Amtsgericht Oberhausen (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-12-01, Aktenzeichen 33C 1547/06
ECLI: ECLI:DE:AGOB:2006:1201.33C1547.06.00

Tenor:
hat das Amtsgericht Oberhausen
auf die mündliche Verhandlung vom 8. November 2006
durch den Richter am Amtsgericht xxxxxx
für R e c h t erkannt.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden wie folgt verteilt:
Von den Gerichtskosten tragen die Kläger 11/12, der Beklagte 1/12; von den
außergerichtlichen Kosten des Beklagten tragen die Kläger 4/5; im übrigen
trägt jede Partei ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von der Darstellung des Tatbestandes wurde gem. § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist nicht begründet und daher abzuweisen.
Soweit die Kläger als Vermieter noch einen restlichen Saldo über 159,58 EUR aus der Betriebskostenabrechnung 2004/05 geltend machen, kann dies keinen Erfolg haben.
Bei diesem Betrag geht es um die anteiligen Versicherungskosten für das Gebäude, wobei der Beklagte für die beiden von ihm angemieteten Wohnungen von Versicherungsbeträgen in der Höhe ausgegangen ist, wie die Kläger diese in die Abrechnung 2003/2004 – also die Vorjahresabrechnung – eingestellt haben. Die Gesamtversicherungskosten für das Vorjahr betrugen 1.308,29 EUR, die Versicherungskosten für das hier in Rede stehende Abrechnungsjahr 1.764,98 EUR. Es handelt sich insoweit also um eine Steigerung binnen Jahresfrist um 34,9 %, gegen die der Beklagte sich – zu Recht – gewendet hat.
Im Rahmen des streitigen Verfahrens und insbesondere der Beweisaufnahme hat sich ergeben, dass die Kläger durch den Neuabschluß der Versicherung "pro Vermieter" bei der xxxxx-Versicherung gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen haben.
Zwar gibt es eine gesetzliche Definition des Wirtschaflichkeitsgebotes für den preisfreien Wohnraum nicht, anders als für den preisgebundenen Wohnraum ( § 20 Ab s. 1 Satz 2 Neubaumietenverordnung). Dass aber auch bei preisfreiem Wohnraum – wie hier – das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist, ergibt sich beispielsweise aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, ist im übrigen aber auch zwischen den Parteien unstreitig.
Zu Recht haben die Kläger dem Grunde nach darauf hingewiesen, dass sie als Vermieter nicht verpflichtet sind, den billigsten Anbieter der Gebäudeversicherung auszuwählen, der sich auf dem Markt finden lässt. Gesichtspunkte wie die Zuverlässigkeit des Versicherers und die guten Erfahrungen, die man mit dem bisherigen Versicherer gemacht hat, können und dürfen in die Entscheidung des Vermieters einfließen.
Dies bedeutet allerdings nicht, dass ein Versicherungspaket ausgewählt werden darf und die insoweit anfallenden Kosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen, welches nicht unerheblich über den üblichen Versicherungsschutz für ein Gebäude hinausgeht. Dies ist allerdings bei dem gewählten Paket " pro Vermieter" der Fall, wie im Anschluß an die Beweisaufnahme feststeht:
Schon aus dem Wortlaut der Beitragsrechnung der xxxx-Versicherung (Bl. 80 d.A.) ergeben sich Anhaltspunkte dafür, dass das von den Klägern gewählte Versicherungspaket in erheblichem Maße überdurchschnittlich ist. Hier heißt es nämlich, dass das Paket " pro Vermieter" dem Eigentümer " einen komfortablen und umfassenden Rundumschutz " bietet. Im weiteren heißt es dann, dass der " Versicherungsschutz weit über den üblichen Standardschutz des Marktes hinausgeht". Auch wenn im Rahmen der Beweisaufnahme der Zeuge Fiedler, der Versicherungskaufmann ist, diese Wortwahl mit Marketingerwägungen herunterzuspielen versucht hat, ändert dies nicht daran, dass die von der xxxxxxxversicherung angebotene Variante " pro Vermieter" im Verhältnis zu den sonstigen Angeboten der xxxxxxversicherung für die Gebäudeversicherung ganz überdurchschnittlich ist. Dies ergibt sich auch aus der vorgelegten Synopse (Bl. 106 d.A.), wenn nämlich diese Versicherungsvariante verglichen wird mit den Varianten " vernünftig", "intelligent", und "professionell". Bei diesen Varianten sind verschiedene Risiken nicht bzw. geringer versichert mit der Folge, dass entsprechend die Versicherungsprämie auch niedriger ist.
Nur beispielhaft seien die versicherten Risiken bzgl. Aufräumungs- und Abbrucharbeiten, Dekontaminationskosten, Mehrkosten infolge behördlicher Auflagen und Mietausfall für Wohnräume erwähnt.
Soweit ein Vermieter insoweit sein Eigentum – wogegen nichts einzuwenden ist – versichert und damit über den marktüblichen Standard deutlich hinausgeht, sind dies Kosten, die im Rahmen eines Mietverhältnisses nicht mehr in vollem Umfange wirtschaftlich sind und daher auch nicht in vollem Umfange auf die Mieter – hier den Beklagten – umgelegt werden können.
Das gefundene Ergebnis wird im übrigen bestätigt durch den vom Deutschen Mieterbund veröffentlichten Betriebskostenspiegel (Datenerfassung 2005), aus welchem sich für Nordrhein-Westfalen bei den Kosten der Versicherung ein Mittelwert von 0,19 EUR pro qm pro Monat ergibt, als "kritischer Grenzwert" sind in diesem Betriebskostenspiegel 0,25 EUR pro qm pro Monat bezeichnet.
In vorliegendem Rechtsstreit fallen jährliche Kosten für die Versicherung von 1.764,98 EUR bei einer Wohnfläche von 507,82 qm an, so dass sich ein monatlicher qm-Betrag von 0,29 EUR ergibt, also ein Wert, der um 50 % über dem Durchschnittswert und sogar deutlich über dem "kritischen Grenzwert" liegt.
Soweit der Beklagte sich in seinen Berechnungen an den Versicherungskosten für den Vorjahreszeitraum orientiert, ist dies nicht zu beanstanden. Die Kläger haben nicht dargetan, dass ohne den Neuabschluß des in Rede stehenden Versicherungspaketes sich die Versicherungskosten gegenüber dem Vorjahreszeitraum erhöht hätten.
Nach alledem steht den Klägern der geltend gemachte Restsaldo nicht zu, so dass die Klage abzuweisen war.
Die Kostenentscheidung ergibt sich auf §§ 91, 91 a ZPO; soweit im Hinblick auf die Teilzahlung des Beklagten der Rechtsstreit in der Hauptsache teilweise für erledigt erklärt worden ist, hat der Beklagte die anteiligen Kosten zu tragen.
Die Entscheidung bzgl. der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 91 a ZPO
§§ 708 Nr. 11, 713 ZPO
§ 313 a Abs. 1 ZPO
§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB