Amtsgericht Essen (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-05-04, Aktenzeichen 196 C 255/14
ECLI: ECLI:DE:AGE1:2015:0504.196C255.14.00

Tenor:
1.
Die zu den Tagesordnungspunkten 2, 3 und 4 der Eigentümerversammlung vom 14.10.2014 getroffenen Beschlüsse, den Klägern durch Übersendung des Protokolls der Eigentümerversammlung bekannt gegeben, werden für ungültig erklärt.
2.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
3.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar

Tatbestand:
Die Parteien sind sämtliche Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft T in Essen.
Auf einer Vollversammlung vom 31.12.1997 zu Tagesordnungspunkt 6 wurde mit Stimmen aller damaligen Eigentümer beschlossen, dass jede Wohnungseigentümerversammlung unabhängig von den anwesenden und vertretenen Wohnungseigentumsanteilen beschlussfähig ist. Diese Vereinbarung wurde nicht ins Grundbuch eingetragen, die Teilungserklärung nicht entsprechend geändert. Die Kläger waren zum damaligen Zeitpunkt noch nicht Eigentümer innerhalb der WEG. Nach den derzeitigen Bestimmungen im Verwaltervertrag wird die Durchführung einer Wiederholungsversammlung mit 550 Euro zusätzlich vergütet. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Sitzungsprotokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 31.12.1997 zu Tagesordnungspunkt 6 sowie auf die Teilungserklärung Bezug genommen.
Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.10.2014 waren höchstens 458/1000stel Miteigentumsanteile vertreten.
Unter Tagesordnungspunkt 1 wurde sodann die Beschlussfähigkeit der Versammlung festgestellt und unter Tagesordnungspunkt 2 über die Jahresabrechnung 2013, unter Tagesordnungspunkt 3 über die diesbezügliche Entlastung der Verwaltung und unter Tagesordnungspunkt 4 über den Wirtschaftsplan 2014/2015 mehrheitlich beschlossen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Sitzungsprotokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.10.2014 Bezug genommen.
Die Kläger sind der Auffassung, die gefassten Beschlüsse seien mangels Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.10.2014 für ungültig zu erklären.
Die Kläger haben beantragt,
die zu den TOP 1, TOP 2, TOP 3 und TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 14.10.2014 getroffenen Beschlüsse, den Klägern durch Übersendung des Protokolls der Eigentümerversammlung bekanntgegeben, für ungültig zu erklären.
Im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 04.05.2015 haben die Kläger den Antrag hinsichtlich Tagesordnungspunkt 1 zurückgenommen und beantragen jetzt nur noch,
die zu den Tagesordnungspunkten 2, TOP 3 und TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 14.10.2014 getroffenen Beschlüsse, den Klägern durch Übersendung des Protokolls der Eigentümerversammlung bekanntgegeben, für ungültig zu erklären.
Die Beklagten haben der Klagerücknahme zugestimmt und beantragen im Übrigen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, die Bestimmungen zur Beschlussfähigkeit gemäß § 25 Abs. 3 WEG zur Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung seien durch Vereinbarung vom 31.12.1997 zu Tagesordnungspunkt 6 abbedungen worden. Die Beklagten sind ferner der Auffassung, die Vereinbarung habe keiner Eintragung ins Grundbuch bedurft, da die Eigentümer durch diese begünstigt worden seien.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und begründet.
Die Wohnungseigentümerversammlung vom 14.10.2014 war nicht beschlussfähig, die dennoch gefassten Beschlüsse sind deshalb für ungültig zu erklären.
Unstreitig waren auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.10.2014 maximal 458/1000stel Miteigentumsanteile und damit weniger als die nach § 25 Abs. 3 WEG für die Beschlussfähigkeit notwendige Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten.
Die Vorschrift des § 25 Abs. 3 WEG ist auch nicht durch Beschlussfassung vom 31.12.1997 zu Tagesordnungspunkt 6 wirksam abgedungen worden.
Es kann dahinstehen, ob es sich hierbei überhaupt um eine Vereinbarung im Sinne des WEG handelt. Zumindest wirkt diese nicht gegen die Kläger. Gemäß § 10 Abs. 3 WEG wirken Vereinbarungen gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen sind. Die Beschlussfassung vom 31.12.1997 ist unstreitig nicht eingetragen worden. Die Kläger haben erst nach diesem Zeitpunkt ihr Wohnungseigentum erworben, so dass sie sich diese Regelung nicht entgegenhalten lassen müssen.
Zwar wird teilweise die Auffassung vertreten, dass eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer einer Eintragung in das Grundbuch für die Geltung gegenüber dem Sondernachfolger in Bezug auf eine begünstigende Regelung nicht bedarf (vergleiche Niedenführ / Kümmel / Vandenhouten, WEG 10. Auflage § 10 Randnummer 69, a. A. Bärmann 12. Auflage WEG § 10 Randnummer 122.).
Die unter Tagesordnungspunkt 6 unter dem 31.12.1997 getroffene Regelung ist aber keine begünstigende. Durch die Festlegung der Beschlussfähigkeit unabhängig von Mehrheitsverhältnissen schon in der ersten Versammlung werden die Rechte der Wohnungseigentümer auf Teilnahme eingeschränkt, auch die Hinweispflichten, die sich für die Verwaltung im Übrigen aus § 25 Abs. 4 Satz 2 WEG in Bezug auf eine in jedem Fall beschlussfähige Zweitversammlung herleiten, werden durch die entsprechende Beschlussfassung zu Lasten der Wohnungseigentümer abbedungen. Der Inhalt der Beschlussfassung wird auch nicht dadurch begünstigend, dass durch die sofortige Beschlussfähigkeit Folgekosten für eine Zweitversammlung – nach dem derzeit geltenden Verwaltervertrag 550 EUR – vermieden werden. Vielmehr ist der Verwaltervertrag für die Wohnungseigentümer nachteilig.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 92 Abs. 2 Nr. 1, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO.
Eine Kostenentscheidung gemäß § 49 Abs. 2 WEG war nicht veranlasst, da nach den derzeit bekannten Umständen nicht feststellbar ist, dass den Verwalter ein grobes Verschulden trifft.

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, Kaiserstraße 34, 44135 Dortmund (oder Postanschrift: 44127 Dortmund), eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Zitierte Normen: §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 92 Abs. 2 Nr. 1, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO
§ 25 Abs. 3 WEG
§ 10 Abs. 3 WEG
§ 25 Abs. 4 Satz 2 WEG
§ 49 Abs. 2 WEG