Landgericht Berlin (Berlin, )
Beschluss vom 2021-07-15, Aktenzeichen 64 S 45/21
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2021:0715.64S45.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Der Auszug eines Mitmieters und die Deckung der Wohnkosten durch die Aufnahme eines Untermieters ist grundsätzlich als berechtigtes Interesse i.S.v. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB für die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten anzusehen.(Rn.5)
2. Dem Vermieter ist die Zustimmung zur Untervermietung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, wenn die Wohnung nach Vorstellung der Mieter zunächst nicht mehr nur von zwei, sondern von drei Personen genutzt und bewohnt werden soll; eine solche Erweiterung des Nutzerkreises kann einen Untermietzuschlag rechtfertigen (Festhaltung LG Berlin, Urteil vom 21. August 2019 - 64 S 266/18, Grundeigentum 2019, 1639).(Rn.6)
3. Dem Vermieter ist eine kompensationslose Erteilung der Untervermietungserlaubnis im Sinne des § 553 Abs. 2 BGB regelmäßig nicht zuzumuten, wenn er es dem Mieter durch die Gewährung der Untervermietungserlaubnis ermöglichen soll, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen.(Rn.6)
Verfahrensgang
1. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
2. Der Streitwert wird auch für das Berufungsverfahren auf 18.900,00 € festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91a Abs. 1 ZPO.
Die Parteien haben den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt.
Das Gericht hat deshalb unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, wie die Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind. Ausschlaggebend ist hierbei insbesondere der ohne die Erledigterklärung zu erwartende Verfahrensausgang, wobei lediglich eine summarische Prüfung der jeweiligen Erfolgsaussichten erfolgen kann. Danach wären die Kläger voraussichtlich unterlegen gewesen.
Die Klage hatte keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat im Ergebnis zutreffend die Klage abgewiesen. Dabei kann die Frage der Passivlegitimation letztlich dahinstehen. Jedenfalls fehlte es den Klägern für die Untervermietung an einem berechtigten Interesse nach § 553 Abs. 1 BGB. Für ein berechtigtes Interesse genügt es, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Dabei ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. Es kann sich um ein wirtschaftliches aber auch um ein persönliches Interesse handeln. Ebenso ist ein berechtigtes Interesse zu bejahen, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren will (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 553 Rn. 4).
Die Klägerin zu 1) hat ihr Zustimmungsverlangen darauf gestützt, dass sie sich von ihrem Ehemann, dem Kläger zu 2), trennen werde und dieser plane, aus der Wohnung auszuziehen. Der Kläger zu 2) habe keine Arbeit, sodass sie für die Kosten der Wohnung aufkommen müsse. Sie wolle ein Zimmer der Wohnung an eine Mitarbeiterin ihres Betriebes überlassen. Grundsätzlich wäre der Auszug eines Mitmieters und die Deckung der Wohnkosten durch die Aufnahme eines Untermieters als berechtigtes Interesse anzusehen. Allerdings lag ein gemeinsames Nutzungskonzept der Kläger für die Wohnung gar nicht vor. Das Amtsgericht weist zu Recht darauf hin, dass der Kläger zu 2) nach den durch Anlagen K3 und K4 (vgl. Bl. 14 f. d. A.) dokumentierten Vorstellungen der Kläger nicht nur ausziehen, sondern aus dem Mietverhältnis ausscheiden sollte und die Klägerin zu 1) die Wohnung nur noch als Zweitwohnung nutzen wollte, wozu sie der Untervermietungserträge bedurfte.
Auch einem sodann im Rechtsstreit vorgebrachten gemeinsamen berechtigten Interesse der Kläger im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB hat aber die Unzumutbarkeit für den Beklagten nach § 553 Abs. 2 BGB entgegen gestanden. Unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls ist vorliegend dem Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten gewesen. Das gilt schon deswegen, weil die Wohnung nach Vorstellung der Kläger jedenfalls zunächst nicht mehr nur von zwei, sondern von drei Personen genutzt und bewohnt werden sollte; eine solche Erweiterung des Nutzerkreises kann einen Untermietzuschlag rechtfertigen (vgl. LG Berlin - 64 S 266/18 -, Urt. v. 21.08.2019, GE 2019, 1639; LG Berlin - 66 S 29/18 -, Urt. v. 19.12.2018, GE 2019, 216; beide zitiert nach juris). Hinzu kommt, dass dem Vermieter eine kompensationslose Erteilung der Untervermietungserlaubnis im Sinne des § 553 Abs. 2 BGB regelmäßig nicht zuzumuten ist, wenn er es dem Mieter durch die Gewährung der Untervermietungserlaubnis ermöglichen soll, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen (vgl. LG Berlin - 64 S 266/18 -, Urt. v. 21.08.2019, GE 2019, 1639, zitiert nach juris). Die Darstellung der Kläger, die für eines der drei Zimmer angestrebte Untermiete von 450,00 € einschließlich aller Nebenkosten oder hilfsweise 250,00 € nettokalt entspreche der anteiligen Hauptmiete für dieses Zimmer hat das Amtsgerichts zutreffend als unschlüssig angesehen. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der Pauschalbetrag von 450,00 € mehr als 50 % der im Hauptmietverhältnis geschuldeten Gesamtmiete ausmacht, und auch die in der mündlichen Verhandlung in den Raum gestellte Nettokalt-Untermiete von 250,00 € liegt näher bei 2/3 als bei 1/3 der zwischen den Parteien vereinbarten Nettokaltmiete von 419,59 €.
Vorgerichtlich hatte der Beklagte seine Zustimmung zur Untervermietung gegen eine Erhöhung der Miete von 50,00 € angeboten. Ob die Klägerseite diesen Erhöhungsbetrag zu Recht als übersetzt ablehnte, kann dahinstehen, nachdem die Kläger dem Beklagten im gerichtlichen Verfahren überhaupt keine Mieterhöhung haben zugestehen wollen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 553 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 553 Abs. 2 BGB
§ 91a Abs. 1 ZPO
§ 553 Abs. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: 64 S 266/18
23 C 53/20
VIII ZR 228/23
66 S 29/18