Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Entscheidung vom 2018-08-16, Aktenzeichen 14 C 418/17
ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2018:0816.14C418.17.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Eine nicht ausreichende Warmwasserversorgung und eine Kohleheizung sind unabhängig vom bereits erfolgten Abschlag für eine vorhandene Ofenheizung wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Der Abschlag schließt das nicht aus.(Rn.21)
2. Die bevorzugte Citylage ist nur bei Attraktivität der unmittelbaren Umgebung anzunehmen. Das wohnwertmindernde Merkmal der Lage der Wohnung in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage ist bereits dann gegeben, wenn die Wohnung in einem von der Polizei ausgewiesenen Gefahrengebiet liegt.(Rn.28)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten durch Nachträge zum Mietvertrag vom 2.12.1991, 4.1.1995 und 20.4.1995 Mieter der im 2. Obergeschoss Mitte im Hause (...) befindlichen Wohnung.
Die 157,04 m² große Wohnung befindet sich in einem 1875 errichteten Gebäude und ist mit Ofenheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet.
Mit Schreiben vom 20.6.2017 begehrte die Klägerin unter Bezugnahme auf das Mietspiegelfeld J 1 des Berliner Mietspiegels 2017 die Zustimmung zu einer Erhöhung der zuletzt gezahlten Miete von monatlich 445,99 EUR um 66,89 EUR auf monatlich 512,88 EUR ab dem 1.9.2017. Die Beklagten stimmten teilweise einer Erhöhung um 6,29 EUR auf 452,28 EUR monatlich zu.
Mit der am 22.11.2017 bei Gericht eingegangenen und den Beklagten am 15.12.2017 zugestellten Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung um 60,60 EUR in Anspruch und trägt vor: Die Miete könne nicht mit dem Berliner Mietspiegel 2017 als Erkenntnisquelle beurteilt werden. Für diesen streite weder die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB noch eine Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels im Sinne von 558 c BGB. Unter Abzug von 1,34 EUR/m² für die vorhandene Ofenheizung belaufe sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf 3,27 EUR/m². In den Merkmalgruppen 1 und 2 sei wegen dieses Abzugs nicht noch einmal die nicht ausreichende Warmwasserversorgung zu berücksichtigen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung (...), von bisher monatlich 452,28 EUR um weitere 60,60 EUR auf 512,88 EUR ab dem 1.9.2017 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Auffassung, dass Mieterhöhungsverlangen sei bereits unwirksam, da die Klägerin es mit dem Vorhandensein einer Sammelheizung begründet habe. Jedenfalls sei es unbegründet. Alle Merkmalgruppen seien negativ zu beurteilen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig.
Insbesondere ist die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 BGB gewahrt.
Die Klage ist unbegründet.
Die Klägerin kann von den Beklagten nicht Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung um weitere 60,60 EUR ab dem 1.9.2017 verlangen.
Das Mieterhöhungsverlangen ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden.
Soweit die Klägerin das Mieterhöhungsverlangen mit einer – unstreitig – nicht vorhandenen Sammelheizung begründet hat, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit. Die Klägerin hat die streitgegenständliche Wohnung in das zutreffende Mietspiegelfeld J 1 des Berliner Mietspiegels eingeordnet, so dass die Beklagten diese Angaben überprüften konnten.
Materiell gilt Folgendes: Die ortsübliche Miete bestimmt sich nach dem Berliner Mietspiegel 2017; das maßgebliche Mietspiegelfeld ist hier J 1. Der Mietspiegel ist auch § 287 ZPO entsprechend objektive Grundlage zur Ermittlung der Höhe der Miete, was auch ohne Sachverständigengutachten und mit streitigen Punkten in der Beurteilung innerhalb des Mietspiegels vom Gericht vorgenommen werden kann (vgl. LG Berlin, Urteil vom 7.7.2016 – 67 S 72/16). Die Anwendbarkeit des Mietspiegels wurde durch Beschluss des Berliner Verfassungsgerichtshofs – VerfG 171/16 – bestätigt (für den Mietspiegel 2015).
Die Spanneneinordnung richtet sich nach dem Mietspiegelfeld J 1 des Berliner Mietspiegels 2017 mit einem Mittelwert von 5,72 EUR/m² und einer Spannenbreite von 4,22 EUR – 8,41 EUR/m².
Unstreitig ist die streitgegenständliche Wohnung nicht mit einer Sammelheizung, sondern einer Ofenheizung ausgestattet. Daher ist nach dem Berliner Mietspiegel 2017 ein Abschlag von 1,34 EUR/m² vorzunehmen.
Ferner ist unstreitig die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) negativ zu bewerten.
Aber auch die Merkmalgruppe 1 (Bad) ist negativ zu bewerten. Unstreitig ist keine ausreichende Warmwasserversorgung vorhanden. Ferner ist auch wohnwertmindernd die vorhandene Kohleheizung zu berücksichtigten. Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass diese Merkmale nicht mehr wohnwertmindernd zu berücksichtigen seien, weil bereits ein Abschlag von 1,34 EUR/m² für die vorhandene Ofenheizung vorzunehmen sei. Die nicht ausreichende Warmwasserversorgung und die Kohleheizung sind unabhängig vom bereits erfolgten Abschlag wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Der Abschlag schließt das nicht aus. Die Spanneneinordnung ist nach der Orientierungshilfe zusätzlich mit den dort vorgesehenen Merkmalen vorzunehmen. wohnwerterhöhend Badewanne und getrennte Dusche sowie Strukturheizkörper als Handtuchwärmer vorhanden. Soweit die Klägerin wohnwerterhöhend vorträgt, es seien wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, dass das Bad größer als 8 m² sei und ein großes Waschbecken bzw. 2 getrennte Waschbecken vorhanden, kann ihr Vorbringen mangels hinreichender Substantiierung – es fehlen genaue Angaben zur jeweiligen Größe - keine Berücksichtigung finden und lässt sich auch aus dem eingereichten Wohnungsgrundriss nicht entnehmen.
Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist negativ zu bewerten.
Zwar führt die Klägerin hier wohnwerterhöhend die Größe der Küche mit mehr als 14 m² an. Es überwiegen aber die wohnwertmindernden Merkmale. Auch hier ist unstreitig keine ausreichende Warmwasserversorgung vorhanden. Ferner ist wohnwertmindernd auch die vorhandenen Kohleheizung zu berücksichtigen. Insoweit wird auf die zuvor getroffenen Ausführungen zur Merkmalgruppe 1 verwiesen. Da die wohnwertmindernden Merkmale überwiegen, ist die Merkmalgrupp2 insgesamt negativ zu bewerten.
Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist ebenfalls negativ zu bewerten.
Unstreitig ist kein Balkon vorhanden. Dies ist wohnwertmindernd zu berücksichtigten und führt zur negativen Bewertung der Merkmalgruppe. Es kann daher dahin gestellt bleiben, ob zusätzlich noch wohnwertmindernd ein schlechter Schnitt der Wohnung – Küche ist Durchgangszimmer – vorhanden ist. Vorbringen mangels hinreichender Substantiierung keine Berücksichtigung finden. Der insoweit darlegungs- und beweispflichtige Beklagte hat seine Behauptung nicht unter Beweis gestellt.
Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist, wie bereits oben ausgeführt, unstreitig negativ zu bewerten. positiv zu bewerten.
Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist negativ zu bewerten.
Soweit die Klägerin wohnwerterhöhend vorträgt, die Wohnlage biete eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr mit sehr guter Versorgungslage lässt sich nicht feststellen, dass dies bereits die Kriterien für eine bevorzugte Citylage erfüllt. Diese ist nur dann vorhanden, wenn sich die Wohnung nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten befindet. Das ist bei der Lage der Wohnung der Kläger nicht der Fall. Eine besondere Attraktivität der unmittelbaren Umgebung wird weder substantiiert vorgetragen noch lässt diese sich feststellen. Die bevorzugte Citylage ist zudem nur bei Attraktivität der unmittelbaren Umgebung anzunehmen. An dieser fehlt es hier aber. Denn nach dem substantiierten Vortrag der Beklagten ist hier von einer Lage der Wohnung in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage auszugehen, was wohnwertmindernd zu berücksichtigen ist. Hierzu reicht es nach Auffassung des Gerichts bereits aus, dass die Polizei das Gebiet zwischen Kottbusser Tor und Schönleinstraße, in dessen Bereich sich die (...) Straße befindet, als Gefahrengebiete eingestuft hat.
Da alle vier Merkmalgruppen negativ zu bewerten sind, ist ein Abschlag von 100 % der Differenz des Mittelwertes zum unteren Spannenwert = 1,50 EUR/m² (5,72 EUR/m² ./. 4,22 EUR/m² = 1,50 EUR/m²) vorzunehmen. Weiter ist ein Abschlag von 1,34 EUR/m² für die vorhandene Ofenheizung vorzunehmen (5,72 EUR/m² ./. 1,50 EUR/m² ./. 1,34 EUR/m²). Die ortsübliche Miete für die Wohnung der Beklagten beläuft sich daher auf 2,88 EUR /m² netto kalt x 157,04 m² = 452,28 EUR. In Höhe dieses Betrages haben die Beklagten bereits die Zustimmung erteilt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 287 ZPO
§ 91 ZPO
§ 558 d Abs. 3 BGB
§ 558 b Abs. 2 BGB
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 67 S 72/16