Oberlandesgericht Celle (Niedersachsen, )
Urteil vom 2025-03-20, Aktenzeichen 11 U 69/24
ECLI: ECLI:DE:OLGCE:2025:0320.11U69.24.00

Tenor:
In dem Rechtsstreit... - pp. - ...hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ... sowie die Richter am Oberlandesgericht ... und ... auf die mündliche Verhandlung vom 6. März 2025 für Recht erkannt:
Die Berufung des Beklagten gegen das am 27. Februar 2024 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 1. Zivilkammer des Landgerichts Stade wird zurückgewiesen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsrechtszugs.
Dieses und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert wird (auch) für das Berufungsverfahren auf 7.420,20 € festgesetzt.

Tatbestand:
Der Kläger nimmt den Beklagte auf Zahlung von Maklerlohn in Anspruch.
Auf die Darstellung des Tatbestands im Einzelnen und der zweitinstanzlich angekündigten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 2, § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO verzichtet, weil ein Rechtsmittel gegen dieses Urteil unzweifelhaft nicht statthaft ist. Das einzige in Betracht kommende Rechtsmittel, die Nichtzulassungsbeschwerde, kann der Beklagte gemäß § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO nicht in zulässiger Weise einlegen, weil von diesem Urteil für ihn keine Beschwer von mehr als 20.000 € ausgeht.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung hat sich als unbegründet erwiesen.
I.
Der Senat hatte bereits mit Beschluss vom 21. Oktober 2024 die Zurückweisung der Berufung im Verfahren nach § 522 Abs. 2 ZPO angekündigt. Zur Begründung hatte der Senat unter anderem das Folgende ausgeführt:
"Nach dem derzeit erkennbaren Sach- und Streitstand ist das angefochtene Urteil im Ergebnis richtig.
1. Das tatsächliche Geschehen, das sich vor dem ... 2020 zutrug, ist für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht von Bedeutung. Es ist unstreitig, dass sich der Kläger mit dem Beklagten zunächst darauf geeinigt hatte, dass ein etwaiger Käufer den Maklerlohn vollständig zu zahlen haben würde. Folglich kann der Kläger aus der im ... 2020 zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung den Klageanspruch keinesfalls herleiten, gleich welche Inhalte jene Vereinbarung im Übrigen hatte und gleich wie sie rechtlich einzuordnen wäre. Der Senat merkt lediglich zur Klarstellung an, dass die diesbezügliche Rechtsauffassung des Beklagten kaum zutreffen dürfte. Allein der Umstand, dass der Kläger seinen Anspruch auf Maklerlohn nicht gegenüber dem Beklagten geltend machen wollte, steht der Annahme, dass zwischen den Parteien dennoch ein Maklervertrag zustande kam, keineswegs entgegen. Derartige Vereinbarungen zwischen einem Auftraggeber und dem Makler waren bis zum Inkrafttreten des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vom 12. Juni 2020 (BGBl. 2020 I S. 1245) am ... 2020 jedenfalls im Bereich der Vermarktung von privaten Wohnimmobilien im Bezirk des Oberlandesgerichts Celle eher die Regel als die Ausnahme. Der beschließende Senat ist am Oberlandesgericht Celle seit vielen Jahren für das Maklerrecht spezialzuständig und kann das deshalb beurteilen. Sie schließen das Zustandekommen eines Maklervertrags zwischen dem (späteren) Verkäufer und dem Makler keineswegs aus (vgl. dazu nur zusammenfassend und beschreibend BT-Drucks. 19/15827, S. 10). Derartige Abreden bedeuten häufig lediglich, dass dem Makler von seinem ursprünglichen Auftraggeber, dem Verkäufer, der Abschluss eines zusätzlichen Maklervertrags auch mit den Kaufinteressenten - und sei es nur stillschweigend - erlaubt wird, aus dem der Makler dann seinen Lohnanspruch geltend machen kann.
