Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-06-16, Aktenzeichen 104 C 123/10
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2010:0616.104C123.10.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Ein Zustimmungsverlangen nach § 558 BGB, das hilfsweise für den Fall ausgesprochen wird, dass eine vorangegangene Modernisierungs-Mieterhöhung nach § 559 BGB unwirksam sein sollte, ist formell unwirksam (Rn.16) (Rn.17) .
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleitung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Der Beklagte ist aufgrund des Mietvertrages vom 13. August 1970 Mieter einer Wohnung im 1. Obergeschoss des Hauses A. S. in B., deren Vermieterin die Klägerin ist.
In einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Schöneberg zum Geschäftszeichen 5 C 75/09 macht die Klägerin gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe eines von ihr beanspruchten, von dem Beklagten aber nicht geleisteten Modernisierungszuschlags geltend.
Mit Schreiben vom 5. Oktober 2009, das dem Beklagten im Oktober 2009 zuging, forderte die Klägerin den Beklagten unter Bezugnahme auf das Rasterfeld L 7 des Berliner Mietspiegels 2009 zur Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für seine Wohnung von 557,29 Euro um 111,46 Euro auf 668,75 Euro mit Wirkung zum 1. Januar 2010 auf. In dem Schreiben heißt es: „ Dieses Mieterhöhungsverlangen wird lediglich hilfsweise ausgesprochen für den Fall, dass die Modernisierungs-Mieterhöhungserklärung vom 19.12.2008 rechtlich unwirksam sein sollte.“
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Kopie des Erhöhungsverlangens in Anlage zur Klageschrift, Bl. 5 f d. A. Bezug genommen.
Der Beklagte stimmte der Mieterhöhung nicht zu.
Mit der am 19. März 2010 bei Gericht eingegangenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Zustimmungsbegehren weiter.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihm bei ihr gemietete Wohnung im Hause A. S. in B. von zurzeit € 557,29 monatlich um € 111,46 monatlich auf € 668,75 monatlich ab dem 01.01.10 zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unzulässig.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für seine Wohnung um 111,46 Euro auf 668,75 Euro ab dem 1. Januar 2010 gem. § 558 Abs. 1 BGB.
Nach § 558b Abs. 2 S.1 BGB kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen, wenn und soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang eines nach Form und Inhalt wirksamen Mieterhöhungsverlangens zugestimmt hat.
Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.
Das Schreiben der Klägerin vom 5. Oktober 2009 ist nicht geeignet, die Zustimmungsfrist in Gang zu setzen.
Das Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, denn die Klägerin hat es lediglich hilfsweise für den Fall ausgesprochen, dass die Modernisierungs-Mieterhöhungserklärung vom 19. Dezember 2008 rechtlich unwirksam sein sollte . Damit steht das Mieterhöhungsverlangen unter einer Bedingung im Sinne des § 158 BGB.
Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff BGB sind aber bedingungsfeindlich ( vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a Rn.16, Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. Rdnr. IV 94; Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 15. September 1997 in NJW RR 1998, S.296 ). Zulässig sind nur sog. Rechtsbedingungen ( vgl. LG Berlin, GE 2002, 1266 ) und Potestativbedingungen.
Eine Potestativbedingung knüpft Wirkungen an ein Verhalten des Vertragspartners, das dieser willkürlich selbst bestimmen kann. Das trifft auf die Voraussetzung, dass die Modernisierungs-Mieterhöhungserklärung vom 19. Dezember 2008 rechtlich unwirksam ist, nicht zu.
Rechtsbedingungen wiederholen lediglich die gesetzlichen Voraussetzungen für die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts ( vgl. Ellenberger in Palandt, BGB, 69. Aufl., Einf. v. § 158 Rdnr. 3; LG Berlin, GE 2002, 1266 ). Darum handelt es sich hier auch nicht ( vgl. auch LG Saarbrücken, ZMR 1997, 645ffLG Hamburg, ZMR 2005, 367f m. Anm. Rieke; AG Wedding GE 2009, 1127f ). Die rechtliche Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nach § 559 BGB vom 19. Dezember 2008 ist keine gesetzliche Voraussetzung der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 5. Oktober 2009.
Aus dem Mieterhöhungsverlangen muss klar und eindeutig hervorgehen, dass, in welchem Umfang und ab wann die Erhöhung der Miete aufgrund der von dem Mieter begehrten Zustimmung eintreten soll. Daran fehlt es hier. Nach dem Wortlaut des streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens bleibt zunächst offen, ob es jemals zum Tragen kommen soll. Unklar ist auch, wann vom Eintritt der Bedingung auszugehen sein soll und wie er verbindlich festgestellt werden soll.
Auch ist für den Mieter unter Berücksichtigung der ausgesprochenen Bedingung ungewiss, wann seine Überlegungsfrist zu laufen beginnt.
Jedenfalls kann die Klägerin nicht die unbedingte Verurteilung des Beklagte zur Zustimmung ab dem 1. Januar 2010 verlangen ( vgl. auch Urteil des AG Schöneberg, vom 19. Mai 2010 zu 6 C 121/10 ).
Der Ausgang des Rechtsstreits vor dem Amtsgericht Schöneberg zum Geschäftszeichen 5 C 75/09 hat aus den genannten Gründen keinen Einfluss auf das vorliegende Verfahren.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 558 ff BGB
§ 558 BGB
§ 559 BGB
§ 158 BGB
§ 558 Abs. 1 BGB
§ 558b Abs. 2 S.1 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: ZMR 1997, 645
ZMR 2005, 367
5 C 75/09
6 C 121/10