Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 1992-11-03, Aktenzeichen 24 U 73/92
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1992:1103.24U73.92.00

Tenor:

Tatbestand:
Der Kläger macht aufgrund eines am 06.10.1989 mit dem Beklagten geschlossenen Maklervertra-ges Provision geltend für den Abschluß eines Mietvertrages zwischen der A. mbH (im Folgen-den "Firma A. GmbH" genannt) als Vermieterin und dem Beklagten sowie fünf weiteren Personen als Mieter des Nachtlokals "T." in K.
Der Beklagte betrieb seinerzeit in K, die Musikgaststätte "L.", und zwar unter der Fir-mierung H.P.M. M. GmbH (im Folgenden "Firma H.P.M." genannt). Geschäfsführer waren der Be-klagte sowie drei weitere Personen, nämlich die Herren K.-H. P., T. und B..
Unter dem 06.10.1989 beauftragte der Beklagte den Kläger mit dem Nachweis bzw. der Vermitt-lung eines Objektes im innerstädtischen Be-reich von K., wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob - wie der Beklagte behaup-tet - dieser für sich neben dem Betrieb des L. ein "zweites Standbein" suchte oder der Beklagte für sich und seine Mitgeschäftsführer der Firma H.P.M. ein neues Betätigungsfeld suchte, wie der Kläger behauptet hat.
In dem Maklervertrag heißt es im einzelnen:
"Hiermit beauftrage ich Herrn B. H. mit der Vermittlung eines geeigneten Objektes im in-nerstädtischen Bereich von K. zur Durchführung von Life-Musik-Veranstaltungen für eine Publi-kumsmenge von bis zu 1 200 Menschen. ...
Für den Nachweis oder die Vermittlung zahlt der Empfänger bei Erwerb oder Anmietung eines Objektes durch ihn oder einen Verwandten ei-ne Courtage von 3 % vom Wirtschaftswert des Vertrages unter Einschluß aller damit zusam-menhängenden Nebenabreden und Ersatzgeschäfte (Anmietung statt Ankauf oder Ankauf statt Anmietung) zzgl. der gesetzl. MWSt. Beim Nach-weis oder der Vermittlung von Mietverträgen gelten Optionen grundsätzlich als Vertragsver-längerung."
Nach Übersendung zweier Angebote unter den Da-ten vom 13.12.1989 und 09.02.1990 bot der Klä-ger dem Beklagten Anfang Februar 1990 aus dem Vermittlungsbestand der M. V. und C. M. GmbH (im Folgenden "Firma M. Z. GmbH" genannt), mit der er zusammenarbeitete, die Anmietung des Objektes M. an. Zwischen dem Kläger und der Firma M. Z. GmbH war eine hälftige Teilung eines etwaigen Provisionsanspruchs vereinbart worden.
Bei dem Objekt "T." handelte es sich um ein Bier- und Speiselokal, welches als Cabaret mit Bar- und konzessioniertem Nachtbetrieb bis 4.30 Uhr geführt wurde. Es faßt, jedenfalls ohne Durchführung von Umbauarbeiten, maximal 150 Personen. Ob Life-Musik veranstaltet wer-den darf, ist zwischen den Parteien streitig. Mieter und Betreiber des Lokals war aufgrund Mietvertrages vom 30.06.1984 mit dem damaligen Grundstückseigentümer B. eine Firma O. GmbH, die auch Konzessionsträgerin war.
Am 19.02.1990 besichtigte der Beklagte in An-wesenheit des Klägers erstmalig das Objekt und bekundete grundsätzliches Interesse, an einer Anmietung wobei der Beklagte behauptet hat, dieses Interesse habe er nicht für sich, son-dern für die Firma H.P.M. GmbH bekundet, was auch ein Mietvertragsentwurf belege, der die H.P.M. GmbH als Mieter ausweise. Der Beklagte hat insoweit behauptet, dieser Mietvertrags-entwurf stamme vom Kläger.
Am 04.04.1990 übergab der Kläger dem Beklagten Pläne des Objektes. Für den Fall der Anmietung des Lokals war beabsichtigt, daß der Beklagte nebst Partnern sämtliche Geschäftsanteile der Firma O. GmbH erwerben sollte, um so die Über-nahme der auf die O. GmbH lautende Konzession zu sichern. Vermieterin des Objektes sollte die Firma A. GmbH werden, die das Objekt von Herrn B. zu erwerben beabsichtigte.
Nach Besprechungen am 25., 26.04.1990 und 17.05.1990 zwischen den Parteien erfolgte am 23.05.1990 die notarielle Beurkundung des Mietvertrages vor dem Notar E. (UR-Nr. ) zwischen der Firma A. GmbH, vertreten durch deren Geschäftsführer D., sowie dem Beklagten und den Herren K.-H. P., T., W. P. und Siegel "als zukünftige Gesellschafter der Firma O. GmbH". Der als Nachtrag zum Gewerbemietver-trag zwischen Herrn B. und des O. GmbH vom 30.06.1984 bezeichnete Mietvertrag sollte nur unter der Voraussetzung wirksam werden, daß die Firma A. GmbH Eigentümerin des Objektes M. würde und der Beklagte nebst Partnern die Ge-schäftsanteile der Firma O. GmbH erwarb. Bei-des geschah in der Folgezeit.
In dem Mietvertrag vom 23.05.1990 war eine Mietdauer bis zum 30.09.2000 festgelegt sowie eine einmalige Option auf Verlängerung des Mietvertrages um weitere 5 Jahre eingeräumt worden. Der Mietzins betrug 12.000,00 DM mo-natlich.
In dem zur Beurkundung von der Firma Z. GmbH erstellten Entwurf des Notarvertrages war un-ter Ziffer 12 ursprünglich eine Regelung vor-gesehen, nach der der Mieter für die Vermitt-lung des Mietvertrages eine Courtage in Höhe von 3 % der 10-Jahres-Miete zuzüglich gesetzl. MWSt. zu zahlen habe. Dieser Passus wurde auf Drängen des Beklagten und seiner Partner gestrichen, nachdem zuvor der Geschäftsführer der Firma A. GmbH D. telefonisch Rücksprache mit Herrn M. Z. genommen hatte.
Mit Rechnung vom 06.06.1990 stellte der Kläger dem Beklagten unter Zugrundelegung eines Wirtschaftswertes für den Mietver-trag von 1.440.000,00 DM (120 Mietmonate x 12.000,00 DM) eine 3 %ige Provision nebst MWSt. in Höhe von 49.248,00 DM in Rechnung, die er unter dem 19.07.1990 anmahnte.
Mit weiterer Rechnung vom 27.07.1990 stellte er im Hinblick auf die im Mietvertrag festge-legte Option unter Zugrundelegung eines Wirt-schaftswertes von 720.000,00 DM (60 Mietmonate x 12.000,00 DM) eine weitere Provisionsforde-rung in Höhe von 24.624,-- DM in Rechnung.
Beide Beträge hat der Kläger mit der Klage geltend gemacht.
Der Kläger hat behauptet, anläßlich eines Gespräches am 01.06.1990 im V. in K. habe der Beklagte ihm gegenüber erklärt, daß er, der Kläger, sich um die Bezahlung seiner Provision keine Sorgen zu machen brauche, er, der Be-klagte, werde persönlich alleine dafür einste-hen, falls sich seine Partner nicht daran be-teiligen sollten.
Der Beklagte hat die Auffassung vertreten, ein Provisionsanspruch des Klägers entfalle schon deshalb, weil das Objekt des Hauptvertrages nicht die in dem Maklervertrag zugrundegeleg-ten Kriterien erfülle.
Er hat behauptet, anläßlich einer Besprechung zwischen den Parteien habe sich sein Partner P. nach einer Provisionspflicht für die Anmie-tung des Objektes "T." erkundigt. Der Kläger habe dabei erklärt, auf die H.P.M. GmbH ent-falle keine Provision. Weiterhin hat der Be-klagte die Auffassung vertreten, in der Strei-chung der Provisionsregelung zugunsten des Klägers aus dem Entwurf des Notarvertrages liege ein Verzicht.
Das Landgericht hat der Klage nach durchge-führter Beweisaufnahme stattgegeben. Es hat ausgeführt, das Objekt "T." habe den im Maklervertrag angesprochenen Kriterien ent-sprochen, da Life-Musik möglich sei und die Personenzahl von 1 200 lediglich eine Höchst-grenze darstelle. Unerheblich sei, daß der Mietvertrag nicht alleine mit dem Beklagten zustandegekommen sei. Denn jedenfalls zu einem späteren Zeitpunkt habe der Beklagte zum Aus-druck gebracht, den Hauptvertrag zusammen mit anderen schließen zu wollen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe auch fest, daß der Beklagte am 01.06.1990 Zahlung einer Provision zugesagt habe. Auch hieraus ergebe sich der klägerische Anspruch. Die Höhe des Provisions-anspruchs ergebe sich aus dem Inhalt des Ver-trages vom 06.10.1989.
Hiergegen richtet sich die form- und fristge-recht eingelegte Berufung des Beklagten, mit der er weiterhin geltend macht, das Objekt des Vertragschlusses sei nicht vergleichbar mit dem laut Maklervertrag nachzuweisenden. Auch sei die Identität zwischen dem Auftraggeber des Maklervertrages und dem Vertragspartner des Hauptvertrages nicht gewahrt, da nach sei-ner Auffassung Mieter des Objektes T. die Fir-ma O. GmbH geworden sei. Eine Vermittlungstä-tigkeit habe der Kläger nicht erbracht, er ha-be keinen Einfluß auf die Firma A. GmbH ausge-übt, um diese zum Vertragsschluß zu veranlas-sen. Darüber hinaus habe der Kläger eine unzu-lässige Doppelmaklertätigkeit entfaltet, da er auch für die Firma A. GmbH tätig gewesen sei.
Der Beklagte ist weiterhin der Auffassung, nach der sogenannten Verflechtungsrechtspre-chung entfalle ein Provisionsanspruch des Klä-gers auch deshalb, weil - so behauptet der Beklagte - wirtschaftliche Identität zwischen der Firma M. Z. GmbH und der Firma A. GmbH als Vertragspartnerin der O. GmbH bestehe. Mehr-heitlicher Gesellschafter beider Gesellschaf-ten sei Herr M1 Z..
Im nachgelassenen Schriftsatz vom 13.10.1992 ergänzt der Beklagte seinen diesbezüglichen Vortrag dahingehend, daß Herr M. Z. als Ge-sellschafter der Firma I. M. Z. GmbH, deren 100%ige Tochter die Firma M. Z. GmbH sei, auch Alleingesellschafter einer Firma A. Anla-gegesellschaft für Wohnungsbau und Grundbesitz GmbH sei. Diese Gesellschaft sei wiederum alleinige Geschäftsführerin (richtig wohl: Ge-sellschafterin) der A. Anlagengesellschaft für W. u. G. GmbH & Co KG und wirtschaftlich deren Eigentümerin. Dieser KG gehöre die Firma A. GmbH.
Erstmalig in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 13.10.1992 trägt der Beklagte weiterhin vor, die Firma A. GmbH habe inzwischen das Grundstück M. durch notariellen Kaufvertrag vom 13.03.1991 zum Preis von 3,600.000,00 DM veräußert. Sie habe von Anfang an nicht beab-sichtigt, das Objekt langfristig zu erwerben. Diesen Hintergrund habe der Kläger dem Beklag-ten und seinen Mitgesellschaftern verschwie-gen. Hätte der Beklagte diese Zusammenhänge gekannt, wären er und seine Partner nicht als Mieter, sondern als Käufer aufgetreten. Eine Kontaktaufnahme des Beklagten und seiner Part-ner zu dem Verkäufer B. zwecks Erwerb des Ob-jektes M. habe der Kläger verhindert.
Der Beklagte beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Köln vom 29.01.1992 die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er vertritt die Auffassung, der Mietvertrag vom 23.05.1990 sei entgegen der Auffassung des Be-klagten nicht mit der Firma O. GmbH geschlossen worden, sondern zwischen der Firma A. GmbH und dem Beklagten und seinen Partnern, so daß per-sönliche Identität bestehe.
Eine wirtschaftliche Verflechtung zwischen der Firma M. Z. GmbH und der Firma A. GmbH bestrei-tet er und behauptet insoweit, Herr M1 Z., Ge-sellschafter der Firma A. GmbH, sei an der Firma M. Z. GmbH sowie deren Holding nicht beteiligt.
Er ist weiterhin der Auffassung, durch die Streichung der im Entwurf zum notariellen Ver-trag vorgesehen gewesenen Regelung zum Provi-sionsanspruch sei ein Verzicht seinerseits nicht wirksam erklärt worden, da der Zeuge M. Z. zur Abgabe einer derartigen Erklärung von ihm nicht bevollmächtigt gewesen sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der angefochtenen Entscheidung, gewechselten Schriftsätze und vorgelegten Urkunden Bezug ge-nommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig, bleibt in der Sache selbst aber bis auf einen Teil des Zinsanspruchs erfolglos.
Zu Recht hat das Landgericht den Beklagten zur Zahlung von Maklerprovision gem. § 652 BGB in Höhe von insgesamt 73.872,00 DM verurteilt.
1)
Der Kläger ist aktivlegitimiert. Allein der Um-stand, daß der Kläger eine Provisionsteilung mit der Firma M. Z. GmbH vereinbart hatte, führt entgegen der Auffassung des Beklagten nicht dazu, daß deshalb das Bestehen einer BGB-Gesell-schaft zwischen diesen angenommen werden müßte mit der Folge, daß nur beide Gesellschafter gemeinsam die Forderung geltend machen könn-ten. Denn es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, daß sich die Firma M. Z. GmbH und der Kläger zur Erreichung eines gemeinsamen Zweckes im Sinne von § 705 BGB verbunden hätten. Die Verabredung einer Gewinnbeteiligung alleine stellt keinen gemeinsamen Zweck in diesem Sinne dar (Palandt-Thomas § 705 Rdn. 50 m. w. N.). Nur dann, wenn über die angestrebte Gewinnbetei-ligung ein darüber hinausgehender gemeinsamer Zweck angestrebt wird, kann von einem Gesell-schaftsverhältnis gesprochen werden. Vorliegend erschöpfte sich der Zweck des Zusammenschlusses in der Verabredung einer Gewinnbeteiligung.
2)
Dem Kläger steht ein Provisionsanspruch jeden-falls aus einer Nachweismaklertätigkeit zu, da er dem Beklagten die Anmietungsmöglichkeit des Objektes T. nachgewiesen hat. Zwischen den Parteien ist am 06.10.1989 ein Maklervertrag zustandegekommen, der eine Provisionspflicht so-wohl für eine Nachweis- als auch für eine Ver-mittlungstätigkeit begründete. Zwar ist in dem ersten Absatz des Auftragsschreibens nur von einem Auftrag zur Vermittlung die Rede. Aus dem weiteren Zusammenhang ergibt sich indessen unmißverständlich, daß auch der Nachweis eines Objektes eine Provisionspflicht auslösen sollte. Von daher kann dahinstehen, ob der Kläger über-haupt, was der Beklagte in Abrede stellt, auf die Firma A. GmbH eingewirkt hat im Sinne einer Vermittlung. Denn jedenfalls hat der Kläger das Objekt nachgewiesen.
3)
Der Mietvertrag vom 23.05.1990 ist entgegen der Auffassung des Beklagten auch mit dem Vertrags-partner des Maklervertrages zustandegekommen, nämlich dem Beklagten und nicht etwa mit der Firma O. GmbH.
Die Firma O. GmbH kann schon deshalb nicht Ver-tragspartnerin der Firma A. GmbH geworden sein, da zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Mietvertrages der Erwerb der Geschäftsanteile an der O. GmbH durch den Beklagten und seine Part-ner noch nicht vollzogen war, sondern sich die Geschäftsanteile noch in der Hand des Gesell-schafters B. befanden. Ein Vertretungsberechtig-ter dieser GmbH hat an dem Vertragsabschluß aber nicht mitgewirkt.
Eine Anwendung der Grundsätze des § 11 Abs. 1 GmbHG über die Vorgesellschaft kommt nicht in Betracht. § 11 GmbHG regelt eine Situation, in der Rechtswirkungen schon die in der Gründung befindliche GmbH als Vorgesellschaft und selb-ständiges Rechtssubjekt treffen. Vorliegend war eine gänzlich andere Situation gegeben, nämlich die, daß der Erwerb der Geschäftsanteile einer existenten GmbH beabsichtigt war, nicht aber ei-ne neue Gesellschaft gegründet werden sollte.
Eine Anwendung der Grundsätze der Vorgesell-schaft auf diese Situation würde in unzulässiger Weise im Sinne eines Vertrages zu Lasten Dritter in die Rechtsstellung der GmbH eingreifen.
Unabhängig hiervon ist aber darauf hinzuweisen, daß der Beklagte und seine Partner in der not-ariellen Urkunde unter der Bezeichnung Beteilig-te zu 1.) namentlich aufgeführt und ausdrücklich als Mieter benannt sind. Daß sie in dem als Anlage zu der notariellen Urkunde aufgeführten Nachtrag zum Gewerbemietvertrag vom 30.6.1984 als "handelnd für die O. GmbH" bezeichnet sind, ändert nichts an dem vorrangigen klaren Wortlaut der Haupturkunde und mag aus konzessionsrechtli-chen Gründen erfolgt sein.
4)
Die Tatsache, daß Vertragspartei des Haupt-vertrages nicht der Beklagte alleine, sondern noch weitere fünf Partner in der Rechtsform der BGB-Gesellschaft geworden sind, steht der Bejahung der wirtschaftlichen Identität nicht entgegen. Es ist als wirtschaftlich gleichartig zu betrachten, wenn nicht der Auftraggeber al-leine, sondern eine Personengesellschaft, an der er beteiligt ist, den Hauptvertrag abschließt (Schwerdtner, Maklerrecht, Rdn. 142; BGH NJW 1976, 1844, 1845). Jede andere Bewertung würde es dem Maklerkunden ermöglichen, durch Einbezie-hung eines weiteren Beteiligten in dem Hauptver-trag den Provisionsanspruch des Maklers zu un-terlaufen.
Steht danach fest, daß der Mietvertrag nicht mit der Firma O. GmbH zustandegekommen ist, geht auch der Einwand des Beklagten ins Leere, die Maklertätigkeit des Klägers sei nicht ursächlich gewesen, da die Firma O. GmbH Vorkenntnis von dem Objekt besessen habe.
5)
Es kann im Ergebnis offen bleiben, ob im Hin-blick auf Größe, Fassungsvermögen und zugelasse-ne Nutzungsart des Objekts T. Identität zwischen dem Inhalt des Maklervertrages und dem des Hauptvertrags bejaht werden kann. Denn jeden-falls ist der zwischen den Parteien zustandege-kommene Maklervertrag konkludent abgeändert und dahingehend ergänzt worden, daß auch das Objekt T. den Anforderungen des nach dem Maklervertrag nachzuweisenden Objekts genügte. Eine derartige konkludente Änderung des Maklervertrages wird im allgemeinen dann angenommen, wenn sich der Auftraggeber eine weitere Tätigkeit des Maklers gefallen läßt, obwohl bereits feststeht, daß das ursprünglich beabsichtigte Geschäft nicht oder nicht zu den in Aussicht genommenen Bedingungen zustande kommt. Will sich der Auftraggeber nun-mehr in einer provisionsfreien Sphäre bewegen, muß er dies ausdrücklich klarstellen (Schwerdt-ner, Maklerrecht Rdnr. 136). Eine derartige Ge-nehmigung der Abweichung lag hier seitens des Beklagten vor. Aufgrund der Besichtigung des Objektes T. vom 19.2.1990 war dem Beklagten bewußt, daß dieses nicht die Voraussetzungen erfüllte, die nach dem ursprünglichen Maklerver-trag an das nachzuweisende Objekt zu stellen waren. Dennoch bekundete er Interesse an einer Anmietung des Objektes und nahm danach noch wei-tere Maklerleistungen des Klägers entgegen, wie die Planübergabe vom 4.4.1990 belegt.
Soweit der Beklagte behauptet, im Gespräch vom 19.2.1990 nicht ein Interesse an der Anbietung durch ihn selbst, sondern ein Interesse der Fir-ma H. P. M. GmbH an einer Anmietung bekundet zu haben, und damit zum Ausdruck bringt, daß in Ab-änderung des ursprünglichen Maklervertrages nun die Firma H. P. M. GmbH Vertragspartner des Mak-lervertrages und damit provisionspflichtig ge-worden sei, rechtfertigt dies im Ergebnis keine abweichende Beurteilung des Sachverhaltes. Denn der Beklagte hat für diese seine Behauptung kei-nen Beweis angetreten.
Ebenfalls keinen Beweis hat er für seine Be-hauptung, der zu den Akten gereichte undatierte Entwurf eines Mietvertrages betreffend das Ob-jekt M., der die Firma H. P. M. GmbH als Mieter ausweist, stamme vom Kläger, angetreten. Stammte er tatsächlich vom Kläger, so könnte dies als gewichtiges Indiz dafür zu betrachten sein, daß Vertragspartner des Maklervertrages nunmehr die Firma H. P. M. GmbH sein sollte, was einen Pro-visionsanspruch gegen den Beklagten persönlich ausschließen könnte. Der Vertragsentwurf selbst läßt keinerlei Rückflüsse auf eine Urheberschaft des Klägers zu.
6)
Entgegen der Auffassung des Beklagten kann von einer unzulässigen Doppelmaklertätigkeit, bei der der Makler seinen Provisonsanspruch ver-wirkt, nicht ausgegangen werden. Eine unzulässi-ge Doppelmaklertätigkeit setzt voraus, daß sich der Makler gegenüber zu beiden Vertragspartnern des Hauptvertrags zu einer Vermittlungstätigkeit verplichtet hatte. In dieser Situation befände sich der Makler in einer Interessenkollision, da er die Interessen beider Parteien an einem möglichst günstigen Abschluß zu vertreten hätte. Namentlich im Hinblick auf den Preis des Objek-tes des Hauptvertrages wird der Makler in der Regel aber nur einer Partei interessengerecht dienen können.
Demgegenüber kann von einer unzulässigen Doppel-maklertätigkeit dann schon nicht mehr gesprochen werden, wenn sich die Tätigkeit des Maklers für den einen Teil in dem Nachweis einer Gelegen-heit zum Vertragsschluß erschöpft, mag auch zur anderen Seite hin ein Vermittlungsmaklervertrag zustandegekommen sein (BGH NJW 70, 1075, 1076). In dieser Konstellation ist der Makler nur einem der Auftraggeber gegenüber verpflichtet einen möglichst vorteilhaften Vertragsabschluß, insbe-sondere einen günstigen Preis zu erreichen.
Das Zustandekommen eines auf eine Vermittlungs-tätigkeit gerichteten Maklervertrages zwischen dem Kläger und der Firma A. GmbH hat der Beklag-te aber nicht substantiiert dargetan. Insoweit trägt er lediglich vor, der Kläger sei von der Firma A. GmbH beauftragt worden, einen Mieter für das Objekt zu suchen. Dieser Vortrag läßt aber die Möglichkeit offen, daß sich das angeb-liche Vertragsverhältnis zwischen Kläger und der Firma A. GmbH in der Verpflichtung zum Nachweis eines Mietinteressenten erschöpfte.
7)
Entgegen der Auffassung des Beklagten liegt kein Fall einer den Provisionsanspruch ausschließen-den Verflechtung vor.
Es kann offen bleiben, ob und gegebenenfalls welche gesellschaftsrechtlichen Verbindungen zwischen der Firma M. Z. GmbH und der Firma A. GmbH bestanden. Gegebenenfalls bestehende ge-sellschaftsrechtliche Verflechtungen haben ent-gegen der Auffassung des Beklagten schon deshalb keinen Einfluß auf den Provisionsanspruch des Klägers, weil dieser auch nach dem Vortrag des Beklagten in keine etwaige gesellschaftsrechtli-che Verbindungen einbezogen war. Denn nach dem oben Gesagten führte die zwischen dem Kläger und der Firma M. Z. GmbH vereinbarte Provisionstei-lung eben nicht zur Gründung einer BGB-Gesell-schaft zwischen diesen Beteiligten.
Aber auch unabhängig hiervon gibt es keinen Grund, die Tatsache der Vereinbarung einer Pro-visionsteilung einer Verflechtung gleichzusetzen und deshalb einen Provisionsanspruch des Klägers zu verneinen.
Ausgangspunkt für die Versagung eines Provisons-anspruchs bei sogenannter unechter Verflechtung ist die Tatsache, daß die Verbindung des Maklers mit der Gegenseite zu einem Interessenkonflikt, führt der ihn zur sachgerechten Wahrnehmung der Interessen seines Auftraggebers ungeeignet erscheinen läßt (Dehner NJW 1991, 3254, 3259 m. w. N.). Die Vereinbarung einer Provisionsteilung führte nicht dazu, daß der Kläger nun auch die Interessen der Firma M. Z. GmbH bzw. der Z. -Gruppe wahrzunehmen hatte. Sie wirkte sich im Gegenteil zum Nachteil des Klägers aus und dürfte für diesen eher Anlaß gewesen sein, dem Beklagten und weiteren Mietinteressenten andere Objekte anzubieten, um auf diese Weise in den Genuß eines ungeschmälerten Provisionsanspruches zu gelangen.
8)
Es kann nicht festgestellt werden, daß der Klä-ger auf einen ihm zustehenden Provisionsanspruch verzichtet hätte.
In der Streichung der im Entwurf des notariel-len Vertrages vorgesehenen Erklärung zur Provi-sionszahlung kann eine solche Verzichtserklärung nicht gesehen werden, weil der Kläger an der notariellen Beurkundung nicht mitgewirkt hat. Gleiches gilt für die telefonische Erklärung des Geschäftsführers M. Z., da nicht vorgetragen ist, daß Herr Z. diese Erklärung im Namen des Klägers und in dessen Vollmacht abgegeben hätte.
Soweit der Beklagte behauptet, der Kläger habe anläßlich einer Besprechung dem Zeugen P. gegen-über erklärt, auf die Firma H. P. M. GmbH käme eine Provision nicht zu, kann offenbleiben, ob der Kläger diese Erklärung tatsächlich abgegeben hat und ob in ihr eine Verzichtserklärung gese-hen werden könnte. Denn der Beklagte räumt an anderer Stelle selbst ein, daß im Zusammenhang mit den Verhandlungen über das Objekt T. sehr wohl über einen Provisionsanspruch gesprochen worden sei. Es bleibt mangels konkreter Sub-stantiierung aber unklar, in welcher zeitlichen Reihenfolge diese Erklärungen abgegeben worden sein sollen. Lag die angebliche Erklärung des Klägers, auf die H. P. M. GmbH käme keine Provi-sion zu, zeitlich vor Gesprächen über eine Pro-visionspflicht, so kann sich ihr Aussagegehalt auf die Wiedergabe der Rechtslage aus der Sicht des Klägers beschränkt haben, nämlich diejenige, daß Vertragspartner des Maklervertrages nur der Beklagte, nicht aber die Firma H. P. M. GmbH sei, diese also auch nicht provisionspflichtig sein könne. Ob bei umgekehrter Reihenfolge der Erklärungen ein Verzicht auf einen Provisionsan-spruch entnommen werden kann, kann letztlich wi-derum offenbleiben, da jedenfalls die zeitliche Einordnung der Erklärung von dem insoweit dar-legungsbelasteten Beklagten nicht substantiiert dargetan worden ist.
9)
Zutreffend hat das Landgericht die Höhe des Provisionsanspruchs des Klägers aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrag vom 6.10.1989 hergeleitet. Unter dem darin genannten "Wirtschaftswert" ist die Summe aller Mietzah-lungen während der vertraglichen Laufzeit des Mietverhältnisses zu verstehen. Dies ergibt die Auslegung der Vereinbarung.
Schon das Fehlen einer ausdrücklichen Beschrän-kung der Berechnungsgrundlage für die Provision auf einen befristeten Zeitraum läßt die Ausle-gung zu, daß in Vermietungsfällen die vertragli-che Gesamtlaufzeit der Berechnung zugrundezule-gen ist. Auch die Gleichsetzung von Kauf- und Mietverträgen durch die Formulierung "Anmietung statt Ankauf" weist in diese Richtung. Die wei-terhin getroffene Vereinbarung, daß beim Nach-weis oder bei der Vermittlung von Mietverträgen Optionen als Vertragsverlängerungen zu betrach-ten sein, belegt, ebenfalls daß die Gesamtsver-tragsdauer maßgebliche Berechnungsgrundlage sein sollte. Die Verlängerung eines befristeten Miet-verhältnisses kann sich nämlich überhaupt nur dann provisionserhöhend auswirken, wenn im übri-gen die vertraglich vereinbarte Gesamtlaufzeit des Mietvertrages Berechnungsgrundlage des Pro-visionsanspruches war. Sollte Berechnungsgrund-lage des Provisionsanspruches demgegenüber ein geringerer Zeitraum als der der Laufzeit des Mietvertrages sein, so bliebe eine Vertragsver-längerung ohne Einfluß auf die Berechnung der Provision. Die Regelung zur Provisionserhöhung bei Vertragsverlängerungen bliebe dann ohne ei-genen Sinngehalt.
Dem Kläger steht auch ein Provisionsanspruch für die in dem notariellen Vertrag vom 23.5.1990 dem Beklagten eingeräumte Option auf einmalige Verlängerung des Mietverhältnisses für die Dauer von weiteren fünf Jahren zu. Zwar entspricht es in aller Regel nicht dem Willen der Parteien, daß der Makler auch für Verlängerungsverträge, an deren Zustandekommen er nicht unmittelbar mitgewirkt hat, eine Provision erhält. Etwas anderes gilt aber dann, wenn der dem Makler er-teilte Auftrag nicht nur auf das Zustandekommen des Erstvertrages, sondern auch auf das etwaiger Folgeverträge gerichtet war (BGH WM 1986, 329, 230). So war es hier. Ausweislich der Regelung im Vertrag vom 6.10.1989 sollten Optionen grund-sätzlich auch als Vertragsverlängerungen be-trachtet werden. Bedenken an der Wirksamkeit dieser Individualvereinbarung bestehen nicht.
10)
Soweit der Beklagte in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 13.10.1992 erstmalig vorträgt, der Kläger habe es unterlassen, den Beklagten über von vornherein gefaßte Verkaufsabsichten der Firma A. GmbH in Kenntnis zu setzen, und eine Kontaktaufnahme zum Verkäufer B. verhindert habe, besteht kein Anlaß zum Wiedereintritt in die mündliche Verhandlung. Denn dieser Vortrag vermag weder den nach dem oben Gesagten dem Klä-ger zustehenden Provisionsanspruch in Frage zu stellen, noch begründet er aufrechenbare Scha-densersatzansprüche gegen den Kläger.
Zwar begründet der Maklervertrag die Verpflich-tung des Maklers, in Wahrnehmung der Interessen des Auftraggebers diesem alle ihm bekannten Um-stände, die für die Entscheidung des Auftragge-bers von Bedeutung sein können, mitzuteilen (BGH NJW 1981, 2685, 2685). Das Unterlassen einer gebotenen Mitteilung setzt aber voraus, daß die mitzuteilenden Umstände bekannt sind. Dafür, daß der Kläger die behaupteten Verkaufsabsichten der Firma A. GmbH vor Abschluß des Mietvertrages gekannt habe, trägt der Beklagte nichts vor. Es sind auch keinerlei Anhaltspunkte dafür ersicht-lich, daß der Kläger diese angebliche Ansicht gekannt haben müßte.
Auch die behauptete Verhinderung einer Kontakt-aufnahme zum Verkäufer B. stellt keine Verlet-zung der dem Kläger obliegenden Pflicht, die In-teressen seines Auftraggebers zu wahren, dar.
Vorliegend steht nach der Behauptung des Beklag-ten nicht die Beeinträchtigung allgemeiner, ty-pischerweise bei jedem Auftraggeber eines Mak-lers vorhandener Interessen infrage. Vielmehr soll ein bei dem Beklagten angeblich vorhandenes spezielles Interesse, nämlich das am Erwerb des Objektes, durch das Verhalten des Klägers tan-giert worden sein. Bei diese Sachlage könnte dem Kläger eine Pflichtverletzung nur vorgeworfen werden, wenn ihm dieses spezielle Interesse des Beklagten am Erwerb des Objektes bekannt gewesen wäre. Daß der Beklagte aber seinerzeit überhaupt Interesse in diesem Sinne bekundet hätte, ist weder substantiiert dargetan noch sonst wie er-sichtlich.
11)
Der Zinsanspruch des Klägers stützt sich auf §§ 284, 288 BGB. Dieser ist aber nur in der zuer-kannten Höhe begründet. Die Inanspruchnahme von Kredit zu einem Zinssatz von jedenfalls 7,1 % ist nur für einen Teilbetrag der zuerkannten Forderung in Höhe von 41.709,09 DM aufgrund der Zinsbescheinigungen der Kreissparkasse Köln vom 1.10.1990 bzw. des Darlehensvertrages vom 29.9.1987/1.5.1990 belegt worden. Die vorgelegte Bescheinigung der S. K. vom 3.6.1991 läßt im Hinblick auf die regelmäßig in gleichbleibender Höhe in Erscheinung tretenden Tilgungsbeträge erkennen, daß ein Ratenkreditvertrag infrage steht. Daß der Kläger diesen bei Verfügbarkeit der Klageforderung vorzeitig gekündigt hätte, ist nicht dargetan worden.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1 in Verbindung mit 92 Abs. 2, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert für die Berufungsinstanz und Wert der Beschwer des Beklagten: 73.872,00 DM
Wert der Beschwer des Klägers: unter 60.000,00 DM

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 284, 288 BGB
§ 652 BGB
§ 705 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 1976, 1844, 1845
NJW 70, 1075,
1076
NJW 1991, 3254, 3259
WM 1986, 329, 230
NJW 1981, 2685, 2685