Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2000-06-07, Aktenzeichen 3 O 604/99
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2000:0607.3O604.99.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger
nach einem Streitwert von 190.851,34 DM.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe
von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages
vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom
06.03.1996 boten der Kläger und seine Ehefrau der D
(im Folgenden D) den Kauf der im Wohnungsgrundbuch
von P BI. 5267 eingetragenen Eigentumswohnung und
Stellplatz Nr. 92 des Aufteilungsplans zu
einem Kaufpreis von 131.570,00 DM an. Dieses Angebot
nahm D mit notariell beurkundeter Erklärung
vom 19.03.1996 an.
Zur Finanzierung des Kaufpreises schlossen der Kläger
und seine Ehefrau im März 1996 mit der C zwei Bausparverträge mit Bausparsummen von
jeweils 76.000,00 DM und, insoweit handelte die C
im Namen und für Rechnung der
Beklagten, einen Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen
in Höhe von 152.000,00 DM und einer Zinsfestschreibungszeit
von fünf Jahren. In der von dem Kläger
und seiner Ehefrau unterschriebenen Vertragsurkunde
heißt es unter anderem wie folgt:
"Die monatliche Zinsrate beträgt 823,33 DM.
Während der Vorfinanzierungszeit wird das Darlehen
nicht getilgt.
Die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung
entspricht der Vorausdarlehenssumme, da bis zur Zuteilung
des Bausparvertrages keine Tilgung erfolgt.
Die Tilgung des Vorausdarlehens soll mit der/den
zugeteilten Bausparsumme/n der nachgenannten Bausparverträge
erfolgen. ...
Die monatliche Sparrate beträgt:
1. - 3. Jahr 114,00 DM,
4. - 6. Jahr 159,60 DM,
7 . - 9. Jahr 220,40 DM,
ab dem 10. Jahr 281,20 DM. …"
Gesichert wurde das Darlehen durch Eintragung einer
Grundschuld in Höhe von 152.000,00 DM zu Gunsten der
C sowie durch die Guthaben aus
den vorzufinanzierenden Bausparverträgen. Zudem mussten
der Kläger und seine Ehefrau der Mieteinnahmegemeinschaft
(im Folgenden Mietpool) beitreten.
Sämtliche Verträge wurden durch den Zeugen X angebahnt.
Er führte die Vertragsverhandlungen
mit dem Kläger und dessen Ehefrau. Einen persönlichen
Kontakt zwischen dem Kläger und seiner Ehefrau einerseits
und der Beklagten bzw. der C
andererseits gab es nicht. Der Inhalt der Vertragsverhandlungen
ist streitig.
Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger Freistellung
von den Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag,
Schadensersatz sowie Feststellung der weiteren
Ersatzpflicht Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung.
Er und seine Ehefrau zahlten seit Mai 1996
an die Beklagte monatlich 823,33 DM und an den Mietpool
monatlich 66,98 DM. Von dem Mietpool erhielten sie
monatlich 443,17 DM und seit Mai 1999 313,52 DM. Wegen
der weiteren Einzelheiten der Schadensberechnung wird
auf BI. 27 d.A. verwiesen. Am 06.12.1999 trat die
Ehefrau des Klägers ihre Rückabwicklungsansprüche an
den Kläger ab.
Der Kläger behauptet, der Zeuge X habe während
der Vertragsverhandlungen folgendes erklärt:
1. Der Kläger und seine Ehefrau hätten zwei Bausparverträge
jeweils sieben Jahre ansparen müssen und dann kämen keine
weiteren Belastungen auf sie.
2. Über die vorgestellte Aufwandsberechnung hinaus
seien keine weiteren Zahlungen zu leisten.
3. Die monatliche Belastung betrage 824,00 DM
Zinsen und Tilgung sowie 156,00 DM vermögenswirksame
Leistungen.
4. Ihre Eigenleistung nach Abzug der Steuerersparnis
werde 145,20 DM auf keinen Fall übersteigen.
Tatsächlich beliefe sich die Eigenleistung auf 550,00 DM.
5. Der Wert der Immobilie steige und sie könne
nach drei bis vier Jahren mit enormen Gewinn
weiterveräußert werden. Die Veräußerung der
Immobilie sei problemlos möglich. Tatsächlich
belaufe sich der Wiederverkaufswert auf höchstens
85.088,64 DM.
6. Es handele sich um ein Steuersparmodell mit
gleichbleibender Steuerersparnis.
Verschwiegen habe der Vermittler,
7. dass bis zur Zuteilung der Bausparverträge keine
Tilgung erfolge,
8. dass Ausfallrisiken/ Nachzahlungspflichten des
Mietpools infolge Unterdeckung oder Instandhal-
tungsaufwand bestünden.
9. dass die Bausparraten erheblich ansteigen würden,
10. dass die Zuteilung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist
nicht sicher sei,
11. die Art und das Ausmaß des Finanzierungsmodells
und der streitigen versteckten Innenprovisionen.
Der Kläger beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen,
a) an den Kläger 18.851,34 DM nebst 4 %
Zinsen seit den 19.10.1999 zu zahlen,
b) den Kläger von allen Verbindlichkeiten aus
dem Darlehen mit der Beklagten zur Konto Nr.
########## freizustellen,
c) das an die Beklagte zur Sicherheit abgetretene
Bausparguthaben bei der C mit den Bausparvertrags-Nrn.
#######/701 und #######/702 an den Kläger
zurück abzutreten,
Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe sämtlicher
Erklärungen, die zur Übertragung des
im Wohnungsgrundbuch von P, Bl. 5267 eingetragenen-
Wohnungseigentums, bestehend aus
einem 33,36/10.000 Miterbbaurechtsanteil nach
WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an der
im Aufteilungsplan mit Nr. 92 bezeichneten
Wohnung und dem mit Nr. 92 bezeichneten PKW Abstellplatz,
gelegen in V,
mit sämtlichen im Grundbuch eingetragenen
und nicht eingetragenen Belastungen
und Beschränkungen auf die Beklagte erforderlich sind,
2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet
ist, dem Kläger sämtliche über den Monat
September 1999 hinausgehenden, noch künftig
entstehenden Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang
stehen mit dem Kauf der aus dem
Klageantrag zu 1) c) ersichtlichen Immobilie.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, dem Kläger und seiner Ehefrau sei
empfohlen worden, sich die Immobilie anzusehen. Die
Risikohinweise Anlage B 3 seien besprochen worden und
dem Kläger und seiner Ehefrau eine Fotokopie übergeben
worden. Die Modalitäten der Finanzierung seien so besprochen
worden, wie in der Anlage B 4 dargestellt. Die
Gesamtfinanzierungsdauer sei mit etwa 27 bis 30 Jahren
angegeben worden.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist nicht begründet.
Anspruchsgrundlage ist allein ein Verschulden bei Vertragsschluss
(im Folgenden c.i.c.). Eine Haftung nach
den Grundsätzen der c.i.c. setzt zunächst eine Verletzung
von Sorgfaltspflichten voraus. Dabei ist zu
unterscheiden zwischen objektiv unrichtigen Angaben
(unten a) und unterlassenen Hinweisen (unten b) .
a)
Macht ein Vertragspartner oder eine Person, deren er
sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten
bedient, konkrete Angaben, die über allgemeine und reklamehafte
Anpreisungen hinausgehen und die für den
Vertragsschluss des anderen Teils von Bedeutung sein
können, dann müssen diese Angaben richtig sein. Andernfalls
verletzt er Sorgfalts- und Aufklärungspflichten
(BGH NJW 1998, 302, NJW 1991, 2556). Für die Erklärungen
der Vermittler muss die Beklagte nach § 278 BGB
aber nur einstehen, wenn die Falschangaben zu ihrem
Pflichtenkreis gehören (von Heymann in NJW 1999, 1578
ff. (1584), OLG Köln WM 1999, 1817, OLG Stuttgart WM
1999, 844, OLG Zweibrücken WM 1999, 2022). Aus der von
ihr übernommenen Rolle als Kreditgeber ergeben sich für
die Beklagte nur Pflichten aus dem Kreditverhältnis,
nicht jedoch hinsichtlich des Anlageobjekts, sofern
nicht die unter b) genannten Voraussetzungen vorliegen,
was vorliegend nicht der Fall ist. Dahinstehen können
daher die behaupteten Falschangaben zur Höhe und Garantie
der Mieteinnahmen, zur Steuerersparnis und zum Wert
und Zustand der Immobilie. Die entsprechenden Erklärungen
zielen auf den Abschluss des Wohnungskaufvertrages.
Sie werden nicht vom Willen und Pflichtenkreis der Beklagten
erfasst und können ihr deshalb nicht zugerechnet
werden (BGH WM 1992, 602, von Heymann a.a.O., OLG
Köln, Stuttgart, Zweibrücken jeweils a.a.O.).
Dass der Vermittler X konkrete Falschangaben,
die zum Pflichtenkreis der Beklagten, mithin zum
Kreditverhältnis, gehören, gemacht hat, hat der Kläger
nicht dargelegt. Die Modalitäten der Finanzierung ergeben
sich ausdrücklich aus dem Darlehensvertrag und den
Besuchsberichten Anlagen B 4 und 8. Sämtliche Urkunden
haben der Kläger und seine Ehefrau unterschrieben. Die
darin enthaltenen Angaben zur Vorfinanzierungssumme, zu
den Bausparsummen, zur Zinsfestschreibungszeit, zum
Zinssatz, zur Zinsrate und zu den Sparraten, einschließlich
Anstieg derselben, sind zutreffend. Zudem
heißt es im Darlehensvertrag unter anderen, dass das
Darlehen während der Vorfinanzierungszeit nicht getilgt
wird und die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung
der Vorausdarlehenssumme entspricht, weil bis zur
Zuteilung des Bausparvertrages keine Tilgung erfolgt.
Daraus ergibt sich auch für einen geschäftsunerfahrenen
Kreditnehmer, dass das Vorausdarlehen bis zur Zuteilung
der Bausparverträge nicht getilgt wird. Eine weitergehende
Aufklärung (worüber?) war unter keinem rechtlichen
Gesichtspunkt geschuldet. Dass der Vermittler
X Angaben zum Kreditverhältnis gemacht hat, die
von den Angaben im Darlehensvertrag und/oder den Besuchsberichten
abweichen, hat der Kläger nicht dargelegt.
Die behaupteten Falschangaben zu den Mieterträgen
und der Steuerersparnis sowie zum Wert bzw.
zur Wertermittlung der Immobilie sind für die Entscheidung
des vorliegenden Falls nach dem oben Gesagten ohne
Bedeutung, weil diese Umstände nicht zum Pflichtenkreis
der Beklagten gehören und die unter b) dargelegten Voraussetzungen
nicht vorliegen.
Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Vermittler
X falsche Angaben gemacht hat, obliegt
dem Kläger (Palandt § 282 Rdn. 11).
b)
Das Verschweigen von Tatsachen begründet dagegen nur
eine Haftung, wenn der andere Teil -hier der Kläger nach
Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte
redlicherweise Aufklärung erwarten durften
(Palandt § 276, 78).
Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist eine kreditgebende
Bank grundsätzlich nicht verpflichtet, den
Darlehensnehmer über die Risiken der von ihm beabsichtigten
Verwendung des Darlehens aufzuklären (BGH NJW-RR
1992, 879, Hamm WM 1998, 1230, von Heymann in
Assmann/Schütze Handbuch des Kapitalanlagerechts, § 6
Rdn. 122, 130 ff.). Der Kreditnehmer trägt das wirtschaftliche
Risiko der Vermögensanlage und die Bank das
Risiko für die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers.
Deshalb ist auch der von der Beklagten kalkulierte Beleihungswert
ohne Bedeutung. Nur unter besonderen Umständen
können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten
der Bank ergeben. Das kann etwa der Fall sein, wenn die
Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung
oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin
hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen
wirtschaftlichen Risiken solcher Projekte hinzutretenden
besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden
schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie
sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an
den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in
schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn
sie in Bezug auf die speziellen Risiken des Vorhabens
einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer
hat (BGH NJW-RR 1992, 879). Diese speziellen
Voraussetzungen für eine Aufklärungspflicht liegen entgegen
der Ansicht des Klägers nicht vor.
Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang der Wert der
Eigentumswohnung, die Höhe der Beleihung und die Zahlung
von "Innenprovisionen". Bei steuersparenden Bauherren-
oder Erwerbermodellen hat sich der Anleger
selbst -ggf. unter Hinzuziehung eines Fachberaters darüber
zu unterrichten, ob die aufzuwendenden Gesamtkosten
in angemessenem Verhältnis zum Wert der zu erwerbenden
Immobilie stehen (BGH NJW-RR 1992, 879, WM
1997, 1426). Etwas anderes kann allenfalls dann gelten,
wenn die Bank weiß, dass dem Objekt Mängel anhaften,
die der Anleger nicht kennt (von Heymann, Rdn. 157
ff.). Davon kann hier keine Rede sein. Schwerwiegende
Baumängel und/oder einen unerwartet geringen Mietertrag
behauptet der Kläger nicht.
Über ihre Rolle als Kreditgeberin ist die Beklagte
nicht hinausgegangen. Dies ist nur dann anzunehmen,
wenn die Bank nach außen erkennbar Funktionen des Verkäufers
übernimmt, indem sie etwa die Käufer wirbt,
sich aktiv in die Veräußerung einschaltet oder ihr die
gesamte Ausgestaltung des Dreiecksverhältnisses zuzurechnen
ist und gleichsam als Partei des finanzierenden
Geschäfts erscheint und so einen zusätzlichen Vertrauenstatbestand
schafft (BGH NJW-RR 1992, 879, NJW 1988,
1583, von Heymann Rdn. 150 ff.). Dies war vorliegend
nicht der Fall. Allein mit der Übernahme der Zwischenfinanzierung
der Verkäufe aller Wohnungen der B und
der Unternehmenstöchter der I und C2 ist
sie nicht über die bankübliche Finanzierung hinaus gegangen.
Nach außen ist sie nicht in Erscheinung getreten.
Konkrete Tatsachen, aus denen sich eine Interessenkollision
der Beklagten (vgl. dazu von Heymann
Rdn. 166) oder eine besondere Gefährdung der Kreditnehmer
(vgl. dazu von Heymann Rdn. 155) ergeben könnte,
sind weder dargelegt noch ersichtlich.
Eine Verpflichtung, die Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers
zu erforschen und bei dem Vertragsabschluss
zu berücksichtigen, trifft den Darlehensgeber
grundsätzlich nicht gegenüber dem Darlehensnehmer (BGH
NJW-RR 1988, 1512). Allein die Beklagte trägt nämlich
das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers.
Dahinstehen kann schließlich, ob der Kaufvertrag nach
§ 138 BGB sittenwidrig ist oder dem Kläger sonstige
Einwendungen aus dem Kaufvertrag gegenüber der Verkäuferin
zustehen. Ein Einwendungsdurchgriff nach § 9
Abs. 3 VerbrKrG scheidet aus, weil diese Vorschrift
nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf das Darlehensverhältnis
der Parteien keine Anwendung findet. Bei dem
dem Kläger von der Beklagten zur Verfügung gestellten
Darlehen handelt es sich um einen zu im Hinblick auf
Laufzeit und Verzinsung banküblichen Bedingungen gewährten
und von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht
abhängig gemachten sogenannten Realkredit, der von der
Regelung des § 9 VerbrKrG ausgenommen ist. Unbeachtlich
ist in diesem Zusammenhang der Beleihungswert. Die Einhaltung
bestimmter Beleihungsgrenzen wird bei der Gewährung
von Realkrediten im eigenen Interesse der Bank
zwar üblich sein, gehört aber nicht zu den Wesensmerk-
malen eines Realkredits im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2
VerbrKrG (OLG Hamm WM 1998, 1230 ff. (1233)). Der vereinbarte
Zinssatz in Höhe von 7,21 % übersteigt den von
der Bundesbank veröffentlichten Durchschnittszinssatz
für Realkredite mit fünf jähriger Laufzeit in Höhe von
6,65 % nur unerheblich.
Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO
abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
beruht auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 278 BGB
§ 138 BGB
§ 9 VerbrKrG
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG
§ 3 Abs. 2 Nr. 2

289

VerbrKrG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1998, 302
NJW 1991, 2556
NJW 1999, 1578
WM 1999, 1817
WM 1999, 2022
WM 1992, 602
WM 1998, 1230
NJW-RR 1992, 879
NJW 1988,

254
NJW-RR 1988, 1512