Oberlandesgericht Hamm (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 2013-03-21, Aktenzeichen 18 U 133/12
ECLI: ECLI:DE:OLGHAM:2013:0321.18U133.12.00

Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 10. Juli 2012 verkündete Urteil der 6. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Bielefeld abgeändert.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 18.742,50 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 13.01.2012 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.
Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Beklagte ist eine ständig expandierende Unternehmensgruppe im C2 Süden, die über mehrere Jahrzehnte hinweg daher ihren Grundbesitz durch Erwerb angrenzender bzw. in unmittelbarer Nähe ihre Sitzes liegender Grundstücke im C2 Süden erweitert hat.
2005 verhandelte die Beklagte mit der E GmbH & Co. KG (nachfolgend: Verkäuferin) über einen Kauf deren Firmengrundstücks, das unmittelbar gegenüber dem Firmengrundstück der Beklagten in der C-Straße in C2 gelegen war. Mit Schreiben vom 09.02.2005 teilte die Beklagte der Verkäuferin jedoch dann mit, mangels derzeitigen weiteren Flächenbedarfs von einem Ankauf Abstand zu nehmen (A 2, GA 19).
Nachdem die Klägerin, eine Immobilienmaklerin, unter Hinweis auf eine Provisionspflicht in Höhe von 3 % zzgl. Mehrwertsteuer die Beklagte per Email Anfang Dezember 2010 gefragt hatte, ob Interesse an der Benennung einer Gewerbeimmobilie im C2 Süden bestehe, und die Beklagte dies gleichfalls per Email bejaht hatte (GA 13), benannte die Klägerin der Beklagten per Telefax vom 07.12.2010 die vorbezeichnete Immobilie der Verkäuferin zu einem Kaufpreis von 1,1 Mio. Euro, wobei sie eine Grundstücksfläche von 10.013,00 qm angab (GA 15-17). Zugleich übersandte sie der Beklagten ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen, deren Ziffer 10 wie folgt lautet (GA 16):
„Der Provisionsanspruch entsteht auch, wenn der Vertrag zu Bedingungen abgeschlossen wird, die vom Angebot abweichen, oder wenn und soweit im zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit einem ersten Vertrag vertragliche Erweiterungen und Ergänzungen zustande kommen bzw. ein gleiches oder ähnliches Geschäft abgeschlossen wird (...)“
Die Beklagte meldete per Email vom darauffolgenden Tage Vorkenntnis an und verwies darauf, sich seit 2005 in Gesprächen mit der Verkäuferin zu befinden. Bislang seien die Flächen für die Beklagte aus betrieblichen Gründen nicht interessant gewesen, insbesondere da auf der gegenüberliegenden Seite der D-Straße nennenswerte Expansionsmöglichkeiten zur Verfügung ständen. Gleichwohl werde das Thema erörtert und der Klägerin noch eine Antwort gegeben (GA 18).
Im Juli 2011 erwarb die Tochtergesellschaft der Beklagten, die C GmbH (im Weiteren: Käuferin) die Immobilie zu einem Kaufpreis von 525.000 € zuzüglich Mehrwertsteuer.
Unter dem 30.11.2011 stellte die Klägerin der Beklagten eine Käufercourtage von 18.742,50 € brutto (15.750,00 € netto) in Rechnung (GA 20). Die Beklagte wies mit Schreiben vom 05.12.2012 Ansprüche der Klägerin zurück, da kein Maklervertrag der Parteien vorliege und überdies aufgrund Vorkenntnis ein Handeln der Klägerin für den Kaufvertragsabschluss auch nicht ursächlich geworden sei (GA 21). Auch eine anwaltliche Zahlungsaufforderung der Klägerin unter Fristsetzung bis zum 12.01.2012 (GA 22) blieb erfolglos.
