Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1999-11-24, Aktenzeichen 7A D 160/98.NE
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:1999:1124.7A.D160.98NE.00

Tenor:
Der Antrag wird abgelehnt.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Antragstellerin wendet sich gegen den Bebauungsplan Nr. 37 4. Änderung der Antragsgegnerin, weil dieser neben ihrem als Sondergebiet "großflächiger Einzelhandel (Baumarkt)" ausgewiesenen Grundeigentum ein weiteres Sondergebiet für einen Baumarkt, Baustoffhandel und Gartencenter ausweist.
Der strittige Bebauungsplan erfaßt einen nördlich der S. Straße (L 247) und westlich der Bundesautobahn A 3 gelegenen Bereich im Ortsteil B. der Antragsgegnerin. Unmittelbar südöstlich des Plangebiets ist die L 247 über die Anschlußstelle Bad I. /M. mit der A 3 verknüpft. Zwischen der östlichen Plangebietsgrenze und der Autobahn wird derzeit die neue ICE-Trasse L. - G. gebaut.
Das Plangebiet besteht im wesentlichen aus dem in etwa rechteckigen Bereich der Grundstücke Gemarkung B. Flur 10 Flurstücke 137 und 138. Westlich hiervon sind das unmittelbar an der Landesstraße gelegene Flurstück 136, das dahinter liegende Flurstück 95 sowie der Wendekreis des I. weg (Flurstück 98) in das Plangebiet einbezogen. Der I. weg zweigt rund 350 m westlich der Grenze zwischen den Flurstücken 136 und 137 von der L 264 nach Norden ab, führt rund 220 m nördlich der Landesstraße in einem weiten Bogen nach Nordosten und geht sodann mit einem engeren Bogen in einen entlang des Flurstücks 138 wieder auf die Landesstraße zuführenden Verlauf über; der Wendekreis endet rund 80 m nördlich der Landesstraße. Die Grenze zwischen den den Hauptteil des Plangebiets bildenden Flurstücken 138 und 137 verläuft dergestalt schräg, daß die Südwestecke des Flurstücks 138 rund 40 m und die Südostecke dieses Flurstücks rund 210 m von der Landesstraße entfernt sind.
Das gesamte Areal lag ursprünglich im Geltungsbereich der Urfassung des Bebauungsplans Nr. 37, dessen Genehmigung 1977 bekannt gemacht worden war. Dieser erfaßte den gesamten I. weg einschließlich des nördlich hiervon gelegenen Geländes, den sich nach Osten anschließenden Bereich bis zur A 3 und das vom I. weg nahezu vollständig umschlossene Gelände nördlich der L 247. Die Urfassung des Bebauungsplans wies für seinen Geltungsbereich im wesentlichen ein Gewerbegebiet und die Verkehrsfläche des I. weg einschließlich Wendekreis aus. Im Südosten waren Teile eines geplanten Autobahnkreuzes wiedergegeben. Zu diesem und der L 247 hin waren Streifen als Verkehrsgrün ausgewiesen.
1981 wurden die jetzigen Flurstücke 138 und 137, die seinerzeit noch beide im Eigentum der Antragsgegnerin standen, gebildet. Der Rechtsvorgänger der Antragstellerin kaufte von der Antragsgegnerin das Flurstück 138, um darauf einen Baumarkt zu errichten. Ferner pachtete er mit Pachtvertrag vom 28. Okto-ber 1981 das Flurstück 137 von der Antragsgegnerin, um darauf die erforderlichen Freiflächen, Lagerflächen, Parkflächen usw. für den Baumarkt zu errichten. Die Antragsgegnerin räumte dem Rechtsvorgänger der Antragstellerin ferner ein Ankaufsrecht für das Flurstück 137 ein und gestattete ihm, auf eigene Kosten eine Zuwegung zum Baumarkt von der Landesstraße aus anzulegen. Für die Anbindung der Zuwegung an die Landesstraße wurde von der Straßenbauverwaltung eine widerrufliche Sondernutzungserlaubnis erteilt. Der Pachtvertrag wurde auf zehn Jahre fest mit Verlängerungsklausel abgeschlossen. Es kam zur Errichtung des Baumarkts, dessen planungsrechtliche Zulässigkeit durch Ausweisung eines Sondergebiets im Rahmen der 2. und der 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 37 abgesichert wurde. In der 3. Änderung, deren Genehmigung am 6. Januar 1988 bekannt gemacht wurde, ist das Flurstück 138 mit Ausnahme seiner Südspitze als Sondergebiet "großflächiger Handelsbetrieb (Baumarkt)" festgesetzt mit maximal zweigeschossiger Bebauung, einer GRZ von 0,6 und einer GFZ von 0,3. Für das Flurstück 137, das teilweise als Parkplatz in das Baumarktgelände einbezogen und mit der Zuwegung zur Landesstraße überbaut war, blieb es bei der bisherigen Ausweisung als Verkehrsgrün mit Darstellung eines Autobahnanschlusses.
Mit Pachtvertrag vom 1. September 1990 verpachtete der Rechtsvorgänger der Antragstellerin das Flurstück 138 mit dem Baumarkt an die Firma N. Bauzentren GmbH bis zum 31. Dezem- ber 1999 mit Verlängerungsklausel. Zugleich unterverpachtete er das von der Antragsgegnerin angepachtete Flurstück 137 und erteilte seine Zustimmung zu eventuellen Pachtübernahmever- trägen.
Mit Beschluß vom 12. März 1992 faßte der Rat der Antragsgegnerin den Aufstellungsbeschluß für die hier strittige 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 37, die folgenden Inhalt hat: Sie übernimmt unverändert die Sondergebietsausweisung der 3. Änderung für den von ihr erfaßten weit überwiegenden Teil des im Eigentum der Antragstellerin stehenden Flurstücks 138 und setzt für dessen Südspitze sowie das Flurstück 137 ein weiteres Sondergebiet fest. Für dieses neue Sondergebiet ist die zulässige Nutzung nach Nr. 10 der textlichen Festsetzungen auf Baumarkt, Baustoffhandel und Gartencenter beschränkt. Die überbaubare Fläche darf maximal 3.600 qm betragen, für Tiernahrung und zoologischen Bedarf dürfen maximal 200 qm und für Getränke maximal 400 qm genutzt werden. Ferner sind verschiedene im einzelnen aufgelistete zentrenrelevante Sortimentsgruppen gemäß Einzelhandelserlaß vom 7. Mai 1996 für unzulässig erklärt. Für dieses Sondergebiet sind neben Baugrenzen, die auch die Südspitze des Flurstücks 138 erfassen, eine maximal zweigeschossige Bebauung, eine GRZ von 0,8 und eine GFZ von 1,6 festgesetzt. Die zwischen dem Flurstück 138 und der Autobahn/ICE-Trasse gelegene Nordspitze des Flurstücks 137 ist als private Grünfläche mit Teich und Baumanpflanzungen ausgewiesen. Westlich neben den Flurstücken 138 und 137 setzt die 4. Änderung eine vom Wendekreis des I. weg zur L 247 führende Straßenverkehrsfläche fest. Der westlich hiervon an der Nordseite der Landesstraße gelegene, etwa 25 m tiefe Streifen des Flurstücks 136 ist als private Grünfläche mit Bepflanzungsbindungen ausgewiesen. Hieran schließt sich nach Norden für den Rest des Flurstücks 136 und das Flurstück 95 ein zweigeschossig bebaubares Gewerbegebiet mit einer GRZ von 0,8 und einer GFZ von 2,4 an. Die textlichen Festsetzungen zur 4. Änderung enthalten neben den Regelungen bezüglich der Nutzung des neuen Sondergebiets Festlegungen zu den Gebäudehöhen sowie über die Ausschlüsse bzw. Zulässigkeit einzelner Nutzungen im Gewerbegebiet.
Anlaß für den Aufstellungsbeschluß zur 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 37 war ein Schreiben des Betreibers des auf dem Grundstück der Antragstellerin (Flurstück 138) geführten Baumarkts vom 28. November 1991. Hierin ist ausgeführt, daß beabsichtigt sei, auf dem Flurstück 137 ein neues Gartencenter zu errichten, weil das derzeitige Gartencenter innerhalb des bestehenden Baumarkts nicht mehr den Verbraucherwünschen gerecht werde. Ohne Attraktivierung sei der Standort aufgrund der Wettbewerbsintensivierung im weiteren Umland mittelfristig gefährdet.
Das weitere Planaufstellungsverfahren und die parallel dazu getroffenen privatrechtlichen Vereinbarungen nahmen folgenden Verlauf: Mit Schreiben vom 15. März 1993 wandte sich der Baumarktbetreiber erneut an die Antragsgegnerin mit dem Wunsch, die Parzelle 137 zu erwerben; zuvor solle der Pachtvertrag hinsichtlich dieser Parzelle übernommen und in ein direktes Pachtverhältnis mit der Antragsgegnerin überführt werden. Auch der Rechtsvorgänger der Antragstellerin trat an die Antragsgegnerin mit der Bitte heran, den Pachtvertrag bezüglich des Flurstücks 137 zu verlängern und erklärte seine Bereitschaft zum Ankauf dieser Parzelle. Der Liegenschaftsausschuß der Antragsgegnerin beschloß daraufhin am 7. September 1993, den Pachtvertrag mit dem Rechtsvorgänger der Antragstellerin fristgerecht zu kündigen und eine Neuverpachtung an den Baumarktbetreiber vorzunehmen. Am 12. Dezember 1994 wurde daraufhin zwischen der Antragsgegnerin und der N. Bauzentren GmbH - entsprechend der vom Rechtsvorgänger der Antragstellerin im Pachtvertrag vom 1. September 1990 erklärten Zustimmung - ein Pachtübernahmevertrag und anschließend ein neuer Pachtvertrag abgeschlossen. In letzterem wurde das Flurstück 137 an die N. Bauzentren GmbH verpachtet und dieser ein Ankaufsrecht für den Fall eingeräumt, daß feststeht, daß die Pachtfläche aufgrund der Planfeststellung für die Trasse der ICE-Bahn oder anderweitiger Planung nicht benötigt wird und die Bauleitplanung der Stadt Bad I. die Nutzung des Pachtgeländes als Baumarkt, Garten- oder Pflanzencenter o.ä. zuläßt.
Am 7. Februar 1995 beschloß der Planungsausschuß der Antragsgegnerin daraufhin, für die 4. Änderung die frühzeitige Bürgerbeteiligung durchzuführen. Diese wurde am 1. Juli 1995 mit dem Hinweis bekannt gemacht, daß die Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sowie die Anhörung in der Zeit vom 3. Juli bis 14. Juli 1995 erfolgten. Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Anschreiben vom 3. B. 1995 beteiligt. Von ihnen sprachen sich die Handwerkskammer zu L. (Schreiben vom 6. September 1995) und die Industrie- und Handelskammer C. (Schreiben vom 20. September 1995) für den Ausschluß zentrentypischer Sortimente aus; der Einzelhandelsverband C. e.V. wies mit Schreiben vom 17. B. 1995 darauf hin, daß kein Bedarf für ein Gartencenter bestehe. Die Bezirksregierung L. bestätigte mit Schreiben vom 28. Septem-ber 1995 die Anpassung der Planung an die Ziele der Raumord-nung und Landesplanung, wobei von einer Berücksichtigung der Stellungnahme der Handwerkskammer vom 6. September 1995 ausge-gangen werde.
Am 4. Dezember 1997 beschloß der Planungsausschuß der Antragsgegnerin die Offenlegung des Planentwurfs, der seinerzeit noch die Festsetzung eines Gewerbegebiets für das Flurstück 137 einschließlich der Südspitze des Flurstücks 138 mit der Beschränkung auf die zulässige Nutzung für Baumarkt, Baustoffhandel und Gartencenter unter Festschreibung der maximalen Nutzflächen für Tiernahrung, zoologischen Bedarf sowie Getränke und bei Ausschluß zentrenrelevanter Sortimentsgruppen vorsah. Die am 7. März 1998 bekannt gemachte Offenlegung erfolgte in der Zeit vom 16. März bis 20. April 1998. Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Anschreiben vom 16. März 1998 beteiligt.
Zwischenzeitlich hatte die N. Bauzentren GmbH der Antragsgegnerin gegenüber erklärt, daß sie von ihrem Ankaufsrecht für das Flurstück 137 gemäß Pachtvertrag vom 29. Dezember 1994 Gebrauch machen wolle. Der Vergabe- und Liegenschaftsausschuß der Antragsgegnerin nahm hiervon am 17. Februar 1998 Kenntnis. Der Bevollmächtigte der Antragstellerin wandte sich für deren Rechtsvorgänger mit Schreiben vom 3. Februar 1998 an die Antragsgegnerin und wies darauf hin, daß die Anlage des Baumarkts seinerzeit auf Betreiben der Antragsgegnerin erfolgt sei, um den ursprünglich an der Landesstraße gelegenen Betrieb in einen rückwärtigen Teil zu verlagern. Die Verwirklichung der nunmehr vorliegenden Planung würde dazu führen, daß der Betrieb des rückwärtigen Baumarkts eingestellt werden müsse. Auch verliere der Betrieb die ausschließlich mit eigenen Mitteln erstellte Zufahrt zur Landesstraße über das städtische Grundstück. Die Planung sei verfehlt. Der Rechtsvorgänger der Antragstellerin sei weiterhin daran interessiert, das zwischen seinem Grundstück und der Landesstraße gelegene Gelände der Stadt käuflich zu erwerben; er werde sich jedoch mit allen Mitteln gegen die jetzt anstehende Planverwirklichung zur Wehr setzen. Mit weiterem Schreiben vom 27. März 1998 führte der Bevollmächtigte der Antragstellerin für deren Rechtsvorgänger nach Einsicht in den offengelegten Planentwurf aus, die Planung verstoße gegen § 1 Abs. 3 BauGB, weil ihr ein städteplanerisches Ziel nicht entnommen werden könne. Sie ziele aus rein wirtschaftlichen Gründen darauf ab, den Verkauf der städtischen Fläche (Flurstück 137) als Baugrundstück zu ermöglichen. Es könne nicht städtebaulich sinnvoll sein, auf engstem Raum das Entstehen eines Konkurrenzbetriebs zur vorhandenen Nutzung anzustreben. Der Rechtsvorgänger der Antragstellerin beabsichtige, nach Auslaufen des Pachtvertrags im Jahr 2000 auf seinem Grundstück einen Baumarkt fortzuführen. Sein Angebot, das städtische Grundstück selbst zu erwerben, bleibe aufrechterhalten.
Am 22. April 1998 beschloß der Planungsausschuß der Antragsgegnerin, die 4. Änderung erneut - verkürzt - mit der Änderung offen zu legen, daß das Gelände für den neuen Baumarkt im Bereich des Flurstücks 137 einschließlich der Südspitze des Flurstücks 138 nunmehr als Sondergebiet statt als Gewerbegebiet unter Beibehaltung der im übrigen vorgesehenen Nutzungsregelungen ausgewiesen werden sollte. Maßgeblich hierfür war, daß die Bezirksregierung L. Bedenken gegen die bislang vorgesehene Gewerbegebietsausweisung mit Beschränkung vorgetragen hatte. Die erneute Offenlegung fand gemäß Bekanntmachung vom 2. Mai 1998 in der Zeit vom 11. Mai bis 25. Mai 1998 statt. Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Anschreiben vom 7. Mai 1998 beteiligt. Der Bevollmächtigte der Antragstellerin führte für deren Rechtsvorgänger mit Schreiben vom 18. Mai 1998 erneut aus, die Planung sei wegen Verstoßes gegen § 1 Abs. 3 BauGB rechtswidrig; ferner werde beanstandet, daß durch die Überplanung die unmittelbare Zufahrt zum Flurstück 138 entfalle. Der Einzelhandelsverband C. wies mit Schreiben vom 20. Mai 1998 erneut auf die Befürchtung hin, daß sich im betroffenen Bereich ein Einkaufszentrum entwickle, das sich nachteilig auf die benachbarten Stadtteile und das Zentrum von Bad I. auswirke. Weitere Einwender sprachen sich in mehreren Sammeleinwendungen vom 14. Mai 1998 dagegen aus, daß in einem Warenhaus Einzelhandelsbetriebe angesiedelt würden, was zur Verödung der Ortskerne führe; auch ein weiterer privater Einwender wandte sich mit Schreiben vom 22. Mai 1998 gegen die Sondergebietsausweisung.
Nach Vorberatung im Bezirksausschuß und Planungsausschuß der Antragsgegnerin befaßte sich der Rat der Antragsgegnerin am 18. Juni 1998 mit den eingegangenen Bedenken und Anregungen, wobei von den Schreiben der Bevollmächtigten der Antragstellerin nur deren Schriftsatz vom 18. Mai 1998 vorlag. Der Rat beschloß die 4. Änderung in der zuletzt offengelegten Fassung als Satzung, wobei die in den textlichen Festsetzungen aufgelisteten unzulässigen Sortimentsgruppen um die in der Anlage 1 zum Einzelhandelserlaß aufgeführten nahversorgungsrelevanten und in der Regel zentrenrelevanten Sortimente mit Ausnahme von Getränken, Tiere und Tiernahrung sowie Zooartikel zu ergänzen seien.
