Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-11-24, Aktenzeichen 10 S 439/22
ECLI: ECLI:DE:VGHBW:2022:1124.10S439.22.00

Tenor:
Die Berufungen der Beigeladenen gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 17. Dezember 2021 - 1 K 3842/20 - werden zurückgewiesen.
Die Beigeladenen tragen die Kosten des Berufungsverfahrens zu je einem Drittel.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten über die Verpflichtung der Beklagten, dem Kläger Zugang zu dem zwischen ihr sowie den Beigeladenen geschlossenen Kaufvertrag über die Veräußerung einer ehemaligen militärisch genutzten Liegenschaft zu gewähren.
Am 03.04.2020 schlossen auf Käuferseite die Beklagte und die Beigeladenen Ziff. 2 und 3 sowie auf Verkäuferseite die Beigeladene Ziff. 1 einen Kaufvertrag über den vormals bundeseigenen Teil des sog. Spinelli-Areals in Mannheim. Hierbei handelt es sich um ein ca. 82 ha großes, früher von den amerikanischen Streitkräften genutztes und mit Kasernen bebautes Gelände, auf dem in den kommenden Jahren Wohnungen für rund 4.500 Menschen sowie ein zentraler Teil des neuen Grünzugs Nordost der Stadt Mannheim entstehen sollen und in dessen Zentrum im Jahr 2023 die Bundesgartenschau (BUGA) stattfinden wird. Diesem Kaufvertrag stimmte der Gemeinderat der Beklagten am 28.04.2020 in nichtöffentlicher Sitzung zu. Der Kaufvertrag vom 03.04.2020 (Urkundenrolle Nr. XXX/2020 X der Notarin XXXXX XXXXX) sowie die Auflassung zu dem Kaufvertrag gingen am 15.04.2021 beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Mannheim ein und sind in der Grundakte zu Blatt XXXX des Grundbuchs von Mannheim verwahrt.
Die Beigeladene Ziff. 1 ist eine bundesunmittelbare rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts im Geschäftsbereich des Bundesministeriums der Finanzen. Ihr ist durch das Gesetz über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImAG) u. a. die Aufgabe zugewiesen, Dienstliegenschaften des Bundes einheitlich und nach kaufmännischen Grundsätzen zu verwalten sowie nicht betriebsnotwendiges Vermögen wirtschaftlich zu veräußern (§ 1 Abs. 1 BImAG). Hierzu wurden der Beigeladen Ziff. 1 ab dem Jahr 2006 schrittweise das Eigentum an allen inländischen Dienstliegenschaften des Bundes übertragen (§ 2 Abs. 3 Satz 1 BImAG). In den Aufgabenbereich der Beigeladenen Ziff. 1 fällt es auch, ehemals militärisch genutzte Flächen, sog. Konversionsliegenschaften, einer zivilen Nachnutzung zuzuführen.
Die Beigeladene Ziff. 2 ist ein in privatrechtlicher Form organisiertes kommunales Wohnungsbauunternehmen, dessen Geschäftsanteile fast ausschließlich von der Beklagten (99,59 %) und zum restlichen Teil von ihr selbst gehalten werden. Ihr Tätigkeitsschwerpunkt liegt im Bauträgergeschäft sowie der Errichtung und Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Auf ihrer Internetseite gibt sie an, mit 19.400 Wohnungen die größte kommunale Wohnungsbaugesellschaft in Baden-Württemberg zu sein und für rund 12 % der Bevölkerung Mannheims Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Im Auftrag der Beklagten übernehme sie zudem einzelne, für die nachhaltige Entwicklung der Stadt wichtige Bauprojekte.
Die Beigeladene Ziff. 3 ist eine in privatrechtlicher Form organisierte kommunale Projektentwicklungsgesellschaft, deren Geschäftsanteile zu 49 % von der Beklagten und zu 51 % von der Beigeladenen zu 2 gehalten werden. Ihr Tätigkeitsschwerpunkt liegt im Bereich des Erwerbs, der Weiterveräußerung, der Entwicklung und der Erschließung von Konversionsflächen. Daneben nimmt sie Verwaltungsaufgaben im Rahmen der öffentlichen Daseinsvorsorge und des Betriebs öffentlicher Einrichtungen wahr.
Der Kläger beantragte mit Schreiben vom 14.05.2020 die Zugänglichmachung des Grundstückskaufvertrags betreffend das sog. Spinelli-Gelände, da er auf diese Weise insbesondere den gezahlten Kaufpreis in Erfahrung bringen wolle. Als in der Kommunalpolitik engagierter Bürger wolle er wissen, in welchem Umfang hierfür öffentliche Mittel ausgegeben würden. Geschäftsgeheimnisse der Vertragsparteien würden durch den erbetenen Informationszugang nicht betroffen.
Die Beigeladenen Ziff. 2 und 3 traten einer Zugänglichmachung des Grundstückskaufvertrags mit E-Mail vom 26.06.2020 entgegen. Dieser spiegle das Ergebnis intensiver Verhandlungen über individuelle, den Kaufpreis bildende Parameter wider. Die Parteien hätten sich deswegen zur Vertraulichkeit verpflichtet. Die Kenntnis der kaufpreisbildenden Parameter mache eine Vermarktung von Grundstücken „auf Augenhöhe“ mit potenziellen Erwerbern unmöglich. Außerdem enthalte der Kaufvertrag Regelungen, deren Bekanntwerden sich negativ auf die Bewertung ihrer Bonität, d. h. der finanziellen Leistungsfähigkeit der Beigeladenen Ziff. 2 und 3, auswirken und so Finanzierungskonditionen verschlechtern könne. Zu beachten sei ferner, dass wesentliche vertragliche Hauptpflichten (Abbruchkosten, Grundstücksverbilligung, Ausgleichszahlungen etc.) erst nach der BUGA 2023 zu erfüllen seien. Darüber hinaus hätten die abschließenden Regelungen der Gemeindeordnung (GemO) in Bezug auf nichtöffentliche Sitzungen Vorrang vor dem Landesinformationsfreiheitsgesetz (LIFG). Der Kaufvertragsentwurf sei Gegenstand der nichtöffentlichen Beschlussfassung des Gemeinderats der Beklagten gewesen und unterliege damit zudem der Verschwiegenheitspflicht nach § 4 der Geschäftsordnung des Gemeinderats.
Die Beigeladene Ziff. 1 erklärte mit Schreiben vom 31.08.2020, sie sehe zwar keine Möglichkeit, die Herausgabe des Kaufvertrags in anonymisierter Form abzulehnen. Sie bat jedoch um die Schwärzung sämtlicher personenbezogener Daten sowie von Angaben insbesondere zum Kaufpreis sowie zu Teilkaufpreisen oder Berechnungen, die entsprechende Rückschlüsse ermöglichten.
Am 18.09.2020 hat der Kläger Untätigkeitsklage erhoben. Dem Anspruch auf Informationszugang entgegenstehende schutzwürdige Belange seien nicht erkennbar. Bei dem Kaufpreis für das Spinelli-Gelände und allen kaufpreisrelevanten Umständen handle es sich nicht um Geschäftsgeheimnisse. Der Kaufpreis eines Grundstücks hänge im Wesentlichen von dessen Lage ab. Information hierüber einschließlich damit zusammenhängender Besonderheiten wie etwa Altlasten seien deswegen unerheblich für die Frage, welcher Kaufpreis für ein anderes Grundstück mit anderen Bietern und anderen Umständen erzielt werden könne. Es gebe keine Bereichsausnahme für die Informationspflicht für Fälle, in denen der Staat als Marktteilnehmer am Privatrechtsverkehr teilnehme.
Die Beigeladenen sind der Klage zusammengefasst mit folgenden Argumenten entgegengetreten: Dem Informationszugangsbegehren stehe die vorrangige und abschließende spezialgesetzliche Regelung des § 12 Abs. 1 GBO entgegen, weil der Kaufvertrag im Grundbuch bei den Grundakten verwahrt werde. Das Erfordernis eines berechtigten Interesses für eine Grundbucheinsicht sei bei einer sog. „erweiterten Einsicht“ in die Grundakten besonders streng zu prüfen, weil schuldrechtliche Verträge und Abreden nicht zu den Inhalten des Grundbuchs gehörten, auf dessen Publizität das Grundbucheinsichtsrecht abziele. Dem Informationsbegehren stünden darüber hinaus berechtigte Interessen der Beigeladenen entgegen. Die Beigeladene Ziff. 1 stehe auf dem Immobilienmarkt in unmittelbarer Konkurrenz mit privaten Wettbewerbern. Sie habe deswegen ein Interesse daran, keine Informationen offenzulegen, bei deren Bekanntwerden eine Schwächung ihrer Verhandlungsposition und -strategie zu befürchten wäre. In Zugeständnissen zum Kaufpreis und wertbildenden Faktoren komme ihre Kompromissbereitschaft zum Ausdruck und jeder Verhandlungspartner könnte bei zukünftigen Vertragsverhandlungen, insbesondere zu den sieben gleichgelagerten Konversionsliegenschaften in der Rhein-Neckar Region, entsprechende Regelungen für sich einfordern. Die Beigeladenen Ziff. 2 und 3 finanzierten sich wie andere auf dem Immobilienmarkt tätige Unternehmen durch die Aufnahme von Kapitalmarktdarlehen, agierten gewinnorientiert und trügen vollumfänglich das wirtschaftliche Risiko ihrer Tätigkeit. Eine Veröffentlichung des Kaufvertrags käme faktisch einer Ausforschungsmöglichkeit für alle anderen Mitkonkurrenten auf dem Immobilienmarkt gleich, die sich zu ihren Lasten auf die Gestaltung der Verkaufs- und Mietpreise auswirken könne.
Mit dem angegriffenen Urteil hat das Verwaltungsgericht die Beklagte verpflichtet, dem Kläger Zugang zu dem Grundstückskaufvertrag vom 03.04.2020 unter Schwärzung personenbezogener Daten und ohne etwaige dingliche Vollzugsregelungen zu gewähren. Der Kläger habe gemäß § 1 Abs. 2 LIFG einen Anspruch auf die begehrte Informationserteilung.
Die Anwendbarkeit des Landesinformationsfreiheitsgesetzes sei nicht gemäß § 1 Abs. 3 LIFG ausgeschlossen. Weder die Vertraulichkeitsregelungen der Geschäftsordnung des Gemeinderats der Beklagten noch die Einsichtnahmeregelung des § 38 Abs. 2 Satz 4 GemO für Niederschriften über öffentliche Sitzungen oder die Vorschrift des § 12 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 GBO zur Grundbucheinsicht sperrten den Informationsanspruch des Klägers. Der Geschäftsordnung des Gemeinderats fehle es an einer Außenwirkung und der kommunalrechtlichen Vorschrift des § 38 Abs. 2 Satz 4 GemO liege ein anderer Regelungsgegenstand zugrunde. Im Verhältnis zur Grundbucheinsicht fehle es für die Annahme einer abschließenden spezialgesetzlichen Regelung ebenfalls an einer eine Normenkonkurrenz begründenden Überschneidung. Dies gelte für den Anspruchsgegenstand ebenso wie für den Anspruchsverpflichteten. Auch in Anbetracht der gänzlich anders gelagerten Schutzrichtung der Grundbuchordnung sei eine Ausschließlichkeit des Grundbucheinsichtsrechts nicht anzunehmen. Dieses beziehe sich zwar nicht nur das Recht auf Einsichtnahme in das Grundbuch, sondern erstrecke sich auf die Grundakten einschließlich etwaiger Kaufverträge. Allerdings regle die Grundbuchordnung bezüglich des Zugangs zu Grundstückskaufverträgen weder Informationsrechte, die ausschließlich oder zumindest typischerweise über den Einzelfall hinaus den Zugang zu amtlichen Informationen gestatteten. Insbesondere bestehe seit der Streichung des § 10 Abs. 3 GBO a. F. im Jahr 1995 keine Verpflichtung mehr, eine Urkunde oder eine beglaubigte Abschrift über das der Eintragungsbewilligung zugrundeliegende Rechtsgeschäft aufzubewahren. Die Verwahrung des Grundstückskaufvertrags bei den Grundakten stelle somit nicht den typischen Regelfall dar. Bei Annahme einer Sperrwirkung stünde der Informationsanspruch zur Disposition der Vertragsparteien, die es in der Hand hätten, ihn durch eine entsprechende Vertragsgestaltung auszuschließen. Das Landesinformationsfreiheitsgesetz und die Grundbuchordnung verfolgten auch jeweils andere Schutzrichtungen. Dass der Kreis der Informationsberechtigten nach § 12 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 GBO im Hinblick auf in Bezug genommene Urkunden auch für den Zugang zu etwaigen schuldrechtlichen Informationen beschränkt sei, bedeute nicht, dass diese Vorschrift im öffentlichen Interesse eine bereichsspezifische Regelung enthalte, die den Informationszugang in Bezug auf von der öffentlichen Hand abgeschlossene Grundstückskaufverträge verdränge. Schließlich sei zu berücksichtigen, dass der Kläger sein Einsichtsbegehren alternativ gegenüber der Beigeladenen Ziff. 1 geltend machen und insoweit auf die bundesrechtliche Regelung des Informationsfreiheitsgesetzes (IFG) stützen könnte. Dann stellte sich die Vorrangfrage aber nicht, weil das Grundbuch von Stellen des Landes geführt werde.
Nachteiligen Auswirkungen auf die Interessen der Beklagten im Wirtschaftsverkehr im Sinne des § 4 Abs. 1 Nr. 9 LIFG seien nicht zu befürchten. Dem Informationszugangsanspruch stünden auch keine schutzwürdigen Belange der Beigeladenen im Sinne von § 6 Satz 2 LIFG entgegen. Bei dem Kaufpreis, den kaufpreisbildenden Faktoren und den sonstigen Vertragsbestandteilen des Grundstückkaufvertrags vom 03.04.2020 handle es sich nicht um Geschäfts- oder Betriebsgeheimnisse. Das Bekanntwerden des Vertragsinhalts ermögliche keine Ausforschung der Beigeladenen durch Kaufinteressenten oder Wettbewerber in einem Maße, dass die Erzielung niedrigerer Preise beim Verkauf anderer im Eigentum der Beigeladenen Ziff. 1 stehender Grundstücke bzw. beim Weiterverkauf von Teilen des streitgegenständlichen Spinelli-Areals oder der Vermietung von hierauf künftig errichtetem Wohnraum durch die Beigeladenen Ziff. 2 und 3 hinreichend wahrscheinlich sei. Die Annahme einer Ausforschungsmöglichkeit sei auch deswegen nicht plausibel, weil der Kläger nur die Einsichtnahme in den Grundstückskaufvertrag, nicht aber in die gesamten Veräußerungsakten einschließlich der internen Vermerke begehre. Die jeweiligen Gründe für die konkrete Ausgestaltung seiner Klauseln sei aus einem Grundstückskaufvertrag typischerweise nicht ersichtlich. Das Argument, die Kenntnis des Kaufvertrags könne zu Nachteilen bei dem angestrebten Verkauf weiterer vergleichbarer Konversionsflächen in der Rhein-Neckar-Region führen, überzeuge auch vor dem Hintergrund der Monopolstellung der Beigeladenen Ziff. 1 jedenfalls mit Blick auf die Besonderheiten der vorgesehenen Nutzung von Teilen des Spinelli-Areals für die BUGA 2023 nicht. Der Preis für ein Grundstück hänge wesentlich von seiner konkreten Lage, den jeweiligen Nutzungsmöglichkeiten und seiner Größe ab. Bei Konversionsliegenschaften komme hinzu, dass die Möglichkeiten der Nachnutzung häufig ungewiss seien und entscheidend von den örtlichen und regionalen Rahmenbedingungen abhingen. Außerdem lägen die noch nicht verkauften Konversionsliegenschaften keineswegs in unmittelbarer räumlicher Nähe zueinander. Allerdings liege ein Teil der künftig zu veräußernden Konversionsflächen ebenfalls auf dem Stadtgebiet der Beklagten, so dass sich bei deren Verkauf voraussichtlich wieder dieselben, umfassend informierten Kaufvertragsparteien gegenüberstünden. Die Beigeladenen Ziff. 2 und 3 seien in der vorliegenden Konstellation zudem auch keiner klassischen Wettbewerbssituation ausgesetzt. Sie hätten die Grundstücke ihrerseits im Wege der Erstzugriffsoption erworben, ohne in einem Konkurrenzverhältnis zu anderen privaten Bietern gestanden zu haben. Als Tochtergesellschaften der Beklagten profitierten sie von Vorteilen, weswegen sie umgekehrt auch etwaige Belastungen durch die Transparenzvorschriften des Landesinformationsfreiheitsgesetzes in Kauf nehmen müssten. Eine „Bereichsausnahme“ für die von ihnen unter Einsatz von Mitteln der Allgemeinheit getätigten Geschäfte könnten sie nicht beanspruchen. Eine künftige Weiterveräußerung von Grundstücken bzw. die Vermietung von hierauf errichteten Immobilien bestimme sich nach den ökonomischen Regeln der Preisbildung unter Einfluss von Angebot und Nachfrage. Falls bereits durch den Abschluss des Grundstückkaufvertrags eine Bonitätsgefährdung der Beigeladenen Ziff. 2 und 3 eingetreten sein sollte, wäre die Offenlegung des Kaufvertrags hierfür nicht ursächlich. Eine hiermit verbundene - über einen bloßen Imageverlust hinausgehende - nachhaltige Rufschädigung und dadurch entstehende Verschlechterung der Wettbewerbsposition für zukünftige Geschäfte sei nicht substantiiert dargetan.
