Kammergericht (Berlin, )
Urteil vom 2015-07-14, Aktenzeichen 21 U 202/13
ECLI: ECLI:DE:KG:2015:0714.21U202.13.0A

Tenor:
Die Berufung des Klägers gegen das am 14. August 2013 verkündete Urteil des Einzelrichters der Zivilkammer 23 des Landgerichts Berlin - Geschäftsnummer: 23 O 428/09 - in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 7. November 2013 wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das angefochtene Urteil ist fortan ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil gegen ihn vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Der Kläger nimmt die Beklagte im Zusammenhang mit seiner im März 2003 gezeichneten Beteiligung an der F. Beteiligungsgesellschaft 76 GmbH & Co. KG auf Schadensersatz und Feststellung in Anspruch. Gemäß § 540 Abs. 1 ZPO wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils verwiesen. Ergänzend wird ausgeführt:
Vor der Zeichnung erarbeitete die Beklagte durch den Handelsvertreter H. D. die in Kopie als Anlage K6 bei den Akten befindliche, persönliche Berechnung. In einem von dem Kläger sodann unterzeichneten Formular “Gesprächsnotiz zur Vermittlung eines geschlossenen Immobilienfonds (Einmalzahler)” (Anlage B11) heißt es, dem Kläger sei eine Finanzstrategie am 10. März 2003 ausgehändigt worden. Ferner heißt es darin u. a. wie folgt:
“6. Hinweise:
6.1 Ein geschlossener Immobilienfonds ist eine langfristige Kapitalanlage in Form einer unternehmerischen Beteiligung. Die Anlagedauer orientiert sich an dem jeweiligen Produkt und beträgt mindestens 20 Jahre.
6.2 Bei der Anlage in geschlossenen Immobilienfonds ist eine vorzeitige Kündigung der Beteiligung oder eine Rückforderung der Einlage grundsätzlich nicht möglich. Eine Rückführung der Einlage ist erst bei Auflösung des Fonds vorgesehen. Die Höhe der Rückzahlung ist ungewiss und hängt vom Abwicklungsergebnis ab.
6.3 Während der Laufzeit des Fonds kann der aktuelle Wert der Beteiligung nicht verlässlich ermittelt werden. Ein Verkauf der Beteiligung ist nur unter vertraglichen Einschränkungen möglich, die im Fondsprospekt dargestellt sind. Da für geschlossene Immobilienfonds kein geregelter Markt existiert und auch keine Kursfeststellung vorgenommen wird, kann der Wunsch nach Weiterveräußerung an fehlender Nachfrage scheitern oder nur unter Inkaufnahme erheblicher Abschläge auf den Einlagebetrag realisiert werden.
6.4 Mit der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds überträgt der Anleger (über einen Treuhänder) die Verwaltung seine Einlage und die Investition der von ihm eingezahlten Gelder dem Fondsmanagement. Die Einflussnahmemöglichkeiten des Anlegers sind auf die Wahrnehmung der Stimmrechte in den Gesellschafterversammlungen des Fonds beschränkt. Der Anleger trägt das wirtschaftliche Risiko.
6.5 Die in den Verkaufsunterlagen auf Seite 12 dargestellten Vorschaurechnungen basieren auf Prognosen, Annahmen und Erwartungen des Fondsinitiators. Es kann weder deren Richtigkeit noch der tatsächliche Eintritt der Erwartungen garantiert werden. Die tatsächliche Entwicklung des Fonds, insbesondere die Höhe der Ausschüttungen und der Bestand der Einlage können wesentlich von den Daten in der Vorschaurechnung abweichen. Ursache solcher Abweichungen können neben Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Lage Änderungen der gesetzlichen oder steuerlichen Vorschriften oder Wechselkurs-, Inflations- und Zinsänderungen, insbesondere auch Änderungen der Vermietungssituation, der Verfügbarkeit und der Konditionen von Fremdkapital oder städtebauliche Maßnahmen sein. Der Erfolg der Fondsanlage kann außerdem durch Bauverzögerungen oder -mängel, durch Leerstände, Mietausfälle oder Bonitätsverschlechterungen der Mieter oder infolge eine nur teilweisen Platzierung des Fonds beeinträchtigt werden.
6.6 Die Prognoserechnung auf Seite 12 des Verkaufsprospektes basiert auf bestimmten Annahmen hinsichtlich der persönlichen Verhältnisse des Anlegers und der steuerlichen Anerkennung der Anlage. Die tatsächlichen Ergebnisse für einen Anleger können daher im Einzelfall wesentlich geringer ausfallen als in der Prognoserechnung angegeben.
6.7 Eine Verlustverrechnung mit positiven Einkünften anderer Einkunftsarten erfolgt nach § 2 Abs. 3 EStG bis zu einer Höhe von 51.500 € (bzw. 103.000 € bei zusammen veranlagten Ehegatten) und darüber hinaus bis zur Hälfte der verbleibenden positiven Einkünfte. Sollte die Finanzverwaltung eine Fondsgesellschaft als Verlustzuweisungsgesellschaft i.S. des § 2b EStG qualifizieren, können die bei der vorliegenden Anlage entstehenden steuerlichen Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden, allenfalls mit Einkünften aus anderen Beteiligungen an sogenannten Verlustzuweisungsgesellschaften. Konkrete Auskünfte zur steuerlichen Behandlung kann nur ein Steuerberater erteilen. Eine Haftung für die Anerkennung der steuerlichen Konzeption der Kapitalanlagen durch die Finanzbehörden und ggf. Finanzgerichte wird von A. und/oder deren Mitarbeitern/Handelsvertretern nicht übernommen.
6.8 Die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds setzt eine ausreichende freie Liquidität voraus, so dass im Falle ausbleibender Zahlungen aus der Fondsgesellschaft etwaige Zahlungsverpflichtungen Dritten gegenüber (Banken o.a.) weiter bedient werden können.
6.9 Maßgebend für die Beteiligung sind die Bedingungen der Prospektunterlagen. Die Verkaufsunterlagen, insbesondere die Risikohinweise auf den Seiten 6 sind sorgfältig zu lesen und durchzuarbeiten.
7. Von Seiten des Vermittlers dürfen keine Zusagen getroffen werden, die über die überreichten Verkaufsunterlagen hinausgehen.
Die Angaben beziehen sich auf den heutigen Stand der vorliegenden Informationen, die aus den überreichten Verkaufsunterlagen hervorgehen.”
Im Zeichnungsschein-Formular vom 22. März 2003 (Anlage K1) unterzeichnete der Kläger gesondert die folgende, räumlich abgesetzte Bestätigung:
“Informationsbestätigung
Ich/wir habe/n den vollständigen Prospekt mit dem Herausgabedatum 29.05.2002 ausgehändigt bekommen. Mir/uns blieb ausreichend Zeit, den Prospektinhalt vor der Unterzeichnung dieser Beitrittserklärung zur Kenntnis zu nehmen. Weitere, über die Prospektangaben hinausgehende Versprechungen und Zusicherungen sind mir/uns nicht gemacht worden.
Mit Datum vom 29. Dezember 2008 richtete der Kläger einen Schlichtungsantrag an Rechtsanwalt D. in Lübben, wegen dessen Einzelheiten auf die Anlage K17 Bezug genommen wird. Mit Schreiben vom 2. Februar 2009, wegen dessen Einzelheiten auf die Anlage K18 Bezug genommen wird, teilte die Beklagte mit, dass sie an dem Schlichtungsverfahren nicht teilnehmen wolle.
Mit am 10. August 2009 eingegangenem Fax-Schreiben hat der Kläger Klage erhoben, woraufhin das Landgericht mit am 8. September 2009 abgesandter Verfügung die Kosten angefordert hat. Diese sind am 14. September 2009 gutgeschrieben worden. Die Klage ist der Beklagten sodann am 22. Oktober 2009 zugestellt worden.
Per 31. Juli 2013 führte der Kläger das von der B. Bank AG zunächst auf die P.-Bank sowie schließlich auf deren Geschäftsbereich D.-Bank übertragene Darlehen zurück.
Der Kläger hat behauptet, der Anlageprospekt habe während des Zeichnungsgesprächs am 22. März 2003 vorgelegen, sei ihm jedoch nicht übergeben worden.
Die Beklagte hat behauptet, dass der Kläger den Prospekt zur Fondsbeteiligung deutlich vor Zeichnung erhalten habe, und zwar am 9. oder 10. März 2003.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Beklagte habe keine Beratungspflichten verletzt. Die Kammer folge den von der Beklagten eingeführten Entscheidungen der Oberlandesgerichte Jena, Hamm und München. Dass die Anlageempfehlung unvertretbar gewesen sei, sei nicht erkennbar. Eine Pflichtverletzung konnte nicht darin gesehen werden, dass die Beklagte den Kläger nicht über das Insolvenzverfahren der G. GmbH & Co. KG unterrichtet habe. Ein gesonderter Hinweis auf ein Totalverlustrisiko sei nicht erforderlich gewesen. Die Beklagte habe nicht über eine wirtschaftliche Schieflage der F.-Gruppe aufklären müssen. Das Risiko einer Fremdfinanzierung sei allgemein bekannt und liege auf der Hand. Deliktische Ansprüche schieden schon mangels entsprechender Anhaltspunkte für ein vorsätzliches Verhalten der Beklagten aus.
Gegen das ihm zu Händen seiner Prozessbevollmächtigten am 30. September 2013 zugestellte Urteil hat der Kläger mit am 25. Oktober 2013 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese - nach entsprechender Fristverlängerung - mit am 2. Januar 2014 eingegangenem Schriftsatz begründet. Mit der Berufung rügt er, die Frage der Insolvenz der G. GmbH & Co. KG sei wesentlich gewesen. Die Beklagte habe zum Zeitpunkt der hiesigen Beratung und Zeichnung von der Insolvenz gewusst (Zeugnis Dr. E.). Auf die harte Patronatserklärung der Konzernmutter sei nicht abzustellen, weil der Insolvenzverwalter ein Kündigungsrecht nach § 109 InsO habe. Zudem sei die Mietgarantie nicht werthaltig gewesen. Den Geschäftsbericht von 2002 sowie das Protokoll der Gesellschafterversammlung vom 27. Februar 2004 (Anlagen B13, B14) habe er nicht durchgearbeitet. Aus diesen ergebe sich kein Anhaltspunkt für die Kenntnis der Beklagten von der Insolvenz. Die Prognosen seien unvertretbar positiv gewesen. Über die Vertretbarkeit der Prognose sei ein Sachverständigengutachten einzuholen. Der Güteantrag habe schon deswegen die gehörige Hemmung der Verjährung bewirkt, weil die Beklagte intern den Vorgang richtig habe zuordnen können.
