Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2018-01-30, Aktenzeichen 6 L 784.17
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2018:0130.VG6L784.17.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Das öffentliche Interesse, Wohnungen unverzüglich wieder dauerhaften Wohnzwecken zuzuführen, überwiegt das private Interesse des Antragstellers, den Wohnraum weiterhin zweckfremd zu überlassen.(Rn.21)
2. Prägend für den Begriff des Wohnens ist eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts.(Rn.27)
3. Ob eine Fremdenbeherbergung vorliegt, ist anhand des Nutzungskonzepts des Vermieters und seiner grundsätzlichen Verwirklichung zu bestimmen, ohne dass es auf das individuelle Verhalten einzelner Nutzer ankommt.(Rn.28)
Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wird abgelehnt.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Wert des Verfahrensgegenstands wird auf 37.500,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Der Antragsteller wendet sich gegen drei zweckentfremdungsrechtliche Rückführungsaufforderungen, die der Antragsgegner für sofort vollziehbar erklärt hat.
Er mietete von dem Eigentümer des Wohngebäudes B..., in dem er selbst eine Wohnung zur Miete bewohnt, in den Jahren 2015/2016 drei 2-Zimmer-Wohnungen mit einer Größe von jeweils 53,00 m² an (2...;...;...). In den drei Wohnungen richtete er jeweils eine voll ausgestattete Küche ein und stellte in den Zimmern jeweils zwei Doppelstockbetten sowie Schreibtische und Schränke auf. Zum 1. April 2015 ließ er im Gewerberegister die Tätigkeit „Vermietung von Mehrbettzimmern“ registrieren. Seitdem vermietet er die Zimmer, die mit mehreren Personen belegt sind, überwiegend an Studierende und Auszubildende.
Im April 2015 leitete der Antragsgegner ein Amtsermittlungsverfahren nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwbG – ein. Er stellte fest, dass der Antragsteller zu der Anschrift des Wohngebäudes den Internetauftritt „M...HOSTEL I...“ betrieb, die nachfolgend zu „M... RENTALS...“ umbenannt wurde. An dem Klingelschild war die Firma „M...“ angegeben. Im Rahmen eines Ortstermins im Juni 2015 wurden in zwei der von dem Antragsteller vermieteten Wohnungen Etagenbetten zur Unterbringung von 20 bzw. zwölf Personen festgestellt. Der Antragsteller gab an, er vermiete an junge Menschen, die nach Berlin kämen, um in Sprachkursen Deutsch zu lernen, zu studieren oder zu arbeiten. Je nach Aufenthaltszweck blieben sie zwei Monate bis zu einem Jahr. Bettwäsche werde einmalig bei Mietbeginn zur Verfügung gestellt. Einkaufen, Kochen, Putzen und Wäschewaschen müssten die Untermieter selbst. Pro Person und Bett erhalte er monatlich 220,00 bis 270,00 Euro. Hierzu überreichte er Untermietverträge, in denen ein pauschaler Mietzins vereinbart wurde.
Mit Schreiben vom 5. August 2015 teilte der Antragsgegner dem Eigentümer mit, die Nutzung sei nicht zweckentfremdungsrelevant. Nach Nr. 7.1 der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum gelte eine wiederholte auf weniger als zwei Monate ausgerichtete Überlassung als zweckfremde Nutzung. Die Unterbringung erfolge hier jedoch für mindestens zwei Monate und die Besichtigung der Wohnungen vor Ort lasse darauf schließen, dass die Wohnnutzung auf ein dauerhaftes Wohnen im Sinne des Gesetzes ausgerichtet sei. Hinsichtlich der Bedenken zur Wohn-situation (Einhaltung von Sicherheitsvorschriften, Belegungszahl in den Räumen, keine Möglichkeit der Wahrung der Privatsphäre), die dem Antragsteller bereits vor Ort mitgeteilt worden seien, habe man andere Fachämter informiert. Es folgte der Hinweis, dass für diese Form der Wohnnutzung gesetzliche Änderungen geplant seien.
Im Oktober 2016 leitete der Antragsgegner ein erneutes Amtsverfahren ein und hörte den Eigentümer und den Antragsteller zu einer zweckfremden Nutzung an. In einer Besprechung am 1. November 2016 erläuterte der Antragsteller, er habe in den drei Wohnungen jeweils neun bzw. zehn Personen zu einem monatlichen Mietzins von 290,00 Euro pro Person untergebracht. Seitens des Antragsgegners wurde ausgeführt, es handle sich eindeutig um eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung, da der Mietzins die ortsübliche Miete um ein Vielfaches übersteige. Der Antragsteller gab an, er wolle die Wohnungen künftig so nutzen, dass keine Zweckentfremdung vorliege, indem er sie jeweils an zwei Paare als Wohngemeinschaft vermiete.
Nachdem der Antragsteller einen vereinbarten Termin zum Nachweis einer dauerhaften Vermietung nicht wahrnahm, führte der Antragsgegner am 17. März 2017 einen unangemeldeten Ortstermin durch. Hierbei stellte er fest, dass die drei Wohnungen jeweils mit drei Doppelstockbetten pro Zimmer ausgestattet waren und der Antragsteller sie an zwölf Personen pro Wohnung mit Untermietverträgen von 290,00 Euro je Person/Einzelbett überließ.
Im April 2017 hörte der Antragsgegner den Eigentümer und den Antragsteller erneut an und stellte den Erlass von Rückführungsaufforderungen mit Zwangsgeldandrohungen in Aussicht. Der Eigentümer übersandte hierauf ein von ihm an den Antragsteller gerichtetes Schreiben vom Februar 2016, in dem er die gestattete Untervermietung auf eine begrenzte Anzahl an Personen beschränkte und alternativ die Kündigungsmöglichkeit anbot. Der Antragsteller ließ anwaltlich vortragen, die Wohnungsnutzung unterfalle nicht dem ZwVbG, wie sich aus dem Schreiben des Antragsgegners vom 5. August 2016 ergebe. Der Hinweis auf die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete gehe fehl, weil der Mietspiegel nur auf unmöblierten Wohnraum anwendbar sei. Die längerfristige, zeitlich befristete Vermietung an Berufstätige bzw. Studenten sei im Übrigen in den Ausführungsvorschriften ausdrücklich vorgesehen. Die Art der Vermietung widerspreche auch keinen baurechtlichen Vorschriften, zumal derzeit nur noch höchstens acht Studenten die Wohnungen bewohnten. Die Vermietung der Wohnungen an einzelne Studenten entspreche einer Vermietung an eine Wohngemeinschaft. Sollte der Antragsteller nur noch an einzelne Studenten vermieten dürfen, werde der Berliner Wohnungsmarkt in größerem Ausmaß durch wohnungssuchende Studenten in Anspruch genommen. Die Vermietung erfolge längerfristig. Eine Genehmigung nach dem ZwVbG sei nicht erforderlich.
Hierauf richtete der Antragsgegner im Mai 2017 ein weiteres Anhörungsschreiben an den Antragsteller, vertreten durch seinen Verfahrensbevollmächtigten. Die Unterbringung von zwölf Personen in einer 53,00 m² großen Wohnungen stelle eine Zweckentfremdung nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG dar. Bei dem Ortstermin am 17. März 2017 sei festgestellt worden, dass die Bewohner in ihren Zimmern mit dem Computer auf dem Bett sitzen müssten, da weder Tische noch Stühle vorhanden seien. Weiterhin mangele es den Bewohnern an Verstaumöglichkeiten für ihre persönlichen Sachen. Der Begriff des Wohnens verlange Aufenthalts- und private Rückzugsräume, die eine Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises erst ermöglichten. Die Nutzung der Wohnungen zur Unterbringung von acht bis zwölf Personen sei keine Wohnnutzung im Rechtssinne mehr.
Mit drei Bescheiden vom 10. Juli 2017 forderte der Antragsgegner den Antragsteller auf, bis zum 7. August 2017 den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs drohte er ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000,00 Euro an. Zudem ordnete er die sofortige Vollziehung der Verfügung an.
Hiergegen erhob der Antragsteller am 7. August 2017 Widerspruch und beantragte, die Anordnung des Sofortvollzuges auszusetzen. Der Antragsgegner habe die Art der Vermietung im August 2015, als die Wohnungen an jeweils bis zu zwölf Studenten vermietet worden seien, nicht als zweckentfremdungsrechtlich relevant eingeordnet. Seit damals sei keine wesentliche Änderung des ZwVbG erfolgt. Derzeit vermiete er die Wohnungen an maximal acht Studenten pro Wohnung. Es sei nicht erkennbar, ab welcher Anzahl von Studenten pro Wohnung der Antragsgegner die mehrmonatige Vermietung als nicht zweckentfremdungsrechtlich relevant einstufe. Im Vertrauen auf die Entscheidungspraxis in der Vergangenheit habe er erhebliche Investitionen getätigt. Zudem sei er an die bisher abgeschlossenen Untermietverträge gebunden, die kurzfristig bzw. fristlos nicht zu kündigen seien. Dies läge auch nicht im öffentlichen Interesse, da die Studenten ansonsten kurzfristig neue Wohnmöglichkeiten bräuchten.
Im Hinblick auf den Aussetzungsantrag fand am 21. August 2017 ein Ortstermin statt. Dabei wurde festgestellt, dass die Zimmer jeweils mit zwei Doppelstockbetten, einem Kleiderschrank sowie einem Tisch und Stühlen ausgestattet waren. Ein Zimmer war mit drei Personen, alle weiteren Zimmer mit vier Personen belegt. Nachfolgend übersandte der Antragsteller Untermietverträge, in denen pauschale Mieten von 250,00 bis 350,00 Euro, Kündigungsfristen von 14 bis 30 Tagen und Mindestmietdauern von zwei bis drei Monaten vereinbart waren. Der Mietvertrag mit der spätesten Laufzeit sollte „voraussichtlich“ am 30. November 2017 enden. Zudem übersandte der Antragsteller eine von den Untermietern unterzeichnete „Hausordnung“ für die „Unterkunft via Untervermietung“. Diese sieht eine Nachtruhe ab 22.00 Uhr vor, macht Vorgaben zur regelmäßigen Reinigung, verbietet alkoholische Getränke in der Küche oder auf den Zimmern, untersagt das Rauchen in der Küche oder auf den Zimmern sowie das Benutzen von Feuerzeugen, schließt eine Haftung für Gegenstände (insbesondere Wertsachen) aus, verbietet Haustiere, Waffen und Musikanlagen bzw. das Hören von Musik.
Mit drei Widerspruchsbescheiden vom 5. Oktober 2017, zugestellt am 9. Oktober 2017, wies der Antragsgegner die Widersprüche zurück und lehnte die Anträge auf Aussetzung der sofortigen Vollziehung ab. Die Nutzungsart stelle eine genehmigungsbedürftige Zweckentfremdung gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG dar. Die Wohnung sei zu anderen als Wohnzwecken überlassen, weil nach Art und Dichte der Belegung die zum Begriff des Wohnens gehörende Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises nicht mehr möglich sei. Zudem werde die durch das Wohnungsaufsichtsgesetz vorgeschriebene Mindestwohnfläche von 9 m² unterschritten. Die erforderliche Genehmigung liege nicht vor. Ein Nachweis über eine Existenzgefährdung sei nicht erbracht. Die Rückführungsaufforderung sei an den Antragsteller als Nutzungsberechtigter zu richten, da er den Wohnraum im Internet anbiete und wechselnden Personen zur kurzfristigen Nutzung bereitstelle. Die Frist zur Rückführung sei angemessen, da zuvor eine Frist von sechs Monaten gewährt worden sei, um den Wohnraum bis zum 1. Mai 2017 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Der Antrag auf Aussetzung der sofortigen Vollziehung sei abzulehnen, da die Mangellage auf dem Berliner Wohnungsmarkt besonders ausgeprägt sei und nur durch die sofortige Vollziehung die Ordnungsfunktion des Genehmigungsverfahrens gesichert und wirtschaftlichen Fehlanreizen entgegengewirkt werde. Zivilrechtliche Verpflichtungen gegenüber den Untermietern stünden nicht entgegen, da die derzeit noch laufenden Mietverträge erst im Mai und Juli 2017 in Kenntnis der Rechtslage abgeschlossen worden seien.
Am 9. November 2017 hat der Antragsteller einen Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz beim Verwaltungsgericht Berlin gestellt und Klage erhoben. Er wiederholt und vertieft seinen Vortrag aus dem Verwaltungsverfahren. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei lediglich formelhaft erfolgt. An ihr bestehe kein öffentliches Interesse, da seine 24 Untermieter den Wohnungsmarkt kurzfristig stärker belasteten, als wenn er die Mietvertragsverhältnisse auslaufen lasse und an Wohngemeinschaften mit deutlich weniger Personen vermiete. Er betreibe kein Hostel und biete nicht gewerblich Schlafstätten an. Die Untermieter wohnten, wenn auch in bescheidenem Rahmen, in den drei Wohnungen für längere Zeiträume. Sie verfügten gerade nicht über andere Wohnmöglichkeiten in Deutschland, wie es beim Bezug einer Pension bzw. eines Hostels der Fall wäre, sie seien mit all ihren persönlichen Sachen eingezogen und lebten in Form einer Wohngemeinschaft. Er wolle die Verträge auslaufen lassen, wenn der Antragsgegner klarstelle, ab welcher Anzahl von Untermietern kein Verstoß gegen das ZwVbG vorliege. Die Bezirksämter wendeten das ZwVbG unterschiedlich an. So hätten andere Bezirksämter einem Bekannten, der an verschiedenen Standorten nach dem gleichen Prinzip Wohnungen in Form einer Wohngemeinschaft vermiete, eine rechtskonforme Nutzung bestätigt. In seinem Fall habe der Antragsgegner noch im August 2015 eine Belegung einer 2-Zimmer-Wohnung mit zwölf Studenten als dauerhaftes Wohnen bestätigt, während nunmehr die Belegung mit acht Studenten auf Grund der räumlichen Enge kein Wohnen im Sinne des ZwVbG darstellen solle. Untermieter seien vorwiegend junge Menschen, die für einen überschaubaren Zeitraum eine Wohngelegenheit in Berlin benötigten. Eine mehrmonatige Einmietung in Hostels oder Pensionen könnten sich die Studenten gerade nicht leisten, Berufsanfänger erhielten während der Probezeit in der Regel keinen unbefristeten Mietvertrag. Zwei Untermieter wohnten bereits seit Juni/Juli 2015 in der Wohnung, drei weitere seit dem Frühjahr 2016 und zwei weitere seit Ende des Jahres 2016.
Der Antragsteller beantragt,
die aufschiebende Wirkung seiner Klage vom 9. November 2017 (VG 6 K 785.17) gegen die Rückführungsaufforderungen des Antragsgegners mit Bescheiden vom 10. Juli 2017 in der Fassung der Widerspruchsbescheide vom 5. Oktober 2017 wiederherzustellen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Wegen des weiteren Sachverhalts und Vortrags wird auf den Inhalt der Streitakte und des Verwaltungsvorgangs Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der zulässige Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes ist unbegründet.
1. In formeller Hinsicht begegnet die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Rückführungsaufforderungen keinen Bedenken. Die Begründung des besonderen öffentlichen Interesses an der sofortigen Vollziehbarkeit genügt jeweils den Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –. Die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit muss mit einer auf den konkreten Fall abgestellten und nicht lediglich formelhaften schriftlichen Begründung des besonderen Interesses an der sofortigen Vollziehbarkeit des Verwaltungsaktes versehen sein (vgl. Kopp/ Schenke, VwGO, 23. Auflage 2017, § 80 Rn. 84). Allerdings ist anerkannt, dass sich die Gründe für den Erlass einer Ordnungsverfügung mit denen für die Anordnung ihrer sofortigen Vollziehung decken können und die Begründung der Vollzugsanordnung bei gleichgelagerten Konstellationen standardisiert werden kann (vgl. Finkelnburg/Dombert/Külpmann, Vorläufiger Rechtsschutz im Verwaltungsstreitverfahren, 7. Auflage 2017, § 39 Rn. 747 f.). Gemessen hieran ist die Begründung der Sofortvollzugsanordnung in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Unter Berücksichtigung der Ausführungen der Widerspruchsbescheide vom 5. Oktober 2017 hat der Antragsgegner die Gründe hinreichend angegeben, indem er die besonders ausgeprägte Mangellage auf dem Wohnungsmarkt, die Ordnungsfunktion des Genehmigungsverfahrens und die Besorgnis wirtschaftlicher Fehlanreize angeführt hat (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 26. September 2017 – VG 6 L 292.17 –, juris Rn. 58 f.).
2. In der Sache hat der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage gegen die Rückführungsaufforderungen vom 10. Juli 2017 in der Fassung der Widerspruchsbescheide vom 5. Oktober 2017 keinen Erfolg. Das öffentliche Interesse, die drei streitgegenständlichen Wohnungen unverzüglich wieder dauerhaften Wohnzwecken zuzuführen, überwiegt das private Interesse des Antragstellers, den Wohnraum weiterhin zweckfremd zu überlassen (vgl. § 80 Abs. 5 Satz 1 Variante 2 VwGO).
Die angefochtenen Bescheide erweisen sich nach summarischer Prüfung im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes als rechtmäßig. Rechtsgrundlage der Rückführungsaufforderung ist § 4 Satz 1 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG – vom 29. November 2013, GVBl. 2013, 626, zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2016, GVBl. 2016, 115). Nach dieser Bestimmung kann das zuständige Bezirksamt verlangen, dass die oder der Verfügungsberechtigte oder der Nutzungsberechtigte Wohnraum, der ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet wird, wieder dauerhaften Wohnzwecken zuführt.
a) Das ZwVbG ist anwendbar. Der Wohnraum ist zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet (vgl. § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG). Verfassungsrechtliche Bedenken (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 u.a. –, juris) bestehen hier nicht, weil der Antragsteller erst Nutzungsberechtigter der Wohnungen wurde, als das Zweckentfremdungsverbot bereits in Kraft war.
b) Die Voraussetzungen des § 4 Satz 1 ZwVbG sind erfüllt. Der Antragsgegner darf von dem Antragsteller die Rückführung des Wohnraums zu Wohnzwecken verlangen. Der Antragsteller ist Nutzungsberechtigter des Wohnraums. Er vermietet ihn ohne zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung zum Zwecke einer Fremdenbeherbergung unter.
Der Wohnraum wird zweckentfremdet. Der Gesetzgeber hat in § 2 Abs. 1 Nr. 1-5 ZwVbG bestimmt, wann eine Zweckentfremdung von Wohnraum im Sinne des Gesetzes vorliegt. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG ist dies der Fall, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird. Der Antragsgegner hat die vorliegende Nutzungsart zu Recht als eine Zweckentfremdung von Wohnraum gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG eingeordnet. Es handelt sich um eine Fremdenbeherbergung (vgl. zum Folgenden VG Berlin, Beschluss vom 23. Januar 2018 – VG 6 L 756.17 –, juris).
aa) Fremdenbeherbergung im zweckentfremdungsrechtlichen Sinn meint die entgeltliche Überlassung von Wohnraum an Personen zur vorübergehenden Unterkunft bzw. ohne eine auf Dauer angelegte Wohnnutzung (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 6. Februar 1996 – VG 10 A 246.95 –, Das Grundeigentum 1996, 481; VG Berlin, Urteil vom 16. August 2005 – VG 10 A 119.00 –, juris Rn. 30). Der Tatbestand umfasst die im Gesetz genannte gewerbliche Zimmervermietung und die Einrichtung von Schlafstellen. Diese Varianten sind, wie der Wortlaut „insbesondere“ zeigt, nicht abschließend zu verstehen. Die Grenze zwischen einer verbotenen Fremdenbeherbergung und einer zweckentfremdungsrechtlich zulässigen Wohnnutzung ist im Hinblick auf das Ziel des Zweckentfremdungsverbots zu ziehen (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 28. Mai 1993 – OVG 5 S 24.93 –, juris Rn. 4). Wohnraum soll für Wohnzwecke erhalten bleiben, um die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu sichern (vgl. § 1 Abs. 1 ZwVbG sowie die Gesetzesbegründung Abgh.-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 9).
Prägend für den Begriff des „Wohnraums“ bzw. des Wohnens ist eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 – BVerwG 4 CN 6.17 –, juris Rn. 14 m.w.N.). Eine Wohnnutzung setzt zudem ein Mindestmaß an Abgeschlossenheit der räumlichen Verhältnisse und private Rückzugsräume voraus, um eine eigenständige Gestaltung des häuslichen Lebens erst zu ermöglichen (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 28. Mai 1993 – OVG 5 S 24.93 –, juris Rn. 6 m.w.N.). Ein Gesichtspunkt ist hierbei die Wohndichte. Der Umstand, dass sich zwei Bewohner einen Schlafraum teilen, spricht zwar nicht zwingend gegen eine Wohnnutzung im Rechtssinne; die dadurch bewirkte Einschränkung der Privatsphäre schließt aber unter Berücksichtigung der hierzulande üblichen Wohnstandards die Annahme einer Wohnnutzung jedenfalls dann regelmäßig aus, wenn zwischen den Bewohnern keine persönliche Bindung besteht bzw. sich diese Bindung in dem gemeinsamen Interesse an einer möglichst kostengünstigen Unterbringung erschöpft (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 18. September 2015 – 1 ME 126/15 –, juris Rn. 10 f.; VG München, Urteil vom 29. Juli 2015 – M 9 K 15.1154 –, juris Rn. 27). In Abgrenzung zu einer Nutzung zu Wohnzwecken fehlt es bei einer Fremdenbeherbergung an einer „Heimstatt im Alltag“; die Fremdenbeherbergung zeichnet sich durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 7. Dezember 2015 – 12 ZB 15.2287 –, juris Rn. 4 m.w.N.; BayVerfG, Entscheidung vom 16. August 2017 – Vf. 8-VI-16 –, juris Rn. 29). Häufig werden zudem beherbergungstypische Dienstleistungen erbracht, wie Frühstücksservice, das Bereitstellen und Reinigen von Bettwäsche oder die Raumreinigung, ohne dass solche Nebenleistungen notwendige Bedingung einer Fremdenbeherbergung sind (vgl. aber zur Einordnung als zwingende Voraussetzung Hessischer VGH, Beschluss vom 8. April 1993 – 4 TH 1145/92 –, juris Rn. 45; zur Fremdenbeherbergung von so genannten „Medizintouristen“ ohne Nebenleistungen Bayerischer VGH, Beschluss vom 7. Dezember 2015 – 12 ZB 15.2287 –, juris Rn. 4 ff.; baurechtlich OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. Juli 2006 – OVG 2 S 2.06 –, juris Rn. 10; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 3. August 2017 – 5 S 1030/17 –, juris Rn. 15).
Ob eine Fremdenbeherbergung vorliegt, ist anhand des Nutzungskonzepts des Vermieters und seiner grundsätzlichen Verwirklichung zu bestimmen, ohne dass es auf das individuelle Verhalten einzelner Nutzer ankommt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. März 1996 – BVerwG 4 B 302.95 –, juris Rn. 12). Entscheidend ist die Zweckrichtung des Vertrages und der Überlassung. Dient der Wohnraum unter Berücksichtigung seiner Ausgestaltung und Ausstattung dauerhaftem Wohnen, kommt es auf eine (Mindest-) Aufenthaltsdauer und Befristung des Mietvertrags nicht an (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 26. November 2015 – 12 CS 15.2269 –, juris Rn. 14; zur zeitweisen Wohnnutzung einer Zweitwohnung VG Berlin, Urteil vom 15. November 2017 – VG 6 K 1569.16 –, juris Rn. 22 ff. m.w.N). Einerseits kann Wohnraum durch einen befristeten Mietvertrag zu Wohnzwecken überlassen werden, andererseits kann auf der Grundlage eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrags eine Fremdenbeherbergung zur vorübergehenden Unterkunft erfolgen (vgl. Hessischer VGH, Beschluss vom 8. April 1993 – 4 TH 1145/92 –, juris Rn. 47). In diesem Sinne geht die Gesetzesbegründung des ZwVbG davon aus, dass die Überlassung von Wohnraum durch befristete Mietverträge an Personen, die ihren Lebensmittelpunkt für einen begrenzten, in der Regel längeren Zeitraum nach Berlin verlagern, nicht unter das Zweckentfremdungsverbot fallen soll (vgl. Abgh.-Drs.17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 15). Zugleich spricht es trotz eines unbefristeten Mietvertrags gegen eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, wenn der Wohnraum an ein Unternehmen vermietet wird, das ihn seinen Arbeitnehmern überlässt, ohne dass deren Nutzungsverhältnisse dauerhaft rechtlich stabilisiert sind (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 6. Februar 1996 – VG 10 A 246.95 –, Das Grundeigentum 1996, 481; VG München, Urteil vom 29. Juli 2015 – M 9 K 15.1154 –, juris Rn. 34). Insoweit kommt es für eine Fremdenbeherbergung zur Befriedigung eines vorübergehenden Unterkunftsbedarfs auch nicht entscheidend darauf an, ob die Nutzer einen weiteren Wohnsitz haben (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 4. Dezember 1989 – OVG 5 S 59.89 –, Das Grundeigentum 1990, 45) bzw. ob sie aufgrund des zweckgebundenen Aufenthalts ohnehin nicht Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt sind (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 28. Mai 1993 – OVG 5 S 24.93 –, juris Rn. 7). Auch in diesen Fällen geht geschützter Wohnraum verloren, weil durch die Fremdenbeherbergung nur ein vorübergehender Unterkunftsbedarf befriedigt wird.
bb) Nach diesen Maßstäben nutzt der Antragsteller die drei Wohnungen zum Zwecke einer Fremdenbeherbergung im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG.
Dies folgt allerdings noch nicht aus der vereinbarten Höhe des Untermietzinses. Soweit seitens des Antragsgegners in einem Vermerk vom 1. November 2016 (Bl. 19 R des Verwaltungsvorgangs, Band II) festgehalten wurde, von einer Nutzung im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG sei auszugehen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete durch die insgesamt vertraglich geschuldeten Mietzahlungen erheblich überschritten werde, folgt dies Ziffer 7.1 der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (– AV-ZwVb – in der Fassung der 1. Änderung vom 4. August 2016, ABl. Nr. 35 vom 19. August 2016, S. 2132). Die gesetzliche Grundlage bleibt indes unklar, weil ein überhöhter Mietzins bzw. eine hohe Rendite für sich genommen keine Zweckentfremdung von Wohnraum begründet. Auszugehen ist stets von den einzelnen Zweckentfremdungstatbeständen des § 2 Abs. 1 ZwVbG (vgl. VG Berlin, Urteil vom 14. Dezember 2016 – VG 6 K 146.16 –, juris Rn. 20 ff.).
Entscheidend ist danach, dass der Antragsteller den Wohnraum zu einer durch § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG als Zweckentfremdung von Wohnraum verbotenen Fremdenbeherbergung nutzt. Dies ergibt sich hier nicht aus der Höhe des Mietzinses, sondern aus Art und Dichte der Belegung der Wohnungen bzw. Zimmer. Eine selbstbestimmte Häuslichkeit mit einer Privatsphäre der Bewohner ist ausgeschlossen, weil der Antragsteller in jeder der 2-Zimmer-Wohnungen acht Erwachsene unterbringt. Persönliche Nähebeziehungen zwischen den Nutzern, die über die gemeinsame Nutzung der Unterkunft hinausgehen, sind weder dargelegt noch ersichtlich. Aufgrund der Ortsermittlungen ist nachgewiesen, dass dem Einzelnen ein Rückzug und eine eigene Gestaltung des Wohnbereichs nicht möglich ist, insbesondere gibt es außer der Küche keine gesonderten Aufenthaltsräume, die Zimmer sind nach Art eines Hostels bzw. einer Jugendherberge mit Doppelstockbetten möbliert und es gibt nicht genügend Sitzplätze, Schreibtische und Schränke für den persönlichen Bedarf. Hinzu kommt, dass bei einer Belegung von acht Personen pro Zimmer auch unter Einbeziehung der Gesamtwohnfläche der Wohnungen von jeweils 53,00 m² die Mindestwohnfläche von 9 m² pro Person gemäß § 7 Abs. 1 des Wohnungsaufsichtsgesetzes Berlin unterschritten wird.
Das Nutzungskonzept des Antragstellers und seine konkrete Verwirklichung lassen auch im Übrigen auf eine Fremdenbeherbergung schließen. Aus den überreichten Untermietverträgen geht hervor, dass die meisten Bewohner regelmäßig nur wenige Monate unterkommen. Die längere Aufenthaltsdauer einzelner Bewohner kann dieses Indiz nicht entkräften, da nach den Angaben des Antragstellers die Untermieter jeweils zu zeitlich begrenzten Aufenthaltszwecken (Studium, Sprachkurse, Arbeitssuche) und damit weiterhin nur provisorisch unterkommen. Der einfache und häufige Wechsel ist in den Untermietverträgen, die kurze Kündigungsfristen und Mietzinspauschalen enthalten, angelegt. Insoweit kann auch der vergleichsweise hohe Mietzins Berücksichtigung finden, der zwar als solcher keine Zweckentfremdung bedeutet, dessen Akzeptanz sich aber damit erklären lässt, dass die Untermieter eine flexible Unterkunft für einen vorübergehenden Aufenthaltszweck erhalten und noch höhere Kosten einer Hotelunterbringung sparen (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 6. Februar 1996 – 10 A 246.95 –, Das Grundeigentum 1996, 481).
Deutlich wird die Fremdenbeherbergung auch daran, dass der Antragsteller die Schlafplätze in den Zimmern der drei Wohnungen unter seiner Firma mit einem gemeinsamen Internetauftritt bewirbt und diese Firma auch auf dem Klingelschild angegeben ist, sodass die Zimmer aller drei Wohnungen aus Nutzersicht als austauschbare Teile eines Hostels erscheinen. Anders als der Antragsteller nahelegt, vermietet er gerade nicht an drei selbst organisierte Wohngemeinschaften zu Wohnzwecken. Vielmehr bietet er einzelnen Personen im Rahmen seines registrierten Gewerbes Schlafplätze in Zimmern mit einer gemeinsamen Nutzung von Küche und Bad. Dabei gibt er den Nutzern eine Hausordnung vor, deren enge Reglementierung der Privatsphäre für eine Wohnnutzung unüblich oder sogar unwirksam wäre. Schließlich bietet der Antragsteller seinen Untermietern eine beherbergungstypische Dienstleistung, indem er die Bettwäsche bei Mietbeginn stellt.
c) Die Rückführungsaufforderungen sind auch ermessensfehlerfrei ergangen. Es ist nicht ersichtlich, dass der Antragsgegner die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten oder davon in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hätte (vgl. § 114 Satz 1 VwGO).
Im Hinblick auf die Ausgestaltung des Zweckentfremdungsrechts als repressives und bußgeldbewehrtes Verbot mit Genehmigungsvorbehalt ist der Erlass einer Rückführungsaufforderung regelmäßig ermessensgerecht, wenn Wohnraum ohne Genehmigung zweckentfremdet wird. Ermessensfehlerhaft ist die Rückführungsaufforderung nur dann, falls offensichtlich ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum besteht oder falls die Rückführung aufgrund einer atypischen Fallgestaltung unverhältnismäßig wäre (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 26. September 2017 – VG 6 L 292.17 –, juris Rn. 63). Beides ist hier nicht der Fall.
Dem Erlass der Rückführungsaufforderungen steht auch kein schützenswertes Vertrauen des Antragstellers entgegen. Im Ergebnis ohne Erfolg beruft sich der Antragsteller darauf, der Antragsgegner habe die Nutzungsart mit Schreiben vom 5. August 2015 noch als „nicht zweckentfremdungsrelevant“ eingeordnet und sei von einer echten Wohnnutzung ausgegangen. Zutreffend weist der Antragsteller allerdings darauf hin, dass die gesetzliche Definition der Zweckentfremdung nach dem ZwVbG seitdem gleich geblieben ist. Nachfolgend geändert wurde nur die Gesetzesbegründung. Während in der ursprünglichen Gesetzesbegründung noch auf eine Nutzungsdauer von „weniger als zwei Monaten“ abgestellt wurde (vgl. Abgh.-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013 S. 15), gab der Gesetzgeber dieses Kriterium später ausdrücklich auf (vgl. Abgh.-Drs. 17/2712 vom 9. Februar 2016, S. 9). Hieraus kann der Antragsteller jedoch nichts für sich herleiten, gerade weil die gesetzliche Definition der Zweckentfremdung unverändert geblieben ist. Hinsichtlich der veränderten Verwaltungspraxis hat der Antragsgegner im Rahmen der mehrfachen Anhörungen während des zweiten Amtsermittlungsverfahrens hinreichend deutlich gemacht, dass er von einer zweckfremden Nutzung ausgeht. Ermessensfehler ergeben sich auch nicht aus einer behaupteten Billigung vergleichbarer Nutzungskonzepte durch andere Bezirksämter, weil auf eine Gleichbehandlung im Unrecht kein Anspruch besteht.
Ermessensfehler sind auch im Übrigen nicht ersichtlich. Die Adressatenauswahl der Rückführungsaufforderungen ist nicht zu beanstanden. Der Antragsteller hat auch nichts dazu vorgetragen, dass ihm die Rückführung zu Wohnzwecken unmöglich wäre. Es liegen keine durchgreifenden Anhaltspunkte vor, er könne die Untermietverhältnisse nicht im Einvernehmen mit den Nutzern beenden. Soweit der Antragsteller befristete Untermietverhältnisse vorgelegt hat, sind ihre Laufzeiten beendet. Im Übrigen hat der Eigentümer dem Antragsteller bereits im Jahr 2016 ermöglicht, sich von seinem Vertrag zu lösen, sofern er die Anzahl der Bewohner nicht einschränke. Soweit der Antragsteller aber auf eine verweigerte Mitwirkung Dritter angewiesen sein sollte, könnte der Antragsgegner dem mit einer Rückführungsaufforderung bzw. Duldungsverfügung begegnen (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 26. Oktober 2016 – VG 6 L 326.16 –, Entscheidungsabdruck S. 8). Schließlich erscheint die vom Antragsgegner gesetzte Frist, um die Wohnung wieder dauerhaften Wohnzwecken zuzuführen, angemessen. Dies gilt insbesondere unter Berücksichtigung des langen Vorlaufs vor Erlass der Rückführungsaufforderung.
3. An der sofortigen Vollziehbarkeit der Rückführungsaufforderungen besteht auch in materieller Hinsicht ein besonderes öffentliches Interesse im Sinne des § 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 VwGO, das sich im Rahmen einer Abwägung gegen das private Suspensivinteresse durchsetzt. Der Antragsgegner durfte den Sofortvollzug damit begründen, eine unmittelbare Wiederzuführung des Wohnraums sei geboten, denn die aktuelle Mangellage auf dem Wohnungsmarkt ist besonders ausgeprägt (vgl. VG Berlin, Urteil vom 8. Juni 2016 – VG 6 K 103.16 –, juris Rn. 43 ff. sowie im Ergebnis auch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 –, juris Rn. 77 ff., 91). Im Hinblick auf die gegenwärtig unzureichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum erscheint es geboten, den rechtswidrigen Zustand umgehend zu beenden, um wirtschaftlichen Fehlanreizen aufgrund einer sonst durch den Suspensiveffekt ermöglichten Fortdauer der zweckfremden Nutzung entgegenzuwirken. Zu Recht hat der Antragsgegner diesbezüglich auch auf wirtschaftliche Fehlanreize abgestellt, weil der Antragsteller die ihm während des Verwaltungsverfahrens großzügig eingeräumten Fristen zur Wiederzuführung des Wohnraums zu Wohnzwecken stets verstreichen ließ, um die Zweckentfremdung von Wohnraum fortzusetzen. Im Übrigen ist auch eine negative Vorbildwirkung konkret zu befürchten, weil der Antragsteller einen ihm bekannten Anbieter nennt, der bislang unbeanstandet ein vergleichbares Beherbergungskonzept in Wohnraum betreibe. Demgegenüber ist unerheblich, dass einige der Untermieter in der Folge eine Wohnung auf dem Berliner Wohnungsmarkt suchen werden. Sofern sie langfristig zu Wohnzwecken wohnen wollen, sind sie bereits heute Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt, weil sie in den Zimmern des Antragstellers nur vorübergehend unterkommen.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 39, 52 f. GKG i.V.m. dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (veröffentlicht u.a. unter www.bverwg.de/medien/pdf/streitwertkatalog.pdf). Dabei legt die Kammer für die Rückführungsanordnungen den Jahresbetrag des Interesses zugrunde, weil eine wirtschaftlich günstigere Nutzung als der Auffangwert von 5.000,00 Euro stattfindet (vgl. Ziffer 56.6.3 des Streitwertkataloges; VG Berlin, Beschluss vom 10. Mai 2017 – VG 6 L 223.17 –, juris Rn. 59 f.; Bayerischer VGH, Beschluss vom 7. Dezember 2015 – 12 ZB 15.2287 –, juris Rn. 13; VG München, Urteil vom 15. Februar 2017 – M 9 K 16.2662 –, juris Rn. 22). Für die Berechnung des Interesses geht die Kammer von der derzeitigen Miete in Höhe von monatlich (mindestens) 250,00 Euro pro Person, einer Belegung mit (mindestens) zehn Personen pro Wohnung und einer durchschnittlichen Auslastung von (mindestens) zehn Monaten im Jahr. Hieraus errechnet sich die Summe von 25.000,00 Euro pro Wohnung bzw. 75.000,00 Euro für drei Wohnungen als Streitwert des Klageverfahrens. Für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes wird von der Hälfte dieses Betrages ausgegangen (vgl. Ziffer 1.5 des Streitwertkataloges).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 39, 52 f. GKG
§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG
§ 80 Abs. 3 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG
§ 4 Satz 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 ZwVbG
§ 114 Satz 1 VwGO
§ 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 VwGO
§ 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 39 Rn. 747 f.). Gemessen hieran ist die Begründung der Sofortvollzugsanordnung
§ 7 Abs. 1 des Wohnungsaufsichtsgesetzes

Zitierte Entscheidungen: 6 K 785.17
6 L 292.17
5 B 14.16
6 L 756.17
10 A 246.95
10 A 119.00
5 S 24.93
4 CN 6.17
1 ME 126/15
9 K 15.11
12 ZB 15.22
4 TH 1145/92
2 S 2.06
5 S 1030/17
4 B 302.95
12 CS 15.22
6 K 1569.16
5 S 59.89
6 K 146.16
6 L 326.16
6 K 103.16
6 L 223.17
9 K 16.26