Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht (Niedersachsen, )
Urteil vom 2016-02-18, Aktenzeichen 1 LC 28/12

Tenor:
Soweit die Beteiligten das Berufungsverfahren für erledigt erklärt haben, wird dieses eingestellt.
Soweit sie nicht erledigt ist, wird die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Hannover - 9. Kammer - vom 15. September 2011 zurückgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin fordert zur Erfüllung eines städtebaulichen Vertrages von ihr erbrachte Leistungen teilweise zurück, weil sie diesen Vertrag wegen Verstoßes gegen § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB für nichtig hält. Weder seien Folgeeinrichtungen geschaffen noch deren Bedarf vor Vertragsschluss ordnungsgemäß ermittelt worden.
Die Klägerin ist als Erschließungsträger tätig. Die Beklagte ist eine Gemeinde, die nördlich des bisherigen Siedlungsschwerpunkts ein neues Wohngebiet und eine Entlastungsstraße zu schaffen beabsichtigte. Das Vorhaben sollte in drei Bauabschnitten bis zum Jahr 2020 verwirklicht werden. Insgesamt war eine Bebauung mit ca. 400 bis 450 Wohneinheiten vorgesehen.
Am 31. März 2006 schlossen die Beteiligten privatschriftlich einen städtebaulichen Vertrag (SV) und einen Erschließungsvertrag. In dem städtebaulichen Vertrag verpflichtete sich die Klägerin, für den notwendigen Bebauungsplan die städtebauliche Planung auf eigene Kosten auszuarbeiten (§ 3 SV) und - wie nachfolgend noch im Detail darzustellen sein wird - ca. zwei Millionen Euro für erforderliche öffentliche Einrichtungen zu zahlen, die der Beklagten infolge der Entwicklung des Baugebietes entstehen würden (§ 4 SV).
§ 2 Abs. 5 SV stellt klar, dass die Beklagte das Bebauungsplanverfahren für alle drei Bauabschnitte bis zum Satzungsbeschluss betreiben werde, der Bebauungsplan aber vorerst nur für den ersten Bauabschnitt bekannt gemacht werde.
Die Erschließung des I. Bauabschnitts wird im Vertrag der Klägerin übertragen. In § 2 Abs. 3 SV verpflichtet sich die Beklagte, der Klägerin zu gegebener Zeit auch die Umsetzung der Bauabschnitte II und III zu überlassen.
Gemäß § 6 SV steht der Klägerin ein Kündigungsrecht zu, wenn nicht bis zum 30. Juni 2006 ein Bebauungsplan für den ersten Bauabschnitt in Kraft tritt, wobei die Klägerin den bis zur Kündigung gezahlten Betrag nach § 4 Abs. 4 Satz 1 SV von der Beklagten nicht zurückverlangen kann. § 7 Abs. 3 SV verpflichtet die Klägerin, einen Monat nach Rechtskraft des Bebauungsplanes eine Fläche mit einer Größe von 826 m² gegen eine gleich große Fläche zu tauschen und um eine Fläche von 590 m² zu erweitern. Dieser Tausch ist mittlerweile vollzogen und im Grundbuch eingetragen.
Auf die Gestaltung der Grundstückskaufpreise, welche die Klägerin bei Verkäufen an Bauwillige erzielt, nimmt die Beklagte nach § 2 Abs. 2 SV keinen Einfluss. Für die jeweiligen Käufer waren die Erschließungskosten im Kaufpreis enthalten. In den Grundstückskaufverträgen wurde mit den Erwerbern vereinbart, den Kaufpreis zur Sicherung der vereinbarungsgemäß lastenfreien Umschreibung des Grundstücks auf den jeweiligen Käufer jeweils auf ein vom Notar einzurichtendes Notaranderkonto zu zahlen.
Die Beteiligten streiten vor allem um die Wirksamkeit des § 4 des städtebaulichen Vertrages. Dieser lautet:
§ 4 Folgekosten
(1) Aufgrund der Durchführung der gesamten Siedlungsmaßnahmen (Bauabschnitte 1-3) werden Folgeeinrichtungen mit geschätzten Kosten wie folgt erforderlich:
a) Erweiterung des Kindergartens um zwei Gruppen
600.000,- €
b) Feuerwehrfahrzeug
172.000,- €
c) Erweiterung der Grundschule um einen Zug
1.190.000,- €
Das ergibt zusammen
1.962.000,- €
Für den Fall, dass eines oder mehrere der genannten Vorhaben wider Erwarten nicht verwirklicht werden sollten, gilt der Betrag ersatzweise für die Erweiterung des Rathauses, der Erweiterung der weiterführenden Schule und die Erweiterung des Stadtbetriebshofes.
Die aufgeführten Siedlungsmaßnahmen sind keine abschließende Aufzählung bzw. die Reihenfolge bedeutet nicht zwingend eine Rangfolge.
(2) Der Erschließungsträger verpflichtet sich zur Zahlung des Betrages von 1.962.000,- € (in Worten: einemillionneunhundertzweiundsechzigtausend Euro) für die in Abs. 1 genannten Zwecke.
(3) Da zum jetzigen Zeitpunkt die Aufbringung eines solchen Betrages aus Rücklagen des Erschließungsträgers weder notwendig noch wirtschaftlich wäre, sind sich die Vertragsschließenden darüber einig, dass der Betrag ratenweise sowie im Rahmen des späteren Abverkaufs der Baugrundstücke zur Verfügung gestellt werden kann.
(4) Die 1. Rate in Höhe von 35.000,- € (in Worten: fünfunddreißigtausend Euro) ist unverzüglich nach Unterzeichnung dieses Vertrages fällig. Die 2. Rate in Höhe von 855.000,- € (in Worten: achthundertfünfundfünfzigtausend Euro) ist einen Monat nach Wirksamwerden des Bebauungsplanes für den 1. Bauabschnitt sowie Unterzeichnung des Erschließungsvertrages bezüglich des 1. Bauabschnittes fällig.
(5) Der Restbetrag in Höhe von 1.072.000,- € (in Worten: einemillionzweiundsiebzigtausend Euro) wird sukzessive zum Abverkauf des zu erschließenden Baulandes vom Erschließungsträger nach Maßgabe der Regelung des § 5 dieses Vertrages aufgebracht werden.
Die Summe von 1.962.000 Euro wurde folgendermaßen ermittelt: Die Klägerin übernahm für 130.000 Euro die Herstellung eines Kreisverkehrs. Die übrigen 1.870.000 Euro zinste die Beklagte ab und passte diesen Betrag vor Vertragsschluss an die neu berechnete, gegenüber früherer Annahme vergrößerte Nettobaulandfläche an.
§ 5 Sicherung des Restbetrages
(1) Der Erschließungsträger verpflichtet sich, dem mit der Abwicklung aller Kaufverträge betrauten Notar eine unwiderrufliche Zahlungsanweisung zu erteilen, nach der vorgesehen ist, bei Verteilung eines Kaufpreises für ein Baugrundstück in dem Gebiet des Bauabschnittes 1, pro verkauftem Quadratmeter Bauland einen Betrag von 10,- € (in Worten: zehn Euro) auf das Konto der Stadt (Kontonummer: …, BLZ …) zu überweisen, bis insgesamt eine Summe von 1.072.000,- € (in Worten: einemillionzweiundsiebzigtausend Euro) überwiesen worden ist.
(2) Für den Fall, dass 18 Monate nach Fälligkeit der 2. Rate noch nicht 536.000,- € (in Worten: fünfhundertsechsunddreißigtausend Euro) an die Stadt überwiesen worden sein sollten, verpflichtet sich der Erschließungsträger, den Differenzbetrag zu 536.000,- € an die Stadt zu zahlen.
Für den Fall, dass 36 Monate nach Fälligkeit der 2. Rate noch nicht die dann noch verbleibenden 536.000,- € (in Worten: fünfhundertsechsunddreißigtausend Euro) an die Stadt überwiesen worden sein sollten, verpflichtet sich der Erschließungsträger, den Differenzbetrag zu 536.000,- € an die Stadt zu zahlen.
(3) Zur Sicherstellung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit dieses Finanzierungskonzeptes wird der Erschließungsträger der Stadt vor Abschluss des Erschließungsvertrages bezüglich des 1. Bauabschnittes ein Testat eines anerkannten Wirtschaftsprüfungsunternehmens vorlegen, aus dem hervorgeht, dass die nach Abs. 1 auf das Konto der Stadt zu überweisenden Beträge kalkulatorisch erfasst und werthaltig sind.
(4) Die Stadt verpflichtet sich für den Fall, dass der 3. Bauabschnitt des geplanten Siedlungsgebietes nicht vom Erschließungsträger sondern von einem Dritten erschlossen wird, diesen Dritten zur Zahlung eines Infrastrukturkostenausgleichs an den Erschließungsträger zu verpflichten. Die Höhe dieses Infrastrukturkostenausgleichsbetrages errechnet sich aus der Division des in § 4 Abs. 2 genannten Betrages mit der Gesamtwohnbaufläche aller drei Bauabschnitte im Gebiet der Siedlungsmaßnahme multipliziert mit der Quadratmeterzahl der im 3. Bauabschnitt vorgesehenen Wohnbaufläche.
§ 8 Schlussbestimmungen
Vertragsänderungen oder Vertragsergänzungen bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform. Der Vertrag ist zweifach ausgefertigt. Stadt und Erschließungsträger erhalten je eine Ausfertigung.
Die Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen berührt die Wirksamkeit der übrigen Regelungen des Vertrages nicht. Die Vertragsparteien verpflichten sich, unwirksame Bestimmungen durch solche zu ersetzen, die den (gemeint ersichtlich: dem) Sinn und Zweck des Vertrages rechtlich und wirtschaftlich entsprechen.
Der Rat der Beklagten beschloss in seiner Sitzung am 30. März 2006 den Bebauungsplan Nr. 158 „C. -Mitte Nord“ für alle drei Bauabschnitte und die Entlastungsstraße. Er fasste jeweils getrennte Satzungsbeschlüsse für die kommunale Entlastungsstraße sowie die drei Bauabschnitte. Der Satzungsbeschluss für den ersten Bauabschnitt wurde am 17. Juli 2006 bekannt gemacht. II. und III. Bauabschnitt sollten erst folgen, wenn die jeweils vorhergehenden Abschnitte realisiert sein würden. Zum Zeitpunkt der Berufungsverhandlung sind alle Satzungsbeschlüsse in Geltung gesetzt und die Baugrundstücke aus dem ersten und zweiten Abschnitt verkauft und bebaut.
Die nördlich des Baugebietes geplante Entlastungsstraße sollte nach der gemeindlichen Planung einerseits die Ortsmitte entlasten und andererseits das Baugebiet erschließen. Die zu Beginn der Planung beabsichtigte Finanzierung des Straßenbaus durch die Klägerin in Höhe von ca. 2 Millionen Euro entfiel, weil die Beklagte für den Bau der Straße Landesmittel erhielt. Die Straße wurde daher ohne Finanzierungsbeiträge der Klägerin gebaut.
Die Beklagte erweiterte im Jahr 2008 den außerhalb des Baugebiets gelegenen Kindergarten F. Straße um zwei Gruppen (50 Kinder) für 837.855,12 Euro, wofür sie einen Zuschuss von der Region Hannover in Höhe von 93.322,47 Euro erhielt und errichtete innerhalb des Baugebiets auf einem Grundstück, das hierfür zunächst planerisch nicht vorgesehen gewesen war, die Kindertagesstätte G. H.. Die Kosten hierfür betrugen 1.084.106,17 Euro (zwei Krippengruppen für je 15 Kinder; eine Kindergartengruppe für 25 Kinder) bei einem Eigenanteil der Beklagten von 568.922,42 Euro. In der (außerhalb des Baugebiets gelegenen) Grundschule richtete die Beklagte neue Fachräume für 326.000 Euro und eine zusätzliche Hortgruppe für 165.000 Euro ein.
Bei der weiteren Abwicklung des städtebaulichen Vertrages kam es zu Schwierigkeiten.
Die Klägerin verwies gegenüber der Beklagten auf den schleppenden Verkauf von Grundstücken und trat in Verhandlungen über die Zahlungsmodalitäten ein.
Schließlich machte die Klägerin geltend, der abgeschlossene städtebauliche Vertrag sei nichtig, und verlangte die Rückzahlung der von ihr geleisteten Finanzierungsbeiträge für die städtebaulichen Folgemaßnahmen. Unter anderem hatte sie in der aus dem Klageantrag zu 3. ersichtlichen Weise Leistungen erbracht, deren Summe von 609.930,70 Euro den alleinigen Gegenstand dieser Entscheidung darstellt.
Am 17. Juni 2009 hatte die Klägerin Klage erhoben.
Nachdem die Beklagte im Frühjahr 2010 einen Teil der auf Notaranderkonten liegenden Beträge (in Höhe von 87.900 Euro) freigegeben hatte, traten die Beteiligten in ein gerichtliches Mediationsverfahren ein. Am 22. Juni 2010 schlossen sie eine als Eckpunktepapier bezeichnete Mediationsvereinbarung. Die Vereinbarung lautet auszugsweise:
2. Die Beteiligte zu 1) zahlt an die Beteiligte zu 2) einen Betrag in Höhe von 1.000.000 EUR. Auf diesen Betrag werden 970.000 EUR als bereits erbracht angerechnet. Es handelt sich um Geld- und Sachleistungen, die die Beteiligte zu 1) an die Beteiligte zu 2) und für die Entwicklung des Baugebietes erbracht hat, die mit dieser Summe vollständig erfasst werden. Der Restbetrag ist zahlbar und fällig 9 Monate nach Inkrafttreten des Bebauungsplans zum 2. Bauabschnitt und Abschluss eines Erschließungsvertrages für den 2. Bauabschnitt. Weitere Ansprüche aus der Projektentwicklungstätigkeit vorangegangener Baugebiete bestehen nicht. Eine Verpflichtung zum Verwendungsnachweis besteht nicht.
5. Die Beteiligte zu 2) gibt unverzüglich nach Abschluss des auf dieser Grundlage auszuhandelnden Vergleichsvertrages die auf Notaranderkonten der Notare … gesicherten Kaufpreisanteile einschließlich Zinsen etc. zugunsten der Beteiligten zu 1) frei.
7. Die Beteiligte zu 2) ist bereit, auf Anforderung unverzüglich die im Zusammenhang mit der Erschließung des 1. Bauabschnittes erbrachten Bürgschaften Zug um Zug gegen Hinterlegung eines entsprechenden Betrages auf ein gemeinsam bei der … einzurichtendes Konto freizugeben.
9. Dem Rat der Beteiligten zu 2) muss die Zustimmung zu dem Vergleichsvertrag auf der Grundlage dieses Eckpunktepapiers zur nächsten Ratssitzung zur Beschlussfassung vorgelegt werden. Die Beteiligte zu 1) ist berechtigt, diesen Vertrag zu widerrufen, wenn die abschließende Beschlussfassung nicht bis zum 08.10.2010 erfolgt ist.
10. Der anhängige Rechtsstreit vor dem Verwaltungsgericht Hannover … wird mit Wirksamkeit des Vergleichsvertrages durch übereinstimmende Erledigungserklärungen beendet. Die Kosten des Verfahrens sollen gegeneinander aufgehoben werden.
Am 7. Oktober 2010 beschloss der Rat der Beklagten die zitierte vierte Fassung des Vergleichsvertrages. Die Klägerin unterzeichnete diesen jedoch nicht. Eine Einigung über die genauen Inhalte der Nr. 7 sowie über noch offene Details wurde nicht erzielt. Zudem begehrte die Klägerin noch die Einräumung eines Rücktrittrechts, sofern sich weitere Risiken verwirklichen würden, die eine Umsetzung des zweiten Bauabschnittes erschweren könnten.
Am 13. Dezember 2010 hat das Verwaltungsgericht das Klageverfahren auf Antrag der Beklagten wieder aufgenommen.
Zur Begründung hat die Klägerin geltend gemacht:
Der städtebauliche Vertrag sei schon formnichtig, weil im Hinblick auf die in § 7 geregelten Grundstücksgeschäfte insgesamt eine notarielle Beurkundung erforderlich gewesen wäre.
Er sei jedenfalls inhaltlich insgesamt nichtig, weil sein Kern, die Vereinbarung über Folgekosten, unwirksam sei. Er sei daher rückabzuwickeln. Eine kausale Verknüpfung zwischen der Erschließungsmaßnahme und den vertraglich geregelten Folgeaufwendungen sei nicht gegeben. Für den ersten Bauabschnitt seien der Beklagten Folgekosten nicht entstanden, da für dessen Bewohner die außerhalb des Baugebiets vorhandenen Hort-, Krippen- und Kindergartenplätze ausreichten und sogar Überkapazitäten bestünden. Die Kindertagesstätte G. H. sei im Zusammenhang mit der im Jahre 2009 geänderten Gesetzgebung zu Kindergarten- und Hortplätzen errichtet worden. So habe der Bürgermeister der Beklagten im Jahr 2004 noch erklärt, eine Erweiterung des Kindergartens sei nicht notwendig. Die Erweiterung des Kindergartens in der F. Straße sei nur erforderlich geworden, weil der Mietvertrag für andere Räumlichkeiten ausgelaufen sei. Der Vergleich mit städtebaulichen Verträgen in anderen Baugebieten zeige, dass die Beklagte Folgekosten mehr oder weniger willkürlich in unterschiedlicher Höhe verlange, wenn sie nicht sogar von der Erhebung absehe.
Folgekostenbeiträge müssten in einem zeitlichen Zusammenhang zum Aufwand der Gemeinde stehen. Die Beklagte habe sich aber binnen 37 Monaten zu erbringende Leistungen für ein Projekt versprechen lassen, das in einem Zeitraum von etwa 20 Jahren abgewickelt werden solle. Die Nichtigkeit ergebe sich bereits daraus, dass sich die verlangten Folgekosten auf die Realisierung der Bauabschnitte I bis III bezögen, aber schon vollständig während der Bebauung des ersten Bauabschnitts zu zahlen seien, ohne dass bis zu diesem Zeitpunkt irgendeine Folgeeinrichtung finanziert würde und überhaupt feststehe, ob die weiteren Bauabschnitte mit ihr, der Klägerin, realisiert würden.
Die Beklagte habe das nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts für Folgekostenverträge in Bezug auf mehrere Baugebiete erforderliche Gesamtkonzept nicht ausgearbeitet und auch nicht beschlossen.
