Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 1993-12-17, Aktenzeichen 19 U 189/93
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1993:1217.19U189.93.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung ist begründet.
Das Teilurteil des Landgerichts Köln war abzu-ändern.
Der Klägerin stehen die vom Landgericht zuerkann-ten Ansprüche aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.
Die Klägerin hat Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten gem. § 326 BGB nicht hinreichend sub-stantiiert dargetan.
Zum einen bestehen bereits Bedenken an der Wirk-samkeit der Formularklausel in § 5 des Unterpacht-vertrages.
Diese Klausel "Die Instandhaltung des gesam-ten Pachtobjekts einschl. der Schönheitsreparatu-ren obliegt dem Unterpächter." benachteiligt dem Wortlaut nach den Unterpächter unangemessen, weil sie vom gesetzlichen Leitbild, daß die Erhaltung des Mietobjektes Vermietersache ist, erheblich abweicht. Zwar ist eine derartige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild durch Formularklauseln im Bereich der Gewerberaummiete in weitergehen-dem Ausmaß zulässig als bei Wohnraum (Bub/Trei-er, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Rdnr. 964, 1080, 1081). Sie findet ihre Grenzen aber in der vollständigen Überbürdung der Erhal-tungspflichten und der damit verbundenen Frei-zeichnung des Vermieters oder Verpächters, die zum Übergang der Sachgefahr auf den Mieter oder Pächter führen und ihn mit einem nicht vorauskal-kulierbaren Kostenrisiko belasten würde, etwa weil eine verschuldensunabhängige Haftung begründet wird und der Mieter oder Pächter auch für Schäden und Abnutzungserscheinungen aufkommen müßte, die schon vor Vertragsschluß vorhanden waren. Instand-haltungsklauseln sind dahin einschränkend auszule-gen, daß der einwandfreie Zustand des Mietobjektes bei Vertragsbeginn vorauszusetzen ist (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II Rdnr. 364). So ist etwa die Klausel, nach der "die laufende Instandhaltung und Instandsetzung im Innern der Räume" dem Mieter auferlegt worden ist, bei Gewerberaum für zulässig angesehen worden unter der Prämisse, daß die Klau-sel nur durch den Mietgebrauch veranlaßte Instand-setzungen betrifft (BGH ZMR 1987, 257; ähnlich BGH WuM 1987, 154; a.A. Sternel a.a.O. Rdnr. 376). Der Begriff der Instandhaltung erfaßt vorbeugende Maß-nahmen, nicht aber die Behebung von Schäden an der Mietsache (Bub/Treier a.a.O. Rdnr. 1063).
Hält man die Klausel nicht insgesamt für unwirk-sam, weil sie generell von Instandhaltung spricht (so Sternel a.a.O. I Rdnr. 399, 400, der von der Teilunwirksamkeit auf die Unwirksamkeit der gesam-ten Klausel schließt), so muß man sie so auslegen, daß alle durch den Mietgebrauch verursachten Ab-nutzungen durch Schönheitsreparaturen und Instand-haltungsarbeiten nach Bedarf und Erforderlichkeit zu beheben sind.
Dabei spielt eine Rolle, daß vertraglich weder eine Anfangs- noch eine Endrenovierung geschuldet ist, der Beklagte das Objekt aber bei Übernahme in den Innenräumen renoviert und seinem eigenen Vorbringen zufolge alle zwei bis drei Jahre Schön-heitsreparaturen vorgenommen hat.
Die Klägerin, der es bei dieser Sachlage oblegen hätte, substantiiert dazu vorzutragen, wie häufig bei Gewerberäumen dieser Art Schönheitsreparaturen zu erfolgen haben, hat weder hierzu Stellung genommen, noch hinreichend dargelegt, in welchem Umfang an welcher Stelle welche Arbeiten durch den Beklagten vernachlässigt worden sind. Der pau-schale Vortrag, die Pachträume seien beim Auszug völlig abgenutzt gewesen, reicht zur Darlegung fälliger Schönheitsreparaturen nicht aus. Die Klä-gerin hätte im einzelnen beschreiben müssen, wie die Räumlichkeiten hinterlassen worden sind und welche Arbeiten jedenfalls vor oder bei Rückgabe hätten in Angriff genommen werden müssen. Auch die pauschale Bezugnahme auf das Gutachten des Sach-verständigen K. reichen zur Darlegung angeblicher Unterlassungen nicht aus. Denn der Sachverständige befaßt sich in der Hauptsache mit Substanzschäden an dem ziemlich heruntergekommenen Bauwerk, die bereits lange vor der Pachtzeit des Beklagten auf-grund mangelnder Unterhaltung und Pflege entstan-den sind oder angelegt waren und deswegen nicht unter die nur auf die Pachtzeit zu beschränkende Instand"haltung" fallen. Im übrigen fehlt es auch in dem Gutachten an hinreichenden Ausführungen zu Art und Ausmaß der zu beanstandenden Örtlich-keiten. Soweit der Sachverständige überhaupt zum Zeitpunkt früherer Renovierungen Stellung nimmt, geschieht dies pauschal, wie etwa in bezug auf das Büro, das nach dem Gutachten etwa 5 - 6 Jahre nicht mehr renoviert worden sei, wohingehend die Klägerin behauptet, das Objekt sei insgesamt nicht renoviert worden. Dies alles stellt keinen hinrei-chend konkreten Sachvortrag dar, der geeignet wä-re, Schadensersatzansprüche zu begründen.
Die Klägerin kann von dem Beklagten auch nicht Er-stattung der Sachverständigenkosten verlangen.
Zwar sind die Kosten eines Sachverständigengutach-tens grundsätzlich im Rahmen eines Schadensersatz-anspruchs erstattungsfähig (Sternel, a.a.O. II Rdnr. 452). Dies aber nur, wenn zur Feststellung der Schäden besonderer Sachverstand erforderlich ist. Das ist hier nicht der Fall. Außerdem befaßt sich das Gutachten ganz überwiegend mit der Bau-substanz. Die angeblich fehlenden Schönheitsrepa-raturen im Inneren werden nur beiläufig und pau-schal abgehandelt. Insbesondere die aufwendige Fo-todokumentation betrifft Schäden, die dem Beklag-ten nicht zuzurechnen sind. Bei dieser Sachlagee könnten dem Beklagten die Kosten für das Gutachten selbst dann nicht aufgebürdet werden, wenn auf-grund des Sachvortrages im übrigen ein Schadenser-satzanspruch dem Grunde nach dargelegt wäre.
Auch hinsichtlich der Schlammfangvorrichtung und des Benzinabscheiders ist ein Schadensersatzan-spruch der Klägerin nicht ersichtlich.
Die Leerung bei Auszug ist nach dem Vertrag nicht geschuldet. Die Klägerin hat nicht vorgetragen, daß die Behälter so voll wären, daß zur Instand-haltung der Anlage die Leerung erforderlich wäre. Auf den Übernahmezustand kommt es nicht an.
Auch der Feststellungsantrag ist unbegründet.
Denn es fehlt seitens der Klägerin an jedwedem nachvollziehbaren Vortrag dazu, wieso der Eigen-tümer sie wegen irgendwelcher Versäumnisse des Beklagten in Anspruch nehmen könnte. Hier hätte es seitens der Klägerin der Angabe bedurft, wann ihr gegenüber das Hauptpachtverhältnis gekündigt worden ist, wann sie das Objekt übergeben hat und welche Rechte im einzelnen der Eigentümer ihr gegenüber geltend macht. Hierzu fehlen nähere Angaben. Angesichts des Umstandes, daß die Rechts-vorgängerin der Klägerin ihrerseits seit 1956 das Pachtobjekt innehatte und eigene Instandhal-tungspflichten gegenüber dem Eigentümer bestanden, hätte es zur Darlegung von Ansprüchen gegen den Beklagten eines Sachvortrages bedurft. Soweit der Eigentümer meint, die Klägerin habe die Tore zu erneuern und der Außenanstrich des Objektes gehöre zu den Pflichten, ist nicht ersichtlich, was das mit dem Beklagten zu tun haben soll. Denn die Klägerin bzw. ihre Rechtsvorgängerin hatten das Pachtobjekt gut 25 Jahre länger in Besitz, so daß die Beanstandungen des Eigentümers bezüglich der Substanzschäden infolge jahrzehntelanger Vernach-lässigung, wie sie im Sachverständigengutachten dokumentiert sind, allenfalls gegen die Klägerin gerichtet sind. Auch hinsichtlich des Anspruchs wegen verspäteter Rückgabe des Pachtobjektes durch den Beklagten fehlt es an hinreichend konkreten Angaben zu einer früheren Verpachtbarkeit durch den Eigentümer an Dritte.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Berufungsstreitwert und Beschwer der Klägerin:
15.296,60 DM (Zahlungsantrag 10.296,60 DM + Fest-stellungsantrag 5.000,00 DM)

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 326 BGB

Zitierte Entscheidungen: ZMR 1987, 257