Der Kläger beantragt,
unter Abänderung des am 14.08.2013 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin, Az.: 23 O 428/09,
1) wird die Beklagte verurteilt, an den Kläger 32.173,84 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
2) wird die Beklagte verurteilt, an den Kläger weitere 27.378,58 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Dies 1) und 2)
Zug um Zug gegen die schriftliche Zustimmung des Klägers auf Übertragung der Ansprüche aus der Beteiligung an der F. Beteiligungsgesellschaft 76 GmbH & Co. KG, Anteilsnummer 3054.
3) wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger sämtliche künftigen materiellen Schäden aus der Beteiligung an der F. Beteiligungsgesellschaft 76 GmbH & Co. KG, Anteilsnummer 3054 zu ersetzen.
4) wird festgestellt, dass sich die Beklagte mit der Annahme der Gegenleistung im Verzug befindet.
5) wird die Beklagte verurteilt, den Kläger von den vorgerichtlichen Kosten der Rechtsverfolgung als Nebenforderung in Höhe von 4.257,17 € freizustellen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie macht geltend, dass eine Anlageberaterin eine regelmäßige Bonitätsprüfung der Mieter eines von ihr empfohlenen, offenen Immobilienfonds nicht schulde. Auf die Bonität der G. GmbH & Co. KG sei es nicht angekommen, weil die Muttergesellschaft eine harte Patronatserklärung abgegeben habe. Die Mietgarantin sei für ihre verschiedentlichen Garantiezusagen entsprechend entlohnt worden. Durch den Güteantrag sei schon deswegen keine Verjährungshemmung bewirkt worden, weil Rechtsanwalt D. in Lübben eine gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 4 BGB anerkannte Gütestelle nur im Land Brandenburg darstelle. Die Sachverhaltsdarstellung im Güteantrag berühre zudem gänzlich andere Punkte, als sie nunmehr mit der Klage geltend gemacht seien. Das Güteverfahren sei rechtsmissbräuchlich in Anspruch genommen worden, weil mehrere tausend Anträge an einen Schlichter gerichtet worden seien.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens zweiter Instanz wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 14. Juli 2015 Bezug genommen.
Das Berufungsgericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Einvernahme des R. N. und des H. D. als Zeugen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird ebenfalls auf die Sitzungsniederschrift vom 14. Juli 2015 verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die nach § 511 Abs. 1 ZPO statthafte Berufung des Klägers ist zulässig. Sie ist gemäß §§ 517, 519, 520 ZPO form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie ist jedoch nicht begründet. Weder beruht das angegriffene Urteil auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung als die erstinstanzlich getroffene, § 513 Abs. 1 ZPO. Vielmehr hat das Landgericht die Klage zu Recht abgewiesen. Der Kläger kann die mit den Klageanträgen zu 1) und zu 2) verfolgte Rückabwicklung einer - wie er geltend macht: darlehensfinanzierten - Investition in den aus den Anträgen ersichtlichen Anteil an einem geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der Kommanditgesellschaft sowie die mit dem Antrag zu 5) begehrte Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten von der Beklagten nicht verlangen, weil diese ihm im Ergebnis der vor dem Berufungsgericht durchgeführten Beweisaufnahme nicht zum Schadensersatz verpflichtet ist. Aus dem selben Grund können auch die mit den Klageanträgen zu 3) und 4) begehrten Feststellungen nicht getroffen werden. Selbst wenn zwischen den Parteien im Hinblick auf die fragliche Kommanditbeteiligung ein stillschweigender Anlageberatungsvertrag geschlossen worden sein sollte, hätte der Kläger - was mit der Berufung allein noch geltend gemacht wird - nicht zu beweisen vermocht, dass die Beklagte die ihr aus einem solchen Vertragsverhältnis erwachsenen Pflichten in einer sie zum Schadensersatz verpflichtenden Weise verletzt hätte.
1. Die Beklagte haftet dem Kläger nicht wegen der Empfehlung der Beteiligung an der F. Beteiligungsgesellschaft 76 GmbH & Co. KG (fortan: Fondsgesellschaft). Die Empfehlung eines Anlageobjektes führt zwar dann zu einer Verletzung des Beratungsvertrages, wenn sie unter Berücksichtigung der sich einerseits auf die Person des Kunden und andererseits auf das Anlageobjekt bezogenen Faktoren unvertretbar ist; das Risiko, dass sich eine Anlageentscheidung im Nachhinein als falsch erweist, trägt der Anleger (BGH, Urteil vom 21. März 2006 - XI ZR 63/05, MDR 2006, 938, Rn. 12 nach juris). Die Empfehlung war aber nicht in diesem Sinne unvertretbar.
Die von dem Kläger unterzeichnete Gesprächsnotiz vom 22. März 2003 (Anlage B11) führt ihn bei Zugrundelegung der Kategorien sicherheitsorientierter, dynamischer und spekulativer Anleger als dynamischen Anleger. Die Beklagte hat auf dieser Grundlage weiter behauptet, dass er ein in risikobehafteten Anlagen erfahrener, risikobereiter und dynamischer Kapitalanleger gewesen sei, der wegen höherer Renditechancen Risiken einzugehen bereit gewesen sei (Klageerwiderung, Seite 33f = Bl. ...). Im Termin zur mündlichen Verhandlung erster Instanz hat der Kläger erklären lassen, der Vortrag der Beklagten zum Anlagetyp sei unstreitig (Bl. ...). Die Beteiligung an der Fondsgesellschaft war ihrerseits zur Kapitalanlage geeignet und durfte einem Anleger wie dem Kläger vertretbar empfohlen werden.
Eine unvertretbare Empfehlung liegt auch nicht im Hinblick auf etwa vom Kläger genannte Anlageziele vor, die mit dem Anlagetyp nicht zu erreichen gewesen wären (zur Verbindlichkeit von Anlagezielen etwa OLG Düsseldorf, Urteil vom 28. November 2008 - 15 U 85/07, Stbg 2009, 573 = GWR 2009, 278, Rn. 121 nach juris; OLG Köln, Urteil vom 23. Dezember 2011 - 20 U 167/11, MDR 2012, 480, Rn. 13 nach juris).
2. Der Kläger dringt weiter nicht mit der Behauptung durch, die Beklagte habe ihn im Zuge der Anlageberatung über wesentliche Umstände der Anlage nicht oder nicht zureichend aufgeklärt.
2.1. Hinsichtlich der wirtschaftlichen Eckdaten und der Risiken der Beteiligung an der Fondsgesellschaft kann dahin stehen, ob der Kläger wegen einer vorangegangenen Zeichnung eines geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der GbR bereits nicht der Aufklärung bedurfte, denn die Beklagte hat aufgezeigt, in welcher Weise sie den Kläger aufgeklärt haben will, ohne dass dem Kläger der Nachweis gelungen wäre, dass diese Aufklärung nicht erfolgt ist.
Bereits aus dem oben zu I. wiedergegebenen und im Zuge der Zeichnung von dem Kläger unterzeichneten Formular “Gesprächsnotiz zur Vermittlung eines geschlossenen Immobilienfonds (Einmalzahler)” (Anlage B11) ergeben sich wesentliche Angaben zur unternehmerischen Beteiligung, zur Risikoklasse, zur beschränkten Fungibilität und zu den begrenzten Einflussnahmemöglichkeiten. Ob zugleich auf ein Totalverlustrisiko hinzuweisen war (zurückhaltend etwa BGH, Urteil vom 27. Oktober 2009 - XI ZR 337/08, MDR 2010, 208, Rn. 25 nach juris) und ob dies mit der Erwähnung der unternehmerischen Beteiligung in Ziffer 6.1 der Gesprächsnotiz hinreichend erfolgt wäre, bedarf keiner Vertiefung, denn die Beklagte hat sich zur Erfüllung ihrer Aufklärungspflichten des Prospekts bedient, der sich in Kopie als Anlage B26 bei den Akten befindet und der sich auf den Seiten 4, 6, 122, 124, 127 und 131 mit der Gefahr eines teilweisen oder vollständigen Verlustes des eingesetzten Kapitals befasst, teilweise sogar unter Verwendung des Wortes “Totalverlust” (Seite 6). Anhand des Prospektes konnte der Kläger auch dem Auftrag zu 6.9 der Gesprächsnotiz nachkommen, die Risikohinweise sorgfältig zu lesen und durchzuarbeiten.
Der Kläger hat nicht zu beweisen vermocht, dass ihm der Prospekt nicht in der von der Beklagten aufgezeigten Weise übergeben worden sei. Der Anleger trägt in Bezug auf die Frage der nicht rechtzeitigen Prospektübergabe die Darlegungs- und Beweislast (vgl. BGH, Urteil vom 6. Dezember 2012 - III ZR 66/12, MDR 2013, 216, Rn. 16 nach juris). Allerdings hat - wenn sich der Anlageberater zur Erfüllung seiner Aufklärungspflichten eines Prospektes bedient haben will - dieser zunächst aufzuzeigen, wann der Prospekt so rechtzeitig übergeben worden sei, dass eine Kenntnisnahme vor Zeichnung noch möglich gewesen wäre (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 22. Januar 2014 - 17 U 106/12, Rn. 38 nach juris). Dies hat die Beklagte aber getan. Sie hat dargelegt, dem Kläger den Prospekt am 9. oder 10. März 2003 übergeben zu haben. Dabei hat die Beweisaufnahme zutage gefördert, dass an diesem Tag ein weiteres Gespräch stattgefunden haben dürfte (Protokoll, Seite 3, Seite 5). Ferner ergibt sich auch aus der von dem Kläger unterzeichneten Gesprächsnotiz vom 22. März 2003 (Anlage B11), dass am 10. März 2003 eine “Finanzstrategie” ausgehändigt worden sei. Zugleich hat der Kläger in dem Zeichnungsschein eine räumlich abgesetzte Informationsbestätigung gesondert unterschrieben, nach der er den vollständigen Prospekt ausgehändigt bekommen habe und ihm ausreichend Zeit geblieben sei, den Prospektinhalt vor der Unterzeichnung der Beitrittserklärung zur Kenntnis zu nehmen (Anlage K1). Es liegt nach alledem durchaus nahe, dass dabei zugleich mit der “Finanzstrategie” der Prospekt übergeben worden ist. Es besteht kein Anlass zu der Annahme, dass sich die Beklagte hinsichtlich der Prospektübergabe etwa in unbeachtlicher Weise ins Blaue hinein erklärt hätte, worauf wohl die Befragungsführung seitens des Klägervertreters im Termin gerichtet gewesen sein dürfte. Wenn sich aus den Unterlagen sowie aus der üblichen Verfahrensweise der Beklagten konkret ergibt, wann der Prospekt übergeben worden sein muss, bedarf es der weiter gehenden Rückfrage bei den Vermittlern nach dem konkreten Geschehen nicht ohne weiteres.
Mit der Unterzeichnung der abgesetzten und gesondert zu unterschreibenden Übergabebestätigung ergibt sich darüber hinaus bereits eine Indizwirkung für die Richtigkeit des Bestätigten (BGH, Urteil vom 11. Mai 2006 - III ZR 205/05, MDR 2006, 1358, Rn. 10 nach juris). Vor diesem Hintergrund hat der Kläger nicht zu beweisen vermocht, dass es sich tatsächlich anders verhalten habe und ihm der Prospekt nicht übergeben worden sei, sondern nur während des Zeichnungsgesprächs am 22. März 2003 vorgelegen habe. Dies haben die von ihm allein angebotenen und vor dem Berufungsgericht vernommenen Zeugen N. und D. nicht zu bestätigen vermocht. Beide haben bekundet, sich an die konkreten Vermittlungsgeschehnisse die hiesige Fondsanlage betreffend nicht erinnern zu können (Protokoll, Seiten 2, 4). Sie haben auf Vorhalt der Vertriebsdokumente eine konkrete Erinnerung nur zu einem geringen Teil wiedergefunden, was angesichts des Zeitablaufes und der Gleichförmigkeit der Geschehensabläufe nicht den Schluss darauf zulässt, dass die Einlassung vorgeschoben sei, um nicht der Beklagten Ungünstiges offenbaren zu müssen. Hierzu hätten die Zeugen im Übrigen schon wegen des Zeitablaufes keinen Anlass, wobei der Zeuge N. bei der Beklagten ausgeschieden ist. Die Zeugen haben ihre seinerzeit praktisch geübte Vorgehensweise bei dem Vertrieb von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds beschrieben und hierbei übereinstimmend bekundet, dass der Prospekt stets noch vor dem Zeichnungstermin übergeben worden sei, was der Schulungslage entsprochen habe (Protokoll, Seiten 3, 5). Der Zeuge N. hat weiter bekundet, dass er niemals einen einmal dem Anleger vorgelegten Prospekt wieder mitgenommen habe (Protokoll, Seite 3). Der Zeuge D. hat schließlich angegeben, dass der Kläger für spätere Nachfragen zur hiesigen Beteiligung Passagen aus dem Prospekt abgeschrieben und um Erläuterung derselben gebeten habe (Protokoll, Seite 5).
Nach diesem Beweisergebnis, das sich mit der von dem Kläger abgegebenen Bestätigung deckt, steht jedenfalls nicht im Sinne des Klägervorbringens fest, dass der Prospekt nicht übergeben worden sei. Selbst wenn man den angemessen detailreichen und auch auf Vorhalt und Nachfrage unbefangen vorgebrachten Einlassungen der Zeugen keinen Glauben schenken und ihnen eine interessengeleitete Bekundung unterstellen wollte, wäre doch die Überzeugung des Gegenteils des Bekundeten nicht zu gewinnen, § 286 ZPO. Konkrete Anhaltspunkte, dass dem Kläger tatsächlich im Zuge der Anbahnung der Kapitalanlage die Informationen im Anlageprospekt bewusst oder fahrlässig vorenthalten wurden und ihm eine unzutreffende Bestätigung auf dem Zeichnungsschein abverlangt worden ist, um dieses weisungswidrige Vorgehen zu kaschieren, hat die Beweisaufnahme nicht zutage gebracht.
Der vorsorglich beantragten Erklärungsfrist zum Ergebnis der Beweisaufnahme bedurfte es nicht. Ausweislich der Regelung des § 285 Abs. 1 ZPO soll sich im Gegenteil die Verhandlung über das Ergebnis einer Beweisaufnahme, soweit möglich, unmittelbar dieser selbst anschließen (BGH, Urteil vom 24. Oktober 1990 - XII ZR 101/89, MDR 1991, 343, Rn. 16 nach juris). Anderes gilt nur dann, wenn eine sofortige Verhandlung über das Beweisergebnis - etwa wegen neuer Aspekte durch die Anhörung eines Sachverständigen - nicht zumutbar ist (Greger in: Zöller, 30. Auflage 2014, Rn. 2 zu § 285 ZPO). Derartiges ist vorliegend nicht erkennbar, zumal der Kläger im Termin anwaltlich vertreten war, nur die Aussage zweier Zeugen über ein übersichtliches Beweisthema zu würdigen war und eine Erörterung des Beweisergebnisses mit den Parteien im Termin erfolgt ist.
2.2. Die Beklagte hat es - ungeachtet der Übergabe des Prospektes - auch nicht deswegen verabsäumt, den Kläger über wesentliche Umstände der Anlage zutreffend aufzuklären, weil der Prospekt etwa keine zureichenden Angaben zu anlagewesentlichen Punkten enthielte.
2.2.1. Die Aufklärung war im Ergebnis nicht deswegen pflichtwidrig ungenügend, weil der Prospekt keinen Hinweis darauf enthielt, dass über das Vermögen der G. GmbH & Co KG (fortan: G.) im Oktober 2002 das Insolvenzverfahren hatte eröffnet werden müssen.
(1) Aufzuklären hat der Anlageberater den Anleger nur über die wesentlichen Umstände der Anlage (BGH, Urteil vom 9. Mai 2000 - XI ZR 159/99, MDR 2000, 1021, Rn. 12 nach juris - DM-Fokker-Anleihe). Welche Umstände in diesem Sinne wesentlich sind, richtet sich nach den tatsächlichen Gegebenheiten der Anlage ebenso wie danach, worüber der Anleger für seine Anlageentscheidung erkennbar der Aufklärung bedurfte. Es lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern ist eine Frage der anleger- und anlagegerechten Beratung (vgl. BGH aaO.).
Zur Anlage selbst ist insoweit hervorzuheben, dass die G. lediglich Mieterin eines geringen Teils der vom Fonds vorgehaltenen Gewerbemietflächen war. Unter den Mietern der Fondsgesellschaft stach zunächst mit 33,13 % der Gesamtmieteinnahmen die B. AG heraus; weitere Mieter waren u. a. die A. Bayern, die B. Telecom GmbH, die A. Systems GmbH, die N. A. GmbH, die O. GmbH & Co. oHG und die M. Mobilfunk GmbH mit weiteren 19,73 % der Gesamtmieteinnahmen. Diese Unternehmen dürfen allesamt als Mieter erstklassiger Bonität gelten. Die G. hatte dagegen nur einen Teil der Fläche eines der Fondsobjekte gemietet und die von ihr geschuldeten Mieteinnahmen sollten nur zu 4,4 % in die Gesamtmieteinnahme einfließen (Prospekt, Seite 32). Die Fondsgeschäftsführung konnte in der Folge mit dem Insolvenzverwalter der Mieterin eine Einigung dahin gehend treffen, dass die Mieten bis zum Ende des Jahres 2002 voll bezahlt wurden; zugleich war die Mietgarantin eingetreten und wirtschaftlich ein Nachteil allenfalls im Umfang nicht erstatteter Nebenkosten entstanden. In der Folge konnte ein wesentlicher Teil der frei gewordenen Fläche auf die Zeit von 15 Jahren an den P. W. anschlussvermietet werden (Anlage B13, Seite15; Anlage B14, Seite 3). Es handelte sich damit bei den hier nicht zur Kenntnis des Klägers gelangten Geschehnissen um eine vorzeitig notwendig gewordene Anschlussvermietung bei einem von über zwanzig Mietern der Fondsgesellschaft.
Im Hinblick auf die bereits in erster Instanz unstreitig gestellte Risikoneigung des Klägers ist - wie dies auch das Landgericht gesehen hat - durchaus zweifelhaft, ob die bei der G. vorzeitig entstandene Anschlussvermietungsproblematik ein für den Kläger wesentlicher Umstand der Anlage war. Dagegen spricht nicht nur, dass nie ausgeschlossen werden kann, dass über die Laufzeit des Fonds Gewerbemieter ihre Verbindlichkeiten nicht erfüllen können. Zugleich war in dem Prospekt klar ausgewiesen, dass im Objekt M.-U. von Anfang an ein Leerstand von 1,55 % Mietanteil an den Gesamteinnahmen bestand (Prospekt, Seite 32). Dieser Leerstand hat den Kläger nicht von der Zeichnung abgehalten, obwohl auch hier Garantien in Anspruch genommen werden mussten. Soweit der Kläger von den Zeugen N. und D. als gut vorbereitet und intensiv fragend beschrieben worden ist (Protokoll, Seiten 2, 5), kann dies dem Kläger hier kaum zugute kommen, weil solche Schilderungen häufig das Ergebnis der Einvernahme von Anlagevermittlern sind, wenn der Anleger selbst nicht erschienen ist.
Ohne Erfolg verweist der Kläger schließlich auf Rechtsprechung des Kammergerichts zur Kausalität bei Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten bei einem I.-Fonds (vgl. KG, Urteil vom 29. Februar 2008 - 13 U 32/07, Rn. 38 nach juris). In der fraglichen Entscheidung war die beklagte Fondsinitiatorin und Prospektherausgeberin mit der gegen die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens angeführten Behauptung erfolglos, dass die dortigen Anleger auch beigetreten wären, wenn ihnen bekannt gewesen sei, dass einer der Hauptmieter des Fonds mit einem Anteil von 11 % an den Gesamtmieteinnahmen bereits ein Jahr vor Zeichnung mit etwa DM 20,0 Mio. an Mietzahlungen in Rückstand gewesen war. Weder der rechtliche Ausgangspunkt noch die tatsächlichen Umstände sind daher mit der hiesigen Fallgestaltung vergleichbar. Die Beklagte wird gerade nicht wegen Prospekthaftung in Anspruch genommen, sondern es geht um die Frage der Begründung von Aufklärungspflichten auf vertraglicher Grundlage. Zudem hätte vorliegend der Kläger darzutun gehabt, weshalb die Schwierigkeiten der eher untergeordneten Mieterin G. (zu den wesentlichen Mietern Seite 135 des Prospektes) für ihn anlagewesentlich hätten sein sollen. Er selbst hat zur Erhärtung seines Vorbringens nicht beitragen können, nachdem er - obwohl sein persönliches Erscheinen zum Zwecke der Sachaufklärung angeordnet war (§ 141 ZPO) - auch dem Termin zur Berufungsverhandlung ohne Angabe von Gründen ferngeblieben ist.
(2) Selbst wenn man jedoch entgegen den vorstehenden Erwägungen die tatsächlichen Geschehnisse um die G. für hier konkret wesentlich zu halten hätte, wäre die Beklagte doch nicht zu einer entsprechenden Aufklärung verpflichtet gewesen.
(a) Ohne Erfolg macht der Kläger zunächst geltend, die Beklagte sei im Laufe des Vertriebes zu einer laufenden Aktualisierung des Prospektes gehalten gewesen und habe deswegen von sich aus die Bonität aller Mieter von Fondsobjekten in regelmäßigem Abstand zu prüfen gehabt. Den Anlageberater, der sich zur Erfüllung seiner aus dem Anlageberatungsvertrag sich ergebenden Verpflichtungen eines Prospektes bedient, treffen insoweit gerade nicht dieselben Verpflichtungen hinsichtlich Aktualisierung und Nachführung des Prospektes, wie sie originär Prospektverantwortliche zu beachten haben (vgl. nur BGH, Urteil vom 1. Dezember 2011 - III ZR 56/11, WM 2012, 24, Rn. 17 nach juris). Eine Gleichbehandlung von Anlageberatern und Prospektverantwortlichen wäre schon deswegen fern liegend, weil sich der stillschweigende Abschluss (§§ 145ff BGB) eines Anlageberatungsvertrages aus einer Auslegung des Verhaltens des Anlegers einerseits und des Vermittlers andererseits ergibt. Entscheidend kommt es dabei darauf an, dass die Gesamtumstände unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung und des Verkehrsbedürfnisses den Schluss zulassen, dass beide Teile nach dem objektiven Inhalt ihrer Erklärungen die Auskunft zum Gegenstand vertraglicher Rechte und Pflichten gemacht haben (vgl. RG, Urteil vom 14. März 1939 - III 128/37, RGZ 162, 129, 154f; s. a. BGH, Urteil vom 9. Dezember 1963 - VII ZR 101/62, WM 1964, 117, 118). Eine dahin gehende Auslegung des Verhaltens der Beteiligten ist aber nur insoweit statthaft - und hierin liegen die Grenzen der Bewältigung von Anlageberatung über stillschweigend geschlossene Verträge - als der Anleger davon ausgehen darf, dass der Vermittler kompetent und zu einer Angabe auch in der Lage ist. Nur in diesem Rahmen kann angenommen werden, dass der Vermittler sich rechtsgeschäftlich binden wollte. Zur Schaffung von Pflichten, die der Berater mangels Eingebundenheit in Konzeption und Auflage der Beteiligungsgesellschaft nicht erfüllen kann, ist die dogmatische Konstruktion daher untauglich. Der Berater kann den Prospekt aber schon deswegen nicht wie ein Prospektverantwortlicher verantworten und nachführen, weil er regelmäßig nicht Initiator oder sonst mit der Erstellung des Prospektes befasst ist oder war und ihm der laufende Einblick fehlt. Nachdem dies dem Anleger auch erkennbar ist, beschränken sich dessen berechtigte Erwartung ebenso wie - korrespondierend - die Pflichtenstellung des Beraters. Nur am Rande sei erwähnt, dass die Beklagte ausdrücklich damit geworben hat, als “unabhängiger Finanzoptimierer” tätig und daher gerade nicht mit Initiatoren und Prospektverantwortlichen verwoben zu sein.
(b) Folgerichtig konnte der Kläger von der Beklagten daher nur erwarten, dass sie das ihr zur Verfügung stehende Material prüfe und ihn gegebenenfalls informiere. Dass die Beklagte eine ihr obliegende Prüfung unterlassen hätte, bei deren Durchführung ein Risiko erkennbar geworden wäre, über das der Anleger hätte aufgeklärt werden müssen (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 2012 - III ZR 55/12, MDR 2013, 149, Rn. 6 nach juris), lässt sich jedoch nicht feststellen. Zur Wahrung der Grenzen des stillschweigend geschlossenen Vertrages dürfen an die Prüfungspflichten nämlich keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden; der mit der notwendigen Überprüfung verbundene Aufwand muss zumutbar sein (vgl. BGH, Beschluss vom 21. Mai 2008 - III ZR 230/07, Rn. 5 nach juris). Hiernach lässt sich nicht sagen, dass die Beklagte die Insolvenz der G. hätte ermitteln und offenbaren müssen.
(aa) Die Plausibilitätsprüfungspflicht des prospektverwendenden Vermittlers beschränkt sich darauf, dass das Anlagekonzept auf Plausibilität, insbesondere auf wirtschaftliche Tragfähigkeit hin, geprüft werden muss (BGH, Urteil vom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99, MDR 2000, 405), ob der Prospekt ein in sich schlüssiges Gesamtbild über das Beteiligungsobjekt gibt und ob die darin enthaltenen Informationen, soweit er das mit zumutbarem Aufwand zu überprüfen in der Lage ist, sachlich vollständig und richtig sind (BGH, Urteil vom 12. Februar 2004 - III ZR 359/02, BGHZ 158, 110, 119). Anhand des Prospektes war freilich eine Insolvenz der hier maßgeblichen Mieterin nicht zu ersehen, weil der Prospekt vor der Insolvenz herausgegeben wurde. Die Plausibilitätsprüfung kann zwar in gewissem Umfang Ermittlungspflichten einschließen. Dies setzt aber voraus, dass es um Umstände geht, die Zweifel an der inneren Schlüssigkeit einer im Prospekt mitgeteilten Tatsache zu begründen vermögen (vgl. BGH, Urteil vom 5. März 2009 - III ZR 17/08, MDR 2009, 562, Rn. 15 nach juris). Solche Zweifel sät der Prospektinhalt betreffend die Bonität der betreffenden Mieterin nicht. Der Hinweis, die Mieterin werde von der ihr eingeräumten Option zur Verlängerung des Mietvertrages wohl keinen Gebrauch machen (Prospekt, Seiten 122f), nachdem sie im November 2001 um Zustimmung zur Untervermietung gebeten habe, veranlasst nicht dazu, Zahlungsschwierigkeiten der Mieterin zu befürchten. Gewerbemieter können auch bei schwierigem Marktumfeld vielmehr verschiedene Gründe haben, ein auf Zeit geschlossenes Mietverhältnis in der Weise vorzeitig aufzugeben, dass sie einen an der Nutzung der Räume interessierten Mieter als Untermieter hereinnehmen. Was die Klägervertreter aus den schriftsätzlichen Ausführungen der Beklagten zu dieser Prospektpassage lesen wollen, kann für die hiesige Entscheidung nicht von Bedeutung sein. Der Prospekt verweist nicht generell auf “Probleme” mit der Mieterin, sondern lediglich auf ein konkretes Anschlussvermietungsrisiko, das bei allen Mietverträgen besteht. Im Übrigen führt der Prospekt in der unmittelbaren Folge der Passage zum Leerstandsrisiko allgemein und zum damit bestehenden Risiko des Verlustes der Einlage und des Eintretens der persönlichen Haftung des Anlegers aus (Prospekt, Seite 123).
(bb) Nichts anderes folgt vorliegend daraus, dass der Berater über den Prospekt hinaus eine Anlage, die er empfehlen will, mit üblichem kritischem Sachverstand prüfen und sich dabei aktuelle Informationen über das Objekt, das er empfehlen will, zu verschaffen hat, wozu die Auswertung vorhandener Veröffentlichungen in der Wirtschaftspresse gehört (BGH, Urteil vom 1. Dezember 2011 - III ZR 56/11, MDR 2012, 147, Rn. 10 nach juris).
Aus dem Prospekt folgt zunächst, dass der Vertrieb der Kommanditanteile bereits Mitte 2002 begonnen hatte (Prospekt, Seite 158, Innenseite und passim). Die Prospektprüfung soll Anfang Juni 2002 abgeschlossen gewesen sein. Eine Untersuchung zu dieser Zeit konnte die Schwierigkeiten der G. aber nicht zutage fördern, die erst mit Presseveröffentlichungen in der F. A. Zeitung vom 4. September 2002 (Seite 14; Anlage K44 = Bl. ...) und im H. vom 4. September 2002 (Seite 16) (Bl. ...) publik wurden.
Diese Veröffentlichungen befassten sich zudem gar nicht mit der hier maßgeblichen Fondsgesellschaft oder den Initiatoren oder Garanten, sondern hatten die Insolvenz der Tochter-KG eines mittelständischen Dienstleisters im Bereich der Berufsbildung zum Gegenstand, zu der die Beklagte mutmaßlich in keinem Vertragsverhältnis stand. Eine laufende Prüfung und Nachführung der Bonitätsbewertung der einzelnen Mieter aller im Vertrieb befindlichen Fondsgesellschaften war aber - wie dargetan - seitens der beklagten Beraterin nicht geschuldet. Der vom Kläger angeführten Entscheidung des OLG Jena (Urteil vom 15. Februar 2011 - 5 U 276/10, Umdruck Seite 9 = Anlage BK1 = Anlage B81 = Anlage B96) ist auch nicht etwa zu entnehmen, dass eine Thematisierung der Insolvenz der G. in der einschlägigen Wirtschaftspresse ohne Weiteres zu einer Verpflichtung der Beklagten führte, die Prospektangaben zu überprüfen. Dies ist eine Frage der tatrichterlichen Würdigung im Einzelfall, wobei das OLG Jena zum hiesigen Sachstand keinen Beitrag leisten kann, denn im dort zu entscheidenden Fall war gerade nicht dargetan, dass eine Thematisierung in der Wirtschaftspresse erfolgt sei.
Ohne Erfolg weist der Kläger weiter darauf hin, dass Umfang und Art der Hinweis- und Ermittlungspflichten des Anlageberaters sich auch danach bestimmen, wie der Anlageberater gegenüber dem Anlageinteressenten auftritt und ob und inwieweit dieser die berechtigte Erwartung hegt, über bestimmte Umstände informiert zu werden (vgl. BGH, Urteil vom 1. Dezember 2011 - III ZR 56/11, WM 2012, 24, Rn. 17 nach juris). Die Beklagte hat sich unter ihrer früheren Firmierung zwar als “unabhängiger Finanzoptimierer” bezeichnet. Selbst ein offensiv mit Unabhängigkeit werbender Auftritt ändert jedoch nichts daran, dass eine laufende Beobachtung aller über 20 Mieter der hiesigen Fondsgesellschaft (bzw. ihrer Tochtergesellschaften) nicht geschuldet war. Die Erfüllung der vom Kläger postulierten Pflicht wäre doch nur in der Weise zu leisten, dass alle Mieter und Vertragspartner sämtlicher der von Handelsvertretern der Beklagten vertriebenen Fonds notiert und - bei Wechseln - nachgeführt würden und diesbezüglich die Wirtschaftspresse beobachtet würde. Damit müsste aber die Beklagte das Geschäftsgeschehen aller im Angebotsbestand befindlichen Beteiligungsgesellschaften begleiten und laufend evaluieren. Dies wäre nicht zumutbar (ebenso OLG Jena, Urteil vom 15. Februar 2011 - 5 U 276/10, Seite 9 des Umdrucks = Anlage BK1 = Anlage B81 = Anlage B96). Dass die Beklagte dies leiste, wird bei Lichte besehen auch der von Werbeversprechen hoffnungsfroh gestimmte Anlageinteressent nicht erwartet haben; jedenfalls durfte er es nicht erwarten. Eine solche Erwartung könnte - was das Berufungsgericht hier nicht entscheiden muss - bei zentralen Vertragspartnern der Fondsgesellschaft berechtigt sein, eine solche Stellung hatte aber die G. mit einem Anteil von nur 4,4 % der Erlöse gerade nicht inne. Dass sich die Beklagte dem Kläger gegenüber dagegen als “Sachverständiger in Finanzfragen” bezeichnet und damit weiter gehende Erwartungen geweckt hätte, ist nicht anzunehmen. Der Kläger legt nicht dar, dass diese im Geschäftsbericht der A. Holding von 1997 verwendete Formulierung in der werbenden Ansprache seiner Person verwendet worden sei. Er konnte daher die von im nunmehr vermisste “fachmännische Bewertung” nicht berechtigterweise erwarten.
Konkret die Bonität der G. betreffend tritt zu alledem noch hinzu, dass diese ausweislich der Prospektangaben auf Seite 122f bereits im November 2001 um die Zustimmung zur Untervermietung der gesamten Mietfläche gebeten hatte. Im Falle der erfolgten Untervermietung wäre aber ein Nutzer in den Räumen gewesen, der ein eigenes wirtschaftliches Interesse daran hätte, diese weiter innezuhalten, so dass die Bonität der zwischengeschalteten G. an Bedeutung verloren hätte. Zudem lag die Patronatserklärung der Muttergesellschaft der G. vor. Diese konnte bei der Beklagten den Eindruck erwecken, auf die Bonität der G. selbst komme es so oder so nicht entscheidend an. Es mag zwar letztlich zutreffen, dass diese Patronatserklärung bei gehöriger rechtlicher Prüfung deswegen lückenhaft ist, weil eine nicht mietzinsbedingte Insolvenz nicht verhindert wird und der Insolvenzverwalter dann nach § 109 InsO das Mietverhältnis kündigen kann. Schwierigen Rechtsfragen, die er regelmäßig nur unter Inanspruchnahme sachkundiger Hilfe abklären könnte, muss der Anlageberater bei seiner Prüfung aber nicht nachgehen (vgl. BGH, Urteil vom 1. Dezember 2011 - III ZR 56/11, WM 2012, 24, Rn. 17 nach juris).
(cc) Ginge man dem entgegen gleichwohl von einer Pflicht der Beklagten zur Ermittlung sowie davon aus, dass diese auch laufend zu führen war, wären daraus resultierende Schadensersatzansprüche des Klägers jedenfalls verjährt, §§ 195, 199, 214 BGB.
Aus dem dem Kläger Anfang 2004 übersandten Geschäftsbericht für 2002 (Anlage B13, Seite 15) war ersichtlich, dass die G. schon bei Beitritt des Klägers insolvent gewesen war. Gleiches gilt betreffend das noch deutlich kürzere Protokoll der 1. Ordentlichen Gesellschafterversammlung vom 27. Februar 2004 (Anlage B14, Seite 3), dem Entsprechendes bereits auf Seite 3 zu entnehmen war. Wer dies las, hatte Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners im Sinne des § 199 Abs. 1 BGB (ebenso OLG Jena, Urteil vom 15. Februar 2011 - 5 U 276/10, Seite 11 des Umdrucks = Anlage BK1 = Anlage B81 = Anlage B96). Die erforderliche Kenntnis ist nämlich bereits vorhanden, wenn die dem Geschädigten bekannten Tatsachen ausreichen, um den Schluss auf ein schuldhaftes Fehlverhalten des Anspruchsgegners als nahe liegend erscheinen zu lassen (BGH, Urteil vom 3. Juni 2008 - XI ZR 319/06, MDR 2008, 1053, Rn. 28 nach juris). Hätte der Kläger die Berichte gelesen, hätte er erkannt, dass die Beklagte weder den Prospekt nachgeführt noch - hier zum Zwecke des Arguments unterstellt: gebotenerweise - die Bonität der G. vor der hiesigen Beratung nochmals gesondert geprüft und ihn über das Ergebnis zutreffend unterrichtet hätte. Die tatsächlichen Grundlagen dieser Pflicht - das Auftreten der Beklagten ihm gegenüber bei der Beratung über eine Kapitalanlage - wären ihm auch bekannt gewesen. Insoweit hilft es nicht weiter, auf Rechtsprechung zum Verjährungsbeginn in der Bankenhaftung aus vorvertraglichem Verhandlungsverschulden bei Wissensvorsprung der Bank zu verweisen. Vorliegend geht es um einen Anlageberatungsvertrag, zu dem dem Kläger alles bekannt war.
Das Sich-Verschließen durch Nichtlektüre war grob fahrlässig. Grob fahrlässige Unkenntnis bedeutet, dass der Gläubiger nicht die Augen vor einer sich aufdrängenden Kenntnis verschließen darf. Deshalb hat ein Anleger den Inhalt eines übersandten Rechenschaftsberichts zur Kenntnis zu nehmen (vgl. KG, Urteil vom 22. Juni 2009 - 24 U 41/08; KG, Beschluss vom 4. März 2011 - 4 U 127/09, Seite 8 des Umdrucks). Dies gilt jedenfalls dann, wenn dessen Lektüre - wie vorliegend - keine im Verhältnis zum Investment außer Verhältnis stehenden Anstrengungen erfordert. Entgegen der Auffassung des Klägers ist die Lektüre insbesondere dann geboten, wenn das Investment noch keine lange Zeit zurückliegt. Angesichts der langfristigen Bindung war dem Kläger erkennbar, dass die bereits vor seiner Zeichnung vorgefallenen Umstände für den Erfolg seiner Kapitalanlage ebenso bedeutsam waren, wie diejenigen, die sich erst nach seinem Beitritt ereigneten.
Nachdem hiernach die Verjährung gemäß §§ 199, 195, 214 BGB mit dem Ende des Jahres 2007 eingetreten wäre, kommt es auf die im Termin vorsorglich erörterten Bedenken, denen der Ende 2008 an Rechtsanwalt D. in Lübben gerichtete Schlichtungsantrag im Hinblick auf die neueste Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 18. Juni 2015 - III ZR 189/14, Rn. 24 nach juris) begegnen dürfte, nicht entscheidungserheblich an.
(c) Die Beklagte hat es schließlich auch nicht pflichtwidrig versäumt, dem Kläger zu offenbaren, dass sie von der Insolvenz der G. wisse. Es steht bereits nicht fest, dass der Beklagten zum Zeitpunkt der Zeichnung (März 2003) die Insolvenz der G. bekannt gewesen wäre.
Einen schlüssigen, dahin gehenden Sachvortrag hat der Kläger nicht zu halten vermocht. Die Behauptung des Klägers erschöpft sich nämlich darin, der Beklagten sei die Insolvenz der G. im Beitrittszeitpunkt bekannt gewesen. Damit werden indes keine Tatsachen behauptet, sondern für den Kläger wünschenswerte rechtliche Schlussfolgerungen gezogen, denn die Beklagte ist als Gesellschaft mit beschränkter Haftung organisiert. Als juristische Person kann sie Kenntnis nur durch ihre vertretungsberechtigten Organmitglieder oder sonstige Wissensvertreter haben. Dies müsste durch Organmitglieder oder sonstige Wissensvertreter systematisch geschöpft worden sein, etwa durch die organisierte Lektüre von Pressemeldungen. Selbst wenn man zugunsten des Klägers unterstellte, dass die Beklagte zur Haftungsvermeidung die Wirtschaftspresse beobachte, beträfe eine hieraus sich ergebende Kenntnis nur das typischerweise aktenmäßig festgehaltene Wissen (vgl. etwa BGH, Urteil vom 2. Februar 1996 - V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, Rn. 20 nach juris; s. a. Schramm in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 166, Rn. 26, mwN.). Dass aber die Beklagte Anlass gesehen hätte, die in den beiden kurzen Pressemeldungen erwähnte Insolvenz der G. aktenmäßig festzuhalten, ist nicht zu erkennen. Die mittelständische G. war nicht die Fondsgesellschaft, sondern nur eine von mutmaßlich hunderten Mieterinnen von Immobilienfonds aus dem aktuellen Vertriebsbestand, zudem noch keine Hauptmieterin des fraglichen Fonds oder auch nur des betreffenden Fondsobjekts.
Wenn man die klägerische Darstellung gleichwohl für einlassungsfähig erachtete, wäre sie jedenfalls streitig geblieben.
Es trifft nicht zu, dass - wie der Kläger meint - die Beklagte ihre Kenntnis von der Insolvenz der G. im Zeichnungszeitpunkt nie bestritten hätte. Abgesehen davon, dass ein unschlüssiger Sachvortrag nicht des Bestreitens bedarf, hatte die Beklagte bereits in erster Instanz mit der im Termin allseits nachgelesenen Stelle ihres Sachvortrages in Abrede gestellt, dass ihr die Insolvenz der G. bekannt gewesen sei. Von daher ist die erneute Klarstellung im Termin auch nicht etwa im Hinblick auf § 531 Abs. 2 ZPO unbeachtlich. Nur am Rande sei erwähnt, dass sich ein Bestreiten in erster Instanz gemäß § 138 Abs. 3 Var. 2 ZPO aus dem Zusammenhang ergeben hätte.
Tauglichen Beweis für seine Behauptung hat der Kläger nicht anzubieten vermocht. Der Zeuge Dr. E. war nicht zu vernehmen. Zwar darf eine Partei in einem Zivilprozess Tatsachen behaupten, über die sie keine genauen Kenntnisse hat, die sie nach Lage der Dinge aber für wahrscheinlich hält (BGH, Urteil vom 25. April 1995, VI ZR 178/94, NJW 1995, 2111, 2112). Vermutete Tatsachen unter Beweis stellen darf aber auch derjenige, der keinen Einblick in die Geschehensabläufe hat, nur dann, wenn er zumindest greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts vorträgt (BGH, Urteil vom 15. Mai 2003 - III ZR 7/02, BGHReport 2003, 891, 892). Solche Anhaltspunkte sind weder ersichtlich noch hat der Kläger sie aufzuzeigen vermocht. Auf die vorstehenden Ausführungen zur Einlassungsfähigkeit der Sachdarstellung kann verwiesen werden.
Das Berufungsgericht hat dem Kläger vor diesem Hintergrund im Termin Gelegenheit gegeben, zu seinen Anhaltspunkten für eine aktive Kenntnisnahme der Beklagten auszuführen. Dies hat der Klägervertreter mit dem Bemerken abgelehnt, er müsse über Interna der Beklagten nach der Rechtsprechung des BGH nicht vortragen (Protokoll, Seite 1). Interna standen freilich gar nicht in Rede, sondern die Anhaltspunkte, welche der Kläger habe, dass die von ihm ohne Kenntnis behauptete Tatsache zutreffe. Aus der (damaligen?) Funktion des benannten Zeugen folgt ein solcher Anhalt jedenfalls ebenso wenig wie die generelle (zivilrechtliche) Verpflichtung der Beklagten, sich zu informieren. Letztere reicht - wie gesehen - gerade nicht so weit, dass laufend Informationen über die G. zu erheben gewesen wären.
2.2.2. Die Beklagte hat es weiterhin nicht schuldhaft unterlassen, den Kläger über die ihr im Zuge des Vertriebsvorganges absehbar zufließenden Provisionen aufzuklären.
(1) Für einen nicht bankmäßig gebundenen, freien Anlageberater wie die Beklagte besteht keine Verpflichtung gegenüber dem Kunden, ungefragt über eine bei der empfohlenen Anlage erwartete Provision aufzuklären, wenn der Kunde selbst keine Provision zahlt und offen ein Agio oder Kosten für die Eigenkapitalbeschaffung ausgewiesen werden, aus denen ihrerseits die Vertriebsprovisionen aufgebracht werden (BGH, Urteil vom 15. April 2010 - III ZR 196/09, BGHZ 185, 185). Aufklärungspflichtig wären bei der im März 2003 erfolgten Anlageberatung - nachdem § 31d WpHG erst am 1. November 2007 in Kraft getreten ist - nur eine erheblich überdurchschnittliche Innenprovisionen von mehr als 15 % gewesen (vgl. etwa BGH, Urteil vom 12. Februar 2004 - III ZR 359/02, BGHZ 158, 110, Rn. 39 nach juris). Ein solcher Bezug wäre schließlich nur dann aufklärungspflichtig gewesen, wenn tatsächlich mehr als 15 % Provision vollständig aus dem Anlagevermögen geflossen wären (s. a. KG, Beschluss vom 5. März 2012 - 20 U 106/11, Seite 4 des Umdrucks). Dass es sich bei der hier streitgegenständlichen Zeichnung so verhalten hätte, legt der Kläger aber schon nicht dar. Soweit er sich auf Presseberichte stützt, es habe im Hinblick auf den Börsengang des A. um die Jahrtausendwende auch die A. GmbH Provisionen erhalten, die sich zusammen mit der von der Beklagen bezogenen Provision “in vielen Fällen” auf mehr als 15 % belaufen hätten (Anlage K43), reicht dies nicht hin. Denn der Kläger behauptet damit bereits nicht, dass die Beklagte Innenprovisionen von mehr als 15 % bezogen hätte. Selbst wenn dem Kläger die Darlegung gelänge, dass im vorliegenden Fall - und damit auch Jahre nach dem bereits im Herbst 2000 vollzogenen Börsengang der Beklagten - die A. Provisionen aus dem streitgegenständlichen Anlagegeschäft bezogen hätte, müsste dieser Bezug aus Rechtsgründen (welchen?) der Beklagten bekannt und dieser zuzurechnen gewesen sein.
(2) Etwas anderes ergibt sich auch nicht insoweit, als der Kläger nunmehr behauptet, die Beklagte habe vorliegend Sondervergütungen erhalten. Der Kläger versteht unter Sondervergütungen Zahlungen, die aus anderen Kostenbestandteilen als den “Kosten der Eigenkapitalvermittlung” und dem Agio (Prospekt, Seite 36) erfolgt sind. Die Beklagte stellt den Bezug solcher Zahlungen in Abrede. Er hat sich nicht feststellen lassen.
Die Behauptung des Klägers ist bereits im Ansatz vage und daher nicht einlassungsfähig. Er hält es für möglich, dass Sondervergütungen aus der für Provisionen vorgesehenen Position der Tabelle auf Seite 36 des Prospektes geflossen sind, was schon nicht prospektwidrig wäre. Die Prospektangaben über die in dem Investitionsplan ausgewiesenen Vertriebskosten (Seite 36) binden zudem lediglich die Fondsgesellschaft und den von ihr befassten Mittelverwendungskontrolleur und müssen daher bei den Zahlungsflüssen in diesem Bereich beachtet werden. Der von der Fondsgesellschaft beauftragte Mittelverwendungskontrolleur hat nun bestätigt, dass die für die Eigenkapitalbeschaffung vorgesehenen Mittel vorliegend prospektgemäße Verwendung gefunden haben (Anlage B98, Seite 14). Selbst wenn diese Bestätigung jedoch falsch gewesen sein sollte, was der Kläger nicht geltend macht, wäre doch nicht zu sehen, wie die Beklagte ihn über aus falschen Titeln der Mittelverwendung bezogene Sondervergütungen hätte aufklären können. Die Fondsgesellschaft hatte nicht die Beklagte, sondern die F.-K. GmbH (fortan: F.-K.) gegen eine Vergütung von EUR 8,734 Mio. mit der Platzierung beauftragt (Prospekt, Seite 89). Dass die F.-K. von der buchhalterischen Zuordnung der Zahlungsflüsse aus der Fondsgesellschaft oder von dort vorgefallenen Abweichungen von der prospektierten Mittelverwendung Kenntnis erhalten hätte, liegt fern. Die Geschäfte der Fondsgesellschaft wurden von der H.-GmbH geführt. Anlass, sich gegenüber der F.-K. zur Mittelverwendung zu äußern, hatte diese nicht. Die Beklagte ist ihrerseits von der F.-K. vergütet worden. Dass diese der Beklagten Mitteilung über Vollzugsinterna der Fondsgesellschaft gemacht hätte, liegt ebenfalls fern.
Selbst wenn man die Behauptung für einlassungsfähig hielte, wäre sie doch streitig und Beweis hierüber nicht zu erheben gewesen. Vermutete Tatsachen unter Beweis stellen darf - wie bereits ausgeführt - auch derjenige, der keinen Einblick in die Geschehensabläufe hat, nur dann, wenn er zumindest greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts vorträgt (vgl. BGH, Urteil vom 15. Mai 2003, aaO.). Anhaltspunkte für den bewussten Bezug von Sondervergütungen durch die Beklagte sind aber - wie schon aus den vorstehenden Erwägungen ersichtlich - im vorliegenden Fall weder erkennbar noch hat der Kläger sie aufzuzeigen vermocht. Der Zeuge Ma. ist daher nicht zu hören. Ebenso wenig besteht Anlass, der Beklagten die Vorlage der Vertriebsvereinbarungen aufzugeben (§ 142 ZPO). Das Gericht darf die Urkundenvorlegung nicht zum bloßen Zwecke der Informationsgewinnung, sondern nur bei Vorliegen eines schlüssigen, auf konkrete Tatsachen bezogenen Vortrags der Partei anordnen (BGH, Urteil vom 26. Juni 2007 - XI ZR 277/05, BGHZ 173, 23, Rn. 20 nach juris). Es ist jedoch kein konkreter Anhalt ersichtlich, dass sich die Vertriebsvereinbarungen zu der Zuordnung der geflossenen Mittel zu dem auf Seite 36 des Prospekts aufgestellten Mittelverwendungstableau verhielten.
Welche Anhaltspunkte sich aus der Insolvenzakte der F. F. Marketing KG für den hiesigen Fall ergeben sollen, bleibt ebenso im Dunkeln. Dass sich die Insolvenzakten zum hier maßgeblichen Geschehen verhalten; insbesondere zu einer etwaigen Kenntnis der Beklagten von der Quelle der von ihr bei Vertrieb des F.-Fonds 76 vereinnahmten Vergütung, liegt fern. Dies nimmt auch der Kläger nicht an, der die Akten gemäß § 142 Abs. 2 ZPO beiziehen möchte, um ihnen die Vertriebsvereinbarungen zu entnehmen. Zu diesen ist bereits ausgeführt. Auch der als Zeuge benannte Insolvenzverwalter der F. F. Marketing KG ist daher nicht zu vernehmen.
Nichts anderes ergibt sich aus dem Arbeitspapier “Offensive Qualitätsstandards 2004 - Mehr Sicherheit und Qualität bei Geschlossenen Fonds” der Mitarbeiterin S. der Beklagten vom März 2004. Dort heißt es: “Zur Zeit verbergen sich hinter den unterschiedlichen Kostenpositionen tatsächlich Eigenkapital-Vermittlungsprovisionen.”; gemeint sind “z. B. Marketingzuschüsse, Technische Baubegleitung, Kosten der Prospekterstellung etc.” (Anlage K41, Seite 2). Greifbare Anhaltspunkte für den bewussten Bezug von Sonderprovisionen durch die Beklagte im vorliegenden Vertriebsfall ergeben sich hieraus dennoch nicht. Die Beklagte beschreibt hiermit Geschehnisse außerhalb ihres Einflussbereichs, nachdem sie nicht Initiatorin war. Dass sie im konkreten, hier vorliegenden Einzelfall verdachtshalber hätte aufklären müssen, ist ebenfalls nicht anzunehmen. In der tabellarischen Aufstellung der Investitionsbeträge im hiesigen Prospekt (Seite 36) ist keine der in der Textpassage inkriminierten Positionen enthalten. Der Mittelverwendungskontrolleur hat im Nachhinein die prospektgemäße Mittelverwendung bestätigt (Anlage B98, Seite 14).
3. Die Beklagte hat schließlich nicht deswegen Aufklärungspflichten im Rahmen der Anlageberatung verletzt, weil der Prospekt zu anlagewesentlichen Punkten unzutreffende Angaben über die zu erwartende zukünftige Entwicklung des Investments (Prognose) enthalten hätte.
Zu den Umständen, über die der Prospekt ein zutreffendes und vollständiges Bild zu vermitteln hat, gehören die für die Anlageentscheidung wesentlichen Prognosen über die voraussichtliche künftige Entwicklung des Anlageobjekts (BGH, Urteil vom 12. Juli 1982 - II ZR 175/81, MDR 1983, 33). Dabei übernimmt der Prospektherausgeber aber grundsätzlich keine Gewähr dafür, dass die von ihm prognostizierte Entwicklung tatsächlich eintritt. Das Risiko, dass sich eine aufgrund anleger- und objektgerechter Beratung getroffene Anlageentscheidung im Nachhinein als falsch erweist, trägt - wie bereits erwähnt - der Anleger (BGH, Urteil vom 21. März 2006, aaO.). Dessen Interessen werden dadurch gewahrt, dass Prognosen im Prospekt durch Tatsachen gestützt und - ex ante betrachtet - vertretbar sein müssen. Sie sind nach den damals gegebenen Verhältnissen und unter Berücksichtigung der sich abzeichnenden Risiken zu erstellen (BGH, Urteil vom 27. Oktober 2009 - XI ZR 337/08, MDR 2010, 208, Rn. 19 nach juris, mwN.). Sie dürfen nicht aus der Luft gegriffen sein (BGH, Urteil vom 17. Februar 2011 - III ZR 144/10, MDR 2011, 435, Rn. 13 nach juris). Die Darstellung darf dabei durchaus positiv sein. Eine nur vorsichtige Kalkulation, die kaufmännischen Erfahrungen Rechnung trägt, ist nicht verlangt (BGH, Urteil vom 27. Oktober 2009, aaO., Rn. 22 nach juris, mwN.).
Diese Pflichtenstellung gilt aber nur für Prospektverantwortliche, zu denen die Beklagte nicht zählt. Sie hat lediglich den Prospekt im Rahmen ihrer Vertriebsbemühungen verwendet. Dem prospektverwendenden Vermittler obliegt nur - wie bereits dargetan - die Prüfung anhand der ihm zugänglichen Unterlagen auf Tragfähigkeit und Plausibilität, wobei diese Prüfungspflicht nur im Einzelfall in eine Ermittlungspflicht umschlagen kann (vgl. BGH, Urteil vom 5. März 2009, aaO.). Der prospektverwendende Berater hat darüber hinaus eine Anlage, die er empfehlen will, mit üblichem kritischem Sachverstand prüfen (vgl. BGH, Urteil vom 1. Dezember 2011, aaO.), wobei es für das insoweit Erwartbare darauf ankommt, was der Anleger abfragt und ob der Berater in Aussicht stellt, hierzu kompetent Auskunft geben zu können. Der Kläger trägt nun bereits nicht vor, sich für die Hintergründe und tatsächliche Unterlegung der im Prospekt auf Seiten 42/43 abgedruckten “Prognoserechnung 2001 bis 2022” interessiert und danach gefragt zu haben. Dass die Beklagte sich in den Gesprächen konkret zur Prognose geäußert hätte, ist ebenfalls nicht dargetan. Sie hat sich - soweit erkennbar - dem Kläger gegenüber auch nicht als “Sachverständige” in Kapitalanlagesachen geriert.
Vor diesem Hintergrund durfte der Kläger keine kaufmännische oder gar wissenschaftliche Prüfung des Prognosewerkes erwarten. Aus der Verwendung der Prognoseangaben des Prospektes hätte sich daher ein der Beklagten vorzuhaltendes Anlageberatungsverschulden nur dann ergeben können, wenn im Rahmen der gebotenen Prüfungstätigkeit für die Beklagte hätte hervortreten müssen, dass die Prognose unplausibel erstellt oder unvertretbar positiv ausgeführt wäre. Dass dies vorliegend der Fall gewesen wäre, ist jedoch im Ergebnis nicht erkennbar, so dass es auch der Einholung des von dem Kläger für notwendig gehaltenen Sachverständigengutachtens nicht bedarf. Im Einzelnen:
3.1. Die Beklagte musste bei ihrer Prüfung des Prospektes nicht erkennen und den Kläger in der Folge darauf hinweisen, dass in der Prognose das Mietausfallwagnis erkennbar unvertretbar oder aus der Luft gegriffen zu niedrig angesetzt sei.
Die Prospektherausgeber haben generell mit einem Mietausfallwagnis von 2 % und im Umfang der Mietgarantie mit einem solchen von 0 % kalkuliert (Prospekt, Seite 42) und zugleich darauf hingewiesen, dass das tatsächliche Mietausfallwagnis höher sein könne (Seite 43). Abgesehen davon, dass auf Seite 130 des Prospektes ein Szenario abgebildet ist, wie es sich bei einem Mietausfall von 10 % verhielte, war diese Darstellung nicht in einer Weise erkennbar unvertretbar oder aus der Luft gegriffen, welche die Beklagte zum Aufmerken verpflichtet hätte.
Die von dem Kläger bemühte Fachliteratur, die das Risiko bei Gewerbeimmobilien deutlich höher, namentlich mit 2,5 % bis 6 % ansetzen will, mag dasjenige bezeichnen, was bei einer nur vorsichtigen Kalkulation, die kaufmännischen Erfahrungen Rechnung trägt, angesetzt werden dürfte. Zu einer derart vorsichtigen Prognose waren indes schon die Prospektherausgeber nicht verpflichtet (vgl. BGH, Urteil vom 27. Oktober 2009, aaO.). Zudem ist schon darauf hingewiesen worden, dass die Mieter der Fondsgesellschaft überwiegend erstklassige Bonität aufwiesen. Bei im Übrigen gehöriger Risikoaufklärung durften sich die Prospektherausgeber daher eine Darstellung leisten, die auch die Chancen des Investments betonte. Eine optimistische Erwartung darf der Prognose einer zukünftigen Entwicklung zugrunde gelegt werden, solange die die Erwartung rechtfertigenden Tatsachen sorgfältig ermittelt sind und die darauf gestützte Prognose der künftigen Entwicklung aus damaliger Sicht vertretbar ist (BGH, Urteil vom 27. Oktober 2009, aaO.). Die Prospektherausgeber waren nicht verpflichtet, durch eine pessimistisch-zurückhaltende Kalkulation das Investment als unattraktiv erscheinen zu lassen und dem Anleger so die Verantwortung abzunehmen, sich selbst mit der Frage zu befassen, ob die Ertragschancen das Eingehen der mit der Beteiligung verbundenen Risiken wert seien (zu dieser Verantwortung etwa BGH, Urteil vom 5. Juli 1993 - II ZR 194/92, BGHZ 123, 106, Rn. 9 nach juris).
Ohne Erfolg macht die Berufung geltend, der Beklagten hätte als unvertretbar und aus der Luft gegriffen auffallen müssen, dass 2 % Mietausfallwagnis unterschiedslos für alle Objekte prognostiziert worden seien. Es ist nicht zu sehen, was für die Kalkulation bei einer differenzierteren Betrachtung zu gewinnen gewesen wäre. Unvertretbar macht die Vereinfachung die Prognose nicht.
Etwas anderes gilt auch nicht betreffend die für die Zeit des Bestehens der Mietgarantie angesetzten 0 % an Mietausfall. Der Kläger übersieht zunächst, dass nach dem Stand der Prospektherausgabe alle Fondsobjekte vermietet waren mit Ausnahme des Leerstandes M.-U. von 1,55 % Mietanteil an den Gesamteinnahmen (Prospekt, Seite 32) und also die Mietgarantie nicht in Anspruch genommen wurde. Zur Prüfung, ob dies bei Zeichnung anders sei, war die Beklagte mangels hinreichend konkreter Anhaltspunkte nicht verpflichtet. Insoweit kann auf die obigen Ausführungen zur Insolvenz der G. Bezug genommen werden. Nach der Prospektdarstellung war indes die Bonität der größeren Mieter geprüft und teilweise sogar eine Durchsicht der eingereichten Jahresabschlüsse vorgenommen worden (Prospekt, Seite 35). Hiernach war jedenfalls für die drei Jahre der Mietgarantie (bis Ende 2006) deren Inanspruchnahme weniger wahrscheinlich und die Bewertung daher noch vertretbar. Über die Vertretbarkeitsprüfung hinaus gehende Risikoabschläge, die der einer Prognose notwendig innewohnenden Unsicherheit Rechnung tragen sollen, sind für eine angemessene Darstellung des Risikos der Anlage nicht erforderlich (vgl. BGH, Urteil vom 27. Oktober 2009, aaO., Rn. 24 nach juris). Die Unsicherheit der tatsächlichen Entwicklung gehörte im Übrigen zum Unternehmensrisiko des Fonds. Dem Leser des Prospektes wurde insoweit klar vor Augen geführt, dass die Mieter der Fondsgesellschaft ihrerseits am Markt tätige Unternehmen waren. Dass solche den von ihnen zu zahlenden Mietzins erst erwirtschaften müssen und bei Misserfolg in Rückstand geraten oder ausfallen konnten, war und ist aber jedermann bekannt.
Das Wagnis von 0 % war auch nicht deswegen unvertretbar niedrig angesetzt, weil die Mietgarantie ihrerseits unzureichend gewesen wäre. Mietgarantien, die berechtigte (!) Mietminderungen abdecken, sind vielmehr unüblich. Derartige Garantien würden dem begünstigten Vermieter das Vermarktungsrisiko abnehmen und dazu führen, dass dieser sich um die von ihm unterhaltenen Immobilien nicht mehr kümmern müsste. Ein Anleger kann nicht annehmen, dass eine solche Absicherung besteht, zumal der Prospekt sich zur Notwendigkeit von Instandhaltung und Instandsetzung verhält (Seiten 6, 42, 43, 124f). Ebenso eher unüblich ist eine Mietgarantie, die auch die Betriebskosten trägt. Der Kläger vermischt hier einen Generalmietvertrag mit einer Mietgarantie. Ein Generalmietvertrag ist den Anlegern hier aber weder konkret noch implizit in Aussicht gestellt worden. Betriebskosten fallen schließlich - wie der Name schon sagt - bei Nutzung der Immobilie an. Sie sind für den Vermieter Durchlaufposten. Ihre Zahlung liegt im besonderen Interesse des Nutzers selbst und bei Leerstand sind diese Kosten gering. Dass vorliegend Anlass bestand, sie gleichwohl garantiehalber abzusichern, ist nicht ersichtlich. Jedenfalls erscheint das Vorgehen der Prospektherausgeber nicht unvertretbar.
Ohne Erfolg verweist die Berufung demgegenüber auf die Rechtsprechung des BGH, dass das Vorhandensein einer befristeten Mietgarantie im weiteren Sinne Prospektverantwortliche nicht von der Verpflichtung zur Aufklärung über die tatsächlichen Umstände der Vermietung und der erzielbaren Miete befreie (vgl. BGH, Urteil vom 2. März 2009 - II ZR 266/07, MDR 2009, 638, Rn. 7 nach juris). Eine solche Befreiung nimmt die Beklagte gar nicht in Anspruch. Vielmehr verhält sich der Prospekt umfänglich zu den einzelnen Fondsobjekten und den Mietverhältnissen.
3.2. Die Beklagte hatte auch nicht aufzumerken, weil für Revitalisierung einmalig EUR 3,8 Mio. (Prospekt, Seite 43, mittlere Spalte, berücksichtigt in der Zeile 1.15 “Instandhaltung/Instandsetzung/Revitalisierung) angesetzt waren. Dass dieser Ansatz so unzureichend niedrig sei, dass die Prognose ihrerseits deswegen erkennbar unvertretbar oder erkennbar aus der Luft gegriffen sei, ist nicht im Ansatz zu sehen. Wie der Prospekt ausführt (Seite 125), speist sich das erforderliche Ausmaß der Revitalisierung aus sich ändernden Ansprüchen der Mieter und Marktveränderungen. Beides war aber bei Prospektauflage nur schemenhaft abzusehen. Bei der Erstellung der Prognosen sind nur sich bereits abzeichnende ungünstige Entwicklungen für den Reinmietertrag - wie absehbare Instandhaltungskosten - zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 18. Juli 2008 - V ZR 70/07, MDR 2008, 1264, Rn. 12 nach juris). Es dürfte dem Kläger klar gewesen sein, dass es im Jahr 2003 kaum möglich war, das Marktumfeld und das Verhalten der Wettbewerber für 30 Jahre genau zutreffend oder nur im Wesentlichen zutreffend vorherzusagen. Im Übrigen weist der Prospekt darauf hin, dass die für Revitalisierung vorhergesehenen Kosten über den Erwartungen liegen können (Seiten 6, 125).
3.3. Es war für die Beklagte auch nicht erkennbar unvertretbar oder erkennbar aus der Luft gegriffen, dass die Prospektersteller dem von ihnen prognostizierten Mietanstieg eine Inflationsrate von durchschnittlich 2,9 % (Prospekt, Seite 39) zugrunde gelegt haben.
Die Inflationsrate hatte von 1965 bis 1999 im Jahresdurchschnitt bei 3,2 % gelegen, in den Jahren 1992 und 1993 deutlich darüber. Im Jahresdurchschnitt 2001 hatte sie dann bei 1,9 % gelegen. Dies alles ist - der Größenordnung nach - der Grafik auf Seite 123 des Prospektes zu entnehmen. Im März 2002, also zwei Monate vor Prospektherausgabe, lag die Inflation sodann bei 2,1 %. Vor diesem Hintergrund erscheint es nicht unvertretbar, den Fortbestand der damals erst seit kurzem herrschenden Niedriginflation nicht für die 20jährige Laufzeit der Prognose anzunehmen. Entgegen der Auffassung des Klägers war im März 2003 unsicher, dass die Europäische Zentralbank für eine dauerhaft niedrige Inflation würde sorgen können, von den politischen Verhältnissen und Einflüssen einmal ganz abgesehen.
Es erscheint auch nicht erkennbar und unvertretbar “kleingerechnet”, dass die Prognoserechnung bei den Ausgaben keine Steigerung mit der Inflation vorsieht. Anders als die Mietverträge sind die Instandsetzungsarbeiten etc. nicht auf Grundlage indexierter Verträge zu erbringen. Zudem weisen die Beträge in der Zeile 1.15 durchaus eine Steigerung mit den Jahren aus.
3.4. Die Prognose war auch nicht deswegen erkennbar unvertretbar oder erkennbar aus der Luft gegriffen, weil die Veräußerungserlöse (Prospekt, Seite 39) zu hoch angesetzt gewesen wären. Wenig nachvollziehbar erscheint zunächst die Beanstandung, die Beklagte habe erkennen müssen, dass seit 1993 ein Zusammenhang zwischen Inflation und der Wertentwicklung von Immobilien statistisch nicht mehr zu belegen gewesen sei. Die Fondsobjekte waren mit Indexklauseln vermietet, die an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten gekoppelt waren. Zugleich geht der Kläger selbst davon aus, dass der Wert einer Gewerbeimmobilie durch den zu erzielenden Mietertrag abgebildet wird. Er beanstandet insoweit nur den anzulegenden Faktor. Dies verfängt nicht. Entgegen der Auffassung des Klägers haben die Prospektherausgeber ihm nicht für 2022 einen Verkaufserlös des 15-fachen der Jahresmieten prognostiziert. Sie haben vielmehr eine Tabelle aufgestellt (Seite 39), welche die zu erwartenden Verkaufserlöse bei der Annahme eines Erlöses in Höhe des 12-fachen, 13-fachen, 14-fachen und 15-fachen der Jahresmieten gegenüberstellt. Wenn damit überhaupt eine Aussage zur Größe der erwarteten Erlöse verbunden ist, dann lediglich diejenige, dass nach dem Stand der Prospektauflage bei einem angenommenen Verkauf im Jahr 2022 eine solche Aufstellung von Nutzen sein konnte und eben nicht fest stand, ob ein Verkaufserlös in Höhe des 15-fachen der Jahresmieten erzielbar sein würde.
3.5. Ist nach alledem schon nicht dargetan, dass der Beklagten bei der Prüfung des Prospektes erkennbar unvertretbare oder erkennbar aus der Luft gegriffene Prognosen hätten auffallen müssen, trifft sie kein Beratungsverschulden. Einer Beweisaufnahme über die immobilienwirtschaftliche Solidität der Prospektangaben an sich bedarf es nicht. Die verschiedenen Spruchkörper, auf deren Entscheidungen sich das Landgericht in seinen Entscheidungsgründen gestützt hat, haben sich entgegen der Auffassung der Berufung daher auch nicht die Sachkunde angemaßt, die Prognoserechnungen des Immobilienfonds bewerten zu können. Sie hatten nicht die Prognoserechnungen immobilienwirtschaftlich zu bewerten, sondern nur zu klären, ob der Beklagten - die keine Immobiliensachverständige ist, sondern einen Finanzvertrieb unterhält - bei der Prüfung des Prospektes erkennbar unvertretbare oder aus der Luft gegriffene Prognosen hätten auffallen müssen.
4. Der vorsorglich begehrten Stellungnahmefrist auf den Schriftsatz der Beklagten vom 9. Juli 2015 bedurfte es nicht, weil darin keine entscheidungserheblichen neuen Tatsachen vorgetragen werden.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die weitere Nebenentscheidung folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht vorliegen. Die maßgebenden Rechtsfragen sind durch die angeführte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hinreichend geklärt. Im Übrigen beruht die Entscheidung auf den tatsächlichen Umständen des vorliegenden Einzelfalls. Das Berufungsgericht weicht auch nicht von der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte oder des Bundesgerichtshofes ab. Das OLG Jena hat in seinem Urteil vom 15. Februar 2011 (5 U 276/10, Umdruck Seite 9 = Anlage BK1 = Anlage B81 = Anlage B96) nicht entschieden, dass eine Thematisierung der Insolvenz der G. in der Wirtschaftspresse automatisch zu einer Prüfungsobliegenheit der Beklagten führe. Dies wäre im Übrigen kein Rechtssatz, sondern das Ergebnis vorweggenommener tatrichterlicher Würdigung außerhalb des dort zu bewertenden Sachverhaltes gewesen. Von den zuletzt noch angeführten Entscheidungen des BGH (Urteil vom 1. März 2004 - II ZR 88/02, MDR 2004, 890, Rn. 20f nach juris) und des Kammergerichts (KG, Urteil vom 29. Februar 2008 - 13 U 32/07, Rn. 38 nach juris) weicht die hiesige Entscheidung ebenfalls nicht ab. Die benannten Entscheidungen betreffen die Haftung von Prospektverantwortlichen im engeren wie im weiteren Sinne, nicht aber ein - hier allein noch geltend gemachtes - Anlageberatungsverschulden.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 517, 519, 520 ZPO
§§ 145ff BGB
§§ 195, 199, 214 BGB
§§ 199, 195, 214 BGB
§ 2b EStG
§ 109 InsO
§ 529 ZPO
§ 286 ZPO
§ 285 ZPO
§ 141 ZPO
§ 31d WpHG
§ 142 ZPO
§ 540 Abs. 1 ZPO
§ 2 Abs. 3 EStG
§ 204 Abs. 1 Nr. 4 BGB
§ 511 Abs. 1 ZPO
§ 513 Abs. 1 ZPO
§ 285 Abs. 1 ZPO
§ 199 Abs. 1 BGB
§ 531 Abs. 2 ZPO
§ 142 Abs. 2 ZPO
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: MDR 2006, 938
MDR 2012, 480
MDR 2010, 208
MDR 2013, 216
MDR 2006, 1358
MDR 1991, 343
MDR 2000, 1021
WM 2012, 24
RGZ 162, 129, 154
WM 1964, 117, 118
MDR 2013, 149
MDR 2000, 405
BGHZ 158, 110, 119
MDR 2009, 562
MDR 2012, 147
MDR 2008, 1053
BGHZ 132, 30
NJW 1995, 2111, 2112
BGHZ 185, 185
BGHZ 158, 110
BGHZ 173, 23
MDR 1983, 33
MDR 2011, 435
BGHZ 123, 106
MDR 2009, 638
MDR 2008, 1264
MDR 2004, 890
23 O 428/09
XI ZR 63/05
15 U 85/07
20 U 167/11
XI ZR 337/08
III ZR 66/12
17 U 106/12
III ZR 205/05
XII ZR 101/89
XI ZR 159/99
13 U 32/07
III ZR 56/11
VII ZR 101/62
III ZR 55/12
III ZR 230/07
III ZR 62/99
III ZR 359/02
III ZR 17/08
5 U 276/10
XI ZR 319/06
24 U 41/08
4 U 127/09
III ZR 189/14
V ZR 239/94
VI ZR 178/94
III ZR 7/02
III ZR 196/09
20 U 106/11
XI ZR 277/05
II ZR 175/81
III ZR 144/10
II ZR 194/92
II ZR 266/07
V ZR 70/07
II ZR 88/02