Landgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-10-23, Aktenzeichen 2-07 O 341/17
ECLI: ECLI:DE:LGFFM:2018:1023.2.07O341.17.00

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin ist nach dem Tod ihres Mannes Erbin und Alleineigentümerin des Anwesens der Doppelhaushälfte ……………………….. mit 6 Wohneinheiten.
Die Beklagten zu 1 die Wohnungseigentümergemeinschaft, die Beklagten zu 3-9 sind bzw. waren Eigentümer der Wohneigentümergemeinschaft des Nachbargrundstückes, der Doppelhaushälfte …………………….. Die Beklagte zu 2 ist als Verwalterin für die Beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft tätig. Bis Ende 2014 hatte die Beklagte zu 2 zudem auf der Grundlage eines besonderen Vertragsverhältnisses mit dem Erblasser der Doppelhaushälfte ………………………. auch für die dortigen Mieter die entsprechenden Abrechnungen getätigt.
In dem Grundbuch des Amtsgerichts Königstein betreffend des Grundstücks Doppelhaushälfte …………………………. ist auf Platz ……………. und zum Wohnung Grundbuch von ……………. blättert ……………., Teilungseigentum eine reelle A Last zugunsten des Nachbargrundstückes ………………… eingetragen. Wegen der konkreten Inhalte dieser Grundbucheintragung wird auf die Anlage …. Blatt…. der Akte Bezug genommen. Danach bewilligten die Eigentümer des Grundstückes …………………..zugunsten des Nachbargrundstückes ………………….verschiedene Leitungsrechte treffen Versorgungsleitungen Grunddienstbarkeiten betreffend eines Fahrradkeller und eines Trockenraums, Wegerechte sowie zu Ziffer 8 eine reale Last Last und auf dem Grundstück Flurstück ………… ………… zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Flurstück ………………, bestehend in der Verpflichtung des dienenden Grundstücks, das herrschende Grundstück mit Wärmeenergie zu beliefern.
Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist verpflichtet, für die Lieferung ein angemessenes Entgelt zu zahlen. Dieses wird durch die vom jeweiligen Eigentümer des dienenden Grundstücks nachzuweisen sind Selbstkosten in der Weise ermittelt, dass die Verbrauchskosten jedes Grundstücks gesondert festgestellt und in der durch Zwischenzähler festgestellten Relation geteilt werden.
Die Kosten schließen auch die Kosten der Unterhaltung der Heizungsanlage ein. Der jeweilige Eigentümer des dienenden Grundstücks ist verpflichtet, Wartungsverträge abzuschließen und die Bedienung der Heizungsanlage nur durch Fachpersonal zuzulassen.
Auf dieser Grundlage verfügt lediglich das Haus ………………. über einen Wasser- und Gasanschluss.
Bis zum Tod des vor Eigentümers und Erblassers ………………. wurden die von der Beklagten zu 2 bzw. der vorhergehenden Verwalterin gestellten Abrechnungen für Heizkosten aber auch für weitere Verbrauchswerte betreffend Wasser, Gas Fernsehen etc. von diesem an die Wohnungseigentümergemeinschaft der Beklagten ausgezahlt. Gegenstand der Abrechnung waren anteilig ermittelte Verbrauchskosten, die dem klägerischen Grundstück zugeordnet wurden.
Unstreitig finden sich betreffend der Wasserversorgung für jede Wohnung in den beiden Mehrfamilienhäuser Einzelzähler außerdem wird die jeweilige Wassermenge zwischen den beiden Häusern durch Zwischenzähler erfasst, die in den letzten Jahrenzehnten nicht ordnungsgemäß geeicht waren. Betreffend der Gasversorgung gibt es eine Gasleitung Haus Nummer ……….. Diese Gasleitung wird dann in beide Häuser verteilt. Der Wärmezufluss zu jedem einzelnen Haus wird durch sogenannten Wärmemengen-Zähler erfasst.
Die Beklagte zu 2 meldet dem Abrechnungsdienst ……….. den jeweiligen Kubikmeter Preis für Wasser Abwasser etc. sowie den Preis, der für die Gaslieferung hat aufgewendet werden müssen.
Nach dem Tod des Vaters und Erbe durch die Klägerin verlangte der Sohn der Klägerin, der Zeuge …………….., mit Schreiben vom 12.8.2016, wegen dessen Inhalt auf die Anlage K2 Bezug genommen wird, die Abrechnungen seit 2000 zu korrigieren, da der Wärmezähler letztmals 1984 geeicht worden sei somit die Abrechnungen der letzten 15 Jahre fehlerhaft sein und mindestens 20 % des Gesamtverbrauchers von den Eigentümern des Hauses Nummer ………. zu tragen sein.
Die Beklagten ließen in der Folgezeit den Wärmezähler austauschen übersandten mit Schreiben vom 28.9.2016 eine entsprechende Rechnung und Aufforderung zur Zahlung von 1769,62 € auf das WEG Konto. Mit Schreiben vom 14.10.2016 verweigerte die Klägerin eine entsprechenden Ausgleich. Wegen des Inhalts dieser Schreiben wird auf die Anlagen K3 und K4 Bezug genommen.
Es entstand eine Diskussion zwischen den Parteien über die ordnungsgemäßen Abrechnungen, unter anderem auch auf der Basis exemplarischer Nebenkostenabrechnungen betreffend einzelner Mieter der streitgegenständlichen Wohnhäuser.
Zwischen den Parteien herrscht Streit über verschiedene Verbrauchskosten und deren Abrechnungsgrößen insbesondere betreffend Wasser und Gas sowie Mülltrennungskosten, Kabelgebühren. Betreffend der Kabelgebühren ist nunmehr eine Zahlung durch die Klägerin erfolgt, nachdem eine entsprechende Rechnung der ………………. präsentiert worden war.
Mit Schriftsatz vom 20. Juni 2018 übermittelte die Beklagte zu 2 Anlage zumindest das Schreiben Anlage B8 vom erstellt am 4.10.2014 betreffend der Kostenabrechnung für das Jahr 2015 dem Einschreiben an ……………… vom 19.6.2018 mit einer Zusammenstellung und Aufschlüsselung der entsprechenden Gesamtkosten beigefügt ist. Wegen des Inhalts dieses Schreibens wird auf die Anlage B8 Blatt 349 fortfolgende Bezug genommen. Weiterhin übermittelt die Beklagte ein Schreiben an …………… erstellt am 5.10.2017 welches mit der Anlage B9 vorgelegt wird auf deren Inhalt Platz 376 fortfolgende Bezug genommen wird. Dies enthält eine Kostenaufstellung und Abrechnung betreffend des Abrechnungszeitraumes 2016. Betreffend der Ergänzungen wird auf die Anlagen B 12 und B 13 Bezug genommen. Es wird zudem Bezug genommen auf die Anlage K 13, die das einleitende übersichtliche Abrechnungsschreiben der Beklagten zu 2 gegenüber der Klägerin betreffend Abrechnungszeitraum 2016 darstellt.
Die Klägerin trägt vor, die Einzelabrechnungen betreffend der Mieter ließen Fehler in den Abrechnungen der Beklagten erkennen, als dort offenkundig überhöhte Wasserkosten zum Beispiel berechnet worden sein ebenso die abgerechneten Heizkosten exorbitant hoch sein. Eine ordnungsgemäße Abrechnung ist nach Auffassung der Kläger sind bislang nicht erfolgt. Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagte schulde Abrechnungen bis einschließlich 2017, die bis März 2018 ihrer Auffassung nach zu erstellen sein. Sie ist der Auffassung, dass aufgrund der fehlenden Eichung der Wasserzähler 20 % der Wasserkosten durch die Beklagten zu tragen sind. Sie ist weiterhin der Auffassung, dass ihr eine Auskunft durch Überlassung der entsprechenden Abrechnungsunterlagen und Kopien zu erteilen ist, nicht ihr nicht zugemutet werden könne diese bei der Beklagten einzusehen. Insofern trägt sie vor, dass bei einem persönlichen vorstellen des Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 8. Februar 2018 diesem lediglich einzelne Unterlagen zu Nebenkosten aus dem Jahre 2017 vorgelegt und in Kopie überlassen worden sind, keine anderen.
Die Klägerin bestreitet, dass der ………………als Abrechnungsunternehmen die Werte der Zwischenzähler für das Gas überlassen worden sind.
Die Klägerin ist der Auffassung, für diese Auskünfte und anschließenden Rückforderungsansprüche haften alle Eigentümer der Beklagten und die Wohnungseigentümergesellschaft Wohnungseigentümergesellschaft. Sie ist außerdem der Auffassung, die Beklagte zu 2 sei ebenfalls als Verwalterin, welche für die Abrechnungen zuständig sei, aktiv legitimiert. Im übrigen habe die Klägerin durch ihren Sohn diese auch für das Jahr 2015 zur weiteren Erstellung der Abrechnungen für ihre Mieter beauftragt.
Die Klägerin bestreitet, dass die Grundlagen der Abrechnung jeweils mit dem Erblasser vorab besprochen worden sind und diesem ordnungsgemäße Abrechnungen vorgelegen hätten.
Die Klägerin hat zunächst beantragt,
1. die Beklagte als Gesamtschuldner zu verurteilen der Klägerin Auskunft über die Höhe der entstandenen Nebenkosten, wie Abwasserkosten für versiegelte Fläche, Wasser und Kanalkosten sowie Gaskosten für die Jahre 2006 und 2016 zu erteilen und die entsprechenden Belege der Klägerin zumindest in Kopie auszuhändigen,
Sowie Auskunft über die jeweiligen Ständer der Wärmezähler für die Jahre 2006-2016 und den Aufteilungsschlüssel diesbezüglich für die Berechnung der Heizkosten und für den Gasanbieter und den Gastarif zu erteilen.
2. nach erteilter Auskunft die sich aufgrund der auskunftsergebenen zu viel Geberinnen Beträge für die Jahre 2006-2016 an die Klägerin nebst entsprechender Zinsen zurückzuzahlen.
Die Klägerin hat die Klage sodann erweitert betreffend der Beklagten …………… und die Klage insoweit geändert als sie nunmehr beantragt hat,
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, der Klägerin Auskunft über die Höhe der entstandenen Nebenkosten, wie Abwasserkosten für versiegelte Fläche Wasser und Kanalkosten sowie Gaskosten, Heizstrom, Müllgebühren, Wartungskosten, Heizung etc., Schornsteinfeger für die Jahre 2013-2016 zu erteilen und die entsprechenden Belege der Klägerin zumindest in Kopie auszuhändigen.
Sowie Auskunft über die Aufteilung der entstandenen Nebenkosten, insbesondere die Stände der Wasseruhren und die jeweiligen Ständer der Wärmezähler für die Jahre 2013-2016 und den Aufteilungsschlüssel diesbezüglich für die Berechnung der Heizkosten und über den Gasanbieter und den Gastarif zu erteilen.
2. die Beklagten zu 1 bis 3f (nach korrigiertem Rubrum Beklagten 1, 3-8) als Gesamtschuldner zu verurteilen der Klägerin Auskunft über die Höhe der entstandenen Nebenkosten, so wie Abwasserkosten für versiegelte Fläche, Wasser und Kanalkosten sowie Gas Kosten, Heizstrom, Müllgebühren, Wartungskosten, Heizung etc., Schornsteinfeger für das Jahr 2017 zu erteilen und die entsprechenden Belege der Klägerin zumindest in Kopie auszuhändigen,
Sowie Auskunft über die Aufteilung der entstandenen Nebenkosten, insbesondere die Stände der Wasseruhren und die jeweiligen Ständer der Wärmezähler für das Jahr 2017 und den Aufteilungsschlüssel diesbezüglich für die Berechnung der Heizkosten zu erteilen.
3. die Beklagten zu 2 und 4 (nach korrigiertem Rubrum Beklagten 2 und 9) als Gesamtschuldner zu verurteilen der Klägerin Auskunft über die Höhe der entstandenen Nebenkosten wie Abwasserkosten für versiegelte Flächen, Wasser und Kanalkosten sowie Gaskosten, Heizstrom, Müllgebühren, Wartungskosten, Heizung etc., Schornsteinfeger für die Jahre 2006-2012 zu erteilen und die entsprechenden Belege der Klägerin zumindest in Höhe auszuhändigen,
Sowie Auskunft über die Aufteilung der entstandenen Nebenkosten, insbesondere die Stände der Wasseruhren und die jeweiligen Ständer der Wärmezähler für die Jahre 2006-2012 und den Aufteilungsschlüssel diesbezüglich für die Berechnung der Heizkosten und über dem Gasanbieter und den Gastarif zu erteilen.
4. nach erteilte Auskunft die sich aufgrund der Auskunft ergebenen zu viel berechneten Beträge für die Jahre 2006-2014 an die Klägerin nebst entsprechender Zinsen zurückzuzahlen.
Nach Vorlage der Abrechnungen der Verbrauchskosten durch die Beklagte zu 2 inklusive des Abrechnungszeitraumes 2016 hat die Klägerin ihre Klage erneut geändert und beantragt nunmehr
1. a) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, der Klägerin Auskunft über die Höhe der entstandenen Nebenkosten der Häuser ……………. und ……………….., bestehend aus Abwasserkosten für versiegelte Fläche, Wasser und Kanalkosten, Gaskosten, Heizstrom, Müllgebühren, Mülltrennungsgebühren, Wartungskosten Heizung, Schornsteinfeger, Wartungsfeuerlöscher, Kosten für …………… (Kabelgebühren) für die Jahre 2013 und 2014 zu erteilen und die entsprechenden Belege der Klägerin zumindest in Kopie auszuhändigen.
b) sowie Auskunft über die im Haus ………………, vorhandenen Wärmemengenzähler, Wasser und Gaszähler, deren Nummern und die Aufteilung der entstandenen Nebenkosten betreffend der Häuser ………………..insbesondere unter Angabe der Zählerstände der Wasseruhren, der Gaszähler und die jeweiligen Ständer der Wärmemengenzähler (Wasserdurchfluss und Wärmeenergie) für die Jahre 2013-2016 und den Aufteilungsschlüssel diesbezüglich für die Berechnung der Heizkosten und über den Gasanbieter und den Gastarif zu erteilen.
c) für die Jahre 2015 und 2016 wird die Ziffer 1a) und von 1b) die Auskunft über den Gasanbieter und Gastarif für erledigt erklärt.
2. a) die Beklagten zu (nach korrigiertem Rubrum Beklagten 1, 3-8)als Gesamtschuldner zu verurteilen, der Klägerin Auskunft über die Höhe der entstandenen Nebenkosten der Häuser …………………., bestehend aus Abwasserkosten für versiegelte Fläche, Wasser und Kanalkosten, Gaskosten, Heizstrom, Müllgebühren, Mülltrennungsgebühren, Wartungskosten Heizung, Schornsteinfeger, Wartungsfeuerlöscher, Kosten für …………….. (Kabelgebühren) für das Jahre 2017 zu erteilen und die entsprechenden Belege der Klägerin zumindest in Kopie auszuhändigen.
b) sowie Auskunft über die im Haus ………………., vorhandenen Wärmemengenzähler, Wasser und Gaszähler, deren Nummern und die Aufteilung der entstandenen Nebenkosten betreffend der Häuser …………… und ………………, insbesondere unter Angabe der Zählerstände der Wasseruhren, der Gaszähler und die jeweiligen Ständer der Wärmemengenzähler (Wasserdurchfluss und Wärmeenergie) für die Jahre 2013-2016 und den Aufteilungsschlüssel diesbezüglich für die Berechnung der Heizkosten und über den Gasanbieter und den Gastarif zu erteilen.
