Amtsgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-04-17, Aktenzeichen 43b C 184/23
ECLI: ECLI:DE:AGHH:2024:0417.43B.C184.23.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Ob die fristlose Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung gerechtfertigt ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Bei der Einzelfallabwägung ist zu berücksichtigen, ob der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung hatte. Der Vermieter darf sich nicht auf eine fehlende Erlaubnis berufen, wenn er sie nach Treu und Glauben hätte erteilen müssen.(Rn.27) (Rn.30) (Rn.40)
2. Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der Mieter sich vorübergehend im Ausland aufhält und zur Kostenreduzierung einen Teil der Wohnung untervermieten möchte. Eine dem berechtigten Interesse entgegenstehende Untervermietung an Touristen liegt nicht vor, wenn die Aufenthaltsdauer der Untermieter sechs Wochen beträgt und der Untermieter seinen Lebensmittelpunkt dauerhaft verlagert.(Rn.33) (Rn.34)
3. Die Schaltung einer Anzeige zur Untermietersuche stellt noch keine eine Kündigung rechtfertigende Pflichtverletzung dar, weil sich bereits aus dem Ablehnungsrecht eines konkreten Untermieters durch den Vermieters gem. § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt, dass die Suche nach einem geeigneten Untermieter noch keine Pflichtverletzung darstellt. Entscheidend ist, ob und wie eine tatsächliche Überlassung erfolgt.(Rn.34)
4. Eine höhere Untermiete als die Hauptmiete steht dem berechtigten Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB jedenfalls nicht entgegen, wenn das Ziel der Untermiete vordergründig der Wohnungserhalt und die Kostenersparnis und nicht die Gewinnerzielung ist.(Rn.35)
Verfahrensgang
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
4. Der Streitwert wird auf 4.345,08 € festgesetzt.

Tatbestand:
Mit der Klage begehrt die Klägerin von der Beklagten die geräumte Herausgabe der von dieser angemieteten Wohnung.
Die Klägerin ist Eigentümerin, die Beklagte ist Mieterin der im 1. Obergeschoss links gelegenen Wohnung im Hause […] Hamburg, bestehend aus 2,5 Zimmern, Küche, Bad, WC und einem Kellerraum. Der Mietvertrag besteht seit dem 01.04.2009 und wurde ursprünglich mit der Mutter der Klägerin abgeschlossen. Die Klägerin ist im Wege der Erbfolge in den Mietvertrag eingetreten. Die Gesamtmiete beträgt 441,09 €, wobei 362,09 € auf die Nettokaltmiete entfallen und 79,00 € auf die Betriebskostenvorauszahlung.
In den Jahren 2021, 2019 und 2020 überließ die Beklagte jeweils einen Teil der Wohnung zeitweise Dritten zur Nutzung. Dies erfolgte jeweils mit der Zustimmung der Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängerin.
Mit einer Anzeige bei eBay Kleinanzeigen vom 31.08.2021 bot die Beklagte ihre Wohnung für den Zeitraum vom 23.11.2021 bis zum 23.12.2021 für 800,00 € zur Untermiete an. Mit Schreiben vom 08.09.2021 (Anlage K5) mahnte die Klägerin die Beklagte wegen unerlaubter Untervermietung ab, woraufhin die Beklagte die Anzeige aus dem Anzeigenportal entfernte.
Im Dezember 2022 gab die Beklagte Anzeigen bei eBay Kleinanzeigen auf, in denen sie die streitgegenständliche Wohnung für den Zeitraum vom 06.01.2023 bis zum 20.02.2023 für einen Betrag von 1.350,00 €, alternativ für einen Monat ab dem 06.01.2023 für 900,00 € zur Untermiete anbot. Am 30.12.2022 stellte die Beklagte eine weitere Anzeige bei eBay Kleinanzeigen ein, mit der sie die streitgegenständliche Wohnung für denselben Zeitraum für eine monatliche Miete von 750,00 € anbot.
Am 02.01.2023 schloss die Beklagte mit dem Untermieter S. einen Untermietvertrag für den Zeitraum vom 06.01.2023 bis zum 21.02.2023 für einen Mietzins von monatlich pauschal 550,00 € zuzüglich pauschaler Nebenkosten in Höhe von 200,00 € (Anlage B1). Für die genauen Einzelheiten der Vereinbarung wird auf den Untermietvertrag in Anlage B1 verwiesen. Die Beklagte hielt sich in der Zeit vom 06.01.2023 bis zum 21.02.2023 im Ausland auf und überlies in diesem Zeitraum ihre Wohnung möbliert dem Untermieter S., wozu dieser jeweils einen Haustür-, Wohnungs- und Kellerschlüssel erhielt. Die Beklagte behielt zugleich während des gesamten Zeitraums eigene Schlüssel zu der Wohnung. Eine Erlaubnis für die Untervermietung und Gebrauchsüberlassung wurde weder von der Klägerin noch von der Hausverwaltung eingeholt.
Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15.01.2023 (Anlage K2) außerordentlich fristlos, hilfsweise fristgemäß wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung.
Mit einer E-Mail vom 30.01.2023 (Anlage K6) meldete sich die Beklagte bei der Klägerin und erklärte, sie sei vor ihrer Abreise ins Ausland im Januar 2023 nicht mehr dazu gekommen, eine Untermieterlaubnis einzuholen.
Die Klägerin behauptet, sie habe die Beklagte mit Schreiben der Hausverwaltung G. vom 20.12.2022 nach Bekanntwerden der Anzeige bei ebay Kleinanzeigen abgemahnt.
Die Klägerin ist der Ansicht, es bestehe kein berechtigtes Interesse für die Gebrauchsüberlassung. Dem stünden bereits die kurze Dauer der Gebrauchsüberlassung sowie der verlangte Untermietzins entgegen, welche auf eine kommerzielle Nutzung der Wohnung hindeuten. Außerdem sei nicht nur ein Teil der Wohnung, sondern die Wohnung insgesamt einem Dritten zur Verfügung gestellt worden. Unabhängig davon habe bereits mit der Einstellung der Anzeige bei ebay Kleinanzeigen, welche sich an Touristen gerichtet habe, ein Verstoß vorgelegen.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, die im 1. Obergeschoss links gelegene Wohnung im Hause […] Hamburg, bestehend aus 2,5 Zimmern, Küche, Bad, WC und einem Kellerraum zu räumen und in vertragsgemäßem Zustand an die Klägerin herauszugeben,
hilfsweise, die Beklagte wird verurteilt, die im 1. Obergeschoss links gelegene Wohnung im Hause […] Hamburg, bestehend aus 2,5 Zimmern, Küche, Bad, WC und einem Kellerraum zu räumen und in vertragsgemäßem Zustand an die Klägerin zum 31.10.2023 herauszugeben.
2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Kosten i.H.v. 540,50 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten ab dem 16.02.2023 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise
der Beklagten eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist zu gewähren.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Kündigung mangels Kündigungsgrunds unwirksam sei, weil die Beklagte gegen die Klägerin einen Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis hatte. Sie beruft sich insofern auf ihr Interesse an der Einsparung von Mietkosten und der Beaufsichtigung der Wohnung, welches nach dem Abschluss des Mietvertrages entstanden sei. Insofern behauptet die Beklagte, dass es sich um einen beruflichen Auslandsaufenthalt gehandelt habe.
Die Beklagte behauptet, dass sie die Wohnung nicht vollständig dem Untermieter überlassen habe. Auch wenn im Untermietvertrag eine Untervermietung "der Wohnung" geregelt sei, habe die Beklagte ein halbes Zimmer, welches sie normalerweise als Büro nutze, für sich behalten und darin persönliche Gegenstände und werthaltige Haushaltsgegenstände gelagert. Der Untermieter habe ihr versichert, dieses Zimmer nicht zu nutzen.
Die Beklagte ist der Ansicht, sie habe die Wohnung nicht zu einem überhöhten Preis an den Untermieter überlassen, sondern den vereinbarten Untermietzins so kalkuliert, dass die laufenden Kosten inklusive Strom (64,00 €), Gas (96,00 €), Wasser (11,00 €), Internet (20,00 €), amazon prime-Zugang (10,00 €) anteilig für die Nutzungszeit sowie ein Sicherheitszuschlag wegen steigender Energiekosten und die Nutzung privater Einrichtungsgegenstände (120,00 €) gedeckt zusätzlich zu der von ihr zu zahlenden Bruttowarmmiete sind.
Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen und das Sitzungsprotokoll vom 27.10.2023.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
I.
Die Klägerin kann von der Beklagten nicht die Räumung und Herausgabe der von der Beklagten gemieteten Wohnung gem. § 546 Abs. 1 BGB verlangen, da das Mietverhältnis zwischen ihnen nicht beendet worden ist.
Die Kündigung vom 15.01.2023 ist nicht geeignet, das Mietverhältnis zu beenden, da die darin genannten Gründe, auf die allein abzustellen ist (§§ 569 Abs. 4, 573 Abs. 3 S. 1 BGB), weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.
1.
Die in der Kündigung vom 15.01.2023 genannten Umstände rechtfertigen eine fristlose Kündigung nicht.
Gemäß § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung der Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB), soweit nicht die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB).
Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Erforderlich ist also sowohl eine unbefugte Gebrauchsüberlassung als vertragswidrige Handlung des Mieters und außerdem eine dadurch bedingte erhebliche Rechtsverletzung auf Vermieterseite als Handlungserfolg (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 143). Die Gebrauchsüberlassung ist dann unbefugt, wenn sie ohne Erlaubnis des Vermieters erfolgt ist (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 144). Dies gilt auch dann, wenn ein Mieter eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (BGH, Urt. v. 02.02.2011 – VIII ZR 74/10 = NJW 2011, 1065 Rn. 20). Allerdings ist die Frage, ob in einem derartigen Fall der Vertragsverletzung ein die Kündigung rechtfertigendes Gewicht zukommt, anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen (BGH, Urt. v. 02.02.2011 – VIII ZR 74/10 = NJW 2011, 1065 Rn. 20).
a)
Vorliegend erfolgte durch die Gebrauchsüberlassung ohne entsprechende Erlaubnis eine vertragswidrige Handlung der Beklagten. Auch wenn die Beklagte als Mieterin einen vertraglichen oder gesetzlichen (§ 553 Abs. 1 BGB) Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis hat, ist die Überlassung an einen Dritten bis zur Erteilung der Erlaubnis unbefugt. Vorliegend erfolgte jedenfalls keine Erteilung der Erlaubnis, so dass die Gebrauchsüberlassung unabhängig von einem möglichen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis unbefugt war.
b)
Ob eine Vertragsverletzung durch Untervermietung ohne die erforderliche Erlaubnis, wenn ein Anspruch auf Erteilung einer solchen Erlaubnis besteht, eine die fristlose Kündigung rechtfertigendes Gewicht hat, ist jedoch anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen (LG Hamburg, Beschl. v. 20.02.2020 – 333 S 46/19 = BeckRS 2020, 13458). In aller Regel wird es allerdings an einer erheblichen Verletzung der Rechte des Vermieters fehlen, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 151).
aa)
Vorliegend hatte die Beklagte einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung aus § 553 Abs. 1 BGB. Nach § 553 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Dies gilt nach § 553 Abs. 1 S. 2 BGB nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (BGH, Urt. v. 13.9.2023 – VIII ZR 109/22 = NJW-RR 2023, 1435 Rn. 18).
(1)
Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist ein berechtigtes Interesse des Mieters i. S. d. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (BGH, Urt. v. 13.09.2023 – VIII ZR 109/22 = NJW-RR 2023, 1435 Rn. 20 m. w. N.). Hierbei ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (BGH, Urt. v. 13.09.2023 – VIII ZR 109/22 = NJW-RR 2023, 1435 Rn. 20 m. w. N.).
Nach diesem Maßstab ist der Wunsch der Beklagten unter Beibehaltung ihrer Wohnung befristet eine Zeit im Ausland zu verbringen, unter Verringerung der von ihr zu tragenden Mietaufwendungen als berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung anzuerkennen. Der Gesetzgeber hat mit der Schaffung der Norm unter anderem die Absicht verfolgt, dem Mieter eine Kostenentlastung durch eine Untervermietung zu ermöglichen (BGH, Urt. v. 13.9.2023 – VIII ZR 109/22 = NJW-RR 2023, 1435 Rn. 21 m. w. N.). Wirtschaftliche Gesichtspunkte stehen einem berechtigten Interesse daher nicht entgegen, sondern können ein solches sogar begründen.
Dem steht auch die streitgegenständliche Dauer der Gebrauchsüberlassung nicht entgegen. Nach der Rechtsprechung des BGH erfolgt eine Untervermietung von Wohnraum für gewöhnlich in der Weise, dass der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon mit Genehmigung des Vermieters einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum überlässt, jedenfalls für eine gewisse Dauer. Hiervon unterscheidet sich nach der Rechtsprechung die Überlassung der Wohnung an Touristen grundlegend (BGH, Urt. v. 08.01.2014 – VIII ZR 210/13 = NJW 2014, 622 Rn. 11). In der Literatur wird die Vermietung an Touristen ebenfalls als Sonderfall betrachtet. Danach hat der Mieter keinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis, wenn er die Wohnung tage- oder wochenweise an Touristen oder Geschäftsleute überlassen will (Schmidt-Futterer/Flatow, 16. Aufl. 2024, BGB § 553 Rn. 11). So liegt es hier jedoch nicht. Es erfolgte eine Überlassung von 1,5 Monaten an einen Dritten. Diese stellte gerade keine Überlassung an Feriengäste oder Geschäftsleute von kurzer Dauer dar. Touristische Aufenthalte zeichnen sich durch das vorübergehende Verlassen des üblichen Lebensmittelpunktes und das Bereisen anderer Regionen aus und sind typischerweise durch eine besonders kurzfristige Dauer gekennzeichnet. Die hier streitgegenständliche Nutzung diente jedoch der Verlagerung des Lebensmittelpunktes des Untermieters, bei welchem die Wohnnutzung im Vordergrund stand. Die Verweildauer des Untermieters von sechs Wochen überschritt dabei auch den typischen vorübergehenden Aufenthalt eines Touristen bereits deutlich und stellt eine befristete Überlassung "für eine gewisse Dauer" dar. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von der Beklagten geschalteten Anzeige bei ebay Kleinanzeigen. Die Anzeige als solche stellt noch keinen eine Kündigung rechtfertigende Pflichtverletzung der Beklagten dar. Entscheidend ist, welche Art der Gebrauchsüberlassung aus der Anzeige in tatsächlicher Hinsicht folgt, vorliegend war dies eine Gebrauchsüberlassung für eine gewisse Dauer. Die Klägerin kann sich in diesem Zusammenhang auch nicht mit Erfolg auf die Entscheidung des BGH vom 8. Januar 2014 – VIII ZR 210/13 berufen. Der Entscheidung lag ein Sachverhalt zugrunde, in welchem der Mieter die Untervermietung begehrte, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze und deshalb zwischen seiner eigenen Nutzung eine tagesweise Gebrauchsüberlassung an Touristen beabsichtigte. Dies ist hier gerade nicht der Fall.
Dem berechtigten Interesse steht auch die vereinbarte Miete im Rahmen des Untermietvertrags nicht entgegen. Abzustellen ist insofern auf die vereinbarte Untermiete von 550,00 € zuzüglich pauschaler Nebenkosten in Höhe von 200,00 €. Die Klägerin kann sich vorliegend jedoch nicht darauf berufen, dass ein Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis nicht bestand, weil die Mietpreisabrede des Untermietvertrags gegen § 556d Abs. 1 BGB i. V. m. der MietenbegrenzungsVO Hamburg vom 23.07.2015 in der Fassung vom 03.07.2018 und 23.06.2020 verstoßen würde. § 556d Abs. 1 BGB ist hier wegen der möblierten Untervermietung aufgrund von § 549 Abs. 2 BGB nicht anwendbar. Darin liegt auch der Unterschied zu der Entscheidung des LG Berlin vom 26.04.2022 – 65 S 221/22. In Anbetracht dessen ist der Aufschlag auf die von der Beklagten an die Klägerin zu zahlende Miete nicht als überhöht anzusehen. Insbesondere ist hier zu berücksichtigen, dass in der streitgegenständlichen Mietzeit eine intensive Heizperiode bevorstand und die entstehenden Heizkosten insofern äußerst ungewiss waren. Auch die anderweitigen Aufschläge für die Nutzung der Einrichtungsgegenstände sowie Versorgung mit Internet, Streamingdienst etc. sind angemessen. Bei einer Gesamtbetrachtung stand das Interesse der Beklagten am Wohnungserhalt bei Kostenreduzierung und nicht die Gewinnerzielung im Vordergrund.
(2)
Nach der Rechtsprechung des BGH stellt § 553 Abs. 1 BGB außerdem weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich dessen weiterer Nutzung durch den Mieter auf (BGH, Urt. v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13 = NJW 2014, 2717 Rn. 19, bestätigt durch BGH, Urt. v. 13.09.2023 – VIII ZR 109/22 = NJW-RR 2023, 1435 Rn. 24). Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten i. S. d. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB ist daher regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt (BGH, Urt. v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13 = NJW 2014, 2717 Rn. 30, bestätigt durch BGH, Urt. v. 13.09.2023 – VIII ZR 109/22 = NJW-RR 2023, 1435 Rn. 24). Dafür reicht es bereits aus, wenn ein Mieter einen Wohnungsschlüssel behält und in der Wohnung persönliche Gegenstände lagert (BGH, Urt. v. 13.9.2023 – VIII ZR 109/22 = NJW-RR 2023, 1435 Rn. 24) oder die Wohnung nach wie vor mit den persönlichen Dingen des Mieters ausgestattet ist (vgl. schon LG Berlin, Beschluß v. 14.2.1994 - 67 S 297/93 = NJW-RR 1994, 1289).
Diese Anforderungen liegen nach dem insoweit unstreitigen Vortrag der Parteien vor. Die Beklagte behielt während der gesamten Zeit einen Schlüssel zu der Wohnung. Außerdem verblieb ihre Ausstattung und ihre persönlichen Gegenstände in der Wohnung, so dass sie jedenfalls Mitgewahrsam an einem Teil der Wohnung hatte. Dies reicht nach der insoweit großzügigen aktuellen höchstrichterlichen Rechtsprechung aus.
(3)
Es ist auch nicht ersichtlich, dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorgelegen hat, der dem Anspruch aus § 553 BGB entgegenstünde, der Wohnraum übermäßig belegt wurde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden konnte. Aus dem Ablehnungsrecht des Vermieters wegen in der Person des Dritten liegender Gründe ergibt sich jedoch bereits, dass die Suche nach einem Untermieter noch keinen kündigungsrelevanten Pflichtverstoß darstellt. Denn die Benennung des Untermieters wird erst durch eine solche Suche ermöglicht und ermöglicht dem Vermieter sodann die Ablehnung, welche sonst denklogisch nicht möglich wäre.
bb)
Die Vertragsverletzung der Beklagten hatte vorliegend nach einer umfassenden Würdigung der Umstände des Einzelfalls kein eine fristlose Kündigung rechtfertigendes Gewicht. Insoweit ist zwar zu berücksichtigen, dass die Beklagte jedenfalls im Jahre 2021 wegen einer beabsichtigten Gebrauchsüberlassung von der Klägerin abgemahnt worden ist. Daraus wird deutlich, dass die Klägerin einer Untervermietung ihrer Wohnung – nach vorangegangenen Genehmigungen durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin – jedenfalls nicht mehr positiv gegenübersteht. Diesen Umstand muss die Beklagte auch im Rahmen ihrer weiteren Nutzung der Mietsache berücksichtigten. Dem steht jedoch der gesetzliche Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis aus § 553 Abs. 1 BGB entgegen. Sofern ein solcher Anspruch besteht, genügt eine grundsätzlich ablehnende Haltung des Vermieters nicht, um bei einer umfassenden Betrachtung der sich gegenüberstehenden Interessen eine Kündigung zu rechtfertigen. Dies ergibt sich schon daraus, dass der Vermieter sich seinerseits vertragswidrig verhalten würde, wenn er die Erlaubnis der Untervermietung bei einem nach § 553 Abs. 1 BGB bestehenden Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis verweigern würde.
Etwas anderes ergibt sich vorliegend auch nicht daraus, dass die Beklagte die Einholung der Genehmigung unterlassen hat. Die Einholung der Genehmigung hat den Zweck, dem Vermieter Gelegenheit zu geben, seine Einwände gegen die Untervermietung, insbesondere gegen die Person des Untermieters, geltend zu machen, bevor dem Untermieter die Räume überlassen werden (BGH, Urt. v. 02.02.2011 – VIII ZR 74/10 = NJW 2011, 1065 Rn. 20). Wenn der Vermieter bei bestehendem Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis die Erlaubnis verweigert, ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung außerdem bereits zweifelhaft, ob überhaupt noch ein vertragswidriges Verhalten des Mieters von einem gewissen Gewicht vorliegt. Jedenfalls ist es dem Vermieter wegen des Verbots rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) in diesem Fall verwehrt, sich bei einer Kündigung auf das Fehlen einer Erlaubnis zu berufen, die hätte erteilt werden müssen, wenn sich der Vermieter selbst vertragsgemäß verhalten hätte (BGH, Urt. v. 02.02.2011 – VIII ZR 74/10 = NJW 2011, 1065 Rn. 22). Vorliegend ist das Verhalten der Beklagten, die nicht versucht hat, eine Erlaubnis einzuholen, demnach zwar als vertragswidrig anzusehen. Dies führt jedoch nicht dazu, dass bei einer umfassenden Würdigung der Begleitumstände, die Klägerin ihrerseits zu einem vertragswidrigen Handeln legitimiert gewesen wäre. Vorliegend beruft sich die Klägerin für die Ablehnung der Untervermietung und die Kündigung darauf, dass die Beklagte zu einer Untervermietung nicht berechtigt gewesen wäre. Wie dargelegt, bestand jedoch ein Anspruch der Beklagten auf Zustimmung aus § 553 Abs. 1 BGB. Andere Gründe, welche gegen die Untervermietung sprechen, sind nicht ersichtlich.
2.
Aus den vorgenannten Gründen ist auch die fristgerechte Kündigung unwirksam. Der Vermieter kann zwar ein Mietverhältnis fristgerecht kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat; ein solches liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Vorliegend fehlt es aufgrund des der Beklagten zustehenden Anspruchs auf Zustimmung zur Untervermietung an einer Erheblichkeit der Pflichtverletzung der Beklagten. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen zur Wirksamkeit der fristlosen Kündigung zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 553 BGB
§ 242 BGB
§ 553 Abs. 1 BGB
§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 569 Abs. 4, 573 Abs. 3 S. 1 BGB
§ 543 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB
§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB
§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB
§ 553 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 556d Abs. 1 BGB
§ 549 Abs. 2 BGB
§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2011, 1065
NJW-RR 2023, 1435
NJW 2014, 622
NJW 2014, 2717
NJW-RR 1994, 1289
16 S 27/24
VIII ZR 74/10
33 S 46/19
VIII ZR 109/22
VIII ZR 210/13
65 S 221/22
VIII ZR 349/13
67 S 297/93