Oberlandesgericht Hamm (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 2022-10-13, Aktenzeichen 18 U 205/21
ECLI: ECLI:DE:OLGHAM:2022:1013.18U205.21.00

Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das am 25.11.2021 verkündete Urteil des Landgerichts Dortmund wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung trägt die Klägerin.
Dieses und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Doch steht der Klägerin in der Sache kein Anspruch gegen die Beklagte auf Erstattung der an die Y gem. deren Rechnung vom 22.9.2021 gezahlten 37.352,26 € zu.
1.
Die Klägerin kann keinen Aufwendungsersatz gem. § 536a Abs. 2 BGB für die von ihr verauslagten Kosten für die Erneuerung der Notrufanlage bzw. der ausgetauschten 89 Endgeräte verlangen.
a)
Entgegen der Auffassung der Beklagten lässt sich dem Mietvertrag nicht entnehmen, dass diese gesetzliche Regelung insgesamt abbedungen worden ist; der Mietvertrag mag die Voraussetzungen, unter denen sich der Mieter auf § 536a Abs. 2 BGB berufen kann, modifiziert haben.
b)
Sollten überhaupt Mängel an der Notrufanlage vorgelegen haben und die ergriffenen Maßnahmen erforderlich und angemessen gewesen sein, gelangte die Klägerin nur dann zu einem Erstattungsanspruch, wenn es sich bei der Notrufanlage, genauer bei den ersetzten Endgeräten, überhaupt um einen Mangel des Mietobjekts handelte.
Das ist nicht der Fall.
aa)
Der Sache nach verlangt die Klägerin mit dem Ersatz für die „Neuinstallation einer „Notrufanlage“ die Kosten, die ihr seitens der Y für den Austausch von 89 Endgeräten (einschließlich der Programmierung dieser Endgeräte) in Rechnung gestellt worden sind. Die Lieferung einer (neuen) „Zentraleinheit“ (als Hardware) gehörte nicht dazu; die Endgeräte sind lediglich dergestalt programmiert worden, dass sie mit der vorhandenen „Telefonzentrale“ verbunden wurden und so über den „zentralen Amtsanschluss mit jeweiliger Fernsprechverbindung zur Servicezentrale“ verfügten (Schriftsatz der Klägerin vom 14.7.2021, Bl. 91ff. d.A.).
bb)
Die ausgetauschten Endgeräte waren nicht Gegenstand des Mietvertrags.
(1)
Ob das „Notrufsystem“ – hier in Gestalt der bei Mietbeginn vorhandenen 89 Endgeräte – „mitvermietet“ wurde, also zum „Mietobjekt“ gehörte, ist nicht in § 8 des Mietvertrags geregelt. § 8 bezieht sich vielmehr, wie sich aus § 8 Ziff. 8.1 S. 1 und 2 ergibt und wie auch nicht anders zu erwarten ist, auf „das Mietobjekt“. Instandhaltungs- und in Instandsetzungspflichten sind also – nur – in Bezug auf „das Mietobjekt“ formuliert worden (z.B. Ziff. 8.3 S. 1: „Alle Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten … in und an dem Mietgegenstand sowie an technischen Einrichtungen und Einbauten (…) des Mietgegenstandes, die nicht bereits dem Vermieter nach Ziff. 8.2 obliegen, trägt der Mieter.“ – Hervorheb. d. Verf.).
(2)
Was zum Mietobjekt gehörte, ergab sich vielmehr gem. § 1 Ziff. 1.3 des Mietvertrags aus der als „Anlagenkonvolut 5 beigefügten Baubeschreibung“.
Diese „Baubeschreibung“ legte ursprünglich im Verhältnis zwischen der Beklagten und der Erstmieterin fest, wie das (seinerzeit) noch zu erstellende Mietobjekt beschaffen bzw. ausgestattet sein sollte. Sie enthielt unter lit. D. („Beschreibung der Ausführung“) in Ziff. 4. „Haustechnische Anlagen“ unter Ziff. 4.4 „Elektroinstallation“ eine detaillierte Regelung über Klingel- und Telefonleitungen; sodann hieß es, „ein Notrufsystem“ werde von der „Betreiberin der zentralen Anlage“ installiert.
Diese Regelung ist dahin zu verstehen, dass die Installation eines „Notrufsystems“ dem (jeweiligen) Betreiber des Mietobjekts zugewiesen wurde, also nicht von der Vermieterin geschuldet war und mithin auch nicht Element des Mietobjekts werden sollte. Als „Betreiberin der zentralen Anlage“ in diesem Kontext war die seinerzeitige Mieterin (bezeichnet unter lit. A. der Baubeschreibung als „Betreiberorganisation“) oder eine von ihr bestimmte Betreiberin anzusehen, keinesfalls aber die Vermieterin. Die Formulierung „Betreiberin … installiert eine Notrufanlage“ ist hingegen nicht dahin auszulegen, dass die „Betreiberin“ (nur) für Auswahl und Einbau verantwortlich sein sollte, die Beklagte - als Bauherrin und Vermieterin - aber gleichwohl die Ausstattung des Mietobjekts mit einer Notrufanlage schuldete. Wäre eine solche Regelung gewollt gewesen, hätte dies deutlich zum Ausdruck kommen müssen; Konsequenz wäre im Übrigen die Übernahme der Kosten für die „Installation einer Notrufanlage“ durch die Bauherrin/Vermieterin gewesen, die unstreitig nicht stattfand.
