Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2010-06-08, Aktenzeichen OVG 2 S 13.10
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2010:0608.OVG2S13.10.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Die regelmäßig fehlende Möglichkeit der Anrechnung privat durchgeführter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB stellt keinen Verstoß gegen den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) dar. Eine Ungleichbehandlung ist weder „im Verhältnis zwischen privatem Investor und öffentlicher Hand“ noch „im Verhältnis des privaten Investors zu den Eigentümern, die öffentliche Mittel in Anspruch genommen haben“, erkennbar. Dem privaten Investor werden im Fall der Nichtanrechnung gerade keine „auf eigener Leistung beruhenden Vermögensvorteile“ entzogen, da die Bodenwerterhöhung , deren Abschöpfung der sanierungsrechtliche Ausgleichsbeitrag dient, regelmäßig gerade nicht durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen eines einzelnen Eigentümers bewirkt wird. Die durch die Baumaßnahmen bewirkte Erhöhung des Gebäudewertes bleibt dem Eigentümer uneingeschränkt erhalten. Ob öffentliche Mittel in Anspruch genommen worden sind oder nicht, ist in diesem Zusammenhang nicht relevant.(Rn.5)
Verfahrensgang
Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Berlin vom 30. Dezember 2009 wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Beschwerde trägt der Antragsteller.
Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren und – unter Änderung der verwaltungsgerichtlichen Festsetzung – für das erstinstanzliche Verfahren auf 10.981,25 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Beschwerde des Antragstellers hat keinen Erfolg.
Der angefochtene Beschlusses, mit dem das Verwaltungsgericht den Antrag des Antragstellers abgelehnt hat, die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs gegen den Bescheid des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 24. März 2009 anzuordnen, ist nicht aus den vom Antragsteller dargelegten Gründen, auf deren Prüfung das Oberverwaltungsgericht gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt ist, zu ändern. Der Antragsteller legt weder dar, dass bei der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren gebotenen und allein möglichen summarischen Prüfung ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des auf § 154 BauGB gestützten Bescheids über die Festsetzung und Erhebung eines Ausgleichsbetrags in Höhe von 43.925,00 Euro für das im ehemaligen Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt belegene Grundstück des Antragstellers bestehen, noch dass die Vollziehung für ihn eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hat (vgl. § 80 Abs. 5 Satz 1 i.V.m. § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO).
Soweit der Antragsteller geltend macht, dass sein Rechtsvorgänger „das Objekt ohne Inanspruchnahme öffentlicher Mittel mit einem Aufwand von 4 Mio DM = 2 Mio Euro unmittelbar vor Inkrafttreten der Sanierungsverordnung saniert“ und er selbst es 1999 „für 4,5 Mio € (zuzüglich 0,3 Mio € Nebenkosten) erworben und mit erheblichen weiteren eigenen Mitteln hochwertig modernisiert“ habe, führt dies weder zu einer Minderung des Ausgleichsbetrags im Wege einer Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB noch zu einem zumindest teilweisen Erlass des Ausgleichsbetrags zur Vermeidung einer unbilligen Härte nach § 155 Abs. 4 BauGB. Nach der vom Verwaltungsgericht zutreffend zitierten Rechtsprechung des beschließenden Senats (vgl. Urteil vom 5. November 2009 – OVG 2 B 7.07 -, juris Rn. 39 ff.) ist die Regelung des § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB, der zufolge Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat, auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen sind, bei der vorliegenden Fallgestaltung nicht anwendbar, da Aufwendungen zur Modernisierung und Instandsetzung eines Gebäudes unmittelbar nur dem insoweit nicht maßgebenden Gebäudewert zugute kommen. Allenfalls ist insoweit ein mittelbarer Einfluss auf den Bodenwert des Grundstücks denkbar, als eine Vielzahl in einem Sanierungsgebiet bewirkter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu einer Lagewertverbesserung beitragen kann, die sich in einer Bodenwerterhöhung der einzelnen Grundstücke niederschlägt. Dass der Antragsteller bzw. sein Rechtsvorgänger auf diese Weise eine anrechenbare Bodenwerterhöhung des Grundstücks bewirkt hat, kann indes schon deshalb nicht angenommen werden, weil Maßnahmen eines einzelnen Eigentümers regelmäßig nicht geeignet sind, die Lagequalität des Sanierungsgebiets zu verändern. Dass dies im vorliegenden Einzelfall ausnahmsweise - etwa weil sich die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in eine Vielzahl aufeinander abgestimmter privater Maßnahmen einfügen (vgl. hierzu: Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 92. Ergänzungslieferung 2009, § 155 Rn. 40) oder möglicherweise auch wegen einer besonders prägenden Wirkung des betreffenden Objekts auf das übrige Sanierungsgebiet - anders sein könnte, hat der Antragsteller nicht dargelegt.
