Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-11-25, Aktenzeichen 15 O 600/04
ECLI: ECLI:DE:LGD:2005:1125.15O600.04.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt,
mit Ausnahme der Kosten der Nebenintervention. Diese trägt
der Streithelfer.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen eine Sicherheitsleistung
in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig
vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit zweier Darlehensverträge sowie damit einhergehender Grundschuldbestellungen nebst persönlicher Vollstreckungsunterwerfungen.
Mit notarieller Urkunde vom 11.12.1995 (URNr. 5370 für 1995 des Notars D. L. in D.dorf) unterbreitete die B.-B. GmbH den Beklagten ein Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages und eines Geschäftsbesorgungsvertrages. Der Kaufvertrag bezog sich auf den Anteil an einem noch zu erstellenden Objekt in L., dessen Erwerb finanziert werden sollte. Mit dem Geschäftsbesorgungsvertrag übernahm es die B.-B. GmbH, die Käufer bei der Abwicklung des Kaufgeschäftes wirtschaftlich und finanziell zu betreuen. Hierzu sah der Geschäftsbesorgungsvertrag umfangreiche Vollmachten vor, unter anderem zum Abschluss von Darlehensverträgen und der Einrichtung eines Banksonderkontos, von dem aus Auszahlungen, die sich aus dem Kaufvertrag ergaben, veranlasst werden sollten. Wegen der Einzelheiten wird auf die zur Akte gereichte Ablichtung Bezug genommen. Mit notarieller Urkunde vom 14.12.1995 (UR-Nr. 3369 für 1995 des Notars P. S. in H.) nahmen die Beklagten das Angebot an. Vertreten durch die B.-B. GmbH wurde unter dem 19./22.12.1995 zwischen den Parteien ein Darlehensvertrag geschlossen, dem eine "Vertrauliche Selbstauskunft" der Beklagten vom 05.12.1995 zugrunde lag. Der unterschriebene Darlehensvertrag ging am 27.12.1995 bei der Klägerin ein. Ausfertigungen des Kauf- und Geschäftsbesorgungsangebotes sowie der Annahmeerklärung tragen einen Eingangsstempel der Klägerin vom 29.12.1995. Valutiert wurde das Darlehen durch Auszahlungen vom 27.03.1996 und 13.01.1997 auf das von der B.-B. GmbH bei der WLB eingerichtete Käufer-Sonderkonto Nr. 8331019. Ebenfalls vertreten durch die B.-B. GmbH bestellten die Beklagten zugunsten der Klägerin eine Grundschuld in Höhe von 200.000,00 DM und unterwarfen sich hinsichtlich dieses Betrages der sofortigen Zwangsvollstreckung (UR-Nr. 2025 für 1996 des Notars D. L. in D.dorf). Unter dem 22.11./18.12.2000 schlossen die Parteien einen Änderungsvertrag, nach dessen Inhalt das Darlehen zu geänderten Bedingungen fortgeführt wird. Dieser Vertrag wurde von den Beklagten persönlich unterzeichnet.
Mit notarieller Urkunde vom 20.12.1995 (UR-Nr. 3471 für 1995 des Notars P. S. in H.) unterbreitete die B.-B. GmbH den Beklagten ein weiteres notarielles Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages und eines Geschäftsbesorgungsvertrages. Auch hierbei bezog sich der Kaufvertrag auf den zu finanzierenden Erwerb eines Grundstückanteils an einem noch zu erstellenden Objekt in L., während der Geschäftsbesorgungsvertrag wieder die wirtschaftliche und finanzielle Betreuung des Kaufgeschäftes bei Einräumung entsprechender Vollmachten umfasste. Auch insoweit wird wegen der Einzelheiten auf die zur Akte gereichte Ablichtung Bezug genommen. Dieses Angebot nahmen die Beklagten ebenfalls unter dem 20.12.1995 an (UR-Nr. 3482/1995 des Notars P. S. in H.). Vertreten durch die B.-B. GmbH wurde sodann unter dem 27.12.1995/09.01.1996 ein weiterer Darlehensvertrag geschlossen. Beglaubigte Abschriften des Angebotes und der Annahmeerklärung tragen einen Eingangsstempel der Klägerin vom 04.04.1996. Valutiert wurde das Darlehen durch Auszahlungen auf das von der B.-B. GmbH eingerichtete Käufer-Sonderkonto Nr. 8329211 bei der WLB vom 16.04.1996, 08.05.1996, 10.06.1996 und 12.08.1996. Bereits unter dem 16.01.1996 hatten die Beklagten, wiederum vertreten durch die B.-B. GmbH, zugunsten der Klägerin eine weitere Grundschuld bestellt, in der sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwarfen (UR-Nr. 154/1996 des Notars P. S. in H.). Auch bezüglich dieses Darlehens schlossen die Parteien unter dem 22.11./18.12.2000 einen von den Beklagten persönlich unterzeichneten Änderungsvertrag, nach dessen Inhalt das Darlehen zu geänderten Bedingungen fortgeführt wird.
