Oberlandesgericht Dresden (Sachsen, )
Urteil vom 2023-08-14, Aktenzeichen 12 U 186/22
ECLI: ECLI:DE:OLGNAUM:2023:0814.12U186.22.00

Tenor:
Orientierungssatz
Finanzierungsschäden sind grundsätzlich ersatzfähig.(Rn.46)
Verfahrensgang
Unter Zurückweisung der Anschlussberufung des Beklagten wird auf die Berufung des Klägers das am 18. Oktober 2022 verkündete Einzelrichterurteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Halle teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 35.000,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23. Juli 2020 zu zahlen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens, einschließlich der Kosten des Berufungsverfahrens.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Der Kläger macht gegen die Beklagte (Amtshaftungs-) Ansprüche nach der rechtswidrigen Versagung zweier Grundstücksverkehrsgenehmigungen geltend.
Wegen der Einzelheiten des in erster Instanz unstreitigen und streitigen Sachverhalts und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Ergänzend und klarstellend wird ausgeführt:
Das Landgericht hat der Klage durch Urteil vom 5. August 2022 teilweise in Höhe von 17.628,76 Euro stattgegeben, sie im Übrigen abgewiesen.
Zur Begründung hat es ausgeführt, dass der Kläger gegen den beklagten Landkreis einen Anspruch auf Zahlung von 17.628,76 Euro gemäß § 1 Abs. 1 EntschG LSA habe. Ein Anspruch aus einer besonderen Rechtsvorschrift für den Schadensausgleich bestehe nicht, auf einen Amtshaftungsanspruch gemäß § 829 Abs. 1 BGB i. V. m. Art. 34 GG komme es wegen der Anspruchskonkurrenz, § 1 Abs. 3 EntschG LSA, an dieser Stelle nicht an.
Die Versagung der Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz, die zu einer verzögerten Grundstücksveräußerung führe, stelle einen unmittelbaren hoheitlichen Eingriff in die Veräußerungsbefugnis dar, welche wiederum zum Kernbereich des Eigentums gehöre. Für das Grundstück zur UR-Nr. ...8/15 stehe nach der Rechtskraft der Entscheidung des Amtsgerichts Halle fest, dass die Versagung durch den Beklagten eine objektiv fehlerhafte und damit rechtswidrige Entscheidung gewesen sei.
Auch für das Grundstück zur UR.-Nr. ...7/15 liege eine rechtswidrige Versagung vor. Es sei zu berücksichtigen, dass sich aus den Kaufpreissammlungen für die Gemarkung G. Preise in Höhe von 2,32 Euro/m2 und 2,50 Euro/m2 ergäben. Hiermit hätte der Beklagte sich auseinandersetzen müssen, wenn der Ausnahmetatbestand des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG herangezogen werden solle. Die höheren Preise in den Kaufpreislisten hätten Anlass geben müssen, erhöhte Anforderungen an ein grobes Missverhältnis zu stellen. Der Beklagte habe auch nicht dargelegt, weshalb diese Vergleichspreise nicht herangezogen werden könnten. Im Vergleichswertverfahren sei der Preis herangezogen worden, der für Grundstücke gleicher Art und Lage im Zeitpunkt des Abschlusses üblich gewesen sei. Hierbei sei nach dem Wortlaut des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auf den konkreten Wert des Grundstückes abzustellen, nicht auf durchschnittliche Preise. Der Beklagte habe nicht substantiiert darlegen können, weshalb der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert für das konkrete Grundstück unter 2 Euro liege. Der Kläger hingegen habe durch Vorlage der Kaufpreislisten substantiiert dargelegt, dass im streitgegenständlichen Bezirk Preise oberhalb von 2,00 Euro erzielbar gewesen seien.
Die angemessene Entschädigung nach § 1 Abs. 1 EntschG LSA sei unter Berücksichtigung des dem Kläger vorenthaltenen wirtschaftlichen Wertes des Veräußerungserlöses sowie der weiterhin bestehenden Nutzbarkeit des Grundstückes zu ermitteln. Dem Gericht erscheine in Anlehnung an § 36 Abs. 2 PrEnteigG vier Prozent jährliche Zinsen angemessen, was den ausgeurteilten Anspruch ergebe.
Es bestehe kein weitergehender Amtshaftungsanspruch, § 839 Abs. 1 BGB i. V. m. Art. 34 Abs. 1 GG, da den Beklagten kein Verschulden treffe. Es gelte gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 und 2 GrdstVG für die Bearbeitung ein Beschleunigungsgebot, was sich auf den Sorgfaltsmaßstab im Rahmen des Verschuldens auswirke. Nicht jeder objektive Rechtsirrtum begründe auch einen Verschuldensvorwurf. Vorwerfbar sei die objektiv unrichtige Gesetzesauslegung oder Rechtsanwendung, wenn sie gegen den eindeutigen Wortlaut der Norm verstoße. Dies sei nicht der Fall, da § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ein grobes Missverhältnis verlange. Dies sei ein der Auslegung bedürftiger unbestimmter Rechtsbegriff. Die durch den Beklagten vorgenommene Orientierung an den Bodenrichtwerten stehe im Einklang mit der damals noch geltenden Rechtsprechung, sodass dem Beklagten kein Verschuldensvorwurf zu machen sei. Die nachfolgende Änderung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs mit Beschluss vom 29. April 2016, BLw 2/12, habe der Beklagte weder antizipieren noch – wegen des Beschleunigungsgebotes – abwarten müssen. Daran ändere auch die vorangegangene Entscheidung des EuGH vom 16. Juli 2015, Az. C 39/14 nichts, zumal für den Beklagten der Zeitaspekt Berücksichtigung zu finden habe.