2. Die als Anlage K 1 (Bl. I/7 d. A.) vorgelegte E-Mail des Klägers vom ... 2020 enthielt ein an den Beklagten gerichtetes unmissverständliches Verlangen, dass dieser für einen etwaigen Vermarktungserfolg des Klägers die Hälfte des Maklerlohns zahlen solle. Der Beklagte widersprach diesem Ansinnen des Klägers in der Folgezeit unstreitig nicht. Da bloßes Schweigen eine Zustimmung in aller Regel - und auch in Fallgestaltungen wie der vorliegenden - nicht ersetzt, bedurfte es zum Abschluss eines Maklervertrags (auch) zwischen den Prozessparteien, der eine Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung der Hälfte des Maklerlohns enthielt, allerdings entweder einer ausdrücklich geäußerten Zustimmung des Beklagten oder jedenfalls einer stillschweigenden. Das Landgericht hat bereits im angefochtenen Urteil zutreffend - und an die Rechtsausführungen des Beklagten selbst anknüpfend - ausgeführt, dass es für den Abschluss eines Maklervertrags durch konkludentes Verhalten nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung genügt, wenn der Makler ein eindeutiges Provisionsverlangen äußert und sich derjenige, an den sich dieses Verlangen richtete, sich sodann in Kenntnis dieses Verlangens typische Maklerdienste gefallen lässt (vgl. z. B. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2015 - I ZR 172/14, juris Rn. 13). Es sind insofern durchaus strenge Anforderungen zu stellen. In der Entgegennahme von Maklerdiensten ist nicht in jedem Falle und nicht ohne Weiteres der Abschluss eines Maklervertrags zu erblicken. Der Makler muss etwa gegenüber einem Käufer eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er dessen Makler sein will, um auszuschließen, dass der Kaufinteressent ihn für den Makler des Verkäufers halten könnte. Das geeignete Mittel hierzu ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen. Weist der Makler in einem Zeitungs- oder Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen muss, kann der Makler bei der Bezugnahme des Interessenten auf diese Anzeige von einem Angebot auf Abschluss eines solchen Maklervertrags ausgehen (BGH, Urteil vom 7. Juli 2016 - I ZR 30/15, juris Rn. 17).
Der Beklagte erhielt vom Kläger durch die E-Mail vom ... 2020 - unstreitig - ein in diesem Sinne eindeutiges Provisionsverlangen. Aus dem Inhalt dieser E-Mail ergab sich insbesondere, dass der Kläger - jedenfalls künftig - sowohl für den Beklagten als auch für einen etwaigen künftigen Käufer als Makler tätig sein wollte, denn er stellte klar, dass beide Parteien eines etwaigen Kaufvertrags seinen Lohn jeweils zur Hälfte tragen sollten. Ebenso unstreitig ließ der Beklagte sich nach dem Erhalt dieser Mitteilung Maklerdienste des Klägers gefallen. Der Beklagte hat nicht bestritten, dass der Kläger ihm Herrn A. R. als Kaufinteressenten nachwies, mit dem am ... 2021 sodann der (als Anlage K 2, Bl. I/8 ff. d. A. vorgelegte) notarielle Kaufvertrag geschlossen wurde. Er unterzeichnete vielmehr den Kaufvertrag, in dessen § 9 Abs. 4 die (Wissens-) Erklärung beider Kaufvertragsparteien enthalten ist, dass der Vertrag "durch die Vermittlung" des Klägers zustande gekommen ist. Der Beklagte ließ sich darüber hinaus weitere Dienste des Klägers gefallen. Aus der als Anlage K 6 (Bl. I/32 d. A.) vorgelegten Vollmachtsurkunde vom ... 2021 ergibt sich, dass der Beklagte dem Kläger (ausdrücklich als "Makler") die Vollmacht zur Einsicht in das Grundbuch sowie weitere Akten erteilte und ihm die Befugnis erteilte, "das Auftragsobjekt allein oder mit Interessenten zu besichtigen." In der als Anlage K 8 (Bl. I/46 d. A.) vorgelegten E-Mail des Prozessbevollmächtigten des Beklagten vom ... 2021 hielt dieser fest, dass der Kläger "unter anderem mit dem Grundbuchamt und anderen Stellen Kontakt aufgenommen [gehabt habe], um den Verkauf vorzubereiten." Aus dem (als Anlage K 11, Bl. I/50 d. A.) vorgelegten Abdruck eines elektronischen Gesprächsverlaufs vom .../... ...2020 ergibt sich, dass der Kläger die Erstellung einer Wohnflächenberechnung veranlasst hatte und der Beklagte damit einverstanden war, denn er akzeptierte seine diesbezügliche Zahlungsverpflichtung. In dem (als Anlage K 7, Bl. I/25 f. d. A. vorgelegten) vorgerichtlichen Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten des Beklagten vom ... 2022 heißt es unter anderem: "Ihr Mandant [der Kläger, Anmerkung des Senats] hat über das Makeln als Kerntätigkeit hinaus auch diverse weitere Serviceleistungen erbracht." Diese werden dann als branchenüblich bezeichnet. Der Beklagte ließ dem Kläger vorwerfen, dass dieser dabei Fehler gemacht habe, die einen Schaden verursacht hätten.
Durch diese Geschehensabfolge (ausdrückliches Provisionsverlangen an den Kläger - danach Nachweis eines zum Kauf bereiten Interessenten - Entgegennahme verschiedener weiterer Dienstleistungen des Klägers durch den Beklagten - formwirksamer Abschluss des Kaufvertrags mit dem nachgewiesenen Interessenten) ist der Lohnanspruch des Klägers gegen den Beklagten in der mitgeteilten Höhe entstanden.
3. Soweit der Beklagte sich mit dem Einwand der Formunwirksamkeit des auf diese Weise geschlossenen Maklervertrags verteidigt, fehlt es an der Darlegung der tatbestandlichen Voraussetzungen des Formerfordernisses. Eine Formunwirksamkeit wegen Fehlens der Textform könnte sich allenfalls aus § 656a BGB ergeben. Im Ausgangspunkt noch zutreffend führt der Beklagte in seiner Berufungsbegründung (Seite 10, Bl. II/55 d. A.) aus, dass die für den Klageerfolg maßgebliche vertragliche Vereinbarung einer Lohnzahlungspflicht des Beklagten frühestens nach dem ... 2020 erfolgt sein kann und dass deshalb, anders als es das Landgericht im angefochtenen Urteil (Seite 6, unter 4.) gesehen hat, nicht auf den Zeitpunkt des etwaigen früheren Abschlusses eines Maklervertrags im ... 2020 abgestellt werden darf. Nur wenn der Kläger - wie tatsächlich nicht - den jedenfalls konkludenten Abschluss des Maklervertrags vor dem Inkrafttreten des § 656a BGB am ... 2020 dargelegt und bewiesen hätte, könnte die Einhaltung der Textform dahinstehen.
Indes schreibt § 656a BGB die Textform lediglich für solche Maklerverträge vor, die "den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben." Der in dieser Weise vom Gesetzgeber definierte sachliche Anwendungsbereich der Formvorschrift ist nach Maßgabe des bisherigen Sach- und Streitstandes hier nicht eröffnet. Der Kläger hat bereits in der Klageschrift (Seite 2 unten) vorgetragen, dass der Beklagte ihn "mit der Vermittlung eines seinerzeit im Eigentum des Beklagten stehenden Zweifamilienhauses [...]" beauftragt habe [Unterstreichung durch den Senat]. Diese Darstellung hat der Beklagte nicht nur nicht bestritten; sie wird auch durch die Beschreibung des Kaufobjekts in § 1 des notariellen Kaufvertrags vom 3. Mai 2021 bestätigt: "Der Grundbesitz ist mit einem Zweifamilienhaus des Baujahres 1928, Anbau Baujahr 1974 bebaut [...]". Auch in der als Anlage K 6 (Bl. I/32 d. A.) vorgelegten Vollmacht wird das Objekt als "Zweifamilienhaus" bezeichnet. Mit der Anlage K 8 hat der Kläger den Entwurf einer (nicht notariellen und in der vorgelegten Fassung auch nicht unterschriebenen) Vereinbarung zwischen dem Beklagten und dem Käufer vorgelegt, die in diesem Zusammenhang (allein) bedeutsam ist, weil darin die Aufteilung des verkauften Anwesens dahin beschrieben ist, dass es eine "rechte Wohnung mit dem Bereich Dachgeschoss" gibt, deren Anmietung der Beklagte offenbar für den Zeitraum nach dem Verkauf des Hauses erwog, bis er eine neue Unterkunft gefunden haben würde. Diese Beschreibung bestätigt die in der Klageschrift und im Kaufvertrag enthaltene Beschreibung des Objekts als Zweifamilienhaus."
II.
An dieser Begründung hält der Senat im Aufgangspunkt fest und erhebt sie daher zur Begründung dieses Urteils.
Der Senat hat die Berufung dennoch nicht, wie zunächst angekündigt, sogleich im Verfahren gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen, weil der Beklagte innerhalb der ihm zur Stellungnahme eingeräumten Frist vorgetragen hat, dass die Angaben in dem Exposé und dem notariellen Kaufvertrag, wonach es sich bei dem verkauften Objekt um ein Zweifamilienhaus handelte, unzutreffend seien und es sich tatsächlich - insbesondere auch mit Blick auf die Nutzung in früheren Jahren - nur um ein Einfamilienhaus handele. Dieser Behauptung ist nachzugehen gewesen, weil erstmals der Senat in seinem Hinweisbeschluss vom 21. Oktober 2024 auf den Umstand hingewiesen hat, dass die Frage, ob es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt, für die Entscheidung des Rechtsstreits erheblich ist. Handelte es sich tatsächlich um ein Einfamilienhaus, wäre der Maklervertrag formnichtig.
Nach der Überprüfung der von beiden Seiten vorgelegten Grundrisse und Lichtbilder sowie des wechselseitig zu dieser Frage gehaltenen Vortrags ist der Senat indes zu der Überzeugung gelangt, dass es sich bei dem vom Beklagten verkauften Haus nicht um ein Einfamilienhaus handelt. Die Formvorschrift des § 656a BGB stehe deshalb der Wirksamkeit des Maklervertrags nicht entgegen. Die Berufung ist deshalb nunmehr endgültig zurückzuweisen.
1. Der in § 656a BGB vom Gesetzgeber benutzte Begriff des Einfamilienhauses ist bislang juristisch kaum konturiert gewesen. Entgegen den Ausführungen des Beklagten in dessen Schriftsatz vom ... 2024 (Bl. II/109 ff. d. A.) sowie in der Berufungsverhandlung handelte es sich - jedenfalls bislang - gerade nicht um einen Rechtsbegriff, sondern um einen im Bereich der Wohnungswirtschaft und im Bereich der Immobilienvermarktung gebräuchlichen Begriff, der erst jetzt, nach dem Inkrafttreten des § 656a BGB, einer stärkeren juristischen Festlegung bedarf.
a) Der Bundesgerichtshof hat für den - hier so nicht vorliegenden - Fall eines Käufermaklervertrags in seinem jüngsten Urteil vom 6. März 2025 (I ZR 32/24, juris Rn. 12 ff., 18) erkannt, dass es sich bei dem vom Makler zu vermarktenden Objekt dann um ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB handelt, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem als Verbraucher handelnden Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Der Wohnzweck wird sich in erster Linie aus den objektiven Gegebenheiten, insbesondere der Beschaffenheit der Immobilie ergeben. Sofern dies nicht der Fall ist, ist es Sache des Erwerbers, den Wohnzweck dem Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar zu machen und dies im Prozess darzulegen und zu beweisen. Ist der vom Erwerber verfolgte Wohnzweck bei Abschluss des Maklervertrags für den Makler erkennbar, wird der für beide Kaufvertragsparteien handelnde Makler zugleich in die Lage versetzt, zur Einhaltung der Erfordernisse des § 656c BGB (sog. Halbteilungsgrundsatz) gegebenenfalls den mit der Verkäuferseite abgeschlossenen Maklervertrag hinsichtlich der Provisionshöhe anzupassen (BGH, a.a.O. Rn. 18 a. E). Im dortigen Fall, so der Bundesgerichtshof, ergebe sich der Wohnzweck aus dem vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei gewürdigten Gesamteindruck. Der Annahme, dass das Einfamilienhaus Wohnzwecken dient, stehe im dortigen Fall nicht entgegen, dass darin eine Einliegerwohnung oder eine anderweitige gewerbliche Nutzungsmöglichkeit von jeweils nur untergeordneter Bedeutung (dort: ein Fünftel der Gesamtfläche umfassender Büroanbau) vorhanden ist (BGH, a.a.O. Rn. 24).
