Verwaltungsgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-01-17, Aktenzeichen 26 K 293/11
ECLI: ECLI:DE:VGD:2012:0117.26K293.11.00

Tenor:
Der Bescheid des Beklagten vom 22. Dezember 2010 wird aufgeho-ben.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Klä¬ger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand:
Der Kläger unterhält als Eigenbetrieb das sogenannte Netzwerk Heilpädagogischer Hilfen des M (M-Netz), welches Anfang 2006 aus den fünf Rheinischen Heilpädagogischen Heimen des M hervorgegangen ist. Die Angebote des Dienstleisters umfassen Beratung, Förderung und Betreuung sowie ambulante und stationäre Versorgung und richten sich in erster Linie an Menschen mit einer geistigen oder mehrfachen Behinderung unterschiedlicher Schwere.
Unter anderem im Gebiet des beklagten Kreises bildet das M-Netz einen Verbund von Apartments, Wohngruppen und Beschäftigungs- und Begegnungszentren (HPZ / RBB) - mit unterschiedlicher Gestaltung, Ausstattung und Betreuung. Darüber hinaus bietet es ambulante Unterstützung im Betreuten Wohnen und Beratung in Koordinierungs-, Kontakt- und Beratungsstellen an.
Mit Schreiben vom 02.12.2010 zeigte das M-Netz West gegenüber dem Beklagten die für den 01.02.2011 geplante Inbetriebnahme eines Hauses für 12 Menschen mit geistiger Behinderung auf der Straße 469 in W an. Bei dem Gebäude handelt es sich um ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus, das im Eigentum der Wer Aktien-Baugesellschaft AG (WAB) steht und früher als Übergangswohnheim genutzt wurde. In seinem Schreiben teilte das M-Netz West mit, dass sich mit Stand Dezember 2010 neun Menschen mit geistiger Behinderung aus dem stationären Bereich des M-Netz West entschieden hätten, in das ambulant Betreute Wohnen umzuziehen. Nach der dem Schreiben beigefügten Kurzkonzeption umfasst das Gebäude zwei barrierefreie 2-Zimmer-Wohnungen im Erdgeschoss nebst Gemeinschaftsraum, zwei 2Zimmer-Wohnungen im 1. Obergeschoss und zwei 3-Zimmer-Wohnungen im 2. Obergeschoss sowie ein Büro für seine Mitarbeiter (BeWo Team) im 1. Obergeschoss. Ausweislich des Konzepts sollen insbesondere Menschen mit geistiger Behinderung und hohem sozialen Integrationsbedarf, die aufgrund ihres Hilfebedarfs nicht allein oder zu zweit in einer isolierten Wohnung im Betreuten Wohnen leben können, von dem Projekt profitieren. Die Bewohnerinnen und Bewohner der Wohnungen des Hauses schließen mit dem Vermieter, der WAB, eigene Mietverträge ab. Die notwendigen ambulanten Wohnhilfen in Form von Fachleistungsstunden und Assistenzstunden könnten – so heißt es im Kurzkonzept - von den Leistungsempfängern bei einem Anbieter ihrer Wahl in Anspruch genommen werden. Die Leistungen im Betreuten Wohnen würden auf der Grundlage eines abgestimmten individuellen Hilfeplans und eines Betreuungsvertrages angeboten. Beigefügt waren der schriftlichen Anzeige vom 02.12.2010 neben Mustervertragstexten und der Hausordnung auch Grundrisszeichnungen, die den Bauunterlagen der WAB entnommen waren.
Durch Bescheid vom 22.12.2010 stellte der Beklagte fest, das ambulant betreute Wohnangebot H Straße 469 in W sei vom Geltungsbereich des § 2 Abs. 2 WTG erfasst.
Zur Begründung führte der Beklagte in dem Bescheid im Wesentlichen aus: Die Kurzkonzeption enthalte Angaben zum Wohnangebot, d.h. die bauliche Gestaltung werde der Konzeption zugrunde gelegt und weise damit auf Leistungen des Wohnraumanbieters hin. Um das Betreuungsangebot sicherstellen zu können, seien bauliche Veränderungen im Gebäude vorgenommen worden. Dies verdeutliche die Einflussnahme des Betreuungsanbieters auf die bauliche Gestaltung des Wohnangebotes. Zudem miete sich der Betreuungsanbieter in dem Wohnhaus ein, um eine hohe Präsenz zu ermöglichen. Die dargestellte Konstellation des Wohnangebotes biete verlässliche Anhaltspunkte dafür, dass die WAB und das M-Netz West vereinbart hätten, Bewohnern zukünftig gemeinsam Wohnraum und Betreuung zur Verfügung zu stellen. Damit sei die rechtliche Verbundenheit der beiden juristischen Personen im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 4 WTG belegt, woraus gemäß § 2 Abs. 2 WTG folge, dass das in Rede stehende Wohnangebot vom Geltungsbereich des WTG erfasst sei.
