Landgericht Itzehoe (Schleswig-Holstein, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-10-30, Aktenzeichen 6 O 90/23
ECLI: ECLI:DE:LGITZEH:2024:1030.6O90.23.00

Tenor:
Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 11.825,51 € festgesetzt. Hiervon entfallen 10.771,41 € auf die Klage und 1.054,10 € auf die Widerklage.

Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von der Beklagten Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnungen in einem Gewerberaummietverhältnis. Widerklagen nimmt die Beklagte die Klägerin auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, die ihr durch die Abwehr der klägerischen Forderungen entstanden sind, in Anspruch.
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über Gewerberäume im Stadtzentrum Sch., ...weg/...straße in xxxxx Sch. zur Ladeneinheit Nr. 3, EG auf der Grundlage des Mietvertrages vom 1. Dezember/2. Dezember 2005. Die Räume befinden sich in einem Einkaufszentrum. Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte ist Mieterin. Mit dem Centermanagement ist aktuell die V. Company Shoppingcenter Management GmbH beauftragt.
Gemäß Punkt 5 des Mietvertrages sind Miete und Nebenkostenvorauszahlungen bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu zahlen. Mit dem 3. Nachtrag vom 23.01./07.02.2017 zum Mietvertrag vom 01./02.12.2005 vereinbarten die Parteien die Größe der Mietfläche mit 794,92 m². Unter § 1 Ziffer 1.2, 5. Absatz der 3. Nachtragsvereinbarung findet sich folgende Regelung:
"Ab dem 01.01.2017 gilt die Mietflächengröße des neuen Aufmaßes (794,92 m²) gemäß vorangehender Aufstellung dieses Nachtrages als Basis für die Abrechnung der vereinbarten Betriebs- und Nebenkosten."
Unter § 13 des Mietvertrages vom 01./02.12.2005 vereinbarten die Parteien die Umlegung sämtlicher Nebenkosten des "Stadtzentrum Sch.". Einzelne der hiernach umzulegen Nebenkosten werden unter § 13.2 aufgeführt. Hierunter werden auch die "Raumkosten für Büro-, Verwaltungs- und Technikräume sowie Gemeinschaftseinrichtungen, Gemeinschaftssozialräume, Kunden-WC usw." genannt, welche auf Grundlage örtlicher Vergleichsmieten umzulegen seien. Wegen des Inhalts des Mietvertrags wird auf die Anlage K1 (Blatt 1 bis 24 des Anlagenbandes der Klägerin) Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 2. März 2020 rechnete die Klägerin über die Kosten "Büro-, Verwaltungs-Gemeinschaftssozialräume/Kunden WC" für das Jahr 2017 ab. Die Abrechnung weist eine Nachforderung der Klägerin in Höhe von 2.231,79 € aus. Wegen des Inhalts der Abrechnung wird auf die Anlage K3 (Blatt 39 des Anlagenbandes der Klägerin) Bezug genommen.
Ferner rechnete die Klägerin ebenfalls mit Schreiben vom 2. März 2020 über Betriebskosten für das Jahr 2017 ab. Die Abrechnung weist eine Nachforderung der Klägerin in Höhe von 1.552,72 € aus. Die Abrechnung weist im Betreff die Angabe Anfangszeichen auf Abrechnung der Betriebskosten 01.01.2017 - 31.12.2017" sowie in der folgenden Zeile "Abrechnung der Kalt-/Abwasserkosten 01.01. 2017 - 31.12.2017" aus. Wegen des Inhalts der Abrechnung wird auf die Anlage K4 (Blatt 40-48 des Anlagenbandes der Klägerin) Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 23. Februar 2022 rechnete die Klägerin gegenüber der Beklagten die Betriebs-, Heiz- sowie die Kalt- und Abwasserkosten für das Jahr 2018 ab. Die Abrechnung weist eine Nachforderung der Klägerin in Höhe von 6.986,90 € aus. Wegen des Inhalts der Abrechnung wird auf die Anlage K5 (Blatt 49-66 des Anlagenbandes der Klägerin) Bezug genommen.
Die Beklagte legte noch im Jahr 2020 gegen die Abrechnungen der Klägerin durch Rechtsanwaltsschreiben ihrer hierzu außergerichtlich beauftragten Prozessbevollmächtigten Widerspruch ein.
