Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2014-02-21, Aktenzeichen 13 L 274.13
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2014:0221.13L274.13.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Nach § 79 Satz 2 BauO kann eine im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfolgende Nutzung von baulichen Anlagen untersagt werden.(Rn.15)
2. Eine Nutzung als Ferienwohnung liegt vor, wenn eine Wohnung ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt wird.(Rn.17)
3. Die Nutzung von Wohnungen, für die eine Genehmigung zu Wohnzwecken vorliegt, als Ferienwohnung stellt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar.(Rn.24)
Das Verfahren wird eingestellt, soweit der Antrag übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist. Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen die in dem Bescheid des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 27. September 2013 enthaltene Zwangsmittelandrohung wird angeordnet. Im Übrigen wird der Antrag zurückgewiesen.
Von den Kosten des Verfahrens trägt die Antragstellerin 3/4 und der Antragsgegner 1/4.
Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf Euro 32.850,75 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragstellerin wendet sich gegen eine Nutzungsuntersagung.
Streitbefangen ist das mit einem mehrgeschossigen Wohnhaus (Vorderhaus, Seitenflügel und Quergebäude) bebaute Grundstück P... Berlin. Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich; die nähere Umgebung ist ganz überwiegend durch Wohnnutzung geprägt. Mit Baugenehmigung vom 14. Juni 2011 waren Umbau und Nutzungsänderung einer Wohnung im 1. OG des Vorderhauses in drei Ferienwohnungen genehmigt worden.
Ab April 2013 gingen beim Antragsgegner mehrere Mieterbeschwerden insbesondere über nächtliche und am Wochenende erfolgende Lärmbelästigungen ein (Ein- und Auszug von Feriengästen, laute Musik, versehentliches Klingeln, Lärm von Reinigungskräften). Bei den daraufhin erfolgten bauaufsichtlichen Kontrollen vor Ort stellte der Antragsgegner fest, dass eine Reihe der insgesamt etwa 30 Wohnungen als Ferienwohnungen genutzt wurden.
Mit Bescheid vom 27. September 2013, gerichtet an die Antragstellerin, untersagte der Antragsgegner nach vorheriger Anhörung die Nutzung von 13 näher bezeichneten „Ferienwohnungen“ ab dem 29. November 2013 und drohte für den Fall der nicht fristgerechten Befolgung ein Zwangsgeld in Höhe von 8.000,00 Euro an. Zugleich wurde die sofortige Vollziehung angeordnet. Mit Bescheid vom 2. Oktober 2013 wurde eine Gebühr in Höhe von 1.403,00 Euro erhoben.
Hiergegen hat die Antragstellerin am 27. November 2013 einstweiligen Rechtsschutz beantragt. Mit Schreiben vom 16. Dezember 2013 hat der Antragsgegner die Nutzungsuntersagung auf 12 Wohnungen beschränkt und „klargestellt“, dass die Nutzung zu einer kurzfristigen, d. h. tageweisen oder nur wochenweisen gewerblichen Vermietung als Ferienwohnungen an wechselnde Mieter ab 29. November 2013 untersagt werde.
Die Antragstellerin macht geltend, die tatsächlich ausgeübte Nutzung halte sich im Rahmen der gewöhnlichen „Wohnnutzung“. Insbesondere liege kein Beherbergungsbetrieb vor. Davon abgesehen sei die Nutzungsuntersagung, auch unter Einbeziehung des Schreibens vom 16. Dezember 2013, nicht hinreichend bestimmt und zudem ermessensfehlerhaft. Jedenfalls sei sie, die Antragstellerin, nicht richtige Bescheidadressatin, da die Vermietung der Apartments von Anfang an nicht durch sie, sondern durch die C... GmbH erfolge.
Die Antragstellerin hat das Verfahren in der Hauptsache für erledigt erklärt, soweit im Schreiben vom 16. Dezember 2013 die Anzahl der von der Nutzungsuntersagung erfassten Wohnungen reduziert wurde. Der Antragsgegner hat dem nicht widersprochen.
Die Antragstellerin beantragt nunmehr sinngemäß,
die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Nutzungsuntersagung des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 27. September 2013 in der Fassung des Schreibens vom 16. Dezember 2013 wiederherzustellen bzw. – hinsichtlich der Zwangsmittelandrohung – anzuordnen, sowie die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen den Gebührenbescheid vom 2. Oktober 2013 anzuordnen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:
1. Das Verfahren war in entsprechender Anwendung des § 92 Abs. 3 VwGO einzustellen, soweit die Beteiligten dieses übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, nämlich hinsichtlich der im Ausgangsbescheid noch genannten Wohnung Vorderhaus, 1. EG links. Der entsprechenden ausdrücklichen Erledigungserklärung der Antragstellerin hat der Antragsgegner nicht widersprochen; im weiteren Verlauf des Verfahrens hat er sich nur noch zu den übrigen Wohnungen eingelassen, so dass die Kammer von einer Erledigungserklärung durch schlüssiges Verhalten (vgl. Kopp/Schenke, VwGO, 19. Aufl. 2013, § 161 Rn. 13) ausgehen konnte.
2. Soweit der Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz den Gebührenbescheid vom 2. Oktober 2013 betrifft, ist der Antrag gem. § 80 Abs. 6 VwGO bereits unzulässig, weil die Antragstellerin nicht zuvor einen entsprechenden Aussetzungsantrag beim Antragsgegner gestellt hat.
3. Der gegen die Nutzungsuntersagung gerichtete, gem. § 80 Abs. 5 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO zulässige Antrag ist unbegründet. Bei summarischer Prüfung überwiegt das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung das private Aussetzungsinteresse der Antragstellerin. Es bestehen keine ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der angegriffenen Anordnung.
a) Rechtsgrundlage für die Anordnung ist § 79 Satz 2 BauO Bln. Danach kann eine im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfolgende Nutzung von baulichen Anlagen untersagt werden. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 79 Satz 2 BauO sind erfüllt. Die streitgegenständlichen 12 Wohnungen werden im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, denn diese Wohnungen, für die eine gewöhnliche Wohnnutzung genehmigt ist, werden aktuell als Ferienwohnungen genutzt, ohne dass die für diese Nutzungsänderung erforderliche Baugenehmigung vorliegt.
aa) Die streitgegenständlichen Wohnungen werden nicht (mehr) als „gewöhnliche“ Wohnungen, sondern als Ferienwohnungen und damit zu gewerblichen Zwecken genutzt.
(1) Eine Nutzung als Ferienwohnung liegt vor, wenn eine Wohnung ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt wird. Eine solche gewerbliche Kurzzeitvermietung stellt zwar regelmäßig (noch) keinen Beherbergungsbetrieb im bauplanungsrechtlichen Sinne dar (BVerwG, Beschluss vom 8. Mai 1989 – 4 B 78.89 -; OVG Lüneburg, Beschluss vom 12. Dezember 2013 – 1 LA 123/13 -; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2007 – OVG 2 A 2.07 -), bildet aber eine eigenständige planungsrechtliche Nutzungsart, nämlich eine besondere Art der gewerblichen Nutzung, die von der gewöhnlichen Wohnnutzung zu unterscheiden ist. Darüber besteht soweit ersichtlich Einigkeit in der obergerichtlichen Rechtsprechung (OVG Lüneburg, Beschluss vom 12. Dezember 2013 – 1 LA 123/13 -, Beschluss vom 22. November 2013 – 1 LA 49/13 -; VGH München, Beschluss vom 4. September 2013 – 14 ZB 13.6 -; OVG Greifswald, Beschluss vom 8. Januar 2008 – 3 M 190/07 -). Einigkeit besteht ferner darüber, dass der „vorübergehende“ Charakter des Aufenthalts nicht nur einen wenige Tage dauernden, sondern auch einen nach Wochen bemessenen Aufenthalt umfasst (VGH München, a.a.O.; OVG Greifswald, a.a.O., vgl. a. § 2 Abs. 1 Nr. 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes – ZwVbG - vom 29. November 2013). Maßgeblich für die auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die den Begriff des Wohnens prägt (OVG Greifswald, a.a.O.), ist darüber hinaus nach Ansicht der Kammer, dass es bei den abgeschlossenen Mietverträgen typischerweise zu einer Anmeldung i. S. des Melderechts kommt (vgl. aber VG Berlin, Beschluss vom 28. März 2012 – VG 19 L 18.12 -, Seite 3, 4 des amtlichen Abdrucks, Beschluss vom 23. Januar 2012 – VG 19 L 294.11 -, Rn. 22 bei juris).
(2) Bei der im einstweiligen Rechtsschutzverfahren allein möglichen summarischen Prüfung spricht alles dafür, dass die streitgegenständlichen Wohnungen als Ferienwohnungen i. S. der dargestellten obergerichtlichen Rechtsprechung genutzt werden.
(a) Die Auslobung dieser Wohnungen zur (auch) tageweisen Vermietung im Internet auf mehreren Webseiten sowie die aktenkundigen Beschwerden mehrerer Hausbewohner über die „in kurzen Intervallen“ (Blatt 40, 170, 203 des Verwaltungsvorgangs) an- und abreisenden Touristengruppen und die von diesen ausgehenden, konkret beschriebenen, Störungen stellen gewichtige Indizien dafür dar, dass hier eine gewerbliche Kurzzeitvermietung stattfindet. Dasselbe gilt für die auf den Klingelschildern der entsprechenden Wohnungen angebrachten Fantasienamen (ohne entsprechenden Melderegistereintrag), den Wäscheservice (Wäschewechsel nach Ein- und Auszug, spezieller Kellerraum zur Lagerung der Wäsche) sowie die Informationsblätter in englischer Sprache, die ganz augenscheinlich für die Kurzzeitmieter bestimmt sind und u. a. eine „check-in time“ und „check-out time“ festlegen sowie einen Briefkasten angeben, in den der Wohnungsschlüssel bei Abreise einzuwerfen ist. Anmeldungen erfolgen offensichtlich nicht. Zu all diesen Indizien verhält sich die Antragstellerin mit keinem Wort. In ihrer Antragsschrift (Seite 2) räumt sie sogar ausdrücklich ein, dass eine Vermietung (auch) für wenige Tage tatsächlich stattfindet. In den von ihr später eingereichten Mietverträgen wird zudem der Begriff „Ferienwohnung“ teilweise ausdrücklich verwendet (Anlagen A7, A9, A16, A18, A19 zum Schriftsatz vom 14. Januar 2014).
(b) Die Antragstellerin lehnt die Qualifikation der ausgeübten Nutzung als Ferienwohnungsnutzung in erster Linie deshalb ab, weil die Nutzungsdauer überwiegend in Wochen oder Monaten bemessen sei. Sie hat hierzu „beispielhaft“ (Seite 4 des Schriftsatzes vom 14. Januar 2014) mehrere Mietverträge eingereicht, von denen einige über mehrere Monate liefen bzw. noch laufen. Damit vermag sie die aufgrund der genannten Indizien geradezu ins Auge springende Ferienwohnungsnutzung indes nicht durchgreifend in Zweifel zu ziehen. Insoweit ist nochmals auf den bereits dargestellten rechtlichen Ausgangspunkt aufmerksam zu machen, dass nämlich eine Nutzung als Ferienwohnung auch dann vorliegen kann, wenn die Nutzungsüberlassungen nicht lediglich tageweise erfolgen, sondern sich jeweils über mehrere Wochen erstrecken. Wie lang dieser Zeitraum genau ist, bedarf vorliegend aufgrund der Eindeutigkeit der übrigen Indizien keiner Entscheidung. Eine äußerste Grenze dürfte nach Ansicht der Kammer bei 12 Wochen zu ziehen sein (vgl. a. die Gesetzesbegründung zu § 2 ZwVbG, Abgh-Drs. 17/1057: 2 Monate). Dabei dürften einzelne Überschreitungen ebenso unerheblich sein wie eine gelegentliche (Mit-)Nutzung durch den Eigentümer oder Hauptmieter selbst (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 12. Dezember 2013 – 1 LA 123/13 -), weil solche „Einsprengsel“ das Gesamtbild einer gewerblichen Kurzzeitvermietung nicht beeinflussen.
Vor diesem Hintergrund ist schon nach dem eigenen Vortrag der Klägerin schwerlich von einer normalen Wohnnutzung auszugehen, weil nahezu die Hälfte der bescheinigten Nutzungsverhältnisse lediglich über einen Zeitraum von maximal 4 Wochen laufen (Anlagen A11, A12, A13, A17, A19 und A24 zum Schriftsatz vom 14. Januar 2014). Auch der Antragsgegner hat bei mehreren vor kurzem erfolgten Kontrollen (Mieterbefragungen) zahlreiche kurzfristige Mietverhältnisse – zwischen 5 Tagen und 4 Wochen – festgestellt (vgl. Schriftsätze vom 8., 13. und 28. Januar 2014). Hinzu kommt, dass die Antragstellerin nach eigenem Bekunden lediglich „beispielhaft“ einzelne Nutzungsverhältnisse nahezu ausschließlich ab Oktober/November 2013, also nach Erlass der streitgegenständlichen Anordnung, belegt. Danach liegt der Schluss nahe, dass alle sonstigen, nicht genannten und belegten Nutzungsverhältnisse (noch) kürzere Laufzeiten aufwiesen. Das muss insbesondere für den Zeitraum vor Oktober 2013 angenommen werden, den die Antragstellerin – von einer Ausnahme abgesehen (A23) - ohne Angaben von Gründen vollständig übergeht. Diesbezüglich hat etwa die Polizei anlässlich einer Anzeige wegen ruhestörenden Lärms im Juli 2013 eine Aufenthaltsdauer eines Touristen von etwa einer Woche ermittelt (Blatt 86 des Verwaltungsvorgangs). Nach alledem wird die Ferienwohnungsnutzung nicht dadurch ausgeschlossen, dass einzelne aktuelle Mietverhältnisse, wie von der Antragstellerin in ihrem Schriftsatz vom 18. Februar 2014 nochmals ausführlich dargelegt, über mehrere Monate laufen.
(c) Der Antragsgegner war auch nicht verpflichtet, die von der Antragstellerin ausgeübte Nutzung noch weiter aufzuklären. Die Kammer ist nicht der Ansicht, dass der Antragsgegner über die aufgezählten Indizien (die nicht kumulativ vorliegen müssen) konkret darlegen und nachweisen muss, dass der Eigentümer/Vermieter unzweifelhaft ein Ferienwohnungs-Nutzungskonzept verfolgt, wenn der Eigentümer/Vermieter diese Anhaltspunkte nicht durch substantiierten Vortrag entkräftet (vgl. aber VG Berlin, Beschluss vom 28. März 2012 – VG 19 L 18.12 -). Wegen des durch Art. 13 GG gewährleisteten Grundrechtsschutzes ist die Bauaufsichtsbehörde trotz des Amtsermittlungsgrundsatzes (§ 24 VwVfG) nur eingeschränkt und nur unter besonderen – hier regelmäßig nicht gegebenen – engen Voraussetzungen in der Lage, die einzelnen Wohnungen zu besichtigen (vgl. § 58 Abs. 3 BauO Bln; weitergehend nunmehr § 5 Abs. 5 ZwVbG). Sonstige Informationen über das Nutzungskonzept wird sich der Antragsgegner häufig ebenfalls nur eingeschränkt verschaffen können, auch wenn er förmlich eine Auskunftserteilung oder Unterlagenvorlage verlangt (§ 58 Abs. 1, § 59 Abs. 2 BauO, vgl. jetzt auch § 5 Abs. 2 ZwVbG), denn ob die Auskünfte bzw. Unterlagen vollständig und richtig sind, ist oft schwierig zu beurteilen, ganz abgesehen von einem mit einem solchen Vorgehen u. U. verbundenen Zeitverlust. Die nicht selten aus dem Ausland angereisten Touristen stehen für die Sachverhaltsermittlung faktisch nur während ihres Aufenthalts zur Verfügung; ob sie bei dann stattfindenden behördlichen Kontrollen in der Wohnung angetroffen werden oder gerade außer Haus sind, ist zudem mehr als unsicher (vgl. insoweit auch die Ausführungen im Schriftsatz des Antragsgegners vom 8. Januar 2014, Seite 2).
Entscheidendes Gewicht kommt daher den – eingangs aufgezählten und vom Antragsgegner hinreichend ermittelten – objektiven Indizien zu, bei deren Würdigung aufgrund der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise sich hier eine Ferienwohnungsnutzung geradezu aufdrängt. Da die Frage, wie eine Wohnung genutzt wird, ausschließlich die Sphäre des Eigentümers/Vermieters betrifft, kann es diesem in einem solchen Fall im Hinblick auf seine Mitwirkungsobliegenheit aus § 26 Abs. 2 Satz 1 VwVfG i. V. m. § 1 Abs. 1 BlnVwVfG zugemutet werden, die Indizwirkung zu erschüttern, etwa durch rückhaltlose Offenlegung aller Vertragsverhältnisse (für jede Wohnung gesondert über längere Zeiträume), und/oder durch Ermöglichung einer Besichtigung der betroffenen Wohnungen, und nicht zuletzt durch substantiierte Auseinandersetzung mit den genannten, für eine Ferienwohnungsnutzung sprechenden Anhaltspunkten. Dem genügt der bisherige Vortrag der Antragstellerin bei weitem nicht.
bb) Die Nutzung von Wohnungen, für die (nur) eine Genehmigung zu Wohnzwecken vorliegt, als Ferienwohnung stellt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar. Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen (legalen), durch die Baugenehmigung dokumentierten Nutzung dergestalt unterscheidet, dass sie anderen oder weitergehenden bauordnungs- oder bauplanungsrechtlichen Anforderungen unterworfen ist oder unterworfen sein kann, also die der bisherigen Nutzung eigene, gewisse Variationsbreite verlassen wird und durch die Veränderung bodenrechtliche Belange neu berührt werden können (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. Oktober 2012 – OVG 10 S 35.12 -, Beschluss vom 21. März 2006 - OVG 10 S 3.06 -; OVG Brandenburg, Beschluss vom 4. September 1995 - 3 B 52/95 -; OVG Münster, Urteil vom 24. Juni 2004 - 7 A 4529/02 -; NVwZ-RR 2005, 695, juris Rn. 33). Das ist für eine Nutzung als gewerbliche Ferienwohnung im Verhältnis zur gewöhnlichen Wohnnutzung ersichtlich der Fall (vgl. nur VGH München, Beschluss vom 4. September 2013 – 14 ZB 13.6 -; VG Schwerin, Urteil vom 20. Dezember 2012 – 2 A 621/11 -). Die Nutzung durch Feriengäste ist gegenüber der „normalen“ Wohnnutzung typischerweise andersartig; ihr Nebeneinander kann zu städtebaulichen Konflikten führen, weil damit Unruhe in ein Wohngebiet getragen wird (so ausdrücklich OVG Lüneburg, Beschluss vom 22. November 2013 – 1 LA 49/13 -; VGH München, Beschluss vom 4. September 2013 – 14 ZB 13.6 -). Die danach gem. §§ 60 Abs. 1, 62 Abs. 2 Nr. 1 BauO Bln für die Nutzungsänderung erforderliche Baugenehmigung liegt nicht vor.
Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz ändert die vorstehend dargestellte baurechtliche Rechtslage nicht. Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz schützt das öffentliche Interesse am Erhalt von Wohnraum, das Bau- und Planungsrecht schützt das öffentliche Interesse an einer geordneten städtebaulichen Entwicklung, hier insbesondere die Einhaltung des baurechtlichen Rücksichtnahmegebots. Baurecht und Zweckentfremdungsrecht stehen auch verfahrensrechtlich nebeneinander. § 64 S. 1 Nr. 3 und § 65 S. 1 Nr. 3 BauO Bln greifen nicht ein, da die Baugenehmigung in Bezug auf die Zweckentfremdungsverbotsgenehmigung keine Konzentrationswirkung hat (vgl. VGH Mannheim, Beschluss vom 19. Februar 1997 – 3 S 3455/96 - juris Rn. 5 f). Es kann also durchaus sein, dass eine baurechtlich zulässige Nutzungsänderung nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz nicht genehmigungsfähig ist wie umgekehrt eine Genehmigung nach § 3 ZwVbG bzw. die gesetzliche Einstufung als Nicht-Zweckentfremdungs-tatbestand nach § 2 Abs. 2 ZwVbG nicht von der Einholung der bauordnungsrechtlichen Nutzungsänderungsgenehmigung und den entsprechenden materiellen Anforderungen freistellt.
b) Die Nutzungsuntersagung ist hinreichend inhaltlich bestimmt i. S. des § 37 Abs. 1 VwVfG i. V. m. § 1 Abs. 1 BlnVwVfG. Ein Verwaltungsakt ist hinreichend bestimmt, wenn der Adressat seinen Regelungsgehalt aus dem Tenor, dem Inhalt der Begründung und den sonstigen bekannten oder ohne weiteres erkennbaren Umständen so vollständig, klar und unzweifelhaft erkennen kann, dass er sein Verhalten danach richten kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 2. Juli 2008 – BVerwG 7 C 38/07 -; Kopp/Ramsauer, VwVfG, 14. Aufl. 2013 § 37 Rn. 5). Das Erfordernis der inhaltlichen Bestimmtheit ist auch dann erfüllt, wenn der Regelungsgehalt durch Auslegung ermittelt werden kann, wobei auf den Empfängerhorizont abzustellen ist (VG Berlin, Urteil vom 29. Oktober 2013 – VG 19 K 98.13 -; OVG Münster, Urteil vom 22. November 1994 – 11 A 4214/92 -).
Nach diesen Maßstäben ist die Nutzungsuntersagung vom 27. September 2013, jedenfalls in der Form, die sie durch die „Klarstellung“ vom 16. Dezember 2013 – die wohl als Änderungsbescheid einzustufen ist – erhalten hat, hinreichend bestimmt. Sie lässt sowohl den Adressaten (die Antragstellerin), den Gegenstand der Anordnung (die dort im Einzelnen genannten Wohnungen), ihren zeitlichen Geltungsbereich (ab dem 29. November 2013), als auch den sachlichen Gehalt der Anordnung (das Verbot der tageweisen oder wochenweisen gewerblichen Vermietung als „Ferienwohnungen“ an wechselnde Mieter) unzweifelhaft erkennen. Entgegen der Ansicht der Antragstellerin ist insbesondere die Umschreibung des sachlichen Regelungsgehalts nicht unklar. Bei dem Begriff der „Ferienwohnung“ handelt es sich – wie dargelegt - um einen in der obergerichtlichen Rechtsprechung gängigen bauplanungsrechtlichen Begriff, der einen klaren Begriffskern vermittelt (so ausdrücklich auch VG Berlin, Beschluss vom 28. März 2012 – VG 19 L 18.12 -). Durch den zusätzlichen Hinweis im Bescheidtenor auf die Unzulässigkeit der tageweisen oder wochenweisen Vermietung an wechselnde Mieter ist klargestellt, dass (nur) solche Kurzzeitmietverhältnisse ausgeschlossen sein sollen, die üblicherweise tage- oder wochenweise bemessen werden, die also den maximalen zeitlichen Umfang – wie oben erläutert - von freizeitorientierten vorübergehenden Aufenthalten nicht überschreiten. Aus der Verwendung des Begriffs „Ferienwohnung“ folgt, dass die Kurzzeitvermietung an Geschäftsreisende nicht erfasst ist (vgl. VGH München, Beschluss vom 4. September 2013 – 14 ZB 13.6 -). Dasselbe gilt für die befristete Überlassung von Wohnraum an Personen, die ihren Lebensmittelpunkt für einen begrenzten Zeitraum nach Berlin verlagern (z. B. entsandte Arbeitnehmer, Au-pair-Mädchen, Schauspieler, Botschaftsangehörige, Stipendiaten, Praktikanten, vgl. Gesetzesbegründung zu § 2 ZwVbG, Abgh-Drs. 17/1057). Solche Fälle stehen hier indes auch nicht in Rede.
c) Die Antragstellerin ist gem. §§ 13 Abs. 1, 14 Abs. 1, 3 Satz 1 Alt. 2 ASOG als Vermieterin richtige Adressatin der Nutzungsuntersagung. Jedenfalls bei der im vorliegenden Verfahren allein möglichen summarischen Prüfung muss die Kammer davon ausgehen, dass die betroffenen Wohnungen überwiegend von der Antragstellerin vermarktet, also vermittelt und vermietet werden. Sollte daneben nunmehr auch die C... GmbH als Vermieterin tätig werden (vgl. den Schriftsatz der Antragstellerin vom 14. Januar 2014), wäre ein Vorgehen auch gegen diese zu prüfen. An der ordnungsrechtlichen Verantwortlichkeit der Antragstellerin würde das per se nichts ändern. Die ordnungsrechtliche Verantwortlichkeit der Antragstellerin ergibt sich aus Folgendem:
Die Antragstellerin hat im hiesigen Verfahren zunächst selbst explizit zugestanden, dass sie es ist, die die in Rede stehenden Ferienwohnungen vermietet (Seite 2 der Antragsschrift, mit näherer Erläuterung). Auch im vorangegangenen Verwaltungsverfahren hat sie ihre Eigenschaft als Vermieterin nie ansatzweise in Frage gestellt. Dem entspricht, dass verschiedene objektive Indizien vorliegen, die nachdrücklich dafür sprechen, dass die Vermarktung der Ferienwohnungen durch die Antragstellerin erfolgt. Zu nennen sind hier namentlich die Bewerbung der Wohnungen im Internet durch die Antragstellerin (vgl. exemplarisch Blatt 94 des Verwaltungsvorgangs), sowie der den Kurzzeitmietern ausgehändigte Informationsflyer, der ebenfalls die Antragstellerin als Verantwortliche ausweist. Auch die beschwerdeführenden Dauermieter (Blatt 40, 57 des Verwaltungsvorgangs) sowie die bei polizeilichen Kontrollen angetroffenen Touristen (Blatt 88) haben übereinstimmend die Antragstellerin als Vermieterin angegeben. Ihr erstmals im Schriftsatz vom 14. Januar 2014 erhobener Einwand, nicht sie, sondern eine – in denselben Büroräumen wie die Antragstellerin ansässige - C... GmbH vermiete die Ferienwohnungen, erscheint daher verfahrensangepasst und unterliegt erheblichen Richtigkeitszweifeln. Das gilt trotz der eingereichten Mietverträge, die überwiegend die C... GmbH als Vermietern ausweisen, und zwar schon deshalb, weil diese Verträge sämtlich aus der Zeit nach Erlass der streitgegenständlichen Nutzungsuntersagung stammen. Auffällig ist auch, dass zwei der eingereichten formularmäßigen Verträge eben doch die Antragstellerin als Vermieterin nennen (vgl. Anlagen A23 und A9; bei dem letztgenannten Vertrag wurde bei der Bankverbindung die Antragstellerin gestrichen und die C... GmbH handschriftlich eingetragen). Dass die Antragstellerin zivilrechtlich nicht (mehr) befugt wäre, die streitbefangenen Wohnungen zu vermarkten und diese Befugnis der C... GmbH zukäme, trägt die Antragstellerin selbst nicht einmal vor.
d) Die Nutzungsuntersagung ist nicht ermessensfehlerhaft. In den Fällen der formellen Illegalität, also einer ungenehmigten Nutzung baulicher Anlagen ist in der Regel allein der Erlass einer Nutzungsuntersagung ermessensgerecht; der Bauaufsichtsbehörde ist insoweit (nur) ein intendiertes Ermessen eingeräumt. Bereits die formelle Illegalität rechtfertigt grundsätzlich eine Nutzungsuntersagung, weil anderenfalls das bauordnungsrechtliche Genehmigungsverfahren weitgehend unterlaufen werden und das formelle Baurecht seine Ordnungsfunktion nicht mehr erfüllen könnte (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10. Mai 2012 - OVG 10 S 42.11 -, Beschluss vom 23. Dezember 2009 - OVG 2 S 32.09 -, Beschluss vom 23. August 2007 - OVG 2 N 58.07 -; VG Berlin, Beschlüsse vom 3. Juli 2009 - VG 19 L 16/09 - und vom 16. Oktober 2009 - VG 13 L 237/09 -; OVG des Saarlandes, Beschluss vom 30. Juni 2009 - 2 B 367/09 -).
Eine auf formelle Illegalität gestützt Nutzungsuntersagung erweist sich nur dann – ausnahmsweise – als ermessensfehlerhaft, wenn die streitige Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist oder unter Bestandsschutz steht oder wenn bei atypischen Fallgestaltungen ein Verstoß gegen das Verhältnismäßigkeitsprinzip vorliegt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 15. Mai 2007- OVG 2 S 26.07 -). Das ist hier nicht der Fall. Insbesondere ist die gegenwärtige Nutzung nicht offensichtlich genehmigungsfähig, weil – wie in der streitigen Anordnung im Einzelnen ausgeführt – wegen der von der Ferienwohnungsnutzung ausgehenden erheblichen Störungen ein Verstoß gegen das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot naheliegt. U. U. ist das Vorhaben bereits gebietsunverträglich, also aufgrund typisierender Betrachtungsweise mit der Zweckbestimmung eines allgemeinen Wohngebiets nicht verträglich (vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. Juli 2013 – 4 B 8/13 -), weil allgemeine Wohnnutzung und Freizeitwohnen „grundverschieden“ sind (so BVerwG, Urteil vom 11. Juli 2013 – 4 GN 7/12 -). - Ebenso wenig erscheint die Nutzungsuntersagung unverhältnismäßig. Mildere Mittel als eine (vollständige) Untersagung der Nutzung als Ferienwohnungen sind nicht ersichtlich.
e) Die Anordnung der formell ordnungsgemäß begründeten (§ 80 Abs. 3 VwGO) sofortigen Vollziehung ist gleichfalls nicht zu beanstanden. Es liegt ein besonderes Vollzugsinteresse insbesondere wegen der Besorgnis einer negativen Vorbild- oder Nachahmungswirkung vor. Es ist geboten, die rechtswidrigen Zustände umgehend zu beenden, um die Ordnungsfunktion des formellen Baurechts zu sichern und zugleich den wirtschaftlichen Anreiz für illegale Nutzungsänderungen gegenüber einer sonst möglichen Ausnutzung des Suspensiveffektes von Widerspruch und Klage möglichst effektiv zu minimieren. Zudem liegen zahlreiche Nachbarbeschwerden wegen Lärmbelästigungen vor.
