Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 1994-01-10, Aktenzeichen 2 WX 51/93
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1994:0110.2WX51.93.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
I. Gemäß Teilungserklärung vom 23.2.1984 wurde der Grundbesitz des Klägers in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteilt und im Grundbuch eingetragen. Insgesamt entstanden 14 Eigentumswohnungen, die alle im Eigentum des Antragstellers standen und stehen. § 2 der Teilungserklärung enthielt u.a. folgende Regelung:
"(1)...
(2) Die jeweiligen Eigentümer der Raumeinheiten in einem Geschoß sind berechtigt, diese ganz oder teilweise zu einer Einheit zusammenzufassen und die dazu erforderlichen Arbeiten, auch soweit diese tragende Wände betreffen, durchführen zu lassen. Die jeweiligen baurechtlichen Vorschriften müssen beachtet werden; Schäden am Gebäude, die die anderen Eigentümer berühren, dürfen nicht entstehen.
(3) bis (7)..."
Gemäß der notariellen Urkunde vor Notar H. vom 3.2.1993 (UR.Nr. ) wurde diese Teilungserklärung wie folgt geändert:
"1. § 1 der bezogenen Teilungserklärung wird um folgenden Absatz erweitert: Dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. des Aufteilungsplanes wird der Spitzboden, wie er in der dieser Urkunde als Anlage beigefügten Zeichnung (Anlage 1) dargestellt ist, zur dauernden und ausschließlichen Nutzung zugeteilt."
2. § 2 Abs. (2) der bezogenen Teilungserklärung wird um folgenden Satz erweitert: Der Eigentümer der Wohnungen Nrn. und des Aufteilungsplanes hat diese zu einer baulichen Einheit zusammengefaßt und mit dem Spitzboden durch eine innen liegende Treppe verbunden. Die Einzelheiten ergeben sich aus der dieser Urkunde beigefügten Zeichnung (Anlage 2).
Diese Maßnahmen sind dem genannten Eigentümer auf Dauer gestattet. Der jeweilige Eigentümer der genannten Wohnungen ist berechtigt, die bezeichnete bauliche Verbindung der genannten Wohnungen jederzeit rückgängig zu machen und eine Trennung der Wohnungen entsprechend dem ursprünglichen Zustand herzustellen.
Eine grundbuchliche Vereinigung beider Wohnungen soll nicht erfolgen."
Mit Schreiben vom 19.5.1993 beantragte der Antragsteller, der weiterhin Eigentümer aller Wohnungen ist, die Eintragung der Änderung gemäß dem Inhalt der eingereichten "Änderung zur Teilungserklärung".
Das Grundbuchamt beanstandete den Antrag, weil die Abgeschlossenheit der Wohnungen Nr. und nicht mehr gegeben sei und erließ sodann am 20.7.1993 folgende Zwischenverfügung: "Das vereinbarte Sondernutzungsrecht bzw. der hier erfolgte Deckendurchbruch sowie der Durchbruch zwischen den Wohnungen Nr. und des Aufteilungsplans hebt die Abgrenzung zum gemeinschaftlichen Eigentum sowie der Sondereigentumseinheiten untereinander auf, so daß eine Abgeschlossenheit der Wohnungen und nicht mehr besteht. Das führt nicht zur Unwirksamkeit der Aufteilung, aber zur Unrichtigkeit des Grundbuchs. Die bestehende Unrichtigkeit durch Eintragung am öffentlichen Glauben teilnehmen zu lassen, ist unzulässig. Vielmehr muß darauf gedrungen werden, das Grundbuch entsprechend berichtigen zu lassen (vgl. Haegele 9. Aufl., Rn. 2881). Frist gemäß § 18 GBO: 2 Monate."
Mit der Beschwerde gegen diese Zwischenverfügung rügt der Antragsteller, daß sich die Frage der Abgeschlossenheit nur bei der ursprünglichen Bildung des Wohnungseigentums stelle, nachträgliche Änderungen hätten auf das bereits bestehende Wohnungseigentum keinen Einfluß. Eine Unrichtigkeit des Grundbuchs sei daher nicht eingetreten, da Grundbuchinhalt und materielle Rechtslage nicht voneinander abwichen.
Die Beschwerde hat das Landgericht nach Nichtabhilfe durch Grundbuchamt und Grundbuchrichter zurückgewiesen. Zwar blieben die Wohnungen Nr. und ungeachtet des nachträglichen Verstoßes gegen das Abgeschlossenheitsgebot getrenntes Sondereigentum, das Grundbuchamt habe aber die Ordnungsvorschrift des § 3 II WEG zu beachten und dürfe keine Eintragungen vornehmen, die im Widerspruch zum Abgeschlossenheitsgebot stünden. Es bestehe die Gefahr der Verwirrung, da getrenntes Sondereigentum für miteinander verbundene Wohnungen nicht vorgesehen sei. Der Eigentümer sei daher auch verpflichtet, eine Grundbuchberichtigung durch Vereinigung der Miteigentumsanteile durchzuführen, denn sonst bestehen die Gefahr, daß die nunmehr vereinigten Wohnungen getrennt veräußert würden.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die weitere Beschwerde des Antragstellers.
II. Die weitere Beschwerde ist gemäß §§ 78 GBO zulässig. Sie hat insoweit Erfolg, als die Entscheidungen der Vorinstanzen aufgehoben werden und das Grundbuchamt angewiesen wird, über den Eintragungsantrag unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats anderweitig zu entscheiden.
Die Entscheidung des Landgerichts über die zulässige Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts beruht auf einer Verletzung des Gesetzes im Sinne der §§ 78 GBO, 550 ZPO.
1) Die Änderung der Teilungserklärung zu Ziff. 1 (Einräumung eines Sondernutzungsrechts am Spitzboden für die Wohnung Nr. ) kann nicht aus den Gründen der Vorinstanzen beanstandet werden. Die nachträgliche dingliche Begründung eines solchen Sondernutzungsrechtes ist nach § 15 I WEG zulässig (vgl. nur Bärmann/Pick, WEG, 13. Aufl. (1994), § 15 Rn. 9 ff.), wobei die erforderliche Zustimmung und Bewilligung vorliegen, da der Antragsteller Eigentümer aller Eigentumswohnungen ist. Der Eintragung dieses Sondernutzungsrechtes für die Wohnung Nr. steht nicht entgegen, daß dieser Wohnung wegen der inzwischen geschaffenen baulichen Einheit mit der Wohnung Nr. keine Sondernutzungsrechte mehr zugewiesen werden könnten.
Allerdings will der Gesetzgeber durch die Ordnungsvorschrift des § 3 II WEG verhindern, daß Wohnungseigentum eingetragen wird, obwohl die Abgeschlossenheit nicht gegeben ist. So kann das Grundbuchamt die Anlage von Wohnungsgrundbüchern verweigern, wenn z.B. die Teilungserklärung im Widerspruch zum Abgeschlossenheitserfordernis steht (Gem. Senat der Obersten Gerichtshöfe des Bundes NJW 1992, 3290 = JZ 1993, 525 m.Anm. Ehmann/Breitfeld JZ 1993, 527 - "Eigenheim auf der Etage"; BayObLG Rpfleger 1980, 295; Münchner Kommentar - Röll, 2. Aufl., § 3 WEG, Rn. 30).
Aus § 3 II WEG ergibt sich aber nicht, daß die Entstehung von Sondereigentum davon abhängt, daß die jeweilige Wohnung in sich abgeschlossen ist, sondern es handelt sich nur um eine Ordnungsvorschrift, mit der Eintritt unklarer Verhältnisse verhindert werden soll (BGH NJW 1990, 1111 (1112); KG ZMR 1993, 288 (289)). Wenn das Grundbuchamt aber die Eintragung vorgenommen hat, entsteht Sondereigentum gemäß dem Aufteilungsplan auch dann, wenn die Abgeschlossenheitsvoraussetzungen in Wirklichkeit nicht vorliegen, denn Benutzungsrecht und Lastentragungspflicht sowie die Rechte dinglich gesicherter Gläubiger können nicht davon abhängen, ob im Einzelfall die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit tatsächlich erfüllt sind (BayObLGZ 1981, 332; Röll Rpfleger 1983, 380 (382)). Erst recht geht das Sondereigentum nicht unter, wenn - wie hier - durch nachträgliche bauliche Änderungen die Abgeschlossenheit im Sinne des § 3 II WEG aufgehoben wird (Münchener Kommentar-Röll, a.a.O., § 3 WEG , Rn. 31 a). Eine grundbuchliche Verwirrung ist entgegen der Aufasssung des Landgerichts nicht zu befürchten, denn die Abgrenzungen der Sondereigentumseinheiten voneinander bleiben grundbuchlich unangetastet und klar. Da das Sondereigentum somit fortbesteht, können dafür auch Sondernutzungsrechte begründet werden. Von einer Unrichtigkeit des Grundbuchs, die der Eintragung entgegenstünde, kann daher nicht gesprochen werden.
Es besteht keine gesetzliche Grundlage dafür, daß das Grundbuchamt bei der Eintragung solcher Sondernutzungsrechte den Fortbestand der Abgeschlossenheit zu überprüfen hätte und berechtigt wäre, die Eintragung mangels fortbestehender Abgeschlossenheit abzulehnen. Eine solche Überprüfungsaufgabe hat der Gesetzgeber dem Grundbuchamt nicht zugewiesen. Es wäre dem Zufall überlassen, ob das Grundbuchamt bei entsprechenden Eintragungsanträgen überhaupt etwas von inzwischen vorgenommenen baulichen Änderungen erfährt. Ordnungsinteressen stehen der Eintragung von Sondernutzungsrechten im übrigen jedenfalls dann nicht entgegen, wenn sich die dingliche Zuordnung aus dem Aufteilungsplan ergibt und die Abgeschlossenheit auf Verlangen der Berechtigten, z.B. bei Weiterveräußerung, wiederhergestellt werden kann.
2) Das Grundbuchamt kann vom Antragsteller ferner nicht die Stellung eines Berichtigungsantrags verlangen. Eine entsprechende Verpflichtung kennt das Gesetz nur gemäß § 82 GBO. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift sind schon deshalb nicht erfüllt, weil - wie dargestellt - das Grundbuch nicht unrichtig geworden ist. Auch eine entsprechende Anwendung dieser Vorschrift scheidet daher aus. Eine Löschung der Eintragung nach § 84 GBO wegen Gegenstandslosigkeit der Eintragung scheidet aus diesen Gründen ebenfalls aus, so daß dahinstehen kann, ob in diesen Fällen statt des Amtslöschungsverfahrens auch ein Berichtungszwangsverfahren eingeleitet werden kann.
3) Ob dem Eintragungsantrag im übrigen stattzugeben ist, ob insbesondere Nr. 2 der Änderung der Teilungserkläung eintragungsfähig ist, hat der Senat nicht zu entscheiden, denn Gegenstand seiner Überprüfung ist nur der Inhalt der Zwischenverfügung, die sich auf eine Eintragungsversagung bzw. auf eine Antragsverpflichtung aus den unter 1) und 2) behandelten Gründen beschränkt, aber nichts darüber sagt, ob die Eintragung abgesehen von diesen Versagungsgründen erfolgen könnte.
4) Zu einer Kostenentscheidung besteht kein Anlaß.
Gemäß der notariellen Urkunde vor Notar H. vom wurde diese Teilungserklärung wie folgt geändert:
"1. § 1 der bezogenen Teilungserklärung wird um folgenden Absatz erweitert: Dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 10 des Aufteilungsplanes wird der Spitzboden, wie er in der dieser Urkunde als Anlage beigefügten Zeichnung (Anlage 1) dargestellt ist, zur dauernden und ausschließlichen Nutzung zugeteilt."
2. § 2 Abs. (2) der bezogenen Teilungserklärung wird um folgenden Satz erweitert: Der Eigentümer der Wohnungen Nrn. 10 und 11 des Aufteilungsplanes hat diese zu einer baulichen Einheit zusammengefaßt und mit dem Spitzboden durch eine innen liegende Treppe verbunden. Die Einzelheiten ergeben sich aus der dieser Urkunde beigefügten Zeichnung (Anlage 2).
Das Grundbuchamt beanstandete den Antrag, weil die Abgeschlossenheit der Wohnungen Nr. 10 und 11 nicht mehr gegeben sei und erließ sodann am 20.7.1993 folgende Zwischenverfügung: "Das vereinbarte Sondernutzungsrecht bzw. der hier erfolgte Deckendurchbruch sowie der Durchbruch zwischen den Wohnungen Nr. 10 und 11 des Aufteilungsplans hebt die Abgrenzung zum gemeinschaftlichen Eigentum sowie der Sondereigentumseinheiten untereinander auf, so daß eine Abgeschlossenheit der Wohnungen 10 und 11 nicht mehr besteht. Das führt nicht zur Unwirksamkeit der Aufteilung, aber zur Unrichtigkeit des Grundbuchs. Die bestehende Unrichtigkeit durch Eintragung am öffentlichen Glauben teilnehmen zu lassen, ist unzulässig. Vielmehr muß darauf gedrungen werden, das Grundbuch entsprechend berichtigen zu lassen (vgl. Haegele 9. Aufl., Rn. 2881). Frist gemäß § 18 GBO: 2 Monate."
Die Beschwerde hat das Landgericht nach Nichtabhilfe durch Grundbuchamt und Grundbuchrichter zurückgewiesen. Zwar blieben die Wohnungen Nr. 10 und 11 ungeachtet des nachträglichen Verstoßes gegen das Abgeschlossenheitsgebot getrenntes Sondereigentum, das Grundbuchamt habe aber die Ordnungsvorschrift des § 3 II WEG zu beachten und dürfe keine Eintragungen vornehmen, die im Widerspruch zum Abgeschlossenheitsgebot stünden. Es bestehe die Gefahr der Verwirrung, da getrenntes Sondereigentum für miteinander verbundene Wohnungen nicht vorgesehen sei. Der Eigentümer sei daher auch verpflichtet, eine Grundbuchberichtigung durch Vereinigung der Miteigentumsanteile durchzuführen, denn sonst bestehen die Gefahr, daß die nunmehr vereinigten Wohnungen getrennt veräußert würden.
1) Die Änderung der Teilungserklärung zu Ziff. 1 (Einräumung eines Sondernutzungsrechts am Spitzboden für die Wohnung Nr. 10) kann nicht aus den Gründen der Vorinstanzen beanstandet werden. Die nachträgliche dingliche Begründung eines solchen Sondernutzungsrechtes ist nach § 15 I WEG zulässig (vgl. nur Bärmann/Pick, WEG, 13. Aufl. (1994), § 15 Rn. 9 ff.), wobei die erforderliche Zustimmung und Bewilligung vorliegen, da der Antragsteller Eigentümer aller Eigentumswohnungen ist. Der Eintragung dieses Sondernutzungsrechtes für die Wohnung Nr. 10 steht nicht entgegen, daß dieser Wohnung wegen der inzwischen geschaffenen baulichen Einheit mit der Wohnung Nr. 11 keine Sondernutzungsrechte mehr zugewiesen werden könnten.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 78 GBO, 550 ZPO
§ 18 GBO
§ 3 II WEG
§ 78 GBO
§ 3 WEG
§ 82 GBO
§ 84 GBO
§ 15 I WEG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1992, 3290
JZ 1993, 525
JZ 1993, 527
NJW 1990, 1111
ZMR 1993, 288