Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Brandenburg, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2026-03-25, Aktenzeichen 3 K 3167/24
ECLI: ECLI:DE:FGBEBB:2026:0325.3K3167.24.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die Verwendung des Wortes grundsätzlich im Normtext des § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV 2021 zeigt, dass es der Rechtmäßigkeit der Zonenabgrenzung nicht entgegensteht, wenn ganz vereinzelt Grundstücke zu der Zone gehören, welche außerhalb der Wertspanne von +/- 30 % um den vom Gutachterausschuss angegebenen Bodenrichtwert liegen. Die Zonenabgrenzung darf die Spannenvorgabe nur nicht in nennenswertem Ausmaß oder gar strukturell verletzen.
2. Für einen Denkmalbereich muss nicht zwingend eine eigene Bodenrichtwertzone gebildet werden. Der Gutachterausschuss kann den Bereich grundsätzlich auch in eine größere Zone einbeziehen, welche auch nicht denkmalgeschütze Objekte und Bereiche umfasst.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens werden der Klägerin auferlegt.

Tatbestand:
Streitig ist bei der Grundsteuerwertfeststellung auf den 01.01.2022, ob der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin -GAA- für die Richtwertzone … veröffentlichte Bodenrichtwert -BRW- für das hiesige Bewertungsobjekt (B…-straße, Berlin) heranzuziehen ist.
Die Klägerin ist seit 2019 Alleineigentümerin des Bewertungsobjekts (vgl. Grundbuchmitteilung Bl. II-75 der Einheitswert- und Grundsteuerakte -EW-A-). Es handelt sich um ein 902 m² großes Grundstück (vgl. Auszug aus dem Liegenschaftskataster, vor Bl. II-1 EW-A). Es ist bebaut mit einem … errichteten einstöckigen Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 167 m² und einer Einzelgarage (zur Geschossfläche s. Bl. II-2 der EW-A: Geschossfläche etwa 199 m² Hauptgebäude und 27 m² Garage). Das Bewertungsobjekt ist Teil der sog. C…-siedlung (...). Diese besteht überwiegend aus gleichartigen Wohnhäusern, welche .... Die C…-siedlung einschließlich des Bewertungsobjekts ist als Denkmalbereich i. S. d. § 2 Abs. 3 des Denkmalschutzgesetzes Berlin -DSchG Bln- unter der Denkmalnummer … in die Denkmalliste des Landes Berlin eingetragen. Die C…-siedlung umfasst einen großen Teil des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans …, der für das Haus der Klägerin und die baugleichen Häuser der Umgebung Baugrenzen festsetzt, die den Grundflächen der vorhandenen Gebäude entsprechen, und eine einstöckige Wohnbebauung vorschreibt.
Der GAA hat für die Zone … einen BRW von ... €/m² auf den 01.01.2021 und jeweils ... €/m² auf den 01.01.2022 und den 01.01.2023 veröffentlicht (jeweils Entwicklungszustand: baureifes Land, gebietstypische Nutzungsart: W- Wohngebiet, gebietstypische GFZ: 0,4, Beitragszustand: beitragsfrei nach Baugesetzbuch -BauGB-). Der GAA hat die Beratungen über die BRW auf den 01.01.2022 am 21.03.2022 abgeschlossen (vgl. S. 9 der BRW-Erläuterung 01.01.2022, https://www.berlin.de/gutachterausschuss/service/informationen-zu-den-bodenrichtwerten/) und sie anschließend veröffentlicht (am 08.04.2022 als Ergebnislisten und am 18.05.2022 in der Datenbank BORIS).
Die C…-siedlung umfasst knapp 1/10 der Zone …, zu der neben der C…-siedlung auch größere Bereiche mit freistehenden Einfamilienhäusern anderer Bauart sowie kleinere Bereiche mit Reihenhäusern und mit Mehrfamilienhäusern gehören. Zu der Zone … gehört insbesondere auch die sog. F…-siedlung, welche von Doppel- und Reihenhäusern ... geprägt ist und ebenfalls als Denkmalbereich i. S. d. § 2 Abs. 3 DSchG Bln in die Denkmalliste des Landes Berlin eingetragen ist (...). Innerhalb der C…-siedlung liegt die GFZ sämtlicher Grundstücke unter 0,4, teilweise sogar unter 0,1. In der gesamten Zone … (außerhalb der C…-siedlung) gibt es dagegen auch eine Vielzahl von Grundstücken mit einer GFZ um 0,4 oder auch darüber.
Mit Bescheid vom 03.07.2023 (Bl. 7 G-A) stellte der Beklagte den Grundsteuerwert für das Bewertungsobjekt im Wege der Hauptfeststellung auf den 01.01.2022 auf ... € fest (Artfeststellung: Einfamilienhaus, Zurechnung zur Klägerin). Er führte die Bewertung im typisierten Ertragswertverfahren durch. Als Rohertrag setzte er (167 m² * 7,60 €/m² + 38,50 €) * 12 = 15.692,40 € an. Diesen Wert minderte er um Bewirtschaftungskosten von 25 % auf einen Reinertrag des Grundstücks von 11.769,30 €. Multipliziert mit einem Vervielfältiger von 20,03 (Restnutzungsdauer -RnD- 24 Jahre, Liegenschaftszinssatz -LZS- 1,5 %) ergab sich ein kapitalisierter Reinertrag des Grundstücks von 235.739,08 €. Den abgezinsten Bodenwert (... €) berechnete er, indem er die Grundstücksfläche (902 m²) mit dem BRW der Zone … auf den 01.01.2022 (... €/m²) und einem Umrechnungskoeffizienten von 0,86 sowie einem Abzinsungsfaktor von 0,6995 (RnD 24 Jahre, LZS 1,5 %) multiplizierte. Die Summe aus kapitalisiertem Reinertrag und abgezinstem Bodenwert (... €) rundete er auf volle 100,00 € ab.
Die Klägerin legte mit Schreiben vom 23.07.2023 (Bl. II-80 EW-A, beim Beklagten eingegangen am 26.07.2023) Einspruch ein. Sie stellte sich auf den Standpunkt, der BRW der Zone … sei nicht heranzuziehen. Andernfalls wäre die gesamte Regelung zur typisierten Wertermittlung verfassungswidrig.
Mit Teil-Einspruchsentscheidung vom 11.10.2024 (Bl. 10 G-A) wies der Beklagte den Einspruch, soweit über ihn entschieden wurde, als unbegründet zurück. Nicht entschieden wurde über die Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuerwertermittlung des Grundvermögens im Ertragswertverfahren im Rahmen der Hauptfeststellung auf den 01.01.2022 nach dem 7. Teil des II. Abschnitts des Bewertungsgesetzes -BewG-.
Am 07.11.2024 hat die Klägerin Klage erhoben.
Die Klägerin meint, der Grundsteuerwertbescheid sei nichtig, jedenfalls aber rechtswidrig, weil der GAA zu Unrecht die C…-siedlung in die Zone … einbezogen habe. Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs -BFH- (Urteil vom 11.05.2005 II R 21/02, Bundessteuerblatt -BStBl- II 2005, 686) schließe eine Überprüfung der BRW durch das Finanzgericht -FG- nicht aus, sondern erlege dem Steuerpflichtigen lediglich auf, darzulegen, warum in dem konkreten Fall die Festlegung des BRW zu beanstanden sei und ein anderer Wert zu Grunde gelegt werden müsse. Der GAA habe bei der Zone … den Denkmalschutz und den Bebauungsplan nicht beachtet, welche der Erreichbarkeit der gebietstypischen GFZ entgegenstünden. Dies sei ein schwerwiegender und offensichtlicher Fehler des GAA bei der Ermittlung des BRW, welcher auf den angefochtenen Bescheid durchschlage. Der GAA habe eklatant gegen § 15 der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14.07.2021 (Bundesgesetzblatt -BGBl- I S. 2805) -ImmoWertV 2021- verstoßen. Es liege ein Verstoß gegen Art. 3 des Grundgesetzes -GG- vor, der die Gleichbehandlung unterschiedlicher Sachverhalte nur innerhalb der Grenzen des § 15 ImmoWertV 2021 erlaube. Der GAA hätte für die C…-siedlung bzw. die Grundstücke innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans eine eigene Richtwertzone ausweisen müssen. § 15 ImmoWertV 2021 lasse die Nichtberücksichtigung individueller Merkmale nur für einzelne Grundstücke, nicht aber für ganze Bereiche zu. Es liege schon angesichts der Grundflächenzahlen -GRZ- und der GFZ auf der Hand, dass bei den Objekten der C…-siedlung Wertabweichungen von 50 % und mehr zu den Objekten anderer Bereiche der Zone … gegeben seien, obwohl § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV 2021 nur Wertabweichungen bis 30 % zulasse.
Die Zone … sei weder von der C…-siedlung noch von der F…-siedlung, sondern von einer Villenbebauung geprägt. Die C…-siedlung sei im Übrigen nicht mit der F…-siedlung vergleichbar. In der F…-siedlung seien die meisten Grundstücks ca. ... m² groß, und die Häuser dort hätten Wohnflächen ab ... m² bis ... m² und wiesen eine GFZ von ca. 0,4 auf. In der C…-siedlung seien die Grundstücke dagegen zwischen ... m² und ... m² groß, und die Wohnfläche der Häuser liege jeweils bei ... m² bzw. ... bei ... m², sodass sich jeweils eine deutlich geringere GFZ zwischen 0,1 und 0,15 ergebe. Da die Häuser in der C…-siedlung bis 1999 ... und erst danach ... auf den Markt gekommen seien, sei bis 1999 die Einordnung in die Zone … unproblematisch gewesen. Erst danach sei offensichtlich geworden, dass die beiden Siedlungen nicht vergleichbar seien. Die F…-siedlung, nicht aber die C…-siedlung sei hinsichtlich der baulichen Ausnutzung der Grundstücke mit der die Zone prägenden Villenbebauung vergleichbar. Verkäufe von Objekten in der C…-siedlung habe es nach 1999 nur vereinzelt gegeben. Es werde beantragt, die die C…-siedlung betreffenden Grundstückskaufverträge beim GAA anzufordern und beizuziehen. Zudem hätte der Beklagte schon im Einspruchsverfahren den GAA zur Stellungnahme zu der Frage auffordern müssen, inwieweit die Zuordnung der C…-siedlung zur Zone … sachgerecht sei. Dies sei vom Gericht nachzuholen.
Falls man dem Grunde nach doch von einer Anwendbarkeit des BRW der Zone … ausgehen wollte, müssten die Restriktionen der Bebaubarkeit, die sich aus dem Denkmalschutz und dem Bebauungsplan ergäben, wenigstens in anderer Weise wertmindernd berücksichtigt werden.
Zudem sei für die Zone … nicht ein BRW von ... €/m², sondern ein solcher von nur ... €/m² maßgeblich. Denn am 01.01.2022 habe noch ein BRW i. H. v. ... €/m² gegolten, der erst zum 01.01.2023 auf ... € angehoben worden sei. Wenn der GAA den BRW rückwirkend auf den 01.01.2022 angehoben hätte, läge ein Verstoß gegen das Rückwirkungsverbot vor, was ebenfalls zur Nichtigkeit des angefochtenen Bescheides führen müsse. Es sei nicht notwendig gewesen, dass der GAA den Ablauf des Jahres 2021 abwarte, bevor er den BRW auf den 01.01.2022 veröffentliche. Denn es handele sich beim BRW nur um einen geschätzten Annäherungswert, sodass nicht zwingend alle Kaufverträge des ganzen Jahres 2021 auszuwerten seien.
Es sei der Klägerin nicht zumutbar, sie auf den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes zu verweisen. Wenn die ganze C…-siedlung systematisch fehlerhaft der Zone … zugeordnet worden sei, könne den Eigentümern dieser Siedlung nicht zugemutet werden, dass jeder einzeln ein Sachverständigengutachten vorlegen müsse.
Es lägen mehrere Einsprüche von Eigentümern von Objekten in der C…-siedlung vor. Über diese hätte aus Gründen der Prozessökonomie gemeinsam entschieden werden können. Der Beklagte habe zu erläutern, warum er stattdessen nur über den Einspruch der Klägerin entschieden habe.
Die Klägerin beantragt,den Grundsteuerwertbescheid vom 03.07.2023 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 11.10.2024 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,die Klage abzuweisen.
Der Beklagte meint, die BRW seien für das Finanzamt -FA- bindend und einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich. Anpassungen des BRW an grundstücksspezifische Eigenschaften des einzelnen Grundstücks seien unzulässig. Die Bindung an die BRW sei auch unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten eine angemessene Verfahrensvereinfachung.
Im Übrigen seien auch keine Anhaltspunkte für eine fehlerhafte Bildung der Zone … erkennbar. Die Zone sei von der C…-siedlung und der F…-siedlung geprägt. Da die BRW vorrangig im Vergleichswertverfahren mithilfe der Kaufpreissammlungen zu ermitteln seien (§ 14 Abs. 1 ImmoWertV 2021), sei davon auszugehen, dass auch Kaufpreise aus der C…-siedlung vom GAA berücksichtigt worden seien, soweit solche vorgelegen hätten. Die Besonderheiten der C…-siedlung seien also vom GAA berücksichtigt worden. Ein Wert von ... €/m² sei im Bezirk E… auch nicht ungewöhnlich.
Selbst wenn die Richtwertzone fehlerhaft gebildet worden sei, würde dies jedenfalls nicht zur Nichtigkeit des angefochtenen Bescheides führen.
Auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 sei ein BRW von ... €/m² veröffentlicht worden; dieser sei maßgeblich. Die Klägerin irre sich, wenn sie meine, der BRW belaufe sich auf nur ... €/m². Da die BRW auf den 01.01.2022 Kauffälle des Jahres 2021 berücksichtigten müssten, könnten sie zwangsläufig erst nach dem 01.01.2022 veröffentlicht werden. Eine unzulässige Rückwirkung sei darin nicht zu sehen.
Es stehe der Klägerin frei, einen Verkehrswertnachweis nach § 220 Abs. 2 BewG zu erbringen. Dies sei auch nicht im Hinblick darauf unverhältnismäßig, dass ggf. mehrere Eigentümer von Objekten der C…-siedlung jeweils eigene Gutachten vorlegen müssten.
Dem Gericht hat die Einheitswert- und Grundsteuerakte zur St.-Nr. … vorgelegen.

Entscheidungsgründe:
I. Die Klage ist unbegründet. Der angefochtene Grundsteuerwertbescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung -FGO-.
1. Die Wertfeststellung entspricht den einfachgesetzlichen Vorgaben.
a) Die Bewertung im typisierten Verfahren ist nicht zu beanstanden.
aa) Unstreitig handelt es sich um ein Einfamilienhaus i. S. d. § 249 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 BewG, welches nach § 250 Abs. 2 Nr. 1 BewG im Ertragswertverfahren zu bewerten ist. Im Ertragswertverfahren ermittelt sich der Grundsteuerwert nach § 252 Satz 1 BewG aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags (Barwert des Reinertrags) und des abgezinsten Bodenwerts.
bb) Der Beklagte hat den kapitalisierten Reinertrag zutreffend berechnet.
(1) Unstreitig war ein Rohertrag von monatlich 7,60 €/m² anzusetzen (§§ 253 Abs. 1 Satz 1, Satz 2, 254, Anl. 39 BewG i. V. m. der Verordnung zur Einstufung der Gemeinden in eine Mietniveaustufe im Sinne des § 254 des Bewertungsgesetzes vom 18.08.2021 (Bundesgesetzblatt -BGBl- I, S. 3738) -MietNEinV-), weil es sich um ein Einfamilienhaus der Baujahresgruppe 1949 bis 1978 in Berlin mit mindestens 100 m² Wohnfläche handelt. Die Wohnfläche beläuft sich auf 167 m², und es gibt eine Garage, die nach Anl. 39 BewG mit monatlich 38,50 € anzusetzen ist. Die RnD beläuft sich auf 24 Jahre (Mindest-RnD nach §§ 253 Abs. 2 Satz 3, Satz 5, Anl. 38 BewG). Zutreffend hat der Beklagte daher auch Bewirtschaftungskosten von 25 % des Rohertrags abgezogen (§ 255, Anl. 40 BewG).
(2) Zu Recht hat der Beklagte einen LZS von 1,5 % angewendet. Es ist dabei der BRW der Zone … auf den 01.01.2022 zugrunde zu legen (... €/m²).
(a) (aa) Nach § 256 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BewG gilt für Einfamilienhäuser im Ausgangspunkt ein LZS von 2,5 %. Allerdings verringert sich der LZS gem. § 256 Abs. 2 Satz 1 BewG um jeweils 0,1 Prozentpunkte für jede vollen 100,00 €, die der BRW den Betrag von 500,00 €/m² übersteigt. Ab einem BRW i. H. v. 1.500,00 €/m² beträgt der LZS für Einfamilienhäuser einheitlich 1,5 %. Maßgeblich ist der nach den Vorgaben von § 247 Abs. 1, Abs. 2 BewG anzusetzende BRW. Liegt kein BRW vor oder kann ein vorliegender BRW nicht herangezogen werden, ist der nach § 247 Abs. 3 BewG abgeleitete Wert je m² heranzuziehen (Krumm/Paeßens, Grundsteuergesetz -GrStG-, 2. Aufl. 2025, § 256 BewG, Rn. 8). Soweit in den §§ 243 bis 262 BewG sowie in den Anlagen 36 bis 43 BewG nichts anderes bestimmt ist, werden nach § 247 Abs. 1 Satz 2 BewG Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des BRW-Grundstücks und des zu bewertenden Grundstücks mit Ausnahme unterschiedlicher Entwicklungszustände (das Gesetz bezieht sich auf die Entwicklungszustände nach § 3 ImmoWertV 2021, vgl. Senatsurteile vom 10.09.2025 3 K 3109/24, juris, Rn. 24; vom 12.02.2025 3 K 3090/24, juris, Rn. 31) und Arten der Nutzung bei überlagernden BRW-Zonen (§ 15 Abs. 3 ImmoWertV 2021, vgl. Senatsurteil vom 10.09.2025 3 K 3109/24, juris, Rn. 25) nicht berücksichtigt. Die BRW sind von den GAA im Sinne der §§ 192 ff. BauGB auf den Hauptfeststellungzeitpunkt zu ermitteln, zu veröffentlichen und nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz über die amtlich bestimmte Schnittstelle elektronisch an die zuständigen Finanzbehörden zu übermitteln (§ 247 Abs. 2 BewG). Einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit einer vom BRW-Grundstück abweichenden Art der Nutzung oder Qualität, wie zum Beispiel Grünflächen, Waldflächen, Wasserflächen, Verkehrsflächen und Gemeinbedarfsflächen, können Bestandteil der BRW-Zone sein; der dort angegebene BRW gilt nicht für diese Grundstücke (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV 2021). Dies ist auch für das Grundsteuerwertfeststellungsverfahren zu beachten; gilt der BRW nach § 15 Abs. 2 ImmoWertV 2021 für ein Bewertungsobjekt nicht, ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 247 Abs. 3 BewG aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten (BFH, Urteil vom 12.11.2025 II R 3/25, juris, B. I. 1. b), 2. b) bb) der Gründe; Krumm, FR 2023, 957 (960) m. w. N.).
(bb) Den GAA kommt aufgrund ihrer besonderen Sach- und Fachkenntnis, ihrer größeren Ortsnähe sowie der in hohem Maße von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung eine vorgreifliche Kompetenz bei der Feststellung eines BRW zu. Auch nach der Vorstellung des Gesetzgebers sollte den von den GAA für eine Richtwertzone festgestellten BRW aufgrund der damit verbundenen sachverständigen Einschätzung Bindungswirkung zukommen. Das FG als Tatsachengericht kann die von den GAA ermittelten BRW daher grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen, ohne dabei gegen seine Verpflichtung zur Amtsermittlung aus § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO zu verstoßen (vgl. § 82 FGO i. V. m. § 412 der Zivilprozessordnung -ZPO-). Anlass für eine (eingeschränkte) gerichtliche Überprüfung besteht nur dann, wenn gerichtlich überprüfbare Verstöße bei der Ermittlung der BRW substantiiert geltend gemacht werden oder im jeweiligen Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für solche Verstöße vorliegen. Gerichtlich überprüfbar ist dabei, ob die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen (insbesondere § 196 BauGB, § 247 BewG) sowie die Regelungen der ImmoWertV 2021 zutreffend angewendet wurden, die gewählte Bewertungsmethodik mit den gesetzlichen Vorgaben übereinstimmt und die Verfahrensregeln eingehalten, also insbesondere die erforderlichen Tatsachen im Wesentlichen vollständig und zutreffend erfasst sowie keine sachfremden Erwägungen angestellt wurden. Steht der von dem GAA ermittelte BRW mit diesen Vorgaben nicht in Einklang, ist der Wert des Grundstücks grundsätzlich nach § 247 Abs. 3 BewG aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten (BFH, Urteil vom 12.11.2025 II R 3/25, juris, B. I. 2. b) aa) der Gründe m. w. N.).
(b) Nach diesen Maßstäben ist der BRW der Zone … auf den 01.01.2022 zugrunde zu legen (... €/m²).
(aa) Der BRW der Zone … ist einschlägig und unverändert anzusetzen.
(aaa) Der BRW ist für den Entwicklungszustand baureifes Land ermittelt worden, und bei dem hiesigen Grundstück handelt es sich auch unstreitig um baureifes Land i. S. d. § 3 Abs. 4 ImmoWertV 2021. Baureifes Land sind danach Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind, was hier angesichts der bestehenden (vgl. Senatsurteil vom 10.09.2025 3 K 3109/24, juris, Rn. 26) und dem Bebauungsplan entsprechenden Bebauung zweifelsfrei der Fall ist.
(bbb) Eine abweichende Art der Nutzung oder Qualität i. S. d. § 15 Abs. 2 ImmoWertV 2021 weist das Grundstück nicht auf.
Die Art der Nutzung des hiesigen Grundstücks (Wohnnutzung) entspricht der gebietstypischen Nutzungsart (W - Wohngebiet), wobei angesichts der Wertung von § 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BewG, wonach unterschiedliche Arten der Nutzung nur im (hier nicht vorliegenden) Fall überlagernder BRW-Zonen i. S. d. § 15 Abs. 3 ImmoWertV 2021 berücksichtigt werden können, ohnehin nur solche Abweichungen bei der Art der Nutzung nach § 15 Abs. 2 ImmoWertV 2021 zur Unanwendbarkeit des BRW führen könnten, welche mit den dort genannten Regelbeispielen nach Art und Ausmaß vergleichbar sind (in diese Richtung Schumann, Entscheidungen der FG -EFG- 2025, 816 ff.).
Es stellt auch keine abweichende Qualität i. S. d. § 15 Abs. 2 ImmoWertV 2021 dar, dass die C…-siedlung einschließlich des Bewertungsobjekts als Denkmalbereich geschützt ist. Denn eine Atypik i. S. d. § 15 Abs. 2 ImmoWertV 2021 liegt regelmäßig nicht vor, wenn es um eine Eigenschaft des zu bewertenden Grundstücks geht, welche es mit einer Vielzahl anderer Grundstücke der betreffenden BRW-Zone teilt (Senatsurteil vom 12.02.2025 3 K 3090/24, juris, Rn. 30). Hier umfasst die Zone … aber zwei größere Denkmalbereiche (C…-siedlung und F…-siedlung), sodass von einer Atypik nicht ausgegangen werden kann. Zudem ist der Umstand, dass ein Objekt unter Denkmalschutz steht, auch nicht mit den in § 15 Abs. 2 ImmoWertV 2021 genannten Regelbeispielen vergleichbar.
(ccc) Der Berücksichtigung einer Abweichung der auf dem zu bewertenden Grundstück realisierten oder realisierbaren GFZ von der gebietstypischen GFZ steht § 247 Abs. 2 Satz 2 BewG entgegen (Senatsbeschluss vom 21.02.2025 3 V 3178/24, juris, Rn. 43 m. w. N.; Schumann, Deutsche Steuer-Zeitung -DStZ- 2025, 351ff.).
(bb) Es ist der BRW auf den 01.01.2022 (... €/m²) und nicht derjenige auf den 01.01.2021 (... €/m²) anzusetzen.
(aaa) Denn nach § 247 Abs. 2 BewG sind die BRW von den GAA auf den Hauptfeststellungszeitpunkt zu ermitteln, und Hauptfeststellungszeitpunkt ist der 01.01.2022 (§ 266 Abs. 1 BewG). Für die Annahme, dass der GAA den BRW auf den 01.01.2022 schon vor diesem Zeitpunkt ermittelt, veröffentlicht und an die Finanzbehörden übermittelt haben muss, bieten die gesetzlichen Vorschriften keine Anhaltspunkte; geregelt ist in § 247 Abs. 2 BewG die Pflicht zur Ermittlung, Veröffentlichung und Übermittlung an die Finanzbehörden vielmehr ohne zeitliche Vorgaben, wann sie zu erfüllen ist; vorgeschrieben ist lediglich, dass der Wertermittlungsstichtag der 01.01.2022 zu sein hat.
(bbb) In dem Umstand, dass der GAA den BRW der Zone … erst nach dem 01.01.2022 ermittelt, veröffentlicht und an die Finanzbehörden übermittelt hat, liegt auch kein Verstoß gegen den aus dem Rechtsstaatsprinzip abgeleiteten Grundsatz der Vorhersehbarkeit der Abgabenlast (Art. 19 Abs. 4 i. V. m. Art. 20 Abs. 3 GG).
Nach dem aus dem Rechtsstaatsprinzip abgeleiteten Grundsatz der Tatbestandsmäßigkeit der Besteuerung muss eine Norm, die eine Steuerpflicht begründet, nach Inhalt, Gegenstand, Zweck und Ausmaß hinreichend bestimmt und begrenzt sein, sodass eine Steuerlast in gewissem Umfang für den Bürger voraussehbar sowie überschaubar wird. Bei der Auslegung und Anwendung dieses Grundsatzes ist allerdings auch der besondere Charakter einer Steuer zu berücksichtigen, ebenso wie die Besonderheiten im Zusammenhang mit verfassungsrechtlich garantierten Selbstverwaltungsrechten und daraus abgeleiteten Steuererhebungsbefugnissen (BFH, Urteil vom 12.11.2025 II R 3/25, juris, B. II. 2. e) aa) der Gründe m. w. N.).
Zunächst spricht gegen einen Verstoß gegen den Grundsatz der Vorhersehbarkeit der Abgabenlast schon der Umstand, dass der BRW der Zone … bereits im Laufe des Jahres 2022 vorlag, der Grundsteuerwert der Besteuerung aber erst ab dem Jahr 2025 zugrunde gelegt wird (§ 266 Abs. 1 BewG, § 36 Abs. 2 GrStG). Bei Beginn des Erhebungszeitraums 2025 standen der Klägerin also alle Berechnungsparameter für den Grundsteuerwert (und auch der Grundsteuerwertbescheid des Beklagten mit der vollständigen Berechnung) zur Verfügung. Zudem stand der BRW auch bereits bei Erlass des hier angefochtenen Grundsteuerwertbescheides zur Verfügung, sodass die Klägerin ihn auch schon bei der Entscheidung, ob sie gegen den Grundsteuerwertbescheid Einspruch einlegen möchte, berücksichtigen konnte.
Im Übrigen ist der Umstand, dass der GAA den BRW erst nach dem 01.01.2022 ermittelt hat, durch das legitime Ziel gerechtfertigt, sämtliche im Jahr 2021 erzielten Kauffälle berücksichtigen zu können und so einen die Marktlage am 01.01.2022 möglichst zutreffend abbildenden Wert ermitteln zu können. Dies entspricht den Vorgaben von § 247 Abs. 2 BewG, wonach der BRW auf den Hauptfeststellungszeitpunkt (01.01.2022) zu ermitteln ist, und § 196 Abs. 1 Satz 1, Satz 5, Satz 6 BauGB, wonach der BRW dem durchschnittlichen Lagewert am Hauptfeststellungszeitpunkt entsprechen muss. Dieses Ziel würde entgegen der Auffassung der Klägerin in wesentlichem Umfang verfehlt, wenn der GAA den BRW auf den 01.01.2022 bereits vor diesem Stichtag ermittelt und damit zwangsläufig auf die Einbeziehung von Kauffällen gegen Ende des Jahres 2021 hätte verzichten müssen. Denn gerade solche Kaufpreise, welche in größerer zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag erzielt worden sind, weisen eine höhere Aussagekraft für das Bodenwertniveau am Bewertungsstichtag auf als ältere Kaufpreise.
Wesentliche Nachteile für die Steuerpflichtigen, die sich aus einer Veröffentlichung des für die Grundsteuererhebung ab 2025 maßgeblichen BRW erst im Laufe des Jahres 2022 ergeben, sind nicht ersichtlich. Denn selbst wenn ein Grundstückseigentümer die Höhe des festgestellten Grundsteuerwerts zur Grundlage einer Entscheidung darüber machen wollte, ob er sich des Grundstücks noch vor Ablauf des Jahres 2024 durch Verkauf entledigen möchte, wäre dazu seit Veröffentlichung des BRW der Zone … noch reichlich Zeit gewesen. Eine wesentliche Einschränkung der Dispositionsfreiheit der Klägerin ergibt sich aus dem Umstand, dass der BRW auf den 01.01.2022 erst nach diesem Datum veröffentlicht wurde, also nicht.
(ccc) Die Ermittlung und Veröffentlichung des BRW auf den 01.01.2022 erst im Laufe des Jahres 2022 begründet auch keine unzulässige Rückwirkung. Selbst wenn man die Ermittlung des BRW durch den GAA einer gesetzgeberischen Maßnahme gleichstellen wollte, liegt nach der für gesetzgeberische Maßnahmen ergangenen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts -BVerfG- keine unzulässige Rückwirkung vor.
Das Grundgesetz normiert ein ausdrückliches Rückwirkungsverbot nur für das Strafrecht (Art. 103 Abs. 2 GG). Außerhalb des Strafrechts beruht das grundsätzliche Verbot rückwirkender belastender Gesetze auf den grundrechtlich geschützten Interessen der Betroffenen sowie den Prinzipien der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes (Art. 20 Abs. 3 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 GG). Das Rechtsstaatsprinzip in seiner Ausprägung als Rückwirkungsverbot schützt das Vertrauen in die Verlässlichkeit und Berechenbarkeit der unter der Geltung des Grundgesetzes geschaffenen Rechtsordnung und der auf ihrer Grundlage erworbenen Rechte. Wenn der Gesetzgeber die Rechtsfolge eines der Vergangenheit zugehörigen Verhaltens nachträglich belastend ändert, bedarf dies einer besonderen Rechtfertigung vor dem Rechtsstaatsprinzip und den Grundrechten des Grundgesetzes, unter deren Schutz Sachverhalte "ins Werk gesetzt" worden sind. Es würde den Einzelnen in seiner Freiheit erheblich gefährden, dürfte die öffentliche Gewalt an sein Verhalten oder an ihn betreffende Umstände ohne Weiteres im Nachhinein belastendere Rechtsfolgen knüpfen, als sie zum Zeitpunkt seines rechtserheblichen Verhaltens galten. Das BVerfG unterscheidet bei rückwirkenden Gesetzen in ständiger Rechtsprechung zwischen Gesetzen mit "echter" und solchen mit "unechter" Rückwirkung. Eine Rechtsnorm entfaltet echte Rückwirkung, wenn ihre Rechtsfolge mit belastender Wirkung schon für vor dem Zeitpunkt ihrer Verkündung bereits abgeschlossene Tatbestände gelten soll ("Rückbewirkung von Rechtsfolgen"). Soweit belastende Rechtsfolgen einer Norm erst nach ihrer Verkündung eintreten, tatbestandlich aber von einem bereits ins Werk gesetzten Sachverhalt ausgelöst werden ("tatbestandliche Rückanknüpfung"), liegt eine unechte Rückwirkung vor (BVerfG, Beschluss vom 14.12.2022 2 BvL 7/13, juris, Rn. 96ff. m. w. N.).
Hier beginnt der für die Beurteilung maßgebliche „ins Werk gesetzte Sachverhalt“ i. d. S. erst mit dem Halten einer Immobilie über den 31.12.2024 hinaus, weil erst dann der BRW Einfluss auf die zu zahlende Grundsteuer hat. Somit handelt es sich bei der Ermittlung und Veröffentlichung des BRW auf den 01.01.2022 im Laufe des Jahres 2022 mit Wirkung für die ab dem Jahr 2025 zu erhebende Grundsteuer noch nicht einmal um eine unechte Rückwirkung, sodass sich Fragen der Rechtfertigung einer Rückwirkung nicht stellen.
(cc) Soweit die Klägerin Rechtsverstöße des GAA bei der Ermittlung des BRW geltend gemacht hat, greifen ihre Einwendungen nicht durch.
(aaa) § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV 2021, der eine Abweichung des Werts einzelner Grundstücke vom BRW (Mittelwert) um 30 % nach oben oder um 30 % nach unten grundsätzlich zulässt, führt dazu, dass das wertvollste Grundstück einer Zone mathematisch um bis zu 85,7 % wertvoller sein kann als das am wenigsten wertvolle Grundstück derselben Zone (Senatsurteil vom 12.02.2025 3 K 3090/24, juris, Rn. 32). Zudem zeigt die Verwendung des Wortes „grundsätzlich“ im Normtext des § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV 2021, dass es der Rechtmäßigkeit der Zonenabgrenzung nicht entgegensteht, wenn ganz vereinzelt Grundstücke zu der Zone gehören, welche außerhalb der Wertspanne von +/- 30 % um den vom GAA angegebenen BRW liegen. Die Zonenabgrenzung darf die Spannenvorgabe nur nicht in nennenswertem Ausmaß oder gar strukturell verletzen. Außerdem bestimmt § 15 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV 2021, dass Wertunterschiede, die sich aus nicht mit dem BRW-Grundstück übereinstimmenden Grundstücksmerkmalen einzelner Grundstücke ergeben, bei der Abgrenzung nicht zu berücksichtigen sind. Zu berücksichtigen ist weiter, dass nach § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB in bebauten Gebieten BRW mit dem Wert zu ermitteln sind, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Das BRW-Grundstück ist nach § 13 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV 2021 ein unbebautes und fiktives Grundstück, dessen Grundstücksmerkmale weitgehend mit den vorherrschenden grund- und bodenbezogenen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen in der nach § 15 ImmoWertV 2021 gebildeten Bodenrichtwertzone übereinstimmen. Wertunterschiede, welche sich allein aus der vorhandenen Bebauung der Grundstücke ergeben, sind also auch in Bezug auf die Spannenvorgabe des § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV 2021 unerheblich.
(bbb) Soweit die Klägerin rügt, dass der GAA den Denkmalschutz nicht beachtet habe, könnte man zunächst zu der Auffassung gelangen, dass sich ein diesbezüglicher Wertunterschied nur aus der vorhandenen Bebauung der Grundstücke ergibt und somit keinen Einfluss auf den Bodenwert hat, der bei der Zonenabgrenzung der BRW-Zone zu berücksichtigen wäre. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass der Denkmalschutz auch die Möglichkeiten einschränkt, ein anderes als das vorhandene Gebäude zu errichten und selbst im Falle der Zerstörung des Gebäudes eine Wiederherstellung nur mit Zustimmung der Denkmalbehörde unter Beachtung der denkmalschutzrechtlichen Vorgaben zulässig wäre (§ 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 DSchG Bln). Daher sind sich aus dem Denkmalschutz ergebende Wertunterschiede also nicht von vornherein unbeachtlich für die Bestimmung des BRW und die Zonenabgrenzung.
(ccc) Auch die Beschränkungen aus dem Bebauungsplan hinsichtlich der überbaubaren Fläche und der zulässigen Zahl von Geschossen sind bodenwertrelevante Umstände, die sich nicht nur aus der vorhandenen Bebauung der Grundstücke ergeben. Auch wenn das Grundstück unbebaut wäre und keinen denkmalschutzrechtlichen Restriktionen unterläge, wären die Vorgaben des Bebauungsplans ein Umstand, den ein gedachter Kaufinteressent bei der Ermittlung seiner Kaufpreiszahlungsbereitschaft möglicherweise berücksichtigen könnte.
(ddd) Somit ist im Ausgangspunkt der Klägerin auch in dem Punkt zuzustimmen, dass darauf aufbauend die GFZ, welche nach Maßgabe des Denkmalschutzes und des Bebauungsplans auf dem Grundstück erreichbar ist, einen Faktor darstellt, der für die Bestimmung des bei Prüfung der Spannenvorgaben von § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV 2021 maßgeblichen Werts Berücksichtigung finden könnte.
(eee) Nicht berücksichtigungsfähig sind dagegen bei Betrachtung erzielter Kaufpreise im Rahmen der Vergleichswertbestimmung diejenigen Kaufpreisanteile, die nicht auf den Bodenwert (unter Berücksichtigung des Denkmalschutz- und Bauplanungsrechts), sondern auf den Gebäudewert entfallen, wobei die Kaufpreisaufteilung im Einzelfall komplex ist, hohen Bewertungssachverstand erfordert, grundsätzlich in die vorgreifliche Kompetenz des GAA fällt und deshalb ihrerseits nur eingeschränkt gerichtlich überprüfbar ist.
Die von der Klägerin beantragte Beiziehung der die C…-siedlung betreffenden Grundstückskaufverträge ist vor diesem Hintergrund abzulehnen, weil der Senat daraus aus eigener Sachkenntnis keine Erkenntnisse über die Bodenwertanteile der erzielten Kaufpreise gewinnen könnte und Rechtsfehler des GAA im Hinblick auf die Kaufpreisaufteilung weder anhand konkreter Anhaltspunkte erkennbar noch von der Klägerin gerügt worden sind. Da in der C…-siedlung keine unbebauten, aber bebaubaren Grundstücke existieren, kann es auch keine diesbezüglichen Kauffälle geben, aus denen der Senat ohne Vornahme einer Kaufpreisaufteilung eine strukturelle Diskrepanz zwischen den Bodenwerten der C…-siedlung und dem BRW ersehen könnte. Von daher braucht der Senat nicht näher auf die Frage einzugehen, ob eine Übersendung solcher Kaufverträge durch den GAA an das Gericht mit den Vorgaben der Art. 5, 6 der Datenschutz-Grundverordnung -DSGVO- vereinbar wäre.
(fff) Soweit die Klägerin vorträgt, dass bei den Objekten der C…-siedlung Wertabweichungen von 50 % und mehr zu den Objekten anderer Bereiche der Zone … gegeben seien, ist damit schon deshalb kein Verstoß gegen die Spannenvorgabe des § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV 2021 dargetan, weil diese Vorschrift Abweichungen von deutlich über 50 % zwischen preiswerten und hochpreisigen Objekten derselben BRW-Zone zulässt; denn die 30 %-Grenze bezieht sich auf den BRW als durchschnittlichen Lagewert (s. o.).
Zudem ist der Vortrag der Klägerin insoweit nicht hinreichend substantiiert. Denn die Klägerin führt nicht ein einziges Vergleichspaar von Kaufpreisen innerhalb und außerhalb der C…-siedlung als Beispiel an und unterfüttert ihre Behauptung auch nicht in anderer Weise. Ein empirischer Erfahrungssatz des Inhalts, dass für Objekte mit einer (erreichbaren) GFZ von 0,4 und mehr regelmäßig um 50 % und mehr höhere Kaufpreise erreicht werden als für Objekte mit einer GFZ zwischen 0,1 und 0,15, ist dem Gericht nicht bekannt und wird von der Klägerin nur behauptet. Zudem liegt die realisierte GFZ beim hiesigen Bewertungsobjekt deutlich über 0,15; denn maßgeblich ist hierbei nicht die Wohnfläche, sondern die Geschossfläche (§ 20 Abs. 2, Abs. 3 Baunutzungsverordnung -BauNVO-). Selbst wenn eine grundsätzliche Wertrelevanz der realisierbaren GFZ durchaus schlüssig erscheint und sich auch daran zeigt, dass der GAA GFZ-Umrechnungskoeffizienten veröffentlicht hat (Amtsblatt für Berlin Nr. 12 vom 19. März 2004 Seite 1101 ff.), ist doch zu berücksichtigen, dass die GFZ-Umrechnungskoeffizienten des GAA erst für GFZ ab 0,8 ausgewiesen werden und die GFZ-Umrechnungskoeffizienten in H B 179.2 ErbStR 2019 erst für GFZ ab 0,4. Umrechnungskoeffizienten für niedrigere GFZ finden sich zwar teilweise in der Literatur (Kleiber, Wertermittlerportal, Teil IV, Teil 3, 6.4.4.3, Rz. 233), wobei schon unklar ist, auf welchen regionalen Anwendungsbereich sich diese beziehen. Bei einer GFZ des Bewertungsobjekts von 0,25 und einer gebietstypischen GFZ von 0,4 ergibt sich allerdings ein Umrechnungsfaktor von 0,91, was für eine Marktwertrelevanz deutlich unterhalb der 30 %-Grenze nach § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV 2021 spricht. Zum anderen lässt ihr Vortrag auch nicht erkennen, ob die Klägerin sich hier auf Gesamtkaufpreise (für Grundstück und Gebäude) oder die allein maßgeblichen Bodenwertanteile der erzielten Kaufpreise bezieht.
Vergleichbares gilt in Bezug auf die Ausführungen der Klägerin zum Denkmalschutz und zur bauplanungsrechtlichen Situation, soweit diese nicht nur Grundlage der erreichbaren GFZ sind. Selbst wenn es dem Gericht im Ausgangspunkt schlüssig erscheint, dass diese Umstände dem Grunde nach verkehrswertrelevant sein können, wird das Ausmaß der Wertrelevanz von der Klägerin allenfalls behauptet, nicht aber substantiiert. Erst recht gilt dies für die Frage, in welchem Umfang sich eine Auswirkung auf die Bodenwertanteile erzielter Kaufpreise ergibt.
Von daher ist der Senat auch nicht gehalten, den GAA zur Stellungnahme zu der Frage aufzufordern, inwieweit die Zuordnung der C…-siedlung zur Zone … sachgerecht ist. Im Übrigen würde die Sachgerechtigkeit auch nicht in die Prüfungskompetenz des Gerichts fallen, weil es sich um eine sachverständige Wertung des GAA handelt. Das Gericht kann hingegen nur konkretisierten Rechtsfehlern des GAA bei der Einbeziehung der C…-siedlung in die Zone … nachgehen.
(ggg) Einen Rechtsfehler des GAA zeigt die Klägerin auch nicht mit ihrem Vortrag auf, es habe nach dem Jahr 1999 nur vereinzelte Verkäufe von Objekten in der C…-siedlung gegeben. Denn die BRW sind zwar nach § 14 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV 2021 vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Für die Bodenrichtwertermittlung in Gebieten ohne oder mit geringem Grundstücksverkehr können aber nach § 14 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV 2021 Kaufpreise und Bodenrichtwerte aus vergleichbaren Gebieten oder aus vorangegangenen Jahren herangezogen werden. Darüber hinaus können deduktive oder andere geeignete Verfahrensweisen angewendet werden (§ 14 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV 2021).
Im Übrigen ist ein Rückschluss von einer nach Auffassung der Klägerin zu geringen Zahl von Vergleichskauffällen in der C…-siedlung auf die Unzulässigkeit der Einbeziehung der C…-siedlung in der Richtwertzone … auch insoweit unschlüssig, als die Bildung einer getrennten, nur die C…-siedlung umfassenden Zone dieses Problem nicht lösen würde. Es mag sein, dass ein GAA auch für eine solche deutlich kleinere Zone durch Ableitung aus BRW für vergleichbare Gebiete oder aus vorangegangenen Jahren oder mit deduktiven oder anderer geeigneten Verfahren nach § 14 Abs. 2 ImmoWertV 2021 einen BRW ermitteln könnte. Dies betrifft aber den Bereich der eigenen sachverständigen Wertungen des GAA. Ein Verstoß des GAA gegen gesetzliche Vorgaben ist in der von ihm vorgenommenen Zonenabgrenzung auch unter diesem Gesichtspunkt nicht zu sehen.
Der GAA ist gehalten, flächendeckende BRW zu ermitteln (§ 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB) und benötigt eine ausreichende Datengrundlage, was einer Bildung allzu kleiner BRW-Zonen entgegensteht. Es ist daher grundsätzlich nicht nur hinzunehmen, dass eine Richtwertzone einzelne Grundstücke umfasst, die vom Richtwertgrundstück abweichende individuelle Eigenschaften aufweisen (§ 15 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV 2021). Hinzunehmen ist auch, dass ganze Teilgebiete einer BRW-Zone von Grundstücken geprägt sind, welche in ihren wertrelevanten Eigenschaften zwar in sich homogen sind, sich aber von den Grundstücken unterscheiden, die andere Teilbereiche der Zone prägen, solange eben die Spannenvorgaben von § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV 2021 nicht grundsätzlich verfehlt werden. Dies ist vorliegend aus den o. g. Gründen weder substantiiert dargelegt, noch ergeben sich dafür aus den Akten hinreichend konkrete Anhaltspunkte.
Soweit die Klägerin nahelegt, für die C…-siedlung oder das Bebauungsplangebiet hätte eine eigene Richtwertzone gebildet werden müssen, spricht dagegen auch der Umstand, dass die C…-siedlung in sich weniger homogen ist, als die Klägerin suggeriert. Denn dieser Bereich umfasst neben denjenigen Häusern, welche weitgehend baugleich mit dem der Klägerin sind, auch die deutlich kleineren ...-Häuser auf Grundstücken an der H…-straße, die jeweils eine deutlich geringere GFZ als das Grundstück der Klägerin aufweisen. Das Bebauungsplangebiet umfasst auf der anderen Seite an seinen Rändern auch Einfamilienhausgrundstücke mit deutlich größeren zulässigen GFZ. Auch unter diesem Gesichtspunkt könnte demnach eine kleinere, nur die C…-siedlung bzw. das Bebauungsplangebiet umfassende Richtwertzone den Einwänden der Klägerin gegen die Abgrenzung der Zone … nicht wirksam begegnen.
cc) Auch die Berechnung des abgezinsten Bodenwerts hat der Beklagte rechtmäßig durchgeführt.
Zu Recht hat der Beklagte nach §§ 257 Abs. 1 Satz 1, 247 BewG auch hier den BRW der Zone … auf den 01.01.2022 i. H. v. ... €/m² angewendet (insoweit kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden) und ist von der unstreitigen Grundstücksfläche von 902 m² ausgegangen. Er hat den zutreffenden Umrechnungskoeffizienten nach § 257 Abs. 1 Satz 2, Anl. 36 BewG i. H. v. 0.86 bei einer Grundstücksgröße ab 900 m² bis unter 950 m² angewendet. Bei einer RnD von 24 Jahren (s. o.) und einem LZS von 1,5 % (s. o.) hat er auch den richtigen Abzinsungsfaktor von 0,6995 angewendet (§ 257 Abs. 2, Anl. 41 BewG).
b) Die Klägerin hat auch nicht den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 220 Abs. 2 BewG erbracht. Allenfalls im Rahmen eines solchen Nachweises könnten die Restriktionen der Bebaubarkeit, die sich aus dem Denkmalschutz und dem Bebauungsplan ergeben, vorliegend berücksichtigt werden. Das Gericht teilt nicht die Auffassung der Klägerin, es sei unzumutbar, sie auf den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes zu verweisen. Denn anders als die Klägerin meint, ergibt sich aus ihrem Vortrag gerade nicht, dass die ganze C…-siedlung systematisch fehlerhaft der Zone … zugeordnet worden ist (s. o.). Es ist von daher auch nicht ohne Weiteres davon auszugehen, dass ein Verkehrswertgutachten nach § 220 Abs. 2 BewG für einzelne oder gar alle Grundstücke der C…-siedlung zu niedrigeren gemeinen Werten als vom Beklagten festgestellt kommen wird. Erst recht liegt es nicht auf der Hand, dass durch die Anwendung der vom Beklagten festgestellten BRW jeweils die durch Verkehrswertgutachten zu ermittelnden Werte um mindestens 40 % übersteigen, wie es nach § 220 Abs. 2 Satz 2 BewG für einen abweichenden Wertansatz erforderlich wäre.
c) Die Einspruchsentscheidung ist auch nicht deshalb rechtswidrig, weil der Beklagte nicht über alle Einsprüche von Eigentümern von Objekten in der C…-siedlung gleichzeitig entschieden hat. Insbesondere kann das Gericht nicht nachvollziehen, warum dies prozessökonomischer gewesen wäre, als zunächst den Einspruch eines Eigentümers zu bescheiden. Im Gegenteil liegt es nahe, dass es prozessökonomisch ist, zunächst die abschließende gerichtliche Klärung der mehrere gleich gelagerte Rechtsbehelfsverfahren betreffenden Rechtsfragen in nur einem (Muster-)Verfahren herbeizuführen.
2. Auf die Frage der Verfassungsmäßigkeit des neuen Grundsteuerrechts ist nicht einzugehen, weil diese nicht Gegenstand der zulässigerweise ergangenen Teil-Einspruchsentscheidung ist (vgl. zur Zulässigkeit von Teil-Einspruchsentscheidungen in vergleichbaren Fallkonstellationen im Einzelnen das Senatsurteil vom 12.02.2025 3 K 3090/24, juris, Rn. 37).
II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 243 bis 262 BewG sowie in den Anlagen 36 bis 43 BewG
§§ 192 ff. BauGB
§ 15 ImmoWertV
§ 256 BewG
§ 3 ImmoWertV
§ 82 FGO
§ 196 BauGB
§ 247 BewG
§ 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 2 Abs. 3 des Denkmalschutzgesetzes
§ 2 Abs. 3 DSchG
§ 14 Abs. 1 ImmoWertV
§ 220 Abs. 2 BewG
§ 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung
§ 249 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 BewG
§ 250 Abs. 2 Nr. 1 BewG
§ 252 Satz 1 BewG
§ 256 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BewG
§ 256 Abs. 2 Satz 1 BewG
§ 247 Abs. 1, Abs. 2 BewG
§ 247 Abs. 3 BewG
§ 247 Abs. 1 Satz 2 BewG
§ 15 Abs. 3 ImmoWertV
§ 247 Abs. 2 BewG
§ 15 Abs. 2 ImmoWertV
§ 76 Abs. 1 Satz 1 FGO
§ 412 der Zivilprozessordnung
§ 3 Abs. 4 ImmoWertV
§ 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BewG
§ 247 Abs. 2 Satz 2 BewG
§ 266 Abs. 1 BewG
§ 36 Abs. 2 GrStG
§ 196 Abs. 1 Satz 1, Satz 5, Satz 6 BauGB
§ 15 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV
§ 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 13 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV
§ 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 DSchG
§ 20 Abs. 2, Abs. 3 Baunutzungsverordnung
§ 14 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 14 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV
§ 14 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV
§ 14 Abs. 2 ImmoWertV
§ 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 257 Abs. 1 Satz 1, 247 BewG
§ 220 Abs. 2 Satz 2 BewG
§ 135 Abs. 1 FGO
§ 15 der Immobilienwertermittlungsverordnung
§ 253 Abs. 1 Satz 1, Satz 2, 254, Anl. 39 BewG i. V. m. der Verordnung
§ 254 des Bewertungsgesetzes
Art. 20 Abs. 3 GG
Art. 103 Abs. 2 GG
Art. 2 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 05 II R 21/02
3 K 3109/24
3 K 3090/24
25 II R 3/25
3 V 3178/24
2 BvL 7/13