Verwaltungsgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2025-04-02, Aktenzeichen 19 K 17/22
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2025:0402.19K17.22.00

Tenor:
Der Beklagte wird auf den Antrag der Klägerin vom 12. Mai 2021, angepasst in der mündlichen Verhandlung am 2. April 2025, unter Aufhebung des Versagungsbescheides vom 18. Mai 2021 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 17. Dezember 2021 verpflichtet, der Klägerin die Genehmigung für den Anbau von Balkonen in der H in 4… Berlin zu erteilen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung i. H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin, Rechtnachfolgerin der auf sie verschmolzenen D mbH, begehrt die Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung für den Anbau von 13 Balkonen à 4 m² an die Seitenflügel (EG bis 4. OG jeweils links und rechts) und an das Hinterhaus (1. OG bis 3. OG links) des Gebäudes H in 4… Berlin.
Das im Eigentum der Klägerin stehende Gebäude wurde um 1900 errichtet und im Jahr 2016 kernsaniert. Es liegt im räumlichen Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs für das Gebiet "Humboldthain Nord-West” im Bezirk Mitte von Berlin vom 4. Dezember 2018 (GVBl. S. 683 f.; im Folgenden: Erhaltungsverordnung), sowie des Bebauungsplanes III-24 vom 23. April 1960 (GVBl. S. 444), der durch den Text-Bebauungsplan III-A vom 9. Juli 1971 (GVBl. S. 1230) teilweise auf die Vorschriften der Baunutzungsverordnung 1968 umgestellt worden ist.
Auf ihren Antrag vom 3. Juni 2021 hin erteilte das Bezirksamt Mitte von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) der D mbH, mit Bescheid vom 7. Juni 2021 eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans III-24 und ließ die Überschreitung der festgesetzten Baugrenze durch zwei Balkonanlagen im Hof zu. Außerdem erließ das Bezirksamt mit Schreiben vom 9. Juni 2021, entsprechend der Anzeige der Genehmigungsfreistellung der Klägerin vom 18. Februar 2021, die Mitteilung über die Genehmigungsfreistellung nach § 62 Abs. 3 Satz 3 BauO Bln.
Mit Schreiben vom 12. Mai 2021 beantragte die D mbH beim Bezirksamt die Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung für den Anbau von 13 Balkonen.
Nach den Antragsunterlagen sollen die Balkone jeweils 4 m² Innenfläche haben, bei Außenmaßen von 1,50 m Tiefe und 2,86 m Breite. Die Baukosten inkl. Baunebenkosten werden mit 77.350 Euro angegeben. Dabei wies die Klägerin darauf hin, dass das Gebäude im Jahr 2016 kernsaniert worden sei und die Wohnungen deshalb erst seit Abschluss der Sanierungsarbeiten vermietet würden. Es sei daher keine alteingesessene Wohnbevölkerung im Objekt ansässig. Des Weiteren sei keine Mieterhöhung für den geplanten Balkonanbau vorgesehen.
Mit Bescheid vom 18. Mai 2021 versagte das Bezirksamt die erhaltungsrechtliche Genehmigung mit der Begründung, der Balkonanbau erhöhe den Wohnwert der betreffenden Bestandswohneinheiten erheblich. Beim Anbau der Balkone handle es sich nicht um Maßnahmen, die der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohneinheit dienten. Der Balkonanbau verändere die Zielgruppe potenzieller Mieter hin zu Besserverdienenden, was eine abstrakte Verdrängungsgefahr begründe. Unerheblich sei, ob Mieter oder Eigentümer mit der Maßnahme einverstanden seien.
Gegen den Versagungsbescheid erhob die D mbH am 9. Juni 2021 Widerspruch. Der Anbau der Balkone diene der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen. Nach den Prüfkriterien der Berliner Bezirke sei ein Erstbalkon, der hier für die Wohnungen jeweils beantragt werde, in angemessener Größe in der Regel auflagenfrei zu genehmigen. Bei Neubauvorhaben sei es üblich, dass Wohnungen mit Balkon errichtet würden. Auch Bestandsbauten würden mit Balkonen versehen. Dass der Anbau von Balkonen nicht zu den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen gehöre, sei irrelevant, da der Anbau bereits tatsächlich zeitgemäß und durchschnittlich sei. Dies zeige sich bei der vergleichbaren Situation der Anbringung eines Fliesenspiegels im Bad, welcher als zeitgemäße und durchschnittliche Ausstattung genehmigt werde, ohne dass die Bauordnung diesen vorschreibe. Die abstrakte Verdrängungsgefahr stehe der Genehmigung nicht entgegen, da § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB einen Anspruch trotz Verdrängungsgefahr begründe.
Mit Widerspruchsbescheid vom 17. Dezember 2021 wies das Bezirksamt den Widerspruch zurück. Bei der Maßnahme "Neuerrichtung von Balkonen an bestehenden Wohneinheiten" handle es sich um eine erhaltungsrechtlich relevante Maßnahme.
Von ihr gehe eine negative Vorbildwirkung aus. Die Voraussetzungen des Genehmigungstatbestandes des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB lägen nicht vor. Bei Auslegung des Merkmals "durchschnittlich" sei ein bundesweiter Vergleichsmaßstab anzulegen. Die geplante Maßnahme entspreche nicht dem Durchschnitt einer üblichen Wohnung. Insbesondere sei dabei nicht auf Neubauten abzustellen. Der Genehmigungsvorbehalt bestehe seitens der jeweils zuständigen Bezirksverwaltung, sodass die Genehmigungskriterien anderer Berliner Bezirke vorliegend nicht überzeugten. Hinzu komme, dass der Anbau von Balkonen weder bei Bestandsgebäuden noch bei Neubauten bauordnungsrechtlich vorgeschrieben sei. Der Vergleich mit der Verfliesung in Badezimmern überzeuge nicht. Es lägen keine seriösen Erhebungen vor, nach denen der überwiegende Teil von Neubau- und Bestandswohneinheiten im Bundesgebiet (nachträglich) mit Balkonen ausgestattet worden sei. Bestehe nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB kein Genehmigungsanspruch, richte sich die Entscheidung nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB. Die hierfür maßgebliche abstrakte Verdrängungsgefahr liege vor. Die Maßnahme sei aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich ziehe. In dem sozialen Erhaltungsgebiet "Humboldthain Nord-West" bestehe ein erheblicher Verdrängungsdruck. Derzeit gebe es eine deutliche Aufwertungsdynamik und eine stark gestiegene Konkurrenzsituation auf dem Wohnungsmarkt. Daher führten bereits verhältnismäßig geringe Steigerungen des Wohnwerts bzw. der Attraktivität zu einer potentiellen Verdrängungsgefahr. Hinzu komme, dass durch die Umlagefähigkeit der Baukosten gemäß §§ 555b, 559 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete ansteigen könne. Auch würden die Wohneinheiten mit gehobener Ausstattung bei Neuvermietung eine veränderte Zielgruppe ansprechen. Aufgrund der negativen Vorbildwirkung sei der Umstand irrelevant, ob die Maßnahme im vorliegenden Fall eine Mieterhöhung nach sich ziehen würde, oder nicht. Atypische Umstände seien nicht erkennbar. Angesichts des erheblichen Verdrängungsdrucks sei das behördliche Ermessen dahingehend auszuüben, die Maßnahme nicht zu genehmigen.
Mit ihrer am 24. Januar 2022 erhobenen Klage verfolgt zuletzt die Klägerin das Begehren weiter. Vertiefend führt sie aus, dass der Anbau eines Erstbalkons mit angemessener Größe nach überwiegender Auffassung der Berliner Bezirke zum zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung gehöre. Wenn ausnahmsweise die besondere Kostenaufwändigkeit geprüft werde, gingen die Bezirke davon aus, dass Balkone einem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung dienten. Eine plausible Erklärung, warum das Bezirksamt von dieser einhelligen Auffassung abweiche, sei nicht ersichtlich. Die durchschnittliche Wohnung verfüge heutzutage über einen Balkon in angemessener Größe, wobei insbesondere Neubauten in den Blick zu nehmen seien, um das Merkmal der "Zeitgemäßheit" beurteilen zu können. Nach neuen statistischen Erhebungen (Januar bis Mai 2022) seien im gesamten Bundesgebiet über die Hälfte der Wohnungen mit Balkonen ausgestattet, in Berlin seien es 71 %. Balkone mit einer Grundfläche von 4 m² stellten zudem nach Berliner Mietspiegel kein wohnwerterhöhendes Merkmal dar.
In der mündlichen Verhandlung am 2. April 2025 hat die Klägerin für das Vorhaben erneut die Erteilung einer Befreiung entsprechend dem Antrag vom 3. Juni 2021 beantragt. Daraufhin hat der Beklagte zugesichert, diese Befreiung zu erteilen, sofern die Klägerin beim Bezirksamt die Antragsunterlagen formgerecht einreiche. Zudem hat die Klägerin die Genehmigungsfreistellung nach § 62 BauO Bln, wie bereits angezeigt mit Formular vom 18. Februar 2021, abermals angezeigt, worauf der Beklagte erklärt hat, in diesem Verfahren nicht ins Baugenehmigungsverfahren überzuleiten. Schließlich hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung klargestellt, dass die Fenster zu den geplanten Balkonen wie beantragt zu Balkontüren umgebaut werden sollen, wobei diese Türen dem Mindeststandard nach dem Gebäudeenergiegesetz nach geltender Rechtslage entsprechen werden.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Versagungsbescheides vom 18. Mai 2021 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 17. Dezember 2021 zu verpflichten, die beantragte erhaltungsrechtliche Genehmigung, wie in der mündlichen Verhandlung klargestellt, für den Anbau von Balkonen zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung verweist er im Wesentlichen auf die Ausführungen im angegriffenen Bescheid und den Verwaltungsvorgang.
Ergänzend führt er aus, dass keine einhellige Verwaltungspraxis in Bezug auf den Anbau von Erstbalkonen in angemessener Größe erkennbar sei. Vielmehr gingen alle Bezirke davon aus, dass Balkone auf verschiedene Aspekte hin geprüft werden müssten. Beispielsweise prüfe der Bezirk P die Kosten der Maßnahme und deren Vorbildwirkung. Auch in der Stadt Hamburg werde der Anbau von Balkonen nicht einheitlich beurteilt. Folgende verdrängungsfördernde Folgen seien zudem durch den Anbau der Balkone zu erwarten: Vergrößerung der Wohnfläche, Attraktivierung der Wohneinheiten und Änderung der Zielgruppe sowie Mietumlagen gemäß § 559 BGB.
Letzteres sei auch dann der Fall, selbst wenn sich der Anbau eines Erstbalkons in angemessener Größe nicht als wohnwerterhöhendes Merkmal darstelle.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte sowie des Verwaltungsvorgangs des Beklagten verwiesen, die vorgelegen haben und – soweit wesentlich – Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidungsfindung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
A. Die Klage hat Erfolg. Sie ist zulässig und begründet.
I. Die Klage ist zulässig. Insbesondere hat die Klägerin das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für die Erteilung einer isolierten erhaltungsrechtlichen Genehmigung. Ein Rechtsschutzbedürfnis entfiele, wenn das Vorhaben der Klägerin nicht genehmigungsfreigestellt wäre. Denn dann müsste sie eine Baugenehmigung nach § 63 BauO Bln beantragen, die die erhaltungsrechtliche Genehmigung miteinschließen würde (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 19. August 2021 – OVG 2 S 7/21 –, juris Rn. 2).
Die Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung nach § 62 Abs. 2 BauO Bln liegen im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung mit hinreichender Gewissheit alsbald vor. Zwar hat die ursprüngliche Mitteilung des Beklagten über die Genehmigungsfreistellung vom 9. Juni 2021 gemäß § 62 Abs. 3 Satz 4 BauO Bln a.F. nach drei Jahren ihre Wirkung verloren, ohne dass die Klägerin mit der Bauausführung begonnen oder einen Verlängerungsantrag gestellt hätte. Die Klägerin hat jedoch in der mündlichen Verhandlung vom 2. April 2025 erneut die Genehmigungsfreistellung - wie am 18. Februar 2021 beantragt - angezeigt und der Beklagte hat erklärt, nicht ins Baugenehmigungsverfahren überzuleiten.
Der Genehmigungsfreistellung des Vorhabens steht außerdem nicht mehr als nur vorübergehend entgegen, dass die erforderlichen Befreiungen oder Ausnahmen nach § 31 BauGB nicht erteilt worden sind (§ 62 Abs. 2 Ziff. 1 lit. a. Alt. 2 BauGB). Zwar war die ursprünglich am 7. Juni 2021 erteilte Befreiung des Vorhabens von der Festsetzung über die Bebauungstiefe gemäß § 67 Abs. 2 Satz 3 BauO Bln i.V.m. § 73 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauO Bln nach zwei Jahren erloschen, ohne dass die Klägerin mit der Bauausführung begonnen oder einen Verlängerungsantrag gestellt hätte.
