Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2023-11-23, Aktenzeichen 19 L 225/23
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2023:1123.19L225.23.00

Tenor:
Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wird zurückgewiesen.
Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens einschließlich der der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.
Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 3.750,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragsteller wenden sich im Wege des Nachbarrechtsschutzes gegen ein Bauvorhaben der Beigeladenen. Sie sind Miteigentümer der in Wohnungs- bzw. Teileigentum geteilten Grundstücke G... 45 (Antragstellerin zu 2) bzw. G... 10-11 (übrige Antragsteller), wobei ihnen das Sondereigentum an jeweils einer Wohneinheit einzeln bzw. den Antragstellern zu 4) und 5) gemeinsam zugewiesen ist.
Die Beigeladene ist Eigentümerin des Grundstücks G... 48A (nachfolgend: Vorhabengrundstück). Auf dem Vorhabengrundstück befand sich bis zum Jahr 2020 das Restaurant W... mit dahinter liegendem Biergarten. Das einstöckige Restaurantgebäude hat die Beigeladene abreißen lassen. Sie beabsichtigt dort die Errichtung eines sieben Geschosse umfassenden Bürogebäudes mit einem Ladenlokal im Erdgeschoss und einer Tiefgarage mit sieben Stellplätzen.
Das Vorhabengrundstück ist – bezogen auf das Grundstück G... 10-11 – nordöstlich versetzt auf der gegenüberliegenden Seite der Bleibtreustraße belegen. Das Grundstück G... 45 befindet sich, getrennt durch die zur Straßenseite geschlossen hin bebauten Grundstücke G... 46, 47 und 48, auf derselben Seite der Bleibtreustraße wie das Vorhabengrundstück. Unmittelbar nördlich des Vorhabengrundstücks verläuft quer zur G... die Berliner Stadtbahn auf Höhe des S-Bahnhofs X... .
Die Grundstücke der Beteiligten liegen sämtlich im Geltungsbereich des Bebauungsplans VII-B, der durch Rechtsverordnung vom 8. Dezember 1986 (GVBl. S. 2034) festgesetzt worden ist. Der Bebauungsplan weist diesen Teil des Plangebiets als Allgemeines Wohngebiet aus. Darüber hinaus sind die Grundstücke im räumlichen Anwendungsbereich des Baunutzungsplans belegen, der für dieses Gebiet die Baustufe V/3 ausweist.
Im Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) stellt sich die gegenwärtige Bebauung wie folgt dar (wobei das Vorhabengrundstück der Beigeladenen mit einem Kreis gekennzeichnet ist):
Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin (nachfolgend: Bezirksamt) erteilte der Beigeladenen durch Bescheid vom 24. April 2023 im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren die Baugenehmigung Nr. 2020/4007 zur Errichtung eines Büro- und Geschäftshauses mit Tiefgarage. Durch drei weitere Bescheide vom selben Tag erteilte das Bezirksamt Befreiungen wegen des Überschreitens der zulässigen Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Anzahl der Vollgeschosse sowie der Abweichung von der zulässigen Art der baulichen Nutzung (Bescheid Nr. 2020/4008), Ausnahmen wegen Überschreitung der zulässigen Bebauungstiefe von 13m, Abweichung von der festgesetzten geschlossenen Bauweise, Überschreitung der förmlich festgestellten Baufluchtlinien durch Gebäudeteile (hier: ein Kellerschacht und ein Gesimsband) sowie der Errichtung von Nebenanlagen auf nicht überbaubarer Grundstücksfläche außerhalb der zulässigen Bebauungstiefe vom 13m, hier: Sitzplatz (Bescheid Nr. 2020/4009), und schließlich Abweichungen (Bescheid Nr. 2020/4010) wegen des Reduzierens der erforderlichen Abstandsfläche gegenüber dem nördlich belegenen Grundstück der Deutschen Bahn AG sowie gegenüber dem mit einer Grundschule bebauten Grundstück P... . 25. Die Bescheide wurden dem Verwalter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdW) G... 10-11 am 22. Mai 2023, den Bevollmächtigten der GdW G... 45 am 15. Mai 2023 bekanntgegeben.
Die Antragsteller und weitere Personen haben zunächst am 21. Juni 2023 gegen die Baugenehmigung und die weiteren Bescheide Widerspruch erhoben. Das Bezirksamt hat über den Widerspruch bislang nicht entschieden.
Am 18. Juli 2023 haben die Antragsteller bei dem Verwaltungsgericht Berlin gegen die Baugenehmigung Nr. 2020/4007 und die Bescheide Nr. 2020/4008 und 2020/4009 des Bezirksamtes – unter ausdrücklicher Ausklammerung des Bescheides Nr. 2020/4010 – um Eilrechtsschutz nachgesucht. Sie führen an, die Baugenehmigung sei bereits zu unbestimmt, weil sie den genauen Betrieb der Büroeinheiten, die Zahl der Beschäftigten und die Zeiten der Büronutzung offenlasse und damit den Genehmigungsgegenstand nicht hinreichend beschreibe. Auch bleibe die Nutzung der Ladenfläche im Erdgeschoss unklar. Zudem sei der Gebietserhaltungsanspruch durch das im Allgemeinen Wohngebiet genehmigte Bürogebäude verletzt. Eine Befreiung habe nicht erteilt werden dürfen, da die Grundzüge der Planung berührt seien. Auch der Gebietsprägungserhaltungsanspruch werde verletzt. Die eklatant planwidrige Anlage werde Auswirkungen auf die Wohnruhe haben. Schließlich sei auch das Gebot nachbarlicher Rücksichtnahme betroffen. Dies gelte zum einen für die Tiefgaragenzufahrt, die direkt gegenüber dem Wohngebäude der Antragsteller liege. Zudem sei eine nicht mehr hinnehmbare Lärmbeeinträchtigung durch unkontrollierten Parksuchverkehr zu befürchten. Es fehle insoweit an einer Schallimmissionsprognose bzw. Lärmauflagen. Zum anderen seien die zu erwartenden Lichtimmissionen durch die geplante großflächige Fassade rücksichtslos. All diese Belange könnten sie auch als (bloße) Sondereigentümer selbst geltend machen. Denn das Sondereigentum sei auch nach der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes in § 9a Abs. 2 weiterhin als „echtes Eigentum“ anzusehen mit der Folge, dass Sondereigentümer auch weiterhin Ansprüche auf Wahrung des Gebots der Rücksichtnahme, der Gebietserhaltung und der Gebietsprägungserhaltung geltend machen könnten. Der Gebietserhaltungsanspruch folge aus dem Sondereigentum, das ebenso den Festsetzungen des Bebauungsplans unterworfen sei wie andere planbetroffene Eigentümer. Eine Überleitung von Ansprüchen aus dem Sondereigentum auf die Gemeinschaft stelle eine unverhältnismäßige Einschränkung des Sondereigentums dar.
Die Antragsteller beantragen,
die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs vom 21. Juni 2023 gegen die Baugenehmigung Nr. 2020/4007 sowie die Bescheide Nr. 2020/4008 und 2020/4009 des Bezirksamtes Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin anzuordnen,
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Er verweist auf die Ausführungen der Beigeladenen.
Die Beigeladene beantragt,
Die Beigeladene ist der Auffassung, dass der Antrag bereits unzulässig sei. Es fehle im Lichte von § 9a Abs. 2 WEG an einer Antragsbefugnis der Wohnungseigentümer hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. Die Antragsteller könnten insbesondere den Gebietserhaltungsanspruch nicht mit Erfolg rügen. Denn dieser leite sich aus dem Eigentum am Grundstück ab und könne daher nur durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verfolgt werden. Soweit das Gebot der Rücksichtnahme betroffen sei, sei die Verletzung in drittschützenden subjektiven Rechten nicht hinreichend dargelegt. Die bloße Nähe zum Vorhabengrundstück reiche nicht aus. Die Bescheide seien rechtmäßig. Bestimmtheitsbedenken bestünden nicht. Der Gebietserhaltungsanspruch sei mit Blick auf die Besonderheiten des Grundstücks nicht verletzt. Ein striktes Festhalten am Bebauungsplan würde zu einer nicht beabsichtigten Härte führen. Die Voraussetzungen eines Anspruchs auf Gebietsprägungserhaltung lägen bereits nicht vor. Das Bauvorhaben sei auch nicht rücksichtlos. In innerstädtischen Lagen gebe es kein Recht, von jeglichen Lärm- und Lichtbeeinträchtigungen verschont zu bleiben. Die von der Beigeladenen ausgelösten Immissionen seien von geringer Intensität. Sie beträfen auch nur die Hauptverkehrszeiten, da eine Büronutzung zu den üblichen Bürozeiten geplant sei. Im Übrigen bestehe ein überwiegendes Vollzugsinteresse.
Das Gericht verweist wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten auf die Streitakte sowie auf den Verwaltungsvorgang des Antragsgegners. Diese haben vorgelegen und sind Gegenstand der Entscheidungsfindung gewesen.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag ist gemäß § 80a Abs. 3, § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – i.V.m. § 212a Abs. 1 des Baugesetzbuches – BauGB – statthaft.
1. Soweit die Antragsteller ihren Antrag auf eine Verletzung des Gebietserhaltungsanspruchs stützen, ist der Antrag unzulässig.
Nach der durch das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I, S. 2187) geschaffenen Vorschrift des § 9a Abs. 2 WEG übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Im Anwendungsbereich der Vorschrift stehen die Ausübungs- und Wahrnehmungsbefugnis und damit auch das Recht zur gerichtlichen Geltendmachung ausschließlich dem Verband und nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu (vgl. BGH, Urteil vom 7. Mai 2021 - V ZR 299/19 - juris Rn. 6). Dazu zählt auch die Geltendmachung öffentlich-rechtlicher Nachbaransprüche im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum, die der Eigentümergemeinschaft als – nach der überkommenen Begrifflichkeit – „geborene“ Ausübungsbefugnis zusteht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. Oktober 2023 - OVG 10 S 25/23 - EA S. 4; siehe schon VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 24. Februar 2021 - 3 S 2373/20 - juris Rn. 21; Suilmann, in: Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 9a Rn. 61; Staudinger/Jacoby, WEG, 2023, § 9a Rn. 165).
