Amtsgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-01-30, Aktenzeichen 423 C 8482/16
ECLI: ECLI:DE:AGDO:2017:0130.423C8482.16.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 29.06.1998 ab dem 01.03.1999 von dem Kläger einem Wohnung im Mehrfamilienwohnhaus C-Straße in Dortmund. In dem Mietvertrag ist aufgeführt, dass neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind. Eine gesonderte Regelung für Rauchmelder ist im Mietvertrag nicht enthalten. Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 29.06.1998 verwiesen.
Der Kläger installierte in der Wohnung Rauchmelder, die er seinerseits nicht käuflich erworben, sondern angemietet hat.
In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 stellte der Kläger die Kosten für die Anmietung der Rauchmelder und der Wartung der Rauchmelder als Betriebskosten in Rechnung. Auf die Beklagten entfiel ein Betrag i.H.v. 54,38 €. Die Beklagten weigerten sich, diesen Betrag zu zahlen.
Der Kläger ist der Ansicht, die Kosten für Miete und Wartung der Rauchmelder seienn als neue Betriebskosten zulasten der Beklagten abrechenbar.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 54,38 € nebst Zinsen i.H.v. 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 08.10.2016 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Auffassung, dass die Kosten für die Anmietung der Rauchmelder nicht als Betriebskosten umlagefähig seien, da die Anmietkosten die Anschaffungskosten ersetzen würden und die Anschaffung der Rauchmelder im Verantwortungsbereich des Klägers läge. Die Wartungskosten seien nicht umlegbar, da nach § 49 Abs. 7 BauO NRW die Wartung den Beklagten als Mieter obläge.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet .
Die klagende Partei hat gegen die beklagte Partei keinen Anspruch auf Zahlung von 54,38 €.
Entgegen der Ansicht der klagenden Partei ist der Kläger nicht berechtigt, Kosten für die Anmietung und Wartung der Rauchmelder als Betriebskosten zulasten der Beklagten umzulegen und abzurechnen.
Die Kosten der Anmietung der Rauchmelder können als Betriebskosten nicht umgelegt werden.
Leasing- und Anmietkosten haben mit Betriebskosten gemeinsam, dass sie laufend anfallen. Dies genügt jedoch nicht, um den Betriebskosten-Begriff zu erfüllen. Diese Kosten treten an die Stelle des käuflichen Erwerbs. Es unterliegt der Entscheidungsfreiheit des Vermieters, ob er für Investitionen ins Mietobjekt Kaufverträge eingeht oder einen Leasing- bzw. Mietvertrag abschließt. Miet- oder Leasingkosten sind deshalb ebenso wenig umlagefähig, wie die Anschaffungskosten selbst. Sie fallen zwar laufend an und erfüllen damit ein Merkmal des Betriebskostenbegriffs. Es handelt sich dennoch nicht um Betriebskosten, da sie zu den Kapitalkosten zuzuordnen sind (LG Hagen, Urteil vom 4. März 2016,1 S 198/15, zitiert nach juris; AG Bielefeld, Urteil vom 30.03.2011, 17 C 288/11; Wall, WuM 2013, S. 3 ff m.w.N.; Zehelein, WuM 2016, 400). Bei den Anmietungs- oder Leasingskosten handelt es sich um so genannte Kapitalersatzkosten. Die Kosten entstehen für Einrichtungen, mit denen das Mietobjekt ausgestattet ist. Auch andere Einrichtungen, wie Sanitäreinrichtungen, Briefkästen oder eine Einbauküche kann der Vermieter nicht von einem Dritten anmieten, bei entsprechender Vereinbarung als sonstige Betriebskosten umlegen und auf diese Weise die Anschaffungs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter abwälzen. Ein Vermieter kann sich insoweit auch nicht darauf berufen, dass z.B. Anmietkosten für Wasserzähler umlagefähig sind. Denn insoweit ist zu berücksichtigen, dass diese Kosten im Betriebskostenkatalog nach § 2 Betriebskostenverordnung nur für ganz bestimmte Anlagen als umlagefähig angesehen werden. Die Kosten für Anmietung von Rauchmeldern sind dort nicht genannt. Es kann auch nicht von einer planwidrigen Regelungslücke ausgegangen werden, die zu einer analogen Anwendung der Norm führen würde, da der Gesetzgeber in Kenntnis der Umstände Anmietkosten für Rauchmelder gerade nicht in die Betriebskostenverordnung aufgenommen hat. Bei den in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Leasing- und Anmietkosten handelt es sich um gesetzlich festgelegte Ausnahmen (LG Hagen, a. a. O.).
Auch die Kosten für die Wartung der Rauchmelder sind in dem vorliegenden Mietverhältnis nicht als Betriebskosten umlegbar.
Dabei verkennt das Gericht nicht, dass der vorliegende Mietvertrag eine wirksame Mehrbelastungsklausel enthält und es daher grundsätzlich möglich ist, neu entstehende Betriebskosten auf einen Mieter umzulegen. Ebenso wenig verkennt das Gericht, dass die Kosten von Wartungsarbeiten grundsätzlich als Betriebskosten anzusehen und damit umlagefähig sind. Vorliegend ist aber zu beachten, dass die Beklagten als Mieter aufgrund der Regelung des § 49 Abs. 7 BauO Nordrhein Westfalen für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder verantwortlich sind. Dementsprechend obliegt den Beklagten als Mieter die Wartung der Rauchmelder. Zwar können auch Wartungskosten auf einen Mieter im Geltungsbereich des § 49 Abs. 7 BauO Nordrhein Westfalen umgelegt werden, wenn die Parteien eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung geschlossen haben (Landgericht Hagen, a.a.O.; Wall, a.a.O.), doch weist der vorliegende Mietvertrag zwischen den Parteien eine solche abweichende Vereinbarung gerade nicht auf. Ohne eine solche Vereinbarung obliegt die Wartungspflicht den Mietern, so dass Wartungskosten vermieterseitig nicht geltend gemacht werden können. Ein Vermieter kann sich für solch ein Fall auch nicht darauf berufen, dass zu seinen Lasten eine Verkehrssicherungspflicht dahingehend verbliebe, die Wartung durch den Mieter zu überprüfen. Die in Erfüllung der eigenen Verkehrssicherungspflicht durch den Vermieter entstehenden Kosten stellen allenfalls allgemeine Verwaltungskosten dar, die nach der Betriebskostenverordnung gerade nicht auf einen Mieter umgelegt werden können.
Die Klage war daher abzuweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 I ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit orientiert sich an §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Die Berufung war zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 511 IV ZPO gegeben sind. Die zu Grunde liegende Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung und wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet.

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen ein Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, L2, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO
§ 511 IV ZPO
§ 49 Abs. 7 BauO NRW
§ 49 Abs. 7 BauO

Zitierte Entscheidungen: 1 S 198/15
17 C 288/11