Oberlandesgericht Hamm (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 1988-11-21, Aktenzeichen 22 U 77/88
ECLI: ECLI:DE:OLGHAM:1988:1121.22U77.88.00

Tenor:
Die Berufungen der Kläger gegen das am 10. Dezember 1987 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund werden zurückgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten ihrer Berufungen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beschwer der Kläger übersteigt jeweils nicht den Betrag von 40.000,-- DM.

Tatbestand:
Bei den Klägern handelt es sich um einen Teil der 304 Wohnungseigentümer aus der Wohnungseigentumsanlage xxx, die ihre Eigentumswohnungen in den Jahren 1980/81 im Rahmen eines Bauherrenmodells von der Beklagten zu 1) erworben haben. Der Beklagte zu 2) ist der Geschäftsführer der Komplementär GmbH der Beklagten zu 1).
Bei dem Objekt handelt es sich um ein 20stöckiges Hochhaus mit Flachdach sowie um einen 4geschossigen Anbau mit Flachdach, in dem neben Eigentumswohnungen auch Geschäfte untergebracht sind. Das Gebäude ist 1965/66 von einer Wohnungsbaugesellschaft errichtet und 1979/80 vor Erwerb durch die Beklagte zu 1) teilweise renoviert worden. Im Januar 1980 besichtigte ein Architekt xxx das Objekt im Auftrag der Beklagten zu 1), die es sodann mit Vertrag vom 28.02.1980 erwarb. Ende April 1980 beauftragte die Beklagte zu 1) den Beklagten zu 3), einen Architekten xxx, mit der Erstellung einer Wertschätzung zu Beleihungszwecken. In seiner Wertschätzung heißt es u.a.:
"Abschließend kann gesagt werden, daß sich die Gebäude innen und außen - nebst den Außenanlagen - in einem sehr guten und sauberen Zustand befinden."
Bereits vor Erstattung dieses Gutachtens waren zwecks Vermarktung des Objekts rund 10.000 Prospekte gedruckt und teilweise in Umlauf gebracht worden. Bei etwa 5.000 Prospekten wurde die Seite 7 ausgetauscht; diese erhielt u.a. einen mit rotem Balken kenntlich gemachten Aufdruck: "Durch vorliegende Wertschätzung eines Gutachters ist der sehr gute Bauzustand des Objekts bestätigt." (vgl. Prospekt lose bei der Akte und Bl. 88 d.A.).
In den über eine Treuhänderin, xxx, geschlossenen Kaufverträgen heißt es jeweils in § 8 Nr. 3:
"Dem Erwerber ist bekannt, daß die baurechtliche Schlußabnahme der Gebäude in den Jahren 1966/69 und 1974 erfolgte.
Der Kaufgegenstand geht in dem Zustand auf Erwerber über, in dem er sich bei dem Vertragsabschluß befindet. Der Zustand zum Zeitpunkt dieses Vertragsabschlusses ist dem Erwerber bekannt. Eine Gewähr für Größe, Güte und Beschaffenheit des Kaufgegenstandes, insbesondere für seine Nutzungsfähigkeit, wird nicht geleistet oder gefordert. Dies gilt auch für die Wohn-Nutzflächenangaben in der Teilungserklärung und in diesem Vertrag, die aufgrund der übernommenen Unterlagen erstellt wurden.
Gewährleistungsansprüche und Schadensersatzansprüche des Erwerbers sind ausgeschlossen. Eventuell bestehende derartige Ansprüche des Verkäufers gegen Dritte tritt Verkäufer hiermit an Erwerber ab."
Die Kläger haben - gestützt auf ein Gutachten des Sachverständigen xxx in einem von dem Miteigentümer und Kläger xxx eingeleiteten Beweissicherungsverfahren - behauptet, daß bereits 1980 schwerwiegende Mängel am Flachdach, den Balkonen und der Fassade vorhanden gewesen seien. Darüber sei mit den Prospektaussagen hinweggetäuscht worden. Der Beklagte zu 3) habe sein Gutachten insoweit wissentlich falsch erstellt. Daran hätte er aber kein Interesse haben können, wenn er nicht gleichzeitig den Beklagten zu 1) und 2) davon Mitteilung gemacht habe. Die Kläger meinen, daß sich hieraus eine Haftung aus culpa in contrahendo und § 823 Abs. 2 BGB ergebe. Sie berechnen ihren Schaden auf der Basis der von dem Gutachter xxx geschätzten Kosten von 800.000,-- DM, entsprechend ihren jeweiligen Miteigentumsquoten. Unstreitig ist insoweit, daß die Schadensbeseitigung insgesamt 572.000,-- DM gekostet hat. Die Beklagten haben sich demgegenüber auf Verjährung berufen. Sie bestreiten das Vorliegen von Mängeln bereits im Jahr 1980/81 und gegebenenfalls deren Erkennbarkeit.
Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil, auf das gemäß § 543 ZPO Bezug genommen wird, die Klage abgewiesen.
Mit ihrer Berufung wenden sich die Kläger gegen die Rechtsansichten des Landgerichts. Sie meinen, Verschulden bei Vertragsschluß sei vorliegend nicht durch die Gewährleistungsregeln verdrängt; da sich vorliegend die Mängel auf das Gemeinschaftseigentum beziehen würden, müsse die Rechtsprechung zum Mangelfolgeschaden entsprechend angewandt werden. Sie meinen weiter, die Kenntnis der Firma xxx als Treuhänderin könne ihnen über § 166 BGB nicht zugerechnet werden, weil diese Firma im Lager der Beklagten stehe und diese Firmen auch wirtschaftlich verflochten seien. Auch wenn das Gutachten des Beklagten zu 3) nur zur Finanzierung bei Banken gedient habe, seien sie hierdurch geschädigt, weil es um die Finanzierung ihres Kaufpreises gegangen sei.
Sie beantragen,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung folgender Beträge nebst 10% Zinsen seit Rechtshängigkeit zu verurteilen:
- An den Kläger xxx
(ME-Anteil 16,50 / 10.000stel) DM 1.320,--
- An die Kläger xxx
als Eigentümer der Wohnung Nr. xxx
(ME-- Anteil 14,57 / 10.000stel) DM 1.155,50
(ME-- Anteil 27,61 / 10.000stel) DM 2.208,80
- An den Klägerin xxx
als Eigentümerin der Wohnung xxx
(ME-- Anteil 26,90 / 10.000stel) DM 2.152,--
(ME-- Anteil 17,88 / 10.000stel) DM 1.430,--
(ME-- Anteil 27,51 / 10.000stel) DM 2.208,80
(ME-- Anteil 56,29 / 10.000stel) DM 4.503,20
(ME-- Anteil 28,00 / 10.000stel) DM 2.240,--
(ME-- Anteil 35,18 / 10.000stel) DM 2,814,40
(ME-- Anteil 28,23 / 10.000stel) DM 2.258,40
(ME-- Anteil 28,51 / 10.000stel) DM 2.280,80
(ME-- Anteil 33,73 / 10.000stel) DM 2.698,40
(ME-- Anteil 29,54 / 10.000stel) DM 2.368,20
- An die Klägerin xxx
als Eigentümerin der Wohnung Nr. xxx
(ME-- Anteil 19,83 / 10.000stel) DM 1.586,40
(ME-- Anteil 35,86 / 10.000stel) DM 2.868,80
(ME-- Anteil 37,00 / 10.000stel) DM 2.960,--
(ME-- Anteil 33,84 / 10.000stel) DM 2.707,20
(ME-- Anteil 15,27 / 10.000stel) DM 1.221,60
(ME-- Anteil 14,88 / 10.000stel) DM 1.190,40
(ME-- Anteil 30.01 / 10.000stel) DM 2.400,80
(ME-- Anteil 37,66 / 10.000stel) DM 3.012,80
(ME-- Anteil 18,84 / 10.000stel) DM 1.507,20
(ME-- Anteil 36,95 / 10.000stel) DM 2.956,--
(ME-- Anteil 16,00 / 10.000stel) DM 1.280,--
(ME-- Anteil 14,57 / 10.000stel) DM 1.165,60
(ME-- Anteil 56,63 / 10.000stel) DM 4.530,40
(ME-- Anteil 16,50 / 10.000stel) DM 1.320,--
(ME-- Anteil 27,78 / 10.000stel) DM 2.222,40
(ME-- Anteil 17,19 / 10.000stel) DM 1.375,20
(ME-- Anteil 15,75 / 10.000stel) DM 1.260,--
(ME-- Anteil 37,99 / 10.000stel) DM 3.039,20
(ME-- Anteil 14,38 / 10.000stel) DM 1.150,40
(ME-- Anteil 28,63 / 10.000stel) DM 2.290,40
(ME-- Anteil 16,14 / 10.000stel) DM 1.291,20
(ME-- Anteil 29,05 / 10.000stel.) DM 2.324,--
