Amtsgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-11-22, Aktenzeichen 21 C 401/23
ECLI: ECLI:DE:AGHH:2024:1122.21C401.23.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Der hinreichend konkretisierte Wille des Vermieters, durch Nutzung der Wohnung als Zweitwohnung familiäre Bindungen zu pflegen und am städtischen Kulturleben teilzuhaben, kann ein berechtigtes Kündigungsinteresse begründen.(Rn.47)
2. Beruft sich der Mieter auf eine Erkrankung und legt hierfür ein ärztliches Attest vor, prüft das Gericht regelmäßig die Notwendigkeit eines medizinischen Sachverständigengutachtens, wenn der Vortrag bestritten wird und die gesundheitlichen Umstände für die Entscheidung von Bedeutung sind (Anschluss BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18).(Rn.58)
3. Für die Beurteilung der sozialen Härte ist allein der Gesundheitszustand zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung maßgeblich; zwischenzeitlich entfallene Härtegründe finden keine Berücksichtigung (Anschluss LG Oldenburg (Oldenburg), Urteil vom 17. Oktober 1990 - 9 S 1307/89).(Rn.58)
4. Die Behauptung, Ersatzwohnraum sei nicht auffindbar, entfaltet nur Relevanz, wenn sich der Mieter nachweislich intensiv um angemessene Alternativen bemüht und die örtliche Wohnraumsituation nachvollziehbar dargestellt hat.(Rn.68)
5. Eine langjährige Mietdauer - etwa über zwei Jahrzehnte - begründet keine Fortsetzungsverpflichtung, wenn dem tragfähige und nachvollziehbar dargelegte Interessen des Vermieters entgegenstehen.(Rn.80)
Verfahrensgang
1. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm genutzte ca. 44 m² große 2-Zimmer-Wohnung im Haus [...], [...] Hamburg, 1. OG links nebst Kellerraum geräumt mit allen Schlüsseln an die Kläger herauszugeben.
2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 28.02.2025 gewährt. Im Übrigen wird der Antrag auf Bewilligung einer Räumungsfrist zurückgewiesen.
3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.620,00 € abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 9.240,00 € leisten.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 9.240,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Kläger begehren die Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten bewohnten Wohnung infolge einer von den Klägern erklärten Eigenbedarfskündigung.
Die Klägerin zu 1) ist über 67 Jahre, der Kläger zu 2) über 84 Jahre alt. Sie sind nicht mehr berufstätig. Beide wohnen gemeinsam in einem Einfamilienhaus in Bad Bramstedt, in dem sie ihre drei mittlerweile erwachsenen Kinder, [...] (wohnhaft in Berlin), Zeugin [...] (wohnhaft in Hamburg) und [...] (wohnhaft in Hamburg bis Anfang 2024, aktuell wohnhaft in Rheine) großgezogen haben.
Die Kläger sind die im Wohnungsgrundbuch eingetragenen Nießbrauchberechtigten und Vermieter der im Tenor näher bezeichneten Wohnung im [...] in Hamburg. Ihnen gehört auch eine weitere Wohnung (von den Parteien als „Gartenwohnung“ bezeichnet; im Folgenden deshalb: Gartenwohnung) innerhalb des gleichen Hauses wie die streitgegenständliche Wohnung. Die Gartenwohnung wurde von dem jüngeren Sohn der Kläger und dessen Ehefrau im Februar 2023 bezogen, die etwa 10 Monate - auch zum Zeitpunkt Ende Oktober 2023 - darin wohnten, Anfang Januar 2024 auszogen und aktuell nicht in Hamburg leben. Die Kläger sind darüber hinaus Eigentümer einer 2-Zimmer-Wohnung in der …straße in Hamburg (Anlage K 6), in der die Tochter der Kläger mit ihrem Freund lebt. Die Kläger haben darüber hinaus ein Nießbrauchrecht an einem ihren drei Kindern gehörenden Ferienhaus auf Föhr, wobei der Beklagte mit Nichtwissen bestreitet, dass die Kläger über diese Aufzählung hinaus über keine weiteren Immobilien verfügten.
Der Beklagte (geb. [...]) ist der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung, als freier Dozent auf Honorarbasis an einer Hamburger Hochschule und bei einer Sicherheitsfirma tätig.
Die Parteien verbindet ein Wohnraummietvertrag vom 23.06.2003 (Anlage K 1). Zum damaligen Zeitpunkt im Jahr 2003 waren die Kläger Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung. Im Jahr 2019 übertrugen die Kläger ihr Eigentum zu gleichen Anteilen auf ihre drei Kinder unter gleichzeitiger Einräumung eines lebenslangen Nießbrauchrechts zugunsten der Kläger (Anlage B 10). Die Nettokaltmiete der streitgegenständlichen Wohnung beträgt mindestens 700,00 €.
Mit unterschriebenem Schreiben vom 23.01.2023 (Anlage K 2) erklärten die Kläger gegenüber dem Beklagten die ordentliche Kündigung zum 31.10.2023, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin, gestützt auf den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs, dessen Vorliegen im Einzelnen zwischen den Parteien streitig ist. In dem Schreiben gaben die Kläger an, ihre in Hamburg lebenden Kinder ein- oder zweimal pro Woche zu besuchen, zunehmend Fahrten bei Dunkelheit mit dem Auto zu vermeiden und stattdessen die Möglichkeit der Übernachtung in der streitgegenständlichen Wohnung nutzen wollten. Die Kläger erklärten weiter, dass sie gerne für Theaterbesuche oder Besuche in der Oper nach Hamburg führen. Auch bei diesen Besuchen wollten die Kläger in Zukunft eine Rückfahrt nach Bad Bramstedt vermeiden und die Wohnung nutzen. Die Kläger schilderten im Schreiben, dass die Wohnung für ihre Bedürfnisse ideal gelegen sei. Die Wohnung der Tochter in Eppendorf sei schnell erreichbar. Der Sohn mit seiner Ehefrau - der im Zeitpunkt des Schreibens noch nicht in die Gartenwohnung gezogen war - werde ebenfalls in das streitgegenständliche Haus in eine andere Wohnung ziehen, sodass die Lage auch aus diesem Grund ideal sei. Die Theaterhäuser und Oper seien schnell mit dem Taxi erreichbar. Die Kläger erklärten in ihrem Schreiben, dass in den Wohnungen der Kinder keine Übernachtungsmöglichkeiten bestünden und die Besuche zu häufig stattfänden, um jedes Mal eine Unterkunft anzumieten. Zudem sei der Kläger zu 2) wegen einer Rückenerkrankung im Bereich der Lendenwirbelsäule auf eine spezielle Matratze angewiesen, die in fremden Unterkünften kaum auffindbar sei. Abschließend formulierten die Kläger, dass sie die streitgegenständliche Wohnung des Beklagten für sich herrichten und sich in dem kleinen Zimmer ein Schlafzimmer einrichten und das große Zimmer als Wohn- und Esszimmer für sich und Familientreffen nutzen wollten. Die Kläger widersprachen in diesem Schreiben einer Fortsetzung des Mietverhältnisses und wiesen auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB hin.
Mit Schreiben der Prozessbevollmächtigten vom 23.08.2023 (Anlage K 3) erklärte der Beklagte den Widerspruch gegen die Kündigung gestützt auf soziale Härtegründe, deren Vorliegen im Einzelnen zwischen den Parteien streitig sind.
