Amtsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-01-19, Aktenzeichen 33 C 786/23
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2024:0119.33C786.23.00

Tenor:
Verfahrensgang
1. Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner von ihnen inne gehaltene Wohnung …straße …, H. Dachgeschosses links, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad und 1 Gäste-WC sowie die beiden Kfz-Stellplätze Nr. 39 und 39B zu räumen und an die Klägerin herauszugeben
2. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum. 30. Juni 2024 gewährt.
3. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung hinsichtlich der Räumung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 4.500,00 EUR abwenden. Wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet. Die Beklagten können die Vollstreckung im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
5. Der Streitwert wird auf 7.822,80 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um die wirksame Beendigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum.
Mit Vertrag vom 23.4.1998 (Bl. 4 ff. d.A.) mieteten die Beklagten vom Rechtsvorgänger der Klägerin eine im Dachgeschoss des Hauses …straße H. gelegene 3-Zimmer-Wohnung ab 15.6.1998. Daneben mieteten sie die Tiefgaragenstellplätze Nr. 39 und 39B. Die monatliche Nettomiete betrug zuletzt 651,90 EUR. Die Klägerin erwarb die Wohnung im Jahr 2008. Sie hat ihren Sitz in A. Der Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin ist 86 Jahre alt. Mit anwaltlichem Schreiben vom 17.10.2022 (Bl. 16 ff. d.A.) ließ die Klägerin ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs in Form des Geschäftsbedarfserklären. Die Beklagten zogen nicht aus. Mit Schreiben vom 25.5.2023 widersprachen sie der Kündigung und beriefen sich wegen ihres angegriffenen Gesundheitszustandes auf einen Härtefall.
Die Klägerin behauptet, die Klägerin beabsichtigte, ihren Geschäftssitz nach H. zu verlegen. Der Zeuge B., der Sohn des Geschäftsführers der Komplementärin der Klägerin, nehme bereits das operative Geschäft der Klägerin war. Zu diesem Zweck müssten er und die Zeugin C mehrfach in der Woche die Unterlagen von A. nach H. transportieren. Die Zeugen, die die Wohnung gegenüber derjenigen der Beklagten bewohnen, hätten in dieser keinen ausreichenden Platz, um die Arbeiten dort durchzuführen. Die Klägerin benötige daher eigene Geschäftsräume.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner die von ihnen ínne gehaltene Wohnung im Haus …straße H, Dachgeschoss links, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad und Gäste-WC sowie die beiden Stellplätze Nrn. 39 und 39B in der Tiefgarage zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise, den Beklagten eine in das Ermessen des Gerichts gestellte Räumungsfrist zu gewähren.
Sie sind zunächst der Auffassung, die Kündigung sei nicht wirksam. Es gehe nicht um den Geschäftsbedarf der Klägerin. Das Interesse der Zeugen, die bei der Klägerin nicht angestellt sind, an einer Entlastung stehe im Vordergrund.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen B. und C. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 22.9.2023 (Bl. 94 ff. d. A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Tenor näher beschriebenen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Die Haftung der Beklagten als Gesamtschuldner folgt aus § 432 BGB, weil die Beklagten eine unteilbare Leistung schulden.
Entgegen der Auffassung der Beklagten wurde das Mietverhältnis, in das die Klägerin gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite eingetreten ist, mit Schreiben vom 17.10.2022 wirksam zum Ablauf des 31.7.2023 gekündigt. Die Klägerin kann sich auf Geschäftsbedarf berufen, § 573 Abs. 1 BGB.
Die formellen Voraussetzungen der Schriftform nach § 568 BGB sowie der Angabe der Gründe für ein berechtigtes Interesse durch den Vermieter in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB sind gewahrt.
Die Klägerin hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB. Danach kann der Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Nutzung der Räumlichkeiten hat. Der ernsthafte Willen zur Eigennutzung oder Eigenverwertung allein genügt für eine Kündigung regelmäßig nicht. Maßgeblich ist, ob das Erlangungsinteresse in einem Fall des Berufsbedarfs dem Eigenbedarfsinteresse oder dem Verwertungsinteresse eher nahesteht. Im erstgenannten Fall sind an das Erlangungsinteresse geringere, im letztgenannten Fall aber höhere Anforderungen zu stellen. Hierzu muss eine umfassende Interessenabwägung stattfinden. Das Erlangungsinteresse des Vermieters ist gegen das allgemeine Bestandsinteresse des Mieters im Wege einer umfassenden Würdigung der Umstände des Einzelfalls abzuwägen (Blank/Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Auflage 2022, Rn. 195 ff.).
Die von den Beklagten inne gehaltene Wohnung soll ausschließlich zu freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken genutzt werden. In dieser Konstellation weist das Erlangungsinteresse eine größere Nähe zu dem Tatbestand der Verwertungskündigung auf. Hier müssen weitere Umstände hinzutreten, um den Vermieterinteressen den Vorzug einzuräumen. Der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses muss für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, der allerdings nicht unbedingt den Grad von erheblichen Beeinträchtigungen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreichen muss. Solche Nachteile können vorliegen, wenn die anderweitige Anmietung von Geschäftsräumen nicht rentabel ist oder wenn besondere Umstände für die Nähe von Wohnung und Arbeitsplatz sprechen, etwa eine Krankheit, die Betreuung von Kindern oder die Pflege von Angehörige (a.a.O.).
Die weiteren besonderen Umstände liegen vor. Bei dem Gebäude …straße … handelt es sich um ein Ärztehaus, das überwiegend zu gewerblichen Zwecken genutzt wird. Dort befinden sich mehrere Arztpraxen und Behandlungsräume. Das Haus hat einen erhöhten Verwaltungsaufwand. Es sind häufig Handwerker anwesend, die neben der Durchführung der Arbeiten Besprechungen und Absprachen im Vorfeld und während dieser Arbeiten notwendig macht. Die Größe des Hauses und das Ausmaß der Nutzung machen ein Büro oder eine Verwaltung vor Ort für Besprechungen und Abwicklung erforderlich.
Demgegenüber ist die darüber hinausvorhandene Nutzung zu Wohnzwecken im Dachgeschoss von geringem Umfang.
Die von den Beklagten genutzten Räume sind für die Deckung dieses Bedarfs auch geeignet. Zuschnitt und Ausstattung der Räume können im erforderlichen Umfang als Büro für eine Verwaltung vor Ort genutzt werden. Küche, Bad und die Anzahl der Zimmer sind nicht als übermäßig anzusehen.
Diese äußeren Umstände stehen aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest. Die hierzu vernommenen Zeugen bestätigen Lage und Zuschnitt der Wohnung übereinstimmend.
Dass die Büro- und Verwaltungsarbeit der Klägerin bereits jetzt durch den Zeugen B. durchgeführt wird und dieser gemeinsam mit seiner Frau, der Zeugin C., die gegenüber der Wohnung der Beklagten liegenden Wohnung bewohnt, steht dem nicht entgegen. Insbesondere führt dieser Umstand nicht dazu, dass es das Interesse der Zeugen ist, die Verwaltung in den Haus …traße H durchzuführen. Zwar sind sie es, die gerade in letzter Zeit gehäuft die für die jeweils anfallenden Verwaltungsaufgaben erforderlichen Unterlagen aus dem Büro des Geschäftsführers der Komplementär-GmbH der Klägerin nach H. transportiert und dort in der eigenen Wohnung zwischenlagert. Dies kommt indes nur hinzu. Dieses nicht zu verkennende Eigeninteresse der Zeugen überlagert jedoch das Nutzungsinteresse der Klägerin nicht in der Weise, dass dieses überwiegend oder vollständig verdrängt würde. Denn es ist bei einem Komplex dieser Größenordnung grundsätzlich vernünftig, die anfallenden Verwaltungsaufgaben vor Ort durchführen zu können.
Die Beklagten können auch nicht gemäß § 574 Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Dies ist u. a. dann möglich, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine solche Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Zwar liegt ein form- und fristgerechter Widerspruch gegen die Kündigung gemäß § 574b BGB mit Schreiben vom 25.5.2023 vor. Die Voraussetzungen eines solchen Härtefalls sind indes nicht gegeben.
Maßgeblich ist hierbei eine Interessenabwägung, in die das berechtigte Interesse des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung seiner konkreten persönlichen Umstände sowie die berechtigten Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses einzustellen sind. Den Interessen des Mieters ist dabei grundsätzlich dann der Vorzug zu gewähren, wenn Räumungsunfähigkeit anzunehmen ist. Dies ist der Fall, wenn der Mieter auf Grund seines körperlichen oder geistigen Zustands nicht in der Lage ist, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen oder wenn der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtert würde. In solcherlei Fällen überwiegen das Bestandsinteresse des Mieters sowie sein Recht auf körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 S. 1 GG) die ebenso grundrechtlich geschützte Eigentumsgarantie des Vermieters (Art. 14 Abs. 1 GG). Dies ist in Krankheitsfällen des Mieters vor allem dann anzunehmen, wenn es gerade der Umzug ist, der die allgemeine Lebenssituation bzw. den Gesundheitszustand erheblich verschlechtern würde. Dabei genügt grundsätzlich die überwiegende Wahrscheinlichkeit für den Eintritt dieser Nachteile. Vorliegend überwiegen die berechtigten Interessen des Klägers; insbesondere kann nicht von einer Räumungsunfähigkeit der Beklagten ausgegangen werden.
Zu berücksichtigen ist daher zunächst der Gesundheitszustand der Beklagten. Die Beklagte zu 2. leidet an einem angeborenen Herzfehler. Sie musste sich daher schon mehren Herzoperationen unterziehen. Die letzte Operation liegt keine 2 Jahre zurück. Darüber hinaus leidet sie an einer Blutanämie, Vorhofflimmern, Leberzirrhose und weiteren Erkrankungen, die eine dauerhafte Behandlung und Medikation erforderlich machen. Sie musste sich wiederholt in intensivmedizinische Behandlung begeben und sich langen Krankenhausaufenthalten unterziehen. Aufgrund des vorgetragenen Krankheitsbildes, ist keine wesentliche Besserung dieses Zustandes zu erwarten.
Hinzu kommt, dass der Beklagte zu 1. einen ähnlich schweren Krankheitsverlauf aufweist. Er ist im fortgeschrittenen Alter von 73 Jahren und musste sich ebenfalls 2021 einer Hertzoperation infolge eines Herzinfarktes unterziehen. Er hat zudem eine Bandscheibenoperation hinter sich, infolge derer Komplikationen auftraten, die ihn als schwerbehindert einstufen lassen. Darüber hinaus liegen weitere Erkrankungen vor, die ebenfalls eine dauerhafte Medikation und Behandlung erfordern.
Auf der Seite der Klägerin ist zunächst die Nutzungs- und Verfügungshoheit hinsichtlich ihres Eigentums (§ 903 BGB), die verfassungsrechtlich durch Art. 14 Abs. 1 GG gestützt ist, zu berücksichtigen. Unter Berücksichtigung gesetzlicher Vorgaben und Rechten Dritter kann der Vermieter danach im Grunde beliebig über sein Eigentum verfügen. Im Streitfall tritt hinzu, dass der Kläger nicht aus rein finanziellen Motiven handelt, sondern unabhängig davon die Räume für ihren Betrieb nutzen will.
Vorliegend ändert der gesundheitliche Zustand der Beklagten nichts daran, dass die berechtigten Interessen des Klägers überwiegen. Dass ein kündigungsbedingter Umzug immer mit Nachteilen verbunden ist, die für die Betroffenen mitunter auch persönlich schmerzlich sein können, liegt in der Natur der Sache. Gleichwohl kommt es bei der vorzunehmenden Abwägung darauf nicht an. Dass die bereits beschriebenen gesundheitlichen Beeinträchtigungen einen Umzug ausschließen würden, ergibt sich schon nicht aus den bereits vorliegenden ärztlichen Unterlagen. Der Umzug könnte zudem in der Weise durchgeführt werden, dass Unterstützung und Mithilfe organisiert werden. Die Durchführung des Umzugs ist in diesen Fällen durch ausreichende Unterstützung abzusichern. Folglich realisiert sich in diesem Punkt allein eine kündigungstypische Belastung, also das allgemeine Lebensrisiko.
Auch ein hinreichender Vortrag der Beklagten zur fehlenden Möglichkeit hinsichtlich der Beschaffung von Ersatzwohnraum (§ 574 Abs. 2 BGB) fehlt. Dabei beginnt die Obliegenheit zur Suche nach Ersatzwohnraum grundsätzlich mit Zugang der Kündigung.
Der Beklagten wird jedoch eine angemessene Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 S. 1 ZPO bis zum 30.6.2024 gewährt. Ein dahingehender Antrag wurde hilfsweise gestellt, ein Ausschlussgrund nach § 721 Abs. 7 S. 1 ZPO liegt nicht vor. Auch im Rahmen von § 721 Abs. 1 ZPO bedarf es grundsätzlich einer Interessenabwägung. Diese muss berücksichtigen, dass der derzeitige Zustand nur um eine relativ kurze Dauer – nach § 721 Abs. 5 S. 1 ZPO um höchstens ein Jahr – aufrechterhalten werden soll. Einzustellen sind konkret das Alter und die Bedürftigkeit des Mieters, die Dauer des Mietverhältnisses, der Bedarf des Vermieters, das Bereitstehen von Ersatzwohnraum sowie etwaige Pflichtverletzungen aus dem Mietverhältnis. Letztere sind hier nicht ersichtlich. Ferner besteht das Mietverhältnis bereits seit über 20 Jahren. Vor dem Hintergrund des gesundheitlichen Zustands der Beklagten, dürfte die Beschaffung von geeignetem Ersatzwohnraum einige Zeit dauern. Neben der generellen Knappheit von barrierefreiem Wohnraum gibt es häufig Wartelisten für entsprechende Wohnungen bzw. Pflegeheimplätze. Hinter diesen berechtigten Interessen der Beklagten hat das Interesse der Klägerin, die Räume als Büro zu nutzen, zurückzustehen. Ein Zuwarten bis zum Ablauf der Räumungsfrist – für die das Gericht den 30.6.2024 als angemessen ansieht – ist.
Die Kostenentscheidung richtet sich nach § 91 Abs. 1 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711, 709 Satz 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 432 BGB
§ 568 BGB
§ 574b BGB
§ 903 BGB
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 566 Abs. 1 BGB
§ 573 Abs. 1 BGB
§ 573 Abs. 3 Satz 1 BGB
§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB
§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB
§ 574 Abs. 1 BGB
§ 574 Abs. 2 BGB
§ 721 Abs. 1 S. 1 ZPO
§ 721 Abs. 7 S. 1 ZPO
§ 721 Abs. 1 ZPO
§ 721 Abs. 5 S. 1 ZPO
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 7, 711, 709 Satz 2 ZPO
Art. 2 Abs. 2 S. 1 GG
Art. 14 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 11 S 40/24