Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-08-26, Aktenzeichen 14 A 2509/07
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2008:0826.14A2509.07.00

Tenor:
Das angefochtene Urteil wird geändert.
Die Klage wird in vollem Umfang abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen als Gesamtschuldner.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks Flur Flurstück in T. mit der postalischen Bezeichnung "X. ". Das Grundstück ist mit einem viergeschossigen Haus mit ausgebautem Dachgeschoss bebaut. Im Erdgeschoss befinden sich ehemals gewerblich genutzte Räume, in den darüber liegenden Geschossen insgesamt 6 Wohnungen.
Mit Bescheid vom 30. Januar 2006 zog der Beklagte die Kläger zu Grundsteuern in Höhe von insgesamt 1.239,01 Euro heran.
Anfang Februar 2007 beantragten die Kläger, ihnen für das Jahr 2006 die Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung teilweise zu erlassen. Zur Begründung führten sie aus, das Haus stehe insgesamt leer. Der gewerblich genutzte Teil des Objekts sei seit dem 31. Dezember 1999 nicht mehr vermietet, die Wohnungen spätestens seit Mai 2006. Der Ertragsausfall betrage rund 87 %. Um eine Vermietung des Objekts hätten sie sich regelmäßig bemüht.
Mit Bescheid vom 3. April 2007 lehnte der Beklagte den Erlassantrag für das Jahr 2006 mit der Begründung ab, ein Grundsteuererlass komme nur bei vorübergehenden Mietausfällen wegen außergewöhnlicher Umstände des Einzelfalls in Betracht. Im Falle der Kläger fehle es jedoch an einem atypischen Leerstand vorübergehender Art. Der Leerstand der Gaststätte seit 1999 sei nicht als atypisch zu bezeichnen. Im Übrigen hätten Wohnungen immer wieder leer gestanden. Es mangele daher seit Jahren an Nachfrage nach Wohnungen in diesem Haus. Der brandbedingte Leerstand einer Wohnung im III. Obergeschoss sei zwar grundsätzlich erlassrelevant. Die daraus resultierende Minderung des Objektertrages sei aber zu geringfügig, um einen Erlass begründen zu können.
Die Kläger legten mit folgender Begründung Widerspruch ein: Die objektive Minderung des Rohertrages im Erlasszeitraum betrage mehr als 20 %. Sie hätten diese Minderung nicht zu vertreten. Die Erhaltung liege im öffentlichen Interesse, weil mietgünstiger Wohnraum in T. fehle.
Der Beklagte wies den Widerspruch der Kläger mit Bescheid vom 18. April 2007 zurück, worauf die Kläger am 21. April 2007 Klage erhoben haben. Zur Begründung haben sie ausgeführt: Der Leerstand des Objekts sei strukturell bedingt. Fehlende Instandhaltungsmaßnahmen könnten nicht Grund für den Leerstand sein. In den Jahren 2002 bis 2006 hätten sie erhebliche Aufwendungen für den Erhalt der Wohnungen vorgenommen. Der Leerstand lasse sich vielmehr durch Belästigung infolge des intensiven Straßenverkehrs erklären.
Die Kläger haben sinngemäß beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 3. April 2007 und des Widerspruchsbescheides vom 18. April 2007 zu verpflichten, die für das Steuerobjekt für das Jahr 2006 festgesetzte Grundsteuer in Höhe eines Betrages von 864,58 Euro zu erlassen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung hat er ausgeführt: Maßgeblich für den Leerstand sei der Zustand des in Rede stehenden Objekts. Das gesamte Gebäude mache bereits seit längerem einen zumindest äußerlich ungepflegten und verwahrlosten Eindruck. Daher könne abweichend von der vom Verwaltungsgericht Düsseldorf im Urteil vom 6. März 2006 - 25 K 5514/04 - betreffend einen Grundsteuererlass für das Jahr 2003 geäußerten Auffassung auch nicht von für einen strukturellen Leerstand sprechenden Anhaltspunkten ausgegangen werden. T. weise keine gravierenden Probleme im Bereich des Wohnungsmarktes auf. Die Leerstandsquote in der gesamten Stadt T. auf dem Wohnungsmarkt habe für das Jahr 2005 2,78 % betragen. Die Leerstandsquote bei vermieteten Gewerbeobjekten habe sich demgegenüber auf 6,3 % belaufen, was dem durchschnittlichen Niveau in einzelnen deutschen Städten entsprochen habe.
Durch das angefochtene Urteil hat das Verwaltungsgericht der Klage hinsichtlich eines Erlassbetrages von 491,14 Euro stattgegeben. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es sich auf den Standpunkt gestellt, den Klägern stehe der geltend gemachte Anspruch zu, soweit es die in Rede stehenden Wohnungen betreffe. Es komme angesichts der geänderten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht darauf an, ob der Leerstand als atypisch anzusehen sei. Die Kläger hätten auch ausweislich der vorliegenden Unterlagen sich um eine Vermietung der Wohnräume bemüht. Demgegenüber hätten die Kläger die Ertragsausfälle, die durch den Leerstand der ehemaligen gewerblichen Räume im Erdgeschoss verursacht seien, zu vertreten. Diese Räumlichkeiten seien seit dem Jahr 1999 nicht am Markt unterzubringen gewesen. Daher sei es den Klägern zuzumuten gewesen, sich um eine Steigerung der Marktattraktivität der Räumlichkeiten durch geeignete Maßnahmen wie Umbau, Umnutzung oder Modernisierung zu bemühen.
Auf Antrag des Beklagten hat der Senat die Berufung mit Beschluss vom 13. März 2008 zugelassen.
Zur Begründung der Berufung führt der Beklagte aus: Voraussetzung für den begehrten Grundsteuererlass sei das Vorliegen eines atypischen, vorübergehenden Leerstandes. Die Wohnungen seien seit 1999 nicht mehr in vollem Umfang vermietet gewesen. Im Jahr 2003 hätten alle 6 angegebenen Wohnungen über Monate bis Dezember 2003 leergestanden, davon allein 3 Wohnungen über einen Zeitraum von mindestens 6 Monaten. Im Jahr 2006 hätten neben der durch Brand beschädigten Wohnung im III. Obergeschoss die Wohnungen im I. Obergeschoss und im Dachgeschoss während des ganzen Jahres leergestanden und die übrigen Wohnungen seit Mai und Juni 2006. Seit diesem Zeitpunkt sei keine der Wohnungen mehr vermietet worden. Diese Tatsachen sprächen dagegen, dass die Ertragsminderung von erkennbar vorübergehender Natur gewesen sei, sondern dafür, dass die Ertragsminderung auf einer von anderen Grundstücken abweichenden Beschaffenheit beruht habe. Für das Haus der Kläger sei kennzeichnend, dass ein häufiger Mieterwechsel stattfinde und die Mietverhältnisse sich überwiegend nur über einige Monate erstreckten. Ein Leerstand nach einem Mieterwechsel gehöre jedoch zum allgemeinen Vermieterrisiko. Wie es sich aus einer Ankündigung hinsichtlich eines Zwangsversteigerungstermins für den 23. Januar 2008 ergebe, seien sämtliche Räumlichkeiten bis auf die nach einem Brand renovierte Wohnung im III. Obergeschoss in einen vermietbaren Zustand herzurichten. Daher sei davon auszugehen, dass sich die Wohnungen derzeitig in keinem vermietbaren Zustand befänden, was zu Lasten der Kläger gehe.
Der Beklagte beantragt,
das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage in vollem Umfang abzuweisen.
Die Kläger halten das erstinstanzliche Urteil für zutreffend.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Parteivorbringens im Übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache Erfolg.
Die im Streit stehenden Bescheide des Beklagten vom 3. April 2007 und 18. April 2007 sind rechtmäßig und verletzten die Kläger nicht in ihren Rechten. Die Kläger haben nicht nur, wie vom Verwaltungsgericht angenommen, keinen Anspruch auf den von ihnen beantragten Erlass der Grundsteuer - vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO - hinsichtlich der im Erdgeschoss liegenden Geschäftsräume. Ein Erlassanspruch steht ihnen auch hinsichtlich der in den Obergeschossen befindlichen Wohnungen nicht zu.
