Amtsgericht Grevenbroich (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-01-11, Aktenzeichen 19 C 106/09
ECLI: ECLI:DE:AGGV:2010:0111.19C106.09.00

Tenor:
Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung des Nettokaltmietzinses für die von ihm innegehaltene Wohnung in dem Haus Am Alten Hof 8, 41515 Grevenbroich, im 2. Obergeschoss rechts, bestehend aus vier Zimmern, einer Küche, einem Bad mit WC, einem separaten WC, einer Diele, einer Loggia, einem Kellerraum und einem Dachbodenanteil, von bisher monatlich 332,85 € auf nunmehr 399,42 € mit Wirkung ab dem 01.06.2009 zuzustimmen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist wegen der Kosten des Rechtsstreits gegen Sicherheitsleistung
von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Beklagte schloss mit dem Kläger einen Dauernutzungsvertrag über die im 2. Obergeschoss rechts gelegene Wohnung im Haus Am Alten Hof 8 in 41515 Grevenbroich. Wegen der näheren Einzelheiten dieses Dauernutzungsvertrages wird auf Blatt 7 - 9 der Akte Bezug genommen.
Das vom Kläger pro Monat zu zahlende Netto-Entgelt für die Nutzung der Wohnung beträgt seit dem 01.03.2006 332,85 €. Mit Schreiben vom 11.03.2009 begehrte der Kläger vom Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlich zu zahlenden Nettonutzungsgebühr von 332,85 € pro Monat auf nunmehr 399,42 € pro Monat zum 01.06.2009. Wegen der Einzelheiten des Schreibens vom 11.03.2009 wird auf Blatt 10 bis 11 der Akte Bezug genommen.
Die Klägerin behauptet, die von ihr nunmehr verlangte monatliche Nutzungsgebühr von 399,42 € sei ortsüblich. Diesbezüglich behauptet sie, das Objekt befinde sich in einer mittleren Wohnlage. Im Übrigen nimmt sie Bezug auf ein von ihr vorgelegtes Schriftstück, das als Mietspiegel (Stand 01.01.2008) für nicht preisgebundenen Wohnraum im Stadtgebiet Grevenbroich bezeichnet ist und als dessen Aussteller der Haus- und Grundbesitzerverein Grevenbroich und Umgebung e.V. und der Mieterbund Neuss auf der ersten Seite vermerkt sind. Wegen der näheren Einzelheiten dieses Dokuments wird auf Blatt 12 bis 13 der Akte Bezug genommen.
Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung des Nettokaltmietzinses für die von ihm innegehaltene Wohnung in dem Haus Am Alten Hof 8, 41515 Grevenbroich, im 2. Obergeschoss rechts, bestehend aus vier Zimmern, einer Küche, einem Bad mit WC, einem separaten WC, einer Diele, einer Loggia, einem Kellerraum und einem Dachbodenanteil von bisher monatlich 332,85 € auf nunmehr 399,42 € mit Wirkung ab dem 01.06.2009, hilfsweise ab dem 01.09.2009 zuzustimmen. .
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, der vom Kläger nunmehr verlangte Mietzins sei nicht ortsüblich. Diesbezüglich führt er aus, der vom Kläger in Bezug genommene Mietspiegel sei inhaltlich unrichtig. Es sei völlig unklar, wie dieser zustande gekommen sei. Im Übrigen bestreitet er, dass der Mietspiegel von denjenigen, die sich als Herausgeber des Mietspiegels bezeichneten, erstellt worden sei. Er führt aus, der
Mietspiegel sei schon deshalb unzutreffend, da die Mieten in den letzten Jahren gesunken und nicht gestiegen seien. Im Übrigen behauptet er, die hier interessierende Wohnung befinde sich allenfalls in einer einfachen Wohnlage. Im Übrigen sei die Geräuschisolierung des Hauses schlecht. Auch sei die Heizungsanlage nicht ausreichend leistungsfähig. Überdies ist er der Ansicht, es liege bereits kein Mietvertrag vor. Daher sei eine Mieterhöhung nach mietrechtlichen Vorschriften gar nicht möglich.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung von Sachverständigengutachten.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet.
Dem Kläger steht gegen den Beklagten gemäß § 558 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete von bisher monatlich 332,85 € auf nunmehr 399,42 € mit Wirkung ab dem 01.06.2009 zu.
§ 558 BGB findet auf den hier interessierenden Vertrag Anwendung. Ein Vertrag über die Benutzungseinrichtung durch ein Mitglied einer Genossenschaft oder eines Vereins ist als sogenannter Dauernutzungsvertrag jedenfalls dann ein Mietvertrag, wenn der Gebrauch wenigstens für kurze Zeit ausschließlich und gegen besonderes Entgelt überlassen wird, insbesondere eine Wohnung ( Palandt, 68. Auflage, Einführung vor § 535, Randnummer 22 ). Auf den hier interessierenden Vertrag finden daher die Vorschriften des BGB über den Wohnraummietvertrag Anwendung.
