Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-10-29, Aktenzeichen 7 K 62.14
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2014:1029.7K62.14.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Fördermittel zur Modernisierung und Instandsetzung eines Hauses können zurückgefordert werden, wenn der Empfänger der Förderung einer Vertragsänderung zur Festsetzung der endgültigen Förderhöhe nicht zustimmt.(Rn.45)
2. Der Rückforderungsanspruch ist in Höhe von 8 % p.a. zu verzinsen.(Rn.62)
Verfahrensgang
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger – zu Händen der Investitionsbank Berlin, Bundesallee 210, 10719 Berlin – 55.447,27 € nebst Zinsen in Höhe von 8 % p.a. aus 27.723,38 € seit dem 31. Oktober 2009 und weiteren 27.723,89 € seit dem 1. November 2009 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger fordert von der Beklagten einen Teil der Fördermittel zurück, die er dieser zur Modernisierung und Instandsetzung des Objektes G... in Berlin-M... zur Verfügung gestellt hat.
Das mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundstück kaufte die Beklagte am 23. Dezember 1998 von der W.......Die Eintragung der Beklagten im Grundbuch erfolgte am...7. März 2005.
Am 13. September/4. Oktober 1999 schloss der Kläger, vertreten durch die Investitionsbank Berlin (IBB), mit der früheren Eigentümerin des Grundstücks einen Förderungsvertrag – FV – über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach den Förderungsrichtlinien Städtebaulicher Denkmalschutz 1996. Darin verpflichtete sich die Eigentümerin, in einem Maßnahmenkatalog im Einzelnen aufgeführteModernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an dem Gebäude durchzuführen. Der Kläger verpflichtete sich, diese Maßnahmen finanziell zu fördern. Bestandteil des Förderungsvertrages war u.a. eine Dachgeschosswohnung im Vorderhaus, 4. OG mit einer Größe von 120,56 m². Gemäß § 18 Abs. 5 FV erklärte die Beklagte, die den Förderungsvertrag ebenfalls unterzeichnet hatte, dass sie mit rechtswirksamem Besitzübergang alle Bedingungen des Förderungsvertrages anerkenne und in sämtliche Rechte und Pflichten eintrete.
Zur Durchführung der Maßnahmen regelt § 3 Abs. 4 FV u. a. Folgendes:
(4) 1Für die Ausschreibung und Vergabe der Bauleistungen sind die Vorschriften der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) zu beachten. (…) 3Die Vergabe von Bauleistungen an Unternehmen, die sich nicht gewerbsmäßig mit der Ausführung der ausgeschriebenen Baumaßnahmen befassen bzw. die wesentlichen Leistungen nicht im eigenen Betrieb ausführen, ist nicht zulässig.
Zu den Kosten und Zuwendungen finden sich in § 4 Abs. 3, 5 und 6 FV folgende Regelungen:
(3) 1Die unter Absatz 2 Nr. 1 und 2 genannten Zuwendungen sind Höchstbeträge, die voll zur Auszahlung kommen, wenn der Eigentümer/ Verfügungsberechtigte nachweist, dass ihm bei ordnungsgemäßer Vergabe mindestens Kosten in der Höhe der veranschlagten Kosten (§ 1 Absatz 1) entstanden sind.
(5) 1Bei der Bemessung der Zuwendungen nach Abs. 1 wurde von Baunebenkosten gemäß Ziff. 5.1. FÖRL STD 96 ausgegangen. 2Soweit auf Anforderung nicht nachgewiesen werden kann, dass mindestens Kosten in dieser Höhe entstanden sind, vermindert sich die Zuwendung entsprechend. (…)
(6) 1Die Zuwendungen wurden auf der Basis der Mieterträge im 1. Jahr nach Durchführung der Maßnahmen entsprechend den in § 2 Nrn. 7, 8 und 9 aufgeführten Mietenwerten und den förderbaren Brutto-Gesamtbaukosten (§ 4 Abs. 1) ermittelt. 2Falls sich an diesen Mietenwerten und den förderbaren Brutto-Gesamtbaukosten (§ 4 Abs. 1) etwas ändern sollte, wird auch die Förderungsberechnung nach § 2 Nr. 5 bei der Schlussabrechnung angepasst. 3Eine Erhöhung der in Abs. 2 genannten Förderungsbeträge ist dabei jedoch ausgeschlossen.
Zum Verwendungsnachweis, Auszahlung und Sicherung regelt § 6 Abs. 2 und 6 FV:
(2) (…) 4Voraussetzung für die Auszahlung der letzten 10 v.H. des o.g. Baukostenzuschusses und der o.g. Baudarlehen ist die mängelfreie Schlussabnahme sowie die rechtsverbindlich unterschriebene Vertragsänderung zur Bestätigung der Schlussabrechnung.
