Kammergericht (Berlin, )
Urteil vom 2014-12-08, Aktenzeichen 8 U 117/14
ECLI: ECLI:DE:KG:2014:1208.8U117.14.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die Vermietung von Wohnraum an eine GmbH begründet kein Wohnraummietverhältnis. Denn ein Wohnraummietverhältnis liegt nur vor, wenn der Mieter die Räume zum eigenen Wohnen nutzen will, was bei einer juristischen Person wie einer GmbH ausscheidet (Anschluss BGH, 16. Juli 2008, VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361).(Rn.19)
2. Liegt der Vertragszweck eines Mietvertrags im Weitervermieten des Wohnraums an sozial Bedürftige, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das Hauptmietverhältnis – unabhängig von der Rechtsform des Hauptmieters – dennoch nicht anwendbar.(Rn.19)
3. Daran ändert auch die Schutzbedürftigkeit des Endmieters vor einem Verlust des Wohnraums als seinem Lebensmittelpunkt, der wegen der einschränkungslos möglichen Kündigung des Hauptmietverhältnisses und dem daraus gegen ihn folgenden Herausgabeanspruch des Hauptmieters aus § 546 Abs. 2 BGB droht, nichts.(Rn.20)
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 21.05.2014 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des Landgerichts Berlin - 29 O 189/13 - abgeändert:
Die Beklagte wird verurteilt,
1. die im 3. OG rechts des Seitenflügels H... Straße 24 in ... Berlin gelegenen Wohnräume, bestehend aus einem Zimmer, einer Küche und einem Badezimmer mit Toilette, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben,
2. die im 2. OG des Quergebäudes H... Straße 24 in ... Berlin gelegenen Wohnräume, bestehend aus einem Zimmer, einer Küche, einem Badezimmer mit WC und einem Flur, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben,
3. die im 3. OG rechts des Quergebäudes H... Straße 24 in ... Berlin gelegenen Wohnräume, bestehend aus einem Zimmer, einer Küche und einem Badezimmer nebst Toilette, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben,
4. die im 1. OG rechts des Seitenflügels H... Straße 24 in ... Berlin gelegenen Wohnräume, bestehend aus einem Zimmer, einer Küche, einem Flur und einem Badezimmer, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben,
5. die im 2. OG rechts des Seitenflügels H... Straße 24 in ... Berlin gelegenen Wohnräume, bestehend aus einem Zimmer, einer Küche, einem Badezimmer mit Toilette und einem Flur, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung in Bezug auf den Räumungsanspruch durch Sicherheitsleistung in folgender Höhe abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet:
zu 1.: in Höhe von 1.750 EUR
zu 2.: in Höhe von 1.700 EUR
zu 3.: in Höhe von 1.800 EUR
zu 4.: in Höhe von 1.700 EUR
zu 5.: in Höhe von 1.700 EUR.
Wegen der Kosten darf die Beklagte die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
I.
Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 21.05.2014 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des Landgerichts Berlin. Dieses hat die auf Räumung und Herausgabe von fünf Mietwohnungen nach ordentlicher Kündigung der Klägerin gerichtete Klage mit der Begründung abgewiesen, dass zwar keine Wohnraummietverhältnisse vorliegen, jedoch die Kündigungsschutzvorschriften der §§ 573 ff BGB vereinbart seien. Denn die bei Vertragsabschluss tätigen Zeuginnen V... und T... hätten bekundet, dass sie die mit „Mietvertrag für Wohnraum“ überschriebenen Vertragsformulare bewusst verwendet hätten und beiderseits von der Anwendung des sozialen Mietrechts ausgegangen seien. Wegen der Einzelheiten wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen wird.
