Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2019-02-14, Aktenzeichen 19 K 306.17
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2019:0214.19K306.17.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. In allen Fällen, die nicht von § 52 Nr. 1 bis 4 VwGO erfasst werden, ist das Verwaltungsgericht örtlich zuständig, in dessen Bezirk der Beklagte seinen Sitz, Wohnsitz oder in Ermangelung dessen seinen Aufenthalt hat oder seinen letzten Wohnsitz oder Aufenthalt hatte.(Rn.62)
2. Im bauplanungsrechtlichen Sinne umfasst der Begriff der Erschließung als bauplanungsrechtliche Voraussetzung für die Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans regelmäßig den hinreichenden Anschluss eines Baugrundstücks an das öffentliche Straßennetz, die Versorgung mit Strom und Wasser und die Abwasserbeseitigung.(Rn.75)
3. Dem Berliner Bauordnungsrecht ist das Erfordernis einer öffentlich-rechtlichen Sicherstellung der Erschließung in Gestalt einer Baulast bekannt.(Rn.77)
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerinnen tragen die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerinnen können die Vollstreckung durch die Beklagte durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten über Ansprüche aus einem öffentlich-rechtlichen Vertrag.
Die Klägerin zu 1. ist Eigentümerin einer 13.133 m² großen Teilfläche (Teilgrundstück III) des Geländes des ehemaligen Güterbahnhofs Halensee (Flurstücke 155 und 156 der Flur 5 sowie Flurstücke 175, 176 und 184 der Flur 1, eingetragen im Grundbuch von Berlin-Wilmersdorf, Blatt 29625). Die Klägerin zu 2. ist Eigentümerin einer weiteren, 3.655 m² großen Teilfläche des Geländes (Teilgrundstück II; Flurstück 183 der Flur 1, eingetragen im Grundbuch von Berlin-Wilmersdorf, Blatt 30155). Eine dritte, 38.700 m² große Teilfläche (Teilgrundstück I) befindet sich im Eigentum der Beklagten (Flurstücke 159, 185 und 186 der Flur 1, eingetragen im Grundbuch von Berlin-Wilmersdorf, Blatt 30154). Die Grundstücke liegen im räumlichen Geltungsbereich des mit Verordnung vom 23. Oktober 2012 (GVBl. S. 362) festgesetzten Bebauungsplans 4-27 für die Grundstücke A ... 1 - 29, K ... damm 129 A, die Flurstücke 159, 179, 181, die Flurstücke 144 und 180 (jeweils teilweise) sowie die P ... Brücke (teilweise) im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, Ortsteil Halensee. Dieser sieht für das Grundstück der Beklagten hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ein Sondergebiet vor (SO), das gemäß Ziff. 1 der textlichen Festsetzungen der Errichtung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs mit der Zweckbestimmung „Baumarkt mit Gartencenter und Baustoffhandel“ und einer maximalen Verkaufsfläche von 18.750 m² dient. Für die Grundstücke der Klägerinnen setzt der Bebauungsplan jeweils ein Gewerbegebiet fest (GE 1 und GE 2). Im Zusammenhang mit der Durchführung des Bebauungsplanverfahrens schlossen die Beklagte und das beigeladene Land Berlin unter dem 31. Juli 2008 / 5. August 2008 einen öffentlich-rechtlichen Vertrag. Ein weiterer öffentlich-rechtlicher Vertrag „betreffend das Bebauungsplanverfahren 4-27“ wurde unter dem 18. Februar 2011 zwischen der Beklagten, den Klägerinnen und dem Land Berlin geschlossen (im Folgenden: Öffentlich-rechtlicher Vertrag 2011). § 1 dieses Vertrags legt die „[a]llgemeinen Verpflichtungen“ der Beklagten nieder. Absatz 4 lautet:
„Soweit in dem Bebauungsplanentwurf 4-27 ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht für die Eigentümer, Nutzer und Besucher der vorgesehenen Gewerbefläche, die Ver- bzw. Entsorger, Rettungsfahrzeuge sowie den Straßenbaulastträger (P ... Straße/Brücke) zur Mitnutzung festgeschrieben werden soll, verpflichtet sich C ... zur Errichtung einer ‚Privatstraße‘ mit vom Querschnitt und von der Materialität her ausreichender Qualität, die insbesondere auch zur Befahrung durch Schwerlastverkehr bis 40 Tonnen Gesamtgewicht geeignet ist, auf eigene Kosten (siehe Anlagen 5, 5a). Die Befahrung dieser Straßenfläche ist für die unter Satz 1 benannten Begünstigten zur Erreichung der Flächen, die zukünftig der GE-Ausweisung unterfallen, 24 Stunden am Tag zu gewährleisten, es sei denn, dass in diesem Vertrag hierzu weitergehende Beschränkungen festgeschrieben werden. Satz 2 gilt auch während des Zeitraums der Bauphase.
C ... wird auf eigene Kosten diese Straße dauerhaft erhalten und unterhalten sowie allzeit in einem funktionsgerechten Zustand erhalten. Die Pflicht zur Errichtung der Privatstraße entsteht dem Grunde nach mit In-Kraft-Treten des Bebauungsplans 4-27 bzw. zum Zeitpunkt einer ggf. vorweg erfolgten Planreifeerklärung nach § 33 BauGB. Sie ist spätestens 12 Monate nach In-Kraft-Treten des Bebauungsplans 4-27 funktionsfähig in ihrer Bestimmung (als öffentlich-rechtliche sowie funktionale Erschließung des GE-Gebiets in Form der Privatstraße) herzustellen. Zu den 12 Monaten ist der Zeitraum bis zur Erteilung einer Baugenehmigung für das in der Präambel benannte B ... -Projekt hinzuzurechnen. C ... verpflichtet sich unwiderruflich, den Baugenehmigungsantrag hierzu spätestens vier Wochen nach Eintritt der Planreife oder aber, sollte eine Planreife nicht erfolgen, nach In-Kraft-Treten des Bebauungsplans zu stellen. Beantragt C ... die Baugenehmigung nicht fristgerecht, verbleibt es bei der Fristsetzung des Satz 5. Die Fertigstellung der Privatstraße ist BERLIN durch C ... mitzuteilen.
Bezüglich der Regelungen der Sätze 1-5 entbindet C ... BERLIN ausdrücklich von der öffentlich-rechtlichen Erschließungspflicht für das vorgesehene GE-Gebiet (Herstellung der funktionsfähigen Zufahrt bis zur Grenze des GE-Gebiets) und der daraus resultierenden Kostenfolge. Vor In-Kraft-Treten des Bebauungsplans 4-27 bzw. vor einer Planreifeerklärung nach § 33 BauGB auf Grundlage dieses Plans wird COSMOS BERLIN eine Patronatserklärung der B ... AG vorlegen, die beinhaltet, dass C ... jederzeit finanziell dergestalt ausgestattet wird, dass diese Privatstraße vertragsgemäß errichtet werden kann. Auch für den Zeitraum vor der funktionsfähigen Errichtung dieser Privatstraße garantiert C ... den in Satz 1 Begünstigten zeitlich unbeschränkt die Überfahrung der Fläche, für die die SO-Ausweisung vorgesehen ist, um die Gewerbefläche zu erreichen und wieder verlassen zu können, einschließlich der Belieferung oder Abholung durch Dritte. Dieses gilt ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Der Weg muss auch dann eine solche Qualität aufweisen, dass er als Erschließungsstraße für das geplante GE-Gebiet funktional geeignet ist (auch Befahrung durch Schwerlastverkehr). C ... hat zur öffentlich-rechtlichen Sicherung dieser Garantie durch notariell beglaubigte Erklärung vom 19.10.2010 (Nr. 753/2010 des Notars M ..., Viernheim), unwiderruflich eine Baulast gemäß § 4 Abs. 1 2. Alternative i.V.m. § 82 BauO Bln bewilligt. Die Bewilligungserklärung liegt im Original vor und wird dem Vertreter der Gewerbetreibenden 1 bei der Vertragsunterzeichnung übergeben, der sie jederzeit bei der zuständigen Stelle des Bezirks zur Veranlassung der Eintragung vorlegen kann. Eine Kopie der Bewilligungsurkunde wird als Anlage 13 zum Vertrag genommen. Die Beteiligten sind sich einig, dass mit fachgerechter Herstellung der neuen Zufahrt die Baulast entsprechend den Regelungen in § 4 Abs. 3 angepasst wird.“
In § 2 sind zwecks „Regulierung der nächtlichen Zufahrt zum B-Plangebiet“ auf der Privatstraße Bestimmungen über die Errichtung und den Betrieb eines „automatischen Zufahrtskontrollsystems“ durch die Klägerin zu 1. vorgesehen.
§ 4 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 hat die „Eintragung von Dienstbarkeiten / Übernahme von Baulasten“ zum Gegenstand und regelt im Einzelnen Folgendes:
„(1) Auf dem Grundstück von C ... ist aufgrund Vertrages zwischen C ... und Berlin vom 05.10.2009 zugunsten BERLINS als Träger der Straßenbaulast für die K ... brücke (Flurstücke 179, 181) sowie aufgrund Vertrages zwischen der V ... GmbH und Berlin vom 07.10.2009 (Flurstücke 159, 171) ein Geh- und Fahrrecht in Form einer beschränkt-persönlichen Dienstbarkeit bewilligtes und beantragtes Recht eingetragen, wonach BERLIN das Recht hat, die in dem der Vertragsurkunde beigefügten Lageplan gekennzeichnete Fläche zum Gehen und Fahren mit Kraftfahrzeugen bis zu einem zulässigen Gesamtgewicht von 16 Tonnen von der S ... Straße bis zur K ... -Brücke zu benutzen, um regelmäßige Instandhaltungsarbeiten sowie gegebenenfalls erforderliche Erneuerungsmaßnahmen durchzuführen.
