Amtsgericht Gelsenkirchen (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-10-11, Aktenzeichen 409 C 127/17
ECLI: ECLI:DE:AGGE1:2017:1011.409C127.17.00

Tenor:
I.
Die Klage wird abgewiesen.
II.
Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
III.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
IV.
Streitwert: 5.000,- Euro.

Tatbestand:
Die Kläger sind Eigentümer von Wohnungseigentum der WEG B-Straße … und … in H. Dort fand am … eine Eigentümerversammlung statt. Zu Tagesordnungspunkt 7 wurde über den Beschlussantrag der Kläger abgestimmt. In der Abstimmung wurde der Beschlussantrag abgelehnt. Wegen des Beschlussinhaltes wird auf das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung Bezug genommen, Bl. 27 R der Akte.
Zum Hintergrund ist auszuführen, dass es zu einem Schaden auf dem Balkon der Kläger im Jahre 2012 gekommen war, für dessen Beseitigung die Gebäudeversicherung zu 50 % zunächst aufkam. Sanierungsarbeiten wurden begonnen, aber nicht zu Ende geführt. Bei einer Eigentümerversammlung vom 08.10.2013 wurde beschlossen, den Balkon der Kläger, da auch andere Balkone sanierungsbedürftig seien, als Mustersanierung instandzusetzen. Die noch erforderlichen Sanierungsarbeiten sollten auf Kosten der Gemeinschaft in Auftrag gegeben werden. Eine Beendigung dieser Arbeiten wurde nie erreicht, jedenfalls nicht in mängelfreiem Zustand.
Die Kläger meinen nunmehr, sie hätten Anspruch auf Unwirksamerklärung des so genannten Negativbeschlusses aus der Eigentümerversammlung vom …, da allein eine positive Beschlussfassung einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprochen hätte. Durch die nicht erfolgte Beendigung der Arbeiten sei der Balkon zwar nicht gänzlich nutzlos. Es komme aber, wenn es regne dazu, dass Wasser auf dem Balkon stehe und bei Starkregen sogar dazu, dass Wasser in das Wohnungsinnere dringe. Der Beschluss sei auch hinsichtlich seines Inhalts hinreichend bestimmt. Das Urteil des Bundesgerichtshofes, wonach die Kläger für die Instandsetzung ihres Balkons allein zuständig sein, sei nicht einschlägig, so meinen sie.
Die Kläger beantragen,
den in der Eigentümerversammlung am … getroffenen und verkündeten Beschluss zu TOP 7 (Beschluss Antrag der Eheleute C: Die Verwalterin wird ermächtigt, zur Durchführung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 08.10.2013 zu TOP 10 (Mustersanierung des Balkons der Familie C) gemäß dem Gutachten des Architekturbüros E noch erforderlichen Sanierungsarbeiten auf Kosten der Gemeinschaft in Auftrag zu geben.) für unwirksam zu erklären.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie meinen, der Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung und sei daher nicht für unwirksam zu erklären.
Jedenfalls bewege sich die die Nichtannahme des Beschlusses innerhalb des großzügigen Ermessens der Eigentümergemeinschaft.
Dies beruhe einerseits darauf, dass der Beschlussinhalt vollkommen unbestimmt sei, da die Kosten nicht benannt werden, Vergleichsangebote fehlen würden, das durchführende Unternehmen nicht genannt werde und auch die Frage der Umlage bzw. der Finanzierung offenbleibe.
Die Eigentümergemeinschaft sei aber auch ohnehin nicht dafür verantwortlich, die Kosten für die Instandsetzung des Balkon zu übernehmen, da nach § 6 der Teilungserklärung(Bl. 85 d. A.) die Kläger diese Kosten selbst zu tragen hätten.
Zudem sei zu berücksichtigen, dass, wie von Beklagtenseite behauptet wird, die Baumängel am Balkon nicht auf den im Jahre 2012 eingetretenen Wasserschaden zurückzuführen wären.
Wegen des übrigen Sach-und Streitstandes wird verwiesen auf den Akteninhalt.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist die Anfechtungsklage fristgerecht eingelegt und begründet worden.
Die Klage hat aber in der Sache keinen Erfolg, da die Nichtannahme des Beschlussantrages zu TOP 7 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Im Hinblick darauf, dass im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung ein großer Ermessensspielraum einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die zu treffenden Maßnahmen bzw. die nicht zu treffenden Maßnahmen besteht, wäre ein Anspruch der Kläger bei Anfechtung eines so genannten Negativbeschlusses lediglich dann zu bejahen, wenn – ausnahmsweise – es nur ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde, den Beschlussantrag anzunehmen, eine Annahme des Beschlusses also ohne rechtmäßige Alternative wäre.
Dies ist hier nicht der Fall.
Nach Auffassung des Gerichts handelte die Eigentümergemeinschaft im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens bei Nichtannahme des Beschlussantrages der Kläger im Hinblick darauf, dass der Inhalt dieses Beschlusses bei Betrachtung seines Wortlautes als recht unbestimmt erscheint und es damit nicht als ermessensfehlerhaft angesehen werden kann, den Beschlussinhalt so nicht anzunehmen. Der Beschlussantrag verhält sich nämlich nur pauschal darüber, die gemäß eines Gutachtens noch erforderlichen Sanierungsarbeiten auf Kosten der Gemeinschaft in Auftrag zu geben. Dem Beschlussinhalt kann nicht entnommen werden, welche Kosten in etwa anfallen, welches Unternehmen beauftragt werden soll, ob Vergleichsangebote eingeholt wurden und wie die Finanzierung erfolgen soll, beispielsweise auf Kosten der Instandhaltungsrücklage oder einer Umlage. Da mithin weitgehend offenbleibt, welche wirtschaftlichen Folgen der Auftrag der Sanierung für die Eigentümergemeinschaft hat, hat diese ihr Ermessen schon aus diesem Grunde bei Nichtannahme des Beschlusses nicht überschritten.
Das Gericht kann es mithin dahinstehen lassen, ob im Hinblick auf die Regelung in § 6 der Teilungserklärung die Kläger ohnehin die Kosten selbst tragen müssten. Insoweit wird aber rein vorsorglich darauf hingewiesen, dass das Gericht dann, wenn es lediglich um Beendigung des Auftrages aus dem Jahre 2012 geht, erhebliche Zweifel daran hat, ob die Eigentümergemeinschaft nunmehr, da die Arbeiten in Angriff genommen wurden, aber nicht zu einem zufriedenstellenden Ergebnis geführt haben, innerhalb ihres Ermessens handelt, indem sie nunmehr eine weitere Finanzierung auf Kosten der Gemeinschaft ablehnt unter Berufung auf den Inhalt der Teilungserklärung. Anderes könnte allerdings für den Fall gelten, dass die noch avisierten Arbeiten mit dem Wasserschaden gar nichts mehr zu tun haben. Dies kann jedoch auch hier dahinstehen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:
A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Essen, Zweigertstr. 52, 45130 Essen, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Essen zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Essen durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Gelsenkirchen statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Gelsenkirchen, Bochumer Str. 79, 45886 Gelsenkirchen, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Zitierte Normen: §§ 91, 709 ZPO