Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-10-18, Aktenzeichen 8 K 50.16
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2016:1018.8K50.16.0A

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Voll-streckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Kläger begehren die Feststellung des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für die in ihrem Eigentum stehende und von ihnen selbst genutzte 106,33 m² große Wohnung in der Doppelhaushälfte H... 10, in Berlin ... zum 30. September 2013.
Die Kläger nahmen im Jahr 1997 die Wohnungseigentumsförderung „Eigentumsprogramm A“ der Eigentumsförderungssätze 1996 (ABl. von Berlin vom 7. Juni 1996, S. 2002 ff.) durch die Investitionsbank Berlin (IBB) in Anspruch.
Mit Sammelbewilligungsbescheid vom 7. Mai 1997 mit einer Laufzeit der Förderung bis zum 30. September 2017 bewilligte die IBB namens und im Auftrage des Bewilligungsausschusses den Klägern für die Errichtung eigengenutzten Wohneigentums nach Maßgabe der beigefügten Bewilligungsbescheide:
1. Einen Zinszuschuss aus öffentlichen Mitteln i.S.d. § 6 Abs. 1 II WoBauG in Höhe von 4,7100 v.H. jährlich zu dem am selben Tag angebotenen IBB-Baudarlehen.
2. Ein Familienzusatzdarlehen aus öffentlichen Mitteln i.S.d. § 6 Abs. 1 II WoBauG in Höhe von 4.000,-- DM
Die bewilligten Fördermittel konnten nicht einzeln und nur im Zusammenhang mit dem angebotenen IBB-Baudarlehen in Anspruch genommen werden. Die Bewilligung erfolgte unter der aufschiebenden Bedingung, des Abschlusses eines Darlehensvertrages (Baudarlehen), den die Kläger mit der IBB über die Darlehensbeträge von 145.600,-- DM (Realkredit) und 236.900,-- DM (Personalkredit) unter demselben Datum schlossen. Darin wurde ein Zinssatz mit 5,71 v.H. vor Subvention und 1,0 v.H. nach Subvention vereinbart. Entsprechend den Eigentumsförderungssätzen 1996 ist neben einem Damnum nach dem Vertrag ein laufender Verwaltungskostenbeitrag zu zahlen. Außerdem wurde entsprechend Nr. 2 des Sammelbewilligungsbescheides ein Familienzusatzdarlehen über 4.000,-- DM zu einem Zinssatz von 7 v.H. vereinbart.
Das Familienzusatzdarlehen tilgten die Kläger vorzeitig außerplanmäßig zum 30. September 2001. Nach Ablauf der ersten zehn Förderjahre wurde der Zinssatz für das Baudarlehen vor der Subvention für die restliche Förderlaufzeit auf 4,57% festgesetzt.
Mit Schreiben vom 21. April 2013 wandten sich die Kläger gegenüber der IBB gegen die weitere Erhebung eines Verwaltungskostenbeitrags und verzichteten auf eine weitere Förderung ab dem 1. Oktober 2013. Mit Schreiben vom 3. Juni 2013 teilten sie mit, dass sie nach Ablauf des 16. Förderungsjahres keine Einkommensbescheinigung vorlegen würden.
Mit Teilwiderrufsbescheid der IBB vom 13. Juni 2013 widerrief diese namens und im Auftrag des Bewilligungsausschuss den gewährten Zinszuschuss ab dem 1. Oktober 2013 um 0,57 v.H. Der jährliche zu zahlende Zinssatz des IBB Baudarlehens erhöhte sich damit auf die vertraglich bestimmte Höhe von 4,57 v.H. vor Subvention.
Mit Schreiben vom 13. Dezember 2013 wandten sich die Kläger an den Beklagten mit der Bitte einer Bescheinigung über das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zum 30. September 2013.
Mit Bescheid des Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin vom 4. Februar 2014 lehnte der Beklagte die Erteilung einer Bescheinigung über das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zu dem begehrten Termin ab.
Den dagegen erhobenen Widerspruch wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid des Bezirksamts Marzahn-Hellersdorf von Berlin vom 10. Juni 2014 zurück. Das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ werde erst am 31. Oktober 2017 erreicht. Es handele sich um eine kombinierte Förderung nach den Eigentumsförderungssätzen 1996 – Eigentumsprogramm A. Zwar sei das Familienzusatzdarlehen bereits getilgt und der Zinszuschuss mit Teilwiderrufsbescheid der IBB vom 13. Juni 2013 gekürzt worden, das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ sei damit aber nicht eingetreten. Die Regelungen des WoBindG hätten zum Ziel den Bestand an Sozialwohnungen zu erhalten und auch im Falle einer vorzeitigen Rückzahlung der öffentlichen Mittel sollten die Bindungen, die an die Förderung geknüpft seien, noch eine gewisse Zeit fortdauern.
