Oberlandesgericht Stuttgart (Baden-Württemberg, )
Urteil vom 2013-11-11, Aktenzeichen 102 U 1/13

Tenor:
1. Die Berufung der Antragsgegnerin gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 30. Januar 2013, Az. 50 O 9/12 Baul., wird zurückgewiesen.
2. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollsteckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 30. Januar 2013, Az. 50 O 9/12 Baul., ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Streitwerte für I. und II. Instanz: jeweils 39.000,00 EUR

Tatbestand:
1
Die Antragsgegnerin, eine Gemeinde mit 9.300 Einwohnern, hat von ihrem durch Satzung vom 28.07.2009 geschaffenen Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB im Hinblick auf einen Kaufvertrag zwischen dem Antragsteller und dem Käufer Gebrauch gemacht und den Kaufpreis anstatt der vereinbarten 48.000,00 EUR auf 9.000,00 EUR festgesetzt. Dagegen wendet sich der Verkäufer.
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Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Antragsgegnerin ihr Vorkaufsrecht rechtzeitig ausgeübt hat und der Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts im Gemeinderat der Antragsgegnerin in nichtöffentlicher Sitzung rechtmäßig war sowie ob der Bürgermeister das Vorkaufsrecht als Geschäft der laufenden Verwaltung ausgeübt hat. Bezüglich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes I. Instanz wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils des Landgerichts Stuttgart vom 30.01.2013, Az. 50 O 9/12 Baul., verwiesen.
3
Mit diesem Urteil hat das Landgericht Stuttgart dem Antrag auf Aufhebung des Bescheids der Antragsgegnerin über die Ausübung des Vorkaufsrechts stattgegeben. Es könne dahingestellt bleiben, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts fristgemäß zugestellt wurde. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei rechtswidrig, weil darüber vom Gemeinderat der Antragsgegnerin in nichtöffentlicher Sitzung beraten und beschlossen worden sei, obwohl nach § 35 Abs. 1 S. 1 GemO die Sitzungen des Gemeinderats grundsätzlich öffentlich seien. Die berechtigten Interessen der Vertragsparteien hätten eine nichtöffentliche Sitzung nicht erfordert. Insbesondere hätten solche Interessen der Vertragsparteien an einem Ausschluss der Öffentlichkeit nicht unterstellt werden dürfen.
4
Die Antragsgegnerin könne sich nicht darauf berufen, der Bürgermeister habe die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts selbst treffen können. Die Entscheidung sei hier dem Gemeinderat überlassen worden, weshalb dieser die Formvorschriften der Gemeindeordnung habe einhalten müssen. Der Bürgermeister habe dessen Entscheidung nur exekutiert. Bezüglich der Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.
5
Dagegen wendet sich die Berufung der Antragsgegnerin. Der Bescheid der Antragsgegnerin über die Ausübung des Vorkaufsrechts sei dem Antragsteller innerhalb der 2-Monats-Frist des § 28 Abs. 2 BauGB ordnungsgemäß zugestellt worden. Durch die Angabe einer Postadresse, welche über keinen Briefkasten verfüge, habe er den Zugang vereitelt und könne sich nicht darauf berufen, dass ihm der streitgegenständliche Bescheid nicht innerhalb der Ausübungsfrist bekanntgegeben worden sei.
6
Der Gemeinderat habe angesichts der vielfältigen Einzelheiten des Kaufvertrags, die einen erheblichen Einblick in die persönliche Sphäre der Vertragsbeteiligten gäben, wie künftige Nutzungsabsicht, Preis- und Zahlungsmodalitäten, in nichtöffentlicher Sitzung über die Ausübung des Vorkaufsrechts verhandeln dürfen. Der Bürgermeister habe vorab bei den Verfahrensbeteiligten ihr Interesse an einer Geheimhaltung der Vertragsmodalitäten abfragen können, aber nicht müssen. So habe das Bundesverwaltungsgericht entschieden, dass Kaufverträge über Grundstücke jedenfalls zu den Angelegenheiten gehören, deren vertrauliche Behandlung im Interesse der Vertragspartner in Frage komme.
