenehmigung als Mehrfamilienhaus mit 15 Wohneinheiten genutzt werde. Eine entsprechende Nutzungsuntersagung sei daher beabsichtigt.Mit Schriftsatz vom 23.04.2012 wies der Kläger gegenüber der Bauaufsicht u.a. darauf hin, dass er beim Kauf nach einem entsprechenden Gespräch mit dem Bauamt der Stadt X darauf vertraut habe, dass nach zwanzigjähriger Wohnnutzung diese weiter akzeptiert werde.Mit Bescheid vom 14.05.2012 forderte der Beklagte den Kläger unter Ziffer 1 auf, die Nutzung aller nicht genehmigten Wohnungen zu unterlassen und die Wohnungen bis zum 15.11.2012 vollständig zu räumen, sowie unter Ziffer 2 die weitere Nutzung der nicht genehmigten Wohnungen nach Auszug der derzeitigen Mietparteien zu Wohnzwecken zu unterlassen. Gleichzeitig wurde jede weitere Neuvermietung zu Wohnzwecken der betreffenden Räumlichkeiten untersagt. Unter Ziffer 3 des Bescheids wurde dem Kläger ein Zwangsgeld in Höhe von 15.000 € für den Fall der Nichteinhaltung des Nutzungsverbots bzw. des Verbots der ungenehmigten Neuvermietung bis zum 15.11.2012 angedroht sowie unter Ziffer 4 die sofortige Vollziehung des Nutzungsverbots und des Verbots einer ungenehmigten Neuvermietung angeordnet.Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, das streitgegenständliche Gebäude sei ohne Genehmigung der Nutzungsänderung in ein Mehrfamilienhaus mit 15 Wohneinheiten umgebaut worden. Da sich das Gebäude in einem Gewerbegebiet befinde, sei eine Wohnnutzung nur für betriebsbezogene Zwecke zulässig. Auch die planungsrechtliche Beurteilung durch die Stadt X lasse keine allgemeine Wohnnutzung zu. Die entsprechende Verfügung sei daher zur Wiederherstellung bzw. Aufrechterhaltung baurechtmäßiger Zustände erforderlich.Hiergegen hat der Kläger am 06.06.2012 ohne Begründung Widerspruch erhoben. Mit Schriftsatz vom 15.11.2012 hat der Kläger beim erkennenden Gericht die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs gegen die vorgenannte Verfügung beantragt (Aktenzeichen 2 L T .DA). Zur Begründung des Eilantrages führt der Kläger aus, dem Beklagten sei seit mehr als 23 Jahren bekannt gewesen, dass sich in dem Gebäude anstelle der drei genehmigten Wohnungen insgesamt fünfzehn Wohnungen befänden. Gleichwohl sei der Beklagte in diesem Zeitraum nicht eingeschritten. Der Kläger habe daher beim Erwerb des Grundstücks im Jahre 2008 darauf vertraut, dass das Gebäude weiter als Wohngebäude genutzt werden dürfe. Die nunmehr gegen den Kläger ergangene Verfügung sei bereits zu unbestimmt, weil erst durch die entsprechende Baugenehmigung aus dem Jahr 1988, die dem Kläger nicht bekannt sei, hervorgehe, welche Räume als Wohnung genutzt werden dürften und welche nicht. Auch werde in dem Bescheid vom Kläger Unmögliches verlangt, insbesondere sei ihm nicht möglich, die bestehenden Mietverträge außerordentlich zu kündigen. Weiter sei auch zweifelhaft, ob sich das Gebäude in einem festgesetzten Gewerbegebiet befände, insbesondere, ob der entsprechende Bebauungsplan wirksam sei. Weiter sei das Recht auf Einschreiten seitens der Bauaufsicht inzwischen verwirkt, einem Einschreiten stehe jedenfalls Vertrauensschutz entgegen. Im Übrigen sei nach 23 Jahren der Duldung eines rechtswidrigen Zustandes die Anordnung eines Sofortvollzug im öffentlichen Interesse nicht möglich. Schließlich sei auch nicht ersichtlich, ob der Kläger ordnungsgemäß vor Erlass der Verfügung angehört worden sei.Nachdem der Beklagte auf entsprechenden Hinweis des Gerichts den Sofortvollzug der vorgenannten Verfügung mit Bescheid vom 19.12.2012 wieder aufgehoben und das vorläufige Rechtsschutzverfahren in der Hauptsache für erledigt erklärt hatte, hat das Gericht - nach entsprechender Erklärung durch den Kläger - das Eilverfahren 2 L T .DA mit Beschluss vom 28.12.2012 eingestellt und die Kosten dem Beklagten auferlegt.
Mit Widerspruchsbescheid vom 31.10.2013 wies der Beklagte den Widerspruch des Klägers gegen die Nutzungsuntersagungsverfügung vom 14.05.2012 unter Hinweis auf die formelle Rechtswidrigkeit der Wohnnutzung zurück.
Hiergegen hat der Kläger am 25.11.2013 Klage erhoben. Zur Begründung wiederholt der Kläger im Wesentlichen seine Argumente aus dem Eilverfahren. Nachdem der Beklagte in seiner Klageerwiderung vom 09.01.2014 den streitgegenständlichen Widerspruchsbescheid vom 31.10.2013 dahingehend "berichtigt" hat, dass der Kläger in Ziffer 1 des Ausgangsbescheides vom 14.05.2012 nunmehr aufgefordert wurde, "die Nutzung aller nicht genehmigten Wohnungen (nur die im Dachgeschoss sind genehmigt) zu unterbinden und insbesondere die entsprechenden Mietverträge unverzüglich zu kündigen", hat sich der Kläger darüber hinaus zur Klagebegründung auf die Unzulässigkeit einer solchen Ergänzung im Laufe des Verfahrens berufen.
Nach einem rechtlichen Hinweis des erkennenden Gerichts vom 08.07.2014, worin unter anderem Zweifel an der Wirksamkeit des einschlägigen Bebauungsplans im Hinblick darauf geäußert wurden, dass die dem Gericht vorgelegte Hauptsatzung der Gemeinde W keine Regelung über Ort und Dauer der Auslegung des beschlossenen Bebauungsplans enthalten habe und daher nach der Rechtsprechung des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs an einem Verkündungsfehler leiden könne, hat sich der Kläger ergänzend darauf berufen, dass sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Wohnnutzung im Falle der Unwirksamkeit des Bebauungsplanes nach § 34 BauGB beurteile. Da die nähere Umgebung nicht als Gewerbe- sondern eher als Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO einzustufen sei, könne von der Zulässigkeit der entsprechenden Wohnnutzung ausgegangen werden. Dementsprechend habe der Kläger auch am 10.01.2014 einen Baugenehmigungsantrag zur Nutzungsänderung gestellt, den der Beklagte mit Bescheid vom 08.04.2014 bzw. Widerspruchsbescheid vom 08.10.2014 abgelehnt habe. Hiergegen hat der Kläger am 22.10.2014 in dem parallel anhängigen Verfahren 2 K S .DA Klage erhoben.
Der Kläger beantragt,
den Bescheid des Beklagten vom 14.05.2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Beklagten vom 31.10.2013 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zunächst genüge die streitgegenständliche Verfügung dem Bestimmtheitserfordernis, da in der Begründung des Bescheides ausgeführt werde, dass die Baugenehmigung drei Einliegerwohnungen im Dachgeschoss vorsehe, so dass für den Bescheidempfänger hinreichend klar gewesen sei, welche Wohnungen von der Nutzungsuntersagung betroffen seien. Unabhängig davon sei die entsprechende Berichtigung des Widerspruchsbescheids im Klageverfahren auch zulässig gewesen. Weiter stelle eine behördliche Nutzungsuntersagung einen Kündigungsgrund gegenüber den Mietern dar, so dass vom Kläger nichts Unmögliches verlangt werde. Weiter befinde sich das streitgegenständliche Objekt unzweifelhaft im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 4 der Gemeinde W , der dort ein Gewerbegebiet ausweise, so dass die Wohnnutzung auch nicht genehmigungsfähig sei. Auch sei keine Verwirkung baupolizeilichen Handelns eingetreten, insbesondere sei der damalige Eigentümer mehrfach auf die illegale Nutzung hingewiesen worden. Schließlich sei der Kläger vor Erlass der Nutzungsuntersagung auch ordnungsgemäß angehört worden. Die Untersagungsverfügung sei auch nicht unverhältnismäßig, zumal dem Kläger die Umnutzung der vorhandenen Aufenthaltsräume in Büroräume mit geringem Aufwand möglich sei.
Die Stadt X , die das Gericht mit Beschluss vom 08.09.2014 zum Verfahren beigeladen hat, hat keinen Antrag gestellt. Sie führt aus, vorliegend könne die Frage der Rechtswirksamkeit des zugrundeliegenden Bebauungsplans und damit die Frage der materiellen Rechtmäßigkeit der Wohnnutzung dahingestellt bleiben, weil für eine Nutzungsuntersagung bereits die formelle Rechtswidrigkeit der Nutzung ausreiche. Dies gelte jedenfalls dann, wenn die materiell-rechtliche Genehmigungsfähigkeit nicht "auf der Hand" liege, was vorliegend wegen der Ausweisung eines Gewerbegebiets nicht der Fall sei. Die Bedenken des Gerichts bezüglich eines Verkündungsmangels seien im Hinblick auf eine im Jahr 1968 erfolgte Änderung der Hauptsatzung der Gemeinde W ausgeräumt. Auch sei der Bebauungsplan damals ordnungsgemäß in der " R -Post" vom 18.11.1971 bekannt gemacht worden. Der Umstand, dass die Stadt X inzwischen mit Beschluss vom 01.10.2014 die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes Nr. R 4.1 für das streitgegenständliche Gebiet und zur Sicherung dieser Planung am selben Tage eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB beschlossen habe, änderte an der Wirksamkeit des vorhandenen Planes nichts. Aber selbst bei unterstellter Unwirksamkeit des Bebauungsplanes ergäbe sich materiell-rechtlich keine Zulässigkeit der Wohnnutzung nach § 34 BauGB, weil die nähere Umgebung auch faktisch als Gewerbegebiet zu qualifizieren sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten dieses Verfahrens, des Verfahrens 2 K S .DA sowie des vorausgegangenen Eilverfahrens 2 L T .DA nebst dem beigezogenen Behördenvorgang Bezug genommen. Diese Akten und Unterlagen sind auch Gegenstand der mündlichen Verhandlung vom 11.03.2015 gewesen. Mit Beschluss vom 03.02.2015 hat die Kammer den Rechtsstreit nach § 6 Abs. 1 VwGO dem Einzelrichter zur Entscheidung übertragen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Der Bescheid des Beklagten vom 14.05.2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 31.10.2013 ist bezüglich der dortigen Ziffern 1 und 3 rechtswidrig und verletzt den Kläger daher in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Im Übrigen ist der Bescheid vom 14.05.2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 31.10.2013 rechtmäßig und die Klage daher unbegründet.
Rechtsgrundlage für die bauaufsichtliche Anordnung des Beklagten vom 14.05.2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 31.10.2013 ist § 72 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 53 Abs. 2 Satz 1 und 2, 1. Halbs. Hessische Bauordnung (HBO) i. d. F. vom 15.01.2011. Danach kann die Bauaufsichtsbehörde u. a. die Benutzung von baulichen Anlagen, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften benutzt werden, untersagen und nach pflichtgemäßem Ermessen sonstige erforderliche Maßnahmen treffen, um die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften sicher zu stellen. Die Bauaufsichtsbehörden haben somit die Aufgabe und die Befugnis, baurechtmäßige Zustände herzustellen und auch aufrecht zu erhalten, wozu sie die notwendigen Maßnahmen treffen und die verantwortlichen Personen im Sinne der §§ 6 und 7 des Hessischen Gesetzes über die öffentliche Sicherheit und Ordnung (HSOG) in der Fassung vom 14.01.2005 (GVBl. I S. 14) heranziehen können (§ 3 Abs. 1 Satz 3 HSOG). Dabei ist die Anordnung eines Nutzungsverbotes nach der Rechtsprechung der Hessischen Verwaltungsgerichte regelmäßig bereits in den Fällen der formellen Baurechtswidrigkeit einer baulichen Anlage gerechtfertigt, also bereits dann, wenn eine Anlage baugenehmigungspflichtig ist und die erforderliche Genehmigung hierfür nicht vorliegt (HessVGH, Beschluss vom 19.09.2006, 3 TG 2161/06, NVwZ-RR 2007, S. 81; Beschluss vom 16.05.2004, 3 UE 2041/01, BauR 2005, S. 1310: Beschluss vom 02.04.2002, 4 TG 575/02, ESVGH 52, S. 72). Mit der Baugenehmigung wird nicht nur die Errichtung der baulichen Anlage gestattet, sondern auch die Nutzung derselben. Die Ingebrauchnahme des Bauwerks vor Erteilung der erforderlichen Baugenehmigung ist deshalb nicht bloß ungenehmigt, sondern auch unzulässig (st. Rspr.: vgl. HessVGH, Beschluss vom 12.10.1969, IV TH 76/79, HessVG Rspr. 1980, S. 4; Urteil vom 11.09.1981, IV UE 17/79, BRS 38 Nr. 71; OVG Lüneburg, Beschluss vom 08.07.1985, 6 B 70/85, BRS 44 Nr. 202).Wird das Nutzungsverbot seitens der Behörde aber zugleich mit der materiell-rechtlichen Unzulässigkeit der baulichen Anlage begründet, ist auch diese seitens des Gerichts zu überprüfen, weil der Erlass eines bauaufsichtlichen Nutzungsverbots eine Ermessenentscheidung der Bauaufsichtsbehörde ist (vgl. hierzu: HessVGH, Beschluss vom 06.10.1988,4 TG 3126/88, juris).
Vorliegend kann dahingestellt bleiben, ob der angefochtene Bescheid des Beklagten vom 14.05.2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 31.10.2013 auf die formelle und materielle Rechtswidrigkeit der Wohnnutzung gestützt wurde, wofür zunächst der Umstand spricht, dass in der Begründung des Ausgangsbescheids unter anderem ausgeführt wurde, eine Wohnnutzung sei nur für betriebsbezogene Zwecke zulässig, weil sich das Gebäude bauplanungsrechtlich in einem Gewerbegebiet befände, und auch nach der planungsrechtlichen Beurteilung durch die Beigeladene eine allgemeine Wohnnutzung nicht zulässig sei; andererseits hat der Beklagte den Widerspruchsbescheid ausschließlich mit der formellen Rechtswidrigkeit des Vorhabens begründet, so dass fraglich ist, ob dadurch auch die gerichtliche Prüfung auf die formelle Rechtswidrigkeit beschränkt wäre. Dies bedarf jedoch deshalb nicht der Klärung, weil vorliegend sowohl die formelle als auch die materielle Rechtswidrigkeit der streitgegenständlichen Wohnnutzung außer Frage steht. So behauptet auch der Kläger nicht, eine Baugenehmigung für die im Jahr 1988 als Büros genehmigten, seit dieser Zeit aber als Wohnungen genutzten Räume zu besitzen. Vielmehr wollte der Kläger in dem parallel anhängig gemachten Klageverfahren 2 K S .DA erst eine nachträgliche Genehmigung für die Wohnnutzung erstreiten, hat diese Klage jedoch nach einem entsprechenden Hinweis des Gerichts in der mündlichen Verhandlung vom 11.03.2015 mangels entsprechender Erfolgsaussicht wieder zurückgenommen. Diese fehlende Erfolgsaussicht für die Klage auf Erteilung einer nachträglichen Baugenehmigung und die materielle Rechtswidrigkeit der entsprechenden Wohnnutzung ergibt sich daraus, dass das Gebäude im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 4 der Gemeinde W vom 27.10.1971 liegt, der für den entsprechenden Bereich ein Gewerbegebiet nach § 8 der Baunutzungsverordnung festsetzt. Die noch in dem rechtlichen Hinweis des erkennenden Gerichts vom 08.07.2014 geäußerten Bedenken an der Rechtswirksamkeit dieses Bebauungsplans aufgrund des Umstands, dass die damalige Hauptsatzung der Gemeinde W aus dem Jahr 1967 keine Regelung über den Ort und die Dauer der Auslegung eines genehmigten Bebauungsplans enthalten hatte, bestehen nicht mehr. Vielmehr hat die Beigeladene diesbezüglich nachvollziehbar dargelegt, dass die damalige, dem Gericht zunächst vorgelegte Hauptsatzung vom 28.04.1967 vor dem Hintergrund einer entsprechenden Entscheidung des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs bereits am 19.08.1968 dahingehend geändert wurde, dass nunmehr in § 8 Abs. 4 dieser Hauptsatzung Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung eines genehmigten Bebauungsplans gem. § 12 Bundesbaugesetz vom 23.06.1960 ausdrücklich geregelt und damit den Anforderungen der vorgenannten Rechtsprechung Rechnung getragen wurde. Die damalige Änderung der Hauptsatzung vom 19.08.1968 wurde nach dem ebenfalls nachvollziehbaren Vortrag der Beigeladenen auch ordnungsgemäß durch Aushang vom 19.08 bis 27.08.1968 bekannt gemacht. Schließlich wurde auch der entsprechende Bebauungsplan Nr. 4 ausweislich einer vorgelegten Kopie aus der R -Post Nr. 46 vom 18.11.1971 ordnungsgemäß bekanntgegeben. Sonstige Zweifel an der Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans sind weder ersichtlich noch vorgetragen.Die danach bauplanungsrechtlich nach § 30 Abs. 1 BauGB zu beurteilende Wohnnutzung ist unzulässig, weil - wie bereits ausgeführt - der entsprechende Bebauungsplan in dem entsprechenden räumlichen Bereich ein Gewerbegebiet nach § 8 Baunutzungsverordnung festgesetzt hat und in diesem eine Wohnnutzung wie im vorliegenden Fall - auch nicht ausnahmsweise - zulässig war bzw. ist. Vielmehr können in einem Gewerbegebiet ausnahmsweise lediglich Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, zugelassen werden, was vorliegend in der Baugenehmigung aus dem Jahr 1988 bezüglich der Dachgeschosswohnungen erfolgt ist. Eine weitergehende Wohnnutzung ist hingegen unzulässig, sodass auch die materielle Rechtswidrigkeit der entsprechenden Nutzung ohne weiteres zu bejahen ist.
Eine Rechtswidrigkeit des danach grundsätzlich zulässigen behördlichen Eingreifens ergibt sich entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht aus dem Umstand, dass die Behörde erst zirka dreiundzwanzig Jahre nach dem ersten Bekanntwerden der illegalen Wohnnutzung baupolizeilich eingegriffen hat. Denn eine Verwirkung der Befugnis zu bauaufsichtlichem Einschreiten kann grundsätzlich nicht eintreten. Da die Verwirkung voraussetzt, dass auf ein Recht verzichtet werden kann, können die bauaufsichtlichen Befugnisse nach der Hessischen Bauordnung nicht verwirken. Ausweislich der den Bauaufsichtsbehörden in § 53 Abs. 2 Satz 1 HBO übertragenen Aufgaben ist eine Verwirkung nicht möglich, da diese gesetzliche Aufgabenzuweisung die Bauaufsichtsbehörden bindet. Der Bauaufsichtsbehörde ist in dieser Vorschrift kein Recht eingeräumt, sondern eine Pflicht auferlegt. Das Vertrauen, dass ein rechtswidriger Zustand aufgrund langjähriger Duldung aufrechterhalten wird, ist deshalb weder schutzwürdig noch geschützt (vgl. zu allem: HessVGH, Beschluss vom 01.12.2014, 3 B 1633/14, juris; Hornmann, HBO, 2. Aufl., § 72 Rdnr. 124, m. w. N.). Etwas anderes ergibt sich auch nicht im Hinblick auf die seitens des Klägers zitierte Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 07.08.2013 (Aktenzeichen 7 B 9/13). Vielmehr wird auch dort zunächst ausgeführt, dass nach der Rechtsprechung des Senats ordnungsrechtliche Befugnisse zur Gefahrenabwehr nicht verwirkt werden können. Soweit weiter ausgeführt wird, die Unverhältnismäßigkeit der Inanspruchnahme eines Zustands- oder Verhaltensverantwortlichen bemesse sich im Übrigen nicht nach starren zeitlichen Grenzen, vermag dies vorliegend die Rechtmäßigkeit der behördlichen Untersagung nicht in Frage zu stellen, weil - wie bereits ausgeführt - das Vertrauen des Klägers auf die Fortdauer eines illegalen Zustandes auch nach einem langen Zeitraum nicht schutzwürdig ist, der Kläger ohne unverhältnismäßigen Aufwand die Räume einer legalen Nutzung als Büros zuführen könnte, schließlich auch kein "milderes Mittel" zur Herstellung eines legalen Zustandes ersichtlich ist und sich damit die behördliche Maßnahme insoweit als verhältnismäßig erweist.
Rechtswidrig und daher aufzuheben ist Ziffer 1 der angefochtenen Verfügung vom 14.05.2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 31.10.2013 jedoch deshalb, weil vorliegend die Störerauswahl zwischen dem Verhaltens - und dem Zustandsstörer (vgl. §§ 6, 7 HSOG) seitens der Behörde ermessensfehlerhaft erfolgt ist. Die im behördlichen Ermessen liegende Auswahl zwischen mehreren für die illegale Nutzung von Räumlichkeiten Verantwortlichen (Zustandsverantwortlicher und Handlungsverantwortlicher) hat unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit sowie des Grundsatzes der effektiven Gefahrenabwehr zu erfolgen. Daher ist regelmäßig die verantwortliche Person in Anspruch zu nehmen, die die Gefahr bzw. Störung am schnellsten und wirksamsten zu beseitigen in der Lage ist (HessVGH, Beschluss vom 06.03.2013, 4 B 2284/12; Hornmann, HBO, 2. Aufl., § 72 Rdnr. 235). In diesem Zusammenhang hat das Gericht bereits in seinem rechtlichen Hinweis vom 08.07.2014 auf die vorgenannte - im Zusammenhang mit einem bauaufsichtlichen Einschreiten gegen den Eigentümer eines illegalen Wettbüros ergangene - Entscheidung des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs hingewiesen und aus dieser Entscheidung wie folgt zitiert:
" In Bezug auf die mit dem vorliegenden Eilverfahren angegriffene bauaufsichtliche Anordnung gegen die Eigentümerin der illegal genutzten Liegenschaft ist festzustellen, dass das angeordnete, mit Sofortvollzug versehene Handlungsgebot zur sofortigen Unterbindung der hier in Rede stehenden Nutzung weder geeignet noch erforderlich ist. Die Antragsgegnerin ist vorliegend - richtigerweise - direkt mit dem Verlangen der Nutzungsaufgabe (Einstellung des Betriebes eines Wettbüros und Beseitigung der Betriebseinrichtung) gegen die Betreiberin / Untermieterin der Liegenschaft vorgegangen. Die Wirksamkeit dieses zur Bekämpfung der illegalen Nutzung beschrittenen richtigen Weges ist in keiner Weise vom Bestand oder Nichtbestand des Mietverhältnisses abhängig, das die Antragstellerin hier nach der gegen sie ergangenen Anordnung beenden soll. Der Bestand des Mietvertrages steht einer Durchsetzung der Nutzungsuntersagung gegen die Betreiberin des Wettbüros in keiner Weise entgegen. Hingegen bedeutet die Anordnung gegenüber der Antragstellerin, alle ihr zivilrechtlich zur Verfügung stehenden Mittel einzusetzen, um die weitere Nutzung der Liegenschaft als Wettbüro zu unterbinden, dass bei einer Weigerung ihres Mieters, die illegale Nutzung durch den Untermieter zu beenden, das mit der Verfügung angestrebte Ziel - (…) - voraussichtlich erst nach möglicherweise jahrelangen zivilrechtlichen Auseinandersetzungen erreicht werden kann (vgl. dazu auch: Bay. VGH, Beschluss vom 02.11.2011 - 2 CS 11.1558 -, juris-Dokument, Rn 10). Hingegen ist die Betreiberin des Wettbüros als tatsächliche Nutzerin der Liegenschaft (Handlungsverantwortliche) der Antragsgegnerin nicht nur bekannt, sondern dieser ist bereits mit einer zeitgleich ergangenen bauaufsichtlichen Verfügung die illegale Nutzung der Liegenschaft untersagt worden. Nach den vorliegenden Gesamtumständen ist deshalb damit zu rechnen, dass mit einem behördlichen Vorgehen gegen den unmittelbaren Nutzer eine sofortige Einstellung der formell illegalen Nutzung herbeigeführt werden kann; damit entspricht diese Vorgehensweise am ehesten dem Grundsatz einer effektiven Gefahrenabwehr. Anders als die Eigentümerin, die sich zunächst einen Vollstreckungstitel auf gerichtlichem Wege beschaffen muss und dann erst die zivilrechtliche Vollstreckung einleiten kann, ist die Antragsgegnerin regelmäßig in der Lage, sich ihre Vollstreckungsgrundlage selbst zu schaffen und in die sofortige Vollstreckung der Nutzungsuntersagung einzutreten.6Etwas anderes gilt nur dann, wenn - wie in der (unveröffentlichten) Entscheidung des Senats vom 05.01.2012 (4 B 2068/11) angesprochen - ein Vorgehen der Behörde unmittelbar gegen den jeweiligen Nutzer erfolglos geblieben ist oder aber erkennbar erfolglos bleiben wird. Dies wird beispielsweise bei häufig wechselnden Nutzungsverhältnissen - wie etwa bei einer bordellartigen Nutzung einer Wohnung (s. Decker in: Simon / Busse, Bay. Bauordnung, Stand: November 2012, Art. 76, Rn 295 m.w.N.) - der Fall sein. In diesen Fällen bietet letztlich nur ein Vorgehen gegen den Grundstückseigentümer die Gewähr, für die Zukunft eine den baurechtlichen Vorschriften entsprechende Nutzung der Liegenschaft herbeizuführen (s. dazu OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 13.07.2010 - 8 A 10623/10, NVwZ-RR 2010, 755).7Mit einer solchen Fallgestaltung der erkennbaren Erfolglosigkeit eines behördlichen Vorgehens gegen denjenigen, der die illegale Nutzung tatsächlich ausübt (Handlungsverantwortlicher), ist die hier von der Antragsgegnerin in Bezug auf die Liegenschaft der Antragstellerin vorgefundene Situation indes nicht vergleichbar; dies schon deshalb, weil der Antragstellerin ein paralleles Vorgehen gegen den tatsächlichen Nutzer und auch gegen den Hauptmieter problemlos möglich war. Damit entsprach die Heranziehung der Antragstellerin als Zustandsverantwortliche aus den zuvor genannten Gründen nicht dem Grundsatz einer effektiven Gefahrenabwehr. Das gegen die Antragstellerin angeordnete Handlungsgebot einer zivilrechtlichen Unterbindung der illegalen Nutzung in deren Räumlichkeiten war unter dem Gesichtspunkt der zu erwartenden Dauer zivilgerichtlicher Verfahren zur Herbeiführung eines vollstreckbaren Titels und einer sich regelmäßig anschließenden zivilrechtlichen Vollstreckung nicht geeignet, das ersichtlich von der Baubehörde angestrebte Ziel einer sofortigen Unterbindung der illegalen Nutzung zu erreichen."
Da auch vorliegend der Behörde die Namen der Mieter und damit der tatsächlichen Nutzer bekannt waren und diesbezüglich auch nicht - wie häufig bei Wettbüros oder bei Wohnungen für Prostituierte - mit kurzfristig wechselnden Nutzungsverhältnissen zu rechen war, hätte eine effektive Gefahrenabwehr allein durch entsprechende Nutzungsuntersagungen gegenüber den Mietern - gegebenenfalls kombiniert mit einem gegenüber dem Eigentümer ausgesprochenen Duldungsgebot und einem Weitervermietungsverbot (wie hier unter Ziffer 2 der angefochtenen Verfügung auch erfolgt) - erreicht werden können. Die allein gegen den Kläger gerichtete Anordnung, die Nutzung aller nicht genehmigten Wohnungen zu unterbinden und insbesondere die entsprechenden Mietverträge unverzüglich zu kündigen, ist nach der vorgenannten Rechtsprechung des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs und in Anbetracht der auch hier zu erwartenden langwierigen zivilrechtlichen Räumungsklagen, deren Erfolgsaussichten zudem zumindest zweifelhaft sind, weil der Vermieter selbst durch die Vermietung der nicht zu Wohnzwecken genehmigten Räume die Ursache des späteren Kündigungsgrundes gesetzt hat, kaum geeignet, den baurechtswidrigen Zustand zeitnah und effektiv zu beseitigen (vgl. auch: OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 24.11.1988, 7 B 2677/88; OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 13.07.2010,8 A 10623/10; VG Neustadt, Beschluss vom 23.07.2004, 4 L 1673/04.NW; jeweils juris). Umgekehrt wäre eine gegenüber den Mietern verfügte Nutzungsuntersagungs- und Räumungsverfügung mit angemessener Räumungsfrist nach Bestandskraft ohne weiteres durchsetzbar, insbesondere in keiner Weise vom Bestand oder Nichtbestand des Mietvertrages abhängig. So hindert der Mietvertrag weder die Mieter daran auszuziehen - bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsuntersagung hätten sie vielmehr ein außerordentliches Kündigungsrecht gem. den §§ 569, 543 BGB - noch die Bauaufsichtsbehörde daran, die Räumungsverfügung durchzusetzen.Soweit der Beklagte in diesem Zusammenhang auf eine (Eil-) Entscheidung des erkennenden Gerichts vom 15.02.2011 (Aktenzeichen 2 L Q .DA) verwiesen hat, ist diese Entscheidung schon deshalb nicht vergleichbar, weil das Gericht in der dortigen Entscheidung den Vermieter als "Strohmann" und damit eigentlich Verhaltensverantwortlichen angesehen hat; unabhängig davon hält das Gericht auch in Anbetracht der später ergangenen Entscheidung des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 06.03.2013 an der zuvor zitierten Entscheidung diesbezüglich nicht mehr fest.Soweit sich der Beklagte darüber hinaus auf eine Entscheidung des OVG Hamburg vom 10.06.2005 berufen hat, steht auch diese den vorgenannten Ausführungen nicht entgegen, weil es sich dort gerade um eine - bauplanungsrechtlich unzulässige - bordellartige Nutzung von Räumlichkeiten gehandelt hat und das dortige Gericht davon ausgegangen ist, dass die eigentlichen Verhaltensstörer von der Antragsgegnerin nicht oder nur schwer ermittelt werden könnten, weil "- anders als etwa bei einer normalen Wohnnutzung - milieutypisch nicht zu erwarten sei, dass vor Ort angetroffene Prostituierte die Mieter bzw. die verantwortlichen Nutzer der Räumlichkeiten seien oder diese offenbarten".Vorliegend waren indessen - wie bereits ausgeführt - die Mieter der Räumlichkeiten bekannt oder wären jedenfalls problemlos zu ermitteln und auch "greifbar" gewesen.Auch der Verweis auf eine Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg vom 16.06.2008 führt zu keiner anderen Einschätzung der Rechtslage. Insbesondere ist diese Entscheidung mit dem vorliegenden Verfahren schon deshalb nicht vergleichbar, weil es sich dort um die Nutzungsuntersagung für einen gewerblichen Lagerplatz für Baumaterialien gehandelt hat, sodass dem tatsächlichen Nutzer gegenüber dem Vermieter kein vergleichbarer Kündigungsschutz zur Seite stand und damit auch keine langwierigen Kündigungsschutzprozesse zu erwarten waren. Soweit der Beklagte schließlich vorgetragen hat, die Behörde habe bei der Störerauswahl denjenigen heranziehen wollen, der die "Früchte aus der illegalen Handlung" ziehe, wiegt dieses Argument gegenüber dem Gebot einer möglichst schnellen und effektiven Gefahrenbeseitigung ungleich weniger, unabhängig davon, dass auch die Mieter die "Früchte" aus einer illegalen Wohnnutzung dadurch ziehen, dass sie an einem Ort wohnen, an dem sie legalerweise nicht wohnen dürften.
Da somit Ziffer 1 der angefochtenen Verfügung vom 14.05.2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 31.10.2013 bereits wegen der fehlerhaften Störerauswahl rechtswidrig und damit aufzuheben ist, kann vorliegend dahingestellt bleiben, ob Ziffer 1 der Verfügung entsprechend dem Schriftsatz des Beklagten vom 09.01.2014 auch noch im gerichtlichen Verfahren rechtswirksam ergänzt werden konnte.
