Landgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-04-04, Aktenzeichen 307 O 90/22
ECLI: ECLI:DE:LGHH:2023:0404.307O90.22.00

Tenor:
Verfahrensgang
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner.
3. Das Urteil ist für die Beklagten vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages.
Beschluss:
Der Streitwert wird festgesetzt auf Euro 17.351,72.

Tatbestand:
Die Kläger nehmen die beklagten Verkäufer in Anspruch auf Schadensersatz im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag über eine Immobilie, an der die F. und H. H1 nach Abschluss des Kaufvertrages ein Vorkaufsrecht geltend gemacht hat.
Die Beklagte zu 1) war Eigentümerin einer Immobilie belegen S. Straße in H.. Sie beabsichtigte, diese Immobilie unter Mitwirkung der Beklagten zu 2) zu veräußern.
Mit Schreiben vom 14. Januar 2021 (Anlage K1) wandte die F. und H. H1 sich an die Beklagte zu 1) und teilte dieser folgendes mit:
„... Unserer Kenntnis nach sind Sie Eigentümerin des Grundstücks S. Straße, Flurstück der Gemarkung S.. Die F. und H. hat Interesse am Erwerb dieser Grundstücke. Über ihre Mitteilung, ob ein Ankauf möglich ist, freue ich mich. In diesem Zusammenhang kommen wir gerne mit einem Angebot auf Sie zu. ...“
Etwa einen Monat später, am 15. Februar 2021, schlossen die Kläger und die Beklagte zu 1) einen notariellen Kaufvertrag über das streitgegenständliche Grundstück zu einem Kaufpreis von Euro 500.000,00.
Dieser notarielle Kaufvertrag erhält in § 3 unter anderem die folgende Regelung:
„1. Der Kaufpreis ist fällig 14 Tage nachdem dem Käufer das Einwurfeinschreiben des Notars zugegangen ist, in dem dieser mitteilt, dass ...
b) dem Notar hinsichtlich der gesetzlichen Vorkaufsrechte eine Erklärung der F. und H. H1 im grundbuchmäßiger Form vorliegt, wonach die der F. und H. H1 gesetzlich zustehenden Vorkaufsrechte nicht bestehen oder zum gegenwärtigen Kauf nicht ausgeübt werden...4. Wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt, so sind beide Vertragsteile zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt, ein Anspruch auf Schadensersatz oder Verzinsung bereits geleisteter Kaufpreisteile besteht in diesem Fall nicht.“
Für den weiteren Inhalt dieses notariellen Kaufvertrages wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K1.
Gut eine Woche später, mit Schreiben vom 24. Februar 2021 (Anlage K2), teilte die F. und H. H1 den Klägern mit, dass sie ihr Vorkaufsrecht an dem streitgegenständlichen Grundstück ausübe.
Gleiches zeigte die F. und H. H1 sodann auch mit Schreiben vom 09. April 2021 gegenüber der Beklagten zu 1) an.
Daraufhin machten die Kläger mit anwaltlichem Schreiben vom 22. April 2021 gegenüber der Beklagten zu 1) Schadensersatzansprüche in Höhe von insgesamt Euro 31.465,54 geltend.
Mit Schreiben vom 01. Mai 2021 machte die I. D. gegenüber den Klägern wegen der Nichtabnahme der Baufinanzierung eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von Euro 11.114,09 geltend.
Die I1 H. machte gegenüber den Klägern mit Schreiben vom 18. Juni 2021 eine Nichtabnahmeentschädigung in Höhe von Euro 4.783 geltend.
Die Kläger tragen vor,
die Beklagten seien verpflichtet, ihnen die im Zusammenhang mit dem fehlgeschlagenen Immobilienerwerb entstandenen Kosten zu ersetzen. Die Beklagten hätten die Kläger bei Abschluss des Kaufvertrages darüber getäuscht, dass die F. und H. H1 in jedem Fall ihr Vorkaufsrecht ausüben werde und somit den Kauf überhaupt erst ermöglicht. Gegenüber einer Mitarbeiterin der Beklagten zu 2. habe die F. und H. H1 telefonisch erklärt, dass sie ihr Vorkaufsrecht in jedem Fall ausüben werde. Die Beklagten seien verpflichtet gewesen, die Kläger vor dem Kauf hierüber aufzuklären, denn dann hätten die Kläger den Vertrag nie geschlossen und ihnen wären auch keine wirtschaftlichen Schäden entstanden. Bei Kenntnis dieser Umstände hätten die Kläger das streitgegenständliche Objekt nicht erworben und insbesondere kein Darlehen für dieses Objekt abgeschlossen. Die Beklagten hätten die Kläger auch arglistig getäuscht und damit den Schaden überhaupt erst ermöglicht, was zur Folge habe, dass sie sich auch nicht auf den Ausschluss im Vertrag berufen könne.
