Verwaltungsgericht Sigmaringen (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-09-13, Aktenzeichen 6 K 766/07

Tenor:
Der Bescheid der Stadt R. vom 28.11.2003 über die Ausübung eines Vorkaufsrechts an zwei Teilflächen des Grundstücks Flst. 68..., Gemarkung R., und deren Widerspruchsbescheide vom 15.11.2004 werden aufgehoben.
Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand:
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Die an einem Grundstücksgeschäft als Verkäuferin und Käuferin beteiligten Klägerinnen wenden sich gegen die Ausübung eines Vorkaufsrechts durch die Beklagte.
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Die Klägerin zu 1) ist ein als Aktiengesellschaft geführtes Eisenbahnunternehmen. Die Klägerin zu 2) ist gesellschaftsrechtlich als GmbH & Co. KG organisiert. Kommanditistin der Klägerin zu 2) ist ihrerseits die Klägerin zu 1), Komplementär ist die A, Management GmbH. Die Klägerin zu 1) ist wiederum Gesellschafterin dieser A. Management GmbH mit einem Geschäftsanteil von 48,85 %. Die übrigen Geschäftsanteile der A. Management GmbH verteilen sich auf die W. AG (39,23 %), die W. Immobilienbank - Anstalt des öffentlichen Rechts - (10 %) und die W. P. Lebensversicherung AG (1,92 %). Der Klägerin zu 1) wurden im Zuge der Bahnreform in den 1990er-Jahren zahlreiche ehemalige Liegenschaften des Bundeseisenbahnvermögens zu Eigentum übertragen. Darunter befanden sich auch Teilflächen des auf der Gemarkung der Beklagten belegenen Flurstücks Nr. 68…, auf dem früher der Güterbahnhof R. betrieben wurde.
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Am 29.04.1999 beschloss der Gemeinderat der Beklagten die Aufstellung eines Bebauungsplans „ RT 206 A Bahngelände R. zwischen Schieferstraße, Sondelfinger Straße und westlich der Hauptgleise “, dessen Geltungsbereich die hier streitigen Teilflächen des Flurstücks Nr. 68… mit umfassen soll. Als planungsrechtliche Festsetzung ist – soweit hier von Bedeutung – im Wesentlichen ein Sondergebiet „Containerbahnhof“, ein Sondergebiet „Logistik-Zentrum“ und ein Sondergebiet „Vereinsanlagen“ vorgesehen. In der Begründung des Beschlussvorschlags für den Aufstellungsbeschluss, der noch weitere Bahnflächen im Stadtgebiet der Beklagten betraf, hieß es u.a., die im Rahmen der Umnutzung ehemaliger planfestgestellter Gelände des Bundes frei werdenden Bahngelände seien von städtebaulicher und stadtentwicklungspolitischer Bedeutung. Die Flächen lägen oft gut erschlossen am Rand der Innenstadt und böten die Chance, mit neuen Nutzungen das bestehende Stadtgefüge sinnvoll zu erweitern und zu ergänzen. Ein Problem liege vor allem darin, dass es sich bei den frei werdenden Bahnflächen um planfestgestelltes Gelände handele. Die Stadt habe auf diesen Flächen keine Planungshoheit. Ohne entsprechende Bebauungspläne und Planvorstellungen habe die Stadt kein genügendes Instrumentarium, um städtebaulich unerwünschte Nutzungen, Vorhaben und Entwicklungen – ggf. nach kurzfristiger Entwidmung des planfestgestellten Geländes – zu verhindern. Ein einfacher Aufstellungsbeschluss ermögliche der Stadt, sich aktiv an einer positiven Entwicklung der Flächen zu beteiligen und somit von der Planungshoheit Gebrauch zu machen. Planungsziel der Stadt für das Areal des Bebauungsplans RT 206 A sei es, den Güterbahnhof als Verknüpfungspunkt zwischen Straße und Schiene langfristig zu sichern. Falls sich die verkehrspolitischen Rahmenbedingungen ändern sollten, sei für die Stadt ein Standort für den kombinierten Ladeverkehr (KLV) oder ein Containerbahnhof erforderlich. Dafür sei im gesamten Stadtgebiet nur diese Bahnfläche geeignet.
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Am 22.03.2001 beschloss der Gemeinderat der Beklagten eine Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht gem. § 25 Abs. 1 Satz 2 BauGB für den Bereich „Bahngelände zwischen Schieferstraße / Sondelfinger Straße und westlich der Hauptgleise“, deren Geltungsbereich das Flurstück Nr. 68… umfasst.
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In seiner Sitzung vom 24.10.2002 beschloss der Gemeinderat der Beklagten die frühzeitige Beteiligung der Bürger gem. § 3 Abs. 1 BauGB und der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 BauGB und beauftragte die Verwaltung, die Bürgerbeteiligung in Form einer vierwöchigen Auslegung des Planentwurfs des Bebauungsplans RT 206 A durchzuführen. Der Planentwurf lag vom 18.11.2002 bis 20.12.2002 beim Stadtplanungsamt der Beklagten öffentlich aus.
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Am 26.03.2003 schloss die Klägerin zu 1) mit verschiedenen Investoren (W. AG, W. Immobilienbank, W. W. Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH) unter Beteiligung der A. Management GmbH und der Klägerin zu 2) einen Rahmen- und Konsortialvertrag. Bestandteil dieses Vertragswerks war u.a. ein Grundstückskaufvertrag zwischen der Klägerin zu 1) und der Klägerin zu 2) über 1.849 sog. Immobilienbestandseinheiten – IBB -, welche in Anlage H zu dem Vertragswerk einzeln bezeichnet wurden. Der Gesamtpreis für diese Grundstücke betrug … Euro. Bei diesen Grundstücken handelt es sich um ehemalige Liegenschaften des Bundeseisenbahnvermögens, die im Zuge der Bahnreform in den 1990er-Jahren auf die Klägerin zu 1) übertragen worden waren.
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Gegenstand dieses Kaufvertrages waren auch zwei Teilflächen des auf der Gemarkung der Beklagten belegenen Flurstücks Nr. 68…, in den Bezugsurkunden zum Grundstückskaufvertrag als IBB Nr. 42000052 (ca. 750 m 2 , Kaufpreis: 392,34 Euro) und Nr. 42000053 (ca. 51.536 m 2 , Kaufpreis: 64.732,32 Euro brutto) bezeichnet. Die Flächen sind Teil des ehemaligen Güterbahnhofs R..
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Der mit dem Vollzug der Grundstücksgeschäfte betraute Notar zeigte der Beklagten mit Schreiben vom 26.08.2003, bei der Beklagten eingegangen am 01.09.2003, den Verkauf der Liegenschaften an und bat um Erteilung eines Negativzeugnisses über die Nichtausübung bzw. das Nichtbestehen des gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 24 BauGB sowie ggf. weiterer gesetzlicher Vorkaufsrechte. Mit weiterem Schreiben vom 08.10.2003, eingegangen bei der Beklagten am 13.10.2003, übersandte der Notar auf Anforderung eine beglaubigte auszugsweise Abschrift der Kaufvertragsurkunde sowie der dazugehörigen Bezugsurkunden.
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Mit Schreiben vom 31.10.2003 hörte die Beklagte die Klägerinnen zur beabsichtigten Ausübung des ihr nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zustehenden Vorkaufsrechts an.
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In seiner Sitzung vom 13.11.2003 beschloss der Finanzausschuss des Gemeinderats der Beklagten, „das Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 24 ff BauGB an den beiden mit Kaufvertrag vom 26.03.2003 verkauften Teilflächen“ auszuüben und ermächtigte das Liegenschaftsamt der Beklagten, alle notwendigen Handlungen und Erklärungen gegenüber Dritten in diesem Zusammenhang vorzunehmen bzw. abzugeben. In der dazugehörigen Beschlussvorlage waren finanzielle Auswirkungen für die Beklagte in Höhe von 65.124,66 Euro veranschlagt worden.
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Die Hauptsatzung der Beklagten in ihrer damals geltenden Fassung enthält im Hinblick auf die Zuständigkeit der Gemeindeorgane im Zusammenhang mit der Ausübung von Vorkaufsrechten folgende Bestimmungen:
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§ 2 Zuständigkeit (1) Der Gemeinderat entscheidet über alle Angelegenheiten, soweit diese nicht - einem beschließenden Ausschuss (§ 9) - einem Ortschaftsrat (§ 14) oder - dem Oberbürgermeister (§ 10) übertragen sind oder dem Oberbürgermeister kraft Gesetzes zukommen. (2) … (3) Über folgende Angelegenheiten entscheidet nur der Gemeinderat, falls die voraussichtlichen Gesamteinnahmen, die Gesamtkosten oder der Wert im Einzelfall nachstehende Wertgrenzen übersteigen: 1. 500 000 DM: … 1.10 Ausübung von Vorkaufs- und Wiederkaufsrechten sowie des allgemeinen und besonderen Vorkaufsrechts gemäß §§ 24 und 25 BauGB, … (1) Außerdem bleibt dem Gemeinderat die Entscheidung vorbehalten über: 1. Angelegenheiten von besonderer Bedeutung. Ob diese Voraussetzung gegeben ist, entscheidet im Zweifelsfall der Gemeinderat. …
§ 2 Zuständigkeit
(1) Der Gemeinderat entscheidet über alle Angelegenheiten, soweit diese nicht
- einem beschließenden Ausschuss (§ 9)
- einem Ortschaftsrat (§ 14) oder
- dem Oberbürgermeister (§ 10)
übertragen sind oder dem Oberbürgermeister kraft Gesetzes zukommen.
(2) …
(3) Über folgende Angelegenheiten entscheidet nur der Gemeinderat, falls die voraussichtlichen Gesamteinnahmen, die Gesamtkosten oder der Wert im Einzelfall nachstehende Wertgrenzen übersteigen:
1. 500 000 DM:
…
1.10 Ausübung von Vorkaufs- und Wiederkaufsrechten sowie des allgemeinen und besonderen Vorkaufsrechts gemäß §§ 24 und 25 BauGB,
(1) Außerdem bleibt dem Gemeinderat die Entscheidung vorbehalten über:
1. Angelegenheiten von besonderer Bedeutung. Ob diese Voraussetzung gegeben ist, entscheidet im Zweifelsfall der Gemeinderat.
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§ 5 Rechtsstellung (1) Die beschließenden Ausschüsse entscheiden selbständig an Stelle des Gemeinderats über alle Angelegenheiten in dem ihnen nach § 9 übertragenen Aufgabengebiet, soweit die Entscheidung nicht - dem Gemeinderat (§ 2) vorbehalten, - einem Ortschaftsrat (§ 14) oder - dem Oberbürgermeister (§ 10) übertragen worden ist oder diesen kraft Gesetzes zukommt. (2) Ergibt sich, dass eine Angelegenheit für die Stadt von besonderer Bedeutung ist, müssen die beschließenden Ausschüsse die Angelegenheit dem Gemeinderat zur Beschlussfassung unterbreiten (§ 2 Abs. 4 Nr. 1). …
§ 5 Rechtsstellung
(1) Die beschließenden Ausschüsse entscheiden selbständig an Stelle des Gemeinderats über alle Angelegenheiten in dem ihnen nach § 9 übertragenen Aufgabengebiet, soweit die Entscheidung nicht
- dem Gemeinderat (§ 2) vorbehalten,
übertragen worden ist oder diesen kraft Gesetzes zukommt.
(2) Ergibt sich, dass eine Angelegenheit für die Stadt von besonderer Bedeutung ist, müssen die beschließenden Ausschüsse die Angelegenheit dem Gemeinderat zur Beschlussfassung unterbreiten (§ 2 Abs. 4 Nr. 1).
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§ 7 Allgemeine Zuständigkeit (1) Den beschließenden Ausschüssen obliegen jeweils in ihrem Aufgabengebiet die Entscheidungen über die Angelegenheiten, die im Einzelfall Einnahmen oder Ausgaben im Wert von mehr als 150 000 DM bis zu 500 000 DM betreffen, soweit in dieser Hauptsatzung (§ 2 Abs. 3, § 10 Abs. 2 Nr. 3, 4 und 7 sowie Abs. 3) keine anderen Wertgrenzen festgelegt sind. (2) Soweit sich die Zuständigkeit der beschließenden Ausschüsse nach Wertgrenzen bestimmt, beziehen sich diese auf den einheitlichen wirtschaftlichen Vorgang. Die Zerlegung eines Vorgangs in mehrere Teile zur Begründung einer anderen Zuständigkeit ist nicht zulässig.
§ 7 Allgemeine Zuständigkeit
(1) Den beschließenden Ausschüssen obliegen jeweils in ihrem Aufgabengebiet die Entscheidungen über die Angelegenheiten, die im Einzelfall Einnahmen oder Ausgaben im Wert von mehr als 150 000 DM bis zu 500 000 DM betreffen, soweit in dieser Hauptsatzung (§ 2 Abs. 3, § 10 Abs. 2 Nr. 3, 4 und 7 sowie Abs. 3) keine anderen Wertgrenzen festgelegt sind.
(2) Soweit sich die Zuständigkeit der beschließenden Ausschüsse nach Wertgrenzen bestimmt, beziehen sich diese auf den einheitlichen wirtschaftlichen Vorgang. Die Zerlegung eines Vorgangs in mehrere Teile zur Begründung einer anderen Zuständigkeit ist nicht zulässig.
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§ 10 Zuständigkeit des Oberbürgermeisters … (3) Dem Oberbürgermeister werden folgende Aufgaben zur dauernden Erledigung übertragen, soweit die voraussichtlichen Gesamteinnahmen, Gesamtkosten, der Wert, bei längerwirksamen Leistungen der Jahreswert im Einzelfall nachstehende Wertgrenzen nicht übersteigen: 1. 150 000 DM: ... 1.4 Ausübung von Vorkaufs- und Wiederkaufsrechten sowie des allgemeinen und besonderen Vorkaufsrechts gemäß §§ 24 und 25 BauGB.
§ 10 Zuständigkeit des Oberbürgermeisters
(3) Dem Oberbürgermeister werden folgende Aufgaben zur dauernden Erledigung übertragen, soweit die voraussichtlichen Gesamteinnahmen, Gesamtkosten, der Wert, bei längerwirksamen Leistungen der Jahreswert im Einzelfall nachstehende Wertgrenzen nicht übersteigen:
1. 150 000 DM:
...
1.4 Ausübung von Vorkaufs- und Wiederkaufsrechten sowie des allgemeinen und besonderen Vorkaufsrechts gemäß §§ 24 und 25 BauGB.
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Mit beiden Klägerinnen gesondert zugestelltem Bescheid vom 28.11.2003 übte die Beklagte ihr gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß § 28 Abs. 2 i.V. mit § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 2 BauGB an den im Kaufvertrag vom 26.03.2003 bezeichneten Teilflächen IBB Nr. 42000052 und IBB Nr. 42000053 aus. Diese beiden Teilflächen seien von zentraler Bedeutung für die weitere städtebauliche Entwicklung. Es sei ein erklärtes Planungsziel der Beklagten, den ehemaligen Güterbahnhof als Verknüpfungspunkt zwischen Straße und Schiene langfristig zu sichern (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Der zu zahlende Entschädigungsbetrag wurde auf insgesamt 65.124,66 Euro festgesetzt. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts komme der Kauf zwischen der Klägerin zu 1) und der Beklagten unter den Bedingungen des Kaufvertragsurkunde vom 26.03.2003 zustande. Zur Begründung hieß es unter Verweis auf die Vorkaufsrechtssatzung im Wesentlichen, der Standort „ehemaliger Güterbahnhof“ (IBB Nr. 42000053) werde als wichtiger Entwicklungsstandort mit Freiflächenpotential und Schienenanschluss für die zukünftigen Frachtversorgungsaufgaben im Stückgüterverkehr Straße / Schiene für R. und für die Region angesehen. Bei einer Änderung der verkehrspolitischen Rahmenbedingungen sei für die Beklagte ein Standort für den kombinierten Ladeverkehr oder ein Containerbahnhof erforderlich. Dafür sei im gesamten Stadtgebiet nur diese Bahnfläche geeignet. Auf dem östlichen Teil der Bahnanlagen (IBB Nr. 42000052) befinde sich das ehemalige Sozialgebäude und ein kleines Stellwerkhaus. Diese beiden Objekte seien vom Landesdenkmalamt Baden-Württemberg aufgrund ihrer einmaligen Ausprägung und der besonderen Bedeutung für die Eisenbahngeschichte Baden-Württembergs in die Denkmalliste aufgenommen worden. Als künftige Nutzungen seien hier eisenbahnnahe Nutzung oder eine Vereinsnutzung angedacht. In einem künftigen Bebauungsplanverfahren solle diese Teilfläche deshalb als Sondergebiet „Vereinsanlagen“ ausgewiesen werden.
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Entsprechend der dem Bescheid beigefügten Rechtsbehelfsbelehrung beantragten die Klägerinnen - jeweils gesondert - gerichtliche Entscheidung nach § 217 BauGB. Mit Schreiben vom 20.01.2004 wies die Beklagte die Klägerinnen darauf hin, dass die Rechtsbehelfsbelehrung unzutreffend gewesen sei und dass der Rechtsbehelf des Widerspruchs gegeben sei. Im Einvernehmen der Beteiligten behandelte die Beklagte die Anträge auf gerichtliche Entscheidung nach § 217 BauGB in der Folge als Widersprüche. Zur Begründung ihrer Widersprüche trugen die Klägerinnen in der Folge im Wesentlichen vor, die Klägerin zu 2) sei eine unmittelbare Tochtergesellschaft der Klägerin zu 1). Deshalb liege kein Vorkaufsfall im Sinne von § 24 ff. BauGB vor; der Kaufvertrag sei nicht mit einem Dritten abgeschlossen. Die Klägerin zu 2) sei nicht Dritte im Sinne des § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V. mit § 463 BGB. Zur weiteren Begründung beriefen sich die Klägerinnen insoweit auf das Urteil des OVG für die Länder Niedersachsen und Schleswig-Holstein vom 28.02.2003 - 6 OVG A 108/81 -. Ferner sei die Begründung des angefochtenen Bescheides unzureichend. Ermessenserwägungen fehlten völlig.
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Mit Widerspruchsbescheiden vom 08.10.2004, erneut - nach Beifügung der zuvor fehlenden Rechtsbehelfsbelehrungen - versandt als Widerspruchsbescheide vom 15.11.2004 und zugestellt am 18.11.2004 (Klägerin zu 2) bzw. 19.11.2004 (Klägerin zu 1), wies die Beklagte die Widersprüche zurück. Zur Begründung hieß es im Wesentlichen, die Beklagte habe bereits vor 2 bis 3 Jahren mit der Klägerin zu 1) über den Erwerb des Grundstücks des früheren Güterbahnhofs verhandelt, ohne dass es zu einem Ergebnis gekommen sei. Die Nutzung des ehemaligen Güterbahnhofs sei Ende der 1980er-Jahre ausgelaufen. Derzeit seien die Grundstücksflächen ungenutzt. Eine bahnrechtliche Entwidmung sei durch das Eisenbahnbundesamt noch nicht ausgesprochen worden. Anfang der 1990er-Jahre sei vorgesehen gewesen, auf dem Gelände ein Frachtzentrum zu errichten. Die Deutsche Bundesbahn habe damals die strategische Grundsatzentscheidung getroffen, den Kleingut- und Teilladungsverkehr grundlegend neu zu ordnen und bis Ende 1996 die Bahntrans-Konzeption bundesweit an 41 Standorten zu realisieren. Einer dieser Standorte sei das geplante Bahntrans-Frachtzentrum im Güterbahnhofsgelände R. gewesen. Ende der 1990er-Jahre sei die gesamte Frachtzentrums-Konzeption auf den Prüfstand gestellt worden. Der Bau eines Frachtzentrums in R. werde von der Firma Bahntrans nicht mehr weiter verfolgt. Ein Kaufvertrag mit einem Dritten liege vor. Das Urteil des OVG für die Länder Niedersachsen und Schleswig-Holstein beschäftige sich mit einer anderen gesellschaftsrechtlichen Konstellation. An der Komplementär-GmbH der Klägerin zu 2) sei eine Gruppe von Personen mit einer - wenn auch geringen - Mehrheit beteiligt, die nicht der Klägerin zu 1) zuzurechnen sei. Zwei unterschiedliche Gesellschaften mit unterschiedlichen Rechtsformen hätten einen notariell beurkundeten Vertrag abgeschlossen, um einen wirksamen Eigentumsübergang zu erreichen. Aus der weitgehenden Personenidentität der Gesellschafter beider Gesellschaften können nicht auf das Fehlen des Tatbestandsmerkmals „Verkauf an einen Dritten“ geschlossen werden. Zudem enthalte der Kaufvertrag selbst Regelungen betreffend die Ausübung von Vorkaufsrechten, die ihrerseits überflüssig wären, falls die Rechtsauffassung der Klägerinnen zutreffen sollte. Die Vorkaufsrechtssatzung der Beklagten sei rechtswirksam erlassen worden. Die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts sei auch durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Die Klägerinnen hätten nur ein wirtschaftliches Interesse daran, die Grundstücksflächen so wirtschaftlich wie möglich zu verwerten. Die Beklagte hingegen versuche hier, eine Aufgabe wahrzunehmen, aus der sich die Klägerin zu 1) und ihre Tochterunternehmen in den letzten Jahren im Rahmen ihrer Bahnverkehrspolitik kontinuierlich zurückgezogen hätten. Der angefochtene Bescheid sei auch hinreichend begründet, im Übrigen ergänze der Widerspruchsbescheid die dortigen Ausführungen. Im Widerspruchsbescheid könnten auch Ermessenserwägungen nachträglich vorgenommen werden. Insoweit verwies die Beklagte im Widerspruchsbescheid ergänzend auf die im Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan aufgeführten Erwägungen. Darin werde auch eine Abwägung zwischen den rein finanziellen Interessen der Klägerseite und den öffentlichen Interessen der Beklagten an der Sicherung und Umnutzung der Bundesbahnflächen des ehemaligen Güterbahnhofs zugunsten eines Container- und Ladebrückenterminals durchgeführt. Im Ergebnis sei ein Übergewicht der Interessen der Beklagten zu sehen, die zu Recht versuche, eine früher von der Klägerin zu 1) wahrgenommene verkehrspolitische Aufgabe für die Zukunft weiterhin zu sichern.
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Die Klägerinnen haben am 20.12.2004 (Klägerin zu 1), einem Montag, bzw. am 16.12.2004 (Klägerin zu 2) gesondert beim Verwaltungsgericht Sigmaringen Klage erhoben. Zur Begründung tragen sie im Wesentlichen vor, die Klägerin zu 2) stehe vollständig im wirtschaftlichen Eigentum der Klägerin zu 1), weshalb der Grundstücksübergang auch nicht grunderwerbssteuerpflichtig gewesen sei; es fehle somit an einer Veräußerung an einen „Dritten“, es liege nur eine konzerninterne Vermögensneuordnung vor. Insoweit sei eine wirtschaftliche Betrachtungsweise angezeigt. Die B. GmbH habe ihr ursprünglich verfolgtes Vorhaben, auf dem Areal des früheren Güterbahnhofs in R. ein Fracht- bzw. Logistikzentrum einzurichten, aufgegeben. Gleichwohl halte die Beklagte in ihren Planentwürfen an entsprechenden Planungen fest. Seit dem Bebauungsplan-Aufstellungsbeschluss im Jahre 1999 sei jedoch nichts mehr geschehen. Private Investoren hätten ihre diesbezüglichen Absichten auch seit langem aufgegeben. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertige daher die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht, der angegebene Verwendungszweck könne nämlich mit dem Eigentumserwerb durch die Beklagte nicht erreicht werden. Die Beklagte wolle sich nur eine Option für ein Logistik-Zentrum offenhalten. Das aber sei unzulässig. Die städtebaulichen Ziele der Beklagten seien in absehbarer Zeit nicht umsetzbar. Ihre Planung sei nicht realisierbar, da die streitigen Flächen nach wie vor als Betriebsanlagen der Eisenbahn gewidmet seien und der Fachplanungsvorbehalt des § 38 BauGB zu beachten sei. Die Beklagte wolle in ihrer Bebauungsplanung bahnbezogene Festsetzungen treffen und trete damit in Konkurrenz zur Fachplanung. Die angefochtenen Bescheide seien im Übrigen ermessensfehlerhaft. Die Beklagte gestehe den Klägerinnen allein finanzielle Interessen zu. Nicht berücksichtigt werde, dass dem Verkäufer mit der Ausübung des Vorkaufsrechts ein anderer Vertragspartner aufgezwungen werde. Dessen Eigentum und auch der Anspruch des Käufers aus dem Kaufvertrag unterfielen dem Schutzbereich des Art. 14 GG. Demgegenüber wiege die von der Beklagten gewünschte Beibehaltung des status quo zur Offenhaltung von Optionen, die seit Jahren niemand wahrgenommen habe und auch künftig realistischerweise niemand wahrnehmen werde, weniger schwer. Zuletzt berufen sich die Klägerinnen darauf, dass der Finanzausschuss des Gemeinderats der Beklagten für die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht zuständig gewesen sei.
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Die Klägerinnen beantragen jeweils,
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den Bescheid der Beklagten vom 28.11.2003 und deren Widerspruchsbescheid vom 15.11.2004 aufzuheben.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klagen abzuweisen.
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Sie trägt vor, ihre Vorkaufsrechtssatzung stehe in Einklang mit § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Sie verfolge mit der Vorkaufsrechtssatzung und dem Bebauungsplan RT 206 A städtebauliche Ziele. Auf dem ehemaligen Güterbahnhofsgelände sollten die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Logistik-Zentrums geschaffen werden. Damit berücksichtige die Beklagte das vorhandene Bedürfnis der Wirtschaft nach einer Verbindung zwischen Straße und Schiene und zugleich die Belange des Güterverkehrs unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung. Das Planungskonzept der Beklagten sei auch tatsächlich und rechtlich realisierbar. Es vollziehe die diesbezüglichen Vorgaben der Regionalplanung. Die noch bestehende eisenbahnrechtliche Widmung der Flächen stehe dem nicht entgegen. Für die materielle Rechtmäßigkeit der Vorkaufsrechtssatzung komme es nicht darauf an, ob und in welchem Umfang das Vorkaufsrecht im Zeitpunkt seiner satzungsmäßigen Begründung ausgeübt werden konnte oder durfte. Ebenso wenig komme es darauf an, dass die Beklagte den in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan RT 206 A aufgrund der noch fehlenden Entwidmung der Bahnflächen noch nicht als Satzung habe beschließen dürfen. Im Übrigen lägen die Voraussetzungen für eine eisenbahnrechtliche Entwidmung vor. Die streitigen Flächen hätten ihre eisenbahnrechtliche Notwendigkeit verloren. Der zwischen den Klägerinnen geschlossene Kaufvertrag stelle einen solchen mit einem „Dritten“ dar. Das ergebe sich daraus, dass die Klägerin zu 1) nicht sämtliche Anteile beider Gesellschafter der Klägerin zu 2) halte. Die Zahl der Berechtigten an der Teilfläche des Grundstücks Flst.-Nr. 68... sei durch den Kaufvertrag größer geworden. Während vor dessen Abschluss allein die Klägerin zu 1) als Alleineigentümerin berechtigt gewesen sei, sei dies danach ausschließlich die Klägerin zu 2). Durch die Beteiligung der A. Management GmbH als Gesellschafterin der Klägerin zu 2) habe sich der Kreis der Berechtigten erweitert, da neben der Klägerin zu 1) mit dieser nicht identische dritte Investoren nunmehr - und das mehrheitlich - mitberechtigt seien. Hinter Käufer und Verkäufer des Geschäfts stünden somit nicht dieselben Personen, sodass auch keine wirtschaftliche Betrachtungsweise angezeigt sei. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei auch durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Ermessensfehler lägen nicht vor. Der Finanzausschuss des Gemeinderats der Beklagten sei für die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts zuständig gewesen. Zu dem Kaufpreis von 65.124,66 Euro sei ein „Sicherheitszuschlag“ für etwaige von der Beklagten zu tragende Kosten für die Beseitigung von Altlasten hinzuzurechnen. Zwar sei die Beseitigung von Altlasten nach den Regelungen des Kaufvertrags Sache der Verkäuferin, also der Klägerin zu 1). Dies bedeute für die Beklagte jedoch nur, dass sie das Risiko etwaiger diesbezüglicher Kosten habe gering veranschlagen können. Eine verantwortungsvolle Entscheidung zugunsten der Ausübung des Vorkaufsrechts habe aus der Sicht der Beklagten nur getroffen werden können, wenn das Altlastenrisiko hierbei nicht gänzlich unberücksichtigt bliebe. Es sei in jedem Falle von einem Sicherheitszuschlag auszugehen gewesen, der - zusammengerechnet mit dem Kaufpreis - die Wertschwelle für die Zuständigkeit des Finanzausschusses nach der Hauptsatzung (150.000 DM bzw. 76.694 Euro) erreiche. Demgegenüber sei die Wertschwelle für die Zuständigkeit des Gemeinderats nicht erreicht. Berücksichtigungsfähig seien insoweit nur die mit der Ausübung des Vorkaufsrechts in einem rechtlichen Zusammenhang stehenden finanziellen Verpflichtungen, nicht aber solche aus der Wahrnehmung von Optionen, die sich erst aufgrund der Ausübung des Vorkaufsrechts ergäben. Eine „erhebliche wirtschaftliche Bedeutung“ i.S.d. § 39 Abs. 2 Nr. 10 GemO sei deshalb auch in Anbetracht der durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ggf. bewahrten Option der Errichtung eines Logistik-Zentrums für R. nicht gegeben. Der Finanzausschuss habe mit der Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts keine Verfügung getroffen, deren finanzielle Bedeutung über den Vorkaufspreis i.H.v. 65.124,66 Euro wesentlich hinausgehe.
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Mit Beschluss vom 15.12.2005 hat die Kammer die gesondert geführten Verfahren der Klägerinnen (6 K 2273/04 und 6 K 2295/04) zu Beginn der mündlichen Verhandlung zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden. Mit Beschluss vom gleichen Tage hat die Kammer das Ruhen des unter dem Az. 6 K 2295/04 fortgeführten Verfahrens angeordnet, nachdem sich die Beteiligten nach ausführlicher Erörterung der Sach- und Rechtslage in der mündlichen Verhandlung um eine außergerichtliche Einigung bemühen wollten. Für den Fall des Wiederanrufs haben die Beteiligten auf weitere mündliche Verhandlung verzichtet. Mit Schriftsatz vom 22.05.2007 haben die Klägerinnen das Verfahren wieder angerufen, nachdem außergerichtliche Einigungsbemühungen gescheitert waren.
