Oberlandesgericht Hamm (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2017-04-26, Aktenzeichen 30 U 21/17
ECLI: ECLI:DE:OLGHAM:2017:0426.30U21.17.00

Tenor:
Die Berufung der Beklagten gegen das am 22. Dezember 2016 verkündete Urteil der 1. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Arnsberg wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das vorbezeichnete Urteil der 1. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Arnsberg ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 5.164,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Höhe der von der Beklagten und Berufungsklägerin zu entrichtenden gewerblichen Miete.
Die Parteien sind verbunden durch einen Mietvertrag vom 27.06.2005 (K 1, Anlageband) über Gewerberäume, mit dem die Beklagte von der Klägerin ein von dieser mittels Krediten fremdfinanziertes Grundstück in C zum Zwecke der Nutzung als Pflegeeinrichtung (§ 1 (2)) mit Betriebspflicht (§ 2) für die Dauer von mindestens 20 Jahre (§ 3 (1)) mietete. Zur Höhe der Miete trafen die Parteien dabei folgende Regelungen:
„§ 5 Mietzins, Fälligkeit
(1) Der Mietzins beträgt monatlich € ### (in Worten: Euro ###), jährlich € ### (in Worten: ###). Sollte die vereinbarte Miethöhe, den Höchstwert der Bestimmungen des PfG NRW überschreiten, so bemisst sich die Pacht nach diesem Höchstwert. Dies ist durch geeigneten Nachweis zu dokumentieren.
(2) (…)
§ 6 Wertsicherung
(1) Die in vorst. § 5 Abs. (1) vereinbarte Miete wird dadurch wertgesichert, daß sie an die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt festgestellten Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2000 = 100) in der Zeit nach Übergabe der Mietsache angepasst wird. Die Anpassung erfolgt alle zwei Jahre. Maßgeblich ist der Index, der für den ersten vollen Monat festgesetzt wird, der auf die Übergabe der Mietsache folgt. Die Anpassung beläuft sich der Höhe nach auf die Hälfte der prozentualen Veränderung des Index.
Die veränderte Miete wird an dem ersten vollen Kalendermonat geschuldet, der auf den Monat folgt, in dem die maßgebliche Indexveränderung eingetreten ist.
(2) (…)“
Die Regelung des § 5 Abs. 1 MV haben die Parteien dabei allein aufgrund dessen getroffen, dass sie den Mietvertrag etwa 1 Jahr vor Mietbeginn und damit zu einem Zeitpunkt geschlossen haben, zu dem weder Berechnungen noch Bestätigungen zur Refinanzierung der Miete durch Pflegekostenförderungen vorlagen. Sie sollte nach übereinstimmendem Willen der Vertragsparteien Geltung nur für den Mietbeginn haben (Bl. 20 + 24).
Bei Abschluss dieses Mietvertrags war in Nordrhein-Westfalen die Verordnung über die gesonderte Berechnung nicht geförderter Investitionsaufwendungen für Pflegeeinrichtungen nach dem Landespflegegesetz (GesBerVO) vom 15.10.2003 in Kraft. Diese beinhaltete bezüglich Aufwendungen für Miete, die nach §§ 9, 13 des Gesetzes zur Änderung des Gesetzes zur Umsetzung des Pflegeversicherungsgesetzes (PfG NW) vom 08.07.2003 als betriebsnotwendige Investitionsaufwendungen gefördert wurden, in § 4 Abs. 2 Satz 4 GesBerVO folgende Regelung:
„Die Anpassung der anerkennungsfähigen Aufwendungen erfolgt alle zwei Jahre auf der Basis der Entwicklung des Verbraucherpreisindex (Basisjahr 2000) aller privaten Haushalte Nordrhein-Westfalen in Höhe von 50 % der Indexsteigerung.“
Auf der Grundlage eines Investitionskostenbescheides vom 26.07.2012 zahlte die Beklagte zuletzt eine indexierte monatliche Miete von ### € (Jahresmiete von ### €).