(6) 1Der Eigentümer/Verfügungsberechtigte ist verpflichtet, unverzüglich nach Abschluss der Baumaßnahmen eine Schlussabrechnung gemäß § 2 Nr. 12 zu erstellen und vorzulegen. (…)
(7) Im Übrigen gelten für die Auszahlung, Abrechnung und spätere Nachprüfungen sowie die Aufbewahrung von Belegen die Ausführungsvorschriften (AV) zu §§ 44, 44a Landeshaushaltsordnung (LHO) bzw. die Nummern 20 bis 32 der Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB) 1990 vom 16. Juli 1990, die insoweit Bestandteil dieses Vertrages sind.
§ 8 FV enthält Bestimmungen zur Belegung der Wohnungen:
(1) 1Ab Vertragsschluss bis zum Ablauf des Bindungszeitraumes (§ 10) sind freie und freiwerdende Wohnungen dem Bezirksamt Mitte von Berlin zu melden. ²Der Eigentümer/Verfügungsberechtigte verpflichtet sich, diese Wohnungen nur mit vorheriger Zustimmung des Bezirksamtes an Sanierungsbetroffene, sonstige Wohnungssuchende mit Wohnberechtigungsschein gemäß § 5 WoBindG oder für begründeten Eigenbedarf, soweit er gemäß § 2 Nr. 11 vereinbart wurde, zu überlassen. ³Auf Verlangen des Bezirksamtes sind einzelne Wohnungen auch Benutzergruppen (Wohngemeinschaften oder betreutes Wohnen) mit besonderen sozialen, psychischen oder gesundheitlichen Problemen zu überlassen. 4Sanierungsbetroffene, auch aus anderen Bezirken, sind vorrangig zu berücksichtigen. (…)
Die sonstigen Pflichten des Eigentümers sind in § 9 FV geregelt:
(5) Der Eigentümer/Verfügungsberechtigte ist verpflichtet, den geförderten Wohnraum weder zu anderen als Wohnzwecken zu vermieten noch seine Zustimmung zu einer anderweitigen Nutzung zu erteilen.
Hinsichtlich der Folgen von Vertragsverstößen trifft § 13 FV folgende Regelungen:
(1) 1Der Vertrag kann nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn (1.) einer der Vertragspartner gegen ihm nach diesem Vertrag obliegende Verpflichtungen verstößt (…)
(2) 1Unter den genannten Voraussetzungen ist Berlin auch zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt. 2Weiterhin ist Berlin zur Kündigung bzw. zum Rücktritt berechtigt, wenn der Eigentümer/Verfügungsberechtigte gegen Verpflichtungen nach den §§ 7 bis 9 verstößt.
(3) 1Bei Vertragsverstößen, die die Zielsetzungen dieses Vertrages nicht in seinem Wesen beeinträchtigen, kann Berlin anstelle einer Kündigung bzw. eines Rücktritts die Förderung nach § 4 so weit vermindern, wie durch den Vertragsverstoß die Ziele des Vertrages nicht mehr gewährleistet sind oder bei Kenntnis dieser Umstände von Anfang an die Förderung vermindert worden wäre. 2Danach zu gezahlte Förderungsbeträge sind unverzüglich zurückzuzahlen, zuzüglich Zinsen von 8 v.H. jährlich, gerechnet vom Tage des Vertragsverstoßes an.
§ 14 regelt die Rechtsfolgen bei vorzeitiger Beendigung des Vertrages:
(1) Erfolgen Kündigung oder Rücktritt nach § 3 Abs. 6, § 5 Abs. 2 oder nach § 13 aufgrund von Umständen, die der Eigentümer/Verfügungsberechtigte zu vertreten hat, so ist der ausgezahlte Baukostenzuschuss (§ 4 Abs. 2 Punkt 1) sofort zurückzuzahlen und vom Tage der Auszahlung an mit 8 v.H. jährlich zu verzinsen.
(…)
Am 30. November/20. Dezember 1999 schlossen die Vertragsparteien einen Ergänzungsvertrag, der die Förderbeträge präzisierte. Die förderbaren Brutto-Gesamtkosten wurden auf 2.141.242,99 DM (1.094.800,16 €) festgesetzt. An diesen beteiligte sich der Kläger mit einem Baukostenzuschuss von 418.833 DM (214.145,91 €) und gewährte ein Baudarlehen von 418.834 DM (214.146,42 €).
Im Januar 2000 wurde mit den Baumaßnahmen begonnen. Am 20. Dezember 2001 erfolgte die Schlussabnahme. Bis dahin waren der Beklagten in fünf Teilzahlungen insgesamt Baudarlehen von 368.574,00 DM (188.448,89 €) und Baukostenzuschüsse von 368.573,00 DM (188.448,38 €) ausgezahlt worden.
