Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-09-08, Aktenzeichen 72 C 57/10
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2010:0908.72C57.10.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Bei Zwei-Personen-Gemeinschaften bestehend aus Ehegatten mit gleichen Anteilen liegt nach allgemeinen Rechtsscheingrundsätzen eine Duldungs- oder zumindest Anscheinsvollmacht des anderen Ehegatten für die Abgabe eines Stimmrechts in einer Wohnungseigentümerversammlung vor.(Rn.29)
2. Die nachträgliche Genehmigung einer möglicherweise vollmachtlos erfolgten Kündigung eines Stellplatzmietvertrages durch den Verwalter im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss kann gemäß §§ 180, 177 BGB erfolgen, wenn bei Ausspruch der Kündigung die ggf. fehlende Vollmacht des Verwalters nicht beanstandet wurde.(Rn.31)
3. Wurde der Verwalter über eine unzulässige Untervermietung einer Tiefgarage informiert, so stellt weder die bloße Information noch ein Schweigen des Verwalters auf die Anzeige eine Genehmigung der Untervermietung dar.(Rn.32)
Verfahrensgang
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
4. Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Gültigkeit eines Beschlusses einer Wohnungseigentümerversammlung.
Die Klägerin und die Beklagten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft ... in ... Berlin. Die Klägerin ist Eigentümerin der Einheit Nummer 3. Der Gemeinschaft liegt die Teilungserklärung des Notars ... vom 14. April 1981 zugrunde, wegen deren genauen Inhalts auf Blatt 28 bis Blatt 51 der Gerichtsakten verwiesen wird.
Die Klägerin mietete zum 1. Juni 2000 vom Verband Wohnungseigentümergemeinschaft einen Tiefgaragenstellplatz Nummer 2 zu einem monatlichen Mietzins von 45 EUR an. Seit März 2006 untervermietet die Klägerin den Tiefgaragenstellplatz an die Mieter eines Miteigentümers und informierte hierüber die WEG-Verwalterin mit Schreiben vom 27. März 2006.
Mit Schreiben vom 29. Juni 2009 forderte die WEG-Verwalterin die Klägerin auf, die Untervermietung zu beenden und kündigte andernfalls die fristlose Kündigung des Mietvertrages an. Mit Schreiben vom 29. Oktober 2009 wandte sich RA ... unter Hinweis auf eine Vertretung des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft, dieser vertreten durch die Verwalterin, an die Klägerin und kündigte das Mietverhältnis wegen unerlaubter Untervermietung fristlos und zugleich fristgemäß zum 31. Januar 2010. Wegen des genauen Inhalts des Kündigungsschreibens vom 29. Oktober 2009 wird auf Blatt 55 f. der Gerichtsakten verwiesen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 20. November 2009 wies die Klägerin die Kündigung zurück und stellte die Legitimation der Verwalterin zur Geltendmachung derartiger Ansprüche in Frage.
Die WEG-Verwalterin lud mit Schreiben vom 19. April 2010, wegen dessen genauen Inhalts auf Blatt 61 f. der Gerichtsakten verwiesen wird, zur Eigentümerversammlung am 7. Mai 2010. Auf dieser Versammlung nahm die Gemeinschaft folgenden Beschlussantrag an:
„Frau ..., Eigentümerin der Wohnung Nr. 3, hat den Stellplatz Nr. 2 in der Tiefgarage untervermietet. Es soll Beschluss gefasst werden, ob die Kündigung gemäß Schreiben des RA´s D… vom 28. Oktober 2009 genehmigt wird und die Verwalterin ermächtigt wird, einen Räumungsanspruch - erforderlichenfalls gerichtlich - geltend zu machen.“
In dem Protokoll heißt es hinsichtlich der Stimmverhältnisse:
„Dafür sind
6.451,211 WE 1,4,5,6,7,9
Dagegen sind
1.138,682 WE 2
Enthaltung
1.093,968 WE 8
nicht stimmberechtigt
1.316,139 WE 3“
Für die Einheit 1 und Einheit 9, die im Eigentum von jeweils zwei Eheleuten steht, war nur jeweils ein Ehegatte anwesend und übte das Stimmrecht aus. Der jeweils andere Ehegatte unterzeichnete Vertretungsvollmachten, die auf den 5. Mai 2010 bzw. 6. Mai 2010 datieren, wegen deren genauen Inhalts auf Blatt 74 f. der Gerichtsakten verwiesen wird.
