Hamburgisches Oberverwaltungsgericht (Hamburg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-06-21, Aktenzeichen 3 Bf 54/15

Tenor:
Vermerk: Tenor berichtigt durch Beschluss vom 22. Juni 2016.
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Februar 2015 geändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des gesamten Verfahrens trägt die Klägerin.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen ihre Heranziehung zur Zahlung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags.
Die Klägerin war im September 2005 Eigentümerin des im Grundbuch von Altona-Nordwest, Blatt … eingetragenen Grundstücks M. – Allee … (Flurstück … in der Gemarkung Altona-Nordwest). Das Grundstück ist ca. 380 m² groß und mit einem viergeschossigen Wohn- und Geschäftshaus bebaut, das an die Südostseite der Max-Brauer-Allee angrenzt. Im rückwärtigen Bereich grenzt das Grundstück mit einem ca. 2,5 m breiten, vom übrigen Grundstücksbereich schräg abgehenden Streifen an die Nordseite der Chemnitzstraße.
Der zwischenzeitlich aufgehobene Baustufenplan Altona-Altstadt vom 15. Februar 1952 (Amtl. Anz. S. 203), erneut festgestellt am 14. Januar 1955 (Amtl. Anz. S. 61), wies das Grundstück als Wohngebiet mit viergeschossiger und geschlossener Bauweise (W 4 g) aus. Der – im Zuge des Sanierungsverfahrens beschlossene – Bebauungsplan Altona-Altstadt 17 vom 25. April 1986 (§ 1 des Gesetzes über den Bebauungsplan Altona-Altstadt 17, HmbGVBl. S. 67) weist das Grundstück bis zu einer Bautiefe von 13 Metern als allgemeines Wohngebiet mit viergeschossiger geschlossener Bebauungsmöglichkeit (WA IV g) aus. Für den dahinter liegenden rückwärtigen Grundstücksteil, der auch den zur Chemnitzstraße abgehenden Streifen umfasst, sieht der Bebauungsplan allgemeines Wohngebiet mit eingeschossiger Bebauung (WA I g) und eine Grundflächenzahl von 0,8 vor. Ferner ist in § 2 Nr. 1 des Gesetzes über den Bebauungsplan Altona-Altstadt 17 geregelt, dass (u.a.) an der Max-Brauer-Allee Wohnungen im ersten Vollgeschoss unzulässig sind.
Nach Durchführung vorbereitender Untersuchungen beschloss der Senat der Beklagten die „Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße)" vom 6. April 1982 (GVBl. 1982, S. 69). Das Grundstück der Klägerin liegt innerhalb dieses Gebiets. In der Folgezeit führte die Beklagte bzw. in deren Auftrag ein Sanierungsträger verschiedene Maßnahmen zur tatsächlichen und rechtlichen Neuordnung des Sanierungsgebiets durch. Mit der „Verordnung zur Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße)" vom 13. September 2005 (GVBl. vom 23. September 2005, S. 395) hob der Senat der Beklagten die Verordnung vom 6. April 1982 wieder auf.
In seiner Sitzung vom 1. April 2008 beschloss der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg (im Folgenden: Gutachterausschuss) besondere Bodenrichtwerte für den Stichtag 24. September 2005. Hierbei unterteilte er das Sanierungsgebiet zunächst in sieben Wertzonen. Jeder Wertzone ordnete er – getrennt für den Zustand nach Durchführung der Sanierung (Endzustand) und für den Zustand ohne Durchführung der Sanierung (Anfangszustand) – Bodenrichtwerte zu, die sich jeweils aus drei Schichtwerten für unterschiedliche Nutzungsarten (Läden; Büro; Wohnen) zusammensetzten und auf ein bestimmtes Maß der baulichen Nutzung bezogen waren, nämlich einheitlich auf eine Geschossflächenzahl von 2,0 (bei Zugrundelegung einer Geschossfläche i.S.v. § 20 Abs. 2 BauNVO in der am 19.12.1986 geltenden Fassung; soweit im Folgenden von der Geschossfläche oder der Geschossflächenzahl die Rede ist, bezieht sich dies auf die dortige Definition der Geschossfläche). Die besonderen Bodenrichtwerte für den Endzustand leitete der Gutachterausschuss aus von ihm seinerzeit turnusmäßig (alle zwei Jahre) beschlossenen lagetypischen Bodenrichtwerten aus der unmittelbaren Umgebung ab. Hierbei übernahm der Gutachterausschuss die ihm geeignet erscheinenden lagetypischen Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2006 ohne weitere Zu- oder Abschläge. Die besonderen Bodenrichtwerte für den Anfangszustand (und die jeweils zugrunde liegenden Schichtwerte) errechnete der Gutachterausschuss durch prozentuale Abschläge in Höhe der für die betreffende Wertzone ermittelten sanierungsbedingten Wertsteigerung auf die jeweiligen besonderen Bodenrichtwerte für den Endzustand.
Die sanierungsbedingten Wertsteigerungen ermittelte der Gutachterausschuss auf der Grundlage einer sog. Zielbaummatrix, die er für jede Wertzone gesondert erstellte. In dem Diagramm, das die „Wertzone 5“ – in dieser Wertzone liegt das Grundstück der Klägerin – betrifft, wird zunächst der Gesamteinfluss der von Maßnahmen im Sanierungsverfahren betroffenen Lagemerkmale auf den Bodenwert der Grundstücke im Sanierungsgebiet mit einem Anteil von 35 % (Wohnnutzung) bzw. 30 % (Ladennutzung) bestimmt („maximaler Einfluss der betrachteten wertrelevanten Faktoren“). Sodann werden – getrennt für die jeweiligen Nutzungsarten – die Bodenwertrelevanz der einzelnen Hauptkategorien ([1] – [3]) und die Bodenwertrelevanz der innerhalb der Hauptkategorien gebildeten Unterkriterien (1a-f; 2a-d; 3a-e) jeweils gesondert bestimmt und zueinander ins Verhältnis gesetzt („anteiliges Gewicht A“ und „anteiliges Gewicht B“). Die beschriebenen Zustände vor und nach der Sanierung werden sodann – gesondert für jedes Unterkriterium – einer von insgesamt fünf Wertstufen zugeordnet. Die auf dieser Grundlage für die einzelnen Unterkriterien ermittelten und prozentual ausgewiesenen sanierungsbedingten Wertsteigerungen („anteilige Wertdifferenz“) werden schließlich zum Gesamtergebnis aufaddiert („Gesamt-Wertdifferenz“). Im Ergebnis hat danach die durchgeführte Sanierung für den Bereich der Wohnnutzung zu einer Bodenwertsteigerung in Höhe von insgesamt 1,9 % und für den Bereich der Ladennutzung zu einer Bodenwertsteigerung in Höhe von insgesamt 0,8 % geführt. Dem liegt die Annahme von Wertsteigerungen bei dem Unterkriterien 1a („Bebauungsstruktur“: Anfangsstufe 3, Endstufe 4), 1f („Begrünung im Straßenraum“: Anfangsstufe 1, Endstufe 2) sowie 2d („Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; soziale Infrastruktur“: Anfangsstufe 1, Endstufe 2) zugrunde.
Auf der Grundlage der vorstehenden Bewertungen kam der Gutachterausschuss für die Wertzone 5 zu einem besonderen Bodenrichtwert für den Endzustand in Höhe von 707,-- Euro/m² bezogen auf eine Geschossflächenzahl von 2,0. Dem lagen Schichtwerte in Höhe von 410,-- Euro/m² (Läden), 380,-- Euro/m² (Büro) und 370,-- Euro/m² (Wohnen), jeweils bezogen auf eine Geschossflächenzahl von 1,0, zugrunde. Den besonderen Bodenrichtwert für den Anfangszustand bestimmte der Gutachterausschuss mit 698,-- Euro/m² bei einer Geschossflächenzahl von 2,0. Dem lagen Schichtwerte in Höhe von 407,-- Euro/m² (Läden), 377,-- Euro/m² (Büro) und 363,-- Euro/m² (Wohnen), jeweils bei einer Geschossflächenzahl von 1,0, zugrunde.
Unter dem 23. Juni 2008 nahm die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses auf Antrag der Beklagten eine Wertbeurteilung zur Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes für das Grundstück M. Allee … vor. In der Folge überarbeitete sie diese Wertbeurteilung, ohne dass sich im Ergebnis Änderungen ergaben. In der Wertbeurteilung vom 18. September 2008, die den angefochtenen Bescheiden zugrunde liegt, heißt es:
Für das betreffende Grundstück seien zum Wertermittlungsstichtag (24. September 2005) zur Berechnung des Anfangswertes Schichtwerte in Höhe von 407,-- Euro/m² (Ladennutzung) bzw. in Höhe von (gerundet) 311,-- Euro/m² (Wohnnutzung) ermittelt worden. Hierfür seien die für die Wertzone 5 ermittelten Schichtwerte auf den Ausnutzungsgrad des Grundstücks der Klägerin, für das eine Geschossflächenzahl von 2,82 ermittelt worden sei, mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten bezogen worden. Die Geschossfläche sei mit insgesamt 1.073 m², aufgeteilt in 268 m² (Läden) und 805 m² (Wohnungen), ermittelt worden. Hieraus ergebe sich im Ergebnis ein Anfangswert in Höhe von 359.431,-- Euro (268 m² x 407,-- Euro/m² zzgl. 805 m² x 311,-- Euro/m²). Für die Berechnung des Endwertes seien für das Grundstück Schichtwerte in Höhe von 410,-- Euro/m² (Ladennutzung) bzw. in Höhe von (gerundet) 317,-- Euro/m² (Wohnnutzung) ermittelt worden. Hieraus ergebe sich ein Endwert in Höhe von 365.065,-- Euro (268 m² x 410,-- Euro/m² zzgl. 805 m² x 317,-- Euro/m²).
Die Beklagte hörte die Klägerin zur beabsichtigten Festsetzung eines Ausgleichsbetrages an und gab ihr die eingeholten Wertbeurteilungen zur Kenntnis. Ferner bot sie der Klägerin mehrere Termine zu einer von der Klägerin erbetenen persönlichen Erörterung der Angelegenheit an, die diese nicht wahrnahm.
Mit zwei gleichlautenden Festsetzungsbescheiden vom 15. Juni 2009 bzw. vom 26. Juni 2009, gerichtet an die Gesellschafter der Klägerin als deren Vertreter, setzte die Beklagte gegen die Klägerin einen Ausgleichsbetrag in Höhe von (einmalig) 5.634,-- Euro fest. Den hiergegen erhobenen Widerspruch wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 18. Mai 2010 zurück.
Mit der am 17. Juni 2010 erhobenen Klage hat die Klägerin vor allem geltend gemacht: Die Beklagte habe sich nicht mit ihrem Grundstück, sondern nur mit dem gesamten Sanierungsgebiet befasst und dabei die Randlage ihres Grundstücks unberücksichtigt gelassen. Die der Bodenwertsteigerung zugrunde liegende Annahme, durch die Sanierung sei die Verkehrsbelastung gesenkt worden, sei unzutreffend, da das Grundstück an der Max-Brauer-Allee belegen sei, die aufgrund von durch Sanierungsmaßnahmen bewirkten Verkehrsberuhigungen in anderen Teilen des Sanierungsgebiets mehr Verkehr aufnehmen müsse. Aus den angefochtenen Bescheiden ergebe sich nicht, nach welcher Methode die angenommene sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung ermittelt worden sei. Die Annahmen in der übermittelten Wertbeurteilung seien nicht nachvollziehbar und teilweise widersprüchlich. Den Besonderheiten des zu bewertenden Grundstücks werde nicht ausreichend Rechnung getragen.
Die Klägerin hat beantragt,
die Bescheide vom 15. Juni 2009 und vom 26. Juni 2009 sowie den Widerspruchsbescheid vom 18. Mai 2010 aufzuheben.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte hat allgemeine Ausführungen zur Bodenwertermittlung und zur Methode der Ermittlung sanierungsbedingter Wertsteigerungen gemacht. Ferner hat sie auf Nachfrage des Verwaltungsgerichts ergänzende Angaben insbesondere zu den tatsächlichen Annahmen, die den Einstufungen bei den Unterkriterien 1a, 1f, 2c und 2d zugrunde liegen, gemacht.
