Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-02-08, Aktenzeichen 6 K 82/22
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2023:0208.6K82.22.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen zweckentfremdungsrechtliche Rückführungsaufforderungen und begehrt für die betroffenen Räumlichkeiten zugleich die Genehmigung von Leerstand.
Sie ist als Stiftung des städtischen Wohnungsunternehmens L... mit dem Zweck unter anderem der Förderung von Kunst und Kultur, der Jugend- und Altenhilfe und des Sports seit August 2014 im Grundbuch eingetragene Eigentümerin des 1896 auf dem Grundstück G... Berlin errichteten Wohn- und Geschäftshauses. Es liegt im Geltungsbereich des 2012 festgesetzten Bebauungsplans 7-50 B, der für das Grundstück ein Mischgebiet ausweist. Nach einem anonymen Bürgerhinweis auf Leerstand in dem Gebäude hörte das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin – Bezirksamt – die Klägerin zu einer zweckfremden Nutzung an und forderte sie zugleich unter anderem dazu auf, aktuelle Baugenehmigungen sowie Mietverträge und Mietzahlungsbelege einzureichen.
Mit Schreiben vom 17. März 2017 teilte die Klägerin mit, dass im Zeitpunkt der Auflassung des Grundstücks im März 2014 lediglich zwei Einheiten als Wohnungen genutzt worden seien; die restlichen Objekte seien ausschließlich zu gewerblichen Zwecken vermietet gewesen. Die Gewerberaummietverträge seien aber mittlerweile fast allesamt gekündigt worden, da man beabsichtige, das Haus zu modernisieren, umzubauen und instandzusetzen. Mit Schreiben vom 11. August 2017 teilte das Bezirksamt der Klägerin mit, dass ausweislich der Bauakte unter anderem für die Wohnungen 4017 und 4027 (2. OG), 4018, 4029 und 4030 (3. OG) sowie 4010, 4019 und 4031 (4. OG) eine Wohnungsnutzung genehmigt sei. Daraufhin überreichte die Klägerin tabellarische Übersichten zu den im März bzw. Mai 2014 sowie den im Oktober 2018 bestehenden Mietverhältnisse ein, darüber hinaus einen mit Wirkung vom 1. Oktober 2014 zwischen der Klägerin und der Gewobag unter anderem über die oben genannten Wohnungen geschlossenen „Mietvertrag für gewerbliche Räume“.
Unter dem 14. November 2018 hörte das Bezirksamt die Klägerin erneut zu einer zweckfremden Nutzung an. Nachweise über ausreichende Vermietungsbemühungen habe die Klägerin bislang nicht eingereicht. Daraufhin teilte die Klägerin mit, sie vertrete die Auffassung, dass der Löwenanteil der Räumlichkeiten in dem Gebäude bauplanungsrechtlich als Gewerbeeinheiten einzustufen sei, auf den das Zweckentfremdungsverbot keine Anwendung finde. Unabhängig hiervon sei ein Großteil der Räumlichkeiten zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbots gewerblich vermietet gewesen und entsprechend genutzt worden, weshalb sie Bestandsschutz genössen. Zudem hätten die meisten Räumlichkeiten im 3. bis 5. OG Nutzflächen von mehr als 200 m², teilweise von bis zu 450 m², und seien deshalb nur schwer vermietbar. Die Klägerin wolle deshalb den Zuschnitt verändern, um dort nicht nur Wohnen für Besserverdienende zu realisieren. Zugleich beantragte sie vorsorglich die Genehmigung von Leerstand für die genannten Räumlichkeiten.
Mit Bescheid vom 17. Dezember 2018 forderte das Bezirksamt die Klägerin auf, die Wohnungen 4010, 4017, 4018, 4019, 4027, 4029, 4030 und 4031 bis zum 1. Februar 2019 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall, dass sie der Aufforderung nicht oder nicht fristgemäß nachkommen sollte, drohte es ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 Euro je Wohnung an. Dabei sei die Androhung so zu verstehen, dass das Zwangsgeld solange nicht festgesetzt werde, wie die Klägerin zügig alle rechtlich und tatsächlich möglichen Schritte unternehme, die Wohnungen wieder Wohnzwecken zuzuführen. Bemühungen seien bis zum 1. Februar 2019 durch Vorlage geeigneter Unterlagen (z.B. Mietvertrag, Mietzahlungsbelege, gegebenenfalls Überlassungsmitteilungen) nachzuweisen. Zur Begründung führte das Bezirksamt im Wesentlichen aus, die Räumlichkeiten seien rechtlich und tatsächlich zum Wohnen geeignet und stünden mindestens seit dem 1. Mai 2014 leer. Geeignete Vermietungsbemühungen seien nicht nachgewiesen, eine zeitlich befristete Zwischennutzung sei der Klägerin zumutbar.
Mit Bescheid vom selben Tage lehnte das Bezirksamt darüber hinaus die Anträge auf Genehmigung von Leerstand mit der Begründung ab, die Wohnungen würden nicht zügig umgebaut, instandgesetzt oder modernisiert, da die Klägerin bereits nicht den hierfür erforderlichen Bauantrag eingereicht bzw. mit Durchführung der angekündigten Baumaßnahmen begonnen habe.
Ihre hiergegen eingelegten Widersprüche vom 21. Januar 2019 begründete die Klägerin insbesondere damit, dass die Räumlichkeiten zum größten Teil weder über Badezimmer noch über Küchen, allenfalls sogenannte Büroküchen verfügten. Auch befänden sich die Räumlichkeiten in einem sehr schlechten baulichen Zustand, sodass die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten zwingend erforderlich sei. Die gesamte Elektrik müsse erneuert und alte Bleileitungen ersetzt werden, da die Grenzwerte für Blei im Trinkwasser überschritten würden. Auch seien in den Räumlichkeiten künstliche Mineralfasern (KMF) verbaut; es bestehe der Verdacht einer Asbestbelastung. Nach alldem scheide eine Zwischenvermietung aus, zudem sei eine Rückführung zu Wohnzwecken innerhalb der vom Bezirksamt gesetzten Frist objektiv unmöglich. Der Aufforderung des Bezirksamts, aussagekräftige Nachweise für die Unvermietbarkeit der Wohnungen wegen baulicher und/oder gesundheitlicher Mängel einzureichen, kam die Klägerin nicht nach. Im Dezember 2021 stellte sie einen – bislang nicht beschiedenen – Bauantrag zur Instandsetzung des Wohn- und Geschäftshauses G....
Mit Bescheiden vom 16. Februar 2022 wies das Bezirksamt die Widersprüche mit der ergänzenden Begründung zurück, die Wohnungen ständen nunmehr seit Jahren leer und die für die geplanten Baumaßnahmen erforderlichen Genehmigungen lägen weiterhin nicht vor. Den behaupteten schlechten baulichen Zustand habe die Klägerin bislang nicht nachgewiesen. Hierüber hinaus habe sie den derzeitigen Zustand durch Unterlassen von notwendigen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen selbst herbeigeführt. Auch würden nach Kenntnis des Bezirksamts derzeit immer noch einzelne Räumlichkeiten zu Wohnzwecken genutzt. Mit Bescheid vom selben Tage setzte das Bezirksamt darüber hinaus ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 Euro je Wohnung fest und drohte weitere Zwangsgelder in Höhe von jeweils 10.000 Euro an.
Im Rahmen einer Ortsbegehung am 23. Februar 2022 besichtigten Mitarbeitende des Bezirksamts das Gebäude, fertigten dabei Fotos unter anderem zu der Wohnung 4027 an und vermerkten, dass aktuell noch höchstens zwei Mieter in dem Gebäude wohnten.
Mit den am 21. März 2022 bei Gericht eingegangen Klagen (VG 6 K 82/22 und VG 6 K 83/22) sowie mit ihrem Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes (VG 6 L 84/22) vom selben Tage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Zur Begründung verweist sie im Wesentlichen auf ihren bisherigen Vortrag. Erneut weist sie dabei auf eine überwiegende Nutzung des Gebäudes zu gewerblichen Zwecken in der Vergangenheit hin und reicht ergänzend in Bezug auf einzelne, im 1. bis 4. OG gelegenen Einheiten vor 2014 geschlossene Gewerberaummietverträge ein. Eine entsprechende Nutzung sei jedenfalls für die Wohnungen 4027 und 4031 auch genehmigt worden. Bei den Wohnungen 4010, 4029, 4030 und 4031 mit einer Fläche von jeweils mehr als 200 m2 handle es sich überdies um sogenannten Luxuswohnraum, der zweckentfremdungsrechtlich nicht geschützt sei, da er dem allgemeinen Wohnungsmarkt unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete und der entsprechenden Nebenkosten nicht zur Verfügung stehe. Die von ihr geplanten Grundrissänderungen seien auch deshalb erforderlich, weil baulich eine zweiter Rettungsweg geschaffen werden müsse. Zum Nachweis, dass sich die Räumlichkeiten aus tatsächlichen Gründen nicht zur Wohnnutzung eigneten, reicht sie ergänzend unter anderem einen Begehungsbericht des Ingenieursbüros F... GmbH vom 25. Oktober 2018 sowie zwei Schadstoffgutachten des G... vom 2. August 2019 und vom 29. Juli 2022 ein.
Mit Schriftsatz vom 18. August 2022 hat die Klägerin ihren Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes zurückgenommen. Die Kammer hat die Verfahren VG 6 K 82/22 und VG 6 K 83/22 unter dem führenden Verfahren VG 6 K 82/22 zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden.
Die Klägerin beantragt zuletzt,
den Rückführungsbescheid des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 17. Dezember 2018 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 16. Februar 2022 aufzuheben und hilfsweise
den Beklagten zu verpflichten, ihr unter Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 17. Dezember 2018 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 16. Februar 2022 Genehmigungen zum Leerstand der Einheiten 4010, 4017, 4018, 4019, 4027, 4029, 4030 und 4031 in dem Gebäude G... Berlin zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klagen abzuweisen.
Er verweist auf die angegriffenen Bescheide. Zur Begründung führt er ergänzend aus, selbst die Wohnungen, die nach Errichtung des Gebäudes als Gewerberäume genehmigt und entsprechend genutzt wurden, fielen nicht aus dem Anwendungsbereich des Zweckentfremdungsrechts, da ihre Nutzung vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots aufgegeben worden sei. Der Wortlaut des Gesetzes lege sogar nahe, dass selbst eine genehmigte Nutzungsänderung nach Errichtung von Wohngebäuden die tatsächliche und rechtliche Eignung zur Wohnnutzung nicht per se entfallen ließe. Im Übrigen sei eine Zwischenvermietung des leerstehenden Wohnraums der Klägerin auch bei fehlendem zweiten Rettungsweg zumutbar, da der Gebäudebestand geschützt sei. Dass der von ihr behauptete Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf zwingend sei, habe sie nicht hinreichend belegt. Davon, dass sie die geplanten baulichen Maßnahmen zügig umgesetzt habe, könne keine Rede sein. Nach Jahren des Leerstandes habe sie lediglich angekündigt, hierfür einen Bauantrag zu stellen, was sie dann aber erst drei weitere Jahre später gemacht habe. Die genehmigungssichere Nutzung ihrer Räumlichkeiten liege aber in der Risikosphäre der verfügungsberechtigten Klägerin.
Hinsichtlich der weiteren Angaben der Beteiligten wird auf die Niederschriften der mündlichen Verhandlungen am 9. November 2022 vor dem Berichterstatter und am 8. Februar 2023 vor der Kammer verwiesen.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Streitakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (acht Verwaltungsvorgänge zu den einzelnen, von den Rückführungsaufforderungen betroffenen Wohnungen; neue Bauhauptakte bestehend aus zwei Leitzordnern sowie ein Ordner Baunebenakte; eine alte Bauhauptakte bestehend aus sechs Mappen und einer Baunebenakte) verwiesen, welche vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung und der Entscheidungsfindung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die Klage bleibt ohne Erfolg.
Sie ist zwar zulässig, aber weder mit dem Haupt- noch dem Hilfsantrag begründet. Die Rückführungsaufforderungen in dem Bescheid des Bezirksamts vom 17. Dezember 2018 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 16. Februar 2022 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –). Auch der Bescheid vom 17. Dezember 2018 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 16. Februar 2022, mit dem des Bezirksamt die Anträge auf Genehmigung von Leerstand betreffend den in den Rückführungsaufforderungen bezeichneten Wohnraum ablehnt, erweist sich als rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, da sie keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Genehmigungen hat (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
I. Rechtsgrundlage für die Rückführungsaufforderung ist § 4 Abs. 1 Satz 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes – ZwVbG – in der hier maßgeblichen Fassung vom 27. September 2021 (GVBl. S. 1131). Danach soll das zuständige Bezirksamt anordnen, dass Verfügungsberechtigte oder Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben, wenn Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet wird (Wohnzuführungsgebot). Das Bezirksamt setzt hierfür eine Frist, die im Regelfall einen Monat beträgt (Satz 2).
1. Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten sind zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG. Wohnraum sind danach alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Ausgenommen sind nach § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG allein Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO – vom 4. März 2014, GVBl. S. 73; zuletzt geändert durch die Zweite Verordnung zur Änderung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 30. August 2022 [GVBl. S. 534]) auch entsprechend genutzt wurden. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.
a) Die Räumlichkeiten sind rechtlich zur Wohnnutzung geeignet. Rechtlich ungeeignet sind nur Räumlichkeiten, die – beispielsweise wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften – aus Rechtsgründen nicht bewohnt werden dürfen. Die Räumlichkeiten liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans 7-50 B, der für das Grundstück G...als Art der baulichen Nutzung ein Mischgebiet festsetzt.Mit Festsetzung wurde gemäß § 1 Abs. 3 Satz 2 der Baunutzungsverordnung – BauNVO – die Vorschrift des § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO Bestandteil des Bebauungsplans, wonach Wohngebäude in Mischgebieten allgemein zulässig sind. Hiervon abweichend bestimmt Ziffer 2 seiner textlichen Festsetzungen allein, dass Vergnügungsstätten (§ 6 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO) nur ausnahmsweise zugelassen werden können.
