Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2019-08-29, Aktenzeichen 8 K 269.17
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2019:0829.8K269.17.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um den Zeitpunkt des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für 35 im Eigentum der Klägerin stehende im sozialen Wohnungsbau errichtete Mietwohnungen auf den aus zwei Flurstücken bestehenden Grundstücken P...Straße 3...und ...Straße 3... (im Folgenden Grundstück).
Die Bebauung des mit Erbbaurechten belasteten Grundstücks erfolgte in den 90iger Jahren unter Inanspruchnahme von Aufwendungshilfen gemäß dem Wohnungsbauprogramm 1991. Zur Sicherung der Fördermittel waren Grundstück und Erbbaurechte in Mithaft zu Gunsten des Landes Berlin und der Investitionsbank Berlin (IBB) belastet. Für die Einzelheiten der Belastung wird auf die in der Förderakte der IBB befindlichen Grundbuchauszüge Bezug genommen.
Das Förderobjekt geriet in eine wirtschaftliche Schieflage, die Fördernehmerin war nicht in der Lage, ihre Darlehensverpflichtungen gegenüber den privaten Gläubigerbanken und der IBB zu erfüllen. Eine Anschlussförderung an die erstmalige Grundförderung wurde nicht gewährt. Am 10. März 2008 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Fördernehmerin eröffnet (AG Charlottenburg 36p IN 1/08) und mit Beschluss des AG Tiergarten (30 K 1/08; 30 K 2/08) eingetragen am 17. Juli 2008 die Zwangsversteigerung der beiden Erbbaurechte angeordnet.
Der Insolvenzverwalter veräußerte mit notariellem Kaufvertrag vom 4. Dezember 2009 das bebaute Grundstück und mit Kaufvertrag vom 21. Dezember 2009 die Erbbaurechte an die D.... Dem freihändigen Verkauf hatte der Beklagte, vertreten durch die Senatsverwaltung für Finanzen zu einem Kaufpreis von 2.760.000 Euro zugestimmt. Unter dem 8. Februar 2010 stellte die IBB fest, dass der Kaufpreis nicht ausreiche, um ihre Forderungen vollständig zu befriedigen. Um die Kaufvertragsabwicklung dennoch zu ermöglichen, erteilte sie Löschungsbewilligungen für die noch zu ihren Gunsten eingetragenen Grundpfandrechte. Mit der Vereinigung des Eigentums an Erbbaurecht und Grundstück wurden die Erbbaurechte aufgehoben.
Ein Forderungsverzicht wurde nicht beschlossen. Das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Fördernehmerin wurde mangels einer die Kosten des Verfahrens deckenden Masse eingestellt.
Mit Kaufvertrag vom 21. August 2015 erwarb die Klägerin die Geschäftsanteile der D...Auf den Hinweis der IBB vom 25. Juni 2015 stellte der Beklagte mit Bescheiden des Bezirksamts Mitte von Berlin (Bezirksamt) vom 11. September 2015 das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ mit Ablauf des 31. Dezember 2013 fest.
Die dagegen erhobenen Widersprüche der Klägerin wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheiden des Bezirksamts vom 3. Mai 2017 zurück. Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihren am 12. Juni 2017 erhobenen Klagen, die die Kammer zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung unter dem Aktenzeichen VG 8 K 269.17 verbunden hat.
Die Klägerin ist der Auffassung, das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ sei erst mit der Veräußerung ihrer Geschäftsanteile am 30. September 2015 eingetreten. Sie hält die analoge Anwendung von § 17 Abs. 1 WoBindG auf den Fall des sog. „Notverkaufs“ für rechtsfehlerhaft. Eine Regelungslücke liege nicht vor. Auch vor dem Wegfall der Anschlussförderung sei es zu Veräußerungen zur Vermeidung der Zwangsversteigerung gekommen. Die Regelung des § 17 Abs. 2 WoBindG, wonach die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ fortbestehe, wenn bei einer Zwangsversteigerung die Grundpfandrechte nicht erlöschen, entspreche dem Verkauf unter Übertragung von durch Grundpfandrechte gesicherten Fördermitteln. Zweck der Regelungen der §§ 15 bis 17 WoBindG sei die möglichst weitgehende Aufrechterhaltung der Eigenschaft „öffentlich gefördert“. Die analoge Anwendung des § 17 Abs. 1 WoBindG auf Fälle des freihändigen Verkaufs stelle eine unzulässige rückwirkende Erstreckung der Regelungen des WoG Bln dar. Es gebe keine gesicherte Erkenntnisgrundlage, dass Veräußerungserlöse stets und immer höher als bei einer Zwangsversteigerung seien. Eine Gleichsetzung beider Fälle sei nicht möglich.
Abgesehen davon sei hier der freihändige Verkauf kein Notverkauf gewesen. Das Objekt sei von Anfang an unwirtschaftlich gewesen und hätte schon viel früher veräußert werden müssen. Der Verkauf könne damit der Zwangsversteigerung eines zunächst wirtschaftlichen Förderobjekts nicht gleichgesetzt werden. Es liege eine unzulässige Analogie zu Lasten der Klägerin vor, weil sie bereits Mieterhöhungen der Kostenmiete gegenüber den Mietern der Förderobjekte ausgesprochen habe. Deren Wirksamkeit hänge von dem Fortbestand der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ ab.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung der Bescheide des Bezirksamts Mitte von Berlin (Wohnungsamt) vom 11. September 2015 in der Gestalt der Widerspruchsbescheide desselben vom 3. Mai 2017 zu verpflichten, das Ende der Eigenschaft öffentlich gefördert für die 12 Wohnungen P...Straße 38 und die 23 Wohnungen der L... Straße 31/32 mit dem Ablauf des 30. September 2015 zu bestätigen.
Die Zuziehung des Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Der Beklagte beantragt,
die Klagen abzuweisen.
Er hält an seinen Bescheiden fest und verweist auf die Rechtsprechung der 16. (Urteil vom 19. September 2013 – VG 16 K 5.12 –, juris) und 8. Kammer (Urteil vom 23. März 2017 – 8 K 73.16 –, juris).
Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze und sonstigen Aktenbestandteile sowie auf den Verwaltungsvorgang des Beklagten sowie die Förderakte der IBB, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zulässig aber unbegründet.
Die gemäß § 42 Abs. 1 2. Alt. VwGO statthafte Verpflichtungsklage ist zulässig. Die Klägerin begehrt gemäß § 18 Abs. 1 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz – WoBindG) in der Fassung vom 13. September 2001 (BGBl. S. 2404) die Bestätigung, dass die Objekte P...Straße 3...und ...Straße ...bis zum Zeitpunkt des Anteilserwerbs (vgl. § 5 Abs. 1 Nr. 7 des Gesetzes über den Sozialen Wohnraum in Berlin (Wohnraumgesetz Berlin – WoG Bln) als öffentlich gefördert gelten. Bei der Bestätigung des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ durch das Wohnungsamt handelt es sich um einen feststellenden Verwaltungsakt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18. Februar 2016 – OVG 5 B 1.15 –, juris, Rn. 47).
Die Klägerin ist klagebefugt im Sinne von § 42 Abs. 2 VwGO. Sie hat möglicherweise einen Anspruch auf den feststellenden Verwaltungsakt mit dem begehrten Inhalt. Sie macht geltend, dass sie durch das aus ihrer Sicht vorzeitige Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zum 31. Dezember 2013 belastet sei. Sie habe in Unkenntnis der späteren Bestätigung eine Erhöhung der Kostenmiete vorgenommen, die bei einem Wegfall der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ bereits zum 31. Dezember 2013 unwirksam wäre.
