Landgericht Bielefeld (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1994-06-29, Aktenzeichen 2 S 192/94
ECLI: ECLI:DE:LGBI:1994:0629.2S192.94.00

Tenor:
Die Berufung der Kläger gegen das am 18. März 1994 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bielefeld wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung der von den Beklagten genutzten Wohnung, § 556 Abs. 1 BGB. Die Kündigung der Kläger vom 07. Dezember 1993 wegen aufgelaufener Zahlungsumstände war gemäß § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB wirksam. Sie ist jedoch gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB dadurch unwirksam geworden, daß sich die Stadt Bielefeld mit Schreiben vom 28. Januar 1994 zur Zahlung der Rückstände für Juli bis Dezember 1993 verpflichtet hat. Die Rechtswirkung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB tritt ein, wenn sich die öffentliche Stelle so verpflichtet, daß dem Vermieter ein eigener, von keiner Bedingung abhängiger Anspruch auf vollständige Tilgung des Rückstandes und der fälligen Nutzungsentschädigung erwächst, vgl. Bub-Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete IV, 184.
Dem steht im Ergebnis nicht entgegen, daß es im Schreiben der Stadt Bielefeld vom 28. Januar 1994 heißt, die Rückstände werden übernommen "wenn Sie bereit sind, das Mietverhältnis mit Herrn L auf Dauer fortzusetzen".
Diese Formulierung ist vor dem Hintergrund der vorangegangenen Korrespondenz zu werten. Die Anfrage der Stadt Bielefeld vom 05. Januar 1994 erfolgte formularmäßig und mit dem Ziel, den Beklagten die Wohnung zu erhalten. Hieraus erklärt sich die Bitte um Mitteilung, wie hoch die Schulden seien und ob die Kläger bereit seien, das Mietverhältnis fortzusetzen. Die Kläger haben die Rückseite des Formulars ausgefüllt und die Rubrik, sie seien bereit, das Mietverhältnis bei Zahlung der Rückstände fortzusetzen, gestrichen. Angekreuzt haben sie hingegen die Rubrik: "Ich bin nicht bereit, das Mietverhältnis fortzusetzen", den Beginn des Zusatzes: "weil" haben sie gestrichen. Dies ist nicht etwa erfolgt, weil die Kläger andere, z.B. verhaltensbedingte, Kündigungsgründe gegen die Beklagten hatten.
Liegt jedoch lediglich ein Zahlungsrückstand vor, ist die einfache Übernahmeerklärung geeignet, die Kündigung unwirksam werden zu lassen. Der Widerspruch des Vermieters ohne weitere Gründe, insbesondere weitere Kündigungsgründe, ist unbeachtlich. Die Kläger waren verpflichtet, die Übernahme gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu akzeptieren. Auf ihren entgegenstehenden Willen kommt es nicht an. Insoweit stellt die Einschränkung im Schreiben der Stadt Bielefeld vom 28. Januar 1994 auch keine Bedingung dar, weil schon der Vorbehalt der Kläger unwirksam war.
Die Kläger können sich auch nicht darauf berufen, sie hätten das Mietverhältnis zusätzlich fristgemäß gekündigt und wollten im Hinblick auf diese Kündigung das Mietverhältnis nicht fortsetzen. Es ist anerkannt, daß Mietverhältnisse fristlos und fristgemäß gekündigt werden können, wenn es zu Zahlungsproblemen kommt. Die Heilungswirkung gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB tritt nur bei fristloser Kündigung gemäß § 554 Abs. 1 BGB ein, vgl. OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 28. August 1991 in RES XIII, Seite 116.
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Die Kündigungen können indes weder alternativ noch kumulativ erfolgen, siehe auch Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, IV, RdNr. 24.
Zulässig ist hingegen eine Staffelung verschiedener Kündigungen in einem Hilfsverhältnis. Dies bedingt jedoch, schon wegen der Rechtswirkungen der Kündigung als vertragsbeendender Gestaltungserklärung, daß die Kündigungswirkung nur einmal eintreten kann. Die hilfsweise erklärte Kündigung ist danach wirkungslos, wenn die primär ausgesprochene Kündigung wirksam war. Dies ist vorliegend der Fall. Die wirksame fristlose Kündigung vom 07. Dezember 1993 ist lediglich gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 als unwirksam anzusehen, der Fortbestand des alten Mietverhältnisses wird fingiert. Dem steht der oben genannte Rechtsentscheid nicht entgegen; dort ist ausdrücklich offengelassen, ob eine wirksame Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB zu bejahen sei.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 97 ZPO
§ 543 Abs. 1 ZPO
§ 556 Abs. 1 BGB
§ 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB
§ 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB
§ 554 Abs. 1 BGB
§ 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB