Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-01-27, Aktenzeichen OVG 10 B 6.19
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2022:0127.OVG10B6.19.00

Tenor:
Orientierungssatz
Verfahrensgang
Die Berufung wird zurückgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen die Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 22.000 EUR für sein Grundstück. Er ist seit 1993 Eigentümer des Grundstücks M ...,1 ... Berlin (Gemarkung Pankow, Flur, Flurstück ). Das Grundstück ist 1.000 m² groß und mit einem viergeschossigen Wohngebäude bebaut. Es liegt im ehemaligen Sanierungsgebiet „Pankow-Wollankstraße“.
Das Sanierungsgebiet wurde mit Wirkung vom 4. Dezember 1994 förmlich festgelegt (Zehnte Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 18. November 1994, GVBI. S. 472) und mit Wirkung vom 28. April 2011 aufgehoben (Zwölfte Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 12. April 2011, GVBI. S. 170). Es handelt sich um eins von insgesamt 22 Sanierungsgebieten, die der Senat von Berlin in den Jahren 1993 bis 1995 als erstes Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramm durch drei Rechtsverordnungen förmlich festlegte (Neunte Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 21. September 1993, GVBl. S. 403; Zehnte Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 18. November 1994, a.a.O.; Elfte Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 21. September 1995, GVBl. S. 711) und denen er gleichzeitig mit dem Beschluss über die jeweilige Rechtsverordnung jeweils die zwölf „Leitsätze zur Stadterneuerung in Berlin“ vom 31. August 1993 (vgl. 19. Bericht über die Stadterneuerung 1.1.1993 – 31.12.1994, Anlage 9.3, AH-Drs. 13/41, S. 78 f.) zugrunde legte (vgl. 25. Bericht über die Stadterneuerung, AH-Drs. 15/5556, S. 22). Von diesen insgesamt 22 Sanierungsgebieten sind 19 – so auch das hier in Rede stehende Sanierungsgebiet – zwischen 2007 und 2011 wieder aufgehoben worden, jeweils ein weiteres Gebiet folgte 2013 und 2015, während in einem Fall die Aufhebung noch nicht erfolgt ist (vgl. 32. Bericht über die Stadterneuerung, AH-Drs. 18/3086 vom 20. Oktober 2020, S. 14).
Das Sanierungsgebiet „Pankow - Wollankstraße“ ist 68,3 ha groß. Bei seiner Festlegung im Jahr 1994 zählte es etwa 6.000 Einwohner und umfasste etwas mehr als 3.200 Wohneinheiten, 15 Jahre später im Jahr 2009 hatte es mehr als 7.500 Einwohner und umfasste 4.085 Wohneinheiten (vgl. Bericht zur Begründung der Aufhebung, AH-Drs. 16/4084 vom 4. Mai 2011, lfd. Nr. 4, Anlage 1, S. 21). Nach den städtebaulichen Zielen lag der Schwerpunkt der Sanierung neben der sozialverträglichen Erneuerung der Wohngebäude in der Verbesserung der Infrastruktur und der Aufwertung des öffentlichen Raumes (vgl. Bericht zur Begründung der Aufhebung, a.a.O., S. 22). Die städtebaulichen Ergebnisse der Sanierung fasst der Bericht zur Begründung der Aufhebung des Sanierungsgebiets (a.a.O., S. 24) wie folgt zusammen:
„Die städtebauliche Struktur wurde erhalten und behutsam ergänzt. Die großen Lücken im Zentrum konnten mit Gewerbeneubauten geschlossen werden. Die Wege und Grünflächen zur Strukturierung, Vernetzung und im Übergang zwischen Kerngebiet und Wohnen sind nördlich und südlich der B ... angelegt. Die wesentlichen Blockdurchwegungen sind realisiert.
Während der Wohnungsbau in großen Teilen modernisiert ist, sind noch einige Lücken mit Neubauten zu schließen. Entwicklungsdefizite existieren insbesondere noch auf dem brachliegenden Gelände der ehemaligen Elektrokeramischen Fabrik und weiteren Einzelgrundstücken an der F ... sowie im mittleren Bereich der M ... .“
Der Stadterneuerungsbericht der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Um-welt an das Abgeordnetenhaus, der das Jahr der Aufhebung des Sanierungsgebiets umfasst (28. Bericht über die Stadterneuerung, Berichtszeitraum 01.01.2010 – 31.12.2011, AH-Drs. 17/0683 vom 14. November 2012), führt dazu aus (a.a.O., S. 11 f., Herv. im Original):
„Das Gebiet Wollankstraße zeigt sich heute als attraktives Zentrum für Pankow und ist ein begehrtes Wohngebiet besonders für junge Familien. Die historische und städtebauliche Struktur wurde erhalten und behutsam ergänzt. 71 % des Altbaubestandes wurden modernisiert und instandgesetzt und 833 Wohnungen neu gebaut. Lebten zu Beginn der Sanierung ca. 6.000 Menschen im Gebiet, so sind es heute 7.500. Dementsprechend wurden die Schulen, Kitas und Jugendeinrichtungen umfassend modernisiert und es sind zahlreiche neue Spielplätze und Grünanlagen entstanden. In der Alten Mälzerei wurden historische Fabrikgebäude zu 130 neuen, barrierefreien Wohnungen umgenutzt.“
Die Gesamtkosten der öffentlichen Sanierungsmaßnahmen schätzte der Aufhebungsbericht auf knapp 134 Millionen Euro (Bericht zur Begründung der Aufhebung, a.a.O., S. 27). Davon entfielen knapp 94,5 Millionen Euro auf die Infrastruktur und knapp 39 Millionen Euro auf das Wohnumfeld (a.a.O., S. 26). Die Summe der am 31. Dezember 2019 auf die nunmehr 359 betroffenen Grundstücke entfallenden Ablösebeträge und der mit 906 Bescheiden (auch für Teileigentum) festgesetzten sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge betrug insgesamt knapp 11,2 Millionen Euro (vgl. 32. Bericht über die Stadterneuerung, AH-Drs. 18/3086, S. 14).
Für das Grundstück des Klägers ermittelte der Fachbereich Vermessung des Stadtentwicklungsamtes des Bezirks Pankow einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 22.000,00 €. Als Grundlage diente ihm eine städtebauliche Stellungnahme zum Zustand des Sanierungsgebietes und des Grundstücksumfelds, in der die Veränderung vom Zustand vor Beginn der Sanierung bis zum Ende der Sanierung nach verschiedenen Lagekriterien bewertet wurde, d.h. die städtebauliche Veränderung vom Anfangszustand zum sog. Qualitätsstichtag am 29. November 1990 bis zum Endzustand am Tag der Aufhebung des Sanierungsgebietes, dem sog. Wertermittlungsstichtag, am 28. April 2011 (J ...,M ... und P ..., Städtebauliche Stellungnahme M ..., Stand: 09.01.2012, VVG Bl. 7 – 43). Für den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag ging der Beklagte von einem Anfangswert von 267 €/m² aus. Dieser Wert orientierte sich an dem vom gesetzlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin angegebenen besonderen Bodenrichtwert mit Anfangswertqualität für den Stichtag 1. Januar 2011. Aus dem Anfangswert leitete der Beklagte im Wege der Zielbaummethode einen Endwert von 289 €/m² ab. Daraus ergab sich eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 22 €/m² und ein Ausgleichsbetrag in Höhe von 22.000 € (Bezirksamt Pankow von Berlin, Abt. Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Vermessung, Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung M ..., erstellt am 27. Januar 2014, VVG Bl. 45 – 77).
Zur beabsichtigten Heranziehung hörte der Beklagte den Kläger an. Dem Anhörungsschreiben vom 4. Februar 2014 fügte er die städtebauliche Stellungnahme und das Gutachten des Fachbereichs Vermessung über die Ermittlung der Höhe des Ausgleichsbetrages bei.
Der Kläger nahm dazu mit anwaltlichen Schreiben vom 14. und 17. März 2014 Stellung. Er halte den Rückgriff auf die Zielbaummethode für unzulässig, weil Vergleichswerte vorlägen und das Vergleichswertverfahrens Vorrang habe. Die bei der Zielbaummethode verwendete Formel sei rechnerisch und logisch falsch, das Festlegen eines für Berlin einheitlichen veränderlichen Lagewertanteils in Höhe von 25 % des Grundstückswerts nicht vertretbar. Außerdem seien nicht-sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen einbezogen, insbesondere „wendebedingte Effekte“, sowie vom Eigentümer selbst bewirkte Wertsteigerungen. Zudem seien mehrere Lagekriterien fehlerhaft benotet.
Mit Bescheid vom 12. Mai 2014 zog der Beklagte den Kläger für dessen Grundstück zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 22.000 € heran. In der Begründung verwies er auf die mit dem Anhörungsschreiben übermittelten Unterlagen zur Berechnung des Ausgleichsbetrages als Bestandteil des Bescheids und wies außerdem die Einwände des Klägers im Einzelnen zurück.
Gegen den Heranziehungsbescheid legte der Kläger Widerspruch ein. Zur Begründung stützte er sich im Wesentlichen auf die Einwände, die er bei der Anhörung vorgebracht hatte. Der Beklagte wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 20. Mai 2016 zurück. Dabei ging er in der Begründung näher auf die drei aus seiner Sicht wesentlichen Rügen des Klägers ein, die Rüge der fehlerhaften Wertermittlungsmethode und des damit unzulässigen Einsatzes der Zielbaummethode, die Rüge des maßgeblichen Einflusses nicht sanierungsbedingter Faktoren bei der Bodenwerterhöhung und die Rüge der fehlerhaften Benotung der Lagekriterien. Dazu führte der Beklagte näher aus, warum diesen Rügen nicht zu folgen sei. Der Widerspruchsbescheid wurde dem Kläger am 30. Mai 2016 zugestellt.
Dagegen richtet sich die Klage, die am 30. Juni 2016 beim Verwaltungsgericht ein-gegangen ist. Zur Begründung hat der Kläger geltend gemacht, dass wegen der gleichzeitig mit der Sanierung wirksam gewordenen Effekte der Wiedervereinigung sowie der besonderen räumlichen Lage und Qualität des Gebiets auch hier ein Sonderfall vorgelegen habe, bei dem auch ohne die Sanierung mit einer qualitativen Fortentwicklung des Gebietes und einer entsprechenden Bodenwertsteigerung zu rechnen gewesen wäre. Insoweit seien die Überlegungen und Ausführungen des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in den drei Entscheidungen vom 10. Juli 2017 zum Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ vollumfänglich auf den vorliegenden Fall des Sanierungsgebiets „Pankow - Wollankstraße“ übertragbar.
Der Beklagte hat ausgeführt, dass hinsichtlich der Berechnung der Ausgleichsbeträge die Situation in dem in der mündlichen Verhandlung des 2. Senats vom 10. Juli 2017 in Rede stehenden Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ in Berlin-Mitte wegen dessen Sonderrolle mit dem hier vorliegenden Sanierungsgebiet „Pankow - Wollankstraße“ nicht zu vergleichen sei.
Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 7. Februar 2019 abgewiesen. Zur Begründung hat es u.a. ausgeführt, die Methode des Beklagten zur Ermittlung von Anfangs- und Endwert mit Berechnung des Endwertes aus dem Anfangswert und die in diesem Zusammenhang angestellten Erwägungen seien nicht zu beanstanden.
Der Beklagte habe bei der Ermittlung des Anfangswerts auf Bodenrichtwerte zurückgreifen dürfen, denn das Vergleichswertverfahren sei nur dann anzuwenden, wenn ausreichend Daten zur Verfügung stünden, die gewährleisteten, dass der Verkehrswert und - im Falle der Sanierung - dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln seien. Eine Recherche in der Kaufpreissammlung habe kein hinreichend vergleichbares Kaufpreismaterial ergeben. Auch der mitwirkungspflichtige Kläger habe eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Kaufpreisfällen, falsche Abfrageparameter oder eine Wertveränderung von Januar bis April 2011 nicht so konkret dargetan, dass daran gerichtliche Aufklärungsmaßnahmen hätten anschließen können. Der Beklagte habe weiterhin ohne Beurteilungsfehler der Berechnung des Anfangswertes den Bewertungsrahmen zum Zielbaumschema „W“ (Wohnnutzung) zugrunde gelegt. Den für eine Geschossflächenzahl von 2 geltenden Bodenrichtwert von 320 €/m² habe er mithilfe der vom Gutachterausschuss festgelegten Umrechnungskoeffizienten auf die hier relevante Geschossflächenzahl von 2,1 umgerechnet. Dabei habe er eine Vorgartenfläche mit lediglich 30 % berechnet und einen Abschlag von 15 % wegen erheblicher Verkehrsimmissionen vorgenommen und sei so beurteilungsfehlerfrei auf einen Wert von 267 €/m² gekommen.
Zur Berechnung des Endwertes habe der Beklagte, da End-Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses zum Stichtag nicht vorgelegen hätten, zulässigerweise die Multifaktorenanalyse nach der Zielbaummethode angewandt. Deren Wahl sei nach der Rechtsprechung grundsätzlich vom Wertermittlungsspielraum umfasst. Dass die im Rahmen der Zielbaummethode angewandten Berechnungsformeln fehlerhaft seien oder fehlerhaft angewendet worden seien, sei nicht substantiiert dargetan oder ersichtlich. Das gelte insbesondere für die Zulässigkeit des Ansatzes eines LVmax von 25 %. Das Gericht sei dabei entgegen der Ansicht des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg (Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 67) der Meinung, dass die Ableitung dieses LVmax hinreichend plausibel und nachvollziehbar begründet sei. Insofern stehe dem Beklagten ein Wertermittlungsspielraum zu, bei dem nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle stattfinde. Es sei mithin nur zu überprüfen, ob überhaupt sachliche Gründe für eine bestimmte Bewertungseinschätzung vorlägen, nicht aber, ob die - aus Sicht des Gerichts - beste Wertermittlungsmethode gewählt worden sei. Dazu hat sich das Verwaltungsgericht auf zwei von ihm in das vorliegende Verfahren eingeführte Unterlagen bezogen, nämlich ein Gutachten von Herrn Dr.-Ing. S ... vom Dezember 2013 (Gutachterliche Stellungnahme VG 19 K 242.10, 243.10, 273.09 und 21.12 – Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt in Berlin-Mitte – über die gerichtliche Auflage: Überprüfung der Anwendbarkeit des veränderlichen Lagewertanteils LVmax von 25 % auf die betroffenen Grundstücke, Stand: 9. Dezember 2013) und die Erläuterungen des Gutachtenverfassers im Protokoll einer mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht im Mai 2018 (VG 13 K 271.14, Protokoll vom 17. Mai 2018, S. 2 – 5).
Während das Oberverwaltungsgericht erstens „die Ableitung der durch den LVmax abgebildeten Korrelation zwischen Lagewertveränderung und Bodenwerterhöhung aus den für die sieben Gebietspaare vorliegenden Daten“ bemängele (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 – OVG 2 B 2.16 – juris Rn. 67), gehe das Verwaltungsgericht zum einen davon aus, dass der unveränderliche Lagewertanteil nicht nur aus sieben West- / Ostpaaren abgeleitet worden sei, sondern auch aus realen Anfangs- und Endwerten aus sechs Sanierungsgebieten in Wedding und Tiergarten, bei denen sich ebenfalls ein Mittelwert von 0,25(3) ergeben habe (S ... _, Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 11). Unabhängig davon sei es zum anderen nicht unplausibel, der Bewertung die genannten sieben West-/Ostpaare zu Grunde zu legen, denn diese seien gerade ausgewählt worden, weil sie je gleiche Nutzungsmaße und Siedlungsstrukturen aufwiesen und hinsichtlich ihrer stadträumlichen Lagequalität und überörtlichen Imageeinschätzung gleichwertig hätten sein sollen (S ..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 9). Die Gebiete mögen zwar anhand einer Matrix mit Bewertungsparametern mit dem Oberverwaltungsgericht genauer vergleichbar sein, dies sei jedoch nicht zwingend erforderlich. Es liege noch innerhalb des Wertermittlungsspielraums, wenn der Beklagte annehme, dass die Gebiete aus den genannten Gründen vergleichbar seien und „bezüglich der östlichen Lage angenommen werden konnte, dass sie sich durch sanierungsbedingte Quartiersverbesserungen den westlichen Lagen angleichen“ werden würden (vgl. S ... _, Gutachterliche Stellungnahme, ebd.). Erst zur 12. Sanierungsverordnung seien die bis dahin für West- und Ostbezirke gleichen Ziele der Sanierung verändert worden (vgl. S ... _ in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Berlin, VG 13 K 271.14, Protokoll vom 17. Mai 2018).
