Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2025-02-21, Aktenzeichen 2 U 35/24
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2025:0221.2U35.24.00

Tenor:
Orientierungssatz
Zum Gesellschafterwechsel als Kündigungsgrund unter sog. Change-of-Control-Klausel
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 07.03.2024 verkündete Urteil des Landgerichts Wiesbaden, Az. 3 O 305/23 abgeändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Gebührenstreitwert für den zweiten Rechtszug wird auf 192.780,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Kläger begehren Räumung und Herausgabe von Räumlichkeiten, die sie der Beklagten vertraglich zum Betrieb eines Hotels namens „X“ in der Straße1 in Stadt1 überlassen hatten.
Der frühere alleinvertretungsberechtigte, von den Beschränkungen des § 181 BGB befreite Geschäftsführer und alleinige Gesellschafter der Beklagten, A, hatte unter seinem Namen für eine andere GmbH am 15.09.2022 einen Formularmietvertrag über die Nutzung der Hotelräume mit den Klägern abgeschlossen (Anl. B3, Bl. 81 ff. eALG).
Nach Gründung der Beklagten (HRB …, Amtsgericht Wiesbaden) schloss diese mit dem Kläger zu 1.) am 15.12.2022 auf einem Formularvordruck des Haus- und Grundstücksvereins einen als „Mietvertrag für gewerblich genutzte Räume und Grundstücke“ überschriebenen schriftlichen Vertrag (im Tatbestand des landgerichtlichen Urteils als „Pachtvertrag“ bezeichnet), vermöge dessen (§ 1 Ziff. 1) auf dem Grundstück in der Straße1 in Stadt1zum Betrieb eines Hotels 33 Zimmer, Konferenzraum, Lagerräume gemäß § 23 und Anl. 1 ab dem 01.01.2023 für die Dauer von 60 Monaten bis zum 31.12.2027 (§ 2 Nr. 1 lit. c), zur Nutzung überlassen wurde und welcher sich jeweils um 36 Monate verlängern sollte, falls er nicht spätestens 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt werde. § 10 des Vertrages trifft Regelungen zur Benutzung der Mietsache, Gebrauchsüberlassung und Änderung der Rechtsform (Anl. 1, Anlagenband eA-LG). Dessen Ziff. 2 hat folgenden Wortlaut:
2. Der Mieter ist ohne Einwilligung des Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt. Die Einwilligung soll schriftlich erfolgen. Bei Firmen gilt ein Wechsel des Inhabers oder eine Änderung der Rechtsform als Gebrauchsüberlassung. Die Einwilligung gilt nur für den Einzelfall, sie kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. Unbeschadet einer Einwilligung bleibt die persönliche Haftung des Mieters neben derjenigen des neuen Rechtsträgers bestehen [Hervorhebung durch den Senat]. In § 23 („Sonstige Vereinbarungen“) heißt es u.a: „Der Vertrag wird im Geiste der Einvernehmlichkeit zwischen allen Pächtern des X1 Straße1 abgeschlossen. Ermuntert werden alle Pächter durch Kreativität, Team-Geist, Zuverlässigkeit und Vertrauen den wirtschaftlichen Erfolg aller Beteiligten stets förderlich zu begleiten und auszubauen. Die Verpachtung umfasst alle Hotelzimmer (…).
Über Details der Übernahme des Hotels verhält sich das Übergabeprotokoll vom 29.10.2022 (Anl. K19, Bl. 66 eA-LG). Unter Top 11 heißt es im 8. Spiegelstrich:
„Frühstückszimmer: Umbau zum Hotelzimmer: die Möbel sind im Haus, die alten Frühstücksmöbel werden eingelagert, der Waschtisch und das WC fehlen, sind vom ehemaligen Betreiber.“
Am 25.01.2023 veräußerte der frühere Alleingesellschafter und Geschäftsführer der Beklagten, A, 50 % seine Gesellschaftsanteile an den jetzigen Geschäftsführer der Beklagten, B.
Das vereinbarte monatliche Nutzungsentgelt (13.500,00 € zzgl. MwSt. (vgl. § 3 Nr. 1 lit. a), welches zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung i.H.v. 250,00 € monatlich zu zahlen war, wurde durch schriftlichen Nachtrag vom 28.02.2023/03.03.2023 (Anl. 2) für den Zeitraum 02/2023 -12/2023 auf 11.000,00 € monatlich abgesenkt.
Mit E-Mail vom 03.03.2023 (Anl. 13, Anlagenband eA-LG) erhob der Kläger zu 1.) gegenüber dem Geschäftsführer der Beklagten Beanstandungen über die Führung des Hotels, regte an, die Frage zu überdenken, ob man „Vermieter von Räumen oder Hotelier sein“ wolle und verwies darauf, dass das Hotel einen Stern zu verlieren drohe, wenn weiterhin kein Frühstück angeboten werde. Ebenfalls am 03.03.2023 übertrug der Geschäftsführer und Mitgesellschafter A seine weiteren Gesellschaftsanteile an den späteren Geschäftsführer B. Dieser ist seitdem auch Alleingesellschafter. Die Änderung wurde am 14.03.2023 im Handelsregister eingetragen. Wegen der Einzelheiten der Gesellschaftsverhältnisse wird auf die Gesellschafterliste gemäß Anl. 6, HRB ..., AG Wiesbaden, Bezug genommen (Anl. K 3 im Anlagenband eA-LG).
Mit Schreiben vom 24.05.2023 (nicht bei der Akte, vgl. S. 4 der Klageschrift, Bl. 4 eALG) und Anwaltsschreiben vom 01.06.2023 (Anl. 3, Anlagenband eA-LG) kündigten die Kläger das Vertragsverhältnis mit der Beklagten außerordentlich wegen vermeintlich gravierender Vertragsverletzungen durch die Beklagte. Die Beklagte widersprach der Kündigung.
Die Kläger haben sich auf einen Verstoß gegen § 10 Ziff. 2 S. 3 des Pachtvertrages berufen. Die Regelung sei eine wirksame sog. „Change-of-Control-Klausel“, weil es ihnen bei Abschluss des Vertrages wesentlich darauf angekommen sei, einen zuverlässigen und erfahrenen Vertragspartner als Betreiber des Hotels zu haben, womit der frühere Geschäftsführer auch einverstanden gewesen sei, der sich auf positive Referenzen berufen habe; insoweit wird auf die Ausführungen auf S. 3 ff. im Schriftsatz vom 22.01.2024 (Bl. 61 ff. eA-LG) Bezug genommen. Es handele sich nicht um AGB. Es fehle an der Mehrverwendungsabsicht. Das Vertragsformular sei erstmals verwendet worden.
Der nunmehrige Geschäftsführer der Beklagten verfüge nicht über eine ausreichende Qualifikation zum Betrieb eines Hotels. Zum Zeitpunkt des Abschlusses der Nachtragsvereinbarung sei dem früheren Geschäftsführer der Beklagten bereits bekannt gewesen, dass er nicht mehr lange Gesellschafter der GmbH bleibe. Dies habe er aber verheimlicht. Ihm sei bewusst gewesen, dass die Kläger einem „Change of Control“ durch vollständige Anteilsübertragung niemals zustimmen würden. Der neue Geschäftsführer habe sich erst mit Schreiben vom 28.04.2023 vorgestellt.
Die Kläger haben sich auf weitere Pflichtverstöße in Bezug auf die Aufrechterhaltung der Ordnung im Hotelbetrieb berufen. Durch das Fehlverhalten der Beklagten sei die 4Sterne-Zertifizierung durch die DEHOGA widerrufen worden. Es werde kein Frühstück mehr zur Verfügung gestellt; insoweit wird auf die als Anl. K9 ff. (Anlagenband eA-LG) übermittelte Kundenkritik im Internet und Anl. K13 (Anlagenband eA-LG) Bezug genommen. Die Beklagte habe es unterlassen, geschuldete Wartungs- und Aufräumarbeiten durchzuführen. Andere Pächter hätten Forderungen gegen die Beklagte aus nicht bezahlten Stromrechnungen. Bereits vor diesem Hintergrund habe ein sachlicher Grund für die Verweigerung der Zustimmung zu einem Gesellschafterwechsel bestanden.
Wegen des Weiteren erstinstanzlichen Vorbringens der Kläger wird auf den Inhalt der Schriftsätze des Klägervertreters vom 31.10.2023 (Bl. 1 ff. eA-LG) und 22.01.2024 (Bl. 59 ff. eA-LG) Bezug genommen.
Die Kläger haben - nach gerichtlichem Hinweis präzisierend - und nach Teilrücknahme der Klage im Schriftsatz vom 25.01.2024 (Bl. 72 eA-LG) bezüglich der Klägerin zu 2.) beantragt, die Beklagte zu verurteilen, das von ihr genutzte Objekt Straße1, Stadt1, bestehend aus Eingangsbereich von der Straße1 von der Rezeption links und separatem Raum hinter der Rezeption, Konferenzraum mit Sanitärraum und separatem Zugang von der Rückseite des Gebäudes aus, Treppenhaus mit Aufzug, zugänglich vom Eingangsbereich, im 1. Stockwerk: 6 Hotelzimmer vom Treppenaufgang aus rechts, Brandmeldezentrale, Fitnessraum und Sauna sowie Raucherterrasse, im 2. Stockwerk: 6 Hotelzimmer vom Treppenaufgang links und rechts, mit Fenstern zur Straße1, - die Stockwerke 3 bis 6 vollständig zu räumen und an den Kläger zu 1.) herauszugeben.
Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie hat die hinreichend genaue Bestimmung des Herausgabeantrages gerügt, die Einordnung des Vertrages als Pachtverhältnis bestätigt und einen wichtigen Grund zur Kündigung sowie die Wirksamkeit der Klausel in § 10 Ziff. 2 in Abrede gestellt, bei der es sich um AGB handele. Die Klägerin verwende das Formular mehrfach (vgl. Anl. B3, Bl. 81 eA-LG). Die „Change-of-Control-Klausel“ weiche erheblich vom Grundgedanken des § 540 Abs. 1 BGB ab, zumal § 584a Abs. 2 BGB für Pachtverträge den Anwendungsbereich des § 540 Abs. 1 BGB einschränke. § 10 Ziff. 2 des Pachtvertrages gelte nur für eine Änderung der Gesellschaftsform. Die Auswechslung von Gesellschaftern könne nicht von der Zustimmung des Vertragspartners abhängen. Selbst im Fall eines besonderen Näheverhältnisses mit dem ursprünglichen Gesellschafter, dürfe der Gesellschaft insoweit nicht die personelle Entscheidungsfreiheit genommen werden. § 23 des Pachtvertrages enthalte keine vertraglichen Verpflichtungen, sondern beschreibe lediglich einen Sachverhalt.
Die von den Klägern behauptete Rufschädigung hat die Beklagte in Abrede gestellt; das Hotel habe schon zuvor keinen guten Ruf gehabt. Das Hotel sei aber sehr gut ausgelastet und wirtschaftlich erfolgreich.
Die Beklagte hat behauptet: Vor Pachtbeginn habe sich in dem Hotel kein gesonderter Frühstücksraum befunden. Die Klimaanlage und Heizung hätten schon zu Beginn des Pachtverhältnisses nicht funktioniert, wobei die Klägerin vergeblich zur Abhilfe gemahnt worden sei.
Wegen des Weiteren erstinstanzlichen Vorbringens der Beklagten wird auf den Inhalt der Schriftsätze des Beklagtenvertreters vom 04.01.2024 (Bl. 43 ff. eA-LG) und 13.02.2024 (Bl. 76 f. eA-LG) Bezug genommen.
Das Landgericht hat die Beklagte durch das am 07.03.2024 verkündete (Bl. 106 eA-LG), der Beklagten am gleichen Tage zugestellte (Bl. 117 eA-LG) Urteil (Bl. 107 ff. eALG) antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe der Hotelräumlichkeiten verurteilt und die ausgesprochene fristlose Kündigung als wirksam angesehen. Durch den kompletten Wechsel des Gesellschafters der GmbH sei § 10 Ziff. 2 des Vertrags einschlägig. Die Beklagte habe eine Einwilligung der Kläger nicht eingeholt. Es könne dahingestellt bleiben, ob die Kläger zu einer Einwilligung verpflichtet gewesen wären, da ihnen durch die unterbliebene Mitteilung diese Möglichkeit gar nicht eröffnet worden sei. Die Klausel halte auch einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB stand. Es handele sich um eine übliche Geschäftsbedingung, die die Beklagte auch nicht unangemessen benachteilige. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO).
Gegen die Verurteilung richtet sich die am 25.03.2024 eingelegte (Bl. 3 d. eA) und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 07.06.2024 (Bl. 24 d. eA) an diesem Tage (Bl. 29 d. eA) begründete Berufung der Beklagten, mit der sie ihr erstinstanzliches Vorbringen im vollen Umfang weiterverfolgt. Sie wiederholt ihre erstinstanzlichen Argumente, der Klageantrag sei zu unbestimmt und die Änderung der Gesellschafterliste und des Geschäftsführers sei nicht mit einem Wechsel des Inhabers oder Änderung der Rechtsform identisch, die § 10 Ziff. 2 des Pachtvertrages mit der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten gleichstelle. Sowohl die Erscheinungsform des Textes als auch die des Vertrages sprächen bereits ihrem ersten Anschein nach für das Vorliegen von AGB. Die Wiederholungsabsicht ergebe sich aus der Verwendung des gleichen Formulars in dem Pachtvertrag vom 15.09.2022. Nach Rechtsauffassung des BGH sei eine sog. „Change-of-Control-Klausel“ unwirksam. Schützenswerte Interessen des Verpächters überwögen nicht. Das Landgericht habe nicht beachtet, dass die Kläger darzulegen und zu beweisen hätten, dass eine besondere Beziehung der Kläger zum ehemaligen Gesellschafter der Beklagten ausschlaggebend für den Abschluss des Pachtvertrages gewesen sei. Hiergegen spreche bereits deren Behauptung, die Beklagte gestalte das Pachtverhältnis nicht im wohlverstandenen Interesse des Hotelbetriebs, da sie die Nutzung des Frühstücksraums verändert habe. Das Landgericht habe sich nicht hinreichend mit der Frage auseinandergesetzt, ob ein Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Nr. 2 2. HS BGB vorliege und die Erforderlichkeit einer Abmahnung oder deren Entbehrlichkeit nicht geprüft. Im Übrigen liege eine erhebliche Pflichtverletzung der Beklagten durch unterbliebene Einholung einer Zustimmung nicht vor. Eine Kündigung sei nicht berechtigt, wenn ein sachlicher Grund zur Zustimmung der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten oder Unterverpachtung bestehe. Dies sei nach § 10 Ziff. 2 S. 4 des Vertrages der Fall, weil die Zustimmung zur Unterverpachtung nur aus wichtigem Grund widerruflich und die Klägerseite einen solchen nicht dargetan habe.
Die Beklagte und Berufungsklägerin beantragt - sinngemäß - das am 07.03.2024 verkündete Urteil des Landgerichts Wiesbaden, Az. 3 O 305/23, abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Kläger und Berufungsbeklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen,
h i l f s w e i s e, die Revision zuzulassen.
Die Kläger verteidigen die erstinstanzliche Entscheidung. Sie wiederholen und vertiefen ihre Sachverhaltsdarstellung und behaupten ergänzend, zwischen A und den Klägern hätten im Jahre 2022 umfangreiche Besprechungen über eine mögliche Verpachtung stattgefunden, die zunächst in dem Abschluss des Pachtvertrages vom 15.09.2022 gemündet hätten, wobei der Beklagte seinerzeit bereits seine Stellung als Geschäftsführer Y GmbH erwähnt habe. Sie hätten bei der Pächterauswahl besonderen Wert auf den Umstand gelegt, dass der potentielle Pächter zuverlässig und erfahren sei und sich mit der Art und Weise der Führung des Hotelbetriebes gut in das Gesamtkonzept des „X1“ einfüge. Ihnen sei bei Abschluss des Pachtvertrages die natürliche Person hinter der Pächterin besonders wichtig gewesen, was auch in der Formulierung in § 23 des Vertrages zum Ausdruck gekommen sei. Nachdem sich Herr A entschlossen habe, das Pachtverhältnis über eine gesonderte Gesellschaft weiterlaufen zu lassen, weil er nach seinen Angaben nicht mehrere Projekte in einer Gesellschaft habe betreiben wollen, sei der Pachtvertrag am 15.12.2022 angepasst worden, bei welchem A als Geschäftsführer der Y GmbH aufgetreten sei. Auch insoweit habe der Gesellschafter und Geschäftsführer im Vordergrund gestanden. Die Bauweise des Objektes mache ein einheitliches Auftreten erforderlich. Der 100-prozentige Gesellschafterwechsel hätte eine Verpflichtung zur Zustimmung nach sich gezogen.