Die Klägerin hält sowohl die streitgegenständlichen Darlehensverträge als auch die Grundschuldbestellungen nebst Vollstreckungsunterwerfungen für wirksam. Sie behauptet, die der B.-B. GmbH erteilten Vollmachten hätten in Ausfertigung bzw. in beglaubigter Abschrift vor der jeweiligen Valutierung der Darlehen vorgelegen.
Die Klägerin und die Streithelferin beantragen,
1. festzustellen, dass zwischen den Beklagten und der Klägerin unter der Konto-Nr. 620.133288.7 und 620.133289.4 am 19./22.12.1995 ein wirksamer Darlehensvertrag geschlossen wurde, der in Gestalt des Änderungsvertrages vom 22.11./18.12.2000 wirksam fortbesteht,
2. festzustellen, dass die Klägerin berechtigt ist, wegen ihrer Ansprüche aus dem in Nr. 1 bezeichneten Darlehensvertrag die Zwangs-
vollstreckung aus der Urkunde des Notars D. L. vom
21.05.1996 – UR.Nr. 2025/1996 – Grundschuldbestellung mit Unter-
werfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung – gegenüber den
Beklagten zu betreiben,
3. hilfsweise zu den Klageanträgen 1 und 2:
festzustellen, dass die Klägerin berechtigt ist, wegen ihrer aufgrund
einer etwaigen Unwirksamkeit des vorbezeichneten Darlehensvertrages
bestehenden bereicherungsrechtlichen Rückabwicklungsansprüche
die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars D.
L. vom 21.05.1996 – UR.Nr. 2025/1996 – Grundschuld-
bestellung mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung –
gegenüber den Beklagten zu betreiben,
4. höchst hilfsweise zu den Klageanträgen 1 bis 3:
die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin
94.935,18 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen,
5. festzustellen, dass zwischen den Beklagten und der Klägerin unter der Konto-Nr. 620.133467.2 und 620.133468.9 am
27.12.1995/09.01.1996 ein wirksamer Darlehensvertrag geschlossen
wurde, der in Gestalt des Änderungsvertrages vom 22.11./18.12.2000
wirksam fortbesteht,
6. festzustellen, dass die Klägerin berechtigt ist, wegen ihrer Ansprüche aus dem in Nr. 5 bezeichneten Darlehensvertrag die Zwangs-
vollstreckung aus der Urkunde des Notars P. S. vom
16.01.1996 – UR-Nr. 154/1996 – Grundschuld mit Unterwerfung unter
die sofortige Zwangsvollstreckung – gegenüber den Beklagten zu
betreiben,
7. hilfsweise zu den Klageanträgen 5 und 6:
einer etwaigen Unwirksamkeit des in Ziff. 5 vorbezeichneten
Darlehensvertrages bestehenden bereicherungsrechtlichen
Rückabwicklungsansprüche die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde
des Notars P. S. vom 16.01.1996, UR-Nr. 154/1996 –
Grundschuldbestellung mit Unterwerfung unter die sofortige
Zwangsvollstreckung – gegenüber den Beklagten zu betreiben,
8. höchst hilfsweise zu den Klageanträgen 5 bis 7:
192.792,47 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, die B.-B. GmbH habe als Vertreterin ohne Vertretungsmacht gehandelt, da die Geschäftsbesorgungsverträge unwirksam seien. In der Folge seien auch alle von der B.-B. GmbH geschlossenen Verträge und Rechtshandlungen unwirksam. Hilfsweise berufen sie sich auf Entreicherung, da es sich bei den von ihnen erworbenen Objekten um "Schrottimmobilien" gehandelt habe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg.
