Amtsgericht Heidelberg (Baden-Württemberg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-08-12, Aktenzeichen 26 C 174/24
ECLI: ECLI:DE:AGHEIDE:2025:0812.26C174.24.00

Tenor:
1. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 19.07.2024 (in der Fassung gemäß Beschluss vom 17.12.2024) zu 26 C 174/24 wird aufgehoben; die Klage wird abgewiesen.
2. Die Widerklage wird abgewiesen.
3. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird für die Klage auf 2.026,18 € festgesetzt, für die Widerklage auf 175,00 €.

Tatbestand:
Die klagende Vermieterin nimmt den beklagten Wohnungsmieter auf Betriebskostennachzahlung für den Zeitraum 2022/2023 in Anspruch. Mittels Widerklage verlangt dieser Erstellung einer neuen Abrechnung für die genannte Periode.
Zwischen den Parteien bestand und besteht ein Mietvertrag über eine Wohnung im Erdgeschoss des Anwesens ... in .... Neben der Grundmiete schuldet der Beklagte die anfallenden Betriebskosten.
Eine von der Klägerin erstellte Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.08.2022 bis 31.07.2023 (Anlage K2, As. 17 ff) weist einen Nachzahlungsbetrag aus von 2.026,18 €. Es handelt sich um eine Korrekturversion einer früheren Abrechnung.
Die Klägerin hat Belegeinsicht gewährt. Der Beklagte hat von der Belegeinsicht auch Gebrauch gemacht (As. 203).
Die Klägerin führt aus:
Die als Anlage K 2 eingereichte Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.08.2022 bis 31.07.2023 sei sowohl formell als auch materiell ordnungsgemäß. Die gesamte Wohnfläche lasse sich sehr einfach auf S. 6 oben unter Einheiten entnehmen (293,70 qm). Die Angaben zur CO2-Kostenaufteilung seien transparent und nachvollziehbar. Wo der Prozessbevollmächtigte des Beklagten die Korrekturwerte in der Betriebskostenabrechnung hernehme, sei nicht erkennbar. Wenn sich die Kosten für die Wärmeversorgung erhöht hätten, so liege dies schlichtweg daran, dass der Beklagte mehr geheizt habe. Die Klägerin sei nicht verpflichtet, die ermittelten Verbrauchswerte zu erklären.
Die in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigten Umlageschlüssel seien inhaltlich von den Bestimmungen des Mietvertrages abgedeckt. Am 08.11.2023 oder sonst im gegenständlichen Zeitraum sei auch keine Umprogrammierung der Messgeräte vorgenommen worden. Zwar sei am 08.11.2023 ein Mitarbeiter der Fa. ... in der Wohnung des Beklagten gewesen. Dabei seien jedoch lediglich die Heizkostenverteiler im Wohnzimmer, Kinderzimmer und Bad überprüft worden (vgl. Anlage K4). Die gemessenen Verbrauchswerte seien vom Beklagten verursacht. Darüber hinaus verstoße die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Es sei unzutreffend, dass die Klägerin zu einem Zeitpunkt Heizöl gekauft habe, als die Marktpreise sehr hoch gewesen seien.
Die beklagtenseitig behaupteten Zahlungen seien bereits berücksichtigt.
Mit Schriftsatz vom 31.07.2025 wurde seitens der Klägerin weiter ausgeführt, die Steigerung der Heizkosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2022 bis 2023 im Vergleich zum Vorjahr sei auf eine signifikante Steigerung der Energiekosten pro Einheit zurückzuführen.
Die Klägerin hatte beantragt, den Beklagten zur Zahlung von 2.026,18 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu verurteilen. Unter dem 19.07.2024 ist insoweit ein stattgebendes Versäumnisurteil ergangen (As. 38 f), wobei das Passivrubrum wegen eines Erfassungsfehlers „...“ auswies. Mit Beschluss vom 17.12.2024 erfolgte eine Berichtigung auf ... (nach vorangegangenem Berichtigungsbeschluss vom 10.09.2024). Die (erneute) Zustellung an den Beklagten wurde veranlasst und erfolgte am 20.12.2024 (As. 142 – auch für die Anspruchsbegründung). Ob das Versäumnisurteil vom 19.07.2024 in der ursprünglichen Fassung wirksam zugestellt wurde (vgl. Zustellungsurkunde vom 24.07.2024, As. 44f), ist zwischen den Parteien im Streit. Die Klägerin führt insoweit aus, die Angaben des Beklagten bzw. seines Sohnes zum Gesehen (s. unten) seien Schutzbehauptungen, die mit der eingeholten Auskunft aus dem Einwohnermeldeamtsregister nicht vereinbar seien.
