Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2019-08-21, Aktenzeichen 2 U 40/19
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2019:0821.2U40.19.00

Tenor:
Verfahrensgang
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M. - 21. Zivilsenat - vom 8.3.2019 (Az.: 2-21 O 395/18) einschließlich der mit der Berufung erhobenen Widerklage wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klägerin die Kosten der Anrufung des unzuständigen Amtsgerichts in erster Instanz zu tragen hat.
Im Übrigen hat die Beklagte die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung hinsichtlich ihrer Verurteilung zur Räumung und Herausgabe durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,- € abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Im übrigen wird beiden Parteien nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO:
Die Beklagte bewohnt das heute von der Klägerin betriebene Hotel seit dem Jahre 2011, zunächst durch jeweilige Buchungen bei der Rechtvorgängerin der Klägerin, der A, in wechselnden Zimmern. Jedenfalls seit dem 15.11.2012 bewohnt sie als Langzeitgast das Zimmer 201. Dieses Zimmer verfügt neben einem Bad auch über eine Kochgelegenheit nebst Kühlschrank. Die Beklagte lehnte es ab, die weiteren Leistungen der Klägerin, insbesondere die Reinigung des Zimmers, in Anspruch zu nehmen. In der Folgezeit kam es zu Zahlungsrückständen seitens der Beklagten. Seit November 2017 ist die Klägerin Betreiberin des Hotels. Die Klägerin kündigte den Vertrag mit der Beklagten durch Schreiben vom 1.12.2017 (Blatt 8 der Akte). Mit Schreiben vom 24.7.2018 (Blatt 9 der Akte) erteilte sie der Beklagten ein Hausverbot, wies mit Schreiben vom 25.7.2018 (Blatt 10 der Akte) nochmals auf die ergriffenen Maßnahmen hin und forderte sie auf, das von ihr in die Zimmertür eingebaute Schloss wieder zu entfernen. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin Räumung und Herausgabe des Zimmers sowie Zahlung der Gegenleistung für das Zimmer für die Zeit vom 1.1.2018 bis zum 31.7.2018. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen.
Das Amtsgericht Frankfurt a.M., bei dem die Klägerin Klage erhoben hatte, hat sich durch Beschluss vom 22.11.2018 für sachlich unzuständig erklärt und den Rechtsstreit an das Landgericht Frankfurt a.M. verwiesen. Das Landgericht hat die Beklagte durch Urteil vom 8.3.2019, ihr zugestellt am 13.3.2019, antragsgemäß verurteilt, an die Klägerin das Zimmer 201 im B, Straße1, Stadt1, geräumt herauszugeben sowie an die Klägerin 9.752,- € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.7.2018 zu zahlen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Klägerin habe den zwischen den Parteien abgeschlossenen Beherbergungsvertrag wirksam gekündigt. Es handele sich nicht um einen Mietvertrag über Wohnraum, auf welchen die besonderen Vorschriften des Wohnraummietrechts anwendbar seien. Selbst wenn die Beklagte ursprünglich oder nachträglich erklärt haben sollte, Dienstleistungen der Klägerin nicht in Anspruch nehmen zu wollen, änderte dies den geschlossenen Vertrag nicht. Die Beklagte habe nicht von einem Willen der Klägerin, die ein Hotel betreibe, ausgehen können, keinen Beherbergungsvertrag, sondern einen Wohnraummietvertrag abzuschließen. Zudem habe die Beklagte jedenfalls mit den nachfolgenden Buchungen im Jahre 2015 (Blatt 65 ff. der Akte) Beherbergungsverträge abgeschlossen. Der Mietvertrag habe gemäß der letzten Buchung über das Portal C (Blatt 75 der Akte) am 13.9.2015 geendet, zudem habe die Klägerin den Vertrag wirksam gekündigt. Infolge der Inanspruchnahme der Leistungen der Klägerin in dem Zeitraum vom 1.1. bis zum 31.7.2018 durch die Beklagte stehe der Klägerin gegen sie auch ein Anspruch auf Zahlung der Vergütung von jedenfalls 46,- € pro Nacht nebst Zinsen zu.
