Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-06-19, Aktenzeichen 13 K 353.12
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2014:0619.13K353.12.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Der Eigentümer eines in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet belegenen Grundstücks ist zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages verpflichtet. (Rn.17)
2. Die Ermittlung der durch die Sanierung bedingten Bodenwerterhöhung bei bebauten Grundstücken erfolgt anhand des Wertes vergleichbarer unbebauter Grundstücke. (Rn.21)
3. Die Zielbaummethode ist seit langem in der Rechtsprechung anerkannt. (Rn.22)
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v.110 Prozent des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v.110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag.
Der Kläger ist Eigentümer des (ohne Straßenland) 3386 m² großen Grundstücks M... in der Kietzer Vorstadt in B..., welches Mitte der 1980er Jahre mit einem viergeschossigen Plattenbau mit ausgebautem Mansardendach bebaut worden ist. Im Flächennutzungsplan 1994 ist das Grundstück als Wohnbaufläche W 2 mit einer GFZ von 1,5 ausgewiesen. Ein Bebauungsplan existiert nicht. Die nach Auffassung des Stadtplanungsamts zulässige GFZ entspricht der tatsächlichen GFZ von 2,38, die Bruttogeschossfläche beträgt 8045 m². Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Verordnung über die Erhaltung baulicher Anlagen und der städtebaulichen Eigenart des Gebietes „A...“ und „Kiez Vorstadt“ vom 24. Februar 1993. Im Gebiet der Erhaltungsverordnung befinden sich fast deckungsgleich die Denkmalschutzbereiche (Ensembles) Altstadt K... und Dorfanlage Kietz und zahlreiche Einzeldenkmale (Denkmalliste Berlin vom 15. Mai 2001, Amtsblatt Berlin, Seite 2601). Die Gebiete waren von 1991-2006 Fördergebiete im Bund-Länder-Programm städtebaulicher Denkmalschutz.
Mit der Neunten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 21. September 1993 (Gesetz- und Verordnungsblatt, Seite 403) wurde das Sanierungsgebiet Köpenick-Altstadt/Kietz Vorstadt förmlich festgelegt.
Der auf dem streitigen Grundstück befindliche Plattenbau wurde durch den Eigentümer umfassend instandgesetzt und modernisiert, Dach und Außenwände wurden mit einer zusätzlichen Wärmedämmung versehen. Die Wohnungen erhielten neue Fenster, neue Sanitärinstallationen, die Bäder wurden gefliest (Fußböden und Wände), ebenso die Wände in den Küchen.
Mit der Achten Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 23. Januar 2007 (Gesetz- und Verordnungsblatt vom 20. Februar 2007, Seite 22) wurde das Sanierungsgebiet mit Wirkung zum 21. Februar 2007 aufgehoben.
Nach Anhörung setzte das Bezirksamt Treptow-Köpenick von Berlin mit Bescheid vom 21. Dezember 2010 einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag i.H.v. 40.632 € nach der Zielbaummethode fest. Ausgehend vom Wertermittlungsstichtag 21. Februar 2007 ermittelte es als Anfangswert einen Bodenrichtwert von 200 €/m² bei einer GFZ von 1,5. Umgerechnet auf eine GFZ von 2,38 ergab dies einen Anfangswert von 297 €/m². Hiervon zog das Bezirksamt 10 % Lagenachteil wegen des Verkehrslärms auf der viel befahrenen M... ab, so dass es als Anfangswert einen Wert von 268 €/m² zu Grunde legte. Den Anfangswert-Multiplikator ermittelte es zunächst mit 1,0538. Um den erheblichen eigenen Instandsetzungsaufwand des Klägers zu berücksichtigen, korrigierte das Bezirksamt den Anfangswert-Multiplikator aufgrund der Anhörung des Klägers mit dem Nachtrag vom 21. Dezember 2010 zum Wertermittlungsgutachten des Vermessungsamts auf 1,0440, indem es im Zielbaum bei den Lagekriterien Erneuerungsbedarf und Ausstattung der Wohnungen jeweils einen geringeren Qualitätszuwachs auswies. Multipliziert mit der zu berücksichtigenden Grundstücksgröße von 3.386 m² ergab die Differenz von Anfangswert und Endwert 40.632 €.
Den hiergegen erhobenen Widerspruch wies das Bezirksamt mit Widerspruchsbescheid vom 27. November 2012 mit im Wesentlichen gleich lautender Begründung zurück.
Mit der Klage verfolgt der Kläger sein Begehren weiter. Zur Begründung seiner Klage macht er geltend, das Wertermittlungsgutachten des Vermessungsamts vom 15. Juni 2010 mache nicht deutlich, inwieweit die Sanierungsmaßnahmen eine über die allgemeine Entwicklung hinausgehende Wirkung gehabt hätten. Anfang der neunziger Jahre habe bekanntermaßen eine Aufbruchstimmung geherrscht, die ohnehin zu den nunmehr festzustellenden Wohnwertsteigerungen geführt hätte. Die Sanierung sei nicht abgeschlossen, hinsichtlich der Planungsziele seien bislang nur 61 % in Bezug auf die Infrastruktur, in Bezug auf das Wohnumfeld 71 % und bei der Instandsetzung von Wohnraum 72 % erreicht worden, wie sich aus der Begründung der Vorlage für das Abgeordnetenhaus zur Aufhebung des Sanierungsgebietes ergebe. Es sei nicht nachvollziehbar woher die Kenntnisse des Beklagten zur Feststellung der städtebaulichen Qualität beim Anfangswert herrührten. Die Verlegung der Straßenbahnschleife von der G... Straße in die M... Straße sei einem Planfeststellungsverfahren zuzurechnen und kein rechtlich zu berücksichtigender Sanierungsvorteil. Im Übrigen sei die Wohnwertverbesserung - wenn überhaupt - auf die im Bund-Länder-Programm städtebaulicher Denkmalschutz geflossenen Leistungen zurückzuführen, die nicht abgerechnet werden dürften. Bei der Qualitätsbeschreibung in der Anlage zur städtebaulichen Stellungnahme (Anlage zum Gutachten des Vermessungsamts vom 15. Juni 2010) sei unter 1.2. (Nutzungskonflikte) angemerkt worden, dass störendes Gewerbe reduziert worden sei. Dies sei jedoch vornehmlich bis ausschließlich die Folge wirtschaftlicher und struktureller Veränderungen in den Ost-Berliner Bezirken. Mit Sanierungsmaßnahmen habe dies nichts zu tun. Unter 4 (Ausstattung der Wohnungen) sei gesondert angemerkt, dass auch in Wohnungen der Plattenneubauten der Standard angehoben worden sei. Die vollständige Sanierung und Modernisierung der damals im Bestand des Klägers befindlichen Plattenbauten sei jedoch rein privat finanziert und durchgeführt worden. Unter 9 (Luft- und Lärmbelastung) sei ausgeführt worden, dass eine Verbesserung der Umweltbeeinträchtigung vorliege. Die Schließung gesamter Industriezweige auch in K... stehe jedoch in keinem Zusammenhang mit bezirkseigenen Sanierungsmaßnahmen. Auch die Auswechselung der privaten Fahrzeugflotte in den Jahren nach 1990 und die damit verbundene Luftverbesserung sei nicht auf Sanierungsmaßnahmen zurückzuführen.
Der Kläger beantragt,
den Bescheid des Bezirksamtes Treptow-Köpenick von Berlin vom 21. Dezember 2010 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 27. November 2012 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er wiederholt und vertieft die Erwägungen im Widerspruchsbescheid.
Der Verwaltungsvorgang des Beklagten (ein Band) hat vorgelegen und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend hierauf sowie auf den Inhalt der Streitakte Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Mit Beschluss vom 4. April 2014 ist die Sache gem. § 6 Abs. 1 VwGO dem Berichterstatter als Einzelrichter übertragen worden.
Die zulässige Anfechtungsklage ist unbegründet. Der Bescheid des Bezirksamtes Treptow-Köpenick von Berlin vom 21. Dezember 2010 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 27. November 2012 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).
Ermächtigungsgrundlage für den streitgegenständlichen Bescheid in der Gestalt des Widerspruchsbescheides ist § 154 Abs. 1 BauGB. Danach ist der Eigentümer eines in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet belegenen Grundstücks zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages verpflichtet. Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten. Hier ist die sachliche Beitragspflicht mit der Aufhebung der Sanierungsverordnung durch die Achte Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 23. Januar 2007 (Gesetz- und Verordnungsblatt vom 20. Februar 2007, Seite 22) mit Wirkung zum 21. Februar 2007 entstanden und damit zugleich die persönliche Beitragspflicht in der Person, die im Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung Grundstückseigentümer war. Das ist der Kläger.