Das Klagebegehren sei auch nicht treuwidrig. Der städtebauliche Vertrag gehe im Wesentlichen auf Vorstellungen der Beklagten zurück. Sie selbst, die Klägerin, habe den Vertrag aus wirtschaftlichen Gründen unterzeichnen müssen. In den Grundstückskaufverträgen gebe es keine Klauseln, mit denen sie, die Klägerin, die Folgekosten aus dem städtebaulichen Vertrag auf die Grundstückskäufer abgewälzt habe. Deshalb führe die Auskehrung der Kaufpreisanteile nicht zu einem ihr nicht zustehenden Vorteil. Beim Abschluss des städtebaulichen Vertrages sei sie von dessen Wirksamkeit ausgegangen. Allein die Tatsache, dass die Beklagte Gegenleistungen für die gezahlten Folgekosten erbracht habe, mache ihr Rückforderungsbegehren nicht treuwidrig, da die Beklagte diese Leistungen auch ohne diese Zahlung hätte erbringen müssen.
Schließlich sei der Rechtsstreit nicht durch den Abschluss der Eckpunktevereinbarung erledigt, da die Beteiligten sich nicht hätten einigen können. Die Eckpunktevereinbarung stelle nur eine Zusammenfassung der Punkte dar, die den Beteiligten im Mediationsverfahren wichtig gewesen seien. Es handele sich um eine reine Absichtserklärung.
Die Klägerin hat schließlich beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, gegenüber den zuständigen Notaren wie anliegend aufgeschlüsselt zu erklären, dass die auf Notaranderkonto liegenden Beträge aus den Kaufpreiszahlungen der nachfolgend genannten Käufer aus den nachfolgend genannten Beurkundungen in der nachfolgend genannten Höhe nebst aufgelaufener Zinsen an die Klägerin ausgezahlt werden sollen:
Es folgte die jeweilige Benennung.
2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin allen Schaden zu ersetzen, der daraus entstanden ist und entstehen wird, dass die Beklagte nicht bis zum 03.06.2009 gegenüber den in den Anträgen zu Ziffer 1 bis 3 aus dem Schriftsatz vom 03.03.2010 genannten Notaren erklärt hat, dass die bis zum Stichtag 03.06.2009 auf Notaranderkonten liegenden Kaufpreisanteile nebst Zinsen aus den in den Anträgen zu Ziffer 1 bis 3 genannten Verkäufen an die Klägerin ausgezahlt werden sollen.
Ferner weiter festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin allen Schaden zu ersetzen, der daraus entstanden ist und entstehen wird, dass sie nicht bis zum 03.06.2009 gegenüber den in den Anträgen zu Ziffer 1 bis 3 aus dem Schriftsatz vom 03.03.2010 genannten Notaren erklärt hat, dass sie bezüglich aller nach dem 03.06.2009 eingegangenen und eingehenden Kaufpreise aus notariellen Grundstückskaufverträgen des Bauabschnitts 1 im Gebiet C. -Mitte Nord keinen Anspruch auf anteilige Kaufpreise mehr geltend machen wird.
3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 609.930,70 Euro zu zahlen nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 105.000,00 Euro seit dem 16.10.2002, auf weitere 20.440,70 Euro seit dem 22.01.2007, auf weitere 334.490,00 Euro seit dem 27.08.2008, auf weitere 100.000,00 Euro seit dem 06.02.2008 und auf weitere 50.000 Euro seit dem 03.03.2008.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage zu den Anträgen zu 1. und 3. abzuweisen,
sowie
den Rechtsstreit hinsichtlich der Feststellungsanträge unter 2. an das zuständige Landgericht zu verweisen
und hilfsweise,
die Klage abzuweisen hinsichtlich der Feststellungsanträge zu 2.
Die Beklagte hat erwidert: Der Vertrag sei insgesamt wirksam. Ihre Kosten für Folgeaufwendungen seien in jedem Fall insgesamt höher gewesen als die vereinbarten 1.962.000 Euro. Es sei rechtlich unerheblich, dass nur ein Teil der konkreten Maßnahmen in § 4 SV Erwähnung gefunden habe. Zwischen den Beteiligten sei es bei Vertragsschluss unstreitig gewesen, dass ihr, der Beklagten, Folgelasten in einer Größenordnung von mehr als zwei Millionen Euro entstünden. Der Klägerin sei letztlich egal gewesen, wofür sie Folgekostenfinanzierungsbeiträge erbringe.
Die Folgeaufwendungen seien ursächlich durch das Vorhaben bedingt. Sie habe aufgrund des Vorhabens die Kindertagesstätte G. H. mit zwei Krippengruppen und einer Normal-Gruppe finanzieren sowie den Kindergarten in der F. Straße um zwei Gruppen vergrößern müssen. Bereits die Bauabschnitte I und II ließen zahlreiche Kinder erwarten, für die in den vorhandenen Einrichtungen kein Platz mehr gewesen sei.
Ein Gesamtkonzept im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sei nicht notwendig; denn das Baugebiet sei auf absehbare Zeit der einzige Siedlungsschwerpunkt in ihrem Gebiet, die Infrastruktureinrichtungen bezögen sich auch nur hierauf.
Die Höhe der Folgekosten sei angemessen im Sinne des § 11 BauGB, weil das Vorhaben Aufwendungen in dieser Höhe verursacht habe.
Das Rückforderungsbegehren sei treuwidrig. Die Klägerin könne die Unwirksamkeit des städtebaulichen Vertrages nicht geltend machen, weil sie die vertraglichen Formulierungen selbst vorgeschlagen habe. Zudem habe sie, die Beklagte, ihre Gegenleistungen bereits erbracht. Diese könnten nicht mehr rückgängig gemacht werden. Weiterhin hätten die Grundstückserwerber den Folgekostenbeitrag über den Kaufpreis gezahlt.
Durch die Eckpunktevereinbarung sei der geltend gemachte Anspruch neu geregelt worden. Bereits aus diesem Grunde sei die Klage abzuweisen. Zumindest stelle die Eckpunktevereinbarung einen verbindlichen Vorvertrag dar, der zunächst einzuklagen sei, bevor die Klägerin ihren Erstattungsanspruch weiter geltend machen könne.
Das Verwaltungsgericht hat das Verfahren abgetrennt, soweit es den Feststellungsantrag betrifft, das Verfahren hinsichtlich einiger Freigabebegehren eingestellt und die Beklagte unter Nr. II. 1. des Urteilstenors verurteilt, gegenüber den zuständigen Notaren die Freigabe der auf ihren Anderkonten liegenden Gelder zu erklären sowie unter der hier allein noch interessierenden Nr. II. 2. des Urteilstenors die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 609.930,70 Euro nebst Zinsen in beantragter Höhe seit dem 5. Februar 2011 zu zahlen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt (vollständige Urteilsgründe in JURIS): Der Erstattungsanspruch ergebe sich aus der Nichtigkeit des zu Grunde liegenden Folgekostenvertrages. Diese folge zwar nicht aus dem Formmangel, weil inzwischen Heilung durch Vollzug des Grundstückstausches eingetreten sei. Der Vertrag verstoße aber gegen § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB iVm § 56 NVwVfG, weil es an der danach erforderlichen Ursächlichkeit des Vorhabens der Klägerin für die städtebaulichen Maßnahmen der Beklagten fehle. Die vereinbarten Leistungen seien zudem unangemessen.
Folgekostenfähig seien nur tatsächlich entstandene Kosten. Soweit Maßnahmen wie hier hinsichtlich der Feuerwehrwagenbeschaffung, Erweiterung einer weiterführenden Schule oder des Betriebshofes nicht verwirklicht seien, schieden diese Maßnahmen aus der Betrachtung aus. Die Erweiterung eines Kindergartens, der Grundschule und des Rathauses seien zwar im Prinzip folgekostenfähig. Es fehle aber insoweit an der Ursächlichkeit des Vorhabens der Klägerin.
Die Erweiterung des Kindergartens F. Straße sei durch einen Nachholbedarf aufgrund Umzugs bedingt gewesen. Der Neubau des Kindergartens G. H. sei nicht im Vertrag als Maßnahme benannt, nicht in einem notwendigen Konzept der Beklagten dargestellt und nicht bei Vertragsschluss vorhergesehen gewesen. Auch hinsichtlich weiterer städtebaulicher Maßnahmen, die im Vertrag genannt seien, fehle die Ursächlichkeit.
Die Gegenleistung der Klägerin sei unangemessen hoch gewesen, weil sie in hohem Maß zur Vorleistung gezwungen gewesen sei. Das ergebe sich daraus, dass sie die gesamten Folgekosten innerhalb der ersten drei Jahre habe zahlen müssen. Das Inkrafttreten der Bebauungspläne für den 2. und 3. Bauabschnitt könne aber sehr viel später liegen. Die Klägerin habe auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens keinen Einfluss. Daher könne sie ihr Gesamtvorhaben möglicherweise erst mehrere Jahre nach Zahlung der gesamten Folgekosten verwirklichen.
Der Vertrag enthalte in seinem § 8 zwar eine („salvatorische“) Klausel, die zur Anpassung verpflichte. Diese könne hier aber nicht angewandt werden, weil das zu einer Umgehung der in § 11 BauGB angeordneten Nichtigkeitsfolge führe. Die Geltendmachung des Erstattungsanspruchs sei nicht nach Treu und Glauben ausgeschlossen.
Die Beklagte hat die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung eingelegt. Während des Berufungsverfahrens haben die Beteiligten das Verfahren hinsichtlich des Entscheidungsausspruchs des Verwaltungsgerichts zu Nr. II. 1. für erledigt erklärt.
