Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-05-27, Aktenzeichen 5 O 170/08
ECLI: ECLI:DE:LGD:2009:0527.5O170.08.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen
Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der außergerichtlichen Auslagen der Streithelferin der Beklagten trägt der Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger hat sich im Jahre 1993 an einem geschlossenen Immobilienfonds- firmiert als A – beteiligt. Er zeichnete unter dem 29.10.1993 eine Fondsbeteiligung in Höhe von 100.000,-- DM. Das Anlagegeschäft wurde dabei von der Streithelferin der Beklagten vermittelt, an die sich der Kläger zuvor gewandt hatte. Die Fondsgesellschaft war aus der Umfirmierung der am 17.10.1989 gegründeten B im April 1993 hervorgegangen. Persönlich haftender Gesellschafter der Kommanditgesellschaft waren Herr C und Herr D. Gründungskommanditisten waren die Beklagte, die Gebau Fonds AG und die Gebau Fonds GmbH.
Die Fondsgesellschaft errichtete in Magdeburg ein Büro- und Dienstleistungsgebäude. Die Beklagte war hierbei die Initiatorin der Fondsgesellschaft und Herausgeberin des Emissionsprospektes. Sie war außerdem zuständig für die Baubetreuung und die Geschäftsbesorgung. Des Weiteren gab sie Mietgarantien und Bürgschaften.
Zur Finanzierung des Anlagegeschäfts schloss der Kläger mit der Streithelferin der Beklagten zwei Darlehensverträge über einen Gesamtnennbetrag von 110.500,-- DM.
In der Folgezeit hat er aus dem Fonds folgende Ausschüttungen erhalten:
Geschäftsjahr Ausschüttungen Gesamt 100.000,-- DM
%
1994 Steuergutschrift 0,18 % 0,18 180,00
1995 Barausschüttung 5,10% 5,25 5.250,00
Steuergutschrift 0,15%
1996 Barausschüttung 5,07% 5,25 5.250,00
Steuergutschrift 0,18%
1997 Barausschüttung 5,07% 5,25 5.250,00
Steuergutschrift 0,17%
1998 Barausschüttung 4,84% 5,00 5.000,00
Steuergutschrift 0,16%
1999 Barausschüttung 4,25% 4,41 5.000,0
2000 Barausschüttung 3,75 % 3,89 3.890,00
Steuergutschrift 0,14%
2001 Barausschüttung 2,25 % 2,39 2.390,00
Steuergutschrift 0,14 %
2002 Barausschüttung 2,25 % 2,39 2.390,00
2003 Steuergutschrift 0,18 % 0,18 180,00
2004 Steuergutschrift 0,12 % 0,12 120,00
2005 Steuergutschrift 0,06 60,00
Gesamt: 34.370,00 DM
Der Kläger hat auf die Darlehensverbindlichkeiten in der Vergangenheit Zahlungen geleistet, die im Einzelnen streitig sind. Außerdem hat er aufgrund der Anlage Steuervorteile erzielt.
Im vorliegenden Verfahren begehrt der Kläger im Wege des Schadensersatzes Erstattung des Einlagebetrages sowie der von ihm erbrachten Zinsleistungen und einen von ihm behaupteten entgangenen Gewinn. Dabei berechnet er die Klageforderung wie folgt:
gezahlte Einlage 53.685,65 EUR
zzgl. Zinszahlungen auf das Finanzierungsdarlehen 37.284,22 EUR
zzgl. entgangener Anlagezinsen 30.063,91 EUR
abzgl. erhaltener Ausschüttungen - 17.573,10 EUR
------------------------
insgesamt 103.460,68 EUR
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Er trägt hierzu im Wesentlichen Folgendes vor:
Er habe bei seiner Kontaktaufnahme zu der Streithelferin der Beklagten darum gebeten, ihm eine sichere Altersvorsorge zu empfehlen. Dabei habe er betont, dass es ihm auf die Sicherheit der Investition besonders ankomme. Der Angestellte der Streithelferin habe ihm daraufhin zugesichert, es handele sich um eine Anlage ohne besondere Risiken und die Anteile seien jederzeit frei verkäuflich. Der von der Beklagten herausgegebene Emissionsprospekt sei mit umfangreichen Fehlern behaftet. So werde nicht ausreichend über das Fondskonzept aufgeklärt und es werde auch nicht darauf hingewiesen, dass der Fonds aus einer Umfirmierung hervorgegangen sei. Es fehle eine Angabe, wann die Fondsgesellschaft im Handelsregister eingetragen worden sei und außerdem werde nicht ausreichend über die wirtschaftlichen und personellen Verflechtungen innerhalb des Fonds aufgeklärt. Es seien keine ausreichenden Angaben über die wesentlichen Vertragspartner und die mit der Fondsgesellschaft verbundenen Partner enthalten. Es fehle zudem an einer Aufklärung darüber, dass Herr D nicht nur Gründungskomplementär der Fondsgesellschaft sondern darüber hinaus auch indirekt Mehrheitsgesellschafter der Beklagten sei und in deren Aufsichtsrat sitze. Auch werde nicht darüber informiert, dass der Generalübernahmeauftrag und die Fondsverwaltung ebenfalls durch Mitglieder der E wahrgenommen würden. Insgesamt flössen aufgrund der personellen Verflechtungen 87 % des netto Investitionsvolumens an die E zurück, ohne dass herauf im Prospekt ein Hinweis vorhanden sei. Die Investitionskosten und auch die Gesamtkosten seien irreführend und falsch dargestellt. Auch die Angaben zu den Nebenkosten seien unzutreffend. Entsprechendes gelte auch für die Finanzierungskosten und die Mieteinnahmen. Im Prospekt sei außerdem eine fehlerhafte Prognose-Rechnung enthalten. Die Höhe der Hypothekenzinsen sei unzutreffend dargestellt. Schließlich werde auch nicht ausreichend über die mit der Anlage verbundenen Risiken und über die mangelnde Fungibilität aufgeklärt. Die Beklagte müsse sich außerdem ein schuldhaftes Verhalten des Anlageberaters ihrer Streithelferin zurechnen lassen.
Er habe für die Finanzierung der Anlage an Zinsen und Disagio einen Gesamtbetrag von 37.284,22 Euro aufgewendet. Er müsse er sich im Gegenzug mit der Anlage erzielte Steuervorteile nicht anrechnen lassen. Er hätte nämlich bei Kenntnis von den Prospektfehlern das vorliegend eingesetzte Kapital in eine gleichartig steuerbegünstigte Anlage spätestens im Jahre 1994 investiert, so dass ihm bis einschließlich 2007 insoweit Zinsen in der Gesamthöhe von 30.063,91 Euro entgangen seien.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 103.460,68 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (23.05.2008) zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung der Rechte und Freistellung von Pflichten aus seiner Beteiligung an der F im Nominalwert von 51.129,19 Euro.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie wendet im Wesentlichen Folgendes ein:
Der Emissionsprospekt sei nicht fehlerhaft. Insbesondere werde in ihm über alle erforderlichen Fragen und Umstände aufgeklärt. Sämtliche Angaben seien auch inhaltlich zutreffend. Selbst wenn man aber von einzelnen Prospektmängeln ausginge, fehle es jedenfalls an dem erforderlichen Verschulden, da sie den Prospekt vor Vertragsbeginn von erfahrenen Fachleuten habe überprüfen lassen. Das der Anlageentscheidung vorangegangene Vermittlungsgespräch werde von der Klägerseite unzutreffend dargestellt. Die Vermittlerin sei außerdem ohnehin nicht als ihre Erfüllungsgehilfin anzusehen. Die behaupteten Zinsleistungen des Klägers würden bestritten. Ein Disagio könne er ohnehin nicht in Ansatz bringen, da er insoweit keine Leistung erbracht habe. Außerdem müsse er sich jedenfalls die erzielten Steuervorteile anrechnen lassen. Insoweit werde bestritten, dass sich der Kläger bei Kenntnis der angeblichen Prospektfehler an einer vergleichbaren steuersparenden Anlage beteiligt hätte. Etwaige Schadensersatzansprüche des Klägers seien aber ohnehin verjährt. Die behaupteten Fehler seien ihm spätestens ab 2001 bekannt gewesen. Außerdem stehe der Klage der Einwand der Verwirkung entgegen.
Die Streithelferin der Beklagten wiederholt und vertieft den Vortrag der Beklagten.
Sie beantragt,
Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die tatsächlichen Feststellungen in den nachfolgenden Entscheidungsgründen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat keinen Erfolg.
I.
Dem Kläger steht kein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte aufgrund der von ihm in dem Jahre 1993 eingegangenen Beteiligung an dem im Klageantrag bezeichneten Immobilienfonds zu.
1.
Es kann dahinstehen, ob die Voraussetzungen für einen Anspruch aus einer Prospekthaftung im engeren Sinne gegeben sind. Dabei käme, da der streitgegenständliche Emissionsprospekt bereits im Jahre 1993 herausgegeben worden ist, als Anspruchsgrundlage nicht etwa § 8 f VerkProspG in Verbindung mit § 13 VerkProspG in seiner seit dem 01.05.2005 gültigen Fassung, sondern das von der Rechtsprechung seinerzeit entwickelte gewohnheitsrechtliche Institut der bürgerlich-rechtlichen Prospekthaftung im engeren Sinne in Betracht. Ein solcher etwaiger Anspruch wäre aber jedenfalls vorliegend verjährt. Die absolute Frist von 3 Jahren seit dem Beitritt des Klägers, die unabhängig von einer subjektiven Kenntnis in Gang gesetzt wurde, wäre bei Klageeinreichung im Jahre 2008 bereits seit langem verstrichen und die Beklagte hat auch ausdrücklich die Verjährungseinrede erhoben.
2.
Die Klage kann aber auch nicht mit Erfolg auf eine Prospekthaftung im weiteren Sinne gestützt werden. Hierbei kann dahinstehen, ob die dafür erforderlichen Voraussetzungen wie etwa die Inanspruchnahme eines besonderen persönlichen Vertrauens oder die Begründung einer vorvertraglichen eigenständigen Aufklärungspflicht der Beklagten aufgrund ihrer Funktion als Gründungskommanditistin (vgl. BGH NJW RR 2007, 406 ff; BGH NJW RR 2003, 1393 ff) und die betreffenden Prospektfehler zu bejahen sind. Ebenso unbeachtlich ist, ob tatsächlich von einer Verletzung vertraglich begründeter Sorgfaltspflichten seitens der Beklagten ausgegangen werden kann. Ein etwaig daraus abzuleitender Schadensersatzanspruch des Klägers wäre aber ebenfalls vorliegend verjährt.
Der Kläger stützt sein Klagebegehren auf behauptete Prospektfehler, über die die Beklagte ihn nach seiner Auffassung hätte aufklären müssen. Für derartige Ansprüche war bis zur Schuldrechtsreform die regelmäßige Verjährungsfrist von 30 Jahren maßgebend. Da vorliegend ein sogenannter Überleitungsfall gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB gegeben ist, ist von einer 3-jährigen Verjährungsfrist beginnend ab dem Zeitpunkt auszugehen, zu dem der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangte (vgl. BGH NJW 2007, 1584 ff). Diese letztgenannten Voraussetzungen sind aber jedenfalls im Jahre 2004 eingetreten, so dass die dargestellte Verjährungsfrist bei Klageeinreichung bereits abgelaufen war. Der Kläger hatte spätestens in 2004 von den entscheidenden Punkten der wirtschaftlichen Entwicklung des Fonds Kenntnis, die ihn auf die gerügte fehlerhafte Information durch den Prospekt hingewiesen hatten (so auch OLG Frankfurt, Urt. vom 28.05.2008 -23 U 63/07). Die insoweit unstreitigen Ergebnisse der Barausschüttungen (Seite 28/29 der Klageschrift) wichen ab dem Jahre 1998 Jahr für Jahr von der prospektierten Höhe nach unten ab, verringerten sich kontinuierlich und waren ab dem Jahr 2003 sogar vollständig ausgesetzt. Bereits im Rechenschaftsbericht des Jahres 1999 wurden die Anleger darauf hingewiesen, dass die Mietverträge mit der Allianz und der MPA im Jahre 2004 ausliefen und es ungewiss sei, ob diese Mieter von den Verlängerungsoptionen Gebrauch machen würden. Im Rechenschaftsbericht 2002 wurde sodann mitgeteilt, dass die Option von der Allianz nicht ausgeübt werde, dass ab dem damit eintretenden Mietende zum 31.12.2004 aufgrund der seinerzeit aktuellen Mietsituation in Magdeburg die bisher für diesen Teil des Objektes erzielten Mieteinnahmen nicht mehr erreicht werden könnten und dass daher mit erheblich geringeren Mieterträgen zu rechnen sei. Schließlich wurde im Rechenschaftsbericht 2003 mitgeteilt, dass selbst dann, wenn noch in Aussicht genommene, aber keineswegs feststehende Anschlussvermietungen gelingen würden, das Objekt nach Auslaufen der Generalmietverträge nur zu rund 50 % vermietet sei. Wenn es dazu parallel aber schon für das Jahr 2003 – also noch bei Fortbestand der Generalmietverträge – gleichwohl bereits zu einer vollständigen Aussetzung von Gewinnausschüttungen kam, so war für jeden Anleger offenkundig und drängte sich für ihn auf, dass das Objekt in eine finanzielle Schieflage geraten war, es sich wesentlich anders entwickelte als im Prospekt dargestellt und dass das dort beschriebene Anlagekonzept inhaltlich fehlerhaft dargestellt worden war. Spätestens ab diesem Zeitpunkt hatte der Kläger Anlass, sich um die Entwicklung seiner Beteiligung zu kümmern, da erkennbar geworden war, dass auch in Zukunft der Fonds sich auch nicht annähernd in dem im Prospekt vorgezeichneten Maße entwickeln würde. Aufgrund dieser Kenntnisse hätte der Kläger jedenfalls im Jahre 2004 die Beratung durch einen Rechtsanwalt in Anspruch nehmen müssen, über die er sich die erforderlichen Rechtskenntnisse im Rahmen der Bewertung des Prospektes hätte verschaffen können. Bei einer solchen sich aufdrängenden Situation ist von dem Bestehen einer Handlungspflicht auszugehen. Es kann nämlich grundsätzlich nicht dem Gläubiger überlassen sein, durch Aufschieben einer solchen Beratung den Beginn der Verjährungsfrist hinaus zu zögern. Die auf der Hand liegende Erkenntnismöglichkeit ist in diesem Fall einer positiven Kenntnis gleichzusetzen (vgl. BGH VersR 1985, 367/368).
An dieser Bewertung würde sich auch nichts ändern, wenn – wie der Kläger in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 28.04.2009 vortragen- begleitend zu den Rechenschaftsberichten seitens der Fondsbetreiber die dort im Einzelnen angeführten Zusatzerläuterungen erfolgt wären. Diese hoben nicht die für den Anleger sich aufdrängende Bewertung auf, dass das Anlagekonzept in dem Prospekt nicht zutreffend dargestellt worden war. Die begleitenden Zusätze waren erkennbar darauf gerichtet, ihn trotz dieser offenkundigen Tatsachen lediglich zu veranlassen, gleichwohl an der Investition festzuhalten.
3.
Der Kläger kann sein Begehren auch nicht mit Erfolg darauf stützen, die Beklagte müsse sich die von ihm behaupteten – allerdings ohnehin bestrittenen – zusätzlichen Beratungsfehler des Angestellten ihrer Streithelferin gemäß § 278 BGB zu rechnen lassen. Weder die Streithelferin der Beklagten selbst noch deren Angestellter sind als Erfüllungsgehilfen der Beklagten anzusehen. Das würde nämlich voraussetzen, dass diese mit Willen der Beklagten oder als deren gesetzlich Bestellte bei der Erfüllung einer sie – die Beklagte – selbst treffende Schuldnerverbindlichkeit für sie tätig geworden wäre. Das ist vorliegend aber nicht der Fall. Vielmehr ist die Bank aufgrund eines eigenständigen von ihr mit dem Kläger geschlossenen Beratungsvertrages tätig geworden.
4.
Der Anspruch kann auch nicht erfolgreich auf eine unerlaubte Handlung im Sinne des § 823 Abs. 2 in Verbindung mit § 264 a StGB oder § 826 BGB gestützt werden. Insoweit fehlt es in dem Fall an der ausreichenden Darlegung eines entsprechenden Vorsatzes der Beklagten.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 101 ZPO.
Die Anordnung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit rechtfertigt sich aus § 709 ZPO.
Streitwert: 103.460,68 Euro.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 101 ZPO
§ 8 f VerkProspG
§ 13 VerkProspG
§ 278 BGB
§ 264 a StGB
§ 826 BGB
§ 709 ZPO
§ 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 2007, 1584
VersR 1985, 367
23 U 63/07