Die Klägerin hat im Hinblick auf die jüngere Rechtsprechung zur Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit von Geschäftsbesorgungsverträgen und Treuhänder-vollmachten im Zusammenhang mit Bauträgerverträgen ein rechtliches Interesse an der Feststellung, dass die von dem Geschäftsbesorger abgeschlossenen Darlehensverträge wirksam sind. Das rechtliche Interesse ergibt sich insbesondere daraus, dass im Falle der Unwirksamkeit der Darlehensverträge bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche zum 31.12.2004 hätten verjähren können.
Die Klage ist aber unbegründet.
Weder unter dem 22.11./18.12.2000 noch unter dem 27.12.1995/09.01.1996 ist zwischen der Klägerin und den Beklagten ein wirksamer Darlehensvertrag zustande gekommen. Die Beklagten waren bei Abschluss dieser Verträge nicht wirksam von der B.-B. GmbH vertreten worden. Sowohl der Geschäftsbesorgungsvertrag vom 11./14.12.1995 als auch derjenige vom 20.12.1995 ist wegen Verstoßes gegen Art. 1 § 1 RBerG in Verbindung mit § 134 BGB nichtig. Nach der inzwischen als gefestigt zu betrachtenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf derjenige, der ausschließlich oder hauptsächlich die rechtliche Abwicklung eines Grundstückserwerbs im Rahmen eines Bauherrenmodells oder die Beteiligung an einem Immobilienfonds für den Erwerber besorgt, der Erlaubnis gemäß Art. 1 § 1 RBerG. Ein – wie hier – ohne diese Erlaubnis abgeschlossener umfassender Geschäftsbesorgungsvertrag ist nichtig (vgl. BGH NJW 2001, 70 ff., NJW 2005, 127 ff., m. w. N.). Die der B.-B. GmbH eingeräumten Befugnisse waren umfassend. Soweit die Klägerin dem entgegenhält, bei der Tätigkeit der B.-B. GmbH habe es sich nicht um Rechtsbesorgung gehandelt, weil der Schwerpunkt der Tätigkeit nicht in der Finanzierung und Vermietung der erworbenen Grundstücke bestanden habe, sondern vielmehr werkvertragliche Elemente im Vordergrund gestanden hätten, rechtfertigt das keine andere Beurteilung. So mag der als "Kaufvertrag" überschriebene Teil der Verträge tatsächlich überwiegend werkvertraglichen Charakter gehabt haben. Das gilt allerdings nicht für den Teil der Verträge, der als "Geschäftsbesorgungsvertrag" bezeichnet wurde. Dieser Teil beinhaltet keinerlei werkvertraglichen Elemente, sondern ist ausschließlich auf die Ausführung fremder Rechtsgeschäfte gerichtet. Damit ist jedenfalls dieser Teil der Verträge unwirksam. Tatsächlich handelt es sich nach der drucktechnischen Gestaltung auch eher um zwei eigenständige Verträge, die lediglich in einer Urkunde zusammengefasst sind. Ob die Unwirksamkeit des einen Teils auch die Unwirksamkeit des anderen Teils zur Folge hat, bedarf jedoch keiner Beurteilung, da sich die hier in Rede stehenden Vollmachten zum Abschluss von Darlehensverträgen jedenfalls in dem unwirksamen Teil des Vertragswerkes finden. Dieser Beurteilung steht die von der Klägerin zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 11.11.2004 (I ZR 213/01) nicht entgegen. In dieser Entscheidung hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage befasst, ob die Tätigkeit eines Testamentsvollstreckers einer Erlaubnispflicht nach Art. 1 § 1 RBerG unterliegt. Während der Bundesgerichtshof diese Frage verneint hat, hat er in späteren Entscheidungen ausdrücklich an seiner Rechtsprechung zur Erlaubnispflicht von Geschäftsbesorgung im Rahmen von Bauträgerverträgen festgehalten (vgl. zuletzt die von der Klägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung selbst zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27.09.2005 – XI ZR 116/04 – m. w. N.). Die Kammer folgt deshalb auch nicht der offenbar vereinzelt gebliebenen Entscheidung des Landgerichts Hildesheim vom 21.04.2005 – 8 O 290/04 –.
