Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht (Schleswig-Holstein, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-03-25, Aktenzeichen 9 A 10024/21
ECLI: ECLI:DE:VGSH:2025:0325.9A10024.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die Nichtverlängerung eines Zeitraums, in dem einem Planungs- und Ingenieurbüro ein Grundstück für die Projektentwicklung "an die Hand" gegeben wird, durch die planende Gebietskörperschaft stellt kein Verschulden im Sinne eines pflichtwidrigen Verhaltens dar.(Rn.67)
2. Die Nichtfortführung des Bauleitverfahrens liegt regelmäßig im Risikobereich des Vorhabenträgers, dem das Baugesetzbuch sogar bei Bestehen eines durch langjährige Vertragsverhandlungen begründeten Kooperationsverhältnisses keinen Anspruch auf Fortführung eines Aufstellungsverfahrens für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan vermittelt (vgl. OVG Bautzen, Urteil vom 21. Januar 2021 ⎯ 1 A 1191/18 ⎯﻿, juris Rn. 54).(Rn.97)
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Kläger begehren die Erstattung von Kosten für die Erarbeitung von Planungsleistungen.
Die Kläger sind ein Zusammenschluss von Investoren. Der Kläger zu 1 ist ein gemeinnütziger Verein, der sich im sozialen Wohnungsbau engagiert. Die Klägerin zu 2 ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschafter Bauunternehmer sind.
Die Beklagte kam in der Vergangenheit zu dem Entschluss, auf geeigneten Flächen ihres Stadtgebietes günstigen bzw. bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Spätestens im Dezember 2014 fasste die Beklagte dafür das städtische Baugrundstück an der Kastanienallee ins Auge. Das ca. 6.700 m2 große Grundstück befindet sich zwischen dem Fußgängertunnel (Schnecke) nach XXX und erstreckt sich nach Norden bis zum vielgeschossigen Punkthaus. Östlich wird es begrenzt durch die Straße XXX, während es westlich an die XXX anschließt. In den verschiedenen Ausschüssen der Stadtverordnetenversammlung der Beklagten wurde bis Mai 2015 über die potentielle Nutzung der „Fläche XXX“ diskutiert, mit dem Ziel bezahlbaren Wohnraum zu schaffen (vgl. dazu die Präsentation des Bau- und Planungsausschusses der Beklagten „Städtebauliche Studie: XXX/XXX ⎯ Vorstellung erster Konzepte und Ideen für eine mögliche Bebauung“ vom 18. November 2015, Bl. 6055 des Verwaltungsvorgangs [Beiakte A]).
Der Bau- und Planungsausschuss der Beklagten beschloss am 15. Juli 2015, dass die Planungen für das Grundstück an der XXX beginnen sollten. Für das Vorhaben formulierte er ausdrücklich das Ziel, bezahlbaren und geförderten Wohnraum für unterschiedliche Bewohnergruppen „evtl. kombiniert mit frei zu vermietendem Wohnraum“ zu schaffen (vgl. die Beschlussvorlage für den Bau- und Planungsausschuss 2015/096 vom 29. Juni 2015 unter dem Betreff „Wohnraumentwicklung ⎯ öffentlich geförderter Wohnraum“, Anlage K 2, Bl. 26 ff., Bl. 30 der Gerichtsakte). Der Bau- und Planungsausschuss hatte zu diesem Zeitpunkt noch keinen festen Realisierungsplan gefasst. Verschiedene Entwicklungsmodelle wurden in die Betrachtung einbezogen (vgl. Anlage K 2, Bl. 30 der Gerichtsakte). Es sollte zudem noch geklärt werden, wie viele Wohnungen realisierbar wären. Ein Planungsbüro sollte beauftragt werden. Der Kläger zu 1 (mit dem die Beklagte schon zuvor erste Gespräche geführt hatte) sollte „ab sofort in die Planungen mit einbezogen“ werden (vgl. Anlage K 2, Bl. 31 der Gerichtsakte).
In der Folgezeit diskutierten die Beteiligten über die Realisierung des grundsätzlich anvisierten Vorhabens. Mit Schreiben vom 21. August 2015 bewarb sich der Kläger zu 1 unter Bezugnahme auf die Beschlussfassung des Bau- und Planungsausschusses bei der Beklagten um eine Bebauung des Grundstückes XXX im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus. Die Bewerbung erfolge gemeinsam mit der „XXX-Gruppe“ zur Übernahme des Gesamtgrundstücks, so der Kläger zu 1 in dem Schreiben. Auch die „XXX-Gruppe“ werde „WE im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus verwirklichen“. Die Kläger seien bereit, das Grundstück gegen einen angemessenen Kaufpreis zu übernehmen und sich an den Kosten für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu beteiligen (vgl. Anlage B 1, Bl. 194 f. der Gerichtsakte). Mit Schreiben vom 12. Oktober 2015 (Anlage K 3, Bl. 32 der Gerichtsakte) machte der Kläger zu 1 ⎯ auch im Namen der Klägerin zu 2 ⎯ der Beklagten ein erstes Kaufangebot.
Am 14. Dezember 2015 trafen sich die Beteiligten sowie Vertreter von Architekten- und Planungsbüros im Rathaus der Beklagten zur gemeinsamen Besprechung der Planung. Bei diesem Treffen schlugen Vertreter der Beklagten vor, maximal 20-25 % des Wohnraums als frei finanzierten Wohnraum zu errichten (vgl. dazu das „Ergebnisprotokoll“ vom 17. Dezember 2015, Anlage B 2, Bl. 197 der Gerichtsakte).
Mit Beschluss vom 22. Februar 2016 entschied die Stadtverordnetenversammlung der Beklagten, den Klägern das Grundstück an der XXX für die weitere Projektentwicklung „an die Hand“ zu geben (vgl. die Beschlussvorlage 2016/008 vom 26. Januar 2016 „Anhandgabe der zukünftigen Wohnbaufläche XXX“, Anlage B 4, Bl. 204 ff. der Gerichtsakte sowie die Beschlussfassung, Bl. 233 der Gerichtsakte). Zur Erläuterung heißt es hier:
„Das Planungsbüro XXX hat in einem ersten Konzept eine mögliche Wohnbebauung von ca. 100 Wohneinheiten vorgestellt. Der Verein XXX hatte hierzu erklärt, dass ein Anteil von 70 % der Wohnungen im Rahmen des geförderten Wohnungsbaus umgesetzt werden soll und 30 % über den frei finanzierten Wohnungsbau.“ (Bl. 205 der Gerichtsakte).
Ein Kaufpreisangebot könne noch nicht gemacht werden. Der Gutachterausschuss des Kreises XXX arbeite noch an der Ermittlung des Bodenrichtwertes.
Die Beklagte überließ den Klägern ⎯ dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung entsprechend ⎯ mit Schreiben vom 24. Februar 2016 das Grundstück. Die Überlassung des Grundstückes sollte befristet bis zum 30. Juni 2017 erfolgen. Eine Eigentumsübertragung der Fläche erfolgte nicht. Die Beklagte kündigte jedoch an, einen städtebaulichen Vertrag abschließen zu wollen. Innerhalb des Zeitraums der „Anhandgabe“ werde das Grundstück nicht an Dritte veräußert. Die Beklagte gehe auch davon aus, dass während dieses Zeitraums eine Einigung über den Abschluss eines Kaufvertrags erfolgen könne (Anlage K 4, Bl. 33 der Gerichtsakte).
Mit Datum vom 27. Mai 2016 bzw. vom 6. Juni 2016 schlossen die Beteiligten den „Städtebaulichen Vertrag über Planungsleistungen nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB“ (Anlage K 1, Bl. 20 ff. der Gerichtsakte; im Folgenden kurz „Vertrag“). Die Kläger (im Vertrag als „Vorhabenträger“ bezeichnet) verpflichteten sich gegenüber der Beklagten bestimmte Planungsleistungen für die städtebauliche Planung des Grundstückes an der XXX zu erbringen: Die Kläger würden für das Vertragsgebiet einem namentlich bezeichneten Planungsbüro den Auftrag zur Erarbeitung des Bebauungsplanes erteilen, um damit die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Bauvorhaben zu schaffen (vgl. § 2 Abs. 1 Satz 1 des Vertrags). Auch verpflichteten sich die Kläger, die erforderlichen Fachgutachter zu beauftragen (§ 2 Abs. 1 Satz 2 des Vertrags). Die Leistungen sollten in Abstimmung zwischen den Klägern und der Beklagten (als „Stadt“ bezeichnet) festgelegt werden (§ 2 Abs. 1 Satz 3 des Vertrags). Die Beklagte sei berechtigt, gegenüber dem Planungsbüro sowie den Fachgutachtern Weisungen im Rahmen der Bearbeitung und Erstellung der Bauleitplanungen zu erteilen (§ 2 Abs. 2 des Vertrags). Ausdrücklich heißt es in § 2 Abs. 3 des Vertrags:
„Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur Übernahme sämtlicher Kosten für die Erarbeitung des B-Plans ‚XXX‘ einschließlich aller hierfür notwendigen Fachgutachten.“
Einen Anspruch der Kläger auf Inkrafttreten des Bebauungsplanes schlossen die Beteiligten aus (§ 2 Abs. 4 Satz 1 des Vertrags). Weiter heißt es an dieser Stelle: „Eine Haftung der Stadt für etwaige Aufwendungen des Vorhabenträgers, die diese [sic] im Hinblick auf die Aufstellung des Bebauungsplanes und den Vollzug dieses Vertrags tätigt, ist ausgeschlossen. Gleiches gilt für entsprechende Ansprüche wegen einer etwaigen Verzögerung des Bebauungsplanverfahrens.“
§ 2 Abs. 5 des Vertrags enthält sodann eine Haftungsklausel zugunsten der Kläger. Dort heißt es:
„Sollten die Planungen durch Verschulden der Stadt nicht zu Ende geführt werden, insbesondere innerhalb von 36 Monaten nach Vertragsschluss kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan (Satzungsbeschluss) aufgestellt werden, verpflichtet sich die Stadt dem Vorhabenträger die bis dahin entstandenen Kosten auf Nachweis für die Bauleitplanung zu erstatten. Dies gilt nicht für andere interne Aufwendungen des Vorhabenträgers.
Eine Pflicht zur Kostenerstattung besteht auch, wenn zwar ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan aufgestellt worden ist, die Stadt jedoch entscheidet, das Grundstück nicht an den Vorhabenträger zu veräußern.
Im Falle der Kostenerstattung hat der Vorhabenträger der Stadt vor der Zahlung sämtliche Planungsergebnisse zur Verfügung zu stellen und die Rechte hieran zu übertragen.“
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrags und seiner Anlagen wird auf Bl. 20 ff. der Gerichtsakte Bezug genommen.
Mit E-Mail vom 1. Juli 2016 schrieb ein Mitarbeiter der XXX Projektentwicklung GmbH an eine Vertreterin der Beklagten, dass „die Quote der freifinanzierten WE‘s“ nach seiner Erinnerung „~ 23 %“ betrage. Er würde „trotzdem bei der Darstellung 30 / 70 % vorerst bleiben ⎯ ggfs. mit ausgewiesenen Anteil der WE‘s XXX e. V.“ (Anlage B 7, Bl. 267 der Gerichtsakte).
Am 20. Juli 2016 beschloss der Bau- und Planungsausschuss, dass auf Grundlage des zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Entwurfes ein Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 12 BauGB zur Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens erarbeitet werden sollte. In der Beschlussvorlage vom 1. Juli 2016 (Vorlagen-Nummer 2016/082; Anlage B 6, Bl. 260 ff. der Gerichtsakte) heißt es hinsichtlich des Anteils von sozial gefördertem Wohnraum, dass geplant sei, einen Anteil „sozial geförderten Wohnraum und einen kleinen Teil an freifinanzierten Wohnungen“ durch die „Fa. XXX“ zu realisieren. „Das Verhältnis von sozial gefördertem Wohnraum zu freifinanziertem Wohnraum beträgt ca. 70 zu 30.“ (Bl. 263 der Gerichtsakte). In der Beschlussvorlage wurde der damalige Stand der Planungsentwürfe vorgestellt. Auf Basis des vorliegenden Konzeptes sollte „der Investor“ in Zusammenarbeit mit der Verwaltung einen Vorhaben- und Erschließungsplan erarbeiten.
Mit Schreiben vom 22. September 2016 unterbreitete die Beklagte den Klägern ein Angebot für den Erwerb der Grundstücksfläche. Die Beklagte stellte bei dieser Gelegenheit fest, dass insgesamt 127 Wohneinheiten errichtet würden. Laut vorheriger Aussage der Kläger würden 84 % im Rahmen des geförderten Wohnungsbaus entstehen. Es seien 105 geförderte Wohnungen und 22 frei finanzierte geplant (vgl. Anlage B 8, Bl. 268 f. der Gerichtsakte). Ein Grundstückskaufvertrag kam jedoch nicht zu Stande.
Am 26. September 2016 fasste die Stadtverordnetenversammlung der Beklagten den Aufstellungsbeschluss für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 86 für das Grundstück „XXX“ (Protokoll Nr. STV/07/2016, Anlage B 5, Bl. 236 ff. der Gerichtsakte, zur Beschlussfassung Bl. 249 der Gerichtsakte). Ein Auslegungsbeschluss und eine Offenlegung erfolgten nicht.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis XXX bewertete die Grundstücksfläche an der XXX zum Stichtag 22. November 2016 mit einem Verkehrswert von rund 1,77 Mio. € (Anlage B 9, Bl. 270 ff. der Gerichtsakte).
Mit Schreiben vom 28. März 2017 machte der Kläger zu 1 der Beklagten ein Angebot zum Kauf einer Teilfläche des Grundstücks in der „XXX“ (Anlage B 10, Bl. 282 der Gerichtsakte). Mit Schreiben vom 30. März 2017 teilte ein Mitarbeiter der XXX Projektentwicklung GmbH der Beklagten bei Gelegenheit der Unterbreitung eines „qualifizierten Kaufangebotes“ für die restliche Teilfläche des Grundstückes mit, dass man seitens der XXX Projektentwicklung GmbH das Verhältnis von freien und öffentlich geförderten Wohnungen nochmals überprüft habe. Man habe sich nun dafür entschieden, aufgrund der Lagenachteile, insbesondere wegen der Lärmimmissionen, alle Wohnungen mit öffentlicher Förderung errichten zu wollen (vgl. Ziff. 9 des Schreibens, Anlage B 11, Bl. 285 der Gerichtsakte). Ein Grundstückskaufvertrag kam erneut nicht zu Stande.
Die Beklagte verlängerte die „Anhandgabe“ des Grundstücks durch Beschlüsse der Stadtverordnetenversammlung mehrfach, zuletzt bis zum 31. Dezember 2018 (vgl. zu den Beschlüssen der Stadtverordnetenversammlung Anlage B 14, Bl. 326 der Gerichtsakte; Anlage B 15, Bl. 357 der Gerichtsakte, Anlage B 16, Bl. 392 der Gerichtsakte).
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Kreises XXX bewertete den Verkehrswert des Grundstückes an der „XXX“ auf nochmaligen Antrag der Beklagten zum Stichtag 7. Juni 2018 auf rund 1,83 Mio. € (Anlage B 17, Bl. 394 ff. der Gerichtsakte).
Mit Schreiben vom 19. September 2018 bat die Beklagte den Kläger zu 1 um Stellungnahme, ob die Kläger an dem Bauprojekt festhalten wollten. Nach Kostenschätzungen der Investitionsbank Schleswig-Holstein sei es für den Kläger zu 1 nicht möglich, das Projekt ohne städtischen Zuschuss in Höhe von 200.000 € zu realisieren. Ein Baukostenzuschuss durch die Beklagte komme aber aufgrund vergaberechtlicher Vorgaben nicht in Betracht. Es sei deshalb die Möglichkeit in Betracht gezogen worden, zu einem geringeren Kaufpreis durch Vorlage eines neuen Gutachtens des Gutachterausschusses zu gelangen. Alle Beteiligten hätten sich aufgrund einer schalltechnischen Untersuchung einen geringeren Verkehrswert erhofft. Der nunmehr ermittelte Verkehrswert von 1,8 Mio. € liege aber noch rund 100.000 € über dem Verkehrswert des vorangegangenen Gutachtens. Eine Kaupreisbildung unterhalb des gutachterlich festgesetzten Verkehrswertes sei ausgeschlossen. Deshalb scheine eine Umsetzung des Projektes offenbar nicht möglich. Man werde die gleiche Anfrage auch an die XXX GmbH richten (Anlage B 18, Bl. 400 f. der Gerichtsakte).
Sodann übermittelte die Klägerin zu 2 mit E-Mail vom 8. November 2018 der Beklagten ein aktualisiertes Wohnbaukonzept (Präsentation „XXX A-Stadt“). Dieses sah, statt der zuletzt angestrebten 100 % öffentlich geförderter Wohneinheiten, nur noch 55 % vor. Nur dadurch werde das Projekt für die Kläger wirtschaftlich realisierbar, so die Klägerin zu 2 (Anlage B 19, Bl. 402 ff. der Gerichtsakte).
Mit E-Mail vom 16. November 2018 kündigte die Beklagte gegenüber den Klägern an, dass beabsichtigt sei, die „Anhandgabe“ nicht zu verlängern. In der E-Mail heißt es: „Die Stadt Ahrensburg möchte daran festhalten, 100 % geförderten Wohnungsbau auf dem städtischen Grundstück umzusetzen.“ (Anlage K 8, Bl. 107 der Gerichtsakte).
Die XXX Projektentwicklung GmbH teilte mit Schreiben vom 26. November 2018 der Beklagten mit, dass jedenfalls 45 % freifinanzierter Wohnungsbau notwendig wäre, um das Projekt wirtschaftlich durchzuführen, wobei diese 45 % schon äußerst knapp kalkuliert seien (Anlage B 21, Bl. 415 der Gerichtsakte).
Die Beklagte verlängerte daraufhin über den 31. Dezember 2018 hinaus die „Anhandgabe“ nicht (vgl. die Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung der Beklagten vom 17. Dezember 2018, Anlage B 22, Bl. 445 der Gerichtsakte). Kurz darauf teilte die Beklagte den Klägern das Ergebnis dieses Beschlusses mit und lud die Kläger ein, zu erörtern, wie die Abwicklung des Projekts vonstattengehen könnte. Es sei „insbesondere [über] die Weiterreichung bereits entwickelter Planungsunterlagen an die Stadt und damit einhergehende Kostenerstattung“ zu sprechen (vgl. Anlage K 9, Bl. 108 der Gerichtsakte).