Nach dieser Beschlußfassung ging bei der Antragsgegnerin ein weiteres Schreiben des Landschaftsverbandes Rheinland (Rhei-nisches Straßenbauamt C. ) vom 3. B. 1998 ein. In diesem wurde darauf hingewiesen, daß dem Plan aus verkehrlicher Sicht nur zugestimmt werden könne, wenn die Zufahrt zum Flurstück 137, die widerrufen werde, abgebunden werde und alle Grundstücke über die Planstraße an die L 247 angebunden würden; für die Anbindung der Planstraße an die Landesstraße sei von der Stadt ein leistungsfähiger Anschluß zu bauen. Diese Eingabe und der Umstand, daß dem Rat der Antragsgegnerin bei seinem ersten Satzungsbeschluß nicht alle Einwendungsschreiben der Bevollmächtigten der Antragstellerin vorlagen, war Anlaß, daß sich der Rat der Antragsgegnerin nach Vorberatung im Bezirksausschuß und im Planungsausschuß am 17. September 1998 erneut mit der 4. Änderung befaßte. Grundlage der Beratung war hinsichtlich der Einwendungen des Rechtsvorgängers der Antragstellerin eine Stellungnahme der Verwaltung, in der ausgeführt wurde, zu den wichtigen entwicklungspolitischen Zielsetzungen der Stadt, die für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung mit ausschlaggebend seien, gehöre sowohl die Ansiedlung von neuem Gewerbe als auch die Schaffung von Erweiterungsmöglichkeiten für bereits ansässige Betriebe, um deren Abwanderung zu verhindern. Mit dem Bebauungsplan werde das bereits vorhandene Sondergebiet für den bestehenden Baumarkt bis zur L 247 ausgedehnt. Der Bebauungsplan diene der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung, indem die Stadt hier an einem auch für den Lieferverkehr günstigen Standort ein größeres Sondergebiet für Baumärkte ausweise, das sich im Zusammenhang mit dem bereits vorhandenen sowie dem neuen Gewerbegebiet S. städtebaulich einfüge. Daß die Stadt eine bestehende Gelegenheit zur Veräußerung eines Grundstücks an einen potentiellen Interessenten nutze, um damit die Abwanderung eines ansässigen Gewerbetreibenden zu verhindern, entspreche den vorgenannten entwicklungspolitischen Zielen. Es sei nicht Aufgabe der Bauleitplanung, den Wettbewerbsschutz zu gewährleisten. Da die bisherige im Rahmen einer Sondernutzung eingeräumte Zufahrt zur L 247 widerrufen und durch die Planstraße ersetzt werde, seien auch die Bedenken hinsichtlich der zukünftigen unmittelbaren Anbindung des Grundstücks an die S. Straße gegenstandslos. Zur Eingabe des Rheinischen Straßenbauamts C. ist in der Stellungnahme der Verwaltung u.a. ausgeführt, daß selbstverständlich der Vorentwurf für die neue Anbindung vor deren Ausbau mit dem Straßenbauamt abgestimmt werde. Der Rat der Antragsgegnerin beschloß, seinen am 18. Juni 1998 gefaßten Satzungsbeschluß aufzuheben. Anschließend beschloß er die 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 37 in der zuletzt ausgelegten Fassung unter Beifügung der Begründung und unter Ergänzung der textlichen Festsetzungen zu den unzulässigen Sortimentsgruppen als Satzung.
In der Planbegründung, die Gegenstand der Beratung und Beschlußfassung des Rates vom 17. September 1998 war, ist als Anlaß, Ziel und Zweck der Planung ausgeführt:
"Für das Plangebiet gilt derzeit der seit 1977 rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 37 mit seiner 1. und 3. Änderung. Die 1. Änderung setzt für die Parzelle Nr. 137 Verkehrsgrün fest. Ursprünglich war in diesem Bereich ein Kreuzungsbauwerk für die EB 266 mit der Autobahn A 3 vorgesehen. Die EB 266 ist jedoch nicht mehr im Bedarfsplan für die Bundesfernstraßen enthalten. Damit entfällt auch das geplante Kreuzungsbauwerk. Hier ergibt sich die Möglichkeit, das bereits vorhandene Sondergebiet für den bestehenden Baumarkt bis zur L 247 auszudehnen. Vergleichbare Nutzungen sind im übrigen Stadtgebiet nicht vorhanden, da der einzige sonst noch bestehende Baumarkt in der B. -M. -Straße kürzlich geschlossen wurde. Auch der ursprünglich neu geplante Baumarkt im Gebäude des alten I. -Marktes entfällt, da der vorgesehene Betreiber inzwischen nicht mehr existiert und andere Baumarktbetreiber sich aufgrund fehlender Raumhöhe dort nicht niederlassen wollen. In dem neuen Gewerbegebiet S. südlich der L 247 ist die Errichtung eines größeren Baumarktes aufgrund der Festsetzungen ebenfalls nicht möglich. Der Betreiber des Baumarktes S. Straße 77 ist daran interessiert, in dem neuen Sondergebiet einen neuen Baumarkt/Baustoffhandel mit Gartencenter zu errichten, um die Wettbewerbsfähigkeit zu sichern und nicht abwandern zu müssen. Aus den v.g. Gründen weist die Stadt Bad I. hier an einem auch für den Lieferverkehr günstigen Standort ein größeres Sondergebiet für Baumärkte aus, das sich im Zusammenhang mit dem bereits vorhandenen sowie dem neuen Gewerbegebiet S. städtebaulich einfügt. Dazu dient die 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 37."
Zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung ist in der Planbegründung u.a. ausgeführt, daß im nördlichen Teil des Plangebiets die Festsetzungen für das Sondergebiet unverändert aus der 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 37 übernommen würden und daß die für den südlichen Teil des Plangebiets festgesetzten Sondergebietsausweisungen dazu dienten, die Errichtung des geplanten Baumarktes/Baustoffhandels mit Gartencenter zu ermöglichen. In der Begründung ist ferner auf den landschaftspflegerischen Begleitplan vom 3. Februar 1998 Bezug genommen, der die erforderlichen landschaftspflegerischen Ausgleichsmaßnahmen festlege.
Der Satzungsbeschluß der 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 37 wurde am 6. Oktober 1998 bekannt gemacht. Parallel zum Planaufstellungsverfahren ist der Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin im Rahmen der 49. Änderung entsprechend den Festsetzungen der 4. Änderung des Bebauungsplans geändert worden. Die Genehmigung der 49. Änderung des Flächennutzungsplans durch die Bezirksregierung L. vom 30. Juli 1998 wurde am 7. Oktober 1998 bekannt gemacht.
Im Lauf des vorliegenden Normenkontrollverfahrens - am 20. April 1999 - wurde die 9. vereinfachte Änderung des Bebauungsplans Nr. 37 bekanntgemacht. Diese hat eine Aufweitung der vom Wendehammer des I. weg zur L 247 führenden Planstraße zum Gegenstand, um die Verknüpfung dieser Planstraße mit der Landesstraße als Kreisverkehr anlegen zu können, und enthält eine unmittelbar auf das Flurstück 137 führende Straßenverkehrsfläche sowie gegenüber der 4. Änderung eine geringfügige Verschiebung der beiderseits der Planstraße festgesetzten Baugrenzen, um einen Abstand von 6 m zwischen den Baugrenzen und der Straßenbegrenzungslinie sicherzustellen.
Die Antragstellerin hat am 3. November 1998 den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt. Zur Begründung trägt sie im wesentlichen vor, sie sei antragsbefugt. Der Antrag sei auch begründet, da der Bebauungsplan aus mehreren Gründen fehlerhaft sei. In verfahrensmäßiger Hinsicht rügt sie mit Schriftsatz vom 10. September 1999 - bei Gericht eingegangen am 13. Sep-tember 1999 -, bei der Planaufstellung sei gegen § 3 BauGB verstoßen worden. Mit dem Satzungsbeschluß sei durch die Änderung der textlichen Festsetzungen eine Planänderung ohne weitere Auslegung des Plans vorgenommen worden. In materieller Hinsicht liege ein Verstoß gegen § 1 Abs. 3 BauGB vor. Der Plan diene allein der Realisierung des Ankaufsrechts für das Flurstück 137 zur Erzielung eines möglichst hohen Kaufpreises. Der in der Begründung zum Plan kaschierte einzige Zweck, das städtische Grundstück wirtschaftlich sinnvoll zu verwerten, entspreche nicht den Vorgaben des § 1 Abs. 3 BauGB. Die Begründung, daß der Plan zum Erhalt des entwicklungspolitisch gewünschten Baumarkts erforderlich sei, sei ebenso abwegig wie die Befürchtung, es bestehe die Gefahr der Abwanderung eines ansässigen Gewerbebetriebs. Die N. Bauzentren GmbH könne ihr - der Antragstellerin - Grundstück bis in das Jahr 2010 nutzen; die Nutzungsmöglichkeiten seien hier sogar besser wegen der großen Freiflächen für Lager- und Parkmöglichkeiten. Für ein Abwandern des Betriebs wegen nicht ausreichender Expansions- und Nutzungsmöglichkeiten liege kein Anhalt vor. Selbst wenn dem so wäre, habe die Möglichkeit einer Erweiterung unter Einbeziehung ihres - der Antragstellerin - Grundstücks bestanden; zu einer solchen Lösung sei noch nicht einmal der Versuch unternommen worden. Die Planung stelle einen unzulässigen Eingriff in ihr - der Antragstellerin - Eigentum dar. Sie müsse damit rechnen, daß die N. Bauzentren GmbH die Verlängerungsoption des Pachtvertrages nicht wahrnehme und auf die städtische Parzelle wandere, was im Laufe des Normenkontrollverfahrens auch geschehen sei. Dann sei eine sinnvolle Verwertung ihres Grundstücks nicht mehr möglich, denn für einen Konkurrenzbaumarkt zu der N. Bauzentren GmbH sei kein Pächter zu finden, zumal keine unmittelbare Anbindung an die L 247 mehr bestehe. Das Grundstück könne nur noch nach den von der N. Bauzentren GmbH zu bestimmenden Bedingungen verwertet werden, wenn daran überhaupt noch ein Interesse bestehe. Die nicht hinreichende Berücksichtigung ihrer Eigentumsbeeinträchtigungen stelle einen Verstoß gegen das Abwägungsgebot dar. Zu berücksichtigen sei auch, daß sich die Antragsgegnerin hinsichtlich der Eigentümerposition in einer Konkurrenzsituation zu ihr - der Antragstellerin - befinde. Beide seien Konkurrenten auf dem Grundstücksmarkt, wobei die Antragsgegnerin ihre Planungsbefugnis dazu nutze, ihre Eigentümerposition zum Nachteil des Nachbarn (der Antragstellerin) zu verwenden. Die Auffassung, im Schatten des neuen Baumarkts sei ein zweiter Baumarkt wirtschaftlich zu führen, sei abwegig. Andererseits hätte sie - die Antragstellerin - keine Probleme gehabt, den Pachtvertrag mit der N. Bauzentren GmbH fortzusetzen, wenn nicht das vorgelagerte Sondergebiet geplant worden wäre. Ein Fehler im Abwägungsvorgang liege auch insoweit vor, als die Befürchtung des Abwanderns der N. Bauzentren GmbH nicht gerechtfertigt gewesen sei; diese Befürchtung sei durch nichts belegt. Fehlerhafterweise habe die Antragsgegnerin auch nicht alle denkbaren Alternativen zur vorliegenden Planung geprüft wie z.B. eine Verlagerung des Baumarkts an eine andere Stelle im Stadtgebiet. Abwägungsfehlerhaft sei ferner, daß ein Teil ihres - der Antragstellerin - Grundstücks in das neue Sondergebiet einbezogen worden sei. Das Grundstück sei damit einer anderweitigen Nutzung entzogen; eine selbständige Nutzung scheide ebenso aus wie eine Nutzung in Verbindung mit ihrem anderen Grundstück, auf dem sich der alte Baumarkt befinde. Schließlich sei der Sachverhalt in der Verwaltungsvorlage, die sich der Rat bei seiner Beschlußfassung über den Bebauungsplan zu eigen gemacht habe, nicht zutreffend wiedergegeben worden. In der Vorlage werde so getan, als ginge es um die Erweiterung des vorhandenen Sondergebiets; tatsächlich werde ein völlig neues Sondergebiet festgesetzt. Es werde ferner der Eindruck erweckt, als handele es sich um eine Planung in Übereinstimmung mit dem Eigentümer der Nachbarparzelle zwecks Ausweisung eines bestehenden Sondergebiets zur Erweiterung der Wettbewerbsfähigkeit; tatsächlich müsse der bestehende Baumarkt geschlossen und der Geschäftsbetrieb eingestellt werden. Hinsichtlich der künftigen Nutzungsmöglichkeiten ihres Grundstücks komme angesichts der Größe des Mietobjekts nur eine Ausweisung als Sondergebiet in Betracht; es sei nicht erkennbar, daß Interessenten für eine Nutzung aus anderen Bereichen als dem Handel kämen.
Die Antragstellerin beantragt,
den Bebauungsplan Nr. 37 4. Änderung der Antragsgegnerin in der Fassung der 9. Änderung für nichtig zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Sie trägt im wesentlichen vor, es bestünden Bedenken gegen die Antragsbefugnis der Antragstellerin. Der gerügte Verstoß gegen § 3 BauGB liege nicht vor. Die Ergänzung der textlichen Festsetzungen im Rahmen des Satzungsbeschlusses sei nur klarstellender (deklaratorischer) Art. Der Umfang der zulässigen Nutzungen ergebe sich bereits aus den Sätzen 1 bis 3 der Nr. 10 der textlichen Festsetzungen. Im übrigen sei der Erwerber des Flurstücks 137 mit der Ergänzung der textlichen Festsetzungen einverstanden gewesen. Auch in materieller Hinsicht sei die Planung nicht zu beanstanden. Ihr lägen ausschließlich städtebauliche Erwägungen zugrunde. Es bestehe ein städtebaulicher Bedarf für die Erweiterung bzw. Ansiedlung eines Baumarkts, wobei die Standortfrage in ihrem - der Antragsgegnerin - Ermessen liege. Der Einwand, im hier betroffenen Bereich könnten zwei Baumärkte nicht nebeneinander existieren, treffe nicht zu. Es sei bereits nicht ausgeschlossen, daß ein Baumarkt auf beiden Sondergebietsflächen betrieben werde, wie z.B. auch aus § 3 des Pachtvertrags aus dem Jahr 1981 folge. Auch könnten zwei Baumärkte durchaus nebeneinander betrieben werden; ein Baumarktzentrum mit zwei selbständigen Märkten könne mehr potentielle Kunden anlocken. Ein solches Zentrum habe eine größere Magnetwirkung auf Kunden. Vergleichbare Konzentrationen gebe es auch in anderen Bereichen, wobei hier hinzu komme, daß das Plangebiet unmittelbar neben einer Autobahnauffahrt liege. Die Situation werde für einen Baumarkt auf dem Grundstück der Antragstellerin sogar noch günstiger, als wenn ein anderer Betrieb unmittelbar an der Landstraße die Sicht auf ihr - der Antragstellerin - Grundstück verdecke, ohne Baumarktkunden anzuziehen. Ein Interesse der Antragstellerin an einer anderweitigen Nutzung habe nicht berücksichtigt werden müssen, weil entsprechende Forderungen im Planaufstellungsverfahren nicht gestellt worden seien; die Antragstellerin habe im Gegenteil mit ihrem Schreiben vom 27. März 1998 vielmehr die Absicht bekundet, auch nach Ablauf des Pachtvertrags am Standort einen Baumarkt fortzuführen. Auch aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung für die beiden Sondergebiete könne ein Abwägungsfehler nicht hergeleitet werden. Die Antragstellerin habe Änderungen des Maßes der baulichen Nutzung für ihr Grundstück nicht angeregt; im übrigen folge aus einer Gesamtschau der Festsetzungen, daß sich die zulässigen Geschoßflächen in beiden Sondergebieten der Größenordnung nach nicht wesentlich unterschieden. Auch der Einwand, der Sachverhalt sei in den Ratsvorlagen nicht korrekt wiedergegeben, treffe nicht zu. Die N. Bauzentren GmbH hätte unabhängig von der Planänderung keinen Gebrauch von der Option einer Verlängerung des Pachtvertrags mit der Antragstellerin Gebrauch gemacht, sondern sich einen anderen Standort gesucht.
Gemäß Beschluß vom 1. Juli 1999 hat der Berichterstatter des Senats am 5. B. 1999 eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Auf die hierüber gefertigte Niederschrift wird verwiesen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der von der Antragsgegnerin vorgelegten Aufstellungsvorgänge und Pläne ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Normenkontrollantrag ist zulässig. Die Antragstellerin ist insbesondere - entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin - antragsbefugt.
Die Antragsbefugnis gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO n.F. ist regelmäßig zu bejahen, wenn sich der Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen Grundstücks gegen bauplanerische Festsetzungen wendet, die unmittelbar sein Grundeigentum betreffen.
Vgl.: BVerwG, Urteil vom 10. März 1998 - 4 CN 6.97 - BauR 1998, 740 = NVwZ 1998, 732.
Das ist hier schon deshalb gegeben, weil der strittige Bebauungsplan für einen Teil des Grundeigentums der Antragstellerin (Südspitze des Flurstücks 138) Festsetzungen trifft, von der Antragstellerin angegriffen werden und ihrer Meinung nach rechtswidrig sind.
Der Normenkontrollantrag ist jedoch nicht begründet.
Form- oder Verfahrensfehler, die auch ohne Rüge beachtlich sind (vgl. §§ 214, 215 BauGB), sind nicht ersichtlich.
Der Plan leidet auch nicht deshalb an einem beachtlichen Verfahrensmangel, weil die Antragsgegnerin bei der Planaufstellung gegen § 3 BauGB verstoßen hat, wie die Antragstellerin in ihrem Schriftsatz vom 10. September 1999 gerügt hat.
Allerdings genügt diese fristgerecht vor Ablauf der Jahresfrist nach der Bekanntmachung vom 6. Oktober 1998 der Antragsgegnerin zugegangene Rüge den Anforderungen des § 215 Abs. 1 BauGB, auch wenn sie durch Einreichung eines Schriftsatzes im Rahmen des anhängigen Normenkontrollverfahrens erfolgt und nicht unmittelbar an die Gemeinde - hier: die Antragsgegne-rin- gerichtet worden ist.
Vgl.: OVG NRW, Urteil vom 13.2.1997 - 7a D 115/94.NE - NWVBl. 1997, 346 (348) m.w.N..
Sie ist in der Sache jedoch nicht begründet. Die Antragsgegnerin hat mit der im Rahmen des Satzungsbeschlusses beschlossenen "Ergänzung" der textlichen Festsetzung Nr. 10 keine Plan-änderung vorgenommen, die gemäß § 3 Abs. 3 BauGB einer erneuten Offenlegung bzw. zumindest einer eingeschränkten Beteiligung nach § 13 BauGB bedurfte.
Die Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange im Planaufstellungsverfahren, die in erster Linie der Beschaffung und Vervollständigung des notwendigen Abwägungsmaterials dient, ist kein Verfahren, das um seiner selbst willen zu betreiben ist. Hat eine nach öffentlicher Auslegung vorgenommene Ergänzung einer Festsetzung lediglich klarstellende Bedeutung, so besteht kein Anlaß zu einer erneuten Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange, auch nicht im vereinfachten Verfahren; denn inhaltlich ändert sich an dem Planentwurf nichts.
Vgl.: BVerwG, Beschluß vom 18.12.1987 - 4 NB 2.87- BRS 47 Nr. 4.
So liegt der Fall hier.
Welche baulichen Nutzungen in dem neuen, unmittelbar an die L 247 angrenzenden Sondergebiet zulässig sein sollen, ist - wie die Antragsgegnerin zutreffend hervorhebt - in den Sätzen 1 bis 3 der Nr. 10 der textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan abschließend umschrieben. Nach Satz 1 der genannten Festsetzung darf das Sondergebiet nur für die Zwecke Baumarkt, Baustoffhandel und Gartencenter genutzt werden, wobei Satz 3 diese Nutzungsregelung dahin ergänzt, daß auch der - jeweils flächenmäßig begrenzte - Verkauf von Getränken sowie Tiernahrung und zoologischem Bedarf zulässig sein soll. Hiermit hätte der Plangeber es an sich bewenden lassen können.
Gerade der in der Praxis häufig weit über den Wortlaut hinausgehend ausgelegte Begriff "Baumarkt", der gelegentlich sogar für Einzelhandelsbetriebe genutzt wird, die "alles unter einem Dach" anbieten,
- vgl.: OVG NRW, Urteil vom 1.3.1995 - 7 A 1895/91 - NWVBl. 1998, 151 (152) -
gab dem Rat der Antragsgegnerin hier jedoch Anlaß, mit Satz 4 der textlichen Festsetzung Nr. 10 zu verdeutlichen und damit für die praktische Umsetzung des Bebauungsplans klarzustellen, daß solche "Pseudo-Baumärkte" mit einem breit gefächerten, in der Regel auch zentrenrelevante Sortimente umfassenden Warenangebot gerade nicht für zulässig erklärt werden sollten. Der Rat der Antragsgegnerin hat damit auf die im Planaufstellungsverfahren wiederholt - etwa seitens der Handwerkskammer, der Industrie- und Handelskammer sowie des Einzelhandelsverbands, aber auch von privaten Einwendern - vorgetragenen Bedenken reagiert, es bestünde am hier in Rede stehenden in Ortsrandlage befindlichen Standort die Gefahr der Ansiedlung zentrenschädlicher Einzelhandelsbetriebe oder gar eines Warenhauses. Die Festlegungen der unzulässigen Sortimentsgruppen in Satz 4 der textlichen Festsetzung Nr. 10 zielen demgemäß lediglich darauf ab, die Beschränkung der Zulässigkeitsregelungen der Sätze 1 bis 3 auf ein eng begrenztes fachspezifisches Warenangebot zu verdeutlichen. Sie stellen klar, daß das hier in Rede stehende neue Sondergebiet nur solchen Fachmärkten offen stehen soll, die neben dem ausdrücklich für zulässig erklärten Getränkehandel und dem mit einem Gartencenter häufig verbundenen Handel mit Tiernahrung und zoologischem Bedarf ihre Sortimente auf eine eng begrenzte, an den Tätigkeiten des eigentlichen Bauens im Sinne von Neu-, Aus- und Umbau (Baumarkt und Baustoffhandel) sowie der Gartenpflege (Gartencenter) orientierte Angebotspalette ausrichten.
Daß Satz 4 der textlichen Festsetzung Nr. 10 nur klarstellenden, nicht aber eigenständige Regelungen treffenden Charakter hat, wird auch daran deutlich, daß dieser Satz keineswegs eine abschließende Regelung der unzulässigen Sortimente der zugelassenen Handelsbetriebe enthält. So kann aus dem Umstand, daß in der Auflistung unzulässiger Sortimente in Satz 4 Sortimente wie Möbel oder Kraftfahrzeuge und -zubehör nicht aufgeführt sind, nicht etwa geschlossen werden, daß solche Sortimente zulässig wären. Ihre Unzulässigkeit folgt schon daraus, daß solche Sortimente von vornherein mit den Begriffen Baumarkt/ Baustoffhandel bzw. Gartencenter unvereinbar und sie demgemäß nicht von der Zulässigkeitsregelung des Satzes 1 der textli-chen Festsetzung Nr. 10 erfaßt sind. Mit seiner weitreichenden Auflistung unzulässiger zentren- bzw. nahversorgungsrelevanter Sortimente wäre Satz 4 der textlichen Festsetzung Nr. 10 zudem unsinnig, wenn er als konstitutive Regelung der unzulässigen Sortimentsgruppen zu verstehen wäre. Mit Sortimentsgruppen wie etwa Büchern, Baby- und Kinderartikeln, Bekleidung, Foto/Optik usw. enthält diese Regelung praktisch durchgehend Warenange- bote, die - abgesehen von einzelnen Spezialartikeln wie etwa Gartenfachbüchern, Gartenhandschuhen, Gummistiefeln usw. - von vornherein mit der Angebotspalette eines Baumarkts bzw. Gartencenters unvereinbar sind.
Daß Satz 4 der textlichen Festsetzung Nr. 10 lediglich als Klarstellung der von den allgemeinen Zulässigkeitsregelungen der Sätze 1 bis 3 ohnehin nicht erfaßten zentren- bzw. nahversorgungsrelevanten Warensortimente zu verstehen ist, wird schließlich dadurch bestätigt, daß lediglich die in der Anlage zum Einzelhandelserlaß aufgeführten generell zentrenrelevanten, nahversorgungsrelevanten und in der Regel zentrenrelevanten Sortimentsgruppen, und nicht auch andere Sortimentsgruppen aufgeführt sind. Ausgenommen sind mit Getränken (Bestandteil von Nr. 1 der nahversorgungsrelevanten Sortimentsgruppen) sowie Tiere und Tiernahrung, Zooartikel (Nr. 5 der in der Regel zentrenrelevanten Sortimente) lediglich solche Sortimente, die in Satz 3 ausdrücklich in begrenztem Umfang für zulässig erklärt worden sind.
Enthält Satz 4 der textlichen Festsetzung Nr. 10 nach alledem lediglich die Klarstellung, daß gerade kein "Pseudo"- Baumarkt bzw. Gartencenter mit breiter zentrenrelevanter Angebotspalette für zulässig erklärt werden sollte, kommt der im Rahmen des Satzungsbeschlusses vorgenommenen Ergänzung dieser Klarstellung kein inhaltlicher Regelungsgehalt zu. Als Verdeutlichung dessen, was auch schon vorher materieller Planinhalt war, bedurfte es vor Aufnahme der im Rahmen des Satzungsbeschlusses vorgenommenen Ergänzung dieser Klarstellung in den Plan keiner erneuten - zumindest eingeschränkten - Beteiligung der Bürger und Träger öffentlicher Belange.
Ergänzend sei angemerkt, daß - wäre die Ergänzung des Satzes 4 als Änderung des materiellen Planinhalts zu verstehen - aus dem Einverständnis des Erwerbers des Flurstücks 137 allein die Entbehrlichkeit einer erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung allerdings nicht hergeleitet werden könnte, wie die Antragsgegnerin meint. Dies folgt schon daraus, daß die textliche Festsetzung Nr. 10 auch einen Teilbereich des im Eigentum der Antragstellerin stehenden Flurstücks 138 erfaßt.
Die hiernach in formeller und verfahrensmäßiger Hinsicht keinen Bedenken unterliegende Planung ist auch in materieller Hinsicht nicht zu beanstanden.
Die im Plan im einzelnen getroffenen Festsetzungen sind von hinreichenden Ermächtigungsgrundlagen getragen und auch hinreichend bestimmt. Dies gilt namentlich auch hinsichtlich der für die Sondergebiete getroffenen Nutzungsumschreibungen, deren rechtlicher Gehalt bereits näher erörtert worden ist.
Die nach § 1 Abs. 3 BauGB erforderliche städtebauliche Rechtfertigung ist gegeben. Was im Sinne dieser Vorschrift erforderlich ist, bestimmt sich nach der jeweiligen planerischen Konzeption. Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die "Städtebaupolitik" zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht.
Vgl. zuletzt: BVerwG, Beschluß vom 11.5.1999 - 4 BN 15.99 - ZfBR 1999, 279 (280).
Hierzu gehört auch die Entscheidung, in welchem Umfang und an welchen Standorten sie neue gewerbliche oder für Handelsbetriebe vorgesehene Bauflächen schaffen will. Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB sind nur solche Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des BauGB nicht bestimmt sind.
Vgl.: gleichfalls: BVerwG, Beschluß vom 11.5.1999 m.w.N..
Letzteres trifft hier entgegen der Auffassung der Antragstellerin nicht zu. Die vorliegende Planung dient nicht, wie die Antragstellerin bereits im Planaufstellungsverfahren und auch im Gerichtsverfahren immer wieder betont hat, ausschließlich dazu, die wirtschaftlich lukrative Verwertung eines eigenen Grundstücks der Antragsgegnerin zu ermöglichen, d.h. mit dem Mittel der Bauleitplanung die eigenen finanziellen Interessen der planenden Gemeinde zu fördern.
Anlaß zum Planaufstellungsbeschluß war der ausdrückliche Wunsch des Baumarktbetreibers, der das als Sondergebiet ausgewiesene Grundstück der Antragstellerin von dieser gepachtet hatte, seinen Betrieb erweitern und auf das im Eigentum der Antragsgegnerin stehende Flurstück 137 ausdehnen zu können. Dabei hat er ausdrücklich darauf hingewiesen, daß ohne Attraktivierung der Standort des Betriebes jedenfalls mittelfristig gefährdet wäre. Wenn die Antragsgegnerin dies zum Anlaß für eine Planänderung genommen hat, fehlt einem solchen Vorgehen nicht von vornherein die städtebauliche Rechtfertigung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB.
Die städtebauliche Steuerungsfunktion der gemeindlichen Bauleitplanung wird - selbstverständlich - auch durch die Interessen privater Investoren beeinflußt, denn die gemeindliche Bauleitplanung vollzieht sich nicht abstrakt im freien Raum. Werden für bestimmte Bereiche konkrete Ansiedlungswünsche verlautbart, steht es der Gemeinde grundsätzlich frei, aus städtebaulichen Gründen in der von ihr gewollten Weise darauf zu reagieren. So kann sie Ansiedlungs- oder - wie hier - Erweiterungswünsche, die mit dem bestehenden Baurecht nicht vereinbar sind, zum Anlaß nehmen, durch ihre Bauleitplanung entsprechende Baurechte zu schaffen, wenn dies ihren städtebaulich motivierten Zielvorstellungen entspricht. Umgekehrt kann sie bestimmte Ansiedlungswünsche auch zum Anlaß nehmen, aus städtebaulichen Gründen eine von ihr nicht gewollte bauliche Entwicklung in einem bestimmten Bereich durch Schaffung entgegenstehenden Baurechts künftig zu unterbinden, indem sie eine anderweitige, die unerwünschte Entwicklung verhindernde positive planerische Aussage über die zukünftige Funktion der betreffenden Fläche in ihrem städtebaulichen Gesamtkonzept trifft.
Zu letzterem vgl.: BVerwG, Beschluß vom 18. Dezember 1990 - 4 NB 8.90 - BRS 50 Nr. 9.
All dies liegt im zulässigen Spektrum des planerischen Gestaltungsspielraums der Gemeinde, so daß bei einer positiven Reaktion auf bestimmte Ansiedlungswünsche der Planung nicht etwa von vornherein die städtebauliche Rechtfertigung fehlt. Dies kommt nunmehr auch in der zum 1. Januar 1998 in Kraft getretenen Neuregelung des § 12 BauGB über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan zum Ausdruck, bei dem die Initiative zur Bauleitplanung regelmäßig vom (privaten) Investor ausgeht, über dessen Antrag auf Einleitung des Bebauungsplanverfahrens die Gemeinde nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden hat (§ 12 Abs. 2 BauGB).
Entscheidend für die Frage einer Beachtung der Erfordernisse des § 1 Abs. 3 BauGB ist allein, ob die jeweilige Planung - mag sie von privater Seite initiiert worden sein oder nicht - in ihrer Ausgestaltung darauf ausgerichtet und in ihrer konkreten Form der Durchführung dadurch motiviert ist, den betroffenen Raum in der nach Maßgabe der gesetzlichen Bindungen insbesondere des § 1 Abs. 4 und 6 BauGB letztlich von der Gemeinde selbst zu verantwortenden Weise (vgl. § 2 Abs. 1 Satz 1 BauGB) sinnvoll städtebaulich zu ordnen.
Vgl. zu alledem: OVG NRW, Urteil vom 22.6.1998 - 7a D 108/96.NE - BauR 1998, 1198.
Nichts anderes ist hier geschehen.
Der Antragsgegnerin kam es - wie aus den Aufstellungsvorgängen und der Planbegründung folgt - bei der Ausweisung des neuen Sondergebiets maßgeblich darauf an, den Betrieb des bereits vorhandenen Baumarkts im hier in Rede stehenden Bereich nahe der Autobahnanschlußstelle Bad I. /M. zu halten. Dabei drängte sich der Sache nach geradezu auf, das Flurstück 137 für eine Erweiterungs- oder Umsiedlungsmöglichkeit in den Blick zu nehmen, nachdem dieses Flurstück nicht mehr für eine eventuelle Straßenplanung freigehalten werden mußte. Daß die konkrete Planung dabei von Verhandlungen mit dem umsiedlungswilligen Unternehmen begleitet und maßgeblich beeinflußt wurde, läßt die Planung nicht schon deswegen von vornherein als unzulässig erscheinen. Die Gemeinde kann - wenn ihre Planung im übrigen den an sie zu stellenden Anforderungen namentlich des Abwägungsgebots (§ 1 Abs. 6 BauGB) genügt - sogar Vereinbarungen des Inhalts treffen, daß die Vorausetzungen für die Ansiedlung eines Unternehmens geschaffen werden; denn es ist rechtlich nicht zu beanstanden, wenn sie sich um ansiedlungswillige Gewerbebetriebe bemüht oder - wie hier - darum, ein umsiedlungswilliges Unternehmen im Gemeindegebiet zu halten. Dazu können auch Absprachen dienen, um eine bestimmte Entwicklung aufzunehmen oder forcieren. Es wäre sogar im Gegenteil mit dem Grundsatz der Erforderlichkeit des § 1 Abs. 3 BauGB kaum zu vereinbaren, wenn die Gemeinde eine Bauleitplanung begänne, für deren Umsetzung keinerlei Anhalt gegeben ist.
Vgl.: BVerwG, Beschluß vom 13.1.1999 - 4 BN 51.98 - nicht veröffentlicht.
Demgemäß ist es nicht von vornherein unzulässig, wenn sie einem umsiedlungswilligen Unternehmen ein geeignetes städtisches Grundstück für den Fall anbietet, daß die gewünschte Umsiedlungsmöglichkeit durch einen noch aufzustellenden Bebauungsplan planungsrechtlich abgesichert wird. Im vorliegenden Fall erscheint diese Vorgehensweise der Antragsgegnerin umso weniger bedenklich, als sie dem Baumarktbetreiber mit der Möglichkeit, das Flurstück 137 zu erwerben, nichts anderes zugestanden hat als das, was sie bereits vorher dem Rechtsvorgänger der Antragstellerin auch eingeräumt hatte. Wenn dieser sich des Ankaufsrechts - aus welchen Gründen auch immer - begeben hat und die Antragsgegnerin es in der Folgezeit mit Blick auf den neuen, mit Zustimmung des Rechtsvorgängers der Antragstellerin in den Pachtvertrag über das städtische Grundstück eingetretenen Vertragspartner abgelehnt hat, das nunmehr einer gemeindlichen Überplanung als Standort gewerblicher (Handels-) Nutzungen zugängliche Grundstück entsprechend den mehrfach artikulierten Wünschen des Rechtsvorgängers der Antragstellerin an diesen statt an ihren neuen Vertragspartner zu veräußern, so kann hierin keine mit § 1 Abs. 3 BauGB unvereinbare Verfolgung rein finanzieller Interessen der Gemeinde gesehen werden.
Insgesamt betrachtet stellt die in der Planbegründung ausdrücklich hervorgehobene und auch in den den Ratsbeschlüssen zugrundeliegenden Vorlagen artikulierte Motivation, unter Beibehaltung der Sondergebietsausweisung für den nördlichen Teil des Plangebiets die Zulässigkeit eines neuen Baumarkts mit Gartencenter des bisherigen Betreibers auf dem südlich anschließenden Bereich begründen zu wollen, eine legitime Zielsetzung städtebaulicher Planung dar. Daß das betroffene Grundstück - wie hier - im Eigentum der Antragsgegnerin stand und ihr sich damit die Gelegenheit bot, das nicht mehr für anderere Planungszwecke freizuhaltende Grundstück an einen der verschiedenen Interessenten, zu denen auch der Rechtsvorgänger der Antragstellerin gehörte, zu veräußern, stellt die hinreichende städtebauliche Rechtfertigung der vorliegenden Planung nicht in Frage.
Für einen Verstoß der vorliegenden Planung gegen § 1 Abs. 4 BauGB liegt kein Anhalt vor, zumal die Bezirksregierung L. im Planaufstellungsverfahren mit Blick auf die klarstellenden Festlegungen zum Ausschluß zentrenrelevanter Sortimentsgruppen ausdrücklich die Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung bestätigt hat. Auch die Entwicklung aus dem - im Parallelverfahren entsprechend geänderten - Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB unterliegt keinen Bedenken.
Schließlich wahrt der Plan auch die Erfordernisse des Abwägungsgebots (§ 1 Abs. 6 BauGB). Die Antragsgegnerin hat insoweit im Rahmen der von ihr vorgenommenen Abwägung die nach Lage der Dinge in die Abwägung einzustellenden Belange berücksichtigt und weder ihre Bedeutung verkannt noch den Ausgleich zwischen ihnen in einer Weise vorgenommen, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht.
Der Einwand der Antragstellerin, dem Rat der Antragsgegnerin sei kein korrekter Sachverhalt unterbreitet worden, mit dem der Sache nach eine fehlerhafte Aufbereitung des Abwägungsmaterials geltend gemacht wird, geht fehl. Zwar mag es zutreffen, daß in den vor dem abschließenden Satzungsbeschluß den zuständigen Ausschüssen und dem Rat unterbreiteten Vorlagen und Begründungsentwürfen der abwägungsrelevante Sachverhalt einschließlich der für die Planungsentscheidung beachtlichen Einwendungen des Rechtsvorgängers der Antragstellerin nicht in allen Einzelheiten eindeutig dargelegt worden ist. Der Vermeidung eines diesbezüglichen Abwägungsfehlers diente jedoch die erneute und dann abschließende Beschlußfassung des Rates vom 17. September 1998. Diese ist auf der Grundlage korrekten und umfassenden Abwägungsmaterials erfolgt. So lagen dem Rat alle drei Einwendungsschreiben des Bevollmächtigten der Antragstellerin mit einer hierauf bezogenen Stellungnahme der Verwaltung vor. In jener ist zutreffend ausgeführt, daß als legitimes Planungsziel die Verhinderung der Abwanderung eines bestehenden Gewerbebetriebs verfolgt werden kann. Ergänzend ist in der dem Rat vorgelegten und von ihm gebilligten Endfassung der Planbegründung ausdrücklich darauf hingewiesen, daß die Errichtung eines neuen Baumarkts mit Gartencenter im neuen Sondergebiet vom Betreiber des im bisherigen Sondergebiet bestehenden Baumarkts zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit beabsichtigt sei, um nicht abwandern zu müssen. Davon, daß im konkreten Fall eine solche Abwanderungsabsicht aus der Luft gegriffen sei, kann keine Rede sein. Der Betreiber des bestehenden Baumarkts hatte - wie bereits angesprochen - schon in seinem zum Anlaß der Planaufstellung genommenen Schreiben vom 28. November 1991 auf die Gefährdung des Standorts hingewie-sen. Er hat auch in der Folgezeit die Aufrechterhaltung des Standorts in Bad I. von der Möglichkeit der Errichtung eines neuen Baumarkts/Gartencenter abhängig gemacht, wie etwa aus den Erläuterungen in der Sitzung des Vergabe- und Liegen- schaftsausschusses vom 17. Februar 1998 (vor Inanspruchnahme des Ankaufsrechts durch den Baumarktbetreiber) folgt (vgl. Bl. 339 der BA Heft 1). Auch die praktische Konsequenz, daß mit dem neuen Sondergebiet die Möglichkeit zur Errichtung eines neuen Baumarkts und damit im Ergebnis die Erweiterung des Areals in ein "größeres Sondergebiet für Baumärkte" geschaffen wird, ist in den dem Rat vorgelegten Unterlagen korrekt wiedergegeben.
Die Rüge der Antragstellerin, Alternativstandorte seien nicht hinreichend geprüft, geht gleichfalls fehl. In den bereits erwähnten Unterlagen zum abschließenden Satzungsbeschluß des Rates ist vielmehr die aktuelle Situation bezüglich der im Gebiet der Antragsgegnerin in Betracht kommenden Baumarktstandorte ausdrücklich angesprochen. Im übrigen ist es ohnehin nicht Sache der planenden Gemeinde, bei konkreten Ansiedlungs- oder Umsiedlungswünschen einzelner Betriebe, denen sie aus städtebaulichen Gründen nachkommen will, gleichsam ungefragt eine umfassende Alternativenprüfung vorzunehmen. Dies gilt insbesondere auch für die von der Antragstellerin im Gerichtsverfahren angesprochene Alternative, eine Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten im bereits bestehenden, im Eigentum des Rechtsvorgängers der Antragstellerin stehenden Sondergebiet näher in den Blick zu nehmen. Eine nähere Betrachtung solcher Planungsmöglichkeiten war hier insbesondere schon deshalb nicht geboten, weil der Rechtsvorgänger der Antragstellerin selbst noch nicht einmal entsprechende Anregungen vorgetragen, sondern sich im Rahmen seiner Einwendungen im wesentlichen darauf beschränkt hatte, wiederholt die Unzulässigkeit der planungsrechtlichen Absicherung eines zusätzlichen Baumarktareals, das in Konkurrenz zu seinem eigenen Areal treten könnte, zu betonen.
Eine Verkennung der Eigentumsposition der Antragstellerin - bzw. ihres Rechtsvorgängers - liegt ebensowenig vor.
Gerade hinsichtlich der privaten Belange wird Umfang und Ausmaß der im Rahmen sachgerechter Abwägung zu berücksichtigenden Betroffenheit maßgeblich auch durch das bestimmt, was im Beteiligungsverfahren vorgetragen wird. Zwar gehört das private Eigentum selbstverständlich und in hervorgehobener Weise zu den abwägungsbeachtlichen Belangen.
Vgl.: BVerwG, Beschluß vom 6.10.1992 - 4 NB 36.92 - BRS 54 Nr. 57 m.w.N..
Dies entbindet auch die in ihrem Eigentum Betroffenen jedoch nicht davon, im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung ihre konkreten, nicht offen zu Tage liegenden Betroffenheiten zu verlautbaren und damit der planenden Gemeinde die Möglichkeit zu deren sachgerechter Berücksichtigung zu eröffnen. Hat ein Betroffener es unterlassen, seine Betroffenheit im Zuge der Bürgerbeteiligung vorzutragen, dann ist die Betroffenheit nur dann abwägungsbeachtlich, wenn sich der planende Stelle die Tatsache dieser Betroffenheit aufdrängen mußte.
Vgl.: BVerwG, Beschluß vom 9. November 1979 - 4 N 1.78 u.a. - BRS 35 Nr. 24.
Hiernach hatte der Rat der Antragsgegnerin - bezogen auf die Position der Antragstellerin bzw. ihres Rechtsvorgängers als Eigentümer(in) des Flurstücks 138 - neben der noch gesondert anzusprechenden Erschließungssituation in erster Linie zu bedenken, ob die Beibehaltung der im Rahmen der 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 37 getroffenen Sondergebietsausweisung den für ihn erkennbaren Betroffenheiten noch sachgerecht oder unverhältnismäßig Rechnung trug. Dabei lag für ihn erkennbar auf der Hand, daß der Rechtsvorgänger der Antragstellerin bei Umsiedlung des bestehenden Baumarkts auf das Nachbargelände angesichts der nur begrenzten Nutzungsmöglichkeiten seines Grundstücks auf die Ansiedlung eines neuen Betreibers - oder die Verpachtung bzw. Veräußerung seines Areals an den bisherigen Betreiber, damit dieser beide Sondergebietsbereiche für einen einheitlichen Betrieb nutzen kann, wie es in der Vergangenheit auch der Fall war - angewiesen war. Andererseits brauchte der Rat sich mit Alternativen zu der Beibehaltung der Sondergebietsausweisung, etwa die Zulassung anderer gewerblicher Nutzungen für das Flurstück 138, schon deshalb nicht zu befassen, weil der Rechtsvorgänger der Antragstellerin solche anderweitigen Nutzungen nicht vorgeschlagen oder gar gefordert, sondern ausdrücklich verlautbart hatte, auch nach Auslaufen des Pachtvertrags am gegebenen Standort einen Baumarkt fortführen zu wollen. Dafür, dem Rechtsvorgänger der Antragstellerin gegen seinen erklärten Willen eine anderweitige gewerbliche Nutzung vorzugeben, bestand kein Anlaß. Bei dieser Sachlage ist es nicht zu beanstanden, daß der Rat der Antragsgegner sich - entsprechend dem insoweit für ihn eindeutigen Willen des Eigentümers - für die Beibehaltung der bisherigen Ausnutzung entschieden hat.
Die der Sache nach erhobene Forderung des Rechtsvorgängers der Antragstellerin, die Antragsgegnerin müsse - sofern sie nicht seinem fortbestehenden Wunsch nach Ankauf des neu beplanten Flurstücks 137 nachkomme - auf die zusätzliche Ausweisung eines Sondergebiets für einen Baumarkt verzichten, wurde fehlerfrei abgelehnt. Der Rechtsvorgänger der Antragstellerin hatte keinen Anspruch darauf, daß seine bislang gegebene und durch die Bauleitplanung der Antragsgegnerin geschützte Position als "Exklusiv-Anbieter" eines wirtschaftlich lukrativen Baumarktareals im hier betroffenen Bereich nahe der Autobahnanschlußstelle Bad I. /M. ungeschmälert erhalten bleibt. Zutreffend ist vielmehr in der dem abschließenden Ratsbeschluß zugrundeliegenden Stellungnahme der Verwaltung insoweit darauf hingewiesen worden, daß es nicht Aufgabe der Bauleitplanung ist, den Wettbewerbsschutz zu gewährleisten.
Dementsprechend hat die Antragstellerin - bzw. ihr Rechtsvorgänger - es auch hinzunehmen, daß sich wegen des Auslaufens des zeitlich nur begrenzt abgeschlossenen Pachtvertrags über das bisherige Baumarktgelände bei ihr das stets gegebene Risiko von Pachtausfällen realisiert. Schließlich ist es nicht Sache der gemeindlichen Bauleitplanung, einem Grundeigentümer eine kontinuierliche wirtschaftlich attraktive Verwertung seines Eigentums zu sichern.
Das objektive Gewicht der Betroffenheit des Rechtsvorgängers der Antragstellerin ist auch nicht deshalb verkannt, weil die Aufrechterhaltung der bisherigen Sondergebietsausweisung für das Flurstück 138 neben der Festsetzung des neuen Sondergebiets für das Flurstück 137 praktisch zur wirtschaftlichen Wertlosigkeit des Flurstücks 138 führen würde. Zwar mag die Verwertbarkeit des Flurstücks 138 für den vom Rechtsvorgänger der Antragstellerin ausdrücklich beabsichtigten Nutzungszweck als Baumarkt künftig erschwert sein. Zum einen läßt, wie die Antragsgegnerin zutreffend hervorhebt, das Nebeneinander der beiden Sondergebietsausweisungen jedoch die - wirtschaftlich durchaus attraktive - Möglichkeit offen, in beiden Gebieten einen einheitlichen Baumarkt mit räumlich getrennten Gebäuden und ggf. auch Funktionsbereichen zu betreiben. Zum anderen ist jedenfalls nicht von vornherein ausgeschlossen, daß am gegebenen Standort in unmittelbarer Nähe eines Autobahnanschlusses auch zwei Baumärkte unter Ausnutzung des durch eine solche Agglomeration hervorgerufenen Synergie- Effekts existieren können. Der Umstand, daß bei fehlender "Exklusivität" einer Nutzbarkeit ihres Grundstücks zu Baumarktzwecken und gegebener Konkurrenz entsprechender Nutzbarkeiten im unmittelbarer Nachbarschaft die Antragstellerin ggf. nicht mehr gleich hohe Pachterträge erzielen kann wie bisher, ist hingegen unbeachtlich.
Ein Abwägungsmangel liegt auch nicht darin, daß die Südspitze des Flurstücks 138 in das neue Sondergebiet einbezogen wurde. Diese Grundfläche war zuvor einer baulichen Ausnutzung überhaupt nicht zugänglich und ist durch die vorliegende Planung erstmals für eine wirtschaftliche Nutzung planungsrechtlich abgesichert worden. Daß die Antragstellerin den hierin liegenden Vorteil - wenn sie das betreffende Areal nicht in die von ihrem Rechtsvorgänger ausdrücklich beabsichtigte Weiternutzung des bisherigen Baumarktareals einbeziehen will - faktisch nur bei einem wirtschaftlichen Arrangement mit dem Betreiber des neuen Baumarkts auf dem Flurstück 137 ausnutzen kann, stellt keine Verkennung ihrer Belange dar.
Die Überplanung der bisherigen Zufahrt zum Flurstück 138 von der L 247 durch das neue Sondergebiet unterliegt gleichfalls keinen Bedenken. Diese Zufahrt konnte nur auf der Grundlage einer widerruflichen Sondernutzungserlaubnis angelegt werden und war schon deshalb mit den Risiko behaftet, jederzeit unbenutzbar zu werden. Hinzu kommt, daß die Anlage der Zufahrt wie auch die weitere Einbeziehung des städtischen Flurstücks 137 in das Baumarktareal des Rechtsvorgängers der Antragstellerin ersichtlich nicht auf Dauer angelegt war, wie schon aus der Befristung des mit der Antragsgegnerin abgeschlossenen Pachtvertrags vom 28. Oktober 1981 folgt. Bei dieser Sachlage mußte der Rechtsvorgänger der Antragstellerin bei Anlage der Zufahrt in Rechnung stellen, daß er in eine nur befristet mögliche Anbindung an die Landesstraße investiert, die bei Schaffung einer anderweitigen angemessenen Erschließung aufgehoben würde. Nichts anderes ist hier geschehen. Daß die neue öffentliche Erschließung auch zu finanziellen Belastungen der Antragstellerin führt, ist ohne Belang. Sie hat keinen Anspruch darauf, daß die ihr ohnehin nur begrenzt eingeräumte Möglichkeit zu einer privaten Erschließung auf Dauer erhalten bleibt, und muß demgemäß bei Anlage einer öffentlichen Erschließung die vom Gesetz vorgegebenen finanziellen Konsequenzen hinnehmen.
Nach alledem lassen sich die von der Antragstellerin behaupteten Abwägungsmängel nicht feststellen. Auch im übrigen ist nicht erkennbar, daß die hier strittige Planung den Anforderungen des Abwägungsgebots nicht gerecht wird.
Die Planung der neuen Straßenverbindung zwischen dem bisherigen Wendehammer des I. weg und der Landesstraße, die zwischenzeitlich durch die 9. Änderung mit Blick auf eine gemeinsame Anbindung auch des südlich der Landesstraße geplanten neuen Gewerbegebiets modiziert wurde, unterliegt im Grundsatz und auch in den Details keinen Bedenken. Gleiches gilt auch für die durch einen Streifen privater Grünfläche von der Landesstraße getrennten Gewerbegebietsausweisungen, die im hier strittigen Plan für den Bereich westlich der neuen Straßenverbindung zwischen der Landesstraße und dem bisherigen Wendehammer getroffen wurden. Schließlich sind auch die Belange von Natur und Landschaft gesehen und in Verbindung mit den Detailregelungen des landschaftspflegerischen Begleitplans ersichtlich sachgerecht berücksichtigt worden. Zu näheren Prüfungen gibt der Vortrag der Beteiligten im vorliegenden Verfahren keinen Anlaß.
Der Normenkontrollantrag war nach alledem abzulehnen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 214, 215 BauGB
§§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO
§ 3 BauGB
§ 13 BauGB
§ 12 BauGB
§
167 VwGO
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 3 Abs. 3 BauGB
§ 12 Abs. 2 BauGB
§ 1 Abs. 4
und 6 BauGB
§ 2 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 1 Abs.
3 BauGB
§ 1 Abs. 4
BauGB
§ 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 1 Abs. 6 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 1998, 732
4 CN 6.97
7a D 115/94
4 NB 2.87
7 A 1895/91
4 BN 15.99
4 NB 8.90
7a D 108/96
4 BN 51.98
4 NB 36.92
4 N 1.78