Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-05-24, Aktenzeichen 1 S 42/16
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2016:0524.1S42.16.00

Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Recklinghausen vom 29.12.2015 – Az.: 90 C 52/15 – teilweise abgeändert und zur Klarstellung insgesamt neu gefasst:
Es wird festgestellt, dass der Beschluss zum Tagesordnungspunkt 3 der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.05.2015 nichtig ist, soweit der Verwaltungsbeirat namens und in Auftrag der Eigentümergemeinschaft bzw. auch namens und im Auftrage der einzelnen Eigentümer dazu bevollmächtigt wird, mit der Haus- und Grundverwaltung H GmbH einen neuen Verwaltervertrag über den Fünfjahresbestellungszeitraum abzuschließen.
Es wird festgestellt, dass der Beschluss zum Tagesordnungspunkt 4 der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.05.2015 nichtig ist.
Im Übrigen werden die Klage ab- und die Berufung zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin zu 87 % und die Beklagten zu 13 %.
Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz tragen die Klägerin zu 18 % und die Beklagten zu 82 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Auf die Darstellung des Tatbestands wird gem. §§ 540 Abs. 1, 313 a ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO verzichtet.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung hat in der Sache teilweise Erfolg; im Übrigen ist die Berufung unbegründet.
1.
Soweit die Kläger den Beschluss zu TOP 2 der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.05.2015 für nichtig halten, hat die Berufung keine Aussicht auf Erfolg.
Der Beschluss zur Entlastung des Verwalters ist nicht nichtig.
Der Umfang der Prüfung obliegt den Wohnungseigentümern. Die von den Eigentümern mit Beschluss ausgesprochene Entlastung ist von der Beschlusskompetenz der Eigentümer gedeckt.
Die Frage, ob die Entlastung ohne – behauptete – hinreichende Prüfung erfolgt ist und deshalb unter Umständen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, begründet allenfalls die Anfechtbarkeit. Letztere ist jedoch nicht zu überprüfen, da die Fristen des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG, bei denen es sich um materiell-rechtliche Ausschlussfristen handelt, nicht eingehalten worden sind.
Hiergegen wendet die Berufung sich auch nicht und stützt sich alleine auf – insoweit nicht vorliegende – Nichtigkeitsgründe.
2.
Der Beschluss zu TOP 3 der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.05.2015 ist im ausgeurteilten und von der Berufung auch nur nur erfassten Umfang nichtig; die Berufung ist erfolgreich.
a)
Zutreffend stellt die Berufung dar, dass die Verwalterbestellung nicht delegiert werden darf, was vorliegend auch nicht Gegenstand des Beschlusses war.
b)
Vorliegend streiten die Parteien in der Berufung nur um die Ermächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss des Verwaltervertrages, nicht aber mehr um die Bestellung des Verwalters, wonach aber u.a. aufgrund der sog. „Trennungstheorie“ zu differenzieren ist.
Der Abschluss des Verwaltervertrags darf – anders als die Verwalterbestellung – grundsätzlich delegiert werden, allerdings nur wenn die wesentlichen Bedingungen, wie z.B. Laufzeit und die Höhe der Verwaltergebühren feststehen (vgl. BGH ZWE 2015, 215; Spielbauer/Then § 26 Rn. 40 1. Abs. m.w.N; Bärmann-Merle/Becker 13.Aufl. § 26 Rn. 121). Ausweislich des vorliegenden Beschlusses haben die Eigentümer jedoch nur die Laufzeit festgelegt.
aa)
Nach einer Meinung in der Literatur führt dies gleichwohl nur zur Anfechtbarkeit, da § 27 Abs. 3 S. 3 WEG die Beschlusskompetenz den Wohnungseigentümern insoweit einräume (vgl. Bärmann/Merle/Becker, 13. Aufl., § 26 Rn. 121).
bb)
Die Kammer schließt sich der vorstehend zitierten Auffassung nicht an.
Nach der Rechtsprechung der Kammer ist eine Delegation in wesentlichen Teilen (wie hier die Höhe der Verwaltergebühren, die neben der Laufzeit als essentiell für den Vertrag angesehen werden) nicht von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer erfasst (vgl. LG Dortmund 1 S 445/15; 11 S 232/12).
Die Kammer verkennt nicht, dass die Wohnungseigentümer eine Beschlusskompetenz haben, auch Dritte gemäß § 27 Abs. 3 S. 3 WEG zu bevollmächtigen, und auch die Beschlusskompetenz haben, über die Modalitäten des Verwaltervertrags entscheiden zu können. Die Beschlusskompetenz gibt den Wohnungseigentümer jedoch nicht die Befugnis, sich der eigenen Kompetenzen durch Verlagerung auf Dritte zu begeben.
§ 27 Abs. 3 S. 3 WEG räumt nur die Bevollmächtigungskompetenz ein, aber nicht eine Kompetenz dahingehend, Dritten eine unumschränkte General- oder Blankettvollmacht zu erteilen, mit der sich die Eigentümer der eigenen (Kern-) Kompetenzen berauben, bzw. sich der Entscheidung über die Wesentlichkeiten begeben.
Ein Dritter, wie z.B. der Beirat, darf lediglich bevollmächtigt werden, den in den Essentialia feststehenden Vertrag, der Grundlage des Beschlusses für die Verwalterbestellung war, mit dem Verwalter (formal) abzuschließen. Anderweitig würde es dem Beirat oder sonstigen Dritten (bereits im Innenverhältnis) ermöglicht, einen Vertrag mit bindender Wirkung nicht nur in dem vorgegebenen Rahmen abzuschließen, sondern vielmehr gestattet, die Konditionen des Vertrags, wie hier die Höhe der Verwaltergebühren, selbst auszuhandeln und damit Kompetenzen auszuüben, die dem Kernbereich der Wohnungseigentümer zuzuordnen und nicht delegierbar sind.
In diesem Zusammenhang hat die Kammer bereits mehrfach entschieden, dass eine Delegation von Kernkompetenzen, wie z.B. die Bestellung eines Verwalters oder die Beschlussfassung über ausstehende Sanierungsarbeiten (und diesem Rahmen die Vergabe der entsprechenden Aufträge ohne inhaltliche Vorgaben) nicht delegiert werden darf, wenn nicht zuvor die Wohnungseigentümer ihr Ermessen auf einer hinreichend ermittelten Tatsachengrundlage – wozu auch die Essentialia eines Vertrages gehören – ausgeübt haben (vgl. LG Dortmund 1 S 445/15; 11 S 232/12).
Dies gilt insbesondere dann, wenn – wie vorliegend – die beschlossene Maßnahme erhebliches wirtschaftliches Gewicht entfalten kann. Die Verwaltergebühren in der Wohnungseigentumsanlage, bestehend aus 32 Einheiten, belaufen sich ausweislich der Jahresabrechnung 2014 auf knapp 8.000,00 pro Jahr, was bei einer Laufzeit von 5 Jahren ein Gesamtentscheidungsvolumen von ca. 40.000,00 € nach dem bisher geltenden Vertrag ausmacht.
c)
In Abweichung zu den nachfolgenden Ausführungen zu Ziffer 3 (TOP 4) ist der Beschluss zu TOP 3 nicht insgesamt als nichtig festzustellen.
Unabhängig davon, dass die Berufung auch ausdrücklich nicht mehr die Bestellung des Verwalters angreift, sondern sich auf den Ermächtigungsbeschluss des Beirats zum Abschluss des Verwaltervertrags beschränkt, haben die Wohnungseigentümer mit dem sprachlich verunglückt formulierten Beschluss zum Ausdruck gebracht, dass die bisherige Hausverwaltung über einen Zeitraum von 5 Jahren weiterbestellt werden soll und bis zum Abschluss des neuen Verwaltervertrags die Konditionen des Altvertrags fortbestehen sollen, die Eigentümer also an der bisherigen Verwaltung festhalten wollen.
