Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2008-04-30, Aktenzeichen 16 Wx 262/07
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2008:0430.16WX262.07.00

Tenor:
Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsstellers wird der Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 29.10.2007 – 29 T 282/06 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die sofortigen Beschwerden der Antragsgegner und der weiteren Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Köln vom 24.08.2006 – 202 II 28/06 – werden zurückgewiesen.
Die Antragsgegner und die weitere Beteiligte haben die Gerichtskosten der Beschwerdeverfahren zu tragen.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.
Soweit der Antragsteller rügt, dass es keine Beschlussermächtigung zur Durchführung der Rechtsmittelverfahren im Namen der Antragsgegner gebe, ist unabhängig von dem nunmehr vorgelegten Verwaltervertrag darauf hinzuweisen, dass der Verwalter seit dem 01.07.2007 kraft Gesetzes zur Vertretung der Wohnungseigentümer berechtigt ist (§ 27 Abs.2 Nr. 2 WEG n.F.).
Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Überprüfung gemäß der §§ 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO nicht Stand.
Der Senat ist mit dem Amtsgericht der Auffassung, dass die Beschlussfassung vom 14.12.2005 zu TOP 2 über die Wiederwahl der weiteren Beteiligten als Verwalterin sich nicht im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung hält, weil wichtige Gründe gegen eine erneute Bestellung der Verwalterin sprechen.
Wie die Vorinstanzen zutreffend ausgeführt haben, liegt ein wichtiger Grund gegen die Bestellung entsprechend den für die Abberufung eines Verwalters geltenden Grundsätzen vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist.
Auch wenn bei der Wiederwahl des Verwalters insoweit strengere Maßstäbe als bei der Abberufung anzulegen sind, weil nicht ohne zwingenden Grund in die Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer eingegriffen werden darf, sind vorliegend entgegen den Ausführungen des Beschwerdegerichts wichtige Gründe, die gegen die erneute Bestellung der Verwalterin sprechen, zu bejahen:
Der Geschäftsführer der Verwalterin ist mit Urteil des Amtsgerichts Köln vom 06.07.2005 (526 Cs 704/04) wegen Untreue in acht Fällen unter Strafvorbehalt verwarnt worden, weil er sich im Rahmen der Verwaltung einer großen Eigentümergemeinschaft (WEG X II) mit der Stadt L über die Höhe der Grundbesitzabgaben auseinander gesetzt und die Gebührenbescheide zunächst nicht beglichen hat, was zu Säumniszuschlägen sowie Mahngebühren und dadurch zu einem erheblichen Schaden der Gemeinschaft (vgl. hierzu Senatsbeschluss zum 10.03.2008 – 16 Wx 186/07) geführt hat. Entscheidend ist hier die Verletzung der aus dem Treueverhältnis zu der Wohnungseigentümergemeinschaft resultierenden Pflicht, fremde Vermögensinteressen wahrzunehmen. Begeht der Verwalter solche Vermögensdelikte, begründet dies die Besorgnis, dass er seiner Pflicht zur Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder nicht gewachsen ist, auch wenn die Taten sich nicht gegen die Eigentümergemeinschaft als solche gerichtet haben. Die Verurteilung und auch Verwarnung wegen solcher Delikte führt deshalb grundsätzlich zu einer schwerwiegenden Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter, die seiner Wiederbestellung entgegen steht.
Entgegen den Ausführung des Landgerichts kann von einer positiven Zukunftsprognose zu Gunsten der weiteren Beteiligten nicht ausgegangen werden. Hiergegen spricht, dass der weiteren Beteiligten im vorliegenden Fall offensichtlich nicht daran gelegen war, alle Wohnungseigentümer über das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 06.07.2005 zeitnah und rechtzeitig vor der anstehenden Verwalterwahl zu informieren und dass das der Strafverwarnung zugrunde liegende vermögensschädigende Verhalten ihres Geschäftsführers bagatellisiert wurde.
So ist es in keiner Weise nachvollziehbar und verständlich, warum in dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 14.07.2005 die Gründe für die Absetzung des Tagesordnungspunktes "Wiederwahl" der Verwaltung keine Erwähnung gefunden haben und damit die Mehrheit der an der Versammlung nicht teilgenommenen Wohnungseigentümer über den Grund der Vertagung nicht unterrichtet worden sind. Auch hat die weitere Beteiligte pflichtwidrig unterlassen, die Wohnungseigentümer rechtzeitig vor der nächsten Eigentümerversammlung, in der ihre Wiederwahl anstand, über das Schreiben des Antragstellers zum 29.09.2005, das am 30.09.2005 zugegangen ist, zu informieren. Dieses Schreiben, das an die weitere Beteiligte ausdrücklich auch in ihrer Eigenschaft als Erklärungsempfängerin für die Wohnungseigentümer gerichtet war und in dem die Wohnungseigentümer aufgefordert wurden, die Wiederwahl der weiteren Beteiligten in Anbetracht der nachgewiesenen Untreue ihres Geschäftsführers in acht Fällen zu unterlassen, ist den Wohnungseigentümern erstmals mit Schreiben der weiteren Beteiligten vom 06.01.2006 – und damit nach ihrer Wiederwahl in der Eigentümerversammlung vom 14.12.2005 – übermittelt worden. Auch lässt der Inhalt des Protokolls über diese Eigentümerversammlung eine Aufklärung der Wohnungseigentümer über das vermögensschädigende Verhalten des Geschäftsführers der weiteren Beteiligten betreffend die WEG X II nicht erkennen, es ist vielmehr in erster Linie nur die Rede davon, dass der betreffenden Eigentümergemeinschaft jährliche Einsparungen in einer sechsstelligen Größenordnung zugute gekommen sei. Der bei der WEG X II in Höhe der jeweiligen Säumniszuschläge tatsächlich entstandene Schaden bleibt unerwähnt.
Das geschilderte Verhalten der weiteren Beteiligten lässt entweder den Schluss darauf zu, dass sie hinsichtlich der Untreue ihres Geschäftsführers und deren wirtschaftlichen Folgen für die betroffene Eigentümergemeinschaft völlig uneinsichtig ist oder dass sie bewusst versucht hat, das schädigende Verhalten ihres Geschäftsführers zu verschleiern und zu bagatellisieren. Beide Verhaltensweisen lassen eine positive Zukunftsprognose zu Gunsten der weiteren Beteiligten nicht zu, so dass unter Berücksichtigung der dargelegten Umstände des vorliegenden Falles den Wohnungseigentümern eine Zusammenarbeit mit den weiteren Beteiligten nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist mit der Folge, dass die Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer abzuändern und der Beschluss über die Wiederwahl der weiteren Beteiligten für ungültig zu erklären ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG a. F.. Es entspricht billigem Ermessen im Sinne dieser Vorschrift, die Kosten der Beschwerdeverfahren den Antragsgegnern und der weiteren Beteiligten aufzuerlegen. Dagegen bestand keine Veranlassung, von dem Grundsatz abzuweichen, dass in Wohnungseigentumsverfahren die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird gem § 48 Abs. 3 WEG a.F. auf 36.403,02 € festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO
§ 47 WEG
§ 27 Abs.2 Nr. 2 WEG
§ 48 Abs. 3 WEG

Zitierte Entscheidungen: 29 T 282/06
02 II 28/06
26 Cs 704/04
16 Wx 186/07