Verwaltungsgericht Karlsruhe (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-11-27, Aktenzeichen 2 K 5391/23
ECLI: ECLI:DE:VGKARLS:2024:1127.2K5391.23.00

Tenor:
1. Soweit die Klägerin die Klage zurückgenommen hat, wird das Verfahren eingestellt.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzungsänderung einer Massagepraxis und Wohnung in einen Beherbergungsbetrieb.
Die Klägerin, eine Baugesellschaft, ist Eigentümerin des Grundstücks Flst.-Nr. XXX, XXX, Durmersheim. Die Räume des dort vorhandenen Gebäudes wurden bislang aufgrund einer Baugenehmigung aus dem Jahr 1985 im Erdgeschoss als Massagepraxis und im Obergeschoss als Wohnung genutzt. Das Grundstück liegt im bebauten innerstädtischen Bereich der Gemeinde Durmersheim, wobei in der Nachbarschaft weit überwiegend Wohnnutzung vorhanden ist.
Das Grundstück lag bislang nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Am 19.05.2021 fasste der Gemeinderat der Gemeinde Durmersheim den Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan „XXX“ (Tagesordnungspunkt 6) und beschloss eine Veränderungssperre als Satzung (Tagesordnungspunkt 7). Im Sachverhalt zum Aufstellungsbeschluss sowie der öffentlichen Bekanntmachung desselben wurde inhaltlich ausgeführt wie folgt:
„Das städtebauliche Konzept sieht es vor, das Gebiet als Wohngebiet auszuweisen. Darüber hinaus soll sichergestellt werden, dass das bestehende Ortsbild erhalten bleibt und eine verträgliche Verdichtung der Bebauung ermöglicht wird.
Ebenso sollen, entsprechend des Bestands im Gebiet und der umgebenden Bestandsbebauung, die zulässige Trauf- und Firsthöhe definiert werden, welche künftig einen verbindlichen Rahmen setzen und sich in das städtebauliche Gesamtbild einfügen sollen. Weitere wesentliche Festsetzungen des Bebauungsplanes sollen die Bauweise, die Stellung der baulichen Anlagen und die Zahl Wohneinheiten für eine künftige Bebauung sein.“
Der Aufstellungsbeschluss und die Veränderungssperre wurden unter Kennzeichnung ihres räumlichen Geltungsbereichs, dem auch das Vorhabengrundstück angehört, am 27.05.2021 ortsüblich bekanntgemacht. Die Gemeinde Durmersheim verlängerte die Veränderungssperre mit Gemeinderatsbeschluss vom 15.03.2023. Ihr Gemeinderat beschloss sodann am 24.01.2024 den Bebauungsplan „XXX“, der am 01.02.2024 ortsüblich bekanntgemacht wurde. In dem Bebauungsplan, dessen Geltungsbereich den Bereich zwischen den bzw. einschließlich der drei genannten Straßen betrifft, sind in Teilbereichen jeweils allgemeine Wohngebiete mit unterschiedlichen Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung und zur überbaubaren Grundstücksfläche sowie die örtlichen Verkehrsflächen geregelt. Der Textteil zum Bebauungsplan (Satzung) enthält im Abschnitt I (Satzung über planungsrechtliche Festsetzungen zum Bebauungsplan „XXX“ [§ 9 BauGB und BauNVO]) unter Ziffer 1 die Regelung, dass Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 BauNVO, darunter Betriebe des Beherbergungsgewerbes, gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO ausgeschlossen seien. In der Begründung zum Bebauungsplan (Stand 24.01.2024) wird nach Festlegung des planerischen Konzepts (Ziffer 5.1) ausgeführt (Ziffer 6.1), Zielsetzung des Bebauungsplans sei es, Grundstücke für den Wohnungsbau bereitzustellen. Daher werde ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 BauNVO würden nicht zugelassen, da die im Bestand vorhandene ruhige und homogene Struktur des Wohnens nicht gestört werden solle. Diese Struktur solle nicht durch ansonsten zu erwartende verkehrsintensivere Nutzungen gestört werden. So könne auch zusätzlicher Flächenverbrauch durch die Bereitstellung von Parkplätzen vermieden werden.
Die Klägerin beantragte unter dem 01.07.2022 (Eingang am 11.07.2022) beim Landratsamt Rastatt die Erteilung einer Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung des Gebäudes in einen Beherbergungsbetrieb, zunächst für 22 Betten. Nach den zuletzt am 12. und 27.12.2022 geänderten Plänen sollte die betreffende Nutzung im Keller-, Erd-, 1. Ober- und 1. Dachgeschoss stattfinden. Die Gästezimmer mit nunmehr 20 Betten in 16 Einzel- und zwei Doppelzimmern sind ausweislich der Betriebsbeschreibung vom 01.07.2022 zum temporären Wohnen für Handwerker, Monteure, Messeaussteller, Arbeiter und Teams vorgesehen. Die Verweildauer betrage in der Regel höchstens eine bis zwölf Wochen, wobei die Zimmer überwiegend nur von Montag bis Freitag genutzt würden. Zur Ausstattung gehörten eine allgemeine Küche zum selbstständigen Zubereiten von Kaffee, Tee und kleineren Mahlzeiten. Außerdem sei die Reinigung der Sanitärräume (täglich) und der Wohnräume einschließlich des Wechselns von Bettwäsche und Handtüchern (wöchentlich) vorgesehen.
Die Gemeinde Durmersheim versagte mit Beschluss ihres Gemeinderats vom 26.07.2022 ihr Einvernehmen zu dem Bauvorhaben und zur Zulassung einer Ausnahme von der Veränderungssperre und teilte dies dem Landratsamt Rastatt am Folgetag mit. Sie begründete ihre Entscheidung mit Schreiben vom 09.08.2022 damit, dass ein Beherbergungsbetrieb in dem Quartier aus bauplanungsrechtlicher Sicht nicht erwünscht sei. Das Landratsamt Rastatt wies die Klägerin in mehreren Schreiben auf die fehlende Genehmigungsfähigkeit hin und forderte sie zudem auf, die durch eine Nachbaranzeige bekanntgewordene, bereits erfolgende Nutzung zur Unterbringung von Monteuren einzustellen.
Das Landratsamt Rastatt lehnte den weiterhin aufrechterhaltenen Antrag sodann mit Bescheid vom 03.03.2023 ab (Ziffer 1). Zur Begründung verwies es auf die Veränderungssperre, die insbesondere deshalb erlassen worden sei, weil Beherbergungsbetriebe im betreffenden Gebiet nicht erwünscht seien. Auch eine Ausnahme könne nicht zugelassen werden, weil die Gemeinde das nötige Einvernehmen versagt habe. Mit Schreiben vom selben Tag forderte das Landratsamt Rastatt die Klägerin erneut auf, die unzulässige Nutzung einzustellen und gab ihr Gelegenheit, zu einer gesondert zu verfügenden Nutzungsuntersagung Stellung zu nehmen.
