Verwaltungsgericht Magdeburg (Sachsen-Anhalt, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-04-29, Aktenzeichen 4 A 265/22 MD
ECLI: ECLI:DE:VGMAGDE:2024:0429.4A265.22MD.00

Tenor:
Der Bescheid des Beklagten vom 28. Oktober 2022 wird aufgehoben.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen findet nicht statt.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich als Kaufvertragspartei eines Grundstückskaufvertrags gegen die gegenüber dem Beigeladenen als Verkäufer erfolgte Ausübung eines denkmalschutzrechtlichen Vorkaufsrechts des Landes durch den Beklagten.
Mit dem am 24. Juni 2022 notariell beurkundeten Vertrag (Urkundenrollen-Nummer 1854 für das Jahr 2022 des Notars H. in L.) vereinbarten die Klägerin und der Beigeladene den Verkauf des in der Gemarkung H. in der Flur 22 gelegenen Flurstücks 70 und der in derselben Gemarkung in der Flur 23 gelegenen Flurstücke 161/29, 200, 159/30, 198 und 196, sämtlich eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts H. von H. zu Blatt 13187. Der Kaufpreis wurde mit 500.000,00 Euro vereinbart. Der Käufer gestattete auf dem Gelände die Errichtung einer Gedenkstätte, andernfalls er zur Zahlung an den Verkäufer von 100.000,00 Euro verpflichtet wurde. Käuferin war die Klägerin. Verkäufer war der Beigeladene in seiner Eigenschaft am 5. Februar 2020, der Alleineigentümer der Flurstücke war. Über dessen Vermögen wurde durch den allgemein bekannt gemachten Beschluss des Amtsgerichts A-Stadt am 9. Mai 2011 das Insolvenzverfahren eröffnet (340 IN 751/09). Die Insolvenzverfahrenseröffnung wurde in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Dieses Insolvenzverfahren wurde entsprechend der weiteren Bekanntmachung des Amtsgerichts A-Stadt vom 30. April 2020 in ein Nachlassinsolvenzverfahren übergeleitet und zum Insolvenzverwalter weiterhin der Beigeladene bestellt.
Der beurkundende Notar übersandte mit Schreiben vom 5. Juli 2022 der Stadt H. den Grundstückskaufvertrag und bat um Übersendung eines Negativzeugnisses oder der Genehmigung über das Nichtbestehen bzw. Nichtausüben von Vorkaufsrechten im Sinne des Denkmalschutzgesetzes Sachsen-Anhalt. Mit Rückantwort vom 25. Juli 2022 erklärte die Stadt H. zu dem Vertrag - so wörtlich - verbindlich, dass ein gemeindliches Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB sowie landesrechtliche Bestimmungen, § 3 WoBauErlG nicht bestehe bzw. nicht ausgeübt werde. Ferner wurde - so die Stadt H. weiter - die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung nach § 11 DenkmSchG LSA erteilt.
Der beurkundende Notar übersandte eine Abschrift des Grundstückskaufvertrags mit Schreiben vom 25. August 2022 an den Landkreis Harz und wies darauf hin, dass die Stadt H. bereits die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung nach § 11 DenkmSchG LSA erteilt habe.
Der Landkreis Harz teilte dem Beklagten mit dem dort am 1. September 2022 eingegangenen Schreiben vom 29. August 2022 mit, dass das KZ M-A ein Kulturdenkmal sei und nach Aussage des Landesamts für Denkmalpflege und Archäologie vom 7. März 2013 überörtliche Bedeutung habe. Zur Wahrung des Vorkaufsrechts werde das Schreiben des Notars vom 25. August 2022 nebst Anlagen übersandt. Auf Anfrage des Beklagten vom 7. September 2022 teilte das Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie mit E-Mail vom 21. September 2022 mit, dass auf dem Gebiet zahlreiche Kulturdenkmale der Bodendenkmalpflege sowie ein Baudenkmal vorhanden seien. Zu letzterem wurde die Denkmalbegründung beigefügt. Sie lautete:
„ehem. 1944/45 errichtetes Außen- bzw. Arbeitslager des KZ Buchenwald zur Anlegung unterirdischer Produktionsstätten in den Thekenbergen bei Halberstadt für die Junkers-Flugzeug-Werke-Dessau unter dem Projektnamen -Malachit- mit durch KZ-Häftlinge ausgebautem Stollensystem, das Baudenkmal definiert sich aus der Sachgesamtheit von Lager- und Produktionsstätten sowie von Bau- und Infrastrukturen, die zeitliche wie funktionale Abfolge eines KZ-Außenlagers sind deutlich ablesbar, ebenso wie die seit 1948 einsetzende instrumentalisierte DDR-Rezeption als -antifaschistische Gedenkstätte-; das KZ M-A galt als -Todeskommando-, weil die unmenschliche Schwerstarbeit der Häftlinge gleichsam auf eine -Vernichtung durch Arbeit- angelegt war, das Lager repräsentiert einen Ort unvorstellbarer Naziverbrechen mit singulärem Erinnerungswert von überregionaler geschichtlicher Bedeutung; GESCHICHTLICHE ENTWICKLUNG: ab 21. April 1944 begannen Vorkommandos des KZ Buchenwald – zunächst in Nebengebäuden des Landgasthofs „Am gläsernen Mönch“ neben dem Wehrmachtsschießstand, dann in der Feldscheune „Am kleinen Holz“ untergebracht – die Errichtung eines Außenlagers, das ab August 1944 bezogen wurde und sich funktional aus Häftlingslager mit Wohnbaracke und Lagerwirtschaft, ab Anfang 1945 mit separierten Bereich „Junkerslager“ für überwiegend polnische Zwangsarbeiter zusammensetzte, daneben das SS-Lager mit Verwaltung und Unterkünften, bis Kriegsende kamen schubweise ca. 6.500-10.000 Häftlinge, von den – mit Todesmärschen, die ab 9. April 1945 begannen – über zwei Drittel durch Unterernährung, Krankheit, Arbeitsunfälle und Hinrichtungen ums Leben kamen, bis zur Befreiung am 11. April 1945 trieben sie rd. 13 km Tunnel in den felsigen Thekenberg und entsorgten tausende Kubikmeter Abraum, errichteten Bahnanlagen, Industrie- und Luftschutzbauten sowie Infrastrukturen – eine schier unmögliche Arbeitsleistung, die in der relativ kurzen Zeit kaum vorstellbar ist, die Rüstungsproduktion lief