Gegen das ihnen am 14.01.2022 zugestellte Urteil haben die Beigeladenen am 14.02.2022 die vom Verwaltungsgericht zugelassenen Berufungen eingelegt. Sie haben diese jeweils innerhalb der zuletzt bis zum 13.05.2022 verlängerten Frist zusammengefasst wie folgt begründet:
Das Verwaltungsgericht habe eine verdrängende Spezialität des Grundbucheinsichtsrechts zu Unrecht verneint. Das Informationszugangsregime der Grundbuchordnung und das Landesinformationsfreiheitsgesetzes wiesen einen abstrakt identischen Regelungsgehalt auf. Es handle sich jeweils um Regelungen über den Zugang zu bei öffentlichen Stellen vorhandenen Informationen. Die begehrten Informationen unterfielen im Ausgangspunkt dem Spezialregime der Grundbuchordnung und der Grundbuchverfügung (GBV). Hinzu komme, dass es sich um eine bundesrechtliche Regelung handle, der gemäß Art. 31 GG im Verhältnis zum Landesinformationsfreiheitsgesetz der Vorrang gebühre. Dass grundbuchrechtlich eine andere Stelle anspruchsverpflichtet sei als die Beklagte, stelle die Überschneidung im Sinne der lediglich erforderlichen „Teilmenge“ nicht in Frage. Es bleibe in jedem Fall bei der Parallelität von Anspruchsberechtigung und Anspruchsgegenstand und damit der Frage nach den anzuwendenden Vorschriften für den Informationszugang. Selbst wenn die Stelle, an die sich die andere Regelung wende, nicht nach dem Landesinformationsfreiheitsgesetz informationsverpflichtet sei, schließe dies die Annahme eines Vorrangverhältnisses nicht aus. Im Gegenteil könne die Zuweisung zu einer besonderen Stelle gerade ein Indiz für eine vorrangige Spezialregelung sein. Darüber hinaus stelle das Führen eines Registers eine Verwaltungstätigkeit dar, so dass es sich bei den darin aufgenommenen Informationen auch um amtliche im Sinne von § 3 Nr. 3 LIFG handle. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts fehle es nicht an einer Überschneidung des Informationsgegenstands sowie der Anspruchsverpflichtung. Gegenstand des Antrags nach dem LIFG sei der Grundstückskaufvertrag, der sich auch bei den Grundakten des Grundbuchamts befinde und damit tauglicher Gegenstand eines grundbuchrechtlichen Einsichtsbegehrens sei. Das Verwaltungsgericht habe außer Acht gelassen, dass es eine Vielzahl von Konstellationen gebe, in denen die Urkunde über das einer Eintragung zugrundeliegende Rechtsgeschäft zur Grundakte zu nehmen sei. Um einen seltenen oder atypischen Ausnahmefall handle es sich nicht. Im vorliegenden Fall sei der Kaufvertrag beim Grundbuchamt eingereicht worden, weil von dem Verkauf unabhängige Anträge zu vollziehen gewesen seien. In der Urkunde sei vorgesehen gewesen, die Voreintragung der Beigeladenen Ziff. 1 zu beantragen sowie die Eintragung von Dienstbarkeiten bereits vor Eigentumsübergang an die Käufer zu veranlassen. Die Vorlage des Kaufvertrags habe deswegen nicht zur Disposition der Beteiligten gestanden. Es entspreche gängiger Praxis, in eine Urkunde sowohl schuldrechtliche als auch dingliche Regelungen aufzunehmen. Für den Schutzweck des Vorbehalts eines öffentlichen Interesses für eine Grundbucheinsicht mache es keinen Unterschied, dass es im vorliegenden Fall um Grundstücksgeschäfte der öffentlichen Hand gehe. Denn der Gesetzgeber habe die Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten zu Grundstücken der öffentlichen Hand nicht unter erleichterten Voraussetzungen ermöglicht. Auf der anderen Seite könne einem auf die Transparenz der Verwaltung gerichteten öffentlichen Interesse gegebenenfalls auch und bereits im Rahmen der Grundbucheinsicht Rechnung getragen werden.
Durch die Informationsfreigabe würden zudem jedenfalls Betriebs- oder Geschäftsgeheimnisse der Beigeladenen verletzt. Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts erlaube der Inhalt des Kaufvertrags jedenfalls in Kombination mit der Kenntnis des Kaufgegenstands durchaus Rückschlüsse auf Verhandlungsstrategien.
Das Bekanntwerden des Kaufpreises sowie der Informationen, die indirekt eine Preisermittlung erlaubten, ermöglichten es, die Beigeladene Ziff. 1 in einem Maße auszuforschen, dass ihre Verhandlungsposition beim Verkauf anderer Konversionsgrundstücke geschwächt würde. Bei Konversionsliegenschaften ergäben sich regelmäßig parallele Fragestellungen im Hinblick auf die wert- und preisrelevanten Faktoren, etwa die Vornutzung, die Erschließung, Kontaminationen, städtebauliche Perspektiven und Nutzungsstrategien. Die Gefahr einer Ausforschung bestehe insbesondere deswegen, weil die Beigeladene Ziff. 1 den Verkauf weiterer Areale in unmittelbarer räumlicher Umgebung zu dem streitgegenständlichen Areal beabsichtige („Konversionsprojekt Rhein Neckar“), so dass sich Erkenntnisse aus den Informationen zur Preisermittlung und den Kaufpreisen übertragen ließen. Hierdurch hätten sowohl potentielle Erwerber als auch Konkurrenten einen Wissensvorsprung. Eine Offenlegung des Vertrags könne zu einem „Rosinenpicken“ bei anderen Veräußerungen führen, indem die Übertragung günstiger Konditionen verlangt werde, ohne dass die beim Verkauf des „Spinelli-Areals“ im Gegenzug gemachten Zugeständnisse berücksichtigt würden. Über eine Monopolstellung verfüge die Beigeladene Ziff. 1 nicht. Vielmehr gebe es strukturell vergleichbare Liegenschaften bei der Konversion von Industrie- und Gewerbearealen. Der Hinweis auf den Ankauf zur Durchführung der BUGA 2023 führe ebenfalls nicht weiter, da er nur einen Teil der veräußerten Fläche betreffe.
Die Beigeladenen Ziff. 2 und 3 verfügten ebenfalls nicht über eine Monopolstellung, sondern nähmen als privatrechtlich organisierte Unternehmen am Markt teil. Von dem Erstzugriffsrecht profitierten sie nicht in dem Sinne, dass sie besondere Vergünstigungen erhielten. Vor allem berge der Erwerb nicht erschlossener Grundstücke ohne Baurecht ein großes wirtschaftliches Risiko. Die erhaltenen Verbilligungen würden an die Zweiterwerber weitergereicht. Auch sei die Finanzierung des Projekts nicht aus öffentlichen Mitteln, sondern am freien Kapitalmarkt erfolgt. Müsste der Kaufvertrag in Gänze offengelegt werden, würden Preisverhandlungen im Rahmen der Teilveräußerungen bzw. Vermietungen von Grundstücken im Spinelli-Areal gefährdet. Durch den Wissensvorsprung potentieller Konkurrenten würde ein erheblicher Preisdruck auf die Verkaufsverhandlungen ausgelöst. Potentielle Käufer würden etwa ggf. die Kenntnis von Haftungsbeschränkungen oder -erweiterungen im Kaufvertrag dazu nutzen, gleichlautende Regeln durchzusetzen oder auf solche nur im Gegenzug für eine Preisminderung verzichten. Die Beigeladenen Ziff. 2 und 3 hätten dasselbe Bedürfnis nach Vertraulichkeit, wie es auch ihren Wettbewerbern zugebilligt werde. Als Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse seien vorliegend der Kaufpreis, die kaufpreisbildenden Faktoren sowie die sonstigen Vertragsbestandteile des Grundstückkaufvertrags geschützt.
Die Beigeladenen beantragen jeweils,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 17. Dezember 2021 - 1 K 3842/20 - zu ändern und die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufungen zurückzuweisen.
Er verteidigt das angegriffene Urteil. Die Beigeladenen berücksichtigten den zivilrechtlichen Trennungsgrundsatz nicht hinreichend. Der schuldrechtliche Kaufvertrag sei nicht die Grundlage der Eintragung im Grundbuch. Er sei deswegen auch nicht zu den Grundbuchakten zu nehmen oder sonst aufzubewahren. Es stehe Notaren auch nicht frei, schuldrechtliche Kausalverträge, die keine Urkunden im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 1 GBO seien, zu den Grundakten zu nehmen. Da das schuldrechtliche Kaufgeschäft weder Grundlage von Grundbucheintragungen noch eine Bezugsurkunde sei, könne die Sperrwirkung der Grundbuchordnung entsprechende Vertragsurkunden nicht umfassen.
Im Hinblick auf die geltend gemachten Betriebs- bzw. Geschäftsverhältnisse wiederholten die Beigeladenen lediglich ihre bisherigen Argumente, die das Verwaltungsgericht zutreffend widerlegt habe. Die lagebezogenen Besonderheiten führten gerade beim Verkauf von Konversionsflächen dazu, dass das Ergebnis der ausgehandelten Kaufverträge nichts mit Strategien oder Taktiken zu tun habe, sondern schlicht das Ergebnis von Angebot und Nachfrage seien. Im vorliegenden Fall hätten weder die Beklagte noch die Beigeladenen die Möglichkeit, Gelände für die BUGA 2023 oder für die dort am Rande beabsichtigten Wohnbauprojekte von einem anderen Anbieter von Konversionsflächen zu erwerben. Im Wesentlichen laufe das Berufungsvorbringen darauf hinaus, dass die Beigeladenen erwägen, etwaigen Vertragspartnern zu verheimlichen, ob und ggf. inwieweit sie anderen Vertragspartnern entgegengekommen sind. Ungeachtet der mangelnden Erfolgsaussicht einer solchen Strategie stelle das Vorspiegeln der Unmöglichkeit eines Entgegenkommens kein Geschäftsgeheimnis dar. Es sei nicht zu erkennen, welche Verhandlungsposition gefährdet werden könnte, wenn der Kaufvertrag zugänglich gemacht werde. Die bloße Hoffnung, andere Erwerber könnten nicht erfahren, dass die Beigeladenen jeweils in bestimmten Punkten zum Nachgeben bereit gewesen seien, begründe kein Betriebs- oder Geschäftsgeheimnis. Auch brächte es Kauf- bzw. Mietinteressenten nichts, wenn sie wüssten, welchen Betrag die Beigeladenen Ziff. 2 und 3 für ein Grundstück gezahlt hätten. Vielmehr sei zu erwarten, dass die Beigeladenen Ziff. 2 und 3 für von ihnen nach Bebauung zu veräußernden bzw. zu vermietenden Grundstücke den Preis erlangen, den der Markt „hergebe“. Der Preis für ein Grundstück hänge von seiner konkreten Lage und den Nutzungsmöglichkeiten ab. Betriebs- oder Geschäftsgeheimnisse gebe es bei Grundstücksverkäufen deswegen nicht.
Die Beklagte hat keinen Antrag gestellt und sich auch sonst nicht zu der Berufung geäußert.
Dem Senat liegen die Behördenakte der Beklagten und die Akten des Verwaltungsgerichts zum erstinstanzlichen Verfahren vor. Hierauf sowie auf die gewechselten Schriftsätze wird wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen.

Entscheidungsgründe:
I. Die nach Zulassung durch das Verwaltungsgericht statthaften (§§ 124 Abs. 1, 124a Abs. 1 VwGO) und auch sonst zulässigen, insbesondere fristgerecht eingelegten und begründeten (§ 124a Abs. 2 und 3 VwGO) Berufungen der Beigeladenen sind unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat der zulässigen (Untätigkeits-)Klage (§ 75 Satz 1 VwGO) zu Recht stattgegeben, weil der Kläger einen spruchreifen Anspruch auf die begehrte Einsicht in den zwischen der Beklagten und den Beigeladenen geschlossenen Grundstückskaufvertrag hat und durch deren rechtswidrige Vorenthaltung - durch Nichtentscheidung über den Informationsantrag in angemessener Frist - in seinen Rechten verletzt wird (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Der Informationsanspruch des Klägers ergibt sich aus § 1 Abs. 2 LIFG (1.), dessen Anwendbarkeit nicht aufgrund einer vorrangigen Regelung in spezielleren Rechtsvorschriften nach § 1 Abs. 3 LIFG gesperrt ist (2.) und dem auch nicht der Schutz von Betriebs- und Geschäftsgeheimnissen der Beigeladenen gemäß § 6 Satz 2 LIFG entgegen steht (3.).
1. Der Kläger ist als natürliche Person Antragsberechtigter (§ 3 Nr. 1 LIFG) und hat gemäß § 1 Abs. 2 LIFG Anspruch auf Zugang zu amtlichen Informationen gegenüber der beklagten Stadt, bei der es sich gemäß § 3 Nr. 2 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Nr. 2 LIFG um eine informationspflichtige Stelle handelt. Amtliche Informationen sind alle bei einer informationspflichtigen Stelle vorhandenen, amtlichen Zwecken dienende Aufzeichnungen. Nach der gebotenen funktionalen Betrachtungsweise (vgl. Senatsurteil vom 21.03.2019 - 10 S 397/18 - VBlBW 2019, 463 = juris Rn. 20, 23; Sicko in Debus, Informationsrecht für Baden-Württemberg, § 3 LIFG Rn. 11 m. w. N.; zum Bundesrecht Schoch, IFG, 2. Aufl., § 1 Rn. 32) handelt es sich bei dem Grundstückskaufvertrag ungeachtet seiner bürgerlich-rechtlichen Rechtsnatur um eine amtliche Information, da er der Entwicklung eines neuen Stadtviertels auf dem ehemals militärisch genutzten Spinelli-Areal und damit zumindest auch öffentlichen Interessen dient (vgl. zur Einsicht in Verkaufsakten der Beigeladenen Ziff. 1 in Bezug auf das Bundesrecht OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 19.03.2013 - 8 A 1172/11 - DVBl 2013, 981 = juris Rn. 32 f.). Dies wird von den Beigeladenen auch nicht in Abrede gestellt.
2. Der Anspruch ist nicht nach § 1 Abs. 3 LIFG ausgeschlossen, wonach andere Rechtsvorschriften - mit Ausnahme von § 29 LVwVfG und § 25 SGB X -dem Informationsanspruch nach dem Landesinformationsfreiheitsgesetz vorgehen, sofern sie den Zugang zu amtlichen Informationen abschließend regeln.
§ 1 Abs. 3 LIFG setzt eine Normenkonkurrenz voraus und löst die dadurch bewirkte Normenkollision dergestalt auf, dass der Anspruch nach § 1 Abs. 2 LIFG zurücktritt, soweit besondere Rechtsvorschriften den Zugang zu amtlichen Informationen abschließend regeln. Rechtsvorschriften im Sinne des § 1 Abs. 3 LIFG sind alle Rechtsnormen mit Außenwirkung und damit auch die Vorschriften der Grundbuchordnung. Die Annahme einer abschließenden Regelung setzt indes voraus, dass die betreffende Rechtsnorm einen mit § 1 Abs. 2 LIFG abstrakt identischen sachlichen Regelungsgehalt aufweist und als abschließende Regelung ausgestaltet ist. Hierfür ist auch mit Blick auf den Sinn und Zweck der Subsidiaritätsbestimmung, den Vorrang des Fachrechts gegenüber dem allgemeinen Informationszugangsrecht zu gewährleisten, nicht nur maßgeblich, ob die anderweitige Regelung dem sachlichen Gegenstand nach Regelungen über den Zugang zu amtlichen Informationen trifft, sondern auch, ob die andere Regelung diesen Zugang nicht nur im Einzelfall, sondern allgemein oder doch typischerweise gestattet und an eine nach dem Informationsfreiheitsrecht informationspflichtige Stelle adressiert ist (vgl. in Bezug auf die bundesrechtliche Parallelvorschrift des § 1 Abs. 3 IFG BVerwG, Urteil vom 15.12.2020 - 10 C 24.19 - NVwZ 2021, 642 Rn. 21 m. w. N.). Der jeweilige Regelungsgehalt wird durch den Tatbestand der jeweiligen Norm geprägt, also durch die Antrags- bzw. Anspruchsberechtigung, die Informationsverpflichtung und den Gegenstand des Informationszugangs. Ergänzend tritt die Art des Informationszugangs hinzu. Bestehen bezüglich jener Strukturmerkmale Überschneidungen zwischen einer fachgesetzlichen Bestimmung und § 1 Abs. 2 LIFG, liegt eine Normenkonkurrenz im Sinne des § 1 Abs. 3 LIFG vor, wobei es im Grundsatz genügen kann, wenn das speziellere fachgesetzliche Informationszugangsrecht eine Teilmenge des allgemeinen Informationszugangsanspruchs abbildet (vgl. zu alldem Senatsurteil vom 04.02.2020 - 10 S 1229/19 - VBlBW 2021, 16 = juris Rn. 17 ff.; Senatsbeschluss vom 06.08.2020 - 10 S 1856/20 - NVwZ 2020, 1453 Rn. 7 f., jew. m. w. N.). Ein abschließender Charakter im Sinne einer verdrängenden Spezialität liegt vor, wenn eine Norm alle Tatbestandsmerkmale einer anderen Norm - hier also des allgemeinen Informationsanspruchs gemäß § 1 Abs. 2 LIFG - sowie mindestens ein weiteres Tatbestandsmerkmal enthält, so dass die Anwendungsfälle der spezielleren Norm zugleich vom Tatbestand der allgemeineren Bestimmung erfasst werden, dies aber umgekehrt nicht der Fall ist (vgl. zum Bundesrecht Schoch a. a. O. § 1 Rn. 290). Ein Indiz dafür, dass eine spezielle Regelung des Fachrechts vorliegt, die das LIFG verdrängt, kann insbesondere darin zu sehen sein, dass eine fachgesetzliche Bestimmung den Informationszugang auf einen nach bestimmten Kriterien festgelegten engeren Personenkreis beschränkt (vgl. Senatsurteil vom 04.02.2020 a. a. O. Rn. 21).
a) In Bezug auf die streitgegenständlichen Grundstücksgeschäfte der öffentlichen Hand kommt die Einordnung des Grundbucheinsichtsanspruchs gemäß § 12 Abs. 1 GBO als den allgemeinen Informationsanspruch verdrängende spezialgesetzliche Regelung schon grundsätzlich nicht in Betracht. Denn eine die Sperrwirkung gemäß § 1 Abs. 3 LIFG begründende Kollisionslage besteht in einer solchen Konstellation nicht. Hierfür fehlt es schon an den notwendigen Überschneidungen beim Anspruchsverpflichteten. Auch der Sinn und Zweck der Begrenzung des Grundbucheinsichtsrechts schließt die Annahme einer Sperrwirkung aus (vgl. in Bezug auf Informationen zu Lage und Größe im Eigentum einer Gemeinde stehender Grundstücke Senatsurteil vom 22.11.2022 - 10 S 3607/21 - juris).
aa) Der Anspruch nach § 12 Abs. 1 GBO richtet sich nicht in gleicher Weise wie der Informationsfreiheitsanspruch an eine informationspflichtige Stelle. Hierfür genügt es nicht, dass sich die bei der Beklagten vorhandene Information, auf die sich das Informationsbegehren des Klägers richtet, in Form der dort hinterlegten Vertragsurkunde auch den beim Grundbuchamt verwahrten Grundakten entnehmen lässt. So handelt es sich bei der Beklagten um eine informationspflichtige Stelle (§ 3 Nr. 2, § 2 Abs. 1 Nr. 2 LIFG), die aber in Bezug auf das Grundbuch und die Grundakten nicht aktenführende Behörde ist und die deswegen auch nicht zur Gewährung der Grundbucheinsicht berufen ist. Umgekehrt ist das Grundbuchamt als „Hüter“ des Grundbuchs anspruchsverpflichtet ausschließlich in Bezug auf die Grundbucheinsicht, die sich aber ausschließlich nach dem Regelungsregime der Grundbuchordnung und nicht des Landesinformationsfreiheitsgesetzes richtet. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts ergibt sich Letzteres zwar nicht bereits aus § 2 Abs. 2 Nr. 3 LIFG, wonach das Landesinformationsfreiheitsgesetz für die Gerichte nur gilt, soweit sie nicht als Organe der Rechtspflege oder aufgrund besonderer Rechtsvorschriften in richterlicher oder sachlicher Unabhängigkeit tätig werden. Denn bei der Tätigkeit der Amtsgerichte als Grundbuchamt, d. h. der Führung des Grundbuchs (§ 1 Abs. 1 Satz 1 GBO), handelt es sich um eine Verwaltungsaufgabe (vgl. Schoch, IFG, a. a. O. § 1 Rn. 211). Dies gilt auch für die Verwaltung des Grundbuchs einschließlich der Grundbucheinsicht durch nach § 12 Abs. 1 GBO Berechtigte. Hieran ändert nichts, dass der Vorgang der Gewährung der Grundbucheinsicht, d. h. die Prüfung der Zugangsvoraussetzungen, durch den Urkundsbeamten gemäß § 12c Abs. 1 Nr. 1 GBO in sachlicher Unabhängigkeit erfolgt (vgl. Kral in Hügel, BeckOK GBO, § 12c Rn. 2). Denn dies führt nur zur Freistellung der Zugangsentscheidung von informationsfreiheitsrechtlichen Ansprüchen (vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 3 LIFG: „soweit“) und erstreckt sich nicht auf die Grundbuchinformationen selbst. Was diese anbelangt, begründet § 12 Abs. 1 GBO als gemäß § 1 Abs. 3 LIFG vorrangige Spezialvorschrift allerdings ohne Weiteres eine Sperrwirkung für den allgemeinen Informationsanspruch nach § 1 Abs. 2 LIFG, so dass gegenüber dem Grundbuchamt Auskunftsansprüche betreffend den Inhalt des Grundbuchs auf diesen nicht gestützt werden können.
bb) Auch nach ihrem Sinn und Zweck rechtfertigen die einschränkenden Voraussetzungen des § 12 Abs. 1 GBO keine Einordnung der Vorschrift als im Verhältnis zum allgemeinen Informationsanspruch abschließende Sonderregelung. Der grundbuchrechtliche Vorbehalt eines berechtigten Interesses erfüllt als Gegenstück zum Grundsatz der formellen Publizität des Grundbuchs eine „Filterfunktion“. Damit wird aber der Schutz von Interessen der Eingetragenen bezweckt, die ihre Grundlage in erster Linie in den grundrechtlichen Verbürgungen des allgemeinen Persönlichkeitsrechts gemäß Art. 2 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 1 Abs. 1 GG in seiner Ausprägung vor allem des Rechts auf informationelle Selbstbestimmung finden (vgl. BVerfG, Beschluss vom 28.08.2000 - 1 BvR 1307/91 - NJW 2001, 503; BGH, Beschluss vom 09.01.2020 - V ZB 98/19 - NJW 2020, 1511 = juris Rn. 17). Auf diese kann sich die Beklagte aber ebenso wenig wie andere öffentliche und der Informationsfreiheit verpflichtete Rechtsträger berufen (vgl. BVerfG, Beschlüsse vom 08.07.1982 - 2 BvR 1187/80 - BVerfGE 61, 82, vom 09.01.2007 - 1 BvR 1949/05 - NVwZ 2007, 1420 und vom 21.02.2008 - 1 BvR 1987/07 - NVwZ 2008, 778; Remmert in Dürig/Herzog/Scholz, GG, Art. 19 Rn. 46). Dieser Schutzzweck wird aber in der vorliegenden Konstellation, in der neben der Beklagten ausschließlich öffentlich-rechtliche Rechtsträger wie die Beigeladene Ziff. 1 und von der öffentlichen Hand kontrollierte kommunale Unternehmen wie die Beigeladenen Ziff. 2 und 3 beteiligt sind, schon im Ansatz nicht berührt. Vielmehr unterliegen ihrerseits die Beigeladene Ziff. 1 gemäß § 1 Abs. 1 IFG (vgl. hierzu OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 19.03.2013 - 8 A 1172/11 - DVBl 2013, 981 = juris Rn. 32 f.) sowie unter den Voraussetzungen des § 2 Abs. 4 LIFG auch die Beigeladenen Ziff. 2 und 3 der Informationspflicht. Die fehlende Ausschließlichkeit des Grundbucheinsichtsanspruchs gemäß § 12 Abs. 1 GBO wird vor diesem Hintergrund auch dadurch bestätigt, dass sich die Vorrangfrage bei einem gegen die Beigeladene Ziff. 1 gerichteten und auf das Bundesrecht gestützten Informationsanspruch von vornherein nicht stellen würde, weil es sich beim Grundbuchamt nicht um eine ebenfalls der Bundesverwaltung zuzurechnende Stelle handelt (vgl. Schoch a. a. O. § 1 Rn. 292 f. und 324; siehe zu diesem Gesichtspunkt bereits zutreffend S. 18 des angegriffenen Urteils).
Allein der Umstand, dass eine Information nicht nur bei der informationspflichtigen Stelle vorhanden, sondern ggf. auch aus dem Grundbuch ersichtlich ist, kann den Informationsanspruch mithin nicht ausschließen. Schutzwürdigen Belangen ist insoweit vielmehr im Rahmen der Ausschlussgründe gemäß § 4 und § 6 LIFG Rechnung zu tragen.
b) Darüber hinaus fehlt es hier auch in Bezug auf den Anspruchsgegenstand an einer Kollisionslage zwischen dem Grundbucheinsichtsrecht und dem Informationsanspruch des Landesinformationsfreiheitsgesetzes.
Hierfür wäre es erforderlich, dass die grundbuchrechtliche Einsichtsregelung den Zugang zu den begehrten Informationen nicht nur im Einzelfall, sondern allgemein oder doch typischerweise gestattet (vgl. zum Bundesrecht BVerwG, Urteile vom 15.12.2020 - 10 C 24.19 - NVwZ 2021, 642 Rn. 21, vom 17.06.2020 - 10 C 16.19 - NVwZ 2020, 1680 Rn. 11, vom 10.04.2019 - 7 C 22.18 - Buchholz 404 IFG Nr. 32 Rn. 13 und vom 03.11.2011 - 7 C 4.11 - Buchholz 404 IFG Nr. 7 Rn. 9). Dies ist nicht der Fall.
Das grundbuchrechtliche Einsichtsrecht kann sich zwar auch auf schuldrechtliche Bestimmungen von Grundstückskaufverträgen erstrecken, wenn und soweit diese - insbesondere bei einer fehlenden Trennung von Kausalgeschäft und dinglichen Erklärungen - zu den Grundakten (§ 10 Abs. 1 GBO, § 24 GBV) genommen werden (§ 12 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 i. V. m. § 46 Abs. 1 GBV). Für eine solche „erweiterte Einsicht“ bedarf es einer strengen Prüfung des berechtigten Interesses gerade deswegen, weil derartige Daten eben gerade nicht zum eigentlichen Grundbuchinhalt gehören, dessen Publizität § 12 Abs. 1 GBO sicherstellt (vgl. OLG Braunschweig, Beschluss vom 12.06.2019 - 1 W 41/19 - juris Rn. 21; OLG München, Beschlüsse vom 27.02.2019 - 34 Wx 28/19 - juris Rn. 14 und vom 17.10.2016 - 34 Wx 287/16 - juris Rn. 10; OLG Saarbrücken, Beschluss vom 13.01.2020 - 5 W 84/19 - juris Rn. 8). Ihrem eigentlichen Zweck entsprechend stellt die Grundbucheinsicht aber das Gegenstück zu den Vermutungs- und Gutglaubensregelungen des bürgerlichen Rechts (§§ 891, 892, 893 BGB) dar (vgl. näher Schneider in Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht-Kommentar, 8. Aufl., § 12 Rn. 1 ff.; Keller in Lemke, GBO, 3. Aufl., § 12 Rn. 2), die ausschließlich dingliche Rechte an Grundstücken betreffen.
Urkunden, die ausschließlich das Verpflichtungsgeschäft verbriefen, muss das Grundbuchamt dementsprechend - seit der Streichung von § 10 Abs. 3 GBO a. F. im Jahr 1995 - nicht mehr zur Aufbewahrung annehmen (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 65). Dies gilt freilich nicht für gemischte Urkunden. Sind dingliche und schuldrechtliche Abreden wie hier in einer Urkunde gemeinsam verbrieft, kann das Grundbuchamt eine Trennung nicht verlangen (vgl. Keller a. a. O. § 10 GBO Rn. 8). Wird deswegen, im vorliegenden Fall mit Blick auf die Voreintragung der Beigeladenen Ziff. 1 in das Grundbuch (§ 39 GBO) und die Eintragung von Dienstbarkeiten vor Eigentumsübergang (§§ 13, 19 GBO), ein solcher gemischter Vertrag zu den Grundakten genommen, unterliegt er auch insgesamt der sog. „erweiterten Grundbucheinsicht“ (§ 46 Abs. 1 GBV).
Die Möglichkeit, mittels einer solchen „erweiterten Grundbucheinsicht“ Informationen über das schuldrechtliche Kausalgeschäft einer Grundstücksübertragung zu erhalten, besteht jedoch nicht typischerweise, sondern nur im Einzelfall und abhängig von der von den Vertragsparteien gewählten Gestaltung. Bei Annahme einer Sperrwirkung der „erweiterten Grundbucheinsicht“ hinge das Bestehen des allgemeinen Informationsanspruchs damit letztlich vom Zufall ab und würde der informationspflichtigen Stelle zudem einen erheblichen Verwaltungsaufwand abverlangen, indem sie aufklären müsste, ob ein schuldrechtlicher Vertrag zu den Grundakten gelangt ist oder nicht. Ebenso, wie die Parteien den Vertrag einer „erweiterten“ Einsichtnahmemöglichkeit durch eine Trennung des Kausalgeschäfts und dinglichen Abreden oder zumindest die Verwendung auszugsweiser Ausfertigungen oder beglaubigter Abschriften mit den nur der für die jeweilige Eintragung notwendigen Erklärungen entziehen können (vgl. zu den Gestaltungsmöglichkeiten Böhringer, DNotZ 2012, 413, 419 ff.), hätten sie umgekehrt die Möglichkeit, sich durch entsprechende Gestaltungen von einer Informationspflichtigkeit nach dem Landesinformationsfreiheitsgesetz zu befreien. Dies liefe der durch die gesetzliche Regelung der Informationsfreiheit bezweckten Transparenz zuwider.
3. Dem Informationsanspruch stehen keine Betriebs- oder Geschäftsgeheimnisse der Beigeladenen im Sinne von § 6 Satz 2 LIFG entgegen.
Der Begriff des Betriebs- oder Geschäftsgeheimnisses wird im Landesinformationsfreiheitsgesetz selbst nicht näher bestimmt, sondern so vorausgesetzt, wie er in der Verwaltungsrechtsprechung unter Berücksichtigung des wettbewerbsrechtlichen Begriffsverständnisses entwickelt worden ist (vgl. zum Bundesrecht BT-Drs. 15/3406 S. 20 i. V. m BT-Drs. 12/7138 S. 14). Hiernach sind Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse alle auf ein Unternehmen bezogenen Tatsachen, Umstände und Vorgänge, die nicht offenkundig, sondern nur einem begrenzten Personenkreis zugänglich sind und an deren Nichtverbreitung der Rechtsträger ein berechtigtes Interesse hat (vgl. BVerfG, Beschluss vom 14.03.2006 - 1 BvR 2087, 2111/03 - BVerfGE 115, 205, 230; BVerwG, Urteil vom 24.09.2009 - 7 C 2.09 - BVerwGE 135, 34 Rn. 50; Senatsurteile vom 21.03.2017 - 10 S 413/15 - DVBl 2017, 786 = juris Rn. 42 und vom 29.06.2017 - 10 S 436/15 - VBlBW 2018, 24 = juris Rn. 51). Dabei bezieht sich der Begriff der Betriebsgeheimnisse im weitesten Sinne auf technisches und derjenige der Geschäftsgeheimnisse vornehmlich auf kaufmännisches Wissen (vgl. Debus a. a. O. § 6 LIFG Rn. 33 f.). Das berechtigte Interesse des Unternehmens an der Nichtverbreitung der begehrten Information setzt voraus, dass die Offenlegung der Information wettbewerbsrelevant, d. h. geeignet ist, exklusives technisches oder kaufmännisches Wissen den Marktkonkurrenten zugänglich zu machen und so die Wettbewerbsposition des Unternehmens nachteilig zu beeinflussen (vgl. BVerwG, Urteile vom 17.06.2020 - 10 C 22.19 - Buchholz 404 IFG Nr. 41 = juris Rn. 13 und vom 17.03.2016 - 7 C 2.15 - BVerwGE 154, 231 Rn. 35; Beschluss vom 25.07.2013 - 7 B 45.12 -, juris Rn. 10; Senatsbeschluss vom 23.11.2021 - 10 S 4275/20 - VBlBW 2022, 346 = juris Rn. 10 m. w. N.). Dabei muss die offengelegte Information nicht schon für sich genommen ein Betriebs- oder Geschäftsgeheimnis offenbaren, sondern es genügt für den Geheimnisschutz, wenn die Information Rückschlüsse auf Betriebs- oder Geschäftsgeheimnisse zulässt (vgl. BVerwG, Urteil vom 24.09.2009 - 7 C 2.09 - juris Rn. 55; Senatsurteile vom 21.03.2017 und vom 29.06.2017 a. a. O.; Schoch, a. a. O. § 6 Rn. 93 m. w. N.). Die erforderliche Wettbewerbsrelevanz fehlt bei einer Monopolstellung des betreffenden Unternehmens (vgl. Schoch a. a. O. § 6 Rn. 94). Sie kann außerdem dann fehlen, wenn die Informationen abgeschlossene Vorgänge ohne Bezug zum heutigen Geschäftsbetrieb betreffen (vgl. BVerwG, Urteil vom 17.03.2016 a. a. O. Rn. 35 m. w. N.). Die prognostische Einschätzung nachteiliger Auswirkungen im Fall des Bekanntwerdens der Informationen muss nachvollziehbar und plausibel dargelegt werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 27.11.2014 - 7 C 12.13 - BVerwGE 150, 383 Rn. 28 m. w. N.).
Der Schutztatbestand ist nach alldem viergliedrig: Erforderlich ist eine Unternehmensbezogenheit der begehrten Information, deren fehlende Offenkundigkeit, ein Geheimhaltungswillen sowie ein berechtigtes Geheimhaltungsinteresse (vgl. ausführlich Schoch a. a. O. § 6 Rn. 78 ff. m. w. N.).
Ausgehend von diesen Maßstäben stellt der Grundstückskaufvertrag kein nach § 6 Satz 2 LIFG geschütztes Betriebs- oder Geschäftsgeheimnis dar. Sein Inhalt ist zwar nicht offenkundig und es handelt sich dabei auch um unternehmensbezogene Daten, welche die Beigeladenen auch geheim halten möchten. Eine Wettbewerbsrelevanz seiner Offenlegung und damit ein berechtigtes Geheimhaltungsinteresse ist jedoch nach wie vor nicht plausibel dargelegt.
a) Zumindest mit Blick auf die Interessen der Beigeladenen Ziff. 1 scheidet der Ausschlussgrund des § 6 Satz 2 LIFG schon deswegen aus, weil diese beim Verkauf ehemals militärisch genutzter Konversionsflächen wie der streitgegenständlichen eine Monopolstellung innehat (vgl. hierzu auch Schoch a. a. O. § 6 Rn. 95). Dabei kann dahinstehen, ob diese Monopolstellung in bestimmten Gebieten - wie die Beigeladene Ziff. 1 vorträgt - deswegen eingeschränkt ist, weil dort Industriekonversionsflächen in vergleichbarer Größe am Markt angeboten werden. Es ist jedenfalls nicht ersichtlich, dass in der weiteren Umgebung solche Industriekonversionsflächen zur Verfügung stünden, die vergleichbaren Nutzungs- und Vermarktungsmöglichkeiten zugänglich wären, so dass sich die Beigeladene Ziff. 1 beim Verkauf der von ihr angebotenen Liegenschaften insoweit einem nennenswerten Wettbewerb ausgesetzt sehen könnte. Eine die Wettbewerbsrelevanz ausschließende Monopolstellung liegt auch bei den Beigeladenen Ziff. 2 und 3 unter dem Gesichtspunkt nahe, dass sie beim Erwerb der den Gegenstand des streitgegenständlichen Kaufvertrags bildenden Grundstücke von einer Erstzugriffsoption und damit einer exklusiven Stellung profitiert haben. Dies muss indes nicht weiter vertieft werden.
b) Der Senat kann nicht erkennen, dass sich aus dem Kaufpreis oder anderen vertraglichen Regelungen Verhandlungsstrategien der Beigeladenen ableiten ließen, sollten solche Strategien dem Kaufvertrag überhaupt zugrunde gelegen haben und dieser nicht - was naheliegt - vornehmlich das Ergebnis konkret auf den Kaufgegenstand bezogener und von dessen Besonderheiten geprägter Verhandlungen gewesen sein. Das Verwaltungsgericht hat in diesem Zusammenhang bereits überzeugend herausgestellt (Urteilsabdruck S. 25), dass es hier nicht um eine Einsichtnahme in Verkaufsakten der Beigeladenen Ziff. 1 geht, anhand derer sich der Gang der Vertragsverhandlungen ggf. näher nachvollziehen ließe. Ebenso wenig begehrt der Kläger Einsicht in eine entsprechende ggf. bei der Beklagten oder den Beigeladenen Ziff. 2 oder 3 vorhandene Dokumentation der Vertragsverhandlungen. In Bezug auf von der Beigeladenen Ziff. 1 für ein anderes Konversionsobjekt geführte Verkaufsakten wurde in der Rechtsprechung bereits entschieden, dass zwar die - hier allerdings nicht streitgegenständliche - Einsicht in interne Vermerke insbesondere zur Preisermittlung und zu den Verkaufsverhandlungen potentiell wettbewerbsrelevante Rückschlüsse auf die Vorgehensweisen und Vermarktungsstrategien der Beigeladenen Ziff. 1 ermöglichen könnten. Für den Inhalt des geschlossenen Kaufvertrags gelte dies jedoch nicht. Dessen Kenntnis ermögliche keine Ausforschung, die dazu genutzt werden könnte, beim Verkauf anderer Bundesliegenschaften niedrigere Preise durchzusetzen. Dies gelte sowohl bezüglich des Kaufpreises als auch für ein etwaiges Entgegenkommen der Beklagten bei anderen vertraglichen Konditionen (vgl. BVerwG, Urteil vom 27.11.2014 a. a. O.; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 19.03.2013 - 8 A 1172/11 - DVBl 2013, 981). Dem sowie der dem u. a. zugrundeliegenden Erwägung, dass die Auslegung der Ausschlusstatbestände nicht faktisch zu einer im Gesetz nicht normierten Bereichsausnahme für Grundstücksgeschäfte der öffentlichen Hand führen darf, schließt sich der Senat auch für den vorliegenden Fall an. Der für den Verkauf eines Grundstücks vereinbarte Preis erlaubt für sich genommen weder Rückschlüsse auf Verhandlungsstrategien noch kann seine Kenntnis bei anderen Grundstücksgeschäften der Beigeladenen Ziff. 1 als „Druckmittel“ eingesetzt werden. Denn er hängt wesentlich von der konkreten Lage des jeweiligen Grundstücks, dessen Größe und den sich u. a. hieraus ergebenden Nutzungsmöglichkeiten ab. Es kann deswegen, ganz abgesehen von den sich ggf. durch die Beteiligung mehrerer Kaufinteressenten nach den Regeln von Angebot und Nachfrage ergebenden Dynamiken eines Verkaufsverfahrens, aus dem für ein Grundstück vereinbarten Preis - oder auch den Preisen für mehrere von der Beigeladenen Ziff. 1 veräußerten Grundstücke - nicht auf den Preis anderer Grundstücke geschlossen werden (vgl. hierzu OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 19.03.2013 a. a. O. = juris Rn. 108). Da der Preis wesentlich von den Besonderheiten der jeweils veräußerten Liegenschaft, insbesondere den Faktoren Lage, Größe oder auch Bodenbelastungen, abhängt, ergibt sich nichts anderes aus dem von der Beigeladenen Ziff. 1 hervorgehobenen Umstand, dass sie im Rahmen ihres „Konversionsprojekts Rhein-Neckar“ weitere Liegenschaften veräußern möchte, die zumindest regional betrachtet im näheren Umkreis des Spinelli-Areals belegen sind. Es liegt vielmehr auf der Hand, dass alle diese Liegenschaften jeweils eigene Besonderheiten aufweisen und auch ihre Lage sowie andere kaufpreisbildende Faktoren jeweils unterschiedlich sein werden, wovon auch ganz entscheidend die jeweilige Nachfrage abhängen wird. „Eins-zu-eins“ übertragen lassen sich deswegen etwaige Erkenntnisse aus dem streitgegenständlichen Grundstückskaufvertrag ersichtlich nicht. Hierzu kommt der ganz spezielle Nutzungszweck des Areals für die BUGA 2023, in deren Rahmen ein neues Stadtquartier entwickelt werden soll. Dies illustriert zugleich, dass auch die übrigen kaufvertraglichen Vereinbarungen über den Vertragsgegenstand und die mit diesem im Einzelfall verbundenen Nutzungszwecke nicht auf andere Konversionsprojekte übertragen werden können, selbst wenn solche in absehbarer Zeit und in größerem Umfang in der auch näheren Umgebung vorgesehen sind. So hängt die Preisbildung wesentlich davon ab, welche Mittel ein Käufer für ein Grundstück aufzuwenden bereit ist. Maßgeblich hierfür sind u. a. die jeweiligen eigenen Renditeerwartungen, die kaum verallgemeinerungsfähig sein dürften. Für das Maß des jeweiligen Entgegenkommens der Vertragsparteien bei den übrigen vertraglichen Vereinbarungen gilt auch deswegen nichts anderes, weil diese ihrerseits wiederum in Relation zum vereinbarten Preis stehen.
Da der Inhalt des Kaufvertrags sowohl von den konkreten Besonderheiten der betreffenden Liegenschaft als auch von der jeweiligen Nachfrage abhängt, können sich hieraus ergebende Erkenntnisse selbst dann nicht auf andere Grundstücksgeschäfte der Beigeladenen übertragen werden, wenn sie im Einzelfall nach Größe, Zuschnitt oder Lage ähnliche Grundstücke betreffen sollten. Es erschließt sich deswegen nicht, dass und warum die Beigeladene Ziff. 1 beim Verkauf anderer Liegenschaften gezwungen sein sollte, ihrem Verhandlungspartner vergleichbare Konditionen anzubieten. Ebenso wenig erschließt sich, warum sich die Wettbewerbssituation der Beigeladenen Ziff. 2 und 3 bei der Vermarktung und Weiterveräußerung bzw. Vermietung in Bezug auf die dabei zu erzielenden Gewinne verschlechtern sollte. Dabei ist nicht zuletzt auch zu berücksichtigen, dass die Beigeladenen Ziff. 2 und 3 die erworbenen Grundstücke nicht in dem ursprünglichen Zustand weiterveräußern möchten, sondern es um die Entwicklung des Geländes bzw. die Errichtung von Immobilien und deren Weitervermarktung geht. Hierbei handelt es sich aber um eigene Leistungen mit einem entsprechenden Marktwert, der sich als nicht unwesentlicher Faktor in einem Weiterverkaufspreis niederschlagen wird. Es ist auch deswegen nicht nachvollziehbar, wie ein Bekanntwerden des Ankaufspreises die Marktsituation der Beigeladenen Ziff. 2 und 3 verschlechtern sollte. Vielmehr dürften die Gewinnchancen bei der Weiterveräußerung im Wesentlichen vom Grundstücksmarkt auf dem Gebiet der Beklagten, d. h. von Angebot und Nachfrage entwickelter und bebauter Grundstücke, abhängen. Es ist nicht erkennbar, dass ein Bekanntwerden des Kaufpreises für das unbebaute Spinelli-Areal Einfluss auf den Marktwert der einzelnen zur Weiterveräußerung bzw. Vermietung vorgesehenen bebauten Einzelgrundstücke bzw. Wohnungen haben könnte. Noch weniger erschließt sich die Befürchtung der Beigeladenen Ziff. 2 und 3, ein Bekanntwerden des Kaufpreises könnte sich negativ auf ihre Bonität auswirken. Dergleichen würde jedenfalls nicht aus einer Offenbarung von Betriebs- oder Geschäftsgeheimnissen, sondern ggf. aus einem für sie ungünstigen Verhandlungsergebnis resultieren.
II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 und § 159 Satz 1 VwGO in Verbindung mit § 100 Abs. 1 ZPO. Die Beklagte ist bezüglich der Berufung des Beigeladenen keine Unterlegene im Sinne des § 154 Abs. 1 VwGO (vgl. BVerwG, Urteil vom 11.11.1993 - 3 C 45.91 - BVerwGE 94, 269 = juris Rn. 45; Wöckel in Eyermann, VwGO, 16. Aufl. § 154 Rn. 6).
Die Revision ist nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.
Beschluss vom 24. November 2022
Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 5.000,-- EUR festgesetzt (§ 63 Abs. 2 Satz 1, § 52 Abs. 1 und 2 GKG).
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 891, 892, 893 BGB
§§ 13, 19 GBO
§ 3 LIFG
§ 29 LVwVfG
§ 25 SGB X
§ 6 LIFG
§ 24 GBV
§ 10 GBO
§ 39 GBO
§ 1 Abs. 1 BImAG
§ 2 Abs. 3 Satz 1 BImAG
§ 12 Abs. 1 GBO
§ 1 Abs. 2 LIFG
§ 1 Abs. 3 LIFG
§ 38 Abs. 2 Satz 4 GemO
§ 12 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 GBO
§ 10 Abs. 3 GBO
§ 4 Abs. 1 Nr. 9 LIFG
§ 6 Satz 2 LIFG
§ 3 Nr. 3 LIFG
§ 10 Abs. 1 Satz 1 GBO
§ 124 Abs. 1, 124a Abs. 1 VwGO
§ 124a Abs. 2 und 3 VwGO
§ 75 Satz 1 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 3 Nr. 1 LIFG
§ 2 Abs. 1 Nr. 2 LIFG
§ 1 Abs. 3 IFG
§ 2 Abs. 2 Nr. 3 LIFG
§ 1 Abs. 1 Satz 1 GBO
§ 12c Abs. 1 Nr. 1 GBO
§ 1 Abs. 1 IFG
§ 2 Abs. 4 LIFG
§ 10 Abs. 1 GBO
§ 46 Abs. 1 GBV
§ 159 Satz 1 VwGO
§ 100 Abs. 1 ZPO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 52 Abs. 1 und 2 GKG
§ 4 der Geschäftsordnung
Art. 31 GG
Art. 1 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: DVBl 2013, 981
NVwZ 2021, 642
NVwZ 2020, 1453
NJW 2001, 503
NJW 2020, 1511
BVerfGE 61, 82
NVwZ 2007, 1420
NVwZ 2008, 778
NVwZ 2020, 1680
BVerfGE 115, 205, 230
BVerwGE 135, 34
DVBl 2017, 786
BVerwGE 154, 231
BVerwGE 150, 383
BVerwGE 94, 269
1 K 3842/20
10 S 397/18
8 A 1172/11
10 C 24.19
10 S 1229/19
10 S 1856/20
10 S 3607/21
1 BvR 1307/91
V ZB 98/19
2 BvR 1187/80
1 BvR 1949/05
1 BvR 1987/07
10 C 16.19
7 C 22.18
7 C 4.11
1 W 41/19
34 Wx 28/19
34 Wx 287/16
5 W 84/19
7 C 2.09
10 S 413/15
10 S 436/15
10 C 22.19
7 C 2.15
7 B 45.12
10 S 4275/20
7 C 12.13
3 C 45.91