Verwaltungsgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-09-20, Aktenzeichen 5 K 7485/20
ECLI: ECLI:DE:VGD:2023:0920.5K7485.20.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerschaft.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerschaft darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerschaft begehrt einen zumindest teilweisen Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2019.
Die Klägerschaft ist Eigentümerin mehrerer Eigentumswohnungen in einem aus Eigentumswohnungen bestehenden Wohnkomplex mit der postalischen Bezeichnung „O. Straße 0“ in L. . Die auf dem Grundstück erbaute Immobilie wird als Seniorenresidenz genutzt.
Gemäß der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft besteht die Einrichtung aus 143 Raumeinheiten sowie einer Zentraleinheit, die auch sämtliche Nebenflächen zusammenfasst. Die verpachteten Flächen werden gemäß der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft mit 9.587,47 m² angegeben; auf die Raumeinheiten (Appartements) entfällt davon ein Flächenanteil von 8.197,00 m².
Die Eigentümer der Wohnungen vermieteten ihre Räumlichkeiten in der Vergangenheit geschlossen an die C. -C1. GmbH, die diese wiederum an die L1. H. C2. für Sozialeinrichtungen mbH zum Betrieb einer Seniorenresidenz verpachtete. Nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über die C. -C1. GmbH ist der Mietvertrag am 19. Februar 2002 vom Insolvenzverwalter auf die Gemeinschaft der Sondereigentümer als neuer Verpächterin übertragen worden. Die Miet- und Sondereigentumsverwaltung übernahm am 1. Februar 2002 die X.X. T. J. OHG. Mit Gesellschaftsvertrag vom 29. Januar 2002 schlossen die Eigentümer der Wohnungseinheiten einen Gesellschaftsvertrag, mit dem sie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der Bezeichnung „W. Seniorenresidenz I. L. Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ (im Folgenden W. ) gründeten. Nach den vertraglichen Regelungen ist alleiniger Zweck der Gesellschaft die Bündelung des Besitzes am Sonder- und Gemeinschaftseigentum der streitgegenständlichen Immobilie, mit der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden (§ 1). Die Einnahmen werden – soweit ein Brutto-Mietüberschuss besteht – abzüglich des nach dem im Gesellschaftsvertrag bestehenden, gemeinschaftlich zu tragendem Aufwandes entsprechend dem von der Gesellschafterversammlung beschlossenen Verteilungsschlüssel an die Gesellschafter ausgezahlt; ein Verlust soll auf die Gesellschafter im selben Verhältnis entfallen (§ 12).
Mit Pachtvertrag vom 00. Februar 2003 verpachtete die W. den Wohnkomplex an die D. e.V., die dort eine Seniorenresidenz betrieb. Die Pacht betrug nach Angaben der Klägerschaft monatlich 93.700,00 Euro zzgl. Betriebskosten.
Mit Bescheid vom 00. Juli 2015 setzte die Beklagte die Grundsteuer für das verfahrensgegenständliche Grundeigentum – auch für die Folgejahre – auf 234,57 Euro für Wohnung 109; 167,58 Euro für Wohnung 101; 175,46 Euro für Wohnung 79; 171,68 Euro für Wohnung 62 und 257,49 Euro für Wohnung 1 fest.