Mit ihrer am 1. Juli 2014 erhobenen Klage verfolgen die Kläger ihr Begehren weiter. Hintergrund ihres Begehrens sei, dass die IBB Verwaltungskostenbeiträge im Umfang von 0,6 % erhebe und dies mit einer angeblichen Mehrbelastung wegen der öffentlichen Förderung rechtfertige. Bei dem Baukredit im Umfang von 382.500,-- DM handele es sich aber nicht um ein Darlehen aus öffentlichen Mitteln. Nach der Tilgung des Familienzusatzdarlehens und dem Verzicht auf die Zinssubvention erhielten sie keine öffentliche Förderung mehr.
Die Kläger beantragen.
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Bezirksamts Marzahn-Hellersdorf von Berlin (Wohnungsamt) vom 4. Februar 2014 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 10. Juni 2014 zu verpflichten, für die von den Klägern selbst genutzte Wohnung H 10, ... Berlin das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ auf den 30. September 2013 festzusetzen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Widerruf des Zinszuschusses führe nicht dazu, dass das Ende der Förderung eintrete, weil der Zinszuschuss aus öffentlichen Mitteln nicht nur ausschließlich sondern unmittelbar im Zusammenhang mit einem ausgezahlten IBB Baudarlehen gewährt worden sei. Daher trete kein vorzeitiges Ende der Förderung ein.
Für die weiteren Einzelheiten des Sachverhalts, insbesondere für den Wortlaut der Bescheide wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie auf den Inhalt des Verwaltungsvorgangs des Beklagten und die Förderakte der IBB, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Entscheidung konnte im Einverständnis der Beteiligten gemäß § 87a Abs. 2 und 3 VwGO durch den Berichterstatter erfolgen.
Die Klage hat keinen Erfolg.
Die Klage ist als Verpflichtungsklage gem. § 42 Abs. 1 Var. 2. VwGO, gerichtet auf Erteilung einer Bestätigung, von welchem Zeitpunkt an die Wohnungen nicht mehr als öffentlich gefördert gelten, statthaft. Bei der begehrten Bestätigung handelt es sich um einen feststellenden Verwaltungsakt, da sie nach § 18 Abs. 1 Satz 2 WoBindG in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht verbindlich und damit auf eine unmittelbare Rechtswirkung nach außen gerichtet ist (vgl. OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 15. Dezember 1993 – 14 A 2306/89 –, juris, Rn. 43).
Die Klage ist jedoch unbegründet. Die Kläger haben keinen Anspruch auf die begehrte Feststellung des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zum 30. September 2013 durch Verwaltungsakt der zuständigen Behörde (§ 113 Abs. 5 VwGO).
Rechtsgrundlage für den Erlass des Verwaltungsaktes ist § 18 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen – Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) – in der Fassung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2404). Danach hat die zuständige Stelle unter anderem dem Verfügungsberechtigten schriftlich zu bestätigen, von welchem Zeitpunkt an die Wohnung nicht mehr als öffentlich gefördert gilt. Wann dies materiell der Fall ist, ergibt sich einerseits aus den §§ 15 bis 17 WoBindG und andererseits aus den §§ 5 bis 11 des Gesetzes über den Sozialen Wohnraum in Berlin – Wohnraumgesetz Berlin (WoG Bln) – vom 1. Juli 2011 (GVBl. 2011, S. 319), das am 10. Juli 2011 in Kraft getreten ist. § 13 Satz 2 WoG Bln bestimmt, dass, wenn über einen Antrag im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes nicht bestandskräftig entschieden ist, die zum Antragszeitpunkt maßgebenden Vorschriften weiterhin Anwendung finden. Der Antrag auf Feststellung des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ ist hier allerdings erst nach Inkrafttreten des WoG Bln gestellt worden, sodass dessen Vorschriften maßgeblich sind.
Das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ tritt planmäßig mit Ablauf des 31. Oktober 2017 ein. Die Voraussetzungen für ein vorzeitiges Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zum 30. September 2013 liegen nicht vor.
Das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ bestimmt sich nach § 8 Abs. 1 WoG Bln. Wurde der Wohnraum als selbstgenutztes Wohneigentum (Eigenheim, Eigensiedlung oder selbstgenutzte Eigentumswohnung) gefördert, so gilt die Wohnung als öffentlich gefördert bis zum Zeitpunkt des planmäßigen Endes des Förderzeitraumes (Satz 1). Im Falle der ausschließlichen Förderung mit Zuschüssen enden die öffentlichen Wohnungsbindungen vorzeitig mit dem Verzicht auf die weitere Auszahlung der Zuschüsse (Satz 2). Bei planmäßiger oder vorzeitiger vollständiger Rückzahlung der Darlehen aus öffentlichen Mitteln enden die öffentlichen Wohnungsbindungen mit der vollständigen Rückzahlung dieser Darlehen (Satz 3). Die Voraussetzungen für ein vorzeitiges Ende der öffentlichen Förderung nach diesen Vorschriften liegen nicht vor. Die Förderung des Eigenheimvorhabens der Kläger erfolgte nach den Eigentumsförderungsgrundsätzen 1996 - Eigentumsprogramm A - ausschließlich mit Zinszuschüssen zu einem aus nicht-öffentlichen Mitteln gewährten IBB-Baudarlehen. Zusätzlich ist den Klägern ein Darlehen aus öffentlichen Mitteln, nämlich das Familienzusatzdarlehen gewährt worden. Ziff. 2 Abs. 3 der Eigentumsförderungssätze 1996 lässt die Ansprüche auf ein solches Darlehen unberührt.