Im Übrigen vertiefen die Kläger ihr Vorbringen (S. 4-7 im Schriftsatz vom 30.07.2024, Bl. 55 ff. d. eA) und ihre hieraus gezogenen Schlussfolgerungen, der (neue) Geschäftsführer der Beklagten habe den über lange Jahre hinweg aufgebauten guten Ruf des „X1“ öffentlichkeitswirksam irreparabel geschädigt und sei der Verpflichtung zur vertragsgemäßen Instandhaltung nicht nachgekommen. Sie wiederholen und vertiefen ihre Rechtsargumentation zur Rechtswirksamkeit der „Change-of-Control-Klausel“. Die Annahme, sie arbeiteten mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen, sei abwegig. Eine Mehrfachverwendung sei nicht gegeben. Die Klausel sei im Übrigen auch bei Annahme von AGB nicht unwirksam. Eine Benachteiligung könne schon unter Berücksichtigung von § 584a Abs. 1 BGB nicht vorliegen, da diese Vorschrift das Sonderkündigungsrecht des Mieters in § 540 Abs. 1 BGB für den Pächter ausschließe. Die Verwendung des Begriffs der Gebrauchsüberlassung in § 10 Ziff. 2 S. 3 des Pachtvertrages konkretisiere nur die Fälle, in denen eine Einwilligung des Verpächters erforderlich sei. S. 1 regele hingegen, dass die Gebrauchsüberlassung an Dritte der Einwilligung bedürfe. Die Konkretisierung in S. 3 stelle damit klar, dass auch ein Gesellschafterwechsel unter den Einwilligungsvorbehalt falle. Die Entscheidung des BGH vom 26.11.1984 (VIII ZR 114/83) sei nicht einschlägig. Auch eine Sittenwidrigkeit der Klausel sei nicht gegeben. Aufgrund des massiven Fehlverhaltens der Beklagten und des hieraus resultierenden Vertrauensbruches sei eine Abmahnung weder gerechtfertigt noch notwendig gewesen. Sie wäre auch sinnlos gewesen, da die Veräußerung und Abtretung der Gesellschaftsanteile bereits erfolgt seien.
Wegen des übrigen Vortrags der Parteien im zweiten Rechtszug wird auf den Inhalt der Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht erhoben und ebenso begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). Sie hat auch in der Sache Erfolg.
Die Klage ist nicht begründet. Die Kläger haben unter keinem rechtlichen Aspekt einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen die Beklagte.
1. Die Klägerin zu 2.) ist nicht aktivlegitimiert.
Sie ist nicht Vertragspartei geworden. Ein Recht zur Kündigung ergibt sich auch nicht aus der Eigenschaft als Miteigentümerin. Die Klägerin ist dies nach dem Klagevortrag nicht.
2. Das Vertragsverhältnis ist nicht durch eine fristlose Kündigung des Klägers beendet worden (§ 581 Abs. 2 i.V.m. § 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
a) Ein Kündigungsgrund nach §§ 581 Abs. 2, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 2. Alt. BGB besteht nicht.
Vorliegend ist entgegen der Bezeichnung im Vertrag von einem Pachtverhältnis auszugehen.
Zwar ist die schriftliche Vereinbarung zwischen den Parteien als Mietvertrag überschrieben worden. Darüber hinaus ist auch ausgeführt, dass die 33 Räume zum Betrieb eines Hotels „vermietet“ werden, die Parteien einen „Mietvertrag“ über Geschäftsräume schließen und eine „Miete“ geschuldet werde.
Dies hindert jedoch nicht, die Vereinbarung der Parteien gemäß §§ 133, 157 BGB als Pachtvertrag auszulegen. Für die Abgrenzung zur Miete als bloße Gebrauchsüberlassung kommt es i.d.R. darauf an, dass bei der Pacht die Überlassung der Räume als solche die Fruchtziehung ermöglicht und dass der Zweck des Vertrags nach dem Parteiwillen hierauf gerichtet ist (Staudinger/Schwab (2018) BGB, Vorbm. § 581 Rn. 34; Allweil ZMR 1964, S. 353). Vorliegend ergibt sich aus dem Umständen, dass die zum Gebrauch überlassenen Räume des Hotels der Beklagten als die eigentliche Quelle der Erträge dienen sollten, zumal in § 23 S. 1 der Sondervereinbarung alle Nutzer als „Pächter des X1“ bezeichnet werden, das Rechtsverhältnis in den Schriftsätzen übereinstimmend als Pachtvertrag charakterisiert wird und auch das Landgericht im unstreitigen Teil des Tatbestandes, von den Parteien nicht angegriffen, einen Pachtvertrag festgestellt hat. Hinzu tritt, dass der Betrieb des Hotels die Haupterwerbsquelle der Beklagten darstellte. Die durch die Vermietung von Hotelzimmern und die durch die mit Beherbergung von Hotelgästen einhergehenden Serviceleistungen und die hierfür verdienten Einnahmen sind hier als die „Frucht der Pachtsache“ anzusehen.
Vorliegend hat die Beklagte die Pachtsache allerdings nicht im Sinne des § 581 Abs. 2 i.V.m. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2. 2. Alt. BGB „unbefugt einem Dritten überlassen“ und hierdurch Rechte des Verpächters in erheblichem Maße verletzt. Hieran ändert auch nichts, dass § 10 Ziff. 2 S. 3 des Pachtvertrages den „Wechsel des Inhabers einer Firma“ der Gebrauchsüberlassung an Dritte gleichstellt und von einem Zustimmungserfordernis abhängig macht.
Bei der insoweit gemäß §§ 133, 157 BGB erforderlichen Auslegung der Klausel meint - unabhängig davon, ob sie als Individualvereinbarung oder als Allgemeine Geschäftsbedingung zu charakterisieren ist - „Inhaberwechsel“ im Sinne des § 10 Ziff. 2 S. 3 des Pachtvertrages den Austausch des Vertragspartners, der immer von dem Einverständnis des Verpächters abhängig sein soll. Weder dieser Inhalt der Klausel noch der Begriff des Inhaberwechsels i.S. d. § 31 Abs. 1 2. Alt. HGB i.V.m. § 40 GmbH führt jedoch zu einer Anwendbarkeit des § 543 Abs. 2 S. 2 2. Alt. BGB.
Von einem Inhaberwechsel wäre zwar nach § 31 Abs. 1 2. Alt. HGB i.V.m. § 40 GmbH auch im Falle des Wechsels der Gesellschafter bei Fortführung der Firma im Sinne des § 24 HGB auszugehen (Reuschle in: Ebenroth/Boujong, HGB, 5. Aufl. 2024, § 31, Rn. 6). Hingegen ist der Austausch des Geschäftsführers der juristischen Person oder die Änderung der Gesellschafter gerade kein Wechsel des Vertragspartners im Miet- oder Pachtvertrag (Schmidt-Futterer/Streibl, 16. Aufl. 2024, § 543 BGB, Rn. 146; Guhling in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, § 540 BGB, Rn. 12). Es handelt sich um Organbesitz der identischen Gesellschaft, der durch den oder die Geschäftsführer ausgeübt wird.
Selbst wenn § 10 Ziff. 2 des Pachtvertrages den Inhaberwechsel im Sinne des § 31 Abs. 1 2. Alt. HGB i.V.m. § 40 GmbHG im Pachtvertrag der Gebrauchsüberlassung gegenüber Dritten gleichstellt (vgl. hierzu Disput, Anja, Change auf Control-Klauseln im gewerblichen Mietvertrag, NZM 2008, S. 305 ff. (305): „Jede Änderung wird mit einer Gebrauchsüberlassung an Dritte gleichgesetzt“), handelte es sich nicht um eine zustimmungsbedürftige Untervermietung oder Unterverpachtung nach § 540 Abs. 1 S. 1 BGB und auch nicht um eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an einen Dritten im Sinne des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 2. Alt. BGB. Denn ein Fall des § 540 BGB oder § 543 BGB liegt weder bei einem Inhaberwechsel noch bei einem Formwechsel der Gesellschaft vor, nicht einmal bei einer Umwandlung der Gesellschaft. All diese Fälle berühren den Anwendungsbereich des § 540 BGB oder § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 2. Alt. BGB grundsätzlich nicht (Guhling in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, § 540 BGB Rn. 47; Lindner-Figura/Opreé/Stellmann, Kap. 18 Rn. 7; Staudinger/Emmerich, BGB (2021), § 540 Rn. 77 m.w.N.).
Vielmehr ist die sogenannte „Change-of-Control-Klausel“ in § 10 Ziff. 2 des Pachtvertrags eine Erweiterung der Verpflichtung des Mieters oder Pächters über den Anwendungsbereich des § 540 Abs. 1 BGB hinaus.
b) Die Kündigung des Klägers im Hinblick auf die unterlassene Anzeige der Änderung der gesellschaftsrechtlichen Verhältnisse ist auch nicht gemäß § 581 Abs. 2 i.V.m. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB aus wichtigem Grund wirksam. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragspartei, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Es fehlt bereits an einer Pflichtverletzung.
Soweit sich die Kläger auf die unterbliebene Mitteilung der Änderung der Gesellschaftsverhältnisse der Beklagten berufen, hat die Beklagte keine sie treffende Pflicht verletzt. Sie war nicht gehalten, vor dem Wechsel der Geschäftsführer oder der Gesellschafter wie bei einer Gebrauchsüberlassung an Dritte um eine Einwilligung des Verpächters zu ersuchen.
§ 10 Ziff. 2 S. 3 des Pachtvertrages ist nicht verletzt. Zunächst handelt es sich bei dem Austausch des Geschäftsführers der Beklagten oder die Änderung der Gesellschafter der Beklagten nicht um einen Austausch des Vertragspartners, da dieser unverändert bleibt. An der Pachtsache besteht Organbesitz der Gesellschaft, ausgeübt durch den jeweiligen Geschäftsführer (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, § 543 BGB, Rn. 146; Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, § 540 BGB, Rn. 12). In diesem Sinne ist § 10 Ziff. 2 des Pachtvertrags dahingehend auszulegen, dass der in S. 3 genannte Inhaberwechsel grundsätzlich den Austausch des Vertragspartners meint, der immer vom Einverständnis des Verpächters abhängig ist (siehe oben).
Auch als sog. „Chance-of-Control-Klausel“ wäre die Regelung unwirksam. Sie ist als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen (§ 305 BGB) und benachteiligt den Gegner des Verwenders gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unangemessen.
(1) Es handelt sich bei § 10 Ziff. 2 des Pachtvertrages entgegen den Einwänden der Kläger um eine Allgemeine Geschäftsbedingung.
Ein Vertrag kann bereits nach dem äußeren Anschein als Formularvertrag zu erkennen sein. Das ist etwa dann der Fall, wenn es sich um ein gedrucktes Vertragsformular handelt, bei dem nach der Lebenserfahrung alles für eine mehrfache Verwendung spricht, (vgl. BGH, Beschl. v. 05.03.2013, - VIII ZR 137/12, NJW 2013, S. 1668), wie hier. Aus dem Vortrag der Kläger, sie hätten im Zuge der Vertragsverhandlungen besonderen Wert auf die Person des Mieters (Pächters) gelegt, was auch durch die Eingangsformulierung in § 23 des Mietvertrages (i.e. Pachtvertrages) zum Ausdruck gekommen, was dem früheren Geschäftsführer der Beklagten erläutert worden und womit dieser einverstanden gewesen sei, kann kein individuelles Aushandeln abgeleitet werden, auch wenn dies auf einen vorherigen Abstimmungsprozess zurückzuführen wäre, den die Beklagte allerdings mit Nachdruck bestritten hat. Aushandeln ist grundsätzlich mehr als Verhandeln (BGH, Urt. v. 20.03.2014, - VII ZR 248/13, NJW 2014, S. 1725 ff. (S. 1727, dort Rz. 27, m.w.N.) und setzt voraus, dass der Verwender die vom gesetzlichen Leitbild abweichenden Vertragsbedingungen gegenüber dem Vertragspartner ernsthaft zur Disposition stellt und diesem die tatsächliche Möglichkeit einräumt, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (BGH, Beschl. v. 19.03.2019, - XI ZR 9/18, BGH NJW 2019, S. 2080, Rn.14); Erforderlich hierfür ist, dass diese Vertragspartei in der Auswahl der in Betracht kommenden Vertragstexte frei ist und insbesondere Gelegenheit erhält, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung in die Verhandlungen einzubringen (Zehelein in: BeckOKBGB, Hau/Poseck, 72. Ed. 01.11.2024, § 535 BGB, Rn. 242) Dies geht aus dem Vortrag der Kläger im ersten Rechtszug nicht hervor.
