Amtsgericht Mannheim (Baden-Württemberg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-01-13, Aktenzeichen 3 C 273/11

Tenor:
1. Der Beklagte wird verurteilt an die Klägerin 3.662,82 EUR zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 10.12.2008 zu zahlen.
2. Der Beklagte wird verurteilt, weitere 402,82 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 12.05.2011 zu zahlen.
3. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand:
1
Die Klägerin verlangt vom Beklagten Zahlung von Maklerlohn aus Maklervertrag, sowie Zahlung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten.
2
Der Beklagte suchte im Jahr 2007 eine Eigentumswohnung und wandte sich diesbezüglich an die Klägerin, welche Immobilien vermittelt. Der Mitarbeiter der Klägerin, Herr ..., bot dem Beklagten eine diesem bis dahin unbekannte Wohnung in der ... in ... an. Der Beklagte erhielt das Exposé der Klägerin und diese machte den Beklagten mit Geschäftsbedingungen vertraut. Die Provision sollte 3% des Kaufpreises zuzüglich 19% Umsatzsteuer betragen.
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Es kam durch die Vermittlung der Klägerin zu einem Kaufvertrag zwischen dem Beklagten und dem Verkäufer Herrn ..., der am 31.03.2008 notariell beurkundet wurde.
4
In § 15 des Kaufvertrages ist festgehalten, dass der Vertrag durch die Vermittlung der Klägerin zustande kam und der Beklagte als Käufer 3% des Kaufpreises in Höhe von 102.600,00 EUR zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer an die Klägerin zu entrichten hat.
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Unter dem 31.03.2008 erteilte die Klägerin Rechnung an den Beklagten und mahnte den Beklagten, da keine Zahlung erfolgte, am 26.11.2010, sowie am 02.12.2010. Der Beklagte wurde durch Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin erneut zur Zahlung aufgefordert.
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Das Baujahr der Immobilie wurde in dem von der Klägerin ausgehändigten Exposé mit „ca. 1989“ angegeben. In einem anderen „Angebot“ durch die Klägerin wurde das Baujahr mit 1989 (ohne „ca.“ Zusatz) angegeben. Für das vom Beklagten erworbene Objekt wurde jedoch bereits 1978 und 1979 Sondereigentum bewilligt.
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Zudem stand das Objekt in der Zwangsversteigerung durch die ....
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Die Klägerin behauptet,
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dass dem Beklagten die allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin bekannt gewesen seien und der Beklagte deshalb gewusst habe, dass alle Angaben in den Exposés vom Verkäufer stammen und eine Haftung der Klägerin dafür nicht übernommen werde.
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Der Umstand der Zwangsverwaltung sei dem Beklagten vor Vertragsabschluss bekannt gewesen, ebenso das genaue Baualter, sie habe sich auf die Angaben des Verkäufers verlassen.
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Die Klägerin ist der Ansicht, sie müsse sich das Wissen der ... nicht zurechnen lassen. Der Makler sei nicht verpflichtet, ihm von Verkäuferseite gemachte Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen.
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Die Klägerin beantragt daher,
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1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.662,82 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 10.12.2008 zu bezahlen.
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2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 402,82 EUR nebst Zinsen hieraus seit dem 12.05.2011 zu bezahlen.
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Der Beklagte beantragt,
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Klageabweisung.
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Der Beklagte behauptet,
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dass der Klägerin das wirkliche Baujahr der Immobilie bekannt gewesen sei. Ebenso habe die Klägerin gewusst, dass das Objekt in der Zwangsversteigerung durch die .... gestanden habe. Bei Kenntnis, dass die Immobilie nicht 1989, sondern wenigstens 11 Jahre früher gebaut worden sei, hätte der Beklagte die Wohnung nicht käuflich erworben. Wäre dem Beklagten zudem von der Klägerin bekannt gemacht worden, dass das Objekt in der Zwangsversteigerung gestanden habe, hätte der Kläger die Immobilie nicht gekauft, sondern versucht, diese in der Zwangsversteigerung günstiger zu erwerben.
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Der Beklagte ist der Ansicht, es läge eine schuldhafte Verletzung von Nebenpflichten der Klägerin vor, weil die Klägerin dem Beklagten das wahre Baujahr nicht mitgeteilt habe und zudem den Beklagten nicht darauf hinwiesen habe, dass das Objekt in der Zwangsversteigerung gestanden sei. Dem Beklagten stehe somit ein Schadensersatzanspruch zu, den dieser dem Lohnanspruch der Klägerin entgegenhalten könne, wenn der Lohnanspruch nicht schon gemäß § 654 BGB (analog) verwirkt sei.
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Der Beklagte geht zudem davon aus, dass der „Muttergesellschaft“ der Klägerin, der ... das wahre Baujahr der Immobilie bekannt gewesen sei, da diese die Zwangsvollstreckung des Objektes betrieben habe und ihr somit ein Gutachten zum Wert der Immobilie vorgelegen habe.
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Dieses Wissen müsse sich die Klägerin als „Tochtergesellschaft“ zurechnen lassen.
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Das Gericht hat mündlich verhandelt im Termin vom 20.10.2011. Auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung wird hingewiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
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Die zulässige Klage ist in vollem Umfang begründet, der Klägerin steht der geltend gemachte Maklerlohn in Höhe von 3.662,83 EUR zu, § 652 BGB.
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Dieser Lohnanspruch ist nicht nach § 654 BGB analog ausgeschlossen, weil das Baujahr der Immobilie im Exposé und im Angebot falsch angegeben wurde oder das Objekt in der Zwangsversteigerung stand. Mit derselben Argumentation sind auch Gegenansprüche des Beklagten gegenüber der Klägerin aus einer schuldhaften Verletzung von Maklerpflichten, die ggfs. über § 280 BGB zu einem aufrechenbaren Gegenanspruch führen könnten, nicht gegeben (wobei offen bleiben kann, ob der Beklagte das Entstehen eines Schadens überhaupt nachvollziehbar dargetan hat) .
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Nach § 654 BGB ist der Anspruch auf Maklerlohn ausgeschlossen, wenn der Makler vertragswidrig auch für den anderen Teil tätig geworden ist - was hier unstreitig nicht der Fall war. Die Rechtsprechung des BGH hat - in Fortführung der Rechtsprechung des Reichsgerichts - in dieser Vorschrift jedoch auch den Ausdruck eines allgemeinen Verwirkungsgedanken gesehen. Entsprechend erfaßt die Vorschrift des § 654 BGB auch die Fälle, in denen der Mäkler die Treuepflicht gegenüber seinem Auftraggeber vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise verletzt hat und deshalb den Mäklerlohn nach allgemeinem Rechts- und Billigkeitsempfinden nicht verdient hat. Der Nachweis eines Schadens ist in solchen Fällen gerade nicht erforderlich, da in Fällen so schwerer Treupflichtverletzung die Verwirkung des Mäklerlohns auch dann gerecht ist, wenn dem Auftraggeber kein oder nur ein geringer Schaden entstanden oder jedenfalls der Nachweis eines bestimmten Schadens nicht möglich ist (vgl. BGHZ 36, 323, 326ff. auch NJW 1962, 734).
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Das für die Anwendung des Verwirkungsgedankens erforderliche außergewöhnliche Gewicht des Vertragsverstoßes sieht die Rechtsprechung dabei nicht so sehr in der objektiven Seite, nämlichen den Folgen des Verstoßes und in der Bedeutung der konkret verletzten Vertragspflicht, sondern in erster Linie in dem subjektiven Tatbestand der Treuepflichtverletzung (BGH WM 1981, 590, 591).Die Bestimmung des § 654 BGB soll den Makler dazu anhalten, bei Vermeidung des Verlustes seiner Vergütung, die ihm seinem Auftraggeber gegenüber obliegende Treuepflicht zu erfüllen (BGH NJW 1981, 280).
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Unter Zugrundelegung der vorgenannten Kriterien ist der Makler verpflichtet, solche Informationen an seinen Kunden weiterzugeben, die für diesen für den Abschluss des Vertrages ersichtlich von Bedeutung sind (vgl. LG Berlin, Urteil vom 22.09.2011, 5 O 430/10, zitiert nach juris); dazu gehört nach Auffassung des Gerichts sowohl das (richtige) Baujahr der Immobilie, als auch die Tatsache, dass diese in der Zwangsvollstreckung stand.
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Im vorliegende Fall wurde dem Beklagten von der Klägerin zwar weder das richtige Baujahr der Immobilie noch (jedenfalls nicht vor dem Notartermin) der Umstand mitgeteilt, dass für die Immobilie eine Zwangsverwaltung/Zwangsversteigerung angeordnet worden war, gleichwohl ist im vorliegenden Fall nicht von einer erheblichen Treuepflichtverletzung und in der Folge von der Verwirkung des Maklerlohns auszugehen.
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Der Makler darf Informationen, die er vom Verkäufer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft weitergeben (BGH Urteil vom 18.01.2007, III ZR 146/06), nur wenn die Informationen für ihn ersichtlich unzutreffend sind, muss er darauf hinweisen (OLG Celle, Urteil vom 06.02.2003, 11 U 170/02).
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Der Makler hat hier jedoch weder wider besseres eigenen Wissens falsche Informationen an den Kunden weitergeleitet haben noch wider besseres Wissen richtige Angaben unterdrückt, weshalb ihm ein Verschuldensvorwurf letztlich auch nicht gemacht werden kann.
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Zum Zeitpunkt des Verkaufsauftrags durch den damaligen Eigentümer war die Zwangsversteigerung noch nicht im Grundbuch eingetragen. Dies hat die Klägerin durch Vorlage des Grundbuchsauszugs zu diesem Zeitpunkt nachgewiesen. Der Umstand der Zwangsverwaltung/Zwangsversteigerung war der Klägerin positiv auch nicht bekannt, wie sie unwidersprochen vorgetragen hat. Der Eigentümer hat ihr eine entsprechende Information nicht erteilt.
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Darüber hinaus erlangte der Beklagte spätestens bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages am 31.03. 2008 Kenntnis davon, dass die Zwangsversteigerung beim Vollstreckungsgericht Mannheim, Aktenzeichen ...., angeordnet war.
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Dies ergibt sich aus dem Kaufvertrag Seite 2 oben (Anlage K3, AS. 12), in dem der Kaufgegenstand und der Umstand der angeordneten Zwangsverwaltung/Zwangsversteigerung beschrieben wird.
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Der Beklagte wusste somit vor Vertragsschluss von dieser Tatsache, er hätte den Vertrag - ausgehend von seinem eigenen Vortrag - nicht schließen müssen, sondern sich darauf beschränken können, das Objekt im Wege der Zwangsversteigerung zu erwerben.
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Für diesen Komplex (Zwangsverwaltung/Zwangsversteigerung) war der Beklagte also vor Vertragsabschluss, vor dem Zeitpunkt der den Provisionsanspruch auslösenden Handlung, über die vom Makler grundsätzlich mitzuteilenden Umstände vollumfänglich und richtig informiert; dies ist ausreichend, um einen (eventuellen) Vorwurf an die Klägerin entfallen zu lassen.
36
Es ist dem Beklagten auch nicht gelungen, positive Kenntnis der Klägerin vom wahren Baujahr der Immobilie nachzuweisen.
37
Auch hier erhielt die Klägerin wohl eine ungefähre Information vom Immobilieneigentümer, die sie ungeprüft an den Beklagten weitergegeben hat und auch so weitergeben durfte (sie hat darüber hinaus auf eine solche Praxis auch in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen hingewiesen) . Die Information bezüglich des Baujahres 1989 war auch nicht ersichtlich unzutreffend. Auch hier ist der Klägerin unmittelbar ein Verschuldensvorwurf nicht zu machen.
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Die Klägerin muss sich das Wissen ihrer „Muttergesellschaft“ ... nicht zurechnen lassen, obwohl sich aus dem Wertgutachten für die Immobilie, das der „Muttergesellschaft“ vorlag, ein Baujahr von ca. 1979 ergibt, die Angaben der Klägerin gegenüber dem Beklagten damit objektiv falsch waren.
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Das Problem der arbeitsteiligen Wissensaufspaltung, das bei juristischen Personen und allen sonstigen Organisationsformen auftritt, ist grds. unter dem Gesichtspunkt der Pflicht zur ordnungsgemäßen Organisation der Kommunikation zu lösen ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.12.2003, 9 U 71/03).
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Eine am Rechtsverkehr teilnehmende Organisation muss also, gerade auch nach den berechtigten Erwartungen des Rechtsverkehrs, so organisiert sein, dass Informationen, deren Relevanz für andere Personen innerhalb dieser Organisation bei den konkret Wissenden erkennbar ist, tatsächlich an jene Personen weitergegeben werden.
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Umgekehrt muss ebenfalls sichergestellt sein, dass gegebenenfalls nach erkennbar anderswo innerhalb der Organisation vorhandenen und für den eigenen Bereich wesentlichen Informationen nachgefragt wird.
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Da die vorgenannten Grundsätze entwickelt worden sind, um das Problem der Wissensaufspaltung einer Organisation zu bewältigen, setzt die Annahme einer die Klägerin treffenden Informationsabfragepflicht zudem voraus, dass sie im Rahmen einer wertenden Betrachtung als Teil der ... anzusehen ist.
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Dafür spricht, dass die Klägerin unter „Immobilien GmbH der ...“ im Rechtsverkehr auftritt. Für eine objektive, neutrale dritte Person stellt sich somit eine klare Zugehörigkeit der Klägerin zur ... dar, auch dann, wenn Auftraggeber der Klägerin der Eigentümer der Immobilie war.
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Daraus folgt aber nicht zugleich, dass die Klägerin verpflichtet ist, für den von ihr wahrgenommenen Geschäftsbereich einen übergreifenden Informationsaustausch mit der ... zu organisieren, vor allem die vom Verkäufer genannten Informationen anhand der bei der ... vorhandenen Informationen aus einer Zwangsversteigerung zu überprüfen.
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Vorliegend bestand für die Klägerin nicht ohne weiteres ein Anlass, sich ergänzende Informationen von der „Mutter“ zu verschaffen, immerhin hatte man Angaben des Kunden/Eigentümers zum Baualter und es bestand kein Anlass, diese als unrichtig anzusehen.
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Zudem scheidet unter Berücksichtigung des Gleichstellungsargumentes, dass die Grundlage für die Entwicklung der Wissenszurechnung bildet, eine Wissenszurechnung auf die Klägerin vorliegend aus.
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Die Wissenszurechnung darf nämlich nicht dazu führen, dass der Vertragspartner der Organisation im Ergebnis besser steht, als wenn er mit einer natürlichen Person abgeschlossen hätte (BGHZ 1117, 104, 109, zitiert nach OLG Düsseldorf a.a.O. Rdn. 60).
48
Hielte man die Klägerin vorliegend für verpflichtet, sich im Bereich der Vermakelung stets mit der Volksbank Rhein-Neckar eG in Verbindung zu setzen, um die vom Verkäufer erhaltenen Informationen anhand der Zwangsversteigerungsakten, insbesondere der Wertgutachten, zu überprüfen, stünde der Beklagte als Vertragspartner grundsätzlich besser da als bei der Beauftragung eines anderen, von der ... völlig unabhängigen Maklers.
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Unter diesem Gesichtspunkt der Gleichstellung besteht kein Bedürfnis für die Zurechnung des bei der Volksbank Rhein-Neckar vorhandenen Wissens bezüglich des Baujahres des Objektes.
50
Eine Verletzung der Aufklärungspflicht der Klägerin liegt somit nicht vor.
51
Somit ist weder der Maklerlohnanspruch verwirkt, noch ergeben sich Schadensersatzansprüche, die dem Anspruch auf Zahlung des Maklerlohns entgegengebracht werden können.
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Der Klage war damit stattzugeben, die Nebenentscheidungen ergeben sich auch §§ 286 Satz 1, 288 I BGB, §§ 91 I, 709 Satz 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 286 Satz 1, 288 I BGB, §§ 91 I, 709 Satz 2 ZPO
§ 654 BGB
§ 652 BGB
§ 280 BGB

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 36, 323, 326
NJW 1962, 734
WM 1981, 590, 591
NJW 1981, 280
BGHZ 1117, 104, 109
5 O 430/10
III ZR 146/06
11 U 170/02
9 U 71/03