Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2020-09-03, Aktenzeichen 22 U 163/18
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2020:0903.22U163.18.00

Tenor:
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 29.6.2018 verkündete Urteil des Landgerichts Darmstadt - 2 O 511/16 - teilweise abgeändert.
Es wird dem Grunde nach festgestellt, dass der Klägerin Schadensersatz- und Rückzahlungsansprüche gegen den Beklagten aufgrund der Durchführung der Fassadenarbeiten und der Asbestentsorgung, sowie Maurerarbeiten am Anwesen Straße1 in Stadt1 zustehen.
Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um Ansprüche der Klägerin im Zusammenhang mit einer von dem Beklagten durchgeführten Sanierung des Anwesens Straße1 in Stadt1. Die Klägerin war gemeinsam mit Frau X Wohnungseigentümerin im Rahmen einer aus zwei Mitgliedern bestehenden WEG, wobei ihr Miteigentumsanteil jeweils zur Hälfte von ihr und ihrem Ehemann gehalten wurde, für den die Klägerin eine Generalvollmacht besitzt und der unter dem 11.9.2017 seine Ansprüche an die Klägerin abgetreten hat.
Nach dem Tod von Frau X hat der Zeuge Y unter dem 31.8.2015 deren hälftigen Miteigentumsanteil erworben.
Im März 2014 entstand an dem Zweifamilienhaus der WEG ein Brandschaden. Die Wohnungseigentümerinnen beauftragten den Beklagten mit der Durchführung der Fassadensanierung, die dieser mit Schreiben vom 19.6.2014 bestätigte. Außerdem unterbreitete der Beklagte ein Angebot über die Sanierung einer Stützmauer, welches die Wohnungseigentümerinnen annahmen. Weitere Auftragserteilungen sind zwischen den Parteien streitig, sowie auch Umfang und Qualität der Arbeitsdurchführung. Der Beklagte stellte im Zeitraum vom 20.6.2014 bis 17.8.2014 3 Rechnungen über insgesamt 50.575 €, welche von der am Rechtsstreit nicht beteiligten Versicherungsgesellschaft unmittelbar an ihn gezahlt wurden. Der Beklagte erhielt außerdem von den Eigentümern einen Vorschuss i.H.v. 2.046,57 € am 8.9.2014 für den Aufbau der Stützmauer.
Der Beklagte stellte unter dem 22.8.2014 und 9.2.2015 weitere Rechnungen, die nicht bezahlt worden sind. Der Beklagte hat sich insoweit auf weitere Werklohnansprüche wegen zusätzlich beauftragter Leistungen berufen und dazu ausgeführt, dass er beauftragt worden sei, eine alte Haustür und ein Fenster auszubauen sowie eine neue Haustür und ein Fenster einzubauen, sowie mit weiteren Arbeiten, hinsichtlich deren Einzelheiten auf Bl. 91 der Gerichtsakte Bezug genommen wird. Der Beklagte hat zu diesen Zusatzforderungen allerdings keine prozessualen Erklärungen abgegeben und sich vielmehr eine Hilfsaufrechnung, gegebenenfalls Widerklage, vorbehalten.
Die Klägerin hat von dem Beklagten zum einen hälftige Rückzahlung der von der Versicherungsgesellschaft geleisteten Beträge verlangt und sich darauf berufen, dass sie den Werkvertrag angefochten und widerrufen habe. Zum anderen verlangt sie Schadensersatz wegen der Kontaminierung des Grundstücks. Hierfür macht sie aufgrund eingeholter Angebote die Hälfte des darin genannten Betrages geltend. Schließlich verlangt sie die Hälfte des für den Bau der Mauer gezahlten Vorschusses zurück.
Der Beklagte ist durch Urteil des Amtsgerichts Stadt2 vom 10.10.2016 wegen des unerlaubten Umgangs mit gefährlichen Abfällen in Tateinheit mit Verstoß gegen das Chemikaliengesetz wegen der unsachgemäßen Behandlung von Asbestabfällen zu einer Geldstrafe verurteilt worden.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands erster Instanz sowie der dort gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Klägerin sei nicht forderungsberechtigt. Die Ansprüche stünden lediglich der WEG zu, weil die Beauftragung des Beklagten unstreitig nicht durch die Klägerin, sondern durch die WEG erfolgt sei. Da die WEG als teilrechtsfähig anzusehen sei, könnten Rechte und Pflichten des Beklagten allein der WEG gegenüber bestehen. Die einzelnen Wohnungseigentümer seien im Rahmen der Teilrechtsfähigkeit der WEG nicht befugt, Rechte aus ihrem ideellen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum geltend zu machen.
Hiergegen richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Klägerin, mit der diese ihr erstinstanzliches Vorbringen weiterverfolgt.
Sie ist der Auffassung, dass die Klägerin die Ansprüche geltend machen könne, weil die WEG als Verband die Ansprüche nicht an sich gezogen habe.
Die Klägerin beantragt,
das Urteil des Landgerichts Darmstadt vom 29.6.2018 abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, an sie 45.198,82 € zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag i.H.v. 44.175,54 € seit dem 13.6.2016 und einem weiteren Betrag i.H.v. 1023,28 € seit dem 22. 2. 2017 zu zahlen.
Hilfsweise beantragt sie,
den Beklagten zu verurteilen, an die WEG Straße1, Stadt1, 45.198,82 € zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag i.H.v. 44.175,54 € seit dem 13.6.2016 und einem weiteren Betrag i.H.v. 1023,28 € seit dem 22. 2. 2017 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt das angefochtene Urteil und weist darauf hin, dass Vertragspartner und damit Inhaber vermeintlicher Ansprüche ausschließlich die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft gewesen sei. Ein Vergemeinschaftungsbeschluss sei nicht notwendig. Es gehe vielmehr um vertragliche Ansprüche, die der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst zustünden. Die Frage der Aktivlegitimation betreffe den Anspruch dem Grunde nach, so dass auch die Geltendmachung eines Teils der Forderung unzulässig sei.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands zweiter Instanz wird auf die wechselseitigen Schriftsätze und vorgelegten Unterlagen sowie die Erörterungen im Verhandlungstermin vor dem Senat Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung der Klägerin ist dem Grunde nach berechtigt.
Die Rechtsansicht des Landgerichts, die Klägerin könne vertragliche Ansprüche nicht selbst geltend machen, begegnet rechtlichen Bedenken.
1. Zunächst zutreffend hat das Landgericht festgestellt, dass das fragliche Bauobjekt im Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft steht, deren beide Wohnungen jeweils als Sondereigentum, verbunden mit einem Miteigentumsanteil, verschiedenen Eigentümern zustehen. Dem Landgericht ist auch zuzustimmen, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Teilrechtsfähigkeit zuzubilligen ist. Sie kann deshalb sowohl aktiv als auch passiv am Rechtsverkehr teilnehmen, ohne dass jeweils sämtliche Miteigentümer als Vertrags- oder Prozessparteien aufzuführen sind.
Sollte der vorliegend fragliche Bauvertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande gekommen sein, wäre es auch folgerichtig, dass nur diese aktivlegitimiert wäre, so dass einzelne Miteigentümer, unabhängig von der Höhe oder Teilbarkeit einer Forderung, nicht befugt wären, ohne besondere Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft dieser zustehende Forderungen selbständig geltend zu machen.
Es kommt insoweit, wie die Beklagtenseite zutreffend ausführt, auch nicht darauf an, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft Ansprüche an sich gezogen hat oder ein sogenannter Vergemeinschaftungsbeschluss vorliegt. Dies wäre dann der Fall, wenn es um Ansprüche ginge, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen und zunächst den einzelnen Wohnungseigentümern aufgrund gesondert geschlossener Verträge zustünden. Dies ist vorliegend gerade nicht der Fall. Es geht vorliegend um die Frage, wer Vertragspartner des Beklagten geworden ist.
Dafür unerheblich ist zunächst, in wessen Eigentum das fragliche Objekt steht, da schuldrechtliche Verträge durchaus auch von solchen Personen geschlossen werden können, die nicht Eigentümer der betroffenen Sache sind. Schadensersatzansprüche stehen dann dem Vertragspartner zu, auch wenn dieser selbst bezüglich der Eigentumsbeeinträchtigung keinen Schaden erleidet. In den Fällen der schuldrechtlichen Schadensverlagerung (sogenannte Drittschadens-liquidation) kann der Vertragspartner auch Schäden eines Dritten geltend machen.
2. Es kommt vorliegend also auf die Frage an, zwischen wem der Bauvertrag zustande gekommen ist.
Dafür sind die Willenserklärungen der Parteien nach allgemeinen Regeln auszulegen, insbesondere die von ihnen gefertigten Schriftstücke. Außerdem sind die übrigen Umstände zur Auslegung des Verhaltens heranzuziehen.
Dabei ist zunächst festzustellen, dass im gesamten Schriftverkehr der Parteien das Rechtssubjekt Wohnungseigentümergemeinschaft weder genannt wird noch besondere Hinweise darauf bestehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft handelt regelmäßig unter der Bezeichnung ihrer Adresse und wird von einem Verwalter vertreten.
Vorliegend sind sämtliche Angebote und Auftragsbestätigungen des Beklagten und Rechnungen nicht an eine Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern an „Frau X und Herrn Y Eigentümergemeinschaft“ gerichtet. Dies spricht zwar dafür, dass beide in Bezug auf ihr gemeinschaftliches Eigentum verpflichtet und berechtigt sein sollten; daraus allerdings auch eine besondere Form der Anspruchsinhaberschaft herzuleiten, ist nicht eindeutig möglich. Es ist durchaus möglich, dass die beiden Miteigentümer als Vertragspartner auftreten und so die Belange der Gemeinschaft regeln wollten. Dann wäre die Bezeichnung Eigentümergemeinschaft lediglich der Hinweis, dass es sich um ein gemeinschaftliches Objekt handelte.
Für diese Auslegung spricht insbesondere, dass beide Miteigentümer die Auftragsbestätigung persönlich unterschrieben haben, ebenso wie das Angebot zur Errichtung einer Stützmauer. Gleiches gilt für die Unterzeichnung der 2. Teilrechnung (Bl. 25 d.A.).
Auch der Zeuge Y hat in seinen E-Mails (Bl. 137 ff. der Akte) an den Beklagten als Bezeichnung nicht „Wohnungseigentümergemeinschaft Straße1 in Stadt1“, sondern „Eigentümergemeinschaft X und Y“ gewählt. Bei dem Zeugen handelt es sich um einen ausgebildeten Architekten, dem die Besonderheiten und Unterschiede zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft durchaus geläufig sein sollten.
Weitere Indizien sind für den Senat, dass der Untersuchungsbericht hinsichtlich der Asbestbelastungen vom 24.4.2014 gemeinsam mit der Rechnung (Bl. 19 d.A.) nicht an die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet war, sondern an die Miteigentümerin X persönlich. Ebenso ist die Bestellung von Fenstern am 5.6.2014, mithin 2 Wochen vor dem Auftrag zur Fassadensanierung, an die Firma A GmbH in Stadt3 nicht durch die WEG, sondern durch die Klägerin persönlich erfolgt (Bl. 226 der Akte). Schließlich ist noch darauf hinzuweisen, dass auch die Feuerversicherung nicht durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern durch die Miteigentümer selbst (X - Y) abgeschlossen worden war, wie sich aus der Bestätigung der Sparkassenversicherung vom 16.2.2016 (Bl. 27 der Akte) ergibt.
Aus Sicht der Klägerin und ihrer Miteigentümerin waren sie mithin selbst Vertragspartner geworden, wie sich auch aus dem Anspruchsschreiben des Klägervertreters vom 13.11.2014 und der ihm erteilten Vollmacht (Bl. 31 der Akte) ergibt, wonach Auftraggeber Y und X waren. Dies wird zusätzlich auch daran deutlich, dass in dem notariellen Vertrag vom 31.8.2015 (Urkundenrolle Nr. … des Notars Herrn Z, Bl. 153 d.A.), durch den die Erben von Frau X ihren Miteigentumsanteil an den Zeugen Y verkauft haben, folgende Regelung getroffen wurde:
„Der Verkäufer tritt sämtliche ihm gegenüber dem beauftragten Bauunternehmer in Bezug auf die noch nicht fertig gestellte Fassadendämmung zustehende Rechte und Ansprüche an den dies annehmenden Käufer ab. Dieser stellt den Verkäufer von jeglichen Ansprüchen des Unternehmers frei.“
Daraus wird für den Senat eindeutig ersichtlich, dass die Vertragsparteien davon ausgingen, dass Frau X, und als Gesamtrechtsnachfolger deren Erben, als Vertragspartner des Beklagten anzusehen waren.
Bei Gesamtschau sämtlicher aufgezeigter Umstände gibt es vorliegend keine ausreichenden Hinweise darauf, dass nicht die Miteigentümer selbst als Privatrechtssubjekte handeln wollten, sondern als Vertreter für eine Wohnungseigentümergemeinschaft als eigenständiges Rechtssubjekt. Ein wie auch immer gearteter Fremdgeschäftsführungswille ist für den Senat deshalb nicht erkennbar. Gemäß § 164 Abs. 2 BGB käme in diesem Fall ein Mangel des Willens, im eigenen Namen zu handeln, ohnehin nicht in Betracht.
Diese Auslegung ist auch aus Sicht des Beklagten interessengerecht. Es sind keine Umstände ersichtlich, weshalb sein Interesse darin gehen könnte, ausschließlich mit der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Vertrag abzuschließen. Die persönliche Haftung der einzelnen Miteigentümer war insofern sowohl hinsichtlich des persönlichen Kontakts als auch hinsichtlich der Haftung mit dem gesamten Vermögen für den Beklagten lediglich vorteilhaft.
3. Steht mithin die Vertragspartnerschaft der Klägerin und Frau X fest, war die Klägerin auch berechtigt, die Forderung gerichtlich geltend zu machen. Bedenken hinsichtlich der Teilbarkeit der Forderung und der Geltendmachung lediglich der Hälfte der bezifferten Ersatzbeträge bestehen weder aus schuldrechtlicher noch aus prozessualer Sicht.
Ein Grundurteil darf allerdings nur ergehen, wenn das Bestehen einer Forderung nicht ausgeschlossen und zumindest wahrscheinlich ist. Vorliegend scheidet zwar eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach Auffassung des Senats aus, weil nicht ersichtlich ist, dass der Beklagte über fehlende handwerkliche Befähigungsnachweise getäuscht hat. Der Beklagte hat bestritten, dass darüber bei Auftragserteilung gesprochen worden war, einen entsprechenden Nachweis hat die Klägerseite nicht geführt. Der Zeuge Y hat lediglich erklärt, dass er sich später erkundigt und festgestellt hat, dass entsprechende Zulassungen nicht bestanden hätten.
Auch Verstöße gegen die Handwerksordnung führen nicht zu einer Nichtigkeit entsprechender Verträge gemäß § 134 BGB (BGH 20.9.1983 - 7 ZR 43/83 -; OLG Hamm 9.1.1990 - 26 U 21/89 -).
Allerdings können sich Schadensersatzansprüche der Klägerin daraus ergeben, dass der Beklagte, wie aufgrund des rechtskräftigen Strafurteils des Amtsgerichts Stadt2 vom 10.10.2016 feststeht, unfachgemäß die asbesthaltigen Eternitplatten des Hauses abgeschlagen hat, so dass diese ungeschützt auf dem Erdboden lagen und eine Kontaminierung des Bodens verursachen konnten.
Gleiches gilt für eine Wertminderung des Gebäudes hinsichtlich nicht fertiggestellter Fassadensanierung und der Rückzahlung der Anzahlung für die Errichtung einer Stützmauer.
Für sämtliche Ersatzforderungen ist eine Beweisaufnahme erforderlich, so dass eine abschließende Entscheidung nicht ergehen kann. Eine Zurückverweisung gemäß § 538 Abs. 2 Ziff. 4 ZPO kommt nicht in Betracht, da ein entsprechender Antrag nicht gestellt worden ist.
Deshalb ist auch die Kostenentscheidung der Schlussentscheidung vorzubehalten.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 134 BGB
§ 164 Abs. 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: 2 O 511/16
VII ZR 161/20
7 ZR 43/83
26 U 21/89