Landgericht Darmstadt (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-09-27, Aktenzeichen 9 O 33/18
ECLI: ECLI:DE:LGDARMS:2018:0927.9O33.18.00

Tenor:
Anmerkung
Das Urteil vom 27.09.2018 wurde durch Beschluss vom 04.01.2019 berichtigt.
1.
Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr im Hause [Anschrift] gelegenen 106 Hotel-/Boarding-Appartements einschließlich eines Restaurants, eines Frühstücksbereichs, WC-Anlagen, Keller-, Lager, Neben-und Gemeinschaftsflächen sowie 15 in der Tiefgarage gelegene Pkw-Abstellplätze und weitere 25 im Freien gelegene Stellplätze mit Wirkung zum 31.12.2018 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
2.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.
3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand:
Die Gesellschafter der Klägerin sind Eigentümer der im Klageantrag bezeichneten Mietobjekte, die die frühere Eigentümerin, die A Aktiengesellschaft, gemäß Vertrag vom 27.03.96/29.03.96 der Beklagten vermietet hatte. Die Eigentümer haben sich zu einer Gesellschaft (der Klägerin) zusammengeschlossen, um die Vermietung der einzelnen Einheiten gemeinschaftlich organisieren zu können.
Gemäß Mietvertrag vom 27.03.96/29.03.96 war unter § 4 eine Festmietzeit von 10 Jahren ab Übergabe (also bis 31.12.2006) vereinbart. Ferner wurde der Mieter verpflichtet, spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit zu erklären, ob er das Mietverhältnis um weitere fünf Jahre fortzusetzen wünscht (Option). Dem Mieter wurde außerdem eingeräumt, das Optionsrecht viermal auszuüben. Zusätzlich zu der Option wurde eine Verlängerungsklausel aufgenommen, wonach das Mietverhältnis nach Ablauf der Festmietzeit/Optionszeit sich um jeweils zwei Jahre verlängert, sofern es nicht von einem der Vertragsparteien gekündigt wurde. Es wurde eine Kündigungsfrist von 12 Monaten zum Jahresende vereinbart, jedoch frühestens zum Ablauf der Festmietzeit bzw. Optionszeit. Hinsichtlich des weiteren Vertragsinhalts wird auf die Anlage K 1 verwiesen. Die Mietvertragsparteien vereinbarten drei Nachträge zu dem Mietvertrag. Mit dem vierten Nachtrag vom 10.12.97 (Anlage K 2) wurden die Nachträge 1. bis 3. aufgehoben. Es wurde ferner die in § 4 Abs. 2 vereinbarte Festmietzeit auf 15 Monate, gerechnet ab Übergabe, verlängert. Insoweit wird hinsichtlich der Einzelheiten auf die Anlage K 2 verwiesen.
Die Beklagte übte die vereinbarte Option weder zum 31.12.11 noch zum 31.12.13 aus. Mit Schreiben vom 05.07.11 (Anlage K 3) teilte sie gegenüber dem von den Eigentümern angesetzten Mietverwalter, dass nicht die Absicht bestehe, den Pachtvertrag zu den vereinbarten Bedingungen zu verlängern. Das Hotel werde zum 31.12.12 an die Verpächterin zurückgegeben. Mit Schreiben vom 13.10.11 (Anlage K 4) erklärte die Beklagte, das Schreiben vom 05.07.11 sei im Sinne einer Kündigung zum 31.12.13 zu interpretieren. Vorsorglich werde die Kündigung nochmals erklärt.
Am 22.03.13/08.04.13 vereinbarte die Klägerin mit der Beklagten u. a. die Verlängerung der in § 4 Abs. 2 des ursprünglichen Mietvertrags vereinbarte Festmietzeit um weitere fünf Jahre bis zum 31.12.18. Hinsichtlich des weiteren Inhalts der Vereinbarung wird auf die Anlage K 5 verwiesen.
Mit Schreiben vom 18.07.17 (Anlage K 6) erklärte die Beklagte, sie mache von ihrem Optionsrecht nach § 4 Abs. 2 des Pachtvertrags Gebrauch und erkläre die Verlängerung der Pachtzeit um fünf Jahre bis zum 31.12.23 (Anlage K 6). Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.08.17 widersprach die Vermietergemeinschaft der Verlängerung der Pachtzeit und erklärte mit anwaltlichem Schreiben vom 20.10.17 die ordentliche Kündigung zum 31.12.18. Mit anwaltlichem Schreiben vom 18.01.18 erklärte die Beklagte, sie halte die Kündigung für unwirksam, der Bevollmächtigte sei für eine gerichtliche Klärung zustellungsbevollmächtigt.
Die Klägerin ist der Auffassung, die Klage auf künftige Räumung sei zulässig, da die Beklagte zu erkennen gegeben habe, dass sie nicht rechtzeitig räumen werde. Die Klägerin hält die Optionsausübung für unwirksam, da die Beklagte das erste Optionsrecht zum 31.12.11, spätestens zum 31.12.13 nicht ausgeübt habe. Infolgedessen seien auch alle weiteren Optionsrechte verfallen.
Die Klägerin beantragt,
die von ihr im Hause [Anschrift] gelegenen 106 Hotel-/Boarding-Appartements einschließlich eines Restaurants, eines Frühstücksbereichs, WC-Anlagen, Keller-, Lager, Neben-und Gemeinschaftsflächen sowie 15 in der Tiefgarage gelegenen Pkw-Abstellplätze und weitere 25 im Freien gelegene Stellplätze mit Wirkung zum 31.12.2018 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, mit dem fünften Nachtrag zum Pachtvertrag sei nach dem erkennbaren Willen der Parteien das Optionsrecht zum Ende der Festlaufzeit neu begründet worden. Das Optionsrecht sei an die neu vereinbarte Festmietzeit gebunden, da es im Mietvertrag vereinbart und durch keinen der Nachträge aufgehoben worden sei.
Hinsichtlich des weiteren Parteivortrags wird auf alle eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen, insbesondere die konkret bezeichneten, verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig.
Die Klage auf künftige Räumung ist gem. § 259 ZPO zulässig, da die Beklagte mit Schreiben vom 18.01.18 zu erkennen gegeben hat, dass sie die Kündigung für unwirksam hält und von einer Fortbestehung des Pachtverhältnisses ausgeht. Infolgedessen ist damit zu rechnen, dass die Beklagte das Pachtobjekt nicht rechtzeitig räumen wird.
Die Klage ist auch begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte Anspruch auf Räumung des Pachtobjekts zum 31.12.2013 (§ 546 BGB).
Das zwischen den Parteien begründete Pachtverhältnis wurde durch die ordentliche Kündigung der Klägerin zum 31.12.13 beendet.
Die Kündigung ist wirksam. Das Vertragsverhältnis wurde nicht durch Optionsausübung bis zum 31.12.23 verlängert. Zu dem Zeitpunkt, als die Beklagte die Option gemäß Schreiben vom 18.07.17 ausgeübt hat, stand ihr kein Optionsrecht mehr zu.
Die Ausübung eines Optionsrechts kann nur im Rahmen der vereinbarten Optionszeit erfolgen. Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass es sich um einen Vertrag handelt, bei dem eine Optionsklausel und eine Verlängerungsklausel selbständig nebeneinander vereinbart wurden. Die Option muss, wie sich aus § 4 Abs. 2 des ursprünglichen Pachtvertrags ergibt, im Rahmen der Festmietzeit erklärt werden. Diese wurde zunächst bis 31.12.06 vereinbart und mit dem vierten Nachtrag bis 31.12.11 verlängert. Bis zum 31.12.11 hatte die Beklagte unstreitig von ihrem Optionsrecht keinen Gebrauch gemacht. Damit war ihr Optionsrecht, ebenso die vereinbarten weiteren drei Optionsmöglichkeiten, gegenstandslos geworden. Denn dann, wenn dem Mieter nach dem Vertrag ein mehrmaliges Optionsrecht zusteht, muss er von der ersten Optionsmöglichkeit Gebrauch machen, wenn er sich die zweite und die weiteren Optionsmöglichkeiten erhalten will (Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Auflage, § 542 Rn. 206; Drettmann in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage 2014, Rd. Nr. 435; Palandt, OLG Ffm, NZM 98, 1006).
Die Tatsache, dass die Parteien ca. 15 Monate nach Ablauf der Optionszeit die in § 4 Abs. 2 des ursprünglichen Pachtvertrags vereinbarte Festlaufzeit um weitere fünf Jahre bis zum 31.12.2018 verlängert haben, führt nicht zu einem Wiederaufleben der Optionsmöglichkeiten. Wird das ursprüngliche Mietverhältnis über den Optionszeitraum hinaus verlängert und soll der Mieter auch für die Verlängerungszeit ein Optionsrecht haben, so bedarf es nach höchstrichterlicher Rechtsprechung, der sich die Kammer anschließt, dazu einer unmissverständlichen Vereinbarung (BGH, NJW RR 95, 714; NJW 82, 2717). Das muss nach diesen Grundsätzen auch dann gelten, wenn wie hier der Optionszeitraum bereits vor der Verlängerung abgelaufen war.
Dass das im Vertrag vom 27./29.3.96 Optionsrecht für den am 22.03.13/08.04.13 vereinbarten Verlängerungszeitraum gelten sollte, wurde nicht ausdrücklich und unmissverständlich vereinbart.
In dem genannten fünften Nachtrag wurde das Optionsrecht nicht erwähnt. Aus dem Text des Nachtrags ergibt sich, dass es bei den ursprünglichen vertraglichen Vereinbarungen bleiben soll, soweit diese nicht abgeändert wurden. Dies bedeutet jedoch entgegen der Auffassung der Beklagten nicht, dass § 4 Abs. 2 des ursprünglichen Vertrags mit der Maßgabe Geltung hat, dass erneut ein Optionsrecht entsteht mit viermaliger Ausübungsmöglichkeit entsteht. Vielmehr bleibt es bei der vor Vereinbarung des Nachtrags bestehenden Situation des erloschenen Optionsrechts. Eine unmissverständliche Vereinbarung der Fortgeltung des Optionsrechts über den ursprünglichen Optionszeitraum hinaus (also den 31.12.2013) wurde jedenfalls nicht getroffen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.
Streitwert: 378.420,-- €.
Beschluss vom 04.01.2019
In dem Rechtsstreit
...
wird das am 27.09.2018 verkündete Urteil gem. § 319 ZPO dahingehend berichtigt, dass es im 5. Absatz der Entscheidungsgründe wie folgt lautet:„Das zwischen den Parteien begründete Rechtsverhältnis wurde durch die ordentliche Kündigung der Klägerin zum 31.12.2018 beendet.“

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 709 ZPO
§ 259 ZPO
§ 546 BGB
§ 319 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 98, 1006
NJW 82, 2717