Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2018-01-25, Aktenzeichen OVG 2 B 18.16
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2018:0125.OVG2B18.16.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung steht der Gemeinde nach allgemeiner Auffassung ein Wertermittlungsspielraum zu, der nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle erlaubt.(Rn.24)
2. Der Wertermittlungsspielraum erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung.(Rn.24)
3. Beschränkt ist der den Gemeinden eingeräumte Wertermittlungsspielraum außerdem durch die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung, die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind.(Rn.25)
4. Der Behörde muss zur Bestimmung des Anfangswerts für die zulässige Art der Nutzung auf das vor Bekanntwerden der Sanierungsabsicht geltende Planungsrecht abstellen, da sich der Anfangswert nach § 154 Abs. 2 BauGB auf die Qualität bezieht, die das Grundstück hätte, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (sanierungsunbeeinflusster Grundstückszustand).(Rn.28)
5. Die Änderung der zulässigen Art der Nutzung durch den im Zuge der Sanierung aufgestellten Bebauungsplan von einem eingeschränkten Arbeitsgebiet (§ 7 Nr. 10 BauO Bln 1958 (juris: BauO BE 1929, Fassung: 1958-11-21)) zu einem allgemeinen Wohngebiet (§ 4 BauNVO) bedeutet nach den Bodenrichtwerten keine Herabzonung im planungsschadensrechtlichen Sinne, wenn der Wert von Wohnbauland in dem Bereich des ehemaligen Sanierungsgebiets deutlich über dem Wert von Gewerbebauland liegt.(Rn.32)
6. Bei der Auswahl des Wertermittlungsverfahrens, bei der die jeweiligen Umstände des Einzelfalles, insbesondere die zur Verfügung stehenden Daten, berücksichtigt werden müssen und die Wahl des Wertermittlungsverfahrens begründet werden muss, handelt es sich um allgemeine Grundsätze der Wertermittlung, die nicht allein hinsichtlich der in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelten Wertermittlungsverfahren, sondern auch für die Auswahl eines alternativen Verfahrens wie hier des Zielbaumverfahrens gelten.(Rn.39)
7. Die Begründung für die Heranziehung der Zielbaummethode zur Berechnung des Ausgleichsbetrags ist nur unvollständig und nicht hinreichend plausibel, wenn die Behörde nicht nachvollziehbar darlegt auf welchen Erkenntnissen der Ansatz eines sanierungsbedingt maximal veränderlichen Lagewertanteils (LVmax) von 25% beruht.(Rn.43)
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Klägerin wird das dem vormaligen Kläger am 13. Oktober 2016 und dem Beklagten am 15. Oktober 2016 zugestellte Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin geändert. Der Bescheid des Bezirksamts Neukölln von Berlin vom 6. September 2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 20. November 2014 wird insgesamt aufgehoben.
Die Anschlussberufung des Beklagten wird zurückgewiesen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge. Der Beschluss ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 7.299 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten über die Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags.
Der im Mai 2017 verstorbene vormalige Kläger, Herr D..., war Eigentümer des 439 m² großen Grundstücks W...straße 8... in Berlin-Neukölln.
Das Grundstück liegt in dem ehemaligen Sanierungsgebiet „Neukölln-Wederstraße“. Für dieses Gebiet wurde die Einleitung vorbereitender Untersuchungen am 18. September 1992 (ABl. S. 2848) bekannt gegeben. Es wurde durch die Elfte Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 25. Oktober 1995 (GVBl. S. 711) mit Wirkung vom 10. November 1995 festgelegt.
Das 23,9 ha große ehemalige Sanierungsgebiet liegt an der Grenze der Neuköllner Ortsteile Neukölln und Britz. Durch das Gebiet verläuft inzwischen, zum Teil in einem Tunnel, ein von 1995 bis 2000 errichteter Abschnitt der Bundesautobahn 100. Das Ziel der Sanierung bestand im Wesentlichen darin, die durch die dezentrale Lage und durch die seit langem geplante Trassenführung der Autobahn bedingten Entwicklungsdefizite und Funktionsschwächen sowie den durch den Autobahnbau verursachten städtebaulichen Einschnitt im Rahmen einer umfassenden Umstrukturierung zu beheben. Im westlichen Teil des Sanierungsgebiets entstand auf dem geschlossenen Autobahntunnel eine etwa 1,7 ha große Grün- und Freifläche („Carl-Weder-Park“). Im östlichen Gebietsteil wurde nördlich des neu entstandenen Tunnelmundes ein neues Gewerbegebiet entwickelt.
Das im westlichen Teil des ehemaligen Sanierungsgebiets belegene Grundstück des vormaligen Klägers ist mit einem zweigeschossigen Wohngebäude und einem Nebengebäude mit einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,03 bebaut. Der umliegende Bereich ist im Baunutzungsplan von Berlin vom 28. Dezember 1960 (ABl. 1961 S. 742) als beschränktes Arbeitsgebiet (§ 7 Nr. 10 BauO Bln 1958) der Baustufe IV/3 ausgewiesen. Der im Zuge der Sanierung aufgestellte Bebauungsplan XIV-185ca vom 1. September 2005 (GVBl. vom 30. September 2005, S. 484) weist das Gebiet inzwischen als allgemeines Wohngebiet mit einer GFZ von 1,2 aus.
Nach Aufhebung des Sanierungsgebiets durch die 11. Verordnung zur Aufhebung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 8. Juni 2010 (GVBl. S. 347) mit Wirkung zum 11. Juli 2010 zog der Beklagte den vormaligen Kläger mit Bescheid vom 6. September 2013 zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 7.299 Euro heran. Zur Bestimmung des Anfangswerts legte er den vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin (Gutachterausschuss) zum Stichtag 1. Januar 2010 für das Sanierungsgebiet bestimmten Anfangs-Bodenrichtwert (mit der Zusatzbezeichnung „A“) von 140 Euro/m² zugrunde, der sich auf Gewerbebauland mit einer zulässigen GFZ von 2,0 bezog. Ferner ging er unter Hinweis auf Nr. 4.2 der Ausführungsvorschriften der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung und zur Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach §§ 152 bis 155 des Baugesetzbuchs vom 23. Dezember 2008 (ABl. 2009 S. 434 – AV Ausgleichsbeträge 2008) davon aus, dass bei einer Herabzonung im Rahmen der Sanierungsmaßnahme zur Bemessung des Ausgleichsbetrags auch für den Anfangswert die planungsrechtlich zulässige Nutzung nach der tatsächlichen und rechtlichen Neuordnung zugrunde zu legen sei (S. 7 des Gutachtens des Fachbereichs Vermessung und Geoinformation vom 19. Juni 2013, Bl. 47 ff. des Verwaltungsvorgangs). Demgemäß rechnete der Beklagte den Bodenrichtwert auf den Wert von Wohnbauland mit einer GFZ von 1,2 um. Für das Wertverhältnis von Gewerbebauland zu Wohnbauland griff er dabei auf einen aus benachbarten Bodenrichtwertzonen abgeleiteten Umrechnungskoeffizienten zurück. Aus dem derart auf 144,37 Euro/m² bestimmten Anfangswert des Grundstücks errechnete er mit Hilfe der Zielbaummethode einen Endwert von 162,99 Euro/m². Dabei legte er Qualitätsverbesserungen in den Zielbaumkriterien zugrunde, die einen Anfangswert-Multiplikator von 1,129 ergaben. Den so bestimmten Endwert des Grundstücks von insgesamt 8.174 Euro reduzierte er schließlich wegen der Unterausnutzung der rechtlich zulässigen GFZ von 1,2 durch die bestehende Bebauung auf 7.299 Euro.
Den gegen den Heranziehungsbescheid erhobenen Widerspruch des vormaligen Klägers wies die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt mit Widerspruchsbescheid vom 20. November 2014 zurück.
Auf die hierauf erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht mit dem vormaligen Kläger am 13. Oktober 2016 sowie dem Beklagten am 15. Oktober 2016 zugestelltem Urteil den Heranziehungsbescheid aufgehoben, soweit der festgesetzte Ausgleichsbetrag die Höhe von 6.467 Euro überstieg. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Zielbaummethode einschließlich des zugrunde gelegten maximal veränderlichen Lagewertanteils (LVmax) von 25% des bestmöglichen Endwerts sei ebenso wenig zu beanstanden wie ihre Anwendung im konkreten Fall. An einem rechtserheblichen Schlüssigkeitsmangel leide aber die Bestimmung des Anfangswerts, da der aus benachbarten Bodenrichtwertzonen hergeleitete Umrechnungskoeffizient nicht plausibel begründet sei. Die Berechnung müsse deshalb bei dem Endwert ansetzen, der sich aus dem Bodenrichtwert der das aufgehobene Sanierungsgebiet umfassenden Bodenrichtwertzone zum Stichtag 1. Januar 2011 ableiten lasse (230 Euro/m² für Wohnbauland bei einer zulässigen GFZ von 2,0). Auf dieser Grundlage nahm das Verwaltungsgericht eine eigene Berechnung des Ausgleichsbetrags vor. Dazu rechnete es den genannten Bodenrichtwert auf Grundstücke mit einer GFZ von 1,2 um. Aus dem so mit 144,37 Euro/m² berechneten Endwert des Grundstücks ermittelte es im Wege der Zielbaummethode den Anfangswert und aus der Differenz beider die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung. Dies ergab bei Übernahme der bisherigen Zielbaumergebnisse und des Abschlags wegen der Bestandsbebauung den Betrag von 6.467 Euro.
Die Klägerin als durch Erbschein ausgewiesene alleinige Erbin des vormaligen Klägers führt die von diesem gegen die teilweise Abweisung der Klage am 13. November 2016 eingelegte Berufung weiter. Sie macht im Wesentlichen geltend, dem Rückgriff auf die Zielbaummethode stehe bereits entgegen, dass sich hier sowohl der Anfangs- als auch der Endwert des Grundstücks aus vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerten ableiten ließen. Das Verwaltungsgericht beanstande die von dem Beklagten vorgenommene Berechnung des Anfangswerts zu Unrecht. Unabhängig davon führe die Zielbaummethode, deren Berechnungsergebnis von der Höhe des anfänglichen Bodenwerts vor Beginn der Sanierung abhänge, dazu, dass entgegen den gesetzlichen Vorgaben ein Teil der konjunkturell bedingten Bodenwerterhöhung mit abgeschöpft werde. Ferner sei die Prämisse, dass der Bodenwert im schlechtesten Gebietszustand stets um 25% unter dem Bodenwert im bestmöglichen Gebietszustand liege, nicht belegt. Das Verwaltungsgericht habe ohne nähere Prüfung die Aussage des Beklagten akzeptiert, dass man bereits im Jahre 2001 Gebiete gefunden habe, in denen der schlechtestmögliche und der bestmögliche Gebietszustand beobachtbar gewesen seien, um den Einfluss der Sanierung zu bewerten. Unabhängig davon sei es eine bloße Mutmaßung, dass sich ein solcher Wert bis in die ferne Zukunft und unabhängig von dem jeweiligen Preisniveau und der konjunkturellen Entwicklung auf andere Sanierungsgebiete übertragen lasse. Der Beklagte verkenne mit seinem Berechnungsmodell, dass der Bodenwert im Wesentlichen von den Marktmechanismen abhänge und sich die Bodenwertentwicklung nicht durch Bewertungen von Sanierungsbeauftragten bestimmen lasse. In den Jahren von 1995 bis 2010 sei der Bodenwert wegen eines Angebotsüberhangs kontinuierlich gefallen, erst seit 2010 seien die Preise wieder stark, teilweise um das 4 bis 5-fache, angestiegen. Die Sanierungseffekte seien dieser Dynamik untergeordnet und schlügen sich in den Preisen der Kaufpreissammlungen kaum nieder. Der mit dem Zielbaum zugrundegelegte „Warenkorb“ lasse sich den Marktteilnehmern nicht aufzwingen. Nicht nachzuvollziehen sei außerdem die Umrechnung der durch Notensprünge ausgedrückten Qualitätsverbesserungen in Bodenwertsteigerungen. Es sei ein klassischer Fehler, in eine Rangskala willkürlich Abstände hineinzuinterpretieren. Zudem sei unklar, welche Qualität die einzelnen Notenstufen aufweisen sollten und wie der bestmögliche und der schlechtestmögliche Qualitätszustand zu definieren seien.
Die Klägerin beantragt,
unter teilweiser Änderung des angefochtenen Urteils den Festsetzungsbescheid des Beklagten vom 6. September 2013 in der Form des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 20. November 2014 in vollem Umfang aufzuheben
und die Anschlussberufung des Beklagten zurückzuweisen.
Der Beklagte hat auf die ihm am 20. Januar 2017 zugestellte Berufungsbegründung am 15. Februar 2017 Anschlussberufung eingelegt.
Er beantragt,
die Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 12. Oktober 2016 zurückzuweisen,
und die Klage unter Abänderung des angegriffenen Urteils auch insoweit abzuweisen, als es der Klage stattgegeben hat.
Zur Begründung macht er im Wesentlichen geltend, angesichts der mit Aufwendungen in Höhe von ca. 37 Mio. Euro verbundenen Sanierungsmaßnahmen könne nicht davon ausgegangen werden, dass es durch die Sanierung nicht zu einer Bodenwerterhöhung gekommen sei. Auch hinsichtlich der Einzelheiten der Begründung griffen die Einwendungen der Klägerseite nicht durch. Die Bemessung des Ausgleichsbetrags müsse dem Umstand Rechnung tragen, dass die Bodenwerterhöhung der einzelnen Grundstücke je nach Lage und sonstiger Beschaffenheit unterschiedlich ausfallen könne und die stärkeren Nutznießer der Sanierung entsprechend stärker mit den Kosten zu belasten seien. Die Zielbaummethode stelle insoweit ein plausibles Verteilungsmodell dar. Ihre Ergebnisse bildeten am ehesten die für die Festsetzung der Ausgleichsbeträge maßgebende nähere Umgebung eines Grundstücks ab. Auch die Zugrundelegung eines auf 0,25 fixierten maximal veränderlichen Lagewertanteils (LVmax) lasse sich nicht beanstanden. Die Festlegung des LVmax beruhe auf den Gegebenheiten des Grundstücksmarktes, die von einem aus Mitgliedern des Gutachterausschusses, externen Grundstückssachverständigen, Mitarbeitern einzelner Sanierungsstellen und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zusammengesetzten Sachverständigengremium bewertet worden seien. Der LVmax habe sich für ganz Berlin als einheitlich und nicht akut zeitabhängig darstellen lassen, weil er eine bestimmte Nutzungsart (Wohnen, Gewerbe usw.) mit einer gewissen Wertigkeit ausstatten wolle, seine Funktion aber nicht darin bestehe, die konkret sich aus einer Sanierung ergebende Veränderung des tatsächlichen Umfelds eines Grundstücks abzubilden. Entgegen der Beurteilung durch das Verwaltungsgericht sei das auf der Grundlage des Anfangswerts ermittelte Ergebnis auch insgesamt plausibel. Die Ableitung des Anfangswerts aus den Richtwerten der angrenzenden Richtwertzonen sei nicht zu beanstanden, da die tatsächlichen Verhältnisse nach sachverständiger Bewertung trotz formeller Unterschiede in der Ausweisung faktisch gleich seien. Den Ansatz des Verwaltungsgerichts, wonach der aus einem späteren Bodenrichtwert abgeleitete Endwert zugrunde gelegt werden müsse, halte der Beklagte bereits deshalb für unrichtig, weil nicht anstelle des für den Endwert maßgeblichen Wertermittlungs- und Qualitätsstichtags bei Aufhebung des Sanierungsgebiets auf einen späteren Termin abgestellt werden dürfe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Streitakten nebst der beigezogen Streitakten zum Verfahren auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge nebst der Abschlussbroschüre des Bezirksamts Neukölln von Berlin zur Entlassung der Sanierungsgebiete Neukölln-Wederstraße und Neukölln-Kottbusser Damm Ost (2012) verwiesen.

Entscheidungsgründe:
1. Der Senat entscheidet über die Berufung und die Anschlussberufung gemäß § 130a Satz 1 VwGO durch Beschluss, da er die Berufung einstimmig für begründet, die Anschlussberufung einstimmig für unbegründet und eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält. Die Beteiligten sind dazu gehört worden (§ 130a Satz 2 i.V.m. § 125 Abs. 2 Satz 3 VwGO).
2. Die nach § 124a Abs. 2 und 3 VwGO zulässige Berufung der Klägerin, die als alleinige Erbin des vormaligen Klägers und dessen Gesamtrechtsnachfolgerin (§ 1922 BGB) im Wege des gesetzlichen Parteiwechsels in das Verfahren eingetreten ist (vgl. Hüßtege in Thomas/Putzo, ZPO, 35. Aufl. 2014, vor § 50, Rn. 16; W.-R. Schenke in Kopp/Schenke, VwGO, 22. Aufl. 2016, § 91 Rn. 13), und die ebenfalls zulässige Anschlussberufung des Beklagten (§ 127 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 i.V.m. § 124a Abs. 3 Sätze 2, 4 und 5 VwGO) führen zur erneuten vollumfänglichen Überprüfung des festgesetzten Ausgleichsbetrags.
Danach erweisen sich die Berufung der Klägerin als begründet und die Anschlussberufung des Beklagten als unbegründet. Die Klage ist zulässig und in vollem Umfang begründet. Der Bescheid vom 6. September 2013 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), da der Beklagte den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag nicht fehlerfrei ermittelt hat (vgl. nachfolgend unter a). Dies führt zur vollständigen Aufhebung des angefochtenen Heranziehungsbescheides, weil das Gericht die Berechnung nicht selbst vornehmen und die Sache daher nicht selbst spruchreif machen kann (vgl. unter b).
a) Die Berechnung ist aus mehreren voneinander unabhängigen Gesichtspunkten zu beanstanden.
Rechtsgrundlage für die Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags ist § 154 BauGB. Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht (§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert, vgl. § 154 Abs. 2 BauGB).
Bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung steht der Gemeinde nach allgemeiner Auffassung ein Wertermittlungsspielraum zu, der nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle erlaubt. Er bezieht sich grundsätzlich auf die Wahl des anzuwendenden Wertermittlungsverfahrens. Der Gesetzgeber hat keine ausdrückliche (gesetzliche) Regelung zur Methode der Wertermittlung getroffen. Die Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung machen deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Mit der Errichtung (und Beibehaltung) von unabhängigen Gutachterausschüssen trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Maßgeblich ist ferner, dass der Bewertung von Grundstücken in besonderem Umfang wertende Elemente anhaften und sie deshalb nicht richtig oder falsch, sondern nur vertretbar oder nicht vertretbar vorgenommen werden kann. Der Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen und müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (vgl. zum Ganzen u.a. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31.13 –, juris Rn. 8 und 12; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14 –, juris Rn. 63 ff.; OVG Hamburg, Urteil vom 21. Juni 2016 – 3 Bf 54/15 –, juris Rn. 48 und 89; Urteil des Senats vom 10. Juli 2017 – OVG 2 B 1.16 –, juris Rn. 68).
Beschränkt ist der den Gemeinden eingeräumte Wertermittlungsspielraum außerdem durch die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung, die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind. Derartige allgemeine Grundsätze können der Immobilienwertermittlungsverordnung entnommen werden, obgleich diese in erster Linie der Immobilienbewertung durch die Gutachterausschüsse (§ 192 BauGB) in den vom Baugesetzbuch vorgesehenen Fällen dient und ihr nach höchstrichterlicher Rechtsprechung keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder für die Gerichte zukommt (vgl. BVerwG, Urteile vom 27. November 2014, a.a.O., Rn. 7, und – zur früheren Wertermittlungsverordnung – vom 17. Mai 2002 – 4 C 6.01 –, juris Rn. 21; BGH, Urteil vom 25. Januar 2013 – V ZR 222/12 –, juris Rn. 15; zum Ganzen Kleiber in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Stand: 1. August 2017, § 1 ImmoWertV Rn. 8). Allerdings lassen die in der Immobilienwertermittlungsverordnung niedergelegten allgemeinen Grundsätze zur Heranziehung eines oder mehrerer Wertermittlungsverfahren Ausnahmen zu. Generell sind die dort geregelten Bewertungsverfahren nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten vorhanden sind, die gewährleisten, dass mit dem jeweiligen Verfahren der Verkehrswert bzw. – im Fall der Sanierung – dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln ist. Kann eine in der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgesehene Methode nicht angewandt werden, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2017, a.a.O., Rn. 7).
aa) Hieran gemessen ist die der Festsetzung des Ausgleichsbetrags zugrunde liegende Ermittlung des Anfangswerts des Grundstücks zu beanstanden, denn der Beklagte hat entgegen der Regelung des § 154 Abs. 2 BauGB hinsichtlich der u.a. wertbestimmenden bauplanungsrechtlich zulässigen Art der Nutzung nicht auf die Rechtslage vor Bekanntwerden der Sanierungsabsicht, sondern auf das Planungsrecht abgestellt, das bei Abschluss der Sanierung galt.
Zu der für die Ermittlung des Bodenwerts maßgeblichen Grundstücksqualität gehören u.a. die Art und das Maß der bauplanungsrechtlich zulässigen Nutzung (§ 4 Abs. 1, § 6 Abs. 1 ImmoWertV). Insoweit sind grundsätzlich die gesetzlichen Regelungen des Bauplanungsrechts (§§ 30, 33, 34 BauGB) maßgeblich (vgl. § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Eine davon abweichende Regelung enthält § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV für den Fall, dass regelmäßig vom Maß der zulässigen Nutzung in der Umgebung abgewichen wird. In diesem Fall ist die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird.
Der Beklagte hätte zur Bestimmung des Anfangswerts für die zulässige Art der Nutzung auf das vor Bekanntwerden der Sanierungsabsicht, d.h. am 17. September 1992 (Qualitätsstichtag), geltende Planungsrecht abstellen müssen, da sich der Anfangswert nach § 154 Abs. 2 BauGB auf die Qualität bezieht, die das Grundstück hätte, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (sanierungsunbeeinflusster Grundstückszustand). Nach den damals maßgeblichen Festsetzungen des Baunutzungsplans, der für das Gebiet ein beschränktes Arbeitsgebiet ausweist, waren gewerbliche Betriebe, die keine erheblichen Nachteile oder Belästigungen für die nähere Umgebung verursachen können, Gebäude für Verwaltungs-, Geschäfts- und Bürohäuser sowie Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal zulässig (vgl. § 7 Nr. 10 BauO Bln 1958). Die Berechnung des Beklagten verletzt diese Vorgaben, denn er hat den vom Gutachterausschuss zum 1. Januar 2010 für Gewerbebauland bestimmten Anfangs-Bodenrichtwert unter Bezugnahme auf den im Zuge der Sanierung am 1. September 2005 festgesetzten Bebauungsplan XIV-185ca, der den Bereich des streitgegenständlichen Grundstücks nunmehr als allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) ausweist, auf den Wert von Wohnbauland umgerechnet.
Gründe, die es ausnahmsweise rechtfertigen könnten, statt des maßgeblichen sanierungsunbeeinflussten Qualitätszustands auf die planungsrechtliche Qualität des Grundstücks nach der Sanierung abzustellen, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
Soweit die Umrechnung des Bodenrichtwerts in dem Gutachten des Bezirksamts vom 19. Juni 2013 (S. 7) damit begründet wird, nach Nr. 4.2 der AV Ausgleichsbeträge 2008 sei bei einer Herabzonung (Art/Maß der baulichen Nutzung) im Rahmen der Sanierungsmaßnahme die planungsrechtlich zulässige Nutzung nach der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung sowohl für den Anfangswert als auch für den Endwert zugrunde zu legen, handelt es sich dabei um eine die Gerichte nicht bindende Verwaltungsvorschrift.
Die genannte Regelung vermag auch in der Sache, jedenfalls für den vorliegenden Fall, nicht zu überzeugen. Sie dürfte auf die in der bewertungsrechtlichen Literatur vertretene Annahme zurückzuführen sein, bei einer Änderung der zulässigen Nutzung durch einen Sanierungsbebauungsplan, die eine Wertminderung des Grundstücks und somit eine Herabzonung im planungsschadensrechtlichen Sinne (vgl. § 42 Abs. 1 BauGB) bewirke, seien die Festsetzungen des Sanierungsbebauungsplans auch für die Ermittlung des Anfangswerts maßgeblich; ein Ausgleich derartiger Wertverluste müsse einer gesonderten planungsschadensrechtlichen Regelung vorbehalten bleiben, um eine doppelte Begünstigung und ein Unterlaufen im Planungsschadensrecht geregelter Anspruchsausschlüsse (etwa nach § 42 Abs. 3 BauGB) auszuschließen (vgl. etwa Kleiber/Fieseler in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O. § 154 BauGB Rn. 138 f.; Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 8. Aufl. 2017, Teil VI Rn. 332 i.V.m. Rn. 287 ff., ferner Rn. 566 ff.; dazu VG Berlin, Beschluss vom 23. April 2013 – VG 19 L 117.12 –, juris Rn. 69).
