Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-03-10, Aktenzeichen 6 C 234/20
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2021:0310.6C234.20.00

Tenor:
1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen:
Welche Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b BGB wurden in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit Herrn K. S. und Frau J. H. („Mieter“) In der derzeit von der Beklagten angemieteten Wohnung R. Straße, .. B., Dachgeschoss links („Wohnung“) oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3 BGB und § 559 a Abs. 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vergleiche § 556 e Abs. 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben?
2. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin 302,64 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19. November 2020 zu zahlen.
3. Die Beklagte wird ferner verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.013,29 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
5. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 13 % und die Beklagte 87 % zu tragen.
6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beitreibbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über einen Verstoß gegen die sogenannte Mietpreisbremse, Erstattungsansprüche für den Monat Mai 2020 sowie den Ersatz vorgerichtlicher Kosten.
Die Beklagte vermietete ab dem 1. Dezember 2016 an die Mieter K. S. und J. H. die im Haus R. Straße, ... B., Dachgeschoss links, gelegene Wohnung mit einer Wohnfläche von 60,68 m² zu einer Nettokaltmiete von 880,00 €. Die Wohnung war vor 1918 bezugsfertig und ist mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Seit dem 1. März 2018 betrug die Nettokaltmiete 894,96 €. Die Merkmalgruppe 1-4 des Berliner Mietspiegels 2017 sind unstreitig wohnwerterhöhend.
Im April 2020 beauftragten die Mieter die Rechtsvorgängerin der Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung von Auskünften und Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der sog. Mietpreisbremse. Zu diesem Zweck erteilten sie der Klägerin eine Vollmacht und traten ihre Ansprüche auf Rückzahlung überzahlter Miete, beschränkt auf die 4 der Rüge folgenden Monatsmieten, an die Klägerin ab. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Blatt 19-28 d.A. verwiesen.
Mit Schreiben vom 9. April 2020, wegen dessen weiterer Einzelheiten auf Bl. 30-36 d.A. verwiesen wird, rügte die Rechtsvorgängerin der Klägerin gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangte Auskunft über die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblichen Tatsachen. Ferner kündigte sie an, dass die Mieter die Miete unter Vorbehalt weiter zahlen, aber die Rückerstattung für künftig zu viel gezahlte Miete verlangt werden wird. Sie forderte die Beklagte zu Erklärung auf, dass sie nach dem Zeitpunkt des Zugangs des Schreibens jeweils fällig werdende Miete auf die zulässige Höchstmiete pro Monat herabgesetzt ist und verlangte die Herausgabe anteiliger Mietkaution. Zur Erfüllung der Ansprüche setzte sie der Beklagten eine Frist bis zum 23. April 2020. Nach Fristablauf erinnerte die Klägerin die Beklagte und verlangte Ersatz außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten. Im Mai 2020 erteilte die Beklagte per E-Mail pauschal Auskunft und wurde von der Klägerin darauf hingewiesen, dass sie hinsichtlich einer behaupteten umfassenden Modernisierung substantiiert vorzutragen und diese nachzuweisen habe. Daraufhin übersandte die Beklagte Rechnungen. Anfang September 2020 unterbreitete die Klägerin der Beklagten ein Einigungsangebot.
Mit ihrer am 19. Oktober 2020 bei Gericht eingegangenen Klage macht die Klägerin Auskunftsansprüche, Rückzahlung eines Teils der Miete für Mai 2020 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Kosten geltend.
Die Klägerin behauptet, Die vereinbarte Nettokaltmiete überschreite die zulässige Höchstmiete monatlich um 349,23 €. Die ortsübliche Vergleichsmiete betrage 8,18 €/m². Die Wohnung liege an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung.
Die Klägerin beantragt,
1.
die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen:
Welche Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b BGB wurden in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit Herrn K. S. und Frau J. H. („Mieter“) In der derzeit von der Beklagten angemieteten Wohnung R. Straße, ... B., Dachgeschoss links („Wohnung“) oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3 BGB und § 559 a Abs. 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vergleiche § 556 e Abs. 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben?
2.
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 349,23 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
3.
die Beklagte zu verurteilen an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.095,74 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte erkennt den Klageantrag zu 2. in Höhe von 241,09 € nebst Zinsen sowie den Klageantrag zu 3. in Höhe von 143,84 € nebst Zinsen an
und beantragt im Übrigen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die zulässige Nettokaltmiete betragen 638,91 €. Sie meint, der Auskunftsanspruch sei verjährt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist überwiegend begründet. Dabei war die Beklagte in Höhe von 241,09 € bezüglich des Rückzahlungsanspruchs und in Höhe von 143,84 € vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten entsprechend ihres Anerkenntnisses durch Anerkenntnisteilurteil zu verurteilen.
Der Klägerin stehen die geltend gemachten Auskunftsansprüche sowie ein Rückzahlungsanspruch aus §§ 556 g Abs. 3 Satz 1, 557 a Abs. 4 Satz 1, 556 g Abs. 1 Satz 3, 812 Abs. 1 Satz 1 1. Fall, 398 BGB zu.
I.
Die Auskunftsklage ist begründet. Der Auskunftsanspruch ergibt sich für den Mieter aus § 556 g Abs. 3 Satz 1 BGB, den die Mieter wirksam an die Klägerin abgetreten haben. Die Abtretung ist wirksam und verstößt nicht gegen §§ 134 BGB, 3 RDG (vgl. BGH, Urteil vom 27. November 2019, VIII ZR 285/18).
Der Auskunftsanspruch hat sich nicht durch die vorgerichtlich vorgelegten Rechnungen erledigt. Die Beklagte hat sich vorgerichtlich auf den Ausnahmetatbestand der Modernisierung der Wohnung vor der Vermietung berufen, für dessen Darlegung das Übersenden von Rechnungen nicht reicht. Rechnungen erfüllen nicht die Anforderungen des § 559 b Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB. Die Mieterhöhung aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen wird in ihnen weder berechnet noch erläutert. Eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrages, eine Erläuterung des Verteilerschlüssels, nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostenanteilen für Instandsetzung sowie Angaben zu Kürzungsbeträgen aufgrund von Fördermitteln hat die Beklagte bisher jedenfalls nicht erteilt.
Entgegen der Ansicht der Beklagten ist der Auskunftsanspruch nicht verjährt, wobei dahinstehen kann, ob der Lauf der Verjährungsfrist durch Vergleichsverhandlungen gehemmt war. Der Auskunftsanspruch entsteht zwar mit Abschluss des Mietvertrages und unterliegt einer selbstständigen Verjährung nach § 195 BGB. Deshalb gilt für den Anspruch nach § 556 g Abs. 3 BGB eine 3-jährige Verjährungsfrist ab Jahresende der Entstehung des Auskunftsanspruchs, also ab Mietvertragsbeginn. Hier hat die Beklagte aber mit den Mietern eine Indexmiete vereinbart. Im Falle einer Indexmieterhöhung entsteht der Auskunftsanspruch neu (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 556 g, Rn 34, beck-online; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, Rn. 44) mit Eintritt der Erhöhung, was hier zum 1. März 2018 der Fall gewesen ist, mit der Folge, dass auch der Auskunftsanspruch neu zu verjähren begonnen hat.
II.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 349,23 € für Mai 2020 aus § 398 BGB. Die mit den Mietern im Mietvertrag vereinbarter Nettokaltmiete für die Wohnung von 1.053,00 € übersteigt die höchstzulässige Miete um 349,23 €. In dieser Höhe ist die vereinbarte Miete gemäß §§ 556 g Abs. 1 Satz 1 und 2, 556 d Abs. 1 BGB in Verbindung mit der Mietenbegrenzungsverordnung unwirksam.
Gemäß § 556 d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB höchstens um 10 % übersteigen, denn Berlin ist aufgrund einer Rechtsverordnung ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt.
Die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung ergibt sich vorliegend aus dem Berliner Mietspiegel 2017, Rasterfeld H 1, mit einem Mittelwert von 6,78 €/m² und einem Oberwert von 10,27 €/m², das die ortsüblichen Vergleichsmieten zum Stichtag 1.9.2016 wiedergibt. Innerhalb dieser Spanne gilt für die Einordnung, dass die Merkmalgruppen 1 bis 4 unstreitig wohnwerterhöhend zu berücksichtigen sind. Demgegenüber ist die Merkmalgruppe 5 wohnwertmindernd, denn nach dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2017 befindet sich die Wohnung in lärmbelasteter Lage. Daran ändert auch die Lage der Wohnung im Dachgeschoss nichts. Die Beklagte beruft sich im wesentlichen darauf, dass das Objekt nicht direkt an der M.-L. Straße liegt. Nach der Lärmkarte Berlin 2018 beträgt der Lärmpegel zwischen 60-65 dB. Dabei ist zu berücksichtigen, das sich an der Ecke zur M.-L. Straße eine Tankstelle befindet, die den Straßenlärm von der M.-L. Straße nicht abschirmt.
Damit rechtfertigt sich ein Zuschlag auf den Mittelwert des einschlägigen Rasterfeldes von 60 % der Spannendifferenz zum Oberwert. Daraus errechnet sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,87 €/m² und für die 60,68 m² große Wohnung eine Miete von 538,47 € nettokalt. Zuzüglich 10 % beläuft sich die höchstzulässige Miete auf 592,32 €, sodass sich für Mai 2020 eine Überzahlung von 302,64 € ergibt.
III.
Ferner ist die Beklagte verpflichtet, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.124,07 € gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249 Abs. 1, 257, 398 BGB zu erstatten.
Die Beklagte beging eine vorvertragliche Pflichtverletzung, als sie mit den Mietern eine Nettokaltmiete vereinbarte, die gegen §§ 557a Abs. 4 Satz 1, 556g Satz 1, 556d Abs. 1 BGB verstieß. § 556d Abs. 1 BGB bestimmt unmissverständlich, dass der Vermieter keine Miete mit dem Mieter vereinbaren darf, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt. Tut er dies dennoch, begeht er einen Gesetzesverstoß. Die Pflichtverletzung hat die Beklagte auch zu vertreten. Sie hat sich nicht entlastet. Selbst ein möglicher Irrtum über die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse entlastet sie nicht. Denn sie muss zuerst einmal davon ausgehen, dass Gesetze verfassungsmäßig sind. Handelt sie ihnen zuwider in der Überzeugung, dass sich ihre Verfassungswidrigkeit herausstellt, trägt sie das Risiko, dass sich ihre Ansicht nicht bestätigt.
Den Mietern ist aufgrund der Pflichtverletzung ein Anspruch auf Freistellung entstanden, der durch die Abtretung zu einem Zahlungsanspruch der Klägerin geworden ist. Nach Ziffer 3.1 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen haben die Mieter der Klägerin eine Vergütung in der Höhe, wie sie einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zusteht, versprochen. Gemäß Ziffer 3.2 der Bedingungen treten die Mieter den Freistellungsanspruch auf Kostenerstattung an die Klägerin an Erfüllungs Statt ab. Zum Zeitpunkt der Abtretung bestand der Anspruch, die Rechtsfolge der Annahme an Erfüllungs Statt ist gemäß § 364 Abs. 1 BGB aber, dass die Klägerin nicht mehr die vorgerichtliche Vergütung fordern kann, weil sie (anders) erfüllt hat. Das bedeutet indes nicht, dass der Anspruch gegen die Beklagte untergegangen ist. Mit Abtretung des Freistellungsanspruchs an den Gläubiger wandelt sich dieser in einen Zahlungsanspruch gegen den Dritten um (BGH, Urteil vom 11. März 2016, Az.: V ZR 102/15).
Die Berechnung der angefallenen Kosten hat auf Grundlage der tatsächlich überhöhten Miete zu erfolgen. In dieser Höhe war die Beauftragung der Klägerin zweckmäßig und angemessen. Der zugrunde zu legende Streitwert für die Kosten des vorgerichtlichen Tätigwerdens berechnet sich in Anlehnung an die Berechnung der Klägerin in der Klageschrift wie folgt:
Überschreitung
302,64 €
Streitwert Feststellungsklage
12.710,88 €
(42 x Überschreitung)
Streitwert Erstattung Teil Kaution
907,92 €
(3 x Überschreitung)
Streitwert Erstattung gezahlte Miete
605,28 €
(2 x Überschreitung)
Gesamtstreitwert Primäransprüche
14.526,72 €
Unter Berücksichtigung eines Gegenstandswertes von 16.922,82 € ergeben sich außergerichtliche Kosten in Höhe von:
1,6 Geschäftsgebühr Nr. 2300,1008 VV RVG (bis 2020)
1.040,00 €
Abzüglich Anrechnung aus Streitwert des Klageverfahrens (ab 2021)
208,50 €
Auslagen Nummer 7001 und 7002 VV RVG
20,00 €
19 % Mehrwertsteuer
161,79 €
Gesamt
1.013,29 €
IV.
Zinsen rechtfertigen sich aus §§ 286, 288 BGB in Verbindung mit der am 23.03.2020 zugestellten Klage.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 134 BGB, 3 RDG
§§ 286, 288 BGB
§ 555 b BGB
§ 195 BGB
§ 398 BGB
§ 91 ZPO
§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB
§ 559 a Abs. 1 bis 4 BGB
§ 558 Abs. 2 BGB
§ 556 e Abs. 2 Satz 2 BGB
§ 556 g Abs. 3 Satz 1 BGB
§ 559 b Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB
§ 556 g Abs. 3 BGB
§ 556 g Abs. 1 Satz 1 und 2, 556 d Abs. 1 BGB
§ 556 d Abs. 1 BGB
§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249 Abs. 1, 257, 398 BGB
§ 557a Abs. 4 Satz 1, 556g Satz 1, 556d Abs. 1 BGB
§ 556d Abs. 1 BGB
§ 364 Abs. 1 BGB
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 285/18
V ZR 102/15