Die Beklagte macht insbesondere geltend: Der Folgekostenvertrag sei wirksam. Die streitigen Folgeaufwendungen für den Neubau der Kindertagesstätte in der G. H. seien ursächlich durch das neue Baugebiet veranlasst. Aus ihrer Bedarfsberechnung für Kindertagesstättenplätze mit Stand März 2012 gehe ein Fehlbedarf von 20 Plätzen hervor. Dieser sei nicht erst nachträglich entstanden. Das angegriffene Urteil sei insoweit widersprüchlich, weil es selbst auf die Nachfrage der Eltern hingewiesen habe. Die Klägerin habe ausweislich des vertraglich vereinbarten Grundstückstausches gewusst, dass in der G. H. eine Kindertagesstätte geplant gewesen sei. Deren Errichtung sei ursächlich durch das Vorhaben der Klägerin veranlasst worden. Es genüge, wenn in einem Folgekostenvertrag Oberbegriffe wie „Kindergarten“ verwendet würden. Es müsse nicht ein konkretes Bauvorhaben an einem bestimmten Ort bezeichnet werden. Daher erlaube eine Formulierung wie „Erweiterung des Kindergartens“ sowohl eine bauliche Erweiterung einer vorhandenen Einrichtung als auch einen Neubau an anderer Stelle. Der Folgekostenvertrag könne so ausgelegt werden, dass mit „Kindergarten“ die gemeindliche Einrichtung „Kindertagesstätten“ insgesamt gemeint sei. Andernfalls gehe jede Flexibilität in der Umsetzung eines Folgekostenvertrags verloren.
Ein Gesamtkonzept sei hier entweder nicht erforderlich oder in Gestalt der existierenden Dokumente – bestehend aus Vertrags- und Planbeschluss des Rates – vorhanden gewesen. Ein Gesamtkonzept sei nur erforderlich, wenn ganz unterschiedliche Baugebiete einen verschiedenen Bedarf an Folgemaßnahmen auslösten. Hier gehe es um ein einheitliches Baugebiet mit drei Abschnitten, dessen Folgemaßnahmenbedarf offensichtlich sei. Insofern könne auf die ältere Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zurückgegriffen werden, in der für große Plangebiete kein von der Planung separates Gesamtkonzept gefordert worden sei.
Auch ein nachträglich entstandener Bedarf könne im Folgekostenvertrag Berücksichtigung finden. Dadurch werde der Vertragspartner nicht schutzlos gestellt. Denn die Art der Folgemaßnahme sei im Vertrag schon benannt gewesen, die Aufwendung ihr auch tatsächlich entstanden. Es werde also nichts gefordert, was das Gesetz nicht zuließe.
Zu Unrecht habe das Veraltungsgericht angenommen, die Gegenleistung der Klägerin sei unangemessen hoch. Der Zeitpunkt der Inkraftsetzung der Pläne für den 2. und 3. Bauabschnitt sei unerheblich. Denn die Folgeeinrichtungen seien vollen Umfangs schon durch den ersten Bauabschnitt ausgelöst worden. Sie kämen zwar im zeitlichen Abstand der jeweiligen Generationen auch den weiteren Abschnitten zu Gute; das erfordere aber keine Kostenteilung. Denn sie seien nicht so dimensioniert worden, als müsse der Bedarf aus allen drei Bauabschnitten zeitgleich befriedigt werden. Aus der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (B. v. 29.10.2010 - 9 B 9.10 -, NVwZ 2011, 125) folge, dass gegen § 8 Abs. 2 SV keine durchgreifenden Bedenken bestünden. Hier sei eine Anpassung rechtlich zulässig und geboten.
Die Geltendmachung des Erstattungsanspruchs verstoße gegen Treu und Glauben. Das vom Bundesverwaltungsgericht dafür für maßgeblich gehaltene Fehlverhalten des Leistenden liege hier darin, dass die Klägerin Erstattung begehre, obwohl während des Verfahrens schon fast eine Einigung erzielt worden sei. Auch entstehe dieser ein unverdienter Vermögensvorteil, weil sie die Folgekosten an die Grundstückserwerber weitergegeben habe.
Letztlich ergebe sich aus der abgeschlossenen Mediationsvereinbarung, dass die Klägerin den Erstattungsanspruch nicht mehr habe geltend machen dürfen. Sie sei als Vorvertrag einzustufen. Aus diesem ergebe sich nicht nur die Pflicht, den Haupt(vergleichs)vertrag abzuschließen, sondern auch die Nebenpflicht, den ursprünglichen Zahlungsanspruch nicht mehr gerichtlich geltend zu machen. Die Klägerin habe den ihr nach der Mediationsvereinbarung ermöglichten Widerruf auch nicht erklärt.
Die Tatsache, dass die Klägerin weiterhin darauf bestehe, die Erschließung des Bauabschnitts II übertragen zu bekommen, führe zur Treuwidrigkeit der Geltendmachung des Erstattungsanspruchs, weil dieser Bauabschnitt die Folgekosten erneut auslösen würde.
Die Beklagte beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Hannover - 9. Kammer - vom 15. September 2011 - 9 A 90/11 - im Hinblick auf Nr. II. 2. des Tenors zu ändern und die Klage insoweit abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin erwidert:
In Wahrheit sei es in dem Vertrag um eine Gewinnabschöpfung für Bodenwertsteigerung gegangen. Die Höhe der Folgekostenbeiträge sei von der Einigung über die Baukosten für die Entlastungsstraße abgeleitet worden. Deswegen könne von einer Ursächlichkeit der Planung für die Folgeaufwendungen nicht gesprochen werden. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sei keinerlei Folgekostenbedarf erkennbar gewesen. Der Rat der Beklagten habe sich gar nicht ernsthaft mit der Bedarfsfrage beschäftigt. Ihr Bürgermeister habe erklärt, es liege kein Bedarf vor. Es müsse nicht nur berücksichtigt werden, dass ihr in anderen Baugebieten („Westlich I.“, „J.“) Folgekosten entstanden seien, sondern auch, dass weitere Erschließungsträger von der Kindertagesstätte G. H. profitierten. Schließlich sei erheblich, dass künftige Generationen in den Bauabschnitten II und III die Folgeeinrichtungen nutzen würden, so dass auch insoweit Berücksichtigungsbedarf bestehe; eine Langzeitbetrachtung sei zwingend.
Ein Gesamtkonzept des Rates der Beklagten sei rechtlich erforderlich gewesen und unstreitig nicht erstellt worden. Die Ursächlichkeit könne nicht dadurch dargetan werden, dass man annehme, jedes Baugebiet löse erfahrungsgemäß einen entsprechenden Folgebedarf aus. Das Transparenzgebot verlange, dass der Vertragspartner zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Notwendigkeit und die Kosten von Folgemaßnahmen nachvollziehen könne. Oberbegriffe für die Beschreibung der Folgemaßnahmen dürften in einem städtebaulichen Vertrag nicht verwendet werden. Die Beklagte habe hier im Grunde überhaupt keine konkrete Begrifflichkeit verwendet; alle Gattungsbegriffe seien ausweislich der Auffangformulierung für weitere Maßnahmen nur Beispiele gewesen. Im städtebaulichen Vertrag sei mit der erwähnten Kindertagesstätte diejenige in der F. Straße gemeint gewesen. Dort sei aber lediglich Nachholbedarf gedeckt worden.
Ein nachträglich durch Gesetzesänderung entstandener Bedarf könne keine Ursächlichkeit der Folgemaßnahmen herstellen; ansonsten würden von Anfang an rechtstreue Gemeinden schlechter gestellt als rechtswidrig handelnde. Folgekostenvereinbarungen würden bei Anerkennung nachträglicher Ursächlichkeit für den Vertragspartner der Gemeinde keinerlei Rechtssicherheit mehr bieten; diese würden dann schutzlos gestellt sein.
Die von der Beklagten vorgetragenen Zahlen Stand 2012 zum Bedarf belegten nur eine Ursächlichkeit für 20 Kindertagesstättenplätze.
Die Vertragsleistungen seien aus den Gründen des angegriffenen Urteils unverhältnismäßig und damit unangemessen. Ihr Erstattungsanspruch sei nicht nach Treu und Glauben ausgeschlossen. Die Mediationsvereinbarung habe nicht den Inhalt gehabt, die Folgekostenvereinbarung nicht mehr in Frage zu stellen. Die Folgekosten seien von ihr nicht bei den Grundstücksverkäufen eingepreist worden, weil das der Markt nicht hergegeben habe. Sie habe daher keinen unverdienten Vorteil gezogen.
Wegen der weiteren Einzelheiten von Vortrag und Sachverhalt wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge in diesem Verfahren und in dem Verfahren 9 A 2836/11 Bezug genommen. Diese sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

Entscheidungsgründe:
Soweit die Beteiligten das Verfahren in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, ist dieses in entsprechender Anwendung des § 92 Abs. 3 VwGO einzustellen.
Die aufrechterhaltene Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg.
Sie wurde zwar fristgerecht und hinsichtlich des allein noch streitigen Zahlungsanspruches mit einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Begründung eingereicht.
Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat die Beklagte unter Nr. II. 2. des Entscheidungsausspruchs zu Recht verurteilt, der Klägerin 609.930,70 Euro zu erstatten. Ein Rechtsgrund, diesen Betrag zu behalten, steht der Beklagten nicht zur Seite. Der dafür allein in Betracht kommende städtebauliche Vertrag ist (insoweit) nichtig. Durchgreifende Einwendungen gegen den Erstattungsanspruch kann die Beklagte nicht geltend machen.
Der öffentlich-rechtliche Erstattungsanspruch resultiert daraus, dass die Klägerin die mit dem Anspruch begehrte Leistung ohne Rechtsgrund an die Beklagte erbracht hat. Rechtsgrund der Leistung kann allein der Folgekostenvertrag sein. Dieser Vertrag ist nicht wirksam zustande gekommen.