Mittels Schriftsätzen der Beklagtenseite wurde Einspruch eingelegt am 07.11.2024 (As. 80), am 12.11.2024 (As. 98) und am 21.12.2024 (As. 143 ff). Vorsorglich wird insoweit auch Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt.
Die Klägerin beantragt nunmehr:
Das Versäumnisurteil vom 19.07.2024 bleibt aufrecht erhalten.
Der Beklagte beantragt:
Aufhebung des Versäumnisurteils und Abweisung der Klage.
Er hat Widerklage erhoben mit dem Antrag:
Die Klägerin und Widerbeklagte wird verurteilt, dem Beklagten und Widerkläger bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung für die Abrechnungsperiode vom 1. 8. 2022 bis 31. 7. 2023 eine BK-Abrechnung zu erteilen.
Die Klägerin/Widerbeklagte beantragt insoweit:
Abweisung der Widerklage.
Der Beklagte trägt vor:
Das ursprünglich ergangene Versäumnisurteil sei ihm – ebenso wie zunächst die Klage - nicht zugestellt worden und nicht zugegangen, somit zunächst gar nicht existent geworden. Denn den Zustellungsadressaten ... gebe es tatsächlich - es sei der volljährige Sohn des Beklagten, der mit ihm in der streitgegenständlichen Wohnung lebe. Dieser habe die an ihn adressierten Schreiben nicht an seinen Vater weitergeleitet, sondern vernichtet (vgl. eidesstattliche Versicherung As. 91, Anlage A1 – vgl. auch As. 97). ... habe sich niemals von der streitgegenständlichen Wohnung ... abgemeldet. Vielmehr habe er dort auch das ganze Jahr 2024 gelebt und gewohnt (vgl. As. 127).
Die klägerseitig vorgelegte Betriebskostenabrechnung sei insgesamt formell unwirksam. Insbesondere fehlten bei der Heizkostenabrechnung Angaben für das Gesamtgebäude (Gesamtverbrauch und Gesamtkosten, Gesamtwohnfläche und Gesamteinheiten). Entsprechendes gelte noch viel mehr für die weiteren abgerechneten Nebenkosten. Die Kosten pro Einheit seien jeweils nicht nachvollziehbar. Für diese weiteren Nebenkosten gebe es auch keine Umlagevereinbarung. Die verwendeten Verteilerschlüssel entsprächen nicht dem Mietvertrag und seien allesamt falsch. Notwendige Informationen seien auseinandergerissen und so verstreut, dass niemand es verstehe. Die Angaben zu den Kohlendioxidkosten seien nicht nachvollziehbar (Schriftsatz vom 11.02.2025).
Aus angesetzten Korrekturwerten ergebe sich die formelle und materielle Fehlerhaftigkeit der Abrechnung.
In der Zeit nach dem Beginn des Urkainekrieges habe die Klägerin eine Ölbestellung für das streitgegenständliche Anwesen getätigt, was eine vermeidbare Vervierfachung der Heizkosten zur Folge gehabt habe. Die Abrechnung verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.
Durch einen Mitarbeiter der Firma ... namens ... seien am 08.11.2023 die Messgeräte an den Heizkörpern umprogrammiert und manipuliert worden, was eine erhebliche Erhöhung des ansonsten stabilen Verbrauchs zur Folge gehabt habe. Es liege eine nicht plausible Erhöhung des Heizverbrauchs bzw. der Heizkosten gegenüber dem vorangegangenen und nachfolgenden Zeitraum vor (vgl. die Gegenüberstellung im Schriftsatz vom 26.02.2025), die klägerseitig trotz Anfragen nicht erläutert worden sei. Dies gelte umso mehr, als man in der Wohnung in gleicher familiärer Zusammensetzung bei unverändertem Verbrauchsverhalten gelebt habe und das Wetter während der Heizperiode ungewöhnlich mild gewesen sei. Die dem Beklagten in Rechnung gestellten Gesamtkosten seien viel zu hoch.
Die strittige Zahlung habe der Beklagte bereits beglichen (vgl. As. 63, 66, 82). Auf die streitgegenständliche Forderung seien insgesamt 2.304 € bezahlt worden.
Im Hinblick auf die formellen und materiellen Mängel könne der Beklagte eine Neuerstellung der Abrechnung verlangen, zumal ihm Bezugsdaten fehlten. Nur die Klägerin könne wissen, was sich hinter den "apokryphen Korrekturwerten" verberge. Bei korrekter Erstellung der Abrechnung habe der Beklagte ein Guthaben von rund 700,00 € zu erwarten.
Wegen des Parteivorbringens wird im Übrigen auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Die prozessualen Abläufe im Einzelnen sind den Akten zu entnehmen, auf welche insoweit verwiesen wird. Eine sofortige Beschwerde gegen den Beschluss vom 17.12.2024 blieb erfolglos.

Entscheidungsgründe:
I.
Der Beklagte hat gegen das am 19.07.2024 ergangene Versäumnisurteil (in der berichtigten Fassung gemäß Beschluss vom 17.12.2024) form- und fristgerecht Einspruch eingelegt. Denn es wurde ihm erst am 20.12.2024 wirksam zugestellt.
a.
Die vorangegangene, aufgrund Versehens an ... gerichtete Zustellung (Zustellungsurkunde vom 24.07.2024, As. 44f) ist unwirksam. Zwar wird die Auffassung vertreten, dass Schreibfehler nicht unbedingt die Unwirksamkeit einer Zustellung zur Folge haben müssen (vgl. AG Kassel, Beschluss vom 21. September 2012 – 380 OWi 323/12 –, juris; Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken, Urteil vom 21. Mai 2003 – 5 U 375/02 - 45 –, juris). Dies gilt aber dann nicht, wenn eine Verwechslungsgefahr besteht, weil eine Person mit dem verwendeten Namenszug tatsächlich existiert und in der Wohnung wohnt oder zu dieser einen engen Bezug hat. Eben dies war vorliegend anzunehmen, unabhängig davon, ob der Sohn des Beklagten zur fraglichen Zeit noch in der Wohnung wohnhaft war. Dass eine Person namens ... existiert und früher in der streitgegenständlichen Wohnung wohnte, ergibt sich aus der eingeholten Auskunft des Einwohnermeldeamts vom 20.11.2024 (As. 119 ff). Dass es sich dabei um den Sohn des Beklagten handelt, legt die Gleichheit des Nachnamens nahe und erschien dem Gericht glaubhaft (vgl. zu entsprechender Würdigung Zöller, ZPO, 33. Aufl., Rn. 14 zu § 286). Auch nach einem etwaigen Auszug des ... (der streitig ist) wäre insoweit noch ein enger Bezug zur Wohnung anzunehmen. Der Fall kann somit einer bloß fehlerhaften Bezeichnung des Zustellungsadressaten (im Sinne o. g. Rechtsprechung) nicht gleichgestellt werden.
b.
Es war auch nicht von einer Heilung im Sinne von § 189 ZPO auszugehen. Es steht nicht fest, dass der Beklagte die an ... gerichtete(n) Zustellung(en) tatsächlich erhalten hat (zur Beweislast s. Zöller, ZPO, 33. Aufl., Rn. 14 zu § 189). Akteneinsicht und formlose Übermittlung führen nicht zu einer Heilung nach § 189 ZPO.
II.
Der Einspruch hat auch in der Sache Erfolg. Die Klage ist zwar zulässig, aber nicht begründet. Sie war daher – unter Aufhebung des ergangenen Versäumnisurteils – abzuweisen.
1.
Allerdings erachtet das Gericht die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung als formell wirksam. Sie enthält eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Verteilerschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der Vorauszahlungen (dazu s. für viele BGH NJW 1982, 573). Dass sich ein Teil der notwendigen Angaben und Rechenschritte erst aus der „Heizkostenaufstellung und Berechnung der Verteilfaktoren“ (As. 25) bzw. aus der „Nebenkostenaufstellung und Berechnung der Verteilfaktoren“ (As. 27) ergibt, ist unschädlich. Bereits von einem normal verständigen Rechnungsempfänger kann erwartet werden, dass er sich mit diesen beigefügten Erläuterungen auseinandersetzt – erst recht gilt dies für den Beklagten als akkreditierten Energieeffizienz-Experten (As. 63). Die Angaben zur CO2-Kostenaufteilung erscheinen ebenfalls nicht unverständlich, nachdem die Abrechnung einen diesbezüglichen Kostenanfall verneint (0,00 €, As. 19f). Ob diese Angabe zutrifft, ist keine Frage der formellen Richtigkeit. Ohnehin beansprucht das CO2-KostAuftG für den hier fraglichen Zeitraum keine Geltung (§ 11 CO2-KostAuftG). Die vom Beklagten beanstandeten „apokryphen Korrekturwerte“ sind in der streitgegenständlichen Abrechnung gerade nicht enthalten (As. 27) und können damit keine Bedenken in formeller Hinsicht begründen. Die Verwendung unrichtiger Verteilungsschlüssel wäre ebenso wie die Abrechnung von Kosten, für die eine Vereinbarung über die Umlage fehlt, keine Frage der formellen Richtigkeit (vgl. BGH WuM 2007, 694 ff).
