Amtsgericht Tiergarten (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-08-30, Aktenzeichen 608 C 15/12
ECLI: ECLI:DE:AGBETG:2012:0830.608C15.12.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Eine Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB setzt eine formell und materiell wirksame Betriebskostenabrechnung voraus.
2. Werden die Verbrauchswerte der Heizung per Funk vom Hausflur aus abgelesen, so dass der Mieter keinen Zugriff auf die Ablesewerte hat, ist das Bestreiten der Ablesewerte mit Nichtwissen zulässig.
3. Werden die Kosten des Betriebsstroms geschätzt, so ist für die formelle Wirksamkeit dieser Position auch die Grundlage der Schätzung anzugeben.
4. Bei Nichteinhaltung des Ankündigungsverfahrens nach § 4 Abs. 2 Satz 1 HeizkV ist der Mieter nicht verpflichtet, die Kosten für die Verbrauchserfassungsgeräte zu zahlen.
1. Es wird festgestellt, dass die Beklagten nicht berechtigt sind, von den Klägern eine Anpassung der Vorschussleistungen auf die jährlich abzurechnenden Heizkosten für die Wohnung, 4. OG links, …, um 100,25 € von 57,62 € auf 157,87 € vorzunehmen.
2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, den Klägern als Mitgläubiger 1.197,29 € nebst 5 % Zinsen oberhalb des EZB-Satzes seit dem 24.3.2012 zu zahlen.
3. Es wird festgestellt, dass sich der Anspruch der Kläger, ihnen oder ihren Bevollmächtigten Einsicht in sämtliche Originalbelege und Rechnungen zu gewähren, die der Betriebs-/Heizkostenabrechnung der Wohnung in, 4. OG links für das Kalenderjahr 2010 zugrunde lagen, erledigt hat.
4. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:
Die Kläger begehren die Feststellung, dass der monatliche Heizkostenvorschuss für die von ihnen gemietete Wohnung von den Beklagten nicht von 57,62 € auf 157,87 € angehoben werden darf und Rückzahlung des auf die Heizkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2010 gezahlten Betrages in Höhe von 1.197,29 €.
Die Kläger sind Mieter der Wohnung, 4. OG links (Wohnungs-Nr. 41). Die Beklagten Vermieter. Bis zum 31.12.2011 betrug die Nettokaltmiete 386,06 €, der Betriebskostenvorschuss 112,72 € und der Heizkostenvorschuss 57,62 €. Aufgrund der Heizkostenabrechnung vom 1.12.2011, in der für den Abrechnungszeitraum 1.5.2010 bis 30.4.2011 Gesamtkosten in Höhe von 1.894,42 € angegeben werden, erhöhten die Beklagten die Heizkostenvorauszahlung von 57,62 € auf 157,87 € (1894,42 € : 12 = 157,87 €) zum 1.1.2012.
Weiterhin zogen die Beklagten vom klägerischen Konto am 5.1.2012 einen Betrag in Höhe von 1.202,98 € ab. Dies ist die Differenz zwischen den in der oben genannten Heizkostenabrechnung festgestellten Gesamtkosten in Höhe von 1.894,42 € und die von den Klägern gezahlten Heizkostenvorschüsse in Höhe von 691,44 € (1894,42 € - 691,44 € = 1.202,98 €).
Zu einem nicht näher bezeichneten Zeitpunkt korrigierten die Beklagten die o.g. Heizkostenabrechnung dahin gehend, dass es bei der Position “Grundkosten Heizung” statt 173,58 € nunmehr 167,89 € hieß. Den Differenzbetrag in Höhe von 5,69 € erstatteten die Beklagten den Klägern. In dieser Höhe nahmen die Kläger in der mündlichen Verhandlung vom 30.8.2012 die Klage zurück.
Die Kläger bestreiten, dass die in der Position “Grundkosten Heizung” zugrunde gelegte Wohnfläche der reellen Wohnfläche entspreche.
Weiterhin bestreiten die Kläger, dass die Ablesewerte für Heizung und Warmwasser den tatsächlich angefallenen Verbrauchswerten entsprechen. Hinsichtlich des Betriebsstromes behaupten die Kläger, dieser sei auf Basis des Vorjahres geschätzt worden und würde mehr als 10 % der gesamten Heizkosten betragen. Im übrigen sei es formell rechtswidrig, die Schätzgrundlage für die Betriebsstromkosten nicht offen zu legen.
Schließlich seien die Kosten für die Verbrauchserfassung nach Einbau moderner funkauslesbarer Heizkostenverteiler nicht zu zahlen, da die Beklagten die Kläger vorab nicht über den Einbau der Verteiler informiert und ihnen eine einmonatige Widerspruchsfrist gewährt hätten.
Nachdem die Kläger ihren Antrag auf Einsichtnahme in sämtliche Originalbelege und Rechnungen hinsichtlich der streitgegenständlichen Heizkostenabrechnung einseitig für erledigt erklärt haben, beantragen sie nunmehr
1. festzustellen, dass die Beklagten nicht berechtigt sind, von ihnen eine Anpassung der Vorschussleistungen auf die jährlich abzurechnenden Heizkosten für die Wohnung, 4. OG links, …, um 100,25 € von 57,62 € auf 157,87 € vorzunehmen.
2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, den Klägern als Mitgläubiger 1.197,29 € nebst 5 % Zinsen oberhalb des EZB-Satzes seit dem 24.3.2012 zu zahlen.
3. festzustellen, dass sich ihr Anspruch, ihnen oder ihren Bevollmächtigten Einsicht in sämtliche Originalbelege und Rechnungen zu gewähren, die der Betriebs-/Heizkostenabrechnung der Wohnung in, 4. OG links für das Kalenderjahr 2010 zugrunde lagen, erledigt hat.
Die Beklagten beantragen,
den Feststellungsantrag zur teilweisen Erledigung und die Klage im übrigen abzuweisen.
Die Beklagten sind der Auffassung, dass die Kläger die Messwerte nicht pauschal bestreiten können.
Da nicht kalenderjährig abgerechnet worden sei, sei der unterjährige Gesamtverbrauch des Betriebsstromes geschätzt worden.
Schließlich sei die Umstellung auf funkgelesene Heizkostenverteiler möglicherweise nicht angekündigt worden, dies habe aber nicht zur Folge, dass die Kosten für die Verbrauchserfassung nicht zu zahlen seien.
Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 20.8.2012 (Bl.d.A. 91 f.) in seiner Fassung vom 29.8.2012 (Bl.d.A. 109) durch Vernehmung der Zeugin Beweis erhoben. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Sitzung vom 30.08.2012 verwiesen.
Für das Vorbringen der Parteien im Einzelnen wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und begründet.
Der negative Feststellungsantrag ist zulässig. Insbesondere haben die Kläger ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung der geschuldeten Höhe der Heizkostenvorschüsse für die von ihnen gemietete Wohnung im Sinne von § 256 Abs.1 ZPO. Dies folgt bereits daraus, dass darüber Streit zwischen den Parteien besteht und dass dem Mieter das Risiko, durch zu geringe Zahlungen auf die Vorschüsse mit der Miete in Verzug zu geraten und auf Grund dessen gekündigt zu werden, nicht zuzumuten ist.
Die negative Feststellungsklage ist auch begründet. Die Beklagten haben keinen Anspruch auf eine Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB. Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei nach einer Abrechnung der Betriebskosten durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Die Anpassung von Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (vgl. BGH Urteil vom 15.5.2012 zum Az. VIII ZR 246/11). Die streitgegenständliche korrigierte Heizkostenabrechnung für das Jahr 2010 ist materiell und teilweise auch formell unwirksam.
Die Kläger haben bestritten, dass der “Ablesewert alt” des Warmwassers in der Abrechnung der vom 12.8.2011 in Höhe von 4,70 richtig sei. Dazu haben sich die Beklagten nicht geäußert. Insoweit gilt es nach § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden, dass der o.g. Wert falsch ist. Demnach ist der Verbrauchswert des Warmwassers, der aus der Differenz aus dem “Ablesewert neu” und dem “Ablesewert alt” gebildet wird, insgesamt nicht mehr nachvollziehbar und insoweit falsch. Die geltend gemachten Verbrauchskosten für das Warmwasser in Höhe von 807,01 € sind demnach ersatzlos von der streitgegenständlichen Abrechnung zu streichen.
Soweit die Kläger die Ablesewerte für den Heizungsverbrauch mit Nichtwissen bestreiten, ist dies nicht unzulässig. Denn das Bestreiten von Ablesewerten mit Nichtwissen ist allenfalls dann unzulässig, wenn dem Mieter die Ablesewerte mitgeteilt werden oder er sie sich beschaffen kann. Bei einer Ablesung per Funk vom Hausflur aus - wie dies hier der Fall war - haben aber die Mieter regelmäßig keinen Zugriff auf die Ablesewerte (Vgl. LG Itzehoe Urteil vom 17.12.2010 zum Az.: 9 S 66/10). Unerheblich ist vorliegend der Vortrag der Beklagten, die Verbrauchswerte für die Heizung hätten die Beklagten an jedem einzelnen Heizkörper jederzeit selbst ermitteln können. Denn dies setzt voraus, dass den Beklagten eine entsprechende Anleitung übergeben worden wäre, aus der hervorgeht, wie die Werte abzulesen sind. Dass eine solche Anleitung übergeben worden ist, behaupten die Beklagten jedoch selbst schon nicht, vielmehr gehen sie lediglich davon aus, dass die Beklagten eine solche Anleitung erhalten haben. Eine solche Vermutung ist jedoch nicht hinreichend substantiiert. Insoweit oblag es den Beklagten darzulegen und zu beweisen, dass die in der Anlage B 5 (Bl.d.A. 78) angegebenen Ablesewerte, die tatsächlich entstandenen Verbrauchswerte wiedergeben. Diesen Beweis haben die Beklagten jedoch nicht erbracht. Das Gericht ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht davon überzeugt, dass die in der o.g. Anlage dargestellten Werte den tatsächlich im streitgegenständlichen Abrechnungsjahr entstandenen Verbrauchswerten entsprechen. Die Zeugin hat dazu mitgeteilt, dass die Ablesewerte der Heizkostenverteiler der laufenden Nummer 2 und 3 der Ablesequittung mit der Auftragsnummer 0013599963 (Bl.d.A. 78) nicht dem tatsächlichen Verbrauch entsprechen.
Im übrigen hat die Zeugin, die an den Heizkostenverteilern angegebenen Werte und die Warmwasserwerte nicht selbst abgelesen. Sie konnte die Richtigkeit der Ablesewerte insoweit nicht aus eigener Anschauung bestätigen.
Vielmehr hat sie glaubwürdig und nachvollziehbar dargestellt, dass Fehler bei der Ablesung der Verbrauchswerte insbesondere dann festgestellt werden können, wenn der Heizkostenverteiler gar keine Monatswerte wiedergibt oder diese nicht plausibel sind. Zwar sind hier Ablesewerte hinsichtlich der Heizkostenverteiler mit der laufenden Nummer 1, 4 und 5 der o. g. Ablesequittung vorhanden gewesen, da es sich jedoch um die erste Abrechnung mit den neuen Heizkostenverteiler handelte, ist eine Plausibilitätsprüfung nach Aussage der Zeugin nicht möglich gewesen. Denn die Plausibilitätsprüfung wird an Hand der Vorjahreswerte durch geführt. Zwar hat die Zeugin immer wieder beteuert, die Ablesewerte der Heizkostenverteiler mit der laufenden Nummer 1, 4 und 5 in der o. g. Quittung seien korrekt gewesen, jedoch konnte sie mangels Kenntnis über Vorjahreswerte, eine Plausibilitätsprüfung nicht durchführen. Insoweit kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Ablesewerte fehlerhaft waren.
Demnach konnten die Beklagten ihre Behauptung, die in der Anlage B 5 (Bl.d.A. 78) genannten Anzeigewerte würden die tatsächlichen Verbrauchswerte wiedergeben, nicht beweisen. Die geltend gemachten Verbrauchskosten für die Heizung in Höhe von 844,54 € sind demnach ersatzlos von der streitgegenständlichen Abrechnung zu streichen.
Hinsichtlich der Grundkosten der Heizung haben die Beklagten zu der bestrittenen Wohnfläche nichts vorgetragen. Insoweit sind die in Höhe von 167,89 € veranschlagten Grundkosten der Heizung ebenfalls mit einem materiellen Fehler behaftet und ersatzlos zu streichen.
Die Grundkosten für das Wasser in Höhe von 69,29 € sind anteilig hinsichtlich des geltend gemachten Betriebsstromes und der Verbrauchserfassung zu reduzieren. Denn die Grundkosten für das Wasser werden unter anderem aus den Kosten der Warmwassererwärmung berechnet, die wiederum einen Anteil der Heiznebenkosten, mithin der hier zu Unrecht geltend gemachten Kosten des Betriebsstromes und der Verbraucherfassung, beinhaltet.
Die Kosten des Betriebsstromes können hier nicht geltend gemacht werden, weil die streitgegenständliche Abrechnung insoweit formell rechtswidrig ist. Denn wird der Betriebsstromverbrauch geschätzt, ist für die formelle Wirksamkeit dieser Position auch die Grundlage dieser Schätzung anzugeben (vgl. LG Berlin Urteil vom 11.6.2007 zum Az: 67 S 472/06). Daran fehlt es hier jedoch, da der Gesamtverbrauch geschätzt worden ist, ohne dass die Schätzgrundlage offen gelegt worden wäre. Dies konnte auch nicht durch die mit Schriftsatz vom 10.8.2012 erfolgten Erläuterungen geheilt werden. Denn diese sind nicht innerhalb der Ausschlussfrist von 12 Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes gem. § 556 Abs.3 S.3 BGB (hier also bis zum 30.4.2012) abgegeben worden.
Schließlich waren die Beklagten auch nicht befugt, Kosten für die Verbrauchserfassung geltend zu machen. Denn hat der Vermieter bei der beabsichtigten Ausstattung mit gemieteten (oder sonst durch Gebrauchsüberlassung beschafften) Verbrauchserfassungsgeräten das Ankündigungsverfahren nach § 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV nicht eingehalten, so hat der Mieter die Kosten der Verbrauchserfassungsgeräte nicht nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV zu tragen. Denn nach Sinn und Zweck des § 4 Abs. 2 Satz 1 2. HS HeizkV sollen die Nutzer ausschließlich vor den - so die Befürchtung des Verordnungsgebers - höheren Kosten der gemieteten oder sonst durch Gebrauchsüberlassung verschafften Ausstattung zur Verbrauchserfassung geschützt werden (vgl. LG Heidelberg Urteil vom 19.11.2010 zum Az.: 5 S 34/10). Die Beklagten haben selbst vorgetragen, dass sich nicht mehr klären lasse, ob eine Ankündigung entsprechend § 4 Abs. 2 Satz HeizkV erfolgt sei. Insoweit sind die Kläger nicht zur Zahlung der durch die Verbrauchserfassung entstandenen Kosten verpflichtet.
Insoweit als die Betriebsstrom- und die Verbrauchserfassungskosten zu Unrecht erhoben worden sind, sind die Grundkosten für das Warmwasser in Höhe von 69,29 € um 8,36 € (69,29 € - 60, 93 €) zu reduzieren:
28.557,38 € - (2.498,39 € (Betriebsstrom) + 1615,21 € (Kosten Verbrauchserfassung)) = 24.443,78 € davon 26,2 % = 6.379,83 € (Anteil Wärme am Warmwasser) + 1.444,84 € (Zusatzkosten Warmwasser) = 7.824,67 € davon 30 % 2.347,40 € (Grundkosten Warmwasser) : 2461,85 m² = 0,9535105 x 63,90 = 60,93 €
Insoweit als die Beklagten für das Jahr 2010 allenfalls Warmwasserkosten in Höhe von 60,93 € geltend machen können, die Kläger jedoch diesen Betrag durch Vorschussleistungen in Höhe von insgesamt 691,44 € bei weitem erfüllt haben, sind die Beklagten nicht berechtigt eine Anpassung der Vorschussleistungen vorzunehmen.
Entsprechend haben die Kläger auch einen Anspruch auf Rückzahlung gem. § 812 Abs. 1 BGB in Höhe des zu Unrecht von den Beklagten eingezogenen vermeintlichen Nachzahlungsbetrages in Höhe von 1.197,29 €.
Der Anspruch auf Verzugszinsen ergibt sich aus § 286, 288 BGB.
Nachdem die Kläger ihren Antrag auf Einsichtnahme in die Originalbelege und Rechnungen zu der Betriebskost-/Heizkostenabrechnung 2010 einseitig für erledigt erklärt haben, hatte das Gericht darüber zu entscheiden, ob die ursprünglich zulässige und begründete Klage durch ein Ereignis nach Rechtshängigkeit unzulässig oder unbegründet worden ist.
Die Klage war ursprünglich zulässig, insbesondere haben die Kläger entgegen der Auffassung der Beklagten auch ein Rechtsschutzbedürfnis für diesen Klageantrag gehabt. Die Beklagten behaupten dazu, es hätte keine Zweifel bestanden, dass die Einsichtnahme gewährt worden wäre, wie sich aus einem Schreiben vom 2.4.2012 ergebe. Allerdings haben die Kläger den Beklagten außergerichtlich mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 14.3.2012 eine Frist bis zum 23.2.2012 gesetzt, bis zu deren Ablauf Termine zur Einsichtnahme hätten genannt werden sollen. Erst mit Schreiben vom 2.4.2012 wurden von Seiten der Beklagten Einsichtnahmetermine genannt. Zu diesem Zeitpunkt war der Antrag auf Einsichtnahme bereits zugestellt, mithin rechtshängig. Insoweit ist die Klage auf Einsichtnahme zulässig gewesen. Sie war auch begründet, da der Mieter nach § 259 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Belege zur streitgegenständlichen Heizkostenrechnung hatte. Dieser Anspruch hat sich durch die Einsichtnahme des Prozessbevollmächtigten der Kläger in die gewünschten Unterlagen am 23.4.2012 erledigt.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 100 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 560 Abs. 4 BGB
§ 4 Abs. 2 Satz 1 HeizkV
§ 256 Abs.1 ZPO
§ 138 Abs. 3 ZPO
§ 556 Abs.3 S.3 BGB
§ 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV
§ 7 Abs. 2 HeizkostenV
§ 4 Abs. 2 Satz HeizkV
§ 812 Abs. 1 BGB
§ 259 Abs. 1 BGB
§ 91 Abs. 1, 100 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 246/11
9 S 66/10
67 S 472/06
5 S 34/10