Landgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-10-31, Aktenzeichen 2-09 S 41/21
ECLI: ECLI:DE:LGFFM:2022:1031.2.09S41.21.00

Tenor:
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Berufungsklägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 16.09.2021 (Az.: 33 C 946/21 (51)) aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits I. und II. Instanz hat die Klägerin zu tragen.
Das Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert für die I. und II. Instanz wird auf 10.000,- Euro festgesetzt.

Tatbestand:
I.
Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin, die Beklagten zu 1) waren die übrigen Wohnungseigentümer, die Beklagte zu 2) ist die Wohnungseigentümergemeinschaft der Liegenschaft A in Frankfurt am Main, deren Verwalter der Beteiligte ist.
Mit Klageschrift vom 11.03.2021 – beim Amtsgericht am 19.03.2021 eingegangen – hat die Klägerin ursprünglich einen Umlaufbeschluss (Negativbeschluss) vom 19.02.2021 angefochten (Klageantrag zu 1) und zugleich Beschlussersetzung (Klageantrag zu 2) beantragt. Die Klägerin hatte ihre Klage ursprünglich gegen die übrigen Wohnungseigentümer (Beklagte zu 1) erhoben. Nach Hinweisen des Amtsgerichts, auf die inhaltlich (Bl. 80, 110) Bezug genommen wird, hat die Klägerin schließlich in der mündlichen Verhandlung vom 16.06.2021 vor dem Amtsgericht klargestellt, dass der Klageantrag zu 1) zurückgenommen worden ist und gleiches auch für die Klage gegen die Beklagten zu 1) im Ganzen gelte und der Klageantrag zu 2) gegen die Beklagte zu 2) gestellt wird.
In der Teilungserklärung, auf deren auszugsweise vorgelegten Inhalt im Übrigen und wegen der Einzelheiten (Anlage B1, Bl. 183) verwiesen wird, ist die Einheit der Klägerin wie folgt beschrieben:
„437/10.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Hause (...) im Erdgeschoß gelegenen Teileigentum Nummer (...) des Aufteilungsplans, bestehend aus 4 Räumen, Flur, 2 WC’ s, Abstellraum, Teeküche sowie dem Keller K (...) und den beiden Tiefgaragenplätzen G (...) des Aufteilungsplans“.
Dementsprechend sind die Räume auch im Aufteilungsplan, auf den (Bl. 183R) ebenfalls Bezug genommen wird, als „Praxis, Büro, Empfang, Sekretariat, Luftraum, Teeküche, Abst., WC, WC“ bezeichnet.
In den Räumlichkeiten der Klägerin wird seit 1990 eine Speisegaststätte betrieben. Zuvor ist in den Räumlichkeiten seit Errichtung im Jahr 1981 ein Café und sodann eine Weinstube betrieben worden. Mit der inhaltlich in Bezug genommenen Baugenehmigung der Stadt Frankfurt am Main vom 16.03.1990 (Anlage K 10, Bl. 40 ff) wurde eine Nutzungsänderung von Weinstube in eine Speisegaststätte genehmigt, wobei seinerzeit u.a. aufgegeben wurde, die beim Betrieb von Kochherden, Backöfen usw. entstehenden Dünste an der Emissionsquelle zu erfassen und mittels Abzugseinrichtung über den Dachfirst der Umgebungsbebauung abzuführen. Zu einer Umsetzung durch den seinerzeitigen Pächter kam es in der Folge nicht.
Auf der Eigentümerversammlung vom 07.07.2015 wurde unter TOP 9 mit der Überschrift „Störungen durch Restaurant (...)“ die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit einer Unterlassungsklage bezüglich der Geruchs- und Lärmbelästigung des Restaurants beauftragt. Im Beschlusstext (Niederschrift Bl. 57 ff.) heißt es weiter: „Ziel ist die Installation eines geeigneten Dunstabzug-Systems sowie die Reduzierung des Lärmpegels durch eine Lüftungsanlage mit Kühlung und einem Verschluss von Fenstern und Türen. (...) Durchgesetzt werden soll außerdem ein Verbot der Lagerung von Gegenständen und Behältnissen sowie der Müllsäcke auf der Terrasse.“ Zu einem Rechtsstreit kam es in der Folge nicht.
Auf der Eigentümerversammlung vom 05.07.2016 befassten sich die Eigentümer unter TOP 22 „Bericht zum Stand der Dinge „Restaurant (...)“ erneut mit der Thematik von Lärmbelästigungen, wobei wegen der Inhalte auf die Niederschrift der Versammlung (Bl. 65ff.) Bezug genommen wird.
Mit Schreiben vom 26.11.2019, auf dessen Inhalt (Bl, 11 ff.) Bezug genommen wird, hörte das Ordnungsamt die Pächterin der Gaststätte zur einer beabsichtigten Ordnungsverfügung an, da die Anwohner durch die Abluftanlage des Betriebes unzumutbaren Belästigungen ausgesetzt seien.
Am 03.02.2020 (Bl. 17ff.) erging sodann eine Verwaltungsverfügung des Ordnungsamtes gegenüber der Pächterin der klägerischen Einheit, mit welcher der Pächterin u.a. folgendes zu Ziffer 2 aufgegeben wurde:
„Die beim Betrieb von Kochherden, Backöfen, Grill-, Brat-, Röst- oder ähnlichen Anlagen entstehenden fetthaltigen Koch- und Bratdünste einschließlich der geruchsbelasteten Raumluft und ggf. die Abgabe der vorgenannten Anlagen sind an den Emmissionsquellen mittels Abzugshaube einschließlich Fettfangfilter und Fettabscheider zu erfassen und über Dachfirst der Umgebungsbebauung abzuführen. Dabei muss die Bebauung in der Weise berücksichtigt werden, dass die Bewohner des Betriebsgrundstücks und der Nachbargrundstücke nicht durch abziehende Gerüche erheblich belästigt werden.
Die Abluftanlage ist unter Beachtung der baurechtlichen Vorschriften, hier insbesondere der neuesten Vorschriften hinsichtlich der Lüftungsanlagen-Richtlinien zu errichten und zu betreiben.“
Zur Begründung wurde u.a. ausgeführt:
„Aufgrund von Beschwerden über Geruchsbelästigungen, verursacht durch den Küchenbetrieb Ihrer o.g. Gaststätte, führte unsere Fachabteilung für Immissionsschutz am 14.11.2019 eine anlassbezogene Kontrolle durch. Hierbei war festzustellen, dass es zu erheblichen Geruchsbelästigungen im Umfeld Ihrer Gaststätte während des Kochbetriebes kommt.
Die Kochwrasen werden hierbei ohne Filterung durch einen Durchbruch in der Wand mittels eines Ventilators nach außen geblasen. Dabei kommt es zu einer weit über das natürliche Maß hinausgehenden Geruchsbelästigung der umliegenden Nachbarschaft durch fetthaltige Koch- und Bratgerüche. Diese sind dazu geeignet Dritte erheblich zu belästigen und nachhaltig zu stören.
Ihnen wurde während der Kontrolle dargelegt das diese erheblichen Mängel nur durch den fachgerechten Einbau einer Dunstabzugsanlage behoben werden können. Darüber wurden Sie mehrfach während des Gespräches belehrt. Zusagen eine Fachfirma zu beauftragen und uns die Auftragsbestätigung vorzulegen, wurden von Ihnen trotz Zusicherung nicht eingehalten.“
Auf Betreiben der Klägerin erfolgte am 27.03.2020 eine Stellungnahme des Bezirksschornsteinfegers (...) zur Verlängerung des Dunstschachtes (Abluftleitung) der Dunstabzugsanlage, auf deren Inhalt (Bl. 14 ff.) verwiesen wird.
Die Klägerin informierte die Hausverwaltung mit Schreiben vom 07.04.2020 (Bl. 25f.) von der Verfügung der Stadt Frankfurt, übermittelte die Stellungnahme des Schornsteinfegers und bat um Zustimmung zur Installation des auf 2 Bildern (Bl. 27, 28) grob aufgezeichneten Dunstschachtes.
Mit Schreiben vom 27.05.2020, auf dessen Inhalt (Anlage K 5, Bl. 29f.) verwiesen wird, beantragte die Klägerin die Aufnahme folgendes Tagesordnungspunktes auf die nächste Versammlung: „Durchführung einer baulichen Veränderung bezüglich der Abführung der im Restaurant (...) entstehenden Koch- und Bratdünste einschließlich der geruchsbelastenden Raumluft über Dachfirst der Umgebungsbebauung“.
Mit Schreiben vom 03.11.2020 (Anlage K 6, Bl. 31) teilte das Ordnungsamt mit, dass man die Aussetzung der sofortigen Vollziehung der Verfügung vom 03.02.2020 nicht über den 31.12.2020 fortsetzen werde.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 16.12.2020, auf das inhaltlich (Anlage K7, Bl. 32 ff.) verwiesen wird, beantragte die Klägerin die Durchführung eines Umlaufbeschlusses folgenden Inhalts „Es wird beantragt, die Durchführung einer baulichen Änderung bezüglich der Errichtung einer Abluftanlage zur Abführung der im Restaurant (...) im Erdgeschoss des Anwesens (...), Frankfurt am Main, entstehenden Koch- und Bratdünste einschließlich der geruchsbelastenden Raumluft über Dachfirst der Umgebungsbebauung, zu genehmigen.“
Die Verwaltung kam diesem Ansinnen im Grundsatz nach und versandte mit dem in Bezug genommenen Schreiben vom 22.12.2020 (Anlage K19, Bl. 201f.) einen entsprechenden Umlaufbeschluss, der mit weiteren Regelungen versehen war, und bat um Abstimmung bis 10.01.2021. Mit Schreiben vom 19.02.2021 (Anlage K 8, Bl. 36) teilte die Verwaltung unter „Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses“ mit, dass die Eigentümer der Klägerin die Maßnahme nicht genehmigt haben. Somit sei der Beschluss nicht zustande gekommen. Auf Nachfrage teilte die Hausverwaltung mit, dass die erforderliche Dreiviertelmehrheit für eine bauliche Veränderung nicht erreicht worden sei.
Ausweislich der Beschlusssammlung, auf deren Inhalt (Anlage K 9, Bl. 38 ff) ergänzend Bezug genommen wird, ergab sich bei Beteiligung von 7.111/10.000 Anteilen folgendes Ergebnis: 50,60 % Ja-Stimmen, 38,71 % Nein-Stimmen und 10,69 % Enthaltungen.
Die Klägerin behauptet, die Eigentümer hätten bereits in ihrer Versammlung vom 16.10.1989 den Beschluss gefasst, dem Einbau einer Entlüftungsanlage über das Dach zuzustimmen, soweit diese waagerecht entlang der Teileigentumseinheit der Klägerin unterhalb den Balkonen bis zur Giebelseite des Hauses und von dort nach oben über das Dach geführt wird. Dies ergebe sich aus einem Schreiben der damaligen Hausverwaltung an den damaligen Pächter vom 19.10.1989 (Anlage K 14, Bl. 92), auf das wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird. Der entsprechende Bauantrag sei am 24.10.1989 bei der Bauaufsicht eingegangen. Der zuständige Architekt habe dann auf Nachfrage der Behörde mit Schreiben vom 4.12.1989 (Anlage K 16, Bl. 95) die Bestätigung der Verwaltung vom 19.10.1989 vorgelegt. Zu einer Umsetzung des Beschlusses vom 16.10.1989 sei es nicht mehr gekommen. Die Bauaufsicht habe die Akte geschlossen, der damalige Betreiber habe auch keine Baumaßnahmen umgesetzt. Aufgrund des Beschlusses vom 16.10.1989, dessen Text aufgrund der erst ab 2007 geführten Beschlusssammlung nicht vorliege, bestehe eine Umsetzungspflicht, so dass die Klägerin Anspruch auf die Genehmigung der Abluftanlage habe. Die Beklagte habe im Jahr 1989 zumindest dem Ob der Maßnahme zugestimmt. Im Folgenden habe lediglich noch über die konkrete Ausführung und Realisierung nach Angebotsvorlage entschieden werden sollen. Nunmehr habe die Beklagte erneut über das Ob der Maßnahme entschieden und dies unberechtigterweise abgelehnt. Die Klägerin müsse den Entzug einer für sie günstigen Rechtsposition nicht dulden. Mit der Formulierung des Ziels, die Installation einer geeigneten Anlage zu erreichen, habe die Beklagte bereits auf der Versammlung vom 07.07.2015 dem „Ob“ der Errichtung einer solchen Anlage zugestimmt. Der nunmehr streitgegenständliche Beschluss habe die konkretisierende Ausführung dieser baulichen Maßnahme, mithin das „Wie“ der zu installierenden Anlage, betroffen. Die Beklagte habe diesen Beschluss nicht ablehnen dürfen, da ihr Ermessen auf Null reduziert sei. Die konkrete Maßnahme werde nämlich durch die Auflage zur Baugenehmigung beschrieben. Einen Spielraum lasse die Genehmigung nicht zu und auch faktisch sei keine andere, genauso wirksame Abführung der Gerüche möglich.
Die Klägerin meint, der bestandskräftige Umlaufbeschluss stehe der begehrten Beschlussersetzung nicht entgegen, da ein Negativbeschluss keine Sperrwirkung entfalte und hiermit gerade die notwendige Vorbefassung erfolgt sei.
Die Kläger hat vor dem Amtsgericht beantragt,
den im Umlaufbeschluss unter Bekanntgabe am 19.2.2021 gefassten Beschluss durch Feststellung zu ersetzen, so dass der Beschluss mit folgendem Inhalt zu Stande gekommen ist:
„Die Durchführung einer baulichen Änderung bezüglich der Errichtung einer Abluftanlage zur Abführung der im Restaurant (...) im Erdgeschoss des Anwesens (...), Frankfurt am Main, entstehenden Koch- und Bratdünste einschließlich der geruchsbelastenden Raumluft über Dachfirst der Umgebungsbebauung wird genehmigt.“
Die Beklagte zu 2) hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist insbesondere der Auffassung, dass der bestandskräftig gewordene Umlaufbeschluss einer Beschlussersetzung entgegenstehe, da der Ablehnungsbeschluss der Beschlussersetzungsklage widerspreche. Zudem bestehe schon nach eigenem Vortrag der Klägerin kein Rechtschutzbedürfnis, da nach deren Auffassung bereits ein genehmigender Beschluss vorliegen soll. Im Übrigen sei nicht ersichtlich, dass es sich bei der von der Klägerin aktuell begehrten Abluftanlage um eine Vorrichtung handelt, die mit der damals angeblich behandelten Entlüftungsanlage auch nur ansatzweise vergleichbar wäre. Ferner fehle es an einer notwendigen Vorbefassung, die im Fall eines Umlaufbeschlusses nicht vorliege. Der Klageantrag sei auch zu unbestimmt. Da die genaue Art und der Umfang der Maßnahme nicht bekannt seien, könne auch nicht beurteilt werden, welche Eigentümer hierdurch über die Grenzen des § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG hinaus beeinträchtigt würden. Ein Zustimmungsanspruch nach § 20 Abs. 3 WEG bestehe daher nicht. Zudem begehre die Klägerin eine Nutzung, die weder in der Teilungserklärung vorgesehen sei noch von den Eigentümern genehmigt worden sei. Die Installation einer Abluftanlage diene dazu, die der vereinbarten Zweckbestimmung zuwiderlaufende Nutzung weiter zu festigen und zu vertiefen.
Das Amtsgericht hat mit dem inhaltlich in Bezug genommenen Urteil vom 16.09.2021 (Bl. 208ff.) im Wege der Beschlussersetzung festgestellt, dass der unter Bekanntgabe am 19.2.2021 gefasste Umlaufbeschluss mit dem von der Klägerin begehrten Wortlaut zustande gekommen ist. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Bestandskraft des Beschlusses vom 19.02.2021 der Beschlussersetzung nicht entgegen stehe, da es sich um einen Negativbeschluss handle. Auch fehle der Klage nicht das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis, weil etwa bereits ein bestandskräftiger Beschluss in der gleichen Angelegenheit vom 19.10.1989 existiere. Abgesehen von widersprüchlichem Vortrag der Beklagten liege dieser Beschluss nunmehr 32 Jahre zurück und es existierten keine Unterlagen hierzu mehr. Die Klägerin habe somit ein berechtigtes Interesse an der erneuten Feststellung der Genehmigung durch die WEG. Die Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, dass die WEG durch bestandskräftigen Umlaufbeschluss vom 19.02.2021 eine neue Willensbildung vorgenommen habe, da sie hiermit in schützenswerte Interessen eines Eigentümers eingegriffen habe. Ferner liege auch die notwendige Vorbefassung vor, auch wenn diese nicht in einer Versammlung, sondern lediglich im schriftlichen Verfahren im Wege eines Umlaufbeschlusses erfolgt sei. Im Übrigen sei darauf hingewiesen, dass – wenn wie vorliegend eine klare ablehnende Haltung der Mehrheit vorliegt – die weitere Anrufung der Versammlung bloße Förmelei sei. Entgegen der Auffassung der Beklagten genüge der Klageantrag auch den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Für den bauwilligen Eigentümer biete das neue Recht den Vorteil, sein Begehren gewissermaßen abschnittsweise durchzusetzen. Er könne sich zunächst damit begnügen, die Gestattung dem Grunde nach im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzen zu lassen. Die konkrete Durchführung solle ins Ermessen der Versammlung gestellt werden. Das Gericht sei insoweit an den klägerischen Antrag gebunden, der eine konkrete Ausführungsart nicht beinhalte. Einzige Einschränkung gelte für die von der Klägerin formulierte Mündung der Abzugsanlage – Abführung über den Dachfirst der Umgebungsbebauung. Hierbei gehe es auch lediglich um die Höhe der Abluftanlage. Ferner sei auch unerheblich, dass die Klägerin mit ihrem Antrag letztlich eine Nutzung ihrer Sondereigentumseinheit erreichen möchte, die im Widerspruch zur vereinbarten Nutzung steht. Seit nunmehr 31 Jahre werde in der Einheit eine Speisegaststätte betrieben. Die Beklagte habe in der Vergangenheit nicht deutlich gemacht, hiermit nicht einverstanden zu sein. Mit dem Beschluss vom 07.07.2015 zu TOP 9 habe die Beklagte deutlich gemacht, dass sie die grundsätzliche Nutzung als Speisegaststätte nicht in Frage stelle. Sie verhalte sich daher treuwidrig, wenn sie sich nun auf eine der Teilungserklärung entgegenstehende Nutzung beruft.
Mit ihrer form- und fristgerecht erhobenen Berufung wendet sich die Beklagte gegen dieses Urteil.
Nachdem die Klägerin mit Schreiben vom 03.01.2022 die zeitnahe Errichtung der Lüftungsanlage samt geplanter Führung des Lüftungsrohres (Bl. 310) angekündigt hatte, begehrte die Beklagte mit Schriftsatz vom 13.01.2022 vor dem Amtsgericht den Erlass einer einstweiligen Verfügung und vor der Kammer die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus dem amtsgerichtlichen Urteil gegen Sicherheitsleistung. Die Kammer teilte den Parteien mit Schreiben vom 18.01.2022 ihre Rechtsauffassung zum Antrag auf Vollstreckungsschutz mit, woraufhin dieser von der Beklagten mit Schreiben vom 20.01.2022 zurückgenommen wurde. Das Amtsgericht hat den Erlass der beantragten einstweiligen Verfügung abgelehnt, das entsprechende Rechtsmittelverfahren war ebenfalls bei der Kammer anhängig (Az.: 2-09 S 7/22) und wurde in der dortigen mündlichen Verhandlung am 11.10.2022 übereinstimmend für erledigt erklärt.
Am 28.10.2021 fand eine Eigentümerversammlung statt, wobei das hiesige Verfahren unter TOP 14 thematisiert wurde und eigentlich folgender TOP 15 vorgesehen war „Art und Weise der Ausführung der geplanten Abluftanlage der Gewerberäume im EG“. Wegen der Einzelheiten wird auf die Niederschrift der Versammlung (Bl. 357 ff.) Bezug genommen.
Die Beklagte wiederholt und vertieft zur Begründung ihr erstinstanzliches Vorbringen. Für eine Beschlussersetzung fehle es insbesondere an der Vorbefassung, zumal auch keine klare ablehnende Haltung der Mehrheit der Eigentümer vorliege. Der Klageantrag sei zu unbestimmt. Obwohl sich aus den Entscheidungsgründen des Urteils ergebe, dass das Amtsgericht offensichtlich nur über das „Ob“ einer Ablufthabe entscheiden wollen, sei auch eine Abführung über Dachfirst der Umgebungsbebauung genehmigt worden. Das Amtsgericht habe die Voraussetzungen des § 20 WEG nicht geprüft, insbesondere ob eine ungerechtfertigte Beeinträchtigung einzelner Eigentümer über das von § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG vorgesehene Maß gegeben sei. Ferner führe die durch Beschlussersetzung genehmigte bauliche Veränderung zu einer Erweiterung bzw. Festigung einer im Widerspruch zur Teilungserklärung stehenden Nutzung, mit der sich die Eigentümer auch in der Vergangenheit – wie der Beschluss aus 2015 zeigt – gerade nicht einverstanden erklärt haben. In dem Schreiben des Planungsbüros vom 07.12.2021, das die Klägerin erstmal mit Fax vom 03.01.2022 zur Verfügung gestellt habe, werde ausgeführt, dass für die Installation der aktuell geplanten Abluftanlage die in 1989 im Raum stehende Ausführung nicht in Frage komme, sondern die Streckenführung auf der anderen Hausseite erfolgen müsse. Die Behauptung, die nunmehr geplante Errichtung einer offenbar völlig anderen Anlage sei bereits 1989 genehmigt worden, sei nicht nachvollziehbar. Auch auf der Versammlung vom 28.10.2021 habe keine inhaltliche Vorbefassung stattgefunden.
Wegen der Einzelheiten und im Übrigen wird auf die Ausführungen in der Berufungsbegründung (Bl. 225 ff.) und dem Schriftsatz vom 12.05.2022 (Bl. 380ff.) Bezug genommen.
Die Beklagte beantragt,
das am 16.09.2021 verkündete Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das Urteil des Amtsgerichts und die erfolgte Beschlussersetzung. Hierfür bestehe ein Rechtsschutzbedürfnis, da der damalige Beschluss aus 1989 nicht mehr vorliege. Um die hieraus folgende Rechtsunsicherheit zu beseitigen, bedürfe die Klägerin letztlich der (ggf. identischen) Manifestierung durch Beschluss. Die Versammlung vom 28.10.2021 habe die Existenz des Beschlusses aus dem Jahr 1989 bestätigt, da der Beirat E zu dem einen Beschluss bestreitenden Miteigentümer F gegangen und ihm auf seinem Tablet etwas gezeigt habe. Daraufhin habe Herr F gesagt „Ah ja, jetzt erinnere ich mich. Wir haben uns damals enthalten, weil es das Nachbarhaus betroffen hat.“ Das Amtsgericht habe zu Recht eine Vorbefassung bejaht. Zwar bestehe angesichts der Zustimmung von 50,60 % keine klar ablehnende Haltung, dies ändere aber nichts. Jedenfalls habe zwischenzeitlich auf der Versammlung am 28.10.2021 eine Vorbefassung stattgefunden. Auch nach neuer Gesetzeslage sei kein konkreter Klageantrag notwendig, sondern die Nennung des Rechtsschutzziels ausreichend. Die Voraussetzungen des § 20 Abs. 1, 3 WEG seien erfüllt und die Grenze der unbilligen Benachteiligung nach § 20 Abs. 4 WEG nicht erreicht. Die Beklagte verhalte sich treuwidrig, wenn sie den Antrag auf Genehmigung der Errichtung einer Abzugsanlage ablehne. Wegen jahrelanger Untätigkeit habe die Beklagte ein mögliches Recht aus der Teilungserklärung verwirkt.
Wegen des weiteren Vorbringens und der Einzelheiten wird auf die Berufungserwiderung vom (Bl. 349 ff.) verwiesen.
Im Übrigen und wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die wechselseitigen Schriftsätze sowie den Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
II.
Die Berufung ist zulässig, sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet.
Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Hierbei ist – was es vorwegzuschicken gilt – das zum 01.12.2020 in Kraft getretene neue WEG-Recht anzuwenden. Die Klage wurde bereits deutlich nach Inkrafttreten der Reform eingereicht und für die Beschlussersetzungsklage ist zudem auch die Sach- und Rechtslage in der (letzten) mündlichen Verhandlung maßgeblich (LG Frankfurt, Beschluss vom 20.04.2021, Az.: 2-13 S 133/20).
Nach § 44 Abs. 1 S. 1 WEG kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt. Für eine solche Beschlussersetzungsklage besteht indes nur dann ein Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Kläger mit einem konkreten Beschlussantrag auf einer Eigentümerversammlung versucht hat, eine Beschlussfassung zu erwirken (siehe nur: Zschieschack/Orthmann, in: BeckOK BGB, 63. Ed., Stand: 01.08.2022, § 44 WEG Rn. 41).
Dieses Vorbefassungsgebot ist vorliegend nicht erfüllt. So genügt eine Vorbefassung im Umlaufverfahren, bei dem eine Allstimmigkeit erforderlich ist, entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht (siehe: LG Frankfurt., Beschluss vom 20.04.2021, Az.: 2-13 S 133/20 = ZWE 2021, 460 Rn. 8; LG München, Endurteil vom 20.04.2015, Az.: 1 S 12462/14 WEG). § 23 Abs. 3 S. 1 WEG ermöglicht zwar eine Abstimmung ohne Versammlung im schriftlichen Umlaufverlaufen, setzt für eine Beschlussfassung aber die schriftliche Zustimmung aller Eigentümer in Textform voraus. Verweigert bereits ein Eigentümer die Zustimmung (ggf. auch nur wegen der beabsichtigten Beschlussfassung außerhalb einer Versammlung), dann ist das schriftliche Verfahren gescheitert. Daher muss der Kläger vor Erhebung einer Beschlussersetzungsklage zunächst die Eigentümerversammlung als das reguläre Forum der Eigentümer befassen, zumal auf der Versammlung andere Mehrheitserfordernisse gelten. Eine vorherige Befassung bloß der Verwaltung oder des Beirates genügt ebenfalls nicht.
Vorliegend kann auch nicht ausnahmsweise deswegen von dem Gebot der Vorbefassung abgesehen werden, weil sich – was hierfür Voraussetzung wäre (siehe: Zschieschack/Orthmann, in: BeckOK BGB, 63. Ed., Stand: 01.08.2022, § 44 WEG Rn. 42) – das Bemühen um eine derartige Beschlussfassung nur als reine Förmelei darstellte. Denn im Rahmen des Umlaufverfahrens erhielt der Antrag der Klägerin eine Mehrheit der abgegebenen Stimmen (50,60 %), so dass gerade nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden kann, dass die Klägerseite sich auf einer Versammlung mit ihrem Antrag nicht werde durchsetzen können.
Eine andere Beurteilung rechtfertigt auch der Umstand nicht, dass nach dem erstinstanzlichen Urteil zwischenzeitlich unstreitig am 28.10.2021 eine Eigentümerversammlung stattgefunden hat. Zwar ist für die Beschlussersetzungsklage die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung maßgeblich (vgl. nur: BGH NZM 2018, 611; LG Frankfurt, Beschluss vom 20.04.2022, Az.: 2.13 S 133/20), allerdings fand auf der Versammlung vom 28.10.2021 jedenfalls keine hinreichende Befassung mit einem konkreten Beschlussantrag der Klägerin statt. Vielmehr erfolgte ausweislich der vorgelegten Niederschrift unter TOP 14 „Stand Klage B GmbH ./. WEG A – Berufung gegen das Urteil vom 16.09.2021“ nach dem auch unbestritten gebliebenen Vortrag der Berufungsklägerin nur eine Information zum Stand der geplanten Maßnahme und der Klage, wobei die Eigentümer Bedenken hinsichtlich des Abluftrohres wegen einer befürchteten Wertminderung ihres Eigentums äußerten und Vorgaben für die Entscheidung, ob Berufung eingelegt werden soll, getroffen haben. Unter TOP 15 „Art und Weise der Ausführung der geplanten Abluftanlage der Gewerberäume im EG (...)“ erfolgte unter Verweis auf TOP 14 keine Beschlussfassung.
Selbst wenn man mit Blick auf die Versammlung vom 28.10.2021 nunmehr von einer hinreichenden Vorbefassung ausgehen würde, käme eine Beschlussersetzung nur dann in Frage, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterblieben ist. Voraussetzung für eine Beschlussersetzung durch das Gericht ist durch das Erfordernis der Notwendigkeit grundsätzlich, dass sich die geforderte Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss ergibt. Besteht schon eine Regelung, besteht kein Bedürfnis für eine gerichtliche Beschlussersetzung.
Da die Klägerseite behauptet, dass bereits ein genehmigender Beschluss aus dem Jahr 1989 vorliegt, besteht kein Bedürfnis der (ggf. identischen) Manifestierung durch neuerlichen Beschluss. Die Kammer verkennt dabei nicht die hier bestehende Problematik, dass der behauptete Beschluss textlich nicht unmittelbar vorliegt und daher – auch hinsichtlich des Inhalts – Unsicherheit besteht. Dieser Unsicherheit hätte die Klägerin durch eine Beschlussfeststellungsklage oder ggf. auch dadurch begegnen können, dass – mit Blick auf das Vorbefassungsgebot – auf einer Eigentümerversammlung ein Beschlussantrag eingebracht worden wäre, der sich in irgendeiner Weise zum behaupteten Beschluss aus dem Jahr 1989 verhält und diesen in Beziehung zur nunmehr geplanten Maßnahme setzt. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass nunmehr offenbar – was die behauptete Existenz eines genehmigenden Beschlusses aber jedenfalls teilweise widersprüchlich werden lässt – unstreitig eine andere Ausführung als 1989 geplant ist. So ist ein von der Klägerin beauftragtes Planungsbüro – wie die Klägerin mit Schreiben vom 03.01.2022 mitteilen ließ – zu der Feststellung gekommen, dass die einzig mögliche Streckenführung für das Abzugsrohr auf der Seite zum Nachbargrundstück (...) verlaufe. Daher komme – so der Planer – für die Installation des Abluftrohres die von der Gemeinschaft am 16.10.1989 beschlossene Streckenführung nicht in Frage.
Die Beschlussersetzungsklage ist jedenfalls unbegründet, da die Klägerin die Voraussetzungen für einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf den begehrten (Grundlagen-)Beschluss gem. § 20 WEG nicht hinreichend dargelegt hat.
Da es sich bei der begehrten Installation einer Abluftanlage mit Entlüftung bis über den Dachfirst um eine bauliche Veränderung handelt, bestimmen sich die Voraussetzungen für einen Anspruch auf eine entsprechende genehmigende Beschlussfassung nach § 20 WEG. Diese liegen auf Grundlage des klägerischen Vortrages nicht vor.
Bei der begehrten Genehmigung der Abluftanlage handelt es sich zunächst nicht um eine Maßnahme der Erhaltung i.S.d. § 13 Abs. 2 WEG, sondern um eine hiervon abzugrenzende bauliche Veränderung i.S.d. § 20 WEG. Unter Erhaltung fallen die auch bisher typischen Fälle der Instandhaltung und Instandsetzung. Nach neuem Recht werden hierunter aber auch die Fallgruppen der Erstherstellung und die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten subsumiert (Zschieschack, ZWE 2021, 68, 69; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 6 Rn. 10). So war nach alter Rechtslage anerkannt, dass Maßnahmen, durch die ein dem Aufteilungsplan oder den für die Erstherstellung maßgeblichen Bauplänen entsprechender Zustand erstmalig hergestellt wird, nicht als bauliche Veränderungen zu qualifizieren waren (BayObLG, Beschluss vom 24.06.1999, Az.: 2Z BR 48/99). Ist ein Gebäude planwidrig erstellt worden, stellte die erstmalige plangerechte Herrichtung keine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 WEG a.F. dar, sondern eine Instandsetzung, mit der die Planwidrigkeit behoben wird (Engelhardt, in: Münchener Kommentar BGB, 8. Aufl. 2020, § 21 WEG Rn. 40; Emmerich, in: Bärmann/Pick, WEG, 20. Aufl. 2020, § 21 Rn. 85). Dies gilt auch für das neue Recht entsprechend.
Ein solcher Fall liegt indes hier nicht vor. Was zur plangerechten Erstherstellung erforderlich ist, bestimmt sich nach der Teilungserklärung und nach dem von ihr in Bezug genommenen Aufteilungsplan (Engelhardt, in: Münchener Kommentar BGB, 8. Aufl. 2020, § 21 WEG Rn. 40; Emmerich, in: Bärmann/Pick, WEG, 20. Aufl. 2020, § 21 Rn. 85). Die vorliegend maßgebliche Teilungserklärung sieht für die Einheit der Klägerin nur eine „Teeküche“ vor und stellt daher keine Grundlage für die begehrte Abluftanlage für einen Gastronomiebetrieb dar. Auch der Umstand, dass zur Aufrechterhaltung des in der klägerischen Einheit von einem Pächter betriebenen Gaststättenbetriebes mit Verwaltungsverfügung vom 03.02.2020 u.a. eine Abluftanlage auferlegt wurde, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Adressat der Verwaltungsverfügung, die auf Grundlage des Hessischen Gaststättengesetzes erging, ist die Pächterin der Klägerin. Der Gemeinschaft der Eigentümer steht zudem grundsätzlich ein weiter Ermessensspielraum zu, wie sie rechtmäßige Zustände herbeiführt, aufrecht erhält oder wiederherstellt, zumal die Verwaltungsverfügung keine näheren Vorgaben zum „Wie“ der Abluftanlage macht. Ferner steht die Nutzung – wie das Amtsgericht auch nicht in Abrede gestellt hat – formell in Widerspruch zur Teilungserklärung, da auch im Bezug genommenen Aufteilungsplan die Bezeichnung „Teeküche“ verwendet wird und die vier weiteren Räume als „Praxis, Büro, Empfang, Sekretariat“ bezeichnet werden. Da die Auflagen insoweit durch eine zweckwidrige Nutzung der Klägerin bzw. ihrer Pächterin bedingt sind, ist die Gemeinschaft bzw. die übrigen Eigentümer nicht schon allein aufgrund der behördlichen Auflage verpflichtet, dem Einbau der Abluftanlage zuzustimmen, wenn dadurch Eigentümer über das in § 20 Abs. 3 WEG genannte Maß hinaus beeinträchtigt werden (vgl. BayOBLG, Beschluss vom 05.06.1996, Az.: 2Z BR 100/95).