Eine solche Befreiung war und ist auch erforderlich, weil das Vorhabengrundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplans III-24 liegt, der eine Baugrenze für Hinterhaus und Seitenflügel unmittelbar an der Gebäudegrenze ausweist. Der Beklagte hat jedoch in dem im Termin zur mündlichen Verhandlung die erforderliche Befreiung von der Bebauungstiefe nach § 31 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 67 Abs. 2 BauO Bln nach entsprechendem Antrag zugesichert. Damit ist hinreichend gewiss, dass die Klägerin die von ihr begehrte isolierte erhaltungsrechtliche Genehmigung wird ausnutzen können.
II. Die Klage ist begründet. Die Ablehnung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung für die beantragte Maßnahme "Neuerrichtung von Balkonen an bestehenden Wohneinheiten" im Bescheid des Beklagten vom 18. Mai 2021 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 17. Dezember 2021 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Erteilung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung entsprechend dem Antrag vom 12. Mai 2021, klargestellt in der mündlichen Verhandlung vom 2. April 2025.
Anspruchsgrundlage für die erhaltungsrechtliche Genehmigung ist § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB. Danach ist die Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.
1. Die von der Klägerin begehrte Maßnahme ist gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2BauGB in Verbindung mit § 2 Satz 1 der Erhaltungsverordnung genehmigungsbedürftig. Denn es handelt sich bei dem Vorhaben um Änderungen einer baulichen Anlage in dem durch § 1 der Erhaltungsverordnung bestimmten Gebiet.
a. Nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Im Land Berlin tritt an die Stelle der Satzung nach § 172 Abs. 1 BauGB eine Rechtsverordnung, die von dem zuständigen Bezirksamt erlassen wird (vgl. § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB in Verbindung mit § 30 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs – AGBauGB Bln –). Eine solche Rechtsverordnung liegt mit der oben genannten Erhaltungsverordnung vor.
Bedenken gegen die Wirksamkeit der Erhaltungsverordnung bestehen nicht. Die Erhaltungsverordnung gibt insbesondere hinreichend bestimmt an, in welchem Gebiet (vgl. § 1 der Erhaltungsverordnung in Verbindung mit der Anlage) und aus welchem der in § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Gründe, nämlich zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB), das erhaltungsrechtliche Genehmigungserfordernis statuiert worden ist (vgl. insbesondere § 2 der Erhaltungsverordnung sowie deren Titel). Dies ist ausreichend, weil die weitere Konkretisierung erst auf der zweiten Stufe des Verfahrens erfolgt, auf der über die Zulässigkeit etwaiger Veränderungen entschieden wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1987 – BVerwG 4 C 26.85 –, juris Rn. 10; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. März 2014 – OVG 2 B 7.12 –, juris Rn. 18; VG Berlin, Urteil vom 8. September 2015 – VG 19 K 125.15 –, juris Rn. 21, und Beschluss vom 17. November 2020 – VG 19 L 315/20 –, juris Rn. 27). Auch die Klägerin hat die Wirksamkeit der Erhaltungsverordnung nicht in Zweifel gezogen. Soweit in der ursprünglichen Beschlussbegründung zum Erlass der Erhaltungsverordnung der Zusammenhang zwischen der Gebietsbezeichnung und der ausführlichen Begründung mit Auswertung im Gutachten über die vertiefende Untersuchung falsch zitiert wurde, hat die Bezirksverordnetenversammlung die Begründung der Erhaltungsverordnung unter Bezugnahme auf die zutreffenden Seitenzahlen in der vertiefenden Untersuchung im Jahr 2021 erneut beschlossen (Drucksache Nr. 3294/V vom 19. August 2021).
b. Das Vorhabengrundstück liegt im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung, wie er sich aus § 1 der Erhaltungsverordnung in Verbindung mit der Anlage ergibt.
Die geplante Maßnahme stellt eine Änderung einer baulichen Anlage dar.
Der Begriff der (baulichen) Änderung setzt voraus, dass die innere oder äußere Bausubstanz der Anlage berührt wird (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL Nov. 2024, § 172 Rn. 105a m.w.N.). Veränderungen der Innenausstattung einer Wohnung werden nur erfasst, wenn sie mit baulichen Änderungen der Anlage einhergehen. Dies ist bei dem Austausch eines Herdes oder einer Spüle oder dem Einbau eines Küchenschrankes nicht der Fall, selbst wenn hierfür kleinere Substanzeingriffe (z.B. Bohrlöcher) erforderlich sind (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL Nov. 2024, § 172 Rn. 105b; Mitschang, in: Battis/Kreuzberger/Lähr, BauGB, 15. Aufl. 2022, BauGB § 172 Rn. 49). Der Genehmigungsvorbehalt gilt zudem nur für Vorhaben, die erhaltungsrechtlich relevant sind. Nicht erfasst werden demnach Änderungen baulicher Anlagen, die von vornherein nicht geeignet sind, sich auf das Erhaltungsziel auszuwirken (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 3; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL Nov. 2024, § 172 Rn. 101a, 106). Nicht genehmigungsbedürftig sind damit Maßnahmen der baulichen Instandhaltung und Instandsetzung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 3; OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2004 – OVG 2 B 3.02 –, juris Rn. 34 f.; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL Nov. 2024, § 172 Rn. 106 m.w.N.).
Davon ausgehend stellt die beantragte Maßnahme eine genehmigungsbedürftige Änderung einer baulichen Anlage dar. Die Errichtung von Balkonen stellt einen Eingriff in die bauliche Substanz des Wohngebäudes dar, weil neben der Verbindung mit der Außenwand des Gebäudes auch ein Umbau der Fenster zu Balkontüren erforderlich ist. Zudem kann dem Balkonanbau die grundsätzliche Eignung, das Ziel der Erhaltungsverordnung negativ zu beeinflussen, nicht abgesprochen werden. Denn die Maßnahme kann prinzipiell zu Mieterhöhungen und damit möglicherweise zu einer Verdrängung der ansässigen Wohnbevölkerung führen. Dabei kann die Maßnahme vorliegend zum einen zu einer Erhöhung der relativen Miete, d.h. der Miete pro Quadratmeter führen, weil die Errichtung von Balkonen auf dem Wohnungsmarkt als Verbesserung der Wohnqualität bewertet werden dürfte. Zum anderen kann die Maßnahme auch ohne eine Erhöhung der Miete pro Quadratmeter die absolute Miethöhe beeinflussen, weil Balkone regelmäßig anteilig auf die Wohnfläche angerechnet werden, die sich damit vergrößert. Dies ergibt sich aus § 4 Nr. 4 Wohnflächenverordnung (- WoFlV -).
2. Die beantragte Maßnahme dient der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen im Sinne von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB.
a. Für die Ermittlung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung ist ein bundesweiter Vergleichsmaßstab anzulegen. Als Vergleichsgebiet ist nicht lediglich das konkrete Erhaltungsgebiet, sondern grundsätzlich das Bundesgebiet in den Blick zu nehmen (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2004 – OVG 2 B 3.02 –, juris Rn. 39 ff.; VG Berlin, Urteil vom 8. September 2015 – VG 19 K 125.15 –, juris Rn. 31, und Urteil vom 24. August 2023 – VG 19 K 99/20 –, juris Rn. 34; VG München, Urteil vom 28. November 2016 – VG M 8 K 15.3460 –, juris Rn. 44). Hierfür spricht schon, dass es sich bei § 172 BauGB um ein Bundesgesetz handelt und dem Tatbestand des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB eine Beschränkung oder auch nur eine Bezugnahme auf die örtlichen Gegebenheiten nicht zu entnehmen ist (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2004 – OVG 2 B 3.02 –, juris Rn. 39). Etwas anderes folgt nach Überzeugung der Kammer nicht daraus, dass der Wortlaut von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB auch die Berücksichtigung bauordnungsrechtlicher Mindestanforderungen gebietet. Insoweit nimmt der Bundesgesetzgeber zwar den Gestaltungsrahmen der Landesgesetzgeber hin und bezieht ihn in den für die Anwendung des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB zugrunde zu legenden Maßstab ein (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 8). Dies ändert aber nichts daran, dass es sich – sofern nicht die Mindestanforderungen nach den Landesbauordnungen maßgeblich sind – um die Auslegung und Anwendung von Bundesrecht handelt.
Das Tatbestandsmerkmal "zeitgemäßer Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung" bezieht sich hinsichtlich der "durchschnittlichen Wohnung" auf tatsächliche Verhältnisse. Dabei ist nach Überzeugung der Kammer für die Annahme, dass ein Ausstattungszustand demjenigen einer durchschnittlichen Wohnung entspricht, nicht erforderlich, dass dieser einen bestimmten prozentualen Verbreitungsgrad oder gar einen 50 % übersteigenden Verbreitungsgrad erlangt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 11). Vielmehr ist auf einen "mittleren Ausstattungszustand" abzustellen, welcher nach unten begrenzt wird durch einen Substandard und nach oben durch einen deutlich gehobenen Standard beziehungsweise eine Luxussanierung, die sich nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB beurteilt (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL Nov. 2024, § 172 Rn. 187: "mittlere Wohnungsverhältnisse"). Nicht mehr dem Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung zuzurechnen sind Änderungen einer baulichen Anlage, die sich als "ungewöhnlich kostenaufwändige Anforderungen" (BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 10) darstellen.
Zudem geht die Kammer davon aus, dass weder ausschließlich Neubauten noch ausschließlich (mietspiegelrelevante) Mietwohnungen in den Blick zu nehmen sind. Vielmehr ist auf den Durchschnitt aller Wohnungen abzustellen. Dies folgt bereits daraus, dass § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB von dem Ausstattungszustand einer "durchschnittlichen Wohnung" spricht (vgl. VG Berlin, Urteil vom 23. Mai 2018 – VG 13 K 680.17 –, juris Rn. 28). Entgegen der Ansicht des Beklagten sind Neubauten dabei ebenfalls in die Betrachtung mit einzubeziehen (vgl. zur Verneinung einer bauklassenorientierten Betrachtungsweise VG Berlin, Urteil vom 2. April 2025 – VG 19 K 351/23 –, EA S. 12 f.). Gegen eine Betrachtung nur von Bestandsgebäuden spricht bereits, dass der Wortlaut des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB nicht nach Baualtersklassen differenziert, sondern allgemein auf eine "durchschnittliche Wohnung" abstellt und zudem den "zeitgemäßen" Ausstattungszustand zum Maßstab erklärt. Dies zeigt, dass der maßgebliche Ausstattungszustand einer Wohnung nicht statisch zu betrachten, sondern im Laufe der Zeit einem Wandel unterworfen ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 30). Dies entspricht auch Sinn und Zweck des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB, zu gewährleisten, dass Wohnungen in einem Milieuschutzgebiet (allmählich) auf das Niveau einer durchschnittlichen Wohnung angehoben werden können (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2004 – OVG 2 B 3.02 –, juris Rn. 41; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 32). So wie in einem Milieuschutzgebiet das zeitgemäße Ausstattungsniveau unterschritten sein kann und daher eine Auslegung geboten ist, die sich nicht an diesem ausrichtet (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 10), kann in einer bestimmten – in der Regel älteren – Baualtersklasse ein unerwünscht niedriger Ausstattungszustand vorliegen, der bei einem baualtersklassenorientierten Ansatz verfestigt würde. Es ist aber kein einleuchtender Grund ersichtlich, warum es hinsichtlich des "zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung" baualtersklassenspezifische Unterschiede geben sollte. Gegen eine solche Differenzierung spricht zudem, dass bei der Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen im Rahmen von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB nicht auf das zum Zeitpunkt der Errichtung geltende Bauordnungsrecht abzustellen ist, sondern auf die gegenwärtig geltenden bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, jurisRn. 10).
Mit der Bezugnahme auf die "bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen" enthält § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB zudem ein wertendes Element (vgl. BVerwG, Be-schluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 10). Ursprünglich wollte der Gesetzgeber solche Modernisierungen, die lediglich den Mindestanforderungen des Bauordnungsrechts Rechnung tragen, genehmigungsfrei stellen. Auf diese Weise sollte vermieden werden, dass in Milieuschutzgebieten bei restriktiver Handhabung der Vorschrift ein bauordnungsrechtlicher Substandard festgeschrieben wird (vgl. Bericht des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau vom 6. Mai 1997, BT-Drucksache 13/7589, S. 29). Vor diesem Hintergrund stellt sich § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB, der an der Genehmigungspflicht festhält, unter bestimmten Voraussetzungen aber einen Genehmigungsanspruch schafft, als gesetzgeberischer Kompromiss dar, bei dessen Auslegung und Anwendung die Zielsetzung, einen bauordnungsrechtlichen Substandard zu vermeiden, gleichfalls heranzuziehen ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 10). Entsprechend ist davon auszugehen, dass die gegenwärtig geltenden bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen einen Standard umschreiben, für den die Genehmigung nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB grundsätzlich zu erteilen ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 10; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 32; VG Berlin, Urteil vom 25. Mai 2023 – VG 19 K 195/21 –, EA S. 8).
Daraus folgt jedoch weder, dass die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung abschließend beschreiben, noch, dass der Genehmigungsanspruch auf Fälle beschränkt ist, in denen erstmals der zeitgemäße Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen hergestellt wird, und die Genehmigung nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB daher stets abzulehnen ist, wenn ein solcher Ausstattungszustand schon im Bestand gewahrt ist. Soweit die Kammer dies bisher anders gesehen hat (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 17. November 2020 – VG 19 L 315/20 –, juris Rn. 32; Urteil vom 1. November 2022 – VG 19 K 170/21 –, EA S. 8), wird diese Rechtsprechung nicht fortgeführt.
Gegen eine Gleichsetzung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung mit den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen spricht bereits, dass der Wortlaut von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB zwischen dem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung einerseits und den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen andererseits unterscheidet und zugleich lediglich die "Berücksichtigung" der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen gebietet. Die "Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen" ist demnach kein selbstständiges Tatbestandsmerkmal, sondern dient der Ausfüllung und näheren Bestimmung des Tatbestandsmerkmals "zeitgemäßer Ausstattungszustand" (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 30; vorgehend VG Berlin, Urteil vom 21. Juni 2011 – VG 13 K 29.10 –, juris Rn. 21; vgl. auch Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 172 Rn. 104 m.w.N.).
Auch die Gesetzgebungshistorie spricht gegen eine Gleichsetzung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung mit den jeweiligen bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen. Die Regelung des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB geht auf die Beschlussempfehlung des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau (BT-Drucksache 13/7588) zu dem Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Baugesetzbuchs und zur Neuregelung des Rechts der Raumordnung (Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 – BauROG –, BT-Drucksache 13/6392) zurück. Der Beschlussvorschlag sah vor, § 172 Abs. 4 BauGB wie folgt zu fassen (vgl. BT-Drucksache 13/7588, S. 47):
"(4) In den Fällen des Abs. 1 S. 1 Nr. 2 liegt eine genehmigungspflichtige Änderung einer baulichen Anlage nicht vor,
1. wenn die Maßnahme den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen Rechnung trägt, oder
2. wenn die Maßnahme der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung dient, soweit mit ihr kein wesentlicher Eingriff in die Bausubstanz verbunden ist.
Im übrigen darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll."
Zur Begründung dieser Ergänzung führt der Ausschuss aus, es solle sichergestellt werden, dass in Milieuschutzsatzungsgebieten vom Eigentümer beabsichtigte Modernisierungen, die den Mindestanforderungen des Bauordnungsrechts Rechnung trügen, möglichst zügig durchgeführt werden könnten. Genehmigungsfrei sollten auch Maßnahmen sein, mit denen der zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung hergestellt werden solle (BT-Drucksache 13/7589, S. 29). Der Beschlussvorschlag unterscheidet mithin zwischen der Herstellung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen einerseits und der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung andererseits. Im weiteren Gesetzgebungsverfahren hat der Bundesrat den Vermittlungsausschuss angerufen und unter anderem beantragt, bezüglich § 172 Abs. 4 BauGB die von der Bundesregierung vorgelegte Fassung wiederherzustellen (BT-Drucksache 13/7886, S. 11). Er hat seinen Antrag damit begründet, dass die vom Bundestag beschlossene Fassung mit dem weitgehenden Verzicht auf das Genehmigungserfordernis für Änderungsmaßnahmen die ohnehin begrenzten Kontroll- und Einwirkungsmöglichkeiten der öffentlichen Hand ohne stichhaltigen Grund einschränke (BT-Drucksache 13/7886, S. 11). Es ist nicht ersichtlich, dass durch den sodann gefundenen gesetzgeberischen Kompromiss (dazu auch Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL Nov. 2024, § 172 Rn. 20) eine Gleichsetzung von bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen und zeitgemäßem Ausstattungszustand erfolgen sollte mit der Folge, dass dem Tatbestandsmerkmal "zeitgemäßer Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung" ein eigener Regelungsgehalt nicht mehr zukommt.
Auch die Systematik spricht gegen eine Gleichsetzung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung mit den jeweiligen bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen. Denn bei § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB handelt es sich um Bundesrecht, bei den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen hingegen um Landesrecht. Zwar hat der Bundesgesetzgeber, wie dargelegt, mit der Einbeziehung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen den Gestaltungsrahmen der Landesgesetzgeber in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB einbezogen und insofern hingenommen, dass bei Auseinanderfallen der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen eine differenzierte Bewertung geboten sein kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 8). Es ist jedoch nicht ersichtlich, dass der Bundesgesetzgeber den Genehmigungstatbestand des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB vollumfänglich in die Gestaltungshoheit der Landesgesetzgeber legen wollte. Dagegen spricht auch die Bezugnahme auf einen "zeitgemäßen" Ausstattungszustand. Damit wird verdeutlicht, dass der maßgebliche Ausstattungszustand einer Wohnung nicht statisch zu betrachten, sondern im Laufe der Zeit einem Wandel unterworfen ist. Bestimmend sind insbesondere der technische Fortschritt und gesellschaftliche Entwicklungen, wie z.B. die Veränderung der Altersstruktur der Bevölkerung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 30; VG Berlin, Beschluss vom 17. November 2020 – VG 19 L 315/20 –, juris Rn. 31, und Urteil vom 1. November 2022 – VG 19 K 170/21 –, EA S. 7; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 172 Rn. 104 m.w.N.). Eine Gleichsetzung des zeitgemäßen Ausstattungszustands mit den jeweiligen bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen ist damit nicht zu vereinbaren (in diesem Sinne auch Augustin, BauR 2021, S. 888, 895 f.). Vielmehr ist davon auszugehen, dass die bauordnungsrechtlichen Anforderungen im Regelfall nicht höher liegen als der zeitgemäße Ausstattungszustand und sich dieser zunehmend von den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen entfernt (vgl. VG Berlin, Urteil vom 21. Juni 2011 – VG 13 K 29/10 –, juris Rn. 21; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 172 Rn. 104). Zugleich ist zu berücksichtigen, dass es regelmäßig nicht nur einen zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung gibt, sondern mehrere Ausstattungsvarianten vorliegen können, die jeweils den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung abbilden (so auch Augustin, BauR 2021, S. 888, 895). Dem ist im Rahmen von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB Rechnung zu tragen.
Auch nach Sinn und Zweck ist der zeitgemäße Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung im Sinne von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB nicht mit den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen gleichzusetzen. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB dient der Ermöglichung von Modernisierungen, um der Gefahr einer dauerhaften Festschreibung unzuträglicher Substandards zu begegnen. Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands auf dem Niveau durchschnittlicher Wohnungen zu erleichtern. Durch eine behutsame Anhebung der Qualität von Wohnungen mit "kleinschrittigen" Verbesserungen des Ausstattungszustands soll ein durchschnittlicher Standard erreicht und der schleichenden Entstehung und Verfestigung von Gebieten mit auffällig schlechtem Wohnstandard entgegengewirkt werden (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2004 – OVG 2 B 3.02 –, juris Rn. 41; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 32). Die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dienen demgegenüber dazu, Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung abzuwehren (vgl. Hellriegel, in: Meyer/Achelis/von Alven-Döring/Hellriegel/Kohl/Rau, BauO Bln, 7. Aufl. 2021, § 3 Rn. 5 m.w.N.). Eine Gleichsetzung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung mit den jeweils geltenden bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen ergibt sich auch nicht daraus, dass Sinn und Zweck des § 172 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB häufig mit der Formulierung umschrieben werden, es solle vermieden werden, dass in Milieuschutzgebieten ein "bauordnungsrechtlicher" Substandard festgeschrieben werde (vgl. BVerwG, Be-schluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 10; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 32; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 172 Rn. 101). Diese Formulierung ist, wie dargelegt, der Begründung der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau zu dem Entwurf des BauROG entnommen (vgl. BT-Drucksache 13/7589, S. 29). Diese unterscheidet aber gerade zwischen der Herstellung bauordnungsrechtlicher Mindestanforderungen einerseits und der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung andererseits und sieht für beide Fälle eine Genehmigungsfreiheit vor. Ihr kann daher nicht entnommen werden, dass Sinn und Zweck der Regelung ausschließlich in der Vermeidung bauordnungsrechtlicher Substandards bestehen sollte.
Vor diesem Hintergrund ist es auch nicht überzeugend, den Genehmigungsanspruch des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB auf die erstmalige Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen zu beschränken und ihn folglich stets abzulehnen, wenn dieser Ausstattungszustand im Bestand (noch) gewahrt ist und folglich kein Substandard vorliegt. Zwar könnte der Begriff der "Herstellung" eine solche Auslegung noch tragen. Sie liefe aber dem gesetzgeberischen Anliegen, in Milieuschutzgebieten mit kleinschrittigen Verbesserungen eine behutsame Anhebung der Qualität der Wohnungen zu ermöglichen, zuwider und bürge die Gefahr, dass schleichend doch wieder Gebiete mit unterdurchschnittlichem Standard entstünden. Vor diesem Hintergrund kommt es im Rahmen von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB nicht darauf an, ob der Zustand vor Durchführung der beantragten Modernisierung bereits dem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen entspricht, sondern ob dies (auch) auf den Zustand nach Durchführung der begehrten Modernisierung zutrifft (vgl. in diesem Sinne auch Augustin, BauR 2021, S. 888, 895 f.; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 172 Rn. 101; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL Nov. 2024, § 172 Rn. 185).
b. Ausgehend von diesen Maßstäben dient die beantragte Errichtung von Erstbalkonen der beantragten Größe von jeweils 4 m² der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen.
aa. Der Balkonanbau dient zwar nicht dazu, die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen zu erfüllen. Weder die BauO Bln noch die Bauordnungen anderer Bundesländer legen fest, dass Balkone zu den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen einer Wohnung zählen. Er dient auch nicht der Einhaltung der allgemeinen Anforderungen an bauliche Anlagen gemäß § 3 BauO Bln.
Dies führt – anders als von der Kammer in der Vergangenheit angenommen (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 17. November 2020 – VG 19 L 315/20 –, juris Rn. 32; Urteil vom 1. November 2022 – VG 19 K 170/21 –, EA S. 8) – jedoch nicht dazu, dass der Genehmigungsanspruch aus § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB nicht besteht. Wie dargelegt, ist der Anspruch des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB weder auf die erstmalige Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung begrenzt, noch bilden die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen die Obergrenze für den Genehmigungsanspruch des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB. Vielmehr ist die Frage, ob es sich bei der beantragten Errichtung der Balkone um die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung handelt, wertend unter Heranziehung weiterer Kriterien zu beantworten. Sowohl mit Blick auf die tatsächlichen Verhältnisse als auch unter Berücksichtigung wertender Elemente stellt der Anbau von Balkonen mit der beantragten Größe von 4 m² eine Maßnahme dar, die der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung dient.
bb. Dafür, dass Balkone den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung darstellen, spricht zunächst deren tatsächliche Verbreitung.
Die "Vertiefende(n) Untersuchungen zur Vorbereitung sozialer Erhaltungsverordnungen nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB in den "Beobachtungsgebieten" des Stadtraums Wedding im Bezirk Mitte von Berlin" der R sowie der L von Juni 2018 (im Folgenden: Untersuchungsbericht) sind insoweit nicht aussagekräftig. Denn danach sind im konkreten Erhaltungsgebiet "Humboldthain Nord-West" bei relativ wenigen Altbauten bislang Balkone angebaut (Untersuchungsbericht, S. 74). Ansonsten verhält sich die Untersuchung zur Verbreitung von Balkonen nicht.
Das Ausstattungsmerkmal Balkon wird allerdings in den von der Klägerin vorgesehenen Maßen (4 m²) in den Mietspiegeln der 14 größten deutschen Städte überwiegend nicht als wohnwerterhöhend eingestuft. Dies gilt nach den Mietspiegeln für Düsseldorf 2024 und Stuttgart 2025, welche das Merkmal Balkon nicht gesondert ausweisen. Die Mietspiegel für Hamburg 2023 sowie Dortmund 2024 berücksichtigen den Balkon als eine normale Ausstattung, wobei Dortmund das Fehlen eines Balkons als wohnwertmindernd einstuft. Eine solche Einstufung nehmen auch die Mietspiegel für Berlin 2024, Nürnberg 2024, Dresden 2025 und Essen 2024 vor. Wohnwerterhöhend ist der Balkon unabhängig von seiner Größe im Mietspiegel für Bremen 2024 sowie für München 2025 ausgewiesen, in letzterem allerdings nur für Wohnungen mit Baujahr vor 1999. Eine Wohnwerterhöhung abhängig von der Größe des Balkons sehen die Mietspiegel für Berlin 2024 (über 4 m²), Leipzig 2022 (linearer Anstieg), Frankfurt am Main 2024 (über 80 cm Tiefe), Köln 2024 (großer Balkon gemeinsam mit weiteren wertsteigernden Merkmalen), Nürnberg 2024 (über 8 m²), Dresden 2025 (über 10 m²) und Hannover 2023 (über 1 m Tiefe) vor. Die hier streitgegenständliche Balkonanlage wäre demnach in Leipzig, Frankfurt am Main, Bremen, München und Hannover wohnwerterhöhend, mithin in fünf der hier untersuchten 14 Städte. In elf Städten ist der hier beantragte Anbau eines Erstbalkons mit einer Größe von 4 m² nach Mietspiegel nicht wohnwerterhöhend.
