Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-04-23, Aktenzeichen 7 D 159/22.NE
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2024:0423.7D159.22NE.00

Tenor:
Die 1. Änderungssatzung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Innenstadt“ der Stadt G. für das Teilgebiet „Altstadtquartier Q.“, vom 8.6.2022, bekannt gemacht am 21.6.2022 und am 15.12.2022, der Stadt G. ist unwirksam.
Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Antragstellerin zuvor Sicherheit i. H. v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Antragstellerin wendet sich gegen die 1. Änderungssatzung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Innenstadt“ der Stadt G. für das Teilgebiet „Altstadtquartier Q.“ (1. Änderungssatzung) vom 15.12.2022 der Antragsgegnerin.
Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung G., Flur 83, Flurstück 2047 mit der postalischen Anschrift S.-straße 11, 13 und 15 sowie C.-straße 18 in G.. In den zur S.-straße ausgerichteten Gebäudeteilen wird durch eine Mieterin der Antragstellerin ein Bordell betrieben. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Innenstadt“ vom 8.10.2002, beschlossen am 25.9.2002 und bekannt gemacht am 2.11.2002, in der Fassung des am 11.3.2015 beschlossenen 1. Nachtrags zur Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Innenstadt“ vom 16.3.2015, bekannt gemacht am 21.3.2015. § 2 der Ausgangssatzung vom 8.10.2002 schloss die Anwendung der Vorschriften des dritten Abschnittes des Baugesetzbuches aus und stellte klar, dass die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB insgesamt nicht zur Anwendung komme (vereinfachtes Sanierungsverfahren). Unter Ziffer I. des 1. Nachtrags vom 16.3.2015 heißt es:
„Der gem. § 1 Satz 1 als Anlage zur Satzung beigefügte Lageplan wird durch die Anlage zu diesem 1. Nachtrag ersetzt.“
Dem 1. Nachtrag ist als Anlage ein Plan des Stadtgebiets G. ohne Maßstab beigefügt, der im Vergleich zu dem in der Satzung vom 8.10.2002 in Bezug genommenen ebenfalls maßstabslosen Lageplan einen deutlich größeren Bereich des Stadtgebietes erfasst.
Bereits im Februar 2014 hatte der Planungsausschuss der Antragsgegnerin die Beauftragung der Verwaltung mit der Einleitung vorbereitender Untersuchungen gemäß § 141 BauGB im Hinblick auf eine Sanierungssatzung für den Bereich S.-straße/H.-straße beschlossen. Zur Begründung hieß es u.a., Zielrichtung sei es, durch Aufstellung eines Bebauungsplanes und einer förmlichen Sanierungssatzung den Bereich der S.-straße/H.-straße städtebaulich aufzuwerten, indem vorrangig die Prostitutionsnutzung auf die östliche Hälfte der S.-straße beschränkt werden solle. Eine Bekanntmachung dieses Beschlusses blieb aus. Am 11.7.2019 beschloss der Planungsausschuss der Antragsgegnerin die Wiederaufnahme der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB für das in der Anlage bezeichnete Gebiet. Die Bekanntmachung erfolgte am 20.12.2019 im Internetauftritt der Antragsgegnerin. In der Folgezeit beteiligte die Antragsgegnerin die Fachbereiche, die Träger der öffentlichen Belange und die planbetroffenen Eigentümer, darunter auch die Gesellschafter der Antragstellerin. Ende 2020 begann die von der Antragsgegnerin beauftragte U. GmbH mit Eigentümerbefragungen. Von insgesamt 45 Eigentümern konnten 21 befragt werden, ein Gespräch mit der Antragstellerin ist nicht dokumentiert. Der Planungsausschuss beauftragte mit Beschluss vom 2.12.2021 die Verwaltung, die Mitwirkungsbereitschaft der Betroffenen zu ermitteln. Mit Schreiben vom 19.1.2022 lud die Antragsgegnerin die betroffenen Eigentümer zur Vorstellung der bisherigen Ergebnisse ein. Am 28.1.2022 fand eine digitale Informationsveranstaltung statt. Bis März 2022 führte die U. GmbH mit sechs weiteren Eigentümern von Grundstücken in der S.-straße Zweitgespräche. Mit Stand vom 29.4.2022 legte die U. GmBH den Abschlussbericht ihrer vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 141 BauGB i. V. m. §§ 136-139 BauGB für das Untersuchungsgebiet G. - Altstadtquartier Q. S.-Straße - H.-Straße vor. Der Rat der Antragsgegnerin beschloss am 8.6.2022 die 1. Änderungssatzung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Innenstadt“ der Stadt G. für das Teilgebiet „Altstadtquartier Q.“.
In der zugrundeliegenden Vorlage heißt es:
"Der Rat nimmt den Abschlussbericht der vorbereitenden Untersuchungen zur Kenntnis.“
Die Erläuterungen zu der Vorlage verweisen an mehreren Punkten auf den Abschlussbericht der vorbereitenden Untersuchung.
Gemäß § 1 Abs. 1 der 1. Änderungssatzung ergeben sich die genauen Grenzen des Teilgebietes „Altstadtquartier Q.“ im Sanierungsgebiet „Innenstadt“ aus dem dieser Satzung als Anlage beigefügten Lageplan, der Bestandteil der Satzung ist. Nach § 1 Abs. 2 der 1. Änderungssatzung ist das Teilgebiet in Teilbereich 1 und Teilbereich 2 aufgeteilt. Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 der 1. Änderungssatzung wird für den Teilbereich 1 das Sanierungsverfahren im umfassenden Verfahren unter Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB weitergeführt. Die Vorschriften der §§ 144 und 145 BauGB finden nach § 2 Abs. 1 Satz 2 der 1. Änderungssatzung im Teilbereich 1 Anwendung. Für den Teilbereich 2 finden nach § 2 Abs. 2 der 1. Änderungssatzung die Vorschriften der §§ 144 und 145 BauGB ebenfalls Anwendung. In § 3 der 1. Änderungssatzung heißt es:
„Im Übrigen gilt die Satzung über das Sanierungsgebiet „Innenstadt“ vom 25. Sept. 2002 (ergänzt durch 1. Nachtrag vom 16.03.2015) unverändert weiter.“
Auf der Grundlage der Bekanntmachungsanordnung vom 15.12.2022 erfolgte - nach erstmaliger Bekanntmachung am 2.7.2022 - die erneute Bekanntmachung rückwirkend zum 2.7.2022.
Die Antragstellerin hat am 2.9.2022 den Normenkontrollantrag gestellt.
Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor: Der Antrag sei zulässig. Sie sei insbesondere antragsbefugt. Der Antrag sei auch begründet. Die 1. Änderungssatzung sei unwirksam. Der Geltungsbereich der 1. Änderungssatzung sei weder hinreichend bestimmt noch durch Auslegung bestimmbar. Bei dem in Bezug genommenen Lageplan handele es sich um eine Karte ohne Maßstabsangaben. In der Karte sei die Umgrenzung des Geltungsbereiches mittels einer mehrere Millimeter breiten schwarz gestrichelte Linie eingezeichnet. Die tatsächliche Breite dieser Umgrenzungslinie im Plangebiet sei mangels Maßstabsangabe nicht zu bestimmen. Ferner leide die 1. Änderungssatzung an Abwägungsmängeln. Es sei bereits höchst zweifelhaft, ob der Rat der Antragsgegnerin eine eigene Abwägung vorgenommen habe. Zudem seien dem Rat wesentliche private Belange aus der Beteiligung der Betroffenen und der Öffentlichkeit unbekannt gewesen. Bei der Beschlussfassung hätten dem Rat die im Rahmen der Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen eingegangenen Stellungnahmen, die Stellungnahmen der Träger der öffentlichen Belange sowie die Ergebnisse der Öffentlichkeitsbeteiligung nicht vollständig vorgelegen. Weder die Gesprächsprotokolle mit den Eigentümern noch ein Transkript der Online-Veranstaltung hätten dem Abschlussbericht beigelegen. Es sei auch nicht ersichtlich, ob die Anfang 2022 geführten Zweitgespräche mit 6 Eigentümern Eingang in die Darstellung gefunden hätten. Selbst wenn der Abschlussbericht eine sachgerechte Abwägung enthalten und sich der Rat diese zu eigen gemacht hätte, sei sie fehlerhaft. Der als „Abwägung öffentlicher und privater Belange gemäß § 136 Abs. 4 BauGB“ überschriebenen Passage des Kapitels 6.1 mangele es in weiten Teilen am Einzelfallbezug. Hinsichtlich der privaten Interessen werde ferner allgemeingültig und ohne Bezug zum Einzelfall und zu den Ergebnissen der Eigentümerbeteiligung festgestellt, dass die Eigentümer ein vorrangiges Interesse an Werterhaltung bzw. Wertsteigerung