Verwaltungsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-08-02, Aktenzeichen 17 K 5721/10
ECLI: ECLI:DE:VGK:2011:0802.17K5721.10.00

Tenor:
Die Beklagte wird unter Aufhebung ihres Bescheids vom 25.08.2010 verpflichtet, die Grundsteuer für das Objekt F. Str. 000 für das Jahr 2009 in Höhe von 25% zu erlassen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand:
Die Klägerin ist seit 2008 Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung N. , Flur 00, Flurstücknummern 0000, 0000, mit der postalischen Anschrift F. Str. 000 in L. . Auf dem Grundstück befindet sich ein 6-geschossiges Gebäude mit Labor-, Büro- und Lagerflächen. Von den in dem Gebäude zur Verfügung stehenden ca. 3.295 qm waren zu Beginn des Jahres 2009 ca. 1.100 qm vermietet. Die weitere Vermarktung übertrug die Klägerin der Maklerfirma S. S1. . Im Laufe des Jahres 2009 kam es zur zeitweisen Vermietung einer 315,95 qm großen Büroeinheit im 6. Obergeschoss sowie einer kleinen Einheit im Keller ab dem 15.12.2009.
Die Klägerin stellte am 16.03.2010 einen Antrag auf Teilerlass der Grundsteuer für das Jahr 2009, die auf 15.005,15 EUR festgesetzt worden war. Sie gab die Jahressollmiete bei Vollvermietung mit 234.650,52 EUR und den tatsächlichen Ertrag mit 107.620,43 EUR an. Hierzu legte sie Aufstellungen zu den Leerständen, eine Auflistung der Makleraktivitäten sowie einen Teil der einschlägigen Mietverträge vor. Ergänzend teilte sie mit, dass sie einige der früheren, die jetzt leer stehenden Einheiten betreffenden Mietverträge wegen des erst 2008 erfolgten Kaufs und einem zwischenzeitlichen Verwalterwechsel nicht in ihren Unterlagen habe.
Mit Bescheid vom 25.08.2010 lehnte die Beklagte den Erlassantrag unter Hinweis auf die nicht vorgelegten Alt-Mietverträge und diesbezügliche Kündigungsschreiben ab. Eine gesicherte Überprüfung der Erlassvoraussetzungen sei so nicht möglich.
Die Klägerin hat am 13.09.2010 Klage erhoben und führt zur Begründung im Wesentlichen aus: Der Ertrag sei im Erlasszeitraum um mehr als 50% gemindert gewesen. Die Begründung der Beklagten für die Ablehnung sei grob ermessensfehlerhaft, da die Alt-Mietverträge nicht zwingend vorzulegen gewesen seien. Die Vermietungsbemühungen seien ausreichend nachgewiesen. Der eingeschaltete Makler habe die leerstehenden Einheiten ins Internet eingestellt, vorgemerkte Kunden und andere Makler angeschrieben und das Angebot an das Amt für Wirtschaftsförderung in L. weitergeleitet.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheids vom 25.08.2010 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Objekt F. Straße 000 für das Jahr 2009 in Höhe von 25% zu erlassen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Auffassung, dass die Ertragsminderung nicht auf atypischen Umständen beruhe, so dass ein Erlass ausscheide. Weiterhin habe die Klägerin die erforderlichen Vermietungsbemühungen nicht hinreichend nachgewiesen. Zeitungsannoncen seien unstreitig nicht geschaltet worden. Das sei jedoch für einen Grundsteuererlass zwingend erforderlich.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Gerichtsakte einschließlich der beigezogenen Verwaltungsvorgänge verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Verpflichtungsklage ist begründet.
Die Ablehnung des Erlassantrags ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 S. 1 VwGO. Die Klägerin hat gemäß § 33 Abs. 1 GrStG An-spruch auf den geltend gemachten Grundsteuererlass in Höhe von 25% des als Grundsteuer festgesetzten Betrags.
Nach § 33 Abs. 1 GrStG wird bei bebauten Grundstücken die Grundsteuer in Höhe von 25% erlassen, wenn der normale Rohertrag des Steuergegenstands im Erlasszeitraum um mehr als 50% gemindert war und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat.
Der Rohertrag des Objekts F. Str. 000 war im Jahr 2009 um mehr als 50% gemindert. Die Klägerin hat nach ihren eigenen, hinreichend spezifizierten und glaubhaft gemachten Angaben nur 45,86% des normalen Rohertrags erzielt (107.620,43 EUR von 234.650,52 EUR). Sie hat hierbei der Errechnung des normalen Rohertrags sogar einen relativ niedrigen Mietzins für die leerstehenden Einheiten zugrunde gelegt; die Minderung könnte demnach sogar höher zu veranschlagen sein. Auch die Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung eine erlassrelevante Ertragsminderung nicht mehr in Zweifel gezogen.
Dem Anspruch der Klägerin auf Grundsteuererlass steht nicht entgegen, dass der Minderertrag, soweit ersichtlich, weder auf einem strukturellen Leerstand noch auf Umständen beruhte, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch und vorübergehend sind. Denn diese für die Erlasszeiträume bis einschließlich 2007 geltenden ungeschriebenen Tatbestandsmerkmale
vgl. dazu z. B. OVG NRW, Urteil vom 26.03.2009 - 14 A 3168/07 - juris Rz. 45; bestätigt durch BVerwG, Beschluss vom 03.03.2010 - 9 B 77.09 - juris Rn. 4
haben, soweit es - wie hier - um einen Erlassanspruch für einen Zeitraum ab 2008 geht, nach der aktuellen Rechtsprechung des Oberverwaltungsgericht NRW
Urteil vom 28.02.2011 - 14 A 1711/08 -, Seite 11 f. des amtlichen Umdrucks,
im Hinblick auf die rückwirkend zum 01.01.2008 in Kraft getretene Neufassung des § 33 GrStG keine Bedeutung mehr. Das Oberverwaltungsgericht hat hierzu ausgeführt:
Allerdings wird an der Annahme, dass für einen Grundsteuererlass die ungeschriebenen Merkmale der Atypik und der vorübergehenden Dauer der Ertragsminderung erforderlich seien, nach der Änderung des § 33 GrStG mit dem Jahressteuergesetz 2009 nicht mehr festzuhalten sein. Der Gesetzgeber hat unter ausdrücklicher Bezugnahme auf die oben genannte Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 24. Oktober 2007, wonach die Merkmale der Atypik und der vorübergehenden Dauer keine Erlassvoraussetzungen seien, die Voraussetzungen für den Erlass durch die Erhöhung des Ausmaßes der Ertragsminderung, ab dem ein Erlass in Betracht kommen kann, verschärft und die Erlasshöhe abgesenkt, um einerseits die Mindereinnahmen für die Gemeinden in Grenzen zu halten, andererseits aber - wenn auch eingeschränkt - einen Erlass für den Steuerschuldner grundsätzlich weiter zu ermöglichen.
Vgl. Bericht des Finanzausschusses zum Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2009, BT-Drs. 16/11108, S. 62.
Der Gesetzgeber hat also in Kenntnis der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht etwa die bislang ungeschriebenen und vom Bundesfinanzhof als nicht gefordert eingestuften Merkmale der Atypik und der vorübergehenden Dauer ausdrücklich in das Gesetz aufgenommen, sondern mit Rücksicht auf diese Rechtsprechung anderweitige Verschärfungen der Erlassvoraussetzungen und eine Minderung der Erlasshöhe eingeführt. Das kann nur dahin verstanden werden, dass sich der Gesetzgeber die Auslegung des Bundesfinanzhofs für die neue Rechtslage zu eigen gemacht hat. Durchgreifende Anhaltspunkte dafür, dass er sich nur die Auffassung zu eigen machen wollte, die Aufgabe der Merkmale der Atypik und vorübergehenden Dauer beschränke sich auf den Fall des strukturellen Leerstands, liegen nicht vor. Der Umstand, dass allein struktureller Leerstand in der Gesetzesbegründung angesprochen wird, dürfte darauf zurückzuführen sein, dass die in der Gesetzesbegründung genannte Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und des Bundesverwaltungsgerichts sich mit diesem Gesichtspunkt befasst.
Ebenso VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 2. Dezember 2010 - 2 S 1729/10 -, juris RdNr. 2
Zwar hat die Kammer Zweifel, ob die Entscheidung des Gesetzgebers tatsächlich in diesem Sinne zu verstehen ist. Denn Sinn und Zweck der Gesetzesänderung war es, die durch die Anerkennung des strukturellen Leerstands als Erlassgrund zu erwartenden Grundsteuerausfälle insbesondere ostdeutscher Kommunen zu mindern.
Vgl. Bericht des Finanzausschusses zum Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2009, BT-Drs. 16/11108, S. 76.
Dass damit zugleich der Kreis möglicher Erlassberechtigter an anderer Stelle erweitert werden sollte, erscheint eher fernliegend. Dennoch folgt die Kammer aus Gründen der Rechtseinheitlichkeit der vom OVG NRW für richtigen gehaltenen Auslegung des § 33 GrStG n. F.
Ebenso VG Gelsenkirchen, Urteil vom 16.06.2011 - 5 K 1799/10 -.
Die Klägerin hat die Ertragsminderung auch nicht zu vertreten. Der Grundsteuerschuldner hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, das heißt, wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat, noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen verhindern konnte. Hierfür sind im Falle des Leerstands einer Immobilie insbesondere nachhaltige Vermietungsbemühungen erforderlich, die dem Objektcharakter angepasst sind und einen möglichst weiten Interessentenkreis ansprechen. Bei längerfristigem Leerstand muss der Grundsteuerschuldner die Vermietungsbemühungen gegebenenfalls intensivieren. Er kann sich hierfür eines Maklers bedienen, muss sich das Verhalten des Maklers dann jedoch zurechnen lassen,
vgl. zu den Anforderungen BVerwG, Urteil vom 25.06.2008 - 9 C 8/07 - juris Rz. 18; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.06.2011 - OVG 9 B 16.10 - juris Rz. 21 ff.
Gemessen an diesen Vorgaben hat die Klägerin sich vorliegend ausreichend um die Vermietung bemüht. Sie hat eine in der Vermarktung von Gewerbeimmobilien erfahrene Maklerfirma mit der Vermietung beauftragt. Diese hat ein umfangreiches und professionell gestaltetes Exposé des Objekts erstellt. Auf dieser Basis hat sie die leer stehenden Räume im gesamten Jahr 2009 nicht nur auf der eigenen Homepage, sondern auch auf mehreren einschlägigen Immobilien-Internetseiten präsentiert. Sie hat ferner zahlreiche andere im Großraum L. tätige Makler von dem Angebot in Kenntnis gesetzt sowie gezielt potentielle Interessenten angeschrieben.
Dass die von der Klägerin beauftragte Maklerfirma auf das Schalten von Zeitungsannoncen in regionalen und überregionalen Zeitungen verzichtet hat, ist entgegen der Auffassung der Beklagten nicht erlassschädlich. Zeitungsannoncen waren zwar lange Zeit ein wichtiges Mittel, um Immobilien zu vermarkten. Sie mögen auch noch im Jahre 2005 als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass zu fordern gewesen sein,
so wohl OVG NRW, Beschluss vom 11.07.2011 - 14 A 918/10 -, Seite 4 des amtlichen Umdrucks.
Jedenfalls für das Jahr 2009 sowie die nachfolgenden Zeiträume und bezogen auf Gewerbeimmobilien in L. kann das (zusätzliche) Inserieren in Printmedien jedoch nicht mehr generell verlangt werden. Denn hierdurch würde in der Regel kein nennenswerter Interessentenkreis mehr angesprochen, der nicht auch durch ein intensives Anbieten im Internet bzw. gezieltes Anschreiben zu erreichen ist. Dass sich Unternehmen oder Einzelpersonen, die eine Gewerbeimmobilie anmieten wollten, in den letzten Jahren noch der Möglichkeit begaben, über das Internet entsprechend ihren Bedürfnissen zielgenau zu suchen, ist wirklichkeitsfern.
Ähnlich bereits für das Jahr 2007 OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.06.2011 - OVG 9 B 16.10 - juris Rz. 25.
Wie gerichtsbekannt ist, enthalten die regionalen Zeitungen in L. seit mehreren Jahren - einhergehend mit der stetig zunehmenden Bedeutung des Internet- Immobilienmarktes - nur noch einen äußerst kleinen Anzeigeteil für Gewerbeimmobilien. In den überregionalen Zeitungen findet dieser Markt, jedenfalls für Gewerbeimmobilien außerhalb der Region des jeweiligen Verlagssitzes, praktisch nicht mehr statt. Zeitungsannoncen sind mithin zumindest im Bereich der Gewerbeimmobilien in L. kein nennenswerter Vertriebsweg mehr. Dieser tatsächlichen Entwicklung muss auch bei der Beurteilung der erforderlichen Vermietungsbemühungen im Rahmen des § 33 GrStG Rechnung getragen werden. Folgerichtig verlangt die Beklagte in ihrem Standard- Fragenkatalog zum Grundsteuererlass, der auch der Klägerin zugesandt wurde, die "Vorlage von Inseraten in Zeitungen und/oder Internet". Besondere Umstände, die es rechtfertigen könnten, abweichend hiervon ausnahmsweise Inserate sowohl im Internet als auch in Zeitungen zu fordern, sind im vorliegenden Fall nicht ersichtlich. Es ist im Gegenteil zu berücksichtigen, dass bei der streitbefangenen Immobilie zahlreiche Einheiten mit unterschiedlicher Größe und Ausstattung zu vermieten waren. Dies ließ sich in dem von der Maklerfirma erstellten, im Internet verwendbaren Exposé sehr gut darstellen. Entsprechende Zeitungsinserate hätten einen erheblichen, wirtschaftlich nicht vertretbaren Kostenaufwand verursacht.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 33 GrStG
§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO
§ 33 Abs. 1 GrStG
§ 154 Abs. 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 14 A 3168/07
9 B 77.09
14 A 1711/08
2 S 1729/10
5 K 1799/10
9 C 8/07
9 B 16.10
14 A 918/10