Soweit das Oberverwaltungsgericht zweitens „die Annahme eines auf alle Berliner Sanierungsgebiete, d.h. gleichsam ‚stadtweit‘ anwendbaren konstanten LVmax“ moniere (Rn. 68), gehe das Verwaltungsgericht davon aus, dass der LVmax gerade nicht auf das gesamte Berliner Stadtgebiet, sondern nur in den städtebaulichen Sanierungsgebieten angewendet werde (S ..., Gutachterliche Stellungnahme a.a.O., S. 12 f.) und alle Sanierungsgebiete durch eine „spezielle, quasi innerstädtische Struktur“ relativ ähnlich seien (Auskunft S ... _, VG Berlin, Protokoll vom 17. Mai 2018, a.a.O.).
Die Bodenwerterhöhung sei auch sanierungsbedingt. Das zeige der Umfang der öffentlichen Mittel für das Sanierungsgebiet: Ausweislich der Begründung der Aufhebungsverordnung seien bis Ende 2009 Ausgaben und bestehenden Verpflichtungen in Höhe von 90.199.834 Euro im Sanierungsgebiet zu verzeichnen und sollten bis Ende 2014 mindestens weitere knapp 9.000.000 Euro fließen. Im Übrigen bestehe eine tatsächliche Vermutung, dass die in einem Sanierungsgebiet ausgeführten, auch privaten baulichen Maßnahmen durch öffentliche Sanierungsmittel (mit)bewirkt seien und sich bodenwerterhöhend auf andere Grundstücke auswirken könnten. Anhaltspunkte, welche die grundsätzlich bestehende Vermutung zugunsten der Sanierungsbedingtheit von Verbesserungen im Sanierungsgebiet außer Kraft setzten, bestünden hier nicht. Es fehle auch nicht deshalb an der Kausalität, weil das Sanierungsgebiet Wollankstraße mit dem Gebiet Spandauer Vorstadt vergleichbar wäre. Bei dem Sanierungsgebiet Wollankstraße handele es sich nämlich nicht um ein unmittelbar an die Museumsinsel und den Alexanderplatz anschließendes, geschlossenes, einheitlich unter Denkmalschutz stehendes Gebiet, welches sich schon allein durch seine attraktiven baulichen Strukturen von der Umgebung deutlich erkennbar unterscheide und deshalb von Anfang an geeignet gewesen sei, Investitionen in besonderem Maße anzuziehen. Auch fehle es an einem hohen Anteil von Ansprüchen der Jewish Claims Conference (JCC) und damit korrespondierend offensichtlich auch an der Aufnahme des Sanierungsgebietes in die Prioritätenliste des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen.
Zur Bewertung der einzelnen nach der Zielbaummethode vorgesehenen Lagekriterien verweise das Gericht entsprechend § 117 Abs. 5 VwGO auf die zutreffenden Ausführungen im Ausgangs- und Widerspruchsbescheid, denen der Kläger in der Klage nicht mehr entgegengetreten sei. Dem Beklagten stehe auch hier ein Bewertungsspielraum zu.
Privat veranlasste und finanzierte Bodenwerterhöhungen gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB seien nicht erkennbar. Der Kläger habe nicht hinreichend konkret und nachvollziehbar dargetan, dass er Investitionen auf das Grundstück selbst oder auf das Gebäude derart getätigt habe, dass sie zu einer Lagewertverbesserung beigetragen hätten, die sich mittelbar über das allgemeine Bodenwertgefüge erhöhend auf den Bodenwert des Grundstücks selbst ausgewirkt hätten. Abgesehen davon habe der Kläger nicht dargetan und belegt, dass über die im Widerspruchsbescheid genannten kleineren baulichen Maßnahmen hinaus weitere Vorhaben sanierungsrechtlich genehmigt worden seien, die den reinen Grundstückswert hätten erhöhen können.
Das Verwaltungsgericht hat die Berufung zugelassen, weil „hinsichtlich des LVmax“ ein Berufungszulassungsgrund gemäß „§ 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VwGO“ vorliege.
Gegen das Urteil hat der Kläger Berufung eingelegt. In der Berufungsbegründung führt er aus:
Der gesetzliche Vorrang der Vergleichswertmethode sei nicht beachtet worden. Die Behörde hätte das Vorliegen von Vergleichswerten umfassender prüfen müssen, bevor sie auf die Zielbaummethode zurückgegriffen habe. Es begegne grundlegenden Bedenken, den Anfangswert (hier: auf der Grundlage des Bodenrichtwerts, den der Gutachterausschuss zum 1. Januar 2011 im Sanierungsgebiet Wollankstraße ohne Aussicht auf Sanierungsmaßnahmen für Wohnbebauungsflächen ermittelt hatte) anders zu ermitteln als den Endwert (hier: nach der Zielbaummethode). Ein solcher Wechsel der Wertermittlungsmethode sei unzulässig. Außerdem seien nicht sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen in die Bodenwerterhöhung einbezogen worden. Die entsprechenden Überlegungen und Ausführungen des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in den drei Urteilen vom 10. Juli 2017 (- OVG 2 B 1.16 -, - OVG 2 B 7.16 - und - OVG 2 B 11.16 -, alle juris) und im Urteil vom 11. Oktober 2018 (- OVG 2 B 2.16 -, juris) seien vollumfänglich auf den hiesigen Fall übertragbar. Danach sprächen 18 besondere Indizien für eine - nicht sanierungsbedingte - ausnahmsweise Auswirkung „wendebedingter Effekte“ auf die Werterhöhung der Grundstücke. Zudem seien die Lagekriterien fehlerhaft benotet worden. Die Benotung der Lagekriterien erfordere einen Vergleich mit anderen Gebieten, um sanierungsbedingte Unterschiede erkennbar zu machen. Bezüglich einzelner Lagekriterien seien bereits die tatsächlichen Grundlagen für die Bewertung nicht ausreichend benannt. Schließlich seien vom Eigentümer selbst bewirkte Wertsteigerungen zu berücksichtigen. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts seien insbesondere auch bei der Gewährung von Fördermitteln des Förderprogrammes „Soziale Stadterneuerung“ beim streitbefangenen Grundstück die Eigenleistungen der Eigentümer einschließlich des Klägers als selbst bewirkte Leistungen abzuziehen.
Der Kläger beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 7. Februar 2019 zu ändern und
den Festsetzungsbescheid des Bezirksamts Pankow vom 12. Mai 2014 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Bezirksamts Pankow vom 20. Mai 2016 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er meint, der Festsetzungsbescheid in Gestalt des Widerspruchsbescheides sei rechtmäßig und verletze den Kläger nicht in seinen Rechten. Das Berufungsvorbringen, der Rückgriff auf die Zielbaummethode trotz vorliegender Vergleichswerte sei rechtswidrig, verkenne die notwendigen Zusammenhänge bei der Wertermittlung. Voraussetzung für die Anwendung des vorrangig anzuwendenden Vergleichswertverfahrens sei eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen, die zeitnah zum Wertermittlungsstichtag vereinbart seien und bezüglich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück - als unbebautes Grundstück - hinreichend übereinstimmten. Wie der Beklagte bereits mehrfach dargelegt habe, lägen keine solchen vergleichsgeeigneten Kaufpreise für die Ermittlung der beiden Bodenwerte (Anfangs- und Endbodenwert) vor. Da die Methode zur Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung gesetzlich nicht festgelegt sei, wie das Bundesverwaltungsgericht festgestellt habe (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 - BVerwG 4 B 71.04 -), sei auch nicht zwingend eine Differenz aus Bodenrichtwerten zu bilden, zumal hier nur ein geeigneter Bodenrichtwert für die Ableitung des Anfangsbodenwertes vorliege. Auch die 18 Gesichtspunkte, die nach Auffassung des Klägers den Entscheidungen des 2. Senats zum fehlenden Ursachenzusammenhang von Sanierungsmaßnahmen und Bodenwerterhöhung im Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ zu entnehmen sein sollen, griffen nicht durch. Teilweise seien sie ohne erkennbare Bedeutung für eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung, teilweise überschnitten sie sich und außerdem unterscheide sich insoweit das Sanierungsgebiet „Pankow - Wollankstraße“ grundlegend von dem Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“.
Ein „wendebedingter" erhöhter besonderer Investitionseinsatz im Wohnungssektor des Immobilienmarktes sei im hier zu betrachtenden Gebiet Wollankstraße deutlich zu verneinen. Vielmehr seien private Investitionen zurückgehalten worden bis die mit Hilfe von öffentlicher Förderung erreichten Sanierungserfolge deutlich sichtbar geworden seien. Eine signifikant hohe, rein privat finanzierte und umfassende Modernisierungstätigkeit sei jedenfalls nicht nachweisbar. Dagegen seien etwa in dem Block, in dem sich das streitbefangene Grundstück M ... . befinde, auf der Hälfte aller Bestandsgrundstücke öffentliche Mittel zur Sanierung eingesetzt worden. Dieser Anteil liege weit über dem üblicher „klassischer" Gebiete, auch in Bezug auf sämtliche anderen Städte in den westlichen Bundesländern. Insgesamt seien im Sanierungszeitraum über 44 Millionen Euro direkte öffentliche Mittel (ohne Neubau) allein in die private Altbausubstanz im Gebiet Wollankstraße investiert worden. Einen wesentlichen Anreiz bei den privaten Investitionen hätten wiederum die erhöhten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten nach § 7h EStG - also indirekte öffentliche Mittel - gebildet, die allein im Sanierungsgebiet Wollankstraße ein Volumen von über 40,8 Millionen Euro umfasst hätten. Während das Verhältnis zwischen öffentlichem und privatem Mitteleinsatz in der Spandauer Vorstadt etwa 1 (öffentlicher Mitteleinsatz) zu 7 (privater Mitteleinsatz) betragen habe, liege es – konservativ im Interesse des Klägers gerechnet – hier vollkommen und mehr als signifikant anders herum bei etwa 3 (öffentlicher Mitteleinsatz) zu 1 (privater Mitteleinsatz). Bereits dadurch sei auch eine Vergleichbarkeit der Gebiete ausgeschlossen und die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts zur Spandauer Vorstadt als Sonderfall anzusehen, welcher hinsichtlich der „wendebedingten Effekte", bezüglich der Trennung zwischen „klassischen" und „nicht klassischen" Gebieten sowie der Kausalitätsfrage nicht auf das hier zu betrachtende Gebiet anzuwenden sei. In keinem anderen ehemaligen Sanierungsgebiet in Deutschland könne ein solch hoher anteiliger und absoluter öffentlicher Mitteleinsatz nachgewiesen werden wie im Bezirk Pankow, auch bezogen auf das Gebiet Wollankstraße. Deutlicher als bei den ehemaligen Sanierungsgebieten dieses Bezirks könne demnach nirgendwo ein Kausalitätsnachweis erbracht werden. Wenn diese Gebiete bereits die Voraussetzung besessen hätten, dass sich die städtebaulichen Missstände von innen heraus auf Grundlage der Investitionsbereitschaft der Eigentümer hätten beseitigen lassen, so hätte es der gewaltigen, den Steuerzahler nachhaltig belastenden Förderkulisse nicht bedurft. Insoweit auf einen Mitnahmeeffekt zu verweisen, gehe an den Tatsachen jedenfalls deutlich vorbei.
Der vom Kläger gewünschte Vergleich mit nicht förmlich festgelegten Gebieten würde eine teilweise enorm höhere Bodenwertentwicklung in ehemaligen Sanierungsgebieten gegenüber „vergleichbaren" Nichtsanierungsgebieten aufzeigen. Nach Aufhebung der Sanierungsgebiete gehe die Entwicklung der Bodenrichtwerte nämlich noch stärker auseinander - mit deutlichem Wertvorteil für die Eigentümer in den ehemaligen Sanierungsgebieten. Inzwischen gebe es zwischen den ehemaligen Sanierungsgebieten und Nachbargebieten, die stadträumlich ähnlich lägen und nicht als Sanierungsgebiete festgelegt gewesen seien, Bodenwertunterschiede von bis zu über 2.000,- €/m². Dies könne ohne den Einfluss der Sanierungsmaßnahme nicht begründet werden.
Bei dem LVmax handele es sich um den im Höchstfall durch die Sanierung beeinflussbaren Anteil an einer Bodenwertentwicklung. Er habe eine „Ergänzungsgröße“ in Höhe von (1 – LVmax =) 0,75. Darin sei alles enthalten, was nicht durch die Sanierung beeinflussbar sei. Hierin seien externe Effekte, z. B. durch die „Wende", wie sie der Kläger unterstelle, sicher und rechtlich sowie fachlich korrekt verortet und somit berücksichtigt. Unabhängig davon, ob man einen solchen, im Nachhinein nicht mit hinreichender Sicherheit zu beweisenden „wendebedingten Effekt“ bestreite oder nicht, entziehe sich dieser gedankliche Ansatz durch die logische Subsumierung im Gegenstück zum LVmax bereits der Notwendigkeit einer weiteren Betrachtung. Bei der Abschöpfung nur der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung nach dem LVmax entfalle demnach auch eine „Herausrechnung“. Ein entsprechend fehlerhaft geforderter Ansatz würde tatsächlich zu einer doppelten Berücksichtigung zu Ungunsten der tatsächlichen sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung führen. Gerade der Zielbaum stelle sicher, dass „externe Effekte“ nicht im Ausgleichsbetrag enthalten sein könnten.
Eigene Aufwendungen des Klägers seien hier nicht nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen. Auf dem Grundstück M ... seien zwar Teilmodernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen worden (Elektroinstallation, Austausch von Fenstern und Einbau von fünf Bädern, Erneuerung der Fassade sowie Sanierung des Dachstuhls). Doch steigere ein Eigentümer mit seinem privat finanzierten Anteil an einer Sanierung seines Grundstückes nur den Wert der Gebäudesubstanz. Außerdem liege eine sanierungsrechtliche Genehmigung nur für einige Restarbeiten sowie die Umsetzung einer Netzstation vor.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des Verwaltungsvorgangs verwiesen. Dazu gehören insbesondere das bereits im erstinstanzlichen Verfahren eingeführte Gutachten des Sachverständigen Dr.-Ing. S ... vom 9. Dezember 2013 und das auch schon dort eingeführte Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17. Mai 2018 vor dem Verwaltungsgericht Berlin im Verfahren VG 13 K 271.14 mit der Vernehmung desselben Sachverständigen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung des Klägers hat keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zurecht abgewiesen. Der angefochtene Bescheid vom 12. Mai 2014 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 20. Mai 2016 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
Rechtsgrundlage des Ausgleichsbetragsbescheides ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Nach § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten (§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Der Zeitpunkt, auf den diese beiden Werte zu beziehen sind (vgl. § 16 Abs. 5 der hier noch anwendbaren Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 - ImmoWertV a.F. -, BGBl. I S. 2010; jetzt: § 40 Abs. 4 Satz 1 Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021 - ImmoWertV n.F. -, BGBl. I S. 2805), d.h. der Wertermittlungsstichtag im Sinne von § 3 Abs. 1 ImmoWertV a.F. (vgl. jetzt: § 2 Abs. 4 ImmoWertV n.F.) für den Anfangs- und Endwert ist der Abschluss der Sanierung. Für das Sanierungsgebiet ist das der Tag des Inkrafttretens der Satzung - bzw. hier Verordnung – nach § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB (vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 154 Rn. 13), hier also der 28. April 2011.
Auf dieser Grundlage erweist sich die Heranziehung des Klägers sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach als rechtmäßig.
Der Ursachenzusammenhang zwischen Sanierungsmaßnahmen und Bodenwerterhöhung ist hier nicht durch besondere Umstände beeinträchtigt, wie sie nach der Rechtsprechung des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg im von ihm ausdrücklich als „historisch einmaligen Sonderfall“ (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 – OVG 2 B 1.16 – juris Rn. 33) bezeichneten Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ vorgelegen haben (nachfolgend zu I.).
Die Ermittlung des Ausgleichsbetrages ist auch sonst nicht zu beanstanden. Sie hält sich im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben von § 154 Abs. 1 und 2 BauGB (zu II.). Das gilt sowohl für die Ermittlung des Anfangswertes nach dem Bodenrichtwertverfahren (II.1.) als auch für die Ableitung des Endwertes nach dem sog. Zielbaumverfahren (II.2.). Insbesondere konnte der Beklagte für die Ermittlung des Endwertes nicht das Vergleichswertverfahren anwenden (II.2.a) und musste sich auch nicht des Bodenrichtwertverfahrens bedienen (II.2.b). Vielmehr ist die Ableitung des Endwertes aus dem Anfangswert nach der Multifaktorenanalyse des Zielbaumverfahrens grundsätzlich zulässig (II.2.c). Dabei bestehen gegen die Bewertung der einzelnen Lagekriterien keine Bedenken (II.2.d). Der im Zielbaumschema für das Grundstück konkret angenommene Anfangswert-Multiplikator von 1,0844, d.h. die Annahme eines sanierungsbedingt um 8,44 % erhöhten Bodenwertes des Grundstücks des Klägers, und der dieser konkreten abgabenrechtlichen Schätzung abstrakt als Maßstabsfaktor zugrunde gelegte höchstmögliche veränderliche Lage-Wertanteil LVmax mit dem Faktor 0,25 bzw. mit dem Anteil von 25 % erfüllen sachgerecht den gesetzlichen Auftrag aus § 154 Abs. 2 BauGB, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln. Der zugrunde gelegte LVmax stellt eine für die Anwendung des Abgabemaßstabs hinreichend plausible Pauschalierung für bis 1995 förmlich festgelegte Sanierungsgebiete in Berlin dar, die nicht gegen höherrangiges Recht verstößt, insbesondere nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG oder den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. Er ist auch dann weder willkürlich noch ersichtlich unangemessen, wenn ein anderer Maßstabsfaktor ebenfalls vertretbar erscheinen kann, der zu einem anderen Heranziehungsbetrag führen würde (II.2.e).
Eigene Aufwendungen des Klägers, die im Sinne von § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB Bodenwerterhöhungen des Grundstücks bewirkt haben, sind weder konkret dargelegt noch sonst ersichtlich (III.). Die Höhe des Ausgleichsbetrages belastet den Kläger auch sonst nicht unangemessen.
Zu alledem im Einzelnen:
I. Ohne Erfolg erhebt der Kläger den Einwand, seiner Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag stünden schon dem Grunde nach „wendebedingte Effekte“ im Sinne der Rechtsprechung des 2. Senats zum Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ in Berlin-Mitte entgegen.
Der Einwand betrifft den Ursachenzusammenhang zwischen den Sanierungsmaßnahmen und der Steigerung des Bodenwerts der Grundstücke im Sanierungsgebiet. § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB verlangt diese Kausalität mit der Formulierung, die Erhöhung des Bodenwerts müsse „durch die Sanierung bedingt“ sein. Bei einem herkömmlichen Sanierungsgebiet, d.h. bei einem städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB aufweisenden Gebiet, das bereits seit längerer Zeit nicht zu einer Entwicklung aus eigener Kraft der Eigentümer oder investitionsbereiter Erwerber gefunden hat und für das deshalb nach allgemeinem Erfahrungswissen eine qualitative Fortentwicklung unter unverändert fortbestehenden Rahmenbedingungen nicht zu erwarten ist, besteht eine tatsächliche Vermutung der Kausalität von Sanierung und Bodenwerterhöhung im Sanierungsgebiet (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 – OVG 2 B 2.16 –, juris Rn. 43; Beschluss des erkennenden Senats vom 22. April 2021 – OVG 10 S 36.19 – juris Rn. 8).
Im Fall des Sanierungsgebiets „Spandauer Vorstadt“ in Berlin-Mitte hat der 2. Senat angenommen, dass es sich gerade nicht um ein solches herkömmliches Sanierungsgebiet handele, sondern um einen gegenüber herkömmlichen Sanierungsgebieten „historisch einmaligen Sonderfall“ (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 – OVG 2 B 1.16 -, juris Rn. 33). Diese „Atypik des Sanierungsgebiets Spandauer Vorstadt“ (a.a.O., Rn. 27) als historisch einmaliger – und damit schon grundsätzlich nicht auf andere Sanierungsgebiete übertragbarer – Sonderfall hat der 2. Senat mit dem Zusammentreffen mehrerer Umstände begründet, nämlich der besonderen räumlichen Lage, Qualität und Funktion als Gebiet „in der Mitte Berlins“ sowie „gleichermaßen“ den „restitutionsrechtlichen Herausforderungen nach der Wiedervereinigung“ und dem „vorhandenen Investitionsdruck im Zentrum der Stadt“ (a.a.O., Rn. 33).
Als „vor allem historisch begründeter sowie durch die besondere Lage und Qualität des Sanierungsgebiets geprägter Sonderfall“ (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 – OVG 2 B 1.16 – juris Rn. 51, und Urteil vom 11. Oktober 2018 – OVG 2 B 2.16 – juris Rn. 34) zeichne sich die Spandauer Vorstadt durch die „herausragende stadträumliche Lage im Zentrum Berlins die für Berlin einmalige städtebauliche Struktur“ (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017, a.a.O., Rn. 55, und Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 38) aus. Wegen der besonderen Qualität des in Rede stehenden Stadtquartiers habe der mit der Wiedervereinigung verbundene grundlegende Wandel der rechtlichen, wirtschaftlichen und städtebaupolitischen Rahmenbedingungen nicht allein zum Wegfall der maßgeblichen Ursachen für die in der DDR-Zeit eingetretenen städtebaulichen Missstände geführt, sondern – in jenem Sanierungsgebiet – eine Investitionsbereitschaft und -fähigkeit freigesetzt, die vor dem Hintergrund der besonderen Qualitäten des in Rede stehenden Stadtquartiers als zentrales, durch eine historische Bausubstanz geprägtes Gebiet habe erwarten lassen, dass es auch ohne die förmliche Sanierung in demselben Zeitrahmen zu einer Eigenentwicklung und einer hierdurch bedingten Bodenwerterhöhung gekommen wäre (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017, a.a.O., Rn. 52). Das Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ zeichne sich daneben durch seine „zentrale Lage in der Mitte von Berlin“ und seine besonderen städtebaulichen Qualitäten aufgrund der historischen Bebauung aus (a.a.O., Rn. 53). Als Teil des Cityrandes könne es einerseits partiell gesamtstädtische, für die Lage typische Nutzungen übernehmen und andererseits zentrumsnaher Wohnort sein (a.a.O., Rn. 34). Neben der zentralen Lage lege der hohe Anteil an historischen Gebäuden eine hohe Attraktivität für eine Entwicklung zu einem nachgefragten Wohn- und Arbeitsgebiet nahe, wobei der Denkmalschutz mit den daran anknüpfenden Steuerbegünstigungen sowie die Fördermöglichkeiten des städtebaulichen Denkmalschutzes bereits unabhängig von einer Festlegung als förmliches Sanierungsgebiet günstige Rahmenbedingungen für Investitionen ergeben hätten. Schließlich sei angesichts des baulichen Zustands der Grundstücke aufgrund des hohen Anteils restitutionsbefangener Grundstücke von über 96,3% mit einer großen Zahl von Grundstücksveräußerungen und nachfolgenden baulichen Investitionen zu rechnen gewesen (a.a.O., Rn. 53).
Für alle diese Annahmen besteht im vorliegenden Fall kein Raum. Denn die ihnen zugrunde gelegten Umstände, die sich schon nach den Ausführungen des 2. Senats ohnehin ausdrücklich nur auf „einen historisch einmaligen Sonderfall“ (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 – OVG 2 B 1.16 -, juris Rn. 33) beziehen, sind im hier in Rede stehenden Sanierungsgebiet „Pankow - Wollankstraße“ nicht einmal ansatzweise gegeben. Es handelt sich schon nach seiner räumlichen Lage nicht um ein Gebiet „in der Mitte von Berlin“ bzw. „im Zentrum Berlins“ (a.a.O., Rn. 53 und 55). Es sind auch keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorgetragen oder sonst ersichtlich, dass hier ein hoher Anteil an historischen Gebäuden in Zusammenwirken mit dem Denkmalschutz und den an ihn knüpfenden Steuervergünstigungen und Fördermöglichkeiten besondere, günstige Rahmenbedingungen für Investitionen geboten hätte. Hierzu hat der Beklagte - und ohne dass der Kläger dem näher entgegengetreten wäre - bereits überzeugend dargelegt, im Gegensatz zum Flächendenkmal Spandauer Vorstadt und der daraus folgenden Förderkulisse gebe es im ehemaligen Sanierungsgebiet Wollankstraße bei 344 Grundstücken nur 22 Einzeldenkmäler, von denen sich 13 im öffentlichen Eigentum befänden bzw. nicht der Ausgleichsbetragspflicht unterlägen, sowie drei kleinere Denkmalensembles einschließlich des öffentlichen Carl-von-Ossietzky-Gymnasiums (Berufungserwiderung, Schriftsatz des Beklagten vom 27. Juni 2019, S. 7). Genauso wenig sind hier Umstände dafür vorgetragen oder sonst ersichtlich, aus denen sich ein überwiegender Anteil restitutionsbefangener Grundstücke, gar von über 96,3 %, ergäbe (ungeachtet der Frage, welche Bedeutung diesem Umstand für die Annahme einer sanierungsfremden Bodenwerterhöhung zukommen mag und inwieweit die Möglichkeit einer investitionsbremsenden Wirkung ungeklärter Eigentumsverhältnisse auszuschließen ist). Schließlich kann hier keine Rede davon sein, dass von vorneherein mit einer großen Zahl von Grundstücksveräußerungen und nachfolgenden baulichen Investitionen zu rechnen gewesen wäre. Vielmehr befanden sich nach der unwiderlegten Darstellung des Beklagten die Bodenwerte im Sanierungsgebiet seit 1995 und bis zum Jahr 2005 im Verfall und konnten sich im Laufe der Sanierung ab 2005 gerade einmal auf niedrigem Niveau stabilisieren, während sie erst nach Abschluss der Sanierung mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung dann ab 2013 rasant stiegen, um nach 2015 die im Jahr 1995 erreichte Höhe zu überschreiten. Das hat der Beklagte bereits im erstinstanzlichen Verfahren (Schriftsatz vom 31. Juli 2017, Anlage) mit der nachfolgenden grafischen Darstellung nachvollziehbar veranschaulicht:
Hinzu kommt das unterschiedliche Verhältnis zwischen öffentlichem und privatem Mitteleinsatz, das eine Vergleichbarkeit mit dem Sonderfall des Sanierungsgebiets „Spandauer Vorstadt“ ausschließt. Der Beklagte hat in einem vom erkennenden Senat schon entschiedenen Verfahren bereits näher dargelegt, dass dieses Verhältnis im Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ in Berlin-Mitte etwa 1 (öffentlicher Mitteleinsatz) zu 7 (privater Mitteleinsatz) betragen habe, während in dem Sanierungsgebiet, das in jenem Verfahren vor dem erkennenden Senat in Rede stand und – wie das vorliegende Sanierungsgebiet – im Bezirk Pankow liegt, das Verhältnis dagegen umgekehrt bei 3 (öffentlicher Mitteleinsatz) zu 1 (privater Mitteleinsatz) gelegen habe und überhaupt in keinem anderen Sanierungsgebiet in Deutschland sowohl anteilig als auch absolut ein solch hoher Einsatz öffentlicher Mittel nachgewiesen werden könne wie bei den ehemaligen Sanierungsgebieten im Bezirk Pankow von Berlin (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 2. April 2021 – OVG 10 S 36.19 – juris Rn. 13). Wie sich aus der Berufungserwiderung ergibt, gilt die gleiche Feststellung auch für das Sanierungsgebiet „Pankow - Wollankstraße“ (Berufungserwiderung, a.a.O., S. 13). Außerdem hat der Beklagte dazu dargelegt, dass in dem Block, in dem sich das Grundstück des Klägers befinde, auf der Hälfte aller Bestandsgrundstücke öffentliche Mittel zur Sanierung eingesetzt worden seien und dieser Anteil weit über dem üblicher „klassischer" Gebiete - auch in Bezug auf sämtliche anderen Städte in den westlichen Bundesländern - liege (Berufungserwiderung, a.a.O., S. 12). Im Sanierungsgebiet „Pankow - Wollankstraße“ seien im Sanierungszeitraum über 44 Millionen Euro direkte öffentliche Mittel - ohne Neubau - allein in die private Altbausubstanz im Gebiet Wollankstraße investiert worden. Einen wesentlichen Anreiz für die privaten Investitionen hätten die erhöhten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten nach § 7h EStG - also indirekte öffentliche Mittel - geboten, die allein im Sanierungsgebiet „Pankow - Wollankstraße“ ein Volumen von über 40,8 Millionen Euro umfasst hätten und ohne einen Sanierungsgebietsstatus nicht hätten in Anspruch genommen werden können (Berufungserwiderung, a.a.O., S. 12). Diesen überzeugenden Ausführungen ist der Kläger im Berufungsverfahren nicht konkret entgegengetreten. Insoweit stellt sich das Sanierungsgebiet „Pankow - Wollankstraße“ in besonderem Maße als herkömmliches Sanierungsgebiet dar, in dem – im Sinne der für alle 22 Sanierungsgebiete des ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramms beschlossenen übergeordneten Sanierungsziele der 12 Leitsätze zur Stadterneuerung in Berlin von 1993 – „die Erneuerung der Gebäude und Wohnungen … durch öffentliche Förderung unterstützt werden [muss], soweit die notwendigen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen aus den Mieterträgen nicht zu finanzieren sind“ (Nr. 10 der Leitsätze, a.a.O., AH-Drs. 13/41, S. 79).
Danach scheidet eine „Atypik“ in der Art des vom 2. Senat ausdrücklich so bezeichneten „historisch einmaligen Sonderfalles“, den er beim Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ in Berlin-Mitte angenommen hat, für das hier in Rede stehende Sanierungsgebiet „Pankow - Wollankstraße“ im Bezirk Pankow von Berlin in jeder Hinsicht aus. Annahmen einer nach räumlicher Lage, Qualität und Funktion des Gebiets sanierungsunabhängig hohen Attraktivität für eine Entwicklung zu einem nachgefragten Wohn- und Arbeitsgebiet verbieten sich hier von vorneherein. Vielmehr greift die tatsächliche Vermutung der Kausalität von Sanierung und Bodenwerterhöhung für den Regelfall herkömmlicher Sanierungsgebiete auch im Sanierungsgebiet „Pankow - Wollankstraße“ ein.
Dessen ungeachtet spricht außerdem viel dafür, dass von den Sanierungsmaßnahmen unabhängige Einflüsse auf den Bodenwert bei der Ableitung des Endwertes aus dem Anfangswert nach der Zielbaummethode schon im auf den Wertermittlungsstichtag – und damit zeitlich auf den Abschluss der Sanierung – bezogenen Anfangswert enthalten sein dürften. Daher liegt es nach dieser Methode wohl eher fern, dass solche sanierungsfremden Effekte die an diesen Anfangswert anknüpfende Ableitung des Endwertes und den daraus folgenden Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert noch zu beeinflussen vermögen. Insoweit darf der Beklagte wohl grundsätzlich auch davon ausgehen, dass der gesetzliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, der hier für den 1. Januar 2011 einen besonderen Bodenrichtwert in der Qualität eines Anfangswertes ermittelt hat, weiß, was unter einem Anfangswert im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB zu verstehen ist. Er wird daher also alle Wertsteigerungen auf dem Bodenmarkt, wie sie zwischen dem – vor Beginn der Sanierung liegenden – Qualitätsstichtag für den Anfangszustand (hier: 29. November 1990) und dem – am Ende der Sanierung liegenden – Wertermittlungsstichtag für den Anfangswert (hier: 28. April 2011) auch in vergleichbaren Gebieten ohne Sanierungsmaßnahmen eingetretenen sind, schon bei der Ableitung der besonderen Bodenrichtwerte mit Anfangswertqualität berücksichtigt haben, so dass sie nicht etwa von dem Endwert noch abzuziehen wären, der aus dem aufgrund dieser besonderen Bodenrichtwerte konkret für ein bestimmtes Grundstück ermittelten Anfangswert abgeleitet wird. In diesem Sinne dürfte das Zielbaumverfahren mit der gerade an den tatsächlichen Auswirkungen der Sanierungsmaßnahmen orientierten Bewertung der Lagewertkriterien besonders darauf zielen zu vermeiden, dass ein mit dieser Methode ermittelter Ausgleichsbetrag sanierungsfremde bodenwerterhöhende Effekte enthält.
II. Die danach dem Grunde nach sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung hat der Beklagte für das Grundstück des Klägers auch der Höhe nach gemäß den Vorgaben des § 154 Abs. 2 BauGB ermittelt.
Nach dieser Vorschrift besteht die durch die Sanierung bedingte, gemäß § 154 Abs. 1 BauGB ausgleichspflichtige Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Mehr als die Anordnung, dass es auf die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert ankommt, gibt § 154 Abs. 2 BauGB nicht her. Insbesondere verhält sich die Vorschrift nicht zu der Frage, wie die Differenz und insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71.04 - juris Rn. 5). Der Gesetzgeber hat keine ausdrückliche Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. Die Vorgaben der hier anwendbaren Immobilienwertermittlungsverordnung a.F. machen deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Mit der Errichtung und Beibehaltung von unabhängigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte gemäß § 192 BauGB trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts folgt aus diesem Regelungssystem das Einräumen eines Wertermittlungsspielraums, das auf der Erkenntnis beruht, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Ein derartiger Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen; sie müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31.13 - juris Rn. 12 m.w.N.).
Für weitere Vorgaben ist die hier noch anwendbare Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639 - ImmoWertV a.F.) zu berücksichtigen. Diese auf § 199 Abs. 1 BauGB gestützte Verordnung richtet sich an die Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB und dient der Immobilienbewertung in den vom Baugesetzbuch vorgesehenen Fällen. Sie bindet weder andere Sachverständige noch Gerichte unmittelbar (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – BVerwG 4 C 31.13 – juris Rn. 7, für die nach § 24 Satz 2 ImmoWertV a.F. abgelöste WertV; ebenso OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018 - OVG 2 B 18.16 – juris Rn. 25 für die ImmoWertV a.F.). Indessen können ihr allgemein anerkannte Grundsätze der Wertermittlung entnommen werden, die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018, a.a.O., Rn. 25). Für das in § 15 ImmoWertV a.F. geregelte Vergleichswertverfahren, nach dem der Bodenwert „vorrangig“ zu ermitteln ist (§ 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV a.F.), ist in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklärt, dass es nur anzuwenden ist, wenn ausreichende Daten zur Verfügung stehen, die gewährleisten, dass der Verkehrswert und - im Falle der Sanierung - dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind. Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial, ist eine andere geeignete Methode anzuwenden. Zulässig ist jede Methode, mit welcher der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann. Dies kann ohne Zweifel auch ein Verfahren sein, in dem Anfangs- und Endwert nicht getrennt festgestellt werden, sondern der Endwert aus dem festgestellten Anfangswert und dem modellhaft berechneten Betrag der sanierungsbedingten Wertsteigerung abgeleitet wird (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 – 4 B 71.04 – juris Rn. 6).
Nach diesen Maßstäben bestehen hier keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Ermittlung des Anfangswertes nach dem Bodenrichtwertverfahren (nachfolgend zu 1.) oder gegen die Ableitung des Endwertes aus dem Anfangswert nach der Multifaktorenanalyse des Zielbaumverfahrens (zu 2.).
1. Die Ermittlung des Anfangswertes für das Grundstück des Klägers in Höhe von rund 267,00 € nach dem Bodenrichtwertverfahren ist unbedenklich.
Anfangswert ist der Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (§ 154 Abs. 2 BauGB). Mit Bodenwert ist der Wert von Grund und Boden ohne Aufwuchs oder Gebäude gemeint (Reidt, in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 154 Rn. 10). Anfangswert ist also der Bodenwert, den das unbebaute Grundstück am Wertermittlungsstichtag – hier am 28. April 2011 – hätte, wenn es sich noch in dem Zustand vor Bekanntwerden der Sanierungsabsicht befände. Den sog. Qualitätsstichtag für den – insoweit (stets nur) fiktiven – Anfangswert nach dem relevanten Anfangszustand bestimmt grundsätzlich der Zeitpunkt des beginnenden Sanierungseinflusses (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020 – BVerwG 4 B 11.19 – juris Rn. 6). Das ist hier der 29. November 1990 (vgl. Städtebauliche Stellungnahme, a.a.O., S. 3 = VVG Bl. 9; Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, a.a.O., S. 8 = VVG Bl. 52), der Tag vor der Veröffentlichung des Magistratsbeschlusses über die Voruntersuchungen (GVABl. Nr. 17 vom 30. November 1990, S. 524).
Der Beklagte hat bei der Ermittlung des Anfangswertes zunächst die Anwendung des Vergleichswertverfahrens geprüft (Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, a.a.O., S. 15 f. = VVG Bl. 59 f.). Dafür hat er in der beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin geführten Kaufpreissammlung eine Recherche zum Wertermittlungsstichtag vorgenommen, nach deren Ergebnis hinreichend geeignetes Kaufpreismaterial nicht bzw. nicht in ausreichender Zahl zur Verfügung stand (Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, a.a.O., S. 16 = VVG Bl. 60; Widerspruchsbescheid vom 20. Mai 2016, S. 5 f.; Berufungserwiderung, a.a.O., S. 3 f.). Konkrete Gegenbeispiele nennt der Kläger nicht (vgl. Berufungsbegründung, a.a.O., S. 3 – 6). Auch sonst ergeben sich keine Anhaltspunkte zu Zweifeln.
Der Beklagte hat daraufhin auf den vom gesetzlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin (§ 192 BauGB) zum Stichtag für die Bodenrichtwertermittlung am 1. Januar 2011 und für das Sanierungsgebiet „Pankow - Wollankstraße“ ermittelten besonderen Bodenrichtwert mit Anfangswertqualität (BWA) von 320,- €/m² zurückgegriffen und diesen für das Grundstück des Klägers unter vier Gesichtspunkten geprüft und in dreifacher Hinsicht angepasst (Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, a.a.O., S. 17 – 20 = VVG Bl. 61 - 64). Zunächst hat er geprüft, ob zwischen dem Stichtag 1. Januar 2011, zu dem dieser besondere Bodenrichtwert mit Anfangswertqualität vom Gutachterausschuss ermittelt worden ist, und dem hier relevanten Wertermittlungsstichtag 28. April 2011 eine steigende oder fallende Preisentwicklung zu verzeichnen sei, und dies verneint. Sodann hat er berücksichtigt, dass der Bodenrichtwertermittlung eine typische Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,0 zugrunde liegt, aber beim Grundstück des Klägers die nach § 34 BauGB zulässige GFZ 2,1 betrage. Deshalb hat er anhand der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin festgelegten Umrechnungskoeffizienten (vgl. Nr. 2 der Bekanntmachung vom 24. Februar 2004 - Stadt IIIEGSt 21 -, ABl. 2004 S. 1101), die für eine GFZ von 2,0 bei 1,0000 und für eine GFZ von 2,1 bei 1,0420 liegen, den Anfangswert von 320,- €/m², den der Gutachterausschuss für das typische Bodenrichtwertgrundstück im Sanierungsgebiet ermittelt hatte, für das Grundstück des Klägers auf 333,44 €/m² (= 320,- €/m² x 1,0420 / 1,0000) umgerechnet. Drittens hat er den Umstand einbezogen, dass die Verkehrsimmissionen durch den Straßenverkehr der M ..., an der das Grundstück des Klägers liege, den Wert des Grundstücks bei überwiegender Wohnnutzung beeinträchtigten, was durch einen Abschlag in Höhe von 15 % des Bodenwertes angemessen berücksichtigt werde und dann rund 283 €/m² ergebe (333,44 €/m² x 0,85 = 283,42 €/m²). Viertens hat der Beklagte bedacht, für die ca. 76 m² große Vorgartenfläche einen Wertansatz von nur 30 % des Bodenwertes anzuhalten; das ergebe für diese Fläche einen Bodenwert vom rund 84,- €/m² (283,- €/m² x 0,3 = 84,90 €/m²). Nach den drei genannten Anpassungen ergebe sich aus dem Bodenwert der Vorgartenfläche in Höhe von 6.384,- € (= 84,- €/m² x 76 m²) und der restlichen Grundstücksfläche in Höhe von 261.492,- € (= 283,- €/m² x 924 m²) eine Summe von 267.876,- € und damit ein Anfangswert für das Grundstück in Höhe von rund 267,- €/m² (267.876,- € / 1.000 m² = 267,87 €/²).
Bedenken gegen diese Ermittlung des Anfangswertes nach der Bodenrichtwertmethode sind weder vom Kläger näher vorgetragen worden noch sonst ersichtlich. Insbesondere entspricht es § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV a.F., dass der Bodenwert, der „vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln“ ist (§ 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV a.F.), auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden kann. Die Eignung des hier vom Beklagten dem Anfangswert des Grundstücks zugrunde gelegten Bodenrichtwertes ergibt sich nach der vom Kläger insoweit nicht beanstandeten Begründung des Beklagten daraus, dass es sich um einen vom gesetzlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin für den 1. Januar 2011 ermittelten besonderen Bodenrichtwert in Anfangswertqualität handelt und das Grundstück des Klägers innerhalb der Bodenrichtwertzone liegt, für die dieser besondere Bodenrichtwert ermittelt worden war, und mit deren wesentlichen Lagemerkmalen überwiegend übereinstimmt (Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, a.a.O., S. 17 = VVG Bl. 61).
2. Ebenfalls ohne Erfolg wendet sich der Kläger dagegen, dass der Beklagte den Endwert nach dem sog. Zielbaumverfahren aus dem Anfangswert abgeleitet hat, während er den Anfangswert nach einem anderen Verfahren bestimmt habe. Nach den bereits genannten Maßstäben der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zur Wertermittlung gemäß § 154 Abs. 2 BauGB ist die Anwendung der Zielbaummethode für die Ableitung des Endwertes der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung aus dem Anfangswert auch im vorliegenden Fall nicht zu beanstanden. Insbesondere greift für die Ableitung des Endwertes hier nicht der Vorrang des Vergleichswertverfahrens (a). Es begegnet auch keinen Bedenken, dass die Wertermittlungsmethoden für Anfangs- und Endwert abweichen (b). Das zur Ermittlung des Endwertes angewandte Zielbaumverfahren ist eine grundsätzlich zulässige Methode (c). Die konkrete Bewertung der Lagekriterien für die sanierungsbedingten Veränderungen ist ebenfalls unbedenklich (d). Für die Ableitung des Endwertes ist schließlich auch das Zugrundelegen eines höchstmöglichen veränderlichen Lagewertanteils (LVmax) als Maßstabsfaktor 0,25 (bzw. als Anteil von 25 %) nicht zu beanstanden (e).
a) Der Einwand des Klägers, der Beklagte hätte zur Bestimmung des Endwertes das nach § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV a.F. (jetzt: § 14 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV n.F.) vorrangige Vergleichswertverfahren anwenden müssen, greift nicht durch.
Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV a.F. wird im Vergleichswertverfahren der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen (§ 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV a.F.). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden (§ 15 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV a.F.). Danach ergibt sich der Vorrang der Wertermittlung nach tatsächlichen Vergleichswerten nur dann, wenn – erstens – eine ausreichende Zahl von Verkaufsfällen vorliegt, außerdem – zweitens – die maßgeblichen Wertfaktoren der zu vergleichenden Grundstücke im Wesentlichen übereinstimmen und – drittens – die in eine vergleichende Betrachtung einzubeziehenden Rechtsgeschäfte in einem nahen zeitlichen Zusammenhang stehen (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12. September 2017 – 6 A 10802/16 – juris Rn. 32).
Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Dazu hat der Beklagte bereits in seiner dem Ausgangsbescheid zugrunde liegenden Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung ausgeführt, für die Ermittlung des Endwertes stünden im Bewertungsfall nicht genügend direkt vergleichbare Verkäufe in der beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin geführten Kaufpreissammlung zur Verfügung. Darüber hinaus stünden stichtagsnah keine Bodenrichtwerte anderer vergleichsgeeigneter Gebiete zur Verfügung, die den strukturellen Lageeigenschaften des Sanierungsgebietes nach rechtlicher und tatsächlicher Neuordnung entsprächen (Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung vom 27. Januar 2014, a.a.O., S. 21 = VVG Bl. 65). In der Begründung des Widerspruchsbescheides hat der Beklagte ergänzt, dass aus dem Kartenmaterial der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (hier für das Jahr 2008) keine Schlussfolgerungen für den Endwert gezogen werden könnten, da dort alle Grundstücksteilmärkte dargestellt werden würden, was bebaute Grundstücke und auch Verträge zu Wohnungs- undTeileigentumseinheiten einschließe. Die verschiedenen Teilmärkte seien nicht mit dem Teilmarkt „unbebauter zur Neubebauung anstehender Grundstücke“ zu vergleichen. Die Anzahl der Urkunden unbebauter Grundstücke sei sehr gering. Auch ersetze die Kartendarstellung nicht die Prüfung auf Eignung als Vergleichskaufpreis (Widerspruchsbescheid vom 20. Mai 2016, S. 5 = VVG Bl. 23). In der Berufungserwiderung hat der Beklagte nochmals darauf hingewiesen, dass keine vergleichsgeeigneten Kaufpreise für die Ermittlung der beiden Bodenwerte (Anfangs- und Endbodenwert) vorlägen. Zutreffend betont er, dass Kaufpreise für bebaute Grundstücke zur Heranziehung für die Ermittlung von Bodenwerten nicht geeignet seien. Eine Ermittlung des Endwertes auf der Grundlage von Kaufpreisen für bebaute Grundstücke mit dem Ziel der „Isolierung" und Bestimmung von Bodenwerten sei rechtlich und auch praktisch weder angezeigt noch möglich, da bei bebauten Grundstücken Verträge zu unterschiedlichen Preisvereinbarungen je nach Grundstücksteilmarkt von den Vertragsparteien ausgehandelt werden würden (Berufungserwiderung, Schriftsatz des Beklagten vom 27. Juni 2019, S. 2 f). Bei der Wertermittlung zum Grundstück M ... sei auf Grundlage der beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin geführten Kaufpreissammlung zuerst nach Vergleichsmaterial entsprechend der benötigten Qualitäten (Anfangs- und Endwert) recherchiert worden. Als vergleichsgeeignet seien dabei Kauffälle angesehen worden, bei denen die Grundstücke zur Neubebauung anstünden, d.h. bei denen es um unbebaute Grundstücke mit Baulandqualität gehe, und die in vergleichbaren Lagen lägen, Altbaugebiete im Innenstadtbereich von Berlin mit vergleichbarer Struktur, vergleichbarer Nutzbarkeit (Art und Maß) und um den Stichtag April 2011, gewählt Oktober 2010 bis 28. April 2011. Ausgeschlossen hätten Vereinbarungen bleiben müssen, die besonderen Bedingungen unterlägen, wie vorhandene geschäftliche Bindungen zwischen den Vertragsparteien, bestehende Mietverhältnisse oder abzutragende Bauwerke. Ebenfalls seien Verträge, die ein besonderes Erwerbsinteresse aufwiesen (Anteilskäufe), u. ä. ungeeignet. Auch seien besondere bzw. ungewöhnliche Verhältnisse am Grundstück bzw. bei den Vertragsgrundlagen zu beachten (Berufungserwiderung, a.a.O., S. 3). Für die Qualität nach Sanierung hätten nur zwei Kauffälle aus dem Gebiet Wollankstraße vorgelegen, hier etwas abweichend vom Wertermittlungsstichtag April 2011 (Kaufvertragsabschluss Dezember 2010). Hinter den Vereinbarungen stünden allerdings Kaufpreise, die höchstwahrscheinlich einen Anteil für einen „Ablösebetrag“ enthielten. Anders ließe sich die Höhe der verhandelten Kaufpreise nicht erklären. Ob und wie die Vertragsparteien eine „Ablösung“ mit dem Kaufpreis berücksichtigt hätten, sei den Daten aus der Kaufpreissammlung bzw. den Verträgen allerdings nicht zu entnehmen. Jedenfalls wiesen diese Kaufpreise im Verhältnis zum Bodenrichtwert für 2010 ein um 50 % erhöhtes Preisniveau auf. Die Übertragung einer derartigen Erhöhung auf die Ermittlung des Endwertes der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung läge weit über der vom Beklagten für das Grundstück des Klägers ermittelten „nur geringen“ Bodenwerterhöhung von 8,44 % (Berufungserwiderung, a.a.O., S. 4).
Die Auffassung des Beklagten, dass Kaufpreise für bebaute Grundstücke schon grundsätzlich nicht als Vergleichswerte zur Ermittlung des Anfangs- oder Endwertes einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung geeignet seien, entspricht der normativen Vorgabe für den Endwert als „Bodenwert“ (§ 154 Abs. 2 BauGB), d.h. als Wert, der gerade das unbebaute Grundstück betrifft. Dementsprechend scheidet die Vergleichswertmethode bei einer unzureichenden Zahl von Vergleichskaufpreisen unbebauter Grundstücke aus (vgl. Sächsisches OVG, Beschluss vom 5. März 2009 – 1 A 374/08 – juris Rn. 8), etwa wenn die Grundstücke im Sanierungsgebiet bebaut sind – wie hier 92 % der Grundstücke im Sanierungsgebiet „Pankow - Wollankstraße“ (vgl. Berufungserwiderung, a.a.O., S. 10) – und deshalb ein reiner Grundstücksverkehr zur Feststellung von Bodenwerten nicht zustande kommt (vgl. OVG Saarland, Urteil vom 2. Dezember 2009 – 1 A 387/08 - juris Rn. 89). Wie sich aus der amtlichen Begründung zu § 10 ImmoWertV a.F. ergibt (vgl. BR-Drucks. 171/10 vom 26. März 2010, S. 47), war dem Verordnungsgeber durchaus bewusst, dass die Anwendung des – mit einem Anwendungsvorrang ausgestatteten – Vergleichswertverfahrens dadurch eingeschränkt ist, dass in bebauten Gebieten zumeist kaum Vergleichspreise für unbebaute Grundstücke zur Verfügung stehen. Aus diesem Grund ist bewusst die Möglichkeit eröffnet worden, andere geeignete und nachvollziehbare Methoden zur Ermittlung von Bodenrichtwerten heranziehen zu können, wobei der Verordnungsgeber als Beispiele hierfür in der Begründung ausdrücklich das Lagewertverfahren und die Zielbaummethode erwähnt hat (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 17. Dezember 2012 – OVG 2 S 12.12 – juris Rn. 17).
Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass entgegen den Ausführungen des Beklagten, die dieser seit der Anhörung des Klägers vor Bescheiderlass wiederholt, bestätigt und näher erläutert hat, doch eine hinreichende Zahl stichtagsnaher und vergleichbarer Verkäufe unbebauter Grundstücke in der vom Gutachterausschuss geführten Kaufpreissammlung vorlägen, sind weder dem Vorbringen des Klägers zu entnehmen noch sonst erkennbar. Über die bloße Forderung nach solchen Vergleichen hinaus hat der Kläger hierzu nichts verdeutlichen können. Er hat schon keine konkreten Vergleichsgrundstücke benannt oder substanzielle Angaben zu Verkaufszeitpunkten oder Grundstückspreisen gemacht. Insoweit war auch keine weitere Aufklärung durch den Senat veranlasst. Die gerichtliche Aufklärungspflicht (§ 86 Abs. 1 VwGO) erstreckt sich nicht darauf, bloßen Mutmaßungen nachzugehen (vgl. bereits BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 – BVerwG 4 B 69.95 – juris Rn. 9 zur Forderung eines Klägers nach Anwendung der Vergleichswertmethode). Dem folgt die Rechtsprechung des erkennenden Senats, der Amtsermittlungsgrundsatz gemäß § 86 Abs. 1 VwGO begründe nicht die prozessuale Hoffnung, das Gericht werde mit seiner Hilfe schon die klagebegründenden Tatsachen finden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 30. Dezember 2020 – OVG 10 RS 5/20 – BA S. 7 m.w.N.; ebenso OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 28. Oktober 2016 – 9 A 763/15 – juris Rn. 58).
b) Ebenfalls ohne Erfolg wendet sich der Kläger dagegen, dass der Beklagte durch die Ableitung des Endwertes aus dem Anfangswert im Wege der Multifaktorenanalyse des Zielbaumverfahrens abweichende Wertermittlungsmethoden für Anfangs- und Endwert anwende. Die Zielbaummethode besteht gerade darin, aus dem einen den jeweils anderen Wert zu ermitteln, und setzt damit die Ermittlung eines der beiden Werte (Anfangs- oder Endwert) auf anderem Wege voraus. Diese Vorgehensweise zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen ist in der Rechtsprechung ausdrücklich als „ohne Zweifel“ geeignet anerkannt (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 – 4 B 71.04 – juris Rn. 6).
Entgegen der Auffassung des Klägers ist der Beklagte auch nicht verpflichtet, den Endwert auf der Grundlage von Bodenrichtwerten zu ermitteln, statt ihn nach der Zielbaummethode aus dem Anfangswert abzuleiten. Anders als hier beim Anfangswert hat der gesetzliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin insoweit für das Sanierungsgebiet „Pankow - Wollankstraße“ keine besonderen Bodenrichtwerte mit Endwertqualität ermittelt. Darauf hat der Beklagte bereits in der dem Ausgangsbescheid zugrunde liegenden Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung vom 27. Januar 2014 (a.a.O., S. 21 = VVG Bl. 65) hingewiesen. Soweit der Kläger geltend macht, die Bodenrichtwerte würden auf der Grundlage von § 196 BauGB regelmäßig ermittelt und lägen daher in ausreichendem Maße für die Zeit des Abschlusses der Sanierung vor (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 7), verkennt er, dass es sich bei den allgemeinen Bodenrichtwerten im Sinne von § 196 BauGB gerade nicht um besondere Bodenrichtwerte mit Endwertqualität handelt. Im Gegensatz zu vom gesetzlichen Gutachterausschuss ermittelten besonderen Bodenrichtwerten mit Endwertqualität, die hier nicht vorliegen, geben die allgemeinen Bodenrichtwerte als solche über den Endwert im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB keine Auskunft. Allein deshalb, weil es dennoch möglich sein mag, aus allgemeinen Bodenrichtwerten näherungsweise einen Endwert abzuleiten, ist der Beklagte nicht dazu verpflichtet, eine solche Vorgehensweise gegenüber dem hier gewählten und als geeignet anerkannten Zielbaumverfahren vorzuziehen. Vielmehr verbleibt die Wahl der Methode für die Ermittlung des Endwertes in dem Wertermittlungsspielraum, den § 154 Abs. 2 BauGB nach der oben dargelegten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts insoweit der Gemeinde einräumt.
Danach ist es nicht zu beanstanden, dass der Beklagte den Endwert weder nach dem Vergleichswertverfahren noch nach dem Bodenrichtwertverfahren ermittelt hat.
c) Das Zielbaumverfahren, das der Beklagte zur Ableitung des Endwertes aus dem Anfangswert gewählt hat, begegnet keinen grundsätzlichen Bedenken. Es beruht im Kern auf einer Bewertung der sanierungsbedingten Zustandsveränderung. Hierzu wird der Zustand vor und nach der Sanierung bewertet. Ein wesentliches Prinzip besteht darin, diese Bewertung zu objektivieren, indem sie anhand eines vorgegebenen Bewertungsrahmens in möglichst viele Einzelwertungen aufgespalten wird. Der Zustand vor und nach der Sanierung wird dazu in Bezug auf eine Vielzahl wertbestimmender „Lagekriterien“ beurteilt. Aus den ihrer Bedeutung nach gewichteten Einzelbewertungen wird im Rahmen einer „Zielbaum“ genannten Verzweigungsstruktur eine Gesamtbewertung des Anfangs- und Endzustands abgeleitet. Schließlich wird das Qualitätsverhältnis zwischen Anfangs- und Endzustand bestimmt. Dabei wird zugrunde gelegt, dass sich die sanierungsbedingten Zustandsveränderungen nur auf einen bestimmten veränderlichen Anteil des Bodenwerts auswirken, während der Bodenwert im Übrigen sich aus durch eine Sanierung unveränderbaren Bestandteilen zusammensetzt. Aus dem Qualitätsverhältnis zwischen Ausgangs- und Endzustand lässt sich ein Multiplikator errechnen, mit dessen Hilfe aus einem vorgegebenen Anfangs- oder Endwert im Dreisatzverfahren der auf denselben Tag bezogene jeweils andere Wert – hier: aus dem Anfangs- der Endwert – bestimmt werden kann (vgl. zum Ganzen OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5. November 2009 - 2 B 7.07 - juris Rn. 26 für das Verfahren nach den AV Ausgleichsbeträge 2002).
Der Beklagte hat sich dabei nach den Ausführungsvorschriften zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung und zur Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach §§ 152 bis 155 des Baugesetzbuches (AV Ausgleichsbeträge) vom 23. Dezember 2008 (ABl. 2009 S. 434 - AV Ausgleichsbeträge 2009) gerichtet, die vom 21. Februar 2009 bis zum 31. Dezember 2014 Anwendung fanden (Nr. 12 AV Ausgleichsbeträge 2009), und das Zielbaumschema für Wohnnutzung und Mischnutzung der Ausprägung „W“ (= vorherrschende Nutzungsart „Wohngebiet“, ABl. 2009 S. 464) mit Berechnung des Endwertes aus dem Anfangswert (AV-Ausgleichsbeträge 2009, Anlage 3.2, a.a.O., S. 449) angewendet. Das Zielbaumschema unterscheidet die drei jeweils gewichteten Bereichseigenschaften „Städtebauliche Qualität“, „Freiflächen / ökologische Qualität“ und „Infrastruktur“. Sie sind in insgesamt 12 jeweils gewichtete Lagekriterien aufgefächert. Ein diesem Zielbaumschema zugeordneter Bewertungsrahmen (AV-Ausgleichsbeträge 2009, Anlage 4, a.a.O., S. 450 f.) sieht für jedes Lagekriterium fünf im Einzelnen näher erläuterte Notenstufen vor, wobei drei der Lagekriterien nochmals in jeweils zwei Teilkriterien untergliedert sind (1.1 und 1.2; 11.1 und 11.2; 12.1 und 12.2). Dem bestmöglichen Zustand entspricht die Note 1, dem schlechtestmöglichen Zustand die Note 5. Es können auch Zwischennoten auf halber Notenstufe vergeben werden (vgl. Nr. 1 der Erläuterungen zur Anwendung der Zielbaummethode, AV-Ausgleichsbeträge 2009, Anlage 2, a.a.O., S. 445). Dieser Bewertungsrahmen liegt der städtebaulichen Stellungnahme vom 9. Januar 2012 für das Grundstück des Klägers zugrunde (Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung vom 27. Januar 2014, a.a.O., Anlagen 3 und 4 = VVG Bl. 74 – 77).
Die grundsätzliche Eignung des Zielbaumverfahrens als Methode zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen ist in der Rechtsprechung allgemein anerkannt (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 – 4 B 71/04 – juris Rn. 6; Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. August 2006 – OVG 10 S 7.06 – juris Rn. 6; Urteil vom 5. November 2009 – OVG 2 B 7.07 –, juris Rn. 22 und 25 – 27; Beschluss vom 3. Februar 2012 – OVG 10 S 50.10 –, juris Rn. 6; Beschluss vom 17. Dezember 2012 – OVG 2 S 12.12 –, juris Rn. 17 und 19; Beschluss vom 9. September 2013 – OVG 10 S 12.12 –, juris Rn. 15 f.; Beschluss vom 11. März 2014 – OVG 10 S 1.14 –, juris Rn. 6; Sächsisches Oberverwaltungsgericht, Urteil vom 17. Juni 2004 – 1 B 854/02 – juris Rn. 42, und Beschluss vom 25. Juli 2018 – 1 B 210/18 –, juris Rn. 6; Hamburgisches Oberverwaltungsgericht, Urteil vom 21. Juni 2016 – 3 Bf 54/15 – juris Rn. 56 - 58 m.w.N., und Urteil vom 26. Januar 2017 – 3 Bf 52/15 – juris Rn. 50).
Die Auswahl der einzelnen Lagekriterien und ihre Gewichtung begegnen ebenfalls keinen Bedenken. Bei der Ermittlung von Grundstückswerten ist gemäß §§ 5 bis 7 ImmoWertV a.F. eine Vielzahl rechtlicher und tatsächlicher Faktoren zu berücksichtigen. Hierzu zählen auch die in § 6 Abs. 4 ImmoWertV a.F. beispielhaft genannten Lagemerkmale wie Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Wohn- und Geschäftslage sowie Umwelteinflüsse. Diese Merkmale sind ohne weiteres mit den drei genannten – übergeordneten – Bereichseigenschaften im Zielbaumschema „W“ in Übereinstimmung zu bringen. Da sich bereits aus dem Wortlaut von § 6 Abs. 4 ImmoWertV a.F. ergibt, dass die dort „insbesondere“ genannten Merkmale nicht abschließend sind, bestehen darüber hinaus auch keine Bedenken gegen die Bewertung des Grundstücks des Klägers anhand der 12 Lagekriterien, die den vorgenannten drei Kategorien der Bereichseigenschaften zugeordnet sind. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass diese 12 Lagekriterien nicht sachgerecht sind, etwa weil sie keinen Einfluss auf den Grundstückswert haben können (vgl. entsprechend SächsOVG, Urteil vom 17. Juni 2004 - 1 B 854/02 - juris Rn. 43 zu einer Zielbaummethode, die auf dem damaligen Berliner Modell beruhte, vgl. Rn. 42, 44 und 47).
d) Soweit der Kläger in der Begründung der Berufung gegen die Benotung der Lagekriterien einwendet, es sei zum Teil unsachlich und willkürlich, sämtliche Tatsachen, bei denen eine wendebedingte Werterhöhung offenkundig sei, in der Berechnung des Ausgleichsbetrages als sanierungsbedingt zu berücksichtigen (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 16), dringt er damit nicht durch. Es erschließt sich schon nicht, auf welche der Bewertung der Lagekriterien jeweils zugrunde gelegten Tatsachen sich diese Rüge konkret beziehen soll. Ebenso wenig ist der Einfluss einer „wendebedingten Werterhöhung“ auf die Benotung der Lagekriterien in der städtebaulichen Stellungnahme ersichtlich. Auch der Einwand, die Bewertung der Lagekriterien erfordere einen Vergleich mit anderen Gebieten, um sanierungsbedingte Unterschiede erkennbar zu machen (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 17), trägt nicht. Er verkennt, dass Grundlage für die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung eines Grundstücks im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet die Verbesserung der städtebaulichen Qualität dieses Sanierungsgebietes ist. Gerade um diese Einschätzung der Verbesserung der städtebaulichen Qualität des in Rede stehenden Sanierungsgebietes geht es in der städtebaulichen Stellungnahme zum Grundstück des Klägers, d.h. um den Unterschied zwischen dem städtebaulichen Anfangszustand vor der Sanierung und dem städtebaulichen Endzustand desselben Gebietes nach Abschluss der Sanierung. Konkrete Benotungsfehler, wie etwa das Zugrundelegen eines falschen Sachverhaltes, Verstöße gegen allgemeine anerkannte Grundsätze städtebaulicher Qualitätsbewertungen oder sachfremde Erwägungen benennt der Kläger nicht und sind auch sonst nicht ersichtlich. Soweit der Kläger rügt, bezüglich einzelner Lagekriterien seien bereits die tatsächlichen Grundlagen für die Bewertung nicht ausreichend benannt (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 17), erläutert er diese Rüge nicht näher. Sie ist angesichts der ausführlichen Begründung der städtebaulichen Stellungnahme für die jeweilige Benotung der einzelnen Lagekriterien (Städtebauliche Stellungnahme, a.a.O., S. 11 – 30 = VVG Bl. 17 – 36), welche die jeweiligen tatsächlichen Grundlagen umfasst, auch sonst nicht gerechtfertigt. Wie schon das Verwaltungsgericht (UA S. 8) verweist der Senat insoweit gemäß § 117 Abs. 5 VwGO auf die zutreffenden Ausführungen im Ausgangs- und Widerspruchsbescheid, denen der Kläger auch in der Berufung nicht im Einzelnen näher entgegengetreten ist.
e) Hinsichtlich der Ableitung des Endwertes aus dem Anfangswert nach der Zielbaummethode bestehen schließlich auch keine rechtlichen Bedenken gegen die Schätzung des höchstmöglichen sanierungsbedingt veränderlichen Lagewertanteils (LVmax) von 25 % (bzw. als Faktor 0,25) als feste abstrakte Größe, mit welcher der Beklagte für das Grundstück des Klägers konkret einen Anfangswert-Multiplikator von 1,0844 (Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, a.a.O., Anlage 4 = VVG Bl. 77) und damit einen sanierungsbedingt veränderten Lagewertanteil von 8,44 % (bzw. als Faktor 0,0844) abgeleitet hat.
Mit der Vorgabe in § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB, dass der Eigentümer einen sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag zu entrichten hat, welcher „der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht“, und mit der Definition der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks in § 154 Abs. 2 BauGB als Unterschied zwischen den dort gesetzlich definierten Anfangs- und Endwerten hat der Gesetzgeber – wie bereits ausgeführt – den Abgabemaßstab nur grob vorgegeben und die Konkretisierung dieses Maßstabs der Behörde überlassen. Bodenwerte können nur geschätzt und nach den Grundsätzen und Regeln der Stochastik, d.h. der mathematischen Teildisziplinen der Statistik und der Wahrscheinlichkeitsrechnung, ermittelt werden, wie dies etwa § 196 Abs. 1 und 2 BauGB für die Ermittlung der Bodenrichtwerte durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte vorsieht. Bei dem von § 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB allgemein und abstrakt vorgegebenen Maßstab handelt es sich daher um einen Wahrscheinlichkeitsmaßstab, den die Gemeinde durch unterschiedliche, ebenfalls nur einem Wahrscheinlichkeitsmaßstab entsprechendeWertermittlungsmethoden konkretisieren kann. Wie oben einleitend zu II. bereits ausgeführt, erkennt die Rechtsprechung dementsprechend den Gemeinden bei der Bewertung von Grundstücksflächen zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung einen Wertermittlungsspielraum zu, weil die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der nach § 192 BauGB gebildeten Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – BVerwG 4 C 31.13 – juris Rn. 12 m.w.N.). Die der Gemeinde zur Wahl stehenden Wertermittlungsmethoden sind – soweit nicht ausnahmsweise der Vorrang der Vergleichswertmethode greift (s.o.) – jeweils gleichermaßen zulässig und können zu jeweils unterschiedlichen Ergebnissen führen, die ihrerseits alle rechtlich zulässig sind (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137.14 – juris Rn. 82). Mit der zulässigen Wahl der Zielbaummethode (s.o.) fällt auch die Wahl des Maßstabsfaktors LVmax in diesen Wertermittlungsspielraum der Gemeinde.
Indessen steht das Einräumen eines solchen Wertungsspielraums, wie jedes Eröffnen von Gestaltungs-, Ermessens- und Beurteilungsspielräumen für die Exekutive, in einem Spannungsverhältnis zum Gebot effektiven Rechtsschutzes nach Art. 19 Abs. 4 GG (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014, a.a.O., Rn. 11), das – wie hier – bei Abgaben die gerichtliche Kontrolle umfasst, ob die Abgabengerechtigkeit aus Art. 3 Abs. 1 GG (vgl. BVerfG, Beschluss vom 10. März 1998 - 1 BvR 178/97 – juris Rn. 66 f.; BVerwG, Urteil vom 23. Februar 2011 – BVerwG 6 C 22.10 – juris Rn. 66) gewahrt ist. Insbesondere obliegt den Gerichten bei Beurteilungsspielräumen der Exekutive die Nachprüfung, ob die Behörde von einem zutreffenden Sachverhalt ausgegangen ist, die einschlägigen Wertungsmaßstäbe und sonstige allgemeingültige Bewertungsgrundsätze beachtet und auch keine sachfremden Erwägungen angestellt hat (vgl. Ruthig, in: Kopp/Schenke, VwGO 27. Auflage 2021, § 114 Rn. 28 m.w.N.).
Beim sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag ergibt sich für die gemäß Art. 19 Abs. 4 GG gebotene gerichtliche Kontrolle, ob die Behörde im Rahmen des ihr nach § 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB eröffneten Wertermittlungsspielraums die ihr von Art. 3 Abs. 1 GG gesetzten Grenzen eingehalten hat, nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, dass sich der Wertungsspielraum der Behörde nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung erstreckt. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen; sie müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet demgegenüber nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – BVerwG 4 C 31.13 – juris Rn. 12 m.w.N.).
Im vorliegenden Fall sind die außerhalb des Wertermittlungsspielraums liegenden und daher in vollem Umfang zu prüfenden rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung für das in Rede stehende Grundstück geklärt. In rechtlicher Hinsicht ist geklärt, dass die Anwendung der Zielbaummethode – wie bereits ausgeführt – hier zulässig ist, weil die Voraussetzungen der nach § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV vorrangigen Vergleichswertmethode nicht vorliegen und die Zielbaummethode zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung von der Rechtsprechung allgemein anerkannt ist. In tatsächlicher Hinsicht sind die wesentlichen Umstände – wie die Lage des Grundstücks im Sanierungsgebiet, die Grundstücksgröße und die Art und das Maß der Nutzung des Grundstücks – unstreitig.
Die innerhalb des Wertermittlungsspielraums liegende und daher nur einer eingeschränkten gerichtlichen Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle unterworfene Wahl des hier angewandten Maßstabsfaktors LVmax von 0,25 bzw. als Anteil von 25 % ist rechtlich nicht zu beanstanden. Sie erweist sich als plausibel, weil der hier vom Beklagten gewählte Maßstabsfaktor hinreichend erklärbar und sachlich vertretbar ist (aa). Der gewählte Maßstabsfaktor genügt auch den Anforderungen, die Art. 3 Abs. 1 GG an die Rechtfertigung des jeweils konkret angewandten Wahrscheinlichkeitsmaßstabs für eine Vorzugslast im Abgabenrecht stellt, und nach denen es nicht darauf ankommt, ob ein anderer Maßstabsfaktor ebenfalls vertretbar wäre oder gar vorzugswürdig erschiene (bb).
aa) Bei der Anwendung des Zielbaumschemas für Wohnnutzung und Mischnutzung der Ausprägung „W“ (= vorherrschende Nutzungsart „Wohngebiet“, AV Ausgleichsbeträge 2009, a.a.O., S. 464) zur Berechnung des Endwertes aus dem Anfangswert (AV Ausgleichsbeträge 2009, a.a.O., S. 449) für das Grundstück des Klägers ist der Beklagte der Ableitung des LVmax mit dem Faktor 0,25 bzw. mit dem Anteil von 25 % durch einen Sachverständigenausschuss gefolgt. Dessen Vorgehensweise ergibt sich plausibel in groben Zügen und in den letzten Ableitungsschritten aus dem im erstinstanzlichen Verfahren eingeführten Gutachten des Vorsitzenden dieses Sachverständigenausschusses (S ..., Gutachterliche Stellungnahme VG 19 K 242.10, 243.10, 273.09 und 21.12 – Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt in Berlin-Mitte – über die gerichtliche Auflage: Überprüfung des veränderlichen Lagewertanteils LVmax von 25 % auf die betroffenen Grundstücke, Stand: 9. Dezember 2013), sowie aus dessen ebenfalls im erstinstanzlichen Verfahren eingeführten Erläuterungen in der mündlichen Verhandlung eines anderen Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht (VG Berlin, Protokoll der öffentlichen Sitzung am 17. Mai 2018 – VG 13 K 271.14 –, S. 2 - 5). Es handelt sich um einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, der außerdem Vorsitzender des gesetzlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte war. Es besteht kein Anlass, an dessen Ausführungen hinsichtlich des Wahrheitsgehalts der Tatsachenangaben zu Beratungen und Ergebnis des Sachverständigenausschusses und hinsichtlich der sachlichen Fundierung der wertenden Auskünfte zu zweifeln.
Danach erscheint es hinreichend plausibel, auf die bis 1995 festgelegten und von Wohnnutzung geprägten Sanierungsgebiete, wie hier das Sanierungsgebiet „Pankow - Wollankstraße“, für die bei der Anwendung der Zielbaummethode mathematisch notwendige feste Größe eines höchstmöglichen veränderlichen Lagewertanteils (LVmax) grundsätzlich den von dem Sachverständigenausschuss dafür abgeleiteten LVmax von 25 % (bzw. als Faktor 0,25) als pauschalen Maßstabsfaktor zu verwenden. Zur Überzeugung des Senats bestehen weder am Sachverstand des Ausschusses noch an dem Ergebnis der Beratungen und der sachlichen Vertretbarkeit des Beratungsergebnisses durchgreifende Zweifel.
(1) Der Sachverständigenausschuss wurde im Jahr 2001 im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gebildet. Ihm gehörten ein Dutzend Persönlichkeiten mit städtebaulichem Sachverstand an, die alle langjährig mit der Wertermittlung in Berliner Sanierungsgebieten befasst waren. Dazu gehörten sowohl freiberufliche Sachverständige des gesetzlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin als auch Vertreter der Senatsverwaltung und der Bezirksverwaltungen und Vertreter von Sanierungsträgern (S ..., Gutachterliche Stellungnahme, 9. Dezember 2013, a.a.O., S. 5; ders., in: VG Berlin, Protokoll vom 17. Mai 2018, a.a.O., S. 2).
Das Bodenwertmodell dieses Sachverständigenausschusses unterschied einen örtlich unveränderlichen Bodenwertanteil, gegliedert in einen unveränderlichen grundstücksbezogenen Anteil und einen unveränderlichen lagebezogenen Anteil, von einem örtlich – durch Sanierung – veränderlichen lagebezogenen Bodenwertanteil (LV), der sich auf die strukturelle Qualität der jeweiligen Umgebung (des Quartiers) eines zu bewertenden Grundstücks bezog (S ... _, Gutachterliche Stellungnahme, 9. Dezember 2013, a.a.O., S. 6; ders., in: VG Berlin, Protokoll vom 17. Mai 2018, a.a.O., S. 2). Die Aufgabe des Ausschusses bestand darin zu überlegen, ob man eine größtmögliche sanierungsbedingte strukturelle Veränderung formulieren kann im Sinne einer qualitativen Größe, die eine Grenze darstellt, und zwar als einheitlichen LVmax, der es ermöglicht, sowohl vom Anfangswert auf den Endwert als auch umgekehrt vom Endwert auf den Anfangswert zu schließen.
Dazu hat der Sachverständigenausschuss zwei stochastische Modelle verwendet.
Das erste stochastische Modell beruht auf Ausgangsdaten für verschiedene Stadtgebiete im Jahr 1995, die der Sachverständigenausschuss von einer Arbeitsgruppe übernahm, die zur Erarbeitung eines Modells zur Erfassung und Quantifizierung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen aus Vertretern verschiedener Vermessungsämter und der Senatsverwaltung gebildet worden war. Es handelte sich dabei um „Bodenrichtwerte von paarweise ausgesuchten Quartieren je gleicher Nutzungsmaße und Siedlungscharakteristik“; die Richtwertpaare sollten „hinsichtlich ihrer stadträumlichen Lagequalität und überörtlichen Imageeinschätzung weitgehend gleichwertig“ sein (S ... _, Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 9). Der Sachverständigenausschuss hat aus den 1995 gebildeten Gebietspaaren, die jeweils ein Gebiet mit schlechterem Strukturanteil und ein Gebiet mit dem besseren Strukturergebnis abbildeten, sieben von ihm „als vergleichsgeeignet“ (S ..., ebd.) angesehene Gebietspaare ausgewählt, wobei meistens die gut entwickelten Gebiete im Westteil und die schlechtentwickelten Gebiete im Ostteil der Stadt lagen, es sich also überwiegend um Ost-/Westpaare handelte (S ..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 9 f.; Schwenk, in: VG Berlin, Protokoll, a.a.O., S. 3), und hinsichtlich derer aus Sicht des Sachverständigenausschusses „bezüglich der jeweils östlichen Lage angenommen werden konnte, dass sie sich durch sanierungsbewirkte Quartiersverbesserung den westlichen Lagen angleichen werde[n]“ (S ..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 9). Diese Annahme beruhte auf Auskünften des gesetzlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, die dem Sachverständigenausschuss vor Beginn seiner Beratungen im Jahr 2001 vorlagen (S ..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 15). Auf der Grundlage der Bodenrichtwerte für den 1. Januar 2001 leitete der Sachverständigenausschuss für jedes Gebietspaar einen größtmöglichen veränderlichen Lagewertanteil LVmax ab und ermittelte aus diesen sieben Werten einen Mittelwert von 0,249, gerundet 0,25 (S ..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 10; Schwenk, in: VG Berlin, Protokoll, a.a.O., S. 3).
Bei dem zweiten, sechs Jahre später ansetzenden stochastischen Modell konnte der Sachverständigenausschuss auf vom gesetzlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin für den 1. Januar 2001 in sechs Sanierungsgebieten jeweils gesondert ermittelte besondere Bodenrichtwerte sowohl in Anfangs- als auch in Endwertqualität zurückgreifen. Aus den danach für diese sechs Sanierungsgebiete jeweils abgeleiteten größtmöglichen veränderlichen Lagewertanteilen LVmax ermittelte der Sachverständigenausschuss einen Mittelwert von 0,253, gerundet 0,25 (S ..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 11; S ..., in: VG Berlin, Protokoll, a.a.O., S. 3).
Durch das zweite stochastische Modell sah der Sachverständigenausschuss sich „bestätigt“ und den Wert von 0,25 als „hier noch mal … verifiziert“ an (S ..., in: VG Berlin, Protokoll, a.a.O., S. 3).
Zu den Streuungen, die in beiden stochastischen Modellen zwischen den Zwischenergebnissen für das jeweilige Gebietspaar des ersten bzw. für das jeweilige Sanierungsgebiet des zweiten Modells ersichtlich sind, hat der Vorsitzende des Sachverständigenausschusses ausgeführt, dass sich „aufgrund der unvermeidlichen Fehlerbehaftung der Eingangsgrößen“ für den LVmax „zwangsläufig … Variationsspannen ergeben, die eine stadträumliche Differenzierung des veränderlichen Lagewertanteils allein aus fehlertheoretischer Sicht nicht zulassen“, und ergänzt, es lägen „in beiden Erhebungen keine Ausreißer vor“ (S ... _, Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 12). Insoweit verweist er darauf, dass nach stochastischen Grundsätzen „Ausreißer“ dann vorliegen würden, wenn sie etwa außerhalb der häufig – so beim Vergleichswertverfahren zur Verkehrswertermittlung – durch die „2-Sigma-Regel“ definierten Spanne der doppelten statistischen Standardabweichung der Stichprobe lägen (S ... _, Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 12).
Im Ergebnis sei sich der Sachverständigenausschuss darüber im Klaren gewesen, „dass die Datenlage für den empirisch abgeleiteten Wertfaktor LVmax keine weiteren Aussagen über die Höhe der strukturellen Werterhöhungsanteile einzelner Grundstücke zulässt. Die Ableitung eignet sich dagegen sehr wohl als verlässlicher Rahmenwert für den maximal möglichen veränderlichen strukturellen Werterhöhungsanteil. Umso mehr, als Bodenrichtwerte der in Berlin betroffenen innerstädtischen Stadtgebiete der Ableitung zugrunde gelegt wurden“ (S ..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 12). Nach den Angaben des Vorsitzenden des Sachverständigenausschusses kann - mit der Folge der „Gleichbehandlung von Sanierungsgebieten“ – der vom Sachverständigenausschuss ermittelte veränderliche Lagewertanteil „nur bezüglich der Bodenwertverhältnisse in den städtebaulichen Sanierungsgebieten Anwendung finden“.
Auch wenn der Vorsitzende des Sachverständigenausschusses es für „sinnvoll“ hielt, den LVmax „alle 5 Jahre“ zu überprüfen, war die Anwendung des vom Sachverständigenausschuss abgeleiteten LVmax von 0,25 bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zu einem im Jahr 2009 liegenden Wertermittlungsstichtag für das zum Zeitpunkt der Beratungen des Sachverständigenausschusses seit acht Jahren förmlich festgelegte Sanierungsgebiet „Kollwitzplatz“ nach seiner Einschätzung noch „vertretbar“ (S ..., in: VG Berlin, Protokoll, S. 4).
(2) Die Ausführungen des Vorsitzenden des Sachverständigenausschusses bieten nach der Überzeugung des Senats eine hinreichend verständliche Erklärung für die Herleitung des LVmax, die danach fachlich vertretbar erscheint.
Insbesondere erheben sich keine Bedenken dagegen, dass beim ersten stochastischen Modell des Sachverständigenausschusses – als Folge der geschichtlichen Entwicklung in der vormals geteilten Stadt – die gut entwickelten Gebiete im Westteil der Stadt lagen, in dem es bereits zwei Stadterneuerungsprogramme gegeben hatte, während die schlecht entwickelten Gebiete, für welche die einen entsprechenden Nachholbedarf der Sanierung begründenden städtebaulichen Missstände noch nicht beseitigt waren, meist im Ostteil der Stadt lagen. Die während des zweiten Berliner Stadterneuerungsprogramms für den Westteil der Stadt formulierten 12 Grundsätze zur Stadterneuerung, die vom Abgeordnetenhaus im Jahr 1983 als Leitlinie zustimmend zur Kenntnis genommenen wurden (Drucksache 9/1113, S. 28), sind als übergeordnete Sanierungsziele in den vom Senat im Jahr 1993 beschlossen 12 Leitsätzen zur Stadterneuerung fortentwickelt worden, die nach entsprechenden Senatsbeschlüssen für jedes der 22 Sanierungsgebiete des ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramms – also auch für das Sanierungsgebiet „Pankow - Wollankstraße“ – gelten. Ebenso wie schon das zweite Berliner Stadterneuerungsprogramm für den Westteil der Stadt folgt auch das erste Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramm dem Leitbild der behutsamen Stadterneuerung unter Berücksichtigung gewachsener baulicher und sozialer Strukturen als übergeordnetes Sanierungsziel, in dessen Vordergrund die Entwicklung der Bausubstanz steht und das einen Schwerpunkt bei der baulichen Komponente setzt (zu diesem Schwerpunkt vgl. S ..., in: VG Berlin, Protokoll, a.a.O., S. 4). Diese bauliche Komponente geht als Bereichseigenschaft der städtebaulichen Qualität nach dem hier angewandten Zielbaumschema zur Hälfte („0,50“) in die Bewertung ein (vgl. Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, a.a.O., Anlage 4 = VVG Bl. 77). Nach den Angaben seines Vorsitzenden befand „[d]er Sachverständigenausschuss“ aufgrund der ihm vor Beginn seiner Beratungen vorliegenden Auskünfte, die von der Geschäftsstelle des gesetzlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin stammten und die Angleichung der rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten in beiden Stadthälften und die verbleibenden Unterschiede betrafen, „dass derartige Defizite die verbleibenden Unterschiede gerade im Regelungsbereich des besonderen Städtebaurechts systemimmanent und damit für die Frage einer Fallunterscheidung per se unbeachtlich sind“ (S ..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 15). Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass es sich dabei um eine kollektive Fehleinschätzung gehandelt haben könnte, liegen nicht vor.
Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass „der Sachverständigenausschuss“ (S ... _, Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 9) bei dem ersten Modell (1995) für seine stochastischen Zwecke die beiden jeweils ein Gebietspaar bildenden Stadtquartiere jeweils „als vergleichsgeeignet“ (ders., ebd.) angesehen hat. Der Vorsitzende des Sachverständigenausschusses hat das nachvollziehbar mit vier Maßgaben begründet, nach denen „der Sachverständigenausschuss“ die beiden Stadtquartiere des jeweiligen Gebietspaares „als vergleichsgeeignet“ ausgewählt hat, nämlich „Nutzungsmaße“, „Siedlungscharakteristik“, „stadträumliche Lage“ und „überörtliche Imageeinschätzung“ (S ..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 9). Es leuchtet auch ein, etwa das Sanierungsgebiet „Altstadt Spandau“, das im Jahr 1978 (GVBl. S. 850) förmlich festgelegt und im Jahr 1998 (GVBl. S. 107) aufgehoben worden war, und das Sanierungsgebiet „Köpenick – Altstadt“, das im Jahr 1993 als Sanierungsgebiet förmlich festgelegt worden war (GVBl. S. 403) und später im Jahr 2007 (GVBl. S. 22) aufgehoben wurde, als nach den vier Maßgaben vergleichbar anzusehen, weil es sich jeweils um innerstädtische Gebiete mit Geschosswohnungsbau und Altstadt-Charakter außerhalb des inneren S-Bahn-Rings handelte und mit Blick auf die genannte Ost-West-Angleichung auch eine zumindest ähnliche überörtliche Imageeinschätzung bereits im Jahr 2001 nicht mehr fern lag. Entsprechendes dürfte sich zur Anwendung der Maßgaben für die Vergleichbarkeit der jeweiligen Stadtquartiere bei den anderen sechs Gebietspaaren sagen lassen. Es ist nichts dafür vorgetragen oder sonst ersichtlich, dass der Sachverständigenausschuss bei seiner Auswahl, Bewertung und Begründung der Gebietspaare „als vergleichsgeeignet“ den Sachverhalt verkannt und stattdessen Stadtquartiere verglichen hätte, die hinsichtlich der vier Maßgaben wesentlich ungleich waren. Ebenso wenig hat der Kläger konkrete und substantiierte Einwände gegen die vier Maßgaben und ihre Anwendung erhoben oder erschließen sich auf andere Weise solche Einwände, nach denen der Sachverständigenausschuss dabei gegen bestimmte bodenwertermittlungsrelevante Grundsätze oder Regeln der Stochastik verstoßen oder sachfremde Erwägungen angestellt hätte. Eine weitergehende – und im Übrigen hier mangels substantiierten Vortrags zum ersten Modell ungefragte – Fehlersuche auf dem Fachgebiet der Bodenwertermittlung, das „Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse“ (BVerwG, 27. November 2014 – BVerwG 4 C 31.13 – juris Rn. 12), wie etwa der Vorsitzende und weitere Mitglieder des Sachverständigenausschusses, ist aus Sicht des Senats auch nach Art. 19 Abs. 4 GG nicht angezeigt.
Das Gleiche gilt für das zweite, in einem zeitlichen Abstand von sechs Jahren ansetzende und auf anderer Grundlage gebildete stochastische Modell (2001), bei dem der Sachverständigenausschuss für sechs Sanierungsgebiete die jeweils vom gesetzlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin abgeleiteten besonderen Bodenrichtwerte in Anfangs- und Endwertqualität zugrunde gelegt und das Ergebnis des ersten Modells als „bestätigt“ und den im ersten Modell abgeleiteten Wert als „verifiziert“ angesehen hat (S ..., in: VG Berlin, Protokoll, a.a.O., S. 3). Auch insoweit ergeben sich keine konkreten Anhaltspunkte für eine kollektive Fehleinschätzung des Sachverständigenausschusses.
Keinen Bedenken begegnet es außerdem, wenn der Vorsitzende des Sachverständigenausschusses hinsichtlich der Streuung der Zwischenwerte beider Modelle feststellt, dass nach stochastischen Grundsätzen keine „Ausreißer“ vorlägen (S ..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 12; zur 2-Sigma-Regel vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 9. Auflage 2020, § 7 ImmoWertV Rn. 17 und Teil IV Rn. 129).
Ebenfalls rechtlich nicht zu beanstanden ist es, wenn der Sachverständigenausschuss davon ausging, dass der vom ihm ermittelte höchstmögliche veränderliche Lagewertanteil LVmax von 0,25 „in den städtebaulichen Sanierungsgebieten“ (S ..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 12), also grundsätzlich in jedem der zum Zeitpunkt seiner Beratungen bestehenden und seit mindestens sechs Jahren förmlich festgelegten Sanierungsgebiete, insbesondere in jedem der von 1993 bis 1995 förmlich festgelegten 22 Sanierungsgebiete des ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramms, „Anwendung finden“ kann (S ..., ebd.). Danach begegnet es keinen Bedenken, dass sich „der Sachverständigenausschuss“, obwohl die Sanierungsgebiete „durchaus einzelne strukturelle Besonderheiten“ aufwiesen, „für einheitliche Zielbäume“ ausgesprochen hat (S ..., a.a.O., S. 15). Das gilt jedenfalls, soweit das jeweilige Sanierungsgebiet – wie auch hier – nicht ganz erheblich vom Regelfall der nach dem zweiten Berliner Stadterneuerungsprogramm für den Westteil der Stadt und der nach dem ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramm festgelegten Sanierungsgebiete abweicht, es sich also um ein herkömmliches Sanierungsgebiet im oben einleitend zu I. dargelegten Sinne handelt, und bei ihm nach Maßgabe der 12 Grundsätze der Stadterneuerung von 1983 bzw. der aus ihnen fortentwickelten 12 Leitsätze zur Stadterneuerung in Berlin von 1993 die Entwicklung der Bausubstanz im Vordergrund steht und die bauliche Komponente einen Schwerpunkt bildet.
Dem steht nicht entgegen, dass während der Beratungen im Sachverständigenausschuss einzelne Stimmen aus dem „Kreis der Beteiligten“ (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 – OVG 2 B 2.16 – juris Rn. 67) aus ihrer jeweiligen Sicht fachliche Bedenken angemeldet und die Berücksichtigung weiterer Gesichtspunkte gefordert hatten, etwa weitere „objektive, nachweisbare und anerkannte Parameter zur Beschreibung der zu vergleichenden Gebiete zu entwickeln“ (ebd.). Ob sie eine andere Lösung für vorzugswürdig gehalten hätten, oder ob der Sachverständigenausschuss, um diesen Stimmen Rechnung zu tragen, neben dem von ihm aus dem ersten stochastischen Modell abgeleiteten Ergebnis, das er im Übrigen durch ein zweites, zeitlich später ansetzendes und auf anderen Daten beruhendes stochastisches Modell „bestätigt“ und dessen abgeleiteten Wert als „verifiziert“ sah (S ..., in: VG Berlin, Protokoll, a.a.O., S. 3), zusätzlich eine Empfehlung ausgesprochen hat, weitere Daten anhand einer mit entsprechenden Bewertungsparametern erarbeiteten Matrix auszuwerten und eine weitere Überprüfung der Vergleichbarkeit der paarweise in dem ersten stochastischen Modell einander gegenübergestellten Stadtquartiere angeregt hat (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 67), ist ohne Bedeutung. Es ist solchen, aus etwa einem Dutzend „Persönlichkeiten“ (S ..., in: VG Berlin, Protokoll, a.a.O., S. 2) gebildeten Ausschüssen eigen, dass nicht alle Mitglieder während der Beratungen stets der gleichen Meinung sind, sondern „aus dem Kreis der Beteiligten“ (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 67) unterschiedliche Auffassungen und Bedenken, auch mit dem solchen Persönlichkeiten eigenen Nachdruck in der Formulierung, geäußert werden. Das allein stellt weder das kollektive Beratungsergebnis als solches noch dessen fachliche Vertretbarkeit und sachliche Rechtfertigung in Frage, wie sie sich hier zur Überzeugung des Senats aus der gutachterlichen Stellungnahme und den mündlichen Ausführungen des Ausschussvorsitzenden ergeben. Denn die Angaben des Ausschussvorsitzenden sind klar, eindeutig und nachvollziehbar. Sie bestätigen seine Formulierung des Beratungsergebnisses (S ..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 16):
„Der Sachverständigenausschuss hat im Jahre 2001 unter Verwendung von Ausgangsdaten früherer Jahre sowie Anfangs- und Endwerten aus zum Zeitpunkt der Ermittlung aktuellen Sanierungsverfahren den veränderlichen Lagewertanteil für Wohnnutzung zu LVmax (Wohnen) = 0,25 (25 %) ermittelt.“
Dieses Ergebnis wird von den Angaben des Ausschussvorsitzenden auch hinreichend nachvollziehbar und in unbedenklicher Weise erklärt. Danach hat bei dem ersten stochastischen Modell „der Sachverständigenausschuss“ auf der Grundlage der Ausgangsdaten der Arbeitsgruppe von 1995 „erneut über die Auswahl geeigneter Richtwertquartiere beraten“. Ebenso hat, so der Ausschussvorsitzende ausdrücklich, „der Sachverständigenausschuss“ die jeweils sieben Gebiete „als vergleichsgeeignet“ ausgewählt (S ..., Gutachterliche Stellungnahmen, a.a.O., S. 9), und zwar deshalb, weil es sich um Stadtquartiere „je gleicher Nutzungsmaße und Siedlungscharakteristik“ handelte, die „hinsichtlich ihrer stadträumlichen Lagequalität und überörtlichen Imageeinschätzung weitgehend gleichwertig“ waren (S ..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 9). Warum es darauf ankommen soll, dass die Bodenrichtwerte der jeweils paarweise verglichenen Gebiete des ersten stochastischen Modells „sich nicht auf unterschiedliche Qualitätszustände jeweils desselben Gebiets zu verschiedenen Zeitpunkten … bezogen“ und die Gebiete „nicht Gegenstand derselben Sanierungsmaßnahme waren“ (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 67), und welche konkrete Grenze seines sachverständigen Beurteilungsspielraums der Sachverständigenausschuss verletzt haben soll, als er diese Gebiete „als vergleichsgeeignet“ (S ..., Gutachterliche Stellungnahmen, a.a.O., S. 9) angesehen hat, erschließt sich danach nicht. Die Vorstellung, der Sachverständigenausschuss könnte verkannt haben, dass der Bodenwert nach dem ihm angenommenen Bodenwertmodell neben dem durch die Sanierung veränderbaren Bodenwertanteil „durch andere Wertkomponenten mitbestimmt“ wird (OVG Berlin, Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 67), liegt deswegen auch eher fern.
Hinzu kommt, dass der Sachverständigenausschuss – wie bereits ausgeführt – das Ergebnis des ersten stochastischen Modells durch das zweite stochastische Modell „bestätigt“ und den abgeleiteten Wert „verifiziert“ hat (so ausdrücklich der Ausschussvorsitzende S ..., in: VG Berlin, Protokoll, a.a.O., S. 9).
Nach alledem spricht nichts dagegen, dass die Anwendung des vom Sachverständigenausschuss abgeleiteten LVmax von 0,25 (bzw. als Anteil von 25 %) auf das Sanierungsgebiet „Pankow - Wollankstraße“ durch den Beklagten zur Ableitung des Endwertes aus dem Anfangswert nach dem hier konkret verwendeten Zielbaumschema sachlich vertretbar ist und auch nicht auf einem Bewertungsverfahren beruht, das sich als unzulängliches oder gar ungeeignetes Mittel erweist, um den stochastischen Grundsätzen und Regeln für eine Bodenwertermittlung und damit den gesetzlichen Anforderungen an die Ableitung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung gerecht zu werden.
Diese Anwendung ist auch nicht etwa durch den Zeitablauf zwischen dem Ende der Beratungen des Sachverständigenausschusses und der Aufhebung des Sanierungsgebietes unvertretbar geworden. Anhaltspunkte dafür fehlen. Im Übrigen hat der Vorsitzende des Sachverständigenausschusses in seiner mündlichen Stellungnahme vor dem Verwaltungsgericht Berlin die regelmäßige Überprüfung des LVmax „alle 5 Jahre“ nur für „sinnvoll“ gehalten (S ..., in: VG Berlin, Protokoll, a.a.O., S. 4) und nicht etwa für unabdingbar mit der Folge der Unvertretbarkeit der Anwendung des LVmax von 0,25 bei Ausbleiben der Überprüfung. Außerdem hat er bestätigt, dass er den vom Sachverständigenausschuss abgeleiteten LVmax von 0,25 für ein zum Zeitpunkt der Beratungen bereits seit acht Jahren bestehendes Sanierungsgebiet („Kollwitzplatz“, GVBl. 1993 S. 403), das Anfang des Jahres 2009 aufgehoben worden ist (GVBl. S. 13), weiterhin für „vertretbar“ hält (S ..., in: VG Berlin, Protokoll, a.a.O., S. 4). Auch sonst gibt es keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständigenausschuss mit der Annahme, der von ihm abgeleitete LVmax könne „in den“ – d.h. in allen zum Zeitpunkt seiner Beratungen bestehenden – „städtebaulichen Sanierungsgebieten Anwendung finden“ (S ..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 12), also auch in dem hier in Rede stehenden Sanierungsgebiet „Pankow - Wollankstraße“ (4. Dezember 1994 bis 24. April 2011), die Grenzen seines sachverständigen Beurteilungsspielraums verletzt haben könnte und der Beklagte diesen Maßstabsfaktor deshalb hier nicht zur Ermittlung des konkreten als Anfangswert-Multiplikators 1,0844 für das Grundstück des Klägers (Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, a.a.O., Anhang 4 = VVG Bl. 77) hätte verwenden dürfen.
bb) Der vom Beklagten gewählte Maßstabsfaktor LVmax 0,25 (als Anteil von 25 %) für den höchstmöglichen sanierungsbedingt veränderlichen Lagewertanteil am Bodenwert ist auch mit höherrangigem Recht vereinbar. Insbesondere genügt er den Anforderungen, die Art. 3 Abs. 1 GG an die Rechtfertigung des jeweils konkret angewandten Wahrscheinlichkeitsmaßstabs für eine Vorzugslast im Abgabenrecht stellt.
(1) Zu den Grenzen, welche die von Art. 3 Abs. 1 GG geforderte Abgabengerechtigkeit der Maßstabsbildung für vorteilsausgleichenden Abgaben (sog. Vorzugslasten) – zu denen der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag zu zählen ist – setzt, hat das Bundesverfassungsgericht ausgeführt, die Abgabe sei als Vorzugslast erst dann als sachlich nicht gerechtfertigt zu beanstanden und laufe dem Gleichheitsgrundsatz zuwider, wenn sie in einem groben Missverhältnis zu den verfolgten legitimen Abgabenzwecken stehe (BVerfG, Urteil vom 18. Juli 2018 – 1 BvR 1675/16 – juris Rn. 69). Dabei beschränke sich die abgabenrechtliche Vorteilsbemessung auf einen solchen Maßstab, der einen einigermaßen sicheren Schluss auf den Vorteil zulasse oder einen solchen wenigstens wahrscheinlich mache. Es bestehe aber „keine Verpflichtung, den zweckmäßigsten, vernünftigsten, gerechtesten und wahrscheinlichsten Maßstab zu wählen“ (BVerfG, a.a.O., Rn. 70; st. Rspr. BVerwG, Urteil vom 14. April 1967 – BVerwG VII C 15.65 -, juris Rn. 23; Urteil vom 18. April 1975 – BVerwG VII C 41.73 -, juris Rn. 30; Urteil vom 26. Oktober 1977 – BVerwG VII C 4.76 -, juris Rn. 16; Beschluss vom 25. März 1985 – BVerwG 8 B 11.84 -, juris Rn. 8 m.w.N.; Beschluss vom 19. Dezember 2007 - BVerwG 7 BN 6.07 -, juris Rn. 8 m.w.N.). Bei der Ordnung von Massenerscheinungen ist es zulässig, die Vielzahl der Einzelfälle in dem Gesamtbild zu erfassen, das nach den vorliegenden Erfahrungen die regelungsbedürftigen Sachverhalte zutreffend wiedergibt (BVerfG, Beschluss vom 19. November 2019 – 2 BvL 22/14 –, juris Rn. 101). Die damit verbundenen Vereinfachungs- und Typisierungsbefugnisse können auch Ungleichbehandlungen rechtfertigen, d.h. sie verstoßen nicht allein schon wegen der damit unvermeidlich verbundenen Benachteiligung Einzelner gegen den allgemeinen Gleichheitssatz. In diesem Zusammenhang bedeutet Typisierung, bestimmte in wesentlichen Elementen gleich geartete Lebenssachverhalte zusammenzufassen. Diese Zusammenfassung darf sich dabei grundsätzlich am Regelfall orientieren und Besonderheiten, die im Tatsächlichen durchaus bekannt sind, generalisierend vernachlässigen (BVerfG, Beschluss vom 8. Juli 2021 – 1 BvR 2237/14 – juris Rn. 114 f.). Auch darf - innerhalb des der Gemeinde bei der Wahl des Abgabemaßstabs zustehenden Spielraums - das Gebot der Abgabengerechtigkeit aus Art. 3 Abs. 1 GG nicht dahin gehend überspannt werden, dass letztlich dem Gericht die Befugnis zufällt, seine etwa abweichenden Vorstelllungen von einem vernünftigen und gerechten Abgabemaßstab an die Stelle der von der Gemeinde gewählten Lösung zu setzen (vgl. Thüringer OVG, Beschluss vom 29. November 2004 – 4 EO 645/02 –, juris Rn. 39; vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 15. März 2002 – BVerwG 9 B 16.02 –, juris Rn. 7 m.w.N.). Der gewählte Maßstab muss aber, gemessen an dem Zweck der Abgabenerhebung, sachgerecht sein (BVerwG, Urteil vom 23. Februar 2011 – BVerwG 6 C 22.10 –, juris Rn. 66).
Mit diesen Maßgaben ist der hier als Maßstabsfaktor angewandte LVmax von 0,25 (bzw. als Anteil von 25 %) vereinbar.
Der Zweck des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages besteht darin, die Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet an den Kosten der Sanierungsmaßnahme zu beteiligen (Reidt, in Battis/Kratzberger/Löhr, BauGB 15. Auflage 2022, § 154 Rn. 1). Der Ausgleichsbetrag setzt an den Bodenwerterhöhungen an und damit an Vorteilen, die dem Eigentümer tatsächlich zugeflossen sind (ders., a.a.O., Rn. 2). Die Heranziehung der Eigentümer zu einem Ausgleichsbetrag in Höhe der durch die Sanierung bedingten Bodenwerterhöhung wird durch die Aufwendungen der Allgemeinheit an der Finanzierung der Sanierung begründet. Außerdem erlangen die Eigentümer einen „unverdienten Vermögensvorteil“ (Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand August 2021, § 154 Rn. 29). Die Belastung der Eigentümer mit dem Ausgleichsbetrag ist wirtschaftlich vertretbar, weil der höhere Wert des sanierungsbedingt geordneten und hergerichteten Grundstücks in die Gesamtkosten der Neubebauung eingeht und somit zu den Kosten gehört, die bei der Berechnung einer kostendeckenden Miete oder einer Lastenberechnung berücksichtigt werden. Die Erhöhung des Werts des Grundstücks ist also rentabel (ders., ebd.).
Bei der Heranziehung zu sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträgen handelt es sich um eine Massenerscheinung im Sinne der oben angeführten Abgabenrechtsprechung. Allein für die Sanierungsgebiete des bereits erwähnten ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramms, die von 1993 bis 1995 festgelegt worden waren und die fast alle zwischen 2007 und 2011 und im Übrigen – mit einer Ausnahme – bis Anfang 2015 aufgehoben worden sind, hat § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB den Beklagten dazu verpflichtet, innerhalb weniger Jahre fast 23.700 Ausgleichsbetragsbescheide zu erlassen, wovon etwa 16.400 Bescheide, d.h. mehr als zwei Drittel, auf die sieben Sanierungsgebiete des Bezirks Pankow entfallen (32. Bericht über die Stadterneuerung, AH-Drs. 18/3086 vom 20. Oktober 2020, S. 14).
Im Rahmen der danach zulässigen Vereinfachungs- und Typisierungsbefugnisse lässt die pauschale Anwendung des Maßstabsfaktors LVmax 0,25 nach der vom Vorsitzenden des Sachverständigenausschusses inhaltlich nachvollziehbar und fachlich vertretbar begründeten stochastischen Ableitung dieses Maßstabsfaktors einen zumindest wahrscheinlichen Schluss von dem festgesetzten sanierungsrechtlichen Ausgleichbetrag auf den dem Grundstückseigentümer zugewachsenen Vorteil der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zu, die sich aus der Differenz zwischen dem hier nach der Bodenrichtwertmethode ermittelten Anfangswert und dem mit Hilfe des streitigen Maßstabsfaktors nach dem einschlägigen Zielbaumschema ermittelten Endwert ergibt. Das genügt.
(2) Mehr ist nicht zu fordern.
Bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertermittlung nach § 154 Abs. 2 BauGB ist die Gemeinde nicht gehalten, die nach dem jeweiligen Stand der fachlichen Diskussion allgemein oder überwiegend für die am „besten“ gehaltene Wertermittlungsmethode anzuwenden (SächsOVG, Urteil vom 17. Juni 2004 - 1 B 854/02 - juris Rn. 48).
Nach der oben dargelegten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesverwaltungsgerichts verpflichtet Art. 3 Abs. 1 GG die Gemeinde, die sich – wie hier – zulässigerweise für die Ableitung des Endwertes aus dem Anfangswert nach dem Zielbaumverfahren entscheidet, auch nicht, den zweckmäßigsten, vernünftigsten, gerechtesten, wahrscheinlichsten oder wirklichkeitsnächsten Maßstabsfaktor LVmax – etwa gesondert für jedes der bis 1995 festgelegten Sanierungsgebiete einzeln – zu ermitteln, solange der von ihr angewandte Maßstabsfaktor – wie hier der LVmax von 0,25 – den oben dargestellten Anforderungen entspricht, d.h. nicht in einem groben Missverhältnis zu den verfolgten legitimen Abgabenzwecken stehen und einen Schluss von der Bemessung der Höhe des Ausgleichsbetrags auf den mit ihm abzugeltenden Vorteil der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung wenigstens wahrscheinlich erscheinen lässt. § 154 Abs. 2 BauGB verlangt nicht, den jeweils „wahrscheinlichsten“ Bodenwert zu ermitteln. Vielmehr muss durch die Anwendung einer zulässigen Methode lediglich ein vertretbarer Wert ermittelt werden (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12. September 2017 – 6 A 10802.16 – juris Rn. 40). Dementsprechend darf der Beklagte jedenfalls grundsätzlich – und so auch hier – der Annahme des Sachverständigenausschusses folgen, dass der vom Ausschuss abgeleitete LVmax von 0,25 auf jedes zum Zeitpunkt der Beratungen des Sachverständigenausschusses bestehende Sanierungsgebiet Anwendung finden kann (s.o.).
Ebenso wenig kommt es darauf an, ob hier auch ein anderer LVmax vertretbar wäre oder eine Stimme in der Fachliteratur zur Bodenwertermittlung, mag sie (offenbar schon das Bodenwertmodell des Sachverständigenausschusses für das Berliner Zielbaumschema ablehnend: Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 9. Auflage 2020, Teil VI Rn. 660) auch noch so bedeutend erscheinen, oder einzelne Stimmen aus dem „Kreis der Beteiligten“ (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 67) im Sachverständigenausschuss aus ihrer jeweiligen Sicht andere Vorgehensweisen für vorzugswürdig halten.
Aus der Eigenart der in den Grenzen des Art. 3 Abs. 1 GG zulässigen Wahl zwischen unterschiedlichen Wahrscheinlichkeitsmaßstäben für Vorzugslasten folgt, dass sich je nach dem ausgewählten Maßstab für dasselbe Grundstück ein unterschiedlich hoher Heranziehungsbetrag ergeben kann, z.B. bei Straßenreinigungsgebühren ja nach Lage und Zuschnitt des Grundstücks beim Wechsel vom Quadratwurzelmaßstab zum ebenfalls zulässigen Frontmetermaßstab (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Oktober 2007 – OVG 9 A 72.05 – juris Rn. 33 und Urteil vom 28. Januar 2009 – OVG 9 A 1.07 – juris Rn. 35; zum nach Art. 3 Abs. 1 GG unbedenklichen Unterschied der Höhe von Straßenreinigungsgebühren für gleich große Grundstücke nach dem Frontmetermaßstab vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 15. März 2002 – BVerwG 9 B 16.02 -, juris Rn. 7). Für den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag, dessen Bemessung nach der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts des jeweiligen Grundstücks ebenfalls „immer nur eine Schätzung darstellen kann“ (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – BVerwG 4 C 31.13 – juris Rn. 12), gilt nichts anderes. Es liegt im Wesen des Wertermittlungsspielraums, den die Regelung in § 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB der Gemeinde eröffnet, dass innerhalb einer gewissen Bandbreite unterschiedliche Ergebnisse möglich sind, die ihrerseits alle rechtlich zulässig sind (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137.14 – juris Rn. 82), ohne dass allein darin schon ein Begründungsmangel oder Willkür im Sinne eines Fehlens jeder sachlichen Rechtfertigung zu sehen sein kann.
Aus sonst ist nichts dafür ersichtlich, dass der pauschale Maßstabsfaktor eines LVmax von 0,25 (bzw. als Anteil von 25 %) den Kläger unangemessen benachteiligt. Außerdem trägt das hier angewandte Zielbaumschema der Einzelfallgerechtigkeit der Heranziehung dadurch in besonderer Weise Rechnung, dass die räumliche Bezugsebene der zugrunde gelegten Bewertung der Lagekriterien für die sanierungsbedingte Verbesserung der städtebaulichen Qualität der Umgebungsstruktur – und damit des Lagewerts – des in Rede stehenden Grundstücks meist nicht das Sanierungsgebiet insgesamt in den Blick nimmt, sondern sich überwiegend auf eine kleinere Umgebung des Grundstücks beschränkt, wie etwa den im Sanierungsgebiet liegenden Teilbereich des konkreten Baublocks, in dem das Grundstück liegt (zu den einzelnen räumlichen Betrachtungsebenen vgl. Städtebauliche Stellungnahme, a.a.O., S. 11 = VVG Bl. 17).
Es ist bei der ohnehin nur im Wege einer Schätzung möglichen Ermittlung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht Aufgabe der Gerichte, auf dem Fachgebiet der Bodenwertermittlung einer einzelnen Stimme in der Fachliteratur oder einzelnen Stimmen aus dem „Kreis der Beteiligten“ im Sachverständigenausschuss Vorrang vor dem fachlich vertretbaren Ergebnis des aus einem Dutzend sachverständiger Persönlichkeiten bestehenden Ausschusses zu geben und der Gemeinde die Anwendung des Ergebnisses dieses Sachverständigenausschusses zu untersagen, wenn – wie hier – Art. 19 Abs. 4 GG und die Grenzen, die Art. 3 Abs. 1 GG dem Wertermittlungsspielraum der Behörde bei einer solchen Schätzung setzt, nicht gebieten, das Ergebnis als fachlich unvertretbar anzusehen, und die Behörde deshalb davon ausgehen darf, dass der Sachverständigenausschuss wusste, was er tat.
III. Eine Anrechnung von Aufwendungen des Klägers nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB scheidet aus.
Auf den Ausgleichsbetrag sind nach dieser Vorschrift die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks anzurechnen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Schon nach dem Wortlaut der Norm kommt es auf durch die Maßnahmen des Eigentümers bewirkte Erhöhungen des „Bodenwertes“ des Grundstücks an. Da sich der Wert des Bodens eines bebauten Grundstücks grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück bestimmt, ist davon auszugehen, dass private Baumaßnahmen des Ausgleichspflichtigen an baulichen Anlagen in der Regel nicht zu sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen des Grundstücks selbst führen. Aufwendungen zur Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes kommen daher in der Regel unmittelbar nur dem nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB nicht maßgeblichen Gebäudewert zugute (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5. November 2009 – OVG 2 B 7.07 – juris Rn. 40; Beschlüsse des erkennenden Senats vom 16. März 2016 – OVG 10 S 9.16 – juris Rn. 10, und vom 29. Januar 2019 - OVG 10 S 44.18 - juris Rn. 17 m.w.N.; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 18. Juli 2017 – 1 L 206/14 – juris Rn. 28).
So liegt der Fall hier. Die vom Kläger selbst nicht im Einzelnen dargelegten Maßnahmen auf seinem Grundstück betreffen nur das Gebäude und weisen keine erkennbare Bedeutung für eine – über die Gebäudewerterhöhung hinausgehende –Erhöhung auch des Bodenwertes auf. Der Widerspruchsbescheid führt dazu aus, auf dem Grundstück seien schon vor Festlegung des Sanierungsgebiets begonnene Teilmodernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ausgeführt worden. Sie beträfen die Elektroinstallation, den Austausch der Fenster, den Einbau von fünf Bädern, die Erneuerung der Fassade sowie die Sanierung des Dachstuhls. Bis auf eine Genehmigung vom 4. Januar 2002 zur Verlagerung einer Netzstation liege nur eine sanierungsrechtliche Genehmigung vom 29. Dezember 1995 für Restarbeiten im Zusammenhang mit den genannten Teilmaßnahmen vor. In dem Zeitraum, in dem das Sanierungsgebiet bestanden habe, seien auf dem Grundstück des Klägers weder öffentliche Mittel für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen noch für Ordnungsmaßnahmen eingesetzt worden (Widerspruchsbescheid vom 20. Mai 2016, S. 2 = VVG Bl. 168). Diesen Ausführungen ist der Kläger auch im Berufungsverfahren nicht näher entgegengetreten. Inwieweit die Elektroinstallation, der Austausch der Fenster, der Einbau von fünf Bädern, die Erneuerung der Fassade sowie die Sanierung des Dachstuhls des Wohngebäudes eine über die bloße Gebäudewertsteigerung hinausgehende „Bodenwerterhöhung“ im Sinne von § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB – also eine Erhöhung des Wertes des unbebauten Grundstücks – bewirkt haben sollen, erschließt sich nicht. Insbesondere ist auch nicht ersichtlich, dass die (bloße) Erneuerung der Fassade ihrem Umfang nach eine derart umgebungsgestaltende (Außen-)Wirkung hätte, dass sie die Lagewertqualität des Sanierungsgebietes zu verbessern vermochte (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5. November 2009, a.a.O., Rn. 40; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 155 Rn. 5). Eine Vielzahl von Bau- oder Instandsetzungsmaßnahmen an mehreren Gebäuden des Sanierungsgebiets, die zu einer Lagewertverbesserung beitragen könnte, die sich mittelbar über das allgemeine Bodenwertgefüge erhöhend auf den Bodenwert des einzelnen Grundstücks selbst auswirkt (OVG Berlin Brandenburg, Beschluss vom 3. Februar 2012 - OVG 10 S 50.10 - juris Rn. 5), macht der Kläger nicht geltend; insoweit geht das Zitat der genannten Entscheidung in der Berufungsbegründung (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 14) ins Leere.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10, § 711 der Zivilprozessordnung.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt. Insbesondere kommt die vom Verwaltungsgericht für die Zulassung der Berufung angeführte grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) hinsichtlich des LVmax nicht als Grund für eine Zulassung der Revision wegen einer grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache im Sinne von § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO in Betracht. Wie das Bundesverwaltungsgericht bereits für die Wahl der Wertermittlungsmethode entschieden hat, handelt es sich bei der Frage, ob eine nicht in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelte Methode geeignet ist, den gesetzlichen Auftrag der Wertermittlung zu erfüllen, um eine Tatfrage und nicht um eine Rechtsfrage (BVerwG, Beschluss vom 18. Februar 2014 – BVerwG 4 B 46.13 – juris Rn. 6, und Urteil vom 27. November 2014 – BVerwG 4 C 31.13 – juris Rn. 7). Nichts anderes gilt für die – an die Wahl der Wertermittlungsmethode anschließende – Frage, ob innerhalb der nicht verordnungsrechtlich geregelten Wertermittlungsmethode der von der Behörde konkret gewählte Maßstab oder hier die konkrete Höhe des für die Anwendung der Zielbaummethode notwendig zugrunde zu legenden Maßstabsfaktors LVmax zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung geeignet und hinreichend begründet ist (vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020 – BVerwG 4 B 11.19 – juris Rn. 16).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 5 bis 7 ImmoWertV
§ 7h EStG
§ 192 BauGB
§ 15 ImmoWertV
§ 34 BauGB
§ 10 ImmoWertV
§ 196 BauGB
§ 7 ImmoWertV
§ 167 VwGO
§ 117 Abs. 5 VwGO
§ 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 2 BauGB
§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 3 Abs. 1 ImmoWertV
§ 2 Abs. 4 ImmoWertV
§ 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 und 2 BauGB
§ 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
§ 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 154 Abs. 1 BauGB
§ 199 Abs. 1 BauGB
§ 24 Satz 2 ImmoWertV
§ 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 14 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 15 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 15 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV
§ 86 Abs. 1 VwGO
§ 6 Abs. 4 ImmoWertV
§ 196 Abs. 1 und 2 BauGB
§ 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 711 der Zivilprozessordnung
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO
§ 16 Abs. 5 der hier noch anwendbaren Immobilienwertermittlungsverordnung
§ 152 bis 155 des Baugesetzbuches
Art. 3 Abs. 1 GG
Art. 19 Abs. 4 GG

Zitierte Entscheidungen: 2 B 1.16
13 K 172.16
2 B 2.16
19 K 242.10
13 K 271.14
2 B 7.16
2 B 11.16
4 B 71.04
10 S 36.19
4 C 31.13
2 B 18.16
4 B 11.19
6 A 10802/16
1 A 374/08
1 A 387/08
2 S 12.12
4 B 69.95
10 RS 5/20
9 A 763/15
2 B 7.07
4 B 71/04
10 S 7.06
10 S 50.10
10 S 12.12
10 S 1.14
1 B 854/02
1 B 210/18
3 Bf 54/15
3 Bf 52/15
6 A 10137.14
1 BvR 178/97
6 C 22.10
1 BvR 1675/16
VII C 15.65
VII C 41.73
VII C 4.76
8 B 11.84
7 BN 6.07
2 BvL 22/14
1 BvR 2237/14
4 EO 645/02
9 B 16.02
6 A 10802.16
9 A 72.05
9 A 1.07
10 S 9.16
10 S 44.18
1 L 206/14
4 B 46.13