Landgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2026-01-16, Aktenzeichen 315 O 57/25
ECLI: ECLI:DE:LGHH:2026:0116.315O57.25.00

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf 10.078,02 € festgesetzt.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt von der Beklagten die Bezahlung für Entrümplungs- und Malerarbeiten.
Die Beklagte erwarb zu einem nicht genauer bekannten Zeitpunkt von einem Herrn S. das an der Adresse W.weg ... in S. stehende Haus. Dieser bewohnte dieses Haus zunächst weiter, bis er Anfang 2020 starb. Die Beklagte beabsichtigte, das Haus zu verkaufen.
Der Kläger war, zusammen mit einem Herrn H. S1, Gesellschafter einer R. & S1 GbR. Diese bot der Beklagten mit Angebot vom 1. Juli 2020 an, für insgesamt EUR 8.537,60 das Haus im W.weg ... sowohl zu entrümpeln als auch die Wände weiß zu streichen, eine Küche und lose verlegten Teppichboden sowie Gardinen und Lampen zu entfernen. Für das entsprechende schriftliche Angebot wird auf die Anlage K1 Bezug genommen. Nach weiterer Korrespondenz zeichnete die Beklagte eine Auftragsbestätigung zu einem Bruttopreis von EUR 8.500,48 gegen. Für die Korrespondenz und die gegengezeichnete Auftragsbestätigung wird Bezug genommen auf die Anlagen B2 und B3.
Die R. & S1 GbR ließ durch einen Arbeitstrupp die Arbeiten am 16. und 17. Juli 2020 durchführen. Die Arbeiter hatten keinen Schlüssel für das Haus. Die Tür wurde ihnen an den Tagen vom Zeugen A., den die Beklagte entsprechend beauftragt hatte und der direkt neben dem Haus W.weg ... wohnt, geöffnet. Während der Arbeiten war die Hauptwasserleitung in dem Haus so weit abgestellt, dass den Arbeitern kein fließend Wasser zur Verfügung stand. Entsprechend der Beauftragung demontierte der Arbeitstrupp eine im ersten Obergeschoss installierte Kochzeile. Dabei wurden zwei Wasserleitungen, die zur Spüle bzw. von dieser weg führten, nicht abgeschraubt, sondern wegen starker Verkalkung abgeflext. Die Rohrenden drückten die Arbeiter mit Zangen zu und bogen sie nach oben. Unter die beiden Rohre stellten die Arbeiter einen Eimer, damit dieser aus den Rohren austretendes Wasser auffangen konnte. Auf das als Anlage B5 eingereichte Lichtbild (Seite 3 der Anlage B5, rechts unten) wird Bezug genommen. Am Abend des 17. Juli 2020 verließen die Arbeiter das Haus.
Mit Anwaltsschreiben vom 18. Juli 2020 wies die Beklagte die R. & S1 GbR unter Übermittlung von Bildern (B5) darauf hin, dass ein Nachbar (gemeint war der Zeuge A.) am selben Tag, also dem 18. Juli 2020, in dem Haus einen erheblichen Wasserschaden im Erdgeschoss festgestellt habe, der darauf zurückzuführen sei, dass der im ersten Obergeschoss aufgestellte Eimer übergelaufen sei. Die Beklagte forderte die Klägerin in dem Schreiben, für dessen vollständigen Inhalt auf die Anlage B6 Bezug genommen wird, zudem auf, den Schaden ihrer Versicherung zu melden.
In einem Telefonat am 20. Juli 2020 zwischen dem Beklagtenvertreter und dem Kläger forderte ersterer die R. & S1 GbR auf, einen Abnahmetermin zu vereinbaren, was letztere ablehnte. Am 21. Juli 2020 schrieb der Klägervertreter für die R. & S1 GbR, dass diese eine Verantwortung für den Wasserschaden zurückweise (B4).
Am 22. Juli 2020 übermittelte die R. & S1 GbR eine auf den 17. Juli 2020 datierte Rechnung über EUR 10.078,02 brutto an die Beklagte, für deren Inhalt auf die Anlage K3 und für deren Anlagen auf die Anlage B7 Bezug genommen wird.
Mit Schreiben vom 27. Juli 2020 (B8) setzte die Beklagte der R. & S1 GbR eine Frist bis zum 10. August 2020, bis zu der letztere einen Herd entfernen, bestimmte Positionen in der Rechnung vom 17. Juli 2020 korrigieren und die als "unbrauchbar" bezeichneten Malerarbeiten durchführen sollte. Nach Ablauf der Frist werde sie die Malerarbeiten nochmals beauftragen und der R. & S1 GbR die Kosten in Rechnungen stellen. Es erfolgten weder Nachbesserungsarbeiten noch eine Zahlung der Beklagten auf die Rechnung vom 17. Juli 2020. Mit weiterem Anwaltsschreiben vom 11. August 2020 (B9) wies die Beklagte darauf hin, dass sie weitere Leistungen der R. & S1 GbR ablehne, sie diese anderweitig durchführen lassen und "zu gegebener Zeit abrechnen" werde. Bis dahin werde sie von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen, für eine einvernehmliche kurzfristige Lösung stehe die aber offen.
Ab Sommer 2020 begab sich die Beklagte unter Einschaltung eines Maklerbüros auf die Suche nach einem Käufer für das Haus. Ein solcher, namentlich nicht bekannter Käufer fand sich sodann zu einem nicht bekannten Zeitpunkt. Dieser war ursprünglich bereit gewesen, EUR 350.000,00 für das Haus zu bezahlen. Mit notariellem Kaufvertrag vom 6. November 2020 veräußerte die Beklagte das Haus im W.weg ... an diesen Käufer zum Preis von EUR 340.000,00. Unter Ziffer VII. des Kaufvertrages wurde im fünften Absatz zunächst der im Juli 2020 entstandene Wasserschaden beschrieben. Im letzten Satz dieses Absatzes heißt es wörtlich:
"Der vorgenannte Schaden wurde umfassend mit dem Erwerber besprochen. Insbesondere hat der Erwerber das Objekt auch im Hinblick auf den Wasserschaden mehrfach besichtigt (zuletzt nochmals am 02. November 2020). Zur Kompensation der durch den Wasserschaden entstandenen Mehraufwendungen für die Sanierung des Objektes war der Erwerber nunmehr abweichend vom dem ursprünglich vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 350.000,- Euro nur noch bereit, den nunmehr vereinbarten (um 10.000,- Euro reduzierten) reduzierten Kaufpreis von 340.000,- Euro zu bezahlen."
Für den weiteren Inhalt dieses in Auszügen vorgelegten Kaufvertrages wird auf die Anlage B10 Bezug genommen.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 21. Oktober 2020 ließ die R. & S1 GbR die Beklagte zur Zahlung der Rechnung vom 17. Juli 2020 auffordern (K4), eine Zahlung erfolgt nicht.
Der Kläger behauptet, er sei Rechtsnachfolger der R. & S1 GbR, nachdem der letzte Mitgesellschafter, Herr S1, ausgeschieden sei. Die abgerechneten Arbeiten seien "ordnungsgemäß" durchgeführt worden. Er stellt eine Verantwortung des Arbeitstrupps für einen Wasserschaden in Abrede. Der Nachbar, der Zeuge A., habe weder am 16. noch am 17. Juli 2020 am Abend die Tür zu dem Haus W.weg ... verschlossen. Das Haus sei für jedermann frei zugänglich gewesen. Zum Abschluss der Arbeiten am 17. Juli 2020 sei der Zeuge A. mit einem der Arbeiter, dem Zeugen W., in den Keller des Hauses gegangen, um den dort sich befindlichen Hauptwasserhahn zu prüfen und das Wasser endgültig abzudrehen, um jedweden Schaden durch Wassereintritt zu vermeiden. Er ist deshalb der Auffassung, die Beklagte sei ohne Abzug zur Zahlung der Rechnung vom 17. Juli 2020 (K3) sowie zur Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten verpflichtet.
Nach Erwirkung eines Mahnbescheides über EUR 10.078,02 nebst Zinsen und Kosten vom 20. Dezember 2023 hat das Mahngericht Hamburg-Altona den Rechtsstreit an das im Mahnantrag bezeichnete Landgericht G. abgegeben. Das Landgericht G. hat sich auf Grundlage von AGB der R. & S1 GbR für unzuständig erklärt und mit Beschluss vom 20. Dezember 2024 den Rechtsstreit an das Landgericht Hamburg verwiesen.
Der Kläger beantragt, wie folgt zu erkennen:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger EUR 10.078,02 nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.11.2020 zu zahlen.
2. Die Beklagte wird verurteilt, den Kläger von außergerichtlichen Kosten in Höhe von EUR 805,82 freizuhalten.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie bestreitet die Ordnungsgemäßheit der in der Rechnung (K3) abgerechneten Malerarbeiten, diese seien unbrauchbar gewesen. Die in der Rechnung (K3) angesetzten Entsorgungskosten seien nicht komplett auf die Entrümplung des Hauses W.weg ... zurückzuführen, vielmehr sei die dort abgerechnete Summe um EUR 516,04 brutto (entspricht 1,470 Tonnen) zu reduzieren, weil sich einer der als Anlage zur Rechnung eingereichten Wiegescheine (s. hiesige Anlage B7) nicht auf das Haus W.weg ... bezöge, sondern auf eine Firma F. R. S. GmbH. Sie erklärt darüber die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen des Wasserschadens. Durch diesen seien der Fußboden im ersten Obergeschoss, die darunter liegende Zimmerdecke des Erdgeschosses sowie die Zwischendecke durchfeuchtet worden, zudem seien die Paneele im Flurbereich im Erdgeschoss sowie sämtliche Tapeten in den betroffenen Räume zerstört worden. Sie ist der Auffassung, dass dieser Schaden nur aus der Sphäre der R. & S1 GbR stammen könne, so dass ihr ein Anspruch wegen des schadensbedingt erzielten Mindererlöses bei Weiterverkauf des Hauses zustehe.
Wegen des weiteren Parteivortrages wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen, § 313 Abs. 2 ZPO.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen A. und W.. Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Protokolle vom 5. September und 21. November 2025.

Entscheidungsgründe:
I.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Zwar ist das Gericht davon überzeugt, dass der Kläger aktivlegitimiert ist, weil er Rechtsnachfolger der R. & S1 GbR geworden ist, wobei sich die Rechtsnachfolge aus dem in der Verhandlung am 5. September 2025 gezeigten Auflösungsvertrag der R. & S1 GbR ergibt (wobei dieser Vertrag entgegen der gerichtlichen Aufforderung nicht zur Akte gereicht worden ist).
Indes stand auch der R. & S1 GbR der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung der Rechnung vom 17. Juli 2020 (K3) nicht auf vertraglicher Grundlage im Sinne von § 631 Abs. 1 BGB – es handelt sich um die einzig denkbare Anspruchsgrundlage – zu. Das Gericht hat dabei die Aufrechnungserklärung der Beklagten so ausgelegt, dass die Aufrechnung nur in der Höhe als Hauptaufrechnung erklärt werden sollte, als dass sie grundsätzlich zur Zahlung der Rechnung vom 17. Juli 2020 (K3) verpflichtet war und dass im Übrigen – also insoweit sie konkrete Einwendungen gegen diese Rechnungen geltend gemacht hat – die Aufrechnung nur hilfsweise für den Fall erklärt worden ist, dass ein Zahlungsanspruch des Klägers vom Gericht bejaht wird.
In diesem Sinne bestand ein Zahlungsanspruch der R. & S1 GbR in Höhe nie in Höhe von EUR 3.340,80 (dazu nachfolgend 1.) und weiteren EUR 505,03 (dazu nachfolgend 2.). Im Übrigen - d.h. in Höhe von EUR 6.232,19 - ist die Forderung durch Aufrechnung erloschen (dazu nachfolgend 3.).
1.
Soweit in dieser Rechnung EUR 2.880,00 netto (entspricht zuzüglich dem damals geltenden, pandemiebedingt gesenkten Mehrwertsteuersatz von 16 % EUR 3.340,80 brutto) unter der Position "Wände weiß streichen" aufgeführt sind, bestand ein Zahlungsanspruch der R. & S1 GbR nach § 631 Abs. 1 BGB schon gar nicht.
Hat - wie hier die Beklagte durch das Schreiben vom 11. August 2020 (B9) - der Werkbesteller unter Berufung auf Mängelrechte jegliche weitere Erfüllung durch den Werkunternehmer - hier die R. & S1 GbR - abgelehnt und die Geltendmachung von Ersatzansprüchen für die Ersatzvornahme angekündigt, geht das ursprüngliche Werkvertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis über, in welchem Schadensersatzansprüche und Vergütungsansprüche wegen bereits erbrachter Teilleistungen zu verrechnen sind (vgl. BeckOK BGB/Voit, 76. Ed. 1.2.2024, BGB § 641 Rn. 36, beck-online). Dabei gilt hinsichtlich der Vergütungsansprüche, dass der Werkunternehmer bei mangelbedingter Erfüllungsverweigerung durch den Besteller weiterhin darlegen und beweisen muss, dass er die Werkleistung, für die Vergütung verlangt wird, mangelfrei im Sinne von § 633 Abs. 1 BGB erbracht hat (Grüneberg-Retzlaff, BGB, 85. Aufl. 2026, § 634 Rn. 14).
Dieser ihn treffenden Darlegungslast hat der Kläger als Rechtsnachfolger der R. & S1 GbR nicht genügt. Auf den Vortrag der Beklagten auf Seite 7 des Schriftsatzes vom 4. Juli 2024, es sei lediglich Farbe an Wände usw. "geschmiert" worden und sämtliche Arbeiten müssten erneuert werden, hat der Kläger nicht konkret zur Mangelfreiheit der Arbeiten vorgetragen, sondern lediglich behauptet, die Arbeiten seien "ordnungsgemäß" erfolgt (Seite 1 des Schriftsatzes vom 13. Mai 2025). Dies genügt nicht, um dem - wenn auch gleichfalls sehr pauschalen - Vortrag der Beklagten im Sinne von § 138 Abs. 3 ZPO wirksam zu entgegnen, worauf der Kläger im Termin vom 5. September 2025 hingewiesen worden ist, ohne dass es zu konkreterem Vortrag gekommen wäre. Es ist insoweit auch nicht davon auszugehen, dass ein Zueigenmachen der Aussage des Zeugen W. zu den Malerarbeiten den bis dato unzureichenden Vortrag des Klägers ersetzen könnte. Denn der Zeuge W. hat lediglich bekundet, dass die Malerarbeiten durchgeführt worden sind. Zur von der Beklagten bemängelten Qualität der Arbeiten hat er sich dagegen nicht geäußert.
2.
In Höhe von EUR 503,03 brutto ist ein Zahlungsanspruch nach § 631 Abs. 1 BGB schon deswegen gar nicht erst entstanden, weil der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Kläger nicht nachgewiesen hat, dass die diesem Betrag entsprechenden 1,470 Tonnen Sperrmüll (1,470 to x 295,-EUR/to = EUR 433,65 zzgl. 16 % Mehrwertsteuer = EUR 503,03) entsprechend Wiegeschein ... der Firma F. & S. R. S. GmbH & Co. KG vom 17. Juli 2020 tatsächlich auf die Entrümplung des Hauses W.weg ... zurückzuführen sind. Denn unter "Herkunft" ist dort - anders auf den anderen Wiegescheinen der Firma O. D. E. GmbH (Anlage B7) – nicht die Adresse W.weg ... genannt, sondern eine F. R. S. GmbH & Co. KG, die keinen Bezug zum W.weg ... erkennen lässt. Auf den gerichtlichen Hinweis im Termin vom 5. September 2025 hat der Kläger nicht weiter vorgetragen.
3.
Die im Übrigen aus der Rechnung vom 17. Juli 2020 bestehenden Zahlungsansprüche der R. & S1 GbR in Höhe von EUR 6.232,19, die in Folge der Rechtsnachfolge dem Kläger zustehen, sind in Folge der von der Beklagten erklärten Aufrechnung nach §§ 387, 389 BGB erloschen.
Der Beklagten steht der geltend gemachte Gegenanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB (ggf. in Verbindung mit § 634 Nr. 4 BGB) als Schadensersatz neben der Leistung wenigstens in der Höhe der noch offenen Forderung des Klägers zu.
a.
aa. Die R. & S1 GbR hat, handelnd durch die von ihr beauftragten Arbeiter eine Pflicht im Sinne von § 280 Abs. 1 BGB verletzt, wobei dahinstehen kann, ob die Demontage der Küchenzeile durch Abflexen der beiden Wasserrohre zur Spüle als Mangel im Sinne von § 633 Abs. 1 BGB zu qualifizieren ist. Selbst wenn dies nicht der Fall sein sollte, so ergab sich doch aus § 241 Abs. 2 BGB die Pflicht, sicherzustellen, dass nicht durch aus den Rohren austretendes Wasser das Haus der Beklagten beschädigt wird. Diese Pflicht hat die R. & S1 GbR, der das Handeln der von ihr beauftragten Arbeiter nach § 278 Abs. 1 BGB zugerechnet wird, zur Überzeugung des Gerichts pflichtwidrig verletzt.
(1) Dabei traf den Kläger als Rechtsnachfolger der R. & S1 GbR die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der letzten Endes am Morgen des 18. Juli 2020 vom Zeugen A. entdeckte Wasserschaden nicht auf eine Pflichtwidrigkeit des Arbeitstrupps zurückzuführen ist.
Zwar ist der Nachweis einer Pflichtverletzung nach allgemeinen Regeln vom Geschädigten, hier der Beklagten, zu führen. Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Gläubiger dartut, dass die Schadensursache allein aus dem Verantwortungsbereich des Schuldners herrühren kann (BGH, Urteil vom 22. Oktober 2008 – XII ZR 148/06 –, Rn. 16, juris; Urteil vom 16. Oktober 1963 – VIII ZR 28/62 –, Rn. 18, juris zu einem Wasserschaden; allgemein Grüneberg-Grüneberg, BGB, 85. Aufl. 2026 § 280 Rn. 37 m.w.N.). So liegt der Fall hier: Nach der Beweisaufnahme hat die Beklagte zur Überzeugung des Gerichts (§ 286 ZPO) dargelegt, dass die Ursache für den Wasserschaden ausschließlich aus der Sphäre der R. & S1 GbR stammt. Bei der Anwendung von § 286 ZPO hat das Gericht dabei entsprechend der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung als Maßstab für die Überzeugungsbildung zugrunde gelegt, dass absolute Gewissheit nicht zu verlangen ist, sondern dass eine Überzeugung dann vorliegt, wenn zwar keine über jeden denkbaren Zweifel erhabene Gewissheit gewonnen werden kann, indes den Zweifeln Schweigen geboten ist, ohne sie völlig auszuschließen (Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, 36. Auflage, 10/2025, § 286 ZPO, Rn. 19 m.w.N. zur Rechtsprechung).
Unter Anlegung dieses Maßstabs bezieht sich die Überzeugung des Gerichts zunächst darauf, dass die Ursache für den Wasserschaden in der Demontage der Rohre an der Spüle durch das Abflexen und Abdrücken der Enden (anstelle einer echten Abdichtung) zu sehen ist. Es ist unstreitig, dass diese Ursache durch den Arbeitstrupp gesetzt worden ist, gleichfalls ergibt sich aus dem Lichtbild Anlage B5 und der Aussage des Zeugen A., dass genau aus diesen Rohren das Wasser austrat, das letzten Endes ins Erdgeschoss lief.
Das Gericht ist darüber hinaus davon überzeugt, dass die Arbeiter auch verantwortlich dafür waren, dass letzten Endes Wasser in dem am nächsten Morgen festgestellten Maße aus diesen Rohren ausgetreten ist. Eine andere Erklärung hat das Gericht nach Einvernahme der Zeugen A. und W. nicht (wobei das Gericht auf eine Einvernahme des Zeugen K. verzichtet hat, nachdem der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung am 21. November 2025 klargestellt hat, dass der Zeuge K. nicht vor Ort war).
Nach der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass bei Beginn der Arbeiten am 17. Juli 2020 die Wasserleitungen komplett ausgestellt waren. Das haben sowohl der Zeuge A. als auch der Zeuge W. bestätigt (Seiten 5 und 6 des Protokolls vom 5. September 2025 und Seite 5 des Protokolls vom 21. November 2025), letzterer besonders eindrucksvoll und anschaulich dadurch, dass er bereits am Morgen des ersten Tages bei Nutzung der Toilette das abgedrehte Wasser bemerkt hat. In diesem Sinne steht auch fest, dass bei Demontage der Küche im ersten Stock (wohl am ersten Tag, dem 17. Juli 2020, s. Seite 4 des Protokolls vom 21. November 2025) die Leitung kein Wasser führte. Insoweit hat der Zeuge W. glaubhaft bestätigt, er habe den Wasserhahn der Spüle vor der Demontage auf laufendes Wasser überprüft, außerdem wäre ihm laufendes Wasser aufgefallen, nachdem die Küche entfernt und sodann dort die Wände gestrichen wurden (Seiten 4, 7 und 8 des Protokolls vom 21. November 2025). Gleichfalls ist das Gericht davon überzeugt, dass am Morgen des 18. Juli 2020 Wasser aus den Leitungsrohren in den bereits übergelaufenen Eimer lief und dass es sich um frisches Wasser aus der Leitung handelte, mithin die Leitungen Wasser führten, also unter einem gewissen Wasserdruck standen. Dies ergibt sich aus der Aussage des Zeugen A., der angegeben hat, dass an dem Morgen des 18. Juli 2020 weiter Wasser in den schon übergelaufenen Eimer lief und dass der Wasserfluss aufhörte, nachdem er im Keller den Hauptwasserhahn zugedreht hatte (Seite 5 des Protokolls vom 5. September 2025).
Dies zwingt zu dem Schluss, dass das Wasser in der Zwischenzeit von menschlicher Hand wieder aufgedreht worden ist. Eine andere Erklärung gibt es dafür nicht. Das Gericht schließt es mit der nach § 286 ZPO erforderlichen Gewissheit insbesondere aus, dass sich der Hauptwasserhahn auch nur teilweise ohne menschliche Einwirkung geöffnet hätte. Auch ohne Kenntnis der Verhältnisse vor Ort kann das Gericht einen solchen Verlauf nach der Lebenserfahrung ausschließen. Hauptwasserhähne verändern ihre Stellung nicht von allein.
Das Aufdrehen des Hauptwasserhahns ist zur Überzeugung des Gerichts auch in dem Zeitraum bis zum Abrücken der Arbeiter am Abend des 17. Juli 2020 geschehen, also in einem Zeitraum, in dem sämtliche Vorgänge in dem Haus W.weg ... dem Verantwortungsbereich der Arbeiter zuzurechnen waren. So haben die beiden Zeugen A. und W. übereinstimmend berichtet, dass lediglich die Arbeiter in dem Haus waren und der Zeuge A. lediglich einmal kurz vor Ort war, um sich zu erkundigen, wann die Arbeiten abgeschlossen sind (Seite 5 des Protokolls vom 5. September 20205, Seite 3 des Protokolls vom 21. November 2025). Dass der Zeuge A. – wie vom Kläger vorgetragen (Seite 3 des Schriftsatzes vom 13. Mai 2025) – selbst noch einmal vor Ort in Anwesenheit eines Arbeiters an dem Hauptwasserhahn gedreht hätte, haben weder der Zeuge A. noch der Zeuge W. bestätigt (Seite 8 des Protokolls vom 5. September 2025, Seite 5 des Protokolls vom 21. November 2025).
Das Gericht schließt es zu seiner Überzeugung (§ 286 ZPO) zuletzt auch aus, dass das Aufdrehen des Wassers im Zwischenzeitraum nach Verlassen des Hauses durch die Arbeiter am Abend des 17. Juli 2020 und dem Morgen des 18. Juli 2020 durch eine dritte Person erfolgt wäre. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Zeuge A. nach dem Ende der Arbeiten die Tür – wie von ihm angegeben – wieder abgeschlossen hat oder ob die Arbeiter die Tür lediglich gemäß einer Absprache mit dem Zeugen A. zugezogen haben und das Haus in der Nacht frei zugänglich war (Seite 5 des Protokolls vom 5. September 2025, Seiten 3 und 4 des Protokolls vom 21. November 2025, wo der Zeuge W. insoweit Unsicherheiten zum genauen Ablauf angegeben hat). Denn das Gericht schließt es aus, dass sich zwischen dem späten Abend des 17. Juli 2020 (s. Seite 8 des Protokolls vom 21. November 2025, "21:00 bis 22:00 Uhr") und dem Morgen des 18. Juli 2020 ein Unbekannter auch bei einer lediglich "zugezogenen" Tür Zugang zu dem Haus verschafft, dann das Wasser teilweise aufgedreht und ansonsten keinerlei Spuren hinterlassen hat. Ein solcher alternativer Kausalverlauf ist zwar nicht mit letzter Gewissheit auszuschließen, da das Gericht in der fraglichen Nacht nicht vor Ort war und auch keine Kameraüberwachung des Hauses existiert. Eine solche absolute Gewissheit ist nach dem oben dargestellten Maßstab des § 286 ZPO aber auch nicht erforderlich. Es reicht vielmehr aus, dass Zweifeln, ob es nicht vielleicht doch so gewesen sein könnte, Schweigen geboten ist. So liegt es hier: Wenn sich eine dritte Person Zugang zu dem Haus verschafft hätte (etwa ein Obdachloser, der das leer stehende Haus als Nachtlager genutzt hat), wäre zwingend zu erwarten gewesen, dass diese Person weitere Spuren hinterlässt, von denen der Zeuge A. aber nicht berichtet hat. Zudem liegt es außerhalb jeglicher Lebenswahrscheinlichkeit, dass ein solcher hypothetischer "ungebetener Gast" sich die Mühe macht, den Hauptwasserhahn zu finden und aufzudrehen. Vor diesem Hintergrund verbleibt als einzige denkbare Erklärung für das laufende Wasser, dass dieses von den Arbeitern vor Verlassen des Hauses aufgedreht wurde und diese es verabsäumt haben, das Wasser wieder komplett abzudrehen.
Soweit sich die dargestellte Überzeugungsbildung auf die Schilderungen der beiden Zeugen A. und W. stützt, waren diese insgesamt als glaubhaft zu bewerten, nicht zuletzt deshalb, weil sie von vielen originellen Details geprägt waren. Die Aussage des Zeugen A. wird zudem maßgeblich unterstützt durch die eingereichten Lichtbilder gemäß Anlage B 5, die das Ausmaß des Wasserschadens vor allem im Erdgeschoss eindrucksvoll zeigen. Das Gericht hat bei der Bewertung seiner Aussage berücksichtigt, dass diese nicht frei von Vorurteilen war (so äußerte sich der Zeuge – was nicht protokolliert, aber dem Gericht noch sicher erinnerlich ist – abschätzig zu den Arbeitern, indem er sie sinngemäß als "dunkle Gestalten" bezeichnete, ohne dies konkret belegen zu können). Nichtsdestotrotz ist das Gericht mit der nach § 286 ZPO erforderlichen Sicherheit davon überzeugt, dass die wesentlichen Teile seiner Aussage zum zunächst abgestellten Wasser und dem Zustand des Hauses am 18. Juli2 2020 der Wahrheit entsprachen. Seine Aussage ergibt zum Einen ein plausibles Bild im Lichte der restlichen Beweismittel (Aussage des Zeugen W. zum komplett abgedrehten Wasser, Lichtbilder Anlage B5 zum Zustand des Hauses am Morgen des 18. Juli 2020). Zum Anderen hält es das Gericht für ausgeschlossen im Sinne von § 286 ZPO, dass eine ggf. negative bzw. herabwürdigende Einstellung gegenüber den Arbeitern den Zeugen A. dazu veranlasst hätte, den Zustand des Hauses falsch darzustellen bzw. sogar zu manipulieren, um "nebenbei" zugunsten der Beklagten die Entrümplungskosten zu reduzieren. Der Zeuge A. hatte keine nähere Verbindung zur Beklagten, zudem lag der ganz erhebliche Wasserschaden keinesfalls im Interesse der Beklagten, die das Haus verkaufen wollte. Dafür, dass ggf. vorhandene Vorurteile des Zeugen diesen veranlasst hätten, einen solchen Schaden wie in der Anlage B5 dokumentiert absichtlich zu verursachen, ist nichts ersichtlich.
(2) Den ihm nach dem Vorgesagten obliegenden Nachweis, dass der von den Arbeitern verursachte Schaden nicht auf deren Pflichtwidrigkeit zurückzuführen ist, hat der Kläger nicht führen können. Insbesondere ergibt sich aus dem Bild auf Seite 3 rechts unten der Anlage B5, dass gerade keine hinreichenden Vorkehrungen gegen einen Wasseraustritt getroffen worden sind, sollte doch Wasserdruck auf die Leitung gelangen. Auch wurden – was ggf. die Pflichtwidrigkeit hätte entfallen lassen – die Beklagte bzw. der Zeuge A. als deren Vertreter nicht darauf hingewiesen, dass der Wassereimer nochmals auf überlaufendes Wasser überprüft werden müsse.
(3) Das Verschulden des Klägers, dem die Handlungen der Arbeiter nach § 278 BGB zugerechnet werden, wird nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet, die Vermutung ist nach dem Gesagten auch nicht widerlegt.
bb. Der Umfang der Eigentumsverletzung in Form von Durchfeuchtung des Fußbodens im ersten Obergeschoss, der darunter liegenden Zimmerdecke des Erdgeschosses und der Zwischendecke sowie Zerstörung der Paneele im Flurbereich im Erdgeschoss sowie sämtlicher Tapeten in den betroffenen Räume ergibt sich direkt aus den eingereichten Lichtbildern gemäß Anlage B5, von denen der Zeuge A. überzeugend erklärt hat, dass er sie am 18. Juli 2020 gefertigt hat.
b.
Der Schadensersatzanspruch besteht auch (mindestens) in Höhe von EUR 6.232,19 und führt damit zum vollständigen Erlöschen der Klagforderung.
Die Höhe des Schadensersatzanspruchs bemisst sich nach §§ 249 ff. BGB. Es ist nach § 249 Abs. 2 BGB grundsätzlich zulässig, den Schadensersatzanspruch bei Beschädigung einer Sache nach dem Mindererlös zu berechnen, der bei Weiterverkauf auf den Schaden zurückzuführen ist (Grüneberg-Grüneberg, BGB, 85. Aufl. 2026, § 249 Rn. 7 m.w.N.; Staudinger/Leupertz/Popescu (2024) BGB § 634, Rn. 342). Hinsichtlich der Schadenshöhe stellt der konkrete Mindererlös ein Indiz für den Schadensersatzanspruch im Fall einer Weiterveräußerung dar, das sowohl vom Besteller als auch vom Unternehmer widerlegt werden kann. Der Schadensersatz bei der Weiterveräußerung des Werks kann dann niedriger als der tatsächliche Mindererlös ausfallen, falls der Unternehmer nachweisen kann, dass der erzielte Veräußerungspreis den tatsächlichen Wert unterschreitet. Denn der zu niedrige Veräußerungserlös kann aufgrund der Obliegenheit des Bestellers zur Schadensminderung nach § 254 Abs. 2 BGB im Verhältnis zum Unternehmer nicht ersatzfähig sein (Messerschmidt/Voit/Moufang/Koos, 5. Aufl. 2026, BGB § 636 Rn. 191, beck-online).
Vor diesem Hintergrund war die Beklagte grundsätzlich berechtigt, den Schaden mit dem durch Ziffer VII. des Kaufvertrages vom 6. November 2020 (B10) nachgewiesenen schadensbedingten Mindererlös von EUR 10.000,00 anzusetzen.
Der Beklagten ist auch kein Mitverschulden im Sinne von § 254 Abs. 2 Satz 2 letzter Hs. BGB vorzuwerfen, weil sie etwa im Rahmen der Verhandlungen mit dem (unbekannt gebliebenen) Hauskäufer den Wasserschaden überbewertet hätte. Ein solches Mitverschulden ist bei dem gewährten Preisnachlass nicht zu erkennen, jedenfalls nicht in der hier lediglich interessierenden Höhe von EUR 6.232,19. Dem Schadensersatzgläubiger muss bei dem Weiterverkauf einer beschädigten Sache, jedenfalls bei Grundstücken, für die es keinen großen Erwerbermarkt mit verobjektivierbaren Preisbildungskriterien gibt, im Rahmen der Verkaufsverhandlungen grundsätzlich ein gewisser Verhandlungsspielraum zustehen, welchen Abschlag er dem Käufer auf Grund des Schadens gewährt. Erst wenn sich der Abschlag außerhalb eines wirtschaftlich nachvollziehbaren Rahmens bewegt, kann von einem Verstoß gegen die in § 254 Abs. 2 Satz 2 letzter Hs. BGB normierte Schadensminderungspflicht gesprochen werden. Diese Grenze hat die Beklagte jedenfalls bei einem Abschlag von EUR 6.232,19 (= 1,78 % auf den ursprünglichen Kaufpreis von EUR 350.000,00) nicht überschritten. Zu berücksichtigen ist dabei, dass die Schäden nicht lediglich die Optik des – angesichts der Lichtbilder (B5) ohnehin renovierungsbedürftigen – Hauses betrafen, sondern durch die Durchfeuchtung der Zwischendecke und Zimmerdecke auch tragende Elemente des Hauses von dem Wasserschaden betroffen waren. Vor dem gerichtsbekannten Hintergrund, dass Immobilienkäufer erfahrungsgemäß sehr sensibel auf Informationen zu vergangenen Feuchtigkeitsschäden reagieren, vor allem wenn tragende Gebäudebestandteile betroffen waren, überschreitet nach der Überzeugung des Gerichts ein Preisabschlag von unter 2 % nicht den dem Geschädigten zukommenden Einschätzungsspielraum bei der Gewährung eines schadensbedingten Preisabschlags. Dass der Käufer das Haus ohnehin hätte abreißen wollen (was dazu führen dürfte, dass schadensbedingte Abschläge per se gegen die Schadensminderungspflicht verstoßen hätten), ist angesichts des unbestritten gebliebenen Vortages der Beklagten, dass der Käufer das Haus mehrfach auf den Wasserschaden hin hat untersuchen lassen (s.a. Ziffer VII des Kaufvertrages vom 6. November 2020, B10), nicht ersichtlich.
II.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 709 Satz 1, Satz 2 ZPO.
III.
Der Streitwertbeschluss basiert auf § 48 GKG, 3 ZPO. Über die Aufrechnungserklärung ist Beklagten ist lediglich insoweit entschieden worden, als sie als Hauptaufrechnung in den Rechtsstreit eingeführt worden ist, so dass eine Streitwerterhöhung nach § 45 Abs. 3 GKG nicht in Betracht kam.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 387, 389 BGB
§§ 249 ff. BGB
§ 286 ZPO
§ 278 BGB
§ 48 GKG
§ 313 Abs. 2 ZPO
§ 631 Abs. 1 BGB
§ 633 Abs. 1 BGB
§ 138 Abs. 3 ZPO
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 634 Nr. 4 BGB
§ 241 Abs. 2 BGB
§ 278 Abs. 1 BGB
§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 249 Abs. 2 BGB
§ 254 Abs. 2 BGB
§ 91 Abs. 1, 709 Satz 1, Satz 2 ZPO
§ 45 Abs. 3 GKG

Zitierte Entscheidungen: XII ZR 148/06
VIII ZR 28/62