Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-01-31, Aktenzeichen 16 K 7.12
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2013:0131.16K7.12.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. § 27 Abs. 7 Satz 1 Nr. 3 WoFG ist auch dann anwendbar, wenn für das fragliche Haus eine Gebietsfreistellung gilt. Diese befreit nämlich nur von den Bindungen des § 4 Abs. 2 bis 4 WoBindG, d.h. insbesondere davon, die Wohnung nur an Mieter mit entsprechendem Wohnberechtigungsschein überlassen zu dürfen. Die Gebietsfreistellung suspendiert hingegen nicht davon, dass öffentlich geförderter Wohnraum entsprechend § 1 Abs. 1 WoFG nur zur Versorgung von Haushalten mit Mietwohnraum sowie zur Bildung von selbst genutztem Wohneigentum, mithin für Wohnzwecke genutzt werden darf.(Rn.18)
2. Wenn eine Wohnnutzung nicht durch die Vertragspartnerin des Vermieters, sondern durch deren Klienten (Betreuungsbedürftige) erfolgt bzw. erfolgen soll, liegt eine Zweckentfremdung vor. Dies jedenfalls dann, wenn die verwendeten Verträge eine Koppelung des jeweiligen Untermiet- und des Betreuungsvertrags vorsehen. Ein Zimmer in der Wohnung kann folglich von einem Untermietinteressenten weder angemietet noch kann ein bestehendes Untermietverhältnis fortgesetzt werden, wenn der Betreffende nicht (mehr) betreuungsbedürftig oder jedenfalls nicht (mehr) bereit ist, die in der Wohnung zu erbringenden entgeltlichen Betreuungsleistungen gerade von der Vertragspartnerin anzunehmen. Die Wohnung dient damit nicht mehr ausschließlich Wohnzwecken, sondern auch der Erbringung von Betreuungs- bzw. Gesundheitsleistungen und steht nicht mehr für Wohnungssuchende auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung.(Rn.20)
3. Eine genehmigungsbedürftige Zweckentfremdung liegt nicht erst vor, wenn die betreffende Wohnung in gar keiner Weise mehr Wohnzwecken dient, sondern bereits dann, wenn Wohnzwecke und andere Zwecke (ggf. gleichgewichtig) nebeneinander stehen.(Rn.21)
4. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, dass die Behörde ihrer ständigen Ermessenspraxis und damit auch der Ermessensausübung im vorliegenden Fall ein Stufensystem zugrundelegt, welches das „Ob“ der Festsetzung eines Geldausgleichs sowie dessen Höhe von dem jeweiligen Ausmaß der Zweckentfremdung, d.h. davon abhängig macht, wie weit sich – bei zulässigerweise typisierender Betrachtung – die in der jeweiligen Wohnung verfolgten Zwecke vom reinen Wohnzweck entfernen. (Rn.25)
5. Sieht das Stufensystem der Behörde in einer letzten Stufe den gänzlichen Verzicht auf einen Geldausgleich vor, wenn der Zwischenmieter als gemeinnützig anerkannt ist und die Untervermietung an keine weiteren Bedingungen geknüpft ist – d.h. insbesondere auch nicht an einen Betreuungsvertrag mit dem Zwischenmieter, fügt sich dies in das von der Behörde praktizierte System ein. Denn bei einer fehlenden Koppelung von Untermiet- und Betreuungsvertrag kann das Mietverhältnis prinzipiell unabhängig von der Person des Betreuungsdienstleisters begründet sowie losgelöst von dem Fortbestand des Betreuungsvertrags und der Betreuungsbedürftigkeit fortgesetzt werden. Es nähert sich damit weitestgehend einem „normalen“ Untermietvertrag für reine Wohnzwecke an.(Rn.28)
6. Eine generelle landesweite Vereinheitlichung der Ermessenspraxis der Berliner Bezirke in den ihnen nach § 3 Abs. 2 BezVG in Verbindung mit § 3 Abs. 2, § 4 Abs. 1 AZG in Verbindung mit dem allgemeinen Zuständigkeitskatalog als Anlage zum AZG (-ZustKat AZG-) zugewiesenen Verwaltungsaufgaben – wozu nach Maßgabe der Nr. 9 ZustKat AZG auch die Wohnungsverwaltung gehört – im Wege der Festlegung von Grundsätzen und des Erlasses allgemeiner Verwaltungsvorschriften durch den Senat ist nach den landesverfassungsrechtlichen Vorgaben weder möglich noch geboten. Eine allgemeine Verpflichtung der Bezirke, ihre Verwaltungspraxis untereinander mit dem Ziel der Vereinheitlichung abzustimmen, ist nicht erkennbar und ergibt sich insbesondere auch nicht aus dem von der Klägerin angeführten § 3 Abs. 4 Satz 1 AZG, der lediglich eine bezirksübergreifende Informationspflicht (nicht Abstimmungspflicht) bei bestimmten „wichtigen Ereignissen, Entwicklungen und Vorhaben“ begründet.(Rn.33)
Verfahrensgang
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Eigentümerin einer im 2. OG links gelegenen, 80,05 m² großen 3-Zimmerwohnung in dem im öffentlich geförderten Wohnungsbau errichteten Haus I... Berlin. Sie wendet sich gegen die Heranziehung zu einer Ausgleichszahlung für die genehmigte Zweckentfremdung der Wohnung.
Die vorgenannte Wohnung, für die seit April 2001 eine Gebietsfreistellung von der Belegungsbindung gilt, hat die Klägerin seit dem 1. Oktober 2010 an die U... gGmbH (im Folgenden nur: U... gGmbH) vermietet. Diese ist als gemeinnützig anerkannt und betreibt als freier Träger Wohngemeinschaften für Menschen mit geistiger Behinderung oder psychischen Problemen, für die sie Betreuungsleistungen erbringt. Zu diesem Zweck vermietet sie Wohnraum an die Betreuten, wobei Betreuungs- und Mietvertrag so miteinander verknüpft sind, dass der Mietvertrag mit dem Ende des Betreuungsvertrags automatisch ebenfalls endet.
Auf den vom 18. Januar 2011 datierenden entsprechenden Antrag der Klägerin erteilte das Bezirksamt Mitte von Berlin -Wohnungsamt- (im Folgenden nur: Bezirksamt) mit Bescheid vom 2. März 2011 die Genehmigung der Zweckentfremdung der Wohnung nach § 7 Abs. 3 WoBindG in Verbindung mit § 27 Abs. 7 Satz 4 WoFG ab dem 1. Oktober 2010. Ab diesem Zeitpunkt setzte es zugleich eine monatliche Ausgleichszahlung von 120,07 € (1,50 €/m² Wohnfläche) fest. Zur Begründung hieß es, nach § 27 Abs. 7 Satz 4 WoFG könne die Genehmigung unter der Verpflichtung zu einem Geldausgleich in angemessener Höhe oder zur vertraglichen Einräumung eines Belegungsrechts für eine Ersatzwohnung erteilt werden. Auf die Forderung einer Ausgleichszahlung könne hier nicht verzichtet werden.
Mit dem dagegen am 24. März 2011 eingelegten Widerspruch machte die Klägerin geltend, dass die Bewohner ausschließlich Personen seien, die als Empfänger von Leistungen nach dem SGB II oder SGB XII zum Bezug einer öffentlich geförderten Wohnung berechtigt seien. Deshalb und mit Rücksicht auf die gemeinnützige Arbeit der U... gGmbH sei für die Ausgleichszahlung kein Grund ersichtlich.
Mit Widerspruchsbescheid vom 6. Juni 2011, der Klägerin zugestellt am 29. Juni 2011, wies das Bezirksamt den Widerspruch zurück und führte aus: Die Höhe der Ausgleichszahlung orientiere sich an der Art der Zweckentfremdung. Bei einer „reinen“ Zweckentfremdung, z.B. als Geschäftsraum, würden monatlich 5,- €/m² angesetzt, bei der Vermietung über einen nicht als gemeinnützig anerkannten Zwischenmieter an betreute Personen 2,50 €/m² sowie schließlich, wie hier, 1,50 €/m², wenn der Zwischenmieter eine gemeinnützige Organisation und die Vermietung an einen Betreuungsvertrag gekoppelt sei.
Zur Begründung der dagegen am 27. Juli 2011 erhobenen Klage trägt die Klägerin vor:
Es liege schon keine Zweckentfremdung vor, denn die Wohnung werde von natürlichen Personen zu Wohnzwecken benutzt. Gesundheitsleistungen stünden dabei nicht im Vordergrund, was sich schon aus der in dem angefochtenen Bescheid geregelten Verpflichtung zur Begründung des Hauptwohnsitzes in der Wohnung ergebe. Der Genehmigungsantrag sei nur auf Veranlassung des Bezirksamts gestellt worden. Die Genehmigung sei rechtlich gegenstandslos. Die isolierte Anfechtung der Ausgleichszahlung sei zulässig und begründet. Zu Unrecht mache der Beklagte die Erhebung der Zahlung von der Koppelung des Miet- und Betreuungsvertrags abhängig. Die Behauptung, andere Träger würden „entkoppelte“ Verträge anbieten und hätten dadurch wirtschaftliche Nachteile, sei falsch. Der vom Beklagten vorgelegte Vertrag des F... e.V. betreffe keine therapeutische Wohngemeinschaft. Es gäbe kaum eine rechtliche Konstruktion, mit der ein Träger dem Regelwerk des Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes (-WBVG-) entgehen könne, denn dieses Gesetz bezwecke es gerade, auch getrennte Miet- und Betreuungsverträge denselben Rechtsfolgen zu unterwerfen. Da mithin alle Träger diesem Gesetz unterlägen, hätten einzelne Anbieter keine wirtschaftlichen Vor- oder Nachteile. Ferner dürfe eine von ihr, der Klägerin, geforderte Ausgleichszahlung nicht davon abhängen, welche vertragliche Gestaltung ihre Mieterin gegenüber den Klienten wähle. Schließlich stehe die Erhebung der Ausgleichszahlung im behördlichen Ermessen, das hier aber gar nicht ausgeübt worden sei. Die Bescheide enthielten keine Ermessenserwägungen. Offenbar sei das Bezirksamt von einer gebundenen Entscheidung ausgegangen. Soweit der Beklagte seine Verwaltungspraxis auf einen „Beschluss“ des Wohnungsamts vom 7. August 2009 stütze, sei anzumerken, dass dieser noch unter dem Heimgesetz ergangen sei, ohne die anstehende Änderung der Rechtslage durch das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz zu bedenken. Auch sei die damit wohl bezweckte Selbstbindung der Verwaltung fehlgeschlagen, denn die Berliner Bezirke hätten ganz unterschiedliche Regelungen, jedoch nirgends eine so sachwidrige Konstruktion wie in Berlin-Mitte. Artikel 65 der Verfassung von Berlin (-VvB-) und § 3 AZG enthielten Regelungen über gegenseitige Information mit dem Ziel einer Vereinheitlichung der Rechtsanwendung, woran es hier fehle. Artikel 66 VvB biete keine Grundlage für eine strukturell völlig unterschiedliche Ermessensausübung im Berliner Stadtgebiet und für das Außerkraftsetzen des Gleichheitsgrundsatzes. Gleichheitswidrig sei es auch, dass Eigentümer, die ohne Zwischenmieter Wohngemeinschaften für Betreute mit gekoppelten Verträgen betrieben, nach dem „Beschluss“ vom 7. August 2009 anders behandelt würden als sie, die Klägerin. Schließlich müsse sich der Ausgleichsbetrag am wirtschaftlichen Vorteil orientieren, wozu die Bescheide nichts aussagten. Ermessensfehlerhaft sei es, § 33 WoFG als Maßstab heranzuziehen, denn diese Norm habe Strafcharakter.
Die Klägerin beantragt,
den Bescheid des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 2. März 2011 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids derselben Behörde vom 21. Juni 2011 insoweit aufzuheben, als darin eine monatliche Ausgleichszahlung in Höhe von 1,50 €/m² Wohnfläche ab dem 1. Oktober 2010 festgesetzt wird.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Genehmigung sei erteilt worden, um den Klienten der U... gGmbH eine mögliche Kündigung des Wohnraums zu ersparen. Eine Zweckentfremdung sei wegen der Koppelung der Vermietung an den Betreuungsvertrag anzunehmen. Klienten, die mit der Betreuung durch die Zwischenmieterin nicht mehr einverstanden seien, müssten die Wohnung verlassen. Ihnen drohe dann Obdachlosigkeit. Durch die Koppelung diene die Wohnung nicht mehr allein dem Zweck des Wohnens, sondern auch der Gesundheitsleistung. Sie stehe damit dem Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung, sondern nur noch Personen, die Betreuungsleistungen benötigten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Streitakte und des Verwaltungsvorgangs des Beklagten (1 Band) Bezug genommen, die vorgelegen haben und – soweit erheblich – Gegenstand der mündlichen Verhandlung und der Beratung der Kammer gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die allein gegen die Erhebung der Ausgleichszahlung gerichtete Anfechtungsklage ist zulässig, denn die Festsetzung des Geldausgleichs erfolgte in der Form einer isoliert anfechtbaren Auflage (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. März 1982, BVerwGE 65, 139, 140 ff.; VG Berlin, Urteile vom 26.01.2011 –VG 23 K 311.09– und –VG 23 K 312.09–; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 27 WoFG Anm. 8.4.2).
Die Klage ist jedoch unbegründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin daher auch nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Rechtsgrundlage für die Festsetzung des Geldausgleichs ist § 7 Abs. 3 Satz 1 des Wohnungsbindungsgesetzes (-WoBindG-) in Verbindung mit § 27 Abs. 7 Satz 4 des Wohnraumförderungsgesetzes (-WoFG-). Nach § 27 Abs. 7 Satz 1 Nr. 3 WoFG darf der Verfügungsberechtigte eine Wohnung nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle anderen als Wohnzwecken zuführen. Die Genehmigung kann nach § 27 Abs. 7 Satz 4 WoFG unter der Verpflichtung zu einem Geldausgleich in angemessener Höhe erteilt werden.
Die Festsetzung einer Ausgleichsleistung ist danach im vorliegenden Fall rechtlich nicht zu beanstanden, denn bei der Nutzung der in Rede stehenden Wohnung durch die U... gGmbH handelt es sich um eine Zweckentfremdung im Sinne des § 27 Abs. 7 Satz 1 Nr. 3 WoFG (dazu nachfolgend unter 1.) und der Beklagte hat die Genehmigung ermessensfehlerfrei mit einem Geldausgleich in angemessener Höhe verbunden (dazu nachfolgend unter 2.).
1.
§ 27 Abs. 7 Satz 1 Nr. 3 WoFG ist vorliegend unbeschadet des Umstands anwendbar, dass für das Haus I... eine Gebietsfreistellung gilt. Diese befreit nämlich nur von den Bindungen des § 4 Abs. 2 bis 4 WoBindG, d.h. insbesondere davon, die Wohnung nur an Mieter mit entsprechendem Wohnberechtigungsschein überlassen zu dürfen (vgl. Nr. I. der Bekanntmachung vom 8. Dezember 2000, ABl. 2001, 12). Die Gebietsfreistellung suspendiert hingegen nicht davon, dass öffentlich geförderter Wohnraum entsprechend § 1 Abs. 1 WoFG nur zur Versorgung von Haushalten mit Mietwohnraum sowie zur Bildung von selbst genutztem Wohneigentum, mithin für Wohnzwecke genutzt werden darf.
Mit dem Abschluss des Mietvertrags mit der U... gGmbH ab dem 1. Oktober 2010 hat die Klägerin die in Rede stehende Wohnung im Sinne des § 27 Abs. 7 Satz 1 Nr. 3 WoFG anderen als Wohnzwecken zugeführt.
Zwar handelt es sich bei dem vorgenannten Vertrag um einen üblichen (Formular-) Mietvertrag, jedoch war eine Wohnnutzung durch die Mieterin als juristische Person naturgemäß von vornherein ausgeschlossen. Daher bestand zwischen den Parteien des Mietvertrags ersichtlich auch von Anfang an Einigkeit darüber, dass der Wohnraum an die U... gGmbH tatsächlich zum Zwecke ihrer gewerblichen Tätigkeit vermietet wurde. Der Umstand, dass diese gewerbliche Tätigkeit die Untervermietung von Zimmern an von der U... gGmbH betreute Personen mit geistiger Behinderung oder psychischen Problemen beinhaltet, lässt den Tatbestand des § 27 Abs. 7 Satz 1 Nr. 3 WoFG nicht entfallen. Selbst wenn man in die Betrachtung einbezieht, dass eine Wohnnutzung zwar nicht durch die Vertragspartnerin der Klägerin, wohl aber durch die Klienten der Vertragspartnerin erfolgt bzw. erfolgen soll, liegt eine Zweckentfremdung vor. Dies jedenfalls deshalb, weil die von der U... gGmbH verwendeten Verträge eine Koppelung des jeweiligen Untermiet- und des Betreuungsvertrags vorsehen. Ein Zimmer in der Wohnung kann folglich von einem Untermietinteressenten weder angemietet noch kann ein bestehendes Untermietverhältnis fortgesetzt werden, wenn der Betreffende nicht (mehr) betreuungsbedürftig oder jedenfalls nicht (mehr) bereit ist, die in der Wohnung zu erbringenden entgeltlichen Betreuungsleistungen gerade von der U... gGmbH anzunehmen. Die Wohnung dient damit nicht mehr ausschließlich Wohnzwecken, sondern auch der Erbringung von Betreuungs- bzw. Gesundheitsleistungen und steht nicht mehr für Wohnungssuchende auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung (vgl. VG Berlin, Urteile vom 26.01.2011 –VG 23 K 311.09– und –VG 23 K 312.09–).
Das Argument der Klägerin, die Gesundheitsleistungen stünden hier nicht im Vordergrund, was sich schon aus der in dem angefochtenen Bescheid geregelten Verpflichtung zur Begründung des Hauptwohnsitzes in der Wohnung ergebe, überzeugt demgegenüber nicht. Eine genehmigungsbedürftige Zweckentfremdung liegt nämlich nicht erst vor, wenn die betreffende Wohnung in gar keiner Weise mehr Wohnzwecken dient, sondern bereits dann, wenn Wohnzwecke und andere Zwecke (ggf. gleichgewichtig) nebeneinander stehen. Dies ist bei dem Geschäftsmodell der U... gGmbH ersichtlich der Fall, weil das Zustandekommen und der Fortbestand des Untermietverhältnisses unmittelbar von dem Betreuungsvertrag abhängt. Auch dürfte dabei das Entgelt für die Betreuungsleistungen im Verhältnis zur Miete keineswegs von nur untergeordneter Bedeutung sein. Die Erbringung und Annahme von Betreuungsleistungen in der Wohnung stellt sich damit nicht als ein nebensächlicher, sondern als ein wesentlicher – wenn nicht sogar als der wesentliche – Bestandteil der vertraglichen Beziehungen zwischen der U... gGmbH und deren Klienten dar.
2.
Die Entscheidung, ob und ggf. in welcher Höhe ein Geldausgleich bei genehmigter Zweckentfremdung erhoben wird, steht nach § 27 Abs. 7 Satz 4 WoFG im behördlichen Ermessen. Ermessensentscheidungen unterliegen nur einer eingeschränkten gerichtlichen Kontrolle nach Maßgabe des § 114 Satz 1 VwGO. Die vorliegend angefochtene behördliche Entscheidung ist danach rechtlich nicht zu beanstanden. Das Gericht vermag insbesondere weder einen Ermessensfehler in der Form des Ermessensausfalls festzustellen (dazu nachfolgend unter a) noch hat der Beklagte von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht (dazu nachfolgend unter b).
a) Der angefochtene Bescheid in der Gestalt, die er durch den Widerspruchsbescheid gefunden hat, lässt hinreichend erkennen, dass das Bezirksamt Ermessen ausgeübt hat und welche Erwägungen es dabei angestellt hat. Auf Seite 2 des Widerspruchsbescheids vom 21. Juni 2011 wird in knapper, aber gleichwohl ausreichender Form dargelegt, welche Kriterien für die Ermessensentscheidung maßgeblich waren und von welchem Sachverhalt die Behörde insoweit ausgegangen ist. Besonderheiten, die von dem der ständigen Ermessenspraxis des Bezirksamts zugrundeliegenden Stufensystem (dazu unter b) nicht erfasst werden und der eingehenderen Abwägung und Würdigung in dem angefochtenen Bescheid bedurft hätten, weist der vorliegende Fall, soweit ersichtlich und von der Klägerin dargetan, nicht auf.
b) Das Bezirksamt richtet seine Ermessensausübung offenkundig an dem Ergebnis einer Besprechung des Wohnungsamts vom 7. August 2009 aus, bei der die Erhebung von Ausgleichszahlungen in einer jeweils nach der Art der Zweckentfremdung abgestuften Höhe vereinbart wurde (vgl. Blatt 81 des Verwaltungsvorgangs). Hierin liegt im Gegensatz zur Auffassung der Klägerin kein dem Zweck der Ermächtigung widersprechender Ermessensgebrauch.
Der Geldausgleich nach § 27 Abs. 7 Satz 4 WoFG dient prinzipiell dem – teilweisen – Ausgleich des Schadens, der dadurch entsteht, dass öffentlich geförderter Wohnraum bestimmungswidrig gar nicht mehr oder nicht mehr uneingeschränkt dem Wohnungsmarkt zur Verfügung steht (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Juni 1987, BVerwGE 77, 352, 355 zu § 25 Abs. 1 WoBindG, § 33 WoFG). Es ist daher rechtlich nicht zu beanstanden, dass die Behörde ihrer ständigen Ermessenspraxis und damit auch der Ermessensausübung im vorliegenden Fall ein Stufensystem zugrundelegt, welches das „Ob“ der Festsetzung eines Geldausgleichs sowie dessen Höhe von dem jeweiligen Ausmaß der Zweckentfremdung, d.h. davon abhängig macht, wie weit sich – bei zulässigerweise typisierender Betrachtung – die in der jeweiligen Wohnung verfolgten Zwecke vom reinen Wohnzweck entfernen. Das erkennende Gericht hat hierzu in dem Urteil vom 26.01.2011 –VG 23 K 311.09–, Seite 8 des amtlichen Entscheidungsabdrucks, bereits ausgeführt:
„Es begegnet daher keinen Bedenken, nach dem genannten Beschluss bei einer Zweckentfremdung ohne Bezug zum Wohnen – zum Beispiel bei Nutzung der Wohnung als Büroräume – den Höchstbetrag von 5,- Euro je Quadratmeter festzusetzen. Fehlerfrei hat das Bezirksamt bei der Festsetzung des Mittelwertes von 2,50 Euro je Quadratmeter berücksichtigt, dass einerseits der Zwischenvermieter durch die Weitervermietung in Verbindung mit Pflegeleistungen zwar ebenso rein gewerbliche Zwecke verfolgt, andererseits die Wohnung aber weiterhin wohnungsähnlichen Zwecken dient, da die pflegebedürftigen Personen in der Wohnung ihren Lebensmittelpunkt haben. Nicht zu beanstanden ist ferner, dass nach dem Beschluss eine weitere Absenkung der Ausgleichszahlung auf 1,50 Euro je Quadratmeter erfolgt, wenn es sich bei dem Zwischenvermieter um eine gemeinnützige Organisation handelt, jedoch der Miet- an einen Pflegevertrag gekoppelt ist, denn in diesem Fall tritt die Gewinnerzielungsabsicht gegenüber der Verfolgung gemeinnütziger Ziele in den Hintergrund. Des Weiteren hat das Bezirksamt frei von Rechtsfehlern davon abgesehen, die Höhe der Ausgleichszahlung auch danach zu bemessen, in welchem Verhältnis sie zur Nettokaltmiete oder diese zur ortsüblichen Miete nach dem Mietspiegel steht. Diese Relationen sind für das entscheidende Differenzierungskriterium, nämlich der Abweichung der konkreten Nutzung vom Wohnzweck, ohne Bedeutung.“
Die Kammer folgt dieser von ihr als zutreffend erachteten Rechtsprechung.
Zu ergänzen ist, dass das Stufensystem der Behörde in einer letzten Stufe den gänzlichen Verzicht auf einen Geldausgleich vorsieht, wenn der Zwischenmieter als gemeinnützig anerkannt ist und die Untervermietung an keine weiteren Bedingungen geknüpft ist – d.h. insbesondere auch nicht an einen Betreuungsvertrag mit dem Zwischenmieter. Auch diese Stufe fügt sich in das von der Behörde praktizierte System ein, denn bei einer fehlenden Koppelung von Untermiet- und Betreuungsvertrag kann das Mietverhältnis prinzipiell unabhängig von der Person des Betreuungsdienstleisters begründet sowie losgelöst von dem Fortbestand des Betreuungsvertrags und der Betreuungsbedürftigkeit fortgesetzt werden. Es nähert sich damit weitestgehend einem „normalen“ Untermietvertrag für reine Wohnzwecke an.
Die Behauptung der Klägerin, dass es bei therapeutischen Wohngemeinschaften „wegen des Regelungskreises der §§ 75 SGB XII i.V.m. dem Berliner Rahmenvertrag gem. § 79 SGB XII“ sowie aus wirtschaftlichen und praktischen Gründen gar keine „entkoppelten“ Verträge geben könne, vermag die Rechtmäßigkeit der behördlichen Ermessenspraxis nicht in Frage zu stellen.
Wie die Klägerin selbst zutreffend angemerkt hat, wurde die vorstehend erörterte Ermessensleitlinie im Wohnungsamt bereits Anfang August 2009 und damit noch vor Inkrafttreten des Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes am 1. Oktober 2009 vereinbart, also zu einer Zeit, als die in Rede stehende Konstellation – wie die Klägerin in der mündlichen Verhandlung zugestanden hat – noch häufiger vorgekommen sein dürfte. Im Übrigen ist die in der Leitlinie vorgezeichnete Ermessenspraxis auch durch das Inkrafttreten des Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes nicht sachwidrig geworden. Wie § 1 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 Satz 2 WBVG zeigt, geht der Bundesgesetzgeber davon aus, dass es auch unter der Geltung des Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes weiterhin „entkoppelte“ Vertragsgestaltungen geben kann. Von dieser – zumindest theoretisch bestehenden – Möglichkeit durfte und darf daher auch das Bezirksamt ausgehen, ohne empirische Untersuchungen über die praktische Relevanz dieser Fallgruppe anstellen zu müssen. Eine Veränderung der Ermessenspraxis nach Inkrafttreten des Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes ist ferner auch deshalb rechtlich nicht zwingend geboten, weil die oben dargestellten Erwägungen, welche in Fällen wie dem vorliegenden die Erhebung eines Geldausgleichs in Höhe von 1,50 €/m² Wohnfläche rechtfertigen, unabhängig davon sachgerecht sind, ob überhaupt und wie häufig die verschiedenen Fallgruppen des Stufensystems in der Praxis tatsächlich vorkommen. Entgegen den zumindest missverständlichen Formulierungen in dem Schreiben des Bezirksstadtrats vom 17. Juni 2011 an die Mieterin der Klägerin (Blatt 114 des Verwaltungsvorgangs) beruht die vorgesehene Staffelung nämlich ersichtlich gerade nicht auf einem Vergleich der mutmaßlichen wirtschaftlichen Vorteile, die mit der Zweckentfremdung für den jeweiligen Verfügungsberechtigten oder (Zwischen-)Mieter verbunden sind, sondern sie basieren entsprechend der Zielsetzung des Wohnraumförderungsgesetzes (§ 1 WoFG) darauf, wie weit sich die in der Wohnung verfolgten Zwecke vom reinen Wohnzweck entfernen. Selbst wenn es im Bereich der therapeutischen Wohngemeinschaften in Berlin tatsächlich keine „entkoppelten“ Verträge geben sollte, würde sich die vorliegend in Rede stehende Zweckentfremdung deshalb reinen Wohnzwecken objektiv doch nicht weiter annähern und wäre daher die Festsetzung eines – vergleichsweise geringen – Geldausgleichs auch weiterhin nicht sachwidrig.
Der angefochtene Bescheid ist auch nicht deshalb ermessensfehlerhaft, weil das Bezirksamt den Angaben der Beklagtenvertreterin im Erörterungstermin und in der mündlichen Verhandlung zufolge davon ausgeht, dass es in Berlin-Mitte tatsächlich Zwischenmieter gibt, die Betreuten „entkoppelte“ Verträge anbieten. Die Kammer sieht keine Veranlassung, dieser – kaum konkretisierten – Behauptung im Einzelnen nachzugehen, denn die Beklagtenvertreterin hat zugleich betont, dass die behördliche Ermessenspraxis weiterhin durchweg entsprechend der am 7. August 2009 vereinbarten Leitlinie ausgeübt werde. Dies wird auch von der Klägerin im Grundsatz nicht in Abrede gestellt und die Kammer hat ebenfalls keinen Anlass, daran zu zweifeln. Sollte also das Bezirksamt in einzelnen Fällen tatsächlich wegen einer irrigen Bewertung der von dem jeweiligen Zwischenmieter verwendeten Vertragsgestaltung fälschlich vom Vorliegen „entkoppelter“ Verträge ausgegangen sein, wäre in jenen Fällen zwar der Verzicht auf die Erhebung eines Geldausgleichs objektiv zu Unrecht erfolgt, jedoch würde daraus nicht die Ermessensfehlerhaftigkeit der vorliegend angefochtenen Entscheidung resultieren. Denn dass es sich bei dem von der U... gGmbH verwendeten Vertragsmodell (Blatt 71 ff. des Verwaltungsvorgangs) trotz des jeweiligen Abschlusses von zwei in separaten Vertragsurkunden niedergelegten Verträgen – Mietvertrag und Betreuungsvertrag – um einen Fall der Koppelung im Sinne der Ermessensleitlinie des Bezirksamts handelt, ist unzweifelhaft und wird, soweit ersichtlich, auch von der Klägerin nicht bestritten. Die Koppelung ergibt sich hier eindeutig sowohl aus der Präambel des Mietvertrags („Daher endet das Recht zur Nutzung der überlassenen Räumlichkeiten in jedem Fall automatisch und unwiderruflich mit der Beendigung des Betreuungsverhältnisses.“) als auch aus § 2 Abs. 1 des Mietvertrages („Das Mietverhältnis beginnt am … und endet mit der Beendigung des zwischen den Vertragsparteien bestehenden Betreuungsvertrages.“).
Schließlich teilt die Kammer die Auffassung der Klägerin nicht, dass die Ermessenspraxis des Bezirksamts deshalb rechtswidrig sei und insbesondere gegen den allgemeinen Gleichheitssatz aus Artikel 3 Abs. 1 des Grundgesetzes verstoße, weil die Erhebung eines Geldausgleichs bei genehmigter Zweckentfremdung öffentlich geförderten Wohnraums in den Berliner Bezirken völlig unterschiedlich gehandhabt werde. Die Kammer hat darauf verzichtet, die Richtigkeit dieser von der Klägerin nicht mit Tatsachen unterlegten und wohl eher „ins Blaue hinein“ aufgestellten Behauptung zu überprüfen, denn auf die Einzelheiten der behördlichen Praxis in anderen Bezirken kommt es vorliegend nicht entscheidungserheblich an.
Eine ggf. von Bezirk zu Bezirk variierende Verwaltungspraxis ist Folge der durch die Verfassung von Berlin vorgegebenen Struktur der Berliner Verwaltung. Nach Artikel 66 Abs. 2 VvB erfüllen die Bezirke, welche gemäß § 2 Abs. 1 des Bezirksverwaltungsgesetzes (-BezVG-) Selbstverwaltungseinheiten Berlins ohne Rechtspersönlichkeit sind, ihre Aufgaben nach den Grundsätzen der Selbstverwaltung, d.h. insbesondere eigenverantwortlich, und nehmen regelmäßig die örtlichen Verwaltungsaufgaben wahr. Nach Artikel 67 Abs. 2 Satz 2 VvB kann der Senat zwar Grundsätze und allgemeine Verwaltungsvorschriften für die Tätigkeit der Bezirke erlassen, jedoch darf dadurch der Kompetenzbereich der Bezirke nicht übermäßig beschränkt und die ihnen nach der Verfassung obliegende eigenverantwortliche Aufgabenwahrnehmung nach den Grundsätzen der Selbstverwaltung nicht ausgehöhlt werden (vgl. Michaelis-Merzbach, in: Driehaus, Verfassung von Berlin, 3. Aufl., Art. 67 Rn. 7). Eine generelle landesweite Vereinheitlichung der Ermessenspraxis der Berliner Bezirke in den ihnen nach § 3 Abs. 2 BezVG in Verbindung mit § 3 Abs. 2, § 4 Abs. 1 AZG in Verbindung mit dem allgemeinen Zuständigkeitskatalog als Anlage zum AZG (-ZustKat AZG-) zugewiesenen Verwaltungsaufgaben – wozu nach Maßgabe der Nr. 9 ZustKat AZG auch die Wohnungsverwaltung gehört – im Wege der Festlegung von Grundsätzen und des Erlasses allgemeiner Verwaltungsvorschriften durch den Senat ist daher nach den landesverfassungsrechtlichen Vorgaben weder möglich noch geboten. Die sich aus Artikel 3 Abs. 1 des Grundgesetzes bzw. dem gleichlautenden Artikel 10 Abs. 1 VvB ergebende Verpflichtung, wesentlich Gleiches nicht willkürlich ungleich zu behandeln, gilt ohnehin für jeden Träger öffentlicher Gewalt nur innerhalb seines eigenen Zuständigkeitsbereichs (vgl. Driehaus, in: Driehaus, Verfassung von Berlin, Art. 10 Rn. 3), mithin für jede Bezirksverwaltung nur innerhalb ihres jeweiligen räumlichen und fachlichen Aufgabenbereichs. Eine allgemeine Verpflichtung der Bezirke, ihre Verwaltungspraxis untereinander mit dem Ziel der Vereinheitlichung abzustimmen, ist nicht erkennbar und ergibt sich insbesondere auch nicht aus dem von der Klägerin angeführten § 3 Abs. 4 Satz 1 AZG, der lediglich eine bezirksübergreifende Informationspflicht (nicht Abstimmungspflicht) bei bestimmten „wichtigen Ereignissen, Entwicklungen und Vorhaben“ begründet.
Ein durch Artikel 3 Abs. 1 des Grundgesetzes und Artikel 10 Abs. 1 VvB geschütztes generelles Bedürfnis für die stadtweite Vereinheitlichung der Verwaltungspraxis der Bezirke ist hier überdies auch deshalb nicht erkennbar, weil die Zuweisung der örtlichen Verwaltungsaufgaben an die Bezirke gerade dem legitimen Ziel einer bürgernahen, effizienten und den örtlichen Besonderheiten Rechnung tragenden Verwaltung dient. In diesem Zusammenhang ist allgemeinkundig, dass sich insbesondere der Wohnungsmarkt in den verschiedenen Berliner Bezirken höchst unterschiedlich darstellt. Während in einigen Bezirken noch ein ausreichendes Angebot oder sogar Überangebot (Leerstand) an für breite Bevölkerungsschichten erschwinglichem Wohnraum besteht, übersteigt in anderen Bezirken die entsprechende Nachfrage das Angebot in unterschiedlich großem Ausmaß. Dies wird letztlich auch von der Klägerin nicht in Abrede gestellt, die dafür mit ihrem schriftsätzlichen Hinweis auf die in den Bezirken ungleich ausgeprägte Problematik des zu Ferienwohnungen „umgewidmeten“ Wohnraums sogar selbst ein treffendes Beispiel nennt. Vor diesem Hintergrund begegnen etwaige bezirkliche Unterschiede im behördlichen Umgang mit der (genehmigten) Zweckentfremdung öffentlich geförderten Wohnraums keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken.
Schließlich erweist sich vorliegend auch die Festsetzung der konkreten Höhe des Geldausgleichs, der weniger als 1/3 des Höchstbetrages ausmacht und die von der Zwischenmieterin verfolgten sozialen Zwecke berücksichtigt, nicht als ermessensfehlerhaft. Es wird insoweit zunächst Bezug genommen auf die bereits oben zitierten Ausführungen des erkennenden Gerichts in dem Urteil vom 26.01.2011, VG 23 K 311.09, Seite 8 des amtlichen Entscheidungsabdrucks, und ergänzend angemerkt, dass auch der Ausgangspunkt des der behördlichen Ermessenspraxis zugrundliegenden Stufensystems, nämlich der Ansatz von 5,- €/m² bei einer „reinen“ Zweckentfremdung, nicht zu beanstanden ist.
Das Bezirksamt hat sich bei der Festlegung dieser Obergrenze erkennbar an § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG und § 33 Satz 1 WoFG orientiert, die bei schuldhaften Verstößen gegen Wohnungsbindungsvorschriften eine Geldleistung von monatlich bis zu 5,- €/m² Wohnfläche vorsehen. Eine sachwidrige Ermessensbetätigung des Bezirksamts liegt darin nicht. Insbesondere vermag der dagegen erhobene Einwand der Klägerin nicht zu überzeugen, dass § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG und § 33 Satz 1 WoFG Strafcharakter hätten und daher auf eine genehmigte Zweckentfremdung nicht übertragbar seien. Im Gegensatz zur Annahme der Klägerin stellt nämlich nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. grundlegend: BVerwG, Urteil vom 26. Juni 1987, BVerwGE 77, 352, 355) die Geldleistung nach § 25 Abs. 1 WoBindG, § 33 WoFG gerade kein primär der Verhaltenssteuerung dienendes Bußgeld dar, sondern bezweckt allein den Ausgleich des Schadens, der dem Staat durch die bestimmungswidrige Verwendung öffentlich geförderten Wohnraums entsteht. Er betrifft mithin eine dem vorliegenden Fall insofern vergleichbare Konstellation, als auch bei der genehmigten Zweckentfremdung öffentlich geförderter Wohnraum dem sozialen Wohnungsmarkt bzw. dem allgemeinen Wohnungsmarkt ganz oder teilweise entzogen und einer bestimmungswidrigen Verwendung zugeführt wird. Auch die Auffassung der Klägerin, der Strafcharakter von § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG und § 33 Satz 1 WoFG ergebe sich aus der Nennung der „Schwere des Verstoßes“ als Kriterium für die Bemessung des Geldausgleichs (§ 25 Abs. 1 Satz 2 WoBindG, § 33 Satz 2 WoFG), geht fehl. Die „Schwere des Verstoßes“ bestimmt sich nämlich nicht etwa nach dem Ausmaß des Verschuldens des Verfügungsberechtigten, sondern nach der Dauer und Intensität, mit der die Wohnung dem sozialen Wohnungsmarkt entzogen wird (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 3. April 1997 -OVG 5 B 50.95-, S. 6 des amtlichen Entscheidungsabdrucks). Diese Gesichtspunkte können jedoch in gleicher Weise für den Geldausgleich bei genehmigter Zweckentfremdung herangezogen werden. Es begegnet daher keinen rechtlichen Bedenken, wenn das Bezirksamt in jenen Fällen, in denen die Intensität der genehmigten Zweckentfremdung am größten ist, weil die Wohnung überhaupt keinen Wohnzwecken mehr dient („reine“ Zweckentfremdung z.B. als Geschäfts- oder Büroraum), für den Geldausgleich den Höchstbetrag von 5,- €/m² Wohnfläche vorsieht und hiervon bei den übrigen Fallgruppen gestaffelte Abschläge vornimmt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 3 AZG
§ 33 WoFG
§ 27 WoFG
§ 75 SGB XII
§ 79 SGB
§ 1 WoFG
§ 27 Abs. 7 Satz 1 Nr. 3 WoFG
§ 4 Abs. 2 bis 4 WoBindG
§ 1 Abs. 1 WoFG
§ 3 Abs. 2 BezVG
§ 4 Abs. 1 AZG
§ 3 Abs. 4 Satz 1 AZG
§ 7 Abs. 3 WoBindG
§ 27 Abs. 7 Satz 4 WoFG
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 114 Satz 1 VwGO
§ 25 Abs. 1 WoBindG
§ 1 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 Satz 2 WBVG
§ 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG
§ 33 Satz 1 WoFG
§ 25 Abs. 1 Satz 2 WoBindG
§ 33 Satz 2 WoFG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 7 Abs. 3 Satz 1 des Wohnungsbindungsgesetzes
§ 27 Abs. 7 Satz 4 des Wohnraumförderungsgesetzes
§ 2 Abs. 1 des Bezirksverwaltungsgesetzes
Artikel 65 der Verfassung
Artikel 66 VvB
Artikel 66 Abs. 2 VvB
Artikel 67 Abs. 2 Satz 2 VvB
Artikel 10 Abs. 1 VvB

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 65, 139, 140
BVerwGE 77, 352, 355
5 N 6.13
23 K 311.09
23 K 312.09
5 B 50.95