für wenige Wochen im Februar 1945 in einem der Stollen an, der Bezug des ausgedehnten Baudenkmals zur Umgebung ist essentiell, die bewaldete Berglandschaft des Vorharzes südwestlich von Halberstadt diente nicht nur der militärischen Camouflage eines Rüstungsbetriebes, sondern auch der räumlichen Abschottung der KZ-Häftlinge vor der Bevölkerung, eine politisch determinierte Erinnerungskultur begann 1948, im Sommer 1949 erfolgte die Anlegung eines Ehrenhains mit landschaftsprägenden Mahnmalturm bei den Massengräbern am Hasselholz, erste Gestaltung des südlichen Massengrabes und Anlegung neuer Wegeführungen, ab 1967 wurde der Ehrenhain am Hasselholz zum zentralen Feierplatz aufwändig umgestaltet, dabei Einbindung des zum Obelisken reduzierten Mahnmalturms und Rücknahme der landschaftlichen Dominanz durch Kiefernumpflanzung, weitere thematische Gedenkorte in- und außerhalb des Lagers wurden eingerichtet und künstlerisch aufgewertet, Reste von baulichen Anlagen im Lagerareal sichtbar gemacht, eine (originale?) Baracke transloziert sowie Repliken von Wachtürmen und Stacheldrahtzäunen aufgestellt, hinzu kam 1976 der Bau eines Verwaltungs- und Museumsgebäudes, obwohl überregional als Erinnerungsort für DDR-Jugendorganisationen, Betriebe und Armeeangehörige postuliert, war (und ist) M-A stets ein internationaler Gedenkort, 1994 Übernahme der Trägerschaft durch das Land Sachsen-Anhalt, zunächst lag der Schwerpunkt auf der museumsdidaktischen Neukonzeption, ab 1998 wurde ein Teil des „Reichsbahnstollens“ als öffentlich zugänglicher musealer Bereich erschlossen und 2011 die Massengräber am Hasselholz umgestaltet; 2016 archäologische Bergung von Lagerartefakten im Bereich des SS-Lagers“
Mit Bericht vom 29. September 2022 bat der Beklagte die Staatskanzlei und Ministerium für Kultur um Zustimmung zur Nichtausübung des Vorkaufsrechts durch das Land. Dieses bat den Beklagten mit E-Mail vom 24. Oktober 2022 darum, eine entsprechend rechtssichere und fristgemäße Umsetzung des denkmalrechtlichen Vorkaufsrechts vorzubereiten. Mit E-Mail vom 25. Oktober 2022 folgte die Bitte, das Vorkaufsrechts in dieser Angelegenheit von besonderer Bedeutung auszuüben.
Mit Bescheid vom 28. Oktober 2022, den der Beklagter an den Beigeladenen richtete, ihm und der Klägerin taggleich durch Behördenbedienstete aushändigte und dem Notar am 4. November 2022 zustellte, übte der Beklagte zugunsten des Landes das Vorkaufsrecht unter Nennung von § 11 Abs. 1 Satz 3 und Abs. 2 Satz 1 bis 8 DenkmSchG LSA aus. Die Ausübung des Vorkaufsrechts erstreckte sich auf alle Flurstücke, die Gegenstand des Grundstückskaufvertrags vom 24. Juni 2022 waren.
Zur Begründung seiner Entscheidung führte der Beklagte aus, dass sich die Flurstücke im äußersten Westen des im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 1 DenkmSchG LSA als Baudenkmal gewürdigten, unbeweglichen Kulturdenkmals Konzentrationslager M-A befänden, das aufgrund seiner überregionalen geschichtlichen Bedeutung mit einer Denkmalbegründung in das nachrichtliche Denkmalverzeichnis des Landes eingetragen sei. Die Inanspruchnahme des Vorkaufsrechts diene dem Wohl der Allgemeinheit und strebe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit an, weil hierdurch der Erhalt des Kulturdenkmals als ein Originalschauplatz des NS-Terrors langfristig gewährleistet werde und die Grundstücke mit dem darunter befindlichen Stollensystem als ein Ort der Erinnerung unvorstellbarer Naziverbrechen für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden könnten. Der Grundstückserwerb sei aufgrund der überregionalen Bedeutung des Kulturdenkmals - Steigerungsform gegenüber der überörtlichen Bedeutung im Sinne von § 11 Abs. 1 Satz 1 DenkmSchG LSA - von erheblichem Landesinteresse. Der Erwerb leiste einen signifikanten Beitrag dafür, dass das Wissen um die Verbrechen während der nationalsozialistischen Diktatur im Bewusstsein der Menschen bewahrt und weitergetragen werde und dass das Kulturdenkmal als erneute Erinnerung an die Leiden der Opfer und als Ort des Lernens für künftige Generationen erhalten bleibe. Das Land beabsichtige eine Zuordnung der Grundstücke zur landeseigenen Gedenkstättenstiftung, damit eine professionelle Gedenkstättenarbeit ermöglicht werden könne, zu der sich das Land nach § 2 GedenkStiftG LSA verpflichtet habe. Eine derart vergleichbare öffentliche Erinnerungsarbeit durch einen Privateigentümer - hier der Klägerin - sei am authentischen Ort sowohl wirtschaftlich als auch nach inhaltlich und gestalterisch anerkannten Maßstäben der Gedenkstättenarbeit nicht möglich. Die Entscheidung, das Vorkaufsrecht auszuüben, erfolge im pflichtgemäßen Ermessen der hierfür ermächtigten oberen Denkmalschutzbehörde. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei geeignet und erforderlich, die Erhaltung des Kulturdenkmals und dessen Zugänglichkeit und Begehbarkeit entsprechend den gesetzlichen Zielen des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege zum Wohl und zum überwiegenden Vorteil für die Allgemeinheit dauerhaft zu sichern. Dies sei auch angemessen. Das öffentliche Interesse an der Ausübung des Vorkaufsrechts mit der Zielstellung der Grundstückszuordnung an die landeseigene Gedenkstättenstiftung sei besonders hoch einzuschätzen und überwiege das Veräußerungsinteresse, bei dem es unklar sei, welche Ziele mit dem Erwerb der hier in Rede stehenden Grundstücke verfolgt werde. Dem Beigeladenen entstünden auch keine wirtschaftlichen Nachteile.
Die Klägerin hat am 23. November 2024 Klage erhoben.
Zur Begründung ihrer Klage trägt die Klägerin vor, dass der vorliegende Verkauf aus der Insolvenzmasse erfolge und schon kein Vorkaufsrecht bestehe. Die Regelungen des § 471 BGB würden nicht durch die Regelungen über ein dingliches Vorkaufsrecht außer Kraft gesetzt. Die Regelung des § 1098 Abs. 1 Satz 2 BGB sei von § 11 Abs. 2 Satz 7 DenkmSchG LSA nicht für anwendbar erklärt. Selbst wenn dies anders sein sollte, sei die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten verfristet erfolgt. Die Frist betrage zwei Monate nach Eingang der Mitteilung über den Verkauf. Die Mitteilung an die Stadt H. sei am 5. Juli 2022 erfolgt. Spätestens am 23. August 2022 sei auch der unteren Denkmalschutzbehörde der Verkaufsfall bekannt gewesen. Der Beklagten sei der Vorgang bereits am 25. August 2022 bekannt gewesen. Bei der gegenständlichen Liegenschaft liege keine Denkmaleigenschaft vor, schon gar nicht für alle einzelnen Flurstücke und auch nicht in einer überörtlichen Bedeutung. Tatsächlich werde für die Gedenkstätte lediglich eine untergeordnete Fläche der gegenständlichen Liegenschaft mit einem etwa 100 m langen Besucherstollen benutzt. Der ganz überwiegende Teil der Liegenschaft werde dagegen nicht benutzt. Fraglich sei daher, ob die gegenständliche Liegenschaft überhaupt ein Kulturdenkmal sei. Der Beklagte habe sein ihm eingeräumtes Ermessen fehlerhaft ausgeübt. Er spreche der Klägerin pauschal ab, eine Gedenkstätte erhalten und betreiben zu können. Hierzu habe es weder Ermittlungen noch eine Kontaktaufnahme zur Klägerin gegeben. Der Zweck des denkmalschutzrechtlichen Vorkaufsrechts liege im ureigenen Interesse der Klägerin - insbesondere, weil der Grundstückskaufvertrag die Gestattung der Errichtung einer Gedenkstätte, andernfalls die Zahlung von 100.000,00 Euro vorsehe. Die Klägerin bestreitet die Behauptung der Beklagten, dass die Klägerin den Zugang derart beschneiden wolle, dass eine Zugänglichkeit für die Öffentlichkeit erheblich erschwert werde. Der Klägerin liege daran, dass die gegenständliche Liegenschaft nicht unkontrolliert betreten werde. Der Klägerin gehe es dabei lediglich um die Nutzung der bereits in ihrem Eigentum stehenden Nachbargrundstücke und den Schutz dieser. Eine gewerbliche Nutzung des historischen Stollenabschnitts sei nicht geplant. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht das mildeste Mittel. Zum einen genüge eine flächenmäßige Begrenzung und zum anderen sei eine schuldrechtliche Regelung der Nutzung möglich gewesen. Aus der Vorgeschichte der Zwangsversteigerungsverfahren und weiteren Verhandlungen stelle sich die Ausübung des Vorkaufsrechts ebenfalls als ermessensfehlerhaft dar. Die Staatskanzlei und Ministerium für Kultur habe eine der Expertise der Fachbehörde entgegenstehende Weisung erteilt, ohne auf die Ermessensausübung abzustellen. Dies lasse lediglich den Schluss zu, dass es sich nicht um eine inhaltlich begründete Ermessensentscheidung, sondern um eine politische Entscheidung gehandelt habe. Zudem verhalte sich das Land widersprüchlich, wenn es über Jahre hinweg von jeder Möglichkeit des Erwerbs keinen Gebrauch gemacht und vielmehr den Standpunkt vertreten habe, der Erwerb der Liegenschaft sei nicht erforderlich - schon gar nicht in seiner Gänze.
Die Klägerin beantragt,
1. den an den Beigeladenen adressierten Bescheid des Landesverwaltungsamts der Beklagten zum Aktenzeichen 304.1.1-57721-1120-v/2022 vom 28. Oktober 2022 aufzuheben;
2. der Beklagten die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte wendet ein, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts fristgemäß erfolgt sei. Eine Mitteilung an den Beklagten durch den Eigentümer und den beauftragten Notar sei schon nicht erfolgt. Der Grundstückskaufvertrag sei dem Beklagten am 1. September 2022 durch die untere Denkmalschutzbehörde vorgelegt worden. Der Beklagte habe seitdem erstmals Kenntnis erlangt. Ausgehend hiervon sei der Bescheid innerhalb der Zwei-Monats-Frist ergangen. Bei dem gegenständlichen Grundstück handele es sich um ein Kulturdenkmal. Als solches sei das Konzentrationslager M-A in das Denkmalverzeichnis eingetragen worden. Es besitze die erforderliche Denkmalfähigkeit und Denkmalwürdigkeit. Dem Kulturdenkmal komme überdies eine überörtliche Bedeutung zu. Bei der Feststellung habe sich der Beklagte des Sachverstands des Denkmalfachamts bedienen können. Dieses sei als Fachbehörde in erster Linie dazu berufen, fachliche Stellungnahme in allen Angelegenheiten des Denkmalschutzes abzugeben. Der Einwand einer fehlenden Denkmaleigenschaft und überörtlichen Bedeutung für alle einzelnen Flurstücke sei unbeachtlich. Einerseits könne sich die Ausübung des Vorkaufsrechts nur auf den gesamten Kaufgegenstand erstrecken. Zum anderen hätten alle Grundstücke einen engen Bezug zueinander und bildeten im denkmalrechtlichen Sinn eine Einheit. Die Ermessensentscheidung sei ordnungsgemäß erfolgt. Zwar sei eine Anhörung oder eine sonstige Kontaktaufnahme zwischen der Klägerin und dem Beklagten vor Erlass des Bescheids unterblieben. Eine nachgeholte Anhörung sei im Rahmen der mehrfachen außergerichtlichen Einigungsversuche bei den zwei Terminen vor Ort am 8. Februar 2023 und am 13. Dezember 2023 erfolgt. In beiden Terminen habe die Klägerin keine konkrete Nutzung oder Sanierungsperspektive aufzuzeigen gewusst. Damit habe sie die dem Bescheid zugrundeliegende Prognose einer Allgemeinwohlgefährdung in dem Fall des Vollzugs des Kaufvertrags bestätigt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei zum Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Die Gründe folgten klaren Zielen und Grundsätzen des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege. Eine professionelle Gedenkstättenarbeit sei nur bei Ausübung des Vorkaufsrechts und Übertragung an die landeseigene Gedenkstättenstiftung gewährleistet. Im Auftrag der Gedenkstättenstiftung sei bereits eine Konzeptstudie erstellt worden, in der anhand der Bestandsbefunde verschiedene Varianten für mögliche Besucherrundgänge unter Berücksichtigung der notwendigen Sicherungsarbeiten und der vorhandenen sichtbaren Strukturen ausgearbeitet worden sei. Die Klägerin hingegen beabsichtige eine erhebliche und nicht akzeptable Beschränkung der Nutzung der historischen Stollenanlage durch den von ihr geplanten Nießbrauchsvertrag. Die Öffentlichkeit würde von der Nutzung des Kulturdenkmals insoweit ausgeschlossen. Des Weiteren beabsichtige die Klägerin eine gewerbliche Nutzung des historischen Stollenabschnitts. Dies stünde in einem klaren Zielkonflikt mit dem Denkmalschutz und gefährdete die im Allgemeinwohlinteresse liegende verantwortungsvolle, wissenschaftliche Gedenkstättenarbeit. Auch § 512 BGB stehe der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen. Durch die Verweisung in das Bürgerliche Gesetzbuch würden lediglich die Rechtswirkungen und das Verfahren des Vorkaufsrechts festgelegt, nicht jedoch die Tatbestandsvoraussetzung für dessen Ausübung ergänzt oder verkürzt. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs finde § 1098 Abs. 1 Satz 2 BGB Anwendung. Dem Anspruch stehe die Vorschrift des § 471 BGB nicht entgegen. Telos der Norm sei, dass die öffentliche Hand nicht Vorkaufsrechte ziehen können solle, soweit sie die Möglichkeit eines Erwerbs in allgemeiner Versteigerung habe. Ganz anders läge der Fall hier. In keiner Weise sei das Land im Zuge eines freihändigen Verkaufs zur Durchsetzung der Interessen der Allgemeinheit im Stande gewesen.
Der Beigeladene legt dar, dass die Stiftung für die Gedenkstätte lediglich einen relativ kleinen, um die 100 m langen Besucherstollen - einen ehemaligen Reichsbahnstollen - auf dem gegenständlichen Grundbesitz nutze. Hierzu hat der Beigeladene in der mündlichen Verhandlung klargestellt, dass sich der sogenannte Reichsbahnstollen tatsächlich nördlich befinde, während es sich bei dem den Besuchern zurzeit bereits zugänglichen Stollen um den sogenannten Zugang Bundloch A handele. Die weiteren oberirdischen Einrichtungen der Gedenkstätte - unter anderem ein Besucher- und Dokumentationszentrum mit Dauerausstellung, Lagergelände, Mahnmal und Gräbern - befänden sich nicht auf dem gegenständlichen Grundbesitz, sondern ca. 2 km entfernt im Norden. Dem Bescheid vom 28. Oktober 2022 könne in keiner Weise entnommen werden, dass alle Flächen der gegenständlichen Flurstücke der Denkmaleigenschaft unterlägen. Die Denkmalbegründung erfasse in der räumlichen Beschreibung den Besucherstollen nicht. Es sei nicht ersichtlich, inwieweit der bislang für die Öffentlichkeit nicht erreichbare Teil des Bunkersystems für die Gedenkstättenarbeit überhaupt erforderlich sei. Die unterirdischen Anlagen mehrerer Kilometer seien durch die jahrzehntelange Fremdnutzung und die Überbauungen nach 1945 vollkommen überwölbt worden. Vom Beigeladenen sei viele Jahre versucht worden, mit dem Land eine sachgerechte Verwertung des dem Insolvenzbeschlag unterliegenden Grundbesitzes unter verantwortungsvoller Berücksichtigung der denkmalpflegerischen Interessen zu verwirklichen. Seit dem Jahr 2017 seien Verhandlungen geführt worden. Die Korrespondenz zeige, dass keinesfalls die Gesamtfläche des gegenständlichen Grundbesitzes für die weitere Denkmal- und Gedenkstättennutzung erforderlich sei und vom Land auch nicht als notwendig angesehen werde. Ursprünglich seien 43 einzelne Flurstücke dem Insolvenzbeschlag unterfallen, die die gesamte unterirdische Stollen- und Bunkeranlage umfasst hätten und mit einer Vielzahl an Grundpfandrechten wertübersteigend belastet gewesen seien. Nachdem weder ein freihändiger Verkauf möglich gewesen sei noch ein wirksamer Zuschlag habe erteilt werden können, habe der Beigeladene einen Insolvenzplan zur Beseitigung aller Grundpfandrechte initiiert und nach seiner Umsetzung den weitaus größeren Teil der Stollen- und Bunkeranlagen an einen privaten Investor verkauft. Mit dem gegenständlichen Grundstückskaufvertrag habe der restliche Teil verwertet werden sollen. Dafür bestehe das in Anspruch genommene Vorkaufsrecht von Gesetzes wegen nicht. Der von § 11 Abs. 2 Satz 7 DenkmSchG LSA in Bezug genommene § 512 BGB sei wortidentisch mit § 471 BGB. Dies sei zwingendes Recht. Die Vorschrift sehe gerade nicht vor, dass der Insolvenzverwalter massezugehörige Gegenstände lediglich im Wege der Zwangsversteigerung veräußern müsse. Abgesehen davon erscheine die Ausübung des Vorkaufsrechts in anderer Hinsicht ebenfalls als rechtsfehlerhaft. Der Schutz des Bestands einer KZ-Gedenkstätte sei an sich sicherlich immer geboten. Völlig unklar sei jedoch, ob der weitere Tatbestand einer Ausübung des Vorkaufsrechts im Interesse des Erhalts eines unbeweglichen geschützten Kulturdenkmals oder der Beseitigung erheblicher Schäden an diesem gegeben sei. Eine Gefährdung des Denkmals liege nicht bereits in fehlender Kenntnis der Erwerberin von der denkmalschutzrechtlichen Lage. Die Hinweise nach § 17 Abs. 1 Satz 2 DenkmSchG LSA seien im Grundstückskaufvertrag erteilt worden. Die obere Denkmalschutzbehörde sei selbst davon ausgegangen, es hätten keine Erkenntnisse vorgelegen, dass der Verkauf zu einer Zerstörung habe führen oder dass die Ausübung des Vorkaufsrechts habe Schäden beseitigen können. Das Land habe immer zu verstehen gegeben, dass es den Eigentumserwerb des Grundbesitzes mit den Besucherstollen für den Schutz der Gedenkstätte nicht für erforderlich halte. Zudem sei ein Vorkaufsrecht nicht das einzige probate Mittel. Weiteres geeignetes - und vor allem ausreichend erforderliches - Mittel sei der Abschluss eines schuldrechtlichen Nutzungsvertrags mit klarer Regelung der Rechte und Pflichten unter gleichzeitiger dinglicher Sicherung durch Eintragung einer beschränkten persönlichen Grunddienstbarkeit bezüglich des Besucherstollens zugunsten des Landes oder der Stiftung gewesen. Losgelöst davon gebe § 9 Abs. 6 bis 8 DenkmSchG LSA ausreichende gesetzliche Eingriffsermächtigungen zu behördlichen Einzelmaßnahmen zwecks Erhalts und Sicherung des Denkmals. Ort und Bauten, an denen vormals die nationalsozialistische Gewaltherrschaft Realität gewesen sei, könnten heutzutage in einer adäquaten Weise genutzt werden, ohne damit dem Andenken an die Opfer Abbruch zu tun. Die Ausübung des Vorkaufsrechts erscheine als Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Das Land habe im Vorfeld des Grundstückskaufvertrags eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass eine Absicht zum Erwerb des Grundbesitzes nicht bestünde. Durch das entsprechende jahrelange Nichthandeln in Bezug auf den Eigentumserwerb sei ein Vertrauenstatbestand begründet worden. Es erscheine deshalb als widersprüchlich und rechtsmissbräuchlich, wenn der Beklagte nunmehr - dem vorangegangenen eigenen Verwaltungshandeln völlig entgegengesetzt - das Vorkaufsrecht ausübe.
Mit Beschluss vom 3. April 2024 hat die Kammer das Verfahren zur Entscheidung auf den bestellten Berichterstatter als Einzelrichter übertragen.
Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Gerichtsakte, insbesondere das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 29. April 2024, sowie auf den beigezogenen Verwaltungsvorgang des Beklagten (11250-v/2022) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage, über die nach Übertragung des Rechtsstreits gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 VwGO der Einzelrichter entscheidet, ist begründet.
1. Die Klage ist zulässig.
a) Der Antrag der Klägerin auf Aufhebung des Bescheids des Beklagten vom 28. Oktober 2022 ist als Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 VwGO statthaft.
Denn die mit diesem Bescheid ausgesprochene Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgte durch Verwaltungsakt im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 1 VwVfG LSA i. V. m. § 35 Satz 1 VwVfG. Der Ausübung eines Vorkaufsrechts kommt die Rechtsnatur eines privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakts zu (vgl. BVerwG, Beschluss vom 30. November 2009 - 4 B 52.09 -, juris, Rn. 5). Dies gilt auch für den Fall der Ausübung eines landesrechtlichen Vorkaufsrechts nach den Vorschriften des Denkmalschutzes (vgl. VG Dessau, Urteil vom 3. Juni 2004 - 1 A 2043/03 -, juris, Rn. 13).
b) Der Klägerin als Käuferin kommt auch die notwendige Klagebefugnis für eine Anfechtung der Ausübung eines Vorkaufsrechts durch den Beklagten zu.
Die Klägerin ist zwar nicht Zustellungsadressatin des ergangenen Bescheids. Dies ist vielmehr der Beigeladene. Aber das obligatorische Recht des durch die Ausübung eines Vorkaufsrechts betroffenen Käufers aus dem Kaufvertrag gehört zu seinen vermögenswerten privaten Rechten und damit zum Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 GG (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Oktober 2001 - 4 B 68.01 -, juris, Rn. 6) und Art. 18 Abs. 1 LVerf. Die Möglichkeit der Verletzung dieses Rechts der Klägerin hat sie geltend gemacht.
c) Die Klage ist als gegen den im Rubrum genannten Beklagten gerichtet anzusehen.
Zwar hat die Klägerin in der Klageschrift vom 15. November 2022 Klage ausdrücklich Klage gegen das Land vertreten durch den Beklagten erhoben. Das Rubrum war allerdings in sachdienlicher Auslegung der Klageschrift nach der Aufgabenzuweisung des § 88 VwGO auch auf der Grundlage der Angaben der Klägerin in der mündlichen Verhandlung dahingehend zu berichtigen, dass nicht das Land, sondern der Beklagte Klagegegner ist.
Beim Beklagten handelt es sich auch um den richtigen Klagegegner. Nach § 78 Abs. 1 Nr. 2 VwGO i. V. m. § 8 Satz 2 AG VwGO LSA ist die Anfechtungsklage in prozessualer Hinsicht gegen die den Verwaltungsakt erlassene Landesbehörde zu richten. Vorliegend hat der Beklagte den Verwaltungsakt erlassen. Bei ihm handelt es sich überdies um diejenige Landesbehörde, der die Befugnis zur Sachentscheidung übertragen ist. Der Beklagte übte - in seiner Eigenschaft als obere Denkmalschutzbehörde im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 1 DenkmSchG LSA - gemäß § 11 Abs. 1 Satz 3 DenkmSchG LSA das Vorkaufsrecht zugunsten des Landes aus. Handelt die Landesbehörde in verfahrensrechtlicher Hinsicht in Prozessstandschaft für das Land, dem sie angehört, verbleibt ungeachtet ihrer prozessualen Stellung die Rechtsträgerschaft in materiell-rechtlicher Hinsicht beim Land (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 18. Juni 2008 - 1 L 208/06 -, juris, Rn. 33).
2. Die Klage ist begründet. Der Bescheid des Beklagten vom 28. Oktober 2022 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
a) Der Bescheid vom 28. Oktober 2022 erweist sich als rechtswidrig, weil das darin für das Land ausgeübte denkmalschutzrechtliche Vorkaufsrecht tatsächlich nicht besteht.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten für das Land ist an der auch von ihm angewandten Rechtsgrundlage des § 11 DenkmSchG LSA zu messen.
Wird ein Grundstück, auf dem sich ein unbewegliches, geschütztes Kulturdenkmal befindet, verkauft, steht gemäß § 11 Abs. 1 Satz 1 DenkmSchG LSA der Gemeinde, bei überörtlicher Bedeutung auch dem Land, ein Vorkaufsrecht zu. Das Vorkaufsrecht des Landes geht gemäß § 11 Abs. 1 Satz 2 DenkmSchG LSA dem Vorkaufsrecht der Gemeinde im Rang vor. § 11 Abs. 1 Satz 3 DenkmSchG LSA bestimmt, dass die obere Denkmalschutzbehörde das Vorkaufsrecht zugunsten des Landes ausübt. Nach § 11 Abs. 1 Satz 4 DenkmSchG LSA darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt, insbesondere wenn dadurch ein unbewegliches geschütztes Kulturdenkmal erhalten wird oder erhebliche Schäden an diesem beseitigt werden.
Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Ausübung des denkmalschutzrechtlichen Vorkaufsrechts für das Land bezüglich des in der Gemarkung H. in der Flur 22 gelegenen Flurstücks 70 und der in derselben Gemarkung in der Flur 23 gelegenen Flurstücke 161/29, 200, 159/30, 198 und 196 liegen allerdings nicht vor. Dabei kann es dahinstehen, ob sich das Vorkaufsrecht - unter Beachtung von § 11 Abs. 2 Satz 7 und 10 DenkmSchG LSA i. V. m. § 508 Satz 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung bzw. § 467 Satz 1 BGB in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung - auf alle vorgenannten Flurstücke erstreckt, weil dort ein unbewegliches, geschütztes Kulturdenkmal in Gestalt des Baudenkmals KZ Langenstein-Zweiberge gelegen ist (vgl. zur Erstreckung des Vorkaufsrechts auf nur Teile eines Grundstücks: BGH, Urteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15 -, juris, Rn. 63; Urteil vom 10. Oktober 1969 - V ZR 155/66 -, juris, Rn. 13). Jedenfalls ist ein denkmalschutzrechtliches Vorkaufsrecht des Landes ausgeschlossen, weil der Verkauf aus einer Insolvenzmasse erfolgt ist.
aa) Nach der Vorschrift des § 11 Abs. 2 Satz 7 DenkmSchG LSA sind die §§ 504, 505 Abs. 2, §§ 506 bis 509, 512, 1098 Abs. 2 und §§ 1099 bis 1102 des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzuwenden. Die Vorschrift des § 512 BGB in der gemäß Art. 229 § 5 EGBGB bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung bestimmt, dass das Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt. Dieser Wortlaut entspricht dem Wortlaut der Vorschrift des § 471 BGB in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung.
bb) Die Vorschrift des § 512 BGB in der bis zum 31. Januar 2001 geltenden Fassung bzw. des § 471 BGB in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung ist anwendbar.
Zunächst ist der Verweis des § 11 Abs. 2 Satz 7 DenkmSchG LSA auf § 512 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung in dem vorliegenden Fall sachlich anwendbar. Denn gemäß § 11 Abs. 2 Satz 10 DenkmSchG LSA gelten die Sätze 1 bis 8 des § 11 Abs. 2 DenkmSchG LSA entsprechend für das Vorkaufsrecht des Landes, dessen Ausübung der Beklagte mit dem angegriffenen Bescheid erklärt hat.
Der Verweis des § 11 Abs. 2 Satz 7 DenkmSchG LSA ist trotz Inkrafttretens des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2011 (BGBl. I, S. 3138) und der damit einhergehenden Änderungen der verwiesenen Vorschriften auch in intertemporaler Hinsicht weiterhin anzuwenden. Dabei kann es zum Inhalt des Verweises vorliegend dahinstehen, ob es sich bei § 11 Abs. 2 Satz 7 DenkmSchG LSA um einen statischen Verweis auf das im Zeitpunkt des Inkrafttretens gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 DenkmSchG LSA am 29. Oktober 1991 geltende Altrecht handelt oder der Verweis so auszulegen ist, dass die dem Altrecht entsprechenden jeweils geltenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs Anwendung finden. Denn der Regelungsgehalt des § 471 BGB in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung ist mit demjenigen der bis dahin geltenden Fassung des § 512 BGB identisch. Jedenfalls ist festzustellen, dass die Geltung des Verweises - trotz ausgebliebener Anpassung der Vorschrift im Zuge der seit dem 1. Januar 2002 erfolgten Änderungen des Denkmalschutzgesetzes des Landes Sachsen-Anhalt in anderen seiner Vorschriften - fortbesteht. Anhaltspunkte für Zweifel an seiner Geltungsbestimmung sind nicht ersichtlich. Denn mit dem Verweis werden wesentliche Inhalte des denkmalschutzrechtlichen Vorkaufsrechts geregelt, ohne die Regelungslücken bei der Anwendung des Vorkaufsrechts bestünden. Dies entspräche nicht dem Regelungsanliegen.
Der Anwendbarkeit des § 512 BGB in der bis zum 31. Januar 2001 geltenden Fassung bzw. des § 471 BGB in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung steht auch nicht der Einwand des Beklagten entgegen, dass durch die Verweisung in das Bürgerliche Gesetzbuch lediglich die Rechtswirkungen und das Verfahren des Vorkaufsrechts festgelegt, nicht jedoch die Tatbestandsvoraussetzungen für dessen Ausübung ergänzt oder verkürzt würden. Eine solche einschränkende Auslegung ist dem Verweis des § 11 Abs. 2 Satz 7 DenkmSchG LSA tatsächlich nicht zu entnehmen. Vielmehr umfasst er ausdrücklich § 512 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung, in dem ein Ausschlusstatbestand geregelt ist, der nicht allein Verfahren und Rechtsfolgen des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts betrifft oder hierauf in seiner Anwendung auf das denkmalschutzrechtliche Vorkaufsrecht reduziert werden könnte. Denn andernfalls verbliebe keinerlei Anwendungsbereich der verwiesenen Vorschrift und der Verweis liefe entgegen der gesetzlichen Anordnung praktisch leer. Dies entspräche offensichtlich nicht dem Regelungsanliegen des Verweises.
cc) Gemessen an § 512 BGB in der bis zum 31. Januar 2001 geltenden Fassung bzw. an § 471 BGB in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung ist das Vorkaufsrecht des Landes ausgeschlossen, weil im vorliegenden Fall der Verkauf des Grundstücks aus einer Insolvenzmasse erfolgt.
