Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-11-22, Aktenzeichen OVG 6 A 1.16
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2018:1122.OVG6A1.16.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Kläger sind Eigentümer des insgesamt 1.636 qm großen Grundstücks A... in 1..., das in dem für den Flughafen Berlin Brandenburg festgesetzten Tagschutzgebiet liegt. Das Grundstück ist mit einer im Jahr 1913 errichteten freistehenden Villa bebaut, die eine Wohnfläche von 180 m² sowie eine Ausbaureserve im Dachboden von 60 m² aufweist.
Auf ihren auf Erstattung der Aufwendungen für Schallschutz gerichteten Antrag vom 5. September 2012 hat die Beklagte für das Grundstück einen schallschutzbezogenen Verkehrswert von insgesamt 149.000 Euro ermittelt. Den Aufwand für Schallschutzeinrichtungen bemaß sie mit 136.311,98 Euro. 30 % des ermittelten Verkehrswertes seien 44.700 Euro.
Dieser Betrag wurde den Klägern von der Beklagten ausgezahlt.
Mit der vorliegenden Klage, die am 10. August 2015 zum Landgericht Potsdam erhoben und von dort zunächst (wegen Sonderzuständigkeit „Klage wegen Verletzung des Grundstückseigentums“) mit Beschluss vom 28. Oktober 2015 - 1 O 238/15 - an das Landgericht Cottbus verwiesen und von dort mit Beschluss vom 13. Januar 2016 - 4 O 285/15 - wegen sachlicher Unzuständigkeit hierher verwiesen wurde, wenden sich die Kläger gegen die Ermittlung des schallschutzbezogenen Verkehrswerts durch die Beklagte. Sie meinen, ihnen stehe ein Anspruch auf Zahlung von weiteren 91.591,98 Euro zu. Sie könnten die Erstattung einer schalltechnischen Ertüchtigung ihres Wohnhauses in dem vollen von der Beklagten ermittelten Umfang von 136.111,98 Euro beanspruchen. Da die Beklagte bisher 44.720 Euro reguliert habe, sei der Differenzbetrag auszugleichen. Die Beklagte gehe zu Unrecht davon aus, dass sie lediglich 30 % des Verkehrswertes erstatten müsse. Die Kostenobergrenze sei nur gewählt worden, um die Beklagte von der Verpflichtung freizustellen, Gebäude mit schlechter Bausubstanz auf Kosten der Beklagten sanieren zu müssen. Dies sei jedoch für ihr Gebäude nicht anzunehmen, da dieses eine hervorragende Bausubstanz aufweise. Die vorgenommene Beschränkung käme ungeachtet dessen faktisch einer Enteignung gleich, da sie zur Erhaltung des status quo Eigenmittel in Höhe der Klageforderung aufzubringen hätten, was ihnen nicht möglich sei. Weiter sei der augenblickliche Zustand nicht tragbar, da während der Starts und Landungen eine Nutzung des Außenbereichs praktisch nicht mehr möglich sei. Der von der Beklagten ermittelte Verkehrswert sei deutlich zu niedrig. Sie gingen selbst von einem Verkehrswert ihres Grundstücks in Höhe von 470.000 Euro aus. Es sei anzunehmen, dass die Verkehrswertermittlung nur aus Kostenersparnisgründen so niedrig ausgefallen sei. Der im Gutachten der Beklagten angenommene Bodenwert sei mit 44 Euro pro Quadratmeter zu niedrig bemessen. Es sei von einem Bodenwert in Höhe von mindestens 66 Euro pro Quadratmeter auszugehen. Der Wert der Villa sei ebenfalls zu niedrig bemessen. Bei einer Gesamtwohnfläche von 180 m² würden bei einem ortsüblichen Quadratmeterpreis in einer Größenordnung von 1.000 Euro bereits 180.000 Euro anzusetzen sein. Hinzu komme die Ausbaureserve des Dachbodens, welcher mit 500 Euro pro Quadratmeter taxiert werde. Darüber hinaus befänden sich im Außenbereich nicht nur unerhebliche Vermögenswerte, die das Gutachten der Beklagten nicht berücksichtige. Hierzu zählten ein Mammutbaum mit einem Wert von 20.000 Euro, ein 1,5 m tiefer, 8 m langer und 4 m breiter Koi-Teich mit einem Wert von 5.000 Euro sowie zwei Poolanlagen mit einem Wert von 8.000 Euro. Darüber hinaus befänden sich auf dem Grundstück diverse Obstbäume, zwei historische Obstbäume, eine Douglasie, drei Fichten, zwei Korea-Tannen, eine Esche sowie diverse Zierrosen. Das Anwesen sei von diversen Ziersträuchern umsäumt sowie durch eine Buchenhecke eingefasst. Allein diese Pflanzungen hätten einen Wert von ca. 7.000 Euro, die das Gutachten unberücksichtigt lasse. Zu berücksichtigen sei außerdem ein Carport mit einem Wert von 3.500 Euro. Das Gutachten der Beklagten gehe davon aus, dass das Objekt mit einer Heizungsanlage des Baujahrs 1950 ausgestattet sei und bringe dies als wertmindernde Zustandsbesonderheit mit 3.000 Euro in Abzug. Tatsächlich sei die Heizungsanlage erst kürzlich vollständig modernisiert worden. Für Instandhaltungsnotwendigkeiten der Terrasse bringe das Gutachten zu Unrecht eine wertmindernde Zustandsbesonderheit von 4.000 Euro in Abzug. Dies sei nicht nachvollziehbar. Im gesamten Terrassenbereich lägen keine Feuchtigkeitsschäden vor. Weiter seien in den Jahren 1997/98 sämtliche Versorgungsleitungen modernisiert und erneuert worden. Strom-, Wasser- sowie Gasleitungen seien überholt und die Medien zu dem gegenwärtig noch nicht ausgebauten Dachboden gelegt worden. Der hierfür im Gutachten in Ansatz gebrachte Betrag (2.500 Euro) sei deutlich zu gering. Gleiches gelte für die Einbauküche (1.000 Euro). Es sei außerdem außer Acht gelassen worden, dass im Jahr 2008 sämtliche Regenrinnen sowie das Regenablaufsystem und das komplette Dach für rund 40.000 Euro restauriert worden seien. Sämtliche Firste und Kantensteine seien erneuert und umfangreiche Zimmermannsarbeiten ausgeführt worden. Außerdem sei eine vollständige Restaurierung des Klinkers erfolgt. Im August 2013 sei an dem Objekt die Hauseingangstür zu einem Wert von 1.000 Euro erneuert worden. Im Wohnzimmer befinde sich ein neu eingefasster Kamin. Sämtliche Holztüren seien saniert, der Hausflur vor drei Jahren vollständig malermäßig instandgesetzt worden. All dies berücksichtige das Gutachten der Beklagten nicht. Darüber hinaus sei die Beklagte zur Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von insgesamt 3.607,37 Euro zu verurteilen.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 95.199,35 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie tritt ihr wie folgt entgegen: Die Klage sei unbegründet. Einer höheren Entschädigung als 30 % des Verkehrswertes stehe die Kappungsgrenze des Planfeststellungsbeschlusses entgegen. Auch das Verkehrswertgutachten sei nicht zu beanstanden. Der Bodenwert sei in dem Gutachten nachvollziehbar erläutert und würde von den Klägern nicht substanziiert infrage gestellt. Auch der Gebäudewert sei einwandfrei ermittelt. Die Kläger ließen bei ihrer Darstellung unberücksichtigt, dass eine Alterswertminderung vorzunehmen sei und verschiedene Marktanpassungsfaktoren berücksichtigt werden müssten. Die auf dem Grundstück vorhandenen Außenanlagen seien im Rahmen der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung nicht zu berücksichtigen. Objektspezifische Besonderheiten habe das Verkehrswertgutachten durch Abschläge oder Zuschläge berücksichtigt. Die Einwendungen der Kläger hiergegen seien nicht substanziiert.
Wegen des weiteren Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Streitakten verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist als auf Zahlung eines Geldbetrages gerichtete Leistungsklage statthaft und auch im Übrigen zulässig. Insbesondere sind die Kläger klagebefugt im Sinne des § 42 Abs. 2 VwGO. Die planfestgestellten Lärmschutzauflagen begründen einen Anspruch der Betroffenen gegenüber der Vorhabenträgerin. Letztere wird durch die Schutzauflagen verpflichtet, die angeordneten Schutzmaßnahmen zu erfüllen, indem sie die Schallschutzeinrichtungen selbst einbauen lässt oder den Betroffenen auf Nachweis die Aufwendungen erstattet (Teil A II 5.1.7 Nr. 1 PFB, S. 108). Soweit Kosten für Schallschutzeinrichtungen 30 % des Verkehrswertes von Grundstücken und Gebäuden mit geschützten Räumen überschreiten und damit außer Verhältnis zum angestrebten Schutzzweck stehen, hat der Betroffene gegenüber der Vorhabenträgerin einen Anspruch auf Entschädigung in Höhe von 30 % des Verkehrswerts (Teil A II 5.1.7 Nr. 2 PFB, S. 108).
Da die Kläger bestreiten, dass eine Begrenzung des Erstattungsanspruchs auf 30 % des Verkehrswerts des Grundstücks bestehe und außerdem der Verkehrswert und damit letztlich ihr Entschädigungsanspruch in Höhe von 30 % von der Beklagten zutreffend ermittelt worden sei und nicht von vornherein auszuschließen sei, dass die Beklagte Fehler bei der Verkehrswertermittlung gemacht habe, können sie geltend machen, in eigenen Rechten verletzt zu sein.
Die Klage ist jedoch unbegründet. Die Kläger habe keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung eines weiteren Geldausgleichs in Höhe von 91.591,98 Euro für Schallschutzmaßnahmen sowie für außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 3.607,37 Euro.
A. Soweit die Kläger Geldentschädigung für Schallschutzmaßnahmen begehren, ist rechtlicher Ausgangspunkt Teil A II 5.1.7 Nr. 2 des Planfeststellungsbeschlusses.
I. Danach hat der Betroffene gegenüber der Vorhabenträgerin einen Anspruch auf Entschädigung in Höhe von 30 % des Verkehrswertes, soweit die Kosten für Schallschutzeinrichtungen im Sinne der Auflagen 5.1.2 und 5.1.3 30 % des Verkehrswertes von Grundstücken und Gebäuden mit geschützten Räumen überschreiten und damit außer Verhältnis zum angestrebten Schutzzweck stehen.
1. Der Planfeststellungsbeschluss geht davon aus, dass es grundsätzlich bautechnisch möglich ist, die festgelegten Schutzziele zu erreichen. In den Fällen, in denen aufgrund der schlechten Bausubstanz der Einbau von Schallschutzfenstern nicht zu einer wesentlichen Besserung der Lärmsituation in Innenräumen führt, kann im Einzelfall die Durchführung der Schallschutzmaßnahmen unter Kostengesichtspunkten unverhältnismäßig sein. In diesen Fällen ist eine angemessene Entschädigung in Geld, die sich an dem Verkehrswert orientiert, zu zahlen (vgl. Teil C 10.1.8.5 PFB, S. 666 ff.). Diese Entschädigungsregelung ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Der Ausgleich nach § 74 Abs. 2 Satz 3 VwVfG ist ein Surrogat für Lärmschutzeinrichtungen und nicht als Äquivalent für Maßnahmen konzipiert, die einer grundlegenden Gebäudesanierung gleich- oder nahekommen mit der Folge, dass das Gebäude praktisch seine ursprüngliche Identität verlöre (Senatsurteil vom 21. März 2018 - OVG 6 A 14.16 -, Rn. 19 bei juris m.w.N.).
a) Der Anwendungsbereich dieser Kappungsgrenze ist - entgegen der Ansicht der Kläger - nicht auf Fälle begrenzt, in denen die erforderlichen Schallschutzmaßnahmen aufgrund der schlechten Bausubstanz der betroffenen Grundstücke mit zu schützenden Räumen untunlich sind. Für eine derartige Einschränkung bietet der Planfeststellungsbeschluss keinen Anhalt. Er geht seinem Wortlaut nach vielmehr davon aus, dass, sofern Kosten für Schallschutzeinrichtungen 30 % des Verkehrswerts überschreiten, diese generell außer Verhältnis zum angestrebten Schutzzweck stehen. Dementsprechend rechtfertigt allein das Erreichen bzw. Überschreiten der Kappungsgrenze die Annahme unverhältnismäßig hoher Schallschutzkosten, unabhängig davon, welche Beschaffenheit die Bausubstanz des konkreten Objekts im Einzelfall aufweist.
b) Dass dies „faktisch einer Enteignung gleichkomme“, wie die Kläger meinen, können sie nicht mit Erfolg geltend machen.
Dem steht bereits die Bestandskraft des Planfeststellungsbeschlusses gemäß § 75 Abs. 2 Satz 1 VwVfG entgegen. Sie erstreckt sich auf alle öffentlich-rechtlichen Beziehungen zwischen dem Träger des Vorhabens und den durch den Plan Betroffenen. Die Frage, welche Ansprüche den Klägern unter Lärmschutzaspekten zustehen, zählt hierzu. Das gilt auch für die in Rede stehende Kappungsgrenze. Das hat der Senat bereits mit rechtskräftigem Urteil vom 6. Juli 2017 - OVG 6 A 2.16 - (Rn. 20 und 60 bei juris) entschieden.
Dessen ungeachtet ist die Kappungsgrenze durch das Bundesverwaltungsgericht als rechtmäßig bestätigt worden (Urteil vom 16. März 2006 - 4 A 1075.04 -, BVerwGE 125, 116 ff., Rn. 421 f. bei juris). Das Bundesverfassungsgericht hat sie verfassungsrechtlich gebilligt (Beschluss vom 29. Juli 2007 - 1 BvR 1606/08 -, NVwZ 2009, S. 1494 ff., Rn. 26 ff. bei juris). Der dort entschiedene Fall war wertungsmäßig dem hier in Rede stehenden vergleichbar. Für das dortige Grundstück war ein Verkehrswert von 105.000 Euro ermittelt worden, die erforderlichen Schallschutzmaßnahmen hätten einen finanziellen Aufwand von 80.000 bis 90.000 Euro erfordert und damit, vergleichbar dem vorliegenden Sachverhalt, den Verkehrswert nahezu erreicht.
2. Maßgeblich ist vorliegend daher, ob die Verkehrswertermittlung der Beklagten einer rechtlichen Überprüfung standhält.
Bei dieser Ermittlung ist zu berücksichtigen, dass der Verkehrswert eines (bebauten) Grundstücks regelmäßig nur annäherungsweise und nicht exakt im Sinne einer mathematischen Genauigkeit ermittelt werden kann. Sowohl die Wahl der Wertermittlungsmethode als auch die Wertermittlung selbst unterliegen notwendig wertenden Einschätzungen, die nicht geeignet sind, die Gewissheit zu vermitteln, das Objekt werde bei der Veräußerung genau den ermittelten Wert erzielen. Dementsprechend sind mehr oder weniger unterschiedliche Ergebnisse - in gewissen Toleranzen - unvermeidbar (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2013 - III ZR 345/12 -, BGHZ 198, 265 ff., Rn. 20 bei juris).
Vor diesem Hintergrund erachtet der Senat es als notwendig, aber auch ausreichend, dass die Ermittlung des Verkehrswerts nachvollziehbar dargelegt wird und unter Berücksichtigung der hinzunehmenden Toleranzspielräume vertretbar erscheint (vgl. schon Senatsurteil vom 27. Juni 2018 - OVG 6 A 7.17 -, Rn. 52 bei juris). Diesem Maßstab wird das von der Beklagten vorgelegte Gutachten gerecht.
II. Was den Stichtag für die Wertermittlung anbelangt, ist die Beklagte entsprechend ihres Leitfadens (dort S. 14, abrufbar unter http://www.berlin-airport.de/de/...dokumente/nachbarn/2017-09-06-leitfaden-svwe-fassung-3...0.pdf) vom Zeitpunkt der Antragstellung ausgegangen. Dagegen ist vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts rechtlich nichts zu erinnern. Das Bundesverwaltungsgericht hat angenommen, es sei nicht zu beanstanden, dass die Planfeststellungsbehörde als maßgeblichen Zeitpunkt für die Verkehrswertermittlung den Tag ansehe, an dem der Entschädigungsanspruch geltend gemacht werde (BVerwG, Urteil vom 16. März 2006, a.a.O., Rn. 409 ff. bei juris). Dies werde dem mit § 74 Abs. 2 VwVfG Bbg. verfolgten Zweck gerecht. Sie knüpfe zwar nicht unmittelbar an den Zeitpunkt an, an dem der Flughafen Schönefeld in seiner planfestgestellten Form in Betrieb genommen werde. Die Betroffenen erlitten hierdurch indessen keine Nachteile, sondern würden im Gegenteil begünstigt. Sie hätten es in der Hand, für ihren Antrag den Zeitpunkt zu wählen, der ihnen unter Berücksichtigung der Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt günstig erscheine (a.a.O., Rn. 415 bei juris). Diese Argumentation lässt sich ohne weiteres auf den vorliegenden Sachverhalt übertragen, wie der Senat bereits entschieden hat (Urteil vom 27. Juni 2018 - OVG 6 A 7.17 -, Rn. 21 bei juris). Maßgebend ist insoweit der Zeitpunkt, zu dem der Anspruchsberechtigte erstmals an die Flughafengesellschaft herantritt, um Schallschutz zu beantragen. Der Stichtag für die Wertermittlung ist daher vorliegend der 5. September 2012.
III. Entgegen der Auffassung der Kläger hat die Beklagte für die Verkehrswertermittlung rechtsfehlerfrei nicht auf den Verkehrswert des Grundstücks insgesamt abgestellt, sondern auf den sog. schallschutzbezogenen Verkehrswert, der den Carport und die Außenanlagen bei der Wertermittlung ausblendet. Dies entspricht den Vorgaben des Planfeststellungsbeschlusses.
Die Regelungssystematik des Planfeststellungsbeschlusses unterscheidet zwischen den Entschädigungen des Verkehrswerts von Grundstücken aus Übernahmeanspruch nach Teil A II 5.1.6 (dazu: 1.), den Entschädigungen des Verkehrswerts von Grundstücken für Außenwohnbereiche nach Teil A II 5.1.5 (dazu: 2.) und den Entschädigungsleistungen für Schallschutzeinrichtungen, soweit deren Kosten 30 % des Verkehrswertes von Grundstücken und Gebäuden mit zu schützenden Räumen überschreiten nach Teil A II 5.1.7 Nr. 2 (dazu: 3.).
1. Bei den Entschädigungen aus Übernahmeanspruch gemäß Teil A II 5.1.6 Nr. 1 PFB ist „eine Entschädigung in Höhe des Verkehrswerts gegen Übereignung des Grundstücks“ zu leisten. Der Anspruch steht allen Grundstückseigentümern zu, deren Grundstücke im Entschädigungsgebiet „Übernahmeanspruch“ belegen sind. Diese Entschädigung wird in Fällen „übermäßiger, nicht vermeidbarer Belastungen des Eigentums und der Gesundheit“ (Teil C I 6.4.1.5 PFB, S. 390) gewährt, weil dort ein „gesundes Wohnen“ nicht mehr möglich (Teil 10.1.2.2.3 Nr. 1 PFB, S. 552) bzw. nicht zumutbar ist (Teil C I 10.1.8.4.2 PFB, S. 664). Grundstücke in diesem Gebiet sind daher insgesamt nicht mehr nutzbar.
Dem entspricht die Rechtsprechung des Senats, wonach in diesen Fällen der Verkehrswert des Grundstücks unter Berücksichtigung sämtlicher Gebäude und Außenanlagen zu ermitteln ist (Senatsurteil vom 27. Juni 2018 - OVG 6 A 7.17 -, Rn. 24 bei juris).
2. Ähnlich verhält es sich mit der Entschädigung für Außenwohnbereiche nach Teil A II 5.1.5 Nr. 1 PFB. Sie wird gemäß Teil A II 5.1.5 Nr. 4 Satz 1 PFB regelmäßig pauschal gewährt, beträgt bei Einfamilienhäusern 4.000 Euro und erhöht sich bei Zwei- und Mehrfamilienhäusern um jeweils 2.000 Euro pro abgeschlossener Wohnung; für Eigentumswohnungen werden mit mindestens 3.000 Euro pro Wohnung entschädigt (Satz 2 der Regelung). Dass diese Außenwohnbereichsentschädigung pauschal gewährt wird, dient allerdings lediglich der Verwaltungsvereinfachung. Tatsächlich orientiert sie sich - ebenso wie die Entschädigung bei einem Übernahmeanspruch - am Verkehrswert des jeweiligen Grundstücks. Das ergibt sich sowohl aus der Regelungssystematik als auch aus der Begründung des Planfeststellungsbeschlusses.
Satz 4 des Teils A II 5.1.5 Nr. 4 PFB sieht in Abweichung zu den in Satz 1 und 2 genannten Pauschalsummen vor, dass die Entschädigung 2 % des Verkehrswertes des jeweiligen Grundstücks beträgt, wenn der Eigentümer im Einzelfall nachweisen kann, dass diese Entschädigungssumme die in seinem Fall anzuwendende pauschale Entschädigungssumme übersteigt. Für diesen Fall trägt die Flughafengesellschaft die Kosten der Verkehrswertermittlung (Satz 5 der Regelung).
Nach der Begründung des Planfeststellungsbeschlusses steht hinter diesen Reglungen die Annahme, dass die fluglärmbedingte Beeinträchtigung die Nutzbarkeit der betroffenen Grundstücke vermindert und dies den Verkehrswert beeinträchtigt. Für diese Verkehrswertminderung gebe es keine allgemein anerkannten Bemessungskriterien. Es sei jedoch eine Orientierung an den bei der steuerlichen Bewertung üblichen prozentualen Wertabschlägen nach § 82 Bewertungsgesetzes bei starkem Fluglärm möglich und mangels geeigneter Anhaltspunkte auch geboten. Bei Flugplätzen mit Strahlflugzeugbetrieb seien danach innerhalb der Schutzzone 2 (äquivalente Dauerschallpegel nach FLSchG von Leq(4) über 67 bis 75 dB(A)) Wertabschläge bis max. 5 % angemessen. Diese Wertabschläge beruhten jedoch primär auf der durch Fluglärm beeinträchtigten Nutzung der Innenwohnbereiche; die eingeschränkte Nutzbarkeit von Außenwohnbereichen schließe lediglich sekundär an die angenommene Wertminderung an. Die Planfeststellungsbehörde halte deshalb einen Wertabschlag in Höhe von 2 % des Verkehrswerts von Grundstücken mit Außenwohnbereichen für eine Entschädigung in dieser Höhe für angemessen und ausreichend (Teil C I 10.1.8.4.1 PFB, S. 662 f.). Zur einfacheren Handhabung würden Pauschalbeträge gewährt.
Der Wert, nach dem sich die Höhe der Entschädigung für Außenwohnbereiche bemisst, ist sowohl mit Blick auf den Wortlaut des Teils A II 5.1.5 PFB, dessen Formulierung derjenigen bei Entschädigungen aus Übernahmeanspruch entspricht, als auch nach dem Sinn und Zweck dieser Bestimmungen nach dem (uneingeschränkten) Verkehrswert des Grundstücks, also insbesondere unter Berücksichtigung des Werts der Außenanlagen zu ermitteln.
3. Demgegenüber kommt es bei den an die Stelle des Anspruchs auf passive Schallschutzvorkehrungen tretenden Entschädigungsleistungen für Schallschutzeinrichtungen nach Teil A II 5.1.7 Nr. 2 PFB darauf an, ob diese Kosten 30 % des „Verkehrswertes von Grundstücken und Gebäuden mit geschützten Räumen“ überschreiten. Aus der insoweit abweichenden Formulierung hat der Senat gefolgert, dass die Vorschrift nicht auf den Wert des Grundstücks insgesamt, sondern lediglich auf den Wert des Grundstücks (im Sinne des Bodenwerts) sowie (allein) der Gebäude mit zu schützenden Räumen abstellt (sog. schallschutzbezogener Verkehrswert des Grundstücks). Das sind, wie sich aus Teil A II 5.1.2 Nr. 1 PFB ergibt, Wohnräume, Büroräume, Praxisräume und sonstige nicht nur vorübergehend betrieblich genutzte Räume. Im Umkehrschluss ist daraus zu folgern, dass etwa auf betroffenen Grundstücken vorhandene Gebäude, die keine zu schützenden Räume aufweisen, nicht bei der Verkehrswertermittlung zu berücksichtigen sind.
Das entspricht zudem Sinn und Zweck der Lärmschutzregelungen des Planfeststellungsbeschlusses. In den Fällen eines Übernahmeanspruchs ist das gesamte Grundstück für den Eigentümer nicht mehr nutzbar. Das umfasst den Außenwohnbereich gleichermaßen wie sämtliche Innenwohnbereiche unabhängig davon, ob es sich um Schlaf-, Wohn-, Büro- und Praxisräume oder aber um Räume handelt, die dem Grunde nach nicht als (lärm)schutzbedürftig eingestuft werden. Bei Grundstücken, die im Lärmschutzbereich liegen, für die Schallschutzeinrichtungen bzw. Entschädigungsleistungen nach Teil A II 5.1.7 PFB gewährt werden, besteht nach dem Konzept des Planfeststellungsbeschlusses dagegen eine Nutzungsmöglichkeit. Diese mag infolge des zu erwartenden Fluglärms eingeschränkt sein; dies wird für Innenwohnbereiche, für die kein Anspruch auf Schallschutzvorkehrungen besteht, indes für zumutbar gehalten.
Nach der Regelungssystematik des Planfeststellungsbeschlusses werden deshalb werterhöhende Außenanlagen gegebenenfalls im Rahmen der Entschädigungsregelungen über Außenwohnbereiche berücksichtigt. Dort gilt nicht lediglich der schallschutzbezogene, sondern ein uneingeschränkter Verkehrswertbegriff. Dieser Umstand schließt es grundsätzlich aus, Außenanlagen im Rahmen der Entschädigungsleistungen für Schallschutzeinrichtungen nach Teil A II 5.1.7 Nr. 2 PFB zu berücksichtigen, denn dann würden diese gleichsam doppelt entschädigt.
4. Dem entspricht im Übrigen, dass der Planfeststellungsbeschluss für den Regelfall davon ausgeht, dass die Flughafengesellschaft Schallschutzeinrichtungen bei dem Betroffenen selbst einbauen lassen kann oder den Betroffenen auf Nachweis die Aufwendungen für den Einbau der erforderlichen Schallschutzeinrichtungen erstattet (Teil A II 5.1.7. Nr. 1 PFB). Für den Regelfall nimmt der Plangeber demnach an, dass die erforderlichen Schallschutzmaßnahmen von dem Flughafenbetreiber in vollem Umfang zu tragen sind. Auf den Verkehrswert des Grundstücks kommt es dabei regelmäßig nicht an. Dementsprechend erfolgt eine Begutachtung des Verkehrswerts des betroffenen Grundstücks nach dieser Regelungssystematik nur ausnahmsweise. Erst wenn die Kosten der Schallschutzmaßnahmen 30 % des Verkehrswertes des jeweiligen Grundstücks und Gebäudes mit zu schützenden Räumen überschreiten und damit außer Verhältnis zum angestrebten Schutzzweck stehen, hat der Betroffene gegenüber den Trägern des Vorhabens einen Anspruch auf Entschädigung in Höhe von 30 % des vorgenannten Verkehrswertes als Surrogat für Lärmschutzeinrichtungen. Daher wird ein Wertermittlungsgutachten nur in den Fällen eingeholt, in denen ernsthaft in Betracht kommt, dass die erforderlichen Schallschutzmaßnahmen diesen Schwellenwert überschreiten. Dabei ist es Aufgabe der Beklagten, dieses Gutachten zu beauftragen und zu finanzieren. Die Nachweispflicht liegt damit bei der Vorhabenträgerin. Das Ergebnis des Gutachtens, also die Frage, ob tatsächlich 30 % des Verkehrswerts durch die Schallschutzmaßnahmen erreicht werden, spielt dabei insoweit keine Rolle.
Anders ist es bei den Entschädigungen für Außenwohnbereiche. Dort ist es Sache des jeweiligen Grundstückseigentümers den Nachweis zu führen, dass 2 % des Verkehrswertes seines Grundstückes die pauschale Entschädigungssumme übersteigt. Das Risiko, die Kosten der Begutachtung zu tragen, liegt dabei nicht allein bei der Vorhabenträgerin, sondern ist zwischen dieser und dem betroffenen Grundstückseigentümer dergestalt aufgeteilt, dass die Vorhabenträgerin die Kosten der Begutachtung nur dann zu tragen hat, wenn die Entschädigungssumme die im jeweiligen Fall anzuwendende pauschale Entschädigungssumme übersteigt; anderenfalls hat der Grundstückseigentümer die Kosten der Begutachtung selbst zu tragen.
Die unterschiedliche Aufteilung der Nachweispflicht und des Risikos der Kostentragung würde in den Fällen gestört, in denen eine Entschädigungsleistung nach Teil A II 5.1.7 Nr. 2 PFB in Betracht kommt und die Beklagte deshalb bereits ein Gutachten eingeholt hat, das zur Ermittlung des uneingeschränkten Verkehrswerts mindestens teilweise verwertbar ist, während im Regelfall ein solches Gutachten nicht vorliegt und der betroffene Grundstückseigentümer es selbst einholen müsste.
5. Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe vermögen die Kläger mit ihrer Rüge, das Gutachten lasse den Carport sowie die übrigen Außenanlagen (Koi-Teich, Poolanlagen, diverse Bepflanzungen, einen Mammutbaum) zu Unrecht unberücksichtigt, nicht durchzudringen.
Ungeachtet der Frage, ob und ggf. in welchem Umfang die von den Klägern angeführten Außenanlagen im Rahmen eines Entschädigungsverfahren für den Außenwohnbereich berücksichtigungsfähig und werterhöhend wären, können sie jedenfalls im vorliegenden Verfahren, bei dem allein eine Entschädigung als Surrogat für Kosten des passiven Schallschutzes Gegenstand ist, nicht berücksichtigt werden.
Dem entspricht es, dass der Senat mit Blick auf Gebäude ohne zu schützende Räume (z.B. Nebengebäude, freistehende Garagen, Schuppen) bereits entschieden hat, dass diese nicht Gegenstand der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung sind und dass dies wertungsmäßig gleichermaßen für Carports und Pkw-Stellplätze gelte. Deren etwaiger werterhöhender Charakter für das Grundstück insgesamt habe bei der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung außer Betracht zu bleiben (Senatsurteil vom 27. Juni 2018 a.a.O., Rn. 27 f. bei juris).
IV. Der Planfeststellungsbeschluss selbst enthält keine Regelungen zur Bemessung des Verkehrswertes. Das gilt gleichermaßen für den Verkehrswert des Grundstücks insgesamt im Sinne des Teils A II 5.1.6 Nr. 1 PFB wie auch hinsichtlich des hier in Rede stehenden sog. schallschutzbezogenen Verkehrswerts nach Teil A II 5.1.7 PFB. Allerdings verweisen die Regelungen über den Lärm in Teil C II 10 auf „die Verminderung des Verkehrswertes eines Grundstücks i.S. des § 194 BauGB, weil die objektivierte Betrachtungsweise, die seiner Ermittlung zugrunde liegt, Gewähr für den gerechten Ausgleich unterschiedlicher Interessenlagen bietet“ (Teil C II 10.1.8.4.1 PFB, S. 662, vgl. auch Teil C II 10.1.8.4.2 PFB, S. 665). Dies spricht für die Annahme, dass der Plangeber sich hinsichtlich der Ermittlung der Verkehrswerte allgemein an der Regelung in § 194 BauGB orientieren wollte. Dass sich die Bezugnahme auf diese Norm im Begründungsteil des Planfeststellungsbeschlusses allein bei den Ausführungen zur Entschädigung des Außenwohnbereichs befindet, steht dem nicht entgegen. Denn der Begriff des Verkehrswerts wird im Planfeststellungsbeschluss für sämtliche Bereiche der Entschädigung einheitlich verwendet.
1. Gemäß § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken nach dieser Vorschrift sind in der aufgrund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Immobilienwertermittlungsverordnung vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018) - ImmoWertV - geregelt.
Nach § 8 Abs. 1 ImmoWertV sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren nach § 15 einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (Satz 1). Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalles, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen (Satz 2). Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln (Satz 3).
2. Das Leitbild dieser Regelung wird von dem Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung der Beklagten aufgegriffen. Unter Ziffer 4.6 heißt es: „Die Auswahl des zur Ermittlung des Verkehrswerts geeigneten Wertermittlungsverfahrens liegt in der Verantwortung des Sachverständigen. Das bzw. die anzuwendenden Verfahren sind nach Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten zu wählen; die Wahl ist zu begründen.“ Weiter heißt es, bei üblicherweise von den Eigentümern selbst genutzten Grundstücken sei vorrangig das Sachwertverfahren zur Verkehrswertermittlung anzuwenden, Eigentumswohnungen seien vorrangig im direkten Vergleichswertverfahren (d.h. auf der Grundlage geeigneter Kauffälle) bzw. im Vergleichsfaktorverfahren (d.h. auf Basis eines Richtwerts) zu bewerten. Für Eigentumswohnungen, deren wesentliche wertbestimmende Eigenschaften erheblich von denen der Vergleichsobjekte bzw. des Richtwerts abwichen, solle stützend eine Ertragswertermittlung durchgeführt werden. Mehrfamilienhauswohnobjekte und sonstige Immobilienarten, die vorrangig unter Renditegesichtspunkten gehandelt würden, seien vorrangig nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten. Es sei ein zweites Wertermittlungsverfahren zur Stützung des Ergebnisses anzuwenden (im Regelfall das Sachwertverfahren).
3. Die Gutachterin der von der Beklagten beauftragten S... GmbH hat für das in Rede stehende Objekt den Verkehrswert anhand des Sachwertverfahrens nach § 21 ImmoWertV ermittelt.
a) Dieses Vorgehen entspricht den Vorgaben des Leitfadens, da es sich um ein selbstgenutztes Einfamilienhaus handelt. Es ist auch mit Blick auf § 8 Abs. 1 ImmoWertV nicht zu beanstanden. Bei älteren Gebäuden, die vorrangig der Eigennutzung dienen, findet „mangels anderer geeigneter Verfahren traditionsgemäß das Sachwertverfahren Anwendung“ (Freise, in Brügelmann, BauGB, Band 6, ImmoWertV § 21, Loseblatt 94. Lfg. Juli 2015, Rn. 1). Auch in der Rechtsprechung ist anerkannt, dass sich das Sachwertverfahren für Grundstücke eignet, die nach der Art ihrer Bebauung vornehmlich nicht auf eine möglichst hohe Rendite im Verhältnis zu aufgewandten Kosten ausgelegt sind. Entsprechend sei auch im Gesetzgebungsverfahren darauf hingewiesen worden, dass sich bei Bauwerken, die Erholungszwecken dienten, die Bewertung in aller Regel am Sachwert orientieren müsse (BGH, Urteil vom 15. Januar 2014 - XII ZR 83/13 -, MDR 2014, S. 522 ff., Rn. 13 bei juris).
b) Gemäß § 21 Abs. 1 ImmoWertV wird im Sachwertverfahren der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren zu berücksichtigen. Nach Absatz 2 der Vorschrift ist der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ausgehend von den Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zu ermitteln.
aa) Den Bodenwert hat die Gutachterin der Beklagten nachvollziehbar ermittelt.
Sie geht zunächst von einem Bodenrichtwert von 55 Euro pro Quadratmeter bei einer Grundstücksfläche von 850 m² aus. Dieser entspricht nach den Angaben im Gutachten dem vom zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte veröffentlichten amtlichen Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2012 (Gutachten S. 20). Dabei geht der Gutachterausschuss von einer durchschnittlichen Grundstückslage für baureifes Land mit Wohnnutzung ohne ausstehende Abgaben aus. Die Gutachterin passt den genannten Bodenrichtwert wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen an. Im Hinblick auf eine unterdurchschnittliche Lage sei von einem Anpassungsfaktor von 0,98 auszugehen. Der Bodenrichtwert betrage deshalb am Wertermittlungsstichtag rund 54 Euro pro Quadratmeter. Hinsichtlich der Grundstücksfläche führt sie aus, je größer diese sei, umso höher sei der absolute Bodenwert. Damit sinke zugleich die Nachfrage nach dem Grundstück, was einen niedrigeren relativen Bodenwert zur Folge habe. Im Fall einer kleineren Grundstücksfläche gelte dies grundsätzlich umgekehrt ebenso. Das bedeute, der relative Bodenwert stehe in einem funktionellen Zusammenhang zur Grundstücksfläche. Die entsprechende Anpassung des Bodenrichtwerts von der Grundstücksfläche des Bodenrichtwertgrundstücks auf die Grundstücksfläche des Bewertungsobjektes erfolge unter Verwendung von Grundstücksflächen-Umrechnungskoeffizienten, wie sie von den Gutachterausschüssen der Landkreise T... und D... aus den örtlichen Grundstücksmärkten abgeleitet und in deren aktuellen Grundstücksmarktberichten veröffentlicht worden seien. Die in Ansatz gebrachten durchschnittlichen Umrechnungskoeffizienten seien mit den beiden Gutachterausschüssen abgestimmt und auch bei der Ableitung der Sachwertfaktoren und der Liegenschaftszinssätze für das Tagschutzgebiet zugrunde gelegt worden (S. 22 des Gutachtens). Der Faktor gemäß Regelformel betrage vorliegend 0,81 (S. 21 des Gutachtens). Aus diesen Parametern leitet sie den „angepassten abgabenfreien relativen Bodenrichtwert“ von rund 44 Euro (= 54 Euro * 0,81) pro Quadratmeter ab. Das ergebe bei einer Fläche von 1.636 m² einen abgabefreien Bodenwert von 71.984 Euro (S. 21 des Gutachtens).
Diese Ausführungen erscheinen nachvollziehbar, zumal sie sich an allgemeinen, von zwei Gutachterausschüssen ermittelten und festgelegten Parametern orientieren. Sie werden weiter plausibilisiert durch die Darlegungen im Leitfaden der Beklagten unter Ziffer 4.7.3.5.4 (dort S. 44) und den darin enthaltenen Tabellen. Auch dort heißt es, dass die Umrechnungskoeffizienten mit den Gutachterausschüssen der beiden Landkreise abgestimmt seien.
Anlass, diese Berechnungen in Zweifel zu ziehen, bestehen nicht. Die Kläger setzen sich hiermit nicht im Einzelnen auseinander, so dass kein Anlass besteht, die Feststellungen im Gutachten einer weitergehenden Überprüfung zu unterziehen. Ihr Vorbringen beschränkt sich darauf, einen Bodenwert von „mindestens 66 Euro pro Quadratmeter“ zu behaupten, ohne hierfür Belege oder Umstände anzuführen, aus denen sich dies nachvollziehbar ergäbe. Insbesondere setzen sie sich auch nicht mit dem Umstand auseinander, dass der Gutachterausschuss selbst im Ausgangspunkt von einem Bodenrichtwert von lediglich 55 Euro pro Quadratmeter ausgeht. Soweit sie in der mündlichen Verhandlung angeführt haben, laut dem im Internet abrufbaren Brandenburgischen Bodenrichtwertinformationssystem sei zum Stichtag 31. Dezember 2012 von einem Bodenrichtwert von 120 Euro pro Quadratmeter auszugehen, ist dies nicht nachvollziehbar. Die Beklagte ist dem in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat entgegengetreten und hat ausgeführt, der Bodenrichtwert sei nach dem Brandenburgischen Bodenrichtwertinformationssystem sowohl zum Stichtag 1. Januar 2012 als auch zum Stichtag 31. Dezember 2012 für das konkret betroffene Grundstück mit 55 Euro pro Quadratmeter angegeben. Eigene Recherchen des Senats haben diesen Vortrag als zutreffend bestätigt.
bb) Auch den Sachwert des Gebäudes hat die Gutachterin nachvollziehbar ermittelt. Dabei ist mit Blick auf den notwendigen Schallschutzbezug der Verkehrswertermittlung abweichend von § 21 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV nicht der Sachwert „der nutzbaren baulichen Anlagen und sonstigen Anlagen“ zugrunde zu legen, sondern lediglich der Sachwert der „Gebäude mit zu schützenden Räumen“, hier also des Wohnhauses.
(1) Nach § 21 Abs. 2 ImmoWertV ist der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ausgehend von den Herstellungskosten (§ 22) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 23) zu ermitteln. Nach § 22 Abs. 1 ImmoWertV sind zur Ermittlung der Herstellungskosten die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächen-, Raum- oder sonstiger Bezugseinheit (Normalherstellungskosten - NHK -) mit der Anzahl der entsprechenden Bezugseinheit der baulichen Anlagen zu vervielfachen. Die NHK sind die Kosten, die marktüblich für die Neuerrichtung einer entsprechenden baulichen Anlage aufzuwenden wären. Mit diesen Kosten nicht erfasste einzelne Bauteile, Einrichtungen oder sonstige Vorrichtungen sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Zu den NHK gehören auch die üblicherweise entstehenden Baunebenkosten, insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen. Ausnahmsweise können die Herstellungskosten der baulichen Anlagen nach den gewöhnlichen Herstellungskosten einzelner Bauleistungen (Einzelkosten) ermittelt werden (§ 22 Abs. 2 ImmoWertV). NHK sind in der Regel mithilfe geeigneter Baupreisindexreihen an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag anzupassen (§ 22 Abs. 3 ImmoWertV). Diesen Vorgaben entspricht das Gutachten.
Es hat sich im Ausgangspunkt an den NHK 2000 orientiert, die gemäß den Wertermittlungsrichtlinien des Bundes vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen am 1. Dezember 2001 herausgegeben wurden. Da die ImmoWertV insoweit keine bestimmten Vorgaben enthält und nichts dafür ersichtlich oder vorgetragen ist, dass dieses Vorgehen fachlich nicht vertretbar wäre, ist insoweit aus Sicht des Gerichts nichts zu erinnern.
Die Gutachterin ist von einem NHK-Grundwert von 780 Euro pro Quadratmeter ausgegangen. Das entspricht gemäß der NHK 2000 einem freistehenden Einfamilienwohnhaus vom Typ 1.12 (Keller-, Erd-, Obergeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss), das im Jahr 2000 mit gehobenem Standard errichtet wurde.
Dieser Grundwert wird im Gutachten objektspezifisch angepasst und hinsichtlich des (fiktiven) Baujahres, des Ausstattungsstandards und der Bruttogrundfläche modifiziert. Methodisch orientiert sich das Gutachten dabei an den Vorgaben des Leitfadens der Beklagten, der im Wesentlichen auf die hierzu ergangenen Richtlinien NHK 2000 und NHK 2010 und die darin enthaltenen Modelle Bezug nimmt.
Aus dem so ermittelten Wert errechnet das Gutachten unter Berücksichtigung des Baupreisindexes zum Wertermittlungsstichtag (vgl. § 22 Abs. 3 ImmoWertV) sowie der Baunebenkosten (vgl. § 22 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV) die Gebäudeherstellungskosten, aus denen mit Blick auf die Alterswertminderung (vgl. § 23 ImmoWertV) der Gebäudezeitwert ermittelt wird.
Da die Kläger die einzelnen Parameter und die deren Anwendung zugrunde liegenden objektspezifischen Annahmen nicht infrage stellen, sieht der Senat davon ab, die Einzelheiten der im Gutachten zugrunde gelegten Parameter und die daraus abgeleiteten Berechnungen im Einzelnen darzulegen.
(2) Soweit das Gutachten Zeitwertzuschläge für einen überdachten Hauseingang mit Treppe (4.000 Euro) und für einem Balkon (4.500 Euro) vergibt, entspricht dies methodisch dem beim Sachwertverfahren üblichen Vorgehen für nicht erfasste Bauteile (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 8. Auflage 2016, IV Syst. Darst. Sachwertverfahren, Rn. 153). Es ist im Übrigen weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der geschätzte Werteinfluss durch das Gutachten insoweit unsachgemäß erfolgt ist (vgl. etwa die angegebene Preisspannen bei Kleiber, a.a.O., Rn. 155, Abb. 12).
(3) Nichts Anderes gilt hinsichtlich der vom Gutachten angeführten „wertmindernden Zustandsbesonderheiten“.
Methodisch steht dies mit der ImmoWertV in Einklang. Nach deren § 8 Abs. 2 Nr. 2 sind in den Wertermittlungsverfahren regelmäßig die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks zu berücksichtigen. Nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, wie bspw. eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen.
Das Gutachten nennt insoweit die zum Wertermittlungsstichtag bestehende Heizung (Kohlekessel), deren Werteinfluss es mit -3.000 Euro bemisst, sowie die im Bereich von Balkon und Terrasse bestehenden erheblichen Feuchtigkeitsschäden, die erst nach dem Wertermittlungsstichtag saniert worden seien. Diese werden mit -4.000 Euro geschätztem Werteinfluss angegeben. Zur Begründung heißt es, die aufgewandten Kosten für die Sanierung von Balkon und Terrasse seien mit 12.000 Euro angegeben worden. Die Wertminderung werde auf 33 % dieser Kosten reduziert, da die Arbeiten teilweise der Instandhaltung und einer restlaufzeitverlängernden, hier nicht berücksichtigten Modernisierung (Erneuerung der Beläge etc.) zuzurechnen seien. Dies erscheint nachvollziehbar.
Hinsichtlich der Heizung gilt dies, weil eine Kohleheizung zum Wertermittlungsstichtag 5. September 2012 nicht mehr zeitgemäß gewesen sein dürfte. Davon sind offenbar auch die Kläger selbst ausgegangen, wie sich daran erkennen lässt, dass sie den Heizkessel mittlerweile ausgetauscht haben. Für einen neuen Heizkessel 3.000 Euro in Ansatz zu bringen, erscheint wiederum nicht unangemessen. Die Kläger tragen nichts vor, was eine gegenteilige Annahme rechtfertigen würde.
Soweit sie geltend machen, die Heizungsanlage sei „kürzlich vollständig modernisiert“ worden, kommt es hierauf nicht an, weil der Wertermittlungsstichtag der 5. September 2012 ist und die Heizung zu diesem Zeitpunkt unstreitig noch nicht modernisiert war.
Das gutachterliche Vorgehen hinsichtlich der Sanierung von Balkon und Terrasse erscheint ebenfalls vertretbar. Die Kläger wenden hiergegen auch nichts Substanzielles ein. Wenn sie ausführen, es sei nicht nachvollziehbar, wie das Gutachten auf den Betrag von 4.000 Euro komme, setzen sie sich mit den entsprechenden Darlegungen im Gutachten nicht auseinander. Ihr weiterer Vortrag, im Terrassenbereich gäbe es keine Feuchtigkeitsschäden, ist wiederum dem Fehlverständnis geschuldet, dass es auf den gegenwärtigen Zustand und nicht auf den zum Wertermittlungsstichtag ankomme.
(4) Weiter ist nicht ersichtlich oder geltend gemacht, dass die von dem Gutachten angeführten Wertzuschläge in unvertretbarer Weise bemessen wären.
Das Gutachten nennt insoweit die „Leitungsvorbereitung/Anschlussführung zum Dachboden, Heizkörperinstallation im Keller“, die es mit 2.500 Euro bewertet, sowie die „Einbauküche“, die es mit 1.000 Euro taxiert.
Soweit die Kläger geltend machen, die in Ansatz gebrachten Beträge seien deutlich zu niedrig, stellen sie die Richtigkeit der Annahme des Gutachtens nicht substanziiert in Frage. Angaben über die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten machen sie nicht; Belege hierüber legen sie nicht vor. Anlass für den Senat, diesem Vortrag weiter nachzugehen, bestand deshalb nicht.
4. Ebenso wenig sind die weiteren Einwendungen der Kläger gegen das Gutachten substanziiert.
a) Soweit sie geltend machen, das Gutachten habe zu Unrecht unberücksichtigt gelassen, dass im Jahr 2008 sämtliche Regenrinnen sowie das Regenablaufsystem und das komplette Dach für 40.000 Euro restauriert worden seien, fehlt es ebenfalls an entsprechenden Belegen über die ausgeführten Arbeiten und die damit im Zusammenhang stehenden Aufwendungen. Anlass, diese vorzulegen hätte insbesondere deshalb bestanden, weil die Beklagte bereits im vorgerichtlichen Schriftwechsel der Beteiligten mit Schreiben vom 19. Januar 2015 (Anlage K 8 zur Klageschrift) den Prozessbevollmächtigten der Kläger ausdrücklich aufgefordert hatte, zur Restaurierung der Dacheindeckung und den ausgeführten Arbeiten Kostennachweise vorzulegen, um eine entsprechende Überprüfung zu ermöglichen. Weder in der Antwort auf dieses Schreiben vom 26. Februar 2015 (Anlage K 9 zur Klageschrift) noch in der darauf folgenden Zeit noch in der mündlichen Verhandlung sind insoweit Nachweise erbracht worden. In welchem Umfang sich nachgewiesene Investitionen werterhöhend ausgewirkt hätten, bedarf deshalb keiner Erörterung.
b) Ohne Erfolg wenden die Kläger weiter ein, das Gutachten berücksichtige nicht, dass sämtliche Holztüren saniert worden seien. Sie verkennen, dass dieser Umstand in die Begutachtung eingeflossen ist. Auf Seite 17 ist dort zu den Türen ausgeführt, diese stammten überwiegend aus der Bauzeit und seien „ca. 1997“ aufgearbeitet worden. Dieser Umstand ist im Gutachten zudem bei der Ermittlung der Normalherstellungskosten im Rahmen der Bestimmung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer sowie des fiktiven Baujahrs eingeflossen (S. 26 des Gutachtens). Dort wird in der Tabelle „Modernisierungen/Instandsetzungen“ von einer teilweisen Modernisierung des Innenausbaus ausgegangen. Zwar taucht darin der Begriff „Innenausbau“ nicht auf, die Tabelle benennt aber - gleichsam stellvertretend für den gesamten Innenausbau - „Bodenbeläge, Wandverkleidungen und Treppenhaus“, wie der von der Beklagten zur mündlichen Verhandlung mitgebrachte Sachbeistand, Frau T..., eine Mitarbeiterin der mit dem Gutachten beauftragten S... GmbH, erläutert hat.
c) Soweit die Kläger einwenden, im Wohnzimmer befinde sich ein neu eingefasster Kamin und der Hausflur sei „vor drei Jahren vollständig malermäßig instandgesetzt“ worden, bleibt unklar, ob diese Maßnahmen vor dem Wertermittlungsstichtag erfolgt sind. Angaben hierzu haben sie nicht gemacht. Im Übrigen fehlen auch insoweit jegliche Nachweise über die getätigten Aufwendungen.
B. Die Kläger können von der Beklagten auch nicht Ersatz der ihnen vorgerichtlich in Rechnung gestellten Rechtsanwaltskosten in Höhe von 3.607,37 Euro nach § 280 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen.
Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen, es sei denn, er hat die Pflichtverletzung nicht zu vertreten (§ 280 Abs. 1 BGB). Schadenersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 BGB verlangen (§ 280 Abs. 2 BGB). § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmt, dass der Schuldner, der auf eine Mahnung des Gläubigers nicht leistet, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, durch die Mahnung in Verzug kommt. Die genannten Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt.
Es kann dahinstehen, ob den Klägern im Zeitpunkt der außergerichtlichen Beauftragung ihres Bevollmächtigten, spätestens am 20. November 2014 (hierauf datiert das erste an die Beklagte gerichtete Schreiben der Bevollmächtigten der Kläger, vgl. die entsprechenden Angaben im Schreiben vom 5. Dezember 2014) bereits ein vollwirksamer und fälliger Anspruch auf Zahlung einer Entschädigungsleistung nach Teil A 5.1.7. Nr. 2 PFB in Höhe von 44.700 Euro zustand. Kosten der vorgerichtlichen Rechtsverfolgung sind jedenfalls nur zu erstatten, wenn sie nach Eintritt des Verzugs aus Sicht des Forderungsgläubigers zur Wahrnehmung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren. Dazu gehören nicht die Kosten der den Verzug begründenden Erstmahnung, weil sie nicht durch den Verzug verursacht worden sind und die nicht rechtzeitige Leistung nach § 280 Abs. 2 BGB nur unter den Voraussetzungen des Verzugs eine Schadensersatzpflicht begründet (vgl. Palandt-Grüneberg, BGB, 77. Auflage 2018, § 286 Rn. 44 m.w.N.).
Die Kläger haben nicht nachgewiesen, dass sie die Beklagte bereits vor dem Tätigwerden ihrer Prozessbevollmächtigten durch Mahnung in Verzug gesetzt haben. Zudem ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass im vorliegenden Fall eine Mahnung entbehrlich gewesen sei (vgl. insoweit zu einer insoweit identischen Fallgestaltung bereits Senatsurteil vom 21. März 2018 - OVG 6 A 11.16 -).
Soweit deren Prozessbevollmächtigter vorträgt, es sei den Klägern mit Blick auf die Schwierigkeit der Sache nicht zumutbar gewesen, sich ohne anwaltliche Hilfe mit der Beklagten auseinanderzusetzen, lässt dies unberücksichtigt, dass die Regelung des § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO, wonach das Gericht die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig erklären kann, vorliegend keine Anwendung findet. Ein Vorverfahren im Sinne der §§ 68 ff. VwGO, bei dem es sich um ein Verwaltungsverfahren handelt, hat vor der beklagten Flughafengesellschaft nicht stattgefunden.
C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 709 der Zivilprozessordnung.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 68 ff. VwGO
§ 194 BauGB
§ 21 ImmoWertV
§ 23 ImmoWertV
§ 286 BGB
§ 167 VwGO
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 74 Abs. 2 Satz 3 VwVfG
§ 75 Abs. 2 Satz 1 VwVfG
§ 74 Abs. 2 VwVfG
§ 199 Abs. 1 BauGB
§ 8 Abs. 1 ImmoWertV
§ 21 Abs. 1 ImmoWertV
§ 21 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 21 Abs. 2 ImmoWertV
§ 22 Abs. 1 ImmoWertV
§ 22 Abs. 2 ImmoWertV
§ 22 Abs. 3 ImmoWertV
§ 22 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV
§ 8 Abs. 3 ImmoWertV
§ 286 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 280 Abs. 2 BGB
§ 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 709 der Zivilprozessordnung
§ 132 Abs. 2 VwGO

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 125, 116
BGHZ 198, 265
1 O 238/15
4 O 285/15
6 A 14.16
6 A 2.16
4 A 1075.04
1 BvR 1606/08
III ZR 345/12
6 A 7.17
XII ZR 83/13
6 A 11.16