Es sei auch keine zwingende Annahme und widerspräche dem Zweck der Regelung, dass ein erwerbsinteressierter Landwirt bereit sein müsse, einen bis zu 50 Prozent über dem landwirtschaftlichen Verkehrswert zu zahlen, um eine Genehmigung versagen zu können.
Gegen dieses Urteil wendet sich der Kläger mit seiner Berufung, mit der er die vollständige Verurteilung des Beklagten weiterverfolgt.
Es bestehe ein Amtshaftungsanspruch des Klägers gegen den Beklagten gemäß § 839 Abs. 1 i. V. m. Art. 34 Abs. 1 GG, da der Beklagte in mehrfacher Hinsicht schuldhaft gegen seine Amtspflichten verstoßen habe. Bereits dem Vorabentscheidungsverfahren des BGH mit Beschluss vom 29. November 2013, Az. BLw 2/12, sei zu entnehmen gewesen, dass der BGH Zweifel gehegt habe, ob der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert als Entscheidungsmaßstab im Rahmen des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG Bestand haben könne. Damit habe der BGH seine bisherige Rechtsprechung infrage gestellt und der Beklagte hätte die Anwendung dieses Maßstabs kritisch hinterfragen müssen. Zumindest hätte die Entwicklung der Rechtsprechung aufmerksam verfolgt werden müssen.
Das EuGH-Urteil sei dann für den mit der Materie vertrauten Verwaltungsmitarbeiter dahingehend zu verstehen gewesen, dass § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nicht anzuwenden sei, wenn es zur Ablehnung des höchsten wettbewerblichen Angebotes, das dem Marktwert entspreche, führte und mithin für die Prüfung des groben Missverhältnisses nur noch der Marktwert relevant sei. Eine Genehmigungsversagung könne danach nur noch bei spekulativ über Marktwert liegenden Verträgen in Betracht kommen, der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert sei für § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG „tot“ gewesen. Derart gravierende Rechtsprechungsänderungen habe die Verwaltung präsent zu haben.
Auch die Ermittlung des innerlandwirtschaftlichen Verkehrswertes hätte innerhalb der Entscheidungsfrist des § 6 Abs. 1 GrdstVG erfolgen können. Die Einholung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung dauere in Zeiten der elektronischen Kommunikation nur wenige Stunden, allenfalls zwei bis drei Tage. Auch sollten die Daten ohnehin bei dem Beklagten vorhanden sein, da er über Kopien aller genehmigungsbedürftigen Kaufverträge Dritter aus den letzten Jahren verfüge.
Zu Unrecht habe das Landgericht dann angenommen, dass von dem Erfordernis abgesehen habe werden könne, dass ein anderer erwerbsbereiter Landwirt nicht bereit gewesen sei, einen bis zu 50 % über dem innerlandwirtschaftlichen Verkehr liegenden Verkehrswert zu zahlen. Nach ständiger Rechtsprechung sei dies ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal. Die Landwirte H. wollten ausdrücklich nur zum ortsüblichen Preis erwerben. Einen Aufschlag zu zahlen, seien sie nicht bereit gewesen. Dass der Beklagte dies nicht beachtet habe, sei eine schuldhafte Pflichtverletzung, die mindestens zu einem Schadensersatzanspruch, wie mit Klage und Berufung geltend gemacht, führe.
Der Kläger beantragt,
unter teilweiser Abänderung des Urteils des Landgerichts Halle vom 18. Oktober 2022 den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 35.000,00 Euro zuzüglich 5 Prozentpunkte Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Mit seiner Anschlussberufung beantragt der Beklagte,
das Urteil des Landgerichts Halle vom 18. Oktober 2022 abzuändern und die Klage abzuweisen.
Er verteidigt die angefochtene Entscheidung insoweit das Landgericht einen Anspruch aus Amtshaftung verneint habe, insbesondere sei bis zum Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 29. April 2016 unklar gewesen, welche Konsequenzen dieser aus der Entscheidung des EuGH ziehen werde.
