Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-12-14, Aktenzeichen 3 S 2611/09

Tenor:
Die Anträge werden abgewiesen.
Die Antragstellerinnen tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldnerinnen.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
1
Die Antragstellerinnen wenden sich gegen eine Satzung der Antragsgegnerin über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen - im Folgenden: Satzung.
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Die Antragstellerinnen sind Wohnungsbaugenossenschaften, die in ihrem Eigentum stehende öffentlich geförderte wie auch nicht-öffentlich geförderte Wohnungen vermieten. Die Antragstellerin zu 1. ist derzeit Eigentümerin von ca. 300 Gebäuden mit über 2.500 Wohneinheiten im Stadtgebiet der Antragsgegnerin. Die Antragstellerin zu 2. bewirtschaftet 144 Mietwohnhäuser mit insgesamt 1.100 Wohnungen im Stadtgebiet der Antragsgegnerin und in deren Nahraum.
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Von dem öffentlich geförderten Eigentum der Antragstellerin zu 1. werden durch die Satzung insbesondere folgende Objekte betroffen:
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...Straße ...-.../...Straße ...; ...Straße ...; ... ...-... ..., ... Gasse ..., ... Gasse ...; ...Straße ...; ...-...Straße ..., ..., ..., ...; ...Straße ...; ...Straße ... A+B; ...-...Straße ..., ...; ...Platz ...; ... ..., ..., ...; ...-... Str. ...-...; ...Straße ... ...-...; ...Weg ..., ..., ...; ... Straße ...-..., ... Straße ...; ... Straße ...
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Von dem öffentlich geförderten Eigentum der Antragstellerin zu 2. sind insbesondere betroffen:
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... Platz ...-...; ... ... ...; ... Weg ..., ...; ...Straße ..., ...; ...Straße ...; ... Weg ...-...; ... Weg ...; ...Straße ... ...-...; ... Weg ...; ... Weg ...-...
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Der Gemeinderat der Antragsgegnerin beschloss die Satzung über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen am 18.12.2008; sie wurde im Amtsblatt der Antragsgegnerin Nr. 52 vom 24.12.2008 ortsüblich bekannt gemacht und trat am 01.01.2009 in Kraft. Mit Beschluss des Gemeinderats der Antragsgegnerin vom 02.07.2009 wurde die Satzung geändert. Die Änderungssatzung wurde im Amtsblatt der Antragsgegnerin Nr. 28 vom 09.07.2009 ortsüblich bekannt gemacht. Die Änderungssatzung trat am 10.07.2009 in Kraft.
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Die Antragstellerinnen haben am 01.12.2009 das Normenkontrollverfahren eingeleitet. Sie beantragen,
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die Satzung der Antragsgegnerin über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen vom 18.12.2008 in der geänderten Fassung vom 02.07.2009 für unwirksam zu erklären.
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Zur Begründung tragen die Antragstellerinnen im Wesentlichen vor:
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Die Rechtswegzuständigkeit des Verwaltungsgerichtshofs sei gegeben. Die Satzung gehöre dem öffentliche Recht an. Rechtsstreitigkeiten, die den Verwaltungsgerichtsweg nach § 40 VwGO eröffneten, ergäben sich aus § 26 und § 33 LWoFG. Sie seien auch antragsbefugt. Die Satzung wirke in das private Rechtsverhältnis zwischen ihnen und ihren Mietern hinein. Sie enthalte Verbote als unmittelbar wirksame Beschränkungen der Ausnutzbarkeit ihres Eigentums. § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG werde durch die kommunale Satzung konkretisiert, weil diese die konkrete höchstzulässige Miete festlege. Auch durch öffentliche Mittel gefördertes Eigentum sei vollwertiges privates Eigentum. Sie könnten sich daher als Vermieter auf Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berufen, der das Recht auf angemessene Verwertung des Eigentums einschließlich des Rechts umfasse, eine angemessene Miete zu verlangen. Schließlich werde auch das Recht auf allgemeine Handlungsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG i.S.d. freien Vertragsabschlusses im Rechtsverkehr betroffen.
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Der Normenkontrollantrag sei auch begründet. Die angefochtene Satzung sei rechtsfehlerhaft. Die Antragsgegnerin gehe mit gebäudebezogenen Einzelfestsetzungen (Anlagen A - C zur Satzung) von Höchstmieten deutlich unter die vom Gesetzgeber in § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG vorgesehene 90 %-Grenze zur ortüblichen Vergleichsmiete (im Folgenden: OVM). Die Antragsgegnerin habe damit faktisch die vom Gesetzgeber gerade abgeschaffte Kostenmiete wieder eingeführt, indem sie die Höhe der Kostenmiete auf Dezember 2008 errechnet und diese festgesetzt habe. Die Antragsgegnerin habe im Frühjahr 2008 mit einem Fragebogen bei den Wohnbauunternehmen gebäudeweise ohne Differenzierung nach Ausrichtung oder Stockwerk der Wohnung ausdrücklich die aktuelle Kostenmiete im Januar 2008 erhoben und dann nach eigenem Gutdünken die Kostenmiete ermittelt und diese mit gewissen Aufrundungen zur gebäudebezogenen Festsetzung der Höchstbeträge in den Anlagen der Satzung gemacht. Die Folge sei gewesen, dass als Höchstmieten die vom Gesetzgeber gerade abgeschafften Kostenmieten aus Dezember 2008 festgesetzt worden seien. Das LWoFG sehe die bisherige Kostenmiete demgegenüber als vertraglich vereinbarte Miete umgewandelt und als Ausgangspunkt vertraglicher Anpassungsmöglichkeiten wie sonst auch im Vertragsrecht. Das erfolgte „Einfrieren“ der vertraglich geschuldeten Miete auf die abgeschaffte Kostenmiete sei gesetzes- und rechtswidrig. Aus der Gesetzesbegründung (LT-Drs. 14/1767, S. 19) folge die - auch durch Mieterhöhungen zu erreichende - Begrenzung von 90 % der OVM. Eine Wiedereinführung der alten Kostenmiete sei nicht gewollt gewesen. Hinzu komme, dass die bisherige Kostenmiete keine statisch festliegende Miete gewesen sei. Sie habe neben der Einzelmiete auch Umlagen, Zuschläge und Vergütungen umfasst. Diese hätten bei Änderungen neu berechnet werden können. Diese Flexibilität entfalle nun zu Unrecht ersatzlos. Außerdem habe die Antragsgegnerin Kostenmieterhöhungen der Antragstellerin zu 2. mit Wirkung vom 01.12.2008 bei Satzungserlass nicht berücksichtigt.
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Die Satzung sei auch wegen Ungleichbehandlung zu beanstanden. Im Vorteil und nunmehr teilweise deutlich besser gestellt seien solche Wohnbauunternehmen, die auf den Fragebogen der Antragsgegnerin keine Angaben gemacht hätten. Denn diesen Unternehmen werde in § 2 Abs. 2 Satzung lediglich ein pauschaler Abschlag auf 78 % der aktuellen OVM auferlegt. Die den Antragstellerinnen auferlegten Höchstmieten lägen dagegen teilweise deutlich unter 78 % des Satzes der OVM 2007. Die Antragsgegnerin hätte zur Vermeidung der Ungleichbehandlung den Sachverhalt ermitteln und die Auskunftspflicht notfalls durchsetzen müssen.
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Die Antragsgegnerin gehe mit der pauschalen 78 %-Grenze für die Grundstücke, für die keine Angaben vorlägen, oder für die die Kostenmiete nicht berechnet worden sei, deutlich unter die vom Gesetzgeber vorgesehene 90 %-Grenze. Dafür wäre eine sachliche Rechtfertigung ohne Überkompensation und Wettbewerbsverzerrungen erforderlich gewesen. Diese rechtfertigten sich nicht aus den Akten und sei auch sonst in gerade dieser Höhe nicht ersichtlich. Es handle sich um einen willkürlich festgelegten Wert. Es bestehe des Weiteren keine sachliche Rechtfertigung für die Unterscheidung der Höchstmieten nur nach Gebäuden, ungeachtet erheblicher Unterschiede des Mietwerts von unterschiedlichen Wohnungen in einem Gebäude. Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung sowie sonstige Wertunterschiede der Wohnungen seien weder erhoben noch festgesetzt worden. Die Begrenzung der Erhöhung von Höchstmieten ab 2011 parallel zum Mietspiegel für freien Wohnraum in § 3 führe zu einer immer weiter zunehmenden Schlechterstellung gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zinssprünge in Darlehensverträgen zur Finanzierung des öffentlich geförderten Wohnraums und Erhöhungen der Erbbauzinsen könnten nunmehr anders als früher bei der Erhebung der Kostenmiete nicht mehr an die Mieter weitergegeben werden. Rechtswidrig sei auch die in § 5 Abs. 2 der Satzung normierte Pflicht, alle Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen bis zum 01.01.2011 zurückzunehmen. Die Vermieter hätten damit keine Kompensationsmöglichkeiten mehr. Denn bei der Festsetzung der zulässigen Höchstmieten nach Satzung sei kein Aufschlag für Schönheitsreparaturen berücksichtigt worden. Bislang seien bei der Kostenmiete Schönheitsreparaturen Bestandteil der anzusetzenden Kosten gewesen. Der Mietspiegel gehe noch von einer geringeren Vergleichsmiete aus, unter der Annahme der Wirksamkeit der Klauseln, mit denen die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übergewälzt und die Mieten infolge dessen gesenkt worden seien. Im Mietspiegel sei noch nicht die Rechtsprechung des BGH zu Schönheitsreparaturen berücksichtigt. Dieser Umstand bedeute für die Antragstellerinnen eine erhebliche finanzielle Belastung, weil sie in diesen Wohnungen ohne Möglichkeit eines finanziellen Ausgleichs künftig Schönheitsreparaturen durchführen müssten. Eine Rechtfertigung hierfür sei nicht ersichtlich. Die Antragsgegnerin habe mit der Satzung zu Lasten der Antragstellerinnen ihre Sozialausgaben vermindern wollen. Ein weiterer Abwägungsfehler liege darin, dass sich die Antragsgegnerin in der Beschlussvorlage GR-Drs. 765/2008 vom 25.11.2008 zum Satzungserlass „verpflichtet“ gesehen habe. Es fehle zudem ein ausgefertigtes Original des Satzungstextes.
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Die Antragsgegnerin beantragt,
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den Antrag abzuweisen.
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Zur Begründung trägt sie zusammengefasst im Wesentlichen vor:
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Die Rechtswegzuständigkeit des Verwaltungsgerichtshofs sei nicht gegeben. Rechtsstreitigkeiten in Anwendung der Satzung seien zivilrechtlicher Natur und von den ordentlichen Gerichten zu entscheiden. Man habe sich für die Festlegung eines Höchstbetrags entschieden, da bei einem Prozentsatz aus der örtlichen Vergleichsmiete Meinungsunterschiede bei der Festlegung dieser zwischen Vermietern, Mietern und der Antragsgegnerin zu befürchten gewesen wären. Der Gesetzgeber habe die Merkmale der Vergleichsmiete in § 558 BGB abschließend normiert. Der geforderte Zuschlag für Schönheitsreparaturen stelle demnach ein dem § 558 BGB fremdes und systemwidriges Element dar. § 558 Abs. 2 BGB sehe für die Mietpreisfindung lediglich die dort genannten objektiven Wohnwertmerkmale vor. Der Vorwurf, die Kostenmiete sei „nach eigenem Gutdünken“ ermittelt worden, sei unzutreffend. Diese sei vielmehr auf der Basis der Angaben der Antragstellerinnen ermittelt worden. Dass die Antragstellerin zu 1. wirksame Mieterhöhungen der Kostenmiete zum 01.12.2008 durchgeführt habe, werde mit Nichtwissen bestritten und sei auch nicht nachvollziehbar dargelegt worden. Des Weiteren bestimme § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG, dass die Miete nicht höher sein dürfe, als es sich bei einem Abschlag von 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergebe. In § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG sei aber nicht geregelt, dass die bestimmte Miete nicht geringer sein dürfe. Der Wert von 78 % sei nicht willkürlich festgesetzt worden, sondern ergebe sich aus einer Berechnung, in welcher festgestellt worden sei, dass die Kostenmiete der geförderten Wohnungen im Jahre 2009 in Stuttgart im Durchschnitt ca. 5,43 EUR/m² je Monat und die ortsübliche Vergleichsmiete 2009/2010 ca. 7,-- EUR/m² je Monat betragen habe. Daraus ergebe sich eine Differenz der Kostenmiete zu der ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von 1,57 EUR/m² je Monat, was einer Differenz von 22 % entspreche. Hätte die Antragsgegnerin die Mieten auf 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete festgesetzt, wäre dies eine nicht gerechtfertigte Überbewertung der Belange der Wohnungsunternehmer gewesen. Zudem sei hervorzuheben, dass eine Festsetzung der Mieten auf die 90 %-Grenze den Wettbewerb verzerrt und zu einer Übersubventionierung der betroffenen Wohnungsunternehmen entgegen § 7 Abs. 3 LWoFG geführt hätte. Eine Überbewertung der eigenen Entlastung sei nicht gegeben. Die gebäudeweise Differenzierung der festgesetzten Höchstmieten sei gerechtfertigt. Die wesentlichen Parameter für die Wohnwerte einer Wohnung seien berücksichtigt worden. Die Regelung der Erhöhung der Höchstbeträge in § 3 der Satzung sei nicht systemfremd. Dass die Antragstellerinnen die steigenden Instandhaltungs- und Verwaltungskosten durch Mieterhöhung nicht ausreichend ausgleichen könnten, sei durch den Wechsel auf das Vergleichsmietensystem des BGB gewollt. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten seien keine Bestandteile zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Durch die Satzung seien die Wohnungsunternehmen besser gestellt, als sie nach der bisherigen Kostenmiete stünden, da die durchschnittliche Kostenmiete voraussichtlich geringer angestiegen wäre als die prozentuale Erhöhung nach dem Mietspiegel. Wenn die allgemeinen Mieten um 5 % stiegen, sei es sachgerecht, dass auch die Mieten für geförderte Wohnungen um 5 % stiegen. Eine überproportionale Steigerung im geförderten Wohnungsbau würde zu einer nicht erwünschten Besserstellung der Wohnungsunternehmen führen. Kostensprünge durch vereinbarte Zinssprünge in Darlehensverträgen oder die Anhebung von Erbbauzinsen könnten auch im privaten Wohnungsmarkt nicht an den Mieter wieder weitergegeben werden. Die Pflicht zur Reduzierung der bisherigen Kostenmiete bei durchgeführtem Mietaufschlag für Schönheitsreparaturen in § 5 Abs. 2 der Satzung sei nicht zu beanstanden. Die Übergangsregelung in § 5 Abs. 2 der Satzung entspreche der gesetzlichen Intention, dass die Sozialmiete nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen solle und ein Mindestabstand zur ihr wahren müsse. Dass nunmehr keine Kompensationsmöglichkeit mehr wie unter dem Kostenmietprinzip bestehe, sei eine Folge der Abschaffung der Kostenmiete. Insoweit sei auf die Gesetzesmaterialien zu verweisen (LT-Drs. 14/1767, S. 91). Die Nichtaufnahme eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen im Rahmen der Festsetzung der zulässigen Höchstmieten in der Satzung sei nicht zu beanstanden. Die Regelung in § 4 (Modernisierung) der Satzung sei weder willkürlich noch abwägungsfehlerhaft. Denn Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen seien weiterhin möglich, sie müssten jedoch den gesetzlichen Rahmen der §§ 559 ff. BGB und des § 32 Abs. 3 LWoFG einhalten. Dass auch Modernisierungen, die noch 2008 durchgeführt worden seien, von dieser Regelung betroffen seien, sei nur verständlich, da nunmehr die Bestimmungen des LWoFG und der Satzung zu beachten seien. Bei der Satzung handle es sich um eine Pflichtsatzung. Ein Original des Satzungstextes sowie ein von einem Unterzeichnungsberechtigten unterzeichnetes Sitzungsprotokoll seien vorhanden.
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Die Akten der Antragsgegnerin liegen dem Gericht vor. Sie waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird hierauf sowie auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Entscheidungsgründe:
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Die Normenkontrollanträge sind unzulässig.
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Die Rechtswegzuständigkeit des angerufenen Verwaltungsgerichtshofs ist nicht gegeben.
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Nach § 47 Abs. 1 VwGO entscheidet der Verwaltungsgerichtshof "im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit" über die Gültigkeit der dort genannten Rechtsvorschriften. Es muss sich um Verfahren handeln, für die der Verwaltungsgerichtsweg im Sinne von § 40 VwGO eröffnet ist. Insoweit ist hierfür zu prüfen, ob sich aus der Anwendung der angegriffenen Rechtsvorschrift Rechtsstreitigkeiten ergeben können, für die der Verwaltungsrechtsweg gegeben ist (BVerwG, Beschluss vom 27.07.1995 - 7 NB 1.95 -, NVwZ 1996, 63; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 25.06.2003 - 4 S 1999/02 -, ESVGH 53, 555 [Ls.] = juris; Beschluss vom 29.7.1968 - I 760/65 -, NJW 1968, 2076; Beschluss vom 07.12.1988 - 4 S 3038/87 -, VBlBW 1989, 302, 303; Kopp/Schenke, VwGO, 16. Aufl., § 47 Rn. 17; Schmidt, in: Eyermann, VwGO, 13. Aufl. 2010, § 47 Rn. 32; Ziekow, in: Sodan/Ziekow, VwGO, § 47 Rn. 43). Der Zweck dieser gesetzlichen Einschränkung ist darin zu sehen, dass der Verwaltungsgerichtshof nicht eine Rechtsvorschrift mit allgemein verbindlicher Wirkung (§ 47 Abs. 5 Satz 2 VwGO) für ungültig erklären können soll, wenn für Rechtsstreitigkeiten aus der Anwendung derselben die Gerichte anderer Gerichtsbarkeiten zuständig sind (VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 29.7.1968, a.a.O.).
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Nach Maßgabe dessen fehlt es vorliegend an der Rechtswegzuständigkeit des angerufenen Verwaltungsgerichtshofs. Zwar handelt es sich bei der angefochtenen Satzung der Antragsgegnerin über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen vom 02.07.2009 um eine dem öffentlichen Recht zuzuordnende Rechtsvorschrift mit Außenwirkung im Sinne von § 47 Abs. 1 Nr. 2 VwGO. Jedoch folgt aus der öffentlich-rechtlichen Natur der angefochtenen Satzung allein noch nicht die Rechtswegzuständigkeit des Verwaltungsgerichtshofs nach § 47 VwGO (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.06.2003 - 4 S 1999/02 -, ESVGH 53, 555 [Ls.] = juris). Der Umstand, dass der Gesetzgeber - wie vorliegend in § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG - den Erlass einer Norm (hier: Satzung) an ein Organ der öffentlichen Verwaltung delegiert, besagt noch nicht, dass die aus der Anwendung dieser Norm entstehenden Rechtsstreitigkeiten öffentlich-rechtlicher Natur sind, wie sich an Bußgeldbescheiden zeigt. Diese können auch dann nur vor den ordentlichen Gerichten angefochten werden, wenn sie sich auf ver-ordnungs- oder satzungsrechtliche Regelungen über Ordnungswidrigkeiten stützen und die Regelungen von Stellen der öffentlichen Verwaltung mit Außenwirkung erlassen wurden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27.07.1995 -7 NB 1.95 -, NVwZ 1996, 63).
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Im vorliegenden Fall hat die angefochtene Satzung nach ihrem für die Beurteilung der Rechtswegzuständigkeit allein maßgeblichen Inhalt ausschließlich mietrechtlichen Charakter mit der Folge, dass für die aus der Anwendung dieser Satzung entstehenden Rechtsstreitigkeiten die ordentlichen Gerichte zuständig sind. Die Satzung enthält ausschließlich Regelungen zur Bestimmung der Miethöhe im Rahmen eines zwischen einem Vermieter und einem Mieter auf privatrechtlicher Grundlage abgeschlossen Mietvertrags nach § 535 BGB über öffentlich geförderten Wohnraum. Dies zeigen die nachfolgenden Erwägungen.
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1. Rechtsgrundlage der angefochtenen Satzung der Antragsgegnerin ist das Landesgesetz zur Förderung von Wohnraum und Stabilisierung von Quartierstrukturen (Landeswohnraumförderungsgesetz - LWoFG) vom 11.12.2007 - in Kraft getreten am 01.01.2008 (GBl. S. 581). Nach § 32 Abs. 3 Satz 1 LWoFG finden auf das Mietverhältnis (über öffentlich geförderten Wohnraum [vgl. § 32 Abs. 1 LWoFG]) zum 01.01.2009 die Vorschriften des allgemeinen Wohnraummietrechts nach den Maßgaben dieses Absatzes Anwendung. Diese Bestimmung bringt in Zusammenschau mit § 32 Abs. 2 Satz 1 LWoFG die Abkehr von der - bisherigen - Kostenmiete hin zur Vergleichsmiete zum Ausdruck (vgl. hierzu Feßler, WuM 2009, 90). Die Ermittlung der Miethöhe für Mietverhältnisse über bislang preisgebunden Wohnraum richtet sich gemäß § 32 Abs. 3 Satz 1 LWoFG nunmehr ausschließlich nach den Vorschriften des allgemeinen Wohnraummietrechts (§§ 557 ff. BGB), jedoch unter Beachtung der in Absatz 3 enthaltenen weiteren Vorgaben. Nach § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG darf die (sozial geförderte) Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des Verbots der Überkompensation nach § 7 Abs. 3 LWoFG festgelegt hat. In § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG ist ferner als gesetzliche Obergrenze bestimmt, dass die in der örtlichen Satzung nach Satz 3 festzulegende Miete nicht höher sein darf, als sie sich bei einem Abschlag von 10% gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete (sog. Abstandsgebot) ergibt. In Anwendung der Vorgaben des Landesgesetzgebers werden in § 2 Abs. 1 der Satzung für die in den Anlagen A, B und C aufgeführten Wohnungen (öffentlich geförderte [auch nachsubventionierte] Wohnungen) für die Jahre 2009 und 2010 konkrete Mietbeträge (in Euro/m²) festgesetzt und bestimmt, dass diese Wohnungen nicht zu einer höheren Miete zum Gebrauch überlassen werden dürfen. § 2 Abs. 2 Satz 1 der Satzung bestimmt, dass für Wohnungen, die nicht in den Anlagen A, B und C aufgeführt sind, auf die Dauer der Bindung maximal 78% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden dürfen. Für diese öffentlich geförderten Wohnungen wird damit - auf die Dauer der Bindung - die höchstzulässige Miete auf einen Betrag festgesetzt, der sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete abzüglich eines prozentualen Abschlags von 22 % errechnet. § 3 Abs. 1 der Satzung regelt die Erhöhung der Höchstbeträge für die in Anlage A, B und C aufgeführten Wohnungen. § 4 Abs. 1 der Satzung enthält Bestimmungen zu Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen. Satz 1 dieser Vorschrift verweist zunächst auf die Regeln des BGB in den §§ 559 ff. und zugleich auf § 32 Abs. 3 LWoFG, der die Geltung des § 559 Abs. 1 BGB für bestimmte Fälle einschränkt. § 5 der Satzung beinhaltet Übergangsregelungen für einen bestimmten Zeitraum bezüglich der zulässigen Miethöhe im Vergleich zur ortüblichen Vergleichsmiete. Die gesamten Regelungen sowohl in § 32 LWoFG als auch in der Satzung der Antragsgegnerin zeigen, dass in Anwendung der in der Satzung aufgeführten Bestimmungen ausschließlich das dem Privatrecht zugehörige Mietvertragsverhältnis hinsichtlich der Miethöhe gestaltet wird. Deshalb sind auch die hieraus entstehenden Rechtsstreitigkeiten über die Zulässigkeit einer wirksamen Mietzinsvereinbarung bei einem neuen Mietvertrag oder über die Zulässigkeit einer Mieterhöhung nach § 558 BGB allein zivilrechtlicher Natur, über die allein die ordentlichen Gerichte zu entscheiden haben. Der miet- und damit privatrechtliche Charakter des § 32 Abs. 2 und 3 LWoFG und der angefochtenen Satzung kommt insbesondere in dem maßgeblichen Vergleichsparameter der ortüblichen Vergleichsmiete zur Bestimmung der höchstzulässigen Miete öffentlich geförderter Wohnungen zum Ausdruck. § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG und in dessen folgerichtiger Anwendung die Satzung der Antragsgegnerin verweist als Ausgangspunkt für die Berechnung und Festsetzung der höchstzulässigen Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Die für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgebenden Kriterien sind in § 558 Abs. 2 BGB abschließend aufgeführt. Danach wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart, oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist - hierbei - Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Will ein Vermieter daher die Miete in Anwendung des § 558 Abs. 1 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder in förderungsrechtlicher Anknüpfung hieran verlangen, muss er diese nach den in § 558 Abs. 2 BGB maßgeblichen Parametern ermitteln. Entsteht Streit über die ortsübliche Vergleichsmiete als Grundlage für ein - förderungsrechtlich modifiziertes - Mieterhöhungsverlangen, fällt auch dieser Streit in die Entscheidungskompetenz der Zivilgerichtsbarkeit. Denn es geht in der Sache um die Durchsetzbarkeit privatrechtlicher Mieterhöhungsansprüche nach § 558 Abs. 1 BGB. Die Entscheidung, ob die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend ermittelt wurde, trifft das in Mietstreitigkeiten zuvörderst berufene und auch sachnähere Zivilgericht; die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist gerade keine dem öffentlichen Recht zuzuordnende Frage (BVerwG, Urteil vom 26.01.1996 - 8 C 19.94 -, BVerwGE 100, 262 = NJW 1996, 2046). Diese Ver-gleichsmieteermittlung wäre aber erforderlicher Ausgangspunkt auch bei einer materiellrechtlichen Überprüfung der nach dem LWoFG und der Satzung der Antragsgegnerin höchstzulässigen Miete - sei es in der Form konkreter Beträge (§ 2 Abs. 1 der Satzung) oder in Form eines bestimmten prozentualen Abschlags von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 2 Abs. 2 der Satzung). Diese Aufgabe obliegt - nach dem oben Dargelegten - den Zivilgerichten. Sie sind berufen, im Rahmen von Mieterhöhungsstreitigkeiten inzident die in der Satzung festgelegte - am Parameter der ortüblichen Vergleichsmiete ausgerichtete - höchstzulässige Miete zu überprüfen.
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2. Dieser Beurteilung steht, anders als die Antragstellerinnen meinen, auch nicht entgegen, dass das Landeswohnraumförderungsgesetz und die Satzung öffentlich geförderten Wohnraum betreffen. Dieser Umstand, dem die Antragstellerinnen eine öffentlich-rechtliche Ausstrahlungswirkung zumessen, vermag die Rechtswegzuständigkeit nicht zu begründen. Die Auffassung der Antragstellerinnen widerspricht gerade dem erklärten Ziel des Landeswohnraumförderungsgesetz, das Mietverhältnis über öffentlich geförderten Wohnraum - in Abkehr von der Kostenmiete - grundsätzlich an das allgemeine Wohnraummietrecht anzubinden (§ 32 Abs. 3 Satz 1 LWoFG). Der Landesgesetzgeber will mit dem Landeswohnraumförderungsgesetz Mietverhältnisse über öffentlich geförderten Wohnraum ausdrücklich dem Rechtsregime des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§§ 557 ff. BGB) unterstellen. Deshalb finden auch - wie in § 34 LWoFG ausdrücklich bestimmt - die seit Jahrzehnten für den preisgebundenen Wohnraum maßgebenden Gesetze wie das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), die Neubaumietenverordnung 1970 (NMV 1970) und die II. Berechnungsverordnung (II. BV) sowie die damit verbundenen Ausführungsgesetze seit 01.01.2009 in Baden-Württemberg keine Anwendung mehr. Das Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wurde bereits mit Wirkung zum 01.01.2008 aufgehoben (vgl. § 34 LWoFG; siehe hierzu im Einzelnen Feßler, WuM 2009, 90).
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3. Der Einwand der Antragstellerinnen, die Inzidentkontrolle durch die ordentlichen Gerichte gewähre nur einen unzureichenden Rechtsschutz, greift gleichfalls nicht. Denn die Zuständigkeit einer anderen, von der Entscheidung gerade ausgeschlossenen Gerichtsbarkeit wird nicht schon deshalb begründet, weil diese (möglicherweise) umfassendere Rechtsschutzmöglichkeiten aufweist. Art. 19 Abs. 4 GG gewährleistet den Rechtsweg nur im Rahmen der jeweils geltenden Prozessordnung, deren Ausgestaltung dem einfachen Recht überlassen ist (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.06.2003 - 4 S 1999/02 -, ESVGH 53, 555 [Ls.] = juris, m.w.N.).
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4. Der Annahme der Unzulässigkeit einer abstrakten Normenkontrolle der angefochtenen Satzung nach § 47 VwGO steht schließlich auch nicht entgegen, dass sich in Anwendung von Vorschriften des Landeswohnraumförderungsgesetz auch Rechtsstreitigkeiten ergeben können, für die der Verwaltungsgerichtsweg nach § 40 VwGO eröffnet ist. So darf etwa nach § 19 Abs. 2 Satz 1 LWoFG der Vermieter eine Wohnung nicht gegen eine höhere als die höchstzulässige Miete zum Gebrauch überlassen. Nach § 26 Abs. 1 Satz 1 LWoFG kann die zuständige Stelle für die Zeit des Verstoßes gegen - u.a. - § 19 Abs. 2 LWoFG von dem Verfügungsberechtigten, dem Vermieter oder deren Beauftragten durch Verwaltungsakt Geldleistungen je m² Wohnfläche der Wohnung erheben, auf die sich der Verstoß bezieht. Gemäß § 1 der Verordnung des Wirtschaftsministeriums über die Zuständigkeiten nach dem Landeswohnraumförderungsgesetz (ZuständigkeitsVO-LWoFG) vom 09.10.2009 ist zuständige Stelle i.S.d. Landeswohnraumförderungsgesetzes die Gemeinde. Wie sich aus diesen Rechtsnormen ergibt, ist Rechtsgrundlage des den Verwaltungsrechtsweg nach § 40 VwGO eröffnenden Verwaltungsakts allein das Landeswohnraumförderungsgesetz. Diese Verwaltungsakte ergehen mithin nicht, wie § 47 Abs. 1 VwGO erfordert, „in Anwendung“ der streitgegenständlichen Satzung. Die in der Satzung enthaltenen Bestimmungen über die höchstzulässige Miete sind lediglich inzident zu prüfende tatbestandliche Vorfragen für die von weiteren Voraussetzungen abhängigen Verwaltungsakte (vgl. zum Verhältnis Fehlbelegungsabgabe und Mietspiegel BVerwG, 26.01.1996 - 8 C 19.94 -, BVerwGE 100, 262 = NJW 1996, 2046). Dass dabei im Streitfall von den Verwaltungsgerichten insoweit auch über zivilrechtliche Vorfragen zur Höhe der - allgemein bzw. förderungsrechtlich - zulässigen ortsüblichen Vergleichsmiete entschieden werden muss, ist nichts Ungewöhnliches (vgl. zur Feststellung eines Notwegrechts nach § 917 BGB BVerwG, Beschluss vom 11.05.1998 - 4 B 45.98 -, BRS 60 Nr. 182 [1998]) und gibt für den Rechtsschutz gegen die streitgegenständliche Satzung nichts her.
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Die Normenkontrollanträge waren nach alledem als unzulässig abzuweisen.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und § 159 Satz 2 VwGO.
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Die Revision war nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.
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Beschluss vom 14.12.2011
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Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nr. 9.8.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (Streitwertkatalog 2004, NVwZ 2004, 1327) endgültig auf 20.000,-- EUR festgesetzt.
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Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 559 ff. BGB und des § 32 Abs. 3 LWoFG
§§ 557 ff. BGB
§§ 559 ff. und zugleich auf § 32 Abs. 3 LWoFG, der die Geltung des § 559 Abs. 1 BGB
§ 40 VwGO
§ 33 LWoFG
§ 558 BGB
§ 47 VwGO
§ 535 BGB
§ 32 LWoFG
§ 560 BGB
§ 34 LWoFG
§ 917 BGB
§ 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG
§ 558 Abs. 2 BGB
§ 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG
§ 7 Abs. 3 LWoFG
§ 47 Abs. 1 VwGO
§ 47 Abs. 5 Satz 2 VwGO
§ 47 Abs. 1 Nr. 2 VwGO
§ 32 Abs. 3 Satz 1 LWoFG
§ 32 Abs. 1 LWoFG
§ 32 Abs. 2 Satz 1 LWoFG
§ 32 Abs. 2 und 3 LWoFG
§ 558 Abs. 1 BGB
§ 19 Abs. 2 Satz 1 LWoFG
§ 26 Abs. 1 Satz 1 LWoFG
§ 19 Abs. 2 LWoFG
§ 159 Satz 2 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 1 der Verordnung
Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG
Art. 2 Abs. 1 GG
Art. 19 Abs. 4 GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 1996, 63
NJW 1968, 2076
BVerwGE 100, 262
NJW 1996, 2046
NVwZ 2004, 1327
7 NB 1.95
4 S 1999/02
4 S 3038/87
8 C 19.94
4 B 45.98