Die Klägerin erhob hiergegen am 12.03.2023 Widerspruch und begründete diesen am 07.06.2023. Das Regierungspräsidium Karlsruhe wies den ihm vorgelegten Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 21.11.2023 zurück. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, der Widerspruch sei zulässig, aber unbegründet. Die Entscheidung des Landratsamts Rastatt sei rechtmäßig. Die Klägerin habe keinen Anspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung nach § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO. Dem Bauvorhaben stünden öffentlich-rechtliche Vorschriften in Form der Veränderungssperre entgegen, die als Satzung grundsätzlich zu beachten sei. Es sei bereits zweifelhaft, ob die Baugenehmigungsbehörde eine Prüfungspflicht hinsichtlich deren Wirksamkeit habe; das Regierungspräsidium Karlsruhe habe keine Normverwerfungskompetenz. Es sei aber auch nicht ersichtlich, dass die Veränderungssperre unwirksam wäre. Die von der Planung verfolgten Ziele und die Festsetzungen des künftigen Bebauungsplans seien hinreichend konkretisiert. Es handle sich auch nicht um eine Verhinderungs- bzw. Negativplanung. Die Gemeinde habe das Vorhaben der Klägerin nicht zum Anlass für den Aufstellungsbeschluss und die Veränderungssperre genommen, die schon lange vor ihrem Bauantrag erlassen worden seien. Die Planung verfolge konkrete, positive Gestaltungsziele. Eine Ausnahme könne nicht erteilt werden, weil das Bauvorhaben den Festsetzungen des künftigen Bebauungsplans widerspreche, sodass durch seine Zulassung die Durchführung der Planung unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert würde. Auch wenn der Aufstellungsbeschluss und die Veränderungssperre nicht erlassen worden oder unwirksam wären, wäre das Bauvorhaben nach § 34 BauGB nicht genehmigungsfähig. Es gehe unstreitig um eine Monteurunterkunft, deren Definitionsmerkmale vorlägen. Monteurunterkünfte seien in der Regel als Betriebe des Beherbergungsgewerbes und nicht als Wohnnutzung einzuordnen. Sie seien als Gewerbebetriebe, die die Wohnnutzung wesentlich störten, in der hier weit überwiegend durch Wohnbebauung geprägten näheren Umgebung bauplanungsrechtlich unzulässig.
Die Klägerin hat am 18.12.2023 Klage erhoben. Zur Begründung trägt sie vor, sie habe derzeit einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung bzw. einen solchen vor Erlass des Bebauungsplans gehabt. Zum Zeitpunkt der Klageerhebung habe es für das Baugrundstück keinen Bebauungsplan gegeben und sich die planungsrechtliche Zulässigkeit deshalb nach § 34 BauGB gerichtet. Die Veränderungssperre der Gemeinde habe dem Vorhaben nicht entgegengestanden, weil sie nicht wirksam gewesen sei. Es habe an einer hinreichenden Konkretisierung der Planungsziele gefehlt, der es auch zur Beurteilung eines Anspruchs auf Erteilung einer Ausnahme bedurft habe. Das einzig greifbare Planungsziel sei die angedachte Ausweisung eines Wohngebiets gewesen. Dabei hätte es sich aber ohne nähere Präzisierung um Gebiete nach §§ 3 bis 6a BauNVO handeln können, in denen allesamt gewohnt werden dürfe. Die weiteren sogenannten Planungsziele wie die „Sicherung der bestehenden Struktur“ und eine „geordnete Entwicklung“ seien nur „Planungsprosa“. Gleiches gelte für die „Ortsbilderhaltung“, eine „verträgliche Verdichtung“ sowie die bekundete Absicht, Trauf- und Firsthöhen, die Bauweise und die Stellung der baulichen Anlagen sowie die Zahl der Wohneinheiten festsetzen zu wollen. Selbst wenn man von einer hinreichenden Konkretisierung der Planungsabsichten ausginge, seien Beherbergungsbetriebe bzw. kleine Beherbergungsbetriebe in Gebieten nach §§ 3 und 4 BauNVO zumindest ausnahmsweise und im besonderen Wohngebieten nach § 4a BauNVO sowie in Misch-, Dorf- und urbanen Gebieten allgemein zulässig. Da im Planungsgebiet bislang wohl kein Beherbergungsbetrieb vorhanden sei, bestehe keine Gefahr einer Umkehrung des Regel-Ausnahme-Verhältnisses. Da die Planungsabsichten demnach der Nutzungsänderung nicht entgegenstünden, habe sie einen Anspruch auf Erteilung einer Ausnahme von der Veränderungssperre bzw. einen solchen gehabt. Da keine Gründe erkennbar seien, die eine Ausnahme ausschließen könnten, sei das Ermessen auf Null reduziert gewesen. Für den Fall, dass der Rechtsanspruch durch den mittlerweile in Kraft getretenen Bebauungsplan nachträglich beseitigt worden sein sollte, behalte sie sich die Stellung eines Fortsetzungsfeststellungsantrags mit dem Ziel vor, ihr entstehende Schäden im Wege der Amtshaftung gegenüber dem Beklagten und/oder der beizuladenden Gemeinde geltend zu machen.
Die Klägerin beantragt nach Rücknahme der Klage, den Beklagten zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung zu verpflichten, zuletzt,
festzustellen, dass bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplans XXX“ vom 24.01.2024 am 01.02.2024 der Bauantrag der Klägerin vom 01.07.2022 i.d.F. der Pläne vom 12.12.2022 genehmigungsfähig war.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er trägt vor, die Klage sei als Untätigkeitsklage zulässig, aber hinsichtlich des ursprünglichen Antrags und des Fortsetzungsfeststellungsantrags unbegründet. Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung und einen solchen auch nicht gehabt, weil dem Vorhaben seit Stellen des Bauantrags öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegengestanden hätten. Die Ablehnung sei rechtmäßig, weil dem Vorhaben zunächst die Veränderungssperre entgegengestanden habe und ihm nun der Bebauungsplan „XXX“ entgegenstehe, der gemäß Abschnitt I Ziffer 1 des Textteils die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 BauNVO auf der Grundlage von § 1 Abs. 6 BauNVO ausschließe. Vor Erlass des Bebauungsplans habe die Baugenehmigung aufgrund der Veränderungssperre nicht erteilt werden können. Die Veränderungssperre sei – unabhängig von der Frage, ob dies hätte geprüft werden dürfen – wirksam gewesen. Ihr habe eine konkrete, positive Planungskonzeption zugrunde gelegen. Hierfür genüge, dass sich wenigstens ansatzweise ersehen lasse, was Inhalt des zukünftigen Bebauungsplans sein solle. Dies sei hier durch die beabsichtigte Ausweisung eines Wohngebiets – also eines Gebiets nach §§ 3 bis 4a BauNVO – der Fall gewesen. Auch das Ziel der Erhaltung des bestehenden Ortsbilds habe hinreichend konkret aufgezeigt, dass die Wohnbebauung gesichert und zusätzliche Gewerbebetriebe nicht angesiedelt werden sollten. Die Veränderungssperre sei auch nicht unverhältnismäßig gewesen. Eine Zurückstellung von Baugesuchen hätte schon aufgrund des die Zwölfmonatsfrist überschreitenden Zeitraums zur Sicherung der Planung nicht ausgereicht. Es habe auch kein Anspruch auf Zulassung einer Ausnahme bestanden. Eine solche könne nur zugelassen werden, wenn unter Berücksichtigung des Sicherungszwecks überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstünden. Wie sich nun auch aus dem Bebauungsplan ergebe, habe die Gemeinde, die der Erteilung einer Ausnahme nicht zugestimmt habe, stets die planerische Vorstellung gehabt, keine Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 BauNVO zuzulassen.
Dem Gericht liegen die Bauakten des Landratsamts Rastatt zum streitgegenständlichen Bauantrag und zur ursprünglichen Baugenehmigung sowie die Akten zum Bebauungsplanverfahren der Gemeinde Durmersheim vor. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird hierauf sowie auf die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Soweit die Klägerin die Klage in der mündlichen Verhandlung mit Zustimmung des Beklagten (vgl. § 92 Abs. 1 Satz 2 VwGO) zurückgenommen hat, ist das Verfahren einzustellen (§ 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO) und nur noch über die Kosten zu entscheiden.
Im Übrigen hat die Klage der Klägerin auf Feststellung, dass ihr Bauantrag vor Erlass des Bebauungsplans genehmigungsfähig war, keinen Erfolg. Sie ist zulässig, aber unbegründet.
I. Die erfolgte Umstellung der als Verpflichtungsklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO erhobenen Klage in eine Fortsetzungsfeststellungsklage, zunächst durch Erheben eines Hilfsantrags und nach Rücknahme des Hauptantrags sodann alleinig, ist zulässig. Es handelt sich nicht um eine Klageänderung nach § 91 VwGO, sondern um eine ohne weitere Voraussetzungen zulässige Einschränkung des Klageantrags gemäß § 173 Satz 1 VwGO i.V.m. § 264 Nr. 2 ZPO. Denn das nunmehr geltend gemachte Feststellungsbegehren war im Verpflichtungsbegehren als Minus enthalten, weil es die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt unmittelbar vor dem erledigenden Ereignis in Form des Erlasses des Bebauungsplans (s. hierzu sogleich) betrifft (vgl. zum Ganzen BVerwG, Urt. v. 04.12.2014 - 4 C 33.13 -, BVerwGE 151, 36 - juris Rn. 11, 13, 23).
II. Die Klage ist hinsichtlich der begehrten Feststellung zulässig.
1. Die Klage ist als Fortsetzungsfeststellungsklage analog § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO statthaft. Die Vorschrift gilt unmittelbar nur für den Fall einer Anfechtungsklage, die deshalb unzulässig geworden ist, weil sich der angegriffene Verwaltungsakt nach Klageerhebung erledigt hat. Sie ist jedoch auf Verpflichtungsklagen, die nach Klageerhebung infolge eines das Verpflichtungsbegehren betreffenden erledigenden Ereignisses unzulässig werden, analog anzuwenden. Denn die Interessenlage entspricht bei dieser nicht geregelten Fallgestaltung ebenfalls dem Zweck der Fortsetzungsfeststellungsklage zu verhindern, dass ein Kläger durch ein erledigendes Ereignis um die „Früchte“ der bisherigen Prozessführung gebracht wird (allgemeine Meinung, vgl. nur BVerwG, Urt. v. 04.12.2014 - 4 C 33.13 -, BVerwGE 151, 36 - juris Rn. 13 m.w.N.; Schübel-Pfister, in: Eyermann, VwGO, 16. Aufl. 2022, § 113 Rn. 127).
Ein erledigendes Ereignis besteht hier darin, dass die Gemeinde Durmersheim am 24.01.2024 und damit nach Klageerhebung den Bebauungsplan „XXX“ beschlossen und ihn am 01.02.2024 bekannt gemacht hat. Hierdurch ist der der Klägerin zuvor – ihre Rechtsauffassung zugrunde gelegt – möglicherweise zustehende Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung nachträglich entfallen, weil die Festsetzungen des Bebauungsplans einem solchen nunmehr nach § 58 Abs. 1 Satz 1 und 2 LBO als öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen (vgl. für eine entsprechende Fallgestaltung BVerwG, Urt. v. 04.12.2014 - 4 C 33.13 -, BVerwGE 151, 36 - juris Rn. 4, 11 ff.; für das Inkrafttreten einer Veränderungssperre VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 17.03.2021 - 5 S 1032/20 -, VBlBW 2021, 474 - juris Rn. 32).
An der Wirksamkeit des Bebauungsplans bestehen weder in formeller noch in materieller Hinsicht Zweifel. Dies gilt auch hinsichtlich der von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung zunächst aufgeworfenen Frage, ob der Bebauungsplan auf der Internetseite der Gemeinde Durmersheim wirksam bekannt gegeben wurde. Denn der Bebauungsplan wurde im Einklang mit § 1 Abs. 1 der Satzung über die öffentliche Bekanntmachung der Gemeinde Durmersheim vom 05.05.2020 ordnungsgemäß am 01.02.2024 durch Bereitstellung auf der Internetseite der Gemeinde Durmersheim (www.durmersheim.de) ortsüblich bekanntgemacht. Dabei wurde § 1 Abs. 2 Satz 5 DVO GemO beachtet, wonach öffentliche Bekanntmachungen im Internet auf der Internetseite der Gemeinde so erreichbar sein müssen, dass der Internetnutzer auf der Startseite, d.h. jener, deren Internetadresse in der Satzung angegeben wurde (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 27.02.2024 - 2 S 518/23 -, VBlBW 2024, 280 - juris Rn. 58), den Bereich des Ortsrechts, erkennt. Denn wie in der mündlichen Verhandlung mittels Augenscheinnahme aktueller Screenshots der Startseite der Internetseite der Gemeinde Durmersheim (www.durmersheim.de) und der Seite, auf die der dort unter „SCHNELL GEFUNDEN“ befindliche Menüpunkt „Amtliche Bekanntmachungen“ verweist, festgestellt worden ist, findet sich dort unter anderem die öffentliche Bekanntmachung des hier in Rede stehenden Bebauungsplans. Diese Verweisung von der Startseite auf die amtlichen Bekanntmachungen ermöglicht ein einfaches Auffinden der öffentlichen Bekanntmachungen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 27.02.2024 - 2 S 518/23 -, VBlBW 2024, 280 - juris Rn. 53).
