Kammergericht (Berlin, )
Urteil vom 2022-07-21, Aktenzeichen 12 U 155/21
ECLI: ECLI:DE:KG:2022:0721.12U155.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
Schon die Erklärung eines Mieters, er sei zur Zahlung der Miete künftig und auf unbestimmte Zeit nicht bereit, kann die Kündigung des Vermieters rechtfertigen. In einem solchen Fall kann dem Vermieter nicht zugemutet werden, das bereits angekündigte Ausbleiben weiterer Mietzahlungen abzuwarten, bis die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt sind (Anschluss BGH, Urteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09).(Rn.26)
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Kläger wird das am 19.04.2021 verkündete Teilurteil des Landgerichts Berlin - 51 O 114/20 - abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt,
1. die auf dem Hof des Grundstücks X links hinter der Durchfahrt von der X belegenen, in den anliegenden Plänen A 1 bis A 3 rot umrandeten Räume im Unter-, Erd- und 1. Obergeschoss sowie die im anliegenden Plan B gelb schraffierte Freifläche zu räumen und an die Klägerin zu 3) herauszugeben.
2. das gesamte Grundstück X mit Ausnahme der im Klageantrag zu 1. genannten Räume und Freiflächen zu räumen und an die Kläger zu 1) und 2) herauszugeben.
Auf die Berufung der Kläger wird unter Zurückweisung der Berufung der Beklagten das am 13.09.2021 verkündete Schlussurteil des Landgerichts Berlin - 51 O 114/20 - abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung wegen der Räumung durch die Klägerin zu 3) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 71.500,- € abwenden, wenn nicht die Klägerin zu 3) vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Beklagte darf die Vollstreckung wegen der Räumung durch die Kläger zu 1) und 2) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.320.000,- € abwenden, wenn nicht die Kläger zu 1) und 2) vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Im Übrigen darf die Beklagte die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Kläger begehren mit der Klage Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen. Widerklagend begehrt die Beklagte Rückzahlung von Miete und Feststellung. Wegen der weiteren Einzelheiten der Feststellungen in der ersten Instanz einschließlich der dort gestellten Anträge wird jeweils auf den Tatbestand der angefochtenen Urteile Bezug genommen.
Das Landgericht hat die Klage mit Teilurteil vom 19.04.2021 abgewiesen. Die Kläger hätten die Mietverträge nicht wirksam außerordentlich fristlos gekündigt. Die Kündigung vom 02.07.2020 habe das Mietverhältnis nicht wirksam beendet, weil kein wichtiger Grund vorgelegen habe. Soweit die Beklagte in den Monaten April bis Juni 2020 keine Miete gezahlt habe, könne dieser Zahlungsverzug bei der Prüfung der fristlosen Kündigung gemäß Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB keine Berücksichtigung finden. Auch im Übrigen liege kein wichtiger Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB vor. Entgegen der Auffassung der Kläger habe diese nicht von einer ernsthaften und endgültigen Zahlungsverweigerung der Beklagten bis in das Jahr 2021 ausgehen können. Aus den verschiedenen Schreiben der Beklagten werde vielmehr deutlich, dass es sich lediglich um Verhandlungen über eine Anpassung der Miete aufgrund der Pandemie handele. Auch für die Kündigung vom 21.07.2020 fehle es an einem wichtigen Grund. Zwar sei an diesem Tag die gesamte Miete für den Monat Juli 2020 aus allen Mietverhältnissen fällig und die Beklagte mit der Zahlung in Verzug gewesen, jedoch habe es an einem Zahlungsverzug an zwei aufeinanderfolgenden Terminen gefehlt. Das gelte auch für die Kündigung vom 06.08.2020, bei deren Ausspruch die Miete für Juli 2020 vollständig beglichen gewesen sei. Soweit die Kläger darauf abstellten, sich aufgrund der Vorkorrespondenz und der dann erfolgten Zahlung der Miete getäuscht gefühlt zu haben, könne dies nicht nachvollzogen werden.
