Amtsgericht Lichtenberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-11-08, Aktenzeichen 14 C 55/23

Tenor:
Orientierungssatz
1. Wurde dem Mieter die Berechtigung zur Untervermietung schriftlich bestätigt und ist diese weder befristet noch bedingt, ist ein Widerruf nicht möglich, solange die Untervermietung nicht missbräuchlich erfolgt.(Rn.17)
2. Eine nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erklärte Kündigung wegen Eigenbedarfs ist unwirksam, wenn der Eigentümer die Wohnung nicht für sich oder seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Ein Nichtbenötigen ist auch dann gegeben, wenn die im Ausland studierende Tochter des Eigentümers die Wohnung in einem Sabbatical für ein einjähriges Praktikum benötigt, der akademisch tätige Mieter aber bereits seit 30 Jahren in der Wohnung wohnt und sich nur derzeit während Dozententätigkeit im Ausland aufhält.(Rn.19)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand:
Kläger und Beklagter sind promovierte Historiker und waren einmal befreundet. Der Kläger begehrt vom Beklagten Räumung seiner Mietwohnung nach Kündigungen wegen vertragswidrigen Verhaltens und Eigenbedarfs.
Noch als Gesellschafter bürgerlichen Rechts vermietete der Kläger dem Beklagten in dem der Gesellschaft gehören Haus ... im sog. Kaskelkiez in Berlin eine Wohnung mit 3 Zimmern und Küche, Bad mit einer Wohnfläche von 100 m² mit Mietvertrag vom 1. April 1994. Zum Wortlaut des Mietvertrags nimmt das Gericht Bezug auf die vom Kläger vorgelegte Ablichtung (Anlage K1, Blatt 13 der Akte). Inzwischen wurde das Haus in Wohnungseigentum umgewandelt und der Kläger ist Eigentümer der dem Beklagten vermieteten Wohnung. Die Bruttowarmmiete betrug ursprünglich € 344,- im Monat und wurde mit Zustimmung des Beklagten zum 1.10.2021 auf € 560,- erhöht. Am 31. März 2017 erteilte der Kläger den Beklagten eine schriftliche Bestätigung des Rechts zur Untervermietung, die er ihm mit E-Mail vom selben Tag zuleitete. Zum Wortlaut der Bestätigung nimmt das Gericht Bezug auf die von dem Beklagten vorgelegte Ablichtung (Anlage 1, Blatt 58 der Akte). Seit Anfang 2017 ist der Beklagte Inhaber einer Dozentenstelle an der Universität in ... in China und unterrichtete bis Februar 2022 vor Ort. Anfang 2020 bot der Kläger die Wohnung zum Verkauf an und korrespondierte mit dem Beklagten über einen Kauf durch ihn oder einen Auszug. Zu einem Verkauf kam es dann aber nicht, weil die Parteien sich nicht über einen zeitnahen Auszug des Beklagten einigten und der Beklagte selbst nicht kaufen wollte bzw. konnte.
Am 19.08.2022 teilte der Beklagte dem Kläger mit, dass für ihn wegen der Corona-Pandemie keine Möglichkeit besteht, seine Tätigkeit an der Universität in ..., an der er bis Februar 2022 tätig war, wiederaufzunehmen. Daraufhin kündigte der Prozessbevollmächtigte des Klägers dem Beklagten mit siebenseitigem Schreiben vom 31.08.2022 das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs der Tochter des Klägers und forderte den Beklagten im Übrigen auf, die vertragswidrige Überlassung oder Untervermietung der Wohnung zu unterlassen und dies schriftlich zu bestätigen und sprach wegen der Untervermietung bzw. Überlassung eine Abmahnung mit Androhung der fristlosen Kündigung aus. Zum Wortlaut des Schreibens nimmt das Gericht Bezug auf die vom Kläger vorgelegte Ablichtung (Anlage K3, Blatt 19 d. A.). Der Beklagte antwortete mit Schreiben vom 17.09.2023 und legte Vereinbarungen zur Untervermietung vor. Zum Wortlaut des Schreibens und der Vereinbarungen nimmt das Gericht Bezug auf die vom Kläger vorgelegten Ablichtungen (Anlage K5, Bl. 27-29 d. A.). Mit Schreiben vom 23.09.2022 erklärte der Prozessbevollmächtigte des Klägers zum einen den Widerruf der dem Beklagten vom Kläger „etwaig erteilten generellen Untervermietungserlaubnis“ und erklärte die Kündigung des Mietvertrags „wegen eines nachhaltigen vertragsverletzenden Verhaltens gemäß § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich“ zum 30.06.2023. Wegen des Schreibens vom 23.09.2022 und der Antwort des Berliner Mietervereins vom 20.04.2023 nimmt das Gericht ebenfalls Bezug auf die vom Kläger vorgelegten Ablichtungen (Anlagen K8 und K9, Bl. 30 ff. d. A.). Im September 2023 nahm der Beklagte wieder eine Dozententätigkeit in ... auf. Sein Prozessbevollmächtigter forderte den Kläger deshalb vorsorglich auf, die Untervermietung von zwei der drei Zimmer an konkret benannte Personen ab dem 1.9.2023 zu erlauben. Ein Zimmer sowie anteilig die Gemeinschaftsräume nutze der Beklagte weiter zur Lagerung seiner Gebrauchsgegenstände und als Unterkunft bei Aufenthalten in Berlin während der vorlesungsfreien Zeit.
Der Kläger behauptet, seine aktuell in Nantes studierende Tochter ... werde ab Juni 2024 in Berlin ein mindestens einjähriges Sabbatical mit einem Arbeitspraktikum in Berlin verbringen und benötige dazu als Wohnraum die vom Beklagten genutzte Wohnung. Der Kläger legt dazu einen Praktikumsvertrag zwischen der ... GmbH und Frau ... für die Zeit vom 1. Juni 2024 bis 31. Mai 2025 vor. Der Kläger meint, er habe die Untervermieterlaubnis schon implizit im Schreiben vom 31.8.2022 widerrufen lassen. Er sei zum Widerruf berechtigt, weil der ursprüngliche Grund für die Erlaubnis, nämlich das berechtigte Interesse des Beklagten daran wegen seiner Auslandstätigkeit, weggefallen sei. Da der Beklagte trotz Abmahnung weiter unerlaubt untervermietet habe, sei er auch zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuldhafter und nicht unerheblicher Vertragsverletzung berechtigt, hilfsweise bestünde ein zu titulierender Anspruch auf Unterlassung der Untervermietung. Außerdem erziele der Beklagte durch die Untervermietung einen Gewinn und vermiete somit vertragswidrig zu gewerblichen Zwecken. Falls ein Anspruch des Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch bestehen sollte, wäre der Kläger berechtigt, eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Miete gemäß § 574a BGB zu verlangen und diese betrage hier 1.052,50 € brutto im Monat.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, die im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss rechts der ..., ..., gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Korridor, 1 Bad/WC und einem halben Kellerabteil, zu räumen und - hilfsweise am 31.12.2023 - an den Kläger herauszugeben.
sowie hilfsweise
für den Fall, dass die mit den in Anlagen K3 und K8 vorgelegten Schreiben des Unterfertigenden vom 31.8.2023 und 23.09.2022 für den Kläger ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen des Mietverhältnisses unbegründet und dem Kläger daher der klageweise geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht zustehen sollte den Beklagten zu verurteilen, es zu unterlassen, die im Erdgeschoss und im 1. OG rechts der ..., Berlin gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Korridor, 1 Bad/WC und einen halben Kellerabteil, ohne Erlaubnis des Klägers ganz oder zum Teil Dritten zum Gebrauch zu überlassen und/oder an Dritte unterzuvermieten.
und hilfsweise,
den Beklagten zu verurteilen, für die im Erdgeschoss und 1 OG rechts der ..., Berlin, gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Korridor, 1 Bad/WC und einem halben Kellerabteil, ab dem 01.07.2023 eine Grundmiete von 1.052,50 EUR brutto monatlich an den Kläger zu bezahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte bestreitet den Eigenbedarf des Klägers und meint, es handele sich zum einen um eine unzulässige Vorratskündigung und zum anderen bestünde für die Tochter des Klägers als Praktikantin für ein Jahr kein Bedarf an einer Wohnung von 100 m². Der erklärte Widerruf der Einwilligung zur Untervermietung sei zum einen unwirksam und zum anderen habe der Beklagte jedenfalls jetzt wieder ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung von zwei der drei Räume der Wohnung. Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Pflichtverletzungen sei deshalb unwirksam und mangels wirksamer Kündigung sei insgesamt kein Raum für eine Anpassung der Miete nach § 574 a BGB.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist insgesamt unbegründet. Das Mietverhältnis ist weder durch die vom Kläger erklärten Kündigungen beendet worden, noch bestehen Ansprüche auf Unterlassung der Untervermietung oder Anpassung der Miete.
I. Der Beklagte ist weder gemäß § 546 Abs. 1, 2 BGB noch gemäß § 985 BGB verpflichtet, die von ihm innegehaltene Wohnung geräumt an den Kläger herauszugeben. Denn das Mietverhältnis des Klägers mit dem Beklagten ist durch seine Kündigungen nicht wirksam gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 oder Nr. 2 BGB beendet worden mit der Folge, dass dem Beklagten noch ein Recht zum Besitz an der Wohnung gemäß § 986 Abs. 1 S. 1 BGB zusteht.
1. Die nach § 572 Abs. 2 Nr. 1 BGB erklärte Kündigung wegen Vertragsverletzung scheitert daran, dass dem Beklagten schon auf der Grundlage der vom Kläger erklärten umfassenden Berechtigung zur Untervermietung eine solche Zustand und weiter zusteht.
Die schriftliche Bestätigung des Klägers vom 31. März 2017 ist weder befristet noch bedingt. Der gewählte Begriff der Bestätigung bedeutet, dass die Parteien davon ausgegangen sind, dass eine solche Berechtigung bereits bestand und zwar entweder wegen eines berechtigten Interesses des Beklagten oder aber wegen einer vom Kläger schon erklärten Gestattung. Ein Widerruf wäre nur möglich, wenn der Beklagte die Wohnung oder Räume davon missbräuchlich untervermietet hätte. Dafür liegen jedoch keine Anhaltspunkte vor. Nach dem Wortlaut der Bestätigung bezieht sich diese auf (alle) Wohnungsräume der streitgegenständlichen Wohnung, d. h. danach müsste der Beklagte nicht einmal einen Wohnraum für sich behalten. Es mag sein, dass diese Bestätigung im Zusammenhang mit dem Auslandsaufenthalt des Beklagten gefertigt wurde und dieser auch der Hintergrund war; durch die gewählte Form der schriftlichen Bestätigung sollte nach Überzeugung des Gerichts jedoch genau Streit darüber vermieden werden, ob ein berechtigtes Interesse tatsächlich vorliegt, d. h. diese gilt auch, wenn die Auslandstätigkeit (wie hier wegen der Corona-Pandemie) zeitweise unterbrochen wurde. Etwas anderes könnte nur gelten, wenn sich die Situation insgesamt ändert, der Beklagte also zum Beispiel seine berufliche Tätigkeit beendet und in den Ruhestand geht.
Der Hintergrund dafür, dass die Miete bei der Untervermietung fünf Euro je Quadratmeter nicht übersteigen sollte, erschließt sich dem Gericht nicht völlig, liegt aber vermutlich in einer dem Kläger gewährten Förderung. Dies kann letztlich jedoch dahinstehen, denn es handelt sich nach der gewählten Formulierung ausdrücklich um eine „Soll-Vorschrift“ ohne Konsequenzen bei deren Nichteinhaltung. Die vom Kläger hierzu im Schriftsatz vom 4. Juli 2023 gemachte Berechnung vermag das Gericht jedoch nicht nachzuvollziehen. Die Summe der beiden Untermietverträge in den Anlagen K6 und K7 beträgt 337 € und nicht wie vom Kläger angegeben 497 €. Selbst wenn eine Höchstgrenze vereinbart worden wäre, wäre diese nicht überschritten. Das Gericht sieht deshalb auch keine Gewinnerzielungsabsicht des Beklagten, die die Untervermietung unzumutbar machen würde.
2. Die nach § 572 Abs. 2 Nr. 2 BGB erklärte Kündigung wegen Eigenbedarfs ist unwirksam, weil der Kläger die Wohnung nicht für sich oder seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Dies folgt für das Gericht aus einer umfassenden Abwägung sämtlicher Aspekte des Einzelfalls unter Berücksichtigung, dass das Besitzrecht eines langjährigen Wohnungsmieters nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ebenfalls Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 GG ist, der Mietbesitz also ebenfalls unter dem Schutz des Grundgesetzes steht (so BVerfG WuM 1993, 377). Dies gilt auch in dem Fall, dass der streitige Vortrag des Klägers zum Eigenbedarf zutreffen sollte. Einer Beweisaufnahme bedarf es deshalb nicht. Der Kläger benötigt die Wohnung nach seinen Angaben nicht für sich, sondern für seine Tochter, die aktuell in Frankreich studiert und ein einjähriges Praktikum in Berlin absolvieren möchte. Später möchte sie unter Umständen ganz nach Berlin umziehen und in der Zwischenzeit wollen der Kläger mit seiner Ehefrau die Wohnung für Besuche nutzen. Dem steht ein fast 30-jähriges Mietverhältnis mit einem akademisch tätigen Historiker entgegen, der sich während der Vorlesungszeit aktuell in ... aufhält. Das Gericht hält allein den Wohnbedarf von der Tochter des Klägers für relevant, gelegentliche Besuche in Berlin durch den Kläger und seine Ehefrau rechtfertigen keinen Bedarf nach Wohnraum. Eine Studentin bzw. Praktikantin „benötigt“ für ein knapp einjähriges Praktikum in Berlin jedoch keine Dreizimmerwohnung mit einer Fläche von 100 m², selbst wenn sie dafür ein eigenes Arbeitszimmer wollte. Das wäre ein weit überhöhter Wohnbedarf und ein solcher rechtfertigt insbesondere dann, wenn er nur vorübergehend ist, die Kündigung eines jahrzehntelangen Mietverhältnisses nicht.
II. Wie vorstehend ausgeführt, ist der Beklagte weiter jedenfalls auf der Grundlage der vom Kläger erklärten Bestätigung berechtigt, jedenfalls zwei der drei Wohnräume unterzuvermieten. Ein Anspruch auf Unterlassung der Untervermietung besteht also nicht.
III. Ein sich aus § 574a BGB ergebende Anspruch auf angemessene Änderungen der Bedingungen des Mietverhältnisses, hier Erhöhung der Miete, setzt voraus, dass überhaupt eine wirksame Kündigung vorliegt. Da dem nicht so ist, besteht auch kein Anspruch auf Anpassung der Miete nach Widerspruch.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 574a BGB
§ 574 a BGB
§ 985 BGB
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
§ 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 546 Abs. 1, 2 BGB
§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 oder Nr. 2 BGB
§ 986 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 572 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 572 Abs. 2 Nr. 2 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
Art. 14 Abs. 1 GG