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Der Kammer liegen die Akten der Beklagten (2 Leitz-Ordner) sowie die Gerichtsakte des Verfahrens 6 K 2273/04 vor. Darauf, wie auch auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen wird wegen weiterer Einzelheiten des Sachverhalts und wegen des weiteren umfänglichen Vorbringens der Beteiligten verwiesen.

Entscheidungsgründe:
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Nach entsprechendem Verzicht der Beteiligten entscheidet die Kammer ohne weitere mündliche Verhandlung (§ 101 Abs. 2 VwGO).
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Die zulässigen Klagen sind begründet. Die angefochtenen Bescheide sind rechtswidrig und verletzen die Klägerinnen in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).
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Der angefochtene Ausgangsbescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 28.11.2003, den sowohl die Klägerin zu 1) als Adressatin wie auch die Klägerin zu 2) als Käuferin anzufechten berechtigt ist, ist verfahrensfehlerhaft zustande gekommen und bereits deshalb (formell) rechtswidrig. Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts hat nicht - wie erforderlich - das zuständige Gemeindeorgan bzw. der zuständige Organteil getroffen.
30
Nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung - hier: durch die Vorkaufsrechtssatzung vom 22.03.2001 - Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht. Welches Organ einer Gemeinde für die Ausübung des Vorkaufsrechts zuständig ist, lässt das BauGB offen. Die Zuständigkeit bestimmt sich vielmehr nach den Regelungen der Gemeindeordnung (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.06.1980 - III 503/79 -, ZKF 1982, 95; Urteil vom 16.06.1981 - 3 S 271/81 -, HGZ 1985, 124, jeweils zum BBauG).
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Verwaltungsorgane der Gemeinde sind der Gemeinderat und der Bürgermeister (§ 23 GemO). Nach § 24 Abs. 1 Satz 2 GemO entscheidet der Gemeinderat über alle Angelegenheiten der Gemeinde, soweit nicht der Bürgermeister kraft Gesetzes zuständig ist oder ihm der Gemeinderat bestimmte Angelegenheiten überträgt. Nach § 44 Abs. 2 GemO erledigt der Bürgermeister in eigener Zuständigkeit die Geschäfte der laufenden Verwaltung und die ihm sonst durch Gesetz oder vom Gemeinderat durch die Hauptsatzung übertragenen Aufgaben (§ 44 Abs. 2 Satz 1 und 2 GemO). Überträgt der Gemeinderat bestimmte Aufgabengebiete durch die Hauptsatzung zur dauernden Erledigung auf beschließende Ausschüsse - wie etwa den Finanzausschuss (§ 3 Abs. 1 Nr. 2 der Hauptsatzung der Beklagten - HS -) -, so entscheidet ein solcher beschließender Ausschuss selbstständig an Stelle des Gemeinderats (§ 39 Abs. 3 Satz 1 GemO), wenn auch als dessen Organteil - und nicht als eigenes Organ der Gemeinde (vgl. nur Gern, Kommunalrecht Baden-Württemberg, 9. Aufl., Rn 211).
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Hier hat der Finanzausschuss des Gemeinderats der Beklagten über die Ausübung des streitigen Vorkaufsrechts entschieden. Ob für diese Entscheidung der Gemeinderat oder die Oberbürgermeisterin zuständig gewesen wäre, kann die Kammer offen lassen; eine Zuständigkeit des Organteils Finanzausschuss lässt sich jedenfalls nicht begründen.
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Die Gemeindeordnung selbst regelt - wie dargelegt - originäre Zuständigkeiten des Gemeinderats (§ 24) und des Bürgermeisters (§ 44). Die Zuständigkeit eines beschließenden Ausschusses zur dauernden Aufgabenerledigung in einem Aufgabengebiet wird durch Übertragung entsprechender Befugnisse nach § 39 GemO begründet (§ 2 Abs. 1 der Hauptsatzung der Beklagten).
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Keiner Entscheidung bedarf dabei, ob bereits § 39 Abs. 2 Nr. 10 GemO einer Übertragung der Entscheidungsbefugnis für das hier streitige Vorkaufsrecht entgegensteht. Nach dieser Bestimmung kann die Beschlussfassung über die Verfügung über Gemeindevermögen, die für die Gemeinde von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung ist, auf beschließende Ausschüsse nicht übertragen werden. Der Frage, ob für die Bestimmung der erheblichen wirtschaftlichen Bedeutung in diesem Sinne der im angefochtenen Bescheid festgesetzte Entschädigungsbetrag (65.124,66 Euro) oder die von der Beklagten durchgehend betonte - und wohl wesentlich höher anzusetzende - gesamtwirtschaftliche Bedeutung des Erwerbs der Grundstücksflächen und der damit verbundenen Offenhaltung der Option zur Errichtung eines Güterfrachtzentrums in der Region maßgeblich ist, muss die Kammer nicht weiter nachgehen.
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Für die Annahme der Zuständigkeit des Finanzausschusses fehlt es jedenfalls sowohl an einer ausdrücklichen gesetzlichen Zuständigkeitszuweisung durch die Gemeindeordnung wie auch an einer Übertragung durch die Hauptsatzung gemäß § 39 Abs. 1 GemO.
36
Aus dem Regelungszusammenhang der § 2 Abs. 3 Nr. 1.10, § 7 Abs. 1 und § 10 Abs. 3 Nr. 1.4 HS in ihrer - hier maßgeblichen - zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts geltenden Fassung (zwischenzeitlich sind die Wertgrenzen erheblich angehoben worden) ergibt sich im Wesentlichen eine nach Wertgrenzen gestufte Zuständigkeitszuweisung für die Ausübung von Vorkaufsrechten der hier streitigen Art: Bis zu einer Wertgrenze von 150.000 DM (≈ 76.693,78 Euro) ist die Oberbürgermeisterin, ab einem Betrag von 500.000 DM (≈ 255.645,94 Euro) der (Gesamt-)Gemeinderat zuständig. Eine Zuständigkeit des (Finanz-)Ausschusses ist nur gegeben, wenn es um Angelegenheiten geht, die im Einzelfall Einnahmen oder Ausgaben im Wert von mehr als 150.000 DM bis zu 500.000 DM betreffen. Dabei beziehen sich die Wertgrenzen für die Zuständigkeit des Finanzausschusses auf den einheitlichen wirtschaftlichen Vorgang; die Zerlegung eines Vorgangs in mehrere Teile zur Begründung einer anderen Zuständigkeit ist nicht zulässig (§ 7 Abs. 3 HS; vgl. dazu auch VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 04.08.1988 - 2 S 878/88 -, VBlBW 1989, 29, 30), weshalb die beiden Teilflächen IBB Nr. 42000052 und 42000053 nicht isoliert betrachtet werden können.
37
Aus der Systematik der zitierten Zuständigkeitsvorschriften lässt sich - alternativ - sowohl eine Zuständigkeit des Gemeinderats als auch der Oberbürgermeisterin, nicht aber eine solche des Finanzausschusses ableiten.
38
Stellt man etwa auf den „Wert“ (vgl. die Formulierung in §§ 2 Abs. 3, 10 Abs. 3 HS) der betroffenen Grundstücksflächen ab oder berücksichtigt man die - erhebliche und im Verfahren durchgehend betonte - Bedeutung des Grundstückserwerbs für die Beklagte einschließlich der damit verbundenen mittelbaren Auswirkungen auf die Stadtentwicklung, so wäre die Wertschwelle von 500.000 DM weit überschritten. Das dürfte zwischen den Beteiligten unstreitig sein und ergibt sich zudem - auch ohne Einholung eines Wertermittlungsgutachtens - bereits aus dem Umstand, dass die Beklagte in außergerichtlichen Vergleichsverhandlungen zwischenzeitlich bereit war, für die Grundstücksflächen einen weit höheren Preis zu bezahlen.