Das Verwaltungsgericht hat der Klage mit Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 18. Juni 2012 stattgegeben und die angefochtenen Bescheide aufgehoben (7 K 1580/10): Die Voraussetzungen für die Festsetzung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages auf der Grundlage von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB seien nicht erfüllt. Dabei könne offen bleiben, ob – woran erhebliche Zweifel bestünden – die von der Beklagten angenommene Bodenwerterhöhung auf die eingeholte Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gestützt werden könne. Denn das Grundstück der Klägerin liege schon nicht, wie dies gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB Voraussetzung für die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages sei, in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, da die Festlegungsverordnung vom 6. April 1982 unwirksam sei. Sie sei nicht ordnungsgemäß ausgefertigt worden. Auch die Aufhebungsverordnung vom 13. September 2005 sei unwirksam, weil es an einer ordnungsgemäßen Ausfertigung fehle.
Auf die von dem Verwaltungsgericht zugelassene Berufung hat das Berufungsgericht mit Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 31. März 2014 das Urteil des Verwaltungsgerichts aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 18. Juni 2012 aufgehoben und die Sache an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen (4 Bf 233/12): Die Festlegungsverordnung vom 6. April 1982 und die Aufhebungsverordnung vom 13. September 2005 seien wirksam. Der von dem Verwaltungsgericht angenommene Ausfertigungsmangel liege nicht vor. Überdies seien die Voraussetzungen für eine Zurückverweisung an das Verwaltungsgericht nach § 130 Abs. 2 Nr. 2 VwGO erfüllt.
Die gegen das Urteil des Berufungsgerichts vom 31. März 2014 gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde hat das Bundesverwaltungsgericht mit Beschluss vom 4. September 2014 zurückgewiesen (4 B 30.14).
Im neuerlichen Verfahren vor dem Verwaltungsgericht hat die Klägerin geltend gemacht: Die angefochtenen Bescheide seien nicht hinreichend bestimmt. Die Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses sei ihr nicht übermittelt worden. Die bloße Möglichkeit der Akteneinsicht könne diesen Mangel nicht heilen. Die pauschalen Annahmen in dem angefochtenen Widerspruchsbescheid – sowohl die angenommenen Missstände vor Durchführung der Sanierung als auch die durch die Sanierung erreichten Verbesserungen betreffend –, die offenbar auf der ihr – der Klägerin – nicht vorliegenden Wertbeurteilung beruhten und die nicht von der Beklagten selbst stammten, bezögen sich nicht auf das konkret zu bewertende Grundstück, sondern allgemein auf das Sanierungsgebiet. Sie seien für das zu bewertende Grundstück und seine unmittelbare Umgebung auch nicht zutreffend. Zudem seien die Besonderheiten ihres Grundstücks unberücksichtigt geblieben. Es bleibe auch unklar, ob die betreffenden Bewertungen vom Gutachterausschuss oder von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vorgenommen worden seien. Auch lägen der Wertbeurteilung offenbar wertbeeinflussende Umstände zugrunde, die ihr – der Klägerin – nicht bekannt seien und die mithilfe der angefochtenen Bescheide nicht nachvollzogen werden könnten. Die angefochtenen Bescheide wiesen auch grobe inhaltliche Mängel auf. Es fehlten tatsächliche Angaben, anhand derer sich nachvollziehen ließe, ob die angenommenen Mängel vor der bzw. ohne die Sanierung vorgelegen hätten und durch welche Sanierungsmaßnahmen diese Mängel beseitigt worden seien. Dies gelte insbesondere für die unmittelbare Umgebung des zu bewertenden Grundstücks und für das Grundstück selbst sowie für die insoweit wertbeeinflussenden Umstände. Auch sei nicht berücksichtigt worden, dass die Sanierung auch nachteilige Auswirkungen auf das zu bewertende Grundstück gehabt habe. Namentlich hätten an anderen Stellen des Sanierungsgebiets bewirkte Verkehrsberuhigungen zu einer Mehrbelastung der Max-Brauer-Allee geführt, an der das zu bewertende Grundstück belegen sei. Die Methoden der Wertermittlung seien unklar und nicht nachvollziehbar. Es werde suggeriert, dass der Ausgleichsbetrag exakt auf den Euro genau bestimmt werden könne, obwohl er auf einer bloßen Schätzung der Wertverhältnisse beruhe. Im Übrigen bleibe sie – die Klägerin – dabei, dass die Festlegungsverordnung ebenso wie die Aufhebungsverordnung mangels ordnungsgemäßer Ausfertigung unwirksam seien.
die Bescheide vom 15. Juni 2009 und vom 26. Juni 2009 sowie den Widerspruchsbescheid vom 18. Mai 2010 aufzuheben, hilfsweise nach Art. 100 Abs. 1 GG eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts und/oder des Hamburgischen Verfassungsgerichts einzuholen.
Die Beklagte hat auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum Begründungserfordernis bei Abgabenbescheiden Bezug genommen.
Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Februar 2015 der Klage stattgegeben und die angefochtenen Bescheide aufgehoben: Die Klägerin sei zwar dem Grunde nach zur Zahlung eines Ausgleichsbetrags verpflichtet, weil sie zum Wertermittlungsstichtag Eigentümerin eines im Sanierungsgebiet belegenen Grundstücks gewesen sei und die Festsetzung des Ausgleichsbetrags nicht wegen Verjährung oder wegen Verstoßes gegen den Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen gewesen sei. Die von der Beklagten zugrunde gelegte Wertermittlung sei jedoch nicht nachvollziehbar. Dies beruhe auf folgenden Erwägungen: Für die Ermittlung einer sanierungsbedingten Werterhöhung nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB bestehe ein Wertermittlungsspielraum jedenfalls insoweit, als sie durch einen Gutachterausschuss i.S.v. §§ 192 ff. BauGB erfolge. Denn bei der Bestimmung des Ausgleichsbetrags handele es sich um eine auf wertende Beurteilungen gründende Entscheidung, für die ein Entscheidungsprogramm nicht abschließend gesetzlich determiniert sei, und die Vornahme der Wertungen, die die Beklagte zur Grundlage ihrer Bescheide gemacht habe, unterfalle der Zuständigkeit des Gutachterausschusses, bei dem es sich um ein selbständiges und weisungsunabhängiges Sachverständigengremium handele. Die deshalb nur eingeschränkt eröffnete gerichtliche Kontrolle setze aber voraus, dass die vorgenommenen Bewertungen in nachvollziehbarer Weise die der Bewertung zugrunde gelegten Tatsachen erkennen lassen. Insbesondere müsse es dem Gericht möglich sein nachzuvollziehen, ob der vorgenommenen Bewertung zutreffende tatsächliche und rechtliche Annahmen zugrunde lägen. Diesen Voraussetzungen genüge die vorliegend zugrunde gelegte Bewertung nicht. Die vom Gutachterausschuss vorgenommene Einteilung der Wertzonen sei nicht ausreichend begründet und nicht nachvollziehbar. Es fehle ferner an einer Konkretisierung der vom Gutachterausschuss für die Wertentwicklung in den jeweiligen Zonen zugrunde gelegten Tatsachen. Vor diesem Hintergrund könne offen bleiben, ob der Ermittlung des Ausgleichsbetrages rechtmäßigerweise die Zielbaummethode habe zugrunde gelegt werden dürfen, woran allerdings keine durchgreifenden Zweifel bestünden. Die angenommenen Nachvollziehbarkeitsmängel führten dazu, dass die angefochtenen Bescheide vollständig aufzuheben seien. Das Gericht sei angesichts des bestehenden Wertermittlungsspielraums gehindert, die Sache selbst spruchreif zu machen.
Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Februar 2015, das der Beklagten am 16. März 2015 zugestellt worden ist, hat diese am 26. März 2016 die von dem Verwaltungsgericht zugelassene Berufung eingelegt und diese mit dem am 8. Mai 2015 bei dem Oberverwaltungsgericht eingegangenen Schriftsatz begründet: Das Hamburgische Oberverwaltungsgericht habe in einem Parallelverfahren entschieden, dass der für die auch vorliegend relevante Wertzone 5 ermittelte besondere Bodenrichtwert im Endzustand nicht zu beanstanden sei. Dieser könne auch im vorliegenden Fall herangezogen werden, weil das Grundstück der Klägerin in unmittelbarer Nähe zum (fiktiven) Richtwertgrundstück für den turnusmäßig zum 1. Januar 2006 ermittelten lagetypischen Bodenrichtwert liege. Die Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerung mithilfe der sog. Zielbaummethode sei nach der obergerichtlichen Rechtsprechung ebenso wenig zu beanstanden wie die hieraus erfolgte Ableitung des besonderen Bodenrichtwertes für den Anfangszustand.
Die Beklagte beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Februar 2015 zu ändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin verteidigt das angegriffene Urteil und macht ferner geltend: Es komme eine Anrechnung des von ihr für den Erwerb des Grundstücks entrichteten Kaufpreises nach § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB in Betracht. Die Sanierungsbehörde habe den im Jahr 1990 geschlossenen Kaufvertrag seinerzeit nicht genehmigt, weil der Kaufpreis zu hoch gewesen sei. Die Genehmigung habe sie dann aber doch erteilt, nachdem dargelegt worden sei, dass im Kaufpreis bereits ein Sanierungsgewinn enthalten gewesen sei. Die Klägerin beanstandet weiter die eingeholte Wertbeurteilung und die zugrunde liegenden Bewertungen des Gutachterausschusses: Die Wertzonenbildung, auf deren Plausibilität es für die Wertermittlung maßgeblich ankomme, sei nicht nachvollziehbar. Die tatsächlichen Annahmen für die zugrunde gelegten Wertsteigerungen seien unzutreffend. Was die Wohnnutzung anbelange, habe sich an der Bebauungsstruktur (Unterkriterium 1a) und an der Begrünung im Straßenraum (Unterkriterium 1f) durch die Sanierung nichts geändert. Die Spiel- und Freizeitmöglichkeiten (Unterkriterium 2d) hätten sich sogar verschlechtert, wie sich aus dem Abschlussbericht ergebe. Für die Annahme, es habe sanierungsbedingte Wertsteigerungen auch bei der Ladennutzung aufgrund von Verbesserungen bei den Unterkriterien 1a und 1f gegeben, fehle eine Begründung. Bei der Wertbeurteilung und der Berücksichtigung der angenommenen anteiligen Wertsteigerungen sei ferner die Randlage des zu bewertenden Grundstücks unberücksichtigt geblieben. Die Klägerin beanstandet überdies, dass die Höhe des erhobenen Ausgleichsbetrags auf einer Schätzung beruhe, gleichwohl aber mathematisch scheinbar exakt „errechnet“ werde. Dies sei nicht plausibel, denn aufgrund seiner geringen Höhe bewege sich der Ausgleichsbetrag in einem Bereich, der bei Grundstücken wie dem vorliegend bewerteten Grundstück angesichts seines Verkehrswertes auf dem Grundstücksmarkt nicht wahrnehmbar sei. Im Übrigen bezieht sich die Klägerin auf ihr Vorbringen im neuerlichen Verfahren vor dem Verwaltungsgericht.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte dieses Verfahrens sowie auf die Grundstücksakte der Finanzbehörde (grüner Hefter), die Akte des Gutachterausschusses betreffend das Grundstück M. Allee … (beiger Hefter), zwei Akten des Gutachterausschusses zum Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S2 (ein Hefter „Niederschriften Beschlüsse Gutachterausschuss“ und ein Leitzordner „SAN“) sowie auf die Akte des Bezirksamts Altona betreffend das Grundstück M. -Allee … (ein brauner Einband mit zwei Heftern) Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung ist begründet. Zu Unrecht hat das Verwaltungsgericht der Klage stattgeben, weil die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages in Höhe von 5.634,-- Euro gegen die Klägerin mit dem Bescheid der Beklagten vom 15. Juni 2009 bzw. vom 26. Juni 2009 und dem Widerspruchsbescheid vom 18. Mai 2010 rechtswidrig sei und die Klägerin in ihren Rechten verletze (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Denn die Beklagte fordert den Ausgleichsbetrag von der Klägerin zu Recht.
Rechtsgrundlage für den Erlass der angefochtenen Bescheide ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB (in der im Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides vom 18. Mai 2010 geltenden Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 [BGBl. I S. 2414, mit nachfolgenden Änderungen]; im Folgenden wird, sofern nicht anders angegeben, die vorbenannte Fassung in Bezug genommen). Nach dieser Vorschrift hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Gemäß § 154 Abs. 4 Satz 1 Halbs. 1 BauGB setzt die Gemeinde den Ausgleichsbetrag – wie auch vorliegend – durch Bescheid fest.
I.
Die angefochtenen Bescheide sind formell rechtmäßig.
1. Die gemäß § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB, § 28 HmbVwVfG erforderliche Anhörung der Klägerin hat stattgefunden. Die Beklagte hat der Klägerin mehrfach Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt. Davon hat diese teilweise auch Gebrauch gemacht. Überdies hat die Beklagte mit der Klägerin einen von ihr erbetenen Termin zur mündlichen Erörterung der Angelegenheit vereinbart, den diese letztlich – trotz einer von der Klägerin gewünschten Terminverlegung – allerdings nicht wahrgenommen hat.
Ein Anhörungsmangel liegt auch nicht deshalb vor, weil – was die Klägerin unter dem Gesichtspunkt mangelnder Bestimmtheit der angefochtenen Bescheide rügt – die Beklagte ihr die Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, auf die sie sich für die Bestimmung des geforderten Ausgleichsbetrages gestützt hat, nicht zugänglich gemacht hat. Dabei kann offen bleiben, ob die Beklagte ihrer Pflicht, der Klägerin die für die bevorstehende Entscheidung erheblichen Tatsachen zur Kenntnis zu bringen (vgl. hierzu Kopp/Ramsauer, VwVfG, 16. Aufl. 2015, § 28 Rn. 15), bereits dadurch genügt hat, dass sie ihr zumindest die Möglichkeit zur Akteneinsicht und damit auch zur Kenntnisnahme der bei der Grundstücksakte befindlichen Wertbeurteilung(en) eingeräumt hat. Denn der erkennende Senat ist davon überzeugt, dass die Klägerin ein Exemplar der Wertbeurteilung noch vor Erlass der angefochtenen Bescheide erhalten hat. Mit Schreiben vom 25. Juli 2008 hatte die Beklagte die Klägerin über die beabsichtigte Festsetzung eines Ausgleichsbetrags in Höhe von 5.634,-- Euro informiert und zur Erläuterung auf die Ergebnisse der Bodenwertermittlung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (vom 23. Juni 2008) verwiesen, die „in Kopie beigefügt“ seien. Hierauf hatte die Klägerin mit Telefax vom 20. September 2008 reagiert und um einen Termin zur Erörterung der Angelegenheit gebeten. Dabei hatte sie nicht eingewandt, die dem Schreiben der Beklagten vom 25. Juli 2008 angeblich beigefügte Anlage nicht erhalten zu haben. Vielmehr hat sie mit einem weiteren Telefax vom 1. Februar 2009 darauf verwiesen, dass sie das Schreiben vom 25. Juli 2008 und das Gutachten nicht mehr auffinden könne, einer ihrer Gesellschafter sich allerdings „deutlich an ein Gutachten“ erinnern zu können glaube. Es werde deshalb um Übersendung einer weiteren Abschrift des Gutachtens gebeten. Mit Schreiben vom 4. Februar 2009 hat die Beklagte daraufhin die Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 18. September 2009 an die Klägerin übersandt. Im weiteren Verwaltungs- und Widerspruchsverfahren hat die Klägerin nicht mehr darauf verwiesen, dass ihr die Wertbeurteilung nicht vorliege bzw. dass ihrer Bitte um neuerliche Übersendung der Wertbeurteilung nicht entsprochen worden sei. All diese Umstände lassen keine ernsthaften Zweifel daran zu, dass der Klägerin die Wertbeurteilung(en) der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bereits im Verwaltungsverfahren vorgelegen haben müssen. Vor diesem Hintergrund kommt es nicht mehr entscheidend darauf an, dass ein etwaiger Anhörungsmangel im Übrigen gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 HmbVwVfG geheilt worden wäre, weil der Klägerin jedenfalls im Klageverfahren die Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 18. September 2009 vorgelegen haben muss. Denn in ihrem Schriftsatz an das Verwaltungsgericht vom 18. August 2010 hat sich die Klägerin mit dieser Wertbeurteilung auseinandergesetzt und hieraus zitiert.
2. Die angefochtenen Bescheide genügen auch dem formalen Bestimmtheitserfordernis nach § 37 Abs. 1 HmbVwVfG. Danach muss ein Verwaltungsakt hinreichend bestimmt sein. Das bedeutet zum einen, dass der Adressat in die Lage versetzt werden muss, zu erkennen, was von ihm gefordert wird. Zum anderen muss der Verwaltungsakt eine geeignete Grundlage für Maßnahmen zu seiner zwangsweisen Durchsetzung sein können (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.10.2013, 8 C 21.12, BVerwGE 148, 146, juris Rn. 13). Diesen Anforderungen genügen die angefochtenen Bescheide. Aus ihnen ergibt sich ohne Weiteres, in welcher Höhe ein Ausgleichsbetrag von der Klägerin gefordert wird. Die Gesichtspunkte, die die Klägerin gegen die Bestimmtheit der streitgegenständlichen Bescheide einwendet, namentlich die aus ihrer Sicht unzureichende Nachvollziehbarkeit der angewendeten Wertermittlungsmethoden und der zugrunde liegenden tatsächlichen Annahmen, betreffen nicht die Bestimmtheit, sondern zum einen – in formaler Hinsicht – die hinreichende Begründung der angefochtenen Bescheide i.S.v. § 39 HmbVwVfG (hierzu sogleich) und zum anderen – in materieller Hinsicht – die Plausibilität der vorgenommenen Wertbeurteilung (hierzu i.E. noch unten).
3. Die angefochtenen Bescheide sind auch hinreichend i.S.v. § 39 HmbVwVfG begründet. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der sich der Senat anschließt, muss eine Begründung (nur) die wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Gründe enthalten, die die Behörde zu ihrer Entscheidung bewogen haben. Die Vorschrift verlangt nicht, schriftliche Verwaltungsakte in allen Einzelheiten zu begründen. Welchen Inhalt und Umfang die Begründung eines Bescheides haben muss, richtet sich nach den Besonderheiten des jeweiligen Rechtsgebietes und nach den Umständen des Einzelfalles. Wie auch sonst im Abgabenrecht gilt für sanierungsrechtliche Abgaben, dass die Erfüllung der Begründungspflicht nicht voraussetzt, dass der Bescheid sämtliche Angaben enthält, die für die vollständige Überprüfung seiner Rechtmäßigkeit in jeder tatsächlichen und rechtlichen Hinsicht nötig wären. Es genügt, dass die Eckdaten für die Ermittlung und Bewertung angegeben werden. Dass die Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben einen Erläuterungsbedarf auslösen können, hat der Gesetzgeber gesehen und in § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB bestimmt, dass dem Ausgleichsbetragspflichtigen – wie vorliegend geschehen (s.o.) – Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung zu geben ist (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 8, m.w.N.).
Nach diesen Maßstäben genügen die angefochtenen Bescheide noch dem formellen Begründungserfordernis des § 39 Abs. 1 HmbVwVfG. Hierbei sind die Bescheide nicht isoliert zu betrachten, sondern es ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte der Klägerin auch die jeweiligen Wertbeurteilungen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zur Verfügung gestellt hat (s.o.), auf die sie sich in den angefochtenen Bescheiden auch ausdrücklich bezogen hat. Den Wertbeurteilungen können die im Ergebnis angenommenen sanierungsbedingten Wertsteigerungen, eine – überschlägige und auf das gesamte Sanierungsgebiet bezogene – Beschreibung der Zustände vor und nach der Sanierung sowie eine Erläuterung zur Ermittlung und Anwendung der Schichtwerte entnommen werden.
Auch wenn die Wertbeurteilung und die weiteren Unterlagen schon wegen der Komplexität der Materie Fragen offen lassen und, insbesondere was die spezifisch sanierungsbezogenen Wertungen anbelangt, ein Bezug zu dem zu bewertenden Grundstück bzw. zu der Wertzone, in der das zu bewertende Grundstück belegen ist, nicht hergestellt wird, ergibt sich aus den der Klägerin zur Verfügung gestellten und der festgesetzten Beitragsforderung zugrunde gelegten Unterlagen jedenfalls in den „Eckpunkten“, wie der gegen die Klägerin festgesetzte Ausgleichsbetrag ermittelt worden ist. Namentlich wird noch hinreichend deutlich, dass die Beklagte die Bodenwerte für das Grundstück der Klägerin ermittelt hat, indem sie besondere Bodenrichtwerte und diesen zugrunde liegende Schichtwerte herangezogen und ins Verhältnis zu der konkreten Art und dem konkreten Maß der Nutzung auf dem Grundstück der Klägerin gesetzt hat. Aus der Wertbeurteilung ergibt sich ferner, dass die sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen mit Hilfe der „Zielbaummethode“ ermittelt wurden, bei der die auf der Sanierung beruhende Verbesserung der Lagequalität anhand einzelner Lagekriterien bemessen wurde. Die dem zugrunde liegenden tatsächlichen Erwägungen ergeben sich – zumindest in den insoweit ausreichenden Eckpunkten – aus den der Wertbeurteilung beigefügten Zustandsbeschreibungen. Damit hat die Beklagte die maßgeblichen Bewertungsparameter hinreichend offengelegt und auf diese Weise die Klägerin in die Lage versetzt, weitere Erläuterungen konkret bei der Beklagten nachzufragen. Vor diesem Hintergrund greift der Einwand der Klägerin, die der angenommenen Bodenwertsteigerung zugrunde liegenden tatsächlichen Annahmen und die zur Bodenwertermittlung angewendeten Methoden, namentlich die sog. Zielbaummethode, seien in den angefochtenen Bescheiden nicht ausreichend erklärt und nachvollziehbar, im Ergebnis und mit Blick auf die formalen Anforderungen aus § 39 Abs. 1 HmbVwVfG nicht durch. Derartiger ins Detail gehender Erläuterungen bedarf es nicht, solange der Abgabenpflichtige die Möglichkeit erhält, aufgrund der ihm mitgeteilten Eckpunkte der Bewertung weitergehende Erkenntnisse anderweitig – insbesondere bei der Behörde – zu erlangen bzw. nachzufragen. Dies war vorliegend gewährleistet.
II.
Der Bescheid der Beklagten vom 15. Juni 2009 bzw. vom 26. Juni 2009 und der Widerspruchsbescheid vom 18. Mai 2010 sind auch materiell rechtmäßig. Die Beklagte fordert von der Klägerin zu Recht einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 5.634,-- Euro.
1. Die Voraussetzungen für die Forderung eines Ausgleichsbetrags dem Grunde nach sind erfüllt. Das Grundstück M. Allee … liegt in dem zunächst förmlich im Verordnungswege festgelegten und später förmlich im Verordnungswege wieder aufgehobenen Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße). Die zugrunde liegende „Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße)" vom 6. April 1982 (GVBl. 1982, S. 69) sowie die „Verordnung zur Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße)" vom 13. September 2005 (GVBl. vom 23. September 2005, S. 395) sind wirksam. Dies steht zwischen den Beteiligten wegen des rechtskräftigen Urteils des Berufungsgerichts aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 31. März 2014 (4 Bf 233/12) fest. Mit ihren neuerlichen Einwendungen gegen die Wirksamkeit der Ausfertigung der vorgenannten Rechtsverordnungen ist die Klägerin wegen der Rechtskraft des Urteils vom 31. März 2014 ausgeschlossen.
2. Die Klägerin ist Schuldnerin des Ausgleichsbetrags. Sie war im maßgeblichen Zeitpunkt Eigentümerin des Grundstücks M. -Allee … . Maßgeblich ist insoweit gemäß §§ 154 Abs. 3 Satz 1, 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BauGB das Wirksamwerden der Verordnung über die Aufhebung des Sanierungsgebiets. Da die Aufhebungsverordnung am 23. September 2005 im Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht worden ist, ist Wertermittlungsstichtag der nachfolgende Tag, also der 24. September 2005 (vgl. Art. 54 Satz 1 der Verfassung der Freien und Hansestadt Hamburg).
