Oberlandesgericht Celle (Niedersachsen, )
Urteil vom 2005-04-13, Aktenzeichen 3 U 3/05

Tenor:
Die Berufung des Klägers gegen das am 18. November 2004 verkündete Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Hannover wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klage als im Urkundenprozess unstatthaft abgewiesen wird.
Dem Kläger bleibt die Ausführung seiner Rechte im Nachverfahren vorbehalten.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird gestattet, die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe eines die vollstreckbare Forderung 10 % übersteigenden Betrages abzuwenden, soweit nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit leistet, die die jeweils zu vollstreckende Forderung um 10 % übersteigt.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Der Kläger nimmt die Beklagte auf Zahlung rückständiger Miete in Anspruch; darüber hinaus begehrt er die Feststellung, dass ein mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten (nachfolgend auch: Beklagten) geschlossener Mietvertrag über das in der D. Straße in H. gelegene Grundstück wirksam und die Beklagte zur Fortzahlung der vereinbarten Miete in unstreitiger Höhe von 7.117,15 € monatlich verpflichtet ist.
Der Kläger hat mit der D. A. GmbH, deren Rechtsnachfolgerin die Beklagte ist, am 26. Oktober/3. November 2000 einen schriftlichen Mietvertrag geschlossen (Bl. 8 ff. d. A.). Vermietet ist ein Gewerbegrundstück zur Größe von 5.641 qm. Die monatliche Miete ist mit 7.117,15 € vereinbart.
Die Beklagte, auf die der Vertrag im Januar 2004 umgeschrieben worden ist, hat die Miete bis einschließlich Juli 2004 gezahlt. Hiernach hat sie das Grundstück geräumt und die Mietzahlungen eingestellt. Sie hat die Auffassung vertreten, der zwischen dem Kläger und ihrer Rechtsvorgängerin geschlossene Vertrag sei unwirksam. Sie beruft sich auf die in § 11 des Vertrages getroffene Regelung, in der es heißt:
„Ankaufsrecht/Vorkaufsrecht
Dem Mieter wird für das genannte Objekt ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Die Details sind noch zu klären.“
Die Beklagte hat weiter die Auffassung vertreten, im Hinblick auf diese im Vertrag vereinbarte Verpflichtung wäre die notarielle Beurkundung des Mietvertrages erforderlich gewesen. Hieran fehle es, weshalb der Vertrag insgesamt als unwirksam anzusehen sei.
Der Kläger, der im Urkundenprozess klagt, hat die Auffassung vertreten, § 11 des Mietvertrages beinhalte lediglich eine unverbindliche Absichtserklärung, nicht jedoch die verbindliche Einräumung eines Vorkaufsrechts. Darüber hinaus, so der Kläger, stehe einer Gesamtnichtigkeit des Vertrages die in § 12 der Urkunde enthaltene so genannte salvatorische Klausel entgegen. Danach soll, sofern eine der Bestimmungen des Vertrages gegen gesetzliche Vorschriften verstößt, an ihre Stelle eine Regelung treten, die dem Inhalt und Sinn der unwirksamen Bestimmung entspricht. Durch eine etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen des Vertrages werde, so der Vertragstext, die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Im Übrigen hat der Kläger der Beklagten nunmehr ausdrücklich die Einräumung eines Vorkaufsrechts angeboten. Er macht geltend, die Beklagte handele treuwidrig, da es ihr in der Sache nicht um die Einräumung des Vorkaufsrechts, sondern ausschließlich um die Lösung vom Vertrag gehe.