In seinem Schreiben vom gleichen Tag wies der Beklagte darauf hin, mit der Feststellung über den Geltungsbereich des WTG sei verbunden, dass die allgemeinen Anforderungen an den Betrieb einer Betreuungseinrichtung zu beachten seien, insbesondere die Anforderungen an die Wohnqualität. Nach erster Sichtung der übersandten Pläne des Objekts müsse festgestellt werden, dass die Zimmer mit der Wohnfläche von 13,65 qm statt der von der Durchführungsverordnung (WTG-DVO) geforderten 14 qm zu klein seien und die Barrierefreiheit nicht gegeben sei. Folglich seien die gesetzlichen Anforderungen an die Wohnqualität nicht erfüllt. Zum jetzigen Zeitpunkt erfülle das Objekt nicht die Anforderungen des WTG und sei daher nicht umsetzbar. Sofern die Planung aufrecht erhalten werde, seien noch vor dem Einzug bauliche Anpassungen vorzunehmen, sodass die Anforderungen an das WTG erfüllt würden.
Der Kläger hat am 17.01.2011 Klage erhoben.
Er trägt vor: Zwar hätten der Kläger und die WAB eine Vereinbarung abgeschlossen, die das Ziel habe, geistig behinderte Menschen mit Wohnraum auf dem freien Markt zu versorgen. Ziel dieser Vereinbarung sei es jedoch gerade nicht, quasi als Gemeinschaftsunternehmen Wohnraum für behinderte Menschen anzubieten, die das M-Netz West – dann auf jeden Fall auch ambulant betreue. Der Kläger bzw. sein Unternehmen fühle sich als Anbieter von Leistungen für Menschen mit geistiger Behinderung dem gesellschafts- und behindertenpolitischen Auftrag verpflichtet, Menschen mit geistiger Behinderung darin zu unterstützen, ein Leben so normal wie möglich und in größtmöglicher Selbstbestimmung zu führen. Das Leben in einer eigenen Wohnung sei für einen Teil der Zielgruppe erstrebenswert und möglich. Voraussetzung dafür sei angemessener und bezahlbarer Wohnraum, der allerdings auf dem freien Markt kaum zu finden sei, was ein grundsätzliches Problem darstelle. Menschen, die dem genannten Personenkreis angehörten, seien auf häufigen und regelmäßigen Kontakt zu den sie betreuenden Personen angewiesen. Damit müsse eine Umgebung einhergehen, die ein derartiges Verhalten toleriere. Der Kläger verstehe sich als Wegbereiter, um entsprechende Wohnangebote zu initiieren. Deshalb sei Kontakt mit der WAB aufgenommen worden. Zur Förderung und Erhaltung der Bereitschaft, an behinderte Menschen zu vermieten, sei eine entsprechende Vereinbarung geschlossen worden. Da das Gebäude zuvor als Asylheim genutzt worden sei, seien bauliche Veränderungen angeraten gewesen, um die Wohnqualität für Menschen mit Behinderungen zu erhöhen. Inzwischen seien 11 der 12 Zimmer an Bewohner vermietet worden, die sich vorher in einer Wohngruppe des M-Netzes West in stationärer Betreuung befunden hätten. Die Bewohner bzw. deren gesetzliche Betreuer hätten mit der WAB einen auf dem freien Markt üblichen Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen. Das Mietverhältnis sei völlig unabhängig von einer ggfs. erforderlichen ambulanten Betreuung. Das M-Netz West habe keinen Einfluss auf Abschluss oder Beendigung des Mietverhältnisses. Umgekehrt habe die WAB keinen Einfluss auf die Betreuung bzw. die Auswahl des Anbieters der Betreuungsleistungen. Vielmehr könnte dieser von der zu betreuenden Person frei gewählt werden. In das Gebäude könnten behinderte Menschen einziehen, auch wenn sie einen Betreuungsvertrag mit einem anderen Anbieter abschließen möchten oder bereits abgeschlossen hätten. Weder im Mietvertrag noch im Betreuungsverbot gäbe es einen Hinweis auf eine etwaige Koppelung der Verträge bzw. Leistungen. Außerdem hätten die Interessenten bzw. ihre gesetzlichen Betreuer die Möglichkeit, sich in den unabhängigen Beratungsstellen der Region über Wohnmöglichkeiten und die Dienstleister von Betreuungsangeboten beraten zu lassen.
Der Büroraum sei vom HPH-Netz-West angemietet worden, um stabilisierend auf die Hausgemeinschaft einwirken zu können. Ohne einen derartigen Anlaufpunkt sei die Realisierung des Konzeptes des selbständigen Wohnens für diesen Personenkreis nicht möglich. Diese Räumlichkeiten stünden nach Absprache jedem Anbieter von Betreuungsleistungen zur Verfügung.
Die baulichen Veränderungen seien notwendig gewesen, um behinderten Menschen das Wohnen zu ermöglichen. Allein verantwortlich hierfür sei jedoch die WAB als Eigentümerin und Bauherrin. Eine rechtliche Verbundenheit ergebe sich hieraus nicht.
