Verwaltungsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-12-13, Aktenzeichen 2 K 4675/08
ECLI: ECLI:DE:VGK:2008:1213.2K4675.08.00

Tenor:
Der Bescheid der Beklagten vom 19.06.2008 über die Festsetzung eines Ausgleichsbetrags für die Entwicklungsmaßnahme "Nordstadt III" (Grundstücke Gemarkung S. , Flur 00, Flurstücke 000) wird insoweit aufgehoben, als in ihm mehr als 6.240,96 Euro als Ausgleichsbetrag festgesetzt werden.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Verfahrens tragen die Beklagte 5/7 und die Klägerin 2/7.
Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Beklagte legte durch Satzung vom 15.12.1992 den Bereich zwischen den Straßen D. -E. -Straße, I.--------straße , V.---straße , I1.--------straße , V1. -X.---------straße und den östlichen Begrenzungen benachbarter Bebauungspläne als Entwicklungsbereich nach Artikel 2, § 6 Abs. 3 WoBauErlG fest. Eine vorbereitende Untersuchung hatte ergeben, dass in einem Teil des bebauten Bereichs des Entwicklungsbereichs ein Sanierungsbedarf wegen der engen Nachbarschaft industrieller Nutzung zu Wohnnutzung bestand. In dem seinerzeit noch landwirtschaftlich genutzten Teil sollten Wohnungen zur Milderung des in der Stadt festgestellten Wohnungsmangels errichtet werden. Die Satzung trat am 15.12.1993 in Kraft.
Die Entwicklungsmaßnahme wurde von der Deutschen Stadtentwicklungsgesellschaft m. b. H. (DSK) als Treuhänder der Beklagten durchgeführt.
Die Beklagte ließ durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Oberbergischen Kreis - Gutachterausschuss - die Verkehrswerte der von der Entwicklungsmaßnahme betroffenen Grundstücke (Anfangswert und Endwert nach § 154 Abs. 2 BauGB) ermitteln.
Zur Ermittlung des Anfangswertes der bebauten Bereiche am Stichtag 01.10.1992 zog der Gutachterausschuss von der künftigen Entwicklung des Satzungsbereichs noch unbeeinflusste Bodenrichtwerte und Grundstückskaufpreise aus der näheren Umgebung heran. Die landwirtschaftlich oder als öffentliche Grünfläche genutzten Bereiche wurden entsprechend ihrer Bauerwartung mit Abschlägen versehen. Das Ergebnis der Begutachtung ist in der "Anlage zum Wertgutachten über die Anfangswerte des Entwicklungsbereichs Nordstadt III der Stadt S. " festgehalten.
Die Endwerte bezogen auf den Stichtag prognostizierte der Gutachterausschuss zunächst aufgrund früherer städtebaulicher Verfahren (Sanierungsverfahren), in denen er zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge tätig gewesen war, in den Städten Marienheide, Gummersbach und Wipperfürth (Wipperfürth: 10 % - 15 %, Marienheide: ( 15 % und Gummersbach: 5 % - 6,25 %, wobei letztere mit den Verhältnissen in S. nicht vergleichbar sei).
Die Maßnahme werde des Weiteren dazu führen, dass das Wohnumfeld sich von einer einfachen zu einer mittleren Wohnlage entwickle, was aufgrund des Mietspiegels eine 15 %-ige Bodenwertsteigerung zur Folge haben werde.
Schließlich wandte er auf den gesamten Entwicklungsbereich das sogenannte "Niedersachsenmodell" zur Ermittlung sanierungsbedingter Wertsteigerungen an, indem er global Missstände und Maßnahmen für das Gebiet bewertete und den Algorithmus des "Niedersachsenmodells" anwandte. Im Ergebnis schätzte er aufgrund der drei Ansätze die verfahrensbedingte Wertsteigerung auf 15 %.