Darüber hinaus bestehe auch nach § 1 Abs. 1 EntschG LSA kein Anspruch des Klägers, sodass die Klage insgesamt abzuweisen sei. Es fehle an dem Tatbestandsmerkmal der Unmittelbarkeit des Eingriffs. Der potentielle Erwerber verliere durch die Versagung der Genehmigung allenfalls eine Erwerbschance, der potentielle Verkäufer behalte sein Eigentum, da erst mit Erteilung der Genehmigung der Kaufvertrag wirksam werde. Die Kredite, aus denen der Kläger seinen Zinsschaden herleiten wolle, seien erst nach Erlass der fraglichen Bescheide aufgenommen worden. Dies ergebe sich aus Seite 2 des landgerichtlichen Tatbestandes. Dann aber beruhe der Zinsschaden auf der freiverantwortlichen Entscheidung des Klägers, diese Darlehen aufzunehmen. Auch sei es unter Wertungsgesichtspunkten nicht angemessen, dem Verkäufer einen verschuldensunabhängigen Entschädigungsanspruch zuzusprechen. Die Behörde habe eine schnelle Entscheidung herbeizuführen, da ansonsten eine Genehmigungsfiktion eintrete. Entscheide das Gericht dann anders als die Behörde sei diese zwangsläufig entschädigungsverpflichtet. Dies erscheine unangemessen, zumal der Verkäufer von vornherein damit rechnen müsse, dass die Entscheidung zur Überprüfung durch das Amtsgericht gestellt werde.
die Anschlussberufung des Beklagten zurückzuweisen.
Der Gesetzgeber habe das Risiko fehlerhafter Entscheidung den Grundstücksverkehrsbehörden auferlegt. Sie hätten es in der Hand, durch das Bereithalten von ausreichend gut ausgebildetem Personal rechtswidrige Entscheidungen auch innerhalb kurzer Bearbeitungsfristen zu verhindern. Bei hoher Qualität werde es wenig bis keine versagende Entscheidungen geben, zur Vermeidung eines Haftungsfalles könne in Zweifelsfällen auch schlicht genehmigt werden.
Die Versagung der Genehmigung greife nicht in eine Erwerbschance, sondern in das Eigentum selbst ein. Es sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die zum Kernbereich des Eigentums gehörende Befugnis betroffen, das Eigentum zu veräußern.
Die vom Landgericht errechnete Entschädigung beruhe nicht auf den aufgenommenen Krediten, sodass es für die landgerichtliche Entscheidung unerheblich sei, ob und wann der Kläger Kredite aufgenommen habe. Die Kredite hätten im Übrigen in der Zeitspanne wie im landgerichtlichen Urteil korrekt angegeben valutiert. Dass der Kläger diese erst nach Erlass der Bescheide aufgenommen habe, sei dem Urteil nicht zu entnehmen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung des Klägers hat Erfolg, die zulässige Anschlussberufung des Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.
I.
Das Landgericht hat die Klage zu Unrecht teilweise abgewiesen. Das Urteil beruht auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 546 ZPO (§ 513 Abs. 1, 1. Fall ZPO), insbesondere rechtfertigen die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten und nach § 529 ZPO von dem Senat bei seiner Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen eine abweichende Beurteilung (§ 513 Abs. 1, 2. Fall ZPO).
1. Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch aus § 839 Abs. 1 BGB i. V. m. Art. 34 Abs. 1 GG auf Zahlung von 35.000,00 Euro.
a) Die Beamten im haftungsrechtlichen Sinn des Beklagten – ohne dass es auf das konkrete Dienstverhältnis ankäme – haben fahrlässig die ihnen dem Kläger gegenüber obliegende Amtspflicht verletzt.
aa) Die Amtspflicht, eine Erteilung oder Versagung der Genehmigung nach dem GrdstVG zu prüfen, bestand auch gegenüber dem Kläger, war drittbezogen im Sinne des § 839 Abs. 1 BGB. Die Drittbezogenheit ist immer dann gegeben, wenn der Amtspflichtverstoß zugleich eine Verletzung subjektiver öffentlicher Rechte des Geschädigten darstellt (MüKoBGB/Papier/Shirvani, 8. Aufl. 2020, BGB § 839 Rn. 285). Eine Drittbezogenheit der Amtspflicht ist immer dann gegeben, wenn sie dem Amtsträger wenigstens auch im Interesse des Einzelnen und nicht allein im Interesse der Allgemeinheit und des Staates auferlegt ist (MüKoBGB/Papier/Shirvani, 8. Aufl. 2020, BGB § 839 Rn. 286). Es genügt, dass die Amtspflicht neben der Erfüllung allgemeiner Interessen und der Verfolgung öffentlicher Belange auch den Zweck hat, die Interessen des Einzelnen wahrzunehmen (BGH, Urteil vom 28. Juni 1971, Az. III ZR 111/68, NJW 1971, 1699, beck-online; BGH, Urteil vom 4. Juli 1974, Az. III ZR 61/72, NJW 1974, 1764, beck-online; MüKoBGB/Papier/Shirvani, 8. Aufl. 2020, BGB § 839 Rn. 286).
Dies ist hier der Fall. Zwar hat das GrdstVG – wie beklagtenseits auch dargestellt – den Zweck, den Fortbestand land- und forstwirtschaftlicher Betriebe zu sichern. Bei der Prüfung einer Genehmigungsversagung nach § 9 Abs. 1 GrdstVG ist aber nicht lediglich dieser Zweck Gegenstand der Prüfung, sondern diese wird auch im Interesse des Einzelnen durchgeführt. Der Verkäufer hat ein Interesse daran, sein Grundstück an den von ihm gewünschten Erwerber zu verkaufen und ihm kann nur in den gesetzlich geregelten Fällen die Genehmigung versagt werden. Die genehmigende Behörde nimmt insoweit auch die Interessen des Einzelnen, des Verkäufers und Erwerbers, wahr. Dass daneben öffentliche Belange mit dem Genehmigungserfordernis verfolgt werden, kann dahinstehen. Es genügt, wenn die Amtspflicht auch drittbezogen ist.
bb) Die Beamten des Beklagten habe diese Amtspflicht fahrlässig verletzt, da sie die im Verkehr erforderliche Sorgfalt bei der Prüfung der Genehmigung nach dem GrdstVG außer Acht gelassen haben, § 276 Abs. 1 BGB.
(1) Dabei ist es eine Amtspflicht des Beamten, die Aufgaben und Befugnisse der juristischen Person des öffentlichen Rechts, in deren Namen und Rechtskreis er tätig wird, im Einklang mit dem objektiven Recht wahrzunehmen (MüKoBGB/Papier/Shirvani, 8. Aufl. 2020, BGB § 839 Rn. 246). Weiter gehört es zu den Amtspflichten eines jeden Amtsträgers, vor einer hoheitlichen Maßnahme, die geeignet ist, einen anderen in seinen Rechten zu beeinträchtigen, den Sachverhalt im Rahmen des Zumutbaren so umfassend zu erforschen, dass die Beurteilungs- und Entscheidungsgrundlage nicht in wesentlichen Punkten zum Nachteil des Betroffenen unvollständig bleibt (BGH, Urteil vom 19. Mai 1988, Az. III ZR 32/87, NJW 1989, 99; BGH, Urteil vom 24. Februar 1994, Az. III ZR 76/92, NJW 1994, 3162 (3164); MüKoBGB/Papier/Shirvani, 8. Aufl. 2020, BGB § 839 Rn. 247).
(2) Eine objektiv unrichtige Gesetzesauslegung oder Rechtsanwendung ist unter Beachtung dieses objektivierten Fahrlässigkeitsmaßstabs dann schuldhaft, wenn sie gegen den klaren, bestimmten und eindeutigen Wortlaut der Norm verstößt oder wenn die bei ihr aufgetretenen Zweifelsfragen durch die höchstrichterliche Rechtsprechung geklärt sind (BGH, Urteil vom 4. Juli 2013, Az. III ZR 342/12, NJW 2013, 3176 Rn. 10, beck-online; BGH, Urteil vom 29. April 1963, Az. III ZR 6/62, NJW 1963, 1453, beck-online; OVG Münster, Beschluss vom 29. März 1979, Az. VII A 1927/77NJW 1979, 2061, beck-online). Bereits eine einzige Entscheidung eines obersten Bundesgerichts kann diese Klärung bewirkt haben. Der Amtsträger hat sich sorgsam über die Rechtslage zu unterrichten, er muss die für sein Amt erforderlichen Rechts- und Verwaltungskenntnisse besitzen oder sich verschaffen (MüKoBGB/Papier/Shirvani, 8. Aufl. 2020, BGB § 839 Rn. 347). Eine schuldhafte Amtspflichtverletzung stellt es dar, wenn eine in der Sache einschlägige höchstrichterliche Entscheidung oder gar eine konstante höchstrichterliche Rechtsprechung einfach übersehen bzw. grundlos oder mit sachwidrigen Gründen ignoriert wird (BGH, Urteil vom 29. April 1963, Az. III ZR 6/62, NJW 1963, 1453 (1454); MüKoBGB/Papier/Shirvani, 8. Aufl. 2020, BGB § 839 Rn. 349).
(3) Nach diesen Maßstäben ist den Beamten des Beklagten bei der Versagung der Genehmigung ein schuldhaftes Verhalten vorzuwerfen, denn sie haben das in der Rechtsprechung anerkannte ungeschriebene Tatbestandsmerkmal nicht berücksichtigt, wonach eine Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nicht versagt werden kann, wenn kein anderer Landwirt erwerbsbereit ist zu einem Preis, der mindestens 50 % über dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert liegt.