Die Klägerin trägt zur Begründung der Berufung vor:
Die Würdigung des Landgerichts, dass die Vertragsparteien sich bewusst für die Geltung von Wohnraummietrecht entschieden und dies durch die vertraglichen Regelungen zum Ausdruck gebracht hätten, werde weder durch das Ergebnis der Beweisaufnahme noch durch die schriftlichen Verträge gestützt. Ein solcher Erklärungswille habe bereits vorausgesetzt, dass den Handelnden bewusst gewesen sei, dass ohne besondere Abrede Gewerbemietrecht anwendbar sei. Daran fehle es. Vielmehr habe den Zeuginnen die Rechtskenntnis gefehlt. Das Vertragsformular sei auch nur verwendet worden, weil die Räume letztlich Wohnzwecken (nämlich durch die Endmieter) dienen sollten. Die Frage des anwendbaren Rechts sei nach Aussage der Zeuginnen auch nicht erörtert worden. Gegen die Glaubwürdigkeit der Zeuginnen bestünden auch erhebliche Bedenken, da diese bei ihrer Vernehmung bekundet haben, dass sie vor dem Vernehmungstermin nicht mit dem Vertreter der Beklagten über den Gegenstand ihrer Aussage gesprochen hätten. Ausweislich des Beklagtenschriftsatzes vom 06.12.2013 habe es jedoch tatsächlich Gespräche über das (spätere) Beweisthema gegeben.
Im Übrigen wird auf den Inhalt der Berufungsbegründungsschrift vom 09.07.2014 verwiesen.
Die Klägerin beantragt,
wie erkannt.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen,
hilfsweise,
die Revision zuzulassen.
Die Beklagte erwidert:
Maßgeblich für die Frage des anwendbaren Rechts sei der übereinstimmende Wille der ursprünglichen Mietparteien. Dieser sei ausweislich der schriftlichen Verträge und den Aussagen der Zeuginnen auf die Anwendung von Wohnraummietrecht gegangen. Die Formulare seien nicht aus Gedankenlosigkeit, sondern „bewusst“ verwendet worden. Die Bedenken gegen die Glaubwürdigkeit der Zeuginnen seien unbegründet. Es habe nach dem Beweisbeschluss keinen Kontakt des Beklagtenvertreters zu ihnen mehr gegeben, ihre Befragung habe nur der Schaffung der Grundlage des Beweisthemas gedient.
Das Urteil sei im Ergebnis auch aus dem Grund richtig, dass nur die Annahme von Wohnraummietrecht den Schutz der Endmieter gewähre. Denn die Schutzvorschrift des § 565 BGB greife vorliegend wegen sozialen, nicht gewerblichen Handelns der Beklagten nicht ein. Das Ergebnis, dass die Endmieter der Wohnungen keinen Mieterschutz hätten, sei nicht tragbar, was auch das Bundesverfassungsgericht bereits mit Urteil vom 11.06.1991 dargelegt habe.
Ferner sei Wohnraummietrecht jedenfalls wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage anzuwenden. Denn da die Vertragsschließenden von seiner Geltung ausgingen, hätten sich dann wesentliche Vorstellungen nachträglich als falsch herausgestellt. Die Anpassung der Verträge gehe dahin, dass Wohnraummietrecht anzuwenden sei.

Entscheidungsgründe:
II.
Die zulässige Berufung ist begründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte gemäß § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der fünf im Tenor genannten Mietwohnungen zu.
Die Kündigung vom 05.12.2012 (K 3) hat die Mietverhältnisse nach § 2 der Mietverträge i.V.m. § 580 a Abs. 2 BGB zum 30.06.2013 beendet.
Die eine ordentliche Kündigung des Vermieters einschränkenden Vorschriften der §§ 573 ff BGB sind nicht anwendbar.
1) Zutreffend hat das Landgericht erkannt, dass die Vermietung von Wohnraum an eine GmbH kein Wohnraummietverhältnis begründet. Denn ein Wohnraummietverhältnis liegt nur vor, wenn der Mieter die Räume zum eigenen Wohnen nutzen will, was bei einer juristischen Person wie einer GmbH ausscheidet (s. BGH NJW 2008, 3361 Tz 12). Liegt der Vertragszweck - wie hier - im Weitervermieten des Wohnraums, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das Hauptmietverhältnis aber unabhängig von der Rechtsform des Hauptmieters ohnehin nicht anwendbar (BGH a.a.O.,Tz 11; BGHZ 94, 11 = NJW 1985, 1772).
Daran ändert die von der Beklagten betonte Schutzbedürftigkeit des Endmieters vor einem Verlust des Wohnraums als seines Lebensmittelpunkts, der wegen der einschränkungslos möglichen Kündigung des Hauptmietverhältnisses und dem daraus gegen ihn folgenden Herausgabeanspruch des Hauptmieters aus § 546 Abs. 2 BGB droht, nichts. Dieser Schutz wird vielmehr durch die Vorschrift des § 565 BGB begründet, welche wiederum die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts aus dem Beschluss vom 11.06.1991 (NJW 1991, 2272) umsetzt. Dass der dort geregelte Eintritt des kündigenden Hauptvermieters in das Untermietverhältnis nur bei „gewerblicher“ Weitervermietung gilt, nicht aber bei einer Vermietung durch einen aus sozialen Gründen handelnden Zwischenmieter an auf dem Mietmarkt benachteiligte Nutzergruppen (vgl. BGHZ 133, 142 = NJW 1996, 2862; Senat, Urt. v. 06.01.2014, 8 U 83/13, MDR 2014, 645), und damit vorliegend die Voraussetzungen des Mieterschutzes für die Endmieter nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht vorliegen, gibt keine Grundlage für eine Anwendung von Mieterschutzvorschriften im Hauptmietverhältnis.
2) Die Geltung der Mieterschutzvorschriften der §§ 573 ff BGB kann zwar im Einzelfall - ggf. auch stillschweigend - von den Vertragsparteien des Gewerbemietverhältnisses vereinbart sein (vgl. BGHZ 94, 11 = NJW 1985, 1772). Darauf gerichtete Willenserklärungen sind vom Landgericht jedoch weder festgestellt noch ersichtlich.
Die Wahl des Vertragsformulars bringt einen solchen Willen vorliegend nicht zum Ausdruck. Die Überschrift „Mietvertrag für Wohnraum“ ist ohne weiteres damit zu erklären, dass es sich (faktisch) um Wohnraum - und nicht einen Geschäftsraum - handelt, der zwecks Weitervermietung überlassen wird, und besagt daher nichts über den Willen, das Hauptmietverhältnis abweichend von der Gesetzeslage auch Wohnraumvorschriften zu unterstellen (vgl. auch LG Berlin GE 2011, 1484). Maßgeblich ist vielmehr, ob der Vertrag inhaltliche Regelungen enthält, die (nur) das Wohnraummietverhältnis betreffen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn ein Formular verwendet wird, das die hierfür maßgebenden Schutzvorschriften wiedergibt (s. OLG Hamburg NJW-RR 1998, 1382; OLG Naumburg WuM 1995, 142; LG Berlin a.a.O.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., vor § 535 Rn 103).
So liegt es hier nicht. Die Vertragsformulare enthalten keine Regelungen, die lediglich mit einem Wohnraummietverhältnis zu erklären sind, und insbesondere auch keinen Hinweis auf die §§ 573 ff BGB. Im Gegenteil spricht es gegen den Willen, die Kündigungsmöglichkeiten nach Wohnraummietrecht zu gewähren, dass es in § 2 der Verträge heißt: „Die ordentliche Kündigungsfrist ist jedoch erstmals zum zulässig.“ Diese Klausel, die nicht nach der Kündigung des Vermieters und des Mieters differenziert und damit bei Auslegung ausgehend vom Wortlaut gemäß §§ 133, 157 BGB für beide Parteien gleichermaßen gilt, zeigt mit Deutlichkeit, dass die Mietverhältnisse keinen Mieterschutz gewähren sollten.
Dass es in § 4 Nr. 1 lit. a) der Mietverträge nach Nennung der Nettokaltmiete heißt „Es gelten die gesetzlichen Erhöhungsmöglichkeiten.“, ist nach Ansicht des Senats kein erhebliches Indiz dafür, dass die Vertragsparteien die Verträge insgesamt den Vorschriften des Wohnraummietrechts unterstellen wollten, zumal bereits die Art der Vertragsgestaltung (dem Buchstaben a) folgt kein weiterer Gliederungspunkt) zeigt, dass ein unsorgfältig angepasstes Formular verwendet wurde.
3) Soweit das Landgericht aus den Aussagen der Zeuginnen V... und T... geschlossen hat, dass die Vertragsparteien den übereinstimmenden Willen für die Geltung des Mieterschutzes der §§ 573 ff BGB gehabt haben, begegnet die Annahme eines Erklärungsbewusstseins Bedenken, da die Zeuginnen weder über diese Frage gesprochen haben noch die Rechtskenntnis hatten, dass es zur Herbeiführung dieses Ergebnisses einer besonderen Vereinbarung bedurfte.
Dies kann jedoch letztlich dahinstehen. Denn selbst wenn die handelnden Zeuginnen bei Vertragsschluss ausdrücklich übereinstimmend erklärt hätten, dass abweichend von der gesetzlichen Lage hier Mieterschutz greifen solle, wäre die Kündigung nach § 580 a Abs. 2 BGB i.V.m. § 550 BGB wirksam, da die Vertragsurkunden diese Abrede nicht enthalten und damit ein zur ordentlichen Kündigung berechtigender Formmangel vorläge. § 550 BGB ist auch anwendbar, wenn lediglich die gesetzliche Kündigungsmöglichkeit für eine Vertragspartei dauerhaft eingeschränkt wird (BGH NJW 2007, 1742 Tz 16 f.). Zwar sind formbedürftige Vertragsklauseln der Auslegung - auch anhand von Umständen außerhalb der Urkunde - zugänglich, wenn sie sich als unklar und lückenhaft erweisen. Die Form ist jedoch nur gewahrt, wenn die Einigung über den vertragswesentlichen Punkt beurkundet ist und sich hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergibt (vgl. BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178, 2179 Tz 23; NJW 1999, 3257, 3259). Daran fehlt es, da die Geltung von Wohnraumschutzvorschriften in den Urkunden nicht ansatzweise zum Ausdruck kommt.
Soweit die Beklagte im Termin die Ansicht vertreten hat, dass auch bei Annahme eines Formmangels i.S. von § 550 BGB dessen Folge nicht die ordentliche Kündbarkeit nach § 580 a Abs. 2 BGB sei, sondern es bei einer von den Vertragspartei gewollten Kündbarkeit unter den eingeschränkten Voraussetzungen der §§ 573 ff BGB verbleibe, vermag der Senat dem nicht zu folgen. Der nicht formgerecht vereinbarte Kündigungsverzicht einer Vertragspartei - und als solcher stellt sich die Anwendung der §§ 573 ff BGB zu Lasten des Vermieters gegenüber dem Kündigungsrecht nach § 580 a Abs. 2 BGB dar - ist mangels Formwahrung nicht zu beachten; das Mietverhältnis ist „ohne Beachtung der Kündigungsbeschränkung.. kündbar“ (s. BGH a.a.O., Tz 13).
4) Nachdem die Vertragsparteien eine Abrede über die Geltung von Mieterschutzvorschriften nicht getroffen haben, diese jedoch jedenfalls nicht formgerecht i.S. von § 550 BGB erfolgt wäre, kann ein anderes Ergebnis nicht durch eine Heranziehung der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage erzielt werden. Anderenfalls würde die Vorschrift des § 550 BGB, die dem Schutz des Erwerbers des Mietobjekts vor der Übernahme nicht bekannter Bindungen bzw. Vertragsbedingungen bezweckt, leer laufen und dem Gesetzeszweck zuwider der gemeinsamen Fehlvorstellung der Vertragsschließenden über den Inhalt ihres schriftlichen Vertrags auch zum Nachteil eines Erwerbers zur dauerhaften Geltung verholfen werden.
5) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Revisionszulassungsgründe i.S. von § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Die Rechtslage ist nach Ansicht des Senats, insbesondere auch in Bezug auf die Anwendung von § 550 BGB, unzweifelhaft.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 573 ff BGB
§§ 133, 157 BGB
§ 565 BGB
§ 550 BGB
§ 546 Abs. 2 BGB
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 580 a Abs. 2 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2008, 3361
BGHZ 94, 11
NJW 1985, 1772
NJW 1991, 2272
BGHZ 133, 142
NJW 1996, 2862
MDR 2014, 645
NJW-RR 1998, 1382
NJW 2007, 1742
BGHZ 176, 301
NJW 2008, 2178, 2179
NJW 1999, 3257, 3259
VIII ZR 282/07
29 O 189/13
2 BGB zum 30.06
8 U 83/13