Alleineigentümer des in der Gemarkung H. in der Flur 22 gelegenen Flurstücks 70 und der in derselben Gemarkung in der Flur 23 gelegenen Flurstücke 161/29, 200, 159/30, 198 und 196 war Herr Dr. S. T.. Über sein Vermögen wurde durch Beschluss des Amtsgerichts A-Stadt am 9. Mai 2011 das Insolvenzverfahren eröffnet. Zum Insolvenzverwalter wurde der Beigeladene bestellt. Der Eigentümer und Insolvenzschuldner verstarb am 5. Februar 2020. Die Flurstücke gehörten gemäß § 1922 Abs. 1 BGB zu seinem Nachlass. Das Insolvenzverfahren wurde auf der Grundlage des § 1975 Alt. 2 BGB entsprechend der Bekanntmachung des Amtsgerichts A-Stadt vom 30. April 2020 in ein Nachlassinsolvenzverfahren übergeleitet und zum Insolvenzverwalter der bisherige Insolvenzverwalter - mithin der Beigeladene - bestellt. Zum Zeitpunkt des am 24. Juni 2022 beurkundeten Verkaufs der Flurstücke dauerte dieses Insolvenzverfahren an. Der Verkauf erfolgte durch den Beigeladenen auch ausdrücklich in seiner Eigenschaft als Insolvenzverwalter und mithin im Wege einer Verfügung des Insolvenzverwalters auf der Grundlage von § 1975 Alt. 2 BGB i. V. m. § 80 Abs. 1 InsO.
Nach diesem Sachverhalt ist die Voraussetzung des Verkaufs aus einer Insolvenzmasse erfüllt.
Denn der Verkauf aus einer Insolvenzmasse umfasst den Verkauf durch den Insolvenzverwalter im Rahmen seines Verwaltungs- und Verfügungsrechts. Die Einführung des Begriffs des Verkaufs aus der Insolvenzmasse sollte die vorausgehende Formulierung eines Verkaufs durch den Konkursverwalter lediglich dahingehend erweitern, dass auch der Verkauf im Falle der Eigenverwaltung - mit oder ohne Sachwalter - erfasst wird (vgl. BT-Drucks 12/3803, S. 78 r. Sp.). Bei einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht ist der Ausschluss mithin für die Verwertungsform eines freihändigen Verkaufs durch den Insolvenzverwalter (vgl. BGH, Urteil vom 14. April 1999 - VIII ZR 384/97 -, juris, Rn. 15; Protokolle der Kommission für die zweite Lesung des Entwurfs des BGB, Band II: Recht der Schuldverhältnisse, Abschnitt II Titel 2 bis 20 und Abschnitte III und IV, 1898, S. 108; Daum, in: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, BeckOGK <1. Januar 2024>, § 471 Rn. 7; Faust, in: BeckOK BGB, 69. Edition <1. Februar 2024>, § 471 Rn. 1; Westermann, in Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2019, § 471 Rn. 3) in gleicher Weise wie beim freihändigen Verkauf des Gerichtsvollziehers in der Zwangsvollstreckung (vgl. Motive zu dem Entwurfe eines BGB für das Deutsche Reich, Band II: Recht der Schuldverhältnisse, 1888, S. 350) gegeben. Nur beim Verkauf im Wege der Teilungsversteigerung wird der Zuschlag im Regelfall so wie ein freihändiger Grundstücksverkauf fern der Zwangsvollstreckung behandelt (vgl. BGH, Beschluss vom 11. Mai 2023 - V ZR 203/22 -, juris, Rn. 13; Beschluss vom 21. Januar 2016 - V ZB 43/15 -, juris, Rn. 14; Urteil vom 28. April 1967 - V ZR 163/65 -, juris, Rn. 10).
Eine Ausnahme vom Ausschluss des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts ist für freihändige Verkäufe aus der Insolvenzmasse hingegen nicht bestimmt. Die Ausnahme des § 1098 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt allein für dingliche Vorkaufsrechte im Sinne des § 1094 BGB. Ein anderes folgt auch nicht aus dem Einwand des Beklagten, dass nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs - der Beklagte zitiert die Fundstelle NJW 2012, S. 1354 - § 1098 Abs. 1 Satz 2 BGB Anwendung finde. Denn die vom Beklagten angegebene Entscheidung betrifft gerade die Ausübung eines dinglichen und nicht eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts bei einem freihändigen Verkauf (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 2012 - V ZR 272/10 -, juris, Rn. 14). Die Ausnahme des § 1098 Abs. 1 Satz 2 BGB, nach dem das Vorkaufsrecht auch dann ausgeübt werden kann, wenn das Grundstück vom Insolvenzverwalter aus freier Hand verkauft wird, findet im vorliegenden Fall eines gesetzlichen Vorkaufsrechts nach § 11 DenkmSchG LSA gerade keine Anwendung. Der Verweis des § 11 Abs. 2 Satz 7 DenkmSchG LSA umfasst allein § 1098 Abs. 2 BGB und bezieht - im Gegenschluss hierzu - § 1098 Abs. 1 BGB nicht in den Kreis der anzuwendenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs ein.
Aufgrund dieser gesetzgeberischen Entscheidung zu einem differenzierten Teilverweis besteht schon keine Regelungslücke, die Raum für eine erweiternde Auslegung zur Anwendung des § 1098 Abs. 1 Satz 2 BGB oder einschränkende Auslegung des § 512 BGB in der bis zum 31. Januar 2001 geltenden Fassung bzw. des § 471 BGB in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung ließe. Eine solche Auslegung verließe vielmehr den der Rechtsprechung überantworteten Raum für eine Anwendung der durch den Landtag beschlossenen Landesgesetze. Denn eine solche Auslegung ist gerade nicht unter Berücksichtigung des Sinns und Zwecks des Verweises auf § 512 BGB in der bis zum 31. Januar 2001 geltenden Fassung bzw. § 471 BGB in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung einerseits und dem Anliegen des denkmalschutzrechtlichen Vorkaufsrechts andererseits geboten. Der Einwand des Beklagten, dass das Land in keiner Weise im Zuge eines freihändigen Verkaufs imstande gewesen sei, die Interessen der Allgemeinheit am Denkmalerhalt durch Erwerb der Liegenschaft durchzusetzen, ist - ungeachtet der Verweise der Klägerin und des Beigeladenen auf vorausgegangene Zwangsversteigerungstermine und Verhandlungen - nicht rechtserheblich. Ein solcher Nachteil ist schon bei Einführung der schuldrechtlichen Vorschriften des bürgerlichen Rechts, an die § 11 Abs. 2 Satz 7 DenkmSchG LSA ohne abweichende Regelungen anknüpft, bewusst in Kauf genommen worden.
Denn der Ausschluss des Vorkaufsrechts beim Verkauf aus der Insolvenzmasse hat maßgeblich die Gleichstellung dieses Falls und des Falls des freihändigen Verkaufs durch den Gerichtsvollzieher mit den übrigen Fällen der Veräußerung in der Zwangsvollstreckung zum Ziel, um auch die Insolvenzmasse nicht mit etwaigen Schadensersatzansprüchen des Vorkaufsberechtigten zu belasten, die aus dem Vermögensverfall und dem Verhalten der Gläubiger herrühren (vgl. BGH, Urteil vom 22. September 1976 - IV ZR 77/76 -, juris, Rn. 9). Dieses Ziel des Ausschlusses des Vorkaufsrechts lässt sich in gleicher Weise bei gesetzlichen - wie dem denkmalschutzrechtlichen - Vorkaufsrechten verwirklichen (vgl. auch § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i. V. m. § 471 BGB). Dies gilt auch für den Gesichtspunkt, dass sich der Ausschluss des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts im Ergebnis als eine Vorrangentscheidung zugunsten des staatlichen Gläubigerschutzes darstellt (vgl. Mader/Schermaier, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2013, § 471 Rn. 1). Die Erreichung dieser Ziele des Ausschlusses des Vorkaufsrechts im Wege der Gleichstellung des Verkaufs aus der Insolvenzmasse mit den Fällen der Zwangsversteigerung nimmt das Schuldrecht gerade unter Berücksichtigung der zwischen beiden Sachverhalten bestehenden Unterschiede vor, dass der Vorkaufsberechtigte beim freihändigen Verkauf im Gegensatz zur Zwangsversteigerung erst Kenntnis erlangen muss und erst beim Überbieten zum Zuge käme (vgl. Protokolle der Kommission für die zweite Lesung des Entwurfs des BGB, Band II: Recht der Schuldverhältnisse, Abschnitt II Titel 2 bis 20 und Abschnitte III und IV, 1898, S. 108). Mit diesen Erwägungen nimmt der Ausschlusstatbestand des Vorkaufsrechts bewusst in Kauf, dass der Vorkaufsberechtigte beim freihändigen Verkauf Hindernissen begegnet, das Grundstück zu erwerben, oder es ihm im Ergebnis - wie es der Beklagte für sich einwendet - tatsächlich nicht möglich ist. Diese Konsequenz ist daher bei der Einführung des Ausschlusstatbestands berücksichtigt worden. Diese Konsequenz hat auch der Landesgesetzgeber durch seinen Verweis in den Vorschriften des Denkmalschutzrechts des Landes nachvollzogen.
b) Die Klägerin wird als Käuferin durch die rechtswidrige Ausübung ihres Vorkaufsrechts in ihren vermögenswerten privaten Rechten des Grundstückskaufvertrags vom 24. Juni 2022 verletzt. Die Rechtsposition als Käufer eines Grundstücks wird von Art. 14 Abs. 1 GG (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Oktober 2001 - 4 B 68.01 -, juris, Rn. 6) und Art. 18 Abs. 1 LVerf geschützt. Diese Rechtsposition wird in rechtswidriger Weise durch den Bescheid vom 28. Oktober 2022 entzogen, indem mit der Vorkaufsrechtsausübung an die Stelle der Klägerin das Land Kaufvertragspartei werden soll.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht gemäß § 162 Abs. 3 VwGO dem unterlegenen Beklagten aufzuerlegen, da dies nicht der Billigkeit entspräche. Denn der Beigeladene hat keine eigenen Anträge gestellt und damit kein Risiko einer Kostentragung gemäß § 154 Abs. 3 VwGO übernommen.
Das Urteil ist gemäß § 167 Abs. 2 VwGO wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Die Vollstreckbarkeitserklärung im für eine Kostenerstattung allein maßgebenden Prozessrechtsverhältnis der Klägerin zum Beklagten folgt aus § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO i. V. m. § 709 Satz 1 und 2 ZPO.
Beschluss
Der Streitwert für das verwaltungsgerichtliche Verfahren wird auf 125.000,00 Euro festgesetzt.
Der Streitwert ist gemäß § 63 Abs. 2 Satz 1 GKG endgültig festzusetzen.
Die Festsetzung beruht § 52 Abs. 1 GKG unter Berücksichtigung von Nr. 9.6.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung seiner zuletzt am 18. Juli 2013 beschlossenen Änderungen.
Danach beträgt der Streitwert für die Anfechtung der Klägerin als Käuferin 25 Prozent des Kaufpreises in Höhe von 500.000,00 Euro und damit 125.000,00 Euro.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 24 ff. BauGB
§§ 1099 bis 1102 des Bürgerlichen Gesetzbuchs
§ 3 WoBauErlG
§ 11 DenkmSchG
§ 2 GedenkStiftG
§ 471 BGB
§ 512 BGB
§ 88 VwGO
§ 5 EGBGB
§ 1094 BGB
§ 11 Abs. 1 Satz 3 und Abs. 2 Satz 1 bis 8 DenkmSchG
§ 2 Abs. 2 Nr. 1 DenkmSchG
§ 11 Abs. 1 Satz 1 DenkmSchG
§ 1098 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 11 Abs. 2 Satz 7 DenkmSchG
§ 17 Abs. 1 Satz 2 DenkmSchG
§ 9 Abs. 6 bis 8 DenkmSchG
§ 6 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 42 Abs. 1 VwGO
§ 1 Abs. 1 Satz 1 VwVfG LSA
§ 35 Satz 1 VwVfG
§ 78 Abs. 1 Nr. 2 VwGO
§ 8 Satz 2 AG VwGO
§ 4 Abs. 2 Satz 1 DenkmSchG
§ 11 Abs. 1 Satz 3 DenkmSchG
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 11 Abs. 1 Satz 2 DenkmSchG
§ 11 Abs. 1 Satz 4 DenkmSchG
§ 11 Abs. 2 Satz 7 und 10 DenkmSchG
§ 508 Satz 1 BGB
§ 467 Satz 1 BGB
§ 11 Abs. 2 Satz 10 DenkmSchG
§ 11 Abs. 2 DenkmSchG
§ 24 Abs. 1 Satz 1 DenkmSchG
§ 1922 Abs. 1 BGB
§ 1975 Alt. 2 BGB
§ 80 Abs. 1 InsO
§ 1098 Abs. 2 BGB
§ 1098 Abs. 1 BGB
§ 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 154 Abs. 3 VwGO
§ 167 Abs. 2 VwGO
§ 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 709 Satz 1 und 2 ZPO
§ 63 Abs. 2 Satz 1 GKG
§ 52 Abs. 1 GKG
Art. 14 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 40 IN 751/09
4 B 52.09
1 A 2043/03
4 B 68.01
1 L 208/06
VIII ZR 61/15
V ZR 155/66
VIII ZR 384/97
V ZR 203/22
V ZB 43/15
V ZR 163/65
V ZR 272/10
IV ZR 77/76