Landgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-01-15, Aktenzeichen 2-8 O 258/15
ECLI: ECLI:DE:LGFFM:2016:0115.2.8O258.15.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Die Klage wird abgewiesen.
Es wird festgestellt, dass ab dem 01.07.2015 der Kläger als Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag vom 15.03.1971 zwischen der Beklagten zu 1) und den Beklagten zu 2) und 3) betreffend die Wohnung in der X-straße ..., Stadt1, 1. Obergeschoss rechts eingetreten und die Beklagte zu 1) mit Ablauf des 30.06.2015 aus den Rechten und Pflichten dieses Mietvertrages mit den Beklagten zu 2) und 3) ausgetreten ist.
Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger ist der Rechtnachfolger eines Unternehmens, das im Jahre 1965 die im Klageantrag näher bezeichnete Wohnung an die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) vermietete. Im Einverständnis mit der ehemaligen Vermieterin hatte die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) mit Mietvertrag vom 15.03.1971 zum 01.05.1971 die Wohnung an die Beklagten zu 2) und 3) untervermietet. Der Beklagte zu 2) war zu diesem Zeitpunkt Arbeitnehmer der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1). Der Beklagte zu 2) schloss mit seiner Arbeitgeberin unter dem 26.08.1994 einen Aufhebungsvertrag, in dem geregelt ist, dass die Wohnung weitere zwei Jahre als Werkdienstwohnung genutzt werden darf. Mit anwaltlichem Schreiben vom 09.12.2014 erklärte der Kläger die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.06.2015. Hierüber wurden die Beklagten zu 2) und 3) mit Schreiben vom selben Tage in Kenntnis gesetzt. Die Beklagte zu 1) vertrat in einem Schreiben vom 12.12.2014 die Ansicht, der Kläger sei durch die Kündigung analog § 565 BGB in das Untermietverhältnis als Vermieter eingetreten. Nachdem der Kläger dem entgegen getreten ist, erklärte die Beklagte zu 1) mit Schreiben vom 29.04.2015, der Räumungsaufforderung nicht nachzukommen. Mit Schreiben vom 11.06.2015 gaben die Beklagten zu 2) und 3) eine gleich lautende Erklärung ab.
Der Kläger ist der Ansicht, da es sich vorliegend nicht um eine gewerbliche Zwischenvermietung handele, sei § 565 BGB weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen innegehaltene Wohnung in der Liegenschaft Stadt1, X-straße ..., 1. Obergeschoss rechts, bestehend aus drei Zimmern, einer Kammer, einer Küche, einer Diele, einem Bad und einem Keller, zu räumen und an den Kläger herauszugeben,
die Beklagte zu 1) zu verurteilen, die vorgerichtlichen anwaltlichen Kosten in Höhe von € 455,44 zzgl. 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an den Kläger zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen,
sowie widerklagend,
festzustellen, dass ab dem 01.07.2015 der Kläger als Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag vom 15.03.1971 zwischen der Beklagten zu 1) und den Beklagten zu 2) und 3) betreffend die Wohnung in der X-straße ..., Stadt1, 1. Obergeschoss rechts eingetreten und die Beklagte zu 1) mit Ablauf des 30.06.2015 aus den Rechten und Pflichten dieses Mietvertrages mit den Beklagten zu 2) und 3) ausgetreten ist.
die Widerklagen abzuweisen,
Die Beklagten behaupten, die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) habe in den 60er und 70er Jahren des vorigen Jahrhunderts in großem Umfang Wohnungen angemietet, um diese ihren Arbeitnehmern zur Verfügung stellen zu können. Die Anmietung der hier gegenständlichen Wohnung habe ebenfalls diesen Zweck verfolgt. Sie sind der Ansicht, § 565 BGB sei jedenfalls entsprechend anzuwenden.
Ergänzend wird auf das gesamte Sachvorbringen der Parteien, insbesondere auf den Inhalt der wechselseitig eingereichten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet, während die ebenfalls zulässigen Widerklagen begründet sind.
Dem Kläger steht der erhobene Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen die Beklagten nicht zu, weil der Kläger durch die zum 30.06.2015 wirksam werdende Kündigung des mit der Beklagten zu 1) bestehenden Mietvertrages ab dem 01.07.2015 als Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem bis dahin zwischen den Beklagten bestehenden Mietvertrag vom 15.03.1971 eingetreten und zugleich die Beklagte zu 1) damit aus den Rechten und Pflichten dieses Mietvertrages ausgetreten ist.
Es ist unstreitig, dass der Kläger das mit der Beklagten zu 1) bestehende Mietverhältnis wirksam gekündigt hat. Da es sich um ein gewerbliches Mietverhältnis handelt, kann dieses ohne weiteres durch ordentliche Kündigung beendet werden. Die Kündigungsfrist wurde unstreitig eingehalten und die Beklagte zu 1) hat die ordentliche Kündigung auch im Ergebnis akzeptiert. Aufgrund der somit wirksamen Kündigung des Mietvertrages würde aber ein gegen die Beklagten zu 2) und 3) gerichteter Räumungsanspruch - die Beklagte zu 1) ist gar nicht Inhaberin der Sachherrschaft über diese Räumlichkeiten, so dass hier eine Räumungsanspruch per se nicht in Betracht kommt - nur dann bestehen, wenn die Beendigung des Mietvertrages nicht zur Folge hätte, dass ein Übergang des bis dahin zwischen den Beklagten bestehenden Mietverhältnisses auf den Kläger als neuen Vermieter stattfindet. Gerade dies ist aber der Fall.
Allerdings dürfte eine unmittelbare Anwendung des § 565 BGB, nach dem im Falle einer gewerblichen Zwischenvermietung nach der Beendigung des zwischen dem Hauptvermieter und dem Zwischenvermieter bestehenden Mietverhältnisses der Hauptvermieter auf Vermieterseite in die Rechte und Pflichten aus dem bis dahin zwischen dem Zwischenvermieter und dem Endmieter bestehenden Mietverhältnisses eintritt, hier nicht gegeben sein. Die unmittelbare Anwendung der genannten Norm wird zwar in der Literatur durchaus diskutiert (vgl. Soergel-Hintzmann, BGB, § 565, Rn. 9). Teilweise wird auch das Erfordernis der Gewinnerzielungsabsicht bei dem Begriff der Gewerblichkeit in Frage gezogen (vgl. Münchener Kommentar-Häublein, BGB, § 565, Rn. 11; Staudinger-Emmerich, BGB § 565, Rn. 5 a), was gleichfalls die unmittelbare Anwendbarkeit der Norm zur Folge hätte. Letztlich hat der Bundesgerichtshof aber in der von beiden Parteien diskutierten Entscheidung vom 30.04.2003 diese Ansätze verworfen, indem er sowohl das Kriterium der Gewinnerzielungsabsicht kommentarlos referiert, als auch § 565 BGB bzw. die gleichlautende Vorgängernorm für nicht unmittelbar anwendbar erklärt.
Der Bundesgerichtshof führt aus, die Vorgängernorm des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB finde nur Anwendung, wenn der Zwischenmieter den Wohnraum gewerblich weitervermiete. Der Gesetzgeber habe allein den Fall der gewerblichen Weitervermietung im Sinne einer geschäftsmäßigen, auf Dauer gerichteten, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübten Vermietungstätigkeit des Zwischenvermieters regeln wollen. Durch die Einfügung der besagten Norm habe ausschließlich die mietrechtlichen Konsequenzen der zum Bauherrenmodell ergangenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 84, 197 ) klargestellt werden sollen, nach der auch einem Mieter, der Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenmieter gemietet hat, aus dem Gesichtspunkt des allgemeinen Gleichheitssatzes der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts zustehe (vgl. BGH, Urteil vom 30.04.2003, Az.: VIII ZR 162/02, Rn. 8, zitiert nach juris).
