Landgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-02-26, Aktenzeichen 2-16 O 50/20
ECLI: ECLI:DE:LGFFM:2021:0226.2.16O50.20.00

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 21.068,88 € zzgl. Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 7.022.96 € seit dem 06.04., 06.05.und 06.06.2020 zu zahlen.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Zahlung offenen Mietzinses im Zeitraum des sog. „Lockdowns“ im Frühjahr 2020.
Die Beklagte schloss mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin am 17.10.1995 einen Mietvertrag (Anlage K1, Bl. 10f. d.A.) über eine Gewerberaummietfläche in Frankfurt am Main, in welcher die Beklagte ein Fitnessstudio betreibt.
Der monatliche, am jeweils 3. Werktag fällige Mietzins für das Objekt beträgt 13.339,29 € zzgl. Mehrwertsteuer und enthält die Nettomiete in Höhe von 11.803,29 €, monatliche Betriebskosten in Höhe von 750,00 € sowie einen Heizkostenvorauszahlungsbetrag in Höhe von 821,00 € monatlich.
Auf Grundlage der Vierten Verordnung zur Bekämpfung des Corona Virus des Landes Hessen vom 17.03.2020 (Anlage B1, Bl. 56ff. d.A.) wurde der Beklagten der Betrieb des Fitnessstudios mit sofortiger Wirkung bis zum 14.05.2020 untersagt. Danach war es der Beklagten erlaubt, den Fitnessstudiobetrieb unter den Einschränkungen und Hygienemaßnahmen des § 2 Abs.2 Nr. 2 und. Nr. 3 der Verordnung zur Beschränkung von sozialen Kontakten und des Betriebs von Einrichtungen und Angeboten aufgrund der Corona Pandemie vom 07.05.2020 (Anlage B, Bl. 73ff. d.A.) wieder aufzunehmen, was auch erfolgte.
Die Beklagte entrichtete zunächst für die Monate April 2020 die Nettomiete zzgl. Mehrwertsteuer (14.045,92 €) sowie die hälftige Nettomiete zuzüglich Mehrwertsteuer für die Monate Mai 2020 und Juni 2020 (jeweils 7.022, 96 €) nicht.
Mit Mahnschreiben vom 16.06.2020 (Anlage K3, Bl.25f. d.A.) verlangte die Klägerin Ausgleich der Mietzinsforderung in Höhe von insgesamt 28.091,84 € unter Hinweis auf verschiedene Ratenzahlungsmodelle, welche die Klägerin zur Abmilderung der wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Pandemie ausgearbeitet hatte.
Nach Einleitung eines Mahnbescheidsverfahren zahlte die Beklagte am 05.10.2020 einen weiteren Teilbetrag in Höhe von 7.022,96 €, welchen die Klägerin auf die Miete des Monats April verrechnete.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte kostenpflichtig zu verurteilen, an die Klägerin 21.068,88 € zzgl. Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 7.022.96€ seit dem 06.04., 06.05.und 06.06.2020 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die behördliche Schließung und die Auflagen nach der Corona-Kontakt- und Betriebsbeschränkungsverordnung hätten zu einen erheblichen Rückgang der Mitgliederzahl sowie zu einem Einbruch des Umsatzes geführt. Zu den Einzelheiten des diesbezüglichen Vortrags sie auf den Mitglieder- und Umsatzbericht der Beklagten (Anlage B 3, Bl. 80ff. d.A.) verwiesen.
Sie ist der Ansicht nicht zur Zahlung des offenen Mietzinses verpflichtet zu sein, vielmehr sei die Klägerin mit der Entrichtung des (Teil)mietzinses für die Monate März bis Mai 2020 bereist überzahlt, da der vertragliche Mietszins aufgrund eines Mangels auf Null zu mindern sei. Jedenfalls habe sie einen Anspruch auf Anpassung des vertraglichen Mietzinses.
Zunächst hat die Beklagte widerklagend beantragt,
die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagte für die Monate März bis Mai 2020 einen angemessenen Minderungsbetrag zzgl. Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Nach Hinweis der Kammer vom 15.12.2020 (Bl. 89 d.A.) hat die Beklagte den Widerklageantrag konkretisiert.
Sie hat sodann im Zuge einer unechten Eventualwiderklage beantragt,
die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte 4.464,87 € zzgl. Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen für den Fall, die klägerischen Anträge unterlägen der Abweisung.
Mit Schriftsatz vom 19.01.2012 hat die Beklagte die Eventualwiderklage erweitert und verlangt zusätzlich Rückzahlung der für die Monate November 2020, Dezember 2020 und Januar 2021 entrichteten Miete zur Quote von 50 %.
Sie beantragt nunmehr im Wege der Eventualwiderklage,
die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte 27.875,33 € zzgl. Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen für den Fall die klägerischen Anträge unterlägen der Abweisung.
die Hilfswiderklage abzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 23.09.2020 (Bl. 97 f. d.A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung des restlichen Mietzinses für die Monate April, Mai und Juni 2020 in Höhe von insgesamt 21.068,88 € aus dem zwischen den Parteien unstreitig zustande gekommenen Mietvertrag im Sinne des § 535 Abs. 2 BGB.
Dieser Zahlungsanspruch ist weder wegen eines Mangels noch in Folge Unmöglichkeit der Leistungserbringung durch den Vermieter noch nach den Grundsätzen der gestörten Geschäftsgrundlage ganz oder teilweise zu mindern oder anzupassen.
Die Beklagte ist nicht gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB von der Entrichtung der Miete befreit oder gemäß § 536 Abs. 1 S. 2 BGB nur zur Entrichtung nur einer herabgesetzten Miete verpflichtet.
In der staatlich verordneten Schließung liegt kein Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB.
Ein Mangel setzt voraus, dass der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Wenn – wie hier – Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. BGH, NJW 2013, 680). Auch öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch mindern und damit einen Sachmangel bedeuten. Insbesondere bei der Vermietung von Gewerberäumen können privat- oder öffentlich-rechtliche Hindernisse zu einem Mangel führen. Voraussetzung ist aber, dass die Beschränkungen der konkret vermieteten Sache ihre Ursache gerade in deren Beschaffenheit und Beziehung zur Umwelt haben und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters (vgl. BGH, NJW 2011, 3151). Durch hoheitliche Maßnahmen bewirkte Gebrauchsbeschränkungen können deshalb nur dann einen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stehen; Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fallen in dessen Risikobereich. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet den Vermieter nur, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht, das Verwendungsrisiko trägt hingegen der Mieter allein (LG-Frankfurt Urt. 02.10.2020 Az.: 2-15 O 23/20, LG Zweibrücken, Urteil vom 11. September 2020 – HK O 17/20 –, Rn. 42, juris; LG Mönchengladbach, Urteil vom 02. November 2020 – 12 O 154/20 –, Rn. 22, juris LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020, Az. 5 O 66/20, juris).
Ausgehend von diesen rechtlichen Vorgaben liegt im vorliegenden Fall kein Sachmangel vor. Die hoheitlichen Maßnahmen dienen hier dem Schutz der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren. Sie knüpfen nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache an, sondern allgemein an die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dadurch Infektionen begünstigt werden.
Der Anspruch der Klägerin auf Entrichtung des Mietzinses ist auch nicht gemäß § 326 Abs. 1 S. 1 BGB entfallen.
Durch die staatlich verordnete Schließung von Fitnesseinrichtungen ist der Klägerin die Gebrauchsgewährung nicht gemäß § 275 Abs. 1 BGB unmöglich geworden.
Zwar konnte die Beklagte die Mietsache während der behördlich angeordneten Schließung nicht als Fitnesstudio nutzen. Damit hat sich jedoch lediglich das Verwendungsrisiko verwirklicht, welches allein die Beklagte zu tragen hat. Die Klägerin hat der Beklagten die Mietsache, wie es ihrer Hauptleistungspflicht entspricht, in gebrauchstauglichem Zustand bereitgestellt. Der Umstand, dass die Nutzung für die Beklagte nicht wie von ihr beabsichtigt möglich war, liegt nicht an der Sache selbst (Leistungsinteresse des Gläubigers, d.h. dem Nutzen, den der Gläubiger aus der Leistung zieht), (LG Mönchengladbach, Urteil vom 02.11.2020 – 12 O 154/20 –, Rn. 39, juris; LG Heidelberg, a.a.O.; Schmidt, COVID-19, § 3 Rn. 71, beck-online).
Die Beklagte hat schließlich keinen Anspruch auf Anpassung des Vertrags unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB.
Haben sich danach Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit einem anderen Inhalt abgeschlossen, wenn sie die Veränderungen vorausgesehen hätten, kann gemäß § 313 Abs. 1 BGB eine Anpassung des Vertrages verlangt werden, soweit einem Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglich oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten an dem unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 234/18, RN 20 – beck-online).
Die Beklagte kann sich zwar für das sog. reale Element auf die Vermutung aus Art. 240 § 7 EGBGB berufen, wonach bei vermieteten Räumen, die keine Wohnräume sind und infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind, vermutet wird, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313Abs.1 BGB der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
Diese Norm ist auch rückwirkend anwendbar sein, da es sich lediglich um eine Klarstellung des Anwendungsbereichs von § 313 Abs.1 BGB handelt (BT-Drs 19/25322, S.19, 20).
Die Vermutung ist in ihrem Anwendungsbereich entgegen der Rechtsansicht der Beklagten aber nicht unter dem Gesichtspunkt einer teleologischen Erweiterung auf die weiteren Tatbestandvoraussetzungen des § 313 Abs.1 BGB auszudehnen, wie der Gesetzgeber ausdrücklich klargestellt hat (BT-Drs 19/25322, S.20 letzter Absatz).
Aus diesem Grund obliegt der Beklagten weiterhin die Darlegungs- und Beweislast das ein Festhalten am unveränderten Vertrag ihr unzumutbar ist. Eine Vertragsanpassung unter diesem Gesichtspunkt setzt nach der Rechtsprechung des BGH voraus, dass dies zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden und damit der betroffenen Partei nach Treu und Glauben nicht zuzumutenden Ergebnisses unabweislich erscheint (vgl. BGH, NJW 2012, 1718 m.w.N.).
Diese Voraussetzungen liegen hier schon allein nach dem Vortrag der Beklagten nicht vor.
Gemäß § 313 Abs. 1 BGB ist bei der anzustellenden Abwägung aller Umstände des Einzelfalls das entscheidende Kriterium das der vertraglichen Risikoverteilung. Wie oben ausgeführt, geht diese hier dahin, dass die Beklagte als Mieterin das Verwendungsrisiko der Mietsache trägt, also das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Eine solche vertragliche Risikoverteilung bzw. Risikoübernahme schließt für den Betroffenen – abgesehen von extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existentiell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt – regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen (vgl. BGH, NZM 2000, 492).
Dass die erzwungene Schließung bzw. die Öffnung unter erschwerten Bedingungen im hier allein maßgebenden streitgegenständlichen Zeitraum von April bis Juni 2020 zu existentiell bedeutsamen Folgen für die Beklagte geführt hätten, ist schon nicht schlüssig dargelegt. Die Beklagte hat sich darauf beschränkt Zahlen zur Mitgliederentwicklung sowie zur Umsatzentwicklung vorzulegen, die finanzielle Gesamtsituation des Standorts in Gestalt einer Bilanz hat die Beklagte jedoch nicht vorgetragen. Aber auch isoliert betrachtet sind die benannten Zahlen nicht aussagkräftig, denn die Beklagte hat nicht dargelegt, ab welcher Mitgliederzahl der Standort nicht mehr rentabel ist.
Die Umsatzzahlen erweisen sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zudem zwar als rückläufig, diese Umsatzeinbußen liegen jedoch in einer Marge von 25 % und auch deutlich darunterliegen, wie die nachfolgende Tabelle zeigt:
2019
2020
%
April
65.857
48.550
- 26 %
Mai
64.335
52.118
- 19 %
Juni
63.040
48.885
- 22 %
Diese Entwicklung ist zwar sicherlich nicht förderlich für einen Unternehmensstandort, dass sie sich aber als existenzbedrohend erweist, ist nicht erkennbar, zumal die Beklagte, die im gleichen Zeitraum angefallenen Betriebskosten des Unternehmens, die sich deutlich durch den Nichtbetrieb bzw. den eingeschränkten Betrieb reduziert haben müssen, nicht dagegen gerechnet hat. Anders formuliert können aussagekräftige Angaben über eine etwaige finanzielle Schieflage des Unternehmensstandorts nur dann getroffen werden, wenn statt Umsatzzahlen Gewinne gegeneinandergestellt werden. Dies ist aber nicht erfolgt, vielmehr hat die Beklagte nur sog. EBITDA-Zahlen vorgelegt. Über die Aussagekraft derselben kann die Kammer keine valide Beurteilung treffen, da weder Steuern, Steuererstattungen, Zinsen noch Abschreibungen enthalten sind, worauf die Klägerin schon zutreffend hingewiesen hat.
Soweit die Beklagte vorbringt, sie habe ab Februar 2021 wohlmöglich zu befürchten, dass die Oldenburgische Landesbank eine Kreditlinie kündige, trägt bereits Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB solchen Liquiditätsengpässen Rechnung, der den Mieter vor der Kündigung schützt, soweit er, bedingt durch die Corona-Pandemie, seine Miete vorübergehend nicht pünktlich zu leisten im Stande war.
Hinzu kommt, dass der Zeitraum der Schließung letztlich nur etwa 2 Monate betrug. In dieser Zeit konnte die Beklagte Kurzarbeit einführen und dadurch Personalkosteneinsparungen verbuchen, wie sie selbst vorträgt.
Auch die bei der Gewerbemiete relevante Umsatzsteuer ist von dem Gesetzgeber zu Gunsten der Zahlungsverpflichteten vorübergehend reduziert worden. Der Mieter kann zudem durch den Abschluss einer privaten Betriebsausfallversicherung schon im Vorfeld das Risiko des Ertragsausfalls minimieren. Die Nutzung der Räume als Lager, Büro und als Vertriebsstätte eines möglichen Onlinestudios für Fitnessdienstleistungen bleibt von den streitgegenständlichen behördlichen Maßnahmen zudem unberührt.
Unter Würdigung all dieser vorgenannten Umstände kommen daher Anpassungen des Vertrages jedenfalls nicht für die Auswirkungen der behördlichen Beschränkungen in den ersten drei –vier Monaten in Betracht.
Selbst für den Fall, man wollte eine Vertragsanpassung zulassen, ist diese jedenfalls nicht in Form der Herabsetzung der Miete durchzuführen. Naheliegender und sachgerechter erschienen vorübergehende, zeitlich begrenzte Vertragsanpassungen wie z.B. (Teil-)Stundungen bezüglich der Mietzinsverpflichtung (LG Zweibrücken, Urteil vom 11. September 2020 – HK O 17/20 –, Rn. 54 - 73, juris).
Letztendlich vermag auch der von der Beklagte erhobene Billigkeitsgesichtseinwand, die „kompromisslose Haltung“ der Klägerin habe die Beklagte dazu genötigt, sich zur Sicherung des Fortbestandes ihres Unternehmens auf eine Mietkürzung zu berufen, in der Gesamtabwägung nicht zu verfangen. Insoweit sei auf die im Schreiben vom 16.06.2020 (Anlage K3, Bl. 25 d.A.) geäußerte Bereitschaft der Klägerin zum Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung verwiesen.
Mangels Bedingungseintritts war über die Eventualwiderklage nicht zu entscheiden.
Der Anspruch auf die Zinsen folgt aus §§ 280 Abs.1. Abs. 2, 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 2 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit fußt auf §§709 S.1, 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 242 BGB
§ 313 BGB
§ 7 EGBGB
§ 91 ZPO
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 326 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 275 Abs. 1 BGB
§ 313 Abs. 1 BGB
§ 313 Abs.1 BGB
§ 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB
§ 280 Abs.1. Abs. 2, 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 2 BGB
§ 2 Abs.2 Nr. 2 und. Nr. 3 der Verordnung

Zitierte Entscheidungen: NJW 2013, 680
NJW 2011, 3151
NJW 2012, 1718
NZM 2000, 492
15 O 23/20
12 O 154/20
5 O 66/20
VIII ZR 234/18