Verwaltungsgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2025-03-18, Aktenzeichen 8 K 41/23
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2025:0318.8K41.23.00

Tenor:
Orientierungssatz
Die aus § 489 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 4 S. 1, § 134 BGB folgende Nichtigkeit des Ausschlusses des Kündigungsrechts des Darlehensnehmers führt nicht zu einer Nichtigkeit des öffentlich-rechtlichen Vertrages, der ein anderes Ziel verfolgt, als der zivilrechtliche Darlehensvertrag.(Rn.39)
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um den Zeitpunkt des Endes der Eigenschaft "öffentlich gefördert" für im Eigentum der Kläger stehende Mietwohnungen.
Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks P...-Straße 8...in Berlin-Pankow. Das Grundstück ist mit einem im sozialen Wohnungsbau errichteten Wohngebäude mit Mietwohnungen bebaut. Die Kläger begehren vom Beklagten die Bestätigung des Endes der Eigenschaft "öffentlich gefördert" für neunzehn Wohnungen mit Ablauf des 31. Dezember 2033.
Der Bewilligungsausschuss für die Wohnungsbauförderung (im Folgenden: Bewilligungsausschuss) bewilligte dem ursprünglichen Grundstückseigentümer am 18. Dezember 1997 ein Baudarlehen und ein Aufwendungsdarlehen im sozialen Wohnungsbau für neunzehn Wohnungen. Am 23. Dezember 1998 erging der entsprechende Bewilligungsbescheid. In der Verpflichtungserklärung vom 25. September 1996, die Bestandteil des Bewilligungsbescheides war, erklärte der ursprüngliche Grundstückseigentümer, "o) das Aufwendungsdarlehen nicht ohne Zustimmung der Investitionsbank Berlin vorzeitig zurückzuzahlen; 1. Für den Fall der einseitigen vorzeitigen Darlehensrückzahlung erklären wir uns damit einverstanden, daß die Sozialbindung des geförderten Objekts bis zum Zeitpunkt der planmäßigen Tilgung des Aufwendungsdarlehens vertraglich weiter gilt; …".
Auf der Grundlage des Bewilligungsbescheides schloss die Investitionsbank Berlin (im Folgenden: IBB) mit dem ursprünglichen Grundstückseigentümer einen Darlehensvertrag und gewährte das Aufwendungsdarlehen. In einer als "Schuldverhandlung nebst Grundschuldbestellung" überschriebenen notariellen Urkunde vom 15. März 1999 (UR-Nr. 86/1999) sind die Bedingungen des Aufwendungsdarlehens niedergelegt. Darin ist unter anderem ausgeführt, die Darlehensrückzahlung beginne nach planmäßiger Tilgung der zur Deckung der Gesamtkosten in Anspruch genommenen Fremdmittel und der Schuldner sei nicht zur vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens berechtigt.
Der ursprüngliche Grundstückseigentümer nahm neben dem Aufwendungsdarlehen in Höhe von circa 3.000 Euro auch Baudarlehen in Anspruch (sogenannte Fremdmittel).
Die Wohnungen waren am 1. August 2000 bezugsfertig. Die Kläger erwarben das Grundstück im Juli 2013. Vor dem Erwerb teilte die IBB den Klägern mit, dass sie einer vorzeitigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens nicht zustimmen werde und bei Darlehensübernahme eine Verpflichtungserklärung hinsichtlich der Mietpreis- und Belegungsbindung abzugeben sei.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 10. März 2014 teilten die Kläger der IBB mit, sie hätten sich mit notarieller Urkunde vom 6. März 2014 (UR-Nr. 44/2014) verpflichtet, die sich aus der notariellen Urkunde (UR-Nr. 86/1999) ergebenden Pflichten des Fördernehmers zu übernehmen und sie verpflichteten sich mit ihrer den Vorgaben der IBB entsprechenden Erklärung vom 7. März 2014 insbesondere, die Darlehen nicht vorzeitig zurückzuzahlen. In der von den Klägern unterzeichneten Erklärung heißt es unter anderem "Wir verpflichten uns, das Aufwendungsdarlehen nicht ohne Zustimmung der Investitionsbank Berlin vorzeitig zurückzuzahlen. Für den Fall der einseitigen vorzeitigen Darlehensrückzahlung erklären wir uns damit einverstanden, 1. dass die Sozialbindung des geförderten Objekts bis zum Zeitpunkt der planmäßigen Tilgung des Aufwendungsdarlehens vertraglich weiter gilt; …; Der Erwerber tritt unter Übernahme aller Verpflichtungen in das ihm vollinhaltlich bekannte Schuldverhältnis mit der Investitionsbank Berlin ein. …". Das Schreiben vom 10. März 2014 schlossen die Kläger mit dem Hinweis, dass sie sich ihre Rechte in Bezug auf das Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" vorbehalten und mit den Verpflichtungserklärungen kein Verzicht auf Rechte erklärt werde, die vertraglich nicht abdingbar seien.
Die IBB stimmte der Übernahme der Darlehensverbindlichkeiten durch die Kläger zu.
Die Kläger kündigten wenige Jahre später das Aufwendungsdarlehen. Im Rahmen eines zivilrechtlichen Rechtsstreites erkannte die IBB die Kündigung an und die Kläger zahlten das Aufwendungsdarlehen zum 31. August 2021 vollständig zurück.
Nach entsprechender Mitteilung der IBB über die Rückzahlung aller öffentlichen Mittel bestätigte das Bezirksamt Pankow von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) den Klägern mit zwei Bescheiden vom 1. Februar 2022, dass die Eigenschaft "öffentlich gefördert" für die neun beziehungsweise zehn Wohnungen mit Ablauf des 31. Dezember 2051 ende. Das Bezirksamt folgte damit der Berechnung der IBB, die davon ausging, dass die Laufzeit der Fremdmittel am 1. August 2000 begonnen hatte und diese Fremdmittel dreißig Jahre später am 1. August 2030 noch nicht planmäßig zurückgezahlt gewesen wären. Die Bedienung des Aufwendungsdarlehens hätte wegen Ablaufs der dreißigjährigen Frist am 1. August 2030 beginnen müssen und die vollständige Tilgung des Aufwendungsdarlehens wäre bei Berücksichtigung der Rückzahlungskonditionen am 31. Dezember 2051 erreicht worden.
Hiergegen wandten sich die Kläger mit Widersprüchen vom 22. Februar 2022, die sie damit begründeten, dass sie ein Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" zum 31. Dezember 2033 auf der Grundlage von § 11a WoG Bln beanspruchen könnten, der ein Förderungsende zwölf Jahre nach Rückzahlung öffentlich geförderter Darlehen vorsehe. Die getroffene Vereinbarung sei unwirksam, weil § 11a WoG Bln nicht abbedungen werden könne. Dies gelte jedenfalls dann, wenn die Darlehensnehmer – wie vorliegend – aufgrund wirksamer Kündigung des Darlehensvertrages zur Rückzahlung berechtigt gewesen seien. Zu berücksichtigen sei zudem, dass bei einem Wegfall der Vorteile für den Förderungsnehmer nach angemessener Zeit auch die Bindungen wegfallen müssten.
Mit am 20. Januar 2023 zugestelltem Widerspruchsbescheid vom 13. Januar 2023 wies das Bezirksamt die Widersprüche zurück. Zur Begründung führte es aus, die Kläger hätten mit der IBB am 7. März 2014 einen öffentlich-rechtlichen Vertrag geschlossen und unter Berücksichtigung dessen sei das Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" auf den 31. Dezember 2051 festzusetzen gewesen. § 16 WoBindG hindere die Vertragsparteien nicht daran, zum Schutz des Wohnungsbestandes im sozialen Wohnungsbau, einen öffentlich-rechtlichen Vertrag zu schließen, der zu diesem Schutz die Nachwirkungsfrist auf das Datum der planmäßigen Tilgung bestimme.
Mit ihrer am 14. Februar 2023 erhobenen Klage verfolgen die Kläger ihr Begehren an der Bestätigung eines früheren Eintritts der Eigenschaft "nicht mehr öffentlich gefördert" weiter. Zur Begründung verweisen sie auf ihre Ausführungen im Widerspruchsverfahren. Ergänzend tragen sie vor, eine Bindungsfrist bis ins Jahr 2051 berücksichtige ihr Eigentumsgrundrecht nicht. Zudem bestehe ein Missverhältnis zwischen der Förderung und der Bindung. Sie sind der Auffassung, die Vereinbarung sei unwirksam, weil ihnen trotz Wegfalls sämtlicher Vorteile und Ablaufs der gesetzlichen Nachwirkungszeiträume weitere Verzichte auferlegt worden seien. Überdies seien ihre Willenserklärungen nicht Ausfluss freier Willensentscheidungen gewesen, sondern Folge eines staatlichen Zustimmungserfordernisses bei der Immobilienveräußerung.
Die Kläger beantragen schriftsätzlich sinngemäß,
1. den Beklagten unter Abänderung der Bescheide des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 1. Februar 2022 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 13. Januar 2023 zu verpflichten, das Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" für die neunzehn in den Bescheiden vom 1. Februar 2022 aufgelisteten Wohnungen des Grundstücks P...mit Ablauf des 31. Dezember 2033 zu bestätigen.
2. die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Der Beklagte beantragt schriftsätzlich,
die Klage abzuweisen.
Er ist der Auffassung, der ursprüngliche Grundstückseigentümer habe mit der IBB eine von der gesetzlichen Nachwirkungsfrist abweichende Sozialbindungsfrist vereinbart und dies sei zulässig gewesen. Die Kläger seien in das Vertragsverhältnis unter Übernahme aller Verpflichtungen eingetreten. Sie hätten mit der Erklärung vom 7. März 2014 die zwischen dem ursprünglichen Grundstückseigentümer und der IBB geltende Vereinbarung einschließlich der Regelung zur Sozialbindungsfrist im Wege der Schuldübernahme übernommen. Für diese habe kein Schriftformerfordernis bestanden. Die IBB habe die Schuldübernahme bereits mit Schreiben vom 23. Oktober 2013 angenommen. Unabhängig davon hätten die Kläger am 7. März 2014 wirksam eine Erklärung abgegeben, der zufolge die Sozialbindung bis zum Zeitpunkt der planmäßigen Tilgung des Aufwendungsdarlehens gelte. Einer Unterschrift der IBB habe es für die Wirksamkeit dieser Erklärung nicht bedurft. Die Sozialbindungsfrist sei auch nicht unverhältnismäßig lang. Sie gehe nicht über das hinaus, was auch nach dem Gesetz noch zulässig wäre. Die Höhe des Aufwendungsdarlehens sei für die Länge der Sozialbindungsfrist unerheblich. Dies ergebe sich bereits aus § 13 Abs. 3 WoBindG. Die Berufung der Kläger auf § 11a WoG Bln sei schließlich rechtsmissbräuchlich. Die Kläger hätten gewusst, dass sie eine bis zur planmäßigen Tilgung des Aufwendungsdarlehens andauernde Sozialbindungsfrist übernehmen.
Mit Schriftsätzen vom 3. April 2023 (Beklagter) und vom 3. Januar 2025 (Kläger) haben die Beteiligten ihr Einverständnis mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung durch die Berichterstatterin erklärt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten und der beigezogenen Förderakte der IBB Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berichterstatterin entscheidet mit Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung (§§ 87a Abs. 2 und 3, 101 Abs. 2 VwGO).
I. Die auf Erlass eines feststellenden Verwaltungsaktes gerichtete Verpflichtungsklage ist zulässig. Sie ist insbesondere fristgemäß erhoben worden und die Kläger sind klagebefugt (vgl. zur Klagebefugnis und zur Verwaltungsaktqualität: VG Berlin, Urteil vom 29. August 2019 – 8 K 269.17 –, juris Rn. 19 ff.).
Die Klage ist jedoch unbegründet. Die zwei Bescheide des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 1. Februar 2022 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 13. Januar 2023 sind rechtmäßig und verletzen die Kläger nicht in ihren Rechten; diese haben keinen Anspruch auf die begehrte Verpflichtung des Beklagten, das Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" mit Ablauf des 31. Dezember 2033 zu bestätigen (vgl. § 113 Abs. 5 S. 1 VwGO).
Rechtsgrundlage für den Erlass des begehrten Verwaltungsaktes ist § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 WoBindG. Danach hat die zuständige Stelle dem Verfügungsberechtigten schriftlich zu bestätigen, von welchem Zeitpunkt an die Wohnung nicht mehr als "öffentlich gefördert" gilt.
Die Kläger sind Verfügungsberechtigte im Sinne der Vorschrift, denn sie sind Eigentümer der neunzehn Wohnungen, für die sie die Bestätigung begehren. Zuständige Stelle für die Bestätigung für die im Bezirk Pankow belegenen Wohnungen ist das Bezirksamt Pankow von Berlin (vgl. § 3 WoBindG, § 2 Abs. 4 S. 1 ASOG in Verbindung mit Nr. 15 Abs. 6 ZustKat Ord).
Die Eigenschaft "öffentlich gefördert" für die neunzehn Wohnungen der Kläger endet mit Ablauf des 31. Dezember 2051. Dies ist der zwischen den Beteiligten unstreitige Zeitpunkt, zu dem das Aufwendungsdarlehen bei planmäßiger Rückzahlung vollständig getilgt worden wäre. Die Voraussetzungen für ein vorzeitiges Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" mit Ablauf des 31. Dezember 2033 liegen nicht vor.
1. Das Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" folgt aus einer vertraglichen Vereinbarung zwischen den Klägern und der IBB. Diese haben einen öffentlich-rechtlichen Vertrag geschlossen.
Gemäß § 1 Abs. 1 VwVfG Bln in Verbindung mit § 54 S. 1 VwVfG kann ein Rechtsverhältnis auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts durch Vertrag begründet, geändert oder aufgehoben werden (öffentlich-rechtlicher Vertrag), soweit Rechtsvorschriften nicht entgegenstehen.
a. Die Kläger und die IBB, eine Anstalt des öffentlichen Rechts (vgl. § 1 IBBG), haben auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts ein Rechtsverhältnis begründet. Denn die aus dem Vertrag resultierenden Rechte und Pflichten, die der Sicherung der Bindungen öffentlich geförderter Wohnungen dienen, nehmen Bezug auf eine öffentlich-rechtlich geregelte Materie.
aa. Die Begründung des Rechtsverhältnisses erfolgte, indem die Kläger und die IBB korrespondierende und von Rechtsbindungswillen getragene Willenserklärungen abgegeben haben. Die Kläger haben sich im März 2014 wirksam zur Fortgeltung der Sozialbindung der Wohnungen bis zum Zeitpunkt der vollständigen planmäßigen Tilgung des Aufwendungsdarlehens sowie zur nicht vorzeitigen Darlehensrückzahlung verpflichtet. Im Gegenzug genehmigte die IBB bei Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen die Darlehensübernahme durch die Kläger.
bb. Das für öffentlich-rechtliche Verträge geltende Schriftformerfordernis des § 57 VwVfG steht der Wirksamkeit der Vereinbarung nicht entgegen, obgleich nur die Kläger das Dokument "Von der neuen Darlehensnehmerin abzugebende Erklärungen" und ihre darin enthaltenen Willenserklärungen unterzeichnet haben und eine von der IBB unterzeichnete Erklärung weder vom Beklagten vorgelegt worden ist noch sonst ersichtlich ist.
Zwar ist ein Vertrag, der den Erfordernissen der Schriftform nicht genügt, gemäß § 59 Abs. 1 VwVfG in Verbindung mit § 125 S. 1 BGB nichtig. Im hier zu entscheidenden konkreten Einzelfall ist die Formnichtigkeit der vertraglichen Vereinbarung jedoch unbeachtlich (vgl. zur Unbeachtlichkeit bspw. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 25. Auflage 2024, § 57 Rn. 15 m.w.N.). Denn eine Berufung auf die durch die fehlende Schriftform ausgelöste Nichtigkeit der Vereinbarung würde einen gravierenden Verstoß gegen den auch im öffentlichen Recht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben und damit eine unzulässige Rechtsausübung darstellen. Die Berufung der Kläger auf eine Nichtigkeit erschiene mit Blick auf ihr Verhalten im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb und der Darlehensübernahme treuwidrig. Ausweislich der Verwaltungsvorgänge der IBB ist ihnen bereits in einem frühen Stadium ihrer Verhandlungen über den Grundstückserwerb einschließlich Darlehensübernahmen sowohl durch den Voreigentümer der öffentlich geförderten Wohnungen als auch durch die IBB mitgeteilt worden, dass eine vorzeitige Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens nicht zulässig sei, dass das Darlehen beim Grundstückserwerb übernommen werden müsse und die neunzehn Wohnungen bis zum Ende des Jahres 2050 als öffentlich gefördert gelten. Die Kläger haben sich in Kenntnis dessen, Details der Mietpreis- und Belegungsbindung durch den Voreigentümer und die IBB erläutern lassen. Sie haben sich dann für den Erwerb des mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus bebauten Grundstücks einschließlich der Übernahme der Vereinbarungen des Voreigentümers mit der IBB entschieden und ihren Willen zur Übernahme der vom Voreigentümer eingegangenen Verpflichtungen und der daraus resultierenden Bindungen auch im Grundstückskaufvertrag zum Ausdruck gebracht. Die Kläger haben sich ferner mit notarieller Urkunde vom 6. März 2014 verpflichtet, die sich aus der notariellen Urkunde vom 15. März 1999 ergebenden Pflichten des früheren Grundstückseigentümers zu übernehmen und sie verpflichteten sich mit ihrer Erklärung vom 7. März 2014 unter anderem, die Darlehen nicht vorzeitig zurückzuzahlen. Erstmals mit anwaltlichem Schreiben vom 10. März 2014 ließen die Kläger mitteilen, sich ihre Rechte aus §§ 15 ff. WoBindG vorzubehalten und keinesfalls einen Verzicht auf Rechte erklärt haben zu wollen, die vertraglich nicht abdingbar seien.
Den Klägern war demnach von Beginn ihrer Grundstückskaufverhandlungen bekannt, dass sie ein Grundstück mit öffentlich geförderten Wohnungen erwerben. Ihnen war auch bekannt, dass eine frühzeitige Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens gerade deshalb nicht möglich sein sollte, um die Sozialbindung der Wohnungen für einen längeren, von Anfang an bestimmbaren Zeitraum zu erhalten. Gleichwohl entschieden sie sich für den Erwerb und vermittelten dem Voreigentümer und der IBB, sich an die Vereinbarungen halten zu wollen. Der mit anwaltlichem Schreiben vom 10. März 2014 erklärte Vorbehalt etwaiger Rechte aus §§ 15 ff. WoBindG spricht rückblickend dafür, dass die Kläger bereits zum damaligen Zeitpunkt nicht beabsichtigen, die Vereinbarung einzuhalten.
Bei der Entscheidung zur Unbeachtlichkeit der Formnichtigkeit ist schließlich zugunsten einer Unbeachtlichkeit zu berücksichtigen, dass die Warn- und Beweisfunktion, die dem Schriftformerfordernis bei öffentlich-rechtlichen Verträgen zukommt, vorliegend erfüllt ist. Es besteht kein Zweifel am Inhalt der verschriftlichten und von den Klägern zudem unterzeichneten Vereinbarung. Weder die Kläger noch die IBB stellen den Abschluss und den Inhalt der Vereinbarung in Frage; die Einwände der Kläger betreffen ausschließlich die Frage, ob das, was vereinbart worden ist, mit Blick auf die gesetzliche Regelung in § 11a WoG Bln wirksam vereinbart werden durfte.
cc. Der öffentlich-rechtliche Vertrag ist nicht nichtig. Gemäß § 59 Abs. 1 VwVfG ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag nichtig, wenn sich die Nichtigkeit aus der entsprechenden Anwendung von Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs ergibt. § 59 Abs. 2 VwVfG enthält besondere Nichtigkeitsgründe für öffentlich-rechtliche Verträge im Sinne von § 54 S. 2 VwVfG.
Die Voraussetzungen für die Annahme einer Nichtigkeit des öffentlich-rechtlichen Vertrages liegen nicht vor.
Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs, die eine Nichtigkeit hinsichtlich der Verpflichtung zur Fortdauer der Sozialbindung der Wohnungen bis zum Zeitpunkt der planmäßigen Tilgung des Aufwendungsdarlehens begründen, sind nicht ersichtlich.
(1) Die aus § 489 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 4 S. 1, § 134 BGB folgende Nichtigkeit des Ausschlusses des Kündigungsrechts des Darlehensnehmers führt nicht zu einer Nichtigkeit des öffentlich-rechtlichen Vertrages, der ein anderes Ziel verfolgt, als der zivilrechtliche Darlehensvertrag (vgl. das Urteil der Kammer vom heutigen Tag zum Aktenzeichen VG 8 K 40/23).
(2) Der öffentlich-rechtliche Vertrag ist auch nicht deshalb nichtig, weil die Kläger ihn wirksam angefochten hätten (§ 59 S. 1 VwVfG, § 142 Abs. 1 BGB). Mit ihrem Vorbringen, ihre Willenserklärungen seien nicht Ausfluss freier Willensentscheidungen gewesen, sondern Folge eines staatlichen Zustimmungserfordernisses bei der Immobilienveräußerung, machen die Kläger im Kern geltend, ihre Willenserklärungen unter Zwang abgegeben zu haben. Für unter Zwang abgegebene Willenserklärungen sieht das Bürgerliche Gesetzbuch in § 123 eine Anfechtungsmöglichkeit vor.
Gemäß § 62 S. 2 VwVfG in Verbindung mit §§ 123 Abs. 1, 124 BGB kann eine widerrechtlich durch Drohung bewirkte Willenserklärung binnen eines Jahres angefochten werden. Bereits an der gemäß § 143 BGB erforderlichen Anfechtungserklärung fehlt es. Unabhängig davon sind die Willenserklärungen der Kläger nicht widerrechtlich durch Drohung bewirkt worden. Eine Drohung ist widerrechtlich, wenn das angedrohte Verhalten für sich allein betrachtet widerrechtlich, das heißt strafbar, rechts- oder sittenwidrig ist. Widerrechtlich ist eine Drohung zudem, wenn zwar das Nötigungsmittel nicht gegen die Rechts- oder Sittenordnung verstößt, aber der mit ihm verfolgte Zweck rechts- oder sittenwidrig ist. Sind Mittel und Zweck – jeweils für sich selbst betrachtet – nicht anstößig, kann ihre konkrete Verbindung im Einzelfall eine widerrechtliche Drohung darstellen, und zwar dann, wenn das Mittel im Verhältnis zum verfolgten Zweck unangemessen ist (vgl. BeckOK BGB/Wendtland, 72. Ed. 1.11.2024, BGB § 123 Rn. 25 ff.).
Ausgehend von diesem Maßstab ist die von der IBB in Aussicht gestellte Weigerung, die Übernahme des Aufwendungsdarlehens durch die Kläger zu genehmigen, keine widerrechtliche Drohung. Die Genehmigung einer Schuldübernahme durch den Darlehensgläubiger davon abhängig zu machen, dass die neuen Schuldner die Bindungen des bisherigen Schuldners rechtssicher im Verhältnis zum Gläubiger übernehmen, ist nicht strafbar, rechts- oder sittenwidrig, sondern ein im Rechtsverkehr übliches und nicht zu beanstandendes Vorgehen. Der von der IBB mit ihrem Vorgehen verfolgte Zweck, die Laufzeit der Bindung der mit öffentlichen Geldern geförderten Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus bei einer Veräußerung der Wohnungen sicherzustellen, ist weder rechts- noch sittenwidrig. Vielmehr entspricht dies der Verpflichtung der Behörde, verantwortungsvoll mit öffentlichen Geldern umzugehen. Schließlich ist auch das Verhältnis von in Aussicht gestellter Genehmigungsverweigerung zu dem damit verfolgten Zweck nicht unangemessen. Die IBB hatte insbesondere ein berechtigtes, durch die Ziele des sozialen Wohnungsbaus mit öffentlichem Geld gestütztes Interesse an der von ihr erstrebten Vereinbarung mit den Klägern.
b. Rechtsvorschriften stehen der Begründung des Rechtsverhältnisses durch Vertrag nicht entgegen. Das Gericht teilt nicht die klägerische Auffassung, der zufolge § 11a WoG Bln dem öffentlich-rechtlichen Vertrag entgegensteht.
Die landesgesetzliche Vorschrift des § 11a Abs. 1 WoG Bln bestimmt, dass wenn die für eine Wohnung als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung nach dem 22. September 2015 vorzeitig vollständig zurückgezahlt werden, die Wohnung abweichend von § 16 Abs. 1 WoBindG in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2404), das zuletzt durch Artikel 126 der Verordnung vom 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474) geändert worden ist, als öffentlich gefördert gilt bis zum Ablauf des zwölften Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, längstens jedoch bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbestimmungen vollständig zurückgezahlt wären (Nachwirkungsfrist). Die weitgehend identische bundesgesetzliche Vorschrift des § 16 Abs. 1 S. 1 WoBindG sieht eine zehnjährige Nachwirkungsfrist vor (vgl. dazu, dass der Landesgesetzgeber mit der Einführung von § 11a WoG Bln zum 22. September 2015 von seiner Gesetzgebungskompetenz Gebrauch gemacht und die bundesgesetzliche Regelung verdrängt hat: VG Berlin, Urteil vom 22. November 2022 – VG 8 K 105/20).
Die Vorschrift des § 11a Abs. 1 WoG Bln ist nicht anwendbar. Keiner Entscheidung bedarf die Frage, ob die Voraussetzungen der Vorschrift nicht erfüllt sind, weil die Kläger das Aufwendungsdarlehen entgegen einer rechtlichen Verpflichtung und nicht wie in der Vorschrift bestimmt "ohne" rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt haben. Denn § 11a Abs. 1 WoG Bln wird jedenfalls durch die Vereinbarung der Beteiligten verdrängt. Weder Bundes- und Landesrecht noch höherrangiges Recht schließen dies aus. Eine Vorschrift, der zufolge die Vereinbarung einer über § 11a Abs. 1 WoG Bln hinausgehenden Nachwirkungsfrist unzulässig ist, ist nicht ersichtlich. Derartiges ergibt sich insbesondere nicht aus der Vorschrift selbst. Die Vorschrift bestimmt gerade nicht, dass die Vereinbarung einer längeren Nachwirkungsfrist ausgeschlossen ist. Grundlage der Vorschrift ist die gesetzgeberische Entscheidung, den Rechtscharakter öffentlich geförderter Wohnungen grundsätzlich so lange zu erhalten, bis die öffentlichen Mittel entsprechend dem Tilgungsplan zurückgezahlt sind (vgl. zur Bundesregelung BT-Drs. 4/2891 S. 30). Mit dem § 16 Abs. 1 WoBindG nachgebildeten § 11a Abs. 1 WoG Bln soll sichergestellt werden, dass die aus der Förderung mit öffentlichen Geldern folgenden Bindungen bestimmter Wohnungen über einen langen Zeitraum auch dann aufrechterhalten bleiben, wenn die mit öffentlichen Geldern geförderten Darlehen vorzeitig zurückgezahlt werden (vgl. zur Bundesregelung BT-Drs. 4/2891 S. 31 f.). Eine Befreiung von den Bindungen durch eine vorzeitige Rückzahlung soll ausgeschlossen werden. § 11a Abs. 1 WoG Bln bestimmt deshalb eine – durch den Zeitpunkt der vollständigen Darlehensrückzahlung nach Maßgabe der Tilgungsbestimmungen begrenzte – Mindestnachwirkungsfrist. Ziel der Vorschrift ist hingegen nicht, den Handlungsspielraum der für die Wohnungsbauförderung zuständigen Behörden zugunsten von Eigentümern der im sozialen Mietwohnungsneubau errichteten Wohnungen einzuschränken und diese vor langen Wohnungsbindungen zu schützen. Vielmehr lässt sich § 27 WoBindG, der seit Inkrafttreten des Wohnungsbindungsgesetzes Bestandteil des Gesetzes ist, der im Wohnungsbauförderungsrecht geltende Rechtsgedanke entnehmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen weitergehende vertragliche Verpflichtungen zulässig sind (ebenso das Urteil der Kammer vom heutigen Tag zum Aktenzeichen VG 8 K 40/23).
Das Eigentumsgrundrecht der Kläger (Art. 14 GG, Art. 23 VvB) steht der vorstehenden Auslegung nicht entgegen. Die Eigentumsgarantie gewährleistet keine optimale Ausnutzung des Grundeigentums. Das Allgemeinwohlinteresse an der möglichst langen Aufrechterhaltung des Bestandes an sozialem Wohnraum überwiegt hier die Eigentumsinteressen, zumal die staatliche Wohnungsbauförderung einen Beitrag zur Schaffung der Eigentumsposition geleistet hat und eine wirtschaftliche Nutzung des einen starken Sozialbezug aufweisenden Grundeigentums der Kläger durch die über § 11a Abs. 1 WoG Bln hinausgehende Nachwirkungsfrist nicht unterbunden wird.
Auch die Länge der Nachwirkungsfrist verletzt die Kläger nicht in ihrem Eigentumsgrundrecht. Dies folgt bereits daraus, dass sie sich ohne staatlichen Zwang für den Erwerb des Grundstücks und die damit verbundene öffentlich-rechtliche vertragliche Verpflichtung entschieden haben. In ihre Eigentumsposition ist staatlicherseits nicht eingegriffen worden, vielmehr haben die Kläger diese bereits mit der langen Sozialbindung erworben. Aus demselben Grund liegt der von den Klägern sinngemäß geltend gemachte Verstoß gegen das Eigentumsgrundrecht wegen eines Missverhältnisses zwischen der Höhe des Aufwendungsdarlehens und der Länge der Sozialbindungsfrist nicht vor.
c. Entgegen der Auffassung der Kläger ist der öffentlich-rechtliche Vertrag schließlich nicht deshalb unwirksam, weil sie aufgrund ihrer wirksamen Kündigung des Aufwendungsdarlehensvertrages zur Rückzahlung berechtigt gewesen seien.
Eine vertragliche Regelung zwischen den Klägern und der IBB, der zufolge die wirksame Kündigung des zivilrechtlichen Aufwendungsdarlehensvertrages und die anschließende Rückzahlung zu einer Unwirksamkeit der öffentlich-rechtlichen Vereinbarung führen, ist nicht ersichtlich. Ebenso wenig ersichtlich ist, dass die wirksame Kündigung des Aufwendungsdarlehensvertrages dazu führt, dass einer der von § 59 VwVfG erfassten Nichtigkeitsgründe erfüllt wäre (siehe dazu bereits oben unter I.1.a.cc.). Soweit das Vorbringen der Kläger dahin zu verstehen sein sollte, dass sie vom Vorliegen der Voraussetzungen von § 60 VwVfG für eine Anpassung oder für eine Kündigung des öffentlich-rechtlichen Vertrages ausgehen, überzeugt auch dies nicht. Die Kläger haben gegenüber der IBB weder schriftlich eine Vertragsanpassung verlangt noch eine Kündigung erklärt. Unabhängig davon haben sich die Verhältnisse, die für die Festsetzung des Vertragsinhalts maßgebend gewesen sind, seit Abschluss des Vertrags nicht so wesentlich geändert, dass den Klägern das Festhalten an der ursprünglichen vertraglichen Regelung nicht zuzumuten ist (vgl. § 60 Abs. 1 S. 1 VwVfG). Denn die Kläger konnten abweichend von der öffentlich-rechtlichen Vereinbarung mit der IBB den Aufwendungsdarlehensvertrag kündigen und das Darlehen vor der planmäßigen Tilgung zurückzahlen. Abgesehen von dieser von ihnen gewünschten und durchgesetzten Änderung hat sich für die Kläger seit Abschluss des Vertrages nichts geändert. Es fehlt demnach bereits an einer für die Kläger nachteiligen Entwicklung, die ein Festhalten am Vertrag für sie unzumutbar erscheinen lassen würde.
2. Angesichts der wirksamen Verpflichtung der Kläger bedarf es keiner Entscheidung, ob eine solche nicht erforderlich war, weil die vom ursprünglichen Grundstückseigentümer im Zuge der Wohnungsbaufördermittelbewilligung eingegangene objektbezogene Verpflichtung zur planmäßigen und nicht vorzeitigen Tilgung des Aufwendungsdarlehens und die damit einhergehende Vereinbarung zur Nachwirkungsfrist bereits per se durch den Eigentumswechsel auf die Kläger übergegangen ist (vgl. zur ausdrücklichen gesetzlichen Regelung für nach dem 31. Dezember 2001 erteilte Förderzusagen: §§ 13 Abs. 3 S. 2, 46 Abs. 1 WoFG; vgl. zur Auffassung, dass Bindungen den öffentlich geförderten Wohnungen innewohnen und nicht an den Rechtsnachfolger übertragen werden müssen: VG Berlin, Urteil vom 23. März 2017 – 8 K 61.16 –, juris Rn. 56).
II. Die Kostenentscheidung zu Lasten der Kläger folgt aus §§ 154 Abs. 1, 159 S. 2 VwGO.
Der Antrag der Kläger, die Zuziehung des Verfahrensbevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären, hat keinen Erfolg. Der begehrten Zuziehungsentscheidung gemäß § 162 Abs. 2 S. 2 VwGO steht entgegen, dass die Kostenentscheidung zu Lasten der Kläger ausfällt.
III. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1 und 2, 709 S. 2 ZPO.
IV. Die Berufung wird gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Das Berufungsverfahren kann Gelegenheit zur Klärung der Frage geben, ob eine über § 11a WoG Bln hinausgehende Nachwirkungsfrist in einem öffentlich-rechtlichen Vertrag wirksam vereinbart werden kann.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß § 52 Abs.1 des Gerichtskostengesetzes auf
95.000,00 Euro (19 Wohnungen x 5.000 Euro)
festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 15 ff. WoBindG
§ 134 BGB
§ 11a WoG
§ 16 WoBindG
§ 3 WoBindG
§ 1 IBBG
§ 57 VwVfG
§ 143 BGB
§ 27 WoBindG
§ 59 VwVfG
§ 60 VwVfG
§ 167 VwGO
§ 13 Abs. 3 WoBindG
§ 87a Abs. 2 und 3, 101 Abs. 2 VwGO
§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO
§ 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 WoBindG
§ 2 Abs. 4 S. 1 ASOG
§ 1 Abs. 1 VwVfG
§ 54 S. 1 VwVfG
§ 59 Abs. 1 VwVfG
§ 125 S. 1 BGB
§ 59 Abs. 2 VwVfG
§ 54 S. 2 VwVfG
§ 59 S. 1 VwVfG
§ 142 Abs. 1 BGB
§ 62 S. 2 VwVfG
§ 123 Abs. 1, 124 BGB
§ 11a Abs. 1 WoG
§ 16 Abs. 1 WoBindG
§ 16 Abs. 1 S. 1 WoBindG
§ 60 Abs. 1 S. 1 VwVfG
§ 13 Abs. 3 S. 2, 46 Abs. 1 WoFG
§ 154 Abs. 1, 159 S. 2 VwGO
§ 162 Abs. 2 S. 2 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 S. 1 und 2, 709 S. 2 ZPO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 52 Abs.1 des Gerichtskostengesetzes
Art. 14 GG
Art. 23 VvB

Zitierte Entscheidungen: 8 K 269.17
8 K 40/23
8 K 105/20
8 K 61.16