Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-04-08, Aktenzeichen 7A D 213/97.NE
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2002:0408.7A.D213.97NE.00

Tenor:
Die Satzung der S. K. über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs "K. -S. , V. " ist unwirksam.
Der weiter gehende Antrag wird abgelehnt.
Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Antragstellerin wendet sich mit ihrem Normenkontrollantrag gegen die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des städtischen Entwicklungsbereiches "K. -S. , V. ". Sie ist Eigentümerin der im förmlich festgelegten Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücke, Gemarkung S. , Flur 3, Flurstücke 109 (tlw.), 110, 144 (tlw.) und Flur 18, Flurstücke 4, 110.
Der Entwicklungsbereich umfasst ein ca. 83 ha großes, bislang landwirtschaftlich genutztes Gebiet am westlichen Ortsrand des Ortsteils K. -S. . Er beginnt im Norden westlich der K. straße (K) 19 und verläuft zunächst nach Westen, um dann einen Bogen in südlicher Richtung zu machen. Die westliche Grenze des Plangebiets verläuft sodann im Wesentlichen parallel zum westlichen Ortsrand von S. in südliche Richtung. Im Süden verläuft das Plangebiet entlang der südlichen Fahrbahnbegrenzung der Straße R. nach Nordosten auf die Ortslage S. zu, unterbrochen von einem ca. 45 m breiten und ca. 400 m langen sich nach Südosten erstreckenden Streifen. Der genaue Verlauf des Entwicklungsbereichs ergibt sich aus der nachfolgenden Übersichtskarte.
Das Verfahren zur Aufstellung der Satzung nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf:
Am 7. Dezember 1993 beschloss der Rat der Antragsgegnerin den Beginn von Voruntersuchungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme in S. . Der Entwicklungsbereich sollte danach westlich der Bebauung von K. -S. beginnen und eine Fläche von ca. 70 ha zwischen der Straße R. im Süden und der Anbindung der K. Straße an die B 55 im Norden umfassen. Der vorgesehene Entwicklungsbereich sollte dabei bogenförmig von Süden nach Nordosten verlaufen. Der Beschluss wurde am 22. Dezember 1993 bekannt gemacht; auf die Auskunftspflicht gemäß § 138 BauGB a.F. wurde hingewiesen. Dem veröffentlichten Beschluss war eine Übersichtskarte beigefügt, in welcher der Geltungsbereich der beabsichtigten Entwicklungsmaßnahme dargestellt war.
Mit den Voruntersuchungen für die Entwicklungsmaßnahme beauftragte die Antragsgegnerin die Deutsche Stadtentwicklungsgesellschaft - DSK -. Diese führte gemeinsam mit der Antragsgegnerin die Eigentümerinformationen sowie eine frühzeitige Bürgerbeteiligung durch. Die Träger öffentlicher Belange wurden ebenfalls beteiligt. Im Juli 1994 beauftragte die Antragsgegnerin eine "Arbeitsgemeinschaft - Entwicklungsmaßnahme S. -West" mit der Erarbeitung eines städtebaulichen Rahmenplans. Ferner beauftragte die Antragsgegnerin das Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, S. - und Regional-entwicklung (InWIS) mit der Erstellung einer Wohnungsbedarfs- und Wohnungsnachfrageprognose für den Zeitraum von 1995 bis 2020. Das Ingenieurbüro R. -T. , Mitglied der Arbeitsgemeinschaft - Entwicklungsmaßnahme S. -West, erstellte eine verkehrliche Untersuchung zur Rahmenplanung. Um eine Unterführung der Anlagen der Deutschen Bahn AG und eine Fuß- und Radwegverbindung zwischen den geplanten Wohngebieten und dem südlich angrenzenden Gewerbegebiet zu schaffen, sah die Rahmenplanung einen schmalen Streifen im südlichen Bereich angrenzend an das Plangebiet vor. Ferner sollten an den Entwicklungsbereich angrenzende Ausgleichsflächen im Südwesten in das Satzungsgebiet einbezogen werden. Die Eigentümer der neu hinzugenommen Flächen wurden von der DSK angeschrieben, über die geplante Entwicklungsmaßnahme informiert und zur Mitwirkung aufgefordert. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im E. ermittelte die entwicklungsunbeeinflussten Anfangswerte der im vorgesehenen Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücke. Im Rahmen der Voruntersuchung wurde eine Kosten- und Finanzierungsübersicht für die Entwicklungsmaßnahme erstellt.
Am 24. Oktober 1995 beriet der Rat der Antragsgegnerin den Abschlussbericht über die Voruntersuchung und beschloss die Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs "K. -S. , V. " als Satzung, deren Fläche über den in dem Beschluss zur Einleitung von Voruntersuchungen zu Grunde gelegten Bereich um ca. 13 ha in westlicher und teilweise in südlicher Richtung hinausgeht. In der Satzung werden die Grundstücke, die innerhalb des Entwicklungsbereichs liegen, bezeichnet. Zudem ist ein Lageplan Bestandteil der Satzung, in dem der Entwicklungsbereich zeichnerisch dargestellt ist.
Auf den Antrag der Antragsgegnerin änderte die Bezirksregierung am 22. Oktober 1996 den Gebietsentwicklungsplan und wies das überwiegende Satzungsgebiet als Wohnsiedlungsbereich aus.
Die Bezirksregierung genehmigte die Entwicklungssatzung unter dem 16. Dezember 1996. Die Antragsgegnerin machte ihre Satzung und die Genehmigung am 23. Dezember 1996 öffentlich bekannt.
Zur Begründung der Satzung führte der Rat der Antragsgegnerin an: Das Satzungsgebiet liege nördlich einer Gewerbezone von 230 ha und nordwestlich des zukünftigen S-Bahn-Haltepunktes auf der Strecke K. -D. . Die lang gestreckte Siedlungsranderweiterung westlich des Ortsteils S. erhalte ihre Abgrenzung durch die geplante südöstlich geführte K. straße K 39n, die an die bereits vorhandene K 39 angeschlossen werden solle. Der festgesetzte Entwicklungsbereich solle sowohl zur Behebung des erheblichen Wohnungsmangels als auch zur wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung mit Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen entwickelt werden. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt sei angespannt. Die Zahl der Wohnungssuchenden habe sich seit 1987 mehr als verzehnfacht. In der Zeit von 1982 bis 1991 seien so gut wie keine öffentlich geförderten Mietwohnungen gebaut worden. Zwischen 1991 und 1994 seien nur 182 Wohneinheiten hinzugekommen. Dies reiche aber nur für 15 % der Wohnungssuchenden. In K. habe sich die Bevölkerungszahl von 1975 bis 1993 um 9.300 Einwohner (= 19%) erhöht. Der Bevölkerungszuwachs stehe in engem Zusammenhang zu den etwa 3.300 neu geschaffenen Arbeitsplätzen. Angesichts des Erweiterungsbedarfs sowohl bestehender Betriebe als auch der in Planung befindlichen Gewerbegebiete bestehe ein erheblicher Bedarf an Wohnbauflächen. Nicht nur die gute Verkehrsanbindung der S. an Straße und Schiene, sondern auch demographische Strukturveränderungen wie der gestiegene Anspruch an Wohnfläche, Verringerung der Haushaltsgröße und Zunahme von 1-Personen- Haushalten etc. verstärke die Nachfrageentwicklung. Der gestiegenen Nachfrage stehe nur ein vergleichsweise geringes Angebot gegenüber. Das Nachfrageinteresse stoße auf ein als Folge der Wohnungsmarktsituation Mitte der 80er-Jahre bestehendes Wohnungsdefizit. Es sei nicht zu erwarten, dass es sich hierbei um einen kurzfristig zu deckenden Bedarf handele. Dieser sei nur mittel- bzw. langfristig zu bewältigen. Folge der generellen Wohnungsknappheit sei ein spezifischer Mangel an preisgünstigen Wohnungen. Nach der Wohnungsbedarfsprognose des InWIS habe sowohl die quantitative als auch die qualitative Abschätzung des Wohnungsbedarfs bis zum Jahre 2020 einen erheblichen Nachfrageüberhang ergeben. So habe das InWIS bis zum Jahr 2020 einen Wohnungsfehlbedarf in einer Basisvariante von 7.042 Wohnungen bzw. 9.345 Wohnungen bei der Variante einer erhöhten Zuwanderung angenommen. Dies entspreche einer Neubauleistung von 271 bis 360 Wohnungen im Jahr. Die S. K. verfüge nicht über die notwendigen Flächen. Die vorhandenen Baulandflächen seien von den Eigentümern dem Markt bislang vorenthalten worden. Sie seien mit dem herkömmlichen Instrumentarium des allgemeinen Städtebaurechts nicht zu mobilisieren. Es bestehe deshalb ein qualifiziertes öffentliches Interesse an der förmlichen Festlegung des Entwicklungsgebietes. In dem Entwicklungsbereich solle zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus bei Grundstücken, die hierfür zur Verfügung gestellt werden, ein Nachlass auf den Grundstückspreis von 25 % gewährt werden. Familien mit Kindern, die derzeit in Sozialwohnungen lebten, solle durch Bereitstellung von preisgünstigem Bauland zu Eigentum verholfen werden. Die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme entspreche dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. Nach Abwägung aller Belange hätten sich keine Möglichkeiten ergeben, den Wohnungsbedarf an einem anderen geeigneten Standort zu decken. Für die zügige Durchführung sei ein Zeitraum von Winter 1995/96 bis ca. 2010 vorgesehen.
Die Antragstellerin hat am 22. Dezember 1997 den vorliegenden Normenkontroll- antrag gestellt. Sie trägt vor, die Entwicklungssatzung leide an erheblichen formellen und materiellen Mängeln. Die Bekanntmachung des Ratsbeschlusses vom 7. Dezember 1993 sei nicht ordnungsgemäß, da der Geltungsbereich des geplanten Entwicklungsgebietes nicht hinreichend beschrieben sei. Die Betroffenen seien nicht ausreichend beteiligt worden. Die inhaltlichen Vorstellungen der Gemeinde seien den Betroffenen nicht rechtzeitig mitgeteilt worden, so dass Anhörungsrechte nicht sachgerecht hätten wahrgenommen werden können. Die Regelungen über die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme genügten nicht den verfassungsrechtlichen Mindestanforderungen des Art. 14 GG. Sie stellten nicht sicher, dass der Entzug des Eigentums auf seltene, unabweisbare Ausnahmefälle begrenzt sei. Die Antragsgegnerin habe nicht dargelegt, dass ein entsprechend erhöhter Wohnbedarf bestehe. Die Angaben in den Verwaltungsvorgängen seien recht vage und fehlsam. Durch die inzwischen eingetretene Entwicklung seien die seinerzeitigen Annahmen widerlegt. Ein erhöhter Wohnbedarf bestehe nicht. Die in Auftrag gegebene Wohnungsbedarfsprognose des I. sei nicht nachvollziehbar. Dies gelte auch für den künftigen Bedarf. Es widerspreche den Grundsätzen der Raumordnung und dem zentralörtlichen Gliederungsprinzip, über das Gemeindegebiet hinaus einseitig einen in der Region entstehenden Bedarf abzuschöpfen. Die Antragsgegnerin habe sich nicht ausreichend mit Alternativen befasst. Die Entwicklungsmaßnahme sei nur dann einzusetzen, wenn der erforderliche Bedarf an Wohnraum nicht auf andere Weise sichergestellt werden könne. Dies sei aber der Fall. Um den Wohnungsbau zu fördern, habe die Antragsgegnerin nicht nur auf brachliegende Innenbereichsflächen, sondern auch auf die Bauleitplanung zurückgreifen können. Der Wohnbedarf könne langfristig in herkömmlicher Weise gedeckt werden. Eine Aufstellung über Wohnbaupotenziale, die die Antragsgegnerin mit Schriftsatz vom 27. Februar 1998 zu den Gerichtsakten gereicht habe, enthalte allein 3.200 Wohneinheiten, die durch Bebauungspläne realisiert wurden bzw. werden könnten. Nach einer neueren Wohnungsmarktbeobachtung aus dem Jahre 2000 sei die Zahl der Wohnungssuchenden um 12 % zurückgegangen, seit 1995 stagniere die durchschnittliche Haushaltsgröße. Die Maßnahme sei in ihrer Flächenausdehnung erheblich überdimensioniert, was durch die korrigierte Wohnungsmarktbeobachtung aus dem Jahre 2000 bestätigt werde. Die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraumes in verschiedenen Abschnitten sei nicht gewährleistet. Die Antragsgegnerin gehe selbst von einem Zeitraum von 15 Jahren aus. Zweifel, dass dieser Zeitraum eingehalten werden könne, seien schon deshalb begründet, weil mit Verwirklichungsmaßnahmen noch nicht begonnen worden sei. Die öffentlichen und privaten Belange seien nicht ausreichend untereinander abgewogen worden. So sei nicht ausreichend in die Abwägung eingestellt worden, dass Grundstücke für einen kommunalen Zweck abgegeben werden sollten, der nicht plausibel dargelegt und begründet sei. Die Einleitung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme müsse mit einer Abwägung verbunden sein, die auf einer sachlich nachprüfbaren Bedarfsermittlung beruhe. Auch die verschiedenen in Betracht kommenden Möglichkeiten müssten von der Gemeinde abgewogen werden. Eine solche Abwägung habe nicht stattgefunden. Die Betroffenheiten anderer Grundstückseigentümer habe die Antragsgegnerin nicht hinreichend bedacht. Insoweit nimmt sie - die Antragstellerin - ergänzend auf die Ausführungen anderer Antragsteller in den Normenkontrollverfahren 7a D 197, 211 und 212/97.NE Bezug. Die Situation der betroffenen Landwirte innerhalb des Entwicklungsbereichs und die Auswirkungen auf ihre Existenz bei Durchführung der Maßnahme seien nicht ausreichend ermittelt und die Belange der Betroffenen im Rahmen der Abwägung verkannt und fehlgewichtet worden.
Die Antragstellerin beantragt,
die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs "K. -S. , V. " für nichtig zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Zur Begründung trägt sie vor: Mit der Verfassungsmäßigkeit der §§ 165 ff. BauGB a.F. habe sich das erkennende Gericht bereits befasst. In formeller Hinsicht sei das Gebiet korrekt benannt worden. Der Beschluss über die Voruntersuchungen sei ortsüblich unter Beachtung der formellen Voraussetzungen bekannt gemacht worden. Bei der Erstellung und Berechnung der Wohnungsbedarfsprognose dürfe nicht verkannt werden, dass diese im Jahr 1994 vorgenommen worden sei. Jede Prognose beinhalte gewisse Unsicherheiten. In K. sei über die Jahre ein erheblicher Zuwanderungsdruck entstanden. Dies werde deutlich aus dem in den vergangenen 10 bis 15 Jahren erfolgten enormen Bevölkerungswachstum. Die ideale Verkehrsanbindung durch S-Bahnverbindung und unmittelbarer Nähe zu den BAB 4 und 61 habe bewirkt, dass aus den Ballungsgebieten sowie aus dem K. Umland ein starker Bevölkerungszuwachs zu verzeichnen gewesen sei. Gerade am westlichen Siedlungsrand von S. lägen ideale Voraussetzungen für eine Entwicklungsmaßnahme vor. Dort bestehe schon in einem erheblichen Umfang Industrie und Gewerbe, so dass in diesem städtischen Bereich ein enormes Wachstum zu verzeichnen sei. Die Verwirklichung einer Entwicklungsmaßnahme über einen Zeitraum von 15 Jahren sei nicht fehlerhaft. Bei der Alternativenprüfung habe sie sich durchaus Gedanken gemacht, wie man Wohnraum durch weitere Verdichtung der vorhandenen Bebauung schaffen könne. Allerdings gebe es in K. kein Baulückenkataster, auf das man hätte zurückgreifen können. Nicht zuletzt die kritische Haltung der Antragstellerin im Hinblick auf den erforderlichen Flächenerwerb habe eine zügigere Realisierung der Entwicklungsmaßnahme verhindert. Nahezu 75 % der für die Entwicklungsmaßnahme benötigten Flächen befänden sich bereits im Treuhandvermögen.
Im Jahr 2000 verkaufte die Antragstellerin an die DSK Teile ihrer Grundstücke zum Bau einer Verbindungstrasse zwischen der H. straße im Süden und der L 277 im Norden sowie für den Bau einer Sportanlage.
Mit Verfügung vom 6. Juni 2001 forderte das Gericht die Antragstellerin gemäß § 92 Abs. 2 Satz 1 VwGO auf, die Gründe darzulegen, aus denen sich die Fortdauer eines Rechtsschutzbedürfnisses für das Normenkontrollverfahren ergebe. Mit Telefax vom 11. September 2001, eingegangen am 12. September 2001, teilte die Antragstellerin daraufhin mit, dass sie weiterhin Eigentümerin von Flächen im Entwicklungsbereich sei. Ein Rechtsschutzbedürfnis bestehe nach wie vor, da der Wohnbedarf in der S. K. langfristig auch in herkömmlicher Weise gedeckt werden könne. Auf Nachfrage des Gerichts legte der Prozessbevollmächtigte der Antragstellerin dar, dass die Aufforderung des Gerichts vom 6. Juni 2001 erst am 12. Juni 2001 in seiner Kanzlei eingegangen sei.
In der mündlichen Verhandlung vom 14. Dezember 2001 schlossen die Beteiligten einen Vergleich unter dem Vorbehalt, diesen bis zum 1. März 2002 widerrufen zu können. Für den Fall des Widerrufs verzichteten die Beteiligten auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung. Die Antragsgegnerin widerrief den Vergleich mit Schriftsatz vom 28. Januar 2002, eingegangen bei Gericht am 29. Januar 2002.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf die Gerichtsakte und die Gerichtsakten 7a D 197, 211, 212/97.NE sowie den Inhalt der von der Antragsgegnerin vorgelegten Aufstellungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Senat kann ohne erneute mündliche Verhandlung entscheiden, da die Beteiligten übereinstimmend gemäß § 101 Abs. 2 VwGO auf die Durchführung einer (weiteren) mündlichen Verhandlung verzichtet haben.
Der Normenkontrollantrag ist zulässig und in der Sache in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen unbegründet.
Der Antrag ist zulässig.
Der Antrag gilt nicht als zurückgenommen im Sinne des § 92 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Die Antragstellerin hat auf die Aufforderung des Gerichts vom 6. Juni 2001 am 12. September 2001 die Gründe dargelegt, aus denen sich eine Fortdauer ihres Rechtsschutzinteresses ergibt. Die Darlegung ist rechtzeitig innerhalb der Drei- Monats-Frist des § 92 Abs. 1 Satz 2 VwGO erfolgt. Der Prozessbevollmächtigte der Antragstellerin hat glaubhaft gemacht, die gerichtliche Aufforderung vom 6. Juni 2001 erst am 12. Juni 2001 erhalten zu haben.
Die Antragstellerin ist antragsbefugt. Die Antragsbefugnis im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO ist regelmäßig zu bejahen, wenn sich der Eigentümer eines im städtebaulichen Satzungsbereich gelegenen Grundstücks gegen Festsetzungen wendet, die unmittelbar sein Eigentum betreffen.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. Juli 1997 - 4 BN 11.97 -, BRS 59 Nr. 39; Beschluss vom 10. März 1998 - 4 CN 6.97 -, BRS 60 Nr. 44; Urteil vom 16. Dezember 1999 - 4 CN 7.98 -, BRS 62 Nr. 44.
Die Voraussetzungen liegen hier vor. Die Antragstellerin ist Eigentümerin verschiedener landwirtschaftlich genutzter Grundstücke im Satzungsbereich, die durch die förmliche Festlegung als Entwicklungsbereich überplant werden. Sie hat hinreichend substantiiert Tatsachen vorgetragen, die es möglich erscheinen lassen, dass sie durch die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs in ihrem Grundeigentum verletzt wird.
Dass die Antragstellerin Teile ihres Grundeigentums bereits an den Entwicklungsträger der Antragsgegnerin, die D. , veräußert hat, führt nicht zum Wegfall ihres Rechtsschutzbedürfnisses und zur Unzulässigkeit ihres gesamten Antrages. Das Rechtsschutzbedürfnis für einen Normenkontrollantrag ist nur dann zu verneinen, wenn sich die Inanspruchnahme des Gerichts deshalb als nutzlos für die Antragstellerin erweist, weil sie ihre Rechtsstellung mit der begehrten Entscheidung nicht verbessern kann.
BVerwG, Urteil vom 10. März 1998 - 4 CN 6.97 -, BRS 60 Nr. 44 (S. 167).
Dies ist vorliegend nicht der Fall. Ausweislich des dem Gericht vorliegenden Kaufvertrags vom 25. Februar 2000 hat die Antragstellerin lediglich Teile ihrer im Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücke an die D. veräußert. Da sie immer noch Eigentum verschiedener Flächen im Entwicklungsbereich hält, besteht für sie an der Durchführung des Normenkontrollverfahrens und der Klärung der Gültigkeit der Entwicklungssatzung im Hinblick auf den Werterhalt und die Nutzung der ihr verbliebenen Grundstücke ein berechtigtes Interesse.
Der Antrag ist auch insoweit begründet, als die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des städtischen Entwicklungsbereiches "K. -S. , V. " an einem zu ihrer Unwirksamkeit führenden Mangel leidet.
Die Satzung beruht allerdings auf einer wirksamen Ermächtigungsgrundlage (a). Sie leidet auch nicht an zu ihrer Unwirksamkeit führenden beachtlichen formellen Mängeln (b). In materieller Hinsicht wahrt sie ferner im Wesentlichen zwar die Voraussetzungen der §§ 165 ff. BauGB (c), sie leidet jedoch an einem beachtlichen, im ergänzenden Verfahren behebbaren Abwägungsmangel, so dass sie für nicht wirksam zu erklären ist (d).
zu a): Die von der Antragstellerin gegen die §§ 165 ff. BauGB in der hier maßgeblichen Fassung des am 1. Mai 1993 in Kraft getretenen Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I 466), im Folgenden BauGB, erhobenen verfassungsrechtlichen Bedenken sind nicht begründet. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin verstoßen die Regelungen über die förmliche Festlegung eines Entwicklungsbereichs nicht gegen das Verfassungsrecht, namentlich nicht gegen das in Art. 14 Abs. 3 GG enthaltene Gebot, wonach eine Enteignung nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig ist.
Vgl. insoweit BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229; OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 - 10a D 62/94.NE - DVBl. 1998, 351 f.
Die in § 169 Abs. 3 in Verbindung mit § 165 BauGB genannten Voraussetzungen, unter denen eine Enteignung von Grundstücken nach förmlicher Festlegung eines Entwicklungsbereichs durchgeführt werden kann, sind hinreichend bestimmt im Sinne des Art. 14 Abs. 3 Satz 2 GG. Die von einer Entwicklungssatzung ausgehenden enteignungsrechtlichen Vorwirkungen sind unter den vom Gesetz aufgestellten Voraussetzungen zum Wohl der Allgemeinheit und damit nach Art. 14 Abs. 3 Satz 1 GG zulässig. Der in § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB genannte Allgemeinwohlbelang eines erhöhten Wohn- und Arbeitsstättenbedarfs stellt die Konkretisierung des in Art. 14 Abs. 3 Satz 1 GG genannten Gemeinwohlinteresses dar, sofern nach einer Gesamtabwägung aller öffentlichen und privaten Interessen das öffentliche Interesse an der Deckung eines bestimmten Bedarfs den Zugriff auf privates Grundeigentum rechtfertigt und andere gewichtige Gemeinwohlbelange der Maßnahme am konkreten Standort nicht entgegenstehen.
BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 - a.a.O.
Dies hat - wie noch anzusprechen ist - zwar Bedeutung für die konkrete Gewichtung der für die förmliche Festlegung eines bestimmten Entwicklungsbereichs angeführten Allgemeinwohlbelange. Wenn der Satzungsgeber im konkreten Fall die betroffenen Belange fehlerhaft gewichtet, mag hieraus im Einzelfall eine Unwirksamkeit der Satzung folgen. Verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Regelungen der §§ 165 ff. BauGB als solche lassen sich aus dieser - abstrakten - Möglichkeit jedoch nicht herleiten.
Verfassungsrechtlichen Bedenken unterliegt es ebenso wenig, dass § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB die Gemeinde selbst zur Enteignungsbegünstigten macht und dass es sich hierbei um einen sog. Durchgangserwerb zur Übertragung der Flächen auf private Dritte handelt. Dass die mit einer Entwicklungsmaßnahme verfolgten Zwecke und Ziele nicht mit einer absoluten Sicherheit erreicht werden können, stellt ihre verfassungsrechtliche Konformität ebenfalls nicht grundsätzlich in Frage. Auch die Abschöpfung der entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhungen durch die Gemeinde (vgl. § 169 Abs. 8 BauGB) ist vom Grundgesetz gedeckt. Das Recht städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen ist nicht Ausdruck einer "Umverteilungsphilosophie", vielmehr soll es Bodenspekulationen entgegenwirken und verhindern, dass bebaubare Grundstücke als Kapitalanlage brachliegen.
BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5/97 -, a.a.O.
Weiter gehende Ausführungen erübrigen sich, zumal die Antragstellerin keine darüber hinausgehenden verfassungsrechtlichen Bedenken geltend gemacht hat.
zu b): Die angegriffene Entwicklungssatzung der Antragsgegnerin ist auch nicht aus formellen Gründen fehlerhaft. Ein ohne Rüge beachtlicher Form- und Verfahrensfehler der Satzung liegt nicht vor. Nur auf Rüge beachtliche Fehler sind nicht erhoben worden.
Soweit die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 30. Dezember 1998 (Eingang bei Gericht am 31. Dezember 1998) eine unzureichende Bekanntmachung des Einleitungsbeschlusses des Rats der Antragsgegnerin und eine unzureichende Beteiligung der betroffenen Bürger rügt, ist die Rüge unbeachtlich, da sie nicht innerhalb der Jahresfrist des § 215 Abs. 1 Nr. 1 BauGB erfolgt ist. Danach muss eine Verletzung der in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB bezeichneten Vorschriften über die Beteiligung der Bürger und Träger öffentlicher Belange innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung am 23. Dezember 1996 schriftlich gegenüber der Gemeinde geltend gemacht worden sein. Obwohl in der Bekanntmachung der Entwicklungssatzung auf die Rügepflicht und Rügefrist hingewiesen wurde, hat die Antragstellerin hiervon erst im gerichtlichen Verfahren und zwar erst nach Ablauf der Jahresfrist Gebrauch gemacht.
zu c): Die Satzung wahrt - abgesehen von den unter d) dargelegten Anforderungen des Abwägungsgebots (§ 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB) - im Wesentlichen auch die Voraussetzungen der einschlägigen Ermächtigungsgrundlagen des § 165 BauGB. Im Einzelnen ist hierzu anzumerken:
Die Entwicklungssatzung erfasst einen Bereich, der die Voraussetzungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 Abs. 2 BauGB erfüllt. Sie dient der Entwicklung eines Teils des Gemeindegebiets von K. , dem eine besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde zukommt.
Die Stellung des § 165 BauGB im Kapitel "Besonderes Städtebaurecht" deutet bereits darauf hin, dass das Instrument der Entwicklungsmaßnahme zur Lösung von besonderen städtebaulichen Problemen bestimmt ist und einen qualifizierten städtebaulichen Handlungsbedarf voraussetzt. Das städtebauliche Vorhaben muss den Charakter einer Gesamtmaßnahme haben, die darauf angelegt ist, für einen bestimmten Bereich ein Geflecht mehrerer Einzelmaßnahmen über einen längeren Zeitraum koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzubereiten und durchzuführen. Es muss sich um ein koordiniertes Maßnahmenbündel handeln, das durch eine "flächendeckende und zeitlich geschlossene Planungskonzeption für ein exakt umgrenztes Gebiet" verwirklicht werden soll.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 (S. 804); Beschluss vom 9. November 2001 - 4 BN 51.01 -, nicht veröffentlicht (S. 4).
Aus § 165 Abs. 2 BauGB folgt weiterhin, dass auch der räumliche Bezug der Gesamtmaßnahme vom Charakter des Besonderen geprägt sein muss. Nach dieser Vorschrift sollen mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Ortsteile oder andere Teile eines Gemeindegebietes entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde entwickelt werden. Eine bestimmte Mindestgröße des Entwicklungsbereichs schreibt das Gesetz nicht vor. Im Gegensatz zum früher geltenden Städtebauförderungsrecht sind Entwicklungsmaßnahmen nach § 165 BauGB in erster Linie ein Instrument der Gemeindeentwicklung. Durch die Benennung von Ortsteilen und anderen Teilen des Gemeindegebiets stellt das Gesetz aber klar, dass das Entwicklungsgebiet ein beträchtliches Eigengewicht haben muss, welches auch im Gesamtgefüge der Gemeinde deutlich wahrnehmbar sein muss. Nicht jedes neue Baugebiet kommt also in Frage, sondern nur ein solches Gebiet, das eine besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung der Gemeinde hat, wobei neben quantitativen auch qualitative Anforderungen zu erfüllen sind.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 2.97 -, BRS 60 Nr. 225; Beschluss vom 9. November 2001 - 4 BN 51.01 -, nicht veröffentlicht (S. 3).
Hiervon ausgehend ist vorliegend eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme sowohl von der Größenordnung des Entwicklungsbereichs als auch von der Bedeutung der geplanten Entwicklungsmaßnahme her gegeben.
Bei dem Entwicklungsbereich handelt es sich allerdings nicht um einen Ortsteil, sondern um einen anderen Teil des Gemeindegebiets der S. K. .
Der förmlich festgelegte Entwicklungsbereich stellt keinen selbständigen Ortsteil dar und soll auch nicht zu einem solchen entwickelt werden. Unter Ortsteil ist dabei ein Teil des Gemeindegebiets zu verstehen, der wesentliche Teilfunktionen des vorhandenen Ortes in sich vereinigt.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. Juni 2001 - 10a D 210/97.NE - (S. 17).
Der Entwicklungsbereich beginnt westlich der bebauten Ortslage S. . Es handelt sich um eine unbebaute, bislang landwirtschaftlich genutzte Fläche, die dem vorhandenen Ortsteil S. gleichsam zuwachsen und diesen erweitern soll.
Bei dem Entwicklungsbereich handelt es sich jedoch um einen "anderen Teil des Gemeindegebiets" im Sinne von § 165 Abs. 2 BauGB, dem eine besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde oder der Region zukommt und der erstmalig entwickelt werden soll. Die besondere städtebauliche Bedeutung eines solchen anderen Teils des Gemeindegebiets kann sich nicht nur auf Grund seiner flächenmäßigen Ausdehnung ergeben, sondern auch aus der Zahl der vorgesehenen Wohneinheiten und dem Gewicht der geplanten Infrastruktureinrichtungen innerhalb des Gesamtgefüges im Gemeindegebiet.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. November 2001 - 4 BN 51.01 -, nicht veröffentlicht (S. 4 f.); OVG NRW, Urteil vom 19. Juni 2001 - 10a D 210/97.NE -.
Bereits von seinem räumlichen Umfang her hat der hier förmlich festgelegte Entwicklungsbereich mit ca. 83 ha nicht nur im Ortsteil von S. ein beträchtliches Eigengewicht. Im Hinblick auf seinen räumlichen Umfang nimmt der Entwicklungsbereich im gesamten Gemeindegebiet von K. einen nicht unbedeutenden Flächenanteil ein. Der Entwicklungsbereich ist mit seiner Größe von ca. 83 ha nahezu so groß wie einige der Stadtteile von K. . Auch nach der Zahl der im Entwicklungsbereich unterzubringenden Einwohner kommt dem Gebiet eine besondere Bedeutung zu. In dem Entwicklungsbereich sollen nach der Rahmenplanung ca. 2.000 Wohnungen für ca. 4.300 Personen errichtet werden, ein angesichts der Gesamteinwohnerzahl des Ortsteils S. (14.458 Einwohner) nicht unbeträchtlicher Anteil von immerhin 29,74 %.
Die besondere Bedeutung des Entwicklungsbereichs für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung des Gemeindegebiets leitet sich in qualitativer Hinsicht ferner aus den dem Entwicklungsbereich zugedachten künftigen Funktionen her. Die Entwicklungsplanung umfasst nicht nur die Ausweisung und Erschließung eines neuen Wohngebiets auf bisher unbebauten Flächen, vielmehr verfolgt die Planung der Antragsgegnerin ein städtebauliches Gesamtkonzept, welches im Zuge der Entwicklungsmaßnahme realisiert werden soll. Mit der Entwicklungsmaßnahme soll die Konzeption für ein familien- und gruppenfreundliches Wohngebiet umgesetzt werden. In dem Entwicklungsbereich sollen verschiedene Baugebietstypen untergebracht werden. Die Entwicklungsplanung sieht verschiedene Wohnbaubereiche vor, von denen größere Flächen für den sozialen Wohnungsbau ausgewiesen werden sollen. Damit will die Antragsgegnerin zum Abbau eines aufgestauten Bedarfs an Sozialwohnungen im Gemeindegebiet beitragen. Bei der Errichtung der Wohngebäude sollen umfassende ökologische Aspekte, die in der Rahmenplanung zum Entwicklungsbereich zum Ausdruck kommen (z.B. Entwicklung eines vernetzten Grünsystems im Anschluss an die Naherholungsräume von S. , Vernetzung für Biotopverbund, Verknüpfung mit Freizeit- und Erholungsansprüchen), und sozialstrukturelle Konzepte (Mehr-Generationen-Wohnen, altengerechte Wohnungen, alternative Wohnformen) zum Zuge kommen (Nr. 2.1 der Satzungsbegründung), anhand derer sich zeigen lässt, dass auch in kleinstädtischen Gebieten städtebauliche Qualitäten möglich sind. Die Rahmenplanung sieht ferner neuartige Mischformen von Wohnen und Arbeiten vor, die vor allem für Kleinunternehmer gedacht sind. Im Sinne einer "S. der kurzen Wege" soll eine räumliche Nähe von nicht störender Produktion und Gewerbe zu Wohnungsangeboten hergestellt werden. In diesem Sinne soll der Entwicklungsbereich auch funktional an das südlich angrenzende ca. 230 ha große Gewerbegebiet angebunden werden. Hierfür soll eine Bahnunterführung unter den Gleisanlagen der Deutschen Bahn AG im südlichen Entwicklungsbereich errichtet werden, die eine fußläufige und radwegemäßige Verbindung zwischen dem Entwicklungsbereich und dem Gewerbegebiet ermöglicht. Den dort arbeitenden Einwohnern soll ein kurzer Weg zu ihren Wohnungen angeboten werden, zumal die Antragsgegnerin plant, das Gewerbegebiet zu erweitern, und so den dort beschäftigten Arbeitern einen Anreiz bieten will, ihre Wohnungen im Entwicklungsbereich zu nehmen.
Besondere Bedeutung kommt dem Entwicklungsbereich auch im Hinblick auf Folge- und sonstige Struktureinrichtungen zu, die von der Entwicklungsmaßnahme erfasst werden und die über den Entwicklungsbereich hinaus für die städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets bedeutsam sind. Nach der Rahmenplanung sind in dem Entwicklungsgebiet eine Schule, ein Kindergarten sowie einige Läden an zentralem Standort im Plangebiet vorgesehen. Des Weiteren ist im Rahmenplan, auf den die Satzungsbegründung verweist, eine Sportplatzanlage (Sport- und Tennisplatz) dargestellt, die ebenfalls überörtliche Bedeutung hat. Ferner soll im Entwicklungsbereich ein Grünsystem geschaffen werden, um dadurch eine erhebliche Strukturverbesserung in diesem Bereich für die Ortslage S. zu erreichen (Nr. 2.1 der Satzungsbegründung).
Auch unter infrastrukturellen Gesichtspunkten hat der Entwicklungsbereich besondere Bedeutung für das Gemeindegebiet. Die Entwicklungsmaßnahme soll Ausgangspunkt für eine gebietsübergreifende Verkehrserschließung sein. Da das vorhandene Ortsstraßennetz in S. den zusätzlichen Verkehr nicht aufnehmen kann, sollen zusätzliche Verkehrsbelastungen und ein gebietsfremder Durchgangsverkehr vermieden werden (Nr. 2.1 der Satzungsbegründung). Hierzu soll ein S-Bahn-Haltepunkt verlegt (Nr. 3.1 der Satzungsbegründung) und eine Umgehungsstraße (K 39n) westlich von S. gebaut werden, die ihren Anschluss an die bereits vorhandene K 39 und einen mit der Verlegung der BAB 4 entstehenden Autobahnknoten hat (Nr. 2.1 der Satzungsbegründung). Die Umgehungsstraße dient nach der Entwicklungsplanung einerseits als Haupterschließung des Entwicklungsgebiets, andererseits auch als Entlastungsachse für den Durchgangsverkehr. Die Verkehrsströme sollen so um die Wohngebiete von K. -S. herumgeleitet und an den ebenfalls zu ändernden Autobahnknotenpunkt der BAB 4 über die K 39 angebunden werden.
Die Entwicklungsmaßnahme ist auch insoweit als Gesamtmaßnahme konzipiert, als die verschiedenen Einzelmaßnahmen (Verkehrserschließung, Verlegung von Erschließungsanlagen, Errichtung von Wohnbau- und sonstigen Vorhaben) eine genaue zeitliche, organisatorische und finanzielle Abstimmung erfordern (Nr. 4.1, 5.2 der Satzungsbegründung). Dass die verschiedenen Maßnahmen abschnittsweise erfolgen sollen, steht der Beurteilung als Gesamtmaßnahme nicht entgegen. Das Instrument der Entwicklungsmaßnahme soll auch dann eingesetzt werden können, wenn verschiedene Einzelmaßnahmen aus städtebaulichen Gründen ein planmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen erfordern. Dies ist, wie in dem Entwicklungsplan im Einzelnen dargelegt ist, der Fall. Der Entwicklungsbereich soll von Süden nach Norden entwickelt werden. Einerseits soll so an eine bereits laufende Wohnbauförderungsmaßnahme, die außerhalb des Entwicklungsgebiets an der H. straße durchgeführt wird, angeknüpft werden, andererseits soll durch Fertigstellung der Umgehungsstraße nicht nur der Durchgangsverkehr verlagert werden, sondern auch der Baustellenverkehr in das Entwicklungsgebiet gelangen. Zum Dritten soll der im Süden geplante Sportplatz frühzeitig angelegt werden, um "das Vorfeld der neuen S-Bahn-Haltestelle im Osten von S. zu räumen" (Nr. 4.3 der Rahmenplanung). Da die infrastrukturellen Maßnahmen im Zusammenhang mit der Entwicklungsmaßnahme stehen und teilweise Voraussetzung für deren weiteren Verlauf sind, ist es städtebaulich nicht nur sinnvoll, sondern erforderlich, die verschiedenen Einzelmaßnahmen aufeinander abzustimmen und das Gesamtkonzept zu verwirklichen.
Die Entwicklungssatzung erfüllt neben den nach alledem zu bejahenden Anforderungen des § 165 Abs. 2 BauGB auch die des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Nach dieser Vorschrift darf ein Bereich, in dem eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, nur dann förmlich als städtebaulicher Entwicklungsbereich festgelegt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen.
Die Regelung des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB steht in engem Zusammenhang mit § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wonach im städtebaulichen Entwicklungsbereich die Enteignung ohne Bebauungsplan zu Gunsten der Gemeinde oder des Entwicklungsträgers zur Erfüllung ihrer Aufgaben zulässig ist. Bei der Prüfung, ob das Wohl der Allgemeinheit die Entwicklungsmaßnahme erfordert, ist daher bereits in Rechnung zu stellen, dass im Grundsatz alle unbebauten Grundstücke im Entwicklungsbereich in das Eigentum der Gemeinde überführt werden sollen (§ 166 Abs. 3 Satz 1 BauGB), erforderlichenfalls im Wege der Enteignung. Die Prüfung der Enteignungsvoraussetzungen ist aus diesem Grunde auf den Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorverlagert, wobei es sich allerdings um eine eher pauschale Prüfung handelt. Da der Entwicklungsbereich regelmäßig große Flächen beansprucht und im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch keine bis ins Einzelne gehende Plankonzeption vorliegen muss, können die Enteignungsvoraussetzungen zu diesem Zeitpunkt nicht schon für jedes Grundstück abschließend geprüft werden. Das Wohl der Allgemeinheit muss aber generell die geplante Entwicklung in dem beschlossenen räumlichen Umfang – einschließlich der Enteignung – rechtfertigen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Januar 1982 – 4 C 94.79 -, BRS 39, Nr. 244 = DVBl 1982, 537 (539) und Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229.