39
Legt man hingegen den zwischen den Klägerinnen vereinbarten Kaufpreis und den damit korrespondierenden von der Beklagten im angefochtenen Ausgangsbescheid in gleicher Höhe gewährten Ausgleichsbetrag von 65.124,66 Euro zugrunde, ergibt sich eine Zuständigkeit der Oberbürgermeisterin. Diese Zuständigkeit besteht unabhängig davon, ob man die hier streitige Ausübung des Vorkaufsrechts ggf. (noch) als Geschäft der laufenden Verwaltung i.S.d. § 44 Abs. 2 Satz 1 GemO (Zuständigkeit kraft Gesetzes) ansieht oder die Zuständigkeit auf die Aufgabenübertragung durch die Hauptsatzung (§ 44 Abs. 2 Satz 2 GemO) gründet, die den Begriff des Geschäfts der laufenden Verwaltung in gewisser Weise konkretisiert (vgl. dazu Sixt, in: Kunze / Bronner / Katz, Gemeindeordnung für Baden-Württemberg, § 44, Rn 19). Die Kammer hält es hier nicht für zulässig, zu dem Betrag von 65.124,66 Euro einen „Sicherheitszuschlag“ für etwaige von der Beklagten zu tragende Kosten für die Beseitigung von Altlasten hinzuzurechnen, wie es die Beklagte zuletzt fordert. Die Beklagte selbst beziffert den von ihr insoweit geltend gemachten „Sicherheitszuschlag“ nicht und trägt lediglich vor, dass er jedenfalls „in solcher Höhe anzusetzen [sei], dass die Zuständigkeit des Finanzausschusses ... gegeben“ sei (Schriftsatz vom 09.11.2005, S. 3). Ungeachtet des Umstands, dass nach den Regelungen des zwischen den Klägerinnen abgeschlossenen Kaufvertrags ohnehin die Klägerin zu 1) als Verkäuferin verpflichtet ist, die Kosten für die Sanierung etwaiger Altlasten i.S.d. BBodSchG zu tragen und die Annahme eines „Sicherheitszuschlags“ in Anbetracht dessen (nachträglich) konstruiert erscheint, kommt die Berücksichtigung eines derartigen „Sicherheitszuschlags“ bereits deshalb nicht in Betracht, weil Kompetenzregelungen in der Hauptsatzung einer Gemeinde zur Vermeidung von Kompetenzkonflikten bestimmt und eindeutig formuliert sein müssen (Ade, in: Kommunalverfassungsrecht Baden-Württemberg / Gemeindeordnung Baden-Württemberg, § 44, Nr. 2.2). Die von der Beklagten vertretene flexible Auslegung der Zuständigkeitszuweisungen in der Hauptsatzung birgt dagegen die Gefahr der Umgehung der jeweiligen Bestimmung in sich (vgl. dazu VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 04.08.1988 - 2 S 878/88 -, VBlBW 1989, 29, 30; dieser Gefahr trägt z.B. auch § 7 Abs. 2 S. 2 HS Rechnung). Würden die einschlägigen Bestimmungen der Hauptsatzung über die festgelegten Wertgrenzen hinaus die Einbeziehung eines (in unterschiedlicher Höhe begründbaren) „Sicherheitszuschlags“ im Wege der Auslegung zulassen, so wäre es nicht mehr möglich, objektive Kriterien zu gewinnen, die eine willkürliche Handhabung durch die Behörden und Gerichte ausschließen könnten (vgl. BVerwG, Urteil vom 16.06.1994 - 4 C 2.94 -, BVerwGE 96, 110); eine solche Regelung wäre unbestimmt und mit Art. 20 Abs. 3 GG nicht zu vereinbaren.
40
Eine eindrückliche Bestätigung findet die vorstehend dargelegte Rechtsauffassung der Kammer in dem Umstand, dass die Beklagte selbst (und insbesondere der Finanzausschuss ihres Gemeinderats) bei der Beschlussfassung über die Ausübung des Vorkaufsrechts - dieser Zeitpunkt muss für die Bestimmung der Zuständigkeit spätestens maßgeblich sein - davon ausgegangen ist, dass lediglich Ausgaben in Höhe von 65.124,66 Euro zu veranschlagen seien. In der Beschlussvorlage des Liegenschaftsamts der Beklagten vom 03.11.2003 für die Sitzung des Finanzausschusses vom 13.11.2003 sind die „finanziellen Auswirkungen“ nämlich ausdrücklich für das Haushaltsjahr 2003 unter Angabe einer entsprechenden Haushaltsstelle auf 65.124,66 Euro beziffert (Behördenakte, Leitz-Ordner Bd. I, AS 21); in der Spalte „Jährliche Folgekosten“ findet sich kein Eintrag. Die Verwaltung und ihr nachfolgend der Finanzausschuss sind also gerade nicht von „Sicherheitszuschlägen“ o.ä. ausgegangen, welche die finanziellen Auswirkungen der Entscheidung - in welcher Höhe auch immer - beeinflussen könnten.
41
Der erforderliche Beschluss des dazu berufenen und zuständigen Organs oder Organteils der Gemeinde, den das Liegenschaftsamt mit dem Erlass des angefochtenen Bescheids nur zu vollziehen gehabt hätte, liegt nach alledem nicht vor. Der Finanzausschuss hat durch seine Entscheidung seine Organteilkompetenzen überschritten. Dies führt - wie bei fehlender Organzuständigkeit - zur (formellen) Rechtswidrigkeit und Aufhebbarkeit des Verwaltungsakts (vgl. nur Gern, Kommunalrecht Baden-Württemberg, 9. Aufl., Rn 234 i.V.m. Rn 233, Nr. 3.2.1; Püttner, Kommunalrecht Baden-Württemberg, 3. Aufl., Rn 215; Ade, in: Kommunalverfassungsrecht Baden-Württemberg / Gemeindeordnung Baden-Württemberg, § 39, Nr. 2; Bock, in: Kunze / Bronner / Katz, Gemeindeordnung für Baden-Württemberg, § 34, Rn 11; VG Leipzig, Beschluss vom 28.05.2003 - 6 K 182/03 - mit Bezug zum Abgabenrecht). Hat der Finanzausschuss als unzuständiger Organteil die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts getroffen, so bedeutet dies nicht, dass der angefochtene Verwaltungsakt lediglich von einer behördenintern unzuständigen Stelle erlassen worden wäre, was im Außenverhältnis gegenüber den Klägerinnen ggf. unschädlich wäre. Vielmehr sind die in der Gemeindeordnung und in der Hauptsatzung geregelten Zuständigkeiten von Bürgermeister und Gemeinderat als den beiden Organen einer Gemeinde einschließlich der Zuweisung von Aufgaben zur Erledigung an beschließende Ausschüsse auch im Außenverhältnis gegenüber dem von einer hoheitlichen Regelung betroffenen Bürger als Festlegung der sachlichen (Behörden-)Zuständigkeit zu qualifizieren (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 12.09.1997 - 5 S 2498/95 -, NJW-RR 1998, 877 m.w.N.; BayVGH, Urteil vom 15.03.2004 - 22 B 03.1362 -, NVwZ-RR 2004, 599). Handelt also das gesetzlich unzuständige Gemeindeorgan, so handelt die sachlich unzuständige Behörde. Ein solcher Verstoß gegen die sachliche Zuständigkeit, die in § 46 LVwVfG nicht erwähnt ist, führt als wesentlicher Verfahrensfehler zur Rechtswidrigkeit des Verwaltungsakts und im Rechtsbehelfverfahren des dadurch belastend Betroffenen zur Aufhebung des Verwaltungsakts (VGH Baden-Württemberg, a.a.O.; VG Sigmaringen, Beschluss vom 26.07.2007 - 6 K 780/07 -; Kopp/Ramsauer, VwVfG, 9. Aufl., § 46, Rn 23; auch sonst scheidet eine Unbeachtlichkeit nach § 46 LVwVfG bei Ermessenentscheidungen - wie hier - aus, vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 04.08.1988 - 2 S 787/88 -, VBlBW 1989, 29, 30; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 13.04.2006 - 1 A 11596/05 -, MittBayNot 2006, 450). Die Rechtswidrigkeit des Beschlusses des Finanzausschusses vom 13.11.2003 führt auch zur Rechtswidrigkeit des angefochtenen Ausgangsbescheids der Beklagten vom 28.11.2003 und der nachfolgenden Widerspruchsbescheide. Dieser Bescheid stellt nämlich den Vollzug des Beschlusses des Finanzausschusses (vgl. dessen Nr. 2) durch das Liegenschaftsamt (§§ 43 Abs. 1, 53 GemO) dar. Er hätte nicht ergehen dürfen, weil damit ein nicht gesetzmäßig gefasster Beschluss vollzogen wurde (§ 43 Abs. 2 Satz 1 GemO; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.06.1980 - III 503/79 -, ZKF 1982, 95). Der Beschluss des kommunalrechtlich zuständigen Gemeindeorgans ist Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für den (vollziehenden) Bescheid der Verwaltung (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16.06.1981 - 3 S 271/81 -, HGZ 1985, 124).
42
Die Kammer vermag auch nicht der von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vertretenen Auffassung zu folgen, mit der Entscheidung des Finanzausschusses liege eine Gremienentscheidung und damit eine Entscheidung mit höherer demokratischer Legitimation als derjenigen der ansonsten ggf. zuständigen Oberbürgermeisterin vor, was dazu führen müsse, die Entscheidung des Finanzausschusses erst recht als rechtmäßig anzuerkennen. Dem steht bereits entgegen, dass die kommunalverfassungsrechtlichen Organe der Gemeinde gleichberechtigt nebeneinander agieren und dass es ihnen verwehrt ist, Aufgaben anderer Organe wahrzunehmen, wenn es dafür keine ausdrückliche Ermächtigung in der Gemeindeordnung (z.B. § 43 Abs. 4, § 37 Abs. 4; vgl. dazu z.B. LG München I, Beschluss vom 30.11.1998 - 1 T 18868.98 -, NVwZ-RR 2000, 106) bzw. der Hauptsatzung gibt oder deren Voraussetzungen nicht vorliegen. Hat der Gemeinderat - mit der qualifizierten Mehrheit des § 4 Abs. 2 GemO - eine Hauptsatzung beschlossen und der Gemeinde damit ein „Verfassungsstatut“ gegeben, so sind die darin geregelten Zuständigkeitszuweisungen und Entscheidungsbefugnisse zu respektieren und können nicht ohne Änderung der Hauptsatzung umgangen werden, zumal in den jeweils für zuständig erklärten Organen oder Organteilen unterschiedliche Meinungen und Mehrheiten zu Einzelfragen der jeweils streitigen Aufgabenerledigung vorherrschen können (vgl. Bock, in: Kunze / Bronner / Katz, Gemeindeordnung für Baden-Württemberg, § 39, Rn 27). Im Übrigen teilt die Kammer auch nicht das in der Argumentation der Beklagten zum Ausdruck kommende Demokratieverständnis. Weshalb ein beschließender Ausschuss des Gemeinderats, dessen Zusammensetzung nur mittelbar über die Gemeinderatswahlen vom Bürger beeinflusst wird - der Gemeinderat bestimmt die Ausschussmitglieder aus seiner Mitte (§ 40 Abs. 1 GemO) -, über eine höhere „demokratische Legitimation“ als die unmittelbar und direkt von den Bürgern gewählte Oberbürgermeisterin (§ 45 Abs. 1 GemO) verfügen soll, ist für die Kammer - auch nach ausführlicher Diskussion in der mündlichen Verhandlung - nicht ersichtlich.
43
Der dem angefochtenen Bescheid anhaftende Zuständigkeitsmangel ist auch nicht - etwa nach § 45 LVwVfG - geheilt worden. Weder die Oberbürgermeisterin noch der Gemeinderat als nach den obigen Darlegungen möglicherweise zuständige Organe haben in dieser Eigenschaft die erforderliche Entscheidung nachgeholt. Dies wäre - ebenso wie eine nachträgliche Genehmigung (vgl. dazu ablehnend: VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 27.08.1990 - 14 S 2400/88 -, NVwZ-RR 1992, 90) - nach Ablauf der Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB auch nicht mehr möglich gewesen und würde ohnehin auch am Fehlen der Voraussetzungen des § 45 LVwVfG scheitern, da keine der dort vorgesehenen Heilungsmöglichkeiten tatbestandlich in Betracht kommt. Denn es stehen nicht etwa Fragen einer - vor dem Erlass des angefochtenen Bescheides unterbliebenen - Mitwirkung eines Ausschusses (§ 45 Abs. 1 Nr. 4 LVwVfG) in Rede, sondern die Frage, ob das zuständige Gemeindeorgan oder der zuständige Organteil über die Ausübung des Vorkaufsrechts entschieden hat (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 12.09.1997 - 5 S 2498/95 -, NJW-RR 1998, 877; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 13.04.2006 - 1 A 11596/05 -, MittBayNot 2006, 450).
44
Die Klägerinnen können sich (beide) auch auf den Rechtsverstoß gegen die Zuständigkeitsbestimmungen berufen. Die Rechtswidrigkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts kann insbesondere auch der Käufer eines mit dem gemeindlichen Vorkaufsrecht belegten Grundstücks geltend machen. Er ist kein sog. Drittbetroffener, der vortragen muss, in einer zu seinen Gunsten wirkenden (Schutz-)Vorschrift verletzt zu sein, um einen nicht ihm gegenüber ergangenen Verwaltungsakt zulässigerweise angreifen zu können. Vielmehr ist er ebenso unmittelbar von der Regelungswirkung des Ausübungsbescheids betroffen wie der Grundstücksverkäufer, gegenüber dem das Vorkaufsrecht auszuüben ist. Hier geht es nämlich um die Rechtmäßigkeit eines Aktes der Eingriffsverwaltung, den eine zur Entscheidung von Rechts wegen sachlich nicht berufene Stelle vorgenommen hat und der deshalb dem Betroffenen gegenüber rechtswidrig ist; mit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch Verwaltungsakt wird die Gemeinde hoheitlich tätig und wirkt einseitig - und belastend - gestaltend auf die durch den Kaufvertrag begründeten privatrechtlichen Beziehungen ein (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 13.04.2006 - 1 A 11596/05 -, a.a.O.; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 12.09.1997 - 5 S 2498/95 -, a.a.O.; ebenso zur Wirkung von Zuständigkeitsverstößen gegenüber Außenstehenden BayVGH, Urteil vom 15.03.2004 - 22 B 03.1362 -, NVwZ-RR 2004, 599 m.w.N.).
45
Auf die weiteren zwischen den Beteiligten streitigen Rechtsfragen kommt es nach alledem nicht mehr an. Insbesondere bedarf die - mit den Beteiligten in der mündlichen Verhandlung ausführlich diskutierte - Frage keiner Entscheidung, ob der zwischen den Klägerinnen geschlossene Kaufvertrag ein das Vorkaufsrecht der Beklagten auslösendes Veräußerungsgeschäft und die Klägerin zu 2) insoweit „Dritte“ ist, auch wenn die Kammer in der mündlichen Verhandlung bereits deutlich darauf hingewiesen hat, dass sie insoweit der Rechtsauffassung der Beklagten zuneigt.
