Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2019-08-30, Aktenzeichen 2 U 31/19
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2019:0830.2U31.19.00

Tenor:
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Wiesbaden - 2. Zivilkammer - vom 31.01.2019 (Az.: 2 O 268/18) abgeändert. Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 12.495,- € festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO:
Die Beklagte als Mieterin schloss mit A als Vermieter unter dem 17.04./03.06.2015 einen Mietvertrag zum Aufstellen eines oder mehrerer Geldautomaten an dem Standort X, Straße1, Stadt1, welche der Vermieter betreibt und die im Eigentum von B steht, zu einem monatlichen Mietzins von 350,- € zuzüglich Mehrwertsteuer. Gemäß § 1 der auf der nicht gesondert unterzeichneten Rückseite des von der Beklagten gestellten Vertragsformulars abgedruckten Vertragsbedingungen ist die vermietete Mietfläche „in dem beigefügten Lageplan (Anlage 1) / Fotomontage eindeutig markiert“. Diese Anlage 1 unterzeichneten die Vertragsparteien einige Wochen später. Sie ist überschrieben mit „Anlage 1 zum Mietvertrag zwischen X Straße1, Stadt1 Y GmbH. Das in der Fotographie eingezeichnete Objekt kennzeichnet die Mietfläche nach § 1.1 des Vertrages.“ Gemäß § 2 Nr. 1 beginnt das Mietverhältnis mit Inbetriebnahme des Geldautomaten und endet grundsätzlich mit Ablauf des Monats, in dem das Mietverhältnis fünf Jahre bestand (Festlaufzeit). Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die bei der Akte befindliche Kopie des Mietvertrages nebst Anlage 1 (Blatt 28 ff. der Akte) Bezug genommen. Der von der Beklagten aufgestellte Geldautomat wurde am 16.9.2015 in Betrieb genommen.
Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis durch ein der Beklagten am 29.8.2017 zugegangenes Schreiben ordentlich. Die Beklagte wies diese vorzeitige Kündigung mit Schreiben vom 30.08.2017 zurück und bestätigte die Kündigung zum 31.03.2020 Blatt 7 der Akte). Der Vermieter vermietete die Mietfläche an die Klägerin weiter. Durch Abtretungsvertrag vom 20.09./27.09.2017 (Blatt 9 der Akte) trat er seinen Anspruch gegen die Beklagte auf Rückgabe der Mietfläche an die Klägerin ab. Mit Anwaltsschreiben vom 10.11.2017 (Blatt 10 f. der Akte) ließ die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 30.11.2017 zur Bestätigung des fristgemäßen Rückbaus zum 31.03.2018 auffordern.
Die Klägerin ist der Ansicht, der Vertrag sei ordentlich kündbar, da die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten sei. Der Vertrag bedürfe der Schriftform, da es sich um Raummiete oder die Miete eines Grundstücksteils handele. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen.
Das Amtsgericht Wiesbaden, bei welchem die Klägerin Klage erhoben hatte, hat sich durch Beschluss vom 14.08.2018 für sachlich unzuständig erklärt und die Sache an das Landgericht Wiesbaden verwiesen. Das Landgericht hat die Beklagte durch Urteil vom 31.01.2019, ihr zugestellt am 16.02.2019, antragsgemäß verurteilt, die an sie vermietete Fläche von ca. 1 m² in dem Ladengeschäft „X“ in der Straße1, Stadt1, im Erdgeschoß des Vorderhauses zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Mietvertrag sei ordentlich kündbar gewesen, da es sich um einen Mietvertrag über Räume im Sinne von § 578 Abs. 2 BGB handele und die gemäß § 550 BGB erforderliche gesetzliche Schriftform nicht eingehalten sei. Die auf der Rückseite des Formulars befindlichen Vertragsbedingungen seien durch die lediglich auf der Vorderseite des Vertrages geleisteten Unterschriften nicht miterfasst. Die später unterzeichnete Anlage 1 nehme zwar Bezug auf den unterzeichneten Mietvertrag, nicht aber auf die Vertragsbedingungen. Umgekehrt nehme der Mietvertrag keinen Bezug auf die Anlage 1. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils des Landgerichts verwiesen.
Gegen diese Verurteilung wendet sich die Beklagte mit ihrer am 11.03.2019 eingegangenen und am 15.04.2019 begründeten Berufung. Sie ist der Ansicht, es handele sich nicht um eine Raummiete, sondern lediglich um die Vermietung einer Stellplatzfläche. Auch wenn der Geldautomat nicht nur die Fläche des Durchbruchs zur Außenwand, sondern auch ca. 1 qm der Fläche der Ladenräume im Gebäudeinneren einnehme. Mietzweck sei nicht die Vermietung einer Teilfläche eines Raums in dem Sinne, daß sie dem Aufenthalt von Menschen, Tieren oder der Lagerung von Sachen diene. Auch eine Grundstücksmiete liege nicht vor, da der Geldautomat nicht auf der Erdoberfläche stehe, sondern jedenfalls auf der Bodenplatte des Gebäudes. Demzufolge bestehe für den Vertrag auch nicht das gesetzliche Schriftformerfordernis. Dem entspreche es, daß ein Automatenaufstellungsvertrag auf einen Erwerber des Gebäudes nicht übergehe. Der Automat sei in den Betrieb des Ladenbesitzers wirtschaftlich eingegliedert. Die Rechtsprechung des BGH zu einem Spielautomaten sei auch auf einen derartigen Vertrag über die Anbringung eines Geldautomaten anwendbar. Im Übrigen sei die gesetzliche Schriftform gewahrt. Die Unterschriften auf der Vorderseite des Vertrages umfassten auch den Inhalt der auf der Rückseite abgedruckten Vertragsbedingungen. Die Schriftform sei jedenfalls durch Unterzeichnung der Anlage 1 zu dem Vertrag geheilt. Ergänzend bezieht die Beklagte sich auf ihren erstinstanzlichen Vortrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 11.03., 22.05. und 12.08.2019 (Blatt 133 ff., 180 ff., 284 ff. der Akte) verwiesen.
Die Beklagte beantragt,
das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 31.01.2019 (Az. 2 O 268/18) abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie beruft sich auf die Begründung des Landgerichts sowie auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie ist der Ansicht, es handele sich um einen Mietvertrag über eine Teilfläche eines Raums, da der auf der Mietfläche angebrachte Geldautomat in die Fassade eingelassen und im Boden fest verankert sowie mit Strom- und Datenkabeln durch den Boden erschlossen sei. Die Kunden könnten unabhängig vom Geschäft des Vermieters auf den Geldautomaten zugreifen. Im Übrigen sei bei diesem Vertrag die gesetzliche Schriftform jedenfalls zu wahren. Diese sei jedoch nicht gewahrt. Die Unterschriften schlössen lediglich die Vorderseite des Vertrages ab. Die Anlage 1 nehme nicht alle Regelungen der Rückseite des Vertrages in Bezug. Da allein auf § 1.1 des Mietvertrages verwiesen sei, fehle es an einer Erweiterung des Mietvertrages auf die §§ 1.2 bis 9 der rückseitigen Geschäftsbedingungen. Diese seien mithin nicht in einer von den Parteien gewählten Form vereinbart. Die Ansicht der Mietfläche in der Anlage 1 sei unvollständig, da der Geldautomat sich nicht lediglich in der Wand befinde, sondern zugleich auf dem Boden stehe. Überdies sei die Mietfläche im Vertrag selbst als „X“ und damit als vollständiges Ladengeschäft von ca. 25 m² vereinbart, so daß es auch an einer schriftformwahrenden Vereinbarung der Mietfläche fehle. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 22.05., 29.05., 05.07., 14.08. und 16.08.2019 (Blatt 199 ff., 214 ff., 248 ff., 295 ff., 324 f. der Akte) Bezug genommen.
II. § 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO:
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und ebenso begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). Sie hat auch in der Sache Erfolg.
Die Klage ist zulässig. Ein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz liegt in der Geltendmachung des an die Klägerin abgetretenen Räumungs- und Herausgabeanspruchs des Vermieters durch diese nicht, obwohl der Vermieter entsprechende Ansprüche in zahlreichen Fällen an die Klägerin zum Zwecke der Durchsetzung vergleichbarer Ansprüche abgetreten hat. Eine Rechtsdienstleistung im Sinne des § 2 Rechtsdienstleistungsgesetzes liegt nicht vor. Die Klägerin macht die an sie abgetretenen Ansprüche jeweils vor dem Hintergrund des mit ihr selbst abgeschlossenen Nachfolgemietvertrages geltend, um die Durchführung ihres Mietvertrages durch Herausgabe des Mietobjekts seitens der Beklagten und dessen Übernahme durch sie zu ermöglichen.
Die Klage ist jedoch unbegründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht des Vermieters kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts zu, da der Mietvertrag noch nicht beendet ist (§ 546 Abs. 1, § 398 BGB).
Die Vertragsparteien haben in § 2 Nr. 1 der Vertragsbedingungen wirksam eine Laufzeit des Vertrages von fünf Jahren beginnend mit der Inbetriebnahme des Geldautomaten am 16.09.2015 zum entsprechenden Monatesende vereinbart, so daß der Vertrag hiernach erst am 30.09.2020 enden wird.
Der Vertrag ist nicht vorzeitig durch die im August 2017 seitens des Vermieters ausgesprochene ordentliche Kündigung beendet worden (§ 580 a Abs. 2 BGB). Der Vertrag war nicht deshalb ordentlich kündbar, weil er die gebotene gesetzliche Schriftform nicht wahrte (§ 550 S. 1 BGB). Zwar ist diese Vorschrift auf das Mietverhältnis der Vertragsparteien anwendbar, da es sich bei dem Mietvertrag über einen Stellplatz für einen oder mehrere Geldautomaten in der Pizzeria des Vermieters um ein Mietverhältnis über eine Teilfläche eines Raumes handelt (§ 578 Abs. 1, 2 BGB). Diese Vorschrift ist auch bei der Vermietung lediglich einer Teilfläche eines Raumes anwendbar (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl. 2019, Rdnr. 95 m.w.N.). Angemietet ist nicht „die X“ insgesamt, vielmehr ist dieser Ort nur als „Platz/Standort“ angegeben, der in den rückseitigen Vertragsbedingungen unter Verweisung auf den Lageplan in der Anlage 1 näher präzisiert ist. Ausweislich von § 1 Nr. 1 des Mietvertrages bezieht sich der Platz/Standort auf die in dem in der Anlage 1 abgebildeten Lageplan durch eine Fotomontage gekennzeichnete Fläche in der Außenwand bzw. der nach außen abschließenden Fensterscheibe der Pizzeria. Die Beklagte hat hiermit keinen Teil der Bodenfläche angemietet, sondern einen Teil der Wandfläche. Der Geldautomat soll in dieser angegebenen, für den Nutzer geeigneten Höhe von außen bedienbar sein. Diese Position bedeutet allerdings zugleich, daß hinter der Fensterscheibe innerhalb des Gebäudes der Geldautomat aufgestellt und über entsprechende Leitungen im Boden angeschlossen wird, so daß er auch einen Teil der Bodenfläche in Anspruch nimmt. Es handelt sich um die Anmietung einer Teilfläche eines Raumes, obwohl diese Fläche allein durch den Geldautomaten selbst in Anspruch genommen werden soll, nicht aber zum Aufenthalt von Menschen, Tieren oder zum Lagern von Sachen bestimmt ist. Diese Eigenschaft eines Raumes gilt aber für den Raum der Pizzeria insgesamt, so daß auch ein Teil dieses Raumes, der allein zum Aufstellen eines Automaten dienen soll, die Voraussetzungen der Raummiete erfüllt.
Das Zurverfügungstellen der von dem Geldautomaten beanspruchten Fläche stellt auch - anders als beim Aufstellen eines Automaten in einer Gaststätte - das entscheidende und den Vertragstyp charakterisierende Merkmal des Vertrages dar mit der Folge, daß die Vorschriften über die Raummiete anwendbar sind (vgl. hierzu BGHZ 47, 202 ff.). Der von außerhalb des Gebäudes zu bedienende Geldautomat ist nicht in den gewerblichen Betrieb des Vermieters eingegliedert. Er kann jederzeit, nicht nur während der Geschäftszeiten der Pizzeria bedient werden. Der mit dem Vertragsschluss verknüpfte Wunsch von Vermieter und Mieter, daß das eigene Geschäft durch das jeweils andere mitgefördert wird, daß also Kunden der Pizzeria eher diesen Geldautomaten nutzen oder daß Nutzer des Geldautomaten auch die Pizzeria besuchen, führt nicht zu einer Eingliederung des Geldautomaten in den Geschäftsbetrieb der Pizzeria. Der Umstand, daß der Automat rückseitig zugänglich ist und von dort aus angeschlossen und gewartet werden kann, ändert an dem genannten Schwerpunkt des Vertrages nichts. Bei der Pflicht des Vermieters gemäß § 8 Nrn. 9, 11 der Vertragsbedingungen, das Betreten seiner Räume zu Zwecken der Prüfung und Wartung des Geldautomaten zu dulden, handelt es sich um untergeordnete Nebenpflichten des Vermieters, die am Charakter der hauptsächlichen vertraglichen Leistung, die Fläche für den Geldautomaten zur Verfügung zu stellen, nichts ändern. Daß sich das entsprechende Recht des Mieters auf die gewöhnlichen Geschäftsöffnungszeiten beschränkt, führt nicht zu einer Eingliederung des Geldautomaten in den Geschäftsbetrieb des Vermieters. Selbst bei einer Schließung der Pizzeria ist der Betrieb des Geldautomaten ohne weiteres aufrechtzuerhalten. Der Vermieter bleibt verpflichtet, der Beklagten den Zugang zu dem Automaten zum Zwecke der Prüfung und Wartung zu ermöglichen. Ihm steht lediglich gemäß § 2 Nr. 3 der Vertragsbedingungen im Falle der Aufgabe seines Geschäfts das Recht zu, den Vertrag unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum jeweiligen Monatsende zu kündigen. Nicht erforderlich ist ferner, daß der Vermieter der Beklagten den unmittelbaren Besitz an der Aufstellfläche verschaffte, den sie mangels Zugangsmöglichkeit jedenfalls außerhalb der Geschäftszeiten der Pizzeria nicht hatte. Denn auch der Gebrauch der Mietsache erforderte nach dem Inhalt des Vertrages nicht die Verschaffung des Besitzes (vgl. BGHZ 65, 137 ff., 140; OLGR Köln 2000, 83 ff.).
Der Vertrag wahrt aber die gesetzliche Schriftform (§ 550 BGB). Zwar deckten die Unterschriften der Vertragsparteien unter der ersten Seite des Vertragstextes nicht auch die weiteren Vertragsbedingungen auf der Rückseite, welche sie mitvereinbart hatten (vgl. hierzu BGH, NJW 1999, 1104 f.; OLG Koblenz, NJW-RR 2014, 132; KG, ZMR 1999, 705 ff.; Guhling/Günter/Schweitzer, Gewerberaummiete, 2. Aufl. 2019, § 550 BGB, Rdnr. 14). Denn auf der Vorderseite des Vertrages ist nicht hinreichend auf die auf der Rückseite aufgedruckten Vertragsbedingungen verwiesen (vgl. OLG Düsseldorf, 24 U 150/10; Guhling/Günter, § 550 BGB, Rdnr. 14). Lediglich in der Überschrift „Mietzins“ ist „(§ 3)“ genannt, was nicht hinreichend deutlich macht, daß sich dieser und weitere Paragraphen als zusätzliche Vertragsbedingungen auf der Rückseite des Vertrages befinden.
Die gesetzliche Schriftform wurde aber mit der späteren Unterzeichnung der Anlage 1 durch beide Vertragsparteien nachträglich hergestellt. Die Anlage 1 nimmt in ausreichender Weise deutlich auf den Mietvertrag Bezug, indem in der Überschrift der Anlage 1 der Vertrag, die Vertragsparteien und der Mietgegenstand genannt sind. Bereits die Bezugnahme auf den - gesamten - Mietvertrag in der Überschrift der Anlage 1 reichte insoweit aus. Die Vertragsparteien hatten nur einen Mietvertrag abgeschlossen. Dieser Mietvertrag einschließlich der Allgemeinen Vertragsbedingungen auf der Rückseite des Formulars enthält sämtliche bisherigen Vereinbarungen der Parteien (vgl. insoweit BGH, NJW 2017, 3772 ff.; 2008, 2181 ff.; vgl. auch KG, ZMR 1999, 705 ff.; Guhling/Günter/Schweitzer, a.a.O., Rdnr. 26 m.w.N.). Dies müssen nicht im Einzelnen nochmals in der Anlage 1 aufgeführt sein. Vielmehr reicht die Bezugnahme auf den Mietvertrag hierfür aus. Der Umstand, daß nachfolgend noch § 1.1 des Vertrages genannt ist, der die Mietfläche regelt, ändert an der In Bezugnahme des Mietvertrages insgesamt nichts. Erst recht mussten nicht die weiteren Vertragsbedingungen der § 1.2 bis § 9 gesondert genannt werden. Die Wahrung der gesetzlichen Schriftform ist von der Vereinbarung der Vertragsbedingungen selbst zu unterscheiden. Durch die Unterzeichnung wurden die Vertragsbedingungen nicht erst vereinbart, diese hatten die Parteien vielmehr bereits durch mündliche Vereinbarung auch der auf der Rückseite des Vertragsformulars befindlichen Regelungen verbindlich zum Inhalt des Vertrages gemacht. Gerade die wirksame Vereinbarung erforderte die Einhaltung der Schriftform für sämtliche Vertragsbedingungen zur Vermeidung der ordentlichen Kündbarkeit gemäß § 550 BGB. Daß die gesetzliche Schriftform hierdurch erst zeitlich später nach Abschluss des Vertrages hergestellt wurde, ist unerheblich, da sie jedenfalls zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung gewahrt war (vgl. Guhling/Günter/Schweitzer, a.a.O., Rdnrn. 15, 18 m.w.N.). Daß die gesetzliche Schriftform durch die Unterzeichnung der Anlage 1 erst zeitlich später nach Abschluss des Vertrages hergestellt wurde, ist unerheblich, da sie jedenfalls zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung gewahrt war (vgl. Guhling/Günter/Schweitzer, a.a.O., Rdnrn. 15, 18 m.w.N.).
Die Klägerin hat als unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen einschließlich der durch die Anrufung des unzuständigen Amtsgerichts entstandenen Kosten (§ 91 Abs. 1, § 281 Abs. 3 ZPO).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.
Die Revision wurde zugelassen, da die Rechtssache die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 511, 517, 519 f. ZPO
§ 550 BGB
§ 398 BGB
§ 711 ZPO
§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 578 Abs. 2 BGB
§ 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO
§ 580 a Abs. 2 BGB
§ 550 S. 1 BGB
§ 578 Abs. 1, 2 BGB
§ 281 Abs. 3 ZPO
§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 47, 202
BGHZ 65, 137
NJW 1999, 1104
NJW-RR 2014, 132
ZMR 1999, 705
NJW 2017, 3772
2 O 268/18
XII ZR 104/19
24 U 150/10