Verwaltungsgericht Göttingen (Niedersachsen, )
Beschluss vom 2007-06-28, Aktenzeichen 2 A 161/06

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Nachdem die Beteiligten in der mündlichen Verhandlung übereinstimmend den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, ist das Verfahren in entsprechender Anwendung des § 92 Abs. 3 VwGO einzustellen und nach § 161 Abs. 2 Satz 1 VwGO über die Verfahrenskosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden.
Im vorliegenden Fall entspricht es billigem Ermessen, dem Kläger die Verfahrenskosten aufzuerlegen, denn er wäre bei einer streitigen Entscheidung aller Voraussicht nach unterlegen gewesen. Zu Recht hat der Beklagte den Erlass des beantragten positiven Bauvorbescheides nach § 74 Abs. 1 S. 2 NBauO abgelehnt, weil die Baumaßnahme in der Form, wie sie der Kläger beantragt hatte, planungsrechtlich wohl unzulässig war.
Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen:
Zulässig ist ein Vorhaben im Außenbereich nur, wenn es sich um ein privilegiertes Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 1 BauGB handelt und ihm öffentlich-rechtliche Belange nicht entgegenstehen oder wenn es als sonstiges Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB öffentliche Belange nicht beeinträchtigt.
Nach § 35 Abs. 1 Nr. 2 BauGB sind der gartenbaulichen Erzeugung dienende Betriebe privilegiert und daher grundsätzlich im Außenbereich zulässig. Der Betrieb einer Baumschule gehört zur Gartenbaubranche. Privilegiert nach § 35 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ist aber nicht jeglicher Betrieb, sondern nur ein solcher, der eine spezifische betriebliche Organisation und eine Nachhaltigkeit der Bewirtschaftung aufweist. Es muss sich um ein auf Dauer gedachtes und auf Dauer lebensfähiges Unternehmen handeln. Indizielle Bedeutung für die Beurteilung, ob ein Betrieb vorliegt, kommen dabei der Größe der Nutzfläche, der Betriebsform und der Betriebsorganisation, dem aufgewendeten Kapital, dem Bestand an sächlichen Mitteln (insbesondere Maschinen), ferner der Anzahl der Arbeitnehmer, sowie der Gewinnerzielung zu. Je kleiner die Nutzfläche ist, je geringer der Kapitaleinsatz und damit zusammenhängend je geringer die sächlichen Mittel sind, umso stärkere Bedeutung kommt dem Indiz der Gewinnerzielung zu (Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 11.094.1986 - 4 C 67.82 -, Buchholz 406.11, § 35 BauGB, Nr. 234). Aber auch die persönliche Eignung des Betriebsführers ist, um die Beständigkeit des Betriebes zu sichern, ein wesentlicher Gesichtspunkt (vgl. Sächsisches OVG, Urteil vom 20.07.2006 - 1 B 260/06 -, juris). Um eine Dauerhaftigkeit des Betriebs zu begründen, bedarf es einer zivilrechtlich dauerhaft abgesicherten Nutzungsmöglichkeit, wobei das Eigentum an den bewirtschafteten Flächen nicht notwendig ist. Es genügt unter gewissen, noch darzulegenden Voraussetzungen auch die Pachtung der Flächen.
Ausgehend von diesen Kriterien lässt die bisherige Konzeption der Baumschule Zweifel aufkommen, ob sie einen „Betrieb“ im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 201 BauGB darstellt. In der Bauvoranfrage und bis zur mündlichen Verhandlung hat der Kläger vorgetragen, die Baumschule solle ein - in Bezug auf den „Stammbetrieb“ in J. - selbstständiges und von ihm als wirtschaftlich unabhängig zu betrachtendes Unternehmen werden. Erst auf Nachfrage des Gerichts gab der Kläger an, dass es sich bei „beiden“ Betrieben wirtschaftlich (und rechtlich) um eine Einzelfirma handeln würde, so dass bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung die Erträge der „Stammfirma“ in die Überlegungen einzubeziehen sind. Dies konnte - mangels entsprechendem Vortrag des Klägers - bislang weder der Beklagte noch das Gericht tun. Das Gericht weist aber ausdrücklich darauf hin, dass - wie auch bereits der Vorsitzende in der mündlichen Verhandlung zum Ausdruck gebracht hat - seine nachfolgend geäußerten Bedenken an der Betriebseigenschaft wohl zerstreut werden können, wenn tatsächlich dauerhaft ein einziger Betrieb geführt werden soll, der Landschafts- und Gartenbau sowie eine Baumschule umfasst.
Geht man von der Annahme aus, es handele sich um zwei - unabhängige - Betriebe, spricht wenig dafür, dass die geplante Baumschule die notwendige Größe erreichen wird, um im Verhältnis zu dem aufzuwendenden Kapital für die Errichtung der baulichen Anlagen ausreichend Gewinn abzuwerfen. Für die oben dargestellte "Nachhaltigkeit" der gartenbaulichen Tätigkeit ist eine Gewinnerzielungsabsicht und ein bei objektiver Betrachtung zu erwartender Gewinn allerdings ein gewichtiges Indiz (vgl. BVerwG, Urt. v. 11.4.1986 -- 4 C 67.82 --, BRS 46 Nr. 75). Eine derartige Möglichkeit, hinreichenden Gewinn zu erzielen, wäre wohl zu verneinen. Bei dieser Beurteilung darf man sich nämlich nicht allein an den Zahlen orientieren, die in der vom Klägern vorgelegten Ertragsvorschau des Steuerberaters K. vom 03.08.2006 aufgeführt sind. Die Ertragsvorschau kommt zu dem Ergebnis, dass sich durch die Baumschule ein jährlicher Gewinn von 21.120,00 EUR erwirtschaften lässt. Dieser Betrag ist jedoch noch zu reduzieren, da kein Abzug für eine angemessene Verzinsung des für die Errichtung der Betriebsanlagen, insbesondere des Wohnhauses, aufgewendeten Kapitals vorgenommen wurde. Soll die Möglichkeit, Gewinn zu erzielen, als Indiz für die Dauerhaftigkeit einer gartenbauwirtschaftlichen Betätigung tauglich sein, muss eine Wirtschaftlichkeitsberechnung diesen Posten allerdings mit berücksichtigen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Kläger den Bau der Anlagen mit eigenen Mitteln bzw. ganz oder teilweise mit Fremdmitteln finanzieren will (vgl. Nds. OVG, Urteil vom 22.04.1986 - 1 OVG A 95/84 -, best. d. BVerwG, Beschl. v. 21.7.1986 -- 4 B 138.86 --, BRS 46 Nr. 76, m.w.N.). Für die Frage der Dauerhaftigkeit des Unternehmens kommt es entscheidend darauf an, ob ein späterer Erwerber, der Eigenkapital anlegen möchte oder den Erwerb mit Fremdmitteln finanzieren will, diesen Kapitaleinsatz als wirtschaftlich vernünftig ansehen kann. Das ist nicht der Fall, wenn, wie im vorliegenden Fall, der ohnehin nicht sehr hohe Betriebsgewinn wegen Bedienung der Kapitalzinsen um mehr als die Hälfte schrumpft. Bei Investitionen von ca. 250.000,00 EUR, die hier wohl anzusetzen sind, errechnet sich schon bei einer -- niedrig angesetzten -- Verzinsung von nur 5 % ein jährlicher Betrag von 12.500,00 EUR.
Die sich aus der fehlenden Gewinnerzielungsmöglichkeit ergebenden schwerwiegenden Bedenken gegen die Dauerhaftigkeit der vom Kläger geplanten Baumschule werden verstärkt durch den Umstand, dass die verfügbaren Nutzflächen ausschließlich im Fremdeigentum stehen und von seinen Eltern bzw. Herrn L. gepachtet werden müssen. Eine landwirtschaftliche Betätigung, die sich allein auf gepachteten Grund und Boden stützt, kommt für eine Privilegierung in der Regel nicht in Betracht (OVG Lüneburg, Urteil vom 30.08.1988 - 1 A 164/86 -, Juris). Als schuldrechtliche Beziehung sichert die Pacht privatrechtlich weniger verlässlich als dingliche Rechte das Bestehen eines bestimmten Zustandes auf Dauer, und Änderungen der Rechtslage - insbesondere auch einvernehmliche Änderungen - sind der bodenrechtliche Kontrolle entzogen (vgl. BVerwG, Urteil vom 03.11.1972 - IV C 9.70 -, BRS 25 Nr. 60; Urteil vom 13.04.1983 - 4 C 62.78 -, BRS 40 Nr. 76). Dieser Gesichtspunkt ist auch dann zutreffend, wenn, wie im vorliegenden Fall, die für die gartenbauliche Tätigkeit verfügbaren Nutzflächen zwar nicht vollständig von außerhalb der Familie stehenden Personen, aber zu über ¾ nur von Dritten gepachtet werden müssen (vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 23.09.1970 - VI OVG A 106/69 -, BRS 23 Nr. 59). Die im Eigentum der Eltern des Klägers stehende Fläche von etwa 1 ha (jeweils etwa zur Hälfte in M. und in J. gelegen) ist relativ klein und nicht geeignet, den dauerhaften Fortbestand des Unternehmens als gesichert anzusehen. Der Kläger hat zwar in der mündlichen Verhandlung (nochmals) darauf hingewiesen, dass andere Baumschulen in D. durchaus auch mit geringeren Bewirtschaftungsflächen lebensfähig seien. Doch wird der Beklagte diesen Aspekt erst dann erneut (und gegebenenfalls abweichend von seiner bisherigen Betrachtung) würdigen können, wenn der Kläger ein schlüssiges und deutlich detaillierteres Konzept der Baumschule vorlegen wird als das bislang eingereichte. Zu den vorgenannten Gründen kommt im Übrigen hinzu, dass die Laufzeit des vom Kläger mit Herrn L. geplanten Pachtvertrages (zur Eigentumsübertragung der seinen Eltern gehörenden Flächen hat der Kläger bislang nur Absichtserklärungen in der mündlichen Verhandlung abgegeben) zu kurz sein dürfte, um eine dauerhafte landwirtschaftliche Betätigung im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB sicherzustellen. Pachtverhältnisse mit einer gemessen an der Lebensdauer eines Wohngebäudes kurzen Laufzeit reichen grundsätzlich nicht aus, um eine Privilegierung zu rechtfertigen. Rechtsprechung und Literatur haben sich bei der Frage, ob ein Pachtverhältnis schon wegen seiner kurzen Dauer als Grundlage für eine Privilegierung ausscheidet, seit Jahrzehnten daran orientiert, ob ein langfristiger Landpachtvertrag im Sinne des § 2 Abs. 1 Buchst. a und b des Landpachtgesetzes vom 25.06.1952 (BGBl. I S. 343, 398 - LandPachtG -) vorliegt; sie haben demgemäß darauf abgestellt, ob eine Vertragsdauer von mindestens 18 Jahren vereinbart wurde (vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 30.08.1988, a.a.O. unter Hinweis auf OVG Münster, Urteil vom 19.06.1970 - X A 104/69 -, BRS 23 Nr. 58; ebenso OVG Bremen, Urteil vom 14.01.1986, - 1 BA 36/85 -, Juris). Nur bei einer solchen langen Vertragsdauer von 18 Jahren ist in der Regel gewährleistet, dass betriebswirtschaftlich und sozial erwünschte Pachtverhältnisse entstehen, bei denen der Pächter ein starkes eigenes Interesse an einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung hat (vgl. OVG Lüneburg; a.a.O.). Dieser Zeitraum ist nach wie vor ein sachgerechter Maßstab für die planungsrechtliche Beurteilung von Pachtverträgen, durch die eine Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nachgewiesen werden soll. Soweit in Teilen der Rechtsprechung die Auffassung vertreten wird, an dem Erfordernis langfristiger Pachtverträge sei nicht mehr festzuhalten, da ein Pächter nach § 595 BGB unter bestimmten Voraussetzungen vom Verpächter die Fortsetzung des Pachtverhältnisses verlangen könne (vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 25.03.1988 - 5 S 2611/87 -, BauR 1988, 566 ff) kann sich die Kammer dem jedoch - sie folgt auch insoweit dem OVG Lüneburg, a.a.O. - nicht anschließen. Die Prognose, ein Pächter werde bei Auslaufen eines Pachtvertrages eine Verlängerung erzwingen können, ist nämlich angesichts der beachtlichen "berechtigten Interessen" des Verpächters (vgl. § 595 Abs. 1 Satz 1 BGB) mit erheblichen Unsicherheiten behaftet. Sollte der Kläger also keine Laufzeit von mindestens 18 Jahren vereinbaren können, müssen ganz besondere weitere Umstände gegeben sein, welche die dauernde Verfügbarkeit in vergleichbarem Maße gewährleisten. Derartige Umstände sind bislang nicht dargetan.
Die vom Beklagten geäußerten Zweifel an der persönlichen Eignung des Klägers als Leiter einer Baumschule teilt die Kammer so nicht. Der Kläger ist zwar im Garten- und Landschaftsbaugewerbe nur „angelernt“ tätig und hat keine entsprechende Ausbildung durchlaufen. Wie groß seine tatsächlichen Fertigkeiten und Kenntnisse auf diesem Gebiet sind, kann das Gericht nicht beurteilen. Fakt ist indessen, dass der Kläger seit geraumer Zeit im väterlichen Betrieb, der nach den vom Beklagten bislang nicht in Zweifel gezogenen Angaben floriert und Ertrag abwirft, maßgeblich mitarbeitet. Die persönliche Eignung des Betriebsführers ist indessen zweifelsohne ein ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal (das auf der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts fußt) der Privilegierung nach § 35 Abs 1 Nr. 1 und 2 BauGB. Hintergrund ist die Überlegung, dass die erforderliche Nachhaltigkeit, also auch wirtschaftliche Überlebensfähigkeit eines Betriebes ohne fachliche Kenntnisse des Betriebsleiters nicht gewährleistet werden kann und errichtete Gebäude im Falle einer alsbaldigen Betriebsaufgabe ungenutzt den Außenbereich verschandeln bzw. die Gefahr besteht, dass die unter den erleichterten Voraussetzungen nach § 35 Abs. 4 BauGB sodann „zweckfremd“ weitergenutzt würden. Das Gericht hat jedoch Bedenken, ob die Praxis der Landwirtschaftskammer, die fachliche Eignung anhand von undokumentierten Prüfungsgesprächen, zu denen es weder Verwaltungsvorschriften noch sonstige Regelungen gibt, die eine nachvollziehbare und willkürfreie Ausübung der Verwaltungstätigkeit garantierten, festzustellen, rechtmäßig ist. Diesen Bedenken ist jedoch im Rahmen der hier zu treffenden Kostenentscheidung nicht weiter nachzugehen.
Schließlich dürfte auch die weitere Tatbestandsvoraussetzung des Dienens im Sinne des § 35 Abs.1 Nr. 2 BauGB nicht erfüllt sein. Das Gericht ist der Meinung, dass das geplante Wohnhaus in der Form, wie es zur Genehmigung gestellt worden ist, nicht dem landwirtschaftlichen Betrieb dienen dürfte. Anknüpfungspunkt für die Beurteilung des Dienens ist das Handeln eines „vernünftigen“ Unternehmers, der zum einen, auch gerade unter Berücksichtigung des Gebots größtmöglicher Schonung des Außenbereichs, dieses Vorhaben mit etwa gleichem Verwendungszweck und etwa gleicher Gestaltung und Ausstattung für einen entsprechenden Betrieb errichten würde. Zum anderen muss die Zuordnung des Vorhabens zu dem konkreten Betrieb erkennbar und insoweit durch ihn geprägt sein (BVerwG, Urteil vom 16.05.1991 - 4 C 2.89 -, Juris). Dafür sind Kriterien wie die tatsächlich gegebene Bodenbewirtschaftung und Bodennutzung sowie mögliche weitere betrieblichen Betätigungen maßgeblich und heranzuziehen. Der Zweck, im Außenbereich zu wohnen, darf nicht im Vordergrund stehen, vielmehr muss der Betrieb die ständige Anwesenheit und „Bereitschaft“ des Betriebsinhabers auf dem Außenbereichsgrundstück als vernünftig erscheinen lassen. Das Gericht weist die Beteiligten insoweit auf Folgendes hin: Hierzu wird der Kläger im Falle einer neuen Bauvoranfrage weiter und detailliert vortragen müssen. Das Merkmal „vernünftig“ ist dabei allein auf die Vorhabensverwirklichung im Außenbereich zu beziehen. Wie die Grundstücksverhältnisse des Bauantragstellers konkret aussehen, ob auf einem im Innenbereich liegenden, verfügbaren Grundstück alternatives Bauland vorhanden ist, ob die derzeitigen Wohnverhältnisse unzumutbar erscheinen sowie die Kostenfrage ist für die Beurteilung nicht ausschlaggebend.
Unter alleiniger Berücksichtigung der hier zur Genehmigung gestellten Planungen würde ein vernünftiger Landwirt das Vorhaben wohl nicht verwirklichen.
Eine ausreichende funktionale Beziehung zwischen Wohnbauvorhaben und Betrieb scheint nicht gegeben. Für den Kläger, der derzeit in einem Mehrfamilienhaus lebt, steht nach seinem derzeitigen Vorbringen die Errichtung eines eigenen Wohnhauses im Vordergrund. Seine ständige Anwesenheit auf den gartenbaulichen Flächen scheint zwar möglicherweise geboten, aber nicht zwingend erforderlich, denn die vom Kläger geplante bewirtschaftete Fläche kann gegen Diebstahl - dieses Argument stellt der Kläger in den Vordergrund seiner Ausführungen - auch durch die Errichtung eines - den Außenbereich mehr schonenden - Zaunes gesichert werden.
Die Erteilung eines positiven Bauvorbescheide wäre schließlich auch nicht als „sonstiges“ zulässiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB in Betracht gekommen. Denn es beeinträchtigt öffentliche Belange im Sinne dieser Vorschrift, weil das Bauvorhaben dem Flächennutzungsplan der Beigeladenen widerspricht und einen Vorgang der Zersiedlung darstellt. Der Flächennutzungsplan weist den geplanten Standort - soweit man das von Herrn L. zu pachtende Flurstück betrachtet - als Fläche für Spiel und Sport aus. Diese Festsetzung des Flächennutzungsplanes ist noch nicht in einer Weise durch die tatsächliche Entwicklung überholt, dass die Gemeinde M. von ihr Abstand nehmen will. Auch stellte das geplante Wohnhaus eine vom Gesetz missbilligte Anschlussbebauung dar. Sie würde die Gefahr einer ungeordneten Ausuferung des Ortsteils begründen. So ist zu befürchten, dass ein weiteres Vorrücken der Bebauung westlich der bisherigen Bebauungsgrenze von M. nicht oder nur mit erheblichen Schwierigkeiten verhindert werden könnte, wenn das Bauvorhaben des Klägers, ohne dass dies auf der Grundlage eines Bebauungsplanes geschähe, zugelassen würde. Die Geländeverhältnisse auf den benachbarten Flurstücken lassen nämlich eine vergleichbare Bebauung zu. Das geplante Wohnhaus stellte insofern den Beginn eines Siedlungssplitters dar, was - ohne dass weitere Voraussetzungen erfüllt werden müssen - ein gesetzlich missbilligter Vorgang der Zersiedlung ist (vgl. bereits BVerwG, Urteil vom 03.06.1977 - IV C 37.75 -, BRS 32 Nr. 75).
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 35 BauGB
§ 201 BauGB
§ 595 BGB
§ 92 Abs. 3 VwGO
§ 161 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 74 Abs. 1 S. 2 NBauO
§ 35 Abs. 1 BauGB
§ 35 Abs. 2 BauGB
§ 35 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 595 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 35 Abs 1 Nr. 1 und 2 BauGB
§ 35 Abs. 4 BauGB
§ 35 Abs.1 Nr. 2 BauGB
§ 2 Abs. 1 Buchst. a und b des Landpachtgesetzes

Zitierte Entscheidungen: 4 C 67.82
1 B 260/06
1 OVG A 95/84
4 B 138.86
1 A 164/86
IV C 9.70
4 C 62.78
VI OVG A 106/69
X A 104/69
1 BA 36/85
5 S 2611/87
4 C 2.89
IV C 37.75