Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-05-16, Aktenzeichen 19 K 559.17
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2018:0516.VG19K559.17.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung zur Errichtung einer Dachterrasse.
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks R...Straße ... in ... Berlin-Neukölln. Das Grundstück ist mit einem siebengeschossigen Mehrfamilienhaus mit insgesamt 33 Wohnungen bebaut. Bei dem 6. Obergeschoss handelt es sich um ein Staffelgeschoss. Dort befindet sich die ca. 70 m² große Wohnung Nr. 31, die von der straßenseitigen Fassade des Gebäudes teilweise zurückspringt. Die freiliegende, dreiecksförmige Dachfläche vor der Wohnung hat eine Größe von ca. 40 m². Der Kläger plant, auf dieser Fläche eine der Wohnung Nr. 31 zugeordnete Dachterrasse zu errichten, wobei er die Gesamtkosten für das Vorhaben auf ca. 10.000,00 Euro veranschlagt. Die Wohnung besteht aus zwei Zimmern, Küche, Diele, Bad und Abstellraum; im rückwärtigen Bereich verfügt sie über einen ca. 4,20 m x 2,30 m großen Balkon. Die Wohnung wird inzwischen vom Neffen des Klägers und dessen Ehefrau bewohnt; zuvor hatte der Neffe eine Wohnung im 4. Obergeschoss des Gebäudes bewohnt. Das Grundstück R...Straße ... liegt im räumlichen Geltungsbereich der „Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs für das Gebiet ‚Rixdorf‘ im Bezirk Neukölln von Berlin“ vom 14. Juli 2016 (GVBl. S. 470; im Folgenden: Erhaltungsverordnung). Hierbei handelt es sich um eine sog. „Milieuschutzverordnung“ (soziale Erhaltungsverordnung) im Sinne des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB.
Unter dem 1. August 2016 reichte der Kläger bei dem Bezirksamt Neukölln von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) ein Formular „Anzeige Genehmigungsfreistellung (§ 63 BauO Bln)“ für das Vorhaben „Errichtung einer Dachterrasse“ auf dem Grundstück R...Straße ... ein.
Mit Schreiben vom 9. August 2016 teilte das Bezirksamt dem Kläger mit, die Prüfung der Unterlagen habe ergeben, dass ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden solle. Der Kläger wurde gebeten, hierzu diverse Unterlagen nachzureichen, darunter ein formloser Antrag auf erhaltungsrechtliche Genehmigung nach § 173 BauGB.
Mit Bescheid vom 27. Dezember 2016 (Versagung Nr. 2016 / 871) versagte das Bezirksamt nach vorheriger Anhörung des Klägers und Erörterung mit diesem die bauaufsichtlich Genehmigung. Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus, das Vorhaben verstoße gegen § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, weil es um die Durchführung einer Maßnahme gehe, die dem Ziel der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung zuwiderlaufe. Bei dem Vorhaben handele es sich um den Anbau eines Zweitbalkons, sodass ihm das Erhaltungsziel Nr. 6 der Genehmigungskriterien zur Erhaltungsverordnung entgegenstehe. Zudem sei die zu errichtende Dachterrasse mit fast 40 m² im Verhältnis zur Wohnung überdimensioniert und voraussichtlich als besonders kostenaufwändig zu beurteilen. Das Vorhaben sei ferner aufgrund seiner Vorbildwirkung geeignet, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der ansässigen Bevölkerung nach sich ziehe. Auch wenn die Nutzung zunächst zum Eigenbedarf erfolgen solle, so ginge nach Auszug des Mieters doch preisgünstiger Wohnraum dauerhaft verloren. Die Maßnahme widerspreche somit dem Erhaltungsziel, kostengünstigen Wohnraum zu erhalten.
Für die Versagungsentscheidung erhob das Bezirksamt mit gesondertem Gebührenbescheid vom 2. Februar 2017 eine Gebühr von 15,00 Euro.
Der gegen den Bescheid vom 27. Dezember 2016 (Versagung Nr. 2016 / 871) von dem Kläger am 27. Januar 2017 erhobenen Widerspruch wies das Bezirksamt mit Widerspruchsbescheid vom 13. Juli 2017 zurück. Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus, die Prüfung und Entscheidung über die Vereinbarkeit einer Maßnahme mit der Erhaltungsverordnung erfolge nach den vom Bezirksamt beschlossenen Genehmigungskriterien. Für Maßnahmen, die den zeitgemäßen Ausstattungsstandard wesentlich überschritten oder eine Nutzungsänderung darstellten, solle keine erhaltungsrechtliche Genehmigung erteilt werden. Hierzu gehörten der Anbau von besonders kostenaufwändigen Erstbalkonen sowie die Schaffung von Balkonen, Loggien, Terrassen und Wintergärten, wenn die Wohnung bereits einen Balkon oder eine Terrasse aufweise. Die Versagung eines Erstbalkons komme dann in Betracht, wenn er hinsichtlich der verwendeten Konstruktion oder Materialien besonders kostenaufwändig oder in Bezug auf die dazugehörige Wohnung überdimensioniert sei (Nr. 6 der Genehmigungskriterien). Ziel des Kriterienkatalogs sei es, die Genehmigungspraxis nach einheitlichen Grundsätzen zu gestalten. Bei dem beantragten Vorhaben handele es sich um die Errichtung einer Dachterrasse. Die Wohnung verfüge bereits über einen ortsüblichen Balkon. Die veranschlagten Herstellungskosten der Dachterrasse seien mit 10.000,00 Euro als besonders kostenaufwändig einzustufen, und die Terrasse im Verhältnis zur Wohnung als überdimensioniert. Im Gebiet der Erhaltungsverordnung seien ein hohes bauliches Aufwertungspotenzial, ein steigender wohnungswirtschaftlicher Aufwertungsdruck und ein daraus resultierendes soziales Verdrängungspotenzial für bestimmte Bevölkerungsgruppen festgestellt worden. Durch die Nutzung der bestehenden baulichen Aufwertungspotenziale sei mit einer zunehmenden Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu rechnen, die sich negativ auf das Zusammenleben im Quartier, die Nachfrage und die Auslastung der aufgebauten sozialen Infrastruktur und das Wohnungsangebot auswirken könne. Durch die Analyse des Untersuchungsgebiets und der lokalen Infrastruktur habe ein Zusammenhang zwischen dem Wohnungsangebot, der Bevölkerung und dem Infrastrukturangebot festgestellt werden können, und Veränderungen in der Sozialstruktur der Bevölkerung seien nachgewiesen worden. Das Vorhaben des Klägers laufe den Erhaltungszielen zuwider. Es sei geeignet, den Wohnraum nachhaltig zu verändern und eine negative Vorbildwirkung in Gang zu setzen. Preisgünstiger Wohnraum würde dauerhaft verloren gehen. Es sei auf die Sozialpflichtigkeit des Eigentums zu verweisen. Diese schränke auch im Fall der Eigennutzung die Gestaltungsfreiheit ein. Ebenso sei der Milieuschutz unabhängig von Anzahl und Eigentumsform der betroffenen Wohnung sowie vorangegangener Maßnahmen und Umlagen auf Grundlage des Bestandswohnraums anzuwenden. Frühere nicht auf die Mieter umgelegte Kosten (hier: für energetische Sanierungsmaßnahmen) lösten ebenfalls keinen Anspruch auf Genehmigung aus. Schließlich liege auch keine besondere Fallgestaltung vor.
Für das Widerspruchsverfahren setzte das Bezirksamt in dem Widerspruchsbescheid eine Gebühr von 15,00 Euro fest.
Am 21. August 2017 hat der Kläger Klage zum Verwaltungsgericht Berlin erhoben.
Er macht im Wesentlichen geltend, die Genehmigungskriterien, auf die der Beklagte seine ablehnende Entscheidung gestützt habe, hätten keinen Gesetzes- oder Verordnungscharakter, sondern stellten lediglich eine interne Verwaltungsanweisung ohne unmittelbare Außenwirkung dar. Schon deshalb könne die Versagungsentscheidung keinen Bestand haben. Der Beklagte habe gerade nicht die Gesetzmäßigkeit der Versagung geprüft, sondern seiner Entscheidung lediglich den Wortlaut der Genehmigungskriterien zugrunde gelegt und in diesem Zusammenhang den ihm zustehenden Ermessensspielraum nicht ausgeübt. Die Genehmigungskriterien des Beklagten führten teilweise zu unsinnigen Ergebnissen und könnten daher nicht wörtlich und zwingend angewendet werden. Vielmehr seien sie in jedem Einzelfall entsprechend der Zielsetzung der Erhaltungsverordnung auszulegen.
Hierbei sei zu berücksichtigen, dass keineswegs jede Dachterrasse für eine Wohnung mit Bestandsbalkon den Erhaltungszielen entgegenstehe und deshalb nicht genehmigt werden dürfe. Insbesondere bei Dachgeschosswohnungen, die in einem Staffelgeschoss gelegen seien, gehöre es heute zur absoluten Standardausstattung, die um das Staffelgeschoss liegenden freien Dachflächen als Dachterrassen zu nutzen. Der Vergleichsmaßstab der zeitgemäßen Ausstattung sei nur dann überschritten, wenn durch die Errichtung der Dachterrasse eine neue, zusätzliche Ebene über den Wohnräumen geschaffen werde. Vorliegend liege die geplante Dachterrasse indes gerade auf einer Ebene mit den Wohnräumen. Der Charakter der Wohnung werde durch das Hinzukommen der Dachterrasse nicht verändert. Der ökologische Nutzen solcher in der Regel begrünter Dachflächen stehe außer Frage. Die Errichtung solcher Terrassenflächen auf Flachdächern sei auch relativ kostengünstig. Es gebe keinen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund, die Nutzung einer vorhandenen Dachfläche als Dachterrasse zu verhindern. Die Größe der Dachterrasse werde bestimmt durch die Größe der vorhandenen nutzbaren Dachfläche und habe mit der Größe der Wohnung nichts zu tun. Ebenso gebe es keinen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund, die Größe der Terrasse zu beschränken und nur einen Teil der verfügbaren Dachfläche zu nutzen. Auch das Argument, die Dachterrasse sei im Verhältnis zur Wohnungsgröße überdimensioniert, sei nicht nachvollziehbar. Es sei völlig unklar, ab welchem Anteil an der Wohnungsfläche eine Überdimensionierung vorliegen solle.
Der Beklagte handele zudem willkürlich. Eine Genehmigungspraxis nach einheitlichen Grundsätzen gebe es nicht. Nach der Voruntersuchung, die der Erhaltungsverordnung vorausgegangen sei, habe es im Erhebungszeitraum 2010 bis 2015 lediglich einen einzigen Antrag auf Genehmigung einer Dachterrasse gegeben. Darüber hinaus sei der hier bereits vorhandene Balkon klein und ungünstig geschnitten. Es sei nicht nachvollziehbar, inwieweit die Existenz dieses Balkons die Erhaltungsziele beeinträchtigen solle, zumal im Umkehrschluss eine Genehmigung für die Terrasse nicht versagt werden könne, wenn dieser Balkon nicht vorhanden sei. Letztlich sei auch keine negative Vorbildwirkung zu besorgen. Flachbauten mit Staffelgeschossen seien im Gebiet Rixdorf nur selten anzutreffen. Der Fall sei nicht vergleichbar mit dem Dachgeschossausbau und der Errichtung von Dachterrassen bei klassischen Berliner Altbauten mit Sattel-/Giebeldach. Für diese Maßnahmen seien umfangreiche und kostenaufwändige Umbauten mit statischen Ertüchtigungen im Dachstuhl erforderlich. Vorliegend dagegen werde auch der vorhandene Wohnraum nicht verändert. Des Weiteren sei die geplante Dachterrasse auch weder sicht- noch einsehbar.
Der Beklagte verkenne ferner, dass der Milieuschutz zwar ein Instrument des Verdrängungsschutzes, aber grundsätzlich kein Instrument des Mieterschutzes sei. Durch die geplante Dachterrasse werde gerade keine vorhandene Klientel des Milieuschutzes verdrängt. Von den 33 im Gebäude R...Straße ... befindlichen Wohnungen solle lediglich eine einzige mit einer kleinen Dachterrasse belegt werden. Zudem habe der Kläger 2010 eine komplette energetische Sanierung der Fassade durchgeführt, ohne die hierfür aufgewendeten Kosten von 500.000,00 Euro auf die Mieter umzulegen. Sämtliche Mieter des Objekts hätten nicht einmal den Mittelwert des Berliner Mietspiegels erreicht. Die eigentliche Zielsetzung des Milieuschutzes werde somit überhaupt nicht tangiert.
Durch die Versagung der Genehmigung werde der Kläger unangemessen und unzumutbar in seinen Eigentumsrechten nach Art. 14 GG beeinträchtigt. Die Versagung könne auch nicht durch die Sozialbindung des Eigentums gerechtfertigt werden. Zwar könne die Errichtung einer Dachterrasse durchaus dazu führen, dass sich die Miete aufgrund der gestiegenen Wohn-/Nutzfläche erhöhe; insoweit sei nicht auszuschließen, dass preisgünstiger Wohnraum verloren gehe und die Maßnahme den Zielen der Erhaltungsverordnung zuwiderlaufen könne. Im vorliegen Fall sei dies jedoch auszuschließen. Bei Eigennutzung von Wohnraum könne dieser nicht der Erhaltungsverordnung unterliegen. Milieuschutz ende dort, wo es um selbstgenutztes Eigentum gehe. Es sei zwar nicht auszuschließen, dass die Eigennutzung in der Zukunft einmal enden könne. Das zu verhindern, sei jedoch nicht Zweck der Erhaltungsverordnung. Zudem gebe es mildere und weniger einschneidende Mittel. So könnte die begehrte Genehmigung etwa im Zusammenhang mit einem öffentlich-rechtlichen Vertrag erteilt werden, in dem sich der Kläger verpflichte, für einen angemessenen Zeitraum die durch die Dachterrasse neu geschaffene Wohn-/ Nutzfläche nicht in Anrechnung zu bringen. Derartige öffentlich-rechtliche Verträge könnten sogar zur Sicherung mit einem Vertragsstrafeversprechen versehen werden. Überdies sei auch nicht auszuschließen, dass zu bildendes Wohnungseigentum an den Neffen des Klägers veräußert werde. Insoweit greife vorliegend auch die Regelung in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 3 BauGB ein. Jedenfalls beabsichtige der Kläger, die Wohnung sehr langfristig an seinen Neffen zu vermieten. Vor dem Hintergrund der Eigentumsgarantie aus Art. 14 GG ergebe sich hieraus ein Genehmigungsanspruch. Der Beklagte verstoße gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Nicht zuletzt hätte er zumindest eine wesentlich geringere Fläche als die als Dachterrasse beantragte genehmigen können.
Schließlich liege eine Besonderheit des Falls auch darin, dass der Kläger noch Anfang 2016 ohne Weiteres eine Baugenehmigung hätte erhalten können. Seinerzeit habe er jedoch keinen Zugang zu der Wohnung gehabt. Dieser sei ihm erst im Juli 2016 wieder eröffnet gewesen, nachdem es nach dem Tod der früheren Mieterin eine gerichtliche Klärung der Erbregelung gegeben habe.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Bezirksamts Neukölln von Berlin vom 27. Dezember 2016 (Versagung Nr. 2016 / 871) in Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 13. Juli 2017 zu verpflichten, dem Kläger die begehrte Baugenehmigung zur Errichtung einer Dachterrasse auf dem Grundstück R...Straße ... in ... Berlin-Neukölln zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hält daran fest, dass für das Vorhaben des Klägers aus erhaltungsrechtlichen Gründe keine Baugenehmigung erteilt werden könne. Zur weiteren Begründung vertieft und ergänzt er unter Auseinandersetzung mit den von dem Kläger vorgebrachten Argumenten die Ausführungen in den streitgegenständlichen Bescheiden, auf die er im Übrigen verweist.
Mit Beschluss vom 14. Februar 2018 hat die Kammer den Rechtsstreit dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen.
Der Einzelrichter hat die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Augenscheinseinnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 16. Mai 2018 verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachstandes und des Vorbringens der Beteiligten wird Bezug genommen auf die Streitakte mit der Sitzungsniederschrift vom 16. Mai 2018 sowie auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (1 Hefter), die dem Gericht vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidungsfindung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die Klage, über die aufgrund des Beschlusses der Kammer vom 14. Februar 2018 gemäß § 6 Abs. 1 VwGO der Berichterstatter als Einzelrichter entscheidet, bleibt ohne Erfolg.
Soweit die Klage auf Erteilung einer Baugenehmigung an den Kläger gerichtet ist, ist sie als Verpflichtungsklage gemäß § 42 Abs. 1, 2. Var. VwGO in der Gestalt der sog. Versagungsgegenklage zulässig, aber unbegründet. Die Versagung der Baugenehmigung durch den Bescheid des Beklagten vom 27. Dezember 2016 (Versagung Nr. 2016 / 871) in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 13. Juli 2017 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten. Der Kläger hat weder einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung noch zumindest einen Anspruch auf ermessensfehlerfreie Neuentscheidung durch den Beklagten (vgl. § 113 Abs. 5 VwGO), wobei der Verbescheidungsantrag stets als „Minus“ im Verpflichtungsantrag enthalten ist und nicht eigens gestellt werden muss, soweit - wie hier im Rahmen der Anwendung von § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB - eine Ermessensentscheidung des Beklagten in Betracht kommen könnte (vgl. etwa VG München, Urteil vom 6. November 2013 - VG M 18 K 12.357 -, juris Rn. 35 m.w.Nachw.).
Dem Bauvorhaben des Klägers stehen öffentlich-rechtlichen Anforderungen entgegen, die in dem hier einschlägigen vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gemäß § 64 BauO Bln in der bis zum 31. Dezember 2016 gültigen Fassung (vgl. § 89 Abs. 2 BauO Bln) zu prüfen sind. Die von dem Kläger auf dem Grundstück R...Straße ... geplante Errichtung einer Dachterrasse bedarf einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung. Deren Erteilung hat der Beklagte zu Recht (inzident) abgelehnt.
Im Einzelnen:
Das Vorhaben ist gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 2 Satz 1 der Erhaltungsverordnung genehmigungsbedürftig.
Nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Im Land Berlin tritt an die Stelle der Satzung nach § 172 Abs. 1 BauGB eine Rechtsverordnung, die von dem zuständigen Bezirksamt erlassen wird (vgl. § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB i.V.m. § 30 Satz 1 AGBauGB Bln). Eine solche Rechtsverordnung liegt für das hier maßgebliche Gebiet mit der Erhaltungsverordnung vor.
Bedenken gegen die Wirksamkeit der Erhaltungsverordnung bestehen nicht. Auch der Kläger selbst hat die Wirksamkeit der Erhaltungsverordnung nicht in Zweifel gezogen.
Die Erhaltungsverordnung gibt hinreichend bestimmt an, in welchem Gebiet (vgl. § 1 der Erhaltungsverordnung) und aus welchem der in § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Gründe, nämlich zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB), das erhaltungsrechtliche Genehmigungserfordernis statuiert werden sollte (vgl. § 2 der Erhaltungsverordnung sowie deren Titel). Dies ist nach der Rechtsprechung ausreichend, weil die weitere Konkretisierung erst auf der zweiten Stufe des Verfahrens erfolgt, auf der über die Zulässigkeit etwaiger Veränderungen entschieden wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Juni 2013 - BVerwG 4 N 2.13-, juris Rn. 3; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. März 2014 - OVG 2 B 7.12 -, juris Rn. 18; Hamburgisches OVG, Urteil vom 9. Juli 2014 - OVG2 E 3/13.N -, juris Rn 22).
Am Vorliegen besonderer städtebaulicher Gründe, die geeignet sind, das Genehmigungserfordernis zu rechtfertigen, bestehen keine Zweifel.
Der Beklagte verfolgt mit der Erhaltungsverordnung das legitime Ziel, die ansässige Wohnbevölkerung vor Verdrängung zu schützen (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. Mai 2006 - BVerwG 4 C 9.04 -, NVwZ 2006, 1167 <1168>; Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 - OVG 10 B 9.11 -, juris Rn. 28). Das schließt das Anliegen ein, einkommensschwachen Mietern - auch neu zuziehenden - ein Wohnen in dem Gebiet zu ermöglichen (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. Mai 2006, a.a.O.).
In der Begründung für den Erlass der Erhaltungsverordnung (Bezirksamtsvorlage für die Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung Tempelhof-Schöneberg von Berlin am 14. Juni 2016) hat der Beklagte auch plausibel und nachvollziehbar dargelegt, dass ohne den Erlass der Erhaltungsverordnung im Erhaltungsgebiet infolge baulicher Maßnahmen im Sinne des § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB eine unerwünschte Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu besorgen ist, die negative städtebauliche Folgen befürchten lässt (vgl. für diese materiellen Voraussetzungen des städtebaulichen „Milieuschutzes“ gemäß (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB Hamburgisches OVG, a.a.O., Rn. 23 m.w.Nachw.).
Der Beklagte hat einen Aufwertungsspielraum, der bauliche Maßnahmen im Sinne des § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB bedingt, gesehen im Ausstattungszustand bzw. Instandsetzungsbedarf im Gebiet (z.B. Einbau eines Gäste-WCs, Anbau von Balkonen oder Aufzügen, Grundrissänderungen), in dem bestehenden Verdichtungs- und Ausbaupotenzial (Dachausbau) sowie in den Möglichkeiten einer energetischen Modernisierung. Entsprechend gebe es auch einen hohen Aufwertungsdruck im Gebiet, das durch einen dichten, „gründerzeitlichen“ Wohnungsbestand charakterisiert sei und eine hohe wohnungswirtschaftliche Attraktivität aufweise. Seit 2013 steige die Zahl der genehmigten Bauanträge an. Dies betreffe insbesondere Dachgeschossausbauten, Balkonanbauten und Instandsetzungs-/Sanierungsmaßnahmen. Außerdem zeige sich eine hohe und ansteigende Dynamik in Bezug auf die Umwandlung von Miet- und Eigentumswohnungen, mit denen bauliche Veränderungen an Gebäuden und Auswirkungen auf die betroffene Mieterschaft zu erwarten seien. Neben dem Anstieg der Angebotsmietpreise von durchschnittlich 77 % im Zeitraum 2008/09 bis 2014/15 zeige sich, dass die durchschnittliche Netto-Kaltmiete in Euro/m² bei Einwohnerinnen und Einwohnern, die seit 2012 in das Gebiet gezogen seien, im Schnitt um 30 % höher liege als bei Einwohnerinnen und Einwohnern, die zwischen 2007 und 2011 in das Quartier gezogen seien. Die sich aus dem Aufwertungspotenzial und dem Aufwertungsdruck ergebende Verdrängungsgefahr sei für Teile der Gebietsbevölkerung erheblich und geeignet, im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung ohne deren Erlass wesentliche Veränderungen der Bevölkerungsstruktur zu verursachen. In den letzten Jahren sei eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur bereits festgestellt worden. Die Ursachen hierfür lägen unter anderem in einem kontinuierlichen Anstieg von wirtschaftlich leistungsfähigen Haushalten, in den eingetretenen Veränderungen der demografischen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung durch Anstieg der Altersgruppe der 27- bis 45-Jährigen, die sich in der Familiengründungsphase befänden, in dem Zuzug von hochqualifizierten und einkommensstarken Haushalten und einer kontinuierlichen Abnahme des Zuzugs von Haushalten mit einem Netto-Haushaltseinkommen von unter 1.000,00 Euro seit 2002. Das Gebiet sei durch einen hohen Anteil von 1- und 2-Personen-Haushalten gekennzeichnet, denen kein adäquates Angebot an kleinen Wohnungen gegenüberstehe. Kleine Wohnungen stünden unter einem besonders hohen Nachfragedruck. Es sei ein besonderes Augenmerk auf den Wohnungsschlüssel zu richten. Die von Verdrängung bedrohten Teile der Bevölkerung seien insbesondere Haushalte mit Kindern, Haushalte mit hoher Wohndauer, einkommensschwache Haushalte und Haushalte, die trotz guter wirtschaftlicher Voraussetzungen bereits eine hohe Mietbelastung aufwiesen. Mit dem städtebaulichen Instrument einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB sei es möglich, Einfluss auf die grundsätzliche Erhaltung des Wohnungsbestandes, der Wohnungsgrößen, der Eigentumsform und Nutzung der Wohnungen als eine wesentliche städtebauliche Voraussetzung für den Erhalt der im Gebiet vorhandenen Haushalts- und Bewohnerstruktur zu nehmen.
Städtebauliche Fehlentwicklungen, denen mit der Erhaltungsverordnung begegnet werden soll, hat der Beklagte gesehen in der Veränderung der Nachfrage nach Wohnraum, der Veränderung der Nachfrage nach Infrastruktur, Folgeinvestitionen zum Ausbau öffentlicher Infrastrukturen in anderen Stadtteilen sowie im Verlust sozialer Bindungen, ehrenamtlicher Netzwerke und bestehender nachbarschaftlicher Strukturen, der sich negativ auf die Stabilität im Wohnquartier auswirken könne.
Wegen der Einzelheiten wird auf die Begründung der Erhaltungsverordnung verwiesen sowie auf die im Vorfeld des Verordnungserlasses vom Bezirksamt in Auftrag gegebene „Voruntersuchung zur Prüfung des Einsatzes einer Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (‚Milieuschutzverordnung‘) gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für das Quartier Rixdorf“ der L...mbH vom 24. Juni 2016 (abrufbar im Internet über: ), auf der die Begründung der Erhaltungsverordnung basiert.
Das Vorhaben des Klägers bedarf nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB einer Genehmigung. Denn es handelt sich bei dem Vorhaben um die Änderung einer baulichen Anlage (vgl. die Begriffsbestimmung in § 2 Abs. 1 Satz 2 BauO Bln) in dem durch § 1 der Erhaltungsverordnung bestimmten Erhaltungsgebiet. Durch die Maßnahme wird in die bauliche Substanz des vorhandenen Wohngebäudes eingegriffen. Die für die Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung erforderliche Relevanz der Maßnahme ist gegeben. Lediglich Änderungen, die von vornherein nicht geeignet sind, das Schutzziel der Erhaltungsverordnung zu gefährden, unterfallen nicht dem Genehmigungsvorbehalt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 - BVerwG 4 B 85.04-, NVwZ 2005, 445 <446>; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. März 2014, a.a.O., Rn. 21). Der Errichtung einer Dachterrasse kann die grundsätzliche Eignung, das Ziel der Erhaltungsverordnung negativ zu beeinflussen, nicht abgesprochen werden. Denn die Maßnahme kann prinzipiell zu Mieterhöhungen und damit möglicherweise zu einer Verdrängung der ansässigen Wohnbevölkerung führen. Dabei kann die Maßnahme vorliegend zum einen zu einer Erhöhung des relativen Mietzinses, d.i. des Mietzinses pro Quadratmeter führen, weil die Errichtung der Dachterrasse auf dem Wohnungsmarkt als Verbesserung der Wohnqualität bewertet weder dürfte. Zum anderen kann die Maßnahme auch ohne eine Erhöhung des Mietzinses pro Quadratmeter die absolute Miethöhe beeinflussen, weil Dachterrassen - wie auch die Klägerseite selbst zutreffend ausgeführt hat - regelmäßig anteilig auf die Wohnfläche angerechnet werden, die sich damit vergrößert.
Die Ablehnung der Erteilung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung durch den Beklagten lässt keinen Rechtsfehler erkennen.
Es besteht kein Genehmigungsanspruch nach den Bestimmungen des § 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB.
Insbesondere ist § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB im Fall des Klägers nicht einschlägig. Nach dieser Vorschrift ist die Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Es kann keine Rede davon sein, dass durch die Errichtung der von dem Kläger geplanten Dachterrasse lediglich der „zeitgemäße Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung“ hergestellt würde. Dass eine Wohnung mit einer Größe von 70 m², die bereits über einen rd. 10 m² großen Balkon verfügt, ohne eine rd. 40 m² große Dachterrasse nicht mehr heutigem (Durchschnitts-) Standard genügt, vermag das Gericht nicht festzustellen, wobei insoweit ein bundesweiter Vergleichsmaßstab heranzuziehen ist (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2004 - OVG 2 B 3.02 -, juris Rn. 39 ff.; VG München, Urteil vom 28. November 2016 - VG M 8 K 15.3460 -, juris Rn. 44). Ohnehin enthält § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB nicht nur eine Bezugnahme auf tatsächliche Verhältnisse („durchschnittlich“), sondern zugleich mit der Bezugnahme auf die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen ein wertendes Element (BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004, a.a.O.). Inhaltliche Zielsetzung der Vorschrift ist es, zu vermeiden, dass in Milieuschutzgebieten ein bauordnungsrechtlicher „Substandard“ festgeschrieben wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004, a.a.O.; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012, a.a.O., Rn. 32). Dass eine Dachterrasse zum bauordnungsrechtlichen Mindeststandard gehört, ist indes gleichermaßen nicht erkennbar (vgl. auch VG München, Urteil vom 28. November 2016, a.a.O., Rn. 45).
Auch auf § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 3 BauGB kann sich der Kläger nicht mit Erfolg berufen. Denn die Bestimmung ist ersichtlich nur auf den in § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB geregelten Fall zugeschnitten, dass landesrechtlich zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Sinne des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ein Genehmigungsvorbehalt eingeführt worden ist auch für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 WEG) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind (vgl. auch Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 127. EL Oktober 2017, § 172 BauGB Rn. 195, 196). Die genehmigungsbedürftige Maßnahme besteht hier also ausschließlich in der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum.
Aus der Regelung in § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB kann der Kläger ebenfalls nichts zu seinen Gunsten ableiten. Nach dieser Vorschrift darf die Genehmigung in den Fällen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll.
Das Vorhaben des Klägers erfüllt den Versagungstatbestand des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB.
Der Versagungsgrund aus § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB liegt vor, wenn ein Vorhaben geeignet ist, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen, und wenn eine solche Verdrängung aus den besonderen städtebaulichen Gründen nachteilige Folgen haben würde (vgl. dazu sowie zum Folgenden BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 - Urteil vom 18. Juni 1997 - BVerwG 4 C 2/97 -, NVwZ 1998, 503). Da das Ziel der Erhaltungsverordnung die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet ist, ist es für die Erteilung oder Versagung der Genehmigung nicht entscheidend, ob durch die konkrete Maßnahme die davon betroffenen Bewohner tatsächlich verdrängt werden. Es reicht vielmehr aus, wenn die Baumaßnahme generell geeignet ist, eine solche Verdrängungsgefahr auszulösen. Die Erhaltungsverordnung dient als städtebauliches Instrument nicht - jedenfalls nicht unmittelbar - dem Schutz einzelner konkreter Bewohner, sondern dem allgemeineren und längerfristigen Ziel, die Struktur der Wohnbevölkerung zu erhalten. Dieses Planungsziel kann nur bei Anknüpfung an objektive und dauerhafte Gegebenheiten erreicht werden, die durch eine Maßnahme in der Regel verändert werden. Deshalb kommt die Versagung der Genehmigung etwa auch dann in Betracht, wenn die Wohnung, an der bauliche Veränderungen vorgenommen werden sollen, derzeit leer steht oder wenn die davon betroffenen derzeitigen Bewohner mit der Baumaßnahme einverstanden sind. Da eine einzelne Maßnahme innerhalb eines größeren Erhaltungsgebiets kaum jemals zu einer städtebaulich ins Gewicht fallenden Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung führen wird, darf die Maßnahme auch nicht isoliert gesehen werden. Es kommt vielmehr darauf an, ob die einzelne Maßnahme aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich zieht.
Das Vorhaben der Errichtung einer Dachterrasse ist generell geeignet, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen. Eine uneingeschränkte Zulassung der genehmigungsgegenständlichen, über das durchschnittliche Ausstattungsniveau hinausgehenden Verbesserung des baulichen Ausstattungsstandards, die mit der von dem Kläger geplanten Errichtung der Dachterrasse verbunden wäre, würde eine nicht überschaubare Vorbildwirkung für ähnliche Baumaßnahmen hervorrufen, bei denen sich die jeweiligen Baubewerber auf das hier streitbefangene Vorhaben und seine Ausgestaltung berufen könnten (vgl. dazu sowie zum Folgenden VG München, Urteil vom 28. November 2016, a.a.O., Rn. 42). Durch solche weitergehende Verbesserungen des baulichen Ausstattungsstandards wird der betroffene Wohnraum aufgewertet, sodass im Rahmen einer anschließenden Vermietung oder Veräußerung regelmäßig erhebliche höhere Gewinne als ohne diese Maßnahme erzielt werden können. Dies führt letztendlich zu (deutlichen) Steigerungen der Mietpreise. Dadurch kann bislang vorhandener, preisgünstiger Wohnraum weiteren Bevölkerungskreisen im Erhaltungsgebiet nachhaltig verloren gehen und damit das Erhaltungsziel - der Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung - gefährdet werden.
Entgegen der Ansicht des Klägers kommt es dabei letztlich nicht entscheidend darauf an, wie viele Fälle von Gebäuden es im Erhaltungsgebiet gibt, die ebenfalls ein Staffelgeschoss aufweisen, das sich für die Errichtung einer Dachterrasse eignet. Denn eine Vorbildwirkung kann dem Vorhaben des Klägers auch über diese Fälle hinaus zukommen, etwa für die Errichtung sog. Aufbauterrassen auf Flachdächern.
Die unerwünschte Veränderung in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung lässt auch negative städtebauliche Folgen befürchten. Insoweit kann verwiesen werden auf die Ausführungen zum Vorliegen besonderer städtebaulicher Gründe, die den Erlass der Erhaltungsverordnung tragen (s.o.).
Die Versagung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung durch den Beklagten erweist sich auch nicht als ermessensfehlerhaft.
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts schließt § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB es zwar nicht aus, dass die Genehmigung trotz Vorliegens einer Verdrängungsgefahr und damit eines Versagungsgrundes gleichwohl nach pflichtgemäßem Ermessen erteilt werden kann. Damit das Ermessen der Behörde eröffnet ist, bedarf es jedoch einer atypischen Fallgestaltung im Einzelfall (vgl. BVerwG, Urteile vom 30. Juni 2004 - BVerwG 4 C 1/03 -, NVwZ-RR 2005, 383 <386>, und vom 18. Juni 1997, a.a.O., 504; s. für § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB auch VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 13. Oktober 1998 - VGH 5 S 2134/98, NVwZ-RR 1999, 565; VG Berlin, Urteile vom 2. September 2015 - VG 19 K 256.14 -, S. 12 d. Abdr. und vom 8. August 2013 - VG 19 K 272.11 -,S. 7 d. Abdr.). Ein solcher atypischer Ausnahmefall ist hier nicht gegeben.
Insbesondere ergibt sich eine Ausnahmesituation nicht aus dem Umstand, dass die in Rede stehende Wohnung inzwischen durch den Neffen des Klägers und dessen Ehefrau genutzt wird, wobei der Neffe bereits zuvor in dem Gebäude R...Straße ... gewohnt hat (im 4. Obergeschoss). Wie bereits dargelegt, knüpft die Erhaltungsverordnung als städtebauliches Instrument gerade nicht an die konkreten Verhältnisse einzelner Grundstücke an, sondern verfolgt das übergeordnete Planungsziel der Bewahrung der - abstrakten - Bevölkerungsstruktur im Erhaltungsgebiet, weshalb die Behörde an einer Versagung selbst dann nicht gehindert ist, wenn es um bauliche Veränderungen an einer derzeit leer stehenden Wohnung geht (s.o.). Vor diesem Hintergrund kann es auch auf der Rechtsfolgenseite des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB grundsätzlich nicht entscheidend darauf ankommen, ob im Einzelfall (derzeit) keine konkrete Verdrängungsgefahr besteht, weil es sich um selbst genutztes Eigentum handelt (so für durch den Wohnungseigentümer selbst genutztes Wohnungseigentum bereits VG Berlin, Urteil vom 8. September 2015 - VG 19 K 125.15 -, juris Rn. 39; nachgehend OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. März 2018 - OVG 2 N 64.15 -, juris). Mittel- und langfristig besteht in Fällen wie dem vorliegenden gerade keine Gewähr dafür, dass es infolge der Maßnahme - im Zusammenspiel mit weiteren Maßnahmen ähnlicher Art - zu keiner konkreten Verdrängung kommen kann (vgl. VG Berlin, Urteil vom 8. September 2015, a.a.O.).
Aus der Vorschrift des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6, 1. Hs. BauGB lässt sich nichts anderes ableiten. Danach ist die Genehmigung zu erteilen, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern. Gemäß § 172 Abs. 4 Satz 4 BauGB kann in diesen Fällen in der Genehmigung bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum an dem Gebäude während der Dauer der Verpflichtung der Genehmigung der Gemeinde bedarf. Diese Verpflichtung kann auf Ersuchen der Gemeinde in das Wohnungsrundbuch eingetragen werden (§ 172 Abs. 4 Satz 5, 1. Hs. BauGB). Es handelt sich hierbei um eine Spezialregelung für die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum, die jedenfalls nicht dahingehend verallgemeinert werden kann, dass auch außerhalb ihres unmittelbaren Anwendungsbereichs nach der in ihr zum Ausdruck kommenden gesetzgeberischen Wertung ein atypischer Ausnahmefall stets und immer schon dann gegeben ist, wenn eine Maßnahme - wie im vorliegenden Fall - die zu schützende Wohnbevölkerung konkret unberührt lässt (VG Berlin, Urteil vom 8. September 2015, a.a.O., Rn. 40; vgl. zu Zweck und Reichweite von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB sowie zur Übertragbarkeit des in der Regelung zum Ausdruck kommenden Rechtsgedankens im Übrigen näher BVerwG, Urteil vom 30. Juni 2004, a.a.O., 384 ff.).
Einen Sonderfall vermag der Kläger ferner auch nicht daraus mit Erfolg abzuleiten, dass er - wie er im Termin vorgebracht hat - vor dem Erlass der Erhaltungsverordnung ohne Weiteres eine Baugenehmigung hätte erhalten können. Abgesehen davon, dass gemäß § 172 Abs. 2 BauGB das Ziel der Erhaltungsverordnung durch eine Entscheidung nach § 15 Abs. 1 BauGB bereits unmittelbar nach Erlass und Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses abgesichert werden kann (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. März 2018, a.a.O., Rn. 25), bewegt sich die Möglichkeit einer für den Bauherrn nachteiligen Rechtsänderung regelmäßig im Rahmen des allgemeinen Lebensrisikos des Bauherrn. Auch mit Blick auf die von dem Kläger insoweit vorgebrachten besonderen Umstände, die ihn an einer früheren Beantragung und Durchführung der Maßnahme gehindert haben sollen, ergibt sich hieraus vorliegend keine Ausnahmesituation.
Des Weiteren ergibt sich eine Atypik auch nicht daraus, dass der Kläger Kosten einer von ihm durchgeführten energetischen Sanierung nicht auf die Mieter abgewälzt haben will.
Auch Art. 14 GG zwingt hier nicht zu einer abweichenden Entscheidung. Unter den gegebenen Umständen des Einzelfalls vermag das Gericht nicht festzustellen, dass sich die Versagung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung dem Kläger gegenüber als unverhältnismäßiger Eingriff in sein Eigentumsgrundrecht darstellt.
Insbesondere war der Beklagte nicht gehalten, anstelle der Versagung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung die Baugenehmigung mit einer Nebenbestimmung nach § 36 Abs. 1 VwVfG zu versehen, die die Sicherstellung der anspruchsbegründenden Voraussetzungen übernimmt und damit die Erfüllung der Erhaltungsziele trotz Durchführung des Vorhabens sichert. Zwar werden befristete Auflagen zur Begrenzung von Mietererhöhungen in der Praxis mitunter durchaus als Instrument eingesetzt, um eine Versagung zu vermeiden, und es wird darüber diskutiert, ob ihnen unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten der Vorrang vor einer Versagung gebührt (vgl. zur Diskussion nur Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 172 BauGB Rn. 129 m.w.Nachw.). Indes erscheint bereits fraglich, ob eine solche Auflage in jedem Einzelfall ein geeignetes Mittel zur Wahrung der Erhaltungsziele ist (vgl. näher Stock, ebd.). Dagegen spricht auch, dass die Einhaltung einer Auflage zur Sicherung der Erhaltungsziele von dem Beklagten nur begrenzt kontrolliert und überwacht werden kann und damit die Gefahr besteht, dass die Auflage unterlaufen wird. So hat der Beklagte im Termin von Fällen berichtet, in denen zwei Mietverträge bestehen: ein nur zum Schein geschlossener für die Behörde zum Nachweis, dass (vermeintlich) keine Mietpreiserhöhung erfolgt ist, und der „echte“ Mietvertrag, der eine höhere Miete ausweist. Jedenfalls aber kann deshalb kein Rechtsanspruch auf eine entsprechende Nebenbestimmung bestehen, weil § 36 Abs. 1 VwVfG nicht als allgemeine Ermächtigung der Behörden angesehen werden kann, nach Ermessen von der Erfüllung oder genaueren Prüfung zwingender Genehmigungsvoraussetzungen abzusehen und sich stattdessen mit Nebenbestimmungen zufrieden zu geben, die sicherstellen, dass in Zukunft diesen Voraussetzungen erfüllt werden. Insbesondere darf die Behörde wesentliche Voraussetzungen des in Frage stehenden Verwaltungsaktes nicht auf Nebenbestimmungen „abschieben“ und damit letztlich offen lassen (Kopp/Ramsauer, VwVfG, 16. Aufl. 2015, § 36 Rn. 45; vgl. für Nebenbestimmungen zu einer Baugenehmigung auch Knuth, in: Wilke/Dageförde/ders./Meyer/Broy-Bülow, Bauordnung für Berlin, 6. Aufl. 2008, § 71 Rn. 23: nur bei „leicht behebbaren Hindernissen“). Um eine solche wesentliche Voraussetzung geht es hier jedoch (Erfüllung der Erhaltungsziele). Besonderen Härten im Einzelfall kann zur Vermeidung eines Verstoßes gegen das Übermaßverbot des Art. 14 GG im Rahmen des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB durch die Annahme einer atypischen Ausnahmesituation begegnet werden, wobei eine solche - wie bereits ausgeführt - im Fall des Klägers allerdings gerade nicht besteht.
Ein öffentlich-rechtlicher Vertrag zwischen dem Kläger und dem Beklagten, der darauf abzielt, das Ziel der Erhaltungsverordnung auch bei Verwirklichung des Vorhabens des Klägers sicherzustellen (vgl. VG München, a.a.O., Rn. 46), liegt nicht vor; es liegt auch nicht zumindest ein konkretes Angebot für den Abschluss eines solchen Vertrages durch den Kläger vor. Davon unabhängig sieht sich auch die Geeignetheit eines öffentlich-rechtlichen Vertrages als Instrument zur Sicherung der Erhaltungsziele Zweifeln ausgesetzt, und zwar letztlich aus ähnlichen Gründen wie die Geeignetheit befristeter Auflagen.
Schließlich könnte auch eine etwaige zivilrechtliche Absprache des Klägers mit seinem Neffen hier von vornherein kein geeignetes (alternatives) Sicherungsinstrument darstellen. Zwar ist in der Rechtsprechung teilweise angenommen worden, eine Verdrängungsgefahr sei nicht gegeben sei, wenn aufgrund vertraglicher, (hoch) vertragsstrafenbewehrter und auch für die Rechtsnachfolger der Eigentümer bindender Verpflichtungen gesichert sei, dass für den Geltungszeitraum des erhaltungsrechtlichen Verbots die Mieter geschützt seien (vgl. VG München, Urteil vom 9. Mai 2016 - VG M 8 14.3090 -, juris Rn. 91 ff. im Fall der Regelung von Pflichten der Eigentümer im Rahmen einer sog. „Sozialcharta“ im notariellen Kaufvertrag). Diese Rechtsprechung betrifft aber den Sonderfall der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum im Sinne des § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB, bei dem die Mieter vor allem vor Kündigungen zu schützen sind. Sie ist auf die vorliegende Fallgestaltung, in der es um mögliche Mietpreiserhöhungen infolge baulicher Maßnahmen geht, nicht ohne Weiteres übertragbar. Dies umso weniger, als es bei der genannten Rechtsprechung nicht um eine zivilrechtliche Absprache mit den Mietern geht, sondern um eine Vereinbarung zwischen früherem und gegenwärtigem Eigentümer (mit Bindungswirkung auch für zukünftige Eigentümer). Eine zivilrechtliche Absprache des Klägers mit seinem Neffen könnte zum einen jederzeit geändert werden. Zum anderen böte sie auch keinerlei Gewähr dafür, dass eine vergleichbare Absprache auch mit künftigen Mietern erfolgt. Wie auch der Kläger selbst im Termin eingeräumt hat, kann indes nicht ausgeschlossen werden, dass sein Neffe und dessen Ehefrau - möglicherweise auch kurzfristig - wieder aus der Wohnung ausziehen.
Aus den zuvor genannten Gründen kann der Kläger auch nicht zumindest eine erneute, ermessensfehlerfreie Entscheidung des Beklagten über die Erteilung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung - und damit letztlich die begehrte Baugenehmigung - beanspruchen.
Soweit sich Klage gegen die Gebührenforderung aus dem Widerspruchsbescheid vom 13. Juli 2017 richtet, ist sie als Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1, 1. Var. VwGO ebenfalls zulässig, aber unbegründet. Die Erhebung der Widerspruchsgebühr in Höhe von 15,00 Euro findet ihre Grundlage in § 16 Abs. 2 Satz 1 GebBeitrG Bln. Die Gebührenforderung folgt dem bestandskräftigen Gebührenbescheid vom 2. Februar 2017.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. GKG auf 5.015,00 Euro festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 39 ff., 52 f. GKG
§ 63 BauO
§ 173 BauGB
§ 64 BauO
§ 1 WEG
§ 172 BauGB
§ 167 VwGO
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 3 BauGB
§ 6 Abs. 1 VwGO
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB
§ 89 Abs. 2 BauO
§ 172 Abs. 1 BauGB
§ 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 30 Satz 1 AGBauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 2 Abs. 1 Satz 2 BauO
§ 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB
§ 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 4 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB
§ 172 Abs. 2 BauGB
§ 15 Abs. 1 BauGB
§ 36 Abs. 1 VwVfG
§ 16 Abs. 2 Satz 1 GebBeitrG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 2 Satz 1 der Erhaltungsverordnung
§ 1 der Erhaltungsverordnung
§ 2 der Erhaltungsverordnung
Art. 14 GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2006, 1167
NVwZ 2005, 445
NVwZ 1998, 503
NVwZ-RR 2005, 383
NVwZ-RR 1999, 565
18 K 12.35
4 N 2.13
2 B 7.12
2 E 3/13
4 C 9.04
10 B 9.11
4 B 85.04
2 B 3.02
8 K 15.34
4 C 2/97
4 C 1/03
5 S 2134/98
19 K 256.14
19 K 272.11
19 K 125.15
2 N 64.15