4. Der gegen die Androhung des Zwangsgeldes gerichtete Antrag nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1, Abs. 2 Nr. 3 VwGO, § 4 Abs. 1 Satz 1 AG VwGO ist erfolgreich, weil die pauschale Androhung eines Zwangsgeldes von 8.000,00 Euro unbestimmt i. S. des § 5a VwVfG Bln, § 13 Abs. 1, 3, 5 VwVG ist. Für jede betroffene Wohnung ist ein gesondertes Zwangsgeld anzudrohen. Die Androhung eines einheitlichen Zwangsgeldes für alle Wohnungen ist keine taugliche Grundlage für eine spätere Zwangsgeldfestsetzung, weil nicht erkennbar ist, für welche Wohnung ein Zwangsgeld in welcher Höhe angedroht ist. Eine Androhung zur Durchsetzung mehrerer Verpflichtungen muss deutlich machen, ob sie sich auf Verstöße gegen jede einzelne Verpflichtung bezieht oder auf Verstöße gegen alle Verpflichtungen zugleich (so auch VG Saarland, Beschluss vom 12. Oktober 2011 – 5 L 920/11 -, m.w.N.). Die Antragstellerin kann anderenfalls nicht erkennen, in welcher Höhe ein Zwangsgeld fällig wird, wenn der Nutzungsuntersagung (nur) bei einzelnen Wohnungen nicht nachgekommen wird.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 155 Abs. 1 Satz 1, 161 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 53 Abs. 3 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG. Dabei geht die Kammer davon aus, dass der durch die Nutzungsuntersagung drohende finanzielle Nachteil höher ist als das angedrohte Zwangsgeld (vgl. Nr. 1.6.2 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit) und schätzt die Höhe auf einen Betrag von 5.000,00 Euro pro Wohnung; für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes wird von der Hälfte dieses Betrages ausgegangen (vgl. Nr. 1.5 des Streitwertkataloges). Hinsichtlich des ebenfalls streitgegenständlichen Gebührenbescheids wurde ¼ der erhobenen Gebühr angesetzt (vgl. Ziff. 1.5 des Streitwertkatalogs). Die Zwangsmittelandrohung wurde bei der Streitwertbemessung nicht gesondert in Ansatz gebracht (vgl. Ziff. 1.6.2).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 2 ZwVbG
§ 24 VwVfG
§ 3 ZwVbG
§ 5a VwVfG
§ 79 Satz 2 BauO
§ 92 Abs. 3 VwGO
§ 80 Abs. 6 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO
§ 58 Abs. 3 BauO
§ 5 Abs. 5 ZwVbG
§ 59 Abs. 2 BauO
§ 5 Abs. 2 ZwVbG
§ 26 Abs. 2 Satz 1 VwVfG
§ 1 Abs. 1 BlnVwVfG
§ 60 Abs. 1, 62 Abs. 2 Nr. 1 BauO
§ 65 S. 1 Nr. 3 BauO
§ 2 Abs. 2 ZwVbG
§ 37 Abs. 1 VwVfG
§ 13 Abs. 1, 14 Abs. 1, 3 Satz 1 Alt. 2 ASOG
§ 80 Abs. 3 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1, Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 4 Abs. 1 Satz 1 AG VwGO
§ 13 Abs. 1, 3, 5 VwVG
§ 155 Abs. 1 Satz 1, 161 Abs. 2 VwGO
§ 53 Abs. 3 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG
Art. 13 GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ-RR 2005, 695
4 B 78.89
1 LA 123/13
2 A 2.07
1 LA 49/13
3 M 190/07
19 L 18.12
19 L 294.11
10 S 35.12
10 S 3.06
3 B 52/95
7 A 4529/02
2 A 621/11
3 S 3455/96
7 C 38/07
19 K 98.13
11 A 4214/92
10 S 42.11
2 S 32.09
2 N 58.07
19 L 16/09
13 L 237/09
2 B 367/09
2 S 26.07
4 B 8/13
4 GN 7/12
5 L 920/11