Amtsgericht Mannheim (Baden-Württemberg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-06-20, Aktenzeichen 9 C 129/08

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung durch die Beklagte durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
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Der Kläger schloss mit der Beklagten am 22.11.1966 einen Mietvertrag zum 01.12.1966 über die im 3. Obergeschoss rechts gelegene Wohnung mit der Nr. 2877.
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§ 3 dieses Vertrages hat auszugsweise folgenden Wortlaut:
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§ 3 Miete (1) Die unter Beachtung des Rechts über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen und der sonst maßgebenden gesetzlichen Bestimmungen ermittelte Miete beträgt bei Vertragsbeginn - vorläufig (S. Ziff. 2 Abs. 1 der„Allgemeinen Vertragsbestimmungen“) - monatlich 228,15 DM in Worten -Zweihundertachtundzwanzig 15/100 Deutsche Mark. (2) Diese Mieter ermäßigt sich auf Grund von Zinsvergünstigungen der Deutschen Bundesbahn während der Dauer der Vergünstigung um 77,35 DM monatlich auf 115,80 DM (3) Neben der Miete sind von Vertragsbeginn an monatlich zu entrichten für Gemeinschaftsantenne als Pauschale 2,50 DM Maschinelle Wascheinrichtung als Pauschale -,85 DM Betriebskosten als Abschlagszahlung 9,40 DM insgesamt: 163,55 DM (...) (6) Das Wohnungsunternehmen übernimmt: a) die Durchführung der Schönheitsreparaturen, Ziffer 5, Abs. 2 und 3 entfällt.
§ 3 Miete
(1) Die unter Beachtung des Rechts über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen und der sonst maßgebenden gesetzlichen Bestimmungen ermittelte Miete beträgt bei Vertragsbeginn - vorläufig (S. Ziff. 2 Abs. 1 der„Allgemeinen Vertragsbestimmungen“) - monatlich
228,15 DM
in Worten -Zweihundertachtundzwanzig 15/100 Deutsche Mark.
(2) Diese Mieter ermäßigt sich auf Grund von Zinsvergünstigungen
der Deutschen Bundesbahn während der Dauer der
Vergünstigung um 77,35 DM monatlich auf
115,80 DM
(3) Neben der Miete sind von Vertragsbeginn an monatlich zu
entrichten für
Gemeinschaftsantenne als Pauschale
2,50 DM
Maschinelle Wascheinrichtung als Pauschale
-,85 DM
Betriebskosten als Abschlagszahlung
9,40 DM
insgesamt:
163,55 DM
(...)
(6) Das Wohnungsunternehmen übernimmt:
a) die Durchführung der Schönheitsreparaturen, Ziffer 5, Abs. 2 und 3 entfällt.
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Ende des Mietverhältnisses war der 30.09.2007. Aus den vom Kläger im Lauf der Jahre gezahlten Geldbeträgen wurde von der Beklagten ein Teil als Zuschlag für Schönheitsreparaturen/Instandhaltung auf einem Mieterkonto zurückgestellt wobei die Parteien die Durchführung und Abwicklung der Kosten der durchgeführten Schönheitsreparaturen dergestalt handhabten, dass der Kläger die jeweils fälligen Schönheitsreparaturen entweder in Eigenleistungen vornahm oder ein Fachunternehmen mit deren Durchführung beauftragte und sodann entweder den eigenen Arbeitsaufwand nach einem vorher bestimmten Schlüssel bei der Beklagten abrechnete bzw. die Rechnung des Fachunternehmens bei der Beklagten einreichte, wonach diese - sofern das angesparte Guthaben des Klägers den jeweiligen Aufwandsbetrag nicht überschritt - die Eigenleistungen des Klägers vergütete bzw. den Rechnungsbetrag erstattete. Maximalbetrag einer solchen Erstattung war der jeweils gültige Rückstellungskontostand. Die Beklagte bezahlte zuletzt im Juni 2005 daher an den Kläger eine Summe von EUR 2.998,99, die dem Rechnungsbetrag des vom Kläger beauftragten Malerbetriebs entsprach. Anfang August 2007 teilte die Beklagte dem Kläger mit, sein Guthabenskontostand belaufe sich auf EUR 5.857,74, zum 30.09.2007 war der Betrag auf EUR 5.934,42 angewachsen. Mit Schreiben vom 29.10.2007 forderte der Kläger die Beklagte unter Fristsetzung auf den 26.11.2007 zur Auszahlung dieses Guthabens auf, was die Beklagte mit Schreiben vom 20.11.2007 ablehnte.
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Der Kläger trägt vor, die Beklagte sei weiterhin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Zudem habe er zuletzt im Juni 2005 Schönheitsreparaturen durch ein Fachunternehmen ausführen lassen.
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Er ist darüber hinaus der Ansicht, dass der von ihm monatlich bezahlte Schönheitsreparaturzuschlag von zuletzt jeweils EUR 38,74 nicht Teil der monatlich geschuldeten Grundmiete sei. Ihm stehe ein Rückzahlungsanspruch schon deshalb zu, da der Zweck dieses Zuschlags - die Sicherung der Kosten der Durchführung von Schönheitsreparaturen - mit der Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.09.2007 weggefallen sei. Dies ergäbe sich auch daraus, dass die Beklagte das jeweils angesparte Guthaben bei Verkauf der im Anwesen vorhandenen Wohnungen an den jeweiligen Mieter mit dem zu zahlenden Kaufpreis verrechnet bzw. für den Fall, dass die Mieter entgegen der mietvertraglichen Verpflichtung einer Vertragsänderung dahingehend zustimmen, dass die Schönheitsreparaturen nunmehr von den Mietern ausgeführt werden, das angesparte Guthaben an die Mieter ausbezahlten.
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Die Klägerin beantragt:
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Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger EUR 5.934,42 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.11.2007 zu zahlen.
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Die Beklagte beantragt
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Klageabweisung.
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Die Beklagte behauptet, nicht sie selbst, sondern die Bestands GmbH & Co. KG sei neue Vermieterin, da die bisherige Vermieterin ihren Grundbesitz in erstere Kommanditgesellschaft eingebracht habe und lediglich als deren Komplementärin fungiere.
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Sie vertritt weiter die Auffassung, bei dem Zuschlag für Schönheitsreparaturen handele es sich um einen Teil der Grundmiete und lediglich um einen Kalkulationsposten. Die vom Kläger seit 1966 erbrachten Mietzahlungen, die auch den Schönheitsreparaturzuschlag umfassten, seien daher nicht ohne Rechtsgrund erfolgt, weiterhin seien die Voraussetzungen des § 281 BGB nicht gegeben.
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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
I.
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Die zulässige Klage erwies sich als unbegründet.
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Dem Kläger steht weder aus der mietvertraglichen Vereinbarung, noch aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB, noch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht ein Anspruch gegen die Beklagte auf Rückzahlung der von ihm im Laufe der Jahre seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1966 geleisteten Schönheitsreparaturzuschläge in Höhe von insgesamt EUR 5.934,42 zu.
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1. Entgegen der Ansicht der Beklagten war diese jedoch passiv legitimiert. Ausweislich des vorgelegten Mietvertrages war die Beklagte Vertragspartei, ein Eintritt der Bestands GmbH & Co. KG in den Mietvertrag nach § 566 Abs. 1 BGB lag nicht vor. Ein solcher hat die Veräußerung des streitgegenständlichen Anwesens und damit die nach §§ 925, 873 BGB nötige Auflassung und Eintragung in das Grundbuch zur Vorraussetzung (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/ Gather , Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 566 BGB Rn 27 ff). Ein solcher Eigentumsübergang von der Vermieterin auf die Bestands GmbH & Co. KG hat ausweislich des vom Kläger vorgelegten Grundbuchauszugs vom 15.05.2008 gerade nicht stattgefunden, vielmehr ist die Beklagte dort weiterhin als Eigentümerin eingetragen.
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Unabhängig davon haftet die Beklagte - unterstellt, der von der Beklagten im Schriftsatz vom 06.05.2008 vorgebrachte Einwand, sie sei mit Einbringungsvertrag in die Bestands GmbH & Co. KG eingebracht worden, ist richtig - gemäß § 128 HGB als Komplementärin der Kommanditgesellschaft weiterhin persönlich für deren Schulden, so dass die Klägerin die Beklagte auch bei Annahme der Richtigkeit deren Vortrags aus handelsrechtlichen Gesichtspunkten weiter in Anspruch nehmen konnte.
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2. Anders als die Klägerin meint, ergibt sich aus der mietvertraglichen Vereinbarung selbst jedoch kein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Schönheitsreparaturzuschläge, da diese Teil der monatlich geschuldeten Grundmiete waren.
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a) Der vorgelegte Mietvertrag aus dem Jahre 1966 ist insoweit eindeutig. In § 3 Abs. 1 wird die monatlich geschuldete Nettomiete bestimmt, wobei sich diese nach Abs. 2 infolge Zinsvergünstigungen der damaligen Deutschen Bundesbahn noch weiter verringerte. In § 3 Abs. 3 schließlich finden sich Regelungen zu Pauschalbeträgen hinsichtlich einzelner Betriebskosten. Anders als in den von der Beklagten vorgelegten Urteilen und in der vom Gericht in der mündlichen Verhandlung vom 19.05.2008 angesprochenen Berufungsentscheidung des Landgerichts Mannheim vom 07.05.2008 (4 S 176/07) hat der streitgegenständliche Vertrag die monatlich geschuldete Grundmiete noch nicht einmal in Nettomiete und Nebenkostenpauschale einerseits sowie einen Schönheitsreparaturzuschlag andererseits aufgesplittet, sondern schweigt zur Höhe des unstreitig monatlich geschuldeten und zuletzt wohl EUR 38,74 betragen habenden Schönheitsreparaturzuschlags völlig.
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Da die Beklagte demnach noch nicht einmal die Höhe des unstreitig geschuldeten monatlichen Schönheitsreparaturzuschlags als Kalkulationsposten und Teil der monatlich geschuldeten Grundmiete ausweist, andererseits aber entgegen Ziffer 2 Abs. 5 der über § 6 MietV einbezogenen Allgemeinen Vertragsbestimmungen im Mietvertrag selbst auch keine neben der Miete zu zahlenden sonstigen Entgelte aufzählt, ist davon auszugehen, dass auch hier der ausweislich des Schriftsatzes des Klägers vom 11.06.2008 vom Arbeitgeber des Klägers von dessen Nettobezügen einbehaltene Schönheitsreparaturzuschlag Teil der monatlich geschuldeten Miete war. Denn wenn sogar dann, wenn im Mietvertrag eine Aufspaltung in einen Nettomietzins einerseits und einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen andererseits vorgenommen wird, beides Teil einer einheitlich geschuldeten Grundmiete ist, so muss erst recht in dem Fall, wenn eine solche Aufspaltung nicht erfolgt und lediglich die Summe der monatlich geschuldeten Beträge (Nettomiete, Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen, Schönheitsreparaturzuschlag etc.) in einem Betrag im Mietvertrag ihren Niederschlag findet, davon ausgegangen werden, dass es sich bei eben diesem Schönheitsreparaturzuschlag um einen unselbständigen Rechnungsposten und damit Teil der monatlich geschuldeten Grundmiete handelt (vgl. hierzu Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 13.02.2007, 2 O 102/06, Seite 6).
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b) Dafür, dass der Kläger mehr als 40 Jahre lang neben dem im Mietvertrag vereinbarten, und sich aus Nettomiete und Betriebskostenpauschalen zusammensetzenden Mietzins monatlich einen weiteren, davon rechtlich selbständigen und auf einer anderen Rechtsgrundlage beruhenden Schönheitsreparaturzuschlag bezahlt hat, gibt es keinerlei Anhaltspunkte. Der Rechtsgrund für eine solche Zahlung ist ebenso wenig ersichtlich, wie die in den letzten 40 Jahren wegen der Veränderung der Preisindizes variierende jeweilige Höhe dieses Zuschlags. Insoweit hat der Kläger auch nicht substantiiert vorgetragen, welchen Betrag er monatlich genau - seiner Ansicht nach ohne Rechtsgrund - neben der Miete bezahlt hat, wie hoch exakt dieses Guthaben abzüglich der von der Beklagten auf seine Eigenleistungen bzw. die Einreichung von Rechnungen von Fachunternehmen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen bezahlten Beträge ist und welchen Betrag er hiervon genau zurück haben möchte.
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c) Die dem Gericht aus vielen anderen Verfahren gegen die Beklagte bekannte und auch im vorliegenden Fall unstreitig in den letzten 40 Jahren erfolgte Handhabung der Schönheitsreparaturproblematik spricht dagegen eine eindeutige Sprache. Wie beide Parteien übereinstimmend vortragen, war es so, dass die Beklagte den vom Kläger monatlich bezahlten Schönheitsreparaturzuschlag auf einem Mieterkonto als Guthaben ansparte, welches ihm für die Durchführung der Schönheitsreparaturen zur Verfügung stand. Letztere hatte die Beklagte in § 3 Abs. 6 a) des Mietvertrages zwar selbst übernommen, im Gegenzug dazu hatte sich der Kläger jedoch (vor dem Hintergrund von § 28 Abs. 4 der II Berechnungsverordnung in zulässiger Art und Weise) dazu verpflichtet, einen monatlichen Zuschlag zu bezahlen, welchen er für die Begleichung der Kosten der durchgeführten Schönheitsreparaturen heranziehen konnte. Ihm blieb es nach unstreitigem Vortrag und ausweislich des Schreibens der Beklagten vom 30.06.2004 überlassen, ob er die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchführt und sodann einen nach bestimmten Kriterien berechneten Betrag hierfür von der Beklagten erstattet bekam oder ob er lieber ein Fachunternehmen mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen beauftragte und den Rechnungsbetrag von der Beklagten verlangte. Dies alles stand unter der Prämisse, dass die Höhe des angesparten Guthabens den Maximalbetrag der erstattungsfähigen Leistungen ausmachte.
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Mit dieser über 40 Jahre lang praktizierten Regelung hat der Vermieter, der die ihm nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich obliegende Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zulässigerweise auf den Mieter verlagern kann von diesem Recht dergestalt Gebrauch gemacht, dass zwar die Pflicht zur Durchführung dieser Schönheitsreparaturen bei ihm verblieb, er sich diesen Aufwand aber als Teil der monatlich geschuldeten Grundmiete in Form eines vom Mieter geschuldeten Schönheitsreparaturzuschlages vergüten ließ. Diese einvernehmlich zwischen den Parteien getroffene und zuletzt im Juni 2005, als dem Kläger (für nach seinen Angaben durch den Malerbetrieb durchgeführte Schönheitsreparaturen) unstreitig insgesamt EUR 2.998,99 erstattet wurden, auch praktizierte Handhabung zeigt, dass die Parteien - auch wenn sie den monatlich geschuldeten Zuschlag nicht als Kalkulationsposten der Grundmiete betragsmäßig aufschlüsselten - davon ausgingen, dass dieser als Teil der Grundmiete bezahlt wird.
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d) Hierbei ist es irrelevant, ob die Beklagte die vom Kläger monatlich bezahlten Beträge auf einem eigenen Rückstellungskonto verbuchte oder nicht (vgl. hierzu Landgericht Mannheim, Urteil vom 07.05.2008 - 4 S 176/07 - I. der Gründe, dort Zusatzbestimmungen zum Mietvertrag § 4 Abs. 1 Ziffer 3). Wie der Vermieter mit den vom Mieter geleisteten Zuschlägen rechnungsmäßig verfährt, ob er sie also bei einer Bank auf einem eigenen Konto anspart, lediglich ein buchhalterisches Rückstellungskonto bildet oder Barbeträge in einer Schatulle verwahrt, bleibt ihm überlassen und hat keinen Einfluss auf die rechtliche Qualifikation der gezahlten Zuschläge. Die Bildung eines Mietrückstellungskontos erscheint jedoch gerade vor dem Hintergrund monatlich eingehender Zahlungen sowie der Verrechnung infolge vorgelegter Schönheitsreparaturrechnungen ausgezahlter Beträge nachvollziehbar und sinnvoll, so dass daraus alleine noch nichts für einen Rückzahlungsanspruch hergeleitet werden kann (ähnlich Amtsgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 27.07.2007 - 387 C 441/07 (98) - Seite 5).
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e) Für die rechtliche Einordnung des Zuschlags ebenso unbedeutend ist die Tatsache, was der Vermieter mit dem angesparten Guthaben in Fällen der Vertragsbeendigung durch Wohnungskauf bzw. der Vertragsänderung macht. Selbst wenn - wie der Kläger vorträgt - die Beklagte in anderen ihm bekannten Fällen entweder beim Kauf der Mietwohnung das angesparte Schönheitsreparaturzuschlagsguthaben auf den Kaufpreis verrechnet oder gar bei Vertragsänderung und Übernahme der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch die Mieter jenes Guthaben an die Mieter ausgezahlt haben sollte, stellt sich dieses Verhalten lediglich als kulantes Entgegenkommen der Beklagten dar, lässt aber keine Rückschlüsse darauf zu, dass der Wille der Parteien von Anfang an darauf gerichtet gewesen sei, bei Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung das angesparte und nicht aufgezehrte Guthaben an den Mieter zurückzubezahlen. Zahlt der Mieter monatlich einen Gesamtmietzins und legt der Vermieter einen bestimmten Teil davon für die gegebenenfalls anfallenden Kosten der von ihm übernommenen Schönheitsreparaturen zurück, so hat der Mieter - selbst wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses ein Guthaben existieren sollte (z. B. weil der Vermieter den monatlichen Rückstellungsbetrag zu hoch eingeschätzt hat oder Schönheitsreparaturen infolge pfleglichen Umgangs des Mieters mit der Mietsache seltener nötig geworden sind) - keinen Anspruch auf Auszahlung dieses Guthabens, da der Vermieter in dessen Verwendung - vorbehaltlich der Notwendigkeit der Durchführung von Schönheitsreparaturen und des aufgrund der einvernehmlichen Handhabung daher geschuldeten Ersatzes der eingereichten Rechnungsbeträge - frei ist.
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f) Somit ergibt sich weder aus der mietvertraglichen Vereinbarung noch aus einer ergänzenden Vertragsauslegung ein Rückzahlungsanspruch des Klägers.
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3. Ein solcher folgt auch nicht aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB, weil die Beklagte ihrer nach § 3 Abs. 6 lit. a des Mietvertrages zukommenden Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht nachgekommen wäre und der Kläger deshalb von dem ihm grundsätzlich zustehenden Anspruch auf Vornahme der Schönheitsreparaturen über das System des § 281 BGB auf einen Schadensersatzanspruch übergehen könnte. Zum einen sind dessen Voraussetzungen nicht erfüllt, da der Kläger nicht vorgetragen hat, der Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen erfolglos eine Frist gesetzt zu haben, zum anderen begehrt der Kläger auch keinen Ersatz ihm bereits entstandener aber vertragswidrig nicht erstatteter Kosten, sondern die Auszahlung des angesparten Guthabens, die er über das Schadensersatzrecht nicht zu erlangen vermag.
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4. Ein Anspruch aus Bereicherungsrecht scheidet ebenfalls aus. Im Wege der Leistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 Satz Variante 1 BGB lässt sich die Rückzahlung nicht bewerkstelligen, da die monatlichen Zahlungen nicht ohne Rechtsgrund erfolgten, sondern Teil der Mietpreisabrede waren (vgl. hierzu zuletzt Landgericht Mannheim, Urteil vom 07.05.2008 - 4 S 176/07).
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Die Zweckkondiktion nach § 812 Abs. 1 Satz 2 Variante 2 BGB scheitert daran, dass ein Zweckfortfall nicht gegeben ist. Daraus, dass der Kläger von der Beklagten wegen § 3 Abs. 6 lit. a des Mietvertrages die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen konnte folgt, dass eine besondere Zweckbindung hinsichtlich des gezahlten Schönheitsreparaturzuschlags zur Miete gerade nicht getroffen wurde (Landgericht Mannheim, Urteil vom 21.09.2007 - 4 S 88/07 - Seite 4). Der Zweck des Schönheitsreparaturzuschlags, nämlich die Absicherung der Kosten für die vom Vermieter übernommene Durchführung blieb während des ganzen Mietverhältnisses bestehen und fiel auch durch dessen Beendigung nicht weg. Ein für die Zweckkondiktion nötiger darüber hinausgehender zwischen den Parteien vereinbarter zusätzlicher Zweck lag jedoch nicht vor (vgl. auch Amtsgericht Wiesbaden, Urteil vom 03.02.2006 - 91 C 4047/05-76 - Seite 12).
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5. Angesichts der vorgelegten vertraglichen Regelungen zwischen den Parteien scheidet auch ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 677, 683, 670 BGB aus.
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Die Klage war damit vollumfänglich abzuweisen. II.
Die Klage war damit vollumfänglich abzuweisen.
II.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 108 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB
§§ 925, 873 BGB
§§ 677, 683, 670 BGB
§§ 91, 708 Nr. 11, 711, 108 ZPO
§ 281 BGB
§ 566 BGB
§ 128 HGB
§ 6 MietV
§ 566 Abs. 1 BGB
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: 4 S 176/07
2 O 102/06
87 C 441/07
4 S 88/07
91 C 4047/05