Landgericht Bielefeld (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-07-10, Aktenzeichen 15 O 70/12
ECLI: ECLI:DE:LGBI:2012:0710.15O70.12.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Anfang Dezember 2010 teilte die Klägerin der Beklagten mit, sie könne „dem Unternehmen H.“ eine interessante Immobilie im C.er Süden anbieten; die Beklagte zeigte sich interessiert. Daraufhin wies die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 07.12.2010 (Bl. 15 ff. d.A.) auf ein Objekt an der D. Straße x in C. hin (Gewerbehalle mit Büroräumen). Sie benannte darin die Eigentümerin des Objekts, die Fa. E. GmbH & Co. Grundstücksverwaltungs KG, und gab als Kaufpreis den Betrag von 1.100.000,00 € an. Bei Ankauf sollte eine Maklercourtage von 3,57 % vom Kaufpreis anfallen. Die Klägerin fügte ihre AGB (Bl. 16 d.A.) bei, in deren Nr. 10 es heißt:
Der Provisionsanspruch entsteht auch, wenn der Vertrag zu Bedingungen
abgeschlossen wird, die vom Angebot abweichen, oder wenn und soweit
... ein gleiches oder ähnliches Geschäft abgeschlossen wird.
Die Beklagte reagierte auf das Angebot der Klägerin mit einer e-Mail vom 08.12.2011 (Bl. 18 d.A.), in der sie „formal Vorkenntnis“ anmeldete und darauf verwies, sich seit 2005 mit der Fa. E. in Gesprächen zu befinden. Insoweit hatte es jedenfalls 2005 Verhandlungen gegeben, in deren Verlauf die Beklagte der Fa. E. mit Schreiben vom 09.02.2005 (Bl. 19 d.A.) mitgeteilt hatte, dass „derzeit kein weiterer Flächenbedarf“ bestehe und die Beklagte deshalb „von weiteren Gesprächen... über einen Ankauf des Anwesens ... Abstand nehmen“ wolle.
Ohne weiteres Zutun der Klägerin kaufte eine Tochtergesellschaft der Beklagten, die H. Bauelemente GmbH, am 01.07.2011 das Grundstück an der D. Straße x zu einem Preis von 525.000,00 €. Nachdem die Klägerin das in Erfahrung gebracht hatte, erhob sie eine Maklercourtageforderung von 18.742,50 € (3,57 % von 525.000,00 €), deren Ausgleich die Beklagte schuldig blieb.
Mit vorliegender Klage verfolgt die Klägerin die erhobene Forderung weiter und meint, dass weder Vorkenntnis der Beklagten noch die Abweichung im Kaufpreis (1.100.000,00 € gemäß Maklerangebot gegenüber vereinbartem Kaufpreis von 525.000,00 €) dem Anspruch entgegenstünden. Wegen der Kaufpreisdifferenz ist die Klägerin dabei der Auffassung, dass im Falle der vom Käufer geforderten Nachweisprovision eine Kaufpreisdifferenz von vornherein der erforderlichen wirtschaftlichen Gleichwertigkeit nicht entgegenstehe.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 18.742,50 € nebst Zinsen in Höhe
von 8 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem
13.01.2012 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie vertieft den bereits vorprozessual erhobenen Vorkenntniseinwand und behauptet dazu, dass es nach dem vorübergehenden Ende der Gespräche (Februar 2005) im Juni 2008 erneut ein Gespräch über einen Ankauf des E.-Grundstücks gegeben habe, gefolgt von unregelmäßigen Kontakten in der Folgezeit. Abgesehen davon meint die Beklagte, dass ein Provisionsanspruch der Klägerin jedenfalls im Hinblick auf die deutliche Abweichung (mehr als 50 %) des Erwerbspreises von dem im Nachweis angegeben Kaufpreis ausgeschlossen sei.
Die Klägerin bestreitet demgegenüber, dass die Beklagte nach Februar 2005 noch ernsthafte Gespräche mit der Fa. E. über einen Erwerb des Grundstückes geführt habe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die von ihnen gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Unbeschadet des Vorkenntniseinwands besteht ein Provisionsanspruch der Klägerin nach § 652 BGB zumindest deshalb nicht, weil sich der abgeschlossene Vertrag inhaltlich nicht mit dem beabsichtigten Vertrag deckt, es also an der erforderlichen inhaltlichen Kongruenz fehlt. Dies beruht auf der Differenz von über 50 % zwischen dem laut Nachweis vorgesehenen Preis (1.100.000,00 €) und dem Preis, zu dem die Tochtergesellschaft der Beklagten das Objekt erworben hat (525.000,00 €).
Es entspricht verbreiteter Auffassung in der obergerichtlichen Rechtsprechung, dass (auch) in Fallgestaltungen der vorliegenden Art, die dadurch gekennzeichnet wird, dass beim Kaufpreis eine für den Auftraggeber günstige Abweichung vorliegt, die inhaltliche Kongruenz zweifelhaft ist (vgl. zuletzt OLG München MDR 2010, 615 f. m.w.N.). Dem folgt das Gericht im Grundsatz, ohne dabei zu verkennen, dass diese Auffassung nicht unumstritten ist (vgl. etwa OLG Hamm, Urteil vom 17.01.2011, 18 U 94/10, BeckRS 2011, 04913; OLG Jena NJW-RR 2005, 1509, 1510). Denn auch in der Rechtsprechung des BGH wird die dem Auftraggeber günstige Abweichung im Preis durchaus als Ansatzpunkt gesehen, die inhaltliche Kongruenz anzuzweifeln (vgl. insbesondere NJW 2008, 651, 653: Preisnachlaß von ca. 15 % nicht so erheblich, als dass dadurch die notwendige Kongruenz des abgeschlossenen Vertrages mit der nachgewiesenen Gelegenheit in Frage gestellt wäre). Ab welchem Prozentsatz der Abweichung die Kongruenz fehlt, bedarf vorliegend keiner abschließenden Entscheidung. Jedenfalls bei einer wie hier vorliegenden Abweichung von über 50 % hält das Gericht dafür, dass die Kongruenz fehlt; bei wertender Betrachtung stellt sich ein solcher Erwerb nicht mehr als Verwirklichung der durch den Nachweis geschaffenen Gelegenheit dar.
Nr. 10 der AGB der Klägerin führt zu keinem anderen Ergebnis. Denn eine Vergütung für den Fall des Zustandekommens eines anderen Vertrages als des angebotenen kann nicht wirksam durch AGB vereinbart werden, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (vgl. Palandt/Sprau, 71. Aufl., § 652 RN 66).
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 709 ZPO
§ 652 BGB
§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: MDR 2010, 615
NJW-RR 2005, 1509, 1510
NJW 2008, 651, 653
18 U 94/10