Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2012-08-20, Aktenzeichen 2 Wx 195/12  + 2 Wx 212/12
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2012:0820.2WX195.12.2WX212.00

Tenor:
Die Beschwerde der Beteiligten zu 1), 2) und 3) vom 23.07.2012 gegen den Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Bonn vom 09.07.2012 – X-10xxx-x – (Ablehnung der Eintragung des Eigentumswechsels auf die Beteiligten zu 2. und 3. zu je 1/2 Anteil; Beschwerdeverfahren 2 Wx 195/12) wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens 2 Wx 195/12 haben die Beteiligten zu 1), 2) und 3) zu tragen.
Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) vom 23.07.2012 gegen den Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Bonn vom 09.07.2012 – X-10xxx-x – (Ablehnung der Löschung der Auflassungsvormerkung; Beschwerdeverfahren 2 Wx 212/12) wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens 2 Wx 212/12 haben die Beteiligten zu 1) und 2) zu tragen.
Die Rechtsbeschwerde wird in beiden vorgenannten Beschwerdeverfahren zugelassen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
1.
Der Beteiligte zu 1) ist im Wohnungsgrundbuch des im Rubrum dieses Beschlusses bezeichneten Miteigentumsanteils aufgrund Teilung nach § 8 WEG als Eigentümer verzeichnet. Im Bestandsverzeichnis ist eingetragen:
„Die Veräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters.
Dies gilt nicht im Falle der:
- Erstveräußerung
- Veräußerung durch den Insolvenzverwalter oder im Wege der Zwangsvollstreckung.“
Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 07.08.2009 (UR Nr. 1267 für 2009 des Notars Dr. T in A; Bl. 37 ff. d.A.) verkaufte der Beteiligten zu 1) – u.a. - diesen Miteigentumsanteil, der bis zu einer Änderung der Teilungserklärung zunächst noch einen Bruchteil von 155/10.000 ausmachte und mit dem Sondereigentum an der mit Nr. 47 gekennzeichneten Wohnung verbunden ist, an den Beteiligten zu 2). Letzterem wurde eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung bewilligt; ferner wurde die Löschung der Auflassungsvormerkung „gleichzeitig mit der Eigentumsumschreibung, vorausgesetzt, dass keine Zwischeneintragungen oder Anträge, ohne grundbuchgemäße Zustimmung des Käufers vorliegen“, bewilligt. Die Auflassungsvormerkung wurde am 16.03.2010 in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
In dem Vertrag vom 22.11.2011 (UR Nr. 1719 für 2011 des Notars Dr. T in A; Bl. 54 ff. d.A.) übertrug der Beteiligte zu 2) einen ½-Anteil an dem Miteigentumsanteil auf die Beteiligte zu 3), seine Ehefrau.
Mit einem bei dem Grundbuchamt am 07.02.2012 eingegangenen Schreiben vom 06.02.2012 (Bl. 34 d.A.) hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten unter Vorlage beglaubigter Abschriften der beiden oben genannten Urkunden die Eintragung des jeweiligen Eigentumswechsels und die Löschung der Auflassungsvormerkung „gleichzeitig mit der Eigentumsumschreibung, vorausgesetzt, dass keine Zwischeneintragungen oder Anträge, ohne grundbuchgemäße Zustimmung des Käufers vorliegen“, beantragt, dabei hat er darum gebeten, ihn nur als Verfahrensbevollmächtigten für die unmittelbar an der Urkunde Beteiligten zu betrachten, während er für alle anderen Betroffenen lediglich als Bote tätig sei. Beigefügt war eine unter dem Datum des 25.11.2011 unterzeichnete Erklärung (Bl. 60 R d.A.), in welcher der Unterzeichner jener Erklärung „in der Eigenschaft als Verwalter“ der Veräußerung gemäß der Urkunde vom 22.11.2011 – UR Nr. 1791/2011 – zugestimmt hatte; der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten hatte am selben Tage die Unterschrift als diejenige des Herrn T2 beglaubigt und aufgrund einer Einsicht in das Handelsregister bescheinigt, dass Herr T2 als Geschäftsführer allein zur Vertretung der H Immobilienmanagement GmbH, C, berechtigt sei, die durch Firmenänderung aus der H Gesellschaft für Baubetreuung und Eigentumsbildung m.b.H. entstanden sei (Bl. 61 d.A.). Weiter beigefügt war eine beglaubigte Abschrift eines Protokolls einer außerordentlichen Mitgliederversammlung vom 20.05.2010 (Bl. 62 ff. d.A.).