Die Annahme des Beklagten, weil das HPH-Netz West Einfluss auf die bauliche Gestaltung der Wohnungen genommen und selbst Räumlichkeiten im Haus für seine Mitarbeiter angemietet habe, unterfalle das Konzept dem WTG, stünde nicht im Einklang mit dem Gesetzeszweck, wie er sich aus der Gesetzesbegründung ergebe. Insbesondere fehle es hier an der das besondere Schutzbedürfnis begründenden strukturellen Abhängigkeit der Bewohner vom Anbieter der Betreuungsleistungen. Wohnformen wie die vorliegende, bei denen die Bewohner und Bewohner selbstverantwortlich Wohnraum und Betreuungsleistungen organisierten und die Verträge rechtlich getrennt seien, unterfielen schon nach der Gesetzessystematik nicht der Anwendung des WTG.
Der Kläger beantragt,
den Bescheid des Beklagten vom 22.12.2010 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er führt aus: Nach den Auslegungsregeln im Erlass des MAGS vom 05.02.2009 liege auch dann eine rechtliche Verbundenheit vor, wenn Wohnraum und Betreuungsdienstleistungen von verschiedenen natürlichen oder juristischen Personen zur Verfügung gestellt würden und diese Personen rechtlich miteinander verbunden seien. Es komme auf die rechtliche Verbundenheit der Personen an und nicht auf die der Leistungen. Unter dem gemeinschaftlichen Aufnehmen im Sinne des § 4 Abs. 3 S. 1 WTG sei eine gemeinsame Leistungserbringung zu verstehen, die über eine rechtliche Sondervereinbarung vermittelt werde. Die Aufzählung in § 4 Abs. 3 S. 2 WTG sei nur exemplarisch, so dass andere rechtliche Konstruktionen denkbar seien, auch eine mündliche Vereinbarung reiche aus, sofern sie darauf gerichtet sei, gemeinsam Wohnraum und Betreuung zur Verfügung zu stellen bzw. vorzuhalten. Verlässliche Anhaltspunkte hierfür seien eine gemeinsame Werbung, Hinweis auf die Leistungen des jeweils anderen Anbieter, Einflussnahme des Betreuungsdienstleisters auf die bauliche Gestaltung der zu vermietenden Wohnungen oder Zimmer, insbesondere in der Bauphase, die Abstimmung der baulichen Gestaltung mit dem Konzept des Betreuungsdienstleisters, das Vorhandensein eines Dienstzimmers für den Betreuungsdienstleister in der Wohnanlage. Durch die nunmehr vorliegende Vereinbarung der WAB mit dem Kläger vom 27.06.2011 sei die rechtliche Verbundenheit eindeutig belegt. Gegenstand der Vereinbarung sei die Vermietung von Wohnraum an Menschen mit geistiger Behinderung. Sobald ein Mietverhältnis gekündigt werde, stehe dem Kläger ein Vorschlagsrecht hinsichtlich zukünftiger Mieter zu. Dies verdeutliche, dass die Suche und Vermittlung der Mieter ausschließlich dem Kläger übertragen sei, welcher Interessen des Vermieters wahrnehme. Besonders zu beachten sei, dass der Kläger ausweislich der Vereinbarung als Mietausfallbürge auftrete. Für potentielle andere Interessenten bestehe nur theoretisch die Möglichkeit, eine Wohnung im streitgegenständlichen Objekt zu erhalten. Damit sei unwahrscheinlich, dass andere Betreuungsanbieter im Haus tätig würden. Auch würden die Mitarbeiter des Klägers die Aufgaben eines Hauswartes wahrnehmen, denn er zeige sich verantwortlich für die pflegliche Behandlung der Mietsache seitens der Bewohner.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und den der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die als Anfechtungsklage zulässige Klage ist begründet. Der Bescheid vom 22.12.2010, durch den der Beklagte verbindlich regelnd feststellt, dass das ambulant betreute Wohnangebot im Haus H Str. 469 in W vom Geltungsbereich des § 2 Abs. 2 WTG erfasst wird, ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, vgl. § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO.
Da der Verwaltungsakt die Feststellung trifft, das klägerische Angebot sei dem Wohn- und Teilhabegesetz unterworfen, mithin auf das Bestehen eines bestimmten Rechtsverhältnisses zwischen dem Kläger als Betreiber und dem Beklagten als für die Durchführung des Gesetzes zuständiger Aufsichtsbehörde gerichtet ist, bedarf es für ihn als feststellenden Verwaltungsakt nach gefestigter Rechtsprechung einer gesetzlichen Grundlage.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 29. November 1985 - 8 C 105.83 - BVerwGE 72, 265; Urteil vom 22. Oktober 2003 - 6 C 23.02 - BVerwGE 119, 123 = NJW 2004, 1191; Stelkens, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 7. Aufl. 2008, § 35 Rn. 220 m.w.N.
Eine Ermächtigungsgrundlage für die Feststellung muss nicht ausdrücklich vorliegen; es genügt, wenn sie dem Gesetz im Wege der Auslegung entnommen werden kann.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 22. Oktober 2003 a.a.O., Urteil vom 9. Mai 2001 - 3 C 2.01 - BVerwGE 114, 226.