Die Kläger behaupten in der Klageschrift vom 02.10.2023, dass die streitgegenständliche Wohnung auch als Übernachtungsmöglichkeit für den ältesten Sohn und seine Familie genutzt werden solle. In der Klageschrift erklärten die Kläger weiter, dass sie am kulturellen Leben in Hamburg teilnähmen und häufig abends Theater oder die Staatsoper besuchten. In Bezug auf die Vermeidung von Autofahrten in der Dunkelheit - angesprochen im Schreiben vom 23.01.2023 - konkretisierten die Kläger in der Klageschrift, dass sie beide altersbedingt an einer Beeinträchtigung der Sehfähigkeit, die insbesondere in der Dunkelheit zum Tragen komme, litten (dazu Anlage K 4, K 5). Zunehmend hätten sie deshalb auf Vorstellungen in Theater und Staatsoper zu verzichten. Schon jetzt besuchten die Kläger zunehmend Tagesvorstellungen oder Matinees, um nicht im dunklen nach Hause fahren zu müssen. Die Kläger träfen sich regelmäßig, mindestens 4-5 Mal im Monat in Hamburg. Diese Treffen würden häufig auch außerhalb der Wohnungen ihrer Kinder stattfinden. Die Fahrt von Bad Bramstedt nach Hamburg mit öffentlichen Verkehrsmitteln dauere zwischen 90 und 110 Minuten und erfordere je nach Abfahrtzeit mehrfaches Umsteigen, was für die Kläger sehr beschwerlich sei. Für die Zwecke der Kläger sei nur die streitgegenständliche Wohnung geeignet. Es handle sich dabei im Übrigen um eine vergleichsweise kleine Wohnung mit wenig Unterhaltsaufwand. Die Kläger gaben an, auf die Mieteinnahmen durch die anderen größeren Wohnungen nicht verzichten zu können.
Mit Schriftsatz vom 14.01.2024 behaupten die Kläger ihren Eigenbedarfswunsch - nachdem der Sohn [...] und seine Ehefrau vorübergehend geplant für 2 Jahre zur Facharztausbildung nach Rheine gezogen seien und die Gartenwohnung befristet untervermietet sei - auch damit, dass die streitgegenständliche Wohnung nun auch für Besuche des Sohnes genutzt werden könne, wenn dieser Hamburg und die Familie während der zweijährigen Facharztausbildung besuche. Das Angebot für die Facharztausbildung hätten die beiden im Oktober 2023 erhalten. Das jeweilige Arbeitsverhältnis bestehe mit der [...] GbR und sei vom 01.02.2024 bis zum 31.01.2026 befristet. [...] und [...] beabsichtigten, so die Kläger, nach der Facharztausbildung zu Augenärzten in Rheine nach Hamburg in die Gartenwohnung zurückzukehren.
Die Kläger behaupten unter Verweis auf die in der Kündigungserklärung (1.), der Klageschrift (2.) und dem weiteren Schriftsatz vom 14.01.2024 (3.) angegebenen Gründe, dass die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung vorlägen.
Die Kläger meinen, dass der Beklagte zur Herausgabe und Räumung verpflichtet sei und sämtliche vorgebrachte Gründe bei der Beurteilung des Eigenbedarfes zu berücksichtigen seien. In Bezug auf Bemühungen zur Ersatzwohnraumbeschaffung führen sie an, dass der Beklagte die Kläger um eine Vermieterbestätigung oder eine ähnliche Referenz zur Vorlage bei der Wohnungssuche hätte bitten können, dies aber nicht getan hat.
Die Kläger beantragen,
den Beklagten zu verurteilen, die von ihm genutzte ca. 44 m² große 2-Zimmer-Wohnung im Haus [...], [...] Hamburg, 1. OG links nebst Kellerraum ab dem 31.10.2023 geräumt mit allen Schlüsseln an die Kläger herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen, hilfsweise für den Fall eines klagestattgebenden Urteils eine großzügige Räumungsfrist von mindestens 6 Monaten zu bewilligen.
Der Beklagte behauptet, seit Juli 2022 bis August 2023 aufgrund eines verfaulten Kiefers dem damit im Zusammenhang stehenden Durchbruch in die Nasenhöhle und fünf aufeinanderfolgenden Wurzelbehandlungen, Entzündungen im ganzen Körper, erhöhtem Blutdruck, ausgeschnittenem Kiefer, der Rekonstruktion des Kiefers, der notwendigen Heilung der Implantate und monatlich ein bis zwei Eingriffen nicht in der Lage gewesen zu sein, Wohnungen zu suchen (Anlage B 2, 3). Auch im Dezember 2023 sei ein weiterer invasiver chirurgischer Eingriff mit fokussiertem Gebiet durchgeführt worden (Anlage B 4). Es stünden auch in der Zukunft weitere medizinisch notwendige und schwierige Behandlungen in unterschiedlichen Bereichen an.
Trotzdem habe er selbst und durch Mithilfe von Freunden und Bekannten nach Wohnraum gesucht.
Der Beklagte behauptet, er habe sich ausreichend um Ersatzwohnraum bemüht. Aufgrund seiner „unkonventionellen Einkommensverhältnisse“ (Bl. 15 d.A.) sei es schwer bis unmöglich, Ersatzwohnraum zu finden. Er habe seine Suche auf das gesamte Stadtgebiet bezogen und auch höhere Mieten bis zu 1000,00 € bei einem möglichen Gehaltsnachweis von 1.179,00 € in Suchanfragen aufgenommen. Nachdem er im Januar 2023 die Kündigung im Briefkasten vorgefunden hatte, habe er im Februar 2023 über ... einen Privatanbieter im Stadtteil Rotherbaum kontaktiert, um eine Wohnung in Uninähe zu finden. Die Wohnung sei jedoch zu teuer gewesen und es sei ihm mitgeteilt worden, dass ein Selbständiger als Mieter nicht in Betracht komme (Bl. 52 f. d.A.). Im März 2023 habe er über das Portal Xxx Management ein Profil angelegt, mit der Bitte um Mietangebote. Darauf sei bis heute keine Antwort außer einer Bestätigung des Eintrags gekommen. Ihm sei auch kein einziges Angebot zugesandt worden, obwohl hier keine Gehaltsauskunft erforderlich gewesen sei. Ebenfalls im März 2023 sei eine Kontaktaufnahme über Engel & Völkers erfolgt. Auch hier liege bis heute keine Antwort außer einer Bestätigung per E-Mail, dass die Kontaktaufnahme eingegangen sei, vor. Er habe sich ferner an das Maklerbüro ... & CO Immobilien GmbH & Co. KG gewendet. Auch hier sei nur eine Zustimmung zur Speicherung seiner Daten erfolgt. Eine Antwort stehe bis heute aus. Ferner habe er ein Profil angelegt über die ... Immobilien und hier einen Referenzwert von 12,80 € für Kaltmiete in einem gut in Stand gehaltenen Nachbarhaus mit vielen kleinen Wohnungen von 30 bis 75 qm gesucht, bislang ohne jede Antwort und ohne Angebot. Im April 2023 habe er sich telefonisch direkt bei Mietimmobilienunternehmen nach Mietobjekten bis 1.000 € für 10 bis 50 Quadratmeter erkundigt. Ihm sei hier mitgeteilt worden, dass es hier keine Angebote gäbe. Der Wohnungsmarkt sei sehr angespannt. Ferner habe er sich bei der … über ..., ..., ... und ... nach Wohnungen erkundigt. Hier habe er die Pauschalaussage erhalten: „Schauen Sie immer einfach mal auf die Seite. Immer mal wieder und rufen Sie dann direkt an.