Landgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-11-22, Aktenzeichen 2-11 S 8/21
ECLI: ECLI:DE:LGFFM:2021:1122.2.11S8.21.00

Tenor:
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteils des Amtsgerichtes Frankfurt
vom 17.11.2020, Az.: 33 C 652/20 (29) abgeändert:
Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 343,47 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.02.2019 zu zahlen sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 93,41 Euro zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtstreits haben die Klägerin zu 15 % und die Beklagten zu 85 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 5.122,67 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um Mietzinszahlungen. Mit der Klage begehrt die Klägerin Zahlung von zu viel gezahltem Mietzins, mit der Widerklage begehren die Beklagten Rückzahlung von überzahltem Mietzins.
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in der …straße … in …. Die Wohnung hat 65,50 Quadratmeter.
Bis zum 31.05.2016 betrug der Bruttomietzins unstreitig 595,00 Euro, der Nettomietzins 463,00 Euro. Die Wohnung wird seit dem 01.11.2009 durch die Beklagten angemietet. Der monatliche zu zahlende Mietzins betrug nach Vortrag der Klägerin im Zeitraum Juni 2016 bis Oktober 2017 729,35 Euro brutto, ab November 2017 746,35 Euro brutto und ab Juni 2018 757,35 Euro brutto.
In der Liegenschaft wurden im Jahr 2015 und 2016 Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten durchgeführt. Diese waren im Jahr 2015 angekündigt worden (Schreiben der Klägerin vom 28.01.2015, Bl. 39 ff der Akte).
Mit Schreiben des B vom 23.03.2016 wurde dargelegt, dass die angekündigten Arbeiten der Modernisierung noch nicht abgeschlossen sind. Es wurde ausgeführt, dass die Arbeiten am Balkon nicht abgeschlossen seien und das Gebäude noch eingerüstet sei.
Die A GmbH (im Folgenden A) sprach mit Schreiben vom 23.03.2016 (Anlage B 4, Bl.53 ff der Akte) im Namen der Klägerin eine Modernisierungsmieterhöhung aus. Der Nettomietzins sollte sich zum 01.06.2016 von 463,00 Euro um 134,35 Euro auf 597,35 Euro erhöhen. Der Bruttomietzins sollte somit ab 01.06.2020 729,35 Euro betragen.
Die Modernisierungsmieterhöhung wurde von den Beklagten nicht akzeptiert und sie fragten mit Schreiben des B vom 18.04.2019 nach Belegen. Da keine Reaktion der Klägerin erfolgte, erinnerte der B vom 15.07.2016 an sein Schreiben vom 18.04.2019 und es wurde eine Mietminderung von 53,55 Euro von der Miete September 2016 in Abzug gebracht. Die Klägerin übersandte sodann Kostenaufstellungen. Diese wurden von Seiten des B als nicht den Voraussetzungen der Rechnungslegungspflicht genügend gerügt.
Mit Schreiben des B vom 23.10.2016 (Anlage B 8, Bl. 63 ff ) erklärte dieser gegenüber der A, dass er eine Mieterhöhung in Höhe von 100,00 Euro für zulässig erachte, nicht aber darüber hinaus. Die Beklagten zahlten danach auf die Mieterhöhung ab November 2016 100,00 Euro und im Oktober 2016 500,00 Euro für die Monate Juni bis Oktober 2016 rückwirkend.
Die Beklagten zahlten die von der Klägerin geforderten Mieten nicht vollständig. Sie gelangten entsprechend der Mietrückstandsaufstellung der Klägerin (Bl. 17 der Klageschrift) mit Mietzahlungen in Verzug, insgesamt mit einem Betrag von 1.237,55 Euro bis Januar 2019. Hierauf verrechnete die Klägerin zugunsten der Beklagten 53,55 Euro (Abfindungsbetrag für Gebrauchsbeeinträchtigungen während der Modernisierungsmaßnahmen) und 76,33 Euro (Gutschrift für Nebenkosten), so dass der Mietrückstand 1.107,67 Euro bis Ende 2019 betrug. Diesen Rückstand mahnte die Klägerin mehrfach (6 x) an. Für die Erstellung der Mahnungen sind der Klägerin insgesamt Mahnkosten in Höhe von insgesamt 15,00 Euro entstanden.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 10.10.2017 forderte die Klägerin erneut zur Zahlung der Rückstände auf. Hierfür fielen Anwaltskosten in Höhe von 147,56 Euro an.
Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt,
die Beklagten zur Zahlung von 1.122,67 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Zustellung des Mahnbescheids sowie vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 147,56 Euro zu zahlen; die Beklagten haben erstinstanzlich Klageabweisung beantragt.
Die Beklagten haben erstinstanzlich die Ansicht vertreten, die Modernisierungsnieterhöhung sei unwirksam. Sie sei bereits formell unwirksam, da die Maßnahmen am 23.03.2016 noch nicht abgeschlossen gewesen seien. Die Modernisierungsmieterhöhung entspreche auch nicht den Anforderungen des § 559 b BGB. Die angegebenen Gesamtkosten seien für die Beklagten nicht hinreichend verständlich. Die von den Beklagten geforderten Erläuterungen zur Modernisierung lägen nicht vor. Bei der Wärmedämmung der Außenwände sei nur der neue Wärmedurchgangskoeffizient angegeben und nicht der alte. Die Abzüge wegen eingesparter Instandsetzungen und Instandhaltungen seien unangemessen. Es sei auch nicht dargelegt worden, in welchem Umfang die Klägern Drittmittel erhalten habe. Die Beklagte hat erstinstanzlich hinsichtlich der Mietrückforderungen für das Jahr 2016 die Einrede der Verjährung erhoben.
Die Beklagten haben zudem vorgetragen, dass der Erhöhungsbetrag in Höhe von 100,00 Euro ab Juni 2016 unter Vorbehalt gezahlt worden sei. Sie begehren daher Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum 01.01.2017 bis 20.04.2020 (40 Monate) in Höhe von 100,00 Euro.
Die Modernisierungsmieterhöhung sei in Höhe eines Teilbetrages von 100,00 Euro nicht anerkannt worden. Die Beklagten hätten mit Schreiben des B vom 18.04.2016 um Vorlage der Rechnungen zum Modernisierungsmieterhöhungsverlangen gebeten. Da die Klägerin ihrer Rechnungslegungsdarlegungspflicht nicht nachgekommen sei, sei mit Schreiben vom 17.10.2017 (Anlage B 10, Bl. 66 der Akten) erklärt worden, dass die Mietzahlungen unter Vorbehalt stünden.
Die Beklagten haben erstinstanzlich widerklagend beantragt, an sie 4.000,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit der Widerklage zu zahlen.
Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt, die Widerklage zurückzuweisen.
Sie hat bestritten, dass die Beklagten die Mieterhöhung in Höhe von 100,00 Euro ab dem 01.06.2016 unter Vorbehalt gezahlt habe. Die Erklärung, dass die Mietzahlungen unter Vorbehalt erfolgen, sei erst mit Schreiben vom 21.06.2018 (Anlage B 12, Bl. 69 ff der Akte) erfolgt. Rückwirkend sei eine Zahlung unter Vorbehalt nicht möglich.
Die Klage ist am 08.02.2020 beim Amtsgericht eingereicht worden und den Beklagten am 12.03.2020 zugestellt worden. Die Widerklage ist der Klägerin am 10.05.2020 zugestellt worden.
Der Mahnbescheid vom 05.02.2019 ist am 11.02.2019 zugestellt worden.
Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 17.11.2020 der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen.
Wegen der Einzelheiten des Sach-und Streitstandes und der Begründung des Urteils wird auf den Inhalt und insbesondere den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichtes Frankfurt am Main vom 17.11.2020 (Az.: 33 C 652/20 (29)) gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO ergänzend Bezug genommen.
Gegen das am 16.12.2020 zugestellte Urteil haben die Beklagte am 14.01.2021 Berufung eingelegt und diese nach Fristverlängerung mit Schriftsatz vom 16.03.2021, eingegangen am gleichen Tag, begründet.
Die Beklagten wiederholen und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortrag.
Das amtsgerichtliche Urteil verletze das rechtliche Gehör. Die Beklagten hätten vor der Urteilsverkündung keine Gelegenheit gehabt, zu dem Schriftsatz der Klägerseite vom 28.10.2020 Stellung zu nehmen.
Die von der Klägerin vorgelegten Unterlagen erfüllten nicht die Voraussetzungen an einer Rechnungslegungspflicht. Die Modernisierungsmieterhöhung entspreche inhaltlich nicht den Anforderungen des § 559b BGB und sei insoweit formell unwirksam. Die angegebenen Gesamtkosten seien für die Beklagten nicht hinreichend verständlich. Es finde sich keine weitere Aufschlüsselung der Gewerke. Die Kostenaufstellungen seien von der Klägerin selbst erstellt worden. Die Kostenaufstellungen seien auch mangelhaft; die Belege zu den wärmegedämmten Kunststofffenstern seien nicht nachvollziehbar.
Der Instandsetzungsanteil bei den Fenstern sei zu gering bemessen. Die Lebenszeit der Holzfenster im Treppenhaus sei bereits abgelaufen gewesen.
Der Austausch der Badezimmerfenster sei keine Modernisierung, diese seien erst vor 2 Jahren erneuert worden. Die Belege zu den Kunststofffenstern für die Wohnung und das Treppenhaus seien einer Prüfung nicht zugänglich. Die Kosten eines hydraulischen Abgleichs seien in den Unterlagen nicht zu finden. Die Gerüstkostenkosten seien als Sowiesokosten nicht umzulegen, gleiches gelte für das Abschlagen und die Bearbeitung des Putzes. Die Baunebenkosten seien von der Klägerin lediglich berechnet worden. Es fehlten Rechnungen zu diesen Kosten.
Entgegen der Ansicht des Amtsgerichtes seien die Mietzahlungen unter Vorbehalt erfolgt.
Die Beklagten beantragen
das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom
17.11.2020 aufzuheben und die Klage abzuweisen sowie an
die Widerklägerin 4.000,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten
über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit der Widerklage zu zahlen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen
Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil.
Sie bestreitet weiterhin, dass die Mietzahlungen in Höhe von 100,00 Eurounter Vorbehalt erfolgt seien.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstands im Übrigen wird ergänzend auf alle Schriftsätze der Parteien einschließlich aller eingereichter Anlagen, der Inhalt der mündlichen Verhandlungen in erster und zweiter Instanz in Bezug genommen

Entscheidungsgründe:
Die Berufung wurde form-und fristgerecht eingelegt.
In der Sache hat die Berufung der Beklagten teilweise Erfolg. Die Klageforderung in der Hauptsache war um 779,20 Euro zu reduzieren, entsprechend war der Anspruch auf vorgerichtliche Anwaltskosten anzupassen. Hinsichtlich der Widerklage hat die Berufung keinen Erfolg.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum Juni 2016 bis Januar 2019 in Höhe von 328,47 Euro gemäß § 535 Abs. 2 BGB.
Die Mietrückstände für den Zeitraum Juni 2016 bis Januar 2019 sind in der Klageschrift ausgehend von einer Erhöhung der Nettomiete ab 01.06.2016 um 134,35 Euro auf Seite 2 (Bl. 17 der Akte) zutreffend zusammengestellt. Doch die Modernisierungsmieterhöhung vom 23.03.2016 rechtfertigt nach Ansicht der Kammer lediglich eine Mieterhöhung der Nettomiete von 110,00 Euro, so dass die Mietrückstände um 779,20 Euro (32 x 24,35 Euro) zu reduzieren sind. Unter Abzug von weiteren 53,55 Euro (Abfindungsbetrag für Gebrauchsbeeinträchtigungen währen der Modernisierungsmaßnahmen und 76,33 Euro (Nebenkostengutschrift) ein durch die Beklagten noch zu zahlender Betrag von 328,47 Euro (1.237,55 Euro - 779,20 Euro - 53,55 Euro - 76,33 Euro).
Die Klägerin hat aufgrund der Modernisierungsmieterhöhung vom 23.03.2016 gegen die Beklagten einen Anspruch auf eine um 110,00 Euro erhöhte Nettomiete ab dem 01.06.2016. Die Beklagten zahlten jedoch im streitgegenständlichen Zeitraum lediglich 100,00 Euro erhöhte Nettomiete. Eine Mieterhöhung um 110,00 Euro erachtet die Kammer als gerechtfertigt, nicht aber eine Mieterhöhung um 134,35 Euro.
