Oberlandesgericht Dresden (Sachsen, )
Urteil vom 2025-12-09, Aktenzeichen 2 U 21/25
ECLI: ECLI:DE:OLGNAUM:2025:1209.2U21.25.00

Tenor:
I. Auf die Berufung des Beklagten wird das am 17. Februar 2025 verkündete Urteil des Einzelrichters der 10. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg aufgehoben und die Rechtssache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung einschließlich der Entscheidung über die Kosten dieses Berufungsverfahrens an das Landgericht Magdeburg zurückverwiesen.
II. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
III. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt vom Beklagten nach dem Widerruf der von ihr auf den Abschluss eines Bauvertrages gerichteten Willenserklärung die Rückzahlung des von ihr durch Abschlagszahlungen geleisteten Werklohns.
Die Klägerin erwarb im Wege der Erbrechtsfolge nach ihrer Mutter ein Einfamilienhaus in der B. Straße / stirnseitig E. Straße in K. . Das Gebäude wurde zu einem nicht mitgeteilten Zeitpunkt in Massivbauweise (Mauerwerk) errichtet, ist – mit Ausnahme eines sog. Kriechkellers von geringem Ausmaß unterhalb der Küche – nicht unterkellert. Im Vorfeld einer Eigennutzung beabsichtigte die Klägerin den Umbau und die Sanierung des Gebäudes. Dabei sollten der Grundriss, die Nutzflächen und der Raumzuschnitt im Wesentlichen unverändert bleiben.
Der Beklagte unterbreitete der Klägerin jeweils unter dem 24.02.2023 ein schriftliches Angebot für Sanierungsleistungen verschiedener Baugewerke als Einheitspreisvertrag mit einer Angebotssumme von ca. 112.000,00 € und eine schriftliche Kostenkalkulation für Elektroinstallationsarbeiten mit einer Angebotssumme von ca. 11.500,00 €; wegen der Einzelheiten wird auf die Anlagen K 1 und K 2 Bezug genommen.
Auf der Grundlage dieser Angebote schlossen die Prozessparteien am 26.05.2023 einen schriftlichen Bauvertrag als Einheitspreisvertrag mit einer Auftragssumme von 108.682,14 € brutto (vgl. Anlage K 3). Der Vertrag umfasste Leistungen in den folgenden Bereichen: Entkernung, Rohbauarbeiten einschließlich des Einbaus von Stahlträgern zur statischen Ertüchtigung der Geschossdecke, Maurerarbeiten, Fensterarbeiten (u.a. Einsetzung dreier neuer Fenster und Umsetzung einzelner Fenster und Türen im Rohbau sowie die Ausrüstung mit Rollläden), Trockenbau- und Innenputzarbeiten sowie Außenputzarbeiten im Erd- und im Dachgeschoss im Bereich der Türen und Fenster, Fußboden- und Estricharbeiten, Treppenbauarbeiten, Elektroarbeiten sowie Dachdeckerarbeiten i.S. einer teilweisen Instandsetzung und des Einbaus einer neuen Dachlichtkuppel. Nicht Gegenstand des Vertrages waren im angebotenen Leistungsumfang u.a. eine Sanierung des oben beschriebenen Kriechkellers oder eine Bauwerksabdichtung, eine Neuherstellung des Dachs, eine Wärmedämmung und vollständige Überarbeitung der Außenfassade, eine umfassende Sanierung der Sanitäranlagen und der Heizungsanlage. Nach den – vom Beklagten bestrittenen – Angaben der Klägerin sollten die zuletzt genannten Arbeiten weder in Eigenleistung noch von Dritten erbracht werden, weil insoweit kein Sanierungsbedarf gesehen wurde. Der Beklagte hat dagegen behauptet, dass diese Leistungen lediglich aus finanziellen Gründen vorübergehend zurückgestellt worden seien. Weder die Angebote des Beklagten noch der Bauvertrag vom 26.05.2023 selbst enthielten eine Belehrung über ein Widerrufsrecht der Klägerin.
Der Beklagte nahm seine Arbeiten im Mai 2023 auf. Er erteilte der Klägerin unter dem 22.05.2023 und unter dem 13.07.2023 die ersten beiden der jeweils nach Baufortschritt vereinbarten Abschlagsrechnungen über insgesamt 94.148,90 €, welche die Klägerin beglich.
Am 18.12.2023 erteilte der Beklagte eine dritte Abschlagsrechnung über 25.277,74 €. Die Klägerin zahlte nicht. Im Auftrag der Klägerin erstattete der Bausachverständige J. L. (künftig: Privatgutachter) auf der Grundlage seiner Baustellenbegehung am 08.01.2024 und ohne jegliche Bauunterlagen (Grundrisse, Schnitte, Ausführungszeichnungen, Elektrozeichnungen, statische Berechnungen – vgl. S. 4 des Privatgutachtens) eine sog. „Baubegleitende Begutachtung. Baubegehung Rohbau“ (vgl. Anlage K 4, künftig: Privatgutachten), in welcher er zahlreiche angebliche Mängel der Bauleistungen des Beklagten aufführte. Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 28.02.2024 wies die Klägerin die Forderung nach Bezahlung der dritten Abschlagsrechnung zurück; sie erhob Einwendungen im Hinblick auf den i.E. unzureichenden Baufortschritt und im Hinblick auf – nicht näher bezeichnete – Mängel der Leistungen und forderte den Beklagten unter Fristsetzung bis zum 08.03.2024 zur Fertigstellung seiner Leistungen auf. Den Inhalt des Privatgutachtens brachte sie dem Beklagten dabei nicht zur Kenntnis.