(ME-- Anteil 19,88 / 10.000stel) DM 1.586,40
ACHTUNG: Adressenänderung! Neue - Anschrift: xxx
(ME-- Anteil 29,11 / 10.000stel) DM 2.328,80
(ME-- Anteil 16,60 / 10.000stel) DM 1.328,--
(ME-- Anteil 36,36 / 10.000stel) DM 2.908,80
als Eigentümer der- Wohnung Nr. xxx
(ME-- Anteil 26,95 / 10.000stel) DM 2.956,--
(ME-- Anteil 32,81 / 10.000stel) DM 2.624,80
(ME-- Anteil. 15,27 / 10.000stel) DM 1.221,60
(ME-- Anteil 39,47 / 10.000stel) DM 3.157,60
(ME-- Anteil 15,53 / 10.000stel) DM 1.242,40
(ME-- Anteil 36,47 / 10.000stel) DM 2.837,60
(ME-- Anteil 19,88 / 10.000stel) DM 1.590,40
(ME-- Anteil je 16,26 / 10.000stel) DM 3.902,40
(ME-- Anteil 28,04 / 10.000stel) DM 2.243,20
(ME-- Anteil 33,84 / 10.000stel) DM 2.208,80
(ME-- Anteil 35,74 / 10.000stel) DM 2.859,20
(ME-- Anteil 34,92 / 10.000stel) DM 2.793,60
(ME-- Anteil 36,88 / 10.000stel) DM 2.950,40
(ME-- Anteil 56,63 / 10.000stel) DM 4,530,40
(ME-- Anteil 17,23 / 10.000stel) DM 1.378,40
(ME-- Anteil 28,88 / 10.000stel.) DM 2.310,40
(ME-- Anteil 15,26 / 10.000stel) DM 1.220,80
(ME-- Anteil 53,78 / 10.000stel) DM 4.302,40
(ME-- Anteil 17,57 / 10.000stel) DM 1.405,60
(ME-- Anteil 28,88 / 10.000stel) DM 2.310,40
(ME-- Anteil 27,52 / 10.000stel) DM 2.201,60
(ME-- Anteil 33,12 / 10.000stel) DM 2.649,60
(ME-- Anteil 14,13 / 10.000stel) DM 1.130,40
(ME-- Anteil 16,18/ 10.000stel) DM 1.294,40
(ME-- Anteil 18,18 / 10.000stel) DM 1.454,40
(ME-- Anteil 32,20 / 10.000stel) DM 2.576,--
(ME-- Anteil 55,19 / 10.000stel) DM 4.415,20
(ME-- Anteil .40,00 / 10.000stel) DM 3.200,--
(ME-- Anteil 36,91 / 10.000stel) DM 2.928,80
(ME-- Anteil 36,43 / 10.000stel) DM 2.914,40
(ME-- Anteil 16,33 / 10.000stel) DM 1.306,40
(ME-- Anteil 18,29 / 10.000stel) DM 1.463,20
(ME-- Anteil 36,97 / 10.000stel) DM 2.957,60
- An den Kläger
(ME-- Anteil 111,18 / 10.000stel) DM 11.294,40
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil und wiederholen, ihren Vortrag erster Instanz.
Wegen der Einzelheiten des beiderseitigen Vorbringens wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Die Akten 5 H 1/85 AG Erlangen haben vorgelegen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufungen der Kläger sind unbegründet.
Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht die Klagen abgewiesen, weil den Klägern unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Gewährleistungs- oder Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten zusteht.
1.
Ansprüche wegen unrichtiger Gutachtenerstattung gegen den Beklagten zu 3) bestehen nicht.
Es ist zwar anerkannt, daß öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige nach Vertragsgrundsätzen auch Dritten gegenüber haften, wenn der Dritte auf das erstellte Gutachten seine Vermögensdispositionen gründet und dem Gutachter dies klar war (vgl. u.a. OLG Frankfurt WPM 75, 993).
Diese Voraussetzungen sind nicht gegeben. Selbst wenn man noch aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen xxx in dem Beweissicherungsverfahren von objektiv unrichtigen Feststellungen des Beklagten zu 3) ausgeht und damit von einer Mangelhaftigkeit seines Werks, dann fehlt es aber jedenfalls schon an der Kausalität. Jeder der Kläger müßte nachweisen, daß er das Gutachten in vollem Wortlaut vorliegen hatte und hierdurch sein Kaufentschluß mit beeinflußt worden ist. Dazu fehlen jegliche Ausführungen. Vorgetragen ist nur, daß der Prospekt Verhandlungsgrundlage war. Allein die reklamehafte Anpreisung auf der geänderten Seite 7 der späteren Prospekte begründet aber noch nicht einmal den Anschein einer Kausalität in Bezug auf das von dem Beklagten zu 3) erstattete Gutachten. Im übrigen ist noch nicht einmal vorgetragen, welche der Kläger welchen Prospekt - ausgewechselte Seite 7 - vorliegen hatten.
Darüber hinaus brauchte der Beklagte zu 3) nicht damit zu rechnen, daß sein Gutachten für den Kaufentschluß der Kläger entscheidend sein würde. Das Gutachten sollte, wie seine Gestaltung auch ausweist, Grundlage für die Entscheidung der Banken sein, inwieweit von diesen eine Kaufpreisfinanzierung für die einzelnen Erwerber übernommen würde. Das hatte aber gegebenenfalls letztlich nur mittelbare Auswirkungen auf die Entscheidung der Kläger, die gegebenenfalls bei zu hohem erforderlichen Eigenkapital und zu niedriger Fremdfinanzierung von einem Erwerb Abstand genommen hätten. Für die Auslösung einer Vertragshaftung gegenüber Dritten ist das nicht ausreichend.
Eine Haftung aus § 823 Abs. 1 BGB scheidet ohnehin aus, weil allenfalls eine Vermögensschädigung gegeben ist.
Desgleichen ist eine Haftung des Beklagten zu 3) nach § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB nicht begründet.
Eine Mittäterschaft des Beklagten zu 3) gemeinsam mit den Beklagten zu 1) und 2) ist auch nicht annähernd dargelegt. Insoweit äußern die Kläger nur Mutmaßungen, die durch keinen konkreten Tatsachenvortrag gestützt werden.
Letztlich greift auch § 826 BGB nicht ein. Es kann nicht, eine objektiv unrichtige Gutachtenerstattung unterstellt, festgestellt werden, daß der Beklagte zu 3) leichtfertig handelte und eine Schadenszufügung voraussah oder mit ihrer Möglichkeit rechnete und dieses Ergebnis in Kauf nahm, also zumindest insoweit bedingter Vorsatz bei ihm vorlag. Die falsche Begutachtung muß nämlich Folge eines äußerst leichtfertigen, als Gewissenlosigkeit zu wertenden Vorgehens sein (vgl. BGH WPM 75, 559; OLG Hamm VersR 85, 841). Zur Feststellung dieser Voraussetzungen erforderliche konkrete Tatsachen sind gleichfalls nicht vorgetragen. Dies gilt vor allem auch in Bezug auf die Ursächlichkeit zwischen Gutachten und Schadenszufügung.
2.
Desgleichen ist die Klage gegen die Beklagten zu 1) und 2) unbegründet.
Das Klagebegehren, soweit es auf vertragliche Haftung gestützt ist, scheitert zwar nicht bereits an fehlender Aktivlegitimation der Kläger. Die Schäden sind nämlich unstreitig beseitigt, und das setzte einen entsprechenden Beschluß der Eigentümerversammlung voraus, aus dem sich zugleich ergibt, daß vorliegend Schadensersatz in Form der Mangelbeseitigungskosten unter Beibehaltung des Kaufobjekts gewählt ist. Dann ist aber eine Klagebefugnis der einzelnen Miteigentümer entsprechend ihrer Quote im Regelfall zu bejahen. Diese Frage kann letztlich aber offen bleiben, weil die Klagen ohnehin unbegründet sind.
Die Voraussetzungen des § 463 BGB, der wegen des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses allein als vertragliche Haftungsgrundlage in Betracht kommt, liegen nicht vor.
Es ist bereits zweifelhaft, ob sich nicht die Kläger die von ihnen selbst behauptete Kenntnis ihrer Treuhänderin - was von den Beklagten zu 1) und 2) bestritten ist - zurechnen lassen müssen, § 166 BGB. Denn typisch für Anlage-/Bauherren- oder Erwerbermodelle ist gerade, daß die Interessenten eben auch bewußt zur Erzielung von Steuervorteilen einen Treuhänder einschalten und diesem alles weitgehend überlassen. Dafür, daß hier die Treuhänderin, xxx, mit den Beklagten zu 1) und 2) kollusiv zusammengewirkt hat, ist nichts konkret vorgetragen. Auch soweit die Kläger eine wirtschaftliche Verflechtung behaupten, fehlt diesem Vortrag jede tatsächliche Substanz. Auch diese Frage kann letztlich jedoch offen bleiben. Unabhängig von Vorstehendem nämlich und selbst wenn man davon ausgeht, daß die behaupteten Mängel beim Verkauf an die Kläger entsprechend den Feststellungen des Gutachtens xxx vorhanden waren, ist nicht die Feststellung gerechtfertigt, daß die Beklagten zu 1) und 2) von diesen Mängeln gewußt und diese arglistig verschwiegen haben. Unbestritten haben die Beklagten zu 1) und 2) das Objekt nämlich erst nach der Renovierung durch den Voreigentümer gesehen, was die Mängel jedenfalls verdeckt haben kann. Unbestritten ist auch vorgetragen, daß im damaligen Zeitpunkt bei der Beklagten zu 1) keine eigenen Architekten/ Techniker, die entsprechende Erkenntnisse über Baumängel hätten vermitteln können, angestellt waren. Unstreitig lagen ferner vor dem Kaufentschluß der Beklagten zu 1) selbst die Gutachten xxx aus dem Jahr 1969 und xxx aus dem Jahr 1980 vor, die bezüglich gravierender Mängel nichts aussagten. Nicht unberücksichtigt bleiben kann auch, daß die Beklagte zu 1) zunächst sich selbst zur Kaufpreiszahlung verpflichtet hatte und damit ein hohes wirtschaftliches Risiko eingegangen war, mag sie auch mit entsprechend hohen Gewinnen in der Zukunft gerechnet haben. Es ist nämlich kaum anzunehmen, daß die Beklagte zu 1), vertreten durch den Beklagten zu 2), sehenden Auges ein mit erheblichen Mängeln behaftetes Objekt kaufen wollte und bewußt das Risiko einging, dieses gerade wegen der Mängel nicht weiterverkaufen zu können oder in der Folgezeit mit Gewährleistungsverfahren überzogen zu werden. Letztlich kann nicht unberücksichtigt bleiben, daß die jeweiligen Feststellungen des Sachverständigen xxx dahingehend, daß die Beklagten zu 1) und 2) die von ihm konstatierten Mängel hätten erkennen können und müssen, nicht belegt sind; selbst wenn es sich jeweils um langwierige Verrottungsprozesse handeln sollte, ist nicht dargelegt, ob sich dieser Prozeß linear vollzieht oder ob gegebenenfalls zunächst nur geringfügige Anzeichen auftreten, denen ein Laie noch nicht solches Gewicht beizumessen pflegt. Die Verkäufe haben immerhin, was auch zu berücksichtigen ist, 4-5 Jahre vor der Besichtigung durch den Sachverständigen xxx im August 1985 stattgefunden. Letztlich kann nicht ausgeschlossen werden, daß, wie bereits ausgeführt, etwaige vorhandene Mängel durch die vor dem Verkauf erfolgten Sanierungsmaßmaßnahmen verdeckt worden sind. Daß der Beklagte zu 3) die Mängel erkannt und hiervon die Beklagten zu 1) und 2) vor den jeweiligen Verkäufen unterrichtet hätte, ist, wie bereits oben ausgeführt, durch keinen konkreten Tatsachenvortrag belegt.
Bei einer Gesamtwertung des Vorstehenden läßt sich jedenfalls ein arglistiges Verhalten der Beklagten zu 1) nicht feststellen.
Nach Vorstehendem scheiden auch Ansprüche aus §§ 823 Abs. 2 und § 826 BGB aus.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97, 708 Ziff. 10, 711 ZPO.
Die Festsetzung der Beschwer beruht auf § 546 Abs. 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 823 Abs. 2 und § 826 BGB
§§ 97, 708 Ziff. 10, 711 ZPO
§ 543 ZPO
§ 166 BGB
§ 263 StGB
§ 826 BGB
§ 463 BGB
§ 823 Abs. 2 BGB
§ 823 Abs. 1 BGB
§ 546 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VersR 85, 841
5 H 1/85