Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 1992-07-07, Aktenzeichen 23 U 14/91
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1992:0707.23U14.91.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Rechtsmittel beider Parteien sind zulässig und haben auch teilweise - die Berufung der Beklagten allerdings lediglich wegen der Höhe des Zinsan-spruchs - Erfolg.
1. Berufung der Beklagten
a)
Ohne Erfolg berufen sie sich darauf, das Pacht-objekt habe sich bei Pachtbeginn in keinem bes-seren Zustand als bei Pachtende befunden. Auf-grund der insoweit übereinstimmenden Erklärun-gen der Parteien in der vorgerichtlichen Kor-respondenz steht fest, daß sie den Sachverstän-digen W. nicht lediglich mit einer Beschrei-bung der Pachtsache beauftragen wollten. Dieser sollte vielmehr für beide Seiten verbindlich feststellen, welche Maßnahmen zur Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands der Gebäude und Außenanlage erforderlich seien und was sie kosteten, sowie die erforderlichen Arbeiten un-ter Zugrundelegung der einschlägigen Bestimmun-gen des Pachtvertrages dem jeweiligen Verant-wortungsbereich der Parteien zuordnen. Damit war den Beklagten der - ohnehin zweifelhafte (vgl. §§ 586 Abs. 2, 539 Satz 1 BGB) - Einwand abgeschnitten, die Pachtsache habe sich schon bei Vertragsbeginn nicht in einem ordnungsge-mäßen Zustand befunden. Das wird verdeutlicht durch das Schreiben ihrer ursprünglichen Pro-zeßbevollmächtigten vom 17. Mai 1990, in dem sie sich gegen die von der Klägerin bei der Besichtigung am 7. Mai 1990 erhobenen Forderun-gen teilweise zur Wehr setzte und zum Schluß erklärte, ihre Mandantschaft sehe den Feststel-lungen des gemeinsam zu beauftragenden land-wirtschaftlichen Sachverständigen mit Gelassen-heit entgegen.
b)
Die Beklagten dringen auch nicht mit dem Ein-wand durch, sie schuldeten keine Geldentschä-digung, weil ihnen gestattet sei, die erfor-derlichen Arbeiten selbst durchzuführen, und sie dies auch der Klägerin stets angeboten hätten. Er scheitert allerdings nicht an der unter a) dargelegten Einigung der Parteien über die Beauftragung des Sachverständigen W.. Dem steht nämlich das Schreiben des erstinstanzli-chen Prozeßbevollmächtigten der Klägerin vom 28. März 1990 an den zunächst als Vertreter der Beklagten eingeschalteten R.L.-Verband entge-gen, in dem er im Anschluß an den Vorschlag zur Beauftragung eines Sachverständigen wörtlich ausführte:
"Die Eheleute L. hätten dann die Möglich-keit, die vom Sachverständigen festgestell-ten Mängel zu beseitigen und fehlende Ein-richtungen zu ersetzen oder vom Sachverstän-digen ermittelten Kosten zu zahlen."
Im Ergebnis können indessen die Beklagten daraus nichts für sich herleiten. Indem sie nämlich nach dem Eingang des für sie ungünsti-gen Gutachtens in erheblichem Umfang Einwen-dungen erhoben (vgl. ihr Schreiben vom 12. Sep-tember 1990), verwirkten sie das Recht auf Selbstbeseitigung anerkannter Mängel. Mit Recht macht die Klägerin geltend, daß es ihnen nach dem Sinn der Vereinbarung nicht gestattet sein kann, sich einzelne Maßnahmen "herauszupicken"; dies erscheint schon wegen der Schwierigkeiten der Koordination der gesamten erforderlichen Arbeiten unzumutbar.
c)
Unerheblich ist ferner die Behauptung der Be-klagten, die Klägerin wolle das Pachtobjekt oh-nehin nicht instandsetzen, sondern es abreißen. Die von den Beklagten in diesem Zusammenhang zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (NJW 86, 309 f.) ist nicht einschlägig, weil es dort um die Verpflichtung des Mieters zur Wie-derherstellung der für seine Zwecke umgebauten Räume bei Ablauf des Mietvertrages ging. Abge-sehen davon haben die Beklagten für ihre Be-hauptung keinen Beweis angeboten.