Im Juni 2002 teilte das Bezirksamt Mitte der IBB mit, die Beklagte habe es ohne Begründung abgelehnt, einen Mietvertrag mit vom Bezirksamt benannten Mietern für die Dachgeschosswohnung im Vorderhaus abzuschließen. In der Folgezeit erklärte die Beklagte gegenüber der IBB, sie habe die Wohnung für Rückzugsmieter aus einem anderen Objekt freigehalten und wolle sie nunmehr selbst nutzen. Mit Schreiben vom 30. Januar 2003 teilte die IBB der Beklagten mit, eine Eigennutzung werde nicht gestattet und Rückzugsmieter seien nicht mehr zu versorgen. Sollte eine Belegung durch das Land Berlin nicht realisierbar sein, werde sie diese Wohnung aus der Förderung ausschließen. Unter dem 22. August 2007 beantragte die Beklagte beim Bezirksamt, die Wohnung von der Miet- und Belegungsbindung freizustellen. Wäre die Dachgeschosswohnung zu der gemäß Fördervertrag zulässigen Miete vermietet, wären Einnahmen in Höhe von 91.778,40 € zu erzielen Sie habe die Wohnung aber derzeit zu Konditionen vermietet, bei denen sich – auf den Förderzeitraum betrachtet – Gesamteinnahmen von 128.762,01 € erzielen ließen. Mit Schreiben vom 27. August 2007 lehnte das Bezirksamt den Freistellungsantrag mit der Begründung ab, die Beklagte habe diese Wohnung prinzipiell nicht für eine Vermietung zur Verfügung gestellt und hinsichtlich der Miethöhe bestünden keine Gestaltungsmöglichkeiten.
Am 20. November 2003 reichte die Beklagte die Schlussabrechnung ein, die sie in der Folgezeit durch weitere Unterlagen ergänzte. Mit Schreiben vom 21. Dezember 2007 übermittelte die IBB der Beklagten das Ergebnis der Überprüfung der Schlussabrechnung und teilte mit, sie habe die Kosten für die Dachgeschosswohnung im Vorderhaus wegen der nicht vertragsgemäßen Vermietung aus der Förderberechnung herausgerechnet. Der Rückforderungsbetrag belief sich auf 84.811,27 €.
Mit Schreiben vom 10. September 2008 erklärte die Beklagte, sie erkenne die Kürzungen der Schlussabrechnungspositionen 4, 46, 74, 43, 48, 3.1 und 3.2, 42 und 36 mit einem Umfang von 10.656,24 € an. Unter dem 23. September 2008 erläuterte die IBB die aufgrund des Wegfalls der Förderung der Dachgeschoss-Wohnung vorgenommenen Kürzungen, die sie mit 65.812,88 DM bezifferte. In der Folgezeit übersandte die Beklagte weitere Unterlagen und machte geltend, Architektenleistungen der Firma P... seien durch Verrechnung mit zuvor gewährten Darlehen gezahlt worden. Hinsichtlich der Schlussrechnung der Firma G... sei ein Forderungskäufer an sie herangetreten und sie komme wohl nicht umhin, kurzfristig 20.000 € zu leisten. Hinsichtlich der Zahlung an die Firma A... habe eine Fachfirma die Arbeiten auf ihre fach- und sachgerechte Ausführung überwacht. Unter dem 19. Januar 2009 erläuterte die IBB das Ergebnis der Überprüfung der Schlussrechnung unter Berücksichtigung der nachgereichten Unterlagen und übersandte eine entsprechende Tabelle.
Mit Schlussabrechnungsschreiben vom 5. Oktober 2009 teilte die IBB der Beklagten mit, dass sie 976.019,60 € Baukosten als förderungsfähig anerkenne. In Abänderung des Fördervertrages verringere sich daher der Baukostenzuschuss von 214.145,91 € auf 160.725,00 € und das Baudarlehen von 214.146,42 € auf 160.725,00 €. Daraus ergebe sich eine Überzahlung gegenüber den bereits ausgezahlten Beträgen von 55.447.27 €, die bis zum 30. Oktober 2009 zu erstatten sei. Ferner bat sie binnen dieser Frist um Rücksendung der Zweitschrift des Schreibens, die „als Bestandteil des oben genannten Förderungsvertrages“ gelte.
Darauf und auf die nachfolgenden Mahnungen vom 16. Dezember 2009 und 1. Februar 2010 wiederholte die Beklagte ihre Einwendungen hinsichtlich der Nichtanerkennung des Architektenhonorars der Firma P.... Außerdem gebe es Verhandlungen mit einem Forderungszessionar.
Mit Schreiben vom 22. März 2010 teilte die IBB mit, die nachträgliche Anerkennung der Planungsleistungen der P... werde endgültig abgelehnt, da plausible Zahlungsnachweise nicht erbracht worden seien. Eine Verrechnung der Honoraransprüche mit bestehenden Darlehensverträgen gehe aus dem Architektenvertrag nicht hervor.