Soweit die Kläger im Schriftsatz vom 29.11.2024 (Bl. 187 ff. eA), dort ab S. 5, eingehend zur Genese des Zustandekommens des Vertrages vorgetragen haben, insbesondere zu den Voraussetzungen eines individuellen Aushandelns, handelt es sich zum einen um bestrittenes unzulässiges neues Vorbringen im Sinne des § 531 Abs. 2 Nr. 3 BGB, weil dies im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden ist und dies auf einer Nachlässigkeit der klagenden Partei beruht.
Zum anderen folgt aus dem neuen Vorbringen für den Begriff des Aushandelns nichts Anderes. Denn auch bei Berücksichtigung dieses Vorbringens läge keine Individualvereinbarung vor, da die oben näher dargelegten Anforderungen an ein Aushandeln i.S.d. § 305 Abs. 1 S. 1 BGB nicht erfüllt wären. Vorliegend fehlt nicht nur der Vortrag dahingehend, dass die Klausel überhaupt zur Disposition zwischen den Parteien stand, also über diese Verhandlungen geführt wurde, die darüber hinaus zu einer tatsächlich „ausgehandelten“ Regelung führten, sondern ebenso, dass der Kläger oder die Kläger überhaupt bereit gewesen wären, den Vertrag auch ohne die relevante(n) Klausel(n) abzuschließen. Dieses Erfordernis hat der BGH in seiner sog. „bring-or-pay Nr. I-Entscheidung festlegt (BGH, Urt. v. 22.11.2012, - VII ZR 222/12, NJW 2013, S. 856 (857) - „bring-or-pay I“).
Hieran würde sich auch dann nichts ändern, falls die Initiative für den Abschluss des (neuen) Pachtvertrages und die „Übertragung des Pachtverhältnisses auf die neue GmbH“ vom früheren Geschäftsführer der Beklagten ausgegangen wäre, dieser vorgeschlagen hätte, sich auf den gleichen Inhalt im Pachtvertrag zu einigen und sich mit dem von den Klägern eingehend erläuterten Interesse an der jeweiligen Person des Hoteliers einverstanden erklärt hätte.
Gegen die Annahme von Allgemeinen Geschäftsbedingungen spricht schließlich nicht, dass die Kläger sich gegen ihre Eigenschaft als Verwender mit dem Argument gewandt haben, es bedürfe der Verwendung in mindestens „drei Fällen“.
Maßgeblich ist, dass sich der Kläger eines Vordrucks des Verbandes „Haus & Grund“ bedient hatte, der bereits in einem früheren Mietvertrag (i.e. Pachtvertrag) mit der GmbH vom 15.09.2022 (Anl. B3, Anlagenband eA-LG) mit den identischen allgemeinen Regelungen Verwendung gefunden hatte. Soweit die Kläger erstmals im Schriftsatz vom 29.11.2024 auf S. 5 (Bl. 187 eA) behauptet haben, der Vertrag und damit auch das verwendete Formular sei auf Initiative des früheren Geschäftsführers der Beklagten verwandt worden, kann dieser bestrittene Vortrag gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO aus den oben dargelegten Gründen keine Berücksichtigung finden.
Auch wenn für die Mehrverwendungsabsicht i.d.R. vorauszusetzen ist, dass die Klausel in mindestens drei Fällen verwendet werden soll (vgl. BGH, Urt. v. 27.09.2001, Az. VII ZR 388/00, NJW 2002, S. 138), stellen die von einem Dritten verfassten und zur beliebigen Verwendung verbreiteten Klauselwerke auch dann AGB dar, wenn derjenige, der sie verwendet, sie nur in einem einzigen Fall zu benutzen plant (BGH, Urt. v. 17.02.2010, - VIII ZR 67/09, BGHZ 184, S. 259, Rn 10, m.w.N.). Dazu zählen die im Einzelhandel vertriebenen Einheitsmietverträge, Musterverträge in Formularbüchern oder von Verbänden empfohlenen einheitlichen Bedingungen (Looschelders in: Erman, BGB, 17. Aufl. 2023, § 305 Rn. 11), wie hier der übliche Vordruck für Mietverträge für Gewerberäume des Interessenverbandes „Haus & Grund“. Da die Kläger diesen im Original verwandten und ausfüllten, müssen sie sich die Bedingungen als von ihnen gestellt zurechnen lassen (vgl. BGH, Urt. v. 17.02.2010, Az. VIII ZR 67/09, BGHZ 184, S. 259, Rn 10; Looschelders in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 305 BGB, Rn. 11), gleichgültig, wie oft sie ihn tatsächlich verwenden wollten. Gegen die Überzeugungskraft der Behauptung, man habe den Vordruck nur einmal verwenden wollen, spricht überdies, dass bereits § 23 des Vertrages und auch das weitere Vorbringen nahelegen, dass bezüglich des Gebäudekomplexes eine Vielzahl von Miet- oder Pachtverträgen abgeschlossen wurden. Auf das einheitliche Konzept und die Notwendigkeit einer engen Zusammenarbeit mit den anderen Mietern oder Pächtern für das „Gesamtkonzept X“ stützen die Kläger gerade ihre Bedenken gegen die Geeignetheit des jetzigen Geschäftsführers der Beklagten als Hotelier.
(2) Die Unwirksamkeit der Regelung folgt aus § 307 Abs. 1 S. 1 BGB.
Danach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs.1 Nr. 1 BGB) oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Die Zulässigkeit solcher Klauseln im Miet- oder Pachtrecht ist in der Rechtsprechung nicht abschließend entschieden. Sie sind in der Regel unwirksam und nur dann ausnahmsweise zulässig, wenn zu Gunsten des Vermieters ein wichtiger Grund besteht, insbesondere, wenn er an der Person des Mieters ein besonderes Interesse hat (Disput NZM 2008, S. 305 ff (308), Jacobs NZM 2008, S. 111 (116) Jacoby ZMR 2001, S. 409 ff. (413)).