Die Beklagte forderte die Klägerin durch ihre Verwalterin mehrfach schriftlich unter Fristsetzungen zur Zahlung der abgerechneten Nachforderungen auf. Ein Ausgleich durch die Beklagte erfolgte nicht. Mit Rechtsanwaltsschreiben vom 3.8.2022 forderte die Prozessbevollmächtigte der Klägerin die Beklagte auf, die Nachforderung in Höhe von insgesamt 10.771,41 € sowie vorgerichtlich entstandene Rechtsanwaltskosten in Höhe von 816,34 € bis zum 19.8.2022 zu zahlen. Ein Ausgleich der Forderung erfolgt auch hierauf nicht.
Ende des Jahres 2023 verlangte die Beklagte durch ihre Prozessbevollmächtigte gegenüber der Klägerin Einsicht in die, den streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen zugrunde liegenden Belege. Es wurde ein Termin zur Einsichtnahme in die Belege für den 10.01.2024 vereinbart. Der Termin fand nicht statt, wobei die Gründe hierfür zwischen Parteien streitig sind. Die Klägerin verlangte jedenfalls in der Folgezeit Einsicht in die Originale der Belege. Eine Einsichtnahme wurde lediglich in digitalisierter Form angeboten, jedoch von der Beklagten nicht wahrgenommen. Eine Einsichtnahme in die Originalbelege konnte bislang durch die Klägerin nicht realisiert werden, da diese nach dem Scanvorgang unsortiert abgelegt wurden und jedenfalls bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht in geordneter Form herausgesucht und vorgelegt wurden.
Die Klägerin meint, ihre Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen seien inhaltlich sowohl formal als auch materiell richtig und ordnungsgemäß, ihre Forderungen fällig und durchsetzbar. Sie meint, einer Verwirkung stehe bereits der Umstand entgegen, dass die Beklagte seit Jahren kritisiere, dass Nebenkostenabrechnungen seit der Übernahme des Centermanagements durch die derzeit beauftragte V. Company Shoppingcenter Management GmbH nicht schnell genug erstellt würden. Aufgrund dieses Umstands habe die Beklagte nicht darauf vertrauen dürfen, dass eine Abrechnung nicht mehr folgen würde.
Preissteigerungen hinsichtlich der Kosten der Beleuchtung sowie der Kosten der Müllabfuhr seien auf entsprechende Preissteigerungen der Anbieter zurückzuführen. Hierüber hätte sich die Beklagte durch Belegeinsicht vergewissern können. Die Unterteilung der Kostenpositionen "Gebäudereinigung" sowie "Hausreinigung" beruhe auf einem entsprechenden Leistungsverzeichnis des Versorgervertrags. Im Übrigen sei für sämtliche der abgerechneten Kostenpositionen deren Umlage mietvertraglich vereinbart.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass es ausreichend sei, dass sie der Beklagten lediglich eine Belegeinsicht in digitaler Form angeboten habe. Die Klägerin und ihre Verwalterin arbeiteten in der Zuordnung der Rechnungsbelege seit Jahren digital. Hierzu trägt sie vor, dass die bei der Verwalterin eingehenden Belege zunächst an den Scandienstleister S. übergeben und von diesem gescannt würden und die digitalen Belege anschließend in der Verwaltungssoftware SAP zugeordnet und verarbeitet würden. Rechnungen und Bescheide, welche ohnehin originär digital an die Klägerin gerichtet würden, würden ebenfalls vom Dienstleister S. gescannt und in SAP der Wirtschaftseinheit und dem Buchungskreis zugeordnet. Damit würden alle Rechnungen papierfrei systemisch gebucht, der Wirtschaftseinheit zugeordnet und auch auf dieser Basis von der Klägerin bezahlt. Aus diesen digitalen Belegen würden die Kosten ermittelt und die Abrechnungen erstellt. Was im System nicht als digitaler Beleg vorhanden sei, könne nicht bezahlt und gegenüber dem Mieter nicht abgerechnet werden.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 10.771,41 € nebst Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 29.03.2023 zu zahlen;
2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 816,34 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 29.03.2023 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
Die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt die Beklagte,
die Klägerin zu verurteilen, an sie 1.054,10 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.09.2022 zu zahlen.
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte beruft sich gegenüber den Forderungen der Klägerin auf die Einrede der Verjährung. Zudem meint sie, die Ansprüche der Klägerin seien verwirkt.
Die Beklagte bestreitet, dass die mit der Abrechnung vom 2. März 2020 abgerechneten Kosten für Büro-, Verwaltungs- und Technikräume sowie Gemeinschaftseinrichtungen, Gemeinschaftssozialräume, Kunden-WC sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach entstanden sein. Ferner ist der Ansicht, dass die Abrechnung weder formell noch materiell wirksam sei. Sie beruft sich zudem auf Verwirkung und Verjährung. Außerdem sei die Geltendmachung der Kosten präkludiert. Zudem hätten die Kosten nicht gesondert abgerechnet werden dürfen, sondern hätten Gegenstand der Betriebskostenabrechnung sein müssen. Die von der Klägerin gewählte Berechnungsgrundlage sei nicht verständlich und werde bestritten.
Gegen die Betriebskostenabrechnung für 2017 beanstandet die Beklagte, dass die Gesamtfläche abweichend von den Gesamtflächen Angaben der Vorjahresabrechnungen angegeben werden. Ferner bestreitet die Beklagte die Höhe der Beleuchtungskosten unter Verweis darauf, dass diese um über 40.000 € gestiegen seien. Die Kosten der Müllabfuhr seien um ca. 4000 € gestiegen. Die Kosten der Gebäudereinigung sein um mehr als 10.000 € gestiegen, die Kosten der Hausreinigung seien um ca. 5000 € gestiegen. Nicht nachvollziehbar sei außerdem, dass die Hauswartkosten um 40.000 € gestiegen sein. Die Höhe der abgerechneten Kosten werde insoweit bestritten, als die Kostensteigerungen nicht nachvollziehbar seien. Zudem beanstandet die Beklagte die Aufteilung der einzelnen Kostenpositionen hinsichtlich "Reinigungsmaterials", "Reinigung Haus", "Reinigung Matten/Teppiche", "Reinigung außen". Zudem beanstandet die Beklagte, dass Kosten unter der Position "Material Hausmeister" abgerechnet würden. Die Beklagte meint, solche Kosten seien nicht umzulegen. Ferner ist sie der Auffassung, dass die darunter abgerechneten 5.000,- € für den Austausch von Beleuchtungsmitteln unter die Position "Kosten der Beleuchtung" zu erfassen wären. Die in der Betriebskostenabrechnung angegebene Höhe der Grundsteuern weiche von der in der Erläuterung zu den Betriebskosten angegebenen Höhe ab. Insoweit bestreitet die Beklagte die Höhe der umgelegten Grundsteuern. Unterhalb den Kosten für den Winterdienst seien nach der Erläuterung der Klägerin hierzu auch Kosten erfasst, die durch den Ausgleich einer Forderung aus dem Winter 2015/2016 stamme. Diese Kosten seien nicht mehr mit einer Abrechnung für den Zeitraum 2017 umlegungsfähig. Auch der Abzug für den Stromverbrauch der Heizung sowie für die Tiefgarage im Rahmen der Kosten der Beleuchtung sei nicht nachvollziehbar.
Die Beklagte bestreitet auch, dass die mit der Betriebskostenabrechnung vom 23. Februar 2022 abgerechneten Kosten dem Grunde und der Höhe nach entstanden seien. Auch diese Abrechnung sei nach Auffassung der Beklagten weder formell noch materiell wirksam. Ferner beruft sich die Beklagte auch hier auf eine Präkludierung der Forderung sowie auf Verwirkung und Verjährung. Sie beruft sich insoweit auch hier auf ihr mit dem Widerspruch vom 6. April 2022 vorgebrachte Einwendungen. Wegen deren Inhalt wird auf Blatt 22-27 der Akten Bezug genommen.
Die Beklagte beruft sich auf ein Zurückbehaltungsrecht, das daraus resultiere, dass ihr bislang die Einsicht in die Originalbelege zu den Nebenkostenabrechnungen verweigert worden sei.
Mit Rechtsanwaltsschreiben vom 6. August 2024 bot die Prozessbevollmächtigte der Klägerin der Beklagten Einsicht in die Originalbelege der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2017 und 2018 für frühestens im November 2024 an.
Hilfsweise beruft sich die Beklagte auf eine Hilfsaufrechnung in Höhe von 11.587,75 €, resultierend auf einem Anspruch auf Rückzahlung von geleistet Nebenkostenvorauszahlungen aus den "bereits fälligen aber noch nicht abgerechnet Nebenkostenabrechnungen von diversen Jahren (zum Beispiel 2020)".
Hinsichtlich ihrer Widerklage meint die Beklagte, die Klägerin habe die ihr entstandenen Rechtsanwaltskosten zu erstatten, die ihr zur Abwehr der klägerischen Forderungen entstanden seien.
Die Klage ist der Beklagten am 24. Mai 2023 zugestellt worden über die Sache ist am 5. September 2024 mündlich verhandelt worden. Wegen des Inhalts der mündlichen Verhandlung wird Bezug genommen auf das Sitzungsprotokoll vom 5. September 2024 (Blatt 127-129 der Akten).
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist derzeit unbegründet.
I.
Die Klägerin kann derzeit keine Nachzahlung aus den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2017 und 2018 von der Beklagten verlangen.
1. Die Beklagte kann sich gegenüber den streitgegenständlichen Forderungen erfolgreich auf das von ihr ausgeübte Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB berufen. Ein Mieter kann gegenüber einer Betriebskostennachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB geltend machen, solange der Vermieter im keine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht (BGH, Urteil vom 8. März 2006 – VIII 38/11 -, Rn. 2 mwN; Urteil vom 7. Februar 2018 – VIII ZR 189/17 -, Rn. 25, jew. zitiert nach juris). Diese Voraussetzungen liegen vor.
Aufgrund des beiderseitigen Vortrags der Parteien steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Beklagte gegenüber der Klägerin im Laufe des Rechtsstreits die Einsicht in die Originalbelege zu den streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen verlangt hat. Ebenso steht aufgrund des beiderseitigen Vortrags der Parteien hierzu fest, dass die Klägerin bislang lediglich die Einsichtnahme in digitaler Form angeboten hat, eine Einsicht in die Originalbelege bislang aber nicht ermöglicht hat. Auch aus dem vorgelegten Rechtsanwaltsschreiben der Klägervertreterin, gerichtet an die Beklagtenvertreterin, vom 6. August 2024 geht hervor, dass eine Originaleinsicht frühestens für den November 2024 angeboten wurde. Vor dem Hintergrund, dass die Beklagte bereits seit Ende 2023, jedenfalls bereits mit E-Mailschreiben vom 9. Januar 2024, vorgelegt mit Schriftsatz vom 19.8.2024, Einsicht in die Originalbelege verlangt, ist diese zeitliche Verzögerung für die Beklagte auch vor dem Hintergrund, dass die Klägerin ihre Belege in Berlin lagert, nicht nachzuvollziehen. Zwingende Gründe und besondere, schutzwürdige Interessen der Klägerin, welche einen Anspruch der Beklagten auf Einsicht in die Originalbelege entfallen ließen, sind nicht dargelegt.
Der Beklagten steht ein Einsichtsrecht in die Originalunterlagen zu. Grundsätzlich erstreckt sich das Einsichtsrecht des Mieters im Rahmen der Belegeinsicht auf die Originalunterlagen, ohne dass er insoweit ein besonderes Interesse darlegen muss (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2021 – VIII ZR 66/20 -, Rn. 19 ff. mwN, juris).
Auch vor dem Hintergrund, dass die Klägerin vorträgt und hierauf verweist, dass die Buchhaltung bei der Klägerin bzw. des mit der Verwaltung der Liegenschaft beauftragten Unternehmens ausschließlich in digitaler Form erfolgt, folgt hieraus für das Belegeinsichtsrecht der Beklagten nichts anderes.
Zwar wird teilweise eine Ausnahme von dem Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege gemacht, wenn etwa der Vermieter auf ein papierloses Büro umgestellt hat und Rechnungen in einer elektronischen Form vorliegen, die auch vom Finanzamt akzeptiert werden bzw. wenn das vom Vermieter gewählte Scanverfahren zur Dokumentenspeicherung und Verwaltungsfälschung sicher ist (vgl. LG Hamburg, Teil-Urteil vom 30. April 2020 – 418 HKO 117/18 -, Rn. 30 mwN, juris). Auch kann es gemäß den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausnahmsweise in Betracht kommen, dass sich der regelmäßig auf Einsicht in die Belegoriginale gerichtete Anspruch des Mieters lediglich auf die Zurverfügungstellung von Kopien oder Scanprodukten beschränkt (BGH aaO, Rn. 26). Ein solcher Ausnahmefall kann hier aber nicht erkannt werden. Denn dass die Klägerin über die Originalbelege verfügt, ergibt sich aus dem Vorbringen der Klägerin, wonach diese sich in ihrem Sitz in Berlin befinden. Dass diese nach dem Scanvorgang nach der Büroorganisation bei der Klägerin und sortiert abgelegt werden, liegt im Verantwortungsbereich der Klägerin. Die von der Klägerin vorgebrachten Personalengpässe, aufgrund derer ihr bislang eine Vorlage der Originale nicht möglich gewesen sei, stellt nach Auffassung des Gerichts keinen zwingenden Hinderungsgrund dar, weshalb die Belegeinsicht der Klägerin auf die digitale Form beschränkt wäre. Es ist der Klägerin zumutbar, jedenfalls in angemessener Zeit nach dem Verlangen auf Einsicht in die Originalbelege diese herauszusuchen und der Beklagten zur Verfügung zu stellen. Im Übrigen wurde von der Klägerin auch nicht vorgetragen, dass, wie in dem von ihr zitierten Entscheidung des Landgerichts Hamburg (aaO) angeführt, das gewählte Scanerfahren zur Dokumentenspeicherung und –verwaltung fälschungssicher sei bzw. die elektronischen Belege vom Finanzamt akzeptiert würden.
Aufgrund des Zurückbehaltungsrechts ist die Klage als derzeit unbegründet abzuweisen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 7.2.2018 – VIII ZR 189/17, Rn. 27).
2. Mangels durchsetzbarer Hauptforderung besteht auch kein Anspruch der Klägerin auf die geltend gemachten Nebenforderungen.
II.
Die Widerklage hat keinen Erfolg. Die zulässige Widerklage ist unbegründet.
Der Beklagten steht kein Anspruch auf Ersatz der ihr entstandenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zu, die ihr für die Einlegung ihrer Widersprüche und Abwehr der hier streitgegenständlichen Nachforderungen von Nebenkosten entstanden sind. Sie kann daher von der Klägerin keine Erstattung ihrer Kosten in Höhe von 1.054,10 € verlangen. Eine Anspruchsgrundlage für die mit der Widerklage erhobene Forderung steht der Beklagten nicht zu.
Da es sich bei den vorgerichtlichen Rechtskosten nicht um Prozesskosten handelt, kommt ein prozessualer Erstattungsanspruch (§ 91 ZPO) nicht in Betracht. Auch ein materiellrechtlicher Kostenerstattungsanspruch besteht nicht. Ein solcher folgt noch nicht aus dem Umstand, dass die Klägerin die Beklagte, jedenfalls derzeit unberechtigt auf Zahlung in Anspruch genommen hat. Denn mit unberechtigten Ansprüchen konfrontiert zu werden, gehört zum allgemeinen Lebensrisiko, soweit nicht die Voraussetzungen einer speziellen Haftungsnorm vorliegen (BGH, Urteil vom 12.12.2006 - VI ZR 224/05 -, Rn. 14).
Es besteht auch kein Schadensersatzanspruch nach §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 2 iVm § 535 BGB. Zwischen den Parteien bestehen aufgrund des laufenden Mietverhältnisses zwar vertragliche Beziehungen. Eine Pflichtverletzung der Klägerin, die zu einem entsprechenden Schadensersatzanspruch führen könnte, kann nicht darin gesehen werden, dass die Klägerin die Zahlung der streitgegenständlichen Nebenforderungen von der Beklagten verlangt hat.
Hinsichtlich der Frage, ob die Geltendmachung einer im Ergebnis unberechtigten Forderung im Rahmen eines Vertragsverhältnis stets eine Pflichtverletzung darstellt, schließt sich das Gericht der Auffassung des OLG Köln (Urteil vom 26.05.2008 - 12 U 73/07 -, Rn. 58 ff., juris) an. Danach begründet die unberechtigte Geltendmachung vermeintlicher Ansprüche gegen den Vertragspartner für sich allein betrachtet noch keine Vertragsverletzung. Für einen Schadensersatzanspruch, etwa gerichtet auf Ersatz der Kosten, die für die Abwehr einer unberechtigten Forderung entstanden sind, bedarf es danach zusätzlich zu einer falschen Rechtsbehauptung und den hieraus gezogenen Folgerungen besondere, aus dem jedem Vertragsverhältnis innewohnenden Gebot der wechselnden Rücksichtnahme hergeleitete Umstände, die zur Annahme einer Vertragsverletzung führen (OLG Köln, aaO, Rn. 60). Beispielhaft werden hierfür in der zitierten Entscheidung etwa eine bessere Informationslage beim Anspruchsteller, die Intensität der Auswirkung der unberechtigten Geltendmachung beim Inanspruchgenommenen, die Dauer des Rechtsverhältnisses oder aber eine besondere Vertrauensbeziehung genannt, welche Veranlassung dazu geben könnten, einen vermeintlichen Anspruch gegenüber dem Gegner jedenfalls zunächst nicht geltend zu machen (OLG Köln, aaO).
Solche besonderen Umstände können hier mit der Geltendmachung der streitgegenständlichen Forderungen der Klägerin nicht festgestellt werden. Insbesondere folgt eine ersichtlich unberechtigte, für die Klägerin leicht erkennbare Vertragsverletzung nicht daraus, dass sie über die hier streitgegenständlichen Abrechnungszeiträume der Jahre 2017 und 2018 erst im März 2020 (für 2017) bzw. im Februar 2022 (für 2018) abgerechnet hat. Zwar sind die Abrechnungen damit erst deutlich nach der in § 556 Abs. 3 S. 2 BGB bestimmten Frist erteilt worden. Dies stellt aber keine Vertragsverletzung dar. Denn die in § 556 Abs. 3 S. 2 BGB für Wohnraummietverhältnisse geltende Ausschlussfrist findet keine analoge Anwendung auf Geschäftsraummietverhältnisse. Auch haben die Parteien unstreitig keine ausdrückliche Vereinbarung dahin getroffen, dass binnen Jahresfrist über die Nebenkosten abgerechnet werden muss. Eine entsprechende konkludente Vereinbarung kann nach Auffassung des Gerichts auch nicht daraus gezogen werden, dass in früheren, einige Jahre vor den hier streitgegenständlichen Abrechnungszeiträumen und vor dem Wechsel des Centermanagements durch das derzeit hiermit beauftragte Unternehmen tatsächlich binnen Jahresfrist über die Nebenkosten abgerechnet wurde, wie die Beklagte vorträgt. Es dürfte hierfür bereits an einem entsprechenden Erklärungswillen der Klägerin gefehlt haben. Für die von der Beklagten angeführten Verwirkung fehlt das hierfür erforderliche Umstandsmoment. Ein solches ist von der Beklagten nicht dargelegt worden.
Auch im Übrigen kann anhand des vorliegenden Sach- und Streitstands nicht festgestellt werden, dass der Klägerin bei der Erstellung der streitgegenständlichen Abrechnungen über die Nebenkosten eine Pflichtverletzung zur Last gelegt werden kann, die zu einer Verletzung ihrer aus dem Mietverhältnis folgenden Nebenpflichten führt. Hierbei berücksichtigt das Gericht auch, dass die ordnungsgemäße Erstellung einer Nebenkostenabrechnung aufgrund der rechtlichen Vorgaben hierzu durchaus als fehleranfällig bezeichnet werden kann, wie die hierzu ergangene, umfangreiche Kasuistik veranschaulicht. Daraus folgt zwar einerseits, dass der Vermieter bei der Abrechnung der Nebenkosten sorgfältig vorgehen muss, andererseits stellt nicht jeder Irrtum hierbei, der ggf. zu einer fehlerhaften Abrechnung mit den hiermit verbundenen nachteiligen Folgen für den Vermieter führt, gleich die Verletzung einer nebenvertraglichen Pflicht aus dem Mietverhältnis dar.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Insbesondere wurde durch die Erhebung der Widerklage kein Gebührensprung ausgelöst. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 247 BGB
§ 242 BGB
§ 91 ZPO
§ 535 BGB
§ 273 Abs. 1 BGB
§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB
§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 709 S. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 189/17
VIII ZR 66/20
18 HKO 117/18
VI ZR 224/05
12 U 73/07