Zwar ist ein allgemeines subjektives öffentliches Recht eines Eigentümers auf Erhalt einer Bestätigung über die (zeitweilige) Fortdauer der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ nicht ohne weiteres erkennbar. Wegen der mit der öffentlichen Förderung verbundenen Beschränkungen der Verfügbarkeit des Eigentums stellt sich diese Eigenschaft nämlich in erster Linie als Belastung dar. Auch rein wirtschaftliche Interessen ohne korrespondierende Rechtsposition begründen im Allgemeinen kein die Klagebefugnis begründendes subjektives öffentliches Recht. Allerdings geht mit dem Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ auch die Verpflichtung und Möglichkeit, die Kostenmiete zu fordern, einher. Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg führt hierzu – allerdings im Rahmen einer Normenkontrolle zum insoweit vergleichbaren Landesrecht Baden-Württembergs – aus:
„Die Abschaffung der Kostenmiete durch das Landeswohnraumförderungsgesetz hat infolgedessen für den Eigentümer einer öffentlich geförderten Wohnung nicht nur Vorteile. Sie hat zwar einerseits der Konsequenz, dass Erhöhungen der Miete nicht wie bisher von einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen abhängig sind, sondern sich nach den allgemeinen Regeln über die Mieterhöhung gemäß §§ 558 bis 558e BGB richten. Das bedeutet jedoch andererseits, dass steigende Kosten des Vermieters nur dann an den Mieter weitergegeben werden können, wenn sich auch die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend erhöht. … Der Eigentümer einer öffentlich geförderten Wohnung hat danach keine Garantie, dass er für das von ihm eingesetzte Eigenkapital in derselben Höhe wie bisher eine Verzinsung erhält. § 32 LWoFG greift damit insoweit zum Nachteil der Eigentümer öffentlich geförderter Wohnungen in bestehende Rechtsverhältnisse für die Zukunft ein und entfaltet eine unechte Rückwirkung“ (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13. Mai 2015 – 3 S 1175/13 –, juris, Rn. 57).“
Es ist deshalb denkbar, dass sich der an sich begünstigende Verwaltungsakt über das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ aufgrund der Interessenlage der Klägerin für diese als Belastung darstellt. Vor diesem Hintergrund und im Hinblick darauf, dass § 42 Abs. 2 VwGO lediglich die Möglichkeit einer Rechtsverletzung verlangt, ist die Klagebefugnis der Klägerin zu bejahen (vgl. VG Berlin, Urteile vom 23. März 2017 – 8 K 73.16 – und vom 8. Juli 2015 – VG 7 K 402.14 –, beide juris; Kopp/Schenke, VwGO Kommentar, 25. Auflage, § 42 Rn. 76).
Die Verpflichtungsklage ist aber unbegründet.
Die mit den angefochtenen Bescheiden erfolgte Feststellung des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zum 31. Dezember 2013 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Feststellung eines späteren Eintritts der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Rechtsgrundlage für den Erlass des Verwaltungsaktes ist § 18 Abs. 1 Satz 1 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG). Danach hat die zuständige Stelle unter anderem dem Verfügungsberechtigten zu bestätigen, von welchem Zeitpunkt an die Wohnung nicht mehr als „öffentlich gefördert“ gilt. Wann dies materiell-rechtlich der Fall ist, beurteilt sich nach den §§ 15 bis 17 WoBindG bzw. §§ 5 des Gesetzes über den Sozialen Wohnraum in Berlin (Wohnraumgesetz Berlin – WoG Bln) vom 1. Juli 2011 (GVBl. 2011, S. 319) in der jeweils maßgeblichen Fassung (Änderungsgesetze vom 24. November 2015 [GVBl. 422] und 20. Juli 2017 [GVBl. 380]).