Nur ein im Verhältnis zu entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen überwiegendes öffentliches Interesse ist als besonderes und als dringend zu qualifizierendes Interesse geeignet, den Zugriff auf privates Eigentum zu rechtfertigen.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001 - 4 BN 55.00 -, NVwZ 2001, 1050 (1051).
Die hier im Streit stehende Entwicklungsmaßnahme ist zum Wohl der Allgemeinheit erforderlich, da für sie ein qualifiziertes öffentliches Interesse besteht. Nach § 1 der Entwicklungssatzung dient der förmlich festgelegte Entwicklungsbereich sowohl zur Behebung des erheblichen Wohnungsmangels als auch zur wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung mit Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen. Diese eher pauschale Zielrichtung wird in der Begründung zur Entwicklungssatzung konkretisiert. Danach wird die Entwicklungsmaßnahme damit gerechtfertigt, dass der Wohnungsmarkt im Stadtgebiet von K. sehr angespannt sei und einer gestiegenen Nachfrage nach Wohnbauflächen nur ein vergleichsweise geringes Angebot gegenüber stehe. Die S. K. sei darauf angewiesen, den Wohnungsbedarf möglichst zügig zu befriedigen, wenn sie ihre Funktion als Wohn- und Arbeitsstandort sicherstellen wolle. Gleichzeitig will sie einer Erhöhung des Mietniveaus und einer damit zunehmenden Verknappung preiswerten Wohnraums entgegenwirken (Nr. 1.2 der Satzungsbegründung).
Die Bewältigung eines erhöhten Wohnungsbedarfs durch Ausweisung von Entwicklungsgebieten kann - wie im vorliegenden Fall - ein überwiegendes öffentliches Interesse begründen.
Der Begriff "erhöhter Wohnbedarf" im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB unterliegt als unbestimmter Rechtsbegriff der vollen gerichtlichen Überprüfung.
Vgl. BayVGH, Urteil vom 23. Oktober 1995 – 15 N 94.1693 -, BRS 57 Nr. 286 = BayVBl 1996, 271 (274); OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 – 10a D 62/94.NE -, DVBl. 1998, 351 ff.
Der erhöhte Bedarf an Wohnstätten geht über die allgemeinen Wohnbedürfnisse der Bevölkerung im Sinne von § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 BauGB hinaus, welche die Aufstellung eines Bebauungsplans im Verständnis von § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich machen. Die Entwicklungsmaßnahme ist ein Instrument für besondere Bedarfssituationen, die durch das herkömmliche Instrumentarium des Baugesetzbuches nicht abgedeckt werden können. Bauland auszuweisen, zählt zu den typischen planerischen Aufgaben der Gemeinde. Um das einschneidende Instrument der Entwicklungssatzung anzuwenden, genügen demnach nicht die allgemeinen städtebaulichen Belange, die ein Planerfordernis im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB auslösen.
Der Gesetzgeber erläutert nicht näher, was unter einem erhöhten Bedarf zu verstehen ist, macht aber deutlich, dass nicht jeder Nachfrageüberhang es rechtfertigt, an Stelle des Mittels der Bauleitplanung vom Instrumentarium des Entwicklungsrechts Gebrauch zu machen. Er knüpft die Anwendung der §§ 165 ff. BauGB an ein besonderes Qualifikationsmerkmal, wobei er nicht auf den Begriff des "dringenden" Bedarfs zurückgreift, den er seinerzeit zur Bewältigung einer anderen Problemlage in § 1 Abs. 1 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG verwendet hat. Die Anforderungen, denen im Rahmen des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB zu genügen ist, sind ersichtlich strenger. Ein dringender Wohnbedarf im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG allein wirft nach der Einschätzung des Gesetzgebers noch keine Probleme auf, die sich mit Hilfe der normalen Bauleitplanung nicht sachgerecht lösen lassen. Er zeigt lediglich auf, dass die Gemeinde zu einem bestimmten Zeitpunkt Anlass haben kann, in der vom Gesetz bezeichneten Richtung schnell planerisch tätig zu werden. Ein augenblicklicher Bedarf lässt sich möglicherweise ohne weiteres kurzfristig mit den einfachen Mitteln der Bauleitplanung befriedigen, auch wenn er als dringend zu qualifizieren ist. Ein erhöhter Bedarf im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB setzt mehr voraus. Er weist eine sachliche und eine zeitliche Komponente auf. Von einem erhöhten Bedarf kann erst dann gesprochen werden, wenn die Nachfrage das Angebot aus strukturellen Gründen längerfristig deutlich übersteigt. Der Überhang muss so groß sein, dass es zu seiner Beseitigung mit einer Ausweisung von Flächen, die von ihren Dimensionen und ihren Funktionen her hinter den in § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB bezeichneten Merkmalen zurückbleiben, nicht sein Bewenden haben kann.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229.
Entscheidend ist letztlich, ob nach Ausschöpfung der vorrangig einzusetzenden herkömmlichen Instrumente der Bauleitplanung ein unbefriedigter Nachfrageüberhang verbleibt. Enteignungsrechtlich erforderlich ist die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme als Letztes der zur Verfügung stehenden Instrumente.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 – 10a D 62/94.NE - a.a.O.; Urteil vom 19. Juni 2001 - 10a D 210/97. NE -.
Von dem Ziel der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme hängt es ab, für welches Gebiet die Nachfrage nach Wohnungen das Angebot längerfristig deutlich übersteigen muss. Wie sich aus § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB ergibt, kann eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme stärker der örtlichen oder der überörtlichen (regionalen oder landesweiten) Entwicklung dienen. Je nachdem ist auch der erhöhte Bedarf für das Gemeindegebiet, für die Region oder für das Landesgebiet festzustellen.
Vgl. BayVGH, Urteil vom 23. Oktober 1995 – 15 N 94.1693 -, BRS 57 Nr. 286 = BayVBl 1996, 271 (273).
Die Beantwortung der Frage, ob die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zur Deckung eines erhöhten Wohnbedarfs erforderlich ist, macht eine Prognose in zwei Richtungen notwendig. Zum einen ist der gegenwärtige und künftige Bedarf an Wohnungen zu ermitteln. Zum anderen ist zu ermitteln, welche Möglichkeiten zur Deckung des festgestellten Wohnbedarfs ohne die Entwicklungsmaßnahme bestehen. Ergibt sich zwischen dem prognos-tizierten längerfristigen Wohnbedarf und den anderweitigen Möglichkeiten seiner Deckung eine Lücke, kann zu ihrer Schließung die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme eingesetzt werden, soweit auch deren übrige Voraussetzungen vorliegen. Der Wohnbedarf und die Möglichkeiten seiner Deckung sind für den Zeitraum zu prognostizieren, innerhalb dessen die beabsichtigte städtebauliche Entwicklungsmaßnahme verwirklicht werden soll.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 – 10a D 62/94.NE -, a.a.O.; Urteil vom 19. Juni 2001 - 10a 210/97.NE -.
Das bedeutet, dass die Gemeinde anhand der Fakten und Erfahrungswerte, über die sie verfügt, ein Wahrscheinlichkeitsurteil über die zukünftige Entwicklung des Wohnbedarfs zu fällen hat. Dass eine solche Prognoseentscheidung nicht frei von Unsicherheiten ist, macht sie für die planerische Praxis nicht untauglich. Vorauszusetzen ist nur, dass die Prognose in einer der jeweiligen Materie angemessenen, methodisch einwandfreien Weise erarbeitet wird. Dabei kann sich die Prognose auf Daten und Erhebungen stützen, die sich aus anderen Quellen ergeben, sofern die Fakten und Daten ausreichen, um die aus ihnen gezogenen Schlüsse zu rechtfertigen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 und Beschluss vom 16. Februar 2001 - 4 BN 55.00 -, NVwZ 2001, 1050 (1051).
Eine Überprüfung anhand dieser Maßstäbe ergibt, dass die Entwicklungsmaßnahme zur Deckung eines erhöhten Wohnungsbedarfs erforderlich ist. Die Abschätzung, ob in der Zukunft ein erhöhter Bedarf an Wohnstätten besteht, hat die Antragsgegnerin im Wege einer Prognose ermitteln lassen, die nach den vorstehenden Maßstäben methodisch einwandfrei und nachvollziehbar erstellt wurde. Die von der Antragsgegnerin zur Ermittlung des künftigen Wohnbedarfs in K. in Auftrag gegebene Wohnungsbedarfsprognose durch das I. ist im Ergebnis nicht zu beanstanden.
Die der Entwicklungssatzung zugrundegelegte Prognose des I. basiert auf Fakten und Daten, die sich aus öffentlichen Datenerhebungen ergeben. Die öffentlichen Schätzungen sind grundsätzlich geeignet, als Basis für weiter gehende kleinräumige Prognoseentscheidungen zu dienen. Die vom Institut angewandte Methode ist nicht offensichtlich sachwidrig und wird der Materie, einen künftigen Wohnungsbedarf abzuschätzen, gerecht.
Um eine Abschätzung des künftigen Gesamtwohnungsbedarfs von K. bis zum Jahr 2020 vorzunehmen, teilte das Institut den Gesamtwohnungsbedarf in drei Komponenten ein. Danach setzt sich der künftige (Gesamt-) Wohnungsbedarf der S. K. aus der Addition des Nachholbedarfs aus dem Jahr 1994, des Ersatzbedarfs an Wohnungen und des Neubedarfs zusammen. Diese drei Komponenten wurden von dem I. wiederum unter verschiedenen Kriterien bewertet, die in dem Prognosegutachten im Einzelnen erläutert werden.
Für den Nachholbedarf an Wohnungen wurde ein nach den Bedarfsträgern in K. im Jahr 1994 errechneter Bedarfsbestand von 24.256 Wohnungen zugrunde gelegt, von dem die in K. im Jahr 1994 verfügbaren 23.362 Wohnungen abgezogen wurden, so dass sich für das Jahr 1994 bereits ein Bedarfsstau von 894 Wohneinheiten ergab. Der so ermittelte Wert wurde für die weiteren Prognosebetrachtungen künftiger Zeiträume konstant beibehalten. Der Wohnungsersatzbedarf setzt sich zusammen aus der Subtraktion der Wohnungsabgänge von den 1994 in K. verfügbaren Wohnungen. Die Wohnungsabgänge wurden dabei allgemein zusammengefasst für fehlende Wohnungen auf Grund von Abriss, Zusammenlegungen und Umwidmungen von Wohnungen in Gewerberäume. Für die Berechnung der Wohnungsabgänge analysierte das I. zunächst die Wohnungsabgänge in K. in den zurückliegenden Jahren, um dann durch Modifizierung eines Quotienten, der sich an einen Wert der Sachverständigenkommission Nordrhein-Westfalen für Erneuerungsbedarf anlehnte, eine Hochrechnung vorzunehmen. Insgesamt wurde der Wohnungsersatzbedarf in den Prognosevarianten mit 0,32 % veranschlagt, so dass bereits 1994 ein Ersatzbedarf von 75 Wohneinheiten bestand. Ausgehend von verschiedenen Bevölkerungsentwicklungsprognosen des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik NRW - LDS - für den E. und das Land NRW errechnete das Institut den Wohnungsneubedarf anhand der Wohnungsbedarfsträger. Es handelt sich hierbei um Personen mit Hauptwohnsitz in K. . Entsprechend den Vorgaben durch die Prognosen des LDS unterschied das Institut zwischen einer sog. Basisvariante und einer sog. "Oberen Variante". Die Zahl der in Privathaushalten lebenden Personen wurde anschließend durch die Haushaltsgrößen dividiert, welche allerdings einer eigenen Dynamik ausgesetzt sind. Deshalb erstellte das I. seine Prognose alternativ unter der Annahme einer langsameren Verringerung der Haushaltsgröße als im Bundesdurchschnitt sowie einer schnelleren Verringerung der Haushaltsgröße als im Bundesdurchschnitt andererseits. Zu der so ermittelten Zahl der Privathaushalte wurden weitere potenzielle Wohnungsbedarfsträger hinzugerechnet. Der Gesamtwohnungsbestand ergab sich sodann durch Hinzurechnung einer sog. Mobilitätsreserve. Anschließend wurde der Gesamtwohnungsbestand mit dem verfügbaren Wohnungsbestand auf der Grundlage der Ermittlung aus dem Jahr 1994 verglichen. Die Differenz war der prognostizierte Wohnungsneubedarf.
Unter Zugrundelegung dieser Erkenntnisse untersuchte das I. vier verschiedene Entwicklungspfade zur Vorausabschätzung der Bevölkerungsentwicklung in K. bis zum Jahr 2020 unter verschiedenen Annahmen - je nach schnellerem oder langsamerem Anstieg der Bevölkerung bzw. je nach schnellerer oder langsamerer Verkleinerung der Haushalte -. Ausgehend von den Bestandsdaten 1994 prognostizierte das Institut den Gesamtwohnungsbedarf für die S. K. für 1995 und dann in 5-Jahresschritten bis zum Jahr 2020. Dieser Gesamtbedarf liegt danach ohne Berücksichtigung einer Sondersituation im Ortsteil M. je nach Variante bei 7.042 bis 9.345 Wohnungen, was einer durchschnittlichen jährlichen Neubauleistung von durchschnittlich 271 bis 360 Wohnungen entspreche (S. 7 der Ergebniszusammenfassung).
Soweit die Antragstellerin darauf verweist, dass die Angaben in den Verwaltungsvorgängen vage seien, ist dies dem der Prognose zugrundeliegenden Zahlenmaterial nicht zu entnehmen. Die Prognose basiert auf tatsächlich erhobenem Zahlenmaterial der S. K. , welches auf Grund von anerkannten statistischen Erhebungen hochgerechnet wurde.
Entgegen der Auffassung der Antragstellerin hat das I. auch nicht einen in der Region bestehenden Bedarf an Wohnraum einseitig zu Gunsten der S. K. abgeschöpft und damit gegen Grundsätze der Raumordnung oder das zentralörtliche Gliederungsprinzip verstoßen. Wie sich aus der erstellten "Wohnungsbedarfsprognose" ohne Weiteres entnehmen lässt, geht die erstellte Prognose sowohl in ihren Rahmenbedingungen als auch mit der Festlegung der Bedarfsnormen allein auf die örtliche Situation der S. K. ein. Soweit sich die Prognose auf Bevölkerungsstatistiken für den E. bezieht, werden die dort vorhandenen Annahmen nicht übernommen, sondern für das Stadtgebiet der Antragsgegnerin modifiziert (Seite 15 der Wohnungsbedarfsprognose).
Soweit die Antragstellerin unter Hinweis auf eine Zusammenstellung der Antragsgegnerin über Wohnbaupotenziale aus dem Jahre 1998 und eine Wohnungsmarktbeobachtung aus dem Jahre 2000 geltend macht, die Prognose sei durch die zwischenzeitliche Entwicklung widerlegt, stellt dies die Erheblichkeit des "erhöhten Wohnbedarfs" zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nicht in Frage. Zwar mag sich der Wohnungsmarkt insgesamt entspannt haben. Damit entfällt jedoch nicht zugleich die Rechtfertigung für den Erlass der Entwicklungssatzung. Für die Bewertung der Prognose ist es nicht entscheidend, ob sich diese aus heutiger Sicht als richtig erweist. Vielmehr kommt es für die Beurteilung der Prognose im Zeitpunkt der Beschlussfassung durch die Gemeinde darauf an, ob die Prognose mit den seinerzeit zur Verfügung stehenden Erkenntnismitteln unter Berücksichtigung aller für sie erheblichen Umstände im Ergebnis einwandfrei erstellt worden ist.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 7. Juli 1978 - 4 C 79.76 -, BVerwGE 56, 110 (121); Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 (Seite 812); Beschluss vom 16. Februar 2001 - 4 BN 55/00 -, NVwZ 2001, 1050 (1051); OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 - 10a D 62/94.NE -, DVBl. 1998, 351 ff.
Nach den vorgelegten Unterlagen der Antragsstellerin ist die Bevölkerung in K. 1999 zwar nur geringfügig gestiegen und stagniert die durchschnittliche Haushaltsgröße mit 2,5 Personen auf dem Stand von 1995. Damit mag sich die Prognose des I. zwar nicht in der Form bewahrheitet haben, wie dies vorhergesagt wurde. Anhaltspunkte, dass das I. nicht von der angenommenen Bevölkerungsentwicklung und der Entwicklung der durchschnittlichen Haushaltsgröße hätte ausgehen dürfen, ergeben sich aus den Zahlen für 1999 jedoch nicht.
Die Antragsgegnerin hat ebenfalls nachvollziehbar dargelegt, dass in dem Zeitraum, in dem der von der Maßnahme erfasste Bereich entwickelt werden soll, ein strukturelles Defizit am Wohnungsmarkt besteht. Der erhöhte Wohnbedarf im Gemeindegebiet lässt sich nicht allein durch Mobilisierung von Bauflächen im Gemeindegebiet beheben. In die Vorausabschätzung des künftigen Wohnungsbedarfs sind nicht nur die Wohnbaulandflächen, sondern auch die innerörtlichen Wohnungspotenziale einzustellen, um zu einer sachgerechten Prognose zu gelangen. Unberücksichtigte Wohnbauland- und Wohnungspotenziale können insoweit unmittelbare Auswirkungen auf die Entwicklungsmaßnahme haben, die diese jedenfalls dann zum Teil nicht mehr in dem förmlich festgelegten Umfang erforderlich erscheinen lassen, um einen erhöhten Wohnbedarf zu decken.
OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 - 10a D 62/94.NE -, a.a.O.
Innerhalb des Stadtgebiets von K. sind solche Potenziale zur Behebung des Wohnungsbedarfs nicht vorhanden. Die Antragsgegnerin hat im Rahmen der Voruntersuchung der Entwicklungsmaßnahme eine Flächenbilanzierung des Stadtgebiets vorgenommen, um festzustellen, in welcher Größenordnung Reserveflächen zur Ausweisung von Bauflächen als Wohnbaulandpotenzial zur Verfügung stehen. Grundlage waren der seinerzeit gültige Flächennutzungsplan, vorhandene rechtskräftige Bebauungspläne, in Aufstellung befindliche Bebauungspläne sowie die nach dem Gebietsentwicklungsplan ausgewiesenen Wohnsiedlungsbereiche (Nr. 3.1 der Satzungsbegründung). Nach der vorgenommenen Flächenbilanzierung ist nicht ersichtlich, dass die S. K. zur Behebung des prognostizierten Wohnbaubedarfs über die notwendigen Flächen zur Ausweisung von Baugebieten in der erforderlichen Größenordnung im Gemeindegebiet verfügt. Im Gemeindegebiet der Antragsgegnerin sind nur geringe Ausbaureserven vorhanden. Soweit im Flächennutzungsplan Wohnbauflächen dargestellt sind, reduzieren sich diese Reserveflächen durch bereits verwirklichte Bebauungspläne bzw. durch Flächen, die Gegenstand von aufgestellten oder schon beschlossenen Bebauungsplänen sind. Ferner waren bei der Suche nach entsprechendem Wohnbaupotenzial eine Vielzahl von natur- und siedlungsräumlichen Restriktionen, wie z.B. topographische Lagen, Natur- und Landschaftsschutz, Überschwemmungsgebiete oder Verkehr- und Leitungstrassen zu berücksichtigen (Nr. 3.1 der Satzungsbegründung). Insgesamt hat die Antragsgegnerin für das Gemeindegebiet eine Reservefläche für die Wohnnutzung von 58,5 ha ermittelt (Schreiben der Antragsgegnerin an die Bezirksregierung vom 22. April 1994). Dies entspricht nach den Angaben der Antragsgegnerin, an denen zu Zweifeln kein Anlass besteht, einem Anteil an der gesamtstädtischen Wohnbaufläche von 4 %, der bei einer konstanten Einwohnerentwicklung in 5 Jahren aufgebraucht sei (Schreiben der Antragsgegnerin an die Bezirksregierung vom 22. April 1994). Das I. hat 1995 ferner den Nachhol- und Neubedarf an Wohnungen sowie den Ersatzbedarf für Abrisse und Umwidmungen von Wohn- in Gewerberäume bei der Bedarfsprognose berücksichtigt (Wohnungsbe-darfsprognose S. 35). Bei der Bemessung des Ersatzbedarfs wurde ferner berücksichtigt, dass Wohnungen auch ausgebaut, vergrößert oder zusammengelegt werden. Ferner hat das I. bei der Zuweisung des Wohnbaulandbedarfs in seine Überlegungen eingestellt, dass der Ersatzbedarf für Abrisse nur zum Teil auf der bisherigen Grundstücksfläche realisiert werden kann, der dann allerdings durch zusätzliche Wohnbauflächen und Neubau im vorhandenen Baubestand (Nachverdichtung, Dachgeschossausbau etc.) ergänzt wird. Die weiteren örtlichen Wohnungspotenziale haben somit Eingang in die Bedarfsprognose gefunden, ohne allerdings zur Behebung des geschätzten Wohnungsbedarfs auszureichen.
Der hiernach zu bejahende erhöhte Bedarf an Wohnstätten in K. lässt sich auch nicht mit Mitteln der herkömmlichen Bauleitplanung bewältigen.
Der Grund für diese Anforderung liegt darin, dass der Einsatz des besonderen Instrumentariums der städtebaulichen Entwicklungssatzung erst dann erforderlich ist, wenn die Instrumente des allgemeinen Städtebaurechts kein geeignetes Mittel zur einheitlichen Vorbereitung und zügigen Durchführung der angestrebten Entwicklungsziele darstellen. Dabei ist nicht entscheidend, ob im Gemeindegebiet an beliebiger Stelle oder verstreut Bauland in einer Größenordnung vorhanden ist, welches dem räumlichen Umfang des Entwicklungsbereichs gleichkommt. Vielmehr kommt es darauf an, ob sich die anderswo gelegenen Flächen für den mit der Maßnahme verfolgten Zweck ebenso gut eignen. Entspricht der festgesetzte Entwicklungsbereich bestimmten Anforderungen, z.B. wegen der Nähe zu standortrelevanten Einrichtungen oder auf Grund seiner Verkehrsanbindung, die für die Alternativbereiche nicht in gleicher Weise zutreffen, muss die Gemeinde nicht mit weniger geeigneten Flächen vorlieb nehmen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 (S. 816).
Im Hinblick auf die mit der förmlichen Festlegung eines Entwicklungsbereichs verbundenen "enteignenden Vorwirkungen" (vgl. § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB), die unter dem Vorbehalt des Art. 14 Abs. 3 GG stehen, kommt es ferner nicht nur darauf an, ob der erhöhte Bedarf an Wohnstätten allgemein durch eine Bauleitplanung im Gemeindegebiet bewältigt werden kann, sondern auch darauf, ob die geplante Entwicklungsmaßnahme als solche nicht gleichfalls durch Instrumente des allgemeinen Städtebaurechts durchgeführt und verwirklicht werden kann. Könnte die Gemeinde die geplante Maßnahme ebenso im Wege der herkömmlichen Bauleitplanung realisieren, bedürfte es unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten ebenso wenig der besonderen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme. Diese wäre dann nicht zum Wohl der Allgemeinheit erforderlich, weil ein weniger einschneidendes städtebauliches Instrument zur Verfügung stünde.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998, a.a.O., S. 815; Beschluss vom 9. November 2001, a.a.O., S. 8 des Beschlussabdrucks.
Diesen Anforderungen wird die strittige Satzung gerecht.
Herkömmliche städtebauliche Instrumente der Bauleitplanung hätten den prognostizierten Wohnungsbedarf im Stadtgebiet von K. bis zum Jahre 2020 nicht abdecken können. Die Antragsgegnerin hat eine Übersicht der bereits aufgestellten und verabschiedeten Bebauungspläne im Stadtgebiet erstellt, nach der sich dort insgesamt 2.400 Wohneinheiten realisieren lassen würden. Diese decken jedoch nur ca. 34 % der geschätzten erforderlichen Wohneinheiten ab. Über Reserveflächen des Flächennutzungs- und Gebietsentwicklungsplanes lassen sich nach der Ermittlung der Antragsgegnerin weitere 800 Wohneinheiten sowie nach Überarbeitung des Gebietsentwicklungsplanes weitere ca. 450 Wohneinheiten realisieren, so dass mit herkömmlichen Planungsmitteln lediglich 3.650 Wohneinheiten verwirklicht werden könnten. Dies entspricht bei Zugrundelegung der vom I. ermittelten Basisvariante des geschätzten Wohnungsbedarfs bis zum Jahr 2020 einem Anteil von ca. 52 %. Hieraus ergibt sich, dass der Wohnungsbedarf allein durch Instrumente der herkömmlichen Bauleitplanung im gesamten Gemeindegebiet nicht bewältigt werden kann. Dass die Aufstellung und Berechnung fehlerhaft vorgenommen worden sei, wird von der Antragstellerin nicht vorgetragen. Anhaltspunkte hierfür sind weder ihrem sonstigen Vorbringen noch den vorliegenden Unterlagen der Antragsgegnerin zu entnehmen.
Die Umsetzung der verschiedenen geplanten Maßnahmen im Entwicklungsbereich hätte die Antragsgegnerin zwar auch im Wege der Bebauungsplanung anstreben können, doch ist sie zutreffend davon ausgegangen, dass der bloße Einsatz herkömmlicher Instrumente der Bauleitplanung ausschied. Die planerische Entwicklung ist nach dem städtebaulichen Konzept der Antragsgegnerin auf die Verwirklichung verschiedener einzelner Maßnahmen angelegt, die eine koordinierte Abstimmung in organisatorischer, baulicher und finanzieller Hinsicht erfordern. Dieses Zusammenspiel der verschiedenen Maßnahmen lässt sich im Rahmen eines Bebauungsplans oder mehrerer Bebauungspläne nicht oder jedenfalls nicht zügig durchführen. Ein Bebauungsplan und eine Entwicklungssatzung verfolgen unterschiedliche Zielsetzungen: Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung in der Gemeinde (§ 8 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Als Regelung im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG gestaltet er die Art und Weise der Bodennutzung, löst aber als Angebotsplanung für den Eigentümer im Plangebiet keine die negative Baufreiheit überwindende Realisierungsverpflichtung aus.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. März 1998 - 4 BN 5.98 -, BRS 60 Nr. 11.
Ob und inwieweit die Eigentümer von dem Planungsangebot Gebrauch machen, unterliegt ihrer Entscheidungsbefugnis. Dies kann zur Folge haben, dass eine Bebauung lückenhaft bleibt und sich das von der Gemeinde vorgestellte städtebauliche Konzept nicht in einem absehbaren Zeitraum erfüllen lässt, wenn einige der Grundstückseigentümer sich entschließen, ihr Grundstück vorerst unbebaut zu lassen. Demgegenüber ist die städtebauliche Entwicklungssatzung Ausdruck einer auf Durchführung angelegten Gesamtmaßnahme (vgl. § 165 Abs. 1 und § 166 Abs. 1 Satz 1 BauGB), deren Verwirklichung u.a. auch die Aufstellung von Bebauungsplänen dient (vgl. § 166 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Die Entwicklungssatzung ist keine notwendige Bedingung für die Rechtmäßigkeit der Bebauungspläne; sie gibt der Gemeinde lediglich das Durchführungsinstrumentarium für die zügige Verwirklichung der Gesamtmaßnahme an die Hand.
Nach der Entwicklungsplanung der Antragsgegnerin soll zunächst Bauabschnitt A verwirklicht werden (vgl. Abschlussbericht der Rahmenplanung vom Oktober 1995). Einerseits schließt die Bebauung an den Bebauungsplan Nr. 33 an der H. straße an, andererseits soll der neue Sportplatz frühzeitig angelegt werden, um das Vorfeld für den neuen S-Bahn-Haltepunkt frei zu machen. Anschließend ist die Realisierung des Bauabschnitts B in Aussicht genommen, die im Zusammenhang mit der Teilrealisierung der Umgehungsstraße K 39n erfolgen und die begonnene Planung vervollständigen soll, indem die dort vorgesehenen öffentlichen Einrichtungen (Schule, Kindergarten, Begegnungszentrum) erstellt werden sollen. Die den Entwicklungsbereich umschließende Umgehungsstraße K 39n soll als äußere Erschließungsanlage angelegt werden, um sodann den inneren Bereich mit Wohnanlagen und Gemeinbedarfseinrichtungen zu bebauen. Anschließend sollen die Bauabschnitte C bis E erfolgen, die auf die dann bereits vorhandene Infrastruktur zurückgreifen können. Im Zuge der sukzessiven Entwicklung des festgelegten Entwicklungsbereichs will die Antragsgegnerin die verbliebenen (noch) landwirtschaftlich genutzten Flächen als Tauschflächen so lange erhalten, bis außerhalb des Entwicklungsbereichs geeignete Ersatzflächen gefunden werden.
Um diese Maßnahmen aufeinander abzustimmen und eine zügige Realisierung zu garantieren, durfte sich die Antragsgegnerin des Instruments der Entwicklungssatzung bedienen. Eine zügige Durchführung wäre mittels eines Bebauungsplans nicht ohne weiteres möglich. Die Antragsgegnerin hätte keinen Einfluss darauf, ob die Grundstückseigentümer ihre Grundstücke der Planung entsprechend bebauen. Die Verwirklichung der Maßnahme durch Bebauungsplan könnte zu Lücken im Plangebiet führen, die der einheitlichen und zügigen Verwirklichung des Plankonzepts entgegenstehen. Sofern sich Eigentümer landwirtschaftlicher Nutzflächen entschlössen, ihr Grundstück vorerst unbebaut zu lassen und weiterhin landwirtschaftlich zu nutzen, wären Nutzungskonflikte zu der umliegenden Wohnbebauung nicht ausgeschlossen. Die Durchführung der geplanten Maßnahme im Wege herkömmlicher Bauleitplanung setzt demnach entweder die Bereitschaft der Grundstückseigentümer zur sofortigen Planverwirklichung oder das Eigentum der Antragsgegnerin an den im Plangebiet gelegenen Grundstücken voraus. Von beiden Voraussetzungen kann hier nicht ausgegangen werden. Weder sind alle Grundstückseigentümer im festgelegten Entwicklungsbereich bereit, ihre Grundstücke zu bebauen, noch stehen die Grundstücke – wie die der Antragstellerin - im Eigentum der Antragsgegnerin. Aus der Satzungsbegründung und den Voruntersuchungen der D. ergibt sich, dass die Mehrzahl der Eigentümer nicht bereit ist, ihre Grundstücke zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert (§ 169 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. § 153 Abs. 1 BauGB) zu veräußern (Nr. 4.2 der Satzungsbegründung). Die Mehrzahl der Grundstückseigentümer (ca. 52 %) mit einem erheblichen Flächenanteil von 38 % haben andere Bodenpreisvorstellungen und wollen deshalb ihre Grundstücke nicht zum Anfangswert verkaufen. Auch hierin zeigt sich, dass das Instrumentarium des allgemeinen Städtebaurechts bei Gesamtmaßnahmen mit einer Vielzahl von Betroffenen nur begrenzt tauglich ist. Je größer die Zahl der Eigentümer ist, die mitwirken müssten, um das beabsichtigte Planergebnis herbeizuführen, desto geringer ist die Chance, dass sich die geplante Maßnahme unter angemessenem Zeit- und Kostenaufwand verwirklichen lässt. Zwar sollen die Betroffen zur Mitwirkung angeregt werden, doch wie das im Einzelnen zu geschehen hat, wird vom Gesetzgeber offen gelassen. Zwischen der Gemeinde und den betroffenen Grundstückseigentümern muss sich eine einvernehmliche Regelung abzeichnen.
Vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 – 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 (S. 816).
Hieran fehlt es, wenn eine Mehrzahl von Grundstückseigentümern – wie vorliegend - nicht bereit ist, ihre Grundstücke für die in Aussicht genommene Nutzung zur Verfügung zu stellen oder sie zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert zu veräußern. Des Weiteren stehen die verschiedenen Einzelmaßnahmen (Verkehrserschließung, Infrastruktur, Gemeinbedarfseinrichtungen und Wohnbebauung) in unmittelbarem Zusammenhang und sollen koordiniert verwirklicht werden, was sich – wie dargelegt - mit herkömmlichen Mitteln des städtebaulichen Vertrags oder der Bauleitplanung nicht ohne weiteres zügig verwirklichen lässt.
Die Antragsgegnerin hat ferner die von der Entwicklungssatzung betroffenen Belange bilanziert. Der Gesetzgeber hat der Gemeinde mit der Entwicklungssatzung zugleich das Enteignungsrecht zum Erwerb grundsätzlich aller Grundstücke im Entwicklungsbereich vor Aufstellung verbindlicher Bebauungspläne verliehen (§ 169 Abs. 3 BauGB). Eingriffe in das private Eigentum können aber nur zum Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein (Art. 14 Abs. 3 GG). Vom Wohl der Allgemeinheit erfordert wird die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme indes nur, wenn die Maßnahme durch ein dringendes, im Verhältnis zu entgegenstehenden öffentlichen und/oder privaten Interessen überwiegendes öffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Erforderlich ist deshalb auf dieser Ebene eine Bilanzierung der verschiedenen entgegenstehenden Interessen, die allerdings nicht mit planerischer Abwägung gleichzusetzen ist.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 30. Januar 2001 - 4 BN 72/00 -, NVwZ 2001, 558 (559); Beschluss vom 16. Februar 2001 - 4 BN 55.00 -, DVBl 2001, 1440 = NVwZ 2001, 1050 (1051); Beschluss vom 9. November 2001 - 4 BN 51.01 -.
Eine solche Bilanzierung der verschiedenen Interessen hat die Antragsgegnerin vorgenommen. Zwar ist eine derartige Bilanzierung nicht ausdrücklich in der Voruntersuchung erfolgt, doch lässt sie sich sinngemäß aus der Satzungsbegründung entnehmen. Dort sind die privaten und öffentlichen Interessen im Einzelnen angeführt.
Als private Interessen betroffener Grundeigentümer, insbesondere der Eigentümer und der Landwirte als Pächter, hat die Antragsgegnerin ermittelt: uneingeschränkter Bestand des privaten Eigentums, beliebige Verfügung über das Eigentum, Ziehen des uneingeschränkten Nutzens aus der wirtschaftlichen Weiterentwicklung, Entschädigung für die Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen auf der Basis von Zuckerrüben.
Als dem Entwicklungsvorhaben entgegenstehende öffentliche Interessen hat die Antragsgegnerin - wie sich aus der der Satzungsbegründung zugrundeliegenden Rahmenplanung des Entwicklungsbereichs entnehmen lässt - ferner erkannt: Inanspruchnahme landwirtschaftlicher Nutzflächen, Verlust von Erholungsflächen, Eingriff in das Landschaftsbild und Zunahme des öffentlichen Verkehrs mit den daraus entstehenden Belastungen.
Diesen betroffenen privaten und öffentlichen Interessen hat die Antragsgegnerin das öffentliche Interesse an der Entwicklung eines großräumigen Wohnbauflächenbereiches zur Behebung eines erhöhten Wohnraumbedarfs gegenüber gestellt. Die Antragsgegnerin hat erkannt, dass zur Überwindung gerade der entgegenstehenden Eigentumsrechte ein qualifiziertes öffentliches Interesse erforderlich ist. Sie hat zutreffend ausgeführt, dass nach § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB die Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohnstätten in der Regel ein derartiges qualifiziertes Interesse begründet. Dies entspricht der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,
vgl. Beschluss vom 31. März 1998 - 4 BN 4.98 -, BRS 60 Nr. 227 (S. 795),
wonach in diesen Fällen das Gemeinwohlinteresse indiziert wird, sofern nicht entgegenstehende Umstände ersichtlich sind. Die Antragsgegnerin hat ferner die von der Entwicklungssatzung betroffenen landwirtschaftlichen Nutzflächen erkannt. Angesichts der geringen Wertigkeit der intensiv genutzten landwirtschaftlichen Flächen für Erholungszwecke und der verbliebenen weiträumigen Erholungsmöglichkeiten in der Umgebung von S. ist der Verlust an Erholungsflächen vergleichsweise als gering einzuschätzen. Der Eingriff in das Landschaftsbild wird durch die im Rahmenplan vorgesehenen Ausgleichsmaßnahmen in seinen Auswirkungen aufgefangen. Der Eingriff in das private Eigentum soll in seinen Auswirkungen durch die beabsichtigte Bereitstellung von Ersatz- bzw. Tauschland gemildert werden, was bei der Bilanzierung ebenfalls Berücksichtigung gefunden hat.
Die Satzung ist entgegen der Auffassung der Antragstellerin auch nicht deshalb fehlerhaft, weil eine zügige Durchführung der Entwicklungsmaßnahme im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB nicht mehr gewährleistet wäre. Die Frage, ob eine "zügige Durchführung" der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gewährleistet ist, kann nicht allgemein und einheitlich nach einem bestimmten Zeitraum beurteilt werden.
Insoweit kommt es maßgeblich auf den Umfang der jeweiligen Entwicklungsmaßnahme an. Die Antragsgegnerin hat sich für die Durchführung eine Zielvorgabe von 15 Jahren bis ca. 2010 gesetzt. Ist eine Gesamtmaßnahme mit der Schaffung umfangreicher Folge- und Infrastruktureinrichtungen sowie zeitaufwändigen Planungsverfahren verbunden, ist eine längere Zeitspanne angesichts der Komplexität des Vorhabens nicht unangemessen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998, a.a.O.; OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 - 10a D 62/94.NE -, DVBl. 1998, 351 ff.
Bei der geplanten Entwicklungsmaßnahme der Antragsgegnerin handelt es sich um ein komplexes Vorhaben. Die geschätzte Verwirklichungsdauer orientiert sich an den notwendigen Planungsverfahren, Ausschreibungen und der Herstellung der Erschließungsanlagen sowie der veranschlagten Zeitdauer für die Errichtung der Wohnbauvorhaben (vgl. Nr. 5.2 der Satzungsbegründung). Im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bestanden für die Antragsgegnerin keine Anhaltspunkte, die die Prognose hinsichtlich des Durchführungszeitraums als unrealistisch erscheinen ließen. Soweit es durch die Verhandlungen mit den betroffenen Grundstückseigentümern und Landwirten zu Verzögerungen im geplanten Zeitablauf gekommen ist, vermögen diese die Prognose des Durchführungszeitraums nicht in Frage zu stellen. Es wurde bereits ausgeführt, dass Prognoseentscheidungen eine Unsicherheit immanent ist. Maßgeblich ist insoweit nur, ob die getroffene Prognose im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses sachgerecht und nachvollziehbar war, was nach den vorstehenden Ausführungen zu bejahen ist.
Ein zeitweiliges Stocken der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme berührt die Wirksamkeit der Entwicklungssatzung nicht. Verzögerungen bei der Durchführung einer Entwicklungsmaßnahme lassen die enteignungsrechtliche Erforderlichkeit nur dann entfallen, wenn diese Ausdruck einer Willensentscheidung der Gemeinde sind, das ursprünglich verfolgte Planungsziel eindeutig und dauerhaft aufzugeben.
Vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 16. September 1998 - 8 S 3120/97 -, BRS 60 Nr. 228.
Hiervon kann bei der Antragsgegnerin nicht die Rede sein, wie ihre Ausführungen in den Antragserwiderungen und der mündlichen Verhandlung belegen. Vielmehr hält sie weiterhin am Konzept und der Durchführung ihrer Entwicklungssatzung fest.
zu d): Die Entwicklungssatzung leidet jedoch an einem beachtlichen, zu ihrer Unwirksamkeit führenden Abwägungsmangel.
Gemäß § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Insoweit finden im Rahmen des entwicklungsrechtlichen Abwägungsgebots dieselben Grundsätze Anwendung wie bei dem allgemeinen Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 BauGB oder dem sanierungsrechtlichen Abwägungsgebot des § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB.
Das Gebot, die öffentlichen und privaten Belange untereinander und gegeneinander gerecht abzuwägen, wird zunächst dann verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist ferner dann verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Schließlich liegt eine solche Verletzung auch dann vor, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungsgebot jedoch genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im Widerstreit verschiedener Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entscheidet.
Das Vorbringen der Antragstellerin, die Antragsgegnerin habe in ihre Abwägung nicht ausreichend eingestellt, dass die Antragstellerin Kirchengrundstücke für einen kommunalen Zweck abgeben solle, der nicht plausibel dargelegt und begründet sei, geht allerdings fehl. Es ist oben bereits ausführlich dargelegt worden, dass sich aus der Satzung, ihrer Begründung und den erfolgten Voruntersuchungen hinreichend ergibt, dass die Gemeinde einen qualifizierten Handlungsbedarf für die Durchführung der geplanten städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angenommen hat, für den auch ein besonderes öffentliches (kommunales) Interesse besteht. Das Interesse der Antragstellerin, nämlich Deckung eines dringenden Wohnungsbedarfs in der Gemeinde und Sicherung der Funktion als Wohn- und Arbeitsstandort, kommt in der Satzungsbegründung (Nr. 1 und 2) deutlich zum Ausdruck. Diese öffentlichen (kommunalen) Belange (vgl. § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 und 2 BauGB) hat die Antragsgegnerin auch maßgeblich in ihre Abwägungsentscheidung eingestellt. Dass es sich bei den Grundstücken der Antragstellerin um Kirchenvermögen handelt, war im Rahmen der Abwägung nicht besonders zu berücksichtigen, da sich verpachtete, landwirtschaftlich genutzte Kirchengrundstücke nicht von anderen landwirtschaftlich genutzten Grundstücken unterscheiden.
Der Entwicklungsbereich ist entgegen der Auffassung der Antragstellerin auch nicht größer dimensioniert als es zur Erreichung des beabsichtigten Erfolgs erforderlich ist. Aus § 165 Abs. 5 Satz 1 BauGB lässt sich ersehen, dass der Maßnahmenträger den Entwicklungsbereich so zu begrenzen hat, dass sich die Entwicklung zweckmäßig durchführen lässt. Der Abwägungsspielraum, den er dabei hat, ist erst überschritten, wenn er die Entwicklungsmaßnahme als Mittel einer unzulässigen Bodenvorratspolitik einsetzt, die es ihm ermöglicht, sich den Zugriff auf Flächen zu sichern, die nicht zur Überplanung innerhalb eines absehbaren Zeitraumes anstehen, sondern für eine fernere Zukunft als Baulandreserve dienen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998, - 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229.
Die Antragsgegnerin hat sich bei ihrer städtebaulichen Konzeption des Entwicklungsbereichs an der Rahmenplanung orientiert und den Entwicklungsbereich in fünf Bauabschnitte eingeteilt. Dass die Bauabschnitte in einer zeitlichen Reihenfolge realisiert werden sollen, bedeutet nicht, dass sich die Antragsgegnerin innerhalb des Entwicklungsbereichs eine Baulandreserve für künftige Entwicklungen offen halten wollte. Die einzelnen Bauabschnitte sind organisatorisch, finanziell und baulich miteinander verbunden. Der geplante Zeitrahmen von 15 Jahren betrifft die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme innerhalb des gesamten Entwicklungsbereichs und nicht nur einzelne Abschnitte. Nach der Rahmenplanung soll der Entwicklungsbereich in 4 verschiedene Wohnbaugebiete eingeteilt werden. Je nach Wohngebiet sollen überwiegend Geschosswohnungsbau, Reihen- und Kettenhäuser, Einzel- und Doppelhäuser oder eine Mischnutzung errichtet werden. Die geplanten Baugebiete weisen somit unterschiedliche Wohnbauformen aus, die auf dem Wohnungsmarkt allesamt nachgefragt werden. Das Angebot der verschiedenen Wohnbauformen erfordert zur Deckung des ermittelten Wohnbedarfs eine zeitliche Koordination und Durchführung, die gegen ein Zurückhalten bestimmter Baugebiete oder Teile davon als Baureserveflächen spricht.
Die Antragsgegnerin hat sich ferner ausreichend mit Planungsalternativen befasst. Dass für die Antragsgegnerin ein anderer Standort für das geplante Entwicklungsvorhaben als der förmlich festgelegte Entwicklungsbereich von dem räumlichen Umfang als auch von der Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz ernsthaft in Betracht gekommen wäre, ist nicht ersichtlich und wird auch von der Antragstellerin nicht substantiiert vorgetragen.
Ob eine Standortalternative besteht, die vorrangig in Betracht zu ziehen gewesen wäre, beurteilt sich nach dem Grad der Eignung der Alternativfläche zur Verwirklichung der städtebaulichen Zielvorstellung und nach der Bedeutung der Belange der betroffenen Grundstückseigentümer. Muss der Planungsraum, etwa in Bezug auf die Nähe standortrelevanter Einrichtungen oder die Anbindung an das Verkehrsnetz, bestimmten Anforderungen entsprechen, denen andere Standorte nicht oder nur unzureichend genügen, braucht die Gemeinde nicht mit diesen weniger geeigneten Flächen vorlieb zu nehmen.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. März 1998 – 4 BN 4.98 -, BRS 60 Nr. 227; Urteil vom 3. Juli 1998 – 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 (S. 816).
Die Antragsgegnerin hat im Rahmen ihrer Voruntersuchungen geprüft, ob innerhalb des Gemeindegebiets an anderen Standorten ebenso geeignete Flächen vorhanden sind, die eine Entwicklungsmaßnahme, wie die geplante, zulassen. Diese Prüfung verlief jedoch negativ. Geeignete Standortalternativen hat auch die Antragstellerin nicht konkret benannt. Überörtliche Flächen in anderen Gemeinden brauchte die Antragsgegnerin in ihre planerische Entscheidung nicht mit einzubeziehen, da ihre kommunale Planungshoheit zur Festlegung von Entwicklungsgebieten von vornherein auf ihr Gemeindegebiet (Ortsteile oder Teile des Gemeindegebiets) beschränkt ist (vgl. § 165 Abs. 2 BauGB).
Fehlerhaft ist die Abwägungsentscheidung aber deshalb, weil die Antragsgegnerin das Eigentum der Grundstückseigentümer und der betroffenen Landwirte als privaten Belang nicht mit dem gebührenden Gewicht in ihre Abwägung eingestellt hat, das diesem, insbesondere im Hinblick auf mögliche Existenzgefährdungen, objektiv zukommt. Hierauf hat die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 30. Dezember 1998 hingewiesen und sich insoweit auf die schriftsätzlichen Ausführungen in den vormals anhängigen Parallelverfahren 7a D 197, 211, 212/97.NE bezogen. Die Betroffenheiten der Grundstückseigentümer durch die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs hat sie deshalb zum Gegenstand ihres eigenen Sachvortrags gemacht.
Die Antragsgegnerin hat zwar erkannt, dass das Eigentum privater Betroffener durch die beabsichtigte Flächeninanspruchnahme für sich genommen abwägungsrelevant ist. Ihre Ausführungen zur Abwägung in der Satzungsbegründung (Nr. 4.5) lassen erkennen, dass sie die Eigentumsrechte am uneingeschränkten Bestand und an der wirtschaftlichen Weiternutzung der Grundstücke im Entwicklungsbereich gesehen hat. Die entgegenstehenden Belange meinte die Antragsgegnerin jedoch durch das besondere öffentliche Interesse am Wohnbedarf in K. überwinden zu können. Diese Ausführungen werden dem geplanten schwer wiegenden Eingriff in das Eigentum privater Grundstückseigentümer und der für einige damit verbundenen Existenzgefährdungen nicht hinreichend gerecht.
Es entspricht ständiger Rechtsprechung, dass das Eigentum in der Abwägung als ein durch die Verfassung geschütztes Rechtsgut besonders zu berücksichtigen ist.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 6. Oktober 1992 - 4 NB 36.92 -, BRS 54 Nr. 57; Urteil vom 26. August 1993 - 4 C 24.91 -, BVerwGE 94, 100 (106); Beschluss vom 3. Juni 1998 - 4 BN 25.98 -, NVwZ-RR 1999, 425; Urteil vom 3. Juli 1998 – 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 (S. 820).
Der Eigentumsgarantie kommt im Gefüge der Grundrechte die Aufgabe zu, dem Träger des Grundrechts einen Freiheitsraum im vermögensrechtlichen Bereich zu sichern und ihm dadurch eine eigenverantwortliche Gestaltung seines Lebens zu ermöglichen. Das verfassungsrechtlich gewährleistete Eigentum ist durch Privatnützigkeit und die grundsätzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet. Seine Nutzung soll es dem Eigentümer ermöglichen, sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten. Zur Substanz des Eigentums gehört die Freiheit, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen oder aus einer etwaigen Fremdnutzung einen finanziellen Ertrag zu erzielen.
Vgl. BVerfG, Beschluss vom 22. Mai 2001 - 1 BvR 1512/97 und 1677/97 -, NVwZ 2001, 1023.
Sollen landwirtschaftliche Nutzflächen, auf die die betroffenen landwirtschaftlichen Betriebe in besonderem Maße zur Existenzsicherung angewiesen sind, im Wege städtebaulicher Entwicklungssatzungen in Anspruch genommen werden, sind Gefährdungen für den wirtschaftlichen Erhalt der landwirtschaftlichen Betriebe bei der Abwägung zu berücksichtigen. Solche Gefährdungen sind nach den Erhebungen der D. im Rahmen der Voruntersuchungen bei einem Teil der betroffenen Landwirte, die seinerzeit einen Normenkontrollantrag gestellt haben (vgl. 7a D 119, 211, 212/97.NE), nicht ausgeschlossen. Der Gesichtspunkt, wie ein gerechter Ausgleich für die insoweit betroffenen Betriebe und die dort arbeitenden Personen hätte vorgenommen werden können, wäre in die Abwägungsentscheidung mit einzustellen gewesen. Zwar hat der Rat der Antragsgegnerin die Nutzungs- und Verwertungsinteressen der betroffenen Grundstückseigentümer gesehen, diese aber vor dem Hintergrund der mit der Entwicklungssatzung ermöglichten enteignenden (Vor-) Wirkung nicht mit dem gebührenden Gewicht bei seiner Abwägungsentscheidung berücksichtigt. Es reichte nicht aus, die betroffenen Landwirte allein auf entsprechendes Tausch- oder Ersatzland innerhalb künftiger noch nicht in Anspruch genommener Bauabschnitte zu verweisen und langfristig anzustreben, den betroffenen Landwirten Tausch- und Ersatzland ausserhalb des Entwicklungsbereichs anbieten zu können (Nr. 4.2 der Satzungsbegründung). Insoweit verkennt die Antragsgegnerin die Tragweite ihrer Entscheidung für die Eigentumsflächen als wirtschaftliche Grundlage dieser Betriebe. Unklar war schon, ob die innerhalb des Entwicklungsbereichs angebotenen Ersatz- und Tauschflächen überhaupt zum Flächentausch zur Verfügung, also im Eigentum der Gemeinde stehen. Im Übrigen ermöglicht der Tausch mit Flächen, die in erst später zu realisierenden Bauabschnitten liegen, angesichts der zügig durchzuführenden Gesamtmaßnahme nur eine kurzfristige Lösung der Problemlage. Ebenso wenig reicht die hypothetische Erwartung künftiger Ersatzlandbereitstellung außerhalb des Entwicklungsbereichs und die nicht substantiierte Erwartung der Antragsgegnerin, zum Angebot entsprechender Grundstücke in der Lage zu sein, für eine angemessene Abwägung dieses schwer wiegenden Eingriffs in das Privateigentum der Grundstückseigentümer aus. Die bloße, nicht konkretisierte Erwartung, Ersatz- oder Tauschflächen könnten bereitgestellt werden, wird den betrieblichen Interessen der betroffenen Landwirte nicht gerecht. Die Landwirte sind zur Sicherung ihrer Existenz darauf angewiesen, bereits frühzeitig zu wissen, mit welchem Grund und Boden sie rechnen können, da eine landwirtschaftliche Betätigung oftmals eine längerfristige Planung erforderlich macht, insbesondere wenn es um den Anbau bestimmter Fruchtfolgen oder die Bearbeitung des Ackerbodens geht. Die ordnungsgemäße Gewichtung des Eingriffs hätte deshalb die Einbeziehung erfordert, ob die Antragsgegnerin auch tatsächlich in der Lage sein wird, zumutbare Ersatzflächen anzubieten.
Ferner hätte der Rat auch die Geeignetheit der Ersatzflächen in die Abwägung einstellen müssen. Nicht jede landwirtschaftliche Nutzfläche ist gleichermaßen geeignet. Im Entwicklungsbereich sind landwirtschaftliche Flächen vorhanden, die über eine besonders hohe Bodenwertigkeit und gute Ertragslage verfügen. Dies kann für die Vergleichbarkeit des Ersatz- und Tauschlandes von abwägungserheblicher Bedeutung sein. Es wäre deshalb erforderlich gewesen, die Ortslage der Ersatzflächen zu bezeichnen, um deren Vergleichbarkeit zu beurteilen. Auch der Standort der Tausch- und Ersatzflächen außerhalb des Entwicklungsbereichs beeinflusst die Geeignetheit. Flächen, die weit entfernt von der Hofstelle liegen und nur mit erheblichen Zeit- und Kostenaufwand zu erreichen sind, sind weniger geeignet als Flächen, die in relativer Nähe zum landwirtschaftlichen Betrieb liegen und vom Betriebszusammenhang erfasst werden. Dies gilt auch im Hinblick auf Ersatzflächen für verpachtete landwirtschaftliche Flächen, da diese ebenfalls eine wirtschaftliche Grundlage der landwirtschaftlichen Betriebe bilden können. Auf diesen Gesichtspunkt hat bereits die D. bei ihrer Bewertung der Eigentums- und Pachtverhältnisse hingewiesen. Einigen Landwirte gehe durch Tausch- und Ersatzflächen der Betriebszusammenhang verloren, sie müssten erhebliche Mehrwege und damit verbundene Mehrkosten in Kauf zu nehmen. Diesen Gesichtspunkt hat die Antragsgegnerin ebenfalls nicht mit berücksichtigt.
Für die Gewichtung der privaten Belange der Landwirte hätte die Antragsgegnerin zudem nicht allein auf die konkrete Verfügbarkeit und Geeignetheit von Ersatz- und Tauschflächen abstellen dürfen, sondern auch auf die durch eine Ersatzbeschaffung geeigneter Flächen außerhalb des Entwicklungsbereichs verursachten Kosten sowie mögliche Ausgleichszahlungen für den Fall, dass eine ausreichende Ersatzlandbeschaffung nicht möglich sein sollte. Nach den Voruntersuchungen und der Satzungsbegründung hat sich der Rat der Antragsgegnerin jedoch nur über den Entschädigungsaufwand für die Miet- und Pachtverhältnisse Gedanken gemacht (Nr. 7.2 der Satzungsbegründung). Diesen sehr grob geschätzten Bedarf stellte der Rat mit einer fünfjährigen Entschädigungszahlung auf Zuckerrübenbasis in seine Kosten- und Finanzierungsübersicht ein. Für die durch die Übernahme landwirtschaftlicher Flächen bei einigen Landwirten bewirkten Existenzgefährdungen fehlt eine entsprechende Kosten- und Ersatzleistungsabwägung. Sofern die Existenzgefährdung einzelner Landwirte durch den Zugriff auf ihre Flächen durch die Entwicklungsmaßnahme droht, hätte im Rahmen der Abwägungsentscheidung gegebenenfalls eine Verlagerung der Hofstelle berücksichtigt werden müssen. In die Abwägung hätte dann eine Bewertung der Hofstellen eingestellt werden müssen, wenn in Ermangelung geeigneter Flächen in der näheren Umgebung der Betriebsstelle diese so nicht mehr existenzfähig sind und ausgesiedelt hätten werden müssen. Dieser Gesichtspunkt ist nach der Satzungsbegründung als rein fiktiv unberücksichtigt geblieben, da die in Frage kommenden Hofstellen alle zentral im Ortsteil von S. lägen, so dass nach einer Wiederveräußerung eine Nutzung zu Wohn- oder gewerblichen Zwecken ohne weiteres vorstellbar sei (Nr. 7.4 der Satzungsbegründung).
Ein Abwägungsmangel ist ferner darin zu sehen, dass die Antragsgegnerin zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus (Miet- und Geschosswohnungsbau, Eigentumswohnungen und Eigenheime) bei Grundstücken, die sie zu diesem Zweck zur Verfügung stellen will, einen Nachlass auf den Grundstückspreis von 25 % gewähren will (§ 1 Abs. 2 der Entwicklungssatzung), ohne diese Subvention hinreichend im Rahmen ihrer Kostenaufstellung zu berücksichtigen. Die Nachlassgewährung bei einem Grundstücksverkauf für Sozialwohnungen war nicht nur als Minderung des Grundstückserlöses in die Finanzübersicht einzustellen. Die von der Antragsgegnerin in die Entwicklungssatzung aufgenommene 25 % Rabattregelung findet ihre Grundlage in den Richtlinien über die Gewährung von Zuwendungen zur Förderung von Maßnahmen zur Stadterneuerung (Förderrichtlinien Stadterneuerung) vom 15. Dezember 1992, MBl. NRW vom 28. Januar 1993, S. 84 ff. Nach Nr. 24 der Förderrichtlinien können bestimmte städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen gefördert werden. Danach wird im Rahmen der Förderung des sozialen Wohnungsbaus bei Entwicklungsmaßnahmen für Grundstücke, die später zum Verkehrswert an die Erwerber veräußert werden, als Einnahme ein Kaufpreis anerkannt, der zur Erzielung tragbarer Mieten und Lasten bis zu 50 % unter dem festgestellten Verkehrswert liegen kann (Nr. 24 Satz 2 i.V.m. Nr. 6.2 der Förderrichtlinien). Angesichts dessen, dass der Förderungsrahmen bis zu 50 % betragen kann, ist es nicht zu beanstanden, wenn sich der Rat der Antragsgegnerin für einen Nachlass von 25 % auf den Grundstücksverkaufspreis entschieden hat. Abwägungsfehlerhaft ist es aber, dass die Antragsgegnerin die Fördermittel des Ministeriums für Stadtentwicklung und Verkehr im Rahmen der Kosten- und Finanzübersicht nur als Minderung der Grundstücksverkaufserlöse angesetzt, nicht aber gleichzeitig bei den Fördermitteln als Einnahmen verbucht hat. Nach der Finanzierungsbilanz der Antragsgegnerin hat sie einen Rabattbetrag von 25 % (5.985.000,00 DM), ausgehend von einem Grundstückswert von 190 DM/qm für den sozialen Wohnungsbau auf einer Fläche im Entwicklungsbereich von 126.000 qm, von dem Grundstückserlös aus der Reprivatisierung der Baugrundstücke zwar abgezogen, den gleichen Betrag aber nicht bilanzierend auf der Einnahmenseite der Fördermittel verbucht (Seite 10, 13 des Finanzierungsplans). Mit der Einstellung dieser Fördermittel auf der Einnahmenseite erhöhen sich aber die Zuwendungen Dritter, so dass die Gesamtkosten der Entwicklungsmaßnahme im Ergebnis sinken. Dies hat der Rat der Antragsgegnerin bei seiner Abwägungsentscheidung nicht berücksichtigt.
Allerdings wirkt sich der letztgenannte Abwägungsfehler im Ergebnis auf die getroffene Abwägungsentscheidung nicht aus (§ 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB), da die Antragsgegnerin nach dem Kosten- und Finanzierungsplan auch bei Berücksichtigung der Fördermittel auf der Einnahmenseite keinen Überschuss erwirtschaften würde, den sie an die Grundstückseigentümer auskehren müsste. Nach dem gesetzgeberischen Zweck dient die Entwicklungsmaßnahme allein dazu, die städtebauliche Entwicklung zur Errichtung von Wohn- und Arbeitsstätten und Gemeinbedarfseinrichtungen vorzubereiten und zügig durchzuführen, nicht aber dazu, das Gemeindevermögen zu mehren. Einnahmen, die bei der Vorbereitung und Durchführung der Entwicklungsmaßnahme entstehen, sind gemäß § 171 Abs. 1 BauGB zur Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme zu verwenden. Entsprechend gebunden sind gemäß § 169 Abs. 8 BauGB die Erlöse, die aus der Veräußerung von Grundstücken erzielt werden. Welche Kosten durch die Einnahmen finanziert werden dürfen, legt § 171 Abs. 2 Satz 2 BauGB näher fest. Zu berücksichtigen sind (nur) die Kosten, die nach den Zielen und Zwecken der Entwicklung erforderlich sind. Ausgaben für allgemeine Vorhaben der Gemeinde, die in keinem notwendigen Sachzusammenhang mit der Entwicklungsmaßnahme stehen, können deshalb aus den Einnahmen der Entwicklungsmaßnahme nicht finanziert werden. Sofern bei der Abrechnung der Maßnahme ein Überschuss der Einnahmen über die Kosten verbleibt, hatte die Gemeinde ihn auch nach der damaligen Rechtslage wieder auszukehren.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 - 10a 62/94.NE -, DVBl. 1998, 351 f.
§ 171 Abs. 1 Satz 2 BauGB in der heutigen Fassung regelt dies nunmehr ausdrücklich. Selbst bei Einstellung der Fördermittel auf der Einnahmenseite der Kosten- und Finanzierungsübersicht ergäbe sich kein Überschuss für die Antragsgegnerin, der auf die Grundstückseigentümer zu verteilen wäre. Nach der Gesamtübersicht der Kosten verbleibt bei der S. K. ein Eigenanteil von ca. 7 Mio. DM, der zwar durch die einzuberechnenden Fördermittel gemindert würde, aber immer noch im Saldo verbliebe.
Abwägungsfehlerhaft ist nach alledem die Fehlgewichtung der Eigentümerinte- ressen und die Interessen der Landwirte. Dieser Mangel im Abwägungsvorgang ist gemäß § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB auch erheblich. Der Mangel im Abwägungsvorgang ist erheblich, wenn er offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen ist. Offensichtlich ist ein Mangel dann, wenn konkrete Umstände positiv und klar auf einen solchen Mangel hindeuten. Von Einfluss gewesen ist ein Mangel auf das Abwägungsergebnis, wenn nach konkreter Betrachtungsweise die Möglichkeit des Einflusses auf das Abwägungsergebnis besteht. Nicht ausreichend ist hingegen, dass die Entscheidung ohne den Mangel möglicherweise (theoretisch) anders ausgefallen wäre.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Januar 1995 - 4 NB 43.93 -, BRS 57 Nr. 22.
Gemessen an diesen Maßstäben ist die Fehlgewichtung der Belange der betroffenen Landwirte offensichtlich. Es liegt auf der Hand, dass eine sachgerechte Abwägung der Antragsgegnerin Veranlassung hätte geben müssen, das Gewicht der durch die Festlegung des Entwicklungsbereichs betroffenen Eigentümerinteressen auch vor dem Hintergrund abzuwägen, dass landwirtschaftliche Betriebe hierdurch in ihrer wirtschaftlichen Existenzgrundlage gefährdet, wenn nicht gar vernichtet werden. Auf die entsprechenden Betroffenheiten ist von den einzelnen Landwirten, die Antragsteller der Verfahren 7a D 197,211,212/97.NE waren, vom Rheinischen Landwirtschafts-Verband e.V. mit Schriftsatz vom 13. Dezember 1993 sowie der Landwirtschaftskammer Rheinland mit Schreiben vom 15. Juli 1994 im Satzungsverfahren ausdrücklich hingewiesen worden.
Es besteht auch die konkrete Möglichkeit, dass der Mangel bei sachgerechter Gewichtung auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen wäre. Anhand der Voruntersuchung lässt sich erkennen, dass es der Antragsgegnerin darauf ankam, den Landwirten durch Tausch- und Ersatzland sowie Entschädigungsregelungen entgegenzukommen, um so die wirtschaftliche Weiterexistenz der Landwirte zu sichern. Soweit die Antragsgegnerin den betroffenen Landwirten keine geeigneten und zumutbaren Tausch- und Ersatzflächen nach ihrer Voruntersuchung hätte anbieten können, ist nicht auszuschließen, dass die Entscheidung über die Entwicklungssatzung anders ausgefallen wäre, indem bestimmte Flächen ausgeklammert worden wären oder aber der Entwicklungsbereich anders förmlich festgelegt worden wäre.
Dieser beachtliche Mangel einer fehlerhaften Berücksichtigung der wirtschaftlichen Interessen der Landwirte führt gemäß § 47 Abs. 5 Satz 4 VwGO jedoch nur zur Unwirksamkeit der strittigen Entwicklungssatzung , weil er durch ein ergänzendes Verfahren im Sinne des § 215a BauGB behoben werden kann. Der Mangel besteht lediglich darin, dass die Gewichtung der privaten Eigentümerinteressen, insbesondere die der Landwirte, entsprechend ihrer konkreten Bedeutung vor dem Hintergrund möglicher Existenzgefährdungen bei der Abwägung hätte eingestellt werden müssen. Diese Gewichtung kann der Rat jedoch in einem ergänzenden Verfahren nachholen, zumal das von ihm abwägend gefundene Ergebnis als solches nicht schlechterdings unvertretbar ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 155 Nr. 1 Satz 3 VwGO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

Rechtsmittelbelehrung:
Die Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde angefochten werden.
Die Beschwerde ist beim Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein- Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils einzulegen. Die Beschwerde muss das angefochtene Urteil bezeichnen.
Die Beschwerde ist innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils zu begründen. Die Begründung ist bei dem oben genannten Gericht einzureichen.
Für das Beschwerdeverfahren besteht Vertretungszwang; dies gilt auch für die Einlegung der Beschwerde und für die Begründung. Danach muss sich jeder Beteiligte durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer deutschen Hochschule im Sinne des Hochschulrahmengesetzes mit Befähigung zum Richteramt als Bevollmächtigten vertreten lassen. Juristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden können sich auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt sowie Diplomjuristen im höheren Dienst, Gebietskörperschaften auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt der zuständigen Aufsichtsbehörde oder des jeweiligen kommunalen Spitzenverbandes des Landes, dem sie als Mitglied zugehören, vertreten lassen.

Zitierte Normen: §§ 165 ff. BauGB
§§ 165 ff.
BauGB
§§ 154 Abs. 1, 155 Nr. 1 Satz 3 VwGO
§§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO
§ 138 BauGB
§ 165 BauGB
§ 215a BauGB
§ 167 VwGO
§ 92 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 101 Abs. 2 VwGO
§ 92 Abs. 2 Satz 1
VwGO
§ 92 Abs. 1 Satz 2 VwGO
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 169 Abs. 3
Satz 1 BauGB
§ 169 Abs. 8 BauGB
§ 215 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 165 Abs. 2 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2
BauGB
§ 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 166 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 BauGB
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 8 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 166 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 166 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 153 Abs. 1 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB
§ 1 Abs. 6 BauGB
§ 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 und 2 BauGB
§ 165 Abs. 5 Satz 1 BauGB
§ 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 171 Abs. 1
BauGB
§ 171 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 171 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 47 Abs. 5 Satz 4 VwGO
§ 132 Abs. 2
VwGO
Art. 14 GG
Art. 14 Abs. 3 GG
Art. 14 Abs. 3 Satz 2 GG
Art. 14
Abs. 3 Satz 1 GG
Art. 14 Abs. 3 Satz 1 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG

Zitierte Entscheidungen: DVBl 1982, 537
NVwZ 2001, 1050
BayVBl 1996,
271
BVerwGE 56, 110
NVwZ 2001,
1050
NVwZ 2001, 558
DVBl 2001, 1440
BVerwGE 94, 100
NVwZ-RR 1999, 425
NVwZ 2001,
1023
4 BN 11.97
4 CN 6.97
4 CN 7.98
4 CN 5.97
10a D 62/94
4 CN 5/97
4 BN 51.01
4 CN 2.97
10a D 210/97
4 C 94.79
4 BN 55.00
15 N 94.16
4 C 79.76
4
CN 5.97
4 BN 55/00
4 BN 5.98
4 BN 72/00
4 BN 4.98
8 S 3120/97
4 NB 36.92
4 C 24.91
4 BN 25.98
1 BvR 1512/97
4 NB 43.93