Landgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-01-11, Aktenzeichen 316 O 295/21
ECLI: ECLI:DE:LGHH:2024:0111.316O295.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Eine fristlose Kündigung des Wohn- und Geschäftsraummietvertrags wegen einer fehlenden unerlaubten Untervermietung ist unwirksam, wenn eine Genehmigung der Untervermietung durch den Voreigentümer der Räumlichkeiten ausgesprochen wurde und der Vermieter keinen Widerruf dieser Genehmigung erklärt hat.(Rn.28)
2. Eine fristlose Kündigung wegen einer behaupteten Zweckentfremdung der angemieteten Räumlichkeiten ist unwirksam, wenn die nach § 543 Abs. 3 BGB erforderliche vorherige Abmahnung der Pflichtverletzung nicht ausgesprochen wurde und diese Abmahnung auch nicht entbehrlich war.(Rn.33)
3. Ein auf bestimmte Zeit vereinbartes Mietverhältnis ist nicht ordentlich kündbar.(Rn.41)
Verfahrensgang
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Widerklage wird abgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 89 % und die Beklagte 11 % zu tragen.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
5. Der Streitwert wird auf 58.798,50 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Räumung von Mieträumen. Die Beklagte begehrt widerklagend den Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.
Die Beklagte mietete mit Mietvertrag vom 29.11.2018 und Mietbeginn zum 01.05.2019 Mietflächen in der R.chaussee ... in H. an. Damalige Vermieterin war die K. und J. R. GbR. Mietgegenstand ist ein Wohnbüro bestehend aus ca. 200 qm Bürofläche im vorderen Teil und 100 qm Wohnfläche im hinteren Teil. Als Mietzweck wurde der Betrieb einer kreativen Werbeagentur vereinbart. Das Mietverhältnis läuft auf bestimmte Zeit und endete am 30.04.2020. Die Beklagte hatte die Möglichkeit, das Mietverhältnis bis zum 30.04.2023 zu verlängern, indem sie dem Vermieter diese Absicht 6 Monate vor Ablauf der Vertragsdauer in Textform mitteilt. Von dieser Option machte die Beklagte Gebrauch. In § 22 wurde eine weitere Option für eine Vertragsverlängerung bis zum 30.04.2029 vereinbart, die bis zum 31.10.2023 ausgeübt werden musste. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Mietvertrags vom 29.11.2019 wird auf die Anlage K 1 Bezug genommen. Mit Schriftsatz vom 09.12.2022 erklärte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten, dass er für die Beklagte die vertragliche Option gem. § 22 des Mietvertrags zur Verlängerung der Mietzeit bis zum 30.04.2029 wahrnehme.
Die Beklagte schloss mit der Firma M. G. AG einen Vertrag über Service-Leistungen. Danach dürfen zwei Mitarbeiter der M. G. AG im Rahmen eines Co-Working auf entsprechende Weisung hin ggf. freie Arbeitsplätze und Einrichtungen der Beklagten mitnutzen. Mit E-Mail vom 19.12.2019 an die Voreigentümerin teilte die Beklagte mit, dass sie einen neuen Untermieter habe, der gern im Hausflur ein kleines Firmenschild anbringen wolle. Die K. und J. R. GbR antwortete hierauf mit E-Mail vom 19.12.2019, dass nichts dagegenspreche. Das Schild solle aber zur edlen Optik des Treppenhauses passen. Der Service-Vertrag mit der M. G. AG wurde mittlerweile ausgesetzt.
Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit Anwaltsschreiben vom 28.09.2021 ordentlich zum 31.03.2022 unter Berufung auf einen Schriftformmangel bei Abschluss des Mietvertrags. Zudem mahnte sie mit Schreiben vom 28.09.2023 die Beklagte ab und forderte sie auf, die Mietfläche lediglich auf 200 qm gewerblich zu nutzen und alle anderen gewerblichen Tätigkeiten, die nicht den Mietzweck einer kreativen Werbeagentur erfüllen, umgehend, spätestens bis zum 08.10.2021 einzustellen. Zudem erteilte sie eine Abmahnung wegen einer unerlaubten Untervermietung an die Firmen N. und M. G. AG und erklärte, dass sie eine Zustimmung zur Untermietung verweigere. Weiter forderte sie die Beklagte auf, einen nicht angemieteten Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Auf die Anlage K 2 wird Bezug genommen.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 01.10.2021 (Anlage K 3) wies die Beklagte die Kündigung zurück. Die Untervermietung an die M. G. sei von der Voreigentümerin genehmigt worden. Die Mietfläche werde auch als Wohnung genutzt und sei mit einem Bett, einer voll eingerichteten Küche und einem Bad mit Badewanne ausgerüstet. Die Beklagte kündigte an, als Zeichen guten Willens den Kellerraum zu räumen.
Daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Anwaltsschreiben vom 19.10.2021 fristlos, hilfsweise ordentlich. Sie begründete die Kündigung mit einer unerlaubten Untervermietung und der Weigerung der Beklagten, die Untervermietung zu beenden. Soweit die Beklagte vortragen lasse, dass ein Drittel der Wohnung auch als Wohnung genutzt werde, werde dies mit der Mandantschaft besprochen werden. Man werde sich diesbezüglich unverzüglich unaufgefordert zurückmelden. Auf die Anlage K 4 wird Bezug genommen. Mit Schreiben vom 07.12.2021 sprach die Klägerin eine weitere fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen einer unerlaubten Untervermietung und einer unerlaubten Nutzung des Kellerraums aus. Auf die Anlage K 5 wird Bezug genommen.
Die Beklagte wies die Kündigung mit Anwaltsschreiben vom 15.12.2021 gemäß § 174 BGB zurück (Anlage K 6).
Mit Schreiben vom 22.08.2022 forderte das Bezirksamt H. die Beklagte dazu auf, die zweckfremde Nutzung der gesamten Fläche von 300 qm zu Gunsten einer Wohnnutzung bis zum 19.09.2022 zu beenden. Auf die Anlage K 10 wird Bezug genommen. Hintergrund war eine Anzeige der Klägerin beim zuständigen Bezirksamt. Mit einem Schreiben B 1 entschuldigte sich das Bezirksamt bei der Beklagten. Nach nochmaliger Durchsicht der Unterlagen sei festgestellt worden, dass dem ehemaligen Eigentümer bereits 1997 erklärt worden sei, dass das erste Obergeschoss aus zweckentfremdungsrechtlicher Sicht aufgrund der überwiegenden ununterbrochenen gewerblichen Nutzung nicht mehr der Zweckentfremdungsverordnung unterliege. Dies gelte auch für den Fall einer Neuvermietung. Die derzeitige, entweder überwiegende oder ausschließliche zweckfremde Nutzung stelle somit keine Zweckentfremdung dar.
Die Klägerin behauptet, sie habe das Objekt erworben und sei somit in das Mietverhältnis als Vermieterin eingetreten. Das Mietverhältnis sei gem. § 550 BGB ordentlich kündbar. Der Mietvertrag sei nur von Herrn J. R. unterzeichnet worden, nicht jedoch von Herrn K. R.. Da auch ein Zusatz fehle, dass Herr J. R. die GbR oder Herrn K. R. vertreten habe, sei die Schriftform nicht gewahrt.
Zudem sei das Mietverhältnis durch die fristlosen Kündigungen beendet worden.
Die Klägerin habe im September 2021 festgestellt, dass eine Zweckentfremdung der Mietfläche vorliege, da ein über den vereinbarten Mietzweck hinausgehender Geschäftsbetrieb erfolge. Die Beklagte nutze die gesamte Mietfläche gewerblich. Die Räume seien ausschließlich als Büro eingerichtet und es gebe keinen Hinweis darauf, dass ein Teil der Fläche als Wohnung genutzt werden könnte. Insbesondere sei kein Bett in der Fläche (Z: Anwalt) Zudem habe die Klägerin festgestellt, dass in den angemieteten Räumlichkeiten auch die Firma N. ansässig sei. Die Untervermietung an dieses sowie an die M. G. AG sei nie genehmigt worden. Die Klägerin habe daher wegen unerlaubter Untervermietung kündigen können. Weiter nutze die Beklagte weiterhin den nicht vermieteten Kellerraum. Auch dies rechtfertige die fristlose Kündigung.
Die Klägerin beantragt, wie folgt zu erkennen:
Die Beklagte wird verurteilt, die Fläche im 1. Obergeschoss des Objekts R.chaussee ... in ... H., bestehend aus 200 m² Bürofläche im vorderen Teil und ca. 100 m² Wohnfläche im hinteren Teil, insgesamt ca. 300 m², nebst einem dazugehörigen Kellerraum, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben, hilfsweise zum 31. März 2022.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
sowie
die Klägerin im Wege der Widerklage zu verurteilen, an die Beklagte einen Betrag in Höhe von € 6.238,50 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Klägerin beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, der Mietvertrag sei sowohl von Herrn J. R. als auch von Herrn K. R. unterschrieben worden. Der hintere Bereich der Mieträume werde zu Wohnzwecken verwendet und sei entsprechend eingerichtet, wenn jemand in der Agentur übernachten wolle. Der Zeuge von W. sei lediglich in dem Konferenzraum, dem angrenzenden Flur und einem WC gewesen, in dem Mängel in Augenschein genommen worden seien.
Die Beklagte habe vor Abschluss des Vertrags mit der M. G. AG die Genehmigung der Voreigentümerin eingeholt, die auch erteilt worden sei. Den Kellerraum habe sie bereits am 04.10.2021 vollständig durch ihren Mitarbeiter W1 räumen lassen und die Tür unverschlossen gelassen. Dies sei der Klägerin auch kommuniziert worden. Die im Raum verbliebenen Regale stünden nicht im Eigentum der Beklagten und hätten bereits bei Nutzungsbeginn in dem Raum gestanden. Der Beklagten stünde ein Anspruch zu auf Erstattung ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten für die Abwehr des Räumungsanspruchs und der unberechtigten Abmahnungen der Klägerin. Hierfür seien der Beklagten Kosten von € 6.238,50 entstanden.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstands wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 05.07.2022 (Bl. 56 ff. d.A.), 15.11.2022 (Bl. 117 ff. d.A.) und vom 30.11.2023 (Bl. 244 ff. d.A.) Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen C. V., J. R. und K. R.. Zudem wurde ein schriftliches Sachverständigengutachten der Sachverständigen M. N. eingeholt, das von ihr in der mündlichen Verhandlung vom 30.11.2023 mündlich ergänzt wurde. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 15.11.2022 (Bl. 117 ff. d.A.) und vom 30.11.2023 (Bl. 244 ff. d.A.) sowie das schriftliche Gutachten vom 10.07.2023 (Bl. 191 ff. d.A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
I. Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. (1.) Die Widerklage ist zulässig und ebenfalls unbegründet. (2.)
1. Die Klägerin kann von der Beklagten nicht die Räumung der angemieteten Räume gem. § 546 Abs. 1 BGB verlangen, da die ausgesprochenen Kündigungen unwirksam sind und das Mietverhältnis somit fortbesteht.
Zwar ist die Klägerin aktivlegitimiert. Laut Grundbuchauszug Anlage K 11 ist sie als Eigentümerin eines Miteigentumanteils an dem Grundstück R.chaussee ..., verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung W-03, im Grundbuch eingetragen. Aus der als Anlage K 12 vorgelegten Abgeschlossenheitsbescheinigung geht hervor, dass es sich bei der streitgegenständlichen Fläche um die Wohneinheit W-03 aus dem 2. OG handelt. Zudem ist aus dem als Anlage K 11 vorgelegten Grundbuchauszug ersichtlich, dass die Klägerin Eigentümerin sämtlicher Wohneinheiten des Objekts ist. Die Klägerin ist somit gem. § 566 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten.
Die ausgesprochenen Kündigungen sind jedoch unwirksam.
a) Die fristlosen Kündigungen vom 19.10.2021 und vom 07.12.2021 wegen einer unerlaubten Untervermietung sind unwirksam.
Die außerordentliche fristlose Kündigung setzt zunächst das Bestehen eines wichtigen Grundes voraus. Vorliegend kommt § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB in Betracht. Danach besteht ein wichtiger Grund, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maß verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Soweit die Klägerin eine Untervermietung an eine Firma N. behauptet hat, hat sie hierzu nach dem Bestreiten durch die Beklagte allerdings nicht weiter vorgetragen und auch keinen Beweis angeboten.
Eine Überlassung der Räume zur teilweisen Nutzung an die Firma M. ist zwar mit Abschluss eines Servicevertrags unstreitig erfolgt. Es kann insoweit aber dahinstehen, ob das von der Beklagten beschriebene Geschäftsmodell, wonach zwei Mitarbeiter der M. AG im Rahmen eines Co-Working ggf. freie Arbeitsplätze und Einrichtungen der Beklagten nutzen dürfen, überhaupt eine Untervermietung darstellt. Jedenfalls hat die Voreigentümerin eine etwaige Untervermietung genehmigt, indem sie mit E-Mail vom 19.12.2019 der Beklagten mitteilte, dass nichts dagegenspreche, wenn der neue Untermieter der Beklagten im Hausflur ein kleines Firmenschild anbringe, soweit dies zur edlen Optik des Treppenhauses passe. Hiermit wurde nicht nur das Aufhängen des Firmenschildes genehmigt, sondern auch die Untervermietung an sich.
Die Klägerin hat diese Genehmigung auch nicht wirksam widerrufen. Zwar hat sie mit Schreiben der Klägerin vom 19.10.2021 (Anlage K 4) behauptet, etwaige Genehmigungen der Untervermietung seien widerrufen worden. Ein derartiger Widerruf wurde indes nicht ausdrücklich ausgesprochen. Im Schreiben vom 28.09.2021 hatte sie zwar eine Zustimmung zur Untervermietung ausdrücklich verweigert. Dies ist jedoch dem Widerruf einer bereits erteilten Genehmigung nicht gleichzustellen, da ein Widerruf der Erlaubnis allenfalls aus wichtigem Grund möglich wäre (vgl. Schmidt-Futterer/Flatow, 16. Auflage, § 540 Rn. 53). Ein wichtiger Grund ist zudem weder ersichtlich noch vorgetragen worden.
b) Die fristlose Kündigung vom 07.12.2021 wegen einer nicht erfolgten Räumung des Kellerraums ist ebenfalls unwirksam. Dabei kann dahinstehen, ob eine fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB überhaupt alleine darauf gestützt werden könnte, dass die Beklagte einen Kellerraum nicht geräumt haben soll, oder ob dies allenfalls im Zusammenspiel mit weiteren Pflichtverletzungen das erforderliche Gewicht hätte, um eine fristlose Beendigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen. Die Klägerin ist für den von ihr zu beweisenden Umstand, dass die Beklagte den Kellerraum nach Ablauf der ihr mit Schreiben vom 28.09.2023 bis zum 08.10.2021 gesetzten Räumungsfrist nicht geräumt haben soll, beweisfällig geblieben. Mit Schriftsatz vom 04.10.2023 hat sie auf die hierfür benannten Zeuginnen J. W2 und V. H. verzichtet.
c) Soweit die Klägerin geltend macht, sie könne die fristlosen Kündigungen vom 19.10.2021 und vom 07.12.2021 darauf stützen, dass die Beklagte entgegen der Vereinbarung im Mietvertrag die Mietfläche ausschließlich gewerblich nutze, so dass eine Zweckentfremdung vorliege, kann die Klägerin zwar mangels des Erfordernisses einer Begründung der Kündigung gem. § 569 Abs. 4 BGB für Gewerberaummietverträge auch solche Kündigungsgründe nachschieben, die zwar nicht im Kündigungsschreiben genannt sind, bei Ausspruch der Kündigung aber bereits vorlagen (vgl. Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Handbuch Geschäftsraummiete, 5. Auflage, § 18 Rn. 39 m.w.N.). Die Wirksamkeit der Kündigung scheitert jedoch schon daran, dass es an einem Beweisantritt dazu fehlt, dass die Beklagte nach der nach § 543 Abs. 3 BGB erforderlichen Abmahnung überhaupt weiterhin gegen ihre vertraglichen Pflichten verstoßen haben soll.
aa) Die Abmahnung soll dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben (Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 69). Zweck des Abmahnungserfordernisses ist es, dem Mieter vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten einzuräumen (BGH, Urteil vom 11.01.2006, VIII ZR 364/04, Rn. 14, Juris). Eigentlicher Kündigungsgrund ist gerade die Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens trotz Abmahnung (BGH, Urteil vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/04, WuM 2006, 193, beck-online). Das Kündigungsrecht entsteht frühestens mit Fristablauf bzw. erster Zuwiderhandlung (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Auflage § 543 Rn. 217).
Zwar hatte die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 28.09.2021 (Anlage K 2) die Beklagte aufgefordert, den vereinbarten Mietzweck ausschließlich und lediglich auf den vereinbarten 200 qm zu betrieben und diesbezüglich eine mietrechtliche Abmahnung ausgesprochen. Die Klägerin hat jedoch nicht vorgetragen und Beweis dafür angeboten, dass die Beklagte auch nach Ausspruch der Abmahnung vom 28.09.2021 die Mieträume weiterhin ausschließlich gewerblich genutzt haben soll. Der Beweisantritt durch Vernehmung des Prozessbevollmächtigten der Klägerin bezog sich vielmehr auf dessen Besuch in den streitgegenständlichen Räumen im September 2021 vor Ausspruch der Abmahnung vom 28.09.2021.
Hinzu kommt, dass das Schreiben des Prozessbevollmächtigten vom 19.10.2021, in dem es hieß, er werde Rücksprache mit der Klägerin halten und sich dann unverzüglich melden, gleichzeitig eine fristlose Kündigung aus anderen Gründen enthielt. Diese Kündigung kann aufgrund der klaren Aussage, man werde zunächst noch Rücksprache halten, nicht gleichzeitig auf die behauptete Zweckentfremdung gestützt werden. Die fristlose Kündigung vom 07.12.2021 wegen einer Zweckentfremdung hätte aufgrund der am 19.10.2021 erfolgten Ankündigung, man werde Rücksprache halten und dann sich unverzüglich melden, einer erneuten Abmahnung bedurft, da die Beklagte zu diesem Zeitpunkt davon ausgehen durfte, dass die Klägerin entweder den Angaben der Beklagten Glauben schenkte oder die Angelegenheit auf sich beruhen lassen wolle.
bb) Eine Abmahnung war auch nicht nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB entbehrlich, so dass die Klägerin die Kündigungen nicht auf eine zweckentfremdende Nutzung vor der Abmahnung vom 28.09.2021 stützen kann. Die Entbehrlichkeit folgt nicht aus § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB. Die offensichtliche Wirkungslosigkeit der Abmahnung ist nicht ersichtlich. Dies ist bei einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache nur dann zu bejahen, wenn die Abmahnung nicht geeignet ist, eine künftige Pflichtverletzung des Mieters zu unterbinden oder wenn sich keine Vertrauensgrundlage mehr zwischen den Parteien herstellen lässt (Grüneberg/Weidenkaff, 83. Auflage, § 543 Rn. 48). Aus dem Vortrag der Klägerin ergibt sich nicht, dass eine Abmahnung im hiesigen Fall insofern aussichtslos gewesen wäre und das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien unwiederbringlich gestört wäre. So hat die Beklagte auch das Vertragsverhältnis mit der Firma M im Hinblick auf den vorliegenden Rechtsstreit inzwischen ausgesetzt.
Die Abmahnung war auch nicht nach § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB entbehrlich. Eine Interessenabwägung im Sinne des § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB ergibt nicht das Überwiegen eines besonderen Interesses der Klägerin an der sofortigen Kündigung. Es folgt schon aus der Systematik des § 543 BGB, dass für das Vorliegen eines solchen besonderen Interesses eine zweckwidrige Nutzung der Mieträume allein nicht ausreichen kann. Vielmehr müssen weitere Umstände hinzutreten, die den Vertragsverstoß des Beklagten als besonders schwerwiegend erscheinen lassen (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Auflage, § 543 Rn. 229). Diese können insbesondere in schweren Pflichtverletzungen des Mieters liegen. Die Klägerin trägt für diese Umstände die Darlegungs- und Beweislast. Die Klägerin ist für die weiter behaupteten Pflichtverletzungen wie die Nichträumung des Kellerraums und eine ungenehmigte Untervermietung an eine Firma N beweisfällig geblieben. Die teilweise Überlassung der Räume an die Firma M stellt keine Pflichtverletzung dar, da sie von der Voreigentümerin genehmigt worden war.
cc) Selbst wenn man aber von einer wirksamen Abmahnung ausgehen würde und die Klägerin einen Verstoß gegen die Abmahnung bewiesen hätte, hätte die in der Überschreitung des im Mietvertrag vorgesehenen gewerblichen Gebrauchs von zwei Dritteln der Mietfläche liegende Pflichtverletzung durch eine ausschließlich gewerbliche Nutzung der Gesamtfläche für sich alleine gesehen nicht das erforderliche Gewicht, um eine fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB zu rechtfertigen.
Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Dabei ist vorliegend zu berücksichtigen, dass das Bezirksamt Eimsbüttel mit Schreiben vom 30.09.2022 (Anlage B 1) inzwischen erklärt hat, dass sogar eine ausschließlich zweckfremde Nutzung der Wohnung keine Zweckentfremdung im öffentlich-rechtlichen Sinn darstellt. Ein die fristlose Kündigung rechtfertigendes erhebliches Interesse der Klägerin daran, die Beklagte an der im Vertrag vorgesehenen teilweisen Wohnnutzung festzuhalten, ist daher nicht erkennbar, zumal das Mietverhältnis aufgrund der überwiegenden gewerblichen Nutzung ohnehin rechtlich als Gewerberaummietverhältnis einzuordnen ist. Dem gegenüber hat die Beklagte ein erhebliches Bestandsinteresse. Die Interessenabwägung ergibt daher, dass eine alleine hierauf gestützte fristlose Kündigung auch nicht gerechtfertigt wären.
d) Auch die ordentliche Kündigung vom 28.09.2023 sowie die hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen vom 19.10.2021 und 07.12.2021 haben das Mietverhältnis nicht wirksam beendet. Da ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit vereinbart wurde, ist es nicht ordentlich kündbar. Der Mietvertrag vom 29.11.2018 wurde schriftlich geschlossen, so dass § 550 Satz 1 BGB, wonach ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr, der nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde, für unbestimmte Zeit gilt, vorliegend nicht eingreift. Zwar wäre der Mietvertrag vom 29.11.2018 formunwirksam, wenn er nur von einem der beiden Gesellschafter der K und J R GbR unterschrieben worden wäre. Bei rechtsfähigen Personengesellschaften ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die Vertragsurkunde von allen Gesellschaftern unterzeichnet wird (Blank/Börstinghaus/Siegmund/Weidt, 7. Auflage, § 550 Rn. 71). Das Gericht ist jedoch mit der nach § 286 ZPO erforderlichen, aber auch ausreichenden persönlichen Gewissheit, welche den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (ständige Rspr des BGH, vgl. Urteil vom 16.04.2013, - VI ZR 44/12 -, Rn. 8 m.w.N.) davon überzeugt, dass auch der Zeuge K. R. persönlich den Mietvertrag vom 29.11.2018 unterschrieben hat.
Die von der beweisbelasteten Beklagten hierzu benannte Zeugin C. V. hat hierzu erklärt, dass der Beklagten der Vertrag in zweifacher Ausfertigung zugegangen sei. Der Zeuge J. R. sei dann vor Ort gewesen und so hätten er und der Geschäftsführer der Beklagten die Unterschrift am 29.11.2018 in den Mieträumen geleistet. Der Zeuge R. habe dann beide Exemplare mitgenommen und gesagt, dass er noch die Unterschrift von seinem Bruder einholen wolle. Er habe dann das von seinem Bruder unterzeichnete Exemplar zeitnah persönlich zurückgebracht. Sie könne nicht mehr sagen, ob dies am selben Tag oder evtl. auch später geschehen sei. Jedenfalls habe er den Vertrag nicht erst mehrere Wochen später zurückgebracht. Er habe nur ein Exemplar zurückgebracht und das andere Exemplar behalten. Sie erkenne den in der mündlichen Verhandlung ihr vorgelegten Originalvertrag als das damals unterzeichnete Vertragsexemplar anhand der Paraphierung ihres Mannes, des Geschäftsführers der Beklagten, an den Seiten und weil sich dieser Originalvertrag seitdem in dem Besitz der Beklagten befunden habe. Sie sei bei der Beklagten zuständig für das Personalwesen. Sie sei bei dem Gespräch und der Unterzeichnung dabei gewesen. Sie sei damals von der Echtheit der Unterschrift ausgegangen und habe auch keinen Anlass gesehen, die Echtheit zu prüfen. Sie habe lediglich geprüft, dass zwei Unterschriften auf dem Vertrag waren.
Die Aussage der Zeugin V. war in sich schlüssig und widerspruchsfrei. Erinnerungslücken räumte sie ein. Nachvollziehbar schilderte sie die Umstände, wie es zu den Unterschriften auf dem Vertrag gekommen sein soll und machte dabei auch ungefragt Angaben zum Randgeschehen. So räumte sie auch ein, dass ihr aufgrund des Umstands, dass die Beklagte zuvor Untermieterin der Räume war und dieser als Untermieterin eine Kopie des Hauptmietvertrags zur Verfügung gestellt worden war, die Unterschrift des Zeugen K. R. bekannt war. Bei einem taktischen Aussageverhalten hätte die Zeugin dies verschwiegen. Nachvollziehbar ist auch, dass sie schilderte, keinen Anlass für einen Abgleich der Unterschriften gesehen zu haben. Auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Zeugin V. als Ehefrau des Geschäftsführers der Beklagten in deren Lager steht, war ihre Aussage glaubhaft.
Allerdings konnte die Zeugin V. nur angeben, dass der Zeuge J. R. den Mietvertrag mitnahm, um ihn vom Zeugen K. R. unterschreiben zu lassen, und dann persönlich ein mit einer entsprechenden Unterschrift versehenes Vertragsexemplar zurück zur Beklagten brachte, nicht jedoch bezeugen, dass der Zeuge K. R. selbst diese Unterschrift geleistet hatte. Für die Behauptung der Beklagten, der Zeuge K. R. habe den Mietvertrag unterschrieben, sprechen jedoch noch weitere gewichtige Umstände.
So befinden sich auf dem im Verfahren von der Beklagten vorgelegten Originalvertrag befinden in dem Feld „Unterschrift des Vermieters“ untereinander zwei Unterschriften. Auch hat die Beklagte zusammen mit der Originalurkunde des Mietvertrags das Originalanschreiben vorgelegt, mit dem sie die beiden Mietvertragsexemplare von der damaligen K. und J. R. GbR zugesandt bekommen haben soll. Dieses lautet: „Anbei zwei Vertragsdokumente. Bitte unterschreiben Sie beide Exemplare als Mieter und lassen uns diese bitte wiederzukommen. Anschließend unterschreiben wir und bringen Ihnen dann Ihren Mietvertrag in die R.chaussee“. Dieses Anschreiben spricht dafür, dass die Zeugen R. durchaus davon ausgingen, dass der Mietvertrag von beiden Gesellschaftern unterzeichnet werden musste.
Hinzu kommt, dass die Beklagte unstreitig am 24.05.2019 den Mietvertrag als Dauerrechnung an ein Steuerberaterbüro übersandte. Aus der als Anlage B 2 zum Schriftsatz vom 09.12.2022 vorgelegten E-Mail vom 24.05.2019 ist erkennbar, dass der damals offenbar eingescannte und übersandte Mietvertrag bereits auch eine zweite Unterschrift „R“ aufwies, die mit derjenigen auf dem im Verfahren vorgelegten Originalmietvertrag übereinstimmt. Am 04.02.2020 übersandte die Beklagten den eingescannten Mietvertrag mit der zweiten Unterschrift „R“ zudem an die Rechtsanwaltskanzlei G., wie sich aus der mit Schriftsatz vom 09.12.2022 vorgelegten Anlage B 3 ergibt. Zu beiden Zeitpunkten hatte die Beklagte unstreitig keine Kenntnis davon, dass ihre Vermieterin die Immobilie verkaufen würde und ein Eigentümerwechsel bevorstehen würde. Sie hätte somit keinen Anlass gehabt, eine zweite Vermieterunterschrift zu fälschen. Wäre ihr nachträglich aufgefallen, dass die zweite Vermieterunterschrift fehlt und notwendig war, hätte sie diese vielmehr problemlos noch von der damaligen Vermieterin nachfordern können. Es sind keine Gründe ersichtlich, warum die Beklagten davon hätte ausgehen sollen, dass ihr auf Nachfrage diese zweite Unterschrift verweigert worden wäre.
Gestützt wird die Überzeugung des Gerichts, dass es sich um die Originalunterschrift des Zeugen K. R. handelt, zudem durch das sowohl als Hauptbeweis als auch aus prozessökonomischen Gründen zugleich als Gegenbeweis eingeholte Sachverständigengutachten. Zwar ergab das nachvollziehbare und überzeugende Sachverständigengutachten, dass aufgrund der niedrigen graphischen Ergiebigkeit der strittigen Unterschrift nicht unterscheidbar ist, ob die Unterschrift auf dem Originalmietvertrag von dem Zeugen K. R. oder einer anderen Person stammt. Die Untersuchungen ergaben jedoch auch, dass die Unterschrift keine klassischen Fälschungsmerkmale aufweist. Weder in der Feinstruktur noch im Bereich der Bewegungsführung, der Formgebung und der Ausdehnungsdimensionen konnte die Sachverständige Hinweise für eine Fälschung entdecken. Die Sachverständige gab dazu nachvollziehbar und plausibel an, dass die Befunde also die Urheberhypothese stärker als die Fälschungshypothese stützen. Allerdings seien aufgrund der geringen Komplexität der Unterschrift des Zeugen K. R. prinzipiell Fälschungen möglich. Eine solche Unterschrift könne schnell und zügig nachgeahmt werden. Die Unterschrift auf dem Originalmietvertrag sei zügig und sicher gefertigt worden. Da die Ergiebigkeit der Originalunterschrift aber so niedrig sei, könne das jemand mit etwas Übung so hinbekommen. Es komme auf die graphischen Möglichkeiten der Person an, die die Unterschrift fälschen wolle. Die Sachverständige konnte nicht ausschließen, dass es eine Fälschung sei, die die Fälschungsmerkmale nicht aufweise.
Gleichwohl sieht das Gericht den Umstand, dass die Unterschrift keine Fälschungsmerkmale aufweist, als weiteres Indiz dafür an, dass es sich um die Originalunterschrift handelt. Auch wenn alleine aufgrund des Gutachtens weder davon ausgegangen werden könnte, dass es sich um die Originalunterschrift handelt, noch dass es eine Fälschung ist, führt doch der Umstand, dass die Unterschrift keine Fälschungsmerkmale aufweist, zusammen mit der glaubhaften Aussage der Zeugin V. sowie den vorgelegten Unterlagen, insbesondere den Anlagen B 2 und B 3 zum Schriftsatz vom 09.12.2022 dazu, dass das Gericht davon überzeugt ist, dass es sich um die Originalunterschrift des Zeugen K. R .handelt.
Der Überzeugung des Gerichts von der Echtheit der Unterschrift steht auch nicht entgegen, dass das der Klägerin von der Voreigentümerin überlassene Mietvertragsexemplar auf Vermieterseite lediglich die Unterschrift des Zeugen J. R. aufweist, wie aus der Anlage K 1 ersichtlich. Das bei der J. und K. R. GbR verbliebene Exemplar des Mietvertrags musste nicht beide Unterschriften aufweisen. Dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB kann auch gem. § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB entsprochen werden, wonach es genügt, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet (BGH, Urteil vom 07.03.2018 – XII ZR 129/16, NJW 2018, 1540, beck-online).
Die Aussagen der gegenbeweislich vernommenen Zeugen J. und K. R. vermögen den erbrachten Hauptbeweis ebenfalls nicht zu erschüttern.
Der Zeuge J. R. gab an, er habe die von dem Rechtsanwalt vorbereiteten Vertragsentwürfe am 29.11.2018 in den Räumen in der R.chaussee vorbeigebracht. Er habe sie eigentlich nur abgeben wollen. Der Geschäftsführer der Beklagten sei da gewesen und habe gesagt, dass man das ja gleich erledigen könne. Er und der Geschäftsführer der Beklagten hätten den Vertrag dann unterschrieben. Ein Exemplar sei bei der Beklagten geblieben und ein Exemplar habe er wieder mitgenommen. Ein weiterer Besuch bei der Beklagten habe nicht stattgefunden. Ihm sei die Dringlichkeit, einer weiteren Unterschrift des weiteren Gesellschafters nicht bekannt gewesen. Auch andere Mietverträge seien nur von dem einen oder dem anderen Gesellschafter unterschrieben worden. Er könne definitiv ausschließen, dass er den Vertrag mitgenommen habe, um ihn von seinem Bruder unterschreiben zu lassen. Es sei immer so gewesen, dass sie alles zusammen abgestimmt hätten, aber unterschrieben hätte dann nur einer. Auf Vorhalt der Unterschrift auf der von der Beklagten vorgelegten Originalurkunde erklärte der Zeuge J. R., dass es zwar aussehe wie die Unterschrift seines Bruders, er aber nicht wisse, wie die Unterschrift darunter gekommen sein solle. Er könne sich das nicht erklären. Hätten sie das gewusst, hätten sie ja auch die anderen Verträge alle zu zweit unterschrieben.
Das Gericht hat Zweifel an der Glaubhaftigkeit der Angaben des Zeugen J. R., wobei es dem Zeugen nicht unterstellen möchte, bewusst die Unwahrheit gesagt zu haben. Möglicherweise kann er sich auch einfach nicht mehr richtig erinnern an die Vorgänge, was angesichts der seit 2018 verstrichenen Zeit und angesichts des Umstands, dass es nach seinen Angaben nicht der einzige Mietvertrag war, den die GbR abgeschlossen hat, nur verständlich und nachvollziehbar wäre. So hält das Gericht es für möglich, dass der Zeuge aus dem Umstand, dass die im Besitz der GbR noch befindlichen Mietvertragsexemplare auch anderer Mietverträge nur jeweils die Unterschrift eines Gesellschafters aufweisen, nachträglich darauf geschlossen hat, dass sie damals von dem Ausreichen einer Unterschrift ausgegangen seien. Das Gericht hält es allerdings für wenig wahrscheinlich, dass sämtliche Mieter einschließlich der Beklagten so nachlässig und rechtsunkundig gewesen sein sollen, dass ihnen die Notwendigkeit der Unterschrift beider Gesellschafter nicht bekannt gewesen sein soll. Es kann daher durchaus sein, dass die jeweils den Mietern überlassenen Verträge gem. § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB durchaus beide Unterschriften aufweisen. Zweifel an der Glaubhaftigkeit und dem Erinnerungsvermögen des Zeugen ergaben sich zudem daraus, dass er auf die Frage nach dem Anschreiben, in dem es heißt, dass „wir“ anschließend an die Unterschrift der Mieterin den Mietvertrag „unterschreiben werden“, ausweichend antwortete und hierzu nichts weiter sagen konnte oder wollte.
Erhebliche Zweifel an der Belastbarkeit seiner Aussage ergeben sich zudem daraus, dass der Zeuge angab, dass er sich durch ein Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 10.11.2022 (Anlage zum Protokoll vom 15.11.2022), was er wenige Tage vor seiner Vernehmung erhalten hatte, unter Druck gesetzt fühle. In diesem Schreiben hatte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten um einen Anruf gebeten. Der Zeuge gab an, dass er das als unpassend empfunden habe. Auffällig war dabei, dass der Zeuge nicht erwähnte, dass der von der Klägerin aufgebaute Druck auf den Zeugen noch sehr viel höher war. Diese hatte nämlich mit Schriftsatz vom 29.08.2022 der K. und J. R. GbR den Streit verkündet und darin ausgeführt, dass für den Fall, dass der Mietvertrag nicht ordentlich kündbar sei (weil die Unterschrift auf dem Exemplar der Beklagten echt ist), sie Schadensersatzansprüche gegen die GbR habe. Der Klägerin entstehe ein erheblicher Schaden, wenn die Beklagte die Mietfläche nicht nach Ablauf der Kündigungsfrist die Mietfläche räume. Sämtliche Mehrkosten und Schäden würden dann gegenüber der GbR geltend gemacht werden. Die Streitverkündigung war der GbR am 03.09.2022 und somit circa sechs Wochen vor der Zeugenvernehmung zugestellt worden. Der Zeuge J. R. hat somit ein erhebliches Interesse am Ausgang des Rechtsstreits, da er für den Fall, dass die Unterschrift auf dem Vertragsexemplar der Beklagten echt ist, befürchten muss, von der Klägerin auf ganz erhebliche Summen Schadensersatz in Anspruch genommen zu werden. Unabhängig davon, ob ein derartiger Schadensersatzanspruch, der ein Verschulden der GbR voraussetzen würde, überhaupt bestehen würde, wurde hiermit jedenfalls ganz erheblicher Druck auf den Zeugen J R aufgebaut. Dies und der auffällige Umstand, dass dieser das Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Beklagten als belastend beschrieb, die Androhung von Schadensersatzansprüchen durch die Klägerin nicht erwähnte, lässt das Gericht an der Glaubhaftigkeit seiner Aussage zweifeln.
Entsprechendes gilt für die Aussage des Zeugen K. R.. Auch diese schilderte das Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Beklagten als bedrängend und bedrohlich, ohne zu erwähnen, dass es die Klägerin ist, die der GbR hohe Schadensersatzforderungen angedroht hat. Die Aussage des Zeugen K. R. war aber auch unergiebig. Er gab an, sich einfach nicht erinnern zu können. Der Umstand, dass sie bisher immer alle Mietverträge alleine unterschrieben hätten, sei für ihn ein Indiz dafür, dass er den streitgegenständlichen Mietvertrag nicht unterschrieben habe. Die Unterschrift sehe zwar aus, wie seine Unterschrift, Er könne sich aber einfach nicht erinnern und wüsste auch nicht, wie oder wann er da etwas unterschrieben haben solle.
Wie bereits oben ausgeführt, vermochte das auch gegenbeweislich einzuholende Sachverständigengutachten mangels Fälschungsmerkmalen der Unterschrift auf dem Originalmietvertrag ebenfalls nicht den Beweis zu erbringen, dass es sich um eine Fälschung handelt.
2. Die Widerklage ist zulässig, aber unbegründet.
Die Beklagte hat gegen die Klägerin keinen Anspruch gem. § 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB auf Ersatz ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, die ihr dadurch entstanden sind, dass sie sich gegen die Kündigungen vom 28.09.2021, 19.10.2021 und 07.12.2021 zur Wehr gesetzt hat. Mit einer wegen fehlender materieller Gründe unwirksamen Kündigung macht der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache streitig und verletzt damit seine Vertragspflichten. Geschieht das schuldhaft, wobei Fahrlässigkeit genügt, und erwächst dem Mieter daraus ein Schaden, ist der Vermieter dem Mieter aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung ersatzpflichtig (BGH, Urteil vom 11.01.1984 – VIII ZR 255/82 –, BGHZ 89, 296-308, Rn. 21; BGH, Urteil vom 08.07.1998 - XII ZR 64/96, NZM 1998, 718 unter 2 a; BGH, Urteil vom 18.05.2005 - VIII ZR 368/03, unter II 1; BGH, Urteil vom 15.12.2010 – VIII ZR 9/10 –, Rn. 8, juris).
Der Ausspruch der ordentlichen Kündigung vom 28.09.2021 war nicht schuldhaft. Angesichts des Umstands, dass die Klägerin lediglich über ein Mietvertragsexemplar verfügte, auf dem sich keine Unterschrift des Zeugen K. R. befand, durfte sie von einem Formfehler ausgehen. Fahrlässigkeit ist ihr insoweit nicht vorzuwerfen.
Auch hinsichtlich der fristlosen Kündigungen vom 19.10.2021 und vom 07.12.2021 wegen einer unerlaubten Untervermietung kann der Klägerin kein Verschulden vorgeworfen werden. Unstreitig hatte die Beklagte Mitarbeitern der M. G. die Nutzung der Räume teilweise gestattet und es war auch ein entsprechendes Firmenschild angebracht worden, so dass die Klägerin zunächst von einer ungenehmigten Untervermietung ausgehen durfte. Die Beklagte hatte in ihrem Schreiben vom 01.10.2021 als Reaktion auf die diesbezügliche Abmahnung zwar behauptet, die Voreigentümerin habe die Untervermietung genehmigt, dies jedoch weder weiter substantiiert, noch hierzu Belege wie etwa die E-Mail vom 19.12.2019 vorgelegt. Soweit die Klägerin die fristlose Kündigung vom 07.12.2021 außerdem darauf stützte, dass die Beklagte einen Kellerraum nicht geräumt habe, so ist die Klägerin hierfür zwar beweisfällig geblieben. Die Beklagte hat jedoch selber vorgetragen, dass im Kellerraum noch Regale verblieben waren, von denen sie behauptet, dass diese bereits bei Nutzungsbeginn in den Raum gestanden hätte. Es fehlt daher auch insoweit an einem Verschulden der Klägerin, da diese ohne weitere Information durch die Beklagte davon ausgehen durfte, dass es sich um Regale der Beklagten handelte und somit eine vollständige Räumung noch nicht erfolgt war.
II. Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 92 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 S. 1, 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 174 BGB
§ 550 BGB
§ 543 BGB
§ 286 ZPO
§ 543 Abs. 3 BGB
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 566 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB
§ 543 Abs. 1 BGB
§ 569 Abs. 4 BGB
§ 543 Abs. 3 S. 2 BGB
§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB
§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB
§ 543 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 550 Satz 1 BGB
§ 550 S. 1 BGB
§ 126 Abs. 2 Satz 2 BGB
§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB
§ 92 Abs. 1 ZPO
§ 709 S. 1, 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2018, 1540
BGHZ 89, 296
NZM 1998, 718
4 U 6/24
XII ZR 89/24
VIII ZR 364/04
VI ZR 44/12
XII ZR 129/16
VIII ZR 255/82
XII ZR 64/96
VIII ZR 368/03
VIII ZR 9/10