Oberlandesgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 2015-05-21, Aktenzeichen I-10 U 29/15
ECLI: ECLI:DE:OLGD:2015:0521.I10U29.15.00

Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 23. Oktober 2014 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 170.629,94 € nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12. Dezember 2013 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz werden gegeneinander aufgehoben. Die Kosten des zweiten Rechtszugs tragen die Klägerin zu 30 % und der Beklagte zu 70 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beiden Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils beizutreibenden Betrags abzuwenden, wenn nicht der Gegner vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
Die Klägerin nimmt - soweit zweitinstanzlich noch von Bedeutung - den beklagten Insolvenzverwalter der B. B. AG (im Folgenden: Insolvenzschuldnerin) auf Ausgleich von Nachforderungen aus ihren Nebenkostenabrechnungen 2009/10, 2010/11 und 2011/12 in Anspruch (Anlagen K 8 = Bl. 72 ff. GA, K 9 = Bl. 78 ff. GA und K 16 = Bl. 274 ff. GA).
Der Beklagte hat der Insolvenzschuldnerin als Insolvenzverwalter der B. B. Immobilienmanagement GmbH (im Folgenden: BIM) durch Vertrag vom 29.9.2005 Büro- und Archivflächen vermietet (Anlage K 1 = Bl. 8 ff. GA). Zur Umschreibung der gemäß Ziff. 3.2 des Vertrags vom Mieter zu zahlenden Nebenkosten ist dort auf eine "Anlage 2" verwiesen (Anlage K 21 = Bl. 365 ff. GA). Hinsichtlich der ebenfalls vom Mieter zu tragenden "Infrastrukturkosten" wird in Ziff. 3.3 auf eine "Anlage 3" Bezug genommen; der Beklagte hat erstinstanzlich in Abrede gestellt, dass es sich hierbei um das von der Klägerin als Anlage K 12 (Bl. 137 GA) vorgelegte Schriftstück handelt. Außerdem war dem Mietvertrag als Anlage 6 eine Zusatzvereinbarung über Parkplätze beigefügt (Anlage K 13 = Bl. 138 GA).
Nach Veräußerung des Grundstücks an die D. E. No. 2 Ltd. und Bestellung des Beklagten zum Verwalter der Insolvenzschuldnerin ist das Mietverhältnis durch dreiseitige Vereinbarungen aus März und Mai 2006 auf die Klägerin übergeleitet worden (Anlagen K 2 und K 3 = Bl. 20 ff. GA). Ab April 2009 stellte der Beklagte seine Nebenkostenvorauszahlungen ein, weil er die früheren Abrechnungen der Klägerin für die Perioden 2007/08 und 2008/09 (Bl. 403 ff. GA) als unzureichend ansah; hieraus hat er im Laufe des ersten Rechtszugs zur Aufrechnung gestellte Erstattungsforderungen hergeleitet. Die der Klage zugrunde liegenden Abrechnungen hat er als "nicht prüffähig" bezeichnet, weil ihr keine Belege beigefügt, die Richtigkeit der Kosten nicht unter Beweis gestellt und eine Vielzahl von Abrechnungspositionen nicht umlagefähig seien; nach ständiger Rechtsprechung sei eine Nebenkostenabrechnung weder nachprüfbar noch fällig, solange auch nur eine einzige Position nicht stimmig sei. Außerdem seien die Mitarbeiter der Klägerin bei dem während des ersten Rechtszugs durchgeführten Belegeinsichtstermin nicht in der Lage gewesen, gezielte (nicht näher ausgeführte) Fragen seines Beauftragen zu beantworten und entsprechende Belege vorzulegen; infolgedessen müsse die Klägerin darlegen, wofür die diversen Positionen angefallen und dass sie auch der Höhe nach berechtigt seien. Wegen der sonstigen Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstands sowie der dort gestellten Anträge wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung (Bl. 415 - 421 GA) mit der Maßgabe verwiesen, dass es sich bei der Flächenangabe vom 88.539,62 m2 um die Gesamtfläche des von der Klägerin vermieteten Teils des ehemaligen Betriebsgeländes der Insolvenzschuldnerin handelt.
Das Landgericht hat die Klage mit dem Zusatz "dabei zum Teil als zur Zeit unbegründet" abgewiesen. In den nach Prüfungsgegenstand oder -einzelpunkten nicht näher untergliederten Gründen heißt es, der Klägerin stehe jedenfalls derzeit kein fälliger Anspruch auf Zahlung von Nebenkosten gegen den Beklagten zu, weil ihre Abrechnungen nicht formell ordnungsgemäß seien. Zum Teil seien die geltend gemachten Einzelpositionen bereits ihrem materiellen Gehalt nach nicht umlagefähig. Außerdem seien einzelne Positionen der Höhe nach, hinsichtlich der hiervon erfassten Dienstleistungen oder der Kriterien für ihre Umlage "unklar" bzw. "nicht nachvollziehbar" oder Kostensteigerungen innerhalb der Abrechnungen nicht erläutert. Schließlich habe die Klägerin bei ihrer Flächenumlage das ihr zuzurechnende Leerstandsrisiko nicht berücksichtigt oder die Aufteilung fremdbelasteter Kosten nicht begründet. Die Vielzahl der nicht nachvollziehbaren Positionen lasse vorliegend die Berechtigung der gesamten Abrechnungen entfallen; diese entsprächen nicht den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, da sie mit schwerwiegenden Mängeln behaftet und deshalb insgesamt unwirksam seien. Wegen der Erwägungen im Einzelnen wird auf die Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (Bl. 422 - 429 GA).
Mit ihrer Berufung gegen diese Entscheidung verfolgt die Klägerin die Nachforderungen aus ihren Nebenkostenabrechnungen weiter. Diese seien formell ordnungsgemäß und insbesondere verständlich und aus sich heraus nachvollziehbar. Schon aufgrund eigener Kenntnisse des Beklagte als Insolvenzverwalter der früheren Vermietergesellschaft hätten die Abrechnungen keiner weiteren Erläuterungen bedurft; ungeachtet dessen seien im ersten Rechtszug vorsorglich weitere Erläuterungen gegeben worden. Es seien keine unterschiedlichen Kosten in einer Position zusammengefasst worden; sämtliche abgerechneten Kosten seien auch materiell auf den Beklagten umlegbar. Soweit dieser die Kosten der Höhe nach bestritten habe, sei er der ihm obliegenden Darlegungslast nicht nachgekommen. Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung zu verurteilen, an die Klägerin 240.334,08 € nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens und hält insbesondere daran fest, dass es an der Prüffähigkeit und Schlüssigkeit einer Vielzahl von Abrechnungspositionen fehle; ihm sei nicht zuzumuten, hier alle Kostenpositionen aus der Nebenkostenabrechnung herauszurechnen. Wegen der näheren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Parteivorbringens wird auf die Berufungsbegründung vom 23.1.2015 (Bl. 500-512 GA), auf die Berufungserwiderung vom 23.3.2015 nebst Anlagen (Bl. 537-567 GA) sowie die Schriftsätze der Klägerin vom 30.4.2015 (Bl. 575 – 581 GA) und des Beklagten vom 11.5.2015 verwiesen (Bl. 603 – 614 GA).
B.
Die zulässige Berufung hat auch in der Sache zum überwiegenden Teil Erfolg.
I.
Das Rechtsmittel ist allerdings im Ergebnis unbegründet, soweit die Klägerin aus Abrechnungspositionen für Bürobedarf, Porto, Telefonkosten, Verbrauchsmaterial Hauswart, Instandsetzung/Reparaturen u.ä., Terrorversicherung und Aufzug Forderungen in Höhe von netto 15.392,82,43 € für 2009/10, 4.725,40 € für 2010/11 und 2.597,90 € für 2011/12 ableitet.
1. Bürobedarf, Porto, Telefonkosten, Verbrauchsmaterial Hauswart
Die von der Klägerin unter diesen Positionen angesetzten Kosten sind mangels entsprechender Vereinbarung der Mietvertragsparteien nicht umlagefähig.
a) Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Drüber hinaus hat er die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB); dazu gehören auch die Betriebskosten. Das Gesetz geht mithin bei der Geschäfts- wie Wohnraummiete davon aus, dass der Vermieter die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten in die Miete einkalkuliert und diese mit dem vereinbarten Mietentgelt abgegolten werden. Jene Bestimmungen sind zwar abdingbar; die Parteien eines Mietvertrags können daher vereinbaren, dass der Mieter neben der eigentlichen Miete (Grundmiete) bestimmte Betriebs- oder Nebenkosten trägt. Eine derartige Abrede muss jedoch dem Mietvertrag klar und eindeutig zu entnehmen sein; nicht oder nicht hinreichend deutlich benannte Kostenarten sind nicht auf den Mieter umlagefähig, sondern mit der vereinbarten Miete abgegolten und damit vom Vermieter zu tragen (BGH, Urteile vom 29.4.2009 - XII ZR 142/07 - Rn. 13 f. und vom 2.5.2010 - XII ZR 88/10 - Rn. 13 f.; Senat, Urteile vom 25.1.1991 - 10 U 1/91, vom 26.9.2002 - 10 U 170/01 und vom 29.6.2010 - 10 U 116/99; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 63 f.; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 87; jeweils mwN.). Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder um eine Klausel in einem Formularmietvertrag handelt; im letzteren Fall tritt lediglich neben der Zweifelsregel des § 305c Abs. 2 BGB das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB hinzu, das durch eine nicht hinreichend bestimmte Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete verletzt wird (BGH, Urteile vom 6.4.2005 - XII ZR 158/01 - und vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10 - Rn. 10; Senat, Urteil vom 15.12.2011 - 10 U 96/11; jeweils mwN.).
Die Verweisung auf die Anlage zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung oder § 2 der BetrKV genügt zwar den Anforderungen an die ausreichende Bestimmtheit und Transparenz einer Vereinbarung über die Abwälzung von Nebenkosten, weil sie dem Mieter hinsichtlich der Nrn. 1 bis 16 hinreichende Klarheit über die dort im Einzelnen aufgeführten Kostengruppen verschafft (BGH, Urteil vom 2.5.2010 aaO., Rn. 15; Senat aaO.; Günter, WuM 2012, 587, 595; jeweils mwN.). Anderes gilt jedoch für die in § 2 Nr. 17 BetrKV nicht näher präzisierten sonstigen Betriebskosten; diese sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt werden (BGH, Urteile vom 7.4.2004 - VIII ZR 167/03 - und 2.5.2010 aaO.; Senat, Urteil vom 15.12.2011 aaO.; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 66; Palandt-Weidenkaff, aaO.; § 556 BGB, Rn. 4; jeweils mwN.).
b) Nach diesen Maßstäben fehlt es vorliegend hinsichtlich der Abrechnungsposition "Bürobedarf" an einer Umlagevereinbarung; die von der Klägerin erstinstanzlich für sich in Anspruch genommenen Ziffern 1. und 7. der Anlage 3 erstrecken sich nicht auf die von der Klägerin genannten "Verbrauchsmaterialen". Entsprechendes gilt für die Position "Telefonkosten" selbst dann, wenn es sich hierbei um den Betrieb der zentralen Telefonanlage handeln sollte, weil die Anlagen 2 und 3 keine derartige Kostenposition ausweisen. Die Kosten der Poststelle gehören zwar gemäß Ziff. 7 der Anlage 3 zu den umlagefähigen Nebenkosten. Die in den Erläuterungen zu den Abrechnungen als "Kosten des Portodienstes inkl. Nebenleistungen" bezeichneten Aufwendungen für Porto zählen jedoch hierzu nicht, weil sie nach den ausdrücklichen Vertragsabsprachen lediglich "gegen Nachweis direkt verrechnet werden"; an Aufwendungen für die Briefbeförderung anderer Mieter (oder der Klägerin selbst) braucht sich der Beklagte nicht zu beteiligen. Für die Umlage von Kosten für "Verbrauchsmaterial Hauswart" hat die Klägerin trotz der Beanstandungen des Beklagten und des Landgerichts während des gesamten Rechtsstreits keine vertragliche Grundlage aufzuzeigen vermocht; sie sind weder unter Ziff. 15 der Anlage 2 noch in § 2 Nr. 14 BetrKV aufgeführt. Damit reduzieren sich die Salden der Abrechnungen um die für jene Positionen angesetzten Beträge für 2009/10 um 1.947,94 € und für 2010/11 um 1.858,55 €. Für 2011/12 hat die Klägerin die Positionen Bürobedarf, Porto und Verbrauchsmaterial Hauswart nicht mehr angesetzt; es verbleiben daher noch die Telefonkosten in Höhe von insgesamt 281,69 €.
2. Instandhaltung und Instandsetzung
Für die Umlage der unter unterschiedlichen Bezeichnungen aufgeführten Instandsetzungs- oder Instandhaltungspositionen ("Instandsetzung Gemeinschaftsflächen", "Reparaturen", "Reparatur Elektro", "Reparatur/en Heizung", Reparaturen Sanitär", Reparaturen Aufzug") gibt es ebenfalls keine Rechtsgrundlage; dies betrifft auch die in der Abrechnung für 2011/12 nicht mehr enthaltenen Ansätze für "Elektro, Wartung/Reparatur", weil der Senat mangels näherer Angaben der Klägerin etwaige umlagefähige Wartungsanteile nicht auszuscheiden vermag. Dass Kostenpositionen dieser Art weder in den Anlagen 2 und 3 zum Mietvertrag noch in der Anlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO aufgeführt sind, zieht auch die Klägerin nicht in Zweifel. Eine - andernfalls unwirksame - Beteiligung des Beklagten an einem außerhalb der von ihm genutzten Mieträume entstehenden Instandsetzungsbedarf nach Maßgabe von Ziff. 3.2 bis 3.4 MV ist danach vertraglich nicht vorgesehen; auch die von der Klägerin ins Feld geführte Bestimmung unter Ziff. 9.2 MV rechtfertigt die von ihr vorgenommene Kostenumlage nicht.
§ 9 des Mietvertrags regelt den "Zustand des Mietobjekts"; also den der von der Insolvenzschuldnerin angemieteten und unter Ziff. 1.1 MV als "Mietobjekt" näher umschriebenen "Büro- und Archivflächen" im K- und M-Gebäude. Dementsprechend legt Ziff. 9.2 dem Mieter in Satz 1 für eben jenes "Mietobjekt" bestimmte Verhaltenspflichten auf und lastet ihm in Satz 2 insoweit die "Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung einschließlich erforderlicher Reparaturen" auf. Diese Kostenlast ist aber ausschließlich auf die nunmehr vom Beklagten genutzten Mieträume beschränkt; eine Beteiligung an entsprechenden Maßnahmen an den in den Abrechnungen der Klägerin aufgeführten sonstigen Flächen sieht jene Vertragsklausel nicht vor. Daran ändert es auch nichts, dass nach Satz 3 jener Klausel "die erforderlichen Maßnahmen ... vom Vermieter veranlasst und im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt" werden sollen. Jene Abrede begründet keine Erweiterung der Kostentragungslast des Mieters auf außerhalb seiner Mieträume vorgenommene Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen; sie erlaubt dem Vermieter lediglich, bei seiner jährlichen Abrechnung dem Mieter die im "Mietobjekt" angefallenen Kosten neben den nach Ziff. 3.2 und 3.3 umgelegten Betriebskosten in Rechnung zu stellen. Die damit ersatzlos zu streichenden Kostenansätze belaufen sich für 2009/10 auf insgesamt 5.937,68 €, für 2010/12 auf 1.975,11 € und für 2011/12 auf 1.128,05 €.
3. Terrorversicherung
Entgegen der Rechtsauffassung des Landgerichts wird die Terrorversicherung zwar von den Kostenkatalogen in Ziff. 14 der Anlage 2 und § 2 Nr. 13 BetrKV erfasst, weil die dortigen Aufzählungen nur beispielhaft ("hierzu gehören", "namentlich") und damit nicht abschließend sind. Hierunter fallen vielmehr grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner und Besucher dienen (BGH, Urteil vom 13.10. 2010 - XII ZR 129/09 - Rn. 11; Senat, Urteil vom 15.12.2011 - 10 U 96/11 mwN.); dies trifft auch für eine Terrorversicherung zu (BGH aaO., Rn. 12 ff.; OLG Stuttgart, Urteil vom 15.2.2007 - 13 U 145/06; OLG Frankfurt, Urteil vom 26.6.2009 - 2 U 54/09; Neuhaus, NZM 2011, 65, 66; Günter, WuM 2012, 587, 595 f.; Palandt-Weidenkaff, § 556 BGB, Rn. 4). Die Umlagefähigkeit einer Betriebskostenart entbindet den Vermieter von Geschäftsräumen jedoch nicht von seiner sich aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB ergebenden Verpflichtung zur Einhaltung des betriebskostenrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebots (dazu unten II.10.c) mwN.); dieses ist nur dann gewahrt, wenn im Einzelfall für das jeweils versicherte Gebäude eine Versicherung gegen Terrorakte erforderlich und die konkret abgeschlossene Versicherung angemessen ist, also ein vernünftiger Vermieter, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge hat, eine solche Versicherung abgeschlossen hätte. Dies ist nur dann anzunehmen, wenn konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen; ist ein solcher Schaden dagegen unwahrscheinlich oder kann er lediglich nicht mit letzter Sicherheit ausgeschlossen werden, entspricht es keiner vernünftigen Bewirtschaftung, dieses rein theoretische Risiko mit erheblichem finanziellem Aufwand abzusichern. Zu gefährdeten Gebäuden in diesem Sinne gehören lediglich solche mit Symbolcharakter (zum Beispiel der Eiffelturm), Gebäude, in denen staatliche Macht ausgeübt wird (militärische Einrichtungen, Regierungs- und Parlamentsgebäude), Gebäude, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren), sowie Gebäude, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden (BGH aaO., Rn. 20 ff.; Fritz, NJW 2011, 1048, 1051; Günter, WuM 2012, 587, 595).
Nichts davon trifft auf die Immobilien der Klägerin zu; weder eine (ohnehin längst erloschene ) "Prominenz der Gebäude" noch eine nicht näher ausgeführte "große Anzahl" von Arbeitnehmern oder sonstiger "Personen, die sich täglich darin aufhalten", sind für sich allein Indikatoren für eine Terrorgefährdung. Allein noch verbleibende Vorgaben der "finanzierenden Banken" sind zur Rechtfertigung der Umlage von vornherein bedeutungslos, weil sie allein in die Verantwortungssphäre des kreditbedürftigen Eigentümers/Vermieters fallen und ihn von seinem Verpflichtungen gegenüber dem Mieter nicht zu befreien vermögen. Damit reduziert sich die Abrechnungssumme für 2008/10 um 1.805,65 €; für 2010/11 um 891,74 € und für 2011/12 um 888,36 €.
4. Aufzug
Nach eigener - zutreffender - Erkenntnis der Klägerin braucht der Beklagte für den Aufzug des M-Gebäudes für die Zeit ab seiner Außerbetriebsetzung keine Nebenkosten zu tragen, weil eine nicht mehr funktionsfähige Einrichtung weder Betriebskosten verursachen kann noch der Wartung bedarf. Dies war jedenfalls ab Juni 2010 der Fall, weil die Klägerin den Aufzug nicht wieder in Betrieb genommen hat (Schriftsatz vom 4.10.2012, Seiten 5 f. unter 4.). Ob der Verzicht auf die Instandsetzung - wie die Klägerin meint - durch die rechtswidrige Vorenthaltung der Nebenkostenvorauszahlungen gerechtfertigt war, steht vorliegend nicht zur Entscheidung; ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht verschafft ihr keinen Zahlungsanspruch für funktionsuntaugliche Einrichtungen. Darüber hinaus hat der Beklagte unwiderlegt vorgetragen, dass der Aufzug bereits vor Beginn der streitbefangenen Zeitspannen "total" ausgefallen sei; dem ist die Klägerin nicht in einer den Anforderungen des § 138 ZPO entsprechenden Weise entgegengetreten. Ob der Vortrag des Beklagten durch die von ihm vorgelegte Anlage bestätigt wird oder nicht, ist insoweit belanglos; Sache der Klägerin wäre es vielmehr gewesen nachzuweisen, dass der Aufzug jedenfalls nach den in ihren Abrechnungen ausgewiesenen "Reparaturen" (oben 2.) wieder betriebsbereit war. Hierzu fehlt es nicht nur an jedwedem Vorbringen; die Klägerin die Funktionsfähigkeit des Aufzugs während der Abrechnungsperioden nicht einmal unter Beweis gestellt. Dies geht zu ihrem Nachteil, weil der Vermieter für die materielle Richtigkeit sein Abrechnung und damit auch für die Berechtigung seiner Kostenansätze als Anspruchsvoraussetzung der erhobenen Nachforderung darlegungs- und beweispflichtig ist (BGH, Urteile vom 9.3.2005 - VIII ZR 57/04 - und vom 20.2.2008 - VIII ZR 27/07 - Rn. 28; OLG Braunschweig, Rechtsentscheid vom 8.7.1999 - 1 RE-Miet 1/99; Langenberg, NZM 2001, 783, 794; Milger, NZM 2012, 657, 658; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 99; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 79a mwN.). Die dementsprechend zu streichenden Kostenansätze belaufen sich für 2009/10 auf 5.701,54 € und für 2011/12 auf 299,80 €, während die Abrechnung für 2010/11 keine derartigen Positionen enthält.
5. Nachforderung
Die nach Abzug der unberechtigten Kostenansätze verbleibende Nachforderung der Klägerin beläuft sich für 2009/10 auf (56.743,90 € zzgl. MwSt. =) 67.525,24 €, für 2010/11 auf (58.237,84 € zzgl. MwSt. = 69.303,15 € und für 2011/12 auf (64.262,46 € zzgl. MwSt. =) 76.472,33 €; dies entspricht einem Gesamtbetrag von 213.300,72 €.
II.
Die unsortierten und im Wesentlichen auf Billigkeitserwägungen beruhenden Einwendungen des Beklagten oder des Landgerichts gegen die Berechtigung der sonstigen Abrechnungspositionen sind in großen Teilen einer rechtlichen Auseinandersetzung kaum noch zugänglich und jedenfalls in der Sache allesamt ungerechtfertigt.
1. allgemeine Angriffe
a) Infrastrukturkosten
Die erstmals von der Berufungserwiderung im Anschluss an das vorgerichtliche Schreiben des Beklagten vom 31.10.2007 in den Raum gestellten Angriffe gegen den Anfall von "Strukturkosten" im M-Gebäude (Seite 8) sind abwegig. Nach den unmissverständlichen Absprachen unter Ziff. 3.3 hatte der Mieter nach Maßgabe der Anlage 3 auch die Infrastrukturkosten des Mietobjekts zu tragen. "Mietobjekt" in diesem Sinne sind die unter Ziff. 1.1 MV umschriebenen "Büro- und Archivflächen", zu denen auch die Räume des M-Gebäudes gehören; auf die Art und Weise der Nutzung der einzelnen Flächen durch den Mieter stellen jene Vertragsabsprachen nicht ab. Ob und inwieweit die nach der Anlage 3 umlagefähigen Kosten tatsächlich entstanden sind, ist keine Frage der Umlageabrede.
b) erfasste Räume
Die Klägerin war berechtigt, auch die Räume 101 ff. und 308 ff. des K-Gebäudes in ihre Nebenkostenabrechnungen einzubeziehen.
aa) Räume 301 ff.
Die Ansätze der Abrechnung für 2009/10 für die Räume 301 ff. sind sachlich berechtigt und rechnerisch richtig. Die Einwendungen des Beklagten sind ebenso wie die Kritik des Landgerichts unzutreffend, weil sie weder die Vertragsabsprachen der Parteien noch die den Abrechnungen beigefügten Erläuterungen zur Kenntnis nehmen.
Gemäß Ziffern 3.2 und 3.3 hatte der Mieter Neben- und Infrastrukturkosten des Mietobjekts zu tragen. "Mietobjekt" in diesem Sinne sind die unter Ziff. 1.1 MV umschriebenen Büro- und Archivflächen (oben a), zu denen auch die Räume 301 ff. gehören. Ziffer 3. Satz 2 der "Überleitungsvereinbarung" aus März 2006 sieht zwar eine Verpflichtung der Insolvenzschuldnerin zur unverzüglichen Räumung und Herausgabe nicht mehr benötigter Räume und Stockwerke vor; nach dem übereinstimmenden Verständnis der Parteien entfiel damit auch die Kostentragungspflicht hinsichtlich der Betriebskosten. Eine solche Räumung und Herausgabe kann ausweislich des Kündigungsschreibens des Beklagten vom 21.10.2008 (Bl. 179 GA) und der anschließenden Korrespondenz (Anlage K 11 = Bl. 135 f. GA) jedenfalls nicht vor dem 30.6.2009 erfolgt sein; sein gegenteiliges Vorbringen war daher auch in diesem Punkt aktenkundig wahrheitswidrig.
Die Klägerin hat die zeitliche Teilnutzung auch rechnerisch zutreffend umgesetzt. Von einem ihr in der angefochtenen Entscheidung attestierten "Verstoß gegen den vereinbarten Verteilerschlüssel" kann keine Rede sein; gleichermaßen abwegig ist das Vorbringen der Berufungserwiderung, die Klägerin habe diese Räume "als Zeitraum 1 / 2" abgerechnet. Ausweislich der Erläuterungen auf der letzten Seite der Abrechnung sind die Kosten für jene Räume nur anteilig für "01.04.2009 - 30.06.2009 = 91 Tage" in den Kostenansatz eingeflossen. Hierauf hatte die Klägerin schon mit ihrer Berufungsbegründung hingewiesen (Seiten 11 f. unter Ziff. 14; Bl. 510 f. GA); der in der Berufungserwiderung erhobene Vorwurf einer Erkenntnisverweigerung (Seite 8 oben; Bl. 544 GA) fällt damit auf den Beklagten zurück.
bb) Räume 101 ff. (Keller)
Die Umlageabrede der Parteien erstreckte sich auch auf die angemieteten Kellerräume; auf ihren (der Mieterin zudem schon bei Vertragsabschluss bekannten) Zustand kommt es nicht an, weil der Beklagte auch bei Nutzungsbeeinträchtigungen durch Feuchtigkeit von der seiner vertraglich übernommenen Verpflichtung zur Tragung der Nebenkosten nicht befreit war. Hierzu hätte es vielmehr einer rechtsgeschäftlichen Vereinbarung zwischen vertretungsberechtigten Personen bedurft, die weder vom Beklagten behauptet noch durch die erstinstanzliche (Ausforschungs-)Beweiserhebung bestätigt ist. Den Beklagten hätte es freigestanden, sich seiner Kostentragungspflicht durch Räumung und Herausgabe im Sinne von Ziffer 3. Satz 2 der "Überleitungsvereinbarung" zu entledigen, wenn er die Räume als "nicht nutzbar" ansah (oben aa); abgesehen davon ist sein Vorbringen auch insoweit aktenkundig wahrheitswidrig, weil er die Kellerflächen ausweislich der von ihm selbst vorgelegten Fotoaufnahmen (Bl. 170 ff. GA) und der Ergebnisse der (überflüssigen) Beweisaufnahme zur Lagerung von Akten und sonstiger Gegenstände der Insolvenzschuldnerin genutzt hat und weiterhin nutzt.
c) Umlagemaßstab
Ähnlich haltlos sind die Anwürfe des Beklagten oder des Landgerichts gegen die von der Klägerin zugrunde gelegten Flächenschlüssel. Unter Ziff. 3.4 MV haben die Mietvertragsparteien eine Kostenumlage "nach dem Verhältnis der Grundflächen der vermieteten und der vom Vermieter bzw. von Dritten genutzten Räume und Flächen" vereinbart; in den Anlagen 2 und 3 ist - insoweit vorrangig - für die darin genannten Kostengruppen eine Umlage nach "Gesamtbruttofläche" (Schlüssel 1), "Direktzuordnung je Gebäude Gesamtbruttofläche" (Schlüssel 2) sowie "vermietete Gebäudefläche" vorgesehen (Schüssel 3). Die hierbei in den Abrechnungen der Klägerin zugrunde gelegten Flächenmaße hat der Beklagte nach seinem vorangegangenen prozessordnungswidrigen Bestreiten bereits in der erstinstanzlichen Schlussverhandlung unstreitig gestellt (Bl. 409 GA); seine sonstigen (verstreuten) Einwendungen liegen ebenso neben der Sache wie die Beanstandungen des Landgerichts.
aa) Von vornherein bedeutungslos ist die erstinstanzlich Kritik der Beklagten, der von der Klägerin zugrunde gelegte Flächenschlüssel differenziere nicht zwischen Büro-, Lager- und Kellerflächen. Nach den unmissverständlichen, unter Beteiligung des Beklagten selbst getroffenen Abreden unter Ziff. 3.4 MV sowie in den Anlagen 2 und 3 waren die umlagefähigen Kosten ausschließlich nach den dort vorgesehenen Flächenmaßen zu verteilen; eine Unterscheidung nach Lage oder Nutzung sehen diese Absprachen nicht vor. Dass der Beklagte nach dem Wechsel von der Vermieter- und die Mieterposition die vereinbarte Art der Umlage nunmehr als "nicht plausibel" ansieht, ist für seine Bindung an die Absprachen der Mietvertragsparteien ohne Belang.
bb) Ebenso haltlos ist die Rechtsvorstellung von Beklagtem und Landgericht, durch die Parteivereinbarungen sei das Leerstandsrisiko in unzulässiger oder durch Auslegung zu korrigierender Weise dem Mieter aufgebürdet worden. Im Anwendungsbereich der Schlüssel 1 und 2 trifft dies von vornherein nicht zu, weil bei einer Kostenquotierung im Verhältnis von Miet- und "Gesamtbruttofläche" der auf leer stehende Flächen entfallende Kostenanteil ohnehin vom Vermieter zu tragen ist. In allen sonstigen Fällen ist die Überbürdung des Leerstandsrisikos durch die unmissverständlichen und deshalb einer "Auslegung" nach Art der angefochtenen Entscheidung unzugänglichen Absprachen zum Schlüssel 3 ("vermietete Gebäudeflächen") und die Regelung unter Ziff. 3.4 MV gedeckt ("vom Vermieter bzw. von Dritten genutzten Räumen und Flächen"). Vereinbarungen dieser Art sind in Mietverträgen über Geschäftsräume individualvertraglich uneingeschränkt und formularvertraglich jedenfalls dann zulässig, wenn sie - wie hier - hinreichend klar formuliert sind und damit dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB genügen (Sternel, NZM 2006, 811, 814; Schmid, GuT 2011, 213, 215; jeweils mwN.); es kann daher dahinstehen, ob der seinerzeit als Insolvenzverwalter der Vermietergesellschaft tätige Beklagte sich auf eine Unwirksamkeit derartiger Klauseln überhaupt berufen könnte.
cc)
Schließlich ist die Kostenumlage im Anwendungsbereich von Schlüssel 1 oder Ziff. 3.4 MV auch nicht deshalb unzutreffend, weil die Klägerin die Flächenanteile des von der Grundstückseigentümerin vermieteten Produktions- und Lagerbereichs nicht eingestellt oder nur fehlerhaft ausgeschieden habe. Soweit der Beklagte erstinstanzlich eine Berücksichtigung jener Flächen verlangt hat, entspricht dies den vertraglichen Vereinbarungen ("Gesamtbruttofläche"; "vom Vermieter bzw. von Dritten genutzten Räumen und Flächen"); soweit er eben dies mit dem Hinweis auf "andere Verbrauchswerte" beanstandet hat, lassen die ausschließlich auf die Flächenmaße abstellenden Vertragsabsprachen für eine derartige Differenzierung keinen Raum (oben aa). Der Vorwurf des Landgerichts, die Klägerin habe die Aufteilung der Kosten auf ihre "Gesamtmietfläche" einerseits (88.539,62 qm) und den Mietbereich der Eigentümerin andererseits (44.189,16 qm) nicht erläutert, ist offensichtlich unzutreffend; sie hat vielmehr die Abrechnungsweise in ihren erstinstanzlichen Schriftsätzen vom 10.12.2013 (Seite 5, Bl. 270 GA) und vom 10.2.2014 (Seiten 5 f. unter 3. mit Anlagen K 22 und 23; Bl. 357 f., 369 f. GA) eingehend dargelegt. Unzutreffend ist lediglich der seinerzeit verwendete Begriff der "Vorverteilung", weil es überhaupt nicht um die Ausscheidung nicht berücksichtigungsfähiger Kostenanteile geht; sowohl Ziff. 3.4 als auch der Schlüssel 1 erlauben der Klägerin die Umlage der auf dem Gesamtgelände angefallenen Kosten. Ihrer Abrechnungen entsprechen zwar insoweit nicht den Vertragsabsprachen, als sie den dafür geltenden Flächenansatz (132.728,78 qm) nicht ausweisen. Dies wirkt sich jedoch im rechnerischen Ergebnis nicht aus, weil die Klägerin den Gesamtaufwand lediglich in einem Zwischenschritt auf das ihrer "Gebäude-Gesamtbruttofläche" entsprechende Flächenmaß (88.539,62 qm) heruntergebrochen und sodann nach Maßgabe des nunmehr anwendbaren Schlüssels 2 auf den Mieter verteilt hat. Soweit sie bei ihrem "internen Rechenschnitt" zum eigenen Nachteil anstelle des rechnerisch richtigen Anteils ihrer Gesamtmietflächen von 66,71 % lediglich einen Kostenanteil von 65 % zu Lasten des Beklagten eingestellt hat, ist dieser nicht beschwert.
2. Automatiktüren
Die Einwendungen des Beklagten gegen den Kostenansatz für die Wartung der Automatiktüren im zentralen Eingangsbereich des ehemaligen Betriebsgeländes der Insolvenzschuldnerin sind allesamt unberechtigt.
a) Umlagevereinbarung
Jene Kostenposition ist von der Umlageabrede unter Ziff. 3.2 MV i.V. mit Ziff. 17. lit. d) der Anlage 2 erfasst, wonach zu den "technischen Einrichtungen" auch "Türen, Tore" zählen. Dass sich die Automatiktüren nicht auf den vom Beklagten angemieteten Flächen befinden, ist für die seine Kostenbelastung belanglos, weil dasselbe auch für die weiteren dort aufgeführten Einrichtungen gilt (z.B. Schrankenanlagen, Druckbehälter, Hydraulische Pressen, Gleisanlagen); hieraus ergibt sich der Wille der Mietvertragsparteien, sämtliche technische Einrichtungen im Sinne jener Vertragsbestimmung unabhängig von ihrem Standort innerhalb des Betriebsgeländes in die Umlageabrede einzubeziehen.
b) Gesamtkosten
Soweit der Beklagte den Anfall der angesetzten Gesamtkosten in Abrede stellt, genügt sein Vorbringen nicht den Anforderungen des § 138 ZPO.
Hat der Mieter Zweifel der Richtigkeit der in die Abrechnung eingestellten Kosten, darf er sich im Prozess nicht darauf beschränken, die materielle Berechtigung des Kostenansatzes insgesamt oder hinsichtlich einzelner Betriebskostenarten als "unklar", "nicht nachvollziehbar", "nicht belegt" oder "erläuterungsbedürftig" in Zweifel zu ziehen. Er hat vielmehr zunächst von seinem Belegeinsichtsrecht Gebrauch zu machen, weil dies gerade der Überprüfung der Abrechnung und der Befriedigung eines weitergehenden Informationsbedarfs dient. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter ihm aus Gefälligkeit oder Rechtsunkenntnis einzelne Belege bereits vorgelegt hat und der Mieter diese nunmehr als unvollständig und/oder als zur Deckung seines Erläuterungsbedarfs ungeeignet empfindet, weil hierdurch der Pflichtenkreis des Vermieters nicht erweitert wird (BGH, Urteil vom 13.9.2006 - VIII ZR 71/06 - Rn. 8). Das Bestreiten des Mieters ist daher nach § 138 Abs. 2 ZPO im Rechtsstreit nur insoweit zu berücksichtigen, als auch die Einsicht in die Belege keine Klarheit geschaffen hat. Dieser Obliegenheit kann sich der Mieter nicht dadurch entziehen, das er den Kostenansatz der Abrechnung schlichtweg bestreitet; setzt er sich vielmehr durch Verzicht auf die Belegeinsichtnahme zur Erhebung konkreter Rügen außer Stande, ist ihm über § 138 Abs. 3 ZPO auch im Rechtsstreit der Einwand unrichtiger Kostenabrechnung abgeschnitten (BGH, Hinweisbeschluss vom 13.9.2009 aaO. Rn. 6; Senat, Urteile vom 8.6.2000 - 10 U 94/99, vom 15.12.2005 - 10 U 80/05, vom 22.6.2006 - 10 U 164/05 - und vom 4.7.2013 aaO. mwN.; OLG Düsseldorf [24. ZS], Urteile vom 6.5.2006 - 24 U 99/02, vom 21.4. 2009 - 24 U 160/08 - und vom 12.4.2011 - 24 U 106/10; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 99; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 79a mwN.).
Dies ist vorliegend hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung 2011/12 schon deshalb der Fall, weil der Beklagte von der ihm angebotenen Belegeinsichtsmöglichkeit kein Gebrauch gemacht hat; für die vorangegangenen Abrechnungsperioden gilt nichts anderes. Die sogenannte "eidesstattliche Versicherung" seines "Beauftragten" zum Termin vom 25.6.2013 zeugt ebenso wie die von ihm und dem Beklagten selbst in Zusammenhang mit früheren (für die streitbefangenen Perioden ohnehin irrelevanten) Abrechnungen geführte Korrespondenz von einem grundlegenden Fehlverständnis über Obliegenheiten und Befugnisse eines Mieters im Rahmen der Betriebskostenabrechnung.
Das Belegeinsichtsrecht dient nicht zur Ausforschung für die Abrechnung irrelevanter Geschäftspraktiken des Vermieters, sondern ausschließlich dazu, dem Mieter die Überprüfung von ihm bezweifelter Kostenansätze zu ermöglichen; erst recht bietet es dem Mieter keine Handhabe, aus unberechtigten Forderungen vor oder während der Einsichtnahme ein Leistungsverweigerungsrecht abzuleiten oder aus einem derart provozierten Scheitern eigene Versäumnisse bei der Ausübung seines Kontrollrechts dem Vermieter anzulasten. Es ist vielmehr seiner Funktion nach von vornherein auf diejenigen Unterlagen beschränkt, die die in die Abrechnung eingestellte Kosten betreffen; zur Beantwortung weitergehender "Fragen" oder zur Ausräumung etwaiger "Unstimmigkeiten" ist der Vermieter bei dieser Gelegenheit zwar berechtigt, aber nicht verpflichtet. Die Vorlage von Belegkopien ist schon deshalb bedeutungslos, weil der Beklagte im Rechtsstreit nichts anderes erwarten könnte; im Übrigen hätte er auf die Einsichtnahme in die Originalbelege bestehen können, wenn er deren Identität mit den Ablichtungen in Zweifel ziehen wollte. Ebenso wenig kann der Mieter seine Zahlungsverweigerung mit der pauschalen Begründung rechtfertigen, der Vermieter habe ihm "die Belege ... nicht vollständig" vorgelegt; er hat vielmehr im Rechtsstreit im Einzelnen darzulegen, zu welcher von ihm als aufklärungsbedürftig angesehenen Position ihm der Vermieter trotz Aufforderung keine Unterlagen vorgelegt oder weshalb die vorgelegten Unterlagen mit den angesetzten Gesamtkosten nicht übereinstimmen.
Hiervon kann vorliegend keine Rede sein. Der Beklagte behauptet nicht einmal, dass ihm die Einsichtnahme seines "Beauftragten" hinsichtlich der Kostenansätze für die Automatiktüren keine hinreichenden Erkenntnisse verschafft habe, es kann daher dahinstehen, ob die Klägerin trotz Versäumung der unter Ziff. 3.5 Satz 3 MB geregelten Frist überhaupt noch zur Gewährung der Belegeinsicht verpflichtet gewesen wäre. Es kommt auch nicht mehr darauf an, ob sie jedenfalls den vom Beklagten hinzugezogenen "Beauftragten" wegen seiner schon ausweislich der früheren Korrespondenz ausschließlich auf die Provokation von Konflikten ausgelegten Haltung hätte zurückweisen können; ebenso wenig steht es zur Entscheidung des Senats, ob und in welcher Weise der Beklagte seinen "Beauftragten" wegen der Art und Weise seines Auftretens im Termin vom 25.6.2013 zur Rechenschaft ziehen kann.
c) Wirtschaftlichkeit
Gleichermaßen haltlos ist der erstinstanzlich erhobene Vorwurf des Beklagten, die Klägerin habe aufgrund ihrer "Pflicht zur Wirtschaftlichkeit" den Kostenanfall durch Einbau einer "neuen modernen Automatiktür" vermeiden müssen. Den Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen trifft keine Rechtspflicht zur Modernisierung; auch aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich keine derartige Verpflichtung herleiten (BGH, Urteile vom 31.7.2007 - VIII ZR 261/06 - Rn. 18, vom 14.9.2011 - VIII ZR 10/11 - Rn. 10, und vom 18.12.2013 - XII ZR 80/12 - Rn. 28; Senat, Urteil vom 6.6.2002 - 10 U 12/01; Milger, NZM 2012, 657, 661; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 39). Durch den von der Klägerin angewendeten Umlageschlüssel wird der Beklagte entgegen der Beanstandungen der Berufungserwiderung nicht beschwert (oben 1.c)cc).
3. Brandmeldeanlage/Brandschutztüren und Feuerlöscheinrichtung
Die Umlagefähigkeit der Kostenpositionen stellt auch der Beklagte nicht in Abrede; soweit er erstinstanzlich den Anfall der Kosten bezweifelt und die Einbeziehung von Anschaffungs- oder Instandsetzungskosten vermutet hat, hätte er sich durch Ausübung seines Belegeinsichtsrechts Gewissheit verschaffen können (oben 2.b). Wenn er während seiner Tätigkeit als Insolvenzverwalter der BIM seinen öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen hinsichtlich der Brandschutzvorkehrungen oder Bereitstellung und Wartung von Handfeuerlöschgeräten nicht nachgekommen sein sollte oder einen "Reparaturstau" hat auflaufen lassen, kann er dies im Nebenkostenabrechnungsstreit nicht der Klägerin entgegenhalten, weil sich ein Mieter mit derartigen Einwendungen unabhängig von eigenen Verantwortungsanteilen der mietvertraglich eingegangenen Verpflichtung zur Tragung der angefallenen Nebenkosten nicht entziehen kann.
4. Gebäude- und -haftpflichtversicherung
Die Kosten der Gebäude- und der -haftpflichtversicherung sind in Ziff. 14 der Anlage 2 als umlagefähig vereinbart und für erstere allein der Klägerin in Rechnung gestellt (Anlage K 17 = Bl. 187 ff. GA). Die aus früheren Vorgängen entnommene Erkenntnis der Berufungserwiderung, dass sich jene Versicherung nicht auf das Gesamtgelände erstreckt (Seite 4 unter 5.), erweist sich daher als zutreffend; welche "zusätzlichen Einschlüsse" diese enthielt, konnte der Beklagte unschwer der Versicherungspolice entnehmen (aaO. = Bl. 285 f. GA). Sofern sich die vertragsgemäß nach "Schlüssel 1" umlegbare Haftpflichtversicherung auf das Gesamtgelände erstreckt hat, wird der Beklagte durch die von der Klägerin praktizierte Ausscheidung der Fremdanteile nicht benachteiligt (oben 1.c)cc). Aufwendungen zur Gewässerschadenshaftpflichtversicherung sind ihm nicht angelastet; seine erstinstanzliche Beanstandung geht daher ebenso ins Leere wie hinsichtlich einer Mietverlustversicherung, weil die Abrechnungen keine entsprechende Kostenposition vorsehen. Welche weitergehenden Erkenntnisse zu welchen "Versicherungen" der Beklagte aus seiner Belegeinsichtnahme gewonnen haben will, hat er nicht dargetan; soweit damit die Terrorversicherung gemeint sein sollte, ist diese bereits aus anderen Gründen nicht berücksichtigungsfähig (oben I.3.).
5. Glasreinigung, Hausreinigung u.a.
Die Angriffe von Beklagtem und Landgericht gegen die Kostenansätze der Reinigungspositionen sind allesamt unberechtigt.
a) Glasreinigung
Kosten der Glasreinigung sind begrifflich Bestandteil der Haus- oder Gebäudereinigung im Sinne von Ziff. 10 der Anlage 2 sowie § 2 Nr. 9 Alt. 1 BetrKV und darüber hinaus unter Ziff. 5 der Anlage 3 gesondert ausgeführt. Die aus den Erläuterungen zur "Hausreinigung" abgeleiteten Bedenken des Landgerichts sind daher schon im Ausgangspunkt verfehlt; die Klägerin hat vielmehr in den Abrechnungen die beiden Positionen objektbezogen voneinander getrennt ("Glas", "Haus"). Die erstmals vom Landgericht in den Raum gestellte Möglichkeit einer Doppelabrechnung hat nicht einmal der Beklagte in Erwägung gezogen. Im Übrigen hätte er sich durch Ausübung seines Belegeinsichtsrecht hierzu Gewissheit verschaffen müssen; dasselbe gilt, soweit er erstinstanzlich den Kostenanfall bestreiten, die Durchführung der Fensterreinigung in Abrede stellen oder das Vorbringen der Klägerin zum Nichtansatz von Reisekosten der britischen Reinigungsunternehmung in Zweifel ziehen wollte. Nach der Einsichtnahme seines "Beauftragten" ist der Beklagte auf seine früheren Beanstandungen nicht mehr zurückgekommen; soweit er erstmals im zweiten Rechtszug hierbei abfotografierte Rechnungen vorlegt (Anlagen B 9 und B 10), war er ausweislich der Gedankengänge seiner Berufungserwiderung zu einer Zuordnung in der Lage. Dass sich die von der Klägerin vorgelegte Belege (Anlage K 25 = Bl.385 ff. GA) auf das K-Gebäude beziehen, hat sie bereits erstinstanzlich vorgetragen und konnte vom Beklagten nicht zulässigerweise in Abrede gestellt werden, weil ihm aufgrund eigener Kenntnis der Örtlichkeiten bekannt sein musste, welches sonstige Gebäude von den mit 202,15 qm oder 297,89 qm berechneten Reinigungstätigkeiten hätte betroffen sein können. Die vom Landgericht im Wege unzulässiger "Amtsprüfung" ohne vorherigen Hinweis für relevant erachtete Divergenz zwischen der Summe dreier Quartalsrechnungen und dem Kostenansatz der Abrechnung für 2011/12 liegt schon deshalb neben der Sache, weil jene Aufwendungen ausweislich des von der Klägerin bereits mit erstinstanzlichem Schriftsatz vom 10.2.2014 mitgeteilten Gesamtbetrags und Verteilerschlüssels (Seite 12 unter Ziff. 9) eine völlig andere Abrechnungsposition betreffen.
b) Hausreinigung u.a.
Die Beanstandungen der angefochtenen Entscheidung zu den sowohl von Ziff. 10 der Anlage 2 wie auch von Ziff. 4 der Anlage 3 erfassten sonstigen Kosten der Innenreinigung finden im erstinstanzlichen Vorbringen des Beklagten keinerlei Grundlage und sind allesamt haltlos. An der Abrechnung des Reinigungsaufwands in differenzierenden Kostenpositionen ist der Vermieter schon deshalb nicht gehindert, weil ihm dies durch die Umlageabreden der Parteien ausdrücklich abgenötigt, der Gesamtbetrag der Aufwendungen nicht erhöht wird und dem Mieter die Kontrolle sogar erleichtert wird. Die dem Mieter zur Behebung verbleibender Zweifel zu Gegenstand und Höhe der jeweils zugrunde liegenden Rechnungen obliegende Belegeinsichtnahme kann nicht dadurch unterlaufen werden, dass dem Vermieter durch Begrifflichkeiten wie "unklar" oder "nicht nachvollziehbar" die Konsequenzen der Versäumnisse des Mieters aufgebürdet werden. Aus welchen Gründen dem Beklagten die Einsichtnahme seines "Beauftragten" keine hinreichenden Aufschlüsse ermöglicht hätten, legt jedoch auch die Berufungserwiderung nicht dar; sie erschöpft sich vielmehr in abstrakten Erwägungen zu der Nachvollziehbarkeit oder korrekten Zuordnung von Belegen (Seite 6 unter Ziff. 12), ohne mitzuteilen, welche vom "Beauftragten" eingesehene Rechnungen in welcher Hinsicht seine Erwartungen nicht erfüllte haben sollen. Die dort vertretene Rechtsauffassung, dass bei mieterspezifischen Sonderreinigungen "in den Rechnungen auch die Reinigungskosten für die jeweiligen Gebäude zugeordnet werden müssen", ist schon denklogisch schwer verständlich und jedenfalls rechtlich unhaltbar, weil jeder Mieter wissen muss, welche "spezifischen Sonderreinigungen" für ihn vorgenommen worden ist.
Soweit der Beklagte erstinstanzlich zwischen den Abrechnungen für 2009/10 und 2011/12 eine "Kostenexplosion" festgestellt haben will, ist dies in formeller wie materieller Hinsicht bedeutungslos. Kostensteigerungen gegenüber früheren Abrechnungsperioden braucht der Vermieter nicht bereits in der Abrechnung zu erläutern und im Übrigen auch nur dann, wenn der Vortrag des Mieters hierzu Veranlassung gibt; es ist zunächst Sache des Mieters, sich durch Einsichtnahme in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege über die angefallenen Kosten und den Grund etwaiger Erhöhungen zu informieren. Auch inhaltlich begründen derartige Kostensteigerungen weder einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot noch eine Pflichtverletzung des Vermieters, weil sie durch außerhalb seiner Verantwortungssphäre liegenden Umständen (allgemeine Kostenentwicklung, Verbrauchsverhalten der Mieter u.a.) hervorgerufen werden (Senat, Urteil vom 4.7.2014 - 10 U 52/13 - mwN.).
6. Grundsteuer
Die durch Ziff. 1 der Anlage 2 gerechtfertigte Umlage der Grundsteuer ist zwar bereits erstinstanzlich von der Klägerin erläutert (Schriftsatz vom 10.2.2014, Seite 10 unter Ziff. 7 mit Anlage K 24; Bl. 362, 371 ff.), vom Beklagten jedoch in keiner Weise angegriffen worden. Die verfahrensrechtlich unzulässigen und inhaltlich substanzlosen Thesen der angefochtenen Entscheidung entziehen sich einer ernsthaften Auseinandersetzung; dass der Beklagte die Kostenumlage der Klägerin (oben 1.c)bb) aufgrund seiner früheren Tätigkeit als Insolvenzverwalter der BIM nachzuvollziehen vermochte, hat er mit seiner Berufungserwiderung bestätigt (Seite 2; Bl. 538 GA). Zur Widerlegung der unter Bezugnahme auf die Anlage B 1 (Bl. 546 GA) aufgestellten Behauptung eines Bürokostenanteils von "71,61 %" hätte der Beklagte lediglich den Inhalt jenes Schriftstücks zur Kenntnis nehmen müssen; der dort bei der "Grundsteuer B" ausgewiesene Prozentsatz betrifft nicht den Quote der Büroflächen, sondern lediglich den Steueranteil an der auch Wasser-, Niederschlags- und Straßenreinigungsgebühren einschließenden Gesamtbelastung. Die aus dem Hinweis auf "Bürokomplexe und Produktionshallen unterschiedlicher Jahrgänge und Bausubstanzen" gezogenen Konsequenzen sind nicht einmal denklogisch nachvollziehbar und schon deshalb unerheblich, weil hierdurch keine der Parteien von der vertraglich vereinbarten Flächenumlage befreit wird.
7. Hauswart
Dass die Kosten für den Hauswart gemäß Ziff. 15 der Anlage 2 (und § 2 Nr. 14 BetrKV) umlagefähig sind, zieht auch der Beklagte nicht in Zweifel. Den während der Abrechnungsperioden vollzogenen Hausmeisterwechsel konnte er unschwer den zur Akte gereichten Anlagen K 19 sowie B 6 und 7 entnehmen; bei der ausweislich der beiden letztgenannten Unterlagen vorgenommen Belegeinsicht hätte der Beklagte auch der von ihm aufgeworfenen Frage nachgehen können, welche Beträge unter dieser Position im Einzelnen angefallenen sind. Zu weitergehenden Erläuterungen irgendwelcher Kostensteigerungen war die Klägerin entgegen der auch insoweit abwegigen Rechtsauffassung von Beklagtem und Landgericht ebenso wenig verpflichtet wie bei der Abrechnungsposition Hausreinigung (oben 5.b mwN.).
8. Heizkosten - Wärme
Das der Klägerin in der angefochtenen Entscheidung entgegengehaltene Sammelsurium von Beanstandungen ist ebenso haltlos wie das Vorbringen des Beklagten.
a) Soweit das Landgericht die Möglichkeit einer Einbeziehung von "Investitionskosten" in den Raum stellt und für diesen Fall lediglich die Möglichkeit einer (rein wohnraumrechtlichen) "Mieterhöhung nach § 559 BGB" für gegeben erachtet, sieht sich der Senat zu einer ernsthaften Auseinandersetzung kaum noch in der Lage. Über die "Zusammensetzung" einer von ihm angezweifelten Kostenpostionen hat sich der Mieter zunächst einmal durch Ausübung seines Belegeinsichtsrechts zu unterrichten (oben 2.b) mwN.). Als Folge entsprechender Bemühungen seines "Beauftragten" hat der Beklagte in vorliegenden Zusammenhang allein das Fehlen einer "Sondervereinbarung mit der E. E. V. O. bezüglich der Abrechnung Fernwärme" beanstandet und ihre Vorlage gefordert (Schriftsatz vom 18.10.2013, Seite 3, Bl. 259 GA); dieser Aufforderung ist die Klägerin durch Einreichung der verlangten Urkunde nachgekommen (Anlage K 20 = Bl. 302 ff. GA). Aus ihrer Anlage III (Bl. 313 GA) ergibt sich unmissverständlich, dass die "Investitionskosten" durch eine "Einmalzahlung" der Klägerin abgegolten werden sollten; damit war den früheren Mutmaßungen des Beklagten, der "Neuaufbau der Fernwärmeanlage" werde "versteckt den Mietern bei den Energiekosten der EVO in Rechnung gestellt", ebenso die Grundlage entzogen wie den spekulativen Ausführungen des Landgerichts zu einer als formell fehlerhaft deklarierten "Zusammenfassung unterschiedlicher Kosten in einer Position". Dies gilt erst recht für den Vorwurf eines für fehlerhaft erklärten "Ansatz(es) von schon bereinigten Kosten", weil die Klägerin nach ihren Angaben im Schriftsatz vom 10.12.2013 wegen der separaten Wärmeversorgung des Produktionsbereichs überhaupt keine "Vorverteilung" vorgenommen hat (Seite 5, Bl. 270 GA). Der Senat vermag eine derartige (zudem überaus einseitige) Argumentation ebenso nur auf eine unzureichende Kenntnisnahme vom schriftsätzlichen Vorbringen der Klägerin zurückzuführen wie den Vorwurf der Berufungserwiderung, die Klägerin habe die Sondervereinbarung mit der EVO nicht vorgelegt; soweit sich der Beklagte nunmehr über bei seinen "Investitionsverhandlungen" mit der EVO diskutierte "Abrechnungsvarianten" äußern zu müssen glaubt, ist dies völlig belanglos, weil sich diese in den Abreden der Klägerin mit dem Energieversorger nicht niedergeschlagen haben.
b) Entsprechendes gilt für die These des Landgerichts, die Klägerin sei dem Vortrag des Beklagten zum Fehlen von Verbrauchsmessern nicht entgegengetreten; hierzu hatte sich der Klägerin vielmehr bereits mit Schriftsatz vom 25.3.2013 geäußert (Bl. 219 GA). Im Übrigen war das Vorbringen des Beklagten nicht nur substanzlos, sondern auch deshalb rechtsunerheblich, weil ohne "Verbrauchsmesser" überhaupt keine Kostenerfassung möglich wäre und sich der Beklagte hierüber durch Belegeinsichtnahme hätte vergewissern können; aus eben diesem Grunde ist die Mitteilung der Zählerstände entgegen der Rechtsauffassung des Landgerichts ("soll") nicht einmal eine formelle Voraussetzung für die Ordnungsmäßigkeit der Nebenkostenabrechnung.
c) Zutreffen ist lediglich die Beanstandung der Beklagten, dass die in den Abrechnungen der Klägerin vorgenommene (reine) Flächenumlage ungeachtet der mietvertraglichen Abreden wegen der zwingenden Regelungen der HeizkostenVO unzulässig war (§§ 2, 6 Abs. 1 Satz 1, 7 Abs. 1 und 3, 8 Abs. 1 und 9 Abs. 4 HeizkostenVO). Dies folgt entgegen der Auffassung des Landgerichts für die Geschäftsraummiete allerdings nicht aus § 578 Abs. 2 BGB, weil jene Vorschrift nicht auf die HeizkostenVO verweist; diese sind vielmehr schon nach § 1 HeizkostenVO für sämtliche Mietverträge und damit auch für solche über gewerblich genutzte Räume anwendbar. Entgegen auch insoweit unzutreffenden Auffassung der angefochtenen Entscheidung führt dieser (rein inhaltliche) Fehler der Abrechnung auch dann nicht zum vollständigen Wegfall der Abrechnungsposition, wenn "eine Kürzung des Anspruchs nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO zumindest nicht erkennbar vorgenommen" wurde. Nach jener Bestimmung hat die Verletzung der Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung nicht die Unwirksamkeit der Kostenumlage zur Folge; sie verschafft dem Nutzer vielmehr lediglich das Recht, den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen. Voraussetzung ist daher, dass der Mieter sein Kürzungsrecht durch rechtsgeschäftliche Erklärung geltend macht; ohne diese ist weder der Vermieter zur Kürzung verpflichtet noch das Gericht zur (amtswegigen) Reduzierung der Forderung berechtigt (OLG Köln, Urteil vom 11.6.2010 -1 U 66/09; LG Itzehoe, Urteil vom 27.7.2012 - 9 S 23/11; jeweils mwN.). Schon die Erwähnung jener Kürzungsmöglichkeit setzt das Gericht vielmehr der Besorgnis der Befangenheit aus, weil ein gerichtlicher Hinweis auf eine Einredemöglichkeit durch § 139 ZPO nicht mehr gedeckt ist; dies gilt auch für das Kürzungsrecht aus § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO, da es sich hierbei um ein selbständiges Verteidigungsmittel handelt, auf dessen Einführung in den Prozess das Gericht nicht hinwirken darf (LG Iserlohn aaO.). Da sich der Beklagte in beiden Rechtszügen - also auch nach den verfahrenswidrigen Ausführungen der angefochtenen Entscheidung - nicht auf sein Kürzungsrecht berufen hat, ist auch dem Senat eine Herabsetzung der Abrechnungsposition verwehrt.
9. Hof- und Parkplatzreinigung, Schnee- und Eisbeseitigung
Dass die auf die Hoffläche entfallenden Kostenanteile umlagefähig sind, zieht zweitinstanzlich auch der Beklagte nicht mehr in Zweifel; für den Parkplatzbereich gilt entgegen seiner (vom Landgericht wörtlich übernommenen) Beanstandungen nichts anderes.
Für die Schnee- und Eisbeseitigung ergibt sich dies bereits daraus, dass die Mietvertragsparteien unter Ziff. 17 lit. c) für die Kosten des Winterdienstes eine Umlage nach Schlüssel 1 (Gesamtbruttofläche) vereinbart haben. Ob Ziff. 11 der Anlage 2 oder § 2 Nr. 10 BetrKV - wie die Klägerin meint - auch im hier vorliegenden Fall der Einzelvermietung die die Kosten der Parkplatzreinigung erfassen, ist zweifelhaft (verneinend etwa LG Hamburg, Urteil vom 13.7.1989 - 7 S 185/88), bedarf aber keiner Entscheidung, weil die Mietvertragsparteien insoweit in der als Anlage K 13 vorgelegten und dem Mietvertrag vom 29.9.2005 als Anlage 6 beigefügten Urkunde eine gesonderte Abrede getroffen haben (Bl. 138 GA). Diese Flächen gelten zwar gemäß Ziff. 1.1 Abs. 2 MV nicht als mitvermietet. Nach den dort als "Zusatzvereinbarung" fortgeschriebenen Abreden vom 15.4.2003 sollten jedoch auch hierfür die "Bedingungen des Hauptvertrags" gelten; dies waren infolge der Bezugnahme unter Ziff. 1.1 die Regelungen der unter Beteiligung des Beklagten zustande gekommenen "Neufassung des Mietvertrags". Hierzu zählten auch die Abreden über die Nebenkostenumlage gem. Ziff. 3.2 ff. MV und den Anlagen 2 und 3, so dass sich die Umlageabrede auch auf die Parkplatzflächen erstreckte. Dass der Beklagte selbst diesen Abreden eine Kostenbeteiligung der Parkplatznutzer entnommen hat, ergibt sich schon aus seinem - vom Landgericht aufgegriffenen - Verlangen nach
einer "Abrechnung in diesem Verhältnis". Hierfür war jedoch kein Raum, weil die Anlage 6 zum Mietvertrag insoweit überhaupt keine Regelungen enthält; diese ergeben sich erst aus der Bezugnahme auf den Hauptvertrag.
Völlig unerheblich ist auch der (ebenfalls vom Landgericht für bedeutsam erklärte) Einwand des Beklagten, dass er die Parkflächen mangels Chips nicht nutzen könne. Die vereinbarte Umlage von Betriebskosten ist erst dann ausgeschlossen, wenn dem Mieter - wie vorliegend beim Aufzug (oben II.4.) - die Nutzung von Räumlichkeiten oder Einrichtungen aufgrund tatsächlicher Umstände oder vertraglicher Abrede objektiv unmöglich ist; seine subjektive Entscheidung, von einer ihm eröffneten Nutzungsmöglichkeit - aus welchen Gründen auch immer - kein Gebrauch machen zu wollen, ist für die Umlagefähigkeit bedeutungslos (BGH, Urteile vom 28.4.2004 - VIII ZR 178/03 und vom 27.6. 2007 - VIII ZR 202/06 - Rn. 25; Senat, Urteil vom 22.6.2006 - 10 U 164/05; OLG Köln, Urteil vom 24.6.2008 - 22 U 131/07; AG Neuss, Urteil vom 3.11.1995 - 36 C 234/95; Schmid, NZM 2014, 572, 575; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 89). Der Beklagte hat jedoch nie vorgetragen, dass ihm die Aushändigung von Chips verweigert worden wäre. Abgesehen davon war sein erstinstanzlicher Einwand auch wahrheitswidrig, weil er nach dem Vortrag der Berufungserwiderung wenigstens fünf Parkplätze genutzt hat (Seite 7 unter Ziff. 13); er muss also über entsprechende Chips verfügt haben.
Soweit sich der Beklagte aufgrund seiner geringen Nutzung nunmehr auf einen "falsch gewählten" Umlageschlüssel beruft, ist dieser Einwand ebenfalls unberechtigt, da sich die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag über insgesamt 220 Parkplätze verhält. Aus der sich hieraus ergebenden Kostenlast konnte sich der Beklagte gemäß Ziffer 3. Satz 2 der "Überleitungsvereinbarung" aus März 2006 nur durch unmissverständliche Rückgabe der Parkflächen lösen (oben 1.b)aa); dass (und gegebenenfalls wann) dies geschehen sein soll, hat er nicht einmal behauptet.
10. kaufmännisches und technisches Management
Sämtliche Anwürfe von Beklagtem und Landgericht gegen Grund und Höhe dieser Kostenpositionen liegen neben der Sache.
Entgegen der auch insoweit unzutreffenden Rechtsauffassung der angefochtenen Entscheidung beruht die Umlage der Verwaltungskosten ausschließlich auf Ziff. 17 lit. c) der Anlage 2. Mit den Ziff. 1, 6 und 7 jener Anlage hat sie nichts zu tun; von einer unzulässigen "Zusammenfassung unterschiedlicher Kosten in
einer Position" kann deshalb keine Rede sein. Die Klägerin hat vielmehr umgekehrt in zwar überflüssiger, aber zulässiger Weise die Kosten der kaufmännischen und die der technischen Verwaltung getrennt ausgewiesen; eine "unzulässige Zusammenfassung" liegt lediglich auf Seiten des Landgerichts vor, weil es diese Kostenpositionen mit den völlig andersartigen Aufwendungen für den "Bürobedarf" (oben I.1.) vermengt hat. Gleichermaßen haltlos sind die Angriffe der Berufungserwiderung gegen die Wirksamkeit der Umlageabrede (Seite 3 unter Ziff. 3); sie beruhen ersichtlich auf einer nur unzulänglichen Lektüre der dort herangezogenen höchstrichterlichen Rechtsprechung. Zwar handelt es sich entgegen der in anderem Zusammenhang vertretenen Rechtsauffassung der Klägerin um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB, weil die BIM (oder der als ihr Insolvenzverwalter handelnde Beklagte) jene Vertragsabreden auch gegenüber anderen Mietern verwendet hat; durch Überleitung der Verträge auf die Klägerin ändert sich an ihrer Rechtsnatur nichts. In der Geschäftsraummiete können die Kosten der Verwaltung jedoch auch formularmäßig auf dem Mieter auferlegt werden; Klauseln dieser Art sind weder überraschend (§ 305c Abs. 1 BGB) noch intransparent (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), weil zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 der II. BerechnungsVO zurückgegriffen werden (BGH, Urteile vom 9.12.2009 - XII ZR 109/08 - Rn. 10 ff., vom 24.2.2010 - XII ZR 69/08 - Rn. 7 ff. und vom 10.9.2014 - XII ZR 56/11 - Rn. 11 ff.; Ludley, NZM 2006, 851 ff.; Günter, WuM 2012, 587, 594; Streyl, NZM 2014, 409, 411 und 414; Wichert, ZMR 2014, 612, 617; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 87).
Infolgedessen ist auch dem Vorwurf der angefochtenen Entscheidung die Grundlage entzogen, der Begriff des "technischen Managements" sei nicht nachvollziehbar; ebenso wenig sind die hierunter abgerechneten Kosten im Wege eines "pauschalen Kostenansatzes ohne Differenzierung" zusammengefasst oder nicht hinreichend von den Ansätzen für Hausmeister o.ä. abgegrenzt. Das Landgericht verkennt, dass es sich bei den in der Anlage 2 (und 3) aufgeführten Positionen um selbständige Kostenarten handelt, deren Abgrenzung sich aus den dort wie in den §§ 1 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BetrKV verwendeten Umschreibungen ergibt; innerhalb jener Kostenarbeiten brauchte die Klägerin nicht weiter zu differenzieren. Dementsprechend hat ausweislich seiner Berufungserwiderung nunmehr selbst der Beklagte erkannt, dass "die üblichen Hausverwalterkosten zusätzlich über eine gesonderte Position auf den Beklagten umgelegt wurden" (Seite 5 unter Ziff. 6); dies gilt auch für die vorgelegten Rechnungen der Firma T. L. (Anlagen B 6 und B 7, Bl. 551 f. GA), weil sie sich unmissverständlich über "Hausmeisterdienstleistungen" verhalten.
Soweit die Berufungserwiderung aus einer angeblichen "Weigerung der Einsichtnahme in die Verträge" eine "Vorenthaltung der Transparenz" schließen will, ist dies schon deshalb abwegig, weil sich die Missachtung des Transparenzgebots nicht aus nachvertraglichen Umständen ableiten lässt; im Übrigen hat die Klägerin den von der Beklagten mit Schriftsatz vom 18.10.2013 angeforderten "Verwaltungsvertrag T. & L." (Seite 3, Bl. 259 GA) als Anlage K 18 längst vorgelegt (Bl. 291 ff. GA).
b) Kostenanfall
Dass sich jenem Verwaltervertrag - wie das Landgericht beanstandet - "nicht ausreichend" entnehmen lasse, "wie sich die ... geltend gemachten Beträge für kaufmännisches Management zusammensetzen", hat nicht einmal der Beklagte geltend gemacht und liegt im Übrigen in der Natur der Sache; zur Behebung derartiger Zweifeln hätte der Beklagte von seiner betriebskostenrechtlichen Kontrollbefugnis Gebrauch machen können (oben 2.b) mwN.). Entsprechendes gilt für die von der von der Berufungserwiderung substanzlos in den Raum gestellte Vermutung, die Klägerin versuche "offensichtlich, technische Neuerungen und hiermit verbundene Wertsteigerungen des Gebäudes auf die Mieter umzulegen" (aaO.); auch insoweit hätte sich der Beklagte durch die Einsicht in die Kostenbelege unschwer Gewissheit verschaffen können. Hierbei hätte er auch feststellen können, ob das Vorbringen der Klägerin zutrifft, dass die Verwalterin lediglich zeitweise die von ihr aus eigenen Mitteln bezahlte Firma G. als Unterbeauftragte herangezogen habe und deshalb Kosten hierfür nicht auf den Beklagten umgelegt worden seien (Schriftsatz vom 10.12.2013, Seite 4); unter diesen Umständen war die Klägerin zu der ihr abverlangten Vorlage eines "Dienstleistungsvertrags G." weder verpflichtet noch überhaupt in der Lage.
Schlichte Rechtschöpfung ist die These der Berufungserwiderung (aaO.), die Umlage der Verwaltungskosten müsse einer wie auch immer gearteten "Verhältnismäßigkeit" genügen. Richtig ist lediglich, dass der Vermieter auch bei den Verwaltungskosten dem Wirtschaftlichkeitsgebot unterliegt; auch ist eine Vertragsbestimmung über deren Umlage dahin zu verstehen, dass der Vermieter die Verwaltungskosten nur im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen umlegen kann (BGH, Urteile vom 9.12.2009 aaO., Rn. 12, und vom 10.9.2014 aaO., Rn. 14). Bezugspunkt dieser Beurteilung ist jedoch nicht der qm-Anteil der Verwaltungskosten, sondern ihr Verhältnis nur Gesamtmiete; ein Kostenanteil von 5,5 % der Bruttomiete (Grundmiete einschließlich Umsatzsteuer) ist dabei als üblich anzusehen (BGH aaO.; Fritz, NJW 2010, 1050, 1052; Wichert, ZMR 2014, 612, 617). Dass dieser Grenzwert vorliegend überschritten sei, hat der Beklagte nicht einmal ansatzweise darzulegen versucht; soweit er den von ihm errechneten Betrag von 4,98 €/qm als unwirtschaftlich ansieht, verkennt er die ihm zur Begründung des Vorwurfs obliegenden Darlegungslasten.
Zwar gilt das für Mietverhältnisse über Wohnraum in den §§ 556 Abs. 3 Satz 1, 560 Abs. 5 BGB, § 24 Abs. 2 Satz 1 der II. BerechnungsVO und § 20 Abs. 1 Satz 2N MVO geregelte Wirtschaftlichkeitsgebot über § 242 BGB auch für die Geschäftsraummiete; auch hier darf daher der Vermieter nach Treu und Glauben nur solche Kosten auf den Mieter umlegen, die dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit genügen. Dieses Gebot bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind; zu seiner Konkretisierung kann auf die Definition in § 20 Abs. 1 Satz NMVO und § 24 Abs. 2 der II. BerechnungsVO zurückgegriffen werden. Danach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind; maßgeblich ist der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält. Setzt sich der Vermieter darüber hinweg und veranlasst er den Anfall überhöhter Kosten, so verletzt er auch in der Geschäftsraummiete eine aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgende vertragliche Nebenpflicht und ist deshalb insoweit gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 249 BGB zur Freihaltung des Mieters verpflichtet (BGH, Urteile vom 9.12.2009 - XII ZR 109/08 - Rn. 11, vom 24.2.2010 - XII ZR 69/08 - Rn. 11, vom 13.10.2010 - XII ZR 129/09 - Rn. 16 ff., vom 4.5.2011 - XII ZR 112/09 - Rn. 11 und vom 17.12.1014 - XII ZR 170/13 - Rn. 10 f.; Günter, WuM 2012, 587, 595; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 88; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 77a mwN.).
Für die Verteilung der Darlegungs- und Beweislast gelten keine anderen Grundsätze als die bei sonstigen Ansprüchen auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzung (vergl. Milger, NZM 2012, 657, 666).Danach trifft den Gläubiger die Beweisplast für die objektive Pflichtverletzung, die Schadensentstehung und den Ursachenzusammenhang zwischen Pflichtverletzung und Schaden; erst wenn und soweit ihm dieser Nachweis gelingt, hat sich der Schuldner gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB hinsichtlich seines Verschuldens zu entlasten (Palandt-Grüneberg, § 280 BGB, Rn. 34 ff.). Aus der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Nebenpflicht folgt deshalb, dass dem Mieter der Nachweis seiner (objektiven) Verletzung obliegt. Es ist deshalb zunächst seine Sache, den angeblichen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot konkret vorzutragen; erst danach hat der Vermieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass er das Wirtschaftlichkeitsgebot jedenfalls nicht schuldhaft nicht verletzt hat (BGH, Urteile vom 13.6.2007 - VIII ZR 78/06 - Rn. 13; vom 6.7.2001 - VIII ZR 340/10 - Rn. 13 ff. und vom 17.12.1014 aaO., Rn. 12; Milger, NZM 2008, 1, 10; Ludley, NZM 2011, 417, 419 mwN.; Derckx, NZM 2014, 372, 373; Staudinger-Emmerich, aaO. mwN.). Hinsichtlich der objektiven Pflichtverletzung trifft den Vermieter grundsätzlich auch keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes, die ihn zu näheren Darlegungen der für die Wirtschaftlichkeit erheblichen Tatsachen - etwa eines Preisvergleichs - verpflichten würde (BGH, Urteile vom 6.7. 2001 - VIII ZR 340/10 - Rn. 19 ff. und vom 17.12.1014 aaO.; Palandt-Weidenkaff aaO., 88); dies gilt uneingeschränkt jedenfalls für solche Betriebskosten, von deren Anfall und Umfang sich der Mieter durch die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen Kenntnis verschaffen und deren Angemessenheit er auf dieser Grundlage ebenso beurteilen kann wie der Vermieter (BGH, Urteil vom 17.12.1014 aaO.; Milger, NZM 2012, 657, 658 ff.).
Zwar dürfen die Anforderungen an die dem Mieter obliegende Darlegung der gegen einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sprechenden Umstände nicht überspannt werden (Milger aaO.); insbesondere dürfen sie nicht so weit gehen, dass der Mieter das Gericht schon durch seinen Sachvortrag von einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots zu überzeugen habe (BGH, Urteil vom 17.12.1014 Rn. 13 und 15). Auf der anderen Seite genügt es für die Darlegung einer Nebenpflichtverletzung nicht, wenn der Mieter die Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten nur bestreitet oder nur lediglich pauschal behauptet, dass die betreffenden Leistungen zu überhöhten Preisen beschafft worden seien (BGH aaO.; Ludley, NZM 2011, 417, 419); auch aus dem allgemeinen Hinweis des Mieters auf zu hohe Kosten und Schwankungen der Kosten in verschiedenen Abrechnungsperioden ergibt sich kein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit (BGH, Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06 - Rn. 31; Ludley aaO., 420). Für den ihm obliegenden Preisvergleich hat sich der Mieter vielmehr zunächst durch Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen Kenntnis von dem der Kostenpositionen zugrunde liegenden Leistungen zu verschaffen und auf dieser Basis darzulegen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten auch unter Berücksichtigung des dem Vermieter zustehenden Ermessensspielraus zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären (BGH, Urteil vom 17.12.1014 aaO., Rn. 13 ff.). Hierzu reicht der bloße Hinweis auf "Betriebskostenspiegel" oder sonstige überörtliche Erhebungen schon deshalb nicht aus, weil sie die dem Vermieter verfügbaren örtlichen Gegebenheiten nicht abzubilden vermögen (BGH, Urteil vom 6.7.2011 aaO.; Ludley aaO, 420 ff.; jetzt auch Streyl, NZM 2013, 97, 103 f.); der Mieter muss vielmehr konkret vortragen, dass der Vermieter im Abrechnungszeitraum bei ihm zumutbaren Bemühungen andere Anbieter hätte beauftragen können, die die gleichen Leistungen zu günstigeren Preisen durchzuführen bereit gewesen wären (OLG Stuttgart, Urteil vom 15.02.07 -13 U 145/06; Neuhaus, NZM 2011, 65, 67; Ludley aaO., 419).
Diesen Anforderungen wird der substanzlose "Unverhältnismäßigkeits"-Vorwurf der Berufungserwiderung in keiner Weise gerecht; der Beklagte legt schon nicht dar, dass und zu welchem günstigeren Preis sich die Klägerin die Dienstleistungen ihrer Verwalterin anderweitig hätte verschaffen können. Soweit die Berufungserwiderung die Versäumnisse des Beklagten an anderer Stelle der Klägerin mit der Begründung anlastet, diese habe ihr durch Verweigerung der Einsichtnahme in ihre Buchhaltung an einer Überprüfung "des Wirtschaftlichkeitsgebots", der "Vollständig der Belege" oder der "Unterscheidbarkeit zwischen technischem Management und Hausmeisterkosten" gehindert (Seite 7 unter Ziffer 7.), beruht dies einmal mehr auf einem völligen Fehlerverständnis der Funktion des Belegeinsichtsrechts; dieses dient ausschließlich der Kontrolle der in den Abrechnungen eingestellten Kostenansätze (oben 2.b) mwN.). Die "Vollständigkeit der Belege" kann der Mieter schon mit Hilfe eines Taschenrechners unschwer feststellen, indem er die Beträge der ihm vorgelegten Unterlagen aufaddiert und sodann mit den Gesamtkostenansätzen der Nebenkostenabrechnung vergleicht; die "Unterscheidbarkeit zwischen technischem Management und Hausmeisterkosten" ergibt sich nicht aus der Buchführung der Klägerin, sondern aus den getroffenen Vertragsabsprachen (oben a). Die rechtsschöpferischen Erkenntnisse der Berufungserwiderung zu einem "umfassenden Prüfungsrecht" bei "Zweifeln an der Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots" entziehen sich jeder ernsthaften Auseinandersetzung. Das Belegeinsichtsrecht ist nicht dazu bestimmt, dem Mieter den ihm obliegenden Nachweis einer Pflichtverletzung des Vermieters abzunehmen; im Übrigen kann ihm dessen Buchhaltung insoweit überhaupt keine Erkenntnisse verschaffen, weil es hierzu allein auf einen Marktvergleich ankommt.
11. Niederschlagswasser
Gleichermaßen substanzlos ist das Vorbringen des Beklagten zu der als "Be- und Entwässerung" bezeichneten Kostenposition. Soweit er mit erstinstanzlichem Schriftsatz vom 10.12.2012 die Räume 201 ff. des K-Gebäudes als "nicht mehr Gegenstand des Mietvertrags im Abrechnungszeitraum" bezeichnet hat (Seite 2, Bl. 121 GA), war dies nach eigenem - vorangegangenem wie nachfolgenden - Vorbringen wahrheitswidrig (Schriftsätze vom 22.10.2010 Seite 3, Bl. 106 GA, vom 21.11.2010, Seite 3, Bl. 114 GA, und vom 18.2.2013, Seiten 2 und 3, Bl. 162, 163 GA). Soweit er eine verbrauchsabhängige Abrechnung der "Wasserkosten" verlangt hat, liegt dies neben der Sache, weil die Bestimmungen der HeizkostenVO auf die Kostenpositionen unter § 2 Nrn. 2 und 3 BetrKV keine Anwendung finden und die Parteien unter Ziff. 3 und 4 der Anlage 2 eine Flächenumlage vereinbart haben.
12. Pappe und Papier sowie Sondermüll/Entrümpelung
Aufwendungen für Pappe und Papier sind nach den Erläuterungen zu den Abrechnungen solche der Entsorgung und deshalb gemäß Ziff. 9 der Anlage 2 als "Müllabfuhr" umlagefähig; mit "Verwaltungskosten" hat dies entgegen der substanzlosen Einwendung des Beklagten nichts zu tun. Entsprechendes gilt für die seine Beanstandungen gegen die Kostenposition "Sondermüll/Entrümpelung" aus der Abrechnung für 2011/12. Seinen schriftsätzlich geäußerten Zweifeln hätte der Beklagte durch die ihm angebotene Einsichtnahme in die Kostenbelege nachgehen können; hiervon hat er für die vorliegend in Rede stehende Abrechnungsperiode keinen Gebrauch gemacht.
13. Pförtner/Rezeption
Die Kosten des Besucherempfangs und des Pförtnerdienstes sind unter Ziff. 17 lit. a) der Anlage 2 als umlagefähig vereinbart. Dass der Beklagte derartige Leistungen mangels Publikumsverkehrs nicht in Anspruch genommen haben will, ist für die Berechtigung des Kostenansatzes ohne Bedeutung (oben 9.); Beanstandungen zu ihrer Höhe hat der Beklagte auch nach der Belegeinsichtnahme seines "Beauftragten" nicht erhoben.
14. Waschraumservice
Dass es sich bei den für das M-Gebäude unter "Waschraumservice" angesetzten Kosten um solche für die "Bereitstellung von Hygieneartikeln" im Sinne von Ziff. 3 der Anlage 3 handelt, hat der die Klägerin bereits erstinstanzlich dargelegt und ist vom Landgericht zutreffend akzeptiert worden. Soweit es die Höhe der Kostenansätze als "nicht nachvollziehbar" angesehen hat, hätte es den Beklagten auf sein Belegeinsichtsrecht verweisen müssen (oben 2.b) mwN.); weshalb die seinem "Beauftragten" vorgelegten Belege "weder verständlich noch nachvollziehbar gewesen" sein sollen, hat dieser auch im zweiten Rechtszug nicht dargetan. Die in diesem Zusammenhang mitgeteilten Erkenntnisse zu fehlenden oder unzureichenden Reinigungstätigkeiten in den Waschräumen beider Gebäude (Berufungserwiderung Seite 7 unter Ziff. 11 mit Anlage B 13) liegen komplett neben der Sache, weil sich jene Kostenpositionen nicht über Aufwendungen dieser Art verhält. Gleichermaßen rechtsunerheblich ist die substanzlose Beteuerung des Beklagten, dass er die Waschräume nicht in Anspruch nehme; für die Umlagefähigkeit vertraglich vereinbarter Betriebskosten kommt es allein auf die Nutzungsmöglichkeit an (oben 9. mwN.).
III.
Der vom Beklagten demgegenüber zur Aufrechnung gestellte Erstattungsanspruch aus den Nebenkostenabrechnungen für 2008/09 und 2007/08 (Bl. 403 ff. GA) ist nur in Höhe von 42.670,78 € begründet.
1.
Ziff. 3.5 Satz 2 MV steht dem Rückzahlungsverlangen mangels jedweder Zahlungsflüsse nicht entgegen; der Beklagte hat weder einen Abrechnungsbetrag gezahlt noch eine Erstattung entgegengenommen. Auch auf Ziff. 4.3 Satz 1 MV hat sich die Klägerin zu Recht nicht berufen. Zwar ist die zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt. Unstreitige Forderung im Sinne einer derartigen Vertragsregelung sind jedoch auch entscheidungsreife Forderungen, weil sie im Falle ihrer Berechtigung nicht mehr bestreitbar sind (Senat, Urteil vom 1.10.2009 - 10 U 58/09; OLG Düsseldorf [24. ZS], Hinweisbeschluss vom 12.4.2011 - 24 U 195/10; jeweils mwN.). So liegt der Fall hier.
2.
Mit Ausnahme der nicht umlagefähigen Kosten für Reparaturen (oben I.2.) sind sämtliche Beanstandungen des Beklagten gegen die Abrechnungen unberechtigt. Ein Wegfall der Gesamtbeträge für Energiekosten kommt schon deshalb nicht in Betracht, da Strom sowie Frisch- und Abwasser aufgrund der Vertragsabsprachen nach dem Flächenschlüssel umzulegen waren (oben II.11.); für die Kostenposition "Dampf/Fernwärme" gilt im Ergebnis dasselbe, weil das Unterlassen einer verbrauchsabhängigen Abrechnung gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO nicht zur Streichung der Kostenposition führt (oben 8.c) mwN.). Aufwendungen für technisches und kaufmännisches Management sind nach Ziff. 17 lit. b) der Anlage 2 umlagefähig (oben 10.a) mwN.); etwaige Unklarheiten wegen der Kostenposition Hausmeisterdienste hätte der Beklagte ebenso durch Ausübung seines Belegeinsichtsrechts ausräumen müssen wie hinsichtlich der nach Ziff. 7 der Anlage 3 als umlagefähig vereinbarten Poststelle oder des von Ziff. 3 erfassten Verbrauchsmaterials.
Nach Ausscheidung der Ansätze für Reparaturen ergibt sich aus den Abrechnungen für das M-Gebäude ein Erstattungsanspruch in Höhe von 28.241,95 € für 2008/09 und von 28.528,82 € für 2007/08. Dem stehen jedoch Nachforderungen der Klägerin für das K-Gebäude in Höhe von 4.184,72 € für 2008/09 und von 9.915,27 € für 2007/08 gegenüber, die sie erstinstanzlich bereits vor der Gegenerklärung des Beklagten zur Aufrechnung gestellt hat. Seine überbezahlten Vorausleistungen belaufen sich daher lediglich auf 42.670,78 €, sie dass aus dem berechtigten Teil der Klageforderung (oben I.4.) noch ein Restbetrag von 170.629,94 € verbleibt.
IV.
Der geltend gemachte Anspruch auf Rechtshängigkeitszinsen ist aus §§ 291, 288 Abs. 2 BGB begründet. Die Forderungen aus den der Klage zugrunde liegenden Nebenkostenabrechnungen sind mangels Zustellung des Schriftsatzes vom 4.10.2012 erst durch die Antragstellung vom Termin vom 12.12.2013 rechtshängig geworden (§ 261 Abs. 2 ZPO). Zu diesem Zeitpunkt waren die Nachforderungsansprüche fällig; die gegenteiligen Ausführungen der angefochtenen Entscheidung haben mit den Anforderungen an die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Nebenkostenabrechnung nichts zu tun.
Nach § 259 Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter die im Abrechnungszeitraum angefallenen Betriebskosten durch eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltene Rechnung mitzuteilen; hat er dem Mieter eine in diesem Sinne formell ordnungsgemäße Abrechnung übermittelt, ist dessen Abrechnungsanspruch erfüllt (BGH, Versäumnisurteil vom 8.12.2010 - VIII ZR 27/10 - Rn. 17; Urteil vom 5.12.2012 - XII ZR 44/11 - Rn. 30; Schmid, WuM 2010, 336). In dieser Hinsicht sind an die Abrechnung keine allzu hohen Anforderungen zu stellen (BGH, Urteile vom 15.2.2012 - VIII ZR 197/11 - Rn. 24, vom 22.10.2014 - VIII ZR 97/14 - Rn. 13 und vom 22.20.2014 - VIII ZR 97/14 - Rn. 13); sie soll den Mieter lediglich in die Lage die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen und zu erkennen, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Ausreichend ist es daher, wenn der Mieter die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachprüfen kann. Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige ‑ auch "schwerwiegende" - Mängel der Abrechnung vorliegen, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit, sondern allein die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (BGH aaO.; Urteile vom 19.11.2008 - VIII ZR 295/07 - Rn. 22, vom 25.11.2009 - VIII ZR 322/08 - Rn. 11, vom 23.6.2010 - VIII ZR 227/09 - Rn. 11, vom 20.10.2010 - VIII ZR 73/10 - Rn. 15, vom 7.12.2011 - VIII ZR 118/11 - Rn. 18, vom 9.10.2013 - VIII ZR 22/13 - Rn. 13 und vom 12.11.2014 - VIII ZR 112/14 - Rn. 11; Milger, NJW 2009, 625, 628; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 77b f. mwN.). Selbst bei einem durch die Abrechnung nicht befriedigten Informationsbedarf des Mieters sind zudem auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die ihm der Vermieter außerhalb der Abrechnung erteilt hat. Dies gilt nicht nur für Erkenntnisse aus einem vorangegangenen Rechtsstreit der Mietvertragsparteien über Nebenkostenabrechnungen für früherer Zeiträume (BGH, Urteile vom 11.8.2010 - VIII ZR 45/10 - Rn. 18 und vom 13.10.2010 - VIII ZR 46/10 - Rn. 18; Senat, Urteil vom 4.7.2013 10 U 52/13; Palandt-Weidenkaff, § 556 BGB, Rn. 9), sondern auch für Angaben während des laufenden Rechtsstreits einschließlich der Berufungsinstanz (BGH Urteil vom 23.11.1981 - VIII ZR 298/80; Senat aaO.; OLG Dresden, Urteil vom 12.3.2002 - 5/23 U 2557/01; OLG Düsseldorf [24. ZS], Urteil vom 12.4.2011 - 24 U 106/10; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 93).
Nach diesen Maßstäben sind sämtliche zur Akte gereichten Abrechnungen formell ordnungsgemäß. Der gegenteilige Standpunkt des Beklagten ("Prüffähigkeit") ist ebenso seit Jahrzehnten überholt wie der des Landgerichts und schon ausweislich der in der angefochtenen Entscheidung herangezogenen Rechtsprechung offensichtlich unhaltbar; dies gilt erst recht, soweit das Landgericht unter Missachtung seiner prozessualen Befugnisse Erläuterungen der Klägerin zu vom Beklagten überhaupt nicht oder nur unter anderen Gesichtspunkten angegriffenen Positionen vermisst. Gegenstand der gerichtlichen Prüfung sind nach den zivilprozessualen Beibringungsgrundsatz allein die vom Mieter beanstandeten Abrechnungspositionen. Auch über sein "formelles" Prüfungsinteresse hat allein der Mieter zu entscheiden; soweit er Einzelansätze unbeanstandet lässt, kann dem Vermieter deshalb auch im Rechtsstreit nur zur Last gelegt werden, dass er sich hierzu nicht oder nicht hinreichend erklärt habe.
a)
Die in der angefochtenen Entscheidung verneinte Umlagefähigkeit einzelner Positionen "ihrem materiellen Inhalt nach" (?) ist kein Merkmal der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung. Ob und inwieweit in Ansatz gebrachte Kostenarten den vertraglichen Vereinbarungen oder den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, berührt allein die materielle Richtigkeit einer Abrechnung und nicht deren formelle Mindestanforderungen (BGH, Urteil vom 7.12.2011 - VIII ZR 118/11 - Rn. 19; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 77c und oben I. mwN.); dementsprechend handelt es lediglich um inhaltliche Fehler, wenn die Abrechnung Ansätze für Betriebskosten enthält, an denen es an einer (wirksamen) Umlagevereinbarung fehlt (BGH, Urteile vom 10.10.2007 - VIII ZR 279/06 - Rn. 24 f. und vom 18.5.2011 - VIII ZR 240/10 - Rn. 12; Hinweisbeschluss vom 21.2.2012 - VIII ZR 290/11 - Rn. 2; Beyer, ZMR 2013, 933, 936 f.; Palandt-Weidenkaff aaO.). Dies hat bei Mietverhältnissen über Geschäftsraum zur Folge, das Kostenpositionen dieser Art bereits im Rahmen der Rahmen der inhaltlichen Prüfung auszuscheiden sind (oben I.1.) und deshalb bei der Fälligkeitsprüfung überhaupt keine Relevanz mehr haben können, weil die zu einer abweichende Prüfungsreihenfolge führende Bestimmung des § 556 Abs. 3 ZPO mangels Verweisung in § 578 Abs. 2 BGB hier keine Anwendung findet.
b)
Dasselbe gilt, soweit der Beklagte die mangelnde "Prüffähigkeit" der Abrechnungen aus dem Fehlen von Belegen ableitet oder das Landgericht die Höhe von Einzelkosten oder der Reichweite abgerechneter Dienstleistungen als "unklar" oder "nicht nachvollziehbar" beanstandet. Die Beifügung von Belegen ist kein Erfordernis einer ordnungsgemäßen Nebenkostennachforderung; der Mieter ist vielmehr auf sein Belegeinsichtsrecht verwiesen (BGH, Urteil vom 8.3.2006 aaO., Rn. 19 f.; Senat, Urteil vom 14.12.2000 - 10 U 134/98 - mwN.). Deshalb ist es auch unerheblich, ob die ausgewiesenen Werte hinreichend belegt oder aus anderen Gründen unrichtig sind, weil hierdurch die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nicht berührt wird und etwaige Fehler lediglich nur zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des Abrechnungssaldos führen (BGH, Urteile vom 28.5.2008 - VIII ZR 261/07 - Rn. 13, und vom 25.11.2009 aaO. Rn. 14; OLG Koblenz, Urteil vom 17.1.2005 - 12 U 1424/04; OLG Düsseldorf [24. ZS], Urteil vom 21.4.2009 - 24 U 160/08; Palandt-Weidenkaff aaO. mwN.). Ebenso wenig kommt es darauf an, dass das Landgericht die Erläuterungen der Klägerin zu der von ihr vorgenommenen "Vorverteilung" nicht zur Kenntnis genommenen hat; im Übrigen wären ihre Abrechnungen auch bei Berechtigung der ihr gegenüber erhobenen Vorwürfe rechnerisch und gedanklich nachvollziehbar und deshalb formell ordnungsgemäß. Selbst ein kraft Parteivereinbarung oder Gesetz gebotener - hier nicht gegebener (oben II.1.c)cc) - Abzug nicht umlagefähiger Kosten stellt ausschließlich einen inhaltlichen Fehler dar, der im Leistungsprozess zu einer entsprechenden Abrechnungskorrektur führt (BGH, Urteile vom 11.8.2010 aaO., Rn. 11 ff. und vom 7.12. 2011 aaO. Rn. 18 ff.; Milger, NJW 2009, 625, 627 f.; Langenberg, NZM 2011, 677, 679; Schmid, NZM 2014, 572, 576).
c)
Gleichermaßen neben der Sache liegen die die Beanstandungen der angefochtenen Entscheidung zur Flächenumlage, weil sie durch die divergierenden Regelungen der Anlagen 2 und 3 zum Mietvertrag vorgegeben sind. Zudem ist der Vermieter weder durch den vereinbarten Verteilerschlüssel noch durch sonstige Umstände an Kostenumlage für Räume gehindert, die der Mieter erst während der laufenden Abrechnungsperiode zurückgegeben hat; im Übrigen handelt es auch insoweit nicht um ein Fälligkeitshindernis. Ob der jeweils angesetzte Verteilerschlüssel den vertraglichen Absprachen entspricht, ist für die Erfüllung des Anspruchs aus § 259 Abs. 1 BGB ohne Bedeutung, weil hierdurch die Verständlichkeit der Abrechnung nicht berührt wird; eine etwaige Divergenz stellt lediglich einen im Leistungsprozess zu korrigierenden inhaltlichen Fehler dar, der die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht beeinträchtigt (BGH, Urteile vom 17.11.2004 aaO. und vom 16.7.2008 - VIII ZR 57/07 - Rn. 17, Senat, Urteil vom 15.12.2005 - 10 U 80/05; Langenberg, NZM 2011, 677, 680; Palandt-Weidenkaff, aaO.).
d)
Schließlich verschafft das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot dem Mieter lediglich einen Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB auf Freihaltung von überhöhten Kosten (BGH, Urteil vom 17.12.2014 - XII ZR 170/13 - Rn. 10 ff. und oben II.10.c) mwN.). Er begründet deshalb jedenfalls keinen formellen Mangel (OLG Düsseldorf [24. ZS], Beschluss vom 19.10.2009 - 24 U 129/08); es handelt sich nicht einmal um einen materiellen Fehler, da ein Freihaltungsanspruch von vornherein nur gegenüber einer berechtigten (Saldo-)Forderung entstehen kann und dies bei Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen darüber hinaus auch deren inhaltliche Richtigkeit voraussetzt (Zehelein, NZM 2014, 369, 370; Derckx, NZM 2014, 372, 373 mwN.).
Der vom Landgericht für bedeutsam erachtete "Hintergrund des ungewöhnlichen Aufbaus der Nebenkostenabrechnung und der ungewöhnlichen ... Umlageschlüssel" beruht auf den Absprachen der Mietvertragsparteien und der Rückgabepraxis des Beklagten und kann deshalb der Klägerin nicht als formaler Mangel entgegengehalten werden. Ob für eine gedanklich und rechnerisch nachvollziehbare Darstellung die vom heutigen Verwalter praktizierte alphabetischen Auflistung der Kostenansätze und ihrer Aufschlüsselung nach den einzelnen Räumen erforderlich wäre, bedarf keiner Entscheidung; der Senat hat keinerlei Zweifel, dass die insoweit wesentlich übersichtlicheren Abrechnungen für die Jahre 2007/08 und 2008/09 entgegen der damaligen Beanstandungspraxis des Beklagten oder seines "Beauftragten" in jeder Hinsicht den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung entsprachen. Der Beklagte war jedenfalls ungeachtet der neuen Gliederungstechnik zu einer Überprüfung des Abrechnungswerks und der darin eingestellten Kostenansätze in der Lage; dass er die damit verbundenen Mühen nicht auf sich zu nehmen bereit war, lässt sich nicht der Klägerin anlasten. Soweit das Landgericht in Zusammenhang mit seinen Erörterungen zur "Teilbarkeitslehre" die eigentlichen Motive für seine Beurteilungsweise offenbart hat, sieht sich der Senat zu einer Kommentierung der damit verbundenen Verlagerung des Sach- und Streitstoffs in die Berufungsinstanz nicht veranlasst.
3.
Ähnlich haltlos sind die Erörterungen der angefochtenen Entscheidung zur Relevanz eines Zurückbehaltungsrechts für den Zinsanspruch. Selbst eine aus dem Fehlen einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung abgeleitete Einbehaltungsbefugnis des Mieters beschränkt sich allein auf die Nebenkostenvorauszahlungen; es erstreckt sich nicht auf die laufende Grundmiete und erst recht nicht auf den Saldo aus einer Abrechnung für spätere Perioden (Senat, Urteile vom 28.9.2000 - 10 U 179/99 - und vom 1.10.2009 - 10 U 58/09; OLG Koblenz, Urteil vom 20.1.1994 - 5 U 494/93; Neumann/Spangenberg, NZM 2005, 576, 577; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 74; jeweils mwN.). Es kann daher dahinstehen, dass auch die früheren Abrechnungen der Klägerin den an sie zu stellenden Anforderungen entsprachen und dem Beklagten deshalb überhaupt keine Zurückbehaltungsrechte zustehen.
V.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils auf §§ 708 Nr. 10, 711 i.V. mit 709 Satz 2 ZPO.
Zur Zulassung der Revision besteht kein Anlass.
Streitwert für den Berufungsrechtszug: 240.334,08 €
Bei der Aufrechnung des Beklagten handelt es sich um eine Primäraufrechnung, sodass § 45 Abs. 3 GKG keine Anwendung findet.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 241 Abs. 2, 242 BGB
§§ 2, 6 Abs. 1 Satz 1, 7 Abs. 1 und 3, 8 Abs. 1 und 9 Abs. 4 HeizkostenVO
§§ 1 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BetrKV
§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 249 BGB
§§ 291, 288 Abs. 2 BGB
§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB
§§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO
§§ 708 Nr. 10, 711 i.V. mit 709 Satz 2 ZPO
§ 535 BGB
§ 556 BGB
§ 138 ZPO
§ 559 BGB
§ 1 HeizkostenVO
§ 139 ZPO
§ 242 BGB
§ 280 BGB
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 305c Abs. 2 BGB
§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 2 der BetrKV
§ 2 Nr. 17 BetrKV
§ 2 Nr. 14 BetrKV
§ 27 der II. BerechnungsVO
§ 2 Nr. 13 BetrKV
§ 138 Abs. 2 ZPO
§ 138 Abs. 3 ZPO
§ 2 Nr. 9 Alt. 1 BetrKV
§ 578 Abs. 2 BGB
§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO
§ 2 Nr. 10 BetrKV
§ 305 Abs. 1 BGB
§ 305c Abs. 1 BGB
§ 20 Abs. 1 Satz NMVO
§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 2 Nrn. 2 und 3 BetrKV
§ 261 Abs. 2 ZPO
§ 259 Abs. 1 BGB
§ 556 Abs. 3 ZPO
§ 45 Abs. 3 GKG

Zitierte Entscheidungen: NZM 2011, 65, 66
NJW 2011, 1048, 1051
NZM 2001, 783, 794
NZM 2012, 657, 658
NZM 2006, 811, 814
NZM 2012, 657, 661
NZM 2014, 572, 575
NZM 2006, 851
NZM 2014, 409, 411
ZMR 2014, 612, 617
NJW 2010, 1050, 1052
NZM 2012, 657, 666
NZM 2008, 1, 10
NZM 2011, 417, 419
NZM 2014, 372, 373
NZM 2013, 97, 103
NZM 2011, 65, 67
NJW 2009, 625, 628
ZMR 2013, 933, 936
NJW 2009, 625, 627
NZM 2011, 677, 679
NZM 2014, 572, 576
NZM 2011, 677, 680
NZM 2014, 369, 370
NZM 2005, 576, 577
XII ZR 142/07
XII ZR 88/10
10 U 1/91
10 U 170/01
10 U 116/99
XII ZR 158/01
XII ZR 112/10
10 U 96/11
VIII ZR 167/03
XII ZR 129/09
13 U 145/06
2 U 54/09
VIII ZR 57/04
VIII ZR 27/07
VIII ZR 71/06
10 U 94/99
10 U 80/05
10 U 164/05
24 U 99/02
24 U 160/08
24 U 106/10
VIII ZR 261/06
VIII ZR 10/11
XII ZR 80/12
10 U 12/01
10 U 52/13
1 U 66/09
9 S 23/11
7 S 185/88
VIII ZR 178/03
VIII ZR 202/06
22 U 131/07
36 C 234/95
XII ZR 109/08
XII ZR 69/08
XII ZR 56/11
XII ZR 112/09
XII ZR 170/13
VIII ZR 78/06
VIII ZR 340/10
10 U 58/09
24 U 195/10
VIII ZR 27/10
XII ZR 44/11
VIII ZR 197/11
VIII ZR 97/14
VIII ZR 295/07
VIII ZR 322/08
VIII ZR 227/09
VIII ZR 73/10
VIII ZR 118/11
VIII ZR 22/13
VIII ZR 112/14
VIII ZR 45/10
VIII ZR 46/10
VIII ZR 298/80
23 U 2557/01
VIII ZR 279/06
VIII ZR 240/10
VIII ZR 290/11
10 U 134/98
VIII ZR 261/07
12 U 1424/04
VIII ZR 57/07
24 U 129/08
10 U 179/99
5 U 494/93