Landgericht Erfurt (Thüringen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-07-15, Aktenzeichen 10 O 309/21
ECLI: ECLI:DE:LGERFUR:2022:0715.10O309.21.00

Tenor:
Verfahrensgang
1. Die Klage ist dem Grunde nach gerechtfertigt.
2. Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.

Tatbestand:
Die Klägerin, welche Eigentümerin der sogenannten kleinen ... in E... ist, macht Schadensersatzansprüche wegen einer von der C... AG, beantragten und von der Beklagten abgelehnten Baugenehmigung hinsichtlich der Umnutzung des 1. Obergeschosses geltend.
Die Klägerin ist seit dem 15.06.2016 Eigentümerin des im Grundbuch von ... , Flur a, eingetragenen Grundstücks, der sogenannten kleinen ... .
Mit Vertrag über Projektentwicklung, Planung und Bauüberwachung vom 12.08.2016 beauftragte sie die C... AG u. a. mit der Grundlagenermittlung, Konzepterstellung/Vorplanung und Genehmigungsplanung des oben genannten Objekts, u.a. Einreichen der Anträge für die erforderlichen Genehmigungen. Weiter war der Auftragnehmer berechtigt und verpflichtet, die Rechte des Klägers zu wahren, insbesondere hatte sie im Baugenehmigungs- und weiteren Verfahren Rechtsmittel auszuschöpfen, notfalls Klage zu erheben.
Die Klägerin kündigte am 18.11.2016 den für das erste Obergeschoss bestehenden Gewerbemietvertrag zum 30.06.2017.
Die C... AG stellte am 26.09.2017 einen Antrag auf Baugenehmigung, und zwar Umnutzung Büro zu Wohnungen, Obergeschoss (Anlage K4). Im Bauantrag ist unter Ziff. 1 als Bauherr die C... AG eingetragen, die Frage "Ist der Antragsteller Eigentümer des Grundstücks" ist mit "Nein" angekreuzt. Die Beklage lehnte den Antrag mit Bescheid vom 14.03.2018 (Anlage K5) ab, mit der Begründung, dass die gesetzlichen Anwendungsvoraussetzungen gemäß § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch für die Erteilung der Befreiung nicht gegeben seien, da durch das Vorhaben die Grundzüge der Planung berührt würden (Änderung des Gebietscharakters).
Die schon vorhandenen Wohnnutzungen seien in der Tendenz beherrschend. Durch das Zulassen weiterer Wohnnutzungen sei zu befürchten, dass die gewerbliche (Haupt-) Nutzung als eigenständige Nutzung verdrängt werde und sich somit der festgesetzte Gebietscharakter ändere. Da infolgedessen die Grundzüge der Planung berührt würden, könne der beabsichtigten Wohnnutzung nicht zugestimmt werden (Anlage K5).
Hiergegen legte die C... AG mit Schreiben vom 04.04.2018 Widerspruch ein, welchen sie mit Schreiben vom 02.05.2018 begründete (Anlage K6). Die Beklagte half zunächst dem Widerspruch mit Schreiben vom 30.08.2018 ohne Begründung nicht ab, um dann mit Schreiben vom 29.09.2018 dem Widerspruch erneut nicht abzuhelfen und die Städtebauliche Zustimmung für das Vorhaben nach nochmaliger Prüfung nicht zu erteilen (Anlage K7 der beigezogenen Akte des VG Weimar, Az. 4 K 307/19 We).
Das Thüringer Landesverwaltungsamt wies den Widerspruch durch Widerspruchsbescheid vom 05.02.2019 (Anlage K7) zurück. Hiergegen erhob die C... AG Klage vor dem Verwaltungsgericht Weimar, woraufhin das Verwaltungsgericht Weimar mit Urteil vom 07.07.2020 (Az. 4 K 307/13 WE) die Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 15.03.2018 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 05.02.2019 verpflichtete, der C... AG die am 26.09.2017 beantragte Baugenehmigung für die Umnutzung eines Büros zu zwei Wohneinheiten im 1. Obergeschoss des Gebäudes B... in E... zu erteilen (Anlage K8).
Am 14.10.2020 erteilte die Beklagte antragsgemäß die Baugenehmigung (Anlage K9).
Mit Mietvertrag vom 04.02.2021 (K 12) vermietete die Klägerin die beiden Wohnungen ab dem 01.04.2021 zu eine Preis von 1.700,00 bzw. 1.400,00 sowie je 130,00 Mietzins für einen Stellplatz (Carport), insgesamt 3.360,00 €.
Mit Schreiben vom 30.11.2020 (K13) machte die Klägerin gegenüber der Beklagten Schadensersatz wegen der verspäteten Vermietung für 27 Monate, nämlich vom 01.10.2018 – 31.12.2020 geltend, insgesamt 98.820,00 €, welchen die Beklagte mit Schreiben vom 10.12.2020 und 17.12.2020 (K 14) ablehnte.
Mit der Klage macht sie einen Schaden in Höhe von 100.800,00 für einen Zeitraum von insgesamt 30 Monate, nämlich vom 01.10.2018 bis 01.04.2021 geltend (3.360,00 x 30).
Die Klägerin behauptet, sie hätte die Wohnungen in einem Zeitraum von 6 Monaten umbauen können. Ausgehend von einer zu erwartenden Bescheidung des Bauantrages binnen einer Frist von 3 Monaten und einer veranschlagten Umbauzeit von 6 Monaten wäre daher mit einer Neuvermietung des ersten Obergeschosses ab dem 01.07.2018 zu rechnen gewesen. Gleichwohl gehe sie bei der Berechnung von dem ablehnen Baubescheid vom 14.03.2018 aus. Unter Berücksichtigung einer Umbauzeit von maximal 6 Monaten wäre sie in der Lage gewesen, die umgebauten zwei Wohneinheiten spätestens zum 01.10.2018 neu zu vermieten. Dies sei hier aber wegen der erst am 14.10.2020 erteilten Baugenehmigung nicht möglich gewesen. Somit ergäbe sich eine Verzögerung von 30 Monaten, nämlich vom 01.10.2018 bis zum 01.04.2021.
Sie ist der Auffassung, dass sich eine Amtspflichtverletzung aus der Entscheidung des Verwaltungsgerichts Weimar vom 07.07.2020 ergäbe. Die C... AG habe im Verwaltungsverfahren selbst auf die Genehmigungsfähigkeit und die eingetretene Funktionslosigkeit des Bebauungsplanes hingewiesen, was auch das Thüringer Landesverwaltungsamt in dem Widerspruchsbescheid vom 05.02.2019 ausgeführt habe. Sie ist der Auffassung, dass die Klägerin als Eigentümer "Dritter" i. S. v. § 839 BGB sei.
Sie beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag von 100.800,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Teilbetrag von 98 820,00 seit dem 24.12.2020 sowie aus weiteren 1.980,00 Euro seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Auffassung, die Klägerin sei nicht als geschützter "Dritter" i. S. d. § 839 Abs. 1 BGB anzusehen. Diese sei nicht am Genehmigungsverfahren beteiligt geweseb und habe auch den Bauantrag nicht gestellt. Die C... AG habe sich als Eigentümerin suggeriert und dies bekanntgegeben. Der Beklagten sei nicht bekannt, dass diese für eine andere Person auftritt. Die Klägerin sei deshalb auch nicht beigeladen gewesen. Die Klägerin sei weder rechtlich noch wirtschaftlich als Baubewerberin zu sehen. Sie habe alles getan, um ihre Stellung als Grundstückseigentümerin zu verschleiern bzw. zu verheimlichen. Die C... AG habe aus ureigensten Interesse selbst gehandelt. Die Klägerin habe es selbst in der Hand gehabt, Drittschutz herzustellen.
Es liege kein Verschulden vor. Die Ablehnung des Bescheides sei hinreichend begründet worden, ebenso der Widerspruchsbescheid.
Auch das AG Weimar komme nicht zu dem Ergebnis, das der Bebauungsplan unwirksam sein solle. Vielmehr habe das VG lediglich darauf abgestellt, dass sich das Verhältnis Wohnfläche zur Gewerbefläche durch die Zulassung des streitgegenständlichen Bauvorhabens nicht wesentlich ändere und die Zulassung nicht zu einer übergewichtigen Wohnnutzung führe.
Sie bestreitet, dass die Umbaumaßnahmen in einem Zeitraum von 6 Monaten hätten durchgeführt werden können sowie die Erzielbarkeit der Mieten ab 01.10.2018. Es liege ein Eigenverschulden der Klägerin vor, da diese gekündigt habe.
Die Akte des VG Weimar, Az. 4 K 307/19 We war beigezogen.

Entscheidungsgründe:
Der Klägerin steht der Beklagten dem Grunde nach ein Anspruch aus § 839 BGB, Art. 34 GG gegen die Beklagte zu.
Nach der Vorschrift des § 839 BGB hat ein Beamter, der vorsätzlich oder fahrlässig die ihm einem Dritten gegenüber obliegende Amtspflicht verletzt, diesen den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen.
1. Die Klägerin ist im vorliegenden Fall als "Dritter" im Sinne des § 839 BGB anzusehen.
Ob der Geschädigte "Dritter" im Sinne des § 839 Abs. 1 BGB ist, richtet sich danach, ob die Amtspflicht - wenn auch nicht notwendig allein, so doch auch - den Zweck hat, gerade sein Interesse wahrzunehmen. Nur wenn sich aus den die Amtspflicht begründenden und sie umreißenden Bestimmungen sowie aus der besonderen Natur des Amtsgeschäfts ergibt, dass der Geschädigte zu dem Personenkreis zählt, dessen Belange nach dem Zweck und der rechtlichen Bestimmung des Amtsgeschäfts geschützt und gefördert werden sollen, besteht ihm gegenüber bei schuldhafter Pflichtverletzung eine Schadensersatzpflicht. Hingegen ist anderen Personen gegenüber, selbst wenn die Amtspflichtverletzung sich für sie mehr oder weniger nachteilig ausgewirkt hat, eine Ersatzpflicht nicht begründet. Es muss mithin eine besondere Beziehung zwischen der verletzten Amtspflicht und dem geschädigten "Dritten" bestehen (st, Rechtsprechung des BGH, vgl. BGH, Urteil vom 15. November 1984 – III ZR 70/83 –, BGHZ 93, 87-96; Urteil vom 24. Februar 1994 – III ZR 6/93 –, juris, Rn. 9).
Bei Bauverwaltungsakten kann der Kreis der geschädigten Dritten unterschiedlich zu bestimmen sein, je nachdem ob es um die Erteilung oder um die Versagung des betreffenden Bescheides geht (BGH, Urteil vom 24. Februar 1994 – III ZR 6/93 –, juris, Rn.11).
Hier hat die Beklagte die Baugenehmigung gegenüber der C... AG, die diese im eigenen Namen als Bauherrin beantragt hat, abgelehnt.
Anders als bei einer positiv erteilten Baugenehmigung, die nicht an die Person des Antragstellers gebunden ist, sondern auf das Grundstück und das Bauvorhaben bezogen, ist dann, wenn die Behörde einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Bauvorbescheides zu Unrecht abgelehnt hat, grundsätzlich nur der Antragsteller in seinen durch § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB geschützten Belangen betroffen. Der Versagung einer Baugenehmigung oder eines Bauvorbescheides kommt nämlich in der Regel einem anderen als dem Antragsteller gegenüber keine materielle Bestandskraft im Sinne einer Feststellungswirkung zu. Die bestandskräftige Versagung einer Baugenehmigung berechtigt die Behörde daher nicht, einen neuen Bauantrag ohne Sachprüfung abzulehnen (BGH, aaO, Rn.13). Eine solche Befugnis besteht nur, wenn eine Klage auf Erteilung der Genehmigung bzw. des Vorbescheides rechtskräftig abgewiesen worden ist, auch dann aber lediglich zwischen den Beteiligten des Verwaltungsrechtsstreits und ihren Rechtsnachfolgern; zu ihnen gehört der Grundstückseigentümer als solcher nicht, wenn ein Dritter die Baugenehmigung beantragt und nach Ablehnung des Antrags Vornahmeklage erhoben hat (BGH, aaO). Der Grundstückseigentümer ist daher in aller Regel nicht Dritter im Sinne des § 839 Abs. 1 BGB, wenn ein anderer einen Antrag auf einen Bauvorbescheid oder eine Baugenehmigung gestellt hat und hiermit nicht durchgedrungen ist. (BGH, aaO). Danach ist der Grundstückseigentümer trotz eines erheblichen wirtschaftlichen Interesses an der Durchführung des Bauvorhabens in aller Regel nicht "Dritter", sofern ein anderer einen Antrag auf eine Baugenehmigung gestellt hat und hiermit nicht durchgedrungen ist. Dies gilt auch dann, wenn der Eigentümer in dem Verwaltungsrechtsstreit des Antragstellers über die Rechtmäßigkeit des Bauverwaltungsakts beigeladen worden ist (BGH, aaO).
Der BGH hat allerdings von jeher Ausnahmen von dem Grundsatz zugelassen, dass ablehnenden Bescheiden im Baugenehmigungsverfahren eine Drittbezogenheit im Sinne des Amtshaftungsrechts nur zugunsten des jeweiligen Antragstellers zukommt.
Die Amtspflicht, das nach § 36 Abs. 1 BBauG erforderliche Einvernehmen nicht gesetzwidrig zu versagen, obliegt den Beamten einer Gemeinde z.B. auch gegenüber demjenigen, der, ohne am Verfahren formell beteiligt zu sein, aufgrund eines vor Antragstellung mit dem Eigentümer abgeschlossenen notariellen Vertrages befugt ist, das Grundstück zu bebauen, und dem ein Anspruch auf Übertragung des Eigentums eingeräumt worden ist (BGH, Urteil vom 15. November 1984 – III ZR 70/83 –, juris). Einem Grundstückseigentümer, der den Bauantrag für eine im Planungsstadium befindliche Bauherrengemeinschaft als deren alleiniger Gesellschafter gestellt hatte und nach der Umwandlung des Bauherrenmodells in ein Erwerbermodell die Verhandlungen weiterführte, wurde gleichfalls die Position eines Dritten zuerkannt (BGH, Urteil vom 08. Oktober 1992 – III ZR 220/90 –, juris). Der BGH hat ferner erwogen, im Ergebnis jedoch dahinstehen lassen, ob in einem Fall, in dem der Antragsteller von vornherein im Auftrag eines anderen gehandelt hat und dieser andere die Baugenehmigung als Rechtsnachfolger des Antragstellers nutzen wollte, drittgerichtete Amtspflichten diesem anderen gegenüber begründet werden (BGH, Beschluss vom 27.09.1990 - III ZR 64/89,- juris). Der Rechtsnachfolger war hier nicht Eigentümer.
Aber auch auf die Interessen eines etwaigen Rechtsnachfolgers des Bauantragstellers kann Rücksicht zu nehmen sein (BGH, Urteil vom 06. Juni 1991 – III ZR 221/90 –, juris). Hier hatte ein Architekt im eigenen Namen Bauvoranfragen gestellt, für mögliche Bauinteressenten und aus abgetretenen Recht geklagt. Der BGH hat eine Drittbezogenheit verneint, da nach dem Sachvortrag des Klägers keinerlei Anhaltspunkte dafür zu entnehmen waren, dass auf Seiten der Zedenten ein konkretes Interesse an der Durchführung eines bestimmten Bauvorhabens bestanden haben könnte. Vielmehr stand lediglich das allgemeine wirtschaftliche Interesse an der Bebaubarkeit des Grundstücks in Rede. Das Verwaltungshandeln habe sich hier als bloßer Reflex zu Lasten der Zedenten ausgewirkt hat, ohne diesen die Stellung von geschützten "Dritten" im Sinne des Amtshaftungsrechtes zu verschaffen (BGH, aaO).
Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ist die Klägerin als "Dritter" im Sinne des § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen. Der Umstand, dass der Bauantrag nicht von ihr, sondern der C... AG gestellt worden ist, lag darin begründet, dass diese gem. Vertrag vom 12.08.2016 u. a. mit der Grundlagenermittlung, Konzepterstellung/Vorplanung und Genehmigungsplanung des Objekts, u.a. Einreichen der Anträge für die erforderlichen Genehmigungen beauftragt war, weiter berechtigt und verpflichtet, die Rechte des Klägerin zu wahren, insbesondere im Baugenehmigungs- und weiteren Verfahren Rechtsmittel auszuschöpfen, notfalls Klage zu erheben. Die C... AG hatte im Bauantrag wahrheitsgemäß angegeben, nicht Eigentümerin zu sein. Amtspflichten der Behörde im Baugenehmigungsverfahren bestanden somit auch der Klägerin gegenüber, da diese als Eigentümerin das Bauvorhaben verwirklichen wollte und auch tatsächlich verwirklicht hat. Die Amtspflicht hatte somit auch den Zweck, gerade auch das Interesse der Klägerin wahrzunehmen. Es besteht eine besondere Beziehung zwischen der verletzten Amtspflicht und dem geschädigten "Dritten", hier der Klägerin.
Entgegen der Auffassung der Beklagten hat die Klägerin auch nicht alles getan, um ihre Stellung als Grundstückseigentümerin zu verschleiern bzw. zu verheimlichen. Denn im Bauantrag vom 26.09.2017 ist unter Ziff. 1 als Bauherr die C... AG eingetragen, die Frage "Ist der Antragsteller Eigentümer des Grundstücks" ist allerdings mit "Nein" angekreuzt. Zwar hat die C... AG in der Klagebegründung zum VG Weimar, Az. 4 K 307/19 We, angeführt, Eigentümerin des Grundbesitzes zu sein, hierauf kommt es jedoch nicht an. Denn unabhängig davon, dass die Drittbezogenheit nach Auffassung der Kammer nur von objektiven Kriterien und nicht der subjektiven Vorstellung des Beklagten abhängig sein kann, hatte die Beklagte zu diesem Zeitpunkt die Baugenehmigung bereits abgelehnt und die amtspflichtverletzende Handlung begangen.
2. Weiter liegt eine schuldhafte Amtspflichtverletzung vor.
a) Die Ablehnung der Baugenehmigung war rechtswidrig.
Aufgrund dieser rechtskräftig gewordenen Entscheidung des Verwaltungsgerichts steht für das Zivilgericht bindend fest, dass die Stadt ihr Einvernehmen nicht hätte versagen dürfen (vgl BGH, Urteil vom 15. November 1984 – III ZR 70/83 –, juris, Rn. 23; BGH, Urteil vom 08. Oktober 1992 – III ZR 220/90 –, juris, Rn. 12). Die Kammer schließt sich den Ausführungen des Verwaltungsgerichts an, welches in Augenschein genommen wurde, und macht sie sich zu eigen.
Darüber hinaus ist der Amtshaftungsrichter wegen der grundsätzlichen Gleichwertigkeit der Gerichtszweige an eine solche Entscheidung gebunden, soweit der Streitgegenstand - wie hier - der gleiche ist.
b) Ein Verschulden ist ebenfalls gegeben.
Bei der Gesetzesauslegung und Rechtsanwendung hat jeder Inhaber eines öffentlichen Amtes die Gesetzes- und Rechtslage unter Zuhilfenahme der ihm zu Gebote stehenden Hilfsmittel sorgfältig und gewissenhaft zu prüfen und danach aufgrund vernünftiger Überlegungen sich eine Rechtsmeinung zu bilden. Nicht jeder objektive Rechtsirrtum begründet einen Schuldvorwurf. Wenn die nach sorgfältiger Prüfung gewonnene Rechtsansicht des Amtsträgers als rechtlich vertretbar angesehen werden kann, dann kann aus der Missbilligung dieser Rechtsauffassung durch die Gerichte ein Schuldvorwurf nicht hergeleitet werden (BGH, Urteil vom 08. Oktober 1992 – III ZR 220/90 –, juris)
Die Verneinung des Schuldvorwurfs setzt also voraus, dass die letztlich als unzutreffend erkannte Rechtsmeinung nicht nur vertretbar, sondern auch aufgrund sorgfältiger rechtlicher und tatsächlicher Prüfung gewonnen worden war (BGH, aaO). Dies vermag die Kammer vorliegend nicht zu sehen.
Die Beklagte hat mit Bescheid vom 14.03.2021 den Antrag abgelehnt mit der Begründung, dass die gesetzlichen Anwendungsvoraussetzungen gemäß § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch für die Erteilung der Befreiung nicht gegeben seien, da durch das Vorhaben in die Grundzüge der Planung berührt seien (Änderung des Gebietscharakters). Die Klägerin hat in einem ausführlichen Widerspruchsschreiben u. a. ausgeführt, dass die Genehmigungspraxis der Beklagten zur Aufhebung des Gebietscharakters als Mischgebiet geführt habe und umgekippt sei und hierzu Rechtsprechung angeführt. Die Beklagte habe das städtebauliche Konzept dadurch aufgehoben. Weder in qualitativer noch in quantitativer Hinsicht des geplanten Vorhabens folge eine Änderung. Hiermit hat die Beklagte sich im Ablehnungsschreiben nicht weiter auseinandergesetzt. Auch soweit die Klägerin dargelegt hat, dass ausgehend von der Umnutzung von Gewerbe zu Wohnraum sich das Verhältnis sowohl betreffend der Anzahl der maßgeblichen Einheiten als auch den in Anspruch genommene Fläche je Nutzungsart nur marginal, nämlich um eine Verschiebung von 1 % ändere, durch die Umnutzung werde damit gerade nicht der Eigenart des Baugebietes widerspreche, und auf § 31 Abs. 2 BauGB hingewiesen hat, mangelt es in der Nichtabhilfeentscheidung an einer Auseinandersetzung. Insgesamt lässt das Schreiben vom 29.09.2018 nicht erkennen, dass die Auffassung der Beklagten aufgrund sorgfältiger rechtlicher und tatsächlicher Prüfung gewonnen worden war.
Das Gericht hat durch Grundurteil gem. § 304 ZPO entschieden, da die Höhe des Anspruchs noch weiterer Aufklärung bedarf.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 839 BGB
§ 304 ZPO
§ 31 Abs. 2 Baugesetzbuch
§ 839 Abs. 1 BGB
§ 839 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 36 Abs. 1 BBauG
§ 31 Abs. 2 BauGB
Art. 34 GG

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 93, 87
3 U 871/22
III ZR 125/24
4 K 307/19
4 K 307/13
III ZR 70/83
III ZR 6/93
III ZR 220/90
III ZR 64/89
III ZR 221/90