Auch der Einwand der Klägerin, Voraussetzung für eine Wohnnutzung der Räumlichkeiten sei die Schaffung jeweils eines zweiten Rettungswegs, was ihre aktuelle Planung für die zukünftige Nutzung des Gebäudes auch vorsehe, führt zu keinem anderen Ergebnis. Zwar sieht § 33 Abs. 1 Satz 1 Hs. 1 der Bauordnung für Berlin – BauO – für Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum wie Wohnungen, Praxen oder selbständige Betriebsstätten mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie in jedem Geschoss vor. Dabei kann hier offen bleiben, ob die Einheiten derzeit zumindest teilweise mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbar sind, mithin ein zweiter Rettungsweg im Sinne des § 33 Abs. 2 Satz 2 Alt. 2 BauO bereits besteht. Denn jedenfalls genießen rechtmäßig bestehende bauliche Anlagen, die nicht den geltenden bauordnungsrechtlichen Vorschriften genügen, formellen (passiven) Bestandsschutz, soweit sie jedenfalls in dem Zustand erhalten werden, der den bei Errichtung geltenden Vorschriften entspricht (vgl. insoweit auch § 81 Abs. 1 Satz 1 BauO). Dies entspricht dem zweckentfremdungsrechtlich Geschuldeten. Für die von der Klägerin geplanten weiterreichenden Umbauten besteht demgegenüber keine zweckentfremdungsrechtliche Verpflichtung. Unabhängig von der hier nicht maßgeblichen Frage von deren Genehmigungsfähigkeit nach sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften besteht aus zweckentfremdungsrechtlicher Sicht vor diesem Hintergrund kein rechtliches Hindernis für eine Wohnnutzung.
b) Die Räumlichkeiten sind darüber hinaus auch tatsächlich zur Wohnnutzung geeignet. Dabei ist unerheblich, dass jedenfalls ein Großteil der Räumlichkeiten derzeit nicht bewohnbar sein dürfte. So zeigt die bei der Ortsbegehung durch Mitarbeitende des Bezirksamts erstellte Fotodokumentation zwei Wohnungen im Quergebäude des 2. OG (Nrn. 4027 und – hier nicht streitgegenständlich – 4028), die – auch wenn Sanitäranlagen und Küchenzeile jeweils vorhanden sind – augenfälligen Sanierungsbedarf aufweisen.
aa) Zu Wohnzwecken errichtete Räumlichkeiten unterfallen jedoch auch dann dem Zweckentfremdungsverbot, wenn sie sich noch mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen bewohnbaren Zustand versetzen lassen (vgl. Urteil der Kammer vom 30. April 2019 – VG 6 K 30.18 –, juris Rn. 39). Bloße Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten zu erhalten, ist hingegen nicht der Zweck des Gesetzes (vgl. insoweit zur alten, übertragbaren Rechtslage BVerfG, Beschluss vom 4. Februar 1975 – 2 BvL 5/74 –, juris Rn. 52). Die objektive Eignung zu Wohnzwecken kann insbesondere auch dann vorliegen bzw. zumutbar wiederherstellbar sein, wenn Küche und Bad fehlen (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 19. Oktober 1995 – 3 U 7.94 –, juris zweiter Leitsatz). Die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit ist für Eigentümer/innen dann unzumutbar, wenn die dafür aufzuwendenden Mittel nicht längerfristig, regelmäßig binnen zehn Jahren, durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Mai 1985 – 8 C 35.83 –, juris Rn. 29; Urteil vom 20. August 1986 – 8 C 16.84 –, juris Rn. 34). Es obliegt der Klägerin, substantiiert darzulegen, welche Beträge für welche erforderlichen Arbeiten anfallen und ob hierdurch ein unvertretbarer Aufwand entsteht (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 15. März 2001 – OVG 5 N 171.00 –, NZM 2001, 594 [595]). Bei der Prüfung der Zumutbarkeit sind nur die Aufwendungen zugrunde zu legen, die erforderlich sind, um die Bewohnbarkeit im Sinne eines einfachen Wohnstandards wiederherzustellen (vgl. VG München, Urteil vom 30. Januar 2019 – M 9 K 16.1378 –, juris Rn. 26 m.w.N.). Dabei ist der Wert derjenigen Investitionen abzusetzen, die nicht erforderlich wären, wenn in der Vergangenheit unterbliebene, zur Erhaltung der Bewohnbarkeit objektiv gebotene Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden wären (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990 – 8 C 38.89 –, juris Rn. 13). Ob Verfügungsberechtigte selbst oder lediglich ihre Rechtsvorgänger notwendige Erhaltungs- oder Unterhaltungsmaßnahmen unterlassen haben, ist dabei ohne Bedeutung; auch auf Verschulden im rechtstechnischen Sinn kommt es nicht an. Die Pflicht zur Erhaltung von Wohnraum in einem für den Gebrauch zu Wohnzwecken geeigneten Zustand folgt dabei bereits aus § 2 Satz 1 des Wohnungsaufsichtsgesetzes (vgl. Beschluss der Kammer vom 22. April 2021 – VG 6 L 299.20 –, juris Rn. 34).
bb) Soweit die Klägerin vorträgt, die Räumlichkeiten seien größtenteils bereits deshalb aus tatsächlichen Gründen nicht zur Wohnnutzung geeignet, da sie nicht über Badezimmer und Küchen verfügten, dringt sie damit danach nicht durch. Ihren Vortrag hat sie insoweit – etwa in Form aktueller Bildaufnahmen aus den einzelnen Einheiten – nicht weiter substantiiert. Jedenfalls für die Einheit 2027 konnte im Rahmen der Ortsbegehung eine entsprechende Grundausstattung festgestellt werden, sodass es durchaus naheliegt, dass sich die übrigen Wohneinheiten in einem vergleichbaren Zustand befinden. Unabhängig hiervon hat die Klägerin bereits nicht vorgetragen, dass ihr, sollten Küche und/oder Bad im Einzelfall fehlen oder sanierungsbedürftig sein, Maßnahmen zur Wiedereinrichtung nicht zumutbar seien. Dies gilt auch soweit sie pauschal behauptet, die von der Rückführungsaufforderung betroffenen Räumlichkeiten seien stark sanierungsbedürftig. Allein anhand der bei der Ortsbegehung angefertigten Fotodokumentation lässt sich jedenfalls kein unzumutbarer Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand feststellen.
Auch aus den von der Klägerin eingereichten Unterlagen lässt sich nicht ableiten, dass die Räumlichkeiten aus tatsächlichen Gründen derzeit nicht zur Wohnnutzung geeignet sind. Die in dem Begehungsbericht des Ingenieursbüros F... GmbH vom 25. Oktober 2018 empfohlenen Arbeiten zur Ertüchtigung der straßenseitig angebrachten Balkone sowie der Fenster und Türen und die ebenfalls dargestellten Maßnahmen der Regenentwässerung und Wärmedämmung enthalten keine Anhaltspunkte für deren Unbewohnbarkeit. Auch die Schadstoffgutachten des G..., die unter anderem bleihaltige Lackanstriche, KMF-Wanddämmung und Asbestzementrohrleitungen feststellen, geben keine Auskunft über eine mögliche Gefährdung der Gesundheit von Mieter/innen. Vielmehr weist der Gutachter allein auf im Einzelfall erforderliche besondere Maßnahmen des Arbeitsschutzes bei Entfernung der Anstriche bzw. Entsorgung der betroffenen Bauteile hin. Zugleich hält er nach Entnahme einer Trinkwasserprobe ausdrücklich fest, dass die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung für Blei und Kupfer eingehalten würden. Dem Vortrag, dass in einzelnen Bauteilen festgestellte Schadstoffe einer Zwischenvermietung derzeit entgegenstünden, widerspricht im Übrigen auch, dass das Gebäude – wie bei der Ortsbegehung festgestellt – zumindest in Teilen noch bewohnt ist.
c) Soweit die Klägerin des Weiteren einwendet, bei den Räumlichkeiten mit mehr als 200 m2 Fläche handle es sich wegen ihrer Größe um sogenannten Luxuswohnraum, der zweckentfremdungsrechtlich nicht geschützt sei, findet sie damit ebenfalls keine Beachtung.
Soweit die Klägerin damit vorträgt, die Räumlichkeiten seien allein wegen ihrer Größe unabhängig von der jeweiligen Ausstattung für die breite Mehrheit nicht erschwinglich, bleibt dies bloße Behauptung. Weder unterlegt sie ihre Aussage mit einer Berechnung des bei einer möglichen Wiedervermietung der Räumlichkeiten zulässigen Mietzinses, noch führt sie – etwa unter Rückgriff auf Untersuchungen und Berichte zum Berliner Wohnungsmarkt – näher zum Wohnraumbedarf für größere Haushalte oder Wohngemeinschaften aus. Dafür, dass die genannten Wohnungen tatsächlich nicht vermietbar sind, erbringt die Klägerin ebenfalls keinen Nachweis. Insbesondere trägt sie bereits nicht vor, sich erfolglos um ihre Wiedervermietung bemüht zu haben.
