Verwaltungsgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2025-10-09, Aktenzeichen 19 K 211/22
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2025:1009.19K211.22.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Bei Anträgen, die vor Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung bei dem Grundbuchamt gestellt wurden, greift § 250 BauGB in analoger Anwendung von § 878 des Bürgerlichen Gesetzbuchs – BGB – nicht ein.(Rn.25)
2. Das Gericht hält § 250 BauGB nicht für verfassungswidrig. Insbesondere fehlt es dem Bund nicht an der Gesetzgebungskompetenz für diese Regelung.(Rn.28)
3. Der Gesetzgeber hat die Regelung des § 250 BauGB zutreffend auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG gestützt. Sie lässt sich dem Kompetenztitel der konkurrierenden Gesetzgebung für den städtebaulichen Grundstücksverkehr zuordnen.(Rn.33)
4. Für den § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 3 BauGB nachgebildeten Genehmigungstatbestand des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB – den Fall, dass das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll – ist aber anerkannt, dass sich der Anspruch auf Genehmigung nur auf die jeweils zur eigenen Nutzung erworbene Wohnung erstreckt.(Rn.57)
5. Die Formulierung „für die“ und die Bezugnahme auf die Schutzwirkungen der im Grundbuch eingetragenen Vormerkung gegen Verfügungen nach § 883 Abs. 2 BGB zeigen, dass der Gesetzgeber den Genehmigungsanspruch nur auf den konkreten, bereits grundbuchlich gesicherten Anspruch auf Übertragung von Wohnungs- oder Teileigentum beziehen wollte, nicht aber auf das gesamte Gebäude.(Rn.61)
6. Dem Sinn und Zweck des § 250 BauGB, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu reduzieren, widerspräche es, wenn der vormerkungsgesicherte Anspruch auf Eigentumsübertragung bezüglich einer einzigen Wohnung einen Genehmigungsanspruch bezüglich sämtlicher Wohneinheiten des entsprechenden Gebäudes begründete. Dies stellte das mit der Regelung verfolgte öffentliche Interesse in einem nicht mehr erforderlichen Maße gegenüber den privaten Erwerber- bzw. Eigentümerinteressen zurück.(Rn.62)
7. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB regelt die Genehmigungsbedürftigkeit der Umwandlung von Miet- in Wohnungseigentum nach Maßgabe des BauGB; hiervon bleibt die wohnungseigentumsrechtliche Umsetzbarkeit unberührt.(Rn.69)
8. Es ist anerkannt, dass mehrere Sondereigentumsrechte mit einem Miteigentumsanteil verbunden werden können.(Rn.70)
Das Verfahren wird eingestellt, soweit die Beteiligten es übereinstimmend für erledigt erklärt haben.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens zu neun Zehntel, der Beklagte zu einem Zehntel.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um die Erteilung einer Genehmigung zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum.
Die Klägerin ist Eigentümerin des mit einem Wohngebäude bebauten Grundstücks G ... in Berlin-Friedenau (i.F. Vorhabengrundstück bzw. Vorhabengebäude).
Mit notariell beurkundeter Teilungserklärung vom 15. Januar 2021 – UR-Nr. 36/2021 des Notars O ... – erklärte die Klägerin die Teilung des Vorhabengrundstücks derart, dass 59 gesonderte Wohnungs- und Teileigentumsrechte gebildet wurden (zwei Gewerbeeinheiten – Nr. 1 und 2, 20 Wohnungen – Nr. 3 bis 22, 37 Stellplätze – Nr. 23 bis 59). Dabei wurde der Wohnung mit der Nr. 10 ein Miteigentumsanteil von 179/10.000 an dem Vorhabengrundstück zugewiesen.
Mit notariellem Vertrag über den Kauf eines Sondereigentumsrechts mit Auflassung vom 15. Januar 2021 – UR-Nr. 37/201 des Notars G ... – veräußerte die Klägerin unter Verweis auf die Teilungserklärung vom selben Tag das noch entstehende Wohnungseigentum, bestehend aus dem Sondereigentum an der in der Teilungserklärung mit Nr. 10 bezeichneten Wohnung und dem damit verbundenen Miteigentumsanteil von 179/1.000 (gemeint: 179/10.000) an dem Grundstück an I ... (Ziffer I. 1. 5. des Vertrages). Die Vertragsparteien erklärten die Auflassung (Ziffer III. 1. des Vertrages). Die Klägerin bewilligte eine Eigentumsverschaffungsvormerkung zugunsten des Käufers (Ziffer III. 2. des Vertrages). Die schuldrechtlichen Vereinbarungen wurden aufschiebend bedingt auf den Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch und es wurde bestimmt: „Diese Bedingung gilt als endgültig nicht eingetreten, wenn die in Ziff. 1.4 genannte Teilungserklärung nicht bis zum 31.12.2022 im Grundbuch vollzogen wurde“ (Ziffer II. 8 des Vertrages).
Am 20. Januar 2021 beantragte der Notar im Namen der Klägerin bei dem Amtsgericht Schöneberg – Grundbuchamt – u.a. die Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung zugunsten des Käufers. Er übersandte zugleich die Teilungserklärung vom 15. Januar 2021. Am 10. März 2021 wurde zugunsten des Käufers I ... eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung eines 179/10.000 Miteigentumsanteils und auf Bildung eines damit zu verbindenden Sondereigentums an der in den Aufteilungsplänen mit Nr. 10 bezeichneten Wohnung im Grundbuch von Friedenau eingetragen.
Unter dem 4. Mai 2021 erteilte das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin (i.F. Bezirksamt) der Klägerin eine Abgeschlossenheitsbescheinigung (Nr. 2021/89) für die in den Aufteilungsplänen mit Nr. 3 bis 22 bezeichneten Wohnungen sowie die mit Nr. 1 und 2 (Gewerbe) und Nr. 23 bis 59 (KfZ-Stellplätze) bezeichneten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in dem Vorhabengebäude.
Am 17. September 2021 beantragte die Klägerin bei dem Bezirksamt eine Genehmigung zur Bildung von Wohnungseigentum.
Mit Bescheid Nr. EE 60/21 vom 20. Oktober 2021 erteilte das Bezirksamt gemäß § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 des Baugesetzbuchs – BauGB – die Genehmigung zur Begründung von Wohnungseigentum und Teileigentum (Ziffer 1). Nach dem Bescheid umfasst die Genehmigung einerseits die Anlegung eines „Grundbuchs“, das sich auf den zu veräußernden Miteigentumsanteil bezieht, der sich als mit Nr. 10 bezeichnete Wohnung im 2. Obergeschoss aus der Teilungserklärung sowie den Aufteilungsplänen zur Abgeschlossenheitsbescheinigung ergibt (Ziffer 1.1.). Andererseits umfasst die Genehmigung die Anlegung eines „Grundbuchs“, das aus der Gesamtheit der verbleibenden Anteile besteht, die sich aus der Teilungserklärung sowie der Abgeschlossenheitsvereinbarung ergeben (Ziffer 1.2.). Nach Ziffer 2 des Bescheides bedarf die weitere Unterteilung des nach Ziffer 1.2. anzulegenden Miteigentumsanteils während der Geltungsdauer von auf Grundlage des Baugesetzbuchs erlassener Umwandungsverordnungen der Genehmigung des Landes Berlin.
Mit Schreiben vom 11. November 2021 legte die Klägerin gegen den Bescheid vom 20. Oktober 2021 und den Gebührenbescheid vom selben Tag Widerspruch ein. Zur Begründung trug sie im Wesentlichen vor, dass die Aufteilung des Vorhabengebäudes schon nicht von einer Genehmigung habe abhängig gemacht werden dürfen, da die Umwandlungsverordnung zum Zeitpunkt der Stellung des Vollzugsantrags beim Grundbuchamt am 20. Januar 2021 nicht in Kraft gewesen sei. Jedenfalls führe die eingetragene Vormerkung dazu, dass die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum so zu genehmigen sei, wie es die Teilungserklärung vom 15. Januar 2021 vorsehe.
Mit Widerspruchsbescheid vom 3. Juni 2022 hob das Bezirksamt den Gebührenbescheid auf (Ziffer 2 des Widerspruchsbescheides). Den Widerspruch gegen den Genehmigungsbescheid wies es als unbegründet zurück (Ziffer 1 des Widerspruchsbescheides). Zur Begründung der Zurückweisung führte das Bezirksamt aus, dass der Genehmigungsvorbehalt Anwendung finde, da vor dem Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung ein Antrag auf Aufteilung bei dem Grundbuchamt nicht eingegangen sei. Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Erteilung einer über die Wohnung Nr. 10 hinausgehenden Umwandlungsgenehmigung. Ein Genehmigungsanspruch gelte nur für die vorgemerkte Wohnung.
Am 7. Juli 2022 hat die Klägerin Klage erhoben. Sie hält den Genehmigungsvorbehalt des § 250 BauGB für verfassungswidrig. Dem Bund fehle dafür die Gesetzgebungskompetenz. Sie könne insbesondere nicht auf den Kompetenztitel der konkurrierenden Gesetzgebung für den städtebaulichen Grundstücksverkehr und das Bodenrecht gestützt werden. Es fehle an einem städtebaulichen Bezug. Nach der Begründung des Gesetzentwurfs verfolge die Regelung das Ziel, die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum sicherzustellen. Einschlägig sei daher die Gesetzgebungskompetenz der Länder für das Wohnungswesen. Jedenfalls habe die Klägerin einen Anspruch auf die Erteilung der begehrten Genehmigung, denn vor Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung habe ein durch Vormerkung gesicherter Anspruch auf Übertragung des entstehenden Wohnungseigentumsrechts an der Wohnung Nr. 10 des Vorhabengebäudes bestanden. Dafür, dass die Genehmigung nur für einzelne, durch Vormerkung gesicherte Wohnungen zu erteilen sei, biete der Gesetzeswortlaut keinen Anhaltspunkt. Vielmehr spreche § 250 Abs. 1 BauGB von „Wohngebäuden“. Diese Auslegung werde durch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu den Genehmigungserfordernissen nach § 22 Abs. 4 Satz 2 BauGB und § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB bestätigt. Auch der Schutzzweck des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB spreche dafür. Die Regelung sei darauf gerichtet, das Vertrauen in den Grundstücksverkehr zu schützen und die Erfüllung von Ansprüchen Dritter sicherzustellen, die bereits vor Inkrafttreten des Genehmigungserfordernisses bestanden hätten. Beträfe § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB nur die Genehmigung des einzelnen gesicherten Übertragungsanspruchs, bestünde der von der Vormerkung gesicherte Erwerbsvorgang nach Maßgabe der ihm zugrundeliegenden Teilungserklärung nicht fort. Vielmehr stünde ein Aliud zur Genehmigung. Der Käufer habe aber ein schutzwürdiges Interesse an der durch die Teilungserklärung vorgesehenen Aufteilung. Dies folge zum einen daraus, dass die Teilungserklärung einen signifikanten Wertbildungsfaktor darstelle. Zum anderen werde das Gebäude im Falle einer Aufteilung auf viele Eigentümer erfahrungsgemäß pfleglicher behandelt. Des Weiteren brächte die durch den verfahrensgegenständlichen Bescheid vorgesehene Aufteilung ein für den Eigentümer der einzelnen Wohnung unzumutbares Ungleichgewicht der Stimmrechte in der Wohnungseigentümerversammlung mit sich. Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts Berlin, wonach sich erhaltungsrechtliche Genehmigungen nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB nur auf die durch Vormerkung gesicherten Wohnungen bezögen, sei nicht übertragbar. Sie sei schon mit dem Wortlaut des § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB nicht vereinbar. Im Übrigen sei die Bildung von lediglich zwei Miteigentumsanteilen wohnungseigentumsrechtlich nicht umsetzbar, weil es an der Abgeschlossenheit der zu einem Miteigentumsanteil zusammenzufassenden 19 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten fehle. Das Vorgehen des Bezirksamts stelle einen unverhältnismäßigen Eingriff in den Grundstücksverkehr dar. Der Klägerin drohten erhebliche wirtschaftliche Nachteile. Sie plane ein Wohnungsbauvorhaben mit 2.200 m² Wohnfläche im rückwärtigen Bereich des Vorhabengrundstücks. Dieses sei wirtschaftlich jedoch nur realisierbar, wenn die Teilung des Vorhabengrundstücks vollzogen werden könne.
In dem Termin zur mündlichen Verhandlung hat der Beklagte Ziffer 2 des Bescheides Bezirksamts vom 20. Oktober 2021 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 3. Juni 2022 aufgehoben. Daraufhin haben die Beteiligten das Verfahren insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt.
Die Klägerin beantragt zuletzt wörtlich,
den Bescheid des Bezirksamtes Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 20. Oktober 2021 und den Widerspruchsbescheid des Bezirksamts vom 3. Juni 2022 aufzuheben und festzustellen, dass die Aufteilung des Gebäudes auf dem Grundstück G ... , Berlin-Friedenau, Grundbuch von Friedenau, Blatt 6 ... , keiner Genehmigung nach § 250 BauGB bedarf,
hilfsweise, den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Bezirksamtes Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 20. Oktober 2021 und des Widerspruchsbescheids des Bezirksamts vom 3. Juni 2022 zu verpflichten, die am 22. September 2021 beantragte Genehmigung zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum an dem Gebäude auf dem Grundstück G ... , Berlin-Friedenau, Grundbuch von Friedenau, G ... , gemäß § 250 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 BauGB uneingeschränkt zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er verweist auf die Begründung des Widerspruchsbescheides und führt ergänzend aus, dass die Tatbestände des § 250 Abs. 3 BauGB eng auszulegen seien. Demgemäß stütze der Genehmigungsanspruch des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB seinem Wortlaut entsprechend ausschließlich den einzelnen, durch Vormerkung gesicherten Eigentumsverschaffungsanspruch, nicht hingegen das Interesse des Eigentümers am Vollzug seiner Teilungserklärung oder etwaige weitere Erwartungen des Käufers über den gesicherten Eigentumsverschaffungsanspruch hinaus.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie des Verwaltungsvorgangs des Beklagten (1 Hefter) und der Grundakte (1 Band) verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der Entscheidungsfindung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Das Verfahren war einzustellen, soweit die Beteiligten es übereinstimmend für erledigt erklärt haben, § 92 Abs. 3 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – analog.
Die verbliebene Klage hat keinen Erfolg.
I. Der zulässige Feststellungsantrag ist unbegründet. Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum an dem Vorhabengebäude bedarf der Genehmigung nach § 250 BauGB. Die Vorschrift ist auf das Vorhaben der Klägerin in sachlicher, in örtlicher und in zeitlicher Hinsicht anwendbar (1.). Die von der Klägerin geltend gemachten verfassungsrechtlichen Bedenken stehen der Anwendung von § 250 BauGB nicht entgegen; die Kammer ist von der Verfassungswidrigkeit der Vorschrift nicht überzeugt. Für eine Aussetzung des Verfahrens und eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht nach Art. 100 Abs. 1 des Grundgesetzes – GG – ist kein Raum (2.).
1. § 250 BauGB findet auf die von der Klägerin begehrte Begründung von Wohnungs- und Teileigentum an dem Vorhabengebäude Anwendung.
Das Vorhabengebäude liegt im örtlichen und sachlichen Anwendungsbereich der Norm. § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB ermächtigt die Landesregierungen, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten i.S.v. § 201a Satz 3 und 4 BauGB durch Rechtsverordnung zu bestimmen, die spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten muss. Der Senat von Berlin hat am 21. September 2021 die „Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt gemäß § 250 Absatz 1 Satz 1 des Baugesetzbuchs für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ erlassen, die am 7. Oktober 2021 in Kraft getreten ist (GVBl. S. 1175, i.F. Umwandlungsverordnung). Nach deren § 1 ist das Land Berlin ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt i.S.v. § 201a Satz 3 und 4 BauGB. Von der Möglichkeit, eine abweichende Anzahl an Wohnungen zu bestimmen (§ 250 Abs. 1 Satz 6 BauGB), hat der Senat keinen Gebrauch gemacht. Davon ausgehend findet § 250 BauGB auf das Vorhabengebäude Anwendung. Es ist ein Wohngebäude, liegt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt und übersteigt die Schwelle von fünf Wohnungen.
Auch in zeitlicher Hinsicht ist § 250 BauGB anwendbar. Das Vorhabengebäude bestand bereits am Tag des Inkrafttretens der Umwandlungsverordnung (§ 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Nach der Rechtsprechung findet der Genehmigungsvorbehalt des § 250 BauGB i.V.m. der Umwandlungsverordnung zudem nur auf solche Anträge i.S.v. § 8 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht –WEG – Anwendung, die nach Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung bei dem zuständigen Grundbuchamt gestellt wurden, vorliegend also auf Anträge ab dem 7. Oktober 2021. Bei Anträgen, die vor Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung bei dem Grundbuchamt gestellt wurden, greift § 250 BauGB in analoger Anwendung von § 878 des Bürgerlichen Gesetzbuchs – BGB – nicht ein (KG Berlin, Beschluss vom 24. November 2021 – KG 1 W 347/21 –, juris Rn. 4 ff.; BGH, Urteil vom 20. Dezember 2024 – BGH V ZR 277/23 –, juris Rn. 21 m.w.N.; s.a. VG Berlin, Urteil vom 11. April 2024 – VG 19 K 175/22 –, EA S. 12; VG Berlin, Urteil vom 17. Oktober 2024 – VG 19 K 104/24 –, EA S. 7). Davon ausgehend findet der Genehmigungsvorbehalt vorliegend Anwendung. Die Klägerin hat einen Antrag beim Grundbruchamt auf Vollzug der Teilungserklärung bisher nicht gestellt. Soweit sie im Widerspruchsverfahren geltend gemacht hat, einen entsprechenden Antrag am 20. Januar 2021 gestellt zu haben, trifft dies nach Auswertung der Grundakte durch die Kammer nicht zu; im Übrigen hat die Klägerin an diesem Vortrag im Klageverfahren nicht festgehalten. Ausweislich der Grundakte ist am 20. Januar 2021 durch den Notar G ... lediglich beantragt worden, eine Eigentumsverschaffungsvormerkung zugunsten des Käufers I ... einzutragen.
2. Für eine Aussetzung des Verfahrens und eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht nach Art. 100 Abs. 1 GG ist vorliegend kein Raum.
Gemäß Art. 100 Abs. 1 GG ist das Verfahren auszusetzen und die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts einzuholen, wenn ein Gericht ein Gesetz, auf dessen Gültigkeit es für die Entscheidung ankommt, wegen Verletzung des Grundgesetzes für verfassungswidrig hält. Davon ausgehend ist Voraussetzung der Vorlage die Überzeugung des vorlegenden Gerichts, dass der Vorlagegegenstand – hier § 250 BauGB – mit dem Grundgesetz unvereinbar ist; bloße Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit oder bloße Bedenken reichen nicht aus (BVerfGE 1, 184, 188 f.; 86, 52, 57; stRspr).
Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Das Gericht hält § 250 BauGB – anders als die Klägerin – nicht für verfassungswidrig. Insbesondere fehlt es dem Bund nicht an der Gesetzgebungskompetenz für diese Regelung (vgl. auch BGH, Urteil vom 20. Dezember 2024 – BGH V ZR 277/23 –, juris Rn. 20, wonach an der Wirksamkeit der Berliner Umwandlungsverordnung i.S.v. § 250 BauGB – und mithin auch an der Verfassungsmäßigkeit der Ermächtigungsgrundlage – keine Zweifel bestehen). Nach Überzeugung der Kammer lässt sich § 250 BauGB auf den Kompetenztitel der konkurrierenden Gesetzgebung für den städtebaulichen Grundstücksverkehr nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG stützen.
Art. 74 GG enthält – von den Fällen des Art. 105 Abs. 2 und Art. 115c Abs. 1 GG abgesehen – einen abschließenden Katalog der in die konkurrierende Gesetzgebung fallenden Gegenstände. Die Auslegung der Kompetenztitel folgt den allgemeinen Regeln der Verfassungsinterpretation. Sie muss dem Grundsatz der Einheit der Verfassung gerecht werden und der Grundentscheidung des Verfassungsgebers für eine abschließende Verteilung der Kompetenzen zwischen Bund und Ländern sowie für einen weitgehenden Ausschluss von Kompetenzüberschneidungen Rechnung tragen. Die Zuordnung einer gesetzlichen Regelung zu einem Kompetenztitel von Art. 73, Art. 74 oder Art. 105 GG erfolgt anhand ihres (unmittelbaren) Regelungsgegenstands, ihrer Wirkungen und Adressaten sowie des Normzwecks. Ob sich eine Regelung unter einen Kompetenztitel subsumieren lässt, hängt davon ab, ob der dort genannte Sachbereich unmittelbar oder lediglich mittelbar Gegenstand dieser Regelung ist. Für dessen Ermittlung ist der sachliche – auch aufgrund des Gesamtzusammenhangs der Regelung im jeweiligen Gesetz zu ermittelnde – Gehalt einer Regelung und nicht die vom Gesetzgeber gewählte Bezeichnung maßgebend. Eine gesetzliche Regelung ist – ihrem Hauptzweck entsprechend – dem Kompetenztitel zuzuordnen, den sie speziell und nicht (lediglich) allgemein behandelt, wobei die Regelung in ihrem – kompetenzbegründenden – (Gesamt-)Sachzusammenhang zu erfassen ist. Während die – erst ex post zu bestimmenden – Wirkungen eines Gesetzes aus seinen Rechtsfolgen hervorgehen, ergibt sich der Normzweck regelmäßig aus dem – durch Auslegung zu ermittelnden – objektivierten Willen des Gesetzgebers. Dieser ist mithilfe der anerkannten Methoden der Gesetzesauslegung zu ermitteln, d.h. anhand des Wortlauts der Norm, ihrer systematischen Stellung, nach Sinn und Zweck sowie anhand der Gesetzesmaterialien und ihrer Entstehungsgeschichte, wobei sich diese Methoden nicht gegenseitig ausschließen, sondern ergänzen. Keiner unter ihnen hat einen unbedingten Vorrang vor der anderen. Nicht entscheidend sind allerdings die subjektiven Vorstellungen der am Gesetzgebungsverfahren beteiligten Organe oder einzelner ihrer Mitglieder (vgl. BVerfGE 157, 223, 255 ff. m.w.N.).
Der Kompetenztitel des Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG ist im Zuge der Föderalismusreform I im Jahr 2006 (Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Artikel 22, 23, 33, 52, 72, 73, 74, 74a, 75, 84, 85, 87c, 91a, 91b, 93, 98, 104a, 104b, 105, 107, 109, 125a, 125b, 125c, 142c) vom 28. August 2006, BGBl. I S. 2034) vor allem im Bereich des Wohnungswesens zugunsten der Kompetenz der Länder auf einzelne aufgezählte Bereiche eingegrenzt worden. Die einzelnen in dem Kompetenztitel enthaltenen Materien versteht das Bundesverfassungsgericht als nebeneinanderstehende, selbstständige Sondermaterien (BVerfG, Gutachten vom 16. Juni 1954 – BVerfG 1 PBvV 2/52 –, juris Rn. 41; Broemel, in: von Münch/Kunig, GG 8. Aufl. 2025, Art. 74 Rn. 65 m.w.N.).
Der Begriff des Grundstücksverkehrs bezeichnet die Veräußerung, den Erwerb, die Belastung und die Verpachtung von Grundstücken (vgl. Broemel, in: von Münch/Kunig, GG, 8. Aufl. 2025, Art. 74 Rn. 66 m.w.N.). Soweit dadurch auch Sachverhalte abgedeckt sind, die der konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz nach Art. 74 Abs. 1 GG unterfallen, gilt Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG nicht für Regelungen, die im Schwerpunkt die Rechtsbeziehungen unter Privaten betreffen, sondern nur für solche, die – im Schwerpunkt – deren öffentlich-rechtliche Rahmenbedingungen regeln (vgl. Broemel, in: von Münch/Kunig, GG, 8. Aufl. 2025, Art. 74 Rn. 66 m.w.N.). Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Beschluss vom 25. März 2021 zum „Berliner Mietendeckel“ klargestellt, dass ein sozialstaatlich motivierter Eingriff in das Marktgeschehen mit dem Ziel, soziale Disparitäten auszugleichen oder zu beseitigen, den Kompetenztitel des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG noch nicht entfallen lässt und anderes erst gilt, wenn die bürgerlich-rechtliche Prägung des Mietverhältnisses durch öffentlich-rechtliche Vorschriften ganz oder teilweise verdrängt und die Auswahl der Vertragsparteien sowie die Festlegung der Vertragsinhalte durch verwaltungsrechtliche Vorgaben überlagert und etwa durch eine mehr oder weniger weitreichende Wohnraumbewirtschaftung ganz oder teilweise ausgeschlossen wird, wobei der Zuordnung eines Instruments zum Zivilrecht oder zum öffentlichen Recht insoweit keine ausschlaggebende Bedeutung zukommt (vgl. BVerfGE 157, 223, 265 ff.).
Mit der Föderalismusreform I ist die konkurrierende Gesetzgebung nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG zudem auf den städtebaulichen Grundstücksverkehr beschränkt worden. Ausgehend von der Begründung des entsprechenden Gesetzentwurfs der Fraktionen erfolgte dies zur Ausgrenzung des landwirtschaftlichen Grundstücksverkehrs, der in der Folge in die ausschließliche Gesetzgebungskompetenz der Länder übergegangen ist (BT-Drucksache 16/813, S. 32; s.a. Broemel, in: von Münch/Kunig, GG, 8. Aufl. 2025, Art. 74 Rn. 66 m.w.N.).
Davon ausgehend hat der Gesetzgeber die Regelung des § 250 BauGB zutreffend auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG gestützt (BT-Drucksache 19/24838, S. 21; so auch Battis/Mitschang/Reidt, NVwZ 2021, 905, 911; Battis, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 16. Aufl. 2025, § 250 Rn. 5; Grziwotz, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 159. EL Mai 2025, § 250 Rn. 11). Sie lässt sich dem Kompetenztitel der konkurrierenden Gesetzgebung für den städtebaulichen Grundstücksverkehr zuordnen (so explizit nun auch der Gesetzgeber im Zuge der Verlängerung der Frist des § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB: Entwurf eines Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, BT-Drucksache 21/781 (neu), S. 10). Dies folgt aus dem Regelungsgegenstand und dem Normzweck.
§ 250 BauGB geht zurück auf das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) vom 14. Juni 2021 (BGBl. 2021 Nr. 33, S. 1802). In der Begründung des entsprechenden Gesetzentwurfs heißt es (BT-Drucksache 19/24383, S. 20):
„§ 250 BauGB zielt darauf ab, ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu erhalten. Die Regelung setzt an der Verkehrsfähigkeit der Immobilie an und begegnet der Verdrängungsgefahr, die aus der mit der Umwandlung einhergehenden Änderung der Eigentümerstruktur folgt. Die Regelung führt einen Genehmigungsvorbehalt ein, um den zuständigen Stellen zu ermöglichen, negative Auswirkungen von Umwandlungen auf den Mietwohnungsmarkt zu begrenzen. Mieter werden so vor Verdrängung durch Umwandlung geschützt.“
Im Einzelnen führt die Entwurfsbegründung weiter aus (BT-Drucksache 19/24838, S. 32):
„In den Großstädten ist häufig zu beobachten, dass Investoren oder gewerbliche Immobilieneigentümer Grundstücke mit mehreren Wohneinheiten, die ganz überwiegend vermietet sind (Mietshäuser), in Wohnungseigentum umwandeln und die Wohnungen – mitunter nach aufwertender Modernisierung – an Einzelerwerber veräußern. Das bereits bestehende gesetzliche Instrumentarium genügt nicht, um der Problematik effektiv zu begegnen. § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB sieht Genehmigungsvorbehalte für Umwandlungen nur in Gebieten des sogenannten Milieuschutzes vor. An bezahlbarem Wohnraum fehlt es jedoch auch außerhalb solcher Gebiete. Auch der Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Kündigungen des neuen Vermieters nach Umwandlung und Veräußerung (§ 577a Absatz 1 BGB) reicht nicht aus. Der Schutz reicht im Ausgangspunkt über drei Jahre. In von den Landesregierungen bestimmten Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in [sic!] besonders gefährdet sind [sic!], beträgt der Zeitraum bis zu zehn Jahren (§ 577a Absatz 2 Satz 1 BGB). Der Schutz wirkt allerdings nur zugunsten desjenigen Mieters, dem der Wohnraum bei Begründung und Veräußerung des Wohnungseigentums überlassen ist. Zieht der Mieter – gleich aus welchem Grund – aus, so kann der Wohnungseigentümer selbst einziehen oder die leere Wohnung gewinnbringend weiterveräußern. Er hat damit einen nicht unerheblichen Anreiz, den Mieter zum Auszug zu bewegen. Auch das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) bietet insbesondere in angespannten Märkten keinen Schutz, da die Mieter die Kaufpreise in der Regel nicht aufbringen können.
[…] § 250 BauGB zielt darauf ab, ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu erhalten. Die Vorschrift gilt daher nur bei bestehenden Wohngebäuden. […]
Die Rechtsverordnung muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten. Die Befristung soll sicherstellen, dass die Einschränkung des städtebaulichen Grundstücksverkehrs durch den Genehmigungsvorbehalt nicht auf Dauer angelegt ist. Er ist so lange erforderlich, bis die ergriffenen Maßnahmen zur Belebung des Neubaus dazu geführt haben, dass die Nachfrageüberhänge auf dem Wohnungsmarkt in den betreffenden Gebieten abgebaut sind und die Mietentwicklung nicht mehr zu Verdrängungsprozessen führt.“
Davon ausgehend stellt sich § 250 BauGB als Reaktion des Gesetzgebers auf einen Prozess der anhaltenden Umwandlung von Mietshäusern in Wohnungseigentum und die damit einhergehende Gefahr der Verdrängung von Mieterinnen und Mietern dar. Dieser Prozess ist aber, anders als einige Stimmen in der Literatur meinen, die die Gesetzgebungskompetenz des Bundes für § 250 BauGB mangels städtebaulichen Bezugs verneinen (Heinemann, NVwZ 2020, 1398, 1400; Kment/Fimpel, ZfBR 2021, 129, 130; Couzinet, in: BeckOK-BauGB, 67. Ed. Stand: 01.05.2025, § 250 Rn. 3.2 m.w.N.), nicht städtebaulich irrelevant.
Nach § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen u.a. „die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bevölkerungsstrukturen“ zu berücksichtigen. Die Planungsleitlinien des § 1 Abs. 6 BauGB konkretisieren die allgemeinen Ziele der Bauleitplanung sowie den Begriff der nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung und sind auch für städtebauliche Bewertungen außerhalb der eigentlichen Bauleitplanung auslegungsrelevant (Battis, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 6. Aufl. 2025, BauGB, § 1 Rn. 47). Dabei ist mit der Berücksichtigung der Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bevölkerungsstrukturen die städtebauliche Aufgabe verbunden, der Entstehung städtebaulicher Nachteile durch einseitige Bevölkerungsstrukturen entgegenzuwirken, ohne dass es Aufgabe der Bauleitplanung wäre, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu regeln (zum Vorstehenden Battis, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 6. Aufl. 2025, BauGB, § 1 Rn. 47; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 159. EL Mai 2025, § 172 Rn. 42).
Davon ausgehend kann § 250 BauGB eine städtebauliche Relevanz nicht abgesprochen werden. Der Genehmigungsvorbehalt dient – als Reaktion auf eine vom Gesetzgeber gerade in Großstädten beobachtete Entwicklung der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen und ihrer anschließenden Veräußerung an Einzelerwerber (BT-Drucksache 19/24838, S. 32) – dem Schutz von Mieterinnen und Mietern vor Verdrängung im Wege der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen, indem ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen erhalten wird. Damit zielt § 250 BauGB auch darauf ab, städtebaulichen Nachteilen, die durch die Herausbildung einseitiger Bevölkerungsstrukturen entstehen können, (frühzeitig) entgegenzuwirken (vgl. dazu mit Blick auf § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 159. EL Mai 2025, § 172 Rn. 43 f.). Entsprechende Befürchtungen des Gesetzgebers erscheinen angesichts der tatsächlichen Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt (vgl. für Berlin IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH, Monitoring zur Anwendung der Umwandlungsverordnung, Jahresbericht 2020, S. 57 ff., insb. S. 64; dass., Monitoring zur Anwendung der Umwandlungsverordnungen nach § 172 und § 250 BauGB, Jahresbericht 2024, S. 56 ff.; s.a. VG Berlin, Urteil vom 7. September 2023 – VG 13 K 368/22 –, juris Rn. 35) auch nicht gänzlich vage. Der Gesetzgeber muss jedenfalls nicht abwarten, bis die Gemeinde vor neue städtebauliche Probleme gestellt ist (vgl. mit Blick auf den Erlass von Milieuschutzsatzungen durch die Gemeinde Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 159. EL Mai 2025, § 172 Rn. 44).
§ 250 BauGB fehlt der erforderliche städtebauliche Bezug – anders als teilweise vertreten wird (vgl. Couzinet, in: BeckOK-BauGB, 67. Ed. Stand: 01.05.2025, § 250 Rn. 5) – auch nicht deshalb, weil die Norm anders als § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB nicht explizit an städtebauliche Gründe anknüpft. Denn dies ändert nichts daran, dass der Genehmigungsvorbehalt des § 250 BauGB auch städtebaulichen Gründen dient. Er bezweckt die Erhaltung sozial stabiler Bevölkerungsstrukturen durch den Schutz der vorhandenen Mieterinnen und Mieter vor Verdrängung im Wege der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen, indem ein ausreichendes Angebot an Mietwohnungen erhalten wird.
Für die Zuordnung des § 250 BauGB zu dem Kompetenztitel der konkurrierenden Gesetzgebung für den städtebaulichen Grundstücksverkehr spricht ferner, dass unmittelbarer Regelungsgegenstand nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 WEG ist. Der Gesetzgeber verfolgt das dargelegte städtebauliche Ziel folglich mit einer Grundstücksverkehrsregelung, nämlich der Einschränkung der Bildung von Wohnungseigentum.
Ob § 250 BauGB (auch) auf die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für das bürgerliche Recht nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG gestützt werden kann, weil es sich um eine Regelung des sozialen Mietrechts (so Wunderle, VBlBW 2021, 353, 362; Grziwotz, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 159. EL Mai 2025, § 250 Rn. 11 m.w.N.) bzw. des Wohnungseigentumsrechts handelt (so Schmidt-Eichstaedt, in: Brügelmann, BauGB, 122. Lfg. April 2022, § 250 Rn. 5), bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Gegen eine Zuordnung zum sozialen Mietrecht spricht indes, dass § 250 BauGB das durch § 535 BGB geregelte synallagmatische Rechtsverhältnis, welches Ausgangs- und Bezugspunkt aller mietrechtlichen Vorschriften ist (BVerfGE 157, 223, 276), unberührt lässt. Zudem bezweckt § 250 BauGB nicht den Schutz des individuellen Mieters, sondern die Erhaltung einer auch Mieterinnen und Mieter umfassenden Bevölkerungsstruktur. Zur Erreichung dieses Zwecks schränkt der Gesetzgeber die Möglichkeit zur Bildung von Wohnungseigentum ein.
II. Der Hilfsantrag ist als Verpflichtungsklage zulässig, aber unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Erteilung der begehrten Genehmigung zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum an dem Vorhabengebäude entsprechend der Teilungserklärung vom 15. Januar 2021. Der Bescheid des Bezirksamtes vom 20. Oktober 2021 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 3. Juni 2022 ist in dem allein zur Prüfung gestellten Umfang der Versagung rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.
Die von der Klägerin begehrte Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ist nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB genehmigungsbedürftig (s.o., I.1.).
Die Klägerin hat keinen über die erteilte Genehmigung hinausgehenden Anspruch auf vollständige Genehmigung der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum an dem Vorhabengebäude entsprechend der Teilungserklärung vom 15. Januar 2021.
1. Ein solcher folgt nicht aus § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB. Demnach ist die Genehmigung zu erteilen, wenn ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungs- oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist.
a. Zwar ist zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung eines 179/10.000 Miteigentumsanteils an dem Vorhabengebäude und auf Bildung eines damit zu verbindenden Sondereigentums an der Wohnung Nr. 10 am 10. März 2021 und folglich vor dem Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung am 7. Oktober 2021 zugunsten des Erwerbers I ... eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen worden.
Dieser vormerkungsrechtlich gesicherte Anspruch besteht auch weiterhin. Etwas anderes folgt nicht daraus, dass nach Ziffer 8 des notariellen Kaufvertrages mit Auflassung vom 15. Januar 2021 die schuldrechtlichen Vereinbarungen des Vertrages aufschiebend bedingt sind auf den Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch und die Bedingung als endgültig nicht eingetreten gilt, wenn die Teilungserklärung nicht bis zum 31. Dezember 2022 im Grundbuch vollzogen wurde. Zwar ist die im Kaufvertrag vorgesehene Frist des 31. Dezember 2022 verstrichen. Jedoch haben die Kaufvertragsparteien diese Frist rechtzeitig verlängert. Sie haben im Dezember 2022 mit jeweils an den Notar G ... gerichteten Schreiben zunächst die Verlängerung der Frist bis zum 31. Dezember 2024 erklärt. Dabei hat der Geschäftsführer der Klägerin, M ... , im Termin zur mündlichen Verhandlung am 9. Oktober 2025 nachvollziehbar dargelegt, dass die Vertragsparteien sich im Vorfeld mündlich auf die Verlängerung der Frist verständigt hatten. Mit einem weiteren, gemeinsamen Schreiben an den Notar haben die Kaufvertragsparteien im Dezember 2024 die Frist bis zum 31. Dezember 2025 verlängert.
Diese formlose Fristverlängerung konnten die Kaufvertragsparteien auch wirksam vornehmen. Etwas anderes folgt nicht daraus, dass Grundstückskaufverträge gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung bedürfen. Dem Formzwang des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB unterliegen neben dem Grundstückskaufvertrag selbst alle Veränderungen, die nach dem Willen der Parteien zu dem schuldrechtlichen Übereignungsgeschäft gehören. § 311b Abs. 1 BGB findet deshalb grundsätzlich Anwendung auf Vereinbarungen, durch die ein schon beurkundeter Grundstückskaufvertrag nachträglich geändert wird. Änderungen eines Grundstückskaufvertrags nach der Auflassung sind indes formlos möglich, wenn die Auflassung bindend geworden ist (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 14. September 2018 – BGH V ZR 213/17 –, juris Rn. 6; BGH, Urteil vom 11. Oktober 2019 – BGH V ZR 7/19 –, juris Rn. 8 f.; jeweils m.w.N.). Dies gilt auch dann, wenn der Vollzug der Auflassung durch Anweisungen der Kaufvertragsparteien gesperrt ist. Solche Abreden ändern nichts daran, dass die Auflassung ohne Vorbehalt erklärt wird (BGH, Urteil vom 14. September 2018 – BGH V ZR 213/17 –, juris Rn. 19 ff.). Von der Formfreiheit ausgenommen sind hingegen Änderungen, durch die Erwerbs- oder Veräußerungspflichten geändert oder neu begründet werden (BGH, Urteil vom 14. September 2018 – BGH V ZR 213/17 –, juris Rn. 15; BGH, Urteil vom 11. Oktober 2019 – BGH V ZR 7/19 –, juris Rn. 8 f. m.w.N.).
Davon ausgehend konnte die Verlängerung der Frist formfrei erfolgen. Die Auflassung ist in dem Vertrag ohne Vorbehalt erklärt worden, ohne dass es darauf ankommt, dass ihr Vollzug gesperrt ist (Ziffer VI. 1. des Kaufvertrages). Durch die Verlängerung der Frist sind auch keine Erwerbs- oder Veräußerungspflichten geändert oder neu begründet worden. Die Änderung lässt den Bezugspunkt der aufschiebenden Bedingung – den Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch – unberührt. Sie verschiebt lediglich den Zeitpunkt, ab dem diese Bedingung als endgültig nicht eingetreten gelten soll, nach hinten. Dabei galt im Zeitpunkt der jeweiligen Änderung die aufschiebende Bedingung noch nicht als endgültig nicht eingetreten, denn die ursprünglich bzw. zuletzt vereinbarte Frist ist jeweils noch nicht abgelaufen gewesen.
b. Der grundbuchlich gesicherte Eigentumsübertragungsanspruch des I ... führt jedoch nicht dazu, dass eine Genehmigung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum im Umfang der diesem Anspruch zugrundeliegenden Teilungserklärung vom 15. Januar 2021 insgesamt zu erteilen ist. Der Genehmigungstatbestand des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB ist ausschließlich auf den konkreten Eigentumsverschaffungsanspruch beschränkt, der durch die vor Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehaltes in das Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung gesichert wird (in diesem Sinne bereits VG Berlin, Urteil vom 5. September 2024 – VG 19 K 293/22 –, EA S. 19). Diese Privilegierung des vor Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehaltes vormerkungsgesicherten Eigentumsverschaffungsanspruchs erstreckt sich nicht auch auf solches durch die Teilung zu begründende Wohnungs- oder Teileigentum, für das eine Auflassungsvormerkung nicht oder nicht rechtzeitig bestellt worden ist. Die noch vor Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehaltes eingetragene Vormerkung (nur) hinsichtlich einer abzuteilenden Wohnung führt deshalb insbesondere nicht dazu, dass die Umwandlung eines gesamten Gebäudes über die Anwendung des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB im Ergebnis von der Umwandlungssperre ausgenommen wäre. Die Teilungserklärung ist vielmehr so zu vollziehen, dass nur die von der Vormerkung umfassten Einheiten als Sondereigentum mit einem eigenen Miteigentumsanteil verbunden (vgl. § 1 Abs. 2 und Abs. 3 WEG) und auf einem eigenen Wohnungsgrundbuchblatt erfasst werden; die übrigen Einheiten werden demgegenüber – als Sammeleinheit verklammert – mit einem einheitlichen Miteigentumsanteil versehen und auf einem gemeinsamen Wohnungsgrundbuchblatt erfasst (vgl. Grziwotz, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 159. EL Mai 2025, § 250 Rn. 81; zu § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB ebenso VG Berlin, Urteil vom 15. November 2021 – VG 13 K 36/20 –, NZM 2022, 878). Die zu dem Genehmigungsanspruch des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB ergangene Rechtsprechung (vgl. grundlegend VG Berlin, Urteil vom 25. November 2021 – VG 13 K 36/20 –, NZM 2022, 878; zuvor bereits VG Berlin, Urteil vom 31. Mai 2016 – VG 13 K 412.15 –, EA S. 7 f.; bestätigt durch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. Januar 2019 – OVG 6 N 8.19 –, EA S. 2 f.) ist auf § 250 Abs. 3 Nr. 5 BauGB übertragbar (so auch Dyroff/Pfisterer/Gregor, Grundeigentum 2021, 1244, 1247, 1249).
Für dieses Auslegungsergebnis spricht zunächst der Wortlaut des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB, der auf Ansprüche Dritter abstellt, „zu deren“ Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehaltes eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Dies legt nahe, dass der Genehmigungsanspruch sich ausschließlich auf den konkreten vormerkungsgesicherten Anspruch bezieht.
Zwar ist der Wortlaut der Ausnahmevorschrift insofern uneindeutig, als hiernach die Genehmigung zu erteilen ist, wenn – und nicht „soweit“ – ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Insofern sieht der Wortlaut keine vom Genehmigungsantrag abweichende, „reduzierte“ Genehmigung der Begründung von Wohnungseigentum vor, wenn eine Genehmigung der Umwandlung aller Wohnungen in separate Wohnungseigentumseinheiten für die Erfüllung des Eigentumsübertragungsanspruchs nicht erforderlich ist (so für den – entsprechenden – Wortlaut von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB VG Berlin, Urteil vom 25. November 2021 – VG 13 K 36/20 –, NZM 2022, 878 Rn. 35). Daraus folgt jedoch nicht, dass die Genehmigungspflicht bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB stets alle nach der Teilungserklärung zu bildenden Wohnungs- bzw. Teileigentumsanteile erfasste. Denn die Kondition „wenn“ bezieht sich auf sämtliche der in § 250 Abs. 3 BauGB genannten Genehmigungstatbestände. Für den § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 3 BauGB nachgebildeten Genehmigungstatbestand des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB – den Fall, dass das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll – ist aber anerkannt, dass sich der Anspruch auf Genehmigung nur auf die jeweils zur eigenen Nutzung erworbene Wohnung erstreckt (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 159. EL Mai 2025, § 172 Rn. 196, § 250 Rn. 70; ebenso zu § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB VG Berlin, Urteil vom 25. November 2021 – VG 13 K 36/20 –, NZM 2022, 878 Rn. 35).
Auch die systematische Auslegung bestätigt das gefundene Auslegungsergebnis. § 250 Abs. 3 Satz 1 BauGB zählt abschließend auf, in welchen Einzelfällen die Genehmigung zu erteilen ist. Weil es sich um Ausnahmetatbestände handelt, sind die Tatbestände eng gefasst (BT-Drucksache 19/24838, S. 32). Soweit die Klägerin darauf hinweist, dass nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum nach § 1 WEG „bei Wohngebäuden“ der Genehmigung bedarf, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Denn damit wird auf Tatbestandsebene der sachliche Anwendungsbereich des Genehmigungserfordernisses beschrieben, nämlich Wohngebäude. Eine Aussage über den Umfang des Genehmigungsanspruchs bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 250 Abs. 3 BauGB auf Rechtsfolgenseite ist damit nicht verbunden. Etwas anders folgt außerdem nicht daraus, dass das Bundesverwaltungsgericht für den Genehmigungsanspruch des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB davon ausgeht, dass sich die Umwandlungsgenehmigung auf das ganze Gebäude bezieht und dafür auch auf den Wortlaut des § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB – „an Gebäuden“ – verweist (BVerwG, Urteil vom 30. Juni 2004 – BVerwG 4 C 1.03 –, juris Rn. 32). Denn die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts bezieht sich – trotz der insoweit missverständlichen Argumentation mit dem Wortlaut des § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB – erkennbar nur auf den Genehmigungstatbestand des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB. Für diesen hat das Bundesverwaltungsgericht festgestellt, dass die Umwandlungsgenehmigung für das gesamte Gebäude zu erteilen ist. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB betrifft den Fall, dass der Eigentümer sich verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern. Damit betrifft der Genehmigungstatbestand eine Konstellation, in der es nicht um den Schutz eines konkreten, grundbuchlich gesicherten Anspruchs Dritter geht, sondern darum, den Schutzzweck der Genehmigungspflicht des § 172 Abs. 1 BauGB – die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung – nicht durch Versagung der Genehmigung, sondern dadurch zu erreichen, dass der Eigentümer das durch Umwandlung und Aufteilung entstandene Sondereigentum für eine bestimmte Zeit nicht auf dem freien Immobilienmarkt an jeden beliebigen Kaufinteressenten, sondern nur an die Mieter veräußern darf (BVerwG, Urteil vom 30. Juni 2004 – BVerwG 4 C 1.03 –, juris Rn. 36). § 250 BauGB kennt einen entsprechenden Genehmigungstatbestand nicht.
Auch die historische Auslegung spricht dafür, dass § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB einen Genehmigungsanspruch für die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum nur für den konkreten, durch Vormerkung gesicherten Anspruch des Dritten auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum vermittelt. In der Begründung des Gesetzentwurfs heißt es (BT-Drucksache 19/24838, S. 33):
„§ 250 Absatz 3 Satz 1 Nummer 5 BauGB dient der Erhaltung der Ansprüche Dritter, für die bereits eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist und entspricht damit der Regelung des § 883 Absatz 2 BGB.“
Die Formulierung „für die“ und die Bezugnahme auf die Schutzwirkungen der im Grundbuch eingetragenen Vormerkung gegen Verfügungen nach § 883 Abs. 2 BGB zeigen, dass der Gesetzgeber den Genehmigungsanspruch nur auf den konkreten, bereits grundbuchlich gesicherten Anspruch auf Übertragung von Wohnungs- oder Teileigentum beziehen wollte, nicht aber auf das gesamte Gebäude (so für § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 3 BauGB VG Berlin, Urteil vom 25. November 2021 – VG 13 K 36/20 –, NZM 2022, 878 Rn. 37). Etwas anderes folgt nicht daraus, dass nach der Begründung des Gesetzentwurfs in den Fällen des § 250 Abs. 3 Satz 1 BauGB ein Anspruch auf Genehmigung „unabhängig davon besteht, welche Auswirkungen sie auf den Mietwohnungsmarkt in dem betroffenen Gebiet hat“ (BT-Drucksache 19/24838, S. 32). Damit hat der Gesetzgeber in erster Linie klarstellend zum Ausdruck gebracht, dass die Genehmigung nach § 250 Abs. 1 BauGB im Fall des Vorliegens der Voraussetzungen des § 250 Abs. 3 Satz 1 BauGB in jedem Fall zu erteilen ist, auch wenn sie negative Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt in dem betroffenen Gebiet hat. Dieses Verständnis ergibt sich insbesondere mit Blick auf § 250 Abs. 4 BauGB, wonach eine Genehmigung unbeschadet des Absatzes 3 nur versagt werden darf, wenn dies für eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietraum erforderlich ist. Eine Aussage über den Umfang der Genehmigungspflicht des § 250 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist damit nicht verbunden.
Das vorliegende Auslegungsergebnis entspricht zudem Sinn und Zweck des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB. Nach der Begründung des Gesetzentwurfs enthält der Entwurf in Umsetzung der Beschlüsse des Wohngipfels „einen Vorschlag zur Reduzierung der Möglichkeiten, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln (§ 250 BauGB)“. Mit der Einführung des Genehmigungsvorbehalts des § 250 BauGB wollte der Gesetzgeber folglich erreichen, dass weniger Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden (vgl. auch VG Berlin, Urteil vom 17. Oktober 2024 – VG 19 K 104/24 –, EA S. 9). Entsprechend bestimmt § 250 Abs. 3 Satz 1 BauGB nach der Begründung des Gesetzentwurfs Fälle, in denen „ausnahmsweise“ ein Anspruch auf Genehmigung unabhängig davon besteht, welche Auswirkungen sie auf den Mietwohnungsmarkt im betroffenen Gebiet hat. Aus diesem Grund sind die Tatbestände nach der Begründung des Gesetzentwurfs „eng gefasst“ (BT-Drucksache 19/24838, S. 32 f.; s.a. Battis, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 16. Aufl. 2025, § 250 Rn. 9; Drexler, notar 2021, 252, 253; VG Berlin, Urteil vom 17. Oktober 2024 – VG 19 K 104/24 –, EA S. 8). Dabei dient § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB der Erhaltung der Ansprüche Dritter, für die bereits eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist (BT-Drucksache 19/24838, S. 33). Der Schutz der Vormerkung setzt sich – entsprechend § 883 Abs. 2 BGB – gegenüber dem öffentlich-rechtlichen Genehmigungsvorbehalt durch. Entsprechend geht der Genehmigungsanspruch nur so weit, wie die Genehmigung erforderlich ist, um den konkreten grundbuchlich gesicherten Anspruch zu schützen. Dem Sinn und Zweck des § 250 BauGB, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu reduzieren, widerspräche es hingegen, wenn der vormerkungsgesicherte Anspruch auf Eigentumsübertragung bezüglich einer einzigen Wohnung einen Genehmigungsanspruch bezüglich sämtlicher Wohneinheiten des entsprechenden Gebäudes begründete. Dies stellte das mit der Regelung verfolgte öffentliche Interesse in einem nicht mehr erforderlichen Maße gegenüber den privaten Erwerber- bzw. Eigentümerinteressen zurück (so für § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 3 BauGB VG Berlin, Urteil vom 25. November 2021 – VG 13 K 36/20 –, NZM 2022, 878 Rn. 39).
Entgegen der Ansicht der Klägerin steht dem gefundenen Auslegungsergebnis nicht entgegen, dass der Schutz nur des grundbuchlich gesicherten Anspruchs dazu führte, dass nicht die dem vormerkungsgesicherten Erwerbsvorgang zugrundeliegende Teilung, sondern eine völlig andere Teilung geschaffen werden müsste, was zur Folge hätte, dass der gesicherte Übertragungsanspruch in seinem Inhalt verändert würde und die Schutzwirkung des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB leerliefe (so aber für § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 3 BauGB VG München, Beschluss vom 29. Mai 2015 – VG M 8 K 14.3085 –, juris Rn. 9; Kment DVBl 2016, 943, 949; Hertel, in: Herrler/Hertel/Kesseler, Aktuelles Immobilienrecht 2021/2022, 287). Die 13. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin hat zu § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 3 BauGB insoweit ausgeführt (NZM 2022, 878 Rn. 38):
„Ein unvollständiger Vollzug der ursprünglichen notariellen Teilungserklärung würde zwar auch die Stellung der Erwerberin innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen […], denn die Gemeinschaft bestünde dann nur aus zwei Sondereigentümern und nicht aus einer Vielzahl verschiedener Sondereigentümer. Diese Änderung ist jedoch für die gesetzlich vorgesehene Ausnahme des vormerkungsgesicherten Eigentumsverschaffungsanspruchs vom präventiven Verbot der Umwandlung sämtlicher Wohnungen in Wohnungseigentum nicht von rechtlicher Relevanz. Die Erwerberin wäre vor entsprechenden Änderungen in der Aufteilung des restlichen Miteigentums selbst nach Vollzug des Eigentumserwerbs nicht geschützt, weil das Wohnungseigentum auch ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer neu aufgeteilt oder zusammengefasst werden kann. Ein Miteigentumsanteil kann insbesondere mit mehreren, in sich abgeschlossenen Sondereigentumseinheiten verbunden werden […]. Da die Vormerkungsberechtigte jedenfalls keine gleich starke oder stärkere Rechtsstellung als die Wohnungseigentümerin im Hinblick auf Inhalt und Umfang des Wohnungseigentums haben kann, steht ihr auch kein Abwehrrecht gegen eine nachträgliche Änderung in der Aufteilung des übrigen Miteigentums zu. Ob sie möglicherweise einen Anspruch auf Anpassung einer bereits vereinbarten Lastenverteilung hätte, muss hier nicht entscheiden werden. Soweit vereinzelt eingewendet wird, die konkrete Stellung des Erwerbers innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft sei ein Wertbildungsfaktor für das Eigentum […], mag dies zutreffen. Mögliche faktische Auswirkungen einer Veränderung der Wohnungseigentümergemeinschaft vermögen den Anspruch auf Genehmigung für die Verschaffung des – rechtlichen – Wohnungseigentums jedoch nach der Zielsetzung des § 172 I 4 BauGB nicht auszuweiten.“
Gründe, dies für § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB anders zu beurteilen, sind nicht ersichtlich (a.A. Kment, DVBl 2016, 943, 949 f.). Solche folgen, anders als die Klägerin meint, insbesondere nicht aus der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 30. Juni 2004 zum Aktenzeichen BVerwG 4 C 1.03. Soweit das Bundesverwaltungsgericht darin festgestellt hat, dass eine auf § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB gestützte Umwandlungsgenehmigung für das gesamte Gebäude zu erteilen ist (BVerwG, Urteil vom 30. Juni 2004 – BVerwG 4 C 1.03 –, juris Rn. 32), ist dies, wie dargelegt, auf den Genehmigungstatbestand des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB nicht übertragbar. Gleiches gilt für den von der Klägerin angeführten Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 21. April 1994 zum Aktenzeichen BVerwG 4 B 193.93. Dieser ist zu § 22 BauGB ergangen. Demnach können Gemeinden, die oder deren Teile ganz oder überwiegend vom Fremdenverkehr geprägt sind, in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung bestimmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum der Genehmigung unterliegt (§ 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn sie erforderlich ist, damit Ansprüche Dritter erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen oder der Antrag auf Eintragung einer Vormerkung beim Grundbuchamt eingegangen ist (§ 22 Abs. 4 Satz 2 BauGB). Das Bundesverwaltungsgericht hat zu diesem Genehmigungstatbestand – damals § 22 Abs. 5 BauGB – ausgeführt (BVerwG, Beschluss vom 21. April 1994 – BVerwG 4 B 193.93 –, juris Rn. 6):
„Die Übergangsregelung des § 22 Abs. 4 BauGB schützt das Vertrauen des Eigentümers darauf, auch in Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen Wohnungseigentum unbeschränkt begründen zu können, durch die Freistellung vom Genehmigungserfordernis nach § 22 BauGB in den Fällen, in denen vor Inkrafttreten der gemeindlichen Satzung ein Negativattest erteilt worden ist (Abs. 4 Nr. 2) oder der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt eingegangen ist, sofern nicht nach Bekanntgabe eines Aufstellungsbeschlusses eine Zurückstellung erfolgte (Abs. 4 Nr. 1); ferner erweitert § 22 Abs. 5 Satz 2 BauGB den Vertrauensschutz, wenn es um die Erfüllung von Ansprüchen Dritter geht, die durch Vormerkung gesichert sind. Diese Abgrenzung ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Sie schützt das Vertrauen in allen Fällen, in denen der Eigentümer alles in seiner Macht Stehende veranlaßt hatte, um Wohnungseigentum zu begründen oder zu teilen, bevor die Voraussetzungen zu einer Eigentumsbeschränkung nach § 22 BauGB vorlagen, unterwirft dagegen die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum der Beschränkung, wenn der Eigentümer noch nicht (hinreichend) tätig geworden war, etwa wenn er zwar die Teilung erklärt, die Teilungserklärung aber noch nicht, wie nach § 8 Abs. 1 WEG erforderlich, gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben hat.“
Dem ist eine Aussage über den Umfang des Genehmigungsanspruchs – zumal im Falle eines durch Vormerkung gesicherten Anspruchs Dritter – nicht zu entnehmen. Soweit das Bundesverwaltungsgericht auf das Vertrauen des Eigentümers abstellt, auch in Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion Wohnungseigentum „unbeschränkt“ begründen zu können, bezieht sich diese Formulierung auf die Genehmigungstatbestände des § 22 Abs. 4 BauGB a.F., d.h. die Fälle, in denen vor Inkrafttreten der gemeindlichen Satzung ein Negativtest erteilt worden ist oder der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt eingegangen ist, sofern nicht nach Bekanntgabe eines Aufstellungsbeschlusses eine Zurückstellung erfolgte. Zudem lassen die weiteren Ausführungen des Bundesverwaltungsgerichts erkennen, dass „unbeschränkt“ meint „durch die Freistellung vom Genehmigungserfordernis nach § 22 BauGB“. Eine Aussage darüber, wie weit diese Freistellung bzw. der Genehmigungsanspruch geht, ist dem nicht zu entnehmen.
Schließlich steht dem gefundenen Auslegungsergebnis, anders als die Klägerin meint, nicht entgegen, dass der Schutz nur des gesicherten Eigentumsübertragungsanspruchs dazu führte, dass eine Teilung geschaffen werden müsste, die wohnungseigentumsrechtlich nicht umsetzbar wäre, weil es an der nötigen Abgeschlossenheit der zu einem Miteigentumsanteil zusammenzufassenden 19 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten fehlte.
Nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg zu der Umwandlungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB regelt diese die Genehmigungsbedürftigkeit der Umwandlung von Miet- in Wohnungseigentum nach Maßgabe des BauGB und bleibt die wohnungseigentumsrechtliche Umsetzbarkeit hiervon unberührt (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. Januar 2019 – OVG 6 N 8.19 –, EA S. 2). Ungeachtet dessen kann nicht erkannt werden, dass vorliegend eine Teilung geschaffen werden müsste, die wohnungseigentumsrechtlich nicht umsetzbar wäre.
Es ist anerkannt, dass mehrere Sondereigentumsrechte mit einem Miteigentumsanteil verbunden werden können (grundlegend BayObLG, Beschluss vom 9. März 1971 – BReg. 2 Z 15/51 –, BayObLGZ 1971, 102; s.a. BGH, Beschluss vom 21. Dezember 2000 – BGH V ZB 45/00 –, juris Rn. 11 m.w.N.; Armbrüster, in: Bärmann, WEG, 16. Aufl. 2025, § 2 Rn. 12; Leidner, in: BeckOK WEG, 62. Edition Stand: 01.10.2025, § 3 Rn. 28; DNotI-Report 2015, 169, 170 f.). Dies gilt auch dann, wenn die Sondereigentumsrechte als Gesamtheit nicht abgeschlossen sind, soweit sie jeweils in sich abgeschlossen, vom Gemeinschaftseigentum und vom Sondereigentum der anderen Wohnungseigentümer abgetrennt sowie vom gemeinschaftlichen Eigentum aus frei zugänglich sind (BayObLG, Beschluss vom 9. März 1971 – BReg. 2 Z 15/51 –, BayObLGZ 1971, 102; Armbrüster, in: Bärmann, WEG, 16. Aufl. 2025, § 2 Rn. 12).
Davon ausgehend ist der Klägerin nicht darin zu folgen, dass die vorliegend zu schaffende Teilung in zwei Eigentumseinheiten – einerseits die Sondereigentumseinheit bestehend aus der Wohnung Nr. 10 unter Zuweisung des entsprechenden Miteigentumsanteils und andererseits eine Sondereigentumseinheit, in der die übrigen Einheiten unter Zuweisung der entsprechenden Miteigentumsanteile zu einem einheitlichen Wohnungseigentum verklammert werden (Sammeleinheit, vgl. VG Berlin, Urteil vom 5. September 2024 – VG 19 K 293/22 –, EA S. 20; VG Berlin, Urteil vom 17. Oktober 2024 – VG 19 K 104/24 –, EA S. 12), wohnungseigentumsrechtlich nicht umsetzbar wäre. Nach der Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bezirksamts vom 4. Mai 2021 und den zugehörigen Aufteilungsplänen sind die in der Sammeleinheit zusammenzufassenden Sondereigentumsrechte jeweils in sich abgeschlossen, vom Gemeinschaftseigentum und vom Sondereigentum der anderen Wohnungseigentümer abgetrennt sowie vom gemeinschaftlichen Eigentum aus frei zugänglich. Etwas anderes hat auch die Klägerin nicht geltend gemacht.
2. Ein Anspruch der Klägerin auf Erteilung der begehrten vollständigen Genehmigung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum entsprechend der Teilungserklärung vom 15. Januar 2021 folgt schließlich nicht aus § 250 Abs. 4 Satz 1 BauGB.
Nach dieser Bestimmung darf eine Genehmigung unbeschadet des Absatzes 3 nur versagt werden, wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum erforderlich ist. Daraus folgt: Bedarf es der Versagung der Genehmigung für den benannten Zweck nicht, kommt jedenfalls im Ermessenswege (vgl. BT-Drucksache 19/24838, S. 33; Couzinet, in: BeckOK BauGB, 67. Edition Stand: 01.08.2025, § 250 Rn. 41 m.w.N.; a.A. Dyroff/Pfisterer/Gregor, Grundeigentum 2021, 1244, 1249) die Erteilung der Genehmigung in Betracht. Dies setzt nach der Vorstellung des Gesetzgebers voraus, dass ein atypischer Fall vorliegt, in dem ungeachtet fehlender tatbestandlicher Privilegierung wegen der Eigenschaften des Objekts das gesetzgeberische Ziel einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen, gewahrt wird. Als Beispiele nennt die Entwurfsbegründung Fälle, in denen wegen der Größe und Beschaffenheit des aufzuteilenden Objekts oder wegen des Leerstandes infolge Unvermietbarkeit keine nachteiligen Auswirkungen auf das Mietwohnungsangebot insgesamt zu befürchten sind (BT-Drucksache 19/24838, S. 33; s.a. Couzinet, in: BeckOK BauGB, 67. Edition Stand: 01.08.2025, § 250 Rn. 41; Grziwotz, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 159. EL Mai 2025, § 250 Rn. 61; VG Berlin, Urteil vom 7. September 2023 – VG 13 K 368/22 –, juris Rn. 40 ff.). Die Regelung stellt sich als klarstellende Betonung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes bei einer Versagung von Genehmigungen dar (BT-Drucksache 19/29396, S. 62; VG Berlin, Urteil vom 17. Oktober 2024 – VG 19 K 104/24 –, EA S. 10).
Ein entsprechender Ausnahmefall ist vorliegend nicht gegeben. Es ist weder dargelegt noch im Übrigen ersichtlich, dass die begehrte Umwandlung keine nachteiligen Auswirkungen auf das Mietwohnungsangebot insgesamt befürchten ließe oder die negativen Folgen nur gering, die wirtschaftlichen Folgen einer Versagung für die Klägerin aber in atypischer Weise schwer wögen und gemessen am Verhältnismäßigkeitsgrundsatz unzumutbar wären (für diesen Maßstab der Atypik vgl. VG Berlin, Urteil vom 7. September 2023 – VG 13 K 368/22 –, juris Rn. 42). Soweit die Klägerin geltend macht, dass ihr erhebliche wirtschaftliche Nachteile drohten und die begehrte Genehmigung Voraussetzung dafür sei, dass die Schaffung weiteren Wohnraums im rückwärtigen Bereich des Vorhabengrundstücks wirtschaftlich realisiert werden könne, liegt darin keine atypische Belastung.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und § 161 Abs. 1 und 2 VwGO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 und Abs. 2 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11, § 711 Satz 1 und Satz 2, § 709 Satz 2 der Zivilprozessordnung.
Das Gericht lässt die Berufung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zu, § 124a Abs. 1 Satz 1, § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf
110.000,00 Euro
festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 250 BauGB
§ 577 BGB
§ 1 WEG
§ 535 BGB
§ 22 BauGB
§ 878 des Bürgerlichen Gesetzbuchs
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 3 BauGB
§ 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 883 Abs. 2 BGB
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 250 Abs. 1 BauGB
§ 22 Abs. 4 Satz 2 BauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB
§ 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB
§ 250 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 BauGB
§ 250 Abs. 3 BauGB
§ 92 Abs. 3 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB
§ 201a Satz 3 und 4 BauGB
§ 250 Abs. 1 Satz 6 BauGB
§ 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB
§ 577a Absatz 1 BGB
§ 577a Absatz 2 Satz 1 BGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB
§ 1 Abs. 6 BauGB
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 311b Abs. 1 BGB
§ 1 Abs. 2 und Abs. 3 WEG
§ 250 Abs. 3 Nr. 5 BauGB
§ 250 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB
§ 172 Abs. 1 BauGB
§ 883 Absatz 2 BGB
§ 250 Abs. 4 BauGB
§ 172 I 4 BauGB
§ 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 22 Abs. 5 BauGB
§ 22 Abs. 4 BauGB
§ 22 Abs. 5 Satz 2 BauGB
§ 8 Abs. 1 WEG
§ 250 Abs. 4 Satz 1 BauGB
§ 161 Abs. 1 und 2 VwGO
§ 167 Abs. 1 und Abs. 2 VwGO
§ 709 Satz 2 der Zivilprozessordnung
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes
Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG
Art. 100 Abs. 1 GG
Art. 74 GG
Art. 115c Abs. 1 GG
Art. 105 GG
Art. 74 Abs. 1 GG
Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerfGE 1, 184, 188
BVerfGE 157, 223, 255
BVerfGE 157, 223, 265
NVwZ 2021, 905, 911
NVwZ 2020, 1398, 1400
BVerfGE 157, 223, 276
NZM 2022, 878
DVBl 2016, 943, 949
1 W 347/21
V ZR 277/23
19 K 175/22
19 K 104/24
1 PBvV 2/52
13 K 368/22
V ZR 213/17
V ZR 7/19
19 K 293/22
13 K 36/20
13 K 412.15
6 N 8.19
4 C 1.03
8 K 14.30
4 C 1.03
4 B 193.93
2 Z 15/51
V ZB 45/00