Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-04-28, Aktenzeichen 107 C 48/22
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2022:0428.107C48.22.20

Tenor:
Verfahrensgang
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 9289,26 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
aus 118,56 € seit dem 4. Februar 2014,
aus jeweils 217,36 € seit dem 4. März 2014, 4. April 2014, 6. Mai 2014,
aus 220,99 € seit dem 5. Juni 2014,
aus jeweils 253,75 € seit dem 4. Juli 2014, 5. August 2014, 4. September 2014, 6. Oktober 2014, 6. November 2014,
aus 343,91 € seit dem 4. Dezember 2014,
aus jeweils 362,94 € seit dem 6. Januar 2015, 5. Februar 2015, 5. März 2015, 6. April 2015,
aus 649,25 € seit dem 5. Mai 2015,
aus jeweils 726,90 € seit dem 4. Juni 2015 6. Juli 2015, 5. August 2015,
aus 54,10 € seit dem 4. Dezember 2015,
aus 84,44 € seit dem 6. Januar 2016,
aus 84,44 € seit dem 4. März 2016,
aus 84,44 € seit dem 4. Mai 2016,
aus 74,04 € seit dem 5. Juli 2016,
aus 84,44 € seit dem 4. August 2016,
aus 85,48 € seit dem 7. Oktober 2016,
aus 21,40 € seit dem 4. November 2016,
aus 203,38 € seit dem 5. Dezember 2016,
aus 1.391,51 € seit dem 21. November 2015
und aus 235,59 € seit dem 30. Dezember 2016 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 7/10 und der Beklagte 3/10 zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrags zzgl. 10 %. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrags zzgl. 10 % abwenden, sofern nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 3. September 2004 von der W. GmbH & Co. KG eine im Dachgeschoss gelegene Wohnung in der W. Straße in ...B. zu einem monatlichen Mietzins von netto kalt 3639,60 € zuzüglich Vorschüssen für Heiz- und Betriebskosten. Wegen des genauen Wortlauts wird auf den in Kopie zur Akte eingereichten Mietvertrag Blatt I 134 ff der Akte Bezug genommen. Die Klägerin kaufte das Grundstück mit notariellem Verkauf vom 5. Dezember 2013 und wurde am 22. Mai 2014 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen.
Der Beklagte zahlte auf die Nettokaltmiete für Februar 2014 1768,84 €, für März 2014 bis November 2014 jeweils 2184,78 €, für Dezember 2014 2185,61 €, für Januar 2015 bis August 2015 jeweils 2184,78 €, für September 2015 bis Dezember 2015 jeweils 3009,23 €, für Januar 2016 bis Mai 2016 jeweils 3009,22 €, für Juni 2016 3650 €, für Juli 2016 bis September 2016 jeweils 3009,22 €, für Oktober 2016 2644,22 € sowie für November und Dezember 2016 jeweils 2708,30 €.
Die Klägerin rechnete über die Nebenkosten 2014 mit Anschreiben vom 27. Oktober 2015 Blatt I 183 ff der Akte mit einem Nachzahlungsbetrag von 4961,61 € ab. Der Beklagte widersprach mit Schreiben vom 5. November 2015 wegen des Ansatzes falscher Flächen.
Die Klägerin rechnete über die Nebenkosten 2015 mit Anschreiben vom 25. November 2016 Blatt II 124 ff der Akte mit einem Nachzahlungsbetrag von 2061,06 € ab. Der Beklagte widersprach wegen der angesetzten Flächen mit Schreiben vom 15. Dezember 2016.
Die tatsächliche Wohnungsgröße wurde in einem Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing B. vom 14. August 2014, erstellt in dem Rechtsstreit zwischen den Parteien vor dem Landgericht Berlin 63 S 14/12 gemäß der II. BV mit 285,92 m² ermittelt. Sie beträgt nach dem Gutachten vom 10. Oktober 2018 Bl II 79ff d.A. insgesamt 338,17 m².
Ein Wintergarten fehlte; er wurde vom 27. April bis 8. Mai 2015 erstellt.
Es fehlte eine Glasschiebetür vor dem begehbaren Kleiderschrank; diese wurde vom 1. bis 5. Dezember 2014 eingebaut.
Es fehlte eine Klimatür zum Weinlager. Es wurde hier eine neue Tür vom 23. bis 27. März 2015 eingebaut.
Der Dachgarten ist infolge hüfthoher Brüstung nicht begehbar.
Ein Dachfenster war elektrisch nicht zu öffnen; dies wurde vom 27. bis 30. April 2015 behoben.
Es fehlte ein Keller; dieser wurde am 27. Juni 2014 übergeben.
Es gab einen vertikalen Riss in der Wand unter dem Fensterbrett zum Hofzimmer, eine fehlende Frontleiste am Podest im Wohnzimmer/Esszimmer, Löcher im Parkett vor dem kleinen Bad. Dies wurde vom 27. April bis 8. Mai 2015 behoben.
Ein fehlender Kamin wurde vom 1. bis 5. Dezember 2014 erstellt.
Am 10. Dezember 2015 teilte der Beklagte mit, dass die Heizkörper nicht richtig warm würden. Die Raumtemperatur lag unter 18 °C. Eine Sanitärfachfirma behob dies am gleichen Tag. Der Beklagte teilte am 1. und 2. Februar 2016 mit, dass es in der Wohnung kalt sei. Am 4. Dezember 2016 wurde die Heizungsanlage entlüftet. Am 15. Februar 2016 zeigte der Beklagte an, dass mehrere Heizkörper nicht richtig heizen würden. Am 29. Februar 2016 wurden defekte Membran-Ausdehnungsgefäße ersetzt. Am 22. April 2016 zeigte der Beklagte an, dass es erneut zu Störungen an den Heizkörpern gekommen sei. Diese wurden entlüftet.
Der Beklagte zeigte am 12. und 28. Mai 2016 an, dass der durch die Vermieterin erstellte und zuvor fehlende Raum sich mangels ausreichender Isolierung und großer Fenster bei Außentemperaturen von 23-25 °C auf 35-38 °C erwärmte. Am 21. Juli 2016 brachte die Klägerin an den Fenstern des als Schlafzimmer dienenden Raumes Vertikalverschattungselemente an.
Die Hausverwaltung teilte am 9. September 2016 mit, dass die Dusche wegen Legionellenbefalls nicht genutzt werden dürfen; dies dauerte bis zum 15. Dezember 2016 an.
Die Klägerin behauptet, der Übergang von Nutzen und Lasten sei am 7. Februar 2014 auf sie erfolgt, und bezieht sich hierfür auf eine in Kopie zur Akte eingereichte Bestätigung vom 17. Februar 2014 Blatt I 9 der Akte. Sie ist der Ansicht, dem Beklagten zustehende Minderungsrechte bei der Klageforderung angemessen berücksichtigt zu haben.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 32.013,02 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
aus 545,43 € ab dem 4. Februar 2014,
aus jeweils 727,41 € ab dem 4. März 2014, 4. April 2014, 6. Mai 2014, 5. Juni 2014, 4. Juli 2014, 5. August 2014, 4. September 2014, 6. Oktober 2014, 6. November 2014,
aus 727 € ab dem 4. Dezember 2014,
aus jeweils 836,09 € ab dem 6. Januar 2015, 5. Februar 2015, 5. März 2015, 6. April 2015, 5. Mai 2015, 4. Juni 2015,
aus jeweils 1454,82 € ab dem 6. Juli 2015, 5. August 2015,
aus jeweils 630,37 € ab dem 4. September 2015, 6. Oktober 2015, 5. November 2015, 4. Dezember 2015,
aus 3969,78 € ab dem 21. November 2015,
aus jeweils 630,38 € ab dem 6. Januar 2016, 4. Februar 2016, 4. März 2016, 4. April 2016, 4. Mai 2016,
aus 619,98 € ab dem 5. Juli 2016,
aus jeweils 630,38 € ab dem 4. August 2016, 5. September 2016,
aus 995,38 € ab dem 7. Oktober 2016,
aus jeweils 931,30 € ab dem 4. November 2016, 5. Dezember 2016
und aus 1885,87 € ab dem 30. Dezember 2016 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Ansicht, dass der Klägerin die geltend gemachten Ansprüche wegen Minderung nicht zustehen würden und die Nebenkostenabrechnungen wegen der angesetzten Flächen nicht ordnungsgemäß seien. Er sei wegen des fehlenden Wintergartens zu einer Mietminderung von 8 % berechtigt, wegen der fehlenden Glasschiebetür vor dem begehbaren Kleiderschrank von 5 %, der fehlenden Klimatür vor dem Weinlager von 5 %, dem nicht vorhandenen Dachgarten von 15 %, nicht elektrisch zu öffnender Dachfenster von 2 %, einen fehlenden Keller von 1 % , wegen des Kamins 3 %. 2014 dürfte er insgesamt 57,5 % mindern. Er bezieht sich insoweit auf die in Kopie eingereichten Urteile des Amtsgerichts Schöneberg vom 7. März 2012 103 C 559/09 sowie des Landgerichts vom 20. Januar 2015 63 S 14/12. Wegen eines vertikalen Riss ist in der Wand unter dem Fensterbrett zum Hofzimmer, fehlender Frontleiste am Podest im Wohn-/Esszimmer, Löcher im Parkett vor dem kleinen Bad betrage die Minderung 5 %. Wegen zu geringer Wohnfläche betrage die Minderung 13,5 %. Die nachträglich eingebaute Tür vor dem Weinlager sei keine ordnungsgemäße Klimatür.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist teils begründet, teils unbegründet.
Der Klägerin stehen die zuerkannten Zahlungsansprüche aus § 535 BGB gegenüber dem Beklagten zu. Unstreitig ist die Klägerin mit Eintragung in das Grundbuch als Eigentümerin gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis als Vermieterin eingetreten. Soweit der Beklagte die Aktivlegitimation für vorherige Ansprüche bestritten hat, hat die Klägerin durch Vorlage der Bestätigung vom 17. Februar 2014 Bl. I 9 d.A., deren Echtheit nicht bestritten wurde, die Abtretung an sie belegt.
Unstreitig betrug die monatlich vereinbarte Nettokaltmiete 3.639,60 €, unstreitig hat der Beklagte diese nicht in Gänze entrichtet.
Die streitgegenständlichen Mietforderungen sind teilweise gemäß § 536 BGB gemindert. Wenn eine Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt bzw. herabsetzt, ist nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Unerhebliche Minderungen der Tauglichkeit bleiben außer Betracht. Der Beklagte hat vorgetragen, dass verschiedene Mängel vorgelegen hätten. Sein Vortrag ist hierzu ausreichend substantiiert, denn es genügte insoweit die Wiedergabe der tatsächlichen Umstände, die ihn zur Mietminderung berechtigen sollten. Hierbei war zu berücksichtigen, dass der Klägerin der Zustand der Mietsache bekannt sein musste. Soweit die Klägerin erst später in das Mietverhältnis eingetreten ist, ist sie in die Position des vorigen Vermieters eingerückt; es hätte ihr damit oblegen, sich gegebenenfalls bei der vorherigen Vermieterin zu erkundigen.
Der Beklagte war wegen des fehlenden Wintergartens zunächst zu einer Mietminderung von 8 % berechtigt. Soweit die Klägerin dargelegt hat, dass dieser zum 8. Mai 2015 erstellt worden sei, hat der Beklagte hierauf nicht erwidert. Damit ist es als unstreitig anzusehen, dass dieser Mietmangel nach dem 8. Mai 2015 nicht mehr vorgelegen hat.
Der Beklagte war wegen der fehlenden Glasschiebetür zu einer Mietminderung von 5 % berechtigt. Die Klägerin hat dargelegt, dass dieser Mangel zum 5. Dezember 2014 beseitigt worden sei. Der Beklagte hat hierauf nicht erheblich erwidert. Nach dem 5. Dezember 2014 ist eine Mietminderung insoweit nicht gerechtfertigt.
Soweit der Beklagte geltend macht, dass eine Klimatür fehle, berechtigt dies nicht zu einer Mietminderung. Denn es liegt hier angesichts der Größe der Wohnung ein nicht erheblicher Mangel vor. Zudem wurde am 27. März 2015 eine neue Tür eingebaut. Der Beklagte hat nicht unmittelbar nach dem Einbau einen Mangel angezeigt.
Das Fehlen eines begehbaren Dachgartens berechtigt zu einer Mietminderung von 15 %. Ausweislich des Mietvertrags sollte ein Dachgarten von 140 m² vermietet werden. Aus dem Wortlaut des Mietvertrags ergibt sich nicht, dass hier dem Beklagten nur eine Außenfläche überlassen werden sollte, die er aus der Wohnung betrachten, jedoch nicht selber nutzen kann.
Der Mangel am Dachfenster, welches elektronisch nicht geöffnet werden konnte, berechtigte den Beklagten bis zum 30. April 2015 zu einer Mietminderung von 2 %. Er hat sich nicht dazu geäußert, dass dieses am 30. April 2015 repariert worden sei.
Das Fehlen des Kellers berechtigt bis zum 27. Juni 2014 zu einer Mietminderung von 1 %; der Keller wurde unstreitig am 27. Juni 2014 übergeben.
Soweit der Beklagte eine Mietminderung wegen zu geringer Wohnfläche geltend macht, hat der Beklagte nicht bestritten, dass er sich zunächst auf ein inhaltlich überholtes Gutachten berufen hat und die Wohnfläche 338,17 m² beträgt. Eine Minderung der Gebrauchstauglichkeit kann bei einer Wohnungsgröße vorliegen, die nicht unerheblich von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht. Bei einer Flächenabweichung von über 10 % ist davon auszugehen, dass die Flächendifferenz nicht unerheblich ist. Ein derartiger Fall liegt hier jedoch nicht vor. Die tatsächlich vorliegende Wohnfläche weicht nicht über 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab.
Die Miete ist wegen des fehlenden Kamins bis zum 5. Dezember 2014 um 3 % gemindert; die Klägerin hat dargelegt, dass dieser Mangel am 5. Dezember 2014 behoben worden sei; der Beklagte hat sich hierauf nicht weiter erklärt.
Die Miete ist ferner wegen der aufgetretenen Defekte an der Heizung, welche erst unter dem 1. Februar 2016 angezeigt wurden und daher erst ab dem 1. Februar 2016 zu berücksichtigen sind, gemindert und zwar für den Zeitraum vom 1. bis 29. Februar 2016. Nach den Arbeiten der Sanitärfirma hat der Beklagte Mängel erst wieder am 22. April 2016 angezeigt. Eine Mietminderung ist daher insoweit vom 22. bis 30. April 2016 berechtigt. Die angemessene Mietminderungsquote schätzt das Gericht auf 10 %.
Soweit der Beklagte eine Mietminderung geltend macht, weil ein Raum sich unter anderem wegen der Fenster zu sehr erwärmt habe und erst später verschattet worden sei, ist der Beklagte nicht zu einer Mietminderung berechtigt. Denn es ist nicht ersichtlich, dass die Klägerin hier Fenster eingebaut hätte, die nicht dem Mietvertrag entsprochen hätten. Bei der Lage im Dachgeschoss ist bei entsprechender Sonneneinstrahlung damit zu rechnen, dass sich ein Raum über Fenster erhitzt.
Der Beklagte ist wegen der Sperrung der Dusche vom 9. September bis 15. Dezember 2016 zu einer Mietminderung berechtigt. Das Gericht schätzt die angemessene Minderungsquote hier auf 10 %.
Die weiteren vom Beklagten geltend gemachten Mängel sind angesichts der Größe der Wohnung unerheblich und berechtigen nicht zu einer Mietminderung.
Der Beklagte schuldet für Februar 2014 der Klägerin 118,56 €. Die Klägerin hat hier eine Sollmiete von 2859,69 € geltend gemacht. Diese war um 34 % gemindert. Auf den geschuldeten Betrag von 1887,40 € hat der Beklagte 1768,84 € entrichtet.
Der Beklagte schuldet für die Mieten von März bis Mai 2014 jeweils 217,36 €. Die Sollmiete war um 34 % gemindert. Damit waren 2402,14 € geschuldet, auf die 2184,78 € gezahlt wurden.
Der Beklagte schuldet für die Miete Juni 2014 220,99 €. Denn die vereinbarte Miete von 3639,60 € war für den ganzen Monat um 33 % gemindert, also 1201,07 €, und für den Zeitraum bis zum 27. Juni 2014 um ein Prozent, also weitere 32,76 €. Auf den geschuldeten Betrag von 2405,77 € sind 2184,78 € entrichtet worden.
Für die Monate Juli bis November 2014 schuldet der Beklagte jeweils 253,75 €. Die vereinbarte Miete von 3639,60 € war um 33 %, also 1201,07 € gemindert. Auf die geschuldete Miete von 2438,53 € hat der Beklagte jeweils 2184,78 € entrichtet.
Der Beklagte schuldet für Dezember 2014 343,91 €. Die vereinbarte Miete von 3639,60 € war für den ganzen Monat um 30 %, also 1091,88 € gemindert, und für die ersten fünf Tage um weitere 3 %, also 18,20 €. Auf den geschuldeten Betrag von 2529,52 € hat der Beklagte 2185,61 € gezahlt.
Der Beklagte schuldet für die Monate Januar bis April 2015 jeweils 362,94 €. Die vereinbarte Miete von 3639,60 € war jeweils um 30 % gemindert, also 1091,88 €. Auf den geschuldeten Betrag von 2547,72 € hat der Beklagte jeweils 2184,78 € gezahlt.
Der Beklagte schuldet für Mai 2015 649,25 €. Die vereinbarte Miete von 3639,60 € war für den gesamten Monat um 20 %, also 727,92 € gemindert, und für die ersten acht Tage um 8 %, also 77,65 €. Auf den geschuldeten Betrag von 2834,03 € hat der Beklagte 2184,78 € gezahlt.
Der Beklagte schuldet für die Monate Juni bis August 2015 jeweils 726,90 €. Die vereinbarte Miete von 3639,60 € war jeweils um 20 % gemindert, also 727,92 €. Auf den geschuldeten Betrag von 2911,68 € hat der Beklagte jeweils 2184,78 € entrichtet.
Mietschulden für die Monate September bis November 2015 sind nicht offen. Denn die vereinbarte Miete von 3639,60 € war um 20 % gemindert, also jeweils 727,92 €. Der Beklagte hat auf den geschuldeten Betrag 2911,68 € jeweils 3009,23 € geleistet. Eine Verrechnung wegen etwaiger Überzahlungen hatte durch das Gericht mangels Aufrechnungserklärungen nicht von Amts wegen zu erfolgen, zumal einem Aufrechnungsanspruch § 814 BGB entgegenstehen dürfte.
Der Beklagte schuldet für Dezember 2015 54,10 €. Die vereinbarte Miete von 3639,60 € minderte sich für den ganzen Monat um 15 %, also 545,94 €, und für die ersten fünf Tage um weitere 5 %, also 30,33 €. Auf den geschuldeten Betrag von 3063,33 € hat der Beklagte 3009,23 € gezahlt.
Der Beklagte schuldet für Januar 2016 84,44 €. Die vereinbarte Miete von 3639,60 € war um 15 % gemindert, also 545,94 €. Auf den geschuldeten Betrag von 3093,66 € hat der Beklagte 3009,22 € gezahlt.
Für Februar 2016 schuldet der Beklagte keine Miete. Die vereinbarte Miete von 3639,60 € minderte sich um 15 % wegen des Dachgartens und um weitere 10 % wegen der Heizung, also um 545,94 € und 363,96 €. Die geschuldete Miete von 2729,70 € wurde mit 3009,22 € überzahlt. Verrechnungen seitens des Gerichts hatten mangels Aufrechnungserklärungen nicht zu erfolgen. Dem steht auch § 814 BGB entgegen.
Der Beklagte schuldet für März 2016 84,44 €. Die vereinbarte Miete von 3639,60 € war um 15 % gemindert, also 545,94 €. Auf den geschuldeten Betrag von 3093,66 € hat der Beklagte 3009,22 € entrichtet.
Mietschulden für April 2016 bestehen nicht. Die vereinbarte Miete von 3639,60 € minderte sich wegen des fehlenden Dachgartens um 15 %, also 545,94 € sowie vom 22. bis 30. April für neun Tage um weitere 10 %, also 109,19 €. Der geschuldete Betrag von 2984,47 € ist überzahlt worden. Eine Verrechnung hatte seitens des Gerichts nicht zu erfolgen mangels Aufrechnungserklärungen; dem steht auch § 814 BGB entgegen.
Der Beklagte schuldet für Mai 2016 84,44 €. Die vereinbarte Miete von 3639,60 € war um 15 % gemindert, also um 545,94 €. Auf den geschuldeten Betrag von 3093,66 € hat der Beklagte 3009,22 € entrichtet.
Für Juni 2016 bestand ein Guthaben von 10,40 €, mit dem dann die Klägerin verrechnet hat.
Der Beklagte schuldet für Juli 2016 74,04 €. Die vereinbarte Miete von 3639,60 € minderte sich um 15 %, also um 545,94 €. Auf den geschuldeten Betrag von 3093,66 € hat die Klägerin das Guthaben aus Juni 2016 von 10,40 € verrechnet; der Beklagte hat 3009,22 € gezahlt.
Der Beklagte schuldet für August 2016 84,44 €. Die vereinbarte Miete von 3639,60 € war um 15 % gemindert, also um 545,94 €. Auf die geschuldete Miete von 3093,66 € hat der Beklagte 3009,22 € gezahlt.
Mietschulden für September 2016 bestehen nicht. Die vereinbarte Miete von 3639,60 € war um 15 % gemindert, also um 545,94 €. Für weitere 22 Tage, vom 9. bis 30. September, war sie um 10 % wegen der Dusche gemindert, also 266,90 €. Der geschuldete Betrag von 2826,76 € wurde überzahlt. Verrechnungen hatten mangels Aufrechnungserklärung seitens des Gerichts nicht zu erfolgen.
Der Beklagte schuldet für Oktober 2016 85,48 €. Die vereinbarte Miete von 3639,60 € war um 15 % gemindert, also 545,94 €, sowie wegen der Dusche um weitere 10 %, also 363,96 €. Der Beklagte schuldete 2729,70 € und hat hierauf 2644,22 € gezahlt.
Für November 2016 schuldet der Beklagte 21,40 €. Die vereinbarte Miete von 3639,60 € war um 15 % gemindert wegen des Dachgartens, also 545,94 €, und weitere 10 % wegen der Dusche, also 363,96 €. Auf den geschuldeten Betrag von 2729,70 € hat der Beklagte 2708,30 € gezahlt.
Der Beklagte schuldet für Dezember 2016 203,38 €. Die vereinbarte Miete von 3639,60 € war um 15 % gemindert, also 545,94 €, sowie für weitere 15 Tage wegen der Dusche um 10 %, also 181,98 €. Auf den geschuldeten Betrag von 2911,68 € hat der Beklagte 2708,30 € gezahlt.
Der Klägerin steht aus der Nebenkostenabrechnung für 2014 ein Nachzahlungsbetrag von 1391,51 € zu. Der Beklagte hat binnen Jahresfrist geltend gemacht, dass die Klägerin hier mit unzutreffenden Flächen seine Kosten berechnet habe. Soweit die Klägerin die kalten Betriebskosten entsprechend der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche abgerechnet hat, ist dies ordnungsgemäß. Wenn eine vom Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, so ist in der Abrechnung die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, sofern die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (BGH Urteil vom 31. Oktober 2007 VIII ZR 261/06 zitiert nach juris).
Aus dem Mietvertrag Blatt I 161 R der Akte ergab sich jedoch, dass für die Heizfläche 338,01 m² vereinbart wurden. Die Klägerin hat hier mit 363,96 m² in der Heizkostenabrechnung den Anteil des Beklagten berechnet. Bei den Grundkosten hat sie für Heizung und Warmwasser jeweils 25,95 m² zu viel eingestellt, also 72,27 € und 18,47 €.
Die Gesamtkosten von 10.544,49 € waren um 90,74 € zu kürzen. Der Beklagte ist berechtigt, auch die Nebenkosten zu mindern. Für 2014 war im gesamten Jahr die Miete um 30 % gemindert, also die Gesamtkosten um 3136,13 €. Für den Zeitraum von 177 Tagen (bis zum 27. Juni) waren die Gesamtkosten um ein Prozent, also 51,40 € zu mindern. Für den Zeitraum bis zum 5. Dezember, also 335 Tage, waren die Gesamtkosten um 3 % und damit um 291,83 € zu mindern. Auf die geschuldeten Gesamtkosten von 6974,39 € hat der Beklagte Vorauszahlungen von 5582,88 € geleistet. Er schuldet damit noch 1391,51 €.
Der Beklagte schuldet aus der Nebenkostenabrechnung für 2015 einen Betrag von 235,59 €. Soweit er die angesetzten Flächen angegriffen hat, ist dies unerheblich. Denn die ihm berechneten Flächen lagen nicht über den im Mietvertrag vereinbarten Flächen. Der Beklagte war berechtigt, auch die auf ihn entfallenden Nebenkosten zu mindern. Die Gesamtkosten von 7880,67 € mindern sich für das gesamte Jahr um 15 %, also 1182,10 €. Für den Zeitraum bis zum 30. April mindert sich die Miete um weitere 2 %, also 52,54 €. Für den Zeitraum bis zum 8. Mai war eine Minderung von 8 % zu berücksichtigen, also 224,16 €. Bis zum 5. Dezember war eine weitere Minderung von 5 %, also 366,67 € zu berücksichtigen. Der Beklagte schuldete damit Gesamtkosten von 6055,20 €, auf die er bereits Vorratsauszahlungen von 5819,61 € geleistet hat. Damit ist der Betrag von 235,59 € offen.
Die Zinsforderungen beruhen auf § 288 BGB.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus § § 92,708 Nummer 11,709, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 535 BGB
§ 566 BGB
§ 536 BGB
§ 814 BGB
§ 288 BGB

Zitierte Entscheidungen: VIII ZB 60/22
63 S 14/12
03 C 559/09
07 VIII ZR 261/06