Die von der Klägerin vertretene Auslegung der Vorschrift des § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG findet unabhängig hiervon auch keine Stütze in ihrem Wortlaut, der allein auf die tatsächliche Eignung von Räumlichkeiten abstellt, zu Wohnzwecken genutzt zu werden, mithin unabhängig davon, ob Beschaffenheit und Ausstattung über einen einfachen Wohnstandard hinausreicht. Zwar bezweckt das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz die Versorgung der Berliner Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen (vgl. § 1 Abs. 1 ZwVbG). „Angemessene Bedingungen“ liegen für den Gesetzgeber – unter Rückgriff auf überkommene verfassungsgerichtliche Rechtsprechung zum abgelösten Zweckentfremdungsrecht des Bundes in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes – bei Mieten vor, die, für Wohnungen der entsprechenden Art, von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein, mithin auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete, tatsächlich aufgebracht werden, und zwar einschließlich der vom Staat gewährten finanziellen Hilfen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 4. Februar 1975 – 2 BvL 5/74 –, juris Rn. 44). Dass er damit bestehenden besonders großen und/oder hochwertigen Wohnraum vom Anwendungsbereich des Gesetzes ausschließen wollte, lässt sich daraus jedoch nicht ableiten. Vielmehr ist es Ziel des Gesetzes, angesichts einer festgestellten Verknappung von Wohnraum der Verwendung des vorhandenen Wohnraumbestandes zu anderen als Wohnzwecken entgegenzuwirken (vgl. Entwurf eines Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, Abghs-Drs. 17/1057, S. 1). Eine Entlassung bereits vorhandenen Wohnraums aus dem Anwendungsbereich des Gesetzes steht dem grundsätzlich entgegen.
Auch soweit die Klägerin auf eine zum abgelösten Berliner Zweckentfremdungsrecht ergangenen Entscheidung des Gerichts verweist (vgl. Beschluss vom 31. Januar 1996 – VG 10 A 280.95 –, GE 1996, S. 483), wonach sogenannter Luxuswohnraum nicht der damaligen Zweckentfremdungsverbot-Verordnung unterfalle, ergibt sich auch hieraus nichts anderes. Bereits der dem Beschluss zu Grunde liegende Sachverhalt unterscheidet sich erheblich von der hier zu beurteilenden Situation, als der Wohnraum ausweislich der gerichtlichen Feststellungen eine besonders hochwertige Ausstattung mit zwei Wintergärten, vier Balkonen, einer Markenküche, Granitböden und einem offenen Kamin aufwies und die dortigen Antragsteller überdies eine Fülle vergeblicher Vermietungsbemühungen nachgewiesen hatten. Unabhängig hiervon kann sich die angegebene Entscheidung bereits nicht auf eine gefestigte erstinstanzliche Rechtsprechung stützen (dagegen Beschluss des Gerichts vom 20. September 1989 – VG 16 A 257.89 –, GE 1990, S. 47 f.).
Der zweckentfremdungsrechtliche Begriff des Luxuswohnraums entstammt darüber hinaus verfassungsgerichtlicher und höchstrichterlicher Rechtsprechung zu den an den anstelle der beabsichtigten Beseitigung von Wohnraum angebotenen Ersatzwohnraum zu stellenden Anforderungen nach dem Zweckentfremdungsrecht des Bundes (vgl. nur BVerfG, Beschluss vom 2. Dezember 1980 – 1 BvR 436/78 u.a. –, juris Rn. 33, BVerwG, Urteil vom 12. März 1982 – 8 C 23/80 –, juris Rn. 18 f.). Sie betrifft damit nicht die hier maßgebliche Frage nach der Reichweite des jeweiligen Zweckentfremdungsverbots, sondern die Voraussetzungen für die Genehmigung einer zweckfremden Nutzung. Ohnehin könnte man die Rechtsprechung nach Übergang der Zuständigkeit für das Zweckentfremdungsrecht auf die Länder jedenfalls nicht ohne Weiteres bei der Auslegung von Vorschriften des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes heranziehen (vgl. Tietzsch, WuM 2022, S. 313 [314]).
Schließlich ist die von der Klägerin vertretene Auslegung auch systematisch nicht überzeugend. Die von ihr vorgetragene Unvermietbarkeit von großem oder übergroßem Wohnraum wird im geltenden Zweckentfremdungsrecht durch die Regelung des § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG erfasst. Danach liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum leer steht, weil er trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte. Dies hat die Klägerin jedoch – wie ausgeführt – nicht näher belegt.
Nach alldem war die Durchführung eines von dem Bevollmächtigten der Klägerin im ersten Termin zur mündlichen Verhandlung angeregten Ortstermins nicht erforderlich. So ergibt sich der gegenwärtiger Zustand des Gebäudes hinreichend deutlich aus der Fotodokumentation des Bezirksamts. Soweit die Klägerin meint, es sei auch hinsichtlich der Größe der einzelnen Einheiten notwendig, einen unmittelbarer Eindruck von den Räumlichkeiten zu erhalten, kommt es hierauf nach dem Vorstehenden nicht an.
2. Die Voraussetzungen der Ausnahmeregelung des § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG liegen ebenfalls nicht vor.
So wurden die Räumlichkeiten ausweislich der zu dem Grundstück G... geführten alten Bauhauptakte zu Wohnzwecken errichtet. Darüber hinaus wurden sie zum Stichtag des 1. Mai 2014 auch nicht zu anderen als Wohnzwecken genutzt. Denn eine mögliche gewerbliche Nutzung der Einheiten in der Vergangenheit, zu deren Nachweis die Klägerin – allerdings nicht einzelnen Einheiten zuordenbare – Mietverträge eingereicht hat, war jedenfalls zu diesem Zeitpunkt bereits nicht nur vorübergehend aufgegeben. Dies ergibt sich aus den von der Klägerin im Verwaltungsverfahren vorgelegten Mieterlisten mit Stand März bzw. Mai 2014, wonach alle acht streitgegenständlichen Wohnungen damals leer standen. Auch hat der Bevollmächtigte der Klägerin im ersten Termin zur mündlichen Verhandlung den Leerstand zu diesem Zeitpunkt bestätigt. Soweit eine Vertreterin der L...dort auf Nachfrage des Gerichts erklärt hat, der zwischen ihrem Unternehmen und der Klägerin über die Einheiten mit Wirkung vom 1. Oktober 2014 geschlossene Mietvertrag über gewerbliche Räume laufe als Pachtvertrag weiter, ergibt sich hieraus nichts anderes. Die Klägerin trägt bereits nicht vor, dass die L... die angemieteten Räumlichkeiten tatsächlich zu gewerblichen Zwecken genutzt hat. Gegen eine solche Nutzung spricht zudem, dass die Räume ausweislich der ebenfalls überreichten Mieterlisten mit Stand Oktober 2018 auch zu diesem Zeitpunkt leer standen und dem Vortrag der Klägerin nach auch weiterhin leer stehen. Die Klägerin plant darüber hinaus auch in Zukunft nicht, an eine mögliche frühere gewerbliche Nutzung der Wohnungen anzuknüpfen. Vielmehr beabsichtigt sie, das 2. bis 4. OG des Gebäudes nach dem beantragten Umbau zu Wohnzwecken zu nutzen.
In dem Leerstand ist auch keine Nutzung zu anderen als Wohnzwecken im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG zu sehen. Denn bei Leerstand handelt es sich nicht um eine – von einer Nutzung zu Wohnzwecken abweichende – anerkannte Nutzungsart, die schutzwürdiges Vertrauen begründete und die Wohnraumeigenschaft entfallen ließe (vgl. hierzu Urteil der Kammer vom 30. Oktober 2019 – VG 6 K 126.18 –, juris Rn. 52).
b) Sofern die Klägerin des Weiteren ausführt, jedenfalls für die Einheiten 4027 und 4031 sei nach Errichtung des Gebäudes, aber noch vor dem Stichtag eine gewerbliche Nutzung durch die Bauaufsichtsbehörden genehmigt worden, so ist auch insoweit der Anwendungsbereich des Zweckentfremdungsrechts eröffnet. Selbst unterstellt, die beiden bezeichneten Räumlichkeiten seien in der Vergangenheit tatsächlich nicht allein zu gewerblichen Zwecken genutzt, sondern auch formell baurechtlich legalisiert worden, fehlte es gleichwohl an einer entsprechenden Nutzung zum oben genannten Stichtag. Dass eine solche Nutzung zusätzlich zu einer baurechtlichen Widmung erforderlich ist, ergibt sich bereits hinreichend deutlich aus dem Wortlaut der Regelung in § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG. Aus denselben Gründen vermag die Klägerin auch nicht mit ihrem Vortrag durchzudringen, dass ein Großteil der Räumlichkeiten in dem Gebäude vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots zu gewerblichen Zwecken genutzt worden sei.
3. Auch im Übrigen liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen der angeordneten Rückführung vor. Die Klägerin nutzt die Wohnräume ohne die hierfür erforderliche Genehmigung zweckfremd. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird, insbesondere wenn Wohnraum länger als drei Monate leer steht. Eine Ausnahme nach § 2 Abs. 2 Nr. 4 Hs. 1 ZwVbG, wonach keine Zweckentfremdung vorliegt, wenn Wohnraum zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird und deshalb bis zu zwölf Monate unbewohnbar ist oder leer steht oder aus anderen objektiven Gründen nicht mehr vermietet werden kann, ist nicht gegeben, da die Räumlichkeiten seit beinahe neun Jahren ungenutzt und baulich unverändert bleiben.
4. Ermessen bezüglich der Rückführungsaufforderung ist hier nicht eröffnet. Die Ausgestaltung als „Soll“-Vorschrift verpflichtet das Bezirksamt in der Regel zum Einschreiten, wenn – wie hier – eine Zweckentfremdung vorliegt (vgl. Beschluss der Kammer vom 22. April 2021, a.a.O., Rn. 47). Anhaltspunkte für atypische Umstände, die eine Entscheidung nach pflichtgemäßem Ermessen und eine nähere Begründung erfordert hätten, sind nicht aufgezeigt oder sonst ersichtlich. Die hierfür gesetzte Frist von mehr als einem Monat verbleibt innerhalb des von § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG gesetzten Rahmens und er damit nicht zu beanstanden.
II. Unter Berücksichtigung des Vorgenannten hat die Klägerin darüber hinaus derzeit auch keinen Anspruch auf die hilfsweise geltend gemachte Genehmigung von Leerstand gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 1 Abs. 1 ZwVbG. Danach kann die erforderliche Genehmigung einer zweckfremden Nutzung auf Antrag erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen oder wenn in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird.
Zwar kann eine Genehmigung für den Leerstand von Wohnraum im Falle von mehr als zwölf Monate andauernden Umbau-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen (vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG) erteilt werden, soweit berechtigte Gründe für einen weiter andauernden Leerstand vorliegen. Derartige Gründe sind jedoch aktuell nicht gegeben. Die Räumlichkeiten stehen seit Jahren leer, ohne dass die Klägerin mit den von ihr geplanten baulichen Maßnahmen begonnen hätte. Die von ihr angegebenen langen Gespräche mit dem Stadtentwicklungsamt des Bezirksamts zum Milieuschutz führen zu keinem anderen Ergebnis. Zum einen fällt die rechtzeitige Genehmigung von Umbau-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich in die Risikosphäre der Klägerin. Zum anderen fehlt es an einem konkreten Vortrag dazu, von wann bis wann genau welche Gespräche stattgefunden haben und inwieweit diese den Fortgang des Projekts aufgehalten haben. Soweit die Klägerin in der letzten mündlichen Verhandlung auf Bauanträge aus dem Juli 2018 sowie Anfang 2021 verwiesen hat, betreffen diese nach ihren Angaben schon nicht die hier streitgegenständlichen Wohnungen. Ihren Vortrag als gegeben unterstellt, scheitert die Genehmigung des hierzu erst im Dezember 2021 eingereichten Bauantrags bislang unter anderem daran, dass das Wohnungsamt des Bezirksamts von dem Bauvorhaben ebenfalls umfasste Einheiten im 1. OG, für die eine gewerbliche Nutzung vorgesehen ist, als zweckentfremdungsrechtlich geschützten Wohnraum einstuft. Im Interesse einer zügigen Instandsetzung der Räumlichkeiten im 2. bis 4. OG und einer sich hieran anschließenden Realisierung der dort geplanten Wohnnutzung ist sie darauf zu verweisen, ihren Bauantrag ggf. räumlich entsprechend zu beschränken bzw. konkrete Ausgleichsangebote gegenüber dem Bezirksamt zu formulieren. Dass die von ihr geplanten Maßnahmen allein im Rahmen des vorgelegten Gesamtkonzepts umsetzbar wären, hat sie weder vorgetragen noch ist sonst etwas hierfür ersichtlich. Auch im Übrigen ist nicht erkennbar, dass eine Genehmigung außerhalb des Einflussbereichs der Klägerin behördenseitig aus sachwidrigen Gründen verzögert werden würde. Hierzu stünde der Klägerin außerdem ggf. verwaltungsgerichtlicher Rechtsschutz zur Verfügung.
III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Regelung der vorläufigen Vollstreckbarkeit entspricht § 167 VwGO und den § 708 Nr. 11, § 711 Satz 1 der Zivilprozessordnung.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf
80.000,00 Euro
festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 167 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 Satz 2 der Baunutzungsverordnung
§ 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO
§ 6 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO
§ 33 Abs. 2 Satz 2 Alt. 2 BauO
§ 81 Abs. 1 Satz 1 BauO
§ 1 Abs. 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG
§ 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG
§ 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 711 Satz 1 der Zivilprozessordnung
§ 33 Abs. 1 Satz 1 Hs. 1 der Bauordnung
§ 2 Satz 1 des Wohnungsaufsichtsgesetzes
§ 1 Abs. 1 Satz 1 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: NZM 2001, 594
6 K 82/22
6 K 83/22
6 L 84/22
6 K 30.18
2 BvL 5/74
3 U 7.94
8 C 35.83
8 C 16.84
5 N 171.00
9 K 16.13
8 C 38.89
6 L 299.20
10 A 280.95
16 A 257.89
1 BvR 436/78
8 C 23/80
6 K 126.18