d)
Der Klageanspruch scheitert schließlich auch nicht an der Einrede der Verjährung. Dabei kann unentschieden bleiben, ob die Rückgabe der Pachtsache bereits am 30. April - so der Vor-trag der Beklagten - oder erst bei der gemein-samen Begehung am 7. Mai 1990 - so die Behaup-tung der Klägerin - erfolgt ist, ferner auch, ob die Klageschrift entgegen dem auf den 1. No-vember lautenden Eingangsstempel der gemeinsa-men Annahmestelle für die Justizbehörden Aachen bereits am 31. Oktober 1990 in den Nachtbrief-kasten gelangt ist. Zutreffend hat nämlich das Amtsgericht angenommen, daß die 6-monatige Verjährungsfrist (vgl. § 16 des Pachtvertrages, § 591 b BGB) erst ab dem Zugang des Gutachtens des Sachverständigen W. im August 1990 zu lau-fen begonnen hatte. Die Parteien waren bereits vor Pachtende über die Frage nach dem Zustand der Pachtsache und die dementsprechenden An-sprüche der Klägerin in Verhandlungen getreten. Mit Schreiben vom 3. April 1990 hatten die Beklagten den Vorschlag gemacht, nach Mittei-lung ihrer Übergabebereitschaft einen gemeinsa-men Besichtigungstermin abzuhalten und im Fal-le verbleibender Meinungsverschiedenheiten über die noch durchzuführenden Arbeiten einen Sach-verständigen mit der "Tatsachenfeststellung und Kostenschätzung" zu beauftragen. In ihrem Ant-wortschreiben vom 23. April 1990 hatte die Klä-gerin diesen Vorschlag zwar mit der Einschrän-kung des Wunsches nach sofortiger Hinzuziehung des Sachverständigen angenommen, war dann aber im Anschluß an das Schreiben der Beklagten vom 27. April 1990 auf deren Vorschlag durch Teilnahme an dem Termin am 7. Mai 1990 bedin-gungslos eingegangen. Auch das weitere Vorgehen der Parteien entsprach dieser Einigung. Sie muß daher in dem Sinn ausgelegt werden, daß eine gerichtliche Auseinandersetzung bis zum Eingang des Gutachtens zurückgestellt werden sollte. Dies kommt einer Stundungsabrede im Sinne von § 202 Abs. 1 BGB gleich. Jedenfalls erscheint die Berufung der Beklagten auf Verjährung nach den dargestellten Umständen mit Treu und Glau-ben nicht vereinbar.
e)
Hinsichtlich des geltend gemachten Zinsan-spruchs hat die Berufung der Beklagten teilwei-se Erfolg. Die erst einen Tag vor der mündli-chen Verhandlung vor dem Senat von der Klägerin vorgelegten Bescheinigungen der Stadtsparkasse Aachen sind zum Beleg eines über den gesetz-lichen Zinsfuß hinausgehenden Verzugsschadens nicht geeignet, weil aus ihnen nicht mit hin-reichender Deutlichkeit hervorgeht, in welchem Zeitraum die Klägerin welche genauen Kreditbe-träge zu welchen Zinsbedingungen in Anspruch genommen hat.
2. Berufung der Klägerin
Sie hat überwiegend Erfolg; der Klägerin steht über dem vom Amtsgericht zuerkannten Betrag hinaus ein Entschädigungsanspruch in Höhe von insgesamt 25.721,24 DM zu.
Der Sachverständige W. hat die zur Herstel-lung des Pachtobjekts erforderlichen Kosten in seinem ursprünglichen Gutachten auf insgesamt 27.518,92 DM geschätzt. Davon abzusetzen sind zunächst - das hat das Amtsgericht übersehen - 65,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer; es handelt sich um die Seite 11 und 15 des Gutachtens behandelten Positionen "Teppichoberbelag ent-fernen" und "Rolladenkasten streichen", die von der Klägerin in erster Instanz zuletzt nicht mehr geltend gemacht worden sind.
