Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 1998-09-07, Aktenzeichen 16 Wx 108/98
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1998:0907.16WX108.98.01

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Eigentümer der eingangs genannten und aus 127 Eigentumswohnungen bestehenden Wohnanlage haben auf ihrer Versammlung am 17.03.1997 zum TOP 7 b) mehrheitlich (dafür 392,555/1.000 Miteigentumsanteile - MEA - bei anwesenden 642,146/1.000 MEA - alternativ für einen Kauf: 104,653/1.000 MEA) die Anmietung einer gemeinsamen Satelliten-Anlage auf die Dauer von zehn Jahren beschlossen. Vorausgegangen war der Bericht des Verwalters, in dem dieser zwei Möglichkeiten aufgezeigt hatte (Bl. 43 GA):
a)
Einmalige Kosten der Anschaffung: 60.000,00 DM; Kosten der Instandhaltung gehen zu Lasten der Gemeinschaft.
b)
Mietkosten der Anlage: monatlich 33,00 DM je Nutzer/Eigentümer. Instandhaltungskosten gehen zu Lasten des Betreibers.
Der Grund für die beabsichtigte Anschaffung einer gemeinsamen SAT-Anlage war, daß sich die Eigentümer in der Mehrheit darüber einig gewesen waren, daß der zur Zeit herrschende Zustand von weit über 50 an Balkongeländern und Fassadenteilen montierten SAT-Schüsseln wegen der erheblichen Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbilds der Anlage beseitigt werden müsse. Bei dem Entschluß zur Anmietung und nicht zum Kauf spielte eine Rolle, daß die Gemeinschaft über keinerlei Rücklagen verfügt und bereits folgende unbedingt notwendige Reparaturmaßnahmen anstanden, für die teilweise entsprechende Beschlüsse schon vorliegen und die zwangsläufig nur durch Sonderumlagen der Wohnungseigentümer finanziert werden können:
1.
Durchführung der bereits beschlossenen zweiten Bauphase der Balkonsanierung. Kosten: 222.748,00 DM.
2.
Beseitigung der Schallübertragung der Aufzugsmaschinenräume gem. TÜV-Gutachten. Kosten: 18.000,00 DM.
3.
Spülen des Heizungssystems inkl. Heizkörper, Erneuerung div. Absperrventile und/oder deren Oberteile für die einzelne Strangabsperrung im Bereich des Kellers. Kosten: ca. 60.000,00 DM.
4.
Erneuerung bzw. Errichtung von Absperrgittern zu den Kellerabgängen der Häuser H.platz als notwendigen Einbruch-/Diebstahlschutz. Kosten: ca. 15.000,00 DM.
5.
Reparieren der Ziegeldachflächen und Zinkanschlüssen an den Häusern W.str. Kosten ca. 55.000,00 DM.
Auf den Antrag der Antragsteller hat das Amtsgericht den Beschluß für ungültig erklärt. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht zurückgewiesen und dabei zur Begründung auf die seiner Ansicht nach zutreffenden Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung verwiesen.
Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs. 1 WEG, 20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG) und begründet.
Der vom Landgericht bestätigte Beschluß des Amtsgerichts führt im wesentlichen aus: Die beschlossene langfristige Anmietung sei wirtschaftlich unvernünftig und widerspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Selbst bei Mietkosten gemäß dem nunmehr ergänzend vorgelegten Angebot der Fa. M. für die 127 Wohnungen von monatlich nur 19,90 DM (= Bl. 81/2 GA) ergebe sich bei der Laufzeit von 10 Jahren ein Gesamtaufwand von 303.276,00 DM, dem beim Kauf ein einmaliger Aufwand von nur 60.000,00 DM gegenüberstehe. Damit wäre, auch wenn beim Kauf Wartungskosten von bis zu 60.000,00 DM hinzugerechnet werden, die Anmietung als Alternative zum Kauf noch mehr als doppelt so teuer. Soweit die Gemeinschaft über keine Rücklagen verfüge und den Kauf deshalb über eine Sonderumlage finanzieren müsse, ändere das nichts. Die Anmietung werde schließlich auch nicht vernünftiger allein dadurch, daß die Mehrheit sie will.
Die Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Rechtsfehlerhaft ist die Auffassung der Vorinstanzen, die mit Mehrheit beschlossene Anmietung einer SAT-Anlage widerspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG).
Der Senat vermag der Ansicht der Vorinstanzen nicht beizupflichten, unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft sei bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise der Kauf als Alternative zur Anmietung ein Gebot wirtschaftlicher Vernunft.
Sowohl die Anmietung als auch der in Frage kommende Kauf der Anlage wären für sich betrachtet Maßnahmen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung. Kommen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung aber mehrere Maßnahmen in Betracht, so ist es Sache der Wohnungseigentümer, durch Stimmenmehrheit eine Auswahl zu treffen, d. h. ihnen verbleibt ein Beurteilungsspielraum. Die sodann mit Mehrheit beschlossene Entscheidung müssen die überstimmten Wohnungseigentümer akzeptieren, es sei denn, die andere Maßnahme ist im Vergleich - aus welchen Gründen auch immer - so viel vorteilhafter, daß jeder vernünftige und wirtschaftlich denkende Wohnungseigentümer sich für diese Maßnahme entschieden hätte, mit der Folge, daß deshalb die getroffene Wahl ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.
So ist es vorliegend aber nicht. Entgegen der Ansicht der Antragsteller läuft die Anmietung als Alternative zum Kauf keinesfalls dem wirtschaftlichen Interesse der Gemeinschaft so deutlich zuwider, daß die Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Die Anmietung mag zwar in Berücksichtigung der langen Laufzeit letztlich finanziell mehr als doppelt so teuer sein, sie kann deshalb aber nicht als unvernünftig angesehen werden. Keineswegs entspricht zwangsläufig immer nur die kostengünstigere Alternative ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. Bärmann/Pick/Merle WEG § 21 Rdnr. 61 m. w. N.). So hat das KG (WE 89, 136) mit Recht entschieden, daß zwar eine aufwendigere, aber wirtschaftlich vernünftige, technisch modernere Reparatur ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann. Deshalb sind vielmehr stets alle Vor- und Nachteile der anstehenden Maßnahme gegeneinander abzuwägen, wobei u. U. auch der von einer deutlichen Mehrheit der Wohnungseigentümer geäußerte Wille nicht unbeachtet bleiben kann.
Für den vorliegenden Fall ist es zwar allgemein bekannt, daß die Anmietung einer Sache im Vergleich zum Kauf, gerechnet auf eine Laufzeit von 10 Jahren, in aller Regel finanziell wesentlich aufwendiger sein kann. Hier mag auch die Anmietung der Anlage auf die Dauer von 10 Jahren im Ergebnis doppelt so teuer sein. Dem Nachteil stehen indes beachtliche und nicht zu vernachlässigende Vorteile gegenüber. Bei der Anmietung erfolgt insbesondere keine Bindung von für den Kauf erforderlichen Kapitals (keine etwaige Zinseinbuße) und steht den Wohnungseigentümern immer eine intakte Anlage zur Verfügung, weil jegliche Reparaturkostenlast für etwaig auftretende Defekte der Anlage auf den Vermieter abgewälzt ist. Es erübrigen sich auch etwaige Debatten, ob die Anlage (noch) repariert werden kann und muß, sowie über die Finanzierung der Maßnahme, worüber letztlich die Gemeinschaft erst entscheiden müßte.
Darüberhinaus ist - wie aufgezeigt - die Eigentümergemeinschaft mit Sondrumlagen wegen dringenderer Reparaturmaßnahmen bereits überlastet. Bei der Entscheidung der Frage, ob die Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, muß auch berücksichtigt werden, ob der durch die Maßnahme verursachte finanzielle Aufwand im Hinblick auf die finanziellen Verhältnisse der Wohnungseigentümer vertretbar ist und diese mit weiteren Sonderumlagen belastbar sind (vgl. Bärmann a. a. O.).
Schließlich waren im Streitfall nur knapp 1/6 der Eigentümer in der Versammlung für den Kauf, während knapp 2/3, also eine mehr als deutliche Mehrheit, für die Anmietung stimmten. Die Motivation der Wohnungseigentümer für die Entscheidung zu einer Anmietung statt zu einem Kauf kann vielfältiger Art sein, so etwa, daß ein Eigentümer seine Wohnung in absehbarer Zeit veräußern will oder könnte und deshalb nur mit zeitanteiligen Mietkosten belastet sein will, daß er mit der Kapitalbindung nicht einverstanden ist, oder daß er sich zur Aufbringung der entsprechenden Sonderumlage nicht in der Lage sieht. Deshalb ist letztlich auch dem Mehrheitswillen Rechnung zu tragen, zumal wenn er wie hier ein so deutliches Übergewicht hat.
Sonach liegt ein Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung vor, der nicht den Grundsätzen ordnunsgemäßer Verwaltung widerspricht und den mithin die überstimmten Wohnungseigentümer hinzunehmen haben. Die Vorentscheidungen waren danach aufzuheben und der Anfechtungsantrag der Beteiligten zu 1) abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, den unterlegenden Beteiligten zu 1) die Gerichtskosten aller drei Instanzen aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG). Im übrigen war es geboten, an dem in § 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz festzuhalten, wonach die Verfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen außgerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.
Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der unbeanstandeten Wertfestsetzung der Vorinstanzen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs. 1 WEG
§ 47 WEG
§ 21 Abs. 3 WEG
§ 47 S. 1 WEG
§ 48 Abs. 3 WEG