Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2011-12-30, Aktenzeichen 16 S 30/10
ECLI: ECLI:DE:LGD:2011:1230.16S30.10.00

Tenor:
Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz werden den Beklagten
auferlegt.

Tatbestand:
Die Parteien bilden die eingangs bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. In
der Eigentümerversammlung vom 19. November 2009 fassten die Wohnungseigen-
tümer zu Tagesordnungspunkt 5 den Beschluss, die Firma A. ab
dem 1. Januar 2010 zum Verwalter zu bestellen. Diesen Beschluss hat die Klägerin
angefochten und insoweit geltend gemacht, die Laufzeit des Vertrages sei nicht be-
kannt gewesen, auch hätten keinerlei Vertragskonditionen vorgelegen, die Höhe der
Verwaltervergütung sei unklar. Vor dem Amtsgericht hat die Klägerin beantragt, den
genannten Beschluss für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat die Klage
abgewiesen und hierzu u.a. ausgeführt, der Beschluss über die Verwalterbestellung
widerspreche nicht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Einzelheiten des
Verwaltervertrages nicht bereits mit dem Bestellungsbeschlussgeregelt worden
seien.
Nachdem die Wohnungseigentümer ebenfalls ab dem 28. Januar 2010 den Ver-
walter neuerlich – nunmehr bestandskräftig – bestellt haben, haben die Parteien
den Rechtsstreit mit wechselseitigen Kostenanträgen übereinstimmend für erle-
digt erklärt.

Entscheidungsgründe:
Die Kosten des Rechtsstreits waren den Beklagten gemäß § 91 a ZPO aufzuerlegen,
da es unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes billigem Er-
messen entspricht, ihnen die Kosten des Rechtsstreites erster und zweiter Instanz
aufzuerlegen.
Denn der Beschluss über die Bestellung des Verwalters B. in der Eigen-
tümerversammlung vom 19. November 2009 widerspricht ordnungsgemäßer Ver-
waltung und war daher entgegen der Auffassung des Amtsgerichtes für ungültig
zu erklären. Insoweit beruhte die Entscheidung des Amtsgerichtes auf einem Rechts-
fehler im Sinne von § 546 ZPO und die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tat-
sachen hätten eine abweichende Entscheidung im Sinne des Berufungsangriffes
gerechtfertigt. Denn entgegen der von dem Amtsgericht vertretenen Auffassung
widerspricht ein Beschluss auch unter Berücksichtigung der Trennungstheorie dann
ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn hinsichtlich der Verwalterbestellung wenig-
stens die wichtigsten Vertragselemente wie Vertragslaufzeit und Vergütung nicht
festgelegt sind. Insoweit folgt die Kammer ausdrücklich der Auffassung des Ober-
landesgerichts Hamm (NZM 2003, 486, 487)in der auch im amtsgerichtlichen Urteil
zitierten Entscheidung.
Nur wenn diese Eckdaten festliegen, kann der Beschluss ordnungsgemäßer
Verwaltung entsprechen. Denn nur dann wird der Bestellungsakt dem Maßstab einer
am Interesse aller Wohnungseigentümer ausgerichteten Verwaltung gerecht werden,
wenn er die Grundstrukturen der Bindung von Verwalter einerseits und der
Wohnungseigentümer andererseits festlegt. Die Trennung von Bestellung des
Verwalters und Abschluss des Verwaltervertrages gebietet
keine abweichende Beurteilung ( vgl. dazu OLG Hamm, a.a.O., so wohl auch Merle
in Bärmann, WEG. 11. Aufl. § 26 Rn 43 dort Sätze 3 und 4). Denn insbesondere
die Festlegung der Vergütung, aber auch eine Bestimmung über die Dauer der
Bestellung und deren Verknüpfung mit der Laufzeit des Verwaltervertrages sind von
grundlegender Bedeutung für die Wohnungseigentümer. Daher muss jedenfalls über
diese Eckpunkte im Rahmen der Bestellung Beschluss gefasst werden (so auch
Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, 2. Auflage, § 26 Rn 14, a.A. Jennißen, WEG, 2.
Auflage, § 26 Rn 34). Damit wird jedenfalls auch Streit über die "übliche Vergütung"
vermieden, die bei mangelnder Einigung hierüber von der
Wohnungseigentümergemeinschaft geschuldet wird (vgl. OLG Hamm, a.a.O.).
Der Streitwert wird auf 4.392,- € bis zum 3.11.2010 und danach auf die bis dahin
entstandenen Kosten des Rechtsstreits festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 91 a ZPO
§ 546 ZPO
§ 529 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2003, 486, 487