Amtsgericht Clausthal-Zellerfeld (Niedersachsen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-01-29, Aktenzeichen 44 C 127/23

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner.
Der Streitwert wird auf 45.750,00 € festgesetzt.
Das Urteil ist für die Beklagte wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Parteien streiten über die Gültigkeit von Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom 06.08.2023. Durch Beschluss der Eigentümerversammlung vom 11.06.2021 wurde die Firma L. zur Verwalterin der Beklagten bestellt. Im Beschluss der Eigentümerversammlung vom 11.06.2011 heißt es dazu unter anderem: "Die Gemeinschaft beschließt, die L., als Verwalterin, ab dem 01.07.2021, für einen Zeitraum von zunächst drei Jahren (30.03.2023) und zu einem Preis von monatlich 210,-- Euro/netto zzgl. gesetzl. MwSt, derzeit 19%, somit zu 210,-- Euro/mtl. zzgl. Mwst (39,90 Euro/mtl. bei 19%) = 249,90/brutto zu bestellen.....)
Am 26.08.2022 beschlossen Eigentümer mehrheitlich, die L. als WEG Verwalterin mit sofortiger Wirkung abzuberufen. Durch rechtskräftiges Versäumnisurteil des Amtsgerichts Clausthal-Zellerfeld vom 12.04.2023 - Az. 44 C 14/22 - wurde die Nichtigkeit dieses Beschlusses festgestellt.
Die L. teilte Frau K. als Mitglied der Beklagten mit Schreiben vom 14.12.2022 unter anderem folgendes mit: "So kam es zu der Zusammenkunft einiger Eigentümer, wo die L. durch Beschluss abgewählt wurde. Dieser Zustand ist derzeit, auch wenn vor dem Amtsgericht angefochten, für uns bindend. Da dem Miteigentümer Herrn M.N. per Gerichtsbeschluss die Verwaltertätigkeit untersagt ist, haben wir uns stets mit allen Fragen an den Beirat Herrn E. gewendet."
Am 17.03.2023 beschlossen die Eigentümer mehrheitlich, den Kläger dieses Verfahrens M. N. "als Verwalter ab sofort" zu bestellen. Durch Beschluss des Amtsgerichts Clausthal-Zellerfeld vom 27.04.2023 - Az.: 44 C 67/23 wurde im Wege der einstweiligen Verfügung angeordnet:
"Die Vollziehung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümer I. zu den Tagesordnungspunkten 4a, 4b und 4c, namentlich die sofortige Bestellung des Herrn M. N. zum Verwalter, der Beschluss zur Zahlung eines monatlichen Entgelt von 249,60 € für die Verwaltertätigkeit sowie der Beschluss, wonach die Bestellung als Verwalter zunächst bis zum 31.12.2023 gelte mit einer Verlängerungsoption bis zum 15.03.2026, werden bis zur rechtskräftigen Entscheidung über die insoweit zeitgleich erhobene Anfechtungsklage im Verfahren 44 C 67/23 ausgesetzt."
Durch Anerkenntnisurteil des Amtsgerichts Clausthal-Zellerfeld vom 21.08.2024 - Az.: 44 C 67/23 - wurde unter anderem festgestellt, dass der vorgenannte Beschluss vom 17.03.2023 über die Verwalterbestellung des Klägers M. N. nichtig ist.
Die L. lud zu einer Eigentümerversammlung am 06.08.2023 ein. In der Niederschrift der Eigentümerversammlung ist angegeben, dass 10.000/10.000 Miteigentumsanteile anwesend vertreten waren. Am Ende von TOP 5 enthält die Versammlungsniederschrift den Hinweis, dass Herr M. N. die Versammlung verlässt.
Unter TOP 2 beschloss die Eigentümerversammlung mehrheitlich die L. bis zum 31.12.2024 zur Verwalterin zu wählen.
Unter TOP 4 beschloss die Eigentümerversammlung mehrheitlich über die rückwirkende Genehmigung der Vorschüsse aus den Einzelwirtschaftsplänen für das Jahr 2023.
Unter TOP 5 beschloss die Eigentümerversammlung mehrheitlich, die Verwaltung zu beauftragen, verauslagte Kosten für die Jahre 2017 bis 2020, die nicht Bestandteil der Jahresrechnungen sind, nach Vorlage bei der Verwaltung aufzuarbeiten und einen Beschlussvorschlag für eine weitere außerordentliche Eigentümerversammlung vorzulegen.
Unter TOP 6 Beschloss die Eigentümerversammlung über die Jahresabrechnung 2017, unter TOP 7 über die Jahresabrechnung 2018, unter TOP 8 über die Jahresabrechnung 2019 und unter TOP 9 über die Jahresabrechnung 2020.
Unter TOP 10 beschloss die Eigentümerversammlung über die Bildung einer Sonderumlage zur Begleichung offener Rechtsstreitigkeiten in Höhe von 15.000,00 €.
Unter TOP 11 beschloss die Eigentümerversammlung, die Verwaltung zu beauftragen, einen Änderungsvorschlag der Teilungserklärung gemeinsam mit einem Notariat vorzubereiten, in der eine Änderung der Miteigentumsanteile, die Vermietung der Wohnungen als Ferienwohnungen und eine Anpassung nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz berücksichtigt werden sollen.
Unter TOP 12 beschloss die Eigentümerversammlung die Zustimmung zum Kaufvertrag über die Wohnung der bisherigen Eigentümer T. an C. X.
Unter TOP 13 beschloss die Eigentümerversammlung über die Fällung der "Totbäume" durch den Eigentümer X.
Unter TOP 14 beschloss die Eigentümerversammlung über die Abwahl der bisherigen Beiräte und die Neuwahl von Beiräten.
Unter TOP 15 beschloss die Eigentümerversammlung, die Verwaltung zu beauftragen, bis zur nächsten Eigentümerversammlung eine Hausordnung zur Abstimmung vorzulegen.
Wegen des genauen Wortlauts der Beschlüsse wird auf die von der Beklagten zur Akte gereichte Niederschrift der Wohnungseigentümerversammlung vom 06.08.2023 Bezug genommen.
Am 30.10.2023 fand eine weitere Eigentümerversammlung statt, auf der erneut über Themen beschlossen wurde, die Gegenstand der Eigentümerversammlung vom 06.08.2023 war.
Die Kläger sind der Ansicht, die in von der Eigentümerversammlung am 06.08.2023 gefassten Beschlüsse seien für ungültig zu erklären, weil L. nicht berechtigt gewesen sei, zur Eigentümerversammlung einzuladen. Sie sei als Verwalterin abgewählt worden und habe dies in ihrem Schreiben vom 14.12.2022 an die Miteigentümerin K. auch bestätigt. Nach dem 26.08.2022 sei sie als Verwalterin faktisch nicht mehr tätig gewesen. Bei dem von der Eigentümerversammlung am 06.08.2023 unter TOP 4 gefassten Beschluss über die Vorschüsse für das Jahr 2023 sei ein falscher Verteilungsschlüssel zugrunde gelegt worden. Der Beschluss sei rechtswidrig.
Die unter TOP 5 beschlossene Aufarbeitung in den Jahren 2017 - 202 verauslagter Kosten, die nicht in den Abrechnungen enthalten sind, sei rechtswidrig. Die Abrechnungen für die betreffenden Jahre seien bereits bestandskräftig beschlossen worden.
Bei den unter TOP 6, 7, 8 und 9 beschlossenen Nachforderungen oder Anpassungen der Vorschüsse für die Jahre 2017 - 2020 sei ein falscher Verteilungsschlüssel zugrunde gelegt worden. Der Beschlussfassung stehe außerdem entgegen, dass über die Abrechnungen der betreffenden Jahre und die Nachforderungen bzw. Anpassung der Vorschüsse bereits in Eigentümerversammlungen am 11.09.2022 und 31.01.2023 beschlossen worden sei.
Der unter TOP 10 gefasste Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage sei zu unbestimmt und rechtswidrig.
Der unter TOP 11 gefasste Beschluss über die Vorbereitung einer Änderung der Teilungserklärung sei rechtswidrig. die Vermietung einer Eigentumswohnung als Ferienwohnung sei nach einem Urteil des BGH (V ZR 112/18) zulässig.
Der unter TOP 12 gefasste Beschluss über die Zustimmung zum Verkauf einer Wohnung sei ebenfalls rechtswidrig. Die Behauptung im Kaufvertrag, dass Dachterrasse mit Zustimmung der damaligen Eigentümer und Baugenehmigung erfolgt sie, bedürfe der Klärung.
Der unter TOP 13 gefasste Beschluss über die Fällung von Bäumen sei zu unbestimmt und rechtswidrig.
Der unter TOP 14 gefasste Beschluss über die Neuwahl des Beirates sei rechtswidrig. Alte Beiräte könnten nicht abgewählt werden.
Der unter TOP 15 gefasste Beschluss über die Beauftragung der Verwaltung, eine Hausordnung zu entwerfen sei rechtswidrig.
Die Kläger beantragen:
Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft I. vom 06.08.2023 zu TOP 2 mit dem Wortlaut: "Die L. wird bis zum 31.10.2023 zum Verwalter bestellt", wird für ungültig erklärt.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft I. vom 06.08.2023 zu TOP 4 mit dem Wortlaut: "Die Vorschüsse aus den Einzelwirtschaftsplänen für das Jahr 2023 vom 29.06.2023 werden rückwirkend zum 01.01.2023 genehmigt. Die Vorschüsse sind bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus fällig. Die Vorschüsse aus den Einzelwirtschaftsplänen für das Jahre 2023 gelten solange, bis ein neuer Beschluss über Vorschüsse aus Einzelwirtschaftsplänen gefasst wird", wird für ungültig erklärt.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft I. vom 06.08.2023 zu TOP 5 mit dem Wortlaut: "Die Verwaltung wird beauftragt, die verauslagten Kosten der Jahre 2017 bis 2020, die nicht Bestandteil der Jahresrechnungen sind, nach Vorlage bei der Verwaltung aufzuarbeiten und einen Beschlussvorschlag für eine außerordentliche Eigentümerversammlung vorzulegen", wird für ungültig erklärt.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft I. vom 06.08.2023 zu TOP 6 mit dem Wortlaut: "Die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2017 vom Juni 2022 werden genehmigt und die Nachschüsse fällig gestellt. Der Einzug der Forderungen erfolgt zum 01.09.2023. Etwaige Guthaben der Eigentümer aufgrund der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse hat der Verwalter -sofern kein anderer Rückstand besteht- und das Girokonto liquid ist, zu diesem Termin auszukehren", wird für ungültig erklärt.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft I. vom 06.08.2023 zu TOP 7 mit dem Wortlaut: "Die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2018 vom Juni 2022 werden genehmigt und die Nachschüsse fällig gestellt. Der Einzug der Forderungen erfolgt zum 01.09.2023. Etwaige Guthaben der Eigentümer aufgrund der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse hat der Verwalter -sofern kein anderer Rückstand besteht- und das Girokonto liquid ist, zu diesem Termin auszukehren", wird für ungültig erklärt.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft I. vom 06.08.2023 zu TOP 8 mit dem Wortlaut: "Die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2019 vom Juni 2022 werden genehmigt und die Nachschüsse fällig gestellt. Der Einzug der Forderungen erfolgt zum 01.09.2023. Etwaige Guthaben der Eigentümer aufgrund der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse hat der Verwalter -sofern kein anderer Rückstand besteht- und das Girokonto liquid ist, zu diesem Termin auszukehren", wird für ungültig erklärt.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft I. vom 06.08.2023 zu TOP 9 mit dem Wortlaut: "Die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2020 vom Juni 2022 werden genehmigt und die Nachschüsse fällig gestellt. Der Einzug der Forderungen erfolgt zum 01.09.2023. Etwaige Guthaben der Eigentümer aufgrund der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse hat der Verwalter -sofern kein anderer Rückstand besteht- und das Girokonto liquid ist, zu diesem Termin auszukehren", wird für ungültig erklärt.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft I. vom 06.08.2023 zu TOP 10 mit dem Wortlaut: "Die GdWE beschließen die Bildung einer Sonderumlage zur Begleichung offener Rechnungen aus Rechtsstreitigkeiten in Höhe von 15.000,00 €. Die Sonderumlage erfolgt nach Miteigentumsanteilen (MET), ist sofort fällig und spätestens bis zum 10.08.2023 auf das Konto der GdWE zu überweisen", wird für ungültig erklärt.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft I. vom 06.08.2023 zu TOP 11 mit dem Wortlaut: "Die Verwaltung wird beauftragt einen Änderungsvorschlag der Teilungserklärung gemeinsam mit einem Notariat vorzubereiten. Hier sollten folgende Punkte berücksichtigt werden: Änderung Miteigentumsanteile, Vermietung der Wohnungen als Ferienwohnungen, Anpassung nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz", wird für ungültig erklärt.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft I. vom 06.08.2023 zu TOP 12 mit dem Wortlaut: "Erteilung der Zustimmung zum Kaufvertrag vom 08.05.2023/UVZ-Nr. XXX/XXX des Notars J. zum Kauf der Wohnung T. durch C. X., vertreten durch Herrn N. X. mit dem Vorbehalt der Zusage des Erwerbers zur Anpassung der Miteigentumsanteile", wird für ungültig erklärt.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft I. vom 06.08.2023 zu TOP 13 mit dem Wortlaut: "Die GdWE beschließt die Fällung der "Totbäume" durch den ET X.", wird für ungültig erklärt.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft I. vom 06.08.2023 zu TOP 2 mit dem Wortlaut: "Mit der Neuwahl des Verwaltungsbeirates sind die alten Beiräte abgewählt. Die GdWE wählt bis zur nächsten Eigentümerversammlung einen Beirat. Neuer Beirat ist Frau N. und Herr E.", wird für ungültig erklärt.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft I. vom 06.08.2023 zu TOP 2 mit dem Wortlaut: "Die Verwaltung wird beauftragt zur nächsten Eigentümerversammlung eine Hausordnung zur Abstimmung vorzulegen.", wird für ungültig erklärt.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, die L. sei zur Zeit der Einladung zur Eigentümerversammlung zum 06.08.2023 Verwalterin der Beklagten gewesen. Als solche sei sie befugt gewesen, zur Eigentümerversammlung einzuladen.
Soweit die Eigentümer am 17.03.2023 den Kläger N. zum Verwalter gewählt hätten, habe es sich um keine ordnungsgemäße Eigentümerversammlung gehandelt.
Am 11.09.2022 und 31.01.2023 hätten keine ordnungsgemäßen Eigentümerversammlungen stattgefunden. Es fehle an einer ordnungsgemäßen Einladung.
Die von den Klägern zu dem unter TOP 11 gefassten Beschluss zitierte Entscheidung des BGH habe mit dem Beschlussinhalt nichts zu tun.
Was an dem unter TOP 12 gefassten Beschluss über die Zustimmung einer Wohnung rechtswidrig sein solle, erschließe sich nicht.
Im Übrigen rügt die Beklagte, dass das Vorbringen der Kläger nicht ausreichend substantiiert sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze, die zur Akte gereichten Unterlagen und die Erklärungen in der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig aber nicht begründet.
I.
Die angefochtenen Beschlüsse sind nicht für ungültig zu erklären, weil die L. zur Eigentümerversammlung am 06.08.2023 eingeladen hat.
Die Einberufung der Eigentümerversammlung obliegt nach § 24 Abs.1 WEG der Verwaltung.
Die L. wurde unstreitig am 11.06.2011 zur Verwalterin bestellt. Die Amtszeit der Verwalterin endete nicht durch Abwahl am 22.08.2022. Der von den Eigentümern am 26.08.2022 gefasste Beschluss über die Abwahl der L. ist nichtig, was durch Anerkenntnisurteil des erkennenden Gerichts vom 12.04.2023 - Az. 44 C 14/22 - festgestellt wurde.
Die Bestellungszeit der L. endete auch nicht durch Niederlegung des Amtes mit Schreiben an die Miteigentümerin K. vom 14.12.2022.
Die L. hat das Verwalteramt durch das Schreiben vom 14.12.2022 nicht wirksam niedergelegt. Der Wirksamkeit steht bereits entgegen, dass das Schreiben an die Miteigentümerin K. gerichtet ist, eine Erklärung über die Amtsniederlegung aber gegenüber dem Beiratsvorsitzenden oder dem Eigentümer abzugeben ist, der von der Eigentümerversammlung zur Vertretung gegenüber dem Verwalter ermächtigt wurde (Jennißen in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 26 WoEigG, Rn. 259). Dass dies die Eigentümerin K. ist, ist weder von den insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Klägern vorgetragen, noch sonst ersichtlich.
Weiterhin ergibt sich aus dem von den Klägern in der mündlichen Verhandlung zur Akte gereichten Schreiben an die Miteigentümerin K. bzw. deren Vertreter nicht, der Inhalt einer Niederlegungserklärung. Die L. führt aus, dass sie sich "derzeit" an den Beschluss der Eigentümer vom 22.08.2022 gebunden sieht, auch wenn dieser Beschluss gerichtlich angefochten wird. Daraus ergibt sich, dass nicht die L. erklärt, das Amt beenden zu wollen, sondern sie sich lediglich daran gehindert sieht, das Amt "derzeit" auszuüben. Sie nimmt insoweit ausdrücklich Bezug auf die gegen den Abwahlbeschluss erhobene Beschlussanfechtungsklage. Das von der L. angegeben Hindernis, das Amt auszuüben ist durch das rechtskräftige Versäumnisurteil des Amtsgerichts Clausthal-Zellerfeld vom 12.04.2023 - Az. 44 C 14/22 - jedoch ausgeräumt, da die Nichtigkeit des Abwahlbeschlusses festgestellt wurde.
Die Bestellungszeit der L. endete auch nicht durch eine Wahl des Klägers M. N. zum Verwalter am 17.03.2023. Die Vollziehung des von den Eigentümern am 17.03.2023 gefassten Beschlusses wurde durch das erkennende Gericht mit Beschluss vom 27.04.2023 - Az.: 44 C 67/23 im Wege der einstweiligen Verfügung ausgesetzt. In der Hauptsache wurde die Nichtigkeit des Beschlusses vom 17.03.2023 durch Anerkenntnisurteil vom 21.08.2024 - Az.: 44 C 67/23 -festgestellt.
Für die Gültigkeit der in der Eigentümerversammlung am 06.08.2023 gefassten Beschlüsse kann auch dahingestellt bleiben, ob die Auslegung des Bestellungsbeschlusses vom 11.06.2021 ergibt, dass die Bestellungszeit der L. bereits am 30.03.2023 oder erst am 30.06.2024 endet. Der Wortlaut des Bestellungsbeschlusses ist widersprüchlich, da er zum einen eine dreijährige Bestellungszeit ab dem 01.07.2021 enthält, also bis zum 30.06.2024, zum anderen als Ende der Bestellungszeit der 30.03.2023 angegeben ist. Soweit die Kläger in der mündlichen Verhandlung erklärt haben, nach der Hälfte der Bestellungszeit am 30.03.2023 solle geprüft werden, ob die Verwaltung gut laufe und danach über den Fortgang beschlossen werden, findet dies keine Stütze im Beschlusstext und der Versammlungsniederschrift, auf die wegen der dinglichen Wirkung der Beschlüsse allein abzustellen ist. Selbst wenn die Bestellungszeit am 30.03.2023 abgelaufen sein sollte, ist der sich daraus ergebende Ladungsmangel dadurch geheilt, dass sämtliche Eigentümer an der Versammlung teilgenommen haben oder vertreten waren. Wenn ein Verwalter nach Ablauf seiner Bestellungszeit zu einer Eigentümerversammlung einlädt, wird der darin liegende Mangel dadurch geheilt, dass sämtliche Eigentümer anwesend sind und sich an den Beschlussfassungen beteiligen (BGH, Urteil vom 11. März 2022 - V ZR 77/21 -, Rn. 18, juris). Der Teilnahme an der Versammlung steht es dabei gleich, wenn ein Eigentümer wirksam durch einen Vertreter vertreten wird. Zweifel an der Wirksamkeit der Vertretung etwaig nicht selbst anwesender Eigentümer sind weder vorgetragen, noch sonst ersichtlich.
Aus dem Umstand, dass der Kläger N. die Versammlung nach der Abstimmung unter TOP 5 verlassen hat, ergibt sich für die unter TOP 6 und den folgenden TOP'en gefassten Beschlüsse nichts Anderes. Der Kläger N. hat durch seine Teilnahme an der Versammlung und seine Beteiligung an den unter TOP 2, 4 und 5 erfolgten Abstimmungen zum Ausdruck gebracht, dass er die Versammlung als eine ordnungsgemäße Eigentümerversammlung ansieht. Soweit er die Eigentümerversammlung nach den ersten Abstimmungen verlassen hat, hat er sich in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten gesetzt. Dieses widersprüchliche Verhalten vermag nicht, die einmal eingetreten Heilung des Ladungsmangels zunichte zu machen.
II.
A.
Soweit die Kläger den unter TOP 2 gefassten Beschluss der Eigentümerversammlung über die Wahl der L. zur Verwalterin anfechten, ist die Klage unbegründet.
Der Beschluss über die Verwalterwahl ist nicht für ungültig zu erklären. Die Kläger haben innerhalb der Klagebegründungsfrist des § 45 S.1 WEG keine Gründe vorgetragen, die eine Ungültigerklärung des Beschlusses rechtfertigen könnten. Der Beschluss widerspricht unter Berücksichtigung des Vorbringens der Beklagten nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Das Gericht darf seiner Entscheidung auch keine anderen als die von den Klägern innerhalb der Klagebegründungsfrist vorgetragenen Gründe zugrunde legen (Suilmann in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 45 WoEigG, Rn. 60). Der Umstand, dass die nunmehr wieder gewählte Verwalterin zuvor praktisch über einen gewissen Zeitraum die Verwaltung nicht mehr ausgeübt hat und der Miteigentümerin K. mit Schreiben vom 14.12.2022 mitgeteilt hat, einen Beschluss über ihre Abwahl als bindend anzusehen, vermag die Anfechtbarkeit des Beschlusses nicht zu begründen. Grundsätzlich können Zweifel an der Eignung einer Verwalterin bestehen, die zuvor trotz ihrer Wahl die Verwaltung faktisch nicht geführt hat. Hier ist aber zu berücksichtigen, dass die Kläger selbst durch ihre Mitwirkung an dem später als nichtig festgestellten Beschluss vom 17.03.2022 selbst die Situation herbeigeführt haben, die dazu führte, dass die L. sich bis zur Klarheitschaffung durch das Gericht nicht in der Lage sah, die Verwaltung auszuüben. Weiter ist zu berücksichtigen, dass die Kläger selbst vortragen andere kontaktierte Hausverwaltungen hätten es abgelehnt, die Verwaltung der Beklagten zu übernehmen.