Die Modernisierungsnieterhöhung war formell wirksam und materiell in Höhe von 110,00 Euro hinsichtlich der Wohnung der Beklagten gerechtfertigt.
Die Modernisierungsmieterhöhung vom 23.03.2016 war formell wirksam.
Es ist ausreichend dargelegt, welche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind, in welcher Höhe ein Instandsetzungsanteil abgezogen und welche Kosten auf den Beklagten umgelegt worden sind. Welche Arbeiten durchgeführt werden sollten, ist bereits in dem Ankündigungsschreiben vom 28.01.2015 (Bl. 95 ff der Akte) ausführlich dargelegt. Es ist auch eine Berechnung der Energieeinsparung beigefügt.
Die Kammer erachtet das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen nicht, auch nicht hinsichtlich der von den übrigen Baumaßnahmen abtrennbarem Maßnahme Wärmedämmung an den Außenfassaden/ Fassadenarbeiten als formell fehlerhaft.
Die vom Amtsgericht vertretene Ansicht, dass eine Aufschlüsselung der Gesamtkosten dieser baulichen Maßnahme in einzelne Untergewerke, wie sie auch von den Landgerichten Bremen und Hamburg (LG Bremen, Urteil vom 22.03.2018, 2-S 124/ 17 und LG Hamburg Urteil vom 17.01.2020, 307 S 50/18) und in der Literatur bei Schmidt/ Futterer (Schmidt- Futterer/Börstinghaus, 14. Auflage 2019, § 559 b BGB, Rn. 16) vertreten wird, zur formellen Wirksamkeit der Modernisierungsmieterhöhung erforderlich ist, bejaht die Kammer nicht.
Nach Ansicht der Kammer werden hierdurch die Anforderungen an die nach dem Gesetz erforderliche Erläuterung der Mieterhöhungserklärung (§ 559 b BGB) überspannt.
Unmittelbar aus dem Gesetz ergeben sich die vom Amtsgericht geforderten Anforderungen nicht. Der BGH hat hierzu bisher noch keine konkrete Entscheidung getroffen.
Gemäß § 559 b BGB setzt die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung voraus, dass die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend der Voraussetzungen der §§ 559 und 559 a BGB erläutert wird.
Der BGH konkretisiert diese Anforderungen in seinem Beschluss vom 12.08.2018, VIII ZR 121/17 (zitiert nach juris), wie folgt:
„Danach hat der Vermieter gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 933 Rn. 27; vgl. auch Senatsurteil vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 [jeweils zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erklärungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO mwN). Dabei sind allerdings - wovon auch das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist - an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, aaO S. 281 f. [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN).“
Der BGH hat mit dieser Entscheidung insbesondere aufgezeigt, dass die formellen Anforderungen an die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht überspannt werden sollen und es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung plausibel nachvollziehen kann, wobei auch der BGH nicht voraussetzt, dass die Erläuterung so sein muss, dass der Mieter sie auch ohne entsprechende Sachkunde verstehen können muss. So hat der BGH in der vorgenannten Entscheidung, wie auch bereits in einer früheren, klargestellt, dass dem Mieter eine Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung auch aufgrund der Erläuterung im Erhöhungsschreiben nicht selten nur unter Zuziehung sachkundiger Personen möglich sein wird (BGH VIII ARZ 3/01, zitiert nach juris).
Auch aus der Entscheidung des BGH, Urteil vom 17.06.2020, VIII ZR 81/19, (zitiert nach juris), lässt sich nichts dazu entnehmen, dass eine aufgeschlüsselte Darlegung der abtrennbaren baulichen Modernisierungsmaßnahmen zur Erläuterung erforderlich ist. Der BGH hat in dieser Entscheidung auch nur über die Abtrennbarkeit von Baumaßnahmen entschieden, die übrigen formelle Wirksamkeit hat er nicht mehr geprüft, da dies auch nicht im Streit stand. So führt er aus:
„Frei von Rechtsfehlern ist noch die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Erhöhungserklärung der Beklagten vom 19. Juli 2017 im Hinblick auf die im Revisionsverfahren noch im Streit befindlichen baulichen Maßnahmen (also ausgenommen der Heizungsumstellung), die die Beklagten unter Angabe der jeweiligen Kosten im Einzelnen beschrieben haben, ausreichend begründet und erläutert ist und deshalb insoweit den formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB genügt“
Diese Ausführungen lassen nach Ansicht der Kammer keinen Rückschluss zu, dass eine Unterteilung in Untergewerke durch BGH als erforderlich angesehen wird. Dort ist auch nur von Kosten der baulichen Maßnahmen die Rede, nicht aber von einer erforderlichen Unterteilung.
Die Ansicht des Amtsgerichtes lässt sich aus Gesetz nicht entnehmen. Das Wort „Gewerk“ findet sich im Gesetz im Zusammenhang mit Modernisierungsmieterhöhungen nicht, dort ist von Maßnahmen die Rede. Im Übrigen ist auch fraglich, was unter dem Begriff „Gewerk“ zu verstehen ist.
Zu der baulichen Maßnahme „Wärmedämmung Außenfassade/Fassadenarbeiten“ gehören auch Nebenleistungen, wie vorbereitende Arbeiten (Gerüst) und nachbereitende Arbeiten (Malerarbeiten). Diese sind zwangsweise mit Anbringung einer neuen Wärmedämmung an den Außenwänden verbunden.
Die abtrennbaren baulichen Hauptmaßnahmen, die Gegenstand der Mieterhöhung sind hat, hat die Klägerin in ihrer Mieterhöhungserklärung getrennt angegeben und hierfür jeweils die Gesamtkosten angegeben, so auch für die bauliche Maßnahme „Wärmedämmung Außenfassade/ Fassadenarbeiten“. In der Mieterhöhungsankündigung wurde auch bereits dargelegt, welche einzelnen Wärmedämmmaßnahmen vorgenommen werden sollen. Dies genügt nach Ansicht der Kammer den gesetzlichen Anforderungen. Wenn man nun für jede bauliche Hauptmaßnahme im Rahmen der Erläuterung und Berechnung gemäß § 559 b BGB eine weitere Untergliederung fordern würde, so würde dies gerade zu der vom BGH nicht gewünschten Überspannung der Anforderungen an die formelle Wirksamkeit führen. Denn Frage wäre dann auch, wie weit und in welchem Umfang müsste dann die Gesamtkosten weiter aufgeschlüsselt dargelegt werden, damit die formellen Anforderungen erfüllt wären. Wo müsste man hier die Grenze ziehen? Im Übrigen bleibt es dem Mieter auch ungenommen, nachträglich nach einer weiteren Erläuterung zu fragen, wenn ihm die Mieterhöhungserläuterung- und Berechnung nicht ausreichend plausibel ist. Die Tatsache, die Mieterhöhungserklärung nicht von vornherein mit ins Detail gehenden Erläuterung und Zahlen zu überfrachten, kann nach Ansicht der Kammer nicht dazu führen, dass die Mieterhöhungserklärung bereits formell unwirksam ist.
Dass der alte Wärmedurchgangskoeffizient nicht angegeben ist, ist unerheblich. Entsprechend hat der hat der BGH auch für Heizungsmodernisierung entscheiden (BGH VIII ZR 55/19, zitiert nach juris). Diese Rechtsprechung ist nach Ansicht der Kammer auf die Fassadendämmung übertragbar.
Die Beifügung von Rechnungsbelegen ist für die formelle Wirksamkeit der Modernisierungsmieterhöhung unerheblich. Der Mieter hat jedoch einen Anspruch auf Einsicht in die Rechnungsbelege.
Die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens scheitert auch nicht daran, dass die Instandsetzungsanteile nicht ausreichend dargelegt sind. Es genügt, wenn der ersparte Instandsetzungsaufwand durch eine Quote angegeben wird. Eine Vergleichsberechnung ist nicht erforderlich (BGH VIII ZR 88/13, zitiert nach juris).
Der formellen Wirksamkeit der Mieterhöhung steht letztlich auch nicht entgegen, dass die Modernisierungsarbeiten zum Zeitpunkt der Erklärung noch nicht beendet gewesen ein sollen. Es stand lediglich noch ein Gerüst. Dass die Modernisierungsbaumaßnahmen an sich nicht abgeschlossen waren, ist nicht eingewendet vorgetragen. Noch zu erledigenden Nacharbeiten betreffen nicht die eigentliche Modernisierung.
Es ist somit festzuhalten, dass das Mieterhöhungsverlangen vom 23.03.2016 formell wirksam ist.
Materiell ist die Mieterhöhungserklärung der Klägerin in Höhe von einer Nettomiete von 110,00 Euro gerechtfertigt. Die Kammer hat von der durch die Klägerin errechneten Mieterhöhung von 134,35 Euro Abzüge gemacht, da hinsichtlich der Wohnungsfenster die Kosten in der veranschlagten Höhe nicht ausreichend nachgewiesen worden sind, gleiches gilt für den hydraulischen Abgleich. Zudem hat die Kammer bei den Fenstern insgesamt, beim hydraulischen Abgleich und bei den Baunebenkosten einen höheren Instandsetzungsanteil angenommen.Insgesamt ist die Kammer danach unter Berücksichtigung der Zinsermäßigung KfW-Darlehen von für die Wohnung der Beklagten anzusetzenden Modernisierungskosten von ca. 12.000 Euro ausgegangen.
Die Klägerin hat die ihr durch die Modernisierungsmaßnamen entstandenen Kosten durch die von ihr vorgelegten Rechnungsbelege überwiegend ausreichend belegt.
Ausgehend von der Berechnung der Klägerin, Bl. 55 der Akte, hat die Kammer jedoch folgende Abzüge vorgenommen. Dabei macht sie von ihrem Schätzungsrecht Gebrauch (BGH VIII ZR 81/19, zitiert nach juris).
Hinsichtlich der Fenster in der Wohnung der Beklagten hat die Kammer wegen der von der Beklagtenseite aufgezeigten Mängel im Nachweis der Kosten für diese Fenster (Preise und Leistungsmenge) und wegen eines von der Kammer geschätzten höheren Instandsetzungsanteils einen Abzug der auf die Beklagten umlegbaren Kosten in Höhe von gerundet 1.655,00 Euro vorgenommen. Bei der den ersetzten Fenstern hat es sich nach dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten überwiegend um alte Holzfenster gehandelt. Bei der Schätzung hinsichtlich des Instandsetzungsanteils waren gemäß BGH VIII ZR 81/19 auch fiktiv ersparte Instandsetzungskosten zu berücksichtigen. Bei der Berechnung der Mieterhöhung berücksichtigt hat die Kammer somit für die Fenster in der Wohnung nur 1.000,00 Euro (etwas mehr als 1/3 der von der Klägerin berechneten Kosten, 38%).
Betreffend die Fenster im Treppenhaus hat die Kammer ebenfalls wegen Unstimmigkeiten in den vorgelegten Kostenbelegen und eines von ihr geschätzten höheren Instandsetzungsanteils einen Abzug der auf die Be klagten umlegbaren Kosten in Höhe von gerundet 331,00 Euro vorgenommen und nur 200,00 Euro angesetzt (ebenfalls 38%).
Hinsichtlich des hydraulischen Abgleichs hat die Kammer lediglich die Hälfte der von der Klägerin in ihrer Berechnung angegebenen 821,72 Euro angesetzt, gerundet 411,00 Euro. Grund hierfür ist vor allem, dass die Kammer hier einen von der Klägerin nicht berücksichtigten Instandsetzungsabzug vorgenommen hat. Den vorgelegten Rechnungen zufolge wurden die Thermostatventile getauscht. Zudem werden die von der Beklagten als nicht nachvollziehbar bezeichneten Kosten für Zweirohr nicht näher begründet.
Schließlich erachtet die Kammer auch den Instandsetzungsanteil bei den Baunebenkosten, als zu gering angesetzt. Die Kammer ist der Ansicht, dass hier 1/3 der Kosten als Instandsetzungsanteil anzusetzen sind. Dies auch unter der Berücksichtigung (fiktiv) ersparter Instandhaltungskosten. Bezogen auf die Wohnung er Beklagten hat die die Klägerin hier somit 365,00 Euro zu viel auf die Beklagte umgelegt. Nach Berechnung der Kammer wären beim Ansatz von 2/3 umlegbare Baunebenkosten nur 1.019,00 Euro umlegbar. Die Baunebenkosten an sich erachtet die Kammer als ausreichend belegt.
Insgesamt sind somit aufgrund der durch die Kammer vorgenommenen Schätzung die umlagefähigen Kosten für die streitgegenständliche Wohnung um 2.762,00 Euro zu reduzieren. Dies ergibt einen Betrag von 14.831,37 – 2.762,00 von 12.069,37 Euro. Abzüglich der Zinsermäßigung von 19,29 Euro für das KfW-Darlehen sich dann ein Betrag für die Wohnung der Beklagten anzusetzender Betrag von 12.050,08 Euro. Hiervon 11% ergibt einen Betrag von 1.325,39 Euro und somit eine monatliche Mieterhöhung von 110,00 Euro (gerundet).
Soweit die Beklagten in der Berufung zum Schriftsatz der Klägerseite vom 28.10.2020 Stellung genommen haben, war dieser Vortrag nicht verspätet, da in der ersten Instanz das rechtliche Gehör der Beklagten verletzt wurde, dadurch dass der Beklagtenseite kein Schriftsatznachlass auf das neue Vorbringen der Klägerin mit Schriftsatz vom 28.10.2020 gewährt wurde.
Nach alledem erachtet die Kammer aufgrund der Modernisierungsmieterhöhung vom 23.03.2016 eine Erhöhung der Nettomiete um 110,00 Euro ab dem 01.06.2016 für gerechtfertigt.
Demzufolge war ein Betrag von 779,20 Euro von der streitgegenständlichen Nachforderung der Klägerin abzuziehen, so dass ihr für den streitgegenständlichen Zeitraum noch rückständige Miete in Höhe von 328,47 Euro zusteht.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten zudem einen Anspruch auf Mahnkosten in Höhe von 15,00 Euro für das unstreitig erfolgte sechsmalige Anmahnen der Rückstände. Auch wenn die Rückstände nicht so hoch waren, wie die Klägerin berechnet hat, so waren es dennoch Rückstände. Die Klägerin war daher berechtigt diese anzumahnen.
Insgesamt ergibt sich somit ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung von 343,47 Euro.
Die Einrede der Verjährung greift nicht durch da die die Verjährungsfrist durch die Mahnbescheidszustellung gehemmt wurde (§ 204 Abs. 1 Nr. 3 ZPO). Die Abgabe an das Streitgericht erfolgte am 11.02.2020.
Der Anspruch in Höhe von 343,47 Euro ist antragsgemäß zu verzinsen (§§ 280,286,288 BGB).
Die Klägerin hat zudem einen Anspruch auf vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 93,41 Euro
(§§ 280,286 BGB).
Hinsichtlich der Widerklage hat die Berufung keinen Erfolg.
Die Widerklage ist unbegründet.
Die Beklagten haben gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete für den Zeitraum 01.01.2017 bis 20.04.2020 in Höhe von insgesamt 4.000,00 Euro (40 Monate in Höhe von 100,00 Euro) gemäß § 812 Abs. 1 BGB.
Die Beklagten fordern für 40 Monate den von ihnen an die Klägerin gezahlten Mieterhöhungsbetrag von 100,00 Euro zurück. Doch diese Zahlungen erfolgten nicht ohne Rechtsgrund.
Wie zuvor ausgeführt, ist seit dem 01.06.2016 eine Mieterhöhung in Höhe von 110,00 Euro gerechtfertigt.
Abgesehen davon haben die Beklagten eine Modernisierungsmieterhöhung in Höhe eines Teilbetrages von 100,00 Euro anerkannt.
