Schleswig Holsteinisches Oberverwaltungsgericht (Schleswig-Holstein, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2026-02-23, Aktenzeichen 1 LB 2/23
ECLI: ECLI:DE:OVGSH:2026:0223.1LB2.23.00

Tenor:
Verfahrensgang
Soweit die Kläger die Berufung zurückgenommen haben, wird das Verfahren eingestellt.
Im Übrigen wird auf die Berufung der Kläger das auf die mündliche Verhandlung vom 8. März 2019 ergangene Urteil des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts – 8. Kammer, Einzelrichter – vom 22. März 2019 geändert:
Der Beklagte wird unter Aufhebung der Bescheide vom 23. Januar 2017 und der Widerspruchsbescheide vom 20. Februar 2017 verpflichtet, die auf dem Flurstück … der Flur …, Gemarkung Westerland lastende, im Baulastenverzeichnis von Sylt, Band …, Baulastenblatt Nr. …, Seite …, lfd. Nr. … eingetragene Baulast rückwirkend zum 5. Oktober 2016 zu löschen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen zu 1/6 und der Beklagte zu 5/6.
Der Beschluss ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 6.000 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Die Kläger begehren im Berufungsverfahren noch die Löschung einer übernommenen Baulast.
Sie sind Eigentümer des Grundstücks … in der Gemeinde Sylt (Flurstück … der Flur …, Gemarkung Westerland). Unter dem 18. Juli 2016 beantragten sie die Erteilung einer Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohnhauses mit einer Wohnung, Garage und Stellplatz. Zu diesem Zeitpunkt befand sich das Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 17c sowie der 2010 in Kraft getretenen Satzung der Gemeinde Sylt über die Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung) Nr. II im Ortsteil Westerland, die vorsah, dass zur Erhaltung der vorhandenen Bevölkerungsstruktur […] der Rückbau, die Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen innerhalb des Geltungsbereiches sowie die Errichtung baulicher Anlagen in den Fällen des § 172 Abs. 1 Satz Nr. 1 BauGB der Genehmigung nach § 172 Abs. 1 BauGB bedürfen. Der Bebauungsplan Nr. 17c setzte für den betreffenden Bereich unter anderem in Bezug auf die Art der baulichen Nutzung ein reines Wohngebiet (WR) entsprechend der BauNVO 1977 fest; weitere Einschränkung enthielt er insoweit nicht.
Die Gemeinde Sylt erteilte ihr Einvernehmen, forderte aber die Absicherung einer Dauerwohnung mittels Baulast. Mit Schreiben vom 10. August 2016 teilte der Beklagte den Klägern mit, dass die Gemeinde auf der Rechtsgrundlage der geltenden Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB die Übernahme einer Baulast fordere, mit welcher die Nutzung der Wohnung als Dauerwohnung gesichert werde. Die vorbereitete Verpflichtungserklärung sei beigefügt (Bl. 22 Beiakte A). Mit Schreiben vom 22. August 2016 teilten die Kläger dem Beklagten mit, dass sie diese Forderung für unrechtmäßig hielten. Die zulässige Art der Nutzung ergebe sich aus dem Bebauungsplan Nr. 17c. Diese werde durch das Vorhaben eingehalten. Der Beklagte erwiderte mit E-Mail vom 5. September 2016 und verwies auf die als Anlage zu dieser E-Mail übersandte Erhaltungssatzung und Rechtsprechung des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts. Gegenstand jenes Klageverfahrens sei zwar eine Auflage; die Begründung lasse sich aber unmittelbar auf den vorliegenden Fall der geforderten Baulast übertragen. Mit Schriftsatz vom 23. September 2016 überreichten die Kläger daraufhin eine Verpflichtungserklärung zur Eintragung einer Baulast vom 22. September 2016. Diese Baulast, die am 5. Oktober 2016 in das Baulastenverzeichnis von Sylt eingetragen wurde (Bl. 40 Beiakte A) lautete: „Verpflichtung, die in den anliegenden Zeichnungen gekennzeichnete Wohnung nur als Dauerwohnung zu nutzen oder nutzen zu lassen.“ (Bl. 41 Beiakte A).
