Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 1997-09-09, Aktenzeichen 15 U 228/96
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1997:0909.15U228.96.00

Tenor:

Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 30.07.1992 (Notar Cü. in Erftstadt, Urkunden-Nr.: 1913/1992, Kopie Bl. 441 ff. d.GA.) erwarben die Beklagten in der Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts von den Zeugen D. und S.A. das im Grundbuch des Amtsgerichts B. von Q.-I., Blatt 3136, Flur 20, Flurstück Nr. 500, (früher eingetragen unter Grundbuch von H., Bl. 3093, Flur 51, Flurstück 384, 372, 381 und Flur 10, Flurstück 186, 176 und 182) verzeichnete Grundstück (B.-A., ).
Dieses Grundstück ist mit einem Mehrfamilienhaus mit 16 Wohnungen bebaut und gehört zu dem "Wohnpark A.". Dieser wurde Anfang der siebziger Jahre errichtet. Er besteht aus insgesamt 788 Wohnungen, die sich auf 39 Häuser verteilen (Lageplan Bl. 314 d.GA.), welche wiederum auf Grundstücken verschiedener Eigentümer - teils Einzeleigentümer, teils Wohnungseigentümergemeinschaften - stehen.
Durch notarielle Erklärung des Notars Dr. C. vom 04.02.1972 (Urkunden-Nr. 352/1972, Bl. 11 ff. d.GA.) bewilligte Herr H.H. in eigenem Namen und als Vertreter ohne Vertretungsmacht für die Eigentümer der Grundstücke des Wohnparks u.a. die Eintragung einer Grunddienstbarkeit. Insoweit heißt es in der notariellen Urkunde:
"IV.
SoD.n bewilligen und beantragen Eigentümer aller hiervor unter Ziffer I. aufgeführten Grundstücke folgende Grunddienstbarkeiten für den jeweiligen Eigentümer aller hiervor unter Ziffer I. aufgeführten Grundstücke (herrschende Grundstücke) und zu Lasten aller hiervor unter Ziffer I. aufgeführten Grundstücke (dienende Grundstücke) in das Grundbuch einzutragen:
1.
An- Auf- oder Umbauten auf den dienenden Grundstücken - mit Ausnahme der zur Zeit öffentlich genehmigten bezw. fertiggestellten -, dürfen auf den dienenden Grundstücken nur mit Zustimmung einer 2/3 Mehrheit der Eigentümer der herrschenden Grundstücke, - und zwar wird gestimmt nach Quadratmeterwohnfläche der Wohnungen bezw. der Gewerberäume auf den herrschenden Grundstücken, - errichtet werden.
2.
Der jeweilige Eigentümer der dienenden Grundstücke ist verpflichtet, die auf den dienenden Grundstücken befindlichen Gemeinschaftsanlagen des Wohnparks A., nämlich:
a) Hallenbad mit Nebenräumen und Saunas,
b) Kegelbahnen,
c) Bowlingbahnen,
d) Tischtennisräume,
e) Kellerbars,
f) Trockenräume,
g) Garagenzufahrten,
h) Kellereingänge,
i) Kellergänge,
j) Heizungsanlagen nebst Öltanks,
k) Wagenwaschanlagen,
l) Fernsehgemeinschaftsantenne,
m) Fernsehantennenleitungen,
n) Abflußleitungen,
o) Stromleitungen,
p) Wasserleitungen,
q) Telefonleitungen,
r) Fußwege,
s) Grünanlagen mit Bepflanzungen,
t) Beleuchtungskörper,
u) Papierkörbe,
v) Bänke,
w) Tennisplätze,
x) Kinderspielplatz mit Geräten,
y) Büros der Hausverwaltung,
welche auf der als Anlage VIII zu dieser Urkunde genommenen Skizze mit den Buchstaben -A-B-C-D-E-F-G-H-A- umschrieben sind,
zu dulden, und durch den jeweiligen Eigentümer der herrschenden Grundstücke mitbenutzen zu lassen, wobei die Kosten für den Bestand, die Unterhaltung und den Betrieb dieser Anlagen sowohl von den jeweiligen Eigentümern der herrschenden Grundstücke und den jeweiligen Eigentümern der dienenden Grundstücke anteilig entsprechend der auf den dienenden und herrschenden Grundstücken vorhandenen Quadratmeterwohn- bezw. Gewerbeflächen zu tragen sind.
Das Recht der Mitbenutzung durch den Eigentümer eines herrschenden Grundstücks kann jedoch nur unter der Bedingung ausgeübt werden, daß der Eigentümer des herrschenden Grundstücks mit dem Eigentümer des dienenden Grundstücks - jeder für sich und seine Rechtsnachfolger - einen Verwaltervertrag bezüglich der Verwaltung der voraufgeführten Gemeinschaftsanlagen abschließt, in dem die Verwaltung der Gemeinschaftsanlagen und die Bestellung und Abberufung eines Verwalters geregelt sind, insbesondere daß der Verwalter nur mit einer Stimmenmehrheit von 80 % der Eigentümer der herrschenden Grundstücke und der Eigentümer der dienenden Grundstücke - wobei auf jede Wohnung, bezw. auf jedes Gewerbe des Gesamtkomplexes eine Stimme entfällt - bestellt und abberufen werden kann.
Für das Recht der Benutzung, sowie der Kosten- und Lastentragung gelten, soweit in dieser Urkunde keine anderen Bestimmungen getroffen worden sind, die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechend.
Soweit in den Verwaltungsverträgen eine anderweitige Regelung nicht getroffen ist, sollen subsidiär die Bestimmungen aus §§ 16, 21 ff. WEG Anwendung finden.
Kommt der Eigentümer eines herrschenden Grundstückes der vorstehenden Verpflichtung innerhalb von drei Monaten nach Aufforderung nicht nach, so hat er an die Gemeinschaft der anderen Eigentümer von herrschenden Grundstücken - für diese anteilig entsprechend der auf den übrigen herrschenden Grundstücken vorhandenen Quadratmeterwohn- bezw. Gewerbeflächen - zu Händen des Verwalters für jeden Monat, mit welchem er in Verzug ist, eine Vertragsstrafe von DM 1.000,-- zu zahlen."
Durch Genehmigungserklärung vom 09.02.1972 (Bl. 18 d.GA.) genehmigte u.a. die frühere Erwerberin des nunmehr von den Beklagten gekauften Grundstücks, die Zeugin A.G., alle Erklärungen, die für sie in der Urkunde vom 04.02.1972 abgegeben worden sind und trat dem Inhalt der Urkunde ausdrücklich zustimmend und genehmigend bei.
Entsprechend der notariellen Erklärung wurde am 18.04.1972 im Grundbuch des streitgegenständlichen Grundstücks in Abteilung II u.a. eingetragen (Bl. 510 d.GA.):
"Lfd. 9:
Beschränkung der Errichtung von An-, Auf- oder Umbauten.
Lfd. 10:
Verpflichtung zur Duldung von Gemeinschaftsanlagen.
Zu Nr. 9 und 10: Das Recht ist bei den herrschenden Grundstücken vermerkt.
Mit Bezug auf die Bewilligung vom 4. Februar 1972 für die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke Flur 10 Nr. 75, 163-170, 174, 175, 177, 179, 180, 181, 184, 185, 187-193, Flur 13 Nr. 215, 218, 220, 221 und Flur 51 Nr. 266, 268, 269, 364-368, 370, 371, 375, 378-380, 383, 385-389, 391, 392, 394, 396-408 eingetragen am 18. April 1972."
In der Versammlung der Eigentümer und Miteigentümer des Wohnparks A., Haus Nr. 1-39, vom 26.06.1986 (Protokoll Bl. 36 f. d.GA.), bei der - ausweislich der von der Klägerin vorgelegten Versammlungsniederschrift - die damalige Eigentümerin des von den Beklagten erworbenen Grundstücks - die Zeugin A.G. - durch Herrn S. vertreten worden war, faßten die Anwesenden bei Stimmenthaltung der "BBG Gesellschaft" den Beschluß, daß die Gemeinschaftsordnung in der vorliegenden Form genehmigt wird.
In der "Gemeinschaftsordnung für die Benutzung der Gemeinschaftsanlagen des Wohnparkes B. A." (Bl. 25 ff. d.GA.) wird in der Präambel auf die mit der Urkunde vom 04.02.1972 bestellte Grunddienstbarkeit Bezug genommen. Weiterhin heißt es (Bl. 29 d.GA.):
"Die Eintragung der Grunddienstbarkeiten in die Grundbücher der jeweiligen Eigentümer ist erfolgt. In Ausgestaltung dieser Grunddienstbarkeiten regeln die Eigentümer die Benutzung der Gemeinschaftsanlagen wie folgt:"
In § 3 der Gemeinschaftsordnung ist die Instandhaltung, Instandsetzung und die Unterhaltung der Gemeinschaftsanlagen, in § 4 der Wiederaufbau und die Wiederherstellungsverpflichtung und in § 6 die Stellung des Verwalters geregelt. Gemäß § 6 Ziffer 4b) ist der jeweilige Verwalter der Gemeinschaftsanlagen des "Wohnparks A." beauftragt und bevollmächtigt, die von den Eigentümern zu entrichtenden Beträge einzuziehen und diese gegenüber einem säumigen Eigentümer im eigenen Namen mit Leistung an sich gerichtlich geltend zu machen.
§ 7 der Gemeinschaftsordnung sieht vor, daß die sich aus dem Wirtschaftsplan ergebenden Betriebskosten monatlich im voraus zu zahlen sind, wobei die Zahlungen bis spätestens zum 10. eines jeden Monates beim Verwalter eingegangen sein müssen. Im Falle eines Zahlungsverzuges sind Rückstände mit 5 % über dem Diskontsatz der Deutschen Bundesbank jährlich zu verzinsen. In § 10 Ziffer 1 wird den Eigentümern aufgegeben, ihre Rechtsnachfolger zum Eintritt in diesen Vertrag zu verpflichten.
Ebenfalls am 26.06.1986 beschlossen die bei der Versammlung Anwesenden, daß hinsichtlich der Verwaltung der Gemeinschaftsanlagen der Häuser 1-39 des Wohnparks A. zwischen den Eigentümern und Eigentümergemeinschaften des Wohnparks und der Klägerin auf der Grundlage der Gemeinschaftsordnung ein Verwaltervertrag abgeschlossen und die Klägerin als Verwalterin auf unbestimmte Zeit bestellt werden sollte (TOP. 2 der Niederschrift vom 26.06.1986, Bl. 37 d.GA.).
Zusätzlich genehmigten verschiedene Eigentümergemeinschaften in ihrer jeweiligen Eigentümerversammlung die Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 bzw. stimmten weitere Eigentümer dieser durch gesonderte schriftliche Erklärung zu (Kopien der Protokolle der Eigentümerversammlungen bzw. Zustimmungserklärungen Bl. 38 ff. d.GA.). So erkannten die unmittelbaren Voreigentümer des von den Beklagten erworbenen Grundstücks, die Zeugen D. und S.A., durch ihre Verwalterin mit Erklärung vom 14.03.1991 (Bl. 50 d.GA.) die in der Eigentümerversammlung am 26.06.1986 beschlossene Gemeinschaftsordnung vollinhaltlich an.
Am 22.07.1991 wurde von den "Eigentümern des Wohnparkes A., Haus 1 - 39" und der Klägerin ein schriftlicher Verwaltervertrag (Bl. 95 ff. d.GA.) unterzeichnet, der gemäß § 1 Ziffer 1 auf unbestimmte Zeit laufen sollte, und durch den die Eigentümer u.a. die Verpflichtung eingingen, ihren jeweiligen Rechtsnachfolger zum Eintritt in diesen Vertrag zu verpflichten (§ 6 Ziffer 1 des Verwaltervertrags).
In dem zwischen den Beklagten und den Verkäufern abgeschlossenen notariellen Grundstückskaufvertrag vom 30.07.1992 (Bl. 441 ff. d.GA.) heißt es u.a.(Bl. 449 ff. d.GA.):
Gewährleistung, Besitzübergang, sonstige Vereinbarungen
.......
Der Verkäufer gewährleistet, daß der verkaufte Grundbesitz - soweit nicht eine ausdrückliche Übernahme erfolgt - frei wird von allen im Grundbuch eingetragenen und nicht eingetragenen Belastungen und Beschränkungen, Zinsen, Steuern und Abgaben, insbesondere von allen in Abteilung III eingetragenen und nicht gemäß vorstehendem Abschnitte II. Ziffer 2. vom Käufer übernommenen Rechten.
Die in Abteilung II unter lfd. Nrn. 9 und 10 eingetragenen Dienstbarkeiten werden vom Käufer übernommen. Etwaige Baulasten werden vom Käufer übernommen. .....
3.
Besitz und Gefahr, Nutzungen und Lasten einschließlich aller den verkauften Grundbesitz betreffenden Sachversicherungen gehen am 1. Oktober 1992 auf den Käufer über (,) vorausgesetzt, daß der Kaufpreis bis dahin vollständig erbracht ist.
4.
Die bestehenden Mietverhältnisse sind dem Käufer bekannt. Der Käufer tritt anstelle des Verkäufers vom Besitzübergangstage an in die sich aus den Mietverhältnissen ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein. ....
......
Der Verkäufer verpflichtet sich, ab sofort keine schriftlichen oder mündlichen Vereinbarungen wegen des Grundstücks ohne Zustimmung des Käufers zu treffen. Der Beendigung des Verwaltervertrages mit der Fa. H. stimmt der Käufer bereits hiermit zu."
Am 25.11.1992 wurden die Beklagten als Eigentümer im Grundbuch des Amtsgerichts B. von Q.-I., Bl. 3136, eingetragen (Kopie des Grundbuchauszuges Bl. 505 ff. d.GA.).
Die Klägerin erstellt jährlich je einen Wirtschaftsplan und Abrechnungen der Betriebskosten für die Gemeinschaftsanlagen des Wohnparks A.. Auf der Grundlage der von ihr vorgelegten Betriebskostenabrechnungen begehrt die Klägerin von den Beklagten die Nachzahlung anteiliger Betriebskosten für das Jahr 1992 in Höhe von zunächst 4.627,58 DM (Abrechnung vom 08.09. und 16.12.1993, Bl. 98 ff., 105 d.GA.) bzw. nach Vorlage einer abgeänderten Abrechnung vom 23.06.1995 (Bl. 201 ff. d.GA.) in Höhe von 4.241,04 DM, für das Jahr 1993 in Höhe von 131,25 DM (Bl. 106 ff., 114 d.GA.). Zusätzlich macht sie noch nicht gezahlte Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate Oktober bis Dezember 1994 im Gesamtbetrag von 13.471,38 DM und - als Teilbetrag - eine Vertragsstrafe von 3.000,00 DM für die Monate Mai bis Juli 1993 (hilfsweise für die Folgemonate, Bl. 9 d.GA.) geltend.
Wegen der Einzelheiten der Abrechnung wird auf die Ausführungen in der Klageschrift vom 06.03.1995 (Bl. 5 ff. d.GA.) und die zu den Akten gereichten Abrechnungen (Bl. 98 ff., 105 ff., 114 ff., 201 ff. d.GA.) verwiesen.
Mit Schriftsatz vom 28.01.1993 (Bl. 122 f. d.GA.) forderte die Klägerin die Beklagten auf, mit ihr einen Verwaltervertrag abzuschließen. Unter dem 19.08.1993 (Bl. 491 d.GA.) mahnte die Klägerin die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 05.09.1993, dem Verwaltervertrag und der Gemeinschaftsordnung zuzustimmen. Nachdem die Beklagten hierauf nicht reagierten, setzte die Klägerin mit Schriftsatz vom 25.11.1993 (Bl. 118 ff. d.GA.) den Beklagten eine Frist bis zum 30.11.1993, um die Betriebskostenrückstände bis November 1993 in Höhe von 14.421,79 DM und eine Vertragsstrafe in Höhe von 7.000,00 DM zu zahlen, die Gemeinschaftsordnung anzuerkennen und einen Verwaltervertrag abzuschließen.
Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Beklagten seien infolge faktischen Eintritts in die (als Bruchteilsgemeinschaft zu qualifizierende) Gemeinschaft der Eigentümer des "Wohnparks A." in Verbindung mit der Grunddienstbarkeit verpflichtet, die Kosten und Lasten der "Gemeinschaftsanlagen" anteilig zu tragen. Auch eine Auslegung der Grunddienstbarkeit führe zu diesem Ergebnis.
Sie hat behauptet, alle Eigentümer hätten der Eintragung der Grunddienstbarkeit zugestimmt. Diese sei auf allen Grundstücken eingetragen worden. Die Mieter des Hauses "I.W. 19" würden die Gemeinschaftsanlagen mitbenutzen. Auch bei der Mietpreisgestaltung sei die Nutzungsmöglichkeit der Anlagen berücksichtigt worden. Die Beklagten gäben zudem durch ihr Verhalten zu verstehen, daß sie sich als Mitglieder dieser Gemeinschaft betrachteten.
Weiterhin haben die Kläger die Auffassung vertreten, die Wirtschaftspläne für 1994 und die Gesamt- und Einzelabrechnungen der Betriebskosten für die Jahre 1992 und 1993 seien mangels Anfechtung des jeweiligen Beschlusses der Eigentümerversammlung verbindlich. Sie hat behauptet, die Betriebskostenabrechnung 1992, und zwar sowohl die Gesamtabrechnung als auch die Einzelabrechnungen und die Wirtschaftspläne für 1994, seien in der Eigentümerversammlung vom 07.09.1993 (Protokoll Bl. 103 f. d.GA.) genehmigt worden. Die Genehmigung der Betriebskostenabrechnung (einschließlich der Einzelabrechnungen) für das Jahr 1993 sei in der Eigentümerversammlung vom 11.10.1994 (Protokoll Bl. 110 ff. d.GA.) erfolgt.
Weiterhin hat die Klägerin Ausführungen zu den einzelnen Abrechnungen gemacht.
Die Klägerin hat beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 21.230,21 DM zuzüglich 5 % Zinsen über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank von 4.758,83 DM seit dem 01.12.1993 und von weiteren 2.891,38 DM seit dem 11.10.1994, von weiteren jeweils 5.290,00 DM seit dem 11.11.1994 und 11.12.1994 sowie von weiteren 3.000,00 DM seit dem 01.12.1993 zu zahlen.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie haben die Aktivlegitimation der Klägerin bestritten. Zudem haben sie die Auffassung vertreten, die Klägerin könne aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt die Erstattung der Kosten der Gemeinschaftsanlagen des Wohnparks geltend machen. Ansprüche gemäß § 746 BGB scheiterten bereits daran, daß sie nicht Miteigentümer dieser Anlagen seien. Aufgrund der Grunddienstbarkeit seien sie nicht verpflichtet. Diese beziehe sich lediglich auf die Duldung von Gemeinschaftsanlagen und nicht auf eine Kostentragungspflicht. Sie hätten angesichts der Grundbucheintragung nicht mit einer über die bloße Duldung hinausgehenden Verpflichtung rechnen müssen. Insoweit hätten sie den Grundbesitz gutgläubig erworben. Auch sei die Grunddienstbarkeit zu unbestimmt.
Weiterhin haben sie die Ordnungsgemäßheit der Abrechnungen der Klägerin gerügt. Die Eigentümerversammlung vom 11.10.1994 sei nicht ordnungsgemäß einberufen und abgehalten worden; sie sei auch nicht beschlußfähig gewesen. Die Klägerin habe weitere von ihnen erbrachte Zahlungen bei den Abrechnungen nicht berücksichtigt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes erster Instanz - insbesondere zu den Ausführungen zu den Betriebskostenabrechnungen - wird auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze und der von ihnen vorgelegten Urkunden Bezug genommen.
Das Landgericht hat die Klage durch Urteil vom 25.10.1996 (Bl. 396 ff. d.GA.) abgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, die Beklagten seien weder aufgrund der Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 noch der im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit, sondern nur aus §§ 684 S. 1, 812 ff. BGB zur anteiligen Kostentragung verpflichtet. Vertragliche Ansprüche schieden aus, da die Beklagten - was die Klägerin eingeräumt habe - nicht in die bestehenden Verträge eingetreten seien. Die Voraussetzungen für einen stillschweigenden Eintritt seien ebenfalls nicht gegeben. Auf die im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit könne sich die Klägerin nicht berufen, da sich aus dem Eintragungsvermerk keine Unterhaltspflicht ergebe und die Bezugnahme auf die notarielle Bewilligung nicht ausreiche. Ansprüche aus einer faktischen Zugehörigkeit zu einer Bruchteilsgemeinschaft bestünden allenfalls hinsichtlich der gemeinsamen Heizungsanlage für die Häuser "I.W. 18-20". Die dem Grunde nach gegebenen Ansprüche gemäß §§ 684 S. 1 BGB i.V.m. §§ 812 ff. BGB seien für 1992 und 1993 derzeit noch nicht fällig, weil die Klägerin bisher die Höhe der Forderungen nicht nachvollziehbar und nachprüfbar dargetan habe. Vorauszahlungen für 1994 könne die Klägerin nicht mehr verlangen. Für die geltend gemachte Vertragsstrafe fehle es bereits an einer wirksamen Verpflichtung der Beklagten, die in der notariellen Urkunde enthaltenen Kosten zu übernehmen.
Gegen das ihr am 06.11.1996 zugestellte Urteil (Bl. 414 d.GA.) hat die Klägerin mit einem am 06.12.1996 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz (Bl. 417 d.GA.) Berufung eingelegt, die sie in einem weiteren Schriftsatz begründet hat (Bl. 429 ff. d.GA.), der - nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 17.02.1997 (Bl. 427 d.GA.) - an diesem Tag bei Gericht eingegangen ist.
Die Klägerin greift das landgerichtliche Urteil im wesent- lichen mit der Begründung an, die Beklagten seien durch Vertragsübernahme in die Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 und den Verwaltervertrag vom 22.07.1991 mit allen Rechten und Pflichten eingetreten. Dies sei bei den Kaufvertragsverhandlungen zwischen den Beklagten und den Veräußeren so be-sprochen worden und hierüber seien sich die Vertragschließenden bei der Unterzeichnung des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 30.07.1992 einig gewesen. Zudem ergebe sich dies auch aus den in dem Notarvertrag enthaltenen Erklärungen. Bei Vertragsschluß hätten den Beklagten sowohl die Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 als auch der Verwaltervertrag vom 22.07.1991 in Kopie vorgelegen.
Sie behauptet, die Beklagten würden sich seit dem Erwerb des Objekts als Mitglieder der Eigentümergemeinschaft "gerieren" und nähmen die Rechte aus dem Verwaltervertrag - insbesondere den Anspruch auf Vorlage von jährlichen Abrechnungen, Teilnahme an Eigentümerversammlungen - in Anspruch. Die Mieter der Beklagten würden die Gemeinschaftsanlagen nutzen.
Die Klägerin vertritt die Auffassung, die Verpflichtung der Beklagten, sich an den Kosten für die Gemeinschaftsanlagen zu beteiligen, ergebe sich aus den Vorschriften der §§ 1018, 1021, 1108 BGB. Durch den Eintrag im Grundbuch sei die Grunddienstbarkeit mit dem Inhalt der Notarurkunde vom 04.02.1972, die beim Grundbuchamt hinterlegt sei, auch Inhalt des Grundbuchs geworden.
Die Klägerin beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils gemäß ihrem erstinstanzlichen Schlußantrag zu erkennen,
und festzustellen, daß die Beklagten an die Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 (GA 25-35) gebunden sind und der zwischen ihr und den Eigentümern des Wohnparks A., Haus 1-39, am 22.07.1991 abgeschlossene Verwaltervertrag (GA 95-97) auch zwischen den Parteien des Rechtsstreits gilt;
hilfsweise
festzustellen, daß die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, die Kosten für den Bestand, die Unterhaltung und den Betrieb der unter Ziffer IV.2 der Notarurkunde vom 04.02.1972, UR-Nr. 352 für 1972, Notar Dr. C. aus D., angeführten Anlagen (GA 14) anteilig entsprechend der auf den dienenden und herrschenden Grundstücken vorhandenen Quadratmeter Wohn- bzw. Gewerbeflächen zu tragen,
und die Beklagte zu verurteilen, mit der Klägerin einen Verwaltervertrag mit dem Inhalt des Verwaltervertrages vom 22.07.1991 rückwirkend ab dem 01.10.1992 abzuschließen;
ihr nachzulassen, erforderliche Sicherheiten durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer als Steuer- und Zollbürgen zugelassenen deutschen Bank oder Sparkasse zu stellen.
Die Beklagten beantragen,
unter Zurückweisung der Berufung auch die erweiterte Klage abzuweisen.
Sie wiederholen ihr erstinstanzliches Vorbringen und behaupten, ihnen sei bei Abschluß des Kaufvertrages unbekannt gewesen, daß sich die Klägerin als Verwalterin der Gemeinschaftsanlagen "gerierte". Erst später hätten sie von der Existenz der Klägerin erfahren. Sie hätten lediglich davon Kenntnis gehabt, daß die Firma H. das Hausgrundstück für die Eigentümergemeinschaft "A." verwaltet habe. Deswegen sei ausdrücklich bei Abschluß des Kaufvertrages die Beendigung dieser Verwaltung vereinbart worden. Sie hätten bei den Vertragsverhandlungen darauf Wert gelegt, das Mietshaus frei von Verpflichtungen zu erhalten. An den Eigentümerversammlungen hätten sie nur teilgenommen, um zu verhindern, daß die Klägerin Maßnahmen an ihrem Haus beschloß.
Die Beklagten sind der Auffassung, die Verpflichtung zur anteiligen Übernahme der Kosten der Gemeinschaftsanlagen, zum Abschluß eines Verwaltervertrages und zur Zahlung einer Vertragsstrafe seien als Inhalt einer Grunddienstbarkeit unzulässig. Hierdurch werde in unzulässiger Weise eine Art BGB-Gesellschaft einschließlich der entsprechenden Kostentragungspflicht dinglich abgesichert. Zudem hätten sie den Grundbesitz gutgläubig ohne entsprechende Verpflichtungen erworben, da sich diese nicht einmal schlagwortartig aus dem Grundbuch ergeben würden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird auf den Inhalt der von den Parteien im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze und vorgelegten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die in formeller Hinsicht bedenkenfreie Berufung der Klägerin hat in der Sache teilweise Erfolg.
I.
Die Klägerin ist als Verwalterin nach den Grundsätzen der gewillkürten Prozeßstandschaft befugt, Ansprüche der Eigentümergemeinschaft "Gemeinschaftsanlagen Wohnpark A." im eigenen Namen geltend zu machen und Zahlung an sich zu verlangen. Die Ermächtigung dazu wurde ihr erteilt.
a)
Die Grundstückseigentümer der Grundstücke "I.W. A. Nr. 1-39" haben am 26.06.1986 die Klägerin als Verwalterin der Gemeinschaftsanlagen des Wohnparks A. auf unbestimmte Zeit bestellt. Zusätzlich haben sie in § 6 Ziffer 4b) der "Gemeinschaftsordnung für die Benutzung der Gemeinschaftsanlagen des Wohnparkes B.-A." vom 26.06.1986 (Bl. 25 ff. d.GA.) die von ihnen bestellte Verwalterin beauftragt und bevollmächtigt, die von den Eigentümern zu entrichtenden Beträge einzuziehen und diese gegenüber einem säumigen Eigentümer im eigenen Namen mit Leistung an sich gerichtlich geltend zu machen.
Insoweit hat die Klägerin durch die Vorlage einer Kopie der Niederschrift über die Versammlung der Eigentümer und Miteigentümer des Wohnparks A., Haus Nr. 1-39, vom 26.06.1986 nachgewiesen, daß bei dieser Versammlung die Gemeinschaftsordnung wirksam durch Mehrheitsbeschluß vereinbart und sie mit der Verwaltung beauftragt worden ist. Ausweislich des Versammlungsprotokolls waren bei der Versammlung vom 26.06.1986 sämtliche 795 stimmberechtigten Wohnungs- bzw. Grundstückseigentümer anwesend bzw. vertreten. Die Genehmigung der Gemeinschaftsordnung und die Bestellung der Klägerin als Verwalterin erfolgte jeweils ohne Gegenstimmen bei Stimmenthaltung der Firma "B. Gesellschaft für Beteiligungsbau mbH & Co.".
An der Richtigkeit dieses protokollierten Verlaufs der Eigentümerversammlung bestehen keine Bedenken. Auch die Beklagten greifen den Inhalt des als Kopie zu den Akten gereichten Protokolls nicht an. Zudem hat die Klägerin noch weitere Niederschriften über verschiedene, nach dem 26.06.1986 durchgeführte Eigentümerversammlungen vorgelegt (Bl. 39 ff. d.GA.), bei der die jeweils teilnehmenden Eigentümer die Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsentscheidung ebenfalls genehmigt haben. Weiterhin hat sie noch entsprechende Zustimmungserklärungen von Grundstückseigentümern beigebracht; so auch die der Voreigentümer des von den Beklagten erworbenen Grundstücks, die Zeugen A., die, vertreten durch ihre Verwalterin, mit Erklärung vom 14.03.1991 (Bl. 50 d.GA.) die in der Eigentümerversammlung am 26.06.1986 beschlossene Gemeinschaftsordnung inhaltlich voll anerkannt haben.
Die Bestellung der Klägerin als Verwalterin ist nicht deshalb unwirksam, weil sie auf unbestimmte Zeit erfolgt ist. Die Beklagte können sich insoweit nicht auf die in § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG geregelte höchstzulässige Bestellung eines Wohnungseigentümerverwalters berufen. Die notarielle Urkunde vom 04.02.1972 sieht hinsichtlich der Bestellung eines Verwalters vor, daß die Bestimmungen der §§ 16, 21 ff. WEG - somit auch der § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG - lediglich D.n subsidiär Anwendung finden sollen, soweit in den Verwalterverträgen keine anderweitige Bestimmung getroffen worden ist. Vorliegend haben die Eigentümer indes hinsichtlich der Verwalterbestellung sowohl in § 6 der Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 als auch in § 1 des Verwaltervertrages vom 22.07.1991 eine von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Regelung vereinbart.
b)
Das notwendige eigene schutzwürdige Interesse der Klägerin an der Geltendmachung der Ansprüche ergibt sich aus der Pflicht als Verwalterin, die ihr obliegenden Aufgaben ordnungsgemäß zu erfüllen (vgl. dazu allgemein z.B.: BGH, NJW 1988, 1910 ff. (1910); BGH, NJW 1994, 1866 ff. (1866) m.w.N.).
Der Zahlungsantrag ist in dem tenorierten Umfang begründet.
Die Beklagten sind dem Grunde nach verpflichtet, die Kosten für den Bestand, die Unterhaltung und den Betrieb der Gemeinschaftsanlagen des "Wohnparks A." nach dem Verhältnis ihres Anteils an der Wohn- und Gewerbefläche zu tragen.
Diese Verpflichtung folgt aus der im Grundbuch in Abt. II unter den lfd. Nrn. 9 und 10 eingetragenen Grunddienstbarkeit in Verbindung mit Ziffer IV.2 der notariellen Eintragungsbewilligung für die Grunddienstbarkeit des Notars Dr. C. vom 04.02.1972 (Urkunden-Nr.: 352/1972, Kopie Bl. 11 ff. d.GA.). Durch die auf ihrem Grundstück in Abteilung II unter den laufenden Nummer 9 und 10 im Grundbuch des Amtsgerichts B. von Q.-I., Bl. 3136 (Kopie des Grundbuchauszuges, Bl. 505 ff. d.GA.), eingetragene Grunddienstbarkeit:
"Beschränkung der Errichtung von An-, Auf- oder Umbauten.
Zu Nr. 9 und 10: Das Recht ist bei den herrschenden Grund- stücken vermerkt. Mit Bezug auf die Bewilligung vom 4. Februar 1972 für die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke ......"
sind die Beklagten wirksam u.a. zur Zahlung der mit den Gemeinschaftsanlagen verbundenen Kosten verpflichtet worden.
Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob - so der bestrittene Sachvortrag der Klägerin - alle Grundstückseigentümer der Eintragung dieser Grunddienstbarkeit auf ihrem jeweiligen Grundstück zugestimmt haben. Vorliegend kommt es ausschließlich auf eine wirksame Begründung einer Grunddienstbarkeit auf dem Grundstück der Beklagten an. Diese Voraussetzungen sind gegeben.
Der Notarvertrag vom 04.02.1972 sieht in Ziffer IV ausdrücklich eine Bestellung der Grunddienstbarkeit für den jeweiligen Eigentümer aller unter Ziffer I aufgeführten Grundstücke (herrschende Grundstücke) und zu Lasten aller unter Ziffer I aufgeführten Grundstücke (dienende Grundstücke) vor. Das von den Beklagten erworbene Grundstück ist in Ziffer I unter der lfd. Nr. 11 mit der früheren Flurbezeichnung aufgeführt. Der damalige Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks, der Zeuge H., hat die Grunddienstbarkeit als Eigentümergrunddienstbarkeit (vgl. zur Zulässigkeit allgemein: Staudinger-Ring, BGB, 13. Auflage 1994, § 1018 Rdnr. 24) bestellt und zugleich als Berechtigter angenommen. Die Erwerberin des Grundstücks, die Zeugin A.G., hat - wie durch die notarielle Urkunde vom 04.02.1972 nebst Anlagen belegt wird - mit Genehmigungserklärung vom 07.02.1972 (Bl. 18 d.GA.) alle Erklärungen, die für sie in der Urkunde vor dem Notar Dr. C. vom 04.02.1972 (Urkunden-Nr.: 352/1972) abgegeben worden sind, genehmigt. Zugleich ist sie dem Inhalt der ihr bekannten Urkunde ausdrücklich zustimmend und genehmigend beigetreten. Entsprechend ist die Grunddienstbarkeit durch die am 18.04.1972 im Grundbuch erfolgte Eintragung entstanden.
Diese sichert nicht nur die Pflicht der Beklagten, ohne Zustimmung keine An-, Auf- oder Umbauarbeiten vorzunehmen und etwaige auf ihrem Grundstück befindliche Gemeinschaftsanlagen (wie z.B. Trockenräume, Garagenzufahrten, Wagenwaschanlage etc.) zu dulden, sondern auch die in der notariellen Bewilligungsurkunde vom 04.02.1972 enthaltene Verpflichtung der Eigentümer sowohl der dienenden als auch der herrschenden Grundstücke, die Kosten für den Bestand, die Unterhaltung und den Betrieb dieser Anlagen anteilig zu übernehmen.
Dem Anspruch auf Erstattung der anteiligen Betriebs- und Unterhaltskosten der Gemeinschaftsanlagen können die Beklagten nicht mit Erfolg entgegenhalten, sie hätten als Erwerber auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs vertraut (§ 892 BGB); eine entsprechende Verpflichtung sei für sie aus dem Grundbuch nicht erkennbar gewesen. Zur Bestimmung des Inhalts und Umfangs einer Grunddienstbarkeit ist vom Wortlaut und Sinn - und zwar so, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt - des Grundbucheintrags und der Eintragungsbewilligung auszugehen. Dabei dürfen Umstände, die außerhalb dieser Urkunde liegen, herangezogen werden, soweit sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. z.B.: BGH, NJW 1976, 417 f. (417 f.)). Vorliegend können bereits dem Wortlaut und Sinn des Grundbucheintrags in Verbindung mit der Eintragsbewilligung vom 04.02.1972 die Rechte und Pflichten der Eigentümer der dienenden und herrschenden Grundstücke entnommen werden. Eine entsprechende Verpflichtung der anteiligen Übernahme der mit den Gemeinschaftsanlagen verbundenen Kosten ergibt sich aus dem eindeutigen Inhalt der notariellen Urkunde.
Die Beklagten können sich auch nicht darauf berufen, daß diese Verpflichtung nicht Gegenstand einer Dienstbarkeit sein könne. Eine im Rahmen der Dienstbarkeitsbestellung geregelte Leistungspflicht zur Unterhaltung einer Anlage bewegt sich innerhalb des "dinglichen Begleitschuldverhältnisses" und kann als Nebenverpflichtung Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein (vgl. allgemein z.B.: Staudinger-Ring, BGB, 13. Auflage 1994, § 1021 Rdnr. 8). Sie genügt den Erfordernissen der §§ 1018 ff. BGB und wird gemäß § 873 BGB durch Einigung und Eintragung im Grundbuch wirksam. Dabei können die Beteiligten eine von der gesetzlichen Regelung der §§ 1020 Satz 2, 1022 BGB abweichende Vereinbarung über die Verpflichtung zur Unterhaltung von baulichen Anlagen auf den belasteten Grundstücken treffen (vgl. allgemein z.B.: BGH, DNotZ 1959, 240 ff. (241); BayOblG, NJW-RR 1990, 600 f. (601); MK-Falckenberg, BGB, 3. Auflage 1997, § 1021 Rdnr. 1).
Hierbei ist es auch möglich, diese Pflicht zur Unterhaltung nach §§ 1020 Satz 2, 1021 Abs. 1 Satz 2, 1022 Satz 1 BGB mit derjenigen nach § 1021 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verbinden und auf diese Weise zu einer dinglich wirkenden Verteilung der Unterhaltungskosten oder der tatsächlichen Unterhaltslast zu gelangen (vgl. allgemein: MK-Falckenberg, BGB, 3. Auflage 1997, § 1021 Rdnr. 5; KG, OLGZ 1970, 372 ff. (376)), wobei insoweit eine Ausnahme von dem Grundsatz vorliegt, daß positives Tun nicht Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein kann.
Aus einer gleichzeitigen Anwendung des § 1021 Abs. 1 Satz 1 BGB und Satz 2 BGB folgt, daß die Eigentümer in der Festlegung des Verhältnisses ihrer Beteiligung an der Unterhaltung der Gemeinschaftsanlagen frei sind. Die Vorschrift des § 1021 Abs. 1 Satz 1 BGB enthält keine Einschränkung dahin, daß sie nur anwendbar ist, wenn dem Berechtigten allein oder nur neben dem jeweiligen Grundstückseigentümer die Befugnis zur Benutzung zusteht. Zudem kann § 1021 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht entnommen werden, daß im Falle beiderseitigen Benutzungsrechts nur der Dienstberechtigte zum Unterhalt verpflichtet ist (KG, OLGZ 1970, 371 ff. (373 f.)). Ebenfalls ist in der Rechtsprechung anerkannt, daß die von dem Eigentümer oder dem Berechtigten nach § 1021 Abs. 1 BGB zu übernehmende Unterhaltungslast auch dahingehend geregelt werden kann, daß dieser die dafür erforderlichen Kosten vorschießt oder erstattet, ohne daß zugleich eine Regelung über die Verpflichtung zur naturalen Unterhaltung getroffen wird (KG, OLGZ 1970, 372 ff. (374) m.w.N.; MK-Falckenberg, BGB, 3. Auflage 1997, § 1021 Rdnr. 5).
Durch die im Grundbuch eingetragene schlagwortartige Bezeichnung "Duldung von Gemeinschaftsanlagen" und die gleichzeitige Bezugnahme auf die notarielle Bewilligung vom 04.02.1972 wird der Inhalt der Grunddienstbarkeit hinreichend bestimmt (vgl. allgemein: BayObLG, DNotZ 1989, 572 ff. (572 f.)). Der Zweck des Grundbuchs, sichere Rechtsverhältnisse zu schaffen, wird erreicht. Es bedurfte keines zusätzlichen Vermerks der Kostentragungspflicht im Grundbuch.
Bei der Eintragung eines Rechts, mit dem ein Grundstück belastet wird, kann gemäß § 874 BGB zur näheren Bezeichnung des Inhalts auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden, soweit nicht das Gesetz anderes vorschreibt. Hierdurch wird die in Bezug genommene Urkunde genauso Inhalt des Grundstücks wie die vollzogene Eintragung selbst (BGHZ 21, 34 ff. (41); 35, 378 ff. (381 f.); MK-Falckenberg, BGB, 3. Auflage 1997, § 1021 Rdnr. 1 m.w.N. in FN. 2); Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 10. Auflage 1993, Rdnr. 262, 273; Staudinger-Ring, BGB, 13. Auflage 1994, § 1021 Rdnr. 8).
Dabei ist nur erforderlich, den wesentlichen Inhalt des Rechts schlagwortartig in den Eintragungsvermerk selbst aufzunehmen (z.B. BGHZ 35, 378 ff. (382); BayObLG, DNotZ 1989, 572 ff. (572) m.w.N. aus der Rspr.). Es genügt zwar nicht, daß im Grundbuch das Recht lediglich als "Grunddienstbarkeit" oder "beschränkt persönliche Dienstbarkeit" eingetragen wird (vgl. BGH, NJW 1961, 2157 f. (2158)). Es dürfen jedoch an die inhaltliche Beschreibung der jeweiligen Grunddienstbarkeiten im Grundbuch keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Die mit der Eintragung verbundenen Verkürzungen oder Ungenauigkeiten lassen sich insoweit bei einer Dienstbarkeit mit einem umfangreichen Inhalt nicht immer vermeiden (vgl. allgemein z.B.: BGHZ 35, 378 ff. (382 ff.); BayObLG, DNotZ 1989, 572 ff. (573); Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 10. Auflage 1993, Rdnr. 1148). Die Vorschrift des § 874 BGB bezweckt, das Grundbuch nicht mit allzu umfangreichen Eintragungen zu belasten. Es gibt dem Grundbuchamt die Möglichkeit, den Eintragungsvermerk klar, übersichtlich und allgemein verständlich zu fassen (BGHZ 35, 378 ff. (382 ff.); Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 10. Auflage 1993, S. 262).
Die vorliegend gewählte Formulierung "Duldung von Gemeinschaftsanlagen" und der Verweis auf die notarielle Bestellungsurkunde vom 04.02.1972, in der die Einzelheiten der Grunddienstbarkeit geregelt sind, besitzt die erforderliche Aussage- und Kennzeichnungskraft. Der Umfang des Rechts und der Pflicht wird auch für einen Dritten hinreichend klar zum Ausdruck gebracht. Es handelt sich bei der Pflicht zur Duldung von Gemeinschaftsanlagen und der Verpflichtung zur Übernahme der hiermit verbundenen Kosten nicht um zwei verschiedene Dienstbarkeiten, sondern um eine einheitliche Pflicht, die durch die notarielle Eintragungsbewilligung ihre nähere inhaltliche Ausgestaltung erfährt. Die Grunddienstbarkeit ist letztlich mit dem Zweck und dem dazu erforderlichen Umfang bestellt worden, um eine ordnungsgemäße Nutzung der Gemeinschaftsanlagen zu ermöglichen. Insoweit ist die Kostentragungspflicht Ausfluß der Verpflichtung zur Duldung und der Berechtigung zur Nutzung der Gemeinschaftsanlagen. Auch für einen Außenstehenden ist aufgrund der besonderen Verhältnisse des "Wohnparks A." erkennbar, daß auf jeden Fall eine Umlage der Kosten der Anlagen zu erfolgen hat, die gemeinsam genutzt werden müssen (wie z.B. Abfluß-, Strom-, Wasser- und Telefonleitungen, Wege, Garagenzufahrten, Kellereingänge, Kellergänge, Fernsehgemeinschaftsantenne etc.). Ansonsten wäre eine Weiternutzung dieser Anlagen gefährdet.
Dem Bestimmtheitsgebot ist ebenfalls Rechnung getragen worden. Aus dem Eintragungsvermerk in Verbindung mit der Eintragungsbewilligung ist der Umfang der vom jeweiligen Grundstückseigentümer zu übernehmenden Kosten erkennbar. Zudem werden die Anlagen, die genutzt werden dürfen und deren Kosten zu übernehmen sind, in Ziffer IV.2 der notariellen Urkunde im einzelnen aufgelistet.
Anhand der in Ziffer IV. 2 in Verbindung mit Ziffer I der notariellen Urkunde angegebenen Flurstücke der dienenden und herrschenden Grundstücke lassen sich auch diese im einzelnen hinreichend bestimmen.
DA.r kann es dahingestellt bleiben, ob die in Ziffer IV.2 der notariellen Urkunde vom 04.02.1972 als Anlage VIII aufgeführte Skizze dieser beigefügt und beim Grundbuchamt eingereicht worden ist. Für die sich aus der Grunddienstbarkeit ergebenden Rechte und Pflichten ist lediglich die Festlegung erforderlich, welche Einrichtungen zu den Gemeinschaftsanlagen zählen. Auf welchem Grundstück sich die einzelne Anlage befindet, ist vorliegend ohne Bedeutung, da die Kosten für alle aufgeführten Gemeinschaftsanlagen umgelegt werden können.
Somit besteht aufgrund der im Grundbuch des streitbefangenen Grundstücks in Abt. II. unter den lfd. Nr. 9 und 10 eingetragenen Grunddienstbarkeit i.V.m. der Regelung in Ziffer IV.2 der notariellen Bestellungsurkunde vom 04.02.1972 eine Verpflichtung der Beklagten, die mit der Unterhaltung und Erhaltung der bestehenden Gemeinschaftsanlagen verbundenen Kosten anteilig zu übernehmen.
Vergeblich berufen sich die Beklagten in diesem Zusammenhang darauf, daß sie bzw. ihre Mieter die Gemeinschaftsanlagen nicht nutzen. Für die Bestimmung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit ist nicht in erster Linie maßgebend, in welcher Weise tatsächlich von ihr Gebrauch gemacht wird. Es kommt darauf an, wie die Dienstbarkeit infolge des rechtlich wirksamen Inhalts der Eintragung ausgeübt werden kann (vgl. Staudinger-Ring, BGB, 13. Auflage 1994, § 1018 Rdnr. 41). Nach dem eindeutigen Wortlaut der notariellen Urkunde vom 04.02.1972 besteht die Unterhaltspflicht unabhängig von der tatsächlichen Nutzung durch den jeweiligen Berechtigten. Bereits die Eigentümerstellung begründet die Unterhaltspflicht.
Zudem müssen die Mieter der Beklagten auf jeden Fall einen Teil der Gemeinschaftsanlagen nutzen, da ansonsten das Hausgrundstück der Beklagten nicht bewohnt werden könnte. Zu den Gemeinschaftsanlagen zählen, entsprechend der Auflistung in Ziffer IV. 2 der notariellen Urkunde vom 04.02.1972, nicht nur das sogenannte Freizeitzentrum und die Freizeiteinrichtungen, sondern auch die Abfluß-, Strom-, Telefon- und Wasserleitungen, die Garagenzufahrten und die Fußwege einschließlich der Grünanlagen und Beleuchtungskörper, Bänke und Papierkörbe. Auch insoweit fallen, wie sich aus den von der Klägerin vorgelegten Abrechnungen für 1992 und 1993 ergibt, Kosten an. So ließ z.B. die Klägerin 1993 mit Einverständnis der Beklagten (Schreiben vom 25.05.1993, Bl. 180 d.GA.) als Verwalterin die Stützmauer der Garageneinfahrt des von den Beklagten erworbenen Hauses Nr. 19 reparieren.
Auch wenn die Beklagten dem Grunde nach zur anteiligen Übernahme der Kosten verpflichtet sind, kann die Klägerin nicht alle mit der Klage geltend gemachten Beträge von den Beklagten einfordern:
aa)
Für das Jahr 1992 sind die Beklagten ab dem Zeitpunkt ihrer Eintragung als Grundstückseigentümer (= 25.11.1992) verpflichtet, die Kosten für den Bestand, die Unterhaltung und den Betrieb der Gemeinschaftsanlagen zu erstatten. Der insoweit in dem notariellen Grundstückskaufvertrag vom 30.07.1992 abweichend vereinbarte Zeitpunkt für den Übergang der Nutzen und Lasten (= 01.10.1992) betrifft ausschließlich das Verhältnis der vertragsschließenden Parteien. Verpflichtungen aus der Grunddienstbarkeit müssen sich die Beklagten erst ab ihrer Eintragung ins Grundbuch zurechnen lassen.
Soweit die Klägerin mit den erstinstanzlich vorgelegten korrigierten Betriebskostenabrechnungen vom 23.06.1995 (Bl. 201 ff. d.GA.) für den Zeitraum vom 25.11.1992 bis zum 31.12.1992 nur noch einen Betrag von 4.241,04 DM geltend macht, ist dieser noch nicht fällig. Die Beklagten erheben zu Recht gegen diese Abrechnungen Einwendungen.
Die Klägerin kann sich nicht auf eine Genehmigung der Betriebskostenabrechnungen für 1992 durch die Eigentümerversammlung berufen. Eine ausdrückliche Genehmigung der erst 1995 aufgestellten - berichtigten - Abrechnung trägt auch die Klägerin nicht vor. Die Eigentümerversammlung vom 07.09.1993 befaßte sich - so Ziffer 1 der von der Klägerin vorgelegten Niederschrift von diesem Tage (Bl. 103 d.GA.) - ausschließlich mit den im Jahre 1993 erstellten Betriebskostenabrechnungen (Bl. 98 ff. d.GA.).
Eine Genehmigung dieser - später von der Klägerin abgeänderten - Abrechnungen erfaßt nicht die nunmehr in dem vorliegenden Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 27.06.1995 vorgelegten Betriebskostenabrechnungen. Es handelt sich nicht etwa nur um eine - unter Berücksichtigung des späteren Zeitpunkts der Eintragung der Beklagten im Grundbuch - erfolgte Neuberechnung der anteilig auf die Beklagten bzw. die Voreigentümer entfallenden Kosten bei ansonsten gleichbleibenden Gesamt- und Einzelbeträgen. Vielmehr hat die Klägerin die Abrechnungen in verschiedenen Punkten geändert. Bei der ersten Aufstellung vom 08.09.1993 belaufen sich die Gesamtbewirtschaftungskosten für das Jahr 1992 auf 2.192.227,18 DM. Demgegenüber sind in der zweiten Aufstellung 1.633.381,42 DM aufgeführt.
Auch die von den Beklagten erbrachten Vorauszahlungen unterscheiden sich erheblich. So werden in den zuvor genehmigten Abrechnungen vom 08.09.1993 und 16.12.1993 Zahlungen der Beklagten in Höhe 12.561,00 DM und 2.181,00 DM erfaßt. Die Aufstellungen vom 23.06.1995 berücksichtigen lediglich 4.920,00 DM und 857,00 DM, ohne den geringeren Betrag näher zu erläutern. Die Höhe der nunmehr berücksichtigten Vorauszahlungen deckt sich zudem nicht mit der Forderungs- und Zahlungsaufstellung der Klägerin vom 31.01.1995 (Bl. 105 d.GA.), in der die von den Beklagten für 1992 vorgetragenen Zahlungen in Höhe von insgesamt 13.500,00 DM aufgeführt werden. Ebenso widerspricht die zweite Abrechnung den eigenen Angaben der Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 27.06.1995, mit dem sie die korrigierte Abrechnung aus dem Jahre 1995 zu den Akten reicht. Dort heißt es auf Seite 11 (Bl. 179 d.GA.):
"So sind die beiden Zahlungen von DM 1.500,00 und DM 12.000,00 im Jahre 1992 von den anteiligen Betriebskosten des Jahres 1992 abgezogen worden .."
Auf die Widersprüche der neuen Abrechnung und deren fehlende Genehmigung haben die Beklagten bereits erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 11.12.1995 (Bl. 245 d.GA.) hingewiesen, ohne daß die Klägerin diese Bedenken ausgeräumt hat.
Wegen dieser inhaltlichen Änderungen der Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 1992 kann die von der Klägerin vorgetragene Genehmigung vom 07.09.1993 nicht zugleich auch die korrigierten Abrechnungen aus dem Jahre 1995 erfassen. So berührt bereits eine Änderung der Vorauszahlungen nicht nur die Einzel- sondern auch die Gesamtabrechnung, weil dadurch die Höhe der Gesamteinnahmen in Frage gestellt ist (vgl. allgemein: Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 1997, § 28 Rdnr. 93). Insoweit bedürfen die korrigierten Gesamt- und Einzelabrechnungen für 1992 noch einer Genehmigung durch die Eigentümer. Etwaige, bis zur Bestandskraft des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresrechnung bestehende Zahlungsansprüche aus den Wirtschaftsplänen für 1992 (vgl. hierzu allgemein: Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 1997, § 28 Rdnr. 42 m.w.N.) macht die Klägerin vorliegend nicht geltend.
bb)
Für 1993 kann die Klägerin von den Beklagten noch einen Betrag von 119,25 DM beanspruchen (Abrechnungen der Klägerin vom 16.09.1994, Bl. 106 ff. d.GA.):
Kosten gemäß Abrechnung vom 16.09.1994: 52.381,68 DM
Kosten gemäß Abrechnung vom 06.12.1994: 7.532,57 DM
insgesamt 59.914,25 DM
Zahlungen gemäß Aufstellung vom 31.01.195
(Bl. 114 d.GA.): 59.795,00 DM
Gegen diese Abrechnungen und die in Ansatz gebrachten Kosten können die Beklagten keine berechtigten Einwendungen erheben. Die Jahresabrechnungen für 1993 sind aufgrund des Mehrheitsbeschlusses der Eigentümerversammlung vom 11.10.1994 für die Beklagten verbindlich.
Da zwischen den Parteien hinsichtlich der Einzelheiten der Kostentragungspflicht (Aufstellen eines Wirtschaftsplans, Abrechnung der Betriebskosten etc.) keine gesonderte Regelung getroffen worden ist, bestimmt die notarielle Bestellungsurkunde vom 04.02.1972 ausdrücklich, daß für die Kosten- und Lastentragung die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechend heranzuziehen sind. Diese Regelung ist auch sachgerecht, weil dies zur Erhaltung der belasteten Grundstücke in einem der Dienstbarkeit entsprechenden Zustand notwendig ist. Die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes enthalten ausgewogene Bestimmungen hinsichtlich der Verteilung der Kosten, Lasten und Nutzungen und deren Abrechnung.
Die Eigentümergemeinschaft hat, wie sich aus Ziffer 1 der Niederschrift über die ordentliche Eigentümerversammlung Nr. 1/1994 vom 11.10.1994 (Bl. 110 ff. d.GA.) ergibt, die Betriebskostenabrechnung für 1993 mit 620 Ja-Stimmen der 795 stimmberechtigten Wohn- und Gewerbeeinheiten, bei 22 Nein-Stimmen und 3 Stimmenthaltungen genehmigt (§ 28 Abs. 5 WEG). Dem vorgelegten Protokoll ist weiter zu entnehmen, daß zudem die Beschlußfähigkeit der Versammlung ausdrücklich festgestellt wurde. Angesichts des eindeutigen Wortlauts der vorgelegten Urkunde, deren inhaltliche Richtigkeit seitens der Beklagten nicht angegriffen wird, reicht allein das Bestreiten der Ordnungsgemäßheit der Beschlußfassung nicht aus.
Dieser von der Eigentümerversammlung gefaßte Beschluß ist bindend. Die Beschlüsse über einen Wirtschaftsplan bzw. eine Betriebskostenabrechnung sind nach den ergänzend heranzuziehenden Rechtsgrundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes nur D.n nichtig, wenn sie gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot, gegen eine ergänzend anwendbare Vorschrift des Wohnungseigentumsgesetzes oder gegen die guten Sitten verstoßen. Ansonsten erwachsen die Beschlüsse in Bestandskraft, wenn sie nicht fristgerecht angefochten werden (vgl. allgemein: z.B. BGH NJW 1994, 1866 ff. (1868); Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Auflage 1997, § 16 Rdnr. 117; § 23 Rdnr. 185 ff.). Unstreitig haben weder die - anwaltlich vertretenen - Beklagten noch andere Eigentümer die Beschlußfassung über die Gesamt- und Einzelabrechnungen im Wege einer Feststellungsklage angefochten. Die Voraussetzungen für eine Nichtigkeit werden ebenfalls von den Beklagten nicht aufgezeigt.
Eine eventuelle materielle Unrichtigkeit der Abrechnung ist unerheblich, solange der Beschluß nicht für ungültig erklärt worden ist (vgl. Palandt-Bassenge, BGB, § 28 WEG, Rdnr. 17), so daß die von den Beklagten erhobenen Einwendungen gegen den Umlagemaßstab, die abgerechneten Kosten und die Buchung der Zahlungen nicht geprüft zu werden brauchen.
Soweit die Klägerin für das Jahr 1993 noch die Zahlung von weiteren 12,00 DM Mahnkosten (Mahnungen vom 02.08.1993 und 07.10.1993, Aufstellung vom 31.01.1995, Bl. 114 GA) beansprucht, fehlt es bereits an einer Anspruchsgrundlage. Weder aufgrund der Grunddienstbarkeit noch der Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes sind die Beklagten zur Erstattung von Mahnkosten verpflichtet. Eine andere Anspruchsgrundlage wird von der Klägerin nicht schlüssig aufgezeigt.
Die von den Beklagten vorgetragenen - von ihr auf die Betriebskostenabrechnung erbrachten - Zahlungen vom 08.03.1993 in Höhe von 12.000,00 DM, vom 21.04.1993 in Höhe von 2.800,00 DM und 8.000,00 DM, vom 14.09.1993 in Höhe von 1.500,00 DM und 8.000,00 DM und vom 03.12.1993 in Höhe von 3.000,00 DM und 8.000,00 DM hat die Klägerin - so die von ihr vorgelegte Aufstellung (Bl. 114 d.GA.), deren inhaltliche Richtigkeit seitens der Beklagten nicht angegriffen wird - neben weiteren Zahlungen bei der Abrechnung berücksichtigt.
cc)
Weiterhin kann die Klägerin von den Beklagten die auf das Jahr 1994 entfallenden Betriebskostenvorschüsse verlangen. Die anteilmäßige Zahlungsverpflichtung der Grundstückseigentümer - somit auch der Beklagten - hat die Verwalterin in die von ihr für 1994 aufgestellten Wirtschaftspläne aufgenommen. Ausweislich Ziffer 2 der von der Klägerin vorgelegten Niederschrift über die ordentliche Eigentümerversammlung Nr. 1/1993 der Eigentümergemeinschaft "I.W. 1-39" vom 07.09.1993 (Bl. 103 f. d.GA.) ist der Wirtschaftsplan einschließlich der Einzelwirtschaftspläne für 1994 mit 600 Ja-Stimmen bei zwei Stimmenthaltungen genehmigt worden.
Insoweit ist der jeweilige Eigentümer nach § 28 Abs. 2 WEG verpflichtet, entsprechende Vorschüsse an die Klägerin zu leisten, wobei die Verwalterin nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen hat. Auf der Grundlage des Wirtschaftsplans können noch ausstehende Vorschußzahlungen des abgelaufenen Wirtschaftsjahres auch noch im neuen Wirtschaftsjahr bis zum Zeitpunkt der Beschlußfassung der Eigentümer über die Jahresrechnung eingefordert werden (vgl. allgemein: Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 1997, § 28 Rdnr. 42). Da beide Parteien eine entsprechende Abrechnung für das Jahr 1994 nicht vorgetragen haben, kann die Klägerin weiterhin die noch nicht geleisteten monatlichen Vorschußzahlungen in Höhe von jeweils 4.563,00 DM und 727,00 DM - insgesamt monatlich 5.290,00 DM - geltend machen. Dieser Betrag ist später im Rahmen der zu erstellenden Jahresabrechnung für 1994 abzurechnen.
Somit haben die Beklagten auf der Grundlage des Gesamtwirtschaftsplans und der Einzelwirtschaftspläne für 1994 noch folgende Vorauszahlungen für 1994 zu erbringen (Bl. 115 ff. d.GA.):
Oktober 1994 - Rest - 2.891,38 DM
November 1994 5.290,00 DM
Dezember 1994 5.290,00 DM
insgesamt 13.471,38 DM
Die von den Beklagten für Dezember 1994 vorgetragene Zahlung von 8.000,00 DM hat die Klägerin nach dem nicht bestrittenen Vortrag bei den bis Oktober 1994 fällig gewordenen Vorauszahlungen berücksichtigt. Soweit die Beklagten behaupten (Bl. 151 d.GA.), sie hätten im Dezember 1994 noch eine weitere Zahlung von 3.000,00 DM erbracht, fehlt es bereits an einem substantiierten Sachvortrag, wann sie diese Zahlung erbracht haben wollen. Sie legen zudem weder den angekündigten Überweisungsbeleg vor, noch bieten sie einen sonstigen Beweis an.
Die Beklagten können sich hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen für 1994 auch nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen. Gegenüber dem Anspruch auf Vorschußleistung ist jedes Zurückbehaltungsrecht gemäß § 242 BGB ausgeschlossen, weil der Vorschuß, der dem Interesse aller Eigentümer an der Bewirtschaftung dient, als Vorleistungspflicht ausgestaltet ist (vgl. allgemein: Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 1997, § 28 Rdnr. 133 m.w.N. aus der Rspr.).
dd)
Die Beklagten sind nicht verpflichtet an die Gemeinschaft der anderen Eigentümer von herrschenden Grundstücken zu Händen der Verwalterin eine Vertragsstrafe von 1.000,00 DM für jeden Monat zu zahlen, mit welchem sie sich in Verzug befinden. Eine entsprechende Vertragsstrafenregelung ist in Ziffer IV. 2 der Grunddienstbarkeitsbestellungsurkunde vom 04.02.1972 nicht wirksam begründet worden.
Das Versprechen des Eigentümers eines mit einer Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücks, dem Dienstberechtigten eine Strafe zu zahlen, falls er der durch die Dienstbarkeit ihm auferlegten Beschränkung der Benutzung des Grundstücks nicht nachkommt, kann auch nicht als Nebenverpflichtung zum Inhalt einer Grunddienstbarkeit wirksam gegeben werden.
Durch die Dienstbarkeit wird kraft Gesetzes ein Schuldverhältnis begründet. Dabei ist es nicht möglich, im Rahmen dieses "Begleitschuldverhältnisses" mit Wirkung für und gegen die jeweiligen Rechtsnachfolger beliebige Rechte und Pflichten zu begründen. Das verbietet bereits der "numerus clausus" der Sachenrechte. Vielmehr können im "Begleitschuldverhält-nis" nur die Rechtsfragen geregelt werden, die zwischen Dienstbarkeitsberechtigten und -verpflichteten in unmittelbaren Zusammenhang mit der Ausübung der Dienstbarkeit entstehen können, wie z.B. die Unterhaltspflicht für eine Anlage, die der Ausübung der Dienstbarkeit dient (vgl. Staudinger-Ring, BGB, 13. Auflage 1994, § 1018 Rdnr. 3).
Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Die Regelung eines Strafversprechens ist bereits für die Ausübung der Grunddienstbarkeit nicht notwendig. So läßt sich die Verpflichtung zur anteiligen Übernahme der Kosten auch ohne eine entsprechende Regelung durchsetzen. Zudem begründet die Vertragsstrafe nicht ein Recht an einem Grundstück, sondern nur eine persönliche Verbindung. Diese kann nicht mit dinglicher Wirkung Inhalt einer Dienstbarkeit werden (vgl. BayObLGZ 9 (1909), 418 ff. (426)).
3)
Der erstmals mit der Berufung als Hauptantrag geltend gemachte Feststellungsantrag ist nicht begründet.
Eine Bindung der Beklagten an die Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 und an den Verwaltervertrag vom 22.07.1991 wird von der Klägerin nicht schlüssig vorgetragen. Die im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit und ihre Bestellungsurkunde vom 04.02.1972 enthalten weder einen Hinweis auf die - erst 1986 vereinbarte - Gemeinschaftsordnung bzw. den 1991 geschlossenen Verwaltervertrag noch eine Verpflichtung des jeweiligen Grundstückseigentümers, eine entsprechende Ordnung bzw. einen bestehenden Vertrag anzuerkennen. Auch aus § 15 WEG läßt sich keine entsprechende Verpflichtung der Beklagten herleiten. Eine Gebrauchsregelung im Sinne dieser Vorschrift wirkt gegen einen Rechtsnachfolger nur, wenn sie entsprechend § 10 Abs. 2 WEG im Grundbuch eingetragen ist und somit dingliche Wirksamkeit gegenüber den späteren Inhabern des Eigentums erlangt. Dies ist unstreitig nicht geschehen.
Ebensowenig ergibt sich eine unmittelbare Bindung aufgrund von vertraglichen Regelungen. Der zwischen den Beklagten und den Voreigentümern des Objektes abgeschlossene notarielle Kaufvertrag vom 30.07.1992 (Bl. 441 ff. d.GA.) enthält keine ausdrückliche Vertragsklausel gemäß § 10 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 bzw. § 6 Ziffer 1 des Verwaltervertrags vom 22.07.1991, nach denen der Rechtsnachfolger zum Eintritt in den jeweiligen Vertrag verpflichtet werden soll. In Ziffer IV.2 des Kaufvertrages vom 30.07.1992 wird lediglich die Übernahme der in Abteilung II unter den lfd. Nrn. 9 und 10 eingetragenen Dienstbarkeiten geregelt.
Soweit die Klägerin erstmals mit der Berufung vorträgt, es habe zwischen den Parteien des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 30.07.1992 Einigkeit bestanden, daß die Beklagten in die Rechte und Pflichten aus dem Gemeinschaftsvertrag vom 26.06.1986 und dem Verwaltervertrag vom 22.07.1991 eintreten sollten und für diesen, von den Beklagten bestrittenen Vortrag die Zeugen H., S., Cü. und die Parteivernehmung der Beklagten als Beweismittel anbietet, ist dieser neue Vortrag zurückzuweisen.
Die Klägerin ist gemäß § 288 ZPO an ihr erstinstanzliches Geständnis gebunden, daß die Beklagten nicht in die bestehende Gemeinschaftsordnung und den Verwaltervertrag eingetreten sind. So haben die Beklagten bereits in der Klageerwiderung vom 11.05.1995 auf Seite 3 des Schriftsatzes vorgetragen (Bl. 141 d.GA.):
"Unstreitig sind die Beklagten auch nie in einen Vertrag eingetreten, den ggf. die Voreigentümer (die Brüder A.) mit anderen geschlossen haben könnten. Im Gegenteil haben die Beklagten beim Kauf des Grundstückes stets Wert darauf gelegt, daß sämtliche in Bezug auf das Grundstück eventuell bestehenden Verträge gekündigt werden. Bestehende Verträge wurden gerade nicht übernommen".
Diesen Sachvortrag hat die Klägerin in dem Verhandlungstermin vom 09.06.1995 als richtig anerkannt. So heißt es in dem Protokoll der mündlichen Verhandlung (Bl. 167 d.GA.):
"Der Kl.-Vertr. erklärt, daß die Beklagten von den Voreigentümern nicht verpflichtet worden sind, in den Gemeinschaftsordnungsvertrag Anlage K 2 und den Verwaltervertrag Anlage K 5 einzutreten."
Zu diesem Punkt hat die Klägerin in einem weiteren nachgelassenen Schriftsatz vom 27.06.1995 auf Seite 3 noch einmal Stellung genommen. Dort heißt es (Bl. 171 d.GA.):
"Es ist zwischen den Parteien unstreitig, daß die Beklagten weder durch Rechtsgeschäft noch durch sonstige ausdrückliche Erklärung der Gemeinschaft der Eigentümer des Wohnparks A. beigetreten sind. Die Rechtsvorgänger der Beklagten haben eine entsprechende Verpflichtung der Beklagten nicht durchgesetzt, so daß ein durch Rechtsgeschäft erfolgter Beitritt der Beklagten zu der Eigentümergemeinschaft nicht erfolgt ist."
Insoweit hat die Klägerin den Sachvortrag der Beklagten nicht nur nicht bestritten, sondern es liegt ein übereinstimmender Tatsachenvortrag beider Seiten vor. Aufgrund dieses Sachvortrags hat anschließend eine mündliche Verhandlung stattgefunden, in der keine davon abweichende Erklärung abgegeben worden ist. Dies reicht aus, um die fragliche Tatsachenbehauptung als zugestanden anzusehen, mit der Folge, daß das Geständnis nur unter den Voraussetzungen des § 290 ZPO widerrufen werden könnte. Diese werden von der Klägerin nicht aufgezeigt, so daß sie an den erstinstanzlichen Sachvortrag gebunden ist.
Die Voraussetzungen für einen konkludenten Eintritt der Beklagten in die Gemeinschaftsordnung und in den Verwaltervertrag werden von der Klägerin nicht schlüssig dargelegt. Allein in der Anforderung des Wirtschaftsplans durch die Beklagten kann noch kein entsprechendes Verhalten gesehen werden. Nach der Übernahme des streitgegenständlichen Objekts stand den Beklagten das Recht zu, die Sach- und Rechtslage zu prüfen. Hierzu benötigten sie die verschiedenen Unterlagen. Zudem haben die Beklagten bereits kurz nach Abschluß des Kaufvertrages Bedenken gegen die bestehende Art und Weise der Verwaltung und der Abrechnung der Kosten für die Gemeinschaftsanlagen erhoben, so daß die Klägerin dem Verhalten der Beklagten keinen konkludenten Eintritt in die Gemeinschaftsordnung bzw. den Verwaltervertrag entnehmen konnte. Ebenso diente die Teilnahme an den verschiedenen Eigentümerversammlungen, wie die Beklagten aufzeigen, ausschließlich der Wahrung ihrer Rechte.
Aus den vorstehenden Ausführungen zu der Grunddienstbarkeit folgt, daß auf den Hilfsantrag der Klägerin die Beklagten zu verurteilen sind, ab dem 25.11.1992 entsprechend der Regelung in der Grunddienstbarkeitsbestellungsurkunde vom 04.02.1972 die Kosten für den Bestand, die Unterhaltung und den Betrieb der Gemeinschaftsanlagen anteilig entsprechend der auf den dienenden und herrschenden Grundstücken vorhandenen Quadratmeter Wohn- bzw. Gewerbeflächen zu tragen.
Im Rahmen der Verwaltung kann die Klägerin die durch die Gemeinschaftsanlagen ausschließlich entstandenen Kosten anteilig auf die Eigentümer aller dienenden und herrschenden Grundstücke umlegen. Insoweit ist den Beklagten zuzustimmen, daß die Strom- und Wasserkosten und die Kanalgebühren für die Gemeinschaftsanlage gesondert zu erfassen und nach dem vereinbarten Verteilungsschlüssel umzulegen sind. Auch die weiteren Kosten - z.B. Betriebs-, Verwaltungs-, Wartungs- und Instandsetzungskosten - sind nur D.n umlagefähig, wenn sie ausschließlich die in der notariellen Urkunde vom 04.02.1972 aufgeführten Gemeinschaftsanlagen betreffen.
Weiterhin sind die Beklagten aufgrund der streitgegenständlichen Grunddienstbarkeit in Verbindung mit Ziffer IV.2 der Urkunde des Notars Dr. C. vom 04.02.1972 verpflichtet, "einen Verwaltervertrag bezüglich der Verwaltung der" in der Urkunde vom 04.02.1972 aufgeführten Gemeinschaftsanlagen abzuschließen, in dem die Verwaltung der Gemeinschaftsanlagen und die Bestellung und Abberufung eines Verwalters geregelt sind.
Diese Verpflichtung kann im Rahmen des "Begleitschuldverhältnisses" einer Dienstbarkeit mit Wirkung für und gegen die jeweiligen Rechtsnachfolger begründet werden, da diese in einem unmittelbaren Zusammenhang mit der Ausübung der Dienstbarkeit steht. Angesichts der für jedermann erkennbaren örtlichen Gegebenheiten des "Wohnparks A." (eine Vielzahl von Grundstücken mit insgesamt 788 Wohnungen, die unterschiedlichen Eigentümern gehören) läßt sich die gemeinsame Nutzung und Unterhaltung der vielfältigen Gemeinschaftsanlagen nur durch die Bestellung eines Verwalters erreichen.
Die Beklagten können sich nicht darauf berufen, daß ein Verwaltervertrag nur abgeschlossen werden muß, wenn die Gemeinschaftsanlagen genutzt werden. Eine diesbezügliche Einschränkung läßt sich aus dem Wortlaut und dem Sinn der Grunddienstbarkeitsbestellungsurkunde nicht entnehmen. Lediglich das Recht der Mitbenutzung der Gemeinschaftsanlagen ist von einem entsprechenden Abschluß abhängig, während die Abschlußverpflichtung unabhängig von der Nutzung besteht.
Die Verpflichtung zum Abschluß eines entsprechenden Vertrags besteht - wie vorstehend erörtert - erst ab dem Zeitpunkt der Eintragung der Beklagten in das Grundbuch (= 25.11.1992).
Demgegenüber sind die Beklagten nicht verpflichtet, einen Vertrag mit dem Inhalt des Verwaltervertrages vom 22.07.1992 (Bl. 95 ff. d.GA.) abzuschließen, da die notarielle Urkunde vom 04.02.1972 nicht den Abschluß eines bestimmten Verwaltervertrages bzw. den Beitritt zu einem schon abgeschlossenen Vertrag vorsieht. Vielmehr wird den Beklagten darin die Möglichkeit eingeräumt, mit dem Verwalter einen gesonderten Vertrag abzuschließen, der sich auf den dort beschriebenen (Mindest-) Inhalt beschränkt. Der Verwaltervertrag vom 22.07.1992 enthält Bestimmungen, zu deren Abschluß die Beklagten nach den Regelungen in der Bestellungsurkunde nicht verpflichtet sind (z.B. Laufzeit des Verwaltervertrags, Höhe der Vergütung des Verwalters, Verpflichtung des Rechtsnachfolgers, Bestellung der Hausmeister und Putzhilfen etc.).
Insoweit war das Begehren der Klägerin in einen Antrag auf Feststellung umzudeuten und diesem entsprechend den vorstehenden Ausführungen stattzugeben. Der Erlaß eines Feststellungsurteils entspricht dem Interesse der Klägerin. Eine Umdeutung verstößt nicht gegen § 308 ZPO und ist auch D.n zulässig, wenn ein entsprechender Feststellungsantrag nicht ausdrücklich hilfsweise gestellt worden ist. Die Feststellung ist im Vergleich zu einem Leistungsgebot ein Weniger. In dem weitergehenden Leistungsantrag ist deshalb sinngemäß ein Feststellungsantrag unbegriffen (vgl. allgemein: BGHZ 118, 71 ff. (81 f.); BGM; NJW 1984, 2295 f. (2296)).
5.
Zinsen auf die gerechtfertigte Hauptforderung kann die Klägerin gemäß §§ 288, 291 BGB erst ab Zustellung der Klageschrift verlangen. Ein Zahlungsverzug der Beklagten vor Rechtshängigkeit wird von der Klägerin nicht schlüssig dargelegt. An die Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 und den Verwaltervertrag vom 22.07.1991 sind die Beklagten nicht gebunden. Mit Schriftsatz vom 25.11.1993 sind die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 30.11.1993 (Bl. 118 ff. d.GA.) lediglich zur Zahlung nicht näher spezifizierter Betriebskostenvorauszahlungen bis November 1993 aufgefordert worden.
Die Voraussetzungen eines 4 % übersteigenden Zinsanspruchs werden von der Klägerin ebenfalls nicht dargetan.
6.
Neues Vorbringen der Beklagten in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 07.07.1997 (Bl. 512 ff. d.GA.) muß unberücksichtigt bleiben (§§ 523, 296 a ZPO). Anlaß für eine Wiedereröffnung der ordnungsgemäß geschlossenen mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO bestand nicht.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 100 ZPO; der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
III.
Die Voraussetzungen für die von den Beklagten in der mündlichen Verhandlung angeregte Zulassung der Revision (§ 546 Abs. 1 Satz 2 ZPO) sind nicht erfüllt.
Von der Rechtsprechung eines der in § 546 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ZPO bezeichneten Gerichte weicht der Senat nicht ab. Die Entscheidung steht - wie dargestellt - im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes.
Die Sache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 546 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZPO), weil die entscheidungserheblichen Rechtsfragen durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes geklärt sind. Die grundsätzliche Bedeutung kann auch nicht mit dem von den Beklagten nicht weiter konkretisierten Vorbringen begründet werden, die streitgegenständliche rechtliche Gestaltung sei von dem Initiator auch bei anderen Bauvorhaben gewählt worden, was zu Schwierigkeiten geführt habe. Die Grundsätzlichkeit kann nie aus konkreten tatsächlichen Auswirkungen hergeleitet werden, etwa aus der Betroffenheit eines größeren Personenkreises vom Ausgang des Rechtsstreites (vgl. Zöller-Gummer, ZPO, 20. Auflage 1997, § 546 Rdnr. 32 m.w.N.).
Streitwert für das Berufungsverfahren:
Hauptanträge:
Zahlungsantrag: 21.230,21 DM
Feststellungsanträge: 20.000,00 DM
(2x 10.000,00 DM, § 3 ZPO)
41.230,21 DM
Hilfsanträge: 20.000,00 DM
Streitwert insgesamt: 41,230,21 DM
(Die in erster Linie geltend gemachten Feststellungsanträge sind mit den Hilfsanträgen wirtschaftlich identisch, § 19 Abs. 1 Satz 3 GKG)
Beschwer für beide Parteien: jeweils unter 60.000,00 DM

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 684 S. 1 BGB
§§ 16, 21 ff. WEG
§§ 1018 ff. BGB
§§ 1020 Satz 2, 1021 Abs. 1 Satz 2, 1022 Satz 1 BGB
§§ 288, 291 BGB
§§ 523, 296 a ZPO
§§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 100
ZPO
§§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 746 BGB
§ 892 BGB
§ 873 BGB
§ 874 BGB
§ 28 WEG
§ 242 BGB
§ 15 WEG
§ 288 ZPO
§ 290 ZPO
§ 308 ZPO
§ 156 ZPO
§ 3 ZPO
§ 684 S. 1, 812
ff. BGB
§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG
§ 1020 Satz
2, 1022 BGB
§ 1021 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 1021 Abs. 1
Satz 1 BGB
§ 1021 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 1021 Abs. 1 BGB
§ 28 Abs. 5 WEG
§ 28 Abs. 2 WEG
§ 10 Abs. 2 WEG
§ 546 Abs. 1 Satz 2
ZPO
§ 546 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2
ZPO
§ 546 Abs. 1
Satz 2 Nr. 1 ZPO
§ 19 Abs. 1 Satz 3
GKG
§ 3 der Gemeinschaftsordnung
§ 7 der Gemeinschaftsordnung
§ 6 der
Gemeinschaftsordnung
§ 10 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung

Zitierte Entscheidungen: NJW 1988, 1910
NJW
1994, 1866
NJW 1976, 417
NJW-RR 1990, 600
BGHZ 21, 34
BGHZ 35, 378
NJW 1961, 2157
BGHZ 35,
378
NJW 1994, 1866
BGHZ 118, 71
NJW 1984, 2295