Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-06-06, Aktenzeichen 19 K 254.19
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2023:0606.19K254.19.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Ein Ortsteil im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ein Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. (Rn.30)
2. Unter der maßstabsbildenden Umgebung ist diejenige Umgebung zu verstehen, auf die sich die Ausführung des Vorhabens auswirken kann und die ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. (Rn.39)
3. Der Begriff der Splittersiedlung steht im Gegensatz zu dem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ gemäß § 34 BauGB und ist dann anzunehmen, wenn es der vorhandenen Bebauung an dem insoweit erforderlichen gewissen Gewicht fehlt. (Rn.50)
4. Wird eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung nicht gesondert beantragt, schließt die Baugenehmigung die denkmalrechtliche Genehmigung mit ein. (Rn.59)
Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheids des Bezirksamtes Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin vom 30. Mai 2018 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 12. Februar 2019 verpflichtet, der Klägerin die mit Bauantrag vom 24. September 2017, angepasst am 9. März 2018, beantragte Baugenehmigung zu erteilen.
Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung von zwei Gewerbebauten.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks R... Berlin (Gemarkung Grunewald-Forst, Flur 6..., Flurstücke 9...). Das Grundstück ist Teil eines schmalen, von Bahnschienen umgebenden Geländestreifens, auf dem Ende des 19. Jahrhunderts Bahnbetriebsanlagen (Werk- und Wohnbauten) errichtet worden sind. Das Grundstück ist insgesamt 1950 m² groß, wobei 1809 m² auf das Flurstück 9... entfallen und 141 m² auf das Flurstück 9..., welches für eine bahnbetriebsnotwendige Abwasserleitung genutzt wird.
Die auf dem Vorhabengrundstück und in seiner unmittelbaren Umgebung vorhandene Bebauung ist im Liegenschaftskatasterinformationssystem ALKIS wie folgt dokumentiert (wobei das klägerische Grundstück mit einem Kreis markiert ist):
Das Grundstück liegt im räumlichen Geltungsbereich des Baunutzungsplans in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABl. Bln 1961 S. 742) als übergeleitetem Bebauungsplan. Dieser weist das Grundstück als Teil einer Eisenbahnfläche aus.
Zudem ist das Grundstück Teil des Denkmalensembles „G...“, welches unter der Objektnr. 5... in der Denkmalliste eingetragen ist. Dies stellt sich auf der Denkmalkarte Berlin wie folgt dar:
Unter dem 24. September 2017 beantragte die Klägerin bei dem Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach § 63 BauO Bln in der bis zum 19. April 2018 gültigen Fassung (im Folgenden: a.F.) die Erteilung einer Baugenehmigung, um anstelle des sich gegenwärtig auf dem Grundstück befindlichen verfallenen Gebäudes einen zweigeschossigen Gewerbebau mit einer Garage für einen Pferdetransporter, Stellplätzen für Oldtimer, einer Werkstatt zur Wartung und Reparatur von Oldtimern (im Erdgeschoss) sowie acht kleinen Büroeinheiten (im Obergeschoss) zu errichten.
Auf Ersuchen des Fachbereichs Bauaufsicht nahm das Umwelt- und Naturschutzamt des Bezirks am 20. November 2017 zu dem beantragten Bauvorhaben Stellung. Es teilte mit, dass keine umwelt- und naturschutzrechtlichen Bedenken bestünden, sofern – im einzelnen aufgeführte – Hinweise und Auflagen, u.a. die Leistung eines ökologischen Ausgleichs für zur Fällung vorgesehene Bäume, beachtet würden.
Ebenfalls auf Ersuchen des Fachbereichs Bauaufsicht nahm der Fachbereich Stadtplanung am 23. Februar 2018 zu dem Bauantrag Stellung und führte aus, das Vorhaben sei in der derzeitigen Form nicht zustimmungsfähig, insbesondere aufgrund der Konzentration der angestrebten Baumasse auf nur einen Baukörper. So füge sich das Vorhaben hinsichtlich seiner Dimensionierung nicht in den umgebenden baulichen Bestand ein und bekomme gegenüber der überwiegend denkmalgeschützten Umgebung ein zu starkes städtebauliches Gewicht. In einer E-Mail vom selben Tag teilte der zuständige Sachbearbeiter des Fachbereichs Stadtplanung diese Bedenken der Klägerin mit und stellte zugleich seine Zustimmung in Aussicht, wenn die Planung so abgeändert werde, dass sich die Baumasse auf zwei Gebäude verteile.
Am 9. März 2018 reichte die Klägerin überarbeitete Bauvorlagen ein. Diese sahen nun zwei Gebäude mit jeweils zwei Geschossen vor, die an der straßenseitigen Grundstücksgrenze errichtet werden sollen. Das westliche Gebäude hat einen Grundriss von 26,74 m x 19,00 m und das östliche Gebäude von 33,26 m x 19,00 m. Beide Gebäude liegen vollständig auf dem Flurstück 9.... Sie weisen jeweils eine Traufhöhe von 8,34 m und eine Giebelhöhe von 9,07 m auf. Im Erdgeschoss des westlichen Gebäudes sollen im Wesentlichen die Stellplätze für Pferdetransporter und Oldtimer entstehen, während im östlichen Gebäude die Werkstatt untergebracht sein soll. In den Obergeschossen sind nunmehr insgesamt sieben Büroeinheiten geplant (drei im westlichen und vier im östlichen Gebäude).
Hierzu nahm der Fachbereich Stadtplanung am 23. April 2018 erneut Stellung. Darin kam er zu dem Ergebnis, dass dem zur Genehmigung gestellten Vorhaben – auch in der abgeänderten Form – nicht zugestimmt werden könne. Das Vorhaben sei nach § 35 BauGB zu beurteilen. Da die Festsetzung des Baunutzungsplans für das maßgebliche Gebiet nicht wirksam übergeleitet worden sei, sei das Grundstück nicht beplant. Es lasse sich vorliegend auch kein Bebauungs- oder Siedlungszusammenhang feststellen. Die Sackgasse R...befinde sich zwischen Bahnbetriebsanlagen und sei aufgrund der umgebenden Zäsuren vom übrigen Siedlungsgebiet abgetrennt. Auch stelle die Bebauung entlang des R...selbst keinen im Zusammenhang bebauten Ortsteil dar. Bei der geplanten Bebauung handele es sich um ein sonstiges Vorhaben, das gemäß § 35 Abs. 2 BauGB öffentliche Belange beeinträchtige, da es den Darstellungen des Flächennutzungsplans, der für das maßgebliche Gebiet die besondere Zweckbestimmung Bahnfläche festsetzte, widerspreche.
Mit Bescheid vom 30. Mai 2018 (Versagung Nr. 7...) lehnte das Bezirksamt – nach vorheriger Anhörung – den Bauantrag der Klägerin mit den in der Stellungnahme des Fachbereichs Stadtplanung vom 23. April 2018 aufgeführten Gründen ab.
Den hiergegen mit Schreiben vom 11. Juni 2018 gerichteten Widerspruch wies die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (im Folgenden: Senatsverwaltung) mit Widerspruchsbescheid vom 12. Februar 2019, zugestellt am 20. Februar 2020, zurück. Ergänzend zur Begründung des Versagungsbescheids führte sie aus, die Zuordnung des Vorhabengrundstücks zum Außenbereich sei zutreffend. Der R...sei zu allen Himmelsrichtungen durch breite Verkehrsflächen abgeschottet, sodass es am Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit mit den umliegenden Siedlungsflächen fehle. Auch für sich betrachtet wiesen die Grundstücke entlang des R...keine Innenbereichsqualität auf. Den sieben dort belegenen Gebäuden komme nicht das für einen Ortsteil erforderliche gewisse Gewicht zu, denn es bestehe ein qualitatives Missverhältnis zwischen diesem Bebauungskomplex und den in der Großstadt Berlin sonst vorhandenen Ortsteilen. Das somit nach § 35 BauGB zu beurteilende Vorhaben sei auch deswegen unzulässig, weil es die Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten lasse.
