Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2015-11-17, Aktenzeichen 2 Wx 255/15 2 Wx 272-284/15
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2015:1117.2WX255.15.2WX272.00

Tenor:
Auf die Beschwerde der Beteiligten vom 26.09.2015 wird die am 21.09.2015 erlassene Zwischenverfügung der Rechtspflegerin des Amtsgerichts - Grundbuchamts - Bergisch Gladbach vom 18.09.2015 - HE-4xx2-2 - aufgehoben.
I.
Die Beteiligte errichtet auf dem Grundstück Gemarkung I, Flur 1, Flurstück xxx3 eine aus mehreren Gebäuden bestehende Wohnanlage, die nach vollständiger Umsetzung aller Maßnahmen aus drei sogenannten „B“, zwei sogenannten „Terrassenhäusern“, einem „Seniorenforum“ sowie einer gemeinsamen Tiefgarage bestehen soll. Am 08.11.2013 errichtete sie eine erste vorläufige Teilungserklärung (UR-Nr. xxx1/2013 der Notarin X in H, Bl. 19 ff. d. BA I Bl. 4357), in der aufgrund der vorliegenden Pläne zunächst Sondereigentum an den Wohnungen der drei B und des Terrassenhauses 1 sowie an den Tiefgaragenstellplätzen begründet werden sollte. Zudem wurde für die noch nicht hinreichend detailliert geplanten weitern Gebäude ein 11.483/100.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumen des Terrassenhaus 2, sowie ein 42.561/100.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumen des Seniorenforums gebildet. In den §§ 2 und 3 der Teilungserklärung wurde das Gesamtkonzept der Anlage einschließlich der geplanten abschnittsweisen Errichtung und Aufteilung der Gebäude dargestellt. In § 3 Nr. 5 S. 1 der Urkunde ist bestimmt:
„Zur Durchführung der Gesamtmaßnahme muss jeder Käufer einer Einheit in den Gebäuden B 1, 2 und 3 sowie Terrassenhaus 1 den Bauträger bevollmächtigen, sämtliche Erklärungen, die zur Umsetzung der Maßnahme erforderlich oder zweckdienlich sind, auch im Namen der Käufer abzugeben.“
In der Folgezeit wurde die vorläufige Teilungserklärung vom 08.11.2013 mehrfach geändert und ergänzt: Zunächst wurden am 10.12.2013 (UR-Nr. xxx8/13 der Notarin X in H) die Pläne zum Terrassenhaus 1 ausgetauscht. Sodann beantragte die Beteiligte nach Vorliegen der erforderlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Urkunde vom 28.03.2014 (UR-Nr. xxx8/13 der Notarin X in H, Bl. 147 ff. d. BA I Bl. 4457) die Anlegung von Wohnungsgrundbüchern für die einzelnen Wohnungen der drei B sowie die Anlegung eines jeweils einheitlichen Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuchblattes für die weiteren Einheiten Terrassenhäuser, Seniorenforum und Tiefgararge. Nachdem in der Folge einerseits das Grundbuchamt das Fehlen der auch insoweit nach §§ 7 Abs. 4 Nr. 2, 3 Abs. 2 WEG erforderlichen Abgeschlossenheitsbescheinigungen beanstandet hatte (Verfügung vom 23.05.2014, Bl. 207 f. d. BA I Bl. 4457) und andererseits die Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Tiefgarage erteilt worden war, ergänzte die Beteiligte die Teilungserklärung mit Urkunde vom 02.06.2014 erneut (UR-Nr. xx3/14 der Notarin X in H, Bl. 147 ff. d.A.). Es wurde Teileigentum an insgesamt 56 Tiefgaragenstellplätzen begründet, dabei wurde einer dieser Stellplätze (nämlich der im vorliegenden Verfahren betroffene Stellplatz Nr. 55) mit dem rechnerischen 73.176/100.000 Miteigentumsanteil für die Terrassenhäuser und das Seniorenforum verbunden. Nachdem die Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten mit Eigenurkunde vom 18.06.2014 (Bl. 230 f. d.BA I Bl. 4457) weiteren Beanstandungen des Grundbuchamtes Rechnung getragen hatte, legte dieses schließlich Wohnungsgrundbücher für die einzelnen Wohnungen der B (I Bl. 4401 - 4416) sowie Teileigentumsgrundbücher für die Tiefgaragenstellplätze (I Bl. 4417 - 4472) an. Dabei wurde jeweils auf die Bewilligungen vom 08.11.2013, 10.12.2013, 28.03.2014, 02.06.2014 sowie auf die Eigenurkunde der Notarin vom 18.06.2014 Bezug genommen.
Mit Urkunde vom 03.12.2014 (UR-Nr. 1231/14 der Notarin X in H, Bl. 4 ff. d.A.) erklärte die Beteiligte unter Bezugnahme auf die vorläufige Teilungserklärung vom 08.11.2013 und deren o.g. Ergänzungen die weitere Aufteilung des nach der vorläufigen Teilungserklärung auf das Terrassenhaus 1 entfallenden 19.057/100.000-Miteigentumsanteilsin in weitere 14 Wohnungseigentumseinheiten.
Schon zuvor hatte die Beteiligte mit der Veräußerung der Wohnungen in den B und der Tiefgaragenstellplätze begonnen. Zwischenzeitlich sind sämtliche Wohnungen in den B verkauft; namentlich sind dies in der B 1 die Erdgeschosswohnung (Bl. 4401), die Wohnungen im 1. OG (Bl. 4402 und Bl. 4403) und die Dachgeschosswohnung (Bl. 4404), in der B 2 die Erdgeschosswohnungen (Bl. 4405 und 4406), die Wohnungen im 1. OG (Bl. 4407 und 4408) und im Dachgeschoss (Bl. 4409 und 4410) sowie in der B 3 die Erdgeschosswohnungen (Bl. 4411 und 4412), die Wohnungen im 1. OG (Bl. 4413 und 4414) und die Dachgeschosswohnungen (Bl. 4415 und 4416). Von den Tiefgaragenstellplätzen sind die Nrn. 9 (Bl. 4425), 10 (Bl. 4426), 11 (Bl. 4427), 12 (Bl. 4428), 14 (Bl. 4430), 17 (Bl. 4433), 19 (Bl. 4435), 20 (Bl. 4436), 21 (Bl. 4437), 22, (Bl. 4438), 23 (Bl. 4439), 24 (Bl. 4440), 26 (Bl. 4442), 27 (Bl. 4443), 28 (Bl. 4444), 30 (Bl. 4446), 31 (Bl. 4447), 34 (Bl. 4450), 36 (Bl. 4452), 38 (Bl. 4454), 39 (Bl. 4455), 40 (Bl. 4456), 41 (Bl. 4457), 45 (Bl. 4461), 46 (Bl. 4462), 47 (Bl. 4463) und 48 (Bl. 4464) verkauft. In den im Wesentlichen gleichlautenden, sämtlich von der Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten beurkundeten Verträgen mit den Erwerben, heißt es jeweils in § 2 Nr. 1 lit. a):
„Der Bauträger ist berechtigt, Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum im räumlichen Bereich anderer Einheiten - nicht der verkauften - insoweit zu verändern als
a) andere Wohnungen oder Teileigentumseinheiten unterteilt oder zusammengelegt werden dürfen, vorausgesetzt dadurch wird Gemeinschaftseigentum nicht mehr als unwesentlich verändert; in diesem Fall dürfen die Miteigentumsanteile den veränderten Größenverhältnissen angepasst werden, in diesem Fall dürfen die Miteigentumsanteile den veränderten Größenverhältnissen angepasst werden,
(…)
h) Räume, die derzeit als Sondereigentum in den Gebäuden Terrassenhaus 1, 2 oder Seniorenforum zugewiesen sind, im Rahmen der Unterteilung dieser Gebäudekomplexe in Wohnungs- oder Teileigentum nachträglich in Gemeinschaftseigentum umzuwandeln.“
In Teil C § 1 wird die beurkundende Notarin mit dem Vollzug der jeweiligen Urkunde beauftragt. Teil C § 1 Nr. 2 lautet:
„Die Notarin wird bevollmächtigt, Erklärungen, die zur Durchführung der Urkunde oder zu Behebung behördlicher oder gerichtlicher Beanstandungen zweckdienlich sind, zu ergänzen oder zu berichtigen. Soweit erforderlich, wird die Vollmacht ebenso den Angestellten der Notarin unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, jeglicher Eigenhaftung der Angestellten und mit dem Recht Untervollmacht zu erteilen, erteilt. Die Notarin wird bevollmächtigt, die Angestellten namentlich zu benennen. Im Außenverhältnis ist jede Vollmacht unbeschränkt.“
Ein Teil der Verträge, namentlich diejenigen, die nach Errichtung der Urkunde vom 03.12.2014 über den Erwerb der in Bl. 4405, 4406, 4409, 4411, 4425, 4430, 4450, 4452, 4454, 4455, 4456, 4457, 4462 und 4464 eingetragenen Wohnungs- bzw. Teileigentumsrechte geschlossen wurden, enthält jeweils in Teil A § 1 Nr. 7 folgende Bestimmungen:
„Durch Ergänzung zur Teilungserklärung vom 03.12.2014, UR-Nr. 1231/2014 der amtierenden Notarin, wurde die vorläufige Teilungserklärung hinsichtlich des Terrassenhauses 1 neu gefasst. Die innere Aufteilung in die einzelnen Einheiten, die äußere Gestaltung des Terrassenhauses 1 und die Anlegung der Außenanlage um das Terrassenhaus 1 ergibt sich nunmehr ausschließlich aus dieser Urkunde. Dieser Planungsstand wurde durch Wünsche der Käufer weiter verändert, was insbesondere auf die Fassadengestaltung Auswirkungen hat; die Änderungen ergeben sich aus den als Anlage 6 a bis 6 i [in einem Teil der Verträge: Anlage 5 a bis 5 i] beigefügten Plänen.
Der Käufer nimmt die Abweichungen zur (sic!) den Planungen in der bisherigen vorläufigen Teilungserklärung zur Kenntnis und akzeptiert diese. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass aufgrund von behördlichen Auflagen oder Wünschen künftiger Käufer auch der heutige Planungsstand noch nicht als endgültig angesehen werden kann, sondern sich noch Änderungen ergeben können. Dies wird vom Käufer akzeptiert.“
Zugunsten aller Erwerber wurden jeweils Eigentumsübertragungsvormerkungen bewilligt und in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
Mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 10.04.2015 überreichte die Beteiligte die o.g. Urkunde vom 03.12.2014 (UR-Nr. 1231/14 der Notarin X in H, Bl. 4 ff. d.A.), in der sie die weitere Aufteilung des nach der vorläufigen Teilungserklärung auf das Terrassenhaus 1 entfallenden 19.057/100.000-Miteigentumsanteils erklärt hatte. Mit dieser sowie mit der ebenfalls überreichten Urkunde vom 09.04.2015 (UR-Nr. 360/2015 der Notarin X in H, Bl. 36 ff. d.A.) beantragte sie die Anlegung neuer Wohnungsgrundbücher für die so gebildeten 14 Wohnungseigentumsrechte.
Mit einer ersten Zwischenverfügung vom 10.06.2015, erlassen am 11.06.2013 (Bl. 58 f. d.A.) hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes der Beteiligten aufgegeben, die Zustimmung der eingetragenen Einzelgläubiger der Finanzierungsgrundpfandrechte sowie der Vormerkungsberechtigten in den Blättern 4401 bis 4472 einzureichen. Dem ist die Beteiligte in der Folgezeit insoweit nachgekommen, als sie die Zustimmungen der Gläubiger aller Finanzierungsgrundpfandrechte vorlegt hat. Zudem hat sie eine Eigenurkunde ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 20.08.2015 vorgelegt, in der diese unter Berufung auf die ihr in den jeweiligen Bauträgerverträgen erteilte Vollmacht im Namen aller Vormerkungsberechtigten der beantragten Bildung von weiterem Wohnungseigentum zustimmt.
Das Grundbuchamt hat daraufhin am 21.09.2015 die weitere Zwischenverfügung vom 18.09.2015 erlassen (Bl. 85 ff. d.A.). Der Erledigung des Antrags vom 10.04.2015 stehe als Eintragungshindernis weiterhin das Fehlen der Zustimmungen der Vormerkungsberechtigten entgegen. Die in der Eigenurkunde der Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten erteilte Zustimmung reiche insoweit nicht aus, weil sie von den jeweils in Teil C § 1 der einzelnen Verträge erteilten Vollmachten nicht gedeckt sei. Auch sei in den zeitlich vor den Änderungsurkunden beurkundeten Kaufverträgen durch die Käufer selbst keine Ermächtigung bzw. Bevollmächtigung an den Bauträger erteilt, die nunmehr beantragten Änderungen grundbuchlich ohne ihre weitere Mitwirkung vollziehen zu können. Die jetzigen Pläne wichen insbesondere hinsichtlich des Zuschnitts des Baukörpers und der Dachterrassen nicht unwesentlich von den vorläufigen Plänen in den bei Vertragsschluss maßgeblichen Plänen ab. Eine Zustimmung zur jeztigen Änderung sei damit durch die Käufer selbst nicht erteilt. Ausgenommen hiervon seien die Blätter 4405, 4406, 4409, 4411, 4425, 4430, 4450, 4452, 4454, 4455, 4456, 41 4457, 4462 und 4464; in den zugrundeliegenden Verträgen hätten die Käufer unter Verweisung auf die UR-Nr. 1231/2014 die Änderungen sowie auch spätere Änderungen ausdrücklich akzeptiert. Schließlich scheide auch eine Zustimmung durch die Beteiligte selbst aus, weil die jeweils in § 2 der Kaufverträge enthaltene Vollmacht zur späteren Änderung der Teilungserklärung die hier in Rede stehende Unterteilung des Miteigentumsanteils unter Bildung neuen Sondereigentums nicht erfasse. Zur Behebung des Eintragungshindernisses setzte das Grundbuchamt der Beteiligten eine Frist bis zum 30.11.2015.
Gegen diese Zwischenverfügung hat die Beteiligte mit Schriftsatz vom 26.09.2015 Beschwerde eingelegt. Da jeder einzelne Käufer seinen Miteigentumsanteil in Kenntnis der beabsichtigen weiteren Aufteilung des Terrassenhauses 1 erworben habe, habe er dieser Aufteilung schon mit Unterzeichnung des Kaufvertrages zugestimmt. Im Übrigen liege eine etwa erforderliche Zustimmung aber auch darin, dass ihre Verfahrensbevollmächtigte in ihrer Eigenurkunde vom 20.08.2015 unter Ausnutzung der ihr in den einzelnen Bauträgerverträgen erteilten Vollzugsvollmacht noch einmal die Zustimmung erklärt habe.
II.
1.
Bei dem mit Schriftsatz der Beteiligten vom 26.09.2015 eingelegten Rechtsmittel handelt es sich in der Sache um 14 einzelne Beschwerden, mit denen jeweils die Anlegung eines Grundbuchblattes für die Wohnungen gemäß Aufteilungsplan
- A 1 (Beschwerdeverfahren 2 Wx 255/15)
- A 2 (Beschwerdeverfahren 2 Wx 272/15)
- B 1 (Beschwerdeverfahren 2 Wx 273/15)
- B 2 (Beschwerdeverfahren) 2 Wx 274/15)
- C 1 (Beschwerdeverfahren 2 Wx 275/15)
- C 2 (Beschwerdeverfahren 2 Wx 276/15)
- A 3 (Beschwerdeverfahren 2 Wx 277/15)
- A 4 (Beschwerdeverfahren 2 Wx 278/15)
- B 3 (Beschwerdeverfahren 2 Wx 279/15)
- C 3 (Beschwerdeverfahren 2 Wx 280/15)
- A 5 (Beschwerdeverfahren 2 Wx 281/15)
- A 6 (Beschwerdeverfahren 2 Wx 282/15)
- B 4 (Beschwerdeverfahren 2 Wx 283/15)
- C 4 (Beschwerdeverfahren 2 Wx 284/15)
begehrt wird. Sie richten sich in der Sache ausschließlich gegen die am 21.09.2015 erlassene Zwischenverfügung vom 18.09.2015. Denn die ursprüngliche, am 11.06.2015 erlassene Zwischenverfügung vom 10.06.2015 ist überholt und soll offensichtlich keine Rechtsfolgen mehr zeitigen. Die dort gesetzte Frist zur Behebung des Eintragungshindernisses ist verstrichen, ohne dass die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes den aus ihrer Sicht fruchtlosen Fristablauf zum Anlass für die Zurückweisung des Antrages genommen hat.
Die so verstandenen Beschwerden sind gemäß § 71 Abs. 1 GBO i.V.m. § 11 Abs. 1 RPflG statthaft und auch im Übrigen in zulässiger Weise eingelegt worden.
2.
Die Beschwerden der Beteiligten haben auch in der Sache einen vorläufigen Erfolg.
Gemäß § 18 Abs. 1 GBO hat das Grundbuchamt, wenn einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegensteht, entweder den Antrag unter Angabe der Gründe sofort zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Behebung des Hindernisses zu bestimmen; im letzteren Fall ist der Antrag nach dem Ablauf der Frist zurückzuweisen, wenn nicht inzwischen die Behebung des Hindernisses nachgewiesen ist.
a) Die angefochtene Anordnung konnte in Form einer Zwischenverfügung gemäß § 18 Abs. 1 GBO ergehen. Durch eine solche Zwischenverfügung sollen dem Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen, die sich nach dem Eingang des Antrages auf Vornahme einer Grundbucheintragung richten und die bei sofortiger Zurückweisung verlorengingen, erhalten bleiben. Dies ist - nur - gerechtfertigt, wenn der Mangel des Antrages mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann; nur unter diesen Voraussetzungen kommt der Erlass einer Zwischenverfügung in Betracht. Daher kann durch Zwischenverfügung nicht verlangt werden, dass der Antragsteller eine zur Eintragung erforderliche Eintragungsbewilligung des unmittelbar Betroffenen erst beibringt (Senat, FGPrax 2013, 153, 154; Demharter, GBO, 29. Auflage 2014, § 18 Rdn. 12; jeweils m.w.Nachw.). Liegt hingegen die Bewilligung des unmittelbar Betroffenen vor, kann durch Zwischenverfügung aufgegeben werden, die fehlende Zustimmung des nur mittelbar Betroffenen beizubringen (OLG Hamm, FGPrax, 2002, 146). Dies gilt insbesondere auch für die Zustimmung desjenigen, der - wie hier - gemäß §§ 876, 877 BGB einer einzutragenden Rechtsänderung zustimmen muss (vgl. etwa Demharter, a.a.O., § 18 Rdn. 12, 52 f.).
b) Die angefochtene Zwischenverfügung ist jedoch nicht hinreichend bestimmt.
Eine Zwischenverfügung muss die klare Angabe des Mittels oder der Wege zur Beseitigung des Vollzugshindernisses enthalten, um dem Antragsteller eine sachgerechte Entscheidung über die weitere Wahrung seiner Rechte zu ermöglichen. Sie muss deshalb klar darlegen und aufzeigen, auf welche Weise und mit welchen Mitteln der Antragsteller die vom Grundbuchamt angenommenen Hindernisse beseitigen und damit sein Antragsbegehren zum Erfolg führen kann (BayObLG, DNotZ 1998, 122; OLG Frankfurt a.M., NJW-RR 1999, 17, 18; Senat, FGPrax 2013, 105, 106; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. 2012, Rdn. 451; Demharter, GBO, 29. Aufl. 2014, § 18 Rdn. 31 m.w.Nachw.). Die angefochtene Zwischenverfügung genügt diesen Anforderungen nicht, da sie offen lässt, wie genau die Beteiligte das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis beseitigen soll. Ihr lässt sich insbesondere nicht hinreichend deutlich entnehmen, ob das Grundbuchamt auch die Vorlage von Zustimmungen der Vormerkungsberechtigten in den Grundbuchblättern 4405, 4406, 4409, 4411, 4425, 4430, 4450, 4452, 4454, 4455, 4456, 41 4457, 4462 und 4464 verlangt.
Nachdem in der angefochtenen Entscheidung zunächst klargestellt ist, dass eine förmliche Zwischenverfügung im Sinne des § 18 Abs. 1 GBO ergeht, folgt die einleitende Formulierung „Der Erledigung des Antrags vom 10.04.2015 stehen noch folgende Hindernisse entgegen:“ Hieran schließt sich dann allerdings keine präzise Benennung der Eintragungshindernisse und der Mittel zu ihrer Behebung an; vielmehr folgen mehrseitige Ausführungen, die sowohl eine Darstellung des Sachverhaltes als auch eine Auseinandersetzung mit dem Rechtsstandpunkt der Beteiligten enthalten. In diesem Rahmen nimmt die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes auch auf die vorangegangene Zwischenverfügung vom 10.06.2015 Bezug, mit welcher der Beteiligten u.a. aufgegeben worden war, Zustimmungen der Vormerkungsberechtigten vorzulegen. Aus dem weiteren Text der nunmehr angefochtenen Zwischenverfügung wird sodann deutlich, dass diese Zustimmungen weiterhin fehlen und insbesondere nicht wirksam in der Eigenurkunde der beurkundenden Notarin vom 20.08.2015 erklärt worden sind. In der dann folgenden Auseinandersetzung mit der Frage, ob in den beurkundeten Verträgen durch die Erwerber eine Ermächtigung bzw. Bevollmächtigung an den Bauträger erteilt wurde, die nunmehr beantragten Änderungen grundbuchlich ohne ihre weitere Mitwirkung vollziehen zu können, folgt dann die Formulierung: „Eine Zustimmung zur jeztigen Änderung ist damit durch die Käufer selbst nicht erteilt. Ausgenommen hiervon sind die Blätter 4405, 4406, 4409, 4411, 4425, 4430, 4450, 4452, 4454, 4455, 4456, 41 4457, 4462 und 4464. In den zugrundeliegenden Verträgen haben die Käufer die unter Verweisung auf die UR-Nr. 1231/2014 die Änderungen sowie auch spätere Änderungen ausdrücklich ‚akzeptiert‘.“ Diese Formulierung legt nahe, dass die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes zwar auch in Bezug auf die vorbezeichneten Grundbuchblätter von einem Zustimmungserfordernis ausgeht, zugleich aber die erforderliche Zustimmung insoweit aber bereits als erteilt - und damit das Eintragungshindernis als behoben - betrachtet. Diese keineswegs fernliegende Annahme findet indes im übrigen Text der Zwischenverfügung, der sich ohne weitere Differenzierung nach den einzelnen Grundbuchblättern mit dem Zustimmungserfordernis und dem Fehlen der erforderlichen Zustimmungen befasst, keinen Niederschlag. Es deshalb nicht eindeutig zu klären, ob die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes die genannte Vertragsklausel lediglich im Rahmen der rechtlichen Würdigung heranziehen oder aber zur Einschränkung des von ihr beschriebenen Eintragungshindernisses heranziehen wollte. Dies gilt umso mehr, als in der Zwischenverfügung vom 10.06.2015, auf die die hier angefochtene Zwischenverfügung ausdrücklich Bezug nimmt, eine solche Einschränkung nicht enthalten war.
3.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
Anlass zur Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2GBO) besteht nicht.
III.
Im Hinblick auf das weitere Verfahren sieht der Senat sich veranlasst, die Beteiligte darauf hinzuweisen, dass das Grundbuchamt zu Recht davon ausgegangen sein dürfte, dass die beantragte Anlegung weiterer Wohnungsgrundbücher der Zustimmung aller Vormerkungsberechtigten bedarf und dass diese Zustimmung jedenfalls in Bezug auf diejenigen Erwerber, deren Bauträgervertrag die oben zitierte Regelung in Teil A § 1 Nr. 7 nicht enthält, bisher nicht vorliegt.
Zur Begründung und Eintragung von Wohnungseigentum an den Wohnungen des Terrassenhauses 1 ist die Zustimmung all derjenigen Personen erforderlich, deren Anspruch auf Eigentumsübertragung an den Wohnungen in den B sowie an den oben im einzelnen aufgeführten Tiefgaragenstellplätzen durch eine Vormerkung gesichert ist.
Die §§ 876, 877 BGB, wonach zur Inhaltsänderung eines Grundstücksrechts die Zustimmung von Drittberechtigten erforderlich ist, sind auf die Begründung von Wohnungseigentum entsprechend anwendbar; aus der materiell-rechtlichen Notwendigkeit der Zustimmung nach §§ 876, 877 BGB folgt verfahrensrechtlich die Notwendigkeit der Bewilligung nach § 19 GBO. Vor diesem Hintergrund bedarf insbesondere auch die nachträgliche Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum nicht nur der Einigung aller Wohnungs- und Teileigentümer in der Form der Auflassung nach § 925 BGB, vielmehr ist in entsprechender Anwendung der §§ 876, 877 BGB auch die in der Form des § 29 GBO nachzuweisende Zustimmung all derer erforderlich, denen an den einzelnen Wohnungs- und Teileigentumsrechten und damit an den Anteilen am gemeinschaftlichen Eigentum dingliche Rechte zustehen. Dies gilt auch dann, wenn an dem Teil des Gemeinschaftseigentums, das umgewandelt werden soll, ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist (vgl. zum Ganzen etwa BayObLG, NJW-RR 1992, 208, 209; BayObLG, NJW-RR 2002, 443, 444; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, a.a.O., Rdn. 2962 m.w.Nachw.). Zu diesem Kreis gehören auch die Berechtigten einer Auflassungsvormerkung (BayObLG, NJW-RR 1993, 162; Demharter, a.a.O., Anhang zu § 3 Rdn. 80, Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 2962; jeweils m.w.Nachw.). Hieraus folgt, dass auch ein Bauträger, der noch als Eigentümer aller Wohnungs- und Teileigentumsrechte im Grundbuch eingetragen ist, mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den ersten Erwerber eines Wohnungseigentums die Befugnis verliert, die Teilungserklärung durch einseitige Erklärung zu ändern. Ab diesem Zeitpunkt ist die Zustimmung der Berechtigten einer Auflassungsvormerkung erforderlich (BayObLG, NJW-RR 1993, 1362).
So liegt der Fall auch hier. Mit dem hier betroffenen Miteigentumsanteil ist derzeit lediglich das Sondereigentum an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. 55 verbunden. Die nunmehr vorgelegten Urkunden vom 03.12.2014 und vom 09.04.2015 sowie die damit beantragte Anlegung von Wohnungsgrundbüchern für die Wohnungen im Terrassenhaus 1 dienen damit - wohl entgegen der ursprünglichen Vorstellung der Beteiligten - nicht der bloßen Unterteilung eines bestehenden Wohnungseigentums. Vielmehr soll weiteres, bisher noch nicht bestehendes Sondereigentum an den Wohnungen gebildet werden. Dies ist aber vor dem Hintergrund der dargelegten Rechtslage nur mit Zustimmung der Vormerkungsberechtigten möglich.
Die danach erforderliche Zustimmung ist entgegen der Auffassung der Beschwerde auch weder allgemein im Abschluss der jeweiligen Bauträgerverträge durch die einzelnen Erwerber (s.u. a)) noch in der Eigenurkunde der Notarin vom 20.08.2015 (s.u. b)) zu sehen.
a) Die einzelnen Bauträgerverträge mit den Erwerbern verhalten sich in der überwiegenden Anzahl nicht zu der nunmehr konkret in Rede stehenden Bildung weiteren Wohnungseigentums. Etwas anders gilt allein in Bezug auf diejenigen Verträge, die nach der Ergänzung zur Teilungserklärung vom 03.12.2014 (UR-Nr. 1231/2014 der beurkundenden Notarin) abgeschlossen wurden und deshalb die die oben zitierte Regelung in Teil A § 1 Nr. 7 enthalten. Nur in diesen ist jeweils ausdrücklich auf die Ergänzung zur Teilungserklärung vom 03.12.2014 und die darin enthaltenen Änderungen zur vorläufigen Teilungserklärung hinsichtlich des Terrassenhauses 1 Bezug genommen. Indem die einzelnen Erwerber diese Abweichungen ausdrücklich „akzeptiert“ haben, dürften sie hinreichend deutlich ihre Zustimmung zu einer der in der Urkunde vom 03.12.2014 vorgenommenen Änderung der Teilungserklärung zum Ausdruck gebracht haben. Zudem liegt es nahe, dass in der materiell-rechtlichen Zustimmung zu den konkret angesprochenen Änderungen auch die Bewilligung ihres grundbuchlichen Vollzugs (§ 19 GBO) liegt (vgl. hierzu allgemein Palandt/Bassenge, BGB, 74. Auf. 2015, § 876 Rdn. 4) - auch wenn die ausdrückliche Aufnahme einer entsprechenden Erklärung in den Vertrag (z.B. in den Grundbucherklärungen in Teil B § 11 des Vertrages) im Interesse der Rechtsklarheit sinnvoll gewesen wäre.
b) Jedenfalls im Übrigen kann in dem Abschluss der jeweiligen Bauträgerverträge keine Zustimmung und/oder Bewilligung der Erwerber zur Bildung der hier verfahrensgegenständlichen Wohnungseigentumsrechte gesehen werden. Die Auslegung der Verträge, die keine hierzu ausdrückliche Regelung enthalten, rechtfertigt eine solche Annahme entgegen der Auffassung der Beteiligten nicht.
Die Beteiligte stellt in diesem Zusammenhang wesentlich darauf ab, dass schon in der ursprünglichen vorläufigen Teilungserklärung vom 08.11.2013 vorgesehen war, dass (auch) das Terrassenhaus 1 in Wohnungseigentum aufgeteilt werden sollte und dass auch die entsprechenden vorläufigen Aufteilungspläne bereits vorlagen. Vor diesem Hintergrund habe jeder Käufer schon mit der Vertragsunterzeichnung die Zustimmung zu einer Aufteilung des Terrassenhauses 1 in Wohnungseigentum erteilt.
Diese Argumentation ist geht im Ansatz zutreffend davon aus, dass auch grundbuchrechtliche Erklärungen auslegungsfähig sind. Dies gilt nicht nur für den Inhalt einer ausdrücklich als solcher bezeichneten Bewilligung, sondern auch für die Feststellung, ob überhaupt eine Grundbucherklärung vorliegt (Demharter, a.a.O., § 19 Rdn. 29). Für diese Auslegung gilt § 133 BGB entsprechend. Es ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (BGHZ 113, 374, 378; BayObLG, RPfleger 1993, 189; Demharter, a.a.O., § 19 Rdn. 28 m.w.Nachw.). Umstände außerhalb der Eintragung und der in ihr in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalles für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (BGHZ 113, 374, 378; Demharter, a.a.O., § 19 Rdn. 28 m.w.Nachw.). Nach diesem Maßstab kann indes nicht angenommen werden, dass die einzelnen Erwerber in den von ihnen mit der Beteiligten abgeschlossenen Bauträgerverträgen der nunmehr konkretisierten Bildung weiteren Wohnungseigentums zugestimmt und/oder diese in einer den Anforderungen des § 19 GBO genügenden Weise bewilligt haben.
Insoweit ist zunächst zu berücksichtigen, dass aus der allgemeinen Zustimmung zu einer bestimmten Maßnahme - hier also der weiteren Aufteilung in Wohnungseigentum an den weiteren Einheiten einschließlich des Terrassenhauses 1 - nicht ohne Weiteres auf die Zustimmung zur konkreten Umsetzung dieser Maßnahme geschlossen werden kann. Eine Zustimmung könnte deshalb von vornherein allenfalls dann vorliegen, wenn das nunmehr zu bildenden Wohnungseigentum bereits in den einzelnen Verträgen und den dort in Bezug genommenen Urkunden eindeutig und zutreffend beschrieben wäre. Dies ist indes in Bezug auf die Verträge, die allein auf die vorläufige Teilungserklärung vom 08.11.2013 nebst Ergänzung vom 10.12.2013 Bezug nehmen, nicht der Fall. Die Beteiligte räumt vielmehr ein, dass die nunmehr vorgelegten Erklärungen - nach mehrfachen Umplanungen - von der vorläufigen Teilungserklärung vom 08.11.2013 in der Fassung der Ergänzung vom 10.12.2013 abweichen.
Die einzelnen Bauträgerverträge enthalten zudem in Teil A § 2 ausdrücklich eine „Vollmacht zur späteren Veränderung“, die den Bauträger berechtigt, Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum in bestimmten, näher bezeichneten Fällen zu verändern und insoweit auch im Namen des Erwerbers „die Teilungserklärung zu ändern und alle Erklärungen und Bewilligungen abzugeben, die zum grundbuchlichen Vollzug der Änderung erforderlich oder zweckmäßig sind.“ Diese Regelung zeigt, dass den Vertragschließenden nicht nur vor Augen stand, dass sich im Zuge der weiteren Umsetzung der Gesamtmaßnahme Änderungen ergeben könnten, sondern vor allem auch, dass dies mit späteren Änderungen der Teilungserklärung und deren grundbuchlichen Vollzug verbunden sein würde. Wäre eine vorab (konkludent) erteilte Zustimmung zu all diesen Änderungen schon im Vertragsschluss selbst zu sehen, hätte es einer weiteren Bevollmächtigung der Beteiligten hierzu nicht bedurft.
Hinzu kommt, dass der Beteiligten konkret in Teil A § 2 Nr. 1 h) der Verträge die Befugnis eingeräumt worden ist, „Räume, die derzeit als Sondereigentum in den Gebäuden Terrassenhaus 1, 2 oder Seniorenforum zugewiesen sind, im Rahmen der Unterteilung dieser Gebäudekomplexe in Wohnungs- oder Teileigentum nachträglich in Gemeinschaftseigentum umzuwandeln.“ Diese Regelung ging - tatsächlich unzutreffend - davon aus, dass am Terrassenhaus 1 und an den weiteren Einheiten schon Sondereigentum gebildet war; vor diesem Hintergrund bedurfte es von vornherein keiner Zustimmung zur künftigen Bildung solchen Sondereigentums mehr. Zudem zeigt die Klausel deutlich, dass die Vertragsschließenden detailliert und konkret regeln wollten, in welchem Umfang die Beteiligte zu nachträglichen Veränderungen befugt und bevollmächtigt sein sollte. Dies spricht deutlich gegen die Annahme, die Erwerber hätten über die konkret angesprochenen Veränderungen hinaus weiteren, deutlich gravierenden Änderungen - wie der Aufteilung ganzer Gebäude in Wohnungseigentum - stillschweigend zugestimmt.
Nicht anderes folgt auch aus der schon in der ursprünglichen vorläufigen Teilungserklärung vom 08.11.2013 enthaltenen Formulierung „Zur Durchführung der Gesamtmaßnahme muss jeder Käufer einer Einheit in den Gebäuden B 1, 2 oder 3 sowie Terrassenhaus 1 den Bauträger bevollmächtigen, sämtliche Erklärungen, die zur Umsetzung der Maßnahme zweckdienlich sind, auch im Namen des Käufers abzugeben.“ Auch diese Regelung, auf die in den Bauträgerverträgen Bezug genommen wird, macht vielmehr deutlich, dass die Beteiligte selbst die Notwendigkeit erkannt hat, sich für weitere Erklärungen zur Umsetzung der Gesamtmaßnahme - insbesondere zur weiteren Aufteilung der zunächst nicht unterteilten Gebäude - Vollmachten der Käufer erteilen zu lassen. Dies wäre überflüssig, sofern schon im jeweiligen Vertragsschluss selbst die notwendigen Erklärungen zu sehen wären.
b) Die erforderliche Zustimmung kann entgegen der Auffassung der Beteiligten auch nicht in der Eigenurkunde ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 20.08.2015 gesehen werden.
Im Ansatz zutreffend geht die Beteiligte zwar davon aus, dass die Bewilligung auch von einem Vertreter abgegeben werden kann. Dies setzt allerdings voraus, dass entweder eine wirksame Vollmacht oder eine nachträgliche Genehmigung des Betroffenen (§ 177 Abs. 1 BGB) in der Form des § 29 GBO nachgewiesen wird (BayObLG, NJW-RR 1993, 1362). Ein solcher Fall liegt hier indes nicht vor, weil die Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten ohne eine ausreichende Vollmacht gehandelt hat.
Bei der Auslegung einer Vollmacht sind die für Grundbucherklärungen geltenden Grundsätze anzuwenden; es ist deshalb auch hier auf den Wortlaut und Sinn der Vollmacht abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Dabei ist jedoch zu beachten, dass der das Grundbuchverfahren beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen der Auslegung durch das Grundbuchamt Grenzen setzen. Eine Auslegung kommt deshalb nur in Betracht, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (BayObLG, NJW-RR 1993, 1362, 1363).
Die der beurkundenden Notarin in Teil C § 1 Nr. 2 erteilte Vollmacht steht in untrennbarem Zusammenhang mit Teil C § 1 Nr. 1 der Verträge, wo sie mit „dem Vollzug dieser Urkunde einschließlich der Einholung aller erforderlichen Genehmigungen“ beauftragt wird. Mit dem so beschriebenen Zweck wird zugleich auch der Umfang der erteilten Vollmacht auf diejenigen Erklärungen begrenzt, die zum Vollzug der Urkunde notwendig oder zweckdienlich sind. Gegenstand der einzelnen Verträge mit den Erwerbern ist nun aber nicht die Fertigstellung und rechtliche Umsetzung der Gesamtmaßnahme, sondern allein der Erwerb des jeweils vertragsgegenständlichen Wohnungs- bzw. Teileigentums. Allein zu diesem Zweck, und nicht etwa „zum Vollzug der Teilungserklärung“ (so aber S. 8 der Beschwerdeschrift), ist mithin auch die Vollmacht erteilt. Hieraus wiederum folgt, dass die Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten nur zur Abgabe solcher Erklärungen bevollmächtigt worden ist, die der reibungslosen Vertragsabwicklung beim Erwerb des einzelnen Wohnungs- bzw. Teileigentums dienen - nicht aber zur Abgabe weitergehender Erklärungen im Sinne der Gesamtmaßnahme. Die von der Beteiligten vertretene gegenteilige Auslegung der Vollmacht lässt auch das Interesse der Erwerber außer Betracht, eine Vollmacht nur zur Abwicklung des bei Vertragsschluss zu überblickenden und einzuschätzenden Geschehensablaufes zu erteilen (vgl. hierzu etwa OLG Hamm, NJW-RR 2001, 376, 377). Hierzu gehört die in das Belieben der Beteiligten gestellte weitere Aufteilung der Gesamtanlage nicht.
Dieses Ergebnis entspricht der auch im Übrigen in der Rechtsprechung anerkannten Auslegung von (Vollzugs-)Vollmachten der vorliegenden Art. Die hier - wie auch in vielen anderen Fällen - verwendete Formulierung, der beurkundende Notar oder dessen Notariatspersonal werde zu „Erklärungen, die zur Durchführung der Urkunde (..) zweckdienlich sind“ bevollmächtigt, ermächtigt nur zur Abgabe von Erklärungen, die der Behebung etwaiger technischer Hindernisse dienen, die der Verwirklichung der von den Kaufvertragsparteien vereinbarten Rechte und Pflichten und den von ihnen schon vorgenommenen Erfüllungshandlungen entgegenstehen. Die Ermächtigung, inhaltliche Änderungen der wechselseitigen Verpflichtungen oder dingliche Rechtsgeschäfte vorzunehmen, die in dem Vertrag bislang nicht vorgesehen waren, ist hiervon nicht umfasst (vgl. BGH, NJW-RR 2012, 1483, 1484; OLG Düsseldorf, FGPrax 2013, 13, 14). Auch soweit die Vollmacht zur „Behebung behördlicher oder gerichtlicher Beanstandungen“ erteilt worden ist, sollte sie erkennbar keine Befugnis begründen, im Vertrag nicht ausdrücklich angesprochene dingliche Rechtsgeschäfte vorzunehmen.
c) Nur ergänzend sei schließlich angemerkt, dass auch die der Beteiligten selbst in Teil A § 2 Nr. 2 der Bauträgerverträge von den Erwerbern erteilte Vollmacht die hier erforderlichen Zustimmungen nicht umfasst. Zwar kann die nach den oben dargelegten Grundsätzen erforderliche Zustimmung und die grundbuchrechtlich notwendige Bewilligung der Vormerkungsberechtigten auch vom Bauträger aufgrund einer ihm erteilten Vollmacht erklärt werden (BayObLG, DNotZ 1996, 297 ff.). Die der Beteiligten in Teil A § 2 Nr. 2 der Bauträgerverträge erteilte Vollmacht ist indes (anders als etwa die vom BayObLG, a.a.O., zu beurteilende Vollmacht) auf bestimmte, in § 2 Nr. 1 der Verträge im Einzelnen beschriebene Maßnahmen beschränkt. Insbesondere ist die Veränderung von Gemeinschaftseigentum nach § 2 Nr. 1 lit. a) nur insoweit zulässig, als dadurch das Gemeinschaftseigentum nicht mehr als unwesentlich verändert wird; dies trifft auf die Bildung umfangreichen weiteren Sondereigentums erkennbar nicht zu.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 7 Abs. 4 Nr. 2, 3 Abs. 2 WEG
§§ 876, 877 BGB
§§ 876, 877 BGB folgt verfahrensrechtlich die Notwendigkeit der Bewilligung nach § 19 GBO
§§ 876, 877 BGB auch die in der Form des § 29 GBO
§ 181 BGB
§ 925 BGB
§ 19 GBO
§ 133 BGB
§ 29 GBO
§ 71 Abs. 1 GBO
§ 11 Abs. 1 RPflG
§ 18 Abs. 1 GBO
§ 78 Abs. 2GBO
§ 177 Abs. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 1999, 17, 18
NJW-RR 1992, 208, 209
NJW-RR 2002, 443, 444
NJW-RR 1993, 162
NJW-RR 1993, 1362
BGHZ 113, 374, 378
NJW-RR 1993, 1362, 1363
NJW-RR 2001, 376, 377
NJW-RR 2012, 1483, 1484
2 Wx 255/15
2 Wx 272/15
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2 Wx 274/15
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