Landgericht Mönchengladbach (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1992-06-17, Aktenzeichen 7 O 32/92
ECLI: ECLI:DE:LGMG:1992:0617.7O32.92.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.300,00 DM vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin betreibt die Immobilienvermittlung. Sie schreibt unter anderem regelmäßig Filialunternehmen an und bietet ihnen Geschäftslokale an.
Die Beklagte ist ein Unternehmen der …gruppe. Zumindest seit 1987 hat die Klägerin auch den Unternehmen der …gruppe immer wieder Geschäftslokale angeboten. Die Angebote waren teilweise an die einzelnen Unternehmen, auch an die Beklagte gerichtet, teilweise an die …-Zentralverwaltung, die für alle Unternehmen der …gruppe auftrat und handelte. Die einzelnen Angebote der Klägerin wurden von den angeschriebenen Unternehmen oder der Zentralverwaltung regelmäßig beantwortet, und zwar zumeist dahin, dass man sich für das Angebot bedanke, dieses jedoch nicht annehmen wolle. Mit einem Schreiben vom 11.09.1991 teilte die Beklagte der Klägerin mit, an welchen Objekten sie generell interessiert sei, dass sie andere Angebote aber nicht mehr beantworten werde.
Mit Schreiben vom 25.04.1991 an die …-Zentralverwaltung bot die Klägerin ein Ladenlokal in … zur Anmietung an und teilte gleichzeitig mit, wie sich die von dem Mieter zu zahlende Provision berechne. Mit Schreiben vom 29.04.1991 teilte die …-Zentralverwaltung der Klägerin mit, sie habe für dieses Objekt keine Verwendung und wolle deshalb mit der Klägerin keinen Vertrag eingehen.
Mit Vertrag vom 28.10.1991 mietete die Beklagte von dem Eigentümer des vorgenannten Ladenlokals in … dieses Lokal an. Die Klägerin erteilte der Beklagten daraufhin eine Provisionsrechnung über 29.640,00 DM. Die Beklagte lehnte die Zahlung der Provision jedoch ab.
Die Klägerin behauptet: Das Objekt in … sei ihr am 24. April 1991 von dem Eigentümer … zur Vermittlung an die Hand gegeben worden. Zu diesem Zeitpunkt habe der Eigentümer lediglich in Kontakt zu einem Juwelier … in … gestanden. Die Beklagte sei auf das Objekt erst durch ihr Angebot vom 24.04.1991 aufmerksam geworden und habe es aufgrund dieses Angebots später angemietet.
Sie ist der Auffassung, zwischen den Parteien sei ein Maklervertrag zustande gekommen und trägt dazu vor: es sei geradezu ausschließliche Handelspraxis, dass filialorganisierte Unternehmen Angebote für neue Ladenlokale unaufgefordert zugeschickt bekämen. Bei solchen Unternehmen bestehe eine generelle Bereitschaft zum Vertragsabschluss. Diese Bereitschaft habe auch bei der Beklagten bestanden, wie sich daraus ergebe, dass sie regelmäßig Angebote der Klägerin erhalten, geprüft und beantwortet habe. Da die Beklagte seit Jahren regelmäßig Angebote der Klägerin mit Hinweisen auf deren Provisionsansprüche erhalten habe und der erkennbaren Erwartung der Klägerin auf Abschluss eines provisionspflichtigen Vertrages nie widersprochen habe, habe sie auf Seiten der Klägerin einen Vertrauenstatbestand geschaffen, wonach sie generell zum Abschluss eines Maklervertrages gewillt sei.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 29.640,00 DM nebst 8 % Zinsen seit dem 01.02.1992 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet: Ihre Franchiseunternehmerin in …, Frau …, habe bereits seit 1989 gewusst, dass der Eigentümer des von der Klägerin angebotenen Objekts sein Lokal unbauen und neu vermieten wolle. Am 10.04.1991 habe sie in einem Gespräch mit den Geschäftsführern der Beklagten … und … hierüber gesprochen und von diesen vorab das Einverständnis dazu erhalten, ein größeres Ladenlokal zu suchen. Frau … habe daraufhin sofort Kontakt zu Herrn … aufgenommen und nach einem klärenden Gespräch diesem bereits am 11.04.1991 zugesagt, dass das Objekt angemietet würde. Bereits am 12.04.1991 habe Frau … auch Herrn … darüber informiert, dass sie das hier streitige Ladenlokal für sich gesichert habe. Aufgrund dieser Absprachen sei es dann schließlich zum Abschluss des Mietvertrages zwischen der Beklagten und Herrn … gekommen.
Im übrigen ist die Beklagte der Auffassung, ein Maklervertrag sei zwischen den Parteien nicht zustande gekommen.
Wegen des Parteivorbringens im einzelnen wird auf den vorgetragenen Inhalt der beiderseitigen Schriftsätze und der eingereichten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision nach § 652 BGB nicht zu.
Erste Voraussetzung für die Entstehung eines Provisionsanspruchs des Maklers ist das Zustandekommen eines Maklervertrages, in dem der Kunde dem Makler für dessen Dienste eine Vergütung verspricht. Ein solcher Vertrag ist ausdrücklich nicht zwischen den Parteien abgeschlossen worden. Ein Maklervertrag kann zwar auch stillschweigend abgeschlossen werden. Nach den gesamten Umständen ist aber auch ein stillschweigender Vertragsabschluss zwischen den Parteien nicht anzunehmen.
Selbst wenn man vom Vorbringen der Klägerin ausgeht, die Beklagte habe nicht von Frau … von der Anmietbarkeit des fraglichen Objektes erfahren sondern durch ihr Schreiben vom 25.04.1991 und sich aufgrund dieses Schreibens mit dem Eigentümer in Verbindung gesetzt, reicht das Verhalten der Beklagten nicht aus, darin die stillschweigende Annahme eines Vertragsangebotes seitens er Klägerin über das hier fragliche Objekt zu sehen. Allein die Tatsache, dass der Empfänger des Maklerangebotes dieses entgegengenommen und davon Kenntnis erhalten hat, reicht in aller Regel nicht dafür aus, dessen stillschweigende Annahme zu bejahen. Verbleibende Unklarheiten hinsichtlich des Vertragsschlusses gehen wegen der Beweislast des Maklers zu seinen Lasten. Deshalb hat die Rechtsprechung nur ein Verhalten des Empfängers ausreichen lassen, das als Inanspruchnahme oder Gefallenlassen von Maklerdiensten in Kenntnis von dessen Entgeltlichkeit verstanden werden kann. Das Zustandekommen des Hauptvertrages für sich allein lässt nicht ohne weiteres den Rückschluss auf das Zustandekommen auch des Maklervertrages zu (vgl. BGH NJW 1984, 232). Die Beklagte hat in Bezug auf das hier fragliche Objekt auch nach dem Vorbringen der Klägerin nichts anderes getan als die Informationen der Klägerin entgegengenommen, dann aber der Klägerin ausdrücklich mitgeteilt, dass sie an dem Objekt nicht interessiert sei, womit sie gleichzeitig weitere Dienste der Klägerin im Hinblick auf dieses Objekt abgelehnt hat. In derartigen Fällen, in denen der Interessent nach Erhalt der mit dem Provisionsverlangen verbundenen Information über das Kaufobjekt weiteres Tätigwerden des Maklers nicht begehrt oder sogar ablehnt, kann dem Verhalten des Interessenten nicht der Erklärungswert beigemessen werden, das er das Vertragsangebot des Maklers annehmen wolle. In solchen Fällen kann auch das Verwerten der erlangten Kenntnis die Annahme einer Provisionsabrede nicht begründen (vgl. BGHZ 95, 393, 397, 398). Auch wenn die Beklagte, wie aus dem Vorbringen der Klägerin entnommen werden muss, aufgrund des Angebotes vom 25.04.1991 den Eigentümer des Objektes ermittelt und sich mit ihm in Verbindung gesetzt hat, um schließlich den Mietvertrag abzuschließen, reicht dieses Verhalten der Beklagten nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht aus, um einen Maklervertrag in Bezug auf das hier streitige Objekt anzunehmen.
Ein Provisionsanspruch der Klägerin könnte – von ihrem Vorbringen ausgehend – nur dann bestehen, wenn das gesamte Verhalten der Beklagten dahin verstanden werden müsste, dass die Beklagte sich generell damit einverstanden erklärt hätte, dass die Klägerin ihr Objekte nachweist und dass sie eine Provision an die Klägerin zahlen werde, wenn aufgrund eines solchen Nachweises ein Mietvertrag zustande kommen sollte. Die Tatsache, dass die Beklagte ständig Angebote der Klägerin entgegengenommen, diese beantwortet und sich dafür bedankt hat und später in ihrem Schreiben vom 11.09.1991 auch ausdrücklich Informationen über bestimmte Angebote gewünscht hat, lässt zwar den Schluss zu, dass die Beklagte auch schon im April 1991 an derartigen Angeboten interessiert war. Daraus kann aber noch kein generelles Provisonsversprechen der Beklagten entnommen werden. Die Angebote gingen zunächst von der Klägerin aus. Sie war es in erster Linie, die daran interessiert war, mit der Beklagten "ins Geschäft zu kommen" und deshalb der Beklagten ihre Vermittlungstätigkeit anzubieten. Die Beklagte erhielt somit die Angebote der Klägerin mit den entsprechenden Nachweisen auf die eigene Initiative der Klägerin hin, ohne selbst dafür irgendwelche Gegenleistungen erbringen zu müssen. Von daher bestand auf Seiten der Beklagten keine Veranlassung mit der Klägerin einen generellen Vertrag abzuschließen. Wenn die Klägerin ihre einzelnen Schreiben mit den Nachweisen bestimmter Objekte nicht als bloße Angebote zum Abschluss eines Maklervertrages verstanden wissen wollte, sondern bereits als von ihr erbrachte Leistungen innerhalb eines bereits bestehenden Maklervertrages, so wäre es ihre Aufgabe gewesen, einen entsprechenden eindeutigen Vertragsschluss mit der Beklagten rechtzeitig herbeizuführen. Auch insoweit müssen nach der bereits zitierten Rechtsprechung Unklarheiten zu ihren Lasten gehen.
Unabhängig davon lag es auch eher im Interesse der Beklagten, sich von Fall zu Fall entscheiden zu können, ob sie ein Angebot der Klägerin annehmen wollte oder nicht, ohne bereits im Voraus durch einen generellen Vertrag gebunden zu sein. Insbesondere hätte sie beim Bestehen eines solchen generellen Vertrages z. B. der Klägerin eine etwa bestehende Vorkenntnis alsbald mitteilen müssen, um Rechtsnachteile zu vermeiden.
Wenn die Klägerin der Beklagten gleichwohl regelmäßige Angebote übersandte und damit interessante Objekte mitteilte im Vertrauen darauf, die Beklagte werde bei vorhandenem Interesse für ein bestimmtes Objekt ihre Dienste in Anspruch nehmen, so geschah dies auf eigenes Risiko der Klägerin. Es mag zwar zutreffen, dass es bei kaufmännischen Unternehmen, insbesondere bei Filialunternehmen nach Art der Beklagten üblich ist, das diese dann, wenn sie an einem Objekt interessiert sind, sich mit dem Makler in Verbindung setzen und damit zumindest stillschweigend mit dem Makler einen Vertrag abschließen. Ein weitergehender Handelsbrauch wird durch diese Praxis aber nicht begründet. Insbesondere kann eine derartige Praxis den von der Rechtsprechung geforderten Abschluss eines Maklervertrages als Voraussetzung für den Provisionsanspruch nicht ersetzen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 652 BGB
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1984, 232
BGHZ 95, 393, 397