Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 1997-04-14, Aktenzeichen 16 WX 89/97
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1997:0414.16WX89.97.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist zulässig ( §§ 45 Abs. 1 WEG, 20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG ). In der Sache hat sie keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluß des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes ( §§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO ).
Die Entscheidung des Landgerichts über den angefochtenen Beschluß der Wohnungseigentümer vom 29. August 1995 zu den Tagesordnungspunkten 6 und 7 hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Der Beschluß ist nicht fehlerhaft und entspricht den Anforderungen an eine ordnungsmäßige Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG.
1.
Der angefochtene Beschluß der Wohnungseigentümer bedurfte nicht nach § 22 Abs. 1 Satz 2 der Zustimmung der Antragsteller und ist mithin wirksam auch gegen ihre Stimme gefaßt worden. Bei der beabsichtigten Maßnahme handelt es sich um den Austausch von etwa 40 Jahre alten Holzfenstern gegen Kunststoffenster mit Isolierverglasung. Der Austausch alter Holzfenster gegen Kunststoffenster ist in der Regel nicht als bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG, sondern als Maßnahme der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG anzusehen ( vgl. BayObLG, WE 1992, 50; OLG Oldenburg, WE 1988, 175, 176 ). Dies gilt auch dann, wenn eine vorhandene Einfachverglasung durch eine Isolierverglasung ersetzt wird. Ein vernünftig handelnder Hauseigentümer würde heute bei einer Erneuerung der Fenster seines Hauses Fenster mit Isolierverglasung einbauen lassen, zumal der Mehrkostenaufwand in einem vertretbaren Verhältnis zu der entsprechenden Einsparung von Heizkosten steht ( vgl. OLG Oldenburg, a. a. O., S. 176 ). Von einer baulichen Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG ist allerdings dann auszugehen, wenn bei einheitlicher Fassadengestaltung der Einbau isolierverglaster Fenster aufgrund sichtbarer abweichender Gestaltung der Rahmen, der Art des Materials oder der Farbgebung das äußere Bild des Gebäudes verändert ( vgl. Senat, NJW 1981, 585 ). Das ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Es ist weder dargelegt noch sonst ersichtlich, daß durch den Austausch der Fenster das einheitliche äußere Bild des Gebäudes verändert würde. Vielmehr sind - wie die Antragsteller selbst dargelegt haben - in der nunmehr von ihnen bewohnten Wohnung und in der Wohnung der Antragsgegner zu 2) die Fenster bereits in den vergangenen Jahren ausgetauscht worden. Abgesehen davon wären - hier zudem nicht ersichtliche - geringfügige optische Beeinträchtigungen der Fassade von den übrigen Wohnungs-eigentümern hinzunehmen, wobei auch das private und öffentliche Interesse an der Einsparung von Heizenergie zu berücksichtigen ist ( vgl. Senat, a. a. O., S. 585 ).
2.
Die Erneuerung der Fenster im Treppenhaus der Wohnungseigentumsanlage sowie in der Wohnung der Antragsgegner zu 1) entspricht den Anforderungen an eine ordnungsmäßige Verwaltung ( § 21 Abs. 3 WEG ). Das Landgericht ist aufgrund des schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen für das Tischlerhandwerk A. B. vom 14. Juni 1996 und nach Anhörung des Sachverständigen in dem Termin am 16. Januar 1997 zu Recht davon ausgegangen, daß die hier im Streit stehenden Fenster erneuerungsbedürftig waren. Der Sachverständige ist aufgrund der von ihm durchgeführten Besichtigung und Untersuchung mit überzeugenden Ausführungen zu dem Ergebnis gelangt, daß die Fensteranlagen nicht mehr saniert werden können und erneuert werden müssen. Die Ausführungen des Sachverständigen sind in Anbetracht des Alters der Fenster und insbesondere anhand der von ihm vorgelegten Lichtbilder der Fensteranlagen nachvollziehbar. Den Lichtbildern ist zu entnehmen, daß die vorhandenen Holzfenster sich in einem nicht mehr zu reparierenden Zustand befinden. Zweifel an den Feststellungen des Sachverständigen sind auch nicht deshalb begründet, weil in der Versammlung der Wohnungseigentümer am 5. April 1995 die Fenster im Treppenhaus und ein Teil der Fenster in der Wohnung der Antragsgegner zu 1) noch nicht als erneuerungsbedürftig, sondern nur als reparaturbedürtig angesehen wurden. Diese Auffassung der Wohnungseigentümer beruhte - wie der Niederschrift zu den Tagesordnungspunkten 15 und 16 der Versammlung der Wohnungseigentümer am 5. April 1995 zu entnehmen ist - nicht auf einer fachkundigen oder sachverständigen Untersuchung der Fensteranlagen. Das Landgericht hat in Anbetracht dieser Umstände frei von Rechtsfehlern von der von den Antragstellern beantragten Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens abgesehen.
Die Antragsteller können in diesem Zusammenhang auch nicht mit Erfolg geltend machen, die Erneuerung der Fenster in der Wohnung der Antragsgegner zu 1) auf Kosten aller Wohnungseigentümer entspreche deshalb nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung, weil die Antragsgegner zu 1) nicht rechtzeitig bei der Hausverwaltung beziehungsweise bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf die Durchführung von Reparaturen gedrängt hätten. Das Landgericht ist auf der Grundlage der Feststellungen des Sachverständigen zu den Mängeln der Fensteranlagen und in Anbetracht des Alters der Fenster frei von Rechtsfehlern davon ausgegangen, daß ihr Zustand auf altersbedingten Verschleiß zurückzuführen ist. Abgesehen davon spricht dafür auch ganz entscheidend der Umstand, daß sowohl in der Wohnung der Antragsteller, als auch in der Wohnung der Antragsgegner zu 2) die Fenster bereits in den vergangenen Jahren ausgetauscht wurden. Ungeachtet dessen haben die Antragsteller - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - nicht nachvollziehbar dargelegt, welche Reparaturen an den Fenstern der Wohnung der Antragsgegner zu 1) im einzelnen pflichtwidrig nicht durchgeführt worden sein sollen. Die Antragsteller können nicht mit Erfolg vorbringen, sie seien zu einem substantiierten Vortrag insoweit nicht in der Lage, weil ihnen die Antragsgegner zu 1) ausweislich der Niederschrift zu Tagesordnungspunkt 7 der Versammlung der Wohnungseigentümer vom 29. August 1995 den Zutritt zu ihrer Wohnung nicht gestattet haben. Der Zustand der Fenster in der Wohnung der Antragsgegner zu 1) war den Antragstellern jedenfalls aufgrund des von dem Sachverständigen B. am 25. März 1996 durchgeführten Ortstermins bekannt, an dem der Antragsteller und sein Verfahrensbevollmächtigter teilgenommen haben.
3.
Der von der Versammlung der Wohnungseigentümer am 29. August 1995 zu Tagesordnungspunkt 7 gefaßte Beschluß widerspricht auch nicht deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die Firma K., deren Preis über dem Angebot der Firma W. lag, mit der Erneuerung der Fenster beauftragt worden ist. Die Antragsgegner zu 1) haben sich ausweislich des Protokolls vom 29. August 1995 bereit erklärt, die durch die Beauftragung der Firma K. eventuell entstehenden Mehrkosten zu tragen, so daß diese Kosten nicht den übrigen Wohnungseigentümern zur Last fallen. Die Antragsteller können in diesem Zusammenhang auch nicht mit Erfolg geltend machen, der Beschluß sei insoweit nicht hinreichend bestimmt. Die Übernahme von Mehrkosten durch die Antragsgegner zu 1) knüpft ausdrücklich an die Preisangaben für die Erneuerung der Fenster ihrer Wohnung laut Kostenvoranschlag der Firma W. an. Die diese Preisangaben übersteigenden Kosten der von den Wohnungseigentümern beschlossenen Ausführung der Arbeiten durch die Firma K. sind von den Antragsgegnern zu 1) zu tragen. Diese Mehrkosten sind nach Erteilung der Rechnung durch die Firma K. im Wege der Gegenüberstellung der Preise mit den Preisangaben des Kostenvoranschlags der Firma W. zu errechnen.
4.
Die Antragsteller können auch nicht mit Erfolg geltend machen, ihnen sei vor der Versammlung der Wohnungseigentümer am 29. August 1995 nicht die Möglichkeit gegeben worden, sich durch Besichtigung der Fenster in der Wohnung der Antragsgegner zu 1) ein eigenes Bild von deren Zustand zu verschaffen. Zwar ist nach § 23 Abs. 2 WEG zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung bezeichnet ist. Dies ist vorliegend durch die mit Schreiben vom 20. August 1995 erfolgte Übersendung der Tagesordnung geschehen. Eine ordnungsgemäße Beschlußfassung erfordert indes nicht, daß darüberhinaus den einzelnen Wohnungs-eigentümern zuvor Gelegenheit gegeben werden muß, zur Instandsetzung anstehende schadhafte Stellen in der Wohnung eines anderen Wohnungseigentümers zu besichtigen. Dies gilt insbesondere dann, wenn - wie der Antragsteller ausweislich der Nieder-schrift zu Tagesordnungspunkt 7 der Wohnungseigentümerver-sammlung vom 29. August 1995 beabsichtigte - ein Wohnungs-eigentümer in der Wohnung eines anderen Wohnungseigentümers unter Heranziehung von Handwerkern seines Vertrauens eine Untersuchung der betreffenden Mängel vornehmen will. Abgesehen davon war den Antragstellern der Zustand der Fenster in der Wohnung der Antragsgegner zu 1) bereits aufgrund des Zustands der hinsichtlich des Materials, der Ausführung und des Alters vergleichbaren Fenster im Treppenhaus des Gebäudes bekannt. Es kann daher dahinstehen, daß die schadhaften Fenster in der Wohnung der Antragsgegner zu 1) auch bereits durch Handwerker der Firmen W., K. und Z. im Rahmen der Erstellung von Kostenvoranschlägen untersucht wurden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, die Gerichtskosten des Verfahrens den unterlegenen Antragstellern aufzuerlegen. Hingegen besteht keine Veranlassung, von dem im Wohnungseigentumsverfahren geltenden Grundsatz abzuweichen, daß jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat.
Die Festsetzung des Gegenstandswerts für das Rechtsbeschwerdeverfahren folgt aus § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung der Vorinstanzen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 45 Abs. 1 WEG
§§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO
§ 47 WEG
§ 22 Abs. 1 WEG
§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG
§ 21 Abs. 3 WEG
§ 23 Abs. 2 WEG
§ 48 Abs. 3 WEG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1981, 585