(2) ... verpflichtet sich dazu, dass ihre Privatstraße, gilt sie als fachgerecht hergestellt, zusätzlich durch eine Baulasteintragung nach der BauO Bln als Erschließung des Gewerbegebiets gesichert wird. Die Baulasteintragung hat unmittelbar nach der fachgerechten Herstellung zu erfolgen. Diese zusätzliche Sicherung ist erforderlich, da über das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht allein die bauplanungsrechtliche Erschließung des zukünftigen GE-Gebietes gesichert ist, nicht aber auch die bauordnungsrechtliche Erschließung. In der Baulast sind die Inhalte des § 1 Abs. 4 Satz 2 und 3 festzuschreiben. Festzuschreiben ist zudem, dass die Privatstraße mindestens befahrbar sein muss für Lkw mit einem Gesamtgewicht bis zu 40 Tonnen. Die genaue Lage dieser Privatstraße ist der Anlage 12 zu entnehmen. Das Gleiche gilt für die GEWERBETREIBENDE 1 bzgl. der Erschließung der Flächen der GERWERBETREIBENDEN 2. Falls der Begünstigte der in Abs. 1 genannten Dienstbarkeit dies verlangt, sind auch diese Flächen sowie die bereits durch Dienstbarkeit auf dem Grundstück der GERWERBETREIBENDEN 1 für diese Zwecke gesicherten Flächen, durch gleichlautende Baulasten öffentlich-rechtlich für den vorstehenden Zweck zu sichern.“
§ 7 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 sieht „Allgemeine Bestimmungen“ vor, darunter in Absatz 5 die folgenden Bestimmungen:
„Sollte bei der Durchführung/Umsetzung des Vertrags die Aufnahme ergänzender Bestimmungen notwendig sein, um die Sinn- und Zweckmäßigkeit des Vertrags in sachlicher und rechtlicher Hinsicht zu erhalten, verpflichten sich die Parteien, die erforderlichen Vereinbarungen zu treffen, soweit diese sachdienlich und rechtlich zulässig sind. Dasselbe gilt, wenn einzelne Bestimmungen dieses Vertrags späteren gesetzlichen Regelungen widersprechen sollten. Sind von den erforderlichen Ergänzungen nicht alle Vertragspartner betroffen, gehen die Vertragspartner davon aus, dass die ergänzenden Bestimmungen nur der Unterschriftsleistung derjenigen bedürfen, die tatsächlich betroffen sind. Die restlichen Vertragspartner werden diesbezüglich nur in Kenntnis gesetzt.“
Dem Öffentlich-rechtlichen Vertrag 2011 als Anlagen 5a und 12 beigefügt sind zwei Darstellungen der von der Beklagten zu errichtenden Privatstraße im Sondergebiet. Anlage 13 enthält eine „Ablichtung der bei Vertragsschluss übergebenen Baulastbewilligung“.
Auf dem im Eigentum der Beklagten stehenden Grundstück, das sich im vorderen Teil des Areals mit Ausrichtung zum K ... damm befindet, wurde auf der Grundlage des Bebauungsplans 4-27 und nach Ausreichung einer entsprechenden Baugenehmigung inzwischen ein Baumarkt der Kette „Bauhaus“ errichtet; deren Vermieterin ist die Beklagte.
Im Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) ist die auf den Grundstücken der Klägerinnen und der Beklagten sowie in deren unmittelbarer Umgebung vorhandene tatsächliche Bebauung wie folgt dokumentiert (die kreisförmige Markierung kennzeichnet das Grundstück der Beklagten mit dem dort befindlichen Baumarkt):
Am 31. Dezember 2015 erhob die Klägerin zu 1. gegen die Beklagte Klage zum Verwaltungsgericht Berlin unter anderem mit dem Begehren, die Beklagte aus dem Öffentlich-rechtlichen Vertrag 2011 zur Bewilligung einer Grunddienstbarkeit zu verurteilen und festzustellen, dass eine durch die Beklagte auf deren Grundstück errichtete Zufahrts- und Schrankenanlage nicht den Anforderungen des § 2 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 entspricht (VG 19 K 4.16); in dem Rechtsstreit, in dem das Land Berlin beigeladen ist, erging am 14. Februar 2019 ein teilweise stattgebendes Urteil.
Am 19. Juni 2017 erfolgte im Baulastenverzeichnis von Charlottenburg-Wilmersdorf aufgrund Verpflichtungserklärung vom 2. Juni 2017 folgende Eintragung:
„Die im Lageplan ‚Strasse‘ der B ... AG rot dargestellte Fläche, Teilfläche auf dem Flurstück 185 an der süd-westlichen Grundstücksgrenze zur S ... Straße (Privatstraße A ... ), steht jederzeit und uneingeschränkt als Zugang und Zufahrt sowie zur Verlegung, Unterhaltung und Erneuerung der Ver- und Entsorgungsleitungen (Geh-, Fahr- und Leitungsrecht) zugunsten der Grundstücke
Am G ... 8-13 (Grundbuch von Berlin-Wilmersdorf Blatt 30155 lfd. Nr. 1, Flurstück 183),
Am G ... 5-7 (Grundbuch von Berlin-Wilmersdorf Blatt 29625 lfd. Nr. 3, Flurstücke 175, 176, 184), und
Am G ... 1-4 (Grundbuch von Berlin-Wilmersdorf Blatt 29625 lfd. Nr. 1, Flurstücke 155, 156) zur Verfügung.
Der/die Eigentümer/-in gewährleistet die jederzeitige Befahrbarkeit der im Lageplan bezeichneten Fläche mit Fahrzeugen des Schwerlastverkehrs von bis zu 40 t.“
Mit am 28. Mai 2018 verkündetem Urteil (22 O 364/16) verurteilte das Landgericht Berlin die Beklagte auf Klage der Klägerinnen unter anderem dazu
„zu bewirken, dass der zur Urkundennummer 48/2010 des Notars M ..., Viernheim, bestellten und noch einzutragenden Grunddienstbarkeit (Wegerecht) sowie der zur Urkundennummer 49/2010 des Notars Manfred ..., Viernheim, bestellten und noch einzutragenden Grunddienstbarkeit (Leitungsrecht), jeweils in Verbindung mit der Urkundennummer 740/2011 des Notars M ..., Viernheim, der Vorrang vor der in Abteilung III, zur laufenden Nummer 1 (1a und 1b) im Grundbuch des Amtsgerichts Charlottenburg von Berlin Wilmersdorf zu Blatt 30154 eingetragenen Grundschuld in Höhe von 31.000.000,- € (geteilt in laufende Nummer 1a mit 14.900.000,- € und laufende Nummer 1b mit 16.100.000,- €) eingeräumt wird, etwa indem sie eine Rangrücktrittserklärung in der Form des § 29 GBO der jeweiligen in Abteilung III, laufende Nummer 1 (1a und 1b) eingetragenen Grundschuldgläubigerin beschafft, die zum Inhalt hat, dass den zu den Urkundennummern 48/2010 und 49/2010 des Notars M ..., Viernheim, bestellten Grunddienstbarkeiten der Vorrang vor der in Abteilung III, laufende Nummer 1 (1a und 1b) eingetragenen Grundschuld eingeräumt wird und die Beklagte dem vorgenannten Rangrücktritt in der Form des § 29 GBO zustimmt sowie den Antrag auf Eintragung des Rangrücktritts im Grundbuch stellt, oder indem sie eine Löschungsbewilligung in der Form des § 29 GBO hinsichtlich der in Abteilung III, laufende Nummer 1 (1a und 1b) eingetragenen Grundschulden beschafft und die Löschung dieser Grundschulden im Grundbuch beantragt.“
Des Weiteren verurteilte das Landgericht die Beklagte dazu,
„es zu unterlassen, die Klägerinnen sowie ihre Mieter, Nutzer, Besucher und Lieferanten an der freien, unbeschränkten und kostenlosen Zu- und Abfahrt von den Grundstücken, eingetragen in den Grundbüchern des Amtsgerichts von Charlottenburg von Berlin Wilmersdorf zu Blatt 29625 (Klägerin zu 1) und zu Blatt 30155 (Klägerin zu 2) mit Fahrzeugen mit einem Gesamtgewicht bis 7,5 t (einschließlich) zu hindern, insbesondere in der Zeit zwischen 22:00 Uhr und 6.00h sowie an Sonnabenden, Sonntagen und Feiertagen.“
Das Urteil ist nicht rechtskräftig (Berufungsverfahren vor dem Kammergericht anhängig unter dem Aktenzeichen 27 U 94/18).
Am 18. Juni 2018 erhob das Land Berlin gegen die Beklagte Klage zum Verwaltungsgericht Berlin mit dem Begehren, die Beklagte zu einer Überlassung der bestehenden Zufahrts- und Schrankenanlage an die Klägerin zu 1. zu verurteilen, hilfsweise - nach Klageerweiterung - zur Beseitigung der Anlage, zur Duldung der Errichtung und des Betriebs einer neuen, den Anforderungen des § 2 Abs. 1 und 2 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 genügenden Anlage sowie zur Kostentragung gemäß § 2 Abs. 7 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 (VG 19 K 250.18); in dem Rechtsstreit, in dem die Klägerin zu 1. beigeladen ist, erging am 14. Februar 2019 ein klageabweisendes Urteil.
Am 27. Juni 2018 wurde unter der laufenden Nr. 9 der Zweiten Abteilung folgende Grunddienstbarkeit in das Grundbuch von Berlin-Wilmersdorf, Bl. 30154, eingetragen:
„Grunddienstbarkeit an den Flurstücken 185 und 186 der Flur 1 (Geh- und Fahrrecht) für den jeweiligen Eigentümer von Berlin-Wilmersdorf Blatt 29625.
Vorrangsvorbehalt für folgende beschränkte persönliche Dienstbarkeiten:
- zur Sicherung von Gasleitungen einschließlich Grundstücksbetretungsrecht zu Gunsten der V ... GmbH oder deren Rechtsnachfolger,
- zur Sicherung von Stromleitungen einschließlich Grundstücksbetretungsrecht zu Gunsten der G ... AG oder deren Rechtsnachfolger,
- zur Sicherung von Wasser- und Abwasserleitungen einschließlich Grundstücksbetretungsrecht zu Gunsten der Berliner Wasserbetriebe oder deren Rechtsnachfolger,
- zur Sicherung von Telefonleitungen einschließlich Grundstücksbetretungsrecht zu Gunsten der T ... GmbH oder deren Rechtsnachfolger.
Gemäß Bewilligungen vom 26.01.2010 und 07.11.2011 (UR-Nr. 48/2010 und UR-Nr. 740/2011, jeweils Notar A ... in Viernheim) eingetragen am 27.06.2018.“
Unter der laufenden Nr. 10 erfolgte des Weiteren der folgende Eintrag:
„Grunddienstbarkeit (Leitungsrecht) für den jeweiligen Eigentümer von Berlin-Wilmersdorf Blatt 29625.
Gemäß Bewilligungen vom 26.01.2010 und 07.11.2011 (UR-Nr. 49/2010 und UR-Nr. 740/2011, jeweils Notar A ... in Viernheim) eingetragen am 27.06.2018.“
Zuvor, nämlich am 14. Oktober 2014 war zum einen unter der laufenden Nr. 7 folgende Grunddienstbarkeit eingetragen worden:
„Grunddienstbarkeit an dem Flurstück 185 der Flur 1 (Leitungsrecht) für den jeweiligen Eigentümer von Berlin-Wilmersdorf Blatt 30155. Gleichrangig mit Abt. II Nr. 8. Vorrangsvorbehalt für Grunddienstbarkeiten zur Sicherung von Leitungen für Strom, Gas, Wasser, Abwasser und Telefon einschließlich Betretungsrechten. Gemäß Bewilligung vom 25.09.2014 (UR-Nr. 810/2014, Notar A ... in Viernheim) eingetragen am 14.10.2014.“
Zum anderen war am 14. Oktober 2014 unter der laufenden Nr. 8 folgender Eintrag erfolgt:
„Grunddienstbarkeit an dem Flurstück 185 der Flur 1 (Leitungsrecht) für den jeweiligen Eigentümer von Berlin-Wilmersdorf Blatt 29625. Gleichrangig mit Abt. II Nr. 7. Vorrangsvorbehalt für Grunddienstbarkeiten zur Sicherung von Leitungen für Strom, Gas, Wasser, Abwasser und Telefon einschließlich Betretungsrechten. Gemäß Bewilligung vom 25.09.2014 (UR-Nr. 810/2014, Notar A ... in Viernheim) eingetragen am 14.10.2014.“
Außerdem waren ebenfalls bereits am 14. Oktober 2014 unten den laufenden Nrn. 5 und 6 jeweils eine Grunddienstbarkeit an dem Flurstück 185 der Flur 1 (Geh- und Fahrrecht) für den jeweiligen Eigentümer von Berlin-Wilmersdorf Blatt 30155 und für den jeweiligen Eigentümer von Berlin-Wilmersdorf Blatt 29625 eingetragen worden.
Unterdessen haben die Klägerinnen am 2. Januar 2017 Klage zum Verwaltungsgericht Berlin erhoben.
Sie führen zunächst aus, im Öffentlich-rechtlichen Vertrag 2011 sei als Gerichtsstand Berlin vereinbart worden.
In der Sache führen die Klägerinnen im Wesentlichen aus, die Beklagte sei nach dem Öffentlich-rechtlichen Vertrag 2011 verpflichtet, Baulasten zu übernehmen. Die Übernahme der Baulasten sei erforderlich, da andernfalls eine bauordnungsrechtliche Erschließung der Grundstücke der Klägerinnen für die Erteilung von Baugenehmigungen nicht gewährleistet sei. Wegen des Leitungsrechts außerhalb der Privatstraße bestehe gegen die Beklagte ein vertraglicher Anpassungs- und daraus folgend ein entsprechender Baulastübernahmeanspruch. In dem Öffentlich-rechtlichen Vertrag 2011 seien die Beteiligten davon ausgegangen, dass sämtliche Leitungen in der Privatstraße verlegt würden. In der tatsächlichen Bauausführung sei davon jedoch abgewichen worden. Insbesondere die Leitungen zur Regenentwässerung sowie die Leitungen zur Schmutzwasserentwässerung für die Grundstücke der Klägerinnen befänden sich nicht auf der Trasse der Privatstraße. Insoweit ergebe sich ein Anpassungsanspruch unmittelbar aus § 7 Abs. 5 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011, zudem auch aus § 313 BGB. Die Sachdienlichkeit des Anpassungsanspruchs ergebe sich im Übrigen aus § 4 Abs. 2 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011.
Die von der Beklagten vorgenommene Auslegung im Hinblick auf § 4 Abs. 2 Satz 8 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 sei wirr. Diese Regelung beziehe sich auf § 4 Abs. 1 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011, in dem es um ein grundbuchlich zu sicherndes Geh- und Fahrrecht des Landes Berlin gehe, um Instandsetzungsarbeiten und gegebenenfalls Erneuerungsarbeiten betreffend die P ... Brücke vorzunehmen. Letztere stehe auf dem Grundstück der Klägerin zu 1. Um dorthin zu gelangen, müssten (auch) die Grundstücke der Klägerinnen überfahren werden. Zu einer entsprechenden Eintragung von Geh- und Fahrrechten zugunsten des Landes Berlin sei es bereits gekommen, bevor der Öffentlich-rechtliche Vertrag 2011 geschlossen worden sei. Diese Dienstbarkeit zugunsten des Landes Berlin sei auf Verlangen des Landes zusätzlich durch gleichlautende Baulasten öffentlich-rechtlich zu sichern. In § 4 Abs. 2 Satz 8 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 gehe es gerade nicht um die Baulasten, zu deren Übernahme sich die Beklagte gegenüber den Klägerinnen in § 4 Abs. 2 Satz 1 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 verpflichtet habe.
Der Ausübungsbereich mit der Verpflichtungserklärung zur Eintragung einer Baulast vom 2. Juni 2017 erfasse weder den Einleitungspunkt unterhalb der K ... brücke noch die dahinführende Abwasserleitung. Eine Umleitung der Entwässerungsleitungen von der Privatstraße über die K ... brücke zu den jetzigen Anschlusspunkten dürfte technisch und rechtlich nicht darstellbar sein. Das beigeladene Land Berlin habe Bedenken im Hinblick auf den tatsächlichen Leitungsverlauf bezüglich einer dauerhaften bauordnungsrechtlichen Erschließung geäußert. Das sei auch deshalb relevant, weil die Beklagte im zivilgerichtlichen Verfahren vor dem Landgericht Berlin zum Aktenzeichen 22 O 364/16 und nunmehr dem Kammergericht zum Aktenzeichen 27 U 94/18 geäußert habe, sich gegen jedwede Baugenehmigung der Klägerinnen zur Wehr zu setzen und als Nachbar Einsprüche erheben zu wollen. Indem die Beklagte die abwasserseitige bauordnungsrechtliche Erschließung durch Verweigerung einer entsprechenden Baulast zu verhindern suche, wolle sie gleichzeitig jedwede genehmigungspflichtige Bautätigkeit auf den klägerischen Grundstücken verhindern, die das Thema „Schranke“ berühre und gegebenenfalls Kosten bei der Beklagten im Hinblick auf ihre Erschließungspflicht bzw. Erschließungskostentragungspflicht aus dem Öffentlich-rechtlichen Vertrag 2011 auslöse. Die Beklagte verhalte sich treuwidrig, woraus sie keine Vorteile ziehen dürfe (arg. § 162 BGB).
Soweit die Beklagte meine, ihrer Verpflichtung durch Abgabe der Verpflichtungserklärung zur Eintragung einer Baulast vom 2. Juni 2017 nachgekommen zu sein, sei das tatsächlich nicht der Fall. In Ziff. 1.2 der Anlage 6 zum Öffentlich-rechtlichen Vertrag 2011 sei der historische Bestand der Entwässerungssysteme als Abbildung 1 verzeichnet. Der Leitungsverlauf entspreche in Teilen dem Trassenverlauf der Dienstbarkeit. Der Verlauf der Abwasserleitungen habe tektonische Gründe. Die klägerischen Grundstücke lägen unterhalb des umgebenden Straßenniveaus. Die Zu- und Abfahrt zu den Grundstücken sei daher schon immer über eine Privatstraße in der Form einer Rampe mit einem erheblichen Gefälle erfolgt. Die Entwässerung sei dagegen nie über denjenigen Teil der Privatstraße erfolgt, der Gefälle aufweise, also nie mit Flussrichtung „bergauf“. Der Übergabeschacht für die Entwässerung befinde sich unterhalb der K ... brücke, wo sich nach Kenntnis der Klägerinnen schon immer auch die Hebeanlage für die Regenentwässerung befunden habe. In Kenntnis dieser Situation, dass eine Entwässerung nur an dem Übergabepunkt unterhalb der K ... brücke erfolgen könne, sei auch die Dienstbarkeitsbestellung im Jahr 2010 erfolgt. Die Wasserversorgungsleitungen seien für alle Grundstücke in der Privatstraße einschließlich Rampenteil verlegt worden. Die Entwässerung habe in Richtung des Übergabepunktes unterhalb der K ... brücke erfolgen sollen.
Die Klägerinnen hätten unter anderem wegen der Wasser- und Abwasserleitungen auf dem Grundstück der Beklagten einen Anschluss- und Benutzungsanspruch. Die Klägerinnen verweisen in diesem Zusammenhang auf weitere Vereinbarungen, die sie zeitgleich mit dem Öffentlich-rechtlichen Vertrag 2011 mit der Beklagten geschlossen hätten. Es möge vielleicht die Absicht der Beklagten gewesen sein, zum Zeitpunkt des Abschlusses des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 die Entwässerungsleitungen in die Privatstraße zu verlegen. Deswegen seien ja auch die weitergehenden Vereinbarungen getroffen worden. Dazu sei es jedoch offensichtlich nicht gekommen. Wenn die Beklagte Abstand genommen habe von der ursprünglichen Absicht, die Entwässerung in die Privatstraße zu verlegen, so sei im Rahmen eines Vertragsanpassungsverlangens eine entsprechende Baulast betreffend den tatsächlichen Trassenverlauf zu erteilen.