3. Die angefochtenen Bescheide sind schließlich auch hinsichtlich der Höhe des geforderten Ausgleichsbetrags nicht zu beanstanden.
Bei der Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB, der der Finanzierung des Sanierungsvorhabens und der Abschöpfung von durch die Sanierung bewirkten Bodenwerterhöhungen dient (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, ZfBR 2012, 689, juris Rn. 33 f.; vgl. ferner Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 1 Rn. 1 ff.), ist zu berücksichtigen, dass nach allgemeiner Auffassung bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen ist. Der Gesetzgeber hat zwar für das Recht der Ausgleichsbeträge keine ausdrückliche (gesetzliche) Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. Die Vorgaben der Wertermittlungsverordnung bzw. der Immobilienwertermittlungsverordnung machen aber deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Mit der Errichtung (und Beibehaltung) von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Ein derartiger Wertermittlungsspielraum, der bei der Bemessung der sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge allerdings der Gemeinde zusteht und nicht etwa voraussetzt, dass diese sich bei der Grundstücks- und Lagebewertung (nur) des Gutachterausschusses bedient (hierzu unter b] dd] [2]), ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen und müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (zum Vorstehenden: BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 11 f., m.w.N.; Urt. v. 17.5.2002, NVwZ 2003, 211, juris Rn. 29; OVG Hamburg, a.a.O., juris Rn. 29; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris Rn. 15; OVG Koblenz, Urt. v. 14.9.2004, 6 A 10530/04, juris Rn. 37).
Die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung auf dem Grundstück der Klägerin ist rechtsfehlerfrei unter Inanspruchnahme des vorstehend beschriebenen Wertermittlungsspielraums erfolgt. Die angewandte Methode der Bodenwertbestimmung anhand von Bodenrichtwerten ist ebenso wenig zu beanstanden wie die Methode zur Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerung mithilfe der sog. Zielbaummethode (hierzu a]). Auch die Anwendung dieser Methoden zur Bestimmung des von der Klägerin geschuldeten sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags begegnet keinen rechtlichen Bedenken (hierzu b]). Der so ermittelte Ausgleichsbetrag, den die Beklagte von der Klägerin danach zu Recht fordert, ist auch nicht zu mindern (hierzu c]).
a) Die vorliegend angewandten Methoden bei der Bewertung des Grundstücks der Klägerin sind nicht zu beanstanden.
Das Gesetz macht zur Methode der Ausgleichsbetragsermittlung keine besonderen Vorgaben. Mehr als die Anordnung, dass es auf die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert ankommt, gibt § 154 Abs. 2 BauGB nicht her. Die Vorschrift verhält sich nicht zu der Frage, wie die Differenz und insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind. Vorgaben zur Ermittlung und Bewertung finden sich in der an die Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB gerichteten, im Zeitpunkt des Erlasses des vorliegend angefochtenen Widerspruchsbescheides noch geltenden Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung [WertV] vom 6. Dezember 1988 [BGBl. I 1988, S. 2209], geändert durch Gesetz vom 18. August 1997 [BGBl. I 1997, S. 2081]), der allerdings keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte zukommt. Die Wertermittlungsverordnung ist hinsichtlich ihrer Methoden aber nicht abschließend. Wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Geeignet ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag der Wertermittlung erfüllt werden kann. Das kann auch eine Methode sein, mit der aus einem marktwirtschaftlich ermittelten Endwert durch Iteration der Anfangswert näherungsweise gefunden werden kann. Ob eine Wertermittlungsmethode in gleichem Maße geeignet ist wie die in der Wertermittlungsverordnung geregelten Methoden, ist eine Tat- und keine Rechtsfrage (zum Vorstehenden: BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 7, m.w.N.).
Sowohl die Methode der Bodenwertbestimmung (hierzu aa]) als auch die Methode zur Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerung (hierzu bb]) sind zur Wertermittlung nach den vorstehenden Maßgaben geeignet.
aa) Im Ausgangspunkt hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, auf deren Wertbeurteilung die Beklagte ihre Ausgleichsbetragsforderung maßgeblich stützt, den Bodenwert der Grundstücke im Sanierungsgebiet auf der Grundlage von – aus turnusmäßig festgelegten lagetypischen Bodenrichtwerten (hierzu noch unten) abgeleiteten – besonderen Bodenrichtwerten ermittelt, die der Gutachterausschuss zuvor für verschiedene Wertzonen festgelegt hat. Dies begegnet keinen durchgreifenden Bedenken.
Es spricht bereits viel dafür, dass dieses Verfahren dem in der Wertermittlungsverordnung primär vorgesehenen Vergleichswertverfahren entspricht. Nach § 21 Abs. 2 WertV ist der Bodenwert in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Gemäß § 13 Abs. 1 Satz 1 WertV sind bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Die vorliegend zur Anwendung gebrachte Bodenrichtwertmethode entspricht diesen Vorgaben zwar nicht unmittelbar, weil zur Ermittlung des Bodenwertes des Grundstücks der Klägerin nicht Kaufpreise konkreter Grundstücke, die mit dem Grundstück der Klägerin vergleichbar sind, herangezogen worden sind. Indes können gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 WertV zur Ermittlung des Bodenwerts neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Die Bodenrichtwertmethode ist danach zumindest als dem Vergleichswertverfahren gleichwertige Wertermittlungsmethode in der Wertermittlungsverordnung vorgesehen. Dies liegt auch deshalb nahe, weil Bodenrichtwerte gemäß § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB ebenfalls auf einer Kaufpreissammlung und damit auf Vergleichspreisen beruhen.
Aber auch dessen ungeachtet hält der Senat das Bodenrichtwertverfahren vorliegend für geeignet zur Bodenwertermittlung und daher als von dem bei der Grundstücksbewertung bestehenden Wertermittlungsspielraum gedeckt. Die Angabe in der Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 18. September 2008 (dort S. 5), Kaufpreise für unbebaute Grundstücke gleicher Nutzungsintensität in vergleichbarer Lage lägen nicht vor, kann angesichts der innerstädtischen Lage des hier zu beurteilenden Grundstücks und der in Innenstadtlagen regelmäßig vorzufindenden Bebauungsdichte nicht ernsthaft bezweifelt werden. Vor diesem Hintergrund bedarf es alternativer Ansätze zu einer marktwirtschaftlichen (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 7), d.h. die Marktverhältnisse realistisch abbildenden Wertermittlung. Das Bodenrichtwertverfahren wird, wie die Vertreter der Beklagten und des Gutachterausschusses ausweislich des in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 ergangenen und den Beteiligten dieses Verfahrens bekannten Urteils aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16. April 2015 erläutert haben, auch außerhalb des Rechts der Ausgleichsbeträge als marktübliches Verfahren zur Wertermittlung von Grundstücken in Hamburg zu Anwendung gebracht. Es berücksichtigt dabei die Bewertungsgrundsätze, wie sie sich aus der Wertermittlungsverordnung bzw. nunmehr der Immobilienwertermittlungsverordnung ergeben. Namentlich werden die Nutzungsunterschiede zwischen dem „Bodenrichtwertgrundstück“ und dem konkret zu bewertenden Grundstück (vgl. hierzu § 14 WertV) berücksichtigt, indem die Richtwerte auf die zugrunde liegenden Schichtwerte zurückgeführt werden und damit die konkrete Nutzungsart bei der Wertbestimmung berücksichtigt wird (vgl. §§ 3 Abs. 2 Satz 2, 5 Abs. 1 Satz 1 WertV). Ferner findet ein vom „Richtwertgrundstück“ abweichendes Maß der konkreten baulichen Nutzung durch Umrechnungskoeffizienten Berücksichtigung (vgl. §§ 14 Satz 1 und 3, 10 Abs. 1 WertV).
bb) Die Anwendung der sog. Zielbaummethode, mit deren Hilfe der Gutachterausschuss die sanierungsbedingten Wertsteigerungen im Sanierungsgebiet ermittelt hat, begegnet ebenfalls keinen durchgreifenden Bedenken.
Die Zielbaummethode ist eine Multifaktorenanalyse, deren Prinzip darin besteht, Bewertungen zu objektivieren, indem eine Wertfeststellung in möglichst viele Einzelbewertungen aufgespalten wird. Der Gesamtwert wird zu diesem Zweck bei der Zielbaummethode in eine hierarchische Verzweigungsstruktur zerlegt, die eine Kette in der Form eines „Zielbaumes“ bildet. Die Einzelbewertungen werden anhand eines zuvor bestimmten Maßstabes ermittelt und ihrer Bedeutung nach gewichtet. Dadurch werden Werturteile differenzierter und nachvollziehbarer. Ein Bewertungsfehler im Detail schlägt sich im Ergebnis nicht so stark nieder wie eine auf das Ganze bezogene Fehleinschätzung (vgl. OVG Bautzen, Urt. v. 17.6.2004, 1 B 854/02, SächsVBl. 2005, 89, juris Rn. 42, m.w.N.)
In der Rechtsprechung ist die grundsätzliche Eignung dieser Methode zur Ermittlung sanierungsbedingter Wertsteigerungen vielfach anerkannt (vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.11.2004, 4 B 71.04, NVwZ 2005, 449, juris Rn. 6; OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 11.3.2014, OVG 10 S 1.14, juris Rn. 6; Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris Rn. 22 ff.; OVG Bautzen, Urt. v. 17.6.2004, 1 B 854/02, SächsVBl. 2005, 89, juris Rn. 42 ff.). Der erkennende Senat teilt diese Einschätzung. Die Ermittlung sanierungsbedingter Wertsteigerungen anhand der Zielbaummethode ist von dem bei der Grundstücksbewertung bestehenden Wertermittlungsspielraum gedeckt. Da nämlich die Möglichkeit eines direkten Vergleichs mit vergleichbaren sanierungsbeeinflussten und sanierungsunbeeinflussten – zumal unbebauten – Grundstücken realistisch nicht besteht (s.o.), ist es möglich und geboten, nach einer anderen – in der (Immobilien-) Wertermittlungsverordnung nicht ausdrücklich vorgesehenen – Methode zu suchen, die zur Wert- (Unterschieds-) Ermittlung geeignet ist. Bei der Zielbaummethode, wie sie der Gutachterausschuss vorliegend und auch in weiteren Sanierungsgebieten zur Ermittlung der prozentualen sanierungsbedingten Wertsteigerung zur Anwendung gebracht hat und bringt, handelt es sich um eine rationale, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehende Methode (vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.1.1996, 4 B 69.95, NVwZ-RR 1997, 155, juris Rn. 11), die die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung, wie sie sich aus der Wertermittlungsverordnung ergeben, berücksichtigt (i.E. ebenso OVG Bautzen, a.a.O., juris Rn. 43). Denn die Zielbaummethode knüpft an danach geeignete Parameter für die Wertbeurteilung an. Gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 WertV sind zur Bestimmung des Grundstückswertes die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zugrunde zu legen. Hierzu gehören gemäß § 3 Abs. 2 WertV auch und insbesondere die Lage und die für diese entscheidenden Lagemerkmale, d.h. insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse (vgl. § 5 Abs. 6 WertV). Dies greift die Zielbaummethode und die bei ihrer Anwendung erstellte Bewertungsmatrix in den dortigen Hauptkategorien und Unterkriterien differenziert auf.