Gegen diese Verurteilung wendet sich die Beklagte mit ihrer am 12.4.2019 eingegangenen und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 13.6.2019 an diesem Tage begründeten Berufung. Sie ist der Ansicht, Die Klage sei hinsichtlich des Zahlungsantrags als Teilklage unzulässig, da die Klägerin in ihren Schriftsätzen von Einzelbuchungen zu wechselnden Preisen ausgehe. Die Kündigung vom 1.12.2017 habe den Vertrag nicht beenden können, da in ihr der Betrag der Mietrückstände nicht angegeben sei. Zudem sei mangels Widerspruchs der Klägerin nach § 545 BGB eine Verlängerung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit eingetreten. Die Schreiben vom 24.7. und 25.7.2018 enthielten keine erneute Kündigungserklärung. Die Beklagte behauptet, sie habe bei der Rechtsvorgängerin der Klägerin am 15.1.2012 ein von dieser angebotenes Langzeitmietverhältnis über das Apartment 201 auf unbestimmte Zeit und unter Ausschluss sämtlicher hoteltypischer Serviceleistungen zu einer Monatspauschale von damals 1.470,- € begründet. Die Rezeptionistin der Klägerin habe erklärt, dies sei in Ordnung, sie leite das weiter. Sie ist der Ansicht, die gelebte Vertragspraxis lasse den Rückschluss auf den übereinstimmenden Vertragswillen zu. Dabei sei die stillschweigende Akzeptanz ihrer Bedingung durch die Klägerin rechtlich als übereinstimmender Wille zu werten. Durch das konsequente und widerspruchslose Nichterbringen hoteltypischer Serviceleistungen in einem auf Dauer angelegten und jahrelang währenden Langzeitvertragsverhältnisses habe die Rechtsvorgängerin der Klägerin ihren Willen zur Akzeptanz eines reinen Wohnraummietvertrages eindeutig zum Ausdruck gebracht. Ein Beherbergungsvertrag liege daher mangels vorübergehenden Gebrauchs und mangels weiterer Vertragselemente nicht vor. Eine nachträgliche Änderung dieses Vertrages habe es nicht gegeben. Die Klägerin selbst biete mit dem Konzept „Wohnen auf Zeit“ ohne Hinweis auf ihr Hotel auch Wohnraummietverhältnisse an. Allerdings liege ein Vertrag im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB mangels schriftlicher Vereinbarung einer kurzzeitigen Vertragsdauer und der Angabe des projektbezogenen Vertragszwecks nicht vor. Die Buchungen über das Internetportal C seien für das Vertragsverhältnis der Parteien ohne Bedeutung. Denn die Klägerin habe bewusst ihre Unkenntnis und rechtliche Unerfahrenheit ausgenutzt, indem sie sie zu den erneuten Buchungen über C im Sommer 2015 veranlasst habe, die sie freiwillig nicht getätigt hätte. Das Verhalten der Klägerin sei zugleich sittenwidrig. Auch die Preisgestaltung des Vertrages mit dem durchgehend gleichen Preis von 49,- € pro Tag belege ihren Aufenthalt im Status des Langzeitmieters, da die Preise für Tagesgäste im Rahmen des normalen Hotelaufenthalts stets wechselten, insbesondere in Abhängigkeit von der Auslastung des Hotels.
Da ein Wohnraummietverhältnis vorliege, müsse die Höhe der Miete den Mietspiegel beachten. Angemessen sei demzufolge eine monatliche Miete von 408,- €. Die Höhe der geforderten Miete erfülle den Tatbestand des Mietwuchers. Im Hinblick auf die geleisteten Zahlungen von insgesamt 61.016,90 € stehe ihr ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 28.784,90 € zu, wegen dessen sie ein Zurückbehaltungsrecht an den weiteren Mieten geltend machen könne. Ergänzend bezieht sie sich auf ihren erstinstanzlichen Vortrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 13.6. und 14.8.2019 (Blatt 183 ff., 291 ff. der Akte) verwiesen.
Die Beklagte beantragt,
das Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M. vom 8.3.2019 (Az. 2-21 O 395/18) abzuändern und die Klage abzuweisen,
die Klägerin zu verurteilen, an sie 28.784,90 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (1.7.2019) zu zahlen,
hilfsweise,
die Revision zuzulassen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung und die Widerklage zurückzuweisen.
Sie beruft sich auf die Begründung des Landgerichts sowie auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie ist der Ansicht, es liege ein Beherbergungsvertrag vor. Es seien keine Anhaltspunkte dafür vorhanden, dass sie selbst einen Wohnraummietvertrag habe abschließen wollen. Die Beklagte habe nur vorübergehend im Hotel wohnen wollen, da sie nach eigenen Angaben keinen vergleichbaren Wohnraum in Stadt1 gefunden habe. Mit Gästen, die einen Langzeitaufenthalt planten, würden stets schriftliche Verträge abgeschlossen. Im Übrigen nutze die Beklagte auch stets die Serviceleistungen des Hotels, indem sie beispielsweise die hauseigene Bettwäsche verwende und ein Postfach nutze. Ferner würden die Rauchmelder, die Sprinkleranlage, die Lüftungsanlage sowie die Brandschutzklappen gewartet. Dass das Zimmer der Beklagten nicht gereinigt werde, liege nur daran, dass die Beklagte den Servicekräften den Zutritt zum Zimmer verweigere. Sie habe auch mehrfach ihren Auszug angekündigt. Hinsichtlich des von der Beklagten mit ihrer Widerklage geltend gemachten Rückzahlungsanspruchs, den die Klägerin in Abrede stellt, erhebt sie die Einrede der Verjährung. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 16.7.2019 (Blatt 230 ff. der Akte) Bezug genommen.
II. § 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO:
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und ebenso begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg.
Die Klage ist zulässig und begründet. Die Widerklage der Beklagten ist nicht begründet.
Die Klage ist auch hinsichtlich des Zahlungsantrags zulässig. Es handelt sich nicht um eine unzulässige Teilklage, da die Klägerin ihren Anspruch konkret mit 46,- € für 212 Tage bemessen hat unabhängig davon, ob ihr gegebenenfalls ein Anspruch auf monatliche Zahlung oder ein in der Summe höherer Anspruch tatsächlich zusteht.
Die Klage ist auch begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des von ihr in dem Hotel der Klägerin bewohnten Apartment 201 zu, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet ist (§ 546 Abs. 1 BGB).
Wie das Landgericht insgesamt zutreffend ausgeführt hat, endete der Vertrag der Parteien mit Ende der letzten Buchung der Beklagten am 13.9.2015; zudem hat die Klägerin den Vertrag mit der Beklagten wirksam wegen Zahlungsverzugs gekündigt.
