Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2023-03-03, Aktenzeichen 19 U 4/22
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2023:0303.19U4.22.00

Tenor:
Verfahrensgang
1. Auf die Berufung des Klägers wird das am 06.12.2021 verkündete Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main (2-17 O 10/17) teilweise abgeändert und klarstellend wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten zu 1. und 3. werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 363.359,36 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 06.04.2017 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung des Klägers wird zurückgewiesen.
2. Die Berufung der Beklagten (zu 1. und 3.) gegen das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main (2-17 O 10/17) wird zurückgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 31 % und die Beklagten zu 1. und 3. als Gesamtschuldner 69 % der Gerichtskosten zu tragen. Von den außergerichtlichen Kosten des Klägers haben die Beklagten zu 1. und 3. als Gesamtschuldner 69 %, der Kläger von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1. und 3. 31 % und die gesamten außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2. zu tragen. Im Übrigen haben die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen.
4. Das angefochtene Urteil im Umfang seiner Aufrechterhaltung und dieses Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Den Parteien bleibt jeweils nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils gegenteilige Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
5. Die Revision wird nicht zugelassen.
6. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 527.103,36 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Bezahlung von Maklerprovision.
Wegen der Einzelheiten zum Sach- und Streitstand wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil, Blatt 1028 ff. d.A., verwiesen. Diese werden wie folgt ergänzt: Die auf Anlage B 30a, Bl. 923 d.A., verzeichneten und seinerzeit im Eigentum der A KG stehenden Flurstücke haben die Nr. …, …, …, … und …. Die im Eigentum von Vorname1 und Vorname2 Nachname1 (im Folgenden kurz: Nachname1 oder Familie Nachname1) stehenden Flurstücke die Nr. … und ….
Die am 16.11.2012 vom Beklagten zu 1. übersandten Kaufvertragsentwürfe sahen einen Kaufpreis für das Grundstück von Nachname1 über 3.400.000,00 Euro und für das Grundstück der A KG über 8.600.000,00 Euro vor. Wegen der Einzelheiten der notariellen Entwürfe wird auf die E-Mail nebst Anlagen zu Anl. K3, Bl. 28 ff. Bezug genommen.
Die Beklagte zu 3. wurde erst taggleich mit dem Erwerb sämtlicher im Eigentum der A KG stehenden Flurstücke am 28.03.2014 errichtet.
Der für den Erwerb der Liegenschaften der Familie Nachname1 im Kaufvertrag vom 05.09.2014 vereinbarte Kaufpreis betrug 4.300.000,00 Euro.
Das Landgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass der Kläger von den Beklagten zu 1. und 3. anteilige Provision über 296.951,30 Euro für die vermakelten Grundstücke der A KG beanspruchen könne. Ein Nachweismaklervertrag sei zwischen dem Kläger und der Beklagte zu 3., vertreten durch den Beklagten zu 1. zustande gekommen. Der Kläger habe der Beklagten zu 3. auch die Erwerbsmöglichkeit der Grundstücke „Straße1a und 1b“ nachgewiesen. Die Verkaufsbereitschaft der A KG habe stets vorgelegen; der zwischenzeitlich abgeschlossene Kaufvertrag C stehe dem nicht entgegen, da er von Anfang an unter auflösender Bedingung gestanden habe und später wieder aufgelöst worden sei. Der mit der Beklagten zu 3. abgeschlossene Kaufvertrag sei zudem kongruent mit dem Nachweis des Klägers. Dem stehe weder der Erwerb zunächst nur der einen Liegenschaft der A KG und nicht sogleich beider Grundstücke noch die beworbene wohnwirtschaftliche Nutzung beider Liegenschaften entgegen, da auch der Erwerb nur einer Liegenschaft stets von Interesse für den Beklagte zu 1. gewesen sei und der Kläger auch von Anfang an auf zwei Eigentümer aller Liegenschaften hingewiesen habe und zu erkennen gegeben habe, dass er seine Provision nicht vom Gesamterwerb oder der Planung und Konzeption Dritter für beide Liegenschaften abhängig machen wolle. Die Preisabweichung zwischen Angebots- und Verkaufspreis stehe einer wirtschaftlichen Identität hier ferner nicht entgegen, da sie sich in dem für derartige Projekte üblichen Rahmen bewege.
Nicht Gegenstand des Maklervertrages seien jedoch die Flurstücke der A KG geworden, die dem „Straße1c“ zuzuordnen seien. Diese seien im Exposé nicht erwähnt, so dass der Kunde mangels hinreichender Bezeichnung und somit mangels genügenden Nachweises auch zu diesen keine konkreten Verkaufsverhandlungen über diese habe führen können.
In der Folge könne der Kläger, da der Hauptvertrag auch kausal auf seinem Nachweis beruhe, nur eine anteilige Provision für den ordnungsgemäß nachgewiesen und später verkauften Grundbesitz der A KG beanspruchen, der sich nach dem Verhältnis der Gesamtgröße der Flurstücke zur Größe der nachgewiesenen Flurstücke errechne.
Keine Provision könne der Kläger jedoch für den Nachweis der Nachname1-Grundstücke von der Beklagten zu 3. beanspruchen, denn insoweit könne eine Kausalität zwischen Nachweis der Vertragsgelegenheit am 02.11.2012 und dem erst am 05.09.2014 abgeschlossenen Hauptvertrag nicht festgestellt werden. Der hierfür beweisbelastete Kläger habe den Beweis hierzu nicht führen können. Denn zur Überzeugung der Kammer habe sich die zunächst gegebene Gelegenheit zum Erwerb zerschlagen, als die Familie Nachname1 kurz darauf nicht mehr zu den angebotenen Bedingungen habe verkaufen und stattdessen die eigene Liegenschaft habe vermieten wollen und tatsächlich auch neue Mietverträge abgeschlossen habe, was die vernommenen Zeugen glaubhaft bekundet hätten. Dass später der Nachweis, der deutlich außerhalb jeder Jahresfrist zum Hauptvertrag erfolgt sei, doch noch kausal für den Hauptvertrag geworden sei, habe der Kläger aber nicht dargetan. Es sei insbesondere nicht auszuschließen, dass erst der später geglückte Kauf der A-Immobilien der wesentliche Ausschlag dafür gewesen sei, neue Verhandlungen des Beklagten zu 1. mit der Familie Nachname1 zu führen und diese sodann zum Abschluss des späteren Kaufvertrages zu bewegen.
Der Beklagte zu 1. hafte dem Kläger schließlich für die Provision auf Grund eines von ihm erklärten persönlichen Schuldbeitrittes.
Wegen der Einzelheiten der Begründung wird im Übrigen auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Gegen das am 10.12.2021 den Beklagten und am 13.12.2021 dem Kläger zugestellte Urteil (Empfangsbekenntnisse Bl. 1052 und 1053 d.A.) haben der Kläger am 11.01.2022 und die Beklagten (zu 1. und 3.) am 06.01.2022 jeweils Berufung eingelegt (Bl. 1070 f. und 1074 f. d.A.) und ihr jeweiliges Rechtsmittel nach Verlängerung beider Berufungsbegründungsfristen am 08.03.2022 (der Kläger, Bl. 1093 ff. d.A.) und am 09.03.2022 (die Beklagten, Bl. 1114 ff. d.A.) fristgemäß begründet.
Unter Bezugnahme auf sein erstinstanzliches Vorbringen rügt der Kläger mit seiner Berufung, dass der Kläger das Objekt der A KG insgesamt und zureichend angeboten und nachgewiesen habe. Der Kläger habe über seine Angaben und das Exposé hinaus nicht auch noch „Grundbuchdaten“ liefern müssen. Denn mit dem vom Kläger erteilten Nachweis sei das gesamte Objekt „postalisch zutreffend“ präsentiert worden. Zudem hätten die Beklagten ihr Courtageversprechen im Januar 2013 erneuert, als schon alle Grundbuchdaten zu allen später erworbenen Grundstücken bekannt gewesen seien. Hinsichtlich des Objektes der Familie Nachname1 sei entgegen der Auffassung der Kammer im angefochtenen Urteil Kausalität zwischen dem klägerischen Nachweis und dem später geschlossenen Hauptvertrag zu bejahen, da die Gespräche zum Erwerb über den Nachweiszeitpunkt hinaus zwischen den Beteiligten weitergeführt worden seien. Der von der Kammer herangezogene Zeitraum von über einem Jahr sei insoweit unrichtig, da die Verkäuferseite weiterhin verkaufen wollte und die Beklagten stets kaufinteressiert gewesen seien und zu keiner Zeit die Gespräche über den Ankauf vollends abgebrochen worden seien. Insoweit seien dem Kläger die restlichen und der Höhe nach insoweit unstreitigen Courtagen noch zuzusprechen.
Unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen rügen die Beklagten mit ihrer Berufung dagegen, dass der Kläger schon keinen Maklervertrag mit den Beklagten geschlossen habe. Er sei vielmehr nur für den Zeugen B tätig geworden. Der vom Kläger erteilte Nachweis sei auch nicht ausreichend gewesen, da neben dem Exposé keine Grundbuchauszüge, Lagepläne oder Daten des Baulastenverzeichnisses übermittelt worden seien und Teile der Grundstücke auch nicht für die angepriesene wohnwirtschaftliche Bebauung herangezogenen werden könnten. Zudem sei auch in der erstinstanzlichen Beweisaufnahme festgestellt worden, dass weder die A KG noch die Familie Nachname1 den Kläger mit dem Vermakeln der Grundstücke beauftragt habe. Anderenfalls hätte der Kläger auch alle relevanten Unterlagen gehabt und herausgeben können. Die Tätigkeit des Klägers sei mithin nur ganz geringfügig gewesen und habe zu keinem Arbeitserfolg beigetragen.
Die geschlossenen Verträge vom 28.03.2014 und 05.09.2014 würden zudem auch nicht den Aspekt „Hauptvertrag“ im Sinne des § 652 BGB erfüllen können. Der Vertrag vom 05.09.2014 sei insoweit schon ohne jede Tätigkeit des Klägers zustande gekommen. Bei dem Vertrag mit der A KG sei zudem zu beachten, dass die vom Kläger angepriesene wohnwirtschaftliche Bebauung ohne den Bereich „Straße1c“, den der Kläger nicht „nachgewiesen habe“, nicht möglich gewesen sei.
Eine Verkaufsbereitschaft habe zudem bei der A KG im Zeitpunkt des klägerischen Nachweises gar nicht bestanden, da die A KG ihre Objekte damals schon an den Käufer C verkauft gehabt habe und insoweit bis 30.04.2013 gebunden gewesen sei. Der Kläger sei dagegen nur vom 30.10.2012 bis 02.04.2013 für die Vermarktung der Grundstücke „Straße1a“ und „Straße1b“ tätig geworden. Diese seien damals aber wegen des anderen Kaufvertrages „vom Markt“ gewesen. Als der Kaufvertrag mit dem Erwerber C dann weggefallen sei, habe der Kläger aber keine weitere Tätigkeit mehr erbracht, die eine Courtage begründen könnte.
Eine wirtschaftliche Identität beim Erwerb der Liegenschaften sei wegen großer Preisdifferenz auch nicht gegeben. Die Abweichung des Kaufpreises aller Grundstücke zum Angebotspreis habe „1,948 Mio. Euro“ betragen, mithin deutlich mehr als 15 % ausgemacht. Zudem seien aber auch die aus dem Abschluss und der Umsetzung der notwendigen Nachbarschaftsvereinbarung herrührenden Kosten über (behauptete) 3,2 Mio. Euro noch hinzuzurechnen, da ohne diese eine wohnwirtschaftliche Bebauung überhaupt nicht möglich gewesen sei. Die Abweichung betrage somit tatsächlich sogar rund 5,17 Mio. Euro.
Die Kausalität sei bei beiden Hauptverträgen ferner auch wegen deutlicher Überschreitung der von der Rechtsprechung zugebilligten Jahresfrist jeweils nicht gegeben.
Ein Schuldbeitritt des Beklagten zu 1. könne schließlich nicht angenommen werden, da der Beklagte zu 1. stets nur als Organ seiner Firmen gesprochen habe, nicht aber für sich selbst gehandelt habe.
Der Kläger beantragt,
das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 06.12.2022 (Az. 2-17 O 10/17) teilweise abzuändern und der Klage nach seinen Schlussanträgen erster Instanz gegen die Beklagten zu 1. und 3. insgesamt stattzugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung des Klägers zurückzuweisen.
Hinsichtlich ihrer Berufung beantragen die Beklagten,
das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 06.12.2022 (Az. 2-17 O 10/17) teilweise abzuändern und die Klage insgesamt abzuweisen.
die Berufung der Beklagten zurückzuweisen;
Soweit ihnen günstig verteidigen Kläger und Beklagte insoweit die landgerichtliche Entscheidung.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird im Übrigen auf die zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung des Klägers und die Berufung der Beklagten zu 1. und 3. (im Folgenden: die Beklagten) sind jeweils zulässig.
In der Sache hat die Berufung des Klägers teilweise Erfolg, die Berufung der Beklagten dagegen keinen Erfolg.
1. Entgegen der Angriffe der Berufung der Beklagten hat der Kläger einen Maklervertrag mit der später für den Kauf der Liegenschaften eigens gegründeten Straße1c-1a D mbH & Co. KG, vertreten durch den Beklagten zu 1., geschlossen und nicht als Bote des Zeugen B gehandelt.
Der Maklervertrag kommt typischerweise durch Angebot und Annahme zustande (§§ 145 ff. BGB). Der Maklervertrag kann ausdrücklich oder konkludent, d.h. durch schlüssiges Verhalten abgeschlossen werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Makler den Kaufinteressenten unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hinweist. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich konkludent zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will. Von einer konkludenten Annahme eines Vertragsangebots ist z.B. auszugehen, wenn ein Maklerexposé einen deutlichen Hinweis darauf enthält, dass der Kunde bei Abschluss eines Kaufvertrags eine Maklerprovision zu zahlen hat. Ein ausdrückliches Provisionsverlangen im Exposé reicht im Allgemeinen als ein solcher „deutlicher Hinweis“ aus (BGH, Urteil vom 07.07.2016 - I ZR 30/15, NJW 2017, 1024, 1025; BGH, Urteil vom 16.11.2006 - III ZR 57/06, NZM 2007, 169) In der Übermittlung des Exposés liegt dann ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags. Dieses Angebot nimmt der Kaufinteressent bereits an, wenn er den Makler um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins bittet oder hierauf andere Maklerdienste in Anspruch nimmt.
So lag es hier, da der Kläger dem Beklagten zu 1. das entsprechende und mit eindeutigem Provisionsverlangen versehene Exposé (Anl. K1, Bl. 21 ff. d.A.) zu den hier streitgegenständlichen Liegenschaften überließ. Der Beklagte zu 1. hat dieses Angebot als Vertreter der Beklagten zu 3. zum einen durch seine Aussage im Termin vom 02.11.2012, dass „man“ für die nunmehr erwarteten Maklerdienste Zahlung leisten werde, zum anderen aber auch durch die Hinnahme der nachfolgenden Maklerdienste des Klägers angenommen.
Die spätere Benennung der Vertretenen sollte dabei ausdrücklich dem Beklagten zu 1. offenbleiben, wie dies der Kläger und der Beklagte zu 1. in ihrer Anhörung übereinstimmend bekundet haben (dazu auch BGH, Urteil vom 18.09.1997 - III ZR 226/96, juris). Dagegen wendet sich die Berufung der Beklagten auch nicht.
In der Folge hat die Kammer, auf deren Ausführungen zur Meidung von Wiederholungen ergänzend zu verweisen ist, zutreffend den Abschluss eines Maklervertrages bejaht.
2. Soweit sich der Beklagte zu 1. mit seiner Berufung ferner gegen die Feststellung und Überzeugungsbildung der Kammer wendet, der Beklagte zu 1. habe einen Schuldbeitritt für die künftige Provisionszahlung gegenüber dem Kläger abgegeben, ist auch dies nicht zu beanstanden.
Der Schuldbeitritt, oder die Schuldmitübernahme, ist ein reines (abstraktes) Verpflichtungsgeschäft, das darauf zielt, eine eigene Schuld des Dritten zu begründen und diese neben die des Schuldners zu stellen (Kohte JZ 1990, 997, 998 f). Er ist im BGB nicht geregelt, jedoch formfrei möglich (BGH, Urteil vom 26.10.2000 - VII ZR 117/99, BauR 2001, 626). Die Kammer hat dies beachtet und die Aussagen des Beklagten zu 1. gegenüber dem Kläger als Schuldbeitritt gewürdigt.
Soweit der Beklagte zu 1. im Ergebnis seiner Ausführungen in der Berufungsbegründung die Fehlerhaftigkeit bzw. Unvollständigkeit der landgerichtlichen Feststellungen insoweit beanstandet, greifen die gegen das landgerichtliche Urteil vorgebrachten Einwendungen nicht durch. Nach § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlung und des Ergebnisses einer Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder nicht wahr zu erachten ist. Diese Überzeugung des Richters erfordert keine - ohnehin nicht erreichbare (RG, Urteil vom 14.01.1885 - I 408/84, RGZ 15, 338-340) - absolute oder unumstößliche, gleichsam mathematische Gewissheit und auch keine „an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit“, sondern nur einen für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet (BGH, Urteil vom 17.02.1970 - III ZR 139/67, BGHZ 53, 245-264 und juris). Das Landgericht hat diese Grundsätze beachtet.
Der Senat ist nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die Beweiswürdigung des Erstgerichts gebunden, wenn nicht konkrete Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit der Beweiswürdigung (das sind ein unrichtiges Beweismaß, Verstöße gegen Denk- und Naturgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze, Widersprüche zwischen einer protokollierten Aussage und den Urteilsgründen sowie Mängel der Darstellung des Meinungsbildungsprozesses wie Lückenhaftigkeit oder Widersprüche, BGH, Urteil vom 16.04.2013 - VI ZR 44/12, juris Rn. 13 m. w. N.; BGH, Urteil vom 08.06.2004 - VI ZR 199/03, juris Rn. 13) vorgetragen werden. Nur bei Zweifeln an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen ist eine erneute Beweisaufnahme geboten. Die Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts ist hinsichtlich der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellung zwar nicht auf Verfahrensfehler und damit auf den Umfang beschränkt, in dem eine zweitinstanzliche Tatsachenfeststellung der Kontrolle durch das Revisionsgericht unterliegt. Auch verfahrensfehlerfrei getroffene Tatsachenfeststellungen sind für das Berufungsgericht nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO nicht bindend, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Feststellungen unvollständig oder unrichtig sind. Dabei können sich Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertung ergeben, insbesondere daraus, dass das Berufungsgericht das Ergebnis einer erstinstanzlichen Beweisaufnahme anders würdigt als das Gericht der Vorinstanz (BGH, Beschluss vom 11.10.2016 - VIII ZR 300/15 NJW-RR 2017, 75, Rn. 24; BGH, Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313 Musielak/Voit/Ball, 16. Aufl. 2019, ZPO § 529 Rn. 3b).
Gemessen hieran sind die landgerichtlichen Feststellungen einschließlich der landgerichtlichen Beweiswürdigung nicht zu beanstanden. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen bestehen nicht. Auch würdigt der Senat das Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme nicht anders als das Landgericht.
Konkreter Anhaltspunkt für die Unrichtigkeit der Beweiswürdigung ist jeder objektivierbare rechtliche oder tatsächliche Einwand gegen die erstinstanzlichen Feststellungen; bloß subjektive Zweifel, lediglich abstrakte Erwägungen oder Vermutungen der Unrichtigkeit ohne greifbare Anhaltspunkte genügen nicht. Ein solcher, konkreter Anhaltspunkt für die Unrichtigkeit der erstinstanzlichen Beweiswürdigung ist von der Berufung allerdings nicht aufgezeigt worden. Das Landgericht hat die angebotenen Beweise zutreffend gewürdigt. Eine hiervon abweichende Wertung ist auch unter Berücksichtigung des Berufungsvorbringens nicht veranlasst.
Nach § 286 ZPO soll der Richter nach seiner freien Überzeugung entscheiden. Das bedeutet, dass er lediglich an Denk- und Naturgesetze sowie an Erfahrungssätze und ausnahmsweise gesetzliche Beweisregeln gebunden ist, ansonsten aber die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse nach seiner individuellen Einschätzung zu bewerten hat. Das Landgericht hat die leitenden Gründe und die wesentlichen Gesichtspunkte für seine Überzeugungsbildung auch nachvollziehbar im Urteil dargelegt. Dabei ist es nicht erforderlich, auf jedes einzelne Parteivorbringen und Beweismittel ausführlich einzugehen; es genügt, dass - wie hier - nach der Gesamtheit der Gründe eine sachentsprechende Beurteilung stattgefunden hat (Zöller/Greger, ZPO, 34. Aufl., 2022, § 286 Rn. 13).
Der Senat kann die erforderlichen Feststellungen anhand des unstreitigen Sachverhalts, der Parteianhörung des Klägers und des Beklagten zu 1. sowie der Aussage des Zeugen B treffen, ohne die Beweisaufnahme zu wiederholen oder ergänzenden Beweis erheben zu müssen, da er nicht von der Würdigung des Landgerichts abweicht. Denn der Kläger hat in schlüssiger und nachvollziehbarer Weise dargelegt, dass er den Beklagten zu 1. persönlich nach der Zahlung der Provision befragt habe. Diese habe er garantiert. Übereinstimmend hat dies auch der Zeuge B, auch auf Nachfrage, konstant und glaubhaft bekundet und selbst der Beklagte zu 1. eingeräumt. Dieser betonte, dass er erklärt habe, dass „wir“ für „gute Arbeit“ auch „die Provision zahlen werden“ und er auch dafür garantiert habe. Dass mithin der Beklagte zu 1. damit nach Auffassung der Kammer deutlich zu erkennen gab, in jedem Falle für die Zahlung der Provision selbst einstehen zu wollen, ist nicht zu beanstanden. Denn der Beklagte zu 1. gab klar zu erkennen, dass er nicht nur den Käufer (sich selbst oder eine Gesellschaft) bestimmen werde, sondern dass zumindest immer auch er („wir garantieren“ kann insoweit nicht anders im Gesamtzusammenhang der Unterredung der Parteien gedeutet werden und ist insoweit auch von der Kammer zutreffend bewertet worden) für die Provision persönlich geradestehen wollte und wird (vgl. dazu auch OLG Stuttgart, Urteil vom 19. Oktober 2022 - 3 U 101/22, juris).
3. Soweit die Berufung der Beklagten rügt, dass der Kläger entgegen der Feststellungen der Kammer hinsichtlich der Grundstücke „Straße1a und 1b“ keinen hinreichenden Nachweis erbracht habe, verfängt auch dies nicht.
Die Nachweismaklerleistung besteht nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB in dem „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages“. Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Der Makler muss seinem Auftraggeber also eine hinreichende Wissensgrundlage geben. Der erforderliche „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages“ ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erbracht, wenn aufgrund einer Mitteilung des Maklers an seinen Kunden und Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Unverzichtbare, aber auch ausreichende Voraussetzung für einen Nachweis ist deshalb, dass der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist (vgl. z.B. BGH, Urteil vom 25.02.1999 - III ZR 191/98, juris; vom 23.11.2006 - III ZR 52/06 - NJW-RR 2007, 402, 403; vom 06.07.2006 - III ZR 379/04 - NJW 2006, 3062 ff.). Hierzu sind in aller Regel die Angabe von Name und Anschrift des abschlussbereiten Vertragspartners sowie eine individualisierende Beschreibung des ins Auge gefassten Vertragsgegenstands erforderlich.
Dies hat die Kammer zutreffend bejaht. Denn der Kläger hat unstreitig dem Beklagten zu 1. mit den späteren Verkäufern beide potentiellen Vertragspartner namentlich benannt und die Gelegenheit zum Erwerb der Grundstücke eröffnet. Wenige Zeit nach dem 02.11.2012 hatte denn auch der Beklagte zu 1. über das von ihm hinzugezogene Notariat E am 16.11.2012 zwei Kaufvertragsentwürfe erstellt, die die Verkäufer namentlich und sämtliche Flurstücke der zu verkaufenden Objekte exakt auswiesen. Dass mithin für einen ordnungsgemäßen Nachweis im vorliegenden Fall neben der Benennung der Verkäuferdaten und der Lage der Grundstücke auch noch die Übergabe von Grundbuchauszügen, Lage- oder Bauplänen erforderlich gewesen wäre, lässt sich vor diesen tatsächlichen und zeitlichen Gegebenheiten entgegen der Rüge der Berufung der Beklagten nicht feststellen.
4. Soweit der Kläger dagegen mit seiner Berufung rügt, dass er entgegen der Ausführungen im angefochtenen Urteil auch einen hinreichenden Nachweis im Sinne des § 652 BGB zum Erwerb der Teilflächen „Straße1c“ erteilt habe, ist der klägerischen Berufung insoweit ein Erfolg nicht verwehrt.
Denn der Kläger selbst hatte bereits in seiner E-Mail vom 30.10.2012, Anlage K1, Bl. 21 d.A., auf eine Grundstücksgröße von ca. 5.900 qm verwiesen. Die gesamten Flächen der später erworbenen Flurstücke betrugen aber gemäß der von dem Beklagten zu 1. über das Notariat E angefertigten Kaufvertragsentwürfe vom 16.11.2012 (Anlagen K 4 und K 5, Bl. 30 ff. d.A.) 5.586 qm und entsprachen damit im Wesentlichen dieser Angabe, wobei auch zu vermuten ist, dass sich noch bei der klägerischen Angabe der „5.900 qm“ ein Zahlendreher eingeschlichen hatte und diese richtig „5.600 qm“ hätte lauten sollen. Von der Gesamtfläche umfassten zudem allein die Teilflächen „Straße1c“ mit den Flurstücken …, … und … eine Größe von 1.496 qm (Anlagen K 4 und K 5, Bl. 30 ff. d.A, sowie Bl. 923 d.A.), so dass ohne diese Flächen das beworbene „Grundstück“ nur eine Fläche von rund 4.000 qm gehabt hätte. Dies würde nicht mit der Angabe des Klägers korrespondieren können, was auch der Beklagte zu 1. als selbst in der Projekt- und Bauentwicklung tätiger Kaufmann ohne weiteres erkannt hätte. Hinzu kommt noch, dass aber auch in dem Grundrissbeispiel der Bebauung im Exposé die betroffenen Flächen als Park- und Stellplatzflächen bereits eingezeichnet waren und ausgewiesen wurden und zudem von der Straße2 die einzige offene Zufahrt zu diesen Stellplätzen zu erkennen war (vgl. B. 24 d.A.). Ferner waren diese Flurstücke sämtlich im Eigentum der A F GmbH & Co. G Stadt1 Straße1 KG. Diese trieb das Projekt maßgeblich voran und hatte das Exposé, auch unter Einbeziehung der Nutzung der Flächen der Familie Nachname1, zuvor erstellt, um das Gesamtvorhaben selbst zu verwirklichen. Daher gab es auch einen vormaligen Ankauf der Flächen der Familie Nachname1 durch diese Gesellschaft, der jedoch später rückabgewickelt worden war. Dennoch war die Gesellschaft stets und fortwährend zum Verkauf aller Flächen bereit und war das Projekt folglich auch auf alle diese Flächen bezogen. Zuletzt genügte aber auch der Nachweis des Klägers an den Beklagten zu 1., um sogleich sämtliche später erworbenen Flächen - mithin die Verkaufsgelegenheit - und die Verkäufer - die Familie Nachname1 und die A F GmbH & Co. G Stadt1 Straße1 KG - zutreffend zu benennen. Die im Exposé erwähnte Adresse „Straße1a und 1b“ könnte daher allenfalls als unwesentliche Falschbezeichnung erkannt werden, wobei jedoch missachtet würde, dass das im Exposé vorgesehene Bebauungsbeispiel allein auf diesen Flächen basiert und die übrigen Grün- und Stellplatzflächen nicht umfasst, sodass dies die mögliche Erklärung für diese schlagwortartige Bezeichnung im Exposé gewesen sein kann. Dass jedoch damit der Nachweis des Klägers nicht hinreichend gewesen wäre, erkennt der Senat nicht.
In diesem Zusammenhang ist schließlich noch zu beachten, dass auch der Beklagte zu 1. dem Nachweis des Klägers eine „insgesamt hinreichende Qualität“ im tatsächlichen Sinne beigemessen hat, indem der Beklagte zu 1. sich - so die übereinstimmenden und glaubhaften Angaben des Klägers und des Beklagte zu 1. in ihrer erstinstanzlichen Anhörung - noch im Januar 2013 mit dem Kläger auf eine verringerte Maklerprovision von 3,2 % zzgl. Steuern geeinigt hat. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Beklagten zu 1. aber schon mit allen Verkäufern über sämtliche Flächen Verhandlungen aufgenommen - somit den Nachweis des Klägers auch „genutzt“ - und in Folge der sich abzeichnenden Provisionen an alle beteiligten „Vermittler“ und die möglicherweise zu erwartende Erhöhung der Grundstücksverkaufspreise diese Minderung der Provision vom Kläger abverlangt und auch erhalten.
Insoweit kann die Nachweistätigkeit des Klägers auch nicht - wie im angefochtenen Urteil angenommen - als einzelne Teilflächen nicht umfassend bewertet werden.
5. Entgegen der Berufung der Beklagten hinderte auch der am 08.11.2012 geschlossene Vertrag die Verkaufsbereitschaft der A KG nicht.
Zum einen lag die Nachweistätigkeit des Klägers bereits vor diesem Zeitpunkt am 02.11.2012 vor, zum anderen war die Verkaufsbereitschaft der A KG auch nicht durch den Vertragsschluss vom 08.11.2012 erloschen, da der Vertrag C ein Rücktrittsrecht vorsah, das auch später ausgeübt wurde.
Zwar kann nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrags mit einem anderen Interessenten im Allgemeinen von einer (weiterbestehenden) Verkaufsbereitschaft des Eigentümers nicht mehr gesprochen werden. Anders liegt der Fall aber, wenn der Kaufvertrag - wie hier - mit einem zeitlich befristeten, aber im Übrigen vorbehaltlosen Rücktrittsrecht vereinbart ist. Bei einer solchen Konstellation bleibt der Kaufvertrag letztlich solange in der Schwebe, wie das Rücktrittsrecht noch ausgeübt werden kann; bis dahin ist das Objekt noch nicht endgültig vom Markt und der Verkäufer immer noch latent verkaufsbereit. Eine endgültige vertragliche Bindung wird erst zu dem Zeitpunkt begründet, in dem das Rücktrittsrecht nicht mehr ausgeübt werden kann. Dieser Sichtweise entspricht es, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Maklerlohnanspruch bei einem von dem Makler nachgewiesenen Kaufvertrag, der mit einem zeitlich befristeten, aber im Übrigen vorbehaltlosen Rücktrittsrecht vereinbart ist, erst entsteht, wenn die Rücktrittsmöglichkeit verstrichen ist (vgl. BGH in BGHZ 66, 270, 271; BGH, Urteile vom 20.02.1997 - III ZR 81/96 - NJW 1997, 1583 und vom 13.01.2000 - III ZR 294/98 - NJW-RR 2000, 1302, 1303).
6. Der Hauptvertrag der A KG mit den Beklagten vom 28.03.2014 ist auch entgegen der Berufung der Beklagten kausal und kongruent zur Nachweistätigkeit des Klägers.
a. Der Provisionsanspruch des Maklers setzt nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB voraus, dass der Hauptvertrag „infolge“ des Nachweises zustande gekommen, das heißt die von ihm entfaltete Tätigkeit für den Abschluss des Hauptvertrags kausal geworden ist. Dies bedeutet nicht, dass sein Handeln allein ursächlich gewesen sein muss oder auch nur die Hauptursache gebildet hat; vielmehr reicht es aus, wenn das Verhalten des Maklers zumindest mitursächlich geworden ist. Hierbei genügt es allerdings nicht, dass die Maklertätigkeit auf anderem Weg adäquat kausal den Abschluss bewirkt hat; vielmehr muss der Hauptvertrag bei wertender Betrachtung sich zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung darstellen (vgl. BGH, Urteil vom 25.02.1999 - III ZR 191/98, BGHZ 141, 40, 45; Urteil vom 13.12.2007 - III ZR 163/07, NJW 2008, 651 Rn. 12; Urteil vom 03.07.2014 - III ZR 530/13, NJW-RR 2014, 1272 Rn. 16). Für die Kausalität trägt grundsätzlich der Makler die Darlegungs- und Beweislast. Der Schluss auf den notwendigen Ursachenzusammenhang ergibt sich dabei von selbst, wenn der Nachweistätigkeit der Vertragsschluss in angemessenem Zeitabstand folgt (vgl. BGHZ 141, 40, 44; BGH, NJW-RR 2014, 1272 Rn. 16; BGH, Urteil vom 17.10.2018 - I ZR 154/17, NJW 2019, 1226). Die Vermutung, dass die Maklerleistung ursächlich für den Vertragsschluss war, gilt dann, wenn zwischen dem Nachweis des Maklers und dem Vertragsschluss ein Zeitraum bis zu einem Jahr liegt. Beträgt der Zeitraum dagegen mehr als ein Jahr, streitet nicht mehr ein sich von selbst ergebender Schluss auf den Ursachenzusammenhang für den Makler (BGH, NJW 2019, 1226).
Die Kammer hat dies beachtet und die Kausalität rechtsfehlerfrei im angefochtenen Urteil bejaht, ohne sich dabei auf eine Vermutung zu stützen, die auf Grund des Zeitablaufes zwischen Nachweisleistung und Hauptvertrag nicht eingriff. Der Senat nimmt insoweit zur Meidung von Wiederholungen auf die ausführliche Darlegung der Kammer (UA Seite 16 f.) Bezug und schließt sich dieser kraft eigener Würdigung an.
b. Gleiches gilt auch, soweit die Beklagten die vom Landgericht im angefochtenen Urteil bejahte Kongruenz des Hauptvertrages zur Nachweisleistung des Klägers angegriffen haben.
Die von der Berufung hervorgehobene „wohnwirtschaftliche Bebauung“ war im Exposé zwar angepriesen und auch mit einem Wohnflächenbeispiel unterlegt gewesen, lag aber auch bezogen auf die Grundstücke der A KG unstreitig vor.
Zudem war dem Beklagten zu 1., wie die Kammer zutreffend ausgeführt hat, seit Anfang 2013 bewusst, dass jeweils auch nur die Grundstücke der A KG und der Familie Nachname1 einzeln bebaut werden konnten und durften. So hatten die Beklagten noch in den Kaufvertragsentwürfen vom 16.11.2012 (Anlagen K 4 und K 5, Bl. 30 ff. d.A.) den Erwerb aller Liegenschafften zur wechselseitigen Bedingung beider Verträge gemacht. Im späteren Kaufvertrag vom 28.03.2014 findet sich dies aber gerade nicht mehr, weil auch der bloße Erwerb einer Liegenschaft die Möglichkeit der Bebauung und Vermarktung von Eigentumswohnungsflächen für die Beklagtenseite eröffnete. Der Vertrag enthielt insoweit auch bereits eine Anlage zur baulichen Entwicklung nur dieser Flurstücke.
Auch der Abschluss der Nachbarschaftsvereinbarung war in diesem Kaufvertrag nicht eine Bedingung für die Wirksamkeit des Vertrages und auch nicht Teil der Leistungspflicht des Klägers. Die Nachbarschaftsvereinbarung verschaffte den Beklagten offenkundig nur eine höhere Ausnutzungsmöglichkeit der Grundstücke, indem zuvor bereits bestehende Geh- und Fahrrechte sowie Stellplatzdienstbarkeiten neu bestimmt und Abstandsflächenregelungen zur größtmöglichen Bebaubarkeit der Liegenschaften geordnet wurden. Die Nachbarschaftsvereinbarung und deren Belastungen hat die Kammer daher zu Recht nicht in die Betrachtung der Kongruenz mit einbezogen.
c. Die zwischen Angebot und Hauptvertrag gegebenen Preisabweichungen hindern die Kongruenz ebenso nicht.
Bei - wie hier zu betrachtenden - Preisabweichungen, also beim Verkauf zu für den Maklerkunden ungünstigeren Bedingungen, ist die wirtschaftliche Identität des beauftragten mit dem vermittelten Maklergeschäft zu würdigen. Der Bundesgerichtshof hat zur wirtschaftlichen Gleichwertigkeit des abgeschlossenen Vertrags im Verhältnis zu dem im Maklervertrag zugrunde gelegten Vertrag ausgeführt, dass es bei Grundstücksgeschäften häufig vorkomme, dass Vertragsschließende ihre Vorstellungen, die sie bei Beginn der Vertragsverhandlungen und bei Beauftragung des Maklers gehabt hätten, nicht voll verwirklichen könnten. Das erforderliche (gegenseitige) Nachgeben, um den Vertragsschluss herbeizuführen, könne sich dabei auf die Höhe des Kaufpreises und die Nebenbestimmungen, aber auch auf den Umfang der Sachleistung beziehen. Soweit sich die Abweichungen im Rahmen dessen hielten, womit der Maklerkunde bei der Beauftragung des Maklers gerechnet habe, könnten sie den Provisionsanspruch nicht ausschließen (vgl. BGH, Urteil vom 28.01.1987 - IVa ZR 45/85, NJW 1987, 1628; Urteil vom 26.09.1979 - IV ZR 92/78, NJW 1980, 123, 124). Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof auch in einem Urteil vom 13.12.2007 - III ZR 163/07, NJW 2008, 651 die notwendige (wirtschaftliche) Kongruenz des abgeschlossenen Vertrags mit der nachgewiesenen Gelegenheit im konkreten Fall wegen des geringen Umfangs des gewährten Preisnachlasses (ca. 15 %) bejaht und später ergänzend in seinen Urteilen vom 06.02.2014 - III ZR 131/13, juris und vom 03.07.2014 - III ZR 530/13, juris betont, dass Preisnachlässe von bis zu 15 % die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage stellen, bei solchen über 50 % diese indes regelmäßig zu verneinen sei. Es kommt dabei allerdings stets auf die Umstände des Einzelfalles an, für die nicht nur die Höhe des Preisunterschiedes, sondern auch die finanziellen Möglichkeiten des Kaufinteressenten, die allgemeine Marktlage und das Interesse des Käufers für das angebotene Objekt wesentlich sind (Breiholdt, MDR 90, 973).
Hier lag der Gesamtkaufpreis aller Liegenschaften mit 13,842 Mio. Euro zu den angebotenen 12,00 Mio. Euro lediglich 15,35 % höher. Auch der Einzelpreis der Grundstücke der A KG lag mit 9,542 Mio. Euro zu den zuvor von den Beklagten angebotenen 8,6 Mio. Euro (vgl. Anl. K 5, Bl. 48 d.A.) lediglich 10,95 % höher. Beides hält sich im Rahmen normaler Schwankungen bezogen auf den hier gegebenen Zeitablauf zwischen Angebot und späterem Kauf und die erfahrungsgemäß hoch spekulativen Neubauprojekte im Innenstadtbereich von Frankfurt am Main, insbesondere rund um den - wie allgemeinbekannt - in jüngerer Vergangenheit neugestalteten und grundsanierten „Turm1“, der von einer Gewerbeimmobilie in eine sog. „Wohnimmobilie bester Lage“ transformiert wurde und zahlreiche Eigentumswohnungen, Restaurants und Einkaufmöglichkeiten nunmehr beherbergt.
7. Die von den Beklagten erneut in zweiter Instanz noch hervorgehobene Verjährung der klägerischen Ansprüche ist ebenso nicht gegeben. Da der Anspruch des Maklers auf Provision erst mit dem Abschluss des Hauptvertrages entsteht, hier mithin erst im Jahr 2014 entstanden ist, lief die Verjährung erst ab 01.01.2015 an, §§ 195, 199 Abs. 1 BGB.
Diese Verjährung wurde durch die am 30.12.2016 eingereichte Stufenklage rechtzeitig gehemmt.
8. Ausgehend hiervon kann der Kläger für die Nachweisleistung zu den von den Beklagten erworbenen Grundstücken der A KG die rechnerisch zwischen den Beteiligten der Höhe nach unstreitige Provision von 363.359,36 € (9,542 Mio. Euro Kaufpreis, davon 3,2 % = 305.344,00 Euro, zzgl. 19 % Umsatzsteuer = 58.015,36 Euro, somit gesamt 363.359,36 Euro) verlangen und ist das erstinstanzliche Urteil auf die klägerische Berufung, wie ausgeführt, insoweit teilweise abzuändern.
Hinzu kommen Rechtshängigkeitszinsen ab dem 06.04.2017 in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz, §§ 291, 288 Abs. 2 BGB.
Dabei schuldet auch der Beklagte zu 1. dem Kläger Zinsen in dieser Höhe.
Der Berufung des Beklagten zu 1. ist zwar zuzugeben, dass derjenige, der aufgrund eines Schuldbeitritts Gesamtschuldner wird, nicht wie ein Bürge akzessorisch für die Begleichung einer fremden Hauptschuld haftet, sondern eine eigene Verbindlichkeit eingeht, die eigene Wege gehen kann. Nach § 425 Abs. 1 BGB gilt - von den in den Vorschriften der §§ 422 bis 424 BGB genannten Tatsachen mit Gesamtwirkung abgesehen - der Grundsatz der Einzelwirkung. Danach wirken Tatsachen nur für und gegen den Gesamtschuldner, in dessen Person sie eintreten, soweit sich nicht aus dem Schuldverhältnis ein anderes ergibt. Dies gilt insbesondere auch für den Verzug (§ 425 Abs. 2 BGB) (BGH, Urteil vom 12.11.2015 - I ZR 168/14, juris).
Indes schuldet hier der Beklagte zu 1. aber auch Prozesszinsen gemäß §§ 291, 288 Abs. 2 BGB, da er im Zusammenhang mit dem Abschluss des Maklervertrages und der Erklärung des Schuldbeitritts nicht als Verbraucher im Sinne des § 13 BGB gehandelt hat.
Für die Abgrenzung zwischen Verbraucher- und Unternehmerhandeln ist nach dem Wortlaut der Verbraucherdefinition in § 13 BGB grundsätzlich die objektiv zu bestimmende Zweckrichtung des Rechtsgeschäfts entscheidend (BGH, Urteil vom 07.04.2021 - VIII ZR 191/19, juris; Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 271/16, NJW 2018, 146 Rn. 41; Urteil vom 18.10.2017 - VIII ZR 32/16, NJW 2018, 150). In Anbetracht dessen ist bei einem Vertragsschluss mit einer natürlichen Person - wie hier - grundsätzlich von Verbraucherhandeln auszugehen (BGH, Urteil vom 07.04.2021 - VIII ZR 191/19, juris m.w.N.). Eine Zurechnung entgegen dem mit dem rechtsgeschäftlichen Handeln objektiv verfolgten Zweck kommt nur dann in Betracht, wenn die dem Vertragspartner erkennbaren Umstände eindeutig und zweifelsfrei darauf hinweisen, dass die natürliche Person in Verfolgung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt (BGH, Urteil vom 07.04.2021 - VIII ZR 191/19, juris m.w.N.; OLG Stuttgart, Urteil vom 31.05.2022 - 6 U 467/21 -, juris). Zwar trägt der Verbraucher die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass nach dem von ihm objektiv verfolgten Zweck ein seinem privaten Rechtskreis zuzuordnendes Rechtsgeschäft vorliegt. Unsicherheiten und Zweifel aufgrund der äußeren, für den Vertragspartner erkennbaren Umstände des Geschäfts gehen indes nach der negativen Formulierung des Gesetzes in § 13 BGB nicht zu Lasten des Verbrauchers (vgl. BGH, Urteil vom 30.09.2009 - VIII ZR 7/09, juris; Urteil vom 11.05.2017 - I ZR 60/16, juris).
Nach diesen Maßstäben dürften die Zahlungszusage und somit der Schuldbeitritt des Beklagten zu 1. zwar nicht zweifelsfrei seiner gewerblichen Sphäre, also seinem Handeln als Geschäftsführer einer bestimmten Gesellschaft und/oder in deren Namen, zuzuordnen sein, da sich die Zusage gerade auch auf Bestandteile seines Vermögens beziehen, die in anderen Gesellschaften gebunden sind oder zu seinem privaten Vermögen gehören.
Offenbleiben kann zudem, ob der Beklagte zu 1., solange er auch - wie hier bei der vormaligen Beklagten zu 2. oder der Beklagten zu 3. - Gesellschafter aller seiner Firmen war, nicht ohnehin in Ausübung einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit bei seiner Erklärung zum Schuldbeitritt handelte.
Jedenfalls hat sich die Erklärung auch auf die Tätigkeit des Beklagten zu 1. zur Verwaltung seines Vermögens bezogen, bei der der Beklagte zu 1. nicht als Verbraucher auftrat. Denn die Vermögensverwaltung ist nur dann Verbraucherhandeln, wenn sie keinen planmäßigen Geschäftsbetrieb erfordert und es sich deshalb um eine private und nicht um eine berufsmäßig betriebene Vermögensverwaltung handelt (BGH, Urteil vom 03.03.2020 - XI ZR 461/18, juris). So kann z.B. die Aufnahme von Fremdmitteln insbesondere beim Immobilienerwerb der ordnungsgemäßen Verwaltung zugeordnet werden und lässt daher nicht zwangsläufig auf ein Gewerbe schließen. Das ausschlaggebende Kriterium für die Abgrenzung der privaten von einer berufsmäßig betriebenen Vermögensverwaltung ist hierbei der Umfang der mit ihr verbundenen Geschäfte. Erfordern diese einen planmäßigen Geschäftsbetrieb, wie etwa die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisation, so liegt eine gewerbliche Betätigung vor (BGH, a.a.O.; Urteil vom 23.10.2001 - XI ZR 63/01, BGHZ 149, 80-89). So liegt der Fall hier. Der Beklagte zu 1. verwaltet bereits nach dem Akteninhalt ein Vermögen, das eine komplexe Struktur verschiedener Gesellschaften und Firmen (die H GmbH & Co. KG, die zunächst gegründete Beklagte zu 2., die Beklagte zu 3.) sowie Immobilien in erheblichen Wert aufweist (bereits das streitgegenständliche Geschäft wies ein Investitionsvolumen von weit über 40 Mio. Euro aus). Zur Überzeugung des Senats betreibt daher der Beklagte zu 1. auch die Verwaltung seines Vermögens erkennbar in einem Umfang, der einen planmäßigen Geschäftsbetrieb erfordert.
Seine Erklärungen zum Schuldbeitritt sind somit zur Überzeugung des Senats auch für deren gewerbliche Tätigkeit eingegangen worden, so dass sie nicht als Verbraucherhandeln gemäß § 13 BGB anzusehen sind und mithin auch der Beklagte zu 1. Prozesszinsen in der von der Kammer im angefochtenen Urteil zugesprochenen Höhe schuldet.
Insoweit bedurfte es auch nicht eines ergänzenden Hinweises, wie vom Beklagten zu 1. mit nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Senat mit nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 15.02.2023 erwogen, § 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO.
9. Soweit der Kläger mit seiner Berufung darüber hinaus die Verurteilung der Beklagten zur Provisionszahlung der mit Kaufvertrag vom 05.09.2014 erworbenen Grundstücke der Familie Nachname1 weiterverfolgt hat, hat die Kammer die Klage insoweit beanstandungsfrei abgewiesen und hat die klägerische Berufung in diesem Punkt keinen Erfolg.
Nach den erstinstanzlichen Feststellungen, an die der Senat gebunden ist, lagen zwischen dem Nachweis vom 02.11.2012 und dem späteren Kaufvertragsabschluss vom 05.09.2014 mehr als ein Jahr, annähernd sogar zwei Jahre.
Damit greift eine - wie oben ausgeführt - Vermutung der Kausalität für den Kläger hier nicht. Zur Wahrung des notwendigen Ursachenzusammenhangs genügt auch der Hinweis auf ein mögliches Vertragsobjekt für sich allein nicht. Erforderlich ist vielmehr, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt; es reicht nicht, dass die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem Weg adäquat-kausal geworden ist. Der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, sondern für einen Arbeitserfolg; Maklertätigkeit und darauf beruhender Erfolgseintritt haben als Anspruchsvoraussetzungen gleiches Gewicht (BGH, Urteil vom 13.12.2007 - III ZR 163/07, juris m.w.N.). Neben der Feststellung der Ursachen für den Abschluss des Hauptvertrages ist es jeweils ein dem Tatrichter obliegender Akt wertender Beurteilung im Einzelfall, wie diese Ursachen zu gewichten sind und ob die Maklerleistung als wesentlich für den Vertragsabschluss anzusehen ist (BGH, a.a.O.).
Dies beachtend hat die Kammer sich auf Grundlage des klägerischen Vortrages für nicht überzeugt gesehen, dass der Nachweis noch wesentlich für den Vertragsschluss anzusehen war.
Diese tatrichterliche Würdigung teilt der Senat. Die Kammer hat insoweit nämlich nicht allein auf eine zwischenzeitlich mangelnde Verkaufsbereitschaft der Familie Nachname1 abgestellt, da sie nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zwar von einer zwischenzeitlich aufgenommenen Neuvermietung der Bestandsgebäude der Familie Nachname1 ausgegangen ist, die Familie Nachname1 aber als für einen Verkauf weiterhin offen gesehen hat. Die Kammer hat indes zu Recht mangels hinreichender Darlegung des Klägers nicht feststellen können, dass dessen Nachweis überhaupt noch kausal für den späteren Hauptvertragsschluss wurde. Insoweit hat die Kammer hervorgehoben, dass insbesondere der Abschluss des ersten Kaufvertrages über die Grundstücke der A KG den möglichen Anlass geboten haben, dass die Beklagten erneut die beendeten Verhandlungen mit der Familie Nachname1 wiederaufgenommen haben, um ggf. auch noch deren Grundstücke zu erwerben. Dafür spricht nicht nur der zeitliche Abstand zum ersten Kaufvertrag vom 28.03.2014, sondern auch der Umstand, dass im Verhältnis beider Kaufpreise das Grundstück der Familie Nachname1 mit 4,3 Mio. Euro deutlich teurer war. Die Flächen der Familie Nachname1 machten an den Gesamtflächen nur 32,7 % im Verhältnis zu 67,3 % der Flächen der A KG aus. Gleichwohl zahlten die Beklagten schließlich rund 26 % mehr als beim ursprünglichen Angebot zu Anlage K 4, was ebenso belegt, dass die Beklagten nur wegen des ersten geglückten Erwerbs überhaupt die Verhandlungen selbstständig wieder aufgegriffen haben dürften und sodann auch mit deutlich höheren Aufschlägen abschlossen. Die Leistung des Klägers war in diesem Zusammenhang und bei wertender Betrachtung des hier vorliegenden Einzelfalls sowie mangels weiteren klägerischen Vortrages nicht mehr kausal für den Hauptvertrag vom 05.09.2014 im Sinne des § 652 BGB.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 Satz 1, 100 Abs. 1, Abs. 4 ZPO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr.10, 711 ZPO.
Die Revision ist nicht gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert.
Der Streitwert des Berufungsverfahrens folgt aus §§ 45 Abs. 1, Abs. 2, 47 Abs. 1 Satz 1, 63 GKG, § 3 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 145 ff. BGB
§§ 422 bis 424 BGB
§§ 708 Nr.10, 711 ZPO
§ 652 BGB
§ 286 ZPO
§ 13 BGB
§ 3 ZPO
§ 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 425 Abs. 1 BGB
§ 425 Abs. 2 BGB
§ 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO
§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 Satz 1, 100 Abs. 1, Abs. 4 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO
§ 45 Abs. 1, Abs. 2, 47 Abs. 1 Satz 1, 63 GKG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2017, 1024, 1025
NZM 2007, 169
JZ 1990, 997, 998
RGZ 15, 338
BGHZ 53, 245
NJW-RR 2017, 75
BGHZ 162, 313
NJW-RR 2007, 402, 403
NJW 2006, 3062
BGHZ 66, 270, 271
NJW 1997, 1583
NJW-RR 2000, 1302, 1303
BGHZ 141, 40, 45
NJW 2008, 651
NJW-RR 2014, 1272
BGHZ 141, 40, 44
NJW 2019, 1226
NJW 1987, 1628
NJW 1980, 123, 124
MDR 90, 973
NJW 2018, 146
NJW 2018, 150
BGHZ 149, 80
17 O 10/17
I ZR 32/23
I ZR 30/15
III ZR 57/06
III ZR 226/96
VII ZR 117/99
III ZR 139/67
VI ZR 44/12
VI ZR 199/03
VIII ZR 300/15
VIII ZR 266/03
3 U 101/22
III ZR 191/98
III ZR 52/06
III ZR 379/04
III ZR 81/96
III ZR 294/98
III ZR 163/07
III ZR 530/13
I ZR 154/17
IV ZR 92/78
III ZR 131/13
I ZR 168/14
VIII ZR 191/19
VIII ZR 271/16
VIII ZR 32/16
6 U 467/21
VIII ZR 7/09
I ZR 60/16
XI ZR 461/18
XI ZR 63/01