Die Höhe des Ausgleichsbetrages bemisst sich nach der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Diese besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert, hier zum Qualitätsstichtag 29. November 1990) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes ergibt (Endwert, hier zum Qualitätsstichtag 21. Februar 2007). Die so ermittelte Qualitätsveränderung wird sodann auf einen einheitlichen Wertermittlungsstichtag – hier den 21. Februar 2007 – bezogen, um inflationsbedingte und wirtschaftzyklische Einflüsse auszugleichenden. D.h. die zwischen den beiden Qualitätszeitpunkten ermittelte Qualitätsveränderung wird rechnerisch auf einen Wert, nämlich den zum Wertermittlungsstichtag ermittelten Grundstückswert, bezogen. Der Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt dieses Wertermittlungsstichtags ist Ausgangspunkt sowohl für die Betrachtung der Qualität vor Beginn der Sanierung als auch nach Abschluss der Sanierung. Das heißt, der Umstand, dass das Sanierungsgebiet zur ehemaligen DDR gehört hat, wird durch die auf den Wertermittlungsstichtag 21. Februar 2007 bezogene Wertermittlung berücksichtigt worden. Dasselbe gilt hinsichtlich der allgemeinen Bodenwerterhöhung, diese wird nur insoweit berücksichtigt, als sie bis zum 21. Februar 2007 eingetreten ist, § 16 Abs. 5 der auf der Grundlage des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV - vom 19. Mai 2010 BGBl. I Seite 639; Kleiber in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Ergänzungslieferung September 2010, § 16 ImmoWertV Rn. 112). Diese ist anwendbar, da der streitgegenständliche Bescheid erst nach deren Inkrafttreten am 1. Juli 2010 erlassen wurde.
Soweit der Kläger meint, Anfang der neunziger Jahre habe bekanntermaßen eine Aufbruchstimmung geherrscht, die ohnehin zu den nunmehr festzustellenden Wohnwertsteigerungen geführt hätte, folgt die erkennende Kammer dem nicht. Zum einen werden wie dargelegt durch die allgemeine Entwicklung bedingte Wertsteigerungen ohnehin durch die Differenzierung zwischen Qualitätsstichpunkten und Wertermittlungsstichpunkt methodenbedingt ausgeblendet. Zum anderen mag es im Hinblick auf die innerstädtische Lage eines Sanierungsgebiets und die allgemeine städtebaulichen Entwicklung in den Jahren nach der deutschen Wiedervereinigung zutreffen, dass wegen eines besonderen Interesses (westlicher) Investoren gerade an herausgehobenen Gebieten wie bspw. dem K... die dort erzielten Verbesserungen in einem gewissen Umfang auch ohne die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen eingetreten wären (OVG Berlin, Beschluss vom 9. September 2013 - 10 S 12.12 –Seite 11 des amtlichen Abdrucks). Um ein derartiges innerstädtisches Gebiet, welches möglicherweise aufgrund seiner herausragenden städtebaulichen Qualität ohnehin saniert worden wäre, handelt es sich bei der Köpenicker Altstadt aber nicht. Im Übrigen blendet der Kläger aus, dass Ost-Berlin im Zeitpunkt der Wiedervereinigung flächendeckend in einem beklagenswerten Zustand war. Es ist gerichtsbekannt, dass gerade die Altbauviertel - und um die geht es bei der Sanierung – massive Mängel bei der Qualität der Bausubstanz und der Ausstattung aufwiesen, von der völlig heruntergekommenen Infrastruktur ganz zu schweigen. Die Fotos aus dem damaligen Zeitraum, die in der von dem Beklagten eingereichten Broschüre „Das Sanierungsgebiet K... /Kietz Vorstadt“ abgedruckt sind, belegen dies anschaulich. Es ist eine reine Spekulation angesichts der in den ostdeutschen Städten flächendeckend vorhandenen städtebaulichen Missstände (§ 136 Abs. 2 S. 2 und Abs. 3 BauGB) davon auszugehen, dass diese Missstände flächendeckend auch allein aufgrund von marktwirtschaftlicher Privatinitiative behoben worden wären. Bei dieser Sachlage greift vielmehr die gesetzliche Vermutung des § 154 Abs. 1 BauGB, wonach durch eine staatlich durchgeführte Sanierung in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet Bodenwerterhöhungen eintreten. Diese gesetzliche Vermutung wird nicht durch die schlichte Behauptung des Klägers widerlegt, ein vergleichbarer Zustand sei auch ohne die zahlreichen Sanierungsgebiete, die in Ost-Berlin und anderen ostdeutschen Städten festgesetzt worden sind, erreicht worden.