Nachdem im Mai 2014 sodann eine Erhöhung des Verbraucherpreisindex durch das Statistische Bundesamt von 103,8 auf 106,8 stattgefunden hatte, wurde die GesBerVO mit Wirkung zum 20.11.2014 aufgehoben und durch die Verordnung zur Ausführung des Alten- und Pflegesetzes Nordrhein-Westfalen und nach § 92 SGB XI (APG DVO NRW) vom 21.10.2014 ersetzt. Auch diese erkennt Mieten weiterhin als förderungswürdige betriebsnotwendige Investitionsaufwendungen an, Erhöhungen jedoch nur insoweit, als sie eine nach den Vorschriften dieser Verordnung vorzunehmende Vergleichsberechnung nicht übersteigen (§ 8 Abs. 9 S. 4).
Die Klägerin ist der Ansicht gewesen, sie könne aufgrund der Wertsicherungsvereinbarung sowie des Anstiegs des Verbraucherpreisindex von der Beklagten ab Januar 2015 eine um ### € monatlich erhöhte Miete beanspruchen, die sie mit der vorliegenden Zahlungsklage für die Zeit Januar 2015 bis einschließlich August 2016 geltend macht.
Die Beklagte hat sich demgegenüber im Hinblick auf die Änderung der maßgeblichen Verordnung zur Förderung von Investitionskosten im Pflegebereich auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen und geltend gemacht, mangels einer Refinanzierung über den Landschaftsverband Westfalen-Lippe (LWL) die vereinbarte regelmäßige Erhöhung nicht mehr zahlen zu können. Sie hat die Ansicht vertreten, die Erstattungsfähigkeit der Investitionskosten sei Geschäftsgrundlage des Mietvertrages. Beiden Parteien sei bewusst gewesen, dass sich die Höhe der Miete nach der jeweiligen Refinanzierung durch den LWL richte. Indem die Parteien bei Vertragsschluss die Höhe der Miete an die tatsächliche Refinanzierung angelehnt hätten, habe die Klägerin einen Teil des Wirtschaftsrisikos übernommen, womit es zu einer Risikoverlagerung gekommen sei. Hätten die Parteien die Gesetzesänderung vorhergesehen, hätten sie den Vertrag nicht oder nicht mit diesem Inhalt geschlossen, weshalb eine Anpassung der Miete, und zwar eine Reduzierung, erforderlich sei.
Das Landgericht hat der Zahlungsklage mit Ausnahme einer geringfügigen Zinsmehrforderung in vollem Umfang stattgegeben und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, eine Störung der Geschäftsgrundlage, die zu einem Anpassungsanspruch der Beklagten führe, liege nicht vor. Es fehle schon an einem Vortrag der Beklagten, dass das Fortbestehen der gesetzlichen Regelungen zur Förderung von Pflegeeinrichtungen in den Geschäftswillen auch der Klägerin aufgenommen worden sei. Nun reiche unter Umständen zwar auch aus, dass eine Geschäftsgrundlage vom Geschäftswillen nur einer Partei umfasst sei. Voraussetzung dafür sei aber, dass die Gegenpartei die Geschäftsgrundlage der anderen Partei erkannt habe. Auch dies habe die Beklagte jedoch nicht dargetan. Insbesondere würden die Regelungen der GesBerVO in dem Mietvertrag nicht erwähnt und sei die Wertsicherungsklausel in Kenntnis des Umstandes vereinbart worden, dass nach § 5 Abs. 1 MV die Miete schon zu Beginn des Vertrages den Höchstwert der Bestimmungen des PfG NW ausschöpfen könne.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihr Klageabweisungsziel weiter verfolgt. Sie vertritt auch weiterhin die Auffassung, dass – entgegen der Ansicht des Landgerichts – die Refinanzierbarkeit der Miete und damit der Fortbestand der bei Vertragsabschluss bestehenden Gesetzes- und Rechtslage Geschäftsgrundlage geworden sei. Beiden Vertragsparteien sei bewusst gewesen, dass die Miete entsprechend der jeweiligen Investitionskostenförderung des Landes Nordrhein-Westfalen refinanzierbar sein müsse, unabhängig davon, ob sich dies nach der GesBerVO oder einer Nachfolgeregelung richte. Dies ergebe sich schon aus der Bezugnahme auf das PfG NW in § 5 Abs. 1 MV. Mit dem Wegfall der GesBerVO und dem Inkrafttreten der APG DVO NW sei eine schwerwiegende Änderung der Verhältnisse eingetreten, da damit die wirtschaftliche Belastung für die Beklagte erheblich gestiegen und ihr rein rentabler Betrieb der Pflegeeinrichtung kaum noch möglich gemacht worden sei. Ein Festhalten am Vertrag könne ihr daher auch bei Berücksichtigung der Risikoverteilung nicht zugemutet werden. Denn es handele sich vorliegend nicht um ein Risiko des Mieters, da mit der Anlehnung der Miete an die tatsächliche Refinanzierung durch die Investitionskostenförderung die Klägerin einen Teil des Risikos mit übernommen habe.
Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen in erster Instanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, das angefochtene Urteil sowie die Berufungsbegründung der Beklagten verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Beklagten hat aus den schon in dem Hinweisbeschluss des Senats vom 7. April 2017 dargelegten Gründen, gegen die die Beklagte auch nichts erinnert hat, offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht das Vorliegen einer Störung der Geschäftsgrundlage, die zu einem Anpassungsanspruch der Beklagten führt, verneint.
1.
Gemäß § 313 Abs. 1 BGB kann die Anpassung eines Vertrages verlangt werden, wenn sich die Umstände, die Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert haben, die Parteien deshalb den Vertrag nicht oder mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten und das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar ist. Während die außerordentliche Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses ein vertragsimmanentes Mittel zur Auflösung der Vertragsbeziehung darstellt, durch das der Grundsatz der Vertragstreue nicht unmittelbar berührt wird, begründet die Auflösung eines Vertrages wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage eine außerhalb des Vertrages liegende, von vornherein auf besondere Ausnahmefälle beschränkte rechtliche Möglichkeit, sich von den vertraglich übernommenen Verpflichtungen zu lösen. Die Anpassung eines Vertrages wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage muss zur Vermeidung untragbarer, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin unvereinbarer Folgen unabweislich erscheinen. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage ist dann grundsätzlich kein Raum, soweit es um Erwartungen und Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen. Eine solche vertragliche Risikoverteilung schließt für den Betroffenen regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen (BGH, Urteil vom 09. März 2010 – VI ZR 52/09 –, Rn. 24, NJW 2010, 1874 ff. m.w.N.).
2.
Gemessen an diesen Voraussetzungen liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage, die einen Anpassungsanspruch der Beklagten begründen würde, nicht vor.
a.