Dieser Befund weist indiziell darauf hin, dass bei bundesweiter Betrachtung eine durchschnittliche Wohnung in tatsächlicher Hinsicht mit einem Balkon ausgestattet ist, denn die Gemeinden sind gehalten, die Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen (§ 558c Abs. 3, § 558d Abs. 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs – BGB –). Entsprechend stuft der Berliner Mietspiegel 2024 den Erstbalkon mit einer Größe bis zu 4 m² mit Blick auf den großen Verbreitungsgrad nicht als wohnwerterhöhend ein und weist demgegenüber das Fehlen eines Balkons als wohnwertmindernd aus.
Soweit bundesweite statistische Erhebungen zur Verbreitung von Balkonen veröffentlicht sind, stützen sie den Befund, dass Balkone im Bundesgebiet weit verbreitet sind und den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung darstellen. Ausweislich der – soweit ersichtlich einzig einschlägigen – Erhebung der Z GmbH zum Anteil der angebotenen Wohnung mit Balkon in deutschen Großstädten im Jahr 2022 verfügten 71 % der Wohnungen in Berlin über einen Balkon. In Düsseldorf lag der Anteil bei 68 %, in Stuttgart und Leipzig bei 65 %, in Frankfurt am Main bei 62 % und in Hamburg bei 61 %. In Köln, Bremen, Nürnberg, Dortmund, München, Dresden und Hannover wiesen zwischen 50 und 60 % der angebotenen Wohnungen einen Balkon auf. In Essen lag der Anteil bei 47 %. Nachdem die Erhebung das sonst zu gewinnende Bild nur bestätigt, bedarf die methodische Tragfähigkeit der Erhebung keiner abschließenden Beurteilung durch die Kammer.
cc. Dem aufgezeigten Befund, wonach ein Balkon nach den untersuchten Mietspiegeln der 14 größten deutschen Städte überwiegend nicht als wohnwerterhöhend gewertet wird, kommt auch bei wertender Betrachtung eine gewichtige Indizwirkung dahingehend zu, dass der Balkon dem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung zuzurechnen ist. Denn der fehlenden Einstufung eines Merkmals als wohnwerterhöhend im Mietspiegel liegt zugrunde, dass das Vorliegen des Merkmals keine Abweichung von der ortsüblichen Vergleichsmiete nach oben durch einen Zuschlag rechtfertigt, was zu erwarten wäre, wenn das Merkmal den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung überschritte.
Etwas anderes folgt nicht daraus, soweit die Ausführungsvorschriften zu Genehmigungskriterien für bauliche Anlagen in Gebieten zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs (AV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete) vom 18. November 2024 (ABl Nr. 50, S. 3667) in Ziffer 2.7. bestimmen, dass wohnwerterhöhende Merkmale im Sinne des Berliner Mietspiegels einen überdurchschnittlichen Ausstattungszustand indizieren und regelmäßig nicht genehmigungsfähig sind. Unabhängig davon, dass der hier beantragte Anbau des Erstbalkons in einer Größe von 4 m² nach dem Berliner Mietspiegel 2024 nicht wohnwerterhöhend ist, spricht die bundesweite Vergleichsbetrachtung der Mietspiegel gerade dafür, den Balkon als zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung anzusehen.
dd. Im Rahmen der vorzunehmenden wertenden Betrachtung sprechen schließlich planungsrechtliche Bestimmungen dafür, dass der Normgeber selbst davon ausgegangen ist, dass Balkone dem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung entsprechen. Nach den §§ 19 Abs. 4 Satz 2, 20 Abs. 3 BauNVO 1968 wurden Balkone von der Berechnung der Grund- und Geschossflächenzahl ausgenommen. Danach wollte der Verordnungsgeber diese Gebäudeteile ausdrücklich wegen ihres hohen Wohnwerts bei der Ermittlung der zulässigen Grund- und Geschossfläche begünstigen (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL Nov. 2024, § 20 BauNVO Rn. 3, BR-Drucksache 402/68, S. 12).
Nach gegenwärtiger Rechtslage sind Balkone nach § 20 Abs. 4 BauNVO von der Berechnung der Geschossflächenzahl ausgenommen.
ee. Schließlich handelt es sich bei der beantragten Errichtung von Erstbalkonen mit einer Größe von 4 m² - für sich genommen - nicht um eine ungewöhnlich kostenaufwändige Maßnahme. Die Klägerin hat für 13 Balkone Errichtungskosten in Höhe von 77.350 Euro angegeben. Von dem Genehmigungsanspruch auszunehmen sind ungewöhnlich kostenaufwändige Maßnahmen, denn solche dienen nicht mehr der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung. Eine solche ungewöhnlich kostenaufwändige Maßnahme ist vorliegend bei Kosten von weniger als 6.450,00 Euro je Wohnung jedoch nicht erkennbar und wird auch von dem Beklagten nicht geltend gemacht.
3. In der Folge ist gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB die beantragte Genehmigung für die Errichtung von 13 Erstbalkonen mit einer Größe von 4 m² zu erteilen.
Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen des § 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB vor, besteht grundsätzlich ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Genehmigung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 30; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 172 Rn. 99; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL Nov. 2024, § 172 Rn. 185).
Soweit es nach der Rechtsprechung des 10. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg im Einzelfall einer sorgfältigen Betrachtung und Abwägung bedarf, ob aufgrund besonderer Umstände etwas anderes zu gelten hat, und Ausnahmen insbesondere in Betracht kommen, wenn die beabsichtigte Maßnahme, gegebenenfalls im Zusammenwirken mit anderen vorangegangenen oder gegenwärtigen, die baulichen Anlage ändernden Einzelmaßnahmen oder als Teil einer Gesamtmaßnahme eine "ungewöhnlich kostenaufwändige Anforderung" wäre (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 36), ist diese Rechtsprechung nach Überzeugung der Kammer auf den hiesigen Fall nicht übertragbar. Die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts betrifft die Frage der Errichtung einer zusätzlichen Haltestelle für einen Aufzug zum Treppenraum eines bestehenden Wohngebäudes mit sechs oberirdischen Geschossen in einem Erhaltungsgebiet. Für die Ausstattung von neu zu errichtenden Gebäuden mit Aufzügen sieht § 39 Abs. 4 BauO Bln bauordnungsrechtliche Mindestanforderungen vor. Das Oberverwaltungsgericht hat angenommen, dass diese einen Standard umschreiben, bei dem grundsätzlich eine Indizwirkung für die Erteilung der Genehmigung nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB besteht, es im Einzelfall aber einer sorgfältigen Betrachtung und Abwägung bedarf, ob etwas anderes zu gelten hat (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 33 ff.). Der vorliegende Fall liegt anders. Es fehlt eine vergleichbare Indizwirkung, weil es, wie dargelegt, bauordnungsrechtliche Mindestanforderungen betreffend die Ausstattung von Wohnungen mit Balkonen nicht gibt. Schon vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob eine Ausnahme auf Rechtsfolgenseite angesichts des eindeutigen Wortlauts des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB ("ist […] zu erteilen") tatsächlich in Betracht kommt. Jedenfalls stellt die beantragte Errichtung der Balkone, wie dargelegt, keine ungewöhnlich kostenaufwändige Maßnahme dar.
