Landgericht Bonn (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-06-07, Aktenzeichen 1 O 322/16
ECLI: ECLI:DE:LGBN:2017:0607.1O322.16.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gemäß § 770 ZPO wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Beklagte betreibt ein Zwangsvollstreckungsverfahren in das Grundstück der Klägerin L-Weg, ##### C (Grundbuch von B Blatt ###‚ Flur ##, ##.### qm groß). Das Grundstück ist ein im Bebauungsplan ausgewiesenes Ferienhausgebiet.
Die Zwangsversteigerung wird aus dem Zuschlagsbeschluss des AG L (8 K 2/12) vom 11.02.2014 durchgeführt, durch den die Klägerin das Teileigentum an dem Grundstück erworben hatte.
Die Klägerin hatte ihrerseits das Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung durch Zuschlag des Amtsgerichts L (Az.: 8 K 2/12) erworben. Die Klägerin hatte als Meistbietende das Gebot von 620.000 € zu entrichten.
Zugunsten der Beklagten ist wegen vom Voreigentümer nicht gezahlter Grundsteuer und Abwassergebühren eine Sicherungshypothek von 112.201,63 €, verzinslich mit 4 % Zinsen seit dem 15.04.2014, im Grundbuch eingetragen.
Die Klägerin entrichtete bis zum Verteilungstermin das zu zahlende Gebot von 620.000 € nicht.
Am 19.08.2014 wurde auf Antrag der Beklagten die Zwangsverwaltung des Grundstücks angeordnet.
Im Verfahren 8 K 12/14 wurde die Wiederversteigerung des Grundbesitzes gemäß § 133 ZVG angeordnet. Der Beitritt der Beklagten zu dieser Wiederversteigerung wurde mit Beschluss des AG L vom 29.08.2014 zugelassen. Der Beitritt erfolgte wegen eines Anspruchs auf 112.201,63 € (zzgl. Zinsen) aus der gemäß § 118 ZVG übertragenen Forderung aufgrund der vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses 8 K 2/12.
Das von der Klägerin erworbene Ferienhausgebiet war in sog. Pachtparzellen aufgeteilt. Die einzelnen Pachtparzellen waren zum Teil an Dritte verpachtet, zum größeren Teil waren sie nicht verpachtet.
Die Anzahl der Pachtparzellen beträgt 157. Von diesen waren 75 mit Ferienhäusern bebaut, 82 waren nicht bebaut. Von den 75 Ferienhäusern standen 51 im Eigentum des Voreigentümers, 24 Ferienhäuser standen im Eigentum Dritter, die nur für die Nutzung der Pachtparzelle eine Pacht zu entrichten hatten.
Der Zwangsverwalter verpachtete das Grundstück durch Pachtvertrag vom 30.11.2015 an die Beklagte. Diese riss Ferienwohnheime, die auf dem Grundstück standen, ab und errichtete auf dem Gelände Behelfsheime für Flüchtlinge. Abgerissen wurden 12 Wohnheime auf den Parzellen 46, 48, 51, 77, 127, 132, 154, 156, 157, 158, 160 und 177.
Am 30.09.2016 erklärte die Klägerin mit behaupteten Schadensersatzansprüchen in Höhe von 212.355 € gegen die Forderungen der Beklagten, welche der Sicherungshypothek zugrunde lagen, die Aufrechnung.
Im Versteigerungstermin vom 25.10.2016 erhielt die Beklagte den Zuschlag für ein Gebot von 705.000 €. Gegen diesen Beschluss legte die Klägerin Beschwerde ein.
Die Klägerin behauptet, sie habe die 51 Ferienhäuser verkauft und veräußert. Geltend mache sie vorläufig nur den Schaden bzgl. der Parzellen 46, 48, 77, 154, 155. Diese habe sie verkauft und übereignet. Bei den Käufern handelt es sich nach den schriftlichen Kaufverträgen jeweils um Gesellschaften, deren Direktor der Sohn des Direktors der Klägerin ist. Den Kaufpreis habe sie als „Wechselzahlung“ erhalten. Dies sei vor der Anordnung der Zwangsverwaltung am 19.08.2014 geschehen. Nach dem Abriss der Ferienhäuser durch die Beklagte sei es jeweils zu Rückabwicklungsverträgen gekommen, in welchen sie sich Schadensersatzansprüche der Käufer gegen die Beklagte habe abtreten lassen.
Der Gesamtwert der abgerissenen Wohnheime belaufe sich auf 212.355 €.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte sei durch Aufrechnung befriedigt worden, so dass ihr keine Forderung gegen die Klägerin mehr zustehe und deshalb die weitere Versteigerung des klägerischen Grundstücks durch einen Antrag der Beklagten nicht mehr zulässig sei.
Die Verpachtung an die Beklagte sei rechtswidrig gewesen, weil dadurch der Gewerbebetrieb unzulässig aufgehoben worden sei.
Die Ferienhäuser, die im Eigentum des Voreigentümers standen, seien als wesentliche Bestandteile der Grundstücke durch Zuschlag des AG L in das Eigentum der Klägerin übergegangen.
Diese seien nicht durch spätere Anordnung der Zwangsverwaltung am 19.08.2014 beschlagnahmt worden.
Die Klägerin beantragt,
die Zwangsvollstreckung in das Grundstück, eingetragen im Grundbuch von B Blatt ### - Anschrift: L-Weg, ##### C, aus dem Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts L vom 11.02.2014 - Az: 8 K 002/12 - betreffend die Eintragung im Grundbuch Abtlg. III lfd. Nr. 78 - Sicherungshypothek über 112.201,63 € nebst 4 % Zinsen seit dem 15.04.2014 für unzulässig zu erklären, soweit sie von der Beklagten betrieben wird,
gemäß § 770 ZPO anzuordnen, dass der Antrag/Beitritt der Beklagten auf Zwangsversteigerung - einstweilen ohne Sicherheitsleistung - für unzulässig erklärt und eingestellt wird.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, bei den abgeschlossenen Kaufverträgen handele es sich um Scheingeschäfte, die dazu dienen, vermeintliche Schadensersatzforderungen darlegen zu können. Bei den abgerissenen Ferienhäusern habe es sich um völlig verfallene Bauten gehandelt. Die Abriss- und Entsorgungskosten überstiegen den Wert.
Mit Beschluss vom 21.10.2016 (Bl. 68) hat die Kammer die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung einstweilen eingestellt, bis über die Vollstreckungsabwehrklage in dieser Instanz entschieden ist. Diese Sicherheit konnte nicht geleistet werden, wie sich aus dem Beschluss vom 25.10.2016 ergibt (Bl. 97).
Der Zuschlagsbeschluss im Verfahren 8 K 12/14 ist inzwischen rechtskräftig. Aufgrunddessen wurde die Zwangsverwaltung aufgehoben (Bl. 123).
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Das Landgericht ist zuständig. Grundsätzlich ist zwar gemäß § 767 Abs. 1 ZPO das Prozessgericht des ersten Rechtszuges zuständig. Ob dies auch für den Fall gilt, dass der Vollstreckung ein Zuschlagsbeschluss - erlassen durch das Vollstreckungsgericht - zugrunde liegt, ist streitig. Da vorliegend im Vollstreckungsabwehrklageverfahren erstmalig überhaupt eine erkenntnisrichterliche Tätigkeit entfaltet wird, kommt dem Aspekt der Sachnähe, auf den § 767 Abs. 1 ZPO aufbaut, keine Bedeutung zu, so dass sich die Zuständigkeit nach den allgemeinen Vorschriften richtet, §§ 23, 71 GVG. Vgl. hierzu § 202 Abs. 2 InsO analog (AG Stralsund, Beschluss vom 02.12.2015, 21 C 135/15).
Die Vollstreckungsabwehrklage ist statthaft gemäß §§ 767, 795, 794 Abs. 1 Nr. 3 ZPO i.V.m. § 93 Abs. 1 S. 1 ZVG. Die Zwangsvollstreckung wird aus dem Zuschlagsbeschluss 8 K 2/12 gemäß §§ 133, 118 ZVG betrieben. Ein Rechtsschutzbedürfnis besteht. Eine Beschwerde hätte jedenfalls die Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung des Beschlusses 8 K 2/12 nicht verhindern können (vgl. Zöller/Stöber, ZPO, 28. Aufl. § 794 Rn. 20).
Es ist nicht dargetan, dass aus dem Zuschlagsbeschluss die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe bereits erfolgt ist, so dass nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Zwangsvollstreckung bereits beendet ist.
Die Klägerin ist berechtigt, sich isoliert nur gegen die Vollstreckung aus der Sicherungshypothek zu wenden, weil Forderungen aus unterschiedlichen Einzelverfahren unabhängig voneinander abgelöst werden können (BGH NJW-RR 2010, 1314 Rn. 20).
Die Vollstreckungsabwehrklage ist unbegründet.
Die Vollstreckungsabwehrklage eröffnet die Möglichkeit, der Vollstreckbarkeit des titulierten Anspruchs materiell-rechtliche Einwendungen entgegenzusetzen. Derartige Einwendungen ergeben sich vorliegend nicht.
Der Klägerin stehen keine Forderungen gegen die Beklagte zu, mit denen sie die Aufrechnung hätte erklären können.
Die Klägerin bleibt bereits für den von ihr behaupteten Verkauf und die Übereignung sowie die Rückübertragung der Häuser und die Abtretung der vermeintlichen Schadensersatzforderungen bezüglich der Parzellen 46, 48, 77, 154 und 155 sowie den Wert der Häuser darlegungs- und beweisfällig. Die vorgelegten Privaturkunden als solche beweisen nicht die Richtigkeit der in ihnen enthaltenen materiellen Erklärungen und ersetzen keinen substantiierten Sachvortrag. Die angeblich zahlungshalber übergebenen Wechsel wurden ohnehin nicht vorgelegt.
Überdies sind die von der Klägerin geschlossenen Kaufverträge wegen Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB nichtig. Gemäß § 138 Abs. 1 BGB ist ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, nichtig. Dies ist der Fall, wenn es gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerechten Denkenden verstößt (st. Rspr.; BGH NJW 2004, 2668). Die Sittenwidrigkeit kann sich dabei aus dem Inhalt oder aus dem Gesamtcharakter des Rechtsgeschäfts ergeben. Letzteres kommt im Hinblick auf die hier vorliegenden Kaufverträge in Betracht. Bei der Gesamtwürdigung des Rechtsgeschäfts sind alle den Vertrag kennzeichnenden Umstände zu beurteilen, etwa die Verhältnisse des Zustandekommens, dessen Inhalt, Beweggründe und der Zweck des Geschäfts (BGH NJW 1990, 704; NJW 2001, 1127).
Das LG Bonn, Urteil vom 24.07.2015, Az.: 15 O 448/14, S. 7 f., auf dessen Ausführungen verwiesen werden kann, hat insoweit schon ausgeführt:
„Bei einem sittenwidrigen Verhalten gegenüber der Allgemeinheit oder Dritten ist zudem erforderlich, dass alle Beteiligten subjektiv sittenwidrig handeln (BGH, NJW 1990, 568). Dazu genügt, dass der Handelnde die Tatsachen kennt oder sich ihrer Kenntnis grob fahrlässig verschließt, aus denen sich die Sittenwidrigkeit ergibt (BGH, NJW 2001, 1127; NJW 2005, 2991; Ellenberger aaO, § 138, Rn. 8, 40).
Nach diesen Anforderungen ist der zwischen der B Ltd. und der Beklagten zu 1) geschlossene Pachtvertrag als sittenwidriges Rechtsgeschäft anzusehen. Er soll nach der Überzeugung des Gerichts lediglich der Ausnutzung der Stellung des Erstehers aus der Zwangsversteigerung dienen, ohne dass die im Rahmen der Zwangsversteigerung geschuldete Leistung erbracht wird.
Dass alle Beteiligten dies wussten und wollten, erschließt sich daraus, dass die gesamte Konstruktion keinen anderen wirtschaftlich vernünftigen Zweck verfolgen kann. In diesem Sinne sind die Verträge, wie der Kläger etwas unscharf formuliert, nicht „echt“. Sie zielen nicht auf eine seriöse wirtschaftliche Gestaltung, sondern ausschließlich auf die Ausnutzung einer ohne Gegenleistung erlangten Eigentümerstellung. Das schließt den Direktor der Beklagten zu 1) ein, von dem man nicht unterstellen kann, dass er Haupt- und Unterpachtverträge ohne die Kenntnis ihres wahren Zwecks – wie er sich nach der oben dargestellten Überzeugung des Gerichts für jeden objektiven Beobachter darstellt – unterzeichnet hat.“
Auch im vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich, dass die Vorgehensweise der Klägerin und der Abschluss der Kaufverträge einem anderen Zweck dienen sollten als der Ausnutzung der Stellung der Klägerin aus der Zwangsversteigerung, ohne dass die im Rahmen der Zwangsversteigerung geschuldete Leistung erbracht wird. Auch die vorliegenden Kaufverträge zielten nicht auf eine seriöse wirtschaftliche Gestaltung, sondern ausschließlich auf die Ausnutzung eines ohne Gegenleistung erlangten Eigentums. Für eine andere
Würdigung hätte es zumindest des Vorbringens der Klägerin bedurft, warum in allen beklagtenseits genannten Fällen das Gebot nicht geleistet werden konnte und insbesondere warum auch im vorliegenden Fall das Meistgebot nicht gezahlt wurde. Auch vor diesem Hintergrund erscheint die angebliche Hingabe eines Wechsels nicht naheliegend. Denn eine Barzahlung der Kaufpreise hätte möglicherweise dazu führen können, dass das Gebot hätte bedient werden können. Aufgrund der Gesamtumstände kann sich die Klägerin insbesondere nicht darauf berufen, es sei im vorliegenden Fall nicht feststellbar, dass beide Teile von den sittenwidrigen Umständen gewusst hätten. Zu berücksichtigen sind insoweit insbesondere die ähnlich gelagerte Vorgehensweise wie in den vorangegangen Fällen, die äußerst karg gehaltenen Kaufverträge ohne genaue Beschreibung des Kaufobjekts sowie die Abfassung völlig gleichlautender Verträge. Des Weiteren wurden sämtliche Verträge mit Gesellschaften des Sohnes des Direktors der Klägerin geschlossen. Das Berufen auf angebliche Wechselzahlungen lässt einen angeblich erfolgten Zahlungsfluss nicht hinreichend nachvollziehen. Schließlich erfolgten insbesondere keine Darlegung einer seriösen wirtschaftlichen Gestaltung und kein Vorbringen zur Wertigkeit der Bauten. Die Klägerin hat somit in keiner Weise substantiiert zu den Verhältnissen des Zustandekommens der Verträge, deren konkreten Inhalt, Beweggründe und den Zweck der Geschäfte vorgetragen. Des Weiteren heißt es in den Rückabwicklungsverträgen „Gleichzeitig wird der zahlungshalber übergebene Wechsel - zur Sicherung des Kaufpreises - vom Käufer an den Verkäufer übergeben“. Diese Formulierung macht keinen Sinn. Sinn macht nur, dass der Wechsel vom Verkäufer an den Käufer zurückgegeben wird. Dass Kaufleuten bei einer seriösen Gestaltung in allen Verträgen derartige Fehler unterlaufen, erscheint ebenfalls nicht plausibel.
Nach alledem ist auch im vorliegenden Fall nicht ersichtlich, dass die Beteiligten bei Abschluss der Kaufverträge keine relevante Kenntnis von den die Sittenwidrigkeit begründenden Hintergründen gehabt haben sollen.
Eine zur Aufrechnung geeignete Gegenforderung scheitert aber auch daran, dass durch den Abriss der streitgegenständlichen Ferienhäuser keine rechtswidrigen Eigentumsverletzungen erfolgt sind, § 823 Abs. 1 BGB. Die Rechtswidrigkeit entfällt, wenn ein Rechtfertigungsgrund eingreift. Vorliegend ist davon auszugehen, dass die Beklagte aufgrund des Pachtvertrags zu den konkreten Abrissmaßnahmen berechtigt war. Hierzu kann auf die Ausführungen der Kammer im einstweiligen Verfügungsverfahren 1 O 477/15 verwiesen werden:
„1.
Soweit der Abriss von Einfriedungszäunen und Aufbauten, das Beseitigen von Hecken auf und die Verlegung von Versorgungsleitungen in dem Grundstück der Verfügungsklägerin eine Eigentumsverletzung im Sinne des § 823 Abs. 1 BGB darstellt, ist diese jedenfalls nicht rechtswidrig. Die Rechtswidrigkeit der Eigentumsbeeinträchtigung entfällt, wenn der Eigentümer den Eingriff gemäß § 823 i.V.m. § 1004 Abs. 2 BGB dulden muss, so beispielsweise aufgrund eines Rechts zum Besitz des Störers, das auch entsprechend § 986 Abs. 1 S.1 Alt. 2 BGB von einem berechtigten Dritten abgeleitet werden kann oder aufgrund schuldrechtlicher Verträge zwischen Eigentümer und Störer (Palandt/Bassenge, 75. Aufl., § 1004 Rn. 34, 36). Ein solcher Rechtfertigungsgrund besteht zugunsten der Verfügungsbeklagten in Form des Pachtvertrages vom 30.11.2015. Diesen hat sie zwar nicht unmittelbar mit der Eigentümerin geschlossen; der Verfügungsklägerin war dies im Hinblick auf § 148 Abs. 2 ZVG in rechtlich bindender Weise auch gar nicht möglich. An Stelle des Eigentümers muss gemäß § 152 Abs. 1 ZVG der Zwangsverwalter handeln, so dass auf Seiten der Verfügungsklägerin eine Duldungspflicht im Hinblick auf die Handlungen, zu denen der Pachtvertrag die Verfügungsbeklagte berechtigt, besteht. Die antragsgemäß bezeichneten Handlungen sind Gegenstand der Regelungen in § 1 Ziffer 6, § 7 Ziffer 4, § 11 Ziffer 2 sowie insbesondere § 13 Ziffer 1 des Pachtvertrages vom 30.11.2015. Die Art und Weise des Gebrauchs der Pachtsache richtet sich, wie beim Mietverhältnis, nach dem Vertragsinhalt und Vertragszweck (Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 535 Rn. 17). Da der Vertragszweck hier durch § 1 Ziffer 2 des Pachtvertrages eindeutig bestimmt ist, sind Umbauten durch die Verfügungsbeklagte auch insoweit zulässig; dies gilt auch für die durch § 1 Ziffer 6 und § 11 Ziffer 2 des Pachtvertrages von der Verfügungsbeklagten übernommenen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, da der Zwangsverwalter gemäß § 152 Abs. 1 ZVG hierzu ohnehin verpflichtet ist. Der Abriss eines baufälligen Hauses und die Legung von Versorgungsleitungen sind zu solchen Maßnahmen zu zählen.
2.
Der Pachtvertrag ist auch wirksam, da der Zwangsverwalter zum Abschluss des Pachtvertrages mit der Verfügungsbeklagten gemäß § 152 Abs. 1 ZVG berechtigt war.
Anstelle des Schuldners, dem die Verwaltung und Nutzung des Grundstücks gemäß § 148 Abs. 2 ZVG durch die Beschlagnahme entzogen wird, hat der Zwangsverwalter gemäß § 152 Abs. 1 Hs. 1 ZVG das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen. Er muss daher die Verwaltung der beschlagnahmten Gegenstände wie ein sparsamer, ordentlich wirtschaftender Eigentümer führen, mit dem Ziel, den Gläubiger aus den Nutzungserlösen zu befriedigen. Die Nutzung des Zwangsverwaltungsobjekts erfolgt grundsätzlich durch Vermietung oder Verpachtung (Udo Becker in: Schreiber, Handbuch Immobilienrecht, Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen – Immobiliarvollstreckung, Rn. 106, 111).
Es kann daher dahinstehen, ob der Zwangsverwalter den Pachtvertrag im konkreten Fall mit diesem Inhalt und des daraus resultierenden Rechten der Verfügungsbeklagten abschließen durfte. Soweit der Zwangsverwalter seine Pflichten aus § 152 Abs. 1 HS 1 ZVG i.V.m. § 5 ZwVwV verletzt oder gegen die Pflicht zur Einholung der Zustimmung des Vollstreckungsgerichts gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZwVwV verstoßen hat, würde dies ohnehin nicht zur Unwirksamkeit des Pachtvertrages, sondern allenfalls zu einer Haftung des Zwangsverwalters gemäß § 154 ZVG oder gegebenenfalls zur Begründetheit einer sofortigen Beschwerde beim Vollstreckungsgericht im Hinblick auf § 153 ZVG führen.
3.
Ohne dass es aufgrund vorstehender Erörterungen darauf ankommt, war der Abschluss des Pachtvertrages durch den Zwangsverwalter im konkreten Fall jedoch auch zulässig im Sinne des § 152 Abs. 1 ZVG.
Nach der den § 152 ZVG konkretisierenden Bestimmung des § 5 Abs. 1 ZwVwV hat der Zwangsverwalter das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen. Dabei hat er regelmäßig die Art der Benutzung des Grundstücks, die bis zur Anordnung der Verwaltung bestand, beizubehalten. Seine Stellung ist insoweit der eines Nießbrauchers vergleichbar, der nach § 1037 Abs. 1 BGB ebenfalls nicht berechtigt ist, die Sache umzugestalten oder wesentlich zu verändern (BGH, Beschluss vom 10. Dezember 2004 – IXa ZB 231/03 –, BGHZ 161, 336-342, Rn. 10).
Der Nießbraucher ist nicht befugt, ein Gebäude grundlegend umzubauen, z. B. aufzustocken oder eine große Wohnung in drei kleinere Einheiten zu unterteilen, wenn dies mit einem nicht nur unbedeutenden Eingriff in die Bausubstanz verbunden ist (BGH NJW 1983, 932). Schon nach dem Gesetzeswortlaut erfüllen unerhebliche Änderungen die Tatbestandsmerkmale „Umgestaltung“ oder „wesentliche Veränderung“ nicht, sind also zulässig (Beispiel: anderer Verputz, andere Dacheindeckung); eine großzügigere Beurteilung ist geboten bei Änderungen, die der wirtschaftlichen Verbesserung dienen (Beispiel: Erfüllung öffentlich-rechtlicher Auflagen; Einrichtung einer Kanalisation). Der Umfang der danach zulässigen Befugnisse des Nießbrauchers wird sich vielfach nach den Umständen des Einzelfalles richten und eine Abwägung der Interessen des Eigentümers an der Substanzerhaltung und des Nießbrauchers an einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung der Sache erfordern (Staudinger/Johann Frank (2009) BGB § 1037, Rn. 2).
Vorliegend bezieht sich die Verfügungsklägerin bei der Darlegung der Nutzung des Grundstücks auf die Festsetzungen des Bebauungsplans. Die strikte Beibehaltung der baulichen Nutzung, die bis zur Anordnung der Zwangsverwaltung bestand, läuft jedoch dem Sinn und Zweck der Zwangsverwaltung zuwider; diese ist darauf gerichtet, die laufenden, aus der ordnungsgemäßen Nutzung des Grundstücks stammenden Erträge zur Befriedigung des Gläubigers einzusetzen, während dem Schuldner die Substanz des Vermögensgegenstandes ungeschmälert erhalten bleibt. Zugleich soll sie den Gläubiger vor einer Wertminderung des Objekts und sonstigen Beeinträchtigungen schützen; das Grundstück soll insgesamt in einen guten Zustand gebracht und in diesem erhalten werden (BGH, Beschluss vom 10. Dezember 2004 – IXa ZB 231/03 –, BGHZ 161, 336-342, Rn. 9). Die vorstehend zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofes befasst sich mit der nachhaltigen Veränderung eines Gebäudes durch Umbau und dem Eingriff in die vom Schuldner dem Objekt zugedachte Nutzung in einer Weise, die die wirtschaftliche Beschaffenheit des Grundstücks in ihrem Gesamtcharakter berührt. Der Fall ist mit dem vorliegenden jedoch nicht vergleichbar. Zur wirtschaftlich sinnvollen Nutzung der bislang nicht verpachteten Parzellen müssten auch im Falle der Verpachtung an Wochenendhausbenutzer neue Wohnmobile aufgestellt und entsprechende Umbaumaßnahmen zur Instandhaltung- bzw. -setzung vorgenommen werden; ein dem grundlegenden Umbau eines Gebäudes vergleichbarer Eingriff in die Substanz des Grundstücks liegt daher schon nicht vor. Da wegen der erteilten Befreiung eine dauerhafte Wohnnutzung für Flüchtlinge bauplanungsrechtlich möglich ist und die Verfügungsbeklagte hierfür auch einen Pachtzins entrichtet, ist eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung gewährleistet. Des Weiteren ist der über private und wirtschaftliche Interessen hinausgehende und der Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten der Verfügungsbeklagten dienende Zweck der Nutzung zu berücksichtigen. Schließlich muss in die Gesamtabwägung auch noch die Vorgehensweise der Verfügungsklägerin im Hinblick auf das Ausnutzen der Besonderheiten des Zwangsversteigerungsverfahrens eingestellt werden, mit dem sie bis zur Wiederversteigerung des Objekts ohne Ausgleich des Steigpreises die Erzielung wirtschaftlicher Vorteile beabsichtigt. Nach alldem fällt die Abwägung der Interessen des Eigentümers an der Substanzerhaltung und des Zwangsverwalters an einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung der Sache zu Lasten der Verfügungsklägerin aus.“
Entgegen der Ansicht der Klägerin umfasst die Beschlagnahme des Grundstücks auch die streitgegenständlichen sechs Wohnheime, bei denen es sich nicht um Scheinbestandteile gemäß § 95 BGB handelt.
Die Argumentation der Klägerin, dass die Wohnheime, die beim Erwerb des Grundstücks wesentliche Bestandteile des Grundstücks waren, im Wege der Umwandlung durch Einigung mit denen aus den Anlagen K6-13 (Bl.25 ff d. A.) ersichtlichen Erwerbern zu Scheinbestandteilen des Grundstücks wurden, verfängt nicht. Der BGH (Urteil vom 02.12.2005 – V ZR 35/05 -, zitiert nach juris) hat dies bisher nur für Versorgungsleistungen anerkannt, die im Rahmen einer Privatisierung in das Eigentum eines neuen Versorgungsträgers übergehen sollen, da in diesem Fall insbesondere ein berechtigtes Interesse an der veränderten Zweckbestimmung besteht. Diese Rechtsprechung kann nicht verallgemeinert werden. Ein allgemeines Interesse, wesentliche Bestandteile durch Umwandlung in Scheinbestandteile beliebig als Vermögenswert zu mobilisieren, ist nicht anzuerkennen (vgl. hierzu Stresemann in Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2015, § 95 Rn.16.).
Nach dem Vorbringen in der Klageerwiderung ist davon auszugehen, dass die konkreten Abrissmaßnahmen vom Vertragszweck und den übernommenen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen umfasst angesehen werden können und damit Teil der ordnungsgemäßen Zwangsverwaltung waren und durch den Pachtvertrag vom 30.11.2015 gerechtfertigt waren.
Im Pachtvertrag ist in § 11 Ziff. 2. insoweit geregelt:
„Aufgrund des Zustands des Objekts plant der Pächter umfangreiche (wertverbessernde) Maßnahmen an diesem Objekt. Es sollen zur Erfüllung des vertraglichen Zwecks vorhandene Häuser überprüft werden und gegebenenfalls abgerissen werden. Ferner sollen bereits vorhandene Bauruinen beseitigt werden. Hinzu kommt, dass der Pächter ein eigenständiges Bebauungskonzept erstellen wird, um den Vertragszweck (Unterbringung von Flüchtlingen) zu gewährleisten.“
In § 13 Ziff. 1. heißt es:
„Bauliche Änderungen durch den Pächter gestattet der Verpächter zum Zwecke der Erreichung und Durchführung des vertraglichen Zweckes.“
Die Beklagte hat vorgetragen, dass es sich bei den abgerissenen Ferienhäusern um völlig verfallene, aufgrund ihres desolaten Zustands die Sicherheit gefährdende Bruchbuden handelt und die von der Klägerin angegebenen Werte bestritten. Die Klägerin hat in keiner Weise zu den wertbildenden Faktoren der Wohnheime und des von ihr ermittelten Wertes von 212.355 € vorgetragen. Ihr Vorbringen ist nicht einlassungsfähig. Dies geht auch insoweit zu ihren Lasten.
Die von der Klägerin zitierte BGH Entscheidung NJW 2016, 3383 verhält sich nicht zur Frage der Sittenwidrigkeit in Fallgestaltungen wie vorliegend, sondern zur Frage der Strafbarkeit wegen Betrugs aufgrund der Abgabe von Scheingeboten im Versteigerungsverfahren. Die Ausführungen des BGH stehen der dargestellten Würdigung des vorliegenden Falles nicht entgegen.
Mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 767 ZPO besteht auch kein Anspruch auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gemäß § 770 ZPO.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.
Streitwert: 112.201,63 €

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 23, 71 GVG. Vgl. hierzu § 202 Abs. 2 InsO
§§ 767, 795, 794 Abs. 1 Nr. 3 ZPO i.V.m. § 93 Abs. 1 S. 1 ZVG
§§ 133, 118 ZVG
§§ 91 Abs. 1, 709 ZPO
§ 770 ZPO
§ 133 ZVG
§ 118 ZVG
§ 138 BGB
§ 5 ZwVwV
§ 154 ZVG
§ 153 ZVG
§ 152 ZVG
§ 95 BGB
§ 767 ZPO
§ 767 Abs. 1 ZPO
§ 138 Abs. 1 BGB
§ 823 Abs. 1 BGB
§ 1004 Abs. 2 BGB
§ 986 Abs. 1 S.1 Alt. 2 BGB
§ 148 Abs. 2 ZVG
§ 152 Abs. 1 ZVG
§ 10 Abs. 1 Nr. 1 ZwVwV
§ 5 Abs. 1 ZwVwV
§ 1037 Abs. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2010, 1314
NJW 2004, 2668
NJW 1990, 704
NJW 2001, 1127
NJW 1990, 568
NJW 2005, 2991
BGHZ 161, 336
NJW 1983, 932
NJW 2016, 3383
8 K 2/12
8 K 12/14
8 K 002/12
21 C 135/15
15 O 448/14
1 O 477/15
V ZR 35/05