Amtsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-01-27, Aktenzeichen 210 C 324/10
ECLI: ECLI:DE:AGK:2011:0127.210C324.10.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung von € 51,92.
Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 9 Ziff. 3. des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages mit dem Wortlaut (vgl. Bl. 21 d.A.):
"Der Mieter hat die Kosten für Kleinreparaturen an den seinem häufigen Zugriff ausgesetzten Einrichtungen des Mietobjektes wie zum Beispiel Heizthermen, WC-Anlagen, Wasch- und Abflussbecken und sonstigen sanitären Einrichtungen sowie Fenstern, Türverschlüssen und Rolläden usw. bis zu einem Rechnungsbetrag von 80,- € im Einzelfall, jährlich bis zu einem Höchstbetrag von 8 % der Jahres-Grundmiete, zu tragen, unabhängig davon, wer den Reparaturauftrag erteilt."
Die hier vereinbarte Kleinreparaturklausel ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da sie die Beklagte unangemessen benachteiligt. Denn die Klausel umfasst auch Teile der Mietsache, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dies stellt eine unangemessene Benachteiligung dar (vgl. BGH WM 1989, 1028 ff.).
So unterliegt die in der Klausel genannte Heiztherme nicht der unmittelbaren Einwirkung des Mieters. Denn mit der Heiztherme, die für die Warmwasserversorgung zuständig ist, kommt ein Mieter so gut wie gar nicht in Berührung, da hier in der Regel nichts einzustellen ist, jedenfalls nicht häufig (vgl. AG Hannover, WuM 2007, 504 f.; Over in Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Auflage 2010, § 19 Rn. 284).
Auch hinsichtlich der Fenster ist die Klausel zu weit formuliert, da nach dem Wortlaut auch Reparaturen an Teilen erfasst sind, die nicht einem unmittelbaren Zugriff eines Mieters unterliegen, wie z.B. Abdichtungen (vgl. AG Köln WuM 2007, 40 zu Türdichtungen) oder Fensterscheiben. An den Fenstern beschränkt sich der häufige Zugriff vielmehr auf die Fensterverschlüsse. Gleiches gilt für die Rolläden, die nicht in ihrer Gesamtheit, sondern nur hinsichtlich ihrer Verschlussvorrichtungen dem häufigen Zugriff eines Mieters unterliegen. Diese inhaltliche Beschränkung entspricht auch der Formulierung des § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung, die bei der Frage eines häufigen Zugriffs allgemein in Bezug genommen wird (vgl. z.B. BGH NJW 1992, 1759 ff.) und die das Gericht insoweit als sachgerecht ansieht.
Auf die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die konkrete Beschädigung an dem Thermostatventil unter die Kleinreparaturklausel fällt, kam es aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel nicht mehr an.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Streitwert: € 51,92

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO
§ 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 307 Abs. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: WM 1989, 1028
NJW 1992, 1759