Kammergericht (Berlin, )
Beschluss vom 2012-03-13, Aktenzeichen 1 W 542/11
ECLI: ECLI:DE:KG:2012:0313.1W542.11.0A

Tenor:
Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, über die Anträge auf Eigentumsumschreibung und Löschung der Vormerkung in Abt. II lfd. Nr. 4 nach Maßgabe der folgenden Gründe erneut zu entscheiden.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Für die Beteiligte zu 1 ist ein Betreuer u.a. mit dem Aufgabenkreis „Vermögenssorge“ bestellt.
Am 24. August 2010 schlossen eine vollmachtlose Notariatsangestellte im Namen der Beteiligten zu 1 und die Beteiligte zu 2 einen Kaufvertrag über das im Beschlusseingang näher bezeichnete Wohnungseigentum und ließen dieses an die Beteiligte zu 2 auf (UR-Nr. 131/2010 des Notars … in Berlin). Es wurde ein Kaufpreis in Höhe von 85.000,00 EUR vereinbart. Die Parteien bevollmächtigten den Notar mit der Durchführung des Vertrags. Genehmigungen sollten mit ihrem Eingang bei dem Notar wirksam werden.
Das Amtsgericht … - Betreuungsgericht - genehmigte die Erklärungen der Notariatsangestellten „als Vertreterin des Betreuers“ mit Beschluss vom 2. September 2010. Eine mit Rechtskraftvermerk versehene Ausfertigung des Beschlusses nahm Notar … am 28. Oktober 2010 in Empfang. Am 14. Oktober 2010 genehmigte der Betreuer die Erklärungen der Notariatsangestellten vom 24. August 2010 (UR-Nr. … des Notars … in … ). Zu Gunsten der Beteiligten zu 2 wurde am 21. Dezember 2010 eine Eigentumsübertragungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.
Am 30. März 2011 hat Notar Rohrlack eine beglaubigte Ablichtung seiner UR-Nr. …, die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts Spandau vom 21. Dezember 2010 sowie die Zustimmungserklärung des … vom 13. September 2010 als Verwalter der Wohnungseigentumsanlage (UR-Nr… des Notars … in Berlin) bei dem Grundbuchamt eingereicht und die Eigentumsumschreiben auf die Beteiligte zu 2 sowie für diesen Fall die Löschung der zu ihren Gunsten eingetragenen Vormerkung beantragt.
Das Grundbuchamt hat am 4. April 2011 das Amtsgericht Rüsselsheim - Betreuungsgericht - um Mitteilung gebeten, welche Unterlagen zur Verkehrswertermittlung vorgelegen hätten. Der Kaufpreis erscheine für die ca. 99 qm große Eigentumswohnung in guter Wohnlage äußerst gering. Darauf hat der Betreuer ein Gutachten der Dipl.-Ing. … vom 21. Oktober 2009 mit Korrekturen vom 28. Mai 2010 eingereicht, die zum Stichtag 24. September 2009 einen Verkehrswert in Höhe von 107.000,00 ermittelt hatte. Der Betreuer gab an, bei der Kaufpreisfindung habe berücksichtigt werden müssen, dass für Küche und Gäste-WC eine vollständig neue Installation habe eingebracht werden müssen.
Mit Verfügung vom 11. Juli 2011 hat das Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass es „den Verkehrswert bei der heutigen guten Marktlage auf mindestens 140.000,00 EUR“ schätze, weshalb Kaufvertrag und Auflassung für nichtig angesehen würden. Es bestehe Gelegenheit, den Sachverhalt zu überprüfen und sich binnen einer Frist von drei Wochen zu der Feststellung zu äußern. In der Folge haben der Betreuer sowie der Urkundsnotar weitere Umstände mitgeteilt, die zur Vereinbarung eines unter dem ermittelten Verkehrswert liegenden Kaufpreises geführt hätten.
Das Grundbuchamt hat die Anträge mit Beschluss vom 11. August 2011 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die im Namen der Beteiligten erhobene Beschwerde vom 16. August 2011, der das Grundbuchamt mit den Beteiligten nicht bekannt gegebener Verfügung vom 18. August 2011 nicht abgeholfen hat.
II.
Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Der Senat entscheidet über die Beschwerde, obwohl es an einem ordnungsgemäßen Nichtabhilfeverfahren, § 75 GBO, durch das Grundbuchamt mangelt. Das Grundbuchamt hat über die Beschwerde durch den Beteiligten bekannt zu machenden Beschluss und nicht wie vorliegend, durch einen gerichtsintern gebliebenen Aktenvermerk zu entscheiden (OLG München, Beschluss vom 18. Februar 2010 - 34 Wx 9/10 - Juris). Da die Beschwerde aber ohnehin begründet ist, sieht der Senat allein aus verfahrensökonomischen Gründen davon ab, die Akten dem Nachlassgericht zur Nachholung einer formgerechten Nichtabhilfeentscheidung zurückzugeben.
Durchgreifende Gründe, den Antrag auf Umschreibung des Eigentums auf die Beteiligte zu 2 zurückzuweisen, § 18 Abs. 1 S. 1 GBO, bestehen nicht. Das Grundbuchamt hat aber noch zu prüfen, ob die Verwaltereigenschaft des … in den dem Senat nicht vorliegenden Grundakten von Wilmersdorf Blatt … - wie in der Verwalterzustimmung angegeben - nachgewiesen ist. Ist das nicht der Fall, ist insoweit eine Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO zu erlassen. Ist hingegen der Nachweis erbracht, liegen die Voraussetzungen für die beantragten Eintragungen vor.
Gemäß § 20 GBO darf im Falle der Auflassung eines Grundstücks die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils wirksam erklärt und dem Grundbuchamt gegenüber in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist. Einem Grundstück in diesem Sinn steht das Wohnungseigentum gleich. Die Einigung muss von den Vertragsparteien nicht persönlich abgegeben werden. Sie kann auch von Vertretern erklärt werden. In diesem Fall ist dem Grundbuchamt die Vertretungsmacht des Vertreters nachzuweisen (BayObLG, DNotZ 1989, 373). Dem genügt ein Betreuer regelmäßig durch Vorlage seiner einen einschlägigen Aufgabenkreis ausweisenden Bestellungsurkunde, § 290 FamFG, und des Beschlusses des Betreuungsgerichts über die Genehmigung des Rechtsgeschäfts, §§ 1908i Abs. 1 S. 1, 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB, sowie dem Nachweis über dessen Wirksamwerden gegenüber dem Vertreter und dem anderen Teil, §§ 1908i Abs. 1 S. 1, 1828, 1829 Abs. 1 S. 2 BGB (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rdn. 3747).
Bestehen Zweifel an der Entgeltlichkeit der Verfügung, ist dem Grundbuchamt darüber hinaus nachzuweisen, dass es sich nicht um eine Schenkung handelt. Denn ungeachtet einer erteilten betreuungsgerichtlichen Genehmigung, kann der Betreuer in Vertretung des Betreuten keine Schenkungen machen, §§ 1908i Abs. 2 S. 1, 1804 S. 1 BGB (BayObLG, NJW-RR 1996, 452). Soweit hiervon gesetzliche Ausnahmen bestehen, §§ 1908i Abs. 2 S. 1, 1804 S. 2 BGB, sind diese im vorliegenden Fall nicht einschlägig. Dabei beschränkt sich das Schenkungsverbot nicht allein auf das Verpflichtungsgeschäft. § 1804 BGB verfolgt den Zweck, das Vermögen des Betreuten vor einer Schmälerung durch Schenkungen zu schützen. Diesem Zweck widerspräche es, den Betreuten im Falle einer verbotswidrigen Schenkung auf Bereicherungsansprüche zu verweisen. Deshalb erfasst das Verbot auch das dingliche Erfüllungsgeschäft (Lafontaine, in: JurisPK, BGB, 5. Aufl., § 1804, Rdn. 43; Saar, in: Erman, BGB, 13. Aufl., § 1804, Rdn. 1; Wagenitz, in: Münchener Kommentar, 6. Aufl., § 1804, Rdn. 11; Freiherr von Crailsheim, in: Jürgens, Betreuungsrecht, 4. Aufl., § 1804 BGB, Rdn 1). Insoweit entspricht die Beschränkung der Vertretungsmacht des Betreuers derjenigen von Eltern, § 1641 S. 1 BGB (Huber, in: Münchener Kommentar, BGB, 6. Aufl., § 1641, Rdn. 7; Veit, in: BeckOK, BGB, § 1641, Rdn. 3). Letztlich handelt es sich um ein grundlegendes Prinzip: diejenigen, die fremdes Vermögen verwalten, sind zur unentgeltlichen Weggabe von Vermögensgegenständen nicht berechtigt, vgl. §§ 1425 Abs. 1, 2113 Abs. 2, 2205 S. 3 BGB (Engler, in: Staudinger, BGB, 2004, § 1804, Rdn. 1)
Die Schenkung setzt die Zuwendung eines Vermögensgegenstands durch den Schenker an den dadurch bereicherten Beschenkten voraus sowie die Einigung der Parteien, dass die Zuwendung unentgeltlich erfolgt, § 516 Abs. 1 BGB. Wird für die Zuwendung eine Gegenleistung gewährt, ist die Annahme einer Schenkung nicht ausgeschlossen. Vielmehr kann eine gemischte Schenkung vorliegen, die nicht voraussetzt, dass der unentgeltliche Charakter des Geschäfts gegenüber dem entgeltlichen überwiegt. Dies ist nur für die Frage maßgeblich, in welcher Form die Rückabwicklung des Geschäfts verlangt werden kann (BGH, MDR 2012, 204, 205).
Der Betreuer ist auch zu einer gemischten Schenkung nicht berechtigt (Palandt/Diederichsen, BGB, 71. Aufl., § 1804, Rdn. 1; Engler, a.a.O., Rdn. 8; Wagenitz, in: Münchener-Kommentar, a.a.O., § 1804, Rdn 8; Freiherr von Crailsheim, a.a.O., Rdn. 7). Allerdings kann die objektive Ungleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung nur ein Indiz für eine gemischte Schenkung sein. In erster Linie ist es der Wille der Beteiligten, der die von beiden Seiten zu erbringenden Leistungen in das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung zu setzen vermag. Deshalb ist nicht der objektive Wert entscheidend, sondern die Frage, ob nach der Wertvorstellung der Parteien mindestens teilweise eine Schenkung vorliegen sollte. Es steht den Parteien auch grundsätzlich frei, eine objektiv wesentlich geringere Gegenleistung noch als subjektiv gleichwertig anzusehen (BGH, Urteil vom 18. Mai 1990 - V ZR 304/88 - Juris; Senat, Beschluss vom 6. Mai 1968 - 1 W 807/68 - OLZ 1968, 337, 339).
Im Grundbuchverfahren sind an den Nachweis, dass die Verfügung nicht dem Schenkungsverbot unterfällt, in der Regel ähnliche Grundsätze maßgeblich, wie sie bei der Beurteilung der Entgeltlichkeit von Verfügungen des Testamentsvollstreckers oder befreiten Vorerben maßgebend sind (Senat, Beschluss vom 22. Juli 1937 - 1 Wx 325/37 - JW 1937, 2597; Engler, a.a.O., § 1641, Rdn. 5). Insoweit ist der Nachweis erbracht, wenn die Entgeltlichkeit bei dem Grundbuchamt offenkundig ist, § 29 Abs. 1 S. 2 GBO. Im Interesse der Erleichterung des Grundbuchverkehrs sind der Offenkundigkeit die Fälle gleichzustellen, in denen bei freier Würdigung der vorgelegten Urkunden durch das Grundbuchamt die Unentgeltlichkeit durch die Natur der Sache ausgeschlossen wird. Dabei hat sich der Grundsatz herausgebildet, dass die Entgeltlichkeit der Verfügung regelmäßig anzunehmen ist, wenn sie auf einem zweiseitigen entgeltlichen Rechtsgeschäft, vornehmlich einem Kaufvertrag beruht und der andere Vertragsteil ein unbeteiligter Dritter ist (Senat, a.a.O., 340; Senat, Beschluss vom 3. November 1992 - 1 W 3761/92 - OLGZ 1993, 270, 274). Das ist hier der Fall. Die Beteiligte zu 2 hat sich zur UR-Nr. 131/210 des Notars Rohrlack verpflichtet, für die Übertragung des Eigentums an der Wohnung einen Kaufpreis in Höhe von 85.000,00 EUR zu zahlen und die Beteiligten haben ihre Vereinbarung als Wohnungseigentums-Kaufvertrag bezeichnet. Es ist nicht ersichtlich, dass die Beteiligte zu 2 in irgendeinem persönlichen Näheverhältnis zu der Beteiligten zu 1, deren Betreuer oder der in ihrem Namen aufgetretenen Notariatsangestellten stünde oder ein sonstiger Anlass bestanden hätte, die Beteiligte zu 2 zu begünstigen. Auch steht der vereinbarte Kaufpreis nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum objektiven Wert der Wohnung. Die Beteiligten haben sich auf ca. 80% des mit Hilfe des Verkehrswertgutachten ermittelten Werts der Wohnung geeinigt. Hiervon war auszugehen und nicht von der jeglicher tatsächlicher Grundlagen entbehrenden Schätzung des Grundbuchamts. Schließlich kann die erteilte Genehmigung des Betreuungsgerichts nicht unbeachtet bleiben, auch wenn sie bei der Annahme einer gemischten Schenkung nicht bindend ist. Das Betreuungsgericht hat die Genehmigung zu versagen, wenn ein solches Rechtsgeschäft beabsichtigt ist (OLG Frankfurt/Main, FGPrax 2008, 18; BayObLG, Beschluss vom 6. Juni 2003 - 3Z BR 88/03 - Juris). Ob dies der Fall ist, hat das Betreuungsgericht von Amts wegen zu ermitteln, § 26 FamFG. Das Betreuungsgericht kann somit die subjektiven Beweggründe der Beteiligten und insbesondere deren Wertvorstellungen sicherer feststellen, als dies dem Grundbuchamt möglich ist. Das Grundbuchamt ist im Antragsverfahren zur Anstellung von Ermittlungen weder berechtigt noch verpflichtet; § 26 FamFG findet keine Anwendung (Senat, OLGZ 1968, 337, 340). Hier hat das Betreuungsgericht die Erteilung der Genehmigung damit begründet, das Rechtsgeschäft diene den wirtschaftlichen Interessen und der Unterhaltssicherung der Betroffenen. Auch dies spricht gegen die Annahme einer gemischten Schenkung.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 75 GBO
§ 20 GBO
§ 29 GBO
§ 290 FamFG
§ 1804 BGB
§ 26 FamFG
§ 71 Abs. 1 GBO
§ 18 Abs. 1 S. 1 GBO
§ 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO
§ 1908i Abs. 1 S. 1, 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB
§ 1908i Abs. 1 S. 1, 1828, 1829 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 1908i Abs. 2 S. 1, 1804 S. 1 BGB
§ 1908i Abs. 2 S. 1, 1804 S. 2 BGB
§ 1641 S. 1 BGB
§ 1425 Abs. 1, 2113 Abs. 2, 2205 S. 3 BGB
§ 516 Abs. 1 BGB
§ 29 Abs. 1 S. 2 GBO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 1996, 452
MDR 2012, 204, 205
34 Wx 9/10
V ZR 304/88
1 W 807/68
1 Wx 325/37
1 W 3761/92