Unter dem 5. Oktober 2016 erteilte der Beklagte die Baugenehmigung. Diese enthielt unter der Überschrift „Auflage/n“ unter Ziffer 3. zudem folgenden Text:
„Die Wohnung darf nur zu Dauerwohnzwecken, d. h. von Personen genutzt werden, die dort ihren Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt haben. Die hierzu eingetragene Baulast (Baulastenverzeichnis von Sylt, Baulastenblatt Nr. …) ist Bestandteil dieser Baugenehmigung. Eine Änderung der Nutzung bedarf u. a. der Genehmigung der Gemeinde Sylt (vgl. § 172 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 4 Satz 1 BauGB i. V. m. der Erhaltungssatzung der Gemeinde.“
Unter dem 10. Oktober 2016 beantragten die Kläger bei der Gemeinde Sylt die Genehmigung zum Rückbau des Bestandsgebäudes nach der Erhaltungssatzung auf der Grundlage von § 173 BauGB. Unter dem 7. November 2016 legten die Kläger sodann Widerspruch gegen die Auflage Nr. 3 der Baugenehmigung ein. Mit weiterem Schreiben, bei dem Beklagten am 29. Dezember 2017 eingegangen, beantragten sie sodann die Löschung der Baulast. Unter dem 12. Januar 2017 erteilte die Gemeinde Sylt die Genehmigung zum Abbruch des Bestandsgebäudes. Den Antrag auf Löschung der Baulast lehnte der Beklagte mit Bescheiden vom 23. Januar 2017 ab. Den Widerspruch gegen die Baugenehmigung wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheiden vom 20. Februar 2017 zurück. Auch den Widerspruch gegen die versagte Löschung der eingetragenen Baulast wies er unter dem gleichen Datum zurück.
Die Kläger haben am 2. März 2017 Klage erhoben, mit der sie ihr Begehren weiterverfolgt haben. Sie haben beantragt,
1. die Auflage Nr. 3 in der Baugenehmigung des Beklagten vom 5. Oktober 2016, Aktenzeichen …, in der Gestalt der Widerspruchsbescheide des Beklagten vom 20. Februar 2017 aufzuheben,
2. die Ablehnungsbescheide des Beklagten vom 23. Januar 2017, Aktenzeichen …, in der Gestalt der Widerspruchsbescheide des Beklagten vom 20. Februar 2017 aufzuheben,
3. den Beklagten zu verpflichten, den Verzicht auf die im Baulastenverzeichnis von Sylt, Baulastenblatt Nr. …, bezüglich des Grundstücks Gemarkung Westerland, Flur …, Flurstück …, Lfd. Nr. …, eingetragene Baulast zu erklären und diese im Baulastenverzeichnis zu löschen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil vom 8. März 2019 die Auflage Nr. 3 in der Baugenehmigung vom 5. Oktober 2016 in der Gestalt der Widerspruchsbescheide des Beklagten vom 20. Februar 2017 aufgehoben, soweit sie lautete: „Die Wohnung darf nur zu Dauerwohnzwecken, d. h. von Personen genutzt werden, die dort ihren Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt haben. Die hierzu eingetragene Baulast (Baulastenverzeichnis von Sylt, Baulastenblatt Nr. …) ist Bestandteil dieser Baugenehmigung.“ Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es darauf abgestellt, die Klage sei bezüglich des Satzes 3 der Auflage bereits unzulässig. Der Beklagte habe damit keine Regelung getroffen, sondern nur auf die geltende Rechtslage hingewiesen.
Im Übrigen sei die Klage zulässig und insoweit begründet, als die Kläger die Aufhebung der Auflage im Übrigen begehrten. Denn der Beklagte sei weder auf der Grundlage von § 107 Abs. 1 noch Abs. 2 LVwG befugt gewesen, die Baugenehmigung mit einer entsprechenden Auflage zu versehen. § 172 BauGB und die Erhaltungssatzung der Gemeinde Sylt seien keine der Erteilung der Baugenehmigung entgegenstehenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften oder gar ausdrückliches fachrechtliches Tatbestandsmerkmal. Die Erhaltungssatzung sehe einen Genehmigungsvorbehalt zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung bei der Errichtung baulicher Anlagen nicht vor.
Allerdings hätten die Kläger keinen Anspruch auf Löschung der eingetragenen Baulast. Zwar bestehe ein Zusammenhang zwischen der Verwaltungstätigkeit des Beklagten und der Übernahme der Baulast. Die Übernahme sei aber nicht zwingende Folge dieses Handelns gewesen. Übernahme und Eintragung der Baulast beruhten auf einer freiwilligen Entscheidung, welche die Kläger in ihrer eigenen Risiko- und Verantwortlichkeitssphäre bewusst getroffen hätten. Zugrunde gelegen hätten pragmatische Erwägungen, namentlich rascher und unkomplizierter den erstrebten Verwaltungsakt zu erhalten. Es wäre den Klägern aber unbenommen geblieben, die Baulast nicht zu übernehmen und dann gegen eine etwaige Nichterteilung der Baugenehmigung vorzugehen.
Auf den Antrag der Kläger hat der Senat mit Beschluss vom 27. März 2023 die Berufung gegen das Urteil wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit zugelassen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Beschluss Bezug genommen.
Am 12. Mai 2023 ist die 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 17c der Gemeinde Sylt/Westerland in Kraft getreten. Dieser setzt für das Grundstück der Kläger ein Sonstiges Sondergebiet SO 1 „Dauerwohnen und Tourismus“ fest. Zulässig sind unter anderem Dauerwohnungen und Ferienwohnungen. Nach der textlichen Festsetzung 1.1 (4) ist je Gebäude mit Wohnungen (Dauerwohnungen oder Ferienwohnungen) mindestens eine Dauerwohnung vorzusehen.
Mit Schriftsatz vom 13. April 2023 haben die Kläger die Berufung begründet. Sie führen aus, dass sie das erstinstanzliche Urteil nicht angriffen, soweit der Klage stattgegeben worden sei.
Sie begehrten weiterhin auch die Aufhebung des Satzes 3 der Auflage. Entgegen den Ausführungen des Verwaltungsgerichts sei ihre Klage auch insoweit zulässig und begründet. Zwar sei der Bezugspunkt des Satzes 3 der Auflage durch Aufhebung der Sätze 1 und 2 entfallen. Aus Gründen der Rechtssicherheit wollten sie aber die vollständige Aufhebung der Auflage erreichen.
Außerdem begehrten sie die Löschung der Baulast. Die Tatbestandsvoraussetzungen eines öffentlich-rechtlichen Folgenbeseitigungsanspruchs, gerichtet auf den Verzicht auf die Baulast, lägen vor. Der Beklagte habe rechtswidrig gehandelt, als er sie dazu aufgefordert habe, eine Baulast zu bestellen und dies zur Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung gemacht habe. Dieser hoheitliche Eingriff verletze ihr Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts scheitere der Folgenbeseitigungsanspruch auch nicht am Kriterium der Unmittelbarkeit. Der Schutzzweck des aus Art. 20 Abs. 3 GG folgenden öffentlich-rechtlichen Folgenbeseitigungsanspruchs gehe dahin, dass durch die Amtshandlung eingetretene Folgen, die mit Gesetz und Recht nicht im Einklang stünden, keinen Bestand haben sollten und folglich wieder zu beseitigen seien. Die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts führte dazu, dass eine Baulast in keinem denkbaren Fall aufgrund eines Folgenbeseitigungsanspruchs gelöscht werden könnte, da deren Eintragung immer von dem Rechtsakt der Übernahme der Baulast durch den Grundstückseigentümer abhängig sei. Außerdem diene das Kriterium der Unmittelbarkeit nur dazu, bloße Vermögensschäden auszuschließen, was bereits damit begründbar sei, dass Rechtsfolge des Folgenbeseitigungsanspruchs nur die Naturalrestitution im Sinne des § 249 Satz 1 BGB sein könne. Gerade eine solche stelle die Löschung der Baulast aber dar.
Ursprünglich haben die Kläger beantragt, 1. die Auflage Nr. 3 in der Baugenehmigung des Beklagten vom 5. Oktober 2016, Aktenzeichen …, in der Gestalt der Widerspruchsbescheide des Beklagten vom 20. Februar 2017 aufzuheben, 2. die Ablehnungsbescheide des Beklagten vom 23. Januar 2017, Aktenzeichen …, in der Gestalt der Widerspruchsbescheide des Beklagten vom 20. Februar 2017 aufzuheben und 3. den Beklagten zu verpflichten, den Verzicht auf die im Baulastenverzeichnis von Sylt, Baulastenblatt Nr. …, bezüglich des Grundstücks Gemarkung Westerland, Flur …, Flurstück …, Lfd. Nr. …, eingetragene Baulast zu erklären und diese im Baulastenverzeichnis zu löschen.
Mit Schriftsatz vom 16. Februar 2026 haben die Kläger die Berufung hinsichtlich der begehrten Aufhebung des Satzes 3 der Auflage Nr. 3 in der Baugenehmigung vom 5. Oktober 2016 (Berufungsantrag zu 1.) zurückgenommen.
Nunmehr beantragen sie,
die Ablehnungsbescheide des Beklagten vom 23. Januar 2017, Aktenzeichen …, in der Gestalt der Widerspruchsbescheide des Beklagten vom 20. Februar 2017 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, den Verzicht auf die im Baulastenverzeichnis von Sylt, Baulastenblatt Nr. …, bezüglich des Grundstücks Gemarkung Westerland, Flur …, Flurstück …, Lfd. Nr. …, eingetragene Baulast zu erklären und diese im Baulastenverzeichnis zu löschen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Zur Begründung bezieht er sich auf sein erstinstanzliches Vorbringen und verteidigt das erstinstanzliche Urteil, soweit das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen hat. Die Übernahme der Baulast beruhe auf einer freiwilligen, eigenständigen Handlung der Kläger. Im Übrigen verstießen die Kläger gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Denn unter dem Gesichtspunkt des Verbots widersprüchlichen Verhaltens seien sie gehindert, Abwehrrechte gegen ein Bauvorhaben geltend zu machen, dem sie zuvor durch Übernahme der Baulast gewissermaßen ihre Zustimmung erteilt hätten. Es sei rechtsmissbräuchlich, durch Abgabe einer Verpflichtungserklärung die notwendigen Voraussetzungen für die Erteilung einer Baugenehmigung zu schaffen, andererseits aber nach Erteilung der Baugenehmigung diesen Passus anzufechten. Das öffentliche Interesse bestehe fort, da dieses gemäß der wirksamen Erhaltungssatzung der Sicherung von Dauerwohnraum diene. Die Verknüpfung der Übernahme einer Baulast im Falle eines Abrisses sei in § 172 BauGB explizit vorgesehen. Das Inkrafttreten der 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 17c ändere hieran nichts, denn maßgeblich sei die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung. Aus Gründen des Bestandsschutzes stehe der geänderte Bebauungsplan nur einem neuen Vorhaben entgegen. Aufgrund der erteilten Baugenehmigung könnten die Kläger hingegen das errichtete Wohngebäude auch zum Zweitwohnen nutzen.
Die Beteiligten sind zur beabsichtigten Entscheidung nach § 130a VwGO mit Schreiben vom 29. Januar 2026 und vom 11. Februar 2026 angehört worden. Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten sowie des Sachverhalts im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der Verwaltungsvorgänge des Beklagten, die dem Senat vorgelegen haben, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Soweit die Kläger die Berufung gemäß § 126 Abs. 1 Satz 1 VwGO zurückgenommen haben, ist das Verfahren in entsprechender Anwendung von § 92 Abs. 3 VwGO einzustellen, vgl. § 125 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
Im Übrigen kann über die Berufung gemäß § 130a VwGO durch Beschluss entschieden werden. Der Senat hält die Berufung der Kläger einstimmig für zulässig und begründet und eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich. Die Tatsachen sind geklärt. Die Beteiligten sind hierzu gehört worden.
1. Die Kläger haben im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung einen Anspruch auf die Löschung der streitgegenständlichen Baulast (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Das Verwaltungsgericht hat die Klage insoweit zu Unrecht abgewiesen.
a) Für den Zeitraum ab dem 12. Mai 2023, an dem die 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 17c der Gemeinde Sylt/Westerland in Kraft getreten ist, ergibt sich dieser Anspruch unmittelbar aus dem Gesetz, das insoweit Vorrang vor dem nur gewohnheitsrechtlich anerkannten Folgenbeseitigungsanspruch hat.
Gemäß § 83 Abs. 3 LBO geht die Baulast durch Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter. Der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Vor dem Verzicht sollen die oder der Verpflichtete und die durch die Baulast Begünstigten angehört werden. Der Verzicht wird mit der Löschung der Baulast im Baulastenverzeichnis wirksam. Es entspricht der Rechtsprechung des Senats, dass ein Löschungsanspruch demjenigen zusteht, der gemäß § 83 Abs. 3 Satz 2 LBO einen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde bezüglich der Baulast fordern kann. Das ist der Fall, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht, d. h., wenn Bauaufsichtsbelange nicht mehr sicherungsbedürftig oder sicherungsfähig sind (vgl. zu § 80 Abs. 3 Satz 2 LBO 2009: Beschluss des Senats vom 23. Februar 2017 – 1 LA 11/16 –, juris Rn. 10).
Hiervon ausgehend haben die Kläger im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung einen Anspruch auf Löschung der hier in Rede stehenden Baulast, weil an ihr kein öffentliches Interesse (mehr) besteht. Die Baulastfähigkeit ist nicht mehr gegeben.
Eine Erklärung ist gemäß § 83 Abs. 1 Satz 1 LBO baulastfähig, wenn der Grundstückseigentümer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernimmt, und sich jene Beschränkung nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt. Vorausgesetzt wird, dass die übernommene Verpflichtung baurechtlich bedeutsam ist, nicht gegen den Grundsatz der Subsidiarität der Baulast verstößt und sie bestimmt genug oder zumindest hinreichend bestimmbar ist. Obgleich die Baulast ein Institut des in die Kompetenz des Landesgesetzgebers fallenden bauaufsichtlichen Verfahrens ist, der deshalb auch die formellen und materiellen Voraussetzungen ihres Entstehens und Erlöschens bestimmt, darf sich die übernommene Belastung auch auf die Nutzung des Grundstücks in bodenrechtlicher (bebauungsrechtlicher) Hinsicht beziehen (Beschlüsse des Senats vom 23. Februar 2017 – 1 LA 11/16 –, juris Rn. 12 m. w. N. und vom 30. Juni 2025 – 1 LA 18/24 –, juris Rn. 6).
