Landgericht Heilbronn (Baden-Württemberg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-10-30, Aktenzeichen I 3 S 12/25
ECLI: ECLI:DE:LGHEILB:2025:1030.I3S12.25.00

Tenor:
Orientierungssatz
Zitierung zum Leitsatz 1: Anschluss BGH, Urteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19.(Rn.13)
Verfahrensgang
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Heilbronn vom 16.05.2025, Az. 5 C 2221/24, abgeändert.
Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 8.400,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Beklagten wenden sich mit ihrer Berufung gegen ein Urteil des Amtsgerichts Heilbronn, durch welches sie zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung in der A straße in B verurteilt wurden.
Nach der Ansicht des Amtsgerichts ist das Mietverhältnis durch die vom Kläger mit Schreiben vom 3. August 2023 ausgesprochene Kündigung wegen Eigenbedarfs beendet worden.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig und begründet.
1.
Die Berufung der Beklagten ist zulässig. Sie wurde form- und fristgerecht eingelegt und innerhalb der verlängerten Begründungsfrist begründet.
2.
In der Sache hat die Berufung Erfolg. Das Urteil des Amtsgerichts ist abzuändern und die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in der A straße in B gerichtete Klage abzuweisen.
Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung. Ein solcher Anspruch ergibt sich weder aus § 546 Abs. 1 BGB noch aus § 985 BGB.
a)
Die Beklagten sind aufgrund des mit dem Kläger mündlich geschlossenen Wohnraummietvertrags berechtigt, die Räumlichkeiten zu nutzen.
Dabei bedarf die streitige Frage, ob lediglich ein mündlicher Mietvertrag mit dem Beklagten 1, der die Immobilie seit 2008 bewohnt, geschlossen wurde, oder ob auch die Beklagte 2, die erst im Juni 2010 in die Immobilie eingezogen ist, Mietvertragspartei geworden ist, und daher auch ihr gegenüber die Kündigung hätte erklärt werden müssen, keiner abschließenden Beurteilung.
b)
Das Mietverhältnis ist nicht durch die Eigenbedarfskündigung des Klägers vom 3. August 2023 beendet worden.
Die Kündigung genügt bereits nicht den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB, da die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben nicht angegeben sind.
aa)
Gemäß § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
Die Angabe von Kündigungsgründen im Kündigungsschreiben ist eine Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, es dem Mieter zu ermöglichen, sich frühzeitig Klarheit über seine Rechtsstellung zu verschaffen (BT-Drs. 14/4553 S. 66). Dadurch soll er in die Lage versetzt werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06 Rn. 23; Urteil vom 17. März 2010 - VIII ZR 70/09 Rn. 8; Urteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13 Rn. 7; Urteil vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14 Rn. 12; Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15 Rn. 15; Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17 Rn. 19; Beschluss vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19 Rn. 6; Urteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19 Rn. 14; Urteil vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20 Rn. 51).
Zwar besteht Einigkeit, dass zu hohe formale Anforderungen unangebracht sind (BT-Drs. 14/4553 S. 66). Die Kündigung darf nicht unzumutbar erschwert werden. Gleichwohl darf sich die Begründung aber nicht in Leerformeln oder bloßen Schlagworten erschöpfen. Die Gründe müssen ausreichend substantiiert sein. Ausreichend, aber auch erforderlich ist, dass der Kündigungsgrund durch Angabe der Tatsachen so ausführlich bezeichnet wird, dass er identifiziert und von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann; es müssen also die Kerntatsachen mitgeteilt werden, aus denen sich der Eigenbedarf ergibt (vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17 Rn. 20, 49; Urteil vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20 Rn. 15; s.a. Häublein in MünchKomm-BGB, 9. Aufl., § 573 Rn. 138; Caspers in BeckOK BGB, § 573, Stand: 1.8.2025, Rn. 25; Rolfs in Staudinger [2024] § 573 Rn. 202; Tiedemann in: jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 573, Stand: 24.6.2025, Rn. 203; Fleindl NZM 2013, 7; kritisch zur Differenzierung zwischen Kerntatsachen und Ergänzungstatsachen Geib in BeckOGK, BGB § 573, Stand: 1.10.2025, Rn. 163).
bb)
Der Kläger führt in dem Kündigungsschreiben vom 3. August 2023 zur Begründung der Eigenbedarfskündigung aus:
Das betreffende Haus soll künftig wie folgt genutzt werden:
Ich selbst werde nach Ihrem Auszug und Abschluss der nötigen Renovierungsarbeiten das Wohnhaus beziehen. Auf Grund der räumlichen Trennung von meiner Frau und meiner jetzigen Wohnsituation und meines Alters ist die Kündigung unumgänglich.
Zu ersehen ist daraus lediglich, dass der Kläger den Eigenbedarf wegen seiner eigenen Person (und nicht für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts) geltend macht. Warum allerdings seine "jetzige Wohnsituation" und sein Alter die Kündigung "unumgänglich" machen, erschließt sich nicht. Die sogenannten Kerntatsachen für den behaupteten Eigenbedarf lassen sich dem Kündigungsschreiben gerade nicht entnehmen; vielmehr enthält die Kündigung lediglich floskelhafte Verweise auf eine - nicht näher erläuterte "Wohnsituation" sowie auf das Alter. Letztlich ist die Begründung substanzlos. Auch der Verweis des Klägers in dem Kündigungsschreiben auf eine räumliche Trennung von seiner Frau ist keine Darlegung des Interesses an der Erlangung der an die Beklagtenseite vermieteten Wohnung.
c)
Auch die im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens am 28. März 2025 durch den Kläger gegenüber beiden Beklagten ausgesprochene (weitere) Kündigung wegen Eigenbedarfs verhilft der Klage nicht zum Erfolg.
Diese Kündigung wurde erst zum 31. Dezember 2025 ausgesprochen. Ein derzeitig fälliger Anspruch auf Räumung und Herausgabe kann daher aus dieser Kündigung nicht abgeleitet werden.
d)
Es bedarf daher keiner Auseinandersetzung mit der Frage, ob der vom Kläger behauptete Eigenbedarf tatsächlich vorliegt, woran im Übrigen erhebliche Zweifel bestehen, da gerade nach den Ausführungen des Klägers gegenüber dem Amtsgericht bei seiner Anhörung nicht davon ausgegangen werden kann, dass er die streitgegenständliche Wohnung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB "benötigt", weil sich dies weder aus seinen behaupteten alters- noch gesundheitsbedingten Einschränkungen ergibt und sein Interesse, in der Zukunft bei entsprechendem Bedarf, der aktuell gerade nicht gegeben und derzeit auch nicht als in naher Zukunft gegeben absehbar ist, gepflegt zu werden und dafür einer Pflegekraft eine abgetrennte Unterkunft zur Verfügung stellen zu können, gerade keinen aktuellen Eigenbedarf begründet, sondern die Kündigung als unzulässige "Vorratskündigung" erscheinen lässt. Hinzu kommt, dass auch § 9 Abs. 2 und Abs. 3 Nr. 1 BauNVO einem Bezug der streitgegenständlichen Wohnung, die sich in einem Gewerbegebiet befindet, entgegenstehen dürfte. Die vom Kläger insoweit bei seiner Anhörung durch das Amtsgericht erklärte Absicht, dort eine Grundstücks- und Vermögensverwaltung betreiben zu wollen, stellt jedenfalls keinen "Betrieb" dar, demgegenüber die Wohnung in Grundfläche und Baumasse untergeordnet ist.
III.
Die Kostenentscheidung ergeht gemäß § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckung folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 985 BGB
§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 573 Abs. 3 BGB
§ 573 Abs. 3 S. 1 BGB
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
§ 9 Abs. 2 und Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2013, 7
VIII ZR 6/19
5 C 2221/24
VIII ZR 271/06 R
VIII ZR 70/09 R
VIII ZR 284/13 R
VIII ZR 297/14 R
VIII ZR 270/15 R
VIII ZR 167/17 R
VIII ZR 346/19 R
VIII ZR 6/19 R
VIII ZR 76/20 R