Amtsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-10-11, Aktenzeichen 205 C 154/05
ECLI: ECLI:DE:AGK:2005:1011.205C154.05.00

Tenor:
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 4.192,90 EUR nebst Zinsen in Höhe von 1 % aus 4.350,00 EUR für die Zeit vom 01. August 2002 bis 05. März 2005, in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz vom 06. März 2005 bis 02. Mai 2005 und aus 4.192,90 EUR seit dem 03. Mai 2005 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung der Klägerin in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand:
Die Klägerin war zusammen mit ihrem Ehemann, dem Zeugen T., Mieterin einer Wohnung der Beklagten im Hause im C. 5 in Köln. Das Mietverhältnis begann am 01. Oktober 2002 und endete zum 31. Juli 2004.
Gegenstand der Klage ist die Rückzahlung der von der Klägerin geleisteten Kaution. Der Ehemann der Klägerin hat seine diesbezüglichen Ansprüche an die Klägerin abgetreten.
Die Beklagten rechnen demgegenüber auf mit angeblichen Mietforderungen, Nebenkostennachforderungen, Instandsetzungskosten, anteiligen Renovierungskosten, Kosten für die wieder Herstellung der Elektroanlage und Schadensersatzansprüchen aufgrund eines Wasserschadens. Hinsichtlich der Mietansprüche haben die Beklagten eine Verrechnung mit der Klägerin zu Beginn des Mietverhältnisses entstandenen Umbaukosten in Höhe von 2.511,48 EUR und eines Mietminderungsbetrages von 380,00 EUR akzeptiert.
Die Klägerin trägt vor, Mietzinsansprüche seien nicht mehr offen.
Die Nebenkostennachforderung für das Jahr 2002 sei verfristet.
Für das Jahr 2003 seien nicht sämtliche Nachzahlungen und für 2004 nicht sämtliche Vorauszahlungen berücksichtigt worden.
Straßenreinigungskosten könnten nicht umgelegt werden, weil die Beklagten jedenfalls hinsichtlich der Vorderseite des Grundstücks, die durch sie, die Klägerin, gereinigt worden sei, von der Zahlung befreit sei.
Die Heizkostenabrechnungen seien nicht ordnungsgemäß erstellt, weil nicht entsprechend den Bedingungen der Heizkostenverordnung abgerechnet worden sei. Außerdem sei die Heizung des Werkstattraumes der Beklagten im Keller an ihren Heizkreis angeschlossen gewesen, was nicht berücksichtigt worden sei.
Teilweise seien Kosten doppelt abgerechnet worden.
Ein evtl. Anspruch auf Zahlung anteiliger Renovierungskosten sei verjährt.
Instandsetzungskosten könnten die Beklagten nicht geltend machen, weil mangels Fristsetzung keine Schadensersatzansprüche entstanden seien.
Der jeweils angegebene Zeitaufwand zur Durchführung der von den Beklagten im einzelnen bezeichneten Arbeiten werde bestritten.
Teilweise seien ihr die behaupteten Mängel unbekannt, teils bereits bei Einzug vorhanden gewesen.
Der Garten sei in ordnungsgemäßen Zustand hinterlassen worden.
Die Elektroinstallation sei bereits zu Beginn des Mietverhältnisses nicht in Ordnung gewesen. Offensichtlich hätten die Beklagten die Anlage nun saniert und in einen neuwertigen modernen Zustand versetzt. Dies sei jedoch nicht auf ihre - der Klägerin - Kosten möglich.
Einen Wasserschaden habe sie nicht verursacht.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 4.350,00
EUR nebst Zinsen in Höhe von 1 % für die Zeit vom 01. August 2002 bis
05. März 2005 sowie in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
seit dem 06. März 2005 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie bestreiten die Wirksamkeit der Abtretung des Kautionsrückzahlungsanspruchs des Ehemanns der Klägerin an die Klägerin.
Sie tragen vor, die Nebenkostenabrechnungen seien ordnungsgemäß erstellt.
Gartenarbeiten seien erforderlich geworden, weil die Klägerin abgeschnittene Äste nicht entsorgt, den von ihr angelegten Komposthaufen nicht entfernt, Unkraut nicht gejätet und den Rasen seit Wochen nicht gemäht habe.
In der Wohnung habe die Klägerin zahlreiche Beschädigungen und sonstige Mängel zurückgelassen für deren Beseitigung ein Zeitaufwand von 58,75 Stunden entstanden sei.
An der Außenwand habe die Klägerin 6 Löcher mit einer Tiefe von 10 Zentimetern hinterlassen, die durch die Befestigung einer Satellitenschüssel entstanden seien.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze der Parteien und deren Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist im zuerkannten Umfang begründet.
Die Klägerin ist allein aktivlegitimiert, denn die Abtretung des Kautionsrückzahlungsanspruchs ihres Ehemanns als Mitmieter ist wirksam.
Die Klägerin hat als Mitinhaberin des Kautionsrückzahlunganspruchs ein Interesse an der Durchsetzung der Forderung.
Eine unbillige Benachteiligung der Beklagten durch die Abtretung des Anteils des Ehemanns der Klägerin ist nicht erfolgt, auch nicht im Hinblick auf die hierdurch ermöglichte Benennung des Ehemanns als Zeuge.
Die durch die Abtretung ermöglichte Vermeidung von Verfahrenskosten liegt im Interesse beider Parteien.
Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin ist als solcher zwischen den Parteien dem Grund und der Höhe nach unstreitig. Er ist jedoch teilweise gemäß § 389 BGB durch Aufrechnung erloschen.
Den Beklagten stand aufgrund der vertraglich getroffen Vereinbarungen noch eine Nebenkostennachforderung in Höhe von 135,22 EUR für das Jahr 2002 zu. Diese ist nicht gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, denn aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme ist von einem Zugang der Abrechnung am 23. Oktober 2003 auszugehen. Die Richtigkeit der diesbezüglichen Aussage des Zeugen Q. ist nicht widerlegbar.
Wenn der Zeuge T. den Eingang der Abrechnung nicht bestätigen konnte und auch keine Mahnung erteilt wurde, so schließt dies einen ordnungsgemäßen Einwurf der Abrechnung in den Briefkasten der Beklagten und somit einen wirksamen Zugang nicht aus, zumal der Zeuge den Briefkasten nicht regelmäßig allein entleert hat.
Von der Nachforderung in Höhe von 190,08 EUR sind jedoch insgesamt Straßenreinigungskosten in Höhe von 54,86 EUR (9,14 EUR und 45,72 EUR) abzuziehen.
Unstreitig besteht eine Kostenbefreiung hinsichtlich des Teils der Straßenfront, für den die Klägerin Reinigung und Streudienst übernommen hatte. Daß die Beklagten für den restlichen Teil selbst verantwortlich waren, haben diese letztlich nicht bestritten.
Insofern können Kosten hierfür nicht auf die Klägerin umgelegt werden.
Heizkosten sind in dieser Abrechnung nicht enthalten.
Somit verleibt eine gegenüber der Klageforderung aufrechenbare Gegenforderung in Höhe von 135,22 EUR.
Außerdem konnten die Beklagten mit einer Schadensersatzforderung in Höhe von 21,88 EUR aufrechnen. Diese betrifft einen Zeitaufwand von 1,75 Stunden á 12,50 EUR für Instandsetzungsarbeiten.
Insoweit wurde ein Zeitaufwand von 0,5 Stunden für das Verschließen von 6 Dübellöchern an der Außenwand nach Entfernung der Satellitenantenne berücksichtigt.
Zwar hat die Klägerin eine Beschädigung der Wand bestritten. Da die Antenne jedoch ordnungsgemäß befestigt worden sein mußte, besteht kein Anlaß, daran zu zweifeln, daß 6 Dübellöcher zurückgelassen wurden. Diese zu verschließen müßte jedoch mit einem Zeitaufwand von 0,5 Stunden möglich gewesen sein. Insoweit wurde eine Schätzung gemäß § 287 ZPO vorgenommen.
Hinsichtlich des unstreitig vorhandenen Lochs am Treppenabgang wurde der erforderliche Zeitaufwand zur Beseitigung auf eine Stunde geschätzt, nachdem die Beklagten keine Einzelheiten über Art und Umfang der Beschädigung und die durchgeführten Beseitigungsmaßnahmen mitgeteilt haben.
Das Fehlen einer Steckdose am Eßplatz hat die Klägerin nicht bestritten. Insoweit wurde für den Ersatz ein Zeitaufwand von 0,25 Stunden für angemessen erachtet.
Weitergehende aufrechenbare Gegenansprüche stehen den Beklagten jedoch nicht zu.
Hinsichtlich der Mietansprüche in Höhe von 3.335,19 EUR haben die Beklagten einen Abzug von 2.511,48 EUR Umbaukosten und 380,00 EUR Mietminderung akzeptiert, so daß noch ein Betrag von 443,71 EUR verblieb.
Wie die Beklagten nicht bestritten haben, zahlte die Klägerin nach zunächst geleisteten 330,87 EUR am 08. Januar 2003 weitere 449,37 EUR zur Abgeltung der restlichen Mietzinsansprüche der Beklagten für die Zeit von Oktober 2002 bis Januar 2003 aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung. Damit waren sämtliche Mietansprüche der Beklagten erledigt.
Nebenkostenforderungen für die Jahre 2003 und 2004 können die Beklagten nicht geltend machen, da diese jedenfalls mangels ordnungsgemäßer Abrechnung nicht fällig sind.
Für beide Jahre haben die Beklagten dem Gericht keine Heizkostenabrechnungen vorgelegt.
Zu der Beanstandung der Klägerin, daß auch in den Jahren 2003 und 2004, ebenso wie für den Zeitraum 19. August 2002 bis 31. August 2003, Heizkosten zu 100 % nach Verbrauch und Warmwasserkosten zu 100 % nach Grundkosten abgerechnet wurden, haben die Beklagten nicht Stellung genommen. Eine Abrechnung auf dieser Basis gilt somit gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig. Da - entgegen der ursprünglichen Annahme des Gerichts - das Mietobjekt nicht ausschließlich von der Klägerin genutzt wurde, waren Heiz- und Warmwasserkosten entsprechend den Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu verteilen.
Gemäß § 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung sind Heizkosten zu mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfaßten Wärmeverbrauch und die übrigen Kosten nach der Wohn- und Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum umzulegen, die Kosten für Warmwasser gemäß § 8 Heizkostenverordnung zu mindestens 50 % höchstens 70 % nach dem erfaßten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- und Nutzfläche. Auf diese Regelung bezieht sich auch § 6 Ziffer 3 Abs. 4 des Mietvertrages.
Da die Abrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 dieser Regelung nicht entsprechen, ist der diesbezügliche Kostenanteil nicht fällig. Dieser übersteigt die jeweiligen Nachforderungen, so daß keine aufrechenbaren Forderungen der Beklagten verbleiben.
Ein Anspruch der Beklagten auf Erstattung anteiliger Renovierungskosten ist gemäß § 548 BGB verjährt.
Die Quotenklausel betrifft letztlich Veränderungen/Verschlechterungen der Mietsache durch den Mietgebrauch. Ein diesbezüglicher Zahlungsanspruch kann erst fällig werden, wenn er aufgrund eines eingeholten Kostenvoranschlags spezifiziert wird. Nach Rückgabe der Wohnung zum 31. Juli 2004 lief die Verjährungsfrist gemäß § 548 am 31. Januar 2005 ab. Die anteiligen Renovierungskosten wurden jedoch erst mit Schriftsatz vom 03. Mai 2005 beziffert, so daß sich die diesbezügliche Forderung und der Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin zu keinem Zeitpunkt unverjährt gegenüberstanden.
Instandsetzungskosten können die Beklagten über die bereits zuerkannten hinaus nicht geltend machen.
Hinsichtlich der von der Klägerin bestrittenen Anzahl der Dübellöcher haben die Beklagten keinen Beweis angetreten. Ohne Kenntnis der Anzahl können jedoch Kosten für das Verschließen der Löcher nicht gemäß § 287 ZPO geschätzt werden.
Fehlende Schalterabdeckungen betreffend, ist nicht ersichtlich, um wie viele es sich gehandelt haben und an welchen Schaltern ein Ersatz erforderlich gewesen sein soll.
Inwiefern die Tür der Gästetoilette beschädigt gewesen sein soll und welche Arbeiten zur Beseitigung des Schadens erforderlich gewesen sein sollen, ist nicht ersichtlich.
Welcher Art weiße Flecken auf dem Schieferboden gewesen und durch welche Maßnahme diese beseitigt worden sein sollen, haben die Beklagten nicht näher dargelegt, so daß der behauptete Zeitaufwand nicht nachvollziehbar ist.
Die nach Entfernung der Dunstabzugshaube erforderlichen Arbeiten waren als Rückbauarbeiten vertraglich geschuldet. Insofern hätte es zur Auslösung eines Schadensersatzanspruchs einer Fristsetzung gemäß § 281 BGB bedurft. Eine Ablehnung dieser Arbeiten seitens der Klägerin haben die Beklagten nicht dargelegt.
Insofern besteht kein Anspruch.
Einen Zeitaufwand von 1,5 Stunden für den Ersatz einer Verteilerabdeckung im Treppenhaus zum Büro haben die Beklagten trotz Bestreitens seitens der Klägerin nicht näher dargelegt.
Wie viele Fliesen in Sauna und Hausarbeitsraum in welcher Form beschädigt gewesen sein sollen, ist nicht ersichtlich. Insofern ist der diesbezügliche Arbeitsaufwand nicht nachvollziehbar.
Welcher Art weiße Flecken an einem braunen Einbauschrank und einer Fensterbank und welche Maßnahmen zur Beseitigung erforderlich gewesen sein sollen, haben die Beklagten nicht näher dargelegt. Auch hinsichtlich des Einbauschrank im Treppenhaus haben die Beklagten Art und Umfang der angeblichen Beschädigung nicht mitgeteilt, so daß der angebliche Arbeitsaufwand zur Beseitigung nicht überprüfbar ist.
Hinsichtlich der behaupteten Verschmutzung der Toilette haben die Beklagten nicht dargelegt, welche Reinigungsmaßnahmen im einzelnen erforderlich gewesen sein sollen, insofern ist ein Zeitaufwand nicht abschätzbar.
Zur Anbringung der Wannenarmatur im Elternbad hätte der Klägerin eine Frist gesetzt werden müssen (§ 281 BGB), eine Ablehnung seitens der Klägerin ist nicht ersichtlich. Eine Beschädigung des Türrahmens wurde nicht näher dargelegt.
Zur Wiederanbringung von Fußleisten haben sich die Beklagten nicht näher geäußert und insbesondere keine Mengenangaben gemacht. Insofern ist die Berechtigung des geltend gemachten Zeitaufwandes nicht überprüfbar, abgesehen davon, daß auch keine Fristsetzung erfolgt ist.
Auch hinsichtlich der Anbringung von Gardinenschienen fehlt es an einer Fristsetzung. Außerdem wurden Länge und Art der Schienen nicht angegeben, so daß der erforderliche Zeitaufwand nicht abgeschätzt werden kann.
Die Gartenarbeiten betreffend haben die Beklagten nicht näher dargelegt, inwiefern der Garten verwildert gewesen sein soll.
Grünschnittarbeiten fallen üblicherweise im Herbst oder frühen Frühjahr an. Welche diesbezüglichen Arbeiten unterlassen worden sein sollen, ist nicht ersichtlich, zumal angeblich Äste nicht entsorgt worden sein sollen, gewisse Arbeiten diesbezüglich also wohl ausgeführt wurden. Welcher Aufwand für den Abtransport der Äste erforderlich gewesen sein könnte, ist nicht abschätzbar. Gleiches gilt für die angebliche Beseitigung eines Komposthaufens, nachdem dessen ungefähre Größe nicht mitgeteilt wurde.
Der Rasen wurde erst fast 3 Wochen nach Rückgabe der Mietsache gemäht. Da die Klägerin nicht verpflichtet war, unmittelbar vor Rückgabe zu mähen, ist insoweit von normalen tournusmäßig fälligen Arbeiten auszugehen, die die Beklagten ausgeführt haben. Gleiches gilt hinsichtlich der Beseitigung von Unkraut.
Hinsichtlich der Arbeiten an der Elektroanlage ist nicht ersichtlich, aufgrund welcher angeblich durch die Klägerin verursachte Mängel welche Arbeiten im einzelnen zu deren Beseitigung erforderlich gewesen sein sollen und wie sich hierzu die vorgelegten Rechnungen verhalten. Angesichts der Behauptung der Klägerin, daß die Beklagten eine längst erforderliche Sanierung hätten durchführen lassen, hätte es hierzu einer genauen Aufschlüsselung bedurft. Die Ausführungen auf Seite 3 des Schriftsatzes der Beklagten-Vertreter vom 26. August 2005 lassen sich ohne nähere Erläuterung nicht den beanstandeten Mängeln zuordnen.
Schließlich ist auch die Verursachung eines Wasserschadens durch die Klägerin nicht nachvollziehbar.
Selbst wenn man davon ausgeht, daß erst infolge der Entfernung von Dübeln bei Auszug der Klägerin Wasser durch die vorhandenen Löcher habe austreten können und das angeblich beschädigte Rohr bis 06. Oktober 2004 nicht benutzt worden sei, ist kaum nachvollziehbar, daß dann innerhalb von 2 Monaten die Wand unbemerkt so stark durchfeuchtet worden sein soll, daß ein in der Nähe verlaufendes Heizungsrohr hätte durchrosten können, wobei eine Durchrostung ebenfalls einen erheblich Zeitraum erfordert.
Zudem wurde trotz Hinweises nichts hinsichtlich einer Reparatur beschädigter Abflußrohre vorgetragen. Eine solche wäre jedoch erforderlich gewesen, wenn tatsächlich ein Rohr durch das Setzen von Dübeln beschädigt worden wäre.
Nach alledem war der Klage überwiegend stattzugeben.
Die Kaution war zunächst in Höhe der üblichen Sparzinsen zu verzinsen, seit Verzugseintritt gemäß § 288 mit 5 % über Basiszinssatz. Ab dem Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung der Beklagten war nur noch die ermäßigte Klageforderung zu verzinsen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils aus § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 389 BGB
§ 287 ZPO
§ 548 BGB
§ 281 BGB
§ 709 ZPO
§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB
§ 138 Abs. 3 ZPO
§ 92 Abs. 2 ZPO