Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-11-15, Aktenzeichen 13 A 184.08
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2011:1115.13A184.08.0A

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Erteilung eines Vorbescheids über die planungsrechtliche Zulässigkeit eines SB-Warenhauses.
Das 9.135 m2 große Vorhabengrundstück Er...straße ... in Berlin-Reinickendorf, Ortsteil Tegel, steht im Eigentum einer Grundstücksgemeinschaft. Das nach Norden spitz zulaufende Grundstück befindet sich etwa 300 m südöstlich des Einkaufszentrums „Hallen am Borsigturm“ zwischen der Berliner Straße im Westen und der Trasse der Nordbahn sowie der Bundesautobahn A 111 im Osten. Entlang der Berliner Straße schließt sich im Anschluss an die Grünflächen und Anlagen des Borsig-Sportplatzes in nördlicher Richtung auf einer Gesamtlänge von ca. 800 m vom Einkaufszentrum bis zum Tegeler Hafen das im Stadtentwicklungsplan Zentren 2020 sowie dessen Fortführung Stadtentwicklungsplan Zentren 3 vom Juli 2011 als zentraler Versorgungsbereich bezeichnete Hauptzentrum Tegel (Gorkistraße/Berliner Straße) an, das über eine Vielzahl von Einzelhandelsgeschäften verfügt.
Der durch Bebauungsplan XX-A vom 10. April 1970 übergeleitete Baunutzungsplan 1958/60 wies für das Grundstück ein reines Arbeitsgebiet der Baustufe V/3 aus. Der Flächennutzungsplan von Berlin (Stand November 2009) stellt den Bereich als gewerbliche Baufläche dar. Auf dem Grundstück befand sich bis zum Jahre 1921 ein Gemeindegaswerk. Im März bzw. Oktober des Jahres 1977 wurde u.a. für das betroffene Grundstück eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Gebäudes mit Verkauf, Lager und Fleischverarbeitung mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.490 m2 bzw. für den Neubau eines Hobby-und Gartencenters erteilt. In dem Gebäude, das auf der Grundlage der im März 1977 erteilten Baugenehmigung errichtet wurde, befand sich in der Vergangenheit ein Minimal-Markt. Es wird heute als Möbelhaus genutzt. Das Hobby- und Gartencenter ist nicht mehr vorhanden.
Die Klägerin beabsichtigt die Entwicklung eines Kaufland-Verbrauchermarktes. Mit Datum vom 17. Oktober 2007 stellte sie einen Vorbescheidsantrag zu folgenden Fragen:
„1. Ist ein Verbrauchermarkt mit 3.140 m² VK-Fläche und einer Geschossfläche von 4.450 m² im Obergeschoss nebst 218 Stellplätzen im EG auf dem Grundstück planungsrechtlich zulässig?
2. Ist der Baukörper in offener Bauweise zulässig?“
Nach der Baubeschreibung soll die Nutzfläche des Vorhabens als Einzelhandelsfläche für Food- und Nonfood-Artikel genutzt werden. Ausweislich der ergänzenden Angaben der Klägerin in der Klagebegründung soll die Gesamtverkaufsfläche des Vorhabens tatsächlich 3.280 m2 betragen. Dabei entfallen, ohne die Flächen im Vorkassenbereich und dort untergebrachter kleinerer Geschäfte, auf den Bereich Nahrungsmittel 2.410 m², auf den Bereich Drogerieartikel 264 m², auf den Bereich Tiernahrung 80 m² und auf den Bereich Non-Food 280 m2.
Das Bezirksamt Reinickendorf beschloss hierauf am 20. November 2007 die Aufstellung des Bebauungsplans 12-18 B für das Gelände zwischen der Grünfläche Berliner Straße 71-82, der S-Bahntrasse, der Bundesautobahn A 111, dem Grundstück Wittestraße 30 A sowie der Berliner Straße, dessen Planungsziel die Umstellung des reinen Arbeitsgebietes auf ein Gewerbegebiet nach der Baunutzungsverordnung 1990 und der Schutz der Zentrenstruktur entlang der Berliner Straße sowie des Einkaufszentrums „Hallen am Borsigturm“ war. Der Bebauungsplan wurde durch Beschluss des Bezirksamts vom 24. Februar 2008 in einen Teilbereich nördlich der Er...straße - 12-18 Ba - und südlich der Er...straße - 12-18 Bb - geteilt und der hier maßgebliche Bebauungsplan 12-18 Ba im beschleunigten Verfahren fortgeführt.
Im November 2007 stellte das Bezirksamt die Entscheidung über den Vorbescheids-antrag zurück. Nachdem das Bezirksamt mit Verordnung vom 15. Januar 2008 die Veränderungssperre 12-18/44 für das Grundstück Er...straße ... erlassen hatte, lehnte es die Erteilung des Vorbescheids mit Bescheid vom 26. März 2008 ab, da das Vorhaben aufgrund seiner Verkaufsfläche den Planungszielen widerspreche.
Hiergegen legte die Klägerin mit Datum vom 30. April 2008 Widerspruch ein. Zur Begründung machte sie im Wesentlichen geltend, das Berliner Zentrenkonzept verfolge nicht das Ziel, bestandsgeschützte Altstandorte des großflächigen Einzelhandels zu „erdrosseln“. Im Rahmen der bauplanungsrechtlichen Abwägung sei auch der Gesichtspunkt des überwirkenden Bestandsschutzes zu berücksichtigen. Der Strukturwandel im Einzelhandel mache eine kontinuierliche Anpassung an die branchenübliche Flächenentwicklung erforderlich.
Mit Bescheid vom 1. Oktober 2008, zugestellt am 8. Oktober 2008, wies das Bezirksamt den Widerspruch zurück.
Die Klägerin hat am 7. November 2008 Klage erhoben, die sie unter Vorlage einer Auswirkungsanalyse der Gesellschaft für Ma...- und Ab... mbH - GMA - vom August 2009 zur geplanten Ansiedlung des Lebensmittelmarktes näher begründet hat.
Mit Verordnung vom 30. März 2010 wurde der Bebauungsplan 12-18 Ba vom 4. Mai 2009 für das Gelände zwischen der Grünfläche Berliner Straße 71-82, der S-Bahntrasse, der Ernststraße sowie der Berliner Straße im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Tegel, festgesetzt (GVBl. S. 203). Der Bebauungsplan setzt für den maßgeblichen Bereich als Art der baulichen Nutzung ein Gewerbegebiet fest. In der Begründung zum Bebauungsplan heißt es u.a.:
„Die BO 58 (wie auch die BauNVO 62) beschäftigt sich mit dem Begriff des Einzelhandels nicht, was darauf zurückzuführen ist, dass entsprechende Nutzungen mit ihrer Problematik für die städtebauliche Struktur in der Zeit der fünfziger und sechziger Jahren nicht existierten … Die BauNVO 68 regelt in § 11 erstmals, dass für Einkaufszentren und Verbrauchermärkte, die der übergemeindlichen Versorgung dienen, ein Sondergebiet festzusetzen ist, bietet jedoch keine weitere Definition oder Größenangaben. Die BauNVO 77 begrenzt die Größe der außerhalb von Kern-und Sondergebieten zulässigen großflächigen Einzelhandelsbetriebe auf 1500 m² Geschossfläche. Diese Größenbegrenzung wurde mit der BauNVO 90 auf 1.200 m² (= Regelvermutung) reduziert. Aufgrund des vorliegenden "alten“ Planungsrechtes kann die Ansiedlung bestimmter Nutzungen wie Bau- und Heimwerkermärkte oder großer Lebensmitteldiscounter nicht verhindert werden. Die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsnutzungen hätte vor allem eine zentrenschädigende Wirkung auf die vorhandene und gut etablierte Einzelhandelskonzentration, die von der Fußgängerzone Gorkistraße bis zu den Borsighallen an der Berliner Straße reicht. Der Bezirk war daher gehalten, dass im Flächennutzungsplan genannte Entwicklungsziel einer gewerblichen Baufläche im Sinne der BauNVO 90 (also ohne großflächigen Einzelhandel) mittels verbindlicher Bauleitplanung zu sichern…
Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans und in seinem Umfeld stattgefundene bauliche Entwicklung von Büro, Dienstleistungen und (Auto)Handel entspricht nicht mehr dem im Baunutzungsplan ausgewiesenen reinen Arbeitsgebiet. Die vormals industrielle Prägung des Areals wurde von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben verdrängt. Dieser höheren Sensibilität der Nutzung hinsichtlich zulässiger Emissionen soll durch die Ausweisung eines Gewerbegebietes entsprochen werden …“
Die Klägerin trägt, soweit nach Inkrafttreten des Bebauungsplans noch von Relevanz, im Wesentlichen vor:
Der Bebauungsplan 12-18 Ba sei unwirksam. Die Voraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a BauGB hätten nicht vorgelegen. Die Umstellung von einer industriellen auf eine gewerbliche Nutzung sei keine Maßnahme der Innenentwicklung, zumal Ziel der Planung allein die Verhinderung eines bestimmten Einzelhandelsvorhabens gewesen sei. Hierfür gebe es kein Planerfordernis im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB. Es liege ein Abwägungsfehler vor, da der Flächennutzungsplan mit der ausgewiesenen Einzelhandelskonzentrationsfläche nördlich des Vorhabens nicht parzellenscharf sei. Für nicht integrierte Standorte könnten, was dem Plangeber offenbar nicht bewusst gewesen sei, zudem großflächige Einzelhandelsbetriebe ausnahmsweise dann zugelassen werden, wenn eine Gefährdung der verbrauchernahen Versorgung und der Zentrenstruktur Berlins ausgeschlossen sei. Die auf den Bestandsschutz reduzierten Eigentümerinteressen seien unzureichend gewürdigt worden, da die Wiederaufnahme der Nutzung eines Lebensmittelverbrauchermarktes unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten eine Vergrößerung der Verkaufsfläche erfordere. Selbst wenn der Bebauungsplan 12-18 Ba wirksam sein sollte, folge ein Anspruch auf den begehrten Vorbescheid daraus, dass von dem Vorhaben keine negativen Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO ausgingen. Nach der GMA-Auswirkungsanalyse vom August 2009 in Verbindung mit den ergänzenden Stellungnahmen der GMA vom 14. Februar und 8. November 2011, wegen deren Einzelheiten auf Bl. 89 - 127, 205 - 214 und 312 - 341 der Streitakte verwiesen wird, bestehe für das Vorhaben zwar eine jährliche Gesamtumsatzerwartung von rd. 12 Mio. aus dem Bereich Nahrungs- und Genussmittel ohne Streuumsätze. Aufgrund des Wegfalls eines großflächigen Systemwettbewerbers im Einzugsbereich sei jedoch davon auszugehen, dass die Hälfte der hierauf entfallenden Kaufkraft in Höhe von ca. 5,5 - 6 Mio. Euro bislang an Betriebe außerhalb dieses Bereiches abfließe und durch das Vorhaben für den Ortsteil Tegel zurückgewonnen werde. So sei in der Sparte Nahrungs- und Genussmittel im Einzugsbereich des Vorhabens lediglich mit einer Umverteilungsquote von max. 7 % zu rechnen, die deutlich unter dem als Schwelle für eine städtebauliche Vertretbarkeit angenommenen Wert von 10 % liege. Aus dem Umstand, dass das Vorhaben mit einer Geschossfläche von 3.280 m2 die Schwellenwert von 1.200 m2 deutlich überschreite, ließen sich daher allein keine nachteiligen Schlüsse ziehen, zumal sich dieser Maßstab in einer Großstadt wie Berlin ohnehin relativiere. Die Verkaufsflächenausstattung der Bevölkerung im Untersuchungsgebiet sei unterdurchschnittlich. Es gebe keine Möglichkeit der Ansiedlung eines vergleichbaren großflächigen Einzelhandelsbetriebes im maßgeblichen Bereich.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Vorbescheids Nr. 768-VB-07 des Bezirksamts Reinickendorf von Berlin vom 26. März 2008 in der Fassung des Widerspruchsbescheids derselben Behörde vom 1. Oktober 2008 zu verpflichten, ihr einen positiven Vorbescheid gemäß Vorbescheidsanfrage vom 17. Oktober 2007 zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er trägt vor: Der Bebauungsplan 12-18 Ba sei im beschleunigten Verfahren aufgestellt worden, um ein Außerkrafttreten der Veränderungssperre vor Festsetzung des Bebauungsplans zu verhindern. Zudem greife der Bebauungsplan nicht in die Belange von Natur und Landschaft ein, da er lediglich Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung treffe, so dass eine Umweltverträglichkeitsprüfung ohne sichtbare Ergebnisse geblieben wäre. Der Planung liege eine positive Konzeption zu Grunde, da sowohl das streitgegenständliche Grundstück als auch dessen nähere Umgebung seit längerem kein industrielles Gepräge mehr habe und durch die Festsetzung eines Gewerbegebietes sensiblere Nutzungen wie das bestandsgeschützte Wohnen, der südlich gelegene Bürokomplex „Top Tegel“ oder die benachbarte öffentliche Grünfläche künftig besser vor potenziellen Emissionen geschützt werde. Der Bebauungsplan greife nicht in den eigentumsrechtlich geschützten Bestand der Nutzung auf dem Vorhabengrundstück ein, da der vormals auf dem Grundstück betriebene Minimal-Verbrauchermarkt mit der ursprünglich genehmigten Verkaufsfläche Bestandsschutz genieße. Im Übrigen sei von Auswirkungen des Vorhabens im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO auszugehen. Das GMA-Gutachten vom August 2009 leide, wie ein durch den Beklagten eingeholtes Plausibilitätsgutachten der BulwienGesa AG vom 14. September 2011 (Bl. 242 - 253 der Streitakte) bestätige, an methodischen und inhaltlichen Mängeln. Namentlich müsse davon ausgegangen werden, dass das Vorhaben im Nahbereich und damit innerhalb des Hauptzentrums Tegel die größten Auswirkungen haben werde. Zudem werde in Anbetracht starker Wettbewerber außerhalb des Einzugsbereiches bezweifelt, dass das Vorhaben eine zusätzliche Kaufkraftbindung im Umfang von ca. 5,5 - 6 Mio. Euro bewirken könne. Gehe man realitätsnäher davon aus, dass lediglich im Umfang von 10 % eine Rückgewinnung von Kaufkraft durch das Vorhaben möglich sei, belaufe sich die Kaufkraftverlagerung aus dem Einzugsbereich bereits auf 19,2 %. Massive Auswirkungen seien zudem auf die der Nahversorgung dienenden Einzelhandelsbetriebe im näheren Umfeld des Vorhabens zu erwarten, darunter den Rewe-Markt in den „Hallen am Borsigturm“, dem innerhalb dieses Einkaufszentrums eine stabilisierende Funktion zukomme, sowie den benachbarten Verbrauchermärkten im Ortsteil Borsigwalde.
Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten wird auf deren Schriftsätze verwiesen. Das Gericht hat die Verwaltungsvorgänge (Aufstellungsvorgang zum Bebauungsplan 12 18 Ba sowie Hauptakte zum Vorbescheidsantrag nebst Ergänzungsakte zum Widerspruchsverfahren) zum Verfahren beigezogen. Diese sind, soweit erheblich, Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen. Das Gericht hat den Privatsachverständigen der Klägerin Dr. Ho... im Termin zur mündlichen Verhandlung angehört. Wegen seiner Angaben wird auf die Sitzungsniederschrift vom 20. September 2011 (Bl. 257 der Streitakte) verwiesen. Im Termin zur mündlichen Verhandlungen sind die Örtlichkeiten mittels des Internet-Portals google-earth und google-streetview über einen Projektor in Augenschein genommen worden.

Entscheidungsgründe:
Über die Klage kann gemäß § 87a Abs. 2 und 3 VwGO der Berichterstatter anstelle der Kammer entscheiden, da die Beteiligten hierzu ihr Einverständnis erteilt haben. Im erklärten Einverständnis der Beteiligten bedarf es hierzu keiner (weiteren) mündlichen Verhandlung (vgl. § 101 Abs. 2 VwGO).
Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat im maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung keinen Anspruch auf Erteilung des begehrten Vorbescheids und wird durch die Ablehnung daher nicht in ihren Rechten verletzt, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.
Gemäß § 74 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln ist vor Einreichung des Bauantrags auf Antrag des Bauherrn zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen. Den Umfang der bauaufsichtlichen Prüfung und damit die Bindungswirkung des Vorbescheids bestimmt der Bauherr selbst.
Die im Vorbescheidsantrag aufgeworfene Frage nach der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens (Nr. 1) ist zu verneinen.
Maßgeblich für die bauplanungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens sind die Bestimmungen des § 30 Abs. 1 und 3 BauGB. Danach ist ein Vorhaben im Geltungsbereich eines (einfachen) Bebauungsplans zulässig, wenn es dessen Festsetzungen entspricht und die Erschließung gesichert ist. Der insoweit relevante Bebauungsplan ist der Bebauungsplan 12-18 Ba vom 4. Mai 2009, mit dem alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen im Sinne des § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung enthalten, außer Kraft getreten sind. Das betrifft neben den übergeleiteten Regelungen des Baunutzungsplans 1958/60 in Verbindung mit den bauplanungsrechtlichen Regelungen der BO 58, die für den maßgeblichen Bereich ein reines Arbeitsgebiet nach § 7 Nr. 11 BO 58 auswiesen, auch die durch A-Bebauungsplan vom 9. Juli 1971 (GVBl. S. 1230) für anwendbar erklärten Bestimmungen der BauNVO 1968. Mit der Darstellung der zur Bebauung vorgesehenen Fläche als Gewerbegebiet im Sinne von § 8 BauNVO sind seitdem gemäß § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO die Bestimmungen der §§ 2 bis 14 BauNVO Bestandteil des Bebauungsplans geworden mit der Folge, dass sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens u.a. an der die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben begrenzenden Bestimmung des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3, Sätze 3 und 4 BauNVO 1990 messen lassen muss.
Der Bebauungsplan 12-18 Ba begegnet keinen zu dessen Unwirksamkeit und damit zur Unanwendbarkeit der Bestimmungen der BauNVO 1990 führenden rechtlichen Bedenken.
Dies gilt zunächst hinsichtlich der Rüge, bei Erlass des Bebauungsplans sei fehlerhafter Weise das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB zur Anwendung gekommen. Gemäß § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB kann ein Bebauungsplan - vorbehaltlich der in Abs. 1 Sätze 2 bis 5 bezeichneten und hier nicht einschlägigen Ausschlussgründe - für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Der Begriff der Innenentwicklung knüpft an die Bodenschutzklausel des § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB an und erfasst damit in Abgrenzung zu Bebauungsplänen, die gezielt Flächen außerhalb der Ortslagen einer Bebauung zuführen, solche Planungen, die der Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und dem Umbau vorhandener Ortsteile dienen (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB). Dies setzt kein planerisches Konzept der Neuordnung brach liegender Flächen oder der gezielten Umgestaltung eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils voraus. Eine Maßnahme der Innenentwicklung stellt es auch dann dar, wenn ein für ein bestimmtes Gebiet geltender Bebauungsplan im Zuge notwendiger Anpassungen durch einen neuen Bebauungsplan ersetzt werden soll (vgl. die Regierungsbegründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte, BT-Drucks. 16/2496, S. 12). Das war hier der Fall. Während nach der bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplans 12-18 Ba geltenden Bestimmung des § 7 Nr. 11 Buchst. a BO 58 im reinen Arbeitsgebiet gewerbliche und industrielle Betriebe aller Art zulässig waren, soweit sie keine erheblichen Nachteile oder Belästigungen für die nähere Umgebung verursachen können, und damit eine Regelung galt, die dem Industriegebiet des § 9 BauNVO vergleichbar ist (vgl. Dageförde, in: Wilke / Dageförde / Knuth / Meyer/ Broy-Bülow, Bauordnung für Berlin, 6. Aufl. 2008, Anhang, Rn. 43), wollte der Plangeber ausweislich der Bebauungsplanbegründung (Nr. II 2) der tatsächlichen Entwicklung im Gebiet von einer industriellen Nutzung hin zu einer gewerblichen Nutzung mit einem hohen Anteil an Dienstleistungen und Büroflächen sowie Autohandel dadurch Rechnung tragen, dass er durch Festsetzung eines Gewerbegebietes unter Anwendbarkeit des § 8 BauNVO das Gebiet auch für die in § 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO als besondere Kategorie geregelten Dienstleistungsbetriebe öffnete und insgesamt, auch mit Blick auf die noch vorhandene Wohnnutzung auf den Grundstücken Er...straße 1 und 3a, einen niedrigeren zulässigen Störungsgrad festschrieb. Als planerische Anpassung erweist sich auch die Absicht, durch die Ablösung der übergeleiteten Regelungen des Baunutzungsplans 1958/60 in Verbindung mit den bauplanungsrechtlichen Regelungen der BO 58 durch einen neuen Bebauungsplan die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben erstmals dem Regelungsregime des § 11 Abs. 3 BauNVO zu unterwerfen. Abgesehen davon würde auch eine unzutreffende Beurteilung der Voraussetzungen nach § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB und die damit zusammenhängende Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften sowie der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans zum Flächennutzungsplan gemäß § 214 Abs. 2 a Nr. 1 BauGB ohnehin nicht zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans führen. Von einer bewusst fehlerhaften Anwendung kann nach den vorstehenden Ausführungen nicht die Rede sein.
Es liegt auch kein Verstoß gegen das Entwicklungsgebot nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB vor, wonach die Bezirke die Bauleitpläne aufzustellen haben, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist. Aus dem Erforderlichkeitsmerkmal lässt sich nicht ableiten, dass bauplanerische Festsetzungen nur zulässig sind, wenn sie zur Bewältigung einer bauplanungsrechtlichen Problemlage unentbehrlich oder gar zwingend geboten sind. Zur Planung befugt ist der Bezirk vielmehr schon dann, wenn er hierfür - wie oben ausgeführt - hinreichend gewichtige städtebauliche Allgemeinbelange ins Feld führen kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 - BVerwG 4 BN 15.99 -, NVwZ 1999, S. 1338; VG Berlin, Urteil vom 9. März 2011 - VG 13 A 72.08 -, juris, Rn. 43). Von einer unzulässigen Verhinderungsplanung zu Lasten der Klägerin kann hier im Übrigen umso weniger ausgegangen werden, als der Bezirk davon abgesehen hat, das Baugebiet nach Maßgabe von § 1 Abs. 5 BauNVO unter generellem Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben oder nach § 1 Abs. 9 BauNVO unter Ausschluss bestimmter Arten von Einzelhandelsbetrieben festzusetzen. Die durch die Klägerin infolge des Bebauungsplans hinzunehmenden bauplanungsrechtlichen Beschränkungen ergeben sich allein aus der durch § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO angeordneten Anwendbarkeit von § 11 Abs. 3 BauNVO als Bestandteil des Bebauungsplans, wonach für großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig sind. Diese Beschränkungen sind unmittelbare und notwendige Folge der Festsetzung des aus dem Flächennutzungsplan entwickelten Gewerbegebietes. Allein der Umstand, dass der Bebauungsplan 12-18B in Reaktion auf die Vorbescheidsanfrage der Klägerin aufgestellt wurde und sodann der hier maßgebliche, das Vorhabengrundstück sowie weitere Grundstücke betreffende Teilbereich nördlich der Er...straße als Bebauungsplan 12-18 Ba abgeteilt wurde, ist kein Anhaltspunkt dafür, dass es dem Bezirk ohne weiteres planerisches Konzept allein um die Verhinderung des klägerischen Vorhabens gegangen wäre. Denn die Aktualisierung der planerischen Konzeption wird typischerweise aus Anlass eines Vorhabens erforderlich, dass den städtebaulichen Vorstellungen zuwider läuft, nach geltendem Planungsrecht jedoch zulässig wäre.
Der Bebauungsplan 12-18 Ba leidet nicht an einem beachtlichen Mangel im Abwägungsergebnis. Die gerichtliche Kontrolle der durch den Bezirk nach § 1 Abs. 7 BauGB vorzunehmenden Abwägung hat sich darauf zu beschränken, ob in die Abwägung an Belangen eingestellt worden ist, was nach Lage der Dinge eingestellt werden musste, ob die Bedeutung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange richtig erkannt worden ist und ob der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belangen in einer Weise vorgenommen worden ist, die zu ihrer objektiven Gewichtigkeit in einem angemessenen Verhältnis steht (vgl. BVerwGE 34, 301; 45, 309). Das Interesse des Planbetroffenen an der Beibehaltung eines Zustandes, der ihm bislang eine größere Bandbreite baulicher Nutzungsmöglichkeiten einräumte als nach neuer Rechtslage, namentlich die Möglichkeit der Erweiterung oder Neuerrichtung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes mit einer Verkaufsfläche von mehr als 1.450 m2 , ist zwar abwägungserheblich. Da das Baugesetzbuch jedoch keinen Anspruch auf Fortbestand eine Bebauungsplans einräumt, ist von einer Fehlgewichtung dieses Belangs nur dann auszugehen, wenn der Plangeber dieser Einschränkung keinen entsprechend gewichtigen öffentlichen Belang entgegen setzen kann (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 24. September 2010 - 2 D 74.08.NE -, BauR 2011, S. 973). Davon ist hier jedoch, wie dargelegt, auszugehen.
Soweit die Klägerin meint, der Plangeber habe abwägungsfehlerhaft übersehen, dass ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb auch an einem nicht integrierten Standort zulässig sein könne, verkennt sie, dass der Plangeber keine hierauf bezogene Entscheidung getroffen hat, sondern durch die Inkorporierung von § 11 Abs. 3 BauNVO in den Bebauungsplan lediglich festgelegt worden ist, nach welchen Maßstäben sich die Zulässigkeit eine großflächigen Einzelhandelsbetriebes in einem Gewerbegebiet bemisst.
Sonstige Rechtsfehler, welche die Unwirksamkeit des Bebauungsplans 12-18 Ba zur Folge haben könnten, sind nicht ersichtlich.
Das Vorhaben der Klägerin steht im Widerspruch zu § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO. Es handelt sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb, der in einem Gewerbegebiet nicht zulässig ist.
Einzelhandelsbetriebe sind großflächig im Sinne der vorgenannten Vorschrift, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m2 überschreiten (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 - BVerwG 4 C 8.05 -, BauR 2006, S. 648). Das ist bei dem Vorhaben der Klägerin der Fall.
Das Vorhaben der Klägerin kann sich nach Art, Lage oder Umfang auch auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind gemäß § 11 Abs. 3 Satz 2 Alt. 4 und 5 BauNVO u.a. Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich sowie auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden. Nach § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO sind solche Auswirkungen bei den Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m2 überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m2 Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m2 Geschossfläche nicht vorliegen. Unterhalb des genannten Wertes ist die Genehmigungsbehörde darlegungspflichtig dafür, dass mit derartigen Auswirkungen zu rechnen ist, während bei Betrieben oberhalb dieser Größe der Antragsteller die Darlegungslast für das Fehlen solcher Auswirkungen trägt (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 - BVerwG 4 C 10.04 -, NVwZ 2006, S. 452 [454]). Dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebes zu berücksichtigen.
Das Vorhaben der Klägerin überschreitet mit einer Geschossfläche von 4.450 m2 den gesetzlichen Schwellenwert von 1.200 m2, ab dem die Vermutungsregel für Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO greift.
Der Klägerin ist es nicht gelungen, diese Vermutung zu widerlegen. Der Regelung des § 11 Abs. 3 BauNVO liegt die Wertung zu Grunde, dass die in dieser Vorschrift bezeichneten Betriebe typischerweise ein Beeinträchtigungspotenzial aufweisen, das es rechtfertigt, sie einem Sonderregime zu unterwerfen (vgl. BVerwGE 117, 25 [35] = NVwZ 2003, S. 86). Nach dem Wortlaut des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO ist es dabei ausreichend, dass sich die genannten Betriebe auf die beispielhaft bezeichneten Belange „nicht nur unwesentlich auswirken können“. Auswirkungen sind schon dann nicht nur unwesentlich, wenn sie eine städtebaulich nicht zu vernachlässigende Relevanz haben. Die Schwelle zur Schädlichkeit im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB muss entgegen der Auffassung der Klägerin nicht überschritten sein. Dagegen bedarf es keiner weiteren Begründung, dass nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift allein nachteilige Auswirkungen angesprochen sind (vgl. dazu Söfker, in Ernst / Zinkahn / Bielenberg, BauGB, § 11 BauNVO, Rn. 58 f. - Stand Januar 2009 -). Ausreichend ist dabei die nicht nur entfernt liegende Möglichkeit derartiger städtebaulicher Auswirkungen. Eines konkreten Nachweises, dass derartige Auswirkungen eintreten werden, bedarf es nicht (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16. Juni 2005 - 3 S 479.05 -, BauR 2006, S. 486). Deshalb wird zur Widerlegung der Vermutung regelmäßig erforderlich sein, dass eine atypische Fallgestaltung vorliegt, etwa deshalb, weil der beabsichtigte Betrieb nicht zu der Art von Betrieben gehört, die mit der Regelung des § 11 Abs. 3 BauNVO erfasst werden sollen, weil er zum Beispiel auf ein schmales Warensortiment oder auf solche Artikel beschränkt ist, die in einer gewissen Beziehung zu gewerblichen Nutzungen stehen, oder weil die konkrete städtebauliche Situation von derjenigen abweicht, in der § 11 Abs. 3 BauNVO das Entstehen großflächiger Einzelhandelsbetriebe wegen deren Auswirkungen gerade verhindert wissen will, etwa deshalb, weil der Einzugsbereich des Betriebes im Warenbereich bisher unterversorgt ist oder sich der Betrieb in zentraler und für die Wohnbevölkerung allgemein gut erreichbarer Lage befindet (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Februar 1984 - BVerwG 4 C 54.80 -, NJW 1984, S. 1768 [1769]). Ob die Vermutung widerlegt werden kann, hängt damit maßgeblich davon ab, welche Waren angeboten werden, auf welchen Einzugsbereich der Betrieb angelegt ist und in welchem Umfang zusätzlicher Verkehr hervorgerufen wird. Entscheidend ist, ob der Betrieb über den Nahbereich hinauswirkt und dadurch, dass er unter Gefährdung funktionsgerecht gewachsener städtebaulicher Strukturen weiträumig Kaufkraft abzieht, auch in weiter entfernten Wohngebieten die Gefahr heraufbeschwört, dass Geschäfte schließen, auf die insbesondere nicht motorisierte Bevölkerungsgruppen angewiesen sind. Nachteilige Wirkungen dieser Art werden noch verstärkt, wenn der Betrieb in erheblichem Umfang zusätzlichen gebietsfremden Verkehr auslöst. Je deutlicher die Regelgrenze von 1 200 m2 Geschossfläche überschritten ist, mit desto größerem Gewicht kommt die Vermutungswirkung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO zum Tragen (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 - BVerwG 4 C 10.04 -, a.a.O. S. 454).
Bei Anwendung dieser Maßstäbe ist von nicht nur unwesentlichen und nicht widerlegten Auswirkungen des klägerischen Vorhabens auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung auszugehen.
Das Vorhaben der Klägerin ist ein Kaufland-Markt, dessen Geschossfläche von 4.450 m2 die Regelgrenze um das 3,7-fache und damit ganz erheblich übertrifft. Es handelt sich um die Betriebsform eines großen Supermarktes mit einer Verkaufsfläche von rd. 3.280 m2. Nach den Angaben in der Auswirkungsanalyse der GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung vom August 2009 wird der Markt eine Anzahl von ca. 23.700 - 29.800 Artikeln führen. Der Real Estate Report-Germany der Hahn Gruppe (4. Ausgabe 2009/2010, S. 21) bezeichnet die Kaufland-Märkte als „Großflächendiscounter“ mit einer überdurchschnittlichen regelmäßigen Flächenproduktivität von 5.000,-- Euro pro m2 Verkaufsfläche. Ob hinsichtlich der Flächenproduktivität dieser Märkte in der Region Berlin nach den auf die Datenbank Market Score Trade Dimensions gestützten Angaben in der gutachterlichen Stellungnahme der BulwienGesa AG sogar von einer Flächenproduktivität von bis zu 6.790 Euro pro m2 auszugehen ist, bedarf keiner Klärung. Auch das GMA-Gutachten der Klägerin bestätigt für den Kaufland-Markt nach dem über das Marktanteilkonzept ermittelten jährlichen Brutto-Umsatz jedenfalls eine höhere Rentabilität von bis zu 5.600 Euro pro m2 Verkaufsfläche und damit eine deutlich über dem Durchschnitt großer Supermärkte liegende Flächenproduktivität. In Verbindung mit den geplanten 218 Stellplätzen im Erdgeschossbereich handelt es sich damit um einen umsatzstarken Einzelhandelsbetrieb mit zentren- und nahversorgungsrelevantem Warensortiment, der auf einen großen Einzugsbereich und motorisierten Kundenverkehr ausgerichtet ist. Es ist gerade diese betriebliche Ausrichtung, die aufgrund ihrer typischen Auswirkungen auf die Nahversorgung und zentralen Versorgungsbereiche durch § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO in einem Gewerbegebiet verhindert werden soll.
Es liegen keine außergewöhnlichen städtebaulichen Besonderheiten vor, aufgrund derer gleichwohl die Möglichkeit nachteiliger Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung durch das klägerische Vorhaben ausgeschlossen werden könnte.
Der für die Beurteilung unmittelbar relevante Bereich und dessen Ausstattung mit Lebensmitteleinzelhandelsflächen stellen sich dabei wie dabei folgt dar:
Der Bezirk Reinickendorf von Berlin umfasst auf einer Fläche von knapp 90 km2 insgesamt 10 Ortsteile mit einem Bevölkerungsstand von 242.080 Einwohnern (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand: 31. Mai 2011). Der Ortsteil Tegel ist dabei mit einer Fläche von rd. 38 km2 der mit Abstand größte Ortsteil bei einer Einwohnerzahl von 34.206 (Quelle: wikipedia, Stichwort Tegel, Stand 30. Juni 2011). Nordwestlich des Tegeler Sees grenzen - getrennt durch den Tegeler Forst - die Ortsteile Heiligensee und Konradshöhe mit einer Einwohnerzahl von ca. 17.650 bzw. ca. 6.000 Einwohnern an. Das einzelhandelsbezogene Standortgefüge nicht nur in diesen Ortsteilen, sondern in Reinickendorf insgesamt wird im Wesentlichen durch das Hauptzentrum Tegel geprägt, das sich auf einer Gesamtlänge von rd. 800 m entlang der Berliner Straße, beginnend vom Neuen Tegeler Hafen im Norden bis zu dem Einkaufszentrum „Hallen am Borsigturm“ im Süden erstreckt und im Flächennutzungsplan Berlin (Stand November 2009) als Einzelhandelskonzentrationsfläche dargestellt ist. Das Vorhaben der Klägerin befindet sich in unmittelbarer Nähe dieses Zentrums.
Zum engeren Einzugsbereich des klägerischen Vorhabens wie auch des Hauptzentrums mit einem max. Durchmesser von ca. 2,4 km gehören nach den insoweit übereinstimmenden und zutreffenden Wertungen der Beteiligten die wesentlichen Teile der statistischen Gebiete Alt Tegel und Borsigwerke mit einer Einwohnerzahl von ca. 20.800 Einwohnern, die in Richtung Osten durch den Verlauf der Bundesautobahn A 111, in Richtung Norden durch den Tegeler Hafen und in Richtung Süden durch den Tegeler Wald begrenzt werden. Zu einem erweiterten Einzugsbereich mit einem Durchmesser von max. 4,8 km zählen die restlichen Teile des statistischen Gebiets Alt Tegel vor allem nördlich des Tegeler Hafens und östlich des Flughafensees sowie Teile des statistischen Gebietes Alt Wittenau mit der Ortslage Borsigwalde östlich der Bundesautobahn A 111 mit einer Einwohnerzahl von 16.900. Mit diesen beiden Einzugsbereichen ist ein unmittelbar relevanter Kerneinzugsbereich (Zone 1) beschrieben, der eine Gesamteinwohnerzahl von ca. 37.700 aufweist, während bei Hinzunahme der Ortsteile Heiligensee und Konradshöhe als Zone 2 ein Gesamteinzugsbereich mit einer Einwohnerzahl von insgesamt ca. 61.400 Einwohnern besteht.
Die Versorgung der Bevölkerung mit Verkaufsflächen für den periodischen Bedarf in diesem Gesamteinzugsbereich (also einschließlich der Ortsteile Heiligensee und Konradshöhe) beläuft sich ausweislich der zum Stichtag der mündlichen Verhandlung aktualisierten und von der Klägerin nicht in Zweifel gezogenen Erhebungen des Beklagten (vgl. die Auflistung der Verbrauchermärkte im Bezirk Reinickendorf, Bl. 234 - 235 der Streitakte sowie die drei Übersichtspläne „Übersichtskarte über die Lebensmittelmärkte im Bezirk Reinickendorf“, M 1:12.500, Bl. 237 der Streitakte, „Einzugsbereich Tegel Standorte Lebensmittelmärkte“, M 1: 1.500, Bl. 238 der Streitakte und „Ortsteilzentrum Heiligensee / Ruppiner Chaussee“, Beiakte zu Bl. 262 der Streitakte) auf eine Gesamtverkaufsfläche von 18.257,5 m2.
Von dieser Gesamtverkaufsfläche entfallen auf das Hauptzentrum Tegel in Gestalt eines Rewe-Marktes in den „Hallen am Borsigturm“ mit 1.715 m2 , eines Reichelt-Marktes in der Berliner Straße 96 mit 740 m2, eines Kaisers-Marktes in der Gorkistraße 16-18 mit 607 m2 und in Gestalt zweier Bioläden in der Bernstorffstraße 1 bzw. 13a mit 151 bzw. 700 m2 insgesamt 3.913 m2 Verkaufsfläche. Dem Hauptzentrum unmittelbar zugeordnet sind ferner drei in fußläufiger Nähe liegende Discount-Märkte der Ketten Aldi und Netto entlang der nördlichen Buddestraße mit Verkaufsflächen von 700 m2 bzw. 717 m2 sowie, bereits außerhalb des Kerneinzugsbereichs, ein Lidl-Markt am Waidmansluster Damm 1 mit 1.066 m2 Verkaufsfläche, woraus sich eine relevante Gesamtverkaufsfläche von 6.396 m2 errechnet. Der nach Angaben des Beklagten in der mündlichen Verhandlung erteilte Bauvorbescheid zur planungsrechtlichen Zulässigkeit eines Lebensmittelmarktes mit einer Größe von 2.600 m2 Verkaufsfläche im Untergeschoss des ehemaligen Hertie-Kaufhauses an der Berliner Straße 100 ist im Rahmen der Verkaufsflächenermittlung demgegenüber (noch) nicht relevant.
Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im südlichen Bereich des Kerneinzugsgebiets entlang der Bernauer Straße erfolgt durch einen großflächigen Reichelt-Markt (Bernauer Straße 69-73) mit einer Verkaufsfläche von 1.667 m2 sowie einen kleinen Netto-Markt (Namslaustraße 87) mit einer Verkaufsfläche von 289 m2.
Östlich der Bundesautobahn 111 in der Ortslage Borsigwald und damit im erweiterten Einzugsbereich der Zone 1 befinden sich in Streulage mehrere kleinflächige Märkte der Nahversorgung, und zwar am Standort Quäkerstraße 2 (Bezirk Reinickendorf) ein kleinerer Edeka-Markt mit einer Verkaufsfläche von nicht mehr als 464,50 m2 (in der Aufstellung des Beklagten Bl. 235 der Streitakte ist dieser Markt nach dem zu Grunde gelegten Einzugsbereich zu Unrecht nicht berücksichtigt und hierzu lediglich die Geschossfläche, nicht die Verkaufsfläche ausgewiesen), am Standort Holzhauser Straße 48 ein Netto-Markt mit einer Verkaufsfläche von 799 m2, am Standort Schubartstraße 50 im Ortsteil Wittenau ein Edeka-Markt mit einer Verkaufsfläche von 446 m2, am Standort Ziekowstraße 78 ein NP-Markt mit einer Verkaufsfläche von 519 m2 und am Standort Waidmannsluster Damm 21a ein Norma-Markt mit einer Verkaufsfläche von 876 m2.
Die Versorgung des Ortsteils Heiligensee, der von dem Ortsteil Tegel über die Ruppiner Chaussee erreicht wird, vollzieht sich überwiegend entlang dieser Verbindungsstraße auf einem von dem Hauptzentrum Tegel rd. 3,5 km entfernten Abschnitt von 1,8 km Länge (Ruppiner Chaussee 221 - 401), und zwar nach der durch den Beklagten mit Schriftsatz vom 27. Oktober 2011 aktualisierten und korrigierten Darstellung (Beiakte zu Bl. 262 der Streitakte) in Gestalt von zwei Discountmärkten der Ketten Aldi und Lidl, zwei Verbrauchermärkten (Kaiser bzw. Reichelt/Edeka) sowie eines Biomarktes (ehemals Edeka) mit einer Gesamtverkaufsfläche von 3.665 m2, ferner eines Getränkefachhandels. Hinzu kommt ein Aldi-Markt an der Hennigsdorfer Straße mit einer Verkaufsfläche von 737 m2, der zusammen mit dem Lidl-Markt auf Höhe des S-Bahnhofes Heiligensee zu dem im Stadtentwicklungsplan Zentren 3 ausgewiesenen Ortsteilzentrum Heiligensee gehört. Hinzu kommen ein Netto-Markt am Standort Alt Heiligensee 6-8 mit einer Verkaufsfläche von 798 m2 sowie ein Edeka-Markt im Bekassinenweg 24 mit einer Verkaufsfläche von 702 m2, so dass sich für den gesamten Ortsteil Heiligensee eine Verkaufsflächenausstattung für den periodischen Bereich von insgesamt 5.902 m2 ergibt.
Dagegen verfügt der Ortsteil Konradshöhe mit einem Penny-Markt in der Habichtstraße 16 mit 329 m2 Verkaufsfläche und einem Reichelt-Verbrauchermarkt am Falkenplatz 1 mit 676 m2 Verkaufsfläche über eine vergleichsweise geringe Verkaufsflächenausstattung.
Die Klägerin hat diese fortgeschriebenen Daten, die sich aus Wettbewerbsveränderungen seit Erstellung des GMA-Gutachtens vom August 2009 ergeben haben, mit ihrer ergänzenden GMA-Stellungnahme vom 8. November 2011 im Wesentlichen bestätigt.
Legt man danach allein die Gesamtverkaufsflächenausstattung der Zonen 1 und 2 von insgesamt 18.257,5 m2 bei einer Einwohnerzahl von 61.400 zugrunde, trifft es zwar zu, dass diese mit 297 m2 je 1.000 Einwohner in diesem Bereich des Bezirks gegenwärtig noch immer deutlich unter dem bundesdurchschnittlichen Niveau von 350 m2 bis 400 m2 Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner liegt. Allein dieser Umstand ist jedoch mit Blick auf eine Widerlegung der Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO von nur geringer Aussagekraft. Denn zum einen ist dieser Durchschnittswert auf die überproportional schlechte Ausstattung des von dem Vorhabenstandort am weitesten entfernten Ortsteils Konradshöhe in der Zone 2 mit lediglich 167,5 m2 Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner zurückzuführen. Demgegenüber beläuft sich die Verkaufsflächenausstattung im engeren und von dem Vorhaben stärker betroffenen Einzugsbereich der Zone 1 bereits auf 401 m2 je 1.000 Einwohner und erreicht damit bundesdurchschnittliches Niveau. Zudem ist das Vorhaben der Klägerin ohnehin nicht in erster Linie darauf ausgerichtet, eine Versorgungsfunktion gerade für dieses Umfeld zu erfüllen und speziell dort bestehende Bedarfslücken zu schließen. Als Betriebsform des großen Supermarktes mit einer Verkaufsfläche zwischen 2.500 m2 und 5.000 m2 und einer Ausrichtung auf den motorisierten Kundenverkehr zielt es vielmehr auch nach der Darstellung der Klägerin auf einen Einzugsbereich, der weit über die Zonen 1 und 2 hinausragt und beschränkt sich in seinen Auswirkungen nicht auf eine Ergänzungsfunktion in für die Wohnbevölkerung gut erreichbarer und zentraler Lage.
Es ist zu erwarten, dass diese erhebliche Sogwirkung nachteilige Auswirkungen vor allem auf das benachbarte Einkaufszentrum „Hallen am Borsigturm“ im Hauptzentrum Tegel und damit mittelbar auf die gesamte Attraktivität der Einzelhandelsstandorte entlang der Berliner Straße haben wird. Nach der in der ergänzenden Stellungnahme der GMA vom 8. November 2011 vorgenommenen „Lupenbetrachtung“ des Hauptzentrums verfügt dieses Einkaufszentrum über eine Verkaufsfläche von 22.000 m2 und stellt damit rd. 40 % der Gesamtverkaufsfläche des Hauptzentrums. Während dort bis zum Jahre 2009 auf einer Fläche von rd. 5.000 m2 auf zwei Etagen ein Real-Supermarkt ansässig war, ist seit Rückzug dieses Marktes lediglich ein Teilbereich der ehemaligen Verkaufsflächen durch einen Mediamarkt zwischengenutzt, die weitere Verkaufsfläche steht seit nunmehr zwei Jahren leer. Das Lebensmittelangebot beschränkt sich seitdem auf den ansässigen Rewe-Markt mit der Verkaufsfläche von lediglich 1.715 m2, der nach der plausiblen Bewertung der GMA-Analyse und den ergänzenden Erläuterungen des Privatsachverständigen der Klägerin Dr. Holl im Termin zur mündlichen Verhandlung über eine das Gesamtangebot ergänzende Funktion nicht hinausgelangt und von der Attraktivität der vorhandenen Branchenstruktur abhängig ist. Die hieraus gezogene Schlussfolgerung, der (kleine) Supermarkt, dem der Vertreter des Beklagten im Termin allerdings eine hohe Kundenfrequenz bescheinigt hat, stehe in keiner unmittelbaren Konkurrenzsituation zu dem streitgegenständlichen Vorhaben eines großen Supermarktes, so dass nachteilige Auswirkungen auf das Einkaufszentrum schon aus diesem Grunde ausgeschlossen werden könnten, greift jedoch zu kurz. Denn infolge des Verlustes des Real-Marktes als Hauptfrequenzbringer ist eine Vorschädigung des Einkaufszentrums eingetreten. Es spricht einiges dafür, dass die Wiederansiedelung eines vergleichbar großen oder annähernd großen Supermarktes und die Bindung entsprechender Kaufkraft für die „Hallen am Borsigturm“ - wie auch für jeden anderen potenziellen Standort am Hauptzentrum Tegel, etwa im Untergeschoss des ehemaligen Hertie-Kaufhauses - im Falle der Ansiedlung des Kaufland-Marktes in unmittelbarer Nähe erheblich erschwert oder gar unmöglich gemacht werden würde. Dies ist ausreichend. Denn Auswirkungen auf die "Entwicklung" zentraler Versorgungsbereichs nach §11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO setzen nicht voraus, dass deren Schädigung durch weitere Kaufkraftabflüsse in Höhe von mindestens 10 % zu erwarten ist. Die Vermutung, dass ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb in einem Gewerbegebiet unzulässig ist, greift vielmehr schon dann, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass durch die Ansiedlung dieses Betriebes an einem nicht integrierten Standort die Rückgewinnung von bisher in andere Bereiche abgeflossener Kaufkraft durch den Einzelhandel innerhalb des Versorgungsbereiches unmöglich gemacht oder doch wesentlich erschwert wird, obgleich im Versorgungsbereich ein weiteres Flächenpotenzial besteht und hierdurch dessen Attraktivität erhöht würde. Das ist vorliegend der Fall und wird auch durch den Stadtentwicklungsplan Zentren 3 nicht durchgreifend in Frage gestellt, welcher für das Hauptzentrum Gorkistraße / Berliner Straße im Bereich des Einzelandels zwar einen nur geringen, jedoch städtebaulich einen mittleren Handlungsbedarf sieht (vgl. S. 38, Abbildung 6). Auch die Klägerin selbst geht davon aus, dass der Kaufland-Markt die ehemals durch den Real-Markt gebundene, jedoch zwischenzeitlich an Standorte außerhalb des Einzugsgebietes verlorene Kaufkraft nach Tegel „zurückholen“ wird (GMA-Gutachten vom August 2009, S. 32). Diese Rückführung käme jedoch nicht dem Hauptzentrum zugute.
Nicht unwahrscheinlich erscheinen auch nachteilige Auswirkungen des Vorhabens auf das entferntere Ortsteilzentrum Heiligensee, das sich nach dem Stadtentwicklungsplan Zentren 3 um den S-Bahnhof Heiligensee ausgebildet hat. Denn der Bereich umfasst mit dem Aldi-Markt am Standort Hennigsdorfer Straße 165 und dem Lidl-Markt am Standort Ruppiner Chaussee 451 zwei Discount-Märkte, die in unmittelbarer Systemkonkurrenz zum Vorhaben stehen und, wie auch die ergänzende GMA-Stellungnahme vom 8. November 2011 feststellt, vor allem auf den motorisierten Kundenverkehr ausgerichtet sind. Die Annahme, dass der Kaufland-Markt in der Lage ist, Kunden an sich zu binden, die dem Kreis der Berufspendler angehören und die ihre Einkäufe an Standorten entlang der die Ortsteile Tegel und Heiligensee sowie das brandenburgische Hennigsdorf verbindenden Ruppiner Chaussee, Karolinenstraße bzw. Berliner Straße und damit auch in den beiden Discount-Märkten innerhalb des Ortsteilzentrums tätigen, liegt nahe. Auf die Frage, ob hierdurch eine „Gefährdung“ des zentralen Versorgungsbereichs eintreten könnte (S. 23 der ergänzenden Stellungnahme), kommt es demgegenüber nicht an.
Es sind nachteilige Auswirkungen auch auf die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung jedenfalls in der Zone 1 zu erwarten. Nach dem im GMA-Gutachten vom August 2009 zu Grunde gelegten Marktanteilskonzept hat der Kaufland-Markt in den Zonen 1 und 2 eine Gesamtumsatzerwartung von 17,6 Mio. Euro, wovon im Bereich Nahrungs- und Genussmittel rd. 8 Mio. Euro auf die Zone 1 und 4 Mio. Euro auf die Zone 2 entfallen. Dies entspricht bei einer angenommenen Kaufkraft von 63,7 Mio. Euro im maßgeblichen Bereich und einer Flächenproduktivität des Vorhabens von 5.600 m2 einem Marktanteil von insgesamt 12-13 %. Hierdurch werden erhebliche Umverteilungsprozesse ausgelöst, welche die Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO bestätigen. Auch wenn man von der im GMA-Gutachten vom August 2009 entwickelten und zuletzt durch Kundenbefragungen an drei anderen Kaufland-Standorten im Oktober 2011 (vgl. S. 13 f. der ergänzenden Stellungnahme vom 8. November 2011) plausibilisierten Annahme ausgeht, dass die Hälfte des zu erwartenden Umsatzes von betriebsformorientierten Kunden aus anderen Gebieten hinzu- bzw. zurückgewonnen werden wird, entfallen noch immer 6 bis 6,5 Mio. Euro auf die Zonen 1 und 2 und müssten damit gegen die dort vorhandenen Einzelhandelsbetriebe erwirtschaftet werden.
Es spricht viel für die in der Stellungnahme der bulwienGesa AG formulierte Annahme, dass sich diese Umsatzverteilungen nicht gleichmäßig auf die jeweiligen Einzelhandelsstandorte in den Zonen 1 und 2, etwa auch auf kleinere und nicht autokundenorientierte Anbieter der Nahversorgung in den Ortsteilen Konradshöhe und Heiligensee, verteilen und insgesamt eine Quote von max. 7 % erreichen werden (zur Relativierung infolge der zwischenzeitlich gestiegenen Umsatzleistung in der Zone 2 vgl. die ergänzende GMA-Stellungnahme vom 8. November 2011, S. 27 unten), sondern dass die dem Vorhaben jeweils nächstgelegenen verbrauchernahen Standorte überdurchschnittlich stark von Umsatzeinbußen betroffen sein werden. Auch das GMA-Gutachten vom August 2009 gelangt zu dem Ergebnis, dass sich die Wettbewerbswirkungen im Wesentlichen auf die kleineren Lebensmittelanbieter konzentrieren, die in der Zone 1 Nahversorgungsfunktionen erfüllen (S. 34). Hierzu zählt etwa der Netto-Markt in der Namslaustraße im südlichen Ortsteil Tegel einerseits sowie der Edeka-Markt in der Schubartstraße, der Netto-Markt in der Holzhauser Straße sowie der NP-Markt in der Ziekowstraße in der Ortslage Borsigwalde andererseits. Auf die Frage, ob sich die Ansiedlung des Vorhabens auf diese Betriebe sogar existenzbedrohend auswirken wird und wie hoch die jeweils konkret zu erwartenden Umsatzverluste sein werden, kommt es nicht an. Es ist jedenfalls davon auszugehen, dass das Vorhaben der Klägerin erheblichen Einfluss auf die genannten Einzelhandelsbetriebe haben wird, die für die Nahversorgung vor allem der älteren und nicht motorisierten Bevölkerung von wesentlicher Bedeutung sind. Selbst wenn man jedoch der generalisierenden Betrachtung des GMA-Gutachtens vom August 2009 folgen und von einer Umlenkung von pauschal 6 - 7 % des im Untersuchungsraum in der Sparte Nahrungs- und Genussmittel realisierten Umsatzes auf das Vorhaben der Klägerin ausgehen wollte, wäre auch dies kein Anhaltspunkt im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 4 Hs. 1 Alt. 2 BauNVO, nach dem bei mehr als 1.200 m2 Geschossfläche Auswirkungen nicht vorliegen. Denn je größer die Umsatzerwartung und wettbewerbliche Sogwirkung eines Vorhabens sowie der in den Blick genommene Untersuchungsraum ist, desto weniger aussagekräftig sind pauschale Schwellenwerte mit Blick auf die Annahme städtebaulicher Auswirkungen.
Schließlich kann sich das Vorhaben der Klägerin nachteilig auf die Ziele der Raumordnung und Landesplanung auswirken. Der Flächennutzungsplan Berlin (Stand November 2009) stellt den Bereich südlich des Borsig-Sportplatzes einschließlich des Vorhabengrundstücks als gewerbliche Baufläche dar, während entlang der Berliner Straße eine Einzelhandelskonzentrationsfläche nach § 5 Abs. 2 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit einer gemischten Baufläche M 1 dargestellt ist. Nach dem Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan (S. 7) sollen gewerbliche Bauflächen grundsätzlich gewerblichen Nutzungen vorbehalten bleiben, während die Zulässigkeit anderer Nutzungen wie diejenige des Einzelhandels auf begründete Einzelfälle beschränkt wird. Um eine wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung sicherzustellen, sollen neue Einzelhandelsvorhaben vorrangig in den durch eine Einzelhandelskonzentration dargestellten Zentren verwirklicht werden. Der Stadtentwicklungsplan Zentren 3, der gemäß § 4 Abs. 1 Sätze 3 und 4 AG BauGB grundsätzlich Empfehlungscharakter für alle an der Planung beteiligten Stellen hat und Grundlage aller weiteren Planung ist, bestimmt hierzu in seinem Steuerungsgrundsatz 3, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten nur innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche zuzulassen sind, wobei ein angemessenes Verhältnis zwischen der Funktion des jeweiligen zentralen Versorgungsbereiches und der maximalen Größenordnung des Planvorhabens herzustellen ist. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche können Einzelhandelsbetriebe nur zugelassen werden, wenn sie für die wohnungsnahe Grundversorgung erforderlich sind und keine negativen Auswirkungen auf bestehende bzw. zu entwickelnde zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten sind (vgl. auch Nr. 3.5.5. der Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin vom 29. September 2007, ABl. S. 2957 [2961]). Das klägerische Vorhaben liegt außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs, ohne jedoch eine primäre Funktion für die wohnungsnahe Grundversorgung zu erfüllen. Bei derartigen Verstößen besteht regelmäßig die Vermutung negativer Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2, Satz 2 BauNVO (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16. Juni 2005 - 3 S 479.05 -, BauR 2006, S. 486).
Soweit es die Vorbescheidsfrage Nr. 2 betrifft, ist die Klage unzulässig. Da das Vorhaben bereits nach der Art der beabsichtigten Nutzung planungsrechtlich unzulässig ist, fehlt es der Klägerin mit Blick auf die hieran anknüpfende und das Maß der baulichen Nutzung betreffende Vorbescheidsfrage Nr. 1 an einem Rechtsschutzbedürfnis.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Berufung ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 124 Abs. 2 Nr. 3 und Nr. 4 VwGO benannten Gründe vorliegt.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf 246.000,-- Euro ([3.280 m2 Verkaufsfläche x 150 Euro] : 2), festgesetzt (Nr. 9.1.4 i.V.m. Nr. 9.2 des Streitwertkatalogs für die für die Verwaltungsgerichtsbarkeit, Fassung 7/2004, NVwZ 2004, S.1328).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 2 bis 14 BauNVO
§ 13a BauGB
§ 8 BauNVO
§ 9 BauNVO
§ 11 BauNVO
§ 167 VwGO
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 11 Abs. 3 BauNVO
§ 87a Abs. 2 und 3 VwGO
§ 101 Abs. 2 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 74 Abs. 1 Satz 1 BauO
§ 30 Abs. 1 und 3 BauGB
§ 7 Nr. 11 BO
§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO
§ 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB
§ 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO
§ 214 Abs. 2 a Nr. 1 BauGB
§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 1 Abs. 5 BauNVO
§ 1 Abs. 9 BauNVO
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO
§ 11 Abs. 3 Satz 2 Alt. 4 und 5 BauNVO
§ 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO
§ 34 Abs. 3 BauGB
§ 5 Abs. 2 Nr. 2 BauGB
§ 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2, Satz 2 BauNVO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 und Nr. 4 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 34, 301
BVerwGE 117, 25
4 BN 15.99
13 A 72.08
2 D 74.08
4 C 8.05
4 C 10.04
3 S 479.05
4 C 54.80
1 GKG auf 246.00