Kammergericht (Berlin, )
Beschluss vom 2012-05-22, Aktenzeichen 1 W 163/11
ECLI: ECLI:DE:KG:2012:0522.1W163.11.0A

Tenor:
Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, über die Anträge auf Eigentumsumschreibung und Löschung der Vormerkung in Abt.… nach Maßgabe der folgenden Gründe erneut zu entscheiden.

Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 16. März 2010 – UR-Nr. … des Notars … in Berlin – veräußerten die eingetragenen Eigentümer das im Beschlusseingang bezeichnete Wohnungseigentum an den Beteiligten zu 3 und ließen es an diesen auf. Bei der Beurkundung handelte für den Beteiligten zu 3 eine vollmachtlose Vertreterin. Bei dem Beteiligten zu 3 handelt es sich um einen dänischen Verein mit Sitz in Kopenhagen, über den im Register des Gewerbe- und Gesellschaftsamts Kopenhagen Daten gespeichert sind. Am 14. April 2010 genehmigte … … vor dem Notar … in Kopenhagen für den Beteiligten zu 3 die in dessen Namen abgegebenen Erklärungen vom 16. März 2010. Am 18. August 2010 wurde zu Gunsten des Beteiligten zu 3 eine Eigentumsverschaffungsvormerkung im Wohnungsgrundbuch eingetragen.
Am 3. September 2010 hat Notar … unter Beifügung der notariell beglaubigten Zustimmung der Verwalterin sowie der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts … die Umschreibung des Eigentums auf den Beteiligten zu 3 beantragt. Das Amtsgericht hat den Antrag mit Beschluss vom 15. September 2010 zurückgewiesen und zur Begründung angeführt, die Vertretungsberechtigung von … für den Beteiligten zu 3 sei nicht nachgewiesen. Der Nachweis könne auch nicht erbracht werden, weil es in Dänemark kein Register gäbe, aus dem sich die Vertretungsberechtigung ergäbe. Die eingereichte Satzung sowie die Protokolle über Hauptversammlungen des Beteiligten zu 3 seien ebenfalls nicht ausreichend, weil nicht festzustellen sei, ob diese von den zuständigen Personen erstellt bzw. von diesen abgehalten worden seien. Das gleiche müsse für hierauf begründete notarielle Bescheinigungen gelten.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 14. April 2011, der das Amtsgericht mit Beschluss vom 6. Mai 2011 nicht abgeholfen hat. Der Beteiligte ist der Ansicht, die dem Grundbuchamt vorgelegten Unterlagen seien zum Nachweis der Vertretungsbefugnis des … ausreichend. Insoweit bezieht er sich auf Gutachten des Prof. Schneider aus Berlin vom 25. Februar 2011 sowie des Prof. Hasselbalch aus Aarhus vom 30. Januar 2012.

Entscheidungsgründe:
Die gemäß §§ 71ff GBO zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Durchgreifende Gründe, den Antrag auf Umschreibung des Eigentums auf den Beteiligten zu 3 unmittelbar zurückzuweisen, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 GBO, bestehen nicht. Das Grundbuchamt hat aber noch zu prüfen, ob die Verwaltereigenschaft der … in anderen – dem Senat nicht vorliegenden - Grundakten der Wohnungseigentumsgemeinschaft nachgewiesen ist. Ist das nicht der Fall, ist insoweit eine Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO zu erlassen. Ist hingegen der Nachweis erbracht, liegen die Voraussetzungen für die beantragten Eintragungen vor.
Zutreffend hat das Grundbuchamt § 20 GBO zur Grundlage seiner Prüfung gemacht. Das Verfahren vor dem deutschen Grundbuchamt richtet sich auch bei Auslandsberührung stets nach deutschem Recht – lex fori – (BayObLG, DNotZ 1987, 98, 99). Auch materiell-rechtlich findet auf den dinglichen Erwerb deutsches Recht Anwendung – lex rei sitae –, Art. 43 Abs. 1 EGBGB (Reymann, ZNotP 2011, 84, 95; Bausback, DNotZ 1996, 254). Für die Form gilt Art. 11 Abs. 4 EGBGB, der aber gleichfalls auf das Belegenheitsrecht verweist (Spickhoff, in: Bamberger/Roth, BeckOK EGBGB, 2011, Art. 43 EGBGB, Rdn. 9). Zur Übertragung des Wohnungseigentums auf den Beteiligten zu 3 ist deshalb die Einigung mit den eingetragenen Eigentümern, § 925 Abs. 1 BGB, und die Eintragung im Grundbuch erforderlich, § 873 Abs. 1 BGB. Gemäß § 20 GBO darf im Falle der Auflassung eines Grundstücks bzw. eines ihm gleichstehenden Wohnungeigentumsrechts die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist.