7
Im Übrigen komme es auf die Wirksamkeit der Beschlussfassung des Gemeinderats nicht an, weil der Bürgermeister persönlich berechtigt gewesen sei, über die Ausübung des Vorkaufsrechts im Rahmen der laufenden Verwaltung zu entscheiden. Der Bürgermeister sei ausweislich der Hauptsatzung berechtigt, alleine über die Ausübung von Vorkaufsrechten im Wert bis zu 30.000,00 DM zu entscheiden. Als neues unstreitiges Vorbringen nach dem Schluss der letzten mündlichen Verhandlung I. Instanz sei dieser Vortrag auch in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen. Da es sich um ein Geschäft der laufenden Verwaltung gehandelt habe, sei der Beschluss des Gemeinderats angesichts der Kompetenzverteilung in der Hauptsatzung rechtswidrig. Nachdem der Bürgermeister jedoch diesem Beschluss nicht widersprochen habe, habe er sich den Beschluss des Gemeinderats zu eigen gemacht. Das Landgericht nehme daher zu Unrecht an, dass der Bürgermeister die Entscheidung nicht selber habe treffen wollen. Nachdem im Rahmen des auszuübenden Vorkaufsrechts für das zu erwerbende Grundstück ein Kaufpreis in Höhe von 9.000,00 EUR angesetzt worden sei, liege eine rechnerische durchschnittliche Kostenverteilung von 1,00 EUR pro Einwohner der Antragsgegnerin vor, weshalb von einem Geschäft der laufenden Verwaltung auszugehen sei.
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Die Antragsgegnerin beantragt,
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unter Abänderung des am 30.01.2013 verkündeten Urteils des Landgerichts Stuttgart (Az.: 50 O 9/12), den Antrag auf Aufhebung des Bescheids der Antragsgegnerin vom 01.09.2011 über die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Kaufvertrag vom 29.06.2011 (UR. Nr. X/X beim Notariat G.) zurückzuweisen.
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Der Antragsteller beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
12
Die Ausübung eines städtebaulichen Vorkaufsrechts habe hier eine Beratung und Entscheidung in öffentlicher Sitzung erfordert. Berechtigte Interessen Einzelner seien dem nicht entgegengestanden. Allein der Kaufpreis habe keine Rückschlüsse auf Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Vertragsparteien zugelassen. Zu der geplanten Nutzung des Grundstücks fänden sich im Kaufvertrag keine Angaben. Da nicht unterstellt werden dürfe, berechtigte Interessen des Verkäufers oder Käufers erforderten den Ausschluss der Öffentlichkeit, habe bei den Vertragsbeteiligten angefragt werden müssen, ob berechtigte Interessen den Ausschluss der Öffentlichkeit erforderten. Dies sei unterblieben. Es habe daher beim Grundsatz der Öffentlichkeit der Sitzung des Gemeinderats verbleiben müssen. Die Frage des Ausschlusses der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzung richte sich ausschließlich nach § 35 Abs. 1 S. 2 GemO und nicht nach § 24 BauGB, der dazu keine Regelung enthalte.
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Die Ausübung des Vorkaufsrechts falle nicht in die Zuständigkeit des Bürgermeisters nach § 44 GemO. Es gehöre nicht zu den Geschäften der laufenden Verwaltung. Unabhängig von der finanziellen Bedeutung des Vorkaufsrechts habe es nach Art und Inhalt eine grundsätzliche Bedeutung, weil es dabei gerade im Geltungsbereich einer Vorkaufsrechtssatzung um grundlegende Fragen der städtebaulichen Entwicklung gehe. Die Ausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte komme selten vor; es handle sich um außerordentliche Geschäfte. Die Begründung der Ausübung des Vorkaufsrechts, wonach dadurch die Beseitigung der vorhandenen Gemengelage mitten im Ortskern und eine geordnete städtebauliche Entwicklung hin zu Dienstleistung, Nahversorgung und Wohnen erreicht werden solle, zeige, dass es sich hier um eine zentrale und grundlegende Frage der städtebaulichen Entwicklung handle, die nicht zu den Geschäften der laufenden Verwaltung zähle. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei dem Bürgermeister auch nicht nach § 44 Abs. 2 S. 2 GemO übertragen. Die Übertragung beziehe sich nur auf vertragliche Vorkaufsrechte. Die Wertgrenze von 15.000,00 EUR sei überschritten, nachdem im Kaufvertrag ein Kaufpreis von 48.000,00 EUR vereinbart worden sei. Maßgebend sei nicht der von der Antragsgegnerin festgelegte Kaufpreis von 9.000,00 EUR, sondern der vertraglich vereinbarte Kaufpreis. Bei einem Verfehlen des Verkehrswerts bestehe für die Gemeinde bei Ausübung des preislimitierten Vorkaufsrechts von vornherein die Gefahr, dass der Kaufpreis auf den vertraglich vereinbarten Wert heraufgesetzt werde. Der Gemeinderat habe über die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Preislimitierung in zwei gesonderten Beschlüssen entschieden. Damit sei über die grundsätzliche erste Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts die Wertgrenze aus § 5 Abs. 2 Nr. 2.8 der Hauptsatzung in jedem Fall überschritten worden.
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Selbst wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts auf den Bürgermeister übertragen worden sei, habe der Gemeinderat die Angelegenheit mit seinem Beschluss vom 18.08.2011 wieder an sich gezogen. Da kein Geschäft der laufenden Verwaltung vorliege, habe die Übertragung jederzeit widerrufen werden können.
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Bereits mit der Antragsschrift sei vorgetragen, dass die Gemeinde keine ausreichenden Planungsvorstellungen gehabt habe, sondern in ihrem Satzungsbeschluss über die Vorkaufsrechtssatzung vom 28.07.2009 nur einen städtebaulichen Konflikt bezeichnet habe. Auch im Aufstellungsbeschluss für das Plangebiet vom 20.07.2007 heiße es nur lapidar, Art und Maß der baulichen Nutzung würden im weiteren Bebauungsplanverfahren konkretisiert werden, was für die Konkretisierung positiver Planungsziele nicht ausreiche. Die nicht konkretisierte Planung habe eine Veränderungssperre und auch eine Vorkaufsrechtssatzung nicht gerechtfertigt.
16
Das Vorkaufsrecht sei nicht innerhalb der 2-Monats-Frist ausgeübt worden, da der Ausübungsbescheid dem Antragsteller erst am 12.09.2011 zugegangen sei. Die Antragsgegnerin habe die für die Zustellung im Ausland maßgeblichen Regelungen des § 10 LVwZG außer Acht gelassen. Der Einwand, der Antragsteller habe den Zugang vereitelt, weil er an seiner Postadresse über keinen Briefkasten verfüge, greife nicht durch, weil die Antragsgegnerin keine zulässige Form der Zustellung veranlasst habe.
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Der Käufer habe das Vorkaufsrecht nach § 27 Abs. 1 BauGB dadurch abgewendet, dass er sich verpflichtet habe, das Grundstück für Wohnzwecke zu nutzen und dabei die vorhandenen Parkflächen zu erhalten.
18
Die Herabsetzung des Kaufpreises nach § 28 Abs. 3 S. 1 BauGB auf 9.000,00 EUR sei rechtswidrig, weil nach dem Entwurf des Bebauungsplans der Antragsgegnerin eine Festsetzung als Kerngebiet nach § 7 BauNVO vorgesehen sei und dies angesichts der Bodenrichtwerttabelle des Gutachterausschusses mindestens einen Wert von 60,00 EUR pro m² bis 90,00 EUR pro m² rechtfertige, während die Antragsgegnerin nur einen Wert von 30,00 EUR pro m² angesetzt habe. Da auf dem Grundstück eine Wohnnutzung zulässig sei, müsse ein Bodenrichtwert von 65,00 EUR pro m² bis 130,00 EUR pro m² angesetzt werden. Zuzüglich eines Restwerts des Gebäudes und abzüglich der geschätzten Entsorgungskosten verbleibe ein Wert von 39.000,00 EUR.
19
Der Käufer beantragt,
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21
Das Landgericht habe zu Recht den nach der letzten mündlichen Verhandlung gehaltenen Vortrag zum Handeln des Bürgermeisters in eigener Verantwortung nicht berücksichtigt und die mündliche Verhandlung nicht wieder eröffnet. Der Bürgermeister habe sich zu keinem Zeitpunkt auf eine Entscheidung in eigener Kompetenz berufen. Der Gemeinderat sei mit der Sache aufgrund eigener Zuständigkeit befasst gewesen. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts sei bei kleinen und mittleren Gemeinden immer der Gemeinderat wegen der Bedeutung der Sache, der Häufigkeit des Auftretens und des Zusammenhangs mit der städtebaulichen Gemeindeentwicklung zuständig. Im Hinblick auf die Haushaltsrelevanz sei bei der Ausübung des Vorkaufsrechts vom Kaufpreisbetrag von 48.000,00 EUR und damit nicht vom vermeintlichen Verkehrswert von 9.000,00 EUR, sondern vom möglichen tatsächlichen Wert des Erwerbsobjekts, der durch den Kaufpreis bestimmt und begrenzt werde, auszugehen. Wenn der Bürgermeister dennoch habe selbst handeln wollen, liege ein Verstoß gegen die sachliche Zuständigkeit vor. Gemäß der Rechtsprechung des Baden-Württembergischen Verwaltungsgerichtshofs sei der Verstoß gegen die erforderliche Öffentlichkeit der Entscheidung des Gemeinderats eindeutig. Die detektivischen Bemühungen der Mitarbeiter der Antragsgegnerin könnten nur dann von Belang sein, wenn die Zustellung im Ausland auf dem dafür vorgesehenen und dann eingeschlagenen Weg nicht funktioniert habe. II.
Das Landgericht habe zu Recht den nach der letzten mündlichen Verhandlung gehaltenen Vortrag zum Handeln des Bürgermeisters in eigener Verantwortung nicht berücksichtigt und die mündliche Verhandlung nicht wieder eröffnet. Der Bürgermeister habe sich zu keinem Zeitpunkt auf eine Entscheidung in eigener Kompetenz berufen. Der Gemeinderat sei mit der Sache aufgrund eigener Zuständigkeit befasst gewesen. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts sei bei kleinen und mittleren Gemeinden immer der Gemeinderat wegen der Bedeutung der Sache, der Häufigkeit des Auftretens und des Zusammenhangs mit der städtebaulichen Gemeindeentwicklung zuständig. Im Hinblick auf die Haushaltsrelevanz sei bei der Ausübung des Vorkaufsrechts vom Kaufpreisbetrag von 48.000,00 EUR und damit nicht vom vermeintlichen Verkehrswert von 9.000,00 EUR, sondern vom möglichen tatsächlichen Wert des Erwerbsobjekts, der durch den Kaufpreis bestimmt und begrenzt werde, auszugehen. Wenn der Bürgermeister dennoch habe selbst handeln wollen, liege ein Verstoß gegen die sachliche Zuständigkeit vor. Gemäß der Rechtsprechung des Baden-Württembergischen Verwaltungsgerichtshofs sei der Verstoß gegen die erforderliche Öffentlichkeit der Entscheidung des Gemeinderats eindeutig. Die detektivischen Bemühungen der Mitarbeiter der Antragsgegnerin könnten nur dann von Belang sein, wenn die Zustellung im Ausland auf dem dafür vorgesehenen und dann eingeschlagenen Weg nicht funktioniert habe.

Entscheidungsgründe:
22
Die zulässige Berufung der Antragsgegnerin ist aus den zutreffenden Erwägungen des Landgerichts im Urteil vom 30.01.2013 unbegründet. 1.
Die zulässige Berufung der Antragsgegnerin ist aus den zutreffenden Erwägungen des Landgerichts im Urteil vom 30.01.2013 unbegründet.
1.
23
Die Antragsgegnerin hat in den Gemeinderatsbeschlüssen vom 16.08.2011 nicht nur von ihrem gemeindlichen Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 2 BauGB Gebrauch gemacht, sondern auch die Ausübung des Vorkaufsrechts zum ortüblichen Verkehrswert nach § 28 Abs. 3 BauGB beschlossen. Über die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Ausübung des Vorkaufsrechts zu einem ortsüblichen Verkehrswert von 9.000,- EUR wurde getrennt abgestimmt. Ob die Baulandgerichte nach § 217 Abs. 1 S. 1 BauGB iVm § 28 Abs. 3 BauGB nur die Festsetzung des zu zahlenden Betrags zu überprüfen haben oder sie als Annex zur Entscheidung über die Höhe des Vorkaufsrechts auch zur Entscheidung über die Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 2 BauGB zuständig sind, ist im Berufungsverfahren gemäß § 17a Abs. 5 GVG nicht mehr von Belang. 2.
Die Antragsgegnerin hat in den Gemeinderatsbeschlüssen vom 16.08.2011 nicht nur von ihrem gemeindlichen Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 2 BauGB Gebrauch gemacht, sondern auch die Ausübung des Vorkaufsrechts zum ortüblichen Verkehrswert nach § 28 Abs. 3 BauGB beschlossen. Über die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Ausübung des Vorkaufsrechts zu einem ortsüblichen Verkehrswert von 9.000,- EUR wurde getrennt abgestimmt. Ob die Baulandgerichte nach § 217 Abs. 1 S. 1 BauGB iVm § 28 Abs. 3 BauGB nur die Festsetzung des zu zahlenden Betrags zu überprüfen haben oder sie als Annex zur Entscheidung über die Höhe des Vorkaufsrechts auch zur Entscheidung über die Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 2 BauGB zuständig sind, ist im Berufungsverfahren gemäß § 17a Abs. 5 GVG nicht mehr von Belang.
2.