Mit Schlussurteil vom 13.09.2021 hat das Landgericht der Widerklage teilweise stattgegeben.
Die Beklagte habe einen Anspruch auf Rückzahlung von 563.553,91 € gegen die Kläger zu 1) und 2) und 30.377,93 € gegen die Klägerin zu 3) gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB. Die Kläger hätten durch die Mietzahlungen in Höhe von 100% in den Monaten November und Dezember 2020 sowie April bis Mai 2021 und in Höhe von 75% in den Monaten Januar bis März 2021 einen vermögenswerten Vorteil durch Leistung der Beklagten erlangt. Ein Anspruch auf Zahlung der Miete habe im Zeitraum der vollständigen Schließung des Geschäftsbetriebs im Zeitraum November 2020 bis Mai 2021 lediglich in Höhe von 50% bestanden. Die Miete sei wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB anzupassen. Für den Monat Juni 2021 könne die Beklagte keine Anpassung der Miete mehr verlangen, weil die Anlage teilweise wieder geöffnet hatte und Gruppenkurse im Freien stattgefunden hätten. Die Beklagte könne keine Anpassung der Mieten für Zeiträume verlangen, in denen die Anlage - wenn auch unter Auflagen - geöffnet gewesen sei. Der darauf gerichtete Feststellungsantrag sei daher unbegründet. Ferner könne die Beklagte auch nicht die Feststellung ihrer Berechtigung verlangen, für jeden Tag einer angeordneten Schließung im Rahmen der Corona-Pandemie die Miete um 50% zu mindern (anzupassen), denn es sei grundsätzlich anhand der konkreten Umstände zu prüfen, ob eine Zahlung der vollen Miete zumutbar sei. Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.
Die Kläger wenden sich mit ihren Berufungen gegen beide Urteile und verfolgen ihr erstinstanzliches Begehren weiter.
Die Kläger beantragen,
unter Aufhebung des Teilurteils des Landgerichts Berlin vom 19.04.2021
1. die Beklagten zu verurteilen, die auf dem Hof des Grundstücks X links hinter der Durchfahrt von der X belegenen, in den anliegenden Plänen A 1 bis A 3 rot umrandeten Räumen im Unter-, Erd- und im 1. Obergeschoss sowie die im anliegenden Plan B gelb schraffierte Freifläche zu räumen und an die Klägerin zu 3) herauszugeben.
2. die Beklagte zu verurteilen, das gesamte Grundstück X mit Ausnahme der im Klageantrag zu 1) genannten Räume und Freiflächen zu räumen und an die Kläger zu 1) und 2) herauszugeben.
sowie unter Aufhebung des Schlussurteils vom 13.09.2021 die Widerklage vollständig abzuweisen. Die Beklagte beantragt, die Berufungen der Kläger zurückzuweisen.
Sie verteidigt das Teilurteil. Im Übrigen verfolgt sie mit ihrer gegen das Schlussurteil eingelegten Berufung ihr erstinstanzliches Widerklagebegehren weiter mit Ausnahme des Antrags auf Feststellung ihrer Berechtigung, für jeden Tag einer angeordneten Schließung im Rahmen der Corona-Pandemie die Miete um 50% zu mindern. Einen Teil der erstinstanzlich beantragten Feststellung auf Anpassung der Miete (Monate September bis November 2021) in Höhe von 25% verfolgen sie nunmehr als Leistungsklage.
Die Beklagte beantragt,
1. unter teilweiser Aufhebung des Schlussurteils des Landgerichts Berlin die Kläger zu 1) und 2) zu verurteilen, an die Beklagte einen weiteren Betrag in Höhe von Euro
604.789,57 nebst Zinsen in Höhe von 9% über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zurückzuzahlen;
2. unter teilweiser Aufhebung des Schlussurteils des Landgerichts Berlin die Klägerin zu 3) zu verurteilen, an die Beklagte einen weiteren Betrag in Höhe von Euro 32.602,40 nebst Zinsen in Höhe von 9% über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zurückzuzahlen;
3. festzustellen, dass die Kläger zu 1) und 2) sowie die Klägerin zu 3) verpflichtet sind, beginnend mit Dezember 2021 eine Anpassung der Miete in Höhe von 25% für die folgenden 7 Monate vorzunehmen.
Die Kläger beantragen, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen sowie auch die erweiterte Widerklage abzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien in beiden Instanzen wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Kläger gegen das Teilurteil und die Berufungen beider Parteien gegen das Schlussurteil sind zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet. Die Berufungen der Kläger sind begründet, die Berufung der Beklagten ist unbegründet.
1. Teilurteil
Die Berufung der Kläger gegen das Teilurteil ist begründet.
1.1 Es kann allerdings im Ergebnis dahingestellt bleiben, ob das Teilurteil nach der Prozesslage bei seinem Erlass zulässig war oder wegen der Gefahr einer abweichenden Beurteilung der mit der Widerklage verfolgten Zahlungs- und Feststellungsansprüche bestand, so dass es nicht hätte ergehen dürfen (vgl. Feskorn in: Zöller, ZPO, 34. Aufl. 2022, § 301 ZPO, Rn. 12, Ein solcher Verfahrensfehler wäre geheilt, da sowohl das Teil- als auch das Schlussurteil in die Rechtsmittelinstanz gelangt sind und vom Senat nach Verbindung der Rechtsmittelverfahren einheitlich zu verhandeln und entscheiden sind (BGH, Urteil vom 10.07.1991 - XII ZR 109/90 -, Rn. 10, juris). Denn bei dieser Entwicklung der Prozesslage kann sich die Gefahr einer widersprüchlichen Entscheidung nicht mehr verwirklichen. Eine Zurückverweisung nach § 538 Abs. 2 Nr. 7 ZPO wegen eines wesentlichen Verfahrensfehlers kommt daher nicht in Betracht. Dies gilt trotzdem ein Verstoß gegen § 301 ZPO einen in der Berufungsinstanz grundsätzlich von Amts wegen zu berücksichtigenden wesentlichen Verfahrensmangel darstellt, der zur Aufhebung und gemäß § 538 Abs. 2 Satz 3 ZPO auch ohne Antrag zur Zurückverweisung führt (Feskorn, a.a.O.).
1.2 Das Landgericht hat den Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Räumung- und Herausgabe der Mietflächen gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu Unrecht verneint und die darauf gerichtete Klage abgewiesen.
1.2.1 Die Kläger haben die Mietverhältnisse mit der fristlosen Kündigung von 02.07.2020 wirksam beendet. Der Kündigung lag ein wichtiger Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB zugrunde.
Ein wichtiger Grund ist gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragspartei und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB. Ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung.
Bereits die Erklärung des Mieters, er sei zur Zahlung der Miete künftig und auf unbestimmte Zeit nicht bereit, kann die Kündigung des Vermieters rechtfertigen, weil der Mieter damit für die Zukunft die Erfüllung seiner primären Leistungspflicht, die Zahlung des Entgelts für die Nutzung des gemieteten Gegenstands, verweigert. In einem solchen Fall kann dem Vermieter nicht zugemutet werden, das bereits angekündigte Ausbleiben weiterer Mietzahlungen abzuwarten, bis die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt sind (BGH, Urteil vom 21.10.2009 - VIII ZR 64/09 - Rn. 20, juris; Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 394/03 -, Rn. 13, juris; Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 543 Rn. 10; BeckOGK/Mehle, 1.1.2022, BGB § 543 Rn. 94). Dies gilt insbesondere auch dann, wenn das Vertrauen des Vermieters in die Zahlungswilligkeit oder -fähigkeit des Mieters durch sein Verhalten ernsthaft erschüttert ist.
Hieran sind aber hohe Anforderungen zu stellen, um die Regeltatbestände der Zahlungsverzugskündigung nicht zu unterlaufen (Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 543 Rn. 42). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.
Die Beklagte erklärt durch ihren Bevollmächtigten in dem Schreiben vom 02.06.2020 (Anlage K 11), sie werde aus den bereits ausführlich dargelegten Gründen auch nach der Wiedereröffnung am 6. Juni nicht in der Lage sein, die Mietzahlungen bis zum nächsten Jahr zu leisten. Mit weiterem Schreiben vom 18.06.2020 (Anlage K 12) lässt sie ergänzend mitteilen, „X“ habe auch allen Vermietern der X Gruppe mitgeteilt, dass die Mietverbindlichkeiten aus Liquiditäts- und möglichen Überschuldungsgründen vorerst nicht bedient werden könnten. Da sich das Geschäft in der Gruppe im Jahr 2021 voraussichtlich nur langsam erholen werde, könnten auch die Mietzahlungen nur entsprechend den langsam wieder steigenden Einnahmen aufgenommen werden. Ferner wird ausgeführt, der Geschäftsführer der Beklagten habe mit einem anderen Vermieter eine Wiederaufnahme der Mietzahlungen ab dem 1. April 2021 in Höhe von 25% der vereinbarten Nettomiete vereinbart, ab dem 1. Juli 2021 würden die Miete wieder zu 75% und ab 1. Oktober 2021 in voller Höhe gezahlt. Die Beklagte hat damit zum Ausdruck gebracht, sie werde zukünftig die Mieten über das Jahr 2020 hinaus nicht zahlen können. Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist diese Erklärung für den objektiven Empfängerhorizont als eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung zu verstehen. Dies wird zudem von der Beklagte durch die im Schreiben vom 18.06.2020 unterbreitete Lösung der Situation flankiert, die maßgeblich auf dem Szenario einer im Falle der Nichteinigung drohenden Insolvenz der Beklagten mit einem vollständigen Mietausfall ab dem 1. April 2020 und einem den Klägern drohenden Gesamtverlust bei einer streitigen Auseinandersetzung von 11,05 Mio. € bis 12,450 Mio. € aufbaut. Damit hat sie die Ernsthaftigkeit der hier entscheidenden Erklärung zu ihrem künftigen Zahlungsverhalten für die Kläger noch verstärkt. Für Juli 2020 wurde zunächst auch keine Miete an die Kläger zu 1) und 2) gezahlt.
Dass die Beklagte diese Äußerung möglicherweise nicht ernst meinte und sie einer „harten“ Verhandlungspraxis über die Anpassung der Miete geschuldet war, um die Kläger zum Einlenken auf die Position der Beklagten zu bewegen, ist unerheblich. Denn dabei handelt es sich um einen Vorbehalt, der nicht nach außen getreten ist und für den Empfänger der Erklärung nicht erkennbar war. Der Senat verkennt nicht, dass im Rahmen der Prüfung einer Vertragsanpassung aufgrund der Corona-Pandemie vom Mieter auch die Nachteile darzulegen sind, die ihm aufgrund der Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Das darf ihm grundsätzlich nicht zum Nachteil gereichen. Die Beklagte hat jedoch mit ihrer „harten“ Verhandlungspraxis den Bogen überspannt und gegenüber den Klägern ein Szenario einer unmittelbar bevorstehenden Insolvenz aufgebaut, wenn diese nicht auf ihre Vorschläge eingehen. Ferner hat sie erklärt, nicht mehr zur Zahlung der Miete in der Lage zu sein. Zudem ging es der Beklagten nicht allein um die Anpassung der Miete aufgrund der coronabedingten Schließung ihres Geschäftsbetriebes. Sie nahm das vielmehr zum Anlass, um über eine langfristige Vertragsanpassung zu verhandeln. Hierbei hat sie unangemessenen Druck aufgebaut, um eine deutliche Verringerung der Miete für die weitere Vertragslaufzeit von über 10 Jahren und insofern unabhängig von der Pandemiesituation zu erreichen und zudem die aus ihrer Sicht überlegene Marktkenntnis gegenüber den Klägern zu 1) und 2) als natürliche Personen herausgestellt, um ein für die Beklagte gutes Verhandlungsergebnis zu erzielen Auch wenn zugunsten der Beklagten das bereits seit 18 Jahren bestehende Mietverhältnis und die außergewöhnliche Pandemiesituation zu berücksichtigen sind, erscheint bei Abwägung der beiderseitigen Interessen den Klägern eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zumutbar. Denn das Vertrauen der Kläger in die Vertragspartnerin hat dauerhaft Schaden genommen und aus Sicht der Kläger besteht - losgelöst von der besonderen Pandemiesituation - auch für möglicherweise zukünftig anstehende Vertragsverhandlungen kein Verlass mehr auf eine faire Verhandlungsführung.
Auf den Verzug mit der Zahlung der Juli-Miete, die bezogen auf das Mietverhältnis mit der Klägerin zu 3) zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vom 02.07.2020 noch nicht fällig war, kommt es hingegen nicht an. Denn der wichtige Grund liegt nicht im tatsächlich eingetretenen Zahlungsverzug, sondern in der Ankündigung, künftig für einen längeren Zeitraum keine Zahlungen zu leisten.
Die bei der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag grundsätzlich erforderliche Abmahnung vor Ausspruch der fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist in dem Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Kläger vom 05.06.2020 (Anlage K 15) zu sehen. Darin bringen die Kläger unmissverständlich zum Ausdruck, dass sie an der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unter dem von der Beklagten erweckten Eindruck der Gefahr des Eintritts einer Insolvenz nicht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses bereit sind. Das hat die Beklagte nicht dazu veranlasst, ihre bisherige Verhandlungsstrategie zu überdenken. Vielmehr hat sie den Klägern unter Aufrechterhaltung der Drohkulisse einer eintretenden Insolvenz mit Schreiben vom 18.06.2020 geantwortet.
Auf die Wirksamkeit der Kündigungen vom 21.07. und 06.08.2020 kommt es nicht mehr an.
2. Schlussurteil
Auch die Berufung der Kläger gegen das Schlussurteil hat Erfolg. Die Berufung der Beklagten hat hingegen keinen Erfolg.
2.1 Die Widerklage ist nach § 31 ZPO zulässig.
Soweit die Beklagte ihr Feststellungsbegehren in der Berufungsinstanz noch verfolgt, besteht ein Feststellungsinteresse gemäß § 256 Abs. 1 ZPO. Hinsichtlich der im ursprünglichen Feststellungsantrag zu 5) enthaltenen Monate September bis November 2021 wechselt die Beklagte von der Feststellungs- zur Leistungsklage. Eine zulässige Berufung kann mit einem klageerweiternden Wechsel vom Feststellungs- zum Leistungsantrag verbunden und auch noch in der Berufungsinstanz vollzogen werden (BGH, Urteil vom 12.05.1992 - VI ZR 118/91 -, Rn 13, juris).
Mit den Feststellungsanträgen zu 3) und 4) begehrt die Beklagte die Feststellung, dass keine Verpflichtung besteht, den Klägern für bestimmte Monate noch Miete zu zahlen. Für diese Monate macht sie in den Zahlungsanträgen zu 1) und 2) jeweils gegenüber den Klägern zugleich Rückzahlungsansprüche geltend. Bei Stattgabe des Rückzahlungsanspruchs entscheidet das Gericht inzident darüber, dass den Klägern kein Zahlungsanspruch zusteht. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Feststellungsanträge ist dennoch zu bejahen, weil die Beklagte für diese Monate nur 75% der Miete gezahlt hat und neben den zurückverlangten 25% der Miete zum Zeitpunkt der Klageerhebung für sie auch ein Bedürfnis besteht, die nicht gezahlten 25% in dem Prozess in Form einer negativen Feststellungswiderklage anhängig zu machen.
Den vom Landgericht abgewiesenen ursprünglichen Antrag zu 6) verfolgt die Beklagte in der Berufungsinstanz nicht mehr weiter.
2.2 Die Widerklage ist jedoch unbegründet.
Ein Rückzahlungsanspruch der Beklagten wegen zu viel gezahlter Miete nach § 812 Abs. 1 BGB besteht nicht, weil die Leistungen der Beklagten nicht - teilweise - ohne Rechtsgrund erfolgten.
Denn eine Anpassung der Miete in Form einer Reduzierung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB kommt entgegen den Ausführungen des erstinstanzlichen Urteils nicht in Betracht. Die Beklagte hat für den streitgegenständlichen Zeitraum aufgrund des gekündigten Mietverhältnisses nämlich keine Miete im Sinne von § 535 Abs. 2 BGB an die Kläger gezahlt, sondern ihre Leistung ist rechtlich als Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB einzuordnen. Eine Entgeltreduzierung der Nutzungsentschädigung nach § 313 BGB erfolgt jedoch nicht. § 313 BGB führt nicht zu einer automatischen Reduzierung, sondern gibt dem von einer Geschäftsgrundlagenstörung Betroffenen nur einen Anspruch auf Vertragsanpassung. Bereits das dürfte nahelegen, dass eine solche Anpassung nach Ende des Mietverhältnisses nicht mehr in Betracht kommt (Kammergericht, Urteil vom 04.11.2021 - 8 U 85/21 -, Rn. 22, juris). Zudem kommt eine Vertragsanpassung auch dann schon nicht mehr in Betracht, wenn dem Betroffenen ein kurzfristiges Kündigungsrecht zusteht und er damit ein für ihn untragbares Ergebnis selbst abwenden kann. Dann muss erst Recht eine Anpassung der Nutzungsentschädigung ausscheiden (vgl. Kammergericht, a.a.O., Rn. 25 m.w.N.). Mit der Regelung des § 546 a Abs. 1 BGB wird im Rahmen des nach Beendigung des Mitvertrages bestehenden Abwicklungsverhältnisses ein vertragsähnlicher Anspruch begründet, durch den ein zusätzlicher Druck auf den früheren Mieter ausgeübt werden soll, die geschuldete Rückgabe der Mietsache zu vollziehen (BGH, Urteil vom 18.01.2017 - VIII ZR 17/16 -, Rn. 25, juris). Das Rechtsverhältnis der Vertragsparteien ist in der Vorenthaltungszeit nur noch auf Abwicklung und damit auf Rückgabe der Mietsache angelegt, die vom Willen des Mieters abhängig ist (BGH, Urteil vom 27.05.2015 - XII ZR 66/13 -, Rn. 21, juris). Es würden gegenläufige Anreize gesetzt, wenn es dem Mieter möglich wäre, eine Reduzierung der Nutzungsentschädigung durch eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB zu erwirken, während der Vermieter wegen der ausbleibenden Rückgabe der Mietsache gehindert ist, diese an einen anderen - womöglich wirtschaftlich stärkeren - Mietinteressenten, der eine Vertragsanpassung nicht verlangt, zu vermieten. Dass dies in der Praxis bei dem gekündigten Mieter Schwierigkeiten verursacht, wenn die Kündigungsgründe nicht eindeutig sind (vgl. Hofele, jurisPR-MietR 3/2022 Anm.3 unter D.), muss hingenommen werden.
Aus den gleichen Gründen ist der Feststellungsantrag unbegründet.
3. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91, 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da weder die Sache grundsätzliche Bedeutung hat, noch eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Rechtsfortbildung oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist (§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 97 ZPO
§ 313 BGB
§ 301 ZPO
§ 31 ZPO
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
§ 2 Abs. 1 EGBGB
§ 543 Abs. 1 BGB
§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB
§ 538 Abs. 2 Nr. 7 ZPO
§ 538 Abs. 2 Satz 3 ZPO
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB
§ 256 Abs. 1 ZPO
§ 812 Abs. 1 BGB
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 546 a Abs. 1 BGB
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 64/09
51 O 114/20
XII ZR 109/90
VIII ZR 394/03
VI ZR 118/91
8 U 85/21
VIII ZR 17/16
XII ZR 66/13