Amtsgericht Fulda (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2013-12-13, Aktenzeichen 1 Lw 3/13
ECLI: ECLI:DE:AGFULDA:2013:1213.1LW3.13.0A

Tenor:
Der Bescheid des Landkreises Fulda, Der Kreissauschuss, Fachdienst Landwirtschaft, vom 19.04.2013, Aktenzeichen: <...>, wird abgeändert und die Auflage wie folgt neu gefasst:
Die Erwerberin hat nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG die aufgeführten Grundstücke in der , Gemarkung Flur 5, Flurstück 20, Ackerland von 15.939 qm und Flur 9, Flurstück 31/1, Ackerland von 5.153 qm zu angemessenen Bedingungen an einen Landwirt (leistungsfähiger Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt) oder an ein von der Siedlungsbehörde zu bezeichnendes Siedlungsunternehmen zu veräußern. Als Frist werden 36 Monate nach Zustellung des Bescheides des Landkreises Fulda, Der Kreisausschuss, Fachdienst Landwirtschaft, Aktenzeichen: <...>, vom 19.04.2013 eingeräumt. Wird die Genehmigung wie hier unter Auflagen erteilt, so ist die hierdurch betroffene Vertragspartei berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Eintritt der Unanfechtbarkeit der Entscheidung vom Vertrag zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die Vorschriften der §§ 346 bis 349, 323 Abs. 6 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sinngemäß anzuwenden (§ 10 Abs. 2 GrdstVG).
Die als Antragstellerin hat 9/10 der Kosten des Verfahrens zu tragen.

Tatbestand:
Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 14. März 2013 verkaufte der Beteiligte der zwei landwirtschaftlich genutzte Grundstücke mit Flächen von 15.939 qm, d. h. 1,5939 ha, in der Gemarkung , , und 5.153 qm, d. h. 0,5153 ha, zum Kaufpreis von 36.911 Euro. Die ist nicht als Landwirtin tätig.
Im siedlungsrechtlichen Beteiligungsverfahren machte der Nebenerwerbslandwirt , der im Hauptberuf Bankangestellter ist und nebenher in Landwirtschaft betreibt, hinsichtlich der verkauften Grundstücke Aufstockungsbedarf geltend.
Der Landkreis Fulda als zuständige Genehmigungsbehörde genehmigte darauf mit Bescheid vom 19.04.2013, Aktenzeichen: <...>, den Verkauf der Grundstücke landwirtschaftsrechtlich. Der als Erwerberin wurde jedoch zur Auflage gemacht, die Grundstücke binnen 12 Monaten nach Zustellung des Bescheides zu angemessenen Bedingungen an einen Landwirt oder an ein von der Siedlungsbehörde zu bezeichnendes Siedlungsunternehmen zu veräußern. Zur Begründung führte der Landkreis Fulda aus, dass es sich bei der Erwerberin um einen Nichtlandwirt handele und ein leistungsfähiger Landwirt, der die erforderlichen Kriterien erfülle, vorhanden sei. Aus diesem Grund liege in der Veräußerung der Grundstücke an die eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG vor. Dem Verkauf der landwirtschaftlichen Flächen an die stünden somit Bedenken im Sinne dieser Vorschrift entgegen, die durch die erteilte Veräußerungsauflage aber ausgeräumt würden. Die Veräußerungsauflage sei gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG für die Erwerberin das am wenigsten einschränkende Mittel.
Gegen diesen Bescheid hat die mit Schreiben vom 02.05.2013, eingegangen beim Landkreis Fulda am 07.05.2013, "Widerspruch bzw. das zulässige Rechtsmittel" eingelegt. Das Rechtsmittel, das hier als Antrag der auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 22 GrdstVG auszulegen ist, hat die mit Schriftsatz vom 27.06.2013 begründet: Sie ist der Ansicht, dass eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens nicht vorliegt. Es sei auch Tatbestandsvoraussetzung, dass die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspreche. Die von der käuflich erworbenen Grundstücke würden jedoch ausschließlich für landwirtschaftliche Zwecke genutzt, da sie an einen Vollerwerbslandwirt verpachtet seien. Die Pachtverträge gingen auf die über und es sei auch beabsichtigt, dass die Grundstücke in Zukunft weiterhin per Pacht landwirtschaftlich bewirtschaftet und genutzt würden. Auch bei Nichtbestehen einer Pacht sollten die Grundstücke künftig nur zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden. Der obliege es als Gebietskörperschaft, innerhalb des Bauplanungsrechts eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten. Aus dieser Verpflichtung heraus sehe die in diesem von Landwirtschaft, Naturschutz und dörflicher Siedlungsstruktur geprägten Raum diesen käuflichen Erwerb landwirtschaftlicher Flächen als legitimes Mittel einer Bevorratung an, die die in die Lage versetze, Ersatzland bei der Ausweisung von Baulandflächen zur Verfügung stellen zu können. Eben diese Vorgehensweise habe der in der Vergangenheit den benötigten Handlungsspielraum eingeräumt.
Die beantragt daher:
die mit Bescheid vom 19.04.2013, Az.: <...> erteilte Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz für den Kaufvertrag UR-Nr. <...> ohne Auflagen zu erteilen. Die Auflage gem. § 10 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG wird aufgehoben.
Hilfsweise wird beantragt:
den Bescheid vom 19.04.2013, Az.: <...> dahingehend abzuändern, dass die landwirtschaftliche Genehmigung unter der Auflage § 10 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG erteilt wird.

Entscheidungsgründe:
Die Anträge der sind zulässig, jedoch nicht begründet. Dennoch war der Bescheid des Landkreises Fulda vom 19.04.2013, Az. <...>, abzuändern. Gemäß § 22 Abs. 3 des Gesetzes über die Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur und zur Sicherung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe (GrdstVG) kann das Gericht die Entscheidungen treffen, die auch die Genehmigungsbehörde treffen kann.
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG darf die Genehmigung der rechtsgeschäftlichen Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet. Gemäß § 9 Abs. 2 GrdstVG liegt eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1 in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Wie der Landkreis Fulda in seinem Bescheid vom 19.04.2013 zutreffend ausführt, liegt eine ungesunde Bodenverteilung im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG vor, wenn ein Nichtlandwirt ein landwirtschaftliches Grundstück erwirbt und ihm ein leistungsfähiger Landwirt gegenübersteht, der
1. diese Fläche dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und
2. zum Erwerb bereit und in der Lage ist,
3. einen leistungsfähigen Haupt- oder Nebenerwerbsbetrieb bewirtschaftet,
4. dartun kann, dass die Einbeziehung des Grundstücks in seinen Betrieb agrarstrukturell sinnvoll wäre und
5. bereit ist, den sich aus dem Kaufvertrag ergebenden Kaufpreis, der maximal bis zu 50 % über dem ortsüblichen Preis für landwirtschaftliche Grundstücke liegen kann, zu entrichten
(Joachim Netz, Grundstückverkehrsgesetz, Praxiskommentar, 5. Auflage 2010, Seite 474 mit weiteren Nachweisen).
Ein solches Konkurrenzverhältnis zwischen Nichtlandwirt und kaufinteressiertem Landwirt ist hier gegeben. Unstreitig handelt es sich bei der um eine Nichtlandwirtin. Ebenfalls unstreitig ist, dass mit Herrn ein leistungswilliger und -fähiger Nebenerwerbslandwirt vorhanden ist, der die veräußerten Flächen - die an seine eigenen Grundstücke jeweils angrenzen - dringend zur Aufstockung seines leistungsfähigen Betriebes benötigt.
Entgegen der Rechtsansicht der lässt sich die ungesunde Verteilung des Grund und Bodens, die in der Veräußerung der Grundstücke an sie als Nichtlandwirtin begründet liegt, nicht dadurch ausräumen, dass die Grundstücke dauerhaft und auf unbestimmte Zeit an einen Landwirt verpachtet werden. Sinn und Zweck des Versagungsgrundes der ungesunden Bodenverteilung ist, dass der zur Veräußerung stehende landwirtschaftliche Grund und Boden in erster Linie in das Eigentum eines leistungsfähigen Landwirtes überführt werden soll. Es besteht ein erhebliches öffentliches Interesse daran, dass landwirtschaftliche Nutzflächen nicht nur in die Nutzung, sondern auch in das Eigentum leistungsfähiger Haupt- oder Nebenerwerbslandwirte gelangen, denn ein Landwirt muss auf lange Zeit vorausplanen und kann dies mit einiger Sicherheit nur dadurch erreichen, dass er selbst Eigentümer der benötigten landwirtschaftlichen Grundstücke ist (Netz, aaO, Seite 584).
Aus diesem Grund lässt die derzeit noch vage Absicht der , die erworbenen Grundstücke zukünftig als Tauschflächen für Bauland auszuweisen, auch nicht das Vorliegen einer ungesunden Bodenverteilung entfallen. Zwar besteht gemäß § 8 Nr. 7c GrdstVG ein Genehmigungszwang, wenn eine Gemeinde oder ein Gemeindeverband Ersatzland erwirbt und dieses zur alsbaldigen Verpachtung oder Veräußerung an einen bestimmten von ihr oder von ihm verdrängten Landwirt benötigt. Der Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung liegt beim Erwerb durch eine Gemeinde jedoch insbesondere dann vor, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine künftige Bebauungsplanung fehlen (Netz, aaO, Seite 501). Es genügt also grundsätzlich nicht, wenn eine Gemeinde Grundstücke als Vorratsland erwirbt und beabsichtigt zu halten, wenn keine konkrete Zweckbindung gegeben ist. Die Gemeinde darf nicht bloß vage, sondern muss bereits konkretisierte Vorstellungen haben, so dass die Durchführung eines konkreten Tauschgeschäfts als gesichert erscheint, weil im Allgemeinen erst bei Kenntnis des konkreten Vorhabens beurteilt werden kann, ob gerade dieser Verwendung Bedenken im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG entgegenstehen (Netz, aaO, Seite 502).
Eine Verpachtungsauflage gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG kommt jedoch nur dann in Betracht, wenn dadurch eine absehbare Übergangszeit bis zum bevorstehenden Wegfall des Versagungsgrundes der ungesunden Bodenverteilung überbrückt werden kann (Netz, aaO, Seite 585 mit weiteren Nachweisen). Eine solche absehbare Übergangszeit liegt hier nicht vor. Die kann derzeit nicht ausreichend konkret darlegen, wann die Grundstücke in das Eigentum eines Landwirts überführt werden sollen. Vielmehr möchte die die Grundstücke im Sinne einer allgemeinen Vorratshaltung als zukünftige Tauschflächen bei der Ausweisung von Baulandflächen vorhalten. Konkrete Vorhaben in dieser Art, für die sie Tauschflächen in absehbarer Zeit benötigen würde, kann die jedoch nicht benennen.
Der Landkreis Fulda hat hier auch zulässigerweise ein milderes Mittel als die Versagung des Verkaufs der Grundstücke gewählt, indem er den Grundstücksverkauf genehmigt und der Stadt die Auflage erteilt hat die Grundstücke binnen einer Frist von 12 Monaten weiterzuveräußern. Nach Prüfung der Sach- und Rechtslage kommt das Gericht jedoch zu dem Schluss, dass die Frist für die Veräußerung mit 12 Monaten zu kurz bemessen ist. Grundsätzlich sollte dem Erwerber zur Erfüllung der Veräußerungsauflage eine angemessene Frist gesetzt werden. Eine Veräußerungsauflage verspricht nur dann Erfolg, wenn die Veräußerung binnen einer nicht allzu langen Frist vorzunehmen ist. Hierbei sollte der Zweck des Erwerbs der Grundstücke durch die berücksichtigt werden (Netz, aaO, Seite 590). Die hat die Flächen zur Erfüllung einer ihr obliegenden öffentlichen Aufgabe erworben, nämlich um ihre gesetzliche Verpflichtung, bei der Ausweisung von landwirtschaftlichen Flächen als Bauland entsprechende Tauschflächen zur Verfügung zu stellen, zu erfüllen. Zwar kann die diesbezüglich noch keine hinreichend konkretisierten Vorhaben nennen und grundsätzlich erkennt das Grundstückverkehrsgesetz das Interesse von Gemeinden, nicht spezifiziertes Vorratsland vorzuhalten, nicht an. Jedoch erscheint es als angemessen, der mehr Zeit zu geben, die Vorhaben, für die sie möglicherweise Tauschflächen benötigt, zu konkretisieren. Das Gericht hat daher die Frist zur Veräußerung der Grundstücke von 12 auf 36 Monate verlängert. Dieser Zeitraum erscheint als angemessen, um der die Möglichkeit zu geben, die Grundstücke dem von ihr beabsichtigten Zweck zuzuführen. Sollte ihr dies in dem genannten Zeitraum nicht gelingen, hat sie die Grundstücke an einen Landwirt zu veräußern.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 34 des Gesetzes über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen (LwVG), § 22 Abs. 1 des Gesetzes über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 10 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG
§ 346 bis 349, 323 Abs. 6 des Bürgerlichen Gesetzbuches
§ 10 Abs. 2 GrdstVG
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG
§ 10 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG
§ 9 Abs. 2 GrdstVG
§ 8 Nr. 7c GrdstVG