Amtsgericht Menden (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1998-12-30, Aktenzeichen 4 C 134/98
ECLI: ECLI:DE:AGMK2:1998:1230.4C134.98.00

Tenor:
hat das Amtsgericht Menden (Sauerland) durch den Richter am Amtsgericht
ohne mündliche Verhandlung gem. § 495 a ZPO am 30. Dezember 1998
für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger ist Vermieter, die Beklagte Mieterin einer Wohnung im Untergeschoß eines Zweifamilienhauses mit Doppelgarage. Mit schriftlichem Mietvertrag (Formular-Mietvertrag des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes in Form eines Mietbuches) vom 23.04.1997 hat die Beklagte die Wohnung zu einer monatlichen Nettomiete von 400,-- DM und eine Hälfte der Doppelgarage für einen monatlichen Mietzins von zusätzlichen 30,-- DM ab dem 01.06.1997 angemietet. Unter § 2 "Mietzeit und Kündigung" dieses Formularvertrages heißt es in der dortigen Ziffer 9: "Werden in einem einheitlichen Mietvertrag Wohnräume und Garage bzw. Einsteilplatz vermietet, so kann das Garagenmietverhältnis bzw. das Mietverhältnis über den Einsteilplatz von allen Vertragspartnern unter Einhaltung der gesetzlichen Kalendervierteljahresfrist zum Monatsende gekündigt werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und zwar spätestens bis zum 03. Werktag des begonnenen Kalendervierteljahres."
Unter Berufung auf vorgenannte Vertragsklausel hat der Kläger das Mietverhältnis über die Garage mit Schreiben vom 27.12.1997 gegenüber der Beklagten zum 31.03.1998 gekündigt.
Der Kläger trägt vor, es liege ein gesonderter Garagenmietvertrag vor. Diesbezüglich ist nach Klägers die Sonderkündigungsmöglichkeit nach § Vertrages wirksam.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, die von ihr innegehaltene Garage auf dem Grundstück Xstraße## in ##### O1 -von der Straße aus gesehen die rechte Garage - zu räumen und im geräumten Zustand mit den beiden Garagenschlüsseln an ihn herauszugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Ansicht, die Teilkündigung nur der Garage sei unzulässig, sodass dem Kläger ein Räumungsanspruch nicht zustehe.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Dem Kläger steht der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gem. §§ 556, 985 BGB nicht zu. Die Kündigung des Mietverhältnisses nur in Bezug auf die Garage stellt eine unzulässige Teilkündigung eines einheitlichen Mietverhältnisses über die Wohnräume und die Garage dar.
Es entspricht ganz herrschender Meinung, daß die Teilkündigung eines einheitlichen Mietvertrages, wenn sie nicht im Vertrag vorbehalten ist, grundsätzlich unzulässig ist, z. B. bei Wohnung und Garage (vergl. Palandt-Putzo, BGB, 57. Aufl., § 564 Rndnr. 11; OLG Schleswig NJW 1983, 49 (51); OLG Karlsruhe NJW 1983, 1499; BayObLG ZMR 1981, 174 f.; LG Köln ZMR 1982, 251 ff.). Davon zu unterscheiden ist das Vorliegen von zwei getrennten Verträgen über Wohnung und Garage mit voneinander unabhängigen Kündigungsregelungen (vergl. LG München, WuM 1982, 15; LG Hamburg DWW 1992, 24 f.).
Im vorliegenden Fall ist entgegen der Ansicht des Klägers von einem einheitlichen Mietverhältnis über den Wohnraum und die Garage auszugehen. Dies zeigt sich bereits darin, dass zwischen den Parteien ein einheitlicher Mietvertrag in nur einer Urkunde abgeschlossen worden ist. Wohnraum und Garage wurden zum gleichen Zeitpunkt zusammen angemietet. Die Parteien auf beiden Seiten des Vertrages sind dieselben. Die Garage befindet sich auf dem Grundstück der Mietwohnung und ist dieser zwanglos zuzuordnen. Allein die Tatsache, dass die Garage unter § 1 "Mieträume" in der entsprechenden Rubrik nicht extra aufgeführt worden ist und die monatliche Gesamt- Kaltmiete in Höhe von 430,-- DM in dem Mietvertrag in 400,-- DM für die Wohnräume und 30,— DM für die Garage aufgeteilt worden ist, rechtfertigt entgegen der Ansicht des Klägers nicht, von gesonderten Mietverhältnissen auszugehen. Für das Gericht ist nicht nachvollziehbar, woraus sich nach Ansicht des Klägers ein entsprechender Parteiwille für getrennte Verträge einerseits für die Mieträume und andererseits für die Garage ergeben soll. Gerade auch unter Berücksichtigung des Rechtsentscheides des OLG Karlsruhe, a.a.O., ist vorliegend von einem einheitlichen Mietverhältnis auszugehen.
Danach ist die Teilkündigung der Garage unzulässig. Der Kläger hat sich auch nicht in dem Mietvertrag ein Teilkündigungsrecht wirksam vorbehalten. Nach Ansicht des Gerichts ist die entsprechende Vertragsklausel in § 2 Ziffer 9 des Mietvertrages wegen Verstoßes gegen das AGBG unwirksam.
Es ist anerkannt, dass sich die auf dem Markt erhältlichen vorformulierten Mietverträge, z. B. der Vermieter- oder der Mieterverbände, auch dann an den Regelungen des AGBG messen lassen müssen, wenn der Vermieter einen solchen Formularvertrag nur einmalig und ohne Wiederholungsabsicht benutzt (vergl. Palandt-Heinrichs, 57. Aufl., AGBG § 1 Rndnr. 6).
Das Gericht sieht die streitgegenständliche Vertragsklausel als überraschende Klausel im Sinne des § 3 AGBG an. Damit ist diese Klausel nicht Vertragsbestandteil geworden. Es handelt sich um eine Bestimmung in den allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrages, so ungewöhnlich ist, dass die Beklagte mit ihr nicht zu rechnen brauchte. Unstreitig hat der Kläger auf diese Vertragsklausel nicht gesondert hingewiesen. Die Vertragsklausel ist auch nicht ausgehandelt worden.
Drucktechnisch ist die Klausel aus dem übrigen Vertragstext in keiner Weise hervorgehoben und kann somit auch leicht übersehen werden. Das Gericht hält die Klausel auch objektiv für ungewöhnlich. Das Gesetz geht von einem einheitlichen Mietverhältnis aus. Der Mieter einer Wohnung mit Garage auf demselben Grundstück wird in aller Regel nicht davon ausgehen, dass der Vermieter zur gesonderten Kündigung nur der Garage ohne Berücksichtigung des sozialen Kündigungsschutzes berechtigt sein soll. Damit stellt sich eine solche Klausel zugleich als überraschend dar. Aufgrund der drucktechnischen Gegebenheiten war eine Kenntnisnahme durch die Beklagte auch nicht zu erwarten. Unter Berücksichtigung aller Umstände liegt hier eine überraschende Klausel, die nicht Vertragsbestandteil geworden ist, vor.
Selbst wenn man entgegen der hier vertretenen Ansicht § 3 AGBG nicht als einschlägig ansieht, so ergibt sich die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung jedenfalls nach § 9 AGBG. Danach ist die Bestimmung über die Teilkündigung unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine unangemessene Benachteiligung ist darin zu sehen, dass von einem wesentlichen Grundgedanken des gesetzlichen Mietrechtes, welches von einem einheitlichen Mietverhältnis ausgeht, abgewichen wird und der Vertragspartner des Verwenders - welcher als Mieter in der Regel auf den Schutz des sozialen Kündigungsrechtes eingestellt ist - in unangemessener Weise in seinen Rechten, die aus § 564 b BGB folgen, benachteiligt wird. Gerade auch aufgrund des Überraschungseffektes widerspricht diese Benachteiligung den Geboten von Treu und Glauben.
Ein Vermieter ist also gehalten, entweder über eine Garage bewusst einen gesonderten, getrennten Mietvertrag abzuschließen oder bei einem einheitlichen Mietverhältnis mit dem Mieter die Teilkündigungsmöglichkeit unter Ausschaltung des sozialen Kündigungsschutzes individual-vertraglich zu vereinbaren, so dass der Mieter sich hierauf einstellen kann und ein Überraschungseffekt im Sinne des § 3 AGBG nicht besteht. (Diesbezüglich weicht der dem von Klägerseite zitierten Urteil des AG Iserlohn vom 14.11.1996, Az. : 40 C 468/96, zugrunde liegende Sachverhalt von dem Vorliegenden ab, so dass eine Vergleichbarkeit nicht gegeben ist. Im dortigen Fall war die entsprechende Klausel durch Fettdruck hervorgehoben und zusätzlich durch folgenden Satz ergänzt: "Auf diese Vereinbarung wurde der Mieter bei Vertragsabschluss ausdrücklich hingewiesen.")
Nach allem war die Klage mit den Nebenentscheidungen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 713 ZPO abzuweisen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 556, 985 BGB
§§ 91, 708 Nr. 11, 713 ZPO
§ 495 a ZPO
§ 3 AGBG
§ 9 AGBG
§ 564 b BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 1983, 49
NJW 1983, 1499
ZMR 1981, 174
ZMR 1982, 251
40 C 468/96