Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-04-17, Aktenzeichen 2 A 1310/23
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2025:0417.2A1310.23.00

Tenor:
Die Berufung wird zurückgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer des im Außenbereich belegenen Grundstücks Flurstück 151, Flur 00, Gemarkung D.-R., in B. (im Folgenden: Vorhabengrundstück) sowie der Schlossanlage D. (Q.-straße 3 und 4) in B.. In dem Schloss betreibt er ein Hotel. Wesentlicher Bestandteil des genehmigten Hotelbetriebs ist die Ausrichtung von Hochzeitsfesten und sonstigen Feiern. Zu der unmittelbaren historischen, denkmalgeschützten Schlossanlage gehören ein Herrenhaus, eine Schlosskapelle, eine dreiflügelige Vorburg, zwei Torhäuser sowie ein Schlosspark im englischen Landschaftsstil mit Wassergräben und Teichen. In den Schlossgebäuden befinden sich 22 Suiten und Hotelzimmer, zwei Restaurants sowie verschiedene gastronomische Angebote wie das alte Speisezimmer, die alte Schlossküche mit Frühstücksräumen im Schlossgewölbe, ein Herrenzimmer, ein Wappenzimmer und ein Veranstaltungsraum in der alten Orangerie.
Nordwestlich an die Schlossgebäude grenzt das Vorhabengrundstück an. Dort befinden sich bereits Wirtschaftsgebäude (u.a. das „Heizhaus“, das nach Angaben des Klägers die gesamte Schlossanlage mit Energie versorgt) und alte Scheunen. Auf dem Vorhabengrundstück befand sich ursprünglich eine alte Gärtnerei u.a. mit Gewächshäusern, die im späteren Verlauf als Werkstatt und Schreinerei umfunktioniert wurde. Die alte Gärtnerei ist mittlerweile abgerissen worden.
An das Vorhabengrundstück grenzt westlich das Grundstück Q.-straße 6 an, auf dem sich in etwa 100 m Entfernung (Gemarkung D.-N., Flur 00, Flurstuck 186) an, ein Hofgebäude befindet, für das am 27. Juli 2023 die Baugenehmigung für „Umbau und Sanierung eines Hofgebäudes, Nutzungsänderung in ein Gästehaus mit Abstellräumen“ erteilt worden ist.
Ein Bebauungsplan existiert für das Gebiet nicht; nach Angaben des Klägers gab es auf Seiten der Gemeinde B. Überlegungen, einen Bebauungsplan für das Schlossareal aufzustellen, doch sei er dann auf das Baugenehmigungsverfahren in der bislang gegebenen Außenbereichslage verwiesen worden.
Im Flächennutzungsplan der Gemeinde B. ist das Vorhabengrundstück als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Zudem liegt das Areal gemäß dem Landschaftsplan des Kreises Z., Raum B./ L. in einem Landschaftsschutzgebiet. Nach Nr. 2.4.1 der textlichen Festsetzungen ist es grundsätzlich verboten, in dem Landschaftsschutzgebiet bauliche Anlagen i. S. d. der Bauordnung NRW zu errichten.
Die Umgebung ist landwirtschaftlich geprägt. Die nächsten Orte sind B. bzw. L. in einer Entfernung von knapp 5 bzw. 8 km; Z., A. und W. sind ca. 16 km, ca. 14 km und ca. 13 km entfernt.
Am 23. April 2019 erteilte der Beklagte dem Kläger auf dessen Antrag eine Baugenehmigung zur Errichtung einer – den Grundrissmaßen der bisherigen Gärtnerei entsprechenden – Scheune mit Werkstatt, einer Wäscherei, Personal- und Umkleideräumen sowie einer Tiefgarage auf dem Vorhabengrundstück. In dem genehmigten Brandschutzkonzept der T. K. GmbH vom 26. November 2018 heißt es hinsichtlich der Personal- bzw. Umkleideräume u.a.: „Hier können sich die Mitarbeiter des Schlosses vor und nach ihrer Diensttätigkeit umziehen und ggf. ihre Pausenzeiten verbringen. Diese Räume dienen nicht dem ständigen Aufenthalt von Personal. Auch das Schlafen oder Übernachten ist nicht vorgesehen.“ Nach Angaben des Klägers im erstinstanzlichen Ortstermin sollten diese Zimmer von Beginn an auch zum Übernachten für das Personal genutzt werden.
Der Kläger begann in der Folge mit der Ausführung der Bauarbeiten im Frühjahr 2021, die Bauausführung erfolgte abweichend von der Baugenehmigung, wie Mitarbeiter des Beklagten am 14. Juli 2021 im Rahmen eines Ortstermins feststellten. Die Beklagte ordnete im Anschluss daran mit Ordnungsverfügung vom 14. Juli 2021 unter Anordnung der sofortigen Vollziehung die sofortige Einstellung der Bauarbeiten an. Eine dagegen gerichtete Klage (VG Düsseldorf 28 K 5530/21) nahm der Kläger zurück.
Mit Bauantrag vom 16. August 2021, modifiziert durch Schreiben vom 4. November 2021, beantragte der Kläger die Legalisierung der Errichtung des Nebengebäudes zu einem vorhandenen Beherbergungsbetrieb mit Lagerräumen und einer Wäscherei, 9 Übernachtungszimmern mit Badezimmern für Personal sowie einer Tiefgarage mit 16 Stellplätzen. In dem Antragsformular ist – offenbar versehentlich – von einer Baugenehmigung vom 24. April 2017 zum Aktenzeichen 01305/17 die Rede; eine derartige Baugenehmigung findet sich in den dem Senat vorliegenden Akten nicht und ist auch dem Beklagten nicht bekannt. In der Betriebsschreibung ist für „Lagernutzung, Wäscherei, Personalräume mit Tiefgarage für den Hotelbetrieb“ eine Betriebszeit von 8.00 bis 16.30 Uhr an Werktagen angegeben. Im Schreiben vom 4. November 2021 ist davon die Rede, der Kläger habe sich entschieden, den Brandschutz des Gebäudes zu optimieren und an der nördlichen Giebelwand eine Außentreppe zu errichten, die an das Dachgeschoss sowie den Spitzboden anschließe. Hiermit sei der 2. Rettungsweg aus diesen Geschossen sichergestellt, „sodass die Räume in diesen Geschossen auch zum Aufenthalt genutzt werden können. Die Personalräume sollen mit Sanitäreinheiten ausgestattet werden, sodass ein Aufenthalt sowie das Übernachten in diesen Räumen möglich ist.“ Nachdem der Beklagte unter dem 1. Februar 2022 mitgeteilt hatte, dass er die Nutzungsänderung hinsichtlich der Übernachtungszimmer mit Bädern für nicht nach § 35 Abs. 4 Nr. 6 BauGB genehmigungsfähig halte, da Übernachtungs- bzw. Wohnmöglichkeiten für Angestellte des Hauptbetriebes „Hotel und Gaststätte“ zur Ausübung dieses Hauptgewerbes nicht erforderlich seien, und das Vorhaben auch nicht als neuer Betriebszweig zulässig sei, da es sich dann nicht um die Erweiterung eines vorhandenen Gewerbebetriebes handele, trug der Kläger vor, die geplanten Personalzimmer seien von erheblicher Bedeutung für den Betrieb des Hotels.
Mit Versagungsbescheid vom 25. Mai 2022 lehnte der Beklagte es ab, die beantragte Baugenehmigung zu erteilen. Zur Begründung führte er aus, das Vorhabengrundstück befinde sich im bauplanungsrechtlichen Außenbereich. Ein Privilegierungstatbestand nach § 35 Abs. 1 BauGB sei nicht ersichtlich. Die planungsrechtliche Beurteilung richte sich nach § 35 Abs. 4 Nr. 6 BauGB. Zwar sei der dafür erforderliche funktionelle Zusammenhang zwischen bestehendem Betrieb und dem Bauvorhaben für die geplanten Nebennutzungen Lager, Wäscherei und Tiefgarage gegeben, für die geplanten 9 Appartements / Übernachtungszimmer für Mitarbeiter fehle es jedoch an einem derartigen Zusammenhang mit dem Betrieb des Schlosshotels vor. Voraussetzung sei, dass die Mitarbeiterwohnungen dem Betrieb „dienten“. Maßgeblich für die Beurteilung sei, ob ein vernünftiger Betriebsinhaber ein derartiges Vorhaben auch unter Berücksichtigung der größtmöglichen Schonung des Außenbereichs errichten würde. Dies sei aber nicht der Fall. Es sei nicht ersichtlich, dass die Übernachtungszimmer für den Hotelbetrieb mehr als nützlich seien. Für die Betreuung der Hotelgäste seien die Zimmer nicht erforderlich und es sei nicht erkennbar, warum die Anwesenheit von Mitarbeitern vor Ort außerhalb der regulären Arbeitszeit für die Betriebsabläufe notwendig sein solle. Der Umstand, dass Saisonarbeiter und Mitarbeiter ihren Wohnsitz nicht vor Ort hätten, reiche nicht aus. Das Vorhaben beeinträchtige öffentliche Belange. Es widerspreche den Festsetzungen des Flächennutzungsplans, der eine Fläche für die Landwirtschaft darstelle. Zudem widerspreche das Vorhaben auch den Darstellungen des Landschaftsplans, da das Vorhaben in einem Landschaftsschutzgebiet liege. Außer sei die Erweiterung als Vorgang der Zersiedelung zu werten und lasse daher die Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten. Auf bauordnungsrechtlicher Ebene sei zudem bislang die Löschwasserversorgung nicht nachgewiesen.
Der Kläger hat am 24. Juni 2022 Klage erhoben, zu deren Begründung er im Kern ausgeführt hat, das Vorhaben sei nach § 35 Abs. 2, 3, 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB planungsrechtlich zulässig. Es diene auch bezüglich der 9 Mitarbeiter-Übernachtungszimmer der angemessenen baulichen Erweiterung des zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebs. Mitarbeiterwohnungen seien grundsätzlich von § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB erfasst. Die Erweiterung sei im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und Betrieb angemessen. Auch der erforderliche funktionelle Zusammenhang zwischen Gebäude / Betrieb und der Erweiterung sei gegeben. Das Vorhaben erweise sich unter Berücksichtigung seiner konkreten Ausgestaltung als dem Hotelbetrieb dienend und entspreche in Dimension und Ausstattung den betrieblichen Bedürfnissen. Die Übernachtungszimmer für das Personal seien von erheblicher Bedeutung für die Aufrechterhaltung des Hotelbetriebs; er, der Kläger, sei auf sie zwingend angewiesen. Die Anzahl von neun Übernachtungszimmern sei für seinen Hotelbetrieb auch angemessen. Das bestehende Schlossgebäude biete keine räumlichen Reserven, dort Mitarbeiterzimmer zu errichten. Das Vorhaben sei außerdem nicht dazu geeignet, Missbrauch zu eröffnen. Im Übrigen würden sich die Übernachtungszimmer nur unwesentlich von den bereits mit Baugenehmigung vom 23. April 2019 genehmigten Personal- und Umkleideräumen unterscheiden. Es werde auch weder zusätzliche Außenbereichsfläche versiegelt noch zusätzlicher Raum in Anspruch genommen. Damit würde auch ein vernünftiger Betriebsinhaber für einen entsprechenden Betrieb das klägerische Bauvorhaben in vergleichbarer Ausführung errichten. Die Anmietung von Apartments bzw. Hotel- oder Pensionszimmern würde erhebliche Kosten verursachen. Außerdem sei die Nutzung von vorhandener Bausubstanz volkswirtschaftlich vernünftig. Die Errichtung eines Gebäudes im Umfeld scheide aufgrund der heutigen Baukosten und der Zinsentwicklung wirtschaftlich aus; eine gleichzeigte Nutzung des Gebäudes Q.-straße 6 durch Hotelgäste und Hotelpersonal komme nicht in Betracht. Das Vorhaben beeinträchtige zudem keine öffentlichen Belange i.S.v. § 35 Abs. 3 BauGB und sei auch sonst bauplanungs- und bauordnungsrechtlich zulässig. Dies habe der Beklagte bereits durch die Baugenehmigung vom 23. April 2019 zur Errichtung des Gebäudes samt Tiefgarage bestätigt.
Der Kläger hat beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des ablehnenden Bescheides vom 25. Mai 2022 zu verpflichten, die beantragte Baugenehmigung zur
Errichtung eines Nebengebäudes zu einem vorhandenen Beherbergungsbetrieb mit Lagerräumen und einer Wäscherei, neun Übernachtungszimmern für Mitarbeiter sowie einer Tiefgarage mit 16 Stellplätzen (Legalisierung) zu erteilen,
hilfsweise,
den Beklagten unter Aufhebung des ablehnenden Bescheides vom 25. Mai 2022 zu verpflichten, einen planungsrechtlichen Bauvorbescheid betreffend die Errichtung eines Nebengebäudes zu einem vorhandenen Beherbergungsbetrieb mit Lagerräumen und einer Wäscherei, neun Übernachtungszimmern für Mitarbeiter sowie einer Tiefgarage mit 16 Stellplätzen (Legalisierung) zu erteilen,
äußerst hilfsweise,
den Beklagten unter Aufhebung des ablehnenden Bescheides vom 25. Mai 2022 zu verpflichten, über den Antrag des Klägers auf Erteilung der Baugenehmigung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hat unter Bezugnahme auf den Versagungsbescheid ergänzend vorgetragen, die Klage sei unbegründet, da das Vorhaben planungsrechtlich unzulässig sei. Die 9 Übernachtungszimmer für Mitarbeiter dienten dem Hotelbetrieb nicht. Die Anwesenheit der Mitarbeiter außerhalb ihrer regulären Arbeitszeit sei für die Betriebsabläufe offensichtlich nicht notwendig. Dem Vorhaben stünden öffentliche Belange entgegen. Das Vorhaben widerspreche den Darstellungen des Flächennutzungsplans und sei im Landschaftsschutzgebiet grundsätzlich verboten. Die Voraussetzungen für eine erforderliche Befreiung von dem Verbot gemäß § 67 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG seien aufgrund der bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit des beantragten Bauvorhabens bisher nicht abschließend geprüft worden. Zudem sei durch die erfolgende Zersiedelung die Erweiterung einer Splittersiedlung zu befürchten.
Der Beklagte hat außerdem geltend gemacht, der Kläger sei auch Eigentümer einer in unmittelbarer Nähe des Schlosses befindlichen, als kulturlandschaftsprägendes Gebäude eingestuften Immobilie Q.-straße 6, für die er einen Bauantrag zur Umnutzung des bestehenden Hofgebäudes zu einem Gästehaus mit 8 Doppelzimmern und 4 Einzelzimmern nach § 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB gestellt habe. Es seien keine Gründe ersichtlich, die der Erteilung dieser Baugenehmigung entgegenstehen würden. Dieser Sachverhalt müsse bei der Prüfung der Notwendigkeit der streitgegenständlichen Personalzimmer mit Übernachtungsmöglichkeit berücksichtigt werden.
Das Verwaltungsgericht hat nach Durchführung eines Ortstermins die Klage mit Urteil vom 15. Juni 2023 abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, sämtliche Anträge seien unbegründet, weil das Vorhaben bauplanungsrechtlich unzulässig sei. Es erfülle als nicht privilegiertes Vorhaben nicht die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB. Die durch die Realisierung des Vorhabens erfolgende Erweiterung des zulässigerweise errichteten gewerblichen Hotelbetriebs sei im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und Betrieb insgesamt nicht angemessen. Die hier geplanten Mitarbeiterzimmer dienten dem Hotelbetrieb nicht. Sie seien ausweislich der Betriebsabläufe nicht unbedingt erforderlich. Das Hotel werde seit Jahren ohne diese betrieben. Offenbar habe der Kläger in der Vergangenheit Möglichkeiten zur Unterbringung seiner Mitarbeiter finden können. Gegebenenfalls könne er Mitarbeiter in der in seinem Eigentum stehenden Immobilie Q.-straße 6 unterbringen, deren Änderung und (gewerbliche) Nutzungsänderung nach Einschätzung des Beklagten nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB als ein das Bild der Kulturlandschaft prägendes Gebäude im Außenbereich planungsrechtlich zulässig sei. Wenn lediglich eine Übernachtungsmöglichkeit für Personal geschaffen werden solle, biete es sich an, dort Mehrbettzimmer einzurichten, so dass das Gebäude zusätzlich noch für die Vermietung an Gäste zur Verfügung stünde. Die diesbezügliche Behauptung des Klägers, eine gemischte Nutzung scheide wegen einer möglichen Störung der Hotelgäste aus, sei nicht nachvollziehbar. Das Personal könne entsprechend angewiesen werden, sich leise zu verhalten. Dass eine teilweise Nutzung des Gebäudes Q.-straße 6 dazu führe, dass die Immobilie an den Hotelbetrieb des Schlosses gebunden ist, treffe zwar zu, sei aber vom Kläger hinzunehmen. Mangels Begünstigung der Betriebserweiterung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB sei das Vorhaben an § 35 Abs. 2 und 3 BauGB zu messen. Danach sei es planungsrechtlich unzulässig, weil es öffentliche Belange beeinträchtige.
