Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-11-04, Aktenzeichen 11 S 133/10
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2010:1104.11S133.10.00

Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 05.05.2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts Unna (Az.: 14 C 182/09) abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt an die Klägerin 749,70 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 06.09.2009 zu zahlen und die Klägerin von den außergerichtlichen anwaltlichen Kosten der Rechtsanwaltskanzlei C, T-Straße # in ##### E in Höhe von 507,50 € aus der dortigen Rechtssache E B.V. ./. T II, 665/09, freizustellen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

Tatbestand:
Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gem. § 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig und begründet.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf die Miete für September 2009 aus § 535 Abs. 2 BGB, da das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung des Beklagten vom 04.08.2009 beendet worden ist.
Die fristlose Kündigung nach § 542 Abs. 2 BGB wäre nur berechtigt, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch eine Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche um mehr als 10% erheblich beeinträchtigt ist (BGH NJW 2005, 2152). Eine derartige Unterschreitung liegt nicht vor, da nach Auffassung der Kammer bereits keine Mietfläche von 60 qm vertraglich vereinbart oder zugesichert worden ist.
Soweit eine Flächenangabe im Mietvertrag enthalten ist, stellt dies im Allgemeinen eine Beschaffenheitsvereinbarung dar (BGH NZM 2007, 594). Nicht ausreichend hingegen ist es, wenn die Wohnfläche in einer Zeitungsannonce oder in einer vom Vermieter ausgestellten Mietbescheinigung angegeben ist, aber nicht im Mietvertrag ausgewiesen war (Sternel Mietrecht Aktuell 4. Aufl. VIII Rn. 117 m.w.N.). Ebenfalls nicht ausreichend ist eine spätere Abrechnung über Betriebskosten aufgrund einer nicht im Mietvertrag enthaltenen Flächenangabe. Eine Zusicherung im Sinne von
§ 536 Abs. 2 BGB kann in der Flächenangabe nur gesehen werden, wenn der Vermieter durch eine ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung zum Ausdruck gebracht hat, für die angegebene Flächengröße und alle Folgen einer dem Mieter nachteiligen Abweichung garantiemäßig – also auch ohne Verschulden – einstehen zu wollen (Sternel aaO.).
Eine derartige weitreichende Erklärung des ursprünglichen Vermieters, des Zeugen I, als Rechtsvorgänger der Klägerin, lässt sich nicht feststellen. Im schriftlichen Mietvertrag ist keine Flächenangabe enthalten. Es liegt lediglich das handschriftlich verfasste Schriftstück vor, auf dem eine Größe von 60 qm angegeben ist. Auch hieraus lässt sich keine Zusicherung oder Beschaffenheitsvereinbarung herleiten. Denn das Schriftstück während der Besichtigung und nicht bei Vertragsschluss ausgestellt und sollte seinem Inhalt nach lediglich im Wesentlichen eine Auflistung der entstehenden Kosten als Vorabinformation zum Vertragsschluss darstellen. Eine detaillierte Angabe zu einzelnen Räumlichkeiten, den mit vermieteten Möbel und eine exakte Größenangabe, insbesondere zu den Büroräumen und den Nutzflächen im Keller fehlen. Auch lässt sich dem Schriftstück nicht entnehmen, dass der Vermieter für die genannten Angaben garantiemäßig einstehen wollte. Im Gegenteil spricht die nachträgliche Änderung des Mietzinses im dann abgeschlossenen Mietvertrag dafür, dass bei der Besichtigung noch keine genaue Festlegung erfolgte. Auch die Nichtaufnahme der Fläche in den schriftlichen Mietvertrag zeigt, dass die Größe nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung sein sollte.
Die vor dem Amtsgericht durchgeführte Beweisaufnahme führt zu keinem anderen Ergebnis. Vielmehr stützt die Aussage des Zeugen I die Darstellung der Klägerin, wonach eine pauschale Miete, unabhängig von der Größe, gezahlt werden sollte. Auch sei bei Unterzeichnung des schriftlichen Mietvertrages nicht mehr über die Größe gesprochen worden. Die Zeugin T hingegen konnte lediglich angeben, dass die Größe seitens des Zeugen I genannt und aufgeschrieben worden ist. Eine explizite Zusicherung der Größe konnte sie hingegen nicht bestätigen. Auch war sie bei Unterzeichnung des Mietvertrages nicht zugegen. Der Zeuge C2 konnte überhaupt keine Angaben zur Sache machen.
Danach lag kein Grund für eine fristlose Kündigung vor, so dass das Mietverhältnis fortbestand und die vertraglich vereinbarte Miete geschuldet ist.
Der Anspruch auf Zinsen und Freistellung der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergibt sich aus den §§ 280, 281, 286, 288 BGB in Verbindung mit § 6 des Mietvertrages.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 280, 281, 286, 288 BGB
§ 91 ZPO
§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1, 26 Nr. 8 EGZPO
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 542 Abs. 2 BGB
§ 536 Abs. 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 2005, 2152
NZM 2007, 594
14 C 182/09