Diese Auslegung entspricht im Ausgangspunkt dem Verständnis des Gesetzgebers. Nach dessen Vorstellungen (vgl. BT-Drucks. 19/15287, S. 19) ist ein Einfamilienhaus jedes Gebäude, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Unschädlich ist eine weitere Wohnung von untergeordneter Bedeutung, zum Beispiel Einliegerwohnungen.
Handelt es sich dagegen um eine weitere vollwertige Wohnung oder enthält das Gebäude mehrere gleichwertige Wohnungen, ist dagegen kein Einfamilienhaus mehr gegeben. Ob die weitere Wohnung untergeordneten Charakter hat, ist anhand der Verkehrsanschauung im konkreten Einzelfall zu bestimmen. Dabei kann eine klare Aufgliederung, insbesondere nach Stockwerken, gegen den Charakter als Einfamilienhaus sprechen, wohingegen eine nachträgliche Erweiterung oder ein Anbau dies eher unterstützt. Lässt sich der Gesamtkaufpreis wirtschaftlich auf die einzelnen Wohnungen verteilen, dürfte jedenfalls dann keine untergeordnete Wohnung mehr vorliegen, wenn diese wenigstens ein Drittel des Gesamtpreises ausmacht. Bei gleichartiger Ausstattung kann daher auch anhand der Wohnflächen abgegrenzt werden, wobei dieselben Schwellenwerte eingreifen dürften (vgl. BeckOGK-BGB/Meier, Stand 1. Januar 2025, § 656a, Rn. 9 m.w.N.).
b) Umstritten ist die Bedeutung subjektiver Elemente bei der Auslegung des Begriffs des Einfamilienhauses. Der Bundesgerichtshof ist jedenfalls für den Käufermaklervertrag (a.a.O.) der in der Literatur und Rechtsprechung bislang mehrheitlich vertretenen Ansicht entgegengetreten, dass es allein auf die objektive Qualifikation des Gegenstands ankomme (so etwa BeckOGK-BGB/Meier a.a.O., Rn. 12 m.w.N., auch zur Gegenansicht; ebenso OLG Hamm, Urteil vom 18. März 2024 - 18 U 80/23, juris Rn. 45 ff.; OLG Schleswig, Urteil vom 1. März 2024 - 19 U 25/24, juris Rn. 30 ff.).
Der erkennende Senat tritt der insbesondere vom Oberlandesgericht Schleswig (a.a.O.) vertretenen Auffassung bei, dass im Fall eines Verkäufermaklervertrags eine Orientierung am Erwerbszweck ausscheidet. Nicht nur überzeugend, sondern nach den Denkgesetzen letztlich zwingend hat das Oberlandesgericht Schleswig ausgeführt, dass es dem Makler im - auch hier allein in Rede stehenden - Falle eines Verkäufermaklervertrags erst nach dem Beginn seiner Vermarktungstätigkeit, nämlich nach Mitteilung der jeweiligen Erwerbszwecke von Käuferinteressenten, zuverlässig möglich wäre, das Kaufobjekt als Ein- oder Mehrfamilienhaus zu qualifizieren. Ein und dieselbe Immobilie könnte gegenüber dem einen Interessenten als Mehrfamilienhaus zu betrachten sein, gegenüber dem anderen als Einfamilienhaus, mit der Folge, dass unterschiedliche Normen Anwendung fänden. Der Maklervertrag mit dem Verkäufer ist in dieser Konstellation aber bereits geschlossen worden. Deshalb kann sich dessen Formwirksamkeit nur nach Maßgabe von Kriterien beurteilen lassen, die im Zeitpunkt des Abschlusses dieses Vertrags feststanden. Insofern kommen nur objektive Kriterien in Betracht. Denn auf die Vorstellungen des Verkäufers von der künftigen Nutzung seines Hauses kann es nicht ankommen, weil diese künftige Nutzung einem Verkäufer regelmäßig vollkommen gleichgültig ist; sein Interesse ist darauf gerichtet, einen hohen Kaufpreis zu erzielen und einen zuverlässigen und solventen Käufer zu finden.