Das Ergebnis der Prognose ist in der "Anlage zum Wertgutachten über die Endwerte des Entwicklungsbereichs Nordstadt III der Stadt S. " festgehalten. Die Endwerte entsprechen für die bebauten Grundstücke und die unbebauten Grundstücke im Innenbereich den um 15 % erhöhten Anfangswerten. Für die Grundstücke mit Bauerwartung ist vor der Erhöhung um 15 % die Aufwertung von Bauerwartungsland der jeweiligen Zustandsstufe zum Bauland vorgenommen worden.
Für den Grundbesitz der Klägerin ermittelte der Gutachterausschuss auf der Grundlage des generellen Gutachtens einen Anfangswert von 299.880,00 DM und einen Endwert von 341.040,00 DM. Dem liegt ein Ansatz von 255,00 DM/m² für den Anfangswert und von 290,00 DM/m² für den Endwert zugrunde.
Durch zwei Satzungen vom 21.06.1994 entließ die Beklagte zum Einen den bebauten Bereich südlich der I1.--------straße aus der Entwicklungsmaßnahme (Teilaufhebung) und legte zum Anderen den bebauten Bereich im Süden, in dem der Grundbesitz der Klägerin liegt, als Anpassungsgebiet fest. Hier erließ die Stadt den Bebauungsplan
Nr. 00.
Mit Satzungsbeschluss vom 21.06.2006 erklärte der Rat der Stadt S. die Entwicklung für den größten Teil des Entwicklungsbereichs als abgeschlossen und hob die am 15.12.1993 in Kraft getretene Satzung vom 10.12.1993 teilweise auf. Nur für
10 Flurstücke galt die Satzung vom 10.12.1993 weiter. Die Teilaufhebung, die auch das Grundstück der Klägerin betraf, trat am 14.08.2006 in Kraft.
Der Gutachterausschuss erstellte auf Antrag der DSK zum Wertstichtag 14.08.2006 ein weiteres Wertgutachten für den Grundbesitz der Klägerin.
Auf der Grundlage der Entwicklung der Bodenrichtwerte während der Dauer der Entwicklungsmaßnahme erkannte der Gutachterausschuss für allgemeine Wohngebiete eine konjunkturelle Preissteigerung von 63,5 %, die im Prinzip auf die 1993 ermittelten Anfangs- und Endwerte anzuwenden sei. Für Mischgebiete betrage die vergleichbare konjunkturelle Preissteigerung 45,2 %.
Das neue Gutachten ermittelte für den Grundbesitz der Klägerin den Anfangswert bezogen auf den neuen Wertermittlungsstichtag zu 169,50 Euro/m². Den Endwert ermittelte der Gutachterausschuss zu 193,00 Euro/m² für den im festgesetzten WA2 liegenden Teil und zu 183,50 Euro/m² für den im WA5 liegenden Teil. Den Anfangswert des rückwärtigen Teils des Grundstücks der Klägerin (des "Hinterlandes"), den er 1992 nur durch einen Abschlag von 10 % wegen Flächengröße und zu großer Tiefe berücksichtigt hatte, wertete der Gutachterausschuss nunmehr selbständig als Bauerwartungsland mit 50 % des Baulandwertes des Vorderlandes.
Auf der Zahlengrundlage des neuen Gutachtens des Gutachterausschusses setzte die Beklagte mit Bescheid vom 19.06.2008 den von der Klägerin zu entrichtenden Ausgleichsbetrag auf 22.810,00 Euro fest.
Die Klägerin hat am 12.07.2008 Klage erhoben. Sie hält die vom Gutachterausschuss ermittelten Werte für unzutreffend. Die Aufteilung des Grundstücks in Vorder- und Hinterland sei ebenso wenig nachvollziehbar wie der Ansatz einer Bauerwartung von 50 % für das Hinterland. Für den Anfangswert wäre derselbe Zuschlag für die Entfernung zum Zentrum anzubringen gewesen wie beim Endwert. Auch sei die ermittelte Wertsteigerung nicht plausibel. Die Beklagte habe für gute Lagen im Stadtgebiet einen Wert von 170 Euro/m² veröffentlicht, für mäßige Lagen von 125 Euro/m².
Die Klägerin beantragt,
den Bescheid der Beklagten vom 19.06.2008 aufzuheben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie verteidigt die Richtigkeit der Berechnung des Ausgleichbetrages. Die der Klägerin eröffnete rückwärtige Baumöglichkeit rechtfertige die Einbeziehung in den Satzungsbereich.
Die Kammer hat nach Durchführung einer ersten mündlichen Verhandlung, in der die Vertreter der Beklagten und des Gutachterausschusses die Berechnung des streitigen Ausgleichsbetrages erläutert haben, Beweis erhoben zur Ermittlung der entwicklungsbedingten Werterhöhung des streitgegenständlichen Grundbesitzes der Klägerin durch Einholung eines Gutachtens des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen - Oberer Gutachterausschuss -. Auf den Beweisbeschluss vom 23.03.2010 wird Bezug genommen.
Auch der Obere Gutachterausschuss hat in seinem Gutachten vom 06.09.2011 den Anfangswert und die konjunkturelle Preissteigerung auf der Grundlage der Bodenrichtwerte im Stadtgebiet und deren Entwicklung während der Dauer der Entwicklungsmaßnahme ermittelt. Als Anfangswert zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahme hat er für das Grundstück der Klägerin 132,67 Euro/m² unter Berücksichtigung einer Bauerwartung von 60 % für das Hinterland. Wertsteigernd hat der Obere Gutachterausschuss für die ruhige Lage des Hinterlandes 5 % angesetzt. Bei dem gesamten Grundstück wurde wertmindernd die nur mögliche Erschließung einer Bebauung des Hinterlandes über den vorderen Grundstücksteil in Ansatz gebracht.
Den Endwert hat der Obere Gutachterausschuss mit 137,98 Euro/m² für die gesamte streitige Fläche ermittelt. Für die Differenz hat er die in seinem Gutachten näher erläuterte Komponentenmethode angewendet. Die maßnahmebedingte Wertsteigerung aufgrund der grundstücksspezifischen Strukturänderung hat er mit 2 % geschätzt, weil sich das Wohnumfeld durch die Bebauung des ehemaligen Gießereigeländes und einer sich anschließenden Altlastenverdachtsfläche verbessert habe. Die maßnahmebedingte Steigerung der baulichen Ausnutzbarkeit des Grundstücks ist mit ebenfalls 2 % in die Schätzung der Wertsteigerung eingeflossen.
Auf dieser Grundlage ist der Obere Gutachterausschuss zu einer entwicklungsbedingten Wertsteigerung des streitigen Grundbesitzes von 6.240,96 Euro gelangt.
Die Klägerin hält auch das Ergebnis des Oberen Gutachterausschusses für zu hoch. Sie bezweifelt die Erforderlichkeit der Entwicklungsmaßnahme. Die Beklagte habe den Bedarf an Wohnraum zu hoch eingeschätzt. Viele Wohnungen stünden leer. Die Richtigkeit der Komponentenmethode sei ebenfalls zweifelhaft, ebenso wie die angenommene Wertsteigerung von 41 %. Der Gutachterausschuss habe näher gelegene Bodenrichtwerte unberücksichtigt gelassen. Der Wegfall der Gießerei habe auch keine Wertsteigerung von 2 % verursacht. Der Altlastenverdacht habe sich nicht bestätigt. Im Übrigen sei ein Nachbargrundstück von der Volksbank Oberberg 2010 für 143 Euro/m² angeboten worden.
Die Beklagte zweifelt ebenfalls an der Richtigkeit des vom Gericht eingeholten Gutachtens. Sie hält das Ergebnis für nicht stimmig und nicht angemessen. Die prinzipielle Begrenzung der Werterhöhung nach der Komponentenmethode durch den Oberen Gutachterausschuss auf 10 % sei nicht nachvollziehbar. Die unterschiedliche Bewertung der ersten Komponente gegenüber der Bewertung für die beiden benachbarten Grundstücke sei im Gutachten nicht begründet worden. Im Gutachten sei nicht berücksichtigt, dass die Erschließungsanlage durch einen neuen Fahrbahnbelag und eine Aufpflasterung im Kreuzungsbereich verbessert worden sei. Außerdem seien ersparte Erschließungskosten und Anschlussbeiträge nicht angerechnet worden.
Bei der dritten Komponente sei der angesetzte Wertveränderungsprozentsatz (5 %) zu niedrig. Heute sei das frühere Hinterland als vollwertiges erschlossenes Bauland zu bewerten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und auf die nur auszugsweise vorgelegten Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber nur in dem im Tenor ausgesprochenen Umfang begründet. Der angefochtene Bescheid ist nur in Höhe eines festgesetzten Betrages von 6.240,96 Euro rechtmäßig, im Übrigen rechtswidrig und verletzt die Klägerin insoweit in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Es ist in der Sache nicht zu beanstanden, dass die Klägerin zur Mitfinanzierung für den städtebaulichen Entwicklungsbereich Nordstadt III der Beklagten herangezogen worden sind. Denn die Gemeinde ist nach § 169 Abs. 1 Nr. 7 in Verbindung mit § 154 BauGB zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach dem Abschluss von Entwicklungsmaßnahmen verpflichtet. Nach § 169 Abs. 1 Nr. 7 in Verbindung mit § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Entwicklung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Maßnahme bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht.
Die Voraussetzungen des § 154 Abs. 2 BauGB zur Bestimmung von Anfangs- und Endwert sind gegeben. Die Beklagte hat unter Beachtung der formellen und materiellen Vorschriften der §§ 165 ff. BauGB, die nach der Aufhebung des Art. 2 WoBauErlG
(= BauGBMaßnG) auch auf bereits eingeleitete Verfahren nach dem BauGBMaßnG anzuwenden sind (vgl. § 235 Abs. 1 Satz 1 BauGB), in Verbindung mit den in den
§§ 165 ff. BauGB in Bezug genommenen Vorschriften über Sanierungsverfahren durch den Treuhänder DSK die Entwicklungsmaßnahme durchgeführt und für das Grundstück der Klägerin abgeschlossen.
Nach § 169 Abs. 1 Nr. 7 in Verbindung mit § 154 Abs. 2 BauGB besteht die entwicklungsbedingte Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Entwicklungsmaßnahme weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Entwicklungsbereichs ergibt (Endwert).
Die genannten Werte sind fiktive bzw. echte Verkehrswerte im Sinne des § 194 BauGB. Sie werden durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Die Klägerin geht zu Unrecht davon aus, dass die Begriffe "Verkehrswert" und "Kaufpreis" gleichgesetzt werden können. § 194 BauGB unterscheidet vielmehr beide Begriffe durch die Formulierung "ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse". Der Verkehrswert wird demnach durch einen fiktiven Preis bestimmt.
Vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 29.01.2001
- 8 L 1568/00 -, juris; Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Auflage, § 194 Rn. 2.
Allerdings hat die Beklagte den Ausgleichsbetrag gegenüber der Klägerin nicht in der richtigen Höhe festgesetzt.
Das Gericht folgt hinsichtlich der Höhe des Ausgleichsbetrags der Wertermittlung des Oberen Gutachterausschusses und macht sie sich zu Eigen. Das Gericht hat das Gutachten, in dem das gefundene Ergebnis - sowohl was die Grundlagen als auch was die Bewertung selbst anbetrifft - ausführlich dokumentiert ist, nachvollzogen und tritt ihm bei.
Die Bestimmung von Verkehrswerten ist kein mathematischer Vorgang, der zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Vielmehr wird der Verkehrswert nach den in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelten Verfahrensabläufen durch eine alle relevanten Umstände einbeziehende sachverständige Würdigung aus vorhandenen Daten und eigenen Ermittlungen abgeleitet. Da dem Gericht in aller Regel die entsprechende Sachkunde zur Ermittlung von Verkehrswerten fehlt, muss es sich sachverständiger Hilfe bedienen. Dabei kommen zuvörderst die durch das Baugesetzbuch eingerichteten Gutachterausschüsse als Sachverständige in Betracht. Das Gericht kann naturgemäß das Ergebnis derartiger Gutachten nur hinsichtlich formaler und äußerlicher Fehler überprüfen. Hinsichtlich des Kerns der gutachterlichen Bewertung verbleibt ein weiter gutachterlicher Einschätzungsspielraum, der dem gerichtlichen Bewertungsspielraum nach § 287 ZPO in etwa entspricht.
Vgl. BGH, Urteil vom 14.03.2002 - III ZR 320/00 -, ZfBR 2003, 64.
Die konjunkturelle Weiterentwicklung hat der Obere Gutachterausschuss - im Prinzip in ähnlicher Weise wie der Gutachterausschuss - aus der Entwicklung der Bodenrichtwerte im Stadtgebiet und in der Umgebung des Satzungsbereichs abgeleitet.
Vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 13.03.1997 - 1 M 4892/96 -, BRS 59, Seite 784.
Sowohl hinsichtlich der Ermittlung des Anfangs- wie des Endwertes ist das Gutachten plausibel und nachvollziehbar. Beide Bodenwerte sind (ohne Berücksichtigung evtl. vorhandener Bebauung) durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Da das sogenannte Vergleichswertverfahren in seiner direkten Anwendung nur zum Tragen kommen kann, wenn ausreichende Daten zur Verfügung stehen, die gewährleisten, dass der Verkehrswert und dessen maßnahmebedingte Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind, sind in der Praxis andere geeignete Methoden zur Ermittlung von maßnahmebedingten Werterhöhungen entwickelt und von der Rechtsprechung anerkannt worden.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.01.1996 - 4 B 69.95 -, BRS 58, Seite 635, und vom 16.11.2004 - 4 B 71.04 - , BRS 67, Seite 960.
Der Obere Gutachterausschuss konnte mithin eine andere geeignete Methode anwenden. Das vom Oberen Gutachterausschuss angewendete Komponentenverfahren ist eine solche geeignete Methode der Grundstücksbewertung. Der Obere Gutachterausschuss hat in seinem Gutachten die Methode ausführlich mit Nachweisen dargelegt. Sie ist in der Rechtsprechung auch anerkannt.
Vgl. u. a. OVG Koblenz, Urteil vom 05.10.2010 - 6 A 10164/09 -, juris.
Der Obere Gutachterausschuss hat mit dem Komponentenverfahren nach einzelnen wertbestimmenden Merkmalen den Einfluss der Entwicklungsmaßnahme auf den Bodenwert sachverständig geschätzt und die Ergebnisse in dem Gutachten begründet.
Die vorgetragenen Einwendungen der Beteiligten vermögen das Ergebnis der Begutachtung nicht durchgreifend in Frage zu stellen.