Die demnach anhand von § 20 WEG zu bestimmenden Voraussetzungen für eine genehmigende Beschlussfassung liegen hinsichtlich der begehrten Installation der Abluftanlage nicht vor.
Bei der im Streit stehenden Abluftanlage handelt es sich zunächst nicht um eine privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG. Die Vorschrift bezieht sich nur auf bauliche Veränderungen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen (Nr. 1), dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (Nr. 2), dem Einbruchsschutz (Nr. 3) und dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (Nr. 4) dienen. Angesichts des eindeutigen Wortlauts und des abschließenden Charakters dieser Aufzählung kommt eine Erweiterung nicht in Betracht (vgl. LG Frankfurt, Beschluss vom 20.04.2022, Az.: 2-13 S 133/20; Kempfle in BeckOGK, WEG, Stand: 1.3.2022, § 20 Rn. 134; a.A Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 20 Rn. 98 ff.).
Ferner scheidet auch ein Anspruch nach § 20 Abs. 3 WEG Gunsten der Klägerin aus. Gemäß § 20 Abs. 3 WEG kann unbeschadet von § 20 Abs. 2 WEG jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Insoweit wird der § 22 Abs. 1 WEG aF in gewisser Weise fortgeführt, wobei hinsichtlich des Nachteils auf die bisherige Rechtsprechung zurückgegriffen werden kann. Die Schwelle, ob durch eine bauliche Veränderung ein nicht unerheblicher Nachteil entsteht, ist schon aus verfassungsrechtlichen Gründen des Art. 14 Abs. 1 GG niedrig anzusetzen (vgl. Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 22, Rn. 95), eine erhebliche Beeinträchtigung ist gerade nicht erforderlich (Emmerich in Bärmann/Pick, WEG, 20. Aufl., § 14 Rn. 5). Vielmehr bleiben nur ganz geringfügige und völlig belanglose bzw. bagatellartige Beeinträchtigungen außer Betracht. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (Emmerich in Bärmann/Pick, WEG, 20. Aufl., § 14 Rn. 5; Kempfle, in: BeckOGK, Stand: 1.9.2022, WEG § 20 Rn. 184). An diesem Maßstab hat sich durch die WEG-Reform nichts geändert (BT-Drs. 19/18791, 65; Kempfle, in: BeckOGK, Stand: 1.9.2022, WEG § 20 Rn. 184 ff.). Für eine großzügigere Auslegung ist nach neuem Recht bereits deshalb kein Raum, weil die Eigentümer nun mit einfacher Mehrheit bauliche Veränderungen beschließen können. Der Gesetzgeber hat damit den Handlungsspielraum der Mehrheit deutlich erweitert, zugleich aber Ansprüche einzelner Eigentümer auf Baumaßnahmen nur im Hinblick auf bestimmte Einzelbereiche zugelassen. Sind diese nicht einschlägig, bleibt es bei dem Grundsatz, dass bauliche Veränderungen nur zulässig sind, wenn sie niemanden beeinträchtigen oder der Beeinträchtigte zustimmt (LG Itzehoe Urt. v. 4.3.2022 – 11 S 37/20, BeckRS 2022, 11348 Rn. 23, beck-online)
Der klagende Wohnungseigentümer ist dabei für die Voraussetzungen des § 20 Abs. 3 WEG darlegungs- und beweisbelastet (Elzer, in: BeckOK WEG, 48. Ed. 1.3.2022, WEG § 20 Rn. 142).
Hinzu kommt, dass sich – was auch mit der Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich der Voraussetzungen des § 20 Abs. 3 WEG korrespondiert – der Antrag des klagenden Eigentümers bei Geltendmachung eines Anspruchs auf Gestattung einer baulichen Veränderung auf eine konkrete bauliche Veränderung samt der Art und Weise ihrer Durchführung beziehen muss, denn ein Ermessen des Gerichts hinsichtlich der Vornahme besteht genauso wenig wie ein Ermessen der Wohnungseigentümer (Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 20 Rn. 144; Rüscher, in: MüKoBGB, 8. Aufl. 2021, WEG § 20 Rn. 53; Hügel, in: BeckOK BGB, 61. Ed. 1.2.2022, WEG § 20 Rn. 26; Kempfle, in: BeckOGK, 1.3.2022, WEG § 20 Rn. 202-204.1; zweifelnd: Zschieschack, ZWE 2021, 68, 72).
Zwar war für § 21 Abs. 8 WEG a.F. anerkannt, dass der Kläger abweichend von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO keinen konkreten Klageantrag stellen muss. Ausreichend war die Nennung eines Rechtsschutzziels, da das Gericht eine Ermessenentscheidung zu treffen hatte (BGH NJW 2013, 2271 Rn. 23). Durch die WEG-Reform ist das Ermessen aus dem Wortlaut des § 44 Abs. 1 S. 2 WEG verschwunden, wobei der Gesetzgeber damit allerdings im Grundsatz für den Fall der Beschlussersetzungsklage als solche keine inhaltliche Änderung erstrebte, sondern nur klarstellen wollte, dass das Gericht dann kein Ermessen hat, wenn auch die Eigentümer ein solches bei der Beschlussfassung nicht haben (Zschieschack/Orthmann, in: BeckOK BGB, 61. Ed. 1.2.2022, WEG § 44 Rn. 38, 39).
Ein im Wege der Beschlussersetzung durchsetzbarer Anspruch nach § 20 Abs. 3 WEG kann indes nur dann bestehen, wenn die Bauausführung im Einzelnen, also die konkrete Durchführung der baulichen Veränderung, bekannt ist und dies im Antrag des bauwilligen Wohnungseigentümers hinreichend konkret dargelegt wurde. Der Anspruch auf Gestattung einer Maßnahme ohne relevante Beeinträchtigung, die nicht privilegiert i.S.v. § 20 Abs. 2 WEG ist, bezieht sich nämlich sowohl auf das „Ob“ der Maßnahme als auch auf das „Wie“ (Rüscher, in: MüKoBGB, 8. Aufl. 2021, WEG § 20 Rn. 192; Hügel, in: BeckOK BGB, 61. Ed. 1.2.2022, WEG § 20 Rn. 26). § 20 Abs. 2 S. 2 WEG, wonach über die Durchführung einer baulichen Veränderung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu beschließen ist, gilt für bauliche Veränderungen ohne relevante Beeinträchtigungen i.S.v. § 20 Abs. 3 WEG nicht. Das heißt bei Maßnahmen ohne relevante Beeinträchtigung i.S.v. § 20 Abs. 3 WEG entscheidet der bauwillige Wohnungseigentümer alleine und frei über die Art und Weise der Vornahme der Maßnahme, es sei denn, es handelt sich um eine privilegierte Maßnahme i.S.v. § 20 Abs. 2 S. 1 WEG und der Wohnungseigentümer stützt seinen Anspruch auf § 20 Abs. 2 S. 1 WEG (Rüscher, in: MüKoBGB, 8. Aufl. 2021, WEG § 20 Rn. 192). Anders als § 20 Abs. 2 S. 2 WEG sieht § 20 Abs. 3 WEG damit kein Ermessen der Wohnungseigentümer vor, über die Durchführung der danach zu gestattenden baulichen Veränderung selbst zu entscheiden (Kempfle, in: BeckOGK, Stand: 1.9.2022, WEG § 20 Rn. 204). Damit steht das Recht, über alle Fragen der Durchführung der baulichen Veränderung zu entscheiden, im Falle des § 20 Abs. 3 WEG dem bauwilligen Wohnungseigentümer zu. Es kann auch nicht als Ausfluss dieses Rechts angesehen werden, dass der bauwillige Wohnungseigentümer die Entscheidung über die Durchführung ausdrücklich der Gemeinschaft – und im Falle der Beschlussersetzungsklage dem Gericht – überlässt (Kempfle, in: BeckOGK, Stand: 1.9.2022, WEG § 20 Rn. 205). Denn die nach § 20 Abs. 3 WEG auch nach der Reform für einen Anspruch weiterhin maßgebliche Frage, wessen Rechte durch die bauliche Veränderung ggf. über das nach einem geordneten Zusammenleben hinausgehende Maß beeinträchtigt werden, lässt sich regelmäßig nur anhand sämtlicher Umstände des jeweiligen Einzelfalls beurteilen. Hierzu muss die Bauausführung im Einzelnen, also die konkrete Durchführung der baulichen Veränderung bekannt sein. Nur wenn diese im Antrag des bauwilligen Wohnungseigentümers hinreichend konkret dargelegt ist, lässt sich auch feststellen, ob ein Anspruch nach § 20 Abs. 3 WEG gegeben ist oder nicht (Kempfle, in: BeckOGK, Stand: 1.9.2022, WEG § 20 Rn. 205). Allenfalls einzelne Fragen, die sich auf die Frage der Beeinträchtigung i.S.d.§ 20 Abs. 3 WEG nicht auswirken können, mag der einzelne Wohnungseigentümer ausnahmsweise in das Ermessen der übrigen Wohnungseigentümer stellen können.
Vor diesem Hintergrund und angesichts des klaren Willens des Reformgesetzgebers (siehe BT-Drs. 19/18791, 65) ist im Fall des § 20 Abs. 3 WEG bei einer Beschlussersetzungsklage ein Antrag erforderlich, der sich auf eine konkrete und im Einzelnen dargelegte Bauausführung bezieht. Der klagende Eigentümer muss den angestrebten Beschluss seinem Inhalt nach so genau beschreiben, dass die Übernahme seines Antrags in den Tenor einer gerichtlichen Entscheidung zu einem nach materiellem WEG-Recht hinreichend bestimmten Beschluss führt (LG Itzehoe Urt. v. 4.3.2022 – 11 S 37/20, BeckRS 2022, 11348 Rn. 32).
Zudem folgt aus dem Vorstehenden, dass sich das Gericht nur im Fall von § 20 Abs. 2 WEG darauf beschränken kann, zunächst lediglich einen Grundsatzbeschluss dahingehend zu fassen, dass die von dem Wohnungseigentümer beantragte privilegierte Maßnahme dem Grunde nach gestattet ist. Hier kann also zunächst nur eine Entscheidung über das „Ob“ getroffen werden, während die Entscheidung über das „Wie“ im Fall des § 20 Abs. 2 WEG zunächst der Wohnungseigentümerversammlung vorzubehalten ist. Im Rahmen des Beschlussersetzungsverfahrens kann das Gericht (noch) nicht nach eigenem Ermessen eine Entscheidung gemäß § 20 Abs. 2 S. 2 WEG treffen und daher (noch) nicht festlegen, auf welche Art und Weise der Wohnungseigentümer selbst für eine Vornahme der privilegierten Maßnahme sorgen soll oder auf welche Art und Weise die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die privilegierte Maßnahme durchführen soll. Dies wäre erst dann möglich, wenn nach Vorliegen des vom Gericht gefassten Grundsatzbeschlusses auch im 2. Schritt von den Eigentümern keine Entscheidung über das „Wie“, getroffen wird und es sodann zu einem (zweiten) Beschlussersetzungsverfahren kommt (Rüsche, in: MüKoBGB, 8. Aufl. 2021, WEG § 20 Rn. 53). Anders ist dies demgegenüber im Fall des § 20 Abs. 3 WEG, wo der Anspruch auf Gestattung zugleich – wie dargelegt – auf das „Ob“ und „Wie“ gerichtet ist, sodass kein Raum für die Auftrennung in einen Grundlagen- und einen Durchführungsbeschluss besteht.
Auch unter Heranziehung dieser Maßstäbe war das amtsgerichtliche Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen. Die geplante Bauausführung und damit einhergehend auch der hierauf zielende Klageantrag sind vorliegend schon nicht hinreichend konkret, das Amtsgericht durfte sich nicht auf einen Grundlagenbeschluss beschränken und seitens der hierfür darlegungs- und beweisbelasteten Klägerin wurden die Voraussetzungen des § 20 Abs. 3 WEG nicht dargetan, zu deren Vorliegen sich auch das amtsgerichtliche Urteil nicht hinreichend verhält.
Der klägerische Beschlussersetzungsantrag ist zu unbestimmt, da er – noch der alten Rechtslage anhaftend – sich erklärtermaßen auf die Benennung des Rechtsschutzzieles beschränkt und auch der klägerische Vortrag jegliche Details zur Art und Weise der Umsetzung vermissen lässt. Selbst wenn man mit Blick auf die Fassung des Klageantrages die Benennung des Rechtsschutzzieles ausreichen lassen würde (so: Zschieschack/Orthmann, in: BeckOK BGB, 63. Ed. 1.8.2022, WEG § 44 Rn. 39), änderte dies nichts an der Notwendigkeit, hinreichend konkret zu den Voraussetzungen eines behaupteten Anspruchs aus § 20 Abs. 3 WEG vorzutragen. Hierfür muss – wie ausgeführt – die Bauausführung im Einzelnen, also die konkrete Durchführung der baulichen Veränderung, bekannt sein und vom darlegungsbelasteten Kläger konkret vorgetragen werden. Andernfalls lässt sich – so auch vorliegend – nicht feststellen, ob ein Anspruch nach § 20 Abs. 3 WEG gegeben ist oder nicht. Hieran mangelt es vorliegend. Die im Einzelnen konkret geplante Bauausführung bleibt im Dunkeln, hierfür genügten insbesondere nicht die beiden groben erstinstanzlich vorgelegten Skizzen (Anlage K4) und die allgemein gehaltene Stellungnahme des Schornsteinfegers. Eine konkrete Planung wurde überhaupt erst nach dem erstinstanzlichen Urteil von Klägerseite bei einem Planungsbüro initiiert, konkrete Planungs-/Bauunterlagen mit den baulichen/technischen Einzelheiten der geplanten Anlage sowie ihrer Installation wurden indes weder vor dem Amtsgericht noch bis zuletzt vorgelegt, zumal die Führung der Abluftanlage nunmehr offenkundig anders erfolgen soll als zuvor angedacht.
