Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 2001-10-15, Aktenzeichen 13 U 94/99
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2001:1015.13U94.99.00

Tenor:

Tatbestand:
Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung eines Mietvertrages in Anspruch, den ihr am 30.11.1993 verstorbener Ehemann, Herr S., dessen Alleinerbin die Klägerin ist, im Jahre 1985 zum Betrieb seiner Zahnarztpraxis im Erdgeschoss des Hauses V. in A. mit den Beklagten und deren Mitgesellschaftern, den Herren E. und O., als Vermietergemeinschaft abgeschlossen hatte (Bl. 10 ff./95 ff. GA). Da die Vermietergemeinschaft ihren Verbindlichkeiten aus der Finanzierung des Objekts V. nicht nachkam, kündigte die C.. mit Schreiben vom 06.10.1992 das Darlehen. Auf Antrag dieser Darlehens- und Grundschuldgläubigerin ordnete das Amtsgericht Aachen mit Beschluss vom 28.12.1992 - 18 K 212/92 - die Zwangsversteigerung der an Herrn S. vermieteten Teileigentumseinheit an. Im Versteigerungstermin vom 27.08.1993 erhielt der durch den Beklagten zu 1. vertretene Bieter, Herr A., mit einem Höchstgebot von 510.000,00 DM den Zuschlag und kündigte mit Schreiben vom 08.09.1993 den mit Herrn S. bestehenden Mietvertrag unter Bezugnahme auf das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG i.V.m. § 565 BGB zum 31.12.1993. Im Rahmen seiner Bemühungen um einen Verkauf der Zahnarztpraxis, die er aufgrund eines Krebsleidens bereits seit April 1992 nicht mehr kontinuierlich selbst betreute, trat Herr S. auch mit dem Ersteher wegen eines Kaufs der Teileigentumseinheit oder einer langfristigen Anmietung durch einen interessierten Praxisnachfolger, Herrn S., in Verbindung. Mit Schreiben vom 27.09.1993 erhielt er von dem Beklagten zu 1. - handelnd für die von Herrn A. mit der Abwicklung beauftragte C. GmbH, deren Gesellschafter die Beklagten waren - die Antwort, dass dies nur zu einem Kaufpreis von 750.000,00 DM oder zu einer Miete von 35,00 DM/qm in Betracht komme. In eigenen Verhandlungen mit dem Beklagten zu 1. als Vertreter von Herrn A. gelang es Herrn S. schließlich, einen im Vergleich zu dem gekündigten Mietvertrag des Herrn S. wesentlich ungünstigeren Mietvertrag auszuhandeln, der am 14.12.1993 unterzeichnet wurde (Bl. 407 ff. GA). Am 15.12.1993 unterzeichnete Herr S. einen von Rechtsanwalt S. als Vertreter von Herrn S. bereits am 22.11.1993 unterschriftsreif ausgehandelten und entworfenen Kaufvertrag über die Praxis (Bl. 538 ff. GA) zu einem wie folgt aufgeschlüsselten Kaufpreis:
für die Praxiseinrichtungsgegenstände 180.000,00 DM
für die Laboreinrichtung 10.000,00 DM
für Instrumente und Material 30.000,00 DM
für den ideellen Wert der Praxis 10.000,00 DM
230.000,00 DM
Mit Kaufvertrag vom 23.12.1993 erwarben sodann die Beklagten - der Beklagte zu 1. zugleich handelnd als Bevollmächtigter für Herrn A. als Verkäufer - die Teileigentumseinheit; sie wurden am 31.05.1994 als neue Eigentümer eingetragen.
Die Klägerin hat behauptet, die Beklagten hätten bewusst die Zwangsversteigerung der Teileigentumseinheit herbeigeführt, um über einen Strohmann als Ersteher von dem Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG Gebrauch zu machen und sich so von dem mit Herrn S. bestehenden Mietvertrag zu lösen. Die Ausübung des Kündigungsrechts habe dazu geführt, dass die Praxis anstelle der sonst erzielbaren 635.000,00 DM nur zu einem um 405.000,00 DM niedrigeren Kaufpreis habe veräußert werden können.
Die Klägerin hat beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 405.000,00 DM nebst 7,5% Zinsen seit dem 21.05.1995 an sie zu verurteilen.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie haben behauptet, zur Zwangsversteigerung sei es gekommen, weil die Fa. M., die bereits im Jahre 1990 das Objekt V. - darunter auch die Teileigentumseinheit, in der die Zahnarztpraxis betrieben wurde - gekauft habe, ihren Zahlungspflichten nicht nachgekommen sei und sie, die Beklagten, aufgrund von Auseinandersetzungen mit ihren Mitgesellschaftern auch nicht länger bereit gewesen seien, das Darlehen der C.. allein zu bedienen. Die Kündigung des Mietvertrages habe auf den Kaufpreis für die Zahnarztpraxis keinen Einfluss gehabt; da die Praxis aufgrund des krankheitsbedingten Ausfalls von Herrn S. bereits zuvor über ein Jahr stillgelegen habe, sei kein ideeller Wert mehr vorhanden gewesen. Auch der materielle Wert der Praxis sei geringer gewesen als von dem gerichtlich beauftragten Sachverständigen ermittelt. Im Übrigen habe Herr S. einen etwaigen Schaden im Wesentlichen selbst zu vertreten, weil er durch ein höheres Gebot im Versteigerungstermin - erklärtermaßen hat er durch einen Dritten bis zum Betrage von 500.000,00 DM mitbieten lassen - oder durch einen nachträglichen Ankauf der Teileigentumseinheit einen besorgten Mindererlös bei der Veräußerung der Praxis hätte vermeiden können.