24
Zutreffend hat das Landgericht die Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 28 Abs. 2 BauGB) durch die Antragsgegnerin mit Bescheid vom 1.09.2011 als rechtswidrig angesehen, weil entgegen dem Grundsatz des § 35 Abs. 1 S. 1 GemO über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Gemeinderat in nichtöffentlicher Sitzung verhandelt und entschieden wurde. a)
Zutreffend hat das Landgericht die Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 28 Abs. 2 BauGB) durch die Antragsgegnerin mit Bescheid vom 1.09.2011 als rechtswidrig angesehen, weil entgegen dem Grundsatz des § 35 Abs. 1 S. 1 GemO über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Gemeinderat in nichtöffentlicher Sitzung verhandelt und entschieden wurde.
a)
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Auch wenn das Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB durch Verwaltungsakt auszuüben ist, war der Gemeinderat das für die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts zuständige Organ der Antragsgegnerin, weil die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Bestimmung des zu zahlenden Betrags keine Geschäfte der laufenden Verwaltung waren, die gemäß § 44 Abs. 2 S. 1 GemO in die Zuständigkeit des Bürgermeisters fallen.
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Dem steht schon der Wert der Ausübung des Vorkaufsrechts entgegen. Der Antragsteller und der Käufer hatten einen Kaufpreis in Höhe von 48.000,00 EUR vereinbart. Die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Herabsetzung des von der Antragsgegnerin zu zahlenden Betrags auf 9.000,00 EUR brachten die Gefahr mit sich, dass die Antragsgegnerin vom Antragsteller mit der Begründung, der Verkehrswert entspreche dem vereinbarten Kaufpreis, auf Zahlung in Anspruch genommen werden würde. Welchen Verkehrswert das streitgegenständliche Grundstück tatsächlich hat, hätte dann durch Sachverständigengutachten in einem Gerichtsverfahren abgeklärt werden müssen, was für die Antragsgegnerin ein Haftungsrisiko über die zugestandenen 9.000,00 EUR hinaus von bis zu 39.000,00 EUR ergeben hätte. Nach der Hauptsatzung der Antragsgegnerin sind dem Bürgermeister Grundstücksgeschäfte bis zu einem Wert von rund 15.000,00 EUR (= 30.000,00 DM) gestattet. Daraus ist zu schließen, dass für die Antragsgegnerin jedenfalls Geschäfte mit einem darüber hinausgehenden Wert nicht zu den Geschäften der laufenden Verwaltung gehören.
27
Neben der finanziellen Bedeutung spricht insbesondere die sachliche Bedeutung der Ausübung des Vorkaufsrechts gegen ein Geschäft der laufenden Verwaltung. Die Ausübung des Vorkaufsrechts bedarf einer sorgfältigen Abwägung der Interessen des öffentlichen Wohls und der Interessen des Einzelnen im Rahmen der Planung und Bodenpolitik. Dieses Ergebnis hebt eine solche Entscheidung aus den Geschäften der laufenden Verwaltung heraus und zwingt mindestens bei kleinen und mittleren Gemeinden in der Regel zu einer Beschlussfassung des unmittelbar willensbildenden Organs (BGH, NJW 1960, 1805, 1806). b)
Neben der finanziellen Bedeutung spricht insbesondere die sachliche Bedeutung der Ausübung des Vorkaufsrechts gegen ein Geschäft der laufenden Verwaltung. Die Ausübung des Vorkaufsrechts bedarf einer sorgfältigen Abwägung der Interessen des öffentlichen Wohls und der Interessen des Einzelnen im Rahmen der Planung und Bodenpolitik. Dieses Ergebnis hebt eine solche Entscheidung aus den Geschäften der laufenden Verwaltung heraus und zwingt mindestens bei kleinen und mittleren Gemeinden in der Regel zu einer Beschlussfassung des unmittelbar willensbildenden Organs (BGH, NJW 1960, 1805, 1806).
b)
28
Die Sitzungen des Gemeinderats sind grundsätzlich öffentlich (§ 35 Abs. 1 Satz 1 GemO). Die Öffentlichkeit der Sitzungen des Gemeinderats gehört zu den wesentlichsten Grundsätzen der Gemeindeverwaltung. Sie hat die Funktion, dem Gemeindebürger Einblick in die Tätigkeit der Vertretungskörperschaften und ihrer einzelnen Mitglieder zu ermöglichen und dadurch eine auf eigener Kenntnis und Beurteilung beruhende Grundlage für eine sachgerechte Kritik sowie die Willensbildung zu schaffen, den Gemeinderat der allgemeinen Kontrolle der Öffentlichkeit zu unterziehen und dazu beizutragen, der unzulässigen Einwirkung persönlicher Beziehungen, Einflüsse und Interessen auf die Beschlussfassung des Gemeinderats vorzubeugen (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.06.1980, II 503/79, zitiert nach juris Rn. 21 = Die Justiz 1981, 233). Der Grundsatz der Öffentlichkeit gilt namentlich auch für Sitzungen des Gemeinderates, in denen über die Ausübung eines Vorkaufsrechts gemäß §§ 24 f. BauGB zu verhandeln und zu beschließen und in denen u.a. auch die Frage zu prüfen ist, ob die Ausübung durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB, der für Vorkaufsrechte nach § 25 BauGB entsprechend gilt; VGH Baden-Württemberg aaO).