Soweit sich die Zwangsgeldandrohung in Ziffer 3 des angefochtenen Bescheids vom 14.05.2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 31.10.2013 auf die Untersagungsverfügung in Ziffer 1 bezogen hat, ist diese damit ebenfalls aufzuheben. Die entsprechende Zwangsgeldandrohung in Ziffer 3 ist aber auch insgesamt rechtswidrig und damit aufzuheben, weil dort pauschal ein Zwangsgeld in Höhe von 15.000 € angedroht wird, ohne nach den diesbezüglich jeweils behördlich angeordneten Maßnahmen zu differenzieren. Insbesondere ist eine einheitliche Zwangsgeldandrohung im Hinblick auf mehrere Verfügungen dann zu unbestimmt und damit keine taugliche Grundlage für eine spätere Zwangsgeldfestsetzung, wenn für den Adressaten nicht erkennbar ist, für welchen Verstoß gegen verschiedene Handlungs- bzw. Unterlassungsanordnungen ein Zwangsgeld in welcher Höhe angedroht ist (vgl. HessVGH, Urteil vom 21.10.1993, 4 UE 1286/89; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 17.08.1995, 5 S 71/95; jeweils juris).Vorliegend kann der unter Ziffer 3 verfügten pauschalen Zwangsgeldandrohung in Höhe von 15.000.- EUR weder entnommen werden, ob der volle oder jeweils nur der halbe Betrag bei einem Verstoß gegen die unter Ziffer 1 und 2 verfügten Handlungs- bzw. Unterlassungsgebote festgesetzt werden soll noch welcher Betrag festgesetzt würde, wenn lediglich ein Teil der rechtswidrig genutzten Wohnungen seitens des Eigentümers gekündigt bzw. weitervermietet würde.
Im Übrigen ist die Klage hingegen unbegründet. Insbesondere ist die unter Ziffer 2 des angefochtenen Bescheids vom 14.05.2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 31.10.2013 getroffene Aufforderung, die weitere Nutzung der nicht genehmigten Wohnungen nach Auszug der derzeitigen Mietparteien zu Wohnzwecken sowie jede weitere Neuvermietung zu Wohnzwecken zu unterlassen, nach § 72 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 53 Abs. 2 Satz 1 und 2, 1. Halbsatz HBO im Hinblick auf die vorgemachten Ausführungen nicht zu beanstanden. Insbesondere ist die Verfügung insoweit auch nicht zu unbestimmt, weil sich bereits aus der Begründung des Bescheids, wonach die Baugenehmigung vom 29.02.1988 für das Gebäude lediglich eine Nutzung als Bürogebäude mit drei Einliegerwohnungen für den Betriebsleiter, Verwalter und Hausmeister im Dachgeschoss vorsehe, ergibt, welche Räume widerrechtlich genutzt werden. Diesbezüglich ist auch die Störerauswahl der Behörde nicht zu beanstanden, insbesondere kann in Fällen der baurechtswidrigen Nutzung von Räumen die Störung nach Beendigung der aktuellen rechtswidrigen Nutzung dauerhaft nur durch ein Nutzungs- und Weitervermietungsverbot gegenüber dem Eigentümer erreicht werden (vgl. beispielsweise: OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 13.07.2010, a. a. O.).Sonstige Bedenken gegen die Rechtmäßigkeit der streitgegenständlichen Verfügung sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO, wobei das Gericht Ziffer 1 und 2 der streitgegenständlichen Verfügung als gleichwertig angesehen und der Zwangsgeldandrohung unter Ziffer 3 insoweit kein eigenes Gewicht beigemessen hat. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, weil diese keine Anträge gestellt und sich damit auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§§ 154 Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kosten beruht auf § 167 VwGO i. V. m. den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 6, 7 HSOG
§§ 569, 543 BGB
§ 8 Baunutzungsverordnung
§ 34 BauGB
§ 6 BauNVO
§ 14 BauGB
§ 167 VwGO
§ 6 Abs. 1 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 3 Abs. 1 Satz 3 HSOG
§ 8 der Baunutzungsverordnung
§ 30 Abs. 1 BauGB
§ 53 Abs. 2 Satz 1 HBO
§ 53 Abs. 2 Satz 1 und 2, 1. Halbsatz HBO
§ 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NVwZ-RR 2010, 755
3 TG 2161/06
3 UE 2041/01
4 TG 575/02
IV TH 76/79
IV UE 17/79
6 B 70/85
4 TG 3126/88
3 B 1633/14
7 B 9/13
4 B 2284/12
2 CS 11.15
4 B 2068/11
8 A 10623/10
7 B 2677/88
4 L 1673/04
4 UE 1286/89
5 S 71/95