Dieser zu ersetzende Schaden umfasse folgende Positionen:
· Nichtabnahmeentschädigung zu entrichten an die I. in Höhe von Euro 11.114,09 (Anlage K5)
· Nichtabnahmeentschädigung der I1 H. in Höhe von Euro 4.783,06 (Anlage K6)
· Eintragung der Grundschuld für I. Euro 785,00 (Anlagenkonvolut K7)
· Kosten für Grundbuchausdruck Euro 10,00
· Kosten für Grundschuld der I1 Hamburg Euro 283,00
· Kosten des Widerspruchsbescheids Euro 71,50 (Anlage K8)
· Kosten der Löschungsbewilligung I. Euro 143,57 (Anlage K9)
· Kosten für die Löschung der Vormerkung Euro 161,50 (Anlage K10)
Auf den Ausschluss im Vertrag könnten die Beklagten sich nicht berufen. Dieser Ausschluss des Schadensersatzes bei einem Vorkauf beziehe sich auf den Umstand, dass beiden Parteien grundsätzlich klar sei, dass es theoretisch einen Vorkauf seitens der Stadt geben könne und es für die Beklagte nicht vorhersehbar sei, ob es hierzu kommt. Nur für diesen Fall solle ein Schadensersatz ausgeschlossen werden. Dies sei hier jedoch anders gelagert. Die Beklagten hätten ganz genau gewusst, dass die Stadt das Vorkaufsrecht ziehen werde.
Die Beklagte zu 2) habe als Maklerin von dem Vorkaufswillen und der Mitteilung, dass die FHH das Vorkaufsrecht ziehen werde, schriftlich Kenntnis gehabt und dies dennoch den Klägern verschwiegen. Neben der Schlechtleistung aus dem Maklervertrag, für den die Beklagte auch noch vergütet werden wollte, hafte sie auch aus einer vorsätzlichen Schädigung nach § 823 BGB sowie einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung nach § 826 BGB.
Die Kläger beantragen,
1. die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger Euro 17.351,72 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 08.05.2021 zu zahlen;2. die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger auch die Kosten der außergerichtlichen Vertretung in Höhe von Euro 1.588,89 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 08.05.2021 zu zahlen;3. festzustellen, dass die Beklagten darüber hinaus verpflichtet sind, alle weiter ent- stehenden Schäden aus der arglistigen Täuschung, die zukünftig entstehen, zu ersetzen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten tragen vor, weder die Beklagte zu 1) noch die Beklagte zu 2) hätten den Klägern einen etwaigen Kaufentschluss der Stadt H1 verschwiegen. Die Stadt H1 sei zum Zeitpunkt der Kaufvertragsverhandlungen zwischen den Klageparteien weder zum freihändigen Erwerb der streitgegenständlichen Immobilie noch zur Ausübung eines etwaig gesetzlich begründeten Vorkaufsrechts entschlossen gewesen. Man habe sich lediglich über zeitliche Abläufe unterhalten, wobei die Stadt Hamburg die Einholung eines Verkehrswertgutachtens für erforderlich gehalten habe. Zu keinem Zeitpunkt habe sich die Stadt H1 auf die Ausübung des Vorkaufsrechts festlegen lassen wollen. Es mangele den Beklagten an jeglichem Vorsatz, da die Stadt H1 bereits einem freihändigen Verkauf eine Absage erteilt habe und zudem die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht verbindlich erklären wolle. Es habe insoweit kein über das übliche, mit der Ausübung eines Vorkaufsrechts verbundene, Risiko für die Kläger bestanden, dass der mit den Klägern geschlossene Kaufverkauf nicht von Bestand sein würde.
Für die Kosten der Nichtabnahme der Darlehen, der Sicherung der Darlehen und der Löschung der Sicherheiten hätten die Beklagten aus keinem Gesichtspunkt einzustehen. Vielmehr hätten die Kläger verfrüht gehandelt, als sie die entsprechenden Verbindlichkeiten eingingen, bevor der Kaufpreis überhaupt fällig gestellt worden war.
Für die Kosten des Widerspruchsverfahrens hätten die Beklagten nicht einzustehen, da die Einlegung eines Widerspruchs von vornherein aussichtslos gewesen sei.
Für alle weiteren Kosten hätten die Vorkaufsberechtigten gegenüber den Klägern einzustehen.
Für den weiteren Sach- und Streitstand wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst der dazugehörigen Anlagen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg.
Die geltend gemachten Ansprüche stehen den Klägern unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu und zwar weder gegenüber der Beklagten zu 1) noch gegenüber der Beklagten zu 2). Dies gilt unabhängig davon, ob - so der Vortrag der Klägerseite - eine Vertreterin der Stadt H1 der Beklagten zu 1) gegenüber in einem Telefonat erklärt habe, dass man das Vorkaufsrecht ausüben werde. Gegen die klägerseits geltend gemachten Ansprüche sprechen sowohl die klare Risikoverteilung in dem Kaufvertrag (hierzu unter 1.) als auch der Sinn und Zweck des Vorkaufsrechtes (hierzu unter 2.). Im Einzelnen:
1. Die Rechtsfolgen für den Fall, dass der streitgegenständliche Kaufvertrag deshalb nicht zustande kommt, weil die vorkaufsberechtigte F. und H. H1 ihr Vorkaufsrecht ausübt, sind in § 3 Ziffer 4 des notariellen Kaufvertrages vom 15. Februar 2021 (Anlage K1) klar geregelt. Danach sind, für den Fall, dass ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird, beide Vertragsparteien zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt. Ein Anspruch auf Schadensersatz oder Verzinsung bereits geleisteter Kaufpreisteile ist ausdrücklich ausgeschlossen. Diese Klausel erhält nach ihrem ausdrücklichen Wortlaut keine Einschränkung für den Fall, dass der Vorkaufsberechtigte bereits vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages mit Kaufinteresse an die Verkäufer herangetreten ist. Eine solche Einschränkung war auch nicht nötig, da der Käufer - im vorliegenden Fall also die Kläger - durch die unter § 3 Ziffer 1 lit. b) des notariellen Kaufvertrages getroffene Regelung hinreichend geschützt ist, wonach die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung erst in dem Moment ausgelöst wird, in dem eine Erklärung der F. und H. H1 in grundbuchmäßiger Form vorliegt, wonach die der F. und H. H1 gesetzlich zustehenden Vorkaufsrechte nicht bestehen oder zum gegenwärtigen Kauf nicht ausgeübt werden. Danach besteht für den Käufer auch keine Veranlassung, ein Darlehen in Anspruch zu nehmen, bevor feststeht, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird. Die Notarkosten hat im Normalfall der Vorkaufsberechtigte zu ersetzen. Nach alledem ist der Vertragsabschluss für den Käufer, wenn es zur Ausübung des Vorkaufsrechtes kommt, wirtschaftlich neutral.
2. Es würde zudem dem Sinn und Zweck des Vorkaufsrechtes zuwider laufen, wenn man dem Verkäufer eine Verpflichtung auferlegen würde, dem Käufer gegenüber zu offenbaren, dass ein ernsthaftes Interesse des Vorkaufsberechtigten besteht. Es steht zu erwarten, dass ein potentieller Käufer in diesem Fall stets von einem Erwerb Abstand nehmen würde, so dass der Vorkaufsberechtigte allein durch Anzeige seines Interesses im Vorfeld dem Verkäufer praktisch die Möglichkeit nehmen würde, das Objekt an einen Dritten zu veräußern. Müsste der Verkäufer über die Kontaktaufnahme aufklären, liefe das Vorkaufsrecht des Eigentümers im Ergebnis leer und er wäre letztendlich immer darauf angewiesen, an den Vorkaufsberechtigten zu einem Preis zu veräußern, den der Vorkaufsberechtigte bereit wäre zu zahlen. Dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass der Verkäufer gezwungen wäre, freihändig an den Vorkaufsberechtigten zu einem von diesem diktierten Preis zu veräußern. Ein solch massiver Eingriff in die Eigentumsrechte durch das Vorkaufsrecht wäre mit dem Grundgesetz indessen unvereinbar.
Überdies bleibt letztendlich immer unklar, ob der Vorkaufsberechtigte im Endergebnis tatsächlich bereit ist, den für den freihändigen Verkauf vereinbarten Preis zu zahlen und ob das Vorkaufsrecht überhaupt besteht. Dass auch im vorliegenden Fall eine solche Restunsicherheit bestand, ergibt sich daraus, dass die Stadt H1 angekündigt hat, ein Gutachten einholen zu wollen, also gerade noch nicht klar war, zu welchem Preis die F. und H. H1 bereit gewesen wäre, das Objekt zu erwerben.
Mangels Hauptanspruch bestehen auch die geltend gemachten Nebenansprüche nicht.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 823 BGB
§ 826 BGB
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 13 U 64/23