Amtsgericht Mitte (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-05-06, Aktenzeichen 123 C 5146/19

Tenor:
Orientierungssatz
§ 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln hält der verfassungsrechtlichen Angemessenheitsprüfung stand. Die Gewährleistung von bezahlbarem Wohnraum zur Verhinderung einer Verdrängung wenig leistungsfähiger Einkommensschichten und zur Sicherung des sozialen Friedens stellen gewichtige öffentliche Interessen dar. (Rn.39)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Beklagte ist Mieterin, die Klägerin Vermieterin der im Klageantrag näher bezeichneten, 78,40 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin-Mitte. Zum 01.10.2016 betrug die monatliche Nettokaltmiete 421,79 EUR.
Das Gebäude, in der die Wohnung sich befindet, wurde bis 1918 errichtet und verfügt über ein Badezimmer, eine Sammelheizung und ein Innen-WC.
Mit Schreiben vom 24.07.2019, das der Beklagten am 27.07.2019 zuging, begehrte die Klägerin unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2019 die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf den im Klageantrag angegebenen Betrag. Zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens war die aktuelle monatliche Nettokaltmiete seit mehr als einem Jahr unverändert. Der Erhöhung stimmte die Beklagte nicht zu.
Mit ihrer Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren fort.
Sie meint, ungeachtet des zwischenzeitlich in Kraft getretenen Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) bestehe ein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung. Das Gesetz verbiete entsprechende Mieterhöhungen bereits nicht. Außerdem sei es verfassungswidrig.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für ihre Wohnung C.., 1.... Berlin, VH, ... OG ... von derzeit 436,79 EUR um 48,27 EUR auf 485,06 EUR monatlich ab dem 01.10.2019 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie meint, die Mieterhöhung verstoße gegen § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln. Außerdem entspreche die von der Klägerin geforderte Miete nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die Parteien haben mit Schriftsätzen vom 30.03.2020 und 31.03.2020 ihr Einverständnis mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung erklärt.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klage ist zulässig. Das Mieterhöhungsverlangen entspricht den formalen und inhaltlichen Anforderungen gemäß § 558a Abs. 1 und Abs. 2 BGB. Davon unabhängig ist die Frage, ob die im Zustimmungsverlangen geforderte Miete der Höhe nach (materiell) berechtigt ist (vgl. BGH, Urt. v. 10.10.2007 – VIII ZR 331/06 –, juris Rn. 18). Das Mieterhöhungsverlangen hat mit seinem Zugang sowohl die Überlegungsfrist der Beklagten gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB als auch die Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB ordnungsgemäß in Gang gesetzt. Die Klägerin hat auch rechtzeitig, d.h. nach Ablauf der Zustimmungsfrist und vor Ablauf der Klagefrist Klage erhoben, § 558b Abs. 2 BGB. Die Klage gilt als mit Eingang rechtshängig geworden, denn die Zustellung erfolgte ”demnächst” im Sinne des § 167 ZPO.
Die Klage ist jedoch unbegründet. Die Klägerin hat aus dem allein als Anspruchsgrundlage in Betracht kommenden § 558 BGB keinen Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Erhöhung der Miete. Einem solchen Anspruch steht § 134 BGB i.V.m. § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) entgegen. § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln verbietet Mieterhöhungen mit einem Wirksamkeitszeitpunkt nach dem 18.06.2019.
§ 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln sieht vor, dass vorbehaltlich der weiteren Regelungen des Gesetzes eine Miete verboten ist, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Hierbei handelt es sich um ein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB. § 134 BGB erklärt Rechtsgeschäfte für grundsätzlich nichtig, die gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen. Das betreffende Gesetz muss den Inhalt oder die Vornahme eines Rechtsgeschäfts untersagen, also das Rechtsgeschäft als solches missbilligen (vgl. Staudinger/Sack/Seibl, 2017, BGB § 134, Rn. 30). So liegt es hier. Schon dem Wortlaut nach handelt es sich bei der Regelung des § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln um ein Verbot. Nach § 11 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 2 MietenWoG Bln stellt es zudem eine mit einem Bußgeld bis zu 500.000,00 EUR bewehrte Ordnungswidrigkeit dar, eine höhere als die nach §§ 3 - 7 MietenWoG Bln zulässige Miete zu fordern oder entgegenzunehmen (vgl. zum Verbotscharakter der im Wortlaut ähnlichen Regelung des § 5 Abs. 1 WiStG: BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 11.01.1984 – VIII ARZ 13/83 –, juris Rn. 11 m.w.N.). Dementsprechend ging auch der Gesetzgeber davon aus, dass es sich bei § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln um ein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB handelt (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin, Drucksache 18/2347, S. 25; Begründung des Änderungsantrages der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen v. 21.01.2020, S. 5, abzurufen unter: https://www.parlament-berlin.de/ados/18/StadtWohn/vorgang/sw18-0244-v-%C3%84A-SPD-LINKE-GR%C3%9CNE.pdf – im Folgenden: Begründung zum Änderungsantrag v. 21.01.2020; vgl. auch Ziff. 3.2. der Ausführungsvorschriften zum Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin - AV-MietenWoG Bln).
§ 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln verbietet zwar nicht explizit Mieterhöhungen auf Grundlage der §§ 558 ff. BGB. Verboten werden aber Mieten, die über der Stichtagsmiete liegen, was begrifflich die Erhöhung von Bestandsmieten einschließt. Für ein solches Verständnis spricht auch die Überschrift des zweiten Abschnitts des Gesetzes, die zunächst „Zulässige Miethöhe“ lautete und mit dem Änderungsantrag der Regierungsfraktionen vom 21.01.2020 in „Zulässige Miethöhe und Preiserhöhungsverbot“ geändert wurde. Die verbotenen Handlungen werden in § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln näher umschrieben, der unter anderem das Fordern und Entgegennehmen einer die Stichtagsmiete übersteigenden Miete bußgeldbewehrt. Das Tatbestandsmerkmal „fordert‟ findet auch in § 5 Abs. 1 WiStG Erwähnung und liegt dort vor, wenn im Zusammenhang mit der Vermietung von Räumen zum Wohnen ein unangemessenes Entgelt verlangt wird. Es ist nicht erforderlich, dass das Verlangen ein rechtlich bindendes Angebot zum Abschluss eines Mietvertrags darstellt (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, 14. Aufl. 2019, Anhang 1 zu § 535, Rn. 12). Erst Recht heißt dies allerdings, dass ein Fordern insbesondere dann vorliegt, wenn – wie bei einer Mieterhöhung – ein rechtsgeschäftliches Angebot auf Änderung des Mietvertrages unterbreitet wird. Dementsprechend ist jede Miete an der Vorschrift des § 5 WiStG zu messen, gleichgültig, ob sie bei Abschluss des Mietvertrages so vereinbart oder als spätere Erhöhung gem. §§ 557a - 560 BGB, verlangt worden ist (vgl. Gramlich/Gramlich, 15. Aufl. 2019, WiStG § 5 Rn. 6). Diese Auslegung ist auf das hiesige Gesetz ohne weiteres übertragbar.
Nichts anderes gilt auch dann, wenn man das „Fordern“ abweichend von dem zitierten Verständnis allein als das Einfordern der vertraglich geschuldeten Leistung ansieht. Denn § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln sieht – anders als in der ursprünglichen Entwurfsfassung – eine Einschränkung der Verbotsvorschrift auf das Fordern nicht mehr vor. Vielmehr werden über der Stichtagsmiete liegende Mieten als solche verboten. Etwas anderes ergibt sich entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht aus der Gesetzesbegründung (a.A. Schultz, GE 2020, 168/172; AG Charlottenburg, Urt. v. 04.03.2020 – 213 C 136/19 –, juris Rn. 17; Amtsgericht Pankow-Weißensee, Urt. v. 26.02.2020 – 2 C 377/19 – GE 2020, 403 f.). Zwar führt die Begründung des Änderungsantrages aus, das MietenWoG Bln greife nicht unmittelbar (aus-)gestaltend in bestehende Vertragsverhältnisse ein, deren Zustandekommen und Inhalt sich allein nach den Bestimmungen des BGB richte. Weiter heißt es dort aber, die sich aus solchen Vereinbarungen ergebenden Rechte könnten im Geltungszeitraum des Gesetzes nur in den vom MietenWoG Bln gesetzten öffentlich-rechtlichen Grenzen ausgeübt werden (vgl. Begründung zum Änderungsantrag, S. 4). Eine Ausübung der bürgerlich-rechtlichen Rechte liegt auch und gerade in der Geltendmachung einer Mieterhöhung, auf die nach § 558 BGB ein Anspruch besteht, und nicht lediglich in dem Einfordern einer höheren als der Stichtagsmiete (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 12.03.2020 – 67 S 274/19 –, juris Rn. 19; von diesem Verständnis gehen auch die Ausführungsvorschriften aus, vgl. Ziff. 3.1.1., 3.2. AV-MietenWoG Bln).
Zwar ist nicht das Mieterhöhungsverlangen als solches gem. § 134 BGB i.V.m. § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln nichtig. Zum einen wurde es vor dem Inkrafttreten der Vorschrift ausgesprochen bzw. ist es der Beklagtenseite davor zugegangen. Zum anderen sind Angebot und Annahme im Sinne der §§ 145 ff. BGB, obwohl sie Rechtsfolgen auslösen, keine Rechtsgeschäfte im Sinne von § 134 BGB, weil sie jeweils Vorstufe des eigentlichen Rechtsgeschäfts „Vertrag“ sind (vgl. Staudinger/Sack/Seibl, 2017, BGB § 134, Rn. 15; MüKoBGB/Armbrüster, 8. Aufl. 2018, BGB § 134 Rn. 25; a.A. Palandt/Ellenberger, 78. Aufl. 2019, § 134 Rn. 12). Ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot läge vor diesem Hintergrund für sich genommen auch nicht in der Willenserklärung, zu deren Abgabe die Beklagtenseite verurteilt würde, soweit hierauf gemäß § 558 BGB ein Anspruch besteht.
Einen Verstoß gegen das gesetzliche Verbot würde jedoch das Zustandekommen des Änderungsvertrages, den die rechtskräftige Verurteilung der Beklagten zur Abgabe der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Willenserklärung bewirkt (vgl. § 894 Satz 1 ZPO), darstellen. Zudem liegt in dem Mieterhöhungsverlangen bzw. dem Festhalten der Klägerseite an diesem in Anbetracht der genannten Verbotsvorschrift eine gem. § 242 BGB unzulässige Rechtsausübung (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 12.03.2020 – 67 S 274/19 –, juris Rn. 21; a.A. AG Charlottenburg, Urt. v. 17.03.2020 – 224 C 423/19 – GE 2020, 548).