Der Pachtvertrag D. e.V. endete nach Kündigung durch die D. e.V. zum 00. September 2018. Seitdem bietet die D. e.V. nach Angaben der Klägerschaft lediglich noch eine Kurzzeitpflege in 13 Appartements mit 558,80 m² (mit Einrechnung der Flure 651,53 m²) in der Immobilie an und zahlt eine monatliche Miete in Höhe von 6.408,15 Euro (4.508,15 Euro Kaltmiete plus 1.900,00 Euro Nebenkosten). Ein schriftlicher Mietvertrag existiere nicht. Nach Angaben der Klägerschaft hat D. e.V. die Seniorenresidenz unrentabel geführt, weshalb trotz Einschaltung von Fachmaklern und einer als Berater tätigen „Spezialfirma“, U. D1. GmbH, eine gewinnbringende Verpachtung im Anschluss nicht möglich gewesen sei. Mit Vertrag vom 0. Oktober 2018 verpachtete die Vermietergesellschaft die Räumlichkeiten ab dem 0. Oktober 2018 an die – eigens für die Verbesserung der Vertragslage der Immobilie gegründete – I. L. C2. GmbH. Nach der vertraglichen Vereinbarung verpflichtete sich die I. L. C2. GmbH als Nutzungsentgelt sämtliche von ihr erzielten Liquiditätsüberschüsse monatlich abzurechnen und bis auf eine Liquiditätsreserve in Höhe von (kumuliert) 30.000,00 Euro im Jahr 2018 und 50.000,00 Euro ab dem Jahr 2019 auszukehren. Auf den Zahlbetrag sollten zunächst monatlich 31.000,00 Euro Betriebskostenvorauszahlung angerechnet werden (Nr. 2.1 des Vertrags). Das Nutzungsverhältnis sollte am 00. September 2020 enden. Es wurde vereinbart, dass der Vermietergesellschaft während dieser Laufzeit ein Kündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende zustehen solle. Zudem wurde der W. ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von einem Monat zum Monatsende für den Fall eingeräumt, dass während der Laufzeit ein Pächter für das Pachtobjekt gefunden würde, der einen langfristigen Pachtvertrag (mindestens 5 Jahre plus 2x5 Jahre Verlängerungsoption) abschließt (§Nr. 3 des Vertrags).
Mit Schreiben vom 0. März 2020 beantragte die Klägerschaft gegenüber der Beklagten einen Grundsteuererlass für das Jahr 2019, wobei sie sich auf eine von ihr nicht zu vertretende Ertragsminderung von mehr als 50 % berief. Durch die Einnahmen im Jahr 2019 seien noch nicht einmal die Betriebskosten der Wohnanlage gedeckt worden. Die Ertragsminderung resultiere daraus, dass die D. e.V. die von ihr in den gepachteten Räumlichkeiten betriebene Seniorenresidenz „heruntergewirtschaftet“ habe. Aufgrund der nur noch geringen Bewohnerzahlen der Residenz seien die Räumlichkeiten auch nach Beauftragung von Fachmaklern und Fachunternehmen nur zu den dargestellten Bedingungen zu verpachten gewesen.
Mit Schreiben vom 0. Mai 2020 teilte die Beklagte mit, dass sie beabsichtige, den Antrag abzulehnen. Sie wies die Klägerschaft zunächst darauf hin, dass sämtliche Eigentumswohnungen durch das Finanzamt einzeln bewertet und durch Einheitswertbescheid beschieden worden seien und eine Gesamtbetrachtung der Einheiten daher steuerrechtlich nicht in Betracht käme. Eine durch die Klägerschaft nicht zu vertretene Rohertragsminderung sei nicht gegeben. Der „bausubstanzbedingten Leerstand“ falle in den Dispositions- und Verantwortungsbereich der Klägerschaft. Zum einen seien die Eigentumswohnungen sanierungs- und instandsetzungsbedingt dem Wohnungsmarkt entzogen worden, weshalb der normale Rohertrag im Grunde mit 0,00 Euro anzusetzen sei. Zum anderen hätte sie eine etwaige Rohertragsminderung aufgrund ihrer Dispositionen ohnehin zu vertreten.
Mit Schreiben vom 00. Mai 2020 führte die Klägerschaft aus, dass der sich aus den niedrigen Residenzbewohnern ergebende teilweise Leerstand des Wohnkomplexes nicht aus Mängeln an der Immobilie ergebe, sondern aus den dargelegten Pachtumständen.
Im Schreiben vom 00. Juni 2020 vertrat die Beklagte die Auffassung, dass jede Wohnung steuerlich einzeln betrachtet werden müsse. Sofern die Mieterlöse nur für alle in der W. zusammengefassten Objekte im jeweiligen Verhältnis ausgeschüttet werden könnten, sei dies nicht von Bedeutung. Bei der Berechnung der Ertragsminderung sei das tatsächlich erzielte Entgelt dem normalen Rohertrag gegenüberzustellen, der bei bebauten Grundstücken der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzten üblichen Jahresmiete entspreche. Für leerstehende und im Erlasszeitraum nicht wiedervermietete Einheiten seien Vermietungsbemühungen nachzuweisen. Die Beklagte bat vor diesem Hintergrund um Vorlage von Unterlagen, aus denen sich ergibt, in welcher Höhe der normale Rohertrag für jede einzelne Wohnung gemindert ist. Nur dann könne beurteilt werden, ob der jeweilige Eigentümer die Ertragsminderung zu vertreten hat.
Mit Schreiben vom 0. Juli 2020 teilte die Klägerschaft mit, dass – einzeln betrachtet – alle Wohnungseigentümer einen Minderungsbetrag von (mehr als) 50 % zu beklagen hätten. Der der Minderung gegenüberzustellende „normale Rohertrag“ ermittle sich aus der üblichen Gesamtmiete minus der tatsächlichen Gesamtkosten. Das bedeute, dass die Regelung im Mietvertrag der jeweiligen Eigentümer mit der Vermietungsgemeinschaft heranzuziehen und gegebenenfalls auszulegen sei. Die übliche Jahresrohmiete ergebe sich aus einer Bruttoquadratmetermiete (also inkl. Nebenkosten) in Höhe von 9,50 Euro.
Mit Bescheid vom 00. Juli 2020 lehnte die Beklagte den begehrten Grundsteuererlass mit folgender Begründung ab: Die Klägerschaft habe keine ausreichenden Unterlagen vorgelegt, anhand derer eine Rohertragsminderung für die Eigentumswohnungen berechnet werden könne. Es würden Nachweise darüber benötigt, welches individuelle Gesamtentgelt durch die Mieter/Pächter aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für die jeweilige Wohnung zu entrichten ist. Belege zur Höhe der individuellen gezahlten Gesamtmieten sowie die Aufschlüsselung der Nebenkosten der Mieteinheiten/Räumlichkeiten seien nicht beigebracht worden. Die durch die Klägerschaft erfolgte Gegenüberstellung der durch die Eigentümer gezahlten Hausgelder mit den Einnahmen gehe fehl. Die Tatsachen, dass die Mieterlöse nur für alle in der W. zusammengefassten Objekte im jeweiligen Verhältnis ausgeschüttet werden können sowie die Pflicht zur Zahlung von Hausgeldern seien nicht von Bedeutung, da sie aus Vereinbarungen im Innenverhältnis der Eigentümer beruhen. Darüber hinaus habe die Klägerschaft keine Nachweise über ausreichende Vermietungsbemühungen für den maßgeblichen Erlasszeitraum des Jahres 2019 beigebracht, sodass sie nicht belegt hätten, dass sie eine etwaige Ertragsminderung nicht zu vertreten haben.
Mit Schreiben vom 0. August 2020, am gleichen Tag bei der Beklagten eingegangen, legte die Klägerschaft gegen den vorbezeichneten Bescheid Widerspruch ein. Zur Begründung erklärte sie anhand der vorgelegten Jahresabrechnung der Gesamtimmobilie, dass die Gesamteinnahmen noch nicht einmal die auf die Wohnungseigentümer umgelegten Betriebskosten erreichen würden.
Mit Widerspruchsbescheid vom 00. November 2020, zugestellt am 00. November 2020, wies die Beklagte den Widerspruch mit folgender Begründung zurück: Die eingereichten Unterlagen seien nicht ausreichend gewesen, um einen möglichen Erlassanspruch zu prüfen. Die vorgelegte Gegenüberstellung einer angenommenen üblichen Miete und der Betriebskosten pro Wohneinheit sei nicht mit den Vorschriften des Grundsteuergesetzes zu vereinbaren.
Die Klägerschaft hat am 00. Dezember 2020 Klage erhoben. Zur Begründung wiederholt und vertieft sie ihr Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren. Insbesondere hebt sie hervor, dass sie die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten habe. Es sei erheblich in Werbemaßnahmen investiert worden. Allein im Jahr 2019 seien 12 Mal Kosten für „Pressearbeit“ in Höhe von jeweils 150,00 Euro und für „Inserat“ und „X. Zeitung“ in Höhe von 1.311,18 Euro sowie für die Pflege der Website in Höhe von 800,00 Euro vom Konto der Buchhaltung abgebucht worden. Daneben seien neben „Kleinkosten“ 12 Mal 18.000,00 Euro an die U. GmbH gebucht worden. Zusätzlich seien noch 8.164,57 Euro für die Gestaltung der Werbung verausgabt worden. Kontakte zum seinerzeitigen Geschäftsführer der Betreiberfirma, der gleichzeitig Geschäftsführer der U. GmbH gewesen sei, bestehe nicht mehr. Ein Kontakt zu jemanden dort könne auch nicht mehr hergestellt werden. Das Entscheidende sei aber, dass die Seniorenresidenz für die gesuchte Klientel angepasst mittels Zeitungsanzeigen beworben worden sei. Der Erfolg der Maßnahmen zeige sich daran, dass im Jahr 2019 insgesamt 21 Neuverträge hätten abgeschlossen werden können.
Die Klägerschaft beantragt schriftsätzlich sinngemäß,
die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 00. Juli 2020 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 00. November 2020 zu verpflichten, ihr für das Jahr 2019 die Grundsteuer im Umfang von 50 %, hilfsweise 25 % zu erlassen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung ihres Klageabweisungsantrages beruft sich die Beklagte im Wesentlichen auf Ihr Vorbringen im Verwaltungsverfahren.
Die Klägerschaft und die Beklagte erklärten mit Schriftsätzen vom 00. September 2023 ihr Einverständnis mit einer Entscheidung ohne Durchführung einer mündlichen Verhandlung.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des beigezogenen Verwaltungsvorgangs der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Einzelrichterin, der die Kammer das Verfahren gemäß § 6 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) zur Entscheidung übertragen hat, konnte gemäß § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung entscheiden, weil sich die Beteiligten damit einverstanden erklärt haben.
Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerschaft hat keinen Anspruch auf Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2019 (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Die Beklagte hat den Antrag zu Recht abgelehnt.
Die begehrte Erlassentscheidung findet keine Rechtsgrundlage in § 33 Abs. 1 GrStG in der hier anzuwendenden Fassung des Art. 38 des Jahressteuergesetzes 2009 vom 19. Dezember 2008 (BGBl. 2008, 2794, 2844), die gemäß Art. 39 Abs. 5 dieses Gesetzes mit Wirkung zum 1. Januar 2008 in Kraft getreten ist und gemäß § 37 Abs. 2 GrStG in der Fassung des Art. 3 Nr. 20 des „Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts“ vom 26. November 2019 (BGBl I, S. 1794 – 1810) für die Grundsteuer bis einschließlich zum Kalenderjahr 2024 weiter gilt.
In § 33 Abs. 1 GrStG dieser Fassung ist Folgendes bestimmt:
„Ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken wird der Erlass nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Normaler Rohertrag ist
1. bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft der Rohertrag, der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung gemeinhin und nachhaltig erzielbar wäre;
2. bei bebauten Grundstücken die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete.“
§ 33 Abs. 1 Satz 3 GrStG ist hier nicht anzuwenden, da das Steuerobjekt nicht eigengewerblich genutzt wird. Der Steuerschuldner vermietet ihm gehörende Objekte. Er führt damit keinen Gewerbetrieb, sondern verwaltet lediglich eigenes Vermögen.
Die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG sind unabhängig von einer Rohertragsminderung – deren ordnungsgemäßen Nachweis dahinstehen kann – nicht erfüllt, weil die Klägerschaft jedenfalls nicht nachgewiesen hat, dass sie eine Rohertragsminderung im grundsteuerrechtlichen Sinne „nicht zu vertreten“ hat.
Ein Grundsteuerpflichtiger hat nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung (im Erlasszeitraum) weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.
Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteile vom 15. April 1983 – 8 C 146 und 150/81 –, und Urteil vom 25. Juni 2008 – 9 C 8/07 –, juris.
Dies beruht auf der Erwägung, dass die Grundsteuer grundsätzlich als ertragsunabhängige Objektsteuer ausgestaltet ist und das Grundsteuergesetz eine Durchbrechung der ertragsunabhängigen Erhebung nur – in den gesetzlich bestimmten – Ausnahmefällen zulässt, in denen die Einziehung der unverkürzten Grundsteuer für den Abgabenpflichtigen nicht mehr zumutbar ist.
Beruft sich der Steuerpflichtige auf eine wesentliche Ertragsminderung im Sinne des § 33 GrStG, so kann von einer die Grenze der Zumutbarkeit überschreitenden Belastung aber keine Rede sein, wenn der Steuerpflichtige selbst durch ein ihm zurechenbares Verhalten die Ursache für die Ertragsminderung herbeigeführt (a.) oder es unterlassen hat, den Eintritt der Ertragsminderung durch solche geeigneten Maßnahmen zu verhindern, die von ihm erwartet werden konnten (b.).
So bereits BVerwG, Urteil vom 15. April 1983 – 8 C 146/81 –, juris, Rn. 23; s. auch Urteil vom 25. Juni 2008 – 9 C 8/07 –, juris, Rn. 18, sowie Urteil vom 14. Mai 2014 – 9 C 1/13 –, juris, Rn. 18; OVG NRW, Urteil vom 20. März 2014 – 14 A 1648/12 –, juris, Rn. 48; Beschluss vom 11. Dezember 2017 – 14 A 737/16 –, juris, Rn. 7.
So liegt der Fall hier.
a. Ausschlaggebend für die Ertragslosigkeit des Steuerobjekts war der Willensentschluss der durch die Klägerschaft bevollmächtigten und beauftragten W. , die aus Eigentumswohnungen bestehende Immobilie der I. L. C3. GmbH und der D. e.V. (Pflegestation) gegen ein bloßes „Nutzungsentgelt“ bzw. eine geringe Miete zu überlassen, mit denen – wie die Klägerschaft vorträgt – noch nicht einmal die Betriebskosten der Wohnanlage gedeckt werden konnten.
Der Vertragsschluss mit der I. L. C3. GmbH und der D. e.V. (Pflegestation) mag der Klägerschaft seinerzeit im Interesse der Wiederherstellung einer wirtschaftlich effektiven Nutzung des Anwesens als notwendig erschienen sein. Es ist einem Steuerpflichtigen unbenommen, einen „unrentablen“ Vertrag über die Überlassung seiner Räumlichkeiten zu schließen, die von der Absicht getragen ist, Leerstand zu vermeiden sowie eine künftige, gewinnbringende Vermietung zu sichern, und mit Blick auf diesen Vertrag auf eine weitere Bewerbung des Objektes zu verzichten. Dieses Verhalten mag wirtschaftlich nachvollziehbar sein; einen Grundsteuererlass nach §§ 33, 34 GrStG kann der Steuerpflichtige aber für die Zeiten seiner vertraglichen Bindung dann regelmäßig nicht beanspruchen. Denn durch seine entsprechende Entscheidung hat er das Objekt selbst „vom Markt genommen“ und sich durch dieses, ihm zurechenbare eigene Verhalten der – von ihm grundsteuerrechtlich zumutbarer Weise wahrzunehmenden – Chance, weitere potentielle Interessenten anzusprechen, mit der Folge begeben, dass ihm die Verluste als selbst verantwortet erlassschädlich zuzurechnen sind. Eine andere Sichtweise würde dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit eröffnen, durch geeignete Gestaltung der Gegenleistungspflicht absichtlich ertraglose Miet- oder Pachtzeiträume zu generieren und damit Einnahmeverluste (zum Teil) im Wege des Grundsteuererlasses auf die öffentliche Hand abzuwälzen.
Vgl. Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Beschluss vom 26. Juli 2013 – 14 A 1471/13 –, juris, Rn. 13 zur Vereinbarung eines Mieterlasses.
Der Sache nach wurde vertraglich eine gewinnbringende Mietzahlung durch die Aufgabe ersetzt, die in den Räumlichkeiten der Klägerschaft angesiedelte Seniorenresidenz durch den Aufbau einer rentablen Bewohnerstruktur wieder wettbewerbs- und dadurch ertragsfähig zu machen. Die Klägerschaft kann durch diese Vertragskonstruktion nicht beides erlangen, nämlich einerseits den Beginn eines Mietverhältnisses unter Abwälzung der für den Strukturaufbau erforderlichen Mühen zur Sicherstellung der weiteren Vermietbarkeit der Immobilie gegen Mietfreiheit bzw. Mietnachlass und zugleich einen Grundsteuererlass wegen einer Ertragsminderung.
b. Mit der im Oktober 2018 erfolgten Überlassung der Immobilie an die I. L. C3. GmbH geht einher, dass die Klägerschaft für das Erlassjahr 2019 keine ausreichenden Vermietungsbemühungen zur Minderung von Ertragsausfällen nachweisen konnte.
Da für die Ablehnung des Erlasses nicht etwa positiv festzustellen ist, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung zu vertreten hat, sondern vielmehr umgekehrt für die Gewährung des Erlasses das negative Merkmal feststehen muss, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat, kommt es nicht auf den Nachweis der Kausalität (etwa) fehlender Vermietungsbemühungen für die eingetretene Ertragsminderung an. Das negative Merkmal kann nämlich zugunsten des Erlassbegehrens erst dann bejaht werden, wenn festgestellt worden ist, dass eine (etwa) fehlende Vermietungsbemühung keine Auswirkung auf die Ertragsminderung gehabt hat.
Vgl. OVG NRW, Urteile vom 20. März 2014 – 14 A 1513/12 und 14 A 2140/10 –, juris.
Gemessen an diesen Maßstäben ist nicht festzustellen, dass die Klägerschaft ausreichende Vermietungsbemühungen entfaltet hat. Für eine spezielle Immobilie, die auf den Betrieb einer Seniorenresidenz ausgerichtet ist, ist zumindest eine in entsprechenden Fachkreisen breitenwirksame Bewerbung des Objekts notwendig.
An einem entsprechenden Nachweis einer solchen Bewerbung fehlt es hier. Die Klägerschaft hat derartige Bemühungen nämlich weder im Verwaltungsverfahren noch im Laufe des gerichtlichen Verfahrens dargetan, obwohl sie jedenfalls aufgrund der gerichtlichen Verfügung vom 00. Juli 2023 dazu ausreichend Anlass und Gelegenheit gehabt hätte. Der pauschale Bezug auf die Einschaltung einer „Spezialfirma“, der U. D1. GmbH, und die Nennung von an dieses Unternehmen überwiesene Geldbeträge vermögen die erforderlichen Vermarktungsaktivitäten nicht nachzuweisen. Die Klägerschaft hat weder dargetan, welche Maßnahmen die U. D1. GmbH zur Vermarktung des Objekts im Einzelnen ergriffen hat noch über welchen genauen Zeitraum die Vermittlungsbemühungen stattgefunden haben. Wenn nicht dargelegt wird, welche konkreten Bemühungen ein eingeschalter Vermittler entfaltet hat, wird auch nicht ersichtlich, ob dieser versucht hat, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen. Einen Erfahrungssatz des Inhalts, dass Makler bzw. Vermittler immer oder jedenfalls in der Regel versuchen, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen, gibt es nicht.
Auch die Nutzungsüberlassung der Räumlichkeiten an die I. L. C3. GmbH entbanden die Klägerschaft nicht von der Obliegenheit im steuererlassrechtlichen Sinne, das Objekt auch während der Vertragslaufzeit zu bewerben. Dies ergibt sich nicht zuletzt schon aus den vertraglichen Vereinbarungen zur Laufzeit des Nutzungsverhältnisses mit der I. L. C3. GmbH, nach denen die Vermietergesellschaft den vom 0. Oktober 2018 bis zum 00. September 2020 laufenden Vertrag mit einer Frist von drei Monaten ordentlich kündigen konnte und ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von einem Monat zum Monatsende innehatte, wenn während der Laufzeit ein Pächter gefunden würde, der einen langfristigen Pachtvertrag (mind. 5 Jahre plus 2x5 Jahre Verlängerungsoption) abschließt (vgl. unter Punkt 3 des Vertrags, Gerichtsakte Bl. 215). Mangelnde Nachweise zu entsprechenden Bewerbungen des Objekts sind der Klägerschaft erlassschädlich zuzurechnen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil kann innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) schriftlich die Zulassung der Berufung beantragt werden. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen.
Auf die seit dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV –) wird hingewiesen.
Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist.
Die Berufung ist nur zuzulassen,
1. wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2. wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3. wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4. wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5. wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster oder Postfach 6309, 48033 Münster) schriftlich einzureichen.
Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen.
Im Berufungs- und Berufungszulassungsverfahren müssen sich die Beteiligten durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die das Verfahren eingeleitet wird. Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, als Bevollmächtigten vertreten lassen. Auf die zusätzlichen Vertretungsmöglichkeiten für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse wird hingewiesen (vgl. § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und § 5 Nr. 6 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz – RDGEG –). Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen unter den dort genannten Voraussetzungen als Bevollmächtigte zugelassen.
Die Antragsschrift und die Zulassungsbegründungsschrift sollen möglichst dreifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung als elektronisches Dokument bedarf es keiner Abschriften.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 503,39 Euro festgesetzt.
Gründe:
Die Festsetzung des Streitwertes ist nach § 52 Abs. 3 GKG erfolgt (50 % der Grundsteuerfestsetzungen in Höhe von insgesamt 1006,78 Euro).
Gegen den Streitwertbeschluss kann schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls ihr nicht abgeholfen wird. § 129a der Zivilprozessordnung gilt entsprechend.
Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von sechs Monaten eingelegt wird, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Die Beschwerde ist nicht gegeben, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,-- Euro nicht übersteigt.
Die Beschwerdeschrift soll möglichst dreifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung als elektronisches Dokument bedarf es keiner Abschriften.
War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist angerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden.

Zitierte Normen: §§ 33, 34 GrStG
§§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung
§ 33 GrStG
§ 167 VwGO
§ 6 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 101 Abs. 2 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 33 Abs. 1 GrStG
§ 37 Abs. 2 GrStG
§ 33 Abs. 1 Satz 3 GrStG
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO
§ 52 Abs. 3 GKG
§ 129a der Zivilprozessordnung
§ 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und § 5 Nr. 6 des Einführungsgesetzes

Zitierte Entscheidungen: 12 Mal 18.00
9 C 8/07
8 C 146/81
9 C 1/13
14 A 1648/12
14 A 737/16
14 A 1471/13
14 A 1513/12
14 A 2140/10