46
Ferner kann offen bleiben, ob der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagten der Umstand entgegenstand, dass die hier streitigen Grundstücksflächen eisenbahnrechtlich bislang nicht entwidmet worden sind und die Beklagte mit dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan RT 206 A - i.Ü. nicht in erster Linie städtebauliche (, sondern primär verkehrspolitische) - Ziele verfolgt, die eine Entwidmung durch das dafür zuständige Eisenbahnbundesamt nicht erfordern, sondern einer solchen vielmehr entgegenstehen dürften. In diesem Zusammenhang weist die Kammer lediglich darauf hin, dass die Freistellung der Grundstücksflächen von Bahnbetriebszwecken durch das Eisenbahnbundesamt nach § 23 Abs. 1 AEG (nach Ausübung des hier streitigen Vorkaufsrechts wieder eingeführt durch Gesetz vom 27.04.2005, BGBl. I, S. 1138; zuvor galt Entsprechendes, vgl. die in den Behördenakten dokumentierte Präsidialverfügung des EBA vom 01.09.2003 - Pr.2310 Paw 2003 -) voraussetzt, dass „kein Verkehrsbedürfnis mehr besteht und langfristig eine Nutzung der Infrastruktur im Rahmen der Zweckbestimmung nicht mehr zu erwarten ist“. Die Ausführungen und Zielsetzungen der Beklagten zur beabsichtigten Sicherung des Standorts zur Errichtung eines Containerbahnhofs oder eines Umschlagplatzes für den kombinierten Ladeverkehr gehen jedoch durchgehend von einem langfristig fortbestehenden Verkehrsbedürfnis aus. Sollte ein beachtliches Verkehrsbedürfnis tatsächlich weiter bestehen, so dürfte das Eisenbahnbundesamt die streitigen Grundstücksflächen wohl bereits nicht entwidmen und wäre - als (im Gegensatz zur Beklagten) hierzu berufene Fachplanungsbehörde - gehalten, die Ziele der Beklagten auf den dafür vorgesehenen - nicht städtebaulichen, sondern fachplanungsrechtlichen - Wegen zu verfolgen. Eine Sicherung dieser Fachplanung durch Bebauungsplan dürfte in Anbetracht dessen ebenso wenig erforderlich sein (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB) wie dessen Flankierung durch den Erlass einer Vorkaufsrechtssatzung, da die streitigen Grundstücksflächen bei fortbestehendem Bedarf für einen Güterbahnhof in Reutlingen wohl erst gar nicht durch Entwidmung aus dem Vorrang der Fachplanung gegenüber der gemeindlichen Bauleitplanung (§ 38 BauGB, § 18 AEG) entlassen werden dürften (vgl. zu Bahnflächen in der Bauleitplanung allgemein Stüer, NVwZ 2006, 512; Dietrich, DVBl. 2007, 657) und eine bahnfremde Nutzung daher nicht zu befürchten stünde. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan RT 206 A müsste und könnte folglich nie als Satzung beschlossen werden. Ob die Regelungen der §§ 9 BauGB, 11 BauNVO der Gemeinde trotz des bestehenden Fachplanungsvorbehalts hier überhaupt die Festsetzung eines Sondergebiets „Containerbahnhof“ bzw. „Logistik-Zentrum“, also inhaltlich die Festsetzung von Eisenbahnnutzungen und nicht nur eine nachrichtliche Übernahme bestehender Fachplanungen nach § 9 Abs. 6 BauGB, gestatten würden, ist in Anbetracht all dessen ohnehin zweifelhaft (vgl. dazu Söfker, in: Ernst / Zinkahn / Bielenberg, Baugesetzbuch, 83. EL, 2007, § 9 BauGB, Rn 102). Das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 16.12.1988 - 4 C 48.86 -, BVerwGE 81, 111) hat es offen gelassen, ob eine Gemeinde dem Eisenbahnverkehr gewidmete Flächen mit konstitutiver Wirkung im Wege der Bauleitplanung als Sondergebiet „Bahn“ ausweisen kann. Auch hier bedarf die Frage letztlich wegen der oben dargelegten formellen Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts keiner Entscheidung, sodass die Kammer auch nicht der Frage nachzugehen braucht, ob die Vorkaufsrechtssatzung der Beklagten in Anbetracht dessen der „Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung“ dient, ob sie ein Gebiet betrifft, in dem „sie [ i.e.: die Beklagte, nicht das EBA ] städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht“ (vgl. jeweils § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) und ob das Wohl der Allgemeinheit (§§ 25 Abs. 2 Satz 1, 24 Abs. 3 BauGB) die Ausübung des - für die Verwirklichung der Ziele der Beklagten womöglich gar nicht erforderlichen - Vorkaufsrechts rechtfertigt. Insoweit könnte es für die Beklagte zielführender - und ggf. ausreichend - sein, einer womöglich irgendwann von den Klägerinnen oder einem weiteren Investor beantragten Entwidmung der streitigen Flächen im Verfahren vor dem Eisenbahnbundesamt entgegenzutreten.
47
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Kammer sieht gemäß § 167 Abs. 2 VwGO davon ab, das Urteil hinsichtlich der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung liegen nicht vor (§§ 124 a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VwGO). Dabei kann offen bleiben, ob die Rechtssache besondere rechtliche Schwierigkeiten aufweist, wie die Beklagte zuletzt geltend macht; aus diesem Grund (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) darf das Verwaltungsgericht die Berufung nicht zulassen (§ 124 a Abs. 1 VwGO). Grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) haben die - hier entscheidungserheblichen - Fragen bereits mangels Klärungsbedürftigkeit nicht.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 24 und 25 BauGB
§§ 43 Abs. 1, 53 GemO
§§ 9 BauGB, 11 BauNVO
§§ 25 Abs. 2 Satz 1, 24 Abs. 3 BauGB
§§ 124 a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VwGO
§ 4 BauGB
§ 24 BauGB
§ 217 BauGB
§ 463 BGB
§ 38 BauGB
§ 23 GemO
§ 39 GemO
§ 46 LVwVfG
§ 45 LVwVfG
§ 18 AEG
§ 9 BauGB
§ 25 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 3 Abs. 1 BauGB
§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 24 ff BauGB
§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 2 BauGB
§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 24 ff. BauGB
§ 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 39 Abs. 2 Nr. 10 GemO
§ 101 Abs. 2 VwGO
§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO
§ 24 Abs. 1 Satz 2 GemO
§ 44 Abs. 2 GemO
§ 44 Abs. 2 Satz 1 und 2 GemO
§ 39 Abs. 3 Satz 1 GemO
§ 39 Abs. 1 GemO
§ 44 Abs. 2 Satz 1 GemO
§ 44 Abs. 2 Satz 2 GemO
§ 43 Abs. 2 Satz 1 GemO
§ 4 Abs. 2 GemO
§ 40 Abs. 1 GemO
§ 45 Abs. 1 GemO
§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 45 Abs. 1 Nr. 4 LVwVfG
§ 23 Abs. 1 AEG
§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 9 Abs. 6 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 2 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO
§ 124 a Abs. 1 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
Art. 14 GG
Art. 20 Abs. 3 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 96, 110
NJW-RR 1998, 877
NVwZ-RR 2004, 599
NVwZ-RR 2000, 106
NVwZ-RR 1992, 90
NVwZ 2006, 512
BVerwGE 81, 111
6 OVG A 108/81
6 K 2273/04
6 K 2295/04
3 S 271/81
2 S 878/88
4 C 2.94
6 K 182/03
5 S 2498/95
22 B 03.13
6 K 780/07
2 S 787/88
1 A 11596/05
1 T 18868.98
14 S 2400/88
4 C 48.86