Wegen der Nichtbezahlung seiner dritten Abschlagsrechnung durch die Klägerin stellte der Beklagte seine Leistungserbringung vollständig ein und forderte die Klägerin mit Schreiben vom 09.04.2024 erneut zur Zahlung sowie zur Bestellung einer Bauhandwerkersicherung jeweils unter Fristsetzung auf. Beide Aufforderungen blieben ohne Erfolg.
Mit Schriftsatz vom 24.04.2024 erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten den Widerruf sämtlicher im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben stehender Vertragserklärungen und forderte den Beklagten zur Rückzahlung sämtlicher geleisteter Abschlagszahlungen bis zum 10.05.2024 auf.
Der Beklagte erklärte mit Schriftsatz vom 10.05.2024 seinerseits die Kündigung des Bauvertrags unter Bezugnahme auf die Verweigerung der Bauhandwerkersicherung und forderte die Klägerin zur Abnahme seiner Leistungen auf, was die Klägerin verweigerte.
Die Klägerin hat ihre am 27.09.2024 erhobene Klage auf Zahlung von 94.148,90 € nebst Verzugszinsen seit dem 11.05.2024 darauf gestützt, dass der Bauvertrag vom 26.05.2023 als Verbraucherbauvertrag i.S.v. § 650i Abs. 1 BGB zu qualifizieren sei, weswegen ihr kraft Gesetztes ein Widerrufsrecht zugestanden habe, welches sie wirksam ausgeübt habe. Dem ist der Beklagte, der Klageabweisung beantragt hat, entgegengetreten im Hinblick darauf, dass er nur einzelne Gewerke übernommen habe, nicht aber die gesamte Sanierung des Gebäudes als Generalunternehmer. Hilfsweise hat er sich darauf berufen, dass ihm Wertersatz in Höhe der in seiner Schlussrechnung abgerechneten Vergütung zustehe, insbesondere seien seine Leistungen für die Klägerin nicht wertlos gewesen. Die im Privatgutachten angeführten angeblichen Mängel seien Erscheinungen der noch nicht erfolgten Fertigstellung der Leistungen.
Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere wegen der widerstreitenden Rechtsauffassungen der Parteien des Rechtsstreits und wegen des Verlaufs des Verfahrens in erster Instanz, nimmt der Senat auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.
Das Landgericht hat mit seinem am 17.02.2025 verkündeten Urteil der Klage stattgegeben und den Beklagten zur Zahlung von 94.148,90 € nebst Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe seit dem 11.05.2024 verurteilt. Es hat diese Entscheidung im Wesentlichen darauf gestützt, dass ein entsprechender Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten nach §§ 347 Abs. 1, 355 und 650i BGB begründet sei. Die umfassende Kernsanierung des Gebäudes über verschiedene Gewerke hinweg sei bei wertender Betrachtung mit dem Bau eines neuen Gebäudes vergleichbar, so dass der sachliche Anwendungsbereich des § 650i BGB betroffen sei. Insoweit hat das Landgericht insbesondere auch Lichtbilder vom Zustand der Immobilie während der Rohbauarbeiten des Beklagten berücksichtigt und auf die relativ hohe Auftragssumme abgestellt. Es hat sich der in Literatur und Rechtsprechung teilweise vertretenen Rechtsauffassung angeschlossen, dass ein „Bauen aus einer Hand“ noch vorliege, wenn einzelne Gewerke aus dem Leistungsumfang des Bauvertrages herausgenommen seien, die wesentlichen Arbeiten aber dennoch nur von einem Generalunternehmer ausgeführt würden. Der im Hinblick auf §§ 650i Satz 2, 356e BGB innerhalb eines Jahres und 14 Tagen nach Vertragsschluss fristgerecht erklärte Widerruf führe zur Verpflichtung des Beklagten auf Rückgewähr der von ihm im Vertragsverhältnis erlangten Zahlungen. Dem Rückzahlungsanspruch stehe ein möglicherweise nach § 357e BGB bestehender Anspruch auf Wertersatz des Beklagten nicht entgegen, weil dieser eine Aufrechnung nicht erklärt habe.
Der Beklagte hat gegen das ihm am 20.02.2025 zugestellte Urteil mit einem am 06.03.2025 beim Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese Berufung am 20.03.2025 begründet.
Er vertritt weiterhin die Auffassung, dass der vorliegende Bauvertrag nicht als ein Verbraucherbauvertrag einzuordnen sei, weil bestimmte, für den Neubau eines Gebäudes notwendige Gewerke – z.B. Heizung und Sanitär – nicht Gegenstand des Vertrages gewesen seien.Anders, als die Klägerin vorträgt, seien Aufträge in diesen Gewerken an andere Unternehmen vergeben worden.