Ist der Geschäftsbesorgungsvertrag nichtig, folgt daraus zugleich die Unwirksamkeit der darin enthaltenen Vollmachten. Die Klägerin kann sich insoweit auch nicht mit Erfolg auf §§ 171, 172 BGB berufen. Ist der Geschäftsbesorgungsvertrag zur Abwicklung eines Grundstückserwerbs im Bauträgermodell wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig, so erstreckt sich die Nichtigkeit auch auf die dem Treuhänder dazu erteilte Vollmacht (BGH NJW 2002, 66 ff.). Gleichwohl kommt auch bei Unwirksamkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages und der dem Geschäftsbesorger erteilten Vollmacht eine Rechtsscheinhaftung des Vollmachtgebers nach §§ 171, 172 BGB in Betracht, wenn dem Vertragspartner die Vollmacht im Original bzw. bei notarieller Beurkundung in Ausfertigung vorgelegt wird; die Vorlage einer beglaubigten Abschrift der notariellen Vollmachtsurkunde genügt dabei allerdings nicht (BGH NJW 2002, 2325 ff). Auch dies entspricht inzwischen gefestigter Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 27.09.2005, XI ZR 116/04). Die Anwendung von § 172 Abs. 1 BGB setzt jedoch voraus, dass der Klägerin spätestens bei Abschluss der Darlehensverträge eine Ausfertigung der die B.-B. GmbH als Treuhänderin und Vertreterin der Beklagten ausweisenden notariellen Vollmachtsurkunde vorlag (std. Rspr., vgl. BGHZ 102, 60 ff., zuletzt NJW 2005, 664 ff. m. w. N.). Abgesehen davon, dass zu dem Angebot und der Annahme vom 20.12.1995 nur beglaubigte Abschriften und keine Ausfertigungen vorlagen, lagen die Vollmachten nach dem Vortrag der Klägerin dieser nicht bei Abschluss der Darlehensverträge vor, sondern erst vor deren Valutierung. Das reicht nach dem Vorstehenden jedoch nicht aus. Die von der Klägerin zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27.09.2005 – XI ZR 116/04 – rechtfertigt keine andere Beurteilung. Dieser Entscheidung lag der Fall eines von der Darlehensnehmerin selbst unterschriebenen Darlehensvertrages zugrunde, bei dem es um die Frage einer wirksamen Anweisung zur Auszahlung der Valuta ging. Insoweit hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass die Anwendung des § 172 BGB voraussetzt, dass spätestens bei Anweisung der Darlehenssumme eine Ausfertigung der Vollmacht vorliegen müsse. Dass der Bundesgerichtshof damit seine frühere Rechtsprechung zur Frage des maßgeblichen Zeitpunkts für eine Vollmachtsvorlage ändern wollte, geht daraus nicht hervor.
Das Handeln der B.-B. GmbH kann den Beklagten auch nicht nach den allgemeinen Regeln der Duldungs- oder Anscheinsvollmacht zugerechnet werden. Beide Institute gehen davon aus, dass es der Vertretene zulässt, dass jemand ohne Vertretungsmacht für ihn auftritt. Dem steht aber entgegen, dass die Beklagten nicht wussten und auch nicht hätten wissen müssen, dass die Treuhänderin für sie als Vertreterin ohne Vertretungsmacht auftritt. Vielmehr durften sie davon ausgehen, dass die B.-B. GmbH eine wirksam erteilte Vollmacht besitzt. Denn bis zu den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs ab dem Jahre 2000 gab es für sie keine Anhaltspunkte dafür, dass die von ihnen erteilte notarielle Vollmacht unwirksam sein könnte (vgl. BGH NJW 2005, 2985 ff.).
Fehlte den Beklagten aber das Bewusstsein, dass die Darlehensverträge mangels wirksamer Vollmachten unwirksam sind, kann in der Änderungsverträgen vom 22.11./18.12.2000 auch keine konkludente Genehmigung dieser Verträge gesehen werden. Die Änderungsverträge beinhalten aber auch nicht den Abschluss neuer Darlehensverträge. Vielmehr modifizieren sie durch Festlegung eines neuen Zinssatzes lediglich die Bedingungen, zu denen die bereits bestehenden Darlehensverträge fortgeführt werden sollen.
