Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-03-10, Aktenzeichen OVG 5 B 10.14
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2016:0310.OVG5B10.14.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die Eigenständigkeit einer Erschließungsanlage beurteilt sich nicht danach, ob sie insgesamt durch einen Bebauungsplan gedeckt ist oder ob das nicht der Fall ist.(Rn.76)
2. Ein zeitliches Vorziehen der „Bereitstellung“ im Sinne des § 128 Abs 1 S 2 BauGB kommt nur in Betracht, wenn die Verwendung von Flächen für eine Erschließungsanlage zu einem früheren Zeitpunkt mit einem hinreichenden Maß an Sicherheit und Bestimmtheit zu erwarten ist.(Rn.89)
3. In den Fällen, in denen ein Grundstück Gegenstand eines sich länger hinziehenden Enteignungsverfahrens ist, kommt es für die Qualitätsbestimmung auf den Zeitpunkt an, in dem das Enteignungsobjekt endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen wurde.(Rn.90)
4. Der Bodenwert ist vorrangig nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln.(Rn.97)
5. Die in § 5 Abs 4 WertV bzw. § 2 Satz 3 ImmoWertV normierte Wartezeit ist ein Zustandsmerkmal, das die voraussichtliche Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für die Realisierbarkeit einer baulichen oder sonstigen Nutzung des Grundstücks wertbestimmend erfassen soll und angesichts seines prognostischen Charakters nicht davon abhängt, dass das Grundstück tatsächlich in der Zukunft Baulandqualität erreicht. Dem für den Vollzug der erforderlichen Maßnahmen bestehenden Wagnis ist vielmehr bei der Schätzung der Wartezeit Rechnung zu tragen.(Rn.102)
Verfahrensgang
Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 21. November 2013 teilweise geändert.
Der Erschließungsbeitragsbescheid des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 27. Oktober 2006 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 16. Juli 2008 wird aufgehoben, soweit dort ein 12.037,78 EUR übersteigender Betrag festgesetzt wird. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Berufung des Beklagten im Übrigen und die Berufung der Klägerin werden zurückgewiesen.
Von den Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge trägt die Klägerin ¾ und der Beklagte ¼.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Schuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen die Heranziehung zu Erschließungsbeiträgen für die Erschließungsanlage „L...straße im Abschnitt R... bis P...“. Bei der L...straße handelt es sich um eine ca. 550 m lange, in Nord-Süd-Richtung zwischen R...(südliche Einmündung) und P...(nördliche Einmündung) verlaufende Straße. Sie liegt insgesamt im Geltungsbereich des Koordinierungsbebauungsplans II-B 5. Vom R... bis einschließlich des Straßenflurstücks 2610 - dem vom Beklagten abgerechneten, etwa 450 m langen Abschnitt - befindet sich die Straße zudem im Geltungsbereich des Projektbebauungsplans II-165. Die in diesem Bereich gerade verlaufende Straße ist (von Süden gesehen) linksseitig, wo ein Kerngebiet festgesetzt ist, mit mehrgeschossigen Gebäuden bebaut; rechtsseitig schließt der T...-Park an. Nördlich des Straßenflurstücks 2610 verschwenken Fahrbahn und östlicher Gehweg der L...straße nach Osten und verlaufen südlich um den P...herum. Der westliche Gehweg wird geradeaus weitergeführt. Dieser Abschnitt ist noch nicht abgerechnet.
Nach der textlichen Festsetzung 13.2 des Projektbebauungsplans II-165 sind in Höhe der an die L...straße angrenzenden Flurstücke 2548 (A...Straße /F... [Geschossfläche 4.260 qm]) und 2547 oberirdische Ein- und Ausfahrten zur bzw. von der L...straße ausgeschlossen, unterirdische Zufahrten dagegen zugelassen. Zudem besteht im gesamten genannten Bereich ein verkehrsrechtliches Halteverbot (Zeichen 283 nach § 41 Abs. 2 Nr. 8 StVO).
Mit dem Bau der L...straße wurde im Jahre 1997 begonnen. Die letzte Unternehmerrechnung ging am 17. August 2001 beim Beklagten ein. Die neue Straße verläuft östlich der historischen L...straße. Die Abschnittsbildung erfolgte durch Entscheidung des Baudezernenten vom 16. Februar 2006.
Die Herstellung der L...straße erfolgte im Zusammenhang mit der Bebauung des Gebietes um den P.... Planungsrechtliche Grundlagen sind der am 28. Juni 1994 festgesetzte Koordinierungsbebauungsplan II-B 5 sowie der am 26. Januar 1995 festgesetzte Projektbebauungsplan II-165, denen Folgendes vorausgegangen ist:
Der Senat von Berlin beschloss am 10. April 1990 die Durchführung eines städtebaulichen Wettbewerbs für das Gebiet P... unter Berücksichtigung eines Ansiedlungsvorhabens der D.... Ausgehend von den Resten des historischen Stadtgrundrisses war eine gemischte Bebauung mit städtischen Funktionen und einer relativ hohen Bebauungsdichte geplant. Bei dem vom Senat ausgeschriebenen Wettbewerb erzielte der Entwurf von H... im Oktober 1991 den ersten Preis. Auf der Grundlage des mit den Investoren abgestimmten Preisträgerentwurfs beschloss der Senat am 10. Dezember 1991 die notwendigen Verfahren zur Änderung bzw. Neuaufstellung von Bauleitplänen. Das Bebauungsplanverfahren sah neben dem Erlass eines Koordinierungsbebauungsplans für das Gesamtgebiet den Erlass qualifizierter Bebauungspläne (Projektbebauungspläne) für die einzelnen Baugebiete vor. Vom 10. Juni 1992 bis zum 17. Juli 1992 fand die frühzeitige Bürgerbeteiligung für den Koordinierungsbebauungsplan und die Projektbebauungspläne statt. Im Zeitraum zwischen Oktober 1993 und März 1994 erfolgte die öffentliche Auslegung der verschiedenen Pläne. Am 24. März 1994 stimmte das Abgeordnetenhaus von Berlin dem Koordinierungsbebauungsplan II-B 5 zu.
Die D... hatte bereits im Juli 1990 vom Beklagten verschiedene Grundstücke u.a. im Bereich der E...straße unter Zugrundelegung einer zulässigen GFZ von 4,0 zu einem Quadratmeterpreis von 1.505,00 DM erworben. Mit Vertrag vom 5. Mai 1994 vereinbarten die D... und der Beklagte einen Grundstückstausch, um die Eigentumsverhältnisse den fortschreitenden Bebauungsplanungen anzupassen. Mehr- oder Minderflächen wurden dabei auf der Grundlage eines gutachterlich bestimmten Quadratmeterpreises von 2.745,00 DM abgerechnet.
Die Straßenfläche der L...straße setzt sich im abgerechneten Abschnitt aus den Flurstücken 2661, 2597, 2599, 2601, 2603, 2638, 2606 und 2610 zusammen, die im Wege eines im Jahr 1998 erfolgten Neuzuschnitts („Flurstückszerlegung“) entstanden sind. Die Flurstücke befanden sich mit Ausnahme des Flurstücks 2603 schon länger im Eigentum des Landes Berlin, ohne öffentlich gewidmetes Straßenland zu sein, und wurden von diesem für die neue Straße bereitgestellt, wobei das Flurstück 2599 zu einem - geringen - Teil auch zur E...straße gehört. In dem bislang nicht abgerechneten Bereich der L...straße steht die Straßenfläche (Flurstücke 1 und 16) zum großen Teil noch nicht im Eigentum des Landes Berlin.
Die Klägerin ist durch gesellschaftsrechtliche Verschmelzung aus der D... hervorgegangen. Sie ist Wohnungs- und Teileigentümerin des an dem abgerechneten Abschnitt der L...straße anliegenden Grundstücks ...(Geschossfläche 6.568,19 qm) mit einem Anteil von 110,06/10.000.
Mit Bescheid vom 27. Oktober 2006 zog der Beklagte die Rechtsvorgängerin der Klägerin zu einem Erschließungsbeitrag in Höhe von 15.999,57 EUR heran. Dem Bescheid wurde ein beitragsfähiger Erschließungsaufwand in Höhe von insgesamt 19.324.907,30 EUR zu Grunde gelegt, der sich wie folgt zusammensetzt: Grunderwerb 21.642.428,92 EUR, Fahrbahn 188.561,99 EUR, Gehwege 243.828,50 EUR, Beleuchtung 215.974,21 EUR, Entwässerung 172.520,02 EUR. Der sich daraus an sich ergebende Betrag von 22.463.313,64 EUR wurde vom Beklagten wegen Überschreitung der Höchstmaße gemäß § 5 Erschließungsbeitragsgesetz - EBG - auf den genannten Betrag gekürzt und nach Abzug eines 10 v.H.-Anteils des Landes Berlin auf eine Gesamtgeschossfläche der herangezogenen Grundstücke in Höhe von 78.582,69 qm verteilt, wobei das Flurstück 2547 unberücksichtigt blieb.
Die Grunderwerbskosten setzen sich aus dem Wert der vom Beklagten bereitgestellten Grundstücke (Flurstücke 2661, 2597, 2599, 2601, 2638, 2606 und 2610) zuzüglich Grunderwerbsteuer zusammen. Zur Bestimmung des Wertes seiner bereitgestellten Flächen hatte der Beklagte im November 2002 ein Gutachten seines Vermessungsamtes eingeholt. Darin wurden diese als Bauerwartungsland eingestuft und ausgehend von den Bodenrichtwerten für baureifes Land Werte von 7.280,00 DM/qm (Flurstück 2610), 6.780,00 DM/qm (Flurstücke 2606, 2638, 2601) sowie 6.425,00 DM/qm (Flurstücke 2599, 2597, 2661) ermittelt, welche 71,4 v.H. des vollen Baulandwertes entsprachen. Der für den Zustand der Grundstücke maßgebliche Qualitätsstichtag wurde mit der Begründung auf den 9. Juni 1992 gelegt, dass sich bereits im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung in den Bebauungsplanverfahren abgezeichnet habe, dass sich durch die auf dem so genannten D...-Areal beabsichtigte Bebauung eine Bauerwartung für die zu bewertenden Flächen zerschlagen dürfte. Die öffentlich vorgestellten Planungen hätten hinsichtlich Straßen- und Grünflächenplanung mit den späteren Festsetzungen korrespondiert, womit die qualitative Weiterentwicklung der zu bewertenden Flurstücke bereits mit der frühzeitigen Bürgerbeteiligung ausgeschlossen gewesen sei.
Der Widerspruch gegen den Erschließungsbeitragsbescheid wurde mit Widerspruchsbescheid vom 16. Juli 2008 zurückgewiesen.
Hiergegen hat die Gesamtrechtsvorgängerin der Klägerin Klage erhoben und zur Begründung ausgeführt: Der Erschließungsbeitragsbescheid sei rechtswidrig, weil die vierjährige Erhebungsfrist gemäß § 21 Abs. 1 und 2 EBG bereits am 31. Dezember 2005 abgelaufen sei. Die erst nach Ablauf dieser Frist erfolgte Abschnittsbildung habe dies nicht rückgängig machen können. Der Grunderwerb sei schon im Jahre 2001 abgeschlossen gewesen. Dass die Flurstücke 1 und 16 damals noch nicht im Eigentum des Landes Berlin gestanden hätten, sei unerheblich, weil die L...straße in diesem Bereich, der außerhalb des Projektbebauungsplans II-165 liege, keine beitragsfähige Erschließungsanlage sei. Es fehle an dem erforderlichen Bebauungsplan gem. § 125 Abs. 1 BauGB; für eine Abwägungsentscheidung nach § 125 Abs. 2 BauGB sei nichts ersichtlich. Halte man insoweit den Koordinierungsbebauungsplan II-B 5 für ausreichend, so sei dieser Bereich des Straßenverlaufs jedenfalls nicht zum Anbau bestimmt. Er sei nämlich Teil einer außerordentlich großen Verkehrsfläche; eine Zufahrt zu anliegenden Grundstücken, insbesondere zum Flurstück 2547, sei rechtlich und tatsächlich nicht möglich. Dieses Straßenteilstück sei mehr als 100 m lang und auch sonst nicht von untergeordneter Bedeutung, sodass es sich um eine ins Gewicht fallende unbebaubare Teilstrecke handele, die der abgerechneten Erschließungsanlage L...straße nicht mehr zugeordnet werden könne. Die Erhebungsfrist wäre im Übrigen selbst dann abgelaufen, wenn man dem nicht folgte. Denn jedenfalls seien die vom Beklagten gebildeten Abschnitte bei der gebotenen natürlichen Betrachtungsweise jeweils als gesonderte Erschließungsanlagen zu qualifizieren und der nördliche Abschnitt als Teil der Erschließungsanlage P... einzustufen. Das werde durch die Festsetzungen des Koordinierungsbebauungsplanes II-B 5 bestätigt, der den P... als große und nicht weiter untergliederte Verkehrsfläche festsetze.
Der Aufwand für die Beleuchtung und Entwässerung sei fehlerhaft ermittelt worden. Hinsichtlich der Beleuchtung habe der Beklagte die Abschnittsbildung nicht berücksichtigt und die gesamten Kosten angesetzt; bei der Entwässerung sei weder der 10 v.H.-Eigenanteil noch der Halbteilungsgrundsatz berücksichtigt worden.
Schließlich sei der Wert der vom Beklagten bereitgestellten Flächen überhöht angesetzt worden. Bereits die Vorverlegung des Qualitätsstichtages sei unzulässig. Dieser sei vielmehr identisch mit dem Zeitpunkt der Planreife, die mit der Zustimmung des Abgeordnetenhauses von Berlin am 24. März 1994 eingetreten sei. Zu diesem Zeitpunkt habe es sich bei den Flurstücken um unbebaubares Land gehandelt, das allenfalls einen Bruchteil des vom Beklagten angenommenen Betrages wert gewesen sei. Im Übrigen hätte der Wert der Flächen nicht an Hand der Bodenrichtwerte, sondern durch das vorrangige Vergleichswertverfahren ermittelt werden müssen, bei dem als Vergleichsfälle der zwischen der D... und dem Beklagten geschlossene Kaufvertrag vom 16. Juli 1990 und der Tauschvertrag vom 5. Mai 1994 hätten herangezogen werden können.
Der Beklagte hat die Gesamtrechtsvorgängerin der Klägerin wegen einer irrtümlichen Berücksichtigung von Grunderwerbsteuer in Höhe eines Erschließungsbeitragsanteils von 124,80 EUR klaglos gestellt. Die Beteiligten haben daraufhin den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Die Klägerin hat beantragt,
den Erschließungsbeitragsbescheid des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 27. Oktober 2006 in Gestalt der Widerspruchsbescheides vom 16. Juli 2008 aufzuheben, soweit der Rechtsstreit nach übereinstimmender Teilerledigungserklärung noch rechtshängig ist, nämlich in Höhe von 15.874,77 EUR,
hilfsweise,
dem Beklagten aufzugeben, die von ihm in den Jahren 1990 bis 1994 im Bereich P... abgeschlossenen Grundstückskaufverträge vorzulegen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hat ausgeführt, dass die L...straße bei natürlicher Betrachtungsweise eine einheitliche Erschließungsanlage darstelle, weshalb die vorgenommene Abschnittsbildung zulässig und vor Ablauf der Erhebungsfrist erfolgt sei. Das Vergleichswertverfahren scheide mangels geeigneter Vergleichsfälle aus.
Mit Beschluss vom 4. August 2012 hat das Verwaltungsgericht zur Frage des Wertes der Flurstücke 2661, 2597, 2601, 2638, 2606 und 2610 ein Gutachten des Sachverständigen für Grundstücksbewertung Dr.-Ing. W...eingeholt. Zum Wert des Flurstücks 2599 hatte der Sachverständige bereits im Verfahren VG 13 A 10.06 (OVG 5 B 1.16) ein gerichtlich bestelltes Gutachten erstattet.
Das Verwaltungsgericht hat der Klage mit Urteil vom 21. November 2013 stattgegeben, soweit der in dem angefochtenen Bescheid festgesetzte Erschließungsbeitrag einen Betrag von 9.578,54 EUR überschreitet, und sie im Übrigen als unbegründet abgewiesen. Rechtsgrundlage für den Erschließungsbeitragsbescheid seien §§ 127 ff. BauGB in Verbindung mit §§ 1 ff. EBG. Nach § 127 Abs. 2 Nr. 1 BauGB seien Erschließungsanlagen u.a. die öffentlichen zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze.
Die L...straße als eine zum Anbau bestimmte Straße bilde bei natürlicher Betrachtungsweise in ihrer gesamten Ausdehnung eine (einheitliche) Erschließungsanlage. Die Fahrbahnverschwenkung südlich um den P... herum stelle entgegen der klägerischen Ansicht nicht eine derartige Zäsur im Straßenverlauf dar, dass die südliche und nördliche Teilstrecke als zwei selbständige, gesondert zu betrachtende Erschließungsanlagen (die nördliche Teilstrecke als Bestandteil der Erschließungsanlage P...) einzustufen wären. Allein der Umstand, dass die ansonsten gerade verlaufende L...straße hier eine mäßig ausgeprägte Kurve (deutlich weniger als 90 Grad) aufweise, sei unerheblich. Kurven im Straßenverlauf kämen häufig vor; anders als scharfe Abknickungen erschienen sie für sich genommen nicht als Unterbrechungen des Straßenverlaufs. Eine solche Unterbrechung trete auch nicht dadurch ein, dass der westliche Gehweg entlang der Bebauung geradeaus nach Norden weitergeführt werde und sich die L...straße hier gewissermaßen gable. Schließlich erscheine bei natürlicher Betrachtungsweise die L...straße ab dem Schwenk nach Osten auch keinesfalls als Bestandteil des P..., sie stelle sich vielmehr als um diesen herumführende Straße, gewissermaßen als dessen südliche Begrenzung dar. Der Umstand, dass ungefähr in Höhe der Kurve die Grenze des Projektbebauungsplans II-165 verlaufe, sei ein rechtlicher Aspekt, der bei einer „natürlichen“ Betrachtungsweise, die auf die tatsächlichen Gegebenheiten abhebe, irrelevant sei.
Unzutreffend sei auch die Annahme der Klägerin, die nördliche Teilstrecke der L...straße stelle von vornherein keine zum Anbau bestimmte Erschließungsstraße dar. Zwar sei nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 6. Dezember 1996 - BVerwG 8 C 32/95 -, BVerwGE 102, 294) eine beidseitig nicht zum Anbau bestimmte Teilstrecke dann nicht Teil der Erschließungsanlage, wenn sie mindestens 100 m lang sei und mindestens 20 v.H. der gesamten Ausdehnung betrage. Diese Rechtsprechung sei hier jedoch nicht einschlägig. Die nördliche Teilstrecke möge knapp 100 m lang sein; sie mache aber weniger als 20 v.H. der gesamten L...straße aus. Vor allem verlaufe sie nicht vollständig durch beidseitig unbebaubares Gebiet. Direkt südlich der Straße beginne zwar das (von Bebauung freie) Gelände des T...Parks; nordwestlich, im Bereich der Straßenflurstücke 2612 und 2482, grenze aber das bebaute Flurstück 2547 an die Straße an.
Die von dem Beklagten vorgenommene Abschnittsbildung weise keinen Fehler auf. Nach § 130 Abs. 2 BauGB könne der beitragsfähige Erschließungsaufwand für die einzelne Erschließungsanlage oder für bestimmte Abschnitte einer Erschließungsanlage ermittelt werden (Satz 1); Abschnitte einer Erschließungsanlage könnten nach örtlich erkennbaren Merkmalen oder nach rechtlichen Gesichtspunkten (z. B. von Bebauungsplangebieten, Umlegungsgebieten, förmlich festgelegten Sanierungsgebieten) gebildet werden (Satz 2). Der Beklagte habe die Abschnittsbildung zwischen den (Straßen-)Flurstücken 2610 und 2612 vorgenommen, also dort, wo nach bislang geradem Straßenverlauf die Verschwenkung um den P...herum und die Abzweigung des westlichen Gehwegs beginne. Dabei handele es sich ersichtlich um ein örtlich erkennbares Merkmal im Sinne des § 130 Abs. 2 BauGB.
Nicht zu beanstanden sei ferner die Bestimmung der beitragspflichtigen Grundstücke. Gemäß § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB sei der ermittelte beitragsfähige Erschließungsaufwand für eine Erschließungsanlage auf die durch die Anlage erschlossenen Grundstücke zu verteilen. Die Entscheidung des Beklagten, das Flurstück 2547 mangels Erschlossenseins nicht in die Verteilung des Erschließungsaufwandes für den abgerechneten Abschnitt einzubeziehen, sei im Ergebnis richtig. Das Grundstück grenze nur in einer Frontbreite von ca. 4,5 m an dem abgerechneten südlichen Straßenabschnitt an; ganz überwiegend, nämlich mit etwa 80 m Breite, liege es an dem (noch) nicht abgerechneten nördlichen Straßenabschnitt an. Bei dieser Sachlage sei das Grundstück insgesamt dem nördlichen Straßenabschnitt zuzuschlagen und zu gegebener Zeit zu prüfen, ob es dort gem. § 131 Abs. 1 BauGB einzubeziehen sei. Die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 9. November 1984 - BVerwG 8 C 77.83 -, juris LS 2), wonach ein Grundstück, wenn es an zwei Abschnitten einer Erschließungsanlage anliege, quasi gedanklich zu teilen und jeweils mit dem entsprechenden Anteil zu berücksichtigen sei, könne für Fälle wie dem vorliegenden, in denen das Grundstück ganz überwiegend, hier zu nahezu 95 v.H. einem Abschnitt zuzuordnen sei, keine Anwendung finden.
Die Erhebungsfrist sei nicht abgelaufen. Die vierjährige Erhebungsfrist beginne gemäß 21 Abs. 3 EBG erst mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Erschließungsbeitragspflicht entstanden sei, zu laufen. Die Erschließungsbeitragspflicht entstehe gem. § 133 Abs. 2 BauGB mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlage; das setze gem. § 14 Nr. 1 EBG u.a. einen abgeschlossenen Grunderwerb voraus. Daran fehle es hier. Der Grunderwerb sei hinsichtlich der nördlichen Teilstrecke der L...straße ersichtlich noch nicht vollständig abgeschlossen - der Beklagte habe die für das Straßenland in Anspruch genommenen Flurstücke 1 und 16 noch nicht erworben. Die sachliche Beitragspflicht habe daher erst mit Vornahme der Abschnittsbildung am 16. Februar 2006 entstehen können, womit auch die Erhebungsfrist bei Erlass des Bescheides vom 27. Oktober 2006 noch nicht abgelaufen gewesen sei.
Die von dem Beklagten in die Berechnung des beitragsfähigen Erschließungsaufwandes eingestellten Herstellungskosten für die Entwässerung und Beleuchtung begegneten keinen Bedenken. Den Kostenansatz für die Entwässerung habe der Beklagte in der Klageerwiderung ausführlich erläutert und insbesondere dargelegt, dass und wie der 10 v.H.-Eigenanteil und der Halbteilungsgrundsatz berücksichtigt worden seien; dem habe die Klägerin nichts mehr entgegengesetzt. In Bezug auf die Beleuchtungskosten bestünden ebenfalls keine Anhaltspunkte, dass die geltend gemachten Kosten überhöht - weil auch die Herstellungskosten für die nördliche Teilstrecke umfassend - sein könnten. Im Verwaltungsvorgang befinde sich eine ausdrückliche Erklärung des Bauleiters, dass in der Kostenzusammenstellung (Blatt 34 Aktenordner Band 1 Erschließungsanlage „L...straße“), die dem Beklagten als Grundlage für seine Abrechnung gedient habe, „nur die Straßenbaukosten für diesen Teil …, der jetzt bis Flurstück 2612 reicht“, enthalten seien (Blatt 39 Aktenordner Band 1 Erschließungsanlage „L...straße“). Diese Erklärung könne nur so verstanden werden, dass die Aufstellung alle Baukosten anteilig ausgewiesen habe, also auch die dort enthaltenen Beleuchtungskosten und nicht etwa nur die Straßenbaukosten im engeren Sinne (Fahrbahn und Gehwege).
Zu den berücksichtigungsfähigen Grunderwerbskosten gehöre gemäß § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB auch der Wert der von der Gemeinde aus ihrem Vermögen bereitgestellten Grundstücke im Zeitpunkt der Bereitstellung. Der Beklagte habe den Wert dieser Grundstücke aber deutlich zu hoch angesetzt. Denn der Quadratmeterpreis betrage lediglich - wie vom Sachverständigen für den Qualitätsstichtag 9. Dezember 1991 ermittelt - 4.505,00 DM (Flurstück 2610), 4.285,00 DM (Flurstücke 2606 und 2638) bzw. 3.585,00 DM (Flurstücke 2601, 2599, 2597 und 2661). Das führe zu einer erheblichen Reduzierung der Grunderwerbskosten; der Erschließungsbeitrag sei damit auf den aus dem Tenor ersichtlichen Betrag herabzusetzen.
Als Zeitpunkt der Bereitstellung und zugleich Wertermittlungsstichtag sei der 24. März 1994 anzusehen. An diesem Tag habe das Abgeordnetenhaus von Berlin dem Koordinierungsbebauungsplan II-B 5 zugestimmt und so die formelle Planreife herbeigeführt, auf die abzustellen sei, wenn es - wie hier - an einem erkennbaren Bereitstellungsakt fehle.
Der Qualitätsstichtag - also der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand beziehe - sei nach Auffassung der Kammer indes auf den 9. Dezember 1991 vorzuverlegen, den Tag vor dem Beschluss des Senats von Berlin, eine Bauleitplanung auf der Grundlage des preisgekrönten Entwurfs von H... einzuleiten. Da sich die Zeitpunktangabe des § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB nur auf den Wertermittlungsstichtag beziehe und sich nicht zur Frage des Qualitätsstichtages verhalte, sei auf die ergänzenden Regelungen in der Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV - zurückzugreifen. Gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV entspreche der Qualitätsstichtag dem Bewertungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgeblich sei. Da es hier um die Bewertung von zukünftigen Gemeinbedarfsflächen gehe, seien gemäß Ziffern 5.1.3. und 6 der Wertermittlungsrichtlinien vom 1. März 2006 - WertR 2006 - die vom Bundesgerichtshof entwickelten Grundsätze über die enteignungsrechtliche Vorwirkung nebst Differenzierung zwischen Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag anzuwenden. Es erscheine ungereimt, wenn der Wert eines (künftigen) Straßengrundstückes nach unterschiedlichen Maßstäben ermittelt würde, je nachdem, ob es im Wege der Enteignung oder über die „Bereitstellung“ in Anspruch genommen werde. Nach den vorgenannten Grundsätzen seien vorbereitende Planungen, die selbst noch keinen Eingriff in das Eigentum bildeten, für den Qualitätsstichtag maßgebend, wenn sie Vorwirkungen einer späteren Enteignung auslösten, indem sie Grundstücke von der konjunkturellen Weiterentwicklung ausschlössen. Das sei der Fall, wenn die (unverbindliche) Planung ursächlich für die spätere Enteignung gewesen sei, diese eine hinreichende Bestimmtheit aufgewiesen habe und die spätere verbindliche Planung, die dann zur Enteignung geführt habe, mit Sicherheit habe erwarten lassen. Der Beschluss des Senats von Berlin vom 10. Dezember 1991 sei als ein solcher eine Vorwirkung auslösender vorbereitender Planungsakt einzustufen. Er habe mit dem Siegerentwurf von H... eine konkrete Planung aufgenommen, die letztlich auch nahezu vollständig umgesetzt worden sei, wobei die hinreichende Bestimmtheit durch die späteren geringfügigen Änderungen im Straßenverlauf nicht in Frage gestellt werde.
Den Wert der bereitgestellten Flächen für den Wertermittlungsstichtag 24. März 1994 habe der Sachverständige unter Berücksichtigung einer auf den 9. Dezember 1991 angehaltenen Grundstücksqualität wie folgt bestimmt: Im Hinblick darauf, dass die zu bewertenden Flurstücke zum Wertermittlungsstichtag noch nicht existent gewesen seien, habe der Sachverständige seinen Bewertungen die kataster- bzw. grundbuchrechtliche Situation zu Grunde gelegt, wie sie am 24. März 1994 noch bestanden habe, und zwar dergestalt, dass er die Flächen, aus denen die späteren Flurstück 2606, 2597, 2601, 2638, 2606 und 2610 gebildet worden seien, bewertet habe. Mangels verbindlicher Planung am Qualitätsstichtag 9. Dezember 1991 habe er die Bewertungsfläche als Bauerwartungsland mit einer aus der städteräumlichen Lage folgenden allgemeinen Bauerwartung bei einer zu erwartenden GFZ von 3,0 eingestuft. Dabei habe er die Bewertungsfläche in Abhängigkeit von der Entfernung vom P... in drei Bewertungszonen (Zone 1: Direkte Platzlage; Zone 2: Erweiterte Platzlage, Zone 3: Randlage) eingeteilt und sei davon ausgegangen, dass die Bauerwartung in Zone 1 höher sei als in den beiden anderen Zonen. Dabei habe er u.a. berücksichtigt, dass die zum Qualitätsstichtag für die Zonen 2 und 3 vorliegenden städtebaulichen Planungen (etwa der Flächennutzungsplan 1984 mit Ausweisung einer Grünfläche) eine Bebauung nicht vorgesehen hätten und so die allgemeine Bauerwartung relativierten. Im Anschluss daran habe der Sachverständige - nachdem er festgestellt habe, dass ein direkter Preisvergleich aufgrund von Kauffallinformationen nicht möglich sei und für den maßgeblichen Wertermittlungsstichtag auch keine zeitnahen Bodenrichtwerte für Bauerwartungsland zur Verfügung stünden - den konkreten Wert dieses Bauerwartungslandes nach dem so genannten deduktiven Wertermittlungsverfahren ermittelt. Parameter für die diesbezügliche Berechnungsformel seien
-
der maßgebliche Bodenrichtwert für Bauland,
die Kosten für die Entwicklung zu Bauland,
ein prozentualer Erschließungsflächenabzug,
die Wartezeit und die in dieser Zeit anfallenden Zinsaufwendungen.
Ausgehend von einem Bodenrichtwert zum 31. Dezember 1992 - GFZ 4,5, Kerngebietsnutzung - von 12.000,00 DM sei der Sachverständige auf Grund fallbezogener Anpassung (konjunktureller Abschlag 10 v.H. bis zum März 1994, Abschlag 5 v.H. wegen Randlage, Anpassung an GFZ von 3,0) zu Werten je nach Zone von 8.006,00 DM/qm, 7.625,00 DM/qm und 7.244,00 DM/qm gelangt. Hinsichtlich der Entwicklungskosten habe der Sachverständige je 80,00 DM/qm für Erschließungskosten und Folgekosten zu Grunde gelegt. Den Flächenabzug habe er mit 5 v.H. beziffert; die Wartezeit habe er in Zone 3 auf zehn Jahre und in den Zonen 1 und 2 auf acht Jahre bei einem angenommenen Liegenschaftszins von 6,5 v.H. veranschlagt. Aus diesen Werten habe der Sachverständige für den Qualitätsstichtag 9. Dezember 1991 einen Verkehrswert von 4.505,00 DM/qm in Zone 1, 4.285,00 DM/qm in Zone 2 und 3.585,00 DM/qm in Zone 3 errechnet und dieses Ergebnis einer abschließenden Plausibilitätskontrolle unterzogen.
Diesen außerordentlich detaillierten und differenzierten, dabei stets verständlichen und gut begründeten Ausführungen des Sachverständigen sei zu folgen. Auch hinsichtlich der Methodik bestünden keine Bedenken. Bei dem vom Sachverständigen angewandten deduktiven Wertermittlungsverfahren handele es sich um ein anerkanntes Verfahren zur Ermittlung des Bodenwerts von Bauerwartungsland.
Die Kritik der Klägerin, die Wertermittlung des Sachverständigen gehe an dem Beweisbeschluss vorbei, weil sie sich nicht an den zu bewertenden aktuellen Flurstücken, sondern an der davon abweichenden katastermäßigen bzw. grundbuchrechtlichen Situation am 24. März 1994 orientiert habe, gehe mit Blick auf den maßgeblichen Qualitätsstichtag schon deshalb ins Leere, weil zu jenem Zeitpunkt die teilweise Inanspruchnahme der alten Flurstücke für Straßenland noch nicht absehbar gewesen sei, sondern die bisherigen Planungen die Flurstücke insgesamt als Grün- oder Wasserfläche ausgewiesen und die Flächen damit eine „einheitliche Bodenqualität“ aufgewiesen hätten. Davon abgesehen habe der Sachverständige plausibel dargelegt, dass sich die Bewertung einer Bauerwartung nur auf nicht parzelliertes „Bruttoland“ beziehen könne, also ohne parzellenscharfe Abgrenzung erfolge. Das schließe erst recht aus, die Bewertung - wie von der Klägerin gefordert - auf einen fiktiven, weil katastermäßig und grundbuchmäßig (noch) nicht konkretisierten Grundstücksteil einzuengen.
Der Auffassung der Klägerin, dass die Bauerwartung zum Qualitätsstichtag 9. Dezember 1991 zu hoch bewertet worden sei, überzeuge nicht. Der Sachverständige habe sehr wohl erkannt und berücksichtigt, dass auf Grund der zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Pläne - etwa dem früheren Flächennutzungsplan mit dem Ausweis einer Grünfläche - sowie der Ergebnisse des städtebaulichen Wettbewerbs mit der vorgesehenen Wasserfläche kaum eine Bauerwartung zu begründen gewesen sei. Gleichwohl habe er wegen der städteräumlichen Lage eine allgemeine Bauerwartung konstatiert und darauf hingewiesen, dass am 9. Dezember 1991 noch nicht mit Sicherheit zu erwarten gewesen sei, dass die im Entwurf von H... angelegte Nutzung als Wasserfläche tatsächlich realisiert würde. Der Sachverständige habe darauf hingewiesen, dass der Gutachterausschuss in der Nachwendezeit auf Grund der allgemeinen städtebaulichen Entwicklung Berlins nahezu alle freien und unbeplanten Flächen mit einer Bauerwartung von mindestens 20 bis 25 v.H. belegt habe; für den Bereich des P... sei zudem die besondere städteräumliche Lage sowie die historische und stadtpolitische Bedeutung des Areals zu berücksichtigen. Angesichts dieser von der Klägerin nicht in Abrede gestellten Rahmenbedingungen sei die Annahme einer Bauerwartung unter Zugrundelegung einer Wartezeit von immerhin zehn Jahren nicht überhöht. Die Bauerwartung sei umgekehrt aber auch nicht - wie der Beklagte meine - zu gering veranschlagt worden, eben weil die im Dezember 1991 vorliegenden Planungen keine Bebauung vorgesehen hätten.
Die Klägerin verkenne mit ihrem Einwand, es seien die Wertansätze aus ihren in den Jahren 1990 und 1994 getätigten Grundstücksgeschäften und nicht die Bodenrichtwerte zu berücksichtigen gewesen, den Einschätzungsspielraum des Sachverständigen bei der Wahl der ihm geeignet erscheinenden Bewertungsmethode. Diesen Spielraum habe der Sachverständige ersichtlich nicht überschritten. Dem in der mündlichen Verhandlung hilfsweise gestellten Beweisantrag der Klägerin, dem Beklagten die Vorlage sämtlicher von ihm zwischen 1990 und 1994 geschlossenen Grundstückskaufverträge aufzugeben, sei nicht nachzukommen gewesen, weil eine Verpflichtung des Gerichts aufzuklären, ob die vom Gutachter-ausschuss gemäß § 195 BauGB zu führende Kaufpreissammlung unvollständig sei oder von dessen Geschäftsstelle unvollständige Auskünfte erteilt worden seien - darauf liefe eine entsprechende Auflage an den Beklagten hinaus -, nicht bestehe.
Soweit die Beteiligten schließlich Details der vom Sachverständigen vorgenommenen Abzüge vom Baulandwert (Erschließungskosten, Folgekosten, Erschließungsflächenanteil) rügten, erübrige sich hierauf ein näheres Eingehen. Es handele sich um gutachterliche Schätzungen, die nur bei evidenter Fehlerhaftigkeit mit Erfolg angegriffen werden könnten. Für eine solche Fehlerhaftigkeit spreche angesichts der vom Sachverständigen gelieferten nachvollziehbaren Begründungen nichts.
Zur Ermittlung des aus dem Tenor ersichtlichen reduzierten Erschließungsbeitrages habe sich die Kammer auf die Zahlenangaben und Berechnungen des Beklagten im Schriftsatz vom 19. November 2013 gestützt. Dabei habe sich letztlich ein noch geringerer Erschließungsbeitrag als vom Beklagten errechnet ergeben, weil dieser das Flurstück 2601 der Zone 2 (4.285,00 DM/qm) statt der Zone 3 (3.585,00 DM/qm) zugeordnet und daher dessen Wert mit 1.321.104,08 EUR (4.285,00 DM/2.190,8857 EUR multipliziert mit 603 qm) zu hoch angesetzt habe. Bei zutreffender Zonierung auf der Grundlage des Gutachtens betrage der Wert stattdessen 1.105.287,72 EUR (3.585,00 DM/1.832,9813 EUR multipliziert mit 603 qm; die Grunderwerbskosten ermäßigten sich damit um 215.816,36 EUR auf 12.627.307,02 EUR). Nach Durchführung der in Anlage B 9 des vorgenannten Schriftsatzes dargelegten Rechenschritte ergebe sich schließlich der tenorierte Betrag.
Gegen dieses Urteil richten sich die vom Verwaltungsgericht zugelassenen Berufungen der Beteiligten.
Die Klägerin hält die Erschließungsbeitragsfestsetzung nach wie vor für rechtswidrig, weil die vierjährige Erhebungsfrist nach § 21 Abs. 1 EBG bereits am 31. Dezember 2005 abgelaufen sei. Da die letzte Unternehmerrechnung am 17. August 2001 beim Beklagten eingegangen sei, hätten die Merkmale der endgültigen Herstellung nach §§ 14, 15 EBG im Jahr 2001 vorgelegen und habe die Verjährungsfrist mit Ablauf dieses Jahres zu laufen begonnen. Der Umstand, dass der Grundstückserwerb hinsichtlich der nördlichen Teilstrecke der L...straße noch nicht abgeschlossen sei, stehe dem nicht entgegen, weil die im Erschließungsbeitragsplan vom 26. April 2006 dargestellte L...straße vom R... bis zum Flurstück 2610 keinen Abschnitt, sondern eine selbständige Erschließungsanlage darstelle. Ab dem Schwenk nach Osten an der Grenze zwischen dem Flurstück 2610 und 2612 sei die L...straße keine zum Anbau bestimmte Straße im Sinne des § 127 Abs. 2 Nr. 1 BauGB, weil in diesem Bereich eine Zufahrt zu den anliegenden Grundstücken nicht möglich sei. Während nördlich die Verkehrsfläche des P... angrenze, befinde sich südlich die im Koordinierungsbebauungsplan II-B 5 festgesetzte Grünfläche. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts vermittle der nördliche Teil der L...straße auch dem Flurstück 2547 mangels Zugangs keine verkehrsmäßige Erschließung. Das habe selbst der Beklagte so gesehen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts führe eine der Bebauung beidseitig entzogene Teilstrecke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dazu, dass eine Straße erschließungsbeitragsrechtlich in zwei Einzelanlagen aufzuspalten sei, wenn die betreffende Teilstrecke den Eindruck einer gewissen Selbständigkeit vermittle und nicht lediglich von untergeordneter Bedeutung sei. Davon sei jedenfalls dann auszugehen, wenn sie mehr als 100 m lang sei und ihre Ausdehnung ein Fünftel der Ausdehnung der gesamten Verkehrsanlage ausmache. Das Verwaltungsgericht habe verkannt, dass es sich dabei nicht um eine Mindestanforderung handele, und dadurch versäumt, eine konkrete Prüfung an Hand der örtlichen Verhältnisse vorzunehmen.
Selbst wenn die L...straße auch in ihrem nordöstlichen Teil ab dem Flurstück 2610 zum Anbau bestimmt wäre, wäre die Erhebungsfrist abgelaufen, weil sowohl dieser Teil als auch der abgerechnete Teil der L...straße bei natürlicher Betrachtungsweise mit Blick darauf, dass die L...straße ab der Kurve nach Osten Teil des P... sei, jeweils selbständige Erschließungsanlagen darstellten. Dementsprechend habe der Beklagte das Flurstück 2612 bereits zum P... gerechnet.
Der Verlauf der L...straße sei ab dem Flurstück 2612 nicht im Sinne von § 125 Abs. 1 BauGB durch einen Bebauungsplan abgedeckt. Der Koordinierungsbebauungsplan II-B 5 setze nur eine einzige große Verkehrsfläche fest, die den gesamten P... umfasse; die L...straße sei in diesem Bebauungsplan nicht als Straße ausgewiesen, sie sei Teil des P.... Dieser Mangel führe dazu, dass die L...straße vom R... bis zum Flurstück 2610 eine selbständige Erschließungsanlage sei mit der Folge der Verjährung der Erhebungsfrist. Jedenfalls habe der Mangel die Rechtswidrigkeit der Abschnittsbildung zur Folge, weil diese voraussetze, dass es sich um eine Erschließungsanlage handele, für die die Voraussetzungen des § 125 Abs. 1 BauGB insgesamt vorlägen, woran es hier jedoch fehle.
Der Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass das Flurstück 2547 nicht bei der Verteilung des Erschließungsaufwandes für den abgerechneten Abschnitt zu berücksichtigen sei, weil es an diesem nur mit einer Frontbreite von ca. 4,5 m anliege, widerspreche der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts. Eine Aufteilung sei hier vielmehr möglich und geboten gewesen.
Die in die Berechnung des beitragsfähigen Erschließungsaufwandes einbezogenen Kosten von 215.974,21 EUR für die Beleuchtung seien nicht ordnungsgemäß nachgewiesen. Das Verwaltungsgericht habe insoweit seine Aufklärungspflicht verletzt. Der genannte Betrag beruhe auf der Kostenaufstellung vom 11. Oktober 2004, die jedoch nicht die Abschnittsbildung berücksichtige, die erst durch die Verfügung vom 16. Februar 2006 erfolgt sei. Die vorgenannte Erklärung des Bauleiters, dass die Aufstellung „nur die Straßenbaukosten für diesen Teil enthalte[…], der jetzt bis zum Flurstück 2612 reicht“, habe selbst der Beklagte nicht so verstanden, dass die Aufstellung hinsichtlich der Kosten der Beleuchtung nur solche für den gebildeten Abschnitt enthalte. Ohne weitere Aufklärung könne daher nicht davon ausgegangen werden, dass die angesetzten Kosten für die Beleuchtung nur den abgerechneten Abschnitt bis zum Flurstück 2610 beträfen.
Das Verwaltungsgericht habe den Verkehrswert der von dem Beklagten bereitgestellten Flächen überhöht angesetzt. Für eine Vorverlegung des Qualitätsstichtags sei kein Raum, weil es vor dem Wertermittlungsstichtag 24. März 1994 kein hinreichend verfestigtes und verbindliches Planungskonzept gegeben habe. Für die Verkehrswertermittlung sei nicht die am 1. Juli 2010 in Kraft getretene Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV -, sondern die im Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides vom 2. Dezember 2005 geltende Wertermittlungsverordnung - WertV - maßgebend, die insbesondere in ihrem § 4 Abs. 2 eine für die Klägerin günstigere Formulierung des Bauerwartungslandes als die Nachfolgenorm des § 5 Abs. 2 ImmoWertV enthalte.
Der Sachverständige habe den Vorrang des Vergleichswertverfahrens verkannt. Zwar habe er eine ergebnislose Anfrage an die automatisierte Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin gerichtet, doch habe er es unterlassen, die dort nicht enthaltenen - ihm und dem Gericht bekannten - Verkäufe von Grundstücken des Beklagten am P... an die D..., die S... und andere Käufer bei der Wertermittlung zu berücksichtigen. Die Ermittlung des Bodenwertes im Vergleichswertverfahren sei vorrangig, soweit ausreichende Daten zur Verfügung stünden; insoweit gebe es auch keinen Bewertungsspielraum des Sachverständigen. Im Grenzfall könne ein einziger Kaufpreis ausreichen, wenn keine konkreten Tatsachen gegen seine Eignung sprächen, die Anwendung anderer weniger geeigneter Verfahren keine besseren Ergebnisse erwarten ließen und das Vergleichswertverfahren zudem bestätigten. Es sei Aufgabe der Verkehrswertermittlung, die Grundlage für die Ableitung von Vergleichspreisen wie auch für die Ablehnung des Vergleichswertverfahrens zu dokumentieren. Das habe der Sachverständige hier versäumt. Er und das Verwaltungsgericht hätten die Verträge des Beklagten mit der D... zu Unrecht „völlig ausgeblendet“. Hier hätte angemessen gewürdigt werden müssen, dass der Beklagte am 16. Juli 1990 an die D... verschiedene Grundstücke am P... zu einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 1.505,00 DM bei einer zulässigen GFZ von 4,0 verkauft habe, wobei für den Fall, dass die GFZ nach Abschluss des städtebaulichen Wettbewerbs und des Bauwettbewerbs baurechtlich verbindlich von der GFZ von 4,0 abweiche, vereinbart worden sei, dass sich der Kaufpreis um 25,00 DM/qm je 0,1 GFZ erhöhe oder verringere, unterhalb einer GFZ von 3,5 indes die Lagewertigkeit des Grundstücks überwiege, sodass der Kaufpreis nicht weiter reduziert werde. In dem zwischen dem Beklagten und der D... geschlossenen Tauschvertrag vom 5. Mai 1994 sei ein Mittelwert von 2.745,00 DM/qm auf der Grundlage des Gutachtens des Gutachterausschusses vom 3. März 1993 vereinbart worden. Es sei kein Grund ersichtlich, warum für Flurstücke, die der Beklagte aus seinem allgemeinen Liegenschaftsvermögen bereitstelle, nicht dieser Wert, sondern ein wesentlich höherer Verkehrswert zu Grunde gelegt werden solle, obwohl die hier zu bewertenden Flächen eine geringere Bauerwartung hätten als jene, die Gegenstand des genannten Vertrages gewesen seien. Den in der mündlichen Verhandlung hilfsweise gestellten Antrag habe das Verwaltungsgericht zu Unrecht abgelehnt.
Die auf der Grundlage der historischen Flurstücke vorgenommene Verkehrswert-ermittlung des Sachverständigen sei schon deshalb verfehlt, weil sie nicht die im Beweisbeschluss genannten Grundstücke zum Gegenstand habe. Die Auffassung des Sachverständigen, die Bewertung einer Bauerwartung könne sich nur auf nicht parzelliertes „Bruttoland“ beziehen, sei unrichtig. Gegenstand der Wertermittlung könnten nach § 2 WertV bzw. § 1 Abs. 1 ImmoWertV auch ein Grundstücksteil oder Teilflächen von Grundstücken sein. Die auf dem „Bruttoland“ fußende Mittelwertbildung des Sachverständigen führe zu wertverzerrenden Ergebnissen: Obwohl die vom Beklagten bereitgestellten Grundstücke nach den Festsetzungen im Koordinierungsbebauungsplan II-B 5 öffentliche Verkehrsflächen seien, bewerte er diese Flächen so, als seien sie nur zu 70 v.H. als solche und mit den übrigen 30 v.H. als bebaubare Kerngebietsfläche ausgewiesen, was zur Folge habe, dass sich der von ihm ermittelte Wert der Verkehrsflächen zum 24. März 1994 ungerechtfertigt erhöhe.
Nicht haltbar sei die Annahme des Sachverständigen, dass es sich bei den von dem Beklagten bereitgestellten Flächen zum Stichtag 24. März 1994 um Bauerwartungsland mit einer Wartezeit von 15 Jahren handele. Diese Flächen stellten im maßgeblichen Zeitpunkt kein Bauerwartungsland im Sinne von § 4 Abs. 2 WertV bzw. § 5 Abs. 2 ImmoWertV mehr dar, weil eine etwaige zuvor bestehende „allgemeine“ Bauerwartung jedenfalls an dem genannten Stichtag mit dem Eintritt der Planreife vollständig zerstört worden sei. Ungeachtet dessen sei der Sachverständige in seinem Gutachten selbst davon ausgegangen, dass für einen Teil der Bewertungsflächen „kaum noch Chancen auf eine bauliche Nutzung“ bestanden hätten. Vor diesem Hintergrund scheide auch der Ansatz einer Wartezeit aus. Eine solche setze voraus, dass nach deren Ablauf tatsächlich Baulandqualität eintrete. Mit alldem sei es nicht zu vereinbaren, wenn der Sachverständige zum Stichtag 24. März 1994 die Verkehrswerte der zu bewertenden Flächen mit ca. 49 v.H. des Verkehrswertes für erschließungsbeitragsfreies Bauland bestimme.
Auch der Ansatz der Erschließungsflächen mit 5 v.H. der Grundstücksfläche sei zu niedrig. Soweit der Sachverständige darauf verweise, dass das bestehende Straßennetz im Wesentlichen weiterverwendet werden könne, treffe dies nicht zu, weil die gesamte Erschließungsanlage neu geplant und insgesamt neu hergestellt worden sei. Den zu geringen Ansatz verdeutliche zudem der tatsächliche Flächenbedarf, der sich auf ca. 36,6 v.H. belaufe. Das ergebe sich aus Folgendem: Die für die Herstellung der L...straße verwendete Straßenfläche betrage 7.188 qm. Dem stehe nach dem Erschließungsbeitragsbescheid eine beitragsfähige Geschossfläche von 78.582,69 qm gegenüber. Bei einer GFZ von 4,0 entspreche diese ca. 19.645 qm Grundstücksfläche, sodass die tatsächlich für die Erschließungsanlage benötigte Fläche von 7.188 qm in diesem Verhältnis ca. 36,6 v.H. betrage.
Die Klägerin beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 21. November 2013 teilweise zu ändern und den Erschließungsbeitragsbescheid des Bezirksamtes Mitte von Berlin vom 27. Oktober 2006 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 16. Juli 2008 über das angefochtene Urteil hinaus in Höhe von weiteren 9.578,54 EUR aufzuheben
sowie
die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung der Klägerin zurückzuweisen
das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 21. November 2013 zu ändern und die Klage insgesamt abzuweisen.
Der Beklagte trägt vor: Der Erschließungsbeitragsbescheid sei in der festgesetzten Höhe rechtmäßig und verletze die Klägerin nicht in ihren Rechten.
Das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht die vertretbare Grundstückswertermittlung des Beklagten durch eine eigene ersetzt. Die vom Sachverständigen angenommene Wartezeit sei zu lang bemessen. Schon die von ihm gegebene und vom Verwaltungsgericht unbeanstandet übernommene Begründung, wonach die Wartezeitabschätzung die Abwägung der Wahrscheinlichkeiten einer baulichen oder nicht baulichen Nutzung beinhalte, sei methodisch unkorrekt, weil der spätere Zustand einer baulichen Nutzung bei Bauerwartungsland gerade nicht zweifelhaft sei und Unsicherheiten nur bezüglich des „Wann“ bestünden. Bei den hier zu bewertenden Grundstücken handele es sich keineswegs um Randflächen des Wettbewerbsgebiets, sondern diese lägen mitten im Wettbewerbsgebiet, für das nach dem Beschluss des Senats von Berlin vom 10. Dezember 1991 eine Baureife bis zum Januar 1993 angestrebt worden sei. Mit der D... habe sich ein führender Konzern der Bundesrepublik Deutschland an dem Bauvorhaben beteiligt. Für eine kürzere Wartezeit spreche zudem, dass der zwischen dem Beklagten und der D... geschlossene Grundstückskaufvertrag aus dem Jahr 1990 in § 16 Abs. 1 eine Rücktrittsklausel für den Fall enthalte, dass nicht innerhalb von vier Jahren nach Vertragsschluss rechtskräftiges Baurecht vorliege.
Darüber hinaus falle die fiktive GFZ von 3,0 zum Qualitätsstichtag 9. Dezember 1991 deutlich zu gering aus. Der Siegerentwurf von H... gehe von einer durchschnittlichen GFZ von 5,0 für den gesamten Bereich am P... und L... aus. Soweit ersichtlich, sei im Umkreis der Bewertungsflächen nirgends eine vergleichbar geringe GFZ angenommen worden. Der bereits erwähnte Grundstückskaufvertrag zwischen dem Beklagten und der D... stelle auf eine GFZ von 4,0 ab und gehe von einer wertabsenkenden Auswirkung der GFZ nur bis 3,5 aus, was dafür spreche, dass eine geringere GFZ - also etwa 3,0 - wegen der hohen Lagewertigkeit der Grundstücksflächen bewertungsrechtlich irrelevant gewesen sei. Dem Bericht über den Berliner Bodenmarkt 2/91, der eine Übersicht über den Bodenmarkt des 2. Halbjahres 1991 gebe, sei zu entnehmen, dass für die - hier einschlägige - Lageklasse 2 eine GFZ von 4,0 bis 5,0 unterstellt werden könne.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Streitakte und die Verwaltungsvorgänge des Beklagten (drei Aktenordner zur Erschließungsanlage „L...straße“, eine Heranziehungsakte „N...“ sowie eine Akte Widerspruchsverfahren) verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung des Beklagten hat zum Teil Erfolg, weil das Verwaltungsgericht seiner Entscheidung einen zu niedrigen Erschließungsbeitrag zu Grunde gelegt hat. Die zulässige Berufung der Klägerin ist zurückzuweisen.
Die zulässige Klage ist nur begründet, soweit in dem angefochtenen Erschließungsbeitragsbescheid vom 27. Oktober 2006 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 16. Juli 2008 ein 12.037,78 EUR übersteigender Betrag festgesetzt worden ist. Im Übrigen ist der Erschließungsbeitrag rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Rechtsgrundlage für die Erhebung des Erschließungsbeitrags sind die §§ 127 ff. BauGB in Verbindung mit §§ 1 ff. des Erschließungsbeitragsgesetzes - EBG - vom 12. Juli 1995, zuletzt geändert durch Art. I § 13 des Kostenrechtsanpassungsgesetzes vom 19. Juni 2006 (GVBl. S. 573). Nach diesen Vorschriften erhebt das Land Berlin zur Deckung seines anderweitig nicht gedeckten Aufwandes für Erschließungsanlagen von den Eigentümern der erschlossenen Grundstücke einen Erschließungsbeitrag.
Zu den Erschließungsanlagen zählen gemäß § 127 Abs. 2 Nr. 1 BauGB die öffentlichen zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze. Der Begriff der Erschließungsanlage im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB stellt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts auf eine natürliche Betrachtungsweise ab; maßgebend ist danach im Rahmen etwaiger rechtlicher Beschränkungen insoweit das durch die tatsächlichen Gegebenheiten geprägte Erscheinungsbild (vgl. statt vieler Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 25. Februar 1994 - BVerwG 8 C 14.92 -, juris Rn. 28).
Die Annahme des Verwaltungsgerichts, dass es sich bei der L...straße in ihrer gesamten Ausdehnung um eine einheitliche Erschließungsanlage handele, ist nicht zu beanstanden. Die Einheitlichkeit ergibt sich aus dem vom Verwaltungsgericht beschriebenen natürlichen Erscheinungsbild, wie es bereits durch den Verwaltungsvorgang und die vom Beklagten eingereichten Fotografien vermittelt wird. Insofern bedarf es entgegen der Forderung der Klägerin keiner Inaugenscheinnahme.
Der Einwand der Klägerin, dass die L...straße mit Blick darauf, dass sie ab der Kurve Richtung Osten Teil des P... sei, in zwei selbständige Erschließungsanlagen zerfalle, führt zu keiner anderen Betrachtung. Der maßgebliche Gesamteindruck hat sich nicht an Straßennamen oder Grundstückgrenzen, sondern an der Straßenführung, der Straßenlänge, der Straßenbreite und der Straßenausstattung auszurichten (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 21. September - BVerwG 4 C 55.76 -, juris Rn. 13). Danach hat das Verwaltungsgericht zutreffend darauf abgestellt, dass die Tatsache, dass die ansonsten gerade verlaufende L...straße in Höhe des P... eine mäßige ausgeprägte Kurve ausweist, das einheitliche Erscheinungsbild der Straße nicht beeinträchtigt, weil Kurven im Straßenverlauf häufig vorkommen und anders als scharfe Abknickungen nicht als Unterbrechungen des Straßenverlaufs erscheinen. Ab dem Schwenk nach Osten stellt sich die L...straße bei natürlicher Betrachtungsweise auch nicht als Bestandteil des P... dar, sondern als eine um diesen herumführende Straße, die den Platz nach Süden hin begrenzt. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht schließlich darauf hingewiesen, dass der Umstand, dass ungefähr in Höhe der Kurve die Grenze des Projektbebauungsplans II-165 verläuft, einen rechtlichen Aspekt darstellt, der für die natürliche Betrachtungsweise, die auf die tatsächlichen Gegebenheiten abstellt, bedeutungslos ist.
Anders als die Klägerin meint, ist eine von der natürlichen Betrachtungsweise abweichende beitragsrechtliche Beurteilung der Erschließungsanlage auch nicht dadurch geboten, dass die nördliche Teilstrecke beidseitig der Bebauung entzogen sei und damit nicht das Merkmal „zum Anbau bestimmt“ im Sinne des § 127 Abs. 2 Nr. 1 BauGB erfülle. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist eine beidseitig nicht zum Anbau bestimmte Teilstrecke einer bei natürlicher Betrachtungsweise einheitlichen Straße nicht mehr als Teil der Anbaustraße zu werten, wenn sie zum einen den Eindruck einer gewissen erschließungsrechtlichen Selbstständigkeit vermittelt, was der Fall ist, wenn sie mehr als 100 Meter lang ist, und zum anderen im Verhältnis zu der Verkehrsanlage insgesamt von nicht nur untergeordneter Bedeutung ist, wovon jedenfalls auszugehen ist, wenn ihre Ausdehnung ein Fünftel der Ausdehnung der Verkehrsanlage ausmacht (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 6. Dezember 1996 - BVerwG 8 C 32.95 -, juris Leitsatz 2 und Rn. 17, 18; siehe zur so genannten rechtlichen Spaltung einer tatsächlich einheitlichen Verkehrsanlage Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 9. Auflage 2012, § 12 Rn. 6). Die nördliche Teilstrecke verläuft zwar im Wesentlichen durch beidseitig unbebaubares Gebiet. Südöstlich grenzt das von der Bebauung freie Gelände des T...Parks, nordwestlich schließt sich der in diesem Bereich unbebaute P... an. Die erschließungsrechtliche Selbständigkeit der nördlichen Teilstrecke scheitert jedoch daran, dass ihre Länge ausweislich des Erschließungsbeitragsplans L...straße deutlich weniger als 100 Meter beträgt. Die Mindeststreckenlänge von 100 Meter stellt eine absolute Anforderung dar (Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 6. Dezember 1996 - BVerwG 8 C 32.95 -, juris Rn. 17, und Beschluss vom 25. April 2000 - BVerwG 11 B 46.99 -, juris Rn. 6). Da diese hier verfehlt wird und zudem keine besonderen Umstände des Einzelfalls für eine Abweichung nach unten vorliegen, kann dahingestellt bleiben, ob die zu beurteilende Teilstrecke auch der vorgenannten zweiten (relativen) Anforderung genügt.
Die Auffassung der Klägerin, der abgerechnete Abschnitt der L...straße sei als eigenständige Erschließungsanlage anzusehen, weil die nördliche Teilstrecke nicht durch einen Bebauungsplan im Sinne von § 125 Abs. 1 BauGB gedeckt sei, überzeugt nicht. Sie verkennt, dass der Begriff der beitragsfähigen Erschließungsanlage im Sinne der §§ 127 Abs. 2, 132 Nr. 4 und 133 Abs. 2 BauGB unabhängig vom Inhalt eines Bebauungsplans lediglich die (nach Maßgabe des einschlägigen Landesstraßenrechts öffentliche) Anlage in ihrem tatsächlich angelegten Umfang ist. „Beitragsfähige Erschließungsanlage“ ist kein Begriff des Erschließungs- oder des Planungsrechts, sondern ein solcher des Erschließungsbeitragsrechts. Er stellt ab auf eine natürliche Betrachtungsweise; maßgebend ist danach das durch die tatsächlichen Gegebenheiten geprägte Erscheinungsbild, nicht aber eine nur „auf dem Papier“ stehende planerische Festsetzung. Einzig im Zusammenhang mit der Entstehung der sachlichen Erschließungsbeitragspflicht ist der Bebauungsplan von Bedeutung, weil deren Entstehen sowohl eine erschließungsrechtlich als auch planungsrechtlich rechtmäßige Herstellung einer beitragsfähigen Erschließungsanlage verlangt (zu allem vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 25. Februar 1994 - BVerwG 8 C 14.92 -, juris, Rn. 28, 29 m.w.N.). Dass diese Voraussetzungen hinsichtlich des abgerechneten Abschnitts erfüllt sind, stellt die Klägerin selbst nicht in Abrede.
Geht man von der L...straße als einheitliche Erschließungsanlage aus, entspricht die Abschnittsbildung des Beklagten vom 16. Februar 2006 - wie vom Verwaltungsgericht richtig ausgeführt - den Anforderungen des § 130 Abs. 2 BauGB, weil sie auf den Beginn des Kurvenbereich abstellt und damit an ein örtlich erkennbares Merkmal im Sinne des § 130 Abs. 2 Satz 2 BauGB anknüpft.
Mit dem Zeitpunkt der Abschnittsbildung ist zugleich der Beginn der vierjährigen Erhebungsfrist des § 21 Abs. 2 EBG markiert, weil durch diese Maßnahme der beitragsfähige Erschließungsaufwand gemäß § 130 Abs. 2 Satz 1 BauGB erstmals abgerechnet werden konnte. Es liegt auf der Hand, dass der angefochtene Erschließungsbeitragsbescheid vom 27. Oktober 2006 vor diesem Hintergrund keinen Verjährungszweifeln unterliegt. Der Versuch der Klägerin, den Beginn der Erhebungsfrist unter Hinweis auf den Eingang der letzten Unternehmerrechnung beim Beklagten am 17. August 2001 gemäß § 21 Abs. 3 EBG vorzuverlegen, geht ins Leere (vgl. zur Bedeutung des Eingangs der letzten Unternehmerrechnung für die Entstehung der Beitragspflicht Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 22. August 1975 - BVerwG 4 C 11.73 -, juris Leitsatz 1 und Rn. 25). Nach dieser Norm beginnt die Erhebungsfrist mit dem Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Erschließungsbeitragspflicht entstanden ist. Letzteres setzt wiederum nach § 133 Abs. 2 Satz 1 BauGB i.V.m. § 14 Nr. 2 EBG einen abgeschlossenen Grunderwerb als allgemeines Merkmal der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlage voraus, an dem es mit Blick darauf, dass der Grunderwerb für die nördliche Teil-strecke der einheitlichen Erschließungsanlage L...straße (Flurstücke 1 und 16) noch nicht abgeschlossen ist, fehlt.
Entgegen der Auffassung der Klägerin besteht hinsichtlich der als beitragsfähig angesetzten Aufwendungen für die Beleuchtung in Höhe von 215.974,21 EUR kein Aufklärungsbedarf. Mit ihrem Vorhalt, dass der genannte Betrag auf der Kostenaufstellung vom 11. Oktober 2004 beruhe, in der nicht die Abschnittsbildung vom 16. Februar 2006 berücksichtigt sei, vermag sie keinen Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung aufzuzeigen. Die ausdrückliche Erklärung des Bauleiters vom 20. Oktober 2005, in der Kostenaufstellung seien „nur die Straßenbaukosten für diesen Teil enthalten, der jetzt bis Flurstück 2612 reicht“, lässt ohne weiteres den Schluss zu, dass alle in der Kostenaufstellung erfassten Aufwendungen einschließlich der Beleuchtungskosten sich nur auf den abgerechneten Teil der Erschließungsanlage beziehen. Das vergebliche Bemühen des Beklagten, die Kosten für die Beleuchtung zusätzlich durch nachträgliche Rückfrage bei dem bauausführenden Unternehmen zu unterlegen (Blatt 63 Aktenordner Band 1 Erschließungsanlage „L...straße“), stellt dieses Ergebnis nicht in Frage. Vielmehr war es dem Beklagten mangels entgegenstehender Anhaltspunkte nach wie vor unbenommen, für den Ansatz der in Rede stehenden Aufwendungen auf die insoweit unmissverständlichen und bezifferten Angaben des Bauleiters zurückzugreifen.
Die Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg, soweit sie beanstandet, dass der Wert der vom Beklagten bereitgestellten Flächen vom Verwaltungsgericht überhöht angesetzt worden sei. Es trifft zwar zu, dass der Beklagte in dem angefochtenen Erschließungsbeitragsbescheid den Wert der in Rede stehenden Grundstücke auf den Qualitätsstichtag 9. Juni 1992 mit Bodenwerten von 7.280,00 DM/qm (Flurstück 2610), 6.780,00 DM/qm (Flurstücke 2606, 2638 und 2601) sowie 6.425,00 DM/qm (Flurstücke 2599, 2597 und 2661) zu hoch veranschlagt hat. Jedoch fällt der Korrekturbedarf geringer aus als vom Verwaltungsgericht angenommen. Insofern hat die Berufung des Beklagten Erfolg.
Das Verwaltungsgericht hat seiner Entscheidung die vom Sachverständigen auf den Qualitätsstichtag 9. Dezember 1991 ermittelten Bodenwerte zu Grunde gelegt und den streitgegenständlichen Erschließungsbeitrag entsprechend herabgesetzt. Dem kann nicht gefolgt werden, weil für eine Vorverlegung des Qualitätsstichtages kein Anlass besteht. Maßgeblich sind vielmehr die vom Sachverständigen alternativ auf den Wertermittlungsstichtag 24. März 1994 festgestellte Bodenwerte von 6.075,00 DM/qm (Flurstück 2610), 4.735,00 DM/qm (Flurstücke 2606 und 2638) sowie 4.495,00 DM/qm (Flurstücke 2601, 2599, 2597 und 2661). Hierdurch vermindern sich die Grunderwerbskosten von 21.642.428,92 EUR auf 15.163.886,19 EUR und damit der beitragsfähige Erschließungsaufwand von 19.324.907,30 EUR auf 13.751.498,16 EUR.
Rechtlicher Ausgangspunkt für die Wertermittlung ist § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB. Nach dieser Vorschrift bemisst sich der vom beitragsfähigen Erschließungsaufwand umfasste Wert der von der Gemeinde aus ihrem Vermögen bereitgestellten Flächen nach deren Wert im Zeitpunkt der Bereitstellung.
Zum Verständnis dieser Vorschrift hat das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 27. Januar 1995 - BVerwG 8 C 12.93 -, juris Rn. 18 ff., wie folgt ausgeführt:
„Bei der Auslegung des Gesetzesbegriffs "Bereitstellen" ist einerseits in Rechnung zu stellen, dass der Gesetzgeber mit § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB im Interesse der Gemeinden eine Ausnahme von der Grundregel des § 128 Abs. 1 Satz 1 BauGB begründet hat, nach der in den Erschließungsaufwand die "Kosten für den Erwerb ... der Flächen für die Erschließungsanlagen eingehen", also der tatsächlich aufgebrachte Kaufpreis. Mit dieser Ausnahmeregelung hat der Gesetzgeber offensichtlich eine vorausschauende Bodenvorratspolitik der Gemeinden unterstützen wollen, indem er ihnen die Möglichkeit eröffnet hat, von der Steigerung des Bodenwerts dadurch zu profitieren, dass sie den Wertzuwachs im Zeitraum zwischen dem Erwerb von Flächen für das allgemeine Liegenschaftsvermögen und deren Bereitstellung für bestimmte Erschließungsanlagen in den beitragsfähigen Erschließungsaufwand einbringen dürfen. Andererseits ist jedoch im Interesse der Erschließungsbeitragspflichtigen das allgemein für die Gemeinden geltende Gebot zu berücksichtigen, den Aufwand für die erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen, bei der sie wirtschaftlich gesehen vorwiegend für fremde Rechnungen tätig werden, nach Maßgabe des Erforderlichen niedrig zu halten… Das zwingt zu einem Verständnis des Merkmals "Bereitstellen", das durch einen angemessenen Ausgleich der unterschiedlichen Interessen gekennzeichnet ist.
Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass eine Grundfläche jedenfalls in dem Zeitpunkt "bereitgestellt" im Sinne des § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist, in dem sie zugunsten einer bestimmten Erschließungsanlage endgültig aus dem allgemeinen Liegenschaftsvermögen ausscheidet. Abzustellen ist insoweit auf ein gemeindliches Handeln, das erstmals eine tatsächliche Verwendung der Fläche für eine bestimmte Erschließungsanlage eindeutig erkennbar macht, d.h. deutlich macht, dass die betreffende Fläche aus dem allgemeinen Liegenschaftsvermögen ausgesondert ist und folglich für keine anderen Zwecke mehr zur Verfügung steht. Dabei geht es in erster Linie um Handlungen der für das allgemeine Liegenschaftsvermögen innerhalb der Kommune zuständigen Stelle. Insoweit ist kein förmlicher "Widmungsakt" erforderlich; vielmehr reicht jede interne und auch intern bleibende "Abschreibemitteilung" dieser Stelle aus, sei es eine "Abgabe-nachricht" an das Bauverwaltungsamt, sei es ein sonstiger interner Vermerk, durch den festgehalten wird, dass eine nach Lage und Umfang exakt beschriebene Fläche ab sofort oder ab einem bestimmten Zeitpunkt für eine Erschließungsanlage bzw. deren Anlegung verwandt wird und damit aus dem sachlichen Zuständigkeitsbereich des Liegenschaftsamtes ausscheidet...
Allerdings drängt der gebotene angemessene Ausgleich zwischen dem Interesse der Gemeinden und dem der Beitragspflichtigen die Annahme auf, von Fall zu Fall sei zur Bestimmung des Bereitstellungszeitpunkts ein der Gemeinde zurechenbares Ereignis für maßgeblich zu halten, das jedenfalls nicht selten zeitlich vor dem zuvor bezeichneten formlosen Bereitstellungsakt der Liegenschaftsverwaltung liegt. Ein solches sozusagen zeitliches Vorziehen des Bereitstellungszeitpunkts ist etwa gerechtfertigt, wenn vor dem Bereitstellungsakt der Liegenschaftsverwaltung ein Bebauungsplan in Kraft getreten ist und deshalb die von ihm erfasste Fläche rechtlich nur noch für den im Plan festgesetzten Erschließungszweck verwandt werden darf. Trifft das zu, wäre ein Abwarten auf den internen Bereitstellungsakt zur Bestimmung des Bereitstellungszeitpunkts unter dem Blickwinkel des gebotenen angemessenen Interessenausgleichs schwerlich vertretbar. Entsprechendes gilt, wenn zwar ein Bebauungsplan noch nicht in Kraft getreten, aber eine die Fläche erfassende z.B. Straßentrasse tatsächlich bereits angelegt worden ist… Überdies ist von der Interessenlage gedeckt ein - bezogen wiederum auf den Zeitpunkt des formlosen Bereitstellungsakts der Liegenschaftsverwaltung - zeitliches Vorziehen der "Bereitstellung" bis zu einem Zeitpunkt, von dem an gesagt werden kann, die Planungen hätten sich bereits derart verfestigt, dass eine Verwendung der entsprechenden Fläche für eine bestimmte Erschließungsanlage praktisch deshalb allein für den nach dem Plan vorgesehenen Zweck in Betracht kommt, weil eine Verwirklichung dieser Planung mit einem hinreichenden Maß an Sicherheit zu erwarten ist, d.h. weil der Planungsstand einen hinreichend sicheren Schluss darauf zulässt, dass eine bestimmte Fläche für eine bestimmte Erschließungsanlage verwandt werden wird. Eine derartig sichere Prognose lässt sich jedoch in der Regel erst stellen, wenn der Planentwurf die sogenannte formelle Planreife im Sinne des § 33 Abs. 1 Nr. 1 BauGB erreicht hat. Das ist der Fall, wenn "die öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 und 3) durchgeführt und die Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1) beteiligt worden sind" (§ 33 Abs. 1 Nr. 1 BauGB); insoweit unterscheidet sich die Rechtslage unter Geltung des Bundesbaugesetzes im Ergebnis nicht von der Rechtslage unter Geltung des Baugesetzbuchs (vgl. Schlichter in Stich/Schlichter, Berliner Kommentar, BauGB, § 33 Rn. 1 f.).“
Vor diesem Hintergrund hat das Verwaltungsgericht zwar zutreffend und unstreitig den Zeitpunkt der Bereitstellung der zu bewertenden Flurstücke des Beklagten (Wertermittlungsstichtag) auf den 24. März 1994 festgelegt, nämlich den Tag, an dem das Abgeordnetenhaus von Berlin dem Koordinierungsbebauungsplanentwurf II-B 5 zugestimmt und damit dessen formelle Planreife im Sinne des § 33 Abs. 1 Nr. 1 BauGB herbeigeführt hat.
Für die Vorlegung des maßgeblichen Bereitstellungszeitpunkts auf einen früheren Zeitpunkt fehlt es indes an einem rechtfertigenden Grund. Solange nicht einmal die Träger öffentlicher Belange beteiligt worden sind und die Bürger noch keine Möglichkeit hatten, Anregungen und Bedenken geltend zu machen, lässt sich üblicherweise nicht mit der erforderlichen Sicherheit sagen, ob überhaupt und gegebenenfalls welche Flächen für eine ins Auge gefasste Erschließungsanlage zukünftig verwandt werden (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 27. Januar 1995 - BVerwG 8 C 12.93 -, juris Rn. 21). Das gilt hier sowohl für den Beschluss des Senats von Berlin vom 10. Dezember 1991 als auch für den Beginn der frühzeitigen Bürgerbeteiligung am 10. Juni 1992.
Mit Blick darauf, dass die Frage des zeitlichen Vorziehens der „Bereitstellung“ im Sinne des § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB bereits durch die Auslegung der Norm abschließend beantwortet werden kann, ein solches also nur in Betracht kommt, wenn die Verwendung von Flächen für eine Erschließungsanlage zu einem früheren Zeitpunkt mit einem hinreichenden Maß an Sicherheit und Bestimmtheit zu erwarten ist, verbleibt für die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Differenzierung zwischen Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag nach den Grundsätzen über die enteignungsrechtliche Vorwirkung kein Raum.
Unbeschadet dessen wäre selbst bei Anwendung dieser Grundsätze eine Vorverlagerung des Qualitätsstichtages nicht gerechtfertigt. Nach den vom Bundesgerichtshof entwickelten Grundsätzen der Vorwirkung, die in § 95 Abs. 2 Nr. 2 BauGB ihren Niederschlag gefunden haben und Bestandteil der allgemeinen Grundsätze des Enteignungsrechts sind, kommt es in den Fällen, in denen ein Grundstück Gegenstand eines sich länger hinziehenden Enteignungsverfahrens ist, für die Qualitätsbestimmung auf den Zeitpunkt an, in dem das Enteignungsobjekt endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen wurde. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass sich die Entschädigung nach der Qualität des Enteignungsobjekts bestimmt, welche es besaß, unmittelbar bevor es von dem in der Regel wertmindernden Zugriff der öffentlichen Hand, also von dessen Vorwirkungen erfasst wurde. Eine vorbereitende Planung, die für sich allein noch kein "Eingriff" im Sinne des Enteignungsrechts ist, kann den Beginn eines einheitlichen Enteignungsprozesses darstellen. Sie ist Vorwirkung der späteren Enteignung, wenn sie mit der späteren Entziehung des Eigentums in einem ursächlichen Zusammenhang steht, hinreichend bestimmt ist und die spätere verbindliche Planung, welche die Grundlage der Enteignung bildet, mit Sicherheit erwarten lässt, wenn sie also die Weiterentwicklung des von ihr betroffenen Grundstücks abschneidet (vgl. Bundesgerichtshof, Beschlüsse vom 27. Februar 1992 - III ZR 195/90 -, juris Rn. 3, und vom 27. Mai 2009 - III ZR 285/08 -, juris Rn. 5).
Das Verwaltungsgericht hat ausgehend von diesen Grundsätzen den Beschluss des Senats von Berlin vom 10. Dezember 1991 als einen solchen Vorwirkung auslösenden vorbereitenden Planungsakt eingestuft, weil er eine konkrete Planung, nämlich den preisgekrönten Entwurf von H..., aufgenommen und planungsrechtlich in die Spur gesetzt habe. Vor diesem Hintergrund hätte für den interessierten Marktbeobachter durch diesen Beschluss offenkundig sein müssen, wie die Flächen um den P... künftig genutzt werden würden. Auch sei der zu Grunde liegende Entwurf von H... hinreichend bestimmt gewesen und letztlich auch zu nahezu vollständig umgesetzt worden. Die späteren geringfügigen Änderungen im Straßenverlauf seien unerheblich und stellten die hinreichende Bestimmtheit der vorbereitenden Planungen nicht in Frage.
Das überzeugt nicht. Der Entwurf von H... sah sowohl für die E...straße als auch für die L...straße einen anderen als den schließlich realisierten Verlauf vor. Nach der Wettbewerbsvorgabe sollte der historische Stadtgrundriss u.a. mit dem damaligen Verlauf der L...straße Ausgangspunkt der städtebaulichen Neuordnung sein (vgl. S. 41, 42 [Abb. 29] und 40 des Gutachtens). Durch eine spätere Änderung der Planung nahmen die beiden Straßen jedoch einen anderen Verlauf, wie insbesondere der Ausschnitt aus dem Koordinierungsbebauplan II-B 5 zeigt (vgl. S. 36 [Abb. 23] und 44 [Abb. 30] des Gutachtens). Diese Änderung war auch erheblich, weil sich der künftige Verlauf der E...straße und der L...straße erstmals auf die von dem Beklagten bereitgestellten und bewerteten Flächen erstreckte. Die Änderung war zudem an Hand des Wettbewerbsmodells nicht ersichtlich, sondern erst unmittelbar vor Beginn der frühzeitigen Bürgerbeteiligung erkennbar (vgl. S. 42 und 44 des Gutachtens zur östlichen Verschiebung der L...straße). Mit Blick darauf ist die Schlussfolgerung naheliegend, dass der interessierte Marktteilnehmer zum Stichtag 9. Dezember 1991 noch keine Kenntnis von dem geänderten Straßenverlauf haben konnte (vgl. S. 42 und 44 des Gutachtens). Damit fehlte dem Beschluss des Senats von Berlin vom 10. Dezember 1991, der sich auf den ursprünglichen Verlauf der beiden in Rede stehenden Straßen bezog, die für eine „Vorwirkung“ erforderliche hinreichende Bestimmtheit, um hinsichtlich der vom Beklagten bereitgestellten Flächen eine enteignungsrechtliche Vorwirkung zu entfalten. Es mag sein, dass ein von der Planung abweichender endgültiger Verlauf einer Straße einer „hinreichenden Bestimmtheit“ im vorgenannten Sinn dann nicht entgegensteht, wenn sie auf dem Grundstück des Betroffenen stattfindet (vgl. Bundesgerichtshof, Beschlüsse vom 27. Februar 1992 - III ZR 195/90 -, juris Rn. 6, und vom 27. Mai 2009 - III ZR 285/08 -, juris Rn. 6). Abgesehen davon, dass sich hier der Verlauf der beiden Straßen bereits im Planungsstadium verändert hat, erfasste die Verschiebung indes zum ersten Mal die in Rede stehenden und damit andere Flurstücke. Auch der Umstand, dass sich die bisherigen für die historische L...straße genutzten Flächen im Eigentum des Beklagten befanden, lässt die Verschiebung nicht als unbeachtlich erscheinen. Bei Letzteren handelte es sich um ein von der Marktentwicklung von vornherein ausgeschlossenes Straßenland, das erst durch Verfügung des Beklagten vom 16. Januar 1995 eingezogen wurde (Flurstück 2367, vgl. Bl. 190, 191, 194, 206 Aktenordner Band 1 Erschließungsanlage „L...straße“) und sich qualitätsmäßig wesentlich von den in der Planung für die L...straße nunmehr vorgesehenen und zu bewertenden Flurstücke unterschied (vgl. hierzu Bundesgerichtshof, Beschluss vom 27. Februar 1992 - III ZR 195/90 -, juris Rn. 6).
Ein Abstellen auf den Qualitätsstichtag 9. Juni 1992 kommt nach den Grundsätzen der enteignungsrechtlichen Vorwirkung gleichfalls nicht in Betracht. Dass mit dem Beginn der frühzeitigen Bürgerbeteiligung am 10. Juni 1992 ein veränderter Straßenverlauf erstmals erkennbar war, rechtfertigt mangels Verbindlichkeit der Planung noch keine Vorverlegung des Qualitätsstichtages.
Die Angriffe der Klägerin gegen die von dem Sachverständigen nach dem so genannten deduktiven Wertermittlungsverfahren ermittelten Bodenwerte der von dem Beklagten bereitgestellten Flächen haben keinen Erfolg. Es handelt sich dabei um gutachterliche Feststellungen, die nur im Fall evidenter Fehlerhaftigkeit erfolgreich angegriffen werden können, etwa wenn sie nicht auf dem allgemein anerkannten Stand der Wissenschaft beruhen, von unzutreffenden tatsächlichen Voraussetzungen ausgehen, unlösbare inhaltliche Widersprüche enthalten oder Anlass zu Zweifeln an der Sachkunde oder Unparteilichkeit des Sachverständigen geben (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 6. Juni 2012 - BVerwG 7 B 68.11 - juris Rn. 15 mit weiteren Nachweisen). Dafür spricht hier nichts, sodass keine Veranlassung zur Einholung eines weiteren Gutachtens besteht.
Ins Leere geht der Vorwurf der Klägerin, der Sachverständige hätte für die Bewertung anstelle der erst ab dem 1. Juli 2010 geltenden Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV -) die bis dahin gültige Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV -) heranziehen müssen und wäre dabei zu einem für sie günstigeren Ergebnis gelangt. Eine Verpflichtung zur Heranziehung der auf Grund des § 199 Abs. 1 BauGB von der Bundesregierung erlassenen Verordnungen besteht bereits deshalb nicht, weil diese ausdrücklich nur bei der Ermittlung der Verkehrswerte gelten (vgl. § 1 Abs. 1 der jeweiligen Verordnung), während § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht auf den Verkehrswert, sondern auf den „Wert der von der Gemeinde aus ihrem Vermögen bereitgestellten Flächen“ abstellt. Die unterschiedliche Begriffswahl des Gesetzgebers verdeutlicht, dass er die Wertermittlung im Rahmen des § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht zwingend an den für die Bestimmung des Verkehrswertes maßgeblichen Vorschriften ausrichten wollte (vgl. dagegen für eine Gleichstellung der Begriffe Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 9. Auflage 2012, § 13 Rn. 37, sowie Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 12. Auflage 2014, § 128 Rn. 12, jeweils ohne nähere Begründung). Auch ein Vergleich des § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB mit der Vorschrift des § 95 Abs. 1 BauGB, die ausdrücklich bestimmt, dass sich die Enteignungsentschädigung nach dem Verkehrswert (§ 194 BauGB) bemisst, zeigt, dass es dem Gesetzgeber ein Leichtes gewesen wäre, die Wertermittlung nach § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB durch die Wahl der entsprechenden Begrifflichkeit dem Regelungsregime des § 194 BauGB zu unterwerfen. Auch Sinn und Zweck sprechen gegen eine Gleichstellung der Begriffe. Während der Verkehrswert als fiktiver, nämlich als im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Ausschluss aller für den Markt nicht charakteristischen Umstände und Verhältnisse erzielbarer Preis definiert wird (vgl. Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 12. Auflage 2014, § 194 Rn. 12), der mit diesem Inhalt den ausschließlich auf einen umfassenden Vorteilsausgleich ausgerichteten Enteignungsentschädigungsanspruch des Bürgers zu beziffern vermag, ist für die Wertermittlung nach § 128 Abs.1 Satz 2 BauGB maßgeblich, dass die Gemeinden zwar von der Steigerung des Bodenwertes im Zeitraum zwischen dem Erwerb von Flächen für das allgemeine Liegenschaftsvermögen und deren Bereitstellung für bestimmte Erschließungsanlagen profitieren sollen, sie aber zugleich den Aufwand für die Herstellung von Erschließungsanlagen nach Maßgabe des Erforderlichen niedrig zu halten haben. Angesichts der fehlenden Deckungsgleichheit der in Rede stehenden Begriffe war der Sachverständige nicht gehalten, bei der Bewertung der von dem Beklagten bereitgestellten Flächen die auf der Grundlage des § 199 Abs. 1 BauGB erlassene Verkehrswertermittlungsverordnung anzuwenden. Vielmehr war es ihm unbenommen, sich deren Wertermittlungstechnik zu bedienen und auf dieser Grundlage zu einem nachvollziehbaren Wertermittlungsergebnis zu gelangen.
Unbeschadet dessen wäre selbst bei einer unterstellten Bindungswirkung der Verkehrswertermittlungsnormen nicht erkennbar, dass die Anwendung der Wert-ermittlungsverordnung zu einem niedrigeren Wert der von dem Beklagten bereitgestellten Flächen führen würde. Mit dem Erlass der Immobilienwertermittlungsverordnung sollte das hohe Wirkungsniveau der Vorgängerverordnung erhalten und verbessert werden; die hierbei beabsichtigte Präzisierung und Vereinfachung führt jedoch nicht zwangsläufig zu abweichenden Wertermittlungsergebnissen (vgl. Freise in Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand: 96. Lieferung, Dezember 2015, § 5 ImmoWertV Rn. 5 ff.). Wenn die Klägerin Gegenteiliges daraus herzuleiten versucht, dass der für die hiesige Grundstücksbewertung entscheidungserhebliche Begriff des „Bauerwartungslandes“ in § 5 Abs. 2 ImmoWertV abweichend zu § 4 Abs. 2 WertV normiert sei und durch die Formulierung „mit hinreichender Sicherheit“ anstelle von „in absehbarer Zeit“ in der Vorgängernorm geringere Anforderungen an die Bauerwartung stelle, insbesondere die Zeitkomponente nicht mehr so stark betone, vermag sie damit nicht zu überzeugen. Mit der neuen Formulierung ist die bisherige Begrifflichkeit „in absehbarer Zeit“ lediglich allgemeiner gefasst worden, um überflüssige Angaben und unnötige Irritationen zu vermeiden, nicht jedoch, um inhaltlich andere Anforderungen an den Begriff des „Bauerwartungslandes“ zu stellen (vgl. Freise in Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand: 96. Lieferung, Dezember 2015, § 5 ImmoWertV Rn. 33 ff.). In diesem Zusammenhang ist bezeichnend, dass die Klägerin bei ihren Subsumtionen unter die Normen beider Verordnungswerke selbst nicht zu unterschiedlichen Ergebnissen gelangt.
Die Rüge der Klägerin, sowohl der Sachverständige als auch das Verwaltungsgericht hätten bei der Ermittlung des Verkehrswertes für die zu bewertenden Grundstücke den Vorrang des Vergleichswertverfahrens nach § 15 Abs. 1 WertV bzw. § 15 Abs. 1 ImmoWertV missachtet und es unterlassen, die Verkäufe von Grundstücken des Beklagten am P... an die D... und die S... zu berücksichtigen, greift nicht durch. Sowohl der Sachverständige als auch das Verwaltungsgericht haben erkannt, dass der Bodenwert gemäß § 16 Abs. 1 Sätze 1 und 2 ImmoWertV vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln ist. Den nach § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV zulässigen Rückgriff auf die Bodenrichtwerte hat das Verwaltungsgericht beanstandungsfrei damit gerechtfertigt, dass der Sachverständige ausführlich und plausibel dargelegt hat, warum er keine hinreichende Anzahl an Vergleichspreisen ermitteln konnte. Dem in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht von der Klägerin hilfsweise gestellten Beweisantrag, dem Beklagten die Vorlage sämtlicher von ihm zwischen 1990 und 1994 geschlossener Grundstückskaufverträge aufzugeben, ist das Verwaltungsgericht zutreffend nicht nachgekommen. Nach § 195 Abs. 1 BauGB ist jeder Grundstückskaufvertrag dem Gutachterausschuss zur Führung der Kaufpreissammlung zu übersenden. Die von dem Gutachterausschuss gemäß § 195 Abs. 3 BauGB zu erteilenden Auskünfte sind zur Wahrung datenschutzrechtlicher Belange auf das geltend gemachte berechtigte Interesse beschränkt. Daraus folgt, dass im Rahmen einer Auskunft auch nur die einschlägigen Daten bekannt gegeben werden, d.h. Kaufpreise in diesem Zusammenhang nur in dem Umfang zugänglich gemacht werden können, soweit sie als Vergleichspreise in Betracht kommen (Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Auflage 2014, § 195 Rn. 9). Der Sachverständige hat zur Ableitung eines direkten Vergleichswertes erfolgslos beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin nachgefragt (S. 49 und 52 des Gutachtens). Dass ihm dieser keine Daten zu den von der Klägerin angesprochenen Verkäufen von Grundstücken des Beklagten am P... an die D... und die S... übermittelt hat, gibt keine Veranlassung zu einer weiteren Sachverhaltsaufklärung in diese Richtung. Da die in § 195 BauGB angeordnete Kaufpreissammlung dem Gutachterausschuss von Gesetzes wegen eine umfassende Übersicht über die Grundstückspreise gibt und dieser gehalten ist, nur solche Kaufpreise mitzuteilen, die als Vergleichspreise in Betracht kommen, wirft das von der Klägerin monierte Schweigen des Gutachtachterausschusses keine Zweifel an deren Vorhandensein auf, sondern lässt im Gegenteil nur den Schluss zu, dass auf solche nicht zurückgegriffen werden kann. Dem Beweisantrag kommt insoweit mangels entgegenstehender konkreter Anhaltspunkte ein unzulässiger Ausforschungscharakter zu.
Der Vorwurf der Klägerin, der Sachverständige und das Verwaltungsgericht hätten die Verträge des Beklagten mit der D... vom 16. Juli 1990 und vom 5. Mai 1994 bei der Frage der Anwendbarkeit des Vergleichswertverfahrens zu Unrecht „völlig ausgeblendet“, ist unberechtigt. Der Sachverständige hat die Heranziehung des in dem Kaufvertrag vom 16. Juli 1990 vereinbarten Kaufpreises von 1.505,00 DM/qm für das Vergleichswertverfahren mit der nachvollziehbaren Begründung verneint, dass seine Eignung durch diverse im Vertrag enthaltene, den Geschäftsverkehr betreffende Besonderheiten eingeschränkt und er zudem wegen der von der Kommission der Europäischen Gemeinschaft geforderten Nachzahlung nicht repräsentativ für den tatsächlichen Grundstückswert ist (vgl. S. 13 der ergänzenden Stellungnahme des Sachverständigen vom 5. September 2013). Die Vergleichbarkeit des in dem Tauschvertrag vom 5. Mai 1994 vereinbarten Tauschwertes von 2.745,00 DM/qm krankt insbesondere bereits daran, dass der Tauschwert ein arithmetischer Mittelwert ist, dem Einzelbodenwerte zu Grunde liegen, die wiederum besondere Grundstückseigenschaften einzelner Teilflächen berücksichtigen, die von den hier in Rede stehenden Bewertungsfläche abweichen.
Anders als die Klägerin meint, ist gegen die von dem Sachverständigen vorgenommene Bewertung der von dem Beklagten bereitgestellten Flächen an Hand der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen (alten) Flurstücke nichts zu erinnern. Der Sachverständige hat vertretbar ausgeführt, dass er damit dem Ansatz der praktischen Wertermittlung folgt, für die zum Wertermittlungsstichtag buchmäßig nicht existenten Flurstücke den Eigentumsnachweis herzustellen, wie er sich aus dem Grundbuch und dem Liegenschaftsregister ergibt (vgl. S. 12 des Gutachtens). Im Übrigen hat er darauf hingewiesen, dass die Verkehrswertermittlung eine gewisse Marktfähigkeit des Bewertungsobjekts voraussetzt, welche wiederum eine - hier zum Wertermittlungsstichtag nicht gegebene - eindeutige Identifizierbarkeit der zu bewertenden Fläche erfordert (vgl. S. 21 und 22 der ergänzenden Stellungnahme des Sachverständigen vom 5. September 2013). Da der Sachverständige seine Bewertung im Ergebnis auf die neu geschaffenen Flur-stücke bezieht, ist der Vorwurf der Klägerin unberechtigt, dass sich die Verkehrswertermittlung des Sachverständigen nicht an die im Beweisbeschluss genannten Grundstücke halte. Der Hinweis der Klägerin, dass nach § 2 WertV bzw. § 1 Abs. 1 ImmoWertV auch Teile von Grundstücken Gegenstand der Wertermittlung sein könnten, vermag das Vorgehen des Sachverständigen nicht in Frage zu stellen. Die Bewertung von Grundstücksteilen setzt ebenfalls eine genaue Festlegung der Teilflächenbegrenzung voraus, soweit diese - wie hier - für das Ergebnis der Beweisermittlung erheblich ist (vgl. Kleiber/Simon, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 5. Auflage 2007, § 2 WertV Rn. 6). Eben diese genaue Festlegung war dem Sachverständigen zum Wertermittlungsstichtag aber nicht möglich. Der Sachverständige hat allenfalls auf der Grundlage der Darstellungen im Koordinierungsbebauungsplan II-B 5 eine grafische Herauslösung und Veranschaulichung der einzelnen Teilflächen am Stichtag für möglich gehalten, eine genügende Identifizierbarkeit indes wegen der zum Wertermittlungszeitpunkt noch ausstehenden Planreife und des damit verbundenen Restrisikos für die Realisierung der beabsichtigten Nutzung nachvollziehbar verneint (vgl. S. 22 der ergänzenden Stellungnahme des Sachverständigen vom 5. September 2013).
Soweit die Klägerin rügt, der Sachverständige habe die zu bewertenden Flurstücke entgegen § 4 Abs. 2 WertV bzw. § 5 Abs. 2 ImmoWertV als Bauerwartungsland eingestuft, übersieht sie, dass bereits die von dem Sachverständigen hervorgehobene zentrale stadträumliche Lage des P..., dessen historische Bedeutung sowie die eingeleitete bzw. schon absehbare städtebauliche Entwicklung des Areals am P... Gegebenheiten im Sinne des § 4 Abs. 2 WertV bzw. § 5 Abs. 2 ImmoWertV darstellen, die eine bauliche Nutzung der zu bewertenden Grundstücke in absehbarer Zeit tatsächlich haben erwarten lassen und deren Einschätzung als allgemeines Bauerwartungsland rechtfertigen (vgl. S. 38 und 40 des Gutachtens). Mit ihrem Einwand, eine ehemals bestehende allgemeine Bauerwartung der zu bewertenden Flurstücke sei jedenfalls mit dem Eintritt der Planreife am 24. März 1994 vollständig zerstört worden, verkennt die Klägerin den Sinn und Zweck der Vorschrift des § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB, die den Gemeinden die Möglichkeit eröffnet, von der Steigerung des Bodenwertes dadurch zu profitieren, dass sie den Wertzuwachs im Zeitraum zwischen dem Erwerb von Flächen für das allgemeine Liegenschaftsvermögen und deren Bereitstellung für bestimmte Erschließungsanlage in den beitragsfähigen Erschließungsaufwand einbringen dürfen (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 27. Januar 1995 - BVerwG 8 C 12.93 -, juris Rn. 18). Es liegt auf der Hand, dass ein (wertvernichtendes) Abstellen auf einen Planungsstand, der einen hinreichenden sicheren Schluss darauf zulässt, dass das zu bewertende Grundstück für eine bestimmte Erschließungsanlage verwandt werden wird, mit dieser gesetzgeberischen Zielsetzung unvereinbar ist.
Es ist auch nicht ersichtlich, dass der Sachverständige die Bauerwartung zu hoch bewertet hat. Entgegen der Auffassung der Klägerin lässt die Erkenntnis des Sachverständigen, dass durch die Ausweisung des Grünzugs entlang der neuen L...straße im Koordinierungsbebauungsplan für diesen Teil der Bewertungsflächen „kaum noch Chancen auf eine bauliche Nutzung“ bestanden (vgl. S. 59 des Gutachtens), nicht den Schluss auf eine Unplausibilität der von ihm ermittelten Bodenwerte von ca. 50 v.H. des Wertes für Bauland zu. Der Sachverständige hat diese Einschätzung lediglich auf einen Teil der Bewertungsfläche (ca. 70 v.H.) bezogen; dem anderen Teil der Bewertungsfläche (ca. 30 v.H.) hat er hingegen wegen der feststehenden Verschiebung der L...straße eine relativ hohe Bauerwartung beigemessen (vgl. S. 59 ff. des Gutachtens). Darüber hinaus hat der Sachverständige im Rahmen der Schätzung gewürdigt, dass die besondere stadträumliche Lage sowie die historische und stadtpolitische Bedeutung des Areals sowie das Verhalten der Marktteilnehmer in der Nachwendezeit einen Wertansatz oberhalb der tabellierten Durchschnittswerte für Bauerwartungsland rechtfertigen. (vgl. S. 64 des Gutachtens). Diese Einschätzung lässt eine Überschreitung des gutachterlichen Bewertungsspielraums nicht erkennen.
Die These der Klägerin, dass die Wartezeit nicht geeignet sei, die angenommene Bauerwartung zu rechtfertigen, weil die zu bewertenden Flächen nach Ablauf der Wartezeit tatsächlich keine Baulandqualität erreicht hätten, verfängt nicht. Die in § 5 Abs. 4 WertV bzw. § 2 Satz 3 ImmoWertV normierte Wartezeit ist ein Zustandsmerkmal, das die voraussichtliche Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für die Realisierbarkeit einer baulichen oder sonstige Nutzung des Grundstücks wertbestimmend erfassen soll und angesichts seines prognostischen Charakters nicht davon abhängt, dass das Grundstück tatsächlich in der Zukunft Baulandqualität erreicht. Dem für den Vollzug der erforderlichen Maßnahmen bestehenden Wagnis ist vielmehr bei der Schätzung der Wartezeit Rechnung zu tragen (vgl. Kleiber/Simon, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 5. Auflage 2007, § 4 WertV Rn. 16). Diesen Anforderungen hat der Sachverständige genügt, indem er die Entwicklungsdauer der zu bewertenden Flurstücke von Bauerwartungsland zu Bauland unter Berücksichtigung eines durchschnittlichen Zeitrahmens von fünf bis zehn Jahren, längstens 15 Jahre, festgelegt und dabei mögliche Risiken ebenso wie etwaige Chancen auf eine zügige Realisierung der erwarteten Baulandqualität abgeschätzt hat (vgl. S. 58 und 59 des Gutachtens).
Der Vorwurf der Klägerin, das Verwaltungsgericht habe den vom Sachverständigen vorgenommenen Abschlag für Flächenabgabe in Höhe von nur 5 v.H. statt des üblichen Abschlags in einer Spanne von 10 v.H. bis 30 v.H. an der Gesamtfläche gebilligt, lässt keinen evidenten Bewertungsfehler erkennen. Der Sachverständige hat den geringen Abschlag überzeugend damit begründet, dass im Geltungsbereich des späteren Projektbebauungsplans II-165 am Wertermittlungsstichtag bereits ein Erschließungsstraßennetz vorhanden war, welches in Teilen lediglich neu geordnet wurde. Der Einwand der Klägerin, dass sowohl die L...straße als auch die E...straße mitsamt M... insgesamt neu geplant und hergestellt worden seien, zieht die Annahme des Sachverständigen, dass wegen des zum Wertermittlungsstichtag bereits bestehenden Erschließungsstraßennetzes die Verlegung vorhandener Straßen insgesamt nur eine unwesentliche Erhöhung des Erschließungsflächenanteils im Quartier am P... einschließlich der Bewertungsfläche nach sich gezogen habe, nicht in Zweifel. Hieran ändert auch eine Beschränkung der Gebietskulisse auf das Umfeld der L...straße nichts, weil die vormaligen Erschließungsflächen der historischen L...straße mit Blick darauf, dass sie zum Wertermittlungsstichtag nicht als Bauerwartungsland zu klassifizieren waren, nicht zur Bruttobaulandfläche hinzuzurechnen sind. Die von der Klägerin angestellten Berechnungen gehen dagegen schon deshalb ins Leere, weil sie den für den neuen Verlauf der L...straße benötigte Fläche ins Verhältnis zu der Nettobaulandfläche der dort anliegenden Grundstücke setzen und damit dem Modell des deduktiven Verfahrens widersprechen, nach dem der Erschließungsflächenanteil auf die Bruttofläche vor Herstellung der Erschließung zu beziehen ist (vgl. S. 25 der ergänzenden Stellungnahme des Sachverständigen vom 5. September 2013).
Das Berufungsvorbringen des Beklagten ist gleichfalls nicht geeignet, die in dem Sachverständigengutachten getroffenen Feststellungen zu erschüttern und die Festsetzung eines über den Tenor hinausgehenden Erschließungsbeitrages zu rechtfertigen. Wenn er meint, dem Verwaltungsgericht sei es mangels triftigen Grundes verwehrt gewesen, seine eigene Grundstückswertermittlung durch eine solche eines gerichtlich bestellten Sachverständigen zu ersetzen, ist er darauf zu verweisen, dass er seiner Bewertung mit dem 9. Juni 1992 einen nicht haltbaren Qualitätsstichtag zu Grunde gelegt hat und allein dies die Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens rechtfertigt.
Der Vorhalt des Beklagten, der Sachverständige habe die Wartezeit deutlich zu lang eingeschätzt, greift nicht durch. Der Sachverständige ist zum maßgeblichen Wertermittlungsstichtag 24. März 1994 hinsichtlich des Teils der Bewertungsfläche mit einer relativ hohen Bauerwartung von einer Wartezeit von 3 Jahren ausgegangen, was der Forderung des Beklagten nach einer kürzeren Wartezeit genügen dürfte; für den anderen Teil der Bewertungsfläche, die im Wesentlichen als Grünfläche ausgewiesen war, hat der Sachverständige die Wartezeit auf 15 Jahre erhöht (vgl. S. 59 des Gutachtens). Auch dagegen ist nichts einzuwenden. Der Beklagte übersieht - ebenso wie die Klägerin - mit seinem im Kern erhobenen Vorwurf, die Wartezeitabschätzung des Sachverständigen sei methodisch fehlerhaft, weil sie die Abwägung der Wahrscheinlichkeiten einer baulichen oder nicht baulichen Nutzung beinhalte und der spätere Zustand einer baulichen Nutzung gerade nicht zweifelhaft sei, mithin Unsicherheiten nur bezüglich des „Wann“ bestünden, dass es dem Sachverständigen bei der Schätzung der Wartezeit unbenommen ist, nicht lediglich das „Wann“, sondern auch das für den Vollzug der erforderlichen Maßnahmen bestehende konkrete Wagnis, mithin das „Ob“, zu berücksichtigen (vgl. Kleiber/Simon, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 5. Auflage 2007, § 4 WertV Rn. 16). Mit Blick darauf hat der Sachverständige für die festgesetzten Grünflächen die Wartezeit unter Ausschöpfung des Prognosezeitraums auf 15 Jahre verlängert, weil nach dem Planungsstand für die Gemeinbedarfsflächen kaum noch Chancen auf eine bauliche Nutzung bestanden. Gegen diese Einschätzung bestehen angesichts des dem Sachverständigen zustehenden Wertungsspielraums keine Bedenken. Vielmehr verkennt der Beklagte diesen vom Sachverständigen beanstandungsfrei herangezogenen Bewertungsmaßstab, wenn er darauf verweist, dass für die Grundstücke im Wettbewerbsgebiet nach dem Beschluss des Senats von Berlin vom 10. Dezember 1991 eine Baureife bis zum Januar 1993 angestrebt worden sei, mit der D... sich ein führender Konzern der Bundesrepublik Deutschland an dem Bauvorhaben beteiligt habe und der zwischen dem Beklagten und der D... geschlossene Grundstückskaufvertrag aus dem Jahr 1990 eine Rücktrittsklausel für den Fall enthalte, dass nicht innerhalb von vier Jahren nach Vertragsschluss rechtskräftiges Baurecht vorliege; all das mag zwar zutreffen, stellt aber die auf die konkrete Bewertungsfläche bezogene Einschätzung der Wartezeit durch den Sachverständigen zum Wertermittlungsstichtag 24. März 1994 nicht substanziell in Frage.
Dem Begehren des Beklagten, eine höhere als die vom Sachverständigen zum Qualitätsstichtag 9. Dezember 1991 berücksichtigte GFZ von 3,0 der Wertermittlung zu Grunde zu legen, ist bereits dadurch entsprochen worden, dass der Sachverständige zum maßgeblichen Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag 24. März 1994 von einer GFZ zwischen 4,0 und 5,0 ausgegangen ist (vgl. S. 63 und 64 des Gutachtens).
Korrekturbedürftig ist schließlich die von dem Verwaltungsgericht vorgenommene Bestimmung des Kreises der Grundstücke für die Verteilung des Erschließungsaufwandes. Nach § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist der ermittelte beitragsfähige Erschließungsaufwand für eine Erschließungsanlage auf die durch die Anlage erschlossenen Grundstücke zu verteilen. Zwar ist die Entscheidung des Beklagten, das Flurstück 2547 nicht in die Verteilung des Erschließungsaufwandes für den abgerechneten Abschnitt einzubeziehen, nicht zu beanstanden, wobei allerdings die vom Verwaltungsgericht gegebene Begründung, dass das betreffende Flurstück nur in einer Frontbreite von 4,5 Meter an dem abgerechneten Abschnitt, ganz überwiegend aber mit einer Frontbreite von ca. 80 Meter an der noch nicht abgerechneten nördlichen Teilstrecke anliege und daher beitragsrechtlich insgesamt der nördlichen Teilstrecke zuzurechnen sei, dieses Ergebnis nicht rechtfertigt. Wegen des erheblichen Umfangs des zu verteilenden Erschließungsaufwandes ist für eine solche Bagatellbetrachtung kein Raum, abgesehen davon, dass sie auch nicht mit dem in dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 1984 - BVerwG 8 C 77.83 -, juris Leitsatz 2 und Rn. 25, dargelegten Aufteilungsgebot vereinbar ist. Jedoch muss der die Entscheidung des Beklagten tragende Gesichtspunkt, wonach es wegen der textlichen Festsetzung 13.2 des Projektbebauungsplans II-165, die oberirdische Ein- und Ausfahrten zur bzw. von der L...straße ausschließt, an einer Erschließung des Flurstücks 2547 fehle (Blatt 252 Aktenordner Band 1 Erschließungsanlage „L...straße“), im Ergebnis auch für das Flurstück 2548 (A...) gelten, das der Beklagte mit einer Geschossfläche von 4260 qm unzutreffend in die Verteilung des Erschließungsaufwandes einbezogen und in der Folge zu Unrecht zu einem Erschließungsbeitrag herangezogen hat (vgl. Urteil des Senats vom heutigen Tag - OVG 5 B 9.14 -).
Ein Grundstück wird durch eine Anbaustraße im Sinne des § 127 Abs. 2 Nr. 1 BauGB grundsätzlich nur dann erschlossen, wenn diese dem Grundstück das an verkehrsmäßiger Erschließung verschafft, was für dessen zulässige bauliche oder gewerbliche Nutzung erforderlich ist (vgl. Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 9. Auflage 2012, § 17 Rn. 63 ff.). Das ist beim Flurstück 2548 nicht der Fall. Die Bebaubarkeit eines Grundstücks setzt die rechtliche und tatsächliche Möglichkeit voraus, auf der Fahrbahn der Anbaustraße bis zur Höhe des Grundstücks mit Kraftfahrzeugen zu fahren, dort zu halten und es von da aus gegebenenfalls über Geh- und/oder Radwege zu betreten (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 1. März 1991 - BVerwG 8 C 59.89 -, juris Leitsatz 2 und Rn. 19). Ob hier sogar die Möglichkeit eines Herauffahrens auf das Flurstück 2548 zu fordern ist, weil nach den textlichen Festsetzungen 6.3 und 6.4 in dem Projektbebauungsplan II-165 ein Kerngebiet mit nicht unerheblichem Wohnnutzungsanteil festgesetzt ist, kann dahinstehen (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 1. März 1991, a.a.O., juris Rn. 18, wonach es in einem Mischgebiet auf die jeweilige zulässige Nutzung des konkreten Grundstücks ankommt). Angesichts des im Bereich des Flurstück 2548 bestehenden Halteverbots ist bereits eine Heranfahrensmöglichkeit an das Grundstück über die L...straße nicht gegeben, weil dort nicht gehalten, geschweige denn geparkt werden darf. Das Halteverbot betrifft alle Kraftfahrzeuge, für die, anders etwa als Einsatzfahrzeuge der Polizei und Feuerwehr, keine Sonderberechtigungen gelten, vornehmlich also private oder gewerbliche Fahrzeuge, also auch solche des Grundstückseigentümers (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 30. August 2010 - 15 A 646/07 -, juris Rn. 28; Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge. 9. Auflage 2012, § 17 Rn. 65). Dieses Erschließungshindernis entfällt auch nicht dadurch, dass der Grundstückseigentümer für das Halten oder kurzzeitige Parken eine Ausnahmegenehmigung nach § 46 StVO beantragen kann. Es trifft zwar zu, dass für das Erschlossensein eines Grundstücks solche Hindernisse unbeachtlich sind, deren Beseitigung allein in der Hand des Grundstückseigentümers liegt (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 24. Februar 2010 - BVerwG 9 C 1.09 -, juris Rn. 25). Jedoch reicht hierfür die Möglichkeit, eine Ausnahmegenehmigung nach § 46 StVO zu erlangen, nicht aus. Der Grundstückseigentümer hat es dadurch nicht allein in seiner Hand, das verkehrsrechtliche Hindernis auszuräumen. Denn die Erteilung einer derartigen Ausnahmegenehmigung steht im Ermessen der zuständigen Behörde. Demzufolge hat der Grundstückseigentümer nur einen Anspruch auf eine ermessensfehlerfreie Entscheidung über einen etwaigen Ausnahmeantrag, nicht jedoch auf Bewilligung der Ausnahme selbst (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 30. August 2010 - 15 A 646/07 -, juris Rn. 37). Dass die textliche Festsetzung 13.2 im ProjektbebauungsplanII-165 lediglich oberirdische, nicht aber unterirdische Zu- und Abfahrten von der L...straße untersagt, reicht für eine Erschließung des klägerischen Grundstücks gleichfalls nicht aus. Durch diese bebauungsplanrechtliche Festsetzung wird lediglich eine rechtliche Zufahrtmöglichkeit eröffnet. Eine Zufahrtmöglichkeit muss zudem auch tatsächlich bestehen (Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge. 9. Auflage 2012, § 17 Rn. 76). Eine solche hat der Beklagte nicht aufzuzeigen vermocht und ist angesichts der topografischen und verkehrlichen Verhältnisse in dem in Rede stehenden Bereich auch nicht ersichtlich. Vielmehr hat der Beklagte selbst von einer beitragsrechtlichen Heranziehung des benachbarten Flurstücks 2547 mit der Begründung abgesehen, dass es wegen der textlichen Festsetzung 13.2 des Projektbebauungsplans II-165, die oberirdische Ein- und Ausfahrten zur bzw. von der L...straße ausschließt, an einer Erschließung des Flurstücks 2547 fehle. Für das Flurstück 2548 kann nichts anderes gelten.
Nach alldem ist unter Berücksichtigung des von dem Beklagten in seinem Schriftsatz vom 19. November 2013, Anlage B 11, übermittelten Zahlenwerks zum Wert-ermittlungsstichtag 24. März 1994 die von dem Beklagten in die Verteilung des beitragsfähigen Erschließungsaufwandes einbezogene Gesamtgeschossfläche in Höhe von 78.582,69 qm um die auf das Flurstück 2548 entfallende Geschoss-fläche von 4.260 qm auf 74.322,69 qm zu reduzieren. Verteilt man den um einen 10 v.H.-Anteil des Landes Berlin gekürzten beitragsfähigen Erschließungsaufwand in Höhe von 12.376.348,34 EUR auf die maßgebliche Gesamtgeschossfläche, ergibt sich daraus ein Beitragssatz von 166,521802964 EUR/qm, aus dem sich für das Grundeigentum der Klägerin (110,06/10.000 Eigentumsanteil bei einer Geschossfläche von 6.568,19 qm) der tenorierte Erschließungsbeitrag in Höhe von 12.037,78 EUR errechnet.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10, § 711 der Zivilprozessordnung.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 127 ff. BauGB
§§ 1 ff. EBG
§§ 14, 15 EBG
§ 195 BauGB
§ 2 WertV
§ 194 BauGB
§ 5 ImmoWertV
§ 4 WertV
§ 46 StVO
§ 167 VwGO
§ 5 Abs 4 WertV
§ 2 Satz 3 ImmoWertV
§ 41 Abs. 2 Nr. 8 StVO
§ 21 Abs. 1 und 2 EBG
§ 125 Abs. 1 BauGB
§ 125 Abs. 2 BauGB
§ 127 Abs. 2 Nr. 1 BauGB
§ 130 Abs. 2 BauGB
§ 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 131 Abs. 1 BauGB
§ 133 Abs. 2 BauGB
§ 14 Nr. 1 EBG
§ 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 4 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 21 Abs. 1 EBG
§ 5 Abs. 2 ImmoWertV
§ 1 Abs. 1 ImmoWertV
§ 4 Abs. 2 WertV
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 127 Abs. 2 BauGB
§ 127 Abs. 2, 132 Nr. 4 und 133 Abs. 2 BauGB
§ 130 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 21 Abs. 2 EBG
§ 130 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 21 Abs. 3 EBG
§ 133 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 14 Nr. 2 EBG
§ 128 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 33 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 95 Abs. 2 Nr. 2 BauGB
§ 199 Abs. 1 BauGB
§ 95 Abs. 1 BauGB
§ 128 Abs.1 Satz 2 BauGB
§ 15 Abs. 1 WertV
§ 15 Abs. 1 ImmoWertV
§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 195 Abs. 1 BauGB
§ 195 Abs. 3 BauGB
§ 5 Abs. 4 WertV
§ 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 711 der Zivilprozessordnung
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 1 ff. des Erschließungsbeitragsgesetzes
§ 13 des Kostenrechtsanpassungsgesetzes
§ 1 Abs. 1 der jeweiligen Verordnung

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 102, 294
13 A 130.08
9 B 61/16
13 A 10.06
5 B 1.16
8 C 32/95
8 C 77.83
8 C 14.92
4 C 55.76
8 C 32.95
11 B 46.99
4 C 11.73
8 C 12.93
III ZR 195/90
III ZR 285/08
7 B 68.11
5 B 9.14
8 C 59.89
15 A 646/07
9 C 1.09