Landgericht Wiesbaden (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-03-09, Aktenzeichen 3 O 21/22
ECLI: ECLI:DE:LGWIESB:2023:0309.3O21.22.00

Tenor:
Orientierungssatz
Arglist setzt mindestens bedingten Vorsatz voraus. Voraussetzung ist dabei auch, dass derjenige der die Täuschung begeht, einen Wissensvorsprung gegenüber dem Vertragspartner hat.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Beklagte ist eine Grundstücksgesellschaft, endvertreten durch ..., die Klägerin ist ebenfalls eine Grundstücksgesellschaft die durch ... endvertreten wird, der zugleich Prozessbevollmächtigter der Klägerin ist. Die Klägerin ist außerdem mit der ... GmbH mit Sitz in Berlin verbunden die ebenfalls vom Klägervertreter endvertreten wird.
Die Beklagte war seit 2007 Eigentümerin des 1957 errichteten Mehrfamilienhauses mit 17 Wohneinheiten und einer Grundstücksfläche von insgesamt 521 qm in der ... in Berlin Moabit. Für Mietverträge die ab dem 01.06.2015 geschlossen wurden, gilt eine Mietpreisbremse gemäß § 556 d BGB, wonach bei einer Neuvermietung lediglich eine relativ niedrige Verordnungsmiete zugrunde gelegt werden musste. Das Bezirksamt Mitte von Berlin hatte am 03.05.2016 eine Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB erlassen, Mitte 2016 entschloss sich die Beklagte aufgrund der völlig unübersichtlichen, immer restriktiver werdenden wohnungspolitischen Lage im Land Berlin die Immobilie zu veräußern. Außerdem bestand ein während der vergangenen 10 Jahre aufgelaufener Modernisierungs- und Renovierungsbedarf. Hierzu beauftragte die Beklagte den Immobilienmakler ..., der wiederum Kontakt mit einem weiteren Makler ... aufnahm, der die Klägerin als potentiellen Kaufinteressenten ansprach.
Die Besichtigung des Gebäudes während der Verhandlungen fand in Anwesenheit beider Makler statt. Dabei wurde eine leerstehende Wohnung besichtigt, die vollständig sanierungsbedürftig war und wofür voraussichtliche Sanierungskosten in Höhe von 25-30.000 € anfallen würde, die die Beklagte im Hinblick auf ihre Verkaufsabsicht nicht zu tragen bereit war. Mit notariellem Kaufvertrag vom 25.10.2016 (Urk.-Nr. 2236/2016) des Notars ... wurde die Immobilie für 1.675.000 € von der Beklagten an die Klägerin verkauft. Darin heißt es einleitend: „Die Vertragsteile bestätigen, dass ihnen vor Beurkundung Entwürfe dieser Urkunde seitens des beurkundenden Notars zugesendet worden sind. Sie hatten ausreichend Zeit, sich mit den Regelungen dieses Vertrages auseinanderzusetzen und insbesondere auch die wirtschaftliche Tragweite zu prüfen.“ Weiter heißt es unter anderem unter V. Besitzübergang: „Dieser Urkunde ist als Anlage eine mitverlesene Auflistung über die bestehenden Mietverhältnisse beigefügt. Der Verkäufer sichert dem Käufer zu, dass die dort gemachten Angaben zutreffend sind. Der Verkäufer erklärt diesbezüglich ferner: Mit den Mietern bestehen keine weiteren Vereinbarungen als die dem Erwerber bereits bekannten und ihm bei Besitzübergang im Original zu übergebenden Mietverträge.“ Unter dem Titel VII Sach- und Rechtsmängel Ziffer 5 heißt es weiter: Dem Käufer ist ferner bekannt, dass das Vertragsobjekt insgesamt im Bereich der Erhaltungssatzung liegt: „Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 S 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet Birkenstraße im Bezirk Mitte von Berlin“. Dies wurde bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt.“ Die anliegende Liste der Mietverhältnisse beinhaltete unter anderem Angaben über die Mieternamen, das Einzugsdatum, die Lage im Gebäude, der Wohnfläche, der Zimmeranzahl, der Nettogrundmiete im Monat und der Nettogrundmiete im Monat pro Quadratmeter und weitere Angaben.
Der Kaufpreis wurde am 19.12.2016 gezahlt.
Mieter gemäß Mietvertrag vom Mai 2016 war auch ein Herr ... und seine Frau ... einer 44 qm großen Wohnung zu einer Staffelmiete von anfänglich 380 € netto. Mit Schreiben vom 26.07.2017 rügten die Mieter, dass nach der Erhaltungssatzung lediglich eine Miete von 267,65 € zulässig sei. In der Folge kam es zu einem Prozess
bei dem der Beklagten der Streit verkündet war. Das Verfahren endete mit Urteil vom 07.07.2021 wonach lediglich 291,85 € als Nettomiete verlangt werden konnten. Einleitend heißt es in den Entscheidungsgründen: „Nach den zwischenzeitlichen Entscheidungen der Obergerichte bestehen gegen die Wirksamkeit der Regelungen der Mietpreisbremse und der formell wirksamen Umsetzung für das Land Berlin keine Zweifel mehr.“
Darüber hinaus besteht ein weiteres Mietverhältnis betreffend der Mieterin ..., die eine entsprechende Wohnung wie ... mit Mietvertrag per 01.11.2015 dem eine Nettomiete von 350 € zugrunde liegt. Diese Mieterin hat jedoch noch keine Rückforderungen gestellt.
Die Miete für die Mieter ... beträgt netto 485,00 € zuzüglich 30 € für einen PKW-Stellplatz.
Die Klägerin behauptet, sie sei über diese drei Mietverhältnisse arglistig getäuscht worden.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 49.731,73 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 42.687,91 € seit dem 19.12.2016 und aus 7.043,81 € seit Zustellung der Anspruchsbegründung sowie 18,00 € vorgerichtliche Kosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hier aus seit Zustellung der Anspruchsbegründung zu bezahlen;
festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin den gesamten künftig möglicherweise entstehenden Schaden aufgrund eines Verstoßes der Beklagten gegen die Bestimmungen des § 556 d BGB bis § 556 g BGB in Verbindung mit der Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin vom 28.04.2015 hinsichtlich der zum 01.11.2015 vorgenommenen Vermietung der Wohnung im ersten Obergeschoss Mitte des Anwesens ..., 10559 Berlin-Moabit an die Mieterin ... zu erstatten.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Klägerin selbst habe eine umfassende Überprüfung vorgenommen. Eine Arglist läge nicht vor. Außerdem erhebt die Beklagte die Einrede der Verjährung.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet. Zwar haben die dem streitgegenständlichen Immobilienkauf zugrundeliegenden Mietverträge ... und ... gegen die Mietpreisbremse des Landes Berlin verstoßen. Damit ist aber allein noch keine Arglist beim Abschluss des Kaufvertrages gegenüber der Klägerin begründet. Denn Arglist setzt mindestens bedingten Vorsatz voraus. Unwidersprochen hat die Beklagte unmittelbar an den Verhandlungen nicht teilgenommen, sondern lediglich den Maklern sämtliche Unterlagen zur Verfügung gestellt und dann nur den zuvor ausgehandelten Vertrag unterschrieben. Der hauptsächlich tätige Makler ... stammte insoweit unstreitig aus der Sphäre der Klägerin und wurde auch von dieser bezahlt. Dabei waren unabhängig von der Vorlage der Mietverträge bei Vertragsschluss der Klägerin sämtliche objektiven Tatsachen hinsichtlich eines möglichen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse bekannt. Dies ergibt sich nämlich aus der Anlage zu den Mietverhältnissen dieTeil des notariellen Vertrages war. Die Nettoquadratmetermieten für die Wohnung ..., ... und ... stechen aufgrund ihrer Höhe deutlich aus den übrigen Mietverträgen heraus. Aufgrund der ebenfalls in der Liste enthaltenen Einzugsdaten, musste damit gerechnet werden, dass die Mieten gegen den Mietpreisdeckel verstoßen würden. Die Klägerin behauptet auch nicht, dass unabhängig von dem Umfang ihrer Besichtigung des Kaufobjektes sie davon ausgegangen wäre, dass einzelne Wohnungen entgegen dem äußeren Anschein und den Angaben im Kaufvertrag („altersentsprechend“) neuwertig saniert gewesen wären. Sie selbst trägt vor, dass eine Renovierung mit einem Aufwand von wenigen tausend Euro dafür jedenfalls nicht geeignet ist, die Folgen der Mietpreisbremse zu verhindern. Mit der Vorlage der Liste ist auch nicht die Zusicherung gegeben worden, dass die Mieten rechtlich oder tatsächlich auf Dauer erzielbar wären. Im Gegenteil, die Klägerin selbst trägt vor, dass Hauptverkaufsargument für die Beklagte die rechtlich unübersichtliche und unsichere Wohnungspolitik in Berlin war. Dementsprechend enthält der notarielle Kaufvertrag auch sogar einen Hinweis auf die ebenfalls kaufpreisrelevante Erhaltungssatzung und es wird ausdrücklich festgehalten, dass die Parteien ausreichend Gelegenheit zur Prüfung auch der wirtschaftlichen Aspekte des Vertrages gehabt hätten. Entgegen der Auffassung der Klägerin folgt auch aus der Formulierung in hinsichtlich der ihm gekannten Mietverträge, dass er zumindest die Gelegenheit gehabt hatte, die, und das heißt im allgemeinen Verständnis alle Mietverträge vor Vertragsschluss zur Kenntnis zu nehmen. Wenn er davon vor Besitzübergang keinen Gebrauch gemacht hat, weil ihm die Anlage und der ihm bekannte Zustand des Objekts kannte, kann dies der Beklagten nicht zum Vorwurf gereichen. Aus den oben genannten Gründen kommt es aber darauf auch nicht einmal an. Schließlich kommt hinzu, dass auch die Mietpreisbremse, ebenso wie der später für verfassungswidrig erklärte Mietpreisdeckel, nicht nur in der allgemeinen Diskussion war, sondern von weiten Kreisen die gesetzlichen Bestimmungen auch für unwirksam angesehen wurden. Dies ergibt sich schließlich auch aus den Gründen des Urteils des Amtsgerichts Berlin in dem Rechtsstreit gegen .... Beide Parteien sind Immobilienfirmen, die unter anderem in Berlin tätig sind. Dass dabei die Beklagte einen Wissensvorsprung vor der Klägerin gehabt hätte, ist nicht substantiiert vorgetragen. Schließlich sind die überhöhten Verträge nach Vortrag der Klägerin schon vor dem Entschluss, die Immobilie zu veräußern abgeschlossen worden und standen mithin offensichtlich mithin nicht im arglistigen Zusammenhang mit dem Verkauf.
Unbegründet ist auch ein Anspruch wegen der Angabe der Nettomiete bei der Wohnung .... Denn zwar beträgt die Nettomiete sogar nur 460 Euro für die Wohnung allein. Mitvermietet ist aber auch eine Einbauküche für 25 €und eben ein Stellplatz für 30 Euro, so dass sich eine Nettogesamtmiete wie in der Anlage angeben, von 515 € ergibt. Da der Stellplatz auch nicht an anderer Stelle extra angeben wurde, ist die Gesamtangabe nicht zu beanstanden. Auch hier liegt eine Täuschung außerdem auch deswegen nicht vor, da die Beklagte aufgrund der Regelungen im notariellen Vertrag davon ausgehen konnte, dass der Klägerin die Inhalte der Verträge bekannt waren.
Ob die Ansprüche verjährt sind, konnte allerdings nicht festgestellt werden. Nach §§ 438, 199, 195 BGB verjähren Ansprüche wegen arglistigem Verschweigen innerhalb der regulären Verjährungsfrist, die jedoch erst am Kenntnis, soweit nicht grob fahrlässige Unkenntnis vorliegt. Zwar hätte, wie oben dargelegt, die Klägerin von allen Umständen positive Kenntnis noch 2016 erlangen können. Ob dies aber grob fahrlässig unterblieb, lässt sich nicht sicher feststellen. Spätestens lag daher Kenntnis erst ab der Rüge durch ... im Jahr 2017 vor, so dass durch den Mahnbescheid noch im Jahr 2020 die Verjährung verhinderte.
Die Klage war daher mit den Nebenfolgen der §§ 91, 709 ZPO abzuweisen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 438, 199, 195 BGB
§§ 91, 709 ZPO
§ 556 d BGB
§ 556 g BGB
§ 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB