Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2024-11-19, Aktenzeichen 10 A 2277/22
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2024:1119.10A2277.22.00

Tenor:
Der Antrag wird abgelehnt.
Die Kläger tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Zulassungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.
Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 240.000 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Der zulässige Antrag ist unbegründet.
Aus den innerhalb der Frist des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO dargelegten Gründen ergeben sich weder ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (Zulassungsgrund gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) noch besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten der Rechtssache (Zulassungsgrund gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) oder deren grundsätzliche Bedeutung (Zulassungsgrund gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).
1. Die Berufung ist nicht wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zuzulassen. Stützt der Rechtsmittelführer seinen Zulassungsantrag auf den Zulassungsgrund der ernstlichen Zweifel, muss er sich mit den entscheidungstragenden Annahmen des Verwaltungsgerichts auseinandersetzen. Dabei muss er den tragenden Rechtssatz oder die Feststellungen tatsächlicher Art bezeichnen, die er mit seinem Antrag angreifen will, und mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage stellen und damit zugleich Zweifel an der Richtigkeit des Entscheidungsergebnisses begründen. Diesen Anforderungen genügt das Vorbringen der Kläger im Zulassungsverfahren nicht.
Das Verwaltungsgericht hat die Klage der Kläger auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis nach § 9 Abs. 2 DSchG NRW in der bis zum 31. Mai 2022 geltenden Fassung (DSchG NRW a. F.) für den Abriss des Baudenkmals auf ihrem Grundstück Gemarkung I. , Flur 5, Flurstück xxxx (C.------straße xx) abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der erforderlichen Erlaubnis stünden Gründe des Denkmalschutzes im Sinne des § 9 Abs. 2 lit. a) DSchG NRW a. F. entgegen. Die Erhaltung des Denkmals sei noch möglich. Das Verbot der Beseitigung des Denkmals sei den Klägern auch nicht aus sonstigen, insbesondere wirtschaftlichen Gründen unzumutbar. Dass sich das streitgegenständliche Wohnhaus nach einer Sanierung nicht selbst tragen werde, sei mit den vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnungen nicht nachgewiesen. Die Kläger könnten sich zudem nicht auf eine Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals berufen, da sie keine ernsthaften Bemühungen zur Veräußerung des Investitionsobjekts zu einem angemessenen Preis nachweisen könnten.
Aus dem Zulassungsvorbringen ergeben sich keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit dieses Urteils. Die Annahmen des Verwaltungsgerichts, die denkmalrechtliche Erlaubnis sei erforderlich und die Erhaltung des Denkmals noch möglich, greifen die Kläger nicht an. Die Richtigkeit der ‑ selbstständig tragenden ‑ Erwägungen des Verwaltungsgerichts zu nicht nachgewiesenen Veräußerungsbemühungen stellen die Kläger nicht schlüssig in Frage. Auf ihre Rügen, die sich gegen die Erwägungen des Verwaltungsgerichts zu den vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnungen richten, kommt es sodann nicht an.
a. Die Kläger wenden ohne Erfolg ein, Veräußerungsbemühungen seien schon gar nicht zu verlangen, weil sie das Denkmal weder als reines Investitionsobjekt noch unter vorrangiger Verfolgung wirtschaftlicher Absichten erworben hätten.
Nach der Rechtsprechung des Senats stehen fehlende Verkaufsbemühungen grundsätzlich der Berufung auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung entgegen, wenn der Eigentümer das Denkmal aus wirtschaftlichen Gründen beseitigen will. An einer die Beseitigung rechtfertigenden unverhältnismäßigen Eigentumsbeschränkung fehlt es immer dann, wenn die Unzumutbarkeit der Erhaltung auf andere Weise ausgeglichen werden kann, etwa durch die Möglichkeit der Veräußerung. Jeder Eigentümer, der mit der geplanten Änderung oder Beseitigung des Denkmals vorrangig wirtschaftliche Absichten verfolgt, muss grundsätzlich nachweisen, dass er sich erfolglos um die Veräußerung des Denkmals zu einem angemessenen Preis bemüht hat. Denn ein über die wirtschaftlichen Belange hinausgehendes schützenswertes Affektionsinteresse des Eigentümers an einer von den Anforderungen des Denkmalschutzes unbelasteten Nutzung des Grundstücks ist bei einer im Vordergrund stehenden wirtschaftlichen Nutzungsabsicht regelmäßig nicht anzunehmen.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. September 2024 - 10 A 1397/22 -, juris Rn. 85.
