Amtsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Teilurteil vom 2006-08-24, Aktenzeichen 222 C 142/06
ECLI: ECLI:DE:AGK:2006:0824.222C142.06.00

Tenor:
1.
Der Beklagte wird verurteilt, die im dritten Obergeschoss des Objektes N.str. in Köln gelegene Wohnung, Wohnungs-Nr. 60-23201, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Diele, Bad und dazugehörigen Kellerraum zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
2.
Der Beklagte wird weiterhin verurteilt, an die Klägerin 640,51 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09.05.2006 zu zahlen.
3.
Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.
4.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die Klägerin durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 5.000,00 € abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter der im Urteilstenor zu Ziffer 1. näher bezeichneten Wohnung. Grundlage des Mietverhältnisses ist ein schriftlicher Wohnraummietvertrag aus dem Jahr 1982. Der Beklagte ist derzeit verpflichtet, eine monatliche Gesamtmiete in Höhe von 640,51 €, die sich aus einer Grundmiete in Höhe von 487,12 € und einer Betriebskostenvorauszahlung von 153,39 € zusammensetzt, zu entrichten. Gem. § 5 Ziffer 1. des Mietvertrages der Parteien hat der Beklagte seine monatlichen Zahlungsverpflichtungen bis zum 3. Werktage eines jeweiligen Monats zu erfüllen.
Diese Zahlungsverpflichtung erfüllte der Beklagte in den Monaten Februar und März 2006 zunächst nicht. Dies nahm die Klägerin zum Anlass, dem Beklagten durch Schreiben vom 07.03.2006 die fristlose - hilfsweise fristgerechte - Kündigung des Mietverhältnisses zu erklären. Nach Zugang dieser Kündigung zahlte der Beklagte am 13.03.2006 einen Betrag von 640,51 €, mithin eine Monatsmiete.
Mit der vorliegenden Klage verfolgt die Klägerin das Ziel der Räumung der Wohnung durch den Beklagten sowie die Zahlung der noch offenstehenden Monatsmiete. Darüber hinaus begehrt sie den Ausgleich der Nebenkostenabrechnungen für die Verbrauchsjahre 2003 und 2004. Hinsichtlich der Abrechnung des Jahres 2003 streiten die Parteien über verschiedene Gesichtspunkte. Bei der Abrechnung des Jahres 2004 bestreitet der Beklagte deren vorgerichtlichen Zugang. Die Abrechnung wurde dem Beklagten während des laufenden Rechtsstreits nochmals übermittelt.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass ihr Begehren gerechtfertigt sei. Ihre fristlose Kündigung habe das Mietverhältnis mit dem Beklagten beendet. Weiterhin schulde dieser den Ausgleich der von ihr begehrten Zahlungen.
Die Klägerin beantragt,
wie erkannt.
den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.676,19 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte wendet sich gegen das Klagevorbringen und macht geltend, dass der Klägerin weder ein Räumungs- noch ein Zahlungsanspruch zustehe. Zutreffend sei, dass er nach Zugang der Kündigung lediglich einen fehlenden Mietzins ausgeglichen habe. Hinsichtlich der weiteren Mietzinsforderung habe er jedoch wirksam die Aufrechnung erklärt. Da ihm die Abrechnung für das Jahr 2004 nicht innerhalb der Abrechnungsfrist übermittelt worden sei, habe ihm ein Anspruch auf Rückzahlung sämtlicher Vorauszahlungen für das Jahr 2004 zugestanden, den er mit dem Mietzinszahlungsanspruch der Klägerin wirksam verrechnet habe. Zahlungsansprüche aus den Nebenkostenabrechnungen stünden der Klägerin nicht zu. Die Abrechnung für das Jahr 2003 sei fehlerhaft, die für das Jahr 2004 verfristet.
Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist hinsichtlich des Räumungsantrages und des geltend gemachten Monatsmietzinses entscheidungsreif, so dass im Wege des Teilurteils zu entscheiden war. Keine Entscheidungsreife liegt vor bezüglich der geltend gemachten Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2003 und 2004. Hier ist die mündliche Verhandlung im Hinblick auf die nach Schluss der mündlichen Verhandlung vom 13.07.2006 übermittelten Schriftsätze und Unterlagen wiederzueröffnen.