Seine Wirksamkeit scheitert zwar nicht an einem Formmangel aufgrund fehlender notarieller Beurkundung. Dieser Mangel wurde durch Vollzug des Grundstückstauschgeschäftes nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt.
Dieser Vertrag ist auch nicht deswegen nichtig, weil ihm ein gesetzliches Vertragsformverbot entgegenstünde. Ein solches Verbot ergibt sich insbesondere nicht aus gesetzlichen Regelungen über spezielle Entgelte, die von Nutzern für die Inanspruchnahme von kommunalen Einrichtungen wie Kindertagesstätten gezahlt werden müssen (vgl. BVerwG, Urt. v. 29.1.2009 – 4 C 15.07 –, BVerwGE 133, 85, JURIS-Rdnr. 35; OVG Schleswig, Urt. v. 13.1.2011 – 2 LB 17/10 –, NordÖR 2011, 237, JURIS-Rdnr. 52).
Der am 31. März 2006 geschlossene Vertrag ist aber nichtig, weil die zentrale Folgekostenvereinbarung in seinem § 4 nicht im Einklang mit § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB steht. Die danach zu erbringenden Leistungen dienen nicht der Finanzierung von städtebaulichen Maßnahmen, die Folge bzw. Voraussetzung des geplanten Vorhabens sind. Es fehlt an der gesetzlich geforderten Ursächlichkeit des Vorhabens für die Folgemaßnahmen der Beklagten.
Es kommt nicht darauf an, ob nur tatsächlich entstandene Kosten folgekostenfähig sind, denn die Kosten für den Neubau der Kindertagesstätte G. H. sind der Beklagten unstrittig entstanden. Die Beklagte beruft sich nicht mehr auf Kosten für (noch) nicht umgesetzte (Feuerwehrfahrzeug, Betriebshof etc.) Folgemaßnahmen und auch nicht mehr auf die Kosten für die Erweiterung der Kindertagesstätte in der F. Straße.
Es fehlt an der Ursächlichkeit des Vorhabens im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB für die städtebauliche Maßnahme in Gestalt der Errichtung der Kindertagesstätte G. H..
Die Beklagte kann sich für die Kosten der Errichtung der Kindertagesstätte in der G. H. nicht mit Erfolg auf den § 4 Abs. 1 Satz 1 lit. a) SV „Erweiterung des Kindergartens“ berufen. Der Neubau der Einrichtung in der G. H. ist von der vertraglichen Formulierung nicht erfasst.
Es kann offen bleiben, ob eine derartige Formulierung generell so verstanden werden kann, dass mit ihr nicht ein bestimmter Kindergarten an einem bestimmten Ort gemeint (vorliegend insbesondere die Einrichtung in der F. Straße) ist, sondern die gemeindlichen Einrichtungen zur Kinderbetreuung generell. Vorliegend ergibt der Zusammenhang der Entstehung des Vertrages, dass eine solche Auslegung nicht in Betracht kommt. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses war lediglich die Erweiterung der Einrichtung in der F. Straße in der Diskussion. Der Standort für die Einrichtung in der G. H. war im Bebauungsplan nicht für eine Kinderbetreuungseinrichtung, sondern für einen Spielplatz vorgesehen. Das zeigt, dass auch der vorgesehene Grundstückstausch nicht für die Klägerin erkennbar einem Bau in der G. H. dienen sollte. Wäre dies der Fall gewesen, hätte der Vertrag nicht von einer „Erweiterung“, sondern von einem Neubau gesprochen. Unter diesen Umständen konnte die Klägerin die Formulierung in § 4 Abs. 1 Satz 1 lit. a) SV nur auf den Standort F. Straße beziehen.
In Bezug auf diesen Standort behauptet aber auch die Beklagte keine Ursächlichkeit mehr. Denn die hierfür aufgewandten Beträge wurden durch einen Umzug erforderlich und nicht durch das neue Baugebiet erforderlich.
Der Vortrag der Beklagten, in § 4 Abs. 1 Satz 1 lit. a) SV sei die gemeindliche Kinderbetreuung insgesamt als öffentliche Einrichtung unabhängig von Standort, Altersgruppe und Träger gemeint, führt auch deswegen nicht weiter, weil dann die von § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB geforderte Ursächlichkeit nicht gegeben wäre. Denn es gibt Betreuungseinrichtungen für Kinder in der Gemeinde, die sicher nicht im Zusammenhang mit dem neuen Baugebiet stehen.
Da das neue Baugebiet nicht für die in § 4 Abs. 1 Satz 1 lit. a) SV benannte Folgeeinrichtung (Erweiterung F. Straße) ursächlich war, könnte sich ein Behaltensgrund allenfalls aus der Öffnungsklausel in § 4 Abs. 1 Satz 4 SV („Die aufgeführten Siedlungsmaßnahmen sind keine abschließende Aufzählung bzw. die Reihenfolge bedeutet nicht zwingend eine Rangfolge.“) ergeben. Aber auch diese „Öffnungsklausel“ stützt das Berufungsbegehren nicht. Sie ist unwirksam. Denn insoweit hat die Beklagte die von Städtebaurechts wegen gebotene Ursächlichkeit nicht darzutun vermocht.
Hierbei braucht der Senat nicht zu entscheiden, ob das Wirksamkeitserfordernis, Bedarf und Finanzbedarf der Folgeeinrichtung aus dem planbedingten Bevölkerungszuwachs kausal ableiten zu müssen, allein auf § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB („für“) folgt (so wohl BVerwG, Urt. v. 29.1.2009 - 4 C 15.07 -, BVerwGE 133, 85, JURIS-Rdnr. 24) oder ob trotz Schaffung des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB durch Art. 1 Nr. 14 des Bau- und Raumordnungsgesetzes (v. 18.8.1997, BGBl. I S. 2081 - BauROG 1998) zum 1. Januar 1998 (Art. 11 Abs. 1 BauROG) noch immer ergänzend auf den insoweit deutlicheren § 56 Abs. 1 VwVfG zurückgegriffen werden darf. Die hier in Rede stehende „Ergänzungsklausel“ des § 4 Abs. 1 Satz 4 SV wäre nur dann wirksam, wenn die vereinbarten Beträge in bestimmter Höhe bestimmten Folgemaßnahmen zugeordnet werden könnten. Nur wenn die Gemeinde dies transparent, nachvollziehbar und damit kontrollierbar belegen kann, ist das schon nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB geforderte Kausalitätserfordernis gewahrt (BVerwG, Urt. v. 29.1.2009 - 4 C 15.07 -, BVerwGE 133, 85 Rn. 32). Entgegen der Annahme der Beklagten liegt in dieser Entscheidung keine Verschärfung der bisherigen Rechtsprechung, die sie bei Anschluss des hier interessierenden städtebaulichen Vertrages vom 31. März 2006 nicht hätte vorhersehen können. Ganz abgesehen davon, dass nach Vertragsschluss ergehende Gerichtsentscheidungen lediglich die zum damaligen Zeitpunkt geltenden Anforderungen klarstellen und erläutern, entsprach es schon zuvor der Rechtsprechung, dass die Gemeinde nur dann Folgekosten sollte fordern und behalten dürfen, wenn sie zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses über ein vom Rat der Gemeinde verantwortetes Konzept verfügte, in dem der vorhabenbedingte Bedarf an Einrichtungen sowie deren voraussichtliche Kosten transparent und nachvollziehbar ermittelt worden waren (vgl. BVerwG, Urt. v. 6.7.1973 - 4 C 22.72 -, BVerwGE 42, 331, 343). Fehle das, stelle die im Gewand des Folgekostenvertrages daherkommende Vereinbarung lediglich eine Absprache über eine „Zuzugsabgabe“ bzw. eine allgemeine Investitions- oder Infrastrukturabgabe dar.
Im Vertrag nicht ausdrücklich benannte städtebauliche Maßnahmen können daher allenfalls dann an die Stelle der zureichend benannten treten, wenn für sie diese Ursächlichkeit in der genannten Weise („transparent, nachvollziehbar und damit kontrollierbar“) für einen Bedarf dargetan werden kann, der in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem städtebaulichen Vorhaben (hier: Bebauung C. Mitte-Nord) realistischerweise zu erwarten steht. „Öffnungsklauseln“ reichen hingegen nicht aus, wenn sie diese Bestimmbarkeit nicht leisten, sondern nach Art eines „Passepartouts“ für all das eine Abrechnungs-/Beteiligungsgrundlage bieten sollen, was im Zusammenhang mit der Verwirklichung eines größeren Baugebiets unter Umständen an Folgeaufwendungen entstehen kann.
Selbst wenn man den Bau der Kindertagesstätte G. H. für eine nach § 4 Abs. 1 Satz 4 SV grundsätzlich erfasste Folgemaßnahme halten wollte, fehlt es an der Ursächlichkeit des neuen Baugebiets für diese städtebauliche Maßnahme. Hierfür ist neben den bereits erwähnten Kriterien erforderlich, dass es sich um Kosten für öffentliche Einrichtungen handelt, welche es dem Rat der Gemeinde als dem für die Aufstellung von Bauleitplänen maßgeblichen Gremium gestattet haben würden, die Abwägungsentscheidung zu Lasten des Planes ausfallen zu lassen (vgl. nochmals BVerwG, Urt. v. 29.1.2009 – 4 C 10.07 –, BVerwGE 133, 85, JURIS-Rdnr. 30). In diesem Erfordernis ist mehreres eingeschlossen. Zum ersten, dass es der Rat sein muss, der das für die Nachprüfung erforderliche Konzept beschließt und verantwortet. Dieses muss nicht aus einem einzigen Stück Papier bestehen, sondern kann sich auch aus der Gesamtschau inhaltlich zusammenhängender, aufeinander bezogener Unterlagen ergeben.
