Landgericht Detmold (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-05-06, Aktenzeichen 9 O 222/08
ECLI: ECLI:DE:LGDT:2010:0506.9O222.08.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt aus eigenen wie aus abgetretenem Recht ihres Ehemannes P S Kaufpreisrückzahlung und Schadenersatz aus einem Grundstückskaufvertrag vom 27.10.2004.
Die Klägerin und ihr Ehemann erwarben von dem Beklagten durch notariellen Kaufvertrag des Notars S in E vom 27.10.2004 (UR-Nr. 204/2004) ein Grundstück, das mit einem älteren Forsthaus bebaut war. Der Kaufpreis betrug insgesamt 315.495,20 EUR. Vorangegangen war ein sog. Bieterverfahren. Die Klägerin und ihr Ehemann waren als Höchstbietende übrig geblieben.
Die Zuwegung zu dem Grundstück erfolgte über einen asphaltierten Weg, der über ein Nachbargrundstück verlief, das jetzt im Eigentum eines Herrn N steht. Zugunsten des Beklagten war ein Wegerecht in Form einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit eingetragen. In § 9 des Kaufvertrages wird auf dieses Wegerecht Bezug genommen. Es heißt dort weiter: "Die vorstehende Dienstbarkeit wird hinsichtlich des Vertragsgegenstandes dieser Urkunde vom Verkäufer auf die Käufer übertragen, die diese Übertragung hiermit annehmen. Die Erschienenen bewilligen und beantragen, die vorstehende Grunddienstbarkeit auch im Bestandsverzeichnis des für den Vertragsgegenstand neu anzulegenden Grundbuches zu vermerken." Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Ablichtung des Kaufvertrages als Anlage K 1 zur Klageschrift Bezug genommen.
Die Übertragung der persönlichen Dienstbarkeit wurde zunächst am 24.01.2005 im Grundbuch eingetragen. Später wurde jedoch vom Grundbuchamt die Unwirksamkeit festgestellt und klarstellend unter dem 17.08.2005 wieder der Beklagte als Rechtsinhaber eingetragen. Die Bestellung eines Wegerechts zugunsten der Erwerber scheiterte in der Folgezeit an der fehlenden Zustimmung des Eigentümers des Nachbargrundstückes. Im Laufe des Rechtsstreits konnte der Nachbar N jedoch dazu bewegt werden, ein Wegerecht in Form einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Klägerin und ihres Ehemannes zu bestellen. Die Eintragung erfolgte am 28.10.2009 (Bl. 137 d.A.). Daneben bewilligte der Beklagte den Erwerbern zwei weitere Wegerechte auf anderen Zuwegungen, die allerdings nicht zu der Straße C-Straße, sondern zur L 961 führen.
Die Klägerin trägt vor, der Kaufvertrag vom 27.10.2004 sei wegen Sittenwidrigkeit und Wucher nichtig. Durch das Bieterverfahren seien die Erwerber dazu veranlasst worden, einen weit überhöhten Kaufpreis zu zahlen. Nach dem Gutachten eines Sachverständigen Dipl. Ing. P belaufe sich der Wert des Grundstücks mit gesichertem Wegerecht auf 132.000,00 EUR und ohne gesichertes Wegerecht auf 95.000,00 bis 105.000,00 EUR. Daneben habe der Beklagte sie, die Klägerin, und ihren Ehemann über die Existenz eines gesicherten Wegerechts getäuscht. Bei der Beurkundung des Kaufvertrages habe der Vertreter des Beklagten erklärt, das zugunsten des Beklagten bestehende Wegerecht könne ohne weiteres auf die Erwerber übertragen werden; es handele sich um ein dauerndes Wegerecht an der gleichen Rangstelle wie das des Beklagten selbst. Zumindest sei aber die Vereinbarung über die Übertragung des Wegerechtes nichtig. Diese Nichtigkeit erfasse auch den übrigen Vertrag, weil dieser ohne die Wegerechtsübertragung nicht abgeschlossen worden wäre. Hilfsweise stützt sich die Klägerin auf eine Minderung des Kaufpreises wegen des fehlenden gesicherten Wegerechtes. Das nachträglich an dem Grundstück N bestellte Wegerecht wie auch die Wegerechte an den anderen Zufahrten seien keine ausreichende Nacherfüllung. Das erste Wegerecht sei wiederum nur eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Es befinde sich an einer schlechteren Rangstelle als das ursprüngliche Recht zugunsten des Beklagten. Außerdem obliege die Instandhaltung und Reinigung nicht, wie in § 8 des Kaufvertrages vorgesehen, dem Eigentümer des dienenden Grundstücks. Die sonstigen Zuwegungen zur L 961 seien keine gleichwertigen Wege oder Straßen. Es handele sich um zum Teil enge, kurvenreiche, steile und nicht ausreichend befestigte Wege, die insbesondere im Winter schon für normale PKW kaum befahrbar seien.
Die Klägerin begehrt Rückzahlung des Kaufpreises, Erstattung im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag entstandener nutzloser Aufwendungen und hilfsweise Minderung.
Nach verschiedenen Klageänderungen beantragt sie,
1.
den Beklagten zu verurteilen, an sie 315.495,20 EUR mit Zinsen in Höhe
von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Zustellung des
Schriftsatzes vom 12.01.2009 zu zahlen, und zwar Zug um Zug gegen
Rückgabe und Rückübertragung der im Grundbuch von L Blatt 1111
eingetragenen Grundstücke, G, Flur X,
Flurstück X "Gebäude- und Freifläche, Waldfläche, H" in
Größe von 5939 qm, und G, Flur X, Flurstück X
"Landwirtschaftsfläche, A" in Größe von 1 ha 21 a 36 qm,
und zwar mit den im Bestandsverzeichnis vermerkten Dienstbarkeiten und
unter Übernahme aller für die Rückübertragung entstehenden Kosten,
2.
festzustellen, dass sich der Beklagte im Annahmeverzug befinde,
3.
den Beklagten weiter zu verurteilen, an sie Schadenersatz in Höhe von
55.917,68 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz seit Zustellung zu zahlen,
4.
den Beklagten weiter zu verurteilen, an sie eine Nebenforderung in Höhe
von 5.187,45 EUR mit Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz seit dem 06.02.2008 zu zahlen,
5.
festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet sei, ihr die Schäden zu
erstatten, die ihr und ihrem Ehemann infolge des
unwirksam geschlossenen Kaufvertrages vom 27.10.2004 und der
fehlgeschlagenen Sicherung der Zuwegung zu den Kaufgrundstücken
ab dem heutigen Tage, dem 06.01.2010, noch entständen,
hilfsweise:
den Beklagten zu verurteilen,
1. an sie 212.000,00 EUR mit Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über
dem Basiszinssatz seit dem 06.02.2008 zu zahlen,
2. an sie weitere 4.116,85 EUR mit Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten
über dem Basiszinssatz seit dem 06.02.2008
zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er trägt vor, das durchgeführte Bieterverfahren sei ordnungsgemäß gewesen. Es sei zuletzt noch ein weiterer Mitbieter vorhanden gewesen. Nachdem dieser ausgeschieden sei, sei das Gebot der Klägerin und ihres Ehemannes das höchste gewesen. Dass die Übertragung des Wegerechtes an dem Grundstück N evtl. rechtlich nicht möglich sei, habe keiner der Beteiligten, einschließlich des Notars, erkannt. Mittlerweile habe die Klägerin jedoch das vereinbarte Wegerecht erhalten. Daneben könne sie auch die anderen Zuwegungen zu dem Grundstück nutzen. Es treffe nicht zu, dass diese nicht oder nur sehr eingeschränkt zu befahren seien. Schließlich stünden evtl. Ansprüchen der Klägerin auch der vereinbarte Gewährleistungsausschluss entgegen. Die Höhe der geltend gemachten Schäden werden von dem Beklagten bestritten.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens und durch Anhörung des Sachverständigen im Termin. Auf das Gutachten des Sachverständigen vom 20.08.2009, Bl. 102 - 114 d.A., und auf das Protokoll vom 16.03.2010, Bl. 195-196 d.A., wird Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt begründet.
Der Klägerin steht ein Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises und darüber hinausgehenden Schadenersatz nicht zu.
Der streitige Kaufvertrag ist nicht nach § 138 BGB nichtig. Dass der Kaufpreisfindung zugrunde liegende Bieterverfahren ist als solches nicht sittenwidrig. Bei dem Grundstück mit dem Forsthaus handelt es sich um ein aus dem üblichen Rahmen fallendes Liebhaberobjekt, für das nur ein begrenzter Interessentenkreis bestehen dürfte. Solche Interessenten sind jedoch auch bereit, angesichts der geringen Auswahl ähnlicher Objekte, höhere Preise zu zahlen, als etwa für ein entsprechend ausgestattetes Hausgrundstück in einer normalen Ortslage. Die Bestimmung des Verkehrswertes eines solchen Objektes ist schwierig. Letztlich wird er auch dadurch bestimmt, was ein bestimmter Interessentenkreis für ein eher außergewöhnliches Objekt zu zahlen bereit ist. Dass das Bieterverfahren als solches ordnungsgemäß durchgeführt worden ist, ist unstreitig. Der vereinbarte Kaufpreis ist dadurch zustande gekommen, dass der weitere Mitbieter kein höheres Angebot mehr abgegeben hat und somit die Klägerin und ihr Ehemann mit dem Höchstgebot übrig blieben. Es sind auch keine Anhaltspunkte dafür vorhanden, dass auf Seiten der Erwerber die für eine Sittenwidrigkeit erforderlichen subjektiven Merkmale, wie etwa eine besondere Unerfahrenheit, ein Mangel an Urteilsvermögen oder eine Willensschwäche vorgelegen hätten, die von dem Beklagten ausgenutzt worden wären. Ob es eine preisliche Obergrenze gibt, bei der ggf. ein solches Bieterverfahren vom Verkäufer abgebrochen werden muss, kann dahinstehen. Es ist nicht zu erkennen, dass eine solche Grenze hier erreicht oder überschritten worden wäre.
Eine Sittenwidrigkeit ergibt sich auch nicht daraus, dass der Beklagte die Klägerin und ihren Ehemann über die Zuwegung zu dem Grundstück getäuscht hätte. Dass es keinen unmittelbaren Zugang des Grundstückes zu der C-Straße gab, war den Parteien bei Abschluss des Kaufvertrages bekannt, wie sich aus § 9 des Vertrages ergibt. Auch die zugunsten des Beklagten bestehende beschränkte persönliche Dienstbarkeit wird dort zutreffend angeführt. Dass eine Übertragung oder Neubestellung dieser Dienstbarkeit zugunsten der Erwerber ohne Zustimmung des Grundstücksnachbarn nicht möglich war, hat offensichtlich keiner der Beteiligten erkannt. Dies ist dem Notar nicht aufgefallen. Auch das Grundbuchamt hat zunächst die entsprechende Eintragung vorgenommen. Dass der Vertreter des Beklagten im Beurkundungstermin weitergehende Kenntnisse hatte, ist weder vorgetragen noch unter Beweis gestellt. Die Klägerin oder ihr Ehemann sind auch nicht darüber getäuscht worden, dass es sich bei dem Wegerecht um eine Dienstbarkeit nach § 1018 BGB handele. In diesem Fall wäre nämlich eine gesonderte Übertragung entbehrlich gewesen. Außerdem war das Recht in § 9 so genau bezeichnet, dass eine jederzeitige Überprüfung durch Einsichtnahme in das Grundbuch möglich gewesen wäre.
Eine Nichtigkeit des Kaufvertrages ergibt sich auch nicht nach § 139 BGB. Zwar mag die Regelung in § 9 des Vertrages auf eine rechtlich unmögliche Leistung gerichtet sein. Dies führt jedoch nach § 275 BGB nicht zur Nichtigkeit dieser Bestimmung und schon deswegen nicht zu einer Gesamtnichtigkeit des Vertrages.
Der Klägerin steht schließlich auch kein Recht auf Minderung des Kaufpreises zu.
Das Fehlen einer gesicherten Zufahrt zu einem Grundstück kann allerdings einen Sachmangel darstellen. Der vereinbarte Gewährleistungsausschluss dürfte nach § 444 BGB nicht eingreifen, weil § 9 des Kaufvertrages eine gesonderte Garantieübernahme darstellt. Dem Minderungsanspruch steht jetzt jedoch eine ausreichende Nacherfüllung des Beklagten entgegen. Unter dem 28.10.2009 ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Klägerin und ihres Ehemannes an dem Grundstück des Nachbarn N eingetragen worden. Die Nacherfüllung war auch noch möglich, weil die Klägerin bis dahin keinen Rücktritt vom Vertrag erklärt hatte. Mit der genannten Grunddienstbarkeit haben die Klägerin und ihr Ehemann im Wesentlichen dasjenige erhalten, was nach § 9 des Kaufvertrages vereinbart war. Die dort vorgesehene rechtlich nicht mögliche Übertragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist im Sinne von § 313 Abs. 2 BGB in die Verpflichtung umzudeuten, eine entsprechende Dienstbarkeit durch Neubewilligung zu verschaffen. Dies ist durch die genannte Eintragung im Oktober 2009 erfolgt. Eine Verpflichtung zur Verschaffung einer Dienstbarkeit nach § 1018 BGB bestand dagegen nicht. Nach § 9 des Kaufvertrages sollten die Klägerin und ihr Ehemann dasjenige Recht erhalten, das bis dahin dem Beklagten zustand. Das vorhandene Recht wird im ersten Absatz des § 9 genau bezeichnet. Eine Zusicherung darüber, dass dieses Recht von den Klägern ihrerseits auch auf andere Rechtsnachfolger wie spätere Käufer oder Erben übergehen sollte, enthält die Bestimmung nicht. Die Klägerin hat auch nicht substantiiert vorgetragen, dass dieser Gesichtspunkt bei Abschluss des Kaufvertrages mit dem Vertreter des Beklagten erörtert worden wäre. Die in § 8 des Kaufvertrages geregelte Instandhaltungspflicht bezieht sich auf ein anderes nicht streitgegenständliches Wegerecht. Soweit die Klägerin vorträgt, dass das neue Wegerecht an einer schlechteren Rangstelle eingetragen sei als das ursprüngliche Recht des Beklagten, ist nicht näher dargetan, welche Nachteile daraus erwachsen sollen. Eine Minderung lässt sich schließlich auch nicht daraus herleiten, dass über mehrere Jahre hin kein grundbuchlich eingetragenes Wegerecht bestand. Es ist unstreitig, dass es während dieser Zeit nennenswerte Einschränkungen der Nutzbarkeit des Weges über das Grundstück N in tatsächlicher Hinsicht nicht gegeben hat.
Nebenentscheidungen: §§ 91, 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 709 ZPO
§ 138 BGB
§ 1018 BGB
§ 139 BGB
§ 275 BGB
§ 444 BGB
§ 313 Abs. 2 BGB