Die Kläger haben mit ihrer Erklärung in ihrem Schreiben vom 21. April 2013 gegenüber der IBB aber nicht auf die weitere Auszahlung von Zuschüssen im Sinne von § 8 Abs. 1 Satz 2 WoG Bln verzichtet. Das Gericht folgt insofern nicht der in dem Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 6. März 2014 (Verwaltungsvorgang Bl. 42 ff.) vertretenen Rechtsansicht. Zwar haben die Kläger ausdrücklich erklärt, ab dem 1. Oktober 2013 auf eine weitere öffentliche Förderung zu verzichten. Ein Verzicht auf die Auszahlung von Zuschüssen setzt jedoch voraus, dass noch ein Anspruch auf diese besteht. Ein Verzicht kann also nicht mehr erklärt werden, wenn die Auszahlung der Zuschüsse nach dem Bewilligungsbescheid bereits eingestellt worden ist (vgl. Belleringer, Wohnungsbaurecht § 15 WoBindG Anm. 5.2 Nr. 1). Gleiches gilt, wenn der Verzicht in Bezug auf einen Zeitpunkt erfolgt, indem ein Anspruch auf die Auszahlung der Zuschüsse nicht mehr besteht. So verhält es sich hier. Die Kläger haben in Ansehung des Umstandes, dass ihnen aufgrund ihrer Einkommensentwicklung ab dem 16. Förderungsjahr voraussichtlich keine Zinszuschüsse mehr zu Gute kommen würden, den Verzicht auf weitere Zuschüsse erklärt. Dementsprechend haben die Kläger von der Vorlage einer Einkommensbescheinigung abgesehen. Der aufgrund dessen erfolgte Teilwiderruf des Sammelbewilligungsbescheides im Umfang des zuletzt gewährten Zinszuschusses mit Teilwiderrufsbescheid der IBB vom 13. Juni 2013 folgt Ziff. 5 Abs. 7 der Eigentumsförderungssätze. Er führte zur Berechnung des im Darlehensvertrag geregelten zulässigen Höchstzinssatzes ab dem 1. Oktober 2013 und damit insoweit zu dem gleichen Ergebnis, das - nach den Angaben der Kläger zu ihrer Einkommensentwicklung - auch bei Vorlage einer Einkommensbescheinigung eingetreten wäre. Auf eine nähere Darlegung ihrer Einkommensentwicklung haben die Kläger durch eine Einkommensbescheinigung gerade verzichtet.
Die Kläger haben allerdings mit ihrer Verzichtserklärung auch darauf verzichtet, im Falle einer außergewöhnlichen Einkommensminderung eine Ermäßigung der ursprünglich vorgesehenen Zinssätze gemäß Ziff. 5 Abs. 8 Eigentumsförderungssätze beantragen zu können. Diese Folge wäre im Falle der Zuschusskürzung wegen einer Überschreitung der Einkommensgrenzen nicht eingetreten. Gleichwohl stellt sich ihre Erklärung nicht als ein Verzicht auf die Auszahlung von Zuschüssen, auf die ein Anspruch besteht, dar. Die Kläger haben nicht auf den Zufluss öffentlicher Mittel verzichtet, sondern lediglich auf die Möglichkeit im Falle des Eintritts außergewöhnlicher Umstände erneut Zuschüsse zu beantragen. Gründe dafür in Erweiterung des Wortlauts von § 8 Abs. 1 Satz 2 WoG Bln auch den Verzicht auf einen potentiellen Anspruch, der keine Einsparung öffentlicher Mittel bewirkt, durch ein vorzeitiges Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zu honorieren, sind nicht ersichtlich. Es spricht nichts dafür, die Kläger allein wegen ihrer Verzichtserklärung gegenüber vergleichbaren Fördernehmern selbstgenutzten Wohneigentums, die allein aufgrund ihrer Einkommensentwicklung ab dem 16. Förderungsjahr keine Zinszuschüsse mehr erhalten, zu privilegieren.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 Sätze 1 und 2 ZPO.
Die Berufung ist wegen grundsätzlicher Bedeutung gemäß § 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO zuzulassen. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen gemäß § 8 Abs. 1 WoG Bln eine Lösung von den auf der öffentlichen Förderung beruhenden Wohnungsbindungen durch Verzicht auf einen Zinszuschuss möglich ist, ist obergerichtlich noch nicht geklärt. Sie betrifft eine Vielzahl von Förderverhältnissen, denen gleichlautende Förderbedingungen zugrunde liegen (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf
5.000,00 Euro
festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 15 bis 17 WoBindG
§ 15 WoBindG
§ 167 VwGO
§ 6 Abs. 1 II WoBauG
§ 87a Abs. 2 und 3 VwGO
§ 18 Abs. 1 Satz 2 WoBindG
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 13 Satz 2 WoG
§ 8 Abs. 1 WoG
§ 8 Abs. 1 Satz 2 WoG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 14 A 2306/89