Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2023-03-30, Aktenzeichen 6 L 302/22
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2023:0330.6L302.22.00

Tenor:
Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wird abgelehnt.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 35.000 Euro festgesetzt

Tatbestand:
Die Antragstellerin wendet sich gegen eine zweckentfremdungsrechtliche Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung mit Zwangsgeldandrohung.
Sie ist seit 2010 Eigentümerin des auf dem Grundstück F... Berlin errichteten Mehrfamilienhauses mit 14 Wohneinheiten. Mit Bescheid vom 15. Dezember 2016 genehmigte das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin – Bezirksamt – den von der Antragstellerin beantragten Abriss des Gebäudes befristet bis zum 31. Dezember 2018. Unter dem 23. Oktober 2018 beantragte die Antragstellerin eine Genehmigung für die Beseitigung von Gebäuden mit Wohnraum und zeigte dem Bezirksamt zugleich den Abriss der 14 Wohnungen an. Nach einer Ortsbegehung verfügte das Bezirksamt mit Bescheid vom 5. Dezember 2018 die Einstellung der Abrissarbeiten. Den hiergegen angestrengten Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wies das Gericht mit Beschluss vom 28. Dezember 2018 (VG 19 L 514.18) zurück; die daraufhin eingelegte Beschwerde blieb ebenfalls erfolglos (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 19. Mai 2020 – OVG 5 S 13.20 –).
Im April 2019 beantragte die Antragstellerin vorsorglich eine Genehmigung zum Leerstand des Gebäudes. Die Räumlichkeiten seien wegen der bereits begonnenen Abrissarbeiten in tatsächlicher Hinsicht nicht zu Wohnzwecken geeignet. Deshalb sei auch eine temporäre Zwischenvermietung nicht möglich. Das Gebäude sei entkernt, es verfüge weder über Heizung, noch über Bäder oder Küchen. Die gesamten Fenster seien entfernt worden.
Unter dem 5. Mai 2022 hörte das Bezirksamt die Antragstellerin zu der beabsichtigten Ablehnung der beantragten Genehmigung an. Zugleich teilte sie für den Fall einer Ablehnung mit, die Antragstellerin unter Androhung von Zwangsgeld aufzufordern, den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Die Antragstellerin habe bis Ende 2018 noch nicht mit Abrissarbeiten begonnen, vielmehr habe sie das Gebäude durch Entfernung von Fenstern lediglich verändert. Diese erklärte daraufhin, sie halte den 2018 angeordneten Stopp der Abrissarbeiten weiterhin für rechtswidrig, eine gerichtliche Entscheidung in der Hauptsache bleibe abzuwarten. Mit Bescheid vom 28. Juli 2022 lehnte das Bezirksamt den Antrag auf Genehmigung von Leerstand ab, wogegen die Antragstellerin mit Schreiben vom 25. August 2022 Widerspruch einlegte.
Mit Bescheid vom 12. September 2022 forderte das Bezirksamt die Antragstellerin auf, den früheren Zustand des Gebäudes (14 Wohneinheiten) bis zum 1. November 2022 auf eigen Kosten wiederherzustellen oder einen zumindest gleichwertigen Zustand zu schaffen und den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Zugleich drohte es für den Fall, dass sie der Aufforderung nicht oder nicht fristgemäß nachkommen sollte, ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000 Euro an. Zur Begründung führte das Bezirksamt aus, das Wohnhaus stehe mindestens seit Dezember 2018 ohne die hierfür erforderliche Genehmigung leer. Den Nachweis, dass ihr die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands wirtschaftlich unzumutbar wäre, habe die Antragstellerin nicht geführt.
Zur Begründung ihres hiergegen erhobenen Widerspruchs vom 12. Oktober 2022 führte die Antragstellerin aus, bei den Räumlichkeiten handle es sich nicht um zweckentfremdungsrechtlich geschützten Wohnraum. Aufgrund der im Jahr 2016 erteilten Abrissgenehmigung habe sie bereits massive Rückbauarbeiten durchgeführt. So seien Wasserleitungen und Heizungssystem entfernt worden, ebenso die Stromversorgung. Sanitär- und Kücheneinrichtungen seien vollständig abgerissen. Nach alldem entsprächen die Wohnungen nicht mehr den landesrechtlichen Mindestanforderungen für Wohnraum. Auf eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung komme es nicht an, da die Arbeiten legalisiert gewesen seien. Darüber hinaus habe sie mit dem Bezirksamt in einem anderen Verfahren (VG 19 K 681.17) betreffend ihre Klage auf Erteilung eines Bauvorbescheids für den geplanten Neubau einen gerichtlichen Vergleich geschlossen, der auch den Abriss des Gebäudes zum Gegenstand habe.
Mit ihrem Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes verfolgt die Antragstellerin ihr Begehr weiter. Ergänzend trägt sie vor, der angegriffene Bescheid erweise sich bereits als nichtig, da die Wiederherstellung des früheren Zustands innerhalb der hierfür gesetzten Frist nicht möglich gewesen sei. Im Übrigen verstoße die Aufforderung hierzu wegen des geschlossenen gerichtlichen Vergleichs auch gegen die Grundsätze von Treu und Glauben. Eine Instandsetzung sei weder verhältnismäßig noch wirtschaftlich. Die hierfür anfallenden Kosten überwögen diejenigen für Abriss und Neubau.
Die Antragstellerin beantragt,
die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen den Bescheid des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 12. Oktober 2022 anzuordnen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Zur Begründung führt er ergänzend aus, die Antragstellerin habe die Unverhältnismäßigkeit des mit einer Wiederherstellung des früheren Zustands verbundenen Aufwands nicht dargelegt. Auch habe sie bereits durchgeführte Rückbauarbeiten nur behauptet; ob diese vor Ablauf der Gültigkeit der zweckentfremdungsrechtlichen Abrissgenehmigung erfolgten, sei nicht belegt. Der gerichtliche Vergleich betreffe zudem weder die bauordnungs- noch die zweckentfremdungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit des Abrisses.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie den Verwaltungsvorgang des Antragsgegners verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes bleibt ohne Erfolg.
1. Der Antrag ist zwar zulässig, insbesondere nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Var. 1 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – statthaft. Dem Widerspruch der Antragstellerin gegen die Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 12. September 2022 kommt gemäß § 6 Abs. 1 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – ZwVbG – keine aufschiebende Wirkung zu.
2. Der Antrag ist aber unbegründet. Die nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gebotene Abwägung der widerstreitenden Interessen geht zulasten der Antragstellerin aus. Die Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung erweist sich nach der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung als rechtmäßig.
Rechtsgrundlage der Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung in dem angegriffenen Bescheid vom 12. September 2022 ist § 4 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 ZwVbG. Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, soll nach § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG das zuständige Bezirksamt anordnen, dass Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben (Wohnzuführungsgebot). Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG soll das zuständige Bezirksamt anordnen, dass Verfügungsberechtigte auf ihre Kosten den früheren Zustand wiederherstellen oder einen zumindest gleichwertigen Zustand schaffen, wenn Wohnraum so verändert worden ist, dass er nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist (Wiederherstellungsgebot). Das zuständige Bezirksamt setzt hierfür eine Frist, die im Regelfall einen Monat beträgt (vgl. § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG). Diese Voraussetzungen sind erfüllt.
a) Das Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsgebot ist wirksam, insbesondere nicht gemäß § 1 Abs. 1 des Gesetzes über das Verfahren der Berliner Verwaltung in Verbindung mit § 44 Abs. 2 Nr. 4 des Verwaltungsverfahrensgesetzes nichtig. Danach ist ein Verwaltungsakt nichtig, den aus tatsächlichen Gründen niemand ausführen kann. Die vom Bezirksamt gesetzte Frist für die Wiederherstellung der Räumlichkeiten und deren Wiederzuführung zu Wohnzwecken bis zum 1. November 2022 ist nicht schlechterdings unmöglich. Sollte sie wegen des aktuellen Zustands des Gebäudes objektiv nicht ausreichen, verbliebe der Antragstellerin die Möglichkeit, eine Fristverlängerung zu beantragen. Im Übrigen könnte sie die tatsächliche Undurchführbarkeit der Arbeiten innerhalb der hierfür bestimmten Frist unter Nachweis der konkreten Gründe im Rahmen eines sich möglicherweise anschließenden Verwaltungszwangsverfahrens entgegenhalten.
b) Bei den Räumlichkeiten handelt es sich zudem um zweckentfremdungsrechtlich geschützten Wohnraum im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG, der alle Räumlichkeiten erfasst, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind.
An der rechtlichen Eignung zu Wohnzwecken, die nur dann entfällt, wenn Räumlichkeiten – etwa wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften – aus Rechtsgründen nicht bewohnt werden dürfen, bestehen keine Zweifel. Sie sind darüber hinaus auch tatsächlich zur Wohnnutzung geeignet. Dabei wäre unerheblich, sollten die Räumlichkeiten – insbesondere wegen ihres jahrelangen Leerstands – derzeit nicht bewohnbar sein. Denn zu Wohnzwecken errichtete Räumlichkeiten unterfallen auch dann dem Zweckentfremdungsverbot, wenn sie sich noch mit vertretbarem, den Verfügungsberechtigten objektiv zumutbarem Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen bewohnbaren Zustand versetzen lassen. Bloße Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten zu erhalten, ist hingegen nicht der Zweck des Gesetzes. Die objektive Eignung zu Wohnzwecken kann insbesondere auch dann vorliegen bzw. zumutbar wiederherstellbar sein, wenn Küche und Bad fehlen. Die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit ist dann unzumutbar, wenn die dafür aufzuwendenden Mittel nicht längerfristig, regelmäßig binnen zehn Jahren, durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können. Es obliegt der Antragstellerin, substantiiert darzulegen, welche Beträge für welche erforderlichen Arbeiten anfallen und ob hierdurch ein unvertretbarer Aufwand entsteht (vgl. zuletzt Urteil der Kammer vom 8. Februar 2023 – VG 6 K 82.22 –, juris Rn. 27 m.w.N.).
Zwar hat die Antragstellerin hierzu vorgetragen, sie habe von der ihr mit Bescheid vom 15. Dezember 2016 erteilten zweckentfremdungsrechtlichen Abrissgenehmigung bereits Gebrauch gemacht, die einzelnen Wohnungen sukzessive entkernt und mit den Rückbauarbeiten begonnen. Dies betreffe sowohl die Heizungsanlage als auch die Elektrik im gesamten Gebäude. Die Fenster seien ebenfalls größtenteils entfernt worden. Die Wohnungen verfügten zudem weder über Küchen noch über Badezimmer. Dem ist der Antragsgegner mit ihrem Vortrag entgegengetreten. Er bezweifelt, dass die Antragstellerin die von ihr behaupteten Maßnahmen tatsächlich begonnen bzw. innerhalb der in dem Bescheid gesetzten Frist zu einem Abschluss gebracht hat. Nachweise für den aktuellen Zustand und die vorgetragenen baulichen Maßnahmen hat die Antragstellerin nicht erbracht; dass das Gebäude eine „Ruine“ sei, wie von ihr so bezeichnet, bleibt bloße Behauptung. Die in Aussicht gestellte Wirtschaftlichkeitsberechnung hat sie nicht vorgelegt.
Gegen den von der Antragstellerin behaupteten aktuellen Zustand des Gebäudes streitet auch ihr Schreiben an das Bezirksamt vom 23. Oktober 2018, wonach sie erst mindestens einen Monat später mit den Abrissarbeiten beginnen wollte. Dies als gegeben unterstellt, ist nicht davon auszugehen, dass in den wenigen Tagen bis zur Anordnung der Einstellung der Arbeiten mit Bescheid vom 5. Dezember 2018 Maßnahmen in dem von der Antragstellerin vorgetragenen Umfang durchgeführt wurden. Hierfür spricht auch, dass das Gebäude (noch) nicht mit einem – bei Abbrucharbeiten notwendigen – Bauzaun gesichert war; auch einen Baukran konnte das Bezirksamt bei seiner Ortsbegehung am 3. Januar 2019 nicht feststellen. Lediglich ein Baugerüst sei aufgestellt gewesen, einzelne Fenster seien entfernt worden.
c) Es liegt auch eine für die Anordnung eines Wohnzuführungsgebots erforderliche genehmigungsbedürftige zweckfremde Nutzung vor. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit § 1 Abs. 1 ZwVbG bedarf es einer Genehmigung des zuständigen Bezirksamts, wenn Wohnraum länger als drei Monate leer steht. Nach den Angaben der Antragstellerin steht das Gebäude jedenfalls seit Januar 2019 und damit deutlich länger leer. Über eine für den Leerstand erforderliche Genehmigung verfügt sie nicht, ihren diesbezüglicher Antrag hat das Bezirksamt mit Bescheid vom 28. Juli 2022 abgelehnt. Eine Ausnahme nach § 2 Abs. 2 Nr. 4 Hs. 1 ZwVbG, wonach keine Zweckentfremdung vorliegt, wenn Wohnraum zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird und deshalb bis zu zwölf Monate unbewohnbar ist oder leer steht oder aus anderen objektiven Gründen nicht mehr vermietet werden kann, ist nicht gegeben. Erfolglose Bemühungen um eine Vermietung der Räumlichkeiten (vgl. Nr. 3 der Vorschrift) sind ebenso wenig nachgewiesen.
d) Das Gericht geht nach summarischer Prüfung auch nicht davon aus, dass der Antragstellerin die Wiederherstellung des Wohnraums unzumutbar wäre. In einem solchen Falle scheidet die Anordnung eines entsprechenden Gebots nach § 4 Abs. 2 Satz 2 ZwVbG aus. Eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit hat sie zwar vorgetragen, aber nicht nachgewiesen (vgl. hierzu bereits unter b)). Soweit sie darüber hinaus meint, die mit Bescheid vom 15. Dezember 2016 erteilte Abrissgenehmigung sei weiterhin gültig, da der Beginn der Abbrucharbeiten den Ablauf der dort gesetzten Frist gehemmt habe, die mit Bescheid vom 5. Dezember 2018 angeordnete Baueinstellung sei hingegen rechtswidrig, geht sie fehl.
So hat das Gericht den von der Antragstellerin gegen die Baueinstellungsverfügung gestellten Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes mit Beschluss vom 28. Dezember 2018 (VG 19 L 514.18), das OVG Berlin-Brandenburg die hiergegen erhobene Beschwerde mit Beschluss vom 19. Mai 2020 (OVG 5 S 13/20) zurückgewiesen. Unabhängig hiervon bestehen aber nach dem oben Festgestellten im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes nicht auszuräumende Zweifel, dass die Antragstellerin bis zum Zeitpunkt der Verfügung der Baueinstellung tatsächlich bereits mit den Abrissarbeiten begonnen hat.
Selbst unterstellt, die Antragstellerin hätte, wie von ihr – wenn auch entgegen der Baubeginnanzeige – vorgetragen, Heizungsanlage, Elektrik, Küchen und Sanitäreinrichtungen bereits vor Ablauf der in der Abrissgenehmigung gesetzten Frist vollständig entfernt, so hätte sie dies ohne die nach § 63b der Bauordnung für Berlin erforderliche Genehmigung getan. Bereits deshalb ist ihr die Wiederherstellung nicht unzumutbar. Die mit Wirkung vom 20. April 2018 (vgl. Viertes Gesetz zur Änderung der Bauordnung für Berlin, GVBl. S. 205) eingeführte Vorschrift sieht ein Genehmigungsverfahren für die Beseitigung von Gebäuden mit Wohnraum vor. Einen entsprechenden Antrag stellte sie jedoch erst unter dem 23. Oktober 2018. Es obliegt aber allein der Antragstellerin, alle für die Durchführung der geplanten Maßnahmen erforderlichen Genehmigungen rechtzeitig zu erlangen (vgl. Beschluss der Kammer vom 20. Juli 2021 – VG 6 L 211/21 –, juris Rn. 46). Dass, wie von der Antragstellerin vertreten, auf die Beseitigung des Gebäudes noch altes Recht Anwendung fände, obwohl sie ebenfalls erst unter dem 23. Oktober 2018 und damit deutlich nach Inkrafttreten der bauordnungsrechtlichen Novelle den Beginn der Abbrucharbeiten angezeigt hat, lässt sich nach summarischer Prüfung nicht halten (vgl. Beschluss des Gerichts vom 28. Dezember 2018 – VG 19 L 514.18 –, EA S. 3 ff.).
Auch mit ihrem Vorbringen, der Antragsgegner habe den geplanten Abriss im Rahmen eines am 6. Oktober 2021 geschlossenen gerichtlichen Vergleichs grundsätzlich gebilligt, vermag sich die Antragstellerin nicht durchzusetzen. Ihr Antrag in dem Verfahren richtete sich auf die Erteilung eines im Juni 2016 beantragten Bauvorbescheids betreffend den Neubau eines Wohngebäudes mit Gewerbeflächen und Tiefgarage auf dem streitgegenständlichen Grundstück. Entsprechend betrafen die von dem Bezirksamt im Termin zur mündlichen Verhandlung erklärten Kriterien als Voraussetzung für eine positive Entscheidung über einen (noch zu stellenden) Bauantrag allein einzelne Fragen der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Neubauvorhabens. Aussagen zur bauordnungs- bzw. zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigungsfähigkeit einer Beseitigung des Bestandsgebäudes lassen sich ihnen nicht entnehmen. Unabhängig hiervon hat sich der Antragsgegner ausweislich des Sitzungsprotokolls ohnehin allein dazu verpflichtet, die aufgeführten Kriterien bei einer Prüfung „in Betracht zu ziehen“.
e) Ermessen bezüglich der Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung ist hier nicht eröffnet. Die Ausgestaltung als „Soll“-Vorschrift verpflichtet das Bezirksamt in der Regel zum Einschreiten, wenn – wie hier – eine Zweckentfremdung vorliegt (vgl. Beschluss der Kammer vom 22. April 2021 – VG 6 L 299.20 –, juris Rn. 47). Ob die Zweckentfremdung von Wohnraum ausnahmsweise genehmigt werden kann, ist grundsätzlich nicht in diesem, sondern in dem Verfahren auf Genehmigung von Leerstand zu klären. Ermessensfehlerhaft ist die Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung nur dann, falls offensichtlich ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum besteht oder falls die Rückführung aufgrund einer atypischen Fallgestaltung unverhältnismäßig wäre (vgl. Beschluss der Kammer vom 20. Juli 2021, a.a.O., Rn. 53). Beides ist hier nicht der Fall. Die gesetzte Frist von mehr als einem Monat verbleibt innerhalb des von § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG gesetzten Rahmens und ist damit nicht zu beanstanden.
3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 39, 52 f. des Gerichtskostengesetzes in Verbindung mit dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit. Dabei legt die Kammer pro Wohnung den Auffangwert von 5.000 Euro zugrunde, wovon sie für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes die Hälfte ansetzt (vgl. Ziffer 1.5).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 4 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 ZwVbG
§ 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG
§ 4 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG
§ 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 1 ZwVbG
§ 4 Abs. 2 Satz 2 ZwVbG
§ 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 Var. 1 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 44 Abs. 2 Nr. 4 des Verwaltungsverfahrensgesetzes
§ 63b der Bauordnung
§ 39, 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 19 L 514.18
5 S 13.20
19 K 681.17
6 K 82.22
5 S 13/20
6 L 211/21
6 L 299.20