3 a) die Beklagten zu 2) und 4) (nach korrigiertem Rubrum Beklagten 2 und 9) als Gesamtschuldner zu verurteilen, der Klägerin Auskunft über die Höhe der entstandenen Nebenkosten der Häuser ……..und …., …………., bestehend aus Abwasserkosten für versiegelte Fläche, Wasser und Kanalkosten, Gaskosten, Heizstrom, Müllgebühren, Mülltrennungsgebühren, Wartungskosten Heizung, Schornsteinfeger, Wartungsfeuerlöscher, Kosten für …………….. (Kabelgebühren) für die Jahre 2006 - 2012 zu erteilen und die entsprechenden Belege der Klägerin zumindest in Kopie auszuhändigen.
b) sowie Auskunft über die im Haus ……………., vorhandenen Wärmemengenzähler, Wasser und Gaszähler, deren Nummern und die Aufteilung der entstandenen Nebenkosten betreffend der Häuser ………. und ……….., ………………, insbesondere unter Angabe der Zählerstände der Wasseruhren, der Gaszähler und die jeweiligen Ständer der Wärmemengenzähler (Wasserdurchfluss und Wärmeenergie) für die Jahre 2013-2016 und den Aufteilungsschlüssel diesbezüglich für die Berechnung der Heizkosten und über den Gasanbieter und den Gastarif zu erteilen.
4. die Beklagten zu 2,3 a bis 3f (nach korrigiertem Rubrum Beklagten 2, 3-8), auch für die Beklagte zu 1, weiterhin zu verurteilen, an Eides statt zu versichern, dass sie die Rechnungslegung in den Anlagen B8 und bin 9. Schriftsatzes des Beklagten zu 2 vom 25.6.2018 mit den Ergänzungen in den Anlagen B 12 und B 13 des Schriftsatzes vom 25.7.2018 der Beklagten zu 1 und 3a bis f (nach korrigiertem Rubrum Beklagten 1, 3-8) und die darin enthaltenen Auskünfte richtig und vollständig angegeben haben,
5. die Beklagte zu 4 (nach korrigiertem Rubrum Beklagte 9)weiterhin zu verurteilen, an Eides statt zu versichern, dass die Rechnungslegung in der Anlage B8 des Schriftsatzes des Beklagten zu 2 vom 25.6.2018 und die darin enthaltenen Auskünfte richtig und vollständig angegeben haben
6. nach erteilte Auskunft die sich aufgrund der Auskunft ergebenen zu viel berechneten Beträge für die Jahre 2006-2014 an die Klägerin nebst entsprechenden Zinsen zurückzuzahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten erheben die Einwendung der Verwirkung und Verjährung. Die Beklagten tragen vor, es sei regelmäßig ordnungsgemäß abgerechnet worden, diesem Einverständnis und nach entsprechender Absprache mit dem Erblasser der Klägerin, dem verstorbenen Ehemann, der regelmäßig ohne Vorbehalt die entsprechenden abgerechneten Zahlungen tätigte.
Die Beklagten verweisen darauf, dass die Klägerin für die Jahre 2015, 2016 noch keinerlei Zahlungen auf die in Rechnung gestellten Verbrauchs Leistungen geleistet hat, diese verweigert. Zuletzt sein einzig die Zahlungen für den Anschluss an das Kabelfernsehen übernommen worden.
Die Beklagten sind der Auffassung, dass eine Abrechnung für das Jahr 2017 noch nicht geschuldet ist.
Die Beklagte zu 2 bestreitet ihre Aktivlegitimation und verweist darauf, dass sie mitnichten durch die Klägerseite nach dem Tod des Erblassers zur weiteren Abrechnung der eigenen Mieter im Haus Nummer ……beauftragt worden sei.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf deren Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen insbesondere auch auf die Darstellungen im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 28.8.2018, wegen deren Inhalt auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen wird.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Soweit die Klage sich gegen die Beklagte zu 2 richtet, fehlt der Klage auf Auskunft, sowie eidesstattliche Versicherung und etwaige Zahlung bereits eine entsprechende Passivlegitimation der Beklagten zu 2. Diese ist lediglich als Verwalterin für die Beklagte zu 1 bzw. die Ange sprechenden Eigentümer der hierfür mitverklagten Wohnungseigentümergesellschaft tätig. Auskunfts- und Abrechnungspflichten treffen die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die Verwalterin, die diese Pflichten lediglich als Erfüllungsgehilfen für die Wohnungseigentümergemeinschaft ausführt. Eine eigenständige Pflicht zur Abrechnung gegenüber der Klägerin ist hier nicht festzustellen, so dass hier bereits ein Anspruch der Klägerin gegenüber der Beklagten zu 2 auf eigenständige Auskunft neben der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt.
Im Übrigen ist die Klage ebenfalls unbegründet. Insoweit kann es zunächst dahingestellt bleiben, ob alle Eigentümer oder nur die tatsächlich eingetragenen Eigentümer für die hier jeweils streitgegenständlichen Ansprüche auf Auskunft, eidesstattliche Versicherung oder Zahlung aus der streitgegenständlichen Reallast oder ggf. weiteren Vertragsverhältnissen in Anspruch genommen werden können.
Nach dem Wortlaut der hier streitgegenständlichen Reallast gilt diese einzig für den „jeweiligen“ Eigentümer des dienenden Grundstücks und ausschließlich für die geschuldete Lieferung von „Wärmeenergie“. Tatsächlich aber haben die Parteien offenkundig über Jahre hinweg auch weitere Verbrauchskosten in der Weise bezogen, dass neben Gaslieferungen, Kalt – und Warmwasser, sowie Abwasser über das Grundstück der WEG bezogen haben und dann von diesem eine Weiterlieferung an das Grundstück der Klägerseite erfolgte, die dann abgerechnet wurde. Insoweit wäre eine vertragliche Vereinbarung erkennbar, die die Beklagten ebenfalls zur ordnungsgemäßen Abrechnung und Auskunft verpflichten könnte.
Gleichwohl sind die hier klagweise geltend gemachten Ansprüche nicht gegeben.
Soweit die Klägerin die Klage mehrfach geändert hat, ist festzustellen, dass der nunmehr geltend gemachte Auskunftsanspruch -wie er Gegenstand des Schriftsatzes vom 20. August 2018 ist- gegen die Beklagten als Gesamtschuldner auf Auskunft über die entstandenen Nebenkosten und Zählerstände für die Jahre 2013 und 2016 nicht besteht, unabhängig davon, dass die Klägerin diesen für das Jahr 2015 und 2016 diese Klage zumindest betreffend der Auskunft über den Gasanbieter und den Gastarif allein für erledigt erklärt hat.
Soweit die Jahre die Auskunft betreffend der Abrechnungen für 2013 und 2014 betreffen, ist festzustellen, dass der hier geforderten Auskunft der Einwand der Verwirkung entgegensteht, der geltend gemachten Ansprüche für da Jahr 2013 zudem der Einwand der Verwirkung.
Unklar ist aber bereits, in welchem Umfang die Klägerin die Erfüllung solcher Ansprüche noch geltend machen kann. Insoweit fehlt es schon an einem substantiierten Vortrag der fehlenden Erfüllung solcher Auskunftsansprüche als Grundlage der jährlichen Abrechnungen für die Jahre 2013 und 2014, da die Beklagten vortragen, dem damaligen Eigentümer durch die Beklagte zu 2) die entsprechenden Unterlagen präsentiert zu haben, bevor diese Abrechnung gezahlt wurden. Die Klägerin vermochte nicht tatsächlich zu bestreiten, dass die Beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. Eigentümer die in Rechnung gestellten Verbrauchskosten gegenüber dem Ehemann der Klägerin dargelegt haben, die Beträge wurden unstreitig ohne Vorbehalt bezahlt. Dies geschah offenkundig auf der Grundlage der damals vorgelegten Abrechnungen, die die Klägerin nun erstmals in Zweifel ziehen möchte und deren Inhalt aber den Erblasser und damaligen Eigentümer nicht davon abhielt, die Forderungen ohne weiteren Vorbehalt zu erfüllen. Soweit die Klägerin die fehlende Vollständigkeit der Abrechnungsunterlagen, bzw. deren fehlende Einsicht nunmehr rügt, ist festzustellen, dass in diesem Fall die Zahlung der Rechnungen in Kenntnis dieser – von Klägerseite behaupteten- dann offenkundigen- Umstände lückenhafter oder fehlender Abrechnungsunterlagen erfolgt sein muss, so dass nun nach Ablauf mehrere Jahre nicht die erneute Abrechnung auf einer anderen Grundlage geltend gemacht werden kann.
Dass der Ehemann tatsächlich zu irgendeinem Zeitpunkt diese Rechnungen infrage gestellt hätte bzw. weitere Abrechnungen gefordert hätte oder Anlass zur einzelnen Prüfungen gegeben hätte wird nicht ansatzweise substantiiert dargestellt, sodass eine pauschale Beweiserhebung durch Vernehmung des Zeugen …………………., dessen einzelne Kenntnis zu solchen Vorbringen nicht näher erläutert wird, nicht erfolgen kann. Dies wäre als unzulässiger Ausforschungsbeweis zu praktizieren.
Die Beklagte zu 2) hat der Klägerin durch die Unterlagen der Anlage B3 umfassenden Auskunft zu den Abrechnungen der einzelnen Zählerstände des Gasverbrauchs und der gesamtkosten, sowie des Heizstroms gegeben, ebenso zu den Gesamtablesewerten betreffend des klägerischen Grundstücks durch die ……….. Aus diesen Übersichten sind die Abrechnungsgrundlagen und Preise der Abrechnungen dieser Verbrauchskosten für das Jahr 2014 aufgeschlüsselt, so dass eine Erfüllung anzunehmen ist, ohne dass die Klägerin diese Anträge für erledigt erklärt. Zumindest führt sie nicht substantiiert ausführt, welche konkreten weiteren Auskünfte, sie noch zum Gegenstand ihres Auskunftsanspruchs machen möchte. Soweit sie meint, auf der Grundlage der Zählerstände ihre Rückforderungsansprüche von 20% Abzug, wegen fehlerhafter Eichung der Zähler bemessen zu können, wäre ihr diese Berechnung für das Jahr 2014 möglich, unabhängig von der Frage, ob eine solcher Anspruch überhaupt besteht.
Soweit die Klägerin pauschal meint, neue Abrechnungen von den Beklagten für die Jahre 2013 und 2014 und Einsicht in die Unterlagen verlangen zu können, ist festzustellen, dass diese Ansprüche nach dem Vorbringen der Beklagten bereits zeitnah gegenüber dem damaligen Eigentümer und Erblasser erfüllt worden sein sollen und zwar in den Räumlichkeiten der Beklagten zu 2). Auch ist festzustellen, dass die Klägerin keinen Anspruch auf die von ihr geforderte Art der Auskunft, durch Übersendung aller Belege in Kopie hat, sondern entgegen ihrer Weigerung diese Belege nur in den Räumen der Beklagten zu 2) einsehen kann.