Diese Voraussetzung verlangt zweitens, dass das neue Baugebiet überhaupt einen Bedarf an städtebaulichen Maßnahmen auslöst. Wenn noch ausreichend freie nutzbare Kapazitäten außerhalb des Baugebiets vorhanden sind, fehlt die Ursächlichkeit (BVerwG, Urt. v. 24.3.2011- 4 C 11.10 -, BVerwGE 139, 262, juris Rn. 10). Denn dann würde die Gemeinde fehlerhaft handeln, wenn sie vermeintlich wegen dieser (in Wirklichkeit nicht notwendig entstehenden) Kosten von einer sonst sinnvollen Planung absieht. Vorhabenbedingte Kosten entstehen in einem solchen Fall in Wahrheit nicht.
Drittens: Liegt ausschließlich ein Nachholbedarf von außerhalb des Baugebiets vor, so liegen gleichfalls keine durch Folgekostenvertrag abwälzungsfähigen Aufwendungen vor. Sie wären dann nicht wie geboten durch das neue Baugebiet verursacht. Verursacht allerdings das neue Baugebiet über einen Nachholbedarf hinaus weitere Aufwendungen für Folgeeinrichtungen, können städtebauliche Verträge nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB abgeschlossen werden; überwälzungsfähig sind dann aber nur die Kosten des neuen Bedarfs.
Viertens: „Auf Vorrat“ darf sich die Gemeinde solche Beträge auch nicht versprechen lassen. Sind Folgeeinrichtungen lediglich nicht auszuschließen, nicht aber in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang zu verwirklichen, wären sie gleichfalls nicht ursächlich durch das neue Baugebiet veranlasst. Auch insoweit kann es ggf. zu Mischsituationen kommen, wenn über den absehbaren Bedarf des Baugebietes hinaus gebaut wird.
Die Gemeinde muss die Ursächlichkeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses beurteilen und sie muss zu diesem Zeitpunkt gegeben sein. Es reicht nicht aus, wenn die Gemeinde zunächst nur einen allgemein gehaltenen Vertrag abschließt und erst später Überlegungen dazu anstellt, welche einzelnen städtebaulichen Maßnahmen Voraussetzung oder Folge des Vorhabens sind. In dieser Situation baut die Gemeinde in Wahrheit die Maßnahme „auf Vorrat“. Entsteht nachträglich ein solcher Bedarf, kann dies einen früheren Folgekostenvertrag nicht mehr rechtfertigen. Die Zulässigkeit einer solchen Verfahrensweise würde einen Anreiz dafür schaffen, zunächst eine „generelle“ Kostenvereinbarung zu treffen, bei der die Ursächlichkeit noch offen ist und die daher den Charakter einer „Zuzugs- bzw. allgemeinen Investitions- oder Infrastrukturabgabe“ haben kann. Der entscheidende Charakter dieses Zeitpunktes ergibt sich auch aus dem vom Bundesverwaltungsgericht betonten Abwägungsbezug des Folgekostenvertrages. Folgekosten dürfen unter anderem nur unter der Voraussetzung erhoben werden, dass die Gemeinde mit Rücksicht auf sie abwägungsfehlerfrei von der Planung absehen dürfte. Diese planerische Abwägungsentscheidung muss aber getroffen werden, bevor der Bebauungsplan in Geltung gesetzt wird.
Die Kosten für den Bau der Kindertagesstätte G. H. waren nach diesen Grundsätzen nicht durch das Vorhaben „Besiedlung C. Mitte-Nord“ verursacht. Die vertragliche Einigung ist zwar ein Indiz zugunsten der Ursächlichkeit. Die Umstände begründen aber durchgreifende Zweifel am Vorliegen der inhaltlichen Ursächlichkeit. Es fehlt hier an einer nachvollziehbaren Darlegung über Folgebedarf und dessen Kosten.
Die nachträgliche Entstehung eines Bedarfs aufgrund der neuen gesetzlichen Lage zum Anspruch auf Kindertagesstättenplätze kann nicht ausreichen.
Aber auch das überreichte Bedarfskonzept aus dem Jahr 2012 kann die Ursächlichkeit nicht wie geboten herstellen. Auch dieses wurde erst nach Abschluss des städtebaulichen Vertrages am 31. März 2006 entwickelt. Diese Umstände waren zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht erkennbar.
Die von der Beklagten mit den Akten und im gerichtlichen Verfahren vorgelegten Dokumente können eine Ursächlichkeit zwischen Planung und Kindergartenbau nicht belegen. Im Regelfall sind für eine solche Darlegung eine Prognose der Bevölkerungsentwicklung, die Festlegung der zu entwickelnden Wohnbauflächen, die Prognose des Bedarfs an Folgeeinrichtungen und ihrer Kosten sowie eine Darstellung des Berechnungsmodus für die Folgekostenbeiträge erforderlich. Die Beklagte konnte keine Dokumente vorlegen, die vor der Zeit des Vertragsabschlusses eine präzise, auf das Neubaugebiet bezogene Ermittlung von Bedarf sowie von vorhandenem Angebot an Kindergartenplätzen enthalten. Auch der Rat hat sich ersichtlich mit diesen Fragen nicht im Detail beschäftigt. Soweit Kostenermittlungen angestellt wurden, bezogen sich diese auf ein altes – ausdrücklich als nicht beispielhaft gekennzeichnetes – Projekt. Es finden sich lediglich Dokumente im Rahmen allgemeiner Planungsaufgaben, die teils fachfremde Planungen betreffen (Finanzplanung), teils auch die Kindergartenplanung. Soweit allgemeine Planungen der Kindergartenversorgung aus den Dokumenten ersichtlich sind, sind sie unstimmig. Denn teilweise wird in Planungen mit einem Horizont bis zum Jahr 2013 nur von einem geringen Neubaubedarf (13 Plätze) ausgegangen, während später ohne plausible Erklärung der Abweichung ein höherer Neubaubedarf angenommen wird. Noch in einem Konzept aus dem Jahr 2008 wird für „Kindergarten“plätze von einer Überdeckung des Bedarfs ausgegangen.
Es fehlt damit an einer transparenten und nachvollziehbaren Darlegung, warum das neue Baugebiet in seinen drei Abschnitten einen Bedarf in bestimmter Höhe – nämlich zwei Gruppen – auslöst, den die bislang vorhandenen, nicht durch Nachholbedarf gekennzeichneten öffentlichen Einrichtungen nicht zu befriedigen vermöchten. Einen Erfahrungssatz, jedes normale Wohnbaugebiet löse einen derart definierten Bedarf aus, gibt es nicht.
Der Rat hat sich auch bei Würdigung der Unterlagen, welche die Beklagte auf Nachfrage des Senats vorgelegt hat (BA H), vor Abschluss des städtebaulichen Vertrages nicht mit dem gebotenen Detail mit der Ursächlichkeit des Baugebietes für Folgeeinrichtungen befasst. In dieser Beiakte sind zwar einige Unterlagen enthalten, welche sich mit dem Bedarf an Kindergartenplätzen im Bereich der Beklagten befassen, darunter auch mit der von Eltern intensiv diskutierten Frage, wo solche Plätze denn geschaffen werden müssten und ob es ihnen zuzumuten sei, die Kinder in anderen Ortsteilen unterzubringen. All die in diesem Zusammenhang von der Gemeindeverwaltung der Beklagten zusammengetragenen Unterlagen und angestellten Erwägungen mögen als Grundlage geeignet gewesen sein, ein solches Konzept zu entwickeln und daraus die Folgerungen abzuleiten, als deren Ergebnis sich ein tragfähiger städtebaulicher Vertrag hätte ergeben können. Ein solches Konzept hat der Rat der Beklagten indes nicht vor Augen gehabt und auch nicht verantwortet. Schon die Begründung zum Bebauungsplan gibt hierfür keinen zureichenden Anhaltspunkt. Dort ist von einem Spielplatzbedarf die Rede (Nr. 5.4 der Planbegründung). Das sagt aber nichts über die hier in Rede stehende Einrichtung aus. Zudem heißt es in Nummer 5.5 der Planbegründung: „Der Stadt entstehen durch die Verwirklichung des Bebauungsplans keine städtebaulich bedingten Kosten, da die Erschließung auf privater Grundlage erfolgen wird“. Zu einem Kindertagesstättenbedarf äußert sich die Planbegründung gar nicht. Auch die Flächenaufteilung des Plans sieht einen Spielplatz vor, aber keine Kindertagesstätte (Nr. 5.6). Die Planzeichnung enthält gleichfalls keine entsprechende Festsetzung.
Selbst in der entscheidenden Ratssitzung vom 31. März 2006 wird dieser Zusammenhang nicht hergestellt. Zu TOP 15 wurde der Plan als Satzung beschlossen. TOP 16 betrifft den hier interessierenden städtebaulichen Vertrag, TOP 17 den hier nicht (so sehr) interessierenden Erschließungsvertrag. Erst zu Punkt 19 (Anfragen und Anregungen aus den Reihen des Rates), dort Nr. 2 gab der Bürgermeister der Beklagten einen „Bericht zum Thema Kindertagesstättenplätze“.
Ein weiteres wesentliches Indiz für die Annahme, die Beklagte habe nicht einmal ernsthaft versucht, die in § 4 Abs. 1 Sätze 1 und 2 SV genannten Beträge durch nachvollzieh- und kontrollierbare, transparente Kalkulationsunterlagen zu belegen, ergibt sich bei Durchsicht der Beiakte A. In ihren Blättern 28, 38, 39 und 47 sind die Überlegungen der Beklagten festgehalten, mit denen die Beklagte auf den Umstand reagierte, dass sich die Nettobaulandfläche im Zuge des Planungsverfahrens von 204.366 m² (Stand 12.2.2003) über 216.445 m² (Stand 30.11.2005) schließlich auf 216.575 m² (Stand 14.12.2005) vergrößerte. Die Beklagte versuchte in diesem Zusammenhang nicht einmal zu eruieren, um wieviel Kindergarten-/-tagesstättenplätze sich dadurch der Bedarf erhöhen würde. Bei einem Schlüssel von etwa 3,5% Kindern/Wohneinheit würde das allenfalls eine Erhöhung der Kindergarten-/-tagesstättenplätze um 3% bewirkt haben. Stattdessen wurde nachgerade pfenniggenau in dem Verhältnis, in dem sich die Nettobaulandfläche erhöhte, der (rechnerisch zunächst unzutreffend zusammengesetzt: Bl. 28 BA A addiert 100.000 € zu wenig) Folgekostenbetrag von 1.852.000 € über 1.961.461,98 € auf schließlich 1.962.640,07 €, d. h. um fast 6% angehoben. Es wurde auch nicht der Versuch unternommen, den Entwurf zu § 5 Abs. 3 SV anzugleichen und statt der darin bislang vereinbarten 10 €/verkauften Quadratmeter Baulands zu reduzieren.
All das lässt - wie die Klägerin zu Recht hervorhebt - allein den Schluss zu, der Beklagten sei es ohne jede Rücksicht auf Kausalitätserwägungen einzig darum gegangen, der Klägerin im Wesentlichen den Betrag abzuverlangen, den sie aufgrund der Zuschüsse zur Herstellung der Nordspange erspart hatte.
§ 8 Abs. 2 SV bietet keine ausreichende Grundlage, den unwirksamen § 4 Abs. 1 SV zu ersetzen.
Es mag nicht unzulässig sein, wenn die Klägerin einen Leistungsantrag aufgrund des Erstattungsanspruchs stellt, obwohl sie nicht auf Ersetzung der unwirksamen Vertragsbestimmung geklagt hat. Es ist überwiegend anerkannt (zweifelnd: LG Tübingen, Urt. v. 8.11.2006 – 3 O 127/06 –, juris), dass das zur Entscheidung berufene Gericht ohne vorausgegangene Verpflichtungsklage auf Ersetzung eine unwirksame Klausel von Amts wegen ersetzen darf. Das hat auch das Verwaltungsgericht so gesehen. Dies ergibt sich schon aus Gründen der Prozessökonomie.
Der Senat kann indes hier keine wirksame Ersetzungsregelung treffen. Die Vertragsparteien verpflichteten sich zwar in § 8 Abs. 2 SV, einzelne unwirksame Bestimmungen durch solche zu ersetzen, die dem Sinn und Zweck des Vertrages rechtlich und wirtschaftlich entsprechen (salvatorische Ersetzungsklausel). Grundsätzlich kann eine solche „salvatorischen Klausel“ eine Anpassungsverpflichtung der Beteiligten begründen und das Gericht im Konfliktfall verpflichten, diese in entsprechender Anwendung des § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB durch Urteil zu bestimmen. Das kann auch zu einer Heilung von Verstößen gegen das Koppelungsverbot führen (BVerwG, B. v. 29.10.2010 – 9 B 9.10 –, NVwZ 2011, 125 = RdL 2011, 48; Nichtzulassungsbeschwerdeentscheidung zur unveröffentlichten Entscheidung des OVG Koblenz v. 16.9.2009 – 8 A 10279/09 –). Eine solche Klausel ist grundsätzlich in öffentlich-rechtlichen Verträgen zulässig (Bonk, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 7. Aufl. 2008, § 55 Rn. 57); denn „für die Wahrung des Gebots der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung macht es keinen Unterschied, ob bereits die ursprüngliche vertragliche Regelung den gesetzlichen Vorgaben entspricht oder ob eine gesetzeskonforme Regelung in Anwendung einer salvatorischen Klausel nachträglich in den Vertrag Eingang findet" (BVerwG, B. v. 29.10.2010, aaO, JURIS-Rdnr. 4).
Es dürfte also eine andere städtebauliche Maßnahme als die im Vertrag benannte in den Vertrag aufgenommen werden. Hier scheitert dies allerdings an der fehlenden Ursächlichkeit auch in Bezug auf die ersetzende Regelung. Diese müsste eine andere städtebauliche Maßnahme benennen, für die die Ursächlichkeit iS des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB gegeben und dargetan ist. Die Ersetzung unwirksamer Vertragsbestandteile bei salvatorischen Ersetzungsklauseln über eine entsprechende Anwendung des § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB ist ein Fall ergänzender Vertragsauslegung. Ergänzend darf ein Vertrag aber nur ausgelegt werden auf der Grundlage von Umständen, welche beiden Vertragsparteien bei Vertragsschluss bekannt waren. Daran fehlt es. Selbst die Beklagte war sich über eventuelle Kalkulationsgrundlagen nicht im Klaren. Erst recht hatte die Klägerin keine Kenntnis davon. Es fehlt mithin an einer Basis, auf der diese ergänzende Handhabung des städtebaulichen Vertrages aufbauen könnte. Die tatsächliche Ursächlichkeit des Vorhabens für die Folgekosten kann im Wege ergänzender Vertragsauslegung nicht dargetan werden, weil sie auf Vorgängen außerhalb des Vertragswerkes beruht. Daher kommt vorliegend eine Ersetzung nicht in Betracht. Die Ursächlichkeit des Vorhabens ist vorliegend für keine andere denkbare städtebauliche Maßnahme dargetan. § 8 Abs. 2 SV kann der Beklagten mithin gleichfalls nicht helfen.
Da es an der inhaltlichen Ursächlichkeit des Vorhabens für die von der Beklagten verwirklichte städtebauliche Maßnahmen „Kindertagesstätte G. H.“ fehlt, kommt es auf die Angemessenheit der Höhe der Folgekostenbeiträge nicht mehr an.
Das Erstattungsbegehren ist nicht unzulässig oder unbegründet, weil die Beteiligten in der Mediation eine Vereinbarung geschlossen haben. Das gilt selbst dann, wenn diese, wie die Beklagte meint, als Vorvertrag einzustufen sein sollte. Sind Vertragsparteien noch in Verhandlungen, so ist nur ausnahmsweise ein Bindungswille für einen Vorvertrag anzunehmen (Kramer, in: MüKo, BGB, 2015, vor § 145, Rn. 50 mwN). Ein Vorvertrag ist nur wirksam, wenn er im Hinblick auf die subjektiv essentiellen Nebenpunkte des Hauptvertrages hinreichend bestimmt ist. Ein Gericht muss aus dem Vorvertrag entnehmen können, welchen wesentlichen Inhalt der gewollte Hauptvertrag haben muss; andernfalls könnte die vorvertragliche Pflicht nicht wirksam eingeklagt werden. Der Vorvertrag steht unter der Bedingung der clausula rebus sic stantibus, die auch verlangt, dass inzwischen das Vertrauen zwischen den Beteiligten nicht verloren gegangen ist. Ist das der Fall, entfällt die Verbindlichkeit des Vorvertrages (Kramer, aaO, Rn. 55 mwN in Fn. 73; ebenso für alle Fragen des Vorvertrags: Bork, in: Staudinger, BGB, 2010, § 145, Rn. 57 ff).
Hier ist schon aus den gewechselten Schriftsätzen ersichtlich das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsbeteiligten erheblich gestört. Daher können aus der Einigung, selbst wenn sie Vorvertragscharakter gehabt haben sollte, keine Ansprüche auf den Abschluss des Hauptvertrages mehr abgeleitet werden.
Es braucht daher nicht mehr auf die Besonderheit eingegangen zu werden, dass diese Vereinbarung im Zusammenhang mit einer Mediation abgeschlossen worden war. Es spricht einiges für die Annahme, die Bereitschaft, sich dieser zu stellen, nähme in einer mit dem Mediationsstreben nicht zu vereinbarenden Weise ab, wenn Ergebnis einer Zwischeneinigung sein sollte, dass dann der in dieser Zeit ruhende Prozess zulässigerweise nicht mehr fortgesetzt werden dürfte. Nicht jeder, der seine Hand zu einem Mediationsverfahren reicht, ist willens, damit auch die Fortführung eines Klagebegehrens aus der Hand geben zu wollen.
Der Erstattungsanspruch ist nicht nach § 242 BGB ausgeschlossen. Der Klägerin ist kein treuwidriges Verhalten vorzuwerfen. Eine Treuwidrigkeit folgt insbesondere nicht daraus, dass die Gemeinde die von ihr erbrachten Leistungen nicht zurückverlangen kann. „Es müssen vielmehr besondere, in der Person oder im Verhalten des Erstattung begehrenden Bürgers liegende Umstände hinzutreten, die das Rückforderungsbegehren als treuwidrig erscheinen lassen“ (BVerwG, Urt. v. 16.5.2000 – 4 C 4.99 –, BVerwGE 111, 162). Solche Umstände ergeben sich hier nicht daraus, dass die Klägerin möglicherweise selbst den ersten Vertragsentwurf vorgelegt hat. Selbst wenn das zutreffen sollte, wäre das Rückzahlungsbegehren nicht treuwidrig. Das wäre es erst dann, wenn die Klägerin bewusst einen rechtswidrigen Vertragsentwurf vorgelegt hätte. Das ist vorliegend nicht erwiesen. Die mündliche Verhandlung hat zwar einige Anhaltspunkte für die Annahme ergeben, beide Vertragsparteien seien sich im Grunde darüber einig gewesen, dass hier letztlich der Zugewinn habe abgeschöpft werden sollen, den der Bebauungsplan Nr. 158 „C. Mitte-Nord“ den Grundflächen der Klägerin verschafft habe. Ein entsprechendes Indiz ergibt sich beispielsweise daraus, dass die Klägerin nunmehr den oben gewürdigten Umstand hervorhebt, dass die Beklagte die Höhe des „Folgekostenbetrages“ allein nach dem Zuwachs der Nettobaulandfläche angeglichen hatte. Als in Verfahren dieser Art erfahrenes, zudem schon seinerzeit durch ihren jetzigen Verfahrensbevollmächtigten vertretenes Unternehmen hätte sie den „wahren Charakter“ der Vereinbarung möglicherweise schon seinerzeit erkennen können oder sogar erkannt.
Das hätte mithin ein Gesichtspunkt sein können, der in Anwendung von § 242 oder § 814 BGB einen Rückforderungsanspruch hätte ausschließen können. Die Beklagte hatte bei der Erörterung dieses Gesichtspunkts (vgl. Seite 5 des Protokolls der mündlichen Verhandlung vom 18.2.2016) nicht in einer Weise „nachgehakt“, welche die Annahme gestattet/gestützt hätte, beide Beteiligten hätten „dem Kind lediglich einen Namen“ geben, d. h. nur dem äußeren Anschein nach einen städtebaulichen Vertrag schließen wollen, der auf § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB fußt. Das hätte dann auch die Beklagte in der gebotenen Deutlichkeit eingestehen müssen. Daran fehlt es.
Gegen eine Anwendung des § 814 BGB spricht zudem der sich über Jahre hinziehende Streit um den Folgekostenvertrag. Das deutet eher darauf hin, dass auch die Klägerin den Vertrag zunächst für wirksam hielt. Auch wenn die Klägerin sachlich von einem verdeckten Gewinnabschöpfungsvertrag ausgegangen wäre, belegt das nicht die positive Kenntnis der Nichtschuld, die für eine Anwendung des § 814 BGB erforderlich ist (BVerwG, Urt. v. 1.12.2010 – 9 C 8.09 –, BVerwGE 138, 244).
Selbst wenn es sich um einen Gewinnabschöpfungsvertrag gehandelt hätte, wäre dieser nach § 59 Abs. 2 Nr. 4 iV § 56 NVwVfG nichtig. Denn dann wäre die Gegenleistung der Klägerin nicht für einen bestimmten Zweck vereinbart und es würde gegen das Verbot des „Ausverkaufs von Hoheitsrechten“ (dazu z. B. BVerwG, Urt. v. 16.12.1993 - 4 C 27.92 -, ZfBR 1994, 140 = BRS 56 Nr. 241) verstoßen. „Die Abschöpfung von Planungsvorteilen ist im Baugesetzbuch nicht vorgesehen und kann auch nicht über den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages herbeigeführt werden.“ (VG Osnabrück, Urt. v. 10.2.2009 – 1 A 274/07 –, LS 5, JURIS).
Offen bleiben kann damit auch, inwieweit die Regelung über Folgekostenverträge ähnliche Vertragstypen sperrt (vgl. für das Verhältnis von § 11 zu § 124 aF BauGB: BVerwG, Urt. v. 30.5.2012 – 9 C 5.11 –, NVwZ 2013, 218), so dass ein Rückgriff auf das allgemeine Vertragsrecht für solche Fälle nicht zulässig ist.
Ebenfalls bleibt offen, ob die Rechtsfigur der falsa demonstratio angesichts des Schriftformzwanges überhaupt Anwendung finden kann (zugunsten der Anwendung: BGH, Urt. v. 29.1.2015 – IX ZR 279/13 –, BGHZ 204, 83).
Dass die Klägerin Vertragsentwürfe einreichte und den Inhalt der Vereinbarung vom 31. März 2006 aktiv mitbestimmte, stellt für sich allein keinen die Anwendung des § 242 BGB rechtfertigenden Umstand dar. Damit wurde lediglich die Waffengleichheit der Vertragspartner her-/sichergestellt.
Der Umstand, dass die Klägerin mit der Beklagten überhaupt in Nachverhandlungen eingetreten ist, insbesondere am Mediationsverfahren teilgenommen hat, begründet ebenfalls keine Treuwidrigkeit. Würde man diesem Einwand stattgeben, könnte sich kein Beteiligter mehr risikolos auf eine Mediation bzw. den Versuch einer gütlichen Einigung überhaupt einlassen.
Die Klägerin erlangt durch die Rückzahlung keinen Vorteil, der ihr nicht zustünde. Hat ein Bürger durch die Übernahme von Kosten gegenüber einer Behörde keinen endgültigen Nachteil erlitten, weil er diese Kosten vertraglich weitergegeben hat, kann zwar die Geltendmachung eines Erstattungsanspruches gegen die Behörde, mit dem die Rückerstattung der an die Behörde geleisteten Kosten gefordert wird, treuwidrig sein (BVerwG, B. v. 17.7.2001 - 4 B 24.01 -, NVwZ 2002, 473 = BRS 64 Nr. 230; Senatsurt. v. 10.7.2007 - 1 LC 200/05 -, ZfBR 2007, 804 = BRS 71 Nr. 220, JUIS-Rdnr. 74). Die Verträge, welche die Klägerin mit den Erwerbern ihrer im Planbereich gelegenen Grundstücksflächen abschloss, enthielten keine Abwälzung der Folgekosten auf die Grundstückskäufer. Nach § 5 Abs. 1 SV war die Klägerin lediglich verpflichtet, 10 €/verkauften Quadratmeters Bauland auf ein Notaranderkonto leisten zu lassen. Zureichende Anhaltspunkte für die Annahme, die Klägerin habe diese 10 €/m² über dem „Marktwert“ erhalten, bestehen gerade nicht. Vielmehr gab auch die Beklagte zu, dass der Absatz der im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 158 gelegenen Baugrundstücke schon bald nach Abschluss des städtebaulichen Vertrages vom 31. März 2006 stagnierte.
Das Verhalten der Klägerin ist schließlich nicht deswegen treuwidrig, weil sie für den zweiten und dritten Bauabschnitt tätig geworden ist, die ihrerseits ursächlich für Folgemaßnahmen seien. Es hätte der Beklagten freigestanden, vor Inkraftsetzen dieser Satzungsbeschlüsse einen neuen Folgekostenvertrag abzuschließen, der für den Fall hätte gelten können, dass der hier streitige Vertrag letztinstanzlich für nichtig gehalten wird.
Auf eine Geschäftsführung ohne Auftrag kann sich die Beklagte nicht berufen, wenn das Rechtsverhältnis spezialgesetzlich wie hier durch § 11 BauGB geregelt ist (BVerwG, Urt. v. 1.12.2010 - 9 C 8.09 -, aaO).
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 161 Abs. 2 VwGO. Hinsichtlich des erledigten Teils hat sich die Beklagte in die Rolle der Unterlegenen begeben. Die Gründe hierfür liegen nicht in der Sphäre der Klägerin.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO i. V. m. § 709 ZPO.
Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Entwicklung des Streitstandes in der Berufungsinstanz lässt eine grundsätzliche Bedeutung der Sache nicht mehr erkennen. Die verbleibenden Fragen sind in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts bereits geklärt.
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 154 Abs. 2, 161 Abs. 2 VwGO
§ 3 SV
§ 4 SV
§ 6 SV
§ 11 BauGB
§ 56 NVwVfG
§ 242 BGB
§ 814 BGB
§ 814 BGB
§ 242 BGB
§ 709 ZPO
§ 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB
§ 2 Abs. 5 SV
§ 2 Abs. 3 SV
§ 4 Abs. 4 Satz 1 SV
§ 7 Abs. 3 SV
§ 2 Abs. 2 SV
§ 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB
§ 8 Abs. 2 SV
§ 92 Abs. 3 VwGO
§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB
§ 4 Abs. 1 Satz 4 SV
§ 56 Abs. 1 VwVfG
§ 5 Abs. 3 SV
§ 4 Abs. 1 SV
§ 315 Abs. 3 Satz 2 BGB
§ 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB
§ 315 Abs. 3 Satz 2 BGB
§ 5 Abs. 1 SV
§ 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO
Art. 11 Abs. 1 BauROG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2011, 125
BVerwGE 133, 85
NordÖR 2011, 237
BVerwGE 42, 331, 343
BVerwGE 139, 262
BVerwGE 111, 162
BVerwGE 138, 244
NVwZ 2013, 218
BGHZ 204, 83
NVwZ 2002, 473
9 B 9.10
9 A 90/11
9 A 2836/11 B
4 C 15.07
2 LB 17/10
4 C 22.72
4 C 10.07
4 C 11.10
3 O 127/06
8 A 10279/09
4 C 4.99
9 C 8.09
4 C 27.92
1 A 274/07
9 C 5.11
IX ZR 279/13
4 B 24.01
1 LC 200/05