Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-07-14, Aktenzeichen 107 C 479/15
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2016:0804.107C479.15.11

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrags zuzüglich 10% abwenden, sofern nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer 63,17 qm großen Wohnung in der A. Allee in … B. aufgrund eines Mietvertrags vom 9. April 1986.Die Miete, die einen Betriebskostenanteil von 1,18 € pro qm enthält, beträgt seit dem 1. September 2012 532,52 €. Die Klägerin verlangte mit Schreiben vom 19. Juni 2015 die Zustimmung der Beklagten zur streitgegenständlichen Mieterhöhung und nahm zur Begründung auf das Feld I 2 des Berliner Mietspiegels 2015 Bezug. Die Wohnung wurde zwischen 1919 und 1949 errichtet, sie ist mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet. Es gibt ein modernes Bad. Der Balkon hat einen Zugang zu einem zur Wohnung gehörenden Garten. Für den wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler entrichten die Beklagten in der Nebenkostenabrechnung Miete. Der Dachboden ist gedämmt, im Haus leben 6 Mietparteien. Eine Fahrradabstellmöglichkeit fehlt. Die gepflegte Müllstandsfläche ist nur Mietern zugänglich. In einer Entfernung von 250 m befindet sich ein Edeka, 500 m entfernt ein Aldi, 1 km entfernt eine Kletterhalle, das C.-S.-Center sowie ein Tennisclub. In näherer Umgebung liegen Gastronomiebetriebe.
Die Klägerin behauptet, der abverlangte Mietzins übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, die mindestens bei 9,11 € pro qm liege; sie bezieht sich hierfür auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens und hält den Mietspiegel 2015 für nicht anwendbar. Auf die Ausführungen hierzu in der Klageschrift wird Bezug genommen. Hierfür spreche auch, dass sich aus dem Wohnungsbestand der Klägerin eine höhere Miete als im Mietspiegel ergebe. Die Anbindung zum öffentlichen Nahverkehr sei gut. Die Müllstandsflächen seien sichtbegrenzt, da sie –unstreitig- über einen Wirtschaftsweg hinter Gärten mit großen Bäumen zu erreichen seien.
Die Klägerin beantragt mit der am 30. November 2015 nebst Gerichtskosten eingereichten Klageschrift, die am 15. Dezember 2015 zugestellt worden ist,
die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Teilinklusivmiete für die Wohnung A. Allee, … B., EG rechts, von bisher monatlich 532,52 € um 42,83 € auf künftig 575,35 € zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen wie bisher mit Wirkung ab dem 1. September 2015 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten halten den Mietspiegel 2015 für eine Schätzgrundlage. Sie verweisen darauf, dass sie den Garten angelegt und gepflegt hätten (unstreitig). Das Müllhaus sei offen, der Hausmüllbehälter, der Papier-Glasbehälter und die gelbe Tonne würden draußen stehen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klagefrist des § 558b BGB ist eingehalten. Das Mieterhöhungsverlangen ist ordnungsgemäß durch Bezugnahme auf das einschlägige Feld I 2 des Berliner Mietspiegels begründet worden.
Der Klägerin steht indes nach §§ 558ff BGB kein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu, denn die bereits geschuldete Miete liegt nicht unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die Parteien streiten sich vorliegend um die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese ist hier gemäß § 287 Abs. 2 ZPO unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2015 und dessen Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zu bestimmen. Er ist jedenfalls als einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB eine geeignete Schätzgrundlage, da hieran Interessenvertreter der Vermieter und Mieter beteiligt waren. Es ist nicht ersichtlich, dass ein normales Sachverständigengutachten über die Miethöhe der Schätzung anhand des Mietspiegels überlegen wäre. Dass ein Sachverständiger über eine größere und repräsentativere Datenmenge als den Erstellern des Mietspiegels zur Verfügung stehen würde, ist nicht ersichtlich. Die Einholung eines dem Mietspiegel überlegenen Gutachtens würde voraussetzen, dass dieser Sachverständige eine Datenmenge erhebt, die den Wohnungsmarkt nach wissenschaftlichen Kriterien repräsentativ oder gar insgesamt erfasst. Dies wäre mit einem unverhältnismäßigen Aufwand verbunden.
Die Beklagten entrichten bereits eine Miete, die nicht unter dem ortsüblichen Vergleichsmietzins liegt. Bei einer Wohnungsgröße von 63,17 qm und einem Betriebskostenanteil von 1,18 € pro qm sowie dem Sondermerkmal modernes Bad (0,40 € pro qm) wäre eine Mieterhöhung erst berechtigt, wenn die Wohnung 60% über dem Mittelwert in die obere Spanne einzuordnen wäre. Dies ist nicht der Fall. Die Merkmalsgruppen 1 und 2 sind unstreitig ausgeglichen. Auch die Merkmalsgruppe 4 ist neutral zu bewerten, denn dem wohnwerterhöhenden Merkmal „Wärmedämmung“ steht das wohnwertmindernde Merkmal „keine Fahrradabstellmöglichkeit“ gegenüber. Auf die übrigen Merkmalsgruppen kommt es daher nicht an.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 558ff BGB
§ 558b BGB
§ 558c BGB
§ 287 Abs. 2 ZPO