Anspruchsgrundlage für den begehrten Erlass ist § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG, wonach die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen wird, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht, soweit bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 v.H. gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG ist normaler Rohertrag bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraumes maßgebend wäre. Jahresrohmiete ist wiederum gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1 BewertG das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Nach § 79 Abs. 2 Nr. 1 BewertG gilt statt des Betrages nach Abs. 1 die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind, also auch für leerstehende Grundstücke.
Die genannten Voraussetzungen für den beantragten Grundsteuererlass für das Jahr 2006 liegen zwar vor, weil ein hinreichender Ausfall des Pachtzinses zu verzeichnen ist.
Es lässt sich jedoch mit Ausnahme der durch einen Brandschaden betroffenen Wohnung nicht feststellen, dass die Ertragsminderung auf atypische Umstände oder einen strukturell bedingten Leerstand zurückzuführen ist.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,
vgl. u.a. Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13/89 -, u.a. in: BStBl. II 1992, 580,
der sich der Senat in ständiger Rechtsprechung angeschlossen hat,
vgl. u.a. Urteil vom 9. Oktober 2007
- 14 A 2985/05 -,
können die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrages (grundsätzlich) nur erfüllt sein, wenn der (geringe) Ertrag eines Grundstückes auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgeht, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind. Dieser Grundsatz ist auch nicht dadurch in Zweifel zu ziehen, dass sich das Bundesverwaltungsgericht,
vgl. Beschluss vom 24. April 2007
- GmS-OGB 1/07 -, in: ZKF 2007, 211,
auf die Kritik des Bundesfinanzhofes,
vgl. Beschluss vom 13. September 2006
- II R 5/05 -, u.a. in: BStBl. II 2006, 921,
dessen Rechtsprechung angeschlossen hat und nunmehr auch strukturell bedingte Ertragsminderungen als Erlassgrund anerkennt.
Es ist nicht erkennbar, dass damit eine grundsätzliche Änderung der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung verbunden ist in dem Sinn, dass auf den Gesichtspunkt der "Atypizität" in jedem Fall zu verzichten sei und damit im Ergebnis jeder Leerstand als für einen Grundsteuererlass berücksichtigungsfähig in Betracht kommen könnte,
vgl. Urteile des Senats vom 16. Januar 2008
- 14 A 461/07 -, u.a. in: DWW 2008, 108 und
WuM 2008, 241, und vom 11. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -; a.a. BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 - II R 5/05 -, in: juris.
Hiergegen spricht bereits die Formulierung im o.a. Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. April 2007, wonach nicht nur atypische Ertragsminderungen, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen in Betracht kommen.
Im Übrigen beruhte die frühere Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, soweit es den "strukturell bedingten Leerstand" betrifft, auf der Annahme, dass ein derartiger Leerstand bei der nächsten Hauptfeststellung zu berücksichtigen sei. Dem ist der Bundesfinanzhof im o.a. Beschluss vom 13. September 2006 mit dem Argument entgegengetreten, dass der Gesetzgeber die Hauptfeststellung ausgesetzt habe. Daraus ist zu schließen, dass das Bundesverwaltungsgericht die Abweichung von seiner bisherigen Rechtsprechung, die im o.a. Beschluss vom 24. April 2007 allerdings nicht begründet worden ist, gerade auf dieses Argument des Bundesfinanzhofes gestützt hat, das sich speziell auf die Frage des "strukturell bedingten Leerstandes" bezieht. Dass das Bundesverwaltungsgericht eine Änderung seiner Rechtsprechung auch hinsichtlich anderer Fallkonstellationen habe vornehmen wollen, kann daraus nicht gefolgert werden.
Im vorliegenden Fall sind atypische vorübergehende Umstände des Einzelfalles für die Minderung der Ertragslage nicht zu erkennen.
