Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2001-01-12, Aktenzeichen 16 Wx 156/00
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2001:0112.16WX156.00.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs. 1 Nr. 2, 45 Abs. 1 WEG, 2o, 22 Abs.1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie keinen Erfolg.
Die Entscheidung des Landgerichts ist aus Rechtsgründen - was allein Gegenstand der Nachprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren sein kann ( § 27 FGG) - nicht zu beanstanden.
Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) gegen den Beschluss des Amtsgerichts, durch den ihr gegen den Beteiligten zu 2) gerichteter Antrag abgewiesen wurde, die auf dem Dach errichtete Funkstation für Mobilfunktelefone der V. I. wieder entfernen zu lassen, zurückgewiesen und zur Begründung seiner Entscheidung wie schon das Amtsgericht im wesentlichen ausgeführt: Eine unzulässige bauliche Veränderung könne in der errichteten Antennenanlage nicht gesehen werden, denn die Wohnungseigentümergemeinschaft habe durch den bestandskräftigen Eigentümerbeschluss vom 28.3.98 die Errichtung wirksam gestattet. Die mit dem Beschluss dem Beteiligten zu 2) erteilte Ermächtigung zum Abschluss eines Mietvertrages mit der V. I. habe zugleich die Zustimmung zu den baulichen Maßnahmen enthalten, die zum Vollzug des Mietvertrages notwendig sind. Denn ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung habe der Beteiligte zu 2) vor der Beschlussfassung ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Montage der Antennenanlage eine bauliche Veränderung darstellen könne, die grundsätzlich eine einstimmige Beschlussfassung notwendig mache, allerdings ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreichend sei, sofern der zustimmende Beschluss nicht innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung gerichtlich angefochten werde. Dahinstehen könne, ob die V. I. sich nicht an die Vorgaben der in der Wohnungseigentümerversammlung präsentierten Fotomontage über die Ausgestaltung der Antennenanlage gehalten habe, denn der Eigentümerbeschluss enthalte weder eine Bezugnahme auf die Fotos noch eine Einschränkung dahin, dass die zu errichtende Anlage nur so aussehen dürfe, wie dies auf den Fotos abgebildet ist.
Die Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Ein Rechtsfehler ist weder ersichtlich noch mit den in der Rechtsbeschwerde vorgebrachten Einwänden der Beteiligten zu 1) dargetan.
Rechtlich nicht zu beanstanden ist die Annahme der Vorinstanzen, dass mit dem fraglichen Eigentümerbeschluss zugleich eine hier der Einstimmigkeit unterliegende bauliche Veränderung beschlossen worden ist. Zur Begründung ist ergänzend nur anzuführen: Zum Beschluss heißt es im Versammlungsprotokoll ausdrücklich, dass die Verwaltung beauftragt und ermächtigt wird, "einen .... Mietvertrag über die Nutzung einer Teilfläche des Daches .... zur Errichtung einer Funkstation für Mobiltelefon ....... mit der Firma V. ..... abzuschließen", und hierbei zu vereinbaren, ...... "d) dass alle Arbeiten der V. I. an und auf der Dachfläche sach- und fachgerecht (nach VOB) durchzuführen sind ...." Damit hatten die Wohnungseigentümer ohne Zweifel zugleich die Zustimmung zur Vornahme der für die Errichtung der Antennenanlage erforderlichen baulichen Veränderungen insbesondere am im Gemeinschaftseigentum stehenden Dach erteilt.
Ferner sind mit Recht die Vorinstanzen - was allerdings die Rechtsbeschwerde auch nicht in Zweifel zieht - davon ausgegangen, dass der Eigentümerbeschluss (nur) anfechtbar war und nicht nichtig ist. Ein Beschluss ist i.S. von § 23 IV S. 2 WEG nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Solche unabdingbaren Rechtsvorschriften ergeben sich entweder aus den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des WEG oder aus den Normen des übrigen Privat- oder öffentlichen Rechts, namentlich aus §§ 134, 138 BGB und 56 ZVG (vgl. etwa Beschluss des BGH vom 23.9.99 = ZWE 2ooo, 30 ). Hierzu gehört - wie höchstrichterlich jetzt auch entschieden - nicht die Regelung in § 22 I WEG, wonach bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen, wenn durch die Veränderung deren Rechte über das in § 14 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Hier räumt das Gesetz den Wohnungseigentümern ausdrücklich die Möglichkeit einer Mehrheitsentscheidung ein, sofern es um eine "ordnungsmäßige" Maßnahme geht. Weil mithin die Wohnungseigentümerversammlung nicht von vorneherein für die Beschlussfassung absolut unzuständig ist, sind bestandskräftige Mehrheitsbeschluss gültig, auch wenn der Regelungsgegenstand den Abschluss einer Vereinbarung oder Einstimmigkeit erfordert hätte (vgl. Beschluss des BGH vom 20.9.2000 = NJW 2000, 3500). Anders liegt der Fall, wenn der Beschluss zugleich eine Änderung der Teilungserklärung beinhalten würde, wofür der Abschluss einer Vereinbarung erforderlich wäre und deshalb der Wohnungseigentümerversammlung die absolute Beschlusskompetenz fehlt (vgl. BGH aaO).
Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde besteht schließlich auch keine begründete Veranlassung zu der Annahme, bei dem streitigen Eigentümerbeschluss handele es sich um einen der Anfechtung nicht unterliegenden und deshalb der Ungültigerklärung nicht zugänglichen Nichtbeschluss. Richtig ist, dass die Anwendung des § 23 IV voraussetzt, dass überhaupt ein Beschluss vorliegt, der durch richterlichen Gestaltungsakt für ungültig erklärt werden kann, und an die - soweit ersichtlich - zuerst vom BayObLG formulierten Voraussetzungen für sog. Nichtbeschlüsse (BayObLGZ 1984, 213) strenge Anforderungen zu stellen sind. Im Streitfall folgt nicht etwa schon allein aus dem Umstand, dass den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung das Erfordernis der Einstimmigkeit hinsichtlich des Regelungsgegenstandes bewusst war (so aber wohl Weitnauer/Lüke WEG § 22 Rdnr. 8 und § 23 Rdnr. 17). Ein sog. Nichtbeschluss setzt zudem voraus, dass für alle Beteiligten keinerlei Zweifel bestanden hatten, dass der zur Beschlussfassung gestellte Antrag wegen fehlender Einstimmigkeit abgelehnt ist, d.h. wenn die Wohnungseigentümer zwar mit Mehrheit für einen Antrag stimmen, aber ihnen bei der Abstimmung bewusst ist, dass Stimmenmehrheit nicht ausreicht und die Versammlungsniederschrift keinen Zweifel an der Ablehnung des Antrags offen lässt (vgl. BayObLG BayObLG OLGReport 97, 50 und BayObLGZ 84, 213 = MDR 85, 58; OLG Frankfurt NJW-RR 93, 86 mwN)). Davon kann hier jedoch keine Rede sein. Nach der Abstimmung wurde in der Versammlung das Ergebnis nicht etwa dahin formuliert, dass der Antrag/Regelungsgegenstand wegen Nichterreichens der Einstimmigkeit abgelehnt sei. Im Protokoll heißt es vielmehr ausdrücklich, dass "der Beschluss ... mehrheitlich, d.h. mit 96,46% Ja-Stimmen und 3,54% Nein-Stimmen angenommen" (wird) (Bl. 77 GA). Bei dieser Fallgestaltung würde dem Willen der Beteiligten und der Verkehrsauffassung Gewalt angetan, würde man folgern, hier habe kein "Beschluss" vorgelegen. Jedenfalls die zustimmenden Beteiligten haben nach dem zuvor erfolgten Hinweis des Verwalters den Regelungsgegenstand als angenommen (vorbehaltlich seiner Anfechtbarkeit) angesehen. Mithin kann keine Rede davon sein, dass hier "für alle Beteiligten keinerlei Zweifel daran bestehen" konnten, dass der Regelungsgegenstand wegen Nichterreichung der erforderlichen Einstimmigkeit abgelehnt wurde und ein Beschluss mithin nicht zustande gekommen war ( vgl. auch SchlHOLG OLGReport 99,187).
Weil mithin der Eigentümerbeschluss nur anfechtbar war, ist er mangels fristgemäßer Anfechtung gemäß § 23 IV S. 1 WEG gültig und damit die beschlossene Maßnahme, für die die Beschlussgrundlage - was das Landgericht entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 1) auch rechtsirrtumsfrei ausgeführt hat - ebensowenig unvollständig gewesen ist, in Form der baulichen Veränderung von der Beteiligten zu 1) zu dulden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, der unterlegenen Beteiligten zu 1) die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG). Im übrigen war es geboten, an dem in § 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz festzuhalten, wonach die Verfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.
Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung der Vorinstanzen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 43 Abs. 1 Nr. 2, 45 Abs. 1 WEG
§ 27 FGG
§ 23 IV
§ 47 WEG
§ 22 I WEG
§ 47 S.
1 WEG
§ 48 Abs. 3 WEG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2000, 3500
MDR 85, 58
NJW-RR 93, 86