Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-11-24, Aktenzeichen 13 K 300/19
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2022:1124.13K300.19.00

Tenor:
Verfahrensgang
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen die Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags.
Sie ist Eigentümerin des Grundstücks N...straße 35 in Berlin-Prenzlauer Berg. Das Grundstück liegt im ehemaligen Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg-Winsstraße, das mit Wirkung vom 4. Dezember 1994 förmlich festgelegt (Zehnte Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 18. November 1994, GVBI. S. 472, im Folgenden: 10. VO) mit Wirkung vom 28. April 2011 aufgehoben wurde (Zwölfte Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 12. April 2011, GVBl. S. 170). Das Grundstück ist mit einem gründerzeitlichen mehrgeschossigen Wohn- und Geschäftshaus bebaut.
Mit Bescheid des Bezirksamts Pankow von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) vom 25. Februar 2014 zog der Beklagte die Klägerin zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag von 76.908,00 Euro heran. Auf den fristgerecht eingelegten Widerspruch der Klägerin erging am 5. September 2019 der Widerspruchsbescheid des Bezirksamtes.
Mit ihrer am 1. Oktober 2019 beim Verwaltungsgericht eingegangen Klage wendet sich die Klägerin weiter gegen die Festsetzung des Ausgleichsbetrags unter Vertiefung ihres Vorbringens im Widerspruchsverfahren. Sie macht im Wesentlichen Folgendes geltend:
Die Berechnung des Ausgleichsbetrages sei fehlerhaft erfolgt. Der Beklagte hätte den auf „wendebedingten Effekten“ beruhenden Anteil der Bodenwertsteigerung nicht in den Ausgleichsbetrag einrechnen dürfen. Denn aufgrund der gleichzeitig mit der Sanierung wirksam gewordenen Effekte der Wiedervereinigung sowie der besonderen räumlichen Lage und Qualität des Gebietes habe hier ein Sonderfall vorgelegen, in dem auch ohne die Sanierung mit einer qualitativen Fortentwicklung des Gebiets und einer entsprechenden Bodenwertsteigerung zu rechnen gewesen sei. Insofern habe in Bezug auf die dadurch verursachte Bodenwertsteigerung und den staatlichen Sanierungsmaßnahmen im Gebiet keine Kausalität vorgelegen. Außerdem sei ein Großteil der wertverbessernden Maßnahmen durch die privaten Eigentümer ohne Inanspruchnahme öffentlicher Förderung durchgeführt worden. Der angegriffene Bescheid sei im Hinblick auf die Rechtsprechung des OVG Berlin-Brandenburg (Urteile vom 10. Juli 2017, u.a. 2 B 1.16, juris) insgesamt rechtswidrig und aufzuheben. Das Gericht sei nicht befugt, den Beitrag selbst neu zu berechnen.
Zudem habe der Beklagte bei der Berechnung des Ausgleichsbetrages nicht auf die Zielbaummethode zurückgreifen dürfen, sondern das vorrangige Vergleichswertverfahren anwenden müssen. Zwar gebe das Baugesetzbuch keine Wertermittlungsmethode vor, die Immobilienwertermittlungsverordnung sehe jedoch vor, dass die Berechnung vorrangig nach dem Vergleichswertverfahren unter Zugrundelegung von Vergleichspreisen aus Grundstücksverkäufen oder den ermittelten Bodenrichtwerten zu erfolgen habe. Das Argument des Beklagten, es seien nicht genügend Vergleichspreise vorhanden gewesen, sei nicht plausibel. Denn aus allgemein zugänglichen Quellen ergebe sich, dass z.B. im Jahr 2011 viele Veräußerungen von Grundstücken im ehemaligen Sanierungsgebiet Winsstraße erfolgt seien. Bereits wenige und im Grenzfall sogar ein einziger Kaufpreis genügten, um das Vergleichswertverfahren anzuwenden.
Unabhängig von der rechtswidrig angewandten Berechnungsmethode sei auch die Berechnung selbst falsch, da die Festlegung des berlineinheitlichen veränderlichen Lagewertanteils (LVmax) in Höhe von 25 % nicht vertretbar sei. Der Sachverständigenausschuss habe die Herleitung des LVmax auf sieben Paare einander ähnlicher Quartiere gestützt, bei denen jedoch anhand objektiver Kriterien hätte überprüft werden müssen, inwieweit Unterscheide zwischen den jeweiligen Bodenwerten auf andere Gründe als die Durchführung der jeweiligen Sanierungsmaßnahmen zurückzuführen gewesen seien. Es sei zudem fehlerhaft, einen einheitlichen Mittelwert für das gesamte Berliner Stadtgebiet zu bilden, da deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtgebieten bestünden. Außerdem sei dieser Wert im Jahr 2001 festgelegt worden und daher veraltet.
Jedenfalls aber müsste eine Anrechnung der durch die Eigentümerin erfolgten umfangreichen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auf dem Grundstück erfolgen, denn diese hätten ebenfalls eine Wertsteigerung bewirkt. Zumindest hätten in dem ehemaligen Sanierungsgebiet Winsstraße eine Vielzahl privater Grundstückseigentümer Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen, die insgesamt zu einer Lagewertverbesserung und damit mittelbar zu einer Bodenwerterhöhung des Grundstücks der Klägerseite geführt hätten. Diese privaten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen hätte die Behörde aufgrund ihres Amtsermittlungsgrundsatzes ermitteln müssen.
Die Klägerin beantragt,
den Bescheid des Bezirksamtes Pankow von Berlin vom 25. Februar 2014 in der Fassung des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 5. September 2019 aufzuheben und
den Beklagten zu verpflichten, an die Klägerin den erhobenen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zurückzuzahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung verweist er zunächst auf die streitgegenständlichen Bescheide und führt ergänzend im Wesentlichen Folgendes aus:
Die Argumentation, dass die Bodenwerterhöhung größtenteils auf wendebedingten Effekten beruhe, sei spekulativ und hypothetisch. Allein privates Kapital, das gerade zu Beginn des Erneuerungsprozesses wegen vieler Unsicherheiten noch zurückgehalten wurde, habe für die Behebung der Mängel des Gebietes nicht ausgereicht. Erst mit der Bereitstellung und dem massiven Einsatz öffentlicher Mittel, ermöglicht durch die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet, hätten diese Veränderungen in Gang gesetzt und realisiert werden können und hätten nicht nur den Anreiz, sondern auch eine gewisse Sicherheit für eigentümerfinanzierte Baumaßnahmen gegeben. Dass möglicherweise einzelne Sanierungsmaßnahmen auch ohne Festlegung als Sanierungsgebiet erfolgt wären, stehe der festgestellten Wertsteigerung des Grundstücks nicht entgegen. Eine exakte Abgrenzung zwischen sanierungsbedingten und allgemeinen Entwicklungen sei nicht durchführbar. Das Sanierungsgebiet Winsstraße sei auch mit dem Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt nicht vergleichbar, für welches der 2. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in seinen Urteilen vom 10. Juli 2017 einen Sonderfall angenommen und die Kausalitätsvermutung nicht habe gelten lassen wollen. Die Unterschiede bestünden gerade im Hinblick auf die durch das Oberverwaltungsgericht hervorgehobenen Besonderheiten der Lagegunst, des privaten Investitionsvolumens in die Bausubstanz, der Anzahl restitutionsbehafteter Grundstücke, denkmalgeschützter Gebäude und Brachflächen.
Zudem sei die Anwendung der Zielbaummethode nicht rechtswidrig erfolgt. Das zwar nach der Immobilienwertermittlungsverordnung vorrangige Vergleichswertverfahren habe in Ermangelung geeigneter Vergleichswerte (Kaufpreise bzw. Bodenrichtwerte) nicht angewandt werden können. Dies liege überwiegend daran, dass es nicht möglich sei, aus Kaufabschlüssen Rückschlüsse zu ziehen, in welcher Höhe der Verkaufspreis auf dem Bodenwert des Grundstücks bzw. sonstigen Faktoren beruhe. Insofern seien für das Vergleichswertverfahren nur Kaufabschlüsse für unbebaute Grundstück mit Baulandqualität, überwiegender Wohnnutzung und einer typischen GFZ von 2,5 in Betracht gekommen, die vom zweiten Halbjahr 2010 bis zum 15. März 2011 (Wertermittlungsstichtag) erfolgt seien. Fehle es aber an aussagekräftigem Datenmaterial, sei eine andere geeignete Methode anzuwenden. Dies könne auch ein Verfahren sein, in dem Anfangs- und Endwert nicht getrennt festgestellt werden, sondern der Endwert aus dem festgestellten Anfangswert abgeleitet werde. Für die Anfangswerte habe sich der Beklagte auf die durch den Sachverständigenausschuss für Grundstückswerte in Berlin festgestellten Bodenwerte gestützt und die Endwerte mit Hilfe der Zielbaummethode errechnet.
Dabei sei die Festlegung eines einheitlichen LVmax gut vertretbar. Das Gremium des Sachverständigenausschusses habe einen LVmax von 25 % unter fehlertheoretischen Gesichtspunkten als plausibelsten Wert angenommen. Die Ausweisungen unterschiedlicher Werte für einzelne Sanierungsgebiete täusche eine Genauigkeit bei der Ableitung vor, die aufgrund des geringen Umfangs der Stichproben nicht zu gewährleisten sei. Der LVmax finde zudem nur in Sanierungsgebieten Anwendung, welche eine ähnliche Struktur aufweisen und nicht mit anderen Stadtteilen – ohne städtebauliche Missstände – vergleichbar seien.
Eine Anrechnung von privaten Sanierungsmaßnahmen des Eigentümers sei grundsätzlich möglich, wenn sich diese Maßnahmen bodenwerterhöhend ausgewirkt haben. Da sich der Wert des Bodens eines bebauten Grundstücks jedoch grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück bestimme, sei davon auszugehen, dass private Baumaßnahmen des Ausgleichspflichtigen in der Regel nicht zu sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen des Grundstücks selbst führen.
Die Kammer hat die in der Entscheidung des 10. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in dem Verfahren zum Aktenzeichen 10 B 6.19 erwähnte gutachterliche Stellungnahme des Sachverständigen Dr.-Ing. R... zum Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt vom 9. Dezember 2013 sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung der Kammer in der Sache VG 13 K 271.14, in der der Sachverständige Dr. X...angehört wurde, in das Verfahren eingeführt. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Streitakte mit der Sitzungsniederschrift vom 14. November 2022 und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (ein Band) verwiesen. Diese lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidungsfindung.

Entscheidungsgründe:
Die Klage bleibt ohne Erfolg. Sie als Anfechtungsklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO statthaft und auch im Übrigen zulässig, aber unbegründet.
Der Bescheid des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 25. Februar 2014 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 5. September 2019 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Rechtsgrundlage für den streitgegenständlichen Bescheid ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach ist der Eigentümer eines in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet belegenen Grundstücks zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages verpflichtet, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Nach § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine (Gebiets-)Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist gem. §§ 154 Abs. 3, 162 BauGB nach Abschluss der Sanierung, zu entrichten. Nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Hs. 1 BauGB sind auf den Ausgleichsbetrag die Bodenwerterhöhungen anzurechnen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat.
Die genannten Voraussetzungen für die Erhebung des Ausgleichsbetrages liegen vor. Die Ermittlung der Bodenwertsteigerung erfolgte nachvollziehbar und innerhalb des Wertermittlungsspielraums des Beklagten. Dass die vom Beklagen ermittelte Bodenwerterhöhung für das Klägergrundstück nicht auf die Sanierung zurückzuführen wäre, kann nicht festgestellt werden. Die Anrechnung zulässigerweise erbrachter eigener Aufwendungen kommt nicht in Betracht.
Die Bestimmung des § 154 BauGB ermöglicht die Abschöpfung maßnahmebedingter Wertsteigerungen eines Grundstücks. Mit dieser Zweckrichtung steht sie nach ständiger Rechtsprechung der Kammer als Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums im Einklang mit Art. 14 Abs. 1 GG und verstößt auch nicht gegen den Gleichheitssatz nach Art. 3 Abs. 1 GG (vgl. VG Berlin, Urteil vom 30. März 2017 – 13 K 454.14 –; Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn u.a., BauGB, 146. EL April 2022, § 154 Rn. 31 ff.).
Ohne Erfolg setzt die Klägerseite dem angegriffenen Bescheid die vermeintliche Rechtswidrigkeit der 10. VO entgegen. Zwar trifft es zu, dass die Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 1 VwGO die wirksame Einbeziehung des veranlagten Grundstücks in den Bereich eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets voraussetzt (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 5. Dezember 1996 - 22 A 2639/93 - juris Rn. 9; OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 23. Mai 2006 - 1 LB 8/04 - juris Rn. 31, 33). Daran besteht jedoch kein Zweifel.
Dass die Festlegung des Sanierungsgebietes durch eine Verordnung des Senats erfolgte, beruht auf § 24 Abs.1 Satz 1 AGBauGB. Danach treten bei der Festlegung von Sanierungsgebieten an die Stelle von Satzungen gemäß § 142 Abs. 3 BauGB und § 162 Abs. 2 BauGB Rechtsverordnungen des Senats. Hierin liegt entgegen der Argumentation einzelner Kläger kein Verstoß gegen höherrangiges Recht. Denn nach § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB bestimmen die Länder Berlin und Hamburg, welche Form der Rechtsetzung an die Stelle der im BauGB vorgesehenen Satzungen tritt. Zielsetzung des § 246 Abs. 2 BauGB ist es, den Stadtstaaten aus Gründen föderativer Selbstständigkeit einen möglichst großen Gestaltungsspielraum zu verschaffen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Oktober 1990 – 4 NB 29/90 – NVwZ 1991, S. 1074). Durch die Regelung des § 24 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB wird auch nicht gegen Art. 28 Abs. 2 GG verstoßen. Im zweistufigen Bundesstaat sind die Kommunen grundsätzlich Teil der Länder. Das Berliner Abgeordnetenhaus erfüllt insoweit sowohl die Funktion eines Landesparlaments als auch die einer kommunalen Volksvertretung im Sinne des Art. 28 Abs. 1 Satz 2 GG. Nach Art. 1 Abs. 1 der Verfassung von Berlin und § 1 AZG werden in Berlin staatliche und gemeindliche Tätigkeit nicht getrennt. In der Überantwortung der Festlegung von Sanierungsgebieten an den Senat durch ein Berliner Landesgesetz kann dementsprechend kein Verstoß gegen die Garantie kommunaler Selbstverwaltung liegen. Im Übrigen steht den Bezirken keine Gebietshoheit aus Art. 28 Abs. 2 GG zu, weil sie nach § 2 Abs. 1 BezVwG BE nur Selbstverwaltungseinheiten Berlins ohne Rechtspersönlichkeit sind.
Die Klägerseite kann der Erhebung des Ausgleichsbetrags nicht entgegenhalten, die Festlegung des Sanierungsgebiets sei nicht erforderlich gewesen, weil ein hoher Investitionsdruck bestanden habe und die Sanierungsziele im Bezirk Pankow auch mit den Mitteln des allgemeines Städtebaurechts zu erreichen gewesen wären. Die Einwände einiger Kläger, bestehende Baulücken hätten über das rechtliche Instrumentarium des § 34 Abs. 1 BauGB geschlossen werden können, und selbst bei Annahme eines im Einzelfall bestehenden Bedürfnisses der planungsrechtlichen Steuerung seien keine Bebauungspläne festgesetzt und auf die Möglichkeit der subsidiären Steuerung verzichtet worden, verfangen nicht.
Die Vorbereitung und Durchführung einer Sanierungsmaßnahme setzt deren Notwendigkeit voraus, vgl. § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB; sie muss zur Behebung städtebaulicher Missstände erforderlich sein (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. März 2010 - 4 BN 60/09 - juris Rn. 3). Nach § 136 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 BauGB in der hier maßgeblichen Fassung vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I S. 2191) liegen städtebauliche Missstände u.a. dann vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht (Nr. 1) oder das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen (Nr. 2). Ist dies der Fall – und auch die Klägerseite zieht die in dem Gebiet bestehenden erheblichen Missstände u.a. im Bereich der Instandsetzung und Modernisierung nicht in Zweifel – kann aber in der Regel davon ausgegangen werden, dass die Erforderlichkeit der Anwendung des Sanierungsrechts gegeben ist.
Die Erforderlichkeitsprüfung dient insbesondere nicht dem Nachweis, dass die Sanierung ohne das besondere sanierungsrechtliche Instrumentarium nicht möglich wäre. Die Frage, ob und mit welchem Ziel eine Sanierungssatzung erlassen wird, ist Teil der Entscheidung der Gemeinde über die zukünftige städtebauliche Entwicklung und unterfällt ihrer Planungshoheit. Bei der Entscheidung, ob das sanierungsrechtliche Instrumentarium erforderlich ist, steht der Gemeinde dementsprechend ein breiter Beurteilungsspielraum zu (vgl. VG Berlin, Urteil vom 17. Mai 2018 – 13 K 271.14 – juris Rn. 18). Die Erforderlichkeit ist bereits dann zu bejahen, wenn die Gemeinde aufgrund einer vertretbaren (plausiblen) Einschätzung die Anwendung des sanierungsrechtlichen Instrumentariums als geboten erachtet; fehlerhaft ist diese Einschätzung erst dann, wenn etwaige Alternativmaßnahmen, auch im Lichte des Abwägungsgebotes aus § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB, eindeutig vorzugswürdig sind (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 19. Januar 2011 – D 146/08.NE – juris Rn. 86 f., 99 m.w.N., für Sanierungsmaßnahmen nach dem früheren Städtebauförderungsgesetz bereits OVG Bremen, Urteil vom 13. Dezember 1994 – 1 BA 37/93 – juris Rn. 64 m.w.N.; VG Berlin, Urteil vom 8. Dezember 2015 – 19 K 242.10 – juris Rn. 30).
Der auf diese Weise begrenzten gerichtlichen Kontrolle hält die Festlegung des Sanierungsgebietes Winsstraße unter dem hier zunächst zu erörternden Aspekt, ob die Sanierungsmaßnahme erforderlich war, stand. Hinsichtlich der städtebaulichen Missstände, die die Erforderlichkeit nach dem zuvor Gesagten indizieren, verweist die Kammer dabei auf die vorbereitenden Untersuchungen des Beklagten, insbesondere auf die Abschlussbroschüre und die darin zusammengefassten Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen sowie auf die zutreffenden Ausführungen des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg zur Rechtmäßigkeit der Vorgängerverordnung in seinem Beschluss vom 9. September 2013 (10 S 12.12 - juris Rn. 7 ff.), denen sie sich anschließt. Eindeutig vorzugswürdige Alternativmaßnahmen sind nicht erkennbar, insbesondere im Hinblick darauf, dass die Sanierung im Sinne der §§ 136 ff. BauGB nach den Vorstellungen des Gesetzgebers eine städtebauliche Gesamtmaßnahme ist, die eine Koordination sehr unterschiedlicher Einzelmaßnahmen erfordert (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. März 2010 - 4 BN 60/09 - juris Rn. 7). Ein Vorgehen nach den §§ 136 ff. BauGB ist daher besonders zur Lösung von städtebaulichen Problemen in Gebieten bestimmt, in denen ein planmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen angezeigt ist, weil in den betreffenden Gebieten nicht nur einzelne, sondern ein Bündel städtebaulicher Maßnahmen erforderlich sind (vgl. Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 136 Rn. 3). Daher kann die Betrachtung nicht auf das Vorhandensein eines erheblichen privaten Investitionsdrucks reduziert werden, um eine Erforderlichkeit in Abrede zu stellen (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 23. April 2013 - 2 S 36.13 – UA S. 3; VG Berlin, Urteil vom 8. Dezember 2015 – 19 K 273.09 – juris Rn. 46).
Die Sanierung des klägerischen Grundstücks war mit der Aufhebung der Sanierungsverordnung durch die AufhebungsVO gemäß § 162 Abs. 1 BauGB abgeschlossen und mit ihrer Veröffentlichung am 15. März 2011 die sachliche Beitragspflicht entstanden. Sie traf in persönlicher Hinsicht die Klägerin als die Person, die im Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung als Grundstückseigentümerin im Grundbuch eingetragen war (§ 154 Abs. 1 BauGB).
Die Aufhebungsverordnung ist – anders als vereinzelte Kläger meinen - nicht zu früh erlassen worden. Soweit diese Kläger rügen, die Sanierungsmaßnahme sei noch nicht gemäß §§ 162, 154 Abs. 3 BauGB abgeschlossen, da einige ursprünglich geplante Einzelmaßnahmen in der Nähe des jeweiligen Klägergrundstücks im Ergebnis nicht realisiert wurden, verkennen sie, dass es für den Abschluss der Sanierung nach § 162 BauGB lediglich auf den förmlichen Akt der Aufhebung des Sanierungsgebietes, nicht jedoch auf die vollständige Durchführung der Sanierung ankommt. Im Übrigen ist eine vollständige Behebung der städtebaulichen Missstände auf allen Grundstücken vor der Aufhebung der Sanierungsverordnung weder rechtlich erforderlich noch sachlich geboten, da eine wesentliche Gebietsverbesserung im Sinne des § 136 BauGB und das Sanierungsziel, das Quartier als innerstädtisches Wohngebiet zu erhalten und zu sichern, bereits erreicht ist, wenn die wesentlichen Infrastrukturmaßnahmen errichtet bzw. gesichert sind und auf etwa 60 % der Grundstücke Erneuerungsmaßnahmen durchgeführt wurden (vgl. Begründung zur Aufhebungsverordnung, AbgH-Drs. 16/4084 Lfd.-Nr. 4 vom 4. Mai 2011, S. 3 f.).
Die Ermittlung der gemäß § 154 Abs. 1 BauGB als Ausgleichsbetrag abzuschöpfenden, sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung durch den Beklagten erfolgte nachvollziehbar und innerhalb seines Wertermittlungsspielraums.
Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten, § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Der Zeitpunkt, auf den Anfangswert und Endwert zu beziehen sind, d.h. der sog. Wertermittlungsstichtag (vgl. § 16 Abs. 5 der auf der Grundlage des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Immobilienwertermittlungsverordnung in der bis zum 31. Dezember 2021 geltenden Fassung (ImmoWertV aF) vom 19. Mai 2010, BGBl. I S. 639) ist der Abschluss der Sanierung. Für das Sanierungsgebiet Winsstraße ist dies gemäß § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB der Tag des Inkrafttretens der Aufhebungsverordnung, hier also der 15. März 2011.
Den Zeitpunkt für die Qualifizierung des Grundstückszustands für den Anfangswert (sog. „Qualitätsstichtag“, vgl. § 4 Abs. 1 ImmoWertV aF) hat der Beklagte auf den 29. November 1990 festgelegt, den Tag, welcher der Veröffentlichung des Beschlusses des Magistrats von Berlin vom 18. November 1990 zum Beginn von Voruntersuchungen in „städtebaulichen Problemgebieten“, u. a. auch im Bereich Winsstraße, (GVABl. Nr. 17 vom 30. November 1990 S. 524) vorausgegangen ist. Das ist nicht zu beanstanden. Denn dieses Datum markiert den Zeitpunkt des beginnenden Sanierungseinflusses (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 10 B 3.19 – juris Rn. 38; Beschluss vom 14. März 2016 – 10 S 9.16 – juris Rn. 8; VG Berlin, Beschluss vom 17. Mai 2018 – VG 13 K 271.14 – juris Rn. 26).
Soweit einige Kläger meinen, der Qualitätsstichtag hätte auf den 21. Juli 1992, und mithin auf den Tag des Beschlusses des Senats von Berlin über die Fortführung der vorbereitenden Untersuchungen für das Gebiet Winsstraße bestimmt werden müssen, weil in dem am 30. November 1990 veröffentlichten Magistratsbeschluss die konkret zu untersuchenden Gebiete nicht näher bezeichnet worden seien, vermag die Kammer diesem Einwand nicht zu folgen. Zwar trifft es zu, dass der Beschluss zur Bezeichnung der Gebiete, für welche der Beginn der vorbereitenden Untersuchungen beschlossen wurde, auf einen Unterpunkt II verweist, den der Beschluss dann nicht mehr enthält. Hierbei handelt es sich jedoch um ein offensichtliches redaktionelles Versehen. Denn bereits im Unterpunkt I des Magistratsbeschlusses werden die verschiedenen Untersuchungsbereiche, so auch unter „Nr. 14 Prenzlauer Berg“ das Gebiet Winsstraße mit genauer Abgrenzung beschrieben und die verschiedenen Bereiche in einer als Anlage beigefügten Übersichtskarte räumlich dargestellt. Es unterliegt deshalb keinem Zweifel, dass mit dem Beschluss des Magistrats für die bezeichneten Areale die allgemeine Erwartung geweckt wurde, dass dort städtebauliche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden könnten. Abgesehen davon hat die Klägerseite auch nicht dargelegt, ob und inwiefern sich die Verlagerung des Qualitätsstichtags auf den 21. Juli 1992 auf die mit der Zielbaummethode ermittelten Qualitätsveränderung auswirken würde.
Der Beklagte hat eine zulässige Methode der Wertermittlung gewählt.
Der Gesetzgeber hat keine ausdrückliche gesetzliche Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. § 154 BauGB enthält hierzu keine Festlegungen und die Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung machen deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Der Gesetzgeber trägt den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung mit der Errichtung und Beibehaltung von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB Rechnung. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts folgt aus diesem Regelungssystem ein Wertermittlungsspielraum, da die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31.13 – juris Rn. 12). Maßgeblich ist ferner, dass der Bewertung von Grundstücken in besonderem Umfang wertende Elemente anhaften und sie deshalb nicht richtig oder falsch, sondern nur vertretbar oder nicht vertretbar vorgenommen werden kann (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018 – 2 B 18.16 – juris Rn. 24; BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31/13 – juris Rn. 8; Urteil der Kammer vom 17. Mai 2018 – 13 K 271.14 – juris Rn. 30).
Bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung steht der Gemeinde daher nach allgemeiner Auffassung ein Wertermittlungsspielraum zu, der nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle erlaubt. Er erstreckt sich jedoch nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen und müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31.13 – juris Rn. 12). Beschränkt ist der den Gemeinden eingeräumte Wertermittlungsspielraum außerdem durch die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung, die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind. Derartige allgemeine Grundsätze können der Immobilienwertermittlungsverordnung entnommen werden, obgleich diese in erster Linie der Immobilienbewertung durch die Gutachterausschüsse (§ 192 BauGB) in den vom Baugesetzbuch vorgesehenen Fällen dient und ihr nach höchstrichterlicher Rechtsprechung keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder für die Gerichte zukommt (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31.13 – juris Rn. 7; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 10 B 3.19 – juris Rn. 35). Im Hinblick auf die heranzuziehenden Wertermittlungsmethoden lassen die in der Immobilienwertermittlungsverordnung niedergelegten allgemeinen Grundsätze Ausnahmen zu; die zulässigen Methoden sind in der Verordnung nicht abschließend aufgeführt (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31.13 – juris Rn. 15). Die in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelten Methoden sind nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten vorhanden sind, die gewährleisten, dass mit dem jeweiligen Verfahren der Verkehrswert bzw. – im Fall der Sanierung – dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln ist. Kann eine in der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgesehene Methode nicht angewandt werden, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Zulässig ist jede Methode, mit welcher der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann. Dies kann ohne Zweifel auch ein Verfahren sein, in dem Anfangs- und Endwert nicht getrennt festgestellt werden, sondern der Endwert aus dem festgestellten Anfangswert und dem modellhaft berechneten Betrag der sanierungsbedingten Wertsteigerung abgeleitet wird (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 – 4 B 71/04 – juris Rn. 6).
Daran gemessen ist die vom Beklagten vorgenommene Heranziehung von Bodenrichtwerten zur Ermittlung des Anfangswertes und die Ableitung des Endwertes aus dem Anfangswert mit Hilfe der Multifaktorenanalyse des Zielbaumverfahrens nicht zu beanstanden.
Zwar ist nach § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV aF das direkte Vergleichswertverfahren (Vergleich von Kaufpreisen) grundsätzlich vorrangig (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5. November 2009 – 2 B 7.07 – juris Rn. 18). Der Rückgriff auf Bodenrichtwerte ist aber dann zulässig, wenn vergleichsgeeignete Kaufpreise nicht in ausreichender Anzahl zur Verfügung stehen (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 17. Dezember 2012 – 2 S 12.12 – juris Rn. 19). Vergleichsgeeignet für die Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung sind – wie der Beklagte nachvollziehbar in der Klageerwiderung dargelegt hat - Kaufpreise für unbebaute Grundstücke mit Baulandqualität, die in einem Sanierungsgebiet liegen, dem fraglichen Grundstück in Grundstücks- und Gebietsmerkmalen entsprechen und bei denen die Kaufverträge eine zeitliche Nähe zum Wertermittlungsstichtag haben. Konkret hatte der Beklagte hier für den Zeitraum 2. Jahreshälfte 2010 bis 15. März 2011 Vergleichskaufpreise gesucht und solche nicht gefunden. Dies wird auch im Gutachten des Vermessungsamtes dargelegt. Die Fokussierung des Beklagten auf Kaufpreise für unbebaute Grundstücke entspricht der normativen Vorgabe für den Endwert als Bodenwert, der das unbebaute Grundstück betrifft (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 66). In dicht bebauten Gebieten wie dem Sanierungsgebiet Winsstraße ist die Anzahl an unbebauten Grundstücken jedoch stark begrenzt, so dass ein nennenswerter Grundstücksverkehr mit unbebauten Grundstücken in einem eng begrenzten Zeitraum regelmäßig nicht gegeben sein wird. Das Vergleichswertverfahren im Sinne eines Vergleichs von Kaufpreisen war vor diesem Hintergrund ungeeignet für die Wertermittlung.
Zwar wenden einige Kläger ein, dass das Fehlen von Vergleichskaufpreisen nicht plausibel sei und von der Beklagtenseite nur behauptet werde, und beziehen sich hierzu auf das Kartenmaterial der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (gemeint ist wohl die Karte „Kauffälle 2012“), aus dem viele Grundstücksveräußerungen im Sanierungsgebiet und seinem unmittelbaren Umfeld im Jahr 2012 erkennbar seien. Dabei wird jedoch nicht hinreichend zwischen den dort abgebildeten Grundstücksteilmärkten differenziert. Kauffälle für unbebaute Grundstücke mit Baulandqualität sind im Bereich des Sanierungsgebiets Winsstraße für 2012 nicht verzeichnet. Vielmehr beziehen sich die meisten der in der Karte dargestellten Kauffälle gemäß der Legende auf Eigentumswohnungen und sonstiges Teileigentum. Es gibt auch sonst keine Anhaltspunkte dafür, dass entgegen den Ausführungen des Beklagten, die dieser seit der Anhörung der jeweiligen Kläger vor Bescheiderlass wiederholt, bestätigt und näher erläutert hat, doch eine hinreichende Zahl stichtagsnaher und vergleichbarer Verkäufe unbebauter Grundstücke in der vom Gutachterausschuss geführten Kaufpreissammlung vorlägen. Die Kläger haben in dem mehrjährigen Gerichtsverfahren bis zur Entscheidung der Kammer keine konkreten Vergleichsgrundstücke benannt oder sonstige substantielle Angaben zu Vergleichskaufpreisen gemacht. Insoweit war auch keine weitere Aufklärung durch die Kammer veranlasst (vgl. dazu OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 67).
Die Behörde durfte in Abwesenheit geeigneter Vergleichskaufpreise den Bodenwert auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermitteln (vgl. § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV aF). Bei den vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin ermittelten Bodenrichtwerten handelt es sich um Festlegungen eines gesetzlich bestimmten Sachverständigengremiums (vgl. § 192 BauGB), dem u.a. gemäß § 193 Abs. 5 BauGB und § 10 ImmoWertV aF die Aufgabe zugewiesen ist, Bodenrichtwerte zu ermitteln. Diese lagen hier für eine lagetypische GFZ von 2,5 vor. Gegen die Umrechnung auf die nach § 34 BauGB realisierbare GFZ mithilfe der vom Gutachterausschuss festgelegten Umrechnungskoeffizienten (vgl. die Angaben im Gutachten des Vermessungsamts) ist nichts einzuwenden.
Zur Berechnung des Endwertes hat der Beklagte die Multifaktorenanalyse nach der Zielbaummethode durchgeführt. Das ist zulässig und auch sonst ohne Rechtsfehler erfolgt.
Der Beklagte hat zunächst festgestellt, dass keine Bodenrichtwerte nach Neuordnung bestehen (siehe Gutachten des Vermessungsamts), die den für den Anfangswert durch den Gutachterausschuss bestimmten Bodenrichtwerten ohne Sanierungseinfluss gegenüber gestellt werden könnten und hatte daher eine andere geeignete Methode für die Ermittlung des Endwertes zu wählen.
Anders als einige der Kläger meinen, musste der Beklagten dabei nicht zwingend auf die vom Gutachterausschuss ermittelten allgemeinen Bodenrichtwerte vom 1. Januar 2011 zurückzugreifen bzw. auf einen auf dieser Grundlage zeitlich bis zum 15. März 2011 fortgeschriebenen Bodenrichtwert (sog. Interpolation). Da der Wertermittlung für den Anfangswert kein „normaler“ Bodenrichtwert zugrunde gelegt wurde, sondern der durch den Gutachterausschuss über die Jahre für das Sanierungsgebiet fortgeschriebene SU-Bodenrichtwert (vgl. Vorwort zu Bodenrichtwerte 01.01.2011, Erläuterung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, S. 3 f., abrufbar unter https://www.berlin.de/gutachterausschuss/marktinformationen/ bodenrichtwerte/), wäre die Differenz zu dem „normalen“, aus den Kauffällen im Jahr 2010 ermittelten Bodenrichtwert für den 1. Januar 2011 nach Angaben des Beklagten wegen der unterschiedlichen Ermittlungsmethoden nicht hinreichend aussagekräftig für die tatsächlich sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung. Einen „erheblichen Begründungsmangel“ (vgl. Urteil des OVG Berlin-Brandenburg vom 25. Januar 2018 – 2 B 18.16 – juris Rn. 38) vermag die Kammer darin nicht zu erkennen. Allein die Möglichkeit, aus allgemeinen Bodenrichtwerten näherungsweise einen Endwert abzuleiten, verpflichtet den Beklagten nicht, diese Methode vorzuziehen. Die vom Beklagten getroffene Wahl der Multifaktorenanalyse für die Ermittlung des Endwertes aus dem Anfangswert bewegt sich vielmehr in dem Wertermittlungsspielraum, den § 154 Abs. 2 BauGB der Gemeinde einräumt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 10 B 3.19 – juris Rn. 48), auch wenn diese Wertermittlungsmethode zu anderen Ergebnissen führen kann als die Ableitung des Endwertes aus dem allgemeinen Bodenrichtwert (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 77 m.w.N.). Eine besondere Benachteiligung der Klägerseite aus der Methodenwahl vermag die Kammer nicht zu erkennen. Die vom Beklagten angewendeten Multifaktorenanalyse trägt der Einzelfallgerechtigkeit in größerer Weise Rechnung als die Heranziehung von allgemeinen Bodenrichtwerten, da die räumliche Bezugsebene für viele der herangezogenen Lagekriterien kleiner ist: während ein allgemeiner Bodenrichtwert für eine ganze Bodenrichtwertzone ermittelt wird (diese ist identisch mit der Fläche des Sanierungsgebiets), bezieht sich die Bewertung der Lagekriterien zur Ermittlung der sanierungsbedingten Verbesserung der städtebaulichen Qualität der Umgebungsstruktur überwiegend auf die engere Umgebung des jeweiligen Grundstücks (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 116) und ist mithin genauer.
Bei der Zielbaummethode handelt es sich um eine in der Rechtsprechung bislang einhellig anerkannte Methode zur Berechnung des Endwertes, deren Wahl von dem behördlichen Wertermittlungsspielraum gedeckt ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 – 4 B 71/04 – juris Rn. 6; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 71). Ihr Prinzip besteht darin, Bewertungen zu objektivieren, indem eine Wertfeststellung in möglichst viele Einzelbewertungen aufgespalten wird. Der Gesamtwert wird zu diesem Zweck in eine hierarchische Verzweigungsstruktur zerlegt („Zielbaum“), mit welcher der Zustand des Grundstücks zum Qualitätsstichtag beschrieben wird. Dieser ist gemäß § 2 ImmoWertV aF neben den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag der Grundstückswertermittlung zugrunde zu legen. Für den maßgeblichen Zustand des Grundstücks zum Qualitätsstichtag sind gemäß § 4 Abs. 2 ImmoWertV aF unter anderem die in § 6 Abs. 4 ImmoWertV beispielhaft benannten Lagemerkmale wie die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse zu bewerten. Diese und weitere Merkmale werden in dem Zielbaumschema als Lagekriterien abgebildet und im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben konkretisiert. Die Einzelbewertungen werden anhand eines zuvor vom Beklagten bestimmten Maßstabes ermittelt und ihrer Bedeutung nach gewichtet. Dadurch werden Werturteile differenzierter und nachvollziehbarer (Urteil der Kammer vom 17. Mai 2018 – 13 K 271.14 – juris Rn. 31 m.w.N.). Sie werden schließlich zu einer Gesamtbewertung der Anfangs- und der Endqualität der Grundstückslage zusammengeführt und beide Werte für die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zueinander in Beziehung gesetzt. Dabei wird zugrunde gelegt, dass sich die sanierungsbedingten Lagequalitätsveränderungen nur auf einen bestimmten veränderlichen Anteil des Bodenwerts auswirken, während der Bodenwert im Übrigen sich aus durch eine Sanierung unveränderbaren Bestandteilen zusammensetzt. Aus dem Qualitätsverhältnis zwischen Ausgangs- und Endzustand lässt sich ein Multiplikator errechnen, mit dessen Hilfe aus einem vorgegebenen Anfangs- oder Endwert im Dreisatzverfahren der auf denselben Tag bezogene jeweils andere Wert bestimmt werden kann (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 71).
Der Beklagte hat im Rahmen der Multifaktorenanalyse unter Beachtung der Vorgaben der Ausführungsvorschriften zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung und zur Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach §§ 152 bis 155 des Baugesetzbuches (AV Ausgleichsbeträge) vom 23. Dezember 2008 (ABl. Seite 434) bzw. 14. Januar 2015 (ABl. Seite 354 - AV Ausgleichsbeträge 2015) zutreffend den Zielbaum für Wohn- und Mischnutzung der Ausprägung „Wohnen“ mit der Berechnung des Endwerts aus dem Anfangswert herangezogen. Dies entspricht der städtebaulichen Struktur des Gebietes. Die Bewertungen des Beklagten bezüglich der jeweiligen Anfangs- und Endqualität, die für das Berechnungsschema notenmäßig ausgewiesen sind, sind aus den in der städtebaulichen Stellungnahme der X... GmbH dargestellten Bewertungen von Zielen, Ausgangssituation und Ergebnissen der Sanierung abgeleitet. Diese Bewertung hat sich das Vermessungsamt des Beklagten in seiner Stellungnahme zulässigerweise zu Eigen gemacht. Die Auswahl der in diesem Zielbaum abgebildeten Kriterien und Subkriterien mag nicht zwingend sein; sie ist jedoch ebenso vom Beurteilungsspielraum gedeckt wie die ihnen zugrunde liegende Annahme, dass jede einzelne quantitativ gleiche Qualitätsverbesserung in einem Lagekriterium zu einem quantitativ gleichen Preissprung im Bodenwert führt (vgl. VG Berlin, Urteil vom 12. Oktober 2016 – 19 K 368.14 – UA Seite 11).
Soweit einige Kläger meinen, es müsste für jedes Grundstück ein auf dieses abgestimmter Zielbaum entwickelt werden, haben sie schon nicht dargelegt, inwieweit der verwendete Zielbaum für die Bemessung der Bodenwerterhöhung des jeweiligen Klägergrundstücks ungeeignet ist und das Klägergrundstück in seinen wertbeeinflussenden Merkmalen negativ von den getroffenen Prognosen und Feststellungen zum Endwert des Sanierungsgebietes abweicht (so schon VG Berlin, Urteil vom 8. Dezember 2015 – 19 K 273.09 – juris Rn. 64).
Die Anwendung des Zielbaumverfahrens zur Ermittlung des Ausgleichsbetrags für das Klägergrundstück ist auch im konkreten Fall nicht zu beanstanden. Die die Bewertungen im Zielbaum in eine Bodenwertveränderung umsetzende Rechenformel unterliegt keinen Bedenken. Sie setzt die rechtlichen Vorgaben mathematisch zutreffend um, auch im Hinblick auf die Schätzung des maximal veränderbaren Lagewertanteils (LVmax) auf 25 %.
Nach der Überführung der Zielbaumergebnisse in ein normiertes Intervall (vier Stufen zwischen den Benotungen 1 bis 5 mit Wertungen von 0 bis 1 ergeben sich mit den Größen ZBA für den normierten Anfangswert und ZBE für den normierten Endwert relative Anteile vom maximal veränderlichen Lagewertanteil (LVmax). Mit den Formeln 1-ZBE × LVmax und 1 - ZBA × LVmax werden diese relativen Anteile am bestmöglichen Endwert (Emax) berechnet. Es handelt sich um eine proportionale Zuordnung mit Quotientengleichheit der Zahlenpaare BWA ÷ BWE = (1 - ZBA × LVmax) ÷ (1 -ZBE × LVmax), wobei BWA den Anfangs- und BWE den Endwert bezeichnen. Da der maximale Endwert nur dann erreicht wäre, wenn sämtliche Lagekriterien im
Zielbaum mit der Notenstufe 1 bewertet würden, sind die Produkte aus ZBA × LVmax sowie ZBE × LVmax (25 %) jeweils von 1 abzuziehen. Aus dem quotientengleichen Verhältnis BWA / BWE = (1 - ZBA * 0,25) / (1 - ZBE * 0,25) lässt sich der Endwertmultiplikator mit der vom Antragsgegner verwendeten Formel zutreffend ermitteln (siehe schon VG Berlin, Urteil vom 13./ 15. Oktober 2016 – VG 19 K 368.14 – UA S. 16).
Rechtlich erhebliche Einwände gegen die Berechnungsschritte vermag die Kammer nicht zu erkennen.
Die Festlegung eines einheitlich für alle Berliner Sanierungsgebiete geltenden LVmax von 25 % erfolgte im Jahre 2001 anlässlich der Novellierung der AV Ausgleichsbeträge. Er ist das Ergebnis der Beratungen eines achtköpfigen Sachverständigengremiums, dem Mitglieder des Gutachterausschusses, externe Grundstückssachverständige sowie Mitarbeiter verschiedener bezirklicher Sanierungsverwaltungsstellen und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung angehörten. Der Beklagte hat den LVmax demnach nicht als fiktive Größe bestimmt, sondern es handelt sich um einen auf empirischer Basis sachverständig ermittelten Wert, welchen der Beklagte lediglich übernommen hat. Der Wert ist keine – gerichtlich voll überprüfbare – rechtliche oder tatsächliche Grundlage der Wertermittlung, sondern betrifft deren konkrete Ausgestaltung und fällt damit in den Wertermittlungsspielraum des Beklagten. Die gemäß Art. 19 Abs. 4 GG gebotene gerichtliche Kontrolle beschränkt sich somit auf die Frage, ob der Wert plausibel ist und die Abgabengerechtigkeit aus Art. 3 Abs. 1 GG wahrt (siehe ausführlich OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 77 ff.).
Der LVmax weist die erforderliche Plausibilität auf, denn seine Ableitung ist aus dem in das Verfahren eingeführten Gutachten des Vorsitzenden des Sachverständigenausschusses Dr. X... vom 9. Dezember 2013 sowie seinen ebenfalls in das Verfahren eingeführten Erläuterungen in der mündlichen Verhandlung am 17. Mai 2018 in dem Verfahren zum Aktenzeichen 13 K 271.14 nachvollziehbar und beruht auf einer gesicherten empirischen Grundlage (vgl. die ausführliche Beschreibung der beiden vom Sachverständigengremium verwendeten stochastischen Modelle: OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., juris Rn. 83-89). Die Kammer hat – anders als die Klägerseite - keinen Zweifel, dass die Berücksichtigung von Daten aus 13 Sanierungsgebieten im Berliner Stadtgebiet eine sichere empirische Grundlage darstellt. Eine fehlerhafte Erhebung oder Verarbeitung der Daten schließt die Kammer aufgrund der fachlichen Kompetenz der Gremienmitglieder aus. Das Gremium hat ausdrücklich geprüft, ob die Daten Ausreißer enthalten, die aufgrund ungewöhnlicher Verhältnisse oder sonstiger Besonderheiten das Ergebnis verfälschen könnten, und dies verneint (Seite 12 des Gutachtens). Offensichtliche methodische Fehler sind nicht ersichtlich; der Kammer erscheint es im Gegenteil besonders überzeugend, zwei unterschiedliche Bewertungsmodelle zu kombinieren und somit die gefundenen Werte zu überprüfen.
Soweit einige Kläger rügen, die Annahme einer Quasi-Identität der im ersten Modell von 1995 gebildeten sieben Ost-West-Paare von Sanierungsgebieten sei nicht nachvollziehbar, folgt die Kammer dieser Einschätzung nicht. Die Auswahl ist anhand der Kriterien „Nutzungsmaße“, „Siedlungscharakteristik“, „stadträumliche Lage“ und „überörtliche Imageeinschätzung“ erfolgt. Die Kläger legen nicht dar, warum diese Kriterien für die Bildung von Vergleichspaaren ungeeignet sein sollen. Es gibt auch keine Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständigenausschuss bei der Bildung der Vergleichspaare von einer falschen Tatsachengrundlage ausgegangen wäre und sachfremde Erwägungen angestellt hätte. Zu einer eigenen Fehlersuche ist die Kammer durch den unsubstantiierten Klägervortrag nicht angehalten (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 95).
Die Rechtsauffassung einiger Kläger, die Annahme eines einheitlichen Mittelwertes für sämtliche Berliner Sanierungsgebiete sei per se fehlerhaft, weil die Spannbreite der empirisch ermittelten veränderlichen Lagewertanteile für die 1995 untersuchten Gebietspaare von 15,5 % bis 37,9 % reichte, teilt die Kammer nicht. Die Festlegung eines einheitlich für die bis 1995 festgelegten, von Wohnnutzung geprägten Sanierungsgebiete geltenden LVmax als Mittelwert der erhobenen Einzelwerte ist hinreichend plausibel zu begründen. Zunächst ist festzuhalten, dass der LVmax nur in den bis 1995 festgesetzten Sanierungsgebieten Anwendung findet, und nicht etwa „berlinweit“, und diese Gebiete eine ähnliche Struktur aufweisen. Des Weiteren sind Verkehrswertermittlungen wie die Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung keine mathematisch exakt erfassbaren Vorgänge, sondern Schätzungen. Dementsprechend besteht Einigkeit, dass die Streubreite, also der Bereich, innerhalb dessen die Wertermittlung noch akzeptabel ist, außerordentlich groß ist. An diesem grundsätzlichen bewertungstechnischen Problem ändert auch die Verwendung mathematischer Berechnungsformeln nichts. Die genannten Ungenauigkeiten bleiben aufgrund der Eingangsparameter, die ihrerseits auf Schätzungen und Bewertungen beruhen (müssen) und Unsicherheiten „in sich“ tragen – so ausdrücklich der sachverständige Zeuge Dr. X... in der mündlichen Verhandlung zum Verfahren VG 13 K 271.14 – bestehen. Daraus erhellt unmittelbar, dass es auch „den“ präzisen, einzig richtigen LVmax nicht geben kann. Auch dieser beruht immer – gleich ob als Durchschnittswert für alle Sanierungsgebiete oder individuell für ein Sanierungsgebiet bestimmt - auf subjektiv abgeschätzten („Schulnoten“ bei den Lagekriterien) und gerundeten Größen (Bodenrichtwerte) (Urteil der Kammer vom 17. Mai 2018 – 13 K 271.14 – juris Rn. 43). Der sachverständige Zeuge Dr. X... hat insoweit etwa betont, dass bereits dem Bodenrichtwert eine „Genauigkeitsspanne“ von bis zu 5 % innewohne. Bei dem maximal veränderlichen Lagewertanteil handelt es sich nach alledem nur um einen Durchschnittswert innerhalb einer plausiblen Spanne. Die Kammer erachtet dies als hinreichende Rechtfertigung dafür, auf die – zumal erheblichen zusätzlichen Verwaltungsaufwand verursachende und letztlich kaum präzisere – Ermittlung eines „individuellen“ LVmax für jedes einzelne der bis 1995 festgesetzten Sanierungsgebiete zu verzichten. Die Festlegung eines konkreten LVmax für jedes individuelle Sanierungsgebiet mag bewertungstechnisch zulässig und möglicherweise „marktgerechter“ sein (dagegen indes der sachverständige Zeuge Dr. X..., der insoweit eine „Scheingenauigkeit“ kritisierte). Das ändert aber nichts daran, dass nach dem Vorstehenden auch ein „allgemein“ für alle Sanierungsgebiete geltender LVmax vom Wertermittlungsspielraum gedeckt ist. Eine evidente, nicht plausibel zu begründende Fehlbeurteilung stellt die Verwendung eines einheitlichen LVmax nach dem Vorstehenden jedenfalls nicht dar (Urteil der Kammer vom 17. Mai 2018 – 13 K 271.14 – juris Rn. 44). Dass möglicherweise auch ein anderer LVmax vertretbar wäre und von einigen sachverständigen Stimmen eine andere Vorgehensweise für vorzugswürdig gehalten wird, führt noch nicht zur fachlichen Unvertretbarkeit der durch den Beklagten angewendeten Methode der Wertermittlung (so auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 99).
Erst recht verfängt der Einwand vereinzelter Kläger nicht, der LVmax müsse zwingend grundstücksbezogen nach der Immobilienwertverordnung ermittelt werden, insbesondere weil die jeweilige Größe vom Konjunkturniveau abhänge. Solche Anforderungen an die Festsetzung eines Ausgleichsbetrags, die auch in der Rechtsprechung des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg anklingen, würden im Ergebnis die grundsätzliche Entscheidung des Bundesgesetzgebers in § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB konterkarieren, wonach der Eigentümer eines in einem Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten hat, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Die von den Klägern konstruierten Anforderungen übersteigen das Maß dessen, was bundesrechtlich von den Gemeinden an Aufwand zur Ermittlung der Bodenwerterhöhung verlangt wird. Bei der Wertermittlung darf die Gemeinde sich vielmehr auch von Praktikabilitätserwägungen leiten lassen, die je nach Zahl der zu erfassenden Bewertungsvorgänge an Bedeutung gewinnen und so auch in größerem Umfang Typisierungen und Pauschalierungen rechtfertigen können. Zwar weisen die Kläger zu Recht drauf hin, dass das der Zielbaummethode zugrunde liegende Berechnungsmodell bei höheren konjunkturellen Bodenwerten zwangsläufig zu höheren Ausgleichsbeträgen führt, dies ist aber vom Beurteilungsspielraum der Gemeinde gedeckt und nicht unbillig. Denn wenn ein höherwertiges Grundstück z.B. eine 10 %-ige Wertsteigerung erfährt, steigt sein Verkehrswert nominal auch deutlicher als jener eines geringerwertigen Grundstücks (VG Berlin, Urteil vom 13./15. Oktober 2016 – 19 K 368.14 – UA S. 13).Die pauschalierende Vorgehensweise des Beklagten widerspricht nach Auffassung der Kammer nicht dem aus Art. 3 Abs. 1 GG herzuleitenden Grundsatz der Abgabengerechtigkeit (zu den aus diesem Grundsatz abzuleitenden Grenzen für die Maßstabbildung für Vorzugslasten vgl. ausführlich OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 106). Wegen der genannten Schätzungsspielräume gibt es „den“ einzigen richtigen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag ohnehin nicht. Darüber hinaus sind nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts selbst in Bereichen, in denen Abgaben grundsätzlich centgenau berechnet werden könnten, bei Massenerscheinungen Durchbrechungen des Gleichheitssatzes durch Typisierungen und Pauschalisierungen aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung und -praktikabilität in bestimmtem Umfang gerechtfertigt (BVerfG, Beschluss vom 19. November 2019 – 2 BvL 22/14 – juris Rn. 101 ff.). Der gewählte Maßstab muss aber, gemessen an dem Zweck der Abgabenerhebung, sachgerecht sein (BVerwG, Urteil vom 23. Februar 2011 – 6 C 22.10 – juris Rn. 66). Der Zweck des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages besteht darin, die Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet an den Kosten der Sanierungsmaßnahme zu beteiligen und setzt an den Bodenwerterhöhungen und mithin an tatsächlich zugeflossenen Vorteilen an. Es handelt sich außerdem um eine Massenerscheinung aufgrund der Vielzahl der betroffenen Grundstücke (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 108 f.). Die Zugrundelegung eines pauschalen LVmax von 25 % entbindet den Beklagten von der Ermittlung des maximal veränderlichen Lagewertanteils und entsprechenden Anpassungen des Zielbaums für jedes einzelne Sanierungsgebiet und erspart damit erheblichen Verwaltungsaufwand. Da die pauschale Anwendung des LVmax einen zumindest wahrscheinlichen Schluss von dem festgesetzten sanierungsrechtlichen Ausgleichbetrag auf den der Grundstückseigentümerin oder dem Grundstückseigentümer zugewachsenen Vorteil der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zulässt, entspricht sie den rechtlichen Vorgaben der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts. Die Gemeinde muss für die Rechtmäßigkeit der Abgabenerhebung hingegen nicht die nach dem jeweiligen Stand der fachlichen Diskussion allgemein oder überwiegend für die am „besten“ gehaltene Wertermittlungsmethode anwenden (OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., juris Rn. 112). Dass es durch die Pauschalierung in einer relevanten Zahl der Fälle zu einer grob überhöhten (oder umgekehrt: zu niedrigen) Festsetzung des Ausgleichsbetrags kommen würde, wird weder dargelegt noch ist dies aufgrund des mehrfach erwähnten Schätzungsspielraums ersichtlich.
Die Kammer hat schließlich keine Anhaltspunkte dafür, dass die Annahme eines LVmax von 25 % zum maßgeblichen Wertermittlungsstichtag (15. März 2011) überholt war.
Soweit einige Kläger vermuten, dass sich die konjunkturellen Umstände sowie die Marktverhältnisse in der Zwischenzeit in Bezug auf den Einfluss sanierungsbedingter Qualitätsverbesserungen erheblich geändert haben könnten, gibt es hierfür keine Anhaltspunkte. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass durch die Ermittlung von Anfangs- und Endwert zu einem einheitlichen Stichtag konjunkturelle Einflüsse ohnehin weitgehend ausgeschaltet sind. Der LVmax dürfte daher eher durch andere Umstände beeinflusst werden, etwa durch tiefgreifende, allgemeine Änderungen beim Ausgangszustand der Gebiete vor Sanierung oder hinsichtlich Art und Umfang der Sanierung. Hier aber gab es bis zum Abschluss der Sanierung keine wesentlichen Änderungen. Eine regelmäßige Überprüfung des LVmax, wie die Klägerseite fordert, ist normativ nicht vorgegeben. Sinnvollerweise wäre sie wohl auch nicht auf den LVmax zu beschränken, sondern müsste alle Parameter des Zielbaumverfahrens erfassen. Schon wegen des erheblichen Aufwandes einer solchen Überprüfung und weil die Ermittlung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages auch bei größtem Bemühen immer nur eine Schätzung bleibt, erachtet die Kammer eine solche Überprüfung allenfalls in größeren Zeitabständen für rechtlich geboten. Insoweit könnte die in § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB genannte 15-Jahres-Frist (die im Jahre 2011 noch nicht abgelaufen war) einen Anhaltspunkt geben. Der sachverständige Zeuge Dr. X...hat eine Überprüfung nach 5 Jahren für „sinnvoll“ gehalten; dass die Einhaltung dieser vergleichsweise kurzen Frist bewertungstechnisch geboten oder gar zwingend wäre, ist seinen Bekundungen jedoch nicht zu entnehmen (Urteil der Kammer vom 17. Mai 2018 – 13 K 271.14 – juris Rn. 41-47). Auch sonst gibt es keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständigenausschuss mit der Annahme, der von ihm abgeleitete LVmax könne „in den“ – d.h. in allen zum Zeitpunkt seiner Beratungen bestehenden – „städtebaulichen Sanierungsgebieten Anwendung finden“ (X..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 12), die Grenzen seines sachverständigen Beurteilungsspielraums verletzt haben könnte (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 104).
Soweit einige Kläger unter Berufung auf das Gutachten von Prof. Dr. M... einwenden, der vom Beklagten verwendeten mathematischen Formel fehle der Bodenbasiswert BW0 (Verkehrswert zu Beginn der Sanierung), der jedoch für die Herausfilterung der konjunkturbedingten Bodenwerterhöhung benötigt werde, verweist die Kammer auf die zutreffenden Ausführungen der 19. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin in ihrem Urteil vom 13./15. Oktober 2016 (Az. 19 K 368.14). Danach bleibt der Bodenbasiswert bei der Formel nicht außer Betracht, sondern spielt nur bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung keine Rolle. Er entspricht dem Wert, den der Beklagte als BWA im Zeitpunkt unmittelbar vor Bekanntwerden der Sanierungspläne ausweist, auch wenn der BWA dann mit Zeitablauf eine Veränderung erfährt. Der BW0 muss auch nicht bei der Berechnung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung im letzten Rechenschritt berücksichtigt werden, da die Rechenformel des Beklagten im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben aus § 154 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 BauGB den Ausgleichsbetrag über einen Vergleich des Endwerts mit dem Anfangswert bestimmt. Maßgeblich ist dabei, dass beide Werte dieses Rechenschrittes am selben Referenzzeitpunkt anknüpfen. Dies folgt auch aus dem Gesetzestext des § 154 Abs. 2 Satz 1 BauGB selbst. Aus dem Wortlaut der Norm („wäre“ statt „war“) leitet sich ab, dass hinsichtlich der Sanierung für die Anfangs- wie Endwertermittlung keine „Vorher/Nachher“-Betrachtung angestellt wird, sondern eine fiktive „Mit/Ohne (Sanierung)“-Perspektive einzunehmen ist. Da die Rechenformel des Beklagten dies beachtet, indem sie den der normalen (konjunkturbedingten) Wertentwicklung unterworfenen Anfangswert heranzieht und nur diesen - samt etwaiger konjunktureller Aufwertung - vom Endwert im Wertermittlungsstichtag abzieht, ist die zeitliche Komponente, die die Kläger über die Einstellung von BW0 berücksichtigt wissen möchten, für die Deltaberechnung zwischen Endwert und Anfangswert nicht von Belang. Vielmehr ist diese Berechnung um die zeitliche Komponente, die den Klägern zufolge nötig ist, um die konjunkturbedingte Wertveränderung herauszurechnen, bereits bereinigt. Denn indem Anfangs- und Endwert für denselben Zeitpunkt festgelegt werden, wirken sich konjunkturelle Veränderungen nicht mehr aus, da sie dem solchermaßen bestimmten Anfangs- und Endwert gleichermaßen innewohnen (siehe VG Berlin, Urteil vom 13./15. Oktober 2016 – 19 K 368.14 – UA S. 16 ff. m.w.N.).
Sowohl die sachverständige Feststellung der Veränderungen bei den Lagemerkmalen des Klägergrundstücks im Zielbaum als auch ihre Bewertung bewegen sich ebenfalls innerhalb des Beurteilungsspielraums des Beklagten. Die Ausgangssituation und die Verbesserungen zu den einzelnen Kriterien sind im städtebaulichen Bewertungsrahmen (Anlage 3 zur städtebaulichen Stellungnahme der X... GmbH) hinreichend beschrieben und damit plausibel begründet. Die ausführliche Gebietsdokumentation in der städtebaulichen Stellungnahme ist Grundlage für die Anwendung des Zielbaumschemas W durch das Vermessungsamt geworden. Dieses hat einen Endwert von 610,00 Euro pro m² ermittelt.
Konkrete Einwände gegen die erfolgte Bewertung der durch die Sanierung erfolgten tatsächlichen Veränderungen bei den verschiedenen Lagekriterien erhebt die Klägerseite nicht. Vielmehr bemängelt sie in diesem Zusammenhang pauschal die fehlende Berücksichtigung der privaten Beiträge zur Sanierung.
Soweit einige Kläger gegen die Zielbaummethode einwenden, dass die feste Zusammenstellung der Zielbaumkriterien den individuell unterschiedlich veranlassten Kaufentscheidungen nicht gerecht werde, stellen sie die Kriterienauswahl des Zielbaums nicht in rechtlich entscheidender Weise in Frage. Dass für einen Käufer andere Kriterien kaufentscheidend sind, als für einen anderen, mag zutreffen, hindert den Beklagten nicht daran, einen am Interesse eines verständigen, durchschnittlichen Marktbeobachters orientierten Kriterienkatalog zugrunde zu legen. Anders als durch verobjektivierte Maßstäbe lässt sich eine Gebietsverbesserung nicht greifbar machen. Gerade weil die Merkmale des Zielbaums aber an den Katalog aus § 136 Abs. 3 Nr. 1 Buchst. a bis g sowie Nr. 2 Buchst. a bis c BauGB angelehnt sind, ist gegen deren Auswahl nichts zu erinnern. Es ist auch nicht ersichtlich, dass Einzelmerkmale nicht bodenwertrelevant seien (VG Berlin, Urteil vom 13./15. Oktober 2016 – VG 19 K 368.14 – amtl. Abschrift Seite 12).
Die durch den Beklagten ermittelte Bodenwerterhöhung ist auch kausal auf die Durchführung der Sanierungsmaßnahme zurückzuführen.
Der sich auf die Rechtsprechung des 2. Senats des Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Urteile vom 11. Oktober 2018 – 2 B 2.16 – juris Rn. 43 und vom 10. Juli 2017 – 2 B 1.16 – a.a.O. Rn. 33) zum ehemaligen Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ beziehende Einwand der Klägerseite, die Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag lasse sog. „wendebedingte Effekte“ außer Betracht, zielt auf die Kausalität der Sanierung für die Bodenwerterhöhung. Auch dieser Einwand verhilft der Klage hier nicht zum Erfolg.
Nach dem Wortlaut des § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB entspricht der Ausgleichsbetrag der „durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts“. Damit setzt die Erhebung eines Ausgleichbetrages die Ursächlichkeit der Sanierung für die Erhöhung des Bodenwertes voraus. Ursächlichkeit in diesem Sinne ist nicht gleichbedeutend mit Monokausalität. Nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer sind sanierungsbedingt im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht allein solche Bodenwerterhöhungen, die sich eindeutig öffentlichen oder öffentlich geförderten sanierungsrechtlichen Maßnahmen zuordnen lassen. Denn durch das rechtliche Instrumentarium der §§ 136 ff. BauGB und die hierdurch gesteuerte städtebauliche Sanierung in Verbindung mit den erhöhten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten nach § 7h EStG wird in der Regel ein Anstoß für private Investitionen gegeben, die wiederum einen erhöhten Handlungsdruck auf Eigentümer von noch nicht sanierten Grundstücken ausüben werden (Urteil der Kammer vom 17. Mai 2018 – 13 K 271.14 – juris Rn. 51 m.w.N.). In Anbetracht der Vielzahl der miteinander in Beziehung stehenden Faktoren und des Zusammenwirkens zwischen privaten Grundstückseigentümern einerseits und der Bezirke bzw. den öffentlichen Sanierungsträgern andererseits, die für die Entwicklung eines Sanierungsgebietes von Bedeutung sind, wäre eine eindeutige Bestimmung des jeweiligen „Verursachungsanteils“ der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen, etwa bei der Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, und die Umrechnung in einen hierauf bezogenen „Bodenwerterhöhungsanteil“ in der Regel auch nicht möglich. Vielmehr besteht für den Regelfall herkömmlicher Sanierungsgebiete eine tatsächliche Vermutung der (Mit-)Ursächlichkeit der Sanierung für die Bodenwerterhöhung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 10 B 6.19 –, juris Rn. 51). Steht allerdings im Einzelfall mit Gewissheit (und nicht lediglich spekulativ) fest, dass eine Bodenwerterhöhung auch ohne die Sanierung eingetreten wäre, darf sie sich nicht in dem Ausgleichsbetrag niederschlagen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020 – 4 B 18.18 –, juris Rn. 7). Im Zweifelsfall ist der Bezirk für das Vorliegen einer sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung beweispflichtig (vgl. BVerwG, a.a.O. Rn. 12). Soweit einzelne Kläger*innen unter Verweis auf Passagen der von dem Beklagten herausgegebene Dokumentation „25 Jahre Stadterneuerung“ den Verursachungsbeitrag in Zweifel ziehen, legen sie jenseits spekulativer Erwägungen zu den „Nachwendeerfahrungen“ keine substantiierten Umstände dar, die belegen, dass die ermittelte Bodenwerterhöhung oder ein Teil dieser Werterhöhung eindeutig auf sanierungsfremde Faktoren zurückzuführen ist. Wenn es in dieser Dokumentation heißt, dass es infolge der geringen Finanzkraft der Eigentümer in den Sanierungsgebieten zu einer gigantischen Verkaufswelle gekommen sei, die „private Investoren und Steueroptimierer, institutionelle Anleger und auch Spekulanten“ angezogen habe, welche die Chance gesehen hätten, in diesen Gebieten „mit einer Kombination aus Steuerersparnis, Modernisierungsumlage und Wertzuwachs zu hohen Gewinnen zu kommen“, ist damit auch die mit der Festlegung von vorbereitenden Untersuchungen erstmals verbundene Aussicht auf öffentliche Förderung in den betroffenen Gebieten angesprochen. Der Umstand, dass das von dem Senat beschlossene Modernisierungsförderprogramm – vor allem aus fiskalischen Gründen – später eine Förderquote von lediglich einem Drittel vorsah und ab dem Jahre 2001 nur noch öffentlicher Raum und Infrastruktur in den Sanierungsgebieten öffentlich gefördert wurde, unterbricht weder diesen Ursachenzusammenhang noch gebietet er, bei der Wertermittlung fiktiv private Bodenwerterhöhungsanteile herauszurechnen.
In Anwendung dieser Maßstäbe handelt es sich bei dem Sanierungsgebiet „Winsstraße“ ungeachtet seiner Lage im Ostteil Berlins um ein herkömmliches Sanierungsgebiet. Für die Annahme eines historisch begründeten sowie durch die besondere Lage und Qualität des Sanierungsgebiets im Stadtgebiet geprägten Sonderfalls, den der 2. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg (a.a.O.) für das ehemalige Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ mit der Erwägung angenommen hat, es handele sich um ein Gebiet mit herausragender stadträumlicher Lage im Zentrum Berlins, ist weder Konkretes vorgetragen noch sonst etwas ersichtlich. Es handelt sich schon nach seiner räumlichen Lage nicht um ein Gebiet „in der Mitte von Berlin“ bzw. „im Zentrum Berlins“. Vielmehr liegt es nördlich des Innenstadtbereiches, dessen Zentrum durch die Breite Straße und die Berliner Straße gebildet wird. Es sind auch keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen oder sonst ersichtlich, dass hier ein hoher Anteil an historischen Gebäuden in Zusammenwirken mit dem Denkmalschutz und den an ihn knüpfenden Steuervergünstigungen und Fördermöglichkeiten besondere, günstige Rahmenbedingungen für Investitionen geboten hätte. Außerdem ist eine Vergleichbarkeit der beiden Sanierungsgebiete schon durch das unterschiedliche Verhältnis zwischen öffentlichem und privatem Mitteleinsatz ausgeschlossen. Im entschiedenen Fall zur „Spandauer Vorstadt“ habe es etwa 1 (öffentlicher Mitteleinsatz) zu 7 (privater Mitteleinsatz), im den ehemaligen Sanierungsgebieten im Bezirk Pankow dagegen 3 (öffentlicher Mitteleinsatz) zu 1 (privater Mitteleinsatz) betragen. In keinem anderen Sanierungsgebiet in Deutschland könne sowohl anteilig als auch absolut ein solch hoher Einsatz öffentlicher Mittel nachgewiesen werden wie bei den ehemaligen Sanierungsgebieten im Bezirk Pankow von Berlin (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 22. April 2021 – 10 S 36.19 – juris Rn. 13). Schließlich kann für das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ keine Rede davon sein, dass von vorneherein mit einer großen Zahl von Grundstücksveräußerungen und nachfolgenden baulichen Investitionen zu rechnen gewesen wäre. Vielmehr ist in den ehemaligen Sanierungsgebieten von Prenzlauer Berg nach der unwiderlegten Darstellung des Beklagten ein sichtbares privates Investitionsinteresse nur stark verzögert aufgetreten. Im Wohnungssektor traf ein maroder Markt bei sofort angepassten Baukosten auf eine äußerst geringe Nachfrage und damit unterdurchschnittliche Renditemöglichkeiten. Denn in den ersten Jahren nach der Wende kam eine Abwanderungswelle aufgrund von höheren Verdienst- und scheinbaren Perspektivmöglichkeiten in den westlichen Bundesländern hinzu. Die Bodenwerte im Sanierungsgebiet befanden sich seit der Wende und bis zum Jahr 2007 im Verfall, der erst mit dem Fortschreiten und aufgrund der Sanierung gestoppt werden konnte.
Die Klägerseite kann keine Anrechnung eigener Aufwendungen nach § 155 BauGB beanspruchen.
Gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2 Hs. 1 BauGB sind die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks anzurechnen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Bodenwerterhöhend sind alle die Bebaubarkeit und Nutzbarkeit des Grundstücks verbessernden Maßnahmen, insbes. Bodenordnungsmaßnahmen, die straßenseitige Erschließung sowie die Verbesserung der Bodenbeschaffenheit (BeckOK BauGB/Schmitz, 55. Ed. 1.5.2022, BauGB § 155 Rn. 6). Bereits nach dem Wortlaut der Norm kommt es grundsätzlich nur auf die durch die Maßnahmen des Eigentümers bewirkten Erhöhungen des „Bodenwertes“ des Grundstücks an, nicht aber auf die für die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen aufgewandten Kosten. Ob und in welchem Maße Bodenwerterhöhungen herbeigeführt wurden, ist nach den Grundsätzen der Verkehrswertermittlung zu beurteilen (Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn u.a., BauGB, 145. EL 2022, § 155 Rn. 39). Da sich der Wert des Bodens eines bebauten Grundstücks zudem grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück bestimmt, ist davon auszugehen, dass private Baumaßnahmen des Ausgleichspflichtigen an baulichen Anlagen in der Regel nicht zu sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen des Grundstücks selbst führen. Aufwendungen zur Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes kommen daher in der Regel unmittelbar nur dem nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB nicht maßgeblichen Gebäudewert zugute (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 119 m.w.N.; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 18. Juli 2017 – 1 L 206/14 – juris Rn. 28).
Gemessen daran hat die Klägerseite den Bodenwert des Grundstücks erhöhende Maßnahmen nicht dargelegt.
Es können zunächst nur Baumaßnahmen angerechnet werden, die den Zielen und Zwecken der Sanierung dienen. Daher ist grundsätzlich Voraussetzung für eine Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, dass die Baumaßnahmen auf der Grundlage einer sanierungsrechtlichen Genehmigung erbracht wurden. Soweit es sich dabei um genehmigungspflichtige Vorgänge im Sinne des § 144 BauGB gehandelt hat, müssen sie nach § 145 BauGB genehmigt worden sein und im Einklang mit dem jeweiligen Sanierungskonzept stehen (Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn u.a., BauGB, 145. EL 2022, § 155 Rn. 38). Derartige Genehmigungen hat die Klägerseite nicht vorgelegt.
Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auf dem Grundstück betreffen zudem nur das Gebäude und weisen keine erkennbare Bedeutung für eine – über die Gebäudewertsteigerung hinausgehende – Erhöhung auch des Bodenwertes auf. Insbesondere ist auch nicht ersichtlich, dass selbst eine Erneuerung der Fassade ihrem Umfang nach eine derart umgebungsgestaltende (Außen-)Wirkung hätte, dass sie die Lagewertqualität des Sanierungsgebietes zu verbessern vermochte (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 120; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 155 Rn. 5).
Zwar ist ein mittelbarer Einfluss auf den Bodenwert des Grundstücks insoweit denkbar, als eine Vielzahl der in einem Sanierungsgebiet bewirkten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu einer Lagewertverbesserung beitragen kann (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 3. Februar 2012 – 10 S 50.10 – juris Rn. 5). Welche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in der Nachbarschaft konkret erfolgt sind und inwieweit sich diese zugleich auf den Bodenwert des Grundstücks ausgewirkt haben, hat die Klägerseite jedoch nicht dargelegt, sondern nur pauschal auf den Amtsermittlungsgrundsatz der Behörde verwiesen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in § 167 Abs. 1 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 ZPO.
Die Berufung ist gemäß §§ 124 Abs. 2 Nr. 4, 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO zuzulassen, weil die Kammer mit ihrer Entscheidung jedenfalls bei der Bewertung der verallgemeinerungsfähigen Tatsachenfrage der Unbedenklichkeit der Schätzung der Bodenwerterhöhung auf der Grundlage eines maximal veränderbaren Lagewertanteils (LVmax) von 25 % als fester Größe von der gefestigten Rechtsprechung des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg abweicht.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 136 ff. BauGB
§§ 162 und 163 BauGB
§ 154 BauGB
§ 1 AZG
§ 162 BauGB
§ 136 BauGB
§ 192 BauGB
§ 10 ImmoWertV
§ 34 BauGB
§ 2 ImmoWertV
§ 7h EStG
§ 155 BauGB
§ 144 BauGB
§ 145 BauGB
§ 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 2 BauGB
§ 154 Abs. 3, 162 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 24 Abs.1 Satz 1 AGBauGB
§ 142 Abs. 3 BauGB
§ 162 Abs. 2 BauGB
§ 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 246 Abs. 2 BauGB
§ 24 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB
§ 2 Abs. 1 BezVwG
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 136 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 BauGB
§ 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 162 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 199 Abs. 1 BauGB
§ 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 4 Abs. 1 ImmoWertV
§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 193 Abs. 5 BauGB
§ 4 Abs. 2 ImmoWertV
§ 6 Abs. 4 ImmoWertV
§ 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB
§ 154 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB
§ 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
§ 167 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 ZPO
§ 124 Abs. 2 Nr. 4, 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 152 bis 155 des Baugesetzbuches
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 3 Abs. 1 GG
Art. 28 Abs. 2 GG
Art. 28 Abs. 1 Satz 2 GG
Art. 1 Abs. 1 der Verfassung
Art. 19 Abs. 4 GG

Zitierte Entscheidungen: 13 K 300/19
2 B 1.16
10 B 6.19
13 K 271.14
13 K 454.14
22 A 2639/93
1 LB 8/04
4 NB 29/90
4 BN 60/09
1 BA 37/93
19 K 242.10
10 S 12.12
2 S 36.13
19 K 273.09
10 B 3.19
10 S 9.16
4 C 31.13
2 B 18.16
4 C 31/13
4 B 71/04
2 B 7.07
2 S 12.12
19 K 368.14
2 BvL 22/14
6 C 22.10
2 B 2.16
4 B 18.18
10 S 36.19
1 L 206/14
10 S 50.10