Finanzgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-03-26, Aktenzeichen 4 K 2035/24
ECLI: ECLI:DE:FGK:2025:0326.4K2035.24.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand:
Streitig ist die Ermittlung des Grundbesitzwerts von Wohnungseigentum für Zwecke der Schenkungsteuer sowie die Frage nach dem Bewertungsgegenstand .
Die Klägerin erwarb am ....2022 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge schenkweise von ihrer Mutter und ihrem Vater jeweils fünf Eigentumswohnungen in dem Objekt Y-Straße ... in Z. Bei dem Objekt handelt es sich um ein in 10 Wohneinheiten (WE) aufgeteiltes Mehrparteienhaus. Das Gebäude ist 19... errichtet worden und befindet sich auf einem Grundstück von ... qm. Sämtliche Eigentumswohnungen sind vermietet. Für jedes Wohnungseigentum existiert eine separate Einheitswertfeststellung.
Die Klägerin reichte zwei zusammengefasste Feststellungserklärungen für die Schenkungen der Mutter (WE 1, 3, 6, 8, 9) und des Vaters (WE 2, 4, 5, 7, 10) ein, machte darin Angaben zu den gezahlten Mieten und beantragte eine Bewertung als Mehrfamilienhaus im Ertragswertverfahren.
Der Beklagte stellte demgegenüber mit Bescheiden vom 13.02.2023 den Bedarfswert für jede einzelne Wohnung separat im Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) fest. Der Bewertung legte er den vom Gutachterausschuss für die betreffende Zone unter www.boris.nrw.de abrufbaren Immobilienrichtwert von 2.550 €/qm zugrunde und nahm dazu wegen des abweichenden Baujahrs und einer z.T. abweichenden Wohnfläche nach den Vorgaben des Gutachterausschusses Anpassungen vor.
Mit den hiergegen erhobenen Einsprüchen wandte die Klägerin ein, dass der Beklagte zu Unrecht 10 wirtschaftliche Einheiten annehme. Die einzelnen Wohneinheiten seien nicht als eigenständige Wirtschaftsgüter zu bewerten. Die Immobilie sei schon zum Zeitpunkt der Anschaffung durch die Eltern nach WEG-Recht aufgeteilt und nur deshalb verschieden zugeordnet gewesen. Ungeachtet der erfolgten Aufteilung sei sie von den Eltern als ein Wirtschaftsgut behandelt und verwaltet worden. So habe man seinerzeit eine einheitliche Finanzierung abgeschlossen, die Mieteinnahmen sämtlicher Wohnungen würden auf ein gemeinsames Konto fließen und die Wohnungen einheitlich bewirtschaftet und abgeschrieben. Es sei kein WEG-Verwalter benannt und kein Hausgeld eingesammelt worden. Schließlich sei auch die schenkweise Übertragung in einem einheitlichen Vorgang erfolgt und nur in einer notariellen Urkunde festgehalten. Richtigerweise müsse man hier von einer einzigen wirtschaftlichen Einheit -Mehrfamilienhaus Y-Straße ...- ausgehen und demgemäß bei der Bewertung gem. § 182 Abs. 3 Nr. 1 BewG das Ertragswertverfahren anwenden. Es sei unerheblich, dass die Immobilie hier zufällig in 10 gesonderte Wohnungseigentumsrechte aufgeteilt sei. § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG regele im Übrigen auch nur, dass für Wohnungseigentum „grundsätzlich“ -und damit nicht ausnahmslos- das Vergleichswertverfahren Anwendung finde.
Mit Einspruchsentscheidungen vom 10.10.2024 reduzierte der Beklagte die festgestellten Bedarfswerte insoweit, als er der Bewertung nunmehr den Vergleichswert für vermietete -statt für unvermietete- Wohnungen zugrunde legte, was lt. Gutachterausschuss einen Abschlag von 6 % zur Folge hatte (WE 1: ... €; WE 2: ... €; WE 3: ... €; WE 4: ... €; WE 5: ... €; WE 6: ... €; WE 7: ... €; WE 8: ... €; WE 9: ... €; WE 10: ... €). Die weitergehenden Einsprüche wies er als unbegründet zurück. Wohnungseigentum sei -wenn der Gutachterausschuss wie in der Ballungsraum Z Vergleichswerte ermittelt und mitgeteilt habe- gem. § 182 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 183 BewG im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Die Bewertung sei hier nach den Vorgaben des Gutachterausschusses durchgeführt, der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nicht erbracht worden. Wegen der Einzelheiten wird auf die jeweiligen Einspruchsentscheidungen Bezug genommen.
Mit der hiergegen erhobenen Klage beansprucht die Klägerin die Aufhebung der Bedarfswertbescheide und die Festsetzung eines zusammengefassten Grundbesitzwerts. Das Grundstück sei bebaut mit einem Mehrparteienhaus, das als einheitliches Wirtschaftsgut zu bewerten sei. Nach § 2 BewG richte sich die Frage, was als wirtschaftliche Einheit zu gelten habe, nach den Anschauungen des Verkehrs. Aus § 2 Abs. 2 BewG gehe hervor, dass eine wirtschaftliche Einheit durchaus aus mehreren selbständigen Wirtschaftsgütern bestehen könne und eine Einzelwertbestimmung nur dann vorzunehmen sei, wenn dies ausdrücklich vorgeschrieben sei. Im Streitfall lägen zwar unzweifelhaft 10 sachenrechtlich selbständige Eigentumswohnungen vor. Das stehe der Einstufung als eine wirtschaftliche Einheit aber nicht entgegen. Es seien keine WEG-typischen Handlungsweisen beachtet und z.B. keine Wohnungseigentümerversammlungen abgehalten worden, die Mieten würden auf einem Konto gesammelt, die Werbungskosten einheitlich ermittelt. Das Objekt sei zudem in einer Urkunde an die Tochter mit Vorbehaltsnießbrauch verschenkt worden. Die Wohnungseigentumsrechte gehörten wirtschaftlich zusammen, was bei der Bewertung Berücksichtigung finden müsse. Insoweit sehe man sich bestärkt durch das BFH-Urteil vom 01.04.1987 II R 79/86, BStBl II 1987, 840. Danach könnten mehrere Wohnungseigentumsrechte eine einheitliche wirtschaftliche Einheit bilden, wenn sie baulich zu einer Wohnung verbunden seien. Es sei nicht zu erkennen, warum das nicht auch für die Gesamtheit aller baulich unter einem Dach verbundenen Wohnungseigentumsrechte innerhalb eines Gebäudes gelten solle. Die Mieter hätten sich vorliegend als „Bewohner des Mehrparteienhauses“ gesehen. Alle Wohnungen seien von den Eheleuten gemeinsam als Vermietungspartei vermietet worden.
Es müsse stets eine Einzelfallbetrachtung angestellt werden. Dementsprechend sei Wohnungseigentum auch nur „grundsätzlich“ und nicht ausnahmslos nach dem Vergleichswertverfahren zu bewerten. Der Finanzverwaltung sei somit ein Ermessensspielraum eingeräumt, das habe der Beklagte hier verkannt. Da die tatsächliche Übung und Zweckbestimmung und nicht die abstrakte Rechtslage zu berücksichtigen sei, hätte das Ertragswertverfahren Anwendung finden müssen. Für die 10 Wohnungen seien in der Summe Einzelwerte von ... € festgestellt worden, während sich bei einer aus ihrer Sicht gebotenen einheitlichen Bewertung als Mietwohngrundstück nach dem Ertragswertverfahren ein Wert von lediglich ... € ergeben würde.
Die Klägerin beantragt,
die Bescheide über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwerts auf den ....2002 für die wirtschaftlichen Einheiten in Z, Y-Straße ... Wohneinheiten 1-10 (wegen fehlerhafter Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit) aufzuheben und stattdessen einen einheitlichen Wert (i.H.v. ... €) festzustellen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er verweist auf seine Einspruchsentscheidungen und vertritt weiterhin die Auffassung, dass die jeweiligen Eigentumswohnungen separate wirtschaftliche Einheiten bildeten und demgemäß auch einzeln -im Vergleichswertverfahren- zu bewerten seien.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 100 Abs.1 Satz1 Finanzgerichtsordnung - FGO -). Der Beklagte hat zutreffend die Eigentumswohnungen jeweils als selbständige wirtschaftliche Einheiten bewertet und dementsprechend für jede Wohnung einen Bedarfswert festgestellt (§§ 151 Abs. 1 Nr. 1, 157 Abs. 3, 181 Abs. 1 Nr. 3 des Bewertungsgesetzes - BewG). Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens (§§ 182 Abs. 2 Nr. 1, 183 Abs. 2 BewG) und die konkrete Bewertung begegnen keinen durchgreifenden Bedenken.
1. Gemäß § 2 Abs. 1 BewG ist jede wirtschaftliche Einheit für sich zu bewerten.
a) Was als wirtschaftliche Einheit zu gelten hat, ist nach den Anschauungen des Verkehrs zu entscheiden (§ 2 Abs. 1 Satz 2 BewG). Die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter sind zu berücksichtigen (§ 2 Abs. 1 Satz 3 BewG). Mehrere Wirtschaftsgüter kommen nach § 2 Abs. 2 BewG als wirtschaftliche Einheit nur insoweit in Betracht, als sie demselben Eigentümer dienen.
Jedes Wohnungseigentum und Teileigentum bildet danach in der Regel eine wirtschaftliche Einheit im Sinne des Bewertungsgesetzes (vgl. auch § 93 Abs. 1 BewG in der im Streitjahr geltenden Fassung). Das trägt den Besonderheiten des Wohnungseigentums Rechnung (vgl. BFH-Urteil vom 24.07.1991 II R 132/88, BStBl II 1993, 87). Da es nach § 2 Abs. 1 Satz 3 BewG maßgebend auf die Anschauungen des Verkehrs ankommt, ist es allerdings nicht ausgeschlossen, dass Wohnungseigentumseinheiten im Einzelfall bewertungsrechtlich zusammengefasst werden (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 01.04.1987 II R 79/86, BStBl II 1987, 840). Das betrifft indessen Sonderfälle, bei denen die Verkehrsauffassung trotz erfolgter Teilung ausnahmsweise eine entsprechende Einschätzung vornehmen würde. So hat der Bundesfinanzhof zwei nebeneinanderliegende Eigentumswohnungen, die vor Fertigstellung baulich zu einer einheitlichen Wohnung zusammengefasst und die als einheitliche Familienwohnung genutzt wurden, als eine einzige wirtschaftliche Einheit eingestuft (vgl. BFH-Urteil vom 23.02.1979 III R 73/77, BStBl II 1979, 547). In dem besagten Fall wurden Küche und Bad einer der Wohnungen zu einer Küche vereinigt, während in der anderen Wohnung anstelle der geplanten Küche ein Bad eingerichtet wurde; vom Treppenhaus erhielten die Räume nur einen Zugang. Als entscheidend sah es der Bundesfinanzhof an, dass die Wohnungen am Stichtag nicht ohne größere bauliche Veränderungen voneinander getrennt und einzeln veräußert werden konnten (vgl. BFH-Urteil in BStBl II 1979, 547; siehe auch BFH-Urteil vom 02.10.1970 III R 163/66, BStBl II 1970, 822; Urteil des Niedersächsischen FG vom 24.03.2022 1 K 267/19, DStRE 2023, 288).
b) Im Streitfall liegt keine vergleichbare Sachverhaltskonstellation vor. Bei den hier in Rede stehenden 10 Wohnungseigentumseinheiten handelt es sich um baulich nicht verbundene, zivilrechtlich selbständige Wohnungen, die als solche jeweils einzeln vermietet sind und die separat veräußert werden könnten. Dass sie „unter einem Dach“, also im gleichen Gebäude liegen, ist keine Besonderheit, sondern entspricht bei Wohnungseigentum dem Regelfall. Auch die weiteren von der Klägerin benannten Umstände haben nicht zur Folge, dass die Verkehrsauffassung die Eigentumswohnungen zu einer einheitlichen wirtschaftlichen Einheit zusammenfassen würde. Das scheidet im konkreten Fall im Übrigen schon deshalb aus, weil die Eigentumswohnungen im Zeitpunkt der Übertragung verschiedenen Personen gehörten (Hinweis auf § 2 Abs. 2 BewG). So standen die Wohneinheiten Nr. 1, 3, 6, 8 und 9 zum Zeitpunkt der Schenkung im Alleineigentum der Mutter, während die Wohneinheiten 2, 4, 5, 7 und 10 dem Vater der Klägerin gehörten.
c) Die von der Klägerin begehrte Bewertung als ein Mietwohngrundstück ist nach alldem nicht gesetzeskonform. Nach der Legaldefinition in § 181 Abs. 3 BewG sind Mietwohngrundstücke Grundstücke, die zu mehr als 80 % Wohnzwecken dienen und gerade nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind.
Ein Hinwegsetzen über die erfolgte Teilung würde im Übrigen auch den wirtschaftlichen Gegebenheiten nicht gerecht. Denn in Wohnungseigentum aufgeteilte Objekte haben (in der Summe) regelmäßig einen höheren Wert als ein ungeteiltes Mehrparteienhaus (bis zu 30 % höher -vgl. z.B. arealwert.de/renditesteigerung-durch-einzelprivatisierung).
2. Soweit der Beklagte die Eigentumswohnungen im Vergleichswertverfahren bewertet hat, ist das keine Ermessensentscheidung, sondern nach § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG zwingend, wenn -wie hier- Vergleichswerte vorliegen. Der Gutachterausschuss der Ballungsraum Z hat für den Teilmarkt „Wohnungseigentum“ zum Stichtag 01.01.2022 georeferenzierte Immobilienrichtwerte ermittelt und veröffentlicht, die nach Grundstücksart, Baualter, Lage, Wohn-/Nutzfläche und üblicher Nutzung differenzieren und eine Bewertung im Vergleichswertverfahren ermöglichen. Das schließt die hilfsweise in § 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG angeordnete, nachrangige Geltung des Sachwertverfahrens aus.
3. Bewertungsfehler bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 151 Abs. 1 Nr. 1, 157 Abs. 3, 181 Abs. 1 Nr. 3 des Bewertungsgesetzes - BewG
§§ 182 Abs. 2 Nr. 1, 183 Abs. 2 BewG
§ 183 BewG
§ 2 BewG
§ 182 Abs. 3 Nr. 1 BewG
§ 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG
§ 2 Abs. 2 BewG
§ 100 Abs.1 Satz1 Finanzgerichtsordnung
§ 2 Abs. 1 BewG
§ 2 Abs. 1 Satz 2 BewG
§ 2 Abs. 1 Satz 3 BewG
§ 93 Abs. 1 BewG
§ 181 Abs. 3 BewG
§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG
§ 135 Abs. 1 FGO

Zitierte Entscheidungen: BStBl II 1987, 840
BStBl II 1993, 87
BStBl II 1979, 547
BStBl II 1970, 822
87 II R 79/86
91 II R 132/88
79 III R 73/77
70 III R 163/66
1 K 267/19