Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-01-28, Aktenzeichen 5 O 483/06
ECLI: ECLI:DE:LGD:2009:0128.5O483.06.00

Tenor:
Die Beklagte zu 2) wird verurteilt, an den Kläger 38.157,65 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.04.2005 Zug um Zug gegen Übertragung der klägerseits gehaltenen Gesellschaftsanteile an dem Grundrenditenfonds
A
zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte zu 2) bezüglich der vorgenannten Übertragung in Annahmeverzug befindet.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Gerichtskosten tragen der Kläger zu 65 % und die Beklagte zu 2) zu 35 %. Die außergerichtlichen Kosten des Klägers trägt die Beklagte zu 2) zu 35 %. Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 1) trägt der Kläger. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) trägt der Kläger zu 29 % .
Im Übrigen tragen die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
Das Urteil ist jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Das vorliegende Verfahren ist Bestandteil eines Sammelverfahrens, in dem die Kläger jeweils Schadensersatzansprüche aus ihren Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds geltend machen. Diese erfolgten durch Beitrittserklärungen im Zeitraum von 1996 bis 1997 an den Grundrenditenfonds B (im Folgenden Welse 1 genannt), A (im Folgenden Welse 2 genannt) und C (im Folgenden Rathenow genannt). Die Fonds-Gesellschaften sollten bereits vorhandene Einkaufszentren in Berlin-Marzahn, Berlin-Hohenschönhausen und in Rathenow erwerben, durch Neubauten erweitern und verpachten.
Der jeweilige Beitritt zu dem Fonds kam auf Vermittlung der Beklagten zu 2) unter ihrer damaligen Firmenbezeichnung D zustande. Der Beklagte zu 1) war zu diesem Zeitpunkt deren Mitgesellschafter und alleiniger Geschäftsführer. Einen persönlichen Kontakt zur Klägerseite hatte er dabei nicht. Neben dem Vertrieb des Fonds war die Beklagte zu 2) auch mit der Beschaffung des Eigenkapitals befasst. Hinsichtlich der Fonds wurden jeweils Prospekte herausgegeben, die von den Initiatoren der Fonds erstellt wurden. Sie enthielten u.a. jeweils Einzelheiten zu dem Investitions- und Finanzplan, Prognoseberechnungen, eine Darstellung des juristischen Konzepts des Fonds und die Nennung der an der Anlage des Fonds beteiligten Firmen einschließlich ihrer gesellschaftlichen Verfassung und Verflechtung, die Gesellschaftsverträge der Publikums-KG und einer mit "Chancen und Risiken" überschriebenen Darstellung der nach der Ansicht der Initiatoren bei einer Beteiligungsentscheidung zu bedenkenden Umstände. Außerdem sind in den Prospekten Angaben zur Höhe von anfallenden Vermittlungsprovisionen enthalten. Des Weiteren wird jeweils angegeben, die Mietgarantien seien durch Bankbürgschaft unterlegt, was tatsächlich jedoch nicht der Fall war. Außerdem ist jeweils geregelt, dass etwaige Schadensersatzansprüche der Anleger sechs Monate nach Kenntnis des Schadens verjähren, längstens jedoch drei Jahre nach dem Beitritt des Kommanditisten. Wegen der weiteren genauen Einzelheiten des Inhaltes der Prospekte wird auf die zur Akte gereichten Anlagen verwiesen. Entsprechendes gilt auch bezüglich der Einzelheiten der Beitrittserklärungen der Klägerseite.
Der Kläger trägt zur Begründung der Klage im Wesentlichen Folgendes vor:
Die Beklagten seien nicht lediglich mit dem Vertrieb der Fonds befasst gewesen, sondern seien tatsächlich als deren Mitinitiatoren anzusehen. Sie hätten den ursprünglichen Initiator E "an die Hand genommen" und die drei Objekte letztlich in eigener Regie verwirklicht. So seien von ihnen insbesondere mehrere Überarbeitungen des bei ihrer Übernahme des Vertriebs bereits vorhandenen Prospekts vorgenommen worden. Der Beklagte zu 1) habe als damaliger Geschäftsführer der Beklagten zu 2) maßgeblich auf die endgültige Abfassung des Prospektes Einfluss genommen und beide seien für dessen Inhalt verantwortlich. Die Angaben in dem Prospekt seien fehlerhaft. Die Beklagten hätten diese sodann in dazugehörigen Werbeschreiben zusätzlich in erheblichem Umfang mit weiteren eigenen Falschangaben verbreitet. So sei u.a. verschwiegen worden, wer die eigentliche Schlüsselrolle in dem Fonds übernommen habe, insbesondere dass dieser bereits mehrere Insolvenzen im Immobilienbereich zu verantworten und eine Vielzahl von Anlegern geschädigt habe. Außerdem hätten die in dem Prospekt angeführten Bankbürgschaften gefehlt. Es würden falsche Angaben zu den anfallenden Provisionen gemacht. Insbesondere sei nicht über eine überhöhte Innenprovision zu Gunsten der Anlegervermittler aufgeklärt worden. Tatsächlich habe die Beklagte zu 2) nämlich eine Provision von mindestens 49,99 % des Eigenkapitals erhoben, ohne dass hierüber im Prospekt eine Aufklärung erfolgt sei. Ebenso verschwiegen worden sei, dass zu den Mietverträgen sogenannte Kick-Back-Vereinbarungen getroffen worden seien. Außerdem seien die Angaben über die vermieteten Flächen unrichtig gewesen.
Bei dem geltend gemachten Schaden müsse sich die Klägerseite erzielte steuerliche Vorteile nicht anrechnen lassen. Sie hätte bei richtiger Beratung durch die Beklagten eine andere Kapitalanlage mit vergleichbarem Steueranteil gezeichnet. Außerdem müsse auch eine etwaig im vorliegenden Verfahren erzielte Schadensersatzleistung von der Klägerseite wieder versteuert werden. Die von der Gegenseite erhobene Verjährungseinrede greife nicht durch. Es müsse von einer deliktischen Haftung beider Beklagten ausgegangen werden. Die insoweit geltende dreijährige Verjährungsfrist sei erst mit der Kenntnis des Schadens und der Person des Ersatzpflichtigen in Gang gesetzt worden. Eine solche Kenntniserlangung sei aber auf der Klägerseite erst kurz vor der Einleitung des vorliegenden Verfahrens eingetreten. Die vertraglich vorgesehene Verjährungsfrist sei im Hinblick auf das AGB-Gesetz unwirksam.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 53.685,65 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit – hilfsweise Zug um Zug gegen Übertragung der vom Kläger gehaltenen Fonds-Anteile - zu zahlen und gleichzeitig sodann festzustellen, dass sich die Beklagte bezüglich der vorgenannten Übertragung in Annahmeverzug befinde.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie wenden im Wesentlichen Folgendes ein:
Sie seien nicht als Initiatoren oder Mitinitiatoren der Fonds anzusehen, da sie lediglich mit dem Vertrieb befasst gewesen seien. Das sei auch durch den Prospekt deutlich geworden. Dem Beklagten zu 1) sei nicht bekannt gewesen, dass die Bankbürgschaften nicht vorgelegen hätten bzw. nicht gestellt worden seien. Die Verpflichtung des Anlagevermittlers gehe auch nicht so weit, dass er sämtliche Angaben des Prospekts auf deren Richtigkeit zu überprüfen habe. Im Übrigen sei der Prospekt so zu verstehen, dass die Absicherung durch Bankbürgschaft noch in Zukunft beizubringen sei, die Bankbürgschaft also gerade noch nicht vorliege. Es seien auch keine unrichtigen Angaben über Vertriebsvergütungen gemacht worden. Die von ihnen vereinnahmten Gesamtvergütungen lägen deutlich unter der fünfzehnprozentigen Erheblichkeitsschwelle. Die Innenprovisionen seien auch für die klägerseits getroffene Entscheidung zum Fondsbeitritt ohne Auswirkung gewesen. Es seien auch keine negativen Mitteilungen der Fachpresse verschwiegen worden. Entsprechendes gelte für angebliche Kick-Back-Vereinbarungen. Die Vermittlungsangaben in den Prospekten seien nicht zu beanstanden. Sie seien inhaltlich zutreffend. Es lägen insbesondere auch keine Flächenabweichungen vor. Ein Zusammenhang zwischen dem Scheitern der Anlagen und etwaigen Unvollständigkeiten der Prospekte sei nicht gegeben. Es werde außerdem bestritten, dass etwaige Prospektfehler für die Beteiligungsentscheidung ursächlich gewesen seien, insbesondere dass die Prospekte zum Zeitpunkt der Beitrittserklärungen überhaupt den jeweiligen Anlegern vorgelegen hätten. Diese hätten auch bei vollständiger Information nicht auf die hauptsächlich steuerrechtlich motivierte Anlageentscheidung verzichtet.
Im Übrigen müsse sich die Klägerseite die erzielten Steuervorteile im Rahmen einer etwaig zuzuerkennenden Schadensersatzleistung anrechnen lassen. Entsprechendes gelte für die erfolgten Ausschüttungen.
Außerdem werde die Einrede der Verjährung erhoben. Die vertraglich festgelegte Verjährungsfrist verstoße nicht gegen § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz. Alle tatsächlichen Umstände, auf die die Klägerseite ihre Ansprüche stütze, seien in dem Gesellschafterprotokoll der Versammlung des Jahres 1999 und aus dem Geschäftsbericht des gleichen Jahres der Treuhänderin bekannt. Im Übrigen seien die Zustellungen der einzelnen Klagen nicht "demnächst" nach Ablauf des Jahres 2004 erfolgt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die tatsächlichen Feststellungen in den nachfolgenden Entscheidungsgründen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Klägerseite steht in dem im Tenor zuerkannten Ausmaß ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte zu 2) aus dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung im weiteren Sinne wegen eines ihr zur Last fallenden Verschuldens als Anlagevermittlerin zu, wohingegen die gegen den Beklagten zu 1) gerichtete Klage in vollem Grunde unbegründet ist.
I.
Es besteht gegenüber beiden Beklagten für die Klägerseite keine Anspruchsgrundlage aus dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung im engeren Sinne.
Nach den hierfür aufgestellten Grundsätzen haften wegen falscher oder unvollständiger Prospektangaben diejenigen Personen, die für die Geschicke des im Prospekt dargestellten Unternehmens und damit für die Herausgabe des Prospektes verantwortlich sind. Dazu zählen die Initiatoren, Gründer und Gestalter der Gesellschaft, soweit sie das Management bilden oder beherrschen. Darüber hinaus haften insoweit auch Personen, die hinter der Gesellschaft stehen, neben der Geschäftsleitung besonderen Einfluss ausüben und deshalb Mitverantwortung für den Prospekt tragen (vgl. BGH WM 2004, 631/633; NJW 1995, 1025; NJW 1981, 1449/1450). Schließlich trifft eine Prospektverantwortlichkeit auch diejenigen, die aufgrund besonderer beruflicher und wirtschaftlicher Stellung oder aufgrund ihrer Fachkunde eine Garantenstellung einnehmen, sofern sie durch ihr nach außen in Erscheinung tretendes Mitwirken am Emissionsprospekt einen Vertrauenstatbestand geschaffen haben (vgl. BGH WM 2004, 631/633; NJW 1995, 1025). Keine dieser Voraussetzungen ist aber vorliegend für die beiden Beklagten zu bejahen. Den Angaben in den jeweiligen Prospekten zufolge bestand ihre Aufgabe lediglich in der Beschaffung von Eigenkapital, da sie alleine mit dem Vertrieb und nicht mit der Erstellung des Prospektes beauftragt waren.
Eine von der Klägerseite behauptete Initiatoren- oder Mitinitiatorenstellung ergibt sich insbesondere nicht aus ihrem Vortrag zu Äußerungen des Beklagten zu 1) in einem in der Zeitschrift "Cash" veröffentlichten Interview. Unabhängig von der Tatsache, dass sich die dort wiedergegebenen Äußerungen allgemein auf Anlageprojekte und nicht speziell auf den hier in Rede stehenden Fonds bezogen, kann hieraus ohnehin eine Verantwortlichkeit für den vorliegend maßgeblichen Prospekt nicht abgeleitet werden.
Entsprechendes gilt auch für die von der Klägerseite angeführten Außendienstinformationen der Beklagten. Bei diesen Unterlagen handelt es sich nicht um Prospekte. Sie stellen lediglich einen Leitfaden für die einzelnen Vermittler dar und erheben nicht den Anspruch, potentielle Anleger umfassend zu informieren. Ihr Inhalt mag darauf hindeuten, dass die Beklagten sich sehr intensiv um den Vertrieb der Anlageobjekte gekümmert haben. Eine eigene Verantwortlichkeit für den Inhalt der Prospekte ist daraus aber nicht ableitbar. Dass in dieser Information davon gesprochen wird, durch mitgebrachte Erfahrungen der Vertriebsgesellschaft und des Treuhänders sei die Konzeption des Fonds gestaltet worden, lässt keinen hinreichenden Rückschluss auf Aufgaben und Tätigkeitsfelder der Beklagten innerhalb des Fonds zu. Sie machen diese insbesondere nicht zu dessen Mitinitiatoren.
Ebenso erfolglos ist insoweit auch der Vortrag der Klägerseite, bei den in den Prospekten angegebenen Initiatoren handele es sich in Wirklichkeit lediglich um Strohmänner und die Beklagten – insbesondere der Beklagte zu 1) – seien als "Hintermänner" bzw. "Hintermann" die eigentlichen Gestalter des Prospektes anzusehen.
Die angeführten Umstände lassen nicht den Schluss zu, der Beklagte zu 1) habe auf die eigentliche Konzeption des konkreten Modells derart maßgeblich Einfluss genommen, dass er für die Herausgabe des Prospektes als verantwortlich anzusehen ist (vgl. BGH Z 145, 121/127). Dabei kann dahinstehen, ob Teile der von der Klägerseite angeführten handschriftlichen Prospekttexte (siehe insbesondere Anlage K 42) von Beschäftigten der Beklagten zu 2) stammen. Die Anlagevermittler haben grundsätzlich das Anlagekonzept auf ihre Plausibilität, insbesondere auf ihre wirtschaftliche Tragfähigkeit zu prüfen, wobei bei entsprechenden Fehlern von ihnen sogar auch Nachforschungen angestellt werden müssen (vgl. BGH NJW RR 2000, 998; NJW RR 1993, 1114/115). Es ist nicht ersichtlich und von der Klägerseite auch nicht ausreichend dargelegt, dass die Beklagte zu 2) mit diesen etwaigen Zusätzen über eine solche Plausibilitätskontrolle hinausgegangen ist und auf wesentliche Änderungen des Werbeprospektes hingewiesen hat, die sodann auch tatsächlich umgesetzt worden sind.
II.
Die Beklagte zu 2) trifft aber eine Haftung gegenüber der Klägerseite aus den Grundsätzen über eine Prospekthaftung im weiteren Sinne wegen eines ihr zur Last fallenden Verschuldens als Anlagevermittlerin.
Im Rahmen einer Anlagevermittlung kommt zumindest stillschweigend ein Auskunfts- und Beratungsvertrag mit Haftungsfolgen zustande, wenn der Interessent deutlich macht, dass er – auf eine bestimmte Anlageentscheidung bezogen – die besonderen Kenntnisse und Verbindungen des Vermittlers in Anspruch nehmen will und der Anlagevermittler mit der gewünschten Tätigkeit beginnt (vgl. BGH NJW RR 2000, 998; NJW RR 1993, 1114). Diese Voraussetzungen sind vorliegend als gegeben anzusehen. Die Beklagten haben nicht in Abrede gestellt, dass die Klägerseite jeweils über örtliche Vertriebspartner der Beklagten zu 2) auf die Anlagemöglichkeit aufmerksam gemacht worden ist, was dann zu der Beitrittserklärung geführt hat. In einem solchen Fall erwartet aber der Anlageinteressent nicht nur die Vermittlung von Tatsachen, sondern insbesondere auch die fachliche Bewertung und Beurteilung der angebotenen Kapitalanlage.
Der damit zustande gekommene Vertrag verpflichtet den Anlagevermittler zu einer richtigen und vollständigen Information über diejenigen tatsächlichen Umstände, die für die Anlageentscheidung von besonderer Bedeutung sind (vgl. BGH NJW RR 1993, 1114/115; NJW 82, 1095/1096). Dazu bedarf es vorab der eigenen Information des Anlagevermittlers hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit der Kapitalanlage und der Bonität des Kapitalsuchenden (vgl. BGH NJW RR 2000, 998).
Gegen diese Grundsätze hat die Beklagte zu 2) aber vorliegend verstoßen. Die in den Prospekten für die hier in Rede stehenden drei Fonds enthaltenen Angaben bezüglich der Vergütungshöhen für die Anlagevermittlerin waren unvollständig und irreführend. Die Beklagte zu 2) hat bezüglich der vorgenannten Immobilienfonds Provisionen von jeweils mindestens 25 % des eingeworbenen Kapitals erhalten. Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen in den Vorprozessen (insbesondere Urteil des BGH vom 12.02.2004 – IIIZR 359/02 = NJW 2004, 1732 ff., Urteil des OLG Düsseldorf vom 22.12.2005 – I-6 U 55/06, Urteil des OLG Düsseldorf vom 15.07.2004 – I-6 U 158/03) verwiesen. Die Beklagte war aber zu richtigen Ausweisungen der Innenprovisionen verpflichtet. Eine solche Obliegenheit trifft den Anlagenvermittler dann, wenn die zu leistenden "Abflüsse" dieser Art einen Satz von 15 % des eingesetzten Kapitals überschreiten (vgl. BGH NJW 2004, 1732 ff.). Anlagemodelle wie z.B. geschlossene Immobilienfonds sind dadurch gekennzeichnet, dass die Initiatoren maßgeblichen Einfluss auf die Vorbereitung und Durchführung haben und mit den Prospektinformationen das Vertrauen der Erwerber in Anspruch nehmen. Die zur Akquisition verwendeten Prospekte dienen dazu, dem Erwerber die für seine Anlageentscheidung erforderlichen Informationen zu liefern, damit er die Anlage beurteilen und die Risiken einschätzen kann. Daraus ergibt sich, dass für den Anleger der Prospekt bei solchen Modellen oftmals die einzige oder jedenfalls wichtigste Informationsquelle und damit maßgebliche Grundlage für seine Anlageentscheidung darstellt und dass ihm eine nähere Prüfung der Werthaltigkeit bei derart komplexen Vorhaben kaum möglich ist, so dass es für ihn einer besonderen Schutzwürdigkeit bedarf. Zu den für ihn bedeutsamen Umständen gehört es jedoch, Kenntnis von einer etwaig vorgesehenen überdurchschnittlichen Innenprovision zu erhalten. Hiervon ist aber bei einer Provisionshöhe von mehr als 15 % im Regelfall auszugehen.
Die Beklagte zu 2) ist der zu diesem Punkt bestehenden Aufklärungspflicht nicht in ausreichendem Maße nachgekommen. Die Angaben in den Prospekten zu den drei Immobilien betreffend die Innenprovision sind unvollständig und irreführend. In ihnen verschleiert der bloße Hinweis, dass von Seiten des Verkäufers der Einkaufs- oder Dienstleistungszentren noch "eine weitere Vergütung (Werbekostenzuschuss)" gezahlt werde, den Umstand, dass diese Leistungen vertragsmäßig noch über die ohnehin nicht unbeträchtliche Provision hinausgingen oder diese zumindest fast erreichte. Dabei suggeriert der Begriff "Werbekostenzuschuss" die Vorstellung, dass an die Beklagte zu 2) nur ein verhältnismäßig geringer Zusatzbetrag im Hinblick auf die Werbekosten geleistet werde. Keinesfalls käme unter diesen Umständen der Anlageinteressent auf die Idee, dass dieser Zusatzbeitrag etwa genauso hoch sein könne, wie die seitens des Fonds zu entrichtenden Provisionen.
Es ist auch von einem Verschulden der Beklagten zu 2) auszugehen. Die dargestellten Umstände waren ihr, da sie die Beträge selbst bezog und vereinnahmte, ohne weiteres erkennbar. Außerdem trägt sie gemäß § 282 BGB a.F. analog die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sie die vorstehend näher bezeichnete Pflichtverletzung nicht schuldhaft getätigt habe. Die rechtsirrige Annahme, eines Hinweises an den Anleger bedürfe es gar nicht, kann nur ausnahmsweise und unter besonderen Umständen sowie unter Anlegung eines strengen Maßstabes entschuldigend wirken (BGH WM 1992, 1892). Es hat eine sorgfältige Prüfung – ggf. unter Einholung von Rechtsrat – zu erfolgen. Dass das vorliegend geschehen ist, hat die Beklagtenseite nicht dargetan.
Die Beklagte zu 2) kann sich insoweit auch nicht mit Erfolg auf die in der Beitrittserklärung enthaltene Haftungsbeschränkungsklausel berufen. Diese Formularbestimmungen benachteiligen den jeweiligen Anleger unangemessen, so dass von ihrer Unwirksamkeit gemäß § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz auszugehen ist.
Die dargestellte Pflichtverletzung der Beklagten zu 2) ist auch für die Anlageentscheidung der Klägerseite ursächlich geworden. Kommt es bei einem wesentlichen Punkt zu einem unvollständigen oder gar unrichtigen Information gegenüber dem Anleger, so ist nach der Lebenserfahrung davon auszugehen, dass diese Umstände für die Anlageentscheidung ursächlich gewesen sind (vgl. BGH NJW RR 2000, 998). Der Verletzende ist dann dafür beweispflichtig, dass der Schaden auch dann eingetreten wäre, wenn er sich pflichtgemäß verhalten hätte (BGH Z 124, 151/159). Entsprechende Umstände, die gegen diese Vermutung sprechen, sind aber weder ersichtlich noch von der Beklagten zu 2) hinreichend vorgetragen. Sie kann sich insbesondere nicht mit Erfolg darauf berufen, die Klägerseite habe ihren Beteiligungsentschluss nicht auf der Grundlage des für das jeweilige Objekt herausgegebenen Prospektes gefasst. Der erforderliche Ursachenzusammenhang zwischen Pflichtverletzung und Schaden ist schon dann als gegeben anzusehen, wenn durch unzutreffende oder unvollständige Informationen des Prospektes in das Recht das Anlegers eingegriffen worden ist, in eigener Entscheidung und Abwägung des Für und Wider darüber zu befinden, ob er in das Objekt investieren will oder nicht. Anhaltspunkte dafür, dass der jeweilige Kläger bei vollständiger Aufklärung sich doch für die Anlage entschieden hätte, sind hierbei von dem die Aufklärungspflicht Verletzenden konkret vorzutragen (BGH Urteil vom 09.02.2006 III ZR 20/05). Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Anleger einen unvollständigen oder fehlerhaften Prospekt gelesen oder gekannt hat. Ausschlaggebend ist vielmehr, dass der Bericht die Einschätzung eines Wertpapiers in Fachkreisen mitbestimmt und damit eine Anlagestimmung erzeugt hat. Diese Stimmung kann der Erwerber für sich in Anspruch nehmen (vgl. BGH a.a.O.; BGH Z 139, 225/233).
Die Klägerseite kann von der Beklagten zu 2) verlangen, so gestellt zu werden, als habe sie sich an dem jeweiligen Fonds nicht beteiligt (vgl. BGH NJW RR 2000, 998/999). Allerdings ist der Anlagebetrag dabei jeweils nur Zug um Zug gegen Übertragung der Fondsanteile an den Anleger zurückzugewähren. Steht diesem ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Verletzung von Beratungs- und Aufklärungspflichten im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Beteiligung an einer Fondsgesellschaft zu, ist er nach § 249 BGB so zu stellen, wie er stehen würde, wenn er sich nicht an der Fondsgesellschaft beteiligt hätte (vgl. BGH. Urteil vom 9. Februar 2006, III ZR 20/05). Dabei kann der Anleger grundsätzlich Ersatz des für den Erwerb der Beteiligung aufgewendeten Kaufpreises nur Zug um Zug gegen Übertragung der Fondsanteile verlangen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2008 – I-15 U 183/07). Dem Klageantrag konnte daher – unabhängig von der Höhe des Anspruches – ohnehin nur in der Form des Hilfsantrages stattgegeben werden.
Die Klägerseite muss sich außerdem auch die von ihr jeweils erzielten Steuervorteile anrechnen lassen. Die Frage, ob eine spätere Minderung oder Beseitigung des eingetretenen Vermögensschadens Einfluss auf die Berechnung der Schadenshöhe hat, richtet sich ebenfalls nach den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung. Diese Steuervorteile gehörten zum Gesamtkonzept einer steuersparenden Immobilienkapitalanlage. Sie spielen insbesondere bei der Entwicklung, Werbung und dem Vertrieb einer solchen Anlage üblicherweise eine entscheidende Rolle. Dass das auch vorliegend der Fall war, ergibt sich zweifellos aus dem Inhalt der Prospekte. Die vom Anleger erzielten Steuervorteile sind eine von beiden Vertragsparteien gewollte, planmäßig eintretende Folge seiner Anlageentscheidung. Da es dem Anleger bei einer Immobilienfondsbeteiligung in aller Regel auf diese Steuervorteile ankommt, ist es bei der Rückgängigmachung der Anlageentscheidung nach dem Rechtsgedanken der Vorteilsausgleichung nicht nur konsequent sondern sogar geboten, bei der Berechnung des Rückzahlungsanspruches des Anlegers auch die ihm endgültig verbleibenden Steuervorteile anspruchsmindernd zu berücksichtigen (vgl. BGH NJW 2007, 2401/2403).
Die Klägerseite kann vorliegend auch nicht mit Erfolg darauf verweisen, aufgrund besonderer Umstände müsse eine Anrechnung der erzielten Steuervorteile unterbleiben. Diese scheidet zwar aus, wenn die Rückabwicklung des Erwerbs erneut zu einer Besteuerung führt, die dem Geschädigten die erzielten Vorteile wieder nimmt (vgl. BGH Urteil vom 19. Juni 2008, VII ZR 215/06). Vorliegend scheidet aber eine solche erneute Versteuerung aus. Sie kommt insbesondere nicht unter dem Gesichtspunkt einer betrieblichen Einnahme (§§ 15 ff. EStG) in Betracht, weil der betreffende Immobilienfonds, an dem sich die Klägerseite beteiligt hat, nicht der Erzielung von Einkünften aus Gewerbebetrieb, sondern von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bzw. aus Kapitalvermögen dient. Eine Fondsgesellschaft, die nur Immobilien verwaltet, ist nicht gewerblich tätig. Vielmehr ist die Beteiligung an einer solchen Kommanditgesellschaft steuerliches Privatvermögen und die Einkünfte erschöpfen sich in solchen aus Vermietung und Verpachtung. Handelt es sich aber um eine Vermögensverwaltung im privaten Bereich, so kommt eine Versteuerung der Schadensersatzleistung von vornherein nicht in Betracht (vgl. BGH Urteil vom 17. November 2005, III ZR 350/04). Eine entgegenstehende Verwaltungspraxis der Finanzbehörden hat die Klägerseite vorliegend auch nicht hinreichend dargetan.
Erfolglos ist auch der Einwand der Klägerseite, eine Anrechnung von Steuervorteilen scheide vorliegend deshalb aus, weil bei richtiger Information ein anderer Fonds gezeichnet worden wäre, der einen vergleichbaren Steuervorteil gebracht hätte. Es obliegt dem Anspruchsteller, die Anknüpfungstatsachen dafür zu benennen, aus denen auf seine Absicht geschlossen werden kann, das Geld in vergleichbar steuerbegünstigten Fonds anzulegen. Es obliegt insoweit der Klägerseite, konkrete Umstände dafür zu benennen, aus denen sich eine zum Zeitpunkt der Anlageentscheidung bestehende Absicht ergab, das Geld alternativ in vergleichbar steuerbegünstigten Fonds anzulegen (vgl. Hinweisbeschluss des OLG Düsseldorf vom 31.05.2006 – I-15 U 180/04). Es existiert nämlich kein genereller Erfahrungssatz, dass der Geschädigte seine Geldmittel in einer anderen steuerbegünstigten Form angelegt hätte (vgl. BGH WM 2006, 174). Diese Bewertung hat der BGH in späteren Entscheidungen auch im Gegensatz zu der Auffassung der Klägerseite keineswegs abgeändert. Soweit sie auf die Entscheidung vom 06.02.2006 – II ZR 329/04 – verweist, ist zu berücksichtigen, dass das Gericht den vorgenannten Grundsatz vielmehr erneut bestätigt hat. Im Folgenden hat es sodann weiter ausgeführt, dass es auf die Prüfung im Einzelfall nach dem konkreten Parteivorbringen ankomme, wie sich die Vermögenslage des Geschädigten bei Abstandsnahme der in Rede stehenden Vermögenslage entwickelt hätte. In dem sodann konkret zu entscheidenden Fall war allerdings durch Versäumnisurteil wegen Nichtverhandelns der Gegenseite als unstreitig zu unterstellen, dass sich der Anleger an einem anderen steuerbegünstigten Fonds beteiligt hätte. Vorliegend ist diese Frage aber streitig und die Klägerseite hat keine ausreichenden Anknüpfungstatsachen für eine solche Annahme vorgetragen. Die bloße Aufzählung von seinerzeit theoretisch bestehenden Möglichkeiten an Alternativanlagen reicht insoweit nicht aus. Es fehlt an einem konkreten Sachvortrag, inwiefern sich der Anleger bei genügender Aufklärung durch die Beklagte zu 2) sodann für einen dieser angeführten Alternativen entschieden hätte. Es ist auch nicht hinreichend dargelegt, dass sich in diesen Fällen die Alternative zwischenzeitlich anders entwickelt hätte als der vorliegend in Rede stehende Immobilienfonds. Insbesondere wird nicht dargestellt, welche genauen Werte diese Anlagen heute haben.
Die Höhe der erzielten Steuerersparnisse ist jeweils von der Klägerseite konkret darzulegen. Zwar handelt es sich grundsätzlich um anspruchsmindernde Umstände. Der Anspruchsgegner einer Schadensersatzforderung auf Rückgewähr des Anlagebetrages kann aber naturgemäß zu den mit dem Anteilserwerb zusammenhängenden Steuervorteilen aus eigener Kenntnis keine näheren Angaben machen (vgl. BGH NJW 2007, 2404 ff.). Dementsprechend hat der Anleger näher darzulegen, welche konkreten Steuerersparnisse er durch die Anlage hätte, wobei er nicht nur die entsprechenden Steuererklärungen und –bescheide vorzulegen, sondern auch den Steuervorteil zu beziffern und seine Berechnung zu erläutern hat (vgl. Hinweis- und Auflagenbeschluss des OLG Düsseldorf vom 31.05.2006, Az.: I-15 U 180/04).
Die Klägerseite hat die Steuervorteile vorliegend mit 8.409,22 € angegeben. Demgegenüber haben die Beklagten dargelegt, die Vorteile betrügen tatsächlich 15.528,00 €. Dem ist der Kläger nicht substantiiert entgegengetreten. Daraus errechnet sich der im Tenor angeführte Betrag.
Dem dargestellten Anspruch kann die Beklagte zu 2) ihrerseits nicht mit Erfolg die Einrede der Verjährung entgegenhalten. Wie das hiesige Gericht bereits im Beschluss vom 20.08.2008 ausgeführt hat, richtet sich die Verjährung des vorliegend gegenüber der Beklagten zu 2) berechtigt erhobenen Anspruchs auf Prospekthaftung im weiteren Sinne im Anschluss an das Inkrafttreten des neuen Schuldrechts zum 01.01.2002 nach der dreijährigen Regelfrist des § 195 BGB n.F.. Da die Frist gegenüber der bis dahin geltenden Regelverjährung kürzer läuft, ist sie gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 EGBGB zu berechnen. Sie wurde nicht schon mit dem Stichtag des 01.01.2002 in Gang gesetzt, sondern erst mit Eintritt der subjektiven Voraussetzungen, also der Kenntnis der Klägerseite von den zur Klagebegründung angeführten Umständen (vgl. BGH NJW 2007, 1584/1586). Es kann in dem hier zu entscheidenden Fall nicht davon ausgegangen werden, dass die Klägerseite bereits zu einem Zeitpunkt, der länger als drei Jahre vor Zustellung der vorliegenden Klage anzusiedeln ist, Kenntnis von den anspruchsbegründenden Tatsachen erhalten hatte. Diese sind nach den vorstehenden Ausführungen in den unvollständigen Prospektangaben zu den jeweils anfallenden Innenprovisionen zu sehen. Nach Darstellung der Klägerseite sind diese Tatsachen ihr frühestens erst durch die Entscheidung des BGH im Urteil vom 12.04.2007 – III ZR 359/02 – bekannt geworden. Die Beklagte zu 2) hat ihrerseits eine frühere Kenntniserlangung nicht hinreichend dargelegt. Die mit Schriftsatz vom 01.08.2005 vorgelegten Unterlagen stellen keine ausreichende Grundlage dafür dar, bei der Klägerseite bereits zum Zeitpunkt der Schreiben aus dem Jahre 2001 – geschweige denn schon bei Durchführung der Gesellschafterversammlung vom 15.11.1999 – von einer Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände auszugehen.
Es kommt dementsprechend nicht darauf an, ob die vorliegende Klage "demnächst" nach dem 31.12.2004 der Beklagtenseite zugestellt worden ist, insbesondere ob die eingetretenen Verzögerungen nicht der Klägerseite anzurechnen sind.
Ebenso erfolglos ist auch der Einwand der Beklagten zu 2), die Verjährungsfrist richte sich vorliegend nach den in den Prospekten bezüglich einer Verjährung enthaltenen Regelungen. Diese Bestimmungen entfernen sich derart weit von dem Gerechtigkeitsgebot der gesetzlichen Regelung, dass sie eine unangemessene, gegen Treu und Glauben verstoßende Benachteiligung des jeweiligen Anlegers darstellen. Insoweit wird in vollem Umfang auf die Ausführungen im Urteil des OLG Düsseldorf vom 12.05.2004 – I-6 U 158/03 – verwiesen, denen sich das hiesige Gericht uneingeschränkt anschließt.
III.
Die gegen den Beklagten zu 1) gerichtete Klage hat keinen Erfolg.
Bezüglich einer Anspruchsgrundlage aus dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung im engeren Sinne wird auf die vorstehenden Ausführungen unter I. verwiesen.
Der Beklagte zu 1) haftet aber auch nicht aus dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung im weiteren Sinne. Die vorstehenden Ausführungen bezüglich einer bestehenden Schadensersatzpflicht der Beklagten zu 2) erstrecken sich nicht zwangsläufig auch auf den Beklagten zu 1), der zu dem damaligen Zeitpunkt als deren geschäftsführender Vertreter tätig war. Eigene vorvertragliche Pflichten treffen den Vertreter einer als Anlagevermittler auftretenden Gesellschaft nur ausnahmsweise dann, wenn dieser entweder ein eigenes wirtschaftliches Interesse an dem Abschluss des Vertrages hat oder wenn er im besonderen Maße persönliches Vertrauen des Anlegers in Anspruch genommen und dadurch die Vertragsverhandlungen beeinflusst hat (vgl. BGH NJW RR 1992, 605/606; NJW 1990, 506).
Die letztgenannte Voraussetzung scheidet vorliegend schon deshalb aus, weil der Beklagte zu 1) mit der Klägerseite vorliegend gar nicht in Kontakt getreten ist.
Aber auch ein besonderes eigenes wirtschaftliches Interesse an dem Geschäft kann für den Beklagten zu 1) nicht bejaht werden. Hierbei reicht nämlich das allgemeine Interesse des Geschäftsführers oder Gesellschafters am Erfolg des Unternehmens gerade nicht aus (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.07.2004 – I-6 U 158/03; Palandt-Heinrichs, 276 Rdnr. 97).
Ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten zu 1) kommt auch nicht aus dem Gesichtspunkt einer unerlaubten Handlung nach § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 264 a StGB in Betracht.
Die deliktische Haftung gemäß § 264a StGB unterscheidet sich von der Prospekthaftung im engeren Sinne lediglich durch die Dauer der Verjährungsfrist und das Erfordernis des Vorsatzes (vgl. BGH NJW 2000, 3346). Der Beklagte zu 1) müsste dementsprechend also zum Kreise der Prospektverantwortlichen gehören. Gerade das ist aber nach den vorstehenden Ausführungen bezüglich einer entsprechenden Haftung beider Beklagten zu verneinen.
Es scheidet auch ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten zu 1) aus dem Gesichtspunkt der vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung nach § 826 BGB aus.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat zwar der Geschäftsführer einer Vermittlungs-GmbH, die hohe Provisionen verlangt, dafür zu sorgen, dass der jeweilige Anlageinteressent über die wirtschaftlichen Zusammenhänge und insbesondere der mit dem vermittelten Geschäft verbundenen Risiken detailliert schriftlich aufgeklärt wird. So soll ein solcher Geschäftsführer, der nicht verhindert, dass Prospekte trotz erkennbar fehlender Plausibilität oder sonstiger irreführender Angaben als Informationsgrundlage für die Vermittlung der Anlagegeschäfte genutzt werden, wegen Missbrauchs seiner geschäftlichen Überlegenheit dem Kunden nach § 826 BGB auf Schadensersatz haften (vgl. BGH NJW 1994, 997; BGH WM 1994, 1746/1747). Diese Grundsätze können aber vorliegend nicht zur Anwendung kommen. Sie sind von der höchstrichterlichen Rechtsprechung alleine für die Fälle entwickelt worden, in denen die wirtschaftlichen Zusammenhänge von Terminsoptionsgeschäften und ähnlichen Anlagegeschäften unverständlich sind und in denen die Wahrscheinlichkeit, bei solchen Anlageformen einen Gewinn zu erzielen, relativ gering und mit einem erheblichen Verlustrisiko behaftet ist. Mit derartigen Geschäften sind aber die vorliegenden Beteiligungen der Klägerseite an den geschlossenen Immobilienfonds nicht vergleichbar. Sie stellen kein hochspekulatives Geschäft dar, bei dem die Gewinnchancen gering und die Gefahr eines Totalverlustes dagegen groß sind. Ihnen wohnten nicht derartige Gefahren inne. Dementsprechend kann die Tatsache, dass in den Prospekten irreführende Angaben über die Provisionshöhen vorhanden waren, keine Haftung des Beklagten zu 1) aus § 826 BGB begründen.
Die Klägerseite kann einen solchen Anspruch gegen den Beklagten zu 1) auch nicht mit Erfolg darauf stützen, dieser habe wider besseren Wissens seinem Agenten vor Ort mitgeteilt, zur Absicherung des Mietausfallrisikos sei eine Bankbürgschaft als zusätzliche Sicherheit hinterlegt worden. Wie bereits das Oberlandesgericht Düsseldorf in seinem Urteil vom 15. Juni 2004 – I-6 U 158/03 – ausgeführt hat, waren für den Beklagten konkrete Anhaltspunkte, die insoweit eine Nachforschung erforderlich gemacht hätten, nicht vorhanden. Zwar muss sich ein Anlagevermittler über die Bonität und Wirtschaftlichkeit der zu vermittelnden Kapitalanlage selbst informieren oder diese bei Unkenntnis offen legen. Es besteht aber keine Verpflichtung, sämtliche Prospektangaben auf ihre Richtigkeit zu überprüfen. Eine positive Kenntnis von der Unrichtigkeit der diesbezüglichen Prospektangaben kann auch nicht aus dem Schreiben des D.D.C. AG vom 14.04.1997 abgeleitet werden. Es kann jedenfalls nicht ausgeschlossen werden, dass der Adressat des Schreibens kurze Zeit später davon ausgehen konnte, dass die Bankbürgschaft gestellt werden würde. Am 18.06.1997 ist nämlich ein Mietgarantievertrag über die prospektierte Mietgarantie unterzeichnet worden. Darin war die Verpflichtung übernommen worden, eine entsprechende Bankbürgschaft in der in Aussicht genommenen Höhe zu stellen. Im Übrigen weisen die Beklagten zu Recht darauf hin, dass sie für die Abwicklung des Fondskonzepts selbst nicht zuständig gewesen seien. Ihnen hat lediglich eine Plausibilitätsprüfung und keine Kontrolle über die Richtigkeit jeder einzelnen Prospektangabe oblegen.
Entgegenstehendes lässt sich auch nicht aus der Entscheidung des Hanseatischen OLG vom 02.05.2003 – 14 U 149/02 – ableiten. Diese Entscheidung hat sich alleine mit der Frage befasst, ob der seinerzeitige einseitige Tatsachenvortrag der Klägerseite in sich schlüssig sei, um eine Zuständigkeit des im dortigen Verfahren angerufenen Gerichts zu begründen. Mit der tatsächlichen Begründetheit dieses Vortrages hat sich das genannte Gericht dagegen nicht befasst.
Eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung kann auch nicht auf die Angaben des Beklagten zu 1) in seinem Interview gegenüber der Zeitschrift "Cash", Ausgabe 2/1996 gestützt werden. Aus ihnen kann eine konkrete positive Kenntnis des Beklagten zu 1) von Unrichtigkeiten des Prospektes zu den hier in Rede stehenden Immobilienobjekten nicht abgeleitet werden.
Entsprechendes gilt auch für die von der Klägerseite insoweit angeführten Außendienstinformationen, die seinerzeit an die Verkäufer der Beklagten zu 2) in Verantwortung des Beklagten zu 1) ausgegeben wurden. Aus ihrem Inhalt lässt sich eine positive Kenntnis von Unrichtigkeiten der für die Immobilienfonds ausgegebenen Prospekte nicht ableiten.
Die Klägerseite kann einen Anspruch nach § 826 BGB auch nicht mit Erfolg darauf stützen, der Beklagte zu 1) habe nicht auf negative Berichterstattungen in der Fachpresse zu den hier in Rede stehenden Immobilienobjekten hingewiesen. Derartige Negativ-Kriterien gehören nicht zu den Tatsachen, die für die konkrete Anlage unmittelbar wertbildend sind und dem Anlageinteressenten mitgeteilt werden müssen. Es ist auch von der Klägerseite nicht hinreichend dargetan, dass in den Prospekten nicht die erforderlichen Umstände wiedergegeben worden sind, die Grundlage einer eventuellen negativen Kritik waren und einen durchschnittlichen Anleger befähigten, auf vergleichbare Weise zu einem eigenen Urteil über Chancen und Risiken der Beteiligung zu gelangen.
Ebenso erfolglos ist auch der Hinweis der Klägerseite auf falsche Angaben in den Prospekten zu den vermietbaren Flächen. Es ist weder von der Klägerseite hinreichend dargetan noch aus den übrigen Umständen ersichtlich, dass der Beklagte von derartigen etwaigen Flächenabweichungen Kenntnis gehabt hat oder ihm zumindest Anhaltspunkte für die behaupteten Unrichtigkeiten vorgelegen haben.
Der zuerkannte Anteil des Zinsanspruchs rechtfertigt sich aus §§ 286, 288 BGB.
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Anordnungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruhen auf § 709 ZPO.
Streitwert: 53.685,65 €.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 15 ff. EStG
§§ 286, 288 BGB
§ 282 BGB
§ 249 BGB
§ 195 BGB
§ 264 a StGB
§ 264a StGB
§ 826 BGB
§ 709 ZPO
§ 9 Abs. 1 AGB-Gesetz
§ 6 Abs. 1 EGBGB
§ 823 Abs. 2 BGB
§ 92 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: WM 2004, 631
NJW 1995, 1025
NJW 1981, 1449
NJW 82, 1095
NJW 2004, 1732
WM 1992, 1892
NJW 2007, 2401
WM 2006, 174
NJW 2007, 2404
NJW 2007, 1584
NJW 1990, 506
NJW 2000, 3346
NJW 1994, 997
WM 1994, 1746
6 U 55/06
6 U 158/03
06 III ZR 20/05
III ZR 20/05
15 U 183/07
VII ZR 215/06
III ZR 350/04
15 U 180/04
II ZR 329/04
III ZR 359/02
14 U 149/02