Das Bauvorhaben der Klägerin ist nach § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. dem Bebauungsplan offensichtlich bauplanungsrechtlich unzulässig. Bei der zu betreibenden Unterkunft handelt sich, wobei zwischen den Beteiligten Einigkeit besteht, um einen Beherbergungsbetrieb; das Gericht folgt insofern den Ausführungen im Widerspruchbescheid (§ 117 Abs. 5 VwGO; vgl. zur Abgrenzung zur Wohnnutzung allgemein nur BVerwG, Beschl. v. 31.07.2013 - 4 B 8.13 -, BauR 2013, 1996 - juris Rn. 5; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 14.03.2024 - 14 S 1655/23 -, juris Rn. 32; Beschl. v. 11.05.2015 - 3 S 2420/14 -, juris Rn. 26, jeweils m.w.N.; VG Karlsruhe, Urt. v. 14.08.2024 - 2 K 3081/23 -, n.v., UA S. 7; Urt. v. 23.10.2024 - 2 K 2897/23 -, n.v., UA S. 12 ff.; Beschl. v. 18.07.2022 - 2 K 399/22 -, juris Rn. 33). Betriebe des Beherbergungsgewerbes können nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauGB im festgesetzten allgemeinen Wohngebiet nur ausnahmsweise zugelassen werden. Der Bebauungsplan schließt die Zulässigkeit der Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 BauNVO auf der Grundlage des § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO jedoch aus. Die Wirksamkeit der Regelung begegnet keinen Zweifeln; solche haben auch die Beteiligten nicht aufgezeigt.
2. Der Klägerin fehlt es auch nicht an dem analog § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO nötigen berechtigten Interesse an der begehrten Feststellung (Fortsetzungsfeststellungsinteresse, vgl. nur BVerwG, Urt. v. 04.12.2014 - 4 C 33.13 -, BVerwGE 151, 36 - juris Rn. 13). Die Klägerin macht geltend, sie wolle durch die nachträgliche Beseitigung ihres Anspruchs entstehende Schäden im Wege der Amtshaftung gegenüber dem Beklagten geltend machen, weil das Landratsamt Rastatt ihr die ihr zustehende Baugenehmigung zu Unrecht nicht erteilt habe.
Die Fallgruppe der beabsichtigten Erhebung einer Amtshaftungsklage kommt im Ausgangspunkt in Betracht, weil das erledigende Ereignis (der Erlass des Bebauungsplans) hier erst nach Klageerhebung eingetreten ist. In diesem Fall kann die Klägerin nicht darauf verwiesen werden, anstelle der Erhebung einer verwaltungsgerichtlichen Klage sogleich das Zivilgericht anzurufen (hierzu Schübel-Pfister, in: Eyermann, VwGO, 16. Aufl. 2022, § 113 Rn. 118 m.w.N. aus der Rechtsprechung).
Für die Annahme eines Fortsetzungsfeststellungsinteresses wegen Präjudizialität für einen Amtshaftungsprozess ist zu verlangen, dass ein zivilgerichtlicher Amtshaftungsprozess bereits anhängig, mit Sicherheit zu erwarten oder ernsthaft beabsichtigt und die begehrte Feststellung in diesem Verfahren erheblich ist. Außerdem darf die beabsichtigte Rechtsverfolgung nicht aussichtslos sein (vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.01.2017 - 7 B 1.16 -, juris Rn. 30 f.; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 17.03.2021 - 5 S 1032/20 -, VBlBW 2021, 474 - juris Rn. 33 m.w.N.).
Ein Amtshaftungsprozess wäre – sofern man unterstellt, dass die Veränderungssperre durch das Verwaltungsgericht als unwirksam bewertet würde –, nicht offensichtlich aussichtslos und von der Klägerin ausweislich ihres Vorbringens in der mündlichen Verhandlung auch (noch) ernsthaft beabsichtigt. Eine Amtspflichtverletzung sieht sie in diesem Fall in der im Ergebnis unter Berufung auf die Veränderungssperre zu Unrecht nicht erteilten Baugenehmigung. Sie hat insofern nachvollziehbar zum erlittenen Schaden, einem geschätzten Gewinn von 6.000,00 EUR mehr je Monat bei einer Nutzung als Beherbergungsbetrieb im Vergleich zu einer Vermietung von unterstellt vier Wohneinheiten, vorgetragen. Dieser wäre aufgrund der dann eingetretenen Legalisierungswirkung einer etwaig erteilten Baugenehmigung auch nicht nur für den Übergangszeitraum bis zum Erlass des Bebauungsplans, sondern auch darüber hinaus eingetreten. Dass es an einer Kausalität einer unterstellten Amtspflichtverletzung deshalb fehlt, weil auch unter Außerachtlassung der Veränderungssperre kein Anspruch bestanden hätte, ist jedenfalls nicht von vornherein erkennbar. Vielmehr bedürfte dies – ebenso wie weitere von den Beteiligten aufgeworfene Fragen bezüglich des Anspruchs auf Erteilung der Baugenehmigung – gegebenenfalls weiterer Ermittlungen auf der Grundlage etwa von § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 oder § 4 BauNVO (vgl. für die Frage einer Zulassung allenfalls im Wege der Zulassung einer Ausnahme insbesondere § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO).
III. Die Fortsetzungsfeststellungsklage ist indessen nicht begründet. Die Klägerin hatte unmittelbar vor Erlass des Bebauungsplans keinen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung nach § 58 Abs. 1 Satz 1 und 2 LBO. Der ablehnende Bescheid des Landratsamts Rastatt vom 03.03.2023 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 21.11.2023 sind zum damaligen Zeitpunkt rechtmäßig gewesen und haben die Klägerin nicht in ihren Rechten verletzt (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO analog).
Dem Vorhaben standen öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen, weil es aufgrund der von der Gemeinde Durmersheim am 19.05.2021 erlassenen und am 15.03.2023 verlängerten Veränderungssperre bauplanungsrechtlich unzulässig war. Eine Gemeinde kann gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, wenn ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst ist, zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen, dass unter anderem Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt werden dürfen. Eine für ein entsprechendes Vorhaben beantragte Baugenehmigung ist in der Folge zu versagen (vgl. Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 14 Rn. 16).
Die Veränderungssperre war wirksam (hierzu unter 1.). Die Klägerin hatte auch keinen Anspruch auf Erteilung einer Ausnahme (hierzu unter 2.).
1. Die Veränderungssperre war formell (hierzu unter a)) und materiell (hierzu unter b)) wirksam.
a) Die Veränderungssperre wurde formell wirksam erlassen. Die vom Gemeinderat der Gemeinde Durmersheim am 19.05.2021 als Satzung beschlossene und am 27.05.2021 ortsüblich bekanntgemachte Veränderungssperre (vgl. § 16 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BauGB) beruhte auf dem Aufstellungsbeschluss vom 19.05.2021. Die von § 14 Abs. 1 Satz 1 BauGB vorgegebene zeitliche Abfolge wurde beachtet. Aus den entsprechenden Sitzungsvorlagen ergibt sich, dass über den Aufstellungsbeschluss über die Veränderungssperre zwar am selben Tag, aber in dieser Reihenfolge nacheinander unter den Tagesordnungspunkten 6 und 7 abgestimmt wurde (vgl. insofern auch VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 05.08.2014 - 3 S 1673/12 -, juris Rn. 24 f.).
Auch die von der Klägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung zunächst aufgeworfenen Bedenken hinsichtlich der ortsüblichen Bekanntmachung der vom Gemeinderat der Gemeinde Durmersheim am 15.03.2023 beschlossenen Verlängerung der Veränderungssperre greifen nicht durch. Denn die Satzung ist – wie mittels Augenscheinnahme der Startseite der Internetseite der Stadt Durmersheim und der dann erfolgten Verweisung auf „Amtliche Bekanntmachungen“ (s. dazu bereits oben) überprüft worden ist – dort öffentlich bekannt gemacht worden. Dass für das Datum der erfolgten Bekanntmachung keine schriftlichen Nachweise mehr vorliegen, steht der Annahme der rechtzeitigen Bekanntmachung (d.h. vor Ablauf der Veränderungssperre) nicht entgegen. Der Vertreter des Landratsamts Rastatt hat hierzu unter Verweis auf die erfolgte Nachfrage bei der Gemeinde Durmersheim nachvollziehbar erläutert, dass die Bekanntmachungen stets am Donnerstag der Folgewoche nach der mittwochs stattfindenden Gemeinderatssitzungen erfolgten. Dem ist die Klägerin nicht substantiiert entgegengetreten.
b) Die von der Klägerin erhobenen Bedenken an der materiellen Wirksamkeit der Veränderungssperre greifen nicht durch.
In materieller Hinsicht bedarf es hinreichend konkreter Planvorstellungen (dazu unter (aa)), denen es nicht an der Vollzugsfähigkeit fehlen darf (dazu unter (bb)).
aa) Der Veränderungssperre lagen hinreichend konkrete Planungen zugrunde.
(1) Eine Veränderungssperre darf erst erlassen werden, wenn die zu sichernde Planung ein Mindestmaß dessen erkennen lässt, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll (vgl. BVerwG, Urt. v. 30.08.2012 - 4 C 1.11 -, BVerwGE 144, 82 - juris Rn. 10; Beschl. v. 01.10.2009 - 4 BN 34.09 -, NVwZ 2010, 42 - juris Rn. 9; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 05.12.2019 - 8 S 909/18 -, VBlBW 2020, 295 - juris Rn. 30; VG Karlsruhe, Urt. v. 29.06.2023 - 10 K 2505/21 -, juris Rn. 78; Sennekamp, in: Brügelmann, BauGB, § 14 Rn. 28, Stand April 2022; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB,15. Aufl. 2022, § 14 Rn. 9). Dies gehört zur Konzeption des § 14 BauGB. Denn ob ein Vorhaben mit der beabsichtigten Planung vereinbar ist oder ob – sofern dies nicht der Fall ist – überwiegende öffentliche Belange beeinträchtigt sind, kann nur entschieden werden, wenn die planerischen Vorstellungen der Gemeinde nicht noch völlig offen sind. Das nötige Mindestmaß an Vorstellungen muss geeignet sein, die Entscheidung der Genehmigungsbehörde über die Vereinbarkeit des Vorhabens mit der beabsichtigten Planung zu steuern (vgl. BVerwG, Beschl. v. 01.10.2009 - 4 BN 34.09 -, NVwZ 2010, 42 - juris Rn. 9; OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 03.07.2019 - 8 C 11553/18 -, juris Rn. 20 [nachgehend BVerwG, Beschl. v. 19.05.2020 - 4 BN 45.19 -, BRS 88 Nr. 55 (2020) - juris]; VG Karlsruhe, Urt. v. 29.06.2023 - 10 K 2505/21 -, juris Rn. 79; Sennekamp, in: Brügelmann, BauGB, § 14 Rn. 29, Stand April 2022; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB,15. Aufl. 2022, § 14 Rn. 9). Zur Würdigung, ob dies im Einzelfall angenommen werden kann (vgl. BVerwG, Beschl. v. 19.05.2020 - 4 BN 45.19 -, BRS 88 Nr. 55 (2020) - juris Rn. 5), können Niederschriften über die Gemeinderatssitzung, aber auch alle anderen erkennbaren Unterlagen und Umstände herangezogen werden (vgl. BVerwG, Urt. v. 30.08.2012 - 4 C 1.11 -, BVerwGE 144, 82 - juris Rn. 10; Beschl. v. 01.10.2009 - 4 BN 34.09 -, NVwZ 2010, 42 - juris Rn. 9).