Das Gericht ist nicht davon überzeugt, dass § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln verfassungswidrig ist (vgl. bereits AG Mitte, Urt. v. 24.03.2020 – 25 C 5054/19 – EA S. 4 ff.).
Nach Art. 100 Abs. 1 Satz 1 GG ist eine Richtervorlage nur zulässig, wenn das Gericht das betreffende Gesetz für verfassungswidrig hält, d.h. von dessen Verfassungswidrigkeit überzeugt ist. Bloße Zweifel oder Bedenken des Gerichts an der Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes genügen nicht. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des Art. 100 Abs. 1 Satz 1 GG („hält“), und zwar gerade im Umkehrschluss zu Art. 93 Abs. 1 Nr. 2 GG, wo ausdrücklich „Zweifel“ an der Verfassungsmäßigkeit der Norm genügen (vgl. Maunz/Dürig/Dederer, 88. EL August 2019, GG, Art. 100 Rn. 128 f. m.w.N.).
Das Gericht ist nicht davon überzeugt, dass das Gesetz formell verfassungswidrig ist. Insbesondere ist das Land Berlin gesetzgebungsbefugt. Gemäß Art. 70 Abs. 1 GG haben die Länder das Recht der Gesetzgebung, soweit das Grundgesetz nicht dem Bund Gesetzgebungsbefugnisse verleiht. Die Abgrenzung der Zuständigkeit zwischen Bund und Ländern bemisst sich nach den Vorschriften des Grundgesetzes über die ausschließliche und die konkurrierende Gesetzgebung, Art. 70 Abs. 2 GG. Im Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung haben die Länder die Befugnis zur Gesetzgebung, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungszuständigkeit nicht durch Gesetz Gebrauch gemacht hat, Art. 72 Abs.1 GG. Die konkurrierende Gesetzgebungsbefugnis des Bundes erstreckt sich gemäß Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 Var. 1 GG auf das Gebiet des bürgerlichen Rechts. Der Umstand, dass der Bund von dieser Kompetenz durch die Regelungen des sozialen Mietrechts und der §§ 558 ff. BGB Gebrauch gemacht hat, führt nicht dazu, dass das Land Berlin nicht berechtigt wäre, mit dem § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln eine Regelung zu schaffen, die die Ausübung der aus §§ 558 ff. BGB folgenden Rechte für die Gültigkeitsdauer des Gesetzes ausschließt.
Bei § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln handelt es sich nicht um eine Regelung auf dem Gebiet des bürgerlichen Rechts, sondern des öffentlichen Mietpreisrechts (vgl. Weber, ZMR 2019, 389/391; Mayer/Artz, Öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Aspekte eines „Mietendeckels“ für das Land Berlin, S. 15 f. m.w.N.; Battis, Verfassungsrechtliche Prüfung des Referentenentwurfes eines Berliner MietenWoG, S. 14; Fischer-Lescano/Gutmann/Schmid, Landeskompetenzen für Maßnahmen der Mietpreisregulierung, S. 10 ff., 14 ff.; Putzer, NVwZ 2019, 283/285; a.A.: LG Berlin, Beschl. v. 12.03.2020 – 67 S 274/19 –, juris Rn. 25 ff.; Becker, Rechtliche Stellungnahme zu Fragen der Zulässigkeit der Einführung eines Mietendeckels in Berlin auf landesrechtlicher Grundlage, S. 17 f./23; Schede/Schuldt, NVwZ 2019, 1572/1574). Preisrecht für Wohnraum ist nicht ausschließlich als öffentliches oder ausschließlich als bürgerliches Recht, sondern seiner Natur nach sowohl als auch denkbar (vgl. Weber, NVwZ 2019, 389/390; Putzer NVwZ 2019, 283/286; Beuermann, GE 2019, 164, der jedoch von einer Sperrwirkung des bestehenden privaten Preisrechts ausgeht). Wenn Preise auf der Grundlage von öffentlichem Preisrecht festgesetzt werden und damit das Verbot ergeht, einen höheren als den festgesetzten Preis zu fordern oder anzunehmen, anzubieten oder zu zahlen, dann lässt dieses auf dem Gebiete des öffentlichen Rechtes liegende Verbot die auf die Vertragsfreiheit bezüglichen privatrechtlichen Normen des bürgerlichen Rechtes, insbesondere nach § 535 Abs. 2 BGB in ihrem Bestande unberührt. Denn das Preiserhöhungsverbot hemmt im allgemeinen Interesse lediglich die Ausübung der sich nach diesen Normen ergebenden subjektiven Rechte, ändert aber nicht das in § 535 BGB enthaltene objektive Recht (vgl. BVerwG, Urteil vom 23.04.1954 – II C 50.53 –, juris Rn. 40).
Dies gilt insbesondere für das Mietenmoratorium des § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln. Dieses lässt das bestehende mietrechtliche Schuldverhältnis unberührt und beschränkt lediglich für den Zeitraum der Gültigkeitsdauer des Gesetzes die Möglichkeiten der Vermietenden zur Mieterhöhung nach § 558 BGB (vgl. Fischer-Lescano/Gutmann/Schmid, S. 16).
Die hier in Rede stehende gesetzliche Regelung verstößt auch nicht gegen das vom Bundesverfassungsgericht statuierte Gebot der rücksichtvollen Ausübung einer Länderkompetenz (vgl. Weber, NZM 2019, 878/880; Fischer-Lescano/Gutmann/Schmid, S. 12 f.; a.A.: LG Berlin, Beschl. v. 12.03.2020 – 67 S 274/19 – EA S. 11 ff.; Papier, Landeskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels?, S. 13 – im Folgenden Papier I). Konzeptionelle Entscheidungen eines zuständigen Bundesgesetzgebers dürfen auch durch auf Spezialzuständigkeiten gründende Einzelentscheidungen eines Landesgesetzgebers nicht verfälscht werden. Insbesondere dürfen den Normadressaten nicht gegenläufige Regelungen erreichen, die die Rechtsordnung widersprüchlich machen (vgl. BVerfG, Urteil vom 27.10.1998 – 1 BvR 2306/96 –, juris Rn. 162 m.w.N.). So liegt es hier nicht. Zwar erlauben §§ 558 f. BGB den Normadressierten Mieterhöhungen, die § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG verbietet. Ein solcher Kontrast von (zivilrechtlicher) Freiheit und (öffentlich-rechtlicher) Beschränkung ist jedoch charakteristisch für jede das Zivilrecht betreffende öffentlich-rechtliche Regelung. So schränken etwa landesrechtliche Denkmalschutzregeln das ein, was zivilrechtlich erlaubt ist (vgl. Gather/von Restorff/Rödl: Warum dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz für den „Mietendeckel“ zusteht, VerfBlog, 2019/11/26).
Ein konzeptioneller Widerspruch zu bundesrechtlichen Regelungen ergibt sich gleichfalls nicht aus dem Umstand, dass der Bundesgesetzgeber mit der Einführung der §§ 556d ff. BGB ähnliche Ziele verfolgt hat wie nun der Landesgesetzgeber. Normativer Sinn dieser Regelung ist die Spezifikation des Wucherverbots (vgl. Gather/von Restorff/Rödl, a.a.O.; BT-Drucksache 18/3121, S. 14 f.). Auch § 558 Abs. 3 BGB zielt ebenso wie die „Mietpreisbremse“ auf die Regelung des Äquivalenzverhältnisses zwischen den Parteien, während das Mietenmoratorium den Preisanstieg orientiert am Marktgeschehen reguliert (vgl. Battis, S. 15; Fischer-Lescano/Gutmann/Schmid, S. 16). Nur weil sich der Bundesgesetzgeber insgesamt von der „Mietpreisbremse“ neben der Spezifikation des Wucherverbots, welche die Fairness des Leistungsaustauschs sichert, zusätzliche Effekte versprochen hat, wird daraus kein umfassendes Konzept für Wohnraumversorgung und gegen Segregation, das kein Landesgesetzgeber mehr „verfälschen“ dürfte (vgl. Gather/von Restorff/Rödl, a.a.O.; a.A. LG Berlin, Beschl. v. 12.03.2020 – 67 S 274/19 –, juris Rn. 23 f.). Die Schaffung eines solchen Konzepts ist vielmehr dem Bereich des Wohnungswesens zuzuordnen, für das die konkurrierenden Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes mit der Föderalismusreform 2006 weggefallen ist (vgl. Weber, NZM 2019, 389/393 f.; Fischer-Lescano/Gutmann/Schmid, S. 7 f.). Das Wohnungswesen umfasst das Recht der Wohnraumnutzung, zu dem die Wohnraumbewirtschaftung sowie ein öffentlich-rechtliches Preisrecht zählt (vgl. Weber, ZMR 2019, 389 f. = JZ 2018, 1022 f.; Mayer/Artz, S. 15 f. m.w.N.; Battis, S. 14; Fischer-Lescano/Gutmann/Schmid, S. 8; Putzer, NVwZ 2019, 283/285; a.A. LG Berlin, Beschl. v. 12.03.2020 – 67 S 274/19 –, juris Rn. 32; Papier I, S. 6 f.; Schede/Schuldt, NVwZ 2019, 1572/1576 f.; Wissenschaftlicher Dienst des BT, Gutachten vom 05.02.2019 und 11.02.2019, der das Preisrecht „grundsätzlich“ dem bürgerlichen Recht zuordnet; zu Recht kritisch dazu Weber, NVwZ 2019, 389/391). Die Ermächtigung der Länder, die „Mietpreisbremse“ durch Verordnung gem. § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB erst in Kraft zu setzen, lässt sich zudem auch so interpretieren, dass hierin die allein ihnen obliegende Ausübung der Landeskompetenz auf dem Gebiet des Wohnungswesens liegt, da wohnungspolitische Zielsetzungen verfolgt werden (vgl. Weber NZM, 389/392 f.).
Das Gericht ist auch nicht davon überzeugt, dass § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG materiell verfassungswidrig ist.
Es liegt entgegen der Auffassung der Klägerin keine Kollisionslage nach Art. 31 GG („Bundesrecht bricht Landesrecht“) zwischen den bürgerlich-rechtlichen Normen zur Mieterhöhung gemäß §§ 557 BGB ff. und § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln vor:
Eine von Art. 31 GG tatbestandlich vorausgesetzte Kollision von Bundes- und Landesrecht liegt vor, wenn – die Kollisionsnorm hinweggedacht – die betreffenden Normen des Bundes- und des Landesrechts sich auf denselben Regelungsgegenstand beziehen und die Normadressierten mit einander widersprechenden Normbefehlen konfrontieren. Dies setzt voraus, dass die betreffenden Normen des Bundes- und des Landesrechts auf denselben Sachverhalt anwendbar sind und bei ihrer Anwendung zu unterschiedlichen Rechtsfolgen führen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 29.01.1974 – 2 BvN 1/69 – juris Rn. 47). Erforderlich ist, dass die Normadressatin bzw. der Normadressat in ein unauflösbares Dilemma geraten, entweder also gegen die eine oder die andere Vorschrift verstoßen, ohne eine dritte Möglichkeit (vgl. Maunz/Dürig/Korioth, 88. EL August 2019, GG Art. 31 Rn. 13; Weber, NZM 2019, 878/880). Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Die Parteien eines Mietvertrages stehen nicht vor unvereinbaren Verhaltensanforderungen: Sie bleiben frei darin, sich zu entscheiden, die öffentlich-rechtliche Verbotsnorm zu respektieren, ohne damit die bürgerlich-rechtliche Erlaubnisnorm zu verletzen (vgl. AG Mitte a.a.O. EA S. 6 f.).
Das in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln vorgesehen Mietenmoratorium für fünf Jahre (vgl. Art. 4 Abs. 2 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung v. 30.01.2020) verstößt weder zur Überzeugung des Gerichts gegen die Garantie des Eigentums aus Art. 14 Abs. 1 GG noch den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG. Auch das aus Art. 19 Abs. 4 GG folgende Rückwirkungsverbot verletzt die Vorschrift nicht.
Zwar greift die Miethöhenregulierung in das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Eigentum vermietender Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer ein. Diese dürfen von der zivilrechtlich vorgesehenen Möglichkeit, die Miete gem. § 558 BGB in den dort vorgesehen Grenzen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, für die Zeit der Geltungsdauer des Moratoriums keinen Gebrauch machen. Vom Schutz des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG umfasst ist das zivilrechtliche Sacheigentum, d.h. dessen Besitz und die Möglichkeit, es zu nutzen (vgl. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 –, juris Rn. 53 m.w.N.).
§ 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln ist als Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums an vermietetem Wohnraum jedoch gerechtfertigt. Nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG werden Inhalt und Schranken des Eigentums durch Gesetz bestimmt. Ein solches Gesetz ist § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln. Der Eingriff im Rahmen der Inhalts- und Schrankenbestimmung in die durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Rechte muss durch Gründe des öffentlichen Interesses unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit gerechtfertigt sein (vgl. ebd. juris Rn. 55). Das Gericht ist nicht davon überzeugt, dass diese verfassungsrechtlichen Vorgaben hier nicht gewahrt worden sind.
Das Mietenmoratorium verfolgt einen legitimen Zweck, indem es beabsichtigt, zu verhindern, dass sich zunehmend breite Bevölkerungsschichten wegen regelmäßiger Mieterhöhungen ihre langjährig bewohnte Wohnung nicht mehr leisten können bzw. durch die Höhe des Anteils ihrer Mietausgaben an ihrem Gesamteinkommen unzumutbar belastet werden (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin, Ds. 18/2347, S. 14 f.; 17; 24). Der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken, liegt im öffentlichen Interesse (vgl. BVerfG, a.a.O. juris Rn. 60.).
Die Regelung ist auch geeignet, dieses Ziel zu erreichen. Verfassungsrechtlich genügt hierfür die Eignung den erstrebten Erfolg zu fördern, das Gesetz darf hierfür nicht von vorneherein untauglich sein (ebd. juris Rn. 61). So liegt es hier nicht. Das Mietenmoratorium verhindert den Anstieg der Bestandsmieten und schließt damit eine zusätzliche zu der bereits vorhandenen finanziellen Belastung der Mieterinnen und Mieter für die Gültigkeitsdauer des Gesetzes aus. Es ist damit grundsätzlich geeignet, einer zunehmenden Verdrängung bzw. unverhältnismäßig hohen Belastung von Mieterinnen und Mietern entgegenzuwirken.
Die Regelung in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG ist auch im verfassungsrechtlichen Sinne erforderlich, um die angestrebten Ziele zu erreichen. Die Erforderlichkeit ist erst dann zu verneinen, wenn ein sachlich gleichwertiges, zweifelsfrei gleich wirksames, die Grundrechte weniger beeinträchtigendes Mittel zur Verfügung steht, um den mit dem Gesetz verfolgten Zweck zu erreichen. Das Bundesverfassungsgericht – und das Fachgericht im Rahmen der richterlichen Normenkontrolle – prüfen dabei nicht, ob der Gesetzgeber die beste Lösung für die hinter einem Gesetz stehenden Probleme gefunden hat. Vielmehr verfügt der Gesetzgeber insoweit über einen Beurteilungs- und Prognosespielraum (vgl. ebd. juris Rn. 66 m.w.N.).
