Amtsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-02-27, Aktenzeichen 33 C 1853/22 (56)
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2023:0227.33C1853.22.56.00

Tenor:
Verfahrensgang
Die Beklagte wird verurteilt, auf ihre Kosten den ursprünglichen Zustand in Bezug auf bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums wiederherzustellen, insbesondere folgende Baumaßnahmen und deren Folgen rückgängig zu machen, die sie am Gemeinschaftseigentum vorgenommen hat:
a) Zwei Durchbohrungen der Nordfassade mit einem Durchmesser von ca. 80-100 cm, wie ersichtlich auf anliegendem Lageplan unter „Nordfassade“ und den anliegenden Lichtbildern „Nordfassade 1“und „Durchbohrungen Nordfassade 2“
b) Zwei Durchbohrungen der Ostfassade mit einem Durchmesser von ca. 15-20 cm, wie ersichtlich auf dem anliegenden Lageplan unter „Ostfassade“ und dem anliegenden Lichtbild „Foto Ostseite“.
c) Eine Durchbohrung der Ostfassade für Draht- bzw. Kabeldurchführungen, wie ersichtlich auf dem anliegenden Lageplan unter „Ostfassade“ und dem anliegenden Lichtbild „Durchbohrungen Ostfassade Kabelkanal“.
d) Eingerissene tragende Wand in der Gewerbeeinheit „Shisha Bar“, wie ersichtlich auf dem anliegenden Lageplan, dort eingezeichnete rote Punkte, einmal 4 Punkte und einmal 3 Punkte, wo ursprünglich die tragenden Wände standen, und anliegendem Lichtbild „Abriss tragende Wände“.
e) Teilweise abgeschlagene Wand im Treppenhaus zwischen Erdgeschoss und 1. Obergeschoss, wie ersichtlich auf dem anliegenden Lichtbild „abgeklopfte Wand Treppenhaus“
f) an Nord und Ostfassade angebrachte Abluftanlage mit Kabeln wie ersichtlich auf dem anliegenden Lageplan unter „Ostfassade“ und „Nordfassade“ und dem anliegenden Lichtbild „Technik Nordfassade“,
sowie der Hausverwaltung einen entsprechenden Nachweis eines Sachverständigen/Fachplaners für die fachgerechte Durchführung nach ordnungsgemäß erfolgtem Rückbau vorzulegen.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 20.000,00 EUR vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über Rückbauansprüche der Klägerin gegenüber der Beklagten, welche als Eigentümerin einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss links mit Anbau im Hinterhof in der Liegenschaft …straße 82 in Frankfurt am Main zur dortigen Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Die Beklagte hatte die Gewerbeeinheit zum Betrieb eines Restaurants verpachtet und die Pächterin ließ Baumaßnahmen vornehmen, um künftig in den Gewerberäumen eine Shisha Bar zu betreiben. Einen Beschluss zur Genehmigung dieser Baumaßnahmen fassten die Wohnungseigentümer nicht. Die Beklagte hatte vor Durchführung der Baumaßnahmen auch nicht beantragt, die beabsichtigten Baumaßnahmen zum Gegenstand der Beschlussfassung auf einer Eigentümerversammlung machen.
Unter anderem wurde im Oktober 2020 eine tragende Wand in der Gewerbeeinheit abgerissen, ohne dass zuvor eine statische Berechnung vorgelegt worden war. Hiernach entstanden in Wohnungen des Hauses und im Treppenhaus Risse in den Wänden, teils Haarrisse, teils Setzrisse. Das Bauaufsichtsamt verfügte einen Baustopp, bis am 7.12.2020 die statische Berechnung nachgereicht worden war.
Am 1.7.2021 und 2.7.2021 ließen die Pächter zwei Durchbohrungen in der Nordfassade mit einem Durchmesser von 80-100 cm vornehmen und die entsprechende Arbeiten am 14. und 15. Juli 2021 fortsetzen. Am 15.7.2021 wurde eine Abwasserleitung verlegt und hierzu die Deckenplatte zwischen Gewerbeeinheit und Kellerraum Nr. 6 durchbrochen. Am 16. Juli ließen die Pächter zwei Durchbohrungen in der Ostfassade mit einem Durchmesser von ca. 15-20 cm sowie eine weitere Durchbohrung zur Verlegung eines Drahtes und von Kabeln vornehmen. Am 16.10.2021 wurden Rohre durch die Durchbohrungen an der Nordfassade verlegt.
Durch Beschluss vom 26. Oktober 2021 beschlossen die Eigentümer, die Beklagte auf Rückbau in Anspruch zu nehmen. Im diesbezüglichen Protokoll (Bl. 14 ff. der Akte) heißt es:
„Die Eigentümer beschließen, dass die Beschädigungen am Gemeinschaftseigentum, nachfolgend…. allesamt ausgehend aus der Gewerbeeinheit im Erdgeschoss, aktuell im Sondereigentum von Frau A, welche ohne vorherige Genehmigung der Eigentümergemeinschaft durchgeführt wurden, mit Fristsetzung von 8 Wochen beginnend ab dem Tag der Eigentümerversammlung 2021 von einem Fachunternehmen zurück gebaut und in den ursprünglichen Zustand versetzt werden müssen. Ein entsprechender Nachweis eines Sachverständigen/Fachplaner muss der Hausverwaltung nach ordnungsgemäß erfolgtem Rückbau vorgelegt werden… Des Weiteren beschließen die Eigentümer, dass bei Verstreichen dieser Fristsetzung ein Anwalt zur Wahrung der Interessen und Rechte der Eigentümergemeinschaft beauftragt werden soll. Das Mandat wird der Anwaltskanzlei von der Hausverwaltung angedient mit dem Auftrag, sofern notwendig die Interessen und Rechte der übrigen Eigentümer gerichtlich geltend zu machen..“.
Mit Schreiben vom 30.11.2021 bat die Beklagte um Durchführung einer Eigentümerversammlung, um dort über die Genehmigung der Baumaßnahmen beschließen zu können.
Am 20.1.2022 ließ die Beklagte im Treppenhaus einen Teil der Wand abschlagen, um einen Setzriss zu sanieren. Am 9.2.2022 ließen die Pächter eine Lüftungsanlage einbauen. Am 16.2.2022 ließen die Pächter die Arbeiten an der Lüftungsanlage fortsetzen.
Durch einstweilige Verfügung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 24 2. 2022 (Bl. 19 der Akte) wurde es den Pächtern untersagt, bauliche Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum vorzunehmen.
Die Klägerin behauptet,
durch die Bauarbeiten seien Haarrisse an den Wänden im Sondereigentum im 4. Obergeschoss links, Einheit Nr. 8 entstanden, weiterhin hätten sich die Türzargen im Sondereigentum im 4. Obergeschoss links, Einheit Nr. 8 verzogen und es seien Setzrisse im Treppenhaus entstanden. Im Treppenhaus zwischen Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sei eine Wand teilweise abgeschlagen worden. Auch innerhalb der Gewerbeeinheit der Beklagten seien tragende Wände entfernt worden.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen,
auf ihre Kosten den ursprünglichen Zustand in Bezug auf bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums wiederherzustellen, insbesondere folgende Baumaßnahmen und deren Folgen rückgängig zu machen, die sie am Gemeinschaftseigentum vorgenommen hat:
g) Zwei Durchbohrungen der Nordfassade mit einem Durchmesser von ca. 80-100 cm, wie ersichtlich auf anliegendem Lageplan unter „Nordfassade“ und den anliegenden Lichtbildern „Nordfassade 1“und „Durchbohrungen Nordfassade 2“
h) Zwei Durchbohrungen der Ostfassade mit einem Durchmesser von ca. 15-20 cm, wie ersichtlich auf dem anliegenden Lageplan unter „Ostfassade“ und dem anliegenden Lichtbild „Foto Ostseite“.
i) Eine Durchbohrung der Ostfassade für Draht- bzw. Kabeldurchführungen, wie ersichtlich auf dem anliegenden Lageplan unter „Ostfassade“ und dem anliegenden Lichtbild „Durchbohrungen Ostfassade Kabelkanal“.
j) Eingerissene tragende Wand in der Gewerbeeinheit „Shisha Bar“, wie ersichtlich auf dem anliegenden Lageplan, dort eingezeichnete rote Punkte, einmal 4 Punkte und einmal 3 Punkte, wo ursprünglich die tragenden Wände standen, und anliegendem Lichtbild „Abriss tragende Wände“.
k) Teilweise abgeschlagene Wand im Treppenhaus zwischen Erdgeschoss und 1. Obergeschoss, wie ersichtlich auf dem anliegenden Lichtbild „abgeklopfte Wand Treppenhaus“
l) an Nord und Ostfassade angebrachte Abluftanlage mit Kabeln wie ersichtlich auf dem anliegenden Lageplan unter „Ostfassade“ und „Nordfassade“ und dem anliegenden Lichtbild „Technik Nordfassade“,
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig.
Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Der Anspruch auf Unterlassung oder Beseitigung einer Störung des gemeinschaftlichen Eigentums ist ein sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebendes Recht, das nach § 9 Abs. 2 Fall 1 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt wird (§ 9 Buchst. a Hügel/Elzer, Rz. 99.)
Jedenfalls in ihrer nunmehr konkretisierten Form sind die Klageanträge bestimmt genug, um eine Vollstreckung zu ermöglichen.
Die Klage ist auch begründet.
Gemäß § 1004 Abs. 1 BGB ist die Beklagte als diejenige Wohnungseigentümerin, während deren Eigentumszeit die baulichen Maßnahmen veranlasst worden sind, zum Rückbau verpflichtet.
Dass im Auftrag der Beklagten oder ihrer Pächter, für deren Verhalten die Beklagte gegenüber der Eigentümergemeinschaft einzustehen hat, bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen worden sind, ist zwischen den Parteien unstreitig geblieben. Sowohl bei den Durchbohrungen der Fassade, als auch bei den ganz oder zum Teil entfernten Wänden und der installierten Abluftanlage handelt es sich um bauliche Veränderungen im Sinne von § 20 WEG, also um Maßnahmen, welche über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Ebenso unstreitig ist es, dass vor Veranlassung und Durchführung dieser baulichen Veränderungen die Beklagte keinen Gestattungsbeschluss der übrigen Wohnungseigentümer herbeigeführt hat. Weder waren die Baumaßnahmen im Vorhinein durch Beschluss gemäß § 20 Abs. 1 WEG gestattet, noch im Nachhinein durch die Wohnungseigentümer genehmigt worden.
Auch ist nicht ersichtlich, dass der Beklagten ein Anspruch auf Gestattung dieser baulichen Maßnahmen zustünde. Ein solcher Gestattungsanspruch aus § 20 Abs. 3 WEG käme im vorliegenden Fall in Betracht, wenn es sich um bauliche Veränderungen handelte, welche den anderen Wohnungseigentümern nicht im Sinne von § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG nachteilig wären. Ein Nachteil in diesem Sinne ist jede nicht ganz unerhebliche, vermeidbare und zu vermeidende Beeinträchtigung, welche sich konkret und objektiv auswirkt, hierbei ist entscheidend, ob sich nach der Verkehrsanschauung unter Beachtung der Grundrechte, der Wertungen des öffentlichen Rechtes und der technischen Grenz- und Richtwerte ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (Hügel/Elzer, WEG, § 14 Rz. 31). Da im vorliegenden Fall unstreitig ohne vorausgegangene statische Berechnung ein Mauerdurchbruch in einer tragenden Wand vorgenommen worden ist, was zu Haarrissen an den Wänden einer anderen Wohnung und im Treppenhaus geführt hat, mussten sich die übrigen Wohnungseigentümer bereits hierdurch zwingend beeinträchtigt fühlen. Auch in Durchbohrungen der Fassade größeren Umfangs und im Verlegen von Abluftrohren sowie der Installation einer Abluftanlage liegen im Regelfall Nachteile für die übrigen Wohnungseigentümer, da Substanzbeeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums nicht ausgeschlossen werden können und daher ein erhebliches Interesse daran, über die genaue und fachgerechte Durchführung der Arbeiten und Mitwirkung bei der Auswahl des beauftragten Unternehmens bei allen Eigentümern angenommen werden muss. In dem beklagtenseits vorgelegten Prüfbericht des Baustatikers heißt es als Prüfbefund unter anderem: „Es ist damit zu rechnen, dass während der Umbauarbeiten wichtige konstruktive Entscheidungen örtlich zu treffen sind, von denen die Standsicherheit des Gebäudes abhängig ist.“ Selbst wenn man annimmt, dass die bloße Befürchtung einer Beeinträchtigung grundsätzlich noch keine Beeinträchtigung darstellt, so muss doch anderes gelten, wenn diese Befürchtung aufgrund konkreter Umstände als nachvollziehbar und verständlich erscheint (BGH NJW 20 10,1533, Rz. 14) . Hier waren die Arbeiten unstreitig ohne eine erforderliche statische Berechnung in Auftrag gegeben worden und daher ein Bauverbot erteilt worden, so dass ein Misstrauen aller übrigen Wohnungseigentümer im Hinblick auf die fachgerechte Durchführung der Arbeiten gerechtfertigt war und bereits in dieser Möglichkeit der Gefährdung der Substanz des Gemeinschaftseigentumes oder der Standsicherheit ein Nachteil für alle anderen Wohnungseigentümer liegt. Wenn nach einem Mauerdurchbruch an einer tragenden Wand vernünftige Zweifel daran verbleiben, dass ein wesentlicher Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums unterblieben ist und insbesondere zum Nachteil der übrigen Eigentümer keine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Gebäudes und dessen Brand Sicherheit geschaffen wurde, so ist ein Nachteil für die anderen Wohnungseigentümer nicht ausgeschlossen (BGH, Beschluss vom 21.12.2000, NZM 2001, 196).
Zudem gehen auch von schallgedämmten Klimageräten Geräuschbelastungen aus, die Beklagtenseite räumt ein, die Anlage habe einen Schalldruckpegel von 60 dB (A), so dass auch eine akustische Belastung der übrigen Wohnungseigentümer nicht ausgeschlossen werden kann und ein erhöhtes Interesse an einer Einflussnahme auf die ganz konkrete Lage der Abluftrohre anzunehmen ist.
Auch erscheint die Geltendmachung des Rückbauanspruchs im vorliegenden Fall nicht als treuwidrig gemäß § 242 BGB. Im Hinblick auf keine der eigenmächtig durch die Beklagte durchgeführten Maßnahmen ist ersichtlich, dass ein Anspruch auf die Genehmigung genau dieser baulichen Veränderung in jeweils dieser konkreten baulichen Ausführung bestanden hätte. Es ist anzunehmen, dass Gestaltungsspielraum im Hinblick auf die Lage der Lüftungsanlage, die Umgestaltung der Gewerbeeinheit und die Entfernung von Wänden und den gesamten Umbau bestanden hätte. Zudem hätte bei einem ordnungsgemäßen Vorgehen der Beklagten, einer vorausgegangenen Befassung der übrigen Wohnungseigentümer mit dem Umbauwunsch der Beklagten auf eine Wohnungseigentümerversammlung, auch Einfluss auf die Auswahl des jeweils dort tätigen Unternehmens und das Erfordernis eines sich im Rahmen des geltenden Baurechts haltenden Vorgehens genommen werden können. Bereits in der mündlichen Verhandlung am 10. Oktober 2022 hatte das Gericht darauf hingewiesen, dass sich aus dem Vortrag der Beklagtenseite noch nicht ergab, dass das Ermessen der Wohnungseigentümer insoweit reduziert wäre, dass nur die beklagtenseits ohne Gestattung vorgenommenen baulichen Maßnahmen möglich waren. Im vorliegenden Fall beinhaltete der Rückbauanspruch aus § 1004 BGB i.V.m. § 14 Abs. WEG auch den Nachweis des ordnungsgemäßen Rückbaus gegenüber der WEG, vertreten durch die Hausverwaltung.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist entschieden worden gemäß §§ 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf 20.000 € festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 20 WEG
§ 242 BGB
§ 1004 BGB
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 1004 Abs. 1 BGB
§ 20 Abs. 1 WEG
§ 20 Abs. 3 WEG
§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG
§ 14 Abs. WEG

Zitierte Entscheidungen: NZM 2001, 196
09 S 11/23