In ihrer bei Gericht am 2. Juli 2010 eingegangenen Klagebegründung trägt die Klägerin, soweit sie nicht die Anfechtungsgründe zurückgenommen hat, folgende Anfechtungsgründe vor:
- Aufgrund eines redaktionellen Versehens sei in dem Einladungsschreiben das Kündigungsdatum mit dem 28. Oktober 2010 und nicht dem 29. Oktober 2010 angegeben worden,
- Die jeweiligen Eigentümer der Einheiten 1 und 9 hätten das Stimmrecht nicht gemeinsam ausgeübt, was aber notwendig sei,
- Zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung habe es an einer Vollmacht der Verwalterin gefehlt. Eine rückwirkende Genehmigung der Kündigung sei nicht möglich,
- Eine unzulässige Untervermietung liege nicht vor, da die Verwalterin über die Vermietung informiert worden sei.
Die Klägerin beantragt,
Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 7. Mai 2010 zum Tagesordnungspunkt 6 (Tiefgaragenstellplatz Nr. 2) nichtig ist.
Hilfsweise:
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 7. Mai 2010 zum Tagesordnungspunkt 6 (Tiefgaragenstellplatz Nr. 2) wird für ungültig erklärt.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, die WEG-Verwalterin habe die Klägerin nach Erhalt des Schreibens vom 27. März 2006 auf die Unrechtmäßigkeit der Untervermietung hingewiesen, die daraufhin mitgeteilt habe, dass die Untervermietung nur von kurzer Dauer sei. Der jeweils nicht anwesende Ehegatte der Einheit 1 und Einheit 9 habe den an der Versammlung teilnehmenden Ehegatten im Vorfeld bevollmächtigt.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 8. September 2010 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist sowohl mit Haupt- als auch Hilfsantrag unbegründet.
I.
1.
Die Klage ist mit ihrem Hauptantrag zulässig. Es handelt sich um eine Rechtsstreitigkeit im Sinne des § 43 Nr. 4 WEG, über die das Amtsgericht Charlottenburg als Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ausschließlich zu entscheiden hat. Dass der Beschluss die Rechte der Klägerin nicht unmittelbar gestaltet, führt nicht zum Wegfall des Rechtschutzbedürfnisses der Klägerin. Denn das Anfechtungsrecht dient nicht dem persönlichen Interesse der klagenden Partei, so dass eine persönliche Betroffenheit nicht erforderlich ist (BGH, Beschl. v. 17. Juli 2003 - V ZB 11/03, NJW 2003, 3124, 3125).
2.
Die Klage ist mit ihrem Hauptantrag aber unbegründet.
a)
Auch wenn der Kläger mit seinem Hauptantrag ausdrücklich nur die Feststellung der Nichtigkeit des gefassten Beschlusses zum Tagesordnungspunkt 6 begehrt hat, hat das Gericht den Beschluss mit einem solchen Antrag auch auf etwaige Rechtswidrigkeitsgründe zu untersuchen, sofern die Anfechtungsfrist gewahrt ist. Sowohl mit einem Antrag auf Feststellung der Nichtigkeit als auch mit einem auf Ungültigerklärung gerichteten Antrag ist jeweils das umfassende Rechtsschutzziel zum Ausdruck gebracht, unter jedem rechtlichen Gesichtspunkt eine verbindliche Klärung der Gültigkeit des zur Überprüfung gestellten Eigentümerbeschlusses herbeizuführen, was durch die Identität der Streitgegenstände einer Nichtigsfeststellungs- und Anfechtungsklage bedingt ist (BGH, Urt. v. 2. Okt. 2009 - V ZR 235/08, NZM 2009, 864, 866).