Nach Vernehmung von Zeugen und Einholung eines nach Ergänzung noch mündlich erläuterten schriftlichen Sachverständigengutachtens hat das Landgericht mit Urteil vom 20.04.1999 der Klage unter Abweisung im Übrigen in Höhe von 319.000,00 DM nebst 7,5% Zinsen seit dem 25.09.1995 stattgegeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Die Schadensersatzpflicht der Beklagten folge aus § 325 Abs.1 BGB, weil ihre Vermieterpflicht, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache für den gesamten vertraglich vereinbarten Zeitraum zu gewähren, durch eine Zwangsversteigerung und die Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nicht berührt werde. Diese Unmöglichkeit der weiteren Gebrauchsüberlassung hätten die Beklagten schon auf der Grundlage ihres eigenen Vorbringens zu vertreten. Den Mieter treffe auch keine Verpflichtung, den kündigungsbedingten Schaden durch eigene Bemühungen um den Erwerb des Mietobjekts abzuwenden. Bei einem ohne die drohende Zwangsversteigerung bereits Ende 1992/Anfang 1993 anzunehmenden Verkauf der Praxis habe nach Maßgabe der bedenkenfreien Bewertungen des Sachverständigen Dr. H. wahrscheinlich ein Kaufpreis von 549.000,00 DM (281.000,00 DM für den reellen und 268.000,00 DM für den ideellen Wert) erzielt werden können. Diese Bewertung werde letztlich auch durch die Zeugenaussage des Herrn E. bestätigt, der hiernach im Frühjahr 1993 bereit gewesen wäre, 500.000,00 bis 600.000,00 DM für die Praxis zu zahlen, wenn nicht die Unsicherheiten hinsichtlich des Fortbestandes des Mietvertrages bestanden hätten. Den als Verzugsschaden geltend gemachten Zinssatz habe die Klägerin durch Vorlage einer Bankbescheinigung ausreichend bewiesen.
Gegen dieses Urteil wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung. Sie halten an ihrer Rechtsauffassung fest, nicht vertreten zu müssen, dass es zur Zwangsversteigerung der Praxiseinheit gekommen sei, während Herr S. es selbst zu vertreten habe, dass er im Versteigerungstermin nicht weiter geboten oder auf das Kaufangebot des Erstehers nicht eingegangen sei. Ferner greifen die Beklagten die Ausführungen des Landgerichts zur Kausalität und zur Schadenshöhe an. Da als "schädigendes Ereignis" nur die Zwangsversteigerung mit nachfolgender Kündigung in Betracht komme, sei beim Vergleich der Vermögenslagen nicht auf einen Verkaufszeitpunkt Dezember 1992, sondern September 1993 abzustellen. Bis zur Zwangsversteigerung habe Herr S. auch gar keine ernsthaften Verkaufsabsichten gehabt, weil er geglaubt habe, seine Krankheit überwinden und die Praxis selbst fortführen zu können. Herr E. sei kein ernsthafter Kaufinteressent gewesen, weil er sich bereits mit eigener Praxis selbständig gemacht und als Vertreter von Herrn S. dessen lukrative Privatpatienten schon in seine Praxis herübergezogen habe. Dass Herr S. als Käufer der Praxis auch nach Unterzeichnung des Mietvertrages nur 230.000,00 DM zu zahlen bereit gewesen sei, bestätige, dass die Praxis zur damaligen Zeit unabhängig von der Mietvertragssituation keinen höheren Wert mehr gehabt habe.
Hinsichtlich des Zinsausspruchs beanstanden die Beklagten, dass ein den gesetzlichen Verzugszins übersteigender Zinsschaden der Klägerin schon nicht schlüssig dargelegt, geschweige denn bewiesen sei.
Die Beklagten beantragen,
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil und tritt dem Berufungsvorbringen entgegen.
Wegen aller Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens in der Berufungsinstanz wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Der Senat hat nach Maßgabe des Beschlusses vom 08.11.2000 ergänzend Zeugenbeweis erhoben; wegen des Ergebnisses wird auf die Sitzungsniederschriften vom 30.05.2001 und 29.08.2001 Bezug genommen.
Die Akten des Zwangsversteigerungsverfahrens 18 K 212/92 AG Aachen waren Verhandlungsgegenstand.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Beklagten bleibt bis auf eine Korrektur im Zinsausspruch nach dem Beweisergebnis beider Instanzen ohne Erfolg. Soweit das angefochtene Urteil teilweise auf Verfahrensfehlern beruht, sind diese vom Senat durch ergänzende Beweisaufnahme behoben worden (§ 540 ZPO).
Streitwert der Berufung und Beschwer der Beklagten durch dieses Urteil: 319.000,00 DM.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §
57a ZVG
§ 565 BGB
§ 540 ZPO
§ 57a ZVG
§ 325 BGB
§ 254 BGB
§ 325 Abs.1 BGB
§ 1922 Abs.1 BGB
§ 325 Abs.1 S.1 BGB
§ 543 Abs.1 ZPO
§ 571 Abs.1 BGB
§ 288 Abs.1 BGB
§ 97
   Abs.1, 108 Abs.1, 708 Nr. 10, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: ZMR 1979, 349
RGZ 63, 66, 68
WM 1959, 120
WM 1960, 1125, 1128
18 K 212/92
65 BGB zum 31.12