Die Beklagte forderte die Kläger mit weiterem Schreiben dazu auf, die Kosten der Bauleitplanung durch Vorlage bestimmter Planungsunterlagen nachzuweisen (vgl. Schreiben vom 9. Januar 2019, Anlage K 10, Bl. 109 der Gerichtsakte).
Die XXX Projektentwicklung GmbH teilte der Beklagten mit Schreiben vom 25. Februar 2019 mit, dass man sich darauf verlassen habe, einen Teil freifinanzierte Wohneinheiten „beizumengen“, um das Projekt wirtschaftlich zu halten (Anlage K 11, Bl. 110 f. der Gerichtsakte).
Mit Schreiben vom 1. Juli 2019 listete die XXX Projektentwicklung GmbH der Beklagten verschiedene Kostenrechnungen auf und forderte deren Erstattung. Sie führte dazu an, dass die Aufwendungen getätigt worden seien, um möglichst viele Wohnungen zu schaffen: „Dabei sollten möglichst viele geförderte Wohnungen entstehen, ohne dass eine genaue Anzahl zu Beginn der Gespräche genannt wurde bzw. ein genaues Verhältnis zwischen öffentlich geförderten und frei finanzierten Wohneinheiten festgelegt“ worden wäre. Der geförderte Teil der Wohnungen habe „bei normalen Baukosten und Grundstückspreisen“ zwischen 80 % und 84 % geschwankt. Die zuletzt geforderten 100 % seien im Rahmen der Regelförderung und bei den notwendigen Kosten für die passiven Lärmschutzmaßnahmen nicht realisierbar gewesen. Die Kläger hätten darauf vertraut, dass sich der Anteil der öffentlich geförderten Wohnungen „im Rahmen der Wirtschaftlichkeit an der Regelfinanzierung des Landes durch die Investitionsbank orientiert“ (vgl. Anlage K 12, Bl. 112 ff., Bl. 114 f. der Gerichtsakte). Die Beklagte müsse die Aufwendungen der Kläger vollständig erstatten.
Die Beklagte teilte mit Schreiben vom 24. Juli 2019 (Anlage K 13, Bl. 116 ff. der Gerichtsakte) mit, dass sie diejenigen Rechnungen anerkenne, die Leistungen umfassten, welche im Sinne des Vertrags zwischen den Beteiligten erforderlich gewesen seien. Es werde aber klargestellt, dass nur die zur Erarbeitung des Bebauungsplanes notwendigen Kosten erstattet würden, nicht jedoch die zur Erarbeitung des Vorhaben- und Erschließungsplanes notwendigen Kosten, auf dessen Grundlage der Bebauungsplan fuße. Die Kläger hätten mit ihrem zuletzt vorgestellten Konzept, lediglich 55 % geförderten Wohnungsbau vorzusehen, eine Kehrtwende vollzogen, die das Ziel des Bebauungsplanes grundsätzlich in Frage stelle. Die Beklagte habe aber ⎯ nicht zuletzt wegen der Erklärung der Kläger vom 30. März 2017, wonach 100 % geförderter Wohnraum vorgesehen werde ⎯ darauf vertraut, dass die Kläger das Ziel des Bebauungsplanes mittrügen. Es sei nicht zu erkennen, dass sie den Stopp des Bauleitplanverfahrens zu verschulden habe. Die Beklagte erklärte sich mit dem Schreiben nur bereit, einen Teil der geforderten Erstattungsleistungen zu zahlen. Am Ende des Schreibens heißt es wörtlich:
„Gerne stehe ich für weitere Gespräche zur Verfügung. Insbesondere würde ich eine Fortführung des Projekts unter Wahrung des ursprünglich vorgesehenen Anteils von mindestens 70 % geförderten Wohnraums begrüßen.“
Die XXX Projektentwicklung GmbH legte der Beklagten mit Schreiben vom 13. September 2019 ihre gegenteilige Rechtsauffassung dar und forderte die Erstattung von 187.823,77 € brutto (vgl. Bl. 4045 ff. des Verwaltungsvorgangs).
Die Beklagte zahlte einen Betrag von 75.481,22 € an die Kläger. Mit Schreiben vom 22. November 2019 (Anlage K 14, Bl. 119 ff. der Gerichtsakte) teilte sie dazu mit, dass ausschließlicher Grund für die Bereitschaft zur Zahlung die Möglichkeit sei, die bereits erstellten Unterlagen für die geplante Weiterführung des Verfahrens zu nutzen. Bestimmte Rechnungen würden in voller Höhe erstattet. Im Gegenzug werde die Beklagte die Ergebnisse der damit abgerechneten Leistungen im zukünftigen Planungsprozess verwenden. Nicht weiter verwendet würden die Unterlagen des Vorhaben- und Erschließungsplanes. Im Schreiben heißt es weiter:
„Mit der Erstattung dieser Kosten wird eine Verpflichtung zur Kostenerstattung auf Grundlage des Planungskostenvertrages ausgeschlossen. Ebenso schließe ich derzeit weitere Kostenerstattungen aus, werde aber auf der Grundlage Ihres Schreibens vom 13. September 2019 meine Auffassung überprüfen.“
Das Schreiben enthält eine detaillierte Auflistung zu Kosten der Bauleitplanung mit den jeweiligen Rechnungsnummern.
Die Kläger bekräftigte mit Anwaltsschreiben vom 13. Dezember 2019 (Anlage K 15, Bl. 121 f. der Gerichtsakte), grundsätzlich sämtliche Kosten erstattet zu verlangen.
Hierauf erwiderte die Beklagte mit Schreiben vom 16. April 2020 (Anlage K 16, Bl. 123 f.), dass kein Verschulden ihrerseits bestünde und dass die Ankündigung, teilweise entstandene Kosten zu übernehmen, ohne Anerkennung einer Rechtspflicht erfolgt sei.
Mit Anwaltsschreiben vom 7. Oktober 2020 (Anlage K 17, Bl. 125 ff. der Gerichtsakte) bestanden die Kläger auf vollständige Erstattung der Planungskosten und kündigten für den Fall, dass man sich nicht einigen könne, an, Klage zu erheben.
Mit Schreiben vom 12. November 2020 bat die Beklagte die Kläger um Übermittlung noch fehlender Planungsunterlagen hinsichtlich der Unterlagen und Daten, die sie bezahlt habe. Sie stellte klar, dass sie keine Unterlagen wünsche, deren Kostenerstattung sie ausdrücklich abgelehnt habe. Gewünscht sei nur die Zusendung von „bezahlten“ Leistungen (vgl. Bl. 4097 f. des Verwaltungsvorgangs).
In der Folgezeit versuchten die Beteiligten sich gütlich zu einigen. Im Rahmen der Gespräche gestatteten die Kläger der Beklagten in Kontakt mit den Planungsbüros und Gutachtern zu treten und dort projektbezogene Planungsunterlagen anzufordern. Mit Schreiben vom 5. November 2021 teilte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten mit, dass die Beklagte keine weiteren Vergleichsverhandlungen wünsche.
Die Kläger haben am 29. Dezember 2021 Klage erhoben.
Sie meinen, ihnen stehe ein Anspruch auf Kostenerstattung aus dem Vertrag, hilfsweise aus culpa in contrahendo bzw. Bereicherungsrecht zu. Die angefallenen Planungsaufwendungen in Höhe von 193.650,10 € brutto seien von der Beklagten zu erstatten. Da die Beklagte bereits eine Summe von 75.481,22 € geleistet habe, seien ihnen noch die fehlenden 118.168,88 € zu erstatten. Die Beklagte gehe selbst von einer Kostenerstattungspflicht aus, weil sie wenigstens teilweise zur Erstattung der entstandenen Kosten bereit gewesen sei. Die vorzeitige Beendigung der Planung habe die Beklagte zu verschulden, da sie die „Anhandgabe“ des Grundstückes nicht verlängert habe. Die Forderung der Beklagten, 100 % geförderten Wohnungsbau zu realisieren, sei nicht mehr vom Vertrag gedeckt gewesen. Hierauf hätten sich die Kläger nicht einlassen müssen, da zum Zeitpunkt des Abschlusses des Planungskostenvertrags ein Anteil von 30 % frei finanziertem Wohnungsbau abgestimmt gewesen sei. Es sei von Anfang an klar gewesen, einen Anteil freifinanzierter Wohnungen zu realisieren, um auf diese Weise für den Vorhabenträger eine Quersubventionierung zu erreichen. Die zwischenzeitliche Erwägung eine hundertprozentige Quote an öffentlich geförderten Wohnungen vorzusehen, sei nur ein unverbindlicher Planungsstand gewesen, der nicht Inhalt des öffentlich-rechtlichen Vertrags geworden sei. Mit der 100 %-Quote sei aber die Überlegung verbunden gewesen, den Grundstückspreis zu reduzieren. Die Reduktion des Grundstückspreises habe jedoch nicht realisiert werden können. Die Beklagte habe dann an der Forderung von 100 % öffentlich-geförderten Wohnungsbaus festgehalten, ohne den Kaufpreis zu vermindern. Dadurch sei sie willkürlich von der Vorstellung der Beteiligten bei Vertragsschluss, 30 % frei finanzierte Wohnungen zu errichten, abgewichen. Die Beklagte habe durch Nichtverlängerung der „Anhandgabe“ das schützenswerte Vertrauen der Kläger auf den Abschluss eines Vertrags enttäuscht.
Die Beklagte habe auch die Kosten für die Erstellung des Vorhaben- und Erschließungsplanes zu erstatten. Dieser sei zwingender Bestandteil des Bebauungsplanes. Deshalb seien auch die Planungskosten für den Hochbau von der Erstattungspflicht umfasst.
Zwar habe die Beklagte einen Teil der Kosten bereits gezahlt, es stünden jedoch noch einige Beträge aus (vgl. dazu die Rechnungsaufstellung der Kläger auf S. 14 ff. des Klageschriftsatzes vom 29. Dezember 2021, Bl. 14 ff. der Gerichtsakte).
Die Kläger beantragen,
1. die Beklagte zu verurteilen, einen Betrag in Höhe von 118.168,88 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen,
2. die Beklagte zu verurteilen, vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.480,44 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie meint, sie habe die Beendigung des Vertrags nicht zu verschulden. Eine Ersatzpflicht für die entstandenen Kosten bestehe nicht. Darüber hinaus hätten die Beteiligten stets zwischen den Kosten für die Erstellung des Bebauungsplanes und den Kosten für die Planung des Hochbaus differenziert. Sie habe nach dem Vertrag nur erstere zu erstatten. Die Kosten für die Erstellung des Bebauungsplanes seien jedoch bereits gezahlt worden. Die weiteren Kosten i. H. v. 118.168,88 € für die Hochbauplanung seien von der Rechtsfolge des vertraglichen Erstattungsanspruchs nicht gedeckt. Die Unterlagen der Hochbauplanung hätten für sie zudem keinen weiteren Nutzen.
Die Haftung aus culpa in contrahendo scheitere schon an dem Vorrang der vertraglichen Regelung. Darüber hinaus liege keine Pflichtverletzung ihrerseits vor.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf die Schriftsätze der Beteiligten sowie den beigezogenen Verwaltungsvorgang der Beklagten.

Entscheidungsgründe:
Der Verwaltungsrechtsweg ist nach § 40 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) eröffnet. So handelt es sich vorliegend um eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit nichtverfassungsrechtlicher Art. Der streitgegenständliche Vertrag ist mit seinem Schwerpunkt öffentlich-rechtlich ausgestaltet, da er in erster Linie die städtebauliche Planung und die Kostenübernahme für die Erarbeitung eines Bebauungsplanes betrifft (vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 6. Juli 1973 ⎯ IV C 22.72 –, NJW 1973, 1895; allgemein Hoffmann, in: Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, 65. Edition, Stand: 1. Februar 2025, § 11 Rn. 4 ff. m. w. N. aus der Rechtsprechung). Etwas Anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Kläger ihren Anspruch zugleich auf die Regelungen zu einem vorvertraglichen Verschulden (sog. culpa in contrahendo [c. i. c.]) und auf Bereicherungsrecht stützen. Grundsätzlich sind für Ansprüche aus c. i. c. zwar auch dann die ordentlichen Gerichte zuständig, wenn es sich um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag handelt, die Haftung aber aus Gründen geltend gemacht wird, die typischerweise ebenfalls Gegenstand eines Amtshaftungsanspruchs sein können (BVerwG, Beschluss vom 30. April 2002 ⎯ 4 B 72.01 ⎯﻿, juris Rn. 8 ff. unter Anschluss an BGH, Urteil vom 3. Oktober 1985 ⎯ III ZR 60/84 ⎯﻿, juris). Dies gilt jedoch nicht, wenn zugleich Ansprüche aus der Erfüllung eines öffentlich-rechtlichen Vertrags geltend gemacht werden oder wenn ein Kläger die Erstattung von Leistungen verlangt, die er auf Grund eines Vertrags oder im Blick auf einen noch abzuschließenden umfassenden Vertrag erbracht hat. Derartige Erstattungs- und Bereicherungsansprüche stellen die Kehrseite des Leistungsanspruchs dar und sind im selben Rechtsweg zu verfolgen wie dieser (vgl. BVerwG, Beschluss vom 30. April 2002 ⎯ 4 B 72.01 ⎯﻿, juris Rn. 8). So liegt es auch hier. Die Kläger stützen ihren Erstattungsanspruch für erbrachte Planungsleistungen sowohl auf den streitgegenständlichen öffentlich-rechtlichen Vertrag als auch auf c. i. c. und Bereicherungsrecht. Durch Anknüpfung sämtlicher Anspruchsgrundlagen an das öffentlich-rechtliche Vertragsverhältnis, ist in diesem Fall insgesamt der Verwaltungsrechtsweg eröffnet.
Die zulässige und als allgemeine Leistungsklage statthafte Klage ist unbegründet.
Die Kläger haben keinen Anspruch auf Kostenerstattung in Höhe von 118.168,88 €.
Ein solcher ist weder aus dem Vertrag zwischen den Beteiligten, noch aus einer vorvertraglichen oder nebenvertraglichen Pflichtverletzung herzuleiten. Schließlich ergibt sich auch kein Zahlungsanspruch aus Bereicherungsrecht bzw. aus einem öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruch oder einer sonstigen Anspruchsgrundlage.
Die Kläger haben keinen Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten Betrages aus dem am 27. Mai 2016 bzw. am 6. Juni 2016 geschlossenen „Städtebaulichen Vertrag über Planungsleistungen nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB“. Insbesondere ergibt sich kein Anspruch aus § 2 Abs. 5 Satz 1 des Vertrags. Danach verpflichtet sich „die Stadt“ gegenüber „dem Vorhabenträger“, die „bis dahin entstandenen Kosten auf Nachweis für die Bauleitplanung zu erstatten“, wenn „die Planungen durch Verschulden der Stadt nicht zu Ende geführt werden“. Die Kostenerstattungspflicht greift damit ⎯ anders gewendet ⎯ nur ein, wenn die Beklagte die (vorzeitige) Beendigung der Planungen schuldhaft verursacht hat. Diese Voraussetzungen sind nicht gegeben.
Die Beklagte hat es nicht im Sinne des § 2 Abs. 5 Satz 1 des Vertrags zu verschulden, dass die Planungen nicht zu Ende geführt worden sind.
Wann ein Verschulden anzunehmen ist, haben die Beteiligten im Rahmen des Vertrags nicht ausdrücklich festgelegt. Für die Auslegung der Haftungsklausel aus § 2 Abs. 5 Satz 1 des Vertrags kommt es gemäß §§ 133, 157 BGB grundsätzlich auf den objektiven Empfängerhorizont an. Maßgeblich ist, was ein objektiver Empfänger aus dem Verkehrskreis der Beteiligten unter Berücksichtigung der Umstände des Vertragsschlusses unter Verschulden verstehen durfte (vgl. etwa Wendtland, in: Hau/Poseck, BeckOK BGB, 73. Edition, Stand: 1. Februar 2025, § 157 Rn. 7 m. w. N.). Aus den Umständen des Vertragsschlusses ergibt sich kein Hinweis dazu, was unter „Verschulden“ zu verstehen sein sollte. Mangels spezieller Anhaltspunkte ist deshalb für die Auslegung des Verschuldensbegriffs auf die allgemeinen Regelungen des Vertragsrechts und des Rechts der Schuldverhältnisse abzustellen. Maßgeblich ist das allgemeine Verständnis des bürgerlichrechtlichen Verschuldensbegriffs.
Verschulden meint danach grundsätzlich die Vorwerfbarkeit eines rechtswidrigen Handelns. Nach dem – das BGB beherrschenden – Verschuldensprinzip hängen die zivilrechtliche Verantwortlichkeit des zu einer Leistung Verpflichteten sowie das Eintretenmüssen für Leistungsstörungen grundsätzlich vom Verschulden des Verpflichteten ab (vgl. nur Schmidt, in: Weber, Rechtswörterbuch, 33. Edition, 2024, Stichwort: Verschulden). Verschulden ist nach dem Bürgerlichen Recht die Hauptform des „Vertretenmüssens“. Nach § 278 Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Schuldner Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, zu entnehmen ist. Ein Verhalten ist danach schuldhaft, wenn es vorsätzlich oder fahrlässig ist und keine Schuldausschließungsgründe gegeben sind. Diese Definition ist nicht nur auf das BGB beschränkt, sondern auf das ganze Privatrecht sowie auch auf das Öffentliche Recht anwendbar (Grundmann, in: Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl., 2022, § 276 Rn. 6 m. w. N.).
Aus Sicht der Kammer hat es die Beklagte in diesem Sinne nicht zu verantworten, dass die Planungen nicht zu Ende geführt wurden. Ein vorsätzliches oder fahrlässiges Verhalten ist der Beklagten oder einer für sie handelnden natürlichen Person nicht vorzuwerfen.
Ein vorsätzliches ⎯ und in dieser Form schuldhaftes ⎯ Verhalten kann insbesondere nicht schon darin gesehen werden, dass die Beklagte die sog. „Anhandgabe“ wissentlich und willentlich nicht über den 31. Dezember 2018 hinaus verlängert hat. Die Beklagte hat zwar durch die Nichtverlängerung der „Anhandgabe“ absichtlich die letzte Ursache dafür gesetzt, dass die Kläger die Planungen nicht zu Ende führen konnten. Ein vorsätzlicher Abbruch der Planungen ohne vernünftige Gründe mag für die Beklagte auch pflichtwidrig und i. S. d. Vertrags schuldhaft sein. Durch die konkrete Entscheidung zur Nichtverlängerung der „Anhandgabe“ trifft die Beklagte dennoch kein „Verschulden“ i. S. d. § 2 Abs. 5 Satz 1 des Vertrags für die Nichtbeendigung der Planungen, da sich die Beklagte durch das Verhalten der Kläger hierzu herausgefordert fühlen durfte.