Die Klägerinnen beantragen:
Die Beklagte übernimmt als Baulastverpflichtete und Eigentümerin des Grundstücks, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Charlottenburg von Berlin-Wilmersdorf, Blatt 30154, Bestandsverzeichnis lfd. Nr. 1, Flur 1, Flurstücke 159, 185 und 186 (belastetes Grundstück), eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung nach § 82 BauO Bln folgenden Inhalts:
- Die jeweiligen Eigentümer, Nutzer und Besucher des Grundstücks, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Charlottenburg von Berlin-Wilmersdorf, Blatt 29625 und Blatt 30155 (begünstigter Grundbesitz), sowie die Ver- und Entsorger, Rettungsfahrzeuge sowie der Straßenbaulastträger (P ... Straße/Brücke) betreffend des begünstigten Grundbesitzes sind auf Dauer berechtigt, die in der Anlage K 1 zur Klageschrift rot schraffierte Fläche zum Fahren und zum Gehen zu nutzen (Geh- und Fahrrecht). Das Fahrrecht ist auf das Gehen und Fahren beschränkt, Halten und/oder Parken der Fahrzeuge ist nicht gestattet. Das Geh- und Fahrrecht besteht 24 Stunden am Tag. Einschränkungen ergeben sich für das Fahrrecht lediglich aus dem öffentlich-rechtlichen Vertrag vom 18. Februar 2011 für die Zeit von 22:00 Uhr bis 6:00 Uhr und für Fahrzeuge über 7,5 t und unter Berücksichtigung des dort geregelten Sonderfahrtenkontingents. Von den Beschränkungen sind Kraftfahrzeuge des allgemeinen Postzustellverkehrs, des Überwachungsgewerbes, der Polizei, des Rettungsdienstes, der Feuerwehr, der Deutschen Bahn AG sowie die Fahrzeuge zur Brückenunterhaltung ausgenommen. Deren Zu- und Ausfahrt vom und zum begünstigten Grundbesitz ist jederzeit zu gewährleisten. Die Privatstraße muss mindestens befahrbar sein für Lkw mit einem Gesamtgewicht bis 40 t.
- Die in der Anlage K 2 zur Klageschrift grün markierte Fläche sowie auf der in der Anlage K 1 rot schraffierte Fläche stehen jederzeit zur Verlegung, Unterhaltung und Erneuerung der Ver- und Entsorgungsleitungen sowie Hausanschluss- und Revisionsschächten und zum Betreten und Befahren zu diesem Zwecke (Leitungsrecht) zugunsten des im Grundbuch des Amtsgerichts Charlottenburg von Berlin-Wilmersdorf, Blatt 29625 und Blatt 30155 verzeichneten Grundbesitzes (begünstigter Grundbesitz) zur Verfügung.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Meinung, die Klage sei unbegründet, weil die Verpflichtung aus § 4 Abs. 1 Satz 1 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011, die Privatstraße nach deren Herstellung durch Baulast „als Erschließung des Gewerbegebiets“ zu sichern, nur gegenüber dem Land Berlin bestanden habe bzw. bestehe. Das ergebe sich aus § 4 Abs. 2 Satz 8 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011. Den Klägerinnen habe durch § 4 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 kein eigenes Forderungsrecht eingeräumt werden sollen.
Soweit die Klägerinnen die Bewilligung einer Baulast auch für den in Anlage K 2 zur Klageschrift gekennzeichneten Bereich begehrten, in dem sich (weitere) Leitungen in Gestalt von Abwasser- und Regenwasserleitungen befänden, sei ein Anspruch von vornherein ausgeschlossen. Die Verpflichtung zur Bewilligung einer Baulast sei auf die Funktion der Straße als Zufahrt beschränkt, wie sich aus dem Verweis auf § 1 Abs. 4 Satz 2 und 3 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 ergebe. Einer Sicherung des Verlaufs von Leitungen mittels Baulast bedürfe es in Berlin nicht, weil die Erschließung des Grundstücks durch Leitungsmedien nicht Voraussetzung für die bauordnungsrechtliche Erschließung sei. Lediglich für Abwasserleitungen werde in der Rechtsprechung mitunter eine dingliche Sicherung gefordert, die hier jedoch in Form von eingetragenen Dienstbarkeiten bereits vorliege. Zudem sei die nach dem Vertrag zu bewilligende Baulast auf die Fläche gemäß Anlage 12 beschränkt; die Baulast habe sich von Anfang an räumlich ausschließlich auf die Privatstraße beziehen sollen. Sofern die Klägerinnen zum Ausdruck bringen wollten, sie - die Beklagte - habe aufgrund ihrer Verpflichtung aus § 1 Abs. 4 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 die entsprechenden Leitungen bei Errichtung der Privatstraße im Jahr 2013 in die entsprechenden Fläche legen müssen, entbehre das jeder Grundlage. Den Beteiligten des Verfahrens sei im Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans sowie im Rahmen der Verhandlung des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 bewusst gewesen, dass noch Bestandsleitungen außerhalb der Straße verliefen, auf deren Fortbetrieb die Klägerinnen angewiesen seien. Es sei jedoch davon ausgegangen worden, dass diese Leitungen letztlich in die Privatstraße zu verlegen sein würden, wobei ein bestimmter Zeitpunkt hierfür nicht fixiert worden sei, sondern sie - die Beklagte - den Verbleib der Leitungen bis auf Weiteres dulden werde. Den Leitungsverlauf an dieser Stelle durch Baulast dauerhaft zu sichern mit der Folge, dass ihr Grundstück „doppelt“ mit Leitungsrechten belastet sei, sei nie in der Diskussion gewesen.
Letztlich habe sich das vorliegende Verfahren durch die zwischenzeitliche Baulasteintragung vom 19. Juni 2017 erledigt. Die Verpflichtung zur Bewilligung einer Baulast zugunsten der Klägerinnen sei auch zu keinem Zeitpunkt in Abrede gestellt worden. So habe sie - die Beklagte - bereits in einer Urkunde aus dem Jahr 2010 eine entsprechende Baulast bewilligt. Aus ihr nicht nachvollziehbaren Gründen sei ein entsprechender Baulasttext jedoch offensichtlich nicht zur Eintragung gelangt. Erst im Laufe des vorliegenden Klageverfahrens habe sie von der Nichteintragung der Baulast erfahren.
Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.
Er führt im Wesentlichen aus, die Baulasteintragung vom 19. Juni 2017 durch die Beklagte sei im Benehmen mit ihm erfolgt. Sie diene der Umsetzung des § 4 Abs. 2 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011. Das sei nach seiner Auffassung durch die Baulasteintragung auch größtenteils gelungen. Allerdings könnte die letzte Formulierung der eingetragenen Baulasterklärung im Hinblick auf die zusätzlichen Anforderungen des § 2 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 missverständlich sein. Die Eintragung dieser Formulierung im Baulastenverzeichnis basiere auf § 4 Abs. 2 Satz 5 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011. Dieser habe sich - im Gegensatz zu § 2 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 - auf die Materialität bzw. Qualität der zu errichtenden Privatstraße bezogen. Die Straße habe so beschaffen sein sollen, dass sie für Lkw mit einem Gesamtgewicht bis zu 40 t befahrbar sei. Selbstverständlich habe dies die vereinbarten Kontingente in § 2 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 unberührt lassen sollen. Eine klarstellende Korrektur erscheine sinnvoll.
Über den exakten tatsächlichen Verlauf der Entwässerungsleitungen sowie die Ausgestaltung der bereits vorhandenen Grunddienstbarkeiten auf dem Grundstück der Beklagten zugunsten der Klägerinnen bestehe bis heute keine Kenntnis. Bisher sei aufgrund der Angaben der Klägerinnen lediglich vermutet worden, dass die eingetragenen Dienstbarkeiten lokal auf den Bereich der Privatstraße A ... begrenzt seien. Hier scheine es jedoch in der Zwischenzeit zu einer Änderung gekommen zu sein. Sollte es tatsächlich eine Grunddienstbarkeit in Bezug auf Leitungsrechte zugunsten der Klägerinnen geben, die für die Grundstücksflächen der Beklagten gelte, auf denen derzeit vollständig die abwassermäßige Erschließung der Gewerbegebiete vonstattengehe, sei auch nach seiner Auffassung eine diesbezügliche gesicherte Erschließung im Sinne des § 30 BauGB bereits gegeben. Einer zusätzlichen Baulast bedürfe es dann in der Tat nicht mehr. Die Tatsache, dass die Grunddienstbarkeiten lediglich im Verhältnis zwischen den Klägerinnen und der Beklagten Wirkung entfalteten, sei wohl mit Blick auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts unerheblich.
Mit Beschluss vom 8. Juni 2018 hat die Kammer die Zulässigkeit des Verwaltungsrechtswegs bejaht.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf die Streitakte mit der Sitzungsniederschrift vom 14. Februar 2019 sowie die Streitakten VG 19 K 4.16 und VG 19 K 250.18, ferner auf die Aufstellungsvorgänge zum Bebauungsplan 4-27 (acht Leitz-Ordner) und die Vorgänge „Städtebaulicher Vertrag B ... / Halensee“ (drei Leitz-Ordner), die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
I.
Die Klage bleibt ohne Erfolg. Sie ist teilweise bereits unzulässig und im Übrigen unbegründet.
1. Die Klage ist unzulässig, soweit die Klägerinnen mit ihr von der Beklagten die Bewilligung einer Baulast zur öffentlich-rechtlichen Sicherung eines Geh- und Fahrrechts auf der in der Anlage K 1 zur Klageschrift vom 2. Januar 2017 rot schraffierten Fläche (Privatstraße) begehren. Dieses Begehren hat sich mit der am 19. Juni 2017 erfolgten Baulasteintragung im Baulastenverzeichnis von Charlottenburg-Wilmersdorf (aufgrund vorangegangener Verpflichtungserklärung der Beklagten vom 2. Juni 2017) erledigt. Dem diesbezüglichen Anliegen der Klägerinnen ist mit der Baulasteintragung Genüge getan.
2. Hinsichtlich des weitergehenden Begehrens der Klägerinnen, die Beklagte zur Bewilligung einer entsprechenden Baulast auch außerhalb der Privatstraße auf der in der Anlage K 2 zur Klageschrift grün schraffierten Fläche zu verurteilen, ist die Klage zwar zulässig (2.1), jedoch dringen die Klägerinnen insoweit mit ihrem Begehren in der Sache nicht durch (2.2).
2.1 Die Klägerinnen können das (weitergehende) Begehren in zulässiger Weise im Wege der allgemeinen Leistungsklage (vgl. §§ 43 Abs. 2 Satz 1, 111 und 113 Abs. 4 VwGO) verfolgen.
a. Der Verwaltungsrechtsweg ist eröffnet, wie die Kammer mit Beschluss vom 8. Juni 2018 gemäß § 173 Satz 1 VwGO i.V.m. § 17a Abs. 3 Satz 3 GVG bereits vorab entschieden hat.
b. Auch die örtliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts Berlin ist für den Leistungsantrag gegeben.
Allerdings ergibt sich dies entgegen der Ansicht der Klägerinnen nicht schon daraus, dass die Parteien des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 eine Gerichtsstandsvereinbarung getroffen haben, wonach Gerichtsstand Berlin ist (§ 7 Abs. 12). Denn die in § 52 VwGO enthaltenen Bestimmungen über die örtliche Zuständigkeit der Verwaltungsgerichte sind - anders als die Gerichtsstandsregelungen nach der Zivilprozessordnung (vgl. §§ 12 ff., §§ 38 ff. ZPO) - zwingend und erlauben jedenfalls ohne ausdrückliche gesetzliche Legitimation weder eine abweichende Parteivereinbarung (Prorogation) noch eine Veränderung der gesetzlichen Zuständigkeitsordnung durch rügelose Einlassung (soweit ersichtlich, einhellige Meinung; vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 24. Februar 1993 - OVG 25 A 153/90 -, juris Rn. 36; Bamberger, in: Wysk, VwGO, 2. Aufl. 2016, § 52 Rn. 1; Berstermann, in: BeckOK VwGO, Posser/Wolff, 47. Edition, Stand: 1.10.2018, § 52 Rn. 3; Kraft, in: Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 52 Rn. 3; Schenk, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, 35. EL Sept. 2018, § 52 Rn. 2; W.-R. Schenke, in: Kopp/ders., VwGO, 24. Aufl. 2018, § 52 Rn. 2; Unruh, in: Fehling/Kastner/Störmer, Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 2016, § 52 VwGO Rn. 3; Ziekow, in: Sodan/ders., VwGO, 5. Aufl. 2016, § 52 Rn. 3). Das folgt daraus, dass das Gesetz die Zuständigkeiten nach einem ausgewogenen System verteilt hat, welches wesentlich von Gesichtspunkten des öffentlichen Interesses bestimmt wird und daher dem Zugriff der Beteiligten entzogen sein muss. Es ergibt sich auch aus § 53 Abs. 2 VwGO, wonach das Bundesverwaltungsgericht (und gerade nicht die Beteiligten) das zuständige Gericht bestimmt, falls eine örtliche Zuständigkeit nach § 52 VwGO nicht gegeben ist (Schenk, in: Schoch/Schneider/Bier, a.a.O.).
Indes ist das Verwaltungsgericht Berlin für den Leistungsantrag auch ausgehend von der Regelung in § 52 VwGO örtlich zuständig.
Zwar ist nach der Auffangvorschrift des § 52 Nr. 5 VwGO in allen Fällen, die nicht von § 52 Nr. 1 bis 4 VwGO erfasst werden, das Verwaltungsgericht örtlich zuständig, in dessen Bezirk der Beklagte seinen Sitz, Wohnsitz oder in Ermangelung dessen seinen Aufenthalt hat oder seinen letzten Wohnsitz oder Aufenthalt hatte. Das wäre hier das Verwaltungsgericht Karlsruhe. Denn die Beklagte hat ihren Sitz in Mannheim, das zum Regierungsbezirk Karlsruhe gehört, auf den wiederum sich der Gerichtsbezirk des Verwaltungsgerichts Karlsruhe erstreckt. Jedoch ergibt sich eine vorrangige örtliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts Berlin aus der Bestimmung des § 52 Nr. 1 VwGO. Danach ist in Streitigkeiten, die sich auf unbewegliches Vermögen oder ein ortsgebundenes Recht oder ein Rechtsverhältnis beziehen, nur das Verwaltungsgericht örtlich zuständig, in dessen Bezirk das Vermögen oder der Ort liegt. Um eine derartige Streitigkeit geht es bei dem Leistungsantrag. Denn mit ihm erstreben die Klägerinnen die Bewilligung einer Baulast durch die Beklagte. Damit handelt es sich insoweit um eine Streitigkeit, die sich im Sinne des § 52 Nr. 1 VwGO auf unbewegliches Vermögen bezieht, nämlich auf das Grundstück der Beklagten, für das die - die Beklagte belastende - Baulast eingetragen werden soll. Der Begriff des „unbeweglichen Vermögens“ in § 52 Nr. 1 VwGO lehnt sich an denjenigen der „unbeweglichen Sache“ aus der zivilprozessualen Zuständigkeitsregelung über den sog. dinglichen Gerichtsstand in § 24 ZPO an (vgl. nur Schenk, in: Schoch/Schneider/Bier, a.a.O., § 52 Rn. 12). Er erstreckt sich wie dieser auf Grundstücke sowie auf Berechtigungen, für die die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften gelten. Der dingliche Gerichtsstand des § 24 ZPO besteht für das Grundstück als solches sowie für dessen wesentliche Bestandteile (§§ 93 ff. BGB) - nicht dagegen für das Zubehör (§§ 97 f. BGB) -, die Grunddienstbarkeit, die Reallast, das dingliche Vorkaufsrecht und das Erbbaurecht (Schenk, ebd., m.w.Nachw.). Als Verwaltungsstreitsachen, die sich im Sinne des § 52 Nr. 1 VwGO auf das unbewegliche Vermögen beziehen, kommen unter Berücksichtigung dessen etwa Streitigkeiten über die Entziehung oder Belastung von Grundeigentum (z. B. durch Baulasten), die öffentliche Eigenschaft von Wegen oder die Rückübertragung eines Grundstücks nach dem Vermögensgesetz in Betracht (vgl. ebd.).
c. Schließlich ist den Klägerinnen für das Leistungsbegehren auch nicht das Rechtsschutzbedürfnis abzusprechen, weil sie sich mit ihrem Begehren möglicherweise nicht zunächst vorgerichtlich an die Beklagte gewandt haben. Zwar werden Leistungsbegehren „üblicherweise“ erst eingeklagt, wenn zuvor ein Antrag auf Leistungserbringung von der Behörde abgelehnt worden ist; Entsprechendes gilt für Leistungsbegehren gegenüber Privaten, mit denen die Verwaltungsgerichte in der Regel ebenfalls erst nach einer Vorbefassung des jeweiligen Leistungsverpflichteten befasst werden. Dies lässt ein Rechtsschutzbedürfnis für eine unmittelbar erhobene Klage indes nicht stets und ausnahmslos entfallen (vgl. Sächsisches OVG, Urteil vom 28. August 2018 - OVG 4 A 1133/17 -, juris Rn. 21). Das kann schon aus § 156 VwGO gefolgert werden, wonach der Kläger die Prozesskosten trägt, wenn der Beklagte durch sein Verhalten keine Veranlassung zur Erhebung der Klage gegeben hat und den Anspruch sofort anerkennt. Diese Vorschrift liefe bei der ausnahmslosen Notwendigkeit eines vorprozessualen Antrags offensichtlich leer. Da bei Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen der Beklagte Veranlassung zur Klage gegeben hat, kann diese Vorschrift nur für allgemeine Leistungsklagen und Feststellungsklagen unmittelbar bedeutsam sein. Wenn ein Kläger vor Erhebung dieser Klagen immer bei der zuständigen Behörde erfolglos einen entsprechenden Antrag stellen müsste, wäre die Kostenregelung des § 156 VwGO gegenstandslos. Dies verdeutlicht, dass dem Prozessrecht ein solches allgemeines Antragserfordernis im Sinne einer im Prozess nicht nachholbaren Klagevoraussetzung fremd ist (BVerwG, Urteil vom 28. Juni 2001 - BVerwG 2 C 48.00 -,NVwZ 2002, 97 <99>). Auch unter den gegebenen Umständen des vorliegenden Falls ist nach Ansicht der Kammer für eine gerichtliche Rechtsverfolgung das als Sachurteilsvoraussetzung erforderliche Rechtsschutzbedürfnis zu bejahen, gleichviel ob die Beklagte bereits vorgerichtlich ausdrücklich von der Klägerin mit dem Leistungsbegehren befasst worden war.
2.2 Das (weitergehende) Leistungsbegehren ist jedoch unbegründet.
a. Der von den Klägerinnen geltend gemachte Anspruch auf Bewilligung einer weitergehenden Baulast auch außerhalb der Privatstraße ergibt sich unzweifelhaft nicht aus dem Öffentlich-rechtlichen Vertrag 2011 mit seinen jetzigen Regelungsgehalten. Vielmehr ist die Beklagte nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut der Regelung in § 4 Abs. 2 Satz 1 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 ausschließlich dazu verpflichtet, „dass ihre Privatstraße, gilt sie als fachgerecht hergestellt, zusätzlich durch eine Baulasteintragung nach der BauO Bln als Erschließung des Gewerbegebiets gesichert wird“. Das räumen auch die Klägerinnen ein. So gehen sie auf Seite 5 f. der Klageschrift vom 2. Januar 2017 ausdrücklich davon aus, dass es einer vorherigen Anpassung des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 bedarf. Wörtlich heißt es dort:
„Wegen des Leitungsrechtes gemäß lit. 2 des Klageantrages haben die Klägerinnen einen vertraglichen Anpassungs- und daraus folgend einen entsprechenden Baulastübernahmeanspruch. In dem öffentlich-rechtlichen Vertrag waren die Vertragsbeteiligten davon ausgegangen, dass sämtliche Leitungen in der Privatstraße (Anlage K 1, rot/schraffiert) verlegt werden. In der tatsächlichen Bauausführung wurde davon jedoch abgewichen. Ein Teil der Leitungen befindet sich in der Tat in der Privatstraße. Insbesondere aber die Leitungen zur Regenentwässerung sowie die Leitungen zur Schmutzwasserentwässerung für die Grundstücke der Kläger befinden sich nicht auf der Trasse der Privatstraße. Diese wurde stattdessen auf der in der Anlage K 2 grün gekennzeichneten Fläche verlegt.
Insoweit ergibt sich ein Anpassungsanspruch unmittelbar aus § 7 Abs. 5 des öffentlich-rechtlichen Vertrages im Übrigen aber auch aus § 313 BGB.“
b. Indes können die Klägerinnen die von ihnen begehrte weitergehende Baulastübernahme auch nicht auf der Grundlage einer der Bewilligung vorausgehenden Anpassung des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 erreichen.
aa. Eine solche Vertragsanpassung ist von den Klägerinnen schon nicht ausdrücklich beantragt worden und damit nicht Gegenstand des Klageverfahrens; sowohl der angekündigte Klageantrag aus der Klageschrift vom 2. Januar 2017 als auch der in der mündlichen Verhandlung gestellte Klageantrag erwähnen das Anpassungsverlangen gerade nicht, sondern beschränken sich auf das Begehren der Baulastübernahme. In dem (angekündigten oder gestellten) Klageantrag der - anwaltlich vertretenen - Klägerinnen kann auch nicht zugleich ein konkludentes Anpassungsverlangen gesehen werden. Zwar haben die Klägerinnen den von ihnen behaupteten Anpassungsanspruch - wie gesehen - zumindest in der Klagebegründung erwähnt. Das vermag aber nichts daran zu ändern, dass sich dem Klageantrag selbst in keiner Weise entnehmen lässt, dass er gewissermaßen „zweistufig“ gestellt sein sollte, nämlich als vorgelagerter Leistungsantrag gerichtet auf Vertragsanpassung (erste Stufe) und - für den Erfolgsfall dieses Antrags - nachgelagerter Leistungsantrag gerichtet auf entsprechende Bewilligung der Baulast (zweite Stufe). Ausgehend von dem auch vom Bundesverwaltungsgericht verwendeten sog. zweigliedrigen Streitgegenstandsbegriff, wonach der Streitgegenstand durch die erstrebte, im Klageantrag umschriebene Rechtsfolge und den zugrunde liegenden Lebenssachverhalt (Klagegrund) gekennzeichnet wird (vgl. nur BVerwG, Beschluss vom 9. Juli 2014 - BVerwG 9 B 63.13 - juris Rn. 14 m.w.Nachw.), kann die Erwähnung des Anpassungsanspruchs in der Klageschrift auch im Übrigen nichts daran ändern, dass streitgegenständlich ausschließlich die Baulastübernahme also solche ist, nicht auch die dafür erforderliche vorhergehende Anpassung des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011.
bb. Jedenfalls besteht der von den Klägerinnen geltend gemachte Anspruch auf Vertragsanpassung nicht, weshalb zugleich auch die begehrte Baulastübernahme nicht in Betracht kommt.
Die Klägerinnen können ihr dahingehendes Verlangen weder mit Erfolg auf die spezialvertragliche Vorschrift des § 7 Abs. 5 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 stützen, noch auf die allgemeine gesetzliche Regelung über die Anpassung und Kündigung von öffentlich-rechtlichen Verträgen in § 60 VwVfG (i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bln), noch auf die zivilrechtliche Bestimmung des § 313 BGB, soweit Letztere auf öffentlich-rechtliche Verträge neben § 60 VwVfG überhaupt (entsprechend) anwendbar sein sollte (verneinend Kopp/Ramsauer, VwVfG, 16. Aufl. 2015, § 60 Rn. 12).
In § 7 Abs. 5 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 haben sich die Vertragsparteien unter anderem verpflichtet, im Fall, dass bei der Durchführung bzw. Umsetzung des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 die Aufnahme ergänzender Bestimmungen notwendig sein sollte, um die Sinn- und Zweckmäßigkeit des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 in sachlicher und rechtlicher Hinsicht zu erhalten, die erforderlichen Vereinbarungen zu treffen, soweit diese sachdienlich und rechtlich zulässig sind (Satz 1). Nach Satz 1 des ersten Absatzes von § 60 VwVfG kann im Fall, dass sich die Verhältnisse, die für die Festsetzung des Vertragsinhalts maßgebend gewesen sind, seit Abschluss des Vertrags so wesentlich geändert haben, dass einer Vertragspartei das Festhalten an der ursprünglichen vertraglichen Regelung nicht zuzumuten ist, diese Vertragspartei eine Anpassung des Vertragsinhalts an die geänderten Verhältnisse verlangen oder, sofern eine Anpassung nicht möglich oder einer Vertragspartei nicht zuzumuten ist, den Vertrag kündigen. Für das Zivilrecht ist entsprechend in § 313 BGB niedergelegt, dass im Fall, dass sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, Anpassung des Vertrags verlangt werden kann, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann (Absatz 1). Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen (Absatz 2).
Ausgehend von den genannten Vorschriften können die Klägerinnen eine Anpassung des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 dergestalt, dass die Beklagte über die Regelung in § 4 Abs. 2 Satz 1 Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 hinaus eine vertragliche Pflicht zur Bewilligung einer Baulast auch außerhalb der Privatstraße auf der in der Anlage K 2 zur Klageschrift grün schraffierten Fläche trifft, nicht verlangen. Denn die von den Klägerinnen letztlich erstrebte (weitergehende) Baulastübernahme durch die Beklagte erweist sich weder bauplanungsrechtlich noch bauordnungsrechtlich als erforderlich. Insbesondere ist sie keine unersetzliche Voraussetzung für eine bauplanungsrechtliche und/oder bauordnungsrechtliche (gesicherte) Erschließung der Grundstücke der Klägerinnen. Damit stellt sich die Aufnahme einer dahingehenden Bestimmung in den Öffentlich-rechtlichen Vertrag 2011 aber nicht als „notwendig“ im Sinne des § 7 Abs. 5 Satz 1 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 dar. Zugleich steht damit fest, dass die Klägerinnen eine entsprechende Vertragsanpassung auch nicht beanspruchen können, weil nur auf diese Weise einer Unzumutbarkeit im Sinne des § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG oder des § 313 Abs. 1 BGB (analog) angemessen begegnet werden könnte.
(1) Eine bauplanungsrechtliche Erforderlichkeit der begehrten Baulast haben die Klägerinnen selbst im hiesigen Verfahren - zumindest ursprünglich - nicht geltend gemacht. Vielmehr haben sie anknüpfend an die Bestimmung des § 4 Abs. 2 Satz 3 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 darauf abgestellt, dass die Baulast (jedenfalls nach dem Verständnis der Vertragsparteien) für die bauordnungsrechtliche Erschließung erforderlich sei. Und in der Tat besteht die Erforderlichkeit der Baulast aus bauplanungsrechtlichen Gründen gerade nicht. Namentlich ist eine solche Baulast nicht für eine gesicherte Erschließung im Sinne des Bauplanungsrechts erforderlich.
Im bauplanungsrechtlichen Sinne umfasst der Begriff der „Erschließung“ im sachlichen Zusammenhang des § 30 BauGB, d.h. als bauplanungsrechtliche Voraussetzung für die Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, regelmäßig den hinreichenden Anschluss eines Baugrundstücks an das öffentliche Straßennetz, die (nicht zwangsläufig externe) Versorgung mit Strom und Wasser und die Abwasserbeseitigung (Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, § 30 Rn. 21; vgl. ferner z.B. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 130. EL August 2018, § 30 Rn. 42; Tophoven, in: BeckOK BauGB, Spannowsky/Uechtritz, 43. Edition, Stand: 1. November 2018, § 30 Rn. 36 m.w.Nachw). Gesichert ist die Erschließung, wenn damit gerechnet werden kann, dass sie bis zur Herstellung des Bauwerks (spätestens bis zur Gebrauchsabnahme) funktionsfähig angelegt ist, und wenn ferner damit zu rechnen ist, dass sie auf Dauer zur Verfügung stehen wird (BVerwG, Urteil vom 20. Mai 2010 - BVerwG 4 C 7/09 -, NVwZ 2010, 1561 <1566>). Auf welche Weise die Sicherstellung zu erfolgen hat, regelt das Planungsrecht nicht. Aus der Notwendigkeit, die Erschließung auf Dauer zu sichern, folgt, dass eine rein schuldrechtliche Vereinbarung des Bauherrn mit einem privaten Nachbarn nicht ausreicht (BVerwG, Urteil vom 3. Mai 1988 - BVerwG 4 C 54/85 -, NVwZ 1989, 353 <354>). Dagegen bestehen nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgericht aus bundesrechtlicher Sicht keine Bedenken dagegen, eine gesicherte Erschließung nicht nur anzunehmen, wenn die Zufahrt zum öffentlichen Straßennetz öffentlich-rechtlich, durch Baulast, gesichert ist, sondern beispielsweise auch dann, wenn sie privatrechtlich-dinglich, durch eine Grunddienstbarkeit nach §§ 1018 ff. BGB, gesichert ist (vgl. BVerwG, Urteile vom 31. Oktober 1990 - BVerwG 4 C 45/88 -, BVerwG NVwZ 1991, 1076 <1077>, und vom 3. Mai 1988, a.a.O.; Beschluss vom 27. September 1990 - BVerwG 4 B 34/90, 4 B 35/90 -, NJW 1991, 713 <714>). Soweit ersichtlich, entspricht das auch im Übrigen der einhelligen Meinung in der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. z.B. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 27. Februar 2018 - OVG 8 A 11535/17 -, NVwZ-RR 2018, 716 <719>; Bayerischer VGH, Urteil vom 30. Oktober 2014 - VGH 15 B 13.2028 -, juris Rn. 17; Sächsisches OVG, Beschluss vom 12. März 2013 - OVG 1 A 309/11 -, juris Rn. 10; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19. Juli 2010 - VGH 8 S 77/09 -, juris Rn. 80; OVG Brandenburg, Urteil vom 20. November 2002 - OVG 3 A 43/99 -, juris Rn. 38; VG Würzburg, Urteil vom 21. Januar 2010 - VG W 5 K 15.173 -, juris Rn. 48; VG München, Urteil vom 22. Februar 2011 - VG M 1 K 10.5987 -, juris Rn. 37). Ebenso lässt es im Anschluss an das Bundesverwaltungsgericht auch der Bundesgerichtshof für das Planungsrecht genügen, wenn die Erschließung privatrechtlich dauerhaft etwa durch eine Grunddienstbarkeit gesichert ist (vgl. BGH, Urteil vom 21. Mai 1992 - III ZR 14/91 -, NJW 1992, 2691 <2692>; dem folgend z.B. auch LG Karlsruhe, Urteil vom 5. Dezember 2008 - 16 O 32/05 -, juris Rn. 79; s. ferner etwa auch Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O., § 30 Rn. 26; Tophoven, in: BeckOK BauGB, a.a.O., § 30 Rn. 41). Das hindert den Landesgesetzgeber zwar nicht, mit der öffentlichen Baulast ein weiterreichendes, hoheitliches Instrumentarium zur Sicherstellung der Erschließung einzuführen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. September 1990, a.a.O.; Bayerischer VGH, Urteil vom 30. Oktober 2014, a.a.O.). Eine Notwendigkeit, von diesem Instrumentarium Gebrauch zu machen, besteht in rechtlicher Hinsicht aber gerade nicht.