Nach Ergehen des erstinstanzlichen Urteils ist für das etwa 100 m westlich des Vorhabengrundstücks gelegene Gebäude Q.-straße 6 am 27. Juli 2023 die Baugenehmigung für „Umbau und Sanierung eines Hofgebäudes, Nutzungsänderung in ein Gästehaus mit Abstellräumen“ erteilt worden. Dort befinden sich nach den genehmigten Bauvorlagen insgesamt 12 Zimmer zwischen 12 und 20 qm. Ausweislich einer grüngestempelten „Baubeschreibung/Vermietungskonzept“ des Klägers ist „die Einheit [gemeint: das Gästehaus] losgelöst von den anderen Liegenschaften in der Q.-straße zu betrachten …“. Bauarbeiten zur Umsetzung dieser Baugenehmigung haben noch nicht begonnen, ab Mai 2025 soll nach Angaben des Klägers die Sanierung des Daches beginnen.
Zur Begründung der vom Senat mit Beschluss vom 18. Juli 2024 zugelassenen Berufung trägt der Kläger unter Ergänzung und Vertiefung des erstinstanzlichen Vorbringens im Wesentlichen vor:
Das Bauvorhaben – insbesondere die 9 Übernachtungszimmer für Hotelpersonal – stehe in funktionalem Zusammenhang zum Hotelbetrieb. Diese Zimmer seien von erheblicher Bedeutung für die Aufrechterhaltung des Hotelbetriebs; man sei auf sie zwingend angewiesen. Um qualifiziertes Personal für das Gastgewerbe zu gewinnen, sei – auch vor dem Hintergrund des extremen Personalmangels im Gastgewerbe – das Angebot von Mitarbeiterübernachtungen sowohl im Hinblick auf Mitarbeiter mit als auch ohne Wohnsitz in der näheren Umgebung unabdingbare Voraussetzung. In der Gastgewerbebranche sei es inzwischen üblich, dass Betriebe ihren Saisonarbeitskräften eine Unterkunft zur Verfügung stellten. Zum anderen sei der Hotelbetrieb auch für die Anwerbung und Beschäftigung von Mitarbeitern, welche in der Umgebung wohnen, zwingend auf Mitarbeiterübernachtungszimmer angewiesen: Die Betriebszeiten im Schlosshotel dauerten von früh morgens bis spät nachts. Aufgrund seiner abgeschiedenen Lage im Außenbereich sei das Schloss in den Abend- und Nachtstunden mit öffentlichen Verkehrsmitteln nicht zu erreichen. Die Mitarbeiter aus der Umgebung verfügten jedoch teilweise nicht über ein eigenes Auto respektive einen eigenen Führerschein und könnten Schloss D. in den Abend- und Nachtstunden nach dem regelmäßigen Ende ihrer Arbeitszeit nicht verlassen. Hinzu kämen die betriebsnotwendigen Teilschichten von festem, freiem oder geliehenem Personal, die ohne unmittelbare Rückzugsmöglichkeiten (zum Duschen, Umziehen etc.) auch aufgrund der gestiegenen Energiekosten von den Mitarbeitern nicht mehr zu leisten seien. Ohne entsprechende Mitarbeiter könne das Hotel nicht mehr wirtschaftlich betrieben und mithin nicht weiter geöffnet gehalten werden. Es liege jedoch auch im Interesse der Allgemeinheit, die vorhandene denkmalgeschützte Schlossanlage wirtschaftlich zu nutzen, der Öffentlichkeit zugänglich zu machen und schließlich nicht verfallen zu lassen. Außerdem sei die Nutzung vorhandener Bausubstanz volkswirtschaftlich vernünftig. Die Anzahl von neun Übernachtungszimmern sei für den Hotelbetrieb auch angemessen und erscheine angesichts der Größe des Hotels mit 22 Doppelzimmern und Suiten und der häufigen Ausrichtung von Hochzeitsfeiern eher zurückhaltend berechnet, insbesondere weil sog. Leih- und Zeitpersonal, welches bei Veranstaltungen immer dazu gebucht werden müsse, zeitweise ebenfalls Unterkünfte benötige. Das bestehende Schlossgebäude biete keine räumlichen Reserven, dort Mitarbeiterzimmer zu errichten. Die historischen Gebäude würden vollständig für die 22 Doppelzimmer und Suiten, für gastronomische Räumlichkeiten, Aufenthaltsräume für die Gäste und die sonstige unmittelbare Hotelbewirtschaftung benötigt. Der Hotelbetrieb in dieser Lage basiere auf dem sog. Veranstaltungsgeschäft (z.B. Tagungen, Hochzeiten, private Feiern, Konzerte etc.), für das die Hotelzimmer benötigt würden. Jede Einschränkung behindere den Geschäftsbetrieb unmittelbar. Die Anzahl der Hotelzimmer bedinge und schränke gleichzeitig den Geschäftsbetrieb ein. Gleichzeitig seien für den wirtschaftlichen Betrieb und die Unterhaltung der Schlossanlage gewisse Größenordnungen zwingend erforderlich.
Alternativen zu den geplanten Mitarbeiterzimmern bestünden nicht. Die Anmietung von Appartements bzw. Hotel- oder Pensionszimmern würde jährlich immense Kosten verursachen. Darüber hinaus entstünden bei der externen Unterbringung ein Abwicklungsaufwand sowie Unsicherheiten und Risiken, ob die Mitarbeiter tatsächlich erschienen, ebenfalls. Weiter könnten auch keine Mitarbeiterzimmer in der Q.-straße 6, errichtet werden. Das Gebäude sei in erheblichem Maße sanierungsbedürftig. Eine Sanierung könne er, der Kläger, aus finanziellen Gründen ausschließlich dann realisieren, wenn das Gebäude anschließend einer gehobenen Nutzung zugeführt werde. Schon bei der Kauf- und Investitionsentscheidung sei auf eine gewerbliche Nutzung abgestellt worden. Zudem handele es sich um ein historisches Gemäuer, was erfahrungsgemäß die Planung und Nutzbarkeit erheblich einschränke. Ein Umbau zu neun Miniapartments werde sich technisch als schwierig und sehr kostenintensiv erweisen. Schließlich erweise sich auch die Bereitstellung von Taxen mangels nächtlicher flexibler Angebote seitens der Transportunternehmen als keine ernstzunehmende Alternative. Bereits jetzt würden Mitarbeitern Übernachtungsmöglichkeiten angeboten. Dies erfolge jedoch notgedrungen in den für Gäste bestimmten Hotelzimmern, welche in diesem Fall nicht für eine Vermietung zur Verfügung stünden. Die Verweigerungshaltung des Beklagten hat insofern bereits maßgebliche negative Auswirkungen auf den vorhandenen Betrieb des Objekts.
Im Übrigen unterschieden sich sie Übernachtungszimmer nur unwesentlich von den bereits mit Baugenehmigung vom 23. April.2019 genehmigten Personal- und Umkleideräumen. Allein durch die zusätzliche Vorsehung von Sanitäranlagen ergäben sich keine Auswirkungen auf den Außenbereich. Weder werde zusätzliche Fläche versiegelt noch zusätzlicher Raum in Anspruch genommen. Weiter sind weder andere Aufenthaltszeiten, Fluktuationen oder Frequentierungen etc. geplant bzw. zu erwarten.
Das Bauvorhaben sei auch im Übrigen außenbereichsverträglich i.S.v. § 35 Abs. 4 BauGB. Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange im Sinne von § 35 Abs. 3 BauGB liege nicht vor. Dies habe der Beklagte dem Kläger bereits durch die Baugenehmigung vom 23. April 2019 zur Errichtung des Gebäudes samt Tiefgarage bestätigt. Die beabsichtigte Nutzungsänderung, d.h. die Nutzung des Dachgeschosses als Mitarbeiterapartments, ändere daran nichts.
Der Kläger beantragt,
das angefochtene Urteil zu ändern und nach den Klageanträgen erster Instanz zu entscheiden,
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er meint, die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 6 BauGB, insbesondere der funktionale Zusammenhang zum bestehenden Hotelbetrieb seien hinsichtlich 9 Übernachtungszimmer für Mitarbeitende sei der funktionale Zusammenhang hingegen nicht gegeben. Das Merkmal des „Dienens“ sei für die Appartements nicht erfüllt. Insoweit hat sich der Beklagte auf die Ausführungen des angegriffenen Urteils bezogen. Da die Tatbestandsvoraussetzung der baulichen Erweiterung mit funktionalem Zusammenhang nicht gegeben sei, greife § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 6 BauGB nicht ein.
Die Baugenehmigung vom 23. April 2019 sei aufgrund der abweichenden Bauausführung erloschen, so dass der Kläger sich auch nicht auf Bestandsschutz berufen könne. Entgegen der Auffassung des Klägers sei nicht von einer nur geringfügigen Abweichung von dieser Baugenehmigung auszugehen. Das ausgeführte Vorhaben stelle nämlich im Verhältnis zum genehmigten ein „aliud“ dar, da es baurechtlich anders beurteilt werden müsse. Die Abweichungen der Bauausführung von der erteilten Baugenehmigung seien so umfangreich gewesen, dass eine bau- und naturschutzrechtliche Neubewertung habe erfolgen müssen.
Bei der Prüfung der Zulässigkeit gemäß § 35 Abs. 2 BauGB seien öffentliche Belange beeinträchtigt, wie bereits das Verwaltungsgericht festgestellt habe
Der Berichterstatter hat am 28. März 2025 einen Ortstermin durchgeführt. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die hierüber gefertigte Niederschrift verwiesen.
Die Beteiligten haben im Ortstermin ihr Einverständnis mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung durch den Berichterstatter erklärt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakten und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Entscheidung ergeht aufgrund des im Ortstermin erklärten Einverständnisses der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung durch den Berichterstatter (§§ 101 Abs. 2, 87a Abs. 2 und Abs. 3 i. V. m. § 125 Abs. 2 VwGO.
Die zulässige Berufung ist sowohl mit dem Hauptantrag als auch mit den Hilfsanträgen unbegründet.
Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen.
Dies gilt zunächst hinsichtlich des Hauptantrags. Der Versagungsbescheid ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten; der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung zur Errichtung eines Nebengebäudes zu einem vorhandenen Beherbergungsbetrieb mit Lagerräumen und einer Wäscherei, neun Übernachtungszimmern für Mitarbeiter sowie einer Tiefgarage mit 16 Stellplätzen (Legalisierung) auf dem Vorhabengrundstück (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Hierbei mag offenbleiben, ob der Erteilung der Baugenehmigung schon entgegensteht, dass – wie im Ortstermin angesprochen – die Bauvorlagen nicht widerspruchsfrei sind, weil in der Betriebsbeschreibung (Blatt 115, Beiakte Heft 1) lediglich eine Betriebszeit des Vorhabens an Werktagen von 8.00 bis 16.30 Uhr angegeben ist, wenngleich die 9 Personalzimmer offensichtlich auch während der übrigen Zeit und – angesichts der angestrebten Nutzung des Hotels auch und gerade an Wochenenden (z.B. für Hochzeiten) – auch an Wochenenden und ggf. an Feiertagen genutzt werden sollen. Denn auch wenn dies entsprechend klargestellt werden sollte, ist und bleibt das beantragte Vorhaben in dieser Form aus den nachfolgenden Gründen unzulässig.
Das Vorhaben ist hier als Ganzes zu betrachten und kann nicht etwa in die Über-nachtungszimmer einerseits und z.B. die Wäscherei und die Tiefgarage andererseits getrennt werden. Zur Genehmigung gestellt ist das Vorhaben „Errichtung einer Scheune für Lagernutzung, Wäscherei und Personal“, und die insgesamt 9 Übernachtungszimmer für das Personal liegen innerhalb des beantragten Baukörpers und sind konstruktiv mit diesem verbunden.
Gemäß § 74 Abs. 1 BauO NRW ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Das Vorhaben ist bauplanungsrechtlich unzulässig, da es im Außenbereich als sonstiges Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) öffentliche Belange beeinträchtigt (§ 35 Abs. 3 BauGB), die ihm auch entgegengehalten werden können (§ 35 Abs. 4 BauGB).
Da für das Vorhabengrundstück kein Bebauungsplan existiert und es sich auch nicht im unbeplanten Innenbereich befindet, richtet sich die bauplanungsrechtliche Beurteilung nach § 35 BauGB.
Es handelt sich nicht um ein privilegiertes Vorhaben i. S. d. § 35 Abs. 1 BauGB, sondern um ein sonstiges Vorhaben i. S. d. § 35 Abs. 2 BauGB, das im Außenbereich im Einzelfall nur zugelassen werden kann, wenn seine Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt. Das ist hier nicht der Fall.
Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt gemäß § 35 Abs. 3 BauGB insbesondere vor, wenn das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht (Nr. 1) oder die Erweiterung oder Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten lässt (Nr. 7). Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Der Flächennutzungsplan stellt das Vorhabengrundstück als Fläche für die Landwirtschaft dar. Mit der Ausführung des Vorhabens würde die Splittersiedlung jedenfalls erweitert bzw. verfestigt, und zwar ungeachtet des Umstandes, dass dort zuvor eine Gärtnerei gestanden hat, da diese abgerissen worden ist; die Übernachtung bzw. zum (längeren) Aufenthalt vorgesehenen Personalzimmer mit der damit einhergehenden Nutzung würde bereits zu einer weiteren Ausdehnung bzw. „Auffüllung“ des bereits bebauten in Anspruch genommenen Bereichs führen. Vor diesen Hintergrund mag offenbleiben, ob – wie die Beklagte in dem angefochtenen Bescheid angenommen hat – das Vorhaben auch den Darstellungen des Landschaftsplans des Kreises Z., Raum B./L. (dort Nr. 2.4.1.1. Nrn. 1 und 3) entgegenstünde bzw. ob insoweit eine Befreiungslage (i. S. d. § 67 Abs. 1 BNatSchG) angenommen werden könnte.
Die beeinträchtigten öffentlichen Belange können dem Vorhaben auch entgegengehalten werden. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Bestimmung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB. Danach können der baulichen Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebes die beiden hier beeinträchtigten öffentlichen Belange nicht entgegengehalten werden, wenn die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und Betrieb angemessen ist, sofern das Vorhaben im Übrigen außenbereichsverträglich i. S. d. § 35 Abs. 3 BauGB ist.
Die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB sind nicht erfüllt.
Die bauliche Erweiterung
- reine Nutzungsänderungen im bebauungsrechtlichen Sinne sind von § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB ohnehin nicht erfasst, vgl. BVerwG, Beschluss vom 3. Dezember 1990 – 4 B 145/90 –, BRS 50 Nr. 88 = Rn. 9, juris -
eines genehmigten Gewerbebetriebs im Außenbereich i. S. d. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB kann zwar auch bei der Errichtung von Mitarbeiter- und Betriebsleiterwohnungen in Betracht kommen.
Vgl. OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 10. Dezember 1998 – 1 L 137/97 -, BRS 62 Nr. 15 = juris Rn. 31
Die durch die Realisierung des Vorhabens erfolgende Erweiterung des zulässigerweise errichteten Hotelbetriebs ist jedoch im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und Betrieb nicht angemessen.
Da es im Rahmen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB (nur) um die Erweiterung nicht privilegierter – eigentlich außenbereichsfremder – Betriebe geht, ist eine großzügige Auslegung des Merkmals der Angemessenheit nicht geboten. Der Grundsatz der größtmöglichen Schonung des Außenbereichs gilt auch im Anwendungsbereich des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Februar 2011 – 4 C 9.10 –, BVerwGE 139, 21 = juris, Rn. 21; Dürr, in: Brügelmann, Baugesetzbuch, Kommentar, Stand: Juli 2020, § 35 Rn. 314.
Dabei kommt es für die Angemessenheit der Betriebserweiterung nicht darauf an, ob die Erweiterung aus wirtschaftlichen Gründen notwendig ist, um die Existenz des Betriebs zu sichern. Nachdem durch das BauGB 1986 die zuvor in § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 5 BBauG enthaltene Voraussetzung für eine Betriebserweiterung, dass diese zur Fortführung des Betriebs erforderlich ist, aufgegeben wurde, kann dieses Argument nicht mehr bei einer Begünstigung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB herangezogen werden. An der grundsätzlichen Tendenz, Erweiterungsmaßnahmen im Interesse der Schonung des Außenbereichs enge Grenze zu setzen, hat sich durch § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB nicht geändert.
Vgl. BVerwG, 28. September 1992 - ;4 B 175.92 -, BRS 54 Nr. 71 = juris Rn. 3; BayVGH, Beschluss vom 12. September 2006 – 1 ZB 05.2076 -, juris Rn. 15; Dürr, a.a.O, § 35 Rn. 316 m. w. N.
Die „Angemessenheit“ setzt einen funktionalen (und räumlichen) Zusammenhang zwischen vorhandenem Gebäude und Betrieb einerseits und der beabsichtigten Erweiterung andererseits voraus. Damit ist in Bezug auf die Erweiterung des baulichen Bestandes wie auch auf die dadurch ermöglichte Erweiterung des Betriebsumfangs eine Verhältnismäßigkeitsbeurteilung anzustellen. Auszugehen ist von dem ursprünglichen Gebäudebestand und dem ursprünglichen Betriebsumfang.
Vgl. BVerwG, Urteile vom 17. Februar 2011 – 4 C 9.10 –, BVerwGE 139,21 = juris Rn. 18, und vom 16. Dezember 1993 – 4 C 19.92 –, BRS 55 Nr. 78 = juris Rn. 10 ff.
Dabei sind die betrieblichen Belange, der Standort und die Auswirkungen auf den Außenbereich zu würdigen. Ein funktionaler Zusammenhang ist gegeben, wenn das neue Vorhaben dem vorhandenen Bestand i. S. d. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB „dient“.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. September 1991 – 4 B 161.91 –, BRS 52 Nr. 84 = juris Rn. 9.
Bei der Auslegung des Merkmals „Dienen" ist der Grundgedanke des § 35 BauGB, dass der Außenbereich grundsätzlich nicht bebaut werden soll, zu beachten. Die Privilegierung wird dadurch eingeschränkt. Es reicht deshalb nicht aus, dass ein Vorhaben für den Betrieb lediglich förderlich ist. Andererseits kann nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts „nicht verlangt werden, dass das Vorhaben für den Betrieb schlechthin unentbehrlich ist“.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 19. Juni 1991 – 4 C 11/89 –, juris Rn. 22, Beschluss vom 28. September 1992 – 4 B 175.92 -, BRS 54 Nr. 71 = juris Rn. 3; vgl. auch BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 1993 – 4 C 19.92 –, BRS 55 Nr. 78 = juris Rn. 10.
Die hier geplanten Mitarbeiterzimmer dienen dem Hotelbetrieb in dem genannten Sinne nicht.
Vorliegend sind die Übernachtungszimmer ausweislich der Betriebsabläufe nicht unbedingt erforderlich. Immerhin hat der Kläger das Hotel über mehrere Jahre hinweg offenbar ohne derartige Räumlichkeiten betrieben, so dass es insoweit offenbar gelungen ist, anderweitige Unterkunftsmöglichkeiten für das benötigte Personal zu finden.
Vgl. hierzu auch OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 10. Dezember 1998 – 1 L 136/97 –, juris Rn. 32.
Daran ändert auch nichts, dass der Kläger nach seinen Angaben im Ortstermin derzeit nur kleinere Tagungen für das Hotel annimmt und maximal 16 (der bislang 22) Hotelzimmer an Gäste vermietet werden, um noch eine Reserve für Übernachtungsmöglichkeiten für das Personal zu haben. Im Übrigen erklärt sich daraus auch die Notwendigkeit der beantragten 9 Personalzimmer nicht.