Nachdem die Beklagte weder zahlte noch die unterzeichnete Zweitschrift des Schlussabrechnungsschreibens zurücksandte, erklärte der Kläger unter dem 6. April 2010 die Teilkündigung des Förderungsvertrages und forderte die Beklagte erneut zur Rückzahlung von 55.447,27 € auf.
Am 20. Dezember 2012 hat der Kläger Klage erhoben. Zur Begründung verweist er auf die von ihm ausgesprochene Teilkündigung und seine Überzahlungsberechnung.
Er beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn – zu Händen der Investitionsbank Berlin, Bundesallee 210, 10719 Berlin – 55.447,27 € nebst Zinsen in Höhe von 8 % p.a. aus 27.723,38 € seit dem 7. August 2001 und 27.723,89 € seit dem 1. November 2009 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts sowie des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Streitakte und die von der Klägerin eingereichten Verwaltungsvorgänge (3 Bände Hauptakte, Ausdruck der E-Akte) verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage (I.) hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg (II.).
I. Die Klage ist zulässig.
Insbesondere ist der Verwaltungsrechtsweg (§ 40 VwGO) eröffnet. Denn bei den der Rückforderung zu Grunde liegenden Förderverträgen zwischen dem klagenden Land Berlin und der Beklagten handelt es sich um öffentlich-rechtliche Verträge i.S.d. §§ 54 ff. VwVfG, die die Gewährung und nähere Ausgestaltung einer Subvention durch den Kläger auf der Grundlage von Nr. 7.2.1 der Richtlinien zur Umsetzung der Verwaltungsvereinbarungen über die Gewährung von Finanzhilfen des Bundes an die Länder nach Art. 104a Abs. 4 des Grundgesetzes zur Förderung des städtebaulichen Denkmalschutzes (Förderungsrichtlinien städtebaulicher Denkmalschutz – FöRL STD 96 – vom 15. Juli 1996) regeln. Gegenstand und Zweck der Förderverträge, deren Schwerpunkt in der Gewährung staatlicher Leistungen zur Förderung des städtebaulichen Denkmalschutzes durch bauliche Verbesserungsmaßnahmen und der Sicherung eines für die angestammte Mieterschaft bezahlbaren Mietpreisniveaus während des Bindungszeitraums liegt, verleihen den jeweiligen Vereinbarungen ein überwiegendes öffentlich-rechtliches Gepräge (vgl. Urteil der 16. Kammer vom 23. September 2010 – VG 16 A 202.08 –, EA, S. 13 f. m.w.N).
Die Klage ist als allgemeine Leistungsklage statthaft und ein Rechtsschutzbedürfnis ist gegeben, weil der Kläger vorliegend keine Möglichkeit hat, die ausgezahlten Zuschüsse und Darlehen durch Erlass eines Verwaltungsaktes zurückzufordern. Denn durch Vertrag begründete Pflichten dürfen grundsätzlich nicht durch den Erlass eines Verwaltungsaktes durchgesetzt werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 13. Februar 1976 – IV C 44.74 –, Buchholz 11 Art. 20 GG Nr. 38).
II. Die Klage ist im tenorierten Umfang begründet. Der Kläger hat Anspruch auf Rückzahlung von 55.447,27 € gewährter Förderung sowie auf Zinsen in Höhe von 8 % p.a. aus 27.723,38 € seit dem 31. Oktober 2009 und weiteren 27.723,89 € seit dem 1. November 2009.
1. Der Anspruch auf teilweise Rückzahlung ausgezahlter Förderbeträge ergibt sich aus § 13 Abs. 3 in Verbindung mit § 4 Abs. 3 Satz 1 und 2 sowie Abs. 6 Satz 2, § 6 Abs. 2 Satz 3 und Abs. 6 Satz 1 FV als Folge einer Pflichtverletzung, die darin besteht, dass die Beklagte einer Vertragsänderung zur Festsetzung der endgültigen Förderhöhe nicht zugestimmt hat.
Nach § 13 Abs. 3 Satz 1 FV kann der Kläger bei Vertragsverstößen des Fördernehmers, die die Zielsetzungen des Vertrages nicht in seinem Wesen beeinträchtigen, anstelle einer Kündigung bzw. eines Rücktritts die Förderung nach § 4 so weit mindern, wie durch den Vertragsverstoß die Ziele des Vertrages nicht mehr gewährleistet sind oder bei Kenntnis dieser Umstände von Anfang an die Förderung vermindert worden wäre. Danach zu gezahlte Förderungsbeträge sind unverzüglich zurückzuzahlen (§ 13 Abs. 3 Satz 2 FV). Gemäß § 4 Abs. 3 Satz 1 FV sind die im Vertrag ausgewiesenen Zuwendungen Höchstbeträge, die voll zur Auszahlung kommen, wenn der Eigentümer nachweist, dass ihm bei ordnungsgemäßer Vergabe mindestens Kosten in der Höhe der veranschlagten Kosten (§ 1 Absatz 1) entstanden sind. § 6 Abs. 6 Satz 1 FV schreibt vor, dass unverzüglich nach Abschluss der Baumaßnahmen eine Schlussabrechnung zu erstellen ist. § 4 Abs. 6 Satz 2 FV bestimmt, dass bei der Schlussabrechnung die Förderungsberechnung angepasst wird, wenn sich die Mietenwerte oder förderbaren Gesamtbaukosten geändert haben. § 6 Abs. 2 Satz 3 FV regelt, dass Voraussetzung für die Auszahlung der letzten 10 % der Zuwendungen u.a. die rechtsverbindlich unterschriebene Vertragsänderung zur Bestätigung der Schlussabrechnung ist.
Nach dieser Regelungssystematik hat der Fördernehmer im Rahmen der Schlussabrechnung die förderfähigen Kosten nachzuweisen, die die IBB in der Folge überprüft. Auf der Grundlage ihres Prüfungsergebnisses hinsichtlich der Schlussabrechnung macht die IBB ein Angebot zur Vertragsänderung von einer vorläufigen auf eine endgültige Zuwendungshöhe, das der Fördernehmer durch seine Bestätigung annimmt. Infolge der Änderung kann dann entweder der Fördernehmer die verbleibenden 10 % der (endgültigen) Zuwendungshöhe beanspruchen oder aber die IBB den (nun) rechtsgrundlos gewährten Teil der (vorläufigen) Zuwendungshöhe gemäß §§ 812 ff. BGB zurückfordern. Bevor diese Vertragsänderung nicht erfolgt ist, bildet der bisherige Förderungsvertrag die Rechtsgrundlage für das (einstweilige) Behaltendürfen der ausgezahlten Förderbeträge. Vereitelt der Fördernehmer diese Kondiktionsmöglichkeit jedoch dadurch, dass er die ihm angebotene Vertragsänderung nicht annimmt, so verletzt er seine Pflichten, was dem Fördergeber gemäß § 13 Abs. 3 S. 1 FV die Möglichkeit einer anteiligen Minderung der Förderung im Umfang der Zustimmungspflicht eröffnet (vgl. Urteile der Kammer vom 28. Mai 2014 – VG 7 K 42.14 – juris, Rn. 48 f. und vom 18. Juni 2014 – VG 7 K 15.14 – juris, Rn. 33 f.).
Von dieser Minderungsmöglichkeit hat der Kläger vorliegend durch die „Teilkündigung“ des Förderungsvertrages vom 6. April 2010 Gebrauch gemacht. Diese Erklärung ist („falsa demonstratio non nocet“) trotz ihrer missverständlichen Formulierung nicht als – nur zur Gänze mögliche – Kündigung, sondern als – anteilige – Verminderung der Förderung gemäß nach § 13 Abs. 3 FöV zu verstehen (vgl. ausführlich VG Berlin, Urteil vom 27. Oktober 2011 - VG 16 K 213.10 -, EA, S. 8).
2. Die vom Kläger vorgenommene Verminderung der Förderung ist auch der Höhe nach nicht zu beanstanden. Denn die Beklagte hatte förderfähige Bau- und Baunebenkosten nur im Umfang von 976.019,60 € nachgewiesen (a). Im Hinblick auf die von dem Kläger geleisteten Zahlungen ergibt sich eine Überzahlung von 55.447,27 € (b).
a. Von den eingereichten Kosten in Höhe von 2.251.661,04 DM (1.151.256,01 €) hat die IBB ausweislich der der Beklagten mit Schreiben vom 19. Januar 2009 übermittelten Schlussabrechnungstabelle 1.908.928,41 DM (976.019,60 €) als förderungsfähig anerkannt. Die vorgenommenen Kürzungen sind nicht zu beanstanden.
Die Kürzungen der Schlussabrechnungspositionen 4, 46, 74, 43, 48, 3.1 und 3.2, 42 und 36 hat die Beklagte mit Schreiben vom 10. September 2008 ausdrücklich anerkannt.
Nicht zu beanstanden ist, dass die IBB Kosten bei den Positionen 9, 21.4., 21.5, 21.9, 21.11, 21.12, 22, 30, 34, 35, 53, 57, 60.1 und 60.2, die die Dachgeschosswohnung im Vorderhaus betreffen, nicht anerkannt hat. Rechtsgrundlage hierfür ist § 13 Abs. 3 FV, dessen tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind. Der erforderliche Vertragsverstoß der Beklagten ist gegeben. Denn sie hat die Wohnung entgegen ihrer Verpflichtung aus § 8 FV nicht mit vorheriger Zustimmung des Bezirksamtes Sanierungsbetroffenen oder sonstigen Wohnungssuchenden mit Wohnberechtigungsschein überlassen, sondern die Wohnung zunächst über einen längeren Zeitraum leerstehen lassen und in der Folgezeit ohne Zustimmung des Bezirksamtes vermietet. Nach den eigenen Angaben der Beklagten in ihrem Freistellungsantrag vom 22. August 2007 hat sie die Wohnung zudem zu einer höheren als der nach dem Vertrag zulässigen Miete vermietet und damit einen weiteren Vertragsverstoß begangen. Der Zweck der Subvention, sanierten Wohnraum bestimmten Bevölkerungsgruppen zu sozialverträglichen Mieten zur Verfügung zu stellen, wurde durch das vertragswidrige Verhalten der Beklagten verfehlt. Nach § 13 Abs. 3 Satz 1 2. Alt. FV kann der Kläger die Förderung in dem Umfang kürzen, wie sie bei Kenntnis der Umstände von Anfang an vermindert worden wäre. Dementsprechend war der Kläger berechtigt, die streitgegenständliche Dachgeschosswohnung im Rahmen der Schlussabrechnung vollständig aus der Förderungsberechnung herauszunehmen. Einwendungen gegen die Höhe der jeweils gekürzten Rechnungspositionen sind weder dargetan noch ersichtlich.
Bei der Position 61 (A..., Türen)...hat die IBB von den ausweislich der eingereichten Unterlagen (Baubuch) gezahlten Kosten in Höhe von 20.203,29 DM nur 7.215,39 DM als förderungsfähig anerkannt, die sich auf die Lieferung und Montage vorgefertigter Elemente bezogen. Zu dieser Kürzung war sie gemäß § 3 Abs. 4 Satz 3 FV berechtigt. Nach dieser Vorschrift ist die Vergabe von Bauleistungen an Unternehmen, die sich nicht gewerbsmäßig mit der Ausführung der ausgeschriebenen Baumaßnahmen befassen, nicht zulässig. Angesichts dessen, dass die Firma A... in die Handwerksrolle nur für den Einbau vorgefertigter Fenster- und Türelemente eingetragen war, ist nicht ersichtlich, dass sie gewerbsmäßig auch Tischlerarbeiten ausführte.
Zu Recht nur in Höhe von 172.844,34 DM anerkannt hat der Kläger auch die unter der Position 22 (G..., Heizung/Sanitär) geltend gemachten Kosten in Höhe von 217.700,38 DM. Die Kürzung ergibt sich zum einen aus dem nicht zu beanstandenden Abzug der Kosten für die Dachgeschosswohnung im Vorderhaus. Im Übrigen ist der Differenzbetrag nicht förderfähig, da die Beklagte entgegen ihrer aus § 6 Abs. 7 FV i.V.m. Ziff. 31 Abs. 1 lit h) der WFB 1990 bestehenden Verpflichtung keinen weiteren Zahlungsbeleg vorgelegt hat. Auch soweit sie vorprozessual geltend gemacht hat, die Firma G...habe ihre Restforderung an einen Dritten abgetreten und dieser sei an sie herangetreten, hat sie eine entsprechende Zahlung nicht nachgewiesen.
Die unter Position 76 (P..., Architektenhonorar) geltend gemachten Kosten in Höhe von 123.888,00 DM (63.342,93 €) sind nicht förderfähig. Hierbei handelt es sich um Baunebenkosten, die nach der fördervertraglichen Regelung nicht pauschal, sondern lediglich in der nachgewiesenen Höhe zu berücksichtigen sind. Zwar statuiert § 4 Abs. 5 Satz 1 FV, dass bei der Bemessung der Zuwendungen von Baunebenkosten gemäß Ziff. 5.1. der Förderrichtlinien ausgegangen wird. Die Vorschrift regelt, dass grundsätzlich Baunebenkosten in Höhe von 15 % der anerkannten Baukosten pauschal ohne Nachweis konkreter Kosten anzusetzen sind. Bei zusätzlichem denkmalpflegerischen Aufwand können bis zu 17 % der anerkannten Baukosten pauschal gefördert werden. Darüber hinaus sind Baunebenkosten in Eigenleistung zu erbringen. Davon abweichend sieht jedoch § 4 Abs. 5 Satz 2 FV vor, dass sich die Zuwendung vermindert, soweit auf Anforderung nicht nachgewiesen werden kann, dass mindestens Kosten in Höhe von Ziff. 5.1. der Förderrichtlinien entstanden sind. Eine entsprechende Aufforderung ist hier jedenfalls mit dem Schreiben der IBB vom 19. Januar 2009 erfolgt. Dass die geltend gemachten Kosten entstanden sind, hat die Beklagte nicht nachgewiesen. Sie hat weder eine prüffähige Schlussrechnung noch plausible Zahlungsnachweise vorgelegt. Dass im Rahmen der Schlussrechnung prüffähige Rechnungen vorzulegen sind, ergibt sich aus einer entsprechenden Anwendung des § 6 Abs. 7 FV i.V.m. Ziff. 31 Abs. 1 lit e) der Wohnungsbauförderrichtlinien – WFB – 1990, sowie daraus, dass die Zahlungspflicht des Auftraggebers gemäß § 15 Abs. 1 HOAI von der Vorlage einer prüfbaren Honorarschlussrechnung abhängt. Die von der Beklagten eingereichten Rechnungen und Zahlungsnachweise betreffen das Bauvorhaben H... und damit nicht das hier streitgegenständliche Objekt. Soweit die Beklagte überdies behauptet, Honoraransprüche des Architektenbüros seien mit Schreiben vom 14. März 2000 mit zuvor gewährten Darlehen verrechnet worden, kann dies nicht als Zahlungsbeleg im Sinne des Ziff. 31 Abs. 1 lit h) WBF 1990 angesehen werden. Weder ist der Darlehensvertrag vorgelegt noch sind entsprechende Zahlungen nachgewiesen worden. Im Übrigen erscheint die Verrechnung auch hinsichtlich ihres Zeitpunktes nicht nachvollziehbar, da Honoraransprüche mangels Rechnung noch gar nicht entstanden waren.
Dass die Berechnung der IBB im Übrigen unzutreffend wäre, ist weder dargelegt noch ersichtlich. Die Position 54 (Firma S...) ist mangels Zahlungsnachweis nicht als förderfähig anzuerkennen. Die Rechnungen der Firma g... (Position 1), L... (Position 68) und B... (Position 21, soweit nicht die Wohnung im Dachgeschoss betreffend) waren jeweils nur teilweise anerkennungsfähig, weil die Beklagte nach Lage der Akten keine vollständigen Zahlungsbelege eingereicht hat. Die über die Nichtberücksichtigung der für die Dachgeschosswohnung entstandenen Kosten hinausgehenden Kürzungen bei den Positionen 34 und 35 (Firma d...) beruhen auf bereits von dem Architekten der Beklagten vorgenommenen Abzügen für Baustrom und Bauwesenversicherung. Neben diesen Abzügen waren bei der Position 39 (Firma d...) Minderleistungen des Auftragnehmers entsprechend dem Prüfvermerk des Architekten und fehlende Zahlungsnachweise der Beklagten zu berücksichtigen. Die Position 37 (Firma d...) hat der Kläger in Höhe der Berechnung im Prüfvermerks des Architekten voll anerkannt. Bei der Position 64 (Firma G...) hat die Beklagte entgegen § 6 Abs. 7 FV i.V.m. Ziff. 31 Abs. 1 lit c und d WFB 1990 weder Angebot noch Leistungsverzeichnis eingereicht.
b. Auf dieser Grundlage ergibt sich eine Rückforderung von 55.447,27 €.
Von den förderbaren Brutto-Gesamtkosten von 976.019,60 € ist gemäß Ziff. 5.3 Satz 1 der Förderrichtlinien zunächst der Eigenanteil abzuziehen.
Dieser beläuft sich auf 654.569,18 €. Er errechnet sich zunächst aus dem Mindestbetrag der Eigenleistung für die geförderte Wohnfläche, der für das – hier investitionszulageberechtigte – Objekt gemäß Ziff. 5.2. Satz 1 Hs. 2 der Förderrichtlinien bei 700 DM (=357,90 €)/m2 liegt, sich mithin für die hier laut Schlussvermerk vom 9. Juli 2009 geförderten 591,59 m2 auf 211.732,61 € beläuft. Die auf die Dachgeschosswohnung im Vorderhaus entfallenden 120,56 m² bleiben dabei im Hinblick auf deren Herausnahme aus der Förderung unberücksichtigt. Hinzu kommt eine Erhöhung gemäß Ziff. 5.2. Satz 2 der Förderrichtlinien um 180 DM/m2 je 1 DM/m2 Mietertrag, soweit die erzielbare Nettokaltmiete 4,25 DM/ m2 übersteigt. Auf der Grundlage der erzielten Nettokaltmieten von durchschnittlich 4,11 €/m2 errechnet sich für 591,59 m2 ein Betrag von 206.348,02 €. Die Mindesteigenleistung für die Gewerbeeinheiten (geförderte Fläche: 231,40 m²) beläuft sich auf (255,65 € x 231,40 m² =) 59.156,47 €, die Eigenbeteiligung aus Mieten gemäß Ziff. 5.2. Satz 2 der Förderrichtlinien auf 177.332,08 €.
Der verbleibende, auf ganze € gerundete Betrag von 321.450,00 € ergibt die vom Kläger im Rahmen der Änderung des Fördervertrages endgültig zu gewährende Förderung. Gemäß Ziff. 5.3 Satz 2 Alt. 1 der Förderrichtlinien stehen dem Beklagten davon – weil die Darlehensquote von 30 % der förderfähigen Baukosten nicht überschritten wird – jeweils 160.725,00 € als Darlehen und als Zuschuss zu.
Nach Abzug der vom Beklagten zuschuss- und darlehensweise geleisteten Vorauszahlungen von 188.448,38 € bzw. 188.448,89 € ergibt sich mithin eine Überzahlung von 55.447,27 € (27.723,38 € überzahlter Zuschuss und 27.723,89 € überzahltes Darlehen), deren Erstattung der Kläger gemäß § 13 Abs. 3 Satz 2 FV von der Beklagten beanspruchen kann.
2. Der Kläger hat ferner Anspruch auf Verzinsung des Rückzahlungsbetrages in Höhe von 8 % p.a. aus dem Rückforderungsbetrag seit dem 31. Oktober 2009. Denn gemäß § 13 Abs. 3 Satz 2 FV sind infolge Vertragsverstoßes vorgenommene Minderungen zuzüglich 8 % Zinsen p.a., gerechnet vom Tage des Vertragsverstoßes an, zurückzuzahlen. Da die Beklagte die von ihr pflichtwidrig unterlassene Zustimmung infolge der Fristsetzung des Klägers bis zum 30. Oktober 2009 hätte erklären müssen, kann der Kläger ab dem 31. Oktober 2009 Verzinsung in der geforderten Höhe verlangen. Da der Kläger hinsichtlich eines Teilbetrages von 27.723,89 € Zinsen (erst) seit dem 1. November 2009 geltend macht, war insoweit antragsgemäß zu entscheiden. Soweit der Kläger dagegen Zinsen in Höhe von 8 % p.a. aus 27.723,38 € schon seit dem 7. August 2001 fordert, war die Klage abzuweisen. § 14 Abs. 1 FV, wonach der ausgezahlte Baukostenzuschuss vom Tage der Auszahlung an mit 8 v.H. jährlich zu verzinsen ist, ist nicht einschlägig, weil diese Vorschrift eine – hier nicht gegebene – (vollständige) Kündigung bzw. einen Rücktritt vom Vertrag voraussetzt. Soweit der Kläger in der mündlichen Verhandlung geltend gemacht hat, maßgeblicher Vertragsverstoß im Sinne des § 13 Abs. 3 FV sei die Nichtvermietung der Dachgeschosswohnung, fehlt es an einer bezifferbaren Rückforderungssumme. Denn die auf die Dachgeschosswohnung entfallende Mindesteigenbeteiligung der Beklagten wäre mit 43.148,94 € höher gewesen als der von dem Kläger errechneten Baukostenanteil von (65.812,88 DM=) 33.649,59 €. Die streitgegenständliche Kürzung beruht vor diesem Hintergrund nicht auf diesem Vertragsverstoß.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO. Dabei hat die Kammer im Hinblick auf das nur geringe und nicht kostenrelevante Unterliegen des Klägers der Beklagen die Kosten zur Gänze auferlegt. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 54 ff. VwVfG
§§ 812 ff. BGB
§ 8 FV
§ 5 WoBindG
§ 9 FV
§ 13 FV
§ 40 VwGO
§ 709 ZPO
§ 18 Abs. 5 FV
§ 3 Abs. 4 FV
§ 4 Abs. 3, 5 und 6 FV
§ 6 Abs. 2 und 6 FV
§ 6 Abs. 2 Satz 3 und Abs. 6 Satz 1 FV
§ 13 Abs. 3 Satz 1 FV
§ 13 Abs. 3 Satz 2 FV
§ 4 Abs. 3 Satz 1 FV
§ 6 Abs. 6 Satz 1 FV
§ 4 Abs. 6 Satz 2 FV
§ 6 Abs. 2 Satz 3 FV
§ 13 Abs. 3 S. 1 FV
§ 13 Abs. 3 FöV
§ 13 Abs. 3 FV
§ 13 Abs. 3 Satz 1 2. Alt. FV
§ 3 Abs. 4 Satz 3 FV
§ 6 Abs. 7 FV
§ 4 Abs. 5 Satz 1 FV
§ 4 Abs. 5 Satz 2 FV
§ 15 Abs. 1 HOAI
§ 14 Abs. 1 FV
§ 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO
§ 167 Abs. 1 VwGO
Art. 20 GG

Zitierte Entscheidungen: 5 N 57.14
16 A 202.08
IV C 44.74
7 K 42.14
7 K 15.14
16 K 213.10