B.
Soweit die Kläger den unter TOP 4 gefassten Beschluss der Eigentümerversammlung über die Einzelwirtschaftspläne 2023 anfechten, ist die Klage ebenfalls unbegründet.
Die Kläger stützen die Beschlussanfechtung ausschließlich auf die nach ihrer Ansicht fehlende Berechtigung der L., den Wirtschaftsplan zu erstellen und die Anwendung eines falschen Verteilungsschlüssels. Andere Gründe darf das Gericht seiner Entscheidung nicht zugrunde legen (Suilmann in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 45 WoEigG, Rn. 60).
Ob die L. berechtigt war, den Wirtschaftsplan aufzustellen, ist für die Rechtmäßigkeit des Beschlusses der Eigentümerversammlung über die Vorschüsse unerheblich. Nach § 28 Abs.1 WEG beschließen die die Eigentümer nach der seit dem 01.12.2020 geltenden Rechtslage nicht mehr über den Wirtschaftsplan, sondern nur noch über die Höhe der zu leistenden Vorauszahlungen. Ob der den beschlossenen Vorauszahlungen zugrundeliegende Wirtschaftsplan von der Verwaltung oder jemand anderem vorgelegt wurde, ist für die Rechtsmäßigkeit der Beschlussfassung selbst irrelevant. Selbst wenn ein Wirtschaftsplan fehlt, führt dies nicht zur Unwirksamkeit des Beschlusses über die Vorauszahlungen (Jennißen in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 28 WoEigG, Rn. 50).
Soweit die Kläger die Zugrundelegung eines falschen Verteilungsschlüssels rügen, ist ihr Vorbringen nicht ausreichend substantiiert. Wenn ein Anfechtungskläger die Anwendung eines unrichtigen Verteilungsschlüssels rügt, genügt es nicht, dies pauschal zu tun. Der Anfechtungskläger muss innerhalb der Klagebegründungsfrist auch vortragen, dass und in welchem Maße sich der gerügte Fehler auf seine Zahlungspflicht konkret auswirkt (LG Berlin, Urteil vom 30. August 2022 - 55 S 7/22 WEG -, Rn. 7, juris). Dies haben die Kläger versäumt.
C.
Soweit die Kläger den unter TOP 5 gefassten Beschluss über die Aufarbeitung verauslagter Kosten der Jahre 2017 - 2020, die nicht Bestandteil der Jahresrechnungen sind anfechten, ist die Klage ebenfalls nicht begründet.
Nach dem ausschließlich zu berücksichtigenden Vorbringen der Kläger ist nicht ersichtlich, dass der Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.
Soweit die Kläger geltend machen, der Beschluss sei rechtswidrig, handelt es sich um eine vollkommen unsubstantiierte Wiedergabe einer rechtlichen Einschätzung.
Soweit die Kläger geltend machen, dem Beschluss stehe entgegen, dass die Abrechnungen für die Jahre 2017 - 2020 bereits bestandskräftig beschlossen wurden und alle verauslagten Kosten enthalten, vermögen sie auch damit nicht durchzudringen. Auch für Zeiträume für die bereits bestandskräftig eine Abrechnung beschlossen wurde, ist eine erneute Beschlussfassung über die Abrechnung nicht per se ausgeschlossen (Jennißen in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 28 WoEigG, Rn. 225). Dass die Aufarbeitung verauslagter Kosten zur Prüfung einer etwaigen erneuten Beschlussfassung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht ist nicht ersichtlich.
D.
Soweit die Kläger die unter TOP 6, 7, 8 und 9 gefassten Beschlüsse über Nachschüsse bzw. die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse für die Jahre 2017, 2018, 2019 und 2020 anfechten, ist die Klage ebenfalls nicht begründet.
Nach dem ausschließlich zu berücksichtigenden Vorringen der Kläger ist nicht ersichtlich, dass die Beschlüsse den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.
Soweit die Kläger geltend machen, der in den Abrechnungen angewandte Verteilungsschlüssel sei nicht richtig, ist dieses Vorbringen unsubstantiiert.
Wenn ein Anfechtungskläger die Anwendung eines unrichtigen Verteilungsschlüssels rügt, genügt es nicht, dies pauschal zu tun. Der Anfechtungskläger muss innerhalb der Klagebegründungsfrist auch vortragen, dass und in welchem Maße sich der gerügte Fehler auf seine Zahlungspflicht auswirkt (LG Berlin, Urteil vom 30. August 2022 - 55 S 7/22 WEG -, Rn. 7, juris). Dies haben die Kläger versäumt.
Auch aus dem Vorbringen, dass bereits in Eigentümerversammlungen am 19.09.2022 und 30.01.2023 über die betreffenden Abrechnungen beschlossen wurde, führt nicht zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse über die Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorauszahlungen.
Am 11.09.2022 wurden keine wirksamen Beschlüsse über die Nachforderungen oder die Anpassung beschlossener Vorschüsse für die Jahre 2017 bis 2020 gefasst. Die von den Klägern in Bezug genommenen Beschlüsse vom 11.09.2022 sind nichtig. Aus dem von den Klägern vorgelegten "Ergebnis-Protokoll" über eine Eigentümerversammlung am 11.09.2022 ergibt sich, dass dort nicht gemäß § 28 Abs.2 S.1 WEG über Nachforderungen oder die Anpassung beschlossener Vorschüsse beschlossen wurde, sondern ausschließlich über die Jahresabrechnungen der Jahre 2017 bis 2020. Für einen Beschluss, der allein das Rechenwerk einer Abrechnung zum Gegenstand hat, fehlt der Eigentümerversammlung aber die Beschlusskompetenz, weshalb ein entsprechender Beschluss nichtig ist (Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 28 Rn. 218, beck-online). Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob, wie von der Beklagten vorgetragen, keine ordnungsgemäße Einladung erfolgte.
Aus dem von den Klägern vorgelegten Protokoll über eine Eigentümerversammlung am 30.01.2023 ergibt sich, dass dort zwar über die Nachschüsse und die Anpassung beschlossener Vorschüsse beschlossen wurde, dies führt aber nicht zur Ungültigerklärung der hier angefochtenen Beschlüsse. Zweitbeschlüsse über Nachforderungen und die Anpassung von Vorschüssen sind zulässig, soweit nicht durch den Zweitbeschluss in schutzwürdige Belange von durch den Erstbeschluss begünstigten Eigentümern eingegriffen wird. Dass durch die hier angefochtenen Beschlüsse schutzwürdige Belange von Eigentümern beeinträchtigt sind haben die Kläger nicht vorgetragen. Sie stützten die Klage insoweit vielmehr ausschließlich darauf, dass es sich um Zweibeschlüsse handelt.
E.
Auch soweit die Kläger den unter TOP 10 gefassten Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage anfechten, ist die Klage unbegründet.
Soweit die Kläger geltend machen, eine Forderung der L. nach Bildung einer Sonderumlage sei rechtswidrig ergibt sich aus dem Vorbringen nicht, was sie damit konkret gegen die Beschlussfassung einwenden. Gegenstand der Klage ist nicht eine Forderung der Verwalterin, sondern ein Beschluss der Eigentümerversammlung. Dieser ist auch ausreichend bestimmt. Er enthält den eindeutig bestimmten Betrag von 15.000,00 €, den Zweck, offene Rechnungen aus Rechtsstreitigkeiten zu begleichen, den Verteilungsschlüssel und den Zeitpunkt bis zu dem die Zahlungen auf die Sonderumlage zu leisten sind.
F.
Auch soweit die Kläger den unter TOP 11 gefassten Beschluss über die Beauftragung der Verwaltung, einen Änderungsvorschlag der Teilungserklärung vorzubereiten, ist die Klage unbegründet.
Die Kläger tragen keine Tatsachen vor, die eine Anfechtbarkeit des Beschlusses begründen könnten. Die pauschale Behauptung, der Beschluss sei rechtswidrig ist vollkommen unsubstantiiert. Soweit sie geltend machen, dass eine Vermietung einer Eigentumswohnung als Ferienwohnung zulässig sei, ergibt sich aus dem angefochtenen Beschluss nicht, dass die Vermietung als Ferienwohnung durch den Beschluss selbst untersagt oder eingeschränkt werden soll. Nach dem Beschluss soll lediglich der von der Verwaltung zu erarbeitende Änderungsvorschlag Regelungen zur Vermietung als Ferienwohnung enthalten. Auch nach der von den Klägern zitierten Entscheidung des BGH vom 12.04.2019 - Az: V ZR 112/18 - ist es zulässig, die Vermietung als Ferienwohnung zu untersagen, wenn alle Miteigentümer zustimmen.
G.
Auch soweit die Kläger den unter TOP 12 gefassten Beschluss über die Zustimmung des Kaufvertrages über die Wohnung T. anfechten, ist die Klage unbegründet.
Die Kläger haben keine Tatsachen vorgetragen, aus denen sich ergeben könnte, dass der Beschluss gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.
Soweit sie geltend machen, eine Behauptung im Kaufvertrag zur Dachterrasse sei zu klären, ist dies vollkommen unsubstantiiert. Die Kläger haben weder vorgetragen, welche konkrete Formulierung des Kaufvertrages sie meinen, noch was daran gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt. Sie tragen lediglich vor, die "Behauptung" sei zu klären.
H.
Auch soweit die Kläger den unter TOP 13 gefassten Beschluss über die Fällung von Bäumen anfechten, ist die Klage unbegründet. Der Beschluss ist ausreichend bestimmt. Dem Beschluss lässt sich durch Auslegung, ein eindeutiger Inhalt entnehmen. Aus dem Wortlaut des Beschlusses ergibt sich, dass die Fällung "der Totbäume" beschlossen wurde. Diese Formulierung lässt sich eindeutig dahingehend auslegen, dass sämtliche auf dem Grundstück stehenden abgestorbenen Bäume gefällt werden sollen. Der Umstand, dass im Protokoll unmittelbar vor dem Beschluss steht, dass der Eigentümer X. die Fällung gegen ein geringes Entgelt angeboten hat, im Beschluss aber kein Entgelt genannt ist, lässt sich auch eindeutig dahingehend auslegen, dass ein Entgelt für die Baumfällung nicht gezahlt wird.
Auch soweit die Kläger den unter TOP 14 gefassten Beschluss über die Beiratswahl anfechten, ist die Klage unbegründet.
Soweit die Kläger geltend machen, dass alte Beiräte nicht abgewählt werden können, ist dies falsch. Einzelne Verwaltungsbeiräte oder auch der gesamte Verwaltungsbeirat können jederzeit ohne Angabe von Gründen durch Mehrheitsbeschluss abberufen werden (Hogenschurz in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 29 WoEigG, Rn. 22). Es ist auch nicht notwendig, die einzelnen Beiratsmitglieder namentlich im Beschluss zu nennen, wenn der gesamte Beirat abgewählt wird. Eine Abwahl des gesamten Beirats ist selbst konkludent durch die Wahl eines komplett neuen Beirats möglich (LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 15. Januar 2001 - 14 T 7427/00 -, juris). Dass sämtliche Beiratsmitglieder abgewählt werden sollten ergibt sich unmittelbar aus dem Wortlaut des Beschlusses, in dem es heißt, dass "die alten Beiräte" abgewählt sind.
J.
Auch soweit die Kläger den unter TOP 15 gefassten Beschluss über die Beauftragung der Verwaltung, eine Hausordnung zu entwerfen, anfechten, ist die Klage unbegründet.
Die Kläger haben keine Tatsachen vorgetragen aus denen sich ergeben könnte, dass der Beschluss gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt. Sie beschränken sich auf die pauschale Behauptung, der Beschluss sei rechtswidrig.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Regelung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO
Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 49 GKG. Nach § 49 GKG ist der Streitwert auf das Interesse aller Eigentümer an der Entscheidung begrenzt auf das 7,5-fache Einzelinteresse der Kläger festzusetzen.
Der Gesamtwert setzt sich aus den folgenden Einzelwerten zusammen:
TOP 2:
750,00 €
TOP 4:
5.000,00 €
TOP 5:
1.000,00 €
TOP 6:
TOP 7:
TOP 8:
TOP 9:
TOP10:
15.000,00 €
TOP 11:
TOP 12:
TOP 13:
TOP 14
500,00 €
TOP 15
Insgesamt:
45.750,00 €
Hinweis:
Verkündet am: 29.01.2025
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 26 WoEigG
§ 45 WoEigG
§ 28 WoEigG
§ 29 WoEigG
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 49 GKG
§ 24 Abs.1 WEG
§ 28 Abs.1 WEG
§ 28 Abs.2 S.1 WEG

Zitierte Entscheidungen: 44 C 14/22
44 C 67/23
V ZR 112/18
V ZR 77/21
55 S 7/22
14 T 7427/00