I.
Die Klägerin hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der im Urteilstenor zu Ziffer 1. näher bezeichneten Wohnung aus § 546 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 07.03.2006 wirksam beendet worden. Die Klägerin kann sich auf den Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB stützen. Danach ist eine fristlose Kündigung berechtigt, wenn ein Mieter entweder für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder aber in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Beide Alternativen waren hier zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung gegeben. Der Beklagte hatte die Mieten für die Monate Februar und März 2006 nicht entrichtet. Diese berechtigte Kündigung der Klägerin ist nicht aufgrund einer wirksamen Ausübung des Nachholrechtes durch den Beklagten gem. § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB unwirksam geworden. Nach der genannten Vorschrift wird eine Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches hinsichtlich der fehlenden Miete und der fehlenden Entschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Auf diesen Gesichtspunkt stützt sich hier der Beklagte, der eine Monatsmiete nachentrichtet hat und hinsichtlich der weiteren Miete die Aufrechnung erklärt. Ein aufrechenbarer Gegenanspruch steht dem Beklagten aber nicht zur Seite, so dass insoweit keine Befriedigung der Klägerin eintreten konnte.
Der Beklagte erklärt die Aufrechnung mit einem Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der von ihm geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2004. Zutreffend ist an der Argumentation des Beklagten, dass nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 09.03.2005 (VIII ZR 57/04) ein Mieter sämtliche Vorauszahlungen für ein Abrechnungsjahr zurückfordern kann, wenn der Vermieter nicht seinerseits innerhalb der Abrechnungsfrist eine Abrechnung erstellt hat. Diesen Rückforderungsanspruch kann der Vermieter jedoch - selbst wenn ein rechtskräftiger Titel über diesen Anspruch vorliegt - durch Vorlage einer Nebenkostenabrechnung abwenden. Weitere Voraussetzung ist - und das ist hier entscheidend -, dass das Mietverhältnis der Parteien beendet ist. In einem laufenden Mietverhältnis ist ein Mieter nämlich hinreichend geschützt. Dort kann ein Mieter nämlich die Vorauszahlungen zurückbehalten, wenn der Vermieter nicht innerhalb der Abrechnungsfrist eine Abrechnung vorlegt. Dieser Schutz entfällt nach Beendigung des Mietverhältnisses und begründet den genannten Rückforderungsanspruch. Hier liegt aber eine andere Konstellation vor. Der Beklagte möchte gerade mit dem Rückforderungsanspruch - im Wege der Aufrechnung - das Mietverhältnis erhalten. Dies ist keine Konstellation, in der ein Rückforderungsanspruch zuerkannt werden kann. Dieser setzt vielmehr - wie ausgeführt - das definitive Ende eines Mietverhältnisses voraus. Die Kündigung ist nicht unwirksam geworden.
II.
Die Klägerin hat weiterhin einen Anspruch gegen den Beklagten aus § 535 BGB auf Zahlung des Mietzinses für den Monat März 2006. Diese Mietzinszahlungsverpflichtung hat der Beklagte unstreitig nicht erfüllt, die Einmalzahlung vom 13.03.2006 wurde seitens der Klägerin unwidersprochen auf die fehlende Februarmiete verrechnet. Diese Zahlungsverpflichtung des Beklagten ist weiterhin nicht durch die von ihm erklärte Aufrechnung mit einem Rückforderungsanspruch hinsichtlich der von ihm geleisteten Vorauszahlung für das Jahr 2004 erloschen. Insoweit kann auf die Ausführungen oben unter I. verwiesen werden.
Der Zinsanspruch rechtfertigt sich aus §§ 288, 291 BGB.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 288, 291 BGB
§§ 708 Nr. 7, 711 ZPO
§ 546 BGB
§ 535 BGB
§ 546 a Abs. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 57/04