Amtsgericht Bergheim (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-01-26, Aktenzeichen 24 C 351/16
ECLI: ECLI:DE:AGBM1:2017:0126.24C351.16.00

Tenor:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 2.824,81 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem XX.XX.XXXX., sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 406,50 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem XX.XX.XXXX zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Kläger schlossen mit dem Beklagten durch notarielle Urkunde vom XX.XX.XXXX einen Vertrag über den Erwerb der Immobilie unter der Anschrift W-Str. XXX, XXXX Q. Darin verpflichteten sich die Kläger gegenüber dem Beklagten zur Zahlung einer lebenslangen Erwerbsrente in Höhe von 800,00 EUR monatlich. Zudem vereinbarten die Parteien ein dingliches Wohnungsrecht zu Gunsten des Beklagten. Im Hinblick auf dieses Wohnungsrecht enthält § 2 Ziff. 1 des Vertrages folgende Regelung:
„Der Berechtigte trägt alle Betriebs- und Nebenkosten, die auch von einem Mieter zu tragen wären, sowie die Kosten für Schönheitsreparaturen im üblichen Umfang. Die übrigen Kosten trägt der Erwerber.“
Mit Schreiben vom XX.XX.XXXX übermittelten die Kläger dem Beklagten die Abrechnungen der Betriebs- und Wohnkosten für die Jahre 2013, 2014 und 2015 (Anlagen STE 3-5, Bl. 10 ff. GA) über insgesamt 2.824,81 EUR und forderten ihn zugleich zur Zahlung dieses Betrages bis zum XX.XX.XXXX auf.
Mit Schreiben vom XX.XX.XXXX, das den Klägern am XX.XX.XXXX zuging, verweigerte der Beklagte die Zahlung. Daraufhin forderten die Kläger ihn mit Anwaltsschreiben vom XX.XX.XXXX erneut zur Zahlung auf.
Die Kläger behaupten, dass im Notartermin besprochen worden sei, dass es sich bei den umlagefähigen Kosten um die Grundsteuer, die Gebäudeversicherung, die Müllabfuhr, die Straßenreinigung, das Niederschlagswasser sowie das Abwasser handele, die nun auch Gegenstand der streitgegenständlichen Abrechnungen sind. Sie sind der Auffassung, dass § 2 Ziff. 1 des Vertrages so auszulegen sei, dass vom Beklagten im Rahmen des dinglichen Wohnungsrechts auch ohne weitere schuldrechtliche Vereinbarung solche Kosten zu tragen sein, die auch im Rahmen eines Mietverhältnisses auf einen Mieter umgelegt werden könnten.
Die Kläger beantragen,
1.
den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 2.824,81 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem XX.XX.XXXX zu zahlen,
2.
den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger den Gebührenschaden durch Inanspruchnahme der Rechtsanwälte Strässer Tsangaris Eggenstein in Höhe von 406,50 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basissatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
Die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Ansicht, dass aufgrund des Verweises auf das Mietrecht in der Regelung in § 2 Ziff. 1 des Vertrages Betriebskosten von ihm als Wohnungsberechtigten nur bei Existenz einer entsprechenden gesonderten Umlagevereinbarung geschuldet wären, so dass die Regelung für sich genommen ins Leere laufe und die Klageforderung nicht begründen könne.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Den Klägern steht gegen den Beklagten aufgrund der schuldrechtlichen Vereinbarung zwischen den Parteien in § 2 Ziff. 1 des zwischen ihnen geschlossenen notariellen Vertrages ein Anspruch auf Zahlung der für das veräußerte Grundstück in den Jahren 2013-2015 entstandenen streitgegenständlichen Betriebs-und Nebenkosten in Höhe von 2.824,81 EUR zu.
Dies ergibt sich nach Auffassung des Gerichts unmittelbar aus Wortlaut und Zweck der Regelung in § 2 Ziff. 1, ohne dass es einer weitergehenden Auslegung derselben bedürfte.
Nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut der Regelung hat der Wohnungsberechtigte – also der Beklagte – alle Betriebs-und Nebenkosten zu tragen, die auch von einem Mieter zu tragen wären. Mit anderen Worten hat er die nach dem Mietrecht umlagefähigen Betriebs- und Nebenkosten zu tragen. Zweck der hier umstrittenen Vereinbarung ist es darüber hinaus offenbar gerade, die Aufteilung der für die Nutzung und Unterhaltung anfallenden Kosten zwischen den Parteien abschließend zu regeln. Dies folgt unmittelbar auch aus dem Nachsatz, nach dem die Kläger die übrigen Kosten zu tragen haben.
Einer zusätzlichen Umlagevereinbarung analog der mietrechtlichen Vorschrift in § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB bedurfte es deswegen entgegen der Auffassung des Beklagten zur Begründung der Kostentragungspflicht des Beklagten hinsichtlich der hier streitgegenständlichen Forderungen gerade nicht.
Bei den den streitgegenständlichen Abrechnungen zu Grunde liegenden Betriebs-und Nebenkosten handelt es sich schließlich auch ausschließlich um solche Kosten, die nach § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. § 2 BetrKV auf einen Mieter umgelegt werden können. Die Forderung ist der Höhe nach zwischen den Parteien unstreitig.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288 Abs. 1, 286 BGB.
Die zuerkannten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sind unter dem Gesichtspunkt des Verzuges ebenfalls gemäß § 280 Abs. 2, 286 BGB begründet.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf 2.824,81 EUR festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 288 Abs. 1, 286 BGB
§§ 91 Abs. 1, 709 ZPO
§ 2 BetrKV
§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 556 Abs. 1 BGB
§ 280 Abs. 2, 286 BGB