“ Bis zum heutigen Tag ohne Ergebnis, so der Beklagte. Im Mai 2023 habe er eine erneute Gesuchsanfrage bei der Firma Xxx Management GmbH & Co. KG gestellt. Hier sei ihm mitgeteilt worden, dass er als Interessent vorgemerkt sei. Bis heute sei ihm allerdings keine Wohnung angeboten oder in Aussicht gestellt worden. Im Juli 2023 habe er bei der YYY über einen Bekannten nachfragen lassen. Im Juli 2023 habe er einen Immobiliensachgutachter, Herrn [...], kontaktiert, der sehr vernetzt und mit einigen Immobilienfirmen und Maklern gut bekannt sei; auch hier bislang ohne Erfolg. Ihm sei mitgeteilt worden, dass aufgrund der unterschiedlichen Lehraufträge und keiner vorhandenen Bonität wenig Aussicht bestünde, da unbefristete Festangestellte bevorzugt würden. Im August 2023 habe er versucht, über einen Freund ein Zimmer innerhalb einer Wohnung anzumieten. Der Freund habe die Wohnung dann aber insgesamt aufgegeben, weshalb ein Untermietverhältnis nicht begründet werden habe könne. Im September 2023 sei von einem Bekannten alle zwei Monate nachgefragt worden, ob ein WG-Zimmer im Rothenbaum zu finden sei; auch hier bis heute ohne Erfolg. Im Oktober 2023 habe der Beklagte einen befreundeten Immobilienmakler, Herrn [...], kontaktiert, der ihn bis heute unterstütze und der versuche den Beklagten bei mehreren Immobiliengesellschaften zu platzieren, auch hier ohne Erfolg. Hinzu sei Ende Oktober der Tod des Vaters des Beklagten gekommen und zusätzliche gesundheitliche Beschwerden mit Folgebehandlungen bis Februar 2024. Die Ablehnungen seien immer damit begründet, dass er als freier Dozent kein gesichertes Einkommen nachweisen könne. Im November 2023 habe der Beklagte erneut auf eine Suchanzeige bei ... und ... die zuständigen Makler kontaktiert. Auch bei Zzz Immobilien Hamburg, die viele Wohnungen auch in den Außenbezirken von Hamburg anböten, habe er persönlich nach einer freien Wohnung gefragt. In dieser Zeit habe er als Urlaubsvertretung eine Empfangstätigkeit im Angestelltenverhältnis übernommen. Hier sei ihm mitgeteilt worden, dass keine Wohnung frei sei, die Personen hätten im Gespräch allerdings ebenfalls den fehlenden Bonitätsnachweis angemerkt. Im Januar 2024 habe ein weiterer Bekannte für ihn Wohnungen auf ... gesucht. Bei der Zzz Immobilien Hamburg hätten die potentiellen Vermieter immer ein festes Angestelltenverhältnis gefordert. Auch die Nebenkosten der Wohnungen seien immer zu hoch. Ein privater Vermieter in Rahlstedt habe sich drei Gehaltsnachweise mit Arbeitsvertrag vorlegen lassen wollen, was nicht möglich gewesen sei. Bei einer Wohnung der ... Immobilien in Hamburg Horn sei er wegen seiner freiberuflichen Tätigkeit ebenfalls nicht in die engere Wahl gekommen. Im Januar 2024 habe sein Bekannter [...] eine Alsterdorfer Wohnung gefunden, die allerdings mit drei Zimmern zu groß und mit vierhundert Bewerbern für ihn nicht in Reichweite gewesen sei. Die Interessenten seien nach ihrer Bonität ausgewählt worden. Eine Anmietung über die YYY komme mangels Wohnberechtigungsschein nicht in Betracht. Ferner habe der Beklagte im März 2024 die ... ohne Erfolg kontaktiert. Das Gericht nimmt darüber hinaus Bezug auf den Härtegrundvortrag des Beklagten im Schriftsatz vom 25.03.2024, 11.07.2024, 21.08.2024, 20.09.2024 und 23.09.2024.
Der Beklagte meint, der von den Klägern behauptete Eigenbedarf sei vorgetäuscht, missbräuchlich, jedenfalls im Rahmen einer Abwägung wegen sozialer Härte nicht interessensgerecht, da die Kläger andere Immobilien besäßen und die vorgetragenen Gründe dem Verlust der seit 20 Jahren von dem Beklagten angemieteten Wohnung und einer dortigen sozialen Verwurzelung gegenüber stünden. Warum eine Übernachtungsmöglichkeit im Hotel oder bei den Kindern nur wegen einer fehlenden Matratze nicht möglich sei, erschließe sich nach Ansicht des Beklagten nicht. Der Beklagte verweist auf die notwendigen Tatbestandsmerkmale des „Benötigens“ der Räume „als Wohnung“ als Voraussetzung für die Eigenbedarfskündigung, die nicht vorlägen. Die Wohnung sei aufgrund ihres Zuschnitts und Größe auch ansonsten keinesfalls geeignet für die behaupteten Zwecke der Kläger. Die Kläger könnten ihren kulturellen Bedürfnissen auch in Bad Bramstedt nachgehen. Der Verlust der Mietsache für den Beklagten einerseits gegen eine lediglich bestehende komfortablere Lösung für die Kläger bei der Organisation ihrer kulturellen Besuche könne „auf keinen Fall dazu führen, dass ein überwiegendes berechtigtes Interesse vorliegen soll“ (Bl. 15 d.A.).
Der Beklagte meint, dass die Nutzung durch den ältesten Sohn der Kläger nicht heranzuziehen sei, weil dies nicht Gegenstand des Kündigungsschreibens gewesen sei. Auch die Beeinträchtigungen der Kläger und Fahrtdauern seien - weil nicht im Kündigungsschreiben enthalten - nicht zu berücksichtigen bei der rechtlichen Bewertung. Die Kläger hätten dem Beklagten die Gartenwohnung anbieten müssen, wobei der Beklagte insoweit vorträgt, dass die Gartenwohnung an seinen Nachbarn Herr [...] für 1.560,00 € nettokalt untervermietet sei.
In der mündlichen Verhandlung vom 18.07.2024 hat das Gericht die Kläger persönlich angehört und Beweis zum behaupteten Eigenbedarf durch Vernehmung der Zeugin [...] erhoben. Auf den Inhalt des Terminprotokolls vom 07.03.2024 und 18.07.2024 wird Bezug genommen. Ergänzend wird auf den Inhalt der eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen und die erteilten Hinweise, insbesondere in der Verfügung vom 03.05.2024 und den Terminsprotokollen verwiesen.
Die Parteien haben ihr Einverständnis mit Schriftsatz des Beklagten vom 11.10.2024 (Bl. 145 d.A.) und Schriftsatz der Kläger vom 17.10.2024 (Bl. 146 d.A.) zu einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren erteilt mit Stellungnahmefrist bis zum 08.11.2024 (Bl. 147 d.A.), die dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
I.
Den Klägern steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 546 Abs. 1, 549 Abs. 1 BGB zu, da das Mietverhältnis durch die Eigenbedarfskündigung vom 23.01.2023 gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam zum 31.10.2023 beendet worden ist.
1.
Die Kündigung wurde formwirksam von den Klägern als Vermieter gegenüber dem Beklagten als Mieter erklärt, § 568 Abs. 1 BGB.
Die Kläger sind Vermieter der streitgegenständlichen Wohnung. Die Eigentumsübertragung unter gleichzeitiger Einräumung eines Nießbrauchrechts zugunsten der Kläger sorgt dafür, dass die Kläger Mietvertragspartei sind, §§ 566, 567 S. 1 BGB.
2.
Die Kündigungserklärung genügt dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 S. 1 BGB.
Als maßgebliche Gründe sind die im Schreiben vom 23.01.2023 angeführten Gründe heranzuziehen. Dass die dort angegebenen Gründe in Bezug auf die Ausführungstiefe mit der Klageschrift ergänzt werden, ist zulässig. Denn detaillierte Ausführungen zu einem im Schreiben angelegten Punkt führen nicht dazu, dass diese als neue oder nachgeschobene Gründe zu klassifizieren sind.
Denn die Angabe von Gründen in dem Kündigungsschreiben soll den Mieter zunächst grundlegend in die Lage versetzen, überprüfen zu können, worauf sich der Vermieter bei seiner Kündigung stützt und ob sich der Mieter gegen diese Gründe zu Wehr setzen kann und möchte.
3.
Die ordentliche Kündigungsfrist lief bis zum 31.10.2023, § 573c Abs. 1 S. 1, 2 BGB.
4.
Als für die Eigenbedarfskündigung maßgebliche Gründe legt das Gericht die in dem Kündigungsschreiben vom 23.01.2023 angelegten Gründe zugrunde. Andere Gründe werden gemäß § 573 Abs. 3 S. 2 BGB nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
Insoweit hat das Gericht zwischen dem eigenen Nutzungswillen der Kläger, dem zeitweisen Überlassungswillen der Kläger an ihre Kinder und dem eigenen Nutzungswillen der Kinder selbst zu differenzieren. Während der Wille der Kläger zur eigenen alsbaldigen Nutzung für sich zum Wohnen und Empfangen von Familienmitgliedern substantiiert vorgetragen wurde, ist dies in Bezug auf einen Überlassungswillen zur alsbaldigen Nutzung als Wohnung an die Kinder und dem eigenen Willen der Kinder zur alsbaldigen Nutzung nicht der Fall.
a)
Die Kläger selbst sind die maßgeblichen Bedarfspersonen, deren Nutzungswille zu berücksichtigen ist.
Als maßgebliche Gründe ist auf erster Ebene der behauptete Nutzungswille der Kläger zu eigenen Aufenthalts- und Übernachtungszwecken in der streitgegenständlichen Wohnung zu berücksichtigen. Dieser behauptete Nutzungswille geht nach Angaben der Kläger zurück auf die Begründung, die in Hamburg lebende Tochter und Zeugin [...] (ursprünglich auch noch den damals in Hamburg lebenden Sohn [...]) regelmäßig zu besuchen und zu treffen, am kulturellen Leben durch den regelmäßigen Besuch von Theatern und der Oper in Hamburg wieder vermehrt teilzunehmen, Autofahrten bei Dunkelheit zu vermeiden und das Schlafzimmer der streitgegenständlichen Wohnung mit einer bestimmten Matratze auszustatten. Die Vermeidung von Autofahrten in der Dunkelheit stützen die Kläger wiederum auf behauptete Beeinträchtigungen der Sehfähigkeit, die Ausstattung mit einer bestimmten Matratze auf eine Rückenerkrankung des Klägers zu 2). Darüber hinaus ist der Nutzungswille der Kläger zu berücksichtigen, die Wohnung als Ort für gemeinsame Treffen mit (einzelnen) Familienmitgliedern zu nutzen und Treffen nicht ständig außerhalb, sondern in einer eigenen häuslichen Atmosphäre stattfinden zu lassen.
b)
Eine Wohnnutzung durch den ältesten Sohn der Kläger, [...], und dessen Familie ist nicht zu berücksichtigen, da dieser Nutzungswille im Kündigungsschreiben nicht angelegt ist und auch nicht ersichtlich ist, dass dieser - anders als im Fall des jüngeren Sohnes der Kläger - erst nachträglich entstanden sein mag. Im Übrigen ist insoweit kein hinreichend konkreter Wille an der alsbaldigen Nutzung aus dem Klägervortrag erkennbar, worauf das Gericht mit Verfügung vom 03.05.2024 hingewiesen hat.
c)
Der Nutzungswunsch durch den jüngeren Sohn der Kläger, [...], und seine Ehefrau ist zwar einer nachträglichen Berücksichtigung grundsätzlich zugänglich, da im Kündigungszeitpunkt die Kläger nachvollziehbarerweise davon ausgingen, dass die Familie [...] die streitgegenständliche Wohnung aufgrund einer eigenen Wohnung in der Hausgemeinschaft nicht als eigene Bedarfspersonen benötigen würden. Der Umstand ist in concreto jedoch nicht berücksichtigungsfähig, da insoweit ein hinreichend konkreter Nutzungswillen der Familie [...] an der alsbaldigen Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung nicht substantiiert vorgetragen wurde. Auch hierauf hat das Gericht mit Verfügung vom 03.05.2024 ausdrücklich hingewiesen.
5.
Die Kläger haben - soweit die Gründe zu berücksichtigen waren (dazu bereits oben) - ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorgetragen, aus denen sich ein hinreichend konkreter Wille an der alsbaldigen Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung durch die Kläger ergibt, der nicht rechtsmissbräuchlich ist.
Zu der sich aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden Befugnis des Vermieters gehört auch die Entscheidung darüber, von welchem Zeitpunkt an ein Wohnbedarf Anlass für eine Eigenbedarfskündigung sein soll. Dabei ist zu beachten, dass der Wunsch, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, sich nicht ausschließlich oder in erster Linie an objektiven Kriterien messen lässt, sondern vielmehr eng mit dem bisherigen Lebensweg eines Menschen, seinen Zukunftsplänen und seinen persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen zusammenhängt (vgl. BVerfG, Beschluss vom 11.11.1993, NJW 1994, 309, 310; Beschluss vom 20.05.1999, NZM 1999, 659, 660; BGH, Urteil vom 4.2.2005 - VIII ZR 154/14, BGHZ 204, 145 Rn. 31; Urteil vom 23.08.2014 - VIII ZR 178/15, NJW-RR 2017, 72 Rn. 15; Beschluss vom 23.10.2018 - VIII ZR 61/18 - juris Rn. 15).
Es kommt also nicht darauf an, ob der Beklagte oder das Gericht die Entscheidung der Kläger zur Eigennutzung der Wohnung billigen oder andere Lösungen für vorzugswürdig halten. Die Nachprüfung des Selbstnutzungsentschlusses ist nur beschränkt zulässig. Das Gericht hat die Zweckbestimmung des Vermieters zu respektieren und darf sich nicht in den Entscheidungsprozess hineinbegeben (BVerfG, Beschluss vom 03.10.1989 - 1 BvR 558/89, NJW 1990, 309). Der Nutzungswunsch des Vermieters ist zudem nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen, der erst bei weit überhöhtem Wohnbedarf vorliegt. Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich oder seine Angehörigen für angemessen erachtet (BGH, Urteil vom 04.03.2015 - VIII ZR 166/14, NZM 2015, 378).
