Landgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-06-26, Aktenzeichen 2-08 O 278/18
ECLI: ECLI:DE:LGFFM:2022:0626.2.08O278.18.00

Tenor:
Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, auf Grundlage des Wohngebäudeversicherungsscheins Nr. (…) vom 19.08.2016 sowie dem Nachtrag zu diesem Versicherungsschein vom 20.09.2016 dem Kläger wegen des Brandereignisses vom 29.09.2017 auf dem Anwesen (…) bedingungsgemäßen Versicherungsschutz zu gewähren.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagte 1/4 und der Kläger 3/4 zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger erwarb in 2016 ein Grundstück mit Wohngebäude in (…) zu einem Kaufpreis von (…).
Der Vorbesitzer des Grundstückes führte ein Leben nach Art eines Einsiedlers. Er verfügte über Kontakte zu Fensterbauern und Schmieden und erwarb von diesen Schrottsachen, die er in der Scheune einlagerte. Ein Mieter des Vorbesitzers ließ in einer der Wohnungen ein neues Bad einbauen.
Der Kläger unterhielt bei der Beklagten im September 2017 betreffend das Wohnhaus in (…)eine Wohngebäudeversicherung. Der Versicherungsschein wurde dem Kläger unter dem 19.08.2016 ausgestellt. Versicherungsbeginn war der 01.08.2016 und die Laufzeit betrug ein Jahr. Der Versicherungsschutz umfasste u.a. das Risiko „Brand“. Mit Nachtrag vom 20.09.2016 wurden mit Wirkung zum 01.10.2016 die versicherten Risiken auf die Positionen Leitungswasser, Rohrbruch, Frost und Leitungswasserrisiko erweitert. Im Sommer 2016 wurde um das Fundament herum das Erdreich ausgehoben und sodann Beton in die Grube verfüllt, der nicht glattgezogen wurde. Abschließend wurde der Beton mit Dichtmasse angestrichen. Der Kläger stand mit der Stadt (…) in Kontakt, weil eine Nutzung als Flüchtlingsunterkunft erwogen wurde. Letztlich kam es zu keiner Zusammenarbeit. Dies erwähnte er der Beklagten gegenüber nicht.
In der Nacht zum 29.09.2017 gegen 1:00 Uhr brach in dem versicherten Gebäude ein Brand aus. Das Gebäude brannte bis auf wenige Reste der Außenmauern eines Giebels komplett nieder. Auf Veranlassung der Feuerwehr wurde dieser Gebäuderest am Vormittag abgerissen. Die Feuerwehr und Polizei stellte den Geruch von Brandbeschleunigern sowie zwei unabhängig voneinander agierende Brandausbruchsstellen fest. Auf den Brandbericht des KHK (…) vom 19.12.2017 (Anlage B 3) wird Bezug genommen.
Der Kläger meldete der Beklagten am 29.09.2017 telefonisch, er sei informiert worden, dass das versicherte Gebäude abgebrannt sei. Die Beklagte beauftragte eine Sachverständige. Dieser gegenüber gab der Kläger an, das Objekt sei nahezu zur Gänze saniert gewesen. Die Sachverständige forderte den Kläger mit Schreiben vom 12.10.2017 auf, hierzu nähere Angaben zu machen und Unterlagen einzureichen. Am 02.11.2017 fand eine Nachbefragung des Klägers statt. Der Kläger machte unter anderem Angaben zu Mieteinnahmen und Sanierungen und deren Kosten. Auf die Erklärung zum Schaden Versicherungsnehmer (Anlage B 6) wird Bezug genommen.
Die Ermittlungen der Polizeibehörden und der Staatsanwaltschaft ergaben, dass bei einem Anfangsverdacht betreffend eine Brandstiftung kein mutmaßlicher Täter ermittelt werden konnte. Mit Schreiben vom 22.02.2018 lehnte die Beklagte eine Regulierung ab. Der Kläger ließ durch einen Architekten eine vorläufige Kostenschätzung betreffend die Wiedererrichtungskosten erstellen.
Der Kläger behauptet, die Finanzierung habe auch die Sanierung umfasst. Auf den Kaufpreis habe die finanzierende Bank lediglich (…) gezahlt. Der weitere Darlehensbetrag sei erst nach Beginn der Sanierung ausgezahlt worden. Den restlichen Kaufpreis, die Kaufnebenkosten sowie die über den Finanzierungsbetrag hinausgehenden Kosten der Sanierung und Renovierung habe der Kläger aus eigenen Mitteln erbracht. Das Wohnobjekt habe sich bereits vor der Sanierung und Renovierung teilweise in einem bewohnbaren Zustand befunden. Die Firma (…) habe um das Haus herum Erdarbeiten durchgeführt, eine Außenisolierung des Gebäudes angebracht und die durch die vorherige Isolierung teilweise nassen Wände trockengelegt. Das Dach des Hauses sei nur an zwei Stellen undicht gewesen, die direkt nach dem Erwerb des Hauses von der Firma (…) abgedichtet worden seien. Weiter sei ein Dachfenster repariert worden. Danach sei das Haus mittels einer Trocknungsanlage komplett getrocknet worden. Der Kläger habe ein mündliches Angebot über (…) für die Dachsanierung eingeholt, und die (…) habe für die Dachsanierung bereits ein Darlehen von (…) genehmigt. Die Firma (…) und die Familie des Klägers hätten die Bäder und Toiletten je nach Bedarf renoviert oder saniert. Die Wohnungseingangstüren und Innentüren seien teilweise erneuert worden. Nicht tragende Wände seien herausgerissen und Ständerwände neu eingezogen worden. Die Firma (…) habe eine Überprüfung aller Fenster und Balkontüren vorgenommen und die notwendigen Reparaturen der vorhandenen Elemente inclusive Verputzarbeiten durchgeführt.
Im April bis etwa Mitte Mai sei das Anwesen vollständig entrümpelt worden, wofür 24 7,5t Transporter benötigt worden seien. Zudem seien auf dem Anwesen Bäume und Büsche entfernt worden. Ebenfalls im April 2016 habe die Firma (…), unterstützt von einem Verwandten des Klägers, das Dach abgedichtet. Im Mai 2016 sei ein Feuchtigkeitstrockner für vier Wochen zum Einsatz gekommen. Danach sei das Gebäude trocken gewesen. Im Mai 2016 seien größere Mengen Bauschutt, Tapeten, Teppiche, Laminat und Fliesen aus dem Anwesen entfernt und entsorgt worden. Hierzu seien ein 12t Container und zwei 7t Container benötigt worden. Im Mai und Juni 2016 sei die Dachisolierung durchgeführt worden. Im Juni 2016 seien die Fenstertüren, Hauseingangstüren und Innentüren teilweise instandgesetzt, teilweise erneuert worden. Die Fenster und Balkontüren seien gewartet und bei Bedarf repariert worden. Neue Ständerwände seien eingezogen worden. Im Juni und Juli 2016 seien im Inneren des Gebäudes nicht tragende Wände und Trockenkonstruktionen abgerissen und teilweise erneuert worden. Im August und September 2016 seien die Bäder einschließlich der Toiletten und Duschen saniert worden. Im Oktober 2016 seien Verputzarbeiten im Inneren durchgeführt worden. Im April 2017 seien Fußböden gelegt und Laminat- und Fliesenarbeiten ausgeführt worden. Im Juni 2017 seien Tapezier- und Malerarbeiten erfolgt. Alle Arbeiten seien nach den anerkannten Regeln der Technik fachgerecht durchgeführt worden. Am 03.07.2017 habe der Kläger bereits zwei Vormietverträge mit einem Quadratmeterpreis von € 5,80 abgeschlossen.
Der Kläger beantragt,
festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, auf Grundlage des Wohngebäudeversicherungsscheins Nr. (…) vom 19.08.2016 sowie dem Nachtrag zu diesem Versicherungsschein vom 20.09.2016 dem Kläger wegen des Brandereignisses vom 29.09.2017 die Kosten für den Wiederaufbau des Gebäudes (…) zu tragen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, der Kläger habe den Kaufpreis voll finanzieren lassen. Der Vorbesitzer des Grundstückes habe in dem Haus Verschnitt-Fenster eingebaut, so dass alle Fenster unterschiedlich groß gewesen seien. Das Gebäude habe sich in einem Rohzustand befunden. Der Kläger habe es unterlassen, zwingend notwendige Reparaturen am Dach durchzuführen. Das Objekt sei mit diversen unterschiedlichen Ziegeln bedeckt gewesen.
Es sei über längere Zeit massiv Wasser durch das Dach eingedrungen, so dass sämtliche Balkenanlagen der Zwischendecke massiv durchnässt gewesen seien. Alleine die Sanierung des Daches hätte einen Kostenaufwand von € 100.000,00 erfordert. Von den Arbeiten am Fundament abgesehen seien keine Arbeiten an dem Anwesen durchgeführt worden. Der Kläger sei nur einmal kurz vor dem Brand vor Ort gewesen, als die Stadt wegen infolge der Verwilderung des Grundstücks zugewachsener Gehsteige eingeschritten sei. Das Objekt hätte wirtschaftlich niemals in einen vermietungsfähigen Zustand gebracht werden können. Selbst bei ordnungsgemäßer Sanierung, einem Null-Zinssatz und ohne weitere Betriebskosten wäre der Erstgewinn erst nach 15 Jahren eingetreten. Der Kläger habe falsche Angaben gegenüber den Sachverständigen gemacht. In (…) erziele man in vergleichbarer Lage bei optimaler Güte Mieten von maximal € 3,50/qm.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen (…). Weiter hat das Gericht, nachdem die Parteien insoweit übereinstimmend der Beweiserhebung im Wege des Freibeweises zugestimmt hatten, den Zeugen (…) (dem aufgrund einer Vorerkrankung die an sich geplante Vernehmung vor dem Landgericht Hannover nach § 128 a ZPO infolge der Covid-19-Pandemie zu dem geplanten Termin nicht zumutbar war) in einer Videokonferenz vernommen. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Niederschriften zu den öffentlichen Sitzungen am 05.07.2019 (Bl. 150 ff. d.A.) und vom 15.11.2019 (Bl. 199 ff. d.A.) sowie die Niederschrift zur nicht öffentlichen Sitzung am 15.05.2020 (Bl. 220 ff. d.A.).
Ergänzend wird auf das gesamte Sachvorbringen der Parteien, insbesondere auf den Inhalt der wechselseitig eingereichten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.
Die Klage ist zulässig, insbesondere besteht das erforderliche Feststellungsinteresse. Ein Rechtsverhältnis als tauglicher Gegenstand eines Feststellungsbegehrens steht zwischen den Parteien in Streit, als zwar unstreitig ein versichertes Ereignis eingetreten ist, jedoch die Beklagte ihre daraus resultierende Regulierungspflicht in Abrede stellt. Dem steht auch nicht der Vorrang der Leistungsklage entgegen, weil jedenfalls zurzeit eine Regulierung auf Basis einer Neuwertspitze nicht ausgeschlossen werden kann, der Kläger aber die diesbezüglichen Kosten mangels Durchführung der Maßnahmen noch nicht beziffern kann.
Die Klage ist auch nach Maßgabe des Hauptsachetenors begründet.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte aus dem unstreitig zwischen den Parteien im September 2017 bestehenden Versicherungsverhältnis über eine Gebäudeversicherung betreffend das Gebäude (…) ein Regulierungsanspruch zu.
Ein Versicherungsfall ist unstreitig eingetreten.
Denn es ist sowohl unstreitig, dass zwischen den Parteien Ende September 2017 ein Gebäudeversicherungsverhältnis bestand, das auch das Risiko „Brand“ mit umfasste, als auch, dass das versicherte Gebäude zu einem Zeitpunkt bestehenden Versicherungsschutzes abgebrannt ist. In Bezug auf den damit gegebenen Versicherungsfall kann sich die Beklagte auch nicht erfolgreich auf einen Ausschluss nach § 81 VVG wegen vorsätzlicher Herbeiführung des Versicherungsfalles berufen.
Die Beklagte ist hinsichtlich ihres Einwandes, dass der Kläger den Brand selber vorsätzlich herbeigeführt habe, beweisbelastet (vgl. OLG Köln, Urteil vom 15.05.2007, Az.: 9 U 117/06, Rn. 12, zitiert nach juris), ohne dass ihr Beweiserleichterung zugutekommen, sondern sie vielmehr den Vollbeweis führen muss (BGH, Urteil vom 17.05.1989, Az.: IVa ZR 130/88, Rn. 12, zitiert nach juris). Dieser Beweis kann auch – und vor allem - durch Indizien geführt werden (vgl. BGH, Urteil vom 14.04.1999, Az.: IV ZR 181/98, Rn. 9; OLG Thüringen, Urteil vom 10.03.2010, Az.: 4 U 574/06, Rn. 21, OLG Koblenz, Beschluss vom 24.11.2008, Az.: 10 U 263/08, Rn. 9, jeweils zitiert nach juris).
Dabei dürfen die Anforderungen an die richterliche Überzeugungsbildung nicht überspannt werden. Erforderlich, aber auch ausreichend ist - wie allgemein im Rahmen des § 286 Abs. 1 ZPO - ein für das praktische Leben brauchbarer Grad an Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. BGH, Urteil vom 14.04.1999, Az.: IV ZR 181/98, Rn. 10; OLG Köln, Urteil vom 26.08.2009, Az.: 9 U 208/07, Rn. 38, jeweils zitiert nach juris). Die vom Versicherer zu beweisenden Indizien müssen in ihrer Gesamtschau aber keine unumstößliche Gewissheit im Sinne einer mathematischen, jede Möglichkeit eines abweichenden Geschehensablaufs ausschließenden, von niemandem mehr anzweifelbare Gewissheit ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 22.11.2006, Az.: IV ZR 21/05, Rn. 12, m.w.N.; OLG Köln, a.a.O., jeweils zitiert nach juris). Nicht erforderlich ist, dass festgestellt wird, in welcher genauen Art und Weise der Versicherungsnehmer oder ein von ihm Beauftragter an der Brandentstehung mitgewirkt hat.
Von dem Vorliegen der von der Beklagten vorgetragenen vorsätzlichen Brandstiftung ist auszugehen. Der Kläger räumt selbst ein, dass im Ermittlungsverfahren die Vermutung geäußert wurde, es sei Brandbeschleuniger zum Einsatz gekommen.
Der Kläger stellt auch nicht ernsthaft in Abrede, dass der in der Brandnacht vor Ort tätige Ermittlungsbeamte PHK (…) im Gebäude deutlich den Geruch von Brandmittelbeschleuniger wahrgenommen hat und die Feuerwehrmitarbeiter (…) und (…) diese Wahrnehmung bestätigten und zudem zwei Brandausbruchstellen feststellten. Diese Vorgänge sind auch in dem Brandbericht des KHK (…) vom 19.12.2017 (Anlage B 3) dokumentiert. Zudem benennt der Kläger auch keine in Betracht kommende Alternativursache. Für ein Brandereignis infolge eines technischen Versagens liegen keine Anhaltspunkte vor, zumal das Gebäude zum maßgeblichen Zeitpunkt unstreitig unbewohnt war. Im Falle einer vorsätzlichen Brandstiftung weist die Beklagte zu Recht darauf hin, dass ein nachvollziehbares Motiv eines außenstehenden Dritten nicht erkennbar ist, was eine Indizwirkung entfalten kann (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.02.2008, Az.: 4 U 80/07, Rn. 41, zitiert nach juris). So bietet es ein erhebliches Indiz für eine Eigenbrandstiftung, wenn ein Vertuschungsbrand als Tatmotivation ausscheidet (vgl. OLG Düsseldorf, a.a.O., Rn. 42). Dass in ein unbewohntes Haus mit Diebstahlsabsicht eingebrochen wird und der Brand der Beseitigung von Spuren dient, liegt ebenso fern, wie aufgrund Ausmaß und Zeitpunkt eine Täterschaft von Kindern. Auch dass sich Personen in dem Gebäude aufgehalten haben, z.B. Obdachlose zwecks Übernachtung oder Jugendliche zum Feiern, und es zu einer versehentlichen Inbrandsetzung kam, liegt im Hinblick auf die in Anlage B 3 dokumentierten Erkenntnisse vor Ort eher fern. Ein sogenannter „Feuerteufel“ dürfte im Hinblick auf die Singularität des Ereignisses ebenfalls als Täter ausscheiden. Ein persönlicher Racheakt erscheint mit Blick darauf, dass der Kläger gar nicht vor Ort seinen Lebensschwerpunkt hat, auch eher unwahrscheinlich. Es bliebe damit lediglich eine reine Vandalismustat, die nicht völlig ausgeschlossen werden kann.
Weiter kann als Indiz zu berücksichtigen sein, wenn der/die Täter sehr zielgerichtet und planmäßig vorgegangen ist. Hier ist bei der Würdigung zu berücksichtigen, dass zum einen die Brandlegung sehr effektiv geschah, und es zum anderen auffällt, dass die nicht vom Versicherungsschutz umfasste Scheune, für deren Ersatz keine Zahlung stattfinden wird, verschont geblieben ist. Umgekehrt kann man in Bezug auf letzteren Umstand allerdings ebenso gut argumentieren, dass sich für einen Versicherungsbetrüger unabhängig von seinen weiteren Plänen – durch den Gebäudeversicherer finanzierter Wiederaufbau oder Einstreichen der Versicherungssumme und Weiterveräußerung des Anwesens – der Vorgang im Falle eines Abbrennens der baufälligen Scheune noch rentabler darstellen würde.
Sind die bisher aufgeführten Umstände generell als auf eine Eigenbrandstiftung hindeutende Gegebenheiten zu berücksichtigen, genügen diese Aspekte alleine nicht für eine richterliche Überzeugungsbildung vom Vorliegen einer vorsätzlichen Herbeiführung des Versicherungsfalles. Soweit die Beklagte aber als weitere Indizien den Zustand der Immobilie, die nicht mögliche und unterbliebene Sanierung und die wirtschaftliche Motivlage beim Kläger anführt, kann nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht festgestellt werden, dass diese Parameter gegeben sind.
Allgemein liegen über eine äußerst angespannte finanzielle Situation beim Kläger, die regelmäßig ein starkes Indiz für eine Eigenbrandstiftung durch den Versicherungsnehmer bieten kann (vgl. Kammergericht, a.a.O., Rn. 9; OLG Köln, Urteil vom 26.08.2009, Az.: 9 U 208/07, Rn. 46 ff. und Beschluss vom 07.05.2003, Az.: 9 W 33/02, Rn. 9, jeweils zitiert nach juris) keine belastbaren Erkenntnisse vor.
Soweit die Beklagte behauptet hat, das versicherte Gebäude sei vor dem Brandereignis, insbesondere infolge einer Durchfeuchtung aufgrund eines Schadens am Dach, in einem völlig maroden und nicht mehr sanierungsfähigen Zustand gewesen, steht dies nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht zur Überzeugung des Gerichts fest.
Der hierfür von der Beklagten benannte Zeuge (…) hat ausgesagt, das Haus sei ursprünglich bis in die 60er, beginnende 70er Jahre ein altes Bauernhaus mit einem Rundbogeneingang und Dielen mit Holzvertäfelungen gewesen. Der Neffe des ursprünglichen Eigentümers habe ab den 70er Jahren immer, wenn er mal Zeit gehabt habe, im Haus verschiedene Arbeiten mit diversen Leuten, die aus seiner Sicht nicht immer vom Fach gewesen seien, durchgeführt. Es seien verschiedene Fenster eingebaut worden, und es hätten ganz verschiedene Leute daran „rumgefummelt“. Der Voreigentümer habe immer Sachen angeschleppt, aber der habe vom Bau keine Ahnung gehabt. Es sei versucht worden, ein Vierfamilienhaus daraus zu machen.
Die Holztreppe sei rausgenommen worden, und es seien diverse Maurerarbeiten gemacht worden, um eigene Parzellen zu schaffen. Das habe aber alles keine Hand und Fuß gehabt. Es sei Schritt für Schritt umgebaut worden, und dann habe es unterschiedliche Mieter gegeben, die auch jeweils was gemacht haben, ohne dass hinter dem Ganzen ein richtiges Konzept gestanden habe. Er habe das Haus zwei bis drei Jahre vor dem Verkauf an den Kläger als Kaufinteressent angesehen. Bei der Besichtigung habe er den Eindruck gewonnen, man gehe durch Maulwurfgänge mit vereinzelten Höhlen und Abteilungen. Das habe keinen Stil gehabt und sei „vermurkst“ gewesen, so dass nach seiner Einschätzung jede Mark dafür zu viel gewesen sei, weswegen er es auch nicht haben wollte.
Das Wohnhaus sei noch gegangen, viel schlimmer sei es bei der Scheune, da breche das Dach bald ein. Das Haus habe intakt gewirkt, bis auf den Giebel, der eine kleine Welle gehabt habe, was aber bei Häusern in dieser Altersgruppe auch nicht unüblich sei. Beim Haus gebe es den Giebelbogen, der nach seiner Erinnerung in den 70ern nochmal gedeckt worden sei. Die Wände seien nicht sehr dick, aber zusammengebrochen wäre das Haus sicher nicht.
Soweit sich aus der polizeilichen Ermittlungsakte eine Äußerung des Zeugen zu Feuchtigkeit ergebe, müsse er sagen, Angaben zur Feuchtigkeit massiverer Art könne er nur zu den hinteren Gebäuden, also der Scheune und dem Pferdestall, machen. Dort sei das Dach aufgemacht und eine Loggia eingebaut worden und das Wasser nicht ordentlich abgeführt worden. Ein Vormieter habe ihm betreffend das Haus mal von Feuchtigkeitsschäden erzählt. Er vermute, dass deswegen der Kläger Umschachtungsarbeiten durchgeführt habe, damit die Feuchtigkeit nicht reinziehe. Dass das Haus aber aufgrund der Feuchtigkeit quasi nicht mehr nutzbar gewesen sei, habe er nicht erklärt und auch Kostenvoranschläge habe er nur mündlich für den Abriss eingeholt.
Der weiter hierzu von der Beklagten benannte Zeuge (…) hat angegeben, er habe Interesse an dem Kuhstall gehabt und ein Kumpel von ihm habe das Haus kaufen wollen. Sie seien dann beide durch das Haus gegangen und hätten alles besichtigt mit dem Ergebnis, dass das Haus so marode sei und man da so viel Geld reinstecken müsse, dass sich das nicht lohne. Es wäre einfach zu viel zu machen gewesen, und es sei da auch wahllos drin herumgebaut worden. Die untere Wohnung sei eigentlich in Ordnung gewesen, aber oben habe es keine Fußböden, kein Bad, keine Küche, kein „Garnichts“ gegeben. Das hätte erst einmal von Grund auf grundsaniert werden müssen. Es sei Feuchtigkeit in dem Haus gewesen, die von unten hochgezogen und in den Wänden hochgestiegen sei, weswegen der Kläger das Ganze rundum geschachtet habe. Seine Einschätzung sei schon gewesen, dass es wahrscheinlich eigentlich abgerissen gehöre.
Fasst man diese Aussagen zusammen, so war das Gebäude zwar in keinem guten baulichen Zustand gewesen, jedoch hat dies nicht so weit gereicht, dass eine Sanierung per se als vollkommen ausgeschlossen anzusehen ist. So war das Gebäude zwar nach der Einschätzung beider Zeugen nicht erhaltenswürdig. Jedoch machte der insoweit als gelernter Bauingenieur durchaus als sachverständig anzusehende Zeuge (…) dies weniger an der Bausubstanz fest, als an der optischen Gestaltung im Inneren. Weder bescheinigte der Zeuge (…) eine Baufälligkeit, noch bestätigte er eine vollkommene Durchfeuchtung. Diesbezüglich gab er an, dass sich seine früheren Erklärungen hierzu auf die Scheune bezogen hätten. Auch der Zeuge (…) bekundete letztlich nur, dass die Sanierung aus seiner Sicht zu aufwändig gewesen wäre. Dass eine Sanierung aber gar nicht erfolgversprechend gewesen wäre, ergab sich aus der Aussage des Zeugen (…), der allerdings nur eine Einschätzung aus Laiensicht vornehmen konnte, nicht.
Vermögen insoweit die Aussagen der von der Beklagten benannten Zeugen die richterliche Überzeugung von einer Unmöglichkeit der Sanierung nicht zu begründen, so ist auch zu sehen, dass die anderen vernommenen Zeugen den Zustand des Gebäudes als nicht gut, aber auch nicht als katastrophal beschrieben haben.
Der Zeuge (…) gab an, das Objekt sei in Bezug auf die vier Wohnungen unten noch bewohnbar gewesen, und nur die beiden Dachgeschosswohnungen seien eher im Rohbauzustand gewesen. Bei den anderen Wohnungen habe es Toiletten und Küchen gegeben. Es habe Feuchtigkeit im Erdgeschoss in einer Ecke gegeben, weil an der Stelle, an der die Regenrinne herunterging, keine Abdichtung gewesen sei und das Wasser nicht in den Kanal, sondern in die Wand geflossen sei. Der Eigentümer habe da vieles gemacht, Stück für Stück und Jahr für Jahr. Er habe da ein bisschen und da ein bisschen gemacht. Das hätte man letztlich alles anders machen müssen. Er habe nicht alles in einem Zeitraum erneuert, sondern immer mal wieder etwas angefangen und dann aufgehört. Es seien unterschiedliche Laminate verlegt gewesen oder in Räumen nur Teile der Wände gefliest gewesen. Das sei alles nicht ordnungsgemäß gewesen. Man habe den Eindruck gehabt, der Voreigentümer habe immer irgendeine Sache angefangen und dann wieder aufgehört.
Letztere Ausführungen des Zeugen (…) fügen sich nahtlos in das Bild ein, das sich aus der Aussage des Zeugen (…) ergab. Die Einschätzung, dass die unteren Räume in Ordnung waren und nur die oberen Räume erheblicher Sanierung bedurften, korrespondiert wiederum mit der Beschreibung des Zeugen (…). Die Zeugen (…) und (…) haben diese Beschreibungen erst vorgenommen, nachdem der Zeuge (…) seine Aussage bereits getätigt hatte, so dass es auszuschließen ist, der Zeuge (…) habe seine Aussage an die der von der Beklagten benannten Zeugen angepasst. Die Angaben des Zeugen (…) stehen auch in Einklang mit den Angaben, die andere vom Kläger benannten Zeugen zum Zustand des Hauses gemacht haben.
So gab der Zeugen (…) an, es habe an dem Dach zwei undichte Stellen gegeben, ansonsten sei das Objekt im Großen und Ganzen ok gewesen. Der Grundzustand des Hauses sei gut gewesen. Es hätten ca. 20 % der Fenster und drei Türen ausgetauscht werden müssen, wobei sich erst nach den ersten groben Arbeiten und einer Reinigung herausgestellt habe, dass die Fenster teilweise noch in Ordnung und teilweise sogar neu gewesen seien. In einzelnen Räumen habe es Feuchtigkeit gegeben. Der Großteil der Bäder sei schon saniert gewesen. Der Zeuge (…) schilderte das Haus als normales Haus, das halt älter gewesen sei. Der Zeuge (…) beschrieb den Zustand des Hauses als gut. Die Bäder hätten gut ausgesehen. Es habe im Dachgeschoss und ersten Obergeschoss verputzt und tapeziert werden müssen.
Der Zeuge (…) gab an, im Bereich Heizung und Sanitär sei ein normaler Zustand gegeben gewesen. Die Leitungen seien neu gewesen, und im Sanitärbereich sei auch nichts auszutauschen gewesen. Die Heizung unten sei ok gewesen, im Dachgeschoss seien einige Heizungen auszubauen gewesen.
Der Zeuge (…) beschrieb das Objekt als alt, wobei er schon schlimmere Objekte gesehen habe. Es sei kompliziert gewesen, aber es sei zu retten gewesen. Letztlich fasste der Zeuge (…) mit dieser zuletzt zitierten Einschätzung ziemlich treffend das Bild zusammen, das bei dem Gericht in der Gesamtschau aller von allen Zeugen getätigten Beschreibungen entstanden ist.
Als Beweisergebnis ist damit festzustellen, dass bei dem Objekt sicherlich ein ganz erheblicher Sanierungsrückstand bestanden hat, indes das Haus nicht so marode und baufällig war, dass eine Sanierung unmöglich war. In Bezug auf die Rentabilität einer Sanierung, die die beiden ihre Wahrnehmungen als potentielle Kaufinteressenten tätigenden Zeugen (…) und (…) jedenfalls für sich bei ihrer Kaufentscheidung (bzw. im Fall des Zeugen (…) bei der Entscheidung seines Bekannten) verneint haben, ist zu berücksichtigen, dass wenn – wie vom Kläger behauptet – ein großer Teil der Arbeiten in Eigenregie unter familiärer und nicht abgerechneter Tätigkeit erbracht werden kann, der finanzielle Aufwand der Sanierung sich relativiert.
In Bezug auf den zuletzt genannten Aspekt der Tätigkeit in Eigenregie ist festzustellen, dass soweit die Beklagte behauptet, der Kläger habe nach dem Erwerb mit Ausnahme einer Ausschachtungsarbeit keinerlei Sanierungsarbeiten an dem Haus vorgenommen bzw. vornehmen lassen, es nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts feststeht, dass an dem Gebäude Sanierungsarbeiten größeren Umfangs durchgeführt wurden.
Der Zeuge (…) sagte aus, er habe in dem Objekt von April bis Juni gearbeitet. Er sei in der Zeit wochenweise bei der Familie (…) untergekommen, aber von einigen Samstagen abgesehen, sei er am Wochenende wieder zu Hause gewesen. Nach der Erstbesichtigung habe er einen Plan betreffend die durchzuführenden Arbeiten gemacht und eine Zeiteinteilung vorgenommen. Da die Familie des Klägers fleißig geholfen habe, hätten sie diesen Zeitplan auch mehr oder weniger einhalten können. Zu allererst habe er das Dach abgedichtet. Um die Feuchtigkeit aus dem Haus raus zu bekommen, habe dafür gesorgt werden müssen, dass das Wasser nicht weiterhin läuft. Parallel dazu habe die Familie (…) und (…) mit den Erdarbeiten begonnen, wobei er ihnen erklärt habe, was sie im Einzelnen zu machen haben. Es seien ein kaputtes Dachfenster abgedichtet, Ziegel gerichtet und eine Dämmung eingebaut worden. Parallel dazu seien Entfeuchtungsgeräte über einen Zeitraum von zwei Wochen zum Einsatz gekommen, wobei es sich um ein eigenes Gerät des Zeugen und zwei angemietete Entfeuchtungsgeräte gehandelt habe. In dieser Zeit seien auch die Tapeten entfernt worden. Die Fallrohre seien verrottet gewesen, weswegen er die Anschlüsse unten und oben am Dach neu gemacht habe. Es seien auch Wände eingerissen worden, wobei er hieran nicht beteiligt gewesen sei.
Der Zeuge (…) machte von seiner Persönlichkeit und seinem Aussageverhalten her einen durchaus glaubwürdigen Eindruck. Signifikante Brüche im Aussageinhalt oder dem Aussageverhalten waren nicht zu verzeichnen. Seine Angaben waren plausibel, präzise und bezogen auf Tatsachen, die Gegenstand eigener Wahrnehmung waren. Die Aussage war weder in sich widersprüchlich noch taten sich Widersprüche im Abgleich mit den Aussagen der anderen Zeugen auf. Insbesondere die Aufteilung, dass die Verwandten des Klägers primär mit den gröberen Tätigkeiten befasst waren, während der Zeuge (…) als einziger Mann vom Fach in Bezug auf die Arbeit der Verwandten nur anleitend agierte und ansonsten seiner Arbeit im Wesentlichen alleine nachging, zog sich wie ein roter Faden durch das Gesamtbild der Aussagen. Auch Widersprüche zu unstreitigen oder objektivierbaren Umständen und Akteninhalten erschließen sich nicht. Quellen für Wahrnehmungs- oder Wiedergabefehler tun sich ebenso wenig auf, wie Anhaltspunkte für ein wie auch immer geartetes Eigeninteresse des Zeugen am Prozessausgang. Der Zeuge (…) ist zwar nach eigenen Angaben schon längere Zeit mit dem Kläger befreundet und offenbar auch so vertraut, dass er bei dessen Verwandten logiert. Dies genügt aber nicht für die Annahme eines die Überzeugungskraft seiner Aussage relativierenden Näheverhältnisses zum Kläger.
Der Zeuge (…) sagte aus, seine Familie habe schon diverse Immobilien erworben und umgebaut. Es habe schon viele Baustellen gegeben, und es sei üblich, dass hier jeder mithelfe. Das konkrete Objekt habe an sich er ausgesucht, aber da er es nicht habe finanzieren können, habe der Kläger es erworben. Wenn einer aus der Familie ein Objekt erwerbe, gehöre es nach ihrer Wahrnehmung immer der ganzen Familie. Er habe bei dem Objekt als Aufgabe in erster Linie die Kontrolle über die ganze Bauphase gehabt. Sein Schwiegervater, sein Schwager und seine Brüder hätten Eigenleistungen erbracht. Dies habe die Entsorgung, Entrümpelung und Entkernung, d. h. das Entfernen von Tapeten und von nicht tragenden Wänden, das Entfernen von Bäumen und Büschen in der Außenanlage und die Grabung am Fundament außen für die Abdichtung umfasst. Der Zeuge (…) sei parallel dazu im Haus tätig gewesen und habe die ganzen Anweisungen gegeben. Er selbst habe bei der Entrümpelung durch Anweisungen geholfen und sei bei der Entsorgung, der Entkernung, den Arbeiten an der Außenanlage und den Grabungen der Hauptaktive gewesen.
Die Instandsetzungsarbeiten habe im Schwerpunkt der Zeuge (…) gemacht. Beim Tapezieren und Malen seien neben ihm sein Schwager (…) und der Maler (…) tätig gewesen. Die Entrümpelung habe im April und Mai 2016 sattgefunden. Das Entrümpelte sei in 20 bis 25 Fahrten mit einem 7,5-Tonnen-Transporter auf die Deponie gebracht worden. Für den Bauschutt habe man drei oder vier Container bestellt. Im Erdgeschoss sei hohes Grundwasser gewesen. Es habe vor allem im unteren Bereich der Wände Nässe gegeben. Der Zeuge (…) habe Trocknungsgeräte aufgestellt, und sie hätten rundherum gegraben, um die Isolierung vorzunehmen.
Er selbst habe mit seinen Brüdern zusammen an einem Wochenende Laminat verlegt. Der Bruder eines Freundes des Klägers habe ein Unternehmen im Bereich Sanitär und Heizung, das Undichtigkeiten beseitigt habe. Ein Bekannter seines Schwiegervaters sei Elektroinstallateur und habe das mit der Kabelverlegung und den Anschlüssen als Freundschaftsdienst gemacht. Sie hätten gedacht, man mache das jetzt einmal richtig und komplett und habe dann 30 Jahre Ruhe.
Auch der Zeuge (…) hinterließ von seinem gesamten Auftreten her einen glaubwürdigen Eindruck. Seine Angaben waren nachvollziehbar, präzise und detailreich. Seine Aussage war weder in sich widersprüchlich, noch waren Widersprüche erkennbar in Bezug auf andere Aussageinhalte oder objektiv feststehende Gegebenheiten. Auf Rückfragen konnte der Zeuge flexibel reagieren, ohne dass es zu Relativierungen oder Abweichungen zu vorherigen Angaben kam. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte für das Bestehen von Quellen für Wahrnehmungs- oder Wiedergabefehler. Das Gericht übersieht nicht, dass der Zeuge als Bruder des Klägers in dessen Lager steht und da er sich selbst offenbar als der „emotionale Eigentümer“ ansieht – diese Formulierung wird in dem Fragebogen (Anlage B 6) verwendet und der Zeuge hat auch bestätigt, dass eigentlich er das Objekt ausgesucht habe, und der Kläger es nur erworben habe, weil er, anders als der Zeuge, über finanzielle Mittel verfügt habe – sein Eigeninteresse am Prozessausgang gegeben ist. Dies alleine vermag jedoch die Annahme einer fehlenden Überzeugungskraft des Beweismittels nicht zu tragen, wenn es ansonsten – wie hier gegeben – an greifbaren Anhaltspunkten für Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen oder der Glaubhaftigkeit seiner Angaben fehlt.
Die damit überzeugenden Aussagen der Zeugen (…) und (…) finden eine weitere Stütze in zahlreichen Details, die die weiteren vernommenen Zeugen geschildert haben.
So hat der Zeuge (…) die sich über zwei bis drei Monate hinziehende Entrümpelung, die auch Bäume im Garten umfasst habe, geschildert und sie als sehr umfangreich dargestellt. Weiter bestätigte er, dass er beim Abreißen der Tapeten und beim Tapezieren geholfen habe, stellte aber klar, dass sein Tätigkeitsschwerpunkt bei den Entrümplungsarbeiten gelegen habe. Der Zeuge bestätigte weiter, dass alle gewusst hätten, dass der Kläger das Objekt sanieren und dann entweder ein Asylantenheim einrichten oder die Wohnungen vermieten wollte. Auch die von dem Zeugen (…) dargestellte wochenweise Tätigkeit beschrieb der Zeuge. Der Zeuge (…) gab an, ab und zu tageweise dabei geholfen zu haben, das Haus auszuräumen. Es sei in immer unterschiedlicher Besetzung gearbeitet worden. Der (…) sei auch da gewesen, habe aber nichts mit ihnen gemacht, sondern seine eigene Arbeit gemacht. Diese Einteilung deckt sich mit den anderen Aussagen. Auch das Entsorgen mittels des Transporter zur Deponie und der von den Wänden abgerissenen Fliesen und des Laminats über Container deckt sich ebenso mit den Angaben des Zeugen (…), wie die Schilderung, dass auch im Garten aufgeräumt worden sei.
Der Zeuge (…) bestätigte, dass in der Wohnung viele Sachen drin waren, die rausgebracht worden seien und auch im Garten Bäume beschnitten wurden. Weiter bestätigte der Zeuge, dass die Grabungsarbeiten wegen eines Wassereintritts am Kanal waren. Da es mit dem Zeugen gewisse Verständigungsprobleme gab – die Differenzierung zwischen den Begriffen Wohnung und Haus stellte sich als problematisch heraus – berücksichtigt das Gericht seine Bestätigungen, dass auch Trocknungsgeräte aufgestellt waren, nicht, weil hier das Gericht nicht hinreichend sicher feststellen kann, dass der Zeuge eine authentische eigene Erinnerung schilderte. Der Zeuge (…) bestätigte die von ihm unterstützten Malerarbeiten sowohl dem Zeitpunkt als auch der persönlichen Besetzung nach. Das einzige Detail, das nicht mit den übrigen Aussagen korrespondiert, ist der von dem Zeugen beschriebene Umstand, dass in den oberen Räumen ein oder zwei Räume wegen Feuchte nicht tapeziert werden konnten. Der Zeuge (…) bestätigte Verputz- und Tapezierarbeiten im oberen Bereich des Hauses. Der Zeuge (…) bestätigte die Entrümpelung und das Abfahren mit dem Transporter, die er mit 10 bis 20 Fahrten veranschlagt. Weiter bestätigte er, dass Mauern eingeschlagen und Fliesen weggemacht wurden und der Bauschutt zu einem Container gebracht wurde. Zudem schilderte er, dass auch Gartenarbeiten gemacht wurden, wobei Büsche und Unkraut in Ordnung gemacht und weggebracht worden seien. Zudem schilderte er, dass (…) anwesend war und ihnen mit Handwerkerei viel geholfen habe und sie Tapeten abgemacht und wegen feuchter Wände Trocknungsanlagen aufgestellt waren. Letztlich beschrieb er auch noch, dass er später noch Laminat verlegt habe. Der Zeuge (…) bestätigte, dass die Familie schon lange im Bereich mit Immobilien tätig sei und sich immer untereinander helfe. Er schilderte zudem Abbrucharbeiten mit dem Ziel einer Grundrissveränderung im Sommer 2016 (wobei er nur beratend tätig gewesen sei), ein Verputzen und Verspachteln kaputter Wände im Herbst 2016 und eine Laminatverlegung im Frühjahr 2017. Die Schilderung des Zeugen (…) deckt sich mit der Darstellung des Zeugen (…), dass im Bereich Heizung und Sanitär kein großer Arbeitsanfall gegeben war.
In der Gesamtschau all dieser Aussagen entstand ein insgesamt schlüssiges und lebendiges Bild einer umfangreichen Sanierungstätigkeit. Obschon eine Vielzahl von Zeugen vernommen wurde, entstanden keine größeren Unstimmigkeiten zwischen den Aussageinhalten. Die von der Beklagten gegenbeweislich benannten Zeugen haben keine Aussagen getätigt, die den zwingenden Rückschluss auf die Unrichtigkeit dieser Aussageinhalte erlauben.
So hat der Zeuge (…) angegeben, der Kläger habe mit Verwandten zusammen das Haus umschachtet an drei Seiten und eine Schalung angebracht, die beim Betonieren rausgebrochen sei, so dass sie um 23.00 Uhr noch geschüttet hätten. Ihm als gelernter Bauingenieur sei das nicht fachgerecht vorgekommen. Letztlich hätten sie dann Beton reingemacht und das Ganze schwarz angemalt. Einmal habe in der Einfahrt ein großer Holzhaufen gelegen. Das seien die Aktivitäten am Haus gewesen, die er gesehen habe.
Er habe keine Fahrzeuge von Klempnern, Malern oder Bodenlegern gesehen, was ja eigentlich zu erwarten gewesen wäre. Er habe nur einen Mann, vermutlich den Schwiegervater, ein paar Mal gesehen, den er wie einen Hausmeister wahrgenommen habe. Der Kläger habe einen weißen Lieferwagen, den er zwei oder drei Mal gesehen habe, wobei es sein könne, dass wenn der Lieferwagen in der Einfahrt stehe, er ihn auch einmal nicht gesehen habe. Er habe auch dem Herrn von der Versicherung nur erklärt, dass er das Rumbuddeln beobachtet habe und keine Firmenwagen gesehen habe. Von der Westseite aus könne man auf das Haus schauen. Da seien auch Fenster, aber die seien jetzt nicht so riesig, dass man da Details erkennen könnte. Er arbeite ja auch jeden Tag in seiner Werkstatt und auf dem Friedhof und achte nicht unbedingt darauf, ob da Laminat verlegt werde oder Wände angemalt werden im Nachbarhaus. An sich denke er aber, dass er etwas hätte sehen müssen, wenn da gearbeitet worden wäre.
Der Zeuge (…) hinterließ von seinem ganzen Auftreten her einen rundum glaubwürdigen Eindruck. Seine Aussage war plausibel, präzise, detailreich und widerspruchsfrei. Der Zeuge war auch differenziert, was sich daran zeigt, dass er selbst das Bestehen von Quellen für Wahrnehmungsfehler einräumt, indem er ausführte, nicht ständig vor Ort zu sein, nur bedingte Möglichkeiten zu Einsicht betreffend das Innere des Nachbarhauses zu haben und auch nicht durchgehend mit diesbezüglichen Beobachtungen beschäftigt zu sein. Quellen für Wiedergabefehler bestehen nicht, insbesondere handelt es sich um einen völlig neutralen Zeugen ohne jedes Eigeninteresse am Ausgang des Rechtsstreits.
Der Zeuge (…) hat ausgesagt, der Kläger habe erst mit mehreren Leuten das Haus leergeräumt und aufgeräumt. Der Kläger sei auch da gewesen und habe Arbeiten gemacht. Er habe den Kläger schätzungsweise zehn- bis zwölfmal gesehen. Der Kläger habe Unkraut gejätet und mit einem Kumpel um das Haus herum ausgeschachtet, Drainagen gelegt und es mit Beton zugemacht. An Firmen habe er zwei vor Ort gesehen, einmal ein Transportunternehmen und einmal die Firma Weser Beton, letzteres im Zusammenhang mit der Ausschachtung. Es könne aufgrund seiner Arbeitszeiten in der Backstube sein, dass er nur ab und zu mal was sehe. Er arbeite den ganzen Tag und sehe auch nicht alles, und die Fenster seien bei ihm so gestaltet, dass man zu dem Nachbarn nur schauen könne, wenn das Fenster offenstehe, beispielsweise im Sommer.
Der Zeuge machte von seiner Persönlichkeit und seinem Aussageverhalten her einen glaubwürdigen Eindruck. Seine Aussage war nachvollziehbar, präzise, detailliert und frei von inneren oder äußeren Widersprüchen. Die Differenziertheit des Zeugen wird dadurch belegt, dass auch dieser Zeuge von sich aus Quellen für Wahrnehmungsfehler darstellt, indem er angab, große Teile der maßgeblichen Zeiträume entweder zu schlafen oder an einem Ort zu arbeiten, von dem man nur unter bestimmten Voraussetzungen überhaupt Einsichtmöglichkeiten zum Nachbaranwesen hat.
Quellen für Wiedergabefehler tun sich nicht auf. Der Zeuge ist auch Außenstehender und es besteht keinerlei Anhalt für ein wie auch immer geartetes Eigeninteresse am Prozessausgang.
Letztlich lassen sich die grundsätzlich zur Überzeugungsbildung geeigneten Aussagen der beiden von der Beklagten benannten Zeugen so zusammenfassen, dass beide übereinstimmend bekundeten, nur wenig Vorgänge beobachtet zu haben, die auf eine Sanierungstätigkeit rückfolgern ließen. Übereinstimmend gaben die Zeugen an, keine Hinweise auf die Tätigkeit von Bau- oder Installationsunternehmen gesehen zu haben, was aber in Einklang zu bringen ist mit der Schilderung der von Klägerseite benannten Zeugen, wonach überwiegend die Familie in Eigenregie tätig war und der einzige gewerbliche Helfer, der Zeuge (…), nicht mit einem Firmenfahrzeug unterwegs war, sondern privat bei Verwandten des Klägers nächtigte und nicht offensichtlich von der Optik her als Handwerker erkennbar war. Alleine aus dem jeweils glaubwürdig beschriebenen Umstand der Nichtbeobachtung kann nicht auf eine Unrichtigkeit der Aussagen der von dem Kläger benannten Zeugen gefolgert werden. Hierbei kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass beide Zeugen selbst das Bestehen von Wahrnehmungsfehlerquellen einräumten. Der Zeuge (…) schilderte eingehend seinen Tagesablauf, wonach nur eine geringe Schnittmenge zwischen potentiellen Beobachtungszeiten und Tätigkeitszeiten auf dem Anwesen des Klägers besteht und noch dazu aufgrund der örtlichen Gegebenheiten das Anwesen auch nicht uneingeschränkt eingesehen werden kann. Bei dem Zeugen (…) sind die Gegebenheiten ähnlich, wobei dieser Zeuge immerhin die Einschätzung vornahm, dass ihm im Falle ständiger Tätigkeit auf dem Anwesen des Klägers eigentlich etwas aufgefallen sein müsste. Alleine diese Einschätzung ist aber nicht ausreichend, um die Tätigkeiten auszuschließen.
Dabei ist auch zu sehen, dass von den zeitlichen und örtlichen Gegebenheiten abgesehen noch die Komponente der subjektiven Wahrnehmungsbereitschaft hinzukommt. Der Zeuge (…) hinterließ von seiner ganzen Art her einen bescheidenen und zurückhaltenden Eindruck und weckte nicht die Annahme, dass er ständig neugierig das Nachbaranwesen beobachtet. Der Zeuge (…) hatte ein insgesamt deutlich selbstbewussteres Auftreten, wirkte jetzt aber auch nicht wie jemand, der ständig nur mit Beobachtungen der Nachbarschaft beschäftigt ist. Die Tätigkeit im Zuge der Ausschachtung erweckte offenbar das Interesse des Zeugen (…), zumal er hier auch für sich eigene Ideen zur Optimierung entwickelte. Diese Arbeiten fanden jedoch auch außerhalb des Hauses statt. Dafür, dass der Zeuge (…) auch in fremde Fenster schaut, um zu sehen, was innen vor sich geht, besteht auf der Grundlage des persönlichen Eindrucks und seiner Angaben kein Anhalt. Insoweit kann letztlich nur festgestellt werden, dass die beiden Zeugen keine umfassenden Tätigkeiten beobachtet haben, hieraus aber nicht zwingend auf das Fehlen der Tätigkeiten zur Sanierung gefolgert werden kann.
Steht damit hinreichend zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Kläger Sanierungsarbeiten in dem Haus durchgeführt hat, ist dies ein Umstand, der als Indiz ganz wesentlich gegen eine Eigenbrandstiftung spricht. Es ist schwer begründbar, wieso der Kläger ein Haus, das er abzubrennen beabsichtigt, vor diesem Vorgang in größerem Umfang sanieren sollte. Die Schilderungen der vom Kläger benannten Zeugen ergaben auch das Bild von Sanierungsmaßnahmen in einem Ausmaß, das gegen die Annahme spricht, hier seien nur der äußeren Form nach Scheintätigkeiten entfaltet worden, alleine mit dem Ziel, die von Anfang an bestehende Absicht des Versicherungsbetruges zu kaschieren. Das Gericht übersieht nicht, dass auch ein Szenario denkbar ist, wonach ein Versicherungsnehmer zunächst in bester Absicht die Sanierungsmaßnahmen in Angriff nimmt, um dann im Laufe der Maßnahmen zu merken, dass ihm das Projekt über den Kopf wächst, worauf er seine Pläne ändert. Allerdings spricht gegen diese Annahme, dass der finanzielle Aufwand im Hinblick auf die Eigeninitiative der Verwandtschaft überschaubar war, so dass ein solcher Vorgang sich zumindest nicht aufdrängt.
Kann damit in Bezug auf den Versicherungsfall eine Eigenbrandstiftung nicht als hinreichend wahrscheinlich festgestellt werden, greift im Ergebnis auch das von der Beklagten geltend gemachte Recht auf einen Leistungsausschluss nicht durch. Denn auch eine greifbare Falschangabe kann nicht hinreichend sicher festgestellt werden.
Das Gericht übersieht dabei nicht, dass der Kläger bereits bei der Antragstellung betreffend den Abschluss des Versicherungsvertrages die Frage nach baulichen Mängeln durch Ankreuzen verneint hat. Diese Angabe wird aber dadurch relativiert, dass der Kläger zugleich die Angabe machte, das Gebäude werde aktuell kernsaniert. Ein Gebäude, das zugleich kernsaniert wird und ohne bauliche Mängel ist, kann es denknotwendig nicht geben. Insoweit ist das besagte Kreuz sicher an der falschen Stelle gesetzt worden, durch den gleichzeitigen Hinweis auf die stattfindende Kernsanierung ist aber erkennbar, dass diese Angabe nicht in Täuschungsabsicht erfolgt sein kann. Dass die Angabe der aktuell erfolgenden Kernsanierung ihrerseits unzutreffend ist, kann auf der Grundlage des bereits oben referierten Beweisergebnisses gerade nicht festgestellt werden.
Soweit der Kläger unter Frage 3 des Fragebogens vom 02.11.2017 (Anlage B 6) angab, er habe mit Mieteinnahmen von € 2.500,00 netto kalt gerechnet, kann die Unrichtigkeit dieser Angabe nicht festgestellt werden. Gegen die Annahme der Beklagten, es sei bei einer Fläche von 460 qm und einem erzielbaren Mietzins von maximal € 3,50/qm allenfalls die Erzielung einer monatlichen Miete von € 1.610,00 realistisch, spricht der Inhalt des von dem Kläger als Anlage K 9 vorgelegten Mietspiegels (…). Ausgehend von Wohnungsgrößen bis 60 qm, die in den von dem Kläger vorgelegten Vormietverträgen ausgewiesen sind, ergäbe sich bezogen auf den Zeitpunkt der Erklärung ein mit dem Mietspiegel konformer erzielbarer Mietzins von insgesamt € 2.461,00, mithin ziemlich exakt die von dem Kläger angegebene Größenordnung.
Doch selbst wenn man das von der Beklagten unterbreitete Zahlenmaterial zugrunde legt und unterstellt, der Kläger liege mit seiner Angabe deutlich über dem Mietpreisniveau, wäre zu beachten, dass der Kläger nicht angegeben hat, die besagten Mieteinnahmen tatsächlich aktuell erzielt zu haben, sondern dass es sich bei dem genannten Betrag um eine kalkulatorische Größe handelt. Es kann weder ausgeschlossen werden, dass dem Kläger ein Anlage K 9 entsprechendes Datenmaterial bei seiner Kalkulation vorlag, noch, dass der Kläger bei seiner Vorberechnung zu optimistisch war bzw. – sofern die Einschätzung des Grundstücksveräußerers, es handele sich bei dem Kläger um einen „Immobilienhai“ zutreffend wäre – die rechtlichen Vorgaben bei seiner Kalkulation nicht beachtete. In jedem der genannten Fälle kann jedenfalls nicht festgestellt werden, dass die Angabe, der Kläger habe mit derartigen Mieteinnahmen gerechnet, unzutreffend war.
Wenn der Kläger in diesem Zusammenhang weiter unter Frage 15 angab, es habe bereits Mietinteressenten gegeben und sein Bruder habe auch schon einige Vorverträge erstellt, kann das Gericht die Unrichtigkeit dieser Angabe nicht feststellen. Der Kläger hat zwei Vorverträge als Anlage K 11 vorgelegt, die sogar bereits unterzeichnet waren, und die diesbezüglichen Unterzeichner, die Zeugen (…) und (…) haben jeweils die Authentizität ihrer Unterschriften bestätigt. Der Zeuge (…) bestätigte sein Mietinteresse zum Jahresende und schilderte die Unterschrift unter dem Mietvertrag vom 03.07.2017 (Anlage K 11). Dem Gericht ist dabei nicht entgangen, dass sich der Zeuge in Bezug auf die Frage, wie er von der Möglichkeit zur Anmietung erfahren hat, in Widersprüche verwickelte. Andererseits beschrieb der Zeuge, dass er bereits beim Amt vorstellig geworden sei wegen einer finanziellen Unterstützung im Hinblick auf sein geringes Gehalt. Es ist eher unüblich, dass ein nicht die Wahrheit bekundender Zeuge Teile seiner Aussage einer objektivierbaren Überprüfbarkeit zuführt. Der Zeuge (…) hingegen schilderte sein Anmietungsinteresse zum Jahresende und die Unterzeichnung des Mietvertrages in Anlage K 11 in einer Weise, die keine Zweifel an der Richtigkeit seiner Sachdarstellung aufkommen ließ. Die Angabe zu der Frage 15 des Fragebogens, wonach der Bruder bereits Vorverträge erstellt habe, ist dem Kläger auf dieser Grundlage jedenfalls nicht zu widerlegen.
Soweit der Kläger unter Ziffer 4 des Fragebogens angab, er habe beim Erwerb (…) an Kaufpreis und (…) insgesamt gezahlt, ist diese Angabe zutreffend. Der angegebene Kaufpreis ist unstreitig, und schlägt man die üblichen 12,5 % der Erwerbsnebenkosten auf, gelangt man zu Anschaffungskosten von (…). Betreffend die weitere Angabe der Kosten der Modernisierung kann auf der Grundlage des Beweisergebnisses nicht festgestellt werden, dass diese grob falsch gewesen ist. Der Kläger hat eine Rechnung des Zeugen (…) vorgelegt über einen Betrag von (…), und der Zeuge (…) hat in seiner Vernehmung auch bestätigt, diesen Betrag teils als Vergütung, teils als Vorschuss für Materialanschaffungen, erhalten zu haben.
Der Zeuge (…) gab an, sie hätten eine Pauschalvereinbarung getroffen und daneben noch die Materialien abgerechnet. Er habe für das Material das Geld in bar bekommen und das Material dann bei einem Freund zum Einkaufspreis besorgt. Was er gegenüber dem Kläger abgerechnet habe, sei ein Freundschaftspreis gewesen. Im Hinblick auf die Pauschalabrede und den Umstand, dass er ohnehin alleine tätig gewesen sei, habe er keine Stundenzettel erstellt. Die Rechnung vom 18.09.2016 umfasse alle Kosten, d. h. Material und Lohn. Bei dem ersten Abschnitt seien Materialkosten von etwa (…) angefallen. Bei den weiteren Abschnitten seien die Beträge niedriger, aber auch im (…) gewesen. Weiter hat die Beklagte selbst vorgetragen, dass es daneben noch Belege über (…) gebe. Weiter hat der Zeuge (…) angegeben, zweimal Fahrzeuge von Unternehmen gesehen zu haben, die beide in den bisher aufgeführten Kostenpositionen nicht enthalten sind. Beachtet man dann noch die von den Zeugen beschriebenen Kosten der Entsorgungen betreffend die vorgenommene Entrümpelung, gelangt man durchaus in einen Kostenbereich von etwa (…), der in der Größenordnung der Angabe des Klägers angesiedelt ist. Der finanzielle Anteil der Eigenleistung ist letztlich schwer bezifferbar, nimmt man aber das Bild, dass sich aus den Zeugenangaben ergab, ist eine Veranschlagung der Hälfte der Gesamtaufwendungen auf die Eigenleistung sicher nicht unrealistisch.
Soweit dem Kläger weiter vorgeworfen wird, den desolaten Zustand des Gebäudes im Regulierungsstadium verschwiegen zu haben und umgekehrt Angaben zu Sanierungsmaßnahmen gemacht zu haben, die in Wirklichkeit gar nicht stattgefunden haben, greift dies nach dem Beweisergebnis nicht durch. So stellte sich der Zustand des Gebäudes zwar, wie bereits oben ausgeführt, so dar, dass ein ganz erheblicher Sanierungsrückstand gegeben war. Jedoch kann nicht festgestellt werden, dass das Gebäude derart marode und baufällig war, dass eine Sanierbarkeit per se ausgeschlossen werden konnte. Weiter haben die bereits oben gewürdigten Zeugenaussagen belegt, dass auch Sanierungsarbeiten in erheblichem Umfang stattgefunden haben.
Der Tenor war in der Form wie geschehen zu fassen. Der Kläger hat zwar ausdrücklich nur die Feststellung der Regulierungspflicht in der konkreten Form des Ersatzes der Wiederherstellungskosten beantragt. Dieses Begehr konnte aber nicht in dieser Form austenoriert werden, umfasst jedoch als Weniger die Feststellung der allgemeinen Regulierungspflicht. Zurzeit ist es noch möglich, dass bis zum Stichtag 29.09.2020 die Voraussetzungen, unter denen die Beklagte eine Erstattung der Wiederaufbaukosten (sog. Neuwertspitze) schuldet, eintreten werden. Ob dies aber am besagten Datum der Fall sein wird, ist bisher noch nicht vorhersehbar. Einen Bauantrag oder eine Baugenehmigung und einen Bauvertrag oder eine Ausführungsbestätigung bzw. Abschlags- oder Schlussrechnungen hat der Kläger bisher nicht vorgelegt. Nur wenn bereits dargelegt und bewiesen wäre, dass die Voraussetzungen für eine Erstattungspflicht auf Basis der Neuwertspitze gegeben sind, käme eine auf die Wiederaufbaukosten lautende gerichtliche Feststellung in Betracht. Würde hingegen der Feststellungstenor so gefasst, wie beantragt und der Kläger bis Ende September 2020 die Voraussetzungen für die Regulierungspflicht in Form der Erstattung der Wiederaufbaukosten nicht herbeigeführt haben, wäre das Bestehen einer Verpflichtung der Beklagten gerichtlich festgestellt, die so gar nicht besteht. Umgekehrt verliert der Kläger durch die von seinem Antrag abweichende Formulierung des Tenors keine Rechte. Denn sofern der Kläger rechtzeitig die Voraussetzungen für das Entstehen der Neuwertspitze herbeiführt, dann stellt der von ihm begehrte Ersatz der Wiederaufbaukosten eben die bedingungsgemäße Regulierung in Sinne des Hauptsachetenors dar. Da das Bestehen der Regulierungspflicht dem Grunde nach auch eine denknotwendige Voraussetzung des im Klageantrag formulierten Begehrs ist, ist diese allgemeinere Fassung der Feststellung auch als von dem Klageantrag umfasst zu bewerten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO. Nach jetzigen Sach- und Aktenstand würde die Beklagte lediglich die Erstattung des Zeitwerts, also Ausgangswert des Gebäudes zuzüglich bereits entstandener Sanierungskosten, schulden. Dieser macht nur einen Bruchteil des von dem Kläger primär verfolgten Neuwertes aus, so dass die Quotelung wie geschehen vorzunehmen war.
Der Vollstreckbarkeitsausspruch findet seine Grundlage in § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 128 a ZPO
§ 81 VVG
§ 92 ZPO
§ 709 ZPO
§ 286 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 9 U 117/06
IV ZR 181/98
4 U 574/06
10 U 263/08
9 U 208/07
IV ZR 21/05
4 U 80/07
9 W 33/02