Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-06-08, Aktenzeichen 15 C 23/10
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2010:0608.15C23.10.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Der Kautionszahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB. Gemäß § 199 BGB beginnt die Verjährung, wenn der Anspruch entstanden und fällig ist, d.h. einklagbar ist. Ist der Mieter berechtigt, die Kaution in drei monatlichen Teilzahlungen zu zahlen, so beginnt die Verjährung der Raten zu unterschiedlichen Zeitpunkten (Rn.26) .
2. Kündigt ein Vermieter wegen Nichtzahlung der Kaution ein Mietverhältnis, räumen die Mieter die Mieträume jedoch nicht und setzt sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB fort, so kann der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist i.S.d. § 314 Abs. 3 BGB wegen der gleichen Gründe das Mietverhältnis erneut kündigen (Rn.30) .
1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, das Haus J.straße in B., Vorderhaus, bestehend aus einer Nutzfläche von 102 qm, Kellerräume und ca. 300 qm Garten zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
2. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin 1666,67 € zu zahlen.
3. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin die für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwalts- und Zustellungskosten in Höhe von 1.002,08 € zu zahlen.
4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
5. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. August 2010 gewährt.
6. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 6% und die Beklagten als Gesamtschuldner 94%.
7. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; für die Klägerin hinsichtlich der Ziffer 2), 3) und der Kosten nur gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10%. Die Beklagten können die Vollstreckung der Ziffer 1) durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 4.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in der gleichen Höhe leistet. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in der gleichen Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Parteien schlossen unter dem 12. November 2006 einen Mietvertrag über ein Haus in der J.straße in B.. Hinsichtlich der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Bl. 5 ff. d.A. Bezug genommen. Die Parteien vereinbarten die Zahlung einer Kaution in Höhe von 2.500,00 €.
Die Beklagten zahlten die Kaution nicht.
Nachdem die Beklagten die Miete für Mai und Juni 2009 nicht beglichen hatten, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 26. Juni 2009 (Bl. 26 ff.), auf das Bezug genommen wird, fristlos, hilfsweise fristgemäß. Für die Kündigung entstanden Zustellkosten in Höhe von 20,90 € und 19,90 €. Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin stellte für die Kündigung 961,28 € in Rechnung.
Die Mieten für Mai, Juni und Juli 2009 zahlten die Beklagten.
Die Beklagten setzten ohne Widerspruch der Beklagten den Gebrauch fort.
Mit Schreiben vom 3. August 2009 kündigte die Beklage zu 1) das Mietverhältnis.
Mit anwaltlichen Schreiben vom 17. Dezember 2009 kündigte die Klägerin erneut das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. Gleichzeitig teilte der klägerische Prozessbevollmächtigte der Beklagten mit, dass er der Klägerin die Erhebung einer Räumungsklage anraten würde.
Die Klägerin erstellte unter dem 27. Dezember 2009 eine Betriebskostenabrechnung für 2008. Diese sah eine Nachzahlung in Höhe von 234,57 € vor.
Mit ihrer am 20. Januar 2010 bei Gericht eingegangenen und den Beklagten am 11. Februar 2010 zugestellten Klage kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut fristlos, hilfsweise fristgemäß.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, das Haus J.straße in B., Vorderhaus, bestehend aus einer Nutzfläche von 102 qm, Kellerräume und ca. 300 qm Garten zu räumen und geräumt an sie herauszugeben;
2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 2.500,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen;
3. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 234,57 € Betriebskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen;
4. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwalts- und Zustellungskosten in Höhe von 1.022,98 € zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen;
hilfsweise die Gewährung einer Räumungsfrist.
Die Beklagten machen geltend, die Betriebskostenabrechnung sei hinsichtlich der Wasserkosten formell unwirksam, da die Klägerin entgegen der vertraglichen Vereinbarung nicht verbrauchsabhängig abrechnet habe. Der der Berechnung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zugrunde liegende Streitwert sei nicht nachvollziehbar.
Die Beklagten erheben die Einrede der Verjährung gegen den Antrag zu Ziffer 2).
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist teilweise begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Kaution in Höhe von 1.666,67 € gemäß § 551 BGB in Verbindung mit § 20 Abs. 2b des Mietvertrages.
Die Parteien haben vereinbart, dass die Beklagen eine Kaution in Höhe von 2.500,00 € zahlen. In Höhe von 1/3 ist der Kautionsanspruch verjährt, im Übrigen ist der Kautionsanspruch unverjährt.
Der Kautionszahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB (KG GE 2008, 671). Das von der Klägerin zitierte Urteil des Bundesgerichtshofs (17. Januar 2010 VIII ZR 104/09, GE 2010, 479) bezieht sich auf die Verjährung eines Mangelbeseitigungsanspruchs. Der Bundesgerichtshof stellt maßgeblich in seinem Urteil darauf ab, dass die Pflicht des Vermieters sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens erschöpfe, sondern dahin gehe, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gerbrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung könne während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entstehe während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu, auch soweit sie darauf gerichtet sei, bereits auftretende Mängel zu beseitigen. Demgegenüber entsteht der Kautionszahlungsanspruch einmal bei Beginn des Mietverhältnisses und beschränkt sich auf eine einmalige Handlung der Erfüllung.
Gemäß § 199 BGB beginnt die Verjährung, wenn der Anspruch entstanden und fällig ist, d.h. einklagbar ist. Gemäß § 551 Abs. 2 Satz 1 BGB waren die Beklagten berechtigt, die Kaution in drei monatlichen Teilzahlungen zu zahlen. Die erste Rate war gemäß § 551 Abs. 2 BGB bei Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen, d.h. am 1. Dezember 2006. Die 2. Rate war am 1. Januar 2007 und die 3. Rate war am 1. Februar 2007 fällig. Demnach begann die Verjährung der 1. Rate am 31. Dezember 2006 und endete am 31. Dezember 2009. Die Verjährung der 2. und 3. Rate begann am 31. Dezember 2007 und endet am 31. Dezember 2010. Im Zeitpunkt der Erhebung der Zahlungsklage am 11. Februar 2001 war die erste Rate bereits verjährt. Gemäß §§ 208, 204 Nr. 1 BGB wurde die Verjährung der 2. und 3. Rate durch die Zustellung der Zahlungsklage gehemmt.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 BGB.
Das Mietverhältnis ist aufgrund der in der Klage vom 21. Januar 2010 ausgesprochenen Kündigung beendet.
Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung. Die Kaution befriedigt regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters. Die Nichtzahlung der Kaution stellt damit grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Der Vermieter kann daher nicht auf die Einklagung der Kaution verwiesen werden (BGH GE 2003, 713).
Die Klägerin hat die Kündigung auch innerhalb einer angemessenen Frist des § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen. Bei der Bemessung der Frist ist nicht auf den Beginn des Mietverhältnisses abzustellen, sondern auf die erste Abmahnung, denn erst aufgrund des Zahlungsverzuges der Beklagten entstand das Sicherungsbedürfnis der Klägerin. Zwar hatte die Klägerin die Beklagten bereits mit Schreiben vom 26. Juni 2009 abgemahnt, sie hat aber erst mit der Klage vom 19. Januar 2010 das Mietverhältnis gekündigt. Bei der Bemessung der Frist darf aber nicht außer acht gelassen werden, dass die Klägerin bereits mit Schreiben vom 26. Juni 2009 das Mietverhältnis wirksame gekündigt hat und die Beklagte zu 1) ihr eine Kündigung vom 3. August 2009 zum 1. November 2009 übersandt hat, so dass die Klägerin davon ausgehen konnte, dass die Beklagten das Haus auch räumen werden. Nachdem die Beklagten die Mieträume nicht räumten und sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB fortsetzte, hat die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 17. Dezember 2010 wegen der Nichtzahlung der Kaution gekündigt. Das Mietverhältnis setzte sich erneut gemäß § 545 BGB fort. Unter diesen Umständen ist die seitens der Klägerin verstrichene Frist noch angemessen im Sinne von § 324 Abs. 3 BGB.
Durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist die Klägerin auch nicht gehindert, wegen der gleichen Gründe das Mietverhältnis zu kündigen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Auflage, § 545 Rn. 9). Die Kündigungsgründe wirken fort.
In der Erhebung der Klage ist ein konkludenter Widerspruch zur Fortsetzung des Mietverhältnisses zu sehen.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Ersetzung ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und der Zustellkosten für die Kündigung in Höhe von 1.002,08 € gemäß § 286 BGB. Die Beklagten befanden sich im Zeitpunkt der Beauftragung des klägerischen Prozessbevollmächtigten mit der Zahlung des Mietzinses für Mai, Juni und Juli 2009 in Verzug. Die Klägerin war daher berechtigt, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu kündigen. Der den Anwaltskosten zugrunde gelegte Streitwert von 18.900,00 € ist nicht zu beanstanden, da mit der Kündigung auch der Mietzins für Mai und Juni sowie die rückständige Kaution angemahnt worden ist.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB.
Im Übrigen ist die Klage abzuweisen.
Aus den oben dargelegten Gründen ist die 1. Rate der Kaution verjährt.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zinsen, da die Zinsen dem Mieter zugute kommen, wenn der Vermieter zur Anlage verpflichtet ist (Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. III 162). Dass der Klägerin ein Verspätungsschaden entstanden ist, hat sie nicht dargetan.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2008. Nach der Abrechnung sind die Wasser- und Entwässerungskosten verbrauchsabhängig abgerechnet. Nach der Abrechnung rechnet die Klägerin nach qm ab. Dass sie m² und m³ verwechselt hat, legt sie nicht dar. Wie hoch der tatsächliche Verbrauch der Beklagten war, ist nicht ersichtlich. Die Wasserkosten sind daher zu streichen, so dass sich eine Nachzahlung der Beklagten aus der Abrechnung nicht ergibt.
Dass der Klägerin ein über 1.002,08 € hinausgehender Verzugsschaden entstanden ist, legt sie nicht substantiiert dar.
Den Beklagten war gemäß § 721 ZPO eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist zu gewähren, damit die Beklagte zu 1) Gelegenheit hat, sich eine andere Wohnung zu suchen. Bei der Bemessung der Frist wurde von der Erfahrungstatsache ausgegangen, dass es auf dem B. Wohnungsmarkt bei Entfaltung angemessener Bemühungen möglich ist, sich in etwa drei Monaten eine andere Wohnung zu beschaffen; außerdem wurde berücksichtigt, dass zur Zeit kein Mietrückstand besteht, dass der Klägerin bei einer längeren Räumungsfrist jedoch ein erheblicher Schaden droht, falls die Beklagte wie in der Vergangenheit mit weiteren Mieten in Rückstand kommen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 7 und Nr. 11, 709, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 286, 288 BGB
§ 195 BGB
§ 199 BGB
§ 545 BGB
§ 551 BGB
§ 546 BGB
§ 286 BGB
§ 721 ZPO
§ 92 ZPO
§ 314 Abs. 3 BGB
§ 551 Abs. 2 Satz 1 BGB
§ 551 Abs. 2 BGB
§ 543 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 324 Abs. 3 BGB
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
§ 708 Nr. 7 und Nr. 11, 709, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 10 VIII ZR 104/09