Die früher teils gegenteilige Rechtsprechung, wonach es sich bei der Geltendmachung öffentlich-rechtlicher Nachbaransprüche auch im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum lediglich um eine „gekorene“ Ausübungsbefugnis handele, sodass ohne entsprechenden Beschluss der Gemeinschaft auf Grundlage des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung auch der einzelne Sondereigentümer eine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentum geltend machen können sollte, ist durch die geänderte Rechtslage überholt; die Vorschrift des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG a.F. ist entfallen (siehe schon VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 24. Februar 2021 - 3 S 2373/20 - juris Rn. 22 sowie das Urteil der Kammer vom 14. November 2022 - VG 19 K 351/21 - UA S. 8 f.; ebenso Abramenko, in: Jennißen, WEG, 8. Aufl. 2023, 9a Rn. 84; Müller, in: BeckOK WEG, 54. Edition, Stand 2. Oktober 2023, § 9a Rn. 105).
Auf dieser rechtlichen Grundlage fehlt den Antragstellern als einzelnen Wohnungseigentümern die Befugnis, den nachbarschützenden Gebietserhaltungsanspruch für die Grundstücke G... 10-11 bzw. 45 geltend zu machen.
Dem in der Rechtsprechung entwickelten Gebietserhaltungsanspruch liegt zugrunde, dass die Festsetzung von Baugebieten durch einen Bebauungsplan nachbarschützende Funktion zu Gunsten der Grundstückseigentümer im jeweiligen Baugebiet hat. Ein Nachbar im Baugebiet soll sich auch dann gegen die Zulassung einer gebietswidrigen Nutzung wenden können, wenn er durch sie selbst nicht unzumutbar beeinträchtigt wird. Dieser bauplanungsrechtliche Nachbarschutz beruht auf dem Gedanken des wechselseitigen Austauschverhältnisses. Weil und soweit der Eigentümer eines Grundstücks in dessen Ausnutzung öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterworfen ist, kann er deren Beachtung grundsätzlich auch im Verhältnis zum Nachbarn durchsetzen. Der Hauptanwendungsfall im Bauplanungsrecht für diesen Grundsatz sind die Festsetzungen eines Bebauungsplans über die Art der baulichen Nutzung. Durch sie werden die Planbetroffenen im Hinblick auf die Nutzung ihrer Grundstücke zu einer rechtlichen Schicksalsgemeinschaft verbunden. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten des eigenen Grundstücks wird dadurch ausgeglichen, dass auch die anderen Grundeigentümer diesen Beschränkungen unterworfen sind. Im Rahmen dieses nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses soll daher jeder Planbetroffene im Baugebiet das Eindringen einer gebietsfremden Nutzung und damit die schleichende Umwandlung des Baugebiets unabhängig von einer konkreten Beeinträchtigung verhindern können (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 2007 - BVerwG 4 B 55/07 - juris Rn. 5 m.w.N.).
Bei dem so entwickelten Gebietserhaltungsanspruch handelt es sich um einen rein grundstücksbezogenen Anspruch, der auch nur die Grundstücke des zu betrachtenden (Plan-)Gebietes zueinander in Beziehung setzt. An dem wechselseitigen Austauschverhältnis, auf dem der Anspruch auf Beachtung bauplanungsrechtlicher Beschränkungen durch den Nachbarn beruht, nimmt allein das nach Maßgabe des §§ 2, 3 und 8 WEG geteilte Grundstück teil, nicht aber das einzelne aus der Teilung resultierende Wohnungs- bzw. Teileigentum (§ 1 Abs. 2 bzw. Abs. 3 WEG). Das Grundstück und das Gebäude gehören gemäß § 1 Abs. 5 WEG (allein) zum gemeinschaftlichen Eigentum im Sinne des Gesetzes, für das § 9a Abs. 2 WEG die umfassende Zuständigkeit der Gemeinschaft zur Rechtsdurchsetzung begründet. Soweit die Antragsteller einwenden, der einzelne Wohnungseigentümer sei unmittelbar planbetroffen und planunterworfen, vermag das Gericht dieser Auffassung aus den genannten Gründen nicht zu folgen. Denn insoweit besteht nur eine - über das im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Grundstückseigentum vermittelte - mittelbare Betroffenheit.
Eine unverhältnismäßige Beschränkung des den Sondereigentümern zustehenden Eigentums ist darin – entgegen der Ansicht der Antragsteller – nicht zu erkennen. Das Sondereigentum ist rechtlich stets in den baulichen und rechtlichen Rahmen gestellt, der durch das gemeinschaftliche Eigentum und den gemeinschaftlichen Gebrauch vorgegeben ist (§ 3 Abs. 1, Abs. 2 WEG). Auch wenn das Sondereigentum – bezogen auf die jeweilige Wohnung oder Räume – dem Alleineigentum im Sinne von § 903 BGB angenähert ist, ist es schon im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander im Ergebnis stärkeren Beschränkungen im Eigentum unterworfen als das Nachbarschaftsverhältnis von Eigentümern ungeteilter Grundstücke (BeckOGK/Falkner, Stand 1. Mai 2023, WEG § 13 Rn. 14). Insbesondere darf die Nutzung des Sondereigentums – wie § 14 WEG zeigt – nur im Rahmen des Binnenrechts der Gemeinschaft erfolgen (BeckOK WEG/Müller, 54. Edition, Stand 2. Oktober 2023, WEG § 13 Rn. 11). Die rechtlichen Befugnisse des einzelnen Sondereigentümers enden - zumindest außerhalb der Wohnungsgrenzen - jedenfalls stets dort, wo das gemeinschaftliche Eigentum und damit die Zuständigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beginnt (vgl. § 18 Abs. 1 WEG). Dem nach Bruchteilen geteilten Miteigentum an einem Grundstück, das dem Sondereigentum zugrunde liegt und mit ihm nach § 1 Abs. 2 WEG verbunden ist, ist es wesenseigen, dass es nur, soweit das Sondereigentum reicht, überhaupt dem Belieben des Eigentümers unterliegt und im Übrigen nur im Rahmen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als gesetzlicher Organisationsform des Bruchteilseigentums verwirklicht werden kann.
Macht daher - wie im vorliegenden Fall - die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen möglichen Anspruch auf Gebietserhaltung für ihr Grundstück gerichtlich geltend, bleibt es den einzelnen Sondereigentümern verwehrt, sich an Stelle der untätigen Gemeinschaft an das Gericht zu wenden. Dadurch verwirklicht sich allein eine typische Besonderheit der teilweise auf Beschlussfassung angewiesenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bezüglich des gemeinschaftlichen Eigentums, nicht aber eine durch das öffentliche Recht zu korrigierende Beschränkung. Ein Korrekturbedarf besteht insbesondere deshalb nicht, weil der einzelne Sondereigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen kann, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (ordnungsgemäße Verwaltung, § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Damit können Auffassungsunterschiede zwischen Sondereigentümern über die Gebietsverträglichkeit einer heranrückenden Bebauung und etwa dagegen veranlasste Rechtsbehelfe vor dem für Wohnungseigentumssachen zuständigen Zivilgericht (§ 23 Nr. 2 lit. c) des Gerichtsverfassungsgesetzes in Verbindung mit § 43 Abs. 2 WEG) geklärt werden, ohne dass es zur Gewährung effektiven Rechtsschutzes einer Vervielfachung der Prozessführungsbefugnisse vor dem Verwaltungsgericht in den die Gemeinschaft betreffenden Angelegenheiten des öffentlichen Rechts bedarf.
2. Soweit sich die Antragsteller auf den Gebietsprägungserhaltungsanspruch berufen, gilt nichts Anderes. Darunter ist der von § 15 Abs. 1 Satz 1 der Baunutzungsverordnung vermittelte Anspruch auf Aufrechterhaltung einer typischen Prägung des Gebiets zu verstehen, wenn ein im Baugebiet seiner Art nach allgemein zulässiges Vorhaben genehmigt wird, obwohl es im Einzelfall nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widerspricht; Voraussetzung der Unvereinbarkeit eines Vorhabens ist dabei, dass das Vorhaben das nachbarliche Austauschverhältnis stört und eine Verfremdung des Gebietes einleitet (vgl. BVerwG, Urteil vom 16. September 1993 - BVerwG 4 C 28/91 - juris Rn. 23 m.w.N.; siehe auch Beschluss der Kammer vom 17. November 2020 - VG 19 L 286/20 - EA S. 10 f.). Dieser Anspruch ist – mag er auch gewissermaßen zwischen dem formellen Anspruch auf Gebietserhaltung und dem materiell geprägten Gebot der Rücksichtnahme stehen – nicht anders als der Anspruch auf Gebietserhaltung grundstücksbezogen. Damit obliegt es auch insoweit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, etwaige Rechtsverletzungen geltend zu machen. Die Antragsteller als Sondereigentümer sind damit ausgeschlossen. Auf die weiteren, zwischen den Beteiligten streitigen Voraussetzungen und Inhalte dieses Anspruches kommt es demnach nicht an.
3. Soweit die Antragsteller darüber hinaus die Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme rügen, ist der Antrag ebenfalls bereits unzulässig, in jedem Fall aber unbegründet. Denn die Antragsteller haben eine unzumutbare Beeinträchtigung ihres Sondereigentums nicht hinreichend dargelegt.
