Landgericht Bonn (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-03-23, Aktenzeichen 8 S 286/09
ECLI: ECLI:DE:LGBN:2010:0323.8S286.09.00

Tenor:
I. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Siegburg vom 21.10.2009 – 118 C 56/09 – teilweise abgeändert und wie folgt neugefasst:
Die Klage wird in vollem Umfang abgewiesen.
II. Die Anschlussberufung des Klägers wird zurückgewiesen.
III. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
IV. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
V. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Darstellung des Tatbestandes entfällt gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO. Da die Revision nicht zugelassen wurde und der für die Nichtzulassungsbeschwerde nach § 26 Nr. 8 EGZPO erforderliche Beschwerdewert nicht erreicht ist, ist ein Rechtsmittel gegen das Urteil unzweifelhaft nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:
1.
Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache Erfolg.
a)
Dem Kläger steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 1.254,70 € aus §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB zu. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts lässt sich eine Pflicht des Beklagten, die Nebenkostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2007 zu erstellen, nicht begründen, so dass es bereits an einer von ihm begangenen Pflichtverletzung fehlt.
aa)
Zwar gehört die "Durchführung der Jahresabrechnung" ebenso wie die "Durchführung der gesamten, im Zusammenhang mit der Verwaltung entstehenden Buchführung, im Verwaltungszeitraum" nach Teil A Nr. 3 und 6 des Leistungskatalogs, der dem zwischen den Parteien geschlossenen "Verwaltervertrag für die Verwaltung von Mietwohnungen" vom 09.03.2005 (im Folgenden: Verwaltervertrag) als Anlage beigefügt ist, zu den sogenannten "Grundleistungen der Verwaltung", die mit der vereinbarten Verwalterpauschale abgegolten sind. In § 2.2 des Verwaltervertrags heißt es zudem, dass die "Abrechnung […] in der Regel bis zum Ende des II. Quartals nach Abschluss des Wirtschaftsjahres [erfolgt], sofern alle erforderlichen Unterlagen und Daten rechtzeitig zur Verfügung stehen". Demnach ist der Verwalter jedenfalls verpflichtet, die während der Dauer des Verwaltervertrags und damit seiner Verwaltungstätigkeit anstehenden Nebenkostenabrechnungen zu erstellen. Ob eine Pflicht zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung auch dann noch besteht, wenn – wie in dem vorliegenden Fall – der Verwaltervertrag bereits zum Ende eines Wirtschaftsjahres, d.h. vor dem in § 2.2 genannten Zeitpunkt, gekündigt oder einvernehmlich aufgehoben und die Verwaltungstätigkeit somit beendet worden ist, lässt sich den vorstehenden Bestimmungen nicht entnehmen.
bb)
Da der Verwaltervertrag folglich diesbezüglich eine Regelungslücke enthält, ist er gemäß §§ 133, 157 BGB ergänzend auszulegen. Maßgeblich dafür ist der hypothetische Parteiwille. Dementsprechend ist zu ermitteln, was die Parteien bei angemessener Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte vereinbart hätten, wenn sie den nicht geregelten Fall bedacht hätten. Abzustellen ist dabei auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses (vgl. BGH, Urt. v. 20.09.1993 – II ZR 104/92, juris Rn. 13; Palandt/Ellenberger, BGB, 69. Aufl. 2010, § 157 Rn. 7).
Auch eine ergänzende Vertragsauslegung führt nicht dazu, dass der Beklagte als verpflichtet anzusehen ist, die Nebenkostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2007 zu erstellen.
In diesem Zusammenhang ist zunächst zu berücksichtigen, dass die Nebenkostenabrechnung für ein Wirtschaftsjahr ausnahmslos erst im Folgejahr erstellt werden kann, weil vorher die erforderlichen Unterlagen, insbesondere die Rechnungen der Versorgungsunternehmen, nicht vorliegen. Würde man dementsprechend eine Pflicht zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung auch dann bejahen, wenn der Verwaltervertrag zum Ende eines Wirtschaftsjahres beendet worden ist und damit grundsätzlich auch die sich aus ihm ergebenden Pflichten erloschen sind, würde man dem bisherigen Verwalter eine nachvertragliche Pflicht auferlegen. Dies ist zwar nicht von vornherein ausgeschlossen. Allerdings ist davon auszugehen, dass nur im Ausnahmefall ein dahingehender Wille beider Parteien besteht.
Zur Begründung einer solchen Pflicht kann nicht auf die von dem Amtsgericht angeführten wirtschaftlichen Gesichtspunkte abgestellt werden. Zwar ist es durchaus richtig, dass die Nebenkostenabrechnung eine umfassende inhaltliche Verbindung zu dem Wirtschaftsjahr, auf das sie sich bezieht, aufweist und daher der Verwalter, der während dieses Zeitraums tätig gewesen ist, am besten in der Lage sein dürfte, diese Abrechnung zu erstellen, weil er nicht nur vertiefte Kenntnisse über die verwalteten Objekte hat, sondern auch mit den Verwaltungsvorgängen vertraut ist und damit bereits über einen Großteil der benötigten Informationen verfügt, während sich ein neuer Verwalter demgegenüber erst umfassend einarbeiten muss. Eine solche Einarbeitung ist aber bei der Übernahme einer Verwaltung ohnehin erforderlich. Welcher Aufwand damit verbunden ist, hängt maßgeblich davon ab, wie systematisch und gewissenhaft die Verwaltungsvorgänge geführt worden sind. Darüber hinaus müsste, wenn man den Ansatz des Amtsgerichts konsequent zu Ende denkt, der bisherige Verwalter für sämtliche laufenden Verwaltungsvorgänge bis zu deren Erledigung zuständig bleiben, um dem neuen Verwalter eine umfassende Einarbeitung in diese Vorgänge zu ersparen. Dass dies weder dem hypothetischen Willen des Eigentümers noch dem hypothetischen Willen des bisherigen Verwalters entsprechen wird, liegt auf der Hand.
Das Amtsgericht übersieht zudem, dass es sich bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung um einen bedeutsamen Bereich handelt, der nicht selten zu Konflikten zwischen dem Eigentümer und den Mietern führt. Daher ist der Eigentümer in besonderem Maße daran interessiert, dass diese Arbeit mit höchster Sorgfalt ausgeführt wird. Darauf kann er sich bei dem bisherigen Verwalter – anders als bei einem neuen Verwalter – nicht (mehr) ohne weiteres verlassen. Dies gilt vor allem, wenn die Beendigung des Verwaltervertrags nicht einvernehmlich erfolgt ist. Stellt man – wie oben dargelegt – bei der Ermittlung des hypothetischen Parteiwillens auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses ab, dürfte insbesondere der Eigentümer angesichts dieser Umstände nicht gewillt sein, die Nebenkostenabrechnung auch nach Beendigung des Verwaltervertrags durch den bisherigen Verwalter erstellen zu lassen.
Schließlich spricht auch die zu § 28 Abs. 3 WEG ergangene Rechtsprechung gegen die Annahme einer derartigen Pflicht des bisherigen Verwalters (vgl. OLG Köln, Beschl. v. 30.10.1985 – 16 Wx 88/85, NJW 1986, 328 (328f.); OLG Zweibrücken, Beschl. v. 11.05.2007 – 3 W 153/06, juris Rn. 4; ferner Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl. 2008, § 28 Rn. 65 mwN), selbst wenn sie – wie das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat – nicht unmittelbar anwendbar ist.
b)
Ein Anspruch des Klägers auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 1.254,70 € ergibt sich entgegen der Ansicht des Beklagten auch nicht aus § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 BGB. Dass der Kläger davon ausging, der Beklagte werde die Nebenkostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2007 erstellen und der damit verbundene Aufwand sei mit der in 2007 gezahlten Vergütung abgegolten, genügt für die Annahme einer dahingehenden tatsächlichen Einigung der Parteien über den Zweck der Leistung nicht, da es sich um eine lediglich einseitige Erwartung des Klägers handelte (vgl. Palandt/Sprau, a.a.O., § 812 Rn. 30). Die Ausführungen des Klägers in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 09.03.2010 geben auch keine Veranlassung zu einer ihm günstigen Beurteilung der Rechtslage oder gar zu einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO.
2.
Demgegenüber hat die zulässige Anschlussberufung in der Sache keinen Erfolg. Da dem Kläger nach den vorstehenden Ausführungen bereits kein Anspruch auf Ersatz des von dem Zeugen C für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2007 in Rechnung gestellten Betrages zusteht, sind auch die mit der Anschlussberufung geltend gemachte Umsatzsteuer iHv 238,39 € sowie die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten iHv 186,24 € von dem Beklagten nicht zu ersetzen.
3.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
4.
Für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO bestand keine Veranlassung. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.
Streitwert: 1.493,09 €
[Berufung: 1.254,70 € / Anschlussberufung: 238,39 €]

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO. Da die Revision nicht zugelassen wurde und der für die Nichtzulassungsbeschwerde nach § 26 Nr. 8 EGZPO
§§ 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB
§§ 133, 157 BGB
§§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO
§ 156 ZPO
§ 28 Abs. 3 WEG
§ 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 BGB
§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO
§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1986, 328
18 C 56/09
II ZR 104/92
16 Wx 88/85
3 W 153/06