Kammergericht (Berlin, )
Beschluss vom 2017-07-17, Aktenzeichen 8 U 216/16

Tenor:
Orientierungssatz
1. Entscheidendes Kriterium für die Einordnung eines Mietverhältnisses als Wohnraummiete oder Geschäftsraummiete bildet die vertragliche Zweckbestimmung der Räume.(Rn.16)
2. Wohnraummiete liegt nur vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen.(Rn.16)
3. Ein Gewerberaummietverhältnis liegt vor, wenn eine Wohnung nach der Regelung im Mietvertrag zum Zwecke der Nutzung als Mitarbeiterwohnung und nicht zur Nutzung durch die Mieterin selbst (eine GmbH) vermietet worden ist.(Rn.17)
4. Unerheblich ist, dass das Mietverhältnis nicht zwischen dem Vermieter und der im Mietvertrag bezeichneten, tatsächlich nicht existenten GmbH, sondern mit der Person geschlossen wurde, die die Wohnung auch bewohnt. Abzustellen für die Abgrenzung ist nämlich auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses, bei dem die Mietvertragsparteien ausweislich der Mietvertragsurkunde nicht von der Identität von Mieter und Nutzer ausgingen.(Rn.17)
Verfahrensgang
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin vom 29.09.2016 - 25 O 131/16 - wird zurückgewiesen.
Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung wegen des Räumungs- und Herausgabeanspruchs durch Sicherheitsleistung in Höhe von 12.000,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Im Übrigen darf der Beklagte die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 19.303,68 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
[1] Die Klägerin nimmt den Beklagten in dem vorliegenden Rechtsstreit auf Räumung der von dem Beklagten bewohnten Wohnung in ..., erstes Obergeschoss rechts nach einer am 08.03.2016 ausgesprochenen Kündigung wegen Zahlungsverzuges sowie einer weiteren Kündigung vom 07.04.2016 in Anspruch. Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und der Anträge im ersten Rechtszug wird auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben.
[2] Mit der Berufung begehrt der Beklagte weiterhin Klageabweisung und macht unter Bezugnahme auf seinen erstinstanzlichen Vortrag geltend:
Das angefochtene Urteil stelle ein Überraschungsurteil dar und beruhe daher auf einem Verfahrensfehler. Das Landgericht habe nämlich weder in Vorbereitung auf den Termin am 29.09.2016 noch in der mündlichen Verhandlung auf die Erforderlichkeit weiteren Vortrags zur Frage der konkreten Vereinbarung in Bezug auf das Bestehen eines Wohnraum- oder Gewerbemietvertrages hingewiesen. Daher werde in zulässiger Weise hierzu weiter vorgetragen, dass es ausweislich der als Anlage BB1 überreichten E-Mail der Klägerin vom 12.10.2013 (Bd. II Bl. 31 d.A.) die Klägerin gewesen sei, die zwar eine Wohnung an den Beklagten vermieten wollte, jedoch aus dem Beklagten unbekannten Gründen diesen vereinbarten Nutzungszweck in einem Gewerbemietvertrag unterbringen und mit der sogenannten “... ” abschließen wollte. Dem Beklagten seien bereits Anfang November 2013 die Schlüssel zu dem Mietobjekt zur Durchführung der von ihm angekündigten umfangreichen Baumaßnahmen ausgehändigt worden. Der Einzug in das Objekt sei aufgrund des guten damaligen Verhältnisses zwischen dem Beklagten und dem Geschäftsführer der Klägerin bereits am 01.02.2014 und damit vor Abschluss des Mietvertrages erfolgt. Ausweislich des als Anlage BB2 überreichten Schreibens der Klägerin vom 27.06.2014 (Bd. II Bl. 32 d.A.) sei der Beklagte erst am 27.06.2014 gebeten worden, die Mietvertragsurkunden zu unterschreiben und sodann an die Klägerin zurückzureichen. Zudem habe das Landgericht rechtsfehlerhaft die Regelungen des Gewerbemietrechts angewendet, obwohl die Wohnung ausweislich der Regelung in § 1 Ziffer 1 Punkt 4 zu Wohnzwecken genutzt werde. Die Anwendung des Wohnraummietrechts sei nicht darauf beschränkt, dass die Nutzung als Wohnraum durch den Mieter selbst erfolgen müsse. Maßgebend sei der vereinbarte Nutzungszweck. Eine andere Betrachtung sei unter Berücksichtigung von § 565 BGB nicht hinnehmbar, weil dann dem Untermieter, der nicht von einem gewerblichen Zwischenvermieter mietet, nicht der gleiche Wohnraumschutz zuteil werde wie dem Untermieter eines gewerblichen Zwischenvermieters. Im Ergebnis sei damit das Landgericht sachlich unzuständig und die Sache an das Amtsgericht Mitte zu verweisen.
[3] Der Beklagte beantragt:
Unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 29. September 2016, Az. 25 O 131/16 wird die Klage abgewiesen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
[4] Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags.

Entscheidungsgründe:
[5] Die Berufung ist durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 zurückzuweisen, weil der Senat einstimmig davon überzeugt ist, dass sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
Zur Begründung nimmt der Senat Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 11.05.2017, der folgenden Inhalt hat:
“Nach § 513 Absatz 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist vorliegend nicht der Fall. Die Klage ist zulässig und begründet.
[6] Die Rüge der sachlichen Zuständigkeit des Landgerichts geht ins Leere. Gemäß § 513 Abs. 2 ZPO kann mit der Berufung nicht angegriffen werden, dass das Landgericht als das örtlich oder sachlich unzuständige Gericht entschieden hat (vgl. Heßler in: Zöller, Zivilprozessordnung, 31. Auflage 2016, § 513 ZPO Rn 7).
[7] Die Klägerin hat gegen den Beklagten auch einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Mieträume gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Zutreffend hat das Landgericht festgestellt, dass die fristlose Kündigung der Klägerin vom 08.03.2016 das Mietverhältnis der Parteien gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB beendet hat.
[8] Soweit das Landgericht rechtsfehlerfrei einen kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand angenommen hat, greift der Beklagte diese Ausführungen nicht an.
[9] Zutreffend führt das Landgericht zudem aus, dass eine Heilung der Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch Nachzahlung des Rückstandes nicht in Betracht kommt, weil es sich bei dem Mietverhältnis der Parteien um ein Gewerberaummietverhältnis handelt.
Zwar ist die Bezeichnung des Mietverhältnisses durch die Parteien als “Mietvertrag für gewerblich genutzte Flächen” sekundär (vgl. Makowski in: Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, Vor § 535 BGB Rn 60). Entscheidendes Kriterium für die Einordnung bildet vielmehr die vertragliche Zweckbestimmung der Räume (Makowski, a.a.O.). Wohnraummiete liegt entgegen der Auffassung des Beklagten danach aber nur vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen (Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht 12. Auflage 2015, Vor § 535 BGB Rn 94). So hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Mietvertrag, nach dem nicht der Mieter, sondern Bedienstete des Mieters zur Nutzung der Räume als Wohnung berechtigt sind, nicht als Wohnungsmietvertrag bezeichnet werden kann (BGH, Urteil vom 11.02.1981 - VIII ZR 323/79 -, juris Tz 12).
Nach diesen Maßstäben liegt vorliegend ein Gewerberaummietverhältnis und kein Wohnraummietverhältnis vor. Denn die Wohnung ist nach der Regelung in § 1 Ziffer 1.4 des Mietvertrages zum Zwecke der Nutzung als Mitarbeiterwohnung und nicht zur Nutzung durch den Mieter selbst vermietet worden. Dabei ist unerheblich, dass das Mietverhältnis vorliegend nicht zwischen der Klägerin und der im Mietvertrag bezeichneten, tatsächlich nicht existenten ... GmbH, sondern mit dem Beklagten geschlossen wurde, der die Wohnung auch bewohnt. Abzustellen für die Abgrenzung ist nämlich auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses (Makoswi, a.a.O.), bei dem die Mietvertragsparteien ausweislich der Mietvertragsurkunde nicht von der Identität von Mieter und Nutzer ausgingen.
[10] Soweit der Beklagte die Auffassung vertritt, diese Betrachtung sei unter Berücksichtigung von § 565 BGB nicht hinnehmbar, weil dann dem Untermieter, der nicht von einem gewerblichen Zwischenvermieter mietet, nicht der gleiche Wohnraumschutz zuteil werde wie dem Untermieter eines gewerblichen Zwischenvermieters, dringt er mit dieser Argumentation vorliegend nicht durch. Denn er ist - wie die Klägerin zutreffend ausführt - nicht Untermieter, sondern aufgrund der Nichtexistenz der im Mietvertrag als Mieterin genannten ... GmbH Hauptmieter der streitbefangenen Wohnung.
[11] Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Parteien nur zum Schein einen Gewerbemietvertrag statt eines Wohnraummietvertrages geschlossen haben. Der diesbezügliche erstinstanzliche Vortrag des Beklagten wies mangels genauer Darlegung der vorvertraglichen Absprachen der Parteien nicht die nötige Substanz auf, um eine solche Feststellung treffen zu können. Allein der Umstand, dass die Klägerin bis zur Klageschrift keine Umsatzsteuer von dem Beklagten gefordert hat, lässt einen Rückschluss auf ein Scheingeschäft schon deshalb nicht zu, weil auch mietvertraglich keine Zahlung von Umsatzsteuer seitens des Mieters vereinbart war und die Klägerin Subjekt der Umsatzsteuer ist.
Soweit der Beklagte einen Verfahrensfehler des Landgerichts wegen Verletzung rechtlichen Gehörs rügt und in der Berufungsbegründung ergänzend zu dem angeblichen Abschluss eines Scheingeschäfts bezüglich einer Gewerbemiete statt des Abschlusses eines Wohnraummietvertrages vorträgt, vermag auch dieses neue Vorbringen die Annahme eines Scheingeschäfts nicht zu stützen. Aus dem vom Beklagten vorgelegten Schriftverkehr der Parteien ergibt sich nicht, dass die Klägerin die Wohnung tatsächlich zum Zwecke der Nutzung durch den Beklagten vermieten wollte und diesen vereinbarten Nutzungszweck in einem Gewerbemietvertrag unterbringen und statt mit dem Beklagten mit der sogenannten ... abschließen wollte, selbst wenn die E-Mail vom 21.7.2014 (Anlage BB5) von einer Nutzung der Wohnung durch den Beklagten ausging. Vielmehr spricht der vorgelegte Schriftverkehr gerade für den Willen der Parteien, ein Gewerbemietverhältnis zwischen der Klägerin und der ... GmbH zu begründen. So ist aus dem als Anlage BB1 eingereichten E-Mail-Verkehr der Parteien zu ersehen, dass der Beklagte darin nicht etwa als Privatperson, sondern - wie unten auf dem Auszug zu lesen - mit der gewerblichen Bezeichnung
..........”
aufgetreten ist. Zudem erklärte sich der Beklagte in seiner Antwort-E-Mail vom 13.10.2013 mit den Worten “das klingt fair. Bitte lassen Sie den Mietvertrag entsprechend vorbereiten” mit dem seitens der Klägerin angebotenen Gewerbemietvertrag mit der Firma ... ausdrücklich einverstanden. Schließlich ergibt sich auch aus dem Adressfeld der Schreiben der Klägerin vom 27.06.2014 (Anlage BB2) und vom 30.07.2014 (Anlage BB3) an die Firma ... GmbH, dass die Klägerin von einem Mietvertrag mit dieser Firma und nicht mit dem Beklagten als Privatperson ausging. Eine juristische Person kann aber kein Wohnbedarf haben (Blank, a.a.O. Rn 94), so dass die Parteien ersichtlich einen Gewerbemietvertrag abschließen wollten.
Eine Vernehmung der Zeugin ... zu der pauschalen Behauptung des Beklagten, zwischen den Parteien habe ausschließlich ein Wohnraummietverhältnis abgeschlossen werden sollen, wäre ein unzulässiger Ausforschungsbeweis. Auf einen Ausschluss des Beweisantritts gemäß § 531 Abs. 2 ZPO kommt es nicht mehr an.
[12] Soweit dem Beklagten die Nutzung der Mieträume bereits vor Mietvertragsabschluss zur Durchführung der von ihm angekündigten umfangreichen Baumaßnahmen ausgehändigt worden sind, ergibt sich hieraus ebenfalls nicht, dass die Parteien tatsächlich einen Wohnraummietvertrag und keinen Gewerbemietvertrag abschließen wollten. Denn gerade eine Übergabe der Mieträume an den Mieter schon vor Mietvertragsabschluss kommt nicht selten bei Gewerberaummietverträgen vor, weil dort - wie die Klägerin zutreffend ausführt - regelmäßig ein höheres Interesse des Mieters an der Durchführung von Umbauarbeiten besteht.”
[13] An dieser rechtlichen Beurteilung, welcher der Beklagte nicht entgegen getreten ist, hält der Senat fest.
[14] Die Nebenentscheidungen ergehen nach §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Wertfestsetzung beruht auf § 41 Abs. 2 S. 1 GKG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 565 BGB
§ 546 ZPO
§ 529 ZPO
§ 513 ZPO
§ 535 BGB
§ 513 Absatz 1 ZPO
§ 513 Abs. 2 ZPO
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB
§ 531 Abs. 2 ZPO
§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 41 Abs. 2 S. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: 8 U 216/16
25 O 131/16
VIII ZR 323/79