Das Gericht ist nicht davon überzeugt, dass der Gesetzgeber diesen Beurteilungs- und Prognosespielraum verlassen hat. Die in den letzten Jahren erfolgten Gesetzesänderungen auf Bundesebene (z.B. §§ 556 d ff. BGB) oder Landesebene (z.B. Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum) führten bislang nicht zu einer Stagnation bzw. deutlichen Verlangsamung der Preissteigerungen auf dem Mietmarkt. Sofern etwa angeführt wird, eine jährliche Mietsteigerung in den Bestandsmieten von 4,6 % zwischen 2015 und 2017 und jährlich 2,5 % zwischen 2017 und 2019 belege die Wirksamkeit der bundesrechtlichen Mietpreisbremse, die damit ein milderes Mittel darstelle (vgl. Papier, Materielle Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung, S.11 – im Folgenden: Papier II), so ist das unzutreffend. Das Gegenteil wird durch die genannten Zahlen belegt. Eine Mietsteigerung im Bestand von nahezu 10 % in zwei Jahren und weiteren 5 % in den beiden folgenden Jahren ist (immer noch) ein hoher Anstieg auf bereits hohem Niveau, der durchaus geeignet ist, zu weiteren Verdrängungsprozessen zu führen. Dies insbesondere auch deshalb, weil der Anstieg in den begehrten Innenstadtlagen weitaus höher sein dürfte, in den Randlagen dafür geringer. Noch gravierender sind die Entwicklungen bei Neuvermietungen, in manchen Bezirken ist hier eine Mietsteigerung von über 140 % zu verzeichnen (vgl. AG Mitte, a.a.O. EA S. 8 f. m.w.N.).
Der Umstand, dass Vermietende vor dem Bundesverfassungsgericht im Rahmen eines Eilantrags kürzlich offen einräumten, sich im Falle einer Suspension des Ordnungswidrigkeitentatbestandes des § 11 MietenWoG Bln durch das Bundesverfassungsgericht an das Gesetz insgesamt nicht mehr halten zu wollen (vgl. BVerfG, Ablehnung einstweilige Anordnung vom 10.03.2020 – 1 BvQ 15/20 –, juris Rn. 29), deutet auch eine mögliche Ursache für die relative Wirkungslosigkeit der sog. Mietpreisbremse an: Ihr fehlt eine entsprechende Sanktionierung auch nach den vorgenommenen Verschärfungen. Auch deswegen erscheint eher unwahrscheinlich, dass diese Regelungen in naher Zukunft durchschlagende Wirkung haben werden (vgl. AG Mitte, a.a.O. EA S. 9).
Die Regelung ist auch verhältnismäßig im engeren Sinne. Dazu ist zwischen der Schwere des Eingriffs und dem Gewicht und der Dringlichkeit der ihn rechtfertigenden Gründe abzuwägen. Die Regelung muss die Grenze der Zumutbarkeit wahren und darf die betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer nicht übermäßig belasten. Der Gesetzgeber muss sowohl die Belange des Mieters als auch die des Vermieters in gleicher Weise berücksichtigen, ist aber nicht verpflichtet, beiden zu jeder Zeit und in jedem Zusammenhang dasselbe Gewicht beizumessen. Lediglich eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung steht mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozialgebundenen Privateigentums nicht mehr in Einklang. Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen wären jedenfalls dann überschritten, wenn die Miethöhenregulierung auf Dauer zu Verlusten für den Vermietenden oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führte (vgl. BVerfG, a.a.O. juris Rn. 68 f. m.w.N.).
Vor dem Hintergrund dieses Maßstabes hält § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln der verfassungsrechtlichen Angemessenheitsprüfung stand. Die Gewährleistung von bezahlbarem Wohnraum zur Verhinderung einer Verdrängung wenig leistungsfähiger Einkommensschichten und zur Sicherung des sozialen Friedens stellen gewichtige öffentliche Interessen dar (vgl. Papier II, S. 15). Die Eingriffsintensität in das Eigentum der Vermietenden ist als mittelschwer einzuschätzen.
Dies gilt auch dann, wenn man die von der Regelung auch betroffenen Privatvermieterinnen und Privatvermieter in den Blick nimmt. Deren Eigentumsfreiheit ist von der Reglung stärker betroffen als die anderer Mieter, etwa Wohnungsunternehmen. Denn soweit das Eigentum die persönliche Freiheit des Einzelnen im vermögensrechtlichen Bereich sichert, genießt es einen besonders ausgeprägten Schutz. Die Eigentumsfreiheit schützt auch die Freiheit, aus der vertraglichen Überlassung des Eigentums zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für die eigene Lebensgestaltung beiträgt (vgl. BVerfG, a.a.O. juris Rn. 70). Diese Freiheit im Rahmen der zivilrechtlichen Regelungen zu nutzen und die Miete unter Beachtung der Kappungsgrenze bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, wird durch das Mietenmoratorium eingeschränkt.