(2) Entgegen der Ansicht der Klägerinnen stellt sich die von ihnen begehrte Baulast aber auch nicht aus bauordnungsrechtlichen Gründen als erforderlich dar.
Anders als dem (bundesrechtlichen) Bauplanungsrecht, ist dem Berliner Bauordnungsrecht das Erfordernis gerade einer öffentlich-rechtlichen Sicherstellung der Erschließung in Gestalt einer Baulast zwar durchaus bekannt, soweit es neben der bauplanungsrechtlichen Erschließung von dieser zu trennende eigenständige bauordnungsrechtliche Erschließungsanforderungen regelt. Indes geht es dabei nicht um ein „Leitungsrecht“, wie es die Klägerinnen lt. dem Klageantrag verstanden wissen wollen als Recht „zur Verlegung, Unterhaltung und Erneuerung der Ver- und Entsorgungsleitungen sowie Hausanschluss- und Revisionsschächten und zum Betreten und Befahren zu diesem Zweck“. Vielmehr statuiert die Bauordnung für Berlin das Erfordernis einer öffentlich-rechtlichen Sicherung nur im Zusammenhang mit dem in § 4 Abs. 1 BauO Bln enthaltenen „bauordnungsrechtlichen Zugänglichkeitsgebot“ (Begriff nach Broy-Bülow, in: Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer/dies., Bauordnung für Berlin, 6. Aufl. 2008, § 4 Rn. 3). Dem ist vorliegend indes bereits mit der am 19. Juni 2017 erfolgten Baulasteintragung im Baulastenverzeichnis von Charlottenburg-Wilmersdorf Genüge getan, das in Umsetzung der Regelung in § 4 Abs. 2 Satz 1 Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 der öffentlich-rechtlichen Sicherung eines Geh- und Fahrrechts auf der Privatstraße dient.
Zur weiteren Begründung erscheint es der Kammer zunächst angezeigt, die Gemeinsamkeiten, aber auch die Unterschiede zwischen der bauplanungsrechtlichen Erschließung und der bauordnungsrechtlichen Erschließung aufzuzeigen: Es handelt sich bei beiden um unterschiedliche Materien, deren Ziele sich zwar vielfach überschneiden, die aber gleichwohl nicht deckungsgleich sind. Die bauplanungsrechtliche Erschließung dient der geordneten städtebaulichen Entwicklung. Dabei geht es primär um die Voraussetzungen für eine Bebaubarkeit der Grundstücke (Schönfeld, in: BeckOK Bauordnungsrecht Bayern, Spannowsky/Manssen, 9. Edition, Stand: 30.11.2018, Art. 4 BayBO Rn. 20; vgl. ferner auch Wolf, in: Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, 131. EL Oktober 2018, Art. 4 BayBO Rn. 15). Die bauplanungsrechtliche Erschließung soll z.B. sicherstellen, dass vorhandene Straßen das Verkehrsaufkommen bewältigen können. Daneben soll vermieden werden, dass Gebäude auf Grundstücken errichtet werden, wenn kein hinreichender Anschluss an die Entwässerung bzw. die Wasserversorgung besteht (Wolf, ebd.). Der bauordnungsrechtliche Erschließungsbegriff hat hingegen eine vorrangig sicherheitsrechtliche Zielrichtung. Im Interesse einer Gefahrenabwehr steht im Vordergrund, dass Rettungs- und Einsatzfahrzeuge z.B. der Polizei und Feuerwehr das Baugrundstück erreichen können (Schönfeld, in: BeckOK Bauordnungsrecht Bayern, a.a.O.; vgl. auch Wolf, in; Simon/Busse, a.a.O.). Ebenso soll die bauordnungsrechtliche Erschließung gewährleisten, dass der durch die Bebauung neu ausgelöste Verkehr (sicherheitsrechtlich) bewältigt werden kann (Wolf, ebd.; vgl. zur Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs als Schutzgut sowohl der bauplanungsrechtlichen als auch der bauordnungsrechtlichen Erschließung z.B. auch OVG Niedersachsen, Beschluss vom 16. Februar 2010 - OVG 1 LA 88/08 -, juris Rn. 32 ff.).
Entsprechend dieser Zielsetzungen ist die bauordnungsrechtliche Erschließung in der Bauordnung für Berlin ähnlich wie in den Bauordnungen der anderen Bundesländer vor allem als straßen- und wegemäßige Erschließung geregelt, und zwar im bereits erwähnten § 4 Abs. 1 BauO Bln. Nach dieser Vorschrift dürfen Gebäude nur errichtet werden, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder wenn das Grundstück eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat („bauordnungsrechtlichen Zugänglichkeitsgebot“; s.o.). Die Bestimmungen des § 5 BauO Bln über die Schaffung von Zugängen und Zufahrten auf den Grundstücken, die von der Grundstücksgrenze zu den Gebäuden führen, die Anforderungen an deren Beschaffenheit sowie die Schaffung von Aufstell- und Bewegungsflächen für die Feuerwehr können im Rahmen des § 4 Abs. 1 BauO Bln entsprechend herangezogen werden (vgl. Broy-Bülow, in: Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer/dies., a.a.O., § 4 Rn. 11 u. § 5 Rn. 1). Ergänzt werden die Erschließungserfordernisse des § 4 Abs. 1 (i.V.m. § 5) BauO Bln in Bezug auf die Abwasserentsorgung durch § 44 BauO Bln (vgl. für die Rechtslage in Bayern auch Schönfeld, in: BeckOK Bauordnungsrecht Bayern, a.a.O., Art. 4 BayBO Rn. 18). Insoweit ist allerdings zu berücksichtigen, dass die Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 3. September 1997 (GVBl. S. 421, 512), zuletzt geändert durch Art. XLV des Gesetzes vom 16. Juli 2001 (GVBl. S. 260; im Folgenden: BauO Bln 1997) in § 40 noch weitergehende Erschließungsvorschriften zur Abwasserbeseitigung enthielt, die mit der Bauordnung für Berlin vom 29. September 2005 (GVBl. S. 495; im Folgenden: BauO Bln 2005) mit Wirkung zum 1. Februar 2006 gestrichen wurden. Die Regelung sah in ihrem Absatz 1 vor, dass bauliche Anlagen nur errichtet werden durften, wenn die einwandfreie Beseitigung der Abwasser dauernd gesichert ist (Satz 1). Die Anlagen dafür waren so anzuordnen, herzustellen und instand zu halten, dass sie betriebssicher sind und Gefahren oder unzumutbare Belästigungen nicht entstehen (Satz 2). Weil die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abwasserbeseitigung korrespondieren mit den entsprechenden planungsrechtlichen Anforderungen einer gesicherten Erschließung, sollten die früheren Erschließungsvorschriften zur Abwasserbeseitigung aus § 40 BauO Bln 1997 zwecks Vermeidung einer Doppelregelung entfallen (vgl. Meyer, in: Wilke/Dageförde/Knuth/ders./ Broy-Bülow, a.a.O., § 44 Rn. 1). In der Gesetzesbegründung zu § 44 BauO Bln 2005 hieß es hierzu (AvB-Drs. 15/3926 vom 3. Mai 2005, S. 92 f.):
„§ 40 Abs. 1 a.F. (Anlagen für Abwasser und Niederschlagswasser) ist entbehrlich, weil auch die Abwasser- (einschließlich der Niederschlagswasser-)Entsorgung bereits Gegenstand des bauplanungsrechtlichen Erfordernisses der gesicherten Erschließung ist. Wild abfließendes (auch Niederschlags-) Wasser ist Regelungsgegenstand des Landeswasserrechts.
Der Verzicht auf bauordnungsrechtliche Regelungen von Erschließungsanforderungen, soweit diese Anforderungen der Sache nach inhaltsgleich in anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften enthalten sind, lässt auch keine Regelungslücke entstehen. Dies gilt namentlich im Verhältnis zu den bauplanungsrechtlichen Erfordernissen der Erschließung. Zwar verlangt das Bauplanungsrecht als Genehmigungsvoraussetzung lediglich, dass die Erschließung gesichert ist, aufgrund einer zum Zeitpunkt der Genehmigungsentscheidung zu stellenden Prognose also mit hinreichender Sicherheit erwartet werden kann, dass die erforderlichen Erschließungsanlagen zum Zeitpunkt der Benutzbarkeit des Vorhabens errichtet und betriebsfähig sein werden. Eine andere Entscheidung kann aber auch auf der Grundlage der bisherigen bauordnungsrechtlichen Erschließungsanforderungen - auch wenn sie dies nicht explizit aussagen - zumindest häufig nicht getroffen werden. Entscheidend ist demgegenüber, dass die beschriebene Prognoseentscheidung die Benutzung des errichteten Bauvorhabens dann nicht zulässt und zulassen darf, wenn zum Zeitpunkt der beabsichtigten Nutzungsaufnahme die erforderlichen Erschließungsanlagen nicht in dem erforderlichen Maße vorhanden und benutzbar sind. Dies stellt § 81 Abs. 3 sicher, wonach eine bauliche Anlage erst dann benutzt werden darf, wenn sie selbst, Zufahrtswege, Wasserversorgung- und Abwasserentsorgungs- sowie Gemeinschaftsanlagen in dem erforderlichen Umfang sicher benutzbar sind.
§ 44 entspricht § 40 Abs. 2 a.F., weil der Anschlusszwang in Berlin, nicht wie in Flächenstaaten üblich, durch Ortssatzungen geregelt werden kann. Die Regelungen sind gegenüber der alten Bauordnung unverändert geblieben.“
Seither beschränkt sich § 44 BauO Bln auf eine Regelung des Anschlusszwangs und seiner Ausnahmen, die nach der ohne inhaltliche Änderungen erfolgten Zusammenführung mit § 45 BauO Bln 2005 durch das Dritte Gesetz zur Änderung der Bauordnung für Berlin vom 17. Juni 2016 (GVBl. S. 361) ergänzt wird um Bestimmungen zu Kleinkläranlagen und Abwassersammelbehältern (vgl. AvB-Drs. 17/2713 vom 9. Februar 2016, S. 59). In seiner aktuellen Fassung lautet § 44 BauO Bln:
„(1) Grundstücke, auf denen Abwasser anfallen und die an betriebsfähig kanalisierten Straßen liegen oder die von solchen Straßen zugänglich sind, sind an die öffentliche Entwässerung anzuschließen, sobald die Entwässerungsleitungen betriebsfähig hergestellt sind (Anschlusszwang). Der Anschlusszwang gilt nicht für Niederschlagswasser, wenn Maßnahmen zu dessen Rückhaltung oder Versickerung durch Bebauungsplan festgesetzt, wasserrechtlich zulässig oder sonst angeordnet oder genehmigt sind. In Gebieten offener Bauweise soll Niederschlagswasser dem Untergrund zugeführt werden.
