Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2001-03-27, Aktenzeichen 24 S 8 4/00
ECLI: ECLI:DE:LGD:2001:0327.24S8.4.00.00

Tenor:
Auf die Berufung der Kläger wird das am
17.12.1999 verkündete Urteil des
Amtsgerichts Neuss 39 C 4292/99
teilweise abgeändert und unter
Zurückweisung des weitergehenden
Rechtsmittels wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner
verurteilt, an die Kläger 1.544,51 DM
nebst 4 % Zinsen seit dem 6.8.1999 zu
zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Anschlussberufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten der ersten Instanz tragen die
Kläger zu 89 % und die Beklagten zu 11 % .
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden
den Klägern zu 78 % und den Beklagten zu
22 % auferlegt.
Von der Wiedergabe des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs.
1 ZPO abgesehen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Berufung und die Anschlussberufung sind zulässig.
Die Berufung hat in der Sache zum Teil Erfolg, die
Anschlussberufung hat indes keinen Erfolg.
Den Klägern stehen Ansprüche aus den mit der
Berufungsbegründungsschrift vorgelegten
Nebenkostenabrechnungen in Höhe von 327,38 DM für 1997
und 1.004,05 DM für 1998 zu. Dass keine Vorerfassung der
auf den gewerblich genutzten Teil entfallenden
Betriebskosten erfolgt ist, schadet nicht, da eine
Aufteilung der verbrauchsabhängigen Kosten entsprechend
dem Flächenverhältnis, wie im Rechtsstreit auch
geschehen, zugelassen werden kann (Sternei, Mietrecht, 3.
Aufl., Rn. III. 358). Die darüber hinaus von den
Beklagten gerügten angesetzten Kosten führen zu keiner
abweichenden Beurteilung. Dafür, dass es sich bei der
Rechnung über Grundreinigung des Treppenhauses um
Instandhaltungskosten handelt, bestehen keine
Anhaltspunkte. Vielmehr spricht das Firmenlogo „F. I. " für Reinigungsarbeiten.
Es ist in der Rechnung
auch nicht ein Posten als „Farbe" ausgewiesen, wie von
den Beklagten vorgetragen. Das Herausfahren und
Zurückholen von Mülltonnen konnte, da es sich um
Hausmeistertätigkeit handelt, abgerechnet werden.
Ferner haben die Kläger gegen die Beklagten einen
Anspruch auf Zahlung rückständiger Mietzinsen in Höhe von
1.838,— DM. Ihnen steht ein Anspruch in Höhe des von den
Beklagten nicht entrichteten Bruttomietzinses zu (§ 535
Satz 2 BGB). Die Beklagten schuldeten für den Zeitraum
November 1997 bis Januar 1998 eine Nettomiete in Höhe von
789,60 DM sowie Nebenkosten in Höhe von 240,— DM
monatlich, von Februar 1998 bis Mai 1998 814,— DM
zuzüglich 240,— Nebenkosten und von Juni 1998 bis
September 1999 814,— DM zuzüglich 270,— DM Nebenkosten
und von Oktober 1998 bis Januar 1999 einen um 20 %
geminderten Bruttomietzins in Höhe von 8 67,20 DM, mithin
insgesamt einen Betrag von 15.109,60 DM. Hierauf
entrichteten die Beklagten insgesamt 13.271,60 DM.
Demzufolge verbleibt ein Mietzinsanspruch der Kläger in
Höhe von 1.838,— DM gemäß § 535 Satz 2 BGB. Die
Beklagten haben nicht dargetan, dass die der Aufstellung
der Kläger (Bl. 22 GA) zugrunde gelegten Nebenkosten
nicht geschuldet waren sowie dass darüber hinaus
Zahlungen erfolgt sind.
Den Beklagten ist dahingehend Recht zu geben, dass der
Mietzins gemäß § 537 Abs. 1 BGB im Zeitraum Oktober 1998
bis Januar 1999 gemindert war. Nach dem Ergebnis der
erstinstanzlichen Beweisaufnahme steht zur Überzeugung
des Gerichts fest, dass die von den Beklagten behaupteten
Feuchtigkeitsschäden in der streitgegenständlichen
Wohnung vorhanden waren. Angesichts der vorgelegten
Lichtbilder von den Feuchtigkeitsschäden im Februar 1993
und Juni 1995 (Anlage B 3) ist die Kammer davon
überzeugt, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht auf ein
Fehlverhalten der Beklagten zurückzuführen sind, sondern
ihre Ursache in der Beschaffenheit der Mieträume haben.
Die Kläger sind dem Vorbringen der Beklagten, die
Feuchtigkeitsschäden seien auf eine mangelnde Isolation
der Außenwand zurückzuführen, nicht qualifiziert
entgegengetreten. Da sowohl der Wohn- als auch der
Schlafzimmerbereich von dem Feuchtigkeitsschaden
betroffen war und es sich hierbei um Räume handelt, die
gewöhnlich dem längeren Aufenthalt dienen, hält die
Kammer eine Minderung des Mietzinses von 20 % für
angemessen. Die Beklagten haben ihr Minderungsrecht nicht
nach § 54 5 Abs. 2 BGB verloren. Dabei kann dahinstehen,
ob die Beklagten den Klägern tatsächlich im September
bzw. Oktober 1998 angezeigt haben. Denn die Kläger tragen
nichts dazu vor, dass sie in der Lage waren, für den
betreffenden Zeitraum Oktober 1998 bis Januar 1999
Abhilfe zu schaffen. Eine Unterlassung der Mangelanzeige
führt aber nur dann zum Verlust des Minderungsrechts,
soweit der Vermieter infolge der Unterlassung außerstande
war, Abhilfe zu schaffen. Ein Rechtsverlust gemäß § 545
Abs. 2 BGB gilt dabei nur so lange, wie der Vermieter
infolge der verspäteten Anzeige des Mieters nicht für
Abhilfe sorgen konnte. Unter Berücksichtigung des
Umstandes, dass die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden
wegen des Erfordernisses des Abtrocknens der Wände
gewöhnlich einige Zeit in Anspruch nimmt, zudem die
Ausbesserung der fehlerhaften Isolation der Außenwand
während der Wintermonate nicht ohne weiteres vorgenommen
werden konnte, ist mangels entsprechenden Vorbringens der
Kläger anzunehmen, dass eine Abhilfe • vor Beendigung des
Mietverhältnisses ohnehin nicht möglich war.
Einen Anspruch gegen die Beklagten auf Schadensersatz
aufgrund unterlassener Schönheitsreparaturen haben die
Kläger, unabhängig davon, ob die
Schlussrenovierungsklausel gemäß § 12 des Mietvertrages
(Bl. 13 GA) eine Individual Vereinbarung oder Allgemeine
Geschäftsbedingung ist, nicht. Denn im Falle der
individuellen Vereinbarung der Endrenovierung mangelt es
an der gemäß § 32 6 Abs. 1 BGB für die Umwandlung des
Erfüllungsanspruchs in einen Schadensersatzanspruch
erforderlichen Ablehnungsandrohung. Das Schreiben der
Kläger vom 1.2.1999 (Bl. 19 GA) enthält keine
Ablehnungsandrohung für den Fall, dass die
Renovierungsarbeiten nicht innerhalb von 10 Tagen
ausgeführt werden. Eine Ablehnungsandrohung ist auch
nicht entbehrlich. Denn, dass sich der Mieter weigert,
weitere Renovierungsarbeiten auszuführen, weil seine
Arbeiten nach seiner Meinung ordnungsgemäß sind oder weil
rechtliche Zweifel an der Renovierungspflicht bestehen,
reicht für die Annahme einer endgültigen
Erfüllungsverweigerung nicht aus (Sternei, Mietrecht
aktuell, 3. Aufl., Rn. 877). An einer endgültigen
Erfüllungsverweigerung werden erhebliche Anforderungen
gestellt. Es muss außer Zweifel stehen, dass sich der
Schuldner über das auf die vertragliche Leistung
gerichtete Erfüllungsverlangen des Gläubigers klar ist
und er ohne Rücksicht auf die möglichen Folgen seine
Weigerung zum Ausdruck bringt. Eine Erklärung der
Beklagten, keine der von den Klägern verlangten Arbeiten
noch auszuführen wird weder im Schreiben der Beklagten
vom 1.3.1999 (Bl. 20 GA) erklärt noch wurde
entsprechendes von den Klägern vorgetragen.
Für einen Anspruch nach den Grundsätzen der positiven
Vertragsverletzung fehlt es an der Darlegung eines
zusätzlichen Aufwandes durch die Kläger. Ein
Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung
kommt für den Fall in Betracht, dass die
Endrenovierungsklausel den Beklagten als Allgemeine
Geschäftsbedingung vorgegeben worden ist. Denn als
Allgemeine Geschäftsbedingung ist die Verpflichtung zur
Durchführung der Endrenovierung gemäß § 9 AGBG unwirksam,
da ohne Rücksicht auf die Verpflichtung zur Durchführung
von Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan der
Mieter unangemessen benachteiligt wird. Die Kläger haben
jedoch nicht dargetan, dass die Renovierung durch die von
den Beklagten durchgeführten Schönheitsreparaturen
teuerer geworden ist, als wenn die Wohnung im unverändert
verwohnten Zustand zurückgelassen worden wäre (LG
Mannheim, WuM 1975, 34). Die Kläger treten auch dem
Vorbringen der Beklagten, die Vinyltapete sei bereits von
der Vormieterin aufgebracht und von ihnen bei Einzug
vorgefunden worden, nicht substantiiert entgegen, sondern
tragen sogar selbst vor, dass die Wohnung bei Einzug mit
einer Vinyltapete tapeziert gewesen sei (Bl. 149 GA).
Die Beklagten schulden ferner keinen Ersatz von
Mietausfallschaden. Unabhängig von einer
Endrenovierungsverpflichtung kommt ein Anspruch bereits
deshalb nicht in Betracht, da die Kläger einen Anspruch
nicht substantiiert dargetan haben. Der Zeuge wurde von
den Beklagten als Nachmieter vermittelt. Dass die Kläger
entsprechende Anstrengungen unternommen haben, die
Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses mit den
Beklagten weiterzuvermieten, tragen sie nicht vor. Die
Aussage des Zeugen im Rahmen der erstinstanzlichen
Beweisaufnahme widerlegt zudem die Behauptung der Kläger,
dass die Renovierungsleistungen von ihnen beanstandet
worden sei. Mithin ist das Vorbringen der Kläger, der
Mietvertrag mit dem Zeugen xxx sei wegen der
Beanstandungen der Renovierungsleistungen nicht zustande
gekommen, widersprüchlich. Zu welchem Zeitpunkt der Zeuge
X. bei ordnungsgemäßer Renovierung in das
Mietverhältnis eingetreten wäre, tragen die Kläger nicht
vor.
Im Übrigen schulden die Beklagten den Mietausfall für den
gesamten streitgegenständlichen Zeitraum wegen Verletzung
der Schadensminderungspflicht durch die Kläger nicht.
Diese waren nach Auszug der Beklagten verpflichtet, die
Arbeiten unverzüglich durchführen zu lassen. Der
Vermieter darf das Mietobjekt nicht länger leerstehen
lassen, als zur Erledigung der erforderlichen Arbeiten
unbedingt geboten ist. Die Einleitung eines
Beweissicherungsverfahrens darf nicht dazu führen, dass
sich die Neuvermietung zu Lasten des Mieters um Monate
verschiebt.
Damit schulden die Beklagten auch nicht die Nebenkosten
1999 bis zum 31.7.1999. Für den hier nur in Betracht
kommenden Januar 1999 haben die Kläger eine Abrechnung
nicht vorgelegt.
Insgesamt stehen den Klägern mithin Ansprüche in Höhe von
insgesamt 3.169,43 DM zu, so dass nach Abzug der Kaution
(1.624,92 DM) eine Forderung gegen die Beklagten von
1.544,51 DM verbleibt.
Soweit die Beklagten Rückforderungsansprüche gemäß § 5
WiStG im Wege der Hilfsaufrechnung geltend machen, war
ihr Vorbringen wegen des rügelosen Einlassens der Kläger
zwar gemäß § 530 Abs. 2 ZPO zuzulassen. Die Beklagten
haben jedoch nicht den Beweis dafür erbracht, dass der
von dem Sachverständigen C. festgestellte überhöhte
Mietzins infolge der Ausnutzung eines geringen Angebotes
an vergleichbaren Räumen vereinbart werden konnte. Die
Feststellungen des Sachverständigen zur behaupteten
Mangelsituation sind nicht ergiebig. Die von den
Beklagten vorgelegte schriftliche Auskunft der Stadt
Meerbusch kann nicht als Indiz für eine Mangelsituation
gewertet werden. Denn allein der Umstand, dass die Stadt
durch Verordnung zum Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf
bestimmt wurde, lässt nicht den Rückschluss zu, dass zum
damaligen Zeitpunkt gerade das Angebot an solchen
Wohnungen, die mit der von den Beklagten angemieteten
vergleichbar sind, gering war. Da es sich bei der
streitgegenständlichen Wohnung um eine ca. 56 • qm große
Ein-Zimmer-Wohnung handelt, beschränkte sich die
Nachfrage grundsätzlich auf Single-Haushalte ggf. noch
auf Zwei-Personen-Haushalte. Für Familien war
vergleichbarer Wohnraum nicht attraktiv. Das für diese
Mietergruppe ein geringes Angebot vorlag, kann mangels
substantiierten Vorbringens der Beklagten nicht ohne
weiteres unterstellt werden.
Auch die Nachfrage nach Sozialwohnungen bietet als
Sondermarkt für eine Mangellage auf dem freien
Wohnungsmarkt keinen Anhaltspunkt. Eine ergänzende
Stellungnahme des Sachverständigen, wie sie die Beklagten
beantragt hatten, wäre auf eine unzulässige Ausforschung
hinausgelaufen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.
Streitwert für das Berufungsverfahren : 15.766, 85 DM
(Berufung: 12.927,52 DM; Anschlussberufung: 868,19 DM;
Hilfsaufrechnung: 1.971,74 DM).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 9 AGBG
§ 543 Abs.

1 ZPO
§ 535 Satz 2 BGB
§ 537 Abs. 1 BGB
§ 54 5 Abs. 2 BGB
§ 32 6 Abs. 1 BGB
§ 530 Abs. 2 ZPO
§ 92 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 39 C 4292/99