Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Beschluss vom 2013-06-17, Aktenzeichen 20 W 166/13
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2013:0617.20W166.13.0A

Tenor:
Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.

Tatbestand:
Durch vom Verfahrensbevollmächtigten beurkundeten Bauträgerkaufvertrag mit Auflassung vom 20.10.2011, UR-Nr. .../2011, hat die Beteiligte zu 1. den betroffenen Grundbesitz an den Beteiligten zu 2. veräußert. Unter § 12 dieser Urkunde, wegen deren Einzelheiten auf Blatt 4 ff. der Grundakten verwiesen wird, haben die Beteiligten die Auflassung erklärt. Sodann findet sich darin folgende Regelung: „Diese unbedingte Einigung enthält keine Eintragungsbewilligung und keinen Eintragungsantrag. Die Beteiligten erteilen für sich und ihre Erben bzw. Rechtsnachfolger dem Notar über § 15 GBO hinaus unwiderrufliche und unbedingte Vollmacht, die Eintragungsbewilligung beim Grundbuchamt wegen des Eigentumsübergangs abzugeben und die Umschreibung zu beantragen. Von dieser Vollmacht darf der Notar, was vom Grundbuchamt nicht zu beachten ist, jedoch nur Gebrauch machen, wenn der Verkäufer dem Notar schriftlich mitgeteilt hat, dass der Kaufpreis an ihn gezahlt worden ist oder dass der Notar sich sonst von der Zahlung in voller Höhe überzeugt hat …“
Mit Schriftsatz vom 23.01.2013 hat der amtlich bestellte Vertreter des verfahrensbevollmächtigten Notars neben weiteren Anträgen im Namen des Käufers die Eintragung der Eigentumsumschreibung auf den Käufer zu Alleineigentum beantragt. Zu diesem Antrag hat er über die gesetzliche Vollmacht nach § 15 GBO hinaus unter Bezugnahme auf die in § 12 der Kaufvertragsurkunde enthaltene Vollmacht die Umschreibung des Eigentums im angegebenen Erwerbsverhältnis auf den Käufer bewilligt und beantragt.
Durch Verfügung vom 08.04.2013 (Bl. 3/4 d. A.) hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt unter Bezugnahme auf § 18 GBO unter Fristsetzung folgendes Hindernis benannt:
„Die Vollmacht zur Bewilligung der Eintragung der Auflassung wurde ausschließlich Ihnen erteilt, abgegeben wurden sie aber von dem Vertreter Herrn A. Bitte reichen Sie eine neue Bewilligung nach.“
Nachdem der verfahrensbevollmächtigte Notar mit Schriftsatz vom 12.04.2013 hiergegen Einwendungen erhoben hatte, hat die Rechtspflegerin durch weitere Verfügung vom 18.04.2013 (Bl. 3/8 d. A.) an ihrer Rechtsauffassung festgehalten und darauf hingewiesen, dass es sich hier um eine rechtsgeschäftlich erteilte Vollmacht handele, die in dem Kaufvertrag ausschließlich dem Notar und nicht seinem Vertreter erteilt worden sei. Mit Schriftsatz des verfahrensbevollmächtigten Notars vom 30.04.2013 hat jener gegen die Zwischenverfügung vom 08.04.2013/18.04.2013 Beschwerde eingelegt, der die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt durch Beschluss vom 05.06.2013 (Bl. 3/10 ff. d. A.) nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt hat.

Entscheidungsgründe:
Die Beschwerde, über die gemäß § 72 GBO nach der erfolgten Nichtabhilfe durch die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt gemäß § 75 GBO das Oberlandesgericht zu entscheiden hat, ist zulässig. Da der Notar in seiner Beschwerdeschrift nicht klargestellt hat, in wessen Namen er die Beschwerde eingelegt hat, sind mithin die oben aufgeführten und jeweils antragsberechtigten Beteiligten als Beschwerdeführer anzusehen (vgl. dazu Demharter, GBO, 28. Aufl., § 15 Rz. 20).
Die angefochtene Verfügung des Grundbuchamts vom 08.04.2013 - in Verbindung mit der Ergänzung vom 18.04.2013 – ist als anfechtbare Zwischenverfügung im Sinne des § 18 GBO anzusehen, was aufgrund des objektiven Erklärungsinhalts der Verfügung zu beurteilen ist (vgl. dazu die Nachweise bei Denharter, a.a.O., § 71 Rz. 19). Vorliegend hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt unter ausdrücklicher Bezugnahme auf § 18 GBO ein Hindernis dargelegt, zu dessen formgerechter Behebung sie eine Frist gesetzt hat; sie hat diese Verfügung dem Verfahrensbevollmächtigten als Zwischenverfügung förmlich zugestellt. Dass - wie noch auszuführen sein wird - die Vorlage von Bewilligungen im Wege der Zwischenverfügung in der Regel nicht verlangt werden kann, hat auf den objektiven Erklärungsinhalt der angefochtenen Verfügung keinen Einfluss.
Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg. Die angefochtene Zwischenverfügung kann bereits aus formellen Gründen keinen Bestand haben.
Es entspricht ständiger Rechtsprechung des Senats, dass eine Zwischenverfügung nur dann in Betracht kommt, wenn das festgestellte oder mögliche Eintragungshindernis rückwirkend auf den Zeitpunkt der Antragstellung beseitigt werden kann. Es kann deshalb nicht Inhalt einer Zwischenverfügung sein, auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts oder die Abgabe einer Bewilligung hinzuwirken, die ihrerseits erst Grundlage der einzutragenden Rechtsänderung sein sollen (vgl. Senat, Beschluss vom 14.10.2005 – 20 W 409/04– zitiert nach juris; Beschlüsse vom 07.07.2010, 20 W 349/09, und vom 14.12.2010, 20 W 516/2010; vgl. auch Senat, Beschluss vom 20.02.2012, 20 W 54/12 unter Hinweis auf BayObLG FGPrax 2001, 13 und NJW-RR 1991, 465; OLG Hamm MittRhNotK 1996, 225; Brandenburgisches OLG FGPrax 2003, 54; OLG Düsseldorf RNotZ 2009, 238; OLG Schleswig FGPrax 2010, 282; OLG Frankfurt NJW-RR 1990, 1042 ; Demharter, a.a.O., § 18 Rn. 8, 12, 32 und § 22 Rn. 31 m. w. N.; vgl. weiter Zeiser in BeckOK GBO, Stand 01.09.2012, § 18 Rz. 17; Hügel, ebenda, § 20 Rz. 63).
Dies ist hier der Fall. Das Grundbuchamt hat die Eintragung der Eigentumsumschreibung im Wege der Zwischenverfügung davon abhängig gemacht, dass die Beteiligten die nach seiner Auffassung noch erforderliche und hinreichende Bewilligung beim Grundbuchamt einreichen. Es hat damit auf die Abgabe einer Bewilligung hingewirkt, die ihrerseits erkennbar erst die Grundlage der einzutragenden Rechtsänderung sein soll und die die Beteiligten für die beantragte Eintragung für nicht erforderlich erachten. Dies ist wie dargelegt jedenfalls nicht im Wege der Zwischenverfügung zulässig.
Ist mithin die ergangene Zwischenverfügung unzulässig, so ist sie durch das Beschwerdegericht in jedem Fall ohne Sachprüfung aufzuheben. Die Entscheidung über den zugrundeliegenden Eintragungsantrag hat dagegen das Grundbuchamt zu treffen, da Gegenstand des Beschwerdeverfahrens nur die Zwischenverfügung und die darin enthaltene Beanstandung und nicht der Eintragungsantrag selbst ist. Die Entscheidung über diesen ist mithin beim Senat nicht angefallen.
Lediglich wegweisend und angesichts der obigen Ausführungen ohne Bindungswirkung für das Grundbuchamt weist der Senat jedoch darauf hin, dass er sich der Auffassung des Grundbuchamtes zum Erfordernis einer erneuten Bewilligung jedenfalls mit der dazu gegebenen Begründung nicht anzuschließen vermag. Richtig ist zwar, dass in der notariellen Urkunde vom 20.10.2011 lediglich der „Notar“ bevollmächtigt wurde, die Eintragungsbewilligung beim Grundbuchamt wegen des Eigentumsübergangs abzugeben und die Umschreibung zu beantragen. Der Wortlaut der Vollmacht spricht mithin immerhin dafür, dass damit (nur) der diesen Vertrag beurkundende Notar gemeint war. Zu berücksichtigen ist weiter, dass im Grundsatz Vollmachten im Grundbuchverfahren im Zweifel eng auszulegen sind (vgl. die Nachweise bei Deutsches Notarinstitut DNotI-Report 2005, 177). Andererseits ist aber jede Amtstätigkeit des Notars öffentlich-rechtlich zu qualifizieren; eine rein privatrechtliche Vertretung ist in diesem Bereich ausgeschlossen. Auch die Tätigkeit der notariellen Rechtsbetreuung bzw. diejenige im Rahmen einer Treuhandtätigkeit im Rahmen der vorsorgenden Rechtspflege (vgl. § 24 Abs. 1 BNotO), um die es hier geht, ist Amtstätigkeit des Notars, für welche die Bestellung des Vertreters nach § 39 BNotO gilt. Die Aufspaltung der Person des Notars in eine die Urkundstätigkeit durchführende Amtsperson und eine die Rechtsbetreuung durchführende, privatrechtlich bevollmächtigte Privatperson, von der das Grundbuchamt wohl ausgeht, kann insoweit nicht vorgenommen werden. Ist somit der Wille der Beteiligten auf die Besorgung der ganzen Grundbuchangelegenheit durch den Notar gerichtet, geschieht diese als öffentlich-rechtliche Tätigkeit des Notars, was das Tätigwerden eines Vertreters nach § 39 BNotO gestattet (vgl. dazu Landgericht Düsseldorf MittBayNot 2002, 526; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rz. 164, je zur Vollzugsvollmacht; Reithmann MittBayNot 2002, 527). Auch wenn also, wie im vorliegenden Fall, der „Notar“ persönlich genannt ist, ist die Vollmacht doch als Instrument des notariellen Treuhandverfahrens so auszulegen, dass es sich an die Amtsperson richtet, die mit dem Treuhandverfahren beauftragt ist. Dies ist in jedem Fall auch der Notarvertreter (vgl. dazu Reithmann MittBayNot 2002, 527; Deutsches Notarinstitut DNotI-Report 2005, 177). Im Ergebnis kann vor diesem Hintergrund nicht alleine auf die oben dargestellten allgemeinen Auslegungsgrundsätze zu Grundbuchvollmachten abgestellt werden; vielmehr ist auf die gesetzlich angeordnete Wahrnehmung der Befugnisse durch den Vertreter im Amt abzustellen (Deutsches Notarinstitut DNotI-Report 2005, 177). Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass an anderen Stellen des Vertrags (etwa § 5) betreffend anderweitige Vollmachten der amtlich bestellte Vertreter ausdrücklich benannt ist; dies spricht eher für als gegen die oben geschilderte Auffassung.
Ist die Beschwerde im Ergebnis erfolgreich, bedarf es weder einer Kostenentscheidung noch Ausführungen zur Zulassung einer Rechtsbeschwerde.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 15 GBO
§ 18 GBO
§ 72 GBO
§ 75 GBO
§ 39 BNotO
§ 24 Abs. 1 BNotO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 1991, 465
NJW-RR 1990, 1042
20 W 409/04
20 W 349/09
20 W 516/20
20 W 54/12