(2) Kleinkläranlagen und Abwassersammelbehälter müssen wasserdicht und ausreichend groß sein. Sie müssen eine dichte und sichere Abdeckung sowie Reinigungs- und Entleerungsöffnungen haben. Diese Öffnungen dürfen nur vom Freien aus zugänglich sein. Die Anlagen sind so zu entlüften, dass Gesundheitsschäden oder unzumutbare Belästigungen nicht entstehen. Die Zuleitungen zu Abwasserentsorgungsanlagen müssen geschlossen, dicht, und, soweit erforderlich, zum Reinigen eingerichtet sein.“
Es zeigt sich: Der Begriff der bauordnungsrechtlichen Erschließung ist weit enger als der der bauplanungsrechtlichen Erschließung, zumal nach der Bauordnung für Berlin, die - wie dargelegt - angesichts der bauplanungsrechtlichen Erschließungsanforderungen seit Februar 2006 selbst auf eigene Erschließungsvorschriften zur Abwasserbeseitigung verzichtet und im Zusammenhang mit der Abwasserbeseitigung im Wesentlichen nur den Anschlusszwang regelt. Insbesondere ist der Bauordnung für Berlin ein „eigentlicher“ Gesetzesbegriff im engeren Sinne, nach dem zur Erschließung wie im Planungsrecht als „Mindestanforderung“ (so z.B. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O.; Tophoven, in: BeckOK BauGB, a.a.O., § 30 Rn. 36) an Erschließungsanlagen die verkehrsmäßige Anbindung des Baugrundstücks durch Straßen, Wege oder Plätze sowie die Ver- und Entsorgungsleitungen für Elektrizität, Wasser und Abwasser gehört (s.o.), fremd. Auch generell sehen die Bauordnungen der Bundesländer regelmäßig nur einzelne, in unterschiedlichen Vorschriften geregelte Erschließungsvoraussetzungen vor, wobei im Mittelpunkt stets die wege- und straßenmäßige Erschließung steht. Jedenfalls besteht nach der Bauordnung für Berlin kein allgemeines, gewissermaßen „vor die Klammer gezogenes“ Erfordernis einer öffentlich-rechtlichen Sicherung sämtlicher bauordnungsrechtlicher Anforderungen, die anerkanntermaßen zur bauordnungsrechtlichen Erschließung gehören oder dieser begrifflich zumindest zugeordnet werden könnten. Vielmehr wird eine öffentlich-rechtliche Sicherung, soweit es um den Zusammenhang der bauordnungsrechtlichen Erschließung geht, in der Bauordnung für Berlin ausdrücklich nur in § 4 Abs. 1 verlangt, also für das Erfordernis einer befahrbaren Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche, sofern das betreffende Grundstück nicht in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt. Wie gesehen, liegt eine solche öffentlich-rechtliche Sicherung, mit der gemäß § 4 Abs. 1 BauO Bln dem dort normierten „bauordnungsrechtlichen Zugänglichkeitsgebot“ Genüge getan wird, hier mit der am 19. Juni 2017 eingetragenen Baulast vor.
(3) Für eine weitergehende Baulast, für die außerhalb der Privatstraße weitere Flächen auf dem Grundstück der Beklagten zur Verlegung, Betreibung und Unterhaltung von Leitungen für die Versorgung mit Trinkwasser, Gas, Elektrizität sowie für die Ableitung von Wasser für die Grundstücke der Klägerinnen öffentlich-rechtlich gesichert werden, besteht nach dem zuvor Gesagten weder aus bauplanungsrechtlicher noch aus bauordnungsrechtlicher Sicht ein zwingendes Bedürfnis. Eine derartige Baulast ist zwar gesetzlich zulässig (vgl. Dageförde, in: Wilke/ders./Knuth/Meyer/ Broy-Bülow, a.a.O., § 82 Rn. 18); indes erscheint sie nicht erforderlich. Insbesondere ist sie entgegen dem Vorbringen der Klägerinnen auch nicht zur Gewährleistung einer ordnungsgemäßen Abwasserentsorgung ihrer Grundstücke erforderlich, nachdem es im Bauplanungsrecht generell das Erfordernis einer öffentlich-rechtlichen Sicherung nicht gibt und die Bauordnung für Berlin eigene Erschließungsvorschriften zur Abwasserbeseitigung nach dem Wegfall von § 40 BauO Bln 1997 schon nicht (mehr) enthält.
(4) Bei genauer Betrachtung des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 sind entgegen der Ansicht der Klägerinnen offenkundig auch die Vertragsparteien selbst bei Vertragsschluss nicht davon ausgegangen, dass es mit Blick auf das Leitungsrecht einer Baulast bedarf (die nunmehr im Wege der Vertragsanpassung auch für die in Rede stehenden Flächen außerhalb der Privatstraße vorgesehen werden müsste). Denn es trifft durchaus zu, dass, wie es in § 4 Abs. 2 Satz 3 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 heißt, die „zusätzliche Sicherung (…) erforderlich , da über das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht allein die bauplanungsrechtliche Erschließung des zukünftigen GE-Gebietes gesichert ist, nicht aber auch die bauordnungsrechtliche Erschließung“. Das ergibt sich ohne Weiteres aus § 4 Abs. 1 BauO Bln, der hier - wie ausgeführt - für die straßen- und wegemäßige Erschließung im bauordnungsrechtlichen Sinne eine öffentlich-rechtliche Sicherung verlangt. Anhaltspunkte dafür, dass die Vertragsparteien eine Baulast irrig auch zwecks öffentlich-rechtlicher Sicherung von Flächen zur Verlegung von Leitungen aus bauordnungsrechtlichen Gründen für erforderlich gehalten haben, bestehen nicht. Im Gegenteil, ergibt sich aus § 4 Abs. 2 Satz 4 und 5 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011, dass die Vertragsparteien von einem zutreffenden Verständnis des bauordnungsrechtlichen Begriffs der gesicherten Erschließung ausgegangen sind. Nach § 4 Abs. 2 Satz 4 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 sind in der Baulast die Inhalte des § 1 Abs. 4 Satz 2 und 3 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 festzuschreiben. Die zuletzt genannten Bestimmungen beziehen sich indes ausschließlich auf die Befahrung der Privatstraße, ihre dauerhafte Erhaltung und Unterhaltung sowie ihre allzeitige Erhaltung in einem funktionsgerechten Zustand. Nach § 4 Abs. 2 Satz 4 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011 ist in der Baulast zudem festzuschreiben, dass die Privatstraße mindestens befahrbar sein muss für Lkw mit einem Gesamtgewicht bis zu 40 t. Auch insoweit steht also nicht das Leitungsrecht in Rede.
Ein deutlicher Hinweis darauf, dass die Vertragsparteien durchaus von einem zutreffenden Verständnis der bauordnungsrechtlichen Erschließungsanforderungen bzw. diesbezüglichen Baulasterfordernisse ausgegangen sind, ergibt sich ferner aus § 1 Abs. 4 Satz 16 des Öffentlich-rechtlichen Vertrags 2011. Denn dort wird § 4 Abs. 1 BauO Bln im Zusammenhang mit der Verpflichtung der Beklagten zur Baulastbewilligung sogar ausdrücklich genannt:
„C ... hat zur öffentlich-rechtlichen Sicherung dieser Garantie durch notariell beglaubigte Erklärung vom 19.10.2010 (Nr. 753/2010 des Notars M ..., Viernheim), unwiderruflich eine Baulast gemäß § 4 Abs. 1 2. Alternative i.V.m. § 82 BauO Bln bewilligt.“
Die Vertragsparteien haben also durchaus erkannt, dass das Erfordernis einer Baulast ausschließlich an § 4 Abs. 1 BauO Bln anknüpft und ein weitergehendes Baulasterfordernis nicht nur bauplanungsrechtlich nicht besteht, sondern auch bauordnungsrechtlich nicht.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und § 162 Abs. 3 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen waren nicht gemäß § 162 Abs. 3 VwGO aus Billigkeitsgründen für erstattungsfähig zu erklären, weil der Beigeladene keinen eigenen Antrag gestellt hat und damit auch kein eigenes Kostenrisiko eingegangen ist (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Ein Grund, die Berufung zuzulassen, bestand nicht (§§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO.)

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 38 ff. ZPO
§§ 93 ff. BGB
§§ 97 f. BGB
§§ 1018 ff. BGB
§ 33 BauGB
§ 82 BauO
§ 29 GBO
§ 313 BGB
§ 162 BGB
§ 30 BauGB
§ 52 VwGO
§ 24 ZPO
§ 156 VwGO
§ 60 VwVfG
§ 5 BauO
§ 44 BauO
§ 40 BauO
§ 45 BauO
§ 167 VwGO
§ 52 Nr. 1 bis 4 VwGO
§ 43 Abs. 2 Satz 1, 111 und 113 Abs. 4 VwGO
§ 173 Satz 1 VwGO
§ 17a Abs. 3 Satz 3 GVG
§ 53 Abs. 2 VwGO
§ 52 Nr. 5 VwGO
§ 52 Nr. 1 VwGO
§ 1 Abs. 1 VwVfG
§ 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG
§ 313 Abs. 1 BGB
§ 4 Abs. 1 BauO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 154 Abs. 3 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO
Art. 4 BayBO

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2002, 97
NVwZ 2010, 1561
NVwZ 1989, 353
NVwZ 1991, 1076
NJW 1991, 713
NVwZ-RR 2018, 716
NJW 1992, 2691
19 K 4.16
22 O 364/16
00 Uhr und 6.00
27 U 94/18
19 K 250.18
25 A 153/90
4 A 1133/17
2 C 48.00
9 B 63.13
4 C 7/09
4 C 54/85
4 C 45/88
4 B 34/90
4 B 35/90
8 A 11535/17
15 B 13.20
1 A 309/11
8 S 77/09
3 A 43/99
5 K 15.17
1 K 10.59
III ZR 14/91
16 O 32/05
1 LA 88/08