Der sinngemäße Einwand der Klägerin, die Zielbaummethode sei deshalb zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen und – daran anknüpfend – zur Wertermittlung ungeeignet, weil sie eine mathematische Genauigkeit suggeriere, die der Realität auf dem Grundstücksmarkt nicht entspreche, greift nicht durch. Soweit die Klägerin in diesem Zusammenhang davon ausgeht, es müsse „der Marktwert ermittelt werden, der identisch ist mit dem Verkehrswert“, und es müsse hierbei der „Wert des bebauten Grundstücks als Maßstab“ herangezogen werden, geht dieser Ansatz schon deshalb fehl, weil mit dem Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwerts – und nicht des Verkehrswertes bebauter Grundstücke – abzuschöpfen ist. Dies ist letztlich der Grund dafür, dass die Wertbestimmung mithilfe von Bodenrichtwerten und unter Anwendung der Zielbaummethode vorgenommen wird, weil ein Vergleich der Marktpreise sanierungsbeeinflusster und sanierungsunbeeinflusster unbebauter Grundstücke mangels Vorhandenseins ausreichender Vergleichsgrundstücke in Innenstadtlagen und damit mangels Vorhandenseins eines entsprechenden Marktes nicht gelingen kann (s.o.). Letzteres bedeutet aber nicht, dass deshalb ein Bodenwert und eine etwaige Bodenwertsteigerung nicht vorhanden sind. Sie lassen sich nur nicht unmittelbar aus vorhandenen Marktdaten ablesen. Vor diesem Hintergrund knüpft die Zielbaummethode an einen „fiktiven Markt“ an. Sie dient dem Zweck, auf der Grundlage der (Lage-) Kategorien und Kriterien, die auf dem Grundstücksmarkt als (boden-) wertbeeinflussend angesehen werden, etwaige sanierungsbedingte Wertsteigerungen isoliert von anderweitigen Wertentwicklungen zu erfassen und die zugrunde liegenden Einschätzungen transparent, nachvollziehbar und damit auch – was die tatsächlichen Annahmen anbelangt – überprüfbar zu machen. Die mit der Zielbaummethode ermittelten sanierungsbedingten Wertsteigerungen können dann in einem weiteren Schritt auf vorhandene – sanierungsbeeinflusste – Bodenrichtwerte bezogen werden, um hieraus sanierungsunbeeinflusste – aus vorhandenen Marktdaten nicht unmittelbar ableitbare – Bodenrichtwerte ermitteln zu können. Die von der Klägerin bemängelte „mathematische Genauigkeit“ ist diesem System und dem Anliegen, Bewertungen und Einschätzungen transparent zu machen, geschuldet, ohne dass damit zum Ausdruck gebracht werden soll, dass die Bestimmung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung nicht das Ergebnis einer Schätzung ist.
b) Auf der Grundlage der vorstehend beschriebenen Methoden hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, deren Wertbeurteilung sich die Beklagte in den angefochtenen Bescheiden zu Eigen gemacht hat, den von der Klägerin geschuldeten Ausgleichsbetrag rechtsfehlerfrei ermittelt. Die von dem Gutachterausschuss vorgenommene Ermittlung des besonderen Bodenrichtwerts im Endzustand begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken (hierzu aa]). Die für die Wertzone 5 anhand der für diese Zone erstellten Zielbaummatrix ermittelte sanierungsbedingte Wertsteigerung in Höhe von 1,9 % (Wohnen) bzw. in Höhe von 0,8 % (Läden) erscheint hinreichend plausibel (hierzu bb]). Ferner hat der Gutachterausschuss, ohne dass dies rechtlich zu bestanden ist, den besonderen Bodenrichtwert im Anfangszustand ermittelt (hierzu cc]). Auch den Anfangs- und den Endwert des konkreten Grundstücks der Klägerin hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in vertretbarer Weise auf der Grundlage der vom Gutachterausschuss ermittelten besonderen Bodenrichtwerte für den Anfangs- und den Endzustand bestimmt (hierzu dd]).
aa) Zur Bestimmung des besonderen Bodenrichtwerts im Endzustand hat der Gutachterausschuss einen turnusmäßig zum 1. Januar 2006 ermittelten lagetypischen Bodenrichtwert aus der unmittelbaren Umgebung herangezogen, nämlich den Richtwert für das (fiktive) Grundstück Max-Brauer-Allee 86/Schumacherstraße 114. Diesen Richtwert hat er – jedenfalls im Ausgangspunkt – unverändert für alle Grundstücke in der Wertzone 5, in der auch das Grundstück der Klägerin belegen ist, für die Ermittlung des Endwertes i.S.v. § 154 Abs. 2 BauGB zugrunde gelegt. Danach beträgt der der Bestimmung des Bodenwertes des Grundstücks der Klägerin zugrunde gelegte besondere Bodenrichtwert im Endzustand 707,-- Euro/m² bezogen auf eine Geschossflächenzahl von 2,0. Dem liegen Schichtwerte in Höhe von 410,-- Euro/m² (Läden), 380,-- Euro/m² (Büro) und 370,-- Euro/m² (Wohnen) jeweils bei einer Geschossflächenzahl von 1,0 zugrunde. Dies begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken.
(1) Die vorgenommene Wertzonenbildung gibt keinen Anlass für Zweifel an der Eignung des herangezogenen lagetypischen Bodenrichtwerts für die Bestimmung des besonderen Bodenrichtwerts im Endzustand.
Nach dem Verständnis des Gutachterausschusses, das der erkennende Senat nachvollziehen kann, handelt es sich bei den Wertzonen um Gebiete, die – bei gleicher Art und gleichem Maß der Nutzung und abgesehen von Grundstücken mit besonderen Wertverhältnissen – jeweils annähernd gleiche Wertverhältnisse im Endzustand und annähernd gleiche sanierungsbedingte Werterhöhungen aufweisen. Mit der Wertzonenbildung verfolgt der Gutachterausschuss das im Grundsatz nachvollziehbare und sachgerechte Ziel, zonale Wertunterschiede im Sanierungsgebiet bei der Wertbestimmung und insbesondere bei der Bemessung der sanierungsbedingten Wertsteigerungen differenziert zu erfassen. Dem Ansatz liegt die ersichtlich zutreffende Erkenntnis zugrunde, dass – zum einen – nicht alle Grundstücke im Sanierungsgebiet gleiche (Wert-) Verhältnisse bezogen auf ihre Lage aufweisen, und dass – zum anderen – die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht notwendig im gesamten Sanierungsgebiet identische Auswirkungen gehabt haben müssen, sondern sich – je nach Lage und Eigenart der Grundstücke einerseits und nach Lage der Örtlichkeiten, an denen konkrete Sanierungsmaßnahmen vorgenommen worden sind, andererseits – in unterschiedlichem Ausmaß auf den Bodenwert auswirken können (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 16.4.2015, 4 Bf 66/13, NordÖR 2015, 382, juris Rn. 55).
Es bedarf vorliegend keiner Entscheidung, ob die – im Ausgangspunkt grundsätzlich nachvollziehbaren – Erwägungen des Gutachterausschusses bei der Einteilung der Wertzonen, wie sie sich aus dem Schriftsatz der Beklagten vom 29. Januar 2015 (dort S. 8 ff.) in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, ergeben, geeignet sind, die bei der Wertzonenbestimmung vorgenommenen konkreten Grenzziehungen ausreichend und mit Blick auf alle Grundstücke in den gebildeten Wertzonen zu erläutern. Denn für die in dem vorliegenden Verfahren einzig vorzunehmende Bewertung bzw. zonale Zuordnung des Grundstücks der Klägerin kommt es hierauf nicht an. Wie die Vertreter der Beklagten und des Gutachterausschusses ausweislich des in der Parallelsache 4 Bf 66/13 ergangenen und den Beteiligten dieses Verfahrens bekannten Urteils aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16. April 2015 erläutert haben, hat der Gutachterausschuss die Wertzone 5, in der das Grundstück der Klägerin belegen ist, gebildet, um der exponierten Lage der dortigen Grundstücke an der viel befahrenen Max-Brauer-Allee und in unmittelbarer Nähe eines stark frequentierten Kreuzungsbereichs, was sich beides nachteilig auf die Lage der betroffenen Grundstücke auswirkt, Rechnung zu tragen. Das Grundstück der Klägerin ist von dieser besonderen, durch die überdurchschnittlich große Verkehrsbelastung in der unmittelbaren Umgebung geprägte Lage unzweifelhaft betroffen. Dies stellt auch die Klägerin nicht in Abrede. Die besonderen Lagemerkmale, die den Gutachterausschuss zur Bildung der Wertzone 5 veranlasst haben, treffen mithin jedenfalls auf das Grundstück der Klägerin zu. Überdies ist das – fiktive – Richtwertgrundstück, das dem für die (gesamte) Wertzone 5 herangezogenen lagetypischen Bodenrichtwert zugrunde liegt, im Kreuzungsbereich und daher in unmittelbarer Nähe zu dem Grundstück der Klägerin belegen. Es erscheint dem erkennenden Senat daher naheliegend und ohne Weiteres plausibel, jedenfalls den besonderen Bodenrichtwert des Grundstücks der Klägerin hieraus abzuleiten, da die lagebezogene Vergleichbarkeit dieses (fiktiven) Grundstücks mit dem Grundstück der Klägerin besteht.
Der wiederholte Einwand der Klägerin, bei der Grundstücksbewertung seien die Besonderheiten, insbesondere die exponierte Lage ihres Grundstücks an der vielbefahrenen Max-Brauer-Allee nicht berücksichtigt worden, greift angesichts der vorstehenden Ausführungen nicht durch. Den genannten Besonderheiten ist durch die Bildung einer besonderen, nur wenige Grundstücke umfassenden Wertzone für die Grundstücke im westlichen Rand- und Kreuzungsbereich des Sanierungsgebiets und durch Heranziehung eines lagetypischen Bodenrichtwertes aus der unmittelbaren Umgebung der in dieser Wertzone belegenen Grundstücke Rechnung getragen worden. Dass das Grundstück der Klägerin darüber hinaus weitergehende Besonderheiten aufweist, die gegen eine Vergleichbarkeit seiner Lage mit dem Bodenrichtwertgrundstück sprechen, ist nicht erkennbar. Hierzu trägt auch die Klägerin nichts vor. Ob die lagetypische Vergleichbarkeit mit dem Bodenrichtwertgrundstück auch für alle anderen Grundstücke der Wertzone 5 gilt, ist für die Bewertung des Grundstücks der Klägerin demgegenüber ebenso wenig von Belang wie die Frage, ob die Einteilung der Zonen im Übrigen, die allerdings vielfach nicht trennscharf wird erfolgen können, und die weiteren von dem Gutachterausschuss herangezogenen lagetypischen Bodenrichtwerte stets und mit Blick auf alle Grundstücke im gesamten Sanierungsgebiet sachgerecht bzw. plausibel sind. Auf die vorliegend zu prüfende Vertretbarkeit der Bewertung des Grundstücks der Klägerin wirkt sich all dies nicht aus.
(2) Es ist nicht zu beanstanden, dass der Gutachterausschuss die besonderen Bodenrichtwerte im Endzustand – und damit auch den bei der Wertermittlung bezogen auf das Grundstück der Klägerin herangezogenen Bodenrichtwert – aus dem für das (fiktive) Richtwertgrundstück turnusmäßig ermittelten lagetypischen Bodenrichtwert zum 1. Januar 2006 abgeleitet hat, ohne hiervon einen Abschlag vorzunehmen. Zwar ist Wertermittlungsstichtag der 24. September 2005 (s.o.). Es kommt deshalb in Betracht, für den besonderen Bodenrichtwert im Endzustand einen Abschlag auf den lagetypischen Bodenrichtwert zum 1. Januar 2006 vorzunehmen, weil der turnusmäßig ermittelte lagetypische Bodenrichtwert zum 1. Januar 2004 noch geringer war, der Bodenwert also tendenziell seit dem Wertermittlungsstichtag gestiegen ist. Indes hat die Beklagte in ihrem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, darauf verwiesen und haben die Vertreter der Beklagten und des Gutachterausschusses in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 weitergehend erläutert, dass die lineare Interpolation zwischen den beiden Bodenrichtwertstichtagen aufgrund der zeitlichen Nähe des Wertermittlungsstichtags zum 1. Januar 2006 keine signifikanten Unterschiede ergeben habe und hiervon deshalb abgesehen worden sei. Dieser Ansatz erscheint nicht zuletzt deshalb vertretbar und rechtlich nicht zu beanstanden, weil – wie auch die Klägerin in anderem Zusammenhang betont – eine mathematisch korrekte Bestimmung des Bodenwertes ohnehin nicht möglich ist, sondern die Ermittlung des Bodenwertes vielmehr eine Schätzung voraussetzt (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.5.2002, 4 C 6.01, NVwZ 2003, 211, juris Rn. 29).
bb) Die für die Wertzone 5 anhand der hierfür erstellten Zielbaummatrix ermittelte sanierungsbedingte Wertsteigerung in Höhe von in der Summe 1,9 % (Wohnen) bzw. in Höhe von in der Summe 0,8 % (Läden) erscheint hinreichend plausibel.
Sanierungsbedingte Verbesserungen – und zwar jeweils um eine Wertstufe – hat der Gutachterausschuss in der hier relevanten Wertzone 5 nur bei drei Unterkriterien angenommen: Für das Unterkriterium 1a („Bebauungsstruktur“) hat er eine Steigerung von Anfangsstufe 3 („teilweise städtebauliche Bruchstellen“) auf Endstufe 4 („homogene, intakte Bebauungsstruktur mit Stadtreparaturen“) angenommen; hieraus hat er eine anteilige Wertdifferenz von 0,70 % (Wohnen) bzw. 0,53 % (Läden) abgeleitet. Für das Unterkriterium 1f („Begrünung im Straßenraum“) hat er eine Steigerung von Anfangsstufe 1 („keine Begrünung im Straßenraum“) auf Endstufe 2 („unzureichende Begrünung im Straßenraum“) angenommen; hieraus hat er eine anteilige Wertdifferenz von 0,35 % (Wohnen) bzw. 0,26 % (Läden) abgeleitet. Für das Unterkriterium 2d („Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; soziale Infrastruktur“) hat er eine Steigerung von Anfangsstufe 1 („keine Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; keine sozialen Einrichtungen vorhanden“) auf Endstufe 2 („vereinzelte Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; keine sozialen Einrichtungen vorhanden“) angenommen; hieraus hat er eine anteilige Wertdifferenz von 0,88 % (Wohnen) abgeleitet; eine anteilige Wertdifferenz bezogen auf die Ladennutzung hat der Gutachterausschuss mangels Wertrelevanz insoweit nicht angenommen. Für alle anderen Unterkriterien hat der Gutachterausschuss in der Wertzone 5 keine sanierungsbedingten Verbesserungen, allerdings auch keine Verschlechterungen durch die Sanierung angenommen. Er ist hier zu der Einschätzung gelangt, dass die Durchführung der Sanierung keinen wertrelevanten Einfluss auf die Lagemerkmale gehabt hat.
Die im Zusammenhang mit der Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerungen vorgenommenen Bewertungen sind für den erkennenden Senat hinreichend nachvollziehbar. Dies gilt zunächst für die Zielbaummatrix selbst. Darin hat der Gutachterausschuss die anteiligen sanierungsbedingten Wertsteigerungen auf der Grundlage von drei Hauptkategorien und mehreren Unterkriterien ermittelt. Die Wahl und die Beschreibung der einzelnen Hauptkategorien (Attraktivität des Standortes/Stadtbild; Wohnqualität; Gewerbestandortqualität) und der innerhalb dieser Kategorien gebildeten Unterkriterien erscheint mit Blick auf § 5 Abs. 6 WertV zur Bewertung und Bemessung der Lagequalität ebenso geeignet wie die abstrakten Beschreibungen der fünf Wertstufen. Auch gegen die vorgenommenen Gewichtungen – die Gesamtgewichtung der Lagerelevanz, die Gewichtung der Hauptkategorien zueinander und die anteilige Gewichtung der Unterkriterien innerhalb der jeweiligen Hauptkategorien – hat der erkennende Senat keine Einwände, weil sie in sich stimmig wirken. Auch die Klägerin hat hiergegen keine konkreten, die Plausibilität des Bewertungssystems in Frage stellenden Einwendungen geltend gemacht. Soweit sie dem Sinne nach bemängelt, die Zielbaummatrix unterscheide bei der Wertstufenzuordnung nicht zwischen den unterschiedlichen Nutzungsarten – hier zwischen Wohnungen und Läden –, obwohl die Lagekriterien sich in unterschiedlicher Weise auf unterschiedliche Nutzungsarten auswirkten, greift dieser Einwand nicht durch. Der Notwendigkeit, die Wertrelevanz verschiedener Lagekriterien auf die unterschiedlichen Nutzungsarten differenziert zu berücksichtigen, trägt die Zielbaummatrix Rechnung, indem – getrennt für die jeweiligen Nutzungsarten – die Bodenwertrelevanz der einzelnen Hauptkategorien ([1] – [3]) und die Bodenwertrelevanz der innerhalb der Hauptkategorien gebildeten Unterkriterien (1a-f; 2a-d; 3a-e) jeweils gesondert bestimmt und zueinander ins Verhältnis gesetzt werden („anteiliges Gewicht A“ und „anteiliges Gewicht B“). Dieser Ansatz hat zur Folge, dass etwa die für das Unterkriterium 1f („Begrünung im Straßenraum“) angenommene sanierungsbedingte Wertsteigerung um eine Wertstufe sich bei der Wohnnutzung mit anteilig 0,35 %, bei der Ladennutzung hingegen nur mit 0,26 % auswirkt.
Ausreichend plausibel und nachvollziehbar sind ferner die tatsächlichen Erwägungen, die den vorgenommenen Bewertungen zugrunde liegen. Insoweit ist zwar die der Wertbeurteilung beigefügte Zustandsbeschreibung vor und nach der Sanierung für sich genommen nicht hinreichend, weil dort nur überblicksartig und ohne Bezug zu den in den Wertzonen teilweise ganz unterschiedlich vorgenommenen Einzelbewertungen einzelne Sanierungsmaßnahmen aufgeführt werden. Auch die „Darstellung der Einzelmaßnahmen“, die die Beklagte mit ihrem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, vorgelegt hat, ist nicht hinreichend, weil auch aus ihr nicht deutlich hervorgeht, welche Auswirkungen welchen Umfangs die dort genannten Maßnahmen nach der Einschätzung des Gutachterausschusses auf welche Lagemerkmale in welchen Teilen bzw. Zonen des Sanierungsgebiets (typischerweise) gehabt haben. Hinreichend nachvollziehbar sind die genannten Angaben aber letztlich mit Blick auf die ergänzenden Ausführungen, die in dem Schriftsatz der Beklagten vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 enthalten sind, und aufgrund der weiteren Erläuterungen der Vertreter des Gutachterausschusses und der Beklagten in dem Erörterungstermin vom 26. Februar 2015 und in dem Verhandlungstermin vom 16. April 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, wie sie in dem den Beteiligten dieses Verfahrens bekannten Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16. April 2015 in jener Sache wiedergegeben sind. Im Einzelnen:
(1) Für das Unterkriterium 1a („Bebauungsstruktur“) heißt es in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, eine Verbesserung der Bebauungsstruktur sei durch näher bezeichnete Neubauten und den Abbruch von näher bezeichneten Hintergebäuden in der Max-Brauer-Allee und in der Chemnitzstraße erreicht worden. Sofern diese Maßnahmen teilweise in den angrenzenden Wertzonen 4 und 6 durchgeführt worden seien, hätten sie sich nach Einschätzung des Gutachterausschusses auch positiv auf die Lage der Grundstücke in der Wertzone 5 ausgewirkt.
Gegen diese Annahmen bestehen keinen durchgreifenden Bedenken. Der pauschale, nicht näher begründete Einwand der Klägerin, an der Bebauung habe sich im Umkreis des zu bewertenden Grundstücks nichts geändert, greift vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen nicht durch. Der Plausibilität der dargestellten Erwägungen steht auch nicht entgegen, dass danach einzelnen Maßnahmen „zonenübergreifende“ Bedeutung zugemessen wird. Bei den gebildeten Wertzonen handelt es sich um ein grobes Raster, das eine erste Zuordnung der Lagequalität und der „Sanierungsbetroffenheit“ der dort belegenen Grundstücke ermöglichen soll. Für die Frage, ob und ggf. in welchem Umfang durchgeführte Sanierungsmaßnahmen zu Wertsteigerungen bei Grundstücken im Sanierungsgebiet geführt haben, haben die Wertzonen demgegenüber keine Bedeutung. Die Bildung von Wertzonen und die Bestimmung der Wertzonengrenzen führen nicht dazu, dass Sanierungsmaßnahmen in einer Wertzone sich nur ausnahmsweise positiv auf die Lage der Grundstücke auch in einer anderen Wertzone auswirken können. Denn es handelt sich bei den einzelnen Wertzonen nicht um in sich geschlossene (kleine) Sanierungsgebiete, in deren Grenzen die dort durchgeführten Sanierungsmaßnahmen grundsätzlich isoliert zu betrachten sind. Vielmehr kommt es auf die Bedeutung der Sanierungsmaßnahme für das (gesamte) Gebiet und darauf an, in welcher räumlichen Nähe zu den Grundstücken in einer (anderen) Wertzone die betreffenden Maßnahmen durchgeführt werden. Bei den Maßnahmen, die der Gutachterausschuss in der Wertzone 5 als bodenwertrelevant berücksichtigt hat, obwohl sie in anderen Wertzonen vorgenommen worden sind, handelt es sich um Maßnahmen aus räumlich angrenzenden Zonen, für die eine positive Wirkung auf die Grundstücke der Wertzone 5 – und damit auch auf das hier allein maßgebliche Grundstück der Klägerin, das ein für die Wertzone 5 (lage-) „typisches“ Grundstück ist – in dem vom Gutachterausschuss angenommenen moderaten Umfang schon aufgrund ihrer räumlichen Nähe plausibel erscheint.
(2) Für das Unterkriterium 1f („Begrünung im Straßenraum“) heißt es in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, zu Beginn der Sanierung sei im Einmündungsbereich von Max-Brauer-Allee, Chemnitzstraße und Schumacherstraße und in der Chemnitzstraße keine Straßenbegrünung vorhanden gewesen. Die Begrünung sei in den genannten Bereichen durch Straßenbäume und Kübelbepflanzungen sowie durch Neuanpflanzungen von Bäumen am Straßenrand erreicht worden.
Auf der Grundlage dieser Angaben, an deren Richtigkeit kein Anlass besteht zu zweifeln, erscheint die von dem Gutachterausschuss angenommene, ebenfalls sehr moderate Verbesserung um eine Wertstufe plausibel. Auch insoweit wird die Plausibilität durch den pauschalen, nicht näher begründeten Einwand der Klägerin, an der Begrünung habe sich im Umkreis des zu bewertenden Grundstücks überhaupt nichts geändert, nicht ernsthaft in Frage gestellt. Die Klägerin setzt sich insoweit nicht im Ansatz mit der ihrer Einschätzung widersprechenden „Darstellung der Einzelmaßnahmen“ auseinander, die dem von der Klägerin selbst in dieses Verfahren eingeführten Schriftsatz der Beklagten vom 29 Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 beigefügt war.
(3) Für das Unterkriterium 2d („Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; soziale Infrastruktur“) heißt es in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, vor Beginn der Sanierung habe es im Sanierungsgebiet keine öffentlichen Spiel- und Freizeitmöglichkeiten gegeben. Durch die Sanierung seien Spiel- und Freizeitmöglichkeiten zwar nicht in der Wertzone 5, aber in den Wertzonen 3 und 7 geschaffen worden, denen der Gutachterausschuss eine zonenübergreifende Wirkung zugesprochen habe.
Auch diese Einschätzung erscheint plausibel. Es ist nachvollziehbar, dass die Schaffung von Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche sich nicht nur in der unmittelbaren Umgebung einer solchen Anlage auswirkt, da diese einen weiter gefassten „Einzugsbereich“ und deshalb „zonenübergreifende“ Wirkung haben dürfte. Die angenommene – erneut sehr moderate – Verbesserung der Lagequalität um nur eine Wertstufe mit Blick darauf, dass die betreffenden Sanierungsmaßnahmen räumlich weiter entfernt von den Grundstücken der Wertzone 5 realisiert worden sind, bewegt sich nach Auffassung des erkennenden Senats innerhalb des bei Vornahme der Bewertung anzuerkennenden Wertermittlungsspielraums.