Die Klägerin ist der Ansicht gewesen, ihre Nachweistätigkeit sei für den Kaufvertragsabschluss ursächlich geworden. Die Frage der wirtschaftlichen Kongruenz stelle sich vorliegend nicht, da eine Differenz des offerierten mit dem tatsächlichen Kaufpreis lediglich bei einer Käuferprovision zu einer fehlenden inhaltlichen Gleichwertigkeit des beabsichtigten mit dem geschlossenen Kaufvertrag führen könne. Eine Vorkenntnis habe die Beklagte schon nicht hinreichend dargelegt, da eine allgemeine Vorkenntnis nicht ausreichend sei. Insbesondere hat die Klägerin diesbezüglich bestritten, dass die Beklagte Kenntnis von der fortbestehenden Verkaufsabsicht der Verkäuferin gehabt und mit dieser auch nach 2005 weitere Verkaufsgespräche geführt habe. In diesem Zusammenhang hat sie darauf verwiesen, dass dann sich wohl nicht die Verkäuferin wie auch die Beklagte 2010 an einen Makler gewandt hätten.
Die Klägerin hat beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, 18.742,50 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.01.2012 an sie zu zahlen.
Die Beklagte, die Klageabweisung beantragt und nun weder einen Maklervertrag noch eine persönliche Kongruenz in Zweifel gezogen hat, hat die Ansicht vertreten, der Nachweis der Klägerin sei für den Kaufvertragsabschluss aufgrund einer Vorkenntnis der Beklagten nicht ursächlich geworden. Insoweit hat sie behauptet, dass auch in den Folgejahren nach 2005 Kontakt zwischen ihr und der Verkäuferin wegen eines möglichen Erwerbs des Grundbesitzes bestanden habe und insoweit mehrere Gespräche geführt worden seien. Daher habe sie auch Ende 2010 Kenntnis von der fortbestehenden Verkaufsabsicht der Verkäuferin gehabt. Zu dem Erwerb in 2011 sei es dann aufgrund eines mittlerweile eingetretenen Expansionsbedarfs der Käuferin gekommen. Nachdem das Landgericht darauf hingewiesen hat, dass Bedenken hinsichtlich der Kausalität auch unter dem Gesichtspunkt der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit bestünden, da angebotener und vereinbarter Kaufpreis deutlich voneinander abwichen, hat sich die Beklagte diese Rechtsauffassung zu eigen gemacht.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, der Klägerin stehe ein Maklerlohnanspruch gegen die Beklagte nicht zu, da ihr Nachweis für den abgeschlossenen Kaufvertrag nicht ursächlich geworden sei. Es fehle aufgrund der Differenz zwischen dem angebotenen und dem zwischen den Kaufvertragsparteien vereinbarten Kaufpreis um mehr als 50 % an der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit des angebotenen mit dem zustande gekommenen Kaufvertrag. Dabei verkenne das Gericht nicht, dass nach der Rechtsprechung des Senats eine günstige Preisabweichung einer wirtschaftlichen Kongruenz grundsätzlich nicht entgegenstehen könne. Es folge jedoch der überwiegenden Ansicht in der Rechtsprechung, dass auch in einer solchen Konstellation eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit jedenfalls bei einer so deutlichen Preisabweichung wie der vorliegenden nicht mehr gegeben sei, da bei wertender Betrachtung sich der Erwerb dann nicht mehr als Verwirklichung der durch den Nachweis geschaffenen Vertragsgelegenheit darstelle. Auch auf Nr. 10 ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen könne sich die Klägerin nicht mit Erfolg berufen, da eine erfolgsunabhängige Provision nicht wirksam durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart werden könne.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie ihr erstinstanzliches Klageziel in vollem Umfang weiterverfolgt. Sie meint, das Landgericht habe verkannt, dass die Klägerin ausschließlich eine Käuferprovision beanspruche und hält unter Hinweis auf die Senatsrechtsprechung an ihrer Ansicht fest, dass bei einer für den Maklerkunden günstigen Abweichung des Preises eine wirtschaftliche Kongruenz stets gegeben sei. Jedenfalls aber, so meint, sie, stehe ihr der Anspruch aufgrund Ziffer 10 ihrer AGB zu. Eine Vorkenntnis der Beklagten bestreitet die Klägerin auch weiterhin, insbesondere, dass die Beklagte nach Abbruch der Verhandlungen mit der Verkäuferin in 2005 mit dieser weitere Gespräche über einen möglichen Kauf geführt oder aber deren Verkaufsannonce im Mai 2010 zur Kenntnis genommen habe.
Die Klägerin beantragt,
das angefochtene Urteil abzuändern und zu erkennen nach ihren in der Schlussverhandlung der 1. Instanz gestellten Anträgen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil und trägt nunmehr erstmalig vor, dass der von der Klägerin angegebene Kaufpreis von 1,1 Mio. Euro für sie nicht interessant und überdies auch unzutreffend gewesen sei. Denn im Zuge der im Jahre 2011 mit der Verkäuferin geführten Verhandlungen habe sich herausgestellt, dass die Verkäuferin eine Kaufpreisvorstellung in Höhe von 600.000,00 € gehabt habe. Anders als von der Klägerin angegeben sei das Grundstück auch nicht 10.013 qm, sondern nur 9.820 qm groß und wiesen die Hallen eine Fläche von 2.250 qm statt 2.000 qm sowie die Büros eine solche von 440 qm statt 200 qm auf. Daher habe, so meint die Beklagte, die von der Klägerin angebotene Vertragsgelegenheit überhaupt nicht bestanden. Jedenfalls könne der Klägerin aufgrund der völlig falschen Angaben ein Provisionsanspruch nicht zustehen. Im Übrigen fehle aber auch ein kausales Handeln der Klägerin. Auch nach der Rechtsprechung des Senats schließe nicht jegliche für den Maklerkunden günstige Preisabweichung die Annahme einer fehlenden Kausalität aus, sondern sei dies nur grundsätzlich der Fall. Bei einer Abweichung – wie vorliegend – um mehr als 50 % sei eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit jedoch nicht mehr anzunehmen. Zumindest aber sei die Ursächlichkeit aufgrund einer Vorkenntnis der Beklagten nicht gegeben. Hierzu behauptet die Beklagte nunmehr erstmalig, eine im Mai 2010 geschaltete Verkaufszeitungsanzeige der Verkäuferin (BB2, GA 121) zur Kenntnis genommen zu haben.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze sowie das angefochtene Urteil verwiesen.
Der Senat hat Beweis über das Bestehen einer Vorkenntnis der Beklagten durch Vernehmung des Zeugen L erhoben. Bezüglich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 21.02.2013 und den Berichterstattervermerk vom 28.02.2013 verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung der Klägerin ist begründet.
1.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte der Maklerlohnanspruch in geltend gemachter Höhe aus § 652 Abs. 1 BGB zu.
a.
Das Zustandekommen des Maklervertrages steht zwischen den Parteien ebenso wenig in Streit wie die Höhe der vereinbarten Provision von 3 % zzgl. Mehrwertsteuer, die Nachweisleistung der Klägerin und das Zustandekommen des Kaufvertrages.
b.
Die Beklagte vermag sich auch nicht mit Erfolg auf eine fehlende Kongruenz beider Verträge aufgrund dessen zu berufen, dass sie das Objekt zu einem deutlich günstigeren Kaufpreis erworben hat.
aa.
Allerdings vermag sich die Klägerin insoweit nicht schon mit Erfolg auf die Regelung in Ziffer 10 ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu berufen. Diese ist, wie das Landgericht zutreffend erkannt hat, nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.
(1)
Zwar enthält § 652 I BGB nachgiebiges Recht und ist daher abdingbar. Der Makler kann sich deshalb auch eine Vergütung ohne Rücksicht auf den Erfolg seiner Tätigkeit sichern. Das ist auf alle Fälle dann unbedenklich, wenn es ihm gelingt, eine solche Vereinbarung im Wege des Einzelvertrages auszuhandeln. Denn beim Einzelvertrag sind regelmäßig beide Vertragsteile in der Lage, auf den Vertragsinhalt Einfluss zu nehmen. Lässt sich der Kunde auf eine ihm ungünstige Abrede ein, so liegt das grundsätzlich im Rahmen der Vertragsfreiheit, und er wird durch eine solche Abrede verpflichtet. Allerdings bedarf es insoweit einer klaren, verständlichen und jeden Zweifel ausschließenden Vereinbarung im Sinne des Maklers, wenn er diesen Anspruch mit Erfolg erheben will (BGH WM 1968, 1148, juris; Palandt/Sprau, BGB, 72. Aufl., § 652 Rn. 66; Hamm/Schwerdtner, Maklerrecht, 6. Aufl., Rn. 950).
(2)
Die Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision in Allgemeinen Geschäftsbedingungen hingegen ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, da sie vom gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages abweicht und hierdurch den Kunden in unangemessener Weise benachteiligt (BGH NJW 1987, 1634, 1635 = BGHZ 99, 471; Senat, OLGR Hamm 1992, 61; Palandt/Sprau, aaO, § 652, Rn. 66; Hamm/Schwerdtner, aaO, Rn. 950). Zum Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklerrechts gehört nach einhelliger Auffassung im Schrifttum und in der Rechtsprechung, dass eine erfolgsunabhängige Provision nicht, auch nicht bei einem Maklerdienstvertrag, geschuldet ist (BGH aaO m.w.N.). Der Makler verlangt – anders als ein Dienstleister – regelmäßig eine erfolgsabhängige, prozentual auf den Vertragsgegenstand bezogene Provision. Kaum einmal schließt er einen Dienstvertrag im eigentlichen Sinn mit einer festen, von vornherein erfolgsunabhängigen, üblicherweise nach Zeitaufwand oder Zeitabschnitten bemessenen Vergütung. Mit der Maklerprovision hat er sich für das Leitbild des § 652 BGB entschieden. An diesem und nicht an dem des Dienstvertragsrechts muss er sich dann messen lassen. Will er sich gleichwohl eine erfolgsunabhängige Provision versprechen lassen, ist dies im Hinblick auf § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB daher nur im Wege einer Individualvereinbarung möglich (Palandt/Sprau, aaO, Einf v § 652 Rn. 17; Hamm/Schwerdtner, aaO, Rn. 950 ff.).
bb.
Auch liegt die grundsätzlich erforderliche Kongruenz des beabsichtigten mit dem tatsächlich zustande gekommenen Kaufvertrag aufgrund der erheblichen Preisdifferenz nicht vor.
Es entspricht ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass dem Makler nach § 652 BGB ein Provisionsanspruch grundsätzlich nur dann zusteht, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung der Makler beauftragt war, tatsächlich zustande kommt; führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrages mit anderem Inhalt, so entsteht hingegen kein Anspruch auf Maklerlohn (BGH NJW-RR 1998, 411; NJW 2008, 652, Tz. 16, jeweils m.w.N.). Eine solche Identität des beabsichtigten mit dem tatsächlich zustande gekommenen Kaufvertrag ist vorliegend aufgrund dessen, dass der tatsächliche Kaufpreis um 43 % von dem von der Klägerin benannten abweicht, nicht mehr gegeben.
cc.
Die fehlende Kongruenz beider Verträge hindert jedoch gleichwohl vorliegend einen Maklerlohnanspruch der Klägerin nicht.
Allerdings verneinen einige Oberlandesgerichte wie auch der überwiegende Teil des Schrifttums nicht nur die Kongruenz des zustande gekommenen mit dem beabsichtigten Kaufvertrag, wenn der Kaufpreis den zunächst vom Makler benannten deutlich, jedenfalls um mehr als 25 % unterschreitet, sondern aufgrund der fehlenden Kongruenz auch einen Anspruch des Maklers auf Maklerlohn (OLG Bamberg, NJW-RR 1998, 565, 566; OLG Koblenz, OLGR Koblenz 2001, 194 f.; OLG Celle, OLGR Celle 2007, 713; OLG München, Urt. vom 04.02.2010 – 24 U 471/09 – Tz. 28 ff = MDR 2010, 615 f., juris; MüKo/Roth, BGB, 6. Aufl., § 652 Rn. 150; Palandt/Sprau, aaO, § 652 Rn. 43). Zur Begründung führen sie an, dass nach § 652 BGB ein Maklerlohnanspruch nur entstehe, wenn der ursprünglich ins Auge gefasste Vertrag abgeschlossen werde. Führe die Maklertätigkeit hingegen zum Abschluss eines anderen Vertrages, entstehe kein Courtageanspruch. Bei einer deutlichen quantitativen Abweichung könne jedoch nicht mehr angenommen werden, dass es sich bei dem tatsächlich zustande gekommenen auch um den avisierten Kaufvertrag handele. Im Übrigen stehe der Annahme einer wirtschaftlichen Gleichwertigkeit in diesen Fällen auch der Gedanke entgegen, dass dem Makler nicht das Verhandlungsgeschick seines Maklerkunden zugutekommen dürfe (MüKo/Roth aaO).
Demgegenüber vertritt der Senat in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, dass der Makler seinen Maklerlohn stets dann verdient hat, wenn der Maklerkunde das Objekt zu einem niedrigeren Kaufpreis, als er Gegenstand des Nachweises war, und damit jedenfalls nicht zu drückerenden wirtschaftlichen Bedingungen erworben hat. Denn in einem solchen Fall liege eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit des angestrebten mit dem abgeschlossenen Geschäft vor, aufgrund derer eine Kongruenz beider Verträge ausnahmsweise entbehrlich sei. (Senat, NZM 1998, 271; Senat, Urteil vom 17. Januar 2011 – 18 U – 94/10 – Tz. 15, juris).
(3)
An dieser Rechtsprechung hält der Senat fest.
(a)
Der Senat versteht die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dahingehend, dass eine Ausnahme von dem Grundsatz der Identität des beabsichtigten mit dem abgeschlossenen Hauptvertrages dann in Betracht kommt, wenn der tatsächlich abgeschlossene Vertrag zwar inhaltlich von demjenigen abweicht, der Gegenstand des Maklervertrages war, der Kunde mit ihm aber wirtschaftlich den gleichen Erfolg erzielt (BGH NJW-RR 1998, 411; NJW 2008, 652, Tz. 16, jeweils m.w.N.). Denn bei Vorliegen einer solchen wirtschaftlichen Gleichwertigkeit widerspräche es Treu und Glauben, wenn sich der Maklerkunde auf eine fehlende Identität des geschlossenen mit dem beabsichtigten Hauptvertrag beriefe (BGH aaO).
(b)
Dieser gebotenen zweistufigen Prüfung trägt nach Auffassung des Senats die Gegenansicht keine hinreichende Rechnung, wenn sie allein aufgrund einer deutlichen Preisdivergenz zugunsten des Maklerkunden nicht nur die Kongruenz des beabsichtigten mit dem zustande gekommenen Hauptvertrag, sondern auch die Entstehung eines Maklerlohnanspruchs verneint, ohne die nach Meinung des Senats weitere erforderliche Prüfung vorzunehmen, ob beide Verträge für den Maklerkunden wirtschaftlich gleichwertig sind, er also letztlich mit dem Hauptvertrag den von ihm angestrebten wirtschaftlichen Erfolg erzielt hat. Weicht der zustande gekommene Hauptvertrag bei Preisdifferenzen zugunsten des Maklerkunden von dem vom Makler nachgewiesenen ab, erzielt der Maklerkunde jedoch regelmäßig den mit dem Maklervertrag angestrebten wirtschaftlichen Erfolg. Ohne Hinzutreten besonderer Umstände erscheint es daher nach Ansicht des Senats als treuwidrig, wenn sich der Maklerkunde dann auf diese Abweichung beruft und eine Zahlung des Maklerlohnes deshalb verweigert.
(c)
Den Senat vermag auch nicht die Argumentation der Gegenansicht zu überzeugen, dass dem Makler nicht das Verhandlungsgeschick seines Kunden zugutekommen dürfe. Unrichtig ist schon, dass der Makler von einem solchen Verhandlungsgeschick allein profitiert. Denn ist zwischen ihm und seinem Kunden – wie regelmäßig und auch im vorliegenden Fall – als Maklerlohn ein bestimmter Prozentsatz des Kaufpreises vereinbart, reduziert sich mit einem vom Maklerkunden heraus gehandelten niedrigeren Kaufpreis automatisch auch der Maklerlohnanspruch des Maklers. Sofern man als Gegenstand der Nutznießung des Maklers darauf abstellt, dass erst durch das Zustandekommen des Hauptvertrages überhaupt auch sein Maklerlohnanspruch entsteht, steht dies bei geringfügigeren Preisabweichung seinem Anspruch nach allgemeiner Ansicht auch nicht entgegen. Und schließlich liegt es in der Natur des Nachweismaklervertrages, dass die Preisverhandlungen von den Parteien des Hauptvertrages selbst geführt werden und im Erfolgsfalle somit auch dem Makler zugutekommen können.
Der Senat hält es nach den Grundsätzen von Treu und Glauben daher im Regelfall weder für angemessen noch für überzeugend, dass bei einem für den Maklerkunden preisgünstigeren Abschluss des Hauptvertrages ab einem bestimmten Prozentsatz der Maklerlohn vollständig entfällt.
(d)
Auch im vorliegenden Fall sieht der Senat die Berufung der Beklagten auf die für sie günstige Preisdivergenz als mit den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht vereinbar an.
Zu den schon vorangeführten Gründen tritt vorliegend hinzu, dass nach den – glaubhaften – Angaben des Geschäftsführers der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat im gewerblichen Bereich der zunächst vom Verkäufer genannten Preisvorstellung häufig schon keine übermäßige Aussagekraft zukommt, da zumindest hier ein Kaufinteressent stets zunächst eine sogenannte Due-Diligence-Prüfung vornimmt und regelmäßig sodann der Preis nachverhandelt wird. Zudem wird gerade im gewerblichen Bereich der Preis auch maßgeblich durch die konkrete Verwendungsabsicht des Käufers bestimmt. Ist wesentliches Kriterium für die Preisbildung aber die – dem Makler bei Abschluss des Maklervertrages zudem zumeist nicht bekannte – Verwendungsabsicht des Käufers, kommt der ursprünglichen Kaufpreiserwartung des Verkäufers ebenso weniger Bedeutung für den ausgehandelten Kaufpreis zu, wie einem etwaigen besonderes Verhandlungsgeschick des Maklerkunden. Auch im vorliegenden Fall ist der letztlich zustande gekommene Preis maßgeblich von der konkreten Verwendungsabsicht der Beklagten bestimmt worden. Dies ergibt sich aus der Aussage des Zeugen L, der zufolge die Beklagte ihr Preisangebot anhand des Grundstückswertes abzüglich der Abbruchkosten für die aufstehenden Gebäude kalkuliert hat. Bei einer solchen Interessenlage, bei der die nicht nur geringe Reduzierung des zunächst vom Makler benannten Kaufpreis allein darauf beruht, dass aufstehende und zum Verkauf mit angebotene Immobilien für den Käufer nicht von Interesse sind, erachtet der Senat die spätere Berufung des als Käufer auftretenden Maklerkunden auf eine fehlende Kongruenz des nachgewiesenen mit dem zustande gekommenen Hauptvertrag als mit den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht vereinbar.
c.
Die Tätigkeit der Klägerin ist für den Abschluss des Kaufvertrages auch ursächlich geworden. Die Beklagte hat den ihr obliegenden Beweis einer Vorkenntnis nicht zu führen vermocht. Der Zeuge L hat vielmehr bekundet, dass er nach Abbruch der Verhandlungen mit der Verkäuferin im Februar 2005 lediglich einmal im Zusammenhang mit einem Kontakt mit der seinerzeitigen Mieterin der Verkäuferin in 2008 mit dem Mitarbeiter N der Verkäuferin gesprochen hat, wobei es jedoch im Wesentlichen darum gegangen sei, ob dies tatsächlich ihre Mieterin sei. Im Rahmen dessen sei sicherlich von einer der beiden Seiten auch nach dem Fortbestehen der Verkaufs- bzw. Kaufbereitschaft gefragt worden. Dies genügt für die Feststellung einer Vorkenntnis der Beklagten von der Verkaufsbereitschaft der Verkäuferin Ende 2010 nicht. Abgesehen davon, dass der Zeuge schon nicht mit Sicherheit sagen konnte, ob es diese Nachfrage tatsächlich gegeben habe und von welcher Seite sie erfolgt sei, begründet eine Kenntnis von einer fortlaufenden Verkaufsbereitschaft der Verkäuferin in 2008 nicht auch das Wissen, dass diese Ende 2010 noch immer Bestand hatte. Dies wird bestätigt durch die weitere Bekundung des Zeugen, dass er sich im Januar 2011 telefonisch bei der Verkäuferin erkundigt haben will, ob sie noch immer zu einem Verkauf bereit sei, woraufhin deren Mitarbeiter N fortbestehendes Verkaufsinteresse mitgeteilt haben soll. Denn einer solchen Nachfrage hätte es nicht bedurft, wenn die Beklagte ohnehin – wie von ihr behauptet – aufgrund ständiger Gespräche auch nach Februar 2005 mit der Verkäuferin um deren anhaltende Verkaufsbereitschaft gewusst hatte.
Gleichfalls ergibt sich – entgegen dem bestrittenen Vorbringen der Beklagten – eine Vorkenntnis ihrerseits auch nicht aufgrund der Zeitungsanzeige der Verkäuferin im Mai 2010. Denn der Zeuge vermochte schon nicht mit Sicherheit zu sagen, diese überhaupt zur Kenntnis genommen zu haben, insbesondere aber war ihm nicht erinnerlich, ob er sie dann der Verkäuferin habe zuordnen können. Zudem hätte es bei einer Vorkenntnis aufgrund dieser Annonce auch dann der Nachfrage im Januar 2011 nicht bedurft.
d.
Der Maklerlohnanspruch der Klägerin ist auch nicht nach § 654 BGB deshalb verwirkt, weil die Verkäuferin von vornherein, wie die Beklagte behauptet hat, lediglich eine Kaufpreisvorstellung von 600.000,00 € gehabt habe. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme vermag der Senat schon nicht festzustellen, dass diese Behauptung der Beklagten zutreffend ist. Der Zeuge L hat nicht zu bestätigen vermocht, dass die Verkäuferin zu Beginn der Verhandlungen einen solchen Preis genannt hat, sondern hat vielmehr bekundet, dass zunächst die Beklagte ein Angebot abgegeben hat, dass dann von der Verkäuferin hoch gehandelt wurde. Zudem hat der Geschäftsführer der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat glaubhaft angegeben, ihm sei die Kaufpreiserwartung der Verkäuferin in Höhe von 1,1 Mio Euro von dem Maklerkollegen übermittelt worden, der der Klägerin das Objekt zur Vermakelung an die Hand gegeben hat. Bei ihr handelte es sich, wie sich aus der Aussage des Zeugen L ergibt, auch nicht um einen jeglicher Realität entbehrenden Preisangabe. Denn zum Einen hat der Zeuge bekundet, dass in 2005 zwischen der Verkäuferin und der Beklagten noch ein Preis von zwischen einer und zwei Millionen Euro gehandelt worden sei. Zum Anderen orientierte sich das Kaufangebot über etwa 500.000,00 € der Beklagten an dem Grundstückswert abzüglich der Abbruchkosten für die aufstehenden Gebäude. Berücksichtigt man jedoch, dass für andere etwaige Interessenten auch diese Gebäude von Interesse gewesen sein könnten, ergäbe sich ein wesentlich höherer Wert des Grundstücks. Schließlich begründen auch etwaige unrichtige Flächenangaben in dem Exposé der Klägerin keine Verwirkung. Insoweit fehlt es schon an jeglichem Vortrag der Beklagten, dass und weshalb sie auf einer schwerwiegenden Pflichtverletzung der Klägerin beruhen sollen.
e.
Der von der Klägerin geltend gemachte Betrag entspricht schließlich auch 3,57 % (3 % zzgl. Mehrwertsteuer) des Kaufpreises von 525.000,00 €.
2.
Auch die geltend gemachten Verzugszinsen vermag die Klägerin gemäß §§ 286 Abs. 1 S. 1, 288 Abs. 2 BGB zu beanspruchen, nachdem die Beklagte auf die Mahnung vom 28.1.2011 hin nicht innerhalb der ihr bis 12.01.2012 gesetzten Frist die Maklercourtage gezahlt hat und schon zuvor eine Leistung endgültig abgelehnt hatte.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 ZPO.
Der Senat lässt die Revision zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung aufgrund der abweichenden Rechtsprechung anderer Oberlandesgerichte zu der Frage, ob eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit des abgeschlossenen mit dem beabsichtigten Hauptvertrages auch bei einer deutlichen Preisabweichung zugunsten des Maklerkunden vorliegt, zu.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 286 Abs. 1 S. 1, 288 Abs. 2 BGB
§§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 ZPO
§ 652 BGB
§ 654 BGB
§ 652 Abs. 1 BGB
§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 652 I BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: WM 1968, 1148
NJW 1987, 1634, 1635
BGHZ 99, 471
NJW-RR 1998, 411
NJW 2008, 652
NJW-RR 1998, 565, 566
MDR 2010, 615
NZM 1998, 271
24 U 471/09