Der Vertrag konnte befristet abgeschlossen werden. Die Klägerin bzw. ihre Rechtsvorgängerin und die Beklagte haben keinen Wohnraummietvertrag im Sinne des § 549 BGB geschlossen, sondern einen Beherbergungsvertrag bzw. Hotelaufnahmevertrag, mit welchem die Klägerin der Beklagten Räume zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung stellte und nach dem sie weitere hoteltypische Leistungen schuldete, ohne dass die Beklagte dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig hätte gestalten können (vgl. BGH, NJW1963, 1449; Guhling/Günter/Hornmann, Gewerberaummiete, 2. Aufl. 2019, Anhang 2 zu § 535 BGB, Rdnr. 37; Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl. 2019, Einf. V. § 535, Rdnr. 36, jeweils m.w.N.). Die Beklagte war insbesondere nicht berechtigt, das von ihr angemietete Zimmer nach ihren eigenen Vorstellungen auszugestalten und beispielsweise die vorhandenen Möbel umzustellen oder Renovierungsarbeiten durchzuführen, wie dies bei einem Wohnraummietvertrag üblicherweise der Fall ist. Das Angebot der Rechtsvorgängerin der Klägerin, mit der Beklagten ein Langzeitvertragsverhältnis zu begründen, konnte die Beklagte aus der maßgeblichen Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers (§§ 133, 157 BGB) nur dahin verstehen, dass sie ihr damit den Abschluss eines Beherbergungsvertrages anbot, nicht den eines Wohnraummietverhältnisses, auf welches die Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts anwendbar wären. Maßgebend für die Auslegung einer Willenserklärung ist nicht die persönliche Vorstellung des Erklärenden, sondern die Bedeutung, die ein objektiver Erklärungsempfänger in der Situation der Klägerin der Erklärung der Beklagten nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte beimessen durfte. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin betrieb - ebenso wie nunmehr die Klägerin es tut - ein Hotel. In einem Hotel werden bei einer Zimmerbuchung üblicherweise die für einen Beherbergungsvertrag typischen Leistungen angeboten, also neben der Vermietung eines fertig eingerichteten Zimmers weitere Dienstleistungen wie Reinigungsleistungen, aber auch die Bereitstellung der gesamten Infrastruktur eines Hotels. Dies ist nicht mit einem typischen Wohnraummietvertrag vergleichbar. Bei dem Zimmerangebot eines Hotels ist erkennbar, dass der Hotelbetreiber gerade die Gesamtheit der Leistungen anbieten will. Hierauf basiert auch die Kostenstruktur eines Hotelbetriebes, die eine völlig andere ist als die eines Wohnraumvermieters, nämlich insbesondere die umfangreiche Beschäftigung von Personal zur Erfüllung der begleitenden Leistungen, insbesondere Dienstleistungen erfordert. Dies gilt auch im Falle des Angebots eines Langzeitvertrages, der lediglich die Kalkulierbarkeit für den Hotelbetreiber erhöht und für den Gast regelmäßig einen gewissen Rabatt zur Folge hat.
Nichts anderes gilt, wenn die Beklagte bei Abschluss des Langzeitvertrages erklärt hatte, auf jegliche Dienstleistungen zu verzichten und lediglich das Zimmer mieten zu wollen. Das allein führt nicht dazu, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin, auch wenn sie dem nicht widersprach, der Beklagten anstelle eines Beherbergungsvertrages den Abschluss eines Wohnraummietvertrags angeboten hätte, für den gänzlich anderen Vorschriften gälten, insbesondere andere Kündigungsvorschriften. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin als Hotelbetreiberin hätte vielmehr keinerlei Veranlassung gehabt, einen solchen ihrem Geschäftskonzept nicht entsprechenden Vertrag abzuschließen. Dies konnte die Beklagte auch nicht erwarten. Wenn die Beklagte ankündigte, jegliche Dienstleistungen nicht in Anspruch nehmen zu wollen, aber dennoch den geforderten Preis für ein über einen Langzeitvertrag angemietetes Zimmer akzeptierte, so hatte diese Äußerung nach dem objektiven Erklärungswert die Bedeutung, dass sie auf die Entgegennahme dieser im Vertrag eigentlich mitenthaltenen Leistungen lediglich verzichtete. Dies hätte sie nicht daran gehindert, diese Leistungen möglicherweise später wieder in Anspruch zu nehmen. Im Übrigen nahm sie die Infrastruktur eines Hotels, die sich von einem reinen Wohngebäude wesentlich unterscheidet, durchaus in Anspruch und nutzte sie. Ein Vertrag über ein Wohnraummietverhältnis ist auch deshalb mit der Klägerin nicht wirksam zustande gekommen, weil die Mitarbeiter der Klägerin bzw. ihrer Rechtsvorgängerin an der Rezeption zum Abschluss eines solchen dem gewöhnlichen Konzept der Klägerin nicht entsprechenden Vertragsverhältnis nicht bevollmächtigt waren (§ 164 Abs. 1 BGB). Die Klägerin hat in Abrede gestellt, dass ihre Bediensteten bzw. die ihrer Rechtsvorgängerin bevollmächtigt gewesen wären, anstelle eines Beherbergungsvertrages einen reinen Wohnraummietvertrag über ein Hotelzimmer abzuschließen. Für das Bestehen einer solchen Vollmacht hat die Beklage keinen Beweis angetreten.