Hintergrund dafür, der Mieterin die Ausstattung des Mietobjekts mit einem Notrufsystem zu überlassen, waren die für den Vermieter und auch für den – damaligen - Betreiber nicht sicher zu überschauenden jeweiligen Anforderungen der Heimaufsicht sowie die Belange der Bewohner an ein vorzuhaltendes Notrufsystem. Das entnimmt der Senat den plausiblen und unwidersprochen gebliebenen Ausführungen der Beklagten in der mündlichen Verhandlung.
Auf solche vom Mieter zu installierenden bzw. zu betreibenden Geräte sind im Übrigen die in § 7 Ziff. 7.1 des Mietvertrags enthaltenen Regelungen bezogen, aus denen sich ebenfalls ergibt, dass der Vermieter insoweit keinerlei Verpflichtungen übernimmt.
Die vorstehenden Regelungen aus der „Baubeschreibung“ sind in den Mietvertrag zwischen den Parteien unverändert übernommen worden. Daraus folgt, dass die Beklagte auch der Klägerin gegenüber nicht die Vorhaltung eines Notrufsystems schuldete, ein solches folglich auch nicht Gegenstand des Mietvertrags war. Dass die Beklagte im Rahmen der Mietvertragsverhandlungen Anlass für ein anderes Verständnis des Mietvertrags gab, trägt die Klägerin nicht vor. Selbst wenn im Rahmen eines etwaigen, von den Parteien auch nicht vorgelegten Übergabeprotokolls gem. § 3 Ziff. 3.7 die 89 Endgeräte aufgeführt worden wären, was die Klägerin selbst nicht behauptet, ergäbe sich daraus keine Abänderung des Mietvertrags dahingehend, dass diese Geräte nunmehr doch mietweise überlassen sein sollten.
cc)
Selbst wenn es die vom Senat erkannte Systematik des Mietvertrags, wonach sich § 8 insgesamt und auch der Begriff „zentrale Anlagen der Haustechnik“ nur auf solche Ausstattungen bezieht, die zum Mietobjekt gehören, nicht geben sollte und wenn ferner „das Notrufsystem“ bzw. die 89 Endgeräte doch „mitvermietet“ worden wären, könnte sich die Klägerin für ihren Anspruch gleichwohl nicht auf § 8 Ziff. 8.4 S. 3 des Mietvertrags
Erforderliche Instandsetzungen und Erneuerungen von Aufzugsanlagen sowie zentralen Anlagen der Haustechnik (u.a. Heizungs-/Lüftungs- bzw. Klimaanlagen) gehen zu Lasten des Vermieters.
bzw. auf eine zu ihren Gunsten vorzunehmende Auslegung dieser Klausel (sog. Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB) dahingehend berufen, auch die „Notrufanlage“ in Gestalt der 89 Endgeräte sei von der Beklagten zu ersetzen.
Denn die betreffenden Geräte lassen sich nicht als „zentrale Anlage der Haustechnik“ oder auch nur als wesentlicher Bestandteil einer solchen „zentralen Anlage“ auffassen. Das Attribut „zentral“ kann eine räumliche und/oder eine funktionale Bedeutung (letztere im Sinne von „wesentlich“) haben. Im vorliegenden, konkret auf die Ausstattung des Mietobjekts bezogenen Kontext des § 8 des Mietvertrags umschreibt das Attribut „zentral“, dass es sich um Anlagen handeln muss, die zwar nicht notwendig an einem bestimmten Ort im Gebäude(-komplex) zentriert sind, die aber jedenfalls der Benutzung mehrerer Funktionseinheiten des Gebäudes dienen. Das folgt bereits aus der Klammerdefinition unter Ziff. 8.3 bezüglich des dort verwandten und offensichtlich inhaltlich identischen Begriffs „zentraltechnische Anlage“.
Der Begriff der „zentralen Anlage der Haustechnik“ bzw. der „zentraltechnischen Anlage“ steht im Übrigen in erkennbarem Gegensatz zu der unter Ziff. 8.8 behandelten „Erhaltung und Instandsetzung“ des „Inventars“, die in vollem Umfang dem Mieter aufgegeben sind. „Inventar“ bezeichnet dabei solche Gegenstände, die über ihre lokale Funktion „an Ort und Stelle“ keine darüberhinausgehende Bedeutung für die Funktionsfähigkeit weiterer Teile des Mietobjekts haben. Ein Notrufendgerät in einer Wohneinheit fällt zwanglos unter diesen Begriff, wenn denn überhaupt eine Zugehörigkeit zum Mietobjekt gegeben sein sollte.