Ein „Verschulden“ im oben beschriebenen haftungsrechtlichen Sinne setzt grundsätzlich eine Form pflichtwidrigen Verhaltens voraus, das mit der jeweiligen Verschuldensform (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) begangen wird. So spielt das Verschulden als eine Form des Vertretenmüssens grundsätzlich nur bei vertraglichen Leistungsstörungen (sog. Sekundärrechten) und nicht bei vertraglichen Primäransprüchen eine Rolle (vgl. Grundmann, in: Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl., 2022, § 276 Rn. 24). Dieses Verständnis ist bedingt auch auf den vertraglichen Verschuldensbegriff zu übertragen.
Die Haftungsklausel aus § 2 Abs. 5 des Vertrags trifft Regelungen zur Kostenerstattung für die Überlassung von Planungsergebnissen. Nach § 2 Abs. 5 Satz 4 des Vertrags hat im Falle der Kostenerstattung „der Vorhabenträger“ der Beklagten vor der Zahlung sämtliche Planungsergebnisse zur Verfügung zu stellen und die Rechte hieran zu übertragen. Die Regelung sieht damit einen Austausch der Planungsergebnisse gegen die Kostenerstattung vor. Unter Berücksichtigung des gesamten Vertragsinhalts und der erkennbaren Vorstellungen der Vertragsparteien vor Vertragsschluss sollte dieses Austauschverhältnis nur im Ausnahmefall entstehen. In der vertraglichen „Normallage“ sollten die Kläger auf ihre Kosten (vgl. § 2 Abs. 3 des Vertrags) die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das von ihnen ins Auge gefasste Bauvorhaben schaffen (vgl. § 2 Abs. 1 des Vertrags). Nach Fertigstellung der Entwürfe für den Bebauungsplan und der Beschaffung sämtlicher notwendiger Planungsunterlagen sowie Fertigstellung des Vorhaben- und Erschließungsplanes sollte die Beklagte ⎯ der Vorstellung der Beteiligten entsprechend ⎯ einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan i. S. d. § 12 BauGB beschließen. Die Kläger sollten das städtische Grundstück an der XXX erwerben und das Bauvorhaben gemäß der Planung verwirklichen. Nach dem streitgegenständlichen Vertrag sollten die Kläger aber gewissermaßen in „Vorleistung“ gehen und auf ihre Kosten die notwendigen Planungsunterlagen erarbeiten, ohne dabei zuvor das Eigentum an dem Grundstück zu erwerben oder bereits einen Anspruch auf eine bestimmte Planung zu erhalten. Es handelt sich bei dem streitgegenständlichen Vertrag um einen städtebaulichen Vertrag nach § 11 Abs. 1 BauGB. Ob es sich um einen Vertrag nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB („die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind; dazu gehört auch die Bereitstellung von Grundstücken“) handelt, wie es in der Überschrift des Vertrags vermerkt ist, oder nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB („die Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maßnahmen durch den Vertragspartner auf eigene Kosten; dazu gehören auch die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse, die Bodensanierung und sonstige vorbereitende Maßnahmen, die Erschließung durch nach Bundes- oder nach Landesrecht beitragsfähige sowie nicht beitragsfähige Erschließungsanlagen, die Ausarbeitung der städtebaulichen Planungen sowie erforderlichenfalls des Umweltberichts; die Verantwortung der Gemeinde für das gesetzlich vorgesehene Planaufstellungsverfahren bleibt unberührt“), kann hier dahinstehen. Nach dem vorliegenden Vertrag sollte die Beklagte im „Normalverlauf“ des Vertrags keine Kosten für die Planungsleistungen tragen müssen. Unterstrichen wird dies durch den Haftungsausschluss für Aufwendungen „des Vorhabenträgers“ in § 2 Abs. 4 Satz 2 und 3 des Vertrags. Anreiz für die „Vorleistung“ der Kläger („Vorhabenträger“) war dabei allein die Aussicht auf die spätere Realisierung des Bauvorhabens und die weitere wirtschaftliche Verwertung zu ihren Gunsten.
Das vorgesehene Austauschverhältnis aus § 2 Abs. 5 Satz 4 des Vertrags sollte nur für den Ausnahmefall gelten, dass die Planungen von der beschriebenen „Normallage“ abweichen würden und nur in den vom Vertrag konkret herausgehobenen eng begrenzten Konstellationen. So sollte eine Kostenerstattung erfolgen, wenn die Beklagte zwar einen Bebauungsplan hinsichtlich des Grundstücks aufgestellt, das Grundstück jedoch nicht an die Kläger veräußert hätte (vgl. § 2 Abs. 5 Satz 3 des Vertrags). Ein Anspruch auf Kostenerstattung erscheint in dieser Konstellation aus Sicht der Kammer nachvollziehbar. So wäre es unbillig, die Kläger um ihre beschriebene Aussicht auf die Realisierung des Bauvorhabens zu bringen, obwohl sich ihre Planungsleistungen erfolgreich in der Aufstellung eines Bebauungsplanes manifestiert hätten.
Im Übrigen sieht der Vertrag nicht in jeder Situation Kostenerstattungsansprüche vor. Insbesondere sollte nicht in jedem Fall des Abbruchs der Planungen eine Erstattung vorgenommen werden, sondern nur dann, wenn dieser Abbruch in vorwerfbarer Weise ⎯ nämlich durch Verschulden der Beklagten ⎯ erfolgt. Nach dem Gesamtinhalt des Vertrags sollten grundsätzlich die Kläger in das „Vorleistungsrisiko“ gehen. Sie sollten dem Grunde nach damit auch das Risiko tragen, dass sich ihre wirtschaftlichen Vorstellungen nicht umsetzen ließen. Hierfür erhielten die Kläger die ⎯ rechtlich nicht gesicherte ⎯ Aussicht auf den Erwerb des Grundstücks sowie auf die günstige wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks. Die vereinbarte Leistung war auch nicht unangemessen. So ist bei einem städtebaulichen Vertrag schon gesetzlich eine Eigenbeteiligung der Gemeinde nicht erforderlich, wenn der Vertragspartner Kosten oder sonstige Aufwendungen trägt oder übernimmt (§ 11 Abs. 2 Satz 3 BauGB).
Vor diesem Hintergrund kann ein „Verschulden“ im Sinne eines vorsätzlichen Verhaltens nicht schon deshalb gegeben sein, weil die Beklagte absichtlich die Beendigung der Planungen durch die Nichtverlängerung der „Anhandgabe“ verhindert hat, so wie die Kläger meinen. Ansonsten würde die vertragliche Risikoverteilung der „Normallage“ missachtet werden. Ein „Verschulden“ im Sinne des § 2 Abs. 5 Satz 1 des Vertrags liegt nur dann vor, wenn das schuldhafte Verhalten auch pflichtwidrig oder ⎯ gemessen an den Vertragsumständen ⎯ ansonsten vorwerfbar ist. Dies war hier nicht der Fall.
Die Nichtverlängerung der „Anhandgabe“ durch die Beklagte war hier weder eine Pflichtverletzung im Vertragsverhältnis der Beteiligten, noch ist der Beklagten diese Entscheidung ⎯ nach den erkennbaren Umständen des Vertragsschlusses und des gesamten Inhalts des Vertrags ⎯ vorzuwerfen. Vielmehr durfte sich die Beklagte hierzu herausgefordert fühlen. Im vorliegenden Fall war die laufende Planentwicklung gemessen an der Zielsetzung des Gesamtprojekts für die Beklagte gescheitert, sodass sie den weiteren Verlauf der Planungen nicht abzuwarten brauchte, sondern die Vertragsbeziehung beenden durfte. Dies war für die Kläger auch erkennbar.
Durch die Mitteilung der Klägerin zu 2 mit E-Mail vom 8. November 2018, in der weiteren Planung sei eine Quote von 55 % geförderter Wohneinheiten vorgesehen, nur so werde das Projekt wirtschaftlich realisierbar, gab sie der Beklagten einen verständlichen Anlass, die „Anhandgabe“ des Grundstücks nicht über den 31. Dezember 2018 hinaus zu verlängern und so die Beendigung der Planung zu verhindern.
Zwar haben die Beteiligten im streitgegenständlichen Vertrag selbst keine explizite Regelung zur anvisierten Quote der öffentlich geförderten Wohnungen getroffen. Aus den Umständen vor der Vertragsschließung und dem Verhalten der Beteiligten nach Vertragsschluss war jedoch für die Kläger erkennbar, dass eine zu erreichende Quote von wenigstens 70 % öffentlich geförderten Wohneinheiten für die Beklagte so wesentlich war, dass das gesamte Projekt hiermit stehen und fallen sollte. Die Präambel des Vertrags nimmt Bezug auf den Beschluss des Bau- und Planungsausschusses der Beklagten vom 15. Juli 2015. Ausdrücklich wird auf das Ziel des städtebaulichen Projekts, „bezahlbaren/geförderten Wohnraum“ zu errichten, abgestellt. Den Klägern muss dieses vordringliche Ziel der Beklagten bei Vertragsschluss bewusst gewesen sein. Bereits lange vor Vertragsschluss vereinbarten die Beteiligten eine Quote von wenigstens 70 % geförderter Wohneinheiten. Anfangs war der von der Beklagten gewünschte Anteil öffentlich geförderten Wohnraums sogar noch höher, was sich daraus ergibt, dass Vertreter der Beklagten bei einer Besprechung der Beteiligten am 14. Dezember 2015 einen Wert von maximal 20-25 % frei finanzierter Wohneinheiten vorschlugen. Anders gewendet ging die Beklagte zu diesem Zeitpunkt noch von einer Quote öffentlich geförderter Wohneinheiten von wenigstens 75 % aus. Spätestens als es zur „Anhandgabe“ des Grundstückes kam, die Beklagte den Klägern also die Voraussetzung für den Beginn der Planungen schaffte, ging die Beklagte bei der internen Beschlussfassung vom 22. Februar 2016 in der Stadtverordnetenversammlung von einem Anteil von 70 % „Wohnungen im Rahmen des geförderten Wohnungsbaus“ aus, weil der Kläger zu 1 zuvor erklärt habe, dass ein solcher Anteil errichtet werden sollte. Bei Vertragsschluss am 27. Mai 2016 bzw. am 6. Juni 2016 muss dieser Umstand den Beteiligten bewusst gewesen sein. Dafür spricht auch, dass ein Mitarbeiter der XXX Projektentwicklung GmbH an eine Vertreterin der Beklagten am 1. Juli 2016 und damit kurz nach Vertragsschluss von einer Quote von „~ 23 %“ frei finanzierter Wohneinheiten sprach, er aber „vorerst“ bei „der Darstellung 30 / 70 %“ bleiben wolle.
In der Folgezeit gingen die Kläger auch von keinem geringeren Anteil als 70 % öffentlich geförderter Wohneinheiten aus. Im Gegenteil planten die Kläger offenbar zwischenzeitlich mit einer Quote von 84 % (vgl. das Schreiben der Beklagten vom 22. September 2016, Anlage B 8, Bl. 268 f. der Gerichtsakte) und visierten später sogar eine Quote von 100 % öffentlich geförderter Wohneinheiten an.
Die Kläger haben die gemeinsame vorvertragliche Vorstellung der Beteiligten, einen Anteil von 70 % öffentlich geförderter Wohnungen vorzusehen, in der Klageschrift selbst bestätigt (vgl. Bl. 4 der Gerichtsakte).
Soweit die Kläger sinngemäß behaupten, die Beklagte habe die Beendigung der Planung durch Aufstellung der Forderung, das Bauvorhaben mit 100 % gefördertem Wohnungsbau zu realisieren, provoziert und soweit die Kläger behaupten, diese Forderung habe den vorgenannten Abstimmungen widersprochen und dem Vorhaben jede Wirtschaftlichkeit genommen, entspricht dies nicht dem Geschehensablauf, der sich aus den beigebrachten Dokumenten ergibt.
So kam der Vorschlag, nicht bloß 70 % sondern 100 % der Wohnungen als öffentlich geförderte Wohnungen errichten zu wollen, als erstes von den Klägern (vgl. Ziff. 9 des Schreibens vom 28. März 2017, Anlage B 11, Bl. 285 der Gerichtsakte). Hieran wollte die Beklagte die Kläger festhalten, nachdem diese angekündigt hatten, bloß noch 55 % öffentlich geförderte Wohneinheiten vorsehen zu wollen (vgl. E-Mail der Beklagten vom 16. November 2018, Anlage K 8, Bl. 107 der Gerichtsakte). Anders als die Kläger behaupten, beharrte die Beklagte jedoch nicht darauf, die neue Quote von 100 % einzuhalten, sondern stand der Fortführung des Projekts zu der ursprünglich vereinbarten Quote von 70 % öffentlich geförderte Wohneinheiten offen gegenüber (vgl. Schreiben vom 24. Juli 2019, Anlage K 13, Bl. 116 ff. der Gerichtsakte).
Die Kläger wiederum waren es, die auf „jedenfalls 45 %“ freifinanziertem Wohnungsbau beharrten (vgl. Anlage B 21, Bl. 415 der Gerichtsakte). Auf das Angebot der Beklagten zur ursprünglichen Quote von 70 % öffentlich geförderten Wohneinheiten zurückzukehren, gingen die Kläger nicht ein.
Insgesamt kann vor diesem Hintergrund nicht davon gesprochen werden, dass die Beklagte es zu verantworten, bzw. zu verschulden hätte, dass die Planungen nicht zu Ende geführt worden sind. Für die Kläger war erkennbar, dass es in dieser Frage um das planerische Kerninteresse der Beklagten ging. Einwenden können die Kläger auch nicht, dass es zu Kostensteigerungen und einer anderen Bewertung des Grundstückswertes gekommen ist. Hierbei handelt es sich um wirtschaftliche Belange, die in der vertraglichen Risikosphäre der Kläger lagen.
Der Zahlungsanspruch kann auch nicht aus einer anderen Variante des § 2 Abs. 5 des Vertrags hergeleitet werden.
Anders als die Kläger meinen, ergibt sich kein Kostenerstattungsanspruch aus dem Umstand, dass „innerhalb von 36 Monaten nach Vertragsschluss kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan (Satzungsbeschluss) aufgestellt“ worden ist. Die Klausel umschreibt hiermit eine mögliche Variante des Verschuldens der Beklagten („insbesondere“).
Zwar hat die Beklagte im vorliegenden Fall innerhalb von 36 Monaten nach Vertragsschluss keinen rechtsverbindlichen Bebauungsplan aufgestellt. Zum Zeitpunkt des Ablaufs der 36 Monate waren die Planungen aber ohnehin schon unterbrochen. Die Frist von 36 Monaten lief am 6. Juni 2019 ab (Vertragsschluss war am 25. Mai 2016 bzw. 6. Juni 2016). Die Beklagte hatte die „Anhandgabe“ bereits zum Ablauf des Jahres 2018 nicht verlängert.
Unter diesen Umständen kann eine durch den Zeitablauf von 36 Monaten verschuldete Nichtbeendigung der Planungen nicht angenommen werden.
Anders als die Kläger meinen, ergibt sich auch kein Anspruch aus einem Erst-Recht-Schluss aus § 2 Abs. 5 Satz 3 des Vertrags. Hiernach besteht eine Pflicht zur Kostenerstattung auch, wenn zwar ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan aufgestellt worden ist, die Stadt jedoch trotzdem entscheidet, das Grundstück nicht an Vorhabenträger zu veräußern.
Das Argument der Kläger, dies müsse erst recht gelten, wenn das Grundstück nicht an die Kläger veräußert werde und gleichzeitig die Einstellung der Planungsleistungen gefordert werde (vgl. Klageschriftsatz, Bl. 12 der Gerichtsakte), erschließt sich der Kammer nicht. Im Falle des § 2 Abs. 5 Satz 3 des Vertrags entspricht es ⎯ wie oben ausgeführt ⎯ schon deshalb der Billigkeit eine Kostenerstattung vorzunehmen, weil die Planungsleistungen zu einem für die Beklagte nützlichen und gesicherten Ergebnis (nämlich dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan) geführt haben. Eine vergleichbare Situation, die einen Erst-Recht-Schluss gebieten würde, liegt hier nicht vor, da die Planungen nicht abgeschlossen wurden und noch kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vorliegt.
Die Frage, ob die Kläger auf Grundlage von § 2 Abs. 5 des Vertrags einen Erstattungsanspruch in der geltend gemachten Höhe haben, kann ⎯ mangels vorliegender Anspruchsvoraussetzungen ⎯ hier dahinstehen, wenngleich es zweifelhaft erscheint, dass ein Anspruch auf Erstattung über die bereits geleisteten 75.481,22 € hinaus bestünde.
Nach § 2 Abs. 5 Satz 1 des Vertrags ist die Beklagte bei Vorliegen der Anspruchsvoraussetzungen verpflichtet, die „bis dahin entstandenen Kosten auf Nachweis für die Bauleitplanung zu erstatten“. Ausgenommen sind jedoch „andere interne Aufwendungen des Vorhabenträgers“ (§ 2 Abs. 5 Satz 2 des Vertrags). Anders als die Kläger meinen, sind von den „entstandenen Kosten“ nur solche gemeint, die für die Erstellung des Bebauungsplanes an sich angefallen sind. Die weiteren Aufwendungen für die sogenannte „Hochbauplanung“, die zur Erstellung des Vorhaben- und Erschließungsplanes angefallen sind, sind nach § 2 Abs. 5 Satz 1 des Vertrags nicht erstattungsfähig. Dies ergibt nicht zuletzt eine interessengerechte Auslegung des Vertrags.
Im Fall der Nichtbeendigung der Planungen entsteht zwischen den Vertragsparteien ein Austauschverhältnis. Nach § 2 Abs. 5 Satz 4 des Vertrags hat im Falle der Kostenerstattung „der Vorhabenträger der Stadt vor der Zahlung sämtliche Planungsergebnisse zur Verfügung zu stellen und die Rechte hieran zu übertragen“. Der Austausch hat den Zweck, der Beklagten ⎯ auch im Falle des Scheiterns des Gesamtprojekts ⎯ wenigstens diejenigen Planungsergebnisse zu sichern, die sie für die zukünftige Bauleitplanung verwenden kann. Die Beklagte spart sich damit zukünftige eigene Aufwendungen. Im Gegenzug soll sie auch nur diese Planungsleistungen vergüten müssen, die ansonsten bei ihr angefallen wären. Auch im Falle eines Scheiterns des Gesamtprojektes sollte zwischen den Beteiligten ein wirtschaftlich sinnvoller Ausgleich des in der Planung bis dahin Geleisteten gesichert werden. Hieraus ergibt sich aber, dass Planungsleistungen, die für den konkreten Vorhaben- und Erschließungsplan relevant waren, nicht erstattet verlangt werden können, weil die Beklagte sie nicht für die künftige Bauleitplanung verwenden kann. Diese konkreten Kosten der „Hochbauplanung“ würden bei der Beklagten auch nicht anfallen. Eine solche Auslegung entspricht dem Wortlaut des Vertrags („auf Nachweis für die Bauleitplanung“) und wird der vertraglichen Risikoverteilung gerecht.
Vorliegend kann es jedoch ⎯ wie beschrieben ⎯ dahinstehen in welcher Höhe ein Anspruch in der Rechtsfolge des vertraglichen Anspruchs bestünde, da es ⎯ wie oben ausgeführt ⎯ bereits an den Tatbestandsvoraussetzungen mangelt.
Ein Anspruch ergibt sich ⎯ auch dem Grunde nach ⎯ ebenfalls nicht aus der Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht (vgl. § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB) oder aus vorvertraglicher Pflichtverletzung (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB, culpa in contrahendo).
Aus c. i. c. kann sich zwar unter engen Voraussetzungen auch ohne wirksamen Vertragsschluss die Haftung einer Verhandlungspartei gegenüber der anderen ergeben. Eine solche Haftung kann insbesondere im Falle eines grundlosen Abbruchs der Verhandlungen oder für die schuldhafte Verhinderung der Wirksamkeit des Vertrags gegeben sein (Emmerich, Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl., 2022, § 311 Rn. 191). Eine Haftung aus c. i. c. ist jedoch ausgeschlossen, wenn mit dem Scheitern der Verhandlungen grundsätzlich noch gerechnet werden muss. Ein Ersatz von frustrierten Aufwendungen kommt dagegen in Betracht, wenn eine Abschlussbereitschaft vorgetäuscht wird und grundlos ein Abbruch der Verhandlungen erfolgt. Dabei können sämtliche vernünftige Erwägungen den Abbruch rechtfertigen (vgl. Emmerich, Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl., 2022, § 311 Rn. 193 ff. m. w. N.).
Die quasivertragliche Haftung aus c. i. c. setzt neben dem Bestehen eines Schuldverhältnisses i. S. d. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB zwischen den Beteiligten eine Pflichtverletzung des Anspruchsschuldners, dessen Vertretenmüssen sowie einen kausalen ersatzfähigen Schaden voraus. Darüber hinaus darf die Haftung aus c. i. c. nicht durch einen vorrangigen vertraglichen Haftungsanspruch verdrängt werden.
Als quasivertragliches Schuldverhältnis kommt hier zwar das vorvertragliche Verhältnis zwischen den Beteiligten vor Abschluss eines Grundstückskaufvertrags über das streitgegenständliche Grundstück an der XXX sowie ein vorvertragliches Verhältnis vor Abschluss eines Durchführungsvertrags nach § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB in Betracht.
Vorliegend mangelt es aber schon an einer Pflichtverletzung der Beklagten. Soweit die Kläger behaupten, die „Anhandgabe“ sei willkürlich ohne sachgerechten Grund beendet worden und die Beklagte habe mit ihrer Forderung nach 100 % öffentlich geförderten Wohnraums eine „wirtschaftlich nicht zu überspringende Hürde“ aufgestellt, überzeugt dies schon deshalb nicht, da für die Nichtverlängerung der „Anhandgabe“ ⎯ wie oben ausgeführt ⎯ ein sachlicher Grund vorlag. Grundlos erfolgte ein Abbruch von Vertragsverhandlungen nicht.
Soweit die Kläger meinen, hierdurch sei geschütztes Vertrauen in das Zustandekommen eines Vertrags infolge grundlosen Abbruchs der Vertragsverhandlungen enttäuscht worden, ist dies darüber hinaus schon im Grundsatz nicht überzeugend, da die Kläger mangels Einigung auf einen bestimmten Kaufpreis für das Grundstück ohnehin noch kein schutzwürdiges Vertrauen in den Abschluss eines Grundstückskaufvertrags haben konnten. Es bestanden auch noch keine konkreten Aussichten auf den Abschluss eines Durchführungsvertrags nach § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Der Vertrauensschutz ist für den Investor im Planungsverfahren für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan ohnehin begrenzt. Die Nichtfortführung des Bauleitverfahrens liegt regelmäßig im Risikobereich des Vorhabenträgers, dem das Baugesetzbuch sogar bei Bestehen eines durch langjährige Vertragsverhandlungen begründeten Kooperationsverhältnisses keinen Anspruch auf Fortführung eines Aufstellungsverfahrens für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan vermittelt (OVG Bautzen, Urteil vom 21. Januar 2021 ⎯ 1 A 1191/18 ⎯﻿, juris Rn. 54).
Ein Bruch geschützten Vertrauens wäre im hier maßgeblichen Recht der städtebaulichen Verträge vielmehr nur aus gewichtigen Gründen anzunehmen. So ist stets das Recht der Gemeinden zur (relativen) Planungsfreiheit zu beachten. Die Frage, ob ein Verhandlungspartner den Vertragsschluss „grundlos“ verweigert hat, lässt sich nicht so einfach stellen. Ein Verschulden kann nur in einem Verhalten der Gemeinde gesehen werden, „das außerhalb der eigentlichen Bauleitplanung liegt, namentlich in einem Verhalten, das dem Verhandlungspartner unrichtige, seine Vermögensdispositionen nachteilig beeinflussende Eindrücke über den Stand der Bauleitplanung vermittelt“ (BGH, Urteil vom 8. Juni 1978 ⎯ III ZR 48/76 ⎯﻿, BGHZ 71, 386-400, juris Rn. 15-17).
Ein solch vorwerfbares Verhalten der Beklagten ist hier nicht erkennbar. Die Beklagte hat aus Sicht der Kammer den Klägern zu keinem Zeitpunkt unrichtige Eindrücke über den Stand der Bauleitplanung vermittelt.
Im Übrigen wäre auch zweifelhaft, ob ein Anspruch aus culpa in contrahendo neben der expliziten vertraglichen Regelung aus § 2 Abs. 5 des Vertrags überhaupt anwendbar ist. So regelt die vertragliche Haftungsklausel grundsätzlich abschließend, inwieweit Aufwendungen in der Planungsphase im Falle eines Scheiterns des gemeinsamen Projektes ersetzt verlangt werden können.
Jedenfalls mangels Pflichtverletzung ist ein Anspruch aus c. i c. ausgeschlossen. Auch ein (denkbarer) Anspruch aus der Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht ist aus diesem Grunde nicht gegeben.
Die Kläger können die streitgegenständlichen Kosten auch nicht auf Grundlage des allgemeinen öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruchs geltend machen. Der öffentlich-rechtliche Erstattungsanspruch, welcher die Parallele zum zivilrechtlichen Bereicherungsanspruch nach §§ 812 ff. BGB bildet, versetzt den Anspruchssteller in die Lage, Leistungen ohne Rechtsgrund und sonstige rechtsgrundlose Vermögensverschiebungen rückgängig zu machen (vgl. nur statt aller: Ossenbühl/Cornils, Staatshaftungsrecht, 6. Aufl., 2013, S. 530 m. w. N. aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung). Wenngleich seine dogmatische Grundlage umstritten ist (Analogie zu §§ 812 ff. BGB oder eigenständiges gewohnheitsrechtliches Institut), wird seine Existenz nicht angezweifelt. Seine Anspruchsvoraussetzungen und Rechtsfolgen entsprechen grundsätzlich denen des zivilrechtlichen Bereicherungsanspruchs. Ausnahmen können sich dann ergeben, wenn und soweit den §§ 812 ff. BGB eine abweichende Interessenbewertung zu Grunde liegt, die in das öffentliche Recht nicht übertragbar ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. November 2007 ⎯ 9 B 36.07 ⎯﻿, NVwZ 2008, 212, 213 Rn. 12 m. w. N. aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung). Für eine solche Ausnahme ist hier allerdings nichts ersichtlich.
Im vorliegenden Fall besteht kein öffentlich-rechtlicher Erstattungsanspruch in entsprechender Anwendung einer zivilrechtlichen bereicherungsrechtlichen Norm.
Insbesondere besteht kein Kondiktionsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (condictio indebiti) in entsprechender Anwendung. Hierfür wäre erforderlich, dass die Beklagte durch Leistung der Kläger etwas ohne rechtlichen Grund erlangt hat.
Leistung meint die bewusste und zweckgerichtete Mehrung fremden Vermögens (vgl. statt Aller Schwab, Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl., 2024, § 812 Rn. 47 m. w. N. aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung). Die Kläger berufen sich darauf, dass die Beklagte „Planungsideen und -leistungen“ durch Leistung der Kläger erlangt habe. Unter Berücksichtigung des gesamten Vorbringens der Beteiligten und der Erörterung in der mündlichen Verhandlung ist wahrscheinlich davon auszugehen, dass die Kläger der Beklagten nach Nichtverlängerung der „Anhandgabe“ verschiedene Planungsergebnisse in Form von Dokumenten sowie eventuell auch die Rechte daran übertragen haben, wenngleich die Kläger kurz nach der Nichtverlängerung der „Anhandgabe“ noch darauf bestanden haben, dass ihnen die Eigentumsrechte an der gesamten Planung zustünden (vgl. Schreiben vom 18. Januar 2019, Bl. 4170 des Verwaltungsvorgangs).
Mangels einer Substantiierung der Kläger konnte im Laufe des Verfahrens aber nicht restlos aufgeklärt werden, welche Planungsdokumente und Rechte an den Planungsergebnissen die Beklagte erhalten hat. Die Beklagte forderte nach Nichtverlängerung der „Anhandhabe“ nämlich nur bestimmte Dokumente an. Sie stellte vor der Übersendung der Unterlagen klar, dass sie keine Unterlagen wünsche, deren Kostenerstattung die Beklagte ausdrücklich abgelehnt habe. Gewünscht sei nur die Zusendung von „bezahlten“ Leistungen (vgl. Bl. 4097 f. des Verwaltungsvorgangs). In der mündlichen Verhandlung hat sich die Beklagte dahingehend eingelassen, dass den Klägern ein Anforderungskatalog mit einer konkreten Liste übergeben worden sei, welche Unterlagen noch zu übersenden seien. Als unstreitig zu betrachten ist dabei, dass die Beklagte Kosten in Höhe von 75.481,22 € unter ausdrückliche Bezugnahme auf bestimmte zu übertragende Planungsergebnisse erstattet hat (vgl. das Schreiben der Beklagten vom 22. November 2019 samt Auflistung der Kosten der Bauleitplanung mit Rechnungsnummern K 14, Bl. 119 f. der Gerichtsakte). Ob darüber hinaus noch weitere ⎯ noch nicht „bezahlte“ ⎯ Dokumente übersendet worden sind und wenn ja, welche dies sind, war nicht vollständig aufklärbar.
Nach alldem liegt jedenfalls eine Leistung durch Besitzübergabe an bestimmten Planungsdokumenten vor. Ob und inwieweit auch Rechte an den Planungsergebnissen durch Leistung übertragen wurden, konnte nicht eindeutig aufgeklärt werden. Die Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung jedenfalls vorgetragen, dass bei ihr keine schriftliche Bestätigung einer Rechteübertragung vorläge. Solange diese nicht vorläge, würden die Planungsergebnisse auch nicht genutzt.
Sollten Planungsdokumente und Rechte über die von der Beklagten „bezahlten“ Planungsergebnissen hinaus geleistet worden sein, läge grundsätzlich kein rechtlicher Grund für die Leistung vor. Ein rechtlicher Grund könnte insoweit nur dann im streitgegenständlichen Vertrag gesehen werden, als die Beklagte bestimmte Planungsergebnisse ohnehin während des laufenden Vertragsverhältnisses bei der Abstimmung mit den Klägern und den Planungsbüros erlangt hat. Schließlich wurden die Planungsleistungen auch in Abstimmung mit der Beklagten festgelegt (§ 2 Abs. 1 Satz 3 des Vertrags) und die Beklagte durfte direkt an die Planungsbüros und Fachgutachter Weisungen erteilen (§ 2 Abs. 2 des Vertrags).
Dennoch war es hier nicht angezeigt, weitere Ermittlungen darüber anzustellen, welche konkreten Planungsergebnisse und Rechte ohne Rechtsgrund geleistet worden sind.
Unter der Prämisse, dass Planungsergebnisse (bzw. die Rechte daran) ohne Rechtsgrund geleistet worden sind, scheitert der geltend gemachte Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB im vorliegenden Fall jedenfalls in der Rechtsfolge. Grundsätzlich richtet sich der öffentlich-rechtliche Erstattungsanspruch als Kehrseite des Leistungsanspruchs auf die Herausgabe des ohne rechtfertigenden Grund Erlangten (vgl. Ossenbühl/Cornils, Staatshaftungsrecht, 6. Aufl., 2013, S. 546). Nach § 818 Abs. 2 BGB in entsprechender Anwendung ist nur dann Wertersatz des Erlangten zu erstatten, wenn die Herausgabe des Geleisteten wegen der Beschaffenheit des Erlangten nicht möglich oder der Empfänger aus einem anderen Grunde zur Herausgabe außerstande ist.
Die Herausgabe des Besitzes von eventuell ohne Rechtsgrund erlangten Dokumenten und die Rückübertragung von rechtsgrundlos erlangten Rechten wäre für die Beklagte aber nicht unmöglich. Die Beklagte könnte die Planungsergebnisse durch Übergabe des Besitzes an den Dokumenten und in Form der Übertragung entsprechender Rechte an die Kläger zurückerstatten. Die Kläger haben auch in der mündlichen Verhandlung nichts vorgebracht, was dem entgegenstehen könnte.
Soweit die Kläger vorgetragen haben, dass die Beklagte bestimmte Planungsergebnisse nicht mehr rückübertragen könne, weil sie sie bereits genutzt habe, überzeugt dies nicht. Gezogene Nutzungen könnten eventuell nicht rückübertragen werden. Die Planungsergebnisse selbst und die auf sie bezogenen Rechte hingegen schon.
Zwar können mit dem materiell-rechtlichen Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nach § 818 Abs. 1 BGB grundsätzlich auch die gezogenen Nutzungen eines rechtsgrundlos Erlangten herausverlangt werden. Nach der Norm erstreckt sich die Verpflichtung zur Herausgabe auf die gezogenen Nutzungen sowie auf dasjenige, was der Empfänger auf Grund eines erlangten Rechts oder als Ersatz für die Zerstörung, Beschädigung oder Entziehung des erlangten Gegenstands erwirbt.
Die gezogenen Nutzungen sind jedoch von den Planungsleistungen bzw. -ergebnissen selbst zu unterscheiden. Erstere sind nicht vom Streitgegenstand umfasst. Nach dem sog. zweigliedrigen Streitgegenstand wird der prozessuale Anspruch einer Klage einerseits durch den Klageantrag und andererseits durch den dazu mitgeteilten Sachverhalt bestimmt (vgl. nur Decker, in: Posser/Wolff/Decker, BeckOK VwGO, 72. Edition, Stand: 1. Januar 2025, § 90 Rn. 11 m. w. N.). Nach dem Klagantrag und dem Vortrag der Kläger bezieht sich ihre Klage nicht auf den Wertersatz von gezogenen Nutzungen.
Mit der Ziff. 1 ihres Klagantrags begehren die Kläger Kostenerstattung für Planungsleistungen und nicht Werterstattung der aus den Planungsleistungen gezogenen Nutzungen. Mit der geltend gemachten Summe von 118.168,88 € (als Restbetrag der Subtraktion von 193.650,10 € ⎯ der bereits von der Beklagten gezahlten 75.481,22 €) machen sie Kosten geltend, die als Planungsaufwendungen für die Bauleitplanung entstanden sind (vgl. den Klageschriftsatz vom 29. Dezember 2021, Bl. 5 der Gerichtsakte mit Bezug auf die Rechnungsaufstellung aus Anlage K 7). Es handelt sich um keine Summe, die einen Wertersatz für gezogene Nutzungen ausdrücken soll. Soweit die Kläger im Laufes des Prozesses Wertersatz für gezogene Nutzungen verlangt haben, machen Sie damit einen Anspruch geltend, der nicht vom Streitgegenstand umfasst ist, da der Nutzungswert sich nicht in ihrem Antrag widerspiegelt.
Darüber hinaus haben die Kläger allgemein nicht substantiiert dargelegt, welche Nutzungen von der Beklagten konkret gezogen wurden und welchen Wert diese Nutzziehung durch die Beklagte gehabt habe. Eine konkrete Nutzung von Planungsleistungen haben sie nur für das Städtebauliche Konzept aus dem Jahre 2016 behauptet (vgl. Bl. 9 der Gerichtsakte, Anlage K 18). Die Beklagte hat es jedenfalls noch in der mündlichen Verhandlung bestritten, dass überhaupt Planungsergebnisse von ihr genutzt würden.
Mangels Anspruch auf Erstattung der Planungsaufwendungen aus Ziff. 1 des Klageantrags besteht ebenfalls kein Anspruch auf den geltend gemachten Zinsanspruch aus Ziff. 1 des Klagantrags. Der Anspruch aus Ziff. 2 des Klagantrags auf Zahlung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten besteht aus diesem Grunde ebenfalls nicht.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils ergibt sich aus § 167 Abs. 1 VwGO i. V. m. § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 133, 157 BGB
§§ 812 ff. BGB
§ 12 BauGB
§ 709 ZPO
§ 40 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 278 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 11 Abs. 1 BauGB
§ 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB
§ 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB
§ 11 Abs. 2 Satz 3 BauGB
§ 241 Abs. 2 BGB
§ 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB
§ 818 Abs. 2 BGB
§ 818 Abs. 1 BGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1973, 1895
BGHZ 71, 386
NVwZ 2008, 212, 213
1 A 1191/18
IV C 22.72
4 B 72.01
III ZR 60/84
III ZR 48/76
9 B 36.07