Durch Zwischenverfügung vom 29.02.2012 (Bl. 68 d.A.) hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes um Einreichung der Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 12 WEG in der Form des § 29 GBO und eines aktuellen Nachweises der Verwaltereigenschaft des zustimmenden Verwalters gebeten. Mit der Zwischenverfügung vom 14.03.2012 (Bl. 70 d.A.) hat die Rechtspflegerin darauf hingewiesen, sie sei davon ausgegangen, dass aufgrund der Kettenauflassung direkt die Beteiligten zu 2) und 3) als Miteigentümer eingetragen werden sollen, und dass die Veräußerung des Hälfteanteils an die Beteiligte zu 3) der Zustimmung des Verwalters bedürfe, weil es sich insoweit nicht um einen Ersterwerb handele. Nachdem der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten eine am 05.04.2012 von ihm beglaubigte Abschrift eines Protokollauszuges einer Wohnungseigentümerversammlung vom 24.02.2011 betreffend u.a. die Beauftragung der H-Immobilienmanagement GmbH mit der Verwaltung ab dem 01.01.2012 eingereicht hatte, hat die Rechtspflegerin mit Schreiben vom 20.04.2012 (Bl. 75 d.A.) um Mitteilung gebeten, wo die das Protokoll als Verwaltungsbeiratsvorsitzender und als Eigentümer unterzeichneten beiden Herren am 05.04.2012 als Eigentümer eingetragen gewesen seien und wer zu diesem Zeitpunkt Verwaltungsbeiratsvorsitzender gewesen sei. Daraufhin hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten mitgeteilt, die das Protokoll unterzeichnenden Herren seien im Grundbuch als Auflassungsvormerkungsberechtigte eingetragen. Mit Zwischenverfügung vom 10.05.2012 (Bl. 93 ff. d.A.) hat das Grundbuchamt unter Fristsetzung zur Behebung darauf hingewiesen, dass ein ordnungsgemäßer, aktueller Nachweis der Verwaltergemeinschaft des zustimmenden Verwalters fehle; der das Protokoll als Eigentümer unterzeichnende Herr V sei weder als Eigentümer eingetragen; noch sei seine Eigentümerstellung in der Form des § 29 GBO nachgewiesen.
Nachfolgend hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes den Antrag vom 06.02.2012 auf Eintragung des Eigentumswechsels auf die Beteiligten zu 2) und 3) zu je ½ Anteil und auf Löschung der für den Beteiligten zu 2) eingetragenen Auflassungsvormerkung zurückgewiesen.
Hiergegen wenden sich die Beteiligten mit ihrer Beschwerde, die sie mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 23.07.2012 eingelegt und begründet haben.; sie sind der Auffassung, das „Verwaltungsprotokoll“ vom 24.02.2012 entspreche den gesetzlichen Anforderungen; es dürfe unerheblich sein, dass der das Protokoll als Verwaltungsbeiratsvorsitzende unterzeichnende Herr Dr. D und der als Eigentümer unterzeichnende Herr V zum Zeitpunkt der Unterzeichnung noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen gewesen seien. Das Amtsgericht hat der Beschwerde durch Beschluss vom 27.07.2012 nicht abgeholfen und sie dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.
2.
Es liegen zwei Beschwerdeverfahren vor.
Zum einen wird die Entscheidung des Amtsgerichts insoweit angegriffen, als es eine Eintragung der Beteiligten zu 2) und 3) als Eigentümer zu je ½ Anteil abgelehnt hat. Da der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten in dem Antrag vom 06.02.2012 ausgeführt hat, er sei als Verfahrensbevollmächtigter für „die unmittelbar an der Urkunde Beteiligten zu betrachten“, sind als Beschwerdeführer insoweit die Parteien des Vertrages vom 07.08.2009, auf den der Antrag auf Eintragung des Beteiligten zu 2) als Miteigentümer gestützt wird, mithin die Beteiligten zu 1) und 2), und die Parteien des Vertrages vom 22.11.2011 betreffend die (Weiter-)Veräußerung des hälftigen Miteigentumsanteils an die Beteiligte zu 3), also die Beteiligten zu 2) und 3), anzusehen.
