Landgericht Lübeck (Schleswig-Holstein, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-11-29, Aktenzeichen 10 O 37/23
ECLI: ECLI:DE:LGLUEBE:2023:1129.10O37.23.00

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 25.475,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 22.12.2022 zu zahlen.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Zahlung einer Maklercourtage.
Die Beklagte ist Teil einer Erbengemeinschaft, die Eigentümerin des Grundstücks ……….war. Die Beklagte beauftragte den Kläger im Januar 2022, für dieses Objekt einen Käufer zu finden.
Die Parteien schlossen am 30.1.2022 einen Maklervertrag (Anlage K1). Der Kläger wurde mit dem Nachweis von Kaufinteressenten oder der Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses beauftragt.
Gemäß Ziffer 3.1 des Vertrages beträgt der Mindestverkaufspreis 475.000 € und der Angebotspreis 539.000 €. Die Maklergebühr beträgt 5,00 % inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer vom Verkaufspreis und ist vom Eigentümer an den Makler zu zahlen. Die Gebühr ist nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällig.
Der Kläger inserierte das Objekt auf Online-Plattformen zu einem Preis in Höhe von 559.000 €. Er führte mit mehreren Interessenten Besichtigungen durch. Ein Angebot der Interessenten …….und ……in Höhe von 559.000 € wurde nach deren Rücksprache mit der Bank erheblich reduziert. Die Beklagte lehnte dieses Angebot ab.
Im Mai 2022 meldete sich ein weiteres Ehepaar, das Ehepaar……., und gab nach Besichtigung an, mit dem Kaufpreis in Höhe von 559.000 € einverstanden zu sein. Der Kläger schloss mit dem Ehepaar ...... am 30.5.2022 eine Reservierungsvereinbarung, welche er von der Beklagten ebenfalls unterzeichnen ließ. Auf die Anlage B2 wird Bezug genommen. Für die Reservierung nahm der Kläger eine Gebühr in Höhe von 5.000 €, die auf die im Kaufpreis enthaltene Maklercourtage angerechnet werden sollte. Bei Nichtzustandekommen des notariellen Kaufvertrages sollten die Eigentümer 3.000 € und der Kläger 2.000 € von der Reservierungsgebühr erhalten.
Von der Reservierungsvereinbarung nahm der Kläger jedoch nach rechtlichem Rat Abstand und zahlte die Gebühr an die Interessenten zurück.
Letztlich wurde ein Kaufvertragsentwurf erstellt, in dem sich die Kaufvertragsparteien auf einen Kaufpreis in Höhe von 535.000 € einigten.
Die Beklagte übermittelte dem Kläger keine Kopie des notariellen Kaufvertrages. Mit Schreiben vom 9.12.2022 übersandte der Kläger der Beklagten eine Rechnung über die vereinbarte Provision in Höhe von 25.475 € unter Zugrundelegung eines Kaufpreises in Höhe von 535.000 € (Anlage K2).
Die Beklagte ließ den Anspruch des Klägers auf eine Maklercourtage mit anwaltlichem Schreiben vom 19.12.2022 zurückweisen (Anlage K3).
Der Kläger behauptet, die ersten Interessenten hätten lediglich 450.000 € zahlen wollen. Am 10.5.2022 habe sich das Ehepaar ...... gemeldet und es seien 3 Besichtigungstermine im Mai und Juni 2022 durchgeführt worden. Weitere Interessenten mit ernsten Kaufabsichten habe es nicht gegeben. Am 17.6.2022 habe der Kläger der Beklagten die Kontaktdaten übermittelt. Ein Kaufvertragsentwurf sei am 11. 8. 2022 besprochen worden.
Der Kläger hat zunächst Zahlungsklage erhoben, mit Schriftsatz vom 31.5.2023 dann auf eine Stufenklage umgestellt und Auskunft über die Höhe des erzielten Kaufpreises begehrt. Nachdem die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 8.11.2023 erklärt hat, dass der Kaufpreis tatsächlich 535.000 € betrug, ist der Auskunftsanspruch übereinstimmend für erledigt erklärt worden.
Der Kläger beantragt zuletzt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 25.475 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.12.2022 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, sie sei nicht passiv legitimiert, da der Maklervertrag zwischen dem Kläger und der Erbengemeinschaft geschlossen worden sei, bestehend aus der Beklagten und deren Söhnen.
Der Kläger habe zudem seinen Anspruch auf eine Maklercourtage durch schwerwiegende Pflichtverletzungen verwirkt.
Er habe ein Kaufangebot falsch dargestellt, ein Kaufangebot verschwiegen, das Verkaufsinserat eigenmächtig auf „reserviert“ gesetzt und sogar ganz aus der Vermarktung genommen, den Kontakt zu Kaufinteressenten verhindert bzw. abreißen lassen und trotz Aufforderung keine Vermarktungsbemühungen unternommen. Eine erbetene Liste mit Kaufinteressenten sei der Beklagten nie ausgehändigt worden.
Die ersten Interessenten hätten ihr Angebot nicht auf 450.000 €, sondern auf 350.000 € reduziert. Nach dem Angebot über 350.000 € habe der Kläger ohne Zustimmung der Beklagten das Verkaufsinserat in den Online-Portalen auf „reserviert“ gesetzt und dann sogar entfernt. Erst Ende Mai sei es wieder online gestellt worden.
Bei den zweiten Interessenten hätte es sich um das Ehepaar ...... gehandelt, welche das Grundstück letztlich im September 2022 erwarben. Das Ehepaar habe sich nicht erst im Mai 2022, sondern im April 2022 beim Kläger gemeldet, das habe dieser verschwiegen.
Durch die „strafrechtlich relevante Reservierungsvereinbarung“ habe der Kläger die Beklagte der Gefahr der Strafverfolgung, zumindest aber einem Schadensersatzanspruch der Interessenten, ausgesetzt.
Die Beklagte habe Ende Juni darum gebeten, das Objekt anderweitig zu vermarkten, da die Interessenten ...... die Finanzierung noch nicht organisiert hatten. Im Juli habe der Kläger dann die Daten des Ehepaars an den Notar Lars Bretschneider weitergegeben und diesen ohne Wissen und Zustimmung der Beklagten mit dem Entwurf des Kaufvertrags beauftragt.
Der Kläger habe sodann eigenmächtig Änderungen im Kaufvertragsentwurf vorgenommen. Die Information, dass der Abstellraum im Dachgeschoss nicht genehmigt sein könnte, sollte umformuliert werden. Diese Information hätte nach der Begründung des Klägers die Finanzierung durch die Bank gefährden können. Der Notar habe den Kläger darauf aufmerksam gemacht, dass dieses Vorgehen durchaus den Tatbestand des Betruges erfüllen könne.
Der Kläger ist der Auffassung, es besteht keine Verpflichtung zur Vorlage einer Liste von Kaufinteressenten.
Das Inserat sei durchgehend online gewesen, entweder bei Immowelt oder eBay- Kleinanzeigen.
Die zurückgezahlte Reservierungsgebühr habe im Übrigen mit dem Maklervertrag nichts zu tun.
Der Kläger habe auch den Notarvertrag nicht eigenmächtig verändert, sondern lediglich darauf hingewiesen, dass der Passus über die nicht genehmigte Nutzung des Dachgeschosses Probleme mit der Finanzierung aufwerfen könne.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird ergänzend Bezug genommen auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 8.11.2023.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
I.
Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der verlangten Provision in Höhe von 25.475 € gemäß § 652 BGB.
1.
Die Beklagte ist passiv legitimiert. Sie ist Vertragspartei des mit dem Kläger abgeschlossenen Maklervertrages vom 30.1.2022 geworden. Dem steht nicht entgegen, dass die Miterben diesen Vertrag am 18.1.2022 ebenfalls unterzeichneten. Der Maklervertrag weist die Beklagte im Rubrum ausdrücklich als alleinige Auftraggeberin aus. § 652 BGB setzt schon seinem Wortlaut nach nicht einmal voraus, dass der Maklerkunde selbst Partei des Hauptvertrages wird (vgl. OLG Dresden, 24.2.1999, 8 U 3661/98). Streben danach die Maklervertragsparteien einen Hauptvertrag an, den nicht der Kunde, sondern ein von diesem benannter Dritter abschließen soll, so entsteht der Provisionsanspruch gleichwohl mit Abschluss des Hauptvertrages durch diesen Dritten. Bei Annahme einer Gesamtschuld wäre im Übrigen § 421 BGB anzuwenden.
2.
Unstreitig hat der Kläger das Objekt online inseriert und mit verschiedenen Interessenten Besichtigungen durchgeführt. Damit ist er seinen Aufgaben aus dem Maklervertrag nachgekommen. Er hat auch das Ehepaar ......, welches das Objekt letztlich erwarb, an die Beklagte vermittelt, sodass von einer Kausalität seiner Tätigkeit auszugehen ist.
3.
Der Provisionsanspruch ist auch nicht gemäß § 654 BGB verwirkt worden, weil die Beklagte keine ausreichenden Anknüpfungstatsachen für eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung des Klägers vorgetragen hat.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann § 654 BGB anwendbar sein, wenn der Makler unter Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise zuwidergehandelt hat. Die Verwirkung des Maklerlohnanspruchs hat Strafcharakter. Deshalb reicht nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers und nicht jedes Informations- und Beratungsverschulden lässt deshalb den Provisionsanspruch nach § 654 BGB entfallen, vielmehr ist in erster Linie subjektiv eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung zu fordern. Der Makler muss sich seines Lohnes „unwürdig“ erwiesen haben. Das ist erst dann der Fall, wenn er seine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise verletzt hat (BGH, 18.10.2012, III ZR 106/11).
Insbesondere der Strafcharakter des § 654 BGB lässt es als geboten erscheinen, seinen Anwendungsbereich einzuschränken. Das hat bereits das Reichsgericht bei Anwendung dieser Vorschrift immer wieder betont (RG in JW 1913, Seite 641 und LZ 1918 Sp 686).
Davon ausgehend ist die Anwendung der Vorschrift im vorliegenden Fall nicht gerechtfertigt.
a)
Es ist nicht ersichtlich, welche wesentlichen Informationen im Hinblick auf weitere Interessenten der Beklagten vorenthalten worden sein sollen. Der Kläger hatte aufgrund seines Provisionsanspruchs ein eigenes Interesse daran, einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen, und entsprechende Interessenten an die Beklagte zu vermitteln. Selbst wenn der Kläger bei pflichtgemäßer Sorgfalt hätte erkennen können, dass der Beklagten weitere Informationen im Hinblick auf die Interessenten mitzuteilen gewesen wären, würde ihm hier allenfalls eine fahrlässige Pflichtverletzung anzulasten sein. Ein vorsätzliches oder grob leichtfertig treuwidriges Verhalten kann hier nicht festgestellt werden.
Aus dem als Anlage B1 eingereichten, unübersichtlichen WhatsApp Verlauf ergibt sich jedenfalls, dass die Beklagte laufend informiert wurde. Auch die Reservierungsvereinbarung ist ihr im Mai 2022 übersandt worden. Es ist unerheblich, ob sich das Ehepaar ...... bereits im April 2022 bei dem Kläger meldete, als dieser noch mit den ersten Interessenten in Verhandlungen stand. Letztlich ist der Kaufvertrag mit dem Ehepaar ...... geschlossen worden.
Der Kläger hat der Beklagten nach dem WhatsApp Verlauf auch Besichtigungstermine mitgeteilt. Der Kläger hat u. a. auf den Einwand der Beklagten, dass das Exposé nicht mehr online sei, auf die Anzeige bei eBay Kleinanzeigen hingewiesen. Ende Mai hat er darauf hingewiesen, dass die Anzeige bei Immowelt und Immonet eingestellt worden sei. Aus dem WhatsApp Verlauf geht nicht hervor, dass der Kläger den Kontakt der Beklagten zu etwaigen Erwerbern verhindert hat. Anknüpfungstatsachen für eine Verwirkung des Provisionsanspruches liegen nicht vor.
b)
Auch die mit dem Ehepaar ...... zunächst getroffene Reservierungsvereinbarung führt nicht zu einer Verwirkung des Provisionsanspruchs. Zwar stellt diese Vereinbarung grundsätzlich eine unangemessene Benachteiligung des Kunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, wenn die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich für den Kunden keine nennenswerten Vorteile daraus ergeben. Das betrifft jedoch das Verhältnis zum Ehepaar ...... und nicht das Verhältnis zur Beklagten. Die Tatsache, dass er die Beklagte die Reservierungsvereinbarung mitunterzeichnen ließ, stellt kein treuwidriges vorsätzliches Verhalten gegenüber der Beklagten dar. Weshalb diese dadurch der Strafrechtsverfolgung ausgesetzt worden sein sollte, erschließt sich nicht.
Auch der BGH geht in seiner Rechtsprechung davon aus, dass eine Verwendung unzulässiger allgemeiner Geschäftsbedingungen im Regelfall nicht ausreicht, um eine Verwirkung des Maklerlohnanspruchs anzunehmen (BGH, 19.5.2005, III ZR 322/04). Hier sind keine besonderen Umstände ersichtlich, die eine andere Beurteilung zuließen.
Im Übrigen hat der Kläger – nach Einholung von Rechtsrat – die Reservierungsvereinbarung wieder aufgehoben und den Interessenten die zunächst vereinnahmten 5.000 € zurückerstattet.
c)
Der Kläger hätte seinen Provisionsanspruch auch nicht durch etwaige Versuche der Einflussnahme auf die Regelungen im Kaufvertrag verwirkt. Eine eigenmächtige Änderung stand dem Kläger ohnehin nicht zu und konnte rechtlich auch nicht von ihm bewirkt werden. Nach dem WhatsApp Verlauf (Anlage B1) hat der Kläger den notariellen Vertragsentwurf lediglich mit Anmerkungen versehen und weitergegeben (23 7. 2022, 10:27 Uhr). Die Beklagte hat am 7.8.2022, um 16:56 Uhr mitgeteilt, dass sie den Vertrag so nicht unterschreiben werde, da er nicht ihren Vorstellungen entspreche. Der Kläger hat daraufhin geantwortet, dass sie ihre Änderungswünsche direkt mit dem Notariat klären solle. Einer Beweisaufnahme bedurfte es insofern nicht. Vertragsparteien des Kaufvertrages waren das Ehepaar ...... und die Erbengemeinschaft, welcher die Beklagte angehörte. Die konkreten Vereinbarungen im Kaufvertrag waren ausschließlich von diesen unter rechtlicher Beratung des Notars zu treffen. Der Notar hat darauf hingewiesen, dass die Herausnahme des Passus über eine nicht genehmigte Nutzung des Dachgeschosses wegen etwaigen Problemen mit der finanzierenden Bank strafrechtlich den Tatbestand des Betruges erfüllen könnte. Wie bereits oben ausgeführt, ist nach der Rechtsprechung des BGH nicht jedes Beratungs- und Informationsverschulden ausreichend, um den Provisionsanspruch entfallen zu lassen. Auch hier liegt keine vorsätzliche Treuepflichtverletzung des Klägers, bzw. kein arglistiges Verhalten gegenüber der Beklagten vor. Ein strafrechtlich relevantes Verhalten hätte allenfalls im Hinblick auf die finanzierende Bank vorliegen können.
Von einer Verwirkung des Provisionsanspruchs des Klägers ist daher im Ergebnis nicht auszugehen.
4. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286,288 BGB.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 286,288 BGB
§ 652 BGB
§ 421 BGB
§ 654 BGB
§ 91 ZPO
§ 307 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: 8 U 3661/98
III ZR 106/11
III ZR 322/04