Verwaltungsgericht Magdeburg (Sachsen-Anhalt, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2020-06-03, Aktenzeichen 4 B 177/20

Tenor:
Verfahrensgang

Tatbestand:
Der Antragsteller wendet sich im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes gegen eine bauordnungsrechtliche Verfügung des Antragsgegners, mit dem die Durchsetzung einer Zuwegungsbaulast erstrebt wird.
Der Antragsteller ist Eigentümer eines Grundstücks im Bereich der W-Straße / H-Straße in A-Stadt, das aus den Flurstücken 651/6 und 652/6 besteht. Diese Flurstücke sind aus einer Teilung des vormaligen Grundstücks mit der Flurstücknummer 325/6 hervorgegangen. Das Flurstück 325/6 stand ursprünglich im Eigentum der Beigeladenen und wurde im Jahr 1992 in drei Flurstücke geteilt, und zwar in die Flurstücke mit den Nummern 651/6 (Wohnbaufläche), 652/6 (Weg) und 653/6 (Gartenfläche). Dabei dient der Weg (Flurstück 652/6) als Zugang zu den auf dem Flurstück 653/6 befindlichen Pachtgärten. Das aus den Flurstücken 651/6 und 652/6 zusammengesetzte Grundstück veräußerte die Beigeladene am 02.12.1992 an den Antragsteller. Das Grundstück mit der Flurstücknummer 653/6 steht weiterhin im Eigentum der Beigeladenen. Wegen der Lage der einzelnen Flurstücke wird auf den in den Akten befindlichen Lageplan (Bl. 43 f. der Beiakte A) verwiesen. In dem Kaufvertrag, den der Antragsteller hinsichtlich des in Rede stehenden Grundstücks mit der Beigeladenen im Jahr 1992 geschlossen hatte, war unter anderem geregelt, dass der Erwerber die im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulasten übernimmt.
Im Baulastenverzeichnis zum Grundstück H-Straße der Flur 57, Flurstück 325/6, war am 27.05.1992 folgende Baulast eingetragen (Bl. 24 der Beiakte A): „Geh- und Fahrrecht § 4 Abs. 1 BauO Der jeweilige Eigentümer hat zu dulden, daß die im anliegenden Lageplan grün schraffiert dargestellte Fläche als Zugang zugunsten der anliegenden Gärten dauernd genutzt werden darf“. Dieser Baulast lag eine Baulasterklärung des vormaligen Landkreises A-Stadt vom 27.05.1992 (Bl. 50 der Beiakte A) zugrunde. Als begünstigte Grundstücke waren dort die folgenden Flurstücke aufgeführt: „315/6; 316/6; 317/6; 325/6; 576/6; alle Gärten aus Restgrundstück 325/6; 306/6“.
Am 27.03.2012 führte der Antragsgegner als Rechtsnachfolger des vormaligen Landkreises A-Stadt das Baulastenverzeichnis zum Grundstück H-Straße der Flur 57 fort, indem er hinsichtlich des Flurstücks 652/6 unter der lfd. Nr. 1 folgende Eintragung vornahm (Bl. 58 der Beiakte A): „Der jeweilige Eigentümer hat zu dulden, dass die im anliegenden Lageplan grün schraffiert dargestellte Fläche als Zugang zugunsten der anliegenden Gärten Gemarkung A-Stadt Flur 57 Flurstücke 651/6, 653/6 dauernd genutzt werden darf.“
Am 17.04.2018 erfolgte durch den Antragsgegner eine erneute Korrektur des Baulastenverzeichnisses zum Grundstück W-Straße der Flur 57, Flurstück 652/6 (Bl. 19 der Beiakte A, Teil V). Dabei wurde die Eintragung unter der laufenden Nr. 1 gestrichen und durch eine Eintragung unter der laufenden Nr. 3 in folgender Weise ersetzt: „Der jeweilige Eigentümer hat zu dulden, dass die im anliegenden Lageplan grün schraffiert dargestellte Fläche als Zugang zugunsten der anliegenden Gärten Gemarkung A-Stadt Flur 57 Flurstücke 651/6, 653/6, 306/6, 315/6, 316/6, 317/6 und 576/6 dauernd genutzt werden darf.“
Mit Schreiben vom 19.04.2018 teilte der Antragsgegner dem Antragsteller mit, dass die Aktenlage der Baulast Nr. 34/1 (Wegerecht auf dem Grundstück Gemarkung A-Stadt, Flur 57, Flurstück 652/6) geprüft und korrigiert worden sei. Es sei festgestellt worden, dass die fortgeführte Baulast vom 27.03.2012 nicht alle in der Baulasterklärung vom 27.05.1992 erfassten begünstigten Flurstücke beinhaltet habe. Im Rahmen der Fortschreibung im Jahr 2012 sei die Baulast auf die Begünstigung der Flurstücke 651/6 und 653/6 reduziert worden. Dies habe nicht dem in der Baulasterklärung vom 27.05.1992 ausgedrückten Willen der damaligen Grundstückseigentümerin entsprochen. Dieser Fehler sei durch Eintragung vom 17.04.2018 unter der laufenden Nr. 3 des Baulastenblattes 34/1 korrigiert worden.
Den hiergegen durch den Antragsteller erhobenen Widerspruch wies das Landesverwaltungsamt Sachsen-Anhalt mit Widerspruchsbescheid vom 02.04.2019 zurück. Der Widerspruch sei bereits unzulässig, da das Schreiben des Antragsgegners vom 19.04.2018 kein Verwaltungsakt sei. Die Korrektur sei wegen der Teilung des Grundstücks mit der Flurstücknummer 325/6 erfolgt. Der Kreis der von der Baulast begünstigten Flurstücke sei bei der Fortschreibung wieder auf den Ursprungszustand vom 27.05.1992 zurückgeführt worden. Es sei keine Veränderung im Hinblick auf die Flächen erfolgt, die mit der Baulast belegt seien. Die Wegeführung des Geh- und Fahrrechtes sei unverändert geblieben.
Gegen diesen Bescheid erhob der Antragsteller am 03.05.2019 Klage (Az.: 4 A 11/19 MD), mit der er die Aufhebung des als Bescheid angesehenen Schreibens des Antragsgegners vom 19.04.2018 begehrt. Zur Klagebegründung trug er vor:
Bei dem Schreiben vom 19.04.2018 handele es sich um einen Verwaltungsakt. Der Antragsgegner habe mit diesem Schreiben der Sache nach die fehlerhafte Eintragung vom 27.03.2012 nach Maßgabe des § 48 VwVfG zurückgenommen. Die Voraussetzungen für eine derartige Rücknahme hätten allerdings nicht vorgelegen. Der Abänderung stehe bereits § 48 Abs. 4 VwVfG entgegen. Denn die angeblich rechtswidrigen Zustände seien bereits seit dem Jahr 2012 bekannt gewesen. Im Übrigen sei die Abänderung auch verwirkt. Denn der angebliche Rechtsverstoß werde dem Antragsteller bereits seit dem Jahr 2010 vorgehalten. Die Beigeladene habe den Zustand über mehrere Jahre hingenommen, ohne hiergegen vorzugehen.
Abgesehen davon sei die am 27.05.1992 erfolgte Baulasteintragung rechtswidrig. Diese Baulasteintragung sei zum einen nicht hinreichend bestimmt. Aus der Verpflichtung „und den Gärten“ sei gerade nicht ersichtlich, welche konkreten Grundstücke von der eingetragenen Baulast begünstigt sein sollten. Jedenfalls seien es nicht die Grundstücke, die die Änderung des Antragsgegners vom 17.04.2018 umfassen sollten. Zum anderen könnten durch Eintragungen im Baulastenverzeichnis nur öffentliche Interessen geschützt werden, die vorliegend allerdings nicht gegeben seien. Dies gelte auch dann, wenn die Eintragung - wie hier - Interessen Dritter bei der baulichen Nutzung eines Grundstücks zugutekämen. Es gebe auch keinen Rechtssatz des Inhalts, dass eine Zufahrtsbaulast generell die Erschließung jedweder Bauvorhaben auf dem begünstigten Grundstück ermöglichen soll. Ein solcher Rechtssatz stünde in Widerspruch zu dem sich aus Art. 14 GG ergebenden Recht des Eigentümers des belasteten Grundstücks, über Art und Umfang bewilligter Belastung bestimmen zu können. Es treffe im Übrigen auch nicht zu, dass Baulasten, die einmal in das Verzeichnis eingetragen worden seien, nicht mehr abgeändert oder aufgehoben werden könnten. Sei eine Baulasterklärung unwirksam, bestehe grundsätzlich ein Löschungsanspruch.
Am 23.01.2020 erließ der Antragsgegner die streitgegenständliche Verfügung. Darin wurde der Antragsteller aufgefordert, der Beigeladenen zwei Wochen nach Erhalt dieser Verfügung drei Schlüssel für das Tor auf dem Grundstück in A-Stadt, Flur 57, Flurstück 652/6 auszuhändigen. Für den Fall, dass aus technischen Gründen ein Schlosswechsel erfolgen müsse, seien auch in diesem Fall umgehend der Beigeladenen drei neue Schlüssel auszuhändigen (Ziffer 1.). Die sofortige Vollziehung der Maßnahmen wurde angeordnet (Ziffer 2.). Gleichzeitig wurde ein Zwangsgeld i.H.v. 300 € für den Fall angedroht, dass der Antragsteller der Anordnung nicht oder nur teilweise innerhalb der gesetzten Frist Folge leiste (Ziffer 3.). Zur Begründung dieser auf § 57 Abs. 2 BauO LSA i.V.m. § 82 BauO LSA gestützten Anordnung hieß es, dass es trotz der klaren Regelung durch die Baulasteintragung bereits seit längerer Zeit Auseinandersetzungen zwischen den begünstigten Gartennutzern und dem Antragsteller hinsichtlich der Ausübung des Wegerechtes gebe. Der Antragsteller habe bereits im Jahr 2016 ein verschließbares Tor errichtet und hiermit eine Situation geschaffen, die in Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften stehe. Denn nunmehr seien in einem Brandfall das Flurstück Nr. 653/6 mit den darauf befindlichen Pachtgärten nicht mehr erreichbar. Damit bestehe eine konkrete Gefahr für Schutzgüter der öffentlichen Sicherheit, nämlich für Gesundheit und Leben der Nutzer dieses Grundstücks (§ 5 BauO LSA). Ohne die Eintragung der Baulast würden im Übrigen bauordnungsrechtswidrige Zustände geschaffen. Denn in diesem Fall würden sog. gefangene Grundstücke entstehen, weil für diese Grundstücke weder im Brandfall noch im Fall einer Bebauung die Möglichkeit einer Zuwegung bestehe (§ 4 BauO LSA). Bemühungen seitens der Beigeladenen, den Schlüssel für dieses Tor vom Antragsteller zu erhalten bzw. den belasteten Weg zu erwerben, seien fehlgeschlagen. Eine weniger belastende Maßnahme sei nicht ersichtlich.
Der Antragsteller erhob hiergegen am 05.02.2020 Widerspruch und hat am 12.02.2020 um einstweiligen Rechtsschutz beim beschließenden Gericht nachgesucht. Er verweist hierbei auf sein bisheriges Vorbringen im Klageverfahren (Az.: 4 A 11/19 MD) und macht darüber hinaus geltend: Der errichtete Zaun sei bereits keine bauliche Anlage im Sinne des § 3 BauO LSA. Im Übrigen handele es sich bei der Verpflichtung zur Herausgabe von Schlüsseln zur Durchsetzung eines etwaigen Wegerechtes um eine grundsätzlich ungeeignete Maßnahme. Dies folge bereits daraus, dass das Wegerecht zugunsten einer juristischen Person stets nur durch eine für sie handelnde Personen ausgeübt werden könne. Außerdem könne von ihm allenfalls verlangt werden, dass er eine etwaige Wegeberechtigung beachte; lediglich bei etwaigen Verstößen gegen derartige Anordnungen könne gegen ihn vorgegangen werden.
Der Antragsteller beantragt sinngemäß,
die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs hinsichtlich Ziffer 1. der Verfügung des Antragsgegners vom 23.01.2020 wiederherzustellen und hinsichtlich Ziffer 3. der Verfügung vom 23.01.2020 anzuordnen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und die vom Antragsgegner vorgelegte Verwaltungsakte Bezug genommen. Diese Unterlagen waren Gegenstand der Entscheidungsfindung.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag ist zulässig, aber unbegründet.
Die Voraussetzungen für eine Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs des Antragstellers vom 05.02.2020 gegen die bauordnungsrechtliche Verfügung des Antragsgegners vom 23.01.2020 gemäß § 80 Abs. 5 VwGO liegen nicht vor. Bei der gebotenen Güter- und Interessenabwägung überwiegt das öffentliche Interesse an der Vollziehung der Verfügung gegenüber dem Interesse des Antragstellers, vom Sofortvollzug verschont zu bleiben. Nach der für das Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage erweist sich die angefochtene Verfügung als rechtmäßig.
1. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung genügt zunächst den formellen Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO. Eine dieser Vorschrift entsprechende, auf den konkreten Einzelfall abgestellte, substantiierte und nicht bloß formelhafte Begründung des besonderen Vollzugsinteresses liegt vor. Die Darstellung der Gefahren für die Nachbarschaft im Falle eines Brandes mit Blick auf den möglichen Einsatz der Feuerwehr zeigt hinreichend deutlich, dass sich der Antragsgegner des Ausnahmecharakters der Anordnung der sofortigen Vollziehung bewusst gewesen ist.
2. Die Abwägung des öffentlichen Interesses an der sofortigen Vollziehung der Anordnung und dem Interesse des Antragstellers, einstweilen von solchen Maßnahmen verschont zu werden, fällt zuungunsten des Antragstellers aus.
Im Rahmen des § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO, bei der das Gericht eine eigene Ermessensentscheidung trifft, sind die gegenläufigen Interessen der Beteiligten gegeneinander abzuwägen. Wenn das private Aussetzungsinteresse das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes überwiegt, kann der Antrag Aussicht auf Erfolg haben. Maßgeblich hierfür sind auch die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache, die das Gericht summarisch prüft. Ist bei der danach gebotenen summarischen Überprüfung davon auszugehen, dass der Rechtsbehelf in der Hauptsache voraussichtlich Erfolg haben wird, überwiegt regelmäßig das private Aussetzungsinteresse des Antragstellers. Ist demgegenüber der Verwaltungsakt offensichtlich rechtmäßig, überwiegt das öffentliche Vollzugsinteresse, wenn das besondere öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes besteht.
Nach diesen Grundsätzen überwiegt das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes, denn der angefochtene Bescheid erweist sich bei summarischer Überprüfung als voraussichtlich rechtmäßig.
Gemäß § 57 Abs. 2 BauO LSA haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, der Änderung, der Nutzung, der Nutzungsänderung, der Instandhaltung und der Beseitigung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden, soweit nicht andere Behörden zuständig sind (Satz 1). Sie können in Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen (Satz 2). Eine Zuwegungsbaulast kann mit den genannten bauaufsichtlichen Mitteln durchgesetzt werden (vgl. Nds. OVG, Beschluss vom 04.03.2010 - 1 ME 13/10 -, juris Rn. 15). Ob und mit welchem Inhalt sie eine derartige Bauordnungsverfügung erlässt und gegen wen diese gerichtet ist, entscheidet sie nach Ermessen anhand objektiver Gesichtspunkte, da der durch die Baulast Begünstigte durch die Baulast nicht berechtigt wird und infolgedessen regelmäßig keinen Rechtsanspruch auf Durchsetzung hat (vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 17.05.2005 - 10 A 4550/02 -, juris Rn. 3 sowie vom 18.03.2011 - 2 A 157/10 -, juris Rn. 15; OVG RP, Beschluss vom 06.11.2009 - 8 A 10851/09 -, juris Rn. 8).
a) Die Voraussetzungen dieser Regelung liegen vor.
aa) Entgegen der - allerdings nicht weiter begründeten - Annahme des Antragstellers handelt es sich bei dem errichteten Tor um eine bauliche Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 1 und § 2 Abs. 1 BauO LSA. Danach sind bauliche Anlagen mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen. Dies ist bei einem verschließbaren Tor der Fall. Es handelt sich um eine Einfriedung, die als bauliche Anlage anzusehen und deren Errichtung, Änderung oder Aufstellung unter bestimmten Voraussetzungen lediglich verfahrensfrei ist (vgl. § 60 Abs. 1 Nr. 7 BauO LSA). Unter „Einfriedungen“ im Sinne des § 60 Abs. 1 Nr. 7 BauO LSA versteht man Einrichtungen, die dazu dienen, Grundstücke oder Teile hiervon von Verkehrsflächen, Nachbargrundstücken oder Teilen desselben Grundstücks abzugrenzen bzw. abzuschirmen, um Witterungs- oder Immissionseinflüsse abzuwehren oder das Grundstück gegen unbefugtes Betreten oder Einsichtnahme zu schützen (Jäde/Dirnberger, Bauordnung LSA, 69. EL Oktober 2019, § 60 Rn. 105). Hiervon umfasst sind etwa Draht-, Holz-, Gitterzäune mit oder ohne Grundmauern (Sockel) oder Beton- und Eisenpfosten (vgl. Simon/Busse/Dirnberger, 135. EL Dezember 2019, BayBO Art. 2 Rn. 51). Der Kammer liegt zwar kein Bild des durch den Antragsteller errichteten Tores vor. Sie geht aber aufgrund des unbestritten gebliebenen Vortrags des Antragsgegners, wonach die Gartennutzer durch die Errichtung des Tores auf diesem Weg nicht mehr zu ihren Gärten gelangen können, davon aus, dass das durch den Antragsteller errichtete Tor diese Voraussetzungen erfüllt.
bb) Die am 27.05.1992 in das Baulastenverzeichnis eingetragene Baulast ist wirksam. An diesem Tag ist auf dem Grundstück des Antragstellers mit der Flurstück Nr. 652/6 durch den Rechtsvorgänger des Antragsgegners in rechtmäßiger Weise eine Baulast eingetragen worden. Sie kann daher mit den Mitteln des Bauordnungsrechts durchgesetzt werden.
Gemäß § 82 Abs. 1 BauO LSA können Grundstückseigentümer und Grundstückseigentümerinnen durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihrer Grundstücke betreffenden Tun oder Unterlassen unternehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Satz 1). Baulasten werden unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirken auch gegenüber Rechtsnachfolgern und Rechtsnachfolgerinnen (Satz 2).
Die Eintragung einer Baulast ist wegen des rechtsbegründenden Charakters der Baulasteintragung als Verwaltungsakt anzusehen (vgl. Jäde/Dirnberger, a.a.O., § 82 Rn. 7). Der Eigentümer, dessen Grundstück durch eine zu Unrecht eingetragene Baulast belastet ist, kann die Eintragung der Baulast anfechten. Die Frist für seinen Widerspruch beginnt nach § 70 VwGO mit der Bekanntgabe der Baulasteintragung gegenüber dem Grundstückseigentümer. Erhebt der Eigentümer des belasteten Grundstücks gegen die Eintragung einer Baulast nicht rechtzeitig Widerspruch, hat er wegen der konstitutiven Wirkungen der Eintragung nur unter den Voraussetzungen des § 82 Abs. 3 LBauO LSA (Verzicht der Bauordnungsbehörde auf die Baulast) oder im Falle ihrer Nichtigkeit einen Anspruch auf ihre Löschung (vgl. Nds. OVG, Urteil vom 08.07.2004 - 1 LB 48/04 -, juris, dort zu § 92 NBauO in der bis zum 31.10.2012 geltenden Fassung, die mit der heute in Sachsen-Anhalt bestehenden Rechtslage vergleichbar war; im Übrigen Große-Suchsdorf/Mann, 10. Aufl. 2020, NBauO, § 81 Rn. 74). Dabei sind Gründe, mit denen die Nichtigkeit der Eintragung geltend gemacht wird, mit einem Anspruch auf Löschung zu verfolgen. Gründe, die den nachträglichen Wegfall eines öffentlichen Interesses an der Baulast betreffen, sind mit einem Anspruch auf Verzicht der Bauordnungsbehörde auf die Baulast (vgl. § 82 Abs. 3 Satz 2 BauO LSA) und in der Folge auf Löschung der Baulast geltend zu machen (vgl. OVG NRW, Urteil vom 21.11.2017 - 2 A 1393/16 -, juris Rn. 50; Beschluss vom 17.01.2019 - 10 A 3076/17 -, juris Rn. 3 f.).
Der Antragsteller beruft sich vorliegend auf beides: Er meint erstens, die in Rede stehende Baulast sei bereits nichtig, weil sie zu unbestimmt sei. Und er bestreitet zweitens das Vorliegen eines öffentlichen Interesses an der Baulast. Mit beiden Einwänden dringt er nicht durch.
(1) Die eingetragene Baulast ist hinreichend bestimmt im Sinne des § 37 Abs. 1 VwVfG.
Die Verpflichtungserklärung muss klar und eindeutig sein, damit die Bauaufsichtsbehörde die Baulast ggf. durch bauaufsichtliche Verfügung durchsetzen kann (vgl. Hess. VGH, Beschluss vom 01.12.2015 - 3 A 55/15.Z -, juris). Eine Baulast genügt dem Bestimmtheitsprinzip, wenn sich unter Zuhilfenahme der angegebenen Unterlagen der Bereich ergibt, auf den sich die Baulast erstreckt (vgl. Nds. OVG, Urteil vom 08.07.2004 - 1 LB 48/04 -, juris). Die Beschreibung der in Anspruch genommenen Flächen eines anderen Grundstücks wird durch einen Lageplan erleichtert. Dabei ist die Baulasterklärung als öffentlich-rechtliche Willenserklärung auslegungsfähig. Für die Auslegung des erklärten Willens ist nach §§ 133, 157 BGB maßgeblich, wie derjenige, für den die Erklärung bestimmt ist, nämlich der Adressat der Baulast, hier also die Bauaufsichtsbehörde (vgl. § 82 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA), diese nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere nach dem Inhalt der Verpflichtungserklärung, verstehen durfte (vgl. OVG NRW, Urteil vom 06.12.2018 - 7 A 991/16 -, juris Rn. 30; im Übrigen auch Große-Suchsdorf/Mann, 10. Aufl. 2020, NBauO § 81 Rn. 43).
Nach diesen Maßgaben ist die in Rede stehende Verpflichtungserklärung hinreichend bestimmt. Soweit der Antragsteller unter Hinweis auf die Formulierung in der Verpflichtungserklärung „…und den Gärten…“ geltend macht, es sei nicht ersichtlich, welche konkreten Grundstücke vom Geh- und Wegerecht begünstigt sein sollen, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. Zum einen findet sich die Formulierung „…und den Gärten…“ in der Verpflichtungserklärung schon nicht. Vielmehr heißt es dort, dass unter anderem „alle Gärten aus Restgrundstück 325/6“ begünstigt seien. Im Übrigen ergibt sich aus dieser Erklärung der Umfang der Baulasterklärung hinreichend deutlich. Denn als begünstigte Grundstücke werden dort die folgenden Flurstücke aufgeführt: „315/6; 316/6; 317/6; 325/6; 576/6; alle Gärten aus Restgrundstück 325/6; 306/6“. Was die bezeichneten „Gärten aus Restgrundstück 325/6“ anbelangt, so wird jedenfalls unter Zuhilfenahme des beigefügten Lageplans deutlich, wer durch diese Formulierung begünstigt werden sollte. Die einzutragende Baulast bezieht sich danach nur auf einen Teil des Flurstücks 325/6, nämlich die grün schraffiert dargestellte Fläche, also auf den Weg, den südlichen Teil des Flurstücks 325/6. Es leuchtet unmittelbar ein, dass der vormalige Eigentümer des Grundstücks 325/6 den Zugang über diesen Weg nicht nur zugunsten der Eigentümer der aufgeführten Flurstücke 315/6, 316/6, 317/6, 576/6 und 306/6, sondern auch zugunsten der Gartenpächter ermöglichen wollte, deren Gärten sich auf dem (Rest-)Grundstück mit der Flurstück Nr. 325/6 befinden. Entsprechend heißt es in der Baulasterklärung vom 27.05.1992 unter „Name(n) und Anschrift(en) des/der begünstigten Eigentümer(s)“: „verschiedene Eigentümer (Gartenpächter)“. Mit der Baulast sollte mithin eine Überwegung über das Grundstück mit der vormaligen Flurstück Nr. 325/6 gesichert werden, um sowohl den Eigentümern der benachbarten und im Einzelnen aufgeführten Grundstücke als auch den Gartenpächtern auf dem Grundstück mit der Flurstück Nr. 325/6 den Zugang zum jeweiligen Grundstück bzw. Pachtgarten zu ermöglichen. Aber auch dem jeweiligen Eigentümer des Flurstücks 651/6 - aktuell: dem Antragsteller - kommt diese Baulast zugute. Denn hierbei handelt es sich um ein sog. „gefangenes“ Hinterliegergrundstück, das ausschließlich über den vorgelagerten Weg (Flurstück 652/6) eine Verbindung zum Straßennetz hat. Durch die Baulast sollte die Erreichbarkeit der bezeichneten Grundstücke bzw. Pachtgärten dauerhaft gewährleistet werden.
Damit sind Inhalt, Ausmaß und Umfang der Baulasterklärung hinreichend bestimmt und festgelegt, so dass die Bauaufsichtsbehörde in der Lage ist, ihre Einhaltung auch durch eine bauaufsichtliche Verfügung notfalls durchsetzen zu können.
(2) Es besteht auch ein öffentliches Interesse an der streitbetroffenen Baulast im Sinne des § 82 Abs. 3 BauO LSA. Nach dieser Vorschrift geht die Baulast durch schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter (Satz 1). Der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht (Satz 2). Der Verzicht wird mit der Löschung der Baulast im Baulastenverzeichnis wirksam (Satz 4).
Was die Frage des Bestehens eines öffentlichen Interesses an der Baulast im Sinne des § 82 Abs. 3 Satz 2 BauO LSA anbelangt, so gilt Folgendes: Weil die Baulast eine je nach ihrem Zweck unterschiedliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers auf Dauer sichern soll, die in der Regel eine sonst nicht zulässige Bebauung dieses oder des Nachbargrundstücks erst ermöglicht, kann das öffentliche Interesse an der Baulast nur verneint werden, wenn die Baulastverpflichtung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen bedeutungslos geworden ist und damit die durch die Baulast gesicherten bauaufsichtlichen Belange keiner Sicherung mehr bedürfen (Nds. OVG, Urteil vom 28.02.1983 - 6 A 39/82 -, juris). Nur in diesen Fällen kann die Baulast gelöscht werden, ohne dass die Gefahr baurechtswidriger Zustände entsteht und nur in diesen Fällen ist eine Durchsetzung der Baulastverpflichtung mit hoheitlichen Mitteln ausgeschlossen (vgl. auch Große-Suchsdorf/Mann, 10. Aufl. 2020, NBauO § 81 Rn. 63 f.).
Der Antragsgegner hat zum Bestehen eines öffentlichen Interesses an der Baulast vorgetragen, dass im Fall einer Löschung der eingetragenen Baulast jedenfalls das Grundstück mit der Flurstück Nr. 653/6 in einem Brandfall nicht mehr erreichbar sei. Außerdem würden in diesem Fall sog. gefangene Grundstücke entstehen, für die weder im Brandfall noch im Fall einer Bebauung die Möglichkeit einer Zuwegung bestehe. Jedenfalls das erstgenannte Argument ist stichhaltig.
Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA ist von öffentlichen Verkehrsflächen insbesondere für die Feuerwehr ein geradliniger Zu- oder Durchgang zu rückwärtigen Gebäuden zu schaffen; zu anderen Gebäuden ist er zu schaffen, wenn der zweite Rettungsweg dieser Gebäude über Rettungsgeräte der Feuerwehr führt. Die Beigeladene hat mit Stellungnahme vom 25.05.2020 unter Vorlage mehrerer aus dem Jahr 2013 stammender Lichtbildaufnahmen unwidersprochen vorgetragen, dass sich auf dem Grundstück mit der Flurstücknummer 653/6 mehrere Gartenlauben befinden. Dass es sich bei Gartenlauben um Gebäude im Sinne der § 2 Abs. 2, § 5 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA handelt, folgt aus einem Umkehrschluss aus § 60 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. j) BauO LSA. Dort ist geregelt, dass die Errichtung, Änderung oder Aufstellung für bestimmte Gebäude verfahrensfrei ist, unter anderem für die Gartenlauben in Kleingartenanlagen im Sinne des § 1 Abs. 1 BKleingG. Selbst wenn es sich vorliegend nicht um eine Kleingartenanlage im Sinne des § 1 Abs. 1 BKleingG handeln sollte, bedeutete dies lediglich, dass die Errichtung, Änderung oder Aufstellung von Gartenlauben nicht verfahrensfrei wäre. An der Einordnung der baulichen Anlagen als Gebäude im Sinne der § 2 Abs. 2, § 5 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA änderte dies nichts. Es handelt sich in diesem Fall auch um rückwärtige Gebäude im Sinne des § 5 Abs. 1 S. 1 HS. 1 BauO LSA. Dies sind solche Gebäude, die im rückwärtigen Teil eines Grundstücks stehen. Unerheblich ist, ob der vordere Teil des Grundstücks bebaut ist oder nicht. Rückwärtige Gebäude können damit sowohl „Hinterlieger“ in zweiter Reihe sein als auch einzelne Gebäude auf einem großen Grundstück. Abgestellt wird hierbei auf die Lage des Gebäudes in Bezug auf die öffentliche Verkehrsfläche (Jäde/Dirnberger, a.a.O., § 5 Rn. 6). Nach diesen Maßgaben handelt es sich bei den in Rede stehenden Gartenlauben ausweislich des vorliegenden Kartenmaterials unzweifelhaft um rückwärtige Gebäude. Der Antragsgegner hat auch nachvollziehbar (und im Übrigen unwidersprochen) vorgetragen, dass die Sicherung eines Zugangs für die Feuerwehr für das Grundstück mit der Flurstücknummer 653/6 erforderlich ist, weil dieses andernfalls über keinen ungehinderten Zugang von einer öffentlichen Verkehrsfläche verfüge. Im Falle eines Brandes bestünde deshalb eine konkrete Gefahr für Schutzgüter der öffentlichen Sicherheit, nämlich für Gesundheit und Leben der Nutzer dieses Grundstücks.
Aus der Entscheidung des Verwaltungsgerichts Sigmaringen (Urteil vom 10.05.2017 - 2 K 655/15 -, juris), auf die sich der Antragsteller u.a. beruft, folgt nichts Gegenteiliges. Zwar mag es sein, dass es - wie das Verwaltungsgericht Sigmaringen in der zitierten Entscheidung ausgeführt hat - keinen Rechtssatz des Inhalts gebe, dass eine Zufahrtsbaulast generell die Erschließung jedweder Bauvorhaben auf dem begünstigten Grundstück ermöglichte. Hierauf (allein) beruft sich der Antragsgegner vorliegend aber auch nicht.
b) Der Antragsgegner hat von dem ihm zustehenden Ermessen auch in rechtlich nicht zu beanstandender Weise Gebrauch gemacht (§ 114 VwGO), da die Behörde das ihr zustehende Ermessen erkannt und in zulässiger Weise angesichts der betroffenen Rechtsgüter Dritter ausgeübt hat. Die Ermessensbetätigung erfolgte unter Beachtung der widerstreitenden Interessen, wobei in rechtlich zulässiger Weise auf das Interesse der Begünstigten der eingetragenen Baulast an einer störungsfreien Zuwegung - hier der Beigeladenen - abgestellt wurde. Der Antragsteller ist als Zustands- und Verhaltensstörer gemäß § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 2 SOG LSA zudem der richtige Adressat der bauordnungsrechtlichen Verfügung.
Die ausgewählte Maßnahme ist auch verhältnismäßig. Soweit der Antragsgegner die sich aus der Baulast ergebende Verpflichtung durch das Gebot zur Aushändigung von drei Schlüsseln näher konkretisiert hat, entspricht dies dem durch die Baulasterklärung vorgegebenen Rahmen. Das Vorbringen des Antragstellers, der Antragsgegner sei aus Gründen der Verhältnismäßigkeit gehalten gewesen, ihn zunächst anzuweisen, eine etwaige Wegeberechtigung zu beachten, verfängt nicht. Zum einen handelte es sich bei einem derartigen gegenüber dem Antragsteller ausgesprochenen Gebot nicht um eine Maßnahme, die in gleicher Weise geeignet wäre, eine störungsfreie Zuwegung zu dem in Rede stehenden Grundstück zu ermöglichen. Denn in diesem Fall bestünde in einem Brandfall die Gefahr, dass der Antragsteller nicht zeitnah zu erreichen ist, um der Feuerwehr den Zugang zu dem in Rede stehenden Grundstück zu ermöglichen. Dies widerspräche den Grundsätzen einer effektiven Gefahrenabwehr, um die es dem Antragsgegner vorliegend mit der Durchsetzung der Zuwegungsbaulast geht. Zum anderen hat der Antragsgegner im angegriffenen Bescheid ausgeführt, dass es seit längerer Zeit Auseinandersetzungen zwischen den begünstigten Gartennutzern und dem Antragsteller gegeben habe und Bemühungen der Beigeladenen, Schlüssel für das Tor zu erhalten, fehlgeschlagen seien. Vor diesem Hintergrund musste sich der Antragsgegner auf weitere Auseinandersetzungen mit dem Antragsteller nicht einlassen.
c) Ohne Erfolg bemängelt der Antragsteller schließlich, dass das Wegerecht zugunsten einer juristischen Person stets nur durch eine für sie handelnde Personen ausgeübt werden könne. Soweit der Antragsteller hiermit geltend machen will, dass die konkret angeordnete Maßnahme nicht geeignet oder die Verfügung insoweit nicht hinreichend bestimmt sei, weil die Schlüssel danach nicht an eine bestimmte Person, sondern ausweislich des Tenors der Verfügung an die „Stadt A-Stadt, Recht und Liegenschaften“ auszuhändigen seien, vermag dieser Einwand nicht zu überzeugen. Unter welcher Adresse die Beigeladene zu erreichen ist, ist aus den allgemein zugänglichen Quellen unschwer zu ermitteln. Danach sind die Bereiche Liegenschaften und Recht dem Geschäftsbereich des Oberbürgermeisters der Beigeladenen angegliedert, wie sich deren Organigramm (zu finden unter www.halberstadt.de) entnehmen lässt. Dort sind auch die Telefonnummern (Bereich Liegenschaften: 03941 - 551245; Bereich Recht: 03941 - 551020) und die Adressen (Bereich Liegenschaften: D-Platz 49, A-Stadt; Bereich Recht: Rathaus, D-Straße, A-Stadt) hinterlegt. Für den Adressaten des Bescheides ist damit unschwer zu ermitteln, wo er die Schlüssel abgeben kann. Dass eine konkrete Person für die Aushändigung der Schlüssel nicht bezeichnet worden ist, schadet vor diesem Hintergrund nicht. Der Inhalt des angegriffenen Bescheides erweist sich insoweit jedenfalls als bestimmbar.
3. Schließlich besteht auch ein besonderes öffentliches Vollzugsinteresse. Denn der Schutz wichtiger Rechtsgüter Dritter, namentlich Gesundheit und Leben der Pächter von Gärten auf dem Grundstück mit der Flurstücknummer 653/6, stellen ein gewichtiges öffentliches Interesse dar, das auch mit besonderer Dringlichkeit zu verfolgen ist.
4. Die in dem Bescheid vom 23.01.2020 zugleich erfolgte Androhung eines Zwangsgeldes erweist sich als offensichtlich rechtmäßig. Die Androhung entspricht den gesetzlichen Voraussetzungen der §§ 53, 56 und 59 SOG LSA. Auch gegen die gesetzte Frist von zwei Wochen für die Aushändigung der Schlüssel bestehen keine rechtlichen Bedenken.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen werden nicht aus Gründen der Billigkeit gemäß § 162 Abs. 3 VwGO für erstattungsfähig erklärt, da die Beigeladene keinen Antrag gestellt hat und somit auch selbst kein Kostenrisiko eingegangen ist (§ 154 Abs. 3 VwGO).
Die Entscheidung über den Streitwert folgt aus §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG unter Zugrundelegung der geschätzten Kosten für die Entfernung des errichteten Tores durch ein ggf. zu beauftragendes Bauunternehmen, welche die Kammer mit 1.000,00 Euro veranschlagt. Dieser Betrag war im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes zu halbieren.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 133, 157 BGB
§§ 53, 56 und 59 SOG LSA
§ 48 VwVfG
§ 82 BauO LSA
§ 5 BauO LSA
§ 4 BauO LSA
§ 3 BauO LSA
§ 70 VwGO
§ 92 NBauO
§ 242 BGB
§ 114 VwGO
§ 4 Abs. 1 BauO
§ 48 Abs. 4 VwVfG
§ 57 Abs. 2 BauO LSA
§ 80 Abs. 5 VwGO
§ 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 2 Abs. 1 BauO LSA
§ 60 Abs. 1 Nr. 7 BauO LSA
§ 82 Abs. 1 BauO LSA
§ 82 Abs. 3 LBauO
§ 82 Abs. 3 Satz 2 BauO LSA
§ 37 Abs. 1 VwVfG
§ 82 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA
§ 82 Abs. 3 BauO LSA
§ 5 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA
§ 1 Abs. 1 BKleingG
§ 8 Abs. 2 SOG LSA
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 154 Abs. 3 VwGO
§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG
Art. 14 GG

Zitierte Entscheidungen: 2 M 57/20
4 A 11/19
1 ME 13/10
10 A 4550/02
2 A 157/10
8 A 10851/09
1 LB 48/04
2 A 1393/16
10 A 3076/17
3 A 55/15
7 A 991/16
6 A 39/82
2 K 655/15