Gleiches gilt, soweit nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin- Brandenburg auch das Ausmaß der Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung durch die Änderung der baulichen Anlage von Bedeutung ist und bei überdurchschnittlicher Verdrängungsgefahr ausnahmsweise kein Anspruch auf Genehmigung einer Maßnahme zur Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung bestehen kann, wenn die Maßnahme aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, diese Entwicklung zu verstärken (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 36). Es kann dahinstehen, ob eine solche Ausnahme mit dem Wortlaut sowie mit Entstehungsgeschichte, Systematik und Sinn und Zweck von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB vereinbar ist, in denen zum Ausdruck kommt, dass bei Vorliegen der Genehmigungsvoraussetzungen mögliche Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung hinzunehmen sind (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2004 – OVG 2 B 3.02 –, juris Rn. 41; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 172 Rn. 110; Augustin, BauR 2021, S. 888, 895 f.; jeweils m.w.N.). Die Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts ist, wie dargelegt, auf den hiesigen Fall nicht übertragbar. Jedenfalls ist nicht ersichtlich, dass in dem Erhaltungsgebiet "Humboldthain Nord-West" ein extremer Verdrängungsdruck auf die vorhandene Wohnbevölkerung besteht und die Errichtung von Erstbalkonen mit einer Größe von 4 m² vor diesem Hintergrund generell geeignet wären, durch eine geringfügige Wohnwertsteigerung eine relevante Verdrängungsgefahr auszulösen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 39).
Etwas anderes folgt aus nicht aus der Untersuchung für den Erlass der Erhaltungsverordnung "Humboldthain Nord-West". Diese kommt zwar zu der Einschätzung, dass für Teile der Gebietsbevölkerung ein relevantes Verdrängungspotenzial vorhanden ist. Dies gilt insbesondere für die migrantische Bevölkerung, Transferempfänger und Geringverdiener sowie die Stammbevölkerung, insbesondere Senioren ( Untersuchungsbericht, S. 67 ff., 72). Die Haushalte im Untersuchungsgebiet weisen eine durchschnittliche Mietbelastungsquote von etwas über 20 % aus, wobei zu berücksichtigen ist, dass Haushalte mit mittlerem Einkommen (rund 40 %) bereits jetzt einer mittleren Mietbelastungsquote von 27 % ausgesetzt sind (Untersuchungsbericht, S. 68 f.). Zudem beziehen 38 % der Haushalte Transferleistungen (Untersuchungsbericht, S. 68). Das bauliche Aufwertungspotenzial, etwa durch energetische Modernisierungsmaßnahmen oder die Ausstattung der Wohnungen mit zusätzlichen Ausstattungsmerkmalen, ist hoch (Untersuchungsbericht, S. 61 ff., 64). Dies gilt insbesondere auch für den Anbau von Balkonen (Untersuchungsbericht, S. 62). Zugleich ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Armutsgefährdungsquote im Erhaltungsgebiet nur halb so hoch ist wie im Bezirk (Untersuchungsbericht, S. 68), und sich das Erhaltungsgebiet durch ein hohes Bildungsniveau und eine hohe Erwerbsquote kennzeichnet (Untersuchungsbericht, S. 67 f.).
Davon ausgehend ist jedenfalls nicht erkennbar, dass in dem Erhaltungsgebiet ein extremer Verdrängungsdruck auf die Wohnbevölkerung besteht und in der Folge der Anbau eines Erstbalkons mit – wie hier – einer Größe von 4 m² generell geeignet wäre, eine relevante Verdrängungsgefahr auszulösen beziehungsweise eine überdurchschnittliche Verdrängungsgefahr zu verstärken. Etwas anderes hat auch der Beklagte nicht substanziiert dargetan. Soweit er darauf verwiesen hat, dass sich die Maßnahmen in zweifacher Weise auf die Miethöhe auswirken könnten, nämlich in Form einer Modernisierungsumlage sowie als Vergrößerung der Wohnfläche, führt dies im Rahmen von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB zu keiner anderen Bewertung. Es obliegt dem zuständigen Normgeber, auf gegebenenfalls unerwünschte Folgen zu reagieren.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 709 Satz 1 und 2 der Zivilprozessordnung.
Die Kammer lässt die Berufung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zu, § 124a Abs. 1 Satz 1, § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf
65.000,00 Euro
festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 555b, 559 BGB
§ 62 BauO
§ 559 BGB
§ 63 BauO
§ 31 BauGB
§ 172 BauGB
§ 3 BauO
§ 20 BauNVO
§ 167 VwGO
§ 62 Abs. 3 Satz 3 BauO
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB
§ 62 Abs. 2 BauO
§ 62 Abs. 3 Satz 4 BauO
§ 67 Abs. 2 Satz 3 BauO
§ 73 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauO
§ 31 Abs. 2 BauGB
§ 67 Abs. 2 BauO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2BauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 172 Abs. 1 BauGB
§ 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 172 Abs. 4 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB
§ 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB
§ 558d Abs. 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs
§ 19 Abs. 4 Satz 2, 20 Abs. 3 BauNVO
§ 20 Abs. 4 BauNVO
§ 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 39 Abs. 4 BauO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 709 Satz 1 und 2 der Zivilprozessordnung
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 2 Satz 1 der Erhaltungsverordnung
§ 1 der Erhaltungsverordnung
§ 2 der Erhaltungsverordnung
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 2 S 7/21
4 C 26.85
2 B 7.12
19 K 125.15
19 L 315/20
4 B 85.04
2 B 3.02
19 K 99/20
8 K 15.34
13 K 680.17
19 K 351/23
10 B 9.11
19 K 195/21
19 K 170/21
13 K 29.10
13 K 29/10