Oberlandesgericht Hamm (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 1982-05-28, Aktenzeichen 4 RE Miet 11/81
ECLI: ECLI:DE:OLGHAM:1982:0528.4RE.MIET11.81.00

Tenor:
Das von einem Bevollmächtigten des (Wohnraum-) Vermieters (schriftlich) vorgebrachte Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist gemäß § 174 S. 1 BGB unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmächtsurkunde nicht vorlegt und der Mieter aus diesem Grunde das Erhöhungsbegehren unverzüglich zurückweist.

Tatbestand:
Das Landgericht Duisburg hat dem Senat folgende Frage gemäß Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG zum Rechtsentscheid vorgelegt:
Ist das Erhöhungsverlangen des Vermieters nach § 2 MHG (Art. 3 des zweiten Gesetzes über Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum) ein einseitiges Rechtsgeschäft mit der Folge, daß das von einem Bevollmächtigten vorgenommene Erhöhungsverlangen gemäß § 174 BGB unwirksam ist, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der Mieter das Erhöhungsverlangen aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist?
Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Die beklagten Eheleute sind Mieter des Klägers. Der vermietete Wohnraum ist nicht preisgebunden. Mit Schreiben vom 12. September 1980 forderte der ... die Beklagten im Namen des Klägers unter Hinweis auf den Örtlichen Mietspiegel auf, einer Erhöhung des Grundmietpreises von 6,30 DM/qm ab 1. Januar 1981 zuzustimmen. Eine Vollmachtsurkunde lag diesem Schreiben nicht bei. Die Beklagten wiesen das Erhöhungsverlangen mit Schreiben vom 17. September 1980 unter Hinweis auf § 174 BGB wegen Nichtvorlage einer Vollmachtsurkunde zurück. Das Amtsgericht hat die Beklagten auf die am ... bei Gericht eingegangene Klage gemäß § 2 MHG mit der Begründung verurteilt, der vom Kläger begehrten Mieterhöhung ab 1. Januar 1981 zuzustimmen, § 174 BGB greife nicht Platz, weil es sich bei dem Aufforderungsschreiben des Vermieters nach § 2 MHG nicht um ein einseitiges Rechtsgeschäft handele. Gegen dieses Urteil haben die beklagten Eheleute Berufung eingelegt. Das Landgericht möchte sich dem Rechtsstandpunkt des Amtsgerichts anschließen und demgemäß die Berufung zurückweisen, hat aber die Sache mit Rücksicht darauf, daß der in der Literatur nicht einheitlich beantworteten Vorlagefrage grundsätzliche Bedeutung zukomme, dem Senat zum Rechtsentscheid vorgelegt.

Entscheidungsgründe:
1.)
Die Vorlage ist zulässig.
Die zweifelsfrei entscheidungserhebliche Vorlagefrage ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Ihr kommt grundsätzlich Bedeutung zu; sie ist - soweit ersichtlich - bislang von keinem Oberlandesgericht durch Rechtsentscheid beantwortet worden.
2.)
Die Vorlagefrage ist wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich zu bescheiden.
a.)
Die Frage, ob das Erhöhungsverlangen des Vermieters nach § 2 MHG ein einseitiges Rechtsgeschäft im Sinne des § 174 BGB ist, wird in der Literatur unterschiedlich beantwortet. Während Staudinger-Emmerich (Komm. z. BGB, 12. Aufl., 2. Bearb., § 2 MHG Rz. 46ff., insb. Rz. 48) § 174 GBG auf ein derartiges Begehren für unanwendbar halten, lassen andere (Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz). Miethöhegesetz, 2. Aufl., § 2 Rz. 54; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl, (C 81; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., III 143 + 146) insoweit § 174 BGB - allerdings ohne nähere Begründung - Platz greifen. Der Senat schließt sich im Ergebnis der letzteren Meinung an.
Der Senat geht mit Staudinger-Emmerich (a.a.O., § 2 MHG Rz. 47 + 97) davon aus, daß das Erhöhungsverlangen des Vermieters nach § 2 MKG ein (besonders formalisierter) Antrag im Sinne des § 145 BGB ist (im Ergebnis ebenso: Palandt-Putzo, BGB, 41. Aufl., § 2 MHG Bern. 3; Schmidt- Futterer/Blank, a.a.O., C 85; denn § 2 MHG hat die Verwirklichung eins Erhöhungsverlanges immerhin als Mieterhöhungsvereinbarung konzipiert (Sternel, a.a.O., III 143)), mag deren Abschluß auch, sofern die Erhöhungsvoraussetzungen gegeben sind, im Klagewege erzwungen werden können. Vertragsanträge als solche - wie demgemäß auch das Erhöhungsverlangen als Antrag auf Abschluß eines Mieterhöhungsvertrages - sind zwar empfangsbedürftige Willenserklärungen, sie sind Jedoch nach der Verträgskonstruktion des Gesetzes keine selbständigen einseitigen Rechtsgeschäfte; sie sind vielmehr als Stufe zu dem (zweiseitigen) Rechtsgeschäft "Vertrag" und als ein wesentlicher Bestandteil desselben anzusehen. Denn die vertraglichen Rechtsfolgen werden erst durch den vollen Vertragstatbestand - also durch das Hinzukommen der Angebotsannahme - ausgelöst (Enneccerus-Nipperdey, Allg. Teil des Bürgerl. Rechts, 15. Aufl., § 146 Fußn. 2 = S. 909; Staudinger-Dilcher, BGB, 12. Aufl., § 145 Rz. 1; Soergel-Lange/Hefermehl, BGB, 11. Aufl., § 145 Rz. 2). Demgemäß wird der bloße Vertragsantrag von § 174 BGB grundsätzlich nicht erfaßt (Staudinger-Dilcher, a.a.O., § 174 Rz. 2.).
Das Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG erlangt auch nicht dadurch die Qualität eines selbständigen (einseitigen) Rechtsgeschäfts, daß sein Zugang eine Überlegungsfrist für den Mieter nebst anschließender Klagefrist für den Vermieter (§ 2 Abs. 3 S. 1 MHG) und letztlich bei ungenutztem Ablauf der Klagefrist eine Sperrfrist für ein erneutes Erhöhungsverlangen auslöst (§ 2 Abs. 3 S. 2 MHG). Denn diese Rechtsfolgen werden nicht, was allein die Annahme eines selbständigen Rechtsgeschäftes rechtfertigen könne, durch den Willen des Handelnden, sondern (ähnlich wie bei geschäftsähnlichen Handlungen auch, vgl. hierzu: BGHZ 47, 352/357) durch das Gesetz bestimmt, mag das Erhöhungsverlangen auch im Bewußtsein der eintretenden Rechtsfolgen und in der Absicht, zumindest einen Teil davon (Ablauf der Überlegungsfrist als Prozeßvoraussetzung für die Erhöhungsklage) hervorzurufen, gestellt worden sein.
b.)
Gilt mithin § 174 BGB für das Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG - weil es kein selbständiges und damit auch kein einseitiges Rechtsgeschäft ist - nicht unmittelbar, so ist doch diese Bestimmung auf die durch das Erhöhungsverlangen ausgedrückte Willenserklärung entsprechend anwendbar. Denn in Bezug auf diese Erklärung ist die vom Gesetzgeber für § 174 BGB vorausgesetzte Interessenlage in gleicher Weise gegeben wie im Regelfall dieser Gesetzesnorm.
Es ist allgemein anerkannt, daß § 174 BGB wegen Gleichheit der Interessenlage auf einseitige Rechtshandlungen (z.B. Mahnung) und auf bestimmte Willenserklärungen, die nur ein Teil eines aus mehrere Willenserklärungen bestehenden Rechtsgeschäfts sind (z.B. Vertragsannahme), entsprechend anwendbar ist, weil in diesen Fällen für den Gegner - obgleich § 180 S. 1 BGB nicht Platz greift - dieselbe Ungewißheit besteht, vor der § 174 S. 1 BGB schützen soll (Enneccerus Nipperdey, a.a.O., § 185 Fußn. 17 = S. 1141; Soergel-Schultze - v. Lasaulx, a.a.O. § 174 Rz. 5; Staudinger-Dilcher, a.a.O., § 174 Rz. 2). Dies gilt allerdings nicht für das bloße Vertragsangebot, da dieses frei abgelehnt werden kann und somit das für eine analoge Anwendung des § 174 BGB erforderliche Klarstellungsbedürfnis fehlt (Soergel-Schultze- v. Lasaulx u. Staudinger-Dilcher, jeweils wie vor). Das Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG löst indes, obwohl es der Konstruktion nach auch nur ein Vertragsangebot ist (das freilich von vornherein nicht in dem vorstehend aufgezeigten Sinne "frei" abgelehnt, sondern im Klagewege durchgesetzt werden kann), abweichend von der normalen Vertragsofferte aufgrund Gesetzes besondere Rechtsfolgen aus (§ 2 Abs. 3 S. 1 u. 2 MHG). Diese gesetzlichen Rechtsfolgen sind - jedenfalls auch - für den Erklärungsgegner, den Mieter, von besonderer Bedeutung. Er hat nämlich ein starkes Interesse daran zu wissen, ob mit dem Zugang des Erhöhungsschreibens nach § 2 MHG tatsächlich die zweimonatige Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 S. 1 MHG läuft, ob er sich also bei Ablauf dieser Frist einer zulässigen Erhöhungsklage aussetzt (§ 2 Abs. 3 S. 1 MHG), und ob bei ungenutztem Ablauf der sich an die Überlegungsfrist anschließenden ebenfalls zweimonatigen Klagefrist die neunmonatige Sperrfrist des § 2 Abs. 3 S. 2 MHG läuft, er mithin in dieser Zeit nicht mit Erfolg mit einem erneuten Erhöhungsverlangen des Vermieters überzogen werden kann. Da der Mieter - anders als der Vermieter - an der Auslösung dieser ihn treffenden Rechtsfolgen nicht mitwirkt, muß er, wenn das Erhöhungsschreiben von einem Bevollmächtigten stammt, wenigstens Gewißheit darüber verlangen können, daß der Vertreter des Vermieters befugt gehandelt hat. Sonst nämlich wäre er im unklaren, ob die Erklärung im Verhältnis der Parteien des Mietvertrages Wirkung Äußert. Damit besteht bezüglich des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG die gleiche Interessenlage, namentlich das gleiche Klarstellungsbedürfnis des Erklärungsgegners wie bei einem durch einen Bevollmächtigten vorgenommenen (vollendeten) einseitigen Rechtsgeschäft, so daß es nach Ansicht des Senats gerechtfertigt und geboten ist, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, sich in entsprechender Anwendung von § 174 BGB schnell, einfach und sicher Klarheit darüber zu verschaffen, ob für dieses Begehren Vollmacht des Vermieters vorliegt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 2 MHG
§ 174 BGB
§
174 GBG
§ 2 MKG
§ 145 BGB
§ 174 S. 1 BGB
§ 2 Abs. 3 S. 1 MHG
§ 2 Abs. 3 S. 2 MHG
§ 180 S. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 47, 352