Der Beklagte rügt die Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör. Er sei – für das Gericht erkennbar – davon ausgegangen, dass seine Leistungen nicht wertlos seien, weswegen einem Rückzahlungsanspruch der Klägerin sein Anspruch auf Wertersatz entgegenstehe. In dieser Situation sei das Gericht verpflichtet gewesen, ihm vor der Urteilsverkündung einen Hinweis darauf zu geben, dass der Anspruch nach § 357e BGB vom Gericht nicht berücksichtigt werde, weil es an einer Aufrechnungserklärung fehle.
Er meint, dass eine Aufrechnungserklärung auch nicht erforderlich gewesen sei, sondern sich das Schuldverhältnis durch den Widerruf in ein beiderseitiges Rückabwicklungsverhältnis umgewandelt habe. Vorsorglich erklärt er in der Berufungsbegründung die Aufrechnung. Auch wenn es s.E. einer prüfbaren Abrechnung nicht bedürfe, habe er eine solche unter dem 29.05.2024 vorgenommen. Diese ende auf einen Brutto-Gesamtbetrag von 143.773,42 €, so dass abzüglich der Abschlagszahlungen eine Restforderung gegen die Klägerin in Höhe von 49.194,19 € offengeblieben sei (vgl. Anlage B 4), für deren Zahlung er eine Frist bis zum 05.07.2024 gesetzt habe.
Der Beklagte beantragt,
unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils
die Klage abzuweisen.
Hilfsweise, das erstinstanzliche Urteil aufzuheben und die Rechtssache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.
Sie verteidigt im Wesentlichen das erstinstanzliche Urteil und wendet sich im Hinblick auf den sachlichen Anwendungsbereich des § 650i BGB vor allem gegen die Ansicht, dass der Begriff der erheblichen Umbaumaßnahmen die Ausführung sämtlicher für einen Neubau erforderlichen Gewerke voraussetze, auch dann, wenn der Besteller – wie hier – insoweit keinen Sanierungsbedarf annimmt. Sie hält ihr Bestreiten aufrecht, dass andere Unternehmen mit Bauleistungen an diesem Gebäude beauftragt worden seien.
Die Klägerin hat umfangreich zum Bauablauf und zu einzelnen Mängelrügen vorgetragen, insbesondere dazu, dass das Gebäude infolge der Tätigkeit des Beklagten unbewohnbar geworden sei.
Der Senat hat die Rechtssache mit seinem Beschluss vom 26.03.2025 zur Verhandlung und Entscheidung auf den Einzelrichter übertragen; dieser hat am 01.10.2025 mündlich zur Sache verhandelt; wegen der Einzelheiten, insbesondere wegen der im Rahmen der Erörterung erteilten Hinweise, wird auf den Inhalt des Sitzungsprotokolls des Senats vom selben Tage Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung des Beklagten ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgemäß eingelegt und begründet worden. Sie hat mit dem Hilfsantrag Erfolg.
I. Dem Hauptantrag auf Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und Abweisung der Klage steht entgegen, dass die Rechtssache nicht zur Entscheidung reif ist, wie sich aus den nachfolgenden Ausführungen ergibt.
II. Dem Hilfsantrag ist stattzugeben, weil die Voraussetzungen des § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erfüllt sind und es nach Abwägung aller für und wider eine Zurückverweisung sprechenden Umstände dieses Einzelfalls sachdienlich ist, den Rechtsstreit zunächst in erster Instanz weiterzuführen.
1. Das Landgericht hat – ausgehend von seiner materiell-rechtlichen Beurteilung des Streitfalls – den Anspruch des Beklagten auf rechtliches Gehör nach Art. 103 Abs. 1 GG verletzt und gegen seine richterliche Aufklärungspflicht nach § 139 Abs. 2 ZPO verstoßen, indem es das gesamte umfangreiche Vorbringen des Beklagten zur Werthaltigkeit der von ihm erbrachten Bauleistungen unter Verweis darauf vollständig übergangen hat, dass es für eine Berücksichtigung dieses Vorbringens bei der Entscheidung im Rechtsstreit einer ausdrücklichen Aufrechnungserklärung des Beklagten bedurft hätte. Auf diese seine Auffassung hätte das Landgericht den Beklagten hinweisen müssen, denn aus dem Vorbringen des Beklagten hat sich in evidenter Weise ergeben, dass er davon ausgegangen ist, einen Anspruch auf Wertersatz für die für das Gebäude der Klägerin erbrachten Leistungen in einer die Klageforderung überschießenden Höhe zu haben, und dass seine Rechtsverteidigung sogar im Schwerpunkt darauf gerichtet gewesen ist, diesen wertmäßig dem Rückzahlungsanspruch der Klägerin entgegenhalten zu wollen. Es war auch evident, dass der Beklagte dabei – im Übrigen rechtlich zutreffend – weiter davon ausgegangen ist, dass es hierzu einer besonderen gestaltenden Willenserklärung nicht bedurfte. Das Vorausgeführte gilt umso mehr, als es auch im Vorbringen der Prozessgegnerin keinen Anhaltspunkt für die Notwendigkeit einer Aufrechnungserklärung gegeben hat; die Klägerin hat lediglich die Werthaltigkeit der Leistungen des Beklagten pauschal bestritten und sich damit auf eine Verhandlung über den Gegenanspruch ohne ausdrückliche Aufrechnungserklärung eingelassen. Die von der Sichtweise beider Prozessparteien abweichende Beurteilung dieser Rechtsfrage durch das erstinstanzliche Gericht hat die richterliche Verpflichtung begründet, den Rechtsstandpunkt des Gerichts darzulegen und den Prozessparteien Gelegenheit zur Stellungnahme zu diesem Gesichtspunkt zu geben (vgl. nur Greger in: Zöller, ZPO, 36. Aufl. 2026, § 139 Rn. 8 m.w.N.). Dieser Verpflichtung ist das erstinstanzliche Gericht nicht nachgekommen.
2. Die angefochtene Entscheidung beruht auch auf dieser mangelhaften Prozessführung durch das erstinstanzliche Gericht, wie das Vorbringen des Beklagten in seiner Berufungsbegründung zeigt. Der Beklagte hat in Kenntnis der Rechtsauffassung des erstinstanzlichen Gerichts, welche er erst durch die Entscheidungsgründe des Urteils erlangt hat, zu dieser Rechtsfrage in seiner Berufungsbegründung sowohl zu der s.E. unrichtige Rechtsauffassung im Detail Stellung genommen, was – einen rechtzeitigen gerichtlichen Hinweis unterstellt – bereits in erster Instanz zu einer intensiveren Auseinandersetzung mit dieser Rechtsfrage Anlass gegeben hätte, als auch hilfsweise die – nach Ansicht des erstinstanzlichen Gerichts notwendige, aber auch hinreichende – Aufrechnungserklärung abgegeben.
3. Hätte das erstinstanzliche Gericht – bei fiktiver Betrachtung – einen entsprechenden Hinweis erteilt und hätte der Beklagte daraufhin denselben Vortrag gehalten wie nunmehr im Berufungsrechtszug, so hätte sich das erstinstanzliche Gericht entweder wegen einer Änderung seiner eigenen – materiell-rechtlichen – Rechtsposition oder im Hinblick auf die nunmehr vorliegende Aufrechnungserklärung mit dem Anspruch des Beklagten auf Wertersatz befassen müssen. Nach Heilung des Verfahrensmangels in der Berufungsinstanz erfordert die weitere Verhandlung der Rechtssache einerseits, dass den Prozessparteien, insbesondere der Klägerin, hinreichend Gelegenheit gegeben wird, zu den für die Beurteilung eines Anspruchs des Beklagten gegen die Klägerin auf Wertersatz maßgeblichen tatsächlichen Umständen überhaupt bzw. ergänzend vorzutragen, und andererseits bei Beibehaltung der bisherigen Grundpositionen eine sehr aufwendige und umfangreiche Beweisaufnahme. Denn der Beklagte hat den tatsächlichen Umfang seiner Leistungen mit hinreichender Substanz dargelegt, insbesondere auch durch die Vorlage einer Schlussrechnung mit einzelnen Abrechnungspositionen für die erbrachten Teilleistungen. Das bisherige pauschale Bestreiten jeglicher Werthaltigkeit der Leistungserbringung des Beklagten ist prozessual unerheblich, worauf der Senat die Klägerin im Termin der mündlichen Verhandlung bereits aktenkundig hingewiesen hat. Der Klägerin ist nunmehr Gelegenheit zu geben, ihr Bestreiten zu substanziieren. Dabei ist darauf zu verweisen, dass ein Wertersatz schon für Maßnahmen des Rückbaus, der Entkernung des Bestandsgebäudes und der Entsorgung der Abbruchmaterialien in Betracht kommt und dass die Klägerin eine gemeinsame Feststellung des Leistungsstandes dadurch vereitelte, dass sie auf die Aufforderung des Beklagten zur Abnahme der von ihm erbrachten Teilleistungen nicht angemessen reagierte.
III. Die angefochtene Entscheidung leidet darüber hinaus an einer Verletzung des materiellen Rechts, worauf für die weitere Verhandlung und Entscheidung in dieser Rechtssache hinzuweisen ist.
1. Allerdings ist das Landgericht entgegen der Auffassung des Beklagten zu Recht davon ausgegangen, dass für den streitgegenständlichen Bauvertrag vom 26.05.2023 zugunsten der Klägerin ein Widerrufsrecht nach §§ 650l Satz 1, 650i Abs. 1 Alt. 2 BGB begründet worden ist. Die Vorschriften über den Verbraucherbauvertrag sind auf das streitgegenständliche Vertragsverhältnis anwendbar.
a) Die Prozessparteien erachten übereinstimmend und zutreffend den subjektiven Anwendungsbereich der vorgenannten Vorschriften für eröffnet. Die Klägerin ist Verbraucherin i.S.v. § 13 BGB und der Beklagte ist Unternehmer i.S.v. § 14 BGB.
b) Der streitgegenständliche Bauvertrag vom 26.05.2023 ist seinem Charakter nach als Verbraucherbauvertrag i.S.v. § 650i Abs. 1 Alt. 2 BGB zu bewerten.
aa) Nach § 650i Abs. 1 Alt. 2 BGB sind Verbraucherbauverträge Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Diese Legaldefinition bedarf der Gesetzesauslegung. Diese wird hier in besonderer Weise durch die Gesetzesgenese beeinflusst.
Auslöser der nationalen gesetzlichen Regelungen zum Thema „Verbraucherbauvertrag“ war der Umsetzungsbedarf der Richtlinie Nr. 2011/83/EU (sog. Verbraucherrechte-Richtlinie – VRRL), welche den Schutz von Verbrauchern bei besonderen Vertragsabschlussformen, den sog. Fernabsatz- und Haustürgeschäften, im EU-Binnenmarkt mit vollständiger Harmonisierung regelte. Nach dem ausdrücklichen Wortlaut der VRRL waren vom sachlichen Anwendungsbereich dieser Richtlinie Verträge über dingliche Rechte, Bauverträge über die Errichtung eines neuen Gebäudes bzw. über erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude sowie Wohnungsmietverträge ausgenommen. Diese sog. Bereichsausnahmen waren nach dem zutreffenden Verständnis des Unionsrechts eng auszulegen, um die Vollharmonisierung des Verbraucherrechtsschutzes nicht zu gefährden. Die Bereichsausnahmen wurden vom europäischen Normgeber damit begründet, dass in vielen EU-Mitgliedsstaaten für die aufgeführten besonderen Rechtsgeschäfte bereits spezielle verbraucherschützende Vorschriften existierten, deren Bestand nicht gefährdet werden sollte. In Deutschland traf diese Prämisse zwar für Grundstücksgeschäfte, insbesondere im Hinblick auf den Zwang zur notariellen Beurkundung einschließlich obligatorischer Belehrungen und Hinweise, und auf Wohnungsmietverträge, insbesondere im Hinblick auf das sog. soziale Wohnungsmietrecht, zu, nicht aber für die o.a. Bauverträge. Mit dem Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts sollte diese Verbraucherschutzlücke geschlossen werden durch eine spezifische Schutzvorschrift für Bauverträge der oben beschriebenen Art, welche der deutsche Gesetzgeber als Verbraucherbauverträge bezeichnete und definierte. Aus dieser Gesetzesgenese folgt, dass die Begrifflichkeiten in § 650i Abs. 1 BGB nicht eigenständig und nach einem spezifischen nationalen Verständnis, sondern im Sinne der Bereichsausnahme der Verbraucherrechte-Richtlinie und nach unionsrechtlichen Maßstäben auszulegen sind. Die vorstehende Schlussfolgerung wird durch die Gesetzesmaterialien bekräftigt: Schon der Gesetzesentwurf (vgl. BT-Drs. 18/8486 v. 18.05.2016) verweist auf diesen Zusammenhang. Ihm ist nicht etwa zu entnehmen, dass für Bauverträge aller Art ein Verbraucherrechteschutz geschaffen werden sollte. In der Begründung heißt es zu § 650h BGB-E (Verbraucherbauvertrag) vielmehr, dass dessen Anwendungsbereich an die Vorgaben der VRRL anschließe. Die in dieser Richtlinie vorgesehene Bereichsausnahme ermögliche es dem nationalen Gesetzgeber nicht nur, sondern mache es sogar notwendig, für diesen Bereich (sic!) eigene, weitergehende Vorgaben zur Information des Vertragspartners einzuführen (vgl. BT-Drs. 18/8486, S. 61).
bb) Sowohl im Rahmen der teleologischen, also an dem Gesetzeszweck orientierten Gesetzesauslegung als auch im Rahmen der systematischen, also am Gesetzesaufbau orientierten Auslegung folgt aus der vorbeschriebenen Gesetzesgenese unmittelbar, dass der deutsche Gesetzgeber gerade keine verbraucherschützende Regelung mit einem eigenständig definierten sachlichen Anwendungsbereich erlassen wollte, sondern lediglich für die als Schutzlücke empfundene Bereichsausnahme von §§ 312 ff. BGB, welche aus der VRRL in § 312 Abs. 3 Nr. 3 BGB a.F. (jetzt § 312 Abs. 2 Nr. 3 BGB) übernommen worden war, einen Verbraucherrechtsschutz schaffen wollte (so auch BGH, Urteil v. 16.03.2023 – VII ZR 94/22 – BGHZ 236, 347, in juris Rz. 21-24; vgl. auch Jurgeleit in: Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, Kompendium des Baurechts, 6. Aufl. 2025, 2. Teil, Rn. 154).
cc) Bei der Analyse des Wortlauts der zitierten Vorschrift, welche dem Wortlaut der in der Richtlinie bestimmten Bereichsausnahme entspricht, kommt es entgegen vereinzelter Stimmen in der Literatur weniger auf die vertragsschließenden Parteien an. Zwar wird einerseits der Begriff „Unternehmer“ in der Einzahl verwendet; hieraus ist aber nicht zu folgern, dass sämtliche Bauleistungen zur Errichtung des Gebäudes oder zum erheblichen Umbau des Bestandsgebäudes von demselben Unternehmer geschuldet werden müssen. Denn auch der Begriff „Verbraucher“ wird in der Einzahl verwendet, ohne dass daraus zu schlussfolgern ist, dass die verbraucherschützenden Regelungen nicht anwendbar sein sollten, wenn u.U. nicht nur ein Verbraucher, sondern zwei oder mehrere Verbraucher als Besteller auftreten. Die Verwendung der Einzahl für die Bezeichnung der Vertragspartner entspricht vielmehr der in der Gesetzgebung typischen und insbesondere im vertraglichen Schuldrecht geübten Gepflogenheit, die Vertragspartner regelmäßig in der Einzahl aufzuführen, ohne damit die Anwendbarkeit der Vorschriften für mehrgliedrige Vertragspartner ausschließen zu wollen. Maßgeblich für die Auslegung nach dem Wortlaut sind die Formulierungen zu den beiden alternativen Vertragsgegenständen. Es geht – einschränkend – nur um solche Bauverträge, die entweder die Errichtung eines neuen Gebäudes oder den erheblichen Umbau eines Bestandsgebäudes jeweils als Ganzes zum Gegenstand haben. Da beide Alternativen gleichrangig im Normtext aufgeführt werden, kann hieraus abgeleitet werden, dass es für den sachlichen Anwendungsbereich nicht darauf ankommen soll, ob sich die Vertragsleistungen auf ein neues oder ein Bestandsgebäude beziehen. Die Gleichbehandlung beider Alternativen muss auf Umständen beruhen, welche die Art und den Umfang der nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen betreffen.
dd) Die – hier nicht einschlägige – Formulierung „Errichtung eines neuen Gebäudes“ bezeichnet einen Vertragsgegenstand, welcher nach allgemeinem Sprachgebrauch die Situation eines Generalübernehmers bzw. eines Generalunternehmers sämtlicher für das konkrete Werk erforderlicher Bauleistungen umfasst. Bereits für diesen Begriff kommt es nicht darauf an, ob Gegenstand des Bauvertrages sämtliche typischerweise für einen Neubau anstehenden Bauleistungen sind, sondern nur darauf, dass alle vom Besteller – auch in Ausübung seiner Privatautonomie – für die Errichtung des Neubaus für erforderlich gehaltenen Bauleistungen von dem Vertragspartner geschuldet werden. Die Alternative „erheblicher Umbau eines Bestandsgebäudes“ soll nach dem Vorausgeführten und unter Berücksichtigung des unionsrechtlichen Kontextes zur ersten Alternative gleichwertig sein, d.h. auch, dass es insoweit immer auf eine wertende Betrachtung ankommt. Im Erwägungsgrund 26 VRRL wird in positiver Hinsicht auf eine Vergleichbarkeit des Umbaus mit einer Neuerrichtung (im Sinne eines normativen Gleichstehens) und in negativer Hinsicht auf eine Abgrenzung des Umbaus von bloßer Instandsetzung verwiesen (ebenso Jurgeleit, a.a.O., Rn. 160, 162; noch Meier in: Staudinger, BGB, 2025, § 650i Rn. 49). Danach sind einzelne Instandsetzungsarbeiten entweder am Dach oder an der Fassade oder an der Heizungsanlage oder an den Sanitäranlagen (vgl. OLG Frankfurt, Hinweisbeschluss v. 06.03.2023 – 29 U 115/22 – NZBau 2023, 786, in juris Rz. 11) keine erheblichen Umbaumaßnahmen, aber auch andere einzelne Fallgestaltungen als nicht ausreichend i.S. einer „erheblichen Umbaumaßnahme“ zu bewerten, so der bloße Anbau eines Wintergartens an ein Bestandsgebäude (ErwG 26 VRRL) oder die Errichtung eines Rettungsturms bzw. eines Senkrechtlifts vor der Fassade (vgl. BGH, Urteil v. 30.08.2018 – VII ZR 243/17 – NJW 2018, 3380, in juris Rz. 16) oder der Anbau von Balkonen mit Außentreppe (vgl. OLG Stuttgart, Urteil v. 21.12.2021 – 10 U 139/21 – NZBau 2022, 404, in juris Rz. 59) oder der Innenausbau eines Gebäudegeschosses (vgl. KG Berlin, Urteil v. 16.11.2021 – 21 U 41/21 – NZBau 2022, 401, Rz. 21 ff.) oder isolierte Arbeiten an den Außenanlagen eines Gebäudes (OLG Celle, Hinweisbeschluss v. 28.03.2022 – 6 U 6/22 – BauR 2022, 1648, in juris Rz. 8). Ebenso wie bei der ersten Alternative ist nicht entscheidend, was im Allgemeinen für einen Umbau oder eine Modernisierung eines Bestandsgebäudes erforderlich sein mag, sondern, ob die vom Besteller in Auftrag gegebenen Bauleistungen in ihrer Gesamtschau einem Bauvorhaben von der Größenordnung eines Neubaus entsprechen.
ee) Zusammenfassend kommt es für die Frage, ob ein erheblicher Umbau eines Bestandsgebäudes i.S. des § 650i Abs. 1 Alt. 2 BGB vorliegt, im Wege einer normativen Bewertung darauf an, ob sich der Gesamtcharakter der Immobilie verändert, der Umbau also dem Gebäude das Gepräge eines Neubaus gibt, nicht jedoch darauf, ob tatsächlich sämtliche Gewerke, welche typischerweise bei einem Neubau erforderlich sind, auch für den Umbau beauftragt werden (vgl. Jurgeleit, a.a.O., Rn. 39; Busche in: MüKo-BGB, 9. Aufl. 2023, § 650i Rn. 6 f.). Der Senat schließt sich der bereits vom Landgericht vertretenen und begründeten Auffassung an, dass ein „Bauen aus einer Hand“ auch dann vorliegen kann, wenn einzelne Gewerke von untergeordneter Bedeutung aus dem Leistungsumfang des Bauvertrages ausgenommen sind, die wesentlichen Arbeiten aber dennoch nur von einem Generalunternehmer bzw. -übernehmer geschuldet sind.
ff) Nach diesen Maßstäben betrafen die Bauleistungen, mit denen der Beklagte von der Klägerin in einem einheitlichen Bauvertrag betraut wurde, einen erheblichen Umbau, indem eine vollständige Entkernung, eine sehr umfassende Sanierung des Rohbaus einschließlich intensiver Eingriffe in den Baukörper (statische Ertüchtigung, Schaffung neuer Fenster- und Türöffnungen), ein das gesamte Gebäude erfassender Innenausbau bezüglich der Fußböden, Wände, Decken und der Treppe und umfangreiche Elektroarbeiten vereinbart wurden. Der Vergleichbarkeit der Intensität dieser Eingriffe in die Bestandssubstanz mit einem Neubau steht nicht entgegen, dass einzelne Bestandteile des Bestandsgebäudes unverändert bleiben sollten. Es kommt deswegen bei wertender Betrachtung auch nicht entscheidungserheblich darauf an, ob die Klägerin einzelne andere Bauleistungen, welche nicht vom Bauvertrag mit dem Beklagten erfasst wurden, in Eigen- oder Drittleistung auszuführen gedachte.
2. Ist der Bauvertrag der Prozessparteien vom 26.05.2023 nach den Vorausführungen als Verbraucherbauvertrag zu qualifizieren, so führte der – unstreitig fristgerechte – Widerruf ihrer Vertragserklärungen durch die Klägerin nach § 355 Abs. 1 Satz 1 BGB dazu, dass die Vertragsparteien wechselseitig an ihre vertraglichen Primärpflichten nicht mehr gebunden waren. Die Wirkung tritt ex nunc, d.h. für die Zeit nach dem Zugang der Widerrufserklärung beim Unternehmer, ein (vgl. nur Grüneberg in: Grüneberg, BGB, 84. Aufl. 2025, § 355 Rn. 12 m.w.N.). Danach war die Klägerin zu weiteren Zahlungen von Werklohn nicht mehr verpflichtet, der Beklagte schuldete ab diesem Zeitpunkt keine Erbringung von Bauleistungen mehr, und zwar weder im Rahmen einer primären noch im Rahmen einer sekundären Leistungspflicht (Gewährleistung). Hiervon zu unterscheiden sind jedoch die weiteren, kraft Gesetzes eintretenden Rechtsfolgen des wirksamen Widerrufs nach §§ 355 Abs. 3, 357e BGB.
a) Der Widerruf begründet nicht etwa – wie das Landgericht angenommen hat – jeweils einseitige Rückgewährpflichten, sondern eine wechselseitige Verpflichtung der Vertragsparteien zur Rückgewähr der aufgrund des widerrufenen Vertrags empfangenen Leistungen. Die sich aus dem Widerruf ergebenden Rückgewährpflichten beider Vertragsparteien sind in entsprechender Anwendung von § 348 BGB Zug um Zug zu erfüllen; die Vorschriften der §§ 320 und 322 BGB finden entsprechende Anwendung (a.A. Fritsche in: MüKo-BGB, a.a.O., § 357e Rn. 5: Leistungsverweigerungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB). Macht der Unternehmer gegenüber dem Verbraucher seinen Rückgewähranspruch nach wirksam widerrufenem Verbraucherbauvertrag geltend, so steht ihm gegen den Rückzahlungsanspruch des Verbrauchers ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 Abs. 1 BGB zu, ohne dass es hierfür der Erklärung der Aufrechnung bedürfte. Daran, dass der Beklagte hier seine Ansprüche aus dem Rückgewährschuldverhältnis im Prozess geltend gemacht hat, kann kein Zweifel bestehen.
b) Es ist weiter darauf zu verweisen, dass das Rückgewährschuldverhältnis nach dem wirksamen Widerruf eines Verbraucherbauvertrages nach §§ 355 Abs. 3, 357e BGB dadurch geprägt ist, dass der Verbraucher vorrangig die empfangenen Leistungen in Natur herauszugeben hat, was bei einer Mehrheit von empfangenen Leistungen für jede einzelne Leistung zu prüfen ist. Nur für den Fall, dass eine Herausgabe der Einzelleistung ihrer Natur nach objektiv nicht möglich ist, schuldet der Verbraucher nach dem Gesetzeswortlaut Wertersatz nach den ebenfalls gesetzlich festgelegten Maßstäben, nämlich auf der Grundlage der vereinbarten Vergütung. Auch wenn im vorliegenden Einzelfall u.U. für sämtliche Leistungen des Beklagten eine Herausgabemöglichkeit ausgeschlossen sein sollte, kann die Rechtsanwendung hiervon nicht abhängig sein. Besteht aber der Rückgewähranspruch des Unternehmers sowohl aus einzelnen Herausgabeansprüchen als auch aus einem (saldierten) Zahlungsanspruch, so ist es ihm nicht ohne Weiteres möglich, bezüglich des Zahlungsanspruchs eine hinreichend bestimmte Aufrechnungserklärung, wie vom Landgericht gefordert, abzugeben. Bezüglich seiner vorrangigen Herausgabeansprüche, z.B. bezogen auf die auf der Baustelle gelagerten Baumaterialien oder Fertigbauteile (z.B. OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss v. 11.09.2023 – I-22 U 135/23 – NZBau 2024, 30), handelt es sich um nicht aufrechenbare – d.h. zur Rückgewähr von Abschlagszahlungen gleichartige – Ansprüche.
c) Der Anspruch des Unternehmers auf Wertersatz, für den § 357e BGB eine eigenständige, verschuldensunabhängige Anspruchsgrundlage darstellt (vgl. BT-Drs. 18/8486, S. 38 zu Nummer 6 (§ 357d BGB-E – Rechtsfolgen des Widerrufs bei Verbraucherbauverträgen), ist – entgegen einer in der obergerichtlichen Rechtsprechung vereinzelt vertretenen Auffassung (vgl. OLG Rostock, Beschluss v. 23.11.2022 – 4 U 14/22 – BauR 2023, 979,) – ohne die Erteilung einer prüffähigen Schlussrechnung fällig und steht damit dem Rückzahlungsanspruch des Verbrauchers entgegen. Nach § 355 Abs. 3 Satz 1 BGB hat der Verbraucher seine Rückgewährverpflichtung unverzüglich zu erfüllen. Eine Abhängigkeit von einer prüffähigen Abrechnung ist nicht normiert. Entsprechende Ausführungen des Unternehmers sind allenfalls im Rahmen der schlüssigen Darlegung der Höhe seines Anspruchs auf Wertersatz erforderlich. Diese – in Rechtsprechung und Literatur umstrittene – Rechtsfrage ist jedoch für die Entscheidung im vorliegenden Rechtsstreit nicht entscheidungserheblich, denn der Beklagte hat hier seine erbrachten Teilleistungen prüffähig abgerechnet.
d) Für die Höhe des Anspruchs auf Wertersatz ist darauf zu verweisen, dass es nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut nicht darauf ankommt, ob ein Wertzuwachs bei der Klägerin eingetreten ist. Abzurechnen ist nach den Vertragspreisen und insoweit nach Bruttopreisen (also zzgl. Mehrwertsteuer), denn es geht um die erbrachten Leistungen des Unternehmers und mithin um einen umsatzsteuerpflichtigen Leistungsaustausch. Sollten die bis zum Widerruf erbrachten Teilleistungen Mängel aufweisen, kann der Besteller – hier die Klägerin – eine Mangelbeseitigung nicht mehr verlangen und auch keine sonstigen Gewährleistungsrechte mehr geltend machen; nach h.M. ist der Wertersatz entsprechend § 638 BGB zu mindern (vgl. Grüneberg, a.a.O., § 357e Rn. 2; Langjahr in: BeckOK-BauvertrR, Stand: 15.08.2025, § 357e BGB Rn. 9; Reiter/Schott in: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Großkomm. BGB, Stand 01.07.2025, § 357e Rn. 30), im Falle der Unbrauchbarkeit auch auf Null.
C.
I. Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.
II. Die weiteren Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 sowie 543, 544 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
III. Die Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 312 ff. BGB
§§ 320 und 322 BGB
§ 650i BGB
§ 357e BGB
§ 13 BGB
§ 14 BGB
§ 348 BGB
§ 638 BGB
§ 650i Abs. 1 BGB
§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 347 Abs. 1, 355 und 650i BGB
§ 650i Satz 2, 356e BGB
§ 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 139 Abs. 2 ZPO
§ 650l Satz 1, 650i Abs. 1 Alt. 2 BGB
§ 650i Abs. 1 Alt. 2 BGB
§ 312 Abs. 3 Nr. 3 BGB
§ 312 Abs. 2 Nr. 3 BGB
§ 355 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 355 Abs. 3, 357e BGB
§ 320 Abs. 1 BGB
§ 355 Abs. 3 Satz 1 BGB
§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 sowie 543, 544 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO
Art. 103 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 236, 347
NZBau 2023, 786
NJW 2018, 3380
NZBau 2022, 404
NZBau 2022, 401
NZBau 2024, 30
VII ZR 94/22
29 U 115/22
VII ZR 243/17
10 U 139/21
21 U 41/21
6 U 6/22
22 U 135/23
4 U 14/22