Oberlandesgericht Karlsruhe (Baden-Württemberg, )
Urteil vom 2003-07-03, Aktenzeichen 12 U 24/03

Tenor:
1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 16.03.2001 - 2 O 328/00 - wird zurückgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Zwangsvollstreckung kann durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abgewendet werden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
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Der Kläger hat keinen Anspruch gemäß § 839 BGB, Art. 34 GG. Soweit der Kläger Erstattung der Kosten für Erschließungsmaßnahmen beansprucht, die erst weit nach Abschluss des Kaufvertrages ab dem Jahre 1996 durchgeführt worden sind, fehlt es an einem pflichtwidrigen Verhalten des Notars in Form einer Amtspflichtverletzung im Rahmen seiner Beurkundungspflichten bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages am 27.08.1993. Soweit der Kläger meint, in den geltend gemachten Kosten für Erschließungsmaßnahmen seien auch solche enthalten, die bereits vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages angefallen und durchgeführt worden seien, besteht nach Auffassung des Senats insoweit eine anderweitige Erstattungsmöglichkeit gegenüber den Erben der verstorbenen Verkäuferin Dr. St. Darüber hinaus wurden - wie unten auszuführen sein wird - solche Kosten schon nicht substantiiert und damit überprüfbar dargelegt.
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1. Die Ansprüche des Klägers sind allerdings entgegen der Auffassung des beklagten Landes nicht verjährt. Denn die dreijährige Verjährungsfrist gemäß § 852 BGB a.F., die der Anspruch bis 31.12.2001 unterlag, setzt als Verjährungsbeginn die Kenntnis des Klägers von dem Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen voraus sowie das Wissen, dass keine den Schaden vollständig deckende anderweitige Ersatzmöglichkeit vorhanden ist (BGHZ 102, 246). Die Kenntnis des Klägers kann erst mit Erhalt des Erschließungskostenbescheids vom 17.09.1997 angenommen werden. Der Mahnbescheid wurde vor Ablauf der Verjährungsfrist am 30.07.1999 beantragt und dem beklagten Land am 16.08.1999 zugestellt. Die Verjährung des Anspruchs wurde damit in unverjährter Zeit (Verjährungsablauf: 17.09.2000) unterbrochen (§ 209 Abs. 2 Ziff. 1 BGB a.F.). Mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts hat die Unterbrechung der Verjährung zum 31.12.2001 geendet und trat nach Art. 229 § 6 Abs. 2 EGBGB Hemmung von sechs Monