Amtsgericht Ahlen (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-07-07, Aktenzeichen 9 C 430/05
ECLI: ECLI:DE:AGWAF2:2009:0707.9C430.05.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:
Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Anspruch.
Die Klägerin vermietete den Beklagten zum Anfang des Jahres 2001 eine nicht preisgebundene, im Jahr 1912/1913 gebaute, südlich ausgerichtete Doppelhaushälfte in der L-Straße 15 in B. Sie beinhaltet eine Wohneinheit mit 89,87 m2 Wohnfläche und besteht aus 5 Zimmern, Küche, Flur, Bad-WC, Abstellkammer, Abstellraum im Hof und Freiflächen für einen kleinen Garten und gepflasterten Hof. Ein PKW-Stellplatz, eine Garage, ein Balkon oder eine von einem Wohnraum aus zugängliche Terrasse sind nicht vorhanden, jedoch eine kleine Sitzgelegenheit draußen. Die Zimmer im Dachgeschoss weisen Dachschrägen auf; der Keller hat keine Stehhöhe. Die Holzbalkendecke zwischen Dachgeschoss und Dachboden ist nicht gedämmt. Der Spitzboden ist wegen seiner Baufälligkeit nicht begehbar; zur angrenzenden Doppelhaushälfte L-Straße 17 ist er baulich nicht abgetrennt. Hinsichtlich der unentgeltlichen Gartennutzung durch die Beklagten behielt die Klägerin sich einen Widerrufsvorbehalt vor, den sie heute als rechtsunwirksam ansieht.
Das Mietobjekt ist Teil der in den Jahren 1910 bis 1924 nach Erschließung der Steinkohle durch die 1902 gegründete Bergwerksgesellschaft X. geplanten und realisierten „A-Siedlung“, die bis zur Schließung der Zeche „X“ im Jahr 2000 subventioniert und fast ausschließlich von Bergleuten bewohnt war. Sie liegt in der Nähe des ehemaligen Zechengeländes (Luftlinie ca. 800 m bis 1,2 km) in süd-östlicher Stadtrandlage. Verglichen mit der übrigen nordwestlich der Bahn gelegenen Q. wird der südöstlich der Bahn gelegene Teil der Stadt in B. zuweilen leicht abwertend als „jenseits der Bahn“ bezeichnet. Die Siedlung besteht aus überwiegend älterer Bausubstanz im gleichförmigen und einfachen Siedlungsstil der Jahre ca. 1910 bis 1924 und steht wegen ihres Charakters als Gartenstadt unter Denkmalschutz. Die streitgegenständliche Doppelhaushälfte wurde im Zuge des ersten von insgesamt drei Bauabschnitten der A-Siedlung errichtet.
Die Klägerin begehrte im Jahre 2005 für eine Vielzahl ihrer Objekte in der gesamten A-Siedlung eine Mieterhöhung. Das vorliegende Verfahren wurde von den Prozessbevollmächtigten zu einem von insgesamt 8 Musterverfahren erklärt. Bis zu seinem rechtskräftigen Abschluss, sollen die übrigen ca. 80 noch anhängigen ähnlichen Verfahren ruhen.
Die öffentliche L-Straße ist gering frequentiert, mit 30 km/h verkehrsberuhigt und eine öffentliche Anlieger- und Wohn-Sammelstraße. Sie verläuft in Ost-West-Richtung, beginnt an der E-Straße im Einmündungsbereich der A1-Straße und endet an der I-Straße. Sie verfügt über Schwarzdecken-Fahrbahnen, aufgekantete sowie plattierte Bürgersteige, Baumgrün und private Vorgärten.
Die Doppelhaushälfte liegt auf der Südseite zwischen I1-Weg und C. Bis zur B. beträgt die Entfernung ca. 1,5 km. Geschäfte für den engeren Bedarf sind im Umkreis von 500 bis 800 m angesiedelt. Infrastruktureinrichtungen wie Kindergärten und Schulen stehen gut erreichbar zur Verfügung. Die unmittelbare Nachbarschaft wird überwiegend von einer älteren ein-, eineinhalb- und zweigeschossigen Wohnhausbebauung bestimmt, die als Einzel- und Doppelhaushälften, aber auch in Geschossbauweise für Mehrfamilienwohnhäuser ausgeführt ist.
Die Doppelhaushälfte wurde im zweiten Weltkrieg nicht nennenswert beschädigt. Sie befand sich bis zur Baumaßnahme in der zweiten Hälfte der 80er-Jahre im Zustand ihres Errichtungsjahres. Lediglich die außerhalb der Wohnung liegenden Trocken-Klosetts waren bereits zuvor durch WC´s mit Wasserspülung ersetzt worden. In den 80er-Jahren wurden z.B. die Haustechnik neuinstalliert (Sanitär-, Elektroeinrichtungen, Gasheizung mit Warmwasserversorgung) und die Fenster erneuert. Es wurden zweiadrige Elektrokabel den Erfordernissen der 80er-Jahre angepasst, die alten ungedämmten Dachpfannen durch eine dämmende Dachhaut ersetzt; die Isolierung der Zwischen- und Außenwände wurde verstärkt. Das hinter dem Haus liegende frühere Stallgebäude wurde in die Wohn- und Nutzfläche einbezogen, indem dort ein Badezimmer eingebaut wurde. Dadurch und durch die Wohngrundrissveränderungen vergrößerte sich die Wohnfläche von 73,18 m2 auf 89,87 m2. Für die insgesamt umfangreichen Baumaßnahmen erhielt die Klägerin öffentliche Förderzuschüsse.
Mit Schreiben vom 12.07.2005 forderte die Klägerin die Beklagten auf, einer Erhöhung der Grundmiete für die 89,87 m2 große Wohnung von 454,70 € um 20 € auf 474,70 zum 01.10.2005 zuzustimmen. Dieses entspricht einer Erhöhung von 5,06 €/m2 auf 5,28 €/m2. Zuvor war die Miete der Beklagten zwischen Sommer 2002 und Sommer 2005 nicht erhöht worden.
Das Mieterhöhungsverlangen nahm Bezug auf den damals gültigen und öffentlich zugänglichen einfachen B. Mietspiegel, Stand: 01.01.2004 (Bl. 166 ff. d.A.). Dieser wurde herausgegeben von der Stadt B., dem Mieterbund P. und dem I2 in B. und galt für nicht und nicht mehr öffentlich geförderten Wohnraum. Der Mietspiegel wurde auf der Grundlage einer Mietenerhebung in B. aufgestellt. Es wurden nur Mieten einbezogen, die in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert worden sind.
Die Mieten von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften wurden nicht erhoben. Insoweit regelt Ziffer 3 des Mietspiegels „Für Einfamilienhäuser ist ein Zuschlag von 10 % möglich.“
Der Mietspiegel differenziert zwischen Baujahr und Wohnlage: Er unterscheidet 6 verschiedene Gruppen der Baujahre („bis 1960“, „1961 bis 1970“, „1971 bis 1980“, „1981 bis 1990“, „1991 bis 2000“ und „ab 2000“) und 3 Wohnlagen („einfache Wohnlage“, „mittlere Wohnlage“ und „gute Wohnlage“).
Für Wohnraum mit einem Baujahr bis 1960 sieht der Mietspiegel
für eine einfache Wohnlage einen Quadratmeterpreis von 3,00 € bis 4,20 €,
für eine mittlere Wohnlage einen Quadratmeterpreis von 3,10 € bis 4,40 € und
für eine gute Wohnlage einen Quadratmeterpreis von 4,15 € bis 5,15 € vor.
Für Wohnraum mit einem Baujahr 1981 bis 1990 sieht der Mietspiegel
für eine einfache Wohnlage einen Quadratmeterpreis von 4,50 € bis 5,35 €,
für eine mittlere Wohnlage einen Quadratmeterpreis von 4,70 € bis 5,50 € und
für eine gute Wohnlage einen Quadratmeterpreis von 5,10 € bis 6,00 € vor.
Diese Preise gelten für Wohnungen, die mindestens mit Bad oder Dusche mit WC, einer Sammelheizung, Fenster mit Isolierverglasung und einem Balkon oder einer Terrasse ausgestattet sind. Fehlt eines dieser Merkmale, so kann ein Abschlag von 5 % vorgenommen werden.
Die Wohnlagen beschreibt der Mietspiegel wie folgt:
„Einfache Wohnlage:
Sie ist gegeben, wenn das Wohnen durch überdurchschnittliche Geräusch- und/oder Geruchsbelästigungen und durch besondere Beengung beeinträchtigt wird, insbesondere bei in der Nähe liegenden Industrie - oder Gewerbebetrieben oder Verkehrswegen, z.B. stark belastete Durchgangsstraßen. Außerdem fehlen bei solchen Lagen die entsprechenden Freiflächen.
Mittlere Wohnlage:
Sie ist gegeben in der Innenstadt bei Wohnungen an Straßen ohne Lagevorteile mit dichter Bebauung, meist ohne Begrünung und durchschnittlicher Emissionsbelastung, Durchmischung mit Geschäfts-, Büro-, Gewerbe- und Industrienutzung, teilweise auch beeinträchtigten Verkehrslagen, mittlere Infrastruktur, in Stadtrandgebieten bei Wohnungen an Straßen mit vorwiegend aufgelockertem Geschossbau, in Kleinsiedlungen mit im Vergleich zur guten Wohnlage weniger ausgeprägtem Grünbezug und weniger gepflegten Stadtbild.
Gute Wohnlage:
Sie ist gegeben bei Wohnungen in Gebieten mit aufgelockerter Bebauung, auch mit größeren Wohnobjekten mit Baumbepflanzung an Straßen und Vorgärten, im wesentlichen nur mit Anliegerverkehr, mittlere bis gute Infrastruktur sowie in ruhiger und verkehrsgünstiger Grünanlage, ohne bedeutenden Durchgangsverkehr, bei Wohnungen in der Innenstadt beziehungsweise in den Ortskernen in der Regel mit bis zu 4-geschossiger Bauweise mit gepflegtem Straßenbild und Grünbezug, jedoch ohne Beeinträchtigung durch starken Durchgangsverkehr“
Die Einordnung „durch Umbau neu geschaffener Wohnungen“ richtet sich nach Ziffer 5 des Mietspiegels:
„Werden Wohnungen im Sinne von § 17 Abs. 1 II Wohnungsbaugesetz unter wesentlichem Bauaufwand umgebaut, weil sie infolge der Änderung der Wohngewohnheiten den heutigen Ansprüchen nicht mehr genügen, gelten sie als neu geschaffen, wenn sie 1/3 der Kosten des für den Bau einer vergleichbaren Neubauwohnung erreichen oder übersteigen. In diesem Falle sind dann die Mietwerte einer Neubauwohnung zugrundezulegen.“
Das Schreiben der Klägerin an die Beklagten vom 12.07.2005, mit dem sie die Mietanpassung verlangte, gruppierte die Wohnung der Beklagten wie folgt ein: Baualtersklasse „01.01.1982 bis „31.12.1990“; „mittlere Wohnlage“, „Bad oder Dusche mit WC, Sammelheizung, Isolierverglasung, Balkon“. Zusätzlich teilte das Schreiben mit, einen 10%igen Aufschlag auf den Basiswert vorgenommen zu haben, weil es sich um ein Einfamilienhaus handele. Die vom ursprünglichen Baujahr 1912 abweichende Eingruppierung erklärte die Klägerin in dem Schreiben damit, dass „in der Folgezeit mittels eines wesentlichen Bauaufwandes ein Zustand hergestellt worden sei, der neuzeitlichen Wohnansprüchen gerecht werde, „Vollmodernisierung“.“ Das Schreiben stellt die bisherige Miete der verlangten Miete gegenüber, enthält eine Vergleichsberechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete und nennt den Unter-, Mittel- und Oberwert. Die Klägerin forderte die Beklagten auf, die beigefügte Zustimmungserklärung bis zum 30.09.2005 zurückzusenden.
Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu.
Die Klägerin behauptet, die erhöhte Miete entspreche der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie ist der Meinung, und ihr Mieterhöhungsverlangen sei ausreichend begründet.
Sie meint, ihre Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen in den 80er-Jahren rechtfertigten eine Eingruppierung der Doppelhaushälfte in die Baualtersklasse zwischen „1981 bis 1990“. Ferner sei die L-Straße in die „gute Wohnlage“ des B. Mietspiegels einzuordnen. Zudem hält sie für die streitgegenständliche Doppelhaushälfte einen Einfamilienhauszuschlag in Höhe von 10 % für angemessen.
Zur Begründung bezieht sie sich auch auf ihre Privatgutachten des Dipl.-Volkswirts Herrn N. vom 04.11.2005 und der J. aus dem Mai 2009.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihnen bei ihr gemieteten Wohnung von zurzeit 454,70 € monatlich um 20 € monatlich auf 474,70 € monatlich ab dem 01.10.2005 zuzustimmen und die Berufung zuzulassen.
Die Beklagten beantragen
die Klage abzuweisen und die Berufung zuzulassen.
Sie halten das Mieterhöhungsverlangen für formell und materiell unwirksam. Die formelle Unwirksamkeit ergebe sich bereits daraus, dass die Begründung der Eingruppierung in die vom Baujahr abweichenden Baualtersklasse unzureichend sei. Ferner sei eine Eingruppierung in eine jüngere Baualtersklasse ebenso wenig gerechtfertigt wie ein 10%iger Einfamilienhauszuschlag; zudem sei die Doppelhaushälfte kein Einfamilienhaus. Die Klägerin begehre eine über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete.
Das Gericht hat zur Frage der ortsüblichen Vergleichsmiete Beweis erhoben durch die Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen Immobilien-Kaufmanns L1 aus N1. Er hat das streitgegenständliche Objekt in den B. Mietspiegel eingruppiert ohne zuvor eigene Vergleichsmieten statistisch ermittelt und ohne Vergleichswohnungen besucht zu haben. Der Sachverständige hat sein Gutachten in der Sitzung am 19.05.2009 mündlich erläutert. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten vom 30.01.2009, Bl. 136 ff d.A. und das Protokoll vom 19.05.2009 verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Das formell wirksame Mieterhöhungsverlangen ist materiell unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von 454,70 € um 20 € auf 474,70 € gemäß § 558 a BGB.
1. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 12.07.2005 ist formell ordnungsgemäß begründet worden, § 558 a Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB.
Es ist in Textform erfolgt und bezieht sich zur Begründung auf den Mietspiegel der Stadt B. Das Schreiben teilt neben Vergleichsberechnungen mit, dass die Eingruppierung in eine jüngere als die ursprüngliche (1912) Baualtersklasse auf der Vollmodernisierung beruhe. Ferner teilt das Schreiben mit, dass die Klägerin einen 10%igen Einfamilienhaus-Zuschlag auf den Basiswert vorgenommen hat.
Erforderlich ist eine nachvollziehbare Darlegung von Grund und Umfang der begehrten Erhöhung. Bei der Auslegung des Begründungserfordernisses gem. § 558 a BGB ist zwischen den Belangen des Mieters und des Vermieters abzuwägen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit der konkreten Information und Nachprüfung geben, damit er sich anhand der Daten schlüssig werden kann, ob er zustimmen will oder nicht (BVerfG NJW 1980, 1617 (1617/1618), BGH NZM 2003, 229 (229)). Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es jedenfalls dann nicht, wenn dieser – wie vorliegend – allgemein zugänglich ist (BGH NJW 2008, 573 (574)).
Ob das streitgegenständliche Mietobjekt – insbesondere hinsichtlich der Baualtersklasse und Wohnlage – zutreffend eingeordnet ist und der Mietspiegel die geforderte Erhöhung deckt, ist keine Frage der formellen Wirksamkeit sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangen (vgl. BGH, Urteil vom 11.03.2009, VIII ZR 316/07, JURIS; BGH NJW 2004, 1379 (1379)).
Weitergehende Angaben im Mieterhöhungsverlangen zur öffentlichen Förderung der Modernisierungsmaßnahme in den 80er-Jahren waren im Hinblick darauf entbehrlich, dass evtl. anzusetzende Kürzungsbeträge längst nicht mehr anfielen (vgl. BGH NJW 2009, 1737).
2. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die begehrte Mieterhöhung auf 5,28 €/m2materiell unbegründet ist, weil die Voraussetzungen einer Mieterhöhung nicht vorliegen.
Zwar ist die Miete am 12.07.2005 seit mehr als 15 Monaten unverändert geblieben, § 558 Abs. 1 BGB, und die Mieterhöhung überschreitet die Kappungsgrenze nicht. Die Mieterhöhung überschreitet jedoch die Mietpreise für vergleichbare Wohnungen. Denn die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 3,50 €/m2 und damit unter der bislang gezahlten Miete von 5,06 €/m2.
a) Das Gericht hat keine Bedenken, die ortsübliche Vergleichsmiete unter Zuhilfenahme des einfachen Ahlener Mietspiegels zu ermitteln und zu schätzen (§ 287 ZPO).
Der Zugrundelegung dieses Mietspiegels steht es insbesondere nicht entgegen, dass die Daten der A-Siedlung in die Erhebung der Daten des Mietspiegels nicht vollständig eingegangen sind. Denn die zuvor – während des Betriebs der Zeche – vereinbarten Mieten spiegelten nicht die ortsübliche Miete wieder, sondern lagen aufgrund der Subventionierung als Werkswohnung der Bergleute deutlich darunter.
Für ein Mieterhöhungsverlangen sind qualitätsmäßig vergleichbare Wohnungen des allgemeinen Wohnungsmarkts heranzuziehen (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 28.12.1982, 4 REMiet 5/82). Ein Sondermarkt der A-Siedlung, für den Abweichendes gelten müsste, ist nicht ersichtlich. Insbesondere werden die Mietobjekte der A-Siedlung seit der Schließung der Zeche nicht mehr subventioniert und nicht mehr nur an Bergleute vermietet.
Gegen die Geltung des Mietspiegels auch für das streitgegenständliche Objekt spricht auch nicht die Tatsache, dass es früher zu besonders günstigen Preisen vermietet wurde. Denn spätestens mit Wegfall der Privilegien der Bergleute muss sich auch die Miete, die die Klägerin verlangen kann, an der ortsüblichen Vergleichsmiete messen lassen.
Das Gericht hält es auch für zulässig, die ortsübliche Vergleichsmiete durch Einordnung des streitgegenständlichen Objekts in die Kategorien des Mietspiegels zu ermitteln.
Dabei ist es insbesondere unschädlich, dass der Sachverständige keine eigenen statistischen Erhebungen zu Vergleichswohnungen angestellt hat. Der in einigen Parallelverfahren zunächst bestellte Sachverständige C1 hat dies vergeblich versucht (vgl. Bl. 151 d.A. 9 C 432/05 und Bl. 150/151 d.A. 9 C 515/05). Eine eigenständige Ermittlung durch den Sachverständigen ist nur schwerlich realisierbar (vgl. LG Aachen, NJOZ 2008, 448 (449)); auch die Stadt B. sah wegen des enormen (finanziellen) Aufwands von der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels ab. Sofern der einfache Mietspiegel im Sinne des § 558 a BGB ordnungsgemäß erstellt worden ist, kann die Begründetheit des Erhöhungsverlangens anhand der in dem Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen angegebenen Spannen überprüft werden (LG Aachen, NJOZ 2008, 448 (449)). Es begegnet keinen Bedenken, auch den einfachen Mietspiegel zur Grundlage richterlicher Schätzung gem. § 287 ZPO zu nehmen. Dies steht im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH, die eine Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässt, wenn die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden ist, der zur Höhe der begehrten Mieterhöhung außer Verhältnis steht (vgl. BGH NJW 2005, 2074). Eine Schätzung auf der Grundlage des Mietspiegels vermeidet die Entstehung von Gutachterkosten, die der Sachverständige auf ca. 15.000 € schätzt und die den Erhöhungsbetrag - von vorliegend 20 € – völlig unverhältnismäßig übersteigen. Die gerichtliche Verwendung eines geeigneten Mietspiegels ohne Heranziehung eines Sachverständigen ist verfassungsrechtlich unbedenklich. Der Vorzug von Mietspiegeln besteht vor allem darin, dass ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert eines gerichtlichen Verfahrens in einem noch angemessenen Verhältnis stünde (BGH NJW 2005, 2074 (2075). Wenn auf Sachverständigengutachten gänzlich verzichtet werden kann, ist es im Ergebnis unschädlich, wenn der gerichtlich bestellte Sachverständige von der eigenen statistischen Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten absieht und stattdessen das Mietobjekt unter Zurhilfenahme seiner langjährigen Fachkenntnisse in den vorhandenen Mietspiegel eingruppiert.
Anhaltspunkte dafür, dass der Mietspiegel nicht ordnungsgemäß erstellt wurde, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
Soweit die Beklagten zunächst die Zugrundelegung des Mietspiegels kritisiert und sich eine differenziertere Aufspaltung der Baujahre bis 1960 sowie eine umfassende Beteiligung der Klägerin bei der Datenerhebung gewünscht haben, so haben sie jegliche Einwände gegen die Verwendung des Mietspiegels in der Sitzung vom 19.05.2009 ausdrücklich zurückgenommen.
b) Die streitgegenständliche Doppelhaushälfte ist in die Baualtersklasse „bis 1960“ des B. Mietspiegels einzugruppieren.
Die Baumaßnahmen der Klägerin in den 80er Jahren führen nicht zu einer Eingruppierung in eine jüngere Baualtersklasse. Insbesondere hat die Klägerin die Voraussetzungen gemäß Ziffer 5 des B. Mietspiegels i.V.m. § 17 Abs. 1 des Zweiten Wohnungsbau- und Familienheimgesetzes (II. WobauG) nicht dargelegt. Sie hat nicht dargelegt, dass die streitgegenständliche Doppelhaushälfte unter einem so wesentlichen Bauaufwand umgebaut wurde, dass dieser 1/3 der Kosten eines Baus einer vergleichbaren Neubauwohnung erreichen oder übersteigen würde. Als Wohnungsbau gilt gem. § 17 Abs. 1 S. 2 II WoBauG auch der unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umbau von Wohnräumen, die infolge der Wohngewohnheiten nicht mehr geeignet sind, zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten. Als solche Umbauarbeiten kommen vorliegend der Einbau des Badezimmers in den ehemaligen Stalls, der Einbau neuer Fenster und die Grundrissveränderung in Betracht.
Die übrigen Teile der Baumaßnahme betreffen nicht den in § 17 Abs. 1 II WoBauG in Bezug genommenen Wohnungsbau durch Umbau, Ausbau und Erweiterung, sondern allenfalls den Wohnungsbau durch Modernisierung gem. § 17 a II WoBauG. Dies ist für die Eingruppierung in eine jüngere Baualtersklasse jedoch unerheblich, weil Ziffer 5 des B. Mietspiegels ausdrücklich ausschließlich auf den Umbau und § 17 Abs. 1 II WoBauG Bezug nimmt – nicht aber auf § 17 a II WoBauG. Darüber vermag der Klägerin auch eine Kommentierung zum II.WoBauG nicht hinwegzuhelfen, das im Übrigen einem anderen Zweck dient als der Mietspiegel. Die im B. Mietspiegel getroffene Differenzierung zwischen Modernisierungszustand und Baualtersklasse ist zu respektieren: Der Mietspiegel erfasst den Modernisierungszustand des Mietobjekts in erster Linie dadurch, dass je fehlendem Merkmal (z.B. Sammelheizung oder Isolierverglasung) ein Abschlag von 5 % gemacht werden kann.
Hätte die Klägerin die umfangreichen Modernisierungsarbeiten nicht vorgenommen, hätte sie sich möglicherweise einen Abschlag von jeweils 5% je fehlendem Merkmal (z.B hinsichtlich der Sammelheizung oder Isolierverglasung) gefallen lassen müssen. Dem Mietspiegel ist jedoch nicht – auch nicht durch Auslegung – zu entnehmen, dass auch reine Verschönerungs- und Modernisierungsmaßnahmen eine Einstufung des Objekts in eine jüngere Baualtersklasse rechtfertigen und der Klägerin damit praktisch doppelt zugute kommen.
Die Kosten der vorliegend berücksichtigungsfähigen Umbaumaßnahmen hat die Klägerin nicht so differenziert dargelegt, dass eine Feststellung möglich ist, ob die Kosten 1/3 der erforderlichen Kosten eines entsprechenden Neubaus erreichen oder übersteigen. Insoweit kann es dahingestellt bleiben, ob die Informationen aus dem von der Klägerin zur Akte gereichten Aktenordners ordnungsgemäß in den Prozess eingeführt wurden. Denn auch aus dem Aktenordner ergeben sich nicht die aufgeschlüsselten Kosten der berücksichtigungsfähigen Umbaumaßnahmen. Hierzu hat die Klägerin auch nach dem schriftlichen Hinweis des Gerichts vom 09.02.2007 nicht näher vorgetragen, sondern ausdrücklich an ihrer Rechtsansicht festgehalten, es komme auf eine Differenzierung zwischen Umbau-, Instandsetzungs-, Modernisierungs- und Verschönerungsmaßnahmen nicht an.
Ein Wohnobjekt, das zwischen 1981 und 1991 errichtet wurde, hat insgesamt einen anderen (besseren) Standard, z.B. Kellerräume mit Stehhöhe.
Zwar mag der Einwand der Klägerin zutreffen, Wohnobjekte aus dem Jahre 1913 hätten hinsichtlich des Badezimmers, der Beheizung und der Wärme- und Schalldämmung einen schlechteren Standard als die streitgegenständliche Doppelhaushälfte. Diesem verbesserten Standard wird jedoch vorliegend zum einen durch den hier vorgenommenen 3%-igen Modernisierungszuschlag Rechnung getragen und zum anderen dadurch, dass nicht der ansonsten anfallende 5%-Abschlag je fehlendem Merkmal (z.B. Sammelheizung, Isolierverglasung) fällig wurde.
Das Gericht ist bei seiner Schätzung des Modernisierungszuschlags auf 3 % davon ausgegangen, dass die Maßnahmen der 80er-Jahre zum Stichtag des Mieterhöhungsverlangens 2005 keinen höheren Wohnwert und keine höhere ortsübliche Vergleichsmiete rechtfertigen.
c) Die streitgegenständliche Doppelhaushälfte ist in die Kategorie „mittlere Wohnlage“ des B. Mietspiegels einzuordnen, wobei ein lagebedingter Aufschlag von 5% auf den Basiswert angemessen erscheint.
Von dieser Einordnung ging zunächst auch die Klägerin in ihrer Begründung des Mieterhöhungsverlangens im Schreiben vom 12.07.2005 aus.
Die Doppelhaushälfte liegt in einem Wohngebiet mit im Wesentlichen aufgelockerter Bebauung, sowie mit ausreichender öffentlicher und privater Durchgrünung. Sie liegt an der gering frequentierten, verkehrsberuhigten öffentliche Anlieger- und sog. Wohn-Sammelstraße; Infrastruktureinrichtungen stehen gut erreichbar zur Verfügung.
Jedoch sind die Merkmale, die signifikant für ein besseres Wohnviertel stehen, nicht in ausreichendem Umfang vorhanden. Dies ergibt auch ein Vergleich mit sehr gepflegten Gebieten mit Klinkerbauten und gilt, obwohl vorliegend einige Lagekriterien des B. Mietspiegels für eine gute Wohnlage erfüllt sind. Insbesondere fehlt es am Merkmal des gepflegten Straßenbilds mit Grünbezug. Dem stehen vorliegend der Siedlungscharakter und das eher triste Straßenbild entgegen.
Zur Einordnung in die „gute Wohnlage“ als beste Kategorie des B. Mietspiegels, konnte auch die Tatsache nicht führen, dass die A-Siedlung im Hinblick auf ihren englischen Charakter der Gartenstadt unter Denkmalschutz steht. Unberücksichtigt muss es bleiben, dass die Klägerin derzeit damit befasst ist, Häuser der Siedlung zu verkaufen und das Entstehen einer großartigen Wohnlage erwartet. Denn der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der Wohnlage ist der des Mieterhöhungsverlangens im Juli 2005. Jedenfalls zu diesem Zeitpunkt standen die Lage „jenseits der Bahn“, der einfache Siedlungscharakter und das triste Straßenbild einer Eingruppierung in die beste Wohnlage entgegen.
Im Hinblick auf das geringe, nicht störende Verkehrsaufkommen in Verbindung mit einem (noch) zufriedenstellenden Gesamteindruck des Siedlungsabschnitts – mit einfachen, aber vergleichsweise beschädigunglosen Putzfassaden in überwiegend aufgelockerter Bebauung sowie ausreichender öffentlicher und privater Durchgrünung – war ein punktueller Lagezuschlag von plus 5% (bezogen auf die konkrete Basis -/Ausgangsmiete) gerechtfertigt.
d) Für die streitgegenständliche Doppelhaushälfte ist ein modifizierter Einfamilienhauszuschlag von plus 5% anzusetzen.
Hintergrund des Einfamilienhauszuschlags ist, dass Einfamilienhäuser nicht in die Erhebung der Daten des Mietspiegels eingeflossen waren und es verfestigter Meinung entspricht, dass diese einen 10 bis 20 % höheren Wohnwert haben und entsprechend höhere ortsübliche Mieten erzielen als vergleichbare Wohnungen. Für Mietspiegelersteller ist es häufig mit einem unverhältnismäßigen Aufwand verbunden, die vermieteten Einfamilienhäuser zu identifizieren und hinsichtlich der verhältnismäßig geringen Anzahl diesen Markt statistisch zutreffend aufzuklären.
Nach Erfahrung des Sachverständigen L1 rechtfertigen freistehende Einfamilienhäuser einen Zuschlag von 10 bis 15 %, Doppelhaushälften einen Zuschlag von 7-8 % und Reihenmittelhäuser einen Zuschlag von 5 %. Auch wenn der Wortlaut des Mietspiegels solche fließenden variablen Grenzen nicht ausdrücklich vorsieht, erscheinen diese dem Gericht sachgerechter als entweder einen starren 10%-Zuschlag oder gar kein Zuschlag zu gewähren.
Ein 5%iger Aufschlag für die Doppelhaushälfte mit Südausrichtung und einer Wohneinheit auf einem kleinen Grundstück mit geringen Grünflächen, aber ohne Balkon und vollwertige Terrasse, PKW-Stellplatz oder Garage, erscheint dem Gericht angemessen. Die Beklagten haben einen eigenen Hauseingang und ein eigenes Treppenhaus. Sie teilen sich mit ihren Nachbarn lediglich die Mittelwand; im Übrigen ist ihre Doppelhaushälfte freistehend. Kein Anhaltspunkt findet sich hingegen dafür, dass ein Einfamilienhaus – wie die Beklagten meinen – stets rundum freistehend und nur von einer Familie bewohnt sein muss.
Widersprüchlich ist es insoweit von der Klägerin, wenn sie sich zur formellen Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens auf den B. Mietspiegel beruft, ihn aber andererseits für die streitgegenständliche Doppelhaushälfte nicht angewendet wissen will, weil Einfamilienhäuser der Klägerin in der A-Siedlung bei der Mietspiegelerhebung nicht hinreichend berücksichtigt worden seien. Noch widersprüchlicher wird ihr Einwand, wenn man bedenkt, dass ihre umfassende Teilnahme an der Erhebung des Mietspiegels in früheren Jahren zu einer niedrigeren ortsüblichen Vergleichsmiete geführt hätte, weil ihre Bergbauarbeiterwohnungen subventioniert waren.
Das Gericht ist vielmehr davon überzeugt, dass eine Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Berücksichtigung des o.g. modifizierten Einfamilienzuschlags entsprechend dem B. Mietspiegel den Besonderheiten des vorliegenden Falls hinreichend Rechnung trägt.
e) Innerhalb der vom Mietspiegel vorgegebenen Spanne von 3,10 € bis 4,40 € pro m2 ist die Miete der Doppelhaushälfte mit ca. 3,50 € pro m2 angemessen bewertet.
Selbst bei Zugrundelegung des höchstmöglichen m2 - Preises der einschlägigen Kategorie des Mietspiegels (Baujahr bis 1960, mittlere Wohnlage, also 4,40 €) zzgl. modifiziertem Einfamilienhauszuschlag von 5 %, Wohnlagenzuschlag von 5% und Modernisierungszuschlag von 3% ergibt sich eine Miete als ortsübliche Vergleichsmiete, die unterhalb der von der Klägerin geforderten Miete in Höhe von 5,28 € pro m2 liegt.
Im Hinblick auf den ausdrücklichen Wunsch beider Parteien, dieses Verfahren als „Musterverfahren“ hinsichtlich weiterer ähnlicher Objekte zu führen, sei dennoch darüber hinaus folgendes angemerkt:
Es begegnet keinen Bedenken, im Rahmen der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Hinblick auf das Baujahr des Objekts (1912/1913) den untersten Eckwert von 3,10 € pro m2 der im Mietspiegel genannten Spanne als Ausgangsbasis zu nehmen und diesen dann um die oben bereits erwähnten Zuschläge von 5% für die Wohnlage, weiteren 5% für den modifizierten Einfamilienhauszuschlag und weiteren 3 % für die Renovierung in den 80er-Jahren zu erhöhen und somit zu einem m2- Preis von 3,50 € zu gelangen (3,10 € + 13% = 3,50 €).
3. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr.11, 711 ZPO.
4. Der von beiden Parteien beantragten Zulassung der Berufung gem. § 511 Abs. 2 Nr. 2 ZPO bedurfte es nicht, weil der Beschwerdewert sich gem. § 9 ZPO berechnet. Die Klage auf Mieterhöhung ist eine Klage auf eine künftig wiederkehrende Leistung, so dass es auf den 3 ½ fachen Wert des einjährigen Bezuges der wiederkehrenden Nutzungen oder Leistungen ankommt. Die begehrte Mieterhöhung beträgt monatlich 20,- €, so dass der Beschwerdewert 840 € (42 x 20,- €) beträgt und die Berufung gem. § 511 Abs. 2 Nr.1 ZPO zulässig ist.
Der Streitwert wird gem. § 41 Abs. 5 GKG auf 240,00 € festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 708 Nr.11, 711 ZPO
§ 558 a BGB
§ 558 a BGB
§ 287 ZPO
§ 9 ZPO
§ 558 a Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB
§ 558 Abs. 1 BGB
§ 17 Abs. 1 S. 2 II WoBauG
§ 17 Abs. 1  II WoBauG
§ 17 a II WoBauG
§ 17 Abs. 1 II WoBauG
§ 17 a II WoBauG
§ 511 Abs. 2 Nr. 2 ZPO
§ 511 Abs. 2 Nr.1 ZPO
§ 41 Abs. 5 GKG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1980, 1617
NZM 2003, 229
NJW 2008, 573
NJW 2004, 1379
NJW 2009, 1737
NJW 2005, 2074
VIII ZR 316/07
9 C 432/05
9 C 515/05