Amtsgericht Neuss (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1990-12-11, Aktenzeichen 32 C 374/90
ECLI: ECLI:DE:AGNE:1990:1211.32C374.90.00

Tenor:
Unter Aufhebung des Vollstreckungsbescheides des Amtsgerichts E vom 02.08.1990 - Geschäftsnummer 14 B #####/####- wird die Klage abgewie-sen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitslei-stung in Höhe von 500,00 DM abwenden, sofern nicht die Beklagte zuvor in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand:
Der Kläger und seine Ehefrau sind Mieter einer Wohnung im Hause .....T-Straße in E. Die Beklagte, eine Maklerfirma, vermittelte dem Kläger und seiner Ehefrau im Juni 1989 diese Wohnung. Der Kläger zahlte eine Maklerprovision in Höhe von 2.508,00 DM.
In einer Nebenkostenabrechnung vom 21.03.1990 stellte der Vermieter dem Kläger und seiner Ehefrau einen anteiligen Betrag für die Position "Hausmeister" in Rechnung. Die Hausmeistertätigkeit wurde von der Beklagten, bzw. von Herrn D ausweislich der Abrechnung im Jahre 1989 ausgeübt.
Der Kläger, der auch aus abgetretenem Recht seiner Ehefrau klagt, trägt vor:
Anlässlich der Wohnungsbesichtigung habe Herr D, der für die Beklagte aufgetreten sei, erklärt, er sei für alles im Hause zuständig und man wende sich am besten direkt an ihn, wenn etwas im Hause zu beanstanden oder zu regeln sei. Er sei praktisch die rechte Hand des Vermieters.
Der Kläger ist der Auffassung, dass die Beklagte unter Verstoß gegen § 2 Abs. 2 Ziffer 2 Wohnungsvermittlungsgesetz ohne Rechtsgrund die Maklerprovision erhalten habe, da sie Aufgaben und Funktion eines Hausverwalters ausübe.
Unter dem 02.08.1990 hat das Amtsgericht E - Geschäftsführer 14 B #####/####- einen Vollstreckungsbescheid über eine Hauptforderung von 2.508,00 DM nebst 5 % Zinsen seit dem 07.06.1989, zuzüglich 50,00 DM vorgerichtliche Kosten erlassen. Gegen diesen Vollstreckungsbescheid hat die Beklagte Einspruch eingelegt.
Der Kläger beantragt nunmehr,
den Vollstreckungsbescheid aufrechtzuerhalten.
Die Beklagte beantragt,
unter Aufhebung des Vollstreckungsbescheides die Klage abzuweisen.
Sie wendet ein, lediglich Hausmeisterfunktion auszuüben.
Wegen aller sonstigen Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Vollstreckungsbescheid war aufzuheben, da die Klage unbegründet ist.
Dem Kläger steht weder aus eigenem noch abgetretenem Recht ein Anspruch aus § 812 BGB auf Rückerstattung der geleisteten Maklerprovision zu. Denn es kann nicht davon ausgegangen werden, diese Provision hätten der Kläger und seine Ehefrau ohne Rechtsgrund gezahlt.
Eine Zahlung ohne Rechtsgrund wäre nach der Sachlage allenfalls dann zu bejahen, wenn die Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 Ziffer 2 Wohnungsvermittlungsgesetz vorlägen. Denn hiernach steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Provision dann nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist. Die hier allenfalls näher in Betracht zu ziehende Funktion des Hausverwalters hat der Kläger aber nicht zureichend dargelegt.
Hausmeister und Hausverwalter nehmen auch nach der Verkehrsanschauung verschiedene Aufgabenbereiche wahr. Zum Wirkungsbereich eines Hausmeisters sind vorwiegend die Ausführung körperlicher Arbeiten (z. B. Hausreinigung, Ausführung kleinerer Reparaturen, Gartenpflege) zu rechnen, während der Hausverwalter Verwaltungsaufgaben wahrnimmt, die zur ordnungsgemässen Bewirtschaftung des Hauses erforderlich sind (z. B. Abschluss und Kündigung von Verträgen, Mieteinzug, Abschluss von Versicherungen oder sonstigen Verträgen). Von diesen grundsätzlich unterschiedlichen Tätigkeitsbereichen her kann bereits nach dem Sachvortrag des Klägers, auch wenn man diesen als zutreffend unterstellt, nicht davon ausgegangen werden, die Beklagte betätige sich als Hausverwalter. Insofern ist ohnehin schon fraglich, ob die Beklagte selbst oder Herr D diese Tätigkeit ausübt; der Inhalt der vorgelegten Nebenkostenabrechnung spricht eher für die letztere Alternative. Abgesehen davon kann allerdings die Erklärung des Herrn D, er sei für alles im Haus zuständig und man wende sich am besten direkt an ihn, wenn etwas im Haus zu beanstanden oder zu regeln sei, nicht von vornherein dahin ausgelegt werden, er oder die Beklagte führe auch Verwaltungstätigkeiten aus. Diese Erklärung des Herrn D kann nämlich ohne weiteres bei objektiver Betrachtungsweise auch nur dahin verstanden werden, dass er die tatsächlich anfallenden, im wesentlichen körperlichen Tätigkeiten innerhalb des Hauses ausübe und man sich insoweit unmittelbar an ihn wenden könne. Daraus folgt, dass die Erklärung auch ohne weiteres dahin aufgefasst werden kann, hiermit seien die eigentlichen Hausmeisterfunktionen gemeint. Nichts anderes ergibt sich auch aus dem Schreiben der Beklagten vom 30.04.1990. Im übrigen hat der Kläger aber keine konkreten Umstände und Gesichtspunkte dafür vorgebracht, aus denen Rückschlüsse auf eine Tätigkeit der Beklagten auch als Hausverwalterin gezogen werden könnten.
Im übrigen ist festzustellen, dass die Tätigkeit eines Hausmeisters nicht unter § 2 Abs. 2 Ziffer 2 Wohnungsvermittlungsgesetz fällt. Denn das Wohnungsvermittlungsgesetz verfolgt zum einen den Zweck, Wohnungssuchende vor unberechtigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, die sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen ergeben (vgl. Breiholt in NJW 1988, 398). Dass die Beklagte insoweit im Rahmen ihrer Maklertätigkeit und sonstigen Tätigkeiten für den Vermieter hierauf Einfluss hätte, ist nicht dargelegt. Weiterhin verfolgt das Gesetz auch den Zweck, zu verhindern, dass ein Wohnungsvermittler Entgelte auch in solchen Fällen fordert, in denen eine echte Vermittlertätigkeit nicht vorliegt. Insofern kann zwar nicht übersehen werden, dass durch die gleichzeitige vertragliche Beziehung der Beklagten zu dem Vermieter aus entgeltlicher Hausmeistertätigkeit eine völlige Unabhängigkeit im Rahmen der Maklertätigkeit Bedenken begegnen kann. Andererseits kann in der bloßen Ausübung von Hausmeisterfunktionen gegen eine Vergütung nicht ohne weiteres eine derart enge wirtschaftliche Verflechtung gesehen werden , dass deshalb ein Hausmeister mit dem Begriff des Hausverwalters im Sinne des § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz gleichzusetzen sei. Denn aus den oben näher angegebenen unterschiedlichen Aufgabenbereichen folgt, dass letztlich nur ein Hausverwalter unmittelbaren Einfluss auf die wirtschaftlichen und auch rechtlichen Belange des verwalteten Objektes hat.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Ziffer 11, 711 ZPO.
Richter am Amtsgericht

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 708 Ziffer 11, 711 ZPO
§ 812 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 1988, 398