Landgericht GieBen (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-11-01, Aktenzeichen 3 O 470/10
ECLI: ECLI:DE:LGGIESS:2011:1101.3O470.10.0A

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage wird festgestellt, dass der Drittwiderbeklagte gegenüber dem Beklagten keine - gegenwärtigen oder zukünftigen - Ansprüche auf Schadenersatz aus der Vermittlung und der Beratung oder sonstige - gegenwärtige oder zukünftige -Ansprüche im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer mittelbaren Beteiligung durch den Drittwiderbeklagten an dem Immobilienfonds ... gemäß Beitrittserklärung vom 14.11.1991 hat.
Von den Kosten des Rechtsstreits und den außergerichtlichen Kosten des Beklagten haben die Klägerin 50 % und der Drittwiderbeklagte 50 % zu tragen. Ihre eigenen außergerichtlichen Kosten haben die Klägerin und der Drittwiderbeklagte jeweils selbst zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Der Gebührenstreitwert wird auf 59.360,99 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von dem Beklagten als Gründungsgesellschafter des geschlossenen ... Immobilienfonds ... aus eigenem und abgetretenem Recht ihres Ehemanns, des Drittwiderbeklagten (Abtretungserklärung Anlage K0, Bl. 74), Schadensersatz und Rückabwicklung ihrer Beteiligung an dem Fonds unter dem Gesichtspunkt der Haftung des Gründungsgesellschafters für unzureichende Information und Beratung.
Der Beklagte ist Gründungsgesellschafter der Immobilienfonds ... und war Geschäftsführer der für die Einwerbung weiterer Mitgesellschafter an dem Immobilienfonds zuständigen Mitinitiatorin und Prospektherausgeberin der .... Des Weiteren war der Beklagte Geschäftsführer der ..., bei der es sich um die Geschäftsführerin des Immobilienfonds ... handelt.
Die Fondsgesellschaft ... wurde von dem Beklagten zu dem Zweck errichtet, Immobilien in ... und ... zu erwerben, zu vermieten und zu verwalten. Weitere Gründungsgesellschafterin des Immobilienfonds ist die .... Mit der Einlage des Beklagten als Gründungsgesellschafters in Höhe von 50.000,00 DM konnte der Gesellschaftszweck, der Eigenkapital von insgesamt 12.850.000,00 DM erforderte, nicht erreicht werden. Nach dem von dem Beklagten erarbeiteten Konzept der Gesellschaft war Aufgabe der ..., die laut Gesellschaftsvertrag mit 12.800.000,00 DM an dem Kapital der Gesellschaft beteiligt war, ihre Geschäftsanteile an anzuwerbenden Neugesellschafter zu verkaufen. Der von dem Beklagten entwickelte Gesellschaftsvertrag sah insoweit vor, dass die ... ihre Gesellschaftseinlage nur dann und in dem Umfang schuldete, wie es zur Anwerbung von Anlegern kam. Auf den Gesellschaftsvertrag der ... (Anlage K1, Bl. 14 - 24) wird Bezug genommen.
Die Kapitalanlage ... delegierte die Einwerbung weiterer Mitgesellschafter an Untervermittler, im vorliegenden Fall an den Zeugen ... in ....
Der Zeuge ... beriet den Drittwiderbeklagten anlässlich eines Beratungsgesprächs am 14.11.1991 bezüglich des Erwerbs der streitgegenständlichen Beteiligung. Der Drittwiderbeklagte unterzeichnete am Ende der Beratung eine Beitrittserklärung an dem streitgegenständlichen Fonds mit einer Nominalsumme in Höhe von 100.000,00 DM zuzüglich eines Agios von 5 %. Zur Finanzierung der Beteiligung sollte ein Darlehen aufgenommen werden. Der Drittwiderbeklagte nahm die Beitrittserklärung mit nach Hause und ließ die Klägerin ebenfalls unterschreiben. Sodann übersandt er die Beitrittserklärung an den Zeugen .... Von der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten wurde zur Finanzierung am 06.12.1991 ein Darlehen bei der ... in Höhe von 111.100,00 DM aufgenommen. Auf die Beitrittserklärung vom 14.11.1991 (Anlage K2, Bl. 25 f.), den Darlehensvertrag über 111.100,00 DM vom 06.12.1991 (Anlage K3, Bl. 27 f.) und den Grundbesitzbrief über den Anteil an dem ... in Höhe von 100.000,00 DM (Anlage K4, Bl. 29) wird Bezug genommen.
Im Prospekt heißt es unter „Chancen und Risiken der Kapitalanlage“ unter Punkt 1.2 Fungibilität:
Die Beteiligung an diesem Immobilienfonds ist als langfristiges Engagement konzipiert. Die Kündigungsmöglichkeit ist im Interesse der kontinuierlichen Entwicklung des Gesellschaftszwecks eingeschränkt. Grundsätzlich kann jeder Anleger über seine Beteiligung frei verfügen. Ein organisierter Markt, wie etwa die Aktienbörse, existiert derzeit für Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds nicht.
Der Prospektherausgeber möchte mit diesem Angebot nicht den Immobilienspekulanten oder Wiederverkäufer sondern den langfristig Planenden ansprechen. Den Sinn dieses Immobilienangebots sieht der Prospektherausgeber in der langfristigen Überlegenheit von Immobilien beim Vermögensaufbau und nicht im mittelfristigen Verkauf. Die Erzielung lebenslanger Erträge aus den Mieteinnahmen sollte dem Interesse an der Realisierung kurzfristiger Wertsteigerungen vorgehen.
Nach dem Darlehensvertrag war das Darlehen von 111.100,00 DM mit jährlich 6,9 % zu verzinsen und die Darlehnsfälligkeit wurde auf den 31.12.2003 vereinbart. Die Klägerin und der Drittwiderbeklagten zahlten jährlich Darlehnszinsen in Höhe von 7.665,90 DM (= 3.919,51 €), in der zwölfjährigen Darlehnslaufzeit also 47.043,12 € Zinsen an die .... Am 09.12.2003 zahlten die Klägerin und der Drittwiderbeklagte das Darlehen durch eine Zahlung von 56.804,53 € (= 111.100,00 DM) zurück (Anlage K5, Bl. 30). Der Betrag von 56.804,53 € und das von der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten gezahlte Agio von 5.000,00 DM (= 2.556,46 €) sind Gegenstand der Klageforderung. Mit anwaltlichem Schreiben vom 22.12.2009 (Anlage K6, Bl. 31 - 34) ließ die Klägerin den Anspruch geltend machen. Mit Schreiben vom 08.02.2010 (Anlage K7, Bl. 35) wurde der Anspruch zurückgewiesen. Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte zahlten am 15.02.2010 für die außergerichtliche Rechtsverfolgung eine 1,5 Geschäftsgebühr und eine 0,3 Erhöhungsgebühr aus dem Gegenstandswert 56.753,40 €, mithin 2.429,20 €, an ihre Prozessbevollmächtigten (Rechnung Anlage K8, Bl. 36). Die Klägerin erklärt die Aufrechnung mit den gezahlten Darlehenszinsen, soweit sie sich auf die Klageforderung Ausschüttungen und Steuervorteile anrechnen lassen müsste.
Die Klägerin behauptet, die jährlichen Ausschüttungen seien 7 % angegebenen worden und nur anfänglich erreicht worden und hätten sich nach wenigen Jahren deutlich reduziert. Im Jahr 2004 seien die Ausschüttungen nahezu gänzlich eingestellt worden. Der Zeuge ... habe die Beteiligung im Beratungsgespräch am 14.11.1991 als ein sicheres und rentables Investment in Immobilien bezeichnet. Der Drittwiderbeklagte könne mit dieser Anlage für sich und seine Familie risikolos Vermögen aufbauen und damit zusätzlich privat zur Altersvorsorge beitragen. Durch die Investitionen in einen Immobilienfonds würde das Vermietungsrisiko wegen der in dem Fonds enthaltenen verschiedenen Immobilien auf mehrere Schultern verteilt. Darüber hinaus könne der Drittwiderbeklagte mit der Beteiligung nicht unerheblich Steuern sparen. Die Beteiligung sei so sicher und gut, dass der Drittwiderbeklagte sich ohne jedes Eigenkapital an dem Immobilienfonds beteiligen könne. Die ... habe zugesagt, Anlageinteressenten die Beteiligung zu 100 % zu finanzieren. Die Fremdfinanzierung würde den steuerlichen Effekt für den Drittwiderbeklagten sogar erhöhen. Ein nennenswerter monatlicher Liquiditätsabfluss für die Darlehensaufnahme steht dem nicht gegenüber, weil die regelmäßigen Ausschüttungen aus dem Immobilienfonds ausreichen würden, die Finanzierung bei der ... zu bedienen. Der Berater habe allerdings das eigentliche Risiko der Beteiligung an dem Immobilienfonds verschwiegen. Es handele sich keineswegs um eine sichere Anlage, mit der die Klägerin und der Drittwiderbeklagte risikolos Vermögen oder gar eine Altersvorsorge bilden könnten, sondern um eine komplizierte gesellschaftsrechtliche Beteiligung, bei der für die Klägerin und den Drittwiderbeklagten nicht nur die das Risiko eines Totalverlust des auf Kredit finanzierten Kapitals, sondern auch die persönliche Haftung für weitere Verbindlichkeiten der Vorgesellschaft drohe. Weiter habe der Zeuge ... den Drittwiderbeklagten nicht darauf hingewiesen, dass es für Beteiligungen an geschlossenen Fonds keinen funktionierenden Markt gab. Vielmehr habe der Zeuge ... dem Drittwiderbeklagten anlässlich des Beratungsgesprächs mitgeteilt, dass er die Beteiligung bei Bedarf an der so genannten Zweitmarktbörse verkaufen könne. Der Drittwiderbeklagte habe im Juni 2008 anlässlich der rechtlichen Beratung durch seinen Prozessbevollmächtigten erfahren, dass die Fungibilität geschlossener Fonds damals wie heute nicht gegeben sei. Der Drittwiderbeklagte habe zu diesem Zeitpunkt festgestellt, dass er sich bei Kenntnis dieses Umstandes nicht an dem streitgegenständlichen Fonds beteiligt hätte, weil es für ihn wichtig gewesen sei, die Beteiligung im Bedarfsfall wieder äußern zu können. Des Weiteren habe er zu diesem Zeitpunkt erfahren, dass er bei der in der Rechtsform der BGB-Gesellschaft bestehenden Beteiligung der Gefahr ausgesetzt sei, dass er Nachschüsse an die Gesellschaft zu leisten habe, wenn dies im Rahmen einer Gesellschafterversammlung beschlossen werden sollte. Weiterhin bestünde die Gefahr, dass er persönlich für Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft haftet und dass bei Auflösung der Gesellschaft ein negatives Auseinandersetzungsguthaben entstehen könne, so dass er aus diesem Grund zu einer über die ursprüngliche Einlage hinausgehenden Zahlung an die Gesellschaft bzw. deren Gläubiger verpflichtet sein könnte. All diese Umstände seien bei der Information und Beratung durch den Zeugen ... verschwiegen worden. Wenn dem Drittwiderbeklagten diese Umstände bei der Beratung durch den Zeugen ... mitgeteilt worden wären, hätten er und die Klägerin sich nicht an dem streitgegenständlichen Fonds beteiligt, denn sie hätten keine unüberschaubaren Haftungsrisiken eingehen wollen.
Die Klägerin ist der Ansicht, der Beklagte hafte unter dem Gesichtspunkt der Haftung des Gründungsgesellschafters für die fehlerhafte Information und Beratung seiner Erfüllungsgehilfen, der ... und des von dieser beauftragten Untervermittlers ... (BGH, Urteil vom 30.03.1987 II ZR 163/86).
Die Klägerin beantragt:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 59.360,99 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. seit 30.12.2009 Zug um Zug gegen Abtretung sämtlicher Ansprüche der Klägerin und ihres Ehemanns, ..., gegen die ... aus der Beteiligung vom 14.11.1991 mit einer ursprünglichen Nominalbeteiligung von 100.000,00 DM, zu bezahlen. Es wird festgestellt, dass sich der Beklagte mit der Annahme der in Satz 1 näher bezeichneten Rechte an der ... im Verzug befindet. 2. Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin nicht festsetzungsfähige außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.026,08 (0,75 Geschäftsgebühr, Auslagen, Umsatzsteuer aus Streitwert 56.753,40 €) zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. seit 16.12.2010 zu bezahlen.
Der Beklagte beantragt:
Die Klage abzuweisen. Es wird festgestellt, dass der Drittwiderbeklagte gegenüber dem Beklagten keine - gegenwärtigen oder zukünftigen - Ansprüche auf Schadenersatz aus der Vermittlung und der Beratung oder sonstige - gegenwärtige oder zukünftige - Ansprüche im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer mittelbaren Beteiligung durch den Drittwiderbeklagten an dem ... gemäß Beitrittserklärung vom 14.11.1991 hat.
Der Drittwiderbeklagte beantragt:
Die Drittwiderklage abzuweisen.
Der Beklagte bestreitet die Aktivlegitimation der Klägerin. Er behauptet, der Zeuge ... sei seiner Verpflichtung zur Anlage- und anlegergerechte Beratung in vollem Umfang nachgekommen. Das vollständige Prospekt sei der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten vor Erwerb der streitgegenständlichen Beteiligung übergeben worden, was die Klägerin und der Drittwiderbeklagte in der Beitrittserklärung vom 14.11.1991 bestätigte (Anlage B2).
Die Angaben im Prospekt würden als Mittel der Aufklärung genügen (BGH, II ZR 140/03; BGH, III ZR 249/09; BGHZ 186, 152). Dafür, dass das Prospekt nicht rechtzeitig vor der Anlageentscheidung zugegangen sei, würde die Klägerin die Darlegungs- und Beweislast tragen (OLG Frankfurt am Main, 17 U 98/09; BGH, III ZR 205/05). Die Bezeichnung der Beteiligung hätte auch bis zur Durchsicht des Prospekts aufgeschoben werden können (OLG Frankfurt am Main, 17 U 98/09). Selbst wenn der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten das Prospekt erst nach Vertragsschluss übergeben worden wäre, hätte die Möglichkeit bestanden nach Durchsicht des Prospektes und Erkennen der Risiken die Beteiligung zu widerrufen (OLG Celle, 3 U 167/06).
Der Zeuge ... habe die die wesentlichen Aspekte der vorliegenden Kapitalanlage, insbesondere die im Prospekt genannten Chancen und Risiken seinen Kunden stets mündlich gemäß den im Prospekt enthaltenen Ausführungen erläutert. Das Gespräch habe eineinhalb Stunden gedauert (Einzelheiten, Seite 6 f. der Klageerwiderung, Bl. 46 f.).
Der Zeuge ... habe aufgrund der Selbstauskunft vom 14.11.1991 (Anlage B3) ein gewisses Grundlagenwissen auch zur Fungibilität beim Drittwiderbeklagten voraussetzen dürfen.
Zur Haftungssituation sei durch den Verweis auf den Gesellschaftsvertrag im Prospekt und die darin enthaltenen Regelungen zum Haftung der Gesellschafter ausreichend aufgeklärt worden. Überdies habe auch der Zeuge ... entsprechend seiner generellen Handhabung bei Vermittlung solcher Kapitalanlage die wesentlichen steuerlichen und rechtlichen Aspekte einschließlich der verbundenen Chancen und Risiken entsprechend dem Prospektinhalt seinen Kunden im Beratungsgespräch erläutert, insbesondere habe er mit dem Drittwiderbeklagten auch über die Grundsätze der Haftung eines BGB-Gesellschafters gesprochen. Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte würden nach der rechtlichen Konstruktion der Fondsgesellschaft auch nicht unmittelbar als Gesellschafter haften. Eine Außenhaftung betreffe nur den Treuhänder. Auch eine mittelbare Haftung der Klägerin für Gesellschaft Schulden scheide aus. Auch ein interner Rückgriff bei einer Außenhaftung des Treuhand Gesellschafters sei nicht möglich. Es bestehe auch keine Nachschusspflicht für die Gesellschafter. Wegen der Einzelheiten wird auf die Ausführungen unter A II 2. der Klageerwiderung Bezug genommen (Bl. 48 – 52). Im Übrigen bestehe auch kein negatives Auseinandersetzungsguthaben der Gesellschaft, die Eigentümerin unbelasteter Vermögen sei und keine Verbindlichkeiten habe. (letzteres wohl unstreitig)
Der Beklagte erhebt außerdem die Einrede der Verjährung. Wegen der Einzelheiten wird auf die Ausführungen unter III. der Klageerwiderung (Bl. 52 - 55) genommen.
Die Ausschüttungen hätten sich nicht deutlich reduziert und seien nicht im Jahr 2004 gänzlich eingestellt worden, sondern seien im Umfang der Aufstellung unter IV Nr. 1 der Klageerwiderung (Bl. 56 f.) in jährlichen Beträgen zwischen 3.269,20 € und 2.200,00 € gezahlt worden. Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte hätten Steuervorteile in Höhe von insgesamt 39.549,00 € (Aufstellung unter IV Nr. 2 der Klageerwiderung, Bl. 60 f.) erlangt, die sie sich anrechnen lassen müssten. Insgesamt hätten die Klägerin und der Drittwiderbeklagte nur Aufwendungen von 13.145,89 € zum Erwerb der Beteiligung gehabt (Einzelheiten und IV Nr. 3 und 4 der Klageerwiderung Bl. 61 f.).
Wegen der Einzelheiten des Sachvortrags der Parteien wird auf die bis zur letzten mündlichen Verhandlung gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschriften Bezug genommen.
Die Kammer hat den Drittwiderbeklagten angehört und den Zeugen ... vernommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 04.10.2011 (Bl. 115 - 121) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch aus eigenem und von dem Drittwiderbeklagten abgetretenem Recht auf Zahlung von Schadensersatz. Eine Haftung des Beklagten als Gründungsgesellschafter des ... kommt wegen eines Verschuldens bei Vertragsverhandlungen durch fehlerhafte oder unzutreffende Angaben in dem Prospekt des Fonds oder durch den vom Beklagten zum Vertrieb der Fondsanteile beauftragten Zeugen ... (vgl. BGH, Urteil vom 14.07.2003, Az.: II ZR 202/02) in Betracht. Fehlerhafte oder unzutreffende Angaben sind jedoch weder im Prospekt noch durch den Zeugen ... gemacht worden.
Falsche Angaben des Zeugen ... über die Fungibilität der Beteiligung hat die für eine Pflichtverletzung beweispflichtige Klägerin nicht bewiesen. Die Angaben des Drittwiderbeklagten in seiner persönlichen Anhörung, der Zeuge ... habe zu ihm gesagt, es bestünde eine Börse in Hamburg, die speziell für diese Anlagen ausgelegt sei, es habe geheißen, dass er die Anlage zum Nennwert, also für 100.000,00 DM wieder verkaufen könne, jedenfalls sei der Ort Hamburg als Handelsplatz genannt worden, sind als Inhalt der mündlichen Verhandlung bei der Beweiswürdigung gemäß § 286 ZPO zu berücksichtigen. Die Kammer vermag diesen Angaben jedoch nicht zu folgen. Die Angaben des Drittwiderbeklagten sind nicht glaubhaft. Der Beklagte hat unwidersprochen (§ 138 Abs. 3 ZPO) vortragen lassen, dass es im Jahr 1991 weder in Hamburg noch an einem anderen Ort in Deutschland einen Handelsplatz für geschlossene Immobilienfonds gegeben habe, was dagegen spricht, dass der Zeuge ... im Jahr 1991 eine entsprechende Aussage machte, weil eine Grundlage für die Angabe des Ortes Hamburg nicht bestand. Auch die Angabe des Drittwiderbeklagten, der Zeuge ... habe gesagt, dass die Anlage zum Nennwert, also 100.000,00 DM wieder zu verkaufen sei, ist nicht überzeugend. Nach dieser Angabe würde der Verkaufspreis keinen Schwankungen unterliegen, was bei einer frei handelbaren Beteiligung, bei der sich der Preis nach Angebot und Nachfrage richten müsste, nicht anzunehmen ist. Außerdem erscheint es nicht nachvollziehbar, dass der Preis trotz der gezogenen Steuervorteile nicht unter den Verkaufspreis sinken sollte, sondern der Nennwert sein sollte. Diese Umstände lassen es als nicht überzeugend erscheinen, dass der Zeuge ... solche Aussagen machte oder der Drittwiderbeklagte entsprechenden Angaben geglaubt hätte. Hinzu kommt, dass die Zeitdauer zwischen dem von dem Drittwiderbeklagten wiedergegebenen Gespräch im Jahr 1991 und der Aussage des Drittwiderbeklagten bei seiner Anhörung im Jahr 2011 von 20 Jahren es als unwahrscheinlich erscheinen lässt, dass sich der Drittwiderbeklagte überhaupt an solche Einzelheiten des Gesprächs erinnert. Umstände, die eine detaillierte Erinnerung des Drittwiderbeklagten an den konkreten Inhalt des Gesprächs nachvollziehbar machen könnten, sind nicht dargelegt oder vom Drittwiderbeklagten genannt worden. Schließlich ergeben sich Zweifel an den Angaben des Drittwiderbeklagten auch aus der Aussage des Zeugen ..., der die vom Drittwiderbeklagten dargestellte Erklärung in seiner Darstellung des gewöhnlichen Inhalts eines entsprechenden Beratungsgesprächs nicht bekundet hat. Die Darstellung des Zeugen ... der gewöhnlicher Weise auf die Frage nach der Veräußerbarkeit gegebenen Antworten, lässt falsche Angaben zur Fungibilität nicht erkennen.
Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte sind über die Fungibilität der Beteiligung auch inhaltlich richtig und rechtzeitig vor der Anlageentscheidung durch die Übergabe des Prospekts informiert worden. Das Prospekt ist dem Drittwiderbeklagten in dem Gespräch am 14.11.1991 übergeben worden. Die Angabe des Drittwiderbeklagten in seiner persönlichen Anhörung, das Prospekt sei ihm erst später übergeben worden, ist nicht glaubhaft. Die entsprechende Darstellung des Drittwiderbeklagten beinhaltet lediglich die Aussage, ihm sei das Prospekt erst später übergeben worden ohne die Mitteilung von näheren Einzelheiten. Es ist nicht nachvollziehbar, aus welchen Gründen der Drittwiderbeklagte sich nach einer Zeit von 20 Jahren an diese Einzelheit erinnern können will. Nicht plausibel ist auch, dass der Drittwiderbeklagte und die Klägerin in der Beitrittserklärung bestätigt haben, dass das Prospekt übergeben wurde, obwohl dies tatsächlich nicht der Fall gewesen sein soll. Die Erklärung, der Drittwiderbeklagten habe den Zeugen ... vertraut, ist nicht überzeugend. Ein Vertrauen in den Zeugen ... ist kein plausibler Grund dafür, eine Übergabe des Prospekts der Wahrheit zuwider zu bestätigen. Eine Erklärung dafür, aus welchen Gründen das Prospekt nicht übergeben worden sein soll, fehlt. Unklar ist auch, anhand welcher anderen Unterlagen als dem Prospekt der Zeuge ... die Anlage vorgestellt haben soll. Die Kammer sieht es deshalb aufgrund der Aussage des Zeugen ... als erwiesen an, dass das Prospekt bei dem Gespräch übergeben wurde. Zwar hat der Zeuge ... keine konkrete Erinnerung an das streitgegenständliche Gespräch, sondern hat die gewöhnliche Handhabung erläutert. Seine Angabe, ohne dass Prospekt habe keine Beratung vorgenommen werden können, weil die steuerlichen Berechnungen in das persönliche Steuermodell einfließen mussten, ist nachvollziehbar und überzeugend. Aus welchen Gründen gegenüber dem Drittwiderbeklagten von der von dem Zeugen ... bekundeten prinzipiellen Handhabung der Vorlage des Prospekts beim Beratungsgespräch abgewichen worden sein soll, ist nicht ersichtlich. Im Übrigen wird die Übergabe des Prospekts auch durch die schriftliche Erklärung der Klägerin und des Drittwiderbeklagten in der Beitrittserklärung gestützt. Zweifel, den Angaben des Zeugen ... zu folgen, ergeben sich nicht aus dem Umstand, dass der Zeuge wegen Betrug und Untreue im Zusammenhang mit der Vermittlung von eigenen Fonds verurteilt wurde. Ein Erfahrungssatz dahin gehend, dass ein wegen Betrug und Untreue Verurteilter der Wahrheit zuwider aussagt, existiert nicht. Wie bereits dargelegt sind die Angaben des Zeugen ... in sich nachvollziehbar und überzeugend. Es gibt – außer den Angaben des Drittwiderbeklagten, die jedoch nicht glaubhaft sind - keine Anhaltspunkte dafür, dass die Angaben des Zeugen ... unrichtig sein sollten.
Das Prospekt ist auch rechtzeitig vor der Anlageentscheidung übergeben worden. Dem steht nicht entgegen, dass der Drittwiderbeklagte die Beitrittserklärung bereits im Beratungsgespräch unterschrieben haben will. Die Notwendigkeit einer sofortigen Unterschrift der Beitrittserklärung durch den Drittwiderbeklagten ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Dass keine besondere Eile geboten war, zeigt sich auch bereits daran, dass die Klägerin die Unterschrift erst leistete, nachdem ihr zu Hause die Beitrittserklärung vom Drittwiderbeklagten vorgelegt wurde. Der Drittwiderbeklagte und die Klägerin hatten damit ausreichend Gelegenheit von dem Inhalt des Prospekts eingehend Kenntnis zu nehmen. Soweit der Drittwiderbeklagte und die Klägerin diese Möglichkeit nicht wahrgenommen hätten, stünde dies der Annahme einer ordnungsgemäßen Information des Drittwiderbeklagten durch die Übergabe des Prospekts nicht entgegen.
Die Angaben im Prospekt zur Fungibilität in „Chancen und Risiken der Kapitalanlage“ unter Punkt 1.2 Fungibilität sind inhaltlich zutreffend. Die Erklärung „Ein organisierter Markt, wie etwa die Aktienbörse, existiert derzeit für Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds nicht“ ist richtig. Soweit im Schriftsatz vom 05.10.2011 die Auffassung vertreten wird, der zweite Absatz lasse durchdringen, dass durchaus auch die Möglichkeit des kurz- oder mittelfristigen Wiederverkaufs mit Wertsteigerung gegeben sei, kann dieser Auffassung nicht gefolgt werden. Da im Prospekt ausgeführt wird, dass der Prospektherausgeber den Sinn des Immobilienangebots gerade nicht im mittelfristigen Verkauf sieht, ist ein Verständnis dieser Aussage dahingehend, dass bei einem mittelfristigen Verkauf eine Wertsteigerung gegeben sein könnte, fernliegend. Die bloße Nennung des Interesses an der Realisierung einer kurzfristigen Wertsteigerung beinhaltet keine Aussage dahin, dass eine solche Wertsteigerung bei einem mittelfristigen Verkauf erzielt werden kann und legt eine entsprechende Annahme auch nicht nahe.
Durch die Formulierung „Ein organisierter Markt, wie etwa die Aktienbörse, existiert derzeit für Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds nicht“ wird auch durch das Wort "derzeit" nicht der Eindruck vermittelt, dass es jedenfalls demnächst einen organisierten Markt geben werde und die Anlage in absehbarer Zeit ohne weiteres veräußert werden könne. Aus der Verwendung des Wortes „derzeit“ kann nur geschlossen werden, dass der Prospektherausgeber nur Angaben zu der zum Zeitpunkt der Herausgabe des Prospekts herrschenden Situation machen kann und will. Anhaltspunkte dafür, dass mit der Verwendung des Wortes „derzeit“ eine Prognose dahin gehend verbunden wird, dass ein organisierter Markt in Zukunft entstehen wird, existieren nicht. Ebenso besteht nach dieser Aussage die Möglichkeit, dass es bei der Situation zum Zeitpunkt der Herausgabe des Prospekts auch in Zukunft bleibt und es einen organisierten Markt auch in Zukunft nicht gibt.
Eine Pflichtverletzung wegen eines fehlenden Hinweises auf das Risiko eines Totalverlustes besteht nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 27.10.2009, XI ZR 338/08) muss bei einem Immobilienfonds über das Risiko eines Totalverlustes nur in Ausnahmefällen aufgeklärt werden, weil es zu einem Totalverlust erst kommen kann, wenn die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft den Wert der Immobilie vollständig aufzehren. Ein solches Risiko bestand zum Zeitpunkt des Erwerbs der Beteiligung nicht.
Eine Pflichtverletzung ist schließlich auch nicht wegen fehlender oder unzutreffender Angaben über die persönliche Haftung der Klägerin und des Drittwiderbeklagten gegeben. Wie bereits dargelegt ist der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten der Prospekt rechtzeitig vor der Anlageentscheidung übergeben worden, so dass dem Sachvortrag des Beklagten, zur Haftungssituation sei durch den Verweis auf den Gesellschaftsvertrag im Prospekt und die darin enthaltenen Regelungen zum Haftung der Gesellschafter ausreichend aufgeklärt worden, zu folgen ist.
Die Drittwiderklage ist nach den in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13.06.2008 (V ZR 114/07, NJW 2008, 2852) dargestellten Grundsätzen, von denen abzuweichen die Kammer keinen Anlass sieht, zulässig und nach den obigen Ausführungen auch begründet, weil auch dem Drittwiderbeklagten keine Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten zustehen.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus den §§ 91, 100 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 100 ZPO
§ 286 ZPO
§ 709 ZPO
§ 138 Abs. 3 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 186, 152
NJW 2008, 2852
87 II ZR 163/86
II ZR 140/03
III ZR 249/09
17 U 98/09
III ZR 205/05
3 U 167/06
II ZR 202/02
XI ZR 338/08
V ZR 114/07