29
Vorliegend bestand objektiv kein Anlass, von dem Grundsatz der Öffentlichkeit der Sitzungen des Gemeinderats eine Ausnahme zu machen. Nichtöffentlich darf nämlich nur verhandelt werden, wenn es das öffentliche Wohl oder berechtigte Interessen Einzelner erfordern; über Gegenstände, bei denen diese Voraussetzungen vorliegen, muss nichtöffentlich verhandelt werden (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GemO).
30
Berechtigte Interessen Einzelner im Sinne des § 35 Abs. 1 S. 2 GemO können rechtlich geschützte oder sonstige schutzwürdige Interessen sein. Sie erfordern den Ausschluss der Öffentlichkeit in der Gemeinderatssitzung, wenn im Verlauf der Sitzung persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse zur Sprache kommen können, an deren Kenntnisnahme schlechthin kein berechtigtes Interesse der Allgemeinheit bestehen kann und deren Bekanntgabe dem Einzelnen nachteilig sein könnte (VGH Baden-Württemberg aaO Rn. 21 bis 24; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08.08.1990, 3 S 132/90, zitiert nach juris Rn. 27 ff. = NVwZ 1991, 284). aa)
Berechtigte Interessen Einzelner im Sinne des § 35 Abs. 1 S. 2 GemO können rechtlich geschützte oder sonstige schutzwürdige Interessen sein. Sie erfordern den Ausschluss der Öffentlichkeit in der Gemeinderatssitzung, wenn im Verlauf der Sitzung persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse zur Sprache kommen können, an deren Kenntnisnahme schlechthin kein berechtigtes Interesse der Allgemeinheit bestehen kann und deren Bekanntgabe dem Einzelnen nachteilig sein könnte (VGH Baden-Württemberg aaO Rn. 21 bis 24; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08.08.1990, 3 S 132/90, zitiert nach juris Rn. 27 ff. = NVwZ 1991, 284).
aa)
31
Eine generelle Regelung, wonach Grundstücksangelegenheiten in nichtöffentlicher Sitzung des Gemeinderats zu behandeln sind, besteht für Baden-Württemberg und die Antragsgegnerin nicht (insoweit abweichend für Rheinland-Pfalz BVerwG, Beschluss vom 15.03.1995, 4 B 33/95, zitiert nach juris Rn. 6 = NVwZ 1995, 897). Kaufverträge über Grundstücke und damit auch die Ausübung von Vorkaufsrechten im Hinblick auf Grundstücke gehören zu den Angelegenheiten, deren vertrauliche Behandlung im Interesse der Vertragspartner in Frage kommt (BVerwG aaO). Nachdem eine generelle Regelung für Baden-Württemberg fehlt, ist nach den Umständen des Einzelfalls festzustellen, ob die Voraussetzungen des § 35 Abs. 1 S. 2 GemO vorliegen und eine Verhandlung in nichtöffentlicher Sitzung rechtfertigen. bb)
Eine generelle Regelung, wonach Grundstücksangelegenheiten in nichtöffentlicher Sitzung des Gemeinderats zu behandeln sind, besteht für Baden-Württemberg und die Antragsgegnerin nicht (insoweit abweichend für Rheinland-Pfalz BVerwG, Beschluss vom 15.03.1995, 4 B 33/95, zitiert nach juris Rn. 6 = NVwZ 1995, 897). Kaufverträge über Grundstücke und damit auch die Ausübung von Vorkaufsrechten im Hinblick auf Grundstücke gehören zu den Angelegenheiten, deren vertrauliche Behandlung im Interesse der Vertragspartner in Frage kommt (BVerwG aaO). Nachdem eine generelle Regelung für Baden-Württemberg fehlt, ist nach den Umständen des Einzelfalls festzustellen, ob die Voraussetzungen des § 35 Abs. 1 S. 2 GemO vorliegen und eine Verhandlung in nichtöffentlicher Sitzung rechtfertigen.
bb)
32
Die Offenlegung des Kaufpreises des Kaufvertrags zwischen dem Antragsteller und dem Käufer begründet kein berechtigtes Interesse an einer Verhandlung und Beschlussfassung des Gemeinderats über die Ausübung eines Vorkaufsrechts in nichtöffentlicher Sitzung (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16.06.1981, Az. 3 S 271/81, zitiert nach juris). Der notarielle Kaufvertrag vom 29.06.2011 enthält nichts, was im Interesse der Vertragsparteien vor der Öffentlichkeit geheim zu halten gewesen wäre und was zu einer nachteiligen Offenlegung ihrer persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse hätte führen können. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf die Höhe des Kaufpreises von 48.000,00 EUR (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08.08.1990, 3 S 132/90, zitiert nach juris Rn. 29 = NVwZ 1991, 284) oder Belastungen des Grundstücks, die aus dem Grundbuch und Kaufvertrag ersichtlich waren. Nachdem der Bürgermeister der Antragsgegnerin im Rahmen der Vorbereitung der Gemeinderatssitzung nicht bei den Kaufvertragsparteien nachgefragt hat, ob deren berechtigte Interessen die Ausübung des Vorkaufsrechts in nichtöffentlicher Sitzung erfordern, sind auch außerhalb der Kaufvertragsurkunde keinerlei Umstände ersichtlich, die eine Behandlung des Vorkaufsrechts der Antragsgegnerin in nichtöffentlicher Sitzung nach § 35 Abs. 1 S. 2 GemO gerechtfertigt hätte. c)
Die Offenlegung des Kaufpreises des Kaufvertrags zwischen dem Antragsteller und dem Käufer begründet kein berechtigtes Interesse an einer Verhandlung und Beschlussfassung des Gemeinderats über die Ausübung eines Vorkaufsrechts in nichtöffentlicher Sitzung (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16.06.1981, Az. 3 S 271/81, zitiert nach juris). Der notarielle Kaufvertrag vom 29.06.2011 enthält nichts, was im Interesse der Vertragsparteien vor der Öffentlichkeit geheim zu halten gewesen wäre und was zu einer nachteiligen Offenlegung ihrer persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse hätte führen können. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf die Höhe des Kaufpreises von 48.000,00 EUR (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08.08.1990, 3 S 132/90, zitiert nach juris Rn. 29 = NVwZ 1991, 284) oder Belastungen des Grundstücks, die aus dem Grundbuch und Kaufvertrag ersichtlich waren. Nachdem der Bürgermeister der Antragsgegnerin im Rahmen der Vorbereitung der Gemeinderatssitzung nicht bei den Kaufvertragsparteien nachgefragt hat, ob deren berechtigte Interessen die Ausübung des Vorkaufsrechts in nichtöffentlicher Sitzung erfordern, sind auch außerhalb der Kaufvertragsurkunde keinerlei Umstände ersichtlich, die eine Behandlung des Vorkaufsrechts der Antragsgegnerin in nichtöffentlicher Sitzung nach § 35 Abs. 1 S. 2 GemO gerechtfertigt hätte.
c)
33
Der Verstoß gegen das Gebot der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzungen begründet regelmäßig eine schwerwiegende Verfahrensrechtsverletzung (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 25.2.2013, Az. 1 S 2155/12, VBlBW 2013, 269 juris Rn. 8).Die sich aus dem Verstoß gegen § 35 Abs. 1 S. 1 GemO ergebende Rechtswidrigkeit der Gemeinderatsbeschlüsse über die Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts und die Festsetzung des Verkehrswerts abweichend vom vereinbarten Kaufpreis führen zur Rechtswidrigkeit des Bescheids der Antragsgegnerin vom 01.09.2011. Dieser Bescheid stellt nämlich den Vollzug der Beschlüsse des Gemeinderats dar und hätte nicht ergehen dürfen, weil der Bürgermeister nur gesetzmäßig gefasste Beschlüsse vollziehen darf (§ 43 Abs. 1 und Abs. 2 S. 1 GemO; vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08.08.1990, 3 S 132/90, zitiert nach juris Rn. 31 = NVwZ 1991, 284).
34
Zwar kann nach § 46 LVwVfG die Aufhebung eines Verwaltungsakts, der nicht nach § 44 LVwVfG nichtig ist, nicht allein deshalb beansprucht werden, weil er unter Verletzung von Vorschriften über das Verfahren, die Form oder die örtliche Zuständigkeit zustande gekommen ist, wenn keine andere Entscheidung in der Sache hätte getroffen werden können. Diese Voraussetzungen sind hier aber offensichtlich nicht erfüllt, denn die Entscheidung des Gemeinderats darüber, ob die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen soll, stellte eine Ermessensentscheidung dar und hätte auch in verneinendem Sinne ergehen können (vgl. VGH Baden-Württemberg aaO). Es ist daher nicht offensichtlich, dass die Verletzung des Prinzips der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzung die Entscheidung in der Sache nicht beeinflusst hat (§ 46 LVwVfG). 3.