Seit dem Jahr 1999 ist eine vollständige Vermietung der in Rede stehenden Wohnungen nicht mehr erfolgt. Die Situation war vielmehr gekennzeichnet durch Zeiten erheblichen Leerstandes verbunden mit einem häufigen Mieterwechsel. Damit ist der von den Klägern geltend gemachte Leerstand als charakteristisch und gerade nicht als atypisch zu bezeichnen. Bestätigt wird diese Annahme dadurch, dass nach dem unwidersprochenen Vortrag des Beklagten seit Mitte 2006 keine Wohnungen mehr vermietet worden sind, also ein vollständiger Leerstand zu verzeichnen ist.
Auch der von den Klägern selbst angeführte Grund spricht gegen einen atypischen vorübergehenden Leerstand. Die Kläger führen den Leerstand auf die von einem übermäßigen Straßenverkehr ausgehenden Belästigungen zurück. Jedoch kennzeichnet u.a. die nicht nur vorübergehende Verkehrssituation gerade die Lage eines Grundstücks und stellt keinen Umstand dar, mit dem ein Vermieter normalerweise nicht zu rechnen braucht.
Der Leerstand ist auch nicht auf eine nachhaltige und länger andauernde Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zurückzuführen, die sich im allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen hat, und damit nicht als strukturell bedingter Leerstand anzusehen,
vgl. zum Begriff: Martini, Der Grundsteuererlass nach § 33 GrStG bei auf Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse beruhenden Ertragsminderungen in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, in: Bay.VBl. 2006, 329, m.w.N. aus der Rechtsprechung;
Urteil des Senats vom 9. Oktober 2007
- 14 A 2985/05 -.
Indizien für einen derart gekennzeichneten strukturell bedingten Leerstand lassen sich nicht feststellen.
Ausweislich der Ausführungen des Beklagten im Schriftsatz vom 25. Mai 2007 variierte der Stand der Bevölkerung in den Jahren 2000 bis 2006 zwischen 163.800 und 162.700 Einwohnern. Eine wesentliche Verringerung der Einwohnerzahl, die zum Problem bei der Vermietbarkeit hätte führen können, ist daher nicht zu verzeichnen. Die Leerstandsquote für T. betrug Ende Juni 2005 für Wohnungen 2,78 %. Sie lag damit zwar über dem Landesdurchschnitt von 1,7 %, bewegte sich aber im Rahmen der Quote für das Städtedreieck X1. , T. und S. , die sich auf 2 % bis 3 % belief. Anlass, eine gravierende Änderung der letztgenannten Verhältnisse bis zum Ablauf des hier in Rede stehenden Jahres 2006 anzunehmen, besteht nicht. Vielmehr sind nach dem Vortrag des Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 26. August 2008 keine größeren Leerstände in der Straße "X. ", also in der unmittelbaren Umgebung des klägerischen Hauses festzustellen. Weitere Erlassanträge sind nicht gestellt worden. Zudem haben die Kläger selbst in ihrer Widerspruchsbegründung vom 7. April 2007 angeführt, es fehle mietgünstiger Wohnraum in T. . Wenn dem so ist, kann von einem strukturell bedingten Leerstand der klägerischen Wohnungen keine Rede sein.
Soweit es den Leerstand der durch einen Brandschaden betroffenen Wohnung betrifft, wird die erforderliche Minderung des Rohertrags des Steuergegenstandes um mehr als 20 v.H. nicht erreicht.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 i.V.m. § 159 Satz 2 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10 und 711 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil sich der Senat in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts befindet und daher die Voraussetzungen gemäß §§ 132 Abs. 2 und 137 Abs. 1 VwGO nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 132 Abs. 2 und 137 Abs. 1 VwGO
§ 33 GrStG
§ 167 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG
§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2
GrStG
§ 79 Abs. 1 Satz 1 BewertG
§ 79 Abs. 2 Nr. 1 BewertG
§ 159 Satz 2 VwGO
§ 708 Nr.
10 und 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 25 K 5514/04
8 C 13/89
14 A 2985/05
II R 5/05
14 A 461/07
14 A 1185/07