Aufgrund der Zuständigkeit für die Durchführung des Gesetzes (§ 13 WTG) sind die Kreise und kreisfreien Städte nach dem erkennbaren Willen des Gesetzgebers ermächtigt, im Rahmen der Überwachung der Einhaltung der Vorschriften des WTG auch feststellende Verwaltungsakte gegenüber den Betreibern auszusprechen. Dies zeigt sich insbesondere in der Bestimmung des § 18 Abs. 7 WTG, nach der bestimmte in § 18 Abs. 1 bis 6 WTG bezeichnete Maßnahmen zur Feststellung zulässig sind, ob eine Einrichtung eine Betreuungseinrichtung ist. § 2 Abs. 6 WTG, wonach die Feststellung, ob eine Einrichtung dem Geltungsbereich dieses Gesetz unterfällt, die leistungsrechtliche Einordnung der Einrichtung unberührt lässt, setzt voraus, dass eine solche Feststellung durch die zuständige Behörde zulässigerweise erfolgen kann.
Entgegen der Feststellung des Beklagten unterfällt das Wohn- und Betreuungsangebot auf der Gladbacher Straße 469 in Viersen jedoch nicht dem Geltungsbereich des WTG.
Gemäß § 2 Abs. 1 WTG gilt dieses Gesetz für Einrichtungen, die den Zweck haben, u.a. Volljährige mit Behinderungen aufzunehmen, ihnen entgeltlich Wohnraum zu überlassen und damit verbunden verpflichtend Betreuung zur Verfügung zu stellen oder vorzuhalten und die in ihrem Bestand vom Wechsel der Bewohner unabhängig sind (Betreuungseinrichtungen). Gemäß Abs. 2 S. 1 der Vorschrift gilt das WTG auch dann, wenn von verschiedenen natürlichen oder juristischen Personen Wohnraum überlassen und Betreuungsleistungen zur Verfügung gestellt oder vorgehalten werden und diese Personen rechtlich miteinander verbunden sind. Nach Abs. 3 S. 1 gilt das Gesetz auch, wenn ein Anbieter Wohnraum überlässt und derselbe Anbieter davon rechtlich unabhängig Betreuungsleistungen zur Verfügung stellt oder vorhält, die tatsächliche Wählbarkeit des Anbieters der Leistungen aber eingeschränkt ist.
Keine dieser Alternativen liegt hier vor.
§ 2 Abs. 1 WTG betrifft das "klassische Heim" als Betreuungseinrichtung und setzt schon nach dem Wortlaut voraus, dass ein Anbieter ("aus einer Hand") Wohnraum überlässt und Betreuungsleistungen vorhält oder zur Verfügung stellt. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall, weil der Wohnraum unstreitig nicht von dem Eigenbetrieb des Klägers, sondern von der Wer Aktienbaugesellschaft AG zur Verfügung gestellt, d.h. vermietet wird. § 2 Abs. 3 S. 1 WTG ist nicht einschlägig, weil hier nicht derselbe Anbieter rechtlich unabhängig Wohnraum überlässt und Betreuungsleistungen zur Verfügung stellt, sondern zwei verschiedene Anbieter – der Betrieb des Klägers und die WAB – in Rede stehen.
Aber auch die Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 WTG sind nicht gegeben. Zwar erfolgt hier die Wohnraumüberlassung und die Betreuungsleistung durch verschiedene juristische Personen. Jedoch fehlt es an der rechtlichen Verbundenheit dieser Personen.
Nach § 4 Abs. 3 S.1 WTG sind rechtlich miteinander verbunden natürliche oder juristische Personen, die gemeinschaftlich die in der Vorschrift genannten Personen (u.a. Volljährige mit Behinderung) in Betreuungseinrichtungen aufnehmen. Dies sind insbesondere natürliche oder juristische Personen, die (Nr. 4 ) eine Vereinbarung zu dem Zweck abgeschlossen haben, denselben Menschen solche Wohn- und Betreuungsleistungen anzubieten. Es handelt sich bei den in Abs. 3 S. 2 Nr. 1 bis 4 genannten Fallgestaltungen um eine exemplarische,
vgl. die Gesetzesbegründung zu § 4 Abs. 3, LT-Drucks. 14/6972, S. 47,
also nicht abschließende Aufzählung möglicher rechtlicher Sonderverbindungen. Andere Konstellationen sind denkbar.
Nach den Anwendungshinweisen des Ministeriums für Arbeit, Gesundheit und Soziales des Landes Nordrhein-Westfalen (MAGS) vom 05. Februar 2009 – VA3 – 5401.1 - muss eine gemeinsame Leistungserbringung erkennbar sein, die über eine rechtliche Sonderverbindung vermittelt wird. Die in Nr. 4 genannte Vereinbarung muss nicht schriftlich abgeschlossen sein; nach den allgemeinen vertragsrechtlichen Regeln reicht eine mündliche Vereinbarung aus, die darauf gerichtet ist, gemeinsam Wohnraum und Betreuung zur Verfügung zu stellen bzw. vorzuhalten. Hierbei wirken Vermieter und Betreuungsdienstleister so zusammen, dass die jeweils eine Leistung auch im Interesse des anderen Anbieters erbracht wird,
vgl. den Erlass des MAGS vom 05. Februar 2009, S. 7.