Zwar kann nach § 46 LVwVfG die Aufhebung eines Verwaltungsakts, der nicht nach § 44 LVwVfG nichtig ist, nicht allein deshalb beansprucht werden, weil er unter Verletzung von Vorschriften über das Verfahren, die Form oder die örtliche Zuständigkeit zustande gekommen ist, wenn keine andere Entscheidung in der Sache hätte getroffen werden können. Diese Voraussetzungen sind hier aber offensichtlich nicht erfüllt, denn die Entscheidung des Gemeinderats darüber, ob die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen soll, stellte eine Ermessensentscheidung dar und hätte auch in verneinendem Sinne ergehen können (vgl. VGH Baden-Württemberg aaO). Es ist daher nicht offensichtlich, dass die Verletzung des Prinzips der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzung die Entscheidung in der Sache nicht beeinflusst hat (§ 46 LVwVfG).
3.
35
Der Bescheid vom 01.09.2011 wird nicht dadurch rechtmäßig, dass der Bürgermeister diesen in eigener Zuständigkeit erlassen hätte.
36
Zwar nimmt dieser Bescheid auf die Gemeinderatsbeschlüsse vom 16.08.2011 nicht Bezug und kann so vom Inhalt her als Verwaltungsakt, den der Bürgermeister in eigener Zuständigkeit erlassen hat, verstanden werden. Jedoch fehlt ihm hierfür die Zuständigkeit nach § 44 Abs. 2 S. 1 GemO. Es handelt sich bei der Ausübung des Vorkaufsrechts angesichts der Größe der Gemeinde und der in die Abwägung einzufließenden unterschiedlichen Interessen an der beabsichtigten städtebaulichen Neuordnung des „M.-Areals“ um die originäre gesetzlich eingeräumte Kompetenz des Gemeinderats. 4.
Zwar nimmt dieser Bescheid auf die Gemeinderatsbeschlüsse vom 16.08.2011 nicht Bezug und kann so vom Inhalt her als Verwaltungsakt, den der Bürgermeister in eigener Zuständigkeit erlassen hat, verstanden werden. Jedoch fehlt ihm hierfür die Zuständigkeit nach § 44 Abs. 2 S. 1 GemO. Es handelt sich bei der Ausübung des Vorkaufsrechts angesichts der Größe der Gemeinde und der in die Abwägung einzufließenden unterschiedlichen Interessen an der beabsichtigten städtebaulichen Neuordnung des „M.-Areals“ um die originäre gesetzlich eingeräumte Kompetenz des Gemeinderats.
4.
37
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 228 Abs. 1 BauGB, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 221 Abs. 1 BauGB, 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO.
38
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach den §§ 221 Abs. 1 BauGB, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO liegen nicht vor.
39
Die Höhe des Streitwerts richtet sich nach dem Interesse des Antragstellers, hier also des Verkäufers. Nachdem er das streitgegenständliche Grundstück für 48.000,00 EUR verkauft und die Antragsgegnerin den Kaufpreis auf lediglich 9.000,00 EUR festgesetzt hat, besteht sein wirtschaftliches Interesse an dem Rechtsstreit in der Höhe der Differenz, also 39.000,00 EUR.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 24 f. BauGB
§§ 228 Abs. 1 BauGB, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 221 Abs. 1 BauGB, 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO
§§ 221 Abs. 1 BauGB, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO
§ 25 BauGB
§ 24 BauGB
§ 44 GemO
§ 10 LVwZG
§ 7 BauNVO
§ 46 LVwVfG
§ 44 LVwVfG
§ 35 Abs. 1 S. 1 GemO
§ 28 Abs. 2 BauGB
§ 35 Abs. 1 S. 2 GemO
§ 44 Abs. 2 S. 2 GemO
§ 27 Abs. 1 BauGB
§ 28 Abs. 3 S. 1 BauGB
§ 28 Abs. 3 BauGB
§ 217 Abs. 1 S. 1 BauGB
§ 17a Abs. 5 GVG
§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 44 Abs. 2 S. 1 GemO
§ 35 Abs. 1 Satz 1 GemO
§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 35 Abs. 1 Satz 2 GemO
§ 43 Abs. 1 und Abs. 2 S. 1 GemO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1960, 1805, 1806
NVwZ 1991, 284
NVwZ 1995, 897
50 O 9/12 B
50 O 9/12
1 BauGB auf 9.00
3 S 132/90
4 B 33/95
3 S 271/81
1 S 2155/12