Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2020-11-17, Aktenzeichen 19 L 315/20
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2020:1117.VG19L315.20.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Ein rechtswidriger Verwaltungsakt kann, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit zurückgenommen werden. (Rn.21)
2. Der Austausch eines WC ist nach der Erhaltungsverordnung genehmigungsbedürftig. (Rn.25)
3. Bei der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs des zeitgemäßen Ausstattungszustands sind die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen heranzuziehen. (Rn.32)
Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutz wird zurückgewiesen.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 2.500,- Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Antragstellerin wendet sich gegen eine für sofort vollziehbar erklärte Rücknahme einer Genehmigungsfiktion.
Sie ist Eigentümerin des Grundstücks B...4 in Berlin-Moabit. Das mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundstück liegt im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet „Waldstraße“ im Bezirk Mitte von Berlin, Ortsteil Moabit vom 3. Mai 2016 (GVBl. 2016, S. 272).
Mit Antrag vom 23. August 2018 beantragte die Antragstellerin die Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung für diverse Maßnahmen in der Wohnung, nachdem dem Antragsgegner im April 2018 bekannt geworden war, dass die Antragstellerin in der Wohnung bereits umfassende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und der Antragsgegner die Antragstellerin auf die Genehmigungsbedürftigkeit einiger dieser Maßnahmen hingewiesen hatte. So hatte die Antragstellerin u.a. im Badezimmer das vorhandene Stand-WC gegen ein wandhängendes WC und in den Zimmern und im Flur den vorhandenen Laminatboden gegen Fertigparkett ausgetauscht.
Mit Bescheid vom 6. Dezember 2018 versagte der Antragsgegner die erhaltungsrechtliche Genehmigung für den Austausch des Stand-WCs und des Bodenbelages. Zur Begründung wurde darauf hingewiesen, dass die Maßnahmen über den zeitgemäßen Ausstattungsstandard hinausgingen und daher eine Genehmigung nur unter Einhaltung der Verordnungsmieten für das Erhaltungsgebiet erteilt werden könne. Eine derartige Modifizierung der Antragsunterlagen habe die Antragstellerin jedoch nicht vorgenommen. Da die Maßnahmen zur Verdrängung der gebietsansässigen Bevölkerung führen könnten, sei die Genehmigung zu versagen.
Mit Anordnung Nr. 2019/1803 vom 27. Februar 2020 ordnete der Antragsgegner den Rückbau des wandhängenden WCs und des Fertigparketts im Flur, im Wohnbereich der offenen Wohnküche und im Schlafzimmer innerhalb von vier Wochen nach Unanfechtbarkeit der Anordnung an. Zur Begründung verwies er auf den Bescheid vom 6. Dezember 2018. Dagegen erhob die Antragstellerin am 6. März 2020 Widerspruch, worauf der Antragsgegner mit Bescheid vom 29. Juni 2020 dem Widerspruch abhalf und die Anordnung Nr. 2019/1803 aufhob.
Nach Anhörung nahm der Antragsgegner mit für sofort vollziehbar erklärtem Bescheid vom 13. August 2020 die fiktiv eingetretene Genehmigung mit Wirkung vom 23. September 2018 zurück und versagte die Erteilung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung. Zur Begründung wies er darauf hin, dass zwar Genehmigungsfiktion eingetreten sei, weil die Behörde über den Antrag nicht innerhalb der Frist des § 22 Abs. 5 BauGB entschieden habe. Diese fiktive Genehmigung sei aber rechtswidrig, da für den Austausch des Stand-WCs und des Fußbodenbelages eine erhaltungsrechtliche Genehmigung nicht erteilt werden könne. Die Modernisierungsmaßnahmen erhöhten den Wohnwert. Sie würden eine abstrakte soziale Verdrängungsgefahr begründen und dem sozialen Erhaltungsziel entgegenstehen. Die Rücknahme erfolge auch innerhalb der Frist des § 48 Abs. 4 VwVfG, denn die Behörde habe erst im Mai 2020 vom Eintritt der Genehmigungsfiktion Kenntnis erlangt. Die Rücknahme sei weder ermessensfehlerhaft noch unverhältnismäßig.