Auch ein Wohnbedarf, der zwar nicht von seiner Gesamtdauer her zeitlich begrenzt ist, der aber nicht die ständige, sondern nur eine zeitweise Nutzung der Wohnung umfasst, erfüllt die Voraussetzungen des „Benötigens“ der Räume „als Wohnung“ und damit die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Deshalb berechtigt auch das Interesse des Vermieters die Räume aus vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen als Zweitwohnung nutzen zu wollen zur Kündigung (BGH, Hinweisbeschluss vom 21.8.2018 - VIII ZR 186/17, NZM 2018, 983 Rn. 23 ff.).
Auch die Motivation, den Kontakt zur Familie zu intensivieren und am städtischen Kulturleben teilzunehmen, sind vernünftige und nachvollziehbare Gründe für einen Eigenbedarf (BGH, Beschluss vom 23.10.2018 - VIII ZR 61/18, NZM 2018, 988).
Nach diesen Maßstäben stellen die berücksichtigungsfähigen Gründe eine ausreichende Begründung für die Eigenbedarfskündigung dar.
Angesichts der überschaubaren Größe der streitgegenständlichen Wohnung unter 45 Quadratmeter (der Beklagte trägt 30 Quadratmeter vor, die Klägerseite 44 Quadratmeter, worauf es im Ergebnis im Einzelnen nicht ankam) ist der Wohnbedarf in Anbetracht des zeitlichen Nutzungsumfangs für die Wohnnutzung der Kläger nicht überhöht.
Den Einwand der Beklagtenseite, dass in einer derart kleinen Wohnung keine Familientreffen stattfinden könnten, hält das Gericht für nicht durchgreifen und respektiert die Zweckbestimmung der Kläger. Insbesondere versteht es die Kläger dahingehend, dass ihr Nutzungswille nicht umfasst, Familienfeste mit sämtlichen Mitgliedern in der Wohnung zu veranstalten, sondern einen häuslichen Rückzugsort für sich und für Treffen mit einzelnen Familienmitgliedern zu schaffen, wie es zu einer normalen Wohnnutzung gehört.
Entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten müssen sich die Kläger auch nicht ein mögliches kulturelles Angebot am Wohnsitz in Bad Bramstedt entgegenhalten lassen, auch wenn es nach Auffassung des Beklagten vorzugswürdiger erscheint beispielsweise Kinos im dortigen Umkreis zu nutzen.
Es kam darüber hinaus auch nicht darauf an, auf dritter Begründungsstufe einer Beeinträchtigung des Sehvermögens der Kläger und der Rückenerkrankung, die jeweils von der Beklagtenseite zulässigerweise bestritten wurde, nachzugehen, da die Wohnnutzung bereits ohne Rückenerkrankung und eine Vermeidung von Fahrten in der Dunkelheit ohne festgestellte Nachtblindheit nachvollziehbar und plausibel sind. Es wäre anmaßend und rechtsdogmatisch unter Berücksichtigung von Art. 14 Abs. 1 GG fehlerhaft, über einen Wohnbedarf hinaus einen besonderen Bedarf an dem Wohnbedarf zu fordern. Eine Beweisaufnahme zu diesem Umstand war aus diesem Grund weder angezeigt noch erforderlich. Im Übrigen sind die Rückenerkrankung durch Anlage K 4 und die Einschränkung in der Sehfähigkeit durch Anlage K 5 belegt. Darüber hinaus wird insoweit auch auf den Inhalt der Vernehmung der Zeugin und ihre Angaben verwiesen, die an dieser Stelle nicht weiter zu würdigen sind aufgrund der obigen Begründung.
Das tatsächliche Bestehen der berücksichtigungsfähigen Gründe steht zur Überzeugung des Gerichts fest. Die Kläger haben einen konkreten Willen, die Wohnung alsbald zu nutzen. Sie haben den konkreten Willen, in Zukunft regelmäßig - mehrmals monatlich bis zu maximal 1-2 mal wöchentlich - in Hamburg zu übernachten und sich in häuslicher Atmosphäre in der streitgegenständlichen Wohnung aufzuhalten, die kulturellen Angebote - auch abends - , vor allem durch Theater-, Kino- und Opernbesuche in Hamburg wahrzunehmen, ihre Tochter regelmäßig in Hamburg zu besuchen, sich regelmäßig mit Familienmitgliedern in und außerhalb der Wohnung zu treffen.
aa)
Die Vernehmung der Zeugin [...] war ergiebig und zusammen mit der glaubhaften persönlichen Anhörung der Kläger, die kein Beweismittel darstellt aber nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO im Rahmen einer Verfahrenswürdigung zu berücksichtigen ist, überzeugend.
(1)
Die Zeugin [...] gab an, dass ihre Eltern die Wohnung zu Übernachtungs- und Aufenthaltszwecken benutzen wollten, um Zeit in Hamburg zu verbringen und dabei insbesondere kulturelle Angebote wie in der ..., der Oper oder im Kino wahrzunehmen, die Familie häufiger zu sehen, gemeinsame Treffen innerhalb der Wohnung oder beispielsweise zum Frühstücken außerhalb der Wohnung anzuberaumen. Sie gab an, dass ihr Vater besonders gerne in die ... ginge und zunehmend - wie auch die Kläger erklärten - auf Vorstellungen tagsüber auswichen, da Autofahrten in der Dunkelheit ein Risiko darstellten und ihr Vater eine besondere Matratze benötige. Die Zeugin erklärte, dass sie ihre Eltern - je nach Schichtplan - ein bis zweimal die Woche zum Beispiel vor dem Dienst oder zum Frühstück sehe.
(2)
Das ist überzeugend. Nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO muss das Gericht grundsätzlich von der Wahrheit einer tatsächlichen Behauptung überzeugt sein (sog Vollbeweis), um sie seiner Entscheidung zugrunde legen zu dürfen. Nicht zu erlangen und deshalb auch nicht erforderlich ist eine unumstößliche Gewissheit, ebenso kein naturwissenschaftlicher Kausalitätsnachweis oder eine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit. Vielmehr muss sich das Gericht in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad an Gewissheit begnügen, der verbleibenden Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (st. Rspr. BGH, Urteil vom 1.10.2019 - VI ZR 164/18, NJW 2020, 1072, 1073; Urteil vom 17.2.1970 - III ZR 139/67, NJW 1970, 946, 948)
Nach diesen Maßstäben konnte das Gericht in der mündlichen Verhandlung den überzeugenden Eindruck gewinnen, dass die Kläger, die nunmehr gemeinsam in Rente sind, einen konkreten Nutzungswillen getragen durch ein ernsthaftes Verlangen haben, mehr Zeit in Hamburg und mit ihrer Familie zu verbringen und in der streitgegenständlichen Wohnung einen Anker implementieren wollen, einen eigenen Rückzugsort für Aktivitäten familiärer und kultureller Natur zu erschaffen aber auch in erleichterter Weise Treffen mit Familienmitgliedern zu initiieren. Dabei haben die Kläger den konkreten Willen, mit einem Standbein in Hamburg näher an ihre Kinder zu rücken, insbesondere um in Bezug auf die Ortsabwesenden eine erleichtere Zusammenkunft auch für kurzfristige Treffen zu haben (wobei dieser Wille wiederum nicht mit dem Willen der Überlassung durch die Kläger an die Kinder und die Nutzung durch die Kinder zu vermischen ist, dazu bereits oben) und um in Bezug auf ihre ortsansässige Tochter alltäglicheren persönlichen Kontakt als derzeit möglich zu pflegen. Dass die Zeugin auf Nachfrage keine konkreten Vorstellungs- oder Tagesdaten nennen konnte und es auch gar nicht versucht hat, spricht für die Glaubhaftigkeit der Aussage. Anhaltspunkte dafür, dass die Aussage der Zeugin von der familiären Beziehung zu den Klägern oder einem eigenen wirtschaftlichen Interesse angetrieben war, gab es für das Gericht aus dem persönlichen Eindruck aus der Verhandlung nicht. Auch die Beklagtenseite erklärte nach der Beweisaufnahme (Terminsprotokoll vom 18.07.2024), dass sie eine funktionierende Familie sehe. Darin sieht das Gericht keine Form des Anerkenntnisses oder einer sonstigen Erklärung. Es greift letztlich im Kern aber genau das auf, wovon sich das Gericht überzeugen konnte - zwei berentete Personen, die in einer kleinen Zweitwohnung ihren Lebensabend in Hamburg jedenfalls mehrmals monatlich verleben wollen und die ernsthafte Absicht haben, am kulturellen Geschehen und am Leben ihrer Kinder durch eine erhebliche Erleichterung in Form eines eigenen Rückzugsortes teilzunehmen. Dass die Kläger keine Daten oder konkreten Vorstellungen in der Zukunft nennen konnten, an denen sie ins Theater oder die Oper wollten, schmälert im Übrigen den Eindruck des Gerichts nicht. Zum einen konnten die Kläger dies mit einer bevorstehenden Operation der Klägerin zu 1) glaubhaft erklären. Zum anderen wurde damit glaubhaft deutlich, dass die Kläger schnellstmöglich - auch unter Verweis vor allem auf das Alter des Klägers zu 2) - die streitgegenständliche Wohnung nutzen wollen bei gleichzeitig verständlichem Blick auf die Situation, nichts konkreter planen zu können, was sie sich aber sehr erhoffen und umsetzen wollen.
bb)
Der Eigenbedarf ist auch umsetzbar. Auf randseitige Auseinandersetzung zwischen den Parteien über die allgemeine Fitness des Klägers zu 2) kam es nicht an. Insoweit konnte sich das Gericht aber auch im Übrigen einen persönlichen Eindruck in der mündlichen Verhandlung verschaffen und hat keine Zweifel, dass der Beklagte zu 2) in der Lage ist, das 1. OG über eine Treppe zu erreichen.
6.
Eine Anbietepflicht der Gartenwohnung gegenüber dem Beklagten bestand nicht. Die Gartenwohnung war zum Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist unstreitig nicht frei. Dies ist aber Voraussetzung der Anbietpflicht, da ansonsten der trotz Kündigung nicht ausziehende Mieter gegenüber dem vertragstreuen Mieter bevorzugt würde (BGH, Urteil vom 09.07.2003, VIII ZR 311/02; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn.137). Im Übrigen trägt der Beklagte selbst vor, dass die Nettokaltmiete der Gartenwohnung (jedenfalls aktuell) bei 1.560,00 € liege. Es ist für das Gericht bereits nicht erkennbar, wie die mehr als doppelt so teure Wohnung „bei einem möglichen Gehaltsnachweis von 1.179,00 €“ (Bl. 134 d.A.) als finanziell zumutbar betrachtet werden soll.
7.
Einer weiteren Abwägung der Interessen bedarf es im Rahmen des Kündigungstatbestandes nicht (zu den besonderen Härtegründen sogleich). Das allgemeine Bestandsinteresse des Beklagten am Erhalt der Wohnung ist im Rahmen des Kündigungstatbestandes wegen Eigenbedarfs nicht zu berücksichtigen (Schmidt-Futterer/Hartmann, 16. Aufl. 2024, BGB § 574 Rn. 19a).
8.
Das wirksam gekündigte Mietverhältnis ist nicht fortzusetzen. Denn der Beklagte hat keinen Anspruch auf eine Vertragsverlängerung auf unbestimmte oder bestimmte Zeit. Die Beendigung des Mietverhältnisses bedeutet keine Härte, die unter Würdigung der berechtigten Interessen der Vermieter nicht zu rechtfertigen ist, §§ 574, 574a BGB.
Gemäß § 574 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die Nachteile müssen dergestalt sein, dass sie „nicht zu rechtfertigen“ sind. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kommen nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe i.S.d. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (BGH, Urteil vom 22.5.2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 31). Gemäß § 574 Abs. 2 BGB liegt eine Härte auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Das ist hier nicht der Fall.
Die Einholung eines Sachverständigengutachtens war nicht erforderlich, § 144 Abs. 1 ZPO. Die vorgetragenen gesundheitlichen Probleme des Beklagten begründen keine im maßgeblichen Entscheidungszeitpunkt vorliegende Härte.
Macht ein Mieter unter Vorlage eines ärztlichen Attests geltend, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Fall des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die - bei Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts von Amts wegen vorzunehmende - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Fall des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (BGH, Urteil vom 22.5.2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 9. Leitsatz). Dies gilt aber nur dann, wenn der Umstand zu einer schweren Erkrankung überhaupt entscheidungserheblich ist. Das ist hier nicht der Fall.
Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (BGH, Urteil vom 22.5.2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972). Ist ein bis zu diesem Zeitpunkt vorhandener Härtegrund entfallen, so kann er nicht mehr berücksichtigt werden (LG Oldenburg, Urteil vom 17.10.1990 - 9 S 1307/89, NJW-RR 1991, 650; Schmidt-Futterer/Hartmann, 16. Aufl. 2024, BGB § 574 Rn. 27).
Offenbleiben kann, ob der vorgetragene damalige Gesundheitszustand (Kieferentzündung, verfaulter Kiefer, Wurzelbehandlung, Durchbruch Nasenhöhle, damit verbundene erhöhte Entzündungswerte und Bluthochdruck, erforderliche Eingriffe und Implantate) eine schwere Erkrankung in diesem Sinne darstellt oder ob es angesichts der sich grundrechtlich gegenüberstehenden Positionen nicht bereits an einer - wenngleich zeitlich nicht unbegrenzt erforderlichen - kontinuierlichen Erheblichkeit des Gesundheitszustandes fehlt.
cc)
Für den maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt ist jedenfalls keine schwere Erkrankung des Beklagten vorgetragen. Abstrakter Vortrag, dass sich der Beklagte „weiterhin in mehreren Bereichen der MKG-Chirurgie und Zahlheilkunde in Behandlung befindet“ (Bl. 82 d.A.), ist unsubstantiiert.
Im Übrigen ist in Bezug auf den gesundheitlichen Zustand eine erhebliche Gefahr eine Gesundheitsverschlechterung durch Umzug nicht vorgetragen. Vielmehr begründet der Beklagte mit seinem behaupteten Gesundheitszustand selbst (nur), dass er nicht bzw. nur sehr eingeschränkt in der Lage zu körperlich oder psychisch anstrengenden oder anspruchsvollen Tätigkeiten sei, weshalb der Beklagte nicht den Anforderungen an eine kontinuierliche Wohnungssuche (Bl. 83 d.A.) gewachsen sei.