Die Beklagte hat 1992 das Grundstück der Klägerin rechtswirksam in den Entwicklungsbereich einbezogen. Eines der Ziele der Entwicklungsmaßnahme war die Neuordnung der Bebauung im Süden des Entwicklungsbereich nach dem Weggang der dortigen emittierenden Industriebetriebe. Dass das Grundstück der Klägerin in unmittelbarer Nähe in die Neuordnungsmaßnahme einbezogen werden musste, liegt daher auf der Hand. Ob die Entwicklungsmaßnahme erforderlich war, beurteilt sich aus der Sicht von 1992. Seinerzeit hat die Beklagte einen erheblichen Wohnungsbedarf festgestellt. Dass die Annahme der Beklagten falsch war, weil es damals keinen Wohnungsbedarf gegeben habe, behauptet die Klägerin nicht. Wenn heute Wohnungen im fraglichen Bereich leer stehen, mag dies verschiedene Ursachen haben. Auf eine unzutreffende Prognose lässt sich daraus nicht zwingend schließen. Denn es gehört zu den Eigenarten jeder Prognose, dass die zukünftige Entwicklung nicht exakt, sondern nur mit einer gewissen Unschärfe angenommen werden kann. Die durch Luftbilder belegte rege Bautätigkeit im Entwicklungsbereich bestätigt jedenfalls, dass es in der Vergangenheit eine erhebliche Nachfrage nach Wohnraum gegeben hat. Mit der unsubstantiierten und nicht durch Zahlen belegten Behauptung, es stünden viele Wohnungen leer, kann die Prognoseentscheidung von 1992 nicht erschüttert werden. Denn ein Leerstand lässt sich ohne Weiteres - ebenso wie ein noch bestehender Wohnungsbedarf - mit der angesprochenen Prognoseunsicherheit begründen.
Die Ermittlung des Anfangswerts hat der Obere Gutachterausschuss auf Seite 31 des Gutachtens vorgenommen. Er hat das Grundstück der Klägerin, das bei gleicher Tiefe in etwa doppelt so breit ist wie die Grundstücke der Kläger der Verfahren 2 K 4674/08 und 2 K 4676/08, bereits für 1992 in zwei nahezu gleiche Teile aufgeteilt. Den vorderen, bebauten Teil hat er als Bauland, den hinteren als Bauerwartungsland mit 60 % Bauerwartung angesehen. Die unterschiedliche Behandlung des Grundstücks der Klägerin gegenüber den Grundstücken der Kläger der beiden genannten Verfahren ist plausibel. Denn das Grundstück der Klägerin war im Verhältnis zu seiner Bebauung unverhältnismäßig groß. Für den an zwei Seiten von Bebauung eingerahmten hinteren Grundstücksteil bestand objektiv eine nicht unerhebliche Bauerwartung. Ob diese mit 60 % zutreffend beziffert worden ist, mag diskussionswürdig sein. Jedenfalls liegt der Wert von 60 % im Rahmen der gutachterlichen Einschätzungsprärogative und ist für das Gericht plausibel.
Die prinzipielle Begrenzung der Werterhöhung nach der Komponentenmethode für das Anpassungsgebiet hat der Obere Gutachterausschuss auf Seite 31 des Gutachtens mit seiner Erfahrung aus anderen Verfahren begründet. Dass er dabei auch Erfahrungen aus Sanierungsverfahren berücksichtigen durfte, liegt auf der Hand, denn die rechtliche Behandlung von Anpassungsgebieten innerhalb von Entwicklungsmaßnahmen richtet sich weitgehend nach den sanierungsrechtlichen Vorschriften. Im Übrigen spielt die angesprochene prinzipielle Begrenzung keine ausschlaggebende Rolle, denn in keinem der vier Verfahren innerhalb des Anpassungsgebietes wird die Begrenzung erreicht.
Dass das Gutachten für die drei benachbarten Grundstücke an der D. -E. -Straße zu unterschiedlichen Prozentwerten hinsichtlich der grundstücksspezifischen Strukturänderung (erste Komponente) gelangt, ist durchaus nachvollziehbar. Wie der stellvertretende Vorsitzende des Oberen Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung dargelegt hat, beruht der Unterschied auf der unterschiedlichen Entfernung des jeweiligen Grundstücks zur ehemaligen Gießerei. Der unterschiedliche Abstand führe zu einer unterschiedlichen Betroffenheit hinsichtlich des Altlastenverdachtes, der für die ehemalige Industriefläche bestanden habe. Im Zuge der Entwicklungsmaßnahme sei nicht nur der Altlastenverdacht beseitigt worden. Die Beklagte habe vielmehr auch mit den eingesetzten Förderungsmitteln für die Entwicklungsmaßnahmen tatsächlich belastete Bausubstanz (z. B. eines Galvanisierungsbetriebs) entsorgt. Alles dies ist plausibel. Die Beteiligten sind den Erläuterungen in der mündlichen Verhandlung auch nicht weiter entgegengetreten.
Die Klägerin missversteht das Gutachten, wenn sie annimmt, der Wegfall der Gießerei habe eine Wertsteigerung von 2 % verursacht. Die Gutachter haben nicht den Wegfall der Gießerei als wertsteigernd angesehen, sondern - wie der ersten Zeile der Tabelle auf Seite 32 des Gutachtens im Verfahren 2 K 4674/08 zu entnehmen ist - den Wegfall der eben angesprochenen Altlastenverdachtsfläche. Der Wegfall der Gießerei wird im Gutachten ausdrücklich als "externer Effekt" nicht als wertsteigernd angesehen (siehe Seiten 35 f. des Gutachtens). Dass die Preise einzelner Verkaufsfälle oder einzelne Verkaufsangebote keinen direkten Rückschluss auf den Verkehrswert zulassen, wurde weiter oben bereits ausgeführt.
Die Bewertung der zweiten Komponente mit 0 % durch den Oberen Gutachterausschuss ist ebenfalls plausibel. Die Erneuerung des Fahrbahnbelags und eine Aufpflasterung im Kreuzungsbereich hat der Obere Gutachterausschuss im der zweiten Tabelle (siehe Seite 34 des Gutachtens oben) tatsächlich nicht angesprochen. Es ist aber weder vorgetragen noch ersichtlich, dass sich diese Maßnahmen an Straßen wertsteigernd auf die angrenzenden Baugrundstücke auswirken, solange sie sich im Rahmen normaler Unterhaltungs- und Instandhaltungsarbeiten halten. Dass die D. -E. -Straße durchgreifend verändert oder gar verbessert worden wäre, lässt sich den Verwaltungsvorgängen nicht entnehmen. Was die Beklagte damit meint, die Klägerin brauche keine Erschließungsbeiträge aufzuwenden, erschließt sich dem Gericht nicht. Dass das Grundstück noch erschließungsbeitragspflichtig gewesen sein soll, ist nie vorgetragen worden. Eine entsprechende Substantiierung hat die Beklagte auch jetzt nicht geliefert.
Das Ergebnis der dritten Komponente hat der Obere Gutachterausschuss auf Seite 36 des Gutachtens ermittelt und begründet. Diese Ausführungen werden durch die Beklagte nicht durchgreifend in Frage gestellt. Es leuchtet unmittelbar ein, dass für ein Baugrundstück (der hintere Grundstücksteil der Klägerin), das nicht von einer öffentlichen Verkehrsfläche aus mit Fahrzeugen erreichbar ist und deshalb über ein anderes Grundstück (den vorderen Grundstücksteil der Klägerin) erschlossen werden muss, ein niedriger Kaufpreis erzielt werden kann als für ein Grundstück unmittelbar an der Erschließungsanlage. Denn das Hinterliegergrundstück ist nicht nur mit den einmaligen Kosten für die Herstellung der privaten Erschließungsanlage über das Vorderliegergrundstück belastet, sondern auch mit den ständigen Kosten für die Unterhaltung der Erschließungsanlage. Entsprechendes gilt für die wasser- und abwassertechnische Erschließung. Diese künftigen Kosten werden vom Grundstücksmarkt preisgestaltend berücksichtigt. Das gleiche gilt hinsichtlich der Belastung vorderer Grundstücksteile durch Wege- und Leitungsrechte. Derartige Dienstbarkeiten haben ihren Marktwert, der sich sowohl beim begünstigten wie beim belasteten Grundstück wertmindernd niederschlägt. Die Kosten sind keine Baukosten im Sinne von Kosten für die Errichtung der nutzbaren Bebauung. Es sind vielmehr Baukosten, die aufgewendet werden müssen, um das Grundstück tatsächlich nutzbar zu machen. Derartige Kosten beeinflussen - wenn sie noch aufgewendet werden müssen - den Grundstückswert ebenso wie z. B. bei einem felsigen Untergrund die Mehrkosten, die für Sprengungen anfallen, oder bei mit Altbebauung belasteten Grundstücken die noch anfallenden Abrisskosten.
Dass die Annahmen des Oberen Gutachterausschusses zu den tatsächlichen Umständen, etwa zur Erforderlichkeit der inneren Erschließung und zum zusätzlichen Aufwand bei der Abwasserbeseitigung, einschließlich der veranschlagten Beträge, unzutreffend wären, behauptet die Beklagte nicht.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 und 4 VwGO. Die vorgenommene Kostenverteilung entspricht dem Anteil des Unterliegens bzw. Obsiegens der Beteiligten. Die Kosten, die durch die Einholung des Gutachtens des Oberen Gutachterausschusses entstanden sind, hat die Kammer nach § 155 Abs. 4 VwGO alleine der Beklagten auferlegt, weil sie durch diese "verschuldet" (im Sinne dieser Vorschrift) worden sind. Zu den von der Behörde "verschuldeten" Kosten gehören auch Kosten, die das Gericht aufwendet, um eine Sache spruchreif zu machen, indem es Handlungen, die an sich Aufgabe der Behörde gewesen wären, im gerichtlichen Verfahren nachholt.
Hier wäre es Aufgabe der Beklagten gewesen, den von ihr zu erhebenden Ausgleichsbetrag sachlich und rechnerisch richtig zu ermitteln. Dies ist nicht geschehen. Die von der Beklagten eingeholten Gutachten waren unbrauchbar. Bereits der Ansatz des Gutachtens von 1992, die entwicklungsbedingten Wertsteigerungen aus dem Vergleich mit sanierungsbedingten Wertsteigerungen in anderen Gemeinden herzuleiten, ist nicht nachvollziehbar. Dieses Vorgehen mag möglicherweise für bebaute Teilbereiche eines Entwicklungsgebietes, insbesondere Anpassungsgebiete, angängig sein, nicht aber in einem Gebiet, das so inhomogen ist wie der hier in Rede stehende Entwicklungsbereich. In dem zweiten Gutachten zum Stichtag 2006 setzt sich der methodische Mangel fort, indem im Prinzip die 1992 ermittelten Werte fortgeschrieben wurden, wenn sie auch in einzelnen Fällen modifiziert worden sind.
Im Übrigen haben die Vertreter der Beklagten auch in der mündlichen Verhandlung vom 23.03.2010 die dem Bescheid zugrunde liegende und wertentscheidende konjunkturelle Wertsteigerung zwischen 1992 und 2006 aus den vorliegenden Bodenrichtwerten nicht plausibel zu machen vermocht.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 167 VwGO
i. V. m. § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 165 ff. BauGB, die nach der Aufhebung des Art. 2 WoBauErlG
§§ 165 ff. BauGB in Bezug genommenen Vorschriften
§ 154 BauGB
§ 194 BauGB
§ 287 ZPO
§ 167 VwGO
§ 709 ZPO
§ 6 Abs. 3 WoBauErlG
§ 154 Abs. 2 BauGB
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 235 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 155 Abs. 1 und 4 VwGO
§ 155 Abs. 4 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 8 L 1568/00
III ZR 320/00
1 M 4892/96
4 B 69.95
4 B 71.04
6 A 10164/09
2 K 4674/08
2 K 4676/08