Das öffentliche Interesse kann in den Fällen verneint werden, in denen eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, etwa der Wegfall der Sicherungsfähigkeit oder der Sicherungsbedürftigkeit stattgefunden hat oder eine Änderung des im fraglichen Bereich geltenden Baurechts die Annahme des Wegfalls dieses Interesses rechtfertigt (OVG NRW, Urteil vom 21. November 2017 – 2 A 1393/16 –, juris Rn. 54 ff.). Eine Änderung der Rechtslage vermag die Bedeutungslosigkeit einer Baulast zu begründen, wenn sich die Baulastverpflichtung nunmehr unmittelbar aus dem öffentlichen Baurecht selbst ergibt (zum Nds. Landesrecht: Lackner, in: BeckOK BauordnungsR, Stand: Mai 2024, NBauO § 81 Rn. 38, beck-online). Eine ohnehin aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften bestehende Verpflichtung kann oder muss nicht zusätzlich freiwillig übernommen werden. Anders mag die Situation sein, wenn zwar in einer Rechtsvorschrift eine Regelung enthalten ist, die Anwendung auf den Einzelfall aber – ohne bindende behördliche oder gerichtliche Entscheidung – nicht zu einem eindeutigen Ergebnis führt (Beschluss des Senats vom 30. Juni 2025 – 1 LA 18/24 –, juris Rn. 7). Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor.
Im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung verstößt die Baulast gegen den Grundsatz der Subsidiarität. Die Verpflichtung zum Unterlassen einer Nutzung als Zweitwohnung ist nämlich eine solche, die sich bereits aus der 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 17c der Gemeinde Sylt/Westerland ergibt. Dieser setzt für das Grundstück der Kläger ein Sonstiges Sondergebiet SO 1 „Dauerwohnen und Tourismus“ fest. Zulässig sind unter anderem Dauerwohnungen und Ferienwohnungen. Nach der textlichen Festsetzung 1.1 (4) ist je Gebäude mit Wohnungen (Dauerwohnungen oder Ferienwohnungen) mindestens eine Dauerwohnung vorzusehen. Die Festsetzung ist eindeutig und lässt auch im konkreten Fall keine Auslegungsfragen offen. Das klägerische Gebäude verfügt über nur eine Wohnung.
Mit der Regelung in § 83 Abs. 1 LBO korrespondiert § 83 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Satz 2 LBO. Danach geht die Baulast durch Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter. Liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Löschung vor, so besteht ein Rechtsanspruch auf Löschung (vgl. Nds. OVG, Beschluss vom 17. Juni 2024 – 1 LB 126/23 –, juris Rn. 22; Beschluss des Senats vom 30. Juni 2025 – 1 LA 18/24 –, juris Rn. 7).
b) Für den davor liegenden Zeitraum vom 5. Oktober 2016 – Eintragung der Baulast – bis zum Inkrafttreten der 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 17c der Gemeinde Sylt/Westerland am 12. Mai 2023 ergibt sich der Löschungsanspruch der Kläger aus dem Folgenbeseitigungsanspruch, den das Verwaltungsgericht zutreffend in seinen Voraussetzungen benannt, aber im Ergebnis zu Unrecht verneint hat. Das hat hier vor allem deshalb eigenständige Bedeutung, weil der – zeitlich nicht eingegrenzte – klägerische Anspruch auf die Wiederherstellung des status quo ante gerichtet ist (vgl. Nds. OVG, Urteil vom 31. März 2004 – 13 LB 11/03 –, juris Rn. 31; vgl. BVerwG, Urteil vom 19. Juli 1984 – 3 C 81.82 –, juris Rn. 33), mithin dazu führt, dass die Kläger einen Anspruch darauf haben, so gestellt zu werden, als sei die Baulasteintragung nie erfolgt. Hierfür besteht keine gesetzliche Regelung, sodass insoweit allein der gewohnheitsrechtlich anerkannte und aus dem Grundsatz der Bindung der Verwaltung an Recht und Gesetz gemäß Art. 20 Abs. 3 GG herzuleitende Folgenbeseitigungsanspruch (Schl.-Holst. OVG, Beschluss vom 10. Juni 2025 – 6 MB 16/25 –, juris Rn. 13) materiell anspruchsbegründend wirkt. Für eine rückwirkende Löschung besteht auch ein Löschungsinteresse. Der Beklagte weist in diesem Zusammenhang zu Recht darauf hin, dass sich die Kläger sonst bei Ausnutzung ihrer Baugenehmigung mittels Zweitwohnens gegenüber der inzwischen in Kraft getretenen 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 17c der Gemeinde Sylt/Westerland nicht auf Bestandsschutz berufen könnten.
Die Voraussetzungen des Folgenbeseitigungsanspruchs liegen vor. Dieser Anspruch setzt nach allgemeiner Auffassung voraus, dass durch einen hoheitlichen Eingriff in ein subjektives Recht ein rechtswidriger Zustand geschaffen worden ist, der noch andauert (BVerwG, Urteile vom 26. August 1993 – 4 C 24.91 juris Rn. 24 und vom 19. September 2019 – 9 C 5.19 –, juris Rn. 13; OVG NRW, Urteil vom 30. August 2023 – 11 A 3130/20 –, juris Rn. 73; Nds. OVG, Urteil vom 31. März 2004 – 13 LB 11/03 –, juris 22 ff.; vgl. Schl.-Holst. OVG, Beschluss vom 10. Juni 2025 – 6 MB 16/25 –, juris Rn. 13). Seinem Inhalt nach ist der Anspruch auf die Wiederherstellung des Zustandes gerichtet, der im Zeitpunkt des rechtswidrigen Eingriffs bestand (BVerwG, Urteil vom 6. September 1988 – 4 C 26.88 –, juris Rn. 9). Der Anspruch entfällt, wenn sich seine Verwirklichung als eine unzulässige Rechtsausübung darstellt. Das ist dann der Fall, wenn die Beseitigung der eingetretenen Folgen verlangt wird, obwohl sie auf der Grundlage der außerhalb des Rechtsstreits inzwischen entstandenen materiellen Rechtslage ausgeschlossen, insbesondere der bestehende Zustand inzwischen legalisiert ist (BVerwG, Urteil vom 19. September 2019 – 9 C 5.19 –, juris Rn. 13). Hiervon ausgehend besteht der geltend gemachte Löschungsanspruch.
aa) Es liegt ein hoheitlicher Eingriff in ein subjektives Recht vor. Der Löschungsanspruch stützt sich auf das – in Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistete – Recht auf Eigentum. Er zielt auf Beseitigung einer Eigentumsbeeinträchtigung, die darin besteht, dass das Grundstück ausweislich des Baulastenverzeichnisses öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterliegt, die für den Rechts- und insbesondere für den Grundstücksverkehr von Bedeutung sein können (vgl. OVG NRW, Urteil vom 21. November 2017 – 2 A 1393/16 –, juris Rn. 48). Die Kläger haben einen Folgenbeseitigungsanspruch auf Löschung der Eintragung im Baulastenverzeichnis, denn die Eintragung ist rechtswidrig erfolgt (vgl. Urteil des Senats vom 15. September 1992 – 1 L 303/91 –, juris Rn. 29). Der Beklagte durfte die Erteilung der beantragten Baugenehmigung nämlich nicht von der Eintragung der Baulast abhängig machen.
(1) Die Baulast kann planungsrechtliche Vorgaben absichern, ist aber kein Mittel, planungsrechtliche Vorschriften oder Festsetzungen zu verdrängen, aufzuheben oder zu verändern (zu § 85 BauO NRW: Boeddinghaus/Hahn/Schulte u. a., Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, Stand: November 2024, § 85 Rn. 8, juris). Die Bauaufsichtsbehörde darf nämlich die sich aus ihrer Aufsichtsfunktion ergebende administrative Entscheidungskompetenz nicht überschreiten. Diese beschränkt sich darauf, Bauvorhaben jeweils auf ihre Vereinbarkeit mit geltendem Recht zu prüfen und innerhalb dieses Rahmens mittels Baulast potenzielle tatsächliche oder rechtliche Hindernisse auszuräumen. Dabei kann sich bei ungewissen Verhältnissen ein Grundstückseigentümer zwar enger binden, als er einseitig – etwa im Wege einer rechtmäßigen Auflage – gebunden werden könnte (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12. November 1987 – 4 B 216.87 –, juris Rn. 2). Die Bauaufsicht erlaubt jedoch keine Übergriffe in den Aufgabenbereich des Gesetz-, Verordnungs- oder Satzungsgebers auf Bundes- oder Landesebene. Dessen Vorgaben dürfen durch eine Baulastverpflichtung zwar konkretisiert und gegebenenfalls auch „überschießend“ gesichert, in ihrem inhaltlichen Kern aber nicht ersetzt, ergänzt oder verändert werden (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 2. September 2009 – 3 S 1773/07 –, juris Rn. 46). Vorliegend war das planungsrechtlich zulässige Wohnen im Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung nicht weitergehend konkretisiert bzw. begrenzt worden (vgl. zum Ganzen: Beschluss des Senats vom 30. Juni 2025 – 1 LA 76/24 –, juris Rn. 12).
(2) Von der Eintragung einer entsprechenden Baulast durfte der Beklagte die Erteilung der Baugenehmigung, auf die vor dem Hintergrund von Art. 14 Abs. 1 GG ein gebundener Anspruch besteht, nicht abhängig machen. Hierfür gab es keine Rechtsgrundlage. Soweit der Beklagten im Berufungsverfahren meint, der Rückbau, der nach der Erhaltungssatzung genehmigungspflichtig gewesen sei, sei im Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung absehbar gewesen, kommt es darauf nicht an. Der Rückbau des Bestandsgebäudes war nicht Gegenstand der Baugenehmigung. Mit einer Baulast, die aus Anlass des Baugenehmigungsverfahrens verlangt wird, kann aber nicht die Einhaltung öffentlichen Rechts eingefordert werden, das nicht Gegenstand des normativen Prüfprogramms des Baugenehmigungsverfahrens ist. Die von den Ländern erlassenen Baulastvorschriften, die – schon kompetenziell – allein dem Bauordnungsrecht zuzuordnen sind, haben nämlich das Ziel, dass Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall der Bebauung (oder Nutzungsänderung) eines Grundstücks entgegenstehen könnten. Damit besteht ein inhaltlicher Zusammenhang mit einem konkreten Baugesuch (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. September 1990 – 4 B 34.90 –, juris Rn. 12). Solange die Löschung nicht rückwirkend zum Eintragungsdatum erfolgt ist, dauert der rechtswidrige Zustand an.
bb) Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts handelt es sich bei der Eintragung der Baulast auch um eine unmittelbare Folge des rechtswidrigen staatlichen Handelns.
(1) Die Reichweite der haftungsausfüllenden Kausalität richtet sich in erster Linie nach dem Schutzzweck der haftungsbegründenden Norm, vorliegend mithin nach Art. 20 Abs. 3 GG. Dieser Schutzzweck geht dahin, dass durch die Amtshandlung eingetretene Folgen, die mit Gesetz und Recht nicht im Einklang stehen, keinen Bestand haben sollen und folglich wieder zu beseitigen sind. Dies gilt uneingeschränkt hinsichtlich aller Folgen, auf welche die Amtshandlung unmittelbar gerichtet war. Dagegen gebietet der Schutzzweck von Art. 20 Abs. 3 GG die Beseitigung sonstiger Folgen, auf deren Eintritt die Amtshandlung nicht unmittelbar gerichtet war, jedenfalls dann nicht, wenn sie erst durch ein Verhalten des Betroffenen – oder eines Dritten – verursacht oder mitverursacht worden sind, das auf dessen eigener Entschließung beruht (BVerwG, Urteil vom 19. Juli 1984 – 3 C 81.82 –, juris Rn. 37; OVG M.-V.-, Urteil vom 18. April 2023 – 1 LB 89/19 OVG –, juris Rn. 71). Erforderlich ist ein innerer Zusammenhang mit der hoheitlichen Maßnahme, d. h. es muss sich eine besondere Gefahr verwirklichen, die bereits in der hoheitlichen Maßnahme selbst angelegt ist (vgl. Nds. OVG, Urteil vom 31. März 2004 – 13 LB 11/03 –, juris Rn. 31). Dies ist regelmäßig anzunehmen bei Folgen, die von der Verwaltung intendiert wurden (Bumke, „Der Folgenbeseitigungsanspruch“, JuS 2005, S. 22 ff., 23).
(2) Im Hinblick auf den von den Klägern geltend gemachten Anspruch sind keine Umstände ersichtlich, die der Annahme der haftungsausfüllenden Kausalität entgegenstehen. Die Eintragung der Baulast war unmittelbare Folge rechtswidrigen staatlichen Handelns.
(a) Das folgt zunächst daraus, dass das Verwaltungshandeln des Beklagten darauf abzielte, dass die Baulast eingetragen werden würde. Der Beklagte hat die Auffassung der Gemeinde, wonach die Dauerwohnung per Baulast abgesichert werden müsse, mit Schreiben vom 10. August 2016 an die Kläger weitergegeben und zugleich die erforderlichen Formulare beigefügt (Bl. 22 Beiakte). Auf das Schreiben der Kläger vom 22. August 2016 (Bl. 25 Beiakte) hat er sich diese Rechtsauffassung zu eigen gemacht. Mit E-Mail vom 5. September 2016 hat er die Erhaltungssatzung und eine Entscheidung des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts übersandt, um diese Auffassung zu untermauern. Das ergibt sich aus dem Hinweis, dass die Begründung unmittelbar übertragbar sei (Bl. 27 Beiakte). Auf dieser Basis hat er die Versagung der Baugenehmigung rechtswidrig in Aussicht gestellt, sollte die Baulast nicht eingetragen werden. Schließlich hat der Beklagte die Eintragung der Baulast auch vorgenommen. Sie ist mit Verfügung vom 28. September 2016 seitens eines Mitarbeiters des Beklagten verfügt worden („Die beigefügte Verpflichtungserklärung bitte ich als Baulast einzutragen.“) (Bl. 39 Beiakte). Ein weiterer Mitarbeiter des Beklagten hat die Eintragung getätigt (FD 4.60.4 „Im Hause“, Vermerk vom 5. Oktober 2016, Bl. 40 Beiakte).
