Verwaltungsgericht Mainz (Rheinland-Pfalz, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-01-25, Aktenzeichen 3 K 401/11.MZ
ECLI: ECLI:DE:VGMAINZ:2012:0125.3K401.11.MZ.0A

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen einen Bescheid der Beklagten über die Anordnung der Verwertung zweier sichergestellter und in Verwahrung genommener Häuser.
Sie ist ausweislich des Grundbuchs der Stadt M. Miteigentümerin der Häuser K.-straße x (zu 10/11) und N.-straße x (zu 17/22). Beide Häuser wurden aufgrund ordnungsbehördlicher Verfügung der Beklagten vom 20. Oktober 2008 sichergestellt und in Verwahrung genommen. Die hiergegen nach erfolglosem Eilverfahren erhobene Klage wurde vom erkennenden Gericht durch Urteil vom 19. August 2009 im Verfahren 3 K 159/09.MZ rechtkräftig abgewiesen.
Nach vorheriger Anhörung ordnete die Beklagte der Klägerin gegenüber durch Bescheid vom 29. November 2010 die Verwertung der beiden sichergestellten Häuser an. Zur Begründung führte sie aus, dass die Verwertung einer sichergestellten Sache u.a. zulässig sei, wenn sie nach einer Frist von einem Jahr nicht an einen Berechtigten herausgegeben werden könne, ohne dass die Voraussetzungen der Sicherstellung erneut eintreten würden. Dies sei vorliegend der Fall. Die Sicherstellung sei erforderlich gewesen, weil die Häuser erheblich gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften etwa hinsichtlich des Brandschutzes und der Wasserversorgung verstießen und damit erhebliche Gefahren für die Bewohner der Wohnungen zu befürchten seien. Es sei davon auszugehen, dass bei einer Herausgabe der Grundstücke die Voraussetzungen der Sicherstellung erneut eintreten würden. Die Häuser seien nach wie vor in einem verwahrlosten und unbewohnbaren Zustand, da keinerlei Instandsetzungsarbeiten in der Zwischenzeit erfolgt seien, die baurechtlichen Verstöße mithin weiter bestünden. Aufgrund der Erfahrungen in der Vergangenheit und dem Umstand, dass die Klägerin bislang weder ein nachvollziehbares Sanierungskonzept vorgelegt bzw. glaubhaft erklärt habe, von einer erneuten Vermietung Abstand zu nehmen, sei nach wie vor davon auszugehen, dass sie die Häuser bei einer Freigabe umgehend und ohne vorherige Sanierung erneut vermieten werde. Für diese Einschätzung spreche, dass in der Vergangenheit mehrfach gegen Nutzungsuntersagungsverfügungen verstoßen worden sei und die Räumlichkeiten sogar unter Bruch der von der Behörde angebrachten Siegel immer wieder innerhalb von kürzester Zeit erneut vermietet worden seien. Eine Verwahrung der Häuser auf Dauer könne von der Beklagten schon aus Gründen des Personal- und Kostenaufwandes nicht verlangt werden. Die Anordnung der Verwertung sei auch verhältnismäßig. Insbesondere stelle auch eine Sanierung und Instandhaltung der Häuser im Wege der Ersatzvornahme kein gleichermaßen geeignetes, erforderliches und angemessenes Mittel dar. Denn aufgrund der Erfahrungen mit der Klägerin und der Vielzahl der im Grundbuch eingetragenen Zwangshypotheken sei zu erwarten, dass die Klägerin die Kosten einer Ersatzvornahme nicht zahlen werde und die Beklagte auf den Kosten sitzenbleibe.
Der am 30. November 2010 erhobene Widerspruch der Klägerin wurde vom Stadtrechtsausschuss der Beklagten vom 28. Februar 2011 im Wesentlichen aus den Gründen des angefochtenen Bescheides zurückgewiesen. Ergänzend wurde ausgeführt, dass auch eine Abwägung mit den Interessen der Klägerin nicht zu einem anderen Ergebnis führen könne. Zum einen sei völlig unsicher, ob die Beklagte bisherige und künftige Verwahrungskosten für die Häuser von der Klägerin zurückerhalte. Zum anderen könne ihr nicht zugemutet werden, im Rahmen einer Verwahrung weiterhin – und dazu noch auf unabsehbare Zeit – für die Sicherheit der leerstehenden mehrgeschossigen Gebäude zu sorgen. Nicht zu beanstanden sei auch, dass die Beklagte der Klägerin die Zeit und den Ort der Verwertung nicht mitgeteilt habe. Es sei nämlich zu befürchten, dass eine den Weisungen der Klägerin unterliegende Person die Gebäude im Rahmen der öffentlichen Versteigerung in Ausnutzung der unübersichtlichen Grundbucheintragungen erwerbe und damit im Ergebnis der Zweck der Verwertung unterlaufen werde. Letztlich könnten die Häuser aber auch freihändig verkauft werden, worauf bereits in dem angefochtenen Bescheid hingewiesen worden sei.
Nach Zustellung des Widerspruchsbescheides am 9. März 2011 hat die Klägerin am 8. April 2011 Klage erhoben.
Sie trägt vor: Bereits die Sicherstellung der beiden Häuser sei rechtwidrig gewesen, da sie zu keiner Zeit gegen baurechtliche Vorschriften verstoßen und auch keine Gefahr für die Bewohner bestanden habe. Sie habe nie gegen die von der Beklagten ausgesprochenen Nutzungsuntersagungen verstoßen, sondern sich trotz deren Rechtswidrigkeit daran gehalten. Die Beklagte habe auch keinerlei negative Erfahrungen mit ihr gemacht. Sie habe mehrfach versichert, dass sie die Häuser nicht zu Wohnzwecken vermieten werde. Die Häuser müssten daher nicht weiter verwahrt werden. Sie habe mehrfach Anträge auf Herausgabe gestellt, die von der Beklagten jedoch nicht verbeschieden worden seien. Die Beklagte habe bei der Verwahrung erhebliche Zerstörungen durchgeführt, und es sei rechtswidrig Strom, Gas und Wasser für über 100.000 € entnommen worden. Es werde bestritten, dass die Anordnung der Verwertung erforderlich gewesen sei. Schließlich habe die fehlende Mitteilung über Zeit und Ort der Verwertung dazu geführt, dass sie interessierte Käufer nicht habe informieren können. Zwischenzeitlich habe sie Ihre Eigentumsanteile an den Häusern aufgrund notarieller Verträge vom 5. und 12. September 2011 verkauft. Schließlich stehe einer Verwertung nunmehr entgegen, dass auf Veranlassung der Beklagten zwischenzeitlich ein Zwangsversteigerungsverfahren eingeleitet worden sei.
Die Klägerin beantragt,
den Bescheid vom 29. November 2010 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 18. Februar 2011 aufzuheben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie bezieht sich zur Begründung auf die angefochtenen Verwaltungsentscheidungen und trägt ergänzend vor: Soweit die Klägerin versichere, die Häuser nicht mehr vermieten zu wollen, könne dem nicht gefolgt werden. Sie habe in der Vergangenheit mehrfach und wiederholt gezeigt, dass sie nicht willens sei, den Verfügungen und Anordnungen der Beklagten Folge zu leisten. Anhaltspunkte dafür, dass sich ihre Einstellung geändert haben könnte, seien nicht ersichtlich. § 24 POG spreche allgemein von der Verwertung sichergestellter Sachen und unterscheide nicht zwischen beweglichen Sachen und Grundstücken. Die Anordnung der Verwertung sei auch verhältnismäßig. Die Klägerin habe sich seit Ende Oktober 2008 nicht im Geringsten bemüht, ordnungsgemäße Zustände herzustellen. Bislang sei lediglich allgemein die Verwertung angeordnet worden. Die Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens stehe einer anderweitigen Verwertung nicht entgegen.
Ein ebenfalls am 8. April 2011 gestellter Antrag der Klägerin auf Gewährung von Prozesskostenhilfe wurde vom erkennenden Gericht durch Beschluss vom 21. Juni 2011 mangels hinreichender Erfolgsaussichten abgelehnt, die hiergegen erhobene Beschwerde durch das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz mit Beschluss vom 27. September 2011 – 8 D 10790/11.OVG – mit der Begründung zurückgewiesen, die Klägerin habe ihre Bedürftigkeit nicht glaubhaft gemacht. Eine gegen diesen Beschluss erhobene „sofortige Beschwerde“ nebst erneutem Antrag auf Gewährung von Prozesskostenhilfe wurde vom Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz durch weiteren Beschluss vom 11. Oktober 2011 – 8 D 11201/11.OVG – abgelehnt bzw. zurückgewiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Beteiligten in den Gerichtsakten verwiesen. Die Verwaltungs- und Widerspruchsakten der Beklagten sowie die Gerichtsakten 3 L 1024/08.MZ, 3 K 159/09.MZ und 3 K 1571/10.MZ liegen der Kammer vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg. Der Bescheid der Beklagten vom 29.November 2010 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 28. Februar 2011 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Rechtsgrundlage für die im angefochtenen Bescheid angeordnete Verwertung der Häuser K.-straße x und N.-straße x – die bisher nur dem Grunde nach erfolgt ist – ist § 24 Abs. 1 Nr. 4 des Polizei- und Ordnungsbehördengesetzes – POG –. Nach dieser Vorschrift ist die Verwertung einer sichergestellten Sache zulässig, wenn sie nach einer Frist von einem Jahr nicht an einen Berechtigten herausgegeben werden kann, ohne dass die Voraussetzungen der Sicherstellung erneut eintreten würden. Dies ist vorliegend der Fall.
(I) Zunächst ist die Anwendbarkeit des § 24 POG nicht dem Grunde nach ausgeschlossen.
Die Vorschriften des Polizei- und Ordnungsgesetzes über die Sicherstellung, Verwahrung und Verwertung werden vorliegend nicht durch die Eingriffsermächtigungen der Landesbauordnung verdrängt. Zwar liegen den Vorschriften der Landesbauordnung – wie etwa § 3 Abs. 1 Satz 1 LBauO zeigt – auch Aspekte der Gefahrenabwehr zugrunde. Sie haben aber eine andere Zielrichtung als die vorliegend beabsichtigte Abwehr einer gegenwärtigen Gefahr für Individualrechtsgüter etwaiger Mieter, denn sie dienen der Schaffung und dem Erhalt baurechtmäßiger Zustände.
Eine Verwertung auf der Grundlage von § 24 POG ist vorliegend auch nicht dem Grunde nach deshalb ausgeschlossen, weil Hausgrundstücke und damit unbewegliche Sachen verwertet werden sollen. Die §§ 22 ff. POG sind nämlich nicht auf die Sicherstellung, Verwahrung und Verwertung beweglicher Sachen beschränkt (vgl. Hessischer VGH, Beschluss vom 20. Januar 1981 – 4 TH 1/81 –, NJW 1981, 2270, 2271; Roos/Lenz, Polizei- und Ordnungsbehördengesetz, 4. Auflage 2011, § 22 Rdnr. 3; Lisken/Denninger, Handbuch des Polizeirechts, 4. Auflage 2007, F Rdnr. 737). Hierfür spricht bereits, dass die Vorschriften unter Zugrundelegung des bürgerlich-rechtlichen Sachenbegriffs (§ 90 BGB) uneingeschränkt von „Sachen“ sprechen und damit nicht zwischen beweglichen und unbeweglichen Sachen unterscheiden. Für eine Anwendung der Vorschriften über die Sicherstellung und Verwahrung auch auf Grundstücke spricht ferner auch § 23 Abs. 1 Satz 2 POG, wenn dort davon die Rede ist, dass die Sachen auch auf andere geeignete Weise aufzubewahren oder zu sichern sind, wenn die Beschaffenheit der Sache eine Verwahrung nicht zulässt. Gerade unbewegliche Sachen lassen nämlich aufgrund ihrer Beschaffenheit eine Aufbewahrung bei der Polizei/Ordnungsbehörde oder einer von ihr beauftragten Stelle nicht zu. Würden hingegen die Vorschriften über die Sicherstellung und Verwahrung Anwendung nur auf bewegliche Sachen finden, wäre § 23 Abs. 1 Satz 2 weitgehend überflüssig, da bewegliche Sachen regelmäßig nach § 23 Abs. 1 Satz 1 POG durch Aufbewahrung verwahrt werden können.
Können demnach auch unbewegliche Sachen Gegenstand einer Sicherstellung und Verwahrung sein, so unterliegen diese grundsätzlich auch einer Verwertung nach § 24 POG, denn diese Vorschrift knüpft nach ihrem insoweit eindeutigen Wortlaut in Absatz 1 ungeachtet der einzelnen Tatbestandsalternativen daran an, dass eine Sache sichergestellt ist.
(II) Ferner liegen auch die Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 Nr. 4 POG vor. Die Tatbestandsmerkmale der Vorschrift sind erfüllt (1). Die Klägerin durfte auch als Adressatin der Anordnung der Verwertung in Anspruch genommen werden (2), die sich auch als ermessensfehlerfrei und verhältnismäßig erweist (3).
(1) Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 Nr. 4 POG liegen vor.
Bei den Hausgrundstücken K.-straße x und N.-straße x handelt es sich um sichergestellte Sachen, denn sie wurden aufgrund der bestandkräftigen ordnungsbehördlichen Verfügung der Beklagten vom 20.Oktober 2008 auf der Grundlage von § 22 Nr. 1 POG gegenüber der Klägerin sichergestellt und in Verwahrung genommen.
Die Beklagte hat vor der Anordnung der Verwertung auch die in § 24 Abs. 1 Nr. 4 POG normierte Jahresfrist abgewartet. Diese ist eine obligatorische Mindestfrist, innerhalb derer die Ordnungsbehörde zu prüfen hat, ob die Voraussetzungen der Sicherstellung entfallen sind und die Sache gefahrlos herausgegeben werden kann. Unbeachtlich ist vorliegend auch, dass die Beklagte die Entscheidung über die Verwertung nicht schon nach Ablauf der Jahresfrist, sondern erst nach zwei Jahren eine Entscheidung über die Verwertung getroffen hat. Zwar darf die Behörde unter dem Gesichtspunkt einer Kostenminderungspflicht (Kosten der Sicherstellung und Verwahrung) nicht unvertretbar lange zögern, bis sie eine Verwahrung beendet und eine Verwertung der sichergestellten Sache anordnet. Wie lange die Sicherstellung und Verwahrung einer Sache andauern darf bzw. welche Maßnahmen von einer Behörde hinsichtlich der Beendigung einer Sicherstellung unternommen werden müssen, hängt allerdings von den Umständen des Einzelfalls ab (vgl. VG Köln, Urteil vom 19. November 2009 – 20 K 1143/09 –, juris [Rdnrn. 20]). In Anbetracht dessen, dass vorliegend Hausgrundstücke sichergestellt und in Verwahrung genommen wurden, die ausweislich der von der Beklagten eingeholten Verkehrswertgutachten vom 19. Dezember 2009 ungeachtet der in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen erheblichen Belastungen in gestalt von Grundschulden und Zwangshypotheken einen nicht unerheblichen Verkehrswert haben (K.-straße x: 255.000,00 €, vgl. Bl. 283 der Gerichtsakten; N.-straße x: 195.000,00 €, vgl. Bl. 321 der Gerichtsakten), ist es deshalb nicht zu beanstanden, dass die Beklagte 2 Jahre zwischen Sicherstellung und Anordnung der Verwertung hat verstreichen lassen, um zu prüfen, ob die Klägerin Willens und in der Lage ist, die erheblichen baurechtlichen Mängel hinsichtlich Elektroinstallation, Brandschutz und Trinkwasserversorgung zu beheben.
Des Weiteren ist die Kammer auch davon überzeugt, dass die beiden Hausgrundstücke nicht an die Klägerin zurückgegeben werden können, ohne dass die Voraussetzungen der Sicherstellung erneut eintreten würden. Wie die Kammer bereits in ihrem Beschluss vom 21. Juni 2011, auf den zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, dargelegt hat, bestehen an der von der Beklagten insoweit angestellten Prognoseentscheidung keine vernünftigen Zweifel. Die Beklagte hat unter Hinweis auf die Erfahrungen mit der Klägerin im Umgang mit ausgesprochenen Nutzungsuntersagungen – die auch das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz veranlasst haben, in dem Verfahren 8 B 11253/08.OVG den Antrag auf Gewährung von Prozesskostenhilfe für eine Beschwerde in dem u.a. die Sicherstellungsverfügung vom 20. Oktober 2008 betreffenden Eilverfahren 3 L 1024/08.MZ abzulehnen – zu Recht darauf hingewiesen, dass die Klägerin im Falle der Herausgabe der beiden Häuser, die in erheblichem Maße gegen bauordnungsrechtliche Bestimmungen über die Elektroinstallation, die Trinkwasserversorgung und den Brandschutz verstoßen (vgl. insoweit die der Klägerin bekannten Beschlüsse der Kammer vom 4. November 2008 in den Verfahren 3 L 1015/08.MZ, 3 L 1016/08.MZ und 3 L 1017/08.MZ), erneut vermieten wird, wodurch erhebliche Gefahren für Leib und Leben der Bewohner zu erwarten sind und damit eine erneute gegenwärtige Gefahr i.S. von § 22 Nr. 1 POG zu befürchten ist. Soweit dem die Klägerin pauschal mit der Behauptung entgegentritt, die Beklagte habe mit ihr keine negativen Erfahrungen gemacht und es gebe keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür, dass es im Falle einer Herausgabe zu Fehlhandlungen ihrerseits komme, vermag dies die Einschätzung der Beklagten nicht einmal im Ansatz zu erschüttern. Dem steht schon entgegen, dass die Klägerin bislang in keiner Weise bereit war, die in den Häusern bestehenden erheblichen baurechtswidrigen Zustände fachgerecht beseitigen zu lassen; vielmehr hat sie durchgehend bestritten, dass überhaupt baurechtswidrige Zustände bestehen und lediglich Anträge auf Herausgabe der Häuser gestellt, ohne auch nur ansatzweise glaubhaft darzulegen, den behördlichen Verfügungen nachkommen zu wollen.
Schließlich ist es nicht zu beanstanden, dass die Beklagte der Klägerin gegenüber Zeit und Ort der Verwertung nicht mitgeteilt hat. Zwar bestimmt § 24 Abs. 2 Satz 2 POG, dass den in Satz 1 genannten Personen grundsätzlich Zeit und Ort der Verwertung mitzuteilen ist. Diese Verpflichtung besteht jedoch nur dann, wenn „Umstände und Zweck der Maßnahme es erlauben“. Vor diesem Hintergrund hat die Beklagte es zu Recht abgelehnt, entsprechende Angaben der Klägerin gegenüber zu machen. Abgesehen davon, dass es vorliegend bislang lediglich um die Anordnung der Verwertung dem Grunde nach geht, hat sie zu Recht von einer Mitteilung abgesehen, da eine solche Mitteilung in den Fällen des § 24 Abs. 1 Nr. 4 POG entbehrlich ist (vgl. Roos/Lenz, a.a.O. § 24 Rdnr. 6). Überdies bestünde auch zur Überzeugung der Kammer im Falle einer Mitteilung von Zeit und Ort der Verwertung die Gefahr, dass Strohleute der Klägerin die Hausgrundstücke im Rahmen der Verwertungshandlung erwerben würden mit der Folge, dass die Gefahrenlage, die der Sicherstellung zugrunde lag, wieder aufleben würde. Dass diese Vermutung nicht unbegründet ist, zeigen die zwischen der Klägerin und Herrn T. am 5. und 12. September 2011 geschlossenen Grundstückskaufverträge, die nach Aufmachung und Inhalt den Eindruck von Scheinverträgen erwecken und inhaltlich identisch mit einem vergleichbaren Vertrag sind, die die Klägerin und der Kläger im Verfahren 3 K 293/11.MZ am 14. Dezember 2007 geschlossen haben.
(2) Die Klägerin ist auch zu Recht durch den angefochtenen Bescheid in Anspruch genommen worden, denn sie ist als (Mit-)Eigentümerin der beiden Hausgrundstücke Adressatin einer Verwertung i.S. von § 24 POG. Dies folgt ohne weiteres daraus, dass die Anordnung der Verwertung (und die Verwertung selbst) in ihr Eigentumsrecht eingreift. Dem kann die Klägerin nicht mit Erfolg entgegen halten, sie habe zwischenzeitlich ihre Miteigentumsanteile durch notarielle Verträge vom 5. und 12. September 2011 an eine dritte Person verkauft. Ungeachtet der auch für die Kammer bestehenden Zweifel an der Ernsthaftigkeit dieser Verträge führt allein die notarielle Beurkundung nicht zu einem Übergang des Eigentums an Grundstücken. Vielmehr wird der Eigentumsübergang gemäß §§ 873, 925 BGB erst durch Auflassung und Eintragung (in das Grundbuch) bewirkt. Eine Umschreibung des Grundbuchs ist jedoch nicht erfolgt, obgleich diese infolge der in den notariellen Verträgen bescheinigten Kaufpreiszahlungen hätte unverzüglich in die Wege geleitet werden können. Vor dem Hintergrund dessen, dass es für die Frage des Eigentums ausschließlich auf die grundbuchrechtliche Situation ankommt (vgl. auch § 892 Abs. 1 BGB), ist es vorliegend unbeachtlich, aus welchen Gründen auch immer eine Umschreibung des Grundbuchs unterblieben ist.
(3) Schließlich erweist sich die Anordnung der Verwertung der Klägerin gegenüber als ermessensfehlerfrei und verhältnismäßig.
Zunächst ist festzuhalten, dass die mit Datum vom 21. Oktober 2010 in den Grundbüchern für die Grundstücke K.-straße x und N.-straße x erfolgten Eintragungen über die Anordnung der Zwangsversteigerung lastend auf dem Miteigentumsanteil der Klägerin der (Anordnung der) Verwertung nicht entgegen stehen. Ungeachtet dessen, dass diese Eintragungen erst nach dem bei Anfechtungsklagen maßgeblichen Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung erfolgt sind, hindert die Eintragung der Anordnung der Zwangsversteigerung im Grundbuch nicht die Verwertung der Häuser im Wege des § 24 POG. Zwar führt die Anordnung der Zwangsversteigerung gemäß § 20 Abs. 1 ZVG zugunsten des Gläubigers zu einer Beschlagnahme des Grundstücks. Diese hat nach § 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG die Wirkung eines Veräußerungsverbotes. Soweit die Klägerin hieraus jedoch den Schluss zieht, dieses Veräußerungsverbot stehe einer Verwertung nach § 24 POG entgegen, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. Insoweit übersieht sie, dass die Beschlagnahme (lediglich) die Wirkung eines relativen Veräußerungsverbotes zum Schutz des Beschlagnahmegläubigers entfaltet (vgl. Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 19. Auflage 2009, § 23 Rdnr. 2). Dies hat zur Folge, dass Verfügungen des Schuldners über das beschlagnahmte Grundstück dem Beschlagnahmegläubiger gegenüber unwirksam sind (§ 135 Abs. 1 Satz 1 i.V. mit § 136 BGB). Vorliegend betreibt jedoch mit der Beklagten – die die Anträge auf Anordnung der Zwangsversteigerung in die Miteigentumsanteile der Klägerin gestellt hat – der Beschlagnahmegläubiger selbst die Verwertung nach dem POG, so dass § 23 Abs. 1 ZVG vor seiner Zweckbestimmung bereits nicht greift. Hinzu kommt, dass von der Vorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG nur rechtsgeschäftliche Verfügungen über das beschlagnahmte Grundstück erfasst werden (vgl. VG Gera, Urteil vom 14. Januar 2004 – 2 K 1853/98.GE –, juris [Rdnr. 35]). Um eine solche rechtsgeschäftliche Verfügung handelt es sich bei der Anordnung der Verwertung einer sichergestellten und in Verwahrung genommenen Sache schon begrifflich nicht.
Die Anordnung der Verwertung erweist sich schließlich auch in Ansehung dessen, dass die Verwertung der Grundstücke nach Maßgabe von § 24 POG in die durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentumsposition der Klägerin eingreift, als verhältnismäßig.
Der Beklagten steht zunächst kein gleichermaßen geeignetes Mittel zur Verfügung, um den hinter der Anordnung der Verwertung einer sichergestellten und in Verwahrung genommenen Sache stehenden Zweck zu erreichen. Wie sich aus § 24 Abs. 1 Nr. 4 POG ergibt, soll der Ordnungsbehörde die Möglichkeit eingeräumt werden, sich nicht zuletzt aus Kostengründen von einer im Rahmen der Gefahrenabwehr sichergestellten und verwahrten Sache trennen zu können, wenn die Gefahr einer permanent wieder auftretenden Gefahrenlage – etwa aufgrund des Verhaltens der Verantwortlichen – droht. Damit soll ausgeschlossen werden, dass die Ordnungsbehörde zur Gefahrenabwehr gehalten ist, eine Sache auf Dauer sicherstellen und – zunächst auf ihre Kosten – verwahren zu müssen. Derartiges lässt sich etwa mit Mitteln des Bauordnungsrechts nicht erreichen Zwar ermöglichen auch die Eingriffsregelungen des Bauordnungsrechts – wenn auch mit anderer Zielrichtung - grundsätzlich eine Unterbindung der Nutzung baurechtswidriger baulicher Anlagen. Diese aber wäre in einem Fall wie dem Vorliegenden auf unabsehbare Zeit angelegt, da das Bauordnungsrecht eine dem § 24 POG vergleichbare Ermächtigung zur Verwertung nicht enthält.
Die Anordnung der Verwertung führt für die Klägerin auch zu keinen unzumutbaren persönlichen Belastungen. Insbesondere würde sie durch eine Verwertung der beiden Hausgrundstücke nicht obdachlos werden.
Schließlich erweist sich die Anordnung der Verwertung auch im engeren Sinne als verhältnismäßig. Der Beklagten sind durch die Sicherstellung und Verwahrung der beiden Hausgrundstücke erhebliche Kosten entstanden, die sie lediglich aus einen Erlös aus der Verwertung decken kann.
Nach § 25 Abs. 3 Satz 1 POG fallen die Kosten der Sicherstellung (und Verwahrung) den nach §§ 4 oder 5 Verantwortlichen zur Last. Die Ordnungsbehörde hat damit gegenüber dem Adressaten der Sicherstellung einen Anspruch auf Erstattung der durch die Sicherstellung und Verwahrung entstandenen Kosten, die neben Verwahrungskosten nach den Vorschriften des Landesgebührengesetzes und der Landesverordnung über die Gebühren der allgemeinen und inneren Verwaltung einschließlich der Polizeiverwaltung (Besonderes Gebührenverzeichnis, dort Nr. 14.4 der Anlage) auch diejenigen Kosten umfasst, welche die Beklagte infolge der mit der Sicherstellung übergangenen Verantwortlichkeit für die Verkehrssicherheit aufzuwenden hat. Hinzu kommen Aufwendungen, die anzusetzen sind, um entsprechend § 23 Abs. 3 Satz 1 POG einer Wertminderung der sichergestellten Sache während der Verwahrung vorzubeugen. Diese Kosten der Sicherstellung und Verwahrung können gemäß § 25 Abs. 3 Satz 4 POG (auch) aus dem Erlös einer verwerteten Sache gedeckt werden.
Vorliegend hat die Beklagte im Einzelnen detailliert und nachvollziehbar dargetan, dass ihr durch die Sicherstellung und Verwahrung der beiden Hausgrundstücke erhebliche Kosten in der Größenordnung eines höheren fünfstelligen Euro-Betrages entstanden sind bzw. im Falle einer andauernden Verwahrung weiterhin anfallen werden. So sind für den Zeitraum 5. November 2008 bis 17. November 2011 Gebühren für die Verwahrung der Anwesen K.-straße x und N.-straße x i.H. von 15.953,05 € angefallen, die sie gegenüber der Klägerin mit rechts- bzw. bestandskräftigen Kostenbescheiden festgesetzt hat. Darüber hinaus durfte die Beklagte aufgrund eines zwischenzeitlich aufgetretenen Problems mit sich auf den Balkonen und Fensterbänken einnistenden Tauben Kosten für Vergrämungsmaßnahmen ansetzen, die sich nach Auskunft einer von ihr kontaktierten Fachfirma auf mindestens 8.000,00 € belaufen. Nicht zu beanstanden ist ferner, dass die Beklagte auch Kosten für die Aufrechterhaltung der Verkehrssicherheit (quartalsmäßige bzw. einzelfallbezogene Inspektionen, kleinere Reparaturen) angesetzt hat, die sie aufgrund von Schätzungen der Gebäudewirtschaft M. (GWM) mit 10.000,00 €/Gebäude und Jahr beziffert. Schließlich konnte die Beklagte entsprechend ihrer Verpflichtung aus § 23 Abs. 3 Satz 1 POG Kosten für die Verhinderung einer Wertminderung entsprechend den Empfehlungen der Kommunalen Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsmanagement (KGSt) „Instandhaltung kommunaler Gebäude“ i.H. von 1,2 % des Wiederbeschaffungszeitwertes jährlich (Herstellungswert eines vergleichbaren Vermögensgegenstandes, vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 5. August 1994 – 9 A 1248/92 –, NVwZ 1995, 1233, 1235 = juris [Rdnr. 29]) ansetzen. Diese Kosten betragen entsprechend des in den Verkehrswertgutachten vom 21. Dezember 2009 ermittelten Wiederbeschaffungszeitwertes pro Jahr 7.950,37 € für das Anwesen K.-straße x (662.532,22 € x 1,2 %) und 6.931,11 € für das Anwesen N.-straße x (577.592,88 € x 1,2 %).
Dieser Kostenaufstellung ist die Klägerin nicht substantiiert entgegen getreten. Soweit sie geltend gemacht hat, die Gebühren für die Verwahrung seien keine der Beklagten tatsächlich entstandenen Kosten, übersieht sie, dass bei der Verwahrung einer sichergestellten Sache sehr wohl Verwaltungskosten anfallen, deren Erstattung der Gesetzgeber mit Ziffer 14.4. der Anlage zum Besonderen Gebührenverzeichnis ermöglichen wollte. Auch gegenüber den übrigen in Ansatz gebrachten Kosten bestehen keine Bedenken. Zwar verkennt die Kammer nicht, dass es sich bei den Kosten für Vergrämungsmaßnahmen und für die Aufrechterhaltung der Verkehrssicherheit um Schätzungen handelt. Diese basieren jedoch auf unwidersprochenen Auskünften sachverständiger Stellen und erscheinen in Anbetracht dessen, dass die beiden Häuser mehr als drei Jahre leer stehen, nicht als unangemessen hoch.
Diese Kosten, die der Klägerin als (Mit-)Eigentümerin und damit als Verantwortlicher nach § 5 POG zu Last fallen, kann die Klägerin aus den ihr zur Verfügung stehenden Mitteln nicht tragen. Ausweislich der von ihr im Rahmen ihres Prozesskostenhilfeantrags vorgelegten Unterlagen bezieht sie für sich und ihre Kinder Leistungen nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch (SGB II). Anhaltspunkte dafür, dass sie über weiteres, verwertbares Vermögen verfügt, sind nicht ersichtlich. Diese finanzielle Situation der Klägerin hat zur Folge, dass ohne eine Verwertung der Häuser mit einer dann möglichen Kostendeckung nach § 25 Abs. 3 Satz 4 POG die von der Beklagten zu Recht in Ansatz gebrachten Kosten der Sicherstellung und Verwahrung bei dieser verbleiben würden und damit von der Allgemeinheit zu tragen wären. In Anbetracht dieser Umstände erweist sich die Anordnung der Verwertung in Abwägung mit der durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Eigentumsposition der Klägerin als angemessen.
Die Klage ist daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils hinsichtlich der Kosten beruht auf § 167 VwGO i.V. mit §§ 708 ff. ZPO.
Die Berufung war zuzulassen, weil die Rechtssache im Hinblick auf die Rechtsfrage, ob und unter welchen Voraussetzungen die Verwertung eines Hausgrundstücks nach Polizei- und Ordnungsrecht möglich ist, grundsätzliche Bedeutung hat (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).
Beschluss der 3. Kammer des Verwaltungsgerichts Mainz vom 25. Januar 2012
1. Der in der mündlichen Verhandlung gestellte Antrag auf Beiordnung von Rechtsanwalt S., Bad K., im Wege der Prozesskostenhilfe wird abgelehnt, weil der Klägerin, wie sich bereits aus dem Beschluss des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz vom 27. September 2011 (8 D 10790/11.OVG) ergibt, keine Prozesskostenhilfe zusteht. Darüber hinaus ergibt sich aus den Gründen des Urteils vom heutigen Tage, dass die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung keine hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet (§ 166 VwGO i.V. mit §§ 114 ff. ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 22 ff. POG
§§ 873, 925 BGB
§§ 708 ff. ZPO
§§ 114 ff. ZPO
§ 24 POG
§ 90 BGB
§ 136 BGB
§ 5 POG
§ 167 VwGO
§ 166 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 3 Abs. 1 Satz 1 LBauO
§ 23 Abs. 1 Satz 2 POG
§ 23 Abs. 1 Satz 1 POG
§ 24 Abs. 1 Nr. 4 POG
§ 22 Nr. 1 POG
§ 24 Abs. 2 Satz 2 POG
§ 892 Abs. 1 BGB
§ 20 Abs. 1 ZVG
§ 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG
§ 23 Abs. 1 ZVG
§ 25 Abs. 3 Satz 1 POG
§ 23 Abs. 3 Satz 1 POG
§ 25 Abs. 3 Satz 4 POG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
Art. 14 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1981, 2270, 2271
NVwZ 1995, 1233, 1235
3 K 159/09
8 D 10790/11
8 D 11201/11
3 L 1024/08
3 K 1571/10
4 TH 1/81
20 K 1143/09
8 B 11253/08
3 L 1015/08
3 L 1016/08
3 L 1017/08
3 K 293/11
2 K 1853/98
9 A 1248/92