Die Klägerseite behauptet insoweit pauschal, dass der Sohn bestimmte Unterlagen nicht vorgefunden haben mag. Dies rechtfertigt nicht die Annahme, dass diese nicht vorgelegt worden sind, bzw. zumindest – wie die Beklagte darstellt- in den Gesprächen im Büro der Beklagten zu 2) eingesehen wurden. Die Klägerin hat daher schon nicht substantiiert ausgeführt, dass diese Auskunft durch die Beklagte nicht erteilt worden ist. Insofern hat die Beklagte zu 2, deren Vortrag sich die Beklagten im Übrigen angeschlossen haben, regelmäßig ausgeführt, dass gegenüber dem Erblasser eine ordnungsgemäße Darstellung und Abrechnung jeweils praktiziert worden ist bis zum Jahre 2014 und auf dieser Grundlage die entsprechenden abgerechneten Beträge durch den Erblasser der Klägerin als damaligen Eigentümer ohne jeden Vorbehalt akzeptiert und bezahlt worden sind.
Es ist nicht ersichtlich, dass die Parteien ein Auskunftsrecht der Klägerseite in der Weise vereinbart haben, dass diese bei der Klägerin als Gläubigerin zu praktizieren sei. Damit besteht ein allgemeines Auskunftsrecht lediglich gemäß §§ 259, 269 ZPO am Sitz des Schuldners oder dessen Geschäftsräumen. Da die WEG sich insoweit der Beklagten zu 2 als Verwalterin bedient hat, ist der Ort des Anspruchs am Sitz der Beklagten zu 2) zu erkennen, wie die Parteien dies in Person des Erblassers auch – insoweit nicht erheblich bestritten – über die Jahre zuvor praktiziert haben (BGH NJW 2011, 1137). Soweit die Klägerin meint, ihr seien sämtliche Belege der Abrechnungen in Kopie zu übersenden, besteht ein solcher Anspruch nicht. Sie muss diese in dem Büro der Beklagten zu 2) einsehen und kann sich dann ggf. entsprechende Kopien geben lassen.
Soweit der Prozessbevollmächtigte der Klägerin ausführt, bei seinem persönlichen Erscheinen im Büro der Beklagten zu 2) im Februar 2018 seien ihm nur teilweise Auskünfte zu Abrechnungspositionen aus dem Jahr 2017 erteilt worden, nicht aus den Vorjahren, vermag die Kammer nicht festzustellen, dass hier eine tatsächlich eine Verweigerung der Beklagten zu 2) erfolgt wäre, die sich die übrigen Beklagten ggf. zurechnen lassen müssten. Nach dem Vorbringen der Klägerseite wird noch nicht einmal deutlich dargestellt, welches Auskunftsersuchen in welcher Funktion und Vertretung tatsächlich an die Beklagte gerichtet worden ist. Soweit diese Auskünfte aus vergangenen Abrechnungszeiträumen betrifft, hätte die Klägerseite diese zur notwendigen Vorbereitung genau benennen müssen, um eine zeitnahe Präsentation zu ermöglichen. Tatsächlich hat die Beklagte zu2) regelmäßig eine Auskunft angeboten, die bis dahin durch die Klägerin in den Geschäftsräumen nicht praktiziert worden war, eine ausdrückliche Weigerung oder ein Bestreiten ist durch die Beklagte zu 2 nie erfolgt, tatsächlich hat sie auch im hiesigen verfahren wiederholt die Einsichtsmöglichkeiten angeboten uns hat die Klägerin, bzw. ihr Sohn als Vertreter diese Einsichtsmöglichkeit in den Räumen der Beklagten abgelehnt, vielmehr auf ein Übersenden aller Kopien gebeten.
Dem Auskunftsverlangen der Klägerseite steht entgegen, dass durch eine vorbehaltlose Zahlung, auch wenn diese zuletzt ggf. durch den Zeugen …………… praktiziert worden ist, gegebenenfalls auf der Grundlage der Unkenntnis einzelner Abrechnungsposition, hier eine Verwirkung für Zahlungsansprüche der Klägerseite für das Jahr 2014, somit auch betreffend der Auskunftsansprüche eingetreten ist.
Selbst, wenn die Unterlagen der Abrechnung nicht ausreichend gewesen sein sollten, hat die Klägerseite durch die zeitnahe, vorbehaltlose Zahlung ein ausreichendes verlässliches Zeichen gesetzt, diese Verbrauchskosten zu akzeptieren und keine weiteren Rechte daraus abzuleiten soweit aber keine Rechte aus den hier geltend gemachten Auskünften weiter hergeleitet werden können.
Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres ist der Fall, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstünde (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteil vom 29. Januar 2013 - EnZR 16/12, RdE 2013, 369 Rn. 13; Urteil vom 20. Juli 2010 - EnZR 23/09, NJW 2011, 212 Rn. 20 - Stromnetznutzungsentgelt IV, jew. m. w. N.). Allein der Ablauf einer gewissen Zeit nach Entstehung des Anspruchs vermag das notwendige Umstandsmoment nicht zu begründen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Januar 2010 - VII ZR 213/07, BauR 2010, 618 Rn. 25 = NZBau 2010, 236 = ZfBR 2010, 353). Unterliegt ein Rückforderungsanspruch der (kurzen) regelmäßigen Verjährung von drei Jahren (§§ 195, 199 BGB), kann eine weitere Abkürzung dieser Verjährungsfrist durch Verwirkung nur unter ganz besonderen Umständen angenommen werden (vgl. BGH, ZfBR 2014, 356, beck-online).
Hier sind das Zeit- und Umstandsmoment erfüllt, als auf der Grundlage der Abrechnung für das Jahr 2014 diese Rechnungen zeitnah vorbehaltlos gezahlt wurden und die Beklagten als WEG sich darauf einrichten konnten, dass auf dieser Grundlage der gemeinsame weitere Bezug der Verbrauchsgüter und der praktizierte Abrechnungsmaßstab erfolgen wird. Diese Zahlung infolge der langjährigen Praxis begründete eine Bestätigung der praktizierten Abrechnung und der Abrechnungsgrundlagen, die der Zahlung zugrunde lagen. Die Beklagten konnten – insbesondere auf der Grundlage der bisherigen langjährigen Übungen von einer Akzeptanz ausgehen und eigenen Vermögensdispositionen treffen. Dies gilt um so mehr, als auf diesen Grundlagen die Abrechnungen der einzelnen Wohnungen regelmäßig auch gegenüber den Mietern im Haus der Klägerin sowie gegenüber den einzelnen WEG-Eigentümern praktiziert wurden.
Soweit die Klägerin Auskunftsansprüche als Vorbereitung weiterer Rückzahlungsansprüche für das Jahr 2013 geltend macht, sind solche Ansprüche gemäß § 195 BGB verjährt. Sie entstanden nach der Abrechnung im Jahr 2014, verjährten daher zum 31.12.2016 und wurden erstmals im Jahr 2017 klageweise geltend gemacht, so dass diese Klage die Verjährung nicht mehr gemäß § 204 Nr. 1 BGB hemmen konnte. Ein anderer Hemmungstatbestand durch ein Verhandeln wird nicht dargestellt, da die Beklagten den Rückforderungsansprüchen der Klägerseite ablehnend gegenüberstanden, ein Verhandlen nicht feststellbar ist.
Soweit die Klägerseite Auskunfts- und Zahlungsansprüche aus dem Umstand ableiten möchte, dass sie erstmals durch den Zeugen ……………… 2017 die fehlende Eichung der Wasserzähler, zuletzt auch der Gaszähler festgestellt habe und der Auffassung ist, die fehlende Eichung der Wasserzähler rechtfertigten bereits die Reduzierung der Abrechnungspositionen um 20% zu Lasten des Nachbargrundstücks, kann dem nicht gefolgt werden. Unbestritten mag der Wasserzähler nicht aktuell geeicht worden sein, dies führt aber hier nicht zu Ausgleichsansprüchen. Denn unstreitig wurde der Wasserbrauch der einzelnen Wohnungen in jedem der hier streitgegenständlichen Häusern durch die einzelnen Wasserzähler ermittelt, die den Verbrauch für jede Wohnung erfasst haben. Die Darstellung der Beklagten auf der Grundlage der vorgelegten Unterlagen, dass dies diese durch eine qualifizierte Abrechnungsfirma praktizierten Erhebungen zu keinen anderen, von den Zwischenzählern abweichenden Wasserverbrauch der beiden Häuser führten, wiederlegt schon die von Klägerseite aufgestellte Vermutung einer Benachteiligung des Hauses Nr. …… durch die fehlende Eichung der Zähler.
Soweit die Klägerseite einzelne Positionen der Abrechnungen angreift, Kostenaufwand für Verbrauchskosten, die den Einzelabrechnungen der Einzelwohnungen zugrunde gelegt wurden, basiert dies offenkundig auf dem Umstand, dass die Beklagte unstreitig ausführt, dass neben den Wasserkosten auch Abwassergebühren, … in den in Rechnung gestellten gesamtpreis einbezogen wurden. Im Übrigen aber sind diese Rechnungsforderungen dem Kläger bekannt, so dass hier ein Auskunftsanspruch ausscheidet. Zahlungsansprüche für solche den einzelnen Mietern in Rechnung gestellten Positionen sind nur dann gegeben und hier nicht feststellbar, soweit die Klägerin Zahlung an sich geltend machen könnte.
Soweit die Klägerseite Auskünfte betreffend der Jahre 2015/2016 geltend macht, sind diese durch die von der Beklagten zu 2 für die anderen Beklagten praktizierte Abrechnung entsprechend der Anlagen K 27, B8, B9, B 11 und B 12 erfüllt.
Soweit die Klägerseite einzig für die klagweise geltend gemachten Auskünfte betreffend der Gasversorgung eine Erledigung ihrer Klage erklärt hat, vermag die Kammer nicht festzustellen, inwieweit diese Begrenzung berechtigt ist. Tatsächlich lassen diese Unterlagen die Zählerdaten für Gas und Wasser erkennen, sowie die abgerechneten Positionen der Verbrauchszahlen und deren Kosten, sowie Aufteilung.
Es fehlt an einem substantiierten Vortrag, aus welchem Grund die dort benannten Positionen der Zähler und Abrechnungen keine Auskunft sein können. Welche konkreten Auskünfte die Klägerseite darüber hinaus noch gelten machen möchte hat sie nicht differenziert dargestellt. Insofern geht der nunmehr pauschale Auskunftsanspruch ins Leere. Soweit sie die entsprechenden Belege einsehen möchte, mag sie dieses in den Räumlichkeiten der Beklagten zu 2 praktizieren. Insoweit wird auf die obigen Feststellungen zu §§ 259, 269 BGB Bezug genommen. Für eine entsprechende Auskunftsklage fehlt ihr insoweit das Rechtsschutzbedürfnis. Rückzahlungsansprüche für diesen Zeitraum kann die Klägerin nicht geltend machen, als sie bislang keine Zahlungen geleistet hat.