Als verlässliche Anhaltspunkte hierfür nennt der Erlass u.a. eine gemeinsame Werbung, Einflussnahme des Betreuungsdienstleisters auf die bauliche Gestaltung der zu vermietenden Wohnungen oder Zimmer, bzw. Abstimmung der baulichen Gestaltung mit dem Konzept des Betreuungsdienstleisters und das Vorhandensein eines Dienstzimmers für den Betreuungsdienstleister in der Wohnanlage.
Erkennbar zielt der Gesetzgeber mit den im WTG getroffenen Regelungen darauf ab, diejenigen zu schützen, die sich in einer strukturellen Abhängigkeit befinden,
LT-Drucks. 14/6972, S. 39, 40.
Hierbei werden den Betreuungseinrichtungen solche Einrichtungen gleichgestellt, bei denen die in § 2 Abs. 1 WTG definierte Einrichtungseigenschaft zwar nicht offen auf der Hand liegt, die aber wegen der strukturellen Abhängigkeit der Bewohner und zu deren Schutz in gleicher Weise unter gesetzliche Aufsicht gestellt werden sollen, wie die "klassischen", früher "Heime" genannten Betreuungseinrichtungen.
Strukturell abhängig und damit als schutzbedürftig gelten Menschen immer dann, wenn ihnen aus einer Hand verpflichtend Wohnraum überlassen und Betreuung angeboten werden. Die geforderte freie Wählbarkeit des Anbieters von Betreuungsleistungen – so heißt es in der Gesetzesbegründung - müsse allerdings nicht nur rechtlich, sondern auch tatsächlich gewährleistet sein. Die Praxis zeige, dass die rechtlich vorhandenen Möglichkeiten häufig tatsächlich nicht mehr genutzt werden könnten. Aus diesem Grund würden auch die Fälle, in denen ein Anbieter von Betreuungsleistungen faktisch eine umfassende Versorgung übernehme, grundsätzlich dem Regime des Gesetzes unterstellt.
Dem Schutz des WTG unterstellt werden demnach die Bewohner von Einrichtungen, wenn Wohnraumüberlassung und Betreuungsleistung verpflichtend miteinander verbunden sind. Während bei Trennung der Vertragsverhältnisse grundsätzlich kein Schutzbedürfnis besteht, so lebt es doch wieder auf, wenn die Anbieter zwar formal, nicht jedoch faktisch voneinander getrennt sind.
Dickmann, WTG, Kommentar, 2009, § 2 Rdnr 21.
Vorliegend reichen die erkennbaren und vom Beklagten herangezogenen Anhaltspunkte nicht aus, um eine solche, den Schutzzweck des WTG begründende rechtliche Verbundenheit der WAB und des M-Netzes West annehmen zu können. Die freie Wählbarkeit des Dienstleistungsanbieters für die Betreuung ist weder rechtlich noch faktisch eingeschränkt. Umgekehrt ist auch nicht feststellbar, dass der Kläger rechtlichen Einfluss auf die Auswahl der Mieter hat.
Bei dieser Beurteilung verkennt das Gericht nicht, dass der Kläger bzw. das MNetz West faktisch einen nicht unerheblichen Einfluss auf die Zusammensetzung der Bewohner im streitgegenständlichen Haus H Straße 469 hat. Indessen ändert diese faktische Einflussnahme, die dazu geführt hat, dass die derzeitigen Bewohner ausnahmslos aus dem stationären Bereich des HPH übergewechselt sind und keiner der Bewohner einen Betreuungsdienstleistungsvertrag mit einem anderen Anbieter abgeschlossen hat, nichts daran, dass die nach dem Gesetzeszweck erforderliche strukturelle Abhängigkeit der Bewohner nicht gegeben ist. Maßgeblich ist insoweit, dass es den Bewohnern rechtlich freisteht, den Betreuungsvertrag – entweder ohne Angaben von Gründen unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 4 Wochen zum Monatsende oder aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist – jederzeit zu kündigen und den Dienstleister für die Betreuung zu wechseln, ohne die Wohnung wechseln zu müssen. Sie sind nicht auf "Gedeih und Verderb" dem M-Netz-West als Dienstleister ausgeliefert, sondern können, wenn sie z.B. mit der Betreuung nicht zufrieden sind, den Betreuungsvertrag kündigen, ohne dass sie befürchten müssen, durch die Kündigung oder aufgrund dieser Kündigung den Wohnraum zu verlieren. Auch bei einer Kündigung des Mietvertrages – gleich von welcher Seite – hat der Betreuungsvertrag Fortbestand, mag er dann auch aufgrund veränderter Wohnsituation anpassungsbedürftig sein.
Eine rechtliche Verbundenheit des Klägers und der WAB folgt zunächst nicht daraus, dass der Kläger nach § 2 Nr. 1 Abs. 1 S. 3 der Vereinbarung vom 27.06.2011 der WAB Vorschläge zu künftigen Mietern macht. Es ist vertraglich nämlich nicht festgelegt, dass die WAB den Vorschlägen des Klägers folgen muss. Eine rechtliche Bindung an den vom Kläger unterbreiteten Vorschlag lässt sich aus dem Vertrag nicht herleiten, zumal es in in der Präambel der Vereinbarung vom 27.06.2011 heißt, es gelte die Vorgabe, dass die Behinderten sowohl in der Anmietung der Wohnung wie auch in der Wahl des Betreuungsdienstleisters völlig frei seien, also keine Abhängigkeit zwischen Wohnraumanmietung und Abschluss eines Betreuungsvertrages bestehe. Faktisch wird das mit einer entsprechenden Verpflichtung ("macht...Vorschläge") korrespondierende Vorschlagsrecht allerdings dazu führen, dass überwiegend solche Personen, die bisher Betreuungsleistungen durch Unternehmen des Klägers erhalten haben, als Mietinteressenten gegenüber der WAB benannt werden, auch wenn das vertraglich eingeräumte Vorschlagsrecht die Rechte anderer Anbieter unberührt lässt, der WAB ebenfalls Mietinteressenten vorzuschlagen. Denn der Kläger als Initiator des Wohnkonzeptes ist "näher dran" an dem konkreten Wohnungsangebot im streitgegenständlichen Objekts als andere Anbieter. So heißt es etwa in § 2 Nr. 1 Abs. 3 der Vereinbarung, sobald ein Mietverhältnis gekündigt sei, informiere die WAB den Kläger hiervon umgehend, die WAB könne über dieses spezielle Wohnangebot auch andere Stellen informieren, z.B. die Koordinierungs- und Beratungsstelle für Behinderte.
Indessen wird in § 2 Nr. 1 Abs. 2 der Vereinbarung ausdrücklich betont, dass die Mieter in der Wahl des Anbieters von Betreuungsdienstleistungen völlig frei sind und jeden anerkannten und auf dem freien Markt tätigen Anbieter für sich auswählen können. Nach den klägerischen Angaben in der mündlichen Verhandlung sind solche Anbieter für die Betreuung geistig behinderter Menschen im Kreis W tatsächlich vorhanden. Es handelt sich hierbei um die Lebenshilfe, Team 39, die AWO und die psychiatrische Hilfsgemeinschaft. Es kann auch nicht angenommen werden, dass den anderen Anbietern das im streitgegenständlichen Objekt vorhandene Wohnungsangebot verborgen und damit für die von ihnen betreuten Menschen mit geistiger Behinderung faktisch unzugänglich bleibt. Hierzu hat der Kläger ausgeführt, das Angebot sei über die Hilfeplankonferenz publik gemacht worden und insbesondere der KoKoBe bekannt, so dass sich Interessierte über die verschiedenen Betreuungsanbieter darüber informieren könnten.
Ungeachtet früherer gegenteiliger Aussagen der WAB kann nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand auch nicht die Rede davon sein, dass die Vermarktung der Wohnungen durch den Kläger erfolgt. Allerdings werden die Wohnungen – soweit erkennbar – nicht auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt angeboten. Beispielsweise findet sich auf der Homepage der WAB kein Hinweis auf das besondere Wohnangebot im Haus H Straße 469. Zugang zu dem Wohnungsangebot dürften Interessenten deshalb ausschließlich über die entsprechenden Beratungsstellen oder die Betreuungsdienstleister haben. Der Internet-Auftritt des MNetzes West enthält einen entsprechenden Hinweis auf das Betreute Wohnen H Straße 469 und nennt die zuständige Ansprechpartnerin. Demgegenüber hat die WAB in ihrem Schreiben vom 05.04.2011 bekräftigt, die Vermietung und Vermarktung erfolge ausschließlich durch sie. Eine Vereinbarung, ausschließlich an Menschen zu vermieten, die ambulante Pflegeleistungen vom MNetz West erhielten, bestehe nicht. Verlässliche Hinweise dafür, dass der Kläger – etwa durch die Ausgabe von Mietvertragsformularen und/oder die Weitergabe unterschriebener Mietverträge an die WAB – als Vermittler von Wohnraum auftritt, bestehen nicht.
Dass der Kläger über das bereits erörterte Vorschlagsrecht hinaus tatsächlichen Einfluss auf die Vergabe der Wohnungen im streitgegenständlichen Haus ausübt - z.B. dahingehend, die Räumlichkeiten an bestimmte Personen zu vermieten oder nicht zu vermieten - lässt sich ebenfalls nicht feststellen. Wie die Vertreterinnen des Klägers in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar erläutert haben, würde dies selbst dann gelten, wenn ein Interessent, der vom Kläger als ungeeignet für die Hausgemeinschaft angesehen wird, die Anmietung von Räumlichkeiten im streitgegenständlichen Haus beabsichtigen würde. Der vom Gericht gebildeten hypothetischen Fall, dass eine geistig behinderte Bewohnerin ihren Freund, der sie bekanntermaßen schon mehrfach geschlagen habe, in der Wohnung aufnehmen wolle, wird nach Angaben der Klägervertreterinnen nicht durch Einwirkung auf die WAB, sondern durch Einwirkung auf die betreute Hilfeempfängerin zu lösen versucht.
Selbst wenn jedoch der "Erstbezug" des Hauses H Straße 469 ausschließlich durch behinderte Menschen erfolgen sollte, die in einem Betreuungsverhältnis zum M-Netz West stehen, so ist es durchaus vorstellbar, dass ein Bewohner, der aus einer stationären Einrichtung des Klägers in das streitgegenständliche Objekt umgezogen ist oder künftig umzieht, sich nach gewisser Zeit dafür entscheidet, den Betreuungsdienstleister zu wechseln. Der Schutzgedanke des WTG greift hier angesichts der konkreten Vertragsgestaltung zwischen dem Kläger und der von ihm betreuten Person nicht.
Eine Einschränkung der Wahlfreiheit ist auch nicht damit verbunden, dass der Kläger bzw. das M-Netz West eine starke Präsenz vor Ort zeigt und durch Mietvertrag vom 18.11.2010 beginnend ab dem 01.02.2011 selbst Räumlichkeiten in dem streitgegenständlichen Gebäude angemietet hat (1 Zimmer, Diele, Bad bei einer Wohnfläche von 25,90 qm gegen einen monatlichen Mietzins von 294,30 Euro). Nach den klägerischen Angaben ist die Anmietung erfolgt, um erforderlichenfalls stabilisierend auf die Hausgemeinschaft einwirken zu können. Die von ihm angemieteten Räume könnten auch anderen Betreuungsdienstleistern nach Absprache zur Verfügung stehen. Bei objektiver Betrachtung bleibt die Anwesenheit des Betreuungspersonals eine alleinige Dienstleistung des Klägers und stellt nicht etwa eine gemeinschaftliche Leistung von WAB und M-Netz West dar, zumal nach den in der mündlichen Verhandlung erfolgten Angaben die Anwesenheitszeiten an die konkreten Hilfepläne angekoppelt sind und keine regelmäßige Kernzeit umfassen. Auch sind regelmäßig weder nachts noch am Wochenende Mitarbeiter des M-Netz West im Haus.
Zwar werden durch die häufige – wenngleich nicht ständige - Anwesenheit von Mitarbeitern des M-Netzes West möglicherweise besondere Anreize für die Bewohner gesetzt, gerade dieses und nicht ein anderes Unternehmen als Betreuungsdienstleister auszuwählen. Dass ein Anbieter aufgrund seines Betreuungskonzeptes oder der konkreten Ausgestaltung der Betreuung – wozu auch die häufige Anwesenheit von Mitarbeitern im Haus gehören kann - für die Bewohner attraktiver als andere Anbieter erscheint, schränkt weder rechtlich noch tatsächlich die Wahlmöglichkeit ein. Maßgeblich ist insoweit, dass nach den unwidersprochen gebliebenen Angaben des Klägers in der mündlichen Verhandlung vom heutigen Tage weitere Anbieter vergleichbarer Betreuungsleistungen im Kreis W tatsächlich vorhanden sind und Kenntnis von dem Wohnangebot im Haus H Straße 469 haben, so dass sie ihre eigenen Klienten entsprechend beraten und ihnen über die WAB Zugang zum entsprechenden Wohnangebot verschaffen können.
§ 2 Nr. 2 der Vereinbarung vom 27.06.2011, nach welcher sich der Kläger verpflichtet, für die Zeit, in der kein Mietverhältnis mit einer geistig behinderten Person für eine Wohnung besteht, die jeweiligen Kosten der Grundmiete sowie der Betriebs- und Heizkosten zu tragen, kann die Annahme einer rechtlichen Verbundenheit der Anbieter im Sinne von § 2 Abs. 2 WTG ebenfalls nicht tragen. Diese Vertragsklausel ist allerdings missverständlich formuliert, weil sie nach ihrem Wortlaut nicht nur bei Wohnungsleerstand, sondern – was von den Vertragsparteien so offensichtlich nicht gewollt ist - auch dann greifen würde, wenn eine Wohnung an eine nicht geistig behinderte Person vermietet würde. Aus dieser Vertragsklausel, die mit Blick auf die in der Präambel der Vereinbarung angesprochene Schwierigkeit, im Gebiet des Kreises W und in seinem Einzugsgebiet geeigneten und bezahlbaren Wohnraum für behinderte Menschen zu finden, im Wege einer Mietausfallgarantie sicherstellen soll, dass der WAB die Wohnungen nicht nach dem Kriterium möglichst zeitnaher Weitervermietung eventuell vorrangig an nicht behinderte Personen vergibt, sondern freiwerdende Räumlichkeiten für die Vermietung an geistig behinderte Menschen vorhält, lässt sich kein irgendwie gearteter Anreiz für die WAB ableiten, ausschließlich oder bevorzugt an solche Interessenten zu vermieten, die vom M-Netz West oder anderen dem Kläger zuzurechnenden Dienstleistern betreut werden. Die Vertragsklausel nach dem oben dargestellten Verständnis - bietet allein einen Anreiz, freiwerdenden Wohnraum für geistig behinderte Menschen vorzuhalten. Hingegen kann es der WAB aus wirtschaftlicher Sicht gleichgültig sein, ob der Wohnungsinteressent bzw. Mieter vom Netzwerk des Klägers oder einem anderen Dienstleister vorgeschlagen und/oder betreut wird. Es steht deshalb nicht zu befürchten, dass Mietinteressenten von der WAB dahingehend beraten oder beeinflusst würden, den Kläger bzw. sein Netzwerk als Dienstleister auszuwählen. Eine strukturelle Abhängigkeit der Bewohner folgt aus dieser Vertragsgestaltung zwischen Kläger und der WAB nicht. Insbesondere haftet der Kläger nicht für etwaige Mietschulden der von ihm betreuten Personen. Andere Vorteile, die der WAB daraus erwachsen würden, wenn sie die Wohnungen im Haus Gladbacher Straße 469 ausschließlich oder vorzugsweise an von dem Kläger betreute Personen vergeben würde, sind nicht ersichtlich.
Dass der Kläger gleichsam als Vermieter oder Interessenvertreter des Vermieters gegenüber Dritten auftritt, lässt sich der vertraglichen Konzeption mit dem WAB (vgl. hier insbesondere § 3) ebenfalls nicht entnehmen. Sofern es seine Eigenschaft als Mieter von Räumlichkeiten im streitgegenständlichen Objekt betrifft, steht der Kläger in keinem anderen Verhältnis zur WAB als die übrigen Mieter. § 3 Nr. 1 des Vertrages vom 27.06.2011, wonach der Kläger bemüht ist, die Mieter des Hauses im Rahmen seiner Präsenz vor Ort zum pfleglichen Umgang mit der Mietsache anzuhalten, weist dem Kläger bzw. seinen Mitarbeitern nicht gleichsam die Rolle eines Hauswartes oder Hausmeisters, also eines Interessenvertreters des Vermieters, zu. Die Vorschrift begründet nämlich keine rechtliche Verpflichtung, sondern stellt eine Absichtserklärung des Klägers da, im Rahmen seiner Möglichkeiten auf die Bewohner einzuwirken. Sie entspricht dem Selbstverständnis des Klägers, der sich dem Auftrag verpflichtet fühlt, Menschen mit geistiger Behinderung zu unterstützen und sie trägt seinem Leitbild Rechnung, wonach die Bereitschaft der Gesellschaft, Menschen mit geistiger Behinderung anzunehmen und im Umgang mit ihnen an Sicherheit zu gewinnen, gefördert werden soll und wonach Menschen mit geistiger Behinderung unter Einräumung weitestgehender Selbstständigkeit ein Leben in der Gesellschaft ermöglicht werden soll. In diesem Zusammenhang ist auch § 3 Nr. 2 der Vereinbarung vom 27.06.2011 zu verstehen, der durch die Verpflichtung zur umgehenden Anzeige etwa entstandener Schäden an den Mieträumen, dem Gebäude oder sonstigen Einrichtungen und Anlagen etwa vorhandenen Ängsten an einem nicht pfleglichem Umgang mit der Mietsache begegnen und die Bereitschaft der WAB fördern soll, Wohnraum an geistig behinderte Menschen zu vermieten.
Wie aus § 17.2 S. 2 des Mustermietvertrages folgt, ist der Mieter verpflichtet, die erforderlichen Versorgungsverträge für Elektrizität und ggf. Gas unverzüglich abzuschließen. Auch diese Versorgungsverträge bleiben von einer etwaigen Kündigung des Betreuungsverhältnisses unberührt, was eher gegen als für den Einrichtungscharakter des streitgegenständlichen Objekts spricht.
Dass das Konzept für das Betreute Wohnen vom Kläger initiiert worden und von der WAB aufgegriffen worden ist und Umbaumaßnahmen der WAB in Abstimmung mit dem Kläger erfolgt sind, führt ebenfalls nicht zu einer rechtlichen Verbundenheit der beiden Anbieter, mögen auch hinsichtlich der baulichen Gestaltung verschiedene Anregungen bzw. Wünsche des Klägers Eingang in die Bauplanung gefunden haben. Wie der Kläger nachvollziehbar dargelegt hat, geschah dies vor dem Hintergrund des Mangels an geeignetem Wohnraum für Menschen mit geistiger Behinderung, änderte aber nichts daran, dass die Bauplanung in alleiniger Verantwortlichkeit der WAB als Bauherrin durchgeführt wurde.
Der Umstand, dass die vom Kläger dem Beklagten vorgelegte Kurzkonzeption auch über Raumangebot und Ausstattung informiert, reicht allein für sich ebenfalls nicht aus, um eine rechtliche Verbundenheit von Vermieterin und Betreuungsdienstleister im Sinne von § 2 Abs. 2 i.V.m. 4 Abs. 3 WTG annehmen zu können. Es fehlt auch bei Berücksichtigung dieses Umstands an der gemeinschaftlichen Leistungserbringung.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 13 WTG
§ 167 VwGO
§ 2 Abs. 2 WTG
§ 4 Abs. 3 Nr. 4 WTG
§ 4 Abs. 3 S. 1 WTG
§ 4 Abs. 3 S. 2 WTG
§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO
§ 18 Abs. 7 WTG
§ 18 Abs. 1 bis 6 WTG
§ 2 Abs. 6 WTG
§ 2 Abs. 1 WTG
§ 2 Abs. 3 S. 1 WTG
§ 4 Abs. 3 S.1 WTG
§ 2 Abs. 2 i.V.m. 4 Abs. 3 WTG
§ 154 Abs. 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 72, 265
BVerwGE 119, 123
NJW 2004, 1191
BVerwGE 114, 226
8 C 105.83
6 C 23.02
3 C 2.01