c) Nach diesem rechtlichen Maßstab handelte es sich bei demjenigen Hauptgebäude, das sich auf dem vom Kläger vermarkteten und vom Beklagten sodann verkauften Hausgrundstück befindet, um ein Zweifamilienhaus.
aa) Der Senat hat mit den Parteien in der mündlichen Verhandlung die wechselseitig vorgelegten Grundrisse und Baugenehmigungsunterlagen (einerseits Anlage B2, Bl. II/170 f. d. A., anderseits die Anlagen zum Schriftsatz des Beklagten vom ... 2025, Bl. II/190 ff. d. A.) erörtert. Unbesehen des vom Beklagten erhobenen Einwandes, dass der vom Kläger vorgelegte Grundriss, der erst aus Anlass des Verkaufs im Jahr 2020 erstellt wurde, die Proportionen des Gesamtgebäudes womöglich nicht vollständig zutreffend darstelle und überdies nicht vollständig maßstabsgetreu sein könnte, ergibt sich aus der Zusammenschau dieser Dokumente doch mit der nötigen Sicherheit, dass die beiden in dem Haus vorhandenen Wohnungen zueinander nicht in einem Über-/Unterordnungsverhältnis stehen. Beide Wohnungen verfügen jeweils über mindestens zwei Wohnräume, eine Küche und ein Bad sowie einen eigenen Eingang, der das Betreten der Wohnung ohne nennenswerten Kontakt zu den Bewohnern der jeweils anderen Wohnung erlaubt. Nach Maßgabe der in dem (neuen) Grundrisse angegebenen Wohnflächen ist diejenige Wohnung, die ursprünglich (das heißt im Zeitpunkt der Errichtung des ersten Gebäudeteils) einmal die einzige Wohnung darstellte, mit 60 m2 Wohnfläche sogar die etwas kleinere (Wohnflächenangabe zur vermeintlichen Einliegerwohnung: rund 78 m2). Die Frage, ob die Wohnflächenangaben exakt zutreffen, kann offenbleiben. Selbst wenn insbesondere die Wohnfläche der im Dachgeschoss gelegenen Räume der zweiten Wohnung womöglich unrichtig groß angegeben sein sollte, änderte dies nichts an der Beurteilung, dass nicht die eine Wohnung gegenüber der anderen Wohnung eine klar erkennbare untergeordnete Bedeutung hat, sondern beide Wohnungen vielmehr - mehr oder minder - für den objektiven Betrachter gleich groß erscheinen.
Diese Beurteilung wird durch die zu den Akten gereichten verschiedenen Außen- und Innenansichten des Gebäudekomplexes bestätigt (einerseits die Aufnahme aus dem Jahr 1989 als Anlage zum Schriftsatz des Beklagten vom 3. Dezember 2024, Bl. II/115 d. A.; andererseits die Anlagen B 4 bis B 6, Bl. II/216 ff. d. A.). Diese Lichtbilder vermitteln dem Senat einen ausreichenden Eindruck von der Beschaffenheit des Hauses. Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass sie einzelne Bestandteile dieses Hauses abbilden. Einer Ortsbesichtigung (die überdies der derzeitige Hauseigentümer und/oder Mieter zunächst einmal überhaupt gestatten müsste) bedarf es deshalb nicht.
bb) Der in der Berufungsverhandlung erörterten Frage, ob einzelne auf dem Grundstück aufstehende Nebengebäude oder Teile der Freiflächen von den Bewohnern beider Wohnungen genutzt wurden oder künftig genutzt werden können, fehlt die Entscheidungserheblichkeit. Es ist selbst in großen Mehrfamilienhausanlagen nicht ungewöhnlich, dass es Gemeinschaftsflächen - sowohl innerhalb der Gebäude als auch auf dem Außengelände - gibt. Dieses Kriterium taugt daher nicht als Abgrenzung. Gleiches gilt für die gemeinsame Nutzung und Abrechnung verschiedener Versorgungsanlagen und -leistungen (Müll, Wasser etc.).
cc) Ebenfalls dahinstehen kann, inwieweit die - vom Kläger mit Nichtwissen bestrittene - Darstellung des Beklagten richtig ist, in welcher Weise das Haus in früheren Zeiten und insbesondere von ihm selbst und seinen Familienangehörigen seit dem Jahr 1989 genutzt wurde. Maßgeblich ist allein, welche typische Nutzung des Hauses nach dem Eindruck eines objektiven Beobachters im Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrags nahelag.
dd) Zudem hält der Senat den vom Beklagten erhobenen Einwand für im Ergebnis nicht durchgreifend, dass sich bei einem typischen Zweifamilienhaus nicht große Teile der Wohnfläche der einen Wohnung oberhalb (das heißt im Dachgeschoss) aller Wohn- und Funktionsräume der ausschließlich im Erdgeschoss befindlichen Räume der anderen Wohnung befinden sollten. Richtig ist fraglos, dass die hier vorhandene Anordnung der Räume nicht derjenigen in einem typischen modernen Doppelhaus entspricht. Das allerdings ist auch keineswegs die wesentliche Voraussetzung für die Einordnung als Ein- oder Zweifamilienhaus. Denn der Gesetzgeber hat in § 656a BGB die Formbedürftigkeit des Maklervertrags nicht für den Verkauf eines "Einzelhauses" in Abgrenzung von einem "Doppelhaus" angeordnet. Es gibt auch keinen Anhaltspunkt für die Annahme, dass der Gesetzgeber die Regelungen der §§ 656a ff. BGB ohne Rücksicht auf die Anzahl der vorhandenen Wohneinheiten auf alle Altbauten mit etwas verwinkelter Raumaufteilung erstrecken wollte (vgl. dazu nochmals BT-Drucks 15/15287).
Der vom Beklagten in den Blick genommenen Typ des Doppelhauses dürfte zur Abgrenzung nicht einmal besonders gut geeignet sein, weil die Rechtslage insofern zumeist eindeutig sein dürfte. Doppelhaushälften stehen zumeist im Eigentum unterschiedlicher Personen und werden deshalb isoliert verkauft. Der Auftrag eines hierzu beauftragten Maklers bezieht sich dann zumeist eindeutig nur auf eine der beiden Doppelhaushälften als Einfamilienhaus. Für Zweifamilienhäuser ist demgegenüber ganz im Gegenteil geradezu typisch, dass sich die eine Wohnung im Erdgeschoss und die andere im Dach- oder Obergeschoss befindet. Atypisch ist das hier in Rede stehende Haus allein deshalb, weil es letztlich eine Mischform aus Zweifamilienhaus und Doppelhaushälfte darstellt, weil sich die zur zweiten Wohnung gehörenden Räume sowohl auf der einen Seite des Erdgeschosses als auch im Dachgeschoss befinden. Damit weist es aber letztlich gleich zweierlei Eigenschaften auf, die sich häufig bei Wohnraumaufteilungen in Häusern finden, die nach landläufiger Ansicht zum Bewohnen durch die Angehörigen zweier verschiedener Haushalte bestimmt sind.
ee) Dieser objektive Eindruck wird gleichsam "abgerundet" durch den schon vom Senat im Hinweisbeschluss vom 21. Oktober 2024 hervorgehobenen Umstand, dass der Beklagte ersichtlich keine Bedenken hatte, als sowohl der Kläger das Objekt im ursprünglichen Maklervertrag als "Zweifamilienhaus" bezeichnete als auch der Notar in dem später geschlossenen Kaufvertrag. Diese Vorgänge lassen den Rückschluss zu, dass nicht nur der Kläger, sondern auch der Beklagte selbst die Einordnung des Hauses als Zweifamilienhaus als zutreffend empfand.
Der vom Beklagten demgegenüber (im Schriftsatz vom 3. Dezember 2024, Bl. II/110 d. A.) erhobene Einwand, dass er nicht fachlich oder juristisch geschult sei, greift demgegenüber nicht durch. Der Senat nimmt Bezug auf seine vorstehenden einleitenden Ausführungen (unter II.1.): Der Begriff des Einfamilienhauses war (ebenso wie derjenige eines Zweifamilienhauses) im Jahr 2020 noch kein spezifischer Rechtsbegriff, sondern die allgemein bekannte Beschreibung für einen bestimmten Haustyp, die allenfalls wohnungswirtschaftliche Bedeutung entfaltete. Jeder Zeitgenosse - auch Menschen ohne juristische Ausbildung und ohne Erfahrungen auf dem Immobilienmarkt - hatte (und hat) eine gewisse Vorstellung von einem Ein- oder Zweifamilienhaus. Indem beide Prozessparteien das in Rede stehende Haus übereinstimmend als Zweifamilienhaus bezeichneten, machten sie jedenfalls deutlich, dass es nach ihrer jeweiligen Einschätzung zum Bewohnen durch zwei unterschiedliche Haushalte geeignet war.
Nicht zuletzt wollte der Beklagte das Haus in genau dieser Weise sodann ja auch selbst nutzen. Denn er beabsichtigte, nach dem Verkauf zunächst die Wohnung Nr. 2 von dem Käufer anzumieten und weiterhin dort zu wohnen.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10, § 713 ZPO. Schutzanordnungen gemäß § 711 ZPO haben zu unterbleiben, weil - wie bereits eingangs begründet - die Voraussetzungen, unter denen ein Rechtsmittel gegen dieses Urteil stattfindet, unzweifelhaft nicht vorliegen.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil Revisionsgründe gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht vorliegen. Insbesondere besteht im Streitfall kein Bedarf, den Begriff des "Einfamilienhauses" für den hier vorliegenden Fall eines Verkäufermaklervertrags höchstrichterlich weiter zu konkretisieren. Selbst wenn der Bundesgerichthof - wie für den Käufermaklervertrag am 6. März 2025 (a.a.O.) entschieden - auch für den Verkäufermaklervertrag den Erwerbszweck des späteren Käufers berücksichtigen wollen sollte oder darauf abstellte, welche künftige Nutzung sich der Verkäufer vorstellt, wäre die Klärung dieser Rechtsfrage im Streitfall nicht entscheidungserheblich. Denn seine - vom Kläger sogleich im Schriftsatz vom ... 2025 (Bl. II/163 ff. d. A.) bestrittene - Behauptung, dass der Käufer das in Rede stehende Haus als Einfamilienhaus habe nutzen wollen, hat der Beklagte nicht unter Beweis gestellt. Da es sich dabei um eine für ihn günstige Tatsache handelt, trifft ihn nach den allgemeinen zivilprozessualen Grundsätzen jedoch die Beweislast (vgl. nur BeckOGK-BGB/Meier a.a.O., Rn. 18). Er bleibt folglich beweisfällig mit der Folge, dass diese Behauptung einer Entscheidung des Rechtsstreits unter keinen Umständen zugrunde gelegt werden darf. Die eigene Vorstellung des Klägers von der künftigen Nutzung ergibt sich aus dem ursprünglichen Maklerauftrag und dem notariellen Kaufvertrag. In beiden Verträgen wurde das Anwesen als Zweifamilienhaus bezeichnet. Eine - für den Kläger erkennbare, also insbesondere ihm gegenüber geäußerte - abweichende eigene Vorstellung des Beklagten im Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrags im ... 2020 ist weder vorgetragen noch unter Beweis gestellt.
Der Gegenstandswert entspricht der vom angefochtenen Urteil für den Beklagten ausgehenden Beschwer in Höhe der vom Kläger geltend gemachten Hauptforderung.
Hinweis:
Verkündet am 20.03.2025
Abgrenzung gegenüber BGH, Urteil vom 6. März 2025 - I ZR 32/24
Hinweis: Das Dokument wurde redaktionell aufgearbeitet und unterliegt in dieser Form einem besonderen urheberrechtlichen Schutz. Eine Nutzung über die Vertragsbedingungen der Nutzungsvereinbarung hinaus - insbesondere eine gewerbliche Weiterverarbeitung außerhalb der Grenzen der Vertragsbedingungen - ist nicht gestattet.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 656a ff. BGB
§ 656a BGB
§ 656c BGB
§ 713 ZPO
§ 711 ZPO
§ 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 522 Abs. 2 ZPO
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: I ZR 172/14
I ZR 30/15
I ZR 32/24
18 U 80/23
19 U 25/24