Soweit der Kläger unter Bezugnahme auf die Begründung der Senatsverwaltung vorträgt, die Ziele der Sanierung seien nicht vollständig erreicht, ist dies unerheblich. Es ist nicht erforderlich, dass die Sanierungsziele vollständig erreicht werden. Maßgeblich ist allein, ob es zu einer wesentlichen Gebietsverbesserung gemäß § 136 Abs. 2 - 4 BauGB kommt. Dies ist hier wie sich schon aus dem Vortrag des Klägers selbst ergibt, der Fall. Im Übrigen entsteht der Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB mit Abschluss der Sanierung, der nach der in dieser Vorschrift enthaltenen Legaldefinition durch die hier erfolgte Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß § 162 BauGB eintritt.
Die Ermittlung der durch die Sanierung bedingten Bodenwerterhöhung bei bebauten Grundstücken erfolgt anhand des Wertes vergleichbarer unbebauter Grundstücke (§§ 16 Abs. 1 Satz 1, 15 ImmoWertV). Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial über Vergleichskäufe, können geeignete Bodenrichtwerte dem Vergleich zugrundegelegt werden (§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Bei den vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin ermittelten Bodenrichtwerten handelt es sich um Festlegungen eines gesetzlich bestimmten Sachverständigengremiums (vgl. § 192 BauGB), dem u.a. gemäß §§ 193 Abs. 5 BauGB, 10 ImmoWertV die Aufgabe zugewiesen ist, Bodenrichtwerte zu ermitteln. Entsprechend der Regelung des § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV hat das Bezirksamt bei der Berechnung des Anfangswerts den vom Gutachterausschuss im Bodenrichtwertatlas ausgewiesenen Anfangswert per 1. Januar 2007 von 200,- €/m² für Wohnbauland bei einer GFZ von 1,5 eingestellt und mit Hilfe der Umrechnungskoeffizienten (§ 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 3 BauGB, § 12 ImmoWertV) für eine planungsrechtlich zulässige GFZ von 2,38 im Falle einer Neubebauung einen Anfangswert von 297,- €/m² errechnet. Der Ansatz der GFZ für eine planungsrechtlich zulässige Neubebauung entspricht gefestigter Rechtsprechung (vgl. auch § 6 Abs. 1 ImmoWertV). Hiervon zog das Bezirksamt 10 % Lagenachteil wegen des Verkehrslärms auf der viel befahrenen M... Straße ab, so dass es als Anfangswert einen Wert von 268 €/m² zu Grunde legte.
Aus dem so gefundenen Anfangswert ist sodann mit der sog. Zielbaummethode der Endwert ermittelt worden. Die Zielbaummethode ist eine Multifaktorenanalyse, deren Prinzip darin besteht, Bewertungen zu objektivieren, indem eine Wertfeststellung in möglichst viele Einzelbewertungen aufgespalten wird. Der Gesamtwert wird zu diesem Zweck in eine hierarchische Verzweigungsstruktur zerlegt, die eine Kette in der Form eines „Zielbaumes“ bildet. Die Einzelbewertungen werden anhand eines zuvor bestimmten Maßstabes ermittelt und ihrer Bedeutung nach gewichtet (Beschluss der 19. Kammer vom 3. Mai 2013 - VG 19 L 243.12 – m.w.N.). Die Zielbaummethode ist seit langem in der Rechtsprechung anerkannt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 – 4 B 71.04 -, NVwZ 2005, 449; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5. November 2009 – OVG 2 B 7.07 - Rdnr. 25 - Juris).
Der Beklagte hat auf der Grundlage der Multifaktorenanalyse zutreffend den Zielbaum für Wohn- und Mischnutzung der Ausprägung „Wohnen“ herangezogen. Dies entspricht der städtebaulichen Struktur des Gebietes. Bei der Ermittlung von Grundstückswerten ist nach der Immobilienwertermittlungsverordnung eine Vielzahl rechtlicher und tatsächlicher Faktoren zu berücksichtigen. Hierzu zählen auch die in § 6 Abs. 4 ImmoWertV beispielhaft benannten Lagemerkmale wie die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse. Diese und weitere Merkmale werden in dem Zielbaumschema als Lagekriterien abgebildet und im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben konkretisiert.
Den Anfangswert-Multiplikator ermittelte das Bezirksamt zunächst mit 1,0538. Um den erheblichen eigenen Instandsetzungsaufwand des Klägers zu berücksichtigen, korrigierte das Bezirksamt den Anfangswert-Multiplikator mit dem Nachtrag vom 21. Dezember 2010 zum Wertermittlungsgutachten des Vermessungsamts auf 1,0440, indem es im Zielbaum bei den Lagekriterien Erneuerungsbedarf und Ausstattung der Wohnungen jeweils einen geringeren Qualitätszuwachs auswies. Multipliziert mit der zu berücksichtigenden Grundstücksgröße von 3386 m² ergab die Differenz von Anfangswert und Endwert 40.632 €.
Die grundsätzliche Einwendung des Klägers, es sei nicht nachvollziehbar woher die Kenntnisse des Beklagten bei der Qualitätsbeschreibung in der Anlage zur städtebaulichen Stellungnahme (Anlage zum Gutachten des Vermessungsamts vom 15. Juni 2010) herrührten, greift nicht durch. Bei der Grundstücksbewertung handelt es sich um einen Bewertungsvorgang, der lediglich nachvollziehbar sein muss. Hier hat sich der Beklagte die „Qualitätsbeschreibung Teilgebiet Kietz Vorstadt“ der BSM mbH, in der für die einzelnen Lagekriterien Qualitätswertigkeiten vor der Sanierung (A) und nach der Neuordnung (E) sprachlich beschrieben werden und mit einem abschließenden sprachlichen Urteil gewertet werden, zu eigen gemacht. Die Darstellungen des Bezirksamts sowohl der Qualitätswertigkeit vor der Sanierung als auch nach der Sanierung sind ausreichend substantiiert und nachvollziehbar. Die Ermittlungspflicht des Gerichts (§ 86 VwGO) wird durch einfaches Bestreiten dieser Bewertungen nicht ausgelöst. Erforderlich ist ein substantiierter Gegenvortrag des Klägers, mit dem die bei der Einstufung in den Bewertungsrahmen vorgenommenen Feststellungen des Bezirksamts im Einzelnen aufgegriffen werden und durch substantiierte, entkräftende Gegenbehauptungen infrage gestellt werden. Derartige Gegenbehauptungen hat der Kläger überwiegend nicht aufgestellt, vielmehr hat er in allgemeiner Form die Feststellungen des Beklagten bestritten und einen substantiierten Nachweis dieser Feststellungen verlangt. Dies ist nicht ausreichend.
Soweit der Kläger einwendet, die Verlegung der Straßenbahnschleife von der G... Straße in die M... Straße sei einem Planfeststellungsverfahren zuzurechnen und kein rechtlich zu berücksichtigender Sanierungsvorteil, greift dies nicht durch. Die Kosten für diese Maßnahmen haben keinen Einfluss auf den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag, da dieser allein aus den Ergebnissen einer qualitativen Vergleichsbetrachtung errechnet wird. Im Übrigen gehörte die Durchführung von Maßnahmen zur Lärmminderung und zur Verkehrsberuhigung zu den Sanierungszielen, vgl. § 146 Abs. 1 und § 147 Abs. 1 Nr. 4 BauGB.
Soweit der Kläger meint, die Wohnwertverbesserung sei auf die im Bund-Länder-Programm städtebaulicher Denkmalschutz geflossenen Leistungen zurückzuführen, die nicht abgerechnet werden dürften, verkennt er wiederum, dass nicht einzelne Ausgabenposten in die Errechnung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages eingestellt werden, von denen Abschläge vorgenommen werden können, sondern maßgeblich ist nach den gesetzlichen Vorgaben – wie ausgeführt – die Veränderung der städtebaulichen Qualität.
Die Bewertungen des Beklagten bezüglich der jeweiligen Anfangs- und Endqualität, die für das Berechnungsschema durch sprachliche Beschreibungen und notenmäßig in der Anlage zur städtebaulichen Stellungnahme (Anlage zum Gutachten des Vermessungsamts vom 15. Juni 2010) festgestellt worden sind, sind auch im Einzelnen plausibel. Dabei ist nach allgemeiner Auffassung bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen, da die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann sowie Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse (BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 - 4 C 6.01 -, NVwZ 2003, 211).
Soweit der Kläger geltend macht, unter 1.2. (Nutzungskonflikte) sei angemerkt worden, dass störendes Gewerbe reduziert worden sei, dies sei jedoch vornehmlich bis ausschließlich die Folge wirtschaftlicher und struktureller Veränderungen in den Ost-Berliner Bezirken, mit Sanierungsmaßnahmen habe dies nichts zu tun, wird die Bewertung des Bezirksamts damit nicht infrage gestellt. Das Bezirksamt hat insoweit ausgeführt, dass teilweise Gewerbegebäude zu Wohnlofts umgebaut worden seien bzw. durch Dienstleistungsbetriebe, kulturelle und soziale Projekte genutzt würden. Die Wohnnutzung störendes Gewerbe sei nur noch partiell vorhanden. Diese Beschreibung ist hinreichend konkret. Aufgrund dieser Bewertung ist das Bezirksamt zu einer moderaten Qualitätsverbesserung von 3 auf 2 gelangt. Die konkreten Beschreibungen von Anfangs- und Endqualität tragen diese Bewertung. Der allgemeine Hinweis auf wirtschaftliche und strukturelle Veränderungen in den Ost-Berliner Bezirken vermag diese Bewertung wie ausgeführt nicht infrage zu stellen.
Soweit der Kläger rügt, unter 4 (Ausstattung der Wohnungen) sei gesondert angemerkt, dass auch in Plattenneubauten der Standard angehoben worden sei, die vollständige Sanierung und Modernisierung der damals im Bestand des Klägers befindlichen Plattenbauten sei jedoch rein privat finanziert und durchgeführt worden, greift dies ebenfalls nicht durch. Dem Aspekt der massiven Beeinflussung dieses Lagekriteriums durch selbst bedingte Bodenwerterhöhung in Form von Sanierung des eigenen – städtebaulich hervorgehobenen und prägenden Objekts – hat der Beklagte bereits mit der Herabsetzung der Bewertung der Endqualität von 2,0 auf 2,5 Rechnung getragen und damit lediglich eine Qualitätsverbesserung um 0,5 zulasten des Klägers in den Zielbaum eingestellt. Dies ist gerechtfertigt, weil der Bodenwert des klägerischen Grundstücks auch infolge der in Plattenbauten in der Umgebung vorgenommenen Sanierungen gestiegen ist.
Schließlich rügt der Kläger, dass unter 9 (Luft- und Lärmbelastung) ausgeführt worden sei, dass eine Verbesserung der Umweltbeeinträchtigungen vorliege. Die Schließung gesamter Industriezweige auch in Köpenick stehe jedoch in keinem Zusammenhang mit bezirkseigenen Sanierungsmaßnahmen. Auch die Auswechselung der privaten Fahrzeugflotte in den Jahren nach 1990 und die damit verbundene Luftverbesserung seien nicht auf Sanierungsmaßnahmen zurückzuführen. Hier ist zu berücksichtigen, dass das Bezirksamt die Qualitätsverbesserung hinsichtlich dieses Lagekriteriums mit 0,5 (von 2,5 auf 2) sehr moderat bewertet hat. Diese moderate Einschätzung der Verbesserung der Umweltqualität infolge der Sanierung wird allein durch die vom Bezirksamt erwähnte verbesserte Ausstattung der Wohnungen in den sanierten Objekten mit modernen Heizsystem sowie die Vermeidung von Konfliktsituationen mit der Wohnnutzung bei Neuansiedlung von Gewerbe getragen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit und die Abwendungsbefugnis beruhen auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Berufung war nicht zuzulassen, da keine Zulassungsgründe i. S. des § 124a Abs. 1 VwGO vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 162 und 163 BauGB
§ 16 ImmoWertV
§ 162 BauGB
§ 192 BauGB
§ 12 ImmoWertV
§ 86 VwGO
§ 167 VwGO
§ 6 Abs. 1 VwGO
§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO
§ 154 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 2 BauGB
§ 199 Abs. 1 BauGB
§ 136 Abs. 2 S. 2 und Abs. 3 BauGB
§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 16 Abs. 1 Satz 1, 15 ImmoWertV
§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 193 Abs. 5 BauGB
§ 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 3 BauGB
§ 6 Abs. 1 ImmoWertV
§ 6 Abs. 4 ImmoWertV
§ 147 Abs. 1 Nr. 4 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 124a Abs. 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2005, 449
NVwZ 2003, 211
10 S 12.12
19 L 243.12
4 B 71.04
2 B 7.07
4 C 6.01