Die Gemeinde muss danach bei Erlass der Veränderungssperre bereits hinreichend konkrete positive Vorstellungen über den Inhalt des Bebauungsplans entwickelt haben (vgl. BVerwG, Urt. v. 30.08.2012 - 4 C 1.11 -, BVerwGE 144, 82 - juris Rn. 10; Beschl. v. 05.02.1990 - 4 B 191.89 -, NVwZ 1990, 558 - juris Rn. 3; Beschl. v. 21.10.2010 - 4 BN 26.10 -, BauR 2011, 481 - juris Rn. 6; Beschl. v. 19.05.2020 - 4 BN 45.19 -, BRS 88 Nr. 55 (2020) - juris Rn. 5; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 05.12.2019 - 8 S 909/18 -, VBlBW 2020, 295 - juris Rn. 30; VG Karlsruhe, Urt. v. 29.06.2023 - 10 K 2505/21 -, juris Rn. 78; Sennekamp, in: Brügelmann, BauGB, § 14 Rn. 25, 30, Stand April 2022; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand August 2024, § 14 Rn. 44). Ein detailliertes und abgewogenes Planungskonzept muss demgegenüber noch nicht vorliegen (BVerwG, Beschl. v. 01.10.2009 - 4 BN 34.09 -, NVwZ 2010, 42 - juris Rn. 9; Beschl. v. 10.10.2007 - 4 BN 36.07 -, BauR 2008, 328 - juris Rn. 3; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 05.12.2019 - 8 S 909/18 -, VBlBW 2020, 295 - juris Rn. 30). Es muss auch noch nicht – anders als im Rahmen von § 33 Abs. 1 BauGB – die Zulässigkeit auf der Grundlage des künftigen Bebauungsplans beurteilt werden können (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 03.07.2019 - 8 C 11553/18 -, juris Rn. 20 [nachgehend BVerwG, Beschl. v. 19.05.2020 - 4 BN 45.19 -, BRS 88 Nr. 55 (2020) - juris]). Eine Veränderungssperre ist nach alledem letztlich nur dann unwirksam, wenn sich der Inhalt der beabsichtigten Planung noch in keiner Weise absehen lässt (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 05.12.2019 - 8 S 909/18 -, VBlBW 2020, 295 - juris Rn. 30; insofern auch VG Karlsruhe, Urt. v. 29.06.2023 - 10 K 2505/21 -, juris Rn. 79).
Dabei wird es grundsätzlich als erforderlich, aber auch ausreichend angesehen, wenn die Gemeinde bei Erlass einer Veränderungssperre zumindest Vorstellungen über die Art der baulichen Nutzung hatte, indem sie einen bestimmten Baugebietstyp oder nach § 9 Abs. 1 bis 2a BauGB mögliche Nutzungen in den Blick genommen hat (vgl. BVerwG, Urt. v. 30.08.2012 - 4 C 1.11 -, BVerwGE 144, 82 - juris Rn. 12; Urt. v. 09.08.2016 - 4 C 5.15 -, BVerwGE 156, 1 - juris Rn. 19; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB,15. Aufl. 2022, § 14 Rn. 9; Kment, in: Jarass/Kment, BauGB, 3. Aufl. 2022, § 14 Rn. 9; im Ausgangspunkt auch VG Karlsruhe, Urt. v. 29.06.2023 - 10 K 2505/21 -, juris Rn. 80). Soweit hingegen die Art der baulichen Nutzung entweder gar nicht geregelt werden soll oder aber der Bestand überplant wird und die vorhandene Nutzungsart beibehalten werden soll, jedoch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung beabsichtigt ist, eine neue Ordnung zu schaffen, wird teilweise ein Mehr an Vorstellungen als hinsichtlich der Fortschreibung der Nutzungsart für notwendig erachtet (vgl. VG Karlsruhe, Urt. v. 29.06.2023 - 10 K 2505/21 -, juris Rn. 80; s. auch Sennekamp, in: Brügelmann, BauGB, § 14 Rn. 33 f., Stand April 2022). Die Vorstellungen werden jedenfalls dann für ausreichend angesehen, wenn ein unterer Rahmen einer künftig zulässigen Nutzung umschrieben wird (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 03.07.2019 - 8 C 11553/18 -, juris Rn. 29 [nachgehend BVerwG, Beschl. v. 19.05.2020 - 4 BN 45.19 -, BRS 88 Nr. 55 (2020) - juris]; VG Karlsruhe, Urt. v. 29.06.2023 - 10 K 2505/21 -, juris Rn. 81).
(2) Die Planung der Gemeinde Durmersheim war hier bereits hinreichend derart konkretisiert, dass die Veränderungssperre diese sichern konnte.
Mit der Benennung der Planung eines „Wohngebiets“ lagen bereits hinreichend konkrete Planvorstellungen hinsichtlich der künftigen Art der baulichen Nutzung vor.
Der Klägerin ist insoweit nicht in ihrer Auffassung zuzustimmen, dass hiermit jeder der Baugebietstypen der §§ 3 bis 6a BauNVO noch in Betracht gekommen sei, in denen zumindest auch gewohnt werden dürfe, wie etwa ein Mischgebiet (vgl. § 6 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Vielmehr ist bei verständiger Auslegung (vgl. allgemein OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. v. 17.06.2015 - 3 L 50/13 -, NVwZ-RR 2016, 14 - juris Rn. 60; OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 02.03.2023 - 1 C 10398/21.OVG -, juris Rn. 31) davon auszugehen, dass mit einem Wohngebiet nur die Baugebiete nach § 3 BauNVO (reine Wohngebiete), § 4 BauNVO (allgemeine Wohngebiete) und gegebenenfalls § 4a BauNVO (besondere Wohngebiete in Form von Gebieten zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung) in den Blick genommen wurden und auch gewollt gewesen seien. Dafür spricht insbesondere auch, dass die Gemeinde Durmersheim mit dem Bebauungsplan gerade Gewerbebetriebe der von der Klägerin beantragten Art im künftigen Bauplanungsgebiet verhindern wollte.
Die Planung eines Wohngebiets ohne genaue Bestimmung, welches dieser Gebiete festgesetzt werden soll, ist als Planungsstand bei Erlass einer Veränderungssperre in Abgrenzung zu den anderen in der Baunutzungsverordnung beschriebenen Gebietstypen ausreichend (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 02.03.2023 - 1 C 10398/21.OVG -, NVwZ-RR 2023, 612 - juris Rn. 28 ff.; Sennekamp, in: Brügelmann, BauGB, § 14 Rn. 34, Stand April 2022; in diese Richtung auch BVerwG, Beschl. v. 21.10.2010 - 4 BN 26.10 -, BauR 2011, 481 - juris Rn. 8; anders OVG Sachsen-Anhalt, Urt. v. 17.02.2016 - 2 K 37/14 -, NJOZ 2016, 1589 Rn. 28; daran anschließend Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand August 2024, § 14 Rn. 46a; noch weitergehend: Rieger, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 14 Rn. 13a: auch Ausweisung als Wohn- oder Mischgebiet ausreichend). Denn ein reines und ein allgemeines (wie auch ein besonderes Wohngebiet) sind mehr durch Gemeinsamkeiten als durch Unterschiede gekennzeichnet (BVerwG, Beschl. v. 21.10.2010 - 4 BN 26.10 -, BauR 2011, 481 - juris Rn. 8 m.w.N.; OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 02.03.2023 - 1 C 10398/21.OVG -, NVwZ-RR 2023, 612 - juris Rn. 31). Der Schwerpunkt der Nutzung liegt jeweils auf dem Wohnen, wobei auch die Zulässigkeit der übrigen Nutzungen – in unterschiedlicher Nuancierung – an dieser Zweckbestimmung ausgerichtet ist (vgl. Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 5. Aufl. 2022, § 3 Rn. 8 ff., § 4 Rn. 5 ff., § 4a Rn. 13 ff.). Die hinreichende Konkretisierung war gerade auch im vorliegenden Fall gegeben, indem sich aus der Begründung des Aufstellungsbeschlusses ersehen ließ, dass die Ausweisung eines Wohngebiets nach dem städtebaulichen Konzept den Erhalt des bestehenden Ortsbilds sicherstellen und eine verträgliche Verdichtung der Bebauung ermöglichen sollte. Hierin kam zum Ausdruck, dass die bestehende Wohnnutzung auch weiterhin wesentlich im Vordergrund stehen sollte (vgl. auch OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 02.03.2023 - 1 C 10398/21.OVG -, NVwZ-RR 2023, 612 - juris Rn. 31).