Im Ergebnis ohne Erfolg verweist die Klägerin darauf, dass nach dem Abschlussbericht des Sanierungsträgers (dort S. 56) „Engpässe in den sozialen Infrastruktureinrichtungen entstanden“ seien und „der Mangel an Kindertageseinrichtungen für Klein- und Schulkinder und an Freizeitbeschäftigungsmöglichkeiten für Jugendliche im Gebiet (...) nach wie vor eklatant“ sei. Dieser Befund schließt es nicht aus, bei dem Unterkriterium 2d im Ergebnis gleichwohl von einer geringfügigen Wertstufensteigerung auszugehen. Denn der Gutachterausschuss hat im Rahmen des genannten Unterkriteriums nicht nur das Angebot an sozialen Einrichtungen und die dort gegebenen Möglichkeiten der Freizeitbeschäftigung bewertet, sondern auch Spiel- und Bolzplätze und vergleichbare Verbesserungen des Wohnumfeldes (vgl. hierzu S. 54 f. des Abschlussberichtes des Sanierungsträgers, auf die in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 Bezug genommen wird). Hieraus leitet der Gutachterausschuss die angenommene anteilige Wertstufensteigerung von Wertstufe 1 („keine Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; keine sozialen Einrichtungen vorhanden“) auf Wertstufe 2 („vereinzelte Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; keine sozialen Einrichtungen vorhanden“) ab. Dies ist vertretbar. Denn die abstrakten Beschreibungen der Wertstufen 1 und 2 (s.o.) greifen die auch hier nach der Einschätzung des Gutachterausschusses für die Wertzone 5 gegebene Situation, dass die Sanierung zu keinen Verbesserungen beim Vorhandensein sozialer Einrichtungen, aber zu geringfügigen Verbesserungen bei Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche geführt hat, ausdrücklich auf.
(4) Für das Unterkriterium 2c („Belastung durch motorisierten Individualverkehr“) hat der Gutachterausschuss weder eine Wertsteigerung, noch eine Wertminderung angenommen. Vielmehr hat der Gutachterausschuss sowohl im Anfangszustand als auch im Endzustand den Stufenwert 2 („hoher Durchgangsverkehr“) zugrunde gelegt und dem Unterkriterium 2c damit im Ergebnis keinen auf der Sanierung beruhenden wertrelevanten Einfluss zugesprochen.
Hiergegen wendet die Klägerin der Sache nach ein, es sei von einer sanierungsbedingten Wertminderung auszugehen, weil sich für ihr Grundstück die Verkehrsbelastung wegen der Schließung der Chemnitzstraße für den Durchgangsverkehr und der deshalb erhöhten Verkehrsbelastung auf der Max-Brauer-Allee verschlechtert habe. Dieser Ansatz erscheint nicht von vornherein unplausibel, weil es nachvollziehbar ist, dass dort, wo eine bislang genutzte Verkehrsachse nicht mehr zur Verfügung steht, der Verkehr von anderen Straßen aufgenommen werden muss, die dann entsprechend höher belastet sind.
Gleichwohl ist die Bewertung des Gutachterausschusses rechtlich nicht zu beanstanden, denn dessen Begründung für die Annahme, es habe, was die Verkehrsbelastung der Grundstücke in der Wertzone 5 anbelange, gleichwohl keine sanierungsbedingte (Wert-) Veränderung bzw. Minderung gegeben, ist ebenfalls hinreichend plausibel. Hierzu heißt es in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, sinngemäß, eine signifikante – d.h. sich auf den Bodenwert auswirkende – Veränderung der Verkehrsbelastung auf der Max-Brauer-Allee liege nicht vor, weil es sich bei der Max-Brauer-Allee um eine schon immer stark genutzte Stadtstraße gehandelt habe und weiterhin handele. Demgegenüber fällt die zusätzliche Verkehrsbelastung durch die Aufnahme des Durchgangsverkehrs, der vor ihrer Sperrung durch die Chemnitzstraße geführt worden ist, nicht wertrelevant ins Gewicht. Überdies hat die Beklagte darauf hingewiesen, dass sich die Verkehrsdichte insgesamt und unabhängig von der Sanierung erhöht habe, die von Anliegern subjektiv empfundene Zunahme des Verkehrs also auch hierauf beruhe. Diese Erwägungen kann der erkennende Senat hinreichend nachvollziehen. Auch wenn die Schließung der Chemnitzstraße zu einer stärkeren Verkehrsbelastung auf der Max-Brauer-Allee geführt haben mag, ist es vertretbar, dieser Verkehrszunahme angesichts der ohnehin gegebenen erheblichen Verkehrsbelastung auf dieser Straße keine für den Bodenwert derart relevante Bedeutung zuzumessen, dass sie die Annahme einer anteiligen Wertminderung geboten erscheinen ließe. Diese Einschätzung wird gestützt durch die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im dem dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 vorgelagerten Verwaltungsverfahren herangezogenen Verkehrsmessungen in der Max-Brauer-Allee und in der Chemnitzstraße, die einen signifikanten Rückgang der Fahrzeugzahlen in der Chemnitzstraße nach ihrer Schließung für den Durchgangsverkehr, demgegenüber aber keine Zunahme der Fahrzeugzahlen in der Max-Brauer-Allee nach Schließung der Chemnitzstraße zeigen. Hierauf hatte das Beschwerdegericht in dem in der Parallelsache 4 Bf 66/13 ergangenen und den Beteiligten dieses Verfahrens bekannten Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16. April 2015 ausdrücklich hingewiesen.
Die Bewertung des Gutachterausschusses, im Rahmen des Unterkriteriums 2c keine sanierungsbedingte Wertminderung wegen der – vermeintlichen – Zunahme des Verkehrs auf der Max-Brauer-Allee anzunehmen, ist auch nicht deshalb zu beanstanden, weil der Gutachterausschuss in anderem Zusammenhang, nämlich im Rahmen der der Wertbeurteilung beigefügten Darstellung der Zustände vor und nach der Sanierung (dort zu den Unterkriterien 2c und 3e), der Chemnitzstraße vor ihrer Schließung einen „sehr hohen Durchgangsverkehr“ bescheinigt hat. Denn abgesehen davon, dass die von der Beklagten ermittelten Zahlen nicht nahelegen, dass dieser Verkehr nach Schließung der Chemnitzstraße für den Durchgangsverkehr im Wesentlichen von der Max-Brauer-Allee aufgenommen worden ist (s.o.), betreffen die Angaben in der genannten Zustandsbeschreibung das gesamte Sanierungsgebiet und sind deshalb ins Verhältnis zu der konkret betrachteten Lage zu setzen. Für eine Wohnstraße und die dortigen Grundstücke mag ein Durchgangsverkehr, wie er ehedem durch die Chemnitzstraße führte, erheblich gewesen sein. Dies bedeutet aber nicht, dass die Bewertung ebenso ausfallen muss, wenn es um die Lage von Grundstücken an einer ohnehin stark – und nach Aufnahme weiterer Verkehrsströme noch stärker – durch den Verkehr belasteten Verkehrsachse geht.
cc) Der Gutachterausschuss hat den besonderen Bodenrichtwert im Anfangszustand ermittelt, ohne dass dies rechtlich zu bestanden ist. Hierbei hat er den besonderen Bodenrichtwert (mit den ermittelten Schichtwerten) im Endzustand (hierzu oben aa]) zugrunde gelegt und mit Hilfe der ermittelten sanierungsbedingten (Gesamt-) Wertsteigerungen (hierzu oben bb]) den besonderen Bodenrichtwert (mit den Schichtwerten) im Anfangszustand errechnet. Durch die verwendete mathematische Formel (x + [x/100 * z] = y und nicht: y - [y/100 * z] = x) wird dabei sichergestellt, dass die prozentuale sanierungsbedingte Wertsteigerung (z) in Beziehung zu dem besonderen Bodenrichtwert im Anfangszustand (x) und nicht zu dem besonderen Bodenrichtwert im Endzustand (y) gesetzt wird, was sich zugunsten der ausgleichsbetragspflichtigen Eigentümer auswirkt. Rechenfehler hat der erkennende Senat im Übrigen nicht festgestellt. Auch von Seiten der Klägerin werden insoweit keine durchgreifenden Einwendungen erhoben.
dd) Den Anfangs- und den Endwert des Grundstücks der Klägerin hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in vertretbarer Weise auf der Grundlage der vom Gutachterausschuss ermittelten besonderen Bodenrichtwerte bestimmt.
Die besonderen Bodenrichtwerte und die zugrunde liegenden Schichtwerte hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zunächst mithilfe von Umrechnungskoeffizienten teilweise modifiziert. Für den Anfangszustand hat sie auf diese Weise Schichtwerte von 311,-- Euro/m² (Wohnnutzung) und von 407,-- Euro/m² (Ladennutzung) und für den Endzustand Schichtwerte von 317,-- Euro/m² (Wohnnutzung) und von 410,-- Euro/m² (Ladennutzung) ermittelt. Diese Schichtwerte hat die Geschäftsstelle sodann – jeweils getrennt für den Anfangs- und den Endzustand – mit der jeweils ermittelten Geschossfläche für Wohn- (805 m² im Anfangs- wie im Endzustand) und für Ladennutzung (268 m² im Anfangs- wie im Endzustand) multipliziert und die jeweiligen Ergebnisse zum Gesamtergebnis aufaddiert.
(1) Nicht zu beanstanden ist, dass die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses die besonderen Bodenrichtwerte und die zugrunde liegenden Schichtwerte für den Anfangs- und den Endzustand mithilfe von Umrechnungskoeffizienten teilweise – nämlich im Hinblick auf die Schichtwerte für die Wohnnutzung – modifiziert hat. Die besonderen Bodenrichtwerte beziehen sich aus Gründen der rechnerischen Einfachheit einheitlich auf eine Geschossflächenzahl von 2,0. Die dem zugrunde liegenden Schichtwerte sind mithilfe von Umrechnungskoeffizienten zu modifizieren, um dem abweichenden Grad der Ausnutzung des konkret betrachteten Grundstücks und dem Umstand, dass der Ausnutzungsgrad eines Grundstücks bei einer Wohnnutzung wertrelevant ist, Rechnung zu tragen. Dieses Erfordernis besteht auch vorliegend, denn für das Grundstück der Klägerin hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses rechts- und bewertungsfehlerfrei (dazu sogleich) eine Geschossflächenzahl von 2,82 im Anfangs- wie im Endzustand ermittelt. Die deshalb erfolgte Heranziehung von Umrechnungskoeffizienten findet seine Rechtfertigung in § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 3 BauGB, § 10 Abs. 1 WertV und begegnet keinen Bedenken.
(2) Es ist auch nicht zu beanstanden, dass die Ermittlung des Anfangs- und des Endwerts für das Grundstück der Klägerin durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses – und nicht durch den Gutachterausschuss selbst – erfolgt ist, obwohl auch hierbei eigenständige Bewertungen – etwa was die zugrunde zu legende Geschossfläche und die sich hieraus ergebende Geschossflächenzahl anbelangt – vorzunehmen sind.
Dem Gesetz lässt sich nicht entnehmen, wem der Wertermittlungsspielraum bei der Bewertung von Grundstücken im Recht der Ausgleichsbeträge zusteht. Da es sich bei den Gutachterausschüssen gemäß §§ 192 ff. BauGB um nicht weisungsgebundene und mit besonderer Sachkunde ausgestattete Gremien handelt, kommt es in Betracht, den gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbaren Wertermittlungsspielraum auch (nur) diesen Gremien zuzusprechen. Denn das Bundesverwaltungsgericht hat Gesetzen insbesondere dann eine Beurteilungsermächtigung für die Verwaltung entnommen, wenn der zu treffenden Entscheidung in hohem Maße wertende Elemente anhaften und das Gesetz für sie deshalb ein besonderes Verwaltungsorgan – insbesondere ein Kollegialorgan – für zuständig erklärt, das weisungsfrei, mit besonderer fachlicher Legitimation und in einem besonderen Verfahren entscheidet (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.5.2007, 3 C 8.06, BVerwGE 129, 27, juris Rn. 27, m.w.N.).
Allerdings hat das Bundesverwaltungsgericht für das Recht der Ausgleichsbeträge eine derartige Festlegung bislang vermieden. Zuletzt hat es insoweit vielmehr ausdrücklich auf einen „Wertermittlungsspielraum der Gemeinde“ verwiesen (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 10). Dies steht nicht im Widerspruch zu der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts. Dort, wo es behördliche Beurteilungsermächtigungen aus dem Umstand ableitet, dass das Gesetz bestimmte Entscheidungen einem weisungsfreien und sachkundigen Gremium vorbehält, verweist es nämlich stets darauf, dass eine Beurteilungsermächtigung für die Verwaltung auch in anderen Fällen in Betracht kommen kann (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.5.2007, a.a.O.: „unter anderem dann“). Derartige „andere“ Fälle sind auch schon Gegenstand der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts gewesen, etwa im Bereich des Emissionshandels (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.10.2007, 7 C 33.07, BVerwGE 129, 328, juris Rn. 43 ff.; dazu BVerfG, Beschl. v. 10.12.2009, 1 BvR 3151/07, DVBl. 2010, 250, juris Rn. 53 ff.).
Auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung wird der Wertermittlungsspielraum bei der Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB teilweise ausdrücklich den Gemeinden zugesprochen (vgl. VGH Kassel, Urt. v. 20.6.2013, 3 A 1832/11, ZKF 2013, 237, juris Rn. 52; OVG Münster, Urt. v. 9.4.1990, 22 A 1185/89, NVwZ-RR 1990, 412, juris Rn. 35 ff.). Auch der bislang für das Recht der Ausgleichsbeträge zuständig gewesene 4. Senat des Berufungsgerichts ist bislang davon ausgegangen, dass der Wertermittlungsspielraum nicht dem Gutachterausschuss, sondern der Beklagten zusteht, die bei der Ermittlung von Anfangs- und Endwert i.S.v. § 154 Abs. 2 BauGB den Gutachterausschuss einschalten kann, dies aber nicht muss (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 16. April 2015, 4 Bf 66/13, NordÖR 2015, 382, juris Rn. 86; Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, ZfBR 2012, 689, juris Rn. 45, 48). Dieser Rechtsprechung schließt sich auch der erkennende Senat an. Der Gesetzgeber ordnet eine (ausschließliche) Zuständigkeit der Gutachterausschüsse für die Ermittlung des Bodenwerts im Zusammenhang mit der Festsetzung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge nicht – und zwar weder in den §§ 154 ff. BauGB, noch in den §§ 192 ff. BauGB – an. Die – durch Auslegung ermittelte, s.o. – Annahme eines Wertermittlungsspielraums, der der gerichtlichen Kontrolle teilweise entzogen ist, beruht nicht darauf, dass es zu den Aufgaben der selbständigen und unabhängigen Gutachterausschüsse gehört, Grundstücks- und sonstige Wertermittlungen (auch außerhalb des Rechts der sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge) vorzunehmen (vgl. § 192 Abs. 1 BauGB). Maßgeblich ist vielmehr, dass es sich bei der Bewertung von Grundstücken um einen Vorgang handelt, der eine besondere – bei den Gerichten regelmäßig nicht vorhandene – Sachkunde voraussetzt, dem in besonderem Maße wertende Elemente anhaften und der deshalb nicht richtig oder falsch, sondern nur vertretbar oder eben nicht vertretbar vorgenommen werden kann. Eine solchermaßen vorgenommene Bewertung ist einer gerichtlichen (Rechts-) Kontrolle schon wegen der Eigenart der Materie nicht vollständig zugänglich. Welcher Gremien sich die Gemeinde als Gläubigerin des Ausgleichsbetrags bedient, um diese Bewertung vorzunehmen, gibt das Gesetz aber nicht vor. Gewährleistet sein muss lediglich, dass die bewertende Stelle über die besondere Sachkunde verfügt, die erforderlich ist, um die Bewertung fach- und sachgerecht vornehmen zu können. Dies kann, muss aber nicht (ausschließlich) der Gutachterausschuss sein.
Vor diesem Hintergrund begegnet es keinen durchgreifenden Bedenken, wenn die Beklagte sich bei der Bewertung von Grundstücken im Rahmen der Ermittlung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge maßgeblich auf eine Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses stützt, die ihrerseits auf grundlegende Bewertungen des Gutachterausschusses selbst zurückgreift und diese auf den konkreten Einzelfall überträgt. Hierdurch wird nicht ausgeschlossen, dass auch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, an deren Fachkunde der erkennende Senat keinen Anlass hat zu zweifeln, im Rahmen der durch den Gutachterausschuss vorgegebenen Bewertungen flankierende eigene, d.h. nicht durch den Gutachterausschuss vorgegebene Bewertungen vornimmt, die wegen der Besonderheiten des konkret zu bewertenden Grundstücks erforderlich werden können und die – ebenso wie die unmittelbar von dem Gutachterausschuss selbst getroffenen (Be-) Wertungen – vom Wertermittlungsspielraum bei der Bewertung von Grundstücken erfasst sind.
c) Der von der Klägerin geschuldete Ausgleichsbetrag ist nicht gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB zu mindern.
Gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB sind die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nr. 1 und 2 des § 155 Abs. 1 BauGB sowie des § 154 BauGB entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat, auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen. Die Klägerin macht hierzu geltend, die Sanierungsbehörde habe beim Kauf des Grundstücks im Januar 1990 – also zu einem Zeitpunkt, zu dem die Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße) galt – die Genehmigung des Kaufvertrags verweigert, weil der darin vereinbarte Kaufpreis zu hoch gewesen sei. Erst als die Vertragsparteien dargelegt hätten, dass in dem Kaufpreis bereits der erwartete „Sanierungsgewinn“ enthalten sei, habe die Sanierungsbehörde die Genehmigung im Vergleichswege im damaligen Widerspruchsverfahren erteilt.
Dieses Vorbringen rechtfertigt nicht eine (teilweise) Anrechnung des gezahlten Kaufpreises auf den Ausgleichsbetrag gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB. Dabei ist schon fraglich, ob die Vorschrift überhaupt Anwendung finden kann, wenn – wie hier – der Eigentümer das sanierungsbetroffene Grundstück von einem Privaten kauft. Selbst wenn hierbei ein Teil des Kaufpreises nach dem Willen der Vertragsparteien auf die erwartete sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung entfiele, würde der Sanierungsgewinn bei Anwendung des § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB in diesen Fällen einzig vom Verkäufer und nicht von der öffentlichen Hand, der der Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB geschuldet wird, vereinnahmt. Dies widerspräche der Finanzierungsfunktion des Ausgleichsbetrages. Mit der Erhebung von Ausgleichsbeträgen soll eine angemessene Finanzierung des – gesamten – Sanierungsvorhabens gewährleistet werden. Zu den (auch) mit Ausgleichsbeträgen zu finanzierenden Ausgaben der Sanierung gehören dabei alle Kosten, die von der Gemeinde zur Vorbereitung und Durchführung der Sanierung als Gesamtmaßnahme aufgewendet werden müssen (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, NordÖR 2012, 491, juris Rn. 33, m.w.N.). Teilweise wird vor diesem Hintergrund die Auffassung vertreten, die Zahlung eines gemessen an § 153 BauGB überhöhten Kaufpreises rechtfertige unabhängig davon, ob der Sanierungsträger den Kaufvertrag genehmigt habe oder nicht, nicht eine (teilweise) Anrechnung des Kaufpreises gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB (so Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 155 Rn. 10; anders offenbar Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Loseblatt, Stand: Februar 2016, § 155 Rn. 75).
Letztlich kann diese (Rechts-) Frage aber offen bleiben. Denn – anders als die Klägerin vorträgt – sind bei Erwerb des Grundstücks durch die Klägerin im Rahmen der Vereinbarung der Kaufpreishöhe die zu erwartenden sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen nicht berücksichtigt worden. Hierauf findet sich schon in dem von der Klägerin vorgelegten notariellen Kaufvertrag vom 8. Januar 1990 kein Hinweis. Im Gegenteil hatten die Vertragsparteien in § 10 des Kauvertrages vereinbart, dass „der eventuelle Ausgleichsbetrag gemäß § 154 BauGB (...) im Innenverhältnis der Parteien vom Käufer zu zahlen“ ist. Wäre das Vorbringen, bei der Bemessung des Kaufpreises sei die erwartete sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung kaufpreiserhöhend berücksichtigt worden, richtig, hätte der Käufer den Ausgleichsbetrag im Ergebnis doppelt zu zahlen gehabt. Es ist nicht erkennbar, warum sich der Käufer – also die Klägerin – hierauf hätte einlassen sollen. Überdies ergibt sich aus der beigezogenen Grundstücksakte des Bezirksamts Altona, dass nach dem Willen der Vertragsparteien der erwartete Sanierungsmehrwert gerade keine Berücksichtigung bei der Kaufpreishöhe gefunden hat. Die zuständige Behörde hatte danach zunächst die Genehmigung des Kaufvertrages verweigert, weil ihr der Kaufpreis, gemessen am Verkehrswert des Grundstücks, übersetzt erschien. Sie hatte hierzu eine Bewertung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eingeholt, die von einem Ertrags- (= Verkehrs-) Wert in Höhe von 945.000,-- DM bei einem Bodenwert in Höhe von 228.000,-- DM ausgegangen war. Der vereinbarte Kaufpreis für das Grundstück betrug demgegenüber 1.300.000,-- DM. Der Verkäufer des Grundstücks hatte daraufhin seinerseits ein Verkehrswertgutachten eingeholt, wonach der Verkehrswert unter Berücksichtigung erzielbarer Mieten 1.280.000,-- DM betrage. Dabei war allerdings der Bodenwert in diesem Gutachten nicht abweichend von der Bewertung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bestimmt worden (S. 3 des Gutachtens) und der Verkäufer hatte ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Wertermittlung „nicht die Aussicht auf die Sanierung“ berücksichtige. Diesen Standpunkt hat der Verkäufer im weiteren damaligen Verwaltungsverfahren aufrechterhalten und bekräftigt und so die zuständige Behörde veranlasst, die beantragte Genehmigung des Kaufvertrags im Vergleichswege zu erteilen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Gründe, gemäß § 132 Abs. 2 VwGO die Revision zuzulassen, liegen nicht vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 192 ff. BauGB
§§ 154 Abs. 3 Satz 1, 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BauGB
§§ 3 Abs. 2 Satz 2, 5 Abs. 1 Satz 1 WertV
§§ 14 Satz 1 und 3, 10 Abs. 1 WertV
§§ 154 ff. BauGB, noch in den §§ 192 ff. BauGB
§§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 28 HmbVwVfG
§ 39 HmbVwVfG
§ 154 BauGB
§ 192 BauGB
§ 14 WertV
§ 153 BauGB
§ 167 VwGO
§ 20 Abs. 2 BauNVO
§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 130 Abs. 2 Nr. 2 VwGO
§ 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB
§ 45 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 HmbVwVfG
§ 37 Abs. 1 HmbVwVfG
§ 39 Abs. 1 HmbVwVfG
§ 154 Abs. 2 BauGB
§ 21 Abs. 2 WertV
§ 13 Abs. 1 Satz 1 WertV
§ 13 Abs. 2 Satz 1 WertV
§ 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 3 Abs. 1 Satz 1 WertV
§ 3 Abs. 2 WertV
§ 5 Abs. 6 WertV
§ 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 3 BauGB
§ 10 Abs. 1 WertV
§ 192 Abs. 1 BauGB
§ 155 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO
Art. 100 Abs. 1 GG
Art. 54 Satz 1 der Verfassung

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 148, 146
NVwZ 2003, 211
NVwZ 2005, 449
NVwZ-RR 1997, 155
NordÖR 2015, 382
BVerwGE 129, 27
BVerwGE 129, 328
NVwZ-RR 1990, 412
NordÖR 2012, 491
7 K 1580/10
4 Bf 233/12
4 B 30.14
8 C 21.12
4 C 31.13
4 Bf 75/09
2 B 7.07
6 A 10530/04
4 Bf 66/13
1 B 854/02
4 B 71.04
10 S 1.14
4 B 69.95
4 C 6.01
4 Bf 66/13 B
3 C 8.06
7 C 33.07
1 BvR 3151/07
3 A 1832/11
22 A 1185/89