Ohne entscheidende Bedeutung für die Auslegung der beiderseitigen zum Vertragsschluss führenden Willenserklärungen ist demgegenüber grundsätzlich das Verhalten der Beklagten nach Vertragsschluss. Eine nachträgliche Änderung des zunächst mündlich abgeschlossenen Vertrages durch entsprechende übereinstimmende Willenserklärungen ist nicht anzunehmen. Das Verhalten im Rahmen der Durchführung des Vertrags allein enthält nicht schon eine auf Abschluss eines Änderungsvertrages gerichtete Willenserklärung. Im Übrigen liegt in der Akzeptanz der Nichtinanspruchnahme angebotener Leistungen seitens der Klägerin nicht schon eine Willenserklärung, die auf eine entsprechende Vertragsänderung gerichtet ist.
Demzufolge war der zunächst für unbestimmte Zeit abgeschlossene Vertrag auch ordentlich kündbar. Vorschriften des Wohnraummietrechts über Kündigungsvoraussetzungen nicht anwendbar. Insoweit ist ein Beherbergungsvertrag dem zum vorübergehenden Gebrauch vermieteten Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vergleichbar. Dies gilt dann, wenn sich der Vertrag der Parteien durch die Weiternutzung des Zimmers seitens der Beklagten zunächst stillschweigend verlängert haben sollte (§ 545 BGB). Die Klägerin hat wiederholt, insbesondere auch durch die Erhebung der Räumungs- und Herausgabeklage der Fortsetzung des Vertrages widersprochen und zumindest sinngemäß erneut eine Kündigung ausgesprochen, indem sie ausdrücklich eine Beendigung der Nutzung des Zimmers durch die Beklagte fordert.
Im Übrigen bestand auch ein Zahlungsrückstand der Beklagten, welcher die Klägerin jedenfalls zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung berechtigte (§ 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 3 BGB). Denn die Höhe des von der Beklagten geschuldeten Entgelt ist aus den genannten Gründen nicht durch die Vorschriften des Wohnraummietrechts einschließlich des Mietspiegels begrenzt, auch eine sittenwidrige Überhöhung kommt aus den genannten Gründen nicht in Betracht, mit der Folge, dass der von der Klägerin geltend gemachte Zahlungsrückstand, der rechnerisch unstreitig ist, tatsächlich besteht.
Infolge der Inanspruchnahme der Leistungen der Klägerin in dem Zeitraum vom 1.1. bis zum 31.7.2018 durch die Beklagte steht der Klägerin gegen die Beklagte auch ein Anspruch auf Zahlung der Vergütung von jedenfalls 46,- € pro Nacht und somit für 212 Tage zu je 46,- €, mithin 9.752,- € zu (§ 535 Abs. 2 BGB). Der Zinsanaspruch steht der Klägerin auf den zuerkannten Betrag in der beantragten Höhe aus dem Gesichtspunkt des Verzuges zu (§ 280 Abs. 1, § 286 Abs. 1, § 288 Abs. 1 BGB).
Daraus ergibt sich, dass die - nunmehr unbedingt erhobene - Widerklage der Beklagten gerichtet auf Rückzahlung angeblich überhöht geleisteter Miete unbegründet ist.
Die Beklagte hat die Kosten ihres ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen mit Ausnahme der Kosten der Anrufung des unzuständigen Amtsgerichts in erster Instanz durch die Klägerin (§ 97 Abs. 1, § 281 Abs. 3 ZPO).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 511, 517, 519 f. ZPO
§§ 133, 157 BGB
§ 545 BGB
§ 549 BGB
§ 535 BGB
§ 711 ZPO
§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 164 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 3 BGB
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 288 Abs. 1 BGB
§ 281 Abs. 3 ZPO
§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 21 O 395/18
VIII ZR 280/19