Dass hinsichtlich der weiteren in Aussicht genommenen Festsetzungen noch keine genauere Bestimmung vorgenommen worden war, begegnet vor diesem Hintergrund keinen Bedenken (vgl. für eine vergleichbare Konstellation OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 02.03.2023 - 1 C 10398/21.OVG -, NVwZ-RR 2023, 612 - juris Rn. 28 ff.). Zum einen ging es hier nicht um eine Fallgestaltung, bei der das wesentliche Ziel der Planung gerade in der Bestimmung etwa von Maßfestsetzungen oder solchen zur überbaubaren Grundstücksfläche lag und die Art der baulichen Nutzung gar nicht geregelt werden sollte oder ihr mit Blick auf ihre bloße Beibehaltung keine besondere Bedeutung zukam. Vielmehr war der Erhalt der Prägung durch überwiegende Wohnung hier zentraler Bestandteil der Planvorstellungen der Gemeinde Durmersheim. Zum anderen enthielt der Aufstellungsbeschluss auch zum Maß der baulichen Nutzung bereits konkretere Vorstellungen derart, dass die zulässige Trauf- und Firsthöhe entsprechend dem Bestand im Gebiet und dessen Umgebung, die insofern einen verbindlichen Rahmen setzen sollten, definiert werden sollte.
Auf dieser Grundlage war auch bereits ein hinreichender rechtlicher Rahmen für die Frage der Zulassung von Ausnahmen nach § 14 Abs. 2 Satz 1 BauGB gegeben. Eine Ausnahme wäre tatbestandlich zumindest bei bestimmten untergeordneten Wohnbauvorhaben denkbar gewesen, etwa bei einem Ausbau im Bestand oder – auch für das streitgegenständliche Gebäude – einer Nutzungsänderung der Massagepraxis in eine Wohnnutzung ohne eine maßgebliche Änderung des Baukörpers.
bb) Eine Veränderungssperre wäre dann als Sicherungsmittel ungeeignet, wenn die beabsichtigte Bauleitplanung zwar hinreichend konkretisiert, aber von vornherein verfehlt ist. Dies wäre anzunehmen, wenn bereits zu Beginn erkennbar wäre, dass der künftige Bebauungsplan vollzugsunfähig oder auf unabsehbare Zeit nicht zu verwirklichen und damit nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BauGB wäre (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 05.12.2019 - 8 S 909/18 -, VBlBW 2020, 295 - juris Rn. 34 f. m.w.N.). An der Vollzugsfähigkeit der Planung sind hier indessen Zweifel weder aufgeworfen worden noch sonst ersichtlich.
2. Die Klägerin hatte auch keinen Anspruch auf Erteilung einer Ausnahme, § 14 Abs. 2 Satz 1 und 2 BauGB.
Gemäß § 14 Abs. 2 BauGB kann, wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden (Satz 1). Die Entscheidung trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde (Satz 2). Durch das Einvernehmenserfordernis soll die zukünftige Planung der Gemeinde und damit die konkret betroffene Planungshoheit geschützt werden (vgl. BVerwG, Urt. v. 09.08.2016 - 4 C 5.15 -, BVerwGE 156, 1 - juris Rn. 19; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand August 2024, § 14 Rn. 105).
Die Gemeinde Durmersheim versagte mit Beschluss vom 26.07.2022 bzw. Schreiben vom 27.07.2022 ihr Einvernehmen. Dieses hat das Landratsamt Rastatt zu Recht nicht ersetzt.
a) Anders als § 36 Abs. 2 Satz 3 BauGB für das nach § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB nötige Einvernehmen sieht § 14 Abs. 2 Satz 2 BauGB eine Ersetzungsmöglichkeit nicht ausdrücklich vor (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand August 2024, § 14 Rn. 105a; Kment, in: Jarass/Kment, BauGB, 3. Aufl. 2022, § 14 Rn. 19; Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 14 Rn. 28). Ob das Einvernehmen bei einer entsprechenden landesrechtlichen Regelung, wie sie in Baden-Württemberg mit § 54 Abs. 4 Satz 1 LBO vorhanden ist, ersetzt werden kann (so Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand August 2024, § 14 Rn. 105a; anders wohl Sennekamp, in: Brügelmann, BauGB, § 14 Rn. 103, Stand April 2022; offen insoweit Kment, in: Jarass/Kment, BauGB, 3. Aufl. 2022, § 14 Rn. 19; für § 54 Abs. 4 Satz 1 LBO bejahend VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 24.03.2015 - 5 S 624/13 -, n.v., UA S. 10 [nachgehend BVerwG, Urt. v. 09.08.2016 - 4 C 5.15 -, BVerwGE 156, 1 - juris, ohne ausdrückliche Erörterung der Frage]; Schlotterbeck in: Schlotterbeck/Hager/Busch/Gammerl, LBO, Stand August 2020, § 54 Rn. 28, 38, 41; Sauter, LBO, Stand Februar 2024, § 54 Rn. 44), bedarf hier keiner abschließenden Entscheidung.
b) Das Landratsamt Rastatt war jedenfalls nicht gehalten, das Einvernehmen der Gemeinde Durmersheim zu ersetzen. Denn diese hatte ihr Einvernehmen rechtmäßig verweigert, weil die Voraussetzungen des § 14 Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht vorlagen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 24.03.2015 - 5 S 624/13 -, n.v., UA S. 10 [nachgehend BVerwG, Urt. v. 09.08.2016 - 4 C 5.15 -, BVerwGE 156, 1 - juris Rn. 21 ff.]).
