Hanseatisches Oberlandesgericht (Hamburg, )
Urteil vom 2014-11-14, Aktenzeichen 4 U 107/13

Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts vom 21. August 2013, Az.: 307 O 134/12, teilweise abgeändert: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 15.000,-- zuzüglich Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten pro Jahr über dem Basiszinssatz seit dem 25. Mai 2012 zu zahlen. Im Übrigen werden die weitergehende Klage und Berufung zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden gegen einander aufgehoben.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Auf die Abfassung eines tatbestandlichen Teils darf gemäß §§ 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO verzichtet werden.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung hat nur zum Teil Erfolg. Mit zutreffender Begründung hat das Landgericht Ansprüche aus der Verletzung eines geschlossenen Mietvertrages abgelehnt. Auch nach Auffassung des Berufungsgerichts ist zwischen den Parteien werde durch die E-Mail vom 29. August 2011 noch durch nachfolgende Verhandlungen oder die Übergabe der Schlüssel und Mieträume ein Mietvertrag zustande gekommen, welchen die Beklagte verletzt und sich so gegenüber der Klägerin schadenersatzpflichtig gemacht haben könnte.
Entgegen der Ansicht der Beklagten lagen nämlich am 29. August 2011 noch nicht alle wesentlichen Teile einer Einigung über einen Mietvertrag über die Büroräume in der ...straße 11/... Straße 61 vor. Es trifft zwar zu, dass die Parteien sich über die Mieträume, den Mietzins und die grundsätzlich gewollte Vertragsdauer einig waren. Indessen gab es auch noch Punkte, die ungeklärt waren wie die Frage der Einigung über den konkreten Index und dessen Anwendung und die Laufzeit. Darüber ist erst unter dem 31. August 2012 eine Einigung zwischen den Parteien erfolgt, wenn auch hinsichtlich der Schriftlichkeit der Laufzeitvereinbarung wegen der Regelung in § 550 BGB noch die schriftliche Fixierung des Textes erforderlich gewesen wäre, zu der es zu keinem Zeitpunkt gekommen ist. Selbst wenn man diese Punkte außer Acht ließe, fehlte es sogar am 31. August 2012 noch immer an einer Einigung der Parteien über Sicherheitsleistung. Aus der Aussage des vom Landgericht vernommenen Zeugen ... ergibt sich nämlich, dass diese, bzw. deren Änderung gar nicht Gesprächsthema zwischen den Parteien gewesen ist, weder am 29. August 2012 per Mail noch am 31. August 2012 im Telefonat. Mithin fehlte es bis zuletzt an einer Einigung über vertragswichtige Punkte. Nach Ansicht des Gerichts gehören die benannten Punkte zu den für den Abschluss eines Mietvertrages über Büroräume zentralen Punkten, so dass eine Einigung im Sinne der §§ 145 ff BGB nur angenommen werden kann, wenn und soweit die Parteien darüber endgültig Einvernehmen erzielt haben. Dabei kann außer Betracht bleiben, ob der Mietvertrag wegen § 550 BGB unwirksam gewesen wäre, da die für die gewollte Befristung erforderliche Schriftform nicht gewahrt war. Letztlich kommt es darauf nämlich nicht an, denn auf jeden Fall führt die nicht eingehaltene Schriftform dazu, dass ein Mietvertrag geschlossen würde, der auf unbestimmte und damit nicht befristete Zeit abgeschlossen ist, verbunden mit der Möglichkeit der Kündigung frühestens nach Ablauf eines Jahres (BGHZ 99, 54). Das aber war erkennbar nicht Wille der Parteien, weshalb die Schriftform für den Vertragsschluss so notwendig war wie die Wertsicherungsklausel und die Einigung über die Sicherheitsleistung.
Ebenso zutreffend hat das Landgericht angenommen, dass ein Vertrag nicht faktisch oder konkludent zustande gekommen ist, weil die Klägerin der Beklagten die Räume übergeben, Schlüssel ausgehändigt und ein Übergabeprotokoll (Anlage K 7) gefertigt hat. Zuzugeben ist zwar, dass nach vielfacher Ansicht solche Umstände auf den Abschluss eines Mietvertrages hindeuten können, bei denen sogar angenommen wird, dass die erforderliche Schriftform damit abbedungen werden soll (Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, § 550 Rdnr. 64 und 74). Indessen ist für alle diese Gestaltungen erforderlich, dass auch der Abschluss eines Mietvertrages von den Parteien auf jeden Fall gewollt ist und das Festhalten an Förmlichkeiten damit dem Parteiwillen entgegenstehen würde. Hier aber liegt es anders, denn allein in der Übergabe der Schlüssel liegt gerade noch nicht die endgültige, aus dem Verhalten der Parteien bei objektiver Betrachtung zu entnehmende Annahme, diese hätten auf jeden Fall den Abschluss eines Mietvertrages gewollt, auf Förmlichkeiten sei es nach übereinstimmenden Parteiwillen nicht angekommen. Dem steht neben der Bedeutung der Regelung der Vertragslaufzeit für beide Parteien vor allem entgegen, dass das sog. Übernahmeprotokoll (Anlage K 7) zwar als solches bezeichnet ist, nicht aber von den Parteien mit der Variante „übernommen“ gekennzeichnet worden ist. Letztlich enthält dieses auch nur wieder (letzte Seite) die Bezugnahme auf den Mietvertrag, die schon deshalb gegenstandslos ist, weil ein solcher Mietvertrag nicht geschlossen worden ist. Aus denselben Gründen fehlt es auch am Abschluss eines sog. vorläufigen Vertragsverhältnisses und im Übrigen ergibt sich aus der in Bezug genommenen Entscheidung des erkennenden Senats (4 U 34/01) auch, dass dort die Umstände noch etwas anders lagen, denn allein die Übergabe der Schlüssel reichte auch dort nicht, denn die Räumlichkeiten waren auch genutzt worden, was ein wesentlich klareres und deutlicheres Indiz für den Willen einen Mietvertrag zu schließen darstellt.
Allerdings steht der Klägerin ein Anspruch auf Schadenersatz jedenfalls teilweise aus § 311 Abs. 2 Nr. 1, 241, 280 BGB zu, denn die Beklagte hat Vertragsverhandlungen abgebrochen und damit einen Schaden bei der Klägerin verursacht. Es besteht seit langem Einigkeit und ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geklärt, dass für den Fall von Vertragsverhandlungen, die ohne triftigen Grund abgebrochen werden, dem Vertragspartner dann ein Anspruch auf Schadenersatz zusteht, wenn dieser in seinem Vertrauen schutzwürdig war (BGH in ständiger Rechtsprechung, zuletzt Urteil vom 29. März 1996, Az.: V ZR 332/94 in: NJW 1996, 1884, 1885). So liegt es hier, denn die Parteien waren, wie oben bereits gezeigt, in großer Nähe zum Abschluss eines Mietvertrages, was nicht nur die laufenden Verhandlungen, die Mail der Beklagten vom 29. August 2012 mit dem Hinweis, den Vertrag schließen zu wollen sondern auch die Vereinbarung und Wahrnehmung des Übergabetermins und die Entgegennahme der Schlüssel zeigen. Auch fehlt es an der Angabe eines nachvollziehbaren Grundes für den Abbruch seitens der Beklagten, denn diese hat in ihrem Schreiben vom 27. September 2012 (Anlage K 9) gar keine Begründung angegeben, warum sie die Mieträume nicht mehr mieten wollte. Das genügte zu diesem späten Zeitpunkt der kurz vor dem Abschluss stehenden Verhandlungen nicht. In diesem Zusammenhang spielt auch keine Rolle, ob die für die Parteien auftretenden Herren ... und ... vertretungsberechtigt waren. Auf jeden Fall haben beide für die Klägerin bzw. Beklagte in weitem Umfang Erklärungen abgegeben, auf deren Briefpapier geschrieben und über die E-Mail-Anschriften der Parteien sich geäußert, so dass für den Fall des Fehlens der Vertretungsmacht vom Vorliegen einer Anscheinsvollmacht in der Form der Duldungsvollmacht auf beiden Seiten auszugehen ist.
Die Klägerin kann sich auch auf eine Verletzung schutzwürdigen Vertrauens berufen (BGH, a.a.O., S. 1885), denn aus Sicht der Klägerin mussten die Handlungen und Erklärungen der Beklagten im Mai-Verkehr und im Telefonat vom 31. August 2012 den Eindruck erwecken, dass es auf jeden Fall zum Abschluss eines Mietvertrages mit der Beklagten kommen würde. Das folgt unter anderem aus dem eindeutigen Wortlaut der Mail vom 29. August 2012 (Anlage K 6), wonach die Beklagte erklärte, die Räume mieten zu wollen und ihr einen Termin für die Vertragsunterzeichnung mitzuteilen. Dass diese dann wegen der anderslautenden Vereinbarung der Parteien (Austausch über E-Mail gemäß Aussage des Zeugen ...) nicht mehr erfolgte, ändert an dieser Beurteilung nichts.