Das Verwaltungsgericht hat seiner Entscheidung zugrunde gelegt, dass mit der geplanten Beseitigung des Denkmals vorrangig wirtschaftliche Absichten verfolgt würden. Dem setzen die Kläger nichts von Belang entgegen. Sie machen geltend, dass das streitgegenständliche Objekt, dessen Grundstück an das ebenfalls in ihrem Eigentum stehende, mit einem von ihrer Familie bewohnten Wohnhaus bebaute Grundstück C.------straße xx a angrenzt, ihrer Alterssicherung dienen solle. Die Erhaltung der eigenen Existenz sei kein schlicht wirtschaftlicher Zweck, der sich in der Kapitalbildung erschöpfe, sondern einem Affektionsinteresse gleichzustellen. Damit machen die Kläger indes kein über wirtschaftliche Absichten hinausgehendes Interesse an dem konkreten, von den Klägern nicht bewohnten Grundstück und dessen von den Anforderungen des Denkmalschutzes unbelasteten Nutzung geltend.
b. Ohne Erfolg wenden sich die Kläger weiter gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Kläger hätten den Nachweis ausreichender Veräußerungsbemühungen jedenfalls deshalb nicht erfolgreich geführt, weil sie das Angebot der Beklagten zum Erwerb des Grundstücks einseitig nicht weiterverfolgt hätten.
aa. Sie legen nicht dar, dass der angebotene Kaufpreis von 200.000 Euro entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht angemessen gewesen ist. Das Verwaltungsgericht hat angenommen, den Klägern sei bei dem Grundstückserwerb im Jahr 2017 zum Kaufpreis von 440.000 Euro sowohl der Gebäudebestand auf dem Grundstück als auch dessen Denkmaleigenschaft bekannt gewesen; die Sanierungsbedürftigkeit sei offenkundig gewesen. Die Kläger hätten angesichts dessen ein auf der Hand liegendes Kostenrisiko für eine rentable Nutzung bewusst in Kauf genommen. Dies stellen die Kläger nicht schlüssig in Frage, wenn sie lediglich einwenden, in dem Exposé zum Grundstücksverkauf sei das Objekt als bloß „renovierungsbedürftig“ bezeichnet gewesen und ihr vorheriger Kontakt zur Unteren Denkmalbehörde könne ihnen nicht entgegengehalten werden, weil deren Mitarbeiter wohl selbst das Ausmaß der erforderlichen Sanierungsarbeiten verkannt habe. Auf das Exposé hat das Verwaltungsgericht nicht abgestellt. Dessen weiteren Ausführungen, die Kläger hätten selbst angegeben, dass sie als Nachbarn an früheren Reparaturarbeiten auf dem Denkmalgrundstück beteiligt gewesen seien, setzen sie nichts entgegen. Auch der Vortrag, sie hätten ‑ auch angesichts der für den Kläger zu 2. günstigen, mit dem Denkmalschutz verbundenen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten ‑ freiwillig lediglich das Risiko übernommen, dass überhaupt Sanierungsmaßnahmen bis zu einem bestimmten Grad erforderlich sein würden, führt nicht auf ernstliche Zweifel. Das Verwaltungsgericht hat zutreffend darauf verwiesen, dass die fehlende Kenntnis, in welchem Umfang Sanierungsarbeiten erforderlich werden, der Risikosphäre der Kläger zuzuordnen sei. Es ist dem Begriff des Kostenrisikos immanent, dass nicht von vornherein bekannt ist, welche Kosten konkret auf den das Risiko eingehenden Käufer zukommen. Dass hier die Grenzen eines freiwillig übernommenen Kostenrisikos überschritten wären, zeigen die Kläger schon nicht auf. Für den Versuch einer zivilrechtlichen Rückabwicklung des Kaufvertrages haben die Kläger im Übrigen nichts vorgetragen.
bb. Die Kläger ziehen weiter die Ernsthaftigkeit des Angebots der Beklagten nicht ernstlich in Zweifel.
Dies gelingt ihnen nicht mit dem Vortrag, entgegen der Einschätzung des Verwaltungsgerichts komme aufgrund von Besonderheiten des Einzelfalles dem Umstand maßgebliche Bedeutung zu, dass das Angebot nicht in notarieller Form erfolgt sei. Solche Besonderheiten, die darauf schließen ließen, die Beklagte als öffentliche Hand habe das Kaufangebot nicht ernsthaft abgegeben, zeigen die Kläger schon nicht auf. Sie halten der Beklagten insoweit lediglich vor, dass das Angebot zu einem Zeitpunkt abgegeben worden sei (11. März 2020), der kurz nach einer baufachlichen Empfehlung eines Mitarbeiters des Liegenschaftsamtes vom 20. Februar 2020 liege, der sich grundsätzlich gegen den Erwerb ausgesprochen und diesen allenfalls „aus strategischen Erwägungen“ in Betracht gezogen habe. Damit gehen ihre Ausführungen aber an der Entscheidung des Verwaltungsgerichts vorbei, welches maßgeblich darauf abgestellt hat, dass jedenfalls am 16. Juni 2020 ein ernsthaftes und angemessenes Angebot vorgelegen habe, nachdem der Kläger am 2. Juni 2020 dem am 11. März 2020 formulierten Angebot zugestimmt und der Hauptausschuss am 16. Juni 2020 die erforderliche Zustimmung erteilt habe. Daher geht auch der Einwand, die mangelnde Ernsthaftigkeit des Angebotes der Beklagten vom 11. März 2020 komme auch dadurch zum Ausdruck, dass es vorbehaltlich der Zustimmung des Hauptausschusses erfolgte, an den Erwägungen des Verwaltungsgerichts vorbei.
Mangelnde Ernsthaftigkeit des Kaufangebotes der Beklagten zeigen die Kläger auch nicht mit dem Hinweis auf die Haushaltspläne der Jahre 2020 und 2021 auf. Erst nach einem Kaufvertragsschluss hätte die Beklagte für die Aufbringung der erforderlichen Mittel Sorge tragen müssen. Dass ihr dies nicht möglich gewesen wäre, ist weder dargelegt noch ersichtlich.
2. Die Rechtssache weist auch keine besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO auf.
Das wäre nur dann der Fall, wenn die Angriffe des Rechtsmittelführers gegen die Tatsachenfeststellungen oder die rechtlichen Würdigungen, auf denen das angefochtene Urteil beruht, begründeten Anlass zu Zweifeln an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung gäben, die sich nicht ohne Weiteres im Zulassungsverfahren klären ließen, sondern die Durchführung eines Berufungsverfahrens erfordern würden. Wie sich aus den vorstehenden Ausführungen ergibt, ist der Ausgang des Rechtstreits nicht in diesem Sinne offen.
3. Die Rechtssache hat auch nicht die geltend gemachte grundsätzliche Bedeutung im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO.
Eine Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, wenn sie eine im betreffenden Berufungsverfahren klärungsbedürftige und für die Entscheidung dieses Verfahrens erhebliche Rechts- oder Tatsachenfrage aufwirft, deren Beantwortung über den konkreten Fall hinaus wesentliche Bedeutung für die einheitliche Anwendung oder Weiterentwicklung des Rechts hat. Dabei ist zur Darlegung dieses Zulassungsgrundes die Frage auszuformulieren und substantiiert auszuführen, warum sie für klärungsbedürftig und entscheidungserheblich gehalten und aus welchen Gründen ihr Bedeutung über den Einzelfall hinaus zugemessen wird.
Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 29. Juli 2024 - 10 A 1719/22 -, juris Rn. 22, und vom 24. Januar 2024 - 10 A 400/22 -, juris Rn. 23.
Ein derartiger Klärungsbedarf besteht nicht, wenn die Rechtsfrage bereits geklärt ist oder auf der Grundlage der bestehenden Rechtsprechung mit Hilfe der anerkannten Auslegungsregeln auch ohne Durchführung eines Berufungsverfahrens beantwortet werden kann.
Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 29. Juli 2024 - 10 A 1719/22 -, juris Rn. 24, und vom 2. Juli 2024 - 10 A 2224/22 -, juris Rn. 30.
Nach diesen Maßgaben legen die Kläger keine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache dar.
Die Frage,
„Obliegt einem Denkmaleigentümer, der sich auf wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung beruft, auch bezüglich solcher Tatsachen, die nicht in seine Sphäre fallen, eine insofern erhöhte Substantiierungslast, als ihm die nachvollziehbare Ermittlung und Bewertung derselben abzuverlangen ist?“,
ist angesichts der selbstständig tragenden Begründung zu den nicht nachgewiesenen ernsthaften Veräußerungsbemühungen nicht entscheidungserheblich.
„Ist von einem privaten Denkmaleigentümer, der sich auf wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung beruft, der Nachweis ausreichender Veräußerungsbemühungen zu verlangen, wenn er das Denkmal zur bloßen Sicherung der eigenen wirtschaftlichen Existenzgrundlage, hier zur persönlichen Alterssicherung, erwirbt?“,
ist nicht klärungsbedürftig, weil sie, wie sich aus den vorstehenden Ausführungen ergibt, auf der Grundlage der bestehenden Rechtsprechung auch ohne Durchführung eines Berufungsverfahrens beantwortet werden kann.
Des Weiteren führt auch die Frage,
„Steht dem Nachweis ausreichender Veräußerungsbemühungen die Ablehnung eines Angebots des Rechtsträgers der Denkmalbehörde entgegen, der dieses erst während eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens, das die Zumutbarkeit der Denkmalerhaltung zum Gegenstand hat, und unter dem Vorbehalt der Zustimmung eines Ausschusses in nicht notariell beurkundeter Form abgibt?“,
nicht auf eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache. Nach der Antragsbegründung zielt sie auf die Klärung, unter welchen Umständen das Kaufangebot einer Gemeinde während des laufenden Prozesses als ernsthaft bewertet werden kann. Diese Frage lässt sich aber nur nach den Umständen des Einzelfalls beantworten. Dass sie einer darüber hinausgehenden Klärung zugänglich ist, legen die Kläger nicht dar.
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 154 Abs. 2, 159 Satz 2, 162 Abs. 3 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 40, 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 1 GKG.
Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO; § 68 Abs. 1 Satz 5, § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG). Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das angefochtene Urteil rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 154 Abs. 2, 159 Satz 2, 162 Abs. 3 VwGO
§§ 40, 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 1 GKG
§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 9 Abs. 2 DSchG
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 66 Abs. 3 Satz 3 GKG
§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 10 A 1397/22
10 A 1719/22
10 A 400/22
10 A 2224/22