Im Rahmen von § 20 GBO sind gegenüber dem Grundbuchamt auch die Existenz und Erwerbsfähigkeit einer juristischen Person sowie die Vertretungsmacht der für sie Handelnden nachzuweisen (Zeiser, in: Hügel, GBO, 2. Aufl., Internationale Bezüge, Rdn. 103 f.; Reymann, a.a.O., 96; Bausback, a.a.O., 264). Ist der Erwerber eine ausländische juristische Person, muss sie nach dem auf sie anwendbaren Recht rechtsfähig sein (Hertel, in: Meikel, GBO, 10. Aufl., Einl L, Rdn. 73; Reymann, a.a.O., 96; Bausback, a.a.O., 256). Bei dem Beteiligten zu 3 handelt es sich um einen in Dänemark gegründeten und dort ansässigen Verein. Seine Rechtsfähigkeit richtet sich deshalb nach dänischem Recht (vgl. BGH, MDR 2011, 1306). Auch die Frage der Bestellung ihrer Organe und deren Vertretungsmacht richtet sich nach dem Gesellschaftsstatut (OLG Frankfurt/Main, FGPrax 2008, 165, 166).
Die gegenüber dem Grundbuchamt zu erbringenden Nachweise haben grundsätzlich in der Form des § 29 Abs. 1 S. 2 GBO, also durch öffentliche Urkunden zu erfolgen.
Zutreffend hat das Grundbuchamt festgestellt, dass die hierzu von dem Beteiligten zu 3 vorgelegten Unterlagen keine öffentlichen Urkunden sind. Das gilt insbesondere auch für dessen Satzung sowie das Protokoll über die Mitgliederversammlungen vom 24. November 2008 und vom 22. November 2010. Zwar liegen insoweit von einem dänischen Notar beglaubigte Ablichtungen vor. Die Originale selbst sind aber privatschriftlich verfasst. Da die beglaubigte Abschrift keine stärkere Beweiskraft als die Urschrift hat, genügt ihre Vorlage nicht den Anforderungen des § 29 Abs. 1 S. 2 GBO (Demharter, GBO, 28. Aufl., § 29, Rdn. 59).
Es ist ebenfalls richtig, dass die erforderlichen Nachweise auch nicht anderweitig durch öffentliche Urkunden, insbesondere nicht durch Registerauszüge oder notarielle Vertretungsbescheinigungen erbracht werden können. Ein dem deutschen Vereinsregister vergleichbares Register existiert in Dänemark nicht. Soweit in der – deutschen - Literatur zum dänischen Recht ein Vereinsregister erwähnt wird (vgl. Dübeck, Einführung in das dänische Recht, 1996, S. 279; Hansen, in: Hadding/Schneider, Die Vertretung verselbständigter Rechtsträger in europäischen Ländern, Teil III, Dänemark, Niederlande und Schweiz, 1998, S. 39), entspricht dies nicht mehr dem aktuellen Recht, wie sich den Ausführungen von … in dessen Gutachten vom 30. Januar 2012 entnehmen lässt. Danach besteht ein Vereinsregister seit 1. November 1999 nicht mehr. Soweit der Beteiligte im Register der Handels- und Gesellschaftsagentur in Kopenhagen eingetragen ist, hat dies für die Beurteilung seiner Rechtsfähigkeit keine Bedeutung und die Vertretungsbefugnisse lassen sich dem Register ebenfalls nicht entnehmen (vgl. Dübeck, a.a.O.; Hasselbalch, a.a.O.) Letzteres wird durch den zur Akte gereichten Auszug aus dem Register vom 23. Februar 2011 bestätigt. Dieser enthält lediglich Angaben zur Rechtsform des Beteiligten zu 3 als Verein, seinen Namen und seine Kontaktdaten. Hinweise auf seine Organe finden sich dort nicht.
Allerdings wird die von dem Senat geteilte Auffassung vertreten, eine Lockerung der strengen Beweisanforderungen des § 29 Abs. 1 GBO zugunsten der Möglichkeit freier Beweiswürdigung sei dort geboten, wo die Beibringung von Urkunden unmöglich ist und sich der Antragsteller auch sonst in Beweisnot befindet (Senat, Beschluss vom 26. August 1997 – 1 W 2905/97 – NJW-RR 1998, 447, 449 m.w.N.). Erwerbsfähigkeit und Vertretungsberechtigung können deshalb bei ausländischen Gesellschaften abweichend von § 29 GBO nachgewiesen werden, wenn das ausländische Recht kein beweiskräftiges Register kennt und es nach der betreffenden Rechtsordnung auch sonst keinen vollständigen Beweis durch öffentliche Urkunden gibt (Hertel, a.a.O., Einl L, Rdn. 79; Bausback, a.a.O., 266; Reymann, a.a.O., 96). Dem Grundbuchamt sind die nach dem ausländischen Recht möglichen Nachweise vorzulegen, die dann aber auch ausreichen (Hertel, a.a.O.). Deshalb soll zum Nachweis der Vertretungsberechtigung bei einer der OHG vergleichbaren dänischen Interessentskab – IS - die Abschrift des Gesellschaftsvertrags genügen (vgl. Zeiser, a.a.O., Internationale Bezüge, Rdn. 111.4, der dies unter Hinweis auf Olsen/Beltoft, in: DNotI, Notarielle Fragen des internationalen Rechtsverkehrs, Band III, 1995, S. 72 zudem bei der Kommanditselskab – KS - für ausreichend erachtet, was im Hinblick auf die Ausführungen von Hasselbalch ggf. aber nicht mehr der aktuellen Rechtslage entsprechen könnte). Für den Beschwerdeführer kann nichts anderes gelten. Auch er kann hinsichtlich seiner Erwerbsfähigkeit und der Vertretungsbefugnis seines Vorstandsvorsitzenden keine öffentlichen Urkunden vorlegen. Andererseits kann er sich aber als eine in einem EU-Mitgliedsstaat gegründete juristische Person grundsätzlich auf die europäischen Grundfreiheiten berufen. Ob der Beschwerdeführer vorliegend Rechte aus der Niederlassungsfreiheit, Art. 49 AEUV, herleiten kann, muss nicht entschieden werden. Zumindest ist aber der freie Kapitalverkehr berührt, Art. 63 Abs. 1 AEUV, der u.a. auch Immobilieninvestitionen von Gebietsfremden im Inland erfasst, vgl. Anhang I zu Art. 1 der Richtlinie 88/361/EWG des Rates vom 24. Juni 1988 zur Durchführung von Artikel 67 des (EWG-)Vertrages (zum Hinweischarakter dieser Richtlinie vgl. EuGH, Urteil vom 22. April 2010 – C-510/08 – Mattner). Dem Beschwerdeführer wären Investitionen in deutsche Immobilien wie hier dem Erwerb von Wohnungseigentum nicht möglich, müsste er die erforderlichen Nachweise in der Form des § 29 GBO erbringen.
Vor diesem Hintergrund sind die von dem Beschwerdeführer zum Nachweis seiner Erwerbsfähigkeit und der Vertretungsberechtigung eingereichten Unterlagen ausreichend. Die Gründung eines dänischen Vereins erfolgt durch Vertrag zwischen den Mitgliedern. Die Einhaltung einer besonderen Form ist nicht erforderlich (Dübeck, a.a.O., 279; Hansen, a.a.O. 17; ebenso Hasselbalch und Schneider). Der Beschwerdeführer hat seine Vereinssatzung vom 24. November 2008 vorgelegt. Darin sind u.a. sein Name, § 1, sein Zweck, § 2, sowie die Wahl des Vorstands und die Befugnis des Vorsitzenden zur Vertretung beim Kauf von Grundeigentum geregelt, § 10. Dem Protokoll über die am selben Tag abgehaltene Hauptversammlung ist zu entnehmen, dass … zum Vorsitzenden des Beteiligten zu 3 gewählt worden war. Seine Wiederwahl erfolgte am 22. November 2010, was aus dem Protokoll über die an diesem Tag abgehaltene Hauptversammlung folgt. Die Identität des Vorsitzenden bei der Genehmigung der Auflassung vom 16. März 2010 ist durch einen dänischen Notar beglaubigt worden (vgl. hierzu Cornelius, DNotZ 1996, 352, 358).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 71ff GBO
§ 20 GBO
§ 29 GBO
§ 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 GBO
§ 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO
§ 925 Abs. 1 BGB
§ 873 Abs. 1 BGB
§ 29 Abs. 1 S. 2 GBO
§ 29 Abs. 1 GBO
Art. 43 Abs. 1 EGBGB
Art. 11 Abs. 4 EGBGB
Art. 43 EGBGB
Art. 49 AEUV
Art. 63 Abs. 1 AEUV

Zitierte Entscheidungen: MDR 2011, 1306
NJW-RR 1998, 447, 449
1 W 2905/97