Von dem die notwendigen Essentialia enthaltenen Bestellungsbeschluss des Verwalters unter TOP 3 deutlich zu unterscheiden ist sodann der weitere unter TOP 3 gefasste Beschluss, den Verwaltungsbeirat zu ermächtigen, einen neuen Verwaltervertrag abzuschließen ohne Vorgaben bzgl. der Höhe der anfallenden Verwaltergebühren zu enthalten.
Insbesondere führt die von der Kammer angenommene Teilnichtigkeit nicht zu einer Gesamtnichtigkeit i.S.v. §§ 139, 140 BGB, weil eine sinnvolle und durchführbare Restregelung verbleibt, die dem mehrheitlichen und von der Beschlusskompetenz gedeckten Willen der Eigentümer entspricht und ausweislich der Berufungsbegründung auch nicht mehr von der Klägerin angegriffen wird.
3.
Der Beschluss zu TOP 4 der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.05.2015 ist hingegen in der Gesamtheit nichtig; die Berufung ist erfolgreich.
Die Verlagerung von Abschlusskompetenzen auf den Beirat, ohne diesem eine finanzielle Begrenzung vorzugeben, ist ebenso als Verlagerung von Kernkompetenzen nicht zulässig und nichtig, zumal die Ermächtigung dazu ihrerseits ausweislich des Beschlussinhalts auf unbestimmten Formulierungen aufbaut. So enthält dieser Beschluss in diesem Zusammenhang die Formulierung, dass der Beirat ermächtigt wird, eine Anpassung bzw. Erhöhung der Vergütung des Hausmeisters festgelegt werden kann, sofern die festgelegten Stunden nicht ausreichend sind und die Leistungen somit nicht ausgeführt werden können bzw. der Mindestlohn unterschritten wird.
Ebenso unzulässig ist die völlige Freizeichnung des Verwalters (der im Übrigen in die Entscheidung zur Erhöhung des Hausmeisterentgelts einbezogen werden soll) die insbesondere auch den Vorsatz erfasst, weil der Verwalter von jeglicher Haftung freigestellt werden soll.
Darüber hinaus leidet die Beschlussfassung – worauf die Kammer die hier beteiligte Verwaltung bereits in ähnlich gelagerten Fällen hingewiesen hatte – wegen der ausufernden Darstellung im Protokoll auch an mangelnder Bestimmtheit mit der Folge der Nichtigkeit.
Unter dem Tagesordnungspunkt 4 der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.05.2015 hat die Verwaltung allein unter dem hier streitgegenständlichen zweiten Beschlussantrag über mehrere Punkte gleichzeitig und ohne nähere Differenzierung abstimmen lassen.
Es kann nicht hinreichend differenziert werden, über was die Wohnungseigentümer in diesem Zusammenhang entschieden haben.
Mehrere Regelungen werden miteinander und unabgegrenzt voneinander unter Verstoß gegen das Transparenzgebot, wonach für die Eigentümer klar der Beschlussgegenstand klar erkennbar sein muss (vgl. LG Dortmund 1 S 312/15 für den Fall der Veränderung eines Umlageschlüssels), verklammert. Eine differenzierte Abstimmung über die verschiedenen Beschlussanträge, die sich unter dem zweiten Beschlussantrag zu TOP 4 verbergen und die auch nicht mehr so eindeutig unter TOP 3 unterschieden werden können, wird den Wohnungseigentümern mit einer derartigen Gestaltung der Beschlussanträge schlicht unmöglich gemacht.
III.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 I, 97, 516 III, 708 Nr.10, 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 540 Abs. 1, 313 a ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO
§§ 139, 140 BGB
§§ 92 I, 97, 516 III, 708 Nr.10, 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO
§ 46 Abs. 1 S. 2 WEG
§ 27 Abs. 3 S. 3 WEG

Zitierte Entscheidungen: 90 C 52/15
1 S 445/15
11 S 232/12
1 S 312/15