Landgericht Bonn (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-10-13, Aktenzeichen 6 S 80/14
ECLI: ECLI:DE:LGBN:2014:1013.6S80.14.00

Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 02.04.2014 (203 C 154/13) abgeändert.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Wohnung K-Straße, 3. Obergeschoss links, ##### C bestehend aus 3 Zimmern, einer Küche, einem Flur, einem Bad sowie einem Balkon und einem Kellerraum (2. Tür unteres Plateau) sowie die Wohnung K-Straße, 4. Obergeschoss rechts (Mansarde), ##### C bestehend aus 3 Zimmern und einem WC zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Kosten des Rechtsstreits in erster und zweiter Instanz tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Das vorliegende Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 8.000,00 € abzuwenden, wenn nicht zuvor die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen zu der Frage, ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auch dann wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist, wenn eine freie vergleichbare Wohnung in der gleichen Wohnanlage kurz vor Ausspruch der Kündigung vermietet wird und es der Vermieter zu diesem Zeitpunkt zwar für möglich hält, aber noch nicht sicher weiß, ob sich sein Eigenbedarf auch auf die Mieträumlichkeiten des Mieters erstrecken wird.

Tatbestand:
Das Amtsgericht hat die Klage der Klägerin auf Herausgabe und Räumung von Wohnraum in einer Wohnanlage der Klägerin nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs mit Urteil vom 02.04.2014 (203 C 154/13) abgewiesen. Auf die tatsächlichen Feststellungen des amtsgerichtlichen Urteils wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.
Mit ihrer Berufung macht die Klägerin geltend, dass das Amtsgericht zu Unrecht das Vorliegen des Tatbestandsmerkmals des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB „benötigt“ und den Erlangungswunsch der Klägerin verneint habe. Das Amtsgericht habe zudem nicht beachtet, dass es der Klägerin als Eigentümerin frei gestanden habe, sich für die Wohnung der Beklagten zu entscheiden, um ihren Eigenbedarf zu decken.
Die Klägerin beantragt daher,
das angefochtene Urteil aufzuheben und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,
1. die Wohnung K-Straße, 3. Obergeschoss links, ##### C bestehend aus 3 Zimmern, einer Küche, einem Flur, einem Bad sowie einem Balkon und einem Kellerraum (2. Tür unteres Plateau)
2. sowie die Wohnung K-Straße, 4. Obergeschoss rechts (Mansarde), ##### C bestehend aus 3 Zimmern und einem WC
zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagten beziehen sich im Wesentlichen auf ihren Vortrag in erster Instanz und machen geltend, dass die Klägerin die von ihnen bewohnte Wohnung nicht benötige. Auch die Tochter der Klägerin und ihre Familie würden die Mansardenwohnung nicht benötigen, da die Tochter und ihr Ehemann für ihre Arbeit ein zusätzliches Arbeitszimmer nicht bräuchten.
Das Berufungsgericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 15.09.2014 durch Vernehmung der Zeugen K und L. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sitzungsprotokoll vom 15.09.2014, Bl. ### ff. d.A.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der in dem Tenor aufgeführten Mieträumlichkeiten gemäß § 546 BGB zu.
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wurde durch die Kündigung der Klägerin vom 28.03.2012 wirksam beendet. Die Kündigung ist nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB hinreichend begründet worden.
Auch ein Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt vor. Der Kündigungstatbestand der Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Hiervon kann ausgegangen werden, wenn der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen oder diese einem Angehörigen zu überlassen (Nutzungs-/Überlassungswille) und wenn diese Absicht auf vernünftigen Erwägungen beruht (Nutzungs-/Überlassungsinteresse).
Nach dem vorliegenden Akteninhalt und dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung steht für die Kammer fest, dass die Klägerin ein Nutzungs- bzw. Überlassungswille und Nutzungs- bzw. Überlassungsinteresse bezogen auf beide von den Beklagten angemieteten Wohneinheiten (Wohnung im 3. OG, Mansarde im 4. OG) hatte. Dass die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung für beide Wohneinheiten erforderlich waren, ergibt sich vorliegend aus der individualvertraglichen Verknüpfung, die die Parteien zwischen den beiden Mietverträgen über die Wohnungen hergestellt haben. Die Parteien haben geregelt, dass beide Mietverhältnisse durch den Vermieter nur gemeinsam gekündigt werden können (vgl. ## d.A.). Durch diese Verknüpfung sind die beiden Mietverhältnisse bezogen auf die Kündigungsmöglichkeit wie ein einheitliches Mietverhältnis zu behandeln. Die Teilkündigung eines einheitlichen Mietverhältnisses ist aber mit Ausnahme des hier nicht vorliegenden Falls des § 573b BGB unzulässig. Es reicht auch für eine Eigenbedarfskündigung des gesamten Mietverhältnisses nicht aus, dass sich der Eigenbedarf nur auf einen Teil der Räume erstreckt (BVerfG, NJW 1994, 308f.). Die Kündigung kann mithin nur dann wirksam sein, wenn hinsichtlich aller Räume die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen. Dies ist hier der Fall.
Die Klägerin hat ihren Eigenbedarf hinsichtlich der von den Beklagten bewohnten Wohnung im 3. OG nachgewiesen. Das Tatbestandsmerkmal „benötigt“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen oder durch die berechtigterweise in Betracht kommenden Bedarfspersonen nutzen zu lassen. Die Nutzungsabsicht muss ernsthaft vorliegen und darf nicht nur vorgetäuscht sein. Die Nutzungs- bzw. Überlassungsabsicht muss bereits konkret bestehen und darf nicht nur vage und unbestimmt sein (Blank in Schmidt-Futterer, MietR, 2013, § 573 Rn. 60ff.). Das Amtsgericht hat nach Anhörung der Klägerin einen ernsthaften Eigennutzungswunsch verneint, weil die Klägerin nicht plausibel begründet habe, warum für sie nicht eine andere Wohnung als die von den Beklagten bewohnte in demselben Objekt mit denselben Eigenschaften in Betracht gekommen sei. Hieraus den Schluss zu ziehen, dass die Klägerin keinen ernsthaften Eigennutzungswunsch hat, hält rechtlicher Prüfung nicht stand.
Die Klägerin hat in ihrer Anhörung nachvollziehbar ausgeführt, dass sie von dem angemieteten Objekt, in dem sie jetzt lebt, zurück in ihr Eigentum ziehen will. Auch ist ohne Weiteres plausibel, dass die Klägerin in das Haus ziehen will, in das jetzt auch ihre Tochter mit ihrer Familie gezogen ist. Es ist ebenfalls nachvollziehbar, dass die Klägerin behauptet hat, besser auf die Enkelkinder aufpassen zu können, wenn sie vor Ort sei. Dem steht auch der Vortrag der Beklagten nicht entgegen, dass die Klägerin gegenüber einer früheren Nachbarin geäußert haben soll, dass die Kinder ihr auf die Nerven gingen und sie immer froh sei, wenn der Besuch weg sei (Bl. ### d.A.). Zum einen ist der Vortrag bereits deshalb unrichtig, weil die Nachbarin davon gesprochen haben soll, dass die Enkeltöchter der Klägerin auf die Nerven gingen. Es handelt sich jedoch um einen Jungen und ein Mädchen. Zum anderen kann es durchaus sein, dass die Klägerin einmal geäußert hat, dass sie durch die Kinder genervt sei und es ihr stets zu viel werde. Dies schließt aber nicht aus, dass sie aus Verbundenheit zu ihrer Tochter trotzdem bei Aussprache der Kündigung beabsichtigt hat, auf die Enkelkinder aufzupassen und dies auch machen wird. Dass die Klägerin angegeben hat, die Wohnung der Beklagten in dem 3. Obergeschoss ausgesucht zu haben, um ihren Eigenbedarf zu decken, weil es die Koppelung mit der Mansarde gebe, die ihre Tochter ausbauen wolle, steht der Behauptung der Klägerin, die Absicht zu haben, in die Wohnung im 3. Obergeschoss zu ziehen, nicht entgegen. Es handelt sich hierbei lediglich um ein zusätzliches Motiv, das die Klägerin bewogen haben mag, gerade die Wohnung, die die Beklagten gemietet haben, für die Realisierung ihres Eigenbedarfswunsches auszusuchen. Hieraus kann jedoch nicht geschlossen werden, dass die Klägerin keine ernsthafte Absicht hat, tatsächlich in die Wohnung in der 3. Etage umzuziehen.
Ein Nutzungsinteresse der Klägerin an der von den Beklagten bewohnten Wohnung scheidet vorliegend auch nicht deshalb aus, weil der Klägerin im Zeitpunkt der Kündigung eine andere freie und vergleichbare Wohnung im selben Objekt zur Verfügung gestanden hätte. Das Bundesverfassungsgericht hat zu dem Fall der freien Alternativwohnung ausgeführt, dass die Wirksamkeit der Kündigung unter Missbrauchsgesichtspunkten zu prüfen sei. Ein Missbrauch in diesem Sinne liege aber erst dann vor, wenn der vom Eigentümer bestimmte Wohnbedarf in den Alternativobjekten ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Bei der Prüfung dieser Frage müsse das Gericht die Vorstellungen des Eigentümers akzeptieren; die Planung des Eigentümers dürfe nicht durch eine abweichende Planung des Gerichts ersetzt werden. Trotz anderweitig freigewordener oder freiwerdender Wohnungen ist es daher nicht missbräuchlich, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für diesen Wunsch anführen kann (BVerfG, NJW 1989, 970f.).
Soweit die Beklagten sich auf eine freie Wohnung im 2. OG berufen, die 50 m² Wohnfläche haben soll, handelt es sich nicht um eine vergleichbare Wohnung, da die Wohnung der Beklagten 64,84 m² groß ist und die Klägerin sich nicht auf die kleinere Wohnung verweisen lassen muss. Es handelt sich hierbei nicht um die Geltendmachung eines weit überhöhten Wohnbedarfs durch die Klägerin. Da der durch Artikel 14 GG geschützte Wunsch des Eigentümers, sein Eigentum nach seinem Ermessen zu nutzen, grundsätzlich zu achten ist, kann ein weit überhöhter Wohnbedarf nur im Extremfall angenommen werden. Ein solcher liegt aber bei einer Wohnungsgröße von 64,84 m² für eine Person nicht vor.
Soweit die Beklagten ferner geltend machen, dass eine vergleichbare Wohnung im Erdgeschoss des Objekts frei gewesen sei, muss sich die Klägerin auch auf diese nicht verweisen lassen. Die Klägerin hat nachvollziehbare Gründe dargetan, warum diese Wohnung für sie nicht gleichwertig ist. Es ist ein zu respektierendes Interesse der Klägerin, wenn sie sich darauf beruft, dass die Wohnung der Beklagten im Gegensatz zu der Alternativwohnung einen Balkon zum Rhein hin habe und die Wohnung nur eine Etage unterhalb der neuen Wohnung der Tochter und ihrer Familie liege. Ferner hat die Klägerin sich darauf berufen, dass die Wohnung der Beklagten ein Schlafzimmer habe, das ruhig in Richtung des Innenhofs liege. Es ist ohne weiteres nachvollziehbar und im Hinblick auf Artikel 14 GG zu billigen, wenn der Eigentümer Wert darauf legt, dass die Wohnung einen Balkon hat, da dies den Wohnwert einer Wohnung erhöht. Auch ist es nicht missbräuchlich, wenn der Wunsch geäußert wird, eine Wohnung zu wählen, die direkt unterhalb der Wohnung von Familienangehörigen liegt, weil man kurze Wege haben möchte, um sich zu besuchen und nicht erst viele Treppen laufen möchte. Auch der Umstand, diejenige Wohnung zu nehmen, die im Gegensatz zur anderen ein Schlafzimmer hat, das ruhig gelegen ist, ist ein nachvollziehbarer und zu respektierender Wunsch. Ferner ist es auch ein im Hinblick auf Artikel 14 GG zu billigendes Motiv, dass die Klägerin die von den Beklagten gemietete Wohnung zur Deckung ihres Eigenbedarfs ausgewählt hat, weil dies es ihr wegen der vertraglichen Koppelung der beiden Verträge im Hinblick auf die Kündbarkeit ermöglichte, auch den Mietvertrag über die Mansardenräume zu kündigen.
Darüber hinaus ist vorliegend zu beachten, dass die Beklagten auch nicht nachgewiesen haben, dass die Wohnung im Erdgeschoss überhaupt noch frei war, als die Klägerin sich entschlossen hat, aus dem von ihr angemieteten Haus in eine ihrer Mietwohnungen im Haus K-Straße umzuziehen. Die Wohnung im Erdgeschoss wurde bereits am 29.02.2012 an andere Mieter weitervermietet. Die Kündigung der Klägerin erfolgte am 28.03.2012. Ob ihr eigener Nutzungswunsch für die Klägerin zum Zeitpunkt der Vermietung der Wohnung im Erdgeschoss am 29.02.2012 bereits absehbar war und wie sich dies rechtlich hinsichtlich des Merkmals „benötigen“ auswirkt, wenn trotzdem die Alternativwohnung vermietet wird, kann an dieser Stelle jedoch noch dahinstehen, da die Klägerin aus den oben genannten Gründen bereits nicht darauf verwiesen werden konnte, die Wohnung im Erdgeschoss statt der Wohnung der Beklagten zu nutzen, um ihren Eigenbedarf zu decken.
Die Klägerin hat auch nachgewiesen, dass ein Überlassungswille und ein Überlassungsinteresse im Hinblick auf die weitere Wohnung in der 4. Etage (Mansarde) bestand. Sowohl die Tochter der Klägerin, die Zeugin L, als auch deren Ehemann, der Zeuge K, haben insoweit bereits in erster Instanz vor dem Amtsgericht nachvollziehbar bekundet, dass der Umbau der 4. Etage unter Einbeziehung der Mansarde geplant worden sei, um Wohnraum für die Familie der Tochter der Klägerin zu schaffen. Es sollte nach der Planung ein Durchbruch von der Mansarde zu der anderen Wohnung in der 4. Etage erfolgen. In dem Bereich der Mansarde sollte dann ein Gästezimmer kombiniert mit einem Arbeitszimmer untergebracht werden. Dass sie den Bereich der Mansarde auch nach wie vor als zusätzliche Räumlichkeiten der von ihnen zwischenzeitlichen umgebauten Wohnung in der 4. und 5. Etage nutzen möchten, haben die Zeugen auch im Rahmen ihrer Vernehmung vor der Kammer glaubhaft bestätigt. Damit liegt aber ein ausreichender Überlassungswille und –interesse der Klägerin hinsichtlich der Mansardenwohnung vor.
Die Überlassung der Mansarde könnte allenfalls dann rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Klägerin ihren Überlassungsbedarf dadurch befriedigen könnte, dass sie ihrer Tochter und dem Schwiegersohn das kleine Appartement im Erdgeschoss zur Verfügung stellt. Es liegen jedoch vernünftige Gründe der Klägerin dafür vor, dass dieses Appartement nicht gleich geeignet ist, um den Eigenbedarf zu erfüllen. Die zusätzliche Räumlichkeit im 4. OG soll ja gerade mit der restlichen Wohnung der Tochter verbunden werden, so dass eine einheitliche Wohnung mit zusätzlichem Raum vorliegt. Es besteht ein schützenswertes Interesse des Eigentümers, es seinem engen Familienangehörigen zu ermöglichen, ihr Arbeitszimmer von der eigenen Wohnung aus betreten zu können und nicht durch das gesamte Miethaus gehen zu müssen. Im Übrigen hat die Klägerin auch substantiiert unter Vorlage des Schreibens der Stadt C vom 02.07.2014 (Bl. ## f. d.A.) dargelegt, dass für das Appartement der erforderliche zweite Rettungsweg nicht vorhanden ist und diese Räumlichkeit damit nicht ohne weitere Maßnahmen als Wohnraum genutzt werden darf. Dem sind die Beklagten, die nachweisen müssen, dass es sich bei den Alternativräumlichkeiten um gleichwertigen Wohnraum handelt, nicht ausreichend substantiiert entgegen getreten.
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts scheitert das Überlassungsinteresse der Klägerin auch nicht daran, dass ein weit überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht worden ist. Geht man von der vorhandenen Wohnfläche der umgebauten Wohnung von 197,00 m² und dem begehrten zusätzlichen Wohnraum von 27,52 m² aus, so liegt die Gesamtwohnfläche von 224,52 m² nicht derart extrem über dem Wohnbedarf einer vierköpfigen Familie, dass das Begehren bereits missbräuchlich wäre. Ungeeignet ist eine Wohnung, die, gemessen an dem geltend gemachten Bedarf, deutlich zu groß ist (Grapetin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, IV Rn. 138). Geltend gemachter Bedarf und Wohnungsgröße sind aufgrund konkreter Feststellungen zueinander in Beziehung zu setzen. Dabei ist es nicht zu beanstanden, wenn bei einem Vier-Personen-Haushalt sowohl den Kindern als auch den Eltern jeweils ein eigenes Zimmer als persönlicher Rückzugsraum bzw. Arbeitszimmer zur Verfügung stehen sollen sowie ein gesondertes Gästezimmer und ein Abstellraum vorhanden sein sollen. Die Kammer hat auch nicht zu prüfen, ob es angesichts der Berufe der Zeugen K und L erforderlich oder sinnvoll ist, dass jedem ein Arbeitszimmer in der neuen Wohnung zur Verfügung stehen soll. Artikel 14 GG gebietet, es grundsätzlich dem Eigentümer zu überlassen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Familie hat. Dabei ist es zu respektieren, dass der Raumbedarf großzügig angesetzt wird, wenn er nicht völlig außer Verhältnis zu dem normalen Wohnbedarf steht. Dies kann jedoch hier noch nicht angenommen werden.
Die Kündigung der Klägerin ist auch nicht deshalb unwirksam, weil der Klägerin zum Zeitpunkt der Kündigung eine freie Alternativwohnung zur Verfügung stand, die sie den Beklagten nicht angeboten hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zwar grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, welche Wohnung von mehreren in Betracht kommenden er nutzen möchte, zu respektieren, wenn nachvollziehbare Gründe für seine Entscheidung vorliegen. Da die Kündigung von Wohnraum jedoch stark in die Lebensführung eines Mieters eingreift, ist der Vermieter gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit es ihm möglich ist. Ausnahmsweise ist daher eine Eigenbedarfskündigung dann rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung in derselben Wohnanlage zur Verfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er die Wohnung erneut vermieten will (BGH, NJW 2010, 3775f.). Vorliegend stand der Klägerin zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung am 28.03.2012 keine freie Alternativwohnung zur Verfügung außer der in dem Kündigungsschreiben angebotenen 2-Zimmer-Wohnung im 2. OG links, die die Beklagten abgelehnt haben. Die Beklagten können nicht geltend machen, dass ihnen die Klägerin die Wohnung im Erdgeschoss (2. Wohnung rechts) nicht angeboten habe, da diese Wohnung bereits am 29.02.2012 wieder zum 01.03.2012 vermietet worden war (vgl. Mietvertrag vom 29.02.2012, Bl. ## ff. d.A.). Damit war sie jedoch zum Zeitpunkt der Kündigung gerade nicht frei.
Vorliegend ergibt sich ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Klägerin auch nicht daraus, dass die Klägerin eine in Betracht kommende Alternativwohnung etwa einen Monat vor der Kündigung anderweitig vermietet hat. Die Annahme eines Rechtsmissbrauchs kann nach Auffassung der Kammer nach dem Rechtsgedanken des § 162 BGB allenfalls dann in Betracht kommen, wenn der Vermieter eine in Betracht kommende Alternativwohnung vermietet, obwohl er positiv weiß, dass er kurze Zeit später einem anderen Mieter eine vergleichbare Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen wird. Denn in diesem Fall besteht die Gefahr, dass der Vermieter durch ein Hinauszögern der Kündigung bis zur Vermietung einer in Betracht kommenden Alternativwohnung gezielt versuchen kann, einen unliebsamen Mieter aus dem Haus zu setzen.
Vorliegend hat die Kammer jedoch keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür, dass der Klägerin bereits bei Abschluss des Vertrages mit den neuen Mietern der Erdgeschosswohnung am 29.02.2012 bewusst war, dass sie den Beklagten kurze Zeit später wegen Eigenbedarfs kündigen würde. Die von der Kammer vernommenen Zeugen L und K haben glaubhaft bekundet, dass sie noch am 21.02.2012, als ein Gespräch zwischen ihnen und den Beklagten stattfand, nicht sicher waren, auf welche Weise sie ihre Umbaupläne realisieren würden. Nach der Aussage der Zeugin L war zu diesem Zeitpunkt noch nicht sicher, welche der Mietwohnungen sie und der Zeuge K in die Umbaumaßnahmen einbeziehen würden. Dies habe auch hinsichtlich der Mansarde gegolten. Bei dem Gespräch mit den Beklagten ging es nach den Darstellungen der Zeugen im Wesentlichen darum, herauszufinden, wie die Beklagten zu einer Aufgabe der Mansardenräumlichkeiten standen, um so eine Grundlage für eine weitere Planung mit ihrem Architekten zu haben. Die Aussagen der Zeugen K und L dazu, dass es zum Zeitpunkt des Gesprächs am 21.02.2012 noch keine abschließende Planung gab und noch nicht sicher war, ob man die Mansarde einbeziehen würde, waren in sich schlüssig und widerspruchsfrei. Die Zeugen haben beide übereinstimmend als Motivation für das Gespräch benannt, dass sie für die weitere Planung mit ihrem Architekten herausfinden wollten, wie die Beklagten zu einer Aufgabe der Mansarde standen. Gerade die Wohnung der Beklagten in der dritten Etage bzw. eine Eigenbedarfskündigung seien aber nicht Thema des Gespräches gewesen. Dies haben auch die Beklagten im Rahmen ihrer Anhörung bestätigt. Wenn aber nicht einmal die Zeugen K und L am 21.02.2012 sicher waren, ob sie die von den Beklagten angemietete Mansarde in ihre Umbaumaßnahmen einbeziehen würden, so kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Klägerin zu diesem Zeitpunkt bereits wusste, dass jedenfalls hinsichtlich der Mansarde eine Eigenbedarfskündigung erforderlich würde. Die Beklagten haben auch keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen, dass die Klägerin dieses Wissen bereits am 29.02.2012 bei Abschluss des Mietvertrags hatte.
Dass die Klägerin es zu diesem Zeitpunkt aufgrund von Gesprächen mit ihrer Tochter für möglich gehalten haben mag, dass eine Eigenbedarfskündigung künftig hinsichtlich der Mansarde und dann auch hinsichtlich der von den Beklagten bewohnten Wohnung erforderlich werden würde, reicht jedoch nicht dafür aus, um der Klägerin die Verletzung ihrer mietvertraglichen Anbietpflicht vorzuwerfen. Es würde zu weit in das durch Artikel 14 GG geschützte Eigentumsrecht eines Vermieters eingreifen, wenn man von diesem verlangen würde, auf Einnahmen aus der Vermietung von Wohnraum zu verzichten und eine Wohnung für unbestimmte Zeit freizuhalten, weil er möglicherweise zu einem noch nicht sicheren Zeitpunkt in der Zukunft Eigenbedarf an einer anderen Wohnung in der Wohnanlage geltend machen möchte. Der vorliegende Fall unterscheidet sich auch von dem Fall, dass ein Vermieter eine Wohnung vermietet, obwohl er bereits zu diesem Zeitpunkt absehen kann, dass er sie in kürzerer Zeit wieder für sich benötigen wird. Hierzu wird in der Rechtsprechung und der Literatur teilweise vertreten, dass der Vermieter wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens nicht wirksam wegen Eigenbedarfs kündigen kann (vgl. zum Meinungsstand: Blank in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 2013, 573 Rn. 137). Wenn der Vermieter einen absehbaren Eigenbedarf bei Vertragsschluss nicht offenbart, habe er durch sein widersprüchliches Verhalten verursacht, dass der Mieter Dispositionen trifft, die er ggf. nicht getroffen hätte, wenn ihm bewusst gewesen wäre, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein wird. Der Vermieter soll dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht einer begrenzten Mietdauer nicht aufgeklärt hat. Dieser Gedanke greift jedoch im vorliegenden Fall nicht. Die Beklagten lebten bereits lange Zeit in der Mietwohnung der Klägerin. Sie haben auch keine Vermögenspositionen getroffen, die sie nicht getroffen hätten, wenn die Klägerin sie bereits vor der Kündigung darüber informiert hätte, dass es möglicherweise künftig zu einer Eigenbedarfskündigung kommen könnte.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
III.
Die Revision war zuzulassen, weil die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Die im Tenor aufgeführte Frage zur zeitlichen Reichweite der Anbietpflicht ist, soweit ersichtlich, noch nicht höchstrichterlich entschieden worden. Sie kann jedoch auch künftig in einer Vielzahl von Fällen auftreten, so dass die Allgemeinheit ein Interesse daran hat, höchstrichterlich zu klären, wie weit die Pflichten des Vermieters und die Rechte des Mieters reichen.
Gegenstandswert des Berufungsverfahrens: 5.529,84 €.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 546 BGB
§ 573b BGB
§ 162 BGB
§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
§ 573 Abs. 3 Satz 1 BGB
§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO
Artikel 14 GG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1994, 308
NJW 1989, 970
NJW 2010, 3775
03 C 154/13