Eine Ausnahme setzt nach § 14 Abs. 2 Satz 1 BauGB tatbestandlich voraus, dass überwiegende öffentliche Belange der Zulassung einer Ausnahme nicht entgegenstehen. Der praktisch wichtigste öffentliche Belang ist die Vereinbarkeit des Vorhabens mit der beabsichtigten Planung. Wenn ein Vorhaben mit dem konkreten Sicherungszweck der Veränderungssperre nicht vereinbar ist, weil es der beabsichtigten Planung widerspricht oder sie wesentlich erschweren würde, darf es nicht im Wege einer Ausnahme zugelassen werden (vgl. BVerwG, Urt. v. 09.08.2016 - 4 C 5.15 -, BVerwGE 156, 1 - juris Rn. 22; s. auch vorgehend VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 24.03.2015 - 5 S 624/13 -, n.v., UA S. 11). Eine Ausnahme ist dabei abzulehnen, wenn das Bauvorhaben den künftigen Festsetzungen möglicherweise noch widersprechen kann (vgl. VG Karlsruhe, Urt. v. 29.06.2023 - 10 K 2505/21 -, juris Rn. 81; Sennekamp, in: Brügelmann, BauGB, § 14 Rn. 34, Stand April 2022).
Aufgrund der beabsichtigten Ausweisung eines „Wohngebiets“ war es zumindest möglich, dass das Vorhaben einem späteren Bebauungsplan widersprechen würde. Denn in einem reinen Wohngebiet wären allenfalls kleine Beherbergungsbetriebe ausnahmsweise zulässig (§ 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO), wovon schon angesichts der als Indiz heranzuziehenden Bettenzahl kaum auszugehen wäre (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 14.03.2024 - 14 S 1655/23 -, juris Rn. 48; VG Karlsruhe, Urt. v. 14.08.2024 - 2 K 3081/23 -, n.v., UA S. 9 f.; Beschl. v. 18.07.2022 - 2 K 399/22 -, EA S. 12 ff.). Auch im allgemeinen Wohngebiet wäre der Beherbergungsbetrieb nur ausnahmsweise zulässig (§ 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO). Die Zulassung einer Ausnahme nach § 14 Abs. 2 Satz 1 BauGB kam demzufolge nicht in Betracht, weil das Vorhandensein eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes eine genauere Planung der Wohnbebauung beeinträchtigen und damit die Planung hätte wesentlich erschweren können. Dass demzufolge die Tatbestandsvoraussetzungen einer Ausnahme nicht vorlagen, hat auch die Klägerin in der mündlichen Verhandlung eingeräumt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, § 155 Abs. 2 VwGO.
Das Gericht macht von dem ihm in § 167 Abs. 2 VwGO eingeräumten Ermessen Gebrauch und sieht von einem Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ab.
Die Berufung ist nicht zuzulassen, da keiner der Gründe nach § 124a Abs. 1 Satz 1, § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO vorliegt.
B E S C H L U S S
Der Streitwert wird auf 90.000,00 EUR festgesetzt.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1, § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG.
Der Streitwert orientiert sich hinsichtlich des Anspruchs auf Erteilung der Baugenehmigung gemäß § 52 Abs. 1 GKG am geschätzten wirtschaftlichen Interesse bzw. dem Jahresnutzwert der begehrten Nutzung (in Anlehnung an Ziffer 9 und Ziffer 54.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der zuletzt beschlossenen Änderung vom 18.07.2013, vgl. VG Karlsruhe, Urt. v. 14.08.2024 - 2 K 3081/23 -, n.v., UA S. 19). Die Klägerin hat die monatlichen Einnahmen auf 9.000,00 EUR geschätzt, während sie bei einer Vermietung von unterstellt vier Wohneinheiten nur etwa mit 3.000,00 EUR monatlich rechne. Angesichts dessen, dass derzeit nur eine Wohnung und eine Massagepraxis genehmigt sind, erscheint ein Ansatz von (näherungsweise) 7.500,00 EUR als zusätzlicher Gewinn pro Monat und damit 90.000,00 EUR pro Jahr an Mehreinnahmen angemessen.
Da der zurückgenommene Hauptantrag und der Hilfsantrag hier denselben Gegenstand (Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung) betreffen, werden ihre Werte nicht nach § 45 Abs. 1 Satz 2 GKG zusammengerechnet, sondern es ist gemäß § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG nur der Wert des höheren Anspruchs maßgebend. Maßgeblich ist demzufolge das ursprüngliche Begehren auf Erteilung einer Baugenehmigung; ob der Wert für den Fortsetzungsfeststellungsantrag abweichend vom Regelfall (vgl. Ziffer 1.3 des Streitwertkatalogs) zu reduzieren wäre, bedarf demzufolge keiner Entscheidung.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 3 bis 6a BauNVO
§§ 3 und 4 BauNVO
§§ 3 bis 4a BauNVO
§ 9 BauGB
§ 34 BauGB
§ 4a BauNVO
§ 91 VwGO
§ 4 BauNVO
§ 29 BauGB
§ 14 BauGB
§ 3 BauNVO
§ 4 Abs. 3 BauNVO
§ 1 Abs. 6 BauNVO
§ 58 Abs. 1 Satz 1 LBO
§ 92 Abs. 1 Satz 2 VwGO
§ 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO
§ 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO
§ 173 Satz 1 VwGO
§ 264 Nr. 2 ZPO
§ 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO
§ 58 Abs. 1 Satz 1 und 2 LBO
§ 1 Abs. 2 Satz 5 DVO
§ 30 Abs. 1 BauGB
§ 117 Abs. 5 VwGO
§ 4 Abs. 3 Nr. 1 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 16 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 14 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 33 Abs. 1 BauGB
§ 9 Abs. 1 bis 2a BauGB
§ 6 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BauNVO
§ 14 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 14 Abs. 2 Satz 1 und 2 BauGB
§ 14 Abs. 2 BauGB
§ 36 Abs. 2 Satz 3 BauGB
§ 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 14 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 54 Abs. 4 Satz 1 LBO
§ 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 155 Abs. 2 VwGO
§ 167 Abs. 2 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO
§ 45 Abs. 1 Satz 3 GKG
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 45 Abs. 1 Satz 2 GKG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 151, 36
BVerwGE 144, 82
NVwZ 2010, 42
NVwZ 1990, 558
BVerwGE 156, 1
NVwZ-RR 2016, 14
NVwZ-RR 2023, 612
4 C 33.13
5 S 1032/20
2 S 518/23
4 B 8.13
14 S 1655/23
3 S 2420/14
2 K 3081/23
2 K 2897/23
2 K 399/22
7 B 1.16
3 S 1673/12
4 C 1.11
4 BN 34.09
8 S 909/18
10 K 2505/21
8 C 11553/18
4 BN 45.19
4 B 191.89
4 BN 26.10
4 BN 36.07
4 C 5.15
3 L 50/13
1 C 10398/21
2 K 37/14
5 S 624/13