Zunächst hatten die Beklagten mit der Prüfung der den gesamten Mieterhöhungsbetrag nicht anerkannt. Nachdem der B, den die Beklagten mit der Prüfung des Mieterhöhungsverlangens beauftragt hatten und der die Beklagten im Mieterhöhungsverfahren vertreten hat, mit Schreiben vom 12.10.2016 der Klägerseite mitgeteilt hatte, dass die Mieterhöhung in Höhe von 100,00 Euro ab dem 01.06.2016 zulässig sein dürfte, zahlten die Beklagten die rückständigen Mieterhöhungen in Höhe von 100,00 Euro monatlich für die Monate Juni 2016 bis Oktober 2016 und zahlten in den Monaten danach fortwährend einen Mieterhöhungsbetrag von 100,00 Euro. Diese Zahlungen erfolgten auch nicht unter Vorbehalt. Wenn die Beklagten nun im Verfahren vortragen, dass sich ein solcher Vorbehalt aus dem Schreiben des B vom 12.10.2016 (Bl. 63 ff der Akte) und aus dem Schreiben des B vom 17.10.2017 (Bl. 66 der Akte) ergebe, kann dem nicht gefolgt werden.
Mit Schreiben vom 12.10.2016 hat der B für die Beklagten ausdrücklich erklärt, dass er nach Prüfung eine Mieterhöhung im Umfang vom 100,00 Euro für zulässig erachte, nicht aber eine weitergehende Mieterhöhung. Zudem hat er dann auch in diesem Schreiben am Ende ausdrücklich festgestellt, dass sich die monatliche Kaltmiete ab Juni 2016 auf monatlich 563,00 Euro belaufe.
Genauso, wie vom B in diesem Schreiben erklärt, haben die Beklagten danach auch die Miete gezahlt, insbesondere auch ihre Rückstände beglichen. Das Schreiben des B in Verbindung mit der Zahlung von 500,00 Euro für die Monate Juni bis Oktober 2016 und der Zahlung eines Erhöhungsbetrags von 100,00 Euro über mehrere Monate danach ohne Vorbehalt stellt ein Anerkenntnis einer Mieterhöhung der Nettomiete in Höhe von 100,00 Euro dar. Wenn die Beklagten dann mit Schreiben Im Schreiben vom 17.10.2017 (Bl. 66 der Akte) erklären, dass die Zahlungen der Beträge von 100,00 Euro ohne Anerkennung einer Rechtspflicht erfolgten, kann dies die Anerkenntniswirkung ihres vorangegangenen Verhaltens und der vorangegangenen Erklärungen nicht mehr aufheben. Zudem trägt der B auch mit diesem Schreiben vom 10.07.2017 vor, dass lediglich einer über den Betrag von 100,00 Euro hinausgehenden Mieterhöhung widersprochen wird. Somit bestätigt auch dieses Schreiben, dass die Beklagten einer Mieterhöhung in Höhe von 100,00 Euro monatlich nicht entgegentreten. Sie erachten jedoch eine Mieterhöhung um weitere 34,35 Euro nicht als gerechtfertigt. Auch das Schreiben des B vom 21.06.2018 (Bl. 69 der Akte) kann die Anerkenntniswirkung nicht aufheben und auch nicht die erfolgten Zahlungen nachträglich zu Vorbehaltszahlungen machen. Ein Vorbehalt kann nicht rückwirkend erklärt werden. Die Mieterhöhung war zudem bereits in Höhe von 100,00 Euro anerkannt worden. Die Anerkenntniswirkung ihres vorangegangenen Verhaltens müssen die Beklagten gegen sich gelten lassen.
Nach alledem war die Widerklage abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision wird zugelassen. Hinsichtlich der Frage der formellen Anforderungen an ein Modernisierungsmieterhöhungsverlangens (insbesondere die Frage des Erfordernisses der Aufschlüsselung in Untergewerke) erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung durch das Revisionsgericht.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1 GKG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 559 und 559 a BGB
§§ 280,286,288 BGB
§§ 280,286 BGB
§ 559 b BGB
§ 559b BGB
§ 92 ZPO
§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 559b Abs. 1 BGB
§ 3 Abs. 3 Satz 2 MHG
§ 204 Abs. 1 Nr. 3 ZPO
§ 812 Abs. 1 BGB
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 47 Abs. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2006, 1126
NJW 2015, 933
NJW-RR 2004, 658
BGHZ 150, 277, 281
33 C 652/20
07 S 50/18
VIII ZR 121/17
VIII ZR 47/05
VIII ZR 88/13
VIII ZR 156/03
VIII ARZ 3/01
VIII ZR 81/19
VIII ZR 55/19