Ansprüche auf Abrechnung für das Jahr 2017 sind noch nicht fällig, sodass der Anspruch auf Auskunft betreffend Ziffer 2a) und b) des nunmehr gestellten Klageantrages noch nicht fällig sind und noch nicht Gegenstand einer Klage sein können. Insoweit hatte die Klägerseite zunächst abzuwarten, dass Dir von Beklagtenseite im Rahmen der ordnungsgemäßen Abrechnung einer Auskunft erteilt wird. Diese ist mitnichten bis März 2018 geschuldet gewesen. Die Parteien hatten bislang regelmäßig eine späteren Abrechnungszeitraum gebilligt und praktiziert. Insofern ist die Klägerseite ohnehin an den von den Parteien über die vorangegangenen Jahre hin weg praktizierten zeitlichen Abrechnungszeiträume gebunden. Anlass für eine vorzeitige Abrechnung der Verbrauchskosten für das Jahr 2017 sind von der Klägerseite nicht ausreichend begründet, sie ergeben sich nicht aus der Notwendigkeit der eigenen Abrechnung, da diese unschwer an Grund der von Klägerseite selbst benannten Daten noch zu praktizieren sein wird. Eine zeitliche Grenze wird sicher gemäß § 556 III BGB zu erkennen sein, als die Abrechnung der Verbrauchkosten als Grundlage der eigenen Nebenkostenabrechnung der Klägerin gegenüber ihren Mietern so rechtzeitig vorliegen muss, dass die Klägerin diese binnen Jahresfrist praktizieren kann. Dieses ist zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht gefährdet.
Soweit die Klägerin Auskunftsansprüche gegenüber der Beklagten zu 2 und der Beklagten zu 9 gelten macht betreffend der Verbrauchskosten für die Jahre 2006 und 2012 sind solche Ansprüche unbegründet. Weder die haftet die Beklagte zu 2 als Verwalterin für solche Auskünfte gegenüber der Klägerin. Insoweit hat die Klägerin lediglich einen entsprechenden Auskunftsanspruch gegenüber den jeweiligen Eigentümer bzw. der Wohnungseigentümer Gemeinschaft und nicht gegenüber dem Verwalter. Sofern Sie die Beklagte zu 9 als damaliger Eigentümerin in Anspruch nehmen will sind auch diese Ansprüche unbegründet. Die Klägerin macht Auskunftsansprüche für etwaige Zahlungsansprüche geltend, die als solche wegen Verwirkung nicht mehr durchsetzbar sind. Insoweit kann auf die obigen Feststellungen Bezug genommen werden.
Die Klage ist zudem unbegründet betreffend der nunmehr geltend gemachten eidesstattlichen Versicherung. Insofern haftet die Beklagte zu 2 ohnehin schon nicht mangels Passivlegitimation für einen solchen Anspruch auf Auskunft somit auch nicht auf eidesstattliche Versicherung. Auch die Eigentümer geben und Eigentümergemeinschaft sind nicht verpflichtet die Auskünfte zu der Rechnungslegung entsprechen Anlagen B8 und B9 sowie B 12 und B 13 zu versichern. Insofern hat das Gericht noch kein Anlass gesehen, dass diese Auskünfte fehlerhaft bzw. unzureichend sein könnten und damit ein Anspruch der Klägerin auf eidesstattliche Versicherung im Sinne von §§ 259,260, 261 BGB überhaupt feststellbar wären.
Die Klage auf eidesstattliche Versicherung gegenüber der Beklagten zu 4 scheitert aus dem gleichen Grund, insofern ist die Klage ebenfalls unbegründet und abzuweisen.
Auch ein im Rahmen der Stufenklage geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung für Beträge aus den Jahren 2006-2014 ist unbegründet.
Zahlungsansprüche bis einschließlich 2013 sind verjährt, insoweit konnte die Klage aus dem Jahre 2017 die 3-jährige bei Verjährungsfrist die hier gemäß § 195 BGB festzustellen ist nach erfolgter Abrechnung nicht mehr hemmen. Etwaige Rückzahlungsansprüche aus dem Jahre 2014 sind zudem verwirkt.
Sämtliche Zahlungen betreffend der abgerechneten Verbrauchskosten sind ohne jeden Vorbehalt durch die Klägerseite bzw. den Erblasser praktiziert worden. Einwendungen gegenüber den Abrechnungen sind zu keinem Zeitpunkt von der Klägerseite substantiiert dargestellt und worden bzw. erfolgt, so dass eine rückwirkende Abrechnung und Auskunft von der Beklagtenseite wieder geschuldet ist, noch sind entsprechende Zahlungsansprüche durchsetzbar.
Zahlungsansprüche in Höhe von 20% der Gas und Wasserkosten wegen nicht ordnungsgemäß geeichter Zähler bestehen nicht. Ein pauschaler Abzug solcher Kosten zu Lasten der Beklagten ist wegen der nicht aktuellen Eichung der Zähler nicht feststellbar, insbesondere als die Beklagten auf der Grundlage der benannten Daten aus den Abrechnungen 2014, bzw. der Einzelabrechnungen ihrer Mieter über diese Daten verfügte.
Die Klage ist aus diesem Grund insgesamt abzuweisen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO die der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 259, 269 ZPO am Sitz des Schuldners oder dessen Geschäftsräumen. Da die WEG
§§ 195, 199 BGB
§§ 259, 269 BGB
§§ 259,260, 261 BGB
§ 195 BGB
§ 556 III BGB
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 204 Nr. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 2011, 1137
NJW 2011, 212
NZBau 2010, 236
VII ZR 213/07