hätten. Überdies verwiesen die Gutachter auf die Abwägung im Bebauungsplanverfahren Nr. 999 A. Dies verkenne die unterschiedlichen Zielrichtungen der beiden Verfahren. Weiterhin gehe das Gutachten in verschiedener Hinsicht von falschen Tatsachengrundlage aus. Zudem sei die Abwägung auch hinsichtlich der Wahl des Sanierungsverfahrens bzw. der Anwendbarkeit der sanierungsrechtlichen Vorschriften in den beiden Teilbereichen der Änderungssatzung mangelhaft. Auch die Kosten- und Finanzierungsübersicht weise erhebliche Mängel auf. Schließlich folge die Unwirksamkeit der Änderungssatzung aus der Unwirksamkeit der zugrundeliegenden Sanierungssatzung „Innenstadt“. Diese Ausgangssatzung leide ebenfalls an einem durchgreifenden Bestimmtheitsmangel. Der Lageplan verfüge über keine Maßstabsangabe. Der Maßstab betrage näherungsweise 1:10.000. Das Sanierungsgebiet werde in der Ursprungssatzung durch eine mehr als 1 mm starke durchgezogene schwarze Linie begrenzt. Diese durchschneide unzweifelhaft Flurstücke. Aus der zeichnerischen Darstellung lasse sich nicht mit der notwendigen Eindeutigkeit entnehmen, welche Grundstücke in den Geltungsbereich der Sanierungssatzung einbezogen seien. Die Unbestimmtheit führe zur Unwirksamkeit der Sanierungssatzung „Innenstadt“. Bei der streitgegenständlichen 1. Änderungssatzung handele es sich um eine unselbstständige Änderung der Satzung über die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebietes „Innenstadt“ in der Fassung des 1. Nachtrags. Als solche könne die 1. Änderungssatzung nur wirksam sein, wenn die ihr zugrundeliegenden Satzungen wirksam seien. Dies sei nicht der Fall. Die Ursprungsfassung sowie die Fassung des 1. Nachtrags der Sanierungssatzung litten jeweils an einem Ausfertigungsmangel. Ferner seien die Ursprungssatzung und die Fassung des 1. Nachtrags auch nicht ordnungsgemäß bekannt gemacht worden. Darüber hinaus litten sowohl die Ursprungsfassung als auch die Fassung des 1. Nachtrags an materiellen Mängeln.
Die Antragsteller beantragen,
die 1. Änderungssatzung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Innenstadt“ der Stadt G. für das Teilgebiet „Altstadtquartier Q.“ vom 8.6.2022, bekannt gemacht am 21.6.2022, für unwirksam zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Sie trägt im Wesentlichen vor: Die 1. Änderungssatzung weise weder formelle noch zu ihrer Unwirksamkeit führende materielle Fehler aus. Sie genüge den Anforderungen des Bestimmtheitsgebotes. Die Antragstellerin übersehe, dass die Begrenzungslinie derjenigen Linie entspreche, die nach der Planzeichenverordnung Ziffer 15.13 der Anlage zur Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs von Bebauungsplänen vorgesehen sei. Die Begrenzung verlaufe zudem entlang von Flurstücksgrenzen oder entlang des Gebäudebestandes. Die 1. Änderungssatzung leide auch an keinem Abwägungsmangel. Der Rat habe sich die Abwägungsentscheidung denknotwendig zu eigen gemacht. Der Beschlussvorlage sei der Abschlussbericht der U. GmbH beigefügt gewesen, in dem die Ergebnisse der Beteiligung festgehalten worden seien. Diese stellten die wesentlichen Inhalte der Stellungnahme aus der Beteiligung nach § 137 BauGB dar. Auch die gerügten materiellen Abwägungsfehler lägen nicht vor. Soweit die Antragstellerin einen fehlenden Einzelfallbezug geltend mache, übersehe sie die innerhalb des Abschlussberichts zu den vorbereitenden Untersuchungen bestehenden Bezüge. Auch betreffend die Eigentümer von Grundstücken, die nicht an der S.-straße lägen, wiesen die Ausführungen einen Bezug zu den Ergebnissen der Eigentümerbefragung auf. Es werde nicht der Eindruck erweckt, es seien mit allen Eigentümern im Geltungsbereich der Änderungssatzung Einzelgespräche geführt worden. Zudem überinterpretiere die Antragstellerin den Satz, dass private Interessen und Belange die der Durchführung der Sanierungsmaßnahme grundsätzlich entgegenstehen, nicht vorhanden bzw. erkennbar seien. Soweit die Antragstellerin meine, dass die Bedenken der Eigentümer, die einen Konflikt zwischen dem Erhalt der Prostitution in einem Teilbereich der S.-straße und der geplanten städtebaulichen nutzungsbezogenen Aufwertung in den anderen Bereichen gesehen hätten, in der Abwägung nicht ausreichend berücksichtigt worden seien, gehe dieser Einwand fehl. Die Belange dieser Eigentümer seien in der Abwägung unter Ziffer 6.1 auf Seite 42 f. des Abschlussberichts abgewogen worden. Die Belange der benachteiligten Mieter und Pächter seien aus denselben Gründen in der Abwägung zurückzustellen, aus denen auch die Belange der Eigentümer außerhalb der Konzentrationszone zurückgestellt worden seien. Die Verfahrenswahl sei rechtsfehlerfrei erfolgt. Soweit die Antragstellerin die Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Änderungssatzung darauf zurückführe, dass die ursprüngliche Sanierungssatzung nicht hinreichend bestimmt gewesen sei, vermöge auch dies nicht zu überzeugen. Der räumliche Geltungsbereich der Ursprungsfassung sei anhand des Lageplans mit hinreichender Bestimmtheit festgelegt.
Der Berichterstatter des Senats hat die Örtlichkeit am 18.9.2023 besichtigt. Wegen der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die dazu gefertigte Niederschrift und die Lichtbilder Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Vorgänge der Antragsgegnerin Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag hat Erfolg.
Er ist zulässig.
Die Antragstellerin ist antragsbefugt.
Die Antragsbefugnis im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO liegt vor, wenn die Antragsteller geltend machen, durch die Rechtsvorschrift - hier die Sanierungssatzung - in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. An die Geltendmachung einer Rechtsverletzung nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sind keine höheren Anforderungen zu stellen als nach § 42 Abs. 2 VwGO. Der Antragsteller genügt seiner Darlegungslast, wenn er hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch die Rechtswirkungen der Sanierungssatzung in einem Recht verletzt wird. Durch die Aufnahme von Grundstücken in den Geltungsbereich einer Sanierungssatzung unterliegen gemäß § 144 Abs. 1 BauGB die in § 14 Abs. 1 BauGB bezeichneten Vorhaben sowie Vereinbarungen im Sinne von § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB der Genehmigungspflicht. Diese Pflicht stellt sich als Einschränkung des Grundeigentums und damit als Beeinträchtigung einer rechtlich geschützten Position dar.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20.11.2015 - 7 D 70/14.NE -, juris, Rn. 39f.
Die Antragstellerin ist Eigentümerin eines im Teilbereich 1 der 1. Änderungssatzung liegenden Grundstücks, für das nach § 2 Abs. 1 Satz 2 der 1. Änderungssatzung die Vorschriften der §§ 144 und 145 BauGB Anwendung finden.
Der Antrag ist fristgerecht innerhalb eines Jahres nach der erfolgten Bekanntmachung der Sanierungssatzung gestellt (§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO).
Der Normenkontrollantrag ist begründet.
Die angegriffene 1. Änderungssatzung weist durchgreifende Abwägungsmängel auf.
Ausgangspunkt der Bewertung ist § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Dabei gelten die allgemeinen Voraussetzungen für Sanierungsmaßnahmen. Das Satzungsgebiet muss also insbesondere städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 BauGB aufweisen. Zu deren Behebung durch Sanierungsmaßnahmen muss die förmliche Festsetzung eines Sanierungsgebiets erforderlich sein. Dies ist nur dann der Fall, wenn die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der Sanierung im öffentlichen Interesse liegt (§ 136 Abs. 1 BauGB). Auch ist das Sanierungsgebiet so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt (§ 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Die privaten Belange der Betroffenen - insbesondere der Eigentümer der Grundstücke im Sanierungsgebiet - sind dabei gerecht mit den öffentlichen Interessen abzuwägen. Bei den danach geforderten Entscheidungen unterliegt die Gemeinde dem Abwägungsgebot aus § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB. Die gerichtliche Kontrolle dieser von der Gemeinde vorzunehmenden Abwägung hat sich dabei nach allgemeinen Grundsätzen darauf zu beschränken, ob in die Abwägung an Belangen eingestellt worden ist, was nach Lage der Dinge eingestellt werden musste, ob die Bedeutung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange richtig erkannt worden ist und ob der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belangen in einer Weise vorgenommen worden ist, die zu ihrer objektiven Gewichtigkeit in einem angemessenen Verhältnis steht. Hat die Gemeinde diese Anforderungen an ihre Planungstätigkeit beachtet, wird das Abwägungsgebot nicht dadurch verletzt, dass sie bei der Abwägung der verschiedenen Belange dem einen den Vorzug einräumt und sich damit notwendigerweise für die Zurückstellung eines anderen entscheidet.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 12.11.2018 - 2 D 10/17.NE -, BRS 86 Nr. 141 = BauR 2019, 786 = juris, Rn. 50 f., m. w. N.
Grundlegende Voraussetzung einer ordnungsgemäßen Abwägung ist die ausreichende Ermittlung und Klärung der von den vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen betroffenen Rechtspositionen.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 12.11.2018 - 2 D 10/17.NE -, BRS 86 Nr. 141 = BauR 2019, 786 = juris, Rn. 74., m. w. N
Gemessen daran leidet der Satzungsbeschluss des Rates der Antragsgegnerin zur 1. Änderungssatzung an beachtlichen Abwägungsmängeln.
Der Rat ging bei der Beschlussfassung zu Unrecht von der Wirksamkeit und dem Fortbestand der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Innenstadt“ vom 8.10.2002 in der Fassung des 1. Nachtrags vom 16.3.2015 aus.
Zwischen der 1. Änderungssatzung und der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Innenstadt“ vom 8.10.2002 in der Fassung des 1. Nachtrags vom 16.3.2015 besteht ein Rechtmäßigkeitszusammenhang, weil die 1. Änderungssatzung die Wirksamkeit der Ausgangssatzung voraussetzt.
Vgl. allgemein BVerwG, Urteil vom 16.12.1999 - 4 CN 7.98 -, BRS 62 Nr. 44 = BauR 2000, 684 = juris, Rn. 21; OVG NRW, Urteil vom 20.11.2017 - 2 A 2779/15 -, juris, Rn. 51.
Der Rat der Antragsgegnerin ist bei der Fassung des Satzungsbeschlusses der 1. Änderungssatzung von der Wirksamkeit der ursprünglichen Sanierungssatzung ausgegangen. Ausweislich der Ziffer 8 des Abschlussberichts der U. GmbH vom 29.4.2022 (Seite 50) geht es bei der 1. Änderungssatzung weder um die Begründung einer neuen Sanierungssatzung noch um eine Gebietserweiterung, sondern vielmehr um die Änderung der Sanierungssatzung „Innenstadt“. Dementsprechend heißt es in § 3 der 1. Änderungssatzung auch, dass im Übrigen die Satzung über das Sanierungsgebiet „Innenstadt“ vom 25.9.2002, ergänzt durch den 1. Nachtrag vom 16.3.2015, unverändert fortgelte. Unter Ziffer 1.3 des Abschlussberichts wird ausgeführt, dass bei einer Änderung der Satzung über das Sanierungsgebiet Innenstadt im Teilbereich Altstadtquartier Q. deren am 31.12.2020 endende Umsetzungsfrist als ausreichend zum Erreichen der Sanierungsziele erachtet werde. Dementsprechend bestimmt die 1. Änderungssatzung auch keine - zwingend notwendige - neue Umsetzungsfrist i. S. d. § 142 Abs. 3 Satz 2 BauGB.
Die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Innenstadt“ vom 8.10.2002 in der Fassung des 1. Nachtrags vom 16.3.2015 ist jedenfalls mangels hinreichender Bestimmtheit und Bestimmbarkeit des Sanierungsgebietes unwirksam.
Das Gebot hinreichender Bestimmtheit von Rechtsnormen ergibt sich aus dem Rechtsstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 3 GG). Es gilt auch für Bebauungspläne und - wie hier - Sanierungssatzungen. Dies gilt für die zeichnerischen und die textlichen Festsetzungen.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 13.2.2014 - 7 D 102/12.NE -, juris Rn. 67, m. w. N.
Bei einer Planzeichnung kommt es darauf an, ob sie hinreichend lesbar ist.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 14.6.2019 - 7 A 2387/17 -, juris, Rn. 41, m. w. N.
Aus der Umgrenzung des Plangebietes muss eindeutig zu entnehmen sein, welche Flächen zum Plangebiet gehören sollen und welche nicht. Dies kann insbesondere bei einem sehr groben Maßstab der Planzeichnung und/oder einer nicht maßstabsgetreuen Karte problematisch sein.
Vgl. Reidt in Bracher/Reidt/Schiller, Bauplanungsrecht, 9. Auflage 2022, Ausreichende Bestimmtheit von Bebauungsplanfestsetzungen, Rn. 9.8 f.
An der hinreichenden Lesbarkeit fehlt es im vorliegenden Einzelfall.
Der nach § 1 der 1. Nachtragssatzung als Anlage beigefügte - und den in der Ausgangssanierungssatzung beigefügten Plan ersetzende - Lageplan ermöglicht keine genaue Bestimmung der Grenzen des Sanierungsgebietes. Der Lageplan (Beiakte 3 Blatt 22) weist schon keinen Maßstab aus. Ein Abgleich mit TIM-online ergibt einen ungefähren Maßstab von 1:15.000. Die ca. 1 mm dicke Linie zur Begrenzung des Sanierungsgebietes weist in der Realität damit eine Breite von ca. 15 m auf. Die Abgrenzung orientiert sich auch nicht durchgehend an markanten Punkten (Straßen etc.) und durchschneidet Flurstücke, wie z. B. im Bereich des C..
Der damit vorliegende Abwägungsfehler der 1. Änderungssatzung ist beachtlich. Er ist im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB offensichtlich, weil er die äußere Seite des Abwägungsvorgangs betrifft und auf objektiv fassbarenSachumständen beruht.
Er ist auch auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen, weil die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne diesen Mangel die Planung anders ausgefallen wäre.
Die Antragstellerin hat den Abwägungsmangel i. S. v. § 215 Abs. 1 BauGB der Sache nach fristgerecht durch ihren Schriftsatz vom 9.2.2023, der Antragsgegnerin übersandt am 13.2.2023, gerügt.
Ein weiterer durchgreifender Abwägungsfehler hinsichtlich der 1. Änderungssatzung liegt darin, dass nach der Aktenlage nicht festgestellt werden kann, dass dem Rat der Antragsgegnerin zum Zeitpunkt des Beschlusses der 1. Änderungssatzung das notwendige Abwägungsmaterial vorgelegen hat.
Ob die Anforderungen des sanierungsrechtlichen Abwägungsgebots eingehalten sind, lässt sich nur überprüfen, wenn die aus der Sicht des Satzungsgebers maßgeblichen Gesichtspunkte erkennbar sind. Das setzt im Fall einer Sanierungssatzung zwar keine am Maßstab von § 5 Abs. 5, § 9 Abs. 8 BauGB orientierte Begründung voraus. Die Gemeinde muss im Streitfall aber - insbesondere auf der Grundlage der Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen - darlegen können, von welchen Überlegungen sie sich bei der Festlegung der Sanierungsziele und der Abgrenzung des Sanierungsgebiets hat leiten lassen. In welcher Weise die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen festzuhalten sind, ist im Gesetz zwar nicht (mehr) besonders geregelt; der noch nach § 143 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 BauGB 1987 anzufertigende Bericht über die Gründe, die die förmliche Festlegung des sanierungsbedürftigen Gebiets rechtfertigen, ist mit dem Wegfall der Anzeigepflicht einer Sanierungssatzung durch das Gesetz zur Änderung des Baugesetzbuchs und zur Neuregelung des Rechts der Raumordnung (Bau- und Raumordnungsgesetz 1998) vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081) mit Wirkung ab 1. Januar 1998 entfallen. Das Fehlen entsprechender Unterlagen wird aber regelmäßig als Indiz dafür zu bewerten sein, dass den Anforderungen an den Abwägungsvorgang nicht hinreichend Rechnung getragen wurde. Denn ohne solche Unterlagen wird die Gemeinde die in der Sanierungssatzung getroffenen Entscheidungen nicht belastbar begründen und die von der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets ausgehenden grundrechtsbeschränkenden Wirkungen nicht im Einklang mit dem Abwägungsgebot rechtfertigen können.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 21.3.2019 - 4 BN 34.18 -, juris, Rn. 11.
Unter Zugrundelegung dieses rechtlichen Maßstabes fehlt es mangels hinreichend dokumentierter Erwägungen zur Beteiligung der betroffenen Eigentümer und Einbeziehung ihrer Grundstücke in das Sanierungsgebiet an einer fehlerfreien Abwägung.
In dem Abschlussbericht der vorbereitenden Untersuchungen werden unter Ziffer 5 die Belange der Träger der öffentlichen Belange und der Eigentümer - zusammengefasst - dargestellt (Beiakte 1 Blatt 253f.). Ob die wesentlichen Inhalte der abgegebenen Stellungnahmen dargestellt werden (was seitens der Antragstellerin bestritten wird), ist anhand der Verwaltungsvorgänge nicht nachvollziehbar. Darin fehlen mindestens 6 Protokolle über die mit den Eigentümern geführten Erstgespräche und es finden sich auch keine Unterlagen zu den geführten Zweitgesprächen. Ausweislich der Angaben in dem Abschlussbericht der vorbereitenden Untersuchungen (Seite 38) konnten bis April 2021 mit 21 Eigentümern Gespräche geführt werden. In dem Verwaltungsvorgang sind jedoch lediglich 13 Gesprächsprotokolle enthalten. Zudem finden sich eine E-Mail und ein Anschreiben eines Rechtsanwaltes. Damit sind lediglich 15 Stellungnahmen vorhanden. Die Inhalte der verbleibenden Gespräche sind nicht dokumentiert.
Weiterhin sind ausweislich des Abschlussberichts bis März 2022 mit 6 Eigentümern von Grundstücken in der S.-straße (Zweit)Gespräche geführt worden (Seite 39). Über die Inhalte dieser Gespräche findet sich ebenfalls keine Dokumentation in den Verwaltungsakten. Auch dem Untersuchungsbericht selbst kann der Inhalt dieser Gespräche nicht entnommen werden.
Darüber hinaus ergibt sich weder aus dem Untersuchungsbericht noch dem Verwaltungsvorgang, wer die 45 Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet sind und ob diese am Verfahren beteiligt worden sind. Ausweislich des Verwaltungsvorgangs wurden lediglich 13 Eigentümer angeschrieben.
Dieser Mangel des Abwägungsvorgangs ist beachtlich und insbesondere rechtzeitig gerügt worden.
Ob und welche weiteren Mängel die 1. Änderungssatzung aufweist, bedarf danach keiner weiteren Klärung.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10, § 709 Satz 2, § 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 136-139 BauGB
§§ 152 bis 156a BauGB weitergeführt. Die Vorschriften der §§ 144 und 145 BauGB
§§ 144 und 145 BauGB
§§ 144 und 145 BauGB
§ 144 BauGB
§ 141 BauGB
§ 137 BauGB
§ 167 VwGO
§ 711 ZPO
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 144 Abs. 1 BauGB
§ 14 Abs. 1 BauGB
§ 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
§ 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 136 Abs. 2 BauGB
§ 136 Abs. 1 BauGB
§ 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 142 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 214 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB
§ 215 Abs. 1 BauGB
§ 9 Abs. 8 BauGB
§ 143 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO
Art. 20 Abs. 3 GG

Zitierte Entscheidungen: 7 D 70/14
2 D 10/17
4 CN 7.98
2 A 2779/15
7 D 102/12
7 A 2387/17
4 BN 34.18