Verwaltungsgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2025-04-02, Aktenzeichen 19 K 351/23
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2025:0402.19K351.23.00

Tenor:
Der Beklagte wird auf den Antrag vom 23. Mai 2023, angepasst in der mündlichen Verhandlung am 2. April 2025, unter Aufhebung der Ziffern 8 und 9 des Bescheides des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 6. Juni 2023 in Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 27. September 2023 verpflichtet, der Klägerin eine Genehmigung für den Austausch des bestehenden Heizkörpers gegen einen Handtuchheizkörper und den Austausch des bestehenden Stand-WCs gegen ein wandhängendes WC in dem Badezimmer der Wohnung Nr. 5… im Vorderhaus 1. Obergeschoss links im Gebäude R in 6… Berlin zu erteilen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren wird für notwendig erklärt.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung für den Austausch des bestehenden Heizkörpers gegen einen Handtuchheizkörper und den Austausch des bestehenden Stand-WCs gegen ein wandhängendes WC im Badezimmer ihrer Wohnung.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks R in 6… Berlin-Mitte (i.F. Vorhabengrundstück). Dieses ist Teil der Friedrich-Ebert-Siedlung, die zwischen 1929 und 1935 errichtet wurde. Das Vorhabengrundstück ist mit einem Mehrfamilienhaus bebaut und liegt im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuchs für das Gebiet "Müllerstraße Nord" im Bezirk Mitte von Berlin vom 18. November 2022 (GVBl. S. 635, i.F. Erhaltungsverordnung).
Die Klägerin beantragte am 23. Mai 2023 die Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung für Maßnahmen der Modernisierung, Instandsetzung und Instandhaltung in einer nicht bewohnten 57,15 m² großen Wohnung im Vorderhaus, 1. Obergeschoss links, des oben genannten Mehrfamilienhauses. Beantragt wurden in der Küche der vollständige Austausch des Bodens, im Badezimmer der Austausch des stehenden WCs gegen ein wandhängendes WC, des einfachen Heizkörpers gegen einen Strukturheizkörper als Handtuchwärmer sowie die Erneuerung des einzelnen Waschbeckens und der eingebauten Badewanne. Zudem wurden die Erneuerung der Sanitärinstallationen und -anschlüsse, der Austausch von Fliesenboden und Fliesenspiegel gegen neue Fliesen sowie eine modernisierende Instandsetzung der Elektrik und eine Strangsanierung beantragt. Nach Angaben der Klägerin erhöht sich nach Durchführung der Arbeiten die Nettokaltmiete von 5,55 Euro pro m² auf 9,82 Euro pro m². Die Gesamtkosten der geplanten Maßnahmen wurden mit 18.073,62 Euro angegeben, wovon 733,47 Euro auf den Handtuchheizkörper und 936,14 Euro auf die Wand-WC-Anlage entfallen.
Mit Bescheid vom 6. Juni 2023 erteilte das Bezirksamt Mitte von Berlin des Beklagten (i.F. Bezirksamt) der Klägerin eine erhaltungsrechtliche Genehmigung für die modernisierende Instandsetzung der wohnungsbezogenen Elektrik, den Austausch gleichwertiger Sanitärobjekte (Waschbecken und Badewanne) im Badezimmer, die Erneuerung der Sanitärinstallationen und -anschlüsse, den Austausch von Fliesenspiegel und Fliesenboden im Badezimmer, den Austausch des Bodens in der Küche sowie die Strangsanierung von Wasser und Abwasser (Ziffer 1 bis 7 des Bescheides). Abgelehnt wurde hingegen die Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung für den Austausch des einfachen Heizkörpers gegen einen Strukturheizkörper als Handtuchwärmer sowie den Austausch des Stand-WCs gegen ein wandhängendes WC (Ziffer 8 und 9 des Bescheides). Die Versagung begründete das Bezirksamt im Wesentlichen damit, dass die abgelehnten Modernisierungsmaßnahmen nicht der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands dienten und eine abstrakte Verdrängungsgefahr begründeten.
Den gegen die Teilversagung eingelegten Widerspruch der Klägerin wies das Bezirksamt mit Widerspruchsbescheid vom 27. September 2023, zugestellt am 6. Oktober 2023, als unbegründet zurück. Es bestehe kein Anspruch aus § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 des Baugesetzbuchs – BauGB –. Die begehrten Maßnahmen dienten nicht der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen.
Gemäß § 48 Abs. 3 der Bauordnung für Berlin – BauO Bln – müsse jede Wohnung über eine Toilette verfügen. Ein Standard sei nicht vorgeschrieben. Für die Beschaffenheit von Heizkörpern im Badezimmer gebe es gar keine bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen. Bei den begehrten Ausstattungsmerkmalen handele es sich auch nicht um solche, die den allgemeinen Anforderungen an bauliche Anlagen gemäß § 3 BauO Bln Rechnung trügen und durch eine technische Baubestimmung gemäß § 86 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln konkretisiert würden. Die vorhandene Ausstattung mit stehendem WC und Einfachheizkörper erfülle die technischen Mindestanforderungen. Die Versagung sei auch nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB nicht zu beanstanden. In dem sozialen Erhaltungsgebiet bestehe ein erheblicher Verdrängungsdruck. Der Umstand, dass der Berliner Mietspiegel ein wandhängendes WC und einen Handtuchheizkörper als wohnwerterhöhend einstufe, sei ein Indiz dafür, dass deren Einbau zu einer Veränderung der Wohnbevölkerung führen könne. Soweit die Einstufung für jüngere Baualtersklassen nicht gelte, führe dies zu keiner anderen Bewertung, da das hier betroffene Gebäude deutlich früher errichtet worden sei.
Mit ihrer am 2. November 2023 erhobenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Sie macht geltend, es bestehe ein Anspruch auf die begehrte erhaltungsrechtliche Genehmigung aus § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB. Der Einbau eines wandhängenden WCs und eines Handtuchheizkörpers diene der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung. Hinsichtlich der tatsächlichen Verhältnisse ("durchschnittlich") sei ein bundesweiter Vergleichsmaßstab heranzuziehen. Zugleich habe der Gesetzgeber mit der Wahl des Wortes "zeitgemäß" dem Umstand Rechnung getragen, dass der für Wohnungen typische Ausstattungszustand im Laufe der Zeit einem Wandel unterworfen sei. Daher seien bei der Beurteilung der Zeitgemäßheit eines Ausstattungszustands auch Neubauten einzubeziehen. Als wertendes Kriterium seien die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen zu berücksichtigen. Diese markierten jedoch keine Obergrenze für die Genehmigungsfähigkeit, sondern sicherten im Sinne einer Untergrenze, dass die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen auch in sozialen Erhaltungsgebieten hergestellt werden könnten.
Ausgehend von den Daten der Berliner Mietspiegel 2017 und 2024 sei davon auszugehen, dass der Anteil wandhängender WCs im Berliner Wohnungsbestand über 50 % liege, zumal der Mietspiegel lediglich Mietwohnungen, nicht jedoch Eigentumswohnungen berücksichtige, die bei der Betrachtung nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB jedoch einzubeziehen seien. Ungeachtet dessen setze die Zeitgemäßheit eines Ausstattungszustandes nicht voraus, dass mindestens 50 % der Wohnungen diesen Zustand aufwiesen, denn die langen Investitionszyklen für Sanitäreinrichtungen führten zu einer zeitlichen Verzögerung bei der Umsetzung des Marktstandards im Bestand. Andere Gemeinden erkennten dies an. So habe der Anteil von Badezimmern mit wandhängenden WCs nach der Erhebung für den Mietspiegel 2022 der Stadt Frankfurt am Main etwa 35 % betragen und dennoch hebe der Mietspiegel hervor, dass wandhängende WCs üblicher Standard seien. Bei isolierter Betrachtung des sozialen Erhaltungsgebiets "Müllerstraße Nord" ergebe sich ein vergleichbares Bild. Laut dem 2021 und 2022 erstellten Untersuchungsbericht für den Erlass der Erhaltungsverordnung verfügten 37 % der dortigen Wohnungen über ein wandhängendes WC. Der zeitgemäße Charakter wandhängender WCs werde auch bei bundesweiter Vergleichsbetrachtung deutlich. So würden wandhängende WCs in den Mietspiegeln der Gemeinden Hamburg, München, Köln, Stuttgart, Karlsruhe, Essen, Leipzig, Dresden, Erfurt, Rostock, Augsburg, Mainz, Hannover, Mannheim, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Nürnberg nicht als wohnwerterhöhend eingestuft. Zwar sei diese Einstufung für die Auslegung des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB nicht bindend. Es ließen sich daraus aber indizielle Rückschlüsse ziehen. Soweit wandhängende WCs im Berliner Mietspiegel als wohnwerterhöhend eingestuft würden, gelte dies nach dem Mietspiegel 2023 nicht für Gebäude der Baualtersklasse ab 2003, nach dem Mietspiegel 2024 nicht für Gebäude der Baualtersklasse ab 2002. Auch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), die an den haushaltsrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gebunden sei, verwende in allen Ausbaustandards einschließlich des einfachen Wohnstandards wandhängende WCs als ausschließlich zu verwendende Ausstattungsvariante. Ebenso bauten landeseigene Wohnungsbaugesellschaften und öffentliche Auftraggeber bei Badsanierungen und Neubauten grundsätzlich wandhängende WCs ein. Auch im Bereich des sozialen Wohnungsbaus stellten wandhängende WCs den Ausstattungsstandard dar. Eine Vorwandinstallation sei auch im Interesse einer generationsübergreifenden und barrierefreien Nutzbarkeit geboten. Modulare Vorwandsysteme erlaubten nachträgliche Veränderungen der WC-Position. Damit seien wandhängende WCs der technisch gebotene Standard, um zeitgemäße Lebensverhältnisse zu ermöglichen.
Auch Handtuchheizkörper entsprächen in tatsächlicher Hinsicht dem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung. Dies belege ihre Verbreitung im bundesweiten Immobilienbestand, zumal wiederum die langen Investitionszyklen für Sanitäreinrichtungen zu berücksichtigen seien. Nach einer im Auftrag der Vereinigung Deutsche Sanitärwirtschaft e.V. (VDS) von Forsa durchgeführten Studie liege ihr Anteil bei 56 %, wobei der Anteil bei Mietwohnungen 44 % und bei Eigentumswohnungen 57 % betrage. Auch die Verbreitung von Handtuchheizkörpern im Berliner Wohnungsbestand bestätige, dass diese einen zeitgemäßen Ausstattungszustand darstellten. Ausweislich der Beschaffenheitsanalyse zum Berliner Mietspiegel 2024 liege der Anteil bei insgesamt 49 %, in den Baualtersklassen 2002 bis 2009 bei 73 %, 2010 bis 2015 bei 88 % und 2016 bis 2022 bei 90 %. Dabei komme es für die Beurteilung des zeitgemäßen Ausstattungszustands auf die Baualtersklasse des Gebäudes nicht an. Auch der Ausstattungsstandard im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung "Müllerstraße Nord" bestätige den zeitgemäßen Charakter von Handtuchheizkörpern. Ausweislich des Untersuchungsberichts verfügten 39 % der dortigen Wohnungen über ein Badezimmer mit Handtuchheizkörper. Zudem sei zu berücksichtigen, dass bei Badsanierungen und Neubauten grundsätzlich nur beziehungsweise weit überwiegend Handtuchheizkörper verbaut würden. Dies gelte für die Wohnungsbestände des Bundes, von landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften und öffentlichen Auftraggebern sowie im sozialen Wohnungsbau. Schließlich müssten Handtuchheizkörper auch unter technischen Gesichtspunkten als zeitgemäßer Ausstattungszustand angesehen werden. Sie hätten gegenüber Flachheizkörpern den Vorteil, dass mit ihnen nicht nur der Raum beheizt, sondern auch feuchte Handtücher und Kleidung schneller getrocknet werden könnten. Dies ermögliche eine effizientere Nutzung der Raumfläche und reduziere durch die schnellere Trocknung das Risiko einer Schimmelbildung. Darüber hinaus ermöglichten Handtuchheizkörper eine sparsamere Beheizung des Bades, weil sie durch die schnellere Trocknung von Handtüchern und Kleidung eine Reduzierung der Luftfeuchtigkeit bewirkten. Auf diese Weise dienten sie dem Klimaschutz.
Der Genehmigungsanspruch sei nicht auf einen Austausch durch gleichartige Ausstattung beschränkt. Der Gesetzgeber habe mit § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BGB bewusst eine dynamische Regelung geschaffen. Der Einbau eines wandhängenden WCs und eines Handtuchheizkörpers stelle auch keine "nach Umfang und Intensität sehr weitgehende Maßnahme" dar. Die Kosten lägen jeweils nur geringfügig über den Kosten für die alternative Ausstattungsvariante.
Zudem spiele das Kriterium der mietpreissteigerungsbedingten Verdrängungsgefahr nach der Systematik von § 172 Abs. 4 BauGB keine Rolle, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands diene. Die Auslegung des Beklagten zweckentfremde das städtebauliche Instrument des Erhaltungsrechts zu einem Instrument der Mietpreisregulierung.
Zumindest habe die erhaltungsrechtliche Genehmigung nicht nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB versagt werden dürfen. Eine rein abstrakte Betrachtung der Verdrängungsgefahr sei schon grundsätzlich abzulehnen. Jedenfalls bestehe vorliegend keine Verdrängungsgefahr. Der Einbau des wandhängenden WCs führe vorliegend zu einer Mietsteigerung von lediglich 8,37 Euro (0,15 Euro/m²) pro Monat und der Einbau des Handtuchheizkörpers zu einer Steigerung von lediglich 4,65 Euro (0,08 Euro/m²) pro Monat. Die Mietpreissteigerung infolge beider Maßnahmen belaufe sich auf 13,02 Euro monatlich (0,23 Euro/m²).
In der mündlichen Verhandlung am 2. April 2025 hat die Klägerin klargestellt, dass es sich bei dem beantragten wandhängenden WC und dem beantragten Handtuchheizkörper um Standardausführungen handele und keine Designobjekte eingebaut werden sollten. Als wandhängendes WC werde das Fabrikat "Ideal Standard" oder ein vergleichbares Modell verbaut. Die im Antrag vom 23. Mai 2023 angegebenen Kosten beinhalteten jeweils auch die Montage und das Material. Der Begriff der "Wand-WC-Anlage" umfasse sowohl das WC als auch das dazugehörige Vorwandelement.
Die Klägerin beantragt,
1. den Beklagten unter Aufhebung der Ziffern 8 und 9 des Bescheides vom 6. Juni 2023 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 27. September 2023 zu verpflichten, ihr die mit Antrag vom 23. Mai 2023, angepasst in der mündlichen Verhandlung am 2. April 2025, beantragte Genehmigung für den Austausch des bestehenden Heizkörpers gegen einen Handtuchheizkörper und den Austausch des bestehenden Stand-WCs gegen ein wandhängendes WC im Badezimmer der Wohnung Nr. 5… im Vorderhaus, 1. Obergeschoss links im Objekt R in 6… Berlin-Mitte zu erteilen;
hilfsweise den Beklagten unter Aufhebung der Ziffern 8 und 9 des Bescheides vom 6. Juni 2023 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 27. September 2023 zu verpflichten, ihren Antrag vom 23. Mai 2023 hinsichtlich der Genehmigung für den Austausch des bestehenden Heizkörpers gegen einen Handtuchheizkörper und den Austausch des bestehenden Stand-WCs gegen ein wandhängendes WC im Badezimmer der Wohnung Nr. 5… im Vorderhaus, 1. Obergeschoss links im Objekt R in 6… Berlin-Mitte unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu bescheiden;
2. die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung verweist er im Wesentlichen auf die Ausführungen im angegriffenen Bescheid und den Verwaltungsvorgang.
Ergänzend führt er aus, es bestehe kein Genehmigungsanspruch aus § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB, da es sich nicht um die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung handele. Indizien aus der Bauordnung lägen nicht vor. Der Mietspiegel sowie die Rechtsprechung bestätigten, dass wandhängende WCs und Handtuchheizkörper überdurchschnittlicher Natur seien.
Ein zeitgemäßer Zustand liege bereits ohne die Umbaumaßnahmen vor. Soweit die Klägerin auf eine generationsübergreifende und barrierefreie Nutzbarkeit verweise, könne auch ein Stand-WC baulich erhöht werden. Die Ausführungen der Klägerin zu dem Ausstattungsstandard bei Badsanierungen und Neubauten seien insbesondere hinsichtlich der BImA irreführend, denn diese stelle die Wohnungen nicht dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung. Einen technisch gebotenen Standard, der Handtuchheizkörper als notwendig erachte, gebe es nicht. Zeitgemäße Lebensverhältnisse könnten auch mit einem Rippen- oder Plattenheizkörper realisiert werden.
Auch aus § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB könne kein Genehmigungsanspruch hergeleitet werden. Jegliche Erhöhung der Miete und Attraktivierung der Wohnung durch modernste Ausstattung begründeten eine Verdrängungsgefahr, weswegen nicht notwendige Maßnahmen zu versagen seien. Einkommensärmere Bevölkerungsschichten seien zuerst von Verdrängung betroffen. Diese seien Teil der Zusammensetzung der Bevölkerung im Gebiet "Müllerstraße Nord", die es aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten gelte. Zudem sei zu berücksichtigen, dass sich die beantragten Maßnahmen in zweifacher Weise auf die Miethöhe auswirken könnten, nämlich in Form einer Modernisierungsumlage sowie als wohnwerterhöhende Maßnahme nach dem Mietspiegel.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte sowie des Verwaltungsvorgangs des Beklagten verwiesen, die vorgelegen haben und – soweit wesentlich – Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidungsfindung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
I. Die Klage hat Erfolg. Die Ablehnung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung für die beantragten Maßnahmen (Ziffer 8 und 9 des Bescheides des Beklagten vom 6. Juni 2023 in der Gestalt des Widerspruchsbescheid vom 27. September 2023) ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung für den Austausch des bestehenden Stand-WCs gegen ein wandhängendes WC und für den Austausch des bestehenden Einfachheizkörpers gegen einen Handtuchheizkörper entsprechend ihrem Antrag vom 23. Mai 2023, klargestellt in der mündlichen Verhandlung am 2. April 2025.
Anspruchsgrundlage für die erhaltungsrechtliche Genehmigung ist § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB. Danach ist die Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.
1. Die von der Klägerin beantragten Maßnahmen sind gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 2 Satz 1 der Erhaltungsverordnung genehmigungsbedürftig. Denn es handelt sich bei den Vorhaben um Änderungen einer baulichen Anlage in dem durch § 1 der Erhaltungsverordnung bestimmten Gebiet.
a. Nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Im Land Berlin tritt an die Stelle der Satzung nach § 172 Abs. 1 BauGB eine Rechtsverordnung, die von dem zuständigen Bezirksamt erlassen wird (vgl. § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB in Verbindung mit § 30 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs – AGBauGB Bln –). Eine solche Rechtsverordnung liegt mit der oben genannten Erhaltungsverordnung vor.
Bedenken gegen die Wirksamkeit der Erhaltungsverordnung bestehen nicht. Die Erhaltungsverordnung gibt insbesondere hinreichend bestimmt an, in welchem Gebiet (vgl. § 1 der Erhaltungsverordnung in Verbindung mit der Anlage) und aus welchem der in § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Gründe, nämlich zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB), das erhaltungsrechtliche Genehmigungserfordernis statuiert worden ist (vgl. insbesondere § 2 der Erhaltungsverordnung sowie deren Titel). Dies ist ausreichend, weil die weitere Konkretisierung erst auf der zweiten Stufe des Verfahrens erfolgt, auf der über die Zulässigkeit etwaiger Veränderungen entschieden wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1987 – BVerwG 4 C 26.85 –, juris Rn. 10; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. März 2014 – OVG 2 B 7.12 –, juris Rn. 18; VG Berlin, Urteil vom 8. September 2015 – VG 19 K 125.15 –, juris Rn. 21, und Beschluss vom 17. November 2020 – VG 19 L 315/20 –, juris Rn. 27). Auch die Klägerin hat die Wirksamkeit der Erhaltungsverordnung nicht in Zweifel gezogen.
b. Das Vorhabengrundstück liegt im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung, wie er sich aus § 1 der Erhaltungsverordnung in Verbindung mit der Anlage ergibt.
Die geplanten Maßnahmen stellen Änderungen einer baulichen Anlage dar.
Der Begriff der (baulichen) Änderung setzt voraus, dass die innere oder äußere Bausubstanz der Anlage berührt wird (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL Nov. 2024, § 172 Rn. 105a m.w.N.). Veränderungen der Innenausstattung einer Wohnung werden nur erfasst, wenn sie mit baulichen Änderungen der Anlage einhergehen. Dies ist bei dem Austausch eines Herdes oder einer Spüle oder dem Einbau eines Küchenschrankes nicht der Fall, selbst wenn hierfür kleinere Substanzeingriffe (z.B. Bohrlöcher) erforderlich sind (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL Nov. 2024, § 172 Rn. 105b; Mitschang, in: Battis/Kreuzberger/Lähr, BauGB, 15. Aufl. 2022, BauGB § 172 Rn. 49). Der Genehmigungsvorbehalt gilt zudem nur für Vorhaben, die erhaltungsrechtlich relevant sind. Nicht erfasst werden demnach Änderungen baulicher Anlagen, die von vornherein nicht geeignet sind, sich auf das Erhaltungsziel auszuwirken (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 3; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL Nov. 2024, § 172 Rn. 101a, 106). Nicht genehmigungsbedürftig sind damit Maßnahmen der baulichen Instandhaltung und Instandsetzung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 3; OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2004 – OVG 2 B 3.02 –, juris Rn. 34 f.; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL Nov. 2024, § 172 Rn. 106 m.w.N.).
Davon ausgehend stellen die beantragten Maßnahmen eine genehmigungsbedürftige Änderung einer baulichen Anlage dar. Der Austausch des WCs und der Austausch des Heizköpers bedingen jeweils einen Eingriff in die bauliche Substanz des Wohngebäudes, denn sie verlangen unter anderem einen Wechsel der Wasserbeziehungsweise Abwasseranschlüsse (vgl. ebenso VG Berlin, Beschluss vom 17. November 2020 – VG 19 L 315/20 –, juris Rn. 28, und Urteil vom 1. November 2022 – VG 19 K 170/21 –, EA S. 6). Es fehlt auch nicht an der erhaltungsrechtlichen Relevanz. Den Maßnahmen kann die grundsätzliche Eignung, das Ziel der Erhaltungsverordnung negativ zu beeinflussen, nicht abgesprochen werden. Sie können sich auf die Miethöhe auswirken und sind daher milieuschutzrechtlich grundsätzlich relevant (dazu im Einzelnen unten; vgl. auch VG Berlin, Beschluss vom 17. November 2020 – VG 19 L 315/20 –, juris Rn. 28).
2. Die beantragten Maßnahmen dienen der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen im Sinne von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB.
a. Für die Ermittlung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung ist ein bundesweiter Vergleichsmaßstab anzulegen. Als Vergleichsgebiet ist nicht lediglich das konkrete Erhaltungsgebiet, sondern grundsätzlich das Bundesgebiet in den Blick zu nehmen (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2004 – OVG 2 B 3.02 –, juris Rn. 39 ff.; VG Berlin, Urteil vom 8. September 2015 – VG 19 K 125.15 –, juris Rn. 31, und Urteil vom 24. August 2023 – VG 19 K 99/20 –, juris Rn. 34; VG München, Urteil vom 28. November 2016 – VG M 8 K 15.3460 –, juris Rn. 44). Hierfür spricht schon, dass es sich bei § 172 BauGB um ein Bundesgesetz handelt und dem Tatbestand des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB eine Beschränkung oder auch nur eine Bezugnahme auf die örtlichen Gegebenheiten nicht zu entnehmen ist (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2004 – OVG 2 B 3.02 –, juris Rn. 39). Etwas anderes folgt nach Überzeugung der Kammer nicht daraus, dass der Wortlaut von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB auch die Berücksichtigung bauordnungsrechtlicher Mindestanforderungen gebietet. Insoweit nimmt der Bundesgesetzgeber zwar den Gestaltungsrahmen der Landesgesetzgeber hin und bezieht ihn in den für die Anwendung des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB zugrunde zu legenden Maßstab ein (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 8). Dies ändert aber nichts daran, dass es sich – sofern nicht die Mindestanforderungen nach den Landesbauordnungen maßgeblich sind – um die Auslegung und Anwendung von Bundesrecht handelt.
Das Tatbestandsmerkmal "zeitgemäßer Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung" bezieht sich hinsichtlich der "durchschnittlichen Wohnung" auf tatsächliche Verhältnisse. Dabei ist nach Überzeugung der Kammer für die Annahme, dass ein Ausstattungszustand demjenigen einer durchschnittlichen Wohnung entspricht, nicht erforderlich, dass dieser einen bestimmten prozentualen Verbreitungsgrad oder gar einen 50 % übersteigenden Verbreitungsgrad erlangt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 11). Vielmehr ist auf einen "mittleren Ausstattungszustand" abzustellen, welcher nach unten begrenzt wird durch einen Substandard und nach oben durch einen deutlich gehobenen Standard beziehungsweise eine Luxussanierung, die sich nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB beurteilt (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL Nov. 2024, § 172 Rn. 187: "mittlere Wohnungsverhältnisse"). Nicht mehr dem Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung zuzurechnen sind Änderungen einer baulichen Anlage, die sich als "ungewöhnlich kostenaufwändige Anforderungen" (BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 10) darstellen.
Zudem geht die Kammer davon aus, dass weder ausschließlich Neubauten noch ausschließlich (mietspiegelrelevante) Mietwohnungen in den Blick zu nehmen sind. Vielmehr ist auf den Durchschnitt aller Wohnungen abzustellen. Dies folgt bereits daraus, dass § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB von dem Ausstattungszustand einer "durchschnittlichen Wohnung" spricht (vgl. VG Berlin, Urteil vom 23. Mai 2018 – VG 13 K 680.17 –, juris Rn. 28). Entgegen der Ansicht des Beklagten sind auch nicht ausschließlich Gebäude der Baualtersklasse des jeweiligen Vorhabengebäudes maßgeblich. Soweit die bisherige Rechtsprechung der Kammer etwas anderes nahelegt (vgl. etwa VG Berlin, Beschluss vom 17. November 2020 – VG 19 L 315/20 –, juris Rn. 35), wird daran nicht festgehalten. Gegen eine baualtersklassenorientierte Betrachtung spricht bereits, dass der Wortlaut des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB nicht nach Baualtersklassen differenziert, sondern allgemein auf eine "durchschnittliche Wohnung" abstellt und zudem den "zeitgemäßen" Ausstattungszustand zum Maßstab erklärt. Dies zeigt, dass der maßgebliche Ausstattungszustand einer Wohnung nicht statisch zu betrachten, sondern im Laufe der Zeit einem Wandel unterworfen ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 30). Dies entspricht auch Sinn und Zweck des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB, zu gewährleisten, dass Wohnungen in einem Milieuschutzgebiet (allmählich) auf das Niveau einer durchschnittlichen Wohnung angehoben werden können (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2004 – OVG 2 B 3.02 –, juris Rn. 41; OVG Berlin- Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 32). So wie in einem Milieuschutzgebiet das zeitgemäße Ausstattungsniveau unterschritten sein kann und daher eine Auslegung geboten ist, die sich nicht an diesem ausrichtet (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 10), kann in einer bestimmten – in der Regel älteren – Baualtersklasse ein unerwünscht niedriger Ausstattungszustand vorliegen, der bei einem baualtersklassenorientierten Ansatz verfestigt würde. Es ist aber kein einleuchtender Grund ersichtlich, warum es hinsichtlich des "zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung" baualtersklassenspezifische Unterschiede geben sollte. Gegen eine solche Differenzierung spricht zudem, dass bei der Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen im Rahmen von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB nicht auf das zum Zeitpunkt der Errichtung geltende Bauordnungsrecht abzustellen ist, sondern auf die gegenwärtig geltenden bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, jurisRn. 10).
Mit der Bezugnahme auf die "bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen" enthält § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB zudem ein wertendes Element (vgl. BVerwG, Be-schluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 10). Ursprünglich wollte der Gesetzgeber solche Modernisierungen, die lediglich den Mindestanforderungen des Bauordnungsrechts Rechnung tragen, genehmigungsfrei stellen. Auf diese Weise sollte vermieden werden, dass in Milieuschutzgebieten bei restriktiver Handhabung der Vorschrift ein bauordnungsrechtlicher Substandard festgeschrieben wird (vgl. Bericht des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau vom 6. Mai 1997, BT-Drucksache 13/7589, S. 29). Vor diesem Hintergrund stellt sich § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB, der an der Genehmigungspflicht festhält, unter bestimmten Voraussetzungen aber einen Genehmigungsanspruch schafft, als gesetzgeberischer Kompromiss dar, bei dessen Auslegung und Anwendung die Zielsetzung, einen bauordnungsrechtlichen Substandard zu vermeiden, gleichfalls heranzuziehen ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 10). Entsprechend ist davon auszugehen, dass die gegenwärtig geltenden bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen einen Standard umschreiben, für den die Genehmigung nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB grundsätzlich zu erteilen ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 10; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 32; VG Berlin, Urteil vom 25. Mai 2023 – VG 19 K 195/21 –, EA S. 8).
Daraus folgt jedoch weder, dass die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung abschließend beschreiben, noch, dass der Genehmigungsanspruch auf Fälle beschränkt ist, in denen erstmals der zeitgemäße Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen hergestellt wird, und die Genehmigung nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB daher stets abzulehnen ist, wenn ein solcher Ausstattungszustand schon im Bestand gewahrt ist. Soweit die Kammer dies bisher anders gesehen hat (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 17. November 2020 – VG 19 L 315/20 –, juris Rn. 32; Urteil vom 1. November 2022 – VG 19 K 170/21 –, EA S. 8), wird diese Rechtsprechung nicht fortgeführt.
Gegen eine Gleichsetzung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung mit den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen spricht bereits, dass der Wortlaut von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB zwischen dem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung einerseits und den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen andererseits unterscheidet und zugleich lediglich die "Berücksichtigung" der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen gebietet. Die "Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen" ist demnach kein selbstständiges Tatbestandsmerkmal, sondern dient der Ausfüllung und näheren Bestimmung des Tatbestandsmerkmals "zeitgemäßer Ausstattungszustand" (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 30; vorgehend VG Berlin, Urteil vom 21. Juni 2011 – VG 13 K 29.10 –, juris Rn. 21; vgl. auch Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 172 Rn. 104 m.w.N.).
Auch die Gesetzgebungshistorie spricht gegen eine Gleichsetzung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung mit den jeweiligen bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen. Die Regelung des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB geht auf die Beschlussempfehlung des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau (BT-Drucksache 13/7588) zu dem Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Baugesetzbuchs und zur Neuregelung des Rechts der Raumordnung (Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 – BauROG –, BT-Drucksache 13/6392) zurück. Der Beschlussvorschlag sah vor, § 172 Abs. 4 BauGB wie folgt zu fassen (vgl. BT-Drucksache 13/7588, S. 47):
"(4) In den Fällen des Abs. 1 S. 1 Nr. 2 liegt eine genehmigungspflichtige Änderung einer baulichen Anlage nicht vor,
1. wenn die Maßnahme den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen Rechnung trägt, oder
2. wenn die Maßnahme der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung dient, soweit mit ihr kein wesentlicher Eingriff in die Bausubstanz verbunden ist.
Im übrigen darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll."
Zur Begründung dieser Ergänzung führt der Ausschuss aus, es solle sichergestellt werden, dass in Milieuschutzsatzungsgebieten vom Eigentümer beabsichtigte Modernisierungen, die den Mindestanforderungen des Bauordnungsrechts Rechnung trügen, möglichst zügig durchgeführt werden könnten. Genehmigungsfrei sollten auch Maßnahmen sein, mit denen der zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung hergestellt werden solle (BT-Drucksache 13/7589, S. 29). Der Beschlussvorschlag unterscheidet mithin zwischen der Herstellung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen einerseits und der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung andererseits. Im weiteren Gesetzgebungsverfahren hat der Bundesrat den Vermittlungsausschuss angerufen und unter anderem beantragt, bezüglich § 172 Abs. 4 BauGB die von der Bundesregierung vorgelegte Fassung wiederherzustellen (BT-Drucksache 13/7886, S. 11). Er hat seinen Antrag damit begründet, dass die vom Bundestag beschlossene Fassung mit dem weitgehenden Verzicht auf das Genehmigungserfordernis für Änderungsmaßnahmen die ohnehin begrenzten Kontroll- und Einwirkungsmöglichkeiten der öffentlichen Hand ohne stichhaltigen Grund einschränke (BT-Drucksache 13/7886, S. 11). Es ist nicht ersichtlich, dass durch den sodann gefundenen gesetzgeberischen Kompromiss (dazu auch Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL Nov. 2024, § 172 Rn. 20) eine Gleichsetzung von bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen und zeitgemäßem Ausstattungszustand erfolgen sollte mit der Folge, dass dem Tatbestandsmerkmal "zeitgemäßer Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung" ein eigener Regelungsgehalt nicht mehr zukommt.
Auch die Systematik spricht gegen eine Gleichsetzung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung mit den jeweiligen bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen. Denn bei § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB handelt es sich um Bundesrecht, bei den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen hingegen um Landesrecht. Zwar hat der Bundesgesetzgeber, wie dargelegt, mit der Einbeziehung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen den Gestaltungsrahmen der Landesgesetzgeber in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB einbezogen und insofern hingenommen, dass bei Auseinanderfallen der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen eine differenzierte Bewertung geboten sein kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 8). Es ist jedoch nicht ersichtlich, dass der Bundesgesetzgeber den Genehmigungstatbestand des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB vollumfänglich in die Gestaltungshoheit der Landesgesetzgeber legen wollte. Dagegen spricht auch die Bezugnahme auf einen "zeitgemäßen" Ausstattungszustand. Damit wird verdeutlicht, dass der maßgebliche Ausstattungszustand einer Wohnung nicht statisch zu betrachten, sondern im Laufe der Zeit einem Wandel unterworfen ist. Bestimmend sind insbesondere der technische Fortschritt und gesellschaftliche Entwicklungen, wie z.B. die Veränderung der Altersstruktur der Bevölkerung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 30; VG Berlin, Beschluss vom 17. November 2020 – VG 19 L 315/20 –, juris Rn. 31, und Urteil vom 1. November 2022 – VG 19 K 170/21 –, EA S. 7; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 172 Rn. 104 m.w.N.). Eine Gleichsetzung des zeitgemäßen Ausstattungszustands mit den jeweiligen bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen ist damit nicht zu vereinbaren (in diesem Sinne auch Augustin, BauR 2021, S. 888, 895 f.). Vielmehr ist davon auszugehen, dass die bauordnungsrechtlichen Anforderungen im Regelfall nicht höher liegen als der zeitgemäße Ausstattungszustand und sich dieser zunehmend von den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen entfernt (vgl. VG Berlin, Urteil vom 21. Juni 2011 – VG 13 K 29/10 –, juris Rn. 21; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 172 Rn. 104). Zugleich ist zu berücksichtigen, dass es regelmäßig nicht nur einen zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung gibt, sondern mehrere Ausstattungsvarianten vorliegen können, die jeweils den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung abbilden (so auch Augustin, BauR 2021, S. 888, 895). Dem ist im Rahmen von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB Rechnung zu tragen.
