Kammergericht (Berlin, )
Urteil vom 2019-04-18, Aktenzeichen 18 U 15/19
ECLI: ECLI:DE:KG:2019:0418.18U15.19.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Eine Wohnungsbaugesellschaft, die im Jahre 1993 und Zusatzvereinbarungen aus dem Jahre 1995 durch Erbbaurechtskaufvertrag und anschließende Kaufverträge eine große, aus Wohnblöcken über mehrere Straßenzüge bestehende Wohnanlage veräußert und darin ein dingliches Vorkaufsrecht für den Fall des Weiterverkaufs vereinbart hatte, das später aufgrund entsprechender Löschungsbewilligung im Grundbuch gelöscht worden ist, kann bei einer Weiterveräußerung der Wohnanlage im Jahre 2018 nicht im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen, dass dem Veräußerer und dem Erwerber der Vollzug des geschlossenen Kaufvertrages untersagt wird. Ebenso wenig kann sie verlangen, dass dem Veräußerer untersagt wird, über die zur Wohnanlage gehörenden Grundstücke zu verfügen und dass in die Grundbücher der Grundstücke ein Verfügungs-, Belastungs- oder Verpfändungsverbot eingetragen wird.(Rn.3)
2. Mit der begehrten Sicherungsverfügung strebt die Wohnungsbaugesellschaft nicht eine vorläufige Regelung eines streitigen Rechtsverhältnisses zur Abwendung wesentlicher Nachteile und im Interesse des Rechtsfriedens an, vielmehr geht es ihr vornehmlich um die Sicherung eigener Rechte und der Ansprüche der Mieter der Wohnungen.(Rn.5)
3. Ein von der Wohnungsbaugesellschaft erklärter Rücktritt von den Verträgen ist ohne Rücktrittsrecht erfolgt, da eine etwaige Pflichtverletzung im Verhältnis zum Umfang des gesamten zwischenzeitlich erfolgten Leistungsaustauschs unerheblich wäre. Insbesondere machen auch die vom Erwerber vorgenommenen, umfangreichen Sanierungsarbeiten, deren Wert den Wert der übertragenen Grundstücke zum Zeitpunkt der Übertragung deutlich überwiegt, ein Rückabwicklungsbegehren der Wohnungsbaugesellschaft unverhältnismäßig.(Rn.9)
4. Die bei der Weiterveräußerung der Wohnanlage getroffene Vereinbarung, wonach der Veräußerer "im Falle des Verkaufs die Mietwohnungen diese vorzugsweise den jeweiligen Mietern zum Kauf anzubieten" hat, führt zu keinem eigenen Anspruch der Wohnungsbaugesellschaft, sondern allenfalls zu einem Anspruch der Mieter. Soweit die Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht aus § 577 BGB haben, ist die Wohnungsbaugesellschaft schon nicht Versprechensempfängerin gem. § 335 BGB. Denn das Vorkaufsrecht entsteht nicht auf Grund einer Vereinbarung gemäß § 328 BGB zu Gunsten eines Dritten, hier der Mieter, sondern aus dem Gesetz.(Rn.30)
5. Im Übrigen ist die Verpflichtung einem Mieter das Recht einzuräumen, den Mietgegenstand bei Veräußerung "bevorzugt" zu erwerben, grundsätzlich dahingehend zu verstehen, dass der Vermieter im Fall einer Veräußerung verpflichtet ist, das Grundstück bzw. die Wohnung zunächst dem Mieter anzubieten. Der Begriff "bevorzugt" entspricht seinem Sinngehalt dem Begriff "vorzugsweise" und beinhaltet lediglich ein zeitliches Moment, ohne jedoch eine Aussage zu den Konditionen zu treffen. Dieser Vorrechtsvertrag beinhaltet in Abgrenzung zum Vorkaufsrecht die bloße Verpflichtung, sollte der Eigentümer über die Sache verfügen wollen, diese dem Vertragspartner oder einem bestimmten Dritten anzubieten und diesem den Vorrang vor anderen Interessenten zu geben.(Rn.46)
6. Diese Andienungspflicht hat der Veräußerer zudem zwischenzeitlich gegenüber allen Mietern erfüllt. Er hat allen Mietern den Erwerb zu den Bedingungen eines Vorkaufsberechtigten angeboten.(Rn.74)
Verfahrensgang
1. Die Berufung der Verfügungsklägerin gegen das am 25. Februar 2019 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin - 22 O 308/18 - wird zurückgewiesen.
2. Die Verfügungsklägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Tatbestand:
Von der Darstellung des Sach- und Streitstandes wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1, 542 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Verfügungsklägerin ist unbegründet.
Die Verfügungsklägerin kann im Wege des Eilrechtschutzes von der Verfügungsbeklagten zu 1) nicht verlangen, dass sie den Vollzug des von den Verfügungsbeklagten am 09. Oktober 2018 zur Urk. Nr. B 1587/2018 des Notars ... geschlossenen Kaufvertrags unterlässt. Ebenso wenig kann sie verlangen, dass der Verfügungsbeklagten zu 1) im Wege einer einstweiligen Verfügung untersagt wird, über die zum ... gehörenden Grundstücke zu verfügen. Auch kann sie nicht verlangen, dass in die Grundbücher der zum ... gehörenden Grundstücke ein Verfügungs-, Belastungs- oder Verpfändungsverbot eingetragen wird.
Von der Verfügungsbeklagten zu 2) kann die Verfügungsklägerin im Wege der einstweiligen Verfügung nicht verlangen, dass sie eine Verfügung über ihr Anwartschaftsrecht am Eigentum an den zum ... gehörenden Grundstücken unterlässt. Ebenso wenig ist in die Grundbücher der zum ... gehörenden Grundstücke ein Verfügungs-, Belastungs- oder Verpfändungsverbot einzutragen.
Mit der begehrten einstweiligen Verfügung strebt die Verfügungsklägerin nicht eine vorläufige Regelung eines streitigen Rechtsverhältnisses zur Abwendung wesentlicher Nachteile und im Interesse des Rechtsfriedens an, vielmehr geht es ihr vornehmlich um die Sicherung eigener Rechte und der Ansprüche der Mieter der Wohnungen in dem .... Rechtsgrundlage für eine solche Sicherungsverfügung, welche in erster Linie ein Unterlassungsgebot zum Inhalt hat, sind die §§ 935, 938 Abs. 2 ZPO (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 20. Februar 1992 – 9 U 294/91 –, juris, Rn. 8)
A. Der für den Erlass der von der Verfügungsklägerin begehrten Sicherungsverfügung gemäß den §§ 935, 938 Abs 2 ZPO erforderliche Verfügungsanspruch ergibt sich nicht daraus, dass die Verfügungsklägerin gegen die Verfügungsbeklagte zu 1) einen eigenen Anspruch auf Übertragung der zum ... gehörenden Grundstücke an sich hat.
1. Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus einem vertraglichen Rücktrittsrecht der Verfügungsklägerin. Das in dem Vertrag vom 21. Dezember 1993 unter § 22 vereinbarte Rücktrittsrecht war bis zum 31. Oktober 1994 befristet und ist gemäß VI. des Änderungsvertrages vom 30. September 1994 ersatzlos gestrichen worden.
Auch aufgrund des von der Verfügungsklägerin gegenüber der Verfügungsbeklagten zu 1) erklärten Rücktritts vom 03. Januar 2019 kann sie nicht die von ihr begehrte Sicherung verlangen. Der Senat schließt sich insoweit nach eigener Prüfung den überzeugenden Ausführungen des Landgerichts Berlin in dem angefochtenen Endurteil vom 25. Februar 2019 an. Danach ist auf das Rechtsverhältnis zwischen der Verfügungsklägerin und der Verfügungsbeklagten zu 1) gemäß Art. 229 EGBGB § 5 das bis zum 31. Dezember 2001 geltende Recht anwendbar, weil es sich bei dem zwischen den Vorgenannten geschlossenen Erbbaurechtsvertrag vom 21. Dezember 1993 mit angeschlossenem Kaufangebot und der Annahme dieses Kaufangebots durch die Verfügungsbeklagte zu 1) in notarieller Urkunde vom 14. Juni 1995 unter Berücksichtigung der Änderungsvereinbarung vom 30. September 1994 nicht um ein Dauerschuldverhältnis im Sinne des Art 229 EGBGB § 5 Satz 2 handelt, da während seiner Laufzeit keine ständig neuen Leistungs-, Neben- und Schutzpflichten entstehen (vgl. Palandt-Grüneberg, BGB, 78. Aufl., § 314, Rn. 2). Ein Rücktritt gemäß § 326 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung scheidet - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - allein deshalb aus, weil es sich bei den in § 17 des Erbbaurechtsvertrages geregelten Pflichten der Verfügungsbeklagten zu 1) nicht um solche handelt, die in einem Gegenseitigkeitsverhältnis stehen. Zu Recht weist das Landgericht darauf hin, dass für die Verfügungsklägerin allenfalls Ansprüche gemäß § 286 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung in Betracht kommen. Diese beinhalten jedoch nicht das hier verfolgte Rechtsschutzziel.
Selbst wenn man das anders sähe und das ab dem 01. Januar 2002 geltende Recht für anwendbar hielte, lägen die Voraussetzungen für einen Rücktritt gemäß § 323 Abs. 5 BGB hier nicht vor, da die Pflichtverletzung im Verhältnis zum Umfang des gesamten zwischenzeitlich erfolgten Leistungsaustausches unerheblich ist, § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB. Die Beurteilung der Frage, ob eine Pflichtverletzung unerheblich im Sinne dieser Vorschrift ist, erfordert nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine umfassende Interessenabwägung auf der Grundlage der Umstände des Einzelfalls (vgl. BGH, NJW 13, 1365, zitiert nach juris Rn. 16; BGH NJW 14, 3229, zitiert nach juris Rn. 16). Der zwischenzeitlich erfolgte Leistungsaustausch, insbesondere die umfangreichen Sanierungsarbeiten, deren Wert den Wert der übertragenen Grundstücke zum Zeitpunkt der Übertragung deutlich überwiegt, macht das Rückabwicklungsbegehren der Verfügungsklägerin unverhältnismäßig. Das vorrangig verfolgte Vertragsziel der Sanierung des Objektes wurde erfüllt, die behauptete Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht, nämlich im Verkaufsfall die Wohnungen den Mietern bevorzugt anzubieten, ist in der Gesamtschau von deutlich geringerer Bedeutung. Hinzu kommt, dass zum Zeitpunkt der Rücktrittserklärung nach Auffassung des Senats keine Pflichtverletzung der Verfügungsbeklagten zu 1) mehr vorlag (dazu im weiteren).
2. Die Verfügungsklägerin hat auch kein eigenes Vorkaufsrecht an den verkauften Sondereigentumseinheiten, auf das sie den von ihr geltend gemachten Unterlassungsanspruch stützen kann.
a) Der Verfügungsklägerin wurde zwar durch den Vertrag vom 21. Dezember 1993 unter § 13.1 für den Fall des Verkaufs des Erbbaurechts ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Durch den Änderungsvertrag vom 30. September 1994 wurde unter XI. das unter II. des Vertrages vom 21. Dezember 1993 gemachte Angebot auf Abschluss eines Grundstückskaufvertrages dahingehend ergänzt, dass gemäß § 9a der Käufer (hier die Verfügungsbeklagte zu 1) dem Verkäufer (hier die Verfügungsklägerin) an dem Kaufgegenstand ein übertragbares Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle einräumt.
Das dingliche Vorkaufsrecht, das zunächst im Grundbuch eingetragen wurde, ist jedoch aufgrund der von dem Geschäftsführer der Verfügungsklägerin ... und ihrem ...... erteilten beglaubigten Löschungsbewilligung gelöscht worden (AG 5 und AG 6).
Gem. § 891 Abs. 2 BGB wird vermutet, dass wenn ein im Grundbuch eingetragenes Recht gelöscht ist, das Recht nicht besteht.
aa) Es liegt kein Fall einer bloßen Berichtigungsbedürftigkeit des Grundbuches vor. Zwar bewirkt die Löschung allein ohne Aufhebungserklärung kein Erlöschen des Rechts, sondern macht das Grundbuch lediglich unrichtig. Hier ging der Löschung jedoch eine Aufhebungserklärung durch Vertreter der Berechtigten gem. § 875 BGB voraus, so dass das Vorkaufsrecht erloschen ist (vgl. BayObLG, Beschluss v. 14.12.1995, 2Z BR 127/95, juris Rn. 23).
bb) Die Verfügungsklägerin kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die Löschungsbewilligung sei rechtsgrundlos erfolgt.
Die Vertreter der Verfügungsklägerin haben gegenüber dem beurkundenden Notar erklärt, dass die mit der Löschung der Grundbucheintragung verbundenen Kosten von der Verfügungsbeklagten zu 1) zu tragen seien. Daraus ist mangels anderslautenden Vortrages der Verfügungsklägerin darauf zu schließen, dass sich Vertreter der Verfügungsklägerin mit Vertretern der Verfügungsbeklagten zu 1) darauf geeinigt haben, dass Erstere auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet und im Gegenzug die von dem Verzicht profitierende Verfügungsbeklagte zu 1) die damit verbundenen Kosten trägt. Diese Vereinbarung ist Rechtsgrund für die Löschungsbewilligung.
cc) Der Verfügungsklägerin steht auch kein Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Wiedereinräumung eines Vorkaufsrechts gegen die Verfügungsbeklagte zu. Der erklärte Verzicht auf das Vorkaufsrecht stellt zwar eine Leistung der Verfügungsklägerin an die Verfügungsbeklagte zu 1) dar. Rechtsgrundlos wäre dieser jedoch nur dann, wenn diese Zuwendung der Verfügungsbeklagten zu 1) nach den zwischen der Verfügungsklägerin und ihr bestehenden Rechtsbeziehungen nicht (endgültig) zusteht, sie also die konkrete Leistung nicht behalten darf (vgl. Palandt-Sprau, BGB, 78. Aufl., § 812, Rn. 21). Dies kann hier nicht angenommen werden.
Grundsätzlich hat der Bereicherungsgläubiger (hier die Verfügungsklägerin) auch die Voraussetzungen des Fehlens eines rechtlichen Grundes darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, da er die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen des geltend gemachten Kondiktionsanspruchs trägt (vgl. BGH, NJW 2011,2130, zitiert nach juris Rn. 14). Dem steht nicht grundsätzlich entgegen, dass die Verfügungsklägerin damit eine negative Tatsache, das Fehlen eines Rechtsgrundes, beweisen muss (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 19). Dies gilt hier insbesondere deshalb, weil der Umstand, welche Gründe zu der Verzichtserklärung der Vertreter der Verfügungsklägerin geführt haben, in deren Sphäre fällt (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 18).
Allein die 16 Jahre nach Bewilligung der Löschung des Vorkaufsrechts abgegebene Erklärung, die Verfügungsklägerin habe keine Anhaltspunkte dafür, dass sie einen rechtlichen oder wirtschaftlichen Grund hatte, auf das Vorkaufsrecht zu verzichten, genügt insoweit nicht.
Der Bereicherungsschuldner hat zwar im Sinne einer nach den Umständen gegebenenfalls gesteigerten sekundären Behauptungslast die Umstände darzulegen, aus denen er ableitet, das Erlangte behalten zu dürfen, wenn bereits die unstreitigen Umstände den Schluss nahelegen, dass ohne Rechtsgrund geleistet wurde (vgl. OLG Koblenz NJW-RR 2014,1049, zitiert nach juris Rn. 18).
Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor. Insoweit genügt der Vortrag der Verfügungsklägerin nicht, gegen das Vorliegen eines Rechtsgrundes für den Verzicht auf das Vorkaufsrecht spreche bereits, dass die Löschungsbewilligung unstreitig von einem ehemaligen Prokuristen der Verfügungsklägerin erteilt worden ist, der später Gesellschafter der Verfügungsbeklagten zu 1) geworden ist. Dies ergibt sich bereits daraus, dass die Löschungsbewilligung nicht allein von dem ...., sondern auch von dem Geschäftsführer der Verfügungsklägerin ... erteilt wurde. Dass auch der Geschäftsführer der Verfügungsklägerin hinsichtlich seiner persönlichen Interessen im Lager der Verfügungsbeklagten zu 1) gestanden habe, wird von der Verfügungsklägerin nicht behauptet.
Selbst wenn die von der Verfügungsbeklagten zu 2) bestrittene und von der Verfügungsklägerin nicht glaubhaft gemachte Behauptung als wahr unterstellt würde, dass auf deren Nachfrage der ehemalige Prokurist ... erklärt habe, sich an die Umstände nicht zu erinnern, hätte es ihr oblegen, eine Erklärung des Geschäftsführers ... dazu, was ihn zur Erteilung der Löschungsbewilligung veranlasst hat, beizubringen.
Zudem hätte es eines nachvollziehbaren Vortrages dazu bedurft, wie es zu den Erklärungen der Vertreter der Verfügungsklägerin gekommen sein soll. So wird von ihr nicht behauptet, dass Geschäftsführer und Prokurist in kollusivem Zusammenwirken (z.B. um sich selbst zu bereichern) zum Nachteil der Verfügungsklägerin gehandelt haben. Gegen diese Annahme spricht im Übrigen auch, dass die Verfügungsbeklagte zu 1) nunmehr mit ihrem Schriftsatz vom 15. April 2019 weitere Löschungsbewilligungen bezgl. anderer zu dem Ensemble gehörender Grundstücke vorgelegt hat, die von dem Geschäftsführer ... und einem weiteren Zeichnungsberechtigten unterzeichnet worden sind.
Im Übrigen ist auch nicht nachvollziehbar, warum die Verfügungsklägerin sich erst jetzt auf ein nach wie vor bestehendes dingliches Vorkaufsrecht beruft, nachdem sie unmittelbar nach der Löschung dieses Rechts gemäß § 55 GBO von der Löschung unterrichtet worden ist.
b) Die Verfügungsklägerin kann die von ihr geltend gemachten Ansprüche auch nicht auf ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht stützen.
Dabei bedarf es keiner Entscheidung, ob ein solches neben dem dinglichen Vorkaufsrecht zwischen der Verfügungsklägerin und der Verfügungsbeklagten ursprünglich überhaupt vereinbart worden ist (vgl. dazu BGH Urteil vom 22. November 2013 – V ZR 161/12 –, Rn. 17, juris; OLG Düsseldorf, Urteil v. 29.03.1999, 9 U 213/98, juris Rn. 21).
Auf jeden Fall wäre es treuwidrig, wenn sich die Verfügungsklägerin nach Bewilligung der Löschung des dinglichen Vorkaufsrechts auf Erfüllung eines ebenfalls bestehenden vertraglichen Vorkaufsrechts berufen würde. Sie würde sich hiermit nämlich in Widerspruch zu ihrem früheren Verhalten setzen (vgl. BGH, Urteil v. 03.02.1966, II ZR 230/63, juris Rn. 13), zumal ihr ein Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Wiedereinräumung eines dinglichen Vorkaufsrechts – wie zuvor ausgeführt wurde – nicht zusteht.
B. Der Erlass der von der Verfügungsklägerin begehrten einstweiligen Verfügung gemäß den §§ 935, 938 Abs 2 ZPO ist auch nicht deshalb geboten, weil ihr gegen die Verfügungsbeklagte zu 1) ein Anspruch gemäß § 335 BGB auf Geltendmachung von Forderungsrechten zu Gunsten der Mieter der Wohnungen in dem Objekt ... zusteht, der Verlust dieses Anspruchs droht und deshalb die begehrte Unterlassungsverfügung etc. zur Sicherung des Anspruchs notwendig ist.
1. Nach den eigenen Darlegungen der Verfügungsklägerin besteht zu ihren Gunsten schon kein Verfügungsanspruch, soweit es das Teileigentum betreffend Gewerbemietverhältnisse und die unvermieteten Wohneinheiten (Leerstand) betrifft. Denn die Regelung in § 17 Abs. 5, dritter Spiegelstrich des notariellen Vertrages vom 21. Dezember 1993 betrifft nur vermietete Wohnungen.
2. Soweit die Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht aus § 577 BGB haben, ist die Verfügungsklägerin schon nicht Versprechensempfängerin gem. § 335 BGB. Denn das Vorkaufsrecht entsteht nicht auf Grund einer Vereinbarung gemäß § 328 BGB zu Gunsten eines Dritten, hier der Mieter, sondern aus dem Gesetz. Der Abschluss eines Kaufvertrages über das Wohnungseigentum ist lediglich eine der gesetzlichen Voraussetzungen, unter denen das Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB entsteht.
a) Im Übrigen fehlt es hinsichtlich der Wohneinheiten der Mieter, die bereits von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht haben, an einem Verfügungsgrund, weil der durch die Regelung unter § 17 Abs. 5 des Vertrages vom 21. Dezember 1993 verfolgte Zweck des Erwerbs der Wohnungen durch die Mieter durch den Erlass der einstweiligen Verfügung nicht gesichert, sondern eher vereitelt bzw. zumindest verzögert würde.
b) Hinsichtlich der vorkaufsberechtigten Mieter, die noch nicht von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht haben, ist bereits fraglich, ob ein Verfügungsgrund vorliegt. Insoweit wird auf die Verfügung des Senats vom 09. April 2019 Bezug genommen. In den Anschreiben des Notars ... vom 01. November 2018 an die Vorkaufsberechtigten wird auf die Due-Dilligence-Unterlagen nicht hingewiesen und auch nicht angeboten, diese bei Abgabe einer entsprechenden Verschwiegenheitserklärung einzusehen.
Die Frist zur Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts dürfte für diese Mieter damit noch gar nicht zu laufen begonnen haben. Ein Vollzug des Kaufvertrages vom 09. Oktober 2018 wäre damit in absehbarer Zeit nicht zu erwarten, weil die Voraussetzungen in § 10 des notariellen Kaufvertrages für die Fälligkeit des Kaufpreises noch nicht erfüllt sind und zu erwarten ist, dass der beurkundende Notar ... diesen Umstand bei dem weiteren Vollzug des notariellen Vertrags beachten wird.
3. Ob der Verfügungsgrund nichtsdestotrotz besteht, weil der Notar ... bereits am 03. April 2019 - und damit in Unkenntnis der Verfügung des Senats vom 09. April 2019 - die Fälligkeitsmitteilung gem. § 10.6 des Vertrages vom 09. Oktober 2018 an die Verfügungsbeklagte zu 2) gesandt hat, kann jedoch dahinstehen.
Die Verfügungsklägerin verfügt nach dem aktuellen Sach- und Streitstand und der im einstweiligen Rechtsschutz gebotenen summarischen Prüfung schon nicht (mehr) über einen Verfügungsanspruch aus § 17 Abs. 5 dritter Spiegelstrich des Vertrages vom 21. Dezember 1993 in Verbindung mit § 335 BGB, aus dem sich ein Anspruch auf Unterlassung des weiteren Vollzugs des notariellen Vertrages vom 09. Oktober 2018 herleiten lässt.
Zwar hat der Vertragspartner einer Regelung zugunsten Dritter regelmäßig als Versprechensempfänger einen einklagbaren Anspruch gegen den Versprechenden auf Erfüllung durch Leistung an den Dritten, sofern nicht ein anderer Wille der Vertragsschließenden anzunehmen ist. Die Verfügungsbeklagte zu 1) hat nicht dargelegt, dass zwischen den Vertragsparteien bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages Einigkeit bestand, dass die Verfügungsklägerin kein eigenes Forderungsrecht auf Erfüllung der unter § 17 Abs. 5 des Vertrages zu Gunsten der Mieter geregelten Rechte erhalten sollte.
Die Verfügungsbeklagte zu 1) ist jedoch aufgrund der mit der Verfügungsklägerin geschlossenen Verträge dieser gegenüber nicht zu einer Leistung an die jeweiligen Mieter verpflichtet, die im Wege des Eilrechtsschutzes durch die beantragte einstweilige Verfügung zu sichern wäre.
a) Die Regelung in § 17 Abs. 5 dritter Spiegelstrich des Vertrages vom 21. Dezember 1993 in Verbindung mit der Regelung in IV a des Vertrages vom 30. September 1994 beinhaltet kein vertragliches Vorkaufsrecht der jeweiligen Mieter.
Der übereinstimmende Wille der Vertragsparteien geht der objektiven Auslegung zwar vor (vgl. BGH, Urteil v. 29.05.2009, V ZR 201/08, juris Rn. 10). Die Verfügungsklägerin hat jedoch nicht glaubhaft gemacht, dass der übereinstimmende Willen der Vertragsparteien dahin ging, dass den Mietern ein vertragliches Vorkaufsrecht eingeräumt werden sollte, dass dem gesetzlichen Vorkaufsrecht gem. §§ 570 b BGB a.F., 577 BGB n.F. entspricht. Die Verfügungsbeklagte zu 1) hat mit Schriftsatz vom 18. Februar 2019 dargelegt, dass mit vorzugsweise lediglich gemeint gewesen sei, dass bei gleichem Angebot den Mietern der Zuschlag zu geben sei. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass sie eine eidesstattliche Versicherung des ehemaligen Prokuristen der Verfügungsklägerin eingereicht hat, in der er erklärt hat, man hätte, wenn man an den § 570b BGB a.F. bedacht hätte bzw. diese Norm gekannt hätte, auch auf diese Norm Bezug nehmen können. Denn das heißt nicht, dass mit der Regelung ein dem gesetzlichen Vorkaufsrecht entsprechender Vertragsinhalt vereinbart worden sei.
Auch im Wege der Vertragsauslegung, die zur Anwendung kommt, wenn sich ein übereinstimmender Wille nicht feststellen lässt (vgl. BGH, Urteil v. 29.05.2009, V ZR 201/08, juris Rn. 12), lässt sich die Vereinbarung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts der jeweiligen Mieter nicht ermitteln.
Nach dem Wortlaut der Regelung ist den Mietern ein Vorkaufsrecht nicht ausdrücklich eingeräumt worden. Der Begriff Vorkaufsrecht wird nicht verwendet, es ist lediglich von einem Angebot die Rede, dass den jeweiligen Mietern im Fall einer Veräußerung nach Teilung in Wohnungseigentum zu machen ist. Gegen die Annahme eines vertraglichen Vorkaufsrechts spricht auch, dass den jeweiligen Mietern keine Berechtigung zur Ausübung eines Rechts gewährt worden ist, vielmehr begründet die Regelung lediglich eine Verpflichtung für die Verfügungsbeklagte zu 1) (vgl. OLG Hamm, Urteil v. 24.05.2013, 30 U 4/11, juris Rn. 98).
Auch unter Berücksichtigung der übrigen Regelungen des Vertrages ergibt die Auslegung der Regelung unter § 17, dass den Mietern gerade kein Vorkaufsrecht eingeräumt werden sollte.
In dem Vertrag vom 30. September 1994 wurde von der Verfügungsklägerin mit der Verfügungsbeklagten zu 1) vereinbart, dass die Verpflichtung aus § 17 Abs. 5 des Vertrages vom 21. Dezember 1993, wonach im Fall einer Weiterveräußerung des Erbbaurechts der Erbbaurechtsberechtigte die vorstehende Verpflichtung den Erwerbern in der Weise auferlegt, dass sie wiederum bei weiteren Verkäufen den Verkäufern auferlegt werden, auch für den Fall des Grundstückserwerbs durch den Erbbauberechtigten fortbesteht und an etwaige Grundstückserwerber weiterzugeben ist. In demselben Vertrag hat sich die Verfügungsklägerin unter XI eine Neuregelung des § 9a des Vertrages vom 21. Dezember 1993 ausbedungen, wonach ihr ein übertragbares Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle eingeräumt wurde.
Gerade aus der Gesamtschau des bestehenden gesetzlichen Vorkaufsrechts zugunsten der Mieter und des ausdrücklich der Verfügungsklägerin eingeräumten vertraglichen Vorkaufsrechts liegt es fern, in die Regelung unter § 17 die Einräumung eines vertraglichen Vorkaufsrechts zugunsten der Mieter hineinzulesen. Dies nicht zuletzt, da dann vollkommen unklar bliebe, welches Rangverhältnis zwischen dem Vorkaufsrecht der Mieter gem. § 17 und dem der Verfügungsklägerin gem. § 9 a des Vertrages gelten sollte. Vielmehr sollte der Schutz der Mieter für den Fall einer Veräußerung des Objekts durch das Vorkaufsrecht der Verfügungsklägerin gesichert werden (vgl. BGH, Urteil v. 14.11.2018, VIII ZR 109/18, juris Rn. 25). Dieser Schutz war insbesondere für den Fall relevant, dass der Block ungeteilt an einen Dritten veräußert wird. Die Tatsache, dass die Verfügungsklägerin ihr Vorkaufsrecht im Grundbuch hat löschen lassen, rechtfertigt im Nachhinein kein anderes Verständnis der Regelungen in § 17 Abs. 5 des notariellen Vertrags vom 21. September 1993, da es auf den Willen der Vertragsparteien bei Abschluss des Vertrages ankommt.
b) Ein Verfügungsanspruch der Verfügungsklägerin entfällt jedoch nicht bereits deshalb, weil die Regelung unter § 17 Abs. 5 wegen ihres unbestimmten Regelungsgehalts lediglich als unverbindliche Absichtserklärung der Verfügungsbeklagten zu 1) zu verstehen ist, aus der kein Forderungsrecht gem. § 335 BGB erwachsen kann. Hiergegen spricht bereits der Grundsatz, dass eine vertragliche Bestimmung, insbesondere in einem notariell beurkundeten Grundstückkaufvertrag, nach dem Willen der Parteien einen rechtserheblichen Inhalt haben soll, der durch Auslegung zu ermitteln ist (vgl. BGH, Urteil v. 20.07.2007, V ZR 245/06, juris Rn. 15).
Die Regelung unter § 17 Abs. 5 ist dahingehend zu verstehen, dass die Verfügungsbeklagte zu 1) eine Andienungspflicht zugunsten der jeweiligen Mieter übernommen hat. Bei der Andienungspflicht handelt es sich um eine auch Vorrechtsvertrag oder Vorhand genannte Vereinbarung, in der der Vorrechtsgeber sich verpflichtet, einen bestimmten Gegenstand für den Fall, dass er ihn veräußern möchte, zunächst dem Vorberechtigten anzubieten (vgl. BGH, Urteil v. 17.12.1987, VII ZR 307/86, juris Rn. 13 unter Bezugnahme auf Henrich, Vorvertrag, Optionsvertrag und Vorrechtsvertrag, 1965). Der Vorrechtsvertrag beinhaltet in Abgrenzung zum Vorkaufsrecht die bloße Verpflichtung, sollte der Eigentümer über die Sache verfügen wollen, diese dem Vertragspartner oder einem bestimmten Dritten anzubieten und diesem den Vorrang vor anderen Interessenten zu geben (vgl. Henrich, a.a.O., S. 296).
Eine Andienungspflicht dahingehend, einen Vertrag zu bestimmten Konditionen anbieten zu müssen, besteht nur, wenn der Inhalt des vom Verpflichteten zu machenden Angebots – wie beim Vorvertrag – so bestimmt oder bestimmbar ist, dass das Gericht ohne eigenes Ermessen den ins Angebot aufzunehmenden wesentlichen Vertragsinhalt durch Urteil feststellen kann (OLG Hamm, Urteil v. 24.05.2013, 30 U 4/11, juris Rn. 99).
Verpflichtet sich ein Eigentümer oder Erwerber in notarieller Form lediglich dazu, einem Mieter das Recht einzuräumen, den Mietgegenstand bei Veräußerung “bevorzugt” zu erwerben, ist diese Formulierung unter Verwendung des Begriffs “bevorzugt” grundsätzlich dahingehend zu verstehen, dass der Vermieter im Fall einer Veräußerung verpflichtet ist, das Grundstück bzw. die Wohnung zunächst dem Mieter anzubieten (vgl. Burbulla, Aktuelles Gewerberaummietrecht, 3. Aufl., 2017, C, Rn. 189). Der Begriff “bevorzugt” entspricht nach seinem Sinngehalt dem in § 17 Abs. 5 verwendeten Begriff “vorzugsweise” und beinhaltet lediglich ein zeitliches Moment, ohne jedoch eine Aussage zu den Konditionen zu treffen.
Soweit die Verfügungsklägerin demgegenüber § 17 Abs. 5 dritter Spiegelstrich dahingehend interpretiert, daraus resultiere ein Anspruch der Wohnungsmieter, die Wohnung im Fall einer Veräußerungsabsicht der Verfügungsbeklagten zu 1) zu besonders günstigen Bedingungen angeboten zu bekommen, kann dem nicht gefolgt werden. Die Verfügungsbeklagten haben diesem Verständnis der Regelung widersprochen. Insbesondere die Verfügungsbeklagte zu 1) hat unter Bezugnahme auf eidesstattliche Versicherungen von an den Vertragsverhandlungen Beteiligten dargelegt, dass dies nicht mit dieser Regelung gemeint gewesen sei.
Auch eine Auslegung dieser Vertragsregelung führt nicht zu dem von der Verfügungsklägerin angeführten Verständnis.
(aa) Nach den anerkannten Auslegungsgrundsätzen bildet der von den Vertragsparteien gewählte Wortlaut einer Vereinbarung und der diesem zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille den Ausgangspunkt einer nach §§ 133, 157 BGB vorzunehmenden Auslegung (vgl. BGH, Urteil v. 14.11.2018, VIII ZR 109/18, juris Rn. 19).
Zwar ist unter § 17 Abs.5 geregelt, dass im Falle eines Verkaufs die Mietwohnungen “vorzugsweise” den jeweiligen Mietern zum Kauf anzubieten sind. Allein dieser Begriff kann jedoch, wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausführt, nicht dahingehend verstanden werden, dass dies bedeutet, dass das Angebot zu besonders günstigen Konditionen zu erfolgen habe. Da an keiner Stelle in den Verträgen eine Regelung dazu zu finden ist, nach welchen Parametern ein Vorzugsangebot zu bemessen bzw. wie die Höhe des Vorzugskaufpreises zu berechnen ist, bestehen für dieses Verständnis der Regelung keinerlei Anhaltspunkte. Hier bestünde nach dem Wortlaut ein offener Verhandlungsspielraum, den das Gericht nicht ausfüllen könnte (vgl. OLG Hamburg, Urteil v. 06.06.2001, 4 U 163/98, juris Rn. 26 zum Mietvertragsabschluss). Daher ist der Wortlaut, d.h. der Begriff “vorzugsweise” dahingehend zu verstehen, dass bei mehreren gleichlautenden Angeboten, der Mieter den Zuschlag erhalten soll.
(bb) Auch unter Berücksichtigung der Interessen der Vertragsparteien ergibt sich keine weitergehende Auslegung. Zwar ist auch bei der Auslegung von Grundstückskaufverträgen der Grundsatz der nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung zu beachten (vgl. BGH, Urteil vom 27.09.1991, V ZR 191/90, juris Rn. 17; Urteil v. 14.10.1994, V ZR196/13, MDR 1995, 31 ff (32)).). Die Verfügungsklägerin kann sich jedoch nicht mit Erfolg darauf berufen, die Verfügungsbeklagte zu 1) habe sich zu einem Angebot zu Vorzugsbedingungen an die Mieter verpflichtet, da die Regelung unter § 17 Abs. 5 des Vertrages im Interesse der Verfügungsklägerin vereinbart worden sei, die Erfüllung der Ziele des am 23. Juni 1993 in Kraft getretenen Altschuldenhilfe-Gesetzes (AltschG) zu erreichen.
Es trifft zwar zu, dass in der Präambel des Vertrages vom 21. Dezember 1993 erklärt wird, dass mit dem Erbbaurechtsvertrag das Ziel, die im Altschuldenhilfe-Gesetz gewünschte Privatisierung in möglichst großem Rahmen zu verwirklichen und gleichzeitig die umfassende Sanierung, Instandsetzung und Modernisierung des Wohnungsbestandes sicherzustellen, festgehalten wurde.
Auch war unter anderem Ziel des AltSchG, die Mieter zu Eigentümern der von ihnen bewohnten Wohnungen werden zu lassen. Dies sollte gem. § 5 Abs. 1 AltSchG erfolgen, indem die Wohnungsunternehmen mindestens 15 % ihres Wohnungsbestandes nach dem Stand vom 01. Januar 1993 privatisieren und dabei die Mieter vorrangig zur Bildung individuellen Wohneigentums zu berücksichtigen waren.
Mit der gewünschten Privatisierung war indes nicht allein der Erwerb von Wohnungseigentum durch die vorherigen Mieter gemeint, wie sich aus dem Wortlaut des § 5 Abs. 1 S. 1 und des § 1 Satz 2 AltSchG ergibt. Denn neben der Bildung von Wohneigentum der Mieter war allgemein die Privatisierung des Wohnungsbestandes und die damit verbundene Stärkung der Investitionsfähigkeit der Wohnungsunternehmen erklärtes Ziel des AltSchG (vgl. Redder, Betrieb und Wirtschaft 1997, 266 ff. (266)).
Von einer vorrangig verfolgten Mieterprivatisierung ist in der Präambel des Vertrages vom 21. Dezember 1993 keine Rede. Dies entspricht auch nicht den übrigen Regelungen des Vertrags und damit verfolgten Zielsetzungen. Die hier im Streit stehenden Verträge sahen einen unmittelbaren Erwerb der Wohnungen durch die Mieter gar nicht vor. Erwerber der Grundstücke sollte ausschließlich die Verfügungsbeklagte zu 1) sein.
Die Verfügungsklägerin kann die von ihr getroffene Auslegung auch nicht darauf stützen, dass die Verfügungsbeklagte zu 1) eine Zwischenerwerberin gewesen sei.
Denn bei der Verfügungsbeklagten zu 1) handelt es sich nicht um eine sog. Zwischenerwerberin. Erst durch die Leitlinien des BMBau vom 18./19. Mai 1995 wurde zur Erreichung der Privatisierungsquote von 15% ein mieternahes Modell in Form des Zwischenerwerbs zugelassen. Hierbei überträgt das Wohnungsunternehmen das Eigentum des zu privatisierenden Wohnungsbestandes auf den Zwischenerwerber und verpflichtet diesen zur Durchführung des Privatisierungsverfahrens (Bundschuh, VIZ 1996, 318 ff. (318)).
Ein Veräußerungsvertrag in Form eines Zwischenerwerbs hatte zugunsten des Wohnungsunternehmens Überwachungsinstrumentarien bei der Ausführung der vom Zwischenerwerber zu übernehmenden Sanierung und der Erfüllung der Verkaufsverpflichtung von Teilen des Wohnungsbestandes sowie der transparenten Kalkulation der dem Mietervorrang gerecht werdenden Preisforderungen unter Aufschlüsselung der Grundstücks-, Gebäude- und Sanierungskosten zu enthalten. In den Verträgen hatten die Wohnungsunternehmen dem Zwischenerwerber die Auflage zu machen, die Wohnungsbestände mindestens 12 Monate nach Abschluss der Sanierungsarbeiten zum Erwerb anzubieten. Bei den Verkäufen an die Mieter bestand die Möglichkeit, die Veräußerungsverpflichtung an die Mieter auf 40% des Wohnungsbestandes zu beschränken, wenn nach den Ergebnissen der Mieterinformation und –beratung anhand konkreter Verkaufsangebote die Zahl der Kaufinteressenten wesentlich geringer als 1/3 der übernommenen Wohnungen war (vgl. im einzelnen Bundschuh, a.a.O.).
Damit war ein Zwischenerwerber verpflichtet, spätestens 12 Monate nach Abschluss der Sanierung der Wohnungen diese den Mietern zu einem Kaufpreis anzubieten, der nach feststehenden Vorgaben zu berechnen war. In den zwischen der Verfügungsklägerin und der Verfügungsbeklagten zu 1) geschlossenen Verträgen ist zwar eine Sanierungsvereinbarung getroffen worden, deren Überwachung die Verfügungsklägerin dadurch gesichert hat, dass sie selbst zur Auftragnehmerin der Sanierungsleistungen wurde. Es sind jedoch keinerlei Regelungen dahingehend zu finden, dass 12 Monate nach der Sanierung die Wohnungen zumindest teilweise an die Mieter zu einem bestimmten bzw. nach festgelegten Parametern bestimmbaren Preis zu erfolgen hat.
Insoweit sind die von der Verfügungsklägerin in Bezug genommenen Ausführungen des Landgerichts Berlin in dem sogenannten 1. Bankgesellschaft-Verfahren hier von vornherein nicht einschlägig, da es sich bei der Verfügungsbeklagten zu 1) nicht um eine Zwischenerwerberin gehandelt hat.
Tatsächlich wurde mit dem Vertrag vom 21. Dezember 1993 in der Fassung vom 30. September 1994 vorrangig das Ziel des AltSchG verfolgt, den Wohnungsbestand zu privatisieren, durch die Privatisierung Erlöse zu erzielen und die Verfügungsklägerin von der Last, die Kosten der Sanierung des Gebäudes tragen zu müssen, zu befreien.
Die Vertragsgestaltung spricht daher dafür, dass die Verfügungsklägerin sich aufgrund des Sanierungsbedarfs des Objekts entschieden hat, dieses als für eine Mieterprivatisierung gem. § 5 AltSchG ungeeignet einzustufen und sich darauf zu fokussieren, die Sanierung des Gebäudes mittels Finanzmittel des Erwerbers bei gleichzeitigem Schutz der Mieter vor Kündigungen wegen Eigenbedarfs bzw. Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung sicherzustellen.
Eine kurzfristige Mieterprivatisierung war in dem Vertrag dagegen nicht vorgesehen, da eine Verpflichtung der Erwerberin zur Bildung von Wohnungseigentum und dessen anschließender Verkauf nach Abschluß der Sanierung vertraglich nicht geregelt wurde. Lediglich für den Fall einer zukünftigen Umwandlung mit anschließendem Verkauf war als Mittel der Mieterprivatisierung zugunsten der Verfügungsklägerin das übertragbare (starke) Vorkaufsrecht und zugunsten der jeweiligen Mieter das (schwache) Andienungsrecht ( s. dazu unten) vereinbart worden.
Hinzu kommt, dass das Erfordernis der notariellen Beurkundung von Grundstückskaufverträgen die Auslegung des Vertrages prägt. Die Parteien wollen im Zweifel keinen Vertrag schließen, der wegen Nichtbeurkundung von Regelungen, die zu seinem Inhalt werden sollen, nichtig ist. Der in der Verhandlung vor dem Notar zu beurkundende Entwurf des Grundstückskaufvertrages bildet damit eine Zäsur. Allgemeine wohnungspolitische Ziele können im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nicht zum Inhalt der vertraglichen Verpflichtungen werden. Maßgeblich ist nur, was im notariellen Vertrag vereinbart wird. Erst hieraus ergibt sich, wofür der Käufer letztlich einstehen will (vgl. BGH, Urteil v. 22.04.2016, V ZR 23/15, juris Rn. 17 f).
cc) Die Verfügungsklägerin kann sich auch nicht mit Erfolg darauf stützen, dass § 570 b BGB a.F. (= § 577 BGB n.F.) zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses seit mehreren Monaten in Kraft war, den Vertragsschließenden als Immobilienkaufleuten bekannt gewesen sei und daher mit der Regelung unter § 17 Abs. 5 des Vertrages vom 21. Dezember 1993 ein Plus gegenüber dem ohnehin bestehenden mietrechtlichen Vorkaufsrecht vereinbart worden sei.
Die Verfügungsklägerin weist zwar zutreffend darauf hin, dass am 01. September 1993, damit knapp vier Monate vor Abschluss des Vertrages vom 21. Dezember 1993, § 570 b BGB a.F. in Kraft getreten ist (nunmehr § 577 BGB n.F.), mit dem den Mietern ein gesetzliches Vorkaufsrecht bei der ersten Veräußerung nach Bildung von Wohnungseigentum durch Teilung eingeräumt wurde.
Dass die Vertragsparteien sich im Rahmen der Beurkundung darüber ausgetauscht hätten, dass ein Vorkaufsrecht der Mieter ohnehin bestehe und dem Regelungsgehalt des § 17 Abs. 5 dritter Spiegelstrich daher ein darüber hinausgehender Mieterschutz beizumessen wäre, wurde von der Verfügungsklägerin jedoch nicht vorgetragen. Gem. § 17 Abs. 1 BeurkG hat der Notar den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären und deren Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiederzugeben. Zu den von dem beurkundenden Notar gegebenen Hinweisen und Fragen zu dem Erklärungsgehalt der Regelung unter § 17 Abs. 5 hat die Verfügungsklägerin ebenfalls keine Angaben gemacht.
dd) Schließlich lässt sich der von der Verfügungsklägerin reklamierte Inhalt der Regelung in § 17 Abs. 5 dritter Spiegelstrich auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung feststellen. Dies ist schon deshalb zu verneinen, weil der Vertrag keine planwidrige Unvollständigkeit und damit eine Regelungslücke aufweist (vgl. BGH, Urteil v. 17.01.2003, V ZR 127/02, juris Rn. 18). Eine ergänzende Vertragsauslegung kann das Gericht nicht bereits dann vornehmen, wenn ein Vertrag einen Punkt, der sich im Streitfall als erheblich erweist, nicht regelt. Es muss von den Vertragsparteien ein wesentlicher Punkt im Vertragsplan übersehen worden sein (vgl. BGH, Urteil v. 02.04.2004, V ZR 209/03, juris Rn. 13 f). Von einer Regelungslücke kann nur dann gesprochen werden, wenn ein Punkt ungeregelt geblieben ist, den die Parteien im Rahmen des von ihnen wirklich Gewollten als regelungsbedürftig angesehen haben. Es geht bei der ergänzenden Vertragsauslegung darum, den in dem Vereinbarten zutage tretenden Planvorstellungen zum Durchbruch zu verhelfen (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 14).
Eine solche planwidrige Regelungslücke liegt hier jedoch nicht vor. Vielmehr wurden in vollständiger Form Regelungen dazu getroffen, welche Verpflichtungen die Verfügungsbeklagte zu 1) übernommen hat. Dabei war auch der Schutz der Interessen der Mieter im Fokus, jedoch vor allem durch Schutz vor Kündigung der Wohnung durch den Erwerber. Für den Fall der Weiterveräußerung besteht eben keine Regelungslücke, da ein Vorkaufsrecht zugunsten der Verfügungsklägerin eingeräumt wurde. Eine Regelungslücke setzte voraus, dass es dem Gesamtkonzept des Vertrages entsprochen hätte, den Mietern ein über das gesetzliche Vorkaufsrecht hinausgehendes, sie stärker begünstigendes vertragliches Recht zum Erwerb einzuräumen. Der (begünstigte) Erwerb der Wohnungen durch die Mieter wurde in dem Vertragswerk jedoch gerade nicht als wesentliches Ziel verfolgt, was sich nicht zuletzt an dem der Verfügungsklägerin ausdrücklich eingeräumten Vorkaufsrecht zeigt.
Dies bestätigt nicht zuletzt die Verfügungsklägerin auch durch ihr eigenes Verhalten. Das Verhalten der Vertragsparteien nach Abschluss des Vertrages kann zu dessen Auslegung herangezogen werden, da aus dem nachvertraglichen Verhalten der Parteien Rückschlüsse auf deren Geschäftswillen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gezogen werden können (vgl. BGH, Urteil v.20.07.2007, V ZR 245/06, juris Rn. 18). Die Verfügungsklägerin hat, als ihr im Sommer 2018 der ... zum Erwerb angeboten worden ist, unstreitig der Erwartung Ausdruck verliehen, dass die Teilung des Gebäudes von der Verfügungsbeklagten zu 1) rückgängig gemacht werden könne (AG 17, Seite 2). Auch damit hat sie offengelegt, dass auch ihr Interesse nicht vordringlich in Richtung Mieterprivatisierung geht, sondern ihr Ziel ist, die Mieter in ihrer Position als Mieter und nicht als Eigentümer bzw. werdende Eigentümer zu schützen.
Auch unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck der von der Verfügungsklägerin und der Verfügungsbeklagten zu 1) geschlossenen Verträge bleibt es damit dabei, dass das Andienungsrecht gem. § 17 Abs. 5 des notariellen Vertrages vom 21. Dezember 1993 dahingehend auszulegen ist, dass die Verfügungsbeklagte zu 1) zwar zunächst Vertragsverhandlungen mit potentiellen Erwerbern führen durfte, spätestens vor dem ernsthaft anstehendem Abschluss eines Vertrages jedoch den jeweiligen Mietern den Erwerb anzubieten hatte und soweit ein Mieter bereit ist, zu denselben Konditionen zu erwerben, diesem “vorzugsweise” der Zuschlag zu erteilen ist. Gibt der andienungsberechtigte Mieter seinerseits ein mindestens gleichwertiges (notarielles) Angebot ab, ist der Vermieter zu dessen Annahme verpflichtet (vgl. Staudinger/Bork, a.a.O.; MüKo/Busche, BGB, 8. Aufl., 2018, v. §§ 145 ff. BGB, Rn. 77).
c) Die Verfügungsbeklagte zu 1) hat die ihr obliegende Andienungspflicht zwischenzeitlich gegenüber allen Mietern erfüllt.
Die Verfügungsbeklagte zu 1) hat unstreitig zwischenzeitlich auch den Mietern, die erst nach der Aufteilung in Wohnungseigentum Wohnungen in dem Objekt angemietet haben, den Erwerb der Wohnung angeboten. Dass dies einfachschriftlich und nicht in Form eines notariell beurkundeten Angebots erfolgt ist, steht der Erfüllung der Angebotspflicht nicht entgegen (vgl. Henrich, a.a.O., S. 347). Dem Andienungsberechtigten steht es frei, seinem Vermieter ein notarielles Kaufangebot zu machen.
aa) Es ist zwar zugunsten der Verfügungsklägerin zu konstatieren, dass das Angebot den Mietern erst nach Vertragsschluss mit der Verfügungsbeklagten zu 2) und nicht davor gemacht worden ist. Dies lässt das Andienungsrecht nicht weiterhin bestehen, da einem Anspruch der Mieter, den Kaufvertrag zwischen der Verfügungsbeklagten zu 1) und zu 2) rückgängig zu machen, um den Mietern danach als erstes ein verbindliches Angebot zukommen zu lassen, § 242 BGB entgegen stände. Nachdem das Angebot nunmehr nachgeholt worden ist und der Mangel gleichsam geheilt wurde, ist die Durchsetzung der Wiederherstellung des Zustandes, der bestanden hätte, wenn die Pflichtverletzung von der Verfügungsbeklagten zu 1) nicht begangen worden wäre, unverhältnismäßig. Sollte den Mietern durch die geänderte Reihenfolge des Angebotes ein Schaden entstanden sein, ist dieser in einem Hauptsachverfahren geltend zu machen.
bb) Die Andienungspflicht verpflichtet den Eigentümer, die Wohnung dem Mieter zu verkaufen, wenn dieser bereit ist, ein mindestens ebenso gutes Angebot abzugeben wie der Drittinteressent. Das Angebot des Drittinteressenten bestimmt also die Konditionen, zu denen der Erwerb anzubieten ist (vgl. RGZ 16, 155 ff. (158); 79, 156 ff. (158); Henrich, a.a.O., S. 314).
Etwas anderes gilt an sich nur dann, wenn das Angebot unbillig i.S.d. §§ 315, 316 BGB ist. Dies folgt daraus, dass anders als beim Vorkaufsrecht, sich der Drittinteressent bei einem Andienungsrecht mangels Abschluss des Vertrages selbst nicht bindet. Dem Vorkaufsrecht liegt ein den Dritten verpflichtendes Rechtsgeschäft zugrunde, so dass aus dessen Bereitschaft zum Vertragsabschluss regelmäßig auf eine Billigkeit des Vertragsinhaltes geschlossen werden kann. Anders verhält es sich jedoch bei dem der Andienung zugrunde gelegten Angebot eines Dritten, bei dem, um Missbrauch zu verhindern, eine Billigkeitskontrolle geboten ist. Hier liegt jedoch eine Vertragssituation vor, in der sich das Angebot an den Mieter auf Konditionen eines bereits abgeschlossenen Vertrages bezieht.
Die Verfügungsbeklagte zu 1) hat mit Schreiben vom 20. Dezember 2018 den Mietern, denen nicht bereits der Erwerb der von ihnen bewohnten Wohnung gem. § 577 BGB aufgrund des gesetzlichen Vorkaufsrechts angeboten worden ist, den Erwerb der Wohnungen zu Bedingungen angeboten, die denen eines Erwerbs gem. § 577 BGB entsprechen.
Damit hat die Verfügungsbeklagte zu 1) allen Mietern von Wohnungen in dem streitgegenständlichen Gebäude den Erwerb zu den Bedingungen eines Vorkaufberechtigten angeboten. Den nicht gem. § 577 BGB gesetzlich vorkaufsberechtigten Mietern wurde hierdurch zwar nicht das einem Vorkaufsrecht immanente Gestaltungsrecht eingeräumt. Hinsichtlich der Konditionen, d.h. die von den Mietern einzuhaltenden Fristen und welchen Inhalt der von den Mietern der Verfügungsbeklagten zu 1) anzubietende Kaufvertrag haben muss, damit dieses deren Annahmepflicht auslöst, gelten jedoch die Regelungen zum gesetzlichen Vorkaufsrecht entsprechend. Da das gesetzliche Vorkaufsrecht gem. §§ 577, 463 ff. BGB die Interessen der Mieter umfassend schützt, ist durch die Verfügungsbeklagte zu 1) in Erfüllung der Andienungspflicht ein Angebot gemacht worden, dass den Anforderungen der §§ 315, 316 BGB entspricht.
(aaa) Dem steht nicht entgegen, dass die im Grundstückskaufvertrag den einzelnen Wohnungen zugewiesenen Kaufpreise möglicherweise nicht verhältnismäßig im Sinne des § 467 BGB sind.
Zwar ist § 467 BGB auf das gesetzliche Vorkaufsrecht der Mieter aus § 577 BGB wie auf das Vorrecht der übrigen Mieter anzuwenden, da zwischen den Verfügungsbeklagten keine den Anwendungsbereich der Norm ausschließende Einzelpreisvereinbarung getroffen worden ist.
Werden mehrere Eigentumswohnungen in einem Kaufvertrag verkauft, so ist der Mieter hinsichtlich seiner Wohnung verpflichtet, einen auf die Wohnung entfallenden verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten (§ 467 BGB). Etwas anderes gilt, wenn zwischen Verkäufer und Käufer für jede einzelne Wohnung separate Einzelpreise vereinbart worden sind (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil v. 29.06.1998, 9 U 267/97 juris Rn. 26.; MüKo/Häublein, BGB, 2016, § 577, Rn. 22).
In dem Grundstückskaufvertrag vom 9. Oktober 2018 wurde unter § 8.2 der Gesamtkaufpreis geregelt. Gemäß 8.3 verteilt sich der Kaufpreis auf die einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten gemäß der als Anlage III.8.3. zum Vertrag genommenen Kaufpreisliste. Gemäß § 8.4 ist die Kaufpreisliste von der Verfügungsbeklagten zu 2) erstellt und von der Verfügungsbeklagten zu 1) nicht überprüft worden. Die Verfügungsbeklagte zu 2) steht der Verfügungsbeklagten zu 1) gegenüber dafür ein, dass die dortigen Preise jeweils den korrekten Wert im Rahmen dieser Transaktion darstellen und stellt die Verfügungsbeklagte zu 1) so, dass sie ungeachtet der Rechte Dritter im Ergebnis den vollen Kaufpreis gemäß Ziffer III.8.2 erzielt.
Damit haben die Verfügungsbeklagten entgegen ihrer Argumentation einen Gesamtpreis im Sinne des §§ 467 BGB vereinbart. Die Vertragsparteien haben sich nicht über den Kaufpreis der einzelnen Wohnungen geeinigt, sondern lediglich über den Gesamtpreis. Die Ermächtigung der Verfügungsbeklagten zu 2), in Alleinregie den Gesamtpreis auf einzelne Sondereigentumseinheiten zu verteilen, entspricht nicht einer die Anwendung des § 467 BGB ausschließenden Einzelkaufpreisabrede, da hier der Verpflichtete und der Dritte nicht gemeinsam Einzelkaufpreise festgelegt haben. Der Unterschied zwischen einer Einzelkaufpreisvereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer im Vergleich zur Kaufpreisallokation durch den Erwerber beruht darauf, dass das Interesse des Verkäufers an einer angemessenen Kaufpreisgestaltung, die Schadensersatzansprüche etc. seiner Mieter verhindern soll, bei der Kaufpreisverteilung ein regulierendes Element einbringt, bei dem ein Eingriff lediglich bei einer sittenwidrigen Benachteiligung des Berechtigten erfolgt (vgl. BGH, Urteil v. 15.06.2005, VIII ZR 271/04, juris Rn. 15).
Anders verhält es sich jedoch hier, da die Verfügungsbeklagte zu 1) in die Kaufpreisallokation nicht eingebunden war und ihr Interesse, nicht wegen einer unangemessenen Kaufpreisverteilung Verluste zu erleiden, durch die Zusicherung der Verfügungsbeklagten zu 2) unter § 8.4, die Verfügungsbeklagte zu 1) erhalte im Ergebnis in jedem Fall den Gesamtkaufpreis, abgesichert hat. Damit entspricht die Kaufpreisabrede wirtschaftlich der Vereinbarung zwischen dem Vorkaufsrechtsverpflichteten und dem Dritterwerber in dem vom OLG Karlsruhe entschiedenen Fall (Urteil v. 17.05.1995, 13 U 125/93, juris Rn. 30). Hier hatte sich der Käufer verpflichtet, die Differenz zwischen dem Gesamtkaufpreis und dem Kaufpreis, den die Vorkaufsberechtigte tatsächlich zu zahlen hat, ihrerseits als Kaufpreis für die verbliebenen Grundstücksflächen zu zahlen. Das OLG Karlsruhe hat diese Regelung dahingehend bewertet, dass, da vom Gesamtkaufpreis nicht der zuvor festgesetzte Teilpreis abzuziehen war, sondern nur der hierauf tatsächlich gezahlte Teilpreis, die Festlegung des Teilpreises für die vom Vorkaufsrecht belastete Fläche für die Vertragsparteien nur den Sinn hatte, den Vorkaufsberechtigten von der Ausübung seines Rechts abzuhalten. Anderenfalls hätten die Vertragsparteien die Konsequenzen aus der Teilbewertung gezogen, dass nämlich für die Restfläche nur die Differenz zwischen Gesamtpreis und dem vereinbarten Teilpreis zu zahlen wäre. Eine so getroffene Teilbewertung der Einzelpreise könne nicht die Anwendung des § 467 BGB außer Kraft setzen (vgl. OLG Karlsruhe, a.a.O., Rn. 30). Dieser Argumentation des OLG Karlsruhe schließt sich der Senat für die hier getroffene Kaufpreisabrede an.
(1) Wie der verhältnismäßige Anteil am Gesamtkaufpreis ermittelt wird, ist streitig. Teilweise wird vertreten, dass dies entsprechend dem Verhältnis der Größe der Mietwohnung zur Gesamtgröße des Objekts zu erfolgen habe.
Hiergegen spricht jedoch, dass die einzelnen Wohnungen einen unterschiedlichen Wert haben, so dass es nicht auf einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis, sondern auf den Wert der einzelnen Wohnung im Verhältnis zum Gesamtwert des Objektes ankommt. Der Anteil am Gesamtwert entspricht dem vom Vorkaufsberechtigten zu zahlenden Anteil am Gesamtkaufpreis (vgl. BGH, Urteil vom 15.6.2005, VIII ZR 271/04, juris Randnummer 12, 20; OLG Karlsruhe, Urteil vom 17. Mai 1995,13 U 125/93, juris Rn. 34).
(2) Doch auch wenn der aufgerufene Einzelkaufpreis nicht dem verhältnismäßigen Preis entsprechen sollte, ist das Forderungsrecht der Verfügungsklägerin erfüllt. Denn aus § 17 folgt lediglich die Verpflichtung der Verfügungsbeklagten zu 1), den Mietern ein der Billigkeit entsprechendes Angebot zum Erwerb der Wohnung zu machen. Durch das den Mietern gemachte Angebot der Verfügungsbeklagten, die Wohnungen nach Maßgabe der § 577 BGB erwerben zu können, ist diese Pflicht erfüllt, auch wenn die Verfügungsklägerin Zweifel an der rechtmäßigen Umsetzung des Erwerbs zu den Konditionen eines Vorkaufsrechts hat.
Denn das Forderungsrecht der Verfügungsklägerin aus § 335 BGB ging nur soweit, dass sie einfordern konnte, dass den Mietern ein der Billigkeit entsprechendes Angebot gemacht wird. Dies ist mit einem Angebot zu den Bedingungen entsprechend einem gesetzlichen Vorkaufsrecht erfolgt. Das Forderungsrecht der Verfügungsklägerin geht nicht darüber hinaus. Denn die Regelung unter § 17 Abs. 5 dritter Spiegelstrich gibt der Verfügungsklägerin nicht die Position einer Sachwalterin der Mieterrechte. Das Forderungsrecht der Verfügungsklägerin geht insbesondere nicht soweit, dass sie, nachdem den Mietern ein Angebot gemacht worden ist, auch ein Mandat hat, den aus dem Angebot resultierenden Vertragsschluss zu überwachen. Sie ist daher nicht berechtigt zu kontrollieren, ob die Abwicklung des Erwerbsgeschäfts den Vorgaben des § 577 BGB entspricht und dies ggf. gegenüber der Verfügungsbeklagten zu 1) aus eigenem Recht einzufordern. Denn das Angebot, die Wohnung zu den Bedingungen des § 577 BGB zu erwerben, betrifft die Rechtsbeziehung zwischen der Verfügungsbeklagten zu 1) und dem jeweiligen Mieter, erweitert jedoch nicht das unter § 17 Abs. 5 von der Verfügungsbeklagten gegenüber der Verfügungsklägerin abgegebene Versprechen.
Nachdem nun die Mieter ein Angebot zu diesen Bedingungen erhalten haben, ist es an ihnen, bei Interesse den Wohnungserwerb unter Nutzung der ihnen zugestandenen Bedingungen abzuwickeln und ggf. entsprechend dem in der Entscheidung des OLG Karlsruhe beschriebenen Weg den Kaufpreis überprüfen zu lassen.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Verfügungsbeklagte zu 1) keinem der Mieter die Einzelpreisliste zur Verfügung gestellt hat. Da der gem. § 467 BGB (analog) zu ermittelnde verhältnismäßige Preis nicht anhand eines Vergleichs der übrigen Einzelpreise, sondern der Wertrelation Wohnung des Mieters zu Gesamtwert des Objektes zu ermitteln ist, besteht insoweit kein Informationsbedürfnis. Allein dass das Wissen um die übrigen Einzelpreise die Ermittlung des angemessenen Preises erleichtern könnte, genügt insoweit nicht. Die Mitteilung des Gesamtkaufpreises genügt, der Vorkaufsberechtigte hat im Fall einer Preisermittlung gem. § 467 BGB (analog) nicht einmal einen Anspruch auf den für seine Wohnung kalkulierten Teilwert (vgl. OLG Celle, Urteil v. 01.11.2007, 2 U 139/07, juris Rn. 14).
(bbb) Der Erfüllung des Forderungsrechts steht auch nicht entgegen, dass die Verfügungsbeklagte zu 1) von den Mietern entsprechend § 10.1 des Grundstückskaufvertrages vom 09. Oktober 2018 eine Anzahlung von 10% auf das Notaranderkonto verlangen könnte. Dies steht einem der Billigkeit entsprechenden Angebot nicht entgegen. Bei kreditfinanzierten Eigentumswohnungen, die zur Eigennutzung erworben werden, wird regelmäßig ein Eigenkapitalanteil von mindestens 10 % von den Kreditinstituten verlangt. Zudem wird der Mieter insoweit begünstigt, dass die Anzahlung als Einbehalt auf dem Notaranderkonto verbleibt, um etwaige Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer abzusichern (§ 17.1 und 17.3)
ccc) Auch dass eine Belastungsvollmacht im Vertrag vom 09. Oktober 2018 nicht erteilt worden ist, ist unschädlich. Das Andienungsrecht gibt dem hieraus Begünstigten hinsichtlich einer Belastungsvollmacht keine Rechtsposition, die über die eines vorkaufsberechtigten Mieters hinausgeht.
Ist der Käufer nach den vertraglichen Vereinbarungen mit dem Verkäufer berechtigt, die Wohnung zum Zwecke der Finanzierung des Kaufpreises mit einem Grundpfandrecht zu belasten, so steht dasselbe Recht dem Mieter zu, wenn dieser von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Fehlt eine solche Vereinbarung, ist streitig, ob den Verkäufer eine aus dem Mietvertrag ableitbare Nebenpflicht zur Bewilligung einer derartigen Belastung trifft. Hierfür spricht, dass die Fremdfinanzierung einer Immobilie allgemein üblich ist (vgl. Schmidt/Futterer/Blank, Mietrecht, § 577 BGB, Rn. 58 a; a.A. Burbulla, ZfIR 2017, 121ff., der einen Anspruch auf Gewährung einer Belastungsvollmacht nur bejaht, wenn die Regelung im Kaufvertrag gezielt erfolgt ist, um den Mieter von der Rechtsausübung abzuhalten).
Der Mieter muss den Anspruch auf die Belastungsvollmacht allerdings so zeitig vor Ablauf der Überlegungsfrist gegenüber dem Verkäufer geltend machen, dass dieser die Berechtigung des Verlangens prüfen kann (vgl. LG Berlin, GE 2016, 533).
Ob der Mieter einen Anspruch auf Gewährung einer Belastungsvollmacht hat, kann hier jedoch dahingestellt bleiben, da diese das Rechtsverhältnis des vorkaufsberechtigten Mieters mit der Verfügungsbeklagten zu 1) betrifft.
ddd) Der Erfüllung der Andienungspflicht steht auch nicht entgegen, dass das Kaufangebot nicht den Erwerb der den jeweiligen Mietern im Rahmen des Mietverhältnisses zur Verfügung gestellten Mieterkeller und die von den Mietern genutzten Stellplätze umfasst.
In der Regelung zu § 17 Abs. 5 finden die Keller und Stellplätze keine Erwähnung. Auch hier gilt daher, dass das Andienungsrecht nicht weiter gehen kann, als die Rechte eines vorkaufsberechtigten Mieters.
Aus dem Angebot der Verfügungsbeklagten zu 1), dass alle Mieter die von Ihnen gemieteten Wohnungen zu den Bedingungen entsprechend dem gesetzlichen Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB erwerben können, folgt, dass das Andienungsrecht der Mieter auch den Erwerb der Nebenräume umfasst, die ein vorkaufsberechtigter Mieter erwerben würde.
Ob hier die rechtlichen Voraussetzungen für den Erwerb des Teileigentums oder eines zugunsten einer Wohnung eingeräumten bzw. einzuräumenden Sondernutzungsrechts des erwerbswilligen Mieters besteht, ist - wie oben ausgeführt - in dem Rechtsverhältnis zwischen dem Erwerber und der Verfügungsbeklagten zu 1) zu klären.
Ein vorkaufsberechtigter Mieter, dem auch Kellerräume oder ein Stellplatz vermietet worden ist, kann bei Ausübung des Vorkaufsrechts nur dann Eigentum an den Nebenräumen bzw. -flächen erwerben, wenn daran ein selbstständiges Teileigentum begründet worden ist (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., 2014, § 577 BGB, Rn. 12). Das Vorkaufsrecht begründet keinen Anspruch auf anderweitige Aufteilung des Eigentums (vgl. Staudinger/Rolfs, BGB, 2018, Rn. 30).
Sind jedoch zugunsten der einzelnen Mietwohnungen Sondernutzungsrechte an einzelnen Kellerräumen durch den teilenden Eigentümer gem. § 8 Abs. 2 WEG begründet und in das Grundbuch eingetragen worden, erwirbt der vorkaufsberechtigte Mieter die Wohnung mit dem dinglich gesicherten Sondernutzungsrecht (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 2017,§ 577 BGB, Rn. 12).
Ob ein Anspruch auf Erwerb zumindest eines Sondernutzungsrechts an den Kellern besteht, hängt daher von den Mietverträgen der einzelnen Erwerber und der Zuordnung der Kellerräume und Stellplätze in der Teilungserklärung in der Fassung zum Zeitpunkt des das Vorkaufsrecht auslösenden Vertrages ab und ist im Verhältnis zwischen erwerbswilligem Mieter und der Verfügungsbeklagten zu 1) zu klären. Auch hier gilt, dass die Verfügungsklägerin kein Mandat hat, die Rechte der Mieter durchzusetzen.
(eee) Der Verfügungsklägerin steht auch kein Forderungsrecht zur Sicherung der Rechte der Mieter zu, die ihre Vorkaufsrechtsverzichtserklärung angefochten haben, da auch hier das Vertragsabwicklungsverhältnis und nicht die Pflicht, den Mietern ein Erwerbsangebot zu machen, betroffen ist.
C. Da die Verfügungsklägerin weder einen Verfügungsgrund noch einen Verfügungsanspruch gegen die Verfügungsbeklagte zu 1) hat, gilt dies auch hinsichtlich ihres Antrages gegen die Verfügungsbeklagte zu 2).
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.
Eine Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist nicht veranlasst, da das Urteil rechtkräftig ist, § 542 Abs. 2 ZPO (vgl. Zöller/Herget, ZPO, 32. Aufl., § 708, Rn. 8).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 935, 938 Abs 2 ZPO
§§ 570 b BGB a.F., 577 BGB
§§ 133, 157 BGB
§§ 145 ff. BGB
§§ 315, 316 BGB
§§ 577, 463 ff. BGB
§ 577 BGB
§ 335 BGB
§ 328 BGB
§ 326 BGB
§ 875 BGB
§ 55 GBO
§ 570b BGB
§ 5 AltSchG
§ 570 b BGB
§ 242 BGB
§ 467 BGB
§ 97 ZPO
§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1, 542 Abs. 2 ZPO
§ 286 Abs. 1 BGB
§ 323 Abs. 5 BGB
§ 323 Abs. 5 Satz 2 BGB
§ 891 Abs. 2 BGB
§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 5 Abs. 1 AltSchG
§ 1 Satz 2 AltSchG
§ 17 Abs. 1 BeurkG
§ 8 Abs. 2 WEG
§ 542 Abs. 2 ZPO
Art. 229 EGBGB
Art 229 EGBGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 13, 1365
NJW 14, 3229
NJW 2011,2130
NJW-RR 2014,1049
MDR 1995, 31
RGZ 16, 155
22 O 308/18
9 U 294/91
V ZR 161/12
9 U 213/98
II ZR 230/63
V ZR 201/08
30 U 4/11
VIII ZR 109/18
V ZR 245/06
VII ZR 307/86
4 U 163/98
V ZR 191/90
V ZR 23/15
V ZR 127/02
V ZR 209/03
9 U 267/97
VIII ZR 271/04
13 U 125/93
2 U 139/07