Das Mieterhöhungsschreiben des Klägers vom 11.03.2009 ist wirksam und entspricht den Voraussetzungen des § 558 a BGB.
Der Kläger hat in diesem Mieterhöhungsschreiben auf den Mietspiegel für die Stadt Grevenbroich ( Stand 01.01.2008) Bezug genommen und die Wohnung in die vom Kläger für richtig Baualtersklasse und die Wohnlagenklasse eingeteilt. Ferner hat der Kläger in diesem Schreiben den niedrigsten Wert, den Mittelwert und den höchsten Wert angegeben. Diese Bezugnahme auf den Mietspiegel war ausreichend. Der Mietspiegel musste dem Mieterhöhungsschreiben nicht beigefügt werden. Ein Mietspiegel muss einem Mieterhöhungsschreiben dann nicht beigefügt werden, wenn er allgemein zugänglich ist. Hierfür ist nicht erforderlich, dass der Mietspiegel kostenlos erhältlich ist. Vielmehr steht eine allgemeine Zugänglichkeit nicht entgegen, dass der Mietspiegel für Mieter gegen ein geringes Entgelt erworben werden kann. So hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 30.09.2009 ( VIII ZR 276/08 ) ausgeführt, auch ein vom Mieter zu zahlendes Entgelt von 4,00 € stehe der Annahme einer allgemeinen Zugänglichkeit nicht entgegen. Da der Mietspiegel für die Stadt Grevenbroich gegen eine Schutzgebühr von 3,00 € durch Jedermann erworben werden kann, ist dieser Mietspiegel mithin allgemein zugänglich und musste dem Mieterhöhungsschreiben nicht beigefügt werden. Die einzuhaltenden Fristen hat der Kläger bei seinem Mieterhöhungsschreiben ebenfalls beachtet.
Soweit der Beklagte bestreitet, dass der Mietspiegel von den aus ihm als Aussteller hervorgehenden Organisationen erstellt worden ist, verhilft ihm dies nicht zum Erfolg. Das diesbezügliche Bestreiten des Beklagten entbehrt der erforderlichen Substanz. Es ist nicht ersichtlich, welche anderen Organisationen sich unter falschem Namen zur Erstellung eines Mietspiegels hätten veranlasst sehen sollen. Im Übrigen ist dem Gericht bisher auch nicht bekannt geworden, dass der Haus- und Grundbesitzerverein Grevenbroich und Umgebung eV oder gar der Mieterbund Neuss gegen den hier vorliegenden Mietspiegel mit dem Argument zu Feld gezogen wären, dieser sei gar nicht von ihnen erstellt worden. Dass Derartiges den beiden Organisationen bekannt geworden wäre, ist indes stark anzunehmen. Überdies hat der Sachverständige ebenfalls ausgeführt, für ihn sei nicht ersichtlich, wer sonst den hier interessierenden Mietspiegel erstellt haben sollte. In diesem Zusammenhang ist es ohne jedes Interesse, ob es sich bei dem Mietspiegel um einen qualifizierten oder "nur" um einen einfachen Mietspiegel handelt.
Schließlich steht aufgrund des überzeugenden Sachverständigengutachtens zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der vom Kläger nunmehr verlangte Mietzins ortsüblich ist. Dies hatte der Sachverständige sowohl in seinem Erstgutachten als auch in seinem Ergänzungsgutachten ausgeführt. Diesbezüglich kommt es nicht entscheidend darauf an, ob der Mietspiegel inhaltlich im Einzelnen zutreffend ist oder nicht. Jedenfalls hat der Sachverständige anhand der ihm im Rahmen seiner Sachverständigentätigkeit bekannt gewordenen Informationen überzeugend ausgeführt, der vom Kläger verlangte Mietzins sei ortsüblich. Der Sachverständige hat insofern aufgrund eigener Datenermittlung ausgeführt, der ortsübliche Mietzins belaufe sich jedenfalls auf 419,00 € pro Monat. Da der vom Kläger nunmehr begehrte Mietzins deutlich unter diesem Betrag liegt, ist der Beklagte verpflichtet, der Mieterhöhung zuzustimmen.
Der Kläger hat ferner die einzuhaltende Grenze von 20 % berücksichtigt. Schließlich hatten die vom Beklagten angeführten - angeblichen - Mängel bei der Ermittlung des ortsüblichen Mietzinses außer Betracht zu bleiben. Etwaige Mängel sind nämlich bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete im Rahmen eines Rechtsstreits über die Berechtigung einer Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.
Streitwert: 798,84 €.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO
§ 558 BGB
§ 558 a BGB

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 276/08