Der Ansatz der Beschwerde, dass eine Anrechnung in dem - hier vorliegenden - Fall einer vollständigen Eigenfinanzierung der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auch ohne eine (konkret feststellbare) Bodenwerterhöhung in Betracht komme, findet weder im Wortlaut des § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB noch in der zitierten Entscheidung des Senats vom 5. November 2009 eine Grundlage. Soweit dort ausgeführt wird, dass es in dem zu entscheidenden Fall „jedenfalls (…) an einer durch eigene Aufwendungen bewirkten Bodenwerterhöhung“ fehle, weil hinzukomme, dass die zur Gebäudesanierung bewilligten Zuschüsse den von den Eigentümern hierfür aufgewandten Eigenanteil bei weitem übersteigen, bezieht sich dies ersichtlich nicht auf das Tatbestandsmerkmal der bewirkten „Bodenwerterhöhung“, sondern auf das Vorliegen relevanter „ eigener Aufwendungen“ der Eigentümer. Etwas anderes kann auch der in der Beschwerdebegründung weiter zitierten Formulierung nicht entnommen werden, wonach „jedenfalls, wenn es wie hier um die möglichen Auswirkungen einer Gebäudesanierung“ gehe, „die zu einem weit überwiegenden Anteil aus öffentlichen Mitteln finanziert ist, (…) bei wertender Betrachtung keine durch eigene Aufwendungen des Eigentümers bewirkte Bodenwerterhöhung des Grundstücks festgestellt werden“ könne. Auch insoweit geht es in der genannten Entscheidung allein um die Anforderungen an die Voraussetzung der „eigenen“ Aufwendungen. Aus dem gleichen Grund führt auch der Hinweis auf eine andere obergerichtliche Entscheidung (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 18. November 2005 – 8 S 498/05 –, BRS 69 Nr. 207) nicht zum Erfolg der Beschwerde. Die in der Beschwerdegründung wörtlich zitierten Ausführungen des VGH Bad.-Württ. beziehen sich ebenfalls nur auf die Frage, ob bestimmte sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen „durch eigene Aufwendungen des Eigentümers bewirkt“ sind; ein verallgemeinerungsfähiger Rechtssatz des Inhalts, „dass die Sanierung des eigenen Hauses nicht nur dessen Wert erhöht, sondern auch Bodenwerterhöhungen zur Folge hat“, kann den zitierten Ausführungen entgegen der Auffassung des Antragstellers nicht entnommen werden.
Die regelmäßig fehlende Möglichkeit der Anrechnung privat durchgeführter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB stellt entgegen dem Beschwerdevorbringen auch keinen Verstoß gegen den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) dar. Eine Ungleichbehandlung ist weder „im Verhältnis zwischen privatem Investor und öffentlicher Hand“ noch „im Verhältnis des privaten Investors zu den Eigentümern, die öffentliche Mittel in Anspruch genommen haben“, erkennbar. Dem privaten Investor werden im Fall der Nichtanrechnung gerade keine „auf eigener Leistung beruhenden Vermögensvorteile“ entzogen, da die Bodenwerterhöhung, deren Abschöpfung der sanierungsrechtliche Ausgleichsbeitrag dient, - wie ausgeführt - regelmäßig gerade nicht durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen eines einzelnen Eigentümers bewirkt wird. Die durch die Baumaßnahmen bewirkte Erhöhung des Gebäude wertes bleibt dem Eigentümer uneingeschränkt erhalten. Ob öffentliche Mittel in Anspruch genommen worden sind oder nicht, ist in diesem Zusammenhang nicht relevant.
Die Beschwerde legt schließlich auch nicht dar, dass ein zumindest teilweiser Erlass des Ausgleichsbetrags zur Vermeidung einer unbilligen Härte (§ 155 Abs. 4 Satz 1 BauGB) geboten gewesen wäre. Der Hinweis des Antragstellers, er habe sein Haus mit einem Kostenaufwand von 2 Mio € saniert und damit keinen Anlass zur Durchführung der Sanierung gegeben, vermag allein keinen Härtefall zu begründen, zumal die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ihm als Zustandsverbesserung seines Gebäudes selbst zugute gekommen sind (vgl. Urteil des Senats vom 5. November 2009, a.a.O., Rn. 42). Dass der Antragsgegner bezüglich des Grundstücks des Antragstellers weder Ordnungsmaßnahmen eingeleitet noch den Einsatz öffentlicher Mittel erwogen habe, ist nicht maßgeblich. Dass die Erhebung des Ausgleichsbetrags den Antragsteller außergewöhnlich belasten würde, etwa weil er auf die Aufnahme von Fremdmitteln angewiesen wäre und diese nur unter unzumutbaren Bedingungen beschaffen könnte, ist weder dargelegt noch erkennbar.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 3 GKG. Abweichend von der erstinstanzlichen Entscheidung bewertet der Senat das Interesse des Antragstellers, vorläufig von der Zahlung des Ausgleichsbetrages verschont zu bleiben, nicht mit der Hälfte, sondern gemäß Ziffer 1.5 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung von Juli 2004 (veröffentlicht in DVBl. 2004, 1525) lediglich mit ¼ des festgesetzten Ausgleichsbetrages. Die erstinstanzliche Streitwertfestsetzung war dementsprechend gemäß § 63 Abs. 3 Satz 1 GKG von Amts wegen zu ändern.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 154 BauGB
§ 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB
§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO
§ 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO
§ 155 Abs. 4 BauGB
§ 155 Abs. 4 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 52 Abs. 3 GKG
§ 63 Abs. 3 Satz 1 GKG
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 66 Abs. 3 Satz 3 GKG
Art. 3 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 19 L 104.09
2 B 7.07
8 S 498/05