2.
Der Beklagte muss aber jedenfalls die in der streitgegenständlichen Abrechnung enthaltene Position „Verbrauchskosten HKV“ nicht bezahlen.
Denn es liegt in der Tat – wie beklagtenseitig eingewendet – insoweit eine nicht plausible deutliche Erhöhung des Heizverbrauchs gegenüber dem vorangegangenen Abrechnungszeitraum vor (7.761,051 Einheiten gegenüber zuvor 4.482,577 Einheiten, also ca. 73%). Im nachfolgenden Abrechnungszeitraum zeigt sich wiederum ein deutlicher Rückgang des Verbrauchs (und noch deutlicher der Kosten). In einem solchen Fall obliegt es der Vermieterseite, die Verbrauchsabweichungen plausibel zu erklären (vgl. AG Leipzig WuM 2020, 643f und LG Düsseldorf DWW 1995, 286). Andernfalls ist eine Nachzahlungspflicht ausgeschlossen (AG Leipzig und LG Düsseldorf, jeweils aaO).
Eben dies ist vorliegend der Fall. Der bloße Hinweis, der Beklagte habe den abgerechneten Verbrauch verursacht, stellt keine plausible Erklärung im oben genannten Sinne dar. Abgesehen davon, dass die diesbezüglichen weiteren Erläuterungen im Schriftsatz vom 31.07.2025 nicht durch das Schriftsatzrecht gedeckt sind (vgl. die Ausführungen bei Zöller, ZPO, 33. Aufl., Rn. 2a zu § 283: nur auf neues Vorbringen), betreffen sie auch lediglich die Kostenseite - die massiven Schwankungen im Verbrauch verbleiben ungeklärt bzw. unerläutert. Eine (hier erforderliche) Plausibilitätsprüfung (dazu Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., Rn. 242 in Abschnitt K) ist nicht dargelegt.
3.
Unter Abzug der unter 2. genannten Position verbleibt kein Nachzahlungsbetrag aus der streitgegenständlichen Abrechnung. Auf die übrigen von den Parteien in dieser Hinsicht streitig diskutierten Punkte kam es daher nicht an. Eine Urkundenvorlage wie beklagtenseitig mit Schriftsatz vom 27.02.2025 beantragt, war schon deshalb nicht anzuordnen, da die Klägerin das auf den 08.11.2023 bezogene Dokument der ... bereits vorgelegt hat (Anlage K4).
III.
Die zulässige Widerklage bleibt ohne Erfolg. Ein Fall, in dem der Mieter eine Neuerstellung einer vorgelegten Nebenkostenabrechnung einklagen könnte (dazu Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., Rn. 4 zu Abschnitt G), ist nicht gegeben. Die streitgegenständliche Abrechnung ist formell ordnungsgemäß. Welche „Bezugsdaten“ dem Beklagten fehlen sollen, ist nicht ersichtlich. Jedenfalls kann er insoweit nicht auf „apokryphe Korrekturwerte“ verweisen, die in der streitgegenständlichen Abrechnung gar nicht enthalten sind. Verbleibende Unklarheiten wären im Zahlungsprozess geltend zu machen (s. AG Wedding GE 2004, 353f).
IV.
Die Widerklage hat das Gericht mit einem Bruchteil des erwarteten Guthabens bewertet (vgl. LG Bonn, Entscheidung vom 31. 10. 1991 - 6 T 246/91). Es ergibt sich bei entsprechendem Wertansatz ein nur geringfügiges Unterliegen des Beklagten, so dass die Kosten insgesamt der Klägerin aufzuerlegen waren (§ 92 Abs. 2 ZPO). Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 189 ZPO
§ 92 Abs. 2 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1982, 573
26 C 174/24
80 OWi 323/12
5 U 375/02
6 T 246/91