b)
Der innerhalb der Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 WEG eingereichte und demnächst i.S.v. § 167 ZPO zugestellte Antrag ist gleichwohl unbegründet. Die seitens der Klägerin innerhalb der Klagebegründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Var. 2 WEG vorgetragenen und damit allein der Überprüfung der Beschlüsse zugrunde zu legenden Anfechtungsgründe (vgl. dazu BGH, Urt. v. 16. Jan. 2009 - V ZR 74/08, NJW 2009, 999; BGH, Urt. v. 27. März 2009 - V ZR 196/08, NJW 2009, 2132) rechtfertigen nicht die Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses zum Tagesordnungspunkt 2.
aa)
Soweit die Klägerin rügt, dass in dem Einladungsschreiben ein falsches Datum der Kündigung angegeben ist, liegt kein Verstoß gegen die allein in Betracht kommende Vorschrift des § 23 Abs. 2 WEG vor. Nach dieser Vorschrift ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand der Beschlussfassung bei der Einberufung bezeichnet ist. Mit dieser Regelung soll der Wohnungseigentümer vor überraschenden Beschlüssen geschützt werden. Er soll die Möglichkeit haben, sich anhand der Tagesordnung auf die Beratung und die Beschlussfassung in der Versammlung vorzubereiten bzw. sich zu entscheiden, ob er an der Versammlung teilnehmen will, wenn es um Beschlussgegenstände geht, die ihn nicht interessieren (vgl. OLG Düsseldorf, Beschl. v. 4. Sept. 1996 - 3 Wx 125/97, NJWE-MietR 1997, 85). Notwendig ist insoweit, dass ein Wohnungseigentümer erkennen kann, welcher Gegenstand zur Beschlussfassung ansteht und welche Folgen sich daraus ergeben könnten (statt aller: BayObLG, Beschl. v. 8. Aug. 2002 - 2Z BR 5/02 - NZM 2002, 869, 870). Nach allgemeiner Auffassung dürfen an diese Bezeichnung des Beschlussgegenstands allerdings keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Regelmäßig reicht eine schlagwortartige Angabe aus (vgl. nur OLG Schleswig, Beschl. v. 20. Jan. 2006 - 2 W 24/05, NZM 2006, 822, 823, m.w.N.). Die Anforderungen des § 23 Abs. 2 WEG sind hier erfüllt. Aus der Bezeichnung der Einheit, des Tiefgaragenstellplatzes und der Kündigung war ohne weiteres erkennbar, welche Kündigung gemeint war. Dass das Datum um einen Tag verändert war, ändert hieran nichts.
bb)
Soweit die Klägerin die Bevollmächtigung der beklagten Eheleute ... und ... als jeweilige Eigentümer der Einheiten 1 und 9 bestreitet, führt das Bestreiten zu keinem Erfolg. Die Klägerin ist Anfechtungsklägerin für das Bestehen von Anfechtungsgründen darlegungs- und beweisbelastet (vgl. Dötsch/Hogenschurz, NZM 2010, 297). Es hätte insoweit an ihr gelegen, nicht nur die Bevollmächtigung zu bestreiten, sondern deren Nichtvorhandensein im Zeitpunkt der Versammlung auch nachzuweisen. Dies gilt insbesondere deshalb, da zumindest bei Zwei-Personen-Gemeinschaften mit gleichen Anteilen nach allgemeinen Rechtsscheinsgrundsätzen eine Duldungs- oder zumindest Anscheinsvollmacht des anderen Ehegatten vorliegt (Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl. 2008, § 25, Rn. 56, m.w.N.), was genügt. Hinzu kommt, dass die Klägerin nicht innerhalb der Klagebegründungsfrist vorgetragen hat, in welchem Verhältnis die Ehegatten Eigentümer der Einheiten sind. Ein solcher Vortrag hätte aber innerhalb der Klagebegründungsfrist erfolgen müssen, da nur dann schlüssig dargelegt ist, dass eine Vertretung nicht bereits kraft Gesetzes vorliegt. Insbesondere bei unterschiedlicher Beteiligung kann allein durch das Tätigwerden eines Berechtigten ein interner Beschluss der Berechtigten gefasst werden. Die Beschlussfassung in der Bruchteilsgemeinschaft unterliegt dabei keinerlei Förmlichkeiten (vgl. BGH, Urt. v. 16. Nov. 1988 - II ZR 68/98, NJW 1999, 781, 783). Weder ist damit eine Versammlung oder gar eine gemeinsame Erörterung erforderlich. Ausreichend ist selbst ein konkludentes Verhalten der Mehrheit (Langhein in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2008, § 745, Rn. 17, m.w.N.), wobei die Wirksamkeit des Beschlusses nicht einmal davon abhängt, ob der Minderheit ausreichend Gelegenheit zur Mitwirkung gegeben worden ist (BGH, Urt. v. 29. März 1971 - III ZR 255/68, BGHZ 56, 47, 56). Hinzu kommt, dass jedenfalls eine Genehmigung des Tätigwerdens vorliegt, da die Ehegatten entsprechende Vollmachten vorgelegt haben. Ob diese Vollmachten rückdatiert wurden, ist unerheblich. Denn eine Genehmigung eines auch nur einseitig vorgenommenen Rechtsgeschäfts ist, jedenfalls sofern es kein Gestaltungsrecht betrifft, nach §§ 180, 177 BGB möglich, da auf der Versammlung eine entsprechende Rüge nicht erfolgt ist.
cc)
Soweit die Klägerin meint, eine nachträglich Genehmigung der Kündigung sei nicht wirksam und eine Klage gegen sie sei mangels Herausgabeanspruch deshalb nicht gerechtfertigt, kann zumindest die erkennende Abteilung ihr nicht folgen.
Die nachträgliche Genehmigung der ggf. vollmachtlos erfolgten Kündigung im Namen der WEG durch den Beschluss ist wirksam. Eine derartige Genehmigungsmöglichkeit folgt aus §§ 180, 177 BGB. Bei Ausspruch der Kündigung erfolgte keine Beanstandung der Vollmacht. Die Beanstandung nach mehreren Wochen genügt jedenfalls nicht als Beanstandung „bei der Vornahme“ der Kündigung. Ob die Zurückweisung „unverzüglich“ erfolgte, ist unerheblich, da bereits eine Rüge bei der Vornahme des einseitigen Rechtsgeschäfts erforderlich gewesen wäre. Angesichts des klaren Wortlauts des § 180 BGB geht das Gericht mit dem OLG Brandenburg (Urt. v. 1. Sept. 2004 - 3 U 105/03, OLG-NL 2006, 121 ff.) und dem Bundesarbeitsgericht (Urt. v. 26. März 1986 - 7 AZR 585/84, NJW 1987, 1038) auch davon aus, dass auch einseitige Gestaltungsrechtsgeschäfte von der Regelung umfasst sind. Der abweichenden Begründung des OLG Celle (Urt. v. 2. Dez. 1998 - 2 U 60/98, ZMR 1999, 237) kann das Gericht nicht folgen, da diese Ansicht über den Wortlaut der Bestimmung hinausgeht.
Soweit mit dem Beschluss ein Durchsetzungsauftrag zur Räumung des Stellplatzes beschlossen wurde, bestehen ebenfalls keine Bedenken. Bei einem derartigen Vorbereitungsbeschluss muss grundsätzlich nicht die volle sachliche Berechtigung des Anspruchs im Rahmen des Anfechtungsverfahrens geprüft werden. Eine derartige Prüfung bleibt vielmehr einem sich gegebenenfalls anschließenden Gerichtsverfahren vorbehalten (Kammergericht, Beschl. v. 8. Jan. 1997 - 24 W 5678/96, OLGR KG Berlin 1997, 85 ff.). Ausreichend ist für die Rechtmäßigkeit des Beschlusses, dass die geltend gemachten Ansprüche nicht von vornherein ausgeschlossen sind (Kammergericht, Beschl. v.25. Mai 2005 - 24 W 100/04). Dies gilt selbst dann, wenn bei Fristablauf Klage angedroht wurde (Kammergericht, Beschl. v. 27. März 1996 - 24 W 6750/95, OLGR KG Berlin 1996, 135 ff). Dem Verband dürfte jedenfalls ein Räumungsanspruch aus § 985 Abs. 1 BGB gegen die Klägerin zustehen, da die bloße Information der Verwalterin keine Genehmigung der Untervermietung darstellt. Selbst ein (ohnehin) bestrittenes Schweigen der Verwalterin auf die Anzeige begründet keine Genehmigung. Schweigen gilt nach allgemeinen Grundsätzen nicht als Genehmigung.
II.
Die Klage ist mit ihrem Hilfsantrag bereits unzulässig. Der hilfsweise gestellte Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses zum Tagesordnungspunkt 6 ist bereits unzulässig. Insoweit liegt ein Fall der doppelten Rechtshängigkeit gemäß § 261 Abs.3 Nr.1 ZPO vor. Auf denselben Lebenssachverhalt gestützte Anfechtungs- oder gar Nichtigkeitsgründe stellen keine unterschiedlichen Streitgegenstände dar. Wie bereits dargelegt, wird mit einem auf Feststellung der Nichtigkeit als auch mit einem auf Ungültigkeitserklärung gerichteten Antrag jeweils das umfassende Rechtschutzziel zum Ausdruck gebracht wird, unter jedem rechtlichen Gesichtspunkt eine verbindliche Klärung der Gültigkeit des zur Überprüfung gestellten Eigentümerbeschlusses herbeizuführen (BGH, Urt. v. 2. Okt. 2009 - V ZR 235/08, NJW 2009 3655, 3657; vgl. dazu auch Bergerhoff in Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 5. Aufl. 2010, Teil F, Rn. 585).
III.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 Satz 1, Satz 2 i.V.m. 709 Satz 2 ZPO.
Die Berufung war gemäß § 511 Abs. 4 Nr. 1 ZPO zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen, damit die Frage der Genehmigungsfähigkeit einer vollmachtlosen Kündigung abschließend durch obergerichtliche Rechtsprechung geklärt wird.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 180, 177 BGB
§ 167 ZPO
§ 180 BGB
§ 43 Nr. 4 WEG
§ 23 Abs. 2 WEG
§ 985 Abs. 1 BGB
§ 261 Abs.3 Nr.1 ZPO
§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 Satz 1, Satz 2 i.V.m. 709 Satz 2 ZPO
§ 511 Abs. 4 Nr. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2003, 3124, 3125
NZM 2009, 864, 866
NJW 2009, 999
NJW 2009, 2132
NZM 2002, 869, 870
NZM 2006, 822, 823
NZM 2010, 297
NJW 1999, 781, 783
BGHZ 56, 47, 56
NJW 1987, 1038
ZMR 1999, 237
V ZR 234/11
V ZB 11/03
V ZR 235/08
V ZR 74/08
V ZR 196/08
3 Wx 125/97
2 W 24/05
II ZR 68/98
III ZR 255/68
3 U 105/03
7 AZR 585/84
2 U 60/98
24 W 5678/96
24 W 100/04
24 W 6750/95