Verwaltungsgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-11-07, Aktenzeichen 5 K 4591/13
ECLI: ECLI:DE:VGD:2013:1107.5K4591.13.00

Tenor:
Die Beklagte wird unter entsprechender Aufhebung des Bescheides vom 23. April 2013 verpflichtet, die für das Steuerobjekt mit der Einheitswertnummer des Finanzamtes 000-000-0-00000-0 für das Jahr 2011 festgesetzte Grundsteuer in Höhe von 25 % zu erlassen; im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens werden gegeneinander aufgehoben.
Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt wegen wesentlicher Ertragsminderungen einen Teilerlass der Grundsteuer des Jahres 2011 für das streitgegenständliche Steuerobjekt mit der Einheitswertnummer des Finanzamtes 000-000-0-00000-10, d.h. den mit einer Gewerbeimmobilie bebauten Teil des Grundstücks mit der postalischen Bezeichnung „F. str.. 00“ in P. . Ausweislich eines im Verwaltungsverfahren vorgelegten Mietvertrages aus dem Jahre 2001, der zum 30. September 2010 endete, besteht das Objekt aus einer Halle (Lagerhalle) und vier Büroräumen nebst Kundenparkplätzen. Nach der im Verwaltungsverfahren vorgelegten Internetanzeige umfassen die Mietraumflächen des 1975 errichteten Gebäudes insgesamt 370 m²; davon entfallen ca. 200 m² auf die Lagerhalle und ca. 170 m² auf die Büroflächen.
Für das streitgegenständliche Erlassjahr wurde die Klägerin wegen dieses Steuerobjektes zu Grundsteuern in Höhe von 1.982,25 Euro veranlagt.
Mit Schreiben vom 30. März 2012, bei der Beklagten am selben Tage eingegangen, beantragte die Klägerin unter Berufung auf § 33 Grundsteuergesetz (GrStG) einen 25-%-igen Erlass der Grundsteuer des Jahres 2011 für das Steuerobjekt. Zur Begründung führte sie an, dass die Mieteinnahmen im Vergleich zu den Vorjahren stark zurückgegangen seien.
Mit Schreiben vom 11. April 2012 bat die Beklagte die Klägerin unter Hinweis auf die Erlassvoraussetzungen nach § 33 Grundsteuergesetz (GrStG) zwecks Prüfung dieser Voraussetzungen um Vorlage bestimmter Unterlagen und Nachweise (u.a. Mietvertrag, Angaben zur Ertragssituation, Vermietungsbemühungen).
In der Folgezeit teilte die Klägerin mit, dass das Steuerobjekt bis zum 30. September 2010 zu einem Mietpreis von zuletzt 2.450,82 Euro/mtl. oder 29.409,84 Euro jährlich zuzüglich Nebenkosten vermietet gewesen sei. Es sei über einen Makler und das Internet am Markt angeboten worden. Als Nachweis der Vermietungsbemühungen legte die Klägerin eine Bestätigung der Maklerfirma aus dem Jahre 2012 vor, wonach diese seit dem Jahre 2010 mit der Vermietung des Objektes beauftragt sei, aber noch keinen Mieter habe finden können. Ergänzend bestätigte die Maklerfirma, dass sie das Objekt auf verschiedenen Immobilienportalen wie z.B. immobilienscout24, immowelt und immonet sowie in diversen Medienblättern beworben habe. Außerdem sei das Objekt in der Schaufensterauslage des Maklers, einem Schaufenster der Dt. Bank und einem Display der HUK Coburg ausgehangen worden. Ferner legte die Klägerin einen Internetausdruck einer das Objekt betreffenden Anzeige auf dem Portal „immocentral“ vor; der Zeitraum, in dem diese Anzeige im Internet zu finden war, ergab sich aus der Vorlage nicht. Zudem trug die Klägerin vor, dass sie am Objekt ein Hinweisschild aufgestellt habe, das zu 40, allerdings erfolglosen Besichtigungen geführt habe.
Die im Folgenden an die Klägerin gerichtete Bitte der Beklagten, die Vermietungsbemühungen des Maklers im Einzelnen z.B. durch Vorlage von Zeitungsinseraten oder Angabe des Einstelldatums der Internetanzeigen nachzuweisen, blieb unerfüllt.
Mit Bescheid vom 23. April 2013 lehnte die Beklagte den Erlassantrag mit der Begründung ab, der Leerstand des Objektes im Jahre 2012 sei von der Klägerin zu vertreten. Ausreichende Bemühungen um die Neuvermietung seien nicht nachgewiesen. Aus den vorgelegten Unterlagen gehe nicht hervor, wann das Objekt beworben worden sei.
Zur Begründung der am 22. Mai 2013 gegen den Ablehnungsbescheid erhobenen Klage trägt die Klägerin Folgendes vor. Sie habe der Maklerfirma einen Alleinvermarktungsauftrag für das Objekt erteilt. Sie habe darauf vertraut, dass die Firma intensivste Vermietungsbemühungen anstelle. Die Maklerfirma habe mit den bereits im Verwaltungsverfahren vorgelegten Schreiben dargetan, dass sie das Objekt ausgiebig im Internet beworben habe. Eine Bewerbung in Zeitungen sei nicht mehr zeitgemäß. Es könne nicht zu ihren Lasten gehen, dass die Maklerfirma ihre Vermietungsbemühungen nicht detaillierter darstellen könne.
Auf gerichtliche Anforderung reichte die Klägerin eine schriftliche Auskunft ihres Maklers vom 23. August 2013 nach, nach der das Objekt vom 15. Januar bis zum 30. Mai und vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2011 auf der Internetplattform „immobilienscout24“ angeboten worden sei.
Ferner teilte sie mit, dass das Objekt zu einer Kaltmiete in Höhe von 5,11 Euro/ m²/mtl. (= 1.892,- Euro/mtl.: 370 m²) zuzüglich monatlicher Nebenkosten in Höhe von 558,- Euro angeboten worden sei. Potentielle Mieter seien durch die hohen Nebenkosten abgeschreckt worden. Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten habe sie sich aber nicht leisten können. Anfang des Jahres 2013 sei das Objekt zu einem deutlich geringeren Mietzins vermietet worden.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 23. April 2013 zu verpflichten, die für das Steuerobjekt mit der Einheitswertnummer des Finanzamtes 000-000-0-00000-0 für das Jahr 2011 festgesetzte Grundsteuer in Höhe von 50 % zu erlassen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie tritt der Klagebegründung unter Ergänzung und Vertiefung der Begründung des Bescheids entgegen. Darüber hinaus macht sie i. W. geltend, dass keine konkreten Rechnungen über den Internetauftritt oder sonstige Anzeigen vorgelegt worden seien. Internetauftritte allein reichten als Vermietungsbemühungen auch nicht aus. Ein für das Objekt geforderter Mietzins in Höhe von 2.450,82 Euro sei angesichts einer durchschnittlichen Miete von 3,- Euro für Lagerräume und 6,- Euro für Büroflächen in Gebäuden, die älter als 10 Jahre sind, deutlich zu hoch gegriffen.
Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Einzelrichter, dem die Kammer das Verfahren nach § 6 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) zur Entscheidung übertragen hat, konnte gemäß § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung entscheiden, weil die Beteiligten sich hiermit einverstanden erklärt haben.
Die zulässige Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Der angefochtene Bescheid ist nur insoweit rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten; der Klägerin steht ein Erlass der für das Steuerobjekt für das Jahr 2011 festgesetzten Grundsteuer nur in Höhe von 25 % zu (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO), so dass die darüber hinausgehende Klage abzuweisen war.
Die begehrte Erlassentscheidung findet ihre Rechtsgrundlage in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang in § 33 Abs. 1 GrStG in der hier anzuwendenden neuen Fassung des Art. 38 des Jahressteuergesetzes 2009 vom 19. Dezember 2008 (BGBl. 2008, 2794, 2844), die gemäß Art. 39 Abs. 5 dieses Gesetzes mit Wirkung zum 1. Januar 2008 in Kraft getreten ist und gemäß § 38 GrStG erstmals für die Grundsteuer des Jahres 2008 gilt. In § 33 Abs. 1 GrStG n.F. ist Folgendes bestimmt:
„Ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken wird der Erlass nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Normaler Rohertrag ist
1. bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft der Rohertrag, der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung gemeinhin und nachhaltig erzielbar wäre;
2. bei bebauten Grundstücken die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete.“
§ 33 Abs. 1 Satz 3 GrStG n. F. ist hier nicht anzuwenden, da das Grundstück nicht eigengewerblich genutzt wird. Der Steuerschuldner vermietet ihm gehörenden Wohnraum. Er führt damit keinen Gewerbetrieb, sondern verwaltet lediglich eigenes Vermögen.
Die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG n. F. sind insoweit erfüllt, als ein Anspruch auf Erlass im Umfang von 25 % besteht.
Im Erlassjahr 2011 war der normale Rohertrag zwar unstreitig um 100% gemindert, weil das Objekt das gesamte Jahr über leer stand. Die Klägerin als Steuerschuldner hat diese Minderung jedoch nur zu mehr als 50 %, aber nicht zu 100 % nicht zu vertreten.
Ein Grundsteuerschuldner hat nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung (im Erlasszeitraum) weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.
Vgl. BVerwG, Urteile vom 15. April 1983 - 8 C 146 und 150/81 -, und das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 25. Juni 2008 - 9 C 8/07 -, veröffentlicht in juris.
Für die Beurteilung, ob eine Ertragsminderung zu vertreten ist oder nicht, kommt es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraumes an (§ 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG). Deshalb ist für die Entscheidung über den Erlass der Grundsteuer für diesen Zeitraum alles unerheblich, was sich auf die frühere Nutzung bezieht. Mithin ist allein entscheidend, ob der Steuerschuldner im Erlasszeitraum alles ihm Zumutbare unternommen hat, um (höhere) Mieterträge zu erzielen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2008 - 9 C 8/07 -, veröffentlicht in juris (dort Rdnr. 19).
Der Steuerschuldner hat dementsprechend Leerstände nach Beendigung eines Mietverhältnisses als ihm zurechenbar zu vertreten, wenn er sich nicht unverzüglich, nachdem ihm ein drohender Leerstand bekannt wird, in angemessener Weise, d.h. mit allen ihm zumutbaren Mitteln um deren Wiedervermietung und damit um die Vermeidung von Ertragsausfällen bemüht. Dazu hat er Anzeigen in Zeitungen bzw. im Internet aufzugeben oder einen - entsprechende Vermittlungsbemühungen entfaltenden - Makler zu beauftragen. Ein Aushang am Gebäude mit einem Hinweis auf die Mietmöglichkeit reicht ebensowenig aus wie Schaufensteraushänge an Maklerbüros oder Bankfilialen o.ä, weil diese ortsgebundene Werbung stets nur einen sehr beschränkten Interessentenkreis zu erreichen vermag. Gleiches gilt entsprechend für Direktansprachen von potentiellen Mietinteressenten.
Die bloße Beauftragung eines Maklers, der im grundsteuerrechtlichen Sinne ausreichende Vermietungsbemühungen nicht entfaltet, reicht ebenfalls nicht aus, um der Anforderung des Nichtvertretenmüssens zu genügen. Der Steuerpflichtige hat das werbende Verhalten eines von ihm mit der Vermarktung/Vermakelung des Steuerobjektes beauftragten Unternehmens mit Blick darauf unter Kontrolle zu halten, ob der beauftragte Makler im grundsteuerrechtlichen Sinne in ausreichendem Umfang tätig wird. Der Steuerpflichtige muss sich dessen „Versäumnisse“ nach der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Gerichts steuererlassrechtlich zurechnen lassen,
vgl. zur Zurechnung des Verhaltens des beauftragten Maklers: VG Düsseldorf, Urteil vom 3. September 2010 – 5 K5772/09 –, S. 6 des Urteilsabdruckes,
wenn er in diesem Fall nicht ergänzend eigene Bemühungen in ausreichendem Umfang entfaltet hat.
Ausgehend von diesen Maßstäben hat die Klägerin im Jahre 2011 ausreichende Vermietungsbemühungen insoweit entfaltet, als der von ihr beauftragte Makler ausweislich seiner schriftlichen Auskunft vom 23. August 2013, das Objekt in der Zeit vom 15. Januar bis zum 30. Mai und vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2011 auf der Internetplattform „immobilienscout24.de“ beworben hat. Das Gericht sieht keinen Anlass, an der Richtigkeit dieser ausführlichen Auskunft zu zweifeln.
Mit der Internetsuche nach Mietinteressenten war der Bewerbungslast für den Zeitraum der Einstellung des Objektes auf der Internetplattform genüge getan. Es ist nämlich davon auszugehen, dass potentielle Mietinteressenten gewerbliche Objekte vornehmlich bei den bekannten und gängigen Internetportalen suchen, zu denen die klägerseits genutzte Plattform zählt. Erst wenn gewerbliche Mietinteressenten dort nicht fündig werden, mögen sie ihre Suche ergänzend in örtlichen bzw. überörtlichen Zeitungen fortsetzen. Liegt der Schwerpunkt der Suche bei breitenwirksamen Portalen im Internet, verspricht – jedenfalls bei gewerblichen Vermietungsangeboten – eine parallele Werbung in örtlichen und überörtlichen Zeitungen, die unter Umständen mit erheblichen Kosten verbunden sein kann, oder auf weiteren Internetplattformen keinen nennenswerten zusätzlichen „Werbemehrwert“ und kann daher vom Steuerschuldner zumutbarerweise nicht erwartet werden.
Vgl. VG Düsseldorf, Urteile vom 24. Mai 2012 – 5 K 6625/11 – und vom 30. April 2009 – 5 K 8210/08 –, S. 7 des Urteilsabdruckes.
Mit der vom 15. Januar bis zum 30. Mai und vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2011 erfolgten Internetbewerbung auf einer für Mietinteressenten gängigen, d.h. breitenwirksamen Plattform hat die Klägerin sich für einen mehr als halbjährigen Gesamtzeitraum in ausreichender Weise um die Vermietung des Objektes bemüht, so dass sie den auf diesen Zeitraum entfallenden Ertragsausfall, d.h. mehr als 50 % der – sich hier gleichmäßig auf die Monate des Jahres verteilenden – Ertragsminderung nicht zu vertreten hat.
Entgegen der Auffassung der Beklagten hat die Klägerin den Leerstand während der in Rede stehenden, beworbenen Zeiträume auch nicht deswegen zu vertreten, weil sie das Objekt mit einer unrealistisch überhöhten Mietforderung angeboten hätte.
Der Steuerpflichtige hat die Minderung des Rohertrags nämlich nicht zu vertreten, wenn er im Falle eines Leerstandes die Vermietung innerhalb einer marktüblichen Preisspanne anbietet. Vermietungsangebote am unteren Rand dieser Preisspanne oder sogar darunter muss er nicht abgeben.
Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 25. Juni 2008 – 9 C 8.07 –, veröffentlicht u.a. in KStZ 2008, 214 und juris, s. dort insbesondere Rdnr. 20.