Ferner durfte sich das Amtsgericht auch nicht auf die Ersetzung eines Grundlagenbeschlusses beschränken, zumal mangels hinreichender Ausführungen zur Art und Weise der konkret geplanten Durchführung und den Details der baulichen Veränderung eine Prüfung des Vorliegens der Voraussetzungen des § 20 Abs. 3 WEG nicht möglich war. Es ist weder von Klägerseite dargetan noch aus dem Akteninhalt ersichtlich, dass keine Rechte von Wohnungseigentümern durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden und ob diese bejahendenfalls hiermit einverstanden sind. Da hierfür eine erhebliche Beeinträchtigung gerade nicht erforderlich ist und nur ganz geringfügige Beeinträchtigungen außen vor bleiben, dürfte vorliegend schon die Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Liegenschaft relevant sein (vgl. hierzu: Kempfle, in: BeckOGK, Stand: 1.9.2022, WEG § 20 Rn. 192), die sich aus den lediglich groben baulichen Darstellungen der Klägerseite aufdrängt. Hinzu kommen insbesondere etwaige Geräuschentwicklungen sowie ein zusätzlicher Aufwand für die übrigen Eigentümer im Falle von zukünftigen Fassadensanierungen (vgl. Kempfle, in: BeckOGK, Stand: 1.9.2022, WEG § 20 Rn. 193), wobei die für die Anspruch-/Beschlussvoraussetzungen darlegungsbelastete Klägerseite auch hierzu keine Angaben getätigt hat.
Vorliegend kommt noch hinzu, dass durch die begehrte bauliche Veränderung auch die derzeit zweckwidrige Nutzung der Teileigentumseinheit der Klägerin verfestigt wird, was wegen der niederschwelligen Voraussetzungen auch als „Nachteil“ zu qualifizieren ist.
Ein Beschluss über eine bauliche Maßnahme lässt sich dabei nicht gänzlich von der Nutzung, die durch die bauliche Veränderung ermöglicht wird, lösen. Vielmehr beinhaltet eine bauliche Veränderung häufig auch zumindest faktisch eine Nutzungsänderung (vgl. Zschieschack, ZWE 2021, 68, beck-online) bzw. Nutzungskomponente.
Enthält die Teilungserklärung, die nach § 4 Abs. 1 WEG in das Grundbuch einzutragen ist, eine Zweckbestimmung, die vorgibt, wie eine Einheit zulässigerweise genutzt werden darf, dann geht durch eine solche Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine inhaltliche Ausgestaltung des Sondereigentums einher (Urteil vom 25.10.2019, Az.: V ZR 271/18 = NZM 2020, 107 ff.). Die Teilungserklärung ist Bestandteil der Grundbucheintragung, ihre Auslegung unterliegt daher vollen Umfangs der Nachprüfung durch die Kammer. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Sondereigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Die Nutzung des Sondereigentums wird über die mit der Einordnung als Wohnungs- oder Teileigentum verbundene Zweckbestimmung hinaus nur dann auf bestimmte Zwecke beschränkt, wenn dies aus der Teilungserklärung klar und eindeutig hervorgeht. Bei nächstliegender Auslegung kann allerdings schon eine schlichte Bezeichnung in der Teilungserklärung als Zweckbestimmung zu verstehen sein (Zum Ganzen: BGH, Urteil vom 13.12.2019, Az.: V ZR 203/18 = ZWE 2020, 180).
Vorliegend bezeichnet die Teilungserklärung die Einheit als „Teileigentum Nummer (...) des Aufteilungsplans, bestehend aus 4 Räumen, Flur, 2 WC’ s, Abstellraum, Teeküche sowie dem Keller K (...) und den beiden Tiefgaragenplätzen G (...) des Aufteilungsplans.“ Der in Bezug genommene Aufteilungsplan bezeichnet die vier Räume näher als „Praxis, Büro, Empfang, Sekretariat“ und wiederholt im Übrigen insbesondere die Bezeichnung „Teeküche“. Die der begehrten Baumaßnahme zugrundeliegende Nutzung der Teileigentumseinheit als Gaststätte widerspricht – wie das Amtsgericht auch zu Recht erkannt hat – dieser Zwecksetzung, insbesondere der Ausweisung einer bloßen „Teeküche“. Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass die Räumlichkeiten offenbar seit langer Zeit als Speisegaststätte genutzt werden und deswegen schon 1989 die Genehmigung einer Entlüftungsanlage im Raum stand. Auch die nachträgliche behördliche Genehmigung der entsprechenden Nutzungsänderung kann die Teilungserklärung insoweit nicht abändern/leerlaufen lassen. Solche Genehmigungen betreffen zudem zuvörderst das öffentlich-rechtliche Verhältnis zwischen Bauherr/Pächter, der eine gewisse Nutzung vornehmen möchte. Solange die Teilungserklärung nicht geändert ist – worauf angesichts der langjährigen anderweitigen Nutzung im hiesigen Fall ggf. ein Anspruch bestehen könnte – ist die normative Kraft des Faktischen jedenfalls nicht so groß, dass man im Hinblick auf die zweckwidrige Nutzung, die nunmehr durch die bauliche Veränderung sichergestellt und im Sinne einer größeren Gastronomienutzung verfestigt werden soll, keinen „Nachteil“ mehr im Eigentümerverhältnis annehmen könnte.
Die Berufung hat demnach Erfolg, so dass das angefochtene Urteil des Amtsgerichts aufzuheben und die Klage abzuweisen war. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit findet ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Gründe, die Revision zuzulassen (§ 543 Abs. 2 ZPO), liegen nicht vor, zumal die Beschlussersetzungsklage aus mehreren Gründe ohne Erfolg geblieben ist.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49 GKG und folgt dem Streitwert im Parallelverfahren Az. 2-09 S 7/22 sowie den dortigen Wertangaben. Die amtsgerichtliche Festsetzung war entsprechend abzuändern, § 63 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 GKG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 20 WEG
§ 44 WEG
§ 22 WEG
§ 21 WEG
§ 91 ZPO
§ 49 GKG
§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG
§ 20 Abs. 3 WEG
§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO
§ 44 Abs. 1 S. 2 WEG
§ 20 Abs. 1, 3 WEG
§ 20 Abs. 4 WEG
§ 44 Abs. 1 S. 1 WEG
§ 23 Abs. 3 S. 1 WEG
§ 13 Abs. 2 WEG
§ 20 Abs. 2 WEG
§ 22 Abs. 1 WEG
§ 21 Abs. 8 WEG
§ 20 Abs. 2 S. 2 WEG
§ 20 Abs. 2 S. 1 WEG
§ 4 Abs. 1 WEG
§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO
§ 63 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 GKG
Art. 14 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: NZM 2018, 611
NJW 2013, 2271
NZM 2020, 107
33 C 946/21
09 S 7/22
13 S 133/20
1 S 12462/14
11 S 37/20
V ZR 271/18
V ZR 203/18