Unbegründet ist die Klage auch, soweit die Klägerin die Feststellung begehrt, wegen etwaiger Ansprüche zur Zwangsvollstreckung aus den Grundschuldbestellungen gegenüber den Beklagten berechtigt zu sein. Sowohl die Grundschuldbestellung vom 21.05.1996 (UR.Nr. 2025/1996 des Notars D. L.) als auch die Grundschuldbestellung vom 16.01.1996 (UR-Nr. 154/1996 des Notars P. S.) sind unwirksam. In beiden Fällen sind die Beklagten nicht wirksam von der B.-B. GmbH vertreten worden, da – wie ausgeführt – die zugrundeliegenden Geschäftsbesorgungsverträge mit den darin enthaltenen Vollmachten nichtig sind. Insoweit kommen auch §§ 171, 172 BGB sowie die allgemeinen Grundsätze über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht nicht zum Tragen. Denn die auf Abgabe der in den Grundschuldurkunden enthaltenen Vollstreckungsunterwerfungserklärungen gerichtete umfassende Vollmacht der B.-B. GmbH stellt inhaltlich eine Prozessvollmacht dar, deren Nichtigkeit nicht mit Hilfe der §§ 171, 172 BGB überwunden werden kann. Insoweit enthält vielmehr die Zivilprozessordnung in ihren §§ 80, 88 und 89 eigenständige und abschließende Spezialregelungen, auf die die materiell-rechtlichen, dem Schutz des Rechtsverkehrs dienenden Vorschriften keine Anwendung finden (BGH NJW 2005, 716 ff.).
Schließlich ebenfalls unbegründet ist die Klage, soweit die Klägerin mit ihren Hilfsanträgen auf Zahlung gerichtete Bereicherungsansprüche gegenüber den Beklagten geltend macht. Denn die Beklagten sind nicht Empfänger der Darlehensvaluta. Dem steht nicht entgegen, dass die Klägerin die Darlehensvaluta auf Konten überwiesen hat, die die B.-B. GmbH für die Beklagten bei der WLB Girozentrale eingerichtet hatte. Die Nichtigkeit der Geschäftsbesorgungsverträge hat nämlich nicht nur die Unwirksamkeit der Darlehensverträge zur Folge. Vielmehr ist es mangels Bevollmächtigung auch nicht zu einer wirksamen Einrichtung von "Sonder-Käuferkonten" durch die B.-B. GmbH für die Beklagten gekommen. Ein wirksamer Kontoführungsvertrag zwischen den Beklagten und der WLB Girozentrale ist deshalb nicht zustandegekommen. Eine Genehmigung durch konkludentes Verhalten scheidet aus, da das wiederum zur Voraussetzung hätte, dass den Beklagten eine Unwirksamkeit überhaupt bewusst war. Ist im Falle eines unwirksamen Darlehensvertrages die Darlehensvaluta aber nicht in den Zugriffsbereich des Kunden, sondern in den eines Dritten – hier der B.-B. GmbH – gelangt, kommt dem Kunden gegenüber eine Leistungskondiktion nicht in Betracht (vgl. OLG Karlsruhe NJW 2005, 201 ff.). Deshalb spielt es auch keine Rolle, ob der Klägerin vor Auszahlung der Darlehensvaluta Vollmachten vorgelegen haben und ob diese ausreichend waren.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 91 Abs. 1, §§ 709, 108 ZPO.
Streitwert: 287.727,65 € (§ 45 Abs. 1 Satz 2, 3 GKG)

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 171, 172 BGB
§§ 171, 172 BGB überwunden werden kann. Insoweit enthält vielmehr die Zivilprozessordnung
§§ 709, 108 ZPO
§ 1 RBerG
§ 134 BGB
§ 172 BGB
§ 172 Abs. 1 BGB
§ 45 Abs. 1 Satz 2, 3 GKG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2001, 70
NJW 2005, 127
NJW 2002, 66
NJW 2002, 2325
BGHZ 102, 60
NJW 2005, 664
NJW 2005, 2985
NJW 2005, 716
NJW 2005, 201
I ZR 213/01
XI ZR 116/04
8 O 290/04