Verwaltungsgericht Sigmaringen (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-03-03, Aktenzeichen 8 K 869/03

Tenor:
Soweit die Klage zurückgenommen wurde, wird das Verfahren eingestellt.
Die baurechtliche Entscheidung der Beklagten vom 23.11.2001 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums T. vom 14.04.2003 werden, soweit sie der folgenden Verpflichtung entgegenstehen, aufgehoben. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin einen Bauvorbescheid darüber zu erteilen, dass das Vorhaben entsprechend der Bauvoranfrage vom 30.06.2000 (Eingang 04.07.2000) in der Fassung durch den Schriftsatz vom 19.06.2001 (entsprechend „Planungsvorgabe Feb. 2001/Wu“) sich nach der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung i.S.d. § 34 BauGB einfügt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens werden gegeneinander aufgehoben.

Tatbestand:
1
Es geht um die baurechtliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks F.straße ... („F.“, an der „B. B.“) in T.. Die Klägerin, eine Projektentwicklungsgesellschaft, will dies im Wege der Bauvoranfrage festgestellt haben.
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Mit dem Abzug des französische Militärs begannen ab 1990 Überlegungen der Stadt für die künftige Nutzung. Eine Übernahme des Grundstücks durch die Stadt selbst erfolgte aus wirtschaftlichen Gründen nicht.
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Der Gemeinderat der Beklagten beschloss 1991, einen Bebauungsplan „C. und F.“ aufzustellen. Eine städtebaulich unerwünschte künftige Nutzung könne nach § 34 BauGB nicht verhindert werden. Die künftige Nutzung solle wegen der exponierten Situation in einem Bebauungsplanverfahren ausgelotet und festgesetzt werden. Man wolle die planungsrechtliche Grundlage für eine mit den öffentlichen und privaten Belangen abgewogene Nutzung schaffen, wobei wegen des vorhandenen Defizits bürgerschaftlichen und kulturellen Einrichtungen der Vorzug gegeben werden solle; als Nutzung wurde Gemeinbedarf vorgesehen. Es kam dann zur Anhörung der Träger der öffentlichen Belange, danach ging es nicht weiter.
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Ab 1995 gab es dann Bestrebungen durch einen privaten Interessenten, genannt W. T.-F. zur „Erstellung eines Kulturzentrums“. Dabei sollten nach den ihm erteilten Baugenehmigungen vom 28.05.1998 und 27.01.1999 nach Abbruch des südlichen Gebäudes (mit Kinosaal und Gaststätte) an dessen Stelle ein Konzertsaal ( ca. 1100 Plätze) mit einem darüberliegenden Wintergarten mit pultartigem Glasdach, auch für eine Mehrzwecknutzung (kleinere Konzerte und Matinees), und mit entlang der F.straße gebogenem Baukörper mit verschiedenen Einzelhandelsgeschäften sowie in den Obergeschossen Büros und evtl. Studioräume (evtl. eine Nutzung durch den Südwestrundfunk) entstehen. Der nördlich vorhandene Hoteltrakt sollte umgebaut werden. Im Gespräch waren Kosten von 24 Millionen DM. Der Stadt wurde vertraglich das Recht eingeräumt, den Konzertsaal an 20 Tagen jährlich für kulturelle oder bürgerschaftliche Veranstaltungen unentgeltlich zu nutzen. Im Übrigen gab es eine Verpflichtung, den Konzertsaal an bis zu 14 Tagen im Jahr für die französischen Filmtage - allerdings entgeltlich - zur Verfügung zu stellen.
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Das Projekt gelangte nicht zur Fertigstellung, vielmehr stehen seit einigen Jahren der geplante Bereich entlang der Friedrichstrasse als Bauruine im Rohbau unvollendet und der Hotelbereich unverändert da. Dies beruht auf finanziellen Schwierigkeiten des Bauherrn. Es bestehen Kredite in Millionenhöhe bei der B. H.-V..
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Am 04.07.2000 wurde bei der Stadt ein Antrag vom 30.06.2000 auf Bauvorbescheid für ein Bauvorhaben „K. T.“ („Hotel, Kino- und Kulturzentrum T.“) eingereicht. Als Bauherrin wurde die Klägerin - unter ihrem früheren Namen (xyz-S.-GmbH) - angegeben. Es wurden folgende Einzelfragen, soweit noch aufrechterhalten, gestellt:
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„1. Art der baulichen Nutzung: ... Hotel, Kino- und Kulturzentrum mit: Kino-center mit 1100 Plätzen und integriertem Mehrzwecksaal, 1.000 qm Restaurantflächen Hotelneubau mit 83 Zimmern Einzelhandel- und Büronutzung, Bistrocafe´ ... kleiner Saal mit Tonstudio …
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2. Maß der baulichen Nutzung: BGF 14 950 qm ...
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Gebäudevolumen: 65.000 qbm (incl. Keller). „
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Nach den vorgelegten Unterlagen sollen drei unterschiedliche Nutzungskomplexe (ein Hotel mit Tagungsbereich, ein Bürogebäude mit Kleinkunstsaal und ein Kinocenter mit evtl. Mehrzwecknutzung) verknüpft werden. Die drei Einheiten seien durch ein breites Angebot an Restaurants miteinander verbunden. Das Grundkonzept des errichteten genehmigten Baus bleibe erhalten, lediglich ein Treppenhaus solle insofern abgebrochen werden. In diesem Bereich bleibe das ursprüngliche Konzept für Einzelhandel, Büros, Bistrocafe und einen kleinen Saal für Musik und Kleinkunst sowie ein Radiostudio erhalten. Ein 3-Sterne-Hotel mit ca. 83 Zimmern und Einrichtungen für Konferenzen und Tagungen solle in einem Neubau an der F.straße errichtet werden. Das bestehende Hotel solle abgebrochen werden und in diesem Bereich aus zwei Baukörpern das Kinocenter mit fünf bis sieben Sälen und ca. 1.100 Plätzen sowie einem integrierten Restaurantbereich mit etwa drei Restaurants auf 1.000 m² Nutzfläche, auch auf den zwei Ebenen der Uferpromenade, errichtet werden.
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Es kam dann zu verschiedenen Gesprächen zwischen den Beteiligten: In deren Verlauf versuchte die Beklagte zuerst eine „öffentliche“ Nutzung von Räumen im Projekt zu erreichen, was seitens der Klägerin aber als nicht vorgesehen bezeichnet wurde, bzw. wurde eine Einbeziehung der örtlichen Kinobetreiber angestrebt, was sich aber ebenfalls zerschlug. Jedoch wurde die aus Sicht der Stadt mögliche Höhenentwicklung der Baulichkeiten in einer Skizze „Planungsvorgabe Feb. 2001/Wu“, dargestellt.
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Nachdem der Geschäftsführer der Klägerin gegenüber der Stadt am 30.03.2001 erklärt hatte, die B. H.-V. könne mit der Einleitung der Zwangsversteigerung nicht länger zuwarten, änderte sich die Haltung der Beklagten. So vertrat die Oberbürgermeisterin im Gemeinderat u.a. die Ansicht, das Projekt werde mangels Sicherung der Finanzierung nicht verwirklicht werden, und man müsse alles daran setzen, nicht von der einen Bauruine in die Zweite zu kommen. Man solle wieder zur Position des bisher genehmigten Konzerthauses bzw. zu einer Gemeinbedarfsfestsetzung wie im vorgesehenen Bebauungsplan zurückgehen.
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Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin trug mit Schreiben vom 19.06.2001 an die Stadt vor: Man habe grundsätzlich Einigkeit über eine deutliche Volumen- und Höhenreduzierung des Vorhabens nach Maßgabe der Vorgaben des Stadtplanungsamtes erzielt. So sei das Vorhaben genehmigungsfähig, weil es sich in dieser Form in die nähere Umgebung einfüge, ohne grundlegende städtebauliche Konflikte aufzuwerfen. Damit liege eine modifizierte Bauvoranfrage vor. Diese sei jedoch nicht in die gemeindlichen Gremien eingebracht worden. Es dränge sich der Verdacht auf, das Projekt solle - in welcher Form auch immer - gänzlich torpediert werden. Dies deshalb, weil sich die faktische Eigentümerin, nämlich die Hauptgrundpfandgläubigerin H.-V., angesichts des sich unvertretbar lange hinziehenden Entscheidungsfindungsprozesses bei der Stadt ernsthaft mit dem Gedanken trage, nunmehr die Zwangsversteigerung des Grundstücks zu betreiben, bzw. deshalb, weil die Stadt Sicherheit hinsichtlich der in Frage kommenden Investorenkonstellation wünsche. Solche Überlegungen seien von vorneherein nicht zulässig.
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Der Gemeinderat beschloss dann am 22.10.2001 einen Bebauungsplan aufzustellen und zur Sicherung der Planung eine Veränderungssperre zu erlassen. In der Begründung zum Beschlussantrag (Vorlage 305/2001) heißt es u.a.: Durch die Einräumung von Nutzungsrechten zu Gunsten kultureller Veranstaltungen bei der erteilten Baugenehmigung für das Kulturhaus sowie der untergeordneten Hotel-, Einzelhandels- und Büronutzung sei das Vorhaben noch mit der Zweckbestimmung „Gemeinbedarf“ entsprechend dem Aufstellungsbeschluss 1991 vereinbar gewesen. Die jetzige Bauvoranfrage habe einen ganz anderen, ausschließlich kommerziellen Nutzungscharakter. Wegen des immer noch bestehenden Defizites an kulturellen und bürgerschaftlichen Einrichtungen im Stadtzentrum solle aber an der Zweckbestimmung „Gemeinbedarf“ festgehalten werden. Damit sei die Weiterführung des hierauf gerichteten Bebauungsplanverfahrens erforderlich. Ziel sei die planungsrechtliche Grundlage für kulturelle und bürgerschaftliche Einrichtungen. Im Übrigen sei vorgesehen, Vergnügungsstätten und größere Einzelhandelsgeschäfte mit ihrer negativen Auswirkung auf funktionale und soziale Qualitäten der Innenstadt, insbesondere der Altstadt zu vermeiden, indem die Zweckbestimmung „Gemeinbedarf“ festgesetzt werde.
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Die Nr. 3 der Beschlussantragsbegründung lautet:
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„Übernahmeanspruch
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Sind im Bebauungsplan Flächen für den Gemeinbedarf festgesetzt, hat der Eigentümer unter den im Einzelnen festgelegten Voraussetzungen einen Übernahmeanspruch durch die Stadt, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Durchführung des Bebauungsplanes wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten (§ 40 Abs. 2 BauGB). Die Übernahme erfolgt zu dem Verkehrswert, der einerseits durch die Ausweisung der Gemeinbedarfsfläche und andererseits durch das Vorliegen einer rechtswirksamen Baugenehmigung für das Konzerthaus beeinflusst wird.“
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Die Veränderungssperre wurde am 22.10.2001 beschlossen.
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Am 03.02.2003 wurde der Bebauungsplan „F.“ beschlossen. In dessen textlichen Festsetzungen heißt es in I Nr. 1, dass der Geltungsbereich als Gemeinbedarfsfläche ausgewiesen werde. In dieser Fläche seien nur kulturelle und bürgerschaftliche Einrichtungen, Anlagen und Nutzungen sowie die dazugehörigen Nebenanlagen zulässig. Ausnahmsweise könnten in der Gemeinbedarfsfläche auch andere Einrichtungen, Anlagen und Nutzung mit kommerziellem Charakter zugelassen werden, wenn diese zusammen hinsichtlich ihrer Nutzfläche deutlich zu den Gemeinbedarfseinrichtungen untergeordnet seien. Nicht zulässig seien Vergnügungsstätten. Im zeichnerischen Teil sind entsprechend der o.g. „Planungsvorgabe“ die maximalen Höhen in den einzelnen Bereichen der Baufläche eingetragen. Als Grundflächenzahl wurde 0,8 festgesetzt.
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Die Beklagte lehnte mit Bescheid vom 23.11.2001 den Antrag auf Bauvorbescheid ab. Hierbei berief sie sich auf die beschlossene Veränderungssperre. Das Vorhaben widerspreche den zukünftigen Festsetzungen der Bebauungsplanung. Die beabsichtigte Nutzung des Vorhabens sei aufgrund des ausschließlichen kommerziellen Charakters mit der Zweckbestimmung Gemeinbedarf nicht vereinbar. Auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung stehe das Vorhaben im Widerspruch zur Zielsetzung des Bebauungsplanes. Das Konzept hierfür sehe eine Grundflächenzahl von 0,8 vor, wobei das beantragte Vorhaben hier ca. 0,9 erreiche. Ferner sei im Plankonzept eine maximale Baukörperlänge von 60 m vorgesehen. Beantragt sei aber eine Baukörperlänge von etwa 102 m. Außerdem seien die in der Planungsvorgabe vorgesehenen maximalen Gebäudehöhen, insbesondere im westlichen Grundstücksteil, erheblich überschritten. Dasselbe gelte für die ausgewiesenen Baugrenzen, die insbesondere im Böschungsbereich der S. und im südwestlichen Grundstücksbereich überschritten seien. Aus der Baugenehmigung für den bestehenden Rohbau könne nichts gegen die Veränderungssperre hergeleitet werden. Sowohl hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung als auch der überbauten Grundstücksfläche sei dieses Vorhaben mit dem jetzigen nicht vergleichbar. So betrage die Grundflächenzahl des damals Genehmigten 0,7 und die jetzige 0,9. Die Gebäudehöhe sei in weiten Teilbereichen nunmehr wesentlich größer.
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Die Klägerin ließ am 20.12.2001 Widerspruch einlegen. Zur Begründung wurde u.a. vorgetragen: Das hier interessierende Vorhaben sei - jedenfalls nach der einvernehmlichen Reduzierung - grundsätzlich nach § 34 BauGB genehmigungsfähig. Es handle sich um eine reine Verhinderungsplanung, der darüber hinaus eindeutig das Motiv zugrunde gelegen habe, zu einem möglichst geringen Preis Zugriff auf das Grundstück nehmen zu können. Bei den Äußerungen im Gemeinderat handle es sich nicht um missverständliche kommunalpolitische Äußerungen, sondern um die offen gelegten Motivationen der maßgeblichen Vertreter der Stadt T.. Die Bebauungsplanung sei eine Verhinderungsplanung, da angesichts der finanziellen Situation auch und gerade der Stadt T. keinerlei Aussicht auf mittelfristige Realisierung bzw. Finanzierbarkeit bestehe. Die Bebauungsplanung sei eindeutig abwägungsfehlerhaft. Werde das streitige Bauvorhaben verhindert oder auch nur verzögert, werde die Klägerin aber auch der Grundstückseigentümer den daraus resultierenden, ganz erheblichen Schaden geltend machen. Die Dimension des Schadens sei angesichts der beabsichtigten, intensiven und bis zum Erlass der Veränderungssperre auch zulässigen Nutzung des Baugrundstücks noch nicht absehbar, bewege sich aber selbst im Falle der Beschränkung auf eine Bodenrente sicherlich in einem siebenstelligen Bereich. Dies könne bei Einhaltung der allgemeinen Haushaltsgrundsätze, insbesondere hinsichtlich der Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit nach § 77 GemO nicht hingenommen werden. Hier liege ein enteignender und damit entschädigungspflichtiger Eingriff vor, den die Stadt T. „kalt lächelnd“ in Kauf genommen habe. Es handele sich um ein schwerwiegendes Abwägungsdefizit. Hinsichtlich der Belange des Grundstückseigentümers und des Hauptgrundpfandgläubigers liege ein vollständiger Abwägungsausfall vor. Die Gemeinbedarfsplanung führe zu einer nachhaltigen Entwertung des Grundstücks. Dies sei der Stadt klar gewesen und auch von ihr beabsichtigt. Gleichwohl habe sie sich dazu beim Beschluss über den Bebauungsplan mit keinem Wort geäußert. Im Übrigen sei der Bebauungsplan auch deshalb abwägungsfehlerhaft, weil er sich hinsichtlich der angekündigten Schadensersatz- und Entschädigungsansprüche nur darauf stütze, dass die Klägerin nicht Grundstückseigentümerin sei.
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Hierzu hatte eine Beschlussvorlage vom 24.01.2003 als Stellungnahme der Verwaltung die Meinung vertreten, dass aufgrund der umfangreichen und noch nicht in allen Fragen eindeutigen Rechtsprechung der Obergerichte das Risiko einer Schadensersatzforderung oder sonstiger Ersatzansprüche nicht gänzlich ausgeschlossen werden könne. Auch dürfte entscheidungserheblich sein, dass die Firma Xyz S. GmbH nicht Grundstückseigentümerin sei.
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Das Regierungspräsidium T. wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 14.04.2003 zurück. Zur Begründung heißt es u.a.: Das geplante Vorhaben widerspreche hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung den Festsetzungen des Bebauungsplans. An der formellen Rechtmäßigkeit des Plans bestünden keinen Zweifel. Auch in materiell-rechtlicher Hinsicht bestünden keine Anhaltspunkte für eine Nichtigkeit. Es handle sich nicht um reine Verhinderungsplanung, womit eine Erforderlichkeit im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB nicht vorliege. Eine rechtswidrige Negativplanung sei nicht bereits deshalb gegeben, weil die Festsetzungen zur Verhinderung einer bestimmten städtebaulichen Nutzung führten und sich insoweit gegen ein bestimmtes Bauvorhaben richteten. Unzulässig sei eine Verhinderungsplanung erst, wenn die Festsetzung nicht einem wirklichen planerischen Willen der Gemeinde entspreche, sondern lediglich zur Verhinderung einer anderen Nutzung vorgeschoben werde. Es gehe der Beklagten ausweislich der Begründung zum Bebauungsplan aber nicht um die bloße Verhinderung der Realisierung des Vorhabens, sondern vor allem um die Sicherung ihrer städtebaulichen Vorstellungen und Planungen. Das Grundstück habe von Anfang an vorrangig für Belange des Gemeinbedarfs dienen und nicht, wie vom Vorhaben beabsichtigt, weitgehend kommerziell genutzt werden sollen. Dies werde auch in der Erteilung der Baugenehmigung für die Errichtung des Konzerthauses deutlich, welches zwar auch eine kommerzielle Komponente beinhalte, jedoch durch die geplanten Nutzungsrechte der Stadt deren städtebaulichen Zielvorstellungen sehr nahe gekommen sei. Nichts anderes ergebe sich aus den Überlegungen des Klägers, die Stadt könne die von ihr festgesetzte Planung vor allem aus finanziellen Gründen gar nicht verwirklichen. Es sei richtig, dass ein Bebauungsplan dann nicht erforderlich sei, wenn von Anfang an feststehe, dass mit seiner Verwirklichung nicht gerechnet werden könne. Hier seien jedoch keine konkreten Anhaltspunkte ausreichend ersichtlich, dass die festgesetzte Gemeinbedarfsnutzung nicht verwirklicht werden könne. Die vorgetragene Vermutung, eine überwiegende Nutzung für den Gemeinbedarf sei weniger wirtschaftlich als die mit dem Vorhaben geplante, reiche hierfür nicht aus. Es seien auch keine Fehler im Rahmen der Abwägung der Belange ersichtlich. Der Gemeinderat sei nicht von unzutreffenden tatsächlichen oder rechtlichen Erwägungen ausgegangen. Er sei informiert gewesen und habe das Bauvorhaben ausführlich diskutiert, wie sich aus den Niederschriften ergebe. Der Gemeinderat habe sich, wie sich aus den Protokollen zeige, nicht rechtlich verpflichtet gefühlt, die Veränderungssperre zu lassen und einen Bebauungsplan aufzustellen. Die Möglichkeit der einvernehmlichen Lösung sei lange Zeit Diskussionsgegenstand gewesen. Ein Abwägungsfehler sei nicht darin zu sehen, dass hier auf das in Privateigentum stehende Grundstück zurückgegriffen werde. Eine derartige Überplanung eines privaten Grundstücks sei möglich, wenn gleich geeignete Grundstücke nicht zur Verfügung der öffentlichen Hand stünden. So sei es hier. Das Grundstück sei an der Nahtstelle zwischen Kernstadt und Südstadt an einem zentralen Punkt der Stadt. Es sei von beiden Richtungen her gut zu erreichen und sowohl an Parkhäuser als auch an das öffentliche Verkehrsnetz hervorragend angebunden. Ein für den Gemeinbedarf gleich geeignetes zentrales Grundstück mit vergleichbaren Standortvorteilen stehe der Beklagten im Rahmen ihrer planerischen Konzeption zur Verwirklichung von vorrangig für den Gemeinbedarf genutzten Einrichtungen nicht zur Verfügung. Die genehmigte Planung eines Konzerthauses habe der planerischen Zielsetzung der Stadt in entscheidend weitergehenderem Umfang entsprochen als das vorliegend anstehende Vorhaben. Für die Stadt seien umfangreiche Nutzungsrechte damals vorgesehen gewesen. Die damalige Genehmigung habe keine grundsätzliche Abkehr von den planerischen Vorstellungen einer Gemeinbedarfsnutzung bedeutet. Den Vortrag, ein Fehler in der Abwägung sei darin zu sehen, dass der Gemeinderat über mögliche Schadensersatzverpflichtungen wegen einer verzögerten Bescheidung der Voranfrage nicht hinreichend unterrichtet gewesen sei, teile das Regierungspräsidium bereits im Ansatz nicht. Mögliche Schadensersatzansprüche seien keine öffentlichen Belange, welche in die Abwägung bei der Aufstellung der Bauleitpläne nach § 1 Abs. 6 BauGB einzubeziehen seien. Im Gegenteil müsse eine Abwägung, die maßgeblich von Schadensersatzansprüchen abhängig gemacht werde, als sachfremd und ermessensfehlerhaft betrachtet werden. Im Übrigen sei hinsichtlich einer in den Raum gestellten Schadensersatzpflicht auf folgendes hinzuweisen: Es treffe nicht zu, dass das hier zu beurteilende Vorhaben nach § 34 genehmigungsfähig sei. Es überschreite hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung deutlich den maßgeblichen Umgebungsbereich. Soweit das Stadtplanungsamt sein Einverständnis mit einer reduzierten Planung habe erkennen lassen, reiche dies nicht aus.
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Hiergegen wurde am 13.05.2003 beim Verwaltungsgericht Sigmaringen Klage erhoben.
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Zur Begründung wird - weitergehend - vorgebracht: Auf die Erteilung des Bauvorbescheids bestehe ein Anspruch, da der Bebauungsplan wegen grundlegender Mängel nichtig sei. Diese seien vornehmlich darauf zurückzuführen, dass die Beklagte eine fremdnützige Verhinderungsplanung aufgelegt habe, die dem erklärten Ziel dienen solle, zu möglichst günstigen Bedingungen in den Besitz der Liegenschaft zu gelangen. Die Motive zur streitigen Überplanung des Baugrundstücks ergäben sich mit nicht zu überbietender Deutlichkeit aus den Äußerungen der Oberbürgermeisterin bzw. den Vertretern der Fraktionen. Die Bauleitplanung sei hier tatsächlich nur als Mittel zur „kalten“ Enteignung eines Grundstückseigentümers erfolgt, der in eine wirtschaftliche Notlage geraten sei und dem die Zwangsversteigerung seines Grundstücks drohe. Die Festsetzung „Gemeinbedarf“ sei lediglich vorgeschoben. Die Realisierung der Gemeinbedarfsnutzung erscheine in keiner Weise durchführbar. Dem Bebauungsplan selbst sei nichts dafür zu entnehmen, dass eine realistische Chance unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten für die Durchführbarkeit bestehe. Wenn man schon ein so ehrgeiziges Projekt auf privatem Grund verwirklichen wolle, genüge es nicht, das betreffende Grundstück planungsrechtlich in Beschlag zu nehmen und die weitere Entwicklung abzuwarten. Erforderlich seien vielmehr konkrete Angaben hinsichtlich der zeitlichen, inhaltlichen und finanziellen Dimension der Planverwirklichung. Darüber hinaus sei durch die Inanspruchnahme von Privateigentum rechtsfehlerhaft vorgegangen worden. Die von der Beklagten angesprochenen Standortvorteile legitimierten allein nicht zur planerischen Inanspruchnahme des privaten Grundstücks. Dies gelte um so mehr, wenn - wie hier - überhaupt noch nicht feststehe, wann die entsprechende Planung für Gemeinbedarf, für welche es noch kein konkretes Konzept gebe, verwirklicht werden solle. Es sei durchaus noch möglich, dass zu einem späteren Zeitpunkt weitere innerstädtische Alternativen auf städtischem Grund zur Verfügung stünden. Der Bebauungsplan sei auch deshalb abwägungsfehlerhaft, weil er das früher genehmigte private Konzerthaus mit Hotel „gewissermaßen vor den Karren einer Gemeinbedarfsnutzung spanne“. Die damals erteilte Baugenehmigung sei jedoch mit der Definition des Gemeinbedarfs in der Rechtsprechung nicht vereinbar. Nach dieser rechtlichen Beurteilung müsse das privatwirtschaftliche Gewinnstreben eindeutig hinter der öffentlichen Aufgabe zurücktreten. Die der Stadt damals eingeräumten Nutzungsrechte seien mit Sicherheit nicht umfangreich gewesen. Das damalige Vorhaben sei erklärtermaßen privat und kommerziell betrieben worden. Es sei unzutreffend, wenn behauptet werde, die Genehmigung des privaten Konzerthauses habe keine grundsätzlich Abkehr von den planerischen Vorstellungen im Hinblick auf Gemeinbedarf bedeutet. Richtig oder nahe liegend sei vielmehr, dass die Beklagte bei Erteilung der Baugenehmigung damals den bürgerschaftlichen und kulturellen Nutzen dieser Einrichtung so hoch veranschlagt habe, dass sie keine Notwendigkeit gesehen habe, statt dessen die Verwirklichung einer nicht kommerziell betriebenen Gemeinbedarfseinrichtung zu verlangen. Die private Initiative habe ihr entsprechende Investitionen und Folgekosten erspart. Wenn man das jetzt anders haben wolle und das Grundstück angeblich einer Gemeinbedarfsnutzung zuführen wolle, dann nicht deshalb, weil man wirklich ein entsprechendes finanzielles Risiko auf sich laden wolle, sondern im Gegenteil deshalb, weil man auf diese Weise hoffe, billig an das Grundstück zu gelangen, um es dann mit einem dazu bereiten - allerdings erst noch zu findenden - Investor in enger Abstimmung mit den städtischen Planungen optimal zu verwerten. Dies sei nicht nur anstößig, sondern unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Vorgeschichte, ein eklatanter Missbrauch einer Gemeinbedarfsfestsetzung. Der Gemeinderat sei über die zugrunde liegenden Umstände nicht richtig informiert gewesen sei. Es handle sich hier um einen willentlichen, gleichzeitig aber gegenüber dem Gemeinderat verunklarten bzw. verschleierten Eingriff in eine aktuelle Bauberechtigung.
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Es wird beantragt,
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die baurechtliche Entscheidung der Stadt T. vom 28.11.2001 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums T. vom 14.04.2003 werden aufgehoben. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin einen Bauvorbescheid darüber zu erteilen, dass das Vorhaben entsprechend der Bauvoranfrage vom 30.06.2000 (Eingang 04.07.2000) in der Fassung durch den Schriftsatz vom 19.06.2001 (entsprechend „Planungsvorgabe Feb. 2001/Wu“) sich nach der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung i.S.d. § 34 BauGB einfügt, hilfsweise sich auch nach dem Maß der baulichen Nutzung insoweit einfügt, höchsthilfsweise einen entsprechenden Bauvorbescheid unter gleichzeitiger Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes „F.“ vom 03.02.2003 zu erteilen.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Sie trägt u.a. vor: Seit der Freigabe des Grundstücks durch die Stationierungsstreitkräfte sei bei der Entwicklung des städtebaulichen Konzepts vorgesehen gewesen, das Grundstück F. einer Gemeinbedarfsnutzung zuzuführen. Hinsichtlich des genehmigten, aber im Oktober 1999 wegen Finanzierungsschwierigkeiten eingestellten Vorhabens habe sie ein dingliches Mitnutzungsrecht an beiden Sälen sowie das dingliche Recht zur Benennung kultureller Nutzer erhalten. Ferner habe sie am Gesamtkomplex ein Mieterbenennungs- und Anmietungsrecht für Räume mit insgesamt 500 qm Nutzfläche erhalten. Die seitens der Klägerin zitierten Äußerungen aus Protokollen von Gemeinderat und Planungsausschuss könnten die durch die objektive Entwicklung seit 1991 belegte Motivation der Stadt für den Bebauungsplan nicht ernsthaft in Frage stellen. Die Äußerungen in diesen Gremien gehörten nicht zum bauplanungsrechtlichen Umfeld, sondern zu der allgemeinen kommunalpolitischen Diskussion. Die nur teilweise wiedergegebenen Äußerungen der Oberbürgermeisterin seien bereits in einem anderen Licht anzusehen, wenn man sie im gesamten Wortlaut und im Kontext betrachte. Die Festsetzung „Gemeinbedarf“ ergebe sich aus einer konsequenten und langjährigen Planung und sei keinesfalls nur vorgeschoben, um die Nutzung der Klägerin zu verhindern oder gar das Baugrundstück zu einem niedrigen Preis in die Hand eines der Stadt genehmen neuen Eigentümers zu bringen. Die Erforderlichkeit der Planung entfalle nicht deshalb, weil keine Aussicht auf Verwirklichung bestehe, etwa, weil die festgesetzte Nutzung auf Dauer an ihrer unzureichenden Wirtschaftlichkeit scheitern müsse: Damit eine Anlage dem Gemeinbedarf diene, sei es ausreichend, dass sie ohne die Merkmale des Gemeingebrauchs zu erfüllen, einem nicht fest bestimmten Teil der Bevölkerung zugänglich sei. Entscheidend sei, dass die Einrichtung der Allgemeinheit diene und dort eine dem bloßen privatwirtschaftlichen Gewinnstreben entzogene öffentliche Aufgabe wahrgenommen werde. Der Begriff des Gemeinbedarfs sei nicht eng auszulegen. Darüber hinaus habe auch der derzeitige Eigentümer eine Nutzung angestrebt, die dem umfassenden Begriff des Gemeinbedarfs durchaus entsprochen hätte und in ihrer wirtschaftlichen Konzeption der finanzierenden Bank so plausibel erschienen sei, dass sie die Finanzierung zunächst aufgenommen habe. Eine private Verwirklichung von Gemeinbedarfsfestsetzung sei durchaus im Rahmen realistischer Erwägungen, wie sich hieraus zeige. Schließlich habe auch die Beklagte eine eigene Beteiligung an der Verwirklichung der festgesetzten Gemeinbedarfsnutzung erwogen. Zwar möge die aktuelle Haushaltslage einem solchen Unternehmen für den Augenblick entgegenstehen. Ein solches Projekt sei aber, vor allem, wenn es gemeinschaftlich von einem privaten Träger und von der öffentlichen Hand angegangen werde, nicht zweifelsfrei dauerhaft ausgeschlossen. Der Gemeinderat sei nicht von unzutreffenden Voraussetzungen ausgegangen. Ein Abwägungsfehler liege nicht darin, auf das Privatgrundstück durch Überplanung zurückzugreifen. Die Gemeinde sei ermächtigt, Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspreche. Hier habe sie ein weites Ermessen. Der Grundsatz des Vorrangs von Flächen der öffentlichen Hand bedeute nicht, dass sich die Bauleitplanung primär an den Eigentumsverhältnissen auszurichten habe.
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Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin hat hierzu weiter vorgebracht: An der Erforderlichkeit eines Bebauungsplans fehle es, wenn nicht das Gewollte festgesetzt, sondern nur die negative Seite der Festsetzung bezweckt werde. Angesichts der gewaltigen Investitionen, die zu tätigen seien, müsse eine Nutzung entsprechend der Gemeinbedarfsfestsetzung wirtschaftlich scheitern. Dem Hinweis, dass auch der finanzierenden Bank die Errichtung eines Kulturhauses, wie 1998 genehmigt, plausibel erschienen sei, sei entgegenzuhalten, dass damals kommerzielle Nutzungen in erheblichem Ausmaße vorgesehen gewesen seien. Zum anderen könne nicht übersehen werden, dass dieses geplante Vorhaben der Errichtung eines Kulturhauses dennoch wirtschaftlich gescheitert sei. Dies müsse als Indiz dafür genommen werden, dass ein rein auf den Gemeinbedarf ausgerichtetes Bauprojekt erst recht scheitern müsse. Eine Verwirklichung der Gemeinbedarfsnutzung sei angesichts der Haushaltslage nicht realistisch. So habe ein Stadtrat im Planungsausschuss am 23.04.2001 erhellend ausgeführt, dass man ein Konzerthaus von einem Privatinvestor nie bekommen werde und für die Stadt selbst dies nicht finanzierbar sei. Es bestehe auf Seiten der Beklagten eine falsche Vorstellung davon, wie Wirtschaftlichkeit zu definieren sei. Es sei jedenfalls nicht wirtschaftlich, durch die Festsetzung eines Bebauungsplans den Wert eines Grundstücks drastisch zu verringern, um dann entweder selbst oder zusammen mit einem privaten Investor das beim Erwerb des Grundstücks gesparte Geld quasi als Subvention in eine Gemeinbedarfsnutzung fließen zu lassen. In den Beratungen zum Bebauungsplan und auch in der Begründung dieses Plans sei nicht zum Vorschein gekommen, dass die Privatnützigkeit des Eigentums Berücksichtigung gefunden habe. Der Entzug der baulichen Nutzungsmöglichkeiten sei nicht eingestellt worden. Alle diese Mängel seien offensichtlich im Sinne von § 214 Abs. 3 BauGB. Hilfsweise, nämlich bei Annahme einer Rechtsgültigkeit des Bebauungsplanes, bestehe ein Anspruch auf Erteilung einer Befreiung.
32
Dem Gericht lagen die einschlägigen Akten vor. Auf sie und die Gerichtsakten wird wegen der Einzelheiten verwiesen.

Entscheidungsgründe:
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Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
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Sie hat im Hauptantrag Erfolg.
35
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Erteilung des begehrten Bauvorbescheids, soweit es um die Feststellung des Einfügens in die nähere Umgebung im Sinne von § 34 BauGB nach der Art der baulichen Nutzung geht (1.). Hinsichtlich des weiteren Begehrens, dass sich das Vorhaben (auch) nach dem Maß der baulichen Nutzung einfügt (2.), ggf. nach Befreiung vom Bebauungsplan (3.), besteht dieser Anspruch nicht. Insoweit ist der Versagungsbescheid rechtmäßig und verletzt die Klägerin daher nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 VwGO).
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1. Das Vorhaben fügt sich nach der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB ein.
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Der Bebauungsplan „F.“ steht dem nicht entgegen. Er ist nicht gültig, da er abwägungsfehlerhaft zustande gekommen ist.
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Nach § 1 Abs. 6 BauGB (a.F.) sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne - ein solcher ist der Bebauungsplan gem. Abs. 2 der Norm - die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. In die Abwägung müssen eingestellt werden die von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange; eine unzureichende Einbeziehung, also eine Unvollständigkeit des Abwägungsmaterials, bedeutet einen Fehler im Abwägungsvorgang, welcher zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans führt, wenn der Mangel nicht gem. § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB bzw. § 215 BauGB unbeachtlich ist. Im gerichtlichen Verfahren kann der Mangel nicht mehr geheilt werden (vgl. zum Gesamten Söfker in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg BauGB, § 1 RdNr. 185 ff. m.w.N.).
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Im vorliegenden Fall hat der Gemeinderat als Hauptorgan der beklagten Stadt (§ 24 Abs. 1 Satz 1 GemO) bei der ihm allein vorbehaltenen Beschlussfassung über die Satzung (vgl. §§ 39 Abs. 2 Nr. 3, 44 Abs. 2 Satz 3 GemO) Bebauungsplan die Frage einer Übernahme des Grundstücks F.straße 12 aufgrund einer Verpflichtung aus § 40 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 1 BauGB nicht hinreichend erwogen; die Frage von Entschädigungsansprüchen aus § 42 BauGB gegenüber der Stadt blieb ganz unerwähnt (a). Dieser Fehler ist nicht wegen § 214 Abs. 2 BauGB unbeachtlich, da dessen Voraussetzung nicht erfüllt sind; ebenso ist keine Unbeachtlichkeit gem. § 215 Abs. 1 Nr. 2 BauGB eingetreten (b).
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a) Zur Frage eines Ersatzes für Planungsschäden durch die Festsetzung Gemeinbedarf im strittigen Bebauungsplan findet sich in den Akten, insbesondere den Niederschriften über die Sitzungen des Gemeinderats (und des Planungsausschusses) nur der Text unter Nr. 3 in der Beschlussvorlage 305/2001. Ein Redebeitrag oder gar eine Diskussion zu diesem Gesichtspunkt ist nicht ersichtlich. Der Inhalt der Vorlage ist insoweit aber auch nicht so eindeutig, dass von einer zweifelsfreien Kenntnisnahme, Würdigung und Billigung durch den Gemeinderat ausgegangen werden könnte: Zum Ersten wird der Verkehrswert, d.h. der auf die Stadt gegebenenfalls zukommende Geldbetrag zahlenmäßig überhaupt nicht benannt, auch nicht im Rahmen der Abschätzung einer Größenordnung. Vielmehr wird nur abstrakt von einer Beeinflussung des Verkehrswerts „einerseits durch die Ausweisung der Gemeinbedarfsfläche und andererseits durch das Vorliegen einer rechtswirksamen Baugenehmigung für das Konzerthaus“ gesprochen. Für den Gemeinderat war aber zum Verständnis dieser Angaben rechtlich schon unklar, ob die Baugenehmigung vom 27.01.1999, welche unstreitig nicht verlängert wurde, noch galt (vgl. § 62 LBO: Gültigkeitsdauer 3 Jahre), und zudem war kein tatsächlicher Anhaltspunkt dafür ersichtlich, was eine gültige Baugenehmigung für den Verkehrswert als konkreten finanziellen Betrag bedeutet hätte; hier ist auch bedeutsam, dass einiges dafür spricht, dass die Baugenehmigung von 1998/1999 wirtschaftlich nicht vernünftig realisierbar ist, weshalb ihre Bedeutung für den Verkehrswert ohne sachverständige Hilfe nicht einzuschätzen sein dürfte. Überdies dürfte der „Übernahmewert“ auch durch den Wert vor der Planfestsetzung Gemeinbedarf beeinflusst werden, da das Planungsschadenrecht den Wertverlust ausgleichen soll, der in der Differenz zwischen dem Wert vor und nach der Planung besteht (so ausdrücklich Battis in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 7. Auflage, Vorb. §§ 39 - 44 RdNr. 1). Der Inhalt der Beschlussvorlage insoweit ließ aus sich heraus für ein Gemeinderatsmitglied keine verständige Risikoabschätzung zu. Hinzu kommt, dass der Kostenaufwand der Stadt allein mit einer Übernahme noch nicht abgeschlossen sein würde. Denn eine bebauungsplangemäße Beseitigung des gegenwärtigen allseits - vor allem seitens der Verwaltung und des Gemeinderats der Beklagten, aber auch durch das Regierungspräsidium - beklagten „Missstands“ dürfte weitere ganz erhebliche Kosten verursachen.
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Die Frage von Ansprüchen aus dem Planungsschadenrecht gegen die Stadt gehört zu den öffentlichen und privaten Belangen im Rahmen von § 1 Abs. 6 BauGB. Die Vermögensnachteile eines Eigentümers, die durch die fremdnützige, hier im Interesse der Allgemeinheit, getroffene Festsetzung entstehen und denen durch Entschädigung nach § 40 BauGB begegnet werden soll, sind tatbestandlich Enteignung (Battis, a.a.O., § 40 RdNr. 3 m.w.N.). Auch wenn mit der Festsetzung im Bebauungsplan keine enteignende Vorwirkung derart verbunden ist, dass die Voraussetzungen einer Enteignung geprüft werden müssten, sind diese Fragen der Eigentumsbeeinträchtigung und eines Ausgleichs im Rahmen des Planungsschadensrechts abwägungsbeachtlich (Battis, a.a.O., § 42 RdNr. 5, vgl. auch Söfker, a.a.O., RdNr. 195, 207, 214: Die Vermeidung von Entschädigungsleistungen nach §§ 39 ff. kann beim Planerfordernis beachtlich sein; Krautzberger, a.a.O., § 1 RdNr. 124: Die aus dem Planvollzug sich ergebenden Beeinträchtigungen, welche mit Geldausgleich abgefunden werden müssten, sind in die Abwägung einzustellen). Ist aber im Hinblick auf den Eigentümer der Eingriff (mit der Ausgleichsleistung durch Geld) in die Abwägung einzustellen, gilt dies auch im Hinblick auf die der Beklagten deshalb drohenden Kosten bzw. deren Vermeidung als öffentlicher Belang. Die Kammer teilt die Ansicht des Regierungspräsidiums, die Abwägung dürfe nicht maßgeblich von Schadensersatzansprüchen abhängig gemacht werden, in dieser Allgemeinheit nicht: Zwar darf nicht zur Vermeidung von Entschädigungsleistungen eine - etwa zum Schutz vorhandener Wohnbebauung vor unzumutbaren Beeinträchtigungen - gebotene Festsetzung unterbleiben, jedoch ist die Absicht so zu planen, dass solchen Ansprüchen möglichst ausgewichen wird, zulässig (Bay. VGH BayVBl 1983, 369 ff., vgl. auch Söfker, a.a.O., RdNr. 214).
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Diese Umstände waren als abwägungsbeachtlich erkennbar; sie drängten sich nach Ansicht der Kammer geradezu auf. Die Verwaltung der Beklagten hat die Frage der Übernahme bzw. Entschädigung auch erkannt und in der o.g. Beschlussvorlage angesprochen. Dies ist unabhängig davon, dass der Grundstückseigentümer im Bebauungsplanverfahren nach Aktenlage nichts vorbrachte und ob die Klägerin im vorliegenden Verfahren darauf hinreichend deutlich hingewiesen hat. Allerdings hat diese die Geltendmachung von Entschädigungsansprüchen unter mehreren in Betracht kommenden Gesichtspunkten angekündigt. Ebenso bestand eine hinreichende Wahrscheinlichkeit für eine Abwägungsnotwendigkeit; mindestens hätte es der sachverständigen Einschätzungsprognose der Wahrscheinlichkeit des Vorliegens der Voraussetzungen für Entschädigungsansprüche nach § 39 ff. BauGB bedurft, etwa zur Frage der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit des Behaltens des Grundstücks bzw. der Nutzung in zulässiger Art im Sinne des Abs. 2 Nr. 1 des § 40 BauGB. Es ist hinreichend wahrscheinlich, dass die erfolgte Festsetzung Gemeinbedarf wegen fehlender Wirtschaftlichkeit - auch bei zulässiger untergeordneter kommerzieller Nutzung - eines dann (nur noch) zulässigen Projekts einen Übernahmeanspruch gem. § 40 BauGB bzw. Entschädigungsansprüche nach § 42 BauGB gegen die Stadt auslösen kann. Bei der Beklagten war man sich in der Verwaltung der Problematik grundsätzlich auch bewusst, wie die genannte Begründung zum Beschlussantrag eindeutig zeigt. Auch im Gemeinderat wurde die Frage der Wirtschaftlichkeit des strittigen Projekts bzw. von zulässigen Vorhaben immer wieder, auch sehr kontrovers, erörtert, wobei durchaus klar und mehrfach ausgesprochen war, dass die Festsetzung Gemeinbedarf eine zumindest teilweise Entwertung des Grundstücks bedeutet. Die Frage, ob die Stadt bei Festsetzung deswegen später einem Übernahmeanspruch ausgesetzt sein könnte wurde jedoch nach den Protokollen ersichtlich im Gemeinderat überhaupt nicht behandelt; sie wurde auch im Vorfeld nicht sachverständig überprüft, und es findet sich in den Akten insofern außer der genannten Nr. 3 der Beschlussvorlage nichts. Auch in der Erörterung der mündlichen Verhandlung wurde insoweit nichts seitens der Stadt vorgebracht.
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Die Kammer vermag der in der mündlichen Verhandlung angeklungenen Ansicht seitens der Beklagtenvertreter, die getroffene Entscheidung wäre auch bei erfolgter Erörterung der Entschädigungsfragen nicht anders getroffen worden, nicht zu folgen. Nach der - in der mündlichen Verhandlung angesprochenen - telefonischen Auskunft der im Zwangsversteigerungsverfahren zuständigen Rechtspflegerin Frau S. ist der Verkehrswert des Grundstücks durch einen Gutachter mit 2,6 Millionen Euro unter Berücksichtigung der geltenden Bebauungsplanfestsetzung Gemeinbedarf bzw. 3,7 Millionen Euro bei Außerachtlassung dieser Festsetzung angenommen worden. Müsste die Stadt das Grundstück also übernehmen, bedeutete dies schon für den Erwerb des Grundstücks in seinem jetzigen nach allgemeiner Ansicht unbefriedigenden und dringend verbesserungsnotwendigen Zustand eine erhebliche Aufwendung; hierbei kann offen bleiben, wie der zu entschädigende Verkehrswert d.h. der Übernahmewert sich ganz konkret ergibt, da jedenfalls die Größenordnung ganz erheblich ist und die ebenso erheblichen Kosten für eine spätere Nutzung hinzu kommen. Dass die finanzielle Situation der Beklagten solche Ausgaben nicht ohne Weiteres erlaubt, vielmehr dann - mindestens - andere bedeutsame Projekte hätten entfallen müssen, erscheint der Kammer naheliegend. Gerade in den Gemeinderatssitzungen wurde immer wieder die finanzielle Situation der Stadt beklagt, die ein Projekt entsprechend der Gemeinbedarfsfestsetzung nicht bezahlen könne. Dies wird tendenziell bestätigt, wenn in der Beschlussvorlage vom 24.01.2003 angegeben wird, dass eine mittelfristige städtische Finanzierung bzw. Mitfinanzierung nicht von vornherein wegen der angespannten Haushaltslage ausgeschlossen werden könne und es durchaus möglich sei, für die Stadt auch ein größeres Projekt zu schultern, wenn die politische Priorität festgelegt sei. Daraus lässt sich aber unschwer schließen, dass eine Ausgabe der hier in Betracht kommenden Größenordnung eine kommunalpolitisch äußerst bedeutsame Angelegenheit darstellt, bei der nicht ohne Weiteres angenommen werden kann, dass sie - unter Wegfall anderer Großprojekte, wie etwa einer städtischen Sporthalle, die zur gleichen Zeit anstand - verwirklicht werden würde. Soweit seitens der Beklagten in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen wurde, dass es der Stadt finanziell ja auch möglich gewesen sei, diese Sporthalle für 9 Millionen Euro zu errichten, führt dies nicht weiter. Denn es ist auszuschließen - und Gegenteiliges wurde auch nicht behauptet - dass beide Projekte hätten mehr oder weniger gleichzeitig verwirklicht werden können. Somit ging es um eine kommunalpolitisch sehr bedeutsame Auswahlentscheidung, deren Ergebnis offen erscheint; jedenfalls kann nicht von einer klaren Entscheidung zugunsten einer Übernahme des Grundstücks F.straße 12 zu Lasten der von der Bürgerschaft sicherlich mindestens ebenso erwarteten Sporthallenerrichtung ausgegangen werden.
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Hinzu kommt ein Weiteres: Der Klägerbevollmächtigte hat in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, dass es unstimmig ist, wenn die Stadt - wie in der mündlichen Verhandlung seitens ihrer Vertreter geäußert wurde - bei der Genehmigung 1998/1999 den Gemeinbedarf hinreichend dadurch gewahrt sah, dass ihr eine nicht kommerzielle Nutzung an 20 Tagen eingeräumt war, andererseits aber vor dem Hintergrund dieses - vergleichsweise - geringen Bedarfs durch die erfolgte Bebauungsplanfestsetzung Gemeinbedarf die Gefahr wirtschaftlicher Unzumutbarkeit entstehen könnte mit der drohenden Folge von millionenteurer Übernahmepflicht und ebenso gewichtigen Folgekosten. Auch unter diesem Gesichtspunkt erscheint es unwahrscheinlich, dass der Gemeinderat bei Kenntnisnahme und Würdigung der finanziellen Risiken aus der Gemeinbedarfsfestlegung ohne weiteres gleichermaßen entschieden hätte wie erfolgt.
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Gegen die Erkennbarkeit bzw. Wahrscheinlichkeit des Übernahmeanspruchs spricht nicht entscheidend, dass die Ansprüche nach §§ 40, 42 BauGB vom Eigentümer geltend gemacht werden müssen, während der jetzige Grundstückseigentümer insoweit bislang nichts geäußert hat. Denn dem kommt keine maßgebliche Bedeutung zu angesichts dessen, dass der Eigentümer - jedenfalls wirtschaftlich gesehen - zweifellos abhängig ist von der „hinter“ dem vorliegenden Verfahren stehenden Hauptgrundpfandgläubigerin B. H.-V., und dass die Klägerin, die nach eigenem Vortrag „in enger Abstimmung“ mit dem Eigentümer und der Bank handelt, im vorliegenden Verfahren mehrfach die Geltendmachung von Ansprüchen auf Entschädigung unter verschiedensten Gesichtspunkten angekündigt hat.
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b) Das aufgezeigte Abwägungsdefizit ist beachtlich, da dieser Mangel im Abwägungsvorgang offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen ist im Sinne von § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB (a.F.).
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Offensichtlichkeit im Sinne der genannten Norm bedeutet nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, dass aus den „objektiv feststellbaren Sachumständen“ und „ohne Ausforschung“ des Gemeinderats bzw. der einzelnen Mitglieder über ihre subjektiven Vorstellungen erkennbar sein muss, dass abwägungsrechtliche Belange übergangen worden sind. Fehler, wie etwa bei der Zusammenstellung des Abwägungsmaterials und bei Erkenntnis und Einstellung in die Abwägung, die sich aus den Akten ergeben, sind offensichtlich. Es genügt andererseits nicht, wenn nur nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Abwägung an dem Mangel leidet (Lemmel, in Berliner Kommentar BauGB, 3. Auflage, § 214, RdNr. 58; Dürr in Brügelmann BauGB, § 214 RdNr. 45 ff.). Im vorliegenden Fall fehlen nicht nur jegliche Anhaltspunkte für eine Kenntnis und Würdigung der finanziellen Risiken der Stadt infolge ihrer Bebauungsplanfestsetzung durch die Gemeinderäte. Hinzu kommt hier, dass - wie oben dargelegt - die einschlägige Beschlussvorlage für eine Gemeinderat eigentlich unverständlich ist, jedoch keinerlei Fragen, Diskussionsbeiträge ohne ähnliches zu diesem Gesichtspunkt erfolgten. Andererseits stellen die Protokolle vergleichsweise ausführlich dar, dass die damit verbundenen und zum Teil zugrundeliegenden Umstände der „teilweisen“ Entwertung des Grundstücks, der Wirtschaftlichkeit einer Nutzung vor und nach Bebauungsplanfestsetzung und die Interessen und Risiken der Stadt, etwa zur Vermeidung einer „weiteren“ Bauruine, breit diskutiert wurden. Ausgenommen blieb aber ausgerechnet das mit diesen Umständen zusammenhängende und sich geradezu aufdrängende Risiko eines Planungsschadens in Folge der dann getroffenen Bebauungsplanfestsetzung.
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Der Fehler im Abwägungsvorgang war von Einfluss auf das Abwägungsergebnis im Sinne von § 214 Abs. 3 Satz 2. Hierfür ist nicht erforderlich, dass positiv nachgewiesen wird, die Gemeinde hätte bei Vermeidung des Fehlers eine andere Planungsentscheidung getroffen. Es reicht aus, wenn die Möglichkeit einer anderen Planung besteht. Es genügt jedoch nicht, dass diese Möglichkeit abstrakt gegeben ist, vielmehr muss die konkrete Möglichkeit bestanden haben, dass die Planung ohne den Abwägungsmangel anders ausgefallen wäre. Hat sich der Planungsträger zu einem Belang nicht geäußert und sind andere Belange, die das Abwägungsergebnis rechtfertigen könnten, weder im Verfahren angesprochen noch sonst ersichtlich, so ist die unzutreffende bzw. fehlerhafte Erwägung auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen. Die konkrete Möglichkeit einer andersartigen Planung ist vor allem dann gegeben, wenn sich anhand der Protokolle die Feststellung treffen lässt, dass eine andere Alternative ernsthaft in Betracht gezogen würde. Jedoch genügt nicht, dass sich einzelne Mitglieder des Gemeinderats für eine andere Lösung ausgesprochen haben, wenn der Gemeinderat diese Einwendungen zur Kenntnis genommen und sich mit ihnen auseinandergesetzt hat. Eine konkrete Möglichkeit ist dann zu bejahen, wenn eine Variante in Folge unrichtiger Umstände ausgeklammert blieb und sich nicht feststellen lässt, dass sie bei Beachtung dennoch abgelehnt worden wäre (zum Gesamten: Dürr, a.a.O., § 214 RdNr. 48). So liegt der Fall hier: Die Frage der finanziellen Risiken für die Stadt durch möglichen Ersatz von Planungsschaden ist im Gemeinderat ausgeklammert gewesen und es lässt sich nicht feststellen, dass gleichwohl die Entscheidung nicht anders getroffen worden wäre. Hierzu wird auf die obigen Darlegungen zur Frage der Bedeutung der Angelegenheit für die Stadt verwiesen; außerdem ist hier von Bedeutung, dass die getroffene Festsetzung kommunalpolitisch höchst umstritten war und es dezidierte Äußerungen, insbesondere der CDU-Fraktion, gegen die Bebauungsplanfestsetzung gab, gerade im Hinblick auf die Entwertung des Grundstücks gegenüber dem Grundstückseigentümer. Angesichts dessen, dass die erheblichen finanziellen Risiken für die Stadt aus der dann gewählten Variante, nämlich die Übernahmepflicht, aber nicht erörtert wurden, lässt sich gerade nicht ausschließen, dass die ohnehin strittige Entscheidung bei Kenntnis dieser für alle Gemeinderatsmitglieder sicherlich bedeutsamen Umstände anders ausgefallen wäre.
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Auch § 215 Abs. 1 Nr. 2 BauGB steht der Berücksichtigung des Abwägungsfehlers nicht entgegen. Nach dieser Norm werden Mängel der Abwägung bei der Beschlussfassung unbeachtlich, wenn sie nicht innerhalb von sieben Jahren seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde geltend gemacht worden sind. Dies bedeutet jedoch nicht, dass sie vom Gericht unbeachtet gelassen werden müssen, weil eine fristgerechte und formgerechte Rüge nicht erhoben worden ist. Vielmehr gilt, dass während der - wie hier - noch laufenden Rügefrist Fehler des Bebauungsplanes von Amts wegen zu berücksichtigen sind, d.h. die Gerichte die Nichtigkeit auch ohne Rüge feststellen können (Dürr, a.a.O., § 215 RdNr. 9 und 14; Lemmel, a.a.O., § 215 RdNr. 26).
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Es kann offen bleiben ob hier ein Verstoß gegen § 1 Abs. 3 BauGB vorliegt, wonach der Bebauungsplan für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich sein muss. Dies wurde von der Klägerin in Zweifel gezogen mit der Begründung, es handle sich hier um eine unzulässige ausschließliche Verhinderungsplanung. Einer Entscheidung hierüber bedarf es jedoch nicht, da nach Ansicht der Kammer der Bebauungsplan schon aus den oben dargestellten Gründen rechtsfehlerhaft ist.
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Gilt deshalb § 34 für das Baugrundstück, so ist durch das Bauvorhaben (mit Hotel, Restaurant, Bistro-Kaffee, Kino, Einzelhandel und Büro) der Rahmen der Umgebungsbebauung der Art der baulichen Nutzung nach nicht überschritten. Dies dürfte unstreitig sein. Solche Nutzungen sind in der näheren Umgebung vorhanden oder im Rahmen eines Mischgebiets - mindestens darum handelt es sich hier - gem. § 6 BauNVO zulässig.
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2. Der Antrag auf Feststellung des Einfügens nach dem Maß der baulichen Nutzung bleibt erfolglos.
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Über diesen Antrag war zu entscheiden, obwohl er als Hilfsantrag bezeichnet worden war und der Hauptantrag erfolgreich war. Zwar soll über einen echten Hilfsantrag nur bei Ablehnung des Hauptantrags entschieden werden, hier handelt es sich jedoch um einen sogenannten unechten Hilfsantrag, über den bei Bejahung des Hauptantrags zu entscheiden ist (vgl. Kopp/Schenke, VwGO, 13. Auflage, § 44 RdNr. 1). Denn der „Hilfsantrag“ wurde vom Klägerbevollmächtigten in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich als kumulativ bezeichnet und erscheint nach seinem materiellen Hintergrund nur sinnvoll, wenn der Hauptantrag Erfolg hat. Nur bei einem Einfügen der Art nach ist dann das Maß der Nutzung interessant für die Klägerin; scheitert aber das Vorhaben schon der Art nach, erscheint die Frage nach seinem zulässigen Maß überflüssig.
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Die Kammer ist nach dem Augenschein und angesichts der Planunterlagen in den Akten davon überzeugt, dass sich das Vorhaben in der Gestalt, die es durch die „Planungsvorgabe Feb. 2001/Wu“ bzw. die - dem entsprechende - „Städtebauliche Rahmenbedingungen“ (Anlage 3 zur Beschlussvorlage 61/2001 vom 09.03.2001) gefunden hat, dem Nutzungsmaß nach nicht in die nähere Umgebung einfügt.