Das Amtsgericht hat von den festgestellten Herstellungskosten zunächst 512,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer abgesetzt. Dabei handelt es sich um die Kosten für den Ausbau einer Marmorfen-sterbank im Wohnzimmer mit 0,40 m. Breite und den Einbau einer solchen mit 0,60 m. Breite. Unstreitig war die Fensterbank ursprünglich 0,60 m. breit. Die Beklagten haben sie auf 0,40 m. gekürzt, weil sie nach Entfernung ei-nes darunter befindlichen Heizkörpers störend wirkte. Der Sachverständige hat dazu ergänzend ausgeführt, die Benutzung der Wohnung sei durch den jetzigen Zustand nicht gemindert, auch wenn nachträglich ein Heizkörper in diesem Raum wie-der eingebaut werde. Angesichts dessen hält der Senat in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht das Ersatzbegehren der Klägerin für nicht red-lich.
Das Amtsgericht hat weitere 1.000,00 DM zuzüg-lich Mehrwertsteuer hinsichtlich der im Gutach-ten Seite 27 aufgeführten Position "Herstellung eines neuen Maschendrahtzauns im Hühnerauslauf" abgesetzt. Der Sachverständige hatte zunächst für die erforderliche Herstellung Kosten von 4.500,00 DM geschätzt. Auf den Einwand der Beklagten, er habe die Länge des Zauns zu hoch angesetzt, hat er in seiner ergänzen-den Stellungnahme einen Schreibfehler einge-räumt und ist danach zu einer Kostenschätzung von 3.500,00 DM gelangt. Die Klägerin hat den Schreibfehler akzeptiert, aber ihrerseits gel-tend gemacht, aufgrund einer eigenen Nachmes-sung müsse es dennoch bei dem ursprünglichen Kostenansatz verbleiben. Sie hat aber nicht nä-her dargetan, wieso der Sachverständige falsch gemessen haben sollte, so daß bei dem Abzug zu verbleiben hat.
Die berechtigten Abzüge machen einschließlich Mehrwertsteuer insgesamt 1.797,78 DM aus, so daß aus der Kostenaufstellung des Sachverstän-digen 25.721,24 DM verbleiben.
Das Amtsgericht hat den geschätzten Kostenbe-trag um die Hälfte mit der Begründung gekürzt, die Beklagten schuldeten nach dem Pachtvertrag nicht die Rückgabe in neuwertigem Zustand. Das greift die Klägerin mit Erfolg an. Zutreffend weist sie nämlich darauf hin, daß die gel-tend gemachten Arbeiten das Pachtobjekt nicht "neuwertig" machen, sondern von den Beklagten zur Erhaltung eines gebrauchsfähigen Zustands geschuldet waren. Unzutreffend ist auch die Bezugnahme des Amtsgerichts auf die Regelung im Pachtvertrag hinsichtlich der Dachreparaturen. Hierbei handelt es sich um eine Sonderregelung, die keine analoge Anwendung auf andere von den Pächtern zu erbringende Leistungen duldet.
Einen Ersatz für die ursprüngliche Melkanlage hat das Amtsgericht zu Recht versagt. Die Klä-gerin selbst ordnet dieses Gerät - zutreffend - dem Begriff des Inventars zu. Dieses ist in § 2 des Pachtvertrages der Parteien abschließend aufgeführt. Eine Melkanlage befindet sich nicht darunter.
Auch hinsichtlich der Heizungsanlage hat das Amtsgericht eine Ersatzpflicht der Beklagten zutreffend verneint. Unstreitig wurde die al-te Heizung im Verlauf des Pachtverhältnisses defekt. Entgegen ihrer Auffassung wäre es die Pflicht der Klägerin gewesen, die Anlage in Ordnung zu bringen, weil sie als wesentlicher Bestandteil des Hausgrundstücks eine "bauliche Anlage" im Sinne von § 5 Abs. 4 des Pachtver-trages war. Wenn sie Reparatur unterließ und die Beklagten daraufhin mit Elektroöfen heizten und die Radiatoren - im Rahmen einer Renovie-rung der Wohnung - abbauten, begründet das nicht ihre Verpflichtung zur Wiederherstellung der alten Anlage.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Der Streitwert für die Berufungsinstanz beträgt 36.078,92 DM.
Der Wert der durch dieses Urteil begründe-ten Beschwer liegt für beide Parteien unter 60.000,00 DM.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§
92 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO
§ 591 b BGB
§ 586 Abs. 2, 539 Satz
1 BGB
§ 202 Abs. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 86,
309