In dieser Spanne hat sich die Klägerin bewegt. Wie sie mit Schriftsatz vom 23. Oktober 2013 vorgetragen hat, hatte sie das Objekt zunächst zu einer Kaltmiete in Höhe von 1.892,- Euro angeboten; es besteht kein Anlass, an diesen Angaben zu zweifeln, weil dies der Kaltmietvereinbarung mit dem Vormieter zu Beginn des Mietzeitraumes entsprach (vgl. Bl. 11 Beiakte Heft 1). Nach den eigenen Angaben der Beklagten liegt die durchschnittliche (Kalt-)Miete für Lagerräume bei 3,- Euro/m²/mtl. und bei 6,- Euro/m²/mtl. für Büroflächen in Gebäuden, die älter als 10 Jahre sind. Hiervon ausgehend dürfte die für das Objekt durchschnittlich zu erzielende (Kalt-)Miete bei 1.620,- Euro/mtl. liegen [= 600,- Euro/mtl. für die Lagerhallenflächen (= 200 m² x 3,- Euro/mtl.) + 1.020,- Euro/mtl. für die Büroflächen (= 170 m² x 6.- Euro/mtl.)]. Angesichts der Tatsache, dass die Klägerin in dem vorangegangenen Mietverhältnis, das zum 1. Juni 2001 begann und erst am 30. September 2010 endete, ausweislich des in den Verwaltungsvorgängen der Beklagten befindlichen Mietvertrages eine Kaltmiete in Höhe von 3.700,- DM/mtl., d.s. 1.891,78 Euro/mtl. für die im Vermietungszeitpunkt bereits mehr als 10 Jahre alte Immobilie erzielen konnte, hielt sich ihre Forderung, die knapp 17 % über der Durchschnittsmiete lag, noch in der zulässigen Preisspanne. Hinzu kommt, dass ausweislich des im Internet zugänglichen „Mietspiegel(s) der Grundstücksbörse Ruhr e.V.“ für P. die obere Grenze der hier einschlägigen Mietpreisspannen für die Büroräume bei 7,- Euro und für die Gewerbehalle bei 3,50 Euro je Quadratmeter ohne Nebenkosten liegt und damit die Obergrenze jeweils auch um knapp 17 % von der Durchschnittsmiete abweicht.
Die Klägerin kann sich aber nicht darauf berufen, dass sie auch die Ertragsminderungen, die in den Zeiten der Nichtbewerbung im Internet entstanden sind, insgesamt, d.h. zu 100 % nicht zu vertreten hätte. Zumindest den Ertragsausfall für die beiden Monate November und Dezember 2011 hat sie zu vertreten.
Sie hat nämlich in der Zeit nach der Einstellung des Internetauftrittes zum 31. Oktober 2011 im Erlasszeitraum 2011 zwei Monate lang keine angemessenen Vermietungsbemühungen mehr entfaltet. Dass in dieser Zeit Zeitungsannoncen geschaltet worden wären, haben die Klägerin bzw. der von ihr beauftragte Makler selbst nicht behauptet. Die sonstigen Bemühungen (Einzelansprachen und Aushänge) reichen wie oben dargelegt nicht aus. Bei einem mithin zweimonatigen Ausfall der breitenwirksamen Bewerbung eines leerstehenden größeren Gewerbeobjektes kann nicht mehr davon gesprochen werden, dass der Steuerschuldner in dieser Zeit alles ihm zumutbare getan hätte, um den Ertragsausfall zu mindern. Dies gilt auch, wenn – wie hier – eine vorherige, längere Zeit ununterbrochen andauernde Werbephase im Internet erfolglos geblieben war. Da nicht vorhersehbar ist, wann am Markt ein Mietinteresse an einem gewerblich nutzbaren Objekt entsteht, ist von dem Steuerschuldner zumutbarerweise zu erwarten, dass er breitenwirksame Werbebemühungen in einer kontinuierlichen Weise fortsetzt und sie jedenfalls bei größeren Gewerbeobjektes nicht längere Zeit unterbricht.
Der erforderliche Erlassantrag ist im März 2012 und damit rechtzeitig, d.h. bis zum 31. ärz des dem Erlasszeitraum des Jahres 2011 folgenden Jahres (§ 34 Abs. 2 GrStG), gestellt worden.
Der Erlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG scheitert auch nicht an § 33 Abs. 5 GrStG, wonach eine Ertragsminderung kein Erlassgrund ist, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Einheitswertes berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrages auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können. Für das Vorliegen der Voraussetzungen für eine mindernde (Wert-)Fortschreibung bestehen hier keine Anhaltspunkte.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Berufung war nicht zuzulassen, weil die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO nicht vorliegen (§ 124 a Abs. 1 VwGO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 33 Grundsteuergesetz
§ 6 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 38 GrStG
§ 167 VwGO
§ 101 Abs. 2 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 33 Abs. 1 GrStG
§ 33 Abs. 1 GrStG
§ 33 Abs. 1 Satz 3 GrStG
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG
§ 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG
§ 34 Abs. 2 GrStG
§ 33 Abs. 5 GrStG
§ 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO
§ 124 a Abs. 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 9 C 8/07
5 K 6625/11
5 K 8210/08
9 C 8.07