Oberlandesgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 2004-08-09, Aktenzeichen I-9 U 31/04
ECLI: ECLI:DE:OLGD:2004:0809.I9U31.04.00

Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 07. Januar 2004 verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf
(5 O 99/03) – unter Zurückweisung der Berufung im übrigen – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 15.682,97 € nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11.04.2003 zu zahlen.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagte zu 92 % und die Klägerin zu 8 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung der Klägerin hat überwiegend Erfolg.
Die Klägerin kann von der Beklagten gemäß § 635 BGB a.F. Schadensersatz wegen Nichterfüllung in zuerkannter Höhe verlangen. Die von der Beklagten hergestellte und an die Klägerin veräußerte Dachgeschoss-Maisonettewohnung ist mit einem von der Beklagten zu vertretenden Fehler im Sinne von § 633 Abs. 1 BGB a.F. behaftet, weil die Galerie im Spitzboden entgegen dem insbesondere im Verkaufsprospekt erweckten Eindruck bauordnungsrechtlich nicht als Schlafzimmer und damit nicht als Wohnraum nutzbar ist und weil sich dadurch die zu Wohnzwecken nutzbare Fläche von rund 44 qm auf nur rund 35 qm verringert. Den der Klägerin entstandenen Schaden schätzt der Senat in Anwendung von § 287 ZPO auf 15.682,97 €.
Auf das Vertragsverhältnis der Parteien sind die werkvertraglichen Gewährleistungsregelungen anzuwenden, auch wenn in der notariellen Urkunde vom 27.07.1998 der Abschluss eines „Kaufvertrages“ angeboten wird und die Wohnung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits im wesentlichen fertiggestellt war. Entscheidend ist insoweit, ob – wie hier – eine Verpflichtung des Veräußerers zur Herstellung der Eigentumswohnung bestand (vgl. BGH NJW 1997, 2874 m.w.N.; Palandt-Sprau, BGB, 61. Aufl., § 633 Rdnr. 4). Es handelt sich hier um einen typischen Bauträgervertrag mit Herstellungsverpflichtung, auf den anerkanntermaßen die §§ 633 ff. BGB a.F. Anwendung finden (vgl. Brych/Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 3. Aufl., Rdnr. 459 ff., insbesondere Rdnr. 465 ff. m.w.N.).
Die Wohnung ist im vorbezeichneten Sinne fehlerhaft. Ein Fehler im Sinne von § 633 Abs. 1 BGB a.F. liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand des Werks (Istbeschaffenheit) von demjenigen abweicht, den die Vertragsparteien bei Abschluss des Vertrags vereinbart oder gemeinsam, auch stillschweigend, vorausgesetzt haben (Sollbeschaffenheit), und diese Abweichung den Wert oder die Gebrauchstauglichkeit des Werks mindert (vgl. Palandt-Sprau, BGB, 61. Aufl., § 633 Rdnr. 2). Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist es vorliegend Vertragsinhalt geworden, dass der Raum im Spitzboden zulässigerweise als Wohn-/Schlafraum nutzbar ist und dass damit die Wohnfläche sich auf insgesamt rund 44 qm belaufen sollte. Eine Beschaffenheitsvereinbarung kann sich nicht nur aus der Vertragsurkunde selbst, sondern auch aus sonstigen Umständen ergeben, sofern diese bei Vertragsabschluss noch fortwirken. Soweit außerhalb des Bauträgervertrags gelegentlich der Vertragsanbahnung inbesondere in einem Prospekt über den Vertrag hinausgehende Versprechungen gemacht werden, können diese Angaben zum Vertragsinhalt geworden sein. Auch die einseitige Vorstellung einer Vertragspartei ist für die Bestimmung des Vertragsinhalts von Bedeutung, wenn der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklärenden erkennt und in Kenntnis dieses Willens den Vertrag abschließt (vgl. BGH NZM 2004, 393; NJW 1997, 2874; Brych/Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 3. Aufl., Rdnr. 657).
So liegt es hier: Die Klägerin ist davon ausgegangen, dass sie eine Eigentumswohnung mit einer Gesamtwohnfläche von rund 44 qm erhält und dass auch der Raum im Spitzboden uneingeschränkt zu Wohnzwecken nutzbar ist. Diese Vorstellung der Klägerin ist durch die Vorlage entsprechender Unterlagen, insbesondere des Prospekts, durch die Beklagte erzeugt worden. So ergibt sich aus dem Prospekt, dass die Beklagte dort eine Maisonettewohnung, also eine zweigeschossige Wohnung, „im Ausbau“ anbot. In der Skizze der streitgegenständlichen Wohnung im Prospekt („Vorschlag Möblierung“) ist im Spitzboden ein Doppelbett mit Nachttischen eingezeichnet, in der Zeichnung der Wohnung auf der vorderen Umschlaginnenseite im „Hochglanz“teil sogar zusätzlich noch Schlafzimmermöbel und ein Schreibtisch, wodurch der Eindruck entsteht, dass dieser Raum als Schlafzimmer nutzbar sei. Des weiteren ist in der von der Beklagten stammenden geänderten Miet- und Investitionsaufstellung vom 04.02.1998 (Bl. 10 GA) für die streitgegenständliche Wohnung die Angabe „m2 ca. ... 44“ enthalten. Zwar wird diese Flächengröße nicht ausdrücklich auf die Wohnfläche bezogen. Es ergibt sich aber aus den Umständen, dass dies der Fall gewesen sein muss, nämlich zum einen aufgrund der Zeichnungen im Prospekt und zum anderen daraus, dass diese Fläche maßgebliche Grundlage für die Bestimmung des Kaufpreises (157.400,00 DM) und der erzielbaren Miete (660,00 DM monatlich) gewesen ist. Schließlich wird in der Beispielsrechnung hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit (Bl. 12 GA), die unstreitig auf Veranlassung der Beklagten erstellt worden ist und von ihr wenige Tage vor Vertragsschluss an die Klägerin weitergeleitet worden ist, ausdrücklich eine „Wohnfläche“ von 43 qm erwähnt. Aus alledem ist nachvollziehbar, dass die Klägerin zunächst davon ausgehen durfte, sie erhalte eine Maisonettewohnung mit rund 44 qm Wohnfläche und einen als Wohnraum, insbesondere als Schlafzimmer nutzbaren Spitzboden.
Diese Umstände waren der Beklagten auch sämtlich bekannt, da diese Unterlagen von ihr stammten bzw. auf ihre Veranlassung erstellt und an die Klägerin übermittelt worden waren. Sie kannte damit vor dem Vertragsschluss auch – etwas anderes trägt sie nicht vor – die falsche Vorstellung der Klägerin über die Größe der zu erwerbenden Wohnfläche und die Nutzbarkeit des Spitzbodens als Schlafraum.
Diese der Beklagten bekannte Vorstellung der Klägerin von der Beschaffenheit der Wohnung ist ungeachtet der Tatsache Vertragsinhalt geworden, dass der Spitzboden im Aufteilungsplan als Anlage zur Ergänzungsurkunde zur Teilungserklärung vom 18.03.1998, auf die wiederum im Bauträgervertrag Bezug genommen wird, die Eintragung „Abstell“ aufweist. Diese eher beiläufige, nicht näher erläuterte und an versteckter Stelle außerhalb des eigentlichen Vertrags platzierte Angabe war, für die Beklagte erkennbar, nicht geeignet, um die bei der Klägerin zuvor entstandene Vorstellung zu revidieren. Hierdurch kommt nicht zum Ausdruck, dass der Spitzboden anders als im Prospekt angegeben nunmehr mangels baurechtlicher Genehmigung nicht mehr als Schlafzimmer genutzt werden darf. Vielmehr konnte dies auch als eine bloße Anregung des Planerstellers zu verstehen sein, wie der jeweilige Raum u.a. genutzt werden könnte. So sind beispielsweise bei den Wohnungen Nr. 15 und 20 die Räume mit gleichem Schriftbild bezeichnet mit „Wohnen“, „Schlafen“ und „Kind“ (Bl. 115 GA), womit sicherlich nicht eine baurechtlich zwingende Vorgabe für eine entsprechende Nutzung dieser Räume gemeint ist. Die im Aufteilungsplan angegebenen qm-Zahlen ergeben zudem in der Summe ungefähr die von der Klägerin vorgestellte Wohnfläche. Dass sie nicht ausdrücklich die Wohnfläche bezeichnen, revidiert nicht den vorher entstandenen Eindruck einer Wohnfläche von rund 44 qm. Die Beklagte wusste, dass die Klägerin ihre Informationen über die Wohnung maßgeblich aus dem Prospekt sowie den weiteren überreichten Unterlagen gewonnen hatte und dass ihre Kaufentscheidung auf den dortigen Angaben beruhte. Sie konnte daher nicht davon ausgehen, dass die Klägerin bei Abgabe des notariellen Kaufangebots das Bewusstsein hatte, nunmehr anstelle einer 2-Raum-Maisonettewohnung lediglich eine Einzimmerwohnung mit einem nicht zu Wohnzwecken nutzbaren Abstellraum im Spitzboden zu erwerben. Wenn die Beklagte dies entgegen dem zuvor im Prospekt erweckten Eindruck zum Vertragsinhalt hätte machen wollen, hätte sie im Vertrag selbst oder zumindest vor Abgabe des klägerischen Angebots hierauf deutlich und ausdrücklich hinweisen müssen. Da sie dies nicht bzw. nicht in ausreichender Weise getan hat, muss sie sich an den Angaben in ihrem Prospekt festhalten lassen.
Der Raum im Spitzboden ist tatsächlich abweichend von der Sollbeschaffenheit nicht zulässigerweise als Wohnraum nutzbar, und die Wohnfläche der Wohnung beträgt lediglich ca. 35 qm anstelle von ca. 44 qm. Dadurch wird der Wert der Wohnung entsprechend gemindert.
Eine Fristsetzung im Sinne von § 634 I 1 BGB war gemäß § 634 II 1. Alt. BGB entbehrlich, weil die Mangelbeseitigung unmöglich ist. Eine Abnahme ist erfolgt.
Die Beklagte hat den Mangel aufgrund ihrer Planung der Wohnung zu vertreten. Sie hat die Baugenehmigung eingeholt und wusste, dass der Spitzboden nicht zu Wohnzwecken genehmigt war. Gleichwohl hat sie die Klägerin nicht auf die fehlende Genehmigung des Spitzbodens als Wohnraum hingewiesen (vgl. BGH NJW 1997, 2874, zitiert nach Juris). Zwischen dieser zumindest fahrlässigen Pflichtverletzung und dem Entschluss der Klägerin, die Dachgeschosswohnung zum vereinbarten Preis zu erwerben, besteht der erforderliche Ursachenzusammenhang. Denn ohne die falsche Wohnflächenangabe und mit einer baurechtlichen Genehmigung hinsichtlich des Spitzbodens hätte die Klägerin die höheren Erwerbskosten nicht aufzuwenden brauchen (vgl. BGH a.a.O.).
Die Klägerin kann danach Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Dieser liegt hier in dem mangelbedingten Minderwert der Wohnung. Der Minderwert besteht in der Differenz des Verkehrswerts der Wohnung, den sie im mangelfreien Zustand, und dem Verkehrswert, den sie mangelbedingt hat. Er kann in der Weise berechnet werden, dass der Erwerbspreis der Wohnung in dem Verhältnis herabgesetzt wird, in dem die tatsächlichen Wohnflächen zu den vereinbarten stehen (vgl. BGH NZM 2004, 393). Ferner sind auch die auf der Basis des vereinbarten Erwerbspreises zuviel gezahlten Nebenkosten grundsätzlich als frustrierte Aufwendungen nach § 635 BGB a.F. erstattungsfähig (vgl. BGH a.a.O.). Ausgehend von diesen Grundsätzen schätzt der Senat die Höhe des Schadens in Anwendung von § 287 ZPO auf 15.682,97 € (30.673,23 DM). Er berechnet sich wie folgt:
gezahlter Kaufpreis: 175.419,00 DM
./. hypothetischer Kaufpreis:
- Kaufpreis
(ohne Nebenkosten für Notar pp.): 157.400,00 DM
- ./. Anteil für Grund und Boden: 24.495,00 DM
132.905,00 DM
- ./. Minderung um 18,97 %
(8,25 qm/43,48 qm): 25.212,08 DM
107.692,92 DM
- Zzgl. Anteil für Grund und Boden: 24.495,00 DM
132.187,92 DM
- Zzgl. 9,5 % Nebenkosten (Notar pp.): 12.557,85 DM
144.745,77 DM
./. 144.745,77 DM
30.673,23 DM
Bei der Ermittlung des hypothetischen Gesamtkaufpreises, also des Kaufpreises ohne falsche Prospektangabe, ist zunächst von dem Kaufpreis der Wohnung ohne die in der ergänzten Miet- und Investitionsaufstellung enthaltenen Nebenkosten für Notar, Grunderwerbsteuer, Vermietungsgarantie und Finanzierungsvermittlung (zusammen nominal 9,5 % des Kaufpreises) auszugehen, welcher 157.400,00 DM beträgt. Auch dieser Kaufpreis ist zur Ermittlung der Wertminderung noch um den im Bauträgervertrag angegebenen anteiligen Grundstückswert in Höhe von 24.495,00 DM zu reduzieren, denn auf diesen wirkt sich der im Prospekt unzutreffend dargestellte Umstand nicht aus.
