Amtsgericht Mitte (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-05-07, Aktenzeichen 22 C 4/25 WEG
ECLI: ECLI:DE:AGBEMI:2025:0507.22C4.25WEG.00

Tenor:
Orientierungssatz
Zitierung: Anschluss BGH, Urteil vom 9. Juli 2010 – V ZR 202/09, Rn. 10 - 11, juris.
1. Der Beschluss zu TOP 10 über die Änderung des Verteilungsmaßstabes aus der Eigentümerversammlung vom 20.12.2024 der Wohnungseigentümergemeinschaft H.-straße, Berlin wird für ungültig erklärt, insoweit er den allgemeinen Verteilungsschlüssel für den Zeitraum vor dem 1.1.2024 ändert. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 87 % und die Beklagte zu 13 %.
3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung der anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Der Streitwert wird auf 1.193,11 € festgesetzt.

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen einen Beschluss der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über die Änderung der Kostenverteilung.
Die Beklagte ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage H.-straße, Berlin (GdWE). Der Kläger ist Sondereigentümer der Einheiten Nr. 4 (55,92/1000 MEA) und 9 (55,92/1000 MEA) und als solcher Mitglied der GdWE. Die Dachgeschosseinheit Nr. 13 verfügt gemäß § 2 der Teilungserklärung von November 1997 über 238,66/1000 MEA. In der Teilungserklärung ist zur Einheit 13 festgehalten „Größe von ca. 194,2 m²“. In § 7 Ziff. 2 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass die Lasten des Gemeinschaftseigentums von den Wohnungseigentümern nach Maßgabe des Verhältnisses ihrer Miteigentumsanteile getragen werden.
Das Dachgeschoss wurde ausgebaut und ist seit 2007 bewohnt. Die Wohnfläche der Dachgeschosseinheit wurde von einem Architekten vermessen. Die Messung ergab eine Wohnfläche von 169,46 m². Für die Einzelheiten der Berechnung wird auf die Anlage B1 (Bl. 110 d.A.) verwiesen.
Mit Einladung vom 22.11.2024 lud die Hausverwaltung der Beklagten zur Eigentümerversammlung für den 20.12.2024 ein. Mit der angehängten Tagesordnung kündigte sie unter TOP 10 den Tagesordnungspunkt „Änderung des Verteilungsmaßstabes“ an. Darin heißt es einleitend: „Die Teilungserklärung ist zum Zeitpunkt eines nicht ausgebauten Dachbodens erstellt worden. Dadurch sind die m²-Angaben falsch. Da nach dem Ausbau des Daches die Wohnfläche um ca. 25 m² kleiner ist (entsprechende Unterlagen können per Mail beim Verwalter angefordert werden). Hierdurch ist eine ungerechte Kostenverteilung zu Lasten der Eigentümerin des Dachgeschosses entstanden. Das vorliegende Aufmaß des Dachgeschosses wurde durch einen Architekten nach DIN erstellt.“ Als Anlage lag der Tagesordnung eine Gegenüberstellung der alten und neuen Berechnung zu Grunde. Für die weiteren Einzelheiten wird auf die als Anlage K2 eingereichte Tagesordnung verwiesen (Bl. 52 ff. d.A.).
Auf der Eigentümerversammlung vom 20.12.2024 beschlossen die Eigentümerinnen und Eigentümer unter TOP 10 mehrheitlich entsprechend dem Beschlussvorschlag in der Einladung:
„Die Eigentümergemeinschaft beschließt den allgemeinen Verteilungsschlüssel gemäß Anlage 1 der Tagesordnung zur ETV vom 20.12.2024 rückwirkend ab dem 01.01.2023 zu ändern.“
Die „Anlage 1 zu der Tagesordnung der Eigentümerversammlung vom 20.12.2024“ enthält eine tabellarische Auflistung aller Wohneinheiten mit folgenden Zeilen:
WE
Name
m²
MEA alt
Anteil
Daneben schließen sich folgende Zeilen an:
MEA neu
Differenz
Für die weiteren Einzelheiten wird vollumfänglich auf die Anlage K4 (Bl. 60 d.A.) verwiesen.