(b) Der Beklagte leitet – der Sache nach – die Mittelbarkeit auch lediglich aus dem Umstand ab, dass es sich bei der Eintragung der Baulast um eine mitwirkungsbedürftige Handlung handelt. Das greift nicht durch. Zwar setzte der insoweit maßgebliche § 80 Abs. 1 Satz 1 LBO 2016 eine Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde voraus, wie auch heute § 83 Abs. 1 Satz 1 LBO. Daraus ergibt sich, dass es sich bei der Baulast um eine freiwillige öffentlich-rechtliche Verpflichtung handelt (Möller/Bebensee, LBO 2016, Kommentar, § 80 LBO Ziffer 1). Der Charakter der Freiwilligkeit war vorliegend allerdings zumindest deutlich in den Hintergrund getreten. Auf die Rechtswidrigkeit der Verknüpfung der Erteilung der Baugenehmigung mit der geforderten Eintragung der Baulast hatten die Kläger schriftsätzlich hingewiesen. Vor dem Hintergrund des gleichwohl erfolgten Festhaltens des Beklagten an seiner Rechtsauffassung und den ihm zukommenden Beratungspflichten (vgl. § 83a Abs. 1 LVwG), fällt die Mitwirkungshandlung der Kläger am Eintragungsvorgang nicht maßgeblich ins Gewicht. Nicht zuletzt aufgrund des im Verwaltungsrechtsverhältnis regelmäßig gegebenen Subordinationsverhältnisses kann vorliegend nicht davon ausgegangen werden, dass die Eintragung der Baulast auf einer freien Willensentscheidung beruhte, sondern auf der seitens des Beklagten erzeugten Drucksituation. Die Baulast darf aber von der Bauaufsichtsbehörde gerade nicht als Druckmittel verwendet werden, um – etwa anstelle einer Bauleitplanung – die Bebauung eines Grundstücks weitergehend einzuschränken (vgl. zur NBauO: Mann, in: Große-Suchsdorf, 10. Aufl. 2020, NBauO § 81 Rn. 21, beck-online).
cc) Entgegen der Auffassung des Beklagten entfällt der Anspruch auch nicht deshalb, weil sich seine Verwirklichung als unzulässige Rechtsausübung darstellt. Der Grundsatz von Treu und Glauben, auf den sich der Beklagte bezieht, ist anerkanntermaßen dem Rechtskreis zuzurechnen, zu dessen Ergänzung er herangezogen wird (BVerwG, Beschluss vom 10. September 2019 – 9 B 40.18 –, juris Rn. 6), vorliegend dem Bauordnungsrecht. Er gehört zu den allgemeinen Grundsätzen des Verwaltungsrechts und bedarf der Konkretisierung, die anhand von Fallgruppen vorgenommen wird (BVerwG, Urteil vom 20. März 2014 – 4 C 11.13 –, juris Rn. 29 m. w. N.) und ist ein auf die Beurteilung von Einzelfällen bezogenes Rechtsinstitut (vgl. BVerfG, Beschluss vom 3. November 2021 – 1 BvL 1/19 –, juris Rn. 86). Ein treuwidriges Verhalten liegt hier nicht vor. Das Verwaltungsgericht hat zutreffend darauf abgestellt, dass ein Berufen auf die Rechtslage vor dem Hintergrund von Art. 20 Abs. 3 GG keine Treuwidrigkeit begründen kann (vgl. S. 8 des Urteils). Widerspruch und Verpflichtungsklage sind Teil des gesetzlichen Verwaltungsrechtsschutzsystems. Ein Verwaltungsträger, der rechtswidrig handelt, muss damit rechnen, dass der Bürger von diesem System Gebrauch macht, zumal die Kläger den Beklagten im Verwaltungsverfahren auf ihre Rechtsauffassung hingewiesen hatten. Diese mussten auch nicht auf Erteilung der Baugenehmigung ohne Baulasteintragung klagen. Sie haben sich prozessrechtlich zulässig verhalten.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1, 2 VwGO. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens, soweit sie die Berufung zurückgenommen haben. Im Übrigen trägt der Beklagte die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit wegen der Kosten ergibt sich aus § 167 VwGO i. V. m. § 709 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1, 2 GKG.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der Gründe der § 132 Abs. 2 VwGO gegeben ist.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 172 BauGB
§ 173 BauGB
§ 130a VwGO
§ 85 BauO NRW
§ 80 LBO
§ 167 VwGO
§ 709 ZPO
§ 172 Abs. 1 Satz Nr. 1 BauGB
§ 172 Abs. 1 BauGB
§ 172 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 4 Satz 1 BauGB
§ 107 Abs. 1 noch Abs. 2 LVwG
§ 249 Satz 1 BGB
§ 126 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 92 Abs. 3 VwGO
§ 125 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 83 Abs. 3 LBO
§ 83 Abs. 3 Satz 2 LBO
§ 80 Abs. 3 Satz 2 LBO
§ 83 Abs. 1 Satz 1 LBO
§ 83 Abs. 1 LBO
§ 83 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Satz 2 LBO
§ 80 Abs. 1 Satz 1 LBO
§ 83a Abs. 1 LVwG
§ 155 Abs. 1, 2 VwGO
§ 52 Abs. 1, 2 GKG
§ 132 Abs. 2 VwGO
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 20 Abs. 3 GG

Zitierte Entscheidungen: 8 A 49/17
1 LA 11/16
1 LA 18/24
2 A 1393/16
1 LB 126/23
13 LB 11/03
3 C 81.82
4 C 24.91
9 C 5.19
11 A 3130/20
4 C 26.88
1 L 303/91
4 B 216.87
3 S 1773/07
1 LA 76/24
4 B 34.90
1 LB 89/19
9 B 40.18
4 C 11.13
1 BvL 1/19