Anders als beim Gebietserhaltungsanspruch oder dem Gebietsprägungserhaltungsanspruch ist es zwar auch nach neuer Rechtslage durchaus möglich, dass sich ein Sondereigentümer auf eine Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme berufen kann, allerdings nur dann, wenn die besorgte Beeinträchtigung ausschließlich oder zumindest auch sein Sondereigentum betrifft (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. Oktober 2023 - OVG 10 S 25/23 - EA S. 4 unter Verweis auf VGH München, Beschluss vom 21. Januar 2009 - 9 CS 08.1330 - juris Rn. 2). Soweit zugleich auch das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, greift die alleinige Zuständigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 2 WEG für eine auf eine spezifische Beeinträchtigung des Sondereigentums gestützte Rüge insoweit nicht ein. Dafür ist indes erforderlich, dass ein rechtsschutzsuchender Sondereigentümer substantiiert die Umstände benennt und darlegt, aufgrund derer sich die angegriffene Maßnahme gerade auf sein Sondereigentum – über die allgemeine Betroffenheit des Gemeinschaftseigentums hinaus – auswirkt. Insbesondere ist die Darlegung unerlässlich, in welcher räumlichen Beziehung das Sondereigentum zu dem angegriffenen Vorhaben steht. Denn nur dadurch lässt sich beurteilen, ob das Sondereigentum überhaupt in unzumutbarer Weise von einem Vorhaben betroffen sein kann. Hierzu machen die Antragsteller jedoch keine ausreichenden Angaben.
a. Soweit sie sich darauf berufen, der durch das Bauvorhaben hervorgerufene zusätzliche Verkehr und die durch die Zufahrt zur Tiefgarage hervorgerufenen Lärmemissionen würden (gerade) die Antragsteller qualitativ schwerwiegend und unzumutbar betreffen, haben die Antragsteller nicht – auch nicht auf den ausdrücklichen Hinweis der Beigeladenen hin – dargelegt, wo ihr Sondereigentum innerhalb der Gebäude G... 10-11 bzw. 45 belegen ist. Es bleibt auch unklar, ob ihr Sondereigentum über Fenster zur G... hin verfügt, wodurch sich Lärmimmissionen in besonderem Maße auf sie auswirken könnten. Dieser Darlegung hätte es insbesondere auch deshalb bedurft, weil das nach dem Inhalt des Verwaltungsvorgangs aus 38 Wohneinheiten bestehende Gebäude G... 10-11 über einen Seitenflügel und ein rückwärtiges Quergebäude verfügt mit der Folge, dass darin befindliche Wohneinheiten von Lärmemissionen der Bleibtreustraße aufgrund ihrer Lage weitgehend abgeschirmt sein dürften. Insofern sind nach der Einschätzung des Gerichts eine erhebliche Zahl der Sondereigentumseinheiten in dem Gebäude G... 10-11 von eventuellen Lärmbeeinträchtigungen durch das Bauvorhaben nicht betroffen.
Soweit die Antragsteller allein darauf hinweisen, dass sich die Tiefgaragenzufahrt direkt gegenüber ihrem Gebäude befinde, ist dieser Hinweis zur Substantiierung der Betroffenheit ihres Sondereigentums nicht ausreichend. Er ist zum einen nicht ganz zutreffend, denn „direkt“ gegenüber dem Vorhabengrundstück und der straßenseitigen Ausfahrt der geplanten Tiefgarage befindet sich allein der nördliche Vorsprung des auf dem Grundstück G... 8-9 belegenen Wohngebäudes. Das Wohngebäude G... 10-11 befindet sich demgegenüber deutlich – um etwa zehn Meter – nach Süden versetzt. In Bezug auf die Antragstellerin zu 2), deren Sondereigentum sich in dem ca. 80m nördlich auf derselben Straßenseite belegen Wohngebäude G... 45 befindet, ist für das Gericht nicht nachvollziehbar, wie sich insoweit überhaupt eine zusätzliche Lärmbeeinträchtigung und Schallaustauschbeziehung durch ein durch das Vorhabengrundstück ausgelöster Verkehrslärm ergeben soll. Legen die Antragsteller die konkrete Lage ihres jeweiligen Sondereigentums im Verhältnis zum Vorhabengrundstück nicht hinreichend konkret dar, kann das Gericht die für die Zulässigkeit des Antrages zu beantwortende Frage, ob die besorgte Beeinträchtigung ausschließlich oder zumindest auch ihr Sondereigentum betrifft, nicht positiv beantworten.
Unabhängig davon vermag das Gericht auch nicht zu erkennen, dass das Bauvorhaben der Beigeladenen das Gebot der Rücksichtnahme gegenüber den Antragstellern verletzt.
Das Gebot der Rücksichtnahme zielt darauf ab, einander abträgliche bauliche Anlagen und deren Nutzungen in rücksichtsvoller Weise einander zuzuordnen sowie Spannungen und Störungen zu vermeiden. Welche Anforderungen sich hieraus ergeben, hängt namentlich davon ab, was dem Rücksichtnahmebegünstigten einerseits und dem Rücksichtnahmeverpflichteten andererseits nach Lage der Dinge zuzumuten ist (BVerwG, Urteil vom 20. Dezember 2012 - BVerwG 4 C 11.11 - NVwZ 2013, 719, 723 m.w.N.). Je empfindlicher und schutzwürdiger die Stellung desjenigen ist, dem die Rücksichtnahme im gegebenen Zusammenhang zugutekommt, umso mehr kann er an Rücksichtnahme verlangen. Je verständlicher und unabweisbarer die mit dem Vorhaben verfolgten Interessen sind, umso weniger braucht derjenige, der das Vorhaben verwirklichen will, Rücksicht zu nehmen. Bei diesem Ansatz kommt es für die sachgerechte Beurteilung des Einzelfalls wesentlich auf eine Abwägung der widerstreitenden Interessen an (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 18. November 2004 - BVerwG 4 C 1/04 - NVwZ 2005, 328, 330 m.w.N.). Bei der gebotenen Gesamtschau sind der Gebietscharakter, die Vorprägung der Grundstücke in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht sowie die tatsächliche und rechtliche Schutzwürdigkeit der Beteiligten zu würdigen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 19. Juli 2018 - OVG 10 S 52.17 - juris Rn. 21). Führen einzelne Abweichungen und Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht zu unzumutbaren Beeinträchtigungen des Nachbarn, so kann auch deren Kumulierung grundsätzlich nicht zu einer rücksichtslosen Beeinträchtigung führen (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 28. Juni 2021 - OVG 1 ME 50/21 - juris Rn. 12).
Unter Berücksichtigung dieser Maßstäbe verletzt das Vorhaben das Gebot der Rücksichtnahme nicht.
In Bezug auf den durch das Bauvorhaben potentiell ausgelösten Verkehrslärm vermag das Gericht nicht zu erkennen, inwiefern dieser gegenüber den Antragstellern rücksichtslos sein soll. Nach der genehmigten Planung wird das Bauvorhaben lediglich über eine Tiefgarage mit sieben Stellplätzen verfügen. Es ist daher nicht nachvollziehbar, wie eine solch kleine Tiefgarage, die zudem durch einen Autoaufzug und nicht durch eine bei Zu- und Abfahrt mit Lärmimmission verbundene Rampe zu erreichen ist, eine zusätzliche Lärmbelastung in signifikantem Umfang erwarten lässt. Auch die Annahme, der An-, Abfahrt- und Parksuchverkehr zu dem Vorhaben werde zu einer erheblichen Belastung der Anwohner führen, ist weder näher substantiiert noch aus sich heraus plausibel. Denn das Vorhabengrundstück liegt einerseits unmittelbar südlich des für eine Anfahrt mit öffentlichen Verkehrsmitteln prädestinierten S-Bahnhofs X... und andererseits innerhalb der – zur Eindämmung des Parksuchverkehrs bestimmten – parkraumbewirtschafteten Fläche der Parkzone 5. Damit ist nicht zu erwarten, dass Beschäftigte künftiger Mieter des im Wesentlichen zur Büronutzung bestimmten Gebäudes in dessen unmittelbaren Umfeld parken oder dort einen Parkplatz suchen werden. Dem Vorbringen der Antragsteller sind insoweit keine einzelfallbezogenen Gesichtspunkte zu entnehmen, die in diesem Fall weitere Erhebungen oder Ermittlungen, etwa die Einholung einer Immissionsprognose, erfordert hätten.
b. Soweit die Antragsteller Lichtimmissionen durch mögliche Lichtreflexionen der verglasten Fassade in westlicher Richtung am Nachmittag besorgen, gilt in Bezug auf die Zulässigkeit eines solchen Antrages das oben Gesagte entsprechend. Die Antragsteller geben insofern nur an, dass das Grundstück G... 10-11, mit dem ihr Sondereigentum verbunden sei, unmittelbar westlich gegenüber dem Vorhabengrundstück liege, so dass sie – je nach Ausgestaltung der Glasfassade – ab dem Nachmittag erheblichen Sonnenlichtreflexionen ausgesetzt sein könnten. Unabhängig von der unpräzisen Angabe der Lage des Gebäudes, haben die Antragsteller auch insoweit keine Tatsachen benannt, die eine spezifische Betroffenheit ihres jeweiligen Sondereigentums hinreichend wahrscheinlich erscheinen lassen. Dies gilt nicht zuletzt für die Antragstellerin zu 2), da wegen der vollständig fehlenden Sichtbeziehung des Vorhabengrundstücks zu dem Grundstück G... 45 eine Beeinträchtigung durch Lichtreflexionen von vornherein nicht in Betracht kommt.
Unabhängig davon vermag das Gericht auch im Übrigen keinen Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme zu erkennen. Eine rücksichtslose Belastung von Nachbarn durch abstrahlendes Licht des Bauvorhabens liegt zum einen nach den räumlichen Verhältnissen nicht auf der Hand. Denn wie bereits dargelegt befindet sich das Grundstück der Antragsteller zu 1) und 3-8) nicht direkt gegenüber dem Vorhabengrundstück, sondern ist in ca. 31 m Entfernung gelegen und seitlich versetzt. Es ist daher schon unklar, wie eventuell die höheren Geschosse des Bauvorhabens erreichendes Sonnenlicht in den späteren Nachmittagsstunden das Wohngebäude der Antragsteller zu 1) und 3-8) treffen und blenden soll. Zum anderen liegen rücksichtslose Auswirkungen auf das Grundstück der Antragsteller zu 1) und 3-8) auch deshalb eher fern, weil das Bauvorhaben zur G... hin mit einer Breite von lediglich 9,72 m außergewöhnlich schmal und daher der Bereich möglicher Reflexionen begrenzt ist. Bei dieser Sachlage spricht nichts dafür, dass Lichtimmissionen notwendigerweise im Baugenehmigungsverfahren hätten geprüft und in der Baugenehmigung geregelt werden müssen. Dies gilt erst Recht in Bezug auf die Einwände der Antragstellerin zu 2). Insoweit ist - wie oben bereits ausgeführt - aufgrund der räumlichen Lage der Gebäude zueinander, eine sie beeinträchtigende Reflexion ausgeschlossen.
4. Schließlich können die Antragsteller auch mit dem Einwand, der Baugenehmigung fehle es an Bestimmtheit, nicht durchdringen.
Eine Rechtsverletzung des Nachbarn kommt bei einer fehlenden Bestimmtheit (Art. 1 Abs. 1 VwVfG Bln in Verbindung mit Art. 37 Abs.1 VwVfG) der Baugenehmigung in Betracht, wenn die Bauvorlagen hinsichtlich nachbarrechtsrelevanter Merkmale nicht hinreichend bestimmt sind und damit nicht geprüft werden kann, ob das Vorhaben nachbarschützenden Vorschriften entspricht. Eine Genehmigung ist nur dann hinreichend bestimmt, wenn sich einem Nachbarn gegebenenfalls unter Heranziehung der Gründe des Bescheides und sonstiger dem Nachbarn bekannter oder für ihn ohne Weiteres erkennbarer Umstände Zweck, Sinn und Inhalt der Regelung so vollständig, klar und unzweideutig erschließen, dass er feststellen kann, ob und in welchem Umfang er betroffen ist und er sein Verhalten entsprechend ausrichten kann (VGH München, Beschluss vom 8. Mai 2023 - 1 ZB 21.684 - juris Rn. 6). Ist eine Baugenehmigung in dieser Hinsicht inhaltlich nicht hinreichend bestimmt, führt dies zu einem Abwehrrecht des Nachbarn, wenn sich die Unbestimmtheit gerade auf solche Merkmale des Vorhabens bezieht, deren genaue Festlegung erforderlich ist, um eine Verletzung nachbarschützender Vorschriften auszuschließen und – zusätzlich – wenn die insoweit mangelhafte Baugenehmigung aufgrund dessen ein Vorhaben zulässt, von dem der Nachbar konkret unzumutbare Auswirkungen zu befürchten hat (Kohl, in: Mayer/Achelis/von Alven-Döring/Hellriegel/Kohl/Rau, BauO Bln, 7. Aufl. 2021 § 71 Rn. 90; OVG Greifswald, Urteil vom 10. April 2018 - 3 LB 133/08 - juris Rn. 73; OVG Münster, Beschluss vom 29. Januar 2016 - 2 A 2423/15 - juris Rn. 10).
Auf dieser Grundlage vermag der Sondereigentümer – in Abgrenzung zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – Bestimmtheitsmängel baurechtlicher Bescheide nur dann in zulässiger Weise zu beanstanden, wenn er geltend macht, dass die konkret zu befürchtenden unzumutbaren Auswirkungen sich spezifisch auf sein Sondereigentum beziehen, er also relevante Auswirkungen, die das Bauvorhaben gerade auf sein Sondereigentum haben mag, nach dem Inhalt der Baugenehmigung nicht bestimmen kann. Daran fehlt es hier. Die Antragsteller rügen insbesondere, dass die städtebaulichen Auswirkungen des geplanten Vorhabens nicht absehbar seien, weil weder die Nutzung der Ladenfläche im Erdgeschoss noch die Höchstzahl der Arbeitsplätze in dem in dem Obergeschoss liegenden Büroetagen vorgegeben würden; sie verweisen im Übrigen auf ihr sachliches Vorbringen zu Lärmimmissionen. Einen konkreten Bezug zu ihrem Wohneigentum und dessen Belegenheit stellen die Antragsteller auch insoweit nicht her. Damit leidet auch dieses Vorbringen an den zum Gebot der Rücksichtnahme dargelegten Darlegungsmängeln.
Im Übrigen stellt die Bestimmtheitsrüge der Antragsteller auch in der Sache die Rechtmäßigkeit der erteilten Baugenehmigung und der weiteren Zulassungen nicht in Frage.