Vorliegend sind die Vorschriften des WoBindG und nicht des Wohnraumgesetzes Berlin anzuwenden. Nach der Überleitungsvorschrift des § 13 Satz 1 WoG Bln gelten vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes wirksam gewordene Entscheidungen weiter. § 13 Satz 2 WoG Bln bestimmt, dass wenn über einen Antrag im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes nicht bestandskräftig entschieden ist, die zum Antragszeitpunkt maßgebenden Vorschriften weiterhin Anwendung finden. Versteht man die Vorschrift des § 13 Satz 2 WoG Bln von ihrem Wortlaut her so, dass mit den Begriffen „Antrag“ bzw. „Antragszeitpunkt“ der Antrag auf Feststellung des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ gemeint ist, wären allerdings auf das vorliegende Verfahren die Bestimmungen des Wohnraumgesetzes Berlin anzuwenden. Ebenso, wenn das Wohnraumgesetz Berlin auf alle noch nicht abgeschlossenen Sachverhalte anzuwenden wäre. Aus § 13 Satz 2 WoG lässt sich folgern, dass immer die zum „Antragszeitpunkt“ maßgebenden Vorschriften Anwendung finden sollen (VG Berlin, Urteil vom 23. März 2017 – 8 K 73.16 –, juris Rn 19).
Die Klägerin hat jedoch keinen Antrag auf Feststellung der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ gestellt, die Feststellung durch den Beklagten wurde durch eine Mitteilung der IBB im Jahr 2015 initiiert. Zu diesem Zeitpunkt war das WoG Bln bereits in Kraft getreten und dessen Bestimmungen grundsätzlich maßgebend. Gegen die Anwendung des WoG Bln spricht jedoch, dass die Feststellung des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ keinen Antrag voraussetzt, sondern dem Verfügungsberechtigten von Amts wegen zu bestätigen ist. Die Begriffe „Antrag“ bzw. „Antragszeitpunkt“ sind in § 13 Satz 2 WoG Bln auch nicht definiert. Auch aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich nichts Näheres (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin, Drucksache 16/4065 vom 14. April 2011, S. 24 f.). Das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ tritt unmittelbar kraft Gesetzes ein und nicht erst auf einen entsprechenden Antrag hin. Die Bestätigung gemäß § 18 WoBindG hat daher auch nur feststellenden und nicht rechtsbegründenden Charakter (vgl. Bellinger in: Fischer-Dieskau, Pergande, Schwender, Wohnungsbaurecht Kommentar, Band 5 Wohnungsbindung, § 18 WoBindG, S. 4 f.). Die Anwendbarkeit des Wohnungsbindungsgesetzes oder des Wohnraumgesetzes Berlin hängt also nicht von dem (zufälligen) Zeitpunkt ab, zu dem ein Antrag gestellt wird. Unklar bliebe dann nämlich auch, wie diejenigen Verfahren zu behandeln wären, bei denen kein Antrag gestellt wird, sondern das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ (nur) von Amts wegen festgestellt wird (so im Ergebnis auch: Marcel Kaufmann, Jana Hager, Freshfields, Bruckhaus, Deringer, Gutachten Evaluierung des Wohnraumgesetzes Berlin [WoG Bln] – einschließlich der Darstellung der sich hieraus ergebenden Änderungsvorschläge für eine gesetzliche Nachfolgeregelung – im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 22. November 2013). Sofern in gerichtlichen Entscheidungen auf den Zeitpunkt der Antragstellung abgestellt wurde (vgl. VG Berlin, Urteil vom 18. Oktober 2016 – VG 8 K 50.16 –, juris, Rn. 24; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 12. Januar 2012 – OVG 5 B 3.09 –, juris, Rn. 18), lässt sich daraus kein Rückschluss für das vorliegende Verfahren ziehen. In keinem dieser Verfahren war – anders als im vorliegenden Fall – der maßgebliche Sachverhalt (Verkauf und Eigentumsumschreibung) bereits vor Inkrafttreten des Wohnraumgesetzes Berlin vollständig abgeschlossen.
Für die maßgebliche Rechtslage ist daher auf den Zeitpunkt abzustellen, zu dem alle Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt sind, die das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ begründen (VG Berlin, Urteil vom 23. März 2017 – 8 K 73.16 –, juris, Rn. 19). Der Verkauf des streitgegenständlichen Grundstück und der Erbbauchrechte sowie die jeweiligen Eigentumsübertragungen fanden bereits im Jahr 2009 bzw. 2010 statt. Zu diesem Zeitpunkt war das Wohnraumgesetz Berlin noch nicht in Kraft.
Die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ endete vorliegend am 31. Dezember 2013. Maßgeblich für die Bestimmung der Dauer der durch die öffentliche Förderung begründeten Wohnungsbindungen und des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ ist hier § 17 Abs. 1 WoBindG in analoger Anwendung. Die Kammer hält an der analogen Anwendbarkeit von § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG im Falle der Veräußerung des Förderobjektes durch den Insolvenzverwalter mit Zustimmung der Fördergeberin anstelle der Zwangsversteigerung (sog. Notverkauf) fest, wenn eine Löschung der die öffentliche Förderung sichernden Grundpfandrechte bewilligt wurde (vgl. VG Berlin, Urteile vom 19. September 2013 – VG 16 K 5.12 – und 23. März 2017 – 8 K 73.16 –, beide juris).
Die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung liegen vor. Voraussetzung für eine Analogie ist eine planwidrige Regelungslücke sowie eine vergleichbare Interessenlage. Der Anwendungsbereich der Norm muss wegen eines versehentlichen, mit dem Normzweck unvereinbaren Regelungsversäumnisses des Normgebers unvollständig sein. Eine derartige Lücke darf von den Gerichten im Wege der Analogie geschlossen werden, wenn sich aufgrund der gesamten Umstände feststellen lässt, dass der Normgeber die von ihm angeordnete Rechtsfolge auch auf den nicht erfassten Sachverhalt erstreckt hätte, wenn er diesen bedacht hätte (ständige Rspr., vgl. BVerwG, Urteil vom 23. April 2015 – 2 C 35/13 –, juris, Rn. 23, m.w.N.).
Das Wohnungsbindungsgesetz enthält insofern eine Regelungslücke, die durch eine Analogie zu § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG zu schließen ist. Der Fall des Notverkaufs ist von den §§ 15 bis 17 WoBindG nicht unmittelbar erfasst. §§ 15 und 16 WoBindG sind insofern unanwendbar. Sie setzen ihrem Wortlaut nach die vollständige Rückzahlung der gewährten Darlehen voraus, sei es nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen (§ 15 Abs. 1 Satz 1 a) WoBindG), vorzeitig aufgrund einer Kündigung des Darlehensgebers (§ 15 Abs. 1 Satz 1 b) WoBindG) oder vorzeitig ohne rechtliche Verpflichtung (§ 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG). Vorliegend hat gerade keine vollständige Rückzahlung des Darlehens seitens der Fördernehmerin stattgefunden, noch hat die IBB auf ihre Forderungen verzichtet. Auch § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG ist auf den Fall des freihändigen Verkaufs zur Abwendung einer Zwangsversteigerung nicht unmittelbar anwendbar, da die Vorschrift nach ihrem Wortlaut nur die Nachwirkungsfrist der förderrechtlichen Bindungen regelt, wenn die wegen der öffentlichen Mittel begründeten Grundpfandrechte mit dem Zuschlag erlöschen.
Bei dem Umstand, dass das Wohnungsbindungsgesetz keine Regelung über die Nachwirkung der öffentlichen Wohnungsbindungen im Falle eines Notverkaufs bei Löschung der Grundpfandrechte vorsieht, handelt es sich um eine planwidrige Regelungslücke. Aus der ursprünglichen Gesetzesbegründung zu § 17 WoBindG (vgl. BT-Drs. IV/3891 S. 32) ergibt sich, dass die Vorschrift des § 17 WoBindG zunächst vor allem das Problem lösen sollte, dass ohne eine gesetzliche Regelung über die Nachwirkungsfrist der öffentlichen Förderung der Ersteher eines Grundstücks in der Zwangsversteigerung dieses wegen des Erlöschens der Grundpfandrechte durch den Zuschlag lastenfrei erwerben und keine Verpflichtungen aus der Bewilligung der öffentlichen Mittel übernehmen würde. § 17 Abs. 1 WoBindG ordnet daher bei Wegfall der Grundpfandrechte eine (verkürzte) Fortdauer der Wohnungsbindungen an. Der Gesetzgeber des Wohnungsbindungsgesetzes hätte für den Fall des Notverkaufs eine dem § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG entsprechende Regelung getroffen, sofern er den Fall der freihändigen Veräußerung zur Vermeidung der Zwangsvollstreckung bei Bewilligung der Löschung der wegen der öffentlichen Mittel begründeten Grundpfandrechte bedacht hätte. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber in Kenntnis der Praxis der Veräußerung von Förderobjekten durch den Insolvenzverwalter, die die Erkennbarkeit der öffentlichen Förderung im Grundbuch entfallen lässt, keine Regelung zur Nachwirkungsfrist der öffentlichen Förderung hätte treffen wollen oder die Nachwirkungsfrist anders als im Fall der Zwangsversteigerung hätte regeln wollen, vermag die Kammer nicht zu erkennen (vgl. auch VG Berlin, Urteil vom 19. September 2013, a.a.O., Rn. 32).
Unerheblich ist insofern, dass es bereits vor dem Wegfall der Anschlussförderung Veräußerungen von Wohnungen zur Vermeidung der Zwangsversteigerung gegeben haben mag, weil sich das Fehlen einer Regelung für die Nachwirkung der öffentlichen Förderung im Falle der Veräußerung nur bei Löschung der wegen der Förderung begründeten Grundpfandrechte offenbart. Der Fortfall der Anschlussförderung dürfte lediglich zu einer Verschärfung der Finanzierungssituation von nicht hinreichend wirtschaftlichen Förderobjekten und vermehrten Insolvenzen geführt haben. Für das Bestehen einer Regelungslücke im Wohnungsbindungsgesetz spricht schließlich auch die spätere Lückenschließung durch den Landesgesetzgeber. § 7 Abs. 2 WoG Bln bestimmt nunmehr ausdrücklich das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ im Falle der Veräußerung einer andernfalls drohenden Zwangsversteigerung.
Eine Lückenschließung durch eine analoge Anwendung der §§ 15, 16 WoBindG kommt nicht in Betracht. Diesen Vorschriften ist gemein, dass sie die vollständige Rückzahlung des Darlehens voraussetzen. Damit liegt ihnen ein grundlegend anderer Sachverhalt zugrunde als im Falle des Notverkaufs, bei dem keine Rückzahlung der Fördermittel stattfindet. Etwas anderes folgt auch nicht aus der Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg vom 12. Januar 2012 – OVG 5 B 3.09 –, juris. In dem dortigen Verfahren ging es um eine Analogie zu § 16 WoBindG in der besonderen Konstellation, in der die IBB vorzeitig vollständig auf die Rückzahlung der Fördermittel verzichtet hatte. Ein Forderungsverzicht ist hier gerade nicht erklärt worden.
Die Situation des Notverkaufs unter Löschung der wegen der öffentlichen Fördermittel begründeten Grundpfandrechte ist mit dem Fall der Zwangsversteigerung, der gemäß § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG zu einem vorzeitigen Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ führt, vergleichbar. Gemäß § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG gelten bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks die Wohnungen, für die öffentliche Mittel als Darlehen bewilligt worden sind, bis zum Ablauf des dritten Kalenderjahres nach dem Kalenderjahr, in dem der Zuschlag erteilt worden ist, als öffentlich gefördert. Wie bei der Zwangsversteigerung liegt im Fall des Notverkaufs eine Insolvenz des ursprünglichen Fördernehmers vor. Ein freihändiger Verkauf findet nur als Alternative zu einer andernfalls drohenden Zwangsversteigerung statt. Während im Fall der Zwangsversteigerung die Grundpfandrechte durch den Zuschlag erlöschen, geschah dies im vorliegenden Fall des Notverkaufs durch eine Erklärung der IBB. Auch die Interessenlage ist vergleichbar. Die freihändige Veräußerung von Grundstücken zur Vermeidung der Zwangsversteigerung unter Verzicht auf die die öffentliche Förderung sichernden Grundpfandrechte, kann eine Inanspruchnahme von Landesbürgschaften vermeiden oder reduzieren, indem sie eine Befriedigung der privaten Gläubiger ermöglicht. Der Verzicht auf die Grundpfandrechte kommt hinsichtlich der Sichtbarkeit der öffentlichen Wohnungsbindungen für Dritte im Ergebnis dem Erlöschen der Grundpfandrechte durch den Zuschlag gleich. Das Gericht schließt sich insoweit den Ausführungen der 16. Kammer, Urteil vom 19. September 2013, a.a.O., Rn. 29, an und macht sie sich zu Eigen:
„Es handelt sich um von der Interessenlage her vergleichbare Sachverhalte. Der Normzweck des § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG über das Ende der öffentlichen Bindungen in Fällen einer Zwangsversteigerung des Grundstücks erfasst nach Auffassung der Kammer auch den im Wohnungsbindungsgesetz nicht geregelten Fall eines Notverkaufs, den der Insolvenzverwalter mit Zustimmung der Förderstelle zur Abwendung einer anderenfalls drohenden Zwangsversteigerung vornimmt, und rechtfertigt deshalb auch das Eintreten der entsprechenden Rechtsfolge. Zwar trifft es zu, dass, wie der Beklagte unter Hinweis auf die oben genannte Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen betont hat, in der Zwangsversteigerung grundsätzlich der lastenfreie Erwerb als Teil einer ausgewogenen Gesamtregelung des öffentlich-rechtlich ausgestalteten Verfahrens vorgesehen ist, was bei einem privaten Rechtsgeschäft nicht der Fall ist. Diesem rein formalen Argument ist aber mit der Klägerin entgegenzuhalten, dass sich die wirtschaftlichen Verhältnisse – auch und gerade im Land Berlin in Folge des Wegfalls der Anschlussförderung – dahin entwickelt haben, dass vielfach Insolvenzverwalter die ihnen anvertrauten Objekte nicht zwangsversteigern lassen, sondern als günstigere Verwertungsvariante den freihändigen Verkauf wählen. Für den Ersteigerer wie für den Käufer ist der Eigentumserwerb aber nur dann wirtschaftlich interessant, wenn die öffentlichen Grundpfandrechte gelöscht werden und auch im Verkaufsfall die Bindungen, ähnlich wie bei einer Zwangsversteigerung, alsbald erlöschen. Denn die Mietpreis- und Belegungsbindung kann für Kaufinteressenten wertmindernd erscheinen, und durch einen freihändigen Verkauf lässt sich häufig ein höherer Erlös erzielen als bei einer ansonsten alternativlosen Zwangsversteigerung des Objekts. Anderenfalls hätte der Erwerber keinen Einfluss auf die Beendigung des mit dem Fördernehmer begründeten Darlehensverhältnisses, unterläge aber öffentlich-rechtlich weiter den Sozialbindungen, die nach Löschung der Grundpfandrechte, die die öffentlichen Mittel besichern, im Grundbuch nicht mehr unmittelbar zu erkennen sind (vgl. dazu auch die amtliche Begründung zu § 6 Abs. 2 des Entwurfs, nunmehr § 7 Abs. 2 WoG Bln, a.a.O., S. 20 f.). Jedenfalls in denjenigen Fällen, in denen die Förderstelle, wie hier die IBB, zur Abwendung der ansonsten drohenden Zwangsversteigerung der freihändigen Veräußerung durch den Insolvenzverwalter zugestimmt und die Löschung der öffentlichen Grundschulden bewilligt hat, sind die Sachverhalte des Notverkaufs und der Zwangsversteigerung im wirtschaftlichen Ergebnis vergleichbar.“
Die Umstände der vorliegenden Veräußerung des bisher unwirtschaftlich geführten Förderobjektes unterstreichen die Vergleichbarkeit von Zwangsversteigerung und Veräußerung durch den Insolvenzverwalter bei Löschung der Grundpfandrechte. Mit der Veräußerung des Objektes erhoffte sich die IBB einen zwar nur geringfügig höheren Erlös und eine Verringerung der Inanspruchnahme der zugunsten der privaten Gläubiger übernommenen Ausfallbürgschaften des Landes. Ob eine Versteigerung oder Veräußerung des Förderobjektes bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise schon viel früher hätte erfolgen müssen, und ob die Entscheidung für den freihändigen Verkauf unter Verzicht auf die die Förderung sichernden Grundpfandrechte aus Sicht des Fördergebers wirtschaftlich sinnvoll war, ist für die Frage der Nachwirkungsfrist der öffentlichen Förderung unerheblich.
Es liegt auch keine unzulässige Analogie zu Lasten der Klägerin vor. Es ist bereits fraglich, ob das frühere Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ überhaupt eine Belastung des Eigentums der Klägerin darstellt oder lediglich ihre Erwartungen an Mieteinkünfte betrifft. Jedenfalls kann die analoge Anwendung von § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG für den Fall des Notverkaufs bei Löschung der Grundpfandrechte nicht davon abhängig gemacht werden, ob sie sich zu Gunsten oder zu Lasten des Verfügungsberechtigten auswirkt. Dies könnte je nach individueller Interessenlage zu unterschiedlichen Nachwirkungsfristen führen. Dies entspricht nicht Sinn und Zweck der Regelungen zum Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“, die an die Erfüllung objektiver Tatbestandsmerkmale anknüpfen. Insofern konnte die Klägerin, die nach angeordneter Zwangsversteigerung im Wege des Notverkaufs bei gleichzeitiger Löschung der Grundpfandrechte das Erbbaurecht erworben hat, auch nicht auf den Fortbestand der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ vertrauen.
Dass die Klägerin in Unwissenheit des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ mit Ablauf des Jahres 2013 Mieterhöhungen der Kostenmiete ausgesprochen hat, kann sich nicht auf die Beurteilung des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ auswirken.
Die Berufung ist gemäß § 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO zuzulassen. Der Frage der analogen Anwendung von § 17 WoBindG für zurückliegende Zeiträume kommt auch nach seiner Ersetzung durch Landesrecht grundsätzliche Bedeutung gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zu.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 Sätze 1 und 2 ZPO.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf
175.000,00 Euro
festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 15 bis 17 WoBindG
§§ 558 bis 558e BGB
§§ 15 und 16 WoBindG
§§ 15, 16 WoBindG kommt nicht in Betracht. Diesen Vorschriften
§ 32 LWoFG
§ 18 WoBindG
§ 17 WoBindG
§ 16 WoBindG
§ 167 VwGO
§ 17 Abs. 1 WoBindG
§ 17 Abs. 2 WoBindG
§ 42 Abs. 1 2. Alt. VwGO
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 18 Abs. 1 Satz 1 Wohnungsbindungsgesetz
§ 13 Satz 1 WoG
§ 13 Satz 2 WoG
§ 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG
§ 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG
§ 7 Abs. 2 WoG
§ 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 36p IN 1/08
30 K 1/08
30 K 2/08
8 K 269.17
16 K 5.12
8 K 73.16
5 B 1.15
3 S 1175/13
7 K 402.14
8 K 50.16
5 B 3.09
2 C 35/13