Amtsgericht Hanau (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-03-16, Aktenzeichen 91 C 239/10 (91)
ECLI: ECLI:DE:AGHANAU:2011:0316.91C239.10.91.0A

Tenor:
Die Beklagte werden verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher monatlich 429,79 EUR um 76,21 EUR auf nunmehr monatlich 506,00 EUR für ihre im Hause G., … H., 3. Obergeschoss, bestehend aus 4 Zimmern, 1 Küche, 1 Korridor, 1 Bad, 1 Kellerraum und 1 Toilette innegehaltene Mietwohnung zum 01.09.2010 zuzustimmen.
Die Beklagen tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt als Vermieter die Zustimmung der Beklagten zu einer Mieterhöhung.
Zwischen den Parteien besteht ein Wohnraummietverhältnis aus dem Jahr 1981. Die Wohnung hat eine Größe von 110 qm. Das Bad der Wohnung ist umlaufend an den Wänden, nicht jedoch am Boden gekachelt.
Mit Schreiben vom 02.06.2010 hat der Kläger die Beklagten aufgefordert, einer Mieterhöhung im Zuge einer Anpassung an die in dem Mietspiegel für H. angegebenen Mieten von bisher monatlich 429,79 EUR auf monatlich 506,00 EUR (4,60 EUR/qm) zuzustimmen, die damalige Miete war seit 15 Monaten unverändert.
Die Beklagten haben der Mieterhöhung innerhalb der hierfür vorgesehenen Frist nicht zugestimmt.
Der Kläger behauptet, dass Haus sei zwischen 1949 und 1964 errichtet worden.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher monatlich 429,79 EUR um 76,21 EUR auf nunmehr monatlich 506,00 EUR für ihre im Hause G., … H., 3. Obergeschoss, bestehend aus 4 Zimmern, 1 Küche, 1 Korridor, 1 Bad, 1 Kellerraum und 1 Toilette innegehaltene Mietwohnung zum 01.09.2010 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten bestreiten das Baualter des Gebäudes. Sie bringen weiter vor, dass aufgrund des Zustandes der Wohnung eine Mieterhöhung nach dem Mietspiegel nicht zulässig wäre, da die Wohnung zahlreiche Mängel aufweise (Bl. 26 d.A.). Bei dem Einzug der Beklagten sei die Wohnung in einem desolaten Zustand gewesen, sie hätten diese daher selbst u.a. mit neuen Teppichböden und durch Tapezieren ausgestattet. Der Fußboden des Badezimmers sei nicht gefliest und das Bad verfüge über keine Toilette. Ein Fliesen des Fußbodens sei hier nicht möglich, da der Boden nachgebe. Die Toilette sei nicht gefliest, die Toilettenschüssel sei bei Einzug in einem heruntergekommenen Zustand gewesen und habe von den Beklagten ausgetauscht werden müssen. Die Toilette sei nicht beheizt, das Fenster sei ein altes Holzfenster, das keine Wärmedämmung biete. Weiterhin weise die Tür bei geschlossenem Zustand einen Spalt auf. Die Wände in der Küche befänden sich in einem schlechten Zustand und seien ungerade, so dass keine Hängeschränke befestigt werden könnten, die Beklagten hätten daher eine Rigipswand eingebaut. Die Küche sei bei Einzug nicht gefliest gewesen. Der Boden der Küche knarre und quietsche beim Laufen, er sei zudem ungerade. Die Küchendecke weise eine Wölbung auf. Die Speisekammer sei nicht wärmegedämmt, die Tür sei 1 cm dick und im Winter trete kalte Luft ein. Der Boden im Kinderzimmer sei ungerade, knarre und quietsche. Im Wohnzimmer fehle die Eingangstür, an der Wandseite seien Holbretter angebracht, die übertapeziert wurden. Die übrigen Wände seien ungerade. Ein in die Wand im Wohnzimmer eingelassener Schrank weise Löcher auf, die zum Dach führten. Der Boden im Wohnzimmer knarre und gebe nach. Die Decke weise auch hier Wölbungen auf. Die Substanz der Wände in den Zimmern sei in schlechtem Zustand. Man höre die Unterhaltungen der Nachbarn deutlich. Die Wände im Schlafzimmer seien ungerade, der Fensterbelag verfault und locker. Die Türen der Wohnung seien entweder nicht vorhanden, alt oder mit mehreren Schichten Farbe überzogen. Die Schlüssel seien entweder nicht verwendbar oder beschädigt. Man könne in der Wohnung hören, wenn jemand den Flur benutze und die Eingangstüren zu den Wohnungen geschlossen würden. Der Kläger habe eine herausziehbare Treppe zum Dachboden vor ihrer Tür entfernt und eine feste Treppe eingesetzt, so dass der Dachboden offen wäre und es bei den Beklagten wegen der Undichtigkeit der Tür ziehen würde.
Die Beklagten sind weiterhin der Ansicht, der Mietspiegel für H. sei der Mieterhöhung nicht zugrunde zu legen. Diese resultiere bereits daraus, dass es sich nicht um einen qualifizierten Mietspiegel handele, es fehle ihm das Kriterium der Beschaffenheit der Wohnungen, sowie Kriterien zu Art und Lage des Wohnraums. Zudem könne nicht allein auf das Baujahr abgestellt, sondern es müsse die Baualtersklasse berücksichtigt werden. Hierzu sei ein Sachverständigengutachten von dem Gericht einzuholen. Zudem sei von dem Gericht festzustellen und zu würdigen, ob und in welcher Weise das in einem Mietspiegel enthaltene Zahlenmaterial heranzuziehen ist, der Tatrichter müsse feststellen, ob das Zahlenmaterial richtig erstellt worden sei und die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergebe.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin S. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf Bl. 142 ff. d.A. verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet. Der Kläger kann von den Beklagten die Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung verlangen, da das Mieterhöhungsbegehren formal ordnungsgemäß und inhaltlich begründet ist.
Die Beklagtenwohnung ist entsprechend ihrer Größe und des Errichtungsjahres nach dem für H. gültigen Mietspiegel in die Kategorie 1948 bis 1964 einzuordnen. Das Gericht hat nach der Vernehmung der Zeugin S. keine Zweifel, dass das Gebäude nach 1948 errichtet wurde, was für die für den Kläger notwendige Tatsachenfeststellung ausreichend ist. Die Zeugin hat überzeugend und nachvollziehbar bekundet, dass sie das Gebäude kenne. Dieses sei an sich bereits 1907 erbaut worden, wobei jedoch die jetzige Wohnung der Beklagten noch nicht vorhanden war, sondern allein ein nicht ausgebauter Dachstuhl. Im zweiten Weltkrieg sei das Gebäude stark beschädigt worden, so dass nur noch das Erdgeschoss gestanden habe. Erst danach sei es neu errichtet und hierbei auch die Beklagtenwohnung geschaffen worden. Dieses sei erst nach der Währungsreform (1948) gewesen und nachdem Wiederaufbaukredite gewährt wurden. Dann sei das Gebäude nach und nach wieder errichtet worden.
Die Aussage ist glaubhaft und in sich widerspruchsfrei. Das Gericht hat keine Zweifel an der Richtigkeit der getätigten Angaben. Insgesamt ist daher davon auszugehen, dass jedenfalls die Beklagtenwohnung im 3. Obergeschoss nach 1948 errichtet worden ist und somit in die vorstehend genannte Baualtersklasse fällt. Die Vernehmung der weiterhin von dem Kläger benannten Zeugin G. war daher nicht mehr geboten. Bei einer Größe von 110 qm ergibt sich hieraus eine Quadratmetermiete von 4,60 EUR. Dieses ist in dem Erhöhungsbegehren vom 02.06.2010 (Bl. 7 d.A.) auch deutlich und nachvollziehbar erläutert.
Die gegen die Mieterhöhung beklagtenseits vorgebrachten Einwände greifen nicht durch.
Der Mietspiegel für H. ist als einfacher Mietspiegel zunächst grundsätzlich geeignet, ein Mieterhöhungsbegehren formal zu begründen. Weitere Daten müssen in diesen – jedenfalls in dieser Form als einfacher Mietspiegel – nicht eingestellt werden, um die oben stehende Wirkung zu erzielen. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist das Gericht daher auch nicht berufen, ein Sachverständigengutachten zu der Frage der Baualtersklasse einzuholen, dieses macht es ohnehin nicht von selbst, sondern nach entsprechendem Beweisangebot und bei Vorliegen einer Beweisnotwendigkeit durch die beweisbelastete Partei. Eben hierfür besteht aber nach hiesiger Rechtsprechung kein Bedürfnis.
Der Mietspiegel ist auch geeignet, das Erhöhungsbegehren inhaltlich im Prozess zu begründen. Tatsachen, die eine andere Bewertung bedingen, müssen von dem Mieter substantiiert vorgetragen werden. War es früher meist noch möglich, der durch den Mietspiegel ausgegebenen Miete allein dadurch zu widersprechen, dass mieterseits deren Ortsüblichkeit, bzw. Richtigkeit einfach bestritten wird, so dass der Vermieter, dem der Mietspiel also primär nur für die formelle Richtigkeit der Erhöhungsbegründung als Grundlage diente, dieses im Einzelfall durch ein Sachverständigengutachten beweisen muss, hat der Bundesgerichtshof in dem Urteil vom 16.06.2010 (Aktenzeichen: VIII ZR 99/09– Juris) auch die inhaltliche Bedeutung des einfachen Mietspiegels entscheidend und mit prozessualen Folgen aufgewertet. Ein bloßes Bestreiten der inhaltlichen Richtigkeit der dort genannten Beträge reicht daher nicht aus, die Indizwirkung auch des einfachen Mietspiegels zu erschüttern, diese Frage beantwortet sich nunmehr allein danach, was der Mieter konkret gegen diese einwendet. So das Gericht:
„Ob die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch genommene Mieter gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhebt. Trägt der Mieter etwa substantiiert vor, den Verfassern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial, wird der Tatrichter dem nachzugehen haben.“
Der Bundesgerichtshof spricht daher dem Mietspiegel eine Vermutungswirkung zu, welche zwar geringer ausfällt als diejenige des qualifizierten Mietspiegels, da sie nicht zu einer Beweislastumkehr führt, sie begründet jedoch nunmehr eine positive und zu substantiierende Einwendungspflicht des Mieters („Vermutungswirkung light“, vgl. Börstinghaus in Eisenschmid, jurisPR-MietR 17/2010 Anm. 3 zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.06.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 99/09) und nur für den Fall, dass der Mieter diese Vermutungswirkung auch erschüttert, ist es Sache des Vermieters als Anspruchsteller, für seinen Vortrag, die von ihm verlangte neue Miete liege innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, anderweitig Beweis anzutreten (Börstinghaus, ebenda). Der einfache Mietspiel ist daher nunmehr auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozess ausreichend geeignet (Bub/von der Osten, Anmerkung zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.06.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 99/09, FD-MietR 2010, 304807). Dem widerspricht zwar Börstinghaus (in Schmidt-Futterer, Mietrecht 10. Auflage 2011 § 558b Rdn. 12). Dies ist aber jedenfalls insoweit nicht stringent, als der Verfasser für die Begründung der Ansicht, der einfache Mietspiegel könne auch im Erhöhungsprozess nur im Rahmen der freien Beweiswürdigung herangezogen werden, in der hierfür gesetzten Fundstelle auf eben die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16.06.2010 verweist (die übrigen Quellen der Fundstelle datieren zeitlich vor der Entscheidung), die er in der oben genannten Urteilsanmerkung gerade aus dem Grund kritisiert, weil das Gericht durch die neue Rechtsprechung und die Begründung der auch inhaltlichen Vermutungswirkung des Mietspiegels Beweisaufnahmen gerade überflüssig machen würde. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs gibt daher die in der Kommentierung dargelegte Ansicht gerade nicht wieder. Sie führt aber auch nicht dazu, dass Beweisaufnahmen in Zustimmungsprozessen gänzlich überflüssig würden (so aber Börstinghaus in Eisenschmid, jurisPR-MietR 17/2010 Anm. 3 zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.06.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 99/09), der Bundesgerichtshof setzt jedoch vor diese die Pflicht des Vermieters, die Vermutungswirkung des Mietspiegels positiv – und somit nicht mehr durch einfaches Bestreiten - zu erschütten und tatsächliche Anhaltspunkte dafür zu liefern, dass der Mietspiegel die ortsübliche Miete, auch für das konkrete Objekte, nicht richtig wiedergebe. Dass durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs, wie Börstinghaus in der Urteilsanmerkung kritisiert, den Verbänden durch die Erstellung der einfachen Mietspiegel eine „überragende Bedeutung zur Festlegung des Mietniveaus in einer Gemeinde“ zukomme, und nunmehr Mieterhöhungen nach den Werten eines Mietspiegels, die bislang eine Ausnahme waren, höchstrichterlich „abgesegnet“ seien, ist aufgrund des Entscheidungsinhalts durchaus nachvollziehbar, durch den Bundesgerichtshof jedoch fraglos bewusst angestrebt oder zumindest in Kauf genommen worden und daher anzuerkennen.
Solche Anhaltspunkte sind aber nicht ersichtlich und beklagtenseits auch gar nicht dargelegt, da nicht inhaltlich vorgetragen wird, weshalb der Mietspiegel nicht zuverlässig sei, die Datenbasis, auf der seine Werte beruhen, nicht zutreffend erfasst worden sei. Der alleinige Verweis darauf, dass weitere Kategorien eingestellt werden müssten, reicht hierzu nicht aus, zumal dies auch nicht inhaltlich begründet ist. Die nunmehr von dem Bundesgerichtshof ausdrücklich auch im Mieterhöhungsprozess anerkannte inhaltliche Richtigkeitsvermutung des einfachen Mietspiegels ist seitens des Beklagten nicht, wie vorstehend als notwendig dargelegt, positiv erschüttert worden.
Ist daher der Mietspiegel grundsätzlich geeignet, das Mieterhöhungsbegehren auch inhaltlich zu begründen, hat der Mieter jedoch noch immer die Möglichkeit, die Anwendbarkeit, bzw. Ortsüblichkeit im konkreten Fall zu widerlegen. Auch dieses können die erbrachten Einwände jedoch nicht begründen, da das Vorbringen einerseits unsubstantiiert ist und sich im Übrigen auf Mängel iSd. § 536 BGB bezieht, die zwar ggf. eine Mietminderung begründen, nicht jedoch der Erhöhung der Ausgangsmiete per se entgegen gesetzt werden können, so es sich, wie vorliegend soweit Mängel überhaupt substantiiert vorgetragen wurde, um behebbare Mängel handelt (u.a. LG Berlin, Urteil vom 19.01.2010, Aktenzeichen: 63 S 249/09; AG Karlsruhe, Urteil vom 18.03.2010, Aktenzeichen: 7 C 382/09; AG Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidungsdatum: 04.03.2010, Aktenzeichen: 18 C 326/09; OLG Frankfurt, Urteil vom 27.10.2004, Aktenzeichen: 2 U 194/03– Juris).
So vorgetragen wird, die Wände seien schief und die Decke gewölbt, kann das Gericht hieraus keine tatsächlichen Erkenntnisse ziehen. Einerseits ist es gerichtsbekannt und zudem offenkundig, dass eine Großzahl, wenn nicht gar die meisten Gebäude letztlich keine gänzlich geraden Decken oder Wände aufweisen. Inwieweit sich das vorliegend von anderen Fällen unterscheidet und ob dieses Abweichungen von Gebäuden des hiesigen Baujahres darstellt, ist daher nicht erkennbar. Dass und warum dies der Erzielung der ortsüblichen Miete entgegenstehen würde, ist daher nicht ersichtlich.
Dass die Wohnung bei dem Einzug der Beklagten im Jahr 1981 in einem desolaten Zustand gewesen wäre, ist nicht substantiiert und lässt auch keine Rückschlüsse auf die Anwendung des Mietspiegels zu, zumal der Vortrag, diese hätten selbst u.a. neue Teppichböden gelegt und tapeziert, für Wohnungseinzüge ohnehin normal ist (so nicht anders vertraglich vereinbart). Gleiches gilt für die behauptete fehlende Möglichkeit, Bad und Toilette zu fliesen. Dem Gericht sind viele Wohnung bekannt, die keine gefliesten Böden in Bad und Toilette aufweisen. Dass dies zu einer unterdurchschnittlichen Mieterzielung führen würde, ist hingegen nicht erkennbar.
Dass die Toilettenschüssel bei Einzug in einem heruntergekommenen Zustand gewesen sei, hat keine Auswirkung auf die Anwendbarkeit des Mietspiegels. So vorgetragen wird, die Toilette sei nicht beheizt, ist auch dieses häufig der Fall, da viele gerade ältere Gebäue keine Heizung in der Toilette aufweisen. Dass das Fenster ein altes Holzfenster sei und keine Wärmedämmung biete, stellt allein ggf. einen Mangel dar, ebenso der Vortrag, die Tür weise bei geschlossenem Zustand einen Spalt auf.
So vorgetragen wird, der Boden der Küche und anderer Zimmer knarre und quietsche beim Laufen, fehlt es hier bereits an einer ausreichenden Substantiierung, inwieweit dieses sich auf die Vermietbarkeit auswirkt, ist ebenfalls nicht erkennbar. Dass die Speisekammer nicht wärmegedämmt sei, die Tür sei 1 cm dick sei und im Winter kalte Luft eintrete, stellt ggf. einen Mangel gem. § 536 BGB dar und ist nicht in diesem Verfahren zu berücksichtigen. Das Fehlen einer Eingangstür im Wohnzimmer und in anderen Zimmern sowie entsprechender Schlüssel stellt ggf. einen Mangel dar, ebenso ein in die Wand im Wohnzimmer eingelassener Schrank mit Löchern, die zum Dach führen. Auch die Tatsache, dass man die Unterhaltungen der Nachbarn deutlich höre, ist nicht selten und würde im Übrigen einen Mangel darstellen, ebenso ein verfaulter und lockerer Fensterbelag im Schlafzimmer. Wenn vorgetragen wird, der Kläger habe eine herausziehbare Treppe zum Dachboden vor der Tür der Beklagten entfernt und eine feste Treppe eingesetzt hat, was dazu führe, dass es bei den Beklagten wegen der Undichtigkeit der Tür ziehen würde, wäre auch hier ggf. ein Mangel durch den Zustand der Tür gegeben. Einer Mieterhöhung steht dies nicht entgegen.
Die Beklagten können sich gegen die Mieterhöhung auch nicht damit zur Wehr setzen, dass der Fußboden des Badezimmers nicht gefliest sei und das Bad über keine Toilette verfüge.
So der Mietspiegel einen Abschlag von 5% dafür vorsieht, dass das Bad nicht umlaufend gekachelt ist, fällt hierunter nach der Ansicht des Gerichts nicht der Boden. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des an sich nicht auslegungsfähigen Mietspiegels. Zudem ist zu sehen, dass die umlaufene Kachelung gerade verhindern soll, dass Wasserspritzer an die sonst hierdurch stark beeinträchtigte Wandtapete gelangen. Dieses Problem stellt sich am Boden jedoch nicht, der mit einem wasserdichten Überzug entsprechend geschützt werden kann, wie es auch hier der Fall ist.
Dass sich im Bad keine Toilette befindet, ist unschädlich, da sich eine solche jedenfalls in der Toilette befindet. Gem. Ziff. 2 lit. a) bb) des Mietspiegels könnte höchstens ein weiterer Zuschlag für ein WC erhoben werden, das alleinige Vorhandensein von einem WC in einem separaten Raum führt hingegen nicht umgekehrt zu einem Abzug.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO
§ 536 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 99/09
63 S 249/09
7 C 382/09
18 C 326/09
2 U 194/03