Es erscheint, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, schon zweifelhaft, ob der Fortbestand der staatlichen finanziellen Förderung von Pflegeeinrichtungen, wie sie die GesBerVO geregelt hat, überhaupt Geschäftsgrundlage des Mietvertrages der Parteien geworden ist. Geschäftsgrundlage sind nach ständiger Rechtsprechung die nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen, bei Vertragsschluss aber zutage getretenen gemeinsamen Vorstellungen beider Vertragsparteien sowie die der einen Vertragspartei erkennbaren und von ihr nicht beanstandeten Vorstellungen der anderen vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf diesen Vorstellungen aufbaut (BGH, Urteil vom 20. Juli 2011 - XII ZR 149/09 - Rn. 22 m.w.N.; BGH, Beschluss vom 11. Februar 2015 – XII ZB 66/14 –, Rn. 17 m.w.N.). Zwar können auch Gesetzesänderungen zu Störungen vertraglicher Dauerschuldverhältnisse im Sinne des § 313 BGB führen (BGH, Beschluss vom 11. Februar 2015 – XII ZB 66/14 –, Rn. 27). Es erscheint aber angesichts der auf mindestens 20 Jahre vereinbarten Vertragslaufzeit schon eher fernliegend, dass die Parteien oder aber auch nur die Beklagte bei Abschluss des Mietvertrages die Vorstellung hatte(n), dass während dieser Zeit die GesBerVO unverändert fortbestehen oder aber zumindest die staatliche finanzielle Förderung von Pflegeeinrichtungen inhaltlich nicht (wesentlich) geändert werde. Hiergegen spricht auch die vertragliche Gestaltung der Parteien. So haben sie unstreitig nur für den Beginn des Mietverhältnisses festgelegt, dass die Miete den Höchstwert der Bestimmungen des PfG NW nicht überschreiten dürfe. Wäre Grundlage für den Vertragsschluss – zumindest für die Beklagte – gewesen, dass auch die künftigen Mietanpassungen diesen Höchstwert nicht übersteigen dürften, wäre zu erwarten gewesen, dass die Beklagte auch in diesem Punkt auf eine entsprechende vertragliche Regelung, etwa eine Inbezugnahme der GesBerVO statt der selbständigen Vereinbarung einer Wertsicherung der Miete, gedrungen hätte. Dass sie dies getan hat, trägt die Beklagte jedoch schon selbst nicht vor. Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass die Regelung in § 6 Abs. 1 MV inhaltlich der des § 4 Abs. 2 S. 4 GesBerVO entspricht. Zwar war damit zunächst gesichert, dass Mieterhöhungen nur im Rahmen der staatlichen Förderungsmöglichkeit erfolgen würden. Gerade indem insoweit aber nicht eine Erhöhung nur nach den staatlichen Förderungsmöglichkeiten vereinbart, sondern lediglich eine eigenständige Vereinbarung entsprechend der seinerzeit bestehenden staatlichen Förderung getroffen worden ist, haben die Parteien zu erkennen gegeben, nicht dauerhaft die Miete an die staatliche Förderung von Pflegeeinrichtungen koppeln zu wollen. Anders konnte und durfte jedenfalls die Klägerin diese Vereinbarung nicht verstehen, so dass zumindest für sie nicht erkennbar gewesen wäre, dass die Beklagte den Fortbestand der staatlichen Förderung zu ihrer Geschäftsgrundlage gemacht hat.
b.
Selbst wenn aber der Fortbestand dieser staatlichen finanziellen Förderung Geschäftsgrundlage geworden sein sollte, steht der Beklagten gleichwohl ein Anpassungsanspruch nach § 313 Abs. 1 BGB nicht zu. Weitere Voraussetzungen wären nämlich, dass der Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht in den Risikobereich der Beklagten fiele sowie eine schwerwiegende Veränderung begründet und zudem es unzumutbar erschiene, die Beklagte an dem Vertrag festzuhalten. Keine dieser Voraussetzungen liegt vor.
aa.
Der Fortbestand staatlicher Mietförderungen fällt grundsätzlich in den Risikobereich eines Mieters, denn der Geldleistungsschuldner trägt das Risiko der Geldbeschaffung und Finanzierung (Palandt/Grüneberg, BGB, 76. Aufl., § 313 Rn. 19). Eine hiervon abweichende Vereinbarung lässt sich dem Mietvertrag der Parteien, anders als die Beklagte meint, nicht entnehmen. Insbesondere ergibt sie sich nicht aus § 5 Abs. 1 MV, da diese Regelung, wie auch die Beklagte eingeräumt hat, Geltung eben nur für den Beginn des Mietverhältnisses beanspruchen sollte.
bb.
Die Beklagte hat bislang auch nicht dargetan, dass die Gesetzesänderung eine schwerwiegende Veränderung darstellt. Auch nach § 8 APG DVO NW sind Mieten für Pflegeeinrichtungen weiterhin förderungswürdig, wobei nach dessen Absatz 9 für Altverträge wie den vorliegenden sogar ein Bestandsschutz besteht. Dass die APG DVO NW keine automatische Anpassung einer einmal als förderungswürdig anerkannten Miete vorsieht, wie es § 4 Abs. 2 Satz 4 GesBerVO getan hat, begründet für sich allein genommen auch noch keine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage. Denn die APG DVO NW sieht gleichfalls eine, wenn auch eine andere, Möglichkeit der Anpassung der förderungswürdigen Miete vor, solange sie sich innerhalb des Rahmens der Vergleichsmieten hält. Dass die hier streitgegenständliche Mieterhöhung danach nicht (mehr) förderungswürdig ist, ist bislang indes nicht vorgetragen, geschweige denn substantiiert anhand von Zahlenmaterial dargelegt. Daher fehlt es derzeit schon an einem hinreichenden Vortrag dazu, dass eine schwerwiegende Änderung eingetreten ist.
cc.
Schon aus dem vorliegenden Grunde ist bislang auch nicht ersichtlich, dass ein Festhalten der Beklagten an dem Vertrag für sie unzumutbar wäre. Unabhängig davon ergibt sich das Fehlen der Unzumutbarkeit aber auch aus anderen Gründen. Die Vereinbarung einer Wertsicherung in einem Mietvertrag dient in der Regel ausschließlich dem Interesse des Vermieters vor einem schleichenden Verfall der Miete aufgrund steigender Lebenshaltungskosten, gerade bei langfristigen Mietverträgen. Denn für gewöhnlich kennen die Veränderungen der Lebenshaltungskosten und damit des Verbraucherpreisindex nur eine Richtung, nämlich die nach oben. Begnügt sich ein Vermieter gleichwohl, wie vorliegend die Vermieterin, mit festgeschriebenen Mietanpassungen in Höhe nur der Hälfte der Steigerung des Verbraucherpreisindex, begründet schon dies ein erhebliches Entgegenkommen des Vermieters, da damit für gewöhnlich auch ein stetes wertmäßiges Absinken der Miete verbunden ist. Bei einer solchen Sachlage erscheint das Festhalten eines Mieters an dem Vertrag selbst bei einem Wegfall der staatlichen finanziellen Förderung von Pflegeeinrichtungen unter Berücksichtigung der beiderseitigen berechtigten Interessen nicht als unzumutbar und eine Anpassung des Vertrages nicht zur Vermeidung untragbarer, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin unvereinbarer Folgen als unabweislich.
III.
Der Senat kann danach die durch die Berufung aufgeworfenen Tat- und Rechtsfragen zweifelsfrei beantworten. Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verspricht keine neuen Erkenntnisse und ist auch nicht im Interesse der Parteien geboten.
IV.
Die Rechtssache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung, da über die maßgebliche Rechtsfrage in der Rechtsprechung keine unterschiedlichen Auffassungen geäußert worden sind.
Schließlich erfordern auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung des Berufungsgerichts. Der vorliegende Fall gibt keinen Anlass, Leitsätze für die Auslegung von Gesetzesbestimmungen des materiellen oder des Verfahrensrechts aufzuzeigen oder Gesetzeslücken zu schließen. Weiterhin weicht weder die angefochtene Entscheidung des Landgerichts noch die Entscheidung des Senats von höchstrichterlicher Rechtsprechung ab.
V.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 711, 713 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 711, 713 ZPO
§ 92 SGB XI
§ 313 BGB
§ 8 APG
§ 522 Abs. 2 ZPO
§ 5 Abs. 1 MV
§ 4 Abs. 2 Satz 4 GesBerVO
§ 313 Abs. 1 BGB
§ 6 Abs. 1 MV
§ 4 Abs. 2 S. 4 GesBerVO
§ 5 Abs. 1 MV
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 9, 13 des Gesetzes zur Änderung des Gesetzes zur Umsetzung des Pflegeversicherungsgesetzes

Zitierte Entscheidungen: NJW 2010, 1874
VI ZR 52/09
XII ZR 149/09
XII ZB 66/14