Die Vorschrift des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ist nicht anzuwenden, wenn ungünstige Auswirkungen auf die Agrarstruktur nicht zu erwarten sind (BGH, Beschluss vom 27. April 2001, BLw 14/00, NJW-RR 2001, 1021 (1022); OLG Naumburg, Beschluss vom 31. Juli 2012, 2 Ww 12/10, BeckRS 2012, 21430). Bedeutung kommt dabei dem Umstand zu, ob hauptberufliche Landwirte an dem Erwerb des Grundstücks überhaupt nicht interessiert sind oder ob sie lediglich mit Rücksicht auf die Höhe des geforderten Kaufpreises kein Erwerbsinteresse haben (BGH, Beschluss vom 2. Juli 1968, Az. V BLw 10/68, WM 1968, 943 (944 f.); OLG Naumburg, Beschluss vom 31. Juli 2012, 2 Ww 12/10, BeckRS 2012, 21430). Entscheidend ist, dass der erwerbsbereite Landwirt bereit ist, für das streitgegenständliche Grundstück einen bis zu 50% über dem landwirtschaftlichen Verkehrswert liegenden Preis zu zahlen (OLG Naumburg, Beschluss vom 31. Juli 2012, 2 Ww 12/10, BeckRS 2012, 21430; Thüringisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 15. Dezember 2011, Lw U 201/10, NJOZ 2012, 1400; Thüringisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 20. Dezember 2013, Az. Lw U 538/13, BeckRS 2013, 205396 Rn. 10; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. 2012, Rn. 3987).
Dies war hier nicht der Fall. Die Landwirte H. waren jeweils nur bereit, einen ortsüblichen Preis zu zahlen. Dass sie bereit waren, einen bis zu 50% über dem landwirtschaftlichen Verkehrswert liegenden Preis zu zahlen, wie es die Rechtsprechung auch zum Entscheidungszeitpunkt gefordert hat, ist hingegen nicht der Fall.
Soweit das Landgericht der Auffassung war, dass mit der Entscheidung des OLG Stuttgart, Beschluss vom 29. März 2011, Az. 101 W 1/10, NJW-RR 2011, 1385 davon ausgegangen werden könne, dass die Annahme eines solchen ungeschriebenen Tatbestandsmerkmals dem Zweck der Regelung widerspräche, ist dies der Entscheidung nicht zu entnehmen. Im Gegenteil, auch das OLG Stuttgart stellt bei dem Erwerb durch einen Nichtlandwirt darauf ab, ob ein erwerbsbereiter Landwirt Interesse an dem fraglichen Grundstück bekundet und bereit ist, einen angemessenen Preis zu zahlen (unter 2 b) bb) (2) der zitierten Entscheidung).
Auch die vom Landgericht zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs, Beschluss vom 25. April 2014, BLw 5/13, gibt den Verzicht auf das Erfordernis eines erwerbsbereiten Dritten nicht her. In Rn. 19, zitiert nach juris, stellt der Bundesgerichtshof lediglich fest, dass ein Missverhältnis i. S. d. § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG in der Regel dann vorliegt, wenn der vereinbarte Preis den nach den Kaufpreissammlungen ermittelten Verkehrswert um mehr als 50 vom Hundert übersteigt. In Rn. 28, zitiert nach juris, kommt der Bundesgerichtshof dann aber zu dem Ergebnis, dass eine Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nicht zu versagen sei, wenn um dieselbe Fläche konkurrierende erwerbswillige landwirtschaftliche Unternehmen ebenfalls bereit sind, einen (annähernd) gleich hohen Preis zu zahlen. Auf einen Landwirt, der nur bereit war, zu einem ortsüblichen Preis oder generell einem Preis, der unter 150 % über dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert lag, kam es in dieser Entscheidung nicht an. Der BGH bestätigt indes seine Rechtsprechung auch mit dieser Entscheidung, wenn auch indirekt, dass ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal der Versagung ist, dass ein anderer erwerbsbereiter Landwirt vorhanden ist. Da die anderen Landwirte bereit waren, ähnliche Preise zu zahlen wie der Verkaufspreis, kam es auf die Frage des angemessenen sonstigen Preises in dem zitierten Fall schlicht nicht an.
Das Erfordernis der Zahlungsbereitschaft von 150 % des innerlandwirtschaftlichen Verkehrswertes resultierte aus der Annahme, dass nach alter Rechtsprechung erst dann von einem groben Missverhältnis im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG gesprochen werden konnte, wenn der Verkaufspreis mehr als 150 % des innerlandwirtschaftlichen Verkehrswertes entsprach. Daher kann auch die Annahme des Landgerichts nicht überzeugen, dass es genügt habe, dass ein erwerbsbereiter Landwirt zu ortsüblichen Preisen vorhanden gewesen sei und weiteres der obergerichtlichen Rechtsprechung nicht entnommen werden könne. Wenn man mit der Rechtsprechung davon ausgeht, dass es auch bei § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG eines erwerbsbereiten Landwirtes als ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal bedarf, dann folgt aus dem Erfordernis eines groben Missverhältnisses konsequenterweise, dass der erwerbsbereite Landwirt auch bereit sein muss, bis zur Grenze des groben Missverhältnisses zu zahlen. Anderenfalls benachteiligte man den verkaufsbereiten Landwirt, der dann stets nur zum innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert verkaufen könnte, auf ein grobes Missverhältnis käme es dann niemals an und die Regelung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG wäre obsolet.
Dass die Beamten des Beklagten diese ober- und höchstrichterliche Rechtsprechung bei der Entscheidung übersehen haben oder unangewendet ließen, ist ihnen im Sinne einer Fahrlässigkeit vorwerfbar. Es besteht grundsätzlich die Amtspflicht, die Rechtsprechung zu beachten (s.o.). Das zuständige Oberlandesgericht Naumburg hatte jedenfalls 2012, also noch vor Erlass der streitgegenständlichen Bescheide, die Auffassung vertreten, dies im Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass das ungeschriebene Tatbestandsmerkmal zu beachten ist (OLG Naumburg, Beschluss vom 31. Juli 2012, 2 Ww 12/10, BeckRS 2012, 21430) und nimmt dies auch bis heute an (OLG Naumburg, Beschluss vom 15. Februar 2022, Az. 2 Ww 3/22, nicht veröffentlich; zuletzt und in aller Deutlichkeit: BGH, Beschluss vom 29. April 2018, BLw 3/17, NJW-RR 2018, 848 Rn. 18 f. unter Berücksichtigung der geänderten Rechtsprechung zum angemessenen Preis und m. w. N. auch zur alten Rechtsprechung vor 2016). Diese Rechtsprechung hätten die Beamten des Beklagten beachten und ihrer Entscheidung zugrunde legen müssen. Hätten sie dies beachtet, hätte die Genehmigung wegen des Fehlens des ungeschriebenen Tatbestandsmerkmales nicht versagt werden dürfen. Es stand unstreitig kein erwerbsbereiter Landwirt zur Verfügung, der bereit war, mehr als die ortsüblichen Preise zu zahlen. Dies geht aus den streitgegenständlichen Bescheiden des Beklagten auch eindeutig hervor.
cc) Durch diese Amtspflichtverletzung ist dem Kläger ein Schaden entstanden. Der Höhe nach richtet sich der Anspruch des Klägers auf die Zahlung von 35.000,00 Euro gemäß § 249 Abs. 1 BGB.
Gemäß § 249 Abs. 1 BGB hat der Geschädigte Anspruch auf den Ersatz aller ihm entstandenen Schäden, wobei nach der Differenzhypothese ein Schaden entstanden ist, wenn der jetzige tatsächliche Wert des Vermögens des Geschädigten geringer ist als der Wert, den das Vermögen ohne das schadensstiftende Ereignis hätte (BGH, Urteil vom 18. Januar 2011, Az. VI ZR 325/09, NJW 2011, 1962 m. w. N.; Grüneberg/ders., BGB, 82. Aufl. 2023, Vorb v § 249 Rn. 10). Der Kläger macht einen Schaden geltend, der darin besteht, dass er bestehende Kredite in der Zeit der rechtswidrig versagten Genehmigung nicht zurückzahlen konnte. Dass Finanzierungsschäden grundsätzlich ersatzfähig sind, ist in der Rechtsprechung anerkannt (vgl. nur BGH, Urteil vom 12. März 2009, Az. VII ZR 26/06, NJW 2009, 1870, beck-online). Grundsätzlich hat der Kläger einen Anspruch auf Ersatz des Schadens, der sich aus der Vorenthaltung der Kaufpreise ergibt.
Dass der Kläger Kredite in der Zeit vom 12. März 2016 bis zum 17. Mai 2017 unterhielt, ergibt sich aus den vorgelegten Kontoauszügen.
Die Kredite bei der Sparkasse D. waren mit 11,6 % jährlich zu verzinsen. Auch dies ergibt sich aus den vorgelegten Kontoauszügen, hier beispielhaft aus der Information zur Abrechnung zum Konto Sparkasse D., Girokonto ... 23, Anlage K 10; Bl. 31 AO I sowie aus der Information zur Abrechnung zum Konto Sparkasse D., Girokonto ... 93, Anlage K 49; Bl. 73 Bd. I d. A. Auch die im Übrigen vorgelegten Abrechnungen lassen diesen Zinssatz erkennen.
Für das Geschäftsgirokonto bei der ... LB, Kontonummer ... 02, ergibt sich der behauptete Zinssatz von 8 % zur Überzeugung des Senats aus den vorgelegten Abrechnungen, Anlagen K 62 bis K 67, übersandt an den Beklagten mit Schriftsatz vom 27. Mai 2021.
Dass der Kläger bei früherem Erhalt der Kaufpreise die Kredite tatsächlich eher abgelöst hätte, ergibt sich zur Überzeugung des Senats daraus, dass er dies nach Erhalt auch tatsächlich getan hat, vgl. Anlage K 37, Bl. 299 AO II d. A. Der Kaufpreis in Höhe von 289.734,00 Euro ging auf dem Konto bei der Sparkasse D. mit der Nummer ... 23 mit Wertstellung 17. Mai 2017 ein. Der Kaufpreis des anderen Grundstücks ging am 21. April 2017 ebenfalls auf diesem Konto ein, Anlage K 35, Bl. 282 AO II d. A. Dass die Zahlung von dem vereinbarten Kaufpreis abwich, war einer anderweitigen Doppelzahlung der Frau J. geschuldet (vgl. Bl. 46 3. Absatz Bd. I d. A.).
Die Höhe des Zinsschadens schätzt der Senat jedenfalls auf die Höhe der geltend gemachten Klageforderung in Anwendung von § 287 Abs. 1 ZPO. § 287 Abs. 1 ZPO stellt den Nachweis der Anspruchshöhe von den strengen Anforderungen des § 286 ZPO frei. Sie ermöglicht eine Schätzung, soweit hierfür genügend tatsächliche Anknüpfungstatsachen vorliegen. Dabei genügt für die Überzeugungsbildung eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit (BGH, Urteil vom 29. Mai 2013, Az. VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584 Rz. 20; v. 17. Dezember 2014, Az. VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rz. 45) und liegt gemäß § 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO auch der Umfang der Beweisaufnahme im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts. Als Grundlage der Schätzung dient die klägerseits vorgenommene Darstellung gemäß Anlage K 42, Bl. 350 ff. AO II d. A. Die hierdurch vorgenommene Substantiierung des Schadens ist übersichtlich und in sich schlüssig. Nachvollziehbar sind die dort eingetragenen Werte anhand der ebenfalls eingereichten Kontoauszüge, die vom Senat nachvollzogen werden konnten. Bei der Berechnung hat der Kläger auch insbesondere berücksichtigt, wenn Konten im Plus geführt wurden und ein Zinsschaden in geringerer Höhe angefallen ist, so z. B. in der Zeit vom 18. Mai 2016 bis zum 29. Juni 2016. In dieser Zeit ist nicht die gesamte Höhe der ausstehenden Kaufpreise als Schadensberechnung eingestellt, da die Kredite geringer waren als diese.
Soweit der Beklagtenvertreter im Termin zur mündlichen Verhandlung vorgetragen hat, dass ausweislich § 6 beider notarieller Kaufverträge die Kaufpreise an die jeweilige Grundrechtspfandgläubigerin zu zahlen gewesen seien und dies mit nachgelassenem Schriftsatz vom 12. Juli 2023 wiederholt hat, handelt es sich um ein verkürztes Zitat der vertraglichen Vereinbarungen der jeweiligen Vertragsparteien. Die Pfandfreigabe war gemäß § 6e jeweils Fälligkeitsvoraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises, wobei es sich um eine standardmäßig in Kaufverträgen über Grundstücken zu findende Fälligkeitsvoraussetzung handelt. Eine Zahlung an die Grundrechtspfandgläubigerin war nur dann vorgesehen, wenn diese bei der Übermittlung der Pfandentlassungsunterlagen an den Notar Treuhandauflagen geltend macht. Dies ist offensichtlich nicht geschehen, da die Kaufpreise – wie dargestellt – zur Überzeugung des Senats in voller Höhe an den Kläger gezahlt wurden.
Auch die Vereinbarung zwischen den Parteien der notariellen Kaufverträge, dass bei Verzug ein Zinssatz in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen sei, mindert nicht die Schadensersatzverpflichtung des Beklagten für den beim Kläger tatsächlich eingetretenen Schaden. Zum einen war auch in den Verträgen vorbehalten, einen höheren Schaden geltend zu machen. Zum anderen handelt es sich auch hier um eine vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien der Kaufverträge, die nicht auf die Schadensersatzpflicht des Beklagten durchgreift.
Auch dass der Kläger Zinsen in Höhe von 11,6 Prozent für die Kredite bei der Sparkasse D. und 8 % bei der ... LB in einem – wie der Beklagtenvertreter meinte – Niedrigzinsumfeld zahlte, führt nicht zu einem geringeren Schadensersatzanspruch. Im Rahmen von § 249 Abs. 1 BGB ist der Geschädigte so zu stellen wie er ohne den die Ersatzpflicht begründenden Umstand gestanden hätte. Der Kläger hat den tatsächlichen Anfall der Zinsen in dieser Höhe dargelegt und nachgewiesen, sodass für den Senat eine Schätzgrundlage vorhanden war. Er war nicht gehalten, laufende Kredite zu ändern, um eine mögliche Schadensersatzpflicht eines Dritten gering zu halten. So weit reicht die Schadensminderungspflicht des Klägers nicht. Es handelte sich um laufende Kreditbeziehungen und keine neu begründeten Verpflichtungen, sodass auch der Einwand des Beklagten fehl geht, der Kläger habe die infrage stehenden Kredite erst nach Erlass der Bescheide aufgenommen. Dies ergibt sich auch nicht aus dem erstinstanzlichen Urteil. Der Kläger hat diesen Zinssatz tatsächlich gezahlt, eine Bereicherung seinerseits ist damit nicht gegeben.
Hingegen hat der Kläger sich ersparte Aufwendungen in Höhe von 7.244,70 Euro gegenrechnen zu lassen. Der Beklagte hat zu Recht darauf hingewiesen, dass bei einer früheren Übergabe der Grundstücke an die Käufer entsprechend der Vereinbarungen in den jeweiligen Pachtverträgen auch früher die Pachtzinsen in Höhe von 500,00 Euro je Hektar jährlich zu zahlen gewesen wären. Diese Pachtzinszahlung hat der Kläger durch die spätere Übergabe erspart.
Das Grundstück zu UR-Nr. ...7/2015 des Notars P. aus B. wurde entsprechend der Feststellungen des Landgerichts 365 Tage später übergeben. Für die Fläche von insgesamt 9,6578 Hektar (vgl. Anlage 1 zum Pachtvertrag, Bl. 22 Anlagenordner K I) ersparte der Kläger eine Jahrespacht in Höhe von 4.828,90 Euro.
Das Grundstück zu UR-Nr. ...8/2015 des Notars P. aus B. wurde entsprechend der Feststellungen des Landgerichts 407 Tage später übergeben. Für die Fläche von insgesamt 4,3330 Hektar (vgl. Anlage 1 zum Pachtvertrag, Bl. 261 Anlagenordner K I) ersparte der Kläger die Pachtzinszahlung in Höhe einer Jahrespacht von 2.166,50 Euro sowie anteilige Pacht, vgl. § 3 des Pachtvertrages, für 42 Tage in Höhe von 249,30 Euro.
Nach Abzug dieses Betrages vom Gesamtschadensbetrag, den der Kläger mit 42.606,89 Euro beziffert hat, verbleibt ein Schaden in Höhe von 35.362,19 Euro, von dem der Kläger 35.000,00 Euro als erstrangigen Teilbetrag im Wege einer Teilklage geltend gemacht hat. Diese waren ihm insgesamt zuzusprechen.
2. Ob daneben auch ein Anspruch des Klägers in geringerer Höhe gemäß § 1 Abs. 1 EntschG LSA besteht, kann dahinstehen.
3. Der Zinsanspruch ergibt sich – anders als das Landgericht meinte – aus § 696 Abs. 1 Satz 4 ZPO i. V. m. § 291 Satz 1, 187 Abs. 1 BGB bereits ab dem 23. Juli 2020, da die Akten am 22. Juli 2020 beim Landgericht Halle eingegangen sind. § 696 Abs. 4 ZPO ist hingegen nicht anzuwenden, da zwischen dem Eingang des Widerspruchs und der Zahlung der weiteren Gerichtskosten durch den Kläger sechs Monate lagen.
Die gemäß § 524 Abs. 1 Satz 1 ZPO statthafte und zulässige, insbesondere gemäß §§ 524 Abs. 2 Satz 2, 519, 520 ZPO form- und fristgerecht eingelegte und begründete Anschlussberufung des Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Es ist insoweit bereits auf die Ausführungen zur erfolgreichen Berufung des Klägers zu verweisen. Auf die Ausführungen der Anschlussberufung zum Anspruch gemäß § 1 Abs. 1 EntschG LSA kommt es nicht an.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 97 Abs. 1 ZPO und die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Sache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 546 ZPO
§ 529 ZPO
§ 286 ZPO
§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 1 Abs. 1 EntschG
§ 829 Abs. 1 BGB
§ 1 Abs. 3 EntschG
§ 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG
§ 36 Abs. 2 PrEnteigG
§ 839 Abs. 1 BGB
§ 6 Abs. 1 Satz 1 und 2 GrdstVG
§ 6 Abs. 1 GrdstVG
§ 9 Abs. 1 GrdstVG
§ 276 Abs. 1 BGB
§ 249 Abs. 1 BGB
§ 287 Abs. 1 ZPO
§ 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO
§ 696 Abs. 1 Satz 4 ZPO
§ 291 Satz 1, 187 Abs. 1 BGB
§ 696 Abs. 4 ZPO
§ 524 Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 524 Abs. 2 Satz 2, 519, 520 ZPO
§ 91 Abs. 1 Satz 1, 97 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO
Art. 34 GG
Art. 34 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1971, 1699
NJW 1974, 1764
NJW 1989, 99
NJW 1994, 3162
NJW 2013, 3176
NJW 1963, 1453
NJW 1979, 2061
NJW-RR 2001, 1021
WM 1968, 943
NJW-RR 2011, 1385
NJW-RR 2018, 848
NJW 2011, 1962
NJW 2009, 1870
NJW 2013, 2584
NJW 2015, 934
4 O 277/20
III ZR 111/68
III ZR 61/72
III ZR 32/87
III ZR 76/92
III ZR 342/12
III ZR 6/62
VII A 1927/77
2 Ww 12/10
V BLw 10/68
01 W 1/10
2 Ww 3/22
VI ZR 325/09
VII ZR 26/06
VIII ZR 174/12
VIII ZR 88/13