Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-03-11, Aktenzeichen 13 K 50/21
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2022:0311.13K50.21.00

Tenor:
Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides des Bezirksamts P... von Berlin vom 31. Januar 2020 in Gestalt des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 12. Januar 2021 verpflichtet, der Klägerin auch hinsichtlich der Frage 2 (Maß der baulichen Nutzung) einen positiven Bauvorbescheid zu erteilen.
Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Erteilung eines positiven Bauvorbescheides für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses.
Sie ist Eigentümerin des bisher unbebauten Grundstücks H... Str. 35 A in Berlin-N... . Dieses befindet sich als Hinterliegergrundstück im Blockinnenbereich des Straßengevierts H... Straße, P... -Platz, G... allee und T... straße, für welches keine verbindliche Bauleitplanung besteht. Das im Norden an das Klägergrundstück angrenzende Grundstück H... Straße 35 ist mit einem eingeschossigen Trafohaus bebaut. Die Grundstücke im Straßengeviert sind überwiegend mit zum Wohnen genutzten ein- bis viergeschossigen Einfamilien-, Doppel- und Mehrfamilienhäusern bebaut, die Grundflächen zwischen 90 und 1180 m² aufweisen und sich überwiegend am Blockrand befinden. In der Nachbarschaft des Klägergrundstücks stehen jedoch mehrere ein- und zweigeschossige Einfamilienhäuser in zweiter Reihe zusammen mit ein- bis zweigeschossigen gewerblich genutzten Gebäuden und Nebenanlagen im Blockinnenbereich. Außerdem ragt die vorwiegend zum Wohnen genutzte gründerzeitliche Blockrandbebauung mit drei bis vier Vollgeschossen entlang der G... allee zum Teil mit Quergebäuden und Seitenflügeln in den Blockinnenbereich. So grenzt das Klägergrundstück im Osten unmittelbar an die Grundstücke G... allee 69, 71 und 73, welche u.a. mit aneinandergereihten viergeschossigen Quergebäuden im Blockinnenbereich bebaut sind. Im Westen grenzt das Klägergrundstück an die mit zweigeschossigen Einfamilienhäusern bebauten Grundstücke H... Straße 37 und 37 A, wobei das hinterliegende Grundstück Nr. 37 A bis zu einer Tiefe von ca. 67 m, gemessen ab der Straßenbegrenzungslinie, bebaut ist. Das südlich an das Klägergrundstück grenzende Grundstück G... allee 67 ist im Blockinnenbereich frei von Bebauung. Im automatischen Liegenschaftskatasterinformationssystem des Landes Berlin (ALKIS) wird die nähere Umgebung des Vorhabenstandorts (mit Kreis markiert) wie folgt dargestellt:
Am 15. August 2019 beantragte die Klägerin beim Bezirksamt P... von Berlin die Erteilung eines Bauvorbescheides für die Errichtung eines Wohngebäudes mit 20 Wohneinheiten in drei Gebäudeteilen mit zwei bis vier Vollgeschossen und für die Errichtung einer Tiefgarage mit 20 Stellplätzen im Untergeschoss. Das Gebäude soll L-förmig an der östlichen und südlichen Grundstücksgrenze errichtet werden, wobei es sich in der Höhe von vier Vollgeschossen im Nordosten bei einer Grundfläche von 380 m² über drei Vollgeschosse im Süden bei einer Grundfläche von 190 m² bis zu zwei Vollgeschossen im Südwesten bei einer Grundfläche von 139 m² abstaffelt. In der Höhe bleibt es unter der Traufhöhe der gründerzeitlichen Quergebäude im Osten. Zur westlichen Grundstücksgrenze wahrt der zweigeschossige Gebäudeteil einen Abstand von mindestens 3,1 m, der viergeschossige Gebäudeteil einen Abstand von mind. 15,5 m. Die Zufahrt zur Tiefgarage soll über einen drei Meter von der westlichen Grundstücksgrenze entfernten Autoaufzug erfolgen. Die Klägerin erfragte mit den Fragen 1, 3 und 4 ihres Antrags auf Vorbescheid das Einfügen des Vorhabens nach der Art der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche. Frage 2 bezog sich auf die Zulässigkeit nach dem Maß der baulichen Nutzung, Frage 5 auf die planungsrechtliche Zulässigkeit der Tiefgarage und des Autoaufzugs und Frage 6 auf den Denkmalschutz.