Die Miete wird jedoch auf einem Stand „eingefroren“, der von den Parteien vereinbart wurde bzw. (bei bereits lange bestehenden Mietverhältnissen) das Ergebnis der in der Vergangenheit von der Vermieterseite beanspruchten Mieterhöhungen darstellt, also letztlich Ergebnis der privatautonomen Vereinbarungen der Parteien im Rahmen der zivilrechtlichen Preisvorschriften darstellt. Mieterhöhungen nach § 558 BGB werden für den Zeitraum von lediglich fünf Jahren auch nicht vollständig ausgeschlossen. Vielmehr erhöht sich ab dem 01.01.2022, also weniger als zwei Jahre nach Inkrafttreten des Moratoriums, gem. § 3 Abs. 4 Satz 1 MietenWoG Bln die zulässige Höchstmiete um einen Ausgleich der seit dem Stichtag eingetretenen Inflation von bis zu 1,3 % jährlich. Der Höchstwert orientiert sich an dem (gerundeten) geometrischen Mittel der durchschnittlichen Veränderung der Verbraucherpreise zwischen 2009 und 2018 (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin, Drucksache 18/2347, S. 27). Zwar ist nicht auszuschließen, dass die tatsächliche Inflation in den betreffenden Jahren höher liegen wird (vgl. Papier II, S. 16). Der Inflationsausgleich mildert die Eingriffsintensität gleichwohl ab, zumal die Inflation zwischen 2015 und 2019 lediglich durchschnittlich 1,14 % betrug (vgl. AG Mitte, a.a.O. EA S. 11 m.w.N.). Die Grenze der Verlustträchtigkeit bzw. Substanzgefährdung wird dabei auch bei Vermietenden, die bisher von den zur Verfügung stehenden Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht oder nur moderat Gebrauch gemacht haben, insbesondere deshalb nicht überschritten, da § 8 MietenWoG Bln für derlei Fälle eine Härtefallregelung vorsieht, wonach im Einzelfall höhere Mieten als die nach dem Gesetz allgemein zulässigen genehmigt werden können. Die entsprechende Regelung ist auf die nicht zu Unrecht erhobene Kritik (vgl. Papier II, S. 18) durch die Einfügung von § 8 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 Satz 2 MietenWoG Bln im Gesetzgebungsverfahren näher konkretisiert worden.
§ 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln greift auch nicht gleichheitswidrig in das Eigentum von Vermieterinnen und Vermietern ein. Art. 3 Abs. 1 GG gebietet, alle Menschen vor dem Gesetz gleich zu behandeln. Hieraus folgt nicht nur das Gebot, wesentlich Gleiches gleich, sondern auch wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln (vgl. BVerfG, Urteil vom 10.04.2018 – 1 BvL 11/14 –, juris Rn. 94 m.w.N.).
Zwar behandelt § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln Vermieterinnen und Vermieter, die sich mit der von ihnen verlangten Miete (weit) unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegten und/oder von der Mieterhöhungsmöglichkeit des § 558 BGB keinen Gebrauch gemacht haben, genauso wie Vermietende, die bereits die ortsübliche bzw. eine darüber hinausgehende Miete beanspruchen (vgl. Papier II, S. 33). Beiden ist es verboten, eine höhere als die zum 18.06.2019 wirksam vereinbarte Miete zu fordern oder entgegenzunehmen. Indes wird der zweitgenannte Gruppe durch §§ 5 f. MietenWoG Bln für die Gültigkeitsdauer des Gesetzes verboten, Mieten zu fordern, die die gesetzlich festgesetzten Obergrenzen übersteigen. Ungleiches wird also insoweit im Rahmen des gesetzgeberischen Gesamtkonzeptes auch ungleich behandelt.
Darüber hinaus verfolgt das MietenWoG Bln über das individuelle Mietverhältnis und die individuelle Verdrängungsgefahr hinausweisende Zwecksetzungen, die einen sachlichen Grund der Gleichbehandlung ungleicher Sachverhalte begründen: Die Mietpreisentwicklung in Berlin soll insgesamt stabilisiert werden, bis ausreichend zusätzlicher, für die breite Bevölkerung bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden kann. Der Gesetzgeber geht dabei von seinem Einschätzungsspielraum gedeckt davon aus, dass auch die Grenze des Ortsüblichen durch die erhebliche Steigerung im Zeitraum zwischen der Erstellung des Mietspiegels 2012 und des Mietspiegels 2019 um 21,3 % das Maß des für die Betroffenen Tragbaren übersteigt und zur Verdrängung einkommensschwacher Schichten führt (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin, Ds. 18/2347, S. 14). Das Ziel, Mietsteigerungen wieder auf ein zumutbares, der Reallohnentwicklung entsprechendes Maß zu begrenzen, wird aus seiner Sicht mittelbar dadurch gefördert, dass sich auch Mieten, die unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, für die Dauer des Gültigkeitszeitraums des Gesetzes – abgesehen vom Inflationsausgleich – nicht erhöhen. Die Mieten werden dabei wie gesehen auf einem Stand „eingefroren“, der aus privatautonomen Vereinbarungen zwischen den Parteien herrührt.
Vor diesem Hintergrund erweist sich die Regelung auch als verhältnismäßig im engeren Sinne. Dies gilt insbesondere aufgrund der überschaubaren Gültigkeitsdauer des Gesetzes, dem Inflationsausgleich sowie der Härtefallregelung.
Die Regelung des § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln verstößt schließlich auch nicht gegen das aus Art. 20 Abs. 3 GG abgeleitete verfassungsrechtliche Rückwirkungsverbot. Da das Gesetz erst am 23.2.2020 in Kraft getreten ist, die Mieten aber auf dem Stand vom 18.6.2019 „eingefroren“ werden, liegt zwar jedenfalls in Bezug auf laufende Mieterhöhungsverfahren eine sog. unechte Rückwirkung vor (vgl. allerdings einschränkend Wienfort, Ein Stichtag macht noch keine Rückwirkung: Zum geplanten Berliner „Mietenstopp“, VerfBlog, 2020/1/13). Gesetzliche Regelungen, die für künftige belastende Rechtsfolgen an zurückliegende Sachverhalte anknüpfen (sog. unechte Rückwirkung oder tatbestandliche Rückanknüpfung) sind jedoch nicht grundsätzlich unzulässig. Die unechte Rückwirkung ist mit den grundrechtlichen und rechtsstaatlichen Grundsätzen des Vertrauensschutzes vereinbar, wenn sie zur Förderung des Gesetzeszwecks geeignet und erforderlich ist und wenn bei einer Gesamtabwägung zwischen dem Gewicht des enttäuschten Vertrauens und dem Gewicht und der Dringlichkeit der die Rechtsänderung rechtfertigenden Gründe die Grenze der Zumutbarkeit gewahrt bleibt (vgl. BVerfG, Beschluss vom 07.07.2010 – 2 BvL 14/02 –, juris Rn. 57 f. m.w.N.). Eine Stichtagsregelung kann dabei insbesondere erforderlich sein, damit die Umsetzung der Vorschrift nicht bereits vor ihrem Inkrafttreten durch Ausnutzung der bisherigen Rechtslage vereitelt werden kann (vgl. BVerfG, Beschluss vom 15.10.1996 – 1 BvL 44/92 –, juris Rn. 116 ff.). So liegt es hier. Der Gesetzgeber hat die sog. Stichtagsregelung in der Annahme der Gefahr, dass Vermietende die lange Dauer der politischen Diskussion und des sich anschließenden Gesetzgebungsverfahrens nutzen, um noch vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung zu erwirken, geschaffen (vgl. Begründung zum Änderungsantrag v. 21.01.2020, S. 6).
Diese Annahme hat sich als zutreffend herausgestellt. Nachdem im Mai 2019 in der Presse Details aus den Beratungen des Senats zu lesen waren, rief etwa der Verband Haus & Grund Berlin seine Mitglieder auf, möglichst rasch jegliche Mieterhöhungsmöglichkeit zu nutzen, um dem drohenden Mietenstopp zuvorzukommen (vgl. Haus und Grund, https://haus-und-grund-berlin.de/warum-sie-noch-vor-dem-18-juni-2019-die-miete-erhoehen-muessen/; Tietzsch, WuM 2020, 121/122). Die tatbestandliche Rückanknüpfung hat sich damit aufgrund der Anknüpfung an die wirksam vereinbarte Miete zum Stichtag als geeignet und erforderlich erwiesen, um den Gesetzeszweck, den Anstieg der Mieten in Bestandsmietverhältnissen zu bremsen, zu sichern. Sie ist auch verhältnismäßig im engeren Sinne, denn durch den Senatsbeschluss und die vorhergehende öffentliche Diskussion war für Vermietende – und die hiesige Klägerin – absehbar, dass eine entsprechende Vorschrift mit hoher Wahrscheinlichkeit geschaffen werden würde, so dass sie ihr Verhalten daran ausrichten konnten bzw. hätten ausrichten können.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 3 - 7 MietenWoG
§§ 558 ff. BGB
§§ 557a - 560 BGB
§§ 145 ff. BGB
§§ 558 f. BGB
§§ 556d ff. BGB
§§ 556 d ff. BGB
§§ 5 f. MietenWoG
§ 167 ZPO
§ 558 BGB
§ 134 BGB
§ 5 WiStG
§ 242 BGB
§ 535 BGB
§ 557 BGB
§ 11 MietenWoG
§ 8 MietenWoG
§ 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG
§ 558a Abs. 1 und Abs. 2 BGB
§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB
§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB
§ 558b Abs. 2 BGB
§ 11 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 2 MietenWoG
§ 5 Abs. 1 WiStG
§ 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG
§ 894 Satz 1 ZPO
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 558 Abs. 3 BGB
§ 556d Abs. 2 Satz 1 BGB
§ 3 Abs. 1 MietenWoG
§ 3 Abs. 4 Satz 1 MietenWoG
§ 8 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 Satz 2 MietenWoG
§ 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO
Art. 100 Abs. 1 Satz 1 GG
Art. 93 Abs. 1 Nr. 2 GG
Art. 70 Abs. 1 GG
Art. 70 Abs. 2 GG
Art. 72 Abs.1 GG
Art. 31 GG
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 3 Abs. 1 GG
Art. 19 Abs. 4 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG
Art. 20 Abs. 3 GG

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2019, 389
NVwZ 2019, 283
NVwZ 2019, 1572
NVwZ 2019, 389
NZM 2019, 878
NZM 2019, 389
JZ 2018, 1022
VIII ZR 331/06
VIII ARZ 13/83
13 C 136/19
2 C 377/19
67 S 274/19
24 C 423/19
25 C 5054/19
II C 50.53
1 BvR 2306/96
2 BvN 1/69
1 BvL 1/18
1 BvQ 15/20
1 BvL 11/14
2 BvL 14/02
1 BvL 44/92