Amtsgericht Fulda (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2020-11-17, Aktenzeichen 39 C 22/20
ECLI: ECLI:DE:AGFULDA:2020:1117.39C22.20.00

Tenor:
Die Kosten des Rechtsstreites werden der Beklagten auferlegt.
Der Streitwert wird auf 7.800 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Kläger sind Eigentümer des Hauses A-Straße 00 in O1. Die Beklagte zu 1) nutzte zusammen mit der leider mittlerweile verstorbenen Beklagten zu 2) die Erdgeschosswohnung dieses Hauses ab Ende 2019. Dem zuvor gingen Gespräche über die Vermietung dieser Wohnungen zwischen den Parteien, deren Inhalt zwischen den Parteien strittig ist. Es wurde ein Mietvertrag vom 17.11.2019 vorbereitet, der jedenfalls von der Beklagten zu 1) unterzeichnet worden war, jedoch nicht von den Klägern. Die Übergabe der Schlüssel für die Wohnung erfolgte seitens der Kläger mit Übergabeprotokoll vom 02.12.2019 an die Beklagte zu 1). Wegen der Einzelheiten hierzu wird auf die Anl. K1, Bl. 10 ff. der Akte und die weiteren Anlagen Bezug genommen.
Bereits mit Schreiben vom 30.01.2020 erfolgte seitens der Hausverwaltung der Kläger eine erste Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens und weiterer Vorkommnisse. Mit anwaltlichem Schreiben vom 11.02.2020 erfolgte die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung etwaiger vertraglicher Vereinbarungen. In dem hiesigen Klageverfahren erfolgten sowohl mit Klageschrift vom 03.03.2020, als auch mit weiteren Schriftsätzen, weiterer fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigungen sowie äußerst hilfsweise die Anfechtung etwaiger vertraglicher Vereinbarungen. Die Kündigungen wurden unter anderem auf die Störung des Hausfriedens durch die Beklagten, den Eintritt eines Zahlungsverzuges mit nicht unerheblichen Mietzinsrückständen und mit weiteren Vertragspflichtverletzungen, etwa der eigenmächtigen Nutzung des gesamten Gartens des Anwesens, begründet.
Die Beklagten haben die Ansicht vertreten, dass ein Mietvertrag zwischen den Parteien wirksam geschlossen worden sei, dass die Störung des Hausfriedens durch die anderen Mitmieter im Haus verursacht worden sei, dass eine Mietminderung wegen Mängeln an der Heizungsanlage berechtigt sei und dass die Nutzung des gesamten Gartens der Beklagten zu 1) mündlich vor Einzug zugesichert worden sei.
Nachdem die Wohnung durch die Beklagte am 29.09.2020 geräumt und die Schlüssel zurückgegeben worden waren, haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.
Die Kläger beantragen, die Kosten des Verfahrens der Beklagten aufzuerlegen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Nachdem der Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend von beiden Parteien für erledigt erklärt worden war, war noch gemäß § 91 a ZPO über die Kosten des Verfahrens zu entscheiden. Die Kosten sind dabei unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu verteilen.
Die Kosten des Rechtstreites waren vorliegend der Beklagten aufzuerlegen, da diese aller Voraussicht nach in dem Räumungsrechtsstreit unterlegen gewesen wäre.
Dahingestellt bleiben kann dabei zunächst, inwieweit zwischen den Parteien tatsächlich ein wirksames Mietverhältnis begründet worden ist, da ein solches jedenfalls durch die wirksamen Kündigungen der Kläger vor der Räumung der Wohnung durch die Beklagte beendet worden war. Die Kündigungen der Klägerseite, die vorprozessual und während des laufenden Räumungsprozesses ausgesprochen worden waren, waren aller Voraussicht nach dem bisherigen Sach- und Streitstand bereits als fristlose, jedenfalls als ordentliche Kündigungen begründet. Inwieweit die Störung des Hausfriedens seitens der Beklagten als Kündigungsgrund hätte festgestellt werden können, kann vorliegend dahingestellt bleiben. Hierzu stand Aussage gegen Aussage, wobei seitens der Parteien entsprechende Beweisangebote vorgebracht wurden. Die jeweiligen Kündigungen der Kläger waren jedoch aufgrund des Eintrittes des Zahlungsverzuges mit nicht unerheblichen Mietzinsrückständen begründet. Ausweislich des Schriftsatzes in der Kündigung vom 23.07.2020 bestand bis Ende Juli 2020 einen Mietzinsrückstand von 1.584,18 €. Das Vorliegen eines Mietminderungsrechtes hat die Beklagte nicht substantiiert dargetan. Sofern hierzu in bereits nicht hinreichend substantiierter Art und Weise von einem Mangel der Heizungsanlage behauptet wird, ist darauf hinzuweisen, dass mit Schriftsatz 28.05.2020 seitens der Beklagten eingeräumt wurde, dass mit dem von den Klägern veranlassten Umbau der Heizungsanlage die Heizmängel auch weggefallen sind (vergleiche Seite 8 des Schriftsatzes vom 28.05.2020). Dennoch wurde die Zahlung der nur reduzierten Miete fortgesetzt. Eine Mietminderung für die Sommermonate wegen der angeblichen Mängel an der Heizungsanlage konnte daher von vornherein nicht berechtigt sein. Darüber hinaus dürfte sich auch aller Voraussicht nach der weitere Kündigungsgrund der unerlaubten Gartennutzung als begründet anzusehen sein. Die Beklagte beanspruchte den gesamten Garten des Anwesens für sich und hatte auch bereits erhebliche Umbaumaßnahmen im Garten vorgenommen, sowie den Zutritt zum Garten durch andere Mitmieter des Hauses verwehrt. Dieses Vorgehen wurde auch trotz einer von den Klägern ausgesprochene Abmahnung fortgesetzt. Ein Recht zur alleinigen Nutzung des Gartens hat die Beklagte jedoch nicht schlüssig dargetan. Sofern Sie behauptet, dass vor der Errichtung des schriftlichen Mietvertrages eine mündliche Absprache dahingehend erfolgt gewesen sei, dass der Garten alleine genutzt werden könne von der Beklagten, so steht dieses Vorbringen im Widerspruch zu der Tatsache, dass in dem von der Beklagten unterzeichneten Mietvertrag vom 27.11.2019 eindeutig festgehalten ist, dass es sich bei den Garten um eine Gemeinschaftseinrichtung handelt, so dass auch die Beklagte erkennen musste, dass der Garten ihr nur gemeinschaftlich mit den weiteren Mietern im Haus zusteht, jedoch nicht allein. In Anbetracht dessen und der weiteren von den Klägern gerügten Vorkommnisse, die teilweise auch unstreitig geblieben sind, entsprach es dem billigem Ermessen, die Kosten des Verfahrens vorliegend der Beklagten aufzuerlegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 91 a ZPO