Es besteht jedoch nur ein sehr begrenztes Schutzbedürfnis desjenigen, der mit einer juristischen Person kontrahiert, weil er sich einer solchen Gestaltung bei Vertragsschluss bewusst sein muss (so Staudinger/V. Emmerich (2021) BGB § 540 Rn. 80). Zudem ist der Vermieter grundsätzlich durch die Überlassung der Mietsache zu einem bestimmten Zweck bereits vor einer unabgestimmten Verwendung durch den Mieter geschützt. Ein weiterer Schutz des Vermieters ergibt sich durch die gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten bei Nichterfüllung des Vertrages durch den Mieter. Schließlich ändert sich durch einen Kontrollwechsel der Vertragspartner formal gesehen nicht (vgl. Beisel/Andreas Beck´sches Mandatshandbuch Due Diligence, 4. Aufl. 2024, § 14, Rn. 78.). In der Regel hat der Verwender kein besonderes Interesse an bestimmten gesellschaftsrechtlichen Verhältnissen (Zehelein in: Graf v. Westphalen/Thüsing VertrR/AGBKlauselwerke, Geschäftsraummiete, Rn. 12; Baldus in: Guhling/Günter/Baldus, Gewerberaummiete, Anh. § 584b Rn. 19). Die Literatur äußert daher aus diesen Gründen Bedenken gegen die Wirksamkeit solcher Klauseln: (vgl. z.B. Guhling in: Guhling/Günther, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, BGB, § 540 Rn. 12, dort Fußnote 47 unter Verweis auf Staudinger/V. Emmerich (2021), BGB, § 540 Rn. 80; BeckOK/BGB/Wiederhold § 540 Rn. 9; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, 7. Aufl. 2023, § 543 Rn. 86 ff.; grundlegend: hierzu auch Disput, Anja, Change-of-Control-Klauseln im gewerblichen Mietvertrag, NZM 2008, S. 305 ff.).
Der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (Kartellsenat) hat zwar sog. „Change-of-Control-Klauseln“ bei der Konzessionsvergabe zum Betrieb eines Energieversorgungsnetzes (OLG Frankfurt, Urt. v. 03.11.2017, - 11 U 51/17, EWe RK 2018, S. 14, Rn. 75) mit der Begründung für zulässig angesehen, es sei ein berechtigtes Interesse, den Vertragsparteien Reaktionsmöglichkeiten zu gewähren, wenn sich die wirtschaftliche Identität des Vertragspartnern ändere, weil angesichts der langen Laufzeit des Vertrages eine solche Änderung noch Einfluss auf das Investitionsverhalten, etwa bei der Übernahme durch ein Hedgefonds im Zusammenhang mit der Versorgung mit Energie haben soll, um politisch Verantwortlichen die Möglichkeit der Überprüfung und rechtlichen Reaktion zu gewähren. Mit einem solchen Sonderfall ist der vorauszusehende Gesellschafter- oder Geschäftsführerwechsel beim Pächter nicht vergleichbar. Demgegenüber hat der BGH die Formularbestimmung in dem Vertragshändlervertrag der Kraftfahrzeugbranche - im Rahmen einer umfassenden Kontrolle verschiedener Klauseln - beanstandet. Ein einschränkungsloses Zustimmungsrecht und Kündigungsrecht des Kraftfahrzeugherstellers bei personellen Veränderungen im Vertragshändlerunternehmen ist danach unangemessen, wenn es ohne Rücksicht darauf eingreifen solle, ob und inwieweit Interessen des Händlers durch die Veränderungen berührt würden (BGH, Urt. v. 26.11.1984, - VIII ZR 214/83, NJW 1985, S. 623 ff.; vgl. auch Guhling in: Guhling/Günther, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, BGB, § 540 Rn. 12, dort Fußnote 47, der die Übertragbarkeit dieser Rspr. auf sog. „Chance-of-Control-Klauseln“ in Mietverträgen vertritt).
Soweit die Kläger geltend gemacht haben, die Interessen des Klägers seien durch personelle Veränderung auf Pächterseite unmittelbar berührt, insbesondere soweit sie behaupten, man habe durch die sog. „Chance-of-Control-Klausel“ sicherstellen wollen, dass das angestrebte und von allen Pächtern akzeptierte Gesamtkonzept des „X“, welches von verschiedenen Pächtern verwirklicht werden sollte, erreicht werden könne und die Führung des Hotels in einem bestimmten Sinne auch an die Auswahl des Inhabers und seine Kompetenz geknüpft war, ist dieses Interesse nachvollziehbar. Eine entsprechende vertragliche Verankerung, insbesondere eine Verpflichtung, folgt allerdings nicht aus dem Pachtvertrag, insbesondere auch nicht aus der Formulierung im ersten Absatz seines § 23. Hier ist allenfalls eine Geschäftsgrundlage der Abschlüsse der verschiedenen Pachtverträge geregelt, allerdings keine konkrete Vertragspflicht. Es handelt sich um eine unbestimmte sogenannte Good-Will-Erklärung, die nicht einmal konkrete Obliegenheiten regelt, deren Verletzung unter § 241 Abs. 2 BGB gefasst werden könnte.
Es bleibt daher vorliegend dabei, dass ein entsprechendes Interesse an der Formulierung einer weitgefassten „Change-of-Contol-Klausel“ bei Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrages mit einer Unternehmensgesellschaft fehlt, weil jeder Vermieter mit einem Gesellschafterwechsel rechnet und rechnen muss (so zutreffend: Staudinger/V. Emmerich (2021) BGB § 540 Rn. 80) und die Annahme eines Kontrollinteresses bei jeglichem Wechsel im Gesellschafterbestand oder der Geschäftsführung zu weit geht (so zutreffend und ausdrücklich: Zehelein in: Graf v. Westphalen/Thüsing VertrR/AGBKlauselwerke, Geschäftsraummiete Rn. 12).
cc) Vor diesem Hintergrund kommt es auch nicht darauf an, ob der Kläger bei entsprechender schriftlicher Mitteilung des Gesellschafterwechsels seine Einwilligung erklärt hätte (hypothetische Einwilligung).
c) Ein wichtiger Grund zur Kündigung besteht derzeit auch nicht vor dem Hintergrund der von der Klägerseite behaupteten Verletzung von Vertragspflichten durch nachlässige Bewirtschaftung des Hotels, insbesondere durch eine wesentliche Verschlechterung des äußeren Erscheinungsbildes und das unterbliebene Anbieten eines Frühstücks.
Einer Beweisaufnahme zu diesen Einzelheiten bedarf es vorliegend nicht. Denn gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB ist eine Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag erst nach dem erfolglosen Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Eine solche Abmahnung fehlt im vorliegenden Fall.
Eine solche für die Abhilfe gesetzte angemessene Frist oder entsprechende Abmahnung erfolgte auch nicht in der E-Mail des Klägers vom 03.03.2023 (Anl. 13, Anlagenband eA-LG). In dieser sprach der Kläger zwar gegenüber den (zu diesem Zeitpunkt noch beiden) Gesellschaftern der Beklagten Beanstandungen über die Führung des Hotels an, empfahl „die Frage zu überdenken, ob man Vermieter von Räumen oder Hotelier sein“ wolle und verwies darauf, dass das Hotel einen Stern zu verlieren drohe, wenn weiterhin kein Frühstück angeboten werde. Dies reicht für eine Abmahnung allerdings nicht aus. Denn die Abmahnung muss deutlich erkennen lassen, dass der Vertrag gefährdet ist. Ferner ist eine so genaue Bezeichnung des vertragswidrigen Verhaltens notwendig, dass der Empfänger weiß, wonach er sich richten soll (BGH, Urt. v. 18.11.1999 - III ZR 168/98, NZM 2000, S. 241; Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 216). Sollte das Anbieten eines Frühstücks tatsächlich eine sich aus dem Pachtvertrag ergebende Pflicht des Pächters gewesen sein, hätte es vorliegend der Setzung einer formellen Abhilfefrist i.S.d. § 543 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB bedurft. Auch an einer solchen fehlt es. Die Kläger haben die fristlose Kündigung auf entsprechende konkret benannte und von Abmahnung umfasste Vertragsverletzungen selbst nicht gestützt, sondern vielmehr auf einen vermeintlichen Verstoß gegen § 10 Ziff. 2 des Pachtvertrages. Auf Umstände, die in den Abmahnungserklärungen nicht aufgeführt sind, kann die Kündigung nicht gestützt werden (vgl. OLG Naumburg, Urt. v. 30.06.1999, - 6 U 92/98, ZMR 2000, S. 382; Staudinger/V. Emmerich BGB, (2024) § 543 Rn. 76; Sternel, MietR (1988) Kap. IV, Rn. 463; Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 216).
Schließlich haben die Kläger auch nicht dargetan, dass vorliegend die Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 S. 2 BGB vorliegen, insbesondere ergibt sich aus dem Vorbringen der Kläger weder, dass eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung zur Abhilfe entbehrlich war, weil diese offensichtlich keinen Erfolg versprochen hätte (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB) oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt gewesen sein könnte (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB).
3. Schließlich folgt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses auch nicht aus § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a) und lit. b) BGB.
Soweit die Kläger im Schriftsatz vom 29.11.2024 Bl. 138 ff. d.A.) auf S. 14 (Bl. 144 R d.A.) vorgetragen haben, es werde darauf hingewiesen, dass die Beklagte bis heute mit mehr als zwei monatlichen Pachtzahlungen in Verzug sei, so dass auch aus diesem Grunde eine ausdrückliche Kündigung gerechtfertigt sei, kann dahinstehen, dass die Kläger nicht dargelegt haben, in welchem Umfang genau und mit welchen Mieten sich die Beklagte in Zahlungsverzug befinden soll und wegen dieses Zahlungsverzugs das Mietverhältnis erneut außerordentlich gekündigt zu haben. Denn selbst wenn man davon ausgehen würde, dass mit dem Schriftsatz konkludent gekündigt worden wäre und der Pachtrückstand hinreichend angegeben worden wäre, ist das Vorbringen der Kläger von der Beklagten bestritten worden, mit der Folge, dass die Kläger mit ihrem Vorbringen gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausgeschlossen sind.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre rechtliche Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil der Rechtsstreit keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO). Dies gilt auch, soweit der Senat im Einklang mit der Literatur und Rechtsprechung des BGH die Unwirksamkeit der sog „Change-of-Control-Klauseln“ angenommen hat.
Die Festsetzung des Streitwertes folgt aus der Höhe der zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung maßgeblichen Jahresmiete ohne Betriebskostenvorauszahlung zuzüglich Mehrwertsteuer (13.500,00 € × 12 × 1,19; vgl. KG, Beschl. v. 18.02.2013 - 8 W 10/13, MDR 2013, S. 561; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 23.10.2010 - I-24 W 68/10, ZMR 2011. S. 805 f.; Binz/Dörndorfer/Zimmermann/Dörndorfer, 5. Aufl. 2021, GKG § 41 Rn. 11).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 511, 517, 519 f. ZPO
§§ 133, 157 BGB
§ 181 BGB
§ 24 HGB
§ 543 BGB
§ 540 BGB
§ 40 GmbHG
§ 305 BGB
§ 535 BGB
§ 91 ZPO
§ 540 Abs. 1 BGB
§ 584a Abs. 2 BGB
§ 307 Abs. 1 BGB
§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO
§ 584a Abs. 1 BGB
§ 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 581 Abs. 2, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 2. Alt. BGB
§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2. 2. Alt. BGB
§ 31 Abs. 1 2. Alt. HGB
§ 543 Abs. 2 S. 2 2. Alt. BGB
§ 540 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 2. Alt. BGB
§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 531 Abs. 2 Nr. 3 BGB
§ 305 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO
§ 307 Abs.1 Nr. 1 BGB
§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 241 Abs. 2 BGB
§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB
§ 543 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB
§ 543 Abs. 3 S. 2 BGB
§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB
§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 2 O 305/23
3 O 305/23
VIII ZR 114/83
VIII ZR 137/12
VII ZR 248/13
XI ZR 9/18
VII ZR 222/12
VII ZR 388/00
VIII ZR 67/09
11 U 51/17
VIII ZR 214/83
III ZR 168/98
6 U 92/98
8 W 10/13
24 W 68/10