Soweit die Ablehnung der Löschung der für den Beteiligten zu 2) eingetragenen Auflassungsvormerkung betroffen ist, sind dem entsprechend nur die Beteiligten zu 1) und 2), die Parteien des zugrunde liegenden Vertrages vom 07.08.2009, als Beschwerdeführer anzusehen,
Der Senat ist gemäß § 72 GBO zur Entscheidung über die nach § 71 Abs. 1 GBO i.V.m. § 11 Abs. 1 RPflG statthaften Beschwerden gegen den Beschluss der Rechtspflegerin des Grundbuchamtes vom 09.07.2012 berufen.
a)
Die gegen die Ablehnung der Umschreibung auf die Beteiligten zu 2) und 3) zu je ½ Anteil gerichtete Beschwerde ist unbegründet. Das Grundbuchamt hat diese Umschreibung mit Recht abgelehnt, weil die Voraussetzungen für einen Vollzug der Urkunde vom 22.11.2011 durch Umschreibung eines hälftigen Anteils an dem 116/10.000 Miteigentumsanteil auf die Beteiligte zu 3) nicht gegeben sind.
Da es sich bei dieser Übertragung nicht um eine Erstveräußerung durch den Beteiligten zu 1) als desjenigen handelte, der das Eigentum aufgrund der Teilung gemäß § 8 WEG erlangt hatte, sondern eine (Zweit-)Veräußerung durch den Beteiligten zu 2) als Ersterwerber, bedurfte sie aufgrund der im Grundbuch eingetragenen Veräußerungsbeschränkung der Zustimmung des Verwalters (§ 12 WEG), deren Wirksamkeit im Grundbuchverfahren nachzuweisen ist (BayObLG NJW-RR 1991, 978).
In der Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung hatte der Beteiligte zu 1) keine Verwalterbestellung vorgenommen, sodass sich eine solche nur auf der Grundlage eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ergeben konnte. Auch insoweit aber kann eine wirksame Verwalterbestellung im maßgeblichen Zeitpunkt nicht festgestellt werden.
Dabei kann im vorliegenden Fall die Frage offen bleiben, auf welchen Zeitpunkt für die Beurteilung der Wirksamkeit der Verwalterbestellung abzustellen ist, nämlich ob gemäß § 878 BGB der Eingang des Umschreibungsantrages beim Grundbuchamt (07.02.2012) maßgeblich ist (so die herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur; zum Meinungsstand vgl. den Beschluss des OLG Frankfurt FGPrax 2012, 51, das wegen dieser Frage die Rechtsbeschwerde zugelassen hat,) oder aber ob es ausreicht, wenn jedenfalls im Zeitpunkt des Zugangs der Zustimmungserklärung bei dem Notar (Beglaubigung am 25.11.2011; Bl. 61 d.A.) oder den Vertragsparteien eine wirksame Verwalterbestellung vorlag.
Denn für beide Zeitpunkte ist ein für das Grundbuchverfahren hinreichender Nachweis dafür, dass die H Immobilienmanagement GmbH durch Eigentümerbeschluss wirksam zur Verwalterin bestellt war, nicht erbracht.
Gemäß § 26 Abs.1 Satz 1 WEG erfordert die Bestellung zum Verwalter einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer. Soweit – wie im Grundbuchverfahren unter den Voraussetzungen des § 29 GBO und damit auch hier – die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt nach § 26 Abs. 3 WEG die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. Aufgrund der Bestimmung des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG muss die Niederschrift von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter unterschrieben sein.
Weder das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 20.05.2010 betreffend die Verwalterbestellung bis zum 31.12.2011 (Bl. 62 ff.) noch die Niederschrift vom 24.02.2011 über die Bestellung ab dem 01.01.2012 (Bl. 73 d.A.) ist zum grundbuchrechtlichen Nachweis der Verwalterbestellung geeignet.
Zwar wird in der Literatur die Auffassung vertreten, dass das Grundbuchamt nicht zu prüfen habe, ob den Personen, die das Protokoll unterzeichnet haben, die in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG genannten Eigenschaften tatsächlich zukommen (Bärmann/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 11. Aufl. 2010, § 26 Rn. 276; Jennißen/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Aufl. 2012, § 24 Rn. 127d; Demharter, GBO, 28. Aufl. 2012, § 29 Rn. 11; derselbe, ZWE 2012, 75; Böhringer NotBZ 2008, 179). Dem kann in dieser Allgemeinheit jedoch nicht gefolgt werden. Wenn sich nämlich für das Grundbuchamt aus dem Inhalt des Grundbuchs selbst begründete Zweifel an der Richtigkeit eines Unterschriftenzusatzes ergeben, ist kein Grund dafür ersichtlich, insoweit an der Nachweisfunktion des betreffenden Zusatzes in der Niederschrift festzuhalten. Solche begründeten Zweifel können sich aus dem Grundbuch hinsichtlich der Eigenschaft als Wohnungseigentümer ergeben; Wohnungseigentümer muss aber sowohl die Person sein, die als Verwaltungsbeiratsvorsitzender unterzeichnet, weil Mitglieder des Verwaltungsbeirats nur Wohnungseigentümer sein können (§ 29 Abs. 1 Satz 2 WEG), als selbstverständlich auch diejenige, die als – weiterer - Wohnungseigentümer unterzeichnet. In der Rechtsprechung ist denn auch – soweit ersichtlich – eine Befugnis des Grundbuchamtes zur Überprüfung der in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG aufgeführten Eigenschaften lediglich im Hinblick auf diejenigen Positionen verneint worden, die sich nicht aus dem Grundbuch ergeben können, nämlich die Funktion des Versammlungsvorsitzenden und die Bestellung zum Verwaltungsbeiratsvorsitzenden (LG Köln MittRhNotK 1984, 121; LG Aachen MittRhNotK 1985, 13; OLG Düsseldorf, FGPrax 2010, 174; OLG Hamm FGPrax 2012, 11); auf den Nachweis der Stellung als Wohnungseigentümer beziehen sich jene Entscheidungen nicht; insoweit kommt der Versammlungsniederschrift keine, zumindest aber keine über die des Grundbuchs hinausgehende Beweiskraft zu. Die Prüfung der Wohnungseigentümereigenschaft ist dem Grundbuchamt daher zuzubilligen (zutreffend Heggen NotBZ 2009, 401, 403).
Die Nachweiswirkung einer Niederschrift ist damit insoweit erschüttert, wenn der jeweils als Verwaltungsbeiratsvorsitzender oder als Wohnungseigentümer Unterzeichnende im Zeitpunkt der Unterzeichnung nicht als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen ist. So liegen die Dinge hier:
Das Protokoll vom 20.05.2010 betreffend die Verwalterbestellung bis zum 31.12.2011 haben als „Verwaltungsbeiratsvorsitzender“ Herr V und als „Eigentümer“ Herr C2 unterschrieben; der vorgelegte Protokoll-Auszug vom 24.02.2011, der den Beschluss über die Bestellung der H-Immobilienmanagement GmbH zur Verwalterin für den Zeitraum 01.01.2012 bis 31.12.2014 enthält, trägt die Unterschriften des Herrn Prof. Dr. D als „Verwaltungsbeiratsvorsitzendem“ und des Herrn V als „Wohnungseigentümer“. Jedenfalls Herr V, der das eine Protokoll als Verwaltungsbeiratsvorsitzender und das andere als (weiterer) Eigentümer unterzeichnete, ist im Grundbuch nicht als Eigentümer eingetragen, so dass er noch kein Wohnungseigentum erworben hat; gleiches gilt für Herrn Prof. Dr. D (Grundbuchblatt 10725); Herr C2 ist als Eigentümer in den Grundbuchblättern 10xxx und 10xxx am 03.02.2012 und damit nach den in Rede stehenden Versammlungen eingetragen worden.
Dies führt zu der Frage, ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungserwerber dennoch wie ein Wohnungseigentümer zu behandeln ist und damit zur rechtswirksamen Unterzeichnung einer Versammlungsniederschrift befugt sein kann.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist in zeitlicher Hinsicht eine vorverlagerte Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes geboten, sobald die Käufer eine rechtlich verfestigte Erwerbsposition besitzen und infolge des vertraglich vereinbarten Übergangs von Lasten und Nutzungen der Wohnung ein berechtigtes Interesse daran haben, die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Mitwirkungsrechte an der Verwaltung der Wohnungsanlage vorzeitig auszuüben; beides ist anzunehmen, wenn ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt, der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen ist. Alle Ersterwerber, bei denen die genannten Voraussetzungen vorliegen, bilden eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft bis zur Entstehung der endgültigen Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei einer Teilung nach § 8 WEG entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn zusätzlich zu dem aufteilenden Eigentümer ein Wohnungskäufer als Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen wird; damit ist die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft zwar beendet, verlieren die Ersterwerber, die die genannten Voraussetzungen erfüllen, aber nicht ihre damit verbundenen Rechte und Pflichten (BGHZ 177, 53).
An den aufgeführten Voraussetzungen dafür, einen Ersterwerber als werdenden Wohnungseigentümer zu behandeln, hat der Bundesgerichtshof in einer nachfolgenden Entscheidung vom 11.05.2012 – V ZR 196/11 - (WuM 2012, 392) festgehalten. In jener Entscheidung hat er seine Rechtsprechung dahingehend fortgeführt, dass ein Erwerber auch dann als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist, wenn zwar die Erwerbsposition erst geraume Zeit nach der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Einräumung des Besitzes gesichert wird, sofern der Erwerbsvertrag bereits vor der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen worden ist; ob und ggf. unter welchen zeitlichen Voraussetzungen dem Fälle gleichzustellen sind, in denen der Erwerbsvertrag eines Ersterwerbers erst nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft, also nach der Eintragung eines anderen Ersterwerbers als Eigentümer, geschlossen worden ist, hat der Bundesgerichtshof hier offen gelassen. Damit, dass der Bundesgerichtshof in der letztgenannten Entscheidung in zeitlicher Hinsicht auf den Abschluss des Erwerbsvertrages abstellt, ist lediglich eine Vorverlagerung, nicht hingegen ein Verzicht auf die weiteren Voraussetzungen der Auflassungsvormerkung und des Besitzes verbunden; in jenem zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs stehenden Fall stand denn auch – wie sich aus dem Tatbestand des Urteils ergibt - fest, dass nachfolgend eine Auflassungsvormerkung für die betreffende Erwerberin eingetragen und ihr die Wohnung und die Stellplätze von der teilenden Eigentümerin überlassen worden waren.
Ob der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof zu folgen und die vom Gesetzgeber nicht vorgesehene Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers trotz ihrer zumindest in zeitlicher Hinsicht unscharfen Konturen anzuerkennen ist, kann dahinstehen. Denn es ist nicht ersichtlich und war auch nicht Gegenstand der beiden genannten, im Zusammenhang mit der Tragung der Lasten und Kosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG ergangenen Entscheidungen, wie die darin aufgestellte Voraussetzung des Besitzes des Erwerbers in einer grundbuchverfahrensrechtlich erforderlichen Form nachgewiesen werden kann; im vorliegenden Fall fehlt es denn auch an einem solchen Nachweis:
Denn dass Herrn V, für den am 24.04.2009 eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde, an der Wohnung, die er durch Vertrag vom 17.09.2008 gekauft hatte (Grundakten von L Bl. 10xxx), zu den Zeitpunkten seiner Unterschriften unter die genannten Protokolle bereits Besitzer der Wohnung war, ist nicht in der für das Grundbuchverfahren erforderlichen Form des § 29 GBO nachgewiesen. Der Vortrag der Beschwerde, dem Grundbuchamt sei die Besitzübernahme der das Versammlungsprotokoll Unterzeichnenden bekannt, genügt hierfür nicht. Zum einen ist weder dargetan, noch sonst ersichtlich, dass und aufgrund welcher Umstände die „Besitzübernahme“ dem Grundbuchamt in einer den Nachweis in der Form des § 29 GBO entbehrlich machenden Weise bekannt geworden sein soll. Zum andern tritt im Beschwerdeverfahren als Tatsacheninstanz an die Stelle des Grundbuchamtes das Beschwerdegericht, jedenfalls der Senat verfügt über eine solche Kenntnis nicht.
b)
Unbegründet ist auch die Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2), mit der sie sich dagegen wenden, dass das Amtsgericht eine Löschung der für den Beteiligten zu 2) eingetragenen Auflassungsvormerkung abgelehnt hat. Da die Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung nicht erfüllt sind und diese aufgrund dessen nicht vollzogen wurde, ist die Bedingung, an welche die Löschungsbewilligung in der Urkunde vom 07.08.2009 geknüpft worden ist, nicht eingetreten. Eine (Zwischen-)Umschreibung des vollen Miteigentumsanteils auf den Beteiligten zu 2), die auf eine nicht an die Zustimmung des Verwalters gebundene „Erstveräußerung“ gründen würde, ist nicht beantragt, denn die Beteiligten sind dem Hinweis der Rechtspflegerin vom 14.03.2010, dass sie aufgrund der Kettenauflassung davon ausgehe, es sollten direkt die Beteiligten zu 2) und 3) als Miteigentümer eingetragen werden, nicht entgegen getreten.
Die Entscheidungen über die Kosten der Beschwerdeverfahren folgt aus § 84 FamFG.
Im Hinblick auf die Zurückweisung beider Beschwerden ist jeweils die Rechtsbeschwerde zuzulassen. Die Voraussetzungen des § 70 Abs. 2 Satz 1 FamFG liegen vor, weil weder die Voraussetzungen, unter denen ein Erwerber wie ein eingetragener Wohnungseigentümer zu behandeln ist, noch die Prüfung dieser Voraussetzungen im Grundbuchverfahren hinreichend geklärt sind.

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Beschluss ist das Rechtsmittel der Rechtsbeschwerde gegeben. Sie ist binnen einer Frist von einem Monat nach der schriftlichen Bekanntgabe dieses Beschlusses durch Einreichung einer in deutscher Sprache abgefassten und unterschriebenen Beschwerdeschrift eines bei dem Bundesgerichtshofs zugelassenen Rechtsanwalts bei dem Bundesgerichtshof, Herrenstraße 45 a, 76133 Karlsruhe (Postanschrift: Bundesgerichtshof, 76125 Karlsruhe) einzulegen. Die Rechtsbeschwerdeschrift muss die Bezeichnung des Beschlusses, gegen den die Rechtsbeschwerde gerichtet wird, und die Erklärung enthalten, dass gegen diesen Beschluss Rechtsbeschwerde eingelegt wird. Sofern die Beschwerdeschrift keine Begründung enthält, ist die Rechtsbeschwerde innerhalb einer Frist von einem Monat zu begründen; diese Frist beginnt mit der schriftlichen Bekanntgabe dieses Beschlusses und kann auf Antrag durch den Vorsitzenden des Rechtsbeschwerdegerichts (Bundesgerichtshof) verlängert werden.
Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens 2 Wx 195/12: 199.500,-- €
Dabei hat der Senat den Wert des Miteigentumsanteils zugrunde gelegt; diesen schätzt er zum Zwecke der Geschäftswertfestsetzung auf die Hälfte des zwischen den Beteiligten zu 1) und 2) im Kaufvertrag vom 07.08.2009 in Höhe von 399.000,-- € vereinbarten Kaufpreises, weil dieser Kaufvertrag nicht nur auf die streitgegenständliche, sondern auch auf eine weitere Wohnung bezog.
Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens 2 Wx 212/12: 199.500,-- €
Maßgeblich ist auch im Zusammenhang mit der beantragten Löschung der Auflassungsvormerkung der volle Wert des Miteigentumsanteils (BayObLG Rpfleger 1996, 378); insoweit kann auf vorstehende Ausführungen Bezug genommen werden.

Zitierte Normen: § 8 WEG
§ 12 WEG
§ 29 GBO
§ 72 GBO
§ 878 BGB
§ 84 FamFG
§ 71 Abs. 1 GBO
§ 11 Abs. 1 RPflG
§ 26 Abs.1 Satz 1 WEG
§ 26 Abs. 3 WEG
§ 24 Abs. 6 WEG
§ 24 Abs. 6 Satz 2 WEG
§ 29 Abs. 1 Satz 2 WEG
§ 16 Abs. 2 WEG
§ 70 Abs. 2 Satz 1 FamFG

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 1991, 978
BGHZ 177, 53
2 Wx 195/12
2 Wx 212/12
V ZR 196/11