Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-03-28, Aktenzeichen 6 K 425/21
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2024:0328.6K425.21.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Erteilung zweckentfremdungsrechtlicher Negativatteste.
Sie ist seit Juli 2013 im Grundbuch eingetragene Eigentümerin des im Jahr 1860 auf dem Grundstück R... Berlin errichteten Wohn- und Geschäftshauses mit 12 Wohneinheiten. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Verordnung über die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart aufgrund der städtebaulichen Gestalt für das „erweiterte Gebiet Südliche Brunnenstraße - Teile der Rosenthaler Vorstadt“ im Bezirk Mitte von Berlin (GVBl. 2000, S. 511).
Mit erhaltungsrechtlichem Bescheid vom 5. Februar 2015 genehmigte das Bezirksamt Mitte von Berlin – Bezirksamt – den von der Klägerin im April 2014 beantragten Abbruch des Bestandsgebäudes. Mit bauordnungsrechtlichen Bescheiden vom 3. und vom 5. Januar 2017 genehmigte es den Neubau eines Wohngebäudes mit Tiefgarage und ließ die hierfür erforderliche Abweichung von bauordnungsrechtlichen Vorschriften zu.
Mit Schreiben vom 17. August 2017 hörte das Bezirksamt die Klägerin zu einer zweckfremden Nutzung unter Hinweis darauf an, dass diese bislang nicht den für den geplanten Abriss ebenfalls erforderlichen Antrag auf zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung gestellt habe.
Nach erneuter Anhörung, nunmehr wegen Leerstands, mit Schreiben vom 4. Juli 2018 teilte die Klägerin unter dem 26. Juli 2018 mit, das Gebäude werde bereits seit einem Zeitpunkt vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots am 1. Mai 2014 nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt. Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz finde deshalb keine Anwendung. Unabhängig hiervon handle es sich bei den Räumlichkeiten auch nicht um zweckentfremdungsrechtlich geschützten Wohnraum. Sie seien unbewohnbar und ließen sich auch nicht mehr mit vertretbarem, objektiv zumutbarem Renovierungsaufwand in einen bewohnbaren Zustand versetzen. Das Gebäude habe sich bereits bei Erwerb in einem schlechten baulichen Zustand befunden, der sich mit den Jahren weiter dramatisch verschlechtert habe, sodass nur noch ein Abriss in Betracht komme. Hierzu reichte sie ein Gutachten der Sachverständigen Dr. U...und Dr.x...vom 18. März 2014 ein. Zugleich beantragte sie für die Wohnungen die Erteilung von Negativattesten.
Am 23. November 2018 forderte ein Mitarbeiter des Bezirksamts ausweislich des von ihm hierzu gefertigten Vermerks die Klägerin telefonisch zur Einreichung einer aktuellen Renditeberechnung bis zum 15. Februar 2019 auf. Unter dem 5. März 2019 bat das Bezirksamt ergänzend um eine Auflistung aller Wohneinheiten inklusive Angaben zur genauen Lage, zu Größe und Anzahl der Zimmer. Unter dem 31. Mai 2019 reichte die Klägerin ein weiteres Gutachten des Sachverständigen Dr. L...vom 27. Mai 2019 ein. Zugleich bat sie um zeitnahe Prüfung ihres Antrags auf Ausstellung von Negativattesten. Die neuerlichen Ausführungen des Gutachters belegten nunmehr wohnungsbezogen, dass die für eine Sanierung aufzuwendenden finanziellen Mittel bei weitem nicht innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren durch eine entsprechende Rendite aus einer Vermietung des Gebäudes ausgeglichen werden könnten. Außerdem weise es nach, dass die Kosten einer Sanierung die Kosten für einen Abbruch zuzüglich Neuerrichtung eines vergleichbaren Gebäudes übersteigen würden, sodass ihr auch aus diesem Grunde eine Wiederherstellung des Bestandsgebäudes nicht zumutbar wäre. Dessen aktueller Zustand sei auch nicht auf unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen seitens der Klägerin zurückzuführen, die das Gebäude bereits bei Erwerb so vorgefunden habe. Mit Schreiben vom 28. Juni 2019 erklärte die Klägerin ergänzend, die Wohnungen seien bereits zum Stichtag am 1. Mai 2014 in tatsächlicher Hinsicht nicht mehr zu Wohnzwecken geeignet gewesen, sodass sie nicht in den Anwendungsbereich des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes fielen. Schon damals sei das Gebäude eine Bauruine gewesen. Auch aus diesem Grunde habe das Bezirksamt bereits im Jahr 2015 die beantragte erhaltungsrechtliche Genehmigung für dessen Abriss erteilt.
Am 25. Juni 2019 bat die Klägerin telefonisch, sodann am 25. Juli sowie am 1. August 2019 erneut per E-Mail um einen Termin zur Begehung des Objekts. Daraufhin teilte das Bezirksamt mit, das eingereichte Gutachten zur Stellungnahme an den Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht weitergeleitet und dort zugleich um Amtshilfe zu der von der Klägerin gewünschten Besichtigung des Gebäudes gebeten zu haben. Dieser lehnte es jedoch gegenüber dem Amt für Bürgerdienste, Fachbereich Wohnen ab, entsprechend tätig zu werden und teilte dies auch der Klägerin mit.
Unter dem 23. September 2019 hörte das Bezirksamt die Klägerin erneut zu einer zweckfremden Nutzung an und teilte mit, deren Anträge auf Erteilung von Negativattesten nach derzeitigem Bearbeitungsstand ablehnen zu wollen. Die Wohnungen eigneten sich rechtlich und tatsächlich zu Wohnzwecken. Das Gebäude befinde sich wegen jahrelang ausgebliebener Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in seinem aktuellen Zustand. Dies sei der Klägerin als der Verfügungsberechtigten auch zurechenbar. Andernfalls könnte man willentlich den Verfall von Gebäuden vorantreiben, damit diese aus dem Schutzbereich des Zweckentfremdungsrechts fielen.
Mit ihrer Untätigkeitsklage vom 1. Oktober 2019 verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Das Bezirksamt habe ohne hinreichenden Grund ihre Anträge in angemessener Zeit sachlich nicht beschieden. Sie habe das Grundstück allein deshalb erworben, um die Bauruine abzureißen und dort ein neues Wohnhaus zu errichten. Ein Verbot der Zweckentfremdung habe damals nicht bestanden. Vor Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung unterbliebene Maßnahmen zur Wiederherstellung des Gebäudes seien deshalb unerheblich. Entsprechend müsse sie sich auch ein mögliches Unterlassen seitens Rechtsvorgängerinnen nicht zurechnen lassen. Dass das Gebäude bereits vor Auflassung in einem desolaten Zustand gewesen sei, habe das Bezirksamt gewusst und sehenden Auges gebilligt. Dies ergebe sich unter anderem aus von ihm in den Jahren 2003 und 2005 erteilten Baugenehmigungen zu dessen Umbau, Modernisierung und Instandsetzung.
Mit Schreiben vom 7. Oktober 2019 beantragte die Klägerin bei dem Bezirksamt, den geplanten Abriss des Gebäudes zweckentfremdungsrechtlich zu genehmigen. Mit Bescheiden vom 23. Oktober 2019 lehnte das Bezirksamt die Anträge auf Ausstellung von Negativattesten ab. Hiergegen legte die Klägerin mit Schreiben vom 28. November 2019 Widerspruch ein, über den das Bezirksamt bislang nicht entschieden hat.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verpflichten, ihr unter Aufhebung der Bescheide des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 23. Oktober 2019 zu den Wohnungen Vorderhaus erstes OG Nr. 2-4, Vorderhaus zweites OG Nr. 5-7, Vorderhaus drittes OG Nr. 8-10 und Vorderhaus viertes OG Nr. 11-13 des Gebäudes R..., 6... Berlin zweckentfremdungsrechtliche Negativatteste zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung verweist er im Wesentlichen auf die Begründung seiner angefochtenen Entscheidungen. Ergänzend führt er aus, die eingereichte Renditeberechnung des Sachverständigen erfülle nicht die an sie zu stellenden Anforderungen. Sie lasse Aufwendungen für Anschaffungskosten, Finanzierungskosten und Folgekosten aus unterlassener Instandhaltung außer Betracht. Gerade mit Blick auf eine mögliche Verwertung und Veräußerung einzelner Wohnungen als Eigentumswohnungen übertreffe der Wert des Gebäudes die Sanierungskosten um ein Vielfaches. Selbst wenn aber das Gutachten belegte, dass die Wiederherstellung des früheren Zustandes nicht oder nur mit unzumutbarem Aufwand möglich sei, ergebe sich hieraus kein Anspruch auf Erteilung der begehrten Negativatteste, sondern allein auf Genehmigung des geplanten Abrisses unter Angebot angemessenen Ersatzwohnraums. Ein solches Angebot liege allerdings nicht vor. Unabhängig hiervon erweise sich eine Rückführung zu Wohnzwecken als rentabel. Hierzu reicht er eine Stellungnahme des Stadtentwicklungsamtes, Fachbereich Kataster und Vermessung, vom 2. Dezember 2021 ein.
Im Termin zur mündlichen Verhandlung am 12. Juli 2023 haben die Beteiligten übereinstimmend ihr Einverständnis mit einer schriftlichen Entscheidung erklärt, sollten sie sich nicht binnen zwei Monaten auf eine dort in Eckpunkten skizzierte vergleichsweise Beilegung des Rechtsstreits einigen. Unter dem 9. Februar 2024 hat der Beklagte das Scheitern der Bemühungen um eine Einigung mitgeteilt und zugleich um zügige schriftliche Entscheidung gebeten. Mit Schreiben vom 19. Februar 2024 hat das Gericht den Beteiligten eine Entscheidung im Wege schriftlicher Entscheidung am 28. März 2024 angekündigt, sollte bis dahin nicht doch noch ein Vergleich erzielt werden können. Auf die Anregung der Klägerin vom 22. März 2024, erneuten Termin zur mündlichen Verhandlung anzuberaumen, und den zugleich gestellten Antrag auf Durchführung eines Mediationsverfahrens hat sich die Beklagte am 26. März 2024 dahin geäußert, hieran kein Interesse mehr zu haben. Mit Schriftsatz vom 27. März 2024 hat die Klägerin dem Gericht mitgeteilt, hierauf erwidern zu wollen und dazu um Stellungnahmefrist bis zum 9. April 2024 gebeten.
Hinsichtlich der weiteren Angaben der Beteiligten und des Sachverständigen und sachverständigen Zeugen Dr. L...wird auf die Niederschrift der mündlichen Verhandlung vom 12. Juli 2023, wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands und des übrigen Vorbringens der Beteiligten auf die Streitakte und den beigezogenen Verwaltungsvorgang des Beklagten verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der Entscheidungsfindung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Das Gericht konnte über die Klage ohne (weitere) mündliche Verhandlung entscheiden, da sich die Beteiligten hiermit jeweils für den Fall einverstanden erklärt haben, dass sich das Verfahren nicht einvernehmlich beenden lasse (vgl. § 101 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –). Trotz einer Einigung auf die Eckpunkte eines Vergleichs im Termin zur mündlichen Verhandlung am 12. Juli 2023 und deshalb dort übereinstimmend gestellter Anträge auf Ruhen des Verfahrens für zwei Monate ist eine Vereinbarung zwischen den Beteiligten bis zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung nicht zustande gekommen. Das Gericht hat angesichts dessen davon abgesehen, wie von der Klägerin angeregt, erneut Termin zur mündlichen Verhandlung anzuberaumen. Das Verfahren eignet sich nach Überzeugung der Kammer auch nicht für eine Mediation, da der Beklagte unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat, dass er weitere Bemühungen um eine einvernehmliche Lösung für nicht mehr erfolgversprechend erachtet. Das Gericht war des Weiteren nicht gehalten, der Klägerin vor seiner Entscheidung ein weiteres Mal Frist zur Stellungnahme einzuräumen. Zum einen hat das Gericht den Beteiligten hinreichend frühzeitig mitgeteilt, am 28. März 2024 im Wege schriftlicher Entscheidung erkennen zu wollen. Zum anderen enthält der zuletzt zugestellte Schriftsatz des Beklagten vom 26. März 2024 keinen neuen Sach- oder Rechtsvortrag, der in dem Urteil Berücksichtigung gefunden hätte, ohne dass die Klägerin noch einmal Gelegenheit zur Äußerung gehabt hätte.
Die Klage hat keinen Erfolg.
I.
Zwar ist sie abweichend von § 68 VwGO nach § 75 VwGO zulässig. Nach der zuletzt genannten Vorschrift ist die Klage auch ohne Abschluss eines Vorverfahrens zulässig, wenn über einen Widerspruch oder über einen Antrag auf Vornahme eines Verwaltungsakts ohne zureichenden Grund in angemessener Frist sachlich nicht entschieden worden ist. Dabei kann die Klage nicht vor Ablauf von drei Monaten seit der Einlegung des Widerspruchs oder seit dem Antrag auf Vornahme des Verwaltungsakts erhoben werden, außer wenn wegen besonderer Umstände des Falles eine kürzere Frist geboten ist (vgl. § 75 Satz 2 VwGO). So liegt der Fall hier. Die Klägerin hat bereits mit Schreiben vom 26. Juli 2018 einen Antrag auf Erteilung von Negativattesten spätestens zum 31. August 2018 gestellt. Das Bezirksamt hat darüber hinaus auch keinen hinreichenden Grund für die Nichtentscheidung geltend gemacht. So hat es erst mit Schreiben vom 5. März 2019 den Eingang des Antrags formell bestätigt und um Entschuldigung für die lange Bearbeitungszeit gebeten. Zwar hat die Klägerin die vom Bezirksamt als eine Voraussetzung für eine positive Bescheidung geforderte aktualisierte und wohnungsbezogene Renditeberechnung erst deutlich nach Ablauf der hierfür bis zum 15. Februar 2019 gesetzten Frist beigebracht. Ein stichhaltiger Grund für die sich hieran anschließende Untätigkeit des Bezirksamts ist gleichwohl nicht zu erkennen. Statt selbst das eingereichte Gutachten auf seine Plausibilität hin zu überprüfen, hat sich der zuständige Fachbereich über Monate hinweg erfolglos um Amtshilfe bei dem für die Bewertung der Ausführungen des Sachverständigen nicht zuständigen Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht bemüht. Ebenso wenig ist ersichtlich, inwiefern allein eine Besichtigung des Objekts durch die Bauaufsicht für die Prüfung der tatsächlichen Wohnraumeigenschaft sachdienlich gewesen wäre.
II.
Die zulässige Klage ist jedoch unbegründet. Die Bescheide des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 23. Oktober 2019 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten. Diese hat keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Negativatteste (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
1. Die Voraussetzungen für die Erteilung der Negativatteste liegen nicht vor. Rechtsgrundlage hierfür ist § 1 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – ZwVbG – in der hier maßgeblichen Fassung des Gesetzes vom 27. September 2021 (GVBl. S. 1131) in Verbindung mit § 5 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – ZwVbVO – vom 4. März 2014 (GVBl. S. 73, zuletzt geändert durch die Zweite Verordnung zur Änderung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 30. August 2022, GVBl. S. 534). Danach ist auf Antrag ein Negativattest vom zuständigen Bezirksamt auszustellen, soweit für die Nutzung von Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken eine Genehmigung nicht erforderlich ist. Die Vorschrift ist anwendbar, da die Klägerin mit ihren Anträgen gerade die behördliche Feststellung begehrt, dass zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum nicht mehr vorhanden ist (vgl. Nr. 18 der Zweiten Änderung der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – AV-ZwVbG –, ABl. 2019, S. 1739).
Allerdings ist für diese Feststellung vorliegend kein Raum. Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten stellen im hierfür maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung (vgl. VG Berlin, Urteil vom 8. Februar 2023 – 6 K 423/21 – juris Rn. 25 ff.) zweckentfremdungsrechtlich geschützten Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG dar. Wohnraum sind danach alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Die Einwände der Klägerin zu früheren Zuständen des Gebäudes gehen vor diesem Hintergrund fehl (hierzu unter a)). Die Wohnungen sind im maßgeblichen Zeitpunkt sowohl in tatsächlicher (hierzu unter b)) als auch in rechtlicher Hinsicht (hierzu unter c)) zu Wohnzwecken geeignet. Die Voraussetzungen für eine Ausnahme nach § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG betreffend Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung auch entsprechend genutzt wurden, liegen ebenfalls nicht vor (hierzu unter d)).
a) Auf das Argument der Klägerin, das Gebäude falle schon deshalb nicht unter das Gesetz, weil ihm schon vor Übergang des Eigentums und damit auch vor Inkrafttreten des derzeit geltenden Zweckentfremdungsverbots die tatsächliche Eignung zu Wohnzwecken gefehlt habe, kommt es nicht maßgeblich an. Dies ist keine Frage des Anwendungsbereichs des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes. Auch Wohnungen, die zum Stichtag am 1. Mai 2014 unbewohnbar gewesen sein sollten, sind zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG, wenn die tatsächliche und rechtliche Eignung zu Wohnzwecken im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung besteht.
Hiermit ist keine „Rückwirkung“ bzw. tatbestandliche Rückanknüpfung des Zweckentfremdungsverbots auf Sachverhalte vor seinem Inkrafttreten verbunden (vgl. Urteil der Kammer vom 30. Oktober 2019 – VG 6 K 126.18 – juris Rn. 65). Ein Vertrauenstatbestand, der aus verfassungsrechtlichen Gründen schutzwürdig ist, ergibt sich nicht allein daraus, dass vor Inkrafttreten eines Gesetzes Eigentum erworben oder Vorhaben eingeleitet wurden, die – wie der Abriss von Bestandswohnraum – nach neuer, verfassungsrechtlich nicht zu beanstandender Rechtslage nicht mehr genehmigungsfrei verwirklicht werden können (so bereits zum Zweckentfremdungsrecht des Bundes BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1977 – VIII C 94.76 – juris Rn. 46).
Unabhängig hiervon spricht gegen den von der Klägerin behaupteten maroden bzw. desolaten Zustand schon im Mai 2014 bereits, dass ausweislich der Hausauskunft zumindest am 12. Februar 2018 noch die Wohnung im 1. OG Mitte bewohnt gewesen und auch erst im August 2009 bezogen worden sein soll. Eine weitere Wohnung (1. OG links) soll danach zwischen September 2012 und Mai 2014 bewohnt gewesen sein. Unabhängig davon spricht für einen im Vergleich zur aktuellen Situation auf dem Grundstück deutlich besseren Zustand des Gebäudes im Zeitpunkt der Auflassung auch, dass ausweislich der Feststellungen in dem Gutachten des Sachverständigen vom 27. Mai 2019 innerhalb der fünf vorherigen Jahre insbesondere durch den Einfluss von eindringendem Wasser eine deutliche Verschlechterung eingetreten sein soll.
Selbst wenn man unterstellte, das Gebäude habe bereits im Zeitpunkt der Auflassung und damit vor Inkrafttreten des aktuellen Zweckentfremdungsrechts komplett leer gestanden, wovon neben der Klägerin auch der Mitarbeiter des Stadtentwicklungsamts des Bezirksamts Herr P... im Termin zur mündlichen Verhandlung ausging, führte dies zu keinem anderen Ergebnis. Ein schützenswertes Vertrauen der Klägerin darauf, dass mit Wegfall des ursprünglichen Zweckentfremdungsverbots mit Wirkung vom 1. September 2000 (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 13. Juni 2002 – 5 B 18/01 – juris Rn. 27 ff.) Leerstand zum Zwecke eines (späteren) Abrisses langfristig gestattet bliebe, bestand nicht. Denn bei Leerstand handelt es sich bereits nicht um eine – von einer Nutzung zu Wohnzwecken abweichende – anerkannte Nutzungsart, die schutzwürdiges Vertrauen begründete und die Wohnraumeigenschaft entfallen ließe (stRspr. der Kammer, vgl. Urteil vom 8. Februar 2023, a.a.O., Rn. 39). Die bis zum Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes fortgeltende Ermächtigungsgrundlage für eine von Berlin neu zu erlassende Zweckentfremdungsverbot-Verordnung in Art. 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen – MRVerbG – erfasste die Räumlichkeiten auch weiterhin. Selbst nach bis zum 11. Dezember 2013 geltender (vgl. Art. 125a Abs. 1 des Grundgesetzes) bundesrechtlicher Grundlage war Leerstand zweckentfremdungsrechtlich missbilligt, wenn dies – wie vorliegend – in der Absicht geschah, Wohnraum auf Dauer einer vorhandenen Nachfrage im Rahmen angemessener Bedingungen zu entziehen und so seine Eigenschaft als Wohnraum aufzuheben, um ihn abbrechen zu können bzw. um ihn derart verkommen zu lassen, dass er „von selbst“ aus einer Genehmigungspflichtigkeit herausfallen werde (vgl. BVerfG, Beschluss vom 4. Februar 1975, a.a.O., Rn. 54).
Auf das Vorbringen, das Grundstück allein zum Zwecke der Beseitigung des Bestandsgebäudes erworben zu haben, kommt es nicht entscheidungserheblich an. Zwar war das derzeit geltende Zweckentfremdungsverbot zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Kraft getreten, auch wenn die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung bereits vom Senat von Berlin beschlossen und verkündet worden war. Allerdings ist nach der – auch bei Antragstellung bereits geltenden – gesetzlichen Begriffsbestimmung „zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet“ die Zweckbestimmung seitens der Verfügungsberechtigten grundsätzlich nicht maßgeblich. Hiervon gilt nach § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG nur die Ausnahme, dass davon Räumlichkeiten nicht erfasst wurden, wenn sie zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbots am 1. Mai 2014 auch entsprechend genutzt werden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 u.a. – juris Rn. 39). Von dieser Ausnahme abgesehen enthält der Wohnraumbegriff auch nach dem in seinen Materialien verkörperten Willen des Gesetzgebers – insoweit in ausdrücklicher Abgrenzung zum Wohnraumbegriff des abgelösten Zweckentfremdungsrecht des Bundes im MRVerbG – keine Bezugnahme auf eine subjektive Zweckbestimmung (vgl. Entwurf eines Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, Abghs-Drs. 17/1057, S. 12). Darüber hinaus ist ein entsprechender Wille der Klägerin auch zunächst nicht hinreichend erkennbar nach außen getreten. Ein Wille der Klägerin zum Abriss des Bestandsgebäudes und damit zur Aufgabe der Wohnnutzung findet sich erst in ihrem Antrag von April 2014 auf Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung für den Abbruch des Bestandsgebäudes. Der Annahme einer Aufgabe der Wohnnutzung bereits durch Voreigentümer/innen stehen im Übrigen die von der Klägerin eingereichten Baugenehmigungen aus den Jahren 2003 und 2005 für Umbau, Modernisierung und Instandsetzung sowie für Dachgeschossausbau und Erweiterung des 5. OG entgegen. Danach soll 2012 mit dem Vorhaben begonnen worden sein, ohne dass es aber zu einem Abschluss der Arbeiten gekommen wäre.
b) Die tatsächliche Eignung zur dauernden Wohnnutzung setzt einen baulichen Standard voraus, der allgemein als für ein gesundes und menschenwürdiges Wohnen notwendig erachtet und von dem ganz überwiegenden Teil der Wohnungsuchenden und Wohnungsinhaber erwartet und gefordert wird (vgl. zur insoweit übertragbaren alten, ebenfalls die Bewahrung bestehenden Wohnraums anstrebenden Rechtslage BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990 – 8 C 38.89 – juris Rn. 10).
aa) Das Gericht geht zwar davon aus, dass das Gebäude ursprünglich zu Wohnzwecken errichtet worden ist, aber nach einem mehrjährigen, womöglich bereits seit 2013 bestehenden Leerstand in seinem derzeitigen Zustand nicht bewohnbar ist.
So vermerkt schon das Gutachten vom 18. März 2014, bei einem Ortstermin seien unter anderem rostige Rohr- und Abwasserleitungen, feuchte Außenwände, undichte Fenster, rostige Fensterstürze, ein feuchter Keller, kaputte bzw. fehlende Fenster, massive Putzabplatzungen an der Fassade, eine veraltete Elektrik, Schimmelbefall, eine teilweise freigelegte oberste Geschossdecke, verstärkte Deckenbalken und ein undichtes Dach festgestellt worden. Auch der erhaltungsrechtliche Genehmigungsbescheid des Bezirksamts vom 5. Februar 2015 betreffend den von der Klägerin geplanten Abriss des Gebäudes erwähnt in seiner Begründung den schlechten Bauzustand und die sehr hohen Aufwendungen, die getätigt werden müssten, um das Gebäude in einen heutigen Ansprüchen gerecht werdenden Zustand zu versetzen. In dem weiteren Gutachten vom 27. Mai 2019 gibt der Sachverständige eine Bauzustandsbeschreibung der u... gmbH vom 15. April 2019 wieder. Danach soll das Gebäude bereits an der Fassade großflächig starke Feuchteschäden an Putz und Fenstern aufweisen, insbesondere in den oberen Etagen. Der Dachstuhl sei ebenfalls stark geschädigt. Im Inneren aller Wohnungen seien größere bis schwere Schäden an der Bausubstanz festzustellen. Bäder seien zerstört, Oberflächen ruiniert; es fehlten Wände und Türen. Zudem seien holzzerstörende Pilze in fast allen Wohnungen, dem Treppenhaus und der gesamten Gebäudegrundsubstanz stark verbreitet. Ein starkes Vorkommen von Hausschwamm zerstöre die tragende Struktur der Holzbalkendecken. Auch andere, stark gesundheitsgefährdende Schimmelpilzarten ließen sich problemlos schon auf Fotos erkennen. In den oberen Etagen fehle außer den noch vorhandenen Tragbalken die gesamte Deckenkonstruktion.
Ausweislich des nach einer Besichtigung des Objekts am 1. Februar 2018 gefertigten Vermerks des Wohnungsamts vom 12. Februar 2018 befand sich das Gebäude zum damaligen Zeitpunkt – soweit von außen erkennbar – in einem teils desolaten Zustand. Einige Fenster im 1., 3. und 4. OG seien entfernt worden. Ein die Südseite des Gebäudes abdeckendes Schutznetz solle verhindern, dass herunterfallender Putz auf den Bürgersteig stürzt. Ein weiterer Vermerk des Wohnungsamtes vom 6. März 2019 stellte fest, dass das Gebäude einen unbewohnten Eindruck mache. Zahlreiche Fenster zur Straßenseite hin seien durch Holzbretter ersetzt worden oder stark beschädigt. Auch die Haustür habe sich in einem ungenutzten, desolaten und verdreckten Zustand befunden. Selbst wenn die Wohnungen ausweislich der Stellungnahme des Stadtentwicklungsamts, Fachbereich Kataster und Vermessung, vom 2. Dezember 2021 ungehindert besichtigt werden konnten, war auch danach der Zustand des Gebäudes weiterhin schlecht; man gehe von Unbewohnbarkeit aus.
bb) Zu Wohnzwecken errichtete Räumlichkeiten unterfallen allerdings auch dann dem Zweckentfremdungsverbot, wenn sie sich noch mit vertretbarem, den Verfügungsberechtigten objektiv zumutbarem Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen bewohnbaren Zustand versetzen lassen (stRspr, vgl. Urteil der Kammer vom 8. Februar 2023 – VG 6 K 82/22 – juris Rn. 27). Bloße Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten zu erhalten, ist hingegen nicht der Zweck des Gesetzes (vgl. BVerfG, Beschluss vom 4. Februar 1975 – 2 BvL 5/74 – juris Rn. 52).
Das Gericht geht dabei davon aus, dass die überkommene verfassungsgerichtliche und höchstrichterliche Rechtsprechung zur Zumutbarkeit einer Wiederherstellung von Räumlichkeiten auch für den Wohnraumbegriff des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes Gültigkeit beansprucht. Es entspricht dem in der Einzelbegründung zu § 1 Abs. 3 ZwVbG zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers, eine Anwendung des Gesetzes nur auf Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten auszuschließen (vgl. Abghs-Drs. 17/1057, S. 11). Damit greift dieser die genannte Formulierung aus der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung zur abgelösten zweckentfremdungsrechtlichen Ermächtigungsnorm des Bundes auf (vgl. BVerfG, Beschluss vom 4. Februar 1975, a.a.O., Rn. 52). Diese Auslegung des Gesetzes hat sich auch die sich im Anschluss an die verfassungsgerichtliche Entscheidung entwickelnde höchstrichterliche Rechtsprechung zu eigen gemacht (vgl. ausdrücklich BVerwG, Urteil vom 25. Juni 1982 – 8 C 80.81 – juris Rn. 14; sowie vom selben Tage – 8 C 15.80 – juris Rn. 17; vgl. des Weiteren BVerwG, Urteile vom 10. Mai 1985 – 8 C 35.83 – juris Rn. 27 ff.; vom 20. August 1986 – 8 C 16.84 – juris Rn. 34; vom 14. Dezember 1990, a.a.O., Rn. 11 ff.).
Die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit ist für Eigentümer/innen dann unzumutbar, wenn die dafür aufzuwendenden Mittel nicht längerfristig, regelmäßig binnen zehn Jahren, durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. August 1986, a.a.O., Rn. 34). Es obliegt der Klägerin, substantiiert darzulegen, welche Beträge für welche erforderlichen Arbeiten anfallen und ob hierdurch ein unvertretbarer Aufwand entsteht (vgl. Urteil der Kammer vom 6. Oktober 2020 – VG 6 K 85.18 – juris Rn. 30). Bei der Prüfung der Zumutbarkeit sind nur die Aufwendungen zugrunde zu legen, die erforderlich sind, um die Bewohnbarkeit im Sinne eines einfachen Wohnstandards wiederherzustellen. Dabei ist der Wert derjenigen Investitionen abzusetzen, die nicht erforderlich wären, wenn in der Vergangenheit unterbliebene, zur Erhaltung der Bewohnbarkeit objektiv gebotene Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden wären (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990, a.a.O., Rn. 10, 13 m.w.N., stRspr.). Ob Verfügungsberechtigte selbst oder lediglich ihre Rechtsvorgänger/innen notwendige Erhaltungs- oder Unterhaltungsmaßnahmen unterlassen haben, ist dabei ohne Bedeutung; auch auf Verschulden im rechtstechnischen Sinn kommt es nicht an. Die Pflicht zur Erhaltung von Wohnraum in einem für den Gebrauch zu Wohnzwecken geeigneten Zustand folgt dabei bereits aus § 2 Satz 1 des Wohnungsaufsichtsgesetzes – WoAufG Bln – (vgl. Urteil der Kammer vom 8. Februar 2023 – VG 6 K 82/22 – juris Rn. 27).
Wer sich auf die Unzumutbarkeit der Wiederherstellung beruft, trägt für ihr Vorliegen die materielle Beweislast (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 2. März 2023 – OVG 5 S 37/22 – juris Rn. 10 f.) bzw. zumindest eine gesteigerte Darlegungslast (vgl. VGH Mannheim, Beschluss vom 12. Dezember 2022 – 3 S 1762/22 – juris Rn. 23). Danach obliegt es nicht der Behörde, die wirtschaftliche Zumutbarkeit einer Wiederherstellung der Bewohnbarkeit nachzuweisen, wenn die Klägerin den nachträglichen Verlust der Wohnraumeigenschaft eines ursprünglich zu Wohnzwecken errichteten und auch entsprechend genutzten Gebäudes vorbringt.
cc) Eine zum Nachweis der Unzumutbarkeit einer Wiederherstellung der Bewohnbarkeit eingereichte Renditeberechnung hat im ersten Schritt von einer Darstellung der für die Wiederherstellung im aktuellen Zeitpunkt ermittelbaren tatsächlichen Kosten auszugehen. Sie hat wohnungsbezogen zu erfolgen. Kosten, für die eine staatliche Förderung hinreichend sicher erlangt werden kann oder die – etwa über die Modernisierungsumlage nach § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs – auf Mieter/innen umgelegt werden können, sind insoweit nicht in Ansatz zu bringen. Kosten für eine Sanierung der Außenwände und Fassaden sind nur dann anrechenbar, wenn dies für die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit der einzelnen Einheiten unmittelbar erforderlich ist. Der zugrunde zu legende einfache Wohnstandard entspricht den baulichen Mindestanforderungen der für die Bewohnbarkeit geltenden Rechtsvorschriften (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990, a.a.O., Rn. 10 f.). Hierfür können etwa die Mindestanforderungen nach § 4 Abs. 2 WoAufG Bln herangezogen werden.