Soweit die Antragsteller eine genauere Beschreibung der Nutzung der Ladenfläche im Erdgeschoss anmahnen, wird dies von dem Bestimmtheitserfordernis nicht verlangt. Ausweislich der Betriebsbeschreibung, die – grün gestempelt – Teil aller angegriffenen Zulassungen ist, ist im Erdgeschoss ein Ladenlokal zur Präsentation von Produkten geplant. Da im Zeitpunkt der Antragstellung noch kein konkreter Nutzer bekannt ist, hat die Beigeladene neben dem Verkaufs- und Ausstellungsraum zunächst eine Grundausstattung mit WCs geplant. Zu den üblichen Ladenöffnungszeiten wochentags und Samstag (9-20 Uhr) sollen dort zwei bis drei Mitarbeiter beschäftigt sein. Erzeugnisse sollen dort nicht produziert und Rohstoffe, Materialien, Betriebs- und Reststoffe nicht verwendet oder gelagert werden. Mit diesen Angaben hat die Beigeladene die mögliche Nutzung der Ladenfläche hinreichend präzise umschrieben.
Ebenso verhält es sich hinsichtlich der Zahl der einzurichtenden Arbeitsplätze. Ausweislich der Betriebsbeschreibung können die geplanten Nutzungseinheiten jeweils ca. 15 Büro-Arbeitsplätze aufnehmen. Diese Angabe ist hinreichend bestimmt. Denn damit ist bereits ein Rahmen der möglichen Nutzung umrissen, auf den das genehmigte Vorhaben durch die Betriebsbeschreibung festgelegt wird. Entgegen der Auffassung der Antragsteller bedarf es keiner weiterer Konkretisierungen. Mehr noch gehört die Zahl der in jedem Stockwerk zu beschäftigenden Mitarbeiter nicht zum notwendigen Inhalt jeder baurechtlichen Genehmigung eines Bürogebäudes, sondern wird – davon unabhängig – insbesondere durch die allgemeinen Anforderungen an Arbeitsplätze bestimmt, wie sie die (bundesrechtliche) Arbeitsstättenverordnung - ArbStättV - in Verbindung mit der sie konkretisierenden Technischen Regel für Arbeitsstätten ASR A 1.2 „Raumabmessungen und Bewegungsflächen“ aus der Sicht des Arbeitsschutzrechts und die (landesrechtliche) BauO Bln aus Sicht des Bauordnungsrechts beschreiben. Erforderliche Grundflächen in Büros werden – in Abhängigkeit von den dort jeweils eingerichteten Arbeitsplätzen – in Ziff. 5 ASR A 1.2 in Verbindung mit Anhang 1.2 definiert. Diesen Angaben lässt sich in Verbindung mit den im Baugenehmigungsverfahren grün gestempelten Bruttogrundflächen der jeweiligen Geschosse eine Höchstzahl der in den jeweiligen Geschossen zulässigerweise einzurichtenden Arbeitsplätze – und damit jedenfalls der zeitgleich anwesenden Beschäftigten – entnehmen. Damit können die möglichen Auswirkungen der Baugenehmigung, insbesondere eine etwaige Rechtsbetroffenheit, hinlänglich eingeschätzt werden.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1, Abs. 3 und § 162 Abs. 3 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen waren für erstattungsfähig zu erklären, weil die Beigeladene einen eigenen Antrag gestellt hat und sich somit einem eigenen Kostenrisiko ausgesetzt hat.
Die Entscheidung über die Festsetzung des Streitwertes beruht auf §§ 39 ff., 52 f. GKG. Die Kammer legt dabei gemäß Ziff. 9.7.1 und Ziff. 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit einen Streitwert von 3.750,00 Euro zugrunde.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 2, 3 und 8 WEG
§§ 39 ff., 52 f. GKG
§ 903 BGB
§ 14 WEG
§ 9a Abs. 2 WEG
§ 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 10 Abs. 6 Satz 3 WEG
§ 1 Abs. 2 bzw. Abs. 3 WEG
§ 1 Abs. 5 WEG
§ 3 Abs. 1, Abs. 2 WEG
§ 18 Abs. 1 WEG
§ 1 Abs. 2 WEG
§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG
§ 43 Abs. 2 WEG
§ 15 Abs. 1 Satz 1 der Baunutzungsverordnung
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 212a Abs. 1 des Baugesetzbuches
§ 23 Nr. 2 lit. c) des Gerichtsverfassungsgesetzes
Art. 1 Abs. 1 VwVfG
Art. 37 Abs.1 VwVfG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2013, 719, 723
NVwZ 2005, 328, 330
V ZR 299/19
10 S 25/23
3 S 2373/20
19 K 351/21
4 B 55/07
4 C 28/91
19 L 286/20
9 CS 08.13
4 C 11.11
4 C 1/04
10 S 52.17
1 ME 50/21
1 ZB 21.68
3 LB 133/08
2 A 2423/15