Offen gelassen hat der Bundesgerichtshof in der soeben zitierten Entscheidung (wie auch bereits in der von ihm an der zitierten Stelle herangezogenen Urteil vom 03.07.1996, Az.: VIII ZR 278/95 in Rn. 23, zitiert nach juris) aber die Frage, ob/inwieweit § 565 BGB einer analogen Anwendung zugänglich ist, wobei der Bundesgerichtshof nach dem Verständnis des angerufenen Gerichts durch die in Rn. 9 gewählte Formulierung "für die sachliche Gründe sprechen" durchaus im Wege eines obiter dictums recht eindeutig eine Sympathie für diese in der Literatur an mehreren Stellen vertretene Auffassung (vgl. Schmidt/Futterer-Blank, Mietrecht, § 565 BGB, Rn. 9; Baldus, ZMR 2003, 818; Eisenhardt, WuM 1994, 277, 278; Jauernig-Teichmann, BGB, § 565, Rn. 2, der sich für eine "vorsichtige" entsprechende Anwendung ausspricht; differenzierend: Sternel, Mietrecht, Rn. I 218) erkennen ließ.
Soweit der Klägervertreter vom dogmatischen Ansatz her völlig zutreffend in der mündlichen Verhandlung darauf hinwies, dass eine Analogie zunächst einmal eine Regelungslücke erfordere, und dies als problematisch im Hinblick darauf ansieht, dass der Gesetzgeber bei der Neufassung der gesetzlichen Regelung in Ansehung der Problematik keine Anpassung vorgenommen habe, sondern sich bewusst für die Aufrechterhaltung der bisherigen Regelung entschieden habe, weshalb auch ein großer Teil der Literatur eine Analogiefähigkeit der Norm verneint (vgl. Bamberger/Roth-Herrmann, BGB, § 565, Rn. 5.1; Erman-Lützenkirchen, BGB, § 565, Rn. 4; Prütting/Wegen/Wein-reich-Riecke, BGB, § 565, Rn. 4; Bub/Treier-Drisdo, Mietrecht, Anmerkung VII 438), kann dem entgegen gehalten werden, dass der Bundesgerichtshof an der besagten Stelle sich der konstruktiven Problematik bei der Begründung einer Analogie durchaus bewusst war. Folgerichtig hat der Bundesgerichtshof das von ihm gefundene Ergebnis auch nicht aus einer analogen Anwendung der Norm hergeleitet, sondern es in Umsetzung einer älteren Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts auf den in Art. 3 GG verankerten allgemeinen Gleichheitsgrundsatz gegründet (vgl. BGH, Urteil vom 30.04.2003, Az.: VIII ZR 162/02, Rn. 9, zitiert nach juris).
Das Bundesverfassungsgericht hat in der besagten Entscheidung zur alten Rechtslage vor der Einfügung des § 549 a BGB a.F. erkannt, das im Verhältnis zum Eigentümer der von einem gewerblichen Zwischenvermieter mietende Mieter im Vergleich zu demjenigen, der unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, nach der älteren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGHZ 84, 90) erheblich schlechter gestellt wird, weil er rechtlich als Untermieter qualifiziert wurde und sich damit bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses zwischen Eigentümer und Zwischenmieter nicht auf die Kündigungsschutzvorschriften für Wohnraum stützen kann, da diesen das Vertragsverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem gewerblichen Zwischenmieter nicht unterliegt.
Es verstoße gegen Art. 3 Abs. 1 GG, einem Mieter, der Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenmieter und nicht unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts zu versagen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 11.06.1991, Az: 1 BvR 538/90, zitiert nach juris). Dabei führt das Bundeverfassungsgericht in Rn. 8 dieser Entscheidung aus, der allgemeine Gleichheitssatz sei verletzt, wenn eine Gruppe von Normadressaten im Vergleich zu anderen Normadressaten anders behandelt werde, obschon zwischen beiden Gruppen keine Unterschiede von solcher Art und solchem Gewicht bestünden, dass sie die ungleiche Behandlung rechtfertigen könnten, wobei eine derartige Grundrechtsverletzung nicht nur vom Gesetzgeber begangen werden könne, sondern auch dann vorliege, wenn die Gerichte im Wege der Auslegung gesetzlicher Vorschriften oder der Lückenfüllung zu einer dem Gesetzgeber verwehrten Differenzierung gelangen.
Hieraus leitet der Bundesgerichtshof wiederum ab, dass rechtlich vergleichbares nicht ungleich behandelt werden dürfe, und dass eine Anwendung der Kündigungsvorschriften des Wohnraummietrechts jedenfalls dann aus dem Gleichbehandlungsgrundsatz herzuleiten ist, wenn die Interessenlage der an einem gestuften Mietverhältnis beteiligten Personen dem Fall einer gewerblichen Zwischenvermietung vergleichbar ist (vgl. BGH, Urteil vom 30.04.2003, Az.: VIII ZR 162/02, Rn. 9, zitiert nach juris). Ist diese Vergleichbarkeit zu bejahen, so treten dieselben Rechtsfolgen wie bei einer unmittelbaren Anwendbarkeit des § 565 BGB zwar nicht in analoger Anwendung der Norm, wohl aber durch wertende Auslegung der Norm, ein.
Diese Vergleichbarkeit ist hier zu bejahen. Dabei ist bereits grundsätzlich festzustellen, dass ein Mieter, der als Arbeitgeber an seine Arbeitnehmer die Wohnung vermietet, schon vom Grundansatz her eher mit einem gewerblichen Zwischenvermieter vergleichbar erscheint, als ein gemeinnütziger Verein, der Wohnungen an Künstler vermietet. Dies deswegen, weil ein Arbeitgeber mit einer derartigen Vermietung jedenfalls auch wirtschaftliche Interessen verfolgt (vgl. BGH, Urteil vom 11.02.1981, Az.: VIII ZR 323/79, Rn. 13).
Bei dem weniger Anlehnungen an den gewerblichen Vermieter aufweisenden gemeinnützigen Verein hat der Bundesgerichtshof in der herangezogenen Entscheidung die Vergleichbarkeit bejaht (vgl. BGH, Urteil vom 30.04.2003, Az.: VIII ZR 162/02, Rn. 10, zitiert nach juris). Erst recht beruht aber die Vermietung einer Wohnung durch einen Arbeitgeber an seine Arbeitnehmer aufgrund von Interessen, die mit dem Arbeitsverhältnis in Zusammenhang stehen, auf einer mit der gewerblichen Zwischenvermietung entsprechenden Interessenlage. Es wird aus wirtschaftlichen Interessen heraus Wohnraum, der nicht dem eigenen Wohnbedarf dient, zum Zwecke der Weitervermietung an einen den Wohnbedarf ausübenden Endmieter angemietet. Das wirtschaftliche Interesse ist hier zwar, anders als bei der gewerblichen Zwischenvermietung im klassischen Sinne, nicht in der Erzielung einer Mietdifferenz und einem daraus resultierenden Gewinn, zu sehen, sondern in dem Bestreben, für das Unternehmen Arbeitnehmer an sich zu binden. Da sowohl die Attraktivität eines Unternehmens als Werkwohnungen anbietender Arbeitgeber, als auch eine langfristige Verbindung zu den Arbeitnehmern wiederum jeweils Wettbewerbsvorteile verschafft, dient die Vermietung, auch wenn sie eine soziale Komponente beinhalten mag, gleichwohl im Wesentlichen dem Geschäftsbetrieb der Arbeitgeberin. Diese Interessenlage ist als dem Interesse eines gewerblichen Zwischenvermieters vergleichbares wirtschaftliches Interesse anzusehen. Dass die Schutzwürdigkeit des anmietenden Arbeitnehmers mit der des Vertragspartners des gewerblichen Zwischenvermieters vergleichbar ist, bedarf aus Sicht des Gerichts keiner besonderen Vertiefung.
Aus Sicht des Gerichts spielt es für den Fall keine Rolle, inwieweit die Weitervermietung an Arbeitnehmer von Anbeginn an intendiert war und ob dieser Aspekt dem Abschluss des Hauptmietvertrages aus Sicht beider Vertragsparteien als wesentlich zugrunde lag. Denn es ist jedenfalls unstreitig, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) in größerem Umfang von der Rechtsvorgängerin des Klägers Wohnungen angemietet hat. Da die Beklagte zu 1) als Kapitalgesellschaft zu einer eigenen Nutzung der Räumlichkeiten denknotwendig nicht in der Lage war, kann sich der Rechtsvorgängerin der Zweck der Anmietung der Räumlichkeiten nicht verschlossen haben. Sie ist ja auch in der Folge den Vermietungen an die Arbeitnehmer der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) nicht entgegen getreten.
Soweit das Gericht in der mündlichen Verhandlung die Frage problematisiert hat, inwieweit nach einer Beendigung des Arbeitsverhältnisses zwischen dem Endmieter und dem Hauptmieter die Interessenlage als noch vergleichbar angesehen werden kann, ist im Ergebnis festzustellen, dass sich der besagte Umstand nicht nennenswert auswirkt. In Bezug auf die Interessenlage des Endmieters, auf die der Bundesgerichtshof in der mehrfach zitierten Entscheidung in Rn. 10 ohnehin primär abstellt, ändert der besagte Umstand per se nichts. Vielmehr nimmt mit der Beendigung des aktiven Arbeitsverhältnisses die Schutzwürdigkeit sogar eher noch zu.
Doch auch auf Seiten der Arbeitgeberin kann nicht festgestellt werden, dass die Aufrechterhaltung der Vermietung nur noch der Wahrung einer nachvertraglichen Fürsorgepflicht dient und damit ausschließlich von einer sozialen Komponente geprägt ist. Denn in Ziffer 9.4 des Sozialplanes (Anlage B 3, Bl. 125 d.A.) ist geregelt, dass die Weiternutzung der Wohnung bei der Personengruppe, zu der auch der Beklagte zu 2) gehört, in Umsetzung von deren Behandlung als Pensionären erfolgt. Da der Sozialplan wiederum den Interessenausgleich aller Mitarbeiter der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) intendiert, dient die in Ziffer 9.4 des Sozialplans geschaffene fortbestehende Nutzungsmöglichkeit erkennbar der Reduzierung oder dem Ausschluss allfälliger Abfindungs- oder Ausgleichsforderungen der betroffenen Arbeitnehmer. Ein wirtschaftliches Interesse der Arbeitgeberin an der Fortführung der Mietverhältnisse ist also auch nach der Beendigung der Arbeitsverhältnisse gegeben.
In Ermangelung eines Anspruches in der Hauptsache kommt auch das Bestehen eines Anspruches auf den Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten nicht in Betracht.
Die zulässige Feststellungsklage ist begründet. Die begehrte Feststellung richtet sich auf das Zustandekommen bzw. den Bestand eines Rechtsverhältnisses im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO. Dass die Beklagten zu 2) und 3) als Bewohner der betreffenden Wohnung diesbezüglich ein Feststellungsinteresse haben, ist offensichtlich. Aber die Feststellung berührt auch die Rechtsposition der Beklagten zu 1) insoweit, als die Beklagte zu 1) im Falle eines Nichtbestehens des festzustellenden Rechtsverhältnisses von der Klägerin auf Mitwirkung an der Räumung der Wohnung - sei es in tatsächlicher Hinsicht oder durch die Abtretung entsprechender gegen die anderen Beklagten gerichteter vertraglicher Ansprüche - in Anspruch genommen werden könnte.
Der Feststellungsantrag ist auch begründet. Insoweit wird zur Meidung von Wiederholungen auf die obigen Ausführungen verwiesen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Der Vollstreckbarkeitsausspruch findet seine Grundlage in § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 549 a BGB
§ 565 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 256 Abs. 1 ZPO
Art. 3 GG
Art. 3 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerfGE 84, 197
ZMR 2003, 818
BGHZ 84, 90
2 U 19/16
VIII ZR 162/02
VIII ZR 278/95
1 BvR 538/90
VIII ZR 323/79