Anders läge es allenfalls dann, wenn die Endgeräte (technisch) untrennbare Teile einer im vorgenannten Sinn „zentralen“ Notrufanlage im Mietobjekt wären (etwa bestehend aus einem speziellen Leitungssystem und/oder einer technisch auf die Endgeräte ausgelegten „Notrufzentrale“). Das ist jedoch nicht der Fall; die ausgetauschten wie auch die neu installierten Geräte bedürfen keines speziellen Leitungssystems oder sonstiger spezieller technischer (Empfangs-)Einrichtungen.
2.
Die Klägerin kann sich auch nicht auf einen Schadensersatzanspruch aus § 536a Abs. 1 BGB berufen.
§ 536a Abs. 1 BGB eröffnet keinen Anspruch auf Ersatz der vom Mieter zum Zweck der Mängelbeseitigung gemachten Aufwendungen, sofern die Voraussetzungen von § 536a Abs. 2 BGB nicht vorliegen (BGH, Urt. vom 16. 1. 2008, Az. VIII ZR 222/06, NJW 2008, 1216). Hier fehlt es, wie dargelegt, an den Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 BGB, weil die (angeblich) defekte Notrufanlage in Gestalt der 89 Endgeräte nicht zum Mietobjekt gehörte.
3.
Der Klägerin stehen auch keine Ansprüche wegen der Kosten für den Geräteaustausch aus §§ 539 Abs. 1 in Verb. mit 677, 683, 670 BGB zu.
Mit dem Austausch der 89 Endgeräte sind bereits keine Aufwendungen „auf die Mietsache“ vorgenommen worden. Unter Aufwendungen im Sinne von § 539 Abs. 1 BGB sind Maßnahmen zu verstehen, die der Mieter zum Erhalt, zur Wiederherstellung oder der Verbesserung der Mietsache vornimmt (z.B. Lindner-Figura/Opreé/Stellmann/Pietz/Opreé, Geschäftsraummiete, 4. Aufl., Kap. 16 Rn. 249).
Es fehlt dazu an einer spezifischen Verbindung mit dem Mietobjekt; die Endgeräte können durch das bloße Abziehen eines Steckers von dem Leitungsnetz getrennt werden. Dieser unstreitige Umstand ist durch die von der Beklagten im Termin vorgelegten Lichtbilder eines solchen Endgerätes veranschaulicht worden.
Abgesehen davon handelt es sich bei § 539 Abs. 1 BGB um eine Rechtsgrundverweisung (z.B. BGH, Az. VIII ZR 302/07; NJW 2009, 2590, 2591).
Ein Erstattungsanspruch setzt folglich u.a. voraus, dass die Klägerin bei der Anschaffung der Ersatzgeräte mit Fremdgeschäftsführungswillen handelte. Das ist nicht erkennbar, weil sie den Auftrag in eigenem Namen erteilte und keine weiteren Anhaltspunkte dafür erkennbar waren, damit ein Geschäft der Vermieterin besorgen zu wollen.
Abgesehen davon entsprach die Beauftragung der Y auch weder dem wirklichen noch dem mutmaßlichen Willen der Beklagten, die sich als zur Instandsetzung nicht verpflichtet ansah.
4.
Schließlich kann sich die Klägerin nicht auf einen Wertersatzanspruch gem. §§ 539 Abs. 1, 684 S. 1, 818 Abs. 2 BGB berufen.
Es kann dahinstehen, ob auch ein Anspruch des Mieters wegen der durch seine Maßnahmen bewirkten Wertsteigerung voraussetzt, dass er diese Maßnahmen mit Fremdgeschäftsführungswillen durchgeführt hat (bejahend OLG Hamm, Urt. v. 5.10.2017, Az. 18 U 23/15, NJOZ 2018, 896 unter Hinweis auf OLG Düsseldorf 24 U 58/09, BeckRS 2010, 12519 Rn. 14).
Jedenfalls ist eine Werterhöhung des Mietobjekts infolge der Ausstattung der Wohnungen mit neuen Notruf-Endgeräten nicht eingetreten, weil diese Geräte nicht Bestandteile der Mietsache geworden sind (§ 95 Abs. 2 BGB), und zwar selbst dann nicht, wenn die ausgetauschten Geräte zuvor im Eigentum der Beklagten gestanden hätten (§ 8 Ziff. 8.8 S. 3 des Mietvertrags).

Entscheidungsgründe:
Mangels Zahlungsanspruchs kann die Klägerin auch keine Verzinsung des an die Y gezahlten Betrags verlangen.
C.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung; auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung verlangen eine Befassung des Bundesgerichtshofs nicht.
Der Streitwert wird auf 37.352,26 EUR festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 535 Abs. 1 S. 2, 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB
§§ 539 Abs. 1 in Verb. mit 677, 683, 670 BGB
§§ 539 Abs. 1, 684 S. 1, 818 Abs. 2 BGB
§§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 9a Abs. 1 WEG
§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 4 Nr. 16 UStG
§ 536a Abs. 2 BGB
§ 305c Abs. 2 BGB
§ 536a Abs. 1 BGB
§ 539 Abs. 1 BGB
§ 95 Abs. 2 BGB
§ 97 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2005, 2061
NJW 2008, 1216
NJW 2009, 2590, 2591
V ZB 32/05
VIII ZR 222/06
VIII ZR 302/07
18 U 23/15
24 U 58/09