Kammergericht (Berlin, )
Beschluss vom 2010-11-08, Aktenzeichen 8 U 43/10
ECLI: ECLI:DE:KG:2010:1108.8U43.10.0A

Tenor:
Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

Tatbestand:
Auf die Angriffe der Berufung gegen die Annahme einer gemeinschaftlichen Kündigung durch das Landgericht kommt es nicht an. Denn § 57 a ZVG gewährt nicht der Mehrheit von Erstehern, sondern jedem einzelnen Ersteher ein Sonderkündigungsrecht in Bezug auf die von ihm ersteigerte Mietfläche.
Allerdings gilt zunächst der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, der dazu führt, dass bei Erwerb der vom Mietvertrag umfassten Flächen durch verschiedene Personen (§ 566 BGB) eine Vermietergemeinschaft entsteht (vgl. BGH NJW 1973, 455; NJW 2005, 3781). Ein vertragsimmanentes Kündigungsrecht auf Vermieterseite bedarf danach einer einheitlichen Ausübung (vgl. OLG Celle WuM 1996, 222, 223) in Bezug auf das gesamte Mietobjekt; die Kündigung in Bezug auf eine Teilfläche würde eine unzulässige Teilkündigung darstellen (vgl. BayObLG NJW-RR 1991, 651).
Jedoch folgt daraus nicht, dass auch ein Sonderkündigungsrecht des Erstehers nach § 57 a ZPO nur gemeinschaftlich ausgeübt werden kann. Dieser Annahme würden bereits rechtstechnische Schwierigkeiten entgegen stehen, die auch in der Berufungsbegründung anklingen, und die Anwendbarkeit des Rechts aus § 57 a ZVG von Zufälligkeiten abhängig machen würden. Eine “einheitliche” Kündigungserklärung mehrerer Ersteher nach § 57 a ZVG käme nur dann ohne weiteres in Betracht, wenn sämtliche Eigentumseinheiten in engem zeitlichen Zusammenhang an gleichermaßen über das Mietverhältnis unterrichtete Ersteher gelangen, und sämtliche Ersteher die Kündigung - zu einem einheitlichen Zeitpunkt- wünschen. Verbleibt jedoch ein auch nur untergeordneter Teil der Mietfläche etwa im Eigentum des bisherigen Vermieters, wird er Teil der Vermietergemeinschaft, so dass die Kündigung von seiner Mitwirkung abhinge, was jeder sachlichen Rechtfertigung entbehrte und zudem zeigt, dass das Kündigungsrecht des einzelnen Erstehers nach § 57 a ZVG bei diesem Verständnis im Fall des Erwerbs einer Teilfläche von Zufälligkeiten abhinge.
§ 57 a ZVG stellt vielmehr nicht ein bloßes vertragliches außerordentliches Kündigungsrecht dar, sondern eine Sonderregelung, die dem Zwangsversteigerungsrecht entspringt; das Kündigungsrecht des Erstehers ist eine gesetzliche Versteigerungsbedingung (vgl. RGZ 124, 195, 199; BGH NJW 2009, 2312 f.). Das mit dem Zuschlag erworbene quasi dingliche Kündigungsrecht kann nicht dadurch beeinträchtigt werden, dass das Mietverhältnis auch andere Flächen schuldrechtlich erfasst. Es entspricht daher bereits der Rechtsprechung des Reichsgerichts, dass der Ersteher eines realen Teils der Mietfläche in Bezug auf diese ein eigenständiges Kündigungsrecht nach § 57 a ZVG hat (RGZ 124, 195, 199 f.; s. ferner OLG Oldenburg InVo 2003, 340 f. für die Ersteigerung einer Teilfläche eines Hofes; Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 57 a Rn. 2 unter 2.3 und 2.6; Teufel in: Steiner, Zwangsversteigerungsrecht, 9. Aufl., §§ 57-57 d, Rn. 49; Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 57 a Rn. 25). Nur diese die Anwendung des § 57 a ZVG sicher stellende Auffassung entspricht auch dem Sinn und Zweck des Sonderkündigungsrechts, letztlich im Interesse der Realgläubiger einen möglichst hohen Erlös zu erzielen, was voraussetzt, dass der Ersteher sich von der schuldrechtlichen Last eines Mietvertrags befreien kann; das Mietverhältnis kann sich als Veräußerungshindernis oder zumindest wertmindernder Faktor darstellen (vgl. RGZ 67, 372, 376; Stöber a.a.O., § 57 a Rn. 2 unter 2.2).

Entscheidungsgründe:
Die Kläger haben in Bezug auf die jeweils von ihnen ersteigerten Eigentumseinheiten ihr Kündigungsrecht nach § 57 a ZVG wirksam ausgeübt, so dass die Beklagten im Ergebnis - wenn auch mit konstruktiv anderer Begründung als in der angefochtenen Entscheidung angenommen - zur Räumung verpflichtet sind.
1)
Die Kündigung der Klägerin zu 2. vom 28.12.2007 (K 14), die dem Beklagten zu 1. unter seiner Privatanschrift am 31.12.2007 übergeben worden ist, hat die mietrechtliche Bindung in Bezug auf die betreffenden Einheiten zum erstmöglichen Zeitpunkt, dem 30.06.2008, entfallen lassen (§ 580 a Abs. 2 BGB). Dass in der Kündigung ein anderer Zeitpunkt (31.03.2008) angegeben war, ist unerheblich (vgl. BGH NJW-RR 1996, 144). Ferner ist unschädlich, dass die Bestimmung des § 57 a ZVG nicht ausdrücklich genannt wurde. Der Wille der Klägerin zu 2., das Mietverhältnis unter Ausübung des gesetzlichen Kündigungsrechts als Ersteherin zum nächstmöglichen Termin zu beenden, war erkennbar.
2)
Der Kläger zu 1. hat das Mietverhältnis bezüglich der Garagen jedenfalls mit Erklärung vom 25.06.2008 (K 22) zum 31.12.2008 gekündigt.
a)
Ein Zugang der an den Beklagten zu 1. adressierten, an die Mietanschrift Z. S. gerichteten Kündigung vom 30.11.2007 (in K 9) bei diesem dürfte allerdings nicht festzustellen sein. Das Bestreiten der Beklagten, dass die an den Beklagten zu 1. gerichtete Kündigung ihn nicht “erreicht” habe, dürfte dahin zu verstehen sein, dass unter der Anschrift Z. S. nur - in insgesamt vierfacher Ausfertigung - das an die Beklagte zu 2. adressierte, nicht aber das an den Beklagten zu 1. adressierte Schreiben zugegangen ist. Dies liegt auch nahe, da der Beklagte zu 1. selbst in den Mieträumen unstreitig weder wohnte noch ein Büro unterhielt.
b)
Das an die Beklagte zu 2. adressierte Kündigungsschreiben vom 30.11.2007, das ihr unstreitig zugegangen ist, enthält keine Kündigung auch an den Beklagten zu 1. Entgegen der Ansicht des Landgerichts genügt insoweit nicht, dass der Beklagte zu 1. Geschäftsführer der Beklagten zu 2. war. Es ist zunächst eine durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zu klärende Frage, ob die Erklärung allein an den Beklagten zu 1. als Geschäftsführer der Beklagten zu 2. gerichtet war (§ 164 Abs. 3 BGB) oder auch an ihn persönlich (vgl. zur Auslegung von Kündigungserklärungen BGH NJW 2003, 3270; BAG, Urt. vom 12.01.1984, 2 AZR 366/82, bei Juris). Nach Adressierung und Inhalt des Schreibens war ersteres der Fall.
c)
Das von allen Klägern unterzeichnete Kündigungsschreiben vom 25.06.2008, dem Beklagten zu 1. unter seiner Wohnanschrift zugegangen, enthält auf Seite 3 auch eine Kündigungserklärung der einzelnen Kläger nach § 57 a ZVG. Dass nicht nur eine gemeinschaftliche Kündigung, sondern primär Einzelkündigungen gewollt waren, ergibt sich schon daraus, dass die Kläger dort ausführen, dass sie in Bezug auf das von den Beklagten angenommene Erfordernis einer gemeinschaftlichen Kündigung “anderer Meinung” sind.
Die Kündigung ist auch nicht verspätet i.S. von § 57 a S. 2 ZVG. Danach ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, “für den sie zulässig ist”. Dieses Merkmal ist nicht abstrakt zu verstehen, sondern dahin, dass die Kündigung dem Ersteher auch m ö glich sein muss. Maßgeblich ist der Termin, für den ihm die Kündigung ohne schuldhaftes Zögern möglich ist (s. RGZ 98, 273, 275; OLGR Düsseldorf 2003, 329; Stöber, a.a.O., § 57 a Rn. 5; Böttcher, ZVG, 5. Aufl., §§ 57-57 b Rn. 12). Dies setzt auch voraus, dass der Ersteher von dem Bestehen des Mietvertrags Kenntnis hat (BGH NJW 2002, 1194, 1196).