Der Beklagte kann sich auch nicht auf fehlenden Ersatzwohnraum im Sinne des § 574 Abs. 2 BGB berufen.
Der Vortrag des Beklagten zur Ersatzwohnraumsuche ist unsubstantiiert, worauf das Gericht im Termin der mündlichen Verhandlung hingewiesen hat.
Auch hier gilt, dass angesichts der sich grundrechtlich gegenüberstehenden Positionen und der klaren Entscheidung des Gesetzgebers - die Nachteile müssen dergestalt sein, dass sie „nicht zu rechtfertigen“ sind - bereits an den Vortrag zu § 574 Abs. 2 BGB erhöhte Anforderungen zu stellen sind, da andernfalls § 574 Abs. 2 BGB unter Berücksichtigung von Art. 14 GG Eigenbedarf unverhältnismäßig einschränken kann.
Nach § 574 Abs. 2 BGB liegt Härte vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist. Dabei sind die Lebensführung des Mieters und seine persönlichen und finanziellen Lebensverhältnisse maßgebend. Die Wohnung muss allerdings dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen. Gewisse Einschnitte sind dem Mieter vielmehr zuzumuten (BGH, Urteil vom 11.12.2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 26). Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums ist nicht bereits dann gegeben, wenn im Gemeindegebiet gerichtsbekannt eine angespannte Wohnlage herrscht, die auch zum Erlass von diesem Umstand Rechnung tragenden Verordnungen geführt hat (BGH, Urteil vom 22.5.2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765).
Die Obliegenheit zur Suche nach Ersatzraum beginnt grundsätzlich mit dem Zugang der Kündigung (LG Berlin, Urteil vom 29.08.2011 - 67 S 15/09, BeckRS 2011, 26874; AG Ansbach, Urteil vom 23. Mai 2006 - 3 C 798/05 -, juris; LG Karlsruhe, Urteil vom 09.02.1990 - 9 S 306/89, BeckRS 1990, 7761).
Der Mieter muss substantiiert vortragen, welche Maßnahmen er ergriffen hat, um Ersatzwohnraum, der seinen finanziellen und persönlichen Verhältnissen angemessen ist, zu finden (Fleindl, WuM 2019, 165). Die Obliegenheit des Mieters, sich mit Hilfe von Verwandten und Bekannten oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (bspw. Zeitungsannoncen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung zu bemühen, richtet sich danach, was dem Mieter unter seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist. Es reicht regelmäßig nicht aus, wenn der Mieter nur gelegentliche Versuche unternimmt, anderen Wohnraum zu finden. Soweit der Mieter sich auf das Fehlen von angemessenem Ersatzwohnraum beruft, muss er vor allem nachweisen, dass er sich kontinuierlich auf Wohnungsanzeigen und Internetangebote beworben hat (BGH, Urteil vom 11.12.2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215; Urteil vom 22.5.2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765).
Die Ersatzraumsuche muss sich grundsätzlich auf das gesamte Gemeindegebiet erstrecken. Unter den „Bedingungen“ im Sinne der Vorschrift sind die Mietbedingungen zu verstehen. Hierzu gehört in erster Linie die Höhe der Miete. Ein Mietpreis ist zumutbar, wenn er dem Wert der Wohnung entspricht und der Mieter auf Grund seiner finanziellen Verhältnisse in der Lage ist, den geforderten Preis zu bezahlen. Für die Angemessenheit des Verhältnisses zwischen dem Mietpreis und dem Wert der Wohnung ist die Höhe der ortsüblichen Miete ein wichtiger Anhaltspunkt. Jedoch ist zu bedenken, dass der Neuvermietungspreis (die Marktmiete) regelmäßig höher ist, als die ortsübliche Miete. Den üblichen Neuvermietungspreis muss der Mieter akzeptieren. Überhöhte Angebote kann der Mieter ablehnen. Für die Angemessenheit kommt es auf das Verhältnis zwischen Mietpreis und finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters an, welche nicht starr prozentual, sondern einzelfallbezogen zu bestimmen ist. Auf bescheidene Vermögenswerte muss der Mieter nicht zurückgreifen (Schmidt-Futterer/Hartmann, 16. Aufl. 2024, BGB § 574 Rn. 35).
Abstrakter Vortrag, dass der Beklagte in der Vergangenheit aufgrund der vorgetragenen operativen Eingriffe und Behandlungen nur sehr eingeschränkt in der Lage war, Wohnungen zu suchen und dass sich der Beklagte weiterhin in mehreren Bereichen der MKG-Chirurgie und Zahlheilkunde in Behandlung befinde (Bl. 82 d.A.), ist unsubstantiiert. Darüber hinaus ist die Suche des Beklagten und seiner Freunde und Bekannte nur gelegentlicher Natur.
Im Übrigen ist die Schwelle der Erheblichkeit nicht erreicht und der Zusammenhang zur Wohnungssuche bei dem vorgetragenen Gesundheitszustand nicht dargelegt.
Soweit die Wohnungssuche unter körperlich oder psychisch anstrengende oder anspruchsvolle Tätigkeiten subsumiert wird, liegt darin eine rechtliche Beurteilung. Eine tatsächlich logische Grundlage kann das Gericht nicht erkennen. Selbst wenn operative Eingriffe oder Behandlungen die Anforderungen an die Wohnungssuche dauerhaft oder zeitweise einschränken können, muss eine gewisse Erheblichkeit und ein Zusammenhang zur Wohnungssuche bestehen. Zeitliche Komponenten und der Umfang der Eingriffe sind nicht mitgeteilt worden, ebenso wenig Behandlungsperioden und konkrete Einschränkungen („nur sehr eingeschränkt in der Lage“).
dd)
Selbst wenn hier zugunsten des Beklagten für den Zeitraum des Zugangs der Kündigungserklärung bis August 2023 sowie erneut im Dezember 2023 aufgrund von Eingriffen unterstellt wird, dass er zur Wohnungssuche nicht bzw nur sehr eingeschränkt in der Lage gewesen sein mag (nach dem Attest in Anlage B 2 sei er „nur sehr eingeschränkt“ in der Lage gewesen, körperlich oder psychisch anstrengende oder anspruchsvolle Tätigkeiten auszuführen“, siehe auch in Anlage B 4, worunter der attestierende Facharzt eine Wohnungssuche subsumiert) und dieser Zeitraum bei der Bewertung gänzlich außer Betracht bleiben würde, sind die kontinuierlichen Anforderungen von § 574 Abs. 2 BGB auch im Übrigen nicht erfüllt.
Eine in sich schlüssige und lückenlose Suchhistorie durch den Beklagten oder - sofern er seine Obliegenheit auf Dritte in rechtsverbindlicher Weise überträgt - durch Dritte liegt nicht vor. Der Beklagtenvortrag lässt bereits nicht im erforderlichen Maße - für die Zeiten ohne Behandlungsvortrag - erkennen, dass sich der Beklagte oder ein Dritter für ihn (1) kontinuierlich - d.h. täglich, jedenfalls im Abstand weniger Tage - (2) im gesamten Stadtgebiet, unabhängig von einer räumlichen Nähe zu Rothenbaum und Nachbarumgebung (3) unter Ausschöpfung der zumutbaren Möglichkeiten (4) auf geeignete Angebote beworben hat sowie (5) vorgelagerten Bewerbungsschritten stringent und nicht nur gelegentlich nachgegangen ist. Insbesondere ist das Einrichten eines Profils alleine nicht ausreichend.
Dabei meint unter Ausschöpfung der zumutbaren Möglichkeiten auch, dass der Beklagte eigene, ihm aufgrund seiner (nach Auffassung des Beklagten) „unkonventionellen“ Einkommenssituation bekannte Wettbewerbsnachteile auf dem Wohnungsmarkt durch die Vorlage geeigneter Dokumente bei der Bewerbung in geeigneter Weise minimieren muss. Dabei drängt sich die Anfrage einer Vermieterbestätigung auf. Zu Bemühungen, fehlende Bonitätsnachweise aufgrund der Einkommenssituation durch geeignete Unterlagen zu widerlegen oder abzufedern aus Vermieterperspektive, ist nichts vorgetragen. Die Kläger haben ausdrücklich im Rahmen der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, dass der Beklagte sie zu keinem Zeitpunkt um eine Vermieterbestätigung gebeten hat, die sie erteilen könnten.
Zwar vertritt der Beklagte die Rechtsauffassung, dass er im gesamten Gebiet gesucht und kontinuierlich Anfragen gestellt und Absagen erhalten hat. Konkreten Tatsachenvortrag, aus dem das Gericht erkennen kann, wann sich der Beklagte für welche Wohnung und mit welchen Absagegründen beworben hat, ist nicht ersichtlich. Setzt der Beklagte „Freunde und Bekannte“ bei der Wohnungssuche ein, befreit dies nicht davon, dem Gericht die kontinuierlichen Anforderungen auch insoweit darzulegen.
ee)
Im Übrigen liegt auch ein Überwiegen der Belange der Mieterseite nicht vor, § 574 Abs. 3 BGB. Entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten (Bl. 15 d.A.) kommt es dogmatisch nicht darauf an, ein Überwiegen der Vermieterbelange festzustellen.
Maßgeblich ist eine Gesamtbewertung aller in der Person des Mieters liegenden Härtegründe. In diese Bewertung sind auch diejenigen Gründe einzubeziehen, die bei isolierter Betrachtung keine Härte darstellen. Davon abgesehen, kann der Begriff der nicht zu rechtfertigenden Härte nicht allgemein formuliert werden, weil er sich erst aus einem Vergleich der wechselseitigen Interessen ergibt. Erforderlich ist eine auf den Einzelfall bezogene Interessenbewertung, die unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse der Vertragsparteien vorzunehmen ist (Schmidt-Futterer/Hartmann, 16. Aufl. 2024, BGB § 574 Rn. 26).
Entscheidend ist dabei, ob sich ein Überwiegen der Belange der Mieterseite feststellen lässt, d.h. die Interessensabwägung zu einem klaren Ergebnis zugunsten der Mieterseite führt (BGH, Urteil vom 22.5.2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Rn. 38 [„überwiegendes berechtigtes Interesse“ maßgeblich, obgleich dies nicht deutlich überwiegend sein müsse]; Schmidt-Futterer/Hartmann, 16. Aufl. 2024, BGB § 574 Rn. 64).
Das ist hier nicht der Fall. Insbesondere führt der Umstand, dass der Beklagte seit rund 20 Jahren seinen Lebensmittelpunkt in der streitgegenständlichen Wohnung hat, nicht zu einem anderen Ergebnis. Zwar geht mit dieser Zeit natürlicherweise eine soziale Verflechtung einher. Dies sorgt aber nicht für ein Überwiegen seiner Belange, insbesondere in der Abwägung mit dem betagten Alter der Kläger. Dass für die Tätigkeit des Beklagten eine räumliche Nähe und deshalb ein Verbleiben in der Wohnung erforderlich ist, ist nicht ersichtlich. Zum einen trägt der Beklagte selbst vor, dass er viel von zuhause arbeitet. Zum anderen ist es der Großstadt und dem urbanen Gepräge Hamburgs immanent, dass zur Arbeitsstätte Wege innerhalb des Stadtgebietes mit (öffentlichen) Verkehrsmitteln zurückzulegen sind.
II.
Nach § 721 Abs. 1 ZPO ist dem Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 28.02.2025 zu bewilligen.
Über den Hilfsantrag des Beklagten war zu entscheiden, da die innerprozessuale Bedingung - die Stattgabe der Räumungsklage - eingetreten ist.
Voraussetzung für eine Räumungsfristbewilligung ist, dass das Interesse des Schuldners an einem Räumungsaufschub höher zu bewerten ist, als das Interesse des Gläubigers an der sofortigen Räumung. Ein allgemein anerkannter Grundsatz, demzufolge das befristete Bestandsinteresse des Mieters generell höher zu bewerten ist als das Erlangungsinteresse des Gläubigers, besteht nicht (vgl. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, Rn. 19 zu § 721 ZPO m.w.N.). Es gibt auch keinen Grundsatz, nach dem - aus welchen Gründen auch immer - stets und ohne Ansehung der Umstände des Einzelfalles eine bestimmte Mindesträumungsfrist zu gewähren ist.
Das Gericht hat für die Entscheidung über die Gewährung und die Dauer der Räumungsfrist die Interessen der beiden Parteien gegeneinander abgewogen. Nach alledem ist es angemessen, das Räumungsinteresse der Kläger vorübergehend hinter dem befristeten Bestandsinteresse des Beklagten zurücktreten zu lassen. Dabei ist insbesondere neben dem angespannten Hamburger Wohnungsmarkt zu berücksichtigen, dass die Zahlung der Miete als gesichert anzusehen ist. Auf der anderen Seite ist insbesondere auch das fortschreitende Alter der Kläger zu berücksichtigen. Eine den Umständen zutreffende Vermieterbestätigung sollte zur Unterstützung der Wohnraumsuche ausgestellt werden.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 S. 1 ZPO unter Berücksichtigung von § 717 Abs. 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 574, 574a BGB
§ 574 BGB
§ 721 ZPO
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
§ 568 Abs. 1 BGB
§ 573 Abs. 3 S. 1 BGB
§ 573c Abs. 1 S. 1, 2 BGB
§ 573 Abs. 3 S. 2 BGB
§ 286 Abs. 1 S. 1 ZPO
§ 574 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 574 Abs. 2 BGB
§ 144 Abs. 1 ZPO
§ 574 Abs. 3 BGB
§ 721 Abs. 1 ZPO
§ 91 Abs. 1 S. 1 ZPO
§ 708 Nr. 7, 711 S. 1 ZPO
§ 717 Abs. 2 ZPO
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 14 GG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1994, 309, 310
NZM 1999, 659, 660
BGHZ 204, 145
NJW-RR 2017, 72
NJW 1990, 309
NZM 2015, 378
NZM 2018, 983
NZM 2018, 988
NJW 2020, 1072, 1073
NJW 1970, 946, 948
NJW-RR 2019, 972
NJW 2019, 2765
NJW-RR 1991, 650
NJW 2020, 1215
NJW 2019, 2765
VIII ZR 180/18
9 S 1307/89
11 S 4/25
VIII ZR 154/14
VIII ZR 178/15
VIII ZR 61/18
1 BvR 558/89
VIII ZR 166/14
VIII ZR 186/17
VI ZR 164/18
III ZR 139/67
VIII ZR 311/02
VIII ZR 167/17
VIII ZR 144/19
67 S 15/09
3 C 798/05
9 S 306/89