Der Kläger ist der Auffassung, dass die Eigentümerinnen und Eigentümer nicht ausreichend vor der Eigentümerversammlung unterrichtet worden seien. Es hätte weiterer Informationen bedurft, wird die Berechnung vorgenommen hat; außerdem hätten Nachweise beigefügt werden müssen. Es bestünde kein Anspruch auf Veränderung der Miteigentumsanteile. Die Voraussetzungen für eine Anpassung der Miteigentumsanteile gemäß § 10 Abs. 2 WEG lägen nicht vor. Jedenfalls die rückwirkende Änderung des Verteilungsmaßstabes ab dem 1.1.2023 widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung.
Der Kläger hat am 20.1.2025 Klage gegen TOP 10 der Versammlung von Dezember 2024 eingereicht. Auf die Vorschussrechnung vom 22.1.2025 zahlte er am 29.1.2025. Die Klage ist der Beklagten am 14.2.2025 zugestellt worden. Der Kläger hat seine Klage am 19.2.2025 weiter begründet.
Der Kläger beantragt,
den in der Eigentümerversammlung vom 20.12.2024 der Wohnungseigentümergemeinschaft H.-straße, Berlin gefassten Beschluss zum Tagesordnungspunkt 10 über die Änderung des Verteilermaßstabes für ungültig zu erklären.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte meint, der Beschluss sei auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zulässig gewesen. Der Beschluss beinhalte eine Änderung der Miteigentumsanteile. Die Änderung des Verteilungsschlüssels sei sachlich begründet. Eine Rückwirkung der Änderung sei zulässig, da die Jahresabrechnung für die Abrechnungsjahre 2023 und 2024 noch nicht erstellt sei.

Entscheidungsgründe:
I.
Die Klage ist zulässig und begründet, soweit eine Rückwirkung des geänderten Verteilungsmaßstabes für das Abrechnungsjahr 2023 beschlossen wurde. Im Übrigen ist die Klage unbegründet und war abzuweisen.
1. Die Anfechtungsfrist des § 45 Satz 1 WEG wurde gewahrt. Der Kläger hat binnen eines Monats nach der Versammlung vom 20.12.2024 am 20.1.2025 Klage eingereicht. Die Zustellung der Klage und damit die Erhebung erfolgte zwar erst am 14.2.2025. Die Erhebung war gleichwohl „demnächst“ gem. § 167 ZPO; die dem Kläger zuzurechnenden Verzögerungen hielten sich in einem hinnehmbaren Rahmen (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juli 2023 – V ZR 215/21 –, Rn. 6, juris). Auf die Vorschussrechnung vom 22.1.2025 zahlte er nur sieben Tage später am 29.1.2025. Die weitere Verzögerung der Zustellung der Klageschrift war allein durch die gerichtsinternen Abläufe bedingt. Die Klagebegründung hat der Kläger binnen der weiteren Monatsfrist im Februar 2025 eingereicht.
2. Der in der Eigentümerversammlung vom 20.12.2024 unter TOP 10 gefasste Beschluss ist rechtmäßig, soweit hiermit der allgemeine (Kosten-)Verteilungsschlüssel ab 1.1.2024 geändert wurde. Soweit zugleich die Rückwirkung der Änderung für das abgeschlossene Abrechnungsjahr 2023 beschlossen wurde, widerspricht dies ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Beschluss ist auch in dieser Weise teilbar.
a) Der Beschluss ist in formeller Hinsicht mangelfrei. Insbesondere genügte die Einladung den aus § 23 Abs. 2 WEG folgenden Anforderungen an die ausreichende Vorbereitung der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümerinnen. In der Einladung von November 2024 war der beabsichtigte Beschluss unter TOP 10 als Entwurf aufgeführt, eine knappe Begründung enthalten sowie die Anlage zur Veränderung des Verteilungsmaßstabes beigefügt. Damit war nicht nur der konkrete Beschlussgegenstand vorab bekannt, sondern auch die konkrete Neuberechnung des Kostenverteilschlüssels ersichtlich. Überdies enthielt die Einladung den Hinweis auf die Vermessung durch einen Architekten sowie den Zusatz, dass die Unterlagen vom Verwalter per E-Mail angefordert werden können. Damit war für die Eingeladenen ausreichend erkennbar, ob und wieweit der beabsichtigte Beschluss sie betrifft, welchen Inhalt er haben könnte und welche Gründe zu dem Beschlussvorschlag geführt hatten. Dagegen war nicht erforderlich, dass die Ermittlung der Wohnfläche durch den Architekten mit der Einladung verschickt wird. Die Eingeladenen hätten diese Information auf den ausdrücklichen Hinweis in der Einladung hin von der Verwaltung per E-Mail oder auf anderem Wege erfragen können.
b) Die GdWE hatte die Kompetenz, die unter TOP 10 vorgesehene Änderung des allgemeinen Verteilungsschlüssels zu beschließen.
Der Beschluss ist dahin auszulegen, dass nicht die in der (dinglichen) Teilungserklärung festgehaltenen Miteigentumsanteile, sondern der allgemeine Kostenverteilungsschlüssel in Bezug auf alle anfallenden Kosten der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauches sowie die Ermittlung der zu erhebenden Rücklagen geändert werden sollten.
Beschlüsse sind nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung objektiv und „aus sich heraus“ auszulegen. Dabei kommt es maßgebend darauf an, wie der Beschluss nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer im Zweifel keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollen (BGH, Urteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 102/23 –, Rn. 7, juris). Zwar enthält die vom Beschluss in Bezug genommene Tabelle in Anlage 1 die Spalten „MEA alt“ und „MEA neu“. Jedoch ergibt sich schon aus dem Beschlusstext selbst, dass hiermit der „allgemeine Verteilungsschlüssel“ und nicht etwa die in der Teilungserklärung festgehaltenen Miteigentumsanteile geändert werden sollten. Dies wird bestätigt durch die dem Beschluss voran gestellte Begründung, wonach ein Anspruch auf Änderung des „Verteilungsmaßstabes bei den Wohngeldabrechnungen, Wirtschaftsplan und anderen Kosten, wie z.B. Sonderumlagen o.Ä.“ bestehe. Dagegen bestünde keine Beschlusskompetenz zur Änderung der dinglichen Miteigentumsanteile im Wege eines Mehrheitsbeschlusses; diese bedürften einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer sowie der Eintragung ins Grundbuch. Nichts spricht dafür, dass die GdWE einen solchen rechtswidrigen Beschluss fassen wollte.
Die Beschlusskompetenz für den so verstandenen Beschluss folgt aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Diese Vorschrift begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der GdWE eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung – und damit auch von einer in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostenregelung – abweichende Verteilung zu beschließen. Bei der hier streitgegenständlichen Änderung der Kostenverteilung unter TOP 10 handelt es sich um eine solche abweichende Verteilung für „bestimmte Arten von Kosten“. Der Beschluss sieht vor, alle bisher nach MEA verteilten Kosten nach einer neuen, an der Wohnfläche ausgerichteten (fiktiven) „MEA“ zu verteilen. Damit weicht die Verteilung von der bisherigen ab. Die von dem Beschluss betroffenen Kosten sind auch hinreichend bestimmt. Es wird deutlich, dass alle anfallenden Kosten der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauches sowie die Ermittlung der zu erhebenden Rücklagen hiervon erfasst sein sollen.
Weitere Anforderungen an die Bestimmung der Kosten sieht § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht vor. Insbesondere fordert dieser nach jüngster höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht, dass die betroffenen Kosten näher spezifiziert oder jedenfalls auf bestimmte Oberbegriffe von Kosten beschränkt werden (BGH, Urteil vom 14. Februar 2025 – V ZR 128/23 –, Rn. 19-27, juris). Vielmehr beinhaltet die Formulierung „bestimmte Arten von Kosten“ lediglich einen Hinweis auf den allgemeinen Bestimmtheitsgrundsatz. Danach fiel ein Beschluss, nach dem alle Kosten für die Häuser, die aktuell nach MEA verteilt werden, nach „beheizbarer Wohnfläche (ohne Balkone/Loggien)“ verteilt werden sollen, unter die durch § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eingeräumte Beschlusskompetenz. Der hier streitgegenständliche Beschluss hat einen vergleichbaren Inhalt, auch wenn – etwas widersprüchlich – ein „neuer MEA“ zum Zwecke der Kostenverteilung ermittelt wird.
c) Der Beschluss unter TOP 10 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, soweit er für den Abrechnungszeitraum ab 1.1.2024 den allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel entsprechend der Anlage 1 ändert. Den Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern steht ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Beschließen die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der GdWE eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (BGH, a.a.O., Rn. 29, m.w.N.). Das ist vorliegend der Fall. Der geänderte Maßstab, der an die tatsächlichen Wohnflächen anknüpft, stellt eine angemessene und gleichberechtigte Kostenverteilung sicher. Durch die Veränderung werden die Einzelnen auch nicht ungerechtfertigt benachteiligt. Zwar profitiert vor allem die Sondereigentümerin der Einheit Nr. 13. Dies verteilt sich indes gleichermaßen auf die übrigen Eigentümerinnen und Eigentümer, die ausweislich der Anlage K4 prozentual nur geringfügig mehr belastet werden. Die Mehrbelastung des Klägers beläuft sich nach seinen eigenen Berechnungen in der Klageschrift (unter III., S. 3) auf 3,13 % je Einheit.
d) Der Beschluss widerspricht indes ordnungsgemäßer Verwaltung, soweit mit diesem die Rückwirkung der geänderten Kostenverteilung für das Abrechnungsjahr 2023 beschlossen wurde.
Die rückwirkende Änderung der Kostenverteilung für das bereits abgelaufene Abrechnungsjahr 2023 verletzt den Grundsatz, dass ein Wohnungseigentümer grundsätzlich darauf vertrauen darf, dass die bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin geltenden (bisherigen) Schlüssel umgelegt werden (vgl. BGH, Urteil vom 9. Juli 2010 – V ZR 202/09 –, Rn. 10 - 11, juris). Danach darf in der Regel nicht in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden. Eine Abweichung hiervon kommt nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände in Betracht, etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt (BGH, a.a.O.). Derartige Gründe für eine ausnahmsweise Rückwirkung für das Abrechnungsjahr 2023 liegen nicht vor. Vielmehr besteht für das Abrechnungsjahr 2023 auf Grundlage des alten Schlüssels ein Wirtschaftsplan. Das Abrechnungsjahr war bereits seit fast einem Jahr abgeschlossen. Es ist auch nicht ersichtlich, dass der Wirtschaftsplan für ungültig erklärt worden wäre (vgl. für diesen Aspekt: BGH, Urteil vom 1. April 2011 – V ZR 162/10 –, Rn. 12, juris). Die höhere Kostenbelastung der Sondereigentümerin der Einheit Nr. 13 begründet auch keine grob unbilligen Ergebnisse, die eine rückwirkende Änderung nach mehr als 10 Jahren erfolgter Abrechnung auf Grundlage des alten Verteilungsschlüssels rechtfertigen würde.
Dagegen hat sich ein solches schutzwürdiges Vertrauen für das Abrechnungsjahr 2024 im Zeitpunkt des Beschlusses noch nicht herausgebildet. Vielmehr ist eine Änderung der Abrechnungsgrundlagen – in den Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung – während des laufenden Abrechnungsjahres möglich. Allein der Umstand, dass Vorschüsse auf der Grundlage des bislang geltenden Verteilungsschlüssels erhoben worden sind, begründet kein schutzwürdiges Vertrauen (BGH, Urteil vom 1. April 2011 – V ZR 162/10 –, Rn. 12, juris m.w.N.).
d) Der Beschluss ist in entsprechender Anwendung des § 139 BGB derart teilbar, dass nur die beschlossene Rückwirkung für das Abrechnungsjahr 2023 für ungültig erklärt werden kann. Ob ein Beschluss teilbar ist, richtet sich danach, ob ein Teil des Beschlusses allein sinnvollerweise Bestand haben kann und anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümer ebenso gefasst hätten. Bei der Beurteilung, welche Entscheidung die Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer bei Kenntnis der Teilunwirksamkeit nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte getroffen hätten, ist in der Regel davon auszugehen, dass sie das objektiv Vernünftige gewollt hätten (vgl. BGH, Urteil vom 11. April 2025 – V ZR 96/24 –, Rn. 31, juris m.w.N.). Daran gemessen ist der unter TOP 10 gefasste Beschluss teilbar in den Beschluss über die neue Kostenverteilung und die Entscheidung über die Rückwirkung für die einzelnen Abrechnungsjahre. Die Entscheidung über die veränderte Kostenverteilung kann auch allein Bestand haben, denn es wäre ohne weiteres möglich gewesen, den veränderten Verteilungsschlüssel für die zukünftigen Abrechnungsjahre zu beschließen. Auch der Beschlussteil, mit welchem die rückwirkende Geltung beschlossen wurde, kann seinerseits in die Rückwirkung ab 1.1.2023 – wie beschlossen – oder eine spätere Rückwirkung ab 1.1.2024 geteilt werden. Beides könnte auch für sich bestehen. Insofern muss davon ausgegangen werden, dass die Eigentümerinnen und Eigentümer mit ihrem Beschluss das rechtlich zulässige – also objektive Vernünftige -, nämlich allenfalls eine Rückwirkung für den nicht abgeschlossenen Abrechnungszeitraum gewollt hätten.
II.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Kostenquote berücksichtigt ein Teilunterliegen der Beklagtenseite in Bezug auf die Rückwirkung für das Abrechnungsjahr 2023. Dieses bemisst das Gericht ausgehend vom Streitwert (hierzu sogleich) fiktiv zum Zwecke der Kostenquote mit 159,08 €. Dies entspricht der zu erwartenden jährlichen Mehrbelastung des Klägers durch die neue Kostenverteilung auf Grundlage der mitgeteilten Kosten aus der Jahresabrechnung 2021 und 2022.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49 S. 2 GKG. Maßgeblich ist das 7,5fache Klägerinteresse, da das Gesamtinteresse dieses erheblich übersteigt. Das 7,5fache Klägerinteresse beläuft sich insgesamt auf 1.193,11 €. Es ermittelt sich unter Berücksichtigung der vergangenen Jahresabrechnung und der beschlossenen Erhöhung der Kostenbeteiligung für beide klägerischen Einheiten um je 3,13 % auf 77,89 x 7,5 (= 584,18 €) für die Einheit Nr. 4 und 81,19 € x 7,5 (= 808,93 €) für die Einheit Nr. 9. Das Gesamtinteresse übersteigt diesen Betrag um ein Vielfaches: Das Gericht bemisst das Gesamtinteresse nach der Summe der zusätzlichen Be- oder Entlastungen, d.h. dem Wert der in der jährlich nunmehr auf anderer Grundlage zu verteilenden Kosten (vgl. LG Hamburg, Beschluss vom 4. Juni 2024 – 318 T 3/24 –, Rn. 3, juris m.w.N.). Dieser lag im Jahr 2021 bei über 40.000,00 €.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 167 ZPO
§ 139 BGB
§ 10 Abs. 2 WEG
§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
§ 45 Satz 1 WEG
§ 23 Abs. 2 WEG
§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 49 S. 2 GKG
§ 7 Ziff. 2 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung

Zitierte Entscheidungen: V ZR 202/09
V ZR 215/21
V ZR 102/23
V ZR 128/23
V ZR 162/10
V ZR 96/24
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