Dem steht im vorliegenden Fall indes bereits entgegen, dass die Änderung der zulässigen Art der Nutzung durch den im Zuge der Sanierung aufgestellten Bebauungsplan von einem eingeschränkten Arbeitsgebiet (§ 7 Nr. 10 BauO Bln 1958) zu einem allgemeinen Wohngebiet (§ 4 BauNVO) nach den von dem Beklagten herangezogenen Bodenrichtwerten gerade keine Herabzonung im planungsschadensrechtlichen Sinne bedeutet, denn danach liegt der Wert von Wohnbauland in dem Bereich des ehemaligen Sanierungsgebiets deutlich über dem Wert von Gewerbebauland. Im vorliegenden Verfahren kann deshalb offen bleiben, ob der in der Literatur vertretenen Annahme, durch einen Sanierungsbebauungsplan bewirkte Bodenwertminderungen seien allein im Rahmen des Planungsschadensrechts berücksichtigungsfähig, weshalb bei der Ermittlung des Anfangswerts bereits der „herabgezonte Grundstückszustand“ zugrunde zu legen sei, ohne eine entsprechende Regelung im Baugesetzbuch und in der Immobilienwertermittlungsverordnung zu folgen ist.
Ebenso wenig muss daher entschieden werden, ob sich der Ansatz einer anderen als der eigentlich maßgeblichen Nutzungsart ggf. aus anderen, mit den Anwendungsvoraussetzungen der Zielbaummethode zusammenhängenden Erwägungen rechtfertigen ließe, wovon die Ausführungsvorschriften der Senatsverwaltung (vgl. Ziff. 6.3.2 AV Ausgleichsbeträge) offenbar ausgehen. Allerdings hätte es danach eines ergänzenden Berechnungsschrittes bedurft, um den verbleibenden, durch die unterschiedliche Art der Nutzung bedingten Qualitätsunterschied ergänzend zum Zielbaumergebnis zu erfassen. Dass der Beklagte einen solchen weiteren Berechnungsschritt vorgenommen hat, hat er nicht dargelegt. Dies ist auch sonst nicht erkennbar.
Schließlich kann offen bleiben, ob der Beklagte zutreffend zugrunde gelegt hat, der Anfangswert des Grundstücks lasse sich nicht im Vergleichswertverfahren ermitteln, weshalb er den Anfangswert des Grundstücks aus dem vom Gutachterausschuss für das ehemalige Sanierungsgebiet zum 1. Januar 2010 bestimmten Anfangs-Bodenrichtwert abgeleitet hat.
bb) Einen zu beanstandenden Fehler enthält die Berechnung des Ausgleichsbetrags außerdem, weil der Beklagte bei der Entscheidung, den Endwert auf der Grundlage der Zielbaummethode zu bestimmen, von unzutreffenden rechtlichen Voraussetzungen ausgegangen ist. Die Entscheidung für die Zielbaummethode als Wertermittlungsverfahren weist angesichts dessen einen erheblichen Begründungsmangel auf.
Der Beklagte hat den Endwert des streitgegenständlichen Grundstücks im Wege des Zielbaumverfahrens, durch Ableitung aus dem zuvor im Bodenrichtwertverfahren bestimmten Anfangswert, ermittelt. Er vertritt die Auffassung, dass der Endwert nicht aus dem vom Gutachterausschuss für das Gebiet zum 1. Januar 2011 bestimmten Bodenrichtwert habe abgeleitet werden können, weil dieses Datum nach dem hier maßgeblichen Wertermittlungsstichtag, dem 11. Juli 2010, liege. Dies hat er auf die Erörterung dieser Frage in der mündlichen Verhandlung am 5. Oktober 2017 mit Schriftsatz vom 29. Oktober 2017 nochmals bekräftigt. Er weist darin auf die Bestimmung in Nr. 6.2.2 AV Ausgleichsbeträge hin, wonach, wenn für die Anfangs- und Endwertermittlung Vergleichspreise oder Bodenrichtwerte nur für eine der jeweils maßgeblichen Zustandsqualitäten vorlägen, aus diesen der jeweils andere Wert mit Hilfe der Zielbaummethode zu ermitteln sei. Hier habe zum Wertermittlungszeitpunkt allein ein auf den Anfangszeitpunkt ermittelter, jedoch kein den Endzeitpunkt betreffender Bodenrichtwert vorgelegen.
Insoweit beruht die Berechnung des Ausgleichsbetrags auf unzutreffenden rechtlichen Voraussetzungen. Wie bereits das Verwaltungsgericht richtig erkannt hat, bestand kein durchgreifender Grund, der Berechnung nicht den vom Gutachterausschuss für die neu gebildete, das ehemalige Sanierungsgebiet und angrenzende Gebiete umfassende Bodenrichtwertzone 1703 zum 1. Januar 2011 bestimmten Bodenrichtwert (230 Euro/m² für Wohnbauland mit der GFZ 2,0) zugrunde zu legen. Die für diesen Stichtag bestimmten Bodenrichtwerte, die vom Gutachterausschuss bereits im Februar 2011 abschließend beraten worden waren (vgl. auf der Internetseite der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses veröffentlichtes Vorwort zu den Bodenrichtwerten 01.01.2011), waren bereits im Zeitpunkt der Berechnung des Ausgleichsbetrags durch den Beklagten bekannt. Dass der Bodenrichtwert sich auf ein Datum nach dem für die Bestimmung des Endwerts maßgeblichen Wertermittlungsstichtag bezieht, steht einem Rückgriff auf diesen Richtwert nicht entgegen. Richtig ist zwar, dass für den Endwert allein die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zum Wertermittlungsstichtag maßgeblich sind. Daher darf eine erst später eingetretene Veränderung der konjunkturellen Verhältnisse am Grundstücksmarkt nicht in die Bewertung einfließen. Dies schließt es aber nicht aus, auf einen für einen späteren Stichtag festgesetzten Bodenrichtwert zurückzugreifen, sofern im Wege eines intertemporalen Abgleichs bestimmbar ist, ob und ggf. in welchem Umfang sich die allgemeinen Wertverhältnisse in dem Gebiet verändert haben. Im vorliegenden Fall hat das Verwaltungsgericht zugrunde gelegt (UA S. 20 f.), dass eine konjunkturell bedingte Wertveränderung zwischen 2010 und 2011 in dem Gebiet nicht zu verzeichnen sei. Dagegen haben die Beteiligten keine Einwendungen erhoben. Es ist daher nicht erkennbar, dass eine Ableitung des Endwerts des Grundstücks am Wertermittlungsstichtag aus dem für den 1. Januar 2011 bestimmten Bodenrichtwert nicht möglich gewesen wäre.
Infolge der fehlerhaften Prämisse, der Endwert könne nicht aus einem Bodenrichtwert abgeleitet werden, leidet die Entscheidung über die Zugrundelegung des Zielbaumverfahrens zur Bestimmung des Endwerts zudem an einem Begründungsmangel. Die Berechnung des Ausgleichsbetrags hält deshalb der gebotenen Plausibilitätskontrolle nicht stand:
Nach § 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV müssen bei der Auswahl des Wertermittlungsverfahrens die jeweiligen Umstände des Einzelfalles, insbesondere die zur Verfügung stehenden Daten, berücksichtigt werden. Ferner muss danach die Wahl des Wertermittlungsverfahrens begründet werden. Dabei handelt es sich um allgemeine Grundsätze der Wertermittlung, die nicht allein hinsichtlich der in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelten Wertermittlungsverfahren, sondern auch für die Auswahl eines alternativen Verfahrens wie hier des Zielbaumverfahrens gelten. Die Begründungspflicht stellt ein Korrelat des der Gemeinde eingeräumten Wertermittlungsspielraums dar. Ist danach lediglich eine Plausibilitäts- bzw. Nachvollziehbarkeitskontrolle durchzuführen, so hat das Gericht u.a. zu überprüfen, ob die Behörde von einem zutreffenden und vollständig ermittelten Sachverhalt ausgegangen ist. Dies setzt insbesondere voraus, dass die Behörde die ihrer Bewertung zugrunde liegenden Erwägungen offenbart und ggf. erläutert. Nur dann wird das Gericht in die Lage versetzt, eine Einschätzung darüber zu erlangen, ob die angestellten Erwägungen plausibel und nachvollziehbar sind. Teilt die Behörde ihre Erwägungen hingegen nicht oder nicht vollständig mit, oder sind die mitgeteilten Erwägungen ihrerseits begründungsbedürftig, ohne dass eine tragfähige Begründung gegeben wird, so genügt sie nicht ihrer Pflicht zur Plausibilisierung ihrer wertenden Einschätzung mit der Folge, dass die Bewertung im Ergebnis keinen Bestand haben kann (vgl. OVG Hamburg, Beschluss vom 14. November 2016 – 3 Bf 207/15 –, juris Rn. 51).
Hieran gemessen fehlt es für die ausschließliche Heranziehung der Zielbaummethode zur Ermittlung des Endwerts an einer plausiblen und nachvollziehbaren Begründung. Der Beklagte hätte den zum 1. Januar 2011 bestimmten Bodenrichtwert als zur Verfügung stehendes Ausgangsdatum für eine Ableitung des Endwerts zur Kenntnis nehmen müssen. Im Hinblick auf den vom Gutachterausschuss für das Sanierungsgebiet auf den Stichtag 1. Januar 2010 bestimmten Anfangs-Bodenrichtwert war die Möglichkeit in Betracht zu ziehen, sowohl den Anfangs- als auch den Endwert – und mithin die Höhe des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags insgesamt – anhand von Bodenrichtwerten zu bestimmen. Jedenfalls war die Möglichkeit zu erwägen, den im Zielbaumverfahren bestimmten Endwert anhand einer anderen Wertermittlungsmethode auf seine Richtigkeit zu überprüfen. Ein besonderer Anlass, sich mit diesen Möglichkeiten auseinanderzusetzen, bestand jedenfalls deshalb, weil ein möglicher Kritikpunkt an der Zielbaummethode in der bewertungsrechtlichen Literatur gerade darin gesehen wird, dass das dabei zur Anwendung kommende qualitative Gewichtungs- und Benotungssystem in seinem Einfluss auf die Bodenwerte „justiert“ sein muss und dass der zugrunde gelegte durch die Sanierung maximal veränderbare Bodenwertanteil den tatsächlichen Marktverhältnissen entsprechen muss (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, a.a.O., Rn. 672). Trotz entsprechender Hinweise des Senats verhält sich der Beklagte dazu auch in seinem Schriftsatz vom 29. Oktober 2017 nicht.
Zudem ist im vorliegenden Fall bemerkenswert, dass die von dem Beklagten vorgenommene Ableitung des Anfangswerts aus dem (Anfangs-)Bodenrichtwert zum 1. Januar 2010 und die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Ableitung des Endwerts aus dem Bodenrichtwert zum 1. Januar 2011 dasselbe Ergebnis für den Anfangs- und Endwert ergeben hatten (nämlich 144,37 Euro/m²). Angesichts dieses identischen Werts für den Anfangs- und Endwert kann entweder das Ergebnis der Zielbaummethode nicht richtig sein oder die Berechnung des Anfangs- bzw. des Endwerts ist fehlerhaft. Eine derartige Plausibilitätskontrolle hat der Beklagte aber offenbar nicht vorgenommen.
Schließlich widerspricht die Anwendung der Zielbaummethode der bereits angesprochenen Prämisse in Ziff. 6.3.2 der AV Ausgleichsbeträge, wonach diese Methode grundsätzlich nur anzuwenden sei, wenn Anfangs- und Endwert derselben zulässigen Art der Nutzung unterliegen, es sei denn, man wendete die Zielbaummethode unter Zugrundelegung einer fiktiven Art der Nutzung bezüglich des Anfangs- oder Endwerts an, wobei der verbleibende qualitätsbedingte Bodenwertunterschied in Ergänzung zum Zielbaumergebnis zu erfassen sei. Auch zu diesen sich aus der eigenen Methodenbeschreibung ergebenden Anwendungsvoraussetzungen der Zielbaummethode hat sich der Beklagte nicht verhalten.
cc) Die Begründung für die Heranziehung der Zielbaummethode zur Berechnung des Ausgleichsbetrags ist schließlich im Hinblick darauf unvollständig und nicht hinreichend plausibel, dass der Beklagte nicht nachvollziehbar dargelegt hat, auf welchen Erkenntnissen der Ansatz eines sanierungsbedingt maximal veränderlichen Lagewertanteils (LVmax) von 25% beruht.
Mit dem Berechnungsverfahren der Zielbaummethode legt der Beklagte, wie den Erläuterungen im Anhang zu den Ausführungsvorschriften der Senatsverwaltung (vgl. Anlage 2 zu den AV Ausgleichsbeträge 2008, ABl. 2009, S. 445) entnommen werden kann, zugrunde, dass der Bodenwert zu einem bestimmten prozentualen Anteil aus Lagewertmerkmalen, d.h. umgebungsbezogenen Wertkomponenten, gebildet wird, die durch die Sanierung (durch eine Verbesserung der Gebietsstruktur) verändert werden können. Den Wert dieses durch eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme maximal veränderlichen Lagewertanteils hat der Beklagte hier entsprechend seiner generellen Praxis für Gebiete mit Wohnnutzung mit 25% des durch eine Sanierung erreichbaren bestmöglichen Endwerts angesetzt. Erst die Annahme eines bestimmten Wertes für den LVmax, die als bekannte Ausgangsgröße in die Berechnung einfließen kann, erlaubt es, im Berechnungsverfahren der Zielbaummethode den Anfangswert aus dem Endwert abzuleiten und umgekehrt, wobei weiter vorauszusetzen ist, dass einer dieser Werte bekannt ist und außerdem festgestellt werden kann, welche Qualitätsverbesserung hinsichtlich der sanierungsbedingt veränderbaren Lagewertmerkmale vom Ausgangs- bis hin zum Endzustand bewirkt wurde. Der LVmax kennzeichnet damit die mögliche Bodenwertspanne zwischen dem (gedachten) schlechtestmöglichen Gebietszustand (der mit „sehr schlecht“ zu bewerten ist) und dem (gedachten) bestmöglichen (mit „sehr gut“ zu bewertenden) Gebietszustand. Der Wert bestimmt damit zugleich, welche sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung höchstens eintreten kann. Sie beträgt bei einem LVmax von 25% für die maximal denkbare Qualitätsverbesserung (vom schlechtestmöglichen bis zum bestmöglichen Gebietszustand) 1/3 bzw. ca. 33,33% des Anfangswerts. Daraus ergibt sich zugleich, dass das mit der Zielbaummethode erzielte Berechnungsergebnis für die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung unmittelbar von der Höhe des zugrunde gelegten LVmax abhängt.
Angesichts dieser zentralen Bedeutung des LVmax ist es von erheblicher Bedeutung, wie der hierfür angesetzte Wert ermittelt wurde und welche Annahmen seiner Anwendung auf das im konkreten Sanierungsfall in Rede stehenden Sanierungsgebiet zugrunde liegen.
Der Beklagte hat dazu im vorliegenden Verfahren bisher lediglich – im Rahmen des erstinstanzlichen Erörterungstermins am 1. Juli 2016 – dargelegt, dass die Bestimmung des LVmax auf empirische Erhebungen einer Arbeitsgruppe zurückgingen, die Grundstückspaare in Berlin im schlechten und in einem sehr guten Zustand untersucht habe und daraus im Durchschnitt abgeleitet habe, dass eine sanierungsbedingte Verbesserung sich allenfalls zu maximal 25% auf den Grundstückswert auswirken könne (vgl. S. 4 des Sitzungsprotokolls, Bl. 57 der Streitakte). Das Verwaltungsgericht hat dazu in dem angegriffenen Urteil (UA S. 18) auf Erkenntnisse aus einem anderen Verfahren verwiesen, nach denen die Festlegung des maximalen Lagewertanteils auf ein Sachverständigengremium zurückgehe, dem Mitglieder des Gutachterausschusses, externe Grundstückssachverständige sowie Mitarbeiter einzelner Sanierungsverwaltungsstellen und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung angehört hätten. Auf der Grundlage von Bodenrichtwerten ausgewählter Vergleichsgebiete – aufgehobener Sanierungsgebiete einerseits sowie noch unsanierter, aber ebenfalls durch städtebauliche Missstände geschwächter Gebiete andererseits – sei im Jahre 2001 durch Gegenüberstellung der jeweiligen Anfangs- und Endwerte der mutmaßliche Sanierungseinfluss bewertet worden.
Diese Angaben werfen indes nach Auffassung des Senats Fragen auf, ohne deren Beantwortung sich die Berechnung des Ausgleichsbetrags nicht ausreichend nachvollziehen und deren Plausibilität sich nicht hinreichend beurteilen lässt. Abgesehen davon, dass bereits nicht nachvollziehbar ist, ob die Werte plausibel aus vorhandenen Erkenntnissen abgeleitet wurden, stellt sich die Frage, ob sie räumlich auf das vorliegende Sanierungsgebiet übertragbar sind. Der Beklagte wendet den von ihm für Gebiete mit Wohnnutzung bestimmten LVmax stadtweit auf alle durch diese Nutzungsart geprägten Sanierungsgebiete an, obwohl es denkbar wäre, hinsichtlich des Einflusses von Sanierungsmaßnahmen auf den Bodenwert zwischen besseren, etwa zentralen, und weniger guten, etwa dezentralen Lagen, zu unterscheiden. Es drängt sich die Frage auf, ob nicht in besseren Lagen mit höheren Bodenwerten generell von einem niedrigeren Einfluss der Sanierung auszugehen ist. Daher fragt sich, ob es nicht geboten gewesen wäre, für jedes Sanierungsgebiet individuell einzuschätzen, in welchem Umfang eine Bodenwerterhöhung durch Sanierungsmaßnahmen erreicht werden kann. So wird auch in der bewertungsrechtlichen Literatur die Auffassung vertreten, es stelle einen entscheidenden Begründungsmangel dar, wenn die maximale Spannbreite der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung oder komplementär dazu ein unveränderlicher Bodenwertanteil nicht nachvollziehbar dargelegt werde, vielmehr bedürfe es eines auf das jeweilige Sanierungsgebiet bezogenen Nachweises (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, a.a.O., Rn. 660). Erläuterungsbedürftig erscheint auch der zeitliche Aspekt. Es ist begründungsbedürftig, die im Jahre 2001 gewonnenen Erkenntnisse auf die vorliegende, im Jahre 2010 abgeschlossene Sanierungsmaßnahme zu übertragen, da sich die für den Bodenwert maßgeblichen konjunkturellen Umstände sowie die Marktverhältnisse in der Zwischenzeit in Bezug auf den Einfluss sanierungsbedingter Qualitätsverbesserungen erheblich geändert haben könnten. Jedenfalls stellt sich die Frage, ob es nicht geboten war, den angesetzten Wert des LVmax in gewissen zeitlichen Abständen zu überprüfen und ob der Beklagte dies getan hat.
Zu diesen Fragen verhält sich der Beklagte nicht ausreichend. Der bloße Hinweis auf die Zusammensetzung des Gremiums, das den LVmax bestimmt habe, ergibt kein sachliches Argument, das geeignet wäre, die Plausibilität des Beratungsergebnisses darzutun. Auch die weiteren Ausführungen genügen nicht, um den Ansatz eines stadtweit einheitlichen LVmax für Gebiete mit Wohnnutzung zu plausibilisieren. Der Beklagte hat ausgeführt, Funktion des LVmax sei es nicht, die konkret sich aus der Sanierung ergebende Veränderung der Umgebung des zu bewertenden Grundstücks zu bestimmen. Der Wert wolle lediglich eine bestimmte Nutzungsart (Wohnen, Gewerbe usw.) mit einer gewissen Wertigkeit ausstatten. Diese Grundfunktion (z.B. Wohnen) habe man aber in allen Teilen des Stadtgebiets als gleichwertig ansehen können. Differenzierungen hinsichtlich des durch die Umgebung bestimmten Grundstückswerts hätten sich erst hinsichtlich der in der Zielbaummethode notenmäßig bewerteten Umstände ergeben. Diese Darlegungen bleiben in tatsächlicher Hinsicht unsubstanziiert. Inwieweit ihnen empirisch gewonnene Erkenntnisse über den Einfluss der Sanierung auf den Bodenwert in verschiedenen Stadtteilen zugrunde liegen, wird nicht erläutert. Dass der Ansatz eines stadtweit für alle Sanierungsgebiete mit Wohnnutzung anwendbaren einheitlichen LVmax empirisch belegt wäre, ergibt sich aus den Angaben des Beklagten somit weiterhin nicht. Zu der Frage der zeitlichen Gültigkeit der aus Sanierungsmaßnahmen vor 2001 abgeleiteten Erkenntnisse verhält sich der Beklagte überhaupt nicht.
Der Senat hält es nicht für geboten, dem Beklagten entsprechend seiner Bitte vom 21. November 2017 nochmals Gelegenheit zu einer mündlichen Äußerung eines Mitarbeiters der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zu geben, denn dem Beklagten ist bereits Gelegenheit eingeräumt worden, sich schriftlich zu den in der mündlichen Verhandlung erörterten Fragen zu äußern. Im Rahmen dieser von dem Beklagten genutzten Äußerungsmöglichkeit stand es ihm frei, die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung intern zu beteiligen. Weshalb dies für eine sachgerechte Stellungnahme nicht ausreichend gewesen sein soll, legt der Beklagte nicht nachvollziehbar dar. Ebenso wenig verhält er sich dazu, welche weiteren Angaben die Senatsverwaltung zu den aufgeworfenen Fragen noch machen kann. Weitere Aufklärungsmaßnahmen drängen sich daher nicht auf, zumal die Plausibilität des LVmax im vorliegenden Verfahren nicht allein streitentscheidend ist, sondern die Berechnung noch an anderen, davon unabhängigen Fehlern leidet (vgl. vorstehend unter aa und bb).
b) Die danach zu beanstandenden Berechnungsfehler führen zur vollständigen Aufhebung des angefochtenen Heranziehungsbescheides. Das Berufungsgericht ist nicht berechtigt und verpflichtet, die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung selbst neu zu berechnen. Angesichts des dem Beklagten zustehenden Wertermittlungsspielraums, u.a. hinsichtlich der Wahl des Wertermittlungsverfahrens, liegt die Bemessung des Ausgleichsbetrags vielmehr allein in dessen Zuständigkeit und Kompetenz (vgl. Urteil des Senats vom 10. Juli 2017 – OVG 2 B 1.16 –, juris Rn. 67 ff.).
Dass der Spielraum des Beklagten hier entsprechend einer Ermessensreduzierung auf Null auf einen einzigen richtigen Berechnungsweg eingeschränkt wäre, ist nicht zu erkennen. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass der Beklagte den ihm zustehenden Wertermittlungsspielraum durch eine vorgängige Entscheidung bereits beanstandungsfrei im Sinne der Festlegung auf ein bestimmtes Wertermittlungsverfahren ausgeübt hätte und das Gericht die Neuberechnung aufgrund dieser Vorgaben selbst vornehmen oder dem Beklagten durch eine Tenorierung im Sinne des § 113 Abs. 2 Satz 2 VwGO aufgeben könnte (vgl. Urteil des Senats vom 10. Juli 2017, a.a.O., Rn. 69 und 72).
3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2, § 47 Abs. 1, § 52 Abs. 3 Satz 1 GKG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 30, 33, 34 BauGB
§ 4 BauNVO
§ 1922 BGB
§ 154 BauGB
§ 192 BauGB
§ 1 ImmoWertV
§ 167 VwGO
§ 711 ZPO
§ 154 Abs. 2 BauGB
§ 7 Nr. 10 BauO
§ 130a Satz 1 VwGO
§ 125 Abs. 2 Satz 3 VwGO
§ 124a Abs. 2 und 3 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 6 Abs. 1 ImmoWertV
§ 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 42 Abs. 1 BauGB
§ 42 Abs. 3 BauGB
§ 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 113 Abs. 2 Satz 2 VwGO
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 52 Abs. 3 Satz 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: 19 K 368.14
4 B 19/18
4 C 31.13
6 A 10137/14
3 Bf 54/15
2 B 1.16
4 C 6.01
V ZR 222/12
19 L 117.12
3 Bf 207/15