Gegen diesen, der Antragstellerin am 18. August 2020 zugestellten Bescheid erhob diese am 20. August 2020 Widerspruch, über den noch nicht entschieden wurde.
Am 19. August 2020 hat die Antragstellerin beim Verwaltungsgericht um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht.
Die Antragstellerin ist der Auffassung, dass die Rücknahme der fiktiv erteilten Genehmigung rechtswidrig sei, da die Rücknahmefrist des § 48 Abs. 4 VwVfG im Zeitpunkt der Rücknahme bereits verstrichen gewesen sei. Darüber hinaus sei die fiktive erhaltungsrechtliche Genehmigung rechtmäßig. Der Austausch des Stand-WCs gegen ein Hänge-WC entspreche dem zeitgemäßen Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung. Ausweislich des Berliner Mietspiegels von 2019 stelle ein wandhängendes WC in der Baualtersklasse ab 2003 kein wohnwerterhöhendes Merkmal mehr dar. Zudem sei zu berücksichtigen, dass wandhängende WCs hygienischer und derartige Badezimmer besser zu reinigen seien als solche mit Stand-WC. Auch hinsichtlich des Austauschs des Bodenbelages sei die fingierte Genehmigung rechtmäßig. Denn Parkett stelle nur dann ein werterhöhendes Merkmal dar, wenn es hochwertig sei. Davon könne bei dem hier verwendeten Fertigparkett jedoch nicht ausgegangen werden. Schließlich habe der Antragsgegner den Sofortvollzug auch nicht in einer § 80 Abs. 3 VwGO entsprechender Art und Weise begründet.
Die Antragstellerin beantragt sinngemäß,
die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs vom 20. August 2020 gegen den Bescheid des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 13. August 2020 wiederherzustellen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Zur Begründung verweist er auf den angegriffenen Bescheid und die diesbezüglichen Stellungnahmen des Fachbereichs vom 2. September und 5. November 2020.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Streitakte sowie die Verwaltungsvorgänge des Antragsgegners verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der Entscheidungsfindung gewesen sind.
II.
1. Der Eilantrag ist in Bezug auf die begehrte Genehmigung für den Austausch des WCs gemäß §§ 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2, Abs. 2 Nr. 4 VwGO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Insbesondere steht der Antragstellerin insoweit das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis zur Seite, denn sie kann durch die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs ihre Rechtsstellung verbessern, weil infolge des Suspensiveffekts die fiktiv ergangene erhaltungsrechtliche Genehmigung dann weiterhin gilt.
Der Eilantrag hat jedoch insoweit in der Sache keinen Erfolg. Die nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO vorzunehmende Interessenabwägung geht in Bezug auf den Austausch des WCs zu Lasten der Antragstellerin aus. Die für sofort vollziehbar erklärte Rücknahme der fiktiv ergangenen erhaltungsrechtlichen Genehmigung stellt sich bei der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nur möglichen, aber auch nur gebotenen summarischen Prüfung insoweit als rechtmäßig dar.
a) Zunächst begegnet die Anordnung der sofortigen Vollziehung keinen formellen Bedenken. Die behördliche Anordnung der sofortigen Vollziehung ist formell rechtmäßig, insbesondere entspricht die Begründung den Anforderungen des § 80 Abs. 3 VwGO. Danach ist in den Fällen des § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes schriftlich zu begründen. Dies ist hier mit dem Hinweis des Antragsgegners auf die Rechtswidrigkeit der fingierten Genehmigung und der Einschätzung, dass der unverzüglichen Einhaltung erhaltungsrechtlicher Vorschriften ein Vorrang vor den Interessen der Antragstellerin einzuräumen ist, erfolgt. Ob diese Erwägungen auch inhaltlich zutreffen, ist im Rahmen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO von vornherein unbeachtlich (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10. Juni 2009 - OVG 1 S 97.09 -, juris Rn. 3).
b) In materieller Hinsicht unterliegt die Anordnung der sofortigen Vollziehung des Rücknahmebescheides ebenfalls keinen Rechtmäßigkeitsbedenken.
aa) Die Rücknahmevoraussetzungen liegen vor.
Nach § 48 Abs. 1 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bln kann ein rechtswidriger Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit zurückgenommen werden. Im vorliegenden Fall liegt ein aufhebbarer Verwaltungsakt vor, denn die erhaltungsrechtliche Genehmigung ist fiktiv eingetreten.
Nach § 22 Abs. 5 Sätze 2 bis 5 BauGB, die gemäß § 173 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 BauGB für erhaltungsrechtliche Verfahren entsprechend gelten, ist über die erhaltungsrechtliche Genehmigung innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrages bei der Behörde zu entscheiden. Kann die Prüfung des Antrages in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden, ist die Frist vor ihrem Ablauf in einem dem Antragsteller mitzuteilenden Zwischenbescheid um den Zeitraum zu verlängern, der notwendig ist, um die Prüfung abschließen zu können, höchstens jedoch um drei Monate. Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist versagt wird.
Hiervon ausgehend ist im vorliegenden Fall – insoweit unstreitig – Genehmigungsfiktion eingetreten. Der Antrag der Antragstellerin auf Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung ist am 23. August 2018 bei der Behörde eingegangen. Da in der Folgezeit weder ein Zwischenbescheid noch sonstige Maßnahmen der Behörde ergangen sind, die auf das Verstreichen der Frist Einfluss haben könnten, ist die Frist des § 22 Abs. 5 Satz 2 BauGB am 23. September 2018 abgelaufen. Der erst am 6. Dezember 2018 ergangene Versagungsbescheid ging daher ins Leere.
Diese (fiktive) erhaltungsrechtliche Genehmigung ist jedoch nach summarischer Prüfung in Bezug auf den Austausch des vorhandenen Stand-WCs gegen ein wandhängendes WC rechtswidrig und kann daher aufgehoben werden. Dieser Austausch bedarf einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung (1), auf die die Antragstellerin nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB keinen Anspruch hat (2) und die der Antragsgegner nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB versagen durfte (3).
(1) Der Austausch eines WC ist gemäß § 172 Abs.1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 2 Satz 1 der Erhaltungsverordnung genehmigungsbedürftig.
Nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Im Land Berlin tritt an die Stelle der Satzung nach § 172 Abs. 1 BauGB eine Rechtsverordnung, die von dem zuständigen Bezirksamt erlassen wird (vgl. § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB i.V.m. § 30 Satz 1 AGBauGB Bln). Eine solche Rechtsverordnung liegt für das hier maßgebliche Gebiet mit der Erhaltungsverordnung „Waldstraße“ vom 3. Mai 2016 vor.
Bedenken gegen die Wirksamkeit der Erhaltungsverordnung bestehen nicht. Die Erhaltungsverordnung gibt hinreichend bestimmt an, in welchem Gebiet (vgl. § 1 der Erhaltungsverordnung) und aus welchem der in § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Gründe, nämlich zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB), das erhaltungsrechtliche Genehmigungserfordernis statuiert werden sollte (vgl. § 2 der Erhaltungsverordnung sowie deren Titel). Dies ist nach der Rechtsprechung ausreichend, weil die weitere Konkretisierung erst auf der zweiten Stufe des Verfahrens erfolgt, auf der über die Zulässigkeit etwaiger Veränderungen entschieden wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Juni 2013 - BVerwG 4 N 2.13-; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. März 2014 - OVG 2 B 7.12 -; Hamburgisches OVG, Urteil vom 9. Juli 2014 - OVG 2 E 3/13.N -, alle zitiert nach juris). Auch die Antragstellerin selbst hat die Wirksamkeit der Erhaltungsverordnung nicht in Zweifel gezogen.
Der WC-Austausch bedarf nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB auch einer Genehmigung. Denn es handelt sich dabei um die Änderung einer baulichen Anlage in dem durch § 1 der Erhaltungsverordnung bestimmten Erhaltungsgebiet. Durch die Maßnahme wird – allein schon durch die unterschiedlichen Abwasseranschlüsse – in die bauliche Substanz des vorhandenen Wohngebäudes eingegriffen. Auch die für die Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung erforderliche Relevanz der Maßnahme ist gegeben. Lediglich Änderungen, die von vornherein nicht geeignet sind, das Schutzziel der Erhaltungsverordnung zu gefährden, unterfallen nicht dem Genehmigungsvorbehalt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 - BVerwG 4 B 85.04 -, NVwZ 2005, 445 <446>; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. März 2014, a.a.O.). Dem streitgegenständlichen Austausch eines Stand-WCs kann die grundsätzliche Eignung, das Ziel der Erhaltungsverordnung negativ zu beeinflussen, nicht abgesprochen werden. Denn dieser kann sich auf die Miethöhe auswirken (s.u.).
(2) Auf die Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung hat die Antragstellerin keinen Anspruch nach § 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB. Insbesondere ist § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB im Fall der Antragstellerin nicht einschlägig. Nach dieser Vorschrift ist die Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Für die Auslegung des Tatbestandsmerkmals „zeitgemäßer Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung“ ist hinsichtlich der tatsächlichen Verhältnisse („durchschnittlich“) ein bundesweiter Vergleichsmaßstab heranzuziehen und nicht nur auf das konkrete Milieuschutzgebiet abzustellen (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2004 - OVG 2 B 3.02 -, zitiert nach juris; VG Berlin, Urteil vom 8. September 2015 - VG 19 K 125.15 -). Zudem enthält § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB nicht nur eine Bezugnahme auf tatsächliche Verhältnisse („durchschnittlich“), sondern zugleich mit der Bezugnahme auf die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen ein wertendes Element (BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004, - BVerwG 4 B 85/04 -, zitiert nach juris). Inhaltliche Zielsetzung der Vorschrift ist es, zu vermeiden, dass in Milieuschutzgebieten ein bauordnungsrechtlicher „Substandard“ festgeschrieben wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004, a.a.O.; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 - OVG 10 B 9.11 -, zitiert nach juris). So wollte der Gesetzgeber ursprünglich solche Modernisierungen, die lediglich den Mindestanforderungen des Bauordnungsrechts Rechnung tragen, genehmigungsfrei stellen, damit diese möglichst zügig durchgeführt werden können. Die Genehmigungsfreiheit sollte jedoch dort ihre Grenze finden,
„wo zwar ein zeitgemäßer Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung hergestellt werden soll, jedoch gleichzeitig nach Umfang und in Intensität sehr weitgehende Maßnahmen beabsichtigt sind. Solche Maßnahmen sollen nach wie vor einer genehmigungsrechtlichen Prüfung im Hinblick auf die Ziele der Milieuschutzsatzung unterzogen werden.“
(vgl. BT-Drucksache 13/7589 vom 26. Mai 1997, S. 29). Durch die Benennung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands bringt der Genehmigungstatbestand zum Ausdruck, dass der maßgebliche Ausstattungszustand einer Wohnung nicht statisch zu betrachten, sondern im Laufe der Zeit einem Wandel unterworfen ist. Bestimmend sind insbesondere der technische Fortschritt und gesellschaftliche Entwicklungen, wie z.B. die Veränderung der Altersstruktur der Bevölkerung (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 - OVG 10 B 9.11 -, zitiert nach juris).
Bei der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs des „zeitgemäßen Ausstattungszustands“ sind also die in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB erwähnten bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen heranzuziehen. Werden mit dem Vorhaben erstmals gegenwärtig geltende bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen erfüllt, indiziert dies, dass die Änderung der baulichen Anlage der Herstellung des „zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung“ dient und daher grundsätzlich zu genehmigen ist (OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O.). Eine solche Sachlage liegt hier aber nicht vor, denn das Badezimmer der Antragstellerin genügte bereits vor der Modernisierung diesen Anforderungen. Gegenteiliges hat sie nicht glaubhaft gemacht. Bauordnungsrechtliche Mindestanforderungen für Badezimmer finden sich in den §§ 43 und 48 BauO Bln. Gemäß § 48 Abs. 3 BauO Bln muss jede Wohnung ein Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette haben. Nach der von der Antragstellerin eingereichten Baubeschreibung erfüllte das frühere Badezimmer diese Anforderungen. Soweit sich die Antragstellerin darauf beruft, dass wandhängende WCs hygienischer und solche Badezimmer leichter zu reinigen seien, ist dieser Einwand nicht geeignet, die Voraussetzungen eines Genehmigungsanspruchs zu begründen. Schließlich begründet dies allein noch keinen Substandard. Soweit die Antragstellerin darauf hinweist, dass Putzarbeiten auch heute noch in der Regel von Frauen und Mädchen – insbesondere solche mit Migrationshintergrund – vorgenommen würden, vermag das Gericht die Relevanz dieses Vorbringens in Bezug auf die Voraussetzungen des Genehmigungstatbestand des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB nicht zu erkennen.
(3) Darüber hinaus durfte die Behörde die Genehmigung auch nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB versagen. Nach dieser Norm darf die erhaltungsrechtliche Genehmigung in den Fällen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Dieser Versagungsgrund ist im vorliegenden Fall erfüllt.
Der Versagungsgrund aus § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB liegt vor, wenn ein Vorhaben geeignet ist, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen, und wenn eine solche Verdrängung aus den besonderen städtebaulichen Gründen nachteilige Folgen haben würde (vgl. dazu sowie zum Folgenden BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 - Urteil vom 18. Juni 1997 - BVerwG 4 C 2/97 -, NVwZ 1998, 503). Die Prüfung betrifft daher im Wesentlichen die Frage, ob die bauliche Maßnahme einen sachlich begründeten Anlass zu der Sorge gibt, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nachteilig verändert wird (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: 5/2020, § 172 Rn. 175). Da das Ziel der Erhaltungsverordnung die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet ist, ist es für die Erteilung oder Versagung der Genehmigung nicht entscheidend, ob durch die konkrete Maßnahme die davon betroffenen Bewohner tatsächlich verdrängt werden. Es reicht vielmehr aus, wenn die Baumaßnahme generell geeignet ist, eine solche Verdrängungsgefahr auszulösen. Die Erhaltungsverordnung dient als städtebauliches Instrument nicht – jedenfalls nicht unmittelbar – dem Schutz einzelner konkreter Bewohner, sondern dem allgemeineren und längerfristigen Ziel, die Struktur der Wohnbevölkerung zu erhalten. Dieses Planungsziel kann nur bei Anknüpfung an objektive und dauerhafte Gegebenheiten erreicht werden, die durch eine Maßnahme in der Regel verändert werden. Deshalb kommt die Versagung der Genehmigung auch dann in Betracht, wenn die Wohnung, an der bauliche Veränderungen vorgenommen werden sollen, derzeit leer steht oder wenn die davon betroffenen derzeitigen Bewohner mit der Baumaßnahme einverstanden sind. Da eine einzelne Maßnahme innerhalb eines größeren Erhaltungsgebiets kaum jemals zu einer städtebaulich ins Gewicht fallenden Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung führen wird, darf die Maßnahme auch nicht isoliert gesehen werden. Es kommt vielmehr darauf an, ob die einzelne Maßnahme aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich zieht. Ob eine Baumaßnahme zu einer allgemeinen Verdrängung führen kann, ist aufgrund einer Prognose der künftigen Entwicklung zu beantworten (BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 - BVerwG 4 C 2.97 -, zitiert nach juris). Dabei darf sich das Bezirksamt auf nach der Lebenserfahrung typische Entwicklungen stützen, muss diese aber nachvollziehbar darlegen.
Nach diesen Maßstäben hat die Kammer keine Bedenken, dass der im vorliegenden Fall geplante Austausch des WCs geeignet ist, eine solche Wirkung hervorzurufen. Mit dieser baulichen Veränderung wird der Ausstattungszustand der Wohnung – wie auf den im Verwaltungsvorgang enthaltenen Bildern zu erkennen – deutlich gehoben. Die Wohnung erhält mit der Umbaumaßnahme ein modernes, vom aktuellen Zeitgeist nachgefragtes Badezimmer. Veränderungen dieser Art können zu Mieterhöhungen (vgl. nur etwa AG Charlottenburg, Urteil vom 20. Januar 2020 - AG 213 C 111/19 -, juris Rn. 17) und damit potentiell zu einer Verdrängung der ansässigen Wohnbevölkerung führen. Nichts anderes ergibt sich aus dem Hinweis der Antragstellerin, wonach der Berliner Mietspiegel 2019 ein wandhängendes WC ab der Baualtersklasse 2003 nicht mehr als ein wohnwerterhöhendes Merkmal ausweist (vgl. Berliner Mietspiegel 2019, Ziffer 11: Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung). Denn bei dem Gebäude B...4 handelt es sich um einen Altbau, der deutlich vor 2003 errichtet wurde. Zudem dürfte aus der Regelung im Berliner Mietspiegel 2019 – seine Anwendbarkeit unterstellt – im Umkehrschluss zu folgern sein, dass die Installation eines wandhängenden WC in den älteren Bauklassen durchaus zu Wohnwerterhöhungen führen kann (vgl. etwa LG Berlin, Urteil vom 26. Mai 2020 - LG 67 S 46/20 -, juris Rn. 12 sowie erneut AG Charlottenburg, a.a.O.) – auch wenn Modernisierungen erst nach 2003 stattfanden. Denn dies verändert nicht die Baualtersklasse eines Gebäudes, die – wie über online mögliche Mietspiegelabfragen ersichtlich wird – maßgebliches Kriterium für die einforderbare Grundmiethöhe ist.
Soweit die Antragstellerin der Auffassung ist, dass unter der derzeitigen Geltung des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin vom 11. Februar 2020 (im Folgenden: MietenWoG Bln, GVBl. S.50) ohnehin keine Verdrängungsgefahr bestehe, führt dies zu keiner anderen Entscheidung. Unabhängig von der Frage der Verfassungsmäßigkeit dieses Gesetzes und dem Umstand, dass es auf fünf Jahre befristet ist, ist dieses Gesetz, anders als das soziale Erhaltungsrecht, ein Instrument des Mieterschutzes und schützt die Bewohner eines Gebietes nur als Reflex auch davor, wegen einer Mieterhöhung ihr „Milieu“ verlassen zu müssen. Es stellt jedoch keinen wirksamen Schutz gegen eine weitere Erhöhung des Modernisierungs- und Ausstattungsstandards der Wohnungen in einem bestimmten Stadtgebiet dar und verhindert damit dort auch keine städtebaulich negative Veränderung der Bevölkerungsstruktur des Gebiets. Weil die gesetzlich bestimmten Mietobergrenzen durch die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen – wie z.B. einen Badumbau – gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 MietenWoG Bln nach oben verschoben werden können (bis zu 1,00 € pro m²), bietet das als „Mietendeckel“ bekannte Gesetz den Vermietern möglicherweise sogar einen Anreiz für eine entsprechende Anhebung des Modernisierungs- und Ausstattungsstandards einer Wohnung. Erfolgt diese Anhebung für eine größere Anzahl von Wohnungen des Gebietes, wirkt sie sich auch auf dessen potentielle Bewohnerschaft aus, denn einkommensstärkere Bevölkerungsschichten fokussieren sich zumeist auf moderne Wohnungen mit einem gehobenen oder hohen Ausstattungsstandard. Im Wettbewerb um denselben Wohnraum können sich einkommensstarke Haushalte nach allgemeiner Erfahrung gegenüber den einkommensschwächeren durchsetzen und diese Haushalte – mit häufig längerer Wohndauer im Gebiet – verdrängen.
Anhaltspunkte dafür, dass eine Versagung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung ermessensfehlerhaft wär, liegen nicht vor. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts schließt § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB es zwar nicht aus, dass die Genehmigung trotz Vorliegens einer Verdrängungsgefahr und damit eines Versagungsgrundes gleichwohl nach pflichtgemäßem Ermessen erteilt werden kann. Damit das Ermessen der Behörde eröffnet ist, bedarf es jedoch einer atypischen Fallgestaltung im Einzelfall (BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 - BVerwG 4 C 2/97 -; VG Berlin, Urteil vom 8. September 2015 - VG 19 K 125.15 -, beide in juris). Ein solcher atypischer Ausnahmefall ist hier jedoch offensichtlich nicht gegeben.
bb) Entgegen der Auffassung der Antragstellerin ist die Frist zur Rücknahme gemäß § 48 Abs. 4 VwVfG auch noch nicht verstrichen. Erhält die Behörde von Tatsachen Kenntnis, welche die Rücknahme eines rechtswidrigen Verwaltungsakts rechtfertigen, so ist gemäß § 48 Abs. 4 Satz 1 VwVfG die Rücknahme nur innerhalb eines Jahres seit dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme zulässig. Diese Bestimmung findet Anwendung, wenn die Behörde die Fehlerhaftigkeit des Verwaltungsakts nachträglich erkennt. Unerheblich ist insoweit, ob die Fehlerhaftigkeit ihre Ursache in einer unzutreffenden Sachverhaltsermittlung oder -bewertung oder in einer rechtlichen Fehleinschätzung hat. Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn die Behörde die Rechtswidrigkeit des Verwaltungsakts erkannt hat und ihr die für die Rücknahmeentscheidung außerdem erheblichen Tatsachen vollständig bekannt sind (stRspr BVerwG, vgl. u.a. Urteil vom 23. Januar 2019 - BVerwG 10 C 5/17 -, juris). Maßgeblich ist die Kenntnis des zuständigen Amtswalters; dass die erheblichen Tatsachen aktenkundig sind, genügt nicht (BVerwG, Urteil vom 24. Januar 2001 - BVerwG 8 C 8.00-, juris). Von der vollständigen Kenntnis der für die Rücknahme des Verwaltungsaktes notwendigen Sachkenntnis kann dann ausgegangen werden, wenn die Behörde ohne weitere Sachaufklärung objektiv in der Lage ist, unter sachgerechter Ausübung ihres Ermessens über die Rücknahme oder den Widerruf zu entscheiden (BVerwG, Beschluss vom 19. Dezember 1984 - BVerwG GrSen 1.84 und 2.84 -,BVerwGE 70, 356 <363>; Urteil vom 28. Juni 2012 - BVerwG 2 C 13.11 -,BVerwGE 143, 230). Die Jahresfrist ist dementsprechend keine Bearbeitungsfrist, sondern eine Entscheidungsfrist (BVerwG, Urteil vom 28. Juni 2012 - BVerwG 2 C 13.11 -, juris Rn. 27).
Unter Anwendung dieses Maßstabes kann im vorliegenden Fall frühestens nach dem Vermerk der Mitarbeiterin des Rechtsamtes vom 11. Mai 2020 davon ausgegangen werden, dass der Mitarbeiter der Baubehörde den Eintritt der Fiktion und deren Rechtwidrigkeit erkannt hat. Denn vor diesem Zeitpunkt ging der zuständige Sachbearbeiter des Bauamtes davon aus, dass der Bescheid vom 6. Dezember 2018, mit dem die erhaltungsrechtliche Genehmigung für die beiden Maßnahmen versagt wurde, bestandskräftig geworden war. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin kommt es hier mithin nicht darauf an, ob und wann der Sachbearbeiter erkennen konnte, dass die Vorhaben erhaltungsrechtlich nicht genehmigungsfähig sind, sondern ab wann er davon ausgehen musste, dass eine – in der Sache rechtwidrige – Genehmigungsfiktion eingetreten ist (vgl. dazu auch das Urteil der Kammer vom 9. Oktober 2020 - VG 19 K 215.18 -, juris amtl. Ls. Nr. 3 sowie Rn. 69 ff.). Die Jahresfrist des § 48 Abs. 4 VwVfG wird daher eingehalten.
cc) Die Rücknahme der fiktiven Genehmigung ist auch frei von Ermessensfehlern erfolgt (§ 114 Satz 1 VwGO). Insbesondere hat die Behörde im Rücknahmebescheid zu erkennen gegeben, dass sie sich ihres Rücknahmeermessens bewusst war (s. S. 3 des Bescheides). Anhaltspunkte für eine rechtsfehlerhafte Ausübung des Ermessens lassen sich nicht erkennen.
c) Die Anordnung der sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO ist auch gerechtfertigt. Das erforderliche besondere Vollzugsinteresse ergibt sich hier daraus, dass die Antragstellerin sich andernfalls einer rechtswidrigen Rechtsposition berühmen und infolge dieser über einen längeren Zeitraum bauaufsichtliche Maßnahmen verhindern könnte (Perpetuierung der bewirkten Verdrängungsgefahr). Würde in dieser Konstellation die sofortige Vollziehung nicht angeordnet, würde der Antragstellerin auch der systemwidrige Vorteil zuwachsen, von der formell illegal bewirkten Baumaßnahme länger profitieren zu können als ein rechtstreuer Bauherr. Denn ein rechtstreuer Bauherrn müsste die Anordnung der sofortigen Vollziehung ohne weiteres gegen sich gelten lassen, weil die Gefahr bestünde, dass er während der Dauer des Rücknahmeverfahrens vollendete Tatsachen schaffen dürfte. Auch wenn diese Sorge im Fall des bereits erfolgten Schwarzbaus nicht mehr besteht, muss die Behörde diesen Vorteil des Schwarzbauers aus den Gründen einer negative Vorbildwirkung und der Achtung des Verfahrensvorbehalts unterbinden können.
2. Der Eilantrag ist in Bezug auf den Austausch des Bodenbelages gemäß §§ 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2, Abs. 2 Nr. 4 VwGO unzulässig. Dem Antrag fehlt insoweit das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis. Durch die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs kann sie ihre Rechtsstellung nicht verbessern, denn für diese Maßnahme bedarf es keiner erhaltungsrechtlichen Genehmigung.
Wie oben bereits dargelegt, bedürfen Maßnahmen nur dann einer Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, wenn es sich um den Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage im Erhaltungsgebiet handelt. Von einer Änderung der baulichen Anlage kann allerdings nur dann die Rede sein, wenn dadurch die innere oder äußere Bausubstanz der Anlage berührt wird. Dies hat zur Folge, dass Veränderungen der Innenausstattung einer Wohnung ohne bauliche Änderungen nicht erfasst werden, selbst wenn dadurch kleinere Substanzeingriffe (wie z.B. Bohrlöcher) erforderlich werden sollten (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 172 Rn. 105). Bei dem hier bereits durchgeführten Austausch des vorhandenen Laminats gegen das neue Fertigparkett im Klicksystem erfolgt kein Eingriff in die Bausubstanz des Gebäudes. Sollten Befestigungen des Fertigparketts an den Bodenrändern erforderlich sein, kann diesen – ähnlich wie den Bohrlöchern – nicht die Qualität eines rechtserheblichen Eingriffs in die Bausubstanz zugesprochen werden. Bedarf die Antragstellerin für den Austausch der Bodenbeläge aber keiner erhaltungsrechtlichen Genehmigung, kann die von ihr begehrte Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Rücknahme keine für sie günstige Wirkung haben. In einer solchen Situation ist ein Rechtsschutzbedürfnis der Antragstellerin nicht erkennbar.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs.1 VwGO. Die Entscheidung über die Festsetzung des Streitwertes findet ihre Grundlage in den §§ 39, 52 f. GKG. Ausgehend vom Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 31. Mai/1. Juni 2012 und am 18. Juli 2013 beschlossenen Änderungen ist hier der Regelstreitwert zugrunde zu legen, der für das vorläufige Rechtsschutzverfahren zu halbieren ist.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 43 und 48 BauO
§§ 39, 52 f. GKG
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 22 Abs. 5 BauGB
§ 48 Abs. 4 VwVfG
§ 80 Abs. 3 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2, Abs. 2 Nr. 4 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO
§ 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO
§ 48 Abs. 1 VwVfG
§ 1 Abs. 1 VwVfG
§ 22 Abs. 5 Satz 2 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB
§ 172 Abs.1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 172 Abs. 1 BauGB
§ 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 30 Satz 1 AGBauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 48 Abs. 3 BauO
§ 7 Abs. 1 Satz 2 MietenWoG
§ 48 Abs. 4 Satz 1 VwVfG
§ 114 Satz 1 VwGO
§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO
§ 154 Abs.1 VwGO
§ 2 Satz 1 der Erhaltungsverordnung
§ 1 der Erhaltungsverordnung
§ 2 der Erhaltungsverordnung
§ 172 Rn. 175). Da das Ziel der Erhaltungsverordnung

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2005, 445
NVwZ 1998, 503
BVerwGE 70, 356
BVerwGE 143, 230
1 S 97.09
4 N 2.13
2 B 7.12
2 E 3/13
4 B 85.04
2 B 3.02
19 K 125.15
4 B 85/04
10 B 9.11
4 C 2/97
4 C 2.97
13 C 111/19
67 S 46/20
10 C 5/17
8 C 8.00
2 C 13.11
19 K 215.18