Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-07-30, Aktenzeichen 2 C 23/14
ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2014:0730.2C23.14.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Die Heizsituation in der Küche mit einem vorhandenen Elektroheizlüfter ist so unzureichend, dass sie dem Negativmerkmal “Küche nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung” im Berliner Mietspiegel 2013 gleichkommt.(Rn.18)
Verfahrensgang
1. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 04.06.2014 zu Gesch.-Nr. 2 C 23/14 bleibt aufrecht erhalten mit der Maßgabe, dass sich die vorläufige Vollstreckbarkeit nach diesem Urteil richtet.
2. Die Klägerin trägt die weiteren Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im Haus N-Straße. 62 in Berlin. Mit Schreiben vom 23.08.2013, den Beklagten zugegangen am 27.08.2013, forderte die Klägerin die Beklagten auf, einer Erhöhung der seit dem 01.11.2010 unveränderten Miete von bisher 292,50 EUR auf 336,38 EUR zuzustimmen. Die Wohnung wurde bis 1918 erbaut und ist 99,15 qm groß. Mit der am 22.02.2014 zugestellten Klage verlangt die Klägerin die Zustimmung zur Mieterhöhung auf zuletzt 316,29 EUR. Die Küche wird mittels eines Elektroheizlüfters beheizt. Eine Sammelheizung ist nicht vorhanden.
Die Klägerin meint, die Küche könne mittels des Elektroheizlüfters ordnungsgemäß beheizt werden.
Gegen die Klägerin erging am 04.06.2014 ein klageabweisendes Versäumnisurteil, das ihr am 06.06.2014 zugestellt wurde. Ihr hiergegen gerichteter Einspruch ging am 12.06.2014 bei Gericht ein.
Die Klägerin beantragt nach teilweiser Klagerücknahme,
das Versäumnisurteil aufzuheben und die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung N-Straße. 62, 4. OG rechts in Berlin von bisher 292,50 EUR um 23,79 EUR auf monatlich 316,29 EUR ab dem 01.11.2013 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie meinen, die Küche sei aufgrund des Elektroheizlüfters nicht ausreichend beheizbar.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Einspruch der Klägerin gegen das am 06.06.2014 zugestellte Versäumnisurteil ist statthaft sowie frist- und formgerecht bei Gericht eingegangen. Die Einspruchsfrist von zwei Wochen seit Zustellung nach § 339 I ZPO war bei Eingang des Einspruchs am 12.06.2014 bei Gericht noch nicht abgelaufen. Der Einspruch hat aber in der Sache keinen Erfolg, so dass das Versäumnisurteil nach § 343 S. 1 ZPO aufrecht zu erhalten ist.
Die Klage ist zulässig.
Die Klagefrist des § 558 b II 2 BGB ist gewahrt, weil die Klage innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist zugestellt wurde. Die Überlegungsfrist endete gem. § 558 b II 1 BGB nach Ablauf des zweiten Monats, der dem Zugang des Erhöhungsverlangens am 27.08.2013 folgte - mithin am 31.10.2013. Die Klagefrist endete am 31.01.2014 Die Zustellung der Klage am 22.02.2014 wirkt gem. § 167 ZPO auf den Klageeingang am 30.01.2014 bei Gericht zurück. Die Zustellung erfolgte “demnächst” i.S.v. § 167 ZPO, weil die Verzögerung weniger als 14 von der Partei zu vertretende Tage beträgt (BGH GE 05, 1420).
Das Erhöhungsverlangen vom 23.08.2013 ist darüber hinaus formell ordnungsgemäß und damit wirksam. Es entspricht den Anforderungen des § 558 a BGB. Es benennt die neue Miete, die nach dem Mietspiegel maßgebliche Spanne, bezieht sich mit dem Mietspiegel auf ein taugliches Begründungsmittel und ermöglicht dem Mieter eine Nachprüfung.
Die Klage ist aber unbegründet.
Die nach dem Berliner Mietspiegel 2013 für vergleichbare Wohnungen ortsüblichen Miete beträgt 292,50 EUR und entspricht daher der derzeit gezahlten Miete. Die Wohnung ist in das Mietspiegelfach J 1 einzuordnen. Die Spanne beträgt 4,00 - 5,17 - 6,62 EUR/qm netto. Mangels Sammelheizung ist ein Abschlag von 1,28 EUR/qm vorzunehmen. Bei einem Abschlag vom 80% zum Mittelwert ist daher eine Miete von 5,17 EUR - 1,28 EUR - 0,94 EUR x 99,15 qm = 292,50 EUR netto ortsüblich.
Bei der Spanneneinordnung sind zumindest vier Gruppen negativ, so dass kein Raum für eine Mieterhöhung bleibt.
Gruppe 1 ist unstreitig negativ.
Gruppe 2 ist aufgrund der Heizsituation in der Küche negativ. Der vorhandene Elektroheizlüfter ist so unzureichend, das er dem Negativmerkmal “Küche nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung” gleichkommt. Die Merkmale der Orientierungshilfe sind nicht abschließend formuliert, so dass eine Korrektur zum Mittelwert auch dann angemessen ist, wenn ein Merkmal nicht im Wortlaut erfüllt ist, aber eine vergleichbare Situation vorliegt. Dies ist hinsichtlich des Elektrolüfters der Fall. Der auf dem von der Klägerin als Anlage K 3 (Bl. 86 GA) ersichtliche Heizlüfter steht einem kleinen, mobilen Heizlüfter, mit dem sich Mieter beim Fehlen einer Heizung behelfen können, gleich. Alleine der Umstand, dass das Gerät an der Wand fest montiert ist, macht ihn nicht zu einer adäquaten Heizquelle. Der Betrieb des Gerätes ist zudem mit zusätzlichen und erheblichen Stromkosten verbunden, die dem Mieter neben der Nettomiete entstehen. Das Negativmerkmal der fehlenden Beheizbarkeit ist nicht zwingend an das Fehlen jeglicher Heizmöglichkeit gebunden. Der Hinweis der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung auf eine Holz-/Kohlebeheizung zeigt, dass auch eine unzureichende Beheizbarkeit negativ zu berücksichtigen ist. Die Beheizung mittels des Heizlüfters ist nicht nachhaltig und zudem nur in Anwesenheit des Mieters möglich. Bereits aus Sicherheitsgründen kann das Gerät nicht während einer längeren Abwesenheit des Mieters betrieben werden. Die Küche ist daher bei Ankunft des Mieters in der Wohnung zwangsläufig kalt. Der Heizlüfter produziert darüber hinaus eine sehr trockene Luft. Beide Nachteile entsprechen den Nachteilen der in der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung genannten Kohleheizung.
Der wegen des Fehlens einer Sammelheizung zu berücksichtigende Abschlag von 1,28 EUR/qm steht der Berücksichtigung des Negativmerkmals “Küche nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung” nicht entgegen. Es liegt keine unzulässige doppelte Berücksichtigung vor. “Die fehlende Sammelheizung führt nicht zwingend zu einer fehlenden Beheizbarkeit einzelner Räume, sondern stellt lediglich auf die Nachteile von Einzelheizquellen ab” (LG Berlin Urteil vom 15.03.2007 zu Az. 67 S 418/06). Dieser Auffassung schließt sich das Gericht an.
Gruppen 4 und 5 sind unstreitig negativ.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 167 ZPO
§ 558 a BGB
§ 91 ZPO
§ 339 I ZPO
§ 343 S. 1 ZPO
§ 558 b II 2 BGB
§ 558 b II 1 BGB
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 2 C 23/14
67 S 418/06