Kammergericht (Berlin, )
Beschluss vom 2017-10-23, Aktenzeichen 8 U 91/17
ECLI: ECLI:DE:KG:2017:1023.8U91.17.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Sieht der Mietvertrag für die Ausübung einer Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses weder die Schriftform noch ein anderes Formerfordernis vor, während er für Kündigungen bestimmt, dass diese schriftlich zu erfolgen haben, ist die Übermittlung der Optionsausübung per Telefax vertraglich zulässig.(Rn.31)
2. Die Zurückweisung einer Kündigung wegen des Fehlens einer Vollmachtsurkunde ist nach einer Zeitspanne von mehr als einer Woche ohne das Vorliegen besonderer Umstände des Einzelfalls nicht mehr unverzüglich i.S.d. § 174 S. 1 BGB.(Rn.46)
3. Dies gilt entsprechend bei der Erklärung eines Widerspruchs gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses nach Ausübung der Verlängerungsoption.(Rn.49)
Verfahrensgang
Der Senat beabsichtigt, die jeweiligen Berufungen der Klägerin, der Beklagten zu 1) und des Beklagten zu 2) durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 ZPO zurückzuweisen.

Tatbestand:
Die Klägerin nimmt die Beklagten mit der vorliegenden Klage auf Räumung und Herausgabe von Gewerbeflächen und -räumlichkeiten, die Beklagte zu 1) zusätzlich unter Rückbau der auf dem Grundstück ... befindlichen Auto- und Reifenservicehalle, in Anspruch. Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und der Anträge im ersten Rechtszug wird auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Das Landgericht hat die Klage hinsichtlich der mit einer Doppelgarage bebauten Fläche abgewiesen und ihr im Übrigen stattgegeben. Gegen die teilweise Klageabweisung richtet sich die Berufung der Klägerin und die Berufungen der Beklagten zu 1) und des Beklagten zu 2) richten sich gegen ihre jeweilige Verurteilung.
Die Klägerin trägt unter Bezugnahme auf ihren erstinstanzlichen Vortrag und der dortigen Beweisantritte zur Begründung der Berufung vor:
Die von der Beklagten zu 1) per Fax ausgeübte Option sei nicht unter Wahrung des Schriftformerfordernisses gemäß § 550 BGB ausgeübt worden. Die vom Landgericht zitierte Rechtsprechung sei zu anderen Sachverhaltskonstellationen ergangen. Die Ansicht, die Ausübung der Option unterliege nicht dem Schriftformerfordernis, weil der Erwerber allein durch die formgerechte Vereinbarung der Option hinreichend gewarnt sei und dann Nachforschungen anstellen könne, liefe darauf hinaus, nur noch für den Ursprungsvertrag die Einhaltung der Schriftform gemäß §§ 550, 126 BGB zu fordern. Denn der Erwerber müsse bei jedem Mietverhältnis mit dem späteren Abschluss von Nachträgen, der bei langfristigen Mietverträgen eher die Regel als die Ausnahme sei, rechnen und sei damit hinreichend gewarnt.
Im Übrigen verteidigt sie das Urteil des Landgerichts, soweit dieses von den Beklagten angefochten wird. Die Zeugin S. habe bestätigt, der Zeugin T. in diesem konkreten Einzelfall ausdrücklich mit der Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses beauftragt zu haben.
Die Klägerin beantragt,
unter teilweiser Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin 29 O 33/16 vom 16.05.2017
(...)
3. die Beklagte zu 1) zu verurteilen, die von ihr zur Vertragsnummer 805.8001.0 innegehaltene und mit der auf dem Foto Nr. 4 ersichtlichen Doppelgarage bebaute Fläche auf dem Grundstück ... (Zufahrt von der Straße zwischen dem links gelegenen Haus ... und der rechts gelegenen ..., deren Lage sich aus der diesem Urteil beigehefteten Anlage 3 ergibt, unter vollständigem Rückbau der Doppelgarage zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagte zu 1) beantragt:
1. Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.
2. Das Urteil des Landgerichts Berlin vom 16.05.2017 zum Aktenzeichen 29 O 33/16 wird hinsichtlich des Urteilstenors zu 1. und 2. aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Der Beklagte zu 2) beantragt,
das Urteil des Landgerichts Berlin vom 16.05.2017 zum Aktenzeichen 29 O 33/16 dahingehend abzuändern, dass die Klage hinsichtlich des Beklagten zu 2) abgewiesen wird.
Die Beklagte zu 1) trägt zur Berufung der Klägerin vor, die Ausübung der Option sei in der in § 2 Nr. 2 S. 1 des Mietvertrages (im Folgenden: “MV”) vorgesehenen Form erfolgt. Dafür, dass es einer besonderen Form für die Verlängerung des Mietvertrages bedürfte, gebe der Mietvertrag nichts her. Unklarheiten gingen zu Lasten der Klägerin.
Zu ihrer eigenen Berufung trägt die Beklagte zu 1) unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags vor:
Sie habe den Kündigungen der Klägerin widersprochen. Fraglich sei, ob rechtzeitig und ob die die Kündigung aussprechenden Personen bevollmächtigt waren und dies zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärungen für die Erklärungsempfängerin ersichtlich war. Inwiefern die angebliche Abrede zwischen den Zeuginnen S. und T. für die Kündigung bzw. den Widerspruch der Verlängerung des Optionsrechts genügt, sei durch das Kammergericht näher zu überprüfen. Ob die erteilten Blankovollmachten geeignet sind, für den Fall der erwünschten Vorlage den rechtlichen Anforderungen zu genügen, erscheine fraglich. Das Ganze wirke als rückwirkend konstruiert. Insofern dürfe es genügen, dass der Beklagte zu 1) bei der Hausverwaltung seine Zweifel anmeldete.
Der Beklagte zu 1) sei weiterhin der Ansicht, dass die Bevollmächtigungen zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs nicht vorgelegen hätten und auch nicht nachgewiesen worden seien.
Der Widerspruch der Beklagten sei auch unverzüglich i.S.v. § 174 BGB erfolgt. Die übliche Frist von einer Woche sei vorliegend ungenügend, weil es sich um eine Erklärung im Rechtsverkehr zwischen Kaufleuten handelte. Dort gelte es, die üblichen Sorgfaltspflichten unter Kaufleuten zu berücksichtigen und nicht inhaltslose Erklärungen in die Welt zu setzen bzw. ohne zumindest einigermaßen ordentliche Überprüfung der Sachzusammenhänge eine Kündigungserklärung mangels ordnungsgemäß offen gelegter Vertretungsvollmacht zurückzuweisen. Vorliegend hätten Schwierigkeiten hinsichtlich der Vertretungsbefugnisse der Damen T. und U. schon deshalb bestanden, weil Letztere unstreitig nur als Sekretärin für die Hausverwaltung tätig gewesen sei und keine Prokura habe. Insofern habe man von einem langjährigen Vertragspartner eine gehörige Überprüfung vor Zurückweisung einer rechtlich wichtigen Erklärung erwarten dürfen, für die eine Woche nicht genügend sei, zumal sich in der Person der Frau U. etwas geändert haben könnte.
Die Beklagte zu 1) sei auch nicht zum Rückbau der Halle verpflichtet.
Es ergebe sich entgegen den Ausführungen des Landgerichts nicht aus § 1 MV, dass eine Freifläche zum Betrieb einer Autohalle vermietet wurde. Der überwiegende Teil des vermieteten Gegenstandes sei eine Freifläche und nur ein Teil davon bebaut mit einer Autohalle, die bei Abschluss des Mietvertrages am 01.01.2008 bereits auf dem Grundstück vorhanden gewesen sei. Diese bauliche Maßnahme sei wesentlicher Bestandteil des Grundstücks gemäß § 94 BGB geworden und stehe damit im Eigentum der Klägerin. Aus dem handschriftlichen Zusatz in § 20 MV könne keine Eigentumsübertragung bzw. Abrissverpflichtung auf die Beklagte zu 1) übergehen. Zudem liege kein Fall des § 20 vor, weil die Baugenehmigung Bestand habe.
Eine Abrissverpflichtung der Beklagten zu 1) stehe auch im Widerspruch zu den Regelungen in Anlage 1 zum Mietvertrag. Hierbei handele es sich um Individualvereinbarungen, welche die Klägerin in Kenntnis der gesamten Begebenheiten, insbesondere der Existenz der Halle, abgeschlossen habe.
Der Beklagte zu 2) trägt zur Begründung der Berufung vor:
Die vom Landgericht durchgeführte Beweisaufnahme habe nicht ergeben, dass die der Zeugin T. erteilte Vollmachtsurkunde dazu dienen sollte, die Zeugin T. stets und jederzeit zur Alleinvertretung bei der Beendigung von Mietverhältnissen zu ermächtigen. Denn die Zeugenaussagen, insbesondere der untechnische Sprachgebrauch der Zeuginnen, die von “Spezialvollmachten" und “Vollmachten" gesprochen aber damit offensichtlich Vollmachtsurkunden gemeint hätten, belege nicht, dass bereits eine Vollmachtserteilung gemäß § 167 Abs. 1 1. Alt. BGB gemeint war. Vielmehr ließen sich die Zeugenaussagen so verstehen, dass eine Vollmachtserteilung gemäß § 167 Abs. 1 1. Alt BGB durch Erklärung der Zeugin S. gegenüber der Zeugin T. gerade nicht erfolgte, sondern vielmehr die künftige Vollmachtserteilung gegenüber dem jeweiligen Dritten durch Verwendung der Vollmachtsurkunden bezweckt war. Diese seien aber unstreitig den Widerspruchserklärungen bzw. Kündigungen nicht beigefügt gewesen.
Die Klägerin habe auch keine Bevollmächtigung der Zeugin T. nach § 167 Abs. 1 1. Alt BGB beweisen können. Entgegen der Ansicht des Landgerichts entspreche die Unterscheidung zwischen der Bevollmächtigung durch Erklärung gegenüber dem zu Bevollmächtigenden und durch Bevollmächtigung gegenüber dem Dritten der gesetzlichen Dogmatik. In der Praxis sei nicht nur diese Unterscheidung üblich, sondern auch, dass sich die Vollmachtsurkunde als Instrument zum Nachweis der Vollmacht treuhänderisch im Besitz des zu Bevollmächtigenden befindet, damit dieser auf eine Einzelanweisung hin von der Vollmachtsurkunde dadurch Gebrauch macht, dass er sie dem Dritten übermittelt und hierdurch die Bevollmächtigung gleichzeitig begründet und nachweist. Die Zeugenaussagen bestätigten diese Bewertung. Danach sei gerade nicht auszuschließen, dass die Vollmachten nur bereitlagen, um im Einzelfall zur Begründung der Vollmacht durch Übermittlung an den jeweiligen Dritten verwendet zu werden.

Entscheidungsgründe:
Der Senat ist einstimmig davon überzeugt, dass die Berufungen der Klägerin, der Beklagten zu 1) und des Beklagten zu 2) offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg haben.
Nach § 513 Absatz 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist vorliegend nicht der Fall.
A. Berufung der Klägerin
Das Landgericht hat die Klage hinsichtlich des Klageantrages zu 3) zu Recht abgewiesen. Der Klägerin steht gegen die Beklagte zu 1) kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mieträume gemäß § 546 Abs. 1 BGB bzw. auf deren Herausgabe gemäß § 985 BGB zu. Denn das Mietverhältnis der Parteien über die mit einer Doppelgarage bebaute Fläche (Mietvertrag Nummer 805.8001.0) ist durch die von der Beklagten ausgeübte Option um 5 Jahre verlängert worden.
Die Beklagte zu 1) hat - entgegen der Ansicht der Klägerin - die Option wirksam ausgeübt.
Nach § 2 Ziffer 1 MV ist der Beklagten zu 1) ein Optionsrecht eingeräumt, das Mietverhältnis einmal um weitere fünf Jahre zu verlängern, wobei von dem Optionsrecht spätestens sechs Monate vor Ablauf der Festlaufzeit, mithin bis zum 30.06.2015, Gebrauch gemacht werden kann.
Die Beklagte hat die Verlängerungsoption mit Telefax vom 29.06.2015 (Anlage B4), welches am 30.06.2015 bei der Klägerin eingegangen ist, wirksam ausgeübt, so dass sich das Mietverhältnis über den 30.12.2015 hinaus um weitere fünf Jahre verlängert hat.
1) Die Übermittlung per Telefax verstieß nicht gegen ein vertraglich vereinbartes Formerfordernis. Die mietvertragliche Vereinbarung sieht für die Option keine Form vor. § 2 Ziffer 2 MV bestimmt lediglich für Kündigungen, dass diese schriftlich zu erfolgen haben. Für die Ausübung der Option ist weder die Schriftform noch ein anderes Formerfordernis mietvertraglich vereinbart worden.
2) Der strengen Schriftform des § 126 BGB, für die ein Telefax mangels eigenhändiger Unterzeichnung unzureichend wäre (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 76. Auflage 2017, § 126 BGB, Rn 8 m.w.N.), bedurfte es für Ausübung der Verlängerungsoption entgegen der Ansicht der Klägerin nicht.
Die vertraglich vereinbarte Verlängerungsoption gewährt der begünstigten Mietvertragspartei das Gestaltungsrecht, durch einseitige, empfangsbedürftige Erklärung den bestehenden Mietvertrag über den zeitlichen Ablauf hinaus um die in der Optionsklausel vereinbarte Frist oder auf unbefristete Zeit zu verlängern (Bub/Treier/Drettmann, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage 2014, II, Rn 427 mit Rechtsprechungsnachweisen). Durch die Ausübung kommt kein neuer Vertrag zustande. Vielmehr wirkt sie unmittelbar auf das bestehende Mietverhältnis ein, indem sie mit ihrer Gestaltungswirkung die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit ändert und ihr einen neuen Zeitabschnitt hinzufügt. Im Übrigen wird der Mietvertrag aber mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt und die Identität des Vertrags bleibt erhalten. Entsprechend bewirkt die Ausübung einer Verlängerungsoption keine Änderung der vertraglichen Beziehungen, die einen Neuabschluss des Mietvertrages darstellt (vgl. BGH Urteil vom 14.10.2015 - XII ZR 84/14 - MDR 2015, 1411).
Die Optionsausübung bedarf nicht der Schriftform des § 550 BGB (vgl. Bub/Treier/Drettmann, a.a.O., II Rn 436; Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 6. Auflage, Kapitel 5 Rn 187; Ghassemi-Tabar/Guhling, Weitemeyer, Gewerberaummiete, 2015, § 550 BGB Rn 66; wohl auch Erman/Lützkenkirchen, BGB, 14. Auflage 2014, Vor § 535 BGB Rn 63; Lindner-Figura 3. Auflage, Kapitel 6 Rn 70; Hartmut Guhling, NZM 2014, 529, 533 unter Bezugnahme auf BGH Urteil vom Urteil vom 24.07.2013 - XII ZR 104/12 - NZM 2013, 759, Tz. 25 und auf BGH Urteil vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13 - NZM 2014, 308, Tz 28; vgl. Senatsbeschlüsse vom 17.10.2016 - 8 U 41/16, vom 02.01.2017 - 8 U 136/16 und vom 15.06.2017 - 8 U 116/16; a.A. vgl. Münchener Kommentar/Häubling, BGB, 7. Auflage, § 535 BGB Rn 27; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 542 BGB Rn 188; Staudinger/Emmerich, BGB, 2014, Vorbem zu § 535 BGB Rn 104; vgl. OLG Köln Urteil vom 29.11.2005 - 22 U 105/05 - NZM 2006, 464 für unwirksame Ausübung durch Telefax; OLG Frankfurt Urteil vom 20.05.1998 - 23 U 121/97, NZM 1998, 1006, Tz 38; dagegen offen gelassen: Börstinghaus/Blank, Mietrecht, 5. Auflage, § 542 BGB Rn 207; Senatsurteil vom 02.05.2013 - 8 U 130/12 - Grundeigentum 2013, 808, Tz 19; OLG Düsseldorf Urteil vom 22.01.2013 - I-24 U 97/12 - ZMR 2013, Tz 43).
Der Bundesgerichtshof hat bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass es eine Reihe von Fallgestaltungen gibt, in denen § 550 BGB den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrages zu verschaffen, in den er kraft Gesetzes eintritt, nicht umfassend gewährleisten kann. Sinn und Zweck der Schriftform ist es nämlich nicht, ihm Gewissheit zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist (vgl. BGH Urteil vom 24.02.2010 - XII ZR 120/06 - NJW 2010, 1518, Tz 14) und im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch besteht oder etwa von den Mietvertragsparteien mündlich aufgehoben ist (vgl. BGH Urteil vom 07.05.2008 - XII ZR 69/06 - Grundeigentum 2008, 798, Tz 14 m.w.N.). Dies gilt also auch für die einem Grundstückserwerber wichtige Kenntnis, bis zu welchem Zeitpunkt ein langfristiges Mietverhältnis besteht. Enthält die Mietvertragsurkunde eine Verlängerungsoption zu Gunsten des Mieters, kann der Grundstückserwerber der Urkunde nicht entnehmen, ob der Mieter diese Option vor dem Eigentumsübergang ausgeübt hat oder nicht, so dass Ungewissheit darüber bestehen kann, ob das Mietverhältnis bald enden oder gegebenenfalls noch jahrelang fortbestehen wird. Der Erwerber des Grundstücks ist aber durch die aus der Urkunde ersichtliche Verlängerungsoption hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich gegebenenfalls bei dem Verkäufer oder bei dem Mieter zu erkundigen (vgl. BGH Urteil vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13 - a.a.O., Tz 28; vgl. BGH Urteil vom 24.07.2013 - XII ZR 104/12 - NZM 2013, 759, Tz 25; BGH Urteil vom 02.05.2007 - XII ZR 178/04 - NZM 2007, 443, Tz 27).
Da die Ausübung der Verlängerungsoption keine Änderung der vertraglichen Bedingungen bedeutet und die Option nicht Bestandteil der von § 550 BGB geforderten Vertragsurkunde sein kann (BGH Urteil vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13 - NZM 2014, 308, Tz 29), bedarf sie auch im Nachhinein nicht der Schriftform des § 550 BGB. Der Erwerber ist - wie bei anderen Fallgestaltungen - hinreichend dadurch geschützt, dass aus dem schriftlichen Mietvertrag die Vereinbarung über die Verlängerungsoption zu entnehmen ist und er zur tatsächlichen Ausübung Erkundigungen einholen kann (vgl. Senatsbeschlüsse vom 17.10.2016 - 8 U 41/16 -, vom 02.01.2017 - 8 U 136/16 - und vom 15.06.2017 - 8 U 11/16). Soweit die Klägerin meint, diese Auffassung liefe auf eine Aushöhlung von § 550 BGB hinaus, weil der Erwerber bei jedem Mietverhältnis mit dem späteren Abschluss von Nachträgen rechnen müsse und somit hinreichend gewarnt sei, trägt diese Argumentation nicht. Denn anders als bei der in dem schriftlichen Mietvertrag vereinbarten Verlängerungsoption, bei der der Erwerber aus der Mietvertragsurkunde einen Hinweis auf die Möglichkeit der Optionsausübung und damit einer Verlängerung des Mietverhältnisses erhält, ist dies bei Vereinbarungen in Nachträgen regelmäßig nicht der Fall.
B. Berufung der Beklagten zu 1)
Das Landgericht hat aus zutreffenden Gründen den Klageanträgen zu 1) und zu 2) auf Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Mietflächen und -räume durch die Beklagte zu 1) stattgegeben.
Zur Begründung wird zunächst auf die überzeugenden und erschöpfenden Ausführungen des Landgerichts auf Seiten 8 bis 11 des angefochtenen Urteils Bezug genommen, denen sich der Senat anschließt. Die hiergegen vorgebrachten Rügen der Beklagten greifen nicht durch.
1. Zur Vertretungsmacht der Zeugin T.
a) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass die Zeugin T. den Widerspruch zur Vertragsverlängerung mit Vertretungsbefugnis für die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung erklärte. Die Zeuginnen S. und T. haben schlüssig, übereinstimmend und in sich widerspruchsfrei bekundet, dass die Zeugin S. die Zeugin T. spätestens im April 2015 angewiesen hat, die streitbefangenen Mietverhältnisse zu kündigen bzw. zu beenden. Schon damit hat die alleinvertretungsbefugte Zeugin S. der Zeugin T. die Vollmacht erteilt, die streitgegenständlichen Mietverhältnisse allein zu kündigen bzw. die Widersprüche zur Vertragsverlängerung zu erklären, § 167 Abs. 1 1. Alt. BGB. Denn die Anweisung der Zeugin S. ist dahingehend auszulegen, dass sie der im Übrigen nur gesamtgeschäftsführungsbefugten Zeugin T. damit nicht nur eine Arbeitsanweisung gab, sondern auch eine Vollmacht für die Abgabe der Erklärungen im Namen der Hausverwaltung erteilt hat, §§ 133, 157 BGB. Denn die Zeugin T. sollte danach die zur Beendigung der Mietverhältnisse erforderlichen Willenserklärungen allein ohne Mitwirkung der Zeugin S. abgeben. Aufgrund der Gesamtvertretungsbefugnis der Zeugin T. war die Befolgung der Anweisung mithin nur bei Erteilung einer Vollmacht der Zeugin S. möglich.
Warum diese Bevollmächtigung für den Widerspruch hinsichtlich der Verlängerung des Optionsrechts nicht genügen soll, führt die Beklagte zu 1) nicht aus. Anhaltspunkte für Zweifel an der Glaubhaftigkeit der Zeugenaussagen oder der Glaubwürdigkeit der Zeuginnen sind nicht ersichtlich und werden von der Beklagten zu 1) mit ihrem pauschalen Vortrag, "das Ganze" wirke rückwirkend konstruiert und sie sei der Ansicht, dass die Bevollmächtigungen zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs nicht vorgelegen hätten, nicht dargelegt.
Soweit die Beklagte zu 1) vorträgt, es sei fraglich, ob die erteilten Blankovollmachten geeignet sind, für den Fall der erwünschten Vorlage den rechtlichen Anforderungen zu genügen, kommt es hierauf bei der Frage des Bestehens einer Vertretungsmacht der Zeugin T. schon wegen des Vorliegens einer mündlichen Bevollmächtigung der Zeugin T. durch die Zeugin S. zur Kündigung bzw. Beendigung der streitgegenständlichen Mietverhältnisse nicht an. Zudem geht dieser Vortrag bereits unzutreffend davon aus, dass es sich bei den von der Zeugin S. als "Spezialvollmachten" bezeichneten Vollmachten um Blankovollmachten handelt. Nach den übereinstimmenden Bekundungen der Zeuginnen wurde die Zeugin T. darin bevollmächtigt, alle Erklärungen, u.a. Kündigungen und einseitige Willenserklärungen, in Angelegenheiten der der Hausverwaltung übertragenen Haus- Grundstücks- und Mietverwaltung im Namen der Hausverwaltung gegenüber Mietern abzugeben bzw. zu unterzeichnen. Der Gegenstand der Vollmacht war mithin klar umrissen und die Bevollmächtigte konkret bezeichnet. Die Zeugin S. hat zudem bekundet, es habe sich hierbei um Vollmachten für den Fall, dass ein Mieter einmal die Vorlage eines Originals wünscht. Danach sollten die Vollmachtsurkunden zum Nachweis der Bevollmächtigung der Zeugin T. gegenüber Dritten dienen. Ob dadurch zusätzlich eine generelle Alleinvertretungsbefugnis der Zeugin T. im mietrechtlichen Angelegenheiten begründet werden sollte, kann hier wegen der Einzelbevollmächtigung der Zeugin T. durch die Zeugin S. zur Kündigung und Beendigung der streitgegenständlichen Mietverhältnisse dahingestellt bleiben.
2. Zur Wirksamkeit des Widerspruchs der Klägerin
Der Widerspruch der Klägerin zur Vertragsverlängerung ist auch wirksam. Die Zurückweisung mangels Vorlage einer Vollmachtsurkunde seitens der Beklagten zu 1) ist nicht unverzüglich i.S.v. § 174 BGB erfolgt.
Für die Frage, ob eine Zurückweisung i.S.d. § 174 Satz 1 BGB unverzüglich erfolgt ist, gelten die zu § 121 BGB aufgestellten Grundsätze entsprechend (s.a. BAG, Urteil vom 08.12 2011 - 6 AZR 354/10 -, BAGE 140, 64-75 T. 32 m.w.N.). Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 Abs. 1 S. 1 BGB). Schuldhaftes Zögern setzt neben der objektiven Komponente, einem nicht mehr hinnehmbaren Zeitablauf, subjektiv ein schuldhaftes, also vorwerfbares Handeln voraus. Die Zurückweisung muss daher nicht sofort erfolgen. Dem Erklärungsempfänger ist vielmehr eine gewisse Zeit zur Überlegung und zur Einholung des Rates eines Rechtskundigen darüber einzuräumen, ob er das einseitige Rechtsgeschäft wegen fehlender Bevollmächtigung zurückweisen soll. Innerhalb welcher Zeitspanne der Erklärungsempfänger das Rechtsgeschäft wegen der fehlenden Bevollmächtigung zurückweisen muss, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls (st. Rspr. des BAG, vgl. Urteil vom 08.12 2011, a.a.O. m.w.N.; s. a. OLG München, Urteil vom 04. August 1995 - 21 U 5934/94 -, juris Tz 17).
Die Zurückweisung einer Kündigung ist nach diesen Grundsätzen nach einer Zeitspanne von mehr als einer Woche ohne das Vorliegen besonderer Umstände des Einzelfalls nicht mehr unverzüglich iSd. § 174 Satz 1 BGB (s. BAG, Urteil vom 08.12.2011, a.a.O., Tz. 33 zur Kündigung eines Arbeitsverhältnisses). Die Frist beginnt mit der tatsächlichen Kenntnis des Empfängers von der Kündigung und der fehlenden Vorlegung der Vollmachtsurkunde (vgl. § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB; s.a. OLG München, a.a.O.). Der die Kündigung Erklärende hat ein berechtigtes Interesse daran, alsbald zu erfahren, ob die Wirksamkeit der Kündigung unter formalen Gesichtspunkten in Frage gestellt wird. Das gilt insbesondere in Fällen, in denen die Möglichkeit einer Nachkündigung an eine Frist gebunden ist. Da die Rüge des § 174 BGB keinerlei Nachforschungen über die wirklichen Vertretungs- und Vollmachtsverhältnisse und auch keinen schwierigen Abwägungsprozess erfordert, sondern rein formal und routinemäßig lediglich an das Fehlen der Vollmachtsurkunde knüpft, ist eine Zeitspanne von einer Woche unter normalen Umständen ausreichend, um die Entscheidung über die Zurückweisung nach § 174 BGB zu treffen (vgl. BAG, a.a.O. m.w.N.).
Diese Grundsätze gelten entsprechend bei der Erklärung eines Widerspruchs einer vertraglich vorgesehenen Mietvertragsverlängerung, wenn die Mietvertragsparteien der Verlängerung nicht binnen einer festgesetzten Frist widersprechen. Auch hier hat der Widersprechende ein berechtigtes Interesse daran, alsbald zu erfahren, ob die Wirksamkeit der Widerspruchserklärung unter formalen Gesichtspunkten in Frage gestellt wird. Zudem knüpft die Rüge des § 174 BGB hier ebenfalls rein formal und routinemäßig lediglich an das Fehlen der Vollmachtsurkunde an. Die Beklagte zu 1) stellt auch nicht in Abrede, dass die übliche Frist insoweit eine Woche beträgt.
Die Beklagte zu 1) hat auch keine Umstände vortragen, welche die Frist von einer Woche vorliegend als ungenügend erscheinen lassen. Unerheblich ist insoweit, dass es sich um eine Erklärung im Rechtsverkehr zwischen Kaufleuten handelte und dort besondere Sorgfaltsmaßstäbe herrschen mögen. Auch mögen die Vertretungsbefugnisse der Damen T. und U. für die Beklagte zu 1) unklar gewesen sein, weil Frau U. als Sekretärin für die Hausverwaltung tätig war und keine Prokura hat. Denn für eine Zurückweisung gemäß § 174 BGB sind keinerlei Nachforschungen über die wirklichen Vertretungs- und Vollmachtsverhältnisse nötig, weil die Zurückweisung allein wegen der unterlassenen Vorlage einer Vollmachtsurkunde erfolgen kann. Bei einer Zurückweisung der Erklärung wegen fehlender Vollmachtsurkunde lief die Beklagte zu 1) insoweit keine Gefahr, inhaltslose Erklärungen in die Welt zu setzen, weil die Vollmachturkunde - leicht feststellbar - der Widerspruchserklärung eben nicht beigefügt war.
Der Beklagten zu 1) sind die Schreiben, mit denen der Verlängerung der Mietverhältnisse widersprochen wurde, am 03.06.2015 übergeben worden. Selbst bei Zugang des Schreibens der Beklagten zu 1) vom 12.06.2015 noch an diesem Tage bei der Hausverwaltung wäre die Zurückweisung erst 9 Tage nach Zugang der Widerspruchserklärung und damit nicht mehr unverzüglich erfolgt.
3. Zur Pflicht zum Rückbau der Autohalle
Der Senat hält auch wie das Landgericht dafür, dass die Beklagte zu 1) gemäß § 546 Abs. 1 BGB zum Rückbau der auf dem Grundstück . befindlichen Auto- und Reifenservicehalle verpflichtet ist.
Zutreffend führt das Landgericht aus, dass der Mieter grundsätzlich bauliche Änderungen an der Mietsache einschließlich von ihm errichteter Gebäude bei Beendigung des Mietverhältnisses zu beseitigen hat, sofern sich nicht aus den Umständen ergibt, dass der Vermieter hierauf verzichtet hat (s. BGH, Urteil vom 23.10.1985 - VIII ZR 231/84 - BGHZ 96, 141-146 und BGH, Urteil vom 26.04.1994 - XI ZR 97/93 - juris). Soweit die Beklagte zu 1) ausführt, die Auto- und Reifenservicehalle sei bei Begründung des hier streitgegenständlichen Mietverhältnisses im Jahre 2008 bereits vorhanden gewesen, führt dies zu keiner abweichenden Bewertung.
Das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg hat entschieden, dass der Mieter von Gewerberaum, der von seinem Mietvorgänger im Einverständnis mit dem Vermieter Einbauten übernimmt, im Rahmen seiner Rückgabepflicht diese bei Beendigung des Mietvertrages zu entfernen und insoweit den früheren Zustand wiederherzustellen hat, weil er sich mit Abschluss des Mietvertrages behandeln lassen muss wie ein Mieter, der die eingebrachten Sachen erst nach Abschluss des Mietvertrages einbaut und mit Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen hat (Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 13.06.1990 - 4 U 118/89 - juris).
Dies gilt erst recht im vorliegenden Fall, in dem ausweislich des unstreitigen Sachverhalts des angefochtenen Urteils die Beklagte zu 1) selbst die Halle im Rahmen früherer Mietverhältnisse errichtet hatte und sich die Rückbauverpflichtung des Mieters durch den neuen Mietvertrag nicht erledigt hat.
Zwar wäre dies anders zu bewerten, wenn die Halle mit dem streitgegenständlichen Mietvertrag mitvermietet worden wäre. Hiergegen spricht jedoch schon, dass die Klägerin entgegen der Ansicht der Beklagten zu 1) nicht Eigentümerin der Halle geworden ist. Die Halle ist nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks gemäß § 94 BGB geworden und damit in das Eigentum der Klägerin übergegangen. Verbindet ein Mieter, Pächter oder in ähnlicher Weise schuldrechtlich Berechtigter Sachen mit dem Grund und Boden, so spricht nach feststehender Rechtsprechung regelmäßig eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Vertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck i.S.v. § 95 BGB geschieht (s. BGH, Urteil vom 22.12.1995 - V ZR 334/94 - juris Tz 8). Dieser Vermutung entgegenstehende Vereinbarungen hat die Beklagte zu 1) nicht vorgetragen. Zudem trifft - wie das Landgericht zutreffend ausführt - den Mieter auch dann eine Rückbaupflicht, wenn der Vermieter Eigentümer der vom Mieter errichteten Baulichkeit geworden ist (s. BGH, Urteil vom 26.04.1994 - XI ZR 97/93 - juris Tz 32).
Der Mietvertrag sieht auch keine Regelungen vor, wonach die Auto- und Reifenservicehalle trotz des Umstandes, dass die Klägerin nicht deren Eigentümerin ist, mitvermietet worden wäre. Die Bestimmung des Mietzwecks in § 1 Ziffer 1 MV - hier "Betrieb einer Freifläche/Autohalle - stellt keine Bezeichnung des Mietgegenstandes dar, sondern grenzt die Art des Gebrauchs ein, den der Mieter von der Mietsache machen darf (vgl. Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 13.06.1990 - 4 U 118/89 -, juris).
Dagegen sprechen für eine fortdauernde Rückbauverpflichtung der Beklagten zu 1) zunächst die vom Landgericht zu Recht angeführte handschriftliche Vereinbarung in § 20 Ziffer 5 MV, wonach der Vermieter für den Abbau der Autohalle zuständig ist, wenn die Gründe für einen Entzug der diesbezüglichen Baugenehmigung beim Vermieter liegen. Zutreffend führt das Landgericht aus, dass diese Regelung obsolet wäre, wenn die Halle Eigentum des Vermieters sein sollte, mithin mitvermietet worden wäre, weil dann ohnehin nur der Vermieter als Verpflichteter in Betracht käme. Nicht nur ergibt sich im Umkehrschluss aus dieser Regelung die Zuständigkeit der Beklagten zu 1) zum Abriss, wenn die Baugenehmigung aus nicht vom Vermieter zu vertretenen Umständen entzogen wird. Diese explizite Zuständigkeitsvereinbarung legt auch nahe, dass die Rückbauverpflichtung hinsichtlich der Halle in allen anderen Fällen, in denen kein Entzug der Baugenehmigung aus vom Vermieter zu vertretenden Gründen stattfand, mithin auch im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses, bei dem Mieter liegen soll. Zudem spricht die Regelung in § 12 Ziffer 2 MV, wonach etwaige vom Vormieter übernommene Betriebs- und sonstige Einrichtungen als vom Mieter eingebaut bzw. eingebracht gelten, dafür, dass die von der Beklagten zu 1) im vorherigen Mietverhältnis errichteten Bauten erst recht weiterhin als von ihr eingebracht gelten sollten und sich die Rückbaupflicht aus dem vorherigen Mietverhältnis nicht mit Abschluss des neuen Vertrages erledigt hat.
Die Abrissverpflichtung der Beklagten zu 1) steht auch nicht im Widerspruch zu den Regelungen in Anlage 1 zum Mietvertrag, auch wenn es sich hierbei um Individualvereinbarungen, welche die Klägerin in Kenntnis der gesamten Begebenheiten, insbesondere der Existenz der Halle, abgeschlossen hat, handelt. Die Regelung in Anlage 1 zu § 20 Ziffer 1 zum Nachweis einer Haftpflichtversicherung ergibt auch dann Sinn, wenn die Halle im Eigentum der Beklagten zu 1) verblieben ist. Denn Schäden können auch an auf der Freifläche befindlichen Gegenständen, Waren, Einrichtungen und Ausstattungen entstehen. Soweit in Anlage 1 zu § 20 Ziffer 2 von Gewerberäumen die Rede ist, findet sich der Begriff der Räume nicht nur weiterhin in Anlage 1 zu § 3 in Ziffer 2, zu § 13 in der Überschrift und zu § 13 in Ziffer 1, sondern auch im Mietvertrag selbst, dort beispielsweise in § 8 und § 11. Insoweit wiederholt die Anlage 1 lediglich - wenn auch unzutreffend - den Begriff "Mieträume" statt "Mietfläche", der bereits im taggleich am 09.07.2008 abgeschlossen Mietvertrag unzutreffend verwandt wurde. Ersichtlich wurde seitens der Mietvertragsparteien insoweit lediglich keine Anpassung des Mietvertragsformulars vorgenommen, ohne dass hiermit eine Änderung des Mietgegenstandes verbunden sein sollte.
C. Berufung der Beklagten zu 2)
Das Landgericht hat zutreffend festgestellt, dass die Klägerin von dem Beklagten zu 2) gemäß § 546 Abs. 2 BGB die Räumung und Herausgabe der ihm von der Beklagten zu 1) untervermieteten, teilweise mit einer Autohalle bebauten Fläche verlangen kann. Das Mietverhältnis der Klägerin und der Beklagten zu 1) über diese Mietflächen ist beendet.
Zur Begründung wird zur Vermeidung von Wiederholungen zunächst auf die Ausführungen oben zu der Berufung der Beklagten zu 1), dort Ziffern 1) und 2), Bezug genommen. Ergänzend ist zu den Rügen des Beklagten zu 2) anzumerken:
Es kann wegen der Einzelbevollmächtigung der Zeugin T. zur Kündigung bzw. Beendigung der Mietverhältnisse mit der Beklagten zu 1), die der Zeugin T. durch die entsprechende Anweisung der Zeugin S. gemäß § 167 Abs. 1 1. Alt. BGB erteilt wurde, dahingestellt bleiben, ob nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon auszugehen ist, dass der Zeugin T. durch die erteilte Vollmachtsurkunde darüber hinaus eine jederzeitige Alleinvertretungsbefugnis bei der Beendigung von Mietverhältnissen eingeräumt wurde.
Wie bereits ausgeführt, ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme von einer Bevollmächtigung der Zeugin T. nach § 167 Abs. 1 1. Alt BGB durch die Einzelanweisung der Zeugin S. auszugehen. Die Vollmachtsurkunde mag sich zwar nur als Instrument zum Nachweis der Vollmacht gegenüber Dritten im Besitz der Zeugin T. befunden haben und keine Alleinvertretungsbefugnis der Zeugin T. in Mietrechtsangelegenheiten begründet haben. Dem Beklagten zu 2) kann aber nicht darin gefolgt werden, dass die Bevollmächtigung nicht schon durch die Einzelanweisung der Zeugin S., sondern erst durch die Vorlage der Vollmachturkunde beim Dritten erfolgen sollte. Entsprechendes ergibt sich nicht aus den Aussagen der Zeuginnen. Die Zeugin S. hat bekundet, die Vollmachten - gemeint sein dürften tatsächlich die Vollmachtsurkunden - seien für den Fall, dass ein Mieter einmal die Vorlage eines Originals wünscht, erteilt worden. Hieraus ergibt sich, dass die Vollmachtsurkunden dem Nachweis einer Bevollmächtigung dienen sollten. Dass erst die Vorlage dieser Vollmachtsurkunden beim Dritten die Vollmacht begründen sollte, lässt sich weder der Aussage der Zeugin S. noch der Aussage der Zeugin T. entnehmen.
III.
Der Senat ist auch einstimmig davon überzeugt, dass eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist, die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat und eine Entscheidung des Senats zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich ist. Der Senat sieht sich im Einklang mit der höchstrichterlichen und der obergerichtlichen Rechtsprechung. Zudem handelt es sich vorliegend um eine Einzelfallentscheidung.
IV.
Es wird angeregt, die Fortführung der Berufungen - auch im Kosteninteresse - zu überdenken.
Bulling Dr. Henkel Witt-Klein

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 550, 126 BGB
§§ 133, 157 BGB
§ 550 BGB
§ 174 BGB
§ 1 MV
§ 94 BGB
§ 20 MV
§ 546 ZPO
§ 529 ZPO
§ 985 BGB
§ 126 BGB
§ 535 BGB
§ 542 BGB
§ 121 BGB
§ 95 BGB
§ 174 S. 1 BGB
§ 522 Absatz 2 ZPO
§ 167 Abs. 1 1. Alt. BGB
§ 167 Abs. 1 1. Alt BGB
§ 513 Absatz 1 ZPO
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 174 Satz 1 BGB
§ 121 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 121 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 546 Abs. 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: MDR 2015, 1411
NZM 2014, 529, 533
NZM 2013, 759
NZM 2014, 308
NZM 2006, 464
NZM 1998, 1006
NJW 2010, 1518
NZM 2007, 443
BAGE 140, 64
BGHZ 96, 141
29 O 33/16
XII ZR 84/14
XII ZR 104/12
XII ZR 65/13
8 U 41/16
8 U 136/16
8 U 116/16
22 U 105/05
23 U 121/97
8 U 130/12
24 U 97/12
XII ZR 120/06
XII ZR 69/06
XII ZR 178/04
8 U 11/16
6 AZR 354/10
21 U 5934/94
VIII ZR 231/84
XI ZR 97/93
4 U 118/89
V ZR 334/94