Mit Bauvorbescheid vom 31. Januar 2020 stellte das Bezirksamt die Zulässigkeit des Bauvorhabens hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung, der Bauweise, der überbauten Grundstücksfläche und im Hinblick auf den Denkmalschutz fest. Es verneinte jedoch die Zulässigkeit nach dem Maß der baulichen Nutzung (Frage 2) und die Zulässigkeit der Tiefgarage (Frage 5). In der Begründung führte die Behörde aus, dass Maßstab für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach dem Maß der Nutzung nicht die Bebauung des gesamten Baublocks, sondern nur im Blockinnenbereich südlich und westlich des Vorhabengrundstücks sei. Die Blockrandbebauung an der G... allee mit den Quergebäuden im Blockinnenbereich bilde einen eigenen Beurteilungsrahmen und sei daher bei der Beurteilung des Bauvorhabens nicht zu berücksichtigen. Das Bauvorhaben überschreite mit seiner Höhe und Grundfläche den Rahmen der näheren Umgebung und könne wegen seiner negativen Vorbildwirkung nicht zugelassen werden. Die Tiefgarage sei ebenfalls unzulässig, weil die Anzahl der zulässigen Stellplätze im Zusammenhang mit dem Wohnbauvorhaben stehe und dieses im beantragten Umfang nicht zulässig sei.
Auf den Widerspruch der Klägerin vom 11. Februar 2020 hob die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen den Ausgangsbescheid mit Widerspruchsbescheid vom 12. Januar 2021 auf, soweit er die Frage 5 zur Zulässigkeit der Tiefgarage verneinte und wies den Widerspruch im Übrigen zurück. Zur Begründung führte der Bescheid aus, dass sich die Bebauungsstruktur der G... allee deutlich von der Bebauungsstruktur des restlichen Baublocks abhebe, insbesondere im Hinblick auf den Anteil der Freiflächen zur Versiegelung, und daher nicht Maßstab sein könne. Im restlichen Baublock gäbe es für das Bauvorhaben aber keine Vorbilder, da die einzelnen Maßfaktoren nicht frei kombiniert werden dürften. Das Bauvorhaben überschreite den so gesetzten Rahmen und würde erstmals ein hohes Nutzungsmaß in den Blockinnenbereich tragen und hätte damit negative Vorbildwirkung für eine städtebaulich unzuträgliche Verdichtung des Blockinnenbereichs. Bei der Frage nach der Zulässigkeit der Tiefgarage könne jedoch eine isolierte Betrachtung vorgenommen werden und der erforderliche gebietsbezogene Bedarf sei vorhanden.
Im Februar 2022 wurde die Gültigkeit des Bauvorbescheides durch das Bezirksamt verlängert.
Mit der am 9. Februar 2021 erhobenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Sie meint, der räumliche Bereich der näheren Umgebung sei durch den Beklagten fehlerhaft bestimmt worden und stattdessen der gesamte Baublock einzubeziehen. Im Blockinnenbereich gäbe es mehrere drei- bis viergeschossige Gebäude, die zur prägenden näheren Umgebung gehörten. Ebenso gäbe es mehrere Gebäude, die in der Grundfläche und dem Verhältnis zur Freifläche dem klägerischen Bauvorhaben entsprächen. Das Bauvorhaben löse auch keine Konflikte aus, da weder Lärm noch ein erhöhtes Verkehrsaufkommen zu befürchten seien. An der negativen Vorbildwirkung fehle es auch deshalb, weil es nur noch begrenzt freie Flächen im Baublock gäbe. Ein Planungsbedürfnis stehe der Zulässigkeit nicht entgegen.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter teilweiser Aufhebung des Bescheides des Bezirksamts P... von Berlin vom 31. Januar 2020 in Gestalt des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 12. Januar 2021 zu verpflichten, ihr einen auch zu Frage Nr. 2 positiven Bauvorbescheid zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung wiederholt er im Wesentlichen die Argumente aus dem Ausgangs- und Widerspruchsverfahren.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte und des Verwaltungsvorgangs (1 Ordner und ein Halbband) Bezug genommen. Letzterer hat vorgelegen und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung und der Entscheidungsfindung. Die Einzelrichterin hat in der mündlichen Verhandlung die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage, über die gemäß § 6 Abs. 1 VwGO die Berichterstatterin als Einzelrichterin entscheidet, weil ihr die Kammer die Streitsache mit Beschluss vom 28. Januar 2022 zur Entscheidung übertragen hat, ist zulässig und begründet.
Der Bescheid des Bezirksamts P... von Berlin vom 31. Januar 2020 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 12. Januar 2021 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO). Die Klägerin hat Anspruch auf einen positiven Bauvorbescheid.
Gemäß § 75 Abs. 1 Satz 1 der Berliner Bauordnung (BauO Bln) ist vor Einreichung des Bauantrags auf Antrag des Bauherrn zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen. Den Umfang der bauaufsichtlichen Prüfung und damit die Bindungswirkung des Vorbescheids bestimmt der Bauherr selbst durch die Vorgabe der einzelnen Fragen, wobei diese so formuliert sein müssen, dass ein verständlicher, inhaltlich genau abgegrenzter und eindeutig bestimmter Vorbescheid ergehen kann. Vorliegend hat die Klägerin einzelne Fragen zur planungsrechtlichen Zulässigkeit der Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage im Hinblick auf Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise, der überbaubaren Grundstücksfläche sowie des denkmalrechtlichen Umgebungsschutzes gestellt. Beurteilungsgrundlage hierfür sind die §§ 29 Abs. 1, 34 Abs. 1 BauGB, denn das Bauvorhaben hat städtebauliche Relevanz und der Vorhabenstandort ist Teil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB.
Gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Zwischen den Beteiligten ist nur das Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung (Frage 2) streitig.
Das Bauvorhaben der Klägerin fügt sich hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BauGB in die nähere Umgebung ein.
1. Maßgebliche nähere Umgebung ist insoweit der Baublock zwischen H... Straße, P... -Platz, G... allee und T... straße. Bei der räumlichen Abgrenzung der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB ist zu berücksichtigen, inwieweit sich einerseits das geplante Vorhaben auf die Umgebung auswirken kann und andererseits die Umgebung den bodenrechtlichen Charakter des Grundstücks prägt oder doch beeinflusst (st. Rspr. seit BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – IV C 9.77 – juris Rn. 33). Dabei ist die nähere Umgebung für die in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bezeichneten Kriterien jeweils gesondert abzugrenzen, denn die Merkmale, nach denen sich ein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen muss, sind jeweils unabhängig voneinander zu prüfen (BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 – 4 B 38.13 – juris Rn. 7). Es besteht Einigkeit dahingehend, dass die nähere Umgebung bei der Bestimmung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung im Allgemeinen räumlich enger zu begrenzen ist als bei der Ermittlung der Art der baulichen Nutzung (BVerwG, Urteil vom 19. September 1969 – IV C 18.67 – juris Rn. 18). Die Grenzen lassen sich dabei aber nicht schematisch festlegen, sondern müssen nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation bestimmt werden, in die das streitgegenständliche Grundstück eingebettet ist. So kann eine Straße einerseits eine Abgrenzung der näheren Umgebung bedeuten, der Grenzverlauf zwischen näherer und weiterer Umgebung ist andererseits nicht auf eine entsprechende künstliche (oder natürliche) Trennung angewiesen. Die Grenze der maßgeblichen näheren Umgebung kann auch so beschaffen sein, dass die Grenze zwischen näherer und fernerer Umgebung dort zu ziehen ist, wo zwei jeweils einheitlich geprägte Bebauungskomplexe mit voneinander verschiedener Bau- und Nutzungsstruktur aneinander stoßen (BVerwG, Beschluss vom 28. August 2003 – 4 B 74/03 – juris Rn. 2).
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist von einer Prägung des Vorhabengrundstücks auch durch die Bebauung auf den benachbarten Grundstücken G... allee 69 bis 73 auszugehen. Bei der Bestimmung der für § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB maßgeblichen näheren Umgebung kann nicht zwischen verschiedenen Bau- und Nutzungsstrukturen unterschieden und die Blockrandbebauung an der G... allee ausgesondert werden. Wie die Augenscheinnahme deutlich gemacht hat, stellt sich die das Vorhabengrundstück umgebende Bebauung im Baublock von diesem aus betrachtet als äußerst uneinheitlich dar und variiert von hohen viergeschossigen Quergebäuden in der unmittelbaren Nachbarschaft zu ebenfalls unmittelbar benachbarten niedrigen Einfamilienhäusern mit geringer Grundfläche, ohne dass sich an der vorhandenen Bebauung ein klarer Grenzverlauf zwischen hoch und dicht bebauten Grundstücken einerseits und gering ausgenutzten Grundstücken andererseits ablesen ließe. Da die Gründerzeitbebauung an der G... allee in den Block „ausfranst“, von unterschiedlicher Höhe ist, nur teilweise über Seitenflügel und Quergebäude in den hinteren Grundstücksbereichen verfügt und ebenfalls überwiegend zum Wohnen genutzt wird, gibt es im Baublock keine zwei jeweils einheitlichen, klar voneinander unterscheidbaren Bau- und Nutzungsstrukturen, wie der Beklagte meint. Vielmehr erreicht die Bebauung auch in anderen Bereichen des Baublocks eine vergleichbare Höhe, wenn auch bei geringeren Grundflächen, und ist die südliche Spitze des Blocks ebenfalls als – dreigeschossige – Blockrandbebauung ausgebildet. Die Grundstücke sind in unterschiedlichster Tiefe bebaut und eine Maßdifferenzierung zwischen Blockinnen- und Blockrandbereich, wie der Beklagte sie für die Bestimmung der näheren Umgebung heranziehen möchte, nicht ablesbar. Das Vorhabengrundstück ist andererseits selbst auch groß genug, um den bodenrechtlichen Charakter der umgebenden Grundstücke, auch jener an der G... allee, prägen und beeinflussen zu können, so dass die geforderte wechselseitige Beziehung gegeben ist. Nähere Umgebung ist aber nur der Baublock, da den umgebenen Straßen eine trennende Wirkung zukommt.
2. Das Bauvorhaben hält sich in dem aus der näheren Umgebung hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung vorgegebenen Rahmen.
Für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung nach dem Maß der baulichen Nutzung sind die vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung zueinander in Beziehung zu setzen. Dabei prägen Gebäude ihre Umgebung nicht durch einzelne Maßbestimmungsfaktoren, sondern erzielen ihre optische maßstabsbildende Erscheinung durch ihr gesamtes Erscheinungsbild (BVerwG, Urteil vom 8. Dezember 2016 – 4 C 7/15 – juris Rn. 20). Das Bauvorhaben der Klägerin findet im Hinblick auf seine Grundfläche Vorbilder sowohl bei den Quergebäuden auf den Grundstücken an der G... allee, als auch bei den Doppelhäusern an der H... Straße und der T... straße, insbesondere auf den Grundstücken H... Str. 51 und 53. Diese Gebäude entsprechen mit Grundflächen von 660 m² bis 720 m² auch in ihrer Geschossigkeit und Höhe dem klägerischen Bauvorhaben. Gleiches gilt für das Verhältnis der Bebauung zur umgebenden Freifläche: zwar müssen die in geschlossener Bauweise errichteten Bauten auf den Grundstücken G... allee 69 bis 73 außer Betracht bleiben, weil das Verhältnis zur Freifläche nur bei offener Bebauung Maßfaktor ist; Die etwas entfernter im Baublock liegenden Grundstücke H... Str. 51 und 53 sind aber in vergleichbarer Dichte mit einem Doppelhaus bebaut.
3. Das klägerische Bauvorhaben, dass sich in dem sehr weiten, aus der näheren Umgebung vorgegebenen Rahmen bewegt, ist aufgrund seiner konkreten Gestaltung nicht objektiv rücksichtslos gegenüber den angrenzenden Grundstücken mit Einfamilienhäusern und fügt sich daher auch seiner Umgebung ein.
Die Zulässigkeit eines Vorhabens kann nicht ohne Rücksicht darauf, dass seine unmittelbare Umgebung oder seine Umgebung in einer bestimmten Himmelsrichtung gesteigert schutzwürdig ist, allein daraus abgeleitet werden, dass es den insgesamt maßgebenden Rahmen nicht überschreitet. Ein Vorhaben fügt sich daher auch ohne Rahmenüberschreitung dann nicht im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ein, wenn das Vorhaben es an der gebotenen Rücksichtnahme auf die Bebauung in seiner unmittelbaren Nähe fehlen lässt (BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – IV C 9.77 – juris Rn. 46 m.w.N.). Hier ist die kleinteilige Wohnbebauung auf den Grundstücken H... Straße 37 und 37 A grundsätzlich als besonders schutzwürdig einzuordnen, denn sie könnte durch den hohen Baukörper erdrückt oder unzumutbar verschattet werden. Mit der gewählten Positionierung des Bauvorhabens auf dem östlichen Teil des Klägergrundstücks und der Abstaffelung in der Höhe wahrt das Bauvorhaben jedoch die gebotene Rücksicht: In der Höhe wird es durch die Abstaffelung von vier über drei auf zwei Geschosse im südwestlichen Bereich annähernd dem benachbarten zweigeschossigen Einfamilienhaus auf dem Grundstück H... Straße 37 A entsprechen, ebenso in der Gebäudetiefe, so dass die geringe Abstandsfläche von nur 3,1 m nicht zu rücksichtslosen Zuständen führt. Zum ebenfalls zweigeschossigen straßenseitigen Einfamilienhaus auf dem Grundstück H... Straße 37 wahrt der viergeschossige Gebäudeteil einen Mindestabstand von 22 m. Aufgrund dieser Entfernung ist weder mit einer extremen Verschattung noch mit einem Erdrücken des Nachbargrundstücks zu rechnen. Die geschaffenen Einsichtnahmemöglichkeiten in den Gartenbereich des Nachbargrundstücks sind im innerstädtischen Bereich regelmäßig hinzunehmen und können im Baugenehmigungsverfahren im Hinblick auf Ausrichtung und Ausgestaltung von Fenstern und Balkonen des Bauvorhabens noch hinreichend vermindert werden. Das Grundstück H... Straße 35 hat mit dem Trafohaus keine gesteigert schutzwürdige Nutzung, derer gegenüber das Bauvorhaben rücksichtslos sein könnte.
4. Da sich das Bauvorhaben in seine nähere Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB einfügt, kommt es auf seine Eignung, bodenrechtlich beachtliche Spannungen zu erzeugen, für die Bewertung der Zulässigkeit nicht an. Die Weite der Zulassungsmöglichkeiten eines Vorhabens hängt von der Weite des aus der näheren Umgebung vorgegebenen Rahmens ab: uneinheitliche Bebauungen hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung wie im Falle des Baublocks rund um das Vorhabengrundstück bedeuten eine grundsätzlich weite Zulassungsmöglichkeit für die jeweiligen Bauvorhaben (vgl. BVerwG, Urteil vom 19. September 1986 – 4 C 15/84 – juris Rn. 33 m.w.N.). Die Zulässigkeitsregeln des § 34 Abs. 1 BauGB lassen daher auch Entwicklungen zu, die zu Veränderungen der Gebietsstruktur führen können, die die vorgegebene Situation also in Bewegung bringen. Ein generell wirkendes, spezifisches Steuerungselement wie etwa die Regel des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO ist dem § 34 Abs. 1 BauGB fremd. Eine Feinsteuerung, wie sie der Beklagte begehrt, kann nur durch die Aufstellung eines Bebauungsplans erreicht werden (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn u.a., BauGB, 143. EL 2021, § 34 Rn. 30).
Die Nebenentscheidungen folgen aus § 154 Abs. 1 VwGO und § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 167 VwGO
§ 6 Abs. 1 VwGO
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 29 Abs. 1, 34 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 34 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BauGB
§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: IV C 9.77
4 B 38.13
IV C 18.67
4 B 74/03
4 C 7/15
4 C 15/84