Das Landgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Der Mietvertrag sei gemäß § 313 BGB formunwirksam und damit nichtig. Die Nichtigkeit betreffe gemäß § 139 BGB den Gesamtvertrag. Aus dem Umstand, dass mietvertragliche Vereinbarungen und die Verpflichtung zur Bestellung eines Vorkaufsrechts in einer einheitlichen Urkunde niedergelegt sind, ergebe sich, dass ein einheitliches Rechtsgeschäft gewollt gewesen sei. Die Behauptung des Klägers, dass nach dem Willen der Vertragsparteien die Einräumung des Vorkaufsrechts vom Abschluss des Mietvertrages unabhängig gewesen sei und das Mietverhältnis auch ohne Einräumung eines Vorkaufsrechts begründet worden wäre, sei jedenfalls durch die im Urkundenverfahren als Beweismittel vorgelegten Urkunden nicht zu beweisen, weshalb der Kläger als beweisfällig anzusehen und die Klage abzuweisen sei.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers, der auf der Grundlage des bereits in erster Instanz vorgetragenen Sachverhalts seine Rechtsauffassung zur Wirksamkeit des Vertrages wiederholt und in prozessualer Hinsicht geltend macht, das Landgericht hätte auf Bedenken hinsichtlich der Begründetheit des klägerischen Anspruchs im Urkundenverfahren hinweisen müssen; zumindest hätte es die Klage lediglich als im Urkundenverfahren unstatthaft abweisen dürfen. In sachlicher Hinsicht, so meint er, habe das Landgericht die sich aus der salvatorischen Klausel ergebende Umkehr der Beweislast verkannt.
Er beantragt,
das angefochtene Urteil abzuändern und die Beklagte zu verurteilen,
1. an den Kläger 35.585,75 € nebst Zinsen in Höhe von 8 %-Punkten über dem Basiszinssatz nach § 247 ZPO auf je 7.117,15 € ab dem 2. August 2004, 2. September 2004, 2. Oktober 2004, 2. November 2004 und 2. Dezember 2004 zu zahlen,
2. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger beginnend mit dem Monat Januar 2005 monatlich eine Miete von 7.117,15 € zum jeweils Monatsersten bis zur Beendigung des Mietverhältnisses vom 26. Oktober/3. November 2000 - jedenfalls bis zum 31. Dezember 2010 - für das auf dem Lageplan zum Mietvertrag näher beschriebene Grundstück D. Straße in H. zu zahlen,
hilfsweise,
das Urteil des Landgerichts aufzuheben und die Sache zur erneuten Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen,
sowie
im Fall einer abschlägigen Entscheidung des Berufungsgerichts die Revision zuzulassen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung des Klägers zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil.
In der mündlichen Verhandlung hat der Prozessbevollmächtigte der Beklagten eine Forderungsabtretung vorgelegt, derzufolge der Kläger die ihm gegenüber der Beklagten zustehenden Mietzinsansprüche an die X.-Bank abgetreten hat. Der Kläger hat als Anlage zum nachgelassenen Schriftsatz vom 30. März 2005 hieraufhin eine Erklärung der X.-Bank vom 22. März 2005 zu den Akten gereicht, in der die Zessionarin die Prozessführungsbefugnis des Klägers bestätigt und ihm die Berechtigung zuerkennt, die im vorliegenden Verfahren geltend gemachten Ansprüche im eigenen Namen und auf eigene Rechnung zu verfolgen. Die Beklagte hat die Wirksamkeit der in jener Urkunde erteilten Ermächtigung bestritten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Tatbestand des Urteils erster Instanz, wegen des Berufungsvorbringens der Parteien auf die im zweiten Rechtszug gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung des Klägers hat im Ergebnis keinen Erfolg. Sie führt lediglich zur Klarstellung des Tenors des landgerichtlichen Urteils dahingehend, dass die Klage als im Urkundenverfahren unstatthaft abgewiesen und dem Kläger die Ausführung seiner Rechte im Nachverfahren vorbehalten wird.
1. Es kann dahinstehen, ob der Kläger, wie sich aus der von ihm vorgelegten Bestätigung der X.-Bank vom 22. März 2005 ergibt, zur Geltendmachung der im Rechtsstreit verfolgten Ansprüche im eigenen Namen und auf eigene Rechnung befugt war und ist. Die geltend gemachten Ansprüche sind jedenfalls im Urkundenverfahren als unbegründet zurückzuweisen. Der zwischen dem Kläger und der Rechtsvorgängerin der Beklagten am 26. Oktober/3. November 2000 geschlossene Mietvertrag über Teilflächen des Grundstücks D. Straße in H. bedurfte der notariellen Beurkundung. Der Kläger hat mit den im Urkundenverfahren zulässigen Beweismitteln den Nachweis, der Wille der Parteien sei dahin gegangen, den Vertrag auch ohne Einräumung des Vorkaufsrechts abzuschließen, nicht geführt.
1. In § 11 des Mietvertrages hat sich der Kläger als Vermieter verpflichtet, der Rechtsvorgängerin der Beklagten als Mieterin für das genannte Objekt ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Eine solche in einem privatschriftlich abgeschlossenen Vertrag enthaltene Verpflichtung ist formbedürftig (vgl. BGH DWW 1994, 283). Die vom Kläger vertretene Auffassung, bei der in § 11 des Vertrages enthaltenen Regelung handele es sich lediglich um eine unbestimmte Absichtserklärung, ist schon mit dem Wortlaut des Vertragstextes nicht zu vereinbaren. Dort heißt es ausdrücklich, dass ein Vorkaufsrecht eingeräumt werde. Aus dem Umstand, dass Details noch zu klären sind, ergibt sich nichts anderes. Mangels näherer Bestimmung jener Details würden sich im Zweifel die Voraussetzungen, unter denen ein wirksam eingeräumtes Vorkaufsrecht ausgeübt werden könnte, aus den dispositiven gesetzlichen Vorschriften ergeben.
2. Grundsätzlich folgt nach der Auslegungsregel des § 139 BGB aus der Unwirksamkeit eines einzelnen Vertragsteils die Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäfts, wenn nicht anzunehmen ist, dass dieses auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen worden wäre.
a) Die auf dieser Darlegungs- und Beweislast beruhende Entscheidung des Landgerichts verkennt allerdings, dass nach der auch von den Parteien bereits in erster Instanz in Bezug genommenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 2002, 347 ff.) die in § 12 des Mietvertrages enthaltene salvatorische Klausel, wonach durch die etwaige Ungültigkeit einer oder mehrere Bestimmungen dieses Vertrages die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt wird, zu einer Umkehrung der Darlegungs- und Beweislast führt. Nach der Begründung des Bundesgerichtshofs entbindet die salvatorische Klausel zwar nicht von der nach § 139 BGB vorzunehmenden Prüfung, ob die Parteien das teilnichtige Geschäft als ganzes verworfen oder aber den Rest hätten gelten lassen. Bedeutsam, so der Bundesgerichtshof, sei die Klausel jedoch für die Darlegungs- und Beweislast: Abweichend von § 139 BGB trifft sie im Hinblick auf die salvatorische Klausel denjenigen, der entgegen der Erhaltungsklausel den Vertrag als Ganzen für unwirksam hält (BGH, a.a.O.).
b) Hieraus folgt für die hier vorliegende Fallgestaltung, dass sich die Beklagte nur dann auf die Unwirksamkeit des Vertrages berufen kann, wenn sie ihrerseits darlegt und beweist, dass der Wille der vertragsschließenden Parteien dahin ging, im Fall der Unwirksamkeit des einzuräumenden Vorkaufsrechts den Mietvertrag als solchen nicht schließen zu wollen.
Entgegen der von der Beklagten vertretenen Auffassung ergibt sich dieser Einheitlichkeitswille allerdings noch nicht hinreichend aus dem Umstand, dass Mietvertrag und Vorkaufsrecht in einer Urkunde verbunden sind. Diese Verbindung rechtfertigt es lediglich, in Betracht zu ziehen, dass beide Verträge i. S. v. § 139 BGB stehen und fallen sollten. Wären beide Vertragsteile in unabhängigen Urkunden voneinander niedergelegt, wäre die Annahme eines Einheitlichkeitswillens eher fern liegend.
Allerdings ergeben sich aus der Urkunde selbst weitere Anhaltspunkte, die den Einheitlichkeitswillen der Parteien belegen und damit die Richtigkeit der von der Beklagten aufgestellten Behauptung, das Vorkaufsrecht sei für den Abschluss des Mietvertrages essentiell gewesen, dieser wäre ohne Einräumung des Vorkaufsrechts nicht geschlossen worden. So weist die Beklagte zutreffend darauf hin, dass es ihr mit der Einräumung des Vorkaufsrechts darum ging, den für das Unternehmen gefundenen Standort zu sichern. Indiz hierfür ist zunächst die vereinbarte Mietdauer von zehn Jahren, darüber hinaus das zweimalige Optionsrecht für eine Verlängerung von jeweils weiteren fünf Jahren, also die außerordentlich lange vertragliche Bindung. Bedeutung gewinnt das Argument der Standortsicherheit darüber hinaus hier in besonderer Weise deshalb, weil der Beklagten das Nachbargrundstück gehörte. Das Interesse der Beklagten bestand mithin gerade darin, beide Grundstücke einheitlich nutzen zu können. Dementsprechend heißt es in § 2 des Mietvertrages, dass der Mieter als Eigentümer des südlichen Nachbargrundstücks berechtigt ist, die die Grundstücke trennende Mauer zu entfernen und beliebige Zufahrtsmöglichkeiten zu schaffen und damit die angrenzenden Grundstücke als eine Einheit zu nutzen.
Weiterhin enthält der Vertrag in § 1 eine Reihe von Verpflichtungen der Beklagten, die sich wirtschaftlich nur dann als sinnvoll ansehen lassen, wenn eine dauerhafte Verfügbarkeit des Mietgrundstücks für die Beklagte gesichert war. So heißt es in § 1 des Vertrages, dass der Mieter den Grund auf eigene Kosten und nach seinen eigenen Bedürfnissen unter Beachtung der baurechtlichen Vorschriften befestigen wird. Zudem hat die Beklagte in dem Vertrag die Verpflichtung übernommen, die Voraussetzungen für einen Regenwasserabfluss über den vorhandenen Regenwasserkanal an der südlichen Grundstücksgrenze zu schaffen, und zwar auf eigene Kosten. Investitionen dieses Umfangs werden im Regelfall von einem Mieter nur dann übernommen, wenn die Nutzung des Mietgrundstücks für ihn auf Dauer gesichert ist. Eine solche Sicherung hatten die Parteien im Vertrag vorgenommen, und zwar in typischer Form dadurch, dass der Beklagten ein Vorkaufsrecht eingeräumt wurde. Hierfür bestand im gegebenen Fall auch deshalb besonderer Anlass, weil nach dem unbestrittenen Vorbringen der Beklagten der Kläger, der Immobilienkaufmann ist, beabsichtigte, das Grundstück zu veräußern.
Bei der gebotenen Gesamtbewertung dieser Umstände ergibt sich mithin aus der Vertragsurkunde selbst ein hinreichender Einheitlichkeitswillen der Parteien, also deren Wille, den Mietvertrag nur zu schließen, wenn gleichzeitig der Beklagten ein Vorkaufsrecht eingeräumt wurde.
3. Entgegen der Auffassung des Klägers verstößt die Beklagte nicht dadurch, dass sie nunmehr ungeachtet des Angebots des Klägers, ihr ein Vorkaufsrecht einzuräumen, sich auf die Unwirksamkeit des Vertrages beruft, gegen Treu und Glauben, § 242 BGB. Grundsätzlich steht es jedermann frei, sich auf die Formunwirksamkeit eines Vertrages zu berufen. Ein solches Verhalten verstößt nur dann gegen § 242 BGB, wenn die Nichtigkeitsfolge mit Treu und Glauben unvereinbar wäre (BGHZ 138, 315, 318 f.). Anzunehmen ist dies dann, wenn die Berufung auf die Formunwirksamkeit des Vertrages zur Existenzgefährdung des anderen Teils führt oder auch dann, wenn eine besonders schwere Treuepflichtverletzung vorliegt. Keine dieser Voraussetzungen ist hier seitens des Klägers dargetan.
III.
Entsprechend dem Hinweis der Parteien war im Tenor klarzustellen, dass das Urteil im Urkundenverfahren ergeht. Die Klage war daher lediglich als in der gewählten Verfahrensart als unstatthaft abzuweisen, dem Kläger die Geltendmachung seiner Rechte im Nachverfahren vorzubehalten, §§ 598, 599 ZPO.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Voraussetzungen, bei deren Vorliegen die Revision zuzulassen ist, sind nicht gegeben: Die Beurteilung des Sachverhalts erschöpft sich in der Auslegung eines individuellen, spezifische Besonderheiten aufweisenden Vertrages.
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 598, 599 ZPO
§§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 313 BGB
§ 139 BGB
§ 247 ZPO
§ 242 BGB
§ 97 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2002, 347
BGHZ 138, 315, 318