Vorliegend hat der Kläger zu 1. die Kündigung ohne Kenntnis eines mit dem Beklagten zu 1. bestehenden Mietvertrags lediglich vorsorglich auch ihm gegenüber ausgesprochen, nachdem er durch die am Mietobjekt angebrachte Beschilderung auf die Beklagte zu 2. als Nutzerin aufmerksam wurde und feststellte, dass der Beklagte zu 1. deren Geschäftsführer war. Die Beklagten sind der Behauptung des Klägers zu 1., er habe erst mit einer im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens im Juni 2008 erfolgten Übersendung des Mietvertrags Kenntnis von der Mieterstellung des Beklagten zu 1. erlangt, nicht substantiiert entgegen getreten. Der Umstand, dass die Erklärung vom 30.11.2007 zugleich an den Geschäftsführer der Beklagten zu 2., den Beklagten zu 1., auch persönlich gerichtet war, begründet entgegen der Ansicht der Beklagten keinen Beleg für eine Kenntnis des Klägers zu 1. vom Mietverhältnis mit dem Beklagten zu 1.. Denn ein solches Vorgehen entspricht anwaltlicher Vorsicht, erfolgt jedoch nichtsdestotrotz “ins Blaue”.
3)
Die Kläger zu 3. und 4., die das Eigentum an der Einheit Nr. 26 zu Miteigentum ersteigert haben, haben das Mietverhältnis ebenfalls jedenfalls mit Erklärung vom 25.06.2008 zum 31.12.2008 nach § 57 a ZVG gekündigt.
Die Kündigung vom 28.02.2008 (K 20) ist allein an die Beklagte zu 2. und nicht an den Beklagten zu 1. persönlich adressiert und dieser gegenüber abgegeben worden (vgl. zur Auslegung oben zu 2. b). Zudem ist ein Zugang nicht festzustellen, da die mit Einschreiben übermittelte Sendung bei der Post nicht abgeholt wurde und die besonderen Voraussetzungen für eine Zugangsfiktion (s. BGHZ 137, 205 = NJW 1998, 976, 977) nicht ersichtlich sind.
Auch das Schreiben vom 11.04.2008 (K 21), welches mit Boten an die Anschrift Z. S. gelangt ist, ist an die Beklagte zu 2. adressiert und enthält keine eigene Erklärung an den Beklagten zu 1. persönlich; dass dieser im Anschriftenfeld in Fettdruck namentlich genannt ist, führt zu keiner anderen Auslegung, da er dennoch Adressat nur als Geschäftsführer der Beklagten zu 2. ist. Zudem haben die Beklagten bestritten, dass die früheren Schreiben dem Anschreiben vom 11.04.2008 nochmals beigefügt gewesen seien.
Die Kläger zu 3. und 4. haben jedoch in Bezug auf ihre Eigentumseinheit die Kündigung mit Schreiben vom 25.06.2008 wirksam erklärt. Sie haben nicht bereits im Februar 2008 Kenntnis von einem Mietvertrag mit dem Beklagten zu 1. gehabt. Vielmehr wurden sie durch die Ablieferung eines Geldbetrags durch Hr. D. jun. als Bote darauf aufmerksam, dass überhaupt eine Vermietung erfolgt sein könne, haben von Hr. D. sen. sodann erfahren, dass eine Vermietung erfolgt sei, und haben mit Schreiben vom 07.02.2008 (K 19) bei der Beklagten zu 2. - erfolglos - um Aufklärung bzw. Übersendung eines Mietvertrags gebeten. Die Kenntnis vom Mietverhältnis des Beklagten zu 1. (und seiner Privatanschrift) haben die Kläger somit nicht erlangt, und folgerichtig ihre Schreiben vom 28.02. und 11.04.2008 auch an die Beklagte zu 2. adressiert. Ihnen waren insbesondere vom früheren Eigentümer D. keine verlässlichen Informationen zuteil geworden (vgl. OLGR Düsseldorf 2003, 329), so dass die Kündigung vom 25.06.2008 nicht verspätet i.S. von § 57 a S. 2 ZVG ist.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 57, 90 ZVG i.V.m. 566 BGB
§§ 57-57 d, Rn. 49; Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG
§§ 133, 157 BGB
§ 117 BGB
§ 57 a ZVG
§ 985 BGB
§ 566 BGB
§ 57 a ZPO
§ 522 Abs. 2 ZPO
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 546 Abs. 2 BGB
§ 580 a Abs. 2 BGB
§ 164 Abs. 3 BGB
§ 57 a S. 2 ZVG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1973, 455
NJW 2005, 3781
NJW-RR 1991, 651
RGZ 124, 195, 199
NJW 2009, 2312
RGZ 67, 372, 376
NJW-RR 1996, 144
NJW 2003, 3270
RGZ 98, 273, 275
NJW 2002, 1194, 1196
BGHZ 137, 205
NJW 1998, 976, 977
2 AZR 366/82