Kammergericht (Berlin, )
Beschluss vom 2010-09-14, Aktenzeichen 1 W 380/10
ECLI: ECLI:DE:KG:2010:0914.1W380.10.0A

Tenor:
Die Beschwerde wird bei einem Wert von 3.000,00 EUR zurückgewiesen.
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Gesellschafter waren Kommanditisten der ursprünglich als Eigentümerin im Grundbuch eingetragenen Dr. U... Bauvorhaben B... 3... KG. Frau I... S... war deren Komplementärin. Die Gesellschafter zu 1 bis 5 beabsichtigten, die Gesellschaft nach Löschung der KG im Handelsregister als Gesellschaft bürgerlichen Rechts fortzuführen. Zur UR-Nr. 2... des Notars M... T... in E... i.d.OPf. bewilligte und beantragte Frau I... S... am 14. Mai 2005 auf der Grundlage ihr von den Gesellschaftern erteilten Vollmachten deren Eintragung in Abteilung I des Grundbuchs als Gesellschafter bürgerlichen Rechts. Zur UR-Nr. 2... vom 14. Februar 2005 bewilligte und beantragte Frau I... S... auf Grund derselben Vollmachten die Löschung der in Abt. II lfd. Nr. 4 eingetragenen Grundschuld. Ebenfalls an diesem Tag bestellte sie auf der Grundlage der Vollmachten der Gesellschafter eine Grundschuld zu Gunsten der Sparkasse B. über 471.000,00 EUR. Nachdem die Gesellschafter die Erklärungen von Frau I... S... aus den vorgenannten notariellen Urkunden genehmigt hatten, wurden sie am 7. März 2007 „als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ in das Grundbuch eingetragen, die Grundschuld in Abt. II Nr. 4 gelöscht sowie dort unter lfd. Nr. 5 die Grundschuld über 471.000,00 EUR zu Gunsten der Sparkasse B. gebucht.
Am 18. März 2010 hat Frau I... S... zur UR-Nr. 4... des Notars Dr. H... T... in Regensburg für die „BGB-Gesellschaft B... “ die Löschung der Grundschuld in Abt. II lfd. Nr. 5 beantragt. Beigefügt waren notarielle Vollmachten der Gesellschafter, darunter am 22. Januar 2009 zu den UR-Nr. 1... und 1... des Notars Dr. H... T... in Regensburg erklärte Generalvollmachten der Gesellschafter zu 2 und 3 für Frau I... S... .
Mit Zwischenverfügung vom 12. April 2010 hat das Grundbuchamt den Urkundsnotar u.a. aufgefordert, Genehmigungserklärungen der Gesellschafter zu 2 und 3 einzureichen, weil die Generalvollmachten in Bezug auf Erklärungen der Gesellschaft nicht verwendbar seien. Soweit Frau I... S... darin zur Ausübung des Stimmrechts der Gesellschafter zu 2 und 3 als Gesellschafter bzgl. aller Gesellschaften bevollmächtigt sei, reiche dies nicht zur Erteilung einer Löschungszustimmung im Grundbuchverfahren aus.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Urkundsnotars vom 10. Mai 2010, mit der er zusätzlich auf eine am 22. Januar 2009 zu seiner UR-Nr. 1... erklärte Vorsorgevollmacht des Gesellschafters zu 3 für Frau I... S... zur Akte gereicht hat. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 12. Mai 2010 nicht abgeholfen.

Entscheidungsgründe:
1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Beschwerdeführerin ist die aus den Gesellschaftern zu 1 bis 5 bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, denn diese ist Eigentümerin des Grundstücks und gilt als solche in Abt. I des Grundbuchs eingetragen, Art. 229 § 21 EGBGB, § 47 Abs. 2 GBO (vgl. OLG München, NZG 2010, 281; FGPrax 2009, 257; Lautner, DNotZ 2009, 650, 653). Zwar hat der gemäß § 15 GBO als ermächtigt geltende Urkundsnotar die Beschwerde ohne Bezeichnung eines Beschwerdeführers erhoben. In einem solchen Fall sind als Beschwerdeführer, falls sich aus den Umständen nicht zweifelsfrei etwas anderes ergibt, alle Antragsberechtigten anzusehen (Demharter, GBO, 27. Aufl. § 15, Rdn. 20). Antragsberechtigt sind hier die eingetragene Eigentümerin sowie die Sparkasse B., § 13 Abs. 1 S. 2 GBO (Demharter, a.a.O., § 27, Rdn. 19). Da die Sparkasse B. dem Notar ausdrücklich keine Ermächtigung erteilt hat, in ihrem Namen einen Antrag zu stellen, verbleibt es bei der eingetragenen Eigentümerin als Beschwerdeführerin. Ob diese von Frau I... S... wirksam vertreten werden kann, muss im Rahmen der Zulässigkeit der Beschwerde nicht entschieden werden. Der Antragsberechtigte, für den der Notar die Beschwerde einlegt, muss schon nicht derjenige sein, in dessen Namen er den Eintragungsantrag gestellt hat (Demharter, a.a.O.). Die Beschwerdebefugnis der eingetragenen Eigentümerin folgt aus ihrem Antragsrecht (Demharter, a.a.O., § 71 Rdn. 63).
2. Die Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Eine Grundschuld darf nur mit Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks gelöscht werden, § 27 S. 1 GBO. Die Zustimmung als verfahrensrechtliche Erklärung kann auch durch einen Vertreter des Eigentümers erklärt werden. In diesem Fall ist dem Grundbuchamt gegenüber die Vertretungsmacht in der Form des § 29 GBO nachzuweisen, wobei das Grundbuchamt die Wirksamkeit einer Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht selbständig zu prüfen hat. Die von einem Vertreter ohne Vertretungsmacht erklärte Zustimmung kann von dem Vertretenen nachträglich genehmigt werden. Die Beibringung der Genehmigung kann, wie die Zustimmung selbst (vgl. BayObLG, DNotZ 1997, 324), durch Zwischenverfügung aufgegeben werden.
a) Frau I... S... hat den Löschungsantrag, in dem die Zustimmung im Sinne des § 27 S. 1 GBO zu sehen ist (Demharter, a.a.O., § 27, Rdn. 11), nicht als organschaftliche Vertreterin der eingetragenen Eigentümerin gestellt. Die organschaftliche Vertretungsmacht ist als Ausfluss der Mitgliedschaft den Gesellschaftern der GbR vorbehalten (Ulmer/Schäfer, in: Münchener Kommentar, BGB, 5. Aufl., § 714, Rdn. 12; von Ditfurth, in: Prütting/Wegen/Weinrich, BGB, 4. Aufl., § 714, Rdn. 1). Frau I... S... ist nicht Gesellschafterin der eingetragenen Eigentümerin. Sie konnte sich insoweit weder auf die hier verfahrensgegenständlichen Generalvollmachten der Gesellschafter zu 2 und 3 berufen noch auf die Vorsorgevollmacht des Gesellschafters zu 3, weil die organschaftliche Vertretungsmacht der Gesellschafter nicht auf Dritte übertragen werden kann (Ulmer/Schäfer, a.a.O.; von Ditfurth, a.a.O.; vgl. auch BGH, NJW-RR 1986, 778 zur Unwirksamkeit der Bevollmächtigung eines Geschäftsführers durch einen Mitgeschäftsführer, ihn in seiner Eigenschaft als Mitgeschäftsführer allgemein zu vertreten).
b) Zu Recht hat das Grundbuchamt die beiden Generalvollmachten und die Vorsorgevollmacht auch darüber hinaus als unzureichend angesehen. Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGH, NJW 2001, 1056), die damit verbundene Fähigkeit, Eigentümerin von Grundstücken zu sein (BGH, NJW 2006, 939; NJW 2008, 1378) und als solche im Grundbuch eingetragen zu werden (BGH, NJW 2009, 594, und nunmehr §§ 899a BGB, 47 Abs. 2 GBO) haben zur Folge, dass zur rechtsgeschäftlichen Vertretung der Gesellschaft eine von dieser erteilte Vollmacht erforderlich ist (OLG München, FGPrax 2009, 257, 258; Ruhwinkel, MittBayNot 2010, 128). Solche Vollmachten liegen indessen nicht vor. Frau I... S... ist von den Gesellschaftern zu 2 und 3 jeweils allein zu deren Vertreter bestellt worden.
Bei den beiden Generalvollmachten und der Vorsorgevollmacht handelte es sich auch nicht um sogenannte „Altvollmachten“, also solche, die zu einem Zeitpunkt erteilt wurden, zu dem die Grundbuchfähigkeit der GbR umstritten war und eine höchstrichterliche Entscheidung hierzu noch nicht vorlag. Der Beschluss des Bundesgerichtshofs, in dem die Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts anerkannt wurde, war bereits am 4. Dezember 2008 ergangen. Ob die Generalvollmachten oder die Vorsorgevollmacht solchen „Altvollmachten“ gleichzustellen sind, weil diese Entscheidung im Zeitpunkt der Vollmachtserteilung am 22. Januar 2009 jedenfalls in den gängigen juristischen Fachzeitschriften noch nicht veröffentlicht war (vgl. BGH, NJW 2009, 594; DNotZ 2009, 115), kann dahinstehen. Es wird vertreten, dass bei Altvollmachten auch bereits kleine Anhaltspunkte dafür, dass auch die Vertretung der Gesellschaft von der Vollmacht erfasst sein sollte, genügen könnten (Ruhwinkel, a.a.O.), etwa ein zeitlicher Zusammenhang der Vollmachtserteilung mit dem Gesellschaftsvertrag (Tebben, NZG 2009, 288, 292) oder eine vergleichbare frühere Verwendung der Vollmacht (OLG München, a.a.O.). Solche Anhaltspunkte liegen hier nicht vor. Ein zeitlicher Zusammenhang der Generalvollmachten oder der Vorsorgevollmacht mit der Gründung der eingetragenen Eigentümerin besteht nicht. Ein solcher Zusammenhang besteht ist auch nicht etwa mit dem Löschungsantrag. Es ist schließlich nicht ersichtlich, dass die Generalvollmachten oder die Vorsorgevollmacht bereits zu Grundstücksgeschäften der Gesellschaft verwandt worden wären. Vielmehr sind die im Namen der Gesellschafter erfolgten Erklärungen von Frau I... S... im Rahmen der Umwandlung der vormaligen Eigentümerin in die jetzige durch das Grundbuchamt beanstandet worden. Die Berichtigung des Grundbuchs erfolgte erst auf Grund der Genehmigungen der Gesellschafter.
3. Die Festsetzung des Beschwerdewerts folgt aus §§ 131 Abs. 4, 30 KostO. Die Rechtsbeschwerde war zuzulassen, weil die Frage der Vertretung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuchverfahren grundsätzliche Bedeutung hat, vgl. § 78 Abs. 2 GBO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 899a BGB
§ 21 EGBGB
§ 15 GBO
§ 29 GBO
§ 71 Abs. 1 GBO
§ 47 Abs. 2 GBO
§ 13 Abs. 1 S. 2 GBO
§ 27 S. 1 GBO
§ 131 Abs. 4, 30 KostO
§ 78 Abs. 2 GBO

Zitierte Entscheidungen: NZG 2010, 281
NJW-RR 1986, 778
NJW 2001, 1056
NJW 2006, 939
NJW 2008, 1378
NJW 2009, 594
NZG 2009, 288, 292