Auch nach Sinn und Zweck ist der zeitgemäße Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung im Sinne von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB nicht mit den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen gleichzusetzen. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB dient der Ermöglichung von Modernisierungen, um der Gefahr einer dauerhaften Festschreibung unzuträglicher Substandards zu begegnen. Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands auf dem Niveau durchschnittlicher Wohnungen zu erleichtern. Durch eine behutsame Anhebung der Qualität von Wohnungen mit "kleinschrittigen" Verbesserungen des Ausstattungszustands soll ein durchschnittlicher Standard erreicht und der schleichenden Entstehung und Verfestigung von Gebieten mit auffällig schlechtem Wohnstandard entgegengewirkt werden (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2004 – OVG 2 B 3.02 –, juris Rn. 41; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 32). Die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dienen demgegenüber dazu, Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung abzuwehren (vgl. Hellriegel, in: Meyer/Achelis/von Alven-Döring/Hellriegel/Kohl/Rau, BauO Bln, 7. Aufl. 2021, § 3 Rn. 5 m.w.N.). Eine Gleichsetzung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung mit den jeweils geltenden bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen ergibt sich auch nicht daraus, dass Sinn und Zweck des § 172 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB häufig mit der Formulierung umschrieben werden, es solle vermieden werden, dass in Milieuschutzgebieten ein "bauordnungsrechtlicher" Substandard festgeschrieben werde (vgl. BVerwG, Be-schluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 10; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 32; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 172 Rn. 101). Diese Formulierung ist, wie dargelegt, der Begründung der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau zu dem Entwurf des BauROG entnommen (vgl. BT-Drucksache 13/7589, S. 29). Diese unterscheidet aber gerade zwischen der Herstellung bauordnungsrechtlicher Mindestanforderungen einerseits und der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung andererseits und sieht für beide Fälle eine Genehmigungsfreiheit vor. Ihr kann daher nicht entnommen werden, dass Sinn und Zweck der Regelung ausschließlich in der Vermeidung bauordnungsrechtlicher Substandards bestehen sollte.
Vor diesem Hintergrund ist es auch nicht überzeugend, den Genehmigungsanspruch des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB auf die erstmalige Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen zu beschränken und ihn folglich stets abzulehnen, wenn dieser Ausstattungszustand im Bestand (noch) gewahrt ist und folglich kein Substandard vorliegt. Zwar könnte der Begriff der "Herstellung" eine solche Auslegung noch tragen. Sie liefe aber dem gesetzgeberischen Anliegen, in Milieuschutzgebieten mit kleinschrittigen Verbesserungen eine behutsame Anhebung der Qualität der Wohnungen zu ermöglichen, zuwider und bürge die Gefahr, dass schleichend doch wieder Gebiete mit unterdurchschnittlichem Standard entstünden. Vor diesem Hintergrund kommt es im Rahmen von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB nicht darauf an, ob der Zustand vor Durchführung der beantragten Modernisierung bereits dem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen entspricht, sondern ob dies (auch) auf den Zustand nach Durchführung der begehrten Modernisierung zutrifft (vgl. in diesem Sinne auch Augustin, BauR 2021, S. 888, 895 f.; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 172 Rn. 101; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL Nov. 2024, § 172 Rn. 185).
b. Ausgehend von diesen Maßstäben dient sowohl der beantragte Austausch des Stand-WCs gegen ein wandhängendes WC (aa.) als auch der beantragte Austausch des Einfachheizkörpers gegen einen Handtuchheizkörper (bb.) der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen.
aa. Der beantragte Austausch des vorhandenen Stand-WCs gegen ein wandhängenden WCs stellt sowohl mit Blick auf die tatsächlichen Verhältnisse als auch unter Berücksichtigung wertender Elemente eine Maßnahme dar, die der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung dient.
(1) Die Maßnahme dient zwar nicht dazu, die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen zu erfüllen. Diese finden sich für Badezimmer in § 43 und § 48 BauO Bln. Gemäß § 48 Abs. 3 BauO Bln muss jede Wohnung ein Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette haben. Diesen Anforderungen genügt die verfahrensgegenständliche Wohnung bereits ohne die beantragten Änderungen. Zutreffend weist der Beklagte zudem darauf hin, dass der Einbau eines wandhängenden WCs nicht der Einhaltung der allgemeinen Anforderungen an bauliche Anlagen gemäß § 3 BauO Bln dient. Demnach sind Anlagen unter anderem so zu ändern, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht gefährdet (Nr. 1) und die natürlichen Ressourcen nachhaltig genutzt und der Schutz von Natur und Landschaft angemessen berücksichtigt (Nr. 2) werden. Soweit die Klägerin geltend macht, dass ein wandhängendes WC weniger stör- und reparaturanfällig und zudem nachhaltiger sei als ein Stand-WC, fehlen für diese Behauptung hinreichende Belege. Jedenfalls ist nicht erkennbar, dass das vorhandene Stand-WC zu einer konkreten Gefahr der öffentlichen Sicherheit und Ordnung führte (dazu Hellriegel, in: Meyer/Achelis/von Alven-Döring/Hellriegel/Kohl/Rau, BauO Bln, 7. Aufl. 2021, § 3 Rn. 12 ff.) oder die Vorteile des Einbaus eines wandhängenden WCs derart schwer wiegen, dass dieser zur Wahrung des Nachhaltigkeitsgebotes angezeigt wäre (dazu Hellriegel, in: Meyer/Achelis/von Alven-Döring/Hellriegel/Kohl/Rau, BauO Bln, 7. Aufl. 2021, § 3 Rn. 20 ff.). Selbst soweit die auf Grundlage von § 86 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln erlassene Verordnung über bauliche Anforderungen an barrierefreies Wohnen (Barrierefreies Wohnen Verordnung Berlin) vom 29. Januar 2019 (GVBl S. 36) auf die hier betroffene Wohnung anwendbar sein sollte, verletzt das vorhandene Stand-WC nicht deren Vorgaben. Insbesondere enthalten die Bestimmungen über die Gestaltung barrierefreier Sanitärräume (§ 5 Abs. 6 der Verordnung) keine Regelungen zum Einbau eines wandhängenden oder eines Stand-WCs.
Dies führt – anders als von der Kammer in der Vergangenheit angenommen (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 17. November 2020 – VG 19 L 315/20 –, juris Rn. 32; Urteil vom 1. November 2022 – VG 19 K 170/21 –, EA S. 8) – jedoch nicht dazu, dass der Genehmigungsanspruch aus § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB nicht besteht. Wie dargelegt, ist der Anspruch des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB weder auf die erstmalige Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung begrenzt, noch bilden die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen die Obergrenze für den Genehmigungsanspruch des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB. Vielmehr ist die Frage, ob es sich bei dem beantragten Austausch des bestehenden Stand-WCS gegen ein wandhängendes WC um die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung handelt, wertend unter Heranziehung weiterer Kriterien zu beantworten.
(2) Dafür, dass ein wandhängendes WC in Standardausführung den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung darstellt, spricht zunächst dessen tatsächliche Verbreitung.
Die Datenerfassung für den Berliner Mietspiegel 2017 gibt den Anteil der einbezogenen Wohnungen, die mit einem wandhängenden WC ausgestattet sind, mit 48,6 % an (vgl. F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Qualifizierter Berliner Mietspiegel 2017, Beschaffenheitsanalyse, Anlage K 3, S. 34). Die Erhebung für den Berliner Mietspiegel 2024 weist bezüglich aller Bezugsfertigkeitsklassen den Anteil an Wohnungen mit wandhängendem WC und in der Wand eingelassenem Spülkasten mit 44 % aus; in der Bezugsfertigkeitsklasse 1919 bis 1949 beträgt der Anteil 43 %, in der Bezugsfertigkeitsklasse 1991 bis 2001 63 %, ab 2002 mindestens 87 % (vgl. Anlage K 60, S. 1). Für die Stadt Frankfurt am Main gibt die Erhebung für den Mietspiegel 2022 den Anteil der einbezogenen Wohnungen, die mit einem wandhängenden WC oder einem Bidet ausgestattet sind, mit 35 % an (vgl. IWU Institut Wohnen und Umwelt/IFAK Institut GmbH & Co KG, Die ortsüblichen Vergleichsmieten in Frankfurt a.M. 2022 – Gutachten zur Erstellung des qualifizieren Mietspiegels 2022, S. 55). Nach der Dokumentation für den Mietspiegel der Stadt Koblenz 2023 ist in 45,7 % der einbezogenen Wohnungen ein wandhängendes WC vorhanden (vgl. KoStatIS Koblenzer Statistisches Informations-System, Der qualifizierte Mietspiegel für Koblenz 2023/2024 – Dokumentation der Neuerstellung, S. 56). Laut der vertiefenden Untersuchung zur Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer sozialen Erhaltungsverordnung für das Untersuchungsgebiet "Müllerstraße Nord" aus dem Mai 2022 verfügen 37 % der dortigen Wohnungen über ein wandhängendes WC und 58 % über ein stehendes WC (vgl. LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH, Vertiefende Untersuchung zur Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer sozialen Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für das Untersuchungsgebiet Müllerstraße Nord, S. 34 – i.F. Untersuchungsbericht). In den weiteren Erhaltungsgebieten des Bezirks Mitte stellt sich die Verbreitung von wandhängenden WCs nach dem Vortrag des Beklagten wie folgt dar: In den Erhaltungsgebieten Badstraße und Leopoldplatz liegt der Anteil bei 42 %, in den Erhaltungsgebieten Seestraße und Reinickendorfer Straße bei 37 %, in dem Erhaltungsgebiet Sparrplatz bei 36 %, in den Erhaltungsgebieten Birkenstraße und Soldiner Straße bei 39 %, in dem Erhaltungsgebiet Waldstraße bei 44 %, in dem Erhaltungsgebiet Thomasiusstraße bei 45 % und in dem Erhaltungsgebiet Humboldthain Nord-West bei 60 %.
Auch die von der Klägerin eingereichten Unterlagen zu dem Ausstattungsstandard bei Sanierungen und Neubauten von Wohnungen der BImA, öffentlicher Wohnungsbaugesellschaften sowie bei der Ausschreibung von Neubauten und Badsanierungen öffentlicher Auftraggeber sprechen jedenfalls indiziell für eine überwiegende Verbreitung wandhängender WCs im Neubau sowie in der Badmodernisierung.
Soweit das Angebot von Online-Händlern ein Indiz für die Verbreitung eines bestimmten WC-Typs sein kann, ist dort das wandhängende WC gegenüber dem Stand-WC überrepräsentiert (vgl. Hornbach.de: 190 Ergebnisse in "Wand-WC", 77 Ergebnisse in "Stand-WC"; Obi.de: 220 Ergebnisse in "Wand-WCs", 121 Ergebnisse in "Stand-WCs"; Reuter.de: 464 Produkte in der Artikelart "Wand-WC", 149 Produkte in der Artikelart "Stand-WC"; abgerufen jeweils am 2. April 2025).
Zudem wird das Ausstattungsmerkmal "wandhängendes WC" in zahlreichen Mietspiegeln deutscher Städte nicht als wohnwerterhöhend berücksichtigt. Ausgehend von den 14 größten deutschen Städten sowie weiteren, von der Klägerseite angeführten Städten gilt dies nach den Mietspiegeln für Augsburg 2023, Dortmund 2025, Düsseldorf 2024, Dresden 2025, Erfurt 2022, Essen 2024, Hamburg 2023, Hannover 2023, Karlsruhe 2025, Köln 2023, Leipzig 2022, Mainz 2023, München 2023, Nürnberg 2024und Rostock 2024. Der Berliner Mietspiegel 2024 differenziert nach Baualtersklassen: Demnach wird ein wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten für Baualtersklassen bis 2001 als wohnwerterhöhend eingestuft, ab 2002 hingegen nicht. Der Frankfurter Mietspiegel 2024 nennt das wandhängende WC als eines von sieben Kriterien, die kumulativ vorliegen müssen, um von einem wohnwerterhöhenden "modernisierten Standardbad" auszugehen. Lediglich die Mietspiegel für Bremen 2024 sowie Stuttgart 2025 werten das wandhängende WC uneingeschränkt als wohnwerterhöhend. Dieser Befund weist indiziell darauf hin, dass bei bundesweiter Betrachtung eine durchschnittliche Wohnung in tatsächlicher Hinsicht mit einem wandhängenden WC ausgestattet ist, denn die Gemeinden sind gehalten, die Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen (§ 558c Abs. 3, § 558d Abs. 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs – BGB –). Entsprechend stuft der Berliner Mietspiegel 2024 das wandhängende WC mit Blick auf den großen Verbreitungsgrad in der Baualtersklasse ab 2002 nicht mehr als wohnwerterhöhend ein.
(3) Dem aufgezeigten Befund, wonach das wandhängende WC in den meisten Mietspiegeln deutscher Städte nicht als wohnwerterhöhend gewertet wird, kommt auch bei wertender Betrachtung eine gewichtige Indizwirkung dahingehend zu, dass das wandhängende WC dem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung zuzurechnen ist. Denn der fehlenden Einstufung eines Merkmals als wohnwerterhöhend im Mietspiegel liegt zugrunde, dass das Vorliegen des Merkmals keine Abweichung von der ortsüblichen Vergleichsmiete nach oben durch einen Zuschlag rechtfertigt, was zu erwarten wäre, wenn das Merkmal den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung überschritte.
Etwas anderes folgt nicht daraus, dass der Berliner Mietspiegel 2024 das wandhängende WC für Baualtersklassen bis 2001 noch als wohnwerterhöhend einstuft. Zwar ist die Rechtsnatur von Mietspiegeln noch nicht abschließend geklärt (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, BGB, § 558d Rn. 12 ff. m.w.N.). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind die dem qualifizierten Teil des Mietspiegels unterfallenden Festlegungen wie revisible Rechtsnormen zu behandeln (vgl. BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 – BGH VIII ZR 227/10 –, juris Rn. 12). Dazu ist aber die im Berliner Mietspiegel unter Ziffer 11 enthaltene "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" nicht zu rechnen (vgl. BGH, Urteil vom 20. April 2005 – BGH VIII ZR 110/04 –, juris Rn. 18). Jedenfalls kann ein einzelner landesrechtlicher Maßstab für die Auslegung von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB nicht maßgeblich sein, da grundsätzlich ein bundesweiter Vergleichsmaßstab anzulegen ist. Entsprechendes gilt, soweit die Ausführungsvorschriften zu Genehmigungskriterien für bauliche Anlagen in Gebieten zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs (AV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete) vom 18. November 2024 (ABl Nr. 50, S. 3667) in Ziffer 2.7. bestimmen, dass wohnwerterhöhende Merkmale im Sinne des Berliner Mietspiegels einen überdurchschnittlichen Ausstattungszustand indizieren und regelmäßig nicht genehmigungsfähig sind. Die bundesweite Vergleichsbetrachtung der Mietspiegel spricht aber gerade dafür, das wandhängende WC als zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung anzusehen.
(4) Dem von der Klägerin vorgetragenen Argument, dass sich wandhängende WCs im Vergleich zu Stand-WCs durch die bessere Zugänglichkeit einfacher reinigen ließen, kommt demgegenüber keine ausschlaggebende Bedeutung zu. Es kann dahinstehen, ob dieses Argument tatsächlich zutrifft. Jedenfalls überzeugt es nicht, bei der Beantwortung der Frage, ob ein Einzelmerkmal bei wertender Betrachtung dem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung entspricht, reine Praktikabilitätsgesichtspunkte entscheiden zu lassen.
(5) Schließlich handelt es sich bei dem beantragten Austausch des vorhandenen Stand-WCs gegen ein wandhängendes WC nicht um eine ungewöhnlich kostenaufwändige Maßnahme. Die Klägerin hat die Kosten für die beantragte Wand-WC-Anlage inklusive Montage und Vorwandelement mit 936,14 Euro brutto angegeben. In der mündlichen Verhandlung am 2. April 2025 hat sie klargestellt, dass es sich um eine Standardausführung handele und das Fabrikat "Ideal Standard" oder ein vergleichbares Modell verbaut werden solle. Vor diesem Hintergrund fehlen greifbare Anhaltspunkte dafür, dass die geltend gemachten Kosten für die Durchführung der Maßnahme die regelmäßigen Kosten für den Einbau einer Wand-WC-Anlage in ungewöhnlichem Maße übersteigen. Eine andere Bewertung folgt nicht daraus, dass der Beklagte geltend macht, der Austausch des vorhandenen Stand-WCs gegen ein gleichwertiges Stand-WC sei günstiger. Anders als der Beklagte meint, ist § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB keine Wertung dahingehend zu entnehmen, dass die Genehmigung nur für notwendige Maßnahmen im Sinne der jeweils (relativ) kostengünstigsten Maßnahme zur Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung zu erteilen ist. Von dem Genehmigungsanspruch auszunehmen sind vielmehr lediglich ungewöhnlich kostenaufwändige Maßnahmen, denn solche dienen nicht mehr der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung. Eine solche ungewöhnlich kostenaufwändige Maßnahme ist vorliegend jedoch nicht erkennbar und wird auch von dem Beklagten nicht geltend gemacht.
bb. Auch der beantragte Austausch des vorhandenen Einfachheizkörpers gegen einen Handtuchheizkörper stellt sowohl mit Blick auf die tatsächlichen Verhältnisse als auch unter Berücksichtigung wertender Elemente eine Maßnahme dar, die der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung dient.
(1) Zwar enthält die Bauordnung für Berlin keine bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen für die Ausstattung von Badezimmern mit Heizkörpern. Der Einbau eines Handtuchheizkörpers dient auch nicht der Einhaltung der allgemeinen Anforderungen an bauliche Anlagen gemäß § 3 BauO Bln. Soweit die Klägerin geltend macht, dass ein Handtuchheizkörper durch die schnellere Trocknung von Handtüchern das Risiko von Schimmelbildung reduziere und zudem dem Klimaschutz diene, weil er eine sparsamere Beheizung des Bades ermögliche, sind diese Behauptungen nicht hinreichend belegt. Jedenfalls ist nicht erkennbar, dass der vorhandene Einfachheizkörper zu einer konkreten Gefahr der öffentlichen Sicherheit und Ordnung führte oder die Vorteile des Einbaus eines Handtuchheizkörpers derart schwer wiegen, dass dieser zur Wahrung des Nachhaltigkeitsgebotes angezeigt wäre.
Dieser Befund führt, wie dargelegt, jedoch nicht dazu, dass der Genehmigungsanspruch aus § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB nicht besteht. Vielmehr ist die Frage, ob der von der Klägerin beantragte Austausch eines einfachen Heizkörpers gegen einen Handtuchheizkörper bei wertender Betrachtung der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung entspricht, unter Hinzuziehung weiterer Kriterien zu beantworten.
(2) Die tatsächliche Verbreitung spricht dafür, dass Handtuchheizkörper in Standardausführung den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung darstellen.
Die Datenerfassung für den Berliner Mietspiegel 2017 gibt den Anteil der einbezogenen Wohnungen, die mit einem Strukturheizkörper als Handtuchwärmer ausgestattet sind, mit 36,3 % an (vgl. F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Berliner Mietspiegel 2017, Beschaffenheitsuntersuchung, Anlage K 47, S. 2; dies., Berliner Mietspiegel 2017, Beschaffenheitsanalyse, Anlage K 3, S. 33). Die Erhebung für den Berliner Mietspiegel 2024 weist den Anteil insgesamt mit 43 % aus; in der Bezugsfertigkeitsklasse 1919 bis 1949 beträgt der Anteil 50 %, in der Bezugsfertigkeitsklasse 2002 bis 2009 73 % und ab der Bezugsfertigkeitsklasse 2016 90 % (vgl. Anlage K 60, S. 1). Für die Stadt Frankfurt am Main gibt die Erhebung für den Mietspiegel 2022 den Anteil der Wohnungen mit modernem Badheizkörper, wobei beispielhaft ein Handtuchheizkörper genannt wird, mit 25 % an (vgl. IWU Institut Wohnen und Umwelt/IFAK Institut GmbH & Co KG, Die ortsüblichen Vergleichsmieten in Frankfurt a.M. 2022 – Gutachten zur Erstellung des qualifizieren Mietspiegels 2022, 12.02.2022, S. 55). Nach der Dokumentation für den Mietspiegel der Stadt Koblenz 2023 beträgt der Anteil der einbezogenen Wohnungen, die mit einem Handtuchheizkörper ausgestattet sind, 21,9 % (vgl. KoStatIS Koblenzer Statistisches Informations-System, Der qualifizierte Mietspiegel für Koblenz 2023/2024 – Dokumentation der Neuerstellung, S. 56). Für die Stadt Dresden wird der gewichtete Anteil in der Dokumentation zum Dresdner Mietspiegel 2025 mit 37,6 % angegeben (vgl. ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung, Dokumentation zum Dresdner Mietspiegel 2025, S. 26). Nach dem Untersuchungsbericht für das Erhaltungsgebiet "Müllerstraße Nord" verfügen 39 % der Wohnungen über einen Handtuchheizkörper und 51 % über einen einfachen Heizkörper (vgl. Untersuchungsbericht, S. 34). Für die weiteren Erhaltungsgebiete des Bezirks Mitte hat der Beklagte die Verbreitung von Handtuchheizkörpern wie folgt angegeben: Badstraße, Waldstraße und Soldiner Straße 39 %, Leopoldplatz und Seestraße 41 %, Sparrplatz 37 %, Birkenstraße 33 %, Thomasiusstraße 35 %, Renickendorfer Straße 36 % und Humboldthain Nord-West 56 %. Eine vom Institut Forsa im Auftrag der VDS im Jahr 2017 unter rund 3.000 Befragten durchgeführte Erhebung weist den Anteil der mit einem Handtuchheizkörper ausgestatteten Bäder mit 41 % aus (vgl. Vereinigung Deutsche Sanitärwirtschaft e.V., Neues Fundament, 12. September 2017, https://www.sanitaerwirtschaft.de/presseinformationen/neues-fundament; zuletzt abgerufen am 2. April 2025). Nach von der Klägerin eingereichten Unterlagen gibt die Neuauflage der Studie aus dem Jahr 2024 den Anteil von Handtuchheizkörpern auf Grundlage von 3.056 Befragten insgesamt mit 56 % an, wobei ihr Anteil in Mietwohnungen bei 44 % und in Eigentumswohnungen bei 57 % liegt (vgl. Anlage K 59). Auch die von der Klägerin eingereichten Unterlagen zu dem Ausstattungsstandard bei Sanierungen und Neubauten von Wohnungen der BImA, öffentlicher Wohnungsbaugesellschaften sowie bei der Ausschreibung von Neubauten und Badsanierungen öffentlicher Auftraggeber sprechen jedenfalls indiziell für eine weite Verbreitung von Handtuchheizkörpern im Neubau sowie in der Badmodernisierung.
Soweit das Angebot von Online-Händlern ein Indiz für die Verbreitung eines bestimmten Ausstattungsstandards sein kann, werden als Badheizkörper überwiegend Handtuchheizkörper angeboten (vgl. hornbach.de: bei allen der unter der Kategorie "Badheizkörper und Handtuchheizkörper" angezeigten 356 Ergebnisse handelt es sich um Handtuchheizkörper, unter der Kategorie "Flachheizkörper" werden 61 Ergebnisse angezeigt; reuter.de: bei allen der unter "Badheizkörper" angebotenen 117 Produkte handelt es sich um Handtuchheizkörper; badshop.de: unter "Badheizkörper" werden 408 Artikel angeboten, davon 305 in der Kategorie "Handtuchheizkörper"; jeweils abgerufen am 2. April 2025).
Auch die Einstufung in den bereits für das Ausstattungsmerkmal "wandhängendes WC" ausgewerteten 20 Mietspiegeln deutscher Städte spricht dafür, dass das Ausstattungsmerkmal "Handtuchheizkörper" bei bundesweiter Betrachtung in tatsächlicher Hinsicht weit verbreitet ist und vor diesem Hintergrund bereits dem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung entspricht. Zwar werten acht Mietspiegel das Vorliegen eines Handtuchheizkörpers isoliert als wohnwerterhöhend, nämlich die Mietspiegel für die Städte Augsburg, Dresden, Essen, Leipzig, Mannheim, München, Rostock und Stuttgart. Gleiches gilt für den Berliner Mietspiegel für Baualtersklassen bis einschließlich 2001, für Baualtersklassen ab 2002 mit Blick auf den großen Verbreitungsgrad des Merkmals nur, wenn der Handtuchheizkörper elektrisch betreibbar ist. Der Mietspiegel der Stadt Frankfurt am Main nennt den Handtuchheizkörper oder das wandhängende WC als eines von sieben Elementen, die kumulativ vorliegen müssen, um von einem wohnwerterhöhenden modernisierten Standardbad auszugehen. Nach dem Mietspiegel der Stadt Karlsruhe ist der Handtuchheizkörper eines von fünf Ausstattungsmerkmalen, von denen mindestens zwei vorliegen müssen, um von einem wohnwerterhöhenden hochwertigen Bad auszugehen. Neun Mietspiegel stufen den Handtuchheizkörper hingegen nicht als wohnwerterhöhend ein, nämlich die Mietspiegel der Städte Bremen, Dortmund, Düsseldorf, Erfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Mainz und Nürnberg. Gleiches gilt für den Berliner Mietspiegel für Baualtersklassen ab 2002, soweit der Handtuchheizkörper nicht elektrisch betreibbar ist.
(3) Der Umstand, dass zahlreiche Mietspiegel, wie aufgezeigt, den Handtuchheizkörper nicht als wohnwerterhöhend einstufen, ist außerdem ein gewichtiges Indiz dafür, dass der Handtuchheizkörper dem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung entspricht. Denn dem liegt zugrunde, dass dem Ausstattungsmerkmal kein signifikanter Einfluss auf die Höhe der Miete zuerkannt wird. Dies wäre aber zu erwarten, wenn es sich um eine Ausstattung handelte, die den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung überstiege. Dabei hat die Kammer insbesondere berücksichtigt, dass der Handtuchheizkörper nicht nur bei aktuellen Neubauprojekten, sondern bereits seit mehreren Jahrzehnten bei Neubauten weit verbreitet ist. So liegt seine Verbreitung nach den Daten für den Berliner Mietspiegel 2024 bereits für die Baualtersklasse ab 2002 bei 73 %.
Eine andere Bewertung folgt nicht daraus, dass der Berliner Mietspiegel 2024 den Handtuchheizkörper noch bis einschließlich der Baualtersklasse 2001 als wohnwerterhöhend einstuft. Dies ist aus den bereits dargelegten Gründen für die Frage, ob das Merkmal dem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung im Sinne von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB entspricht, nicht maßgeblich.
(4) Bei dem beantragten Austausch des vorhandenen Einfachheizkörpers gegen einen Handtuchheizkörper handelt es sich zudem nicht um eine ungewöhnlich kostenaufwändige Maßnahme. Die Klägerin hat die Kosten für den beantragten Handtuchheizkörper inklusive Montage und Material mit 733,47 Euro brutto angegeben. In der mündlichen Verhandlung hat sie klargestellt, dass es sich um eine Standardausführung handele. Vor diesem Hintergrund fehlen greifbare Anhaltspunkte dafür, dass die geltend gemachten Kosten für die Durchführung der Maßnahme die regelmäßigen Kosten für den Einbau eines Handtuchheizkörpers in ungewöhnlichem Maße übersteigen. Dies hat auch der Beklagte nicht geltend gemacht.
3. In der Folge ist gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB die beantragte Genehmigung für den Austausch des Stand-WCs gegen ein wandhängendes WC und des einfachen Heizkörpers gegen einen Handtuchheizkörper zu erteilen.
Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen des § 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB vor, besteht grundsätzlich ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Genehmigung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 30; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 172 Rn. 99; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL Nov. 2024, § 172 Rn. 185).
Soweit es nach der Rechtsprechung des 10. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg im Einzelfall einer sorgfältigen Betrachtung und Abwägung bedarf, ob aufgrund besonderer Umstände etwas anderes zu gelten hat, und Ausnahmen insbesondere in Betracht kommen, wenn die beabsichtigte Maßnahme, gegebenenfalls im Zusammenwirken mit anderen vorangegangenen oder gegenwärtigen, die baulichen Anlage ändernden Einzelmaßnahmen oder als Teil einer Gesamtmaßnahme eine "ungewöhnlich kostenaufwändige Anforderung" wäre (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 36), ist diese Rechtsprechung nach Überzeugung der Kammer auf den hiesigen Fall nicht übertragbar. Die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts betrifft die Frage der Errichtung einer zusätzlichen Haltestelle für einen Aufzug zum Treppenraum eines bestehenden Wohngebäudes mit sechs oberirdischen Geschossen in einem Erhaltungsgebiet. Für die Ausstattung von neu zu errichtenden Gebäuden mit Aufzügen sieht § 39 Abs. 4 BauO Bln bauordnungsrechtliche Mindestanforderungen vor. Das Oberverwaltungsgericht hat angenommen, dass diese einen Standard umschreiben, bei dem grundsätzlich eine Indizwirkung für die Erteilung der Genehmigung nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB besteht, es im Einzelfall aber einer sorgfältigen Betrachtung und Abwägung bedarf, ob etwas anderes zu gelten hat (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 33 ff.). Der vorliegende Fall liegt anders. Es fehlt eine vergleichbare Indizwirkung, weil es, wie dargelegt, bauordnungsrechtliche Mindestanforderungen betreffend den Standard der vorgeschriebenen Toilette (§ 48 Abs. 3 BauO Bln) und die Ausstattung von Badezimmern mit Heizkörpern nicht gibt. Schon vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob eine Ausnahme auf Rechtsfolgenseite angesichts des eindeutigen Wortlauts des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB ("ist […] zu erteilen") tatsächlich in Betracht kommt. Jedenfalls stellt der beantragte Austausch des Stand-WCs gegen ein wandhängendes WC und des Einfachheizkörpers gegen einen Handtuchheizkörper, wie dargelegt, keine ungewöhnlich kostenaufwändige Maßnahme dar.
Gleiches gilt, soweit nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg auch das Ausmaß der Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung durch die Änderung der baulichen Anlage von Bedeutung ist und bei überdurchschnittlicher Verdrängungsgefahr ausnahmsweise kein Anspruch auf Genehmigung einer Maßnahme zur Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung bestehen kann, wenn die Maßnahme aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, diese Entwicklung zu verstärken (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 36). Es kann dahinstehen, ob eine solche Ausnahme mit dem Wortlaut sowie mit Entstehungsgeschichte, Systematik und Sinn und Zweck von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB vereinbar ist, in denen zum Ausdruck kommt, dass bei Vorliegen der Genehmigungsvoraussetzungen mögliche Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung hinzunehmen sind (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2004 – OVG 2 B 3.02 –, juris Rn. 41; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 172 Rn. 110; Augustin, BauR 2021, S. 888, 895 f.; jeweils m.w.N.). Die Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts ist, wie dargelegt, auf den hiesigen Fall nicht übertragbar. Jedenfalls ist nicht ersichtlich, dass in dem Erhaltungsgebiet "Müllerstraße Nord" ein extremer Verdrängungsdruck auf die vorhandene Wohnbevölkerung besteht und der Austausch eines Stand-WCs gegen ein wandhängendes WC und der Austausch eines Einfachheizkörpers gegen einen Handtuchheizkörper vor diesem Hintergrund einzeln oder in Kombination generell geeignet wären, durch eine geringfügige Wohnwertsteigerung eine relevante Verdrängungsgefahr auszulösen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 39).
Etwas anderes folgt nicht aus der Untersuchung für den Erlass der Erhaltungsverordnung "Müllerstraße Nord". Diese kommt zwar zu der Einschätzung, dass für Teile der Gebietsbevölkerung ein relevantes Verdrängungspotential vorhanden ist. Dies gilt insbesondere für Ein-Personen-Haushalte, Haushalte mit Kindern sowie Haushalte mit hoher Mietbelastung und einkommensschwache Haushalte (Untersuchungsbericht, S. 53 ff., 78 ff.). Insofern ist zu berücksichtigen, dass im Vergleich zu den Werten für Berlin und den Bezirk Mitte im Erhaltungsgebiet eine deutlich erhöhte Armutsgefährdungsquote von 32 % gegeben ist (Untersuchungsbericht, S. 67) und der Anteil einkommensarmer Haushalte die gesamtstädtischen und bezirklichen Vergleichswerte deutlich überschreitet (Untersuchungsbericht, S. 79). Auch haben bereits 41 % der Haushalte eine Warmmietbelastung von mindestens 30 %, die als hoch anzusehen ist (Untersuchungsbericht, S. 64 f.). Ferner ist zu berücksichtigen, dass nur rund 10 % der Wohnungen in dem Erhaltungsgebiet Eigentumswohnungen sind und die Angebotsmieten den bezirklichen – nicht jedoch den landesweiten – Vergleichswert deutlich unterschreiten (Untersuchungsbericht, S. 38, 42). Auch ist das bauliche Aufwertungspotenzial, etwa durch energetische Modernisierungsmaßnahmen oder die Ausstattung der Wohnungen mit zusätzlichen Ausstattungsmerkmalen, hoch (Untersuchungsbericht, S. 33 ff., 37). Zugleich ist jedoch zu berücksichtigen, dass das Erhaltungsgebiet durch ein hohes Bildungsniveau und eine hohe Erwerbsquote gekennzeichnet ist (Untersuchungsbericht, S. 59 ff.). Auch entspricht das monatliche Netto-Haushaltseinkommen etwa dem gesamtstädtischen Niveau (Untersuchungsbericht, S. 62 f.) und die mittlere Warmmietbelastung liegt mit 27 % unterhalb der des Landes und des Bezirks (Untersuchungsbericht, S. 64). Davon ausgehend ist jedenfalls nicht erkennbar, dass in dem Erhaltungsgebiet ein extremer Verdrängungsdruck auf die Wohnbevölkerung besteht und in der Folge der Austausch eines Stand-WCs gegen ein wandhängendes WC und der Austausch eines Einfachheizkörpers gegen einen Handtuchheizkörper generell geeignet wären, eine relevante Verdrängungsgefahr auszulösen beziehungsweise eine überdurchschnittliche Verdrängungsgefahr zu verstärken. Etwas anderes hat auch der Beklagte nicht substantiiert dargetan. Soweit er darauf verwiesen hat, dass sich die Maßnahmen in zweifacher Weise auf die Miethöhe auswirken könnten, nämlich in Form einer Modernisierungsumlage sowie als wohnwerterhöhende Maßnahme nach dem Mietspiegel, führt dies im Rahmen von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB zu keiner anderen Bewertung. Es obliegt dem zuständigen Normgeber, auf gegebenenfalls unerwünschte Folgen zu reagieren.
II. Über den Hilfsantrag ist nicht zu entscheiden, da der Hauptantrag vollumfänglich Erfolg hat.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Kammer erklärt die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren gemäß § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO für notwendig, weil diese mit Blick auf die durch das Verfahren aufgeworfenen Rechtsfragen vom Standpunkt einer verständigen, nicht rechtskundigen Person im Zeitpunkt der Bestellung für erforderlich gehalten werden durfte und es der Klägerin nicht zumutbar war, das Verfahren selbst zu führen.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 der Zivilprozessordnung.
Die Kammer lässt die Berufung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zu, § 124a Abs. 1 Satz 1, § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf
5.000,00 Euro
festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 3 BauO
§ 172 BauGB
§ 48 BauO
§ 167 VwGO
§ 86 Abs. 1 Satz 1 BauO
§ 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BGB
§ 172 Abs. 4 BauGB
§ 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 172 Abs. 1 Satz 1Nr. 2 BauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 172 Abs. 1 BauGB
§ 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB
§ 48 Abs. 3 BauO
§ 558d Abs. 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs
§ 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 39 Abs. 4 BauO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO
§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 der Zivilprozessordnung
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 48 Abs. 3 der Bauordnung
§ 2 Satz 1 der Erhaltungsverordnung
§ 1 der Erhaltungsverordnung
§ 2 der Erhaltungsverordnung
§ 5 Abs. 6 der Verordnung
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 4 C 26.85
2 B 7.12
19 K 125.15
19 L 315/20
4 B 85.04
2 B 3.02
19 K 170/21
19 K 99/20
8 K 15.34
13 K 680.17
10 B 9.11
19 K 195/21
13 K 29.10
13 K 29/10
VIII ZR 227/10
VIII ZR 110/04