55
Die Kammer ist - über die Einschätzung des Regierungspräsidium hinausgehend - der Ansicht, dass die nähere Umgebung im Sinne des § 34 BauGB hier gebildet wird durch die Grundstücke F.straße 19 und 21, das Grundstück des Parkhauses M. jenseits der Bahnlinie, die Grundstücke der ersten Häuserreihe an der P.straße (einschließlich des Grundstücks 5074/9) jenseits der S., die Gebäudegrundstücke an der Einmündung P.straße in die F.straße sowie das Parkhaus an der W.straße und das „C.“, W.straße 25. Insoweit kann sich das strittige Vorhaben prägend auswirken und prägen bzw. beeinflussen die genannten Grundstücke ihrerseits das Baugrundstück (zum Obersatz BVerwG, u.a., Buchholz 406.11, § 34 BauGB Nr. 197), da (nur) insoweit beachtliche wechselseitige Sichtbeziehungen bestehen und sonstige Auswirkungen (Emissionen o.ä.) nicht ersichtlich sind.
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Der genaue Umfang, etwa in den Bereich zwischen F.straße und Biererstraße hinein, kann jedoch letztlich offen bleiben, da die vom Nutzungsmaß mit dem Vorhaben allenfalls nur vergleichbaren Grundstücke, wie das „Z.-A.“ und die Bebauung am E.platz, jedenfalls nicht mehr zur näheren Umgebung gehören.
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Der Argumentation des Klägerbevollmächtigten in der mündlichen Verhandlung es gebe eine „Achse“ entlang der Bahnlinie zwischen der - in der Tat sehr massiven - Bebauung am E.platz und der Bebauung an der „B. B.“ bzw. dem Parkhaus M., welche die nähere Umgebung darstelle und in die sich das Vorhaben dem Maß nach einfüge, folgt die Kammer nicht. Zwar mag diese Achse vom Parkhaus M. aus gesehen als städteplanerische Betrachtung annehmbar sein , jedoch wird die nähere Umgebung „durch die wechselseitige Prägung der benachbarten Grundstücke begrenzt“ (vgl. BVerwG, NVwZ-RR 1999, 105). Angesichts der Bebauung im Bereich zwischen der „B. B.“ und dem E.platz fehlt es aber an einer Sichtbeziehung oder sonstigem Prägungs- bzw. Beeinflussungsmöglichkeit zwischen diesen Bereichen. Die Betrachtung in einem Blickwinkel von einem Standort außerhalb dieser beiden Bereiche kann nach Ansicht der Kammer die wechselseitige Prägung nicht ersetzen.
58
Der Rahmen des vorhandenen Maßes der Bebauung in dem so bestimmten Bereich wird durch das Vorhaben deutlich überschritten, so dass bodenrechtlich beachtliche Spannungen vorliegen, die ein Bedürfnis nach Bauleitplanung zur Folge haben (vgl. Söfker, a.a.O., § 34 Rdnr. 31 mit Rechtsprechungsnachweisen).
59
Dafür sind in erster Linie die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung tretenden Maße, wie die absoluten Größen von Höhe und Grundfläche (Söfker, a.a.O., Rdnr. 40), damit auch deren Produkt, nämlich die Baumasse (Kubatur), maßgeblich. Die Beklagte hat auf Aufforderung durch das Gericht hierzu eine Aufstellung vorgelegt; gegen die darin genannten Maße wurden keine Einwände durch die Klägerin erhoben. Danach sei das Vorhaben (in der höhenmäßig modifizierten Gestalt der „Planungsvorgabe“) 26,30 m hoch; das Gericht hat aus den Akten entnommen, dass die absolute Höhe des höchsten Teils des Komplexes, nämlich des Hotels (bezogen auf die F.straße) 22,5 m und (bezogen auf die S.straße) 26,5 m beträgt; der von Süden her gesehen mittlere Baukörper ist etwa 19 m hoch bzw. 23 m, der westlichste Komplex 17,6 m bzw. 21,6 m. Die größte Höhe wird in der näheren Umgebung nur vom Hochhaus „B. T.“, F.straße 21 annähernd erreicht, wie sich aus den Plänen zur Baugenehmigung 1998/99 (Plan Nr. 16 Ansicht Süd) i.V. mit der „Planungsvorgabe“ bzw. den „Städtebauliche Rahmenbedingungen“ ersehen lässt; die genannte Aufstellung der Stadt geht von 22 m Höhe dieses Objektes aus. Jedoch ist dieses Gebäude „B. T.“ vom umbauten Raum (11.000 m³) her, da seine Grundfläche (400 m² laut städtischer Tabelle) erheblich kleiner ist und nur in ihrem vorderen Bereich in der genannten Höhe bebaut ist, nicht annähernd vergleichbar mit dem Vorhaben, welches nach Angaben seines Architekten (laut Schriftsatz vom 26.09.2001) in der hier maßgeblichen Fassung ca. 67.000 m³ beträgt (Aufstellung der Stadt: ca. 77.000 m³). Überdies ist das Vorhaben zwar in der Höhe gegliedert, hat jedoch eine Länge entlang der S.straße von ca. 100 m laut „Planungsvorgabe“ und tritt nicht wie ein Turm, sondern wie ein massiver Riegel in dieser Ausdehnung, wenn auch abgestuft, in Erscheinung. Zwar würde rein höhenmäßig gesehen das Vorhaben ein Pendant zum „Blauen Turm“ darstellen, jedoch ungleich massiver wirken. Mit seiner Baumasse überschreitet das Vorhaben auch das Projekt nach der Baugenehmigung 1998/99 (ca. 55.000 m³ laut städtischer Aufstellung), welches (nach dieser Aufstellung) auch 3 m niedriger ist und eine kleinere Grundfläche hat (strittiges Vorhaben laut Aufstellung 3.270 m²; Vorhaben Baugenehmigung 1998/99 2.920 m²). Auch die in den Vergleich genommenen sonstigen größeren Objekte in der näheren Umgebung, nämlich die Parkhäuser W.straße (ca. 35.000 m³, Grundfläche 2876 m², Höhe 13 m bzw. 19 m), M. (21.000 m³, Grundfläche 1864 m², 14,25 m Höhe), das „C.“ (11.000 m³, 927 m² Grundfläche, 17 m Höhe) und das Kino „Blaue Brücke“, F.straße 19 (7.000 m³, 831m² Grundfläche, 9 m Höhe) erreichen die Dimension des Vorhabens nicht annähernd. Hinzu kommt im vorliegenden Fall die exponierte Lage des Vorhabens, da die F.straße, an welcher der höchste Punkt des Bauvorhabens entstehen würde, auch der höchste Punkt in der näheren Umgebung ist.
60
3. Über den zweiten (echten) Hilfsantrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans, brauchte nicht entschieden zu werden. Denn er knüpft an der Erfolglosigkeit des Hauptantrags an und geht bei dessen Erfolg ins Leere, da - wie oben dargelegt - im Hauptantrag entschieden wurde, dass der Bebauungsplan ungültig ist. Deshalb kann und braucht nicht von ihm befreit zu werden.
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Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 1 Satz 1, 2, Abs. 2 VwGO. Die Kammer hatte keine Veranlassung, das Urteil hinsichtlich der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären (§ 167 Abs. 2 VwGO).
62
Die Berufung gegen dieses Urteil war durch das Verwaltungsgericht nicht gemäß § 124 a Abs. 1 VwGO zuzulassen, da keiner der in § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO abschließend aufgezählten Zulassungsgründe vorliegt. Unbenommen bleibt der Antrag auf Zulassung (vgl. die Rechtsmittelbelehrung), über den gemäß § 124 a Abs. 4, 5 VwGO der VGH Baden-Württemberg entscheidet.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 39 Abs. 2 Nr. 3, 44 Abs. 2 Satz 3 GemO
§§ 40, 42 BauGB
§§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 1 Satz 1, 2, Abs. 2 VwGO
§ 34 BauGB
§ 77 GemO
§ 215 BauGB
§ 42 BauGB
§ 62 LBO
§ 40 BauGB
§ 6 BauNVO
§ 40 Abs. 2 BauGB
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 1 Abs. 6 BauGB
§ 214 Abs. 3 BauGB
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 24 Abs. 1 Satz 1 GemO
§ 40 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 1 BauGB
§ 214 Abs. 2 BauGB
§ 215 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
§ 39 ff. BauGB
§ 167 Abs. 2 VwGO
§ 124 a Abs. 1 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO
§ 124 a Abs. 4, 5 VwGO

Zitierte Entscheidungen: BayVBl 1983, 369
NVwZ-RR 1999, 105