Bei der Ermittlung der danach berücksichtigungsfähigen Kosten kann neben konkreten nach Kostengruppen und Gewerken getrennten Schätzungen auf in der Praxis etablierte Bewertungsverfahren und Berechnungsmethoden, etwa in der Form von anerkannten Pauschalsätzen, jedenfalls ergänzend aber auch auf Erfahrungswerte von Sachverständigen zurückgegriffen werden. Die Wahl des Verfahrens sowie die Grundlagen und (Zwischen-)Schritte in dem gewählten Verfahren zur Ermittlung und Berechnung der Gesamtkosten müssen dabei nachvollziehbar sein und mit einer hinreichenden Begründung bzw. Erklärung versehen werden. Sofern von einem einmal gewählten Verfahren abgewichen wird, ist dies hinreichend zu begründen.
Im zweiten Schritt bedarf es einer substantiierten Darlegung, inwiefern und in welcher Höhe aktuell erforderliche Aufwendungen kausal auf in der Vergangenheit unterlassene Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten zurückzuführen sind. Andernfalls wäre der Möglichkeit Tür und Tor geöffnet, durch „gezielten“ Leerstand – und damit durch einen zweckentfremdungsrechtlich gerade sanktionierten Tatbestand – letztlich Wohnraum umzuwandeln bzw. zu vernichten und die Erteilung von Negativattesten zu erzwingen (vgl. VG München, Urteil vom 29. März 2017 – M 9 K 15.3795 – juris Rn. 22). Dabei ist nachvollziehbar zu begründen, welcher Zeitraum dieser Betrachtung zugrunde gelegt wird. Als Ausgangspunkt kommen dabei insbesondere eine in der Vergangenheit durchgeführte umfassende Sanierung des jeweiligen Gebäudes oder der jeweiligen Nutzungseinheit bzw. die Begründung von Pflichten zur Instandhaltung oder -setzung durch oder aufgrund von Gesetz in Betracht. Zu beachten ist außerdem, dass Verfügungsberechtigte im laufenden Betrieb nur zu Erhaltungsmaßnahmen, nicht aber zu Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet sind (zur Abgrenzung vgl. etwa § 555a f. BGB bzw. §§ 2 Satz 1 und 3 Abs. 1 WoAufG Bln).
Für den Fall, dass Räumlichkeiten über einen nicht unerheblichen Zeitraum leer standen, ohne dass Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte Maßnahmen zur Instandhaltung bzw. Instandsetzung ergriffen haben, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass Kosten für eine Wiederherstellung der Bewohnbarkeit vermeidbar gewesen wären und deshalb nicht zu Gunsten der Verfügungsberechtigten zu berücksichtigen sind. Im Regelfall ist nicht davon auszugehen, dass ordnungsgemäß instandgehaltener Wohnraum seine Wohnraumeigenschaft ohne Weiteres von selbst verliert. Anderes gilt, wenn Verfügungsberechtigte substantiiert darlegen, dass der aktuelle Zustand des Wohnraums auf von ihnen nicht zu vertretende Umstände zurückzuführen ist, die auch im Fall der Durchführung ordnungsgemäßer Erhaltungsmaßnahmen eingetreten wären.
Soweit Kosten danach nicht berücksichtigungsfähig sind, müssen diese von den ermittelten Kosten für die Wiederherstellung abgezogen werden. Lässt sich der genaue Anteil dieser Kosten selbst unter Heranziehung von Sachverständigen und Zugrundelegung von Schätzwerten nicht (mehr) ermitteln, geht dies im Ergebnis zu Lasten der Verfügungsberechtigten. Eine Ermittlung des in der Vergangenheit unterbliebenen Instandsetzungsaufwands kann unterbleiben, wenn schon eine überschlägige Schätzung der insoweit äußerstenfalls oder mindestens in Erwägung zu ziehenden Kosten etwa unter Heranziehung von Pauschalwerten zur – bejahenden oder verneinenden – Beantwortung der Zumutbarkeitsfrage genügen sollte (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990, a.a.O., Rn. 15).
Im dritten Schritt sind die ermittelten Kosten der realistischerweise innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren erzielbaren Rendite gegenüberzustellen. Für die insoweit zu berücksichtigenden Marktmieten ist im Einzelfall zu beachten, inwiefern der Wohnraum gesetzlichen Regelungen über die Miethöhe unterliegt oder nicht. Soweit dabei auf eine ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch abgestellt wird, ist etwa zu beachten, ob diese in dem konkreten Fall überhaupt einschlägig ist.
Soweit Verfügungsberechtigte vortragen, dass einem Gebäude oder einzelnen Einheiten bereits bei Übergang des Eigentums oder zu einem früheren Zeitpunkt die Wohnraumeigenschaft gefehlt hat bzw. ihnen oder einer Rechtsvorgängerin die erforderliche Wiederherstellung zu Wohnzwecken schon damals wirtschaftlich nicht zumutbar gewesen wäre, trifft sie auch insoweit eine entsprechende Darlegungslast. Lässt sich der frühere Zustand des Gebäudes nicht mehr mit der hierfür erforderlichen Sicherheit aufklären, so geht dies zu Lasten der Verfügungsberechtigten. Insgesamt ist bei alldem zu beachten, dass an die zur Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot führende Unzumutbarkeit des Bewohnens eher hohe als geringe Anforderungen gestellt werden müssen. Diese Tendenz rechtfertigt sich unter anderem aus der vom Zweckentfremdungsrecht angestrebten Bestandserhaltung in Verbindung mit der Indizkraft der Tatsache, dass es sich typischerweise um langjährig bewohnte Räume handelt (vgl. zu alldem Urteil der Kammer vom 12. Juli 2023 – VG 6 K 264/21 – insbesondere juris Rn. 32 ff.).
dd) Nach diesen Maßstäben unterfallen die streitgegenständlichen Wohnungen auch weiterhin dem Zweckentfremdungsverbot. Die Klägerin ist ihrer aus der ursprünglichen Errichtung zu Wohnzwecken folgenden Darlegungslast nicht nachgekommen.
(1) Die Klägerin hat bereits die für eine Wiederherstellung der Bewohnbarkeit erforderlichen und ansatzfähigen Kosten nicht hinreichend substantiiert dargelegt. Das Gutachten der Sachverständigen L...und I...vom 18. März 2014 kommt hierfür – unabhängig davon, dass es bereits vor zehn Jahren erbracht worden ist und aus diesem Grund als Wirtschaftlichkeitsberechnung auf hinreichend aktueller Grundlage ausscheidet – schon deshalb nicht in Betracht, weil die Gutachter die Sanierungskosten nicht selbst ermittelt haben. Vielmehr wurde ihnen die Aufstellung der Sanierungskosten nach eigenen Angaben von dem von der Klägerin beauftragten Architekten X...überlassen und nur überschlägig geprüft.
Das von dem Sachverständigen Dr. L... allein erstattete Gutachten vom 27. Mai 2019 begegnet denselben, ebenso wenig ausräumbaren Bedenken. Auch dort heißt es, die Ermittlung der Instandsetzungskosten sei nicht vom Gutachter selbst durchgeführt worden, sondern wiederum eine Aufstellung der Kosten von demselben Architekten zur Verfügung gestellt und überschlägig geprüft worden. Hierzu im Termin zur mündlichen Verhandlung befragt, hat der sachverständige Zeuge bestätigt, eine reine Plausibilitätsprüfung der ihm zur Verfügung gestellten Kostenschätzung vorgenommen zu haben. Hinzu kommt, dass die übernommene Kostenschätzung nach Angaben des Architekten auf einer nicht näher bezeichneten Sachverständigenuntersuchung vom 7. Juli 2014 beruhen soll, die weder dem Gutachten als Anlage beigefügt worden, noch dem Gericht sonst zur Kenntnis gelangt ist. Grundlagen und Verfahren zur Ermittlung der Instandsetzungskosten bleiben damit völlig unklar. Es ist zwar grundsätzlich durchaus denkbar, Pauschalsätze oder – wie vorliegend geschehen – normierte Kosten im Bauwesen als Grundlage für die Planung zu verwenden. Dann bedarf allerdings die Höhe der im Einzelnen in Ansatz gebrachten Kosten einer nachvollziehbaren Begründung. Daran fehlt es hier. Darüber hinaus legt das Gutachten nach Angaben des sachverständigen Zeugen auch nicht – wie gefordert – einen einfachen, sondern einen gehobenen Standard zu Grunde. Dies begründete er allein mit Hinweis darauf, dass sich das Grundstück in einer guten Wohnlage befinde, weshalb auch von einer höheren erzielbaren Miete auszugehen sei. Auch sei beabsichtigt, einen Fahrstuhl einzubauen.
(2) Unabhängig hiervon könnten die für erforderlich gehaltenen Sanierungskosten von jedenfalls mehr als den von dem Beklagten im Jahr 2020 angenommenen Kostenkennwert in Höhe von 2.040,00 Euro pro Quadratmeter, die Dr. L... im Termin zur mündlichen Verhandlung als sehr konservativ einschätzte, nicht zu Gunsten der Klägerin berücksichtigt werden, da diese die tatsächliche Vermutung, dass der Sanierungsbedarf zumindest weit überwiegend auf den feststehenden und zwischen den Beteiligten unstreitigen langjährigen Leerstand und die in der Vergangenheit unterbliebenen obgleich gebotenen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zurückzuführen sind, nicht widerlegt hat. Allein der Hinweis auf die erhaltungsrechtliche Abrissgenehmigung des Bezirksamts vom 5. Februar 2015, deren Begründung allgemein einen „schlechten Bauzustand“ vermerkt, ohne jedoch Näheres zu Art und Umfang von Schäden und deren Ursachen zu enthalten, reicht hierfür nicht aus. Die Klägerin hat auch im Übrigen nicht vorgetragen, in der Zeit seit dem Eigentumsübergang selbst Maßnahmen unternommen zu haben, um zumindest den weiteren Verfall des Gebäudes aufzuhalten.
Die beiden zum Verwaltungsvorgang bzw. zur Akte gereichten Gutachten lassen diese Frage weitgehend unberücksichtigt. Zwar stellt bereits das Gutachten aus dem Jahr 2014 unter anderem fest, es gebe Schimmelbefall und das Dach sei undicht. Art und genaueres Ausmaß der Schäden ergeben sich hieraus allerdings nicht. Auch spricht gegen die Annahme eines bereits länger andauernden desolaten Zustands, dass das Gebäude jedenfalls noch kurz vor Eigentumsübergang nach dem insoweit unbestritten gebliebenen Vortrag des Beklagten bewohnt war. Auch die übrigen Feststellungen in dem ersten Gutachten deuten nicht auf mit dem heutigen Zustand des Gebäudes vergleichbare Baumängel und -schäden hin. So weist das erste Gutachten nur „geringfügig vernachlässigte“ Treppen aus, im Übrigen eine „technisch überalterte“ Elektroinstallation sowie rostige Leitungen und ein Feuchtigkeitsproblem an der Außenwand im Erdgeschoss. Anhaltspunkte dafür, dass die in dem zweiten der beiden eingereichten Gutachten vom 27. Mai 2019 festgestellten erheblichen Mängel – unter anderem zerstörte Bäder, ruinierte Oberflächen, fehlende Wände und Türen sowie die starke Verbreitung holzzerstörender Pilze – derart bereits bei einer Besichtigung im Januar 2014 bestanden, ergeben sich aus dem ersten Gutachten nicht, ebenso wenig „größere bis schwere Schäden“ in allen Wohnungen, die eine „umfassende Entkernung des Gebäudes“ erforderlich machten. Zudem vermerkt das Gutachten aus dem Jahr 2019, dass sich der Gebäudezustand seit den letzten fünf Jahren wegen des Einflusses von eindringendem Wasser „deutlich verschlechtert“ habe. Es ist weder vorgetragen noch sonst erkennbar, dass die Klägerin seit Auflassung des Grundstücks etwa Maßnahmen ergriffen hätte, um den Dachstuhl zumindest provisorisch abzudichten. Dabei hat der sachverständige Zeuge im Termin zur mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, dass ein Dach durchaus länger als einhundert Jahre halten könne, man müsse es jedoch instandhalten und etwa lose Teile wieder direkt befestigen.
Hierzu fehlt es auch in dem Gutachten vom 27. Mai 2019 an einer nachvollziehbaren Darstellung. Diesen grundlegenden Mangel der Begutachtung vermochte der Zeuge auch auf Nachfrage nicht zu beseitigen. Die aus unterlassener Instandhaltung entstandenen Kosten seien nur schwer zu ermitteln. Er habe so etwas noch nie gemacht, halte das aber auch nicht für erforderlich, da er dafür stattdessen die vom Gutachterausschuss angenommenen Werte ansetzen und über den maßgeblichen Zeitraum kapitalisieren könne.
Sofern die Klägerin mit ihrem Vortrag zum Ausdruck bringen will, Maßnahmen zur Instandsetzung des Gebäudes seien ihr wegen dessen desolaten Zustands zu keinem Zeitpunkt seit Auflassung subjektiv zumutbar gewesen, hätte sie das Grundstück wieder veräußern müssen. Dieser „Druck“ ist unterhalb der Schwelle des objektiven Wegfalls der Wohnraumeigenschaft zumutbar und in seiner eigentumsbelastenden Wirkung verfassungsrechtlich unbedenklich (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Mai 1985, a.a.O., Rn. 21; dem folgend bereits Urteil der Kammer vom 30. April 2019, a.a.O., Rn. 40). Wenn sie es stattdessen entgegen ihrer wohnungsaufsichtsrechtlichen Pflichten über Jahre hinweg verfallen lässt, muss sie sich dadurch entstandene höhere Kosten für eine spätere Wiederherstellung zu Wohnzwecken entgegenhalten lassen.
(3) Nach alldem steht es für das Gericht nicht fest, dass die binnen zehn Jahren durch Vermietung erzielbare Rendite die berücksichtigungsfähigen Kosten für eine Wiederherstellung der Bewohnbarkeit nicht erreicht. Anhaltspunkte für weitere Ermittlungen im Hinblick auf die Kosten, die durch Unterlassen der gebotenen Maßnahmen zur Unterhaltung und Instandsetzung entstanden sind, sieht das Gericht nicht, insbesondere nachdem auch der im Termin zur mündlichen Verhandlung geladene sachverständige Zeuge diese auf Nachfrage nicht beziffern konnte. Dies geht im Ergebnis zu Lasten der darlegungspflichtigen Klägerin. Auf der anderen Seite ist das Gericht bei seiner Schätzung von nicht unerheblichen Mieteinnahmen ausgegangen, die nach erfolgter Wiederherstellung in den nächsten zehn Jahren zu erzielen wären. Bei seiner Betrachtung hat es als Mindestzins eine von dem Zeugen geschätzte auf dem Markt erzielbare Nettokaltmiete in Höhe von 16,00 bis 18,00 Euro pro Quadratmeter zu Grunde gelegt, wobei von dem Betrag nach dessen Einschätzung etwa zehn bis 15 % abgezogen werden müssten, wollte man von der Wiederherstellung eines nur einfachen Wohnstandards ausgehen. Da sich das Grundstück in überwiegend guter Wohnlage befindet und der Wohnmarktreport Berlin 2023 der Berlin Hyp AG für das obere Marktsegment im Bezirk Mitte einen Median von 26,98 Euro ausweist (vgl. https://www.berlinhyp.de/de/media/newsroom/wohnmarktreport-berlin-2023-angebotsmieten-und-angebotspreise-steigen-weiter-auch-im-umland?file=files/media/corporate/newsroom/weitere-publikationen/en/2023/2023-05-03-pressemitteilung-berlin-hyp-wohnmarktreport-berlin-2023.pdf), ist es aber naheliegend, dass auch bei einfacher Ausstattung durchaus noch nicht unwesentlich höhere Mieten erzielt werden könnten.
c) Die Wohnungen sind auch rechtlich zur Wohnnutzung geeignet. Rechtlich ungeeignet sind nur Räumlichkeiten, die – beispielsweise wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften – aus Rechtsgründen nicht bewohnt werden dürfen. Solche Gründe sind selbst von der Klägerin nicht vorgetragen und im Übrigen auch für das Gericht nicht ersichtlich.
d) Die Voraussetzungen der Ausnahmeregelung des § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG sind ebenfalls nicht gegeben. Danach sind Räumlichkeiten vom Anwendungsbereich des Gesetzes ausgenommen, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung auch entsprechend genutzt werden. Dass das Gebäude zu anderen als Wohnzwecken errichtet worden ist, trägt bereits die Klägerin nicht vor. Soweit sie mit ihrem Vortrag unterstellt, der Leerstand stelle vorliegend eine zulässige Nutzungsänderung dar, da eine Wohnnutzung bereits vor Inkrafttreten des derzeit geltenden Zweckentfremdungsverbots endgültig aufgegeben worden sei, dringt sie damit nicht durch, und dies bereits deshalb, weil die beiden in § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG genannten Voraussetzungen dem Wortlaut der Vorschrift nach kumulativ vorliegen müssen. Dies entspricht auch dem in der Einzelbegründung zu § 1 Abs. 3 ZwVbG verkörperten Willen der Gesetzgebungsorgane, dass es nicht maßgeblich darauf ankommen soll, ob der Wohnraum zum Stichtag am 1. Mai 2014 noch bewohnt oder auf dem regulären Wohnungsmarkt angeboten wurde (vgl. bereits Urteil der Kammer vom 6. Oktober 2020 – VG 6 K 85.18 A – juris Rn. 21). Der Zweck der Regelung erschöpft sich nicht darin, zur Sicherstellung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum den bei Inkrafttreten des Gesetzes vorhandenen, bewohnten Bestand zu wahren. Vielmehr ist sie darüber hinausgehend auf eine Reaktivierung von zu Wohnzwecken geeigneten Räumlichkeiten gerichtet (vgl. Abghs-Drs. 17/1057, S. 12).
III.
Die Berufung ist zuzulassen, da die Rechtssache jedenfalls besondere tatsächliche Schwierigkeiten aufweist (vgl. § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO).
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Regelung der vorläufigen Vollstreckbarkeit entspricht § 167 VwGO und den § 708 Nr. 11, § 711 Satz 1 der Zivilprozessordnung.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf
60.000,00 Euro
festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 68 VwGO
§ 75 VwGO
§ 167 VwGO
§ 101 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 75 Satz 2 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 ZwVbG
§ 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs
§ 4 Abs. 2 WoAufG
§ 555a f. BGB
§ 2 Satz 1 und 3 Abs. 1 WoAufG
§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 711 Satz 1 der Zivilprozessordnung
§ 5 der Verordnung
§ 2 Satz 1 des Wohnungsaufsichtsgesetzes
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 6 K 423/21
6 K 126.18
VIII C 94.76
5 B 18/01
5 B 14.16
8 C 38.89
6 K 82/22
2 BvL 5/74
8 C 80.81
8 C 15.80
8 C 35.83
8 C 16.84
6 K 85.18
5 S 37/22
3 S 1762/22
9 K 15.37
6 K 264/21