Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-04-07, Aktenzeichen 72 C 7/10
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2010:0407.72C7.10.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die Beklagten einer Beschlussanfechtungsklage gemäß § 46 Abs. 1 WEG stehen sich als notwendige Streitgenossen i.S.v. § 62 Abs. 1 Alt. 1 ZPO gegenüber. Die notwendige Streitgenossenschaft bedingt, dass das für den Erlass eines Anerkenntnisurteils erforderliche Anerkenntnis durch alle Streitgenossen einheitlich abgegeben werden muss (Rn.23) .
2. Ist in der Gemeinschaftsordnung abweichend von § 25 Abs. 2 WEG vereinbart, dass sich die Abstimmung nicht nach dem Kopfprinzip vollzieht, sondern sich das Stimmrecht nach den Einheiten richtet, gilt diese Bestimmung auch für die Bestellung eines Verwalters. Eine solche Regelung stellt keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abwahl des Verwalters i.S.v. § 26 Abs. 1 S. 5 WEG dar (Anschluss BGH, 19. September 2002, V ZB 30/02, NJW 2002, 3629) (Rn.24) .
1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnanlage … vom 15. Dezember 2009 zum Tagesordnungspunkt 2 – Beschlussantrag 016 (Bestellung der … als Verwalterin) wird für ungültig erklärt.
2. Die Beklagten und die Streithelferin haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 Prozent vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Gültigkeit eines Verwalterbestellungsbeschlusses einer Wohnungseigentümerversammlung.
Die Parteien sind jeweils Sondereigentümer der Wohnanlage …, wobei der Kläger als Insolvenzverwalter bezüglich der … insgesamt 26 von 35 Wohnungen (Einheiten 1 bis 6, 8 bis 12, 14, 15, 17 bis 22, 24 bis 29 und 35) als Teil der Insolvenzmasse verwaltet. Nach der Gemeinschaftsordnung richtet sich das Stimmrecht nach Einheiten.
Auf der Eigentümerversammlung vom 15. Dezember 2009 wurde unter dem Tagesordnungspunkt 2 folgender Beschlussantrag 016 als mit sieben Ja- zu einer Nein-Stimme angenommen verkündet:
“Die Eigentümerversammlung beschließt die erneute Bestellung der … ab dem 1. Januar 2010 zum WEG-Verwalter nach dem Kopfprinzip. Die Verwalterbestellung gilt bis zum 31. Dezember 2012. Der bestehende Verwaltervertrag soll zu den gleichen Konditionen weiter gelten. Die Eigentümergemeinschaft beauftragt und bevollmächtigt dien Beiräte …, die erforderliche notariell beglaubigte Unterschrift des Protokolls vorzunehmen.”
Die Abstimmung erfolgte nach dem Kopfprinzip gegen den ausdrücklichen Protest des Klägers, der mit allen Stimmen gegen den Antrag stimmte.
In der bei Gericht am 15. Januar 2010 eingegangenen Klagebegründung meint der Kläger, dass der Beschluss aufzuheben sei, da bei korrekter Auszählung der Stimmen unter Berücksichtigung des in der Gemeinschaftsordnung verankerten Stimmrechts nach Einheiten der Beschlussantrag als abgelehnt hätte gewertet werden müssen.
Der Kläger beantragt mit der bei Gericht am 15. Januar 2010 eingegangenen und den Beklagten am 17. Februar 2010 zugestellten Klage,
den in der Eigentümerversammlung am 15. Dezember 2009 unter TOP 2 gefassten Beschluss über die Bestellung … zur neuen Verwalterin für ungültig zu erklären.
Die Beklagten (mit Ausnahme der Beklagten … und die auf Seiten der Beklagten beigetretene Streithelferin (die Verwalterin … beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte … hat den Klageantrag anerkannt .
Die Beklagten (mit Ausnahme der Beklagten …) und die Streithelferin meinen, die Abstimmung nach dem Kopfprinzip sei bei der Verwalterbestellung statthaft. Im Übrigen, so meinen die Beklagten (mit Ausnahme der Beklagten …), liege eine versuchte Majorisierung des Klägers vor, da die Bevollmächtigte des Klägers auf der Eigentümerversammlung mitgeteilt habe, dass eine Verwaltung vor der Tür stehe um sich vorzustellen. Eine ausdrückliche Benennung der … sei dabei nicht erfolgt.
Der Kläger hat die ordnungsgemäße Bevollmächtigung der Beklagtenvertreter zunächst gerügt, diese Rüge aber in der mündlichen Verhandlung – mit Ausnahme der Bevollmächtigung der Beklagtenvertreter durch … – wieder zurückgenommen. Hinsichtlich der … haben die Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung erklärt, diese nicht zu vertreten.
Die Beklagten (mit Ausnahme der …) haben die ordnungsgemäße Bevollmächtigung der Klägervertreter zunächst gerügt. In der mündlichen Verhandlung haben die Beklagten (mit Ausnahme der …) die Rüge teilweise zurückgenommen und dabei erklärt, dass nur für das Auftreten im Termin die Prozessvollmacht des Klägervertreters nicht bestritten werde.
Das Gericht hat durch Beschluss in der mündlichen Verhandlung den Klägervertreter zunächst als vollmachtlosen Vertreter mit der Auflage, die Bevollmächtigung bis zum 24. März 2010 nachzuweisen, zugelassen.
Die Streitverkündete behauptet mit Schriftsatz vom 1. April 2010, dass der Kläger keinen Auftrag erteilt hat, den hiesigen Beschluss anzufechten.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17. März 2009 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
I.
Die Klage ist zulässig. Es handelt sich um einen Rechtsstreit im Sinne des § 43 Nr. 4 WEG, über den das Amtsgericht Charlottenburg als Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ausschließlich zu entscheiden hat. Da die Wohnungseigentumseinheiten in die Insolvenzmasse fallen und der Beschluss den Bestand und die Verwertbarkeit der Insolvenzmasse berührt, ist der Kläger als Insolvenzverwalter auch gemäß § 80 Abs. 1 InsO anfechtungsberechtigt (vgl. Suilmann in Jennißen , WEG, § 46, Rn. 32 ff.; Bärmann/Seuß/Bergerhoff , Praxis des Wohnungseigentums, 5. Aufl. 2010, F Rn. 931). Der Beitritt der Verwalterin als Streithelferin auf Seiten der Beklagten ist nach § 48 Abs. 2 Satz 2 WEG wirksam.
Die Parteien sind, soweit sie sich nicht selbst vertreten haben, ordnungsgemäß vertreten. Die Klägervertreter sind ordnungsgemäß seitens des Klägers bevollmächtigt. Unstreitig hatten die Klägervertreter für den Auftritt im Termin zur mündlichen Verhandlung Prozessvollmacht seitens des Klägers. Aber auch für das Handeln vor dem Termin hatten die Klägervertreter von vornherein Prozessvollmacht gemäß § 81 ZPO. Ausweislich der als Anlage zum Verwaltervertrag vorgelegten Verwaltervollmacht hat der Kläger der Sondereigentumsverwalterin Vollmacht erteilt, Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind sowie weiterhin Vollmacht erteilt, Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen (Blatt 91 der Gerichtsakten). Die Sondereigentumsverwalterin hat von dieser Befugnis durch Erteilung der Prozessvollmacht an die Klägervertreter am 16. Dezember 2009 auch Gebrauch gemacht (Blatt 93 der Gerichtsakten). Diese Befugnis betrifft auch nicht ausschließlich Klagen gegen Mieter, sondern auch gegen Dritte, was sich bereits aus der Nr. A 1d), A 3 e) der Anlage A1 des Leistungskataloges ergibt. Selbst wenn man dies anders sehen wollte, hätte der Kläger jedenfalls das Auftreten der Klägervertreter genehmigt. Nach § 89 Abs. 2 ZPO muss eine Partei die Prozessführung gegen sich gelten lassen, wenn sie auch nur mündlich Vollmacht erteilt oder die Prozessführung ausdrücklich oder stillschweigend genehmigt hat. So liegt der Fall hier. Der Kläger hat jedenfalls die Prozessführung stillschweigend genehmigt. Ausweislich der im Termin überreichten Vollmacht gemäß § 141 Abs. 3 ZPO war dem Kläger bekannt, dass in einem Rechtsstreit verhandelt wird, bei welchem er auf Aktivseite steht. Wenn er dann aber den handelnden Rechtsanwälten eine entsprechende Terminsvollmacht oder aber eine Vollmacht gemäß § 141 Abs. 3 ZPO erteilt, würde er – unterstellt es liegt keine ausdrückliche Prozessvollmacht vor – dadurch stillschweigend die bisherige Prozessführung genehmigen. Soweit die Streitverkündete nach Schluss der mündlichen Verhandlung behauptet, dass der Kläger keine Kenntnis von dem Verfahren gehabt habe, ist dies im Hinblick auf die jedenfalls erfolgte konkludente Genehmigung des Auftretens der Klägervertreter durch Erteilen der Vollmacht gemäß § 141 Abs. 3 ZPO seitens des Klägers unerheblich.
Hinsichtlich der Beklagten (mit Ausnahme der …) haben die Klägervertreter die Rüge der ordnungsgemäßen Bevollmächtigung bereits zurückgenommen, nachdem diese Prozessvollmachten vorgelegt haben. Hinsichtlich der … haben die Beklagtenvertreter selbst angegeben, entgegen der ursprünglichen Angabe nicht bevollmächtigt zu sein.
II.
Die Klage ist auch begründet. Die fristgerecht gemäß § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG durch “demnächste” Zustellung i.S.v. § 167 ZPO erhobene und begründete Klage hat in der Sache Erfolg.
Soweit die Beklagte … den Klageantrag anerkannt hat, war kein Anerkenntnisurteil gemäß § 307 ZPO zu erlassen. Die Beklagten einer Beschlussanfechtungsklage gemäß § 46 Abs. 1 WEG stehen sich als notwendige Streitgenossen i.S.v. § 62 Abs. 1 Var. 1 ZPO gegenüber (vgl. nur Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl. 2008, § 46, Rn. 62; m.w.N.; vgl. auch BGH, Urt. v. 27. März 2009 – V ZR 196/08, NJW 2009 2132, 2134). Die notwendige Streitgenossenschaft bedingt aber, dass das für den Erlass eines Anerkenntnisurteils erforderliche Anerkenntnis durch alle Streitgenossen einheitlich abgegeben werden muss (vgl. nur Bärmann/Seuß/Bergerhoff , Praxis des Wohnungseigentums, 5. Aufl. 2010, F Rn. 614; Bonifacio , ZMR 2005, 327, 331; Suilmann in Jennißen, WEG, 1. Aufl. 2008, § 46, Rn. 152; jeweils m.w.N.).
Die seitens des Kläger innerhalb der Klagebegründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Var. 2 WEG vorgetragenen und damit allein der Entscheidung zugrunde zu legenden Anfechtungsgründe (vgl. dazu BGH, Urt. v. 16. Jan. 2009 - V ZR 74/08, NJW 2009, 999; BGH, Urt. v. 27. März 2009 – V ZR 196/08, NJW 2009, 2132) rechtfertigen auch die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Die Streithelferin als Verwalterin hat rechtswidrig bei der Beschlussfassung nicht nach Einheiten, sondern nach dem Kopfprinzip abstimmen lassen Bei (zutreffender) Zugrundelegung einer Abstimmung nach Einheiten hätte die Verwalterin den Beschlussantrag nicht als angenommen, sondern als abgelehnt verkünden müssen, da der Kläger ganz mehrheitlich gegen den Beschlussantrag gestimmt hat. In der Gemeinschaftsordnung der Wohnanlage ist abweichend von § 25 Abs. 2 WEG vereinbart, dass sich die Abstimmung nicht nach dem Kopfprinzip vollzieht, sondern sich das Stimmrecht nach den Einheiten richtet. Diese Bestimmung gilt auch für die Bestellung eines Verwalters. Insbesondere stellt eine solche Regelung keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abwahl des Verwalters i.S.v. § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG dar (vgl. BGH, Beschl. v. 19. Sept. 2002 – V ZB 30/02, NZM 2002, 995 997). Die eben genannte Entscheidung des BGH hat auch unter der Geltung des reformierten Wohnungseigentumsgesetzes Aussagekraft. Denn auch in der reformierten Fassung der Regelung kann dieser Norm nichts für die Beantwortung der allein entscheidenden Frage entnommen werden, mit welcher Stimmkraft die einzelnen Wohnungseigentümer bei der Wahl des Verwalters teilnehmen. Der entgegenstehenden Auffassung von Merle (Grundeigentum 2009, 90, 96) kann das Gericht nicht folgen, zumal Sinn und Zweck der Regelung des § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG lediglich ist, eine Bevormundung der Wohnungseigentümer durch Außenstehende zu verhindern (BGH, a.a.O.). Dieser Sinn und Zweck wird weder bei Vereinbarung des Wert- oder Anteilsstimmrecht, noch bei einer Abstimmung nach dem Objektprinzip berührt.
Der Hinweis der Beklagten auf eine versuchte Majorisierung durch den Kläger rechtfertigt kein anderes Ergebnis. Es liegt keine Majorisierung durch den Kläger vor, sondern die Stimmen des Klägers wurden rechtswidrig seitens der Streithelferin nicht ordnungsgemäß gewertet.
III.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1, 101 Abs. 2, 69 ZPO i.V.m. § 48 Abs. 3 WEG, 709 Satz 1, 709 Satz 2 ZPO. Von der Möglichkeit des § 49 Abs. 2 WEG macht das Gericht keinen Gebrauch, zumal die Ansicht der Streithelferin angesichts der Auffassung von Merle jedenfalls zu keiner grob schuldhaften Veranlassung der gerichtlichen Tätigkeit des Gerichtes geführt hat.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 81 ZPO
§ 167 ZPO
§ 307 ZPO
§ 46 Abs. 1 WEG
§ 62 Abs. 1 Alt. 1 ZPO
§ 25 Abs. 2 WEG
§ 26 Abs. 1 S. 5 WEG
§ 43 Nr. 4 WEG
§ 80 Abs. 1 InsO
§ 48 Abs. 2 Satz 2 WEG
§ 89 Abs. 2 ZPO
§ 141 Abs. 3 ZPO
§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG
§ 26 Abs. 1 Satz 5 WEG
§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1, 101 Abs. 2, 69 ZPO
§ 48 Abs. 3 WEG
§ 49 Abs. 2 WEG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2002, 3629
ZMR 2005, 327, 331
NJW 2009, 999
NJW 2009, 2132
NZM 2002, 995
V ZB 30/02
V ZR 196/08
V ZR 74/08
V ZB 30/02