Der Klägerin ist auch ein zurechenbarer Vertrauensschaden entstanden, der in den entgangenen Mieten, den entgangenen Nebenkostenvorauszahlungen und den für die Vermietung an die ... GmbH erforderlichen Umbauten aufzuwendenden Kosten besteht. Entgegen der Ansicht des Landgerichts kommt es nicht darauf an, dass die ... GmbH schon unter dem 29. August 2012 mitgeteilt hatte, die Flächen nicht zu den Bedingungen wie für die Beklagte vereinbart anmieten zu wollen. Ein Abstellen auf einzelne Erklärungen der Beklagten wird der erforderlichen Gesamtbetrachtung nicht gerecht, denn die Beklagte hatte durch eine Vielzahl von Äußerungen und Realakten bei der Klägerin das Vertrauen darauf hervorgerufen, mit der Beklagten würde ein Mietvertrag geschlossen werden. Diese Umstände waren auch unter dem 29. August 2012 schon so stark, dass an dem Zurechnungszusammenhang keine Zweifel bestehen.
Die Aufwendungen der Klägerin sind auch alle in Ansatz zu bringen. Abgesehen davon, dass die Beklage die entgangenen Mieten und Nebenkosten nicht substantiiert als Schadenspositionen bestritten hat, steht auch der Anrechnung der angefallenen Umbaukosten für die ... GmbH als Ersatzmieterin nichts entgegen. Anders als es die Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 28. Oktober 2012 vorgetragen hatte, ist dem erstinstanzlichen Vortrag gerade nicht mit dieser Deutlichkeit zu entnehmen, dass bestritten werden sollte, dass es innerhalb so kurzer Zeit nach der Absage erforderlich war, die ... GmbH zum Abschluss eines Mietvertrages dadurch zu bringen, dass dieser die Umbaukosten erstattet wurden. Von daher handelt es sich um diese in der mündlichen Verhandlung erörterten Fragen um Sachvortrag, der nicht berücksichtig werden durfte. Zwar ist der Beklagten zuzustimmen, dass die ... GmbH wohl schon zu Beginn der ersten, dann später beendeten Verhandlungen, verlangt hatte, eine ergänzende Verkabelung von der Klägerin zu verlangen. Indessen lässt das die Kausalität dieser Schadensposition nicht entfallen, weil damit nicht feststeht, dass die Klägerin auch nur unter dieser Bedingung den Mietvertrag abgeschlossen hätte. Zu diesem Zeitpunkt war die Vermietung nämlich noch offen und der Klägerin standen andere Mietinteressenten (die Beklagte) zur Verfügung.
Indessen steht der Klägerin der Schadenersatz nicht im vollen Umfang zu. Der Klägerin ist nämlich gemäß § 254 BGB ein Mitverschulden anzulasten, da es wenig umsichtig war, gegenüber der ... GmbH sofort auf den Abschluss des Mietvertrages zu verzichten und die Verhandlungen zu beenden, bevor tatsächlich der Mietvertrag mit der Beklagten geschlossen worden war.
Denn auch weit gediehene Vertragsverhandlungen verpflichten vor dem Vertragsschluss den Vertragspartner nicht zum endgültigen Abschluss des Vertrages (BGH, a.a.O. S.1885). Von daher hätte die Klägerin vorsorglich Sorge tragen müssen für den Fall, dass der Vertrag mit der Beklagten doch nicht zustande kommen sollte. Dieses Mitverschulden der Klägerin schätzt das Gericht gemäß § 287 ZPO auf ungefähr die Hälfte, was eine Verurteilung wie ausgesprochen rechtfertigt.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs. 2 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Anlass die Revision zuzulassen bestand nicht, denn der Rechtsstreit im Wesentlichen rein tatsächliche Fragen und ist nach der eindeutige und geklärten höchstrichterlichen Rechtsprechung entschieden.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO
§§ 145 ff BGB
§§ 291, 288 Abs. 2 BGB
§ 550 BGB
§ 254 BGB
§ 287 ZPO
§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241, 280 BGB
§ 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 99, 54
NJW 1996, 1884, 1885
07 O 134/12
4 U 34/01
V ZR 332/94