Von dem somit ermittelten Kaufpreis für das Sondereigentum an der Wohnung in Höhe von 132.905,00 DM ist sodann eine Minderung entsprechend dem Verhältnis der Fläche des Spitzbodens (8,25 qm) zur Gesamtnutzfläche der Wohnung (43,48 qm), also um 18,97 % vorzunehmen. Der Senat geht insoweit davon aus, dass der nicht als Wohnraum nutzbaren Galerie kein relevanter Nutzungsvorteil zukommt. Dies erscheint gerechtfertigt, weil der Wert einer Eigentumswohnung nach der Verkehrsanschauung maßgeblich von der eigentlichen Wohnfläche bestimmt wird, während die Fläche von Nebenräumen insoweit eher von untergeordneter Bedeutung ist. Auch nach § 42 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung (a.F.) zählte ein Zubehör- oder Wirtschaftsraum wie z.B. ein Dachboden oder ein Abstellraum nicht zur Wohnfläche. Ähnliches gilt nunmehr nach § 2 der Wohnflächenverordnung. Nach der DIN 283 – die trotz Außerkrafttretens im freien Wohnungsbau z.T. immer noch zur Flächenberechnung herangezogen wird - dürften Abstellräume und Dachböden zwar wohl zur Wohnfläche zu rechnen sein, jedoch ist auch danach (Abschnitt 4.) eine getrennte Angabe der Flächen von Wohn- und Schlafräumen sowie von Küchen einerseits und von Nebenräumen andererseits erforderlich. Im vorliegenden Fall kommen weitere Umstände hinzu, die den
– grundsätzlich vorhandenen – Nutzungsvorteil der Fläche im Spitzboden letztlich aufheben. Zum einen hatte die Klägerin für die Beklagte erkennbar keinen nennenswerten Bedarf für einen zusätzlichen Abstellraum, weil die Wohnung bereits über einen Kellerraum verfügte, der diesen Zweck bereits hinreichend zu erfüllen geeignet war. Bei einer derart kleinen Wohnung, die realistischerweise für maximal zwei Bewohner geeignet ist, ist der Bedarf an Abstellfläche ohnehin deutlich geringer als bei einem Mehrpersonenhaushalt. Umgekehrt wirkt sich der Wegfall eines zu Wohnzwecken nutzbaren Raums umso stärker auf die Kaufentscheidung aus, wenn danach überhaupt nur noch ein einziger Wohnraum verbleibt, der dann zugleich dem Wohnen, Schlafen, Kochen und Essen dienen muss. Eine Wohnung gewinnt deutlich an Attraktivität für einen Käufer und damit auch an Wert, wenn wenigstens die Funktionen Schlafen und Wohnen in getrennten Zimmern ausgeübt werden können. Überhaupt macht gerade das Wohnen auf zwei Ebenen den „Charme“ und die Attraktivität einer Maisonettewohnung aus; dieser geht weitgehend verloren, wenn die eine der beiden Ebenen nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen bestimmt ist, sondern nur als Abstellraum benutzt werden darf. Schließlich wird ein etwaiger geringer Nutzwert der Galerie letztlich auch dadurch aufgehoben, dass die zu ihr führende Treppe einen nicht unerheblichen Teil der verbleibenden Wohnfläche des einzigen nutzbaren Wohnraums in Anspruch nimmt. Zum Erreichen eines bloßen Abstellraums wäre eine platzsparendere Treppenausführung ausreichend gewesen.
Auf den so ermittelten tatsächlichen Wert der Wohnung in Höhe von 107.692,92 DM sind sodann zur Ermittlung des hypothetischen Gesamtkaufpreises zunächst wiederum der anteilige Grundstückswert von 24.495,00 DM und anschließend 9,5 % Nebenkosten (für Notar pp.) aufzuschlagen. Die Differenz aus dem so errechneten hypothetischen Gesamtkaufpreis von 144.745,77 DM und dem tatsächlich gezahlten Gesamtkaufpreis von 175.419,00 DM ergibt den Schaden der Klägerin in Höhe von 30.673,23 DM (15.682,97 €).
Hinsichtlich des darüber hinausgehenden Teils der Klageforderung sind Klage und Berufung unbegründet.
Die zuerkannten Zinsen sind aus § 291 BGB i.V.m. § 288 Abs. 1 BGB gerechtfertigt.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10,
713 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 ZPO).
Berufungsstreitwert: 17.041,16 €
Beschwer beider Parteien: unter 20.000,00 €

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 633 ff. BGB
§§ 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 635 BGB
§ 287 ZPO
§ 291 BGB
§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO
§ 633 Abs. 1 BGB
§ 633 Abs. 1 BGB
§ 634 I 1 BGB
§ 634 II 1. Alt. BGB
§ 288 Abs. 1 BGB
§ 708 Nr. 10,

40

713 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO
§ 2 der Wohnflächenverordnung

Zitierte Entscheidungen: NJW 1997, 2874
NZM 2004, 393
5 O 99/03
87 ZPO auf 15.68