Es ist bei einer Würdigung der Gesamtumstände auch nicht erkennbar, dass die Mitarbeiterzimmer für den Betrieb des Hotels mehr als förderlich wären. Hierbei kann schon nicht unberücksichtigt bleiben, dass auch Mitarbeiter sonstiger gewerblicher Unternehmen im Normalfall Anreisezeiten von bzw. Rückreisefahrten zu ihren Wohnungen, und zwar ggf. auch abends oder nachts; es fällt grundsätzlich in die Sphäre des Arbeitnehmers und ist seine Sache, zum Arbeitsort zu kommen und diesen nach Dienstende wieder zu verlassen. Der Umstand, dass eine Unterbringung unmittelbar am Schloss hier den bis in die späten Abendstunden tätigen Mitarbeitern Wegezeiten von und zum Arbeitsplatz erspart, rechtfertigt die begehrte Erweiterung nicht. Auch wenn der Kläger zur Gewinnung von Personal auch auf Saisonkräfte oder sonstige in weiterer Entfernung wohnende Mitarbeiter, denen er Unterkünfte anbieten muss, angewiesen sein sollte, schließt dies nicht aus beziehungsweise gebietet es der Grundsatz der größtmöglichen Schonung des Außenbereichs, anstelle einer Erweiterung des Betriebs Unterkünfte in den benachbarten Orten (wie z.B. B. oder L.) zur Verfügung stellen, auch wenn letztere einige Kilometer entfernt sind. Dass entsprechende Anstrengungen des Klägers zur Beschaffung von Räumlichkeiten erfolglos geblieben wären, ist nicht konkret ersichtlich. Sollte eine Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln in den Abend- und Nachtstunden nicht bestehen, und der Kläger sich für den Weg seiner Mitarbeiter zum Betrieb und nach Hause verantwortlich fühlen, wird der Kläger die Erreichbarkeit von Unterkünften auf andere Weise sicherstellen können. Im Hinblick auf die geltend gemachten Kosten für die externen Unterkünfte muss ferner in die Betrachtung eingestellt werden, dass ein Arbeitnehmer in aller Regel seine private Unterkunft selbst finanzieren muss; warum dies hier nicht möglich sein soll, erschließt sich nicht ohne weiteres. Erforderlichenfalls sind derartige Kosten in das Betriebskonzept zu integrieren. Die durch diese (Fahrt-)Wege bzw. Unterkunftskosten entstehenden Positionen sind in gewisser Weise die „Kehrseite“ der Außenbereichslage des Hotels.
Unabhängig davon könnte der Kläger seinen Mitarbeitern eine Unterkunft „vor Ort“ zur Verfügung stellen. Er könnte sie in dem nahe gelegenen, in seinem Eigentum stehenden Gebäude J.-straße 6 unterbringen. Unter dem 27. Juli 2023 ist ihm insoweit die Baugenehmigung „Umbau und Sanierung eines Hofgebäudes, Nutzungsänderung in ein Gästehaus mit Abstellräumen“ erteilt worden. Dort sollen insgesamt 12 Zimmer mit einer Größe von 12 bis 20 qm entstehen. Dass die Genehmigung für dieses – planungsrechtlich ebenfalls im Außenbereich befindliche Gebäude – auf der Grundlage des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB erteilt worden und dieses Gästehaus ausweislich der grüngestempelten Betriebsbeschreibung „losgelöst von den anderen Liegenschaften in der Q.-straße zu betrachten“ sein soll, ist im vorliegenden Zusammenhang letztlich ohne Belang. Denn der Kläger kann dort jedenfalls einen Teil der genehmigten Zimmer – ggf. nach einem entsprechenden Nachtrag, zu dem der Beklagte im Ortstermin jedenfalls grundsätzlich seine Zustimmung signalisiert hat – für die Mitarbeiter des Hotels nutzen. Die diesbezügliche Behauptung des Klägers, eine gemischte Nutzung scheide wegen einer möglichen Störung der Hotelgäste aus, ist nicht nachvollziehbar, zumal das Personal erforderlichenfalls angewiesen werden kann, sich leise zu verhalten. Dass der Kläger sich an einer (auch nur teilweisen) Nutzung des Gebäudes Q.-straße 6 zu Unterbringung des Personals aufgrund der (Fremd-)Finanzierung des Umbaus gehindert sieht, da dabei eine Vermietung aller Gästezimmer vorausgesetzt worden sei, führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Insoweit ist es an ihm, das Betriebskonzept insgesamt entsprechend anzupassen, und es fällt in seinen Verantwortungsbereich, dass er das nicht bereits bei den Planungen für den Umbau dieses Gebäude in Erwägung gezogen hat. Dies hätte ein vernünftiger Betriebsinhaber auch unter gerade unter Berücksichtigung des Gebotes größtmöglicher Schonung des Außenbereichs getan.
Angesicht der bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit des Vorhabens kann auch der erste, auf die Erteilung eines bauplanungsrechtlichen Vorbescheides gerichtete Hilfsantrag keinen Erfolg haben.
Der zweite Hilfsantrag geht ins Leere, da es sich bei der Erteilung der Baugenehmigung gemäß § 74 Abs. 1 BauO NRW um eine gebundene Entscheidung handelt. Unabhängig davon wäre dem Beklagten mangels Vorliegens der tatbestandlichen Voraussetzungen einer Genehmigungserteilung angesichts der bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit ein Ermessen auch nicht eröffnet.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, da keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 101 Abs. 2, 87a Abs. 2 und Abs. 3 i. V. m. § 125 Abs. 2 VwGO
§§ 708 Nr. 10 ZPO
§ 35 BauGB
§ 167 VwGO
§ 35 Abs. 4 Nr. 6 BauGB
§ 35 Abs. 1 BauGB
§ 35 Abs. 2, 3, 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB
§ 35 Abs. 3 BauGB
§ 67 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG
§ 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB
§ 35 Abs. 2 und 3 BauGB
§ 35 Abs. 4 BauGB
§ 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 6 BauGB
§ 35 Abs. 2 BauGB
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 74 Abs. 1 BauO NRW
§ 67 Abs. 1 BNatSchG
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB
§ 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 5 BBauG
§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 139, 21
BVerwGE 139,21
28 K 5530/21
4 B 145/90
1 L 137/97
4 C 9.10
4 B 175.92
1 ZB 05.20
4 C 19.92
4 B 161.91
4 C 11/89
1 L 136/97