Mit ihrer am 18. März 2019 erhobenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Sie ist der Auffassung, ihr Bauvorhaben sei nach § 34 BauGB zu beurteilen, da das Vorhabengrundstück im Innenbereich liege. Die Bebauung entlang des R...bilde einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil, insbesondere werde der Bebauungszusammenhang nicht durch das Grundstück der Klägerin unterbrochen. Vielmehr bewirke die geplante Bebauung einen Lückenschluss. Auch habe die vorhandene Bebauung ein für die Annahme eines Ortsteils ausreichendes Gewicht und sei Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur. Dass die Bebauung bandartig und einzeilig erfolgt sei, sei lediglich den örtlichen Verhältnissen geschuldet. Da sich die planungsrechtliche Zulässigkeit mithin nach § 34 BauGB richte, komme es darauf an, ob sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge. Dies sei der Fall. Als Referenzgebiet sei die Bebauung entlang des R...zu betrachten. In diese Umgebung füge sich das Vorhaben nach der Art der baulichen Nutzung ein. Entlang des R...befänden sich bereits mehrere gewerblich genutzte Gebäude. Auch was das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche betreffe, bestünden am Einfügen keine Zweifel. Selbst wenn das Vorhaben den durch die Umgebung definierten Rahmen überschreiten sollte, wäre es gleichwohl zuzulassen, da es jedenfalls keine bodenrechtlichen Spannungen verursache bzw. verstärke.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheids des Bezirksamtes Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin vom 30. Mai 2018 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 12. Februar 2019 zu verpflichten, der Klägerin die mit Bauantrag vom 24. September 2017, angepasst am 9. März 2018, beantragte Baugenehmigung zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung bezieht er sich auf die in der Sache ergangenen Bescheide und ergänzt: Selbst wenn das Vorhaben nach § 34 BauGB zu beurteilen wäre, wäre es planungsrechtlich gleichwohl unzulässig, da es sich nach der überbaubaren Grundstücksfläche nicht in die nähere Umgebung einfüge. In einer Tiefe von 15 m hinter der straßenseitigen Grundstücksgrenze sei eine faktische rückwärtige Baugrenze zu ziehen, welche durch das geplante Vorhaben überschritten werde. Insoweit sei das Gebäude auf dem Grundstück R...als Ausreißer zu betrachten, dem keine prägende Wirkung zukomme. Außerdem sei fraglich, ob die Erschließung gesichert sei. Die Klägerin habe nicht nachgewiesen, dass sie über eine rechtlich gesicherte Anbindung an das öffentliche Straßennetz verfüge. Der R...sei als Privatweg (und nicht als öffentliche Verkehrsfläche) gewidmet. Die vorgelegte Grunddienstbarkeit reiche nicht aus, vielmehr sei die Eintragung einer öffentlich-rechtlichen Baulast zu fordern.
Das Gericht hat am 15. März 2023 die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Wegen der Feststellungen wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen. Das Eisenbahnbundesamt hat auf die gerichtliche Verfügung vom 15. März 2023 mit Schreiben vom 4. April 2023 mitgeteilt, dass das Vorhabengrundstück bereits mit Bescheid vom 26. November 2013 auf Antrag der DB Netz AG, die das Grundstück zuvor an einen privaten Dritten verkauf habe, von Bahnbetriebszwecken freigestellt worden sei und seither vollständig der kommunalen Planungshoheit unterliege.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte und des Verwaltungsvorgangs des Beklagten verwiesen, die vorgelegen haben und – soweit wesentlich – Gegenstand der Entscheidungsfindung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Über die Klage entscheidet gemäß § 87a Abs. 2, Abs. 3 VwGO im Einverständnis der Beteiligten der Berichterstatter anstelle der Kammer. Die Entscheidung ergeht, nachdem die Beteiligten sich im Termin zur mündlichen Verhandlung am 15. März 2023 hiermit einverstanden erklärt haben, im schriftlichen Verfahren (§ 101 Abs. 2 VwGO).
I. Die zulässige Klage ist begründet. Der Bescheid des Bezirksamtes Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin vom 30. Mai 2018 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 12. Februar 2019 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten. Sie hat einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.
Anspruchsgrundlage für das Begehren der Klägerin ist § 71 Abs. 1 BauO Bln a.F. Diese und alle weiteren Vorschriften des fünften Teils der BauO Bln sind in der bis zum 19. April 2018 gültigen Fassung anzuwenden, da die Übergangsregelung in § 89 Abs. 3 BauO Bln in der seit dem 20. April 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: n.F.) dies für alle Verfahren vorsieht, die vor dem 20. April 2018 eingeleitet worden sind. Dies gilt folglich auch für das vorliegende Baugenehmigungsverfahren, das mit Eingang des Bauantrag bei der Behörde am 6. Oktober 2017 eingeleitet worden ist. Nach § 71 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln a.F. ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Verfahren zu prüfen sind. Im vorliegend anzuwendenden vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gemäß § 63 BauO Bln a.F. werden die Übereinstimmung mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach den §§ 29 bis 38 BauGB (Nr.1), beantragte Zulassungen von Abweichungen im Sinne des § 67 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 2 BauO Bln (Nr.2) sowie die Einhaltung anderer öffentlich-rechtlicher Anforderungen geprüft, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt oder ersetzt wird (Nr. 3). Der Anwendungsbereich des § 63 BauO Bln ist eröffnet, insbesondere ist nicht das Baugenehmigungsverfahren nach § 64 BauO Bln anzuwenden, da sich das Vorhaben unter keinem Gesichtspunkt als Sonderbau i.S.v. § 2 Abs. 4 BauO Bln darstellt.
Unter Berücksichtigung des Prüfprogramms des § 63 BauO Bln a.F. steht der Klägerin ein Anspruch auf die begehrte Baugenehmigung zu. Das von ihr beabsichtigte Bauvorhaben ist bauplanungsrechtlich zulässig (dazu 1.), die beantragte Abweichung von § 50 Abs. 2 BauO Bln ist zu erteilen (dazu 2.) und das Vorhaben hält, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt, auch andere öffentlich-rechtliche Anforderungen ein (dazu 3.).
1. Das Bauvorhaben der Klägerin stimmt mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach den §§ 29 bis 38 BauGB überein. Es greift nicht der Fachplanungsvorbehalt gemäß § 38 BauGB zugunsten des Eisenbahnbundesamtes (dazu a.). Für das Vorhabengrundstück existieren keine bauplanungsrechtlichen Festsetzungen (dazu b.). Das Grundstück ist dem unbeplanten Innenbereich zuzuordnen, wo sich das Vorhaben gemäß § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt (dazu c.). Jedoch auch, wenn das Grundstück im Außenbereich läge, wäre das Vorhaben planungsrechtlich zulässig (dazu d.). Letztlich ist auch die Erschließung gesichert (dazu e.).
a. Das Bauvorhaben der Klägerin ist nicht bereits deswegen planungsrechtlich unzulässig, weil es mit einer gemäß § 38 BauGB vorrangigen Fachplanung nicht in Einklang steht. Die Entscheidung über die bebauungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens, das – wie das vorliegende – die Errichtung einer baulichen Anlage zum Gegenstand hat, richtet sich grundsätzlich gemäß § 29 Abs. 1 BauGB nach den §§ 30 bis 37 BauGB. Indes enthält § 38 BauGB einen das Bauplanungsrecht verdrängenden Fachplanungsvorbehalt (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. November 1984 - BVerwG 7 C 15.83 -, BVerwGE 70, 242 ff.; Urteil vom 4. Mai 1988 - BVerwG 4 C 22.87 -, BVerwGE 79, 318 ff.; Urteil vom 20. Juli 1990 - BVerwG 4 C 30/87 -, juris, Rn. 26), der u.a. für gemäß den Vorschriften des Allgemeinen Eisenbahngesetzes (AEG) planfestgestellte Bahnbetriebsflächen gilt (vgl. VGH München, Urteil vom 17. November 2008 - VGH 14 B 06.3096 -, juris, Rn. 14). Ungeachtet der Frage, wie weit dieser Fachplanungsvorbehalt im Einzelnen greift, ist er im vorliegenden Fall jedenfalls dadurch entfallen, dass – wie das Eisenbahnbundesamt auf die gerichtliche Anfrage vom 15. März 2023 mitgeteilt hat – das Flurstück 488 mit Bescheid vom 26. November 2013 auf Antrag der DB Netz AG gemäß § 23 AEG von Bahnbetriebszwecken freigestellt worden ist.
b. Das Grundstück befindet sich zwar im räumlichen Geltungsbereich des Baunutzungsplans, dieser trifft jedoch keine planungsrechtlichen Festsetzungen. Er weist das Grundstück als Eisenbahnfläche aus. Hierbei handelt es sich um eine lediglich nachrichtliche Übernahme der nach den Eisenbahngesetzen (seinerzeit) planfestgestellten Flächen, der für die bauplanungsrechtliche Beurteilung des Grundstücks keine Bedeutung zukommt (vgl. von Feldmann/Möller, Berliner Planungsrecht, 4. Aufl. 2021, Rn. 62).
c. Das Gericht ist aufgrund der im Termin zur Augenscheinseinnahme getroffenen Feststellungen der Überzeugung, dass das Grundstück der Klägerin gemäß § 34 Abs. 1 BauGB innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt (dazu aa.) und sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt (dazu bb.).
aa. Die für den Innenbereich konstitutiven Tatbestandsmerkmale „im Zusammenhang bebaut“ und „Ortsteil“ gehen nicht ineinander auf, sondern sind kumulativer Natur (vgl. BVerwG, Urteil vom 30. Juni 2015 - BVerwG 4 C 5.14 - juris, Rn. 11).
Ein Ortsteil im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ein Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. Juli 2000 - BVerwG 4 B 39/00 -, juris, Rn. 5). Maßgeblich für die Qualifizierung ist die vorhandene Bebauung, unabhängig von ihrer Entstehung und von ihrer seinerzeitigen Zweckbestimmung. Die vorhandene Bebauung muss optisch wahrnehmbar sein und ihr muss ein gewisses Gewicht zukommen, so dass sie geeignet ist, das Gebiet als einen Ortsteil mit einem bestimmten Charakter zu prägen; der Bebauungskomplex muss daher „Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur“ sein (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. September 1992 - BVerwG 4 C 15.90 -, Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 152 S. 67; Urteil vom 30. Juni 2015 - BVerwG 4 C 5/14 -, juris, Rn. 21). Dabei ist das „gewisse Gewicht“ nach den siedlungsstrukturellen Besonderheiten im Gebiet der jeweiligen Gemeinde zu beurteilen (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Februar 1984 - BVerwG 4 C 56/79 -, NVwZ 1984, 434; Mitschang/Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 34 Rn. 14). Organisch ist die vorhandene Siedlungsstruktur nur dann, wenn sie einen geeigneten Maßstab dafür bildet, welche Vorhaben, insbesondere in Bezug auf die Nutzungsart, in dem im Zusammenhang bebauten Bereich ohne planerische Festsetzungen zulässig sein könnten (vgl. Mitschang/Reidt, a.a.O., § 34 Rn. 14). Die Siedlungsstruktur kann grundsätzlich aus historischen, funktionalen oder geographischen Gründen folgen (vgl. VG Berlin, Urteil vom 1. Dezember 2022 - VG 13 K 212/21 -, amtl. Abd., S. 4; Söfker in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 148. EL Oktober 2022, § 34 Rn. 15).
Den Bebauungszusammenhang hat das Bundesverwaltungsgericht als eine aufeinanderfolgende Bebauung gekennzeichnet, die trotz etwa vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit (Zusammengehörigkeit) vermittelt (vgl. BVerwG, Urteil vom 19. September 1986 - BVerwG 4 C 15.84 -, juris, Rn. 13). Inwieweit dies der Fall ist und ob die zur Bebauung vorgesehene Fläche selbst diesem Zusammenhang (noch) angehört, ist nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben zu entscheiden, sondern im Rahmen der gebotenen umfassenden Würdigung der tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten in Gestalt äußerlich erkennbarer, optisch wahrnehmbarer Merkmale zu ermitteln, ob ein Bebauungszusammenhang, der regelmäßig am letzten Baukörper endet, besteht oder nicht. Grundlage und Ausgangspunkt einer solchen wertenden und bewertenden Beurteilung sind die tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten, also insbesondere die vorhandenen baulichen Anlagen, sowie außerdem auch andere topographische Verhältnisse wie etwa Geländehindernisse, Erhebungen oder Einschnitte. Die Annahme eines Bebauungszusammenhangs im Einzelfall ist stets das Ergebnis einer Bewertung des konkreten Sachverhalts (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Oktober 2015 - BVerwG 4 B 28/15 -, juris, Rn. 6).
Die beiden – grundsätzlich zu trennenden (s.o.) – Tatbestandsmerkmalen des „Ortsteils“ und des „Bebauungszusammenhangs“ werden durch den Begriff der „Bebauung“ miteinander verbunden. Vermittelt eine aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit, liegt mithin ein Bebauungszusammenhang vor, an dem das zu bebauende Grundstück teilnimmt, so ist in einem weiteren Schritt zu klären, ob dieser Bebauungszusammenhang Teil eines Bebauungskomplexes im Gebiet einer Gemeinde ist, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. Juni 2016 - BVerwG 4 B 47.14 -, juris, Rn. 10 m.w.N.). Denn nur bei Vorliegen eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils kann Baurecht nach Maßgabe des § 34 Abs. 1 und 2 BauGB bestehen. Fehlt es dagegen an der Ortsteileigenschaft, ist § 34 BauGB nicht anwendbar. Daran ändert auch ein etwa bestehender Bebauungszusammenhang nichts, denn auch die das Gegenstück zum Ortsteil bildende Splittersiedlung kann im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB „im Zusammenhang bebaut“ sein (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. März 2015 - BVerwG 4 B 45.14 -, juris, Rn. 6) oder (sogar) die Merkmale eines Baugebiets im Sinne von §§ 2-4, §§ 5-9 BauNVO aufweisen. Mit den Begriffen "Bauten", "Bebauung" und "Siedlung" ist nach dem Bundesverwaltungsgericht nichts anderes gemeint, als dass die betreffenden Anlagen und Flächen dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen sollen (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Februar 1984 - BVerwG 4 C 55.81 -, juris, Rn. 12). Baulichkeiten, die nur vorübergehend genutzt werden, die z.B. ausschließlich landwirtschaftlichen Zwecken (Scheunen, Ställe) oder einer kleingärtnerischen Nutzung (Lauben) dienen sowie befestigte Reit- oder Stellplätze sind daher für sich allein genommen keine Bauten, die einen Bebauungszusammenhang begründen oder an seiner Entstehung mitwirken können. Das gilt unabhängig davon, ob die vorgenannten Baulichkeiten selbst bauliche Anlagen im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB darstellen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. Juli 2000 - BVerwG 4 B 39/00 -, juris, Rn. 5). Andererseits sind nicht nur Wohnhäuser als in diesem Sinne dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienend anzusehen, sondern etwa auch gewerblich genutzte Gebäude sowie Betriebsgebäude für landwirtschaftliche oder erwerbsgärtnerische Zwecke (vgl. BVerwG, Beschluss vom 6. Dezember 2012 - BVerwG 4 B 13/11 -, ZfBR 2012, 379; Mitschang/Reidt, a.a.O., § 34 Rn. 8). Maßgeblich sind die konkreten örtlichen Verhältnisse und deren Würdigung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Juli 2018 - BVerwG 4 B 51.17 -, juris, Rn. 7).
Unter Anwendung dieser Grundsätze und nach dem bei der Augenscheinseinnahme gewonnenen Eindruck ist die Kammer der Überzeugung, dass das Vorhabengrundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt.
Die Gebäude entlang des R... zwischen den Hausnummern 2 und 12a bilden einen Bebauungszusammenhang. Die dort vorhandene Bebauung vermittelt den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit. Die einzelnen baulichen Anlagen stehen in regelmäßigen Abständen der Reihe nach an derselben Straßenseite. Verstärkt wird der Eindruck der Zusammengehörigkeit durch die homogene bauliche Gestalt der einzelnen Bauten, die auf ihre gemeinsame Errichtung als Teil des Bahnbetriebsgeländes zurückzuführen ist. Dieser Zusammenhang wird unter Berücksichtigung der tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten durch nichts unterbrochen. Insbesondere nimmt auch das klägerische Grundstück an diesem Bebauungszusammenhang teil. Es ist selbst mit einem (wenn auch verfallenen) Gebäude bebaut und daher augenscheinlich zur Bebauung vorgesehen. Es weist außerdem eine ähnliche Größe auf wie die zu beiden Seiten anschließenden Grundstücke. Die Annahme einer nur aus dem klägerischen Grundstück bestehenden Außenbereichsinsel liegt daher ebenfalls fern.
Der Bebauungszusammenhang setzt sich jedoch nicht über das vorstehend beschriebene Gebiet hinaus fort. Vielmehr schotten die umliegenden Verkehrstrassen den R... von den jenseits gelegenen Siedlungsgebieten ab. Nach Norden und Süden rahmen mehrspurige Gleisanlagen den R...ein. In östlicher Richtung bilden die M... und die dahinterliegende Bundesautobahn 100 eine klare Zäsur. Und im Westen endet der Bebauungszusammenhang am Gebäude auf dem Grundstück R... als dem letzten Baukörper. Der am R... gelegene I... steht nach Auffassung des Gerichts mit den anderen Gebäuden entlang des R...aufgrund der dazwischen liegenden Freiflächen und weiteren Gleisanlagen nicht mehr in einem baulichen Zusammenhang.
Nach dem Gesamteindruck, den das Gericht im Rahmen der Augenscheinseinnahme gewonnen hat, kommt es außerdem im Ergebnis zu der Einschätzung, dass dieser Bebauungszusammenhang einen Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde bildet, der das zur Annahme eines Ortsteils erforderliche gewisse Gewicht aufweist. Die vorhandenen sieben Gebäude, die allesamt dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen, überschreiten jedenfalls die vom Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg bei sechs Gebäuden vermutete Untergrenze (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 17. April 2018 - OVG 2 N 70/16 -, amtl. Abd., S. 3). Auch unter Berücksichtigung siedlungsstruktureller Besonderheiten lässt sich dem Bebauungskomplex das gewisse Gewicht nach Auffassung des Gerichts nicht absprechen. Gerade in der Großstadt Berlin existieren – wie dem Gericht bekannt ist – neben innenstadttypischen auch Siedlungsformen, die sich durch Ansammlungen von nur wenigen Einzelgebäuden auszeichnen. Hinzu kommt, dass es sich bei der Bebauung am R... um vergleichsweise große Gebäude handelt. So befinden sich auf den Grundstücken mit den Hausnummern 9/9A und 11/11A große, mit mehr als zwei Wohneinheiten ausgestattete Doppelhäuser. Das Grundstück R... 8 ist mit einem Mehrfamilienhaus bebaut. Auf dem Grundstück R... 4/5 steht eine große Betriebshalle.
Diese Bebauung ist nach der Überzeugung des Gerichts auch Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur. Das Gericht hat keinen Zweifel, dass die vorhandenen Bauten in der Lage sind, das Gebiet als Ortsteil mit einem bestimmten Charakter zu prägen. Sie bilden einen geeigneten Maßstab dafür, welche Vorhaben in dem betreffenden Bereich ohne planerische Festsetzungen zulässig sein könnten. Verstärkt wird die prägende Wirkung der Bebauung zusätzlich dadurch, dass sie eine vergleichsweise homogene bauliche Gestalt aufweist. Der Annahme einer organischen Siedlungsstruktur steht auch nicht entgegen, dass es sich um eine bandartige, einzeilige Bebauung handelt. Denn auch eine solche kann den Anforderungen an eine organische Siedlungsstruktur entsprechen, wenn sie – wie hier – auf den (ursprünglichen) Nutzungszweck der Bebauung zurückgeht und darin ihre Rechtfertigung findet (vgl. BVerwG, Urteil vom 6. November 1968 - BVerwG IV 31.66 -, juris, Rn. 24; Mitschang/Reidt, a.a.O., § 34 Rn. 15).
bb. Liegt das Grundstück mithin im unbeplanten Innenbereich, beurteilt sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Dem ist hier genügt.
(1) Unter der maßstabsbildenden („näheren“) Umgebung ist in diesem Zusammenhang diejenige Umgebung zu verstehen, auf die sich die Ausführung des Vorhabens auswirken kann und die ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 - BVerwG 4 B 38.13 -, juris, Rn. 7; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 7. Dezember 2018 - OVG 10 S 4.18 -, juris, Rn. 16 m.w.N.). Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich dabei nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist. Diese kann so beschaffen sein, dass die Grenze zwischen näherer und fernerer Umgebung dort zu ziehen ist, wo zwei jeweils einheitlich geprägte Bebauungskomplexe mit voneinander verschiedenen Bau- und Nutzungsstrukturen aneinanderstoßen. Der Grenzverlauf der näheren Umgebung ist nicht davon abhängig, dass die unterschiedliche Bebauung durch eine künstliche oder natürliche Trennlinie (Straße, Schienenstrang, Gewässerlauf, Geländekante etc.) entkoppelt ist. Eine solche Linie hat bei einer beidseitig andersartigen Siedlungsstruktur nicht stets eine trennende Funktion; umgekehrt führt ihr Fehlen nicht dazu, dass benachbarte Bebauungen stets als miteinander verzahnt anzusehen sind und insgesamt die nähere Umgebung ausmachen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. August 2003 - BVerwG 4 B 74/03 -, juris, Rn. 2; Urteil vom 26. Mai 1978 - BVerwG 4 C 9.77 -, juris, Rn. 34; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. März 2013 - OVG 10 B 4.12 -, juris, Rn. 37). Die nähere Umgebung ist für die in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bezeichneten Kriterien jeweils gesondert abzugrenzen, denn die Merkmale, nach denen sich ein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen muss, sind jeweils unabhängig voneinander zu prüfen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 - BVerwG 4 B 38.13 -, juris, Rn. 7 m.w.N.). Für das Kriterium des Maßes der baulichen Nutzung ist die maßgebliche nähere Umgebung im Regelfall enger zu bemessen als bei der Art der baulichen Nutzung, da die davon ausgehende Prägung in ihrer Reichweite im Allgemeinen hinter den von der Art der Nutzung ausgehenden Wirkungen zurückbleibt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. März 2013 - OVG 10 B 4.12 -, juris, Rn. 39; OVG Münster, Urteil vom 20. April 2016 - OVG 7 A 1915/14 -, juris, Rn. 46; Söfker, a.a.O., § 34 Rn. 45). Dies entbindet allerdings nicht von einer Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse im Einzelfall (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 - BVerwG 4 B 38.13 -, juris, Rn. 9).
Nach den im Rahmen der Augenscheinseinnahme getroffenen Feststellungen geht das Gericht davon aus, dass die nähere Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB durch die Bebauung entlang des R...zwischen den Hausnummern 2 und 12a geprägt wird. In diesem Bereich wirken das zur Genehmigung gestellte Vorhaben und die Umgebungsbebauung nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche aufeinander ein und beeinflussen einander. In diesem konkreten Fall ist die für die jeweiligen Merkmale, nach denen sich das Vorhaben einfügen muss, einzeln zu bestimmende Umgebung deckungsgleich. Eine weitere Ausdehnung der „näheren“ Umgebung kommt wegen der den R...abschottenden umliegenden Verkehrstrassen nicht Betracht. Einer engeren Grenzziehung steht entgegen, dass die Grundstücke am R...eng beieinanderliegen, ohne durch künstliche oder natürliche Trennlinien entkoppelt zu sein, und dass die Bebauung einen vergleichsweise homogenen Eindruck vermittelt, da die Bauten am R...im selben Zeitraum als Bahnbetriebsgebäude errichtet wurden. Dieser bauhistorische Zusammenhang tritt ungeachtet späterer baulicher Änderungen auch heute noch deutlich hervor.
(2) Das Gericht hat keinen Zweifel, dass sich das Vorhaben der Klägerin nach der Art und dem Maß der baulichen Nutzung sowie nach der Bauweise in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Vorbilder für die beabsichtigte gewerbliche Nutzung finden sich auf dem Grundstück R..., das von den I... genutzt wird, sowie – und insbesondere – auf dem direkt neben demjenigen der Klägerin gelegenen Grundstück R..., auf dem sich die Betriebshalle eines Bauunternehmens befindet. Was das Maß der von der Klägerin geplanten Gebäude nach den absoluten Größen Grundfläche, Geschosszahl und Höhe betrifft (vgl. zu diesem Maßstab BVerwG, Beschluss vom 3. April 2014 - BVerwG 4 B 12/14 -, juris, Rn. 3 m.w.N.), überschreitet das Vorhaben ebenfalls nicht den aus der Umgebung hervorgehenden Rahmen, sondern ordnet sich – im Gegenteil – den meisten anderen Gebäuden am R...unter. Schließlich entspricht es auch der durch die Umgebungsbebauung vorgegebenen offenen Bauweise.
(3) Entgegen der Auffassung des Beklagten fügt sich das Vorhaben auch nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Bei der Beurteilung des Einfügens kommt es mit Blick auf die überbaubare Grundstücksfläche auf die konkrete Größe der Grundfläche des in Frage stehenden Vorhabens und auch auf seine räumliche Lage innerhalb der vorhandenen Bebauung an (BVerwG, Beschluss vom 17. September 1985 - BVerwG 4 B 167.85 -, Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 107 S. 55). Zur näheren Konkretisierung kann auf die planungsrechtlichen Instrumente zur Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche im Bebauungsplan gemäß § 23 BauNVO zurückgegriffen werden, die wiederum gemäß § 23 Abs. 4 BauNVO auch durch Festsetzung der Bautiefe bestimmt werden kann. Dieses Tiefenmaß, das die rückwärtige Bebauung in der gleichen Weise begrenzt wie eine festgesetzte hintere Baugrenze, ist gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 BauNVO grundsätzlich durch eine von der tatsächlichen Straßengrenze ab zu messende Maßzahl zu bestimmen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Juni 2009 - BVerwG 4 B 50/08 -, juris, Rn. 4; VGH München, Beschluss vom 16. Dezember 2009 - VGH 1 CS 09.1774 -, juris, Rn. 18).
Nach diesen Maßgaben ist für das Gericht nicht erkennbar, dass – wie vom Beklagten angenommen – eine faktische Bebauungstiefe bzw. hintere Baugrenze existieren würde, die das Bauvorhaben der Klägerin überschreiten könnte. Der Beklagte zieht diese Grenze entlang der rückwärtigen Wand des Gebäudes auf dem Grundstück R...3 in einer Tiefe von 15 m hinter der Straßengrenze, wobei er den an derselben Wand befindlichen Vorbau außer Betracht lässt. Unberücksichtigt lässt der Beklagte zudem das – weiter in die Grundstückstiefe hineinragende – Gebäude auf dem Grundstück R...4. Warum es sich hierbei um einen nicht prägenden Fremdkörper handeln soll, erschließt sich dem Gericht nicht. Denn auch die übrigen – lediglich sechs – Gebäude in der näheren Umgebung weisen in Bezug auf die überbaubaren Grundstücksflächen keine hinreichend homogene Gestalt auf. Das Gericht geht nach dem im Rahmen der Augenscheinseinnahme gewonnenen Eindruck vielmehr davon aus, dass sich die auf den Grundstücken in der näheren Umgebung überbauten Flächen als sehr heterogen darstellen und sich das Bauvorhaben der Klägerin in die so bestimmte Eigenart der Umgebung ohne Weiteres einfügt.
(4) Das Gericht vermag ebenso wenig festzustellen, dass das Vorhaben des Klägers gegen das im Merkmal des „Einfügens“ in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB enthaltene Gebot der Rücksichtnahme verstößt. Auch ein Verstoß gegen die Vorgabe aus § 34 Abs. 1 Satz 2 Hs. 1 BauGB, wonach die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben müssen, liegt nicht vor. Der Regelung geht es lediglich um die Abwehr städtebaulicher Missstände. Ein solcher städtebaulicher Missstand, der die Schwelle unzureichender Wohn- und Arbeitsverhältnisse erreichen würde, ist zur Überzeugung des Gerichts mit dem Vorhaben des Klägers allerdings ersichtlich nicht verbunden (vgl. zum Ganzen Mitschang/Reidt, a.a.O., § 34 Rn. 39 m.w.N.).
d. Wollte man – entgegen der Ausführungen unter b. – das Grundstück nicht dem Innen-, sondern dem Außenbereich zuordnen, stellt sich das Vorhaben der Klägerin ebenfalls als bauplanungsrechtlich zulässig dar.
Da das geplante Bauvorhaben zweifelsfrei keinen Privilegierungstatbestand gemäß § 35 Abs. 1 BauGB erfüllt, kommt es für seine Zulässigkeit auf § 35 Abs. 2, Abs. 3 BauGB an. Nach § 35 Abs.2 BauGB können sonstige Vorhaben im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt. Nach § 35 Abs.3 BauGB ist von einer Beeinträchtigung öffentlicher Belange insbesondere dann auszugehen, wenn das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht (Nr. 1), den Darstellungen eines Landschaftsplans oder sonstigen Plans, insbesondere des Wasser-, Abfall- oder Immissionsschutzrechts, widerspricht (Nr. 2), schädliche Umwelteinwirkungen hervorrufen kann oder ihnen ausgesetzt wird (Nr. 3), unwirtschaftliche Aufwendungen für Straßen und andere Verkehrseinrichtungen, für Anlagen der Versorgung oder Entsorgung, für die Sicherheit oder Gesundheit oder für sonstige Aufgaben erfordert (Nr. 4), Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Bodenschutzes, des Denkmalschutzes oder die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt oder das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet (Nr. 5), Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur beeinträchtigt, die Wasserwirtschaft oder den Hochwasserschutz gefährdet (Nr. 6), die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt (Nr. 7) oder die Funktionsfähigkeit von Funkstellen und Radaranlagen stört (Nr. 8). Auch wenn der Wortlaut der Vorschrift anderes vermuten lässt, besteht nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ein Rechtsanspruch auf Zulassung, sollten öffentlich Belange dem Vorhaben nicht entgegenstehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. April 1964 - BVerwG 1 C 30.62 -, juris, Leitsatz Nr. 2).
(1) Anders als der Beklagte meint, widerspricht das Vorhaben der Klägerin nicht gemäß § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB den Darstellungen des Flächennutzungsplans. Zwar weist – was der Beklagte zurecht anführt – der Flächennutzungsplan Berlin sowohl in der Fassung der Neubekanntmachung vom Januar 2015 als auch in der aktuellen Arbeitsfassung das betreffende Gebiet als „Bahnfläche“ aus. Hierbei handelt es sich jedoch nicht um eine „Darstellung“ im Sinne der Vorschrift. Relevant sind in diesem Zusammenhang nur die Darstellungen des Flächennutzungsplans i.S.d. § 5 Abs. 2 BauGB sowie der BauNVO, nicht relevant hingegen sind Kennzeichnungen nach § 5 Abs. 3 BauGB, Vermerke von Planungen und sonstigen Nutzungsregelungen nach § 5 Abs. 4 BauGB sowie die Aussagen des Erläuterungsberichts nach § 5 Abs. 5 BauGB (Söfker, a.a.O., § 35 Rn. 79). Nachrichtliche Übernahmen nach § 5 Abs. 4 BauGB sind nicht Ausdruck des planerischen Willens der Gemeinde. Sie haben nur deklaratorische Bedeutung und werden deshalb auch nicht Bestandteil des Flächennutzungsplans. Ihre Rechtswirkung ergibt sich aus den für die Planung oder sonstige Nutzungsregelung maßgeblichen anderen Rechtsvorschriften (vgl. Mitschang, Der Flächennutzungsplan, 2003, Rn. 632). Bei der hier vorliegenden Ausweisung als Bahnfläche handelt es sich um eine nachrichtliche Übernahme einer nach anderen gesetzlichen Vorschriften ergangenen Planung i.S.v. § 5 Abs. 4 BauGB, der im Rahmen des § 35 BauGB keine eigenständige Bedeutung zukommt. Denn die Festsetzung einer Fläche als Bahngeländes erfolgt im Rahmen eines eigenständigen Planungsverfahrens (nach §§ 18 ff. AEG) und unterliegt nicht der gemeindlichen Planungshoheit (vgl. OVG Münster, Urteil vom 14. September 1989 - OVG 7 A 81/84 -, juris, Rn. 24).
(2) Auch beeinträchtigt das Vorhaben nicht dadurch öffentliche Belange, indem es gemäß § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt.
Zweck dieses Belangs ist es, die Entwicklung einer zusammenhanglosen oder aus anderen Gründen unorganischen Streubebauung und damit jede Zersiedlung des Außenbereichs zu verhindern (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. Juni 1976 - BVerwG IV C 42.74 -, juris, Rn. 15; Söfker, a.a.O., § 35 Rn. 104). Der Begriff der Splittersiedlung steht im Gegensatz zu dem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ gemäß § 34 BauGB und ist dann anzunehmen, wenn es der vorhandenen Bebauung an dem insoweit erforderlichen gewissen Gewicht fehlt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 4. Juli 2022 - OVG 10 B 1/21 -, juris, Rn. 84). Unter Entstehung ist in diesem Zusammenhang ein Vorgang zu verstehen, der in Richtung auf eine Zersiedlung des Außenbereichs durch die Schaffung einer Splittersiedlung begründet ist, während der Begriff der „Verfestigung“ die Auffüllung des schon bisher in Anspruch genommenen räumlichen Bereichs erfasst, und mit Erweiterung die Ausdehnung dieses räumlichen Bereichs gemeint ist (vgl. VGH München, Beschluss vom 3. Februar 2022 - 9 ZB 20.2336 -, juris, Rn. 18). Allerdings ist nicht die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer jeden Splittersiedlung automatisch „zu befürchten“. Das Bundesverwaltungsgericht hat aus dieser Terminologie gefolgert, dass das Gesetz nicht schlechthin die Verfestigung etc. einer Splittersiedlung als Beeinträchtigung öffentlicher Belange wertet, sondern nur, wenn das Vorhaben zum Bestehen einer "unerwünschten Splittersiedlung" führt, wobei unerwünscht in diesem Sinne eine Splittersiedlung ist, wenn mit ihr ein Vorgang der Zersiedlung eingeleitet oder gar schon vollzogen wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1967 - BVerwG IV C 25.66 -, BVerwGE 27, 137 <139 f.>).
Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe und ausgehend davon, dass – entgegen der Ausführungen unter b. – die Bebauung entlang des Werkstättenwegs eine Splittersiedlung darstellt, führt das Vorhaben der Klägerin zwar zur Verfestigung derselben. Denn das Vorhaben zielt darauf ab, der Siedlung eine weitere bauliche Anlage hinzuzufügen, ohne dass der bereits in Anspruch genommene Bereich räumlich erweitert würde. Diese Splittersiedlung ist nach Auffassung des Gerichts indes nicht als unerwünscht anzusehen. Denn es ist nicht erkennbar, dass das Vorhaben der Klägerin die Gefahr einer Zersiedlung begründen oder verstärken würde. Das Vorhaben würde nach den konkreten örtlichen Gegebenheiten in eine organische Beziehung zu der bereits vorhandenen Bebauung treten. Denn im Falle seiner Realisierung würde die gegenwärtig noch bestehende (bzw. nur durch ein verfallenes Gebäude gefüllte) Baulücke zwischen den Grundstücken R...4/5 und 8 aufgefüllt. Da weitere vergleichbare Freiflächen nicht existieren, ist ein zu missbilligender Zersiedlungsprozess auch unter Berücksichtigung einer von dem Vorhaben ausgehenden Vorbildwirkung nicht zu erwarten.
e. Schließlich ist auch – was die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit sowohl nach Maßgabe von § 34 Abs. 1 BauGB als auch unter Anwendung von § 35 Abs. 2 BauGB erfordert – die Erschließung des klägerischen Vorhabens gesichert.
Der Begriff der gesicherten Erschließung ist ein bundesrechtlicher Begriff, der nicht durch Landesrecht modifiziert, allerdings ggfs. durch landesrechtliche Regelungen i.S.v. § 29 Abs. 2 BauGB ergänzt wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Mai 1988 - BVerwG 4 C 54/85 -, juris, Rn. 13). Die Vorschriften des Baugesetzbuches enthalten keine Konkretisierungen der Anforderungen an die gesicherte Erschließung. Die an die einzelnen Erschließungsanlagen zu stellenden Anforderungen sind daher konkretisierungsbedürftig. Auszugehen ist vom Zweck der gesicherten Erschließung als bodenrechtliches Zulässigkeitsmerkmal. Ziel ist danach die Gewährleistung einer der geordneten städtebaulichen Entwicklung entsprechenden Benutzbarkeit bebaubarer und bebauter Grundstücke. Zu den Mindestanforderungen werden nach allgemeiner Meinung aber regelmäßig die hinreichende Anbindung eines Baugrundstücks an das öffentliche Straßennetz, die (nicht zwangsläufig externe) Versorgung mit Elektrizität und Wasser sowie die Abwasserbeseitigung gezählt (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 9. November 2022 - OVG 10 B 3/20 -, juris, Rn. 29 m.w.N.). Zur wegemäßigen Erschließung ist erforderlich, dass das Vorhabengrundstück eine Zufahrt zu einer öffentlichen Straße besitzt. Fehlt es an einer unmittelbaren Verbindung zum öffentlichen Wegenetz, muss die Zugänglichkeit über nicht öffentliche Wege abgesichert werden. Im Gegensatz zum Bauordnungsrecht der Länder (für Berlin: § 4 Abs. 1 BauO Bln) regelt das Planungsrecht nicht, auf welche Weise die Sicherstellung zu erfolgen hat. In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist geklärt, dass eine gesicherte Zuwegung nicht nur anzunehmen ist, wenn die Zufahrt zum öffentlichen Straßennetz öffentlich-rechtlich, durch Baulast, gesichert ist, sondern auch dann, wenn sie dinglich, durch eine Grunddienstbarkeit, gesichert ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Mai 1988 - BVerwG 4 C 54/85 -, juris, Rn. 14; Urteil vom 31. Oktober 1990 - BVerwG 4 C 45/88 -, juris, Rn. 19).
Ausgehend von diesen Grundsätzen ist die Erschließung gesichert. Entgegen der Ausführungen des Beklagten fehlt es nicht an einer (gesicherten) wegemäßigen Erschließung des Vorhabens. Zwar ist insoweit nicht allein ausreichend, dass das Vorhabengrundstück an den R...grenzt, denn hierbei handelt es sich um einen nicht dem öffentlichen Verkehr gewidmeten Privatweg. Das Grundstück der Klägerin verfügt jedoch über eine gesicherte Zufahrt zur M...und damit über eine Anbindung an das öffentliche Straßennetz. Mit notarieller Urkunde des Notars M...vom 28. November 2013 ist zugunsten des klägerischen Grundstücks eine Grunddienstbarkeit bestellt und am 13. März 2014 im Grundbuch eingetragen worden, wonach der R...von dem jeweiligen Eigentümer des Vorhabengrundstücks jederzeit bis zur M...begangen und mit Kraftfahrzeugen und Lastkraftwagen befahren werden darf, wobei der Eigentümer berechtigt ist, die Ausübung dieses Rechts auch Dritten zu überlassen. Dies ist, wie oben dargelegt, für die rechtliche Sicherung der wegemäßigen Erschließung ausreichend. Insbesondere ist, anders als der Beklagte meint, nicht die Eintragung einer Baulast erforderlich (hierzu bereits ausführlich VG Berlin, Urteil vom 14. Februar 2019 - VG 19 K 306.17 -, amtl. Abd., S. 19 f.).
2. Die mit dem Bauantrag zugleich gemäß § 67 Abs. 1 BauO Bln beantragte Abweichung vom Erfordernis der Barrierefreiheit nach § 50 Abs. 2 BauO Bln ist der Klägerin zu erteilen.
Nach § 50 Abs. 2 Satz 1 BauO Bln müssen bauliche Anlagen, die – wie die von der Klägerin geplanten Gebäude – öffentlich zugänglich sind, in den dem allgemeinen Besucher- und Benutzerverkehr dienenden Teilen barrierefrei sein, was gemäß Satz 2 Nr. 4 insbesondere für Bürogebäude gilt. Barrierefrei sind bauliche Anlagen gemäß § 2 Abs. 9 BauO Bln, wenn sie für Menschen mit Behinderung in der allgemein üblichen Weise ohne besondere Erschwernisse und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar sind. Dies ist im Hinblick auf die in den Obergeschossen befindlichen, nur über Treppen erreichbaren Büroeinheiten nicht der Fall.
Von diesem Erfordernis ist allerdings eine Abweichung zuzulassen. Wie § 67 Abs. 1 BauO Bln bestimmt, kann die Bauaufsichtsbehörde Abweichungen von Anforderungen dieses Gesetzes und auf Grund dieses Gesetzes erlassener Vorschriften zulassen, wenn die Abweichung unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderung und unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen, insbesondere den Anforderungen des § 3 Satz 1 BauO Bln, vereinbar ist. Von den Anforderungen an barrierefreies Bauen dürfen Abweichungen gemäß § 50 Abs. 5 BauO Bln nur zugelassen werden, soweit die Anforderungen u.a. wegen des Einbaus eines sonst nicht erforderlichen Aufzugs nur mit einem unverhältnismäßigen Mehraufwand erfüllt werden können. So liegt der Fall hier. Ein Aufzug ist nach der Regelung in § 39 Abs. 4 BauO Bln erst bei Gebäuden mit mehr als vier oberirdischen Geschossen erforderlich. Das Gericht geht nach dem – vom Beklagten unwidersprochenen – Vortrag des Klägers zudem davon aus, dass der Einbau von zwei Aufzügen (je einer pro Gebäude) nur unter Einsatz unverhältnismäßiger Kosten möglich wäre. Im Ergebnis ist die Abweichung schließlich auch mit den öffentlichen Belangen vereinbar.
3. Zuletzt hält das Vorhaben auch andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt, ein, namentlich denkmalschutzrechtliche (dazu a.) sowie baumschutzrechtliche (dazu b.).
a. Wird – wie im vorliegenden Fall – eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung nach § 11 Abs. 1 DSchG Bln nicht gesondert beantragt, schließt die Baugenehmigung die denkmalrechtliche Genehmigung gemäß § 12 Abs. 3 Satz 2 DSchG Bln mit ein. Nach Auffassung des Gerichts ist das Bauvorhaben denkmalrechtlich genehmigungsfähig. Das G...ist nach der Überzeugung der Kammer entsprechend seiner Eintragung in der Denkmalliste ein Denkmal in Gestalt eines Ensembles. Das Grundstück der Klägerin liegt ausweislich der Denkmalkarte zwar in diesem Denkmalbereich, ist jedoch nicht als konstituierender Bestandteil anzusehen. Denn das klägerische Grundstück nimmt am Denkmalwert des Ensembles nicht teil. Der die einzelnen Ensemblebestandteile verbindende übersummative Aussagewert besteht in ihrer Beziehung zum Bahnbetrieb. Nach der Denkmalliste sind Teil des Bahnareals die H..., Werksbauten, Lokomotivschuppen, Tunnel und Einfriedungen. Im Topographietext ist von den „ausgedehnten Werkstatt- und Bahnhofsanlagen“ zu lesen, „die sich mit ihren zahlreichen Gleisen spindelförmig zwischen die alte Villenkolonie und das Forstgebiet legen.“ Dem Grundstück der Klägerin geht die vor diesem Hintergrund erforderliche Bahnbetriebsbezogenheit ab. Das noch auf dem Grundstück befindliche verfallene Gebäude hat ebenfalls keinen erkennbaren Bezug zum Bahnbetrieb.
Ist das Grundstück mithin als nicht-konstituierender Bestandteil des Denkmalbereichs einzuordnen, richtet sich die denkmalrechtliche Genehmigung für die Bebauung nach § 11 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. Abs. 2 Satz 2 DSchG Bln. Der denkmalrechtliche Maßstab des Umgebungsschutzes kann im Rahmen eines Genehmigungsanspruchs nach § 11 Abs. 1 Satz 3 DSchG Bln dann zur Anwendung gelangen, wenn das Bauvorhaben einen zwar nicht außerhalb des Denkmalbereichs liegenden, gleichwohl jedoch nicht konstituierenden Bestandteil des Ensembles bzw. der Gesamtanlage betrifft. Er kann daher als „ensembleinterner Umgebungsschutz“ bezeichnet werden. In solchen Fällen kann – ebenso wie in der Konstellation des Umgebungsschutzes – eine Beeinträchtigung denkmalschutzrechtlicher Belange nicht unmittelbar aus den Veränderungen am klägerischen Grundstück hergeleitet werden, vielmehr kommt es auf die Wirkung des Bauvorhabens auf den Denkmalbereich insgesamt an. Diese der Fallgestaltung des Umgebungsschutzes vergleichbare Konstellation rechtfertigt es, inhaltlich den gleichen Schutzmaßstab zugrunde zu legen (vgl. VG Berlin, Urteil vom 9. Juni 2022 - VG 19 K 664.17 -, amtl. Abd., S. 17 f. m.w.N.).
Hiernach ist die denkmalrechtliche Genehmigung für die geplante Bebauung zu erteilen. Ihre Erteilung setzt in entsprechender Anwendung von § 11 Abs. 2 Satz 2 DSchG Bln voraus, dass die Eigenart und das Erscheinungsbild des Denkmals durch die Maßnahme nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Dass von dem Bauvorhaben der Klägerin eine wesentliche Beeinträchtigung der Eigenart oder des Erscheinungsbildes des Bahnareals Grunewald ausgehen würde, war für das Gericht im Termin zur Augenscheinseinnahme nicht ersichtlich. Auch der Beklagte hat nichts Entsprechendes vorgetragen.
b. Gemäß § 5 Abs.4 Satz 1 der Verordnung zum Schutze des Baumbestandes in Berlin vom 11. Januar 1982 in der Fassung vom 4. Februar 2016 (GVBl. 1982, S.250; im Folgenden: BaumSchVO) entscheidet die Bauaufsichtsbehörde im Rahmen eines bauordnungsrechtlichen Genehmigungsverfahrens zugleich auch über eine beantragte Baumfällgenehmigung. In Übereinstimmung mit der Stellungnahme des Umwelt- und Naturschutzamtes vom 20. November 2017 geht das Gericht davon aus, dass die Genehmigung zur Fällung der fünf darin bezeichneten Bäume gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c, Nr. 2 BaumSchVO zu erteilen ist. Danach ist von den Verboten nach § 4 Abs. 1 BaumSchVO (also u.a. von der Beseitigung geschützter Bäume) eine Ausnahme zu genehmigen, wenn von dem Baum Gefahren für Personen oder Sachen ausgehen oder eine solche Gefahr konkret zu besorgen ist oder eine sonst zulässige Nutzung des Grundstücks nicht oder nur unter wesentlichen Beschränkungen verwirklich werden kann oder eine solche Nutzung unzumutbar beeinträchtigt wird. So liegt der Fall hier. Denn ausweislich des Lageplans stehen die Bäume im bzw. so dicht am Baubereich, dass ihre Erhaltung nicht möglich erscheint. Zu demselben Ergebnis kommt auch das Umwelt- und Naturschutzamt in seiner o.g. Stellungnahme.
Das Gericht weist zugleich darauf hin, dass aus rechtlicher Sicht keine Bedenken bestehen, die zu erteilende Baugenehmigung mit den in der Stellungnahme des Umwelt- und Naturschutzamtes vom 20. November 2017 aufgeführten Auflagen zu verbinden. Die gerichtliche Verpflichtung zum Erlass eines begünstigenden Verwaltungsaktes schließt es grundsätzlich nicht aus, dass die verpflichtete Behörde den Verwaltungsakt – hier also die zu erteilende Baugenehmigung – mit belastenden Nebenbestimmungen versieht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 26. März 2014 - BVerwG 4 B 3/14 -, juris, Rn. 16; VGH Mannheim, Beschluss vom 3. Januar 1991 – VGH 8 S 2901/90 -, juris, Leitsatz Nr. 1; Riese, in: Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht, 43. EL August 2022, § 113 VwGO, Rn. 228). Insbesondere ist nach § 6 Abs. 1 BaumSchVO für die Beseitigung eines geschützten Baumes die Leistung eines ökologischen Ausgleichs anzuordnen.
II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, jene zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i.V.m. § 709 Satz 2 ZPO.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf
267.697,00 Euro
festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 29 bis 38 BauGB
§§ 30 bis 37 BauGB
§§ 18 ff. AEG
§ 34 BauGB
§ 63 BauO
§ 35 BauGB
§ 64 BauO
§ 38 BauGB
§ 23 AEG
§ 34 BBauG
§ 23 BauNVO
§ 113 VwGO
§ 167 VwGO
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 35 Abs. 2 BauGB
§ 87a Abs. 2, Abs. 3 VwGO
§ 101 Abs. 2 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 71 Abs. 1 BauO
§ 89 Abs. 3 BauO
§ 71 Abs. 1 Satz 1 BauO
§ 67 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 2 BauO
§ 2 Abs. 4 BauO
§ 50 Abs. 2 BauO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 29 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 1 und 2 BauGB
§ 23 Abs. 4 BauNVO
§ 23 Abs. 4 Satz 2 BauNVO
§ 35 Abs. 1 BauGB
§ 35 Abs. 2, Abs. 3 BauGB
§ 35 Abs.2 BauGB
§ 35 Abs.3 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 5 Abs. 2 BauGB
§ 5 Abs. 3 BauGB
§ 5 Abs. 4 BauGB
§ 5 Abs. 5 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB
§ 29 Abs. 2 BauGB
§ 4 Abs. 1 BauO
§ 67 Abs. 1 BauO
§ 50 Abs. 2 Satz 1 BauO
§ 2 Abs. 9 BauO
§ 3 Satz 1 BauO
§ 50 Abs. 5 BauO
§ 39 Abs. 4 BauO
§ 11 Abs. 1 DSchG
§ 12 Abs. 3 Satz 2 DSchG
§ 11 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. Abs. 2 Satz 2 DSchG
§ 11 Abs. 1 Satz 3 DSchG
§ 11 Abs. 2 Satz 2 DSchG
§ 4 Abs. 1 BaumSchVO
§ 6 Abs. 1 BaumSchVO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 709 Satz 2 ZPO
§ 5 Abs.4 Satz 1 der Verordnung
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 70, 242
BVerwGE 79, 318
NVwZ 1984, 434
BVerwGE 27, 137
7 C 15.83
4 C 22.87
4 C 30/87
14 B 06.30
4 C 5.14
4 B 39/00
4 C 15.90
4 C 5/14
4 C 56/79
13 K 212/21
4 C 15.84
4 B 28/15
4 B 47.14
4 B 45.14
4 C 55.81
4 B 13/11
4 B 51.17
2 N 70/16
4 B 38.13
10 S 4.18
4 B 74/03
4 C 9.77
10 B 4.12
7 A 1915/14
4 B 12/14
4 B 167.85
4 B 50/08
1 CS 09.17
1 C 30.62
7 A 81/84
IV C 42.74
10 B 1/21
9 ZB 20.23
IV C 25.66
4 C 54/85
10 B 3/20
4 C 45/88
19 K 306.17
19 K 664.17
4 B 3/14
8 S 2901/90