Amtsgericht Lichtenberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-04-01, Aktenzeichen 2 C 529/09
ECLI: ECLI:DE:AGBELB:2010:0401.2C529.09.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Auf die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung nach dem Berliner Mietspiegel 2009 haben behebbare Mängel, nämlich hier ein vom Vermieter ausgehängtes Badezimmertürblatt, keine Bedeutung. Ein Badezimmer, aus dem während der Mietzeit vom Vermieter - aus welchen Gründen auch immer - das Zimmertürblatt entfernt worden ist, bleibt weiterhin ein Badezimmer. Der Mieter hat ggf. Mängelgewährleistungsrechte (Rn.17) .
1. Die Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für ihre von der Klägerin gemietete Wohnung N.straße 10, ... Berlin, von 182,34 € um 36,47 € auf 218,81 € seit dem 01.10.2009 zuzustimmen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils für die Klägerin vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Vermieterin und die Beklagte Mieterin einer Wohnung im Hause N.straße 10, ... Berlin. Die Beklagte ist dabei seit 03.04.1987 Mieterin der Wohnung. Die Wohnung liegt in einfacher Wohnlage. Das Wohnhaus wurde im Zeitraum 1919-1949 errichtet. Die Wohnung ist 53,83 qm groß. Die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete beträgt seit 01.01.2005 182,34 €.
In der Wohnung befindet sich neben einer Sammelheizung und einem IWC auch ein Badezimmer, das vom Flur ausgeht. Im Rahmen von Bauarbeiten im Jahr 2004 wurde das Badezimmertürblatt von Vermieterseite ausgebaut. Die Zarge ist weiter vorhanden.
Die Merkmalgruppe I (Bad) der Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2009 ist negativ.
Mit Schreiben der beauftragten Hausverwaltung vom 16.07.2009 erklärte die Klägerin die Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 182,34 € um 36,47 € auf 218,81 € ab 01.10.2009. Auf das Schreiben wird verwiesen (Anlage K5, Bl. 20 bis 29 d.A.).
Die Klägerin behauptet, die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten liege mindestens bei 218,81 €.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für ihre von ihr, der Klägerin, gemietete Wohnung N.straße 10, ... Berlin, von 182,34 € um 36,47 € auf 218,81 € seit dem 01.10.2008 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte macht geltend, alle Merkmalgruppen der Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2009 seien negativ.
Sie meint, ein Badezimmer mit vom Vermieter entferntem Türblatt sei nicht als Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels einzuordnen, so dass das Mietspiegelfeld D3 einschlägig sei.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Klage ist von der Klägerin unter Beifügung eines Verrechnungsschecks über die Gerichtskosten am 30.12.2009 bei Gericht eingereicht und nachfolgend der Beklagten am 12.01.2010 zugestellt worden.

Entscheidungsgründe:
I. Die zulässige Klage ist begründet.
1. Die Klage ist zulässig. Insbesondere sind die notwendigen Fristen gemäß § 558b Abs. 2 und 3 BGB eingehalten. Betreffend der Klagefrist gilt § 167 ZPO, dessen Voraussetzungen unproblematisch vorliegen. Formelle Bedenken betreffend des Mieterhöhungsverlangens (§ 558a BGB) bestehen nicht.
2. Die Klage hat auch in der Sache Erfolg. Die Klägerin kann von der Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von derzeit 182,34 € um 36,47 € auf 218,81 € ab 01.10.2009 gemäß §§ 558 Abs. 1 und 2, 558b Abs. 1 BGB verlangen.
a) In Berlin gilt der Berliner Mietspiegel 2009, der einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB darstellt. Aufgrund dieses qualifizierten Mietspiegels wird gemäß § 558d Abs. 3 BGB widerleglich im Sinne von § 292 ZPO vermutet, dass die ausgewiesene Miete die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt. Im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2009 ist die Wohnung - entgegen der Ansicht der Beklagten - in das Mietspiegelfeld D4 (unterer Spannenwert 4,27 €/qm) einzuordnen. Denn die 53,83 qm große Wohnung, Bauerrichtungsjahr 1919-1949, die in einfacher Wohnlage liegt, ist neben Sammelheizung, IWC auch mit einem Bad ausgestattet. Ein Badezimmer, aus dem während der Mietzeit vom Vermieter - aus welchen Gründen auch immer - das Zimmertürblatt entfernt worden ist, bleibt weiterhin ein Badezimmer. Der Mieter hat ggf. Mängelgewährleistungsrechte.
Auf eine konkrete Spanneneinordnung kommt es bei der Entscheidung nicht an. Denn der von der Klägerin verlangte Mietzins liegt noch erheblich unter dem unteren Spannenwert, da die Klägerin nur Zustimmung auf 218,81 € verlangt (218,81 € : 53,83 qm = 4,06 €/qm).
b) Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) und die Sperrfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB sind eingehalten.
II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
III. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 167 ZPO
§ 558a BGB
§ 558d BGB
§ 292 ZPO
§ 558b Abs. 2 und 3 BGB
§ 558 Abs. 1 und 2, 558b Abs. 1 BGB
§ 558d Abs. 3 BGB
§ 558 Abs. 3 BGB
§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO