Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 2001-04-06, Aktenzeichen 20 U 118/00
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2001:0406.20U118.00.00

Tenor:

Tatbestand:
Der Kläger zu 2) - im Folgenden der Kläger - nimmt den Beklagten aus eigenem und aus abgetretenem Recht seiner Ehefrau auf Schadensersatz in Anspruch wegen arglistiger Täuschung über Altlasten bzw. einen Altlastenverdacht bei der Veräußerung des Hausgrundstücks B.-R., R. Straße 207.
Am 18.3.1996 schlossen der Kläger und seine Ehefrau vor Notar Dr. P. in B. einen notariellen Kaufvertrag über das im Grundbuch von R. Bl. 0465, Flur 5 Nr. 1148, 1177, 1178 eingetragene Hausgrundstück, R. Straße 207 sowie über einem Miteigentumsanteil an einer Privatweg-Parzelle zu einem Kaufpreis von 835.000,00 DM. Der Vertrag umfasste die Pflicht des Beklagten zur Fertigstellung einer bereits weitgehend errichteten Doppelhaushälfte. Unter Ziffer VII des notariellen Vertrags heißt es:
"Der Grundbesitz wird verkauft ohne Gewähr für Größe und Beschaffenheit des Grund und Bodens. Der Verkäufer haftet nicht für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel, soweit vorstehend nichts anderes vereinbart ist. Er versichert, dass ihm solche nicht bekannt sind."
Insgesamt umfasste das realisierte Bauprojekt des Beklagten 18 Doppelhaushälften und ein Mehrfamilienhaus im Bereich der R. Straße. Das Neubaugebiet grenzt unmittelbar an das Landschaftsschutzgebiet K.. Das Hausgrundstück R. Straße 207 befindet sich auf dem nördlichen Teil des Geländes einer ehemaligen Tongrube. Der südliche Teil - A. 200 m vom Hausgrundstück des Klägers entfernt - wurde von 1965 bis Mitte der 70er Jahre als Industrieabfalldeponie der F.-W. genutzt. Die Art der Materialien, die im nördlichen Teil der früheren Tongrube bis Ende der 60er Jahre abgelagert wurden, insbesondere diejenigen im Bereich des Hausgrundstücks des Klägers, sind zwischen den Parteien streitig.
Im Zusammenhang mit einer Bauvoranfrage für die Errichtung von 20 Einfamilienhäusern, R. Straße, teilte die Stadt B. dem Beklagten mit Schreiben vom 2.9.1989 (Bl. 395 GA) mit: "Die Prüfung ihres o. Antrages hat ergeben, dass sich die Baugrundstücke im Bereich der A. 7616-1 befinden. Nach jetzigem Erkenntnisstand muss die Aussage getroffen werden, dass eine Bebauung des Deponiebereiches zur Zeit nicht verantwortet werden kann. Neben Methangasen, die durchgängig in explosionsfähigen Konzentrationen vorliegen, wurden gesundheitsgefährdende BTX und CKW-Belastungen festgestellt. Weiterhin ist davon auszugehen, dass die Deponiesole aus Schlämmen aus der Kfz-Produktion besteht und die Deponie damit faktisch "schwimmt". Eine Bebauung ist damit auch bautechnisch problematisch, zumal bereits schon jetzt Hangrutschungen zum K. hin vorkommen. Hinzukommt die Ungewissheit, dass eventuell Sanierungsmaßnahmen unter Umständen exakt in dem Bereich ausgeführt werden müssen, der bebaut werden soll. Es ist beabsichtigt, im Jahre 1990 eine umfangreiche Gefährdungsabschätzung vorzunehmen. Erst wenn dieses Verfahren abgeschlossen ist, kann eine endgültige Entscheidung getroffen werden."
In der Folgezeit holte die Stadt B. zur weiteren Gefährdungseinschätzung das Gutachten Dr. T. vom 8.4.1991 ein. Mit Schreiben vom 9.7.1991 griffen die Architekten des Beklagten gegenüber der Stadt B. das Bauvorhaben wieder auf. Zur Vorbereitung des Bauprojekts erstellte das Ingenieur-Büro für Geotechnik K. im Auftrag des Beklagten am 11.6.1992 ein Gutachten über vorgenommene Baugrunduntersuchungen, in denen Auffüllungen aus Sand, Kies, Schluff und Steinen in einer Mächtigkeit von 5 m beschrieben wurden. Eine ergänzende chemische Untersuchung von Bodenproben vom 1.10.1992 durch das Amt für Umweltschutz der Stadt B. zur Feststellung der Deponieklasse wies Schadstoffbelastungen in unauffälligem Bereich aus.
Mit Bescheid vom 5.4.1993 erteilte die Stadt B. dem Beklagte die Baugenehmigung u.a. für das heutige Haus des Klägers. Unter Ziff. 17 wurde darauf hingewiesen, dass das Haus cadmiumbelastet sein könne. Eine Einbringung des belasteten Bodens in eine Hausmülldeponie sei möglich, bei Verbringung auf eine Baustoff- oder Erdaushubdeponie sei das staatliche Amt für Wasser- und Abfallwirtschaft B. einzuschalten, der Verbleib des Bauaushubs sei nach Abschluss der Ausschachtungsarbeiten schriftlich mitzuteilen. Unter Ziff. 18 wurde empfohlen, vor Realisierung der Baumaßnahme aufgrund der Auffüllungen (ALTLASTEN 7616-1), die Setzungen erwarten ließen, ein Baugutachten erstellen zu lassen. Ferner seien Aushubarbeiten von einem qualifizierten Ingenieurbüro wegen der Deponierbarkeit des Aushubmaterials zu überwachen und im Zuge der Aushubarbeiten müsse das mögliche Vorkommen von Methan- und Kohlendioxydgehalt gemessen werden.
Mit Schreiben vom 29.1.1996 (Bl. 145 GA ) kündigte die Stadt B. dem Beklagten u.a. bzgl. der Flurstücke, die am 16.3.1996 an den Kläger und seine Ehefrau verkauft wurden, Sondierungsbohrungen, Boden- und Bodenluftanalysen zur Ermittlung des Gefährdungspotentials an. Bei Bodenluftuntersuchungen im Auftrag der Stadt B. wurden vom Ingenieur-Büro de V.u.M. gemäß Gutachten vom Februar 1997, sowie von der H.P.C. GmbH (im Folgenden: Fa. H.) gemäß Gutachten vom 20.10.1997 auf dem westlichen ehemaligen Deponierand im Nahbereich der Wohnbebauung punktuelle, erhöhte Methanbelastungen der Bodenluft festgestellt. Nach Einschätzung der Fa. H. konnte die Möglichkeit einer Migration explosions- und zündfähiger Methangasgemische in die unmittelbare Umgebung der Wohnbebauung bis in die Gebäude, insbesondere in die Kellerräume mit hinreichender Sicherheit langfristig nicht ausgeschlossen werden. Zum Ausschluss einer Gefährdung der Bevölkerung hielt die Fa. H. sofortige Sicherungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen für erforderlich. Durchgeführte Raumluftmessungen in Kellerräumen zeigten keine Auffälligkeiten. Das Hausgrundstück des Klägers wurde in das sodann entwickelte Sicherungskonzept der Stadt B. einbezogen. Im Anschluss an eine Besichtigung des Hauses durch die Fa. S. wurden dem Kläger und seiner Ehefrau seitens der Stadt B. zur Sicherung eines ausreichenden Luftaustauschs für den Fall längerer Abwesenheit und Nichtbenutzung von Kellerräumen Lüftungsmaßnahmen auferlegt. Ferner wurden im Garten zwei Gasmesspegel für die behördliche, im Zeitabstand von drei Jahren vorzunehmende Überwachung der Bodenluft installiert.
Der Kläger hat behauptet, der Beklagte habe unterlassen, ihn und seine Ehefrau über bestehende Erkenntnisse zu der im Altlastkataster registrierten Altlasten 7616-001 zu informieren. Bei Abschluss des Kaufvertrags habe der Beklagte auf ausdrückliche Nachfrage Altlasten sogar verneint. Dem entgegen sei im Bereich des Kaufgrundstücks bis Mitte der 70er Jahre eine wilde Müllkippe betrieben worden. Dem Gutachten Dr. T. seien Schadstoffbelastungen u. Altlasten durch Cadmium auch für den Deponiebereich zu entnehmen, dem das Kaufgrundstück angesiedelt sei. Von Deponiegasbildungen sei das Hausgrundstück in einem Maße betroffen, dass die Stadt B. Sicherungsmaßnahmen für erforderlich halte, die zu einer erheblichen Wertminderung führe, zudem brächten die Zwangsbelüftungen Energieverluste und eine nur eingeschränkte Nutzbarkeit der Einliegerwohnung mit sich. Der offenbarungspflichtige Altlastcharakter sei dem Kläger schon aus der Baugenehmigung bekannt gewesen, die frühere Nutzung als Deponie begründe im übrigen bereits den Verdacht von Altlasten, über den Grundstückskäufer aufzuklären seien.
Der Kläger beziffert den ihm entstandenen Schaden wie folgt:
1. Minderwert des Hauses,
20 % von 830.000,00 DM 166.000,00 DM
Schaden durch Lüftungsmaßnahmen 4.742,02 DM
2. Kosten Verkehrswert-Gutachten W. 6.251,82 DM
Preises, der auf den Minderwert entfällt.
(Berechnung wie Bl. 281 ff. GA) 20.160,32 DM
Wegen der erstinstanzlichen Antragstellung wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.
Der Beklagte hat behauptet, der seit 1930 im Familienbesitz befindliche Teilbereich des ehemaligen Tongrubengeländes sei von der Firma seines Vaters und nach deren Übernahme von ihm ausschließlich als Deponie für unbelasteten Bodenaushub aus Stollen- und Tunnelbauten und nicht als Hausmülldeponie genutzt worden. Das Gelände sei eingezäunt gewesen, die Zufahrt sei durch ein verschließbares Tor erfolgt. Die bereichsweise Nutzung der ehemaligen Tongrube als Hausmülldeponie betreffe nicht das in seinem Eigentum stehende Gelände. Dass das Grundstück Altlastenfrei sei, beweise auch die Baugrunduntersuchung des Ingenieurbüros K.. Die zugehörige Analyse der Bodenproben durch das Amt für Umweltschutz und Lebensmitteluntersuchung der Stadt B. habe keine keinerlei Hinweise auf eine Altlastenbelastung ergeben.
Die im Gutachten Dr. T. festgestellte Cadmiumbelastung beziehe sich auf eine Rammkernsondierung (im Folgenden: RKS), die mindestens 70 m von der Grundstücksgrenze der Kläger entfernt sei. Das Gutachten T. sei ihm im übrigen bei Abschluss des Kaufvertrags nicht bekannt gewesen.
Weiter hat der Beklagte behauptet, bei den im Schreiben der Stadt B. vom 29.1.1996 angekündigten Untersuchungen habe es sich um routinemäßige Maßnahmen gehandelt, die für alle verfüllten Gruben der Stadt gegolten habe.
Zur Höhe des geltend gemachten Schadens hat der Beklagte die Honorarabrechnung des Privat-Sachverständigen als übersetzt bestritten. Die Zinsschadensberechnung hat der Beklagte insbesondere hinsichtlich des in Ansatz gebrachten Anfangszeitpunkts als unrichtig bestritten. Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf Blatt 291a f., 68 Gutachten verwiesen.
Das Landgericht hat zur Frage der Wertminderung des Grundstücks Beweis erhoben durch Einholung des schriftlichen Sachverständigen-Gutachtens Dr. S. vom 13.12.1999 (Bl. 203ff.GA)..
Durch Urteil vom 20.6.2000, auf dessen Inhalt wegen sämtlicher Einzelheiten Bezug genommen wird, hat das Landgericht den Beklagten unter Klageabweisung im übrigen zur Zahlung von 192.412,14 DM zzgl. 6,08% Zinsen aus 141.251,82 DM vom 7.5.1998 bis 15.5.2000 und 5,25% aus 172.225,18 DM seit dem 16.5.2000 verurteilt. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, der Beklagte habe dem Kläger wegen arglistigen Verschweigens eines Grundstückmangels gem. §§ 463, 459 Abs. 1 BGB Schadensersatz zu leisten. Der Beklagte sei verpflichtet gewesen, den Kläger und seine Ehefrau vor Abschluss des Kaufvertrags darüber aufzuklären, dass das Grundstück in einem früher als Deponie genutzten Gebiet liege und die Gefahr einer Beeinträchtigung durch Altlasten bestehe. Zumindest der Altlastenverdacht begründe bereits einen wesentlichen Grundstücksmangel, der dem Beklagten bei Veräußerung des Grundstücks auch bekannt gewesen sei. Nach den Feststellungen des Sachverständigen Dr. S. führe der Altlastenverdacht zu einem Minderwert des Grundstücks in Höhe von ca. 20% des Verkehrswerts, so dass dem Beklagten insofern Schadensersatz in Höhe von 166.000,00 DM zustehe. Weiter seien die geltend gemachten Kosten für die Inanspruchnahme des Sachverständigen W., sowie der dargelegte Zinsschaden zu ersetzen. Nicht begründet sei die Zahlungsklage für künftig entstehende Mehrkosten von Baumaßnahmen sowie Heizmehrkosten.
Der Beklagte hat gegen das landgerichtliche Urteil form- und fristgerecht Berufung eingelegt und sein Rechtsmittel fristgerecht begründet.
Der Beklagte wiederholt und ergänzt sein erstinstanzliches Vorbringen.
Er bekräftigt seine Behauptung, das Erdreich des veräußerten Grundstücks selbst sei nicht mit Schadstoffen belastet, dort sei nur ungefährlicher Bodenaushub abgelagert worden. Soweit im Gutachten de V. vom Februar 1997 im Bereich der RKS 13 a-c Bauschuttvorkommen erwähnt seien und der ergänzenden Bodenluft- und Deponiegasuntersuchung der Fa. H. vom 2.10.1997 am Bohrpunkt RKS 2. an der Grundstücksgrenze auch Bauschutt und Schlackenreste angetroffen seien, seien die Feststellungen zu bestreiten. Jedenfalls handele es sich nicht um Materialien mit gefährlichen Inhaltsstoffen. Ein etwaiges Vorkommen von Bauschutt und Schlacke lasse sich auch nur so erklären, dass dies aus ehemals auf dem Grundstück bestehenden Baustraßen resultiere, die angelegt worden seien, um Bodenaushub an den Grubenrand zu bringen. Die im Gutachten der Fa. H. zur RKS 2. vorgenommene Eintragung "HM" (Hausmüll) müsse nach dem zugehörigen Bohrprofil dort angetroffenem Ziegelbruch sowie Beton- und Schlackenresten zugeordnet werden, also Materialien der ehemaligen Baustraßen. Es bleibe bestritten, dass sich im Boden des Hausgrundstücks Hausmüll befinde. Wie sachverständig festgestellt sei und in Schreiben der Stadt B. vom März 1998 klargestellt werde, gebe es tatsächlich auch keine relevanten Einwirkungen auf das Grundstück durch anderweitige Ablagerungen von Hausmüll. Der auf dem Grundstück ermittelte, leicht erhöhte Methanwert sei mit einer Konzentration von weniger als 1 Vol.-% als unauffällig einzustufen. Soweit vereinzelt außerhalb des Grundstücks deutliche Methangasanreicherungen festgestellt seien und von Sachverständigen die Migration von Deponiegas bis in die Gebäude in Betracht gezogen werde, habe die Stadt gemäß Schreiben vom 26.3.1998 das Hausgrundstück ohne konkrete Gefährdung in ein Sicherheitskonzept einbezogen, "um den unwahrscheinlichsten anzunehmenden Fall auszuschließen." Die in Form von Lüftungsmaßnahmen angeordneten Sicherheitsvorkehrungen seien dementsprechend nicht geeignet, einen wesentlichen Fehler des Grundstücks zu begründen.
Der Beklagte meint, allein die frühere Nutzung als Bodenaushubdeponie, sowie die Nutzung von entfernt liegenden Bereichen der Tongrube zur Ablagerung von Hausmüll und industriellem Klärschlamm führe nicht zu einem offenbarungspflichtigen Mangel, weil mit einer Gefährdung des verkauften Grundstücks nicht zu rechnen gewesen sei. Ebenso wenig sei der Umstand, dass der Bereich des veräußerten Grundstücks - ohne konkreten Altlastenverdacht - als Altablagerung Nr. 7. registriert worden sei, ein offenbarungspflichtiger Mangel. Die Registrierung im Altlastenkataster sei im übrigen auch erst - so behauptet der Beklagte - 1999 erfolgt. Entgegen der Annahme des Landgerichts ergebe sich ein offenbarungspflichtiger Fehler nicht aus dem Verdacht einer Belastung mit Altlasten. Ein konkreter Verdacht einer Schadstoffbelastung habe nie bestanden, jedenfalls sei jeglicher Verdacht durch die Untersuchungsreihen der Stadt B. und das von ihm selbst in Auftrag gegebene Bodengrund-Gutachten ausgeräumt.
Der Beklagte ist der Ansicht, selbst wenn man das Hausgrundstück wegen eines Altlastenverdachts als mangelhaft bewerte, rechtfertige sein Kenntnisstand bei Abschluss des Vertrags nicht den Vorwurf arglistigen Verschweigens. Er behauptet, bei Abschluss des Kaufvertrags sei er weder über Methangaskonzentrationen auf dem zu veräußernden Grundstück, noch über erforderliche Sicherheitsmaßnahmen informiert gewesen. Die Untersuchungen des Ingenieurbüros de V. und der Fa. H. hätten - unstreitig - bei Vertragsschluss nicht vorgelegen. Mit der Möglichkeit einer Migration von Deponiegas aus dem zentralen Deponiebereich in die unmittelbare Umgebung der Wohnbebauung habe im Zeitpunkt des Vertragsschlusses niemand gerechnet. Das Schreiben der Stadt B. vom 2.11.1989 resultiere nur aus der Untersuchung des Bereichs der ehemaligen F.-D..
Der Beklagte ist der Ansicht, der Sachverständige Dr. S. habe in seinem Gutachten einen 20%-igen Minderwert des Grundstücks wegen eines Altlastenverdachts nicht nachvollziehbar begründet. Vorsorglich werde hinsichtlich des geltend gemachten Zinsschadens und der in Rechnung gestellten Kosten des Privat-Sachverständigen W. auf die erstinstanzlichen Einwände Bezug genommen.
Der Beklagte beantragt,
das angefochtene Urteil teilweise abzuändern und die Klage in vollem Umfang abzuweisen;
ihm zu gestatten, Sicherheit auch durch die Bürgschaft einer deutschen Großbank, öffentlichen Sparkasse oder Genossenschaftsbank zu leisten.
Der Kläger beantragt, die Berufung des Beklagten zurückzuweisen,
ihm als Gläubiger der Sicherheitsleistung, auch durch unbefristete, unwiderrufliche, unbedingte schriftliche selbstschuldnerische Bürgschaft eines in der Bundesrepublik Deutschland als Steuer- oder Zollbürge zugelassenen inländischen Kreditinstituts, zu gestatten,
hilfsweise
ihm für den Fall des teilweisen oder vollständigen Unterliegens nachzulassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung, auch durch unbefristete, unwiderrufliche, unbedingte schriftliche selbstschuldnerische Bürgschaft eines in der Bundesrepublik Deutschland als Steuer- oder Zollbürge zugelassenen inländischen Kreditinstituts, abzuwenden.
Der Kläger tritt dem Berufungsvorbringen des Beklagten mit eingehendem Vorbringen entgegen.
Er behauptet, entgegen dem Berufungsvorbringen des Beklagten sei durch RKS des Ingenieurbüros de V. und ergänzende Untersuchungen der H. GmbH festgestellt, dass auf dem Grundstück bzw. an der Grenze nicht nur ungefährlicher Bodenaushub abgelagert worden sei. Die Bohrprofile widerlegten auch die Behauptung des Beklagten, dass vorgefundener Bauschutt, Ziegelbruch, sowie Schlacken- und Betonreste durch eine angeblich im Untergrund vorhandene Baustraße zu erklären seien. Weiter bringt der Kläger vor, der Beklagte verkenne die Grundsätze der Rechtsprechung zur Offenbarungspflicht von Altlasten. Danach habe der Beklagte auf die Ablagerung von Bauschutt und Hausmüll, auf die Zugehörigkeit des Grundstücks zu einer wilden Müllkippe und auf die Registrierung des Grundstücks im Altlastenkataster hinweisen müssen; ausweislich eines Katasterauszugs sei das Grundstück bereits von der ersten Fassung der registrierten Altlastenflächen 7. aus dem Jahre 1985/86 erfasst. Der Kläger behauptet, nach den Feststellungen des Sachverständigen Dr. S. ergebe sich eine tatsächlich vorhandene Altlasten des Grundstücks im Hinblick auf Methangasbildungen, die in explosionsfähiger Konzentration in unmittelbarer Nähe des Grundstücks vorgefunden seien und die Gefahr einer Gasmigration mit sich brächten. Zumindest ein Altlastenverdacht ergebe sich auch mit Rücksicht auf schwermetallhaltige Schlämme, die nach dem Gutachten Dr. T. vom 8.4.1991 durch Hangrutschungen in die Nähe der heutigen Wohnbebauung gelangt seien. Von sämtlichen Umständen, die offenbarungspflichtige Mängel des Grundstücks begründeten, habe der Beklagte bei Abschluss des Vertrags am 16.3.1996 Kenntnis gehabt. Spätestens seit dem Empfang des Schreiben der Stadt vom 2.11.1989 sei der Beklagte von der Registrierung des Geländes als Altlasten informiert gewesen. Aus dem Schreiben ergebe sich auch der Hinweis auf schwermetallhaltige Schlämme im nördlichen Deponieteil. Gezielt im Hinblick auf das zur Bebauung vorgesehene Gelände seien in dem Schreiben auch ausdrücklich explosionsfähige Methangase angesprochen. Konkreter Hintergrund des Hinweises seien Methangasvorkommen, die das Ingenieurbüro S. und J. im April 1987 am nordöstlichen Deponierand, sowie im Zentralbereich der Deponie, also im Bereich der später errichteten Wohnbebauung festgestellt hätten. Der Befund betreffe nicht den im Süden gelegenen Bereich der früheren F.-D.. Die Informationen über gefährdende Methangase seien nochmals bestärkt durch den Hinweis auf erforderliche Methangasmessungen in der Baugenehmigung vom 5.4.1993. Der Kläger ist der Ansicht, die Untersuchungen des Ingenieurbüros K. seien nicht geeignet, Methangasvorkommen zu widerlegen. Noch kurz vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags sei der Beklagte mit Schreiben vom 29.1.1996 über bevorstehende Sondierungsbohrungen und Analysen zur Ermittlung des Gefährdungspotentials in Kenntnis gesetzt worden.
Der Kläger verteidigt die Ausführungen des Sachverständigen Dr. S. zum Minderwert des Hausgrundstücks, zum Anspruch auf Ersatz von Darlehenszinsen bezieht er sich auf sein erstinstanzliches Vorbringen.
Wegen weiterer Einzelheiten des Berufungsvorbringens der Parteien wird ergänzend auf den vorgetragenen Inhalt der Schriftsätze und ihre Anlagen verwiesen.
Der Beklagten hat ihm nicht nachgelassene Schriftsätze vom 23.1.2001 und vom 27.3.2001 eingereicht, der Kläger hat einen nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 28.3.2001 zu den Akten gereicht.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache in geringem Umfang Erfolg.
Der Beklagte ist dem Kläger gemäß §§ 463, 459 Abs. 1, 476, 398 BGB wegen arglistigen Verschweigens von Grundstücksmängeln zum Ersatz des Nichterfüllungsschadens in Höhe von 190.787,66 DM verpflichtet.
Der als Bauträgervertrag zu wertende "Kaufvertrag" der Parteien vom 16.3.1996 enthält bezüglich des Grundstückserwerbs kaufrechtliche Elemente (vgl. Palandt-Sprau, 60. Auflage, § 675 Rz. 14), die für Mängel des Grundstücks zur Anwendung der Gewährleistungsregeln des Kaufrechts führen.
Der Beklagte hat dem Kläger und seiner Ehefrau bei Abschluss des Vertrags vom 16.3.1996 Fehler des Grundstücks im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB arglistig verschwiegen. Der unter Ziffer VII vereinbarte Gewährleistungsausschluss ist gem. § 476 BGB nichtig.
Das Hausgrundstück ist durch eine mögliche Migration von Methangasen gefährdet und infolgedessen durch eine dort tatsächlich vorhandene "Altlasten" belastet. Wie der Sachverständige Dr. S. nach Einsichtnahme in das Gutachten de V. vom Februar 1997 ausgeführt hat(Bl. 209, 213 GA), wurden bei Bodenluftuntersuchungen im Umfeld des Grundstücks des Klägers verschiedentlich erhöhte Konzentrationen an deponietypischen Gasen, Methan und Kohlendioxyd festgestellt; auch auf dem Grundstück des Klägers sei gemäß dem Gutachten de V. am Messpunkt 13 (gleich 2413) ein leicht erhöhter Methanmesswert ermittelt worden. Da in den Sondierungen selbst nur geringe Anteile an abgelagerten organischen Substanzen vorgefunden worden seien, die für eine Methangasbildung verantwortlich sein könnten, werde diese auf seitliche Gasmigrationen aus dem zentralen Deponiebereich zurückgeführt, die nach Einschätzung im Gutachten de V. Sicherheitsmaßnahmen erforderten. Im Ergebnis zur gleichen Einschätzung gelangt auch das Gutachten der Fa. H. vom 20.10.1997 (Bl. 80ff. GA).. Im Anschluss an eine flächendeckende ergänzende Bodenluftuntersuchung im Bereich des westlichen Deponierands, in dem auch das Hausgrundstück des Klägers angesiedelt ist, wurden Methangasanreicherungen im Untergrund festgestellt, die die untere Explosionsgrenze von 5 Vol.-% stellenweise signifikant überschreiten. Unter Anderem wurde am Messpunkt 2523, der sich in einer Entfernung von weniger als 15 Metern vom Grundstück des Klägers entfernt befindet (Bl. 211 f., 237 GA) ein Methangehalt der Bodenluft von 8 Vol-% vorgefunden, der eine auffällig erhöhte Konzentration oberhalb der Explosionsgrenze von 5 Vol.-% darstellt. Am Messpunkt 2518, im weiteren Umfeld des Grundstücks des Klägers ergaben die Bodenluftmessungen Methangasanreicherungen mit einem deutlich erhöhten Wert von 1,6 Vol.-%. Diese Messergebnisse der Fa. H. werden im Gutachten des Sachverständigen Dr. S. nach Einsichtnahme in das Gutachten HPC festgehalten (Bl. 211 f. GA). Nach der Bewertung des HPC-Gutachters Dr. S. (Bl. 91 GA) muss mit Rücksicht auf die im Nahbereich der Wohnbebauung ermittelten Messwerte die Möglichkeit einer Migration auch von explosions- und zündfähigen Methangasgemischen in die unmittelbare Umgebung der Wohnbebauung bis in die Gebäude selbst in Betracht gezogen werden. Der Sachverständige hielt (Bl. 92 GA) die Notwendigkeit sofortiger Sicherungs- oder Sanierungsmaßnahmen für gegeben, um eine Gefährdung der Bevölkerung über den Transferpfad Bodenluft dauerhaft und mit hinreichender Sicherheit ausschließen zu können. Ausweislich der Schreiben der Stadt B. vom 26.3.1998 (Anlage K 5 zur Klageschrift), der Stellungnahme der Fa. S. vom 23.11.1998 (Bl. 164 GA), des Schreibens der Stadt B. vom 2.3.1999 (Bl. 163 GA) wurde das Hausgrundstück des Klägers in das Konzept der Deponiegassicherungsmaßnahmen der Stadt B. aufgenommen. Im Anschluss an eine Besichtigung des Objekts durch die F. S. wurden dem Kläger und seiner Ehefrau als Sicherungsmaßnahmen gegen Gasmigrationen behördliche Auflagen zur regelmäßigen Lüftung von Kellerräumen erteilt. Ferner wurden im Garten des Hauses R. Straße 207 zwei Gasmessstellen installiert (Bl. 220, 222 GA), die im Rahmen des Überwachungsprogramms alle drei Jahre von der Stadt B. beprobt werden.
Zu Recht ist der Sachverständige Dr. S. (Bl. 223 GA) im Anschluss an die aufgezeigten Umstände davon ausgegangen, dass das Grundstück der Kläger bezüglich des Bodenluftpfades mit einer tatsächlich bestehenden Altlasten belastet ist. Diese Feststellung ist im Anschluss an das in den Gutachten de V. und der Fa. H. aufgezeigte Gefährdungspotential und auch im Hinblick auf die für erforderlich gehaltenen Sicherheitsmaßnahmen gerechtfertigt, von denen das Hausgrundstück des Klägers betroffen ist. Danach ist in rechtlicher Hinsicht ein nicht unwesentlicher Fehler des Grundstücks im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB festzustellen.
Demgegenüber hat der Beklagte keine durchgreifenden Einwände erhoben.
Erfolglos macht der Beklagte geltend, dass das Ergebnis diverser Sachverständigen-Gutachten sowie Mitteilungen der Stadt B. ergeben hätten, dass der Boden des verkauften Hausgrundstücks selbst nicht mit Schadstoffen belastet sei.
Die Baugrunduntersuchungsergebnisse des Ingenieurbüros K. vom 11.06.1992 i. V. m. der Deponieklassefeststellung des Amts für Umweltschutz der Stadt B. vom 01.10.1992 (Hülle Bl. 24) ergeben zwar keinen konkreten Hinweis auf Schadstoffbelastungen des Grundstücks. Die Ergebnisse beruhen jedoch - wie auch der Sachverständige Dr. S. ausgeführt hat - auf Analysen im sogenannten Eluat-Verfahren, das nicht die Gesamtschadstoffmenge im Boden erfasst, sondern nur den wasserlöslichen Anteil. Aus der Baugrunduntersuchung lässt sich dementsprechend nicht ableiten, dass das Grundstück frei von Schadstoffen des Bodenluftpfads ist. Gleiches gilt für das Schreiben des Ingenieurbüros K. vom 23.12.1993 (Bl. 245), indem etwaige Verunreinigungen des Baugrunds durch Schadstoffe generell ausgeschlossen werden. Das Schreiben bezieht sich auf das Haus Nr. 18 des Bauvorhabens des Beklagten. Das Schreiben ist für den Baugrund des Hauses Nr. 9, das der Kläger und seine Ehefrau erworben haben, nicht aussagekräftig, weil das Haus Nr. 18 in einem Bereich angesiedelt ist (Bl. 392), der sich unstreitig außerhalb des ehemaligen Deponiegebiets befindet. In Schreiben der Stadt B. vom 02.06.1997, 19.03.1998 (K 3 und K 4 zur Klageschrift) ist für das Grundstück des Klägers die Abwesenheit von Schadstoffen nicht zu entnehmen. Nach dem Ergebnis der eingeholten Gutachten vorgefundene Fremdstoffe im Boden des Deponiegebiets und Deponiegasvorkommen werden zusammenfassend mitgeteilt, eine Gefährdung, insbesondere durch Methangasvorkommen wird ausdrücklich nicht ausgeschlossen. In dem Schreiben wird lediglich mitgeteilt, dass sich die Altablagerungen und hieraus resultierende Gefahrenmomente bis dahin nicht als konkrete Gefährdung der Bewohner aktualisiert haben.
Nicht relevant ist der Umstand, das mehrfache Raumluftmessungen innerhalb des Hauses keine Deponiegasbelastung ergeben haben und dass die im Boden des Grundstücks festgestellte Methangasbelastung für sich genommen mit einem Wert von weniger als 1 Vol.-% im unauffälligen Bereich bleibt. Die maßgebende Gefährdung des Grundstücks beruht auf der Möglichkeit der Deponiegaswanderung, die eine aktuelle Gasbelastung des Hausgrundstücks mit relevanten Gasmengen gerade nicht voraussetzt. Aus demselben Grund kommt es auch nicht darauf an, dass nach dem Behaupten des Beklagten im Bereich seines ehemaligen Grundstücks ausschließlich Erdaushub abgelagert worden sein soll. Ebenso wenig steht einem nicht unerheblichen Fehler des Grundstücks entgegen, dass die Stadt B. die Wahrscheinlichkeit von Gaswanderungen im Hinblick auf die zuletzt durchgeführten Untersuchungen als sehr gering bezeichnet (Schreiben vom 26.3.1998, Anlage K 5 zur Klageschrift). Die Stadt B. bringt zugleich - entsprechend dem Gutachten der Fa. H. - zum Ausdruck, dass eine Gaswanderung mit endgültiger Sicherheit nicht auszuschließen sei und verweist auf ein zum Schutz der Anwohner erarbeitetes Sicherungskonzept durch Lüftungsmaßnahmen hin, mit dem eine "mögliche" Ansammlung von Deponiegasen in nicht regelmäßig genutzten Räumen von vorne herein ausgeschlossen werden könne. Vor dem Hintergrund des realisierten Sicherungskonzepts, das zur behördlichen Beauflagung von Lüftungsmaßnahmen und zur Errichtung von regelmäßig beprobten Gasmesspegeln geführt hat, kann der Gefährdungseinschätzung der Stadt B. keine zu vernachlässigende Bedeutung beigemessen werden. Im Anschluss an das Schreiben der Stadt B. vom 26.3.1998 erscheint insbesondere nicht gerechtfertigt, eine mögliche Gaswanderung als einen nur unwesentlichen Fehler des Grundstücks einzustufen.
Entgegen dem Vorbringen des Klägers ist aus vorgefundenen Fremdmaterialien im Boden des Grundstücks des Klägers keine weitere existente "Altlasten" des Grundstücks und ein hierauf beruhender Mangel i.S.d. § 459 Abs. 1 BGB abzuleiten.
Nach den Ausführungen des Sachverständigen Dr. S. wurden gemäß dem Gutachten des Ingenieurbüros de V. vom Februar 1997 drei Rammsondierungsbohrungen auf dem Grundstück des Klägers (Nr. 13 a, b, c = RKS 2413) niedergebracht (Bl. 209 GA). Ausweislich der vom Kläger vorgelegten Bohrprofile (Bl. 289 GA) wurden als Fremdbestandteile Bauschutt und Holz vorgefunden. Die auf der Grundstücksgrenze gemäß dem Gutachten H. durchgeführte Rammkernsondierung 2521 erbrachte - wie der Sachverständige Dr. S. nach Einsichtnahme in das Gutachten mitgeteilt hat (Bl. 210) - neben Bodenbestandteilen stellen - bzw. horizontweise auch Bodenstoffreste (Ziegel, Beton) und Schlackenreste. Die Angabe "HM" (= Hausmüll) vermochte der Sachverständige Dr. S. nicht zuzuordnen.
Nicht nachvollziehbar ist in diesem Zusammenhang die erstmals im Berufungsverfahren mit Schriftsatz vom 22.1.2001 vorgebrachte Behauptung des Beklagten, mit der er erbohrte Bauschutt- und Schlackenreste durch eine aus der Zeit der Ablagerungen stammende angebliche Baustraße im Boden des Grundstücks zu erklären versucht. Der Vortrag ist bereits unsubstantiiert, weil nähere, nachprüfbare Angaben zur Streckenführung der angeblichen Baustraße nicht mitgeteilt werden. Mit der Behauptung des Beklagten erscheint im übrigen unvereinbar, dass nach den vorliegenden Bohrprofilen RKS 13c (Bl. 289 GA) und RKS 2521 (Bl. 390 GA) Fremdmaterialien, die auf eine Baustraße zurückzuführen sein sollen in unterschiedlichen Schichten festgestellt wurden.
Es spricht danach zwar alles dafür, dass entgegen dem Behaupten des Beklagten auf dem Grundstück des Klägers nicht nur Erdaushub abgelagert worden ist, sondern - von wem auch immer - zusätzlich Fremdmaterialien abgekippt worden sind.
Dieser Umstand ist aber entgegen dem Berufungsvorbringen des Klägers begrifflich mit dem tatsächlichen Vorhandensein von "Altlasten" nicht gleichzusetzen. Diese werden nach § 28 Abs. 1 Landesabfallgesetz NW (Bl. 181 GA) und sinngemäß entsprechend in § 2 des Bundesbodenschutzgesetzes als Altablagerungen verstanden, von denen nach gewonnenen Erkenntnissen Gefahren für die Allgemeinheit oder für den Einzelnen ausgehen. Diesbezügliche Feststellungen können nach den vorliegenden Sachverständigen-Gutachten nicht getroffen werden. Das Gefährdungsmoment ist auch für den zivilrechtlichen Begriff des Grundstücksmangels vorauszusetzen (vgl. Knoche NJW 95, 1987 oben). Dies folgt auch aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 95, 1549, 1550), wonach für die Fehlerhaftigkeit eines Grundstücksbodens wegen einer Schadstoffbelastung nicht als ausreichend betrachtet wurde, dass dort Betonfertigteile abgelagert waren. Danach bleibt im Streitfall offen, ob für den vorgefundenen Bauschutt (Ziegel- und Betonreste) und hinsichtlich der Schlackenreste von einer gefährdenden Ablagerung ausgegangen werden kann. Der Sachverständigen Dr. S. hat dementsprechend in seinem Gutachten zutreffend die vorgefundenen Fremdmaterialien bei der Schadensbemessung nicht als tatsächlich vorhandene "Altlasten" des Grundstücks ins Gewicht fallen lassen.
Nach dem Sach- und Streitstand bestehen auch keine hinreichenden konkreten Erkenntnisse, die es rechtfertigen würden, das Grundstück des Klägers wegen einer vom Ingenieurbüro Dr. T. bei der RKS 8 vorgefundenen Cadmiumbelastung, die auf Hangrutschungen zurückgeführt wird, als gefährdet zu betrachten. Der Frage einer gefährdenden Cadmiumbelastung des Grundstücks kommt letztlich auch keine streitentscheidende Bedeutung zu, weil der Sachverständige Dr. S. eine derartige Schadstoffbelastung im Rahmen seiner Schadenbewertung außer Betracht gelassen hat.
Ein offenbarungspflichtiger Mangel des Grundstücks ergibt sich jedoch im Sinne eines Altlastenverdachts aus dem Umstand, dass dieses als Deponie genutzt worden ist. Bei einer Deponie muss immer die Möglichkeit in Rechnung gestellt werden, dass auf ihr auch Abfälle gelagert wurden, die wegen ihrer chemischen Zusammensetzung eine besondere Gefahr darstellen. Dies gilt nicht nur für eine wilde Müllkippe (BGH NJW 95, 1549, 1550; OLG D'dorf NJW 96, 3284). Dementsprechend kommt es letztlich nicht streitentscheidend auf die zwischen den Parteien umstrittene Frage an, ob das Gelände, auf dem sich das Grundstück befindet, tatsächlich als wilde Müllkippe genutzt worden ist. Schon allein die Tatsache, dass das Gelände ehemals für den Betrieb des Vaters des Beklagten als Deponie zur Ablagerung von Baustellenaushub aus Tunnel- und Stollenbauten genutzt worden ist, verpflichtete den Beklagten, dem Kläger die Nutzung als Deponie zu offenbaren. Auch bei einer nicht allgemein zugänglichen Deponie muss damit gerechnet werden, dass neben ungefährlichen Abfallstoffen auch Schadstoffe abgelagert worden sind, mag der Betrieb der Deponie auch noch so sorgfältig geführt worden sein. Die Möglichkeit kann insbesondere dann nicht außer Acht gelassen werden, wenn die Deponie - wie hier - in einer Zeit unterhalten wurde (seit den 50er Jahren bis Mitte der 70er Jahre), in der die durch Bodenkontaminierung hervorgerufenen Gefahren noch nicht so in das allgemeine Bewusstsein gedrungen waren, wie dies heute der Fall ist (BGH a.a.O.; OLG D'dorf a.a.O.). Danach vermag sich der Beklagte mit seinem Hinweis auf eine angebliche Einzäunung des Geländes sowie mit der Behauptung, dass der Zeuge B. das ansonsten verschlossene Tor zum Grundstück nur bei Bedarf geöffnet habe, nicht von seiner Offenbarungspflicht zu entlasten. Dass eine etwaige Einzäunung des Grundstücks die Ablagerung von Fremdmaterialien nicht wirksam hat ausschließen können, folgt im übrigen auch aus dem Umstand, dass der Beklagte bzw. seine Familie nach dem Behaupten des Beklagte angeblich nur Erdaushub abgekippt haben, wohingegen die durchgeführten Untersuchungen des ehemals des Beklagte gehörenden Geländes ergeben haben, dass der Boden Bauschutt, Holz, Schlackenreste enthält, die nicht durch eine angeblich vorhandenen Baustrasse zu erklären sind.
Die Lage des Grundstücks im Gebiet des ehemaligen Deponiegeländes musste im übrigen auch deswegen offenbart werden, weil sich eine typische Gefahr der Deponienutzung dadurch ergab, dass die im Eigentum des Beklagten stehenden Parzellen nur ein Teilbereich des ehemaligen Deponiegebiets der Tongrube R. sind. Es bestand ohne weiteres die Möglichkeit, dass sich Ablagerungen aus anderen Bereichen als Gefährdungen des Grundstücks auswirken konnten, wie dies etwa bei einer Migration von Deponiegasen der Fall sein kann.
Ein offenbarungspflichtiger Mangel ergibt sich auch aus der Tatsache, dass der Bereich des Grundstücks des Klägers schon geraume Zeit vor Abschluss des Vertrages im Altlastenkataster (Nr. 7616-01) erfasst wurde (OLG D'dorf a.a.O.). Entgegen dem Berufungsbegründungsvorbringen des Beklagten erfolgte die Eintragung nicht erst im Jahre 1999. Aus dem Schreiben der Stadt B. vom 30.3.99 (Bl. 181) ist nicht herzuleiten, dass erst zu diesem Zeitpunkt das Altlastenkataster für den ehemaligen Deponiebereich fertiggestellt wurde. Mit substantiiertem, vom Beklagten sodann nicht mehr in Abrede gestelltem (Bl. 403 GA) Vorbringen hat der Kläger im Einzelnen unter Vorlage eines Auszugs des Altlastenkatasters vorgetragen, dass die an ihn veräußerte Grundstücksfläche dem Kernbereich der schon 1985/86 eingetragenen Altlasten 7616-01 zuzurechnen ist. Auch in Schriftstücken/ Schreiben der Stadt B. ist seit 1985 (Bl. 393, 142, 395, K7 zur Klageschrift) im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben des Beklagte das Baugelände als Fläche im Bereich der Altlasten 7616-01 bezeichnet.
Die Registrierung des Grundstücks im Altlastenkataster führt ebenso wie die Deponienutzung zu einem offenbarungspflichtigen Altlastenverdacht.
Der Beklagte hat dem Kläger und seiner Ehefrau bei Abschluss des Kaufvertrags am 16.3.1996 offenbarungspflichtige Mängel des Grundstücks, nämlich dessen Registrierung als Altlasten im Altlastenkataster, die vorausgegangene Nutzung als Deponie und den Altlastenverdacht von gefährlichen Methangasen arglistig verschwiegen.
Bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels handelt arglistig, wer einen Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte (BGH NJW 95, 1549 f.).
Der Beklagte hatte im Zeitpunkt des Vertragsschluss am 16.3.1996 Kenntnis von einem seinerzeit bestehenden Altlastenverdacht gesundheitsgefährdender Methangase.
Durch Schreiben der Stadt B. vom 2.11.1989 wurde der Beklagte im Zusammenhang seiner Bauvoranfrage mit unmissverständlicher Klarheit auf festgestellte Methangasvorkommen hingewiesen, die in gefährlicher, explosionsfähiger Konzentration vorgefunden wurden und die eine Realisierung des Bauvorhabens nach Einschätzung der Behörde als nicht verantwortbar erscheinen ließen. Die Deponiegase wurden nach dem Inhalt des Schreibens eindeutig als Gefährdungspotential der zur Bebauung vorgesehenen Grundstücke des Beklagten angesprochen, die sich am westlichen Deponierand befinden.
Unzutreffend behauptet der Beklagte, die im Schreiben der Stadt B. zitierten Erkenntnisse resultierten nur aus der Untersuchung des Bereichs der ehemaligen F.-D.. Wie der Beklagte selbst unter Bezugnahme auf die Ausführungen im Gutachten der Fa. H. (Bl. 83 GA) vorträgt, gehen im Jahre 1987 festgestellte, erhöhte Methangaskonzentrationen zurück auf Untersuchungen des Büros S. & J. am nordöstlichen Deponierand, sowie im Zentralbereich der Deponie. Die Erkenntnisse wurden dementsprechend eindeutig außerhalb des Gebiets der ehemaligen F.-D. gewonnen, die im Süden, im Bereich der heutigen Tennisplätze angesiedelt war. Dies lässt sich unschwer nachvollziehen anhand von Auszügen der Gutachten S. und J., sowie der Fa. H., die der Kläger zu den Akten gereicht hat (Bl. 429-432 GA).
Die vom Beklagten selbst im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens eingeholten Gutachten des Ingenieurbüros K., insbesondere das Ergebnis der ergänzenden Untersuchungen des Amts für Umweltschutz vom 1.10.1992 trafen - aus den bereits dargelegten Gründen - keine Aussage über Deponiegasvorkommen, sie durften dementsprechend vom Beklagten nicht als Entkräftung des entsprechenden Altlastenverdachts verstanden werden. Ebenso wenig kann sich der Beklagte zu seiner Entlastung auf die Erteilung der Baugenehmigung für das heutige Haus des Klägers vom 5.4.1993 (Anlage K 7 zur Klageschrift) berufen. Hieraus ergibt sich lediglich, dass nach seinerzeit aktuellem Erkenntnisstand der Behörde - anders als 1989 - ein Altlastenverdacht nicht mehr als unüberwindliches Hindernis für die Realisierung des Bauvorhabens eingeschätzt wurde. Der gleichwohl fortbestehende Altlastenverdacht wird aber nicht nur durch den Hinweis auf eine etwaige Cadmiumbelastung (Ziff. 17 Baugenehmigung), und die "Altlasten 7616-1" (Ziff. 17) dokumentiert. Die ihm erteilte Auflage, im Zuge der Aushubarbeiten Methan- und Kohlendioxydgehalte zu messen, konnte der Beklagte nur so verstehen, dass der Verdacht einer derartigen Belastung des Bodens nach wie vor gegeben war.
Der Umstand, dass die unter Ziffer 17, 18 der Baugenehmigung erteilten Hinweise auch in die Baugenehmigung für das Haus Nummer 10a aufgenommen wurden (Bl. 409 ff. GA), das nach Angaben des Beklagten außerhalb des Bereichs der Altablagerung angesiedelt ist, rechtfertigte nicht dessen Annahme, die Hinweise wären unabhängig von konkret festgestellten oder vermuteten Schadstoffen und Deponiegasen erteilt. Im Anschluss an das Schreiben der Stadt B. vom 2.11.1989 war der Beklagte darüber informiert, dass für Grundstücke, die - wie das Hausgrundstück des Klägers - innerhalb des Bereichs der Altablagerung befanden, unter Anderem der konkrete Verdacht einer Methangasbelastung bestand. Vor diesem Hintergrund hatte der Beklagte jedenfalls im Rahmen der Baugenehmigung für das heutige Wohnhaus des Klägers erteilte Hinweise und Auflagen als Bestätigung eines fortbestehenden Verdachts von Deponiegasvorkommen zu werten.
Dem Schreiben des Ingenieurbüros K. vom 23.12.1993 (Bl. 245 GA) durfte der Beklagte bezüglich des streitbefangenen Grundstücks nicht den Nachweis einer fehlenden Verunreinigung durch Schadstoffe entnehmen. Die Mitteilung betraf ausdrücklich das Haus Nr. 18, das auf gewachsenem Boden außerhalb des ehemaligen Deponiebereichs errichtet wurde (Bl. 392). Etwaige für dieses Hausgrundstück gewonnene Erkenntnisse des Ingenieurbüros K. waren für den Beklagten ersichtlich auf das jetzige Hausgrundstück des Klägers und seiner Ehefrau nicht übertragbar.
Soweit der Gutachter K. während des Bodenaushubs für das Haus des Klägers austretende Luft durch Geruchsansprache auf ihren Methan- und Kohlendioxydgehalt geprüft haben sollte, konnte dieses Vorgehen dem Beklagten erkennbar keine verlässliche Grundlage für die Beurteilung der Methangasbelastung des Bodens verschaffen. Dies gilt schon deswegen, weil die Stadt B. in der Baugenehmigung als geeignete Prüfmaßnahme Messungen angeordnet hatte, darüber hinaus handelt es sich bei Methan bekanntlich um ein geruchsloses Gas. Der Beklagte behauptet im übrigen nicht konkret, dass sich der Fachmann für Bodenuntersuchungen, K., im Anschluss an die Geruchsansprache über Methangasvorkommen geäußert hätte.
Das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehende Wissen des Beklagten über den Verdacht einer Belastung des Hausgrundstücks durch Deponiegase wird wesentlich geprägt durch das ihm kurz zuvor übermittelte Schreiben der Stadt B. vom 29.1.1996 (Bl. 145 GA). Durch die Ankündigung von Sondierungsbohrungen und Analysen von Boden- und Bodenluftproben zur Ermittlung des Gefährdungspotentials wurde der fortbestehende Verdacht einer Deponiegasbelastung des Grundstücks eindeutig bestätigt. Die Mitteilung bezog sich u.a. auf ausdrücklich genannte Flurstücke, die wenig später an den Kläger und seine Ehefrau verkauft wurden. Soweit die Stadt B. in ihrem Schreiben einleitend angemerkt hat, einer gesetzlichen Verpflichtung folgend seien sämtlich ehemals verfüllten Gruben im Stadtgebiet B. zu untersuchen, war der Rückschluss des Beklagten auf eine bloße Routinemaßnahme nicht gerechtfertigt. Der Beklagte wusste, dass im Bereich der ehemaligen Tongrube R. bereits Deponiegase in gefährlicher Konzentration festgestellt worden waren und insofern die Ankündigung von Untersuchungen der bezeichneten Grundstücke vor dem Hintergrund eines konkreten Altlastenverdachts erfolgte. Hinzukommt, dass generell auch nicht angenommen werden kann, dass kostspielige Baugrunduntersuchungen der Kommunen ohne begründeten Anlass zu derartigen Maßnahmen erfolgen. Das Schreiben der Stadt B. vom 29.1.1996 musste vom Beklagten als Aktualisierung des Altlastenverdachts verstanden werden. Nach seinem Kenntnisstand im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hatte der Beklagte damit zu rechnen, dass das Kaufgrundstück im möglichen Einwirkungsbereich von Deponiegasbelastungen lag. Die hiervon abweichende Behauptung des Beklagten entbehrt jeglicher Grundlage.
Der unterbliebene Hinweis auf den Deponiegasverdacht begründet den Vorwurf arglistigen Verhaltens. Dabei ist ohne Belang, dass dem Beklagten bei Abschluss des Kaufvertrages die Gefährdung des Grundstücks in Gestalt von migrierenden Methangasen noch unbekannt war, die sich erst bei den Untersuchungen de V. vom Februar 1997 und der Fa. H. vom Juli/ August 1997 herausgestellt hat. In der 1997 festgestellten Gefährdung des Grundstücks durch Migration von Methangasen hat sich der bereits bei Abschluss des Kaufvertrags bestehende und zu offenbarende Altlastenverdacht als tatsächlich vorhandene Altlasten bestätigt.
Dem Beklagten war positiv bekannt, dass das verkaufte Grundstück auf dem Gebiet der ehemaligen Deponie angesiedelt ist; in dem nordwestlichen Teilbereich der Deponie wurden von ihm selbst Ablagerungen vorgenommen.
Weiter wusste der Beklagte, dass das Kaufgrundstück im Altlastenkataster der Stadt B. unter der Nummer 7616-1 registriert war. Im Schreiben der Stadt B. vom 2.11.1989 wird das Baugelände als Fläche im Bereich der Altlasen 7616-01 bezeichnet. Auch das Schreiben der Architekten des Beklagten vom 9.7.1991 (Bl. 144 GA) lässt keinen Zweifel daran, dass dem Beklagten die Erfassung des zur Bebauung vorgesehenen Geländes als Altlasten bekannt war.
Der Beklagte hat die ihm bekannten Mängel des Grundstücks unstreitig vor und bei Abschluss des Kaufvertrages nicht mitgeteilt.
Der Beklagte konnte seiner Pflicht zur Offenbarung des Altlastenverdachts nicht genügen, wenn er - wie behauptet - anlässlich des Abschlusses des Kaufvertrages auf die Ablagerung von Bodenaushub hingewiesen hat. Das tatsächlich vorhandene Gefährdungspotential wurde hierdurch nicht annähernd verdeutlicht. Darüber hinaus hat der Beklagte auch nicht nachvollziehbar dargelegt, auf welche Weise für den Kläger und seiner Ehefrau zum Zeitpunkt der Besichtigung des Hausgrundstücks aufgrund der Topographie des Geländes erfolgte Auffüllungen sichtbar gewesen wären. Vom Beklagten unwidersprochen hat der Kläger vorgetragen, dass seinerzeit die Außenanlagen des Grundstücks noch nicht fertiggestellt waren. Im Übrigen wären selbst sichtbare Auffüllungen nicht geeignet gewesen, eine Offenbarung des Altlastenverdachts zu ersetzen.
Der Beklagte hatte Kenntnis von Umständen, denen zufolge er zumindest damit rechnete und in Kauf nahm, dass dem Kläger und seiner Ehefrau die Fehler des Grundstücks nicht bekannt waren. So wusste der Beklagte, dass der Kläger und seine Ehefrau zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im M. wohnten und dass sie das Hausgrundstück vor Abschluss des Kaufvertrags lediglich bei zwei Besichtigungsterminen gesehen hatten. Dass der Kläger und seine Ehefrau bei Kenntnis der Mängel den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätten, ist eine beim Beklagten als bekannt vorauszusetzende Erfahrungstatsache, die keiner weiteren Begründung bedarf (BGH NJW 91,2900).
Angesichts der unzweifelhaft bestehenden und verletzten Offenbarungspflichten, kommt es nicht streitentscheidend darauf an, ob der Beklagte anlässlich des Notartermins ausdrücklich Altlasten in Abrede gestellt hat.
Dem Kläger und seiner Ehefrau ist durch die arglistig verschwiegenen Fehler infolge einer Wertminderung des Hausgrundstücks ein Schaden von 166.000,00 DM entstanden.
Der Sachverständige Dr. S. hat im Rahmen seines Gutachtens vom 13.12.1999 mit überzeugender Begründung festgestellt, dass der Altlastenverdacht im Zusammenhang mit der tatsächlich bestehenden Altlasten - der Gefährdung des Grundstücks durch Gasmigrationen - zu einer Wertminderung des Verkehrswerts von 20% führt.
Der Sachverständige hat als mangelbedingten Minderwert den sog. "psychologischen Minderwert" ermittelt. Es erscheint plausibel, dass ein Altlastenverdacht und die durch Sicherungsmaßnahmen zwar beherrschbare, aber fortbestehende Altlasten einer Gefährdung des Grundstücks durch migrierende Methangase im Verkaufsfall in erster Linie psychologische Bedenken des Käufers hervorrufen. Es entspricht allgemeiner Erfahrung, dass sich derartige Bedenken in einem verminderten Kaufpreis niederschlagen.
Bei der Ermittlung des Minderwerts und der hierfür maßgebenden psychologischen Faktoren hat der Sachverständige konkrete Erfahrungen mitberücksichtigt, die Gutachterausschüsse sowie Liegenschaftsabteilungen von Banken und Industrie hinsichtlich eines merkantilen Minderwerts bei der Veräußerung von sanierten Altlastengrundstücken gewonnen haben. Sachgerecht hat der Sachverständige psychologische Faktoren einbezogen, die sich im Streitfall aus der tatsächlich noch bestehenden Altlasten ergeben. Der Sachverständige gelangt auf der Grundlage des Zielbaumverfahrens anhand nachvollziehbarer Bewertungskriterien und -ansätze zu einer 20%-igen Wertminderung. Der Sachverständige hat dieses Ergebnis seiner Bewertung auch vor dem Hintergrund der von ihm erfragten Verkaufsergebnisse (Bl.230f.) überzeugend damit begründet, dass der Minderwert vorliegend im oberen Bereich der ihm mitgeteilten merkantilen Minderwerte anzusiedeln ist, weil hier - anders als in den aufgeführten Beispielsfällen - eine nicht sanierte Altlasten fortbesteht.
Der Beklagte hat keine durchgreifende Bedenken gegen den ermittelten Minderwert vorgebracht.
Zu Unrecht wendet der Beklagte gegenüber der vorgenommen Bewertung nach dem Zielbaumverfahren ein, es könne nicht zutreffen, dass ein psychologischer Minderwert bei Erfüllung sämtlicher Kriterien zu einem Minderwert von 100% führen könne. Es ist durchaus denkbar, dass schwerwiegende Beeinträchtigungen eines Hausgrundstücks durch Altlasten zur Folge haben, dass dieses am Markt nicht mehr absetzbar ist.
Fehl geht der Einwand des Beklagten, dem im Gutachten berücksichtigten Investitionsrisiko komme eine zu vernachlässigende Bedeutung zu. Der Sachverständige hat als zukünftige, auf die Altlastensituation zurückzuführende Investitionen separat mit einem Betrag von 4.742,02 DM kalkuliert (Bl. 225 GA). Das hierauf gestützte Schadensersatzbegehren des Klägers ist in erster Instanz abgewiesen worden.
Zu Unrecht macht der Beklagte weiter geltend, dass ein nicht vorhandenes Inanspruchnahmerisiko und das fehlende nutzungsbezogene Risiko in der Entscheidungsmatrix unberücksichtigt bleibe. Der Beklagte lässt zunächst außer Acht, dass der Sachverständige den psychologischen (merkantilen) Minderwert ermittelt hat (Bl. 224, 232 GA). Psychologische Faktoren, die die Nutzbarkeit des Hausgrundstücks betreffen, hat der Sachverständige unter der Rubrik "befürchtete direkte Restitutionen/Schäden" berücksichtigt. Bei den Kriterien "Bebaubarkeit, Gartennutzung", die insgesamt mit 50% des Verkehrswerts des Hausgrundstücks in Ansatz gebracht werden, hat der Sachverständige Auswirkungen der Altlastensituation mit "0" bewertet. Damit wird den Bedenken des Beklagten im Ergebnis in angemessenem Umfang Rechnung getragen.
Einschränkungen im Alltag durch die behördliche Auflage, für eine ausreichende Luftzirkulation im Keller sorgen zu müssen, erscheinen mit einer Minderung des Verkehrswerts um 1,25% nicht überhöht bewertet. Ebenso wenig übersetzt ist eine Wertminderung um 0,5% für die Duldung von zwei Gasmesspegeln im Garten und regelmäßig, im Abstand von drei Jahren erfolgenden Gasmessungen.
Schließlich ist auch nicht zu beanstanden, dass der Sachverständige eine hochwertige Wohnbebauung sowie die bevorzugte Lage des Hausgrundstücks in einem ländlich geprägten Gebiet am Landschaftsschutzgebiet als gesonderte Bewertungskriterien des Minderwerts in Ansatz gebracht hat. Mit überzeugender Begründung hat der Sachverständige ausgeführt, dass mit steigender Qualität der Bebauung die Toleranz gegenüber vorhandenen oder vermeintlichen "Altlasten" sinkt. Ferner ist zu berücksichtigen, dass der besondere Reiz des Hausgrundstücks durch seine Lage am Naturschutzgebiet geprägt wird. Der Beklagte selbst hatte in seinem Verkaufsprospekt den Hinweis auf die naturverbundene Lage des Objekts zur Werbung eingesetzt. Dass sich unter diesem Aspekt die Altlastenproblematik des Hauses nicht unerheblich bei der Bemessung des Psychologischen Minderwerts ins Gewicht fallen muss, ist ohne weiteres nachvollziehbar.
Der Privat-Sachverständige W. hat den Verkehrswert des Grundstücks - ohne Altlasten - mit detaillierter Begründung auf 830.000,00 DM eingeschätzt, hiergegen wendet sich der Beklagte ebenso wie in erster Instanz mit nur unsubstantiiertem Vorbringen.
Zu Unrecht bestreitet der Beklagte die Ersatzfähigkeit der zuerkannten Kosten des Privatgutachtens W.. Soweit der Beklagte durch Bezugnahme auf sein erstinstanzliches Vorbringen geltend macht, die in Rechnung gestellten Kosten des Gutachtens W. seien überhöht und nach den Vorschriften der HOAI nicht gerechtfertigt, ist sein Vorbringen nicht rechtserheblich. Der Schädiger hat die Kosten eines Sachverständigen-Gutachtens, das - wie hier - zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig war, selbst dann zu ersetzen, wenn die Kosten überhöht sind (Palandt- Heinrichs BGB, 60.Aufl. § 249 Rz. 22; OlG Köln NZV 99, 88). Der Beklagte hat hier keine Umstände vorgetragen, denen zufolge die Kosten dem Kläger unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des § 254 BGB teilweise anzulasten wären.
Dem Kläger ist durch die Inanspruchnahme von Kreditmitteln zur Finanzierung eines Teilkaufreises von 166.000,00 DM, der dem Minderwert des Hausgrundstücks entspricht, bis zur Klagezustellung (7.5.1998) ein ersatzfähiger Zinsschaden von 18.535,84 DM entstanden.
Der Zinsschadensberechnung sind die im Schriftsatz des Beklagten vom 12.10.1998 (Bl. 68 GA) vorgetragenen Zahlungszeitpunkte und tatsächlichen Zahlungen des Klägers und seiner Ehefrau zugrunde zu legen, die der Kläger mit Schriftsatz vom 9.5.2000 (Bl.282 GA) ausdrücklich als unstreitig bezeichnet hat. Entsprechend dem eigenen Vorbringen des Klägers ist davon auszugehen, dass er und seine Ehefrau bei einem dem Minderwert von 166.000,00 DM angepassten Kaufpreis jeweils um 20% verminderte Kaufpreisraten gezahlt hätten. Die entsprechenden Beträge sind vom Kläger Bl. 282 GA zutreffend beziffert worden.
Danach ergibt sich folgende Aufstellung:
Zahlungszeitpunkt
tatsächliche Zahlung
Zahlungsbetrag bei 20% Wertminderung
14.5.1996
390.000,00 DM
312.000,00 DM
15.5.1996
110.000,00 DM
88.000,00 DM
19.6.1996
120.775,00 DM
96.620,00 DM
24.6.1996
173.000,00 DM
138.400,00 DM
1.8.1996
9.887,71 DM
7.910,17 DM
Der Kläger kann als ersatzfähigen Zinsschaden Erstattung von Mehraufwendungen für Kreditzinsen verlangen, die ihm und seiner Ehefrau im Vergleich zwischen den tatsächlich gezahlten Kaufpreisraten und den fiktiven, um 20% verminderten Kaufpreisraten entstanden sind. Dabei ist der vom Kläger durch Kreditvertrag vom 23.4.1996 (Bl. 34, 396 GA) belegte Zinssatz von 6,08% p.a. für den Zeitraum bis zur Klagezustellung (6.5.1998 einschließlich) zugrunde zu legen.
Der Kläger und seine Ehefrau haben nach eigenem Vorbringen des Klägers (Bl.282 GA) zur Zahlung der Kaufpreisraten zunächst einen Eigenkapitalbetrag von 465.000,00 DM verwendet. Es ist davon auszugehen, dass dies in gleicher Weise geschehen wäre, wenn die verminderten Ratenzahlungen geleistet worden wären. Aus den zutreffenden Gründen des landgerichtlichen Urteils hat der Beklagte die angegebenen Eigenmitteln des Klägers und seiner Ehefrau nicht rechtserheblich bestritten. Dem ist der Beklagte mit seinem Berufungsvorbringen nicht konkret entgegengetreten.
Unter Berücksichtigung zunächst eingesetzter Eigenmittel in Höhe von 465.000,00 DM ist die Finanzierung der tatsächlich gezahlten Kaufpreisraten wie folgt vorgenommen worden:
Eigenmittel
15.5.1996 2. Rate: 110.000,00 DM
95.000,00 DM Eigenmittel
35.000,00 DM Kreditmittel
19.6.1996 3. Rate: 120.775,00 DM Kreditmittel
24.6.1996 4. Rate: 173.000,00 DM Kreditmittel
Hätten der Kläger und seine Ehefrau jeweils um 20% verminderte Kaufpreisraten gezahlt, so ergeben sich für die Verwendung von Eigen- und Fremdmitteln folgende Beträge:
65.000,00 DM Eigenmittel
31.620,00 DM Kreditmittel
24.6.1996 4. Rate: 138.400,00 DM Kreditmittel
1.8.1996 5. Rate: 7.910,17 DM Kreditmittel
Aus dem Vergleich der tatsächlichen Zahlungsabwicklung und der fiktiven Zahlungsabwicklung bei verminderten Raten ergeben sich für die nachfolgend bezeichneten Zeiträume und Beträge zusätzlich angefallene Kreditkosten:
für 35.000,00 DM vom 15.5.1996 bis zum 6.5.1998
für 89.155,00 DM (Differenz zwischen 120.775,00 DM und 31.620,00 DM) vom 19.6.1996 bis zum 6.5.1998
für 34.600,00 DM (Differenz zwischen 173.000 DM und 138.400 DM) vom 24.6.1996 bis zum 6.5.1998
für 1.977,54 DM (Differenz zwischen 9.887,71 DM und 7.910,17 DM) vom 1.8.1996 bis zum 6.5.1998
Bei einem Zinssatz von 6,08% ergibt sich folgender Zinsschaden ( 360-Tage-Methode):
Im Ergebnis beläuft sich der Zinsschaden auf 18.535,84 DM.
Die Berufung des Beklagten hat dementsprechend hinsichtlich eines Zinsschadensbetrags von 1.624,48 DM Erfolg.
Die nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingereichten Schriftsätze des Beklagten vom 23.3.2001 und vom 27.3.2001 sowie der nicht nachgelassene Schriftsatz des Klägers vom 28.3.2001 geben keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gem. § 156 ZPO.
Wegen fehlender offenbarer Unrichtigkeit bedarf es nicht gem. § 319 ZPO der vom Beklagten beantragten Berichtigung des Tenors des landgerichtlichen Urteils. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 30.7.2000 (Bl. 300a GA) die Kostenentscheidung des Urteils gem. § 319 ZPO berichtigt und - wenn auch ohne ausdrücklichen Hinweis auf eine entsprechende Berichtigung - im Beschlussrubrum die Parteienbezeichnung des Urteilsrubrums dahingehend abgeändert, dass der Kläger, Herr U.W., nunmehr als Kläger zu 2) und die Klägerin, Frau B.W., als Klägerin zu 1) benannt wurden. Auf diese Weise erfolgte eine Korrektur einer offensichtlich unrichtigen Parteibezeichnung in der Hauptentscheidung des landgerichtlichen Urteils. Der Senat weist klarstellend darauf hin, dass es sich bei der Rubrumsabänderung im Beschluss vom 26.7.2000 um eine Berichtigung des Urteilsrubrums gem. § 319 ZPO handelt.
Die Entscheidung über die Kosten des erstinstanzlichen Rechtsstreits folgt aus den §§ 92 Abs.1, 269 ZPO, die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht
auf den §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 2 ZPO. Der Unterliegensanteil des Klägers ist verhältnismäßig geringfügig und hat keine besonderen Kosten veranlasst.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 7o8 Nr. 10, 711 ZPO.
Streitwert für das Berufungsverfahren: 192.412,14 DM
Beschwer des Beklagten: 190.787,66 DM
Beschwer des Klägers: 1.624,48 DM

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 463, 459 Abs. 1 BGB
§§ 463, 459 Abs. 1, 476, 398
BGB
§§ 92 Abs.1, 269 ZPO
§§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 2 ZPO
§§ 7o8 Nr. 10, 711 ZPO
§ 476 BGB
§ 254 BGB
§
156 ZPO
§
319 ZPO
§ 319 ZPO
§ 459 Abs. 1 BGB
§
2 des Bundesbodenschutzgesetzes

Zitierte Entscheidungen: NJW 95, 1987
NJW 95, 1549, 1550
NJW 96, 3284
NJW 95, 1549
NJW 91,2900
NZV 99, 88