Kammergericht (Berlin, )
Urteil vom 2020-06-12, Aktenzeichen 9 U 2/17 Baul
ECLI: ECLI:DE:KG:2020:0612.9U2.17BAUL.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Eine Gemeinde kann ihr Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten nur dann ausüben, wenn der Dritte zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks innerhalb angemessener Frist in der Lage ist und sich hierzu verpflichtet. (Rn.19)
2. Eine verbindliche Verpflichtung muss vorliegen, bevor die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt. (Rn.22)
3. Das Einverständnis des Dritten mit der Ausübung des Vorkaufsrechts und die Verpflichtung des Dritten zur mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks bedürfen der Schriftform. (Rn.23)
4. Das Fehlen der Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten der Gemeinde führt zur Aufhebung des angefochtenen Bescheides insgesamt. (Rn.64)
Verfahrensgang
Die Berufung des Antragsgegners gegen das Urteil des Landgerichts Berlin vom 26. April 2017 - Aktenzeichen - O 2/15 BauL - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil des Senats und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Antragsgegner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Antragstellerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Antragstellerin wendet sich im vorliegenden Verfahren gegen die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB in Verbindung mit § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB durch den Antragsgegner zugunsten der G.... Gegenstand des Vorkaufsrechts war ein von der Antragstellerin als Verkäuferin geschlossener Kaufvertrag über Grundstücke, die im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung belegen und mit mehreren Mietshäusern bebaut sind. Gleichzeitig wendet sie sich gegen die Herabsetzung des von der G... für den Erwerb der Grundstücke an die Antragstellerin zu zahlenden Betrages gemäß § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB.
Wegen des Sachverhalts wird auf den Tatbestand des angegriffenen Urteils Bezug genommen.
Auf den Antrag auf gerichtliche Entscheidung der Antragstellerin hat das Landgericht Berlin den Bescheid des Bezirksamtes T... von Berlin vom 9. April 2015 aufgehoben.
Hiergegen richtet sich die Berufung des Antragsgegners mit folgenden Angriffen:
Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch das Wohl der Allgemeinheit gemäß § 24 Absatz 3 Satz 1 BauGB gerechtfertigt gewesen. Hierbei habe der Antragsgegner seine Würdigung, dass bei Verkauf der Grundstücke eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele zu befürchten sei, den den Verkehrswert deutlich überschreitenden Kaufpreis sowie die Weigerung der Erwerberin zur Abgabe einer Abwendungserklärung berücksichtigen dürfen.
§ 26 Nr. 4 BauGB stehe der Ausübung des Vorkaufrechts bei zutreffender Auslegung der Vorschrift im vorliegenden Falle nicht entgegen.
Die G... habe sich gegenüber dem Antragsgegner hinreichend im Sinne von § 27 a Absatz 1 Satz Nr. 1 BauGB zu einer den Erhaltungszielen entsprechenden Verwendung der Grundstücke verpflichtet. Eine besondere Form dieser Verpflichtung schreibe das Gesetz nicht vor. Im Übrigen sei die G... als städtische Wohnungsbaugesellschaft und 100%iges Tochterunternehmen des Antragsgegners diesem ohnehin ausreichend verpflichtet. Die zuständige Bezirksstadträtin Dr. K... habe vom Vorstand der G... die mündliche Bestätigung erhalten, dass die Erhaltungsziele eingehalten würden. Dr. K... und die Vorständin der G... M... hätten bis zuletzt telefonisch in engem Kontakt gestanden und mündlich über sämtliche Punkte, die einer Einigung bedurften, auch Einigkeit erzielt.
Bei der Bestimmung des Verkehrswertes im Sinne von § 28 Absatz 3 Satz 1 BauGB könne man nicht allein auf den erzielten Kaufpreis abstellen. Maßgeblich sei eine am Ertragswert orientierte Verkehrswertbestimmung, wie sie das Bezirksamt mit dem Gutachten vom 16. Februar 2015 vorgenommen habe. Eine deutliche Überschreitung des Verkehrswertes in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise könne auch nicht erst bei 25 % angenommen werden, sondern sei schon bei der vorliegend gegebenen signifikanten Überschreitung um 1,5 Mio Euro gegeben.
Allein eine rechtswidrige Bestimmung des Kaufpreises gemäß § 28 Absatz 3 Satz 1 BauGB könne nicht zur Aufhebung des angefochtenen Bescheides insgesamt führen. Wegen Teilbarkeit des Verwaltungsaktes hätte das Landgericht prüfen müssen, ob der Bescheid im Übrigen Bestand haben könne. Auch eine Aufrechterhaltung allein der Ausübung des Vorkaufsrechts hätte dem Willen des Antragsgegners entsprochen.
Der Antragsgegner beantragt,
das am 26.04.2017 verkündete und am 08.05.2017 zugestellte Urteil des Landgerichts Berlin – O 2/15 Baul – aufzuheben und den Antrag auf gerichtliche Entscheidung der Antragstellerin und Beteiligten zu 1) abzuweisen.
Die Antragstellerin beantragt,
die Berufung gegen das am 26. April 2017 verkündete und am 8. Mai 2017 zugestellte Urteil des Landgerichts Berlin – O 2/15 Baul – zurückzuweisen.
Die Antragstellerin verteidigt das landgerichtliche Urteil. Sie wiederholt und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag.
Der Verwaltungsvorgang des Antragsgegners lag dem Senat zur Information vor.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
1. Das Landgericht Berlin hat den angefochtenen Bescheid des Antragsgegners vom 9. April 2015 im Ergebnis zu Recht aufgehoben.
Der Bescheid war rechtswidrig und verletzte die Antragstellerin in ihren Rechten, weil nicht sämtliche Voraussetzungen für die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts zu Gunsten Dritter im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB in Verbindung mit § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB vorlagen.
a) Gemäß § 27a Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB kann die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten (u.a.) nur dann ausüben, wenn der Dritte zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks innerhalb angemessener Frist in der Lage ist und sich hierzu verpflichtet. Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines Dritten ist das Einverständnis des Dritten und darüber hinaus dessen Verpflichtung zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung (vgl. Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 22. Oktober 2019 – OVG 10 B 9.18 –, Rn. 92, juris). Diese Willenserklärungen müssen vor Ausübung des Vorkaufsrechts und in Schriftform vorliegen.
aa) Das Einverständnis des Dritten mit der Ausübung des Vorkaufsrechts wie auch die Verpflichtung des Dritten zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstückes müssen hierbei im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts bereits vorliegen.
Einverständnis und Verpflichtung des Dritten sind unverzichtbare Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts zu seinen Gunsten. Sie müssen – als tatbestandliche Voraussetzungen (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 132. EL Februar 2019, § 27a Rn. 30; Reidt in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Auflage 2019, BauGB § 27a Rn. 7) bereits im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts vorliegen und können nicht nachgeholt werden (Stock, a.a.O. Rn. 17; s.a. Grziwotz in: BeckOK BauGB, 48. Ed. 1.2.2020, § 27a Rn. 7; Kronisch in: Brügelmann, BauGB, 93. Lfg., Februar 2015, § 27a Rn. 11 und 24; a.A. wohl OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., Rn. 94).
Schon nach dem eindeutigen Wortlaut des § 27 a Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB darf die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten erst dann ausüben, wenn sich der Dritte zu der mit der Ausübung bezweckten Verwendung des Grundstücks verpflichtet. Dies setzt denklogisch voraus, dass eine verbindliche Verpflichtung vorliegen muss, bevor die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt. Auch Sinn und Zweck der Vorschrift bestätigen diese Auslegung. Denn ohne Kenntnis und Würdigung der Verpflichtungserklärung kann die Gemeinde nicht prüfen, ob die mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckte Verwendung der Grundstücke tatsächlich und im vollen Umfang ihrer Anforderungen sichergestellt ist. Eine Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines Dritten und die damit verbundene Ermessensausübung kann sie ohne die Verpflichtungserklärung nicht treffen.
bb) Das Einverständnis des Dritten mit der Ausübung des Vorkaufsrechts und die Verpflichtung des Dritten zur mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks bedürfen hierbei der Schriftform.
Die Schriftform ergibt sich zwingend aus § 11 Absatz 3 BauGB, weil die Verpflichtung des Dritten gemäß § 27a Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB durch eine Vereinbarung zwischen der Gemeinde und dem Dritten begründet wird und es sich hierbei um einen städtebaulichen Vertrag im Sinne von § 11 BauGB handelt (hier: § 11 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB – vgl. Kronisch a.a.O. Rn. 26).
(1) Bereits in tatsächlicher Hinsicht spricht alles dafür, dass die Verpflichtung des Dritten gemäß § 27a Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB im Rahmen von Verhandlungen und letztlich durch eine Vereinbarung zwischen der Gemeinde und dem Dritten zustande kommt und deshalb gemäß §11 Absatz 3 BauGB der Schriftform bedarf.
Ein Dritter wird schlechthin nicht in der Lage sein, von sich aus eine geeignete Verpflichtungserklärung gemäß § 27a Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB zu formulieren, die die von der Gemeinde mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckte Verwendung des Grundstücks konkret wiedergibt und allen Erfordernissen einer solchen Verpflichtung gerecht wird. Insoweit wird die Initiative für die Auswahl und Bereitschaft des Dritten, als Begünstigter der Ausübung des Vorkaufsrechts das Grundstück zu erwerben, sowie für die Ausgestaltung der Bedingungen der bezweckten Verwendung des Grundstücks – wie auch im vorliegenden Fall – stets von der Gemeinde ausgehen. Auch der Inhalt der Verpflichtung des Dritten wird – wie ebenfalls vorliegend geschehen – erst im Ergebnis von Verhandlungen zwischen Drittem und Gemeinde gestaltet und festgelegt werden.
Eine insoweit erzielte Einigung über eine Verpflichtung des Dritten ist daher als Vereinbarung zwischen der Gemeinde und dem Dritten gemäß § 11 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 in Verbindung mit Absatz 3 BauGB in Schriftform festzuhalten.
(2) Für die Notwendigkeit der Verpflichtung des Dritten gemäß § 27a Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB durch den Vertrag sprechen auch Sinn und Zweck der Schriftform bei öffentlich-rechtlichen Verträgen (vgl. § 57 VwVfG) im Allgemeinen und städtebaulichen Verträgen (§ 11 Abs. 3 BauGB) im Besonderen.
Die Schriftform dient mehreren Zwecken. Sie dient sowohl der Abschlussklarheit und soll sicherstellen, dass festgestellt werden kann, ob tatsächlich ein Vertrag zustande gekommen ist (Bonk/Neumann/Siegel in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 9. Auflage 2018, § 57 Rn. 2). Sie dient gleichermaßen der Inhaltsklarheit und soll die einzelnen Rechte und Pflichten der Vertragspartner festhalten. Sie hat darüber hinaus Warnfunktion und dient so dem Schutz der Vertragsparteien vor Übereilung. Sie hat schließlich Beweis- und Kontrollfunktion und dient der Beweissicherung, indem sie Abschluss und Inhalt des Vertrages nachprüfbar festhält (Bonk/Neumann/Siegel, a.a.O.).
Die Verpflichtung eines Dritten zur mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks gemäß § 27 a Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB verfolgt ebenfalls diese Zwecke und bedarf daher gleichermaßen der Schriftform. Die Verpflichtung des Dritten soll sicherstellen, dass es auch tatsächlich zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks kommt. Die Gemeinde muss bei der Ausübung des Vorkaufsrechts verlässlich davon ausgehen können, dass der Dritte wirksam verpflichtet worden ist und seinen Verpflichtungen auch nachkommen wird. Darüber hinaus muss gesichert sein, dass die Gemeinde diese Verpflichtungen auch rechtssicher durchsetzen kann. Insoweit teilt der Senat die (allerdings im Rahmen der Überprüfung des Ermessens erfolgten) Überlegungen des Landgerichts (Seite 12 f. d. Urteils), eine mündliche Erklärung könne den Ansprüchen an die Eindeutigkeit und Durchsetzbarkeit einer solchen Verpflichtungserklärung nicht genügen. Nicht zuletzt verpflichtet die Rechtsschutzgarantie des Art. 19 Abs. 4 GG die Gemeinde zur objektiven Dokumentation des bisherigen wesentlichen sachbezogenen Geschehensablaufs (Kallerhoff/Mayen in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 9. Auflage 2018, § 29 Rn. 29).
Sowohl die Abschlussklarheit als auch Inhaltsklarheit müssen im Hinblick auf die Verpflichtung des Dritten gemäß § 27 a Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB – wie bei einem städtebaulichen Vertrag auch – gewährleistet sein. Die Warnfunktion dient dem Schutz des Dritten vor Übereilung. Die Beweis- und Kontrollfunktion ist ebenfalls unabdingbar, weil nur so die Grundlage einer Ausübung des Vorkaufsrechts überprüfbar ist und notfalls nachgewiesen und die erforderliche Transparenz sichergestellt werden kann.
(3) Die Notwendigkeit einer vertraglichen Verpflichtung des Dritten entspricht auch dem Willen des historischen Gesetzgebers. Auch der Gesetzgeber geht davon aus, dass der begünstigte Dritte vertraglich zur mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks verpflichtet wird (Kronisch in: Brügelmann, BauGB, 93. Lfg., Februar 2015, § 27a Rn. 25). So heißt es in der Gesetzesbegründung zum mit der Regelung des § 27a Absatz 1 Nr. 1 BauGB insoweit dem Wortlaut nach vergleichbaren § 3 Absatz 4 BauGB-MaßnG 1993, dass die Verwirklichung des mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zwecks auch im Falle der Ausübung zugunsten eines Dritten sicherzustellen ist und daher „der Begünstigte zur Verwirklichung der baulichen Vorhaben … vertraglich zu verpflichten“ ist (Gesetzesentwurf zum Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz, BT-Drs. 12/4047 S. 41). Da das auf den Änderungen des Bau- und Raumordnungsgesetzes 1998 fußende BauGB 1998 die bisherigen Regelungen zur Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter (§ 3 Abs. 4 BauGB-MaßnahmenG) inhaltlich unverändert in § 27 a BauGB zusammenfasst (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung BT-Drs. 13/6392, S. 54; vgl. Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 137. EL Februar 2020, § 27 a Rn. 9) gelten diese Überlegungen auch für § 27 a Absatz 1 Nr. 1 BauGB gleichermaßen.
(4) Nicht zuletzt liegt der Ausgestaltung der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes zugunsten eines Dritten als mitwirkungspflichtiger Verwaltungsakt das Konsensprinzip zugrunde. Auch dies spricht für das Zustandekommen der Verpflichtung des Dritten gemäß § 27a Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB im Rahmen von Vereinbarungen (Kronisch, a.a.O. Rn. 25).
(5) Schließlich gehen auch wesentliche Teile der einschlägigen Kommentarliteratur davon aus, dass die Verpflichtung des Dritten gemäß § 27a Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB im Rahmen einer Vereinbarung übernommen wird (Reidt in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Auflage 2019, BauGB § 27a Rn. 3; Grziwotz in: BeckOK BauGB, 48. Ed. 1.2.2020, § 27a Rn. 3.1 sowie Rn. 11; Michler/ Kröninger in: Kröninger/Aschke/Jeromin, BauGB, § 27a Rn. 3). Sofern dies nicht der Fall ist, wird jedenfalls empfohlen, die Verpflichtung des Dritten zweckmäßigerweise im Einzelnen vertraglich niederzulegen und zu diesem Zweck einen städtebaulichen Vertrag zu schließen (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 132. EL Februar 2019, § 27a Rn. 17 und 30 sowie Krautzberger, ebenda BauGB, 136. EL Oktober 2019, § 11 Rn. 41; Paetow in: Berliner Kommentar BauGB, 26. Lfg./Januar 2014, § 27a Rn. 6; Köster in: Schrödter, BauGB, 9. Auflage 2019, § 27a Rn. 3; May in: Rixner/Biedermann/Charlier, Systematischer Praxiskommentar BauGB/BauNVO, 3. Auflage 2018, § 27a BauGB Rn. 9).
(6) Soweit der Antragsgegner meint, eine besondere Form insbesondere der Verpflichtung zur bezweckten Verwendung des Grundstücks schreibe das Gesetz nicht vor, ist dies nur insoweit zutreffend, als § 27 a Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB seinem Wortlaut nach keine ausdrückliche Regelung über die Form der Verpflichtung des Dritten enthält.
Die Norm regelt lediglich die (materiellen) Voraussetzungen für die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes zugunsten eines Dritten und macht die Ausübung (u.a.) davon abhängig, dass sich der Dritte zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks verpflichtet. Zum Erfordernis einer bestimmten Form dieser Verpflichtung schweigt das Gesetz in § 27 a Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB.
b) Die G... hat keine diesen Anforderungen gerecht werdenden Erklärungen (Einverständnis und Verpflichtungserklärung) gemäß § 27 a Absatz 1 BauGB vor Ausübung des Vorkaufrechts durch den Antragsgegner abgegeben.
aa) Der Antragsgegner hat nicht vorgetragen, dass die G... mit dem Antragsgegner schriftlich vereinbart habe, als Dritte in den von der Antragstellerin mit der Erwerberin geschlossenen Kaufvertrag vom 26. Januar 2015 einzutreten und die Grundstücke so zu verwenden, dass das Erhaltungsziel dauerhaft erreicht werde. Selbst eine schriftliche Erklärung der G... konnte der Antragsgegner weder vortragen noch vorlegen.
Der Vortrag des Antragsgegners, die zuständige Bezirksstadträtin Dr. K... habe vom Vorstand der G... die mündliche Bestätigung erhalten, dass die Erhaltungsziele eingehalten würden, ist daher unerheblich. Gleiches gilt für die Behauptung des Antragsgegners, Dr. K...X und die Vorständin der G...X M...X hätten bis zuletzt telefonisch in engem Kontakt gestanden und mündlich über sämtliche Punkte, die einer Einigung bedurften, auch Einigkeit erzielt.
Mangels Schriftform fehlt es schon aus diesem Grunde an einem wirksamen Einverständnis der G... mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zu deren Gunsten sowie an einer wirksamen Verpflichtung der G...X zu einer mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks gemäß § 27 a Absatz 1 BauGB.
bb) Unabhängig davon fehlt es aber bereits überhaupt an einer derartigen rechtzeitigen inhaltlichen Erklärung der G.... Es konnte nicht festgestellt werden, dass die G... ihr Einverständnis mit der Ausübung des Vorkaufsrechts sowie die Verpflichtung zur mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks rechtzeitig abgegeben hat.
(1) Soweit der Antragsgegner behauptet, die G... habe sich mit einem Schreiben vom 16. Februar 2015 bereit erklärt, als Dritte in den Kaufvertrag einzutreten und die Grundstücke so zu verwenden, dass das Erhaltungsziel dauerhaft erreicht werde, hat er auf das Bestreiten der Antragstellerin hin ein solches Schreiben nicht vorgelegt oder sonst unter Beweis gestellt.
Auch im Verwaltungsvorgang des Antragsgegners ist ein solches Schreiben der G... nicht vorhanden. Im Verwaltungsvorgang findet sich lediglich eine Email vom 16. Februar 2015 (Bl. 177 f. VV), in der die G... ihre Erwerbsbereitschaft erklärt, allerdings lediglich bis zu einem Kaufpreis von 6,32 Mio Euro und unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Zustimmung ihres Aufsichtsrates. Ihrem Inhalt nach wird in dieser Email eine Verpflichtungserklärung lediglich in Aussicht gestellt, nicht jedoch bereits abgegeben. Ausdrücklich heißt es in der Email, dass – und zudem nur für den Fall, dass sich aus der „Erhaltungsverordnung keine weitergehenden Restriktionen bezüglich der Mietentwicklung“ ergeben – die Bereitschaft bestehe, „eine entsprechende Verpflichtungserklärung abzugeben“.
Weder hat die G... damit ihr Einverständnis mit der Ausübung des Vorkaufsrechts noch die Verpflichtung des Dritten zur mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks vorbehaltlos erklärt.
(2) Auch darüber hinaus findet sich im Verwaltungsvorgang des Antragsgegners keinerlei Anhalt für eine uneingeschränkte Erklärung der G..., als Dritte in den Kaufvertrag einzutreten und die Grundstücke so zu verwenden, dass das Erhaltungsziel dauerhaft erreicht wird.
Noch mit Schreiben vom 1. April 2015 stellte die G... klar, dass eine Verpflichtungserklärung in dem Umfang, wie vom Antragsgegner gewünscht, nicht abgegeben werden könne (Bl. 290 VV). Eine Verpflichtungserklärung zur Übernahme von eventuellen Prozesskosten sowie die Bestätigung, dem Erwerb auch dann zu zustimmen, wenn später im gerichtlichen Verfahren ein höherer Verkehrswert als 6,35 Mio Euro festgestellt würde, lehnte die G... ab.
Mit Schreiben vom 31. März 2015 (abgesandt am 1. April 2015 – Bl. 192 VV) forderte der Antragsgegner die G... ausdrücklich auf, eine Verpflichtungserklärung abzugeben, dass die G... weiterhin als Vorkaufsberechtigte zur Verfügung stehe und sich zu der Verpflichtung bekenne, die Grundstücke im Sinne der sozialen Erhaltungsverordnung zu nutzen und zu bewirtschaften. Zum damaligen Zeitpunkt ging der Antragsgegner mithin selbst davon aus, dass eine eindeutige Erklärung noch fehlte.
Auch eine Beschlussvorlage zur Information des Bezirksamtes für dessen Sitzung am 9. April 2015 (unterzeichnet unter dem 7. April 2015 – Bl. 308 VV) stellt fest, dass die G... eine Verpflichtungserklärung zur Übernahme von eventuellen Prozesskosten sowie die Bestätigung, dem Erwerb auch dann zuzustimmen, wenn das zuständige Gericht einen höheren Verkehrswert als 6,35 Mio Euro feststellen würde, abgelehnt hat. Ausdrücklich heißt es in der Vorlage weiter: „Es wurde hingegen von dem Bezirk T... die unwiderrufliche Bestätigung gefordert, das Vorkaufrecht nur limitiert bis zu einem Kaufpreis in Höhe von 6,35 Mio Euro auszuüben und weiter, dass die Kosten eines etwaigen Rechtsstreits durch den Bezirk getragen werden müssten.“ Nach dem Protokoll der Sitzung des Bezirksamtes vom 9. April 2015 wurde die Informationsvorlage zustimmend zur Kenntnis genommen.
Im Verwaltungsvorgang sind im Anschluss an dieses Protokoll die Verfügung des streitgegenständlichen Bescheides vom 9. April 2015 sowie die Zustellnachweise geheftet. Auch dies spricht gegen eine rechtzeitige Erklärung der G....
(3) Auch aus einer vom Antragsgegner als Anlage AG3 eingereichten Email der Vorständin der G... M... an die Stadträtin Dr. K... vom 7. April 2015 ergeben sich – entgegen der Auffassung des Antragsgegners – nicht die erforderlichen Erklärungen der G....
Zu Recht beanstandet die Antragstellerin bereits, dass sich diese Email nicht im Verwaltungsvorgang findet. Auf deren Bestreiten hat der Antragsgegner die Email nicht unter Beweis gestellt, so dass der Vortrag dieser Email bereits als nicht bewiesen unbeachtlich ist.
Unabhängig davon bestätigt diese Email nicht den Vortrag des Antragsgegners, im Gegenteil. Die Vorständin der G... weist in dieser Email darauf hin, dass der (zuvor im Entwurf übersandte) Ausübungsbescheid „keine limitierende Regelung“ enthält, „wie wir sie benötigen, und auf die nach Auskunft unserer Juristen nicht verzichtet werden kann. Die relevanten Passagen … wären entsprechend zu formulieren. Insbesondere wäre … Bezug auf unser Schreiben vom 01.04.15 zu nehmen, wo die Bedingungen zum Eintritt in das Vorkaufsrecht gemäß unserem Gremienbeschluss wiedergegeben sind“ (max. 6,35 Mio., keine Übernahme von Kosten für einen möglichen Rechtsstreit).
Danach lässt sich eine Einigung zwischen der G... und dem Antragsgegner nicht feststellen, vielmehr bestand gerade ein offen formulierter Dissens hinsichtlich der von der G...X geforderten Bedingungen, die der Antragsgegner nicht bereit war zu akzeptieren. Weder hat die G... damit ihr Einverständnis mit der Ausübung des Vorkaufsrechts erklärt, noch findet sich die Verpflichtung zur mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks.
(4) Soweit sich der Antragsgegner darauf beruft, die zuständige Bezirksstadträtin Dr. K... habe vom „Vorstand der G...“ die mündliche Bestätigung erhalten, dass die Erhaltungsziele eingehalten werden, und dies zum Beweis in das Wissen der Zeuginnen Dr. K... und M... stellt, ist dieser Vortrag unsubstantiiert und kann daher nicht berücksichtigt werden.
Der Antragsgegner trägt nicht vor, wer wem gegenüber wann welche Erklärungen mit welchem Inhalt abgegeben hat. Zwar genügt eine Partei nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. nur BGH, Beschluss vom 18. Mai 2017 – I ZR 205/16 –, Rn. 7, juris, m.w.N.) ihrer Darlegungslast schon dann, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als entstanden erscheinen zu lassen. Vorliegend versetzt der Vortrag des Antragsgegners den Senat jedoch nicht in die Lage, aufgrund des Tatsachenvortrags der Partei zu entscheiden, ob die erforderlichen Voraussetzungen (hier: die erforderlichen Vereinbarungen bzw. Erklärungen der G...) vorlagen (vgl. BGH, a.a.O.).
Weder ergibt sich aus dem Vortrag des Antragsgegners, wann die Erklärungen abgegeben worden sein sollen, so dass nicht geprüft werden kann, ob das Einverständnis mit der Ausübung des Vorkaufsrechts sowie die Verpflichtung zur bezweckten Verwendung des Grundstücks rechtzeitig vor Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Bescheid des Antragsgegners vom 9. April 2015 erklärt worden sind. Konkreterer Vortrag ist hier deshalb erforderlich, weil noch am 7. April 2015 (vgl. die oben erörterte Email der Vorständin der G... M... an die Stadträtin Dr. K... - Anlage AG3) zwischen der G... und dem Antragsgegner ein Dissens hinsichtlich der von der G...X geforderten (und von deren Aufsichtsrat allein bestätigten) Bedingungen bestand.
Es bedurfte daher schon des konkreten überprüfbaren Vortrages, dass die mündliche Übereinkunft tatsächlich zwischen dem 7. und dem 9. April 2015 erzielt worden sei. Ein auf eine frühere telefonische Einigung gerichteter Vortrag wäre unbeachtlich, da – wie oben ausgeführt – nach dem Akteninhalt bis zu diesem Zeitpunkt ein offener Dissens vorlag. Wollte der Antragsgegner vortragen, die fernmündliche Einigung sei später erfolgt, wäre der Sachvortrag ebenfalls unschlüssig, weil eine nach Ausübung des Vorkaufsrechts erzielte Einigung dieser nicht zur Wirksamkeit verhelfen würde. Wie es innerhalb von weniger als zwei Tagen zu einer Einigung zwischen der G... und dem Antragsgegner gekommen sein soll, welche zudem eine erneute Zustimmung der Gremien der G...X erforderlich gemacht haben dürfte, ist zudem ohne konkrete Darstellung näherer Umstände, insbesondere angesichts des über einen längeren Zeitraum diskutierten Dissenses nicht nachvollziehbar und hätte einer Substantiierung bedurft.
Noch hat der Antragsgegner den konkreten Inhalt der angesichts des zuvor bestehenden Dissenses besonders wichtigen und im Wortlaut entscheidenden Erklärungen der G... vorgetragen. Welche Regelung der Antragsgegner mit der G... für den Fall, dass die Herabsetzung des Kaufpreises einer gerichtlichen Prüfung nicht stand halten würde und die G... einen höheren Kaufpreis als 6,35 Mio Euro zu bezahlen hätte, getroffen haben will, hat er nicht dargelegt. Aus der Korrespondenz zwischen dem Antragsgegner und der G... geht hervor, dass die G... eine verbindliche Regelung zur Finanzierung der Differenz erwartet hat. Auch fehlt jeder Vortrag dazu, welchen konkreten Inhalt die Verpflichtung zur Sicherung der Vorgaben aus der Erhaltungsverordnung gehabt haben soll. Dies wäre aber deswegen besonders wichtig gewesen, weil der Antragsgegner seine Anforderungen an die Sicherstellung gegenüber der Käuferin der Antragstellerin ebenfalls formuliert hat und nachprüfbar sein müsste, ob die Verpflichtung der G... ihrerseits diesen Anforderungen gerecht würde.
Dass eine solche Regelung tatsächlich und rechtzeitig erfolgt wäre, lässt sich auch dem ebenso unsubstantiierten Vortrag des Antragsgegners, dass Dr. K... und M... bis zuletzt telefonisch in engem Kontakt gestanden hätten und mündlich über sämtliche Punkte, die einer Einigung bedurften, auch Einigkeit erzielt hätten, nicht entnehmen.
Schließlich ist im Hinblick auf das Prinzip der Gesamtvertretung einer Aktiengesellschaft nicht ersichtlich, dass die Vorständin M... als (telefonische) Gesprächspartnerin der Bezirksstadträtin Dr. K... allein derartige Erklärungen für die G..., deren Vorstand aus zwei Personen besteht, abgeben konnte (§ 78 Absatz 2 AktG).
cc) Ohne Erfolg beruft sich der Antragsgegner darauf, dass die G... als städtische Gesellschaft und 100%ige Tochter des Antragsgegners ohnehin weisungsgebunden und zudem als Partnerin des sog. Berliner Mietenbündnisses sowie gemäß BlnWoUG gesetzlich gebunden sei. Dieser Umstand ändert nichts daran, dass das Einverständnis wie auch die Verpflichtungserklärung des Dritten gemäß § 29 a BauGB gesetzliche Voraussetzungen der Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter sind.
Das BlnWoUG (Gesetz zur sozialen Ausrichtung und Stärkung der landeseigenen Wohnungsunternehmen für eine langfristig gesicherte Wohnraumversorgung) existierte zu dem hier relevanten Zeitpunkt April 2015 noch nicht. Es ist erst (als Art. 2 Berliner Wohnraumversorgungsgesetz) am 24. November 2015 verkündet und am 1. Januar 2016 in Kraft getreten. Das sog. Berliner Mietenbündnis (Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten) enthielt – soweit hier von Belang – lediglich (freiwillige) Verpflichtungen im Hinblick auf die Beschränkung von Mieterhöhungen. Eine Verpflichtung zur Vermeidung der Bildung von Wohneigentum enthielt die Vereinbarung nicht. Zudem galt es seinerzeit bis 2016 befristet. Eine ausreichende Verpflichtung der G... als Dritte im Sinne von § 27 a BauGB konnte hierdurch mithin nicht begründet werden. Am Fehlen der Einverständniserklärung könnte dies ohnehin nichts ändern.
Dass die G... auch als städtische Gesellschaft und 100%ige Tochter des Antragsgegners nicht ohne weiteres angewiesen werden konnte, die erforderlichen Erklärungen eines Dritten gemäß § 29a Absatz 1 BauGB „auf Weisung“ des Antragsgegners abzugeben, belegt der tatsächliche Geschehensablauf. Der Antragsgegner hatte offensichtlich gerade keine ausreichenden Einflussmöglichkeiten, seine Bedingungen der Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten der G... (rechtzeitig) durchzusetzen. Die wirtschaftliche Verantwortung für die Entscheidungen der G... als juristischer Person trugen deren Aufsichtsrat und Vorstand, die ihre Kompetenzen auch eigenverantwortlich und autonom ausübten.
c) Das Fehlen der Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten der G... gemäß § 27 a BauGB führt zur Aufhebung des angefochtenen Bescheides insgesamt.
Gemäß § 226 Absatz 2 BauGB hat das Gericht den Verwaltungsakt aufzuheben, wenn es den Antrag auf gerichtliche Entscheidung für begründet erachtet. Der Bescheid kann nicht teilweise mit dem Inhalt aufrechterhalten werden, dass der Antragsgegner das Vorkaufsrecht zum Eigenerwerb ausübt.
Entgegen der Auffassung des Antragsgegners besteht der angefochtene Bescheid nicht aus drei Regelungen, hier also Verwaltungsakten, die er in der Ausübung Vorkaufsrecht gemäß § 24 BauGB, der Bestimmung des Dritten gemäß § 27 a BauGB und der Bestimmung des zu zahlenden Betrages gemäß § 28 Absatz 3 Satz 1 BauGB und untereinander derart in einem Stufenverhältnis sieht, dass, sollte sich die Regelung einer Stufe als rechtswidrig erweisen, immer noch die anderen Stufen zum Tragen kommen würden. Insbesondere kann der Umstand, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten der G...X gemäß § 27 a BauGB rechtswidrig war, vorliegend nicht dazu führen, dass der Antragsgegner das Vorkaufsrecht zum Eigenerwerb ausübt.
Dem Antragsgegner ist zuzugeben, dass auch im Baulandverfahren bei einer Teilbarkeit des angefochtenen Verwaltungsakts eine Teilaufhebung in Betracht kommt. Die Teilbarkeit eines Verwaltungsakts ist gegeben, wenn der in Frage stehende Teil nicht mit den übrigen Teilen des Verwaltungsakts in einem untrennbaren Zusammenhang steht, sondern die übrigen Teile auch als selbständige Regelung weiter existieren können, ohne ihren ursprünglichen Bedeutungsinhalt zu verändern (Kalb in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, 136. EL Oktober 2019, BauGB § 226 Rn. 6).
Entgegen der Auffassung des Antragsgegners enthält der angefochtene Bescheid vom 9. April 2015 jedoch nicht drei eigenständige Regelungen sondern lediglich zwei. Die Ziffern 1) und 2) des Tenors treffen eine einheitliche Regelung allein zur Ausübung des Vorkaufsrechtes zugunsten der G.... Ziff. 3) des Tenors bestimmt demgegenüber den zu zahlenden Betrag gemäß § 28 Absatz 3 Satz 1 BauGB, was in der Tat eine weitere selbständige Regelung im Rahmen des einheitlich erlassenen Verwaltungsaktes darstellen mag.
Bereits in Ziff. 1) des Tenors wird ausschließlich das dem Antragsgegner zustehende Vorkaufsrecht (es gibt nur ein einziges, unteilbares Vorkaufsrecht) zugunsten eines Dritten ausgeübt. In Ziff. 2) des Tenors wird lediglich die Person, zu deren Gunsten das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, bezeichnet. Demnach ist es gerade nicht so, dass mit dem Tenor zu Ziff. 1) des Bescheides das Vorkaufsrecht der Gemeinde gemäß § 24 Abs. 1 BauGB überhaupt ausgeübt wird. Vielmehr wird bereits mit dem Tenor zu 1) ausdrücklich lediglich ein Vorkaufsrecht gemäß § 27a Abs. 1 Nr. 1 BauGB zugunsten eines Dritten ausgeübt. Der Wortlaut ist eindeutig und kann nicht anders verstanden oder ausgelegt werden. An keiner Stelle des Bescheides wird deutlich, dass der Antragsgegner das Vorkaufsrecht mit dem Ziel ausüben will, die Grundstücke selbst zu erwerben.
Die Ausübung zugunsten des Dritten kann auch nicht hilfsweise in eine Ausübung zugunsten der Gemeinde umgedeutet werden (Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, 136. EL Oktober 2019, BauGB § 27a Rn. 23). Die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Eigenerwerb der Gemeinde ist auch nicht als Minus in einem Bescheid über die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts zugunsten eines Dritten enthalten.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 228 Absatz 1 BauGB in Verbindung mit § 97 Absatz 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 und 2, 709 Satz 2 ZPO in Verbindung mit § 221 Absatz 1 Satz 1 BauGB.
Die Revision war nicht zuzulassen (§ 543 Absatz 2 ZPO in Verbindung mit § 221 Absatz 1 Satz 1 BauGB).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 11 BauGB
§ 57 VwVfG
§ 27 a BauGB
§ 27a BauGB
§ 29 a BauGB
§ 24 BauGB
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB
§ 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 24 Absatz 3 Satz 1 BauGB
§ 26 Nr. 4 BauGB
§ 27 a Absatz 1 Satz Nr. 1 BauGB
§ 28 Absatz 3 Satz 1 BauGB
§ 27a Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB
§ 27 a Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 11 Absatz 3 BauGB
§ 27a Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 11 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 11 Abs. 3 BauGB
§ 27a Absatz 1 Nr. 1 BauGB
§ 27 a Absatz 1 Nr. 1 BauGB
§ 27 a Absatz 1 BauGB
§ 78 Absatz 2 AktG
§ 29a Absatz 1 BauGB
§ 226 Absatz 2 BauGB
§ 24 Abs. 1 BauGB
§ 27a Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 228 Absatz 1 BauGB
§ 97 Absatz 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 und 2, 709 Satz 2 ZPO
§ 221 Absatz 1 Satz 1 BauGB
§ 543 Absatz 2 ZPO
Art. 19 Abs. 4 GG

Zitierte Entscheidungen: III ZR 217/20
10 B 9.18
I ZR 205/16