Landgericht Darmstadt (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2023-10-31, Aktenzeichen 6 S 150/23
ECLI: ECLI:DE:LGDARMS:2023:1031.6S150.23.00

Tenor:
Verfahrensgang
Die Klägerin und Berufungsklägerin wird darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.
Die Klägerin und Berufungsklägerin erhält Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung des Beschlusses.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Kammer ist nach derzeitigem Sachstand davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
Gemäß § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung, die angegriffen wird, auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO beruht oder nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Zur Überzeugung der Kammer liegen solche Berufungsgründe nicht vor.
Es kann hier auch unter Berücksichtigung des Vortrags in der Berufungsbegründung keine Situation erkannt werden, in welcher die Beklagte im Zusammenhang mit dem Kohleofen in der streitgegenständlichen Wohnung ihre vertraglichen oder gesetzlichen Pflichten gegenüber der Klägerin verletzt hätte, sodass die hierauf gerichteten Klageanträge ins Leere gehen dürften.
Es gehört zwar zu den grundlegenden Vermieterpflichten, dafür zu sorgen, dass sich in den Mieträumen eine dem vertraglichen Verwendungszweck entsprechende Raumtemperatur herstellen lässt. Hierfür ist es aber nicht in jedem Fall erforderlich, dass der Vermieter eine betriebsbereite Heizung zur Verfügung stellt. Vielmehr reicht es grundsätzlich aus, dass der Vermieter dem Mieter die Möglichkeit schafft, die Wohnung ggf. mit eigenen Geräten selbst zu heizen.
Soweit die Klägerin ihre Ansprüche gegen die Beklagte darauf stützt, dass sie davon ausgehe – die Klägerin räumt ausdrücklich ein, insoweit schon altersbedingt über keine eigenen Wahrnehmungen oder Kenntnisse zu verfügen – , der im Wohnzimmer aufgestellte Kohleofen sei bereits bei der Vermietung der Wohnung an die Eltern der Klägerin im Jahr 1938 vorhanden und Gegenstand dieses Mietvertrags gewesen, hat die insoweit beweisbelastete Klägerin keine Beweismittel hierfür angeboten. Es finden sich hierzu auch keine Anhaltspunkte im ursprünglichen Mietvertrag; dort wird die Heizung der Wohnung insgesamt nicht erwähnt; teilweise wurde die Nennung der Heizung im Vertragsformular sogar aktiv durchgestrichen, was eher dagegenspricht, dass der Kohleofen zu diesem Zeitpunkt bereits in der Wohnung vorhanden war. Soweit die Klägerseite die Auffassung vertritt, dass im Regelfall davon auszugehen sei, dass eine Wohnung bei Mietbeginn über eine funktionierende Heizung verfüge, weil es sich bei der Beheizbarkeit der Wohnung um eine Kardinalpflicht des Vermieters handele, folgt die Kammer dieser Argumentation nicht. Ob der Vermieter verpflichtet ist, für die Heizung der vermieteten Räume zu sorgen, richtet sich in erster Linie nach dem Mietvertrag. Eine derartige Pflicht besteht daher nicht, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen wurde und etwa ausgeführt ist, dass der Mieter selbst Öfen beschaffen und für eine Heizung zu sorgen habe. Gleiches wird aber auch ohne ausdrückliche Regelung etwa dann gelten, wenn in der Wohnung bei Mietbeginn keine Öfen oder Heizkörper vorhanden waren und eine sog. Kaltmiete vereinbart wurde (vgl. Dr. Christoph Kern in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags Rdnr. 274), was bei Abschluss des Mietvertrags im Jahr 1938 sicherlich noch weit häufiger der Fall gewesen sein dürfte als heute. Für letzteres, also eine gewollte Vermietung ohne vorhandene Heizanlage, spricht im vorliegenden Fall zudem, dass in der von der Klägerseite selbst vorgelegten Wohnungsbeschreibung in der Anlage zum Vertrag vom 03.08.1992 bei den von den Mietern übernommenen Einrichtungsgegenständen zwar akribisch die Anzahl der eingebauten Schukosteckdosen vermerkt ist, während der zu diesem Zeitpunkt ebenfalls vorhandene Kohleofen nicht erwähnt wird. Dies lässt den Schluss zu, dass dieser Ofen eben nicht zu den von den Mietern übernommenen Einrichtungsgegenständen zählt, sondern erst nachträglich von diesen selbst eingebracht wurde, wie es die Beklagte vorgetragen hat.
Zudem geht die Schlussfolgerung der Klägerseite, dass die Wohnung mit dem Kohleofen vermietet worden sein müsse, weil es sich bei der Beheizbarkeit der Wohnung um eine Kardinalpflicht des Vermieters handele, schon deshalb fehl, weil eine Pflicht zur Beheizbarkeit eben nicht in jedem Fall bedeutet, dass eine Wohnung mit einer vorhandenen Heizung vermietet werden muss. Im Gegenteil gilt, dass grundsätzlich die Vermietung einer Wohnung auch ohne eine vorhandene bzw. von Vermieterseite gestellte Heizung möglich und zulässig ist, solange der Mieter nur die Möglichkeit hat, die Wohnung selbst zu heizen, beispielsweise durch die Aufstellung von Öfen (vgl. Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 535 Rdnr. 59 m. w. N.). Erst recht besteht keine Pflicht des Vermieters, bei einer ohne Heizung vermieteten Altbauwohnung nachträglich für den Einbau einer Heizung zu sorgen. So sieht etwa § 4 Abs. 1 Nr. 1 des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes (HwoAufG) lediglich vor, dass innerhalb der Wohnung die Möglichkeit des Anschlusses einer Heizung vorhanden sein muss. Über eine solche Anschlussmöglichkeit verfügt die streitgegenständliche Wohnung: Unstreitig ist dort im Wohnzimmer der Kohleofen angeschlossen, mit dem es über Jahrzehnte möglich war, die Wohnung ausreichend zu beheizen. Von daher ist die Beklagte ihrer grundsätzlich durchaus vorhandenen Pflicht, für eine Beheizbarkeit der Wohnung in dem Sinne zu sorgen, dass die Klägerin als Mieterin die Möglichkeit zum Betrieb eines eigenen Heizofens oder anderer geeigneter Geräte hat, unstreitig nachgekommen.
Vor diesem Hintergrund ist auch keine vertragliche oder gesetzliche Pflicht der Beklagten erkennbar, den vorhandenen Kohleofen zu ertüchtigen oder über die Sicherstellung der grundsätzlichen Beheizbarkeit hinaus auf andere Weise für eine funktionierende Heizung in der streitgegenständlichen Wohnung zu sorgen. Die Ausführungen in der Berufungsbegründung über eine Rechtswidrigkeit der Abwälzung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflichten für die Heizung auf die Mieter gehen an der Sache vorbei, weil, wie oben ausgeführt, die Vermietung einer Wohnung ohne eine vorhandene Heizung grundsätzlich möglich und zulässig ist. Für die Instandhaltung oder Instandsetzung einer Heizung, die überhaupt nicht Gegenstand des Mietvertrages ist, braucht der Vermieter grundsätzlich auch nicht einzustehen, ohne dass dies als eine Umgehung des Mieterschutzes zu bewerten wäre.
Bei diesem Sach- und Rechtsstand dürfte es für die Klägerin von den Verfahrenskosten her wohl das Günstigste sein, die Berufung zurückzunehmen. In diesem Falle würden sich vorliegend die Gerichtsgebühren für das Berufungsverfahren von 4,0 auf 2,0 Gerichtsgebühren verringern.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 546 ZPO
§ 529 ZPO
§ 522 Abs. 2 ZPO
§ 513 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 37 C 19/23