Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 1996-02-23, Aktenzeichen 19 U 126/95
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1996:0223.19U126.95.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung des Klägers ist nicht begründet. Er hat keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten des An- und Umbaus des von ihm gemieteten Tankstellengebäudes auf dem Grundstück der Beklagten.
Die Beweisaufnahme hat nicht mit der notwendigen Sicherheit ergeben, daß die Zeugin H., die Tochter der Beklagten, für diese dem Kläger eine bindende Zusage der Kostenübernahme gemacht hat.
Daß die Zeugin H. für die damals 75-jährige Beklagte handeln konnte, kann allerdings nicht in Zweifel gezogen werden. Den Mietvertrag mit dem Kläger über Abstellplätze auch auf dem Grundstück Bahnhofstraße 9 hat die Zeugin geschlossen (Bl. 40 in 28 C 152/90 AG Leverkusen). Sie hat alle Verhandlungen mit dem Kläger geführt (vgl auch ihre Aussage Bl. 69 a.a.O.), und wenn die Beklagte in einem Schreiben vom 21.12.1988 an den Anwalt des Klägers mitteilt, ihre Tochter sei nicht bevollmächtigt, Absprachen zu treffen (Bl. 63 a.a.O.), dann war das erkennbar taktisch begründet. In der Berufungserwiderung wird im übrigen nur bestritten, daß die Zeugin im Namen der Beklagten gehandelt habe, nicht auch, daß sie dies gedurft habe.
Der Senat hält es auch für möglich, daß die Zeugen H. und Gusowski darüber gesprochen haben, was mit den Mieträumen, insbesondere mit dem Anbau, nach Ablauf der Mietzeit geschehen solle. Soweit die Zeugin H. dies pauschal abgestritten hat, ist das für den Senat nach der Lebenserfahrung wenig überzeugend. Es mag auch sein, daß der Wunsch des Klägers erörtert worden ist, die Beklagte möge die An- und Umbaukosten übernehmen, falls der Mietvertrag nicht verlängert werde. Möglicherweise hat die Zeugin H. solches sogar erwogen. Daß sie sich aber für die Beklagte bindend verpflichtet habe, kann der Senat dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht entnehmen. Insofern stehen sich die Aussagen der Zeugen H. und Gusowski unvereinbar gegenüber, und auch die Aussage des Zeugen Klein kann den Senat nicht überzeugen. Dieser hat zwar einen konkreten Vorgang in der Gaststätte "Poststube" geschildert, bei dem die Zeugin H. die Zusage gemacht haben soll, diese müßte sich dann aber aus einem von dem Zeugen angeblich allein erinnerten Satz ergeben, es werde entweder verlängert oder gezahlt. Es ist schon auffällig, daß der Zeuge, der der Unterredung damals keine weitere Bedeutung beimaß und sie eher beiläufig zur Kenntnis nahm, ausgerechnet diesen, für den Kläger wichtigen Satz behalten und ihn dazu noch in einen ihm damals nicht geläufigen Zusammenhang eingeordnet haben will. Darüber hinaus kann aus einer solchen Äußerung, die nach der Aussage des Zeugen Klein bei einem feucht-fröhlichen Zusammensein gefallen sein soll, ohnehin nicht zuverlässig auf einen rechtlichen Bindungswillen der Zeugin H. geschlossen werden. Diese hatte damals ebensowenig wie der Zeuge G. eine Vorstellung von den entstehenden Kosten, und schon das läßt es unwahrscheinlich erscheinen, daß sie sich zur Kostenübernahme entschlossen haben soll, zumal in diesem Zeitpunkt die weitere Verwendung des Grundstücks und damit auch der Mieträume nach einem Ende des Mietverhältnisses mit dem Kläger noch offen war. Tatsächlich werden die vom Kläger gemieteten und erweiterten Gebäude jetzt abgerissen, um einem Neubau zu weichen, wie die Zeugin H. unter Vorlage der genehmigten Baupläne glaubhaft bekundet hat. Unter diesen Umständen fällt es nicht mehr ins Gewicht, daß der Zeuge Hilden, der in der "Poststube" dabei gewesen sein soll, bei seiner Vernehmung wenig überzeugend wirkte und den Eindruck machte, aussageunwillig zu sein. Der dem Kläger obliegende Beweis ist dadurch nicht zu erbringen.
Bei alledem ist auch zu berücksichtigen, daß der Vortrag des Klägers von vornherein einigen Bedenken begegnete, weil er im Laufe des Rechtsstreits immer mehr angereichert worden ist (vgl. Bl. 3, 27, 54 a, 89 d.A.) und in den Vorverfahren von einer solchen Vereinbarung, wie sie der Kläger jetzt behauptet, nie die Rede war. Vor dem Amtsgericht Leverkusen wurde nur darüber gestritten, ob die Beklagte den An- und Umbau genehmigt habe; allerdings kam es dort auf das Schicksal der Bauten nach Ende des Mietvertrages unmittelbar nicht an. Auffälliger ist, daß der Anwalt des Klägers offenbar noch im Herbst 1992 von der jetzt behaupteten Vereinbarung nichts wußte, denn er bat mit Schreiben vom 12.10.1992 um Mitteilung, ob die Beklagte "die Veränderungen der Räumlichkeiten der Mietsache ... übernehmen möchte oder ob die Gegenstände bei der Räumung entfernt werden sollen." (Bl. 4 AH 20 O 13/93). In dem weiteren Schreiben vom 8.3.1993 (Bl. 13 a.a.O.) erwähnt der Anwalt des Klägers ein Gespräch mit der Zeugin H. im Dezember 1988, wobei diese gesagt habe, zum Ende der Mietzeit sei zu überlegen, ob die Investitionen für den An- und Umbau dem Kläger abgekauft werden sollten. Auch aus diesem Zusammenhang folgt, daß jedenfalls der Anwalt damals noch nicht wußte, daß die Zeugin H. schon im März 1985 den "Abkauf" zugesagt haben sollte; es liegt nahe, daß das auch zur Zeit der Klageeinreichung im Juni 1994 noch nicht der Fall war.
Andere Anspruchsgrundlagen für die Klageforderung gibt es nicht.
In Betracht käme zunächst ein Anspruch nach § 547 BGB. Dessen Abs. I scheidet aus, weil es hier einwandfrei nicht um notwendige Verwendungen geht. Um sonstige Verwendungen nach Abs. II dürfte es sich bei den An- und Umbauten aber handeln (Palandt/Putzo, BGB 55. Aufl., § 547 Rn. 10 m.N.), nämlich um Aufwendungen, die zumindest auch der Mietsache zugute kommen sollen, indem sie deren Nutzungsmöglichkeit erweitern, sie aber nicht grundlegend verändern (vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O, Vorbem. v. § 994 Rn. 5 m. N. a. d. BGH-Rspr.). Der Fall liegt anders, als wenn ein Gebäude auf einem bis dahin unbebauten Grundstück errichtet wird (dann keine Verwendung: BGHZ 41, 157; ZMR 1969, 286; Palandt/Putzo, a.a.O., § 547 Rn. 10; Palandt/Bassenge, a.a.O., Rn. 6). Die vorgehende Sondervorschrift des § 547 a BGB (s. Palandt/Putzo, a.a.O., Rn. 11) erfaßt nicht den Anbau selbst - dieser ist keine Einrichtung der Mietsache -, sondern höchstens eingebaute Einrichtungsgegenstände (Bad, Küche). § 547 a führt aber auch nicht weiter, weil die Beklagte ja gerade nicht zahlen will.
§ 547 II BGB enthält eine Rechtsvoraussetzungsverweisung auf die Bestimmungen der Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB; Palandt/Putzo, a.a.O., Rn. 9). Der Kläger müßte also den An- und Umbau mindestens auch als Geschäft der Beklagten ausgeführt haben. Das scheidet ohne die oben erörterte Vereinbarung aus. Bei von Mietern errichteten Baulichkeiten ist in der Regel davon auszugehen, daß sie mit dem Grundstück nur zu einem vorübergehenden Zweck im Sinne von § 95 BGB verbunden werden (Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 95 Rn. 3). Das muß auch für einen Anbau an ein bereits bestehendes Gebäude des Grundstückseigentümers gelten, denn dieser kann keine weiteren Rechtsfolgen als die Verbindung mit dem Grundstück selbst haben. Daraus kann man für den Bereich der Geschäftsführung ohne Auftrag den Schluß ziehen, daß es sich in der Regel um Eigengeschäftsführung handelt. Damit scheidet der Anspruch aus § 547 II BGB aus, nachdem die vom Beklagten behauptete Absprache nicht bewiesen ist. Im übrigen würde es sich bei deren Nachweis aber auch schon nicht mehr um Geschäftsführung ohne Auftrag, sondern um einen vertraglichen Anspruch handeln.
Entsprechendes gilt für einen Anspruch nach den §§ 951, 812 ff. BGB. Denn er setzt voraus, daß die vom Anspruchsteller mit dem fremden Grundstück verbundenen Bauteile dessen wesentliche Bestandteile geworden und dadurch in das Eigentum des Grundeigentümers übergegangen sind (§ 946 BGB). Hier handelt es sich aber um Scheinbestandteile (s.o.), weil die Vereinbarung nicht greift. Auf diese kommt es also in jedem Fall an.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 I ZPO. Das Urteil ist nach den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO vorläufig vollstreckbar.
Wert der Beschwer des Klägers: 30.000 DM.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 677 ff. BGB
§§ 951, 812 ff.
BGB
§§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 547 BGB
§ 547 a BGB
§ 547 II BGB
§ 95 BGB
§ 946 BGB
§ 97 I ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 41, 157
ZMR 1969, 286
28
C 152/90
20 O 13/93