Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2015-10-20, Aktenzeichen 11 S 124/14
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2015:1020.11S124.14.00

Tenor:
wird die Berufung der Klägerin gegen Die Berufung der Berufungsklägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Dortmund (425 C 4765/14) vom 12.08.2014 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsmittels trägt die Berufungsklägerin
Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 686,52 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Soweit die Berufungsklägerin der Ansicht ist, dass die Kammer bei der Findung der ortsüblichen Vergleichsmiete unzulässigerweise Kostenelemente berücksichtigt, vermag dies nicht zu überzeugen.
Die von der Berufungsklägerin zitierte Rechtsprechung ist mit der vorliegenden Sachverhaltskonstellation nicht vergleichbar. Während es sich bei der Vornahme von Schönheitsreparaturen um einen Vertragsbestandteil handelt, der der freien Verhandlung der Mietvertragsparteien unterliegt, ist die Situation beim Contracting eine andere. Hierauf hat der Mieter keinen Einfluss; es handelt sich vielmehr um ein Element, das der vermieteten Wohnung unmittelbar anhaftet, wenn der Vermieter einen entsprechenden Vertrag mit einem Wärmelieferanten abgeschlossen hat.
Vor diesem Hintergrund kann die Art der Wärmeversorgung der einzugruppierenden Wohnung ohne Weiteres Berücksichtigung finden (vgl. etwa LG Berlin, LG Berlin, Urteil vom 19. Juli 2011 – 65 S 472/10 bzgl. des Merkmals „Fernwärme“; vgl. auch Schmidt-Futterer, § 558 Rn. 68). Vor diesem Hintergrund können Wohnungen in den Fällen, in denen der Vermieter im Rahmen von Wärme-Contracting die Heizung nicht selbst betreibt, entsprechend des im Mietspiegels für Fernwärme gemachten Abschlags oder unterhalb des Medians in die Mietspiegelspanne eingruppiert werden (Schmidt-Futterer, § 558 Rn. 70).

Entscheidungsgründe:
Dass in der Dokumentation zum Mietspiegel festgestellt wird, dass ein signifikanter Einfluss auf die Miethöhe nicht festgestellt werden könne, ist in diesem Zusammenhang unerheblich.
Zunächst weist die Kammer darauf hin, dass die Dokumentation vom Textteil des Mietspiegels zu unterscheiden ist. Die Dokumentation soll lediglich dem interessierten Anwender wie auch dem Gericht die Möglichkeit geben, alle Schritte der Mietspiegelerstellung nachzuvollziehen, um überprüfen zu können, ob die anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze eingehalten wurden und ob der Mietspiegel im konkreten Fall anwendbar ist (vgl. Schmidt-Futterer, § 558d Rn. 75).
Die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete ist innerhalb der Mietspiegelspanne dann durch Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO zu ermitteln. Der qualifizierte Mietspiegel ist dabei lediglich eine Orientierungshilfe. Er ersetzt ein ansonsten etwaig erforderliches Sachverständigengutachten. Ebensowenig wie das Gericht an die Ausführungen des Sachverständigen gebunden ist (vgl. § 286 ZPO), erschöpft sich das tatrichterliche Ermessen (§ 287 Abs. 2 ZPO) in einer Bindung an den qualifizierten Mietspiegel. Vielmehr gibt dieser lediglich die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete als Beweislastnorm vor (Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB). Die Einordnung innerhalb der Spanne ist hingegen eine normative Bewertung, die der Mietspiegel gerade nicht vornehmen kann, da er ja eine abstrakte generelle Datenbasis darstellt, in die eben jede Wohnung eingeordnet werden muss (Schmidt-Futterer, § 558d Rn. 101). Innerhalb der Eingruppierung muss der Tatrichter dann alle wesentlichen Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und Denkgesetze beachten (BGH, aaO, sowie Urteil vom 18-02-1993 - III ZR 23/92).
Diesen Vorgaben ist die Kammer gefolgt und hat die im Hinweisbeschluss dokumentierten strukturellen Nachteile des Contracting für den Mieter in Übereinstimmung mit der Kommentarliteratur berücksichtigt und bewertet.
III.
Hinsichtlich der beantragten Revisionszulassung weist die Kammer auf die Regelung des § 522 Abs. 2 Nr. 2 ZPO hin. Danach durfte die Entscheidung der Kammer nach § 522 Abs. 2 ZPO ergehen, da die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hatte.
Soweit die Berufungsklägerin demgegenüber der Ansicht ist, die Rechtssache hätte grundsätzliche Bedeutung, da die Kammer die Art der Wärmeversorgung ohne Rücksicht auf den Inhalt des Mietwertspiegels berücksichtigt, ist dem nicht zu folgen.
Wie die Kammer bereits unter Ziffer II ausführte, handelt es sich bei der Dokumentation nicht um den Mietspiegel (s.o.). Zudem stellt der qualifizierte Mietspiegel nach Rechtsprechung des BGH lediglich eine Orientierungshilfe als Schätzgrundlage dar (BGH, Urteil vom 20. 4. 2005 - VIII ZR 110/04). Die Ausübung des dem Tatrichter zur Feststellung der konkreten Vergleichsmiete nach § 558 BGB eingeräumten Ermessens erschöpft sich nicht in einer Bindung an den insoweit lediglich eine Vergleichsspanne vorgebenden Mietspiegel – bzw. wie hier an die nicht zum Mietspiegel gehörende Dokumentation – sondern muss alle wesentlichen Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und Denkgesetze beachten (vgl. oben). Die von der Berufungsklägerin behauptete grundsätzliche Bedeutung der Sache ist daher vor dem Hintergrund der von der Kammer getroffenen Einzelfallbeurteilung nicht gegeben.
Bereits aufgrund der Entscheidungsart war daher eine Revisionszulassung nicht gegeben (vgl. auch Thomas/Putzo, § 522 Rn. 23).
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 286 ZPO
§ 558 BGB
§ 97 ZPO
§ 522 Abs. 2 ZPO
§ 287 Abs. 2 ZPO
§ 558d Abs. 3 BGB
§ 522 Abs. 2 Nr. 2 ZPO
§ 522 Abs. 2 ZPO
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 25 C 4765/14
65 S 472/10
III ZR 23/92
VIII ZR 110/04