Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht (Niedersachsen, )
Urteil vom 2024-11-15, Aktenzeichen 1 KN 45/22
ECLI: ECLI:DE:OVGNI:2024:1115.1KN45.22.00

Tenor:
Der vom Rat der Antragsgegnerin am 25. Oktober 2021 als Satzung beschlossene Bebauungsplan Nr. 12 "Am Fischerhafen" ist unwirksam.
Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Antragsteller vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Antragsteller wenden sich gegen den Bebauungsplan Nr. 12 "Am Fischerhafen" der Antragsgegnerin, da dieser die Nutzbarkeit ihrer Grundstücke beschränkt.
Die Grundstücke beider Antragsteller liegen in einem Dreieck, dessen nordwestliche Begrenzung die J.-Straße, südliche Begrenzung der Hauptdeich der Insel C-Stadt und östliche Grenze die Straße K.-Straße/ C.-Straße bildet. Der Süden dieses Dreiecks ist seit dem Jahr 1969 mit dem (damals noch unbenannten) ursprünglichen Bebauungsplan Nr. 12 überplant, der die von der J.-Straße in östlicher Richtung abgehende Straße C.-Straße (damals Planstraße E) als öffentliche Verkehrsfläche und nördlich sowie südlich davon ein Allgemeines Wohngebiet mit eingeschossiger Bebauung, offener Bauweise, einer Grundflächenzahl von 0,3 und einer Geschossflächenzahl von 0,4 sowie Baugrenzen und eine zu den Erschließungsstraßen traufständige Firstrichtung festsetzte.
Der Antragsteller zu 1. ist Eigentümer des Grundstücks C-Straße ..., südlich dieser Straße. Das Grundstück umfasst die Flurstücke L. und M. der Flur N., Gemarkung C-Stadt. Auf dem Flurstück L. sind innerhalb der Baugrenzen ein 1969 genehmigtes, zur Straße C.-Straße traufständiges Wohnhaus mit zwei Nutzungseinheiten sowie ein 2007 genehmigter östlich daran T-förmig angesetzter, mithin zur Straße giebelständiger Anbau mit einer weiteren Nutzungseinheit errichtet. Das Grundstück liegt innerhalb der Deichschutzzone nach § 16 Abs. 1 NDG; jedenfalls für den Anbau, vermutlich aber auch für das Ursprungsgebäude sind Ausnahmegenehmigungen nach § 16 Abs. 2 NDG erteilt. Das Flurstück M. bildet ein spitzes Dreieck zwischen Hauptdeich, J.-Straße und der Westgrenze des Flurstücks L. und liegt westlich außerhalb des Geltungsbereichs des ursprünglichen Bebauungsplans Nr. 12. Es ist unbebaut und wird als Garten genutzt.
Der Antragsteller zu 2. ist Eigentümer des Grundstücks C-Straße ..., nördlich dieser Straße. Das Grundstück ist mit einem 1970/1992 genehmigten, zur Straße C.-Straße traufständigen Wohnhaus mit vier Nutzungseinheiten bebaut. Das Gebäude liegt außerhalb der Deichschutzzone.
Am 18. Mai 2017 fasste der Verwaltungsausschuss der Antragsgegnerin den Aufstellungsbeschluss für den vorliegenden Bebauungsplan, damals noch für ein größeres, auch Flächen nordwestlich der J.-Straße erfassendes Plangebiet. Am 21. März 2019 beschloss er den Übergang in das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB und eine erste öffentliche Auslegung des Planentwurfs, die mit paralleler Beteiligung derTräger öffentlicher Belange vom 13. Mai bis 14. Juni 2019 stattfand. In der Folge änderte die Antragsgegnerin den Planentwurf, verzichtete auf die Durchführung des beschleunigten Verfahrens, wertete die erste Beteiligung als frühzeitige Bürger- und Behördenbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB, beschränkte das Plangebiet auf den Bereich südöstlich der J.-Straße und legte die Planunterlagen erneut vom 27. Juli bis 28. August 2020 aus. Nach weiteren Planänderungen fand eine weitere, beschränkte Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung im April 2021 statt. Am 25. Oktober 2021 entschied der Rat der Antragsgegnerin über die eingegangenen Stellungnahmen und fasste den Satzungsbeschluss. Nach Ausfertigung des Plans durch den Bürgermeister am 17. Dezember 2021 machte die Antragsgegnerin den Satzungsbeschluss am 23. Dezember 2021 im Amtsblatt für den Landkreis Aurich und für die Stadt Emden bekannt.
Der Bebauungsplan setzt im Bereich der bestehenden Bebauung ein sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung "Dauerwohnen und Gästebeherbergung" fest. Auf den Grundstücken sind jeweils 10 x 16 m, im Osten 13 x 14 m große Baufenster mit einer straßenseitigen Baulinie und Baugrenzen an den übrigen Seiten festgeschrieben. Teile mehrerer Bestandsgebäude - unter anderem derjenigen der Antragsteller - liegen außerhalb dieser Baufenster. Ferner ist - außer auf den Grundstücken C-Straße... und ... - eine giebelständige Firstrichtung vorgegeben. Die Grundflächenzahl beträgt 0,3, die maximale Traufhöhe 3,5 m, die maximale Firsthöhe 8,5 m, die Bauweise ist offen. Allgemein zulässig sind im Sondergebiet nach der Textlichen Festsetzung (TF) 1
Wohngebäude mit Wohnungen zum Dauerwohnen für Personen mit Lebensmittelpunkt auf C-Stadt (Dauerwohnung)
in Wohngebäuden zum Dauerwohnen für Personen mit Lebensmittelpunkt auf C-Stadt räumlich untergeordnete Ferienwohnungen gem. § 13a BauNVO sowie
Räume für freie Berufe.
Ausnahmsweise zulässig sind kleine Gastwirtschaften, der Gebietsversorgung dienende Einzelhandelsbetriebe, nicht störende Handwerksbetriebe sowie Anlagen für Verwaltung und kirchliche, kulturelle, soziale sowie gesundheitliche Zwecke.
TF 2 Satz 1 beschränkt die (Dauer- und Ferien-)Wohnungszahl in Wohngebäuden auf vier. Nach Satz 2 muss der Flächenanteil der Wohnfläche des Dauerwohnens gegenüber demjenigen der Wohnfläche des Ferienwohnens überwiegen.
TF 5 verbietet Abgrabungen, Vertiefungen und Aufschüttungen.
TF 6 Satz 1 setzt eine Mindestgröße von Baugrundstücken von 600 m2 fest. Satz 3 regelt, dass bei Baugrundstücken, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Plans die festgesetzte Mindestgröße unterschreiten, die vorhandene Größe der Mindestgröße entspricht.
TF 7 bestimmt, dass innerhalb des Sondergebiets alle Baugrundstücke direkt an eine öffentliche Verkehrsfläche angeschlossen sein müssen.
TF 8 Unterabs. 1 räumt über die durch Baugrenzen festgesetzten überbaubaren Flächen hinaus für Wintergärten zusätzlich pro Gebäude eine weitere überbaubare Fläche im Bereich des untersten Vollgeschosses bis zu einer Größe von 18 m2 ein, nicht jedoch an den öffentlichen Verkehrsflächen zugewandten Gebäudeseiten. In Unterabs. 2 werden Wintergärten definiert, Unterabs. 3 erlaubt eine Überschreitung der Grundflächenzahl durch die Grundfläche der Wintergärten. TF 9 enthält eine vergleichbare Regelung für Windfänge von 3 m Breite und 2 m Tiefe.
TF 10 untersagt eine Überschreitung der Baugrenzen und Baulinien durch unterirdische Gebäudeteile.
TF 11 untersagt zwischen der Straßenbegrenzungslinie der Verkehrsflächen und den Baulinien bzw. Baugrenzen Garagen, Carports oder Einstellplätze sowie Nebenanlagen nach § 14 BauNVO. TF 12 lässt auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Garagen, Einstellplätze, Carports und Nebenanlagen zu.
TF 16 lautet:
"Für bestehende Gebäude und Gebäudeteile außerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen gelten die Festsetzungen der Baugrenzen nur dann, wenn sie durch einen Neubau ersetzt werden oder wenn erhebliche Umbauten durchgeführt werden, die einem Neubau gleichkommen; sonstige Umbauten sowie Nutzungsänderungen, die den textlichen Festsetzungen Nr. 1 & 2 entsprechen sind - sofern sie den deichrechtlichen Belangen genügen - als Ausnahme zulässig (...). Als bestehende Gebäude gilt der genehmigte Bestand (siehe Liste der Bauscheinnummern mit Stand vom 24.07.2019)."
TF 17 enthält eine entsprechende Bestandsschutzregelung hinsichtlich der festgesetzten Gebäudehöhen.
Teile einiger im Plangebiet gelegener Grundstücke, unter anderem das Flurstück M. des Antragstellers zu 1., sind als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Garten" festgesetzt.
Die Antragsteller haben am 21. April 2022 einen Normenkontrollantrag gestellt und zur Begründung ausgeführt, die Antragsgegnerin habe bei der Öffentlichkeitsbeteiligung im Jahr 2020 lediglich die Planzeichnung, Begründung und den Umweltbericht ins Internet eingestellt und im Zweifel auch nur diese ausgelegt, nicht aber die wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen. Sie habe nicht auf eine mögliche Präklusion verfristeter Stellungnahmen hingewiesen. Der Hinweis auf verfügbare Umweltinformationen sei zu unbestimmt. Entsprechendes gelte für die erneute Öffentlichkeitsbeteiligung vom April 2021. Der Bebauungsplan verstoße ferner gegen das Abwägungsgebot. Indem sie die vorhandenen Gebäude auf den Bestandsschutz setze, verkenne die Antragsgegnerin das Gewicht der betroffenen Eigentumsbelange. Sie habe den Bestand nicht hinreichend sorgfältig ermittelt, sondern sich allein auf die Genehmigungslage gestützt. Für das Flurstück M. habe sie zu Unrecht eine Außenbereichslage angenommen. Ferner habe sie verkannt, dass die bisherige Fassung des Bebauungsplans Nr. 12 mangels Bestimmtheit unwirksam, jedenfalls aber funktionslos sei. Die für die Planung angeführten städtebaulichen Gründe hätten kein hinreichendes Gewicht, die Eigentumsbelange zu überwinden, zumal differenziertere Festsetzungen denkbar gewesen seien. Namentlich die Gebäude der Antragsteller seien von den Festsetzungen des Plans so nicht mehr gedeckt, das Flurstück M. anders als bisher nicht mehr bebaubar. Die Festsetzungen seien unverhältnismäßig. Die Entschädigungspflicht der Gemeinde nach § 42 BauGB sei nicht bedacht worden. Für die TF 7, 8, 10, 16 und 17 gebe es keine Rechtsgrundlage. Die TF 2 sei nicht hinreichend bestimmt. Die von TF 6 erfassten Grundstücke hätten im Einzelnen benannt werden müssen. Die TF 11 und 12 seien widersprüchlich.
Die Antragsteller beantragen,
den Bebauungsplan Nr. 12 "Am Fischerhafen", in Kraft seit dem 23. Dezember 2021, für unwirksam zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Sie meint, der Antrag sei unbegründet. Der Pflicht zur Auslegung der wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen habe sie durch Auslegung des Umweltberichts, in dem der wesentliche Gehalt aller umweltbezogenen Stellungnahmen enthalten sei, genügt; Fachgutachten hätten ohnehin nicht vorgelegen. Ein fehlender Hinweis auf die Folgen eines Fristversäumnisses führe nicht zur Unwirksamkeit des Plans, wie sich aus § 4a Abs. 6 Satz 2 BauGB ergebe. Die Angaben zu verfügbaren Umweltinformationen seien ausreichend. Die abwägungserheblichen Belange habe sie zutreffend ermittelt, indem sie sowohl - formell - bestehende Baugenehmigungen, als auch - materiell - die Festsetzungen des Ursprungsplans berücksichtigt habe. Mehr sei nicht zu verlangen gewesen. Ihre Einschätzung, das Flurstück M. habe bisher im Außenbereich gelegen, sei zutreffend. Gegen das materiell-rechtliche Abwägungsgebot sei ebenfalls nicht verstoßen: Dieses schütze die Antragsteller nicht vor einer Überwindung ihrer Eigentumsbelange durch konkurrierende öffentliche Belange. Der Plan greife in das Eigentum ein, enthalte aber auch Bestandsschutzregelungen. Zudem habe auch der Vorgängerplan die Ausnutzung der Antragstellergrundstücke stark, teils mehr als der neue Plan, beschränkt. Die Voraussetzungen des § 42 BauGB lägen nicht vor. Für die TF 16 und 17 böten die §§ 16 Abs. 6, 23 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 BauNVO eine hinreichende Ermächtigungsgrundlage, die Festsetzungen seien auch hinreichend bestimmt. Die TF 2 sei ebenfalls hinreichend bestimmt. Mit Blick auf TF 6 sei die maßgebliche Mindestgröße zum Inkrafttretenszeitpunkt bestimmbar. TF 7 sei von § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB gedeckt, TF 8 von § 23 Abs. 3 Satz 3 i.V.m. Abs. 2 Satz 3 BauNVO, TF 10 von § 23 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 16 Abs. 5 Hs. 2 BauNVO. TF 11 und 12 widersprächen sich nicht; nach TF 12 seien Garagen u.ä. außerhalb der Baufenster grundsätzlich zulässig, nach TF 11 jedoch nicht vor den Baufenstern, mithin nur seitlich. Jedenfalls führe keiner der gerügten Einzelmängel zur Gesamtunwirksamkeit des Plans.
Der Senat hat das Plangebiet in Augenschein genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten und des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakte und die Beiakten verwiesen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
I.
Der Normenkontrollantrag, der sich sowohl dem Antrag als auch der Begründung nach ausschließlich gegen den Bebauungsplan i.e.S., nicht aber gegen die mit diesem verbundene örtliche Bauvorschrift richtet, hat Erfolg. Der Bebauungsplan Nr. 12 "Am Fischerhafen" in der Gestalt des Satzungsbeschlusses vom 25. Oktober 2021 ist unwirksam, da sein Ergebnis nicht mit dem Gebot gerechter Abwägung der betroffenen Belange vereinbar ist.
Das in § 1 Abs. 7 BauGB verankerte Abwägungsgebot ist verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet, wenn in die Abwägung Belange nicht eingestellt werden, die nach Lage der Dinge hätten eingestellt werden müssen, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt wird oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist das Abwägungsgebot nicht verletzt, wenn sich die Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung eines anderen entscheidet (BVerwG, Urt. v. 12.12.1969 - IV C 105.66 -, BVerwGE 34, 301 = juris Rn. 29). Zur Unwirksamkeit des Plans führen nur Abwägungsfehler, die offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind (§ 214 Abs. 3 Satz 2, 2. Hs. BauGB).
Gemessen daran ist der Bebauungsplan unwirksam, weil die mit den Festsetzungen des Bebauungsplans zum Maß der baulichen Nutzung und zur überbaubaren Grundstücksfläche verbundenen Beschränkungen des Grundeigentums der Planunterworfenen außer Verhältnis zu den damit verfolgten städtebaulichen Zielen stehen.
Die Gemeinde darf zwar durch ihre Bauleitplanung die (bauliche) Nutzbarkeit von Grundstücken verändern und dabei auch die privaten Nutzungsmöglichkeiten einschränken oder gar aufheben. Einen Planungsgrundsatz, nach dem die vorhandene Bebauung eines Gebiets nach Art und Maß auch bei einer Überplanung weiterhin zugelassen werden muss, gibt es nicht. Allerdings setzt eine wirksame städtebauliche Planung voraus, dass hinreichend gewichtige städtebaulich beachtliche Allgemeinbelange für sie bestehen. Diese städtebaulich beachtlichen Allgemeinbelange müssen umso gewichtiger sein, je stärker die Festsetzungen eines Bebauungsplans die Befugnisse des Eigentümers einschränken oder Grundstücke von einer Bebauung ganz ausschließen, denn das durch Art. 14 GG gewährleistete Eigentumsrecht gehört in hervorgehobener Weise zu den von der Bauleitplanung zu berücksichtigenden Belangen. Es umfasst neben der Substanz des Eigentums auch die Beachtung des verfassungsrechtlichen Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit und des allgemeinen Gleichheitssatzes. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks muss daher von der Gemeinde als ein wichtiger Belang privater Eigentümerinteressen in der nach § 1 Abs. 7 BauGB gebotenen Abwägung der öffentlichen und der privaten Belange beachtet werden (vgl. zum Ganzen BVerwG, Beschl. v. 15.5.2013 - 4 BN 1.13 -, ZfBR 2013, 573 = juris Rn. 17 m.w.N.).
Vorliegend hat die Antragsgegnerin die bauliche Ausnutzung der im Plangebiet gelegenen Grundstücke durch die Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung in ein relativ striktes "Korsett" gezwängt, das durch die - selbst nicht streitgegenständlichen, in ihrer kumulierenden Wirkung mit den Planfestsetzungen aber in der Abwägung zu berücksichtigenden - Vorgaben der mit dem Plan verbundenen örtlichen Bauvorschrift noch weiter verengt wird. Der enge Zuschnitt der Baufenster, die bei Ausschöpfung der nicht übermäßig großzügigen Grundflächenzahl überwiegend voll ausgenutzt werden müssen, sowie die Vorgaben zur Firstrichtung, Trauf- und Firsthöhe im Bebauungsplan lassen in Verbindung mit den Vorgaben zur Dachgestaltung in der örtlichen Bauvorschrift bei der Kubatur zulässiger Neubau- und Änderungsvorhaben praktisch keinen Gestaltungsspielraum mehr.
Gegenüber dem bis zum Inkrafttreten des Plans geltenden Planungsrecht bedeutet dies eine spürbaren Rücknahme von Bebauungsmöglichkeiten, und zwar selbst dann, wenn man von der (überwiegenden) Wirksamkeit des ursprünglichen Bebauungsplans Nr. 12 ausgeht. Dieser Plan stellte zwar über die eingeschossige Bebauung, die der Neuplanung entsprechende Grundflächenzahl von 0,3 und die Geschossflächenzahl von 0,4 eine dem aktuellen Plan vergleichbare Baudichte sicher. Durch die weit geschnittenen, insbesondere seitlich unbegrenzten Baufenster und das Fehlen von Baulinien konnte von den vorgegebenen Ausnutzungskennziffern jedoch deutlich flexibler Gebrauch gemacht werden. Zwar gab auch der Ursprungsplan eine Firstrichtung vor. Diese war aber in weiten Teilen des Plangebiets der nunmehr festgesetzten Firstrichtung genau entgegengesetzt. Der Senat konnte sich im Übrigen bei der Ortsbesichtigung davon überzeugen, dass diese in einem Umfang missachtet wird, der zur - allerdings keine Gesamtunwirksamkeit des Plans bewirkenden - Funktionslosigkeit der entsprechenden Festsetzung führt.
Die genannten Festsetzungen entziehen den Planunterworfenen nicht nur Freiheiten bei der Gestaltung eines Neubaus auf ihren Grundstücken; sie verhindern jedenfalls in mehreren Fällen auch die Ausnutzung verbliebener Erweiterungspotentiale unter Beibehaltung des Bestands oder dessen Erneuerung im Fall eines unfreiwilligen Teiluntergangs. Zwar enthalten die textlichen Festsetzungen Nrn. 16 und 17 eine weitgehende Bestandsschutzregelung hinsichtlich der im Plan festgesetzten Baugrenzen, First- und Traufhöhen. Für die Firstrichtung fehlt eine solche jedoch mit der Folge, dass etwa auf den Gebäuden C-Straße ..., ..., ..., ... und ..., die abweichend von der neuen Planfestsetzung ganz oder teilweise traufständig errichtet sind, die Errichtung von Dachgauben unzulässig wäre. Weitgehende, nicht mehr unter die Bestandsschutzregelung fallende Umbaumaßnahmen unter Nutzung von Teilen der alten Bausubstanz sind auf diversen Grundstücken - unter anderem denen der Antragsteller - nicht mehr zulässig, da diese Bausubstanz außerhalb der neuen Baufenster liegt.
Das objektive Gewicht der mit den Festsetzungen verfolgten Ziele steht zu diesen Nachteilen nicht mehr in einem angemessenen Verhältnis. Das Ziel, eine aufgelockerte, kleinteilige Bebauung sicherzustellen, rechtfertigt die getroffenen Maßfestsetzungen, aber auch nur diese. Die Festsetzung relativ enger Baufenster auf jedem einzelnen Grundstück und die Vorgabe einer Firstrichtung lassen sich hingegen nur durch das Anliegen erklären, das optische Erscheinungsbild des Baugebiets weitgehend zu vereinheitlichen. Ein solches Anliegen kann im Ortskern einer Gemeinde, in sonstigen exponierten Lagen, die gleichsam als "Visitenkarte" der Gemeinde dienen, aber auch in Siedlungen, die aus einem einheitlichen architektonischen Konzept heraus entstehen sollen oder bereits entstanden sind, ein Gewicht haben, das auch spürbare Eingriffe in das Privateigentum rechtfertigt. Eine solche Besonderheit weist das Baugebiet, das zwischen einer Kleingartensiedlung im Westen und einem Gewerbegebiet im Osten abseits der Haupttouristenströme liegt und in dem bisher nur eine Minderheit der Gebäude dem von der Antragsgegnerin angestrebten Erscheinungsbild entspricht, nicht auf. In einem derartigen Fall ist das Gewicht des stadtplanerischen Wunsches nach optischer Einheitlichkeit eher gering. Eine baugestalterische Einengung in dem Umfang, wie sie hier vorgenommen wurde, vermag er dann zu rechtfertigen, wenn die beschränkten Baurechte erstmals begründet werden (wie bei einer Erstplanung im bisherigen Außenbereich) oder wenn ohnehin nur gemeindliches Eigentum betroffen ist. Beides ist hier nicht der Fall.
II.
Für den Fall, dass die Antragsgegnerin eine Heilung des Bebauungsplans mit weniger engen Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksgröße und zur Baugestaltung beabsichtigt, weist der Senat zur Vermeidung weiterer Rechtsstreitigkeiten vorsorglich auf folgende Punkte hin:
1.
Die Festsetzungen des Bebauungsplans zur Art der baulichen Nutzung beschränken das Grundeigentum der Planunterworfenen nicht in unverhältnismäßiger Weise. Bislang war das Baugebiet als allgemeines Wohngebiet festgesetzt, in dem Ferienwohnungen unzulässig, Beherbergungsbetriebe nur im Rahmen der Zweckbestimmung, d.h. in untergeordnetem Umfang ausnahmsweise zulässig waren. Der neue Plan lässt Ferienwohnen in größerem Maße zu als der Ursprungsplan, nämlich fast bis zur Hälfte der Gesamtwohnfläche. Nicht mehr zulässig sind echte Beherbergungsbetriebe. Nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung und insbesondere der Ortsbesichtigung gibt es derartige Betriebe im Plangebiet jedoch nicht (mehr), und ein Interesse, diese Nutzung in absehbarer Zeit aufzunehmen, ist insbesondere im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung nicht angemeldet worden. Ebenfalls nicht mehr zulässig sind Zweitwohnungen. Deren Ausschluss hat die Antragsgegnerin aber mit schlüssigen und die mit dem Verbot verbundenen Eigentumsbeschränkungen auch dem Gewicht nach rechtfertigenden Argumenten (S. 10 f. der Planbegründung) begründet.
Der Bebauungsplan Nr. 12 a.F. ist entgegen der Auffassung der Antragsteller nicht von Anfang an unwirksam gewesen oder - mit Ausnahme der abtrennbaren Festsetzung zur Firstrichtung - nachträglich funktionslos mit der Folge geworden, dass § 34 BauGB die bestehenden Baurechte definieren und aufgrund des Vorhandenseins etlicher Ferienwohnungen diese Nutzung nicht erstmals zugelassen, sondern beschränkt würde. Aus dem Umstand, dass der Ursprungsplan im Bereich nördlich der Planstraße E keine Nutzungsschablone enthält, folgt nicht, dass die hier geltenden Festsetzungen unklar blieben. Wie die umlaufende Schraffur i.V.m. der Planzeichenerklärung zeigt, sollte das ganze Plangebiet als Allgemeines Wohngebiet mit identischen Maßbestimmungen festgesetzt werden. Dass die erkennbar als Straßenverkehrsflächen gedachten Flächen hiervon nicht ausgenommen wurden, entspricht zwar nicht der Planzeichenverordnung. Weicht die Gemeinde von der Darstellungsart der Planzeichenverordnung ab, so wird hierdurch allein die Bestimmtheit nicht in Frage gestellt, wenn der Inhalt der Festsetzung gleichwohl hinreichend deutlich erkennbar ist (BVerwG, Beschl. v. 4.1.1994 - 4 NB 30.93 -, NVwZ 1994, 684 = BRS 56 Nr. 33 = juris Rn. 6). Das ist hier der Fall. Eine Funktionslosigkeit der Festsetzung der Art der baulichen Nutzung liegt zum einen deshalb nicht vor, weil die verbreitete Nutzung von Wohnungen zu Ferienwohnzwecken nicht ohne weiteres erkennbar ist, zum anderen deshalb, weil sie - soweit ungenehmigt - jederzeit durch bauaufsichtliches Einschreiten revidiert werden kann.
2.
Ebenfalls frei von Abwägungsmängeln ist die Festsetzung des Flurstücks M. als private Grünfläche. Die Antragsgegnerin hat das Gewicht der Eigentumsbelange des Antragstellers zu 1. nicht unterschätzt. Ihre Auffassung, das Grundstück sei bereits bisher nicht bebaubar, trifft zu. Nach dem bei Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit gewonnenen Eindruck des Senats stellt sich die Fläche nicht als ein durch Deich und J.-Straße klar begrenzter Bereich vor, in den sich der Bebauungszusammenhang ausnahmsweise noch über das letzte Gebäude hinaus ausdehnt (zu dieser Konstellation BVerwG, Beschl. v. 8.10.2015 - 4 B 28.15 -, ZfBR 2016, 67 = BRS 83 Nr. 78 = juris Rn. 6 m.w.N.). Weder der Deich, dessen Fuß fließend in den fraglichen Gartenbereich übergeht, noch die wenig markante Straße sind insoweit als Zäsur geeignet. Das Flurstück M. stellt sich nach dem Eindruck vor Ort auch nicht als angemessener und deshalb noch dem Innenbereich zuzuordnender Hausgarten der Gebäude auf dem Flurstück L. dar. Auch ohne Berücksichtigung des Flurstücks M. sind die Gebäude auf dem Flurstück L. von ortsüblich großen Freiflächen umgeben. Eine nicht privilegierte Bebauung auf dem Grundstück wäre voraussichtlich nach § 35 Abs. 2 BauGB unzulässig, da sie angesichts ihrer Lage in der Deichschutzzone zumindest den öffentlichen Belang des Hochwasserschutzes (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 6 BauGB) beeinträchtigen dürfte; es ist nicht ausgeschlossen, dass das Grundstück mittelfristig für eine Ertüchtigung des Deichs in Anspruch genommen werden könnte, was durch eine Bebauung erschwert würde.
3.
Die einzelnen textlichen Festsetzungen sind für sich genommen überwiegend nicht zu beanstanden.
a) Abweichendes gilt allerdings für das in TF 5 festgesetzte Verbot von Abgrabungen, Vertiefungen und Aufschüttungen; dieses ist mangels Rechtsgrundlage unwirksam (vgl. Senatsurt. v. 13.5.2022 - 1 KN 62/20 -, DVBl. 2022, 1103 = juris Rn. 64 f.).
b) Gravierende Zweifel hat der Senat auch an der Bestimmtheit der TF 6. Zwar dürfte dieser nicht entgegenstehen, dass im Fall einer späteren Planausnutzung die Bestimmung der Grundstücksgrenzen zum Inkrafttretenszeitpunkt Schwierigkeiten bereiten könnte; diese Schwierigkeiten hält der Senat für mit zumutbarem Aufwand überwindbar. Allerdings bezieht sich die festgesetzte Mindestgrundstücksgröße ihrem Wortlaut nach allein auf Einzelhäuser. Damit bleibt unklar, ob - und wenn ja, welche - Grundstücksmindestgrößen im Falle einer Doppelhaus- oder Hausgruppenbebauung, die der Plan ebenfalls zulässt, gelten soll. Mit den üblichen Auslegungsmethoden zu ergründen, ob die Mindestgrundstücksgröße von 600 m2 in diesem Fall für jedes Doppel- bzw. Reihenhaus gelten, halbiert bzw. nach der Anzahl der Reihenhäuser der Gruppe geteilt werden soll oder ob überhaupt keine Mindestgrundstücksgröße vorgegeben werden soll, fällt zumindest schwer.
c) TF 10 ist, wie die Antragsteller zu Recht ausführen, überflüssig und daher als Festsetzung mit normativem Geltungsanspruch nicht erforderlich, da die Festsetzung einer Baugrenze oder -linie bereits impliziert, dass diese auch unterirdisch nicht überschritten werden darf. Der Senat geht allerdings davon aus, dass die Festsetzung nur klarstellend gemeint ist.
d) Keine Bedenken hat der Senat dagegen gegen die Forderung nach einem "Überwiegen" des Flächenanteils des Dauerwohnens gegenüber dem des Ferienwohnens in TF 2. Nach allgemeinem Sprachverständnis liegt ein Überwiegen vor, wenn auch nur geringfügig mehr als die Hälfte der Fläche diesem Zweck dient. Damit wird zugleich der in TF 1 Abs. 1 geforderten räumlichen Unterordnung des Ferienwohnens entsprochen. Ein anderes Verhältnis wäre nur zu bestimmen, wenn etwa von einem "erheblichen" Überwiegen o.ä. die Rede wäre.
e) Der untere Höhenbezugspunkt in TF 3 - "Straßenoberkante (Fahrbahnmitte) der Erschließungsstraße, gemessen senkrecht zur Mitte der zu erschließenden Straße zugewandten Gebäudeseite" - ist hinreichend bestimmt und zwar auch für das Grundstück C-Straße ..., auf das die es erschließende Straße - ein L-förmig abgehender Seitenarm der Haupterschließungsstraße - rechtwinklig von Osten her zuläuft. Maßgeblich ist insoweit die Fahrbahnmitte unmittelbar vor der Grundstücksgrenze. Im Übrigen konnte sich der Senat bei der Inaugenscheinnahme davon überzeugen, dass die Fahrbahnmitte in der Nähe dieses Grundstücks keine Neigung aufweist, so dass auch deshalb Anwendungsprobleme nicht entstehen.
Mit Blick auch auf das Grundstück C-Straße ... noch hinreichend bestimmt sind ebenso der Begriff der "öffentlichen Verkehrsflächen zugewandten Gebäudeseiten" in TF 8 und 9, in denen Wintergärten und Windfänge unzulässig sein sollen, sowie der Begriff der "zwischen der Straßenbegrenzungslinie der Verkehrsflächen und den Baulinien bzw. Baugrenzen" gelegenen Fläche in TF 11, in der Stellplätze unzulässig sein sollen. Da das Gebäude bzw. das Baufenster auf dem Grundstück diagonal versetzt zum einzigen Berührungspunkt des Grundstücks mit der Straße angeordnet ist stellen sich sowohl die Nord- als auch die Ostseite des Hauses bzw. Baufensters als "seitliche" Flächen dar, in denen die fragliche Bebauung toleriert wird. Freizuhalten ist lediglich die Fläche nordöstlich des Gebäudes, also das gleichzeitig nördlich der (Verlängerung der) nördlichen und östlich der (Verlängerung der) östlichen Baugrenze gelegene Viereck. Ungeachtet dessen könnte die Antragsgegnerin ein eventuelles Heilungsverfahren zum Anlass nehmen, dies zumindest in der Planbegründung klarzustellen.
f) Für TF 7 fehlt es entgegen der Auffassung der Antragsteller nicht an einer Rechtsgrundlage. Diese ergibt sich vielmehr aus § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB, wonach im Bebauungsplan u.a. der Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen festgesetzt werden kann. Dies deckt auch eine Festsetzung ab, nach der alle Baugrundstücke direkt an eine öffentliche Verkehrsfläche angeschlossen sein müssen - also keine Erreichbarkeit nur über Grunddienstbarkeiten/Baulasten aufweisen dürfen mit der Folge, dass Hinterliegergrundstücke als "Pfeifenstielgrundstücke" zu bilden und geteilte Zufahrten ausgeschlossen sind.
g) Auch die Vorgaben in TF 8 und 9, wonach außerhalb der Baufenster pro Gebäude je ein Wintergarten von 18 m2 Grundfläche und ein Windfang von 3 x 2 m zulässig sind, können auf eine Rechtsgrundlage gestützt werden. Diese findet sich zwar weder in dem - an die Genehmigungsbehörde gerichteten - § 23 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 BauNVO noch in § 23 Abs. 2 Satz 3 BauNVO (für die Baugrenzen i.V.m. Abs. 3 Satz 3 BauNVO), der die Gemeinde ermächtigt, Ausnahmetatbestände nach § 31 Abs. 1 BauGB zu schaffen, nicht jedoch - wie hier - die regelhafte Zulassung einer Überschreitung der Baugrenzen bzw. -linien (ebenso VGH München, Urt. v. 4.4.2006 - 1 N 04/1661 -, juris Rn. 51 m.w.N.; Blechschmidt, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand d. Bearb. Mai 2019, § 23 BauNVO Rn. 44). Gleiches gilt, soweit die TF 8 und 9 in ihren Absätzen 3 gestützt auf § 16 Abs. 6 BauNVO eine Überschreitung der festgesetzten GRZ zulassen.
Rechtsgrundlage der Festsetzungen ist vielmehr § 23 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 16 Abs. 5 BauNVO bzw. für die Überschreitung der GRZ § 16 Abs. 5 BauNVO in unmittelbarer Anwendung. Danach kann im Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung - bzw. die überbaubare Grundstücksfläche - für Teile baulicher Anlagen unterschiedlich festgesetzt werden. Auch wenn der Tatbestand vorrangig auf Staffelgeschosse u.ä. abzielen mag, ist er auch auf konkret bestimmte Teile baulicher Anlagen wie Wintergärten und Windfänge anwendbar (vgl. für Schornsteine Senatsurt. v. 10.2.2022 - 1 KN 171/20 -, juris Rn. 79; für Rotoren einer Windkraftanlage BVerwG, Urt. v. 21.10.2004 - 4 C 3.04 -, BVerwGE 122, 117 = juris Rn. 37 ff.). Dass diese durch die Beschaffenheitsvorgaben in Abs. 2 der jeweiligen TF weiter qualifiziert sind, ist unschädlich. Eine unzulässige Verknüpfung von Art und Maß der baulichen Nutzung bzw. Nutzungsart und überbaubarer Grundstücksfläche (vgl. dazu Senatsurt. v. 10.2.2022 - 1 KN 171/20 -, juris Rn. 79; v. 7.10.2021 - 1 KN 92/19 -, BauR 2022, 205 = juris Rn. 125; v. 21.3.2019 - 1 KN 9/17 -, NVwZ-RR 2019, 939 = juris Rn. 40) liegt darin nicht. Wintergärten werden durch ihre optische "Durchlässigkeit" definiert, die einen unmittelbaren Bezug zu den Regelungsmaterien des Maßes der baulichen Nutzung und der überbaubaren Grundstücksfläche hat. Ähnliches gilt für Windfänge, die den auch abstandsrechtlich privilegierten untergeordneten Vorbauten nach § 5 Abs. 3 Nr. 2 NBauO entsprechen.
h) TF 16 und 17 haben ebenfalls eine Rechtsgrundlage. Beide Vorschriften sind dahingehend zu lesen, dass sie - gestützt auf § 16 Abs. 6 BauNVO (Höhenbegrenzung als Maßfestsetzung in TF 17) bzw. § 23 Abs. 3 Satz 2 i.V.m. Abs. 2 Satz 2 BauNVO (Baugrenzen in TF 16) - Ausnahmetatbestände i.S.d. § 31 Abs. 1 BauGB begründen; der jeweils erste Halbsatz ihres Satzes 1 ist nicht dahingehend zu verstehen, dass sich der Geltungsanspruch der TF 1 ff. von vornherein nur auf Neubauten und wesentliche Umbauten erstreckt. Die Beschränkung auf unwesentliche Bestandsänderungen ist eine "Bestimmung der Ausnahme nach Art und Umfang" im Sinne der genannten Rechtsgrundlagen, da sie das Ausnahmeermessen der Genehmigungsbehörde hinreichend leiten kann. Bestandsschutzerwägungen sind der BauNVO auch sonst nicht fremd (vgl. § 1 Abs. 10 BauNVO; so bereits Senatsurt. v. 13.5.2022 - 1 KN 62/20 -, juris Rn. 62 zu einer identischen Festsetzung der Antragsgegnerin). Die Rechtsauffassung, nach der sich Ausnahmen nach § 23 Abs. 3 Satz 2 i.V.m. Abs. 2 Satz 2 BauNVO nur auf unwesentliche Gebäudeteile beziehen dürfen (so die Antragsteller 1 KN 45/22 unter Berufung auf Schilder, in: Bönker/Bischopink, BauNVO, 2. Aufl. 2018, § 23 Rn. 31), findet weder im Wortlaut der BauNVO eine Stütze, noch ist sie nach Sinn und Zweck der Ausnahmeermächtigung geboten (zutreffend Blechschmidt, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand d. Bearb. Mai 2019, § 23 BauNVO Rn. 45).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10 (analog), 711 ZPO.
Gründe für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.
Streitwertbeschluss:
Der Streitwert wird auf 75.000 EUR festgesetzt.
Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).
Hinweis:
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 13a BauGB
§ 13a BauNVO
§ 14 BauNVO
§ 42 BauGB
§ 34 BauGB
§ 23 BauNVO
§ 167 VwGO
§ 16 Abs. 1 NDG
§ 16 Abs. 2 NDG
§ 3 Abs. 1 BauGB
§ 4a Abs. 6 Satz 2 BauGB
§ 16 Abs. 6, 23 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 BauNVO
§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB
§ 23 Abs. 3 Satz 3 i.V.m. Abs. 2 Satz 3 BauNVO
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 35 Abs. 2 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 6 BauGB
§ 23 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 BauNVO
§ 23 Abs. 2 Satz 3 BauNVO
§ 31 Abs. 1 BauGB
§ 16 Abs. 6 BauNVO
§ 16 Abs. 5 BauNVO
§ 5 Abs. 3 Nr. 2 NBauO
§ 23 Abs. 3 Satz 2 i.V.m. Abs. 2 Satz 2 BauNVO
§ 1 Abs. 10 BauNVO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 66 Abs. 3 Satz 3 GKG
Art. 14 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 34, 301
NVwZ 1994, 684
BVerwGE 122, 117
NVwZ-RR 2019, 939
IV C 105.66
4 BN 1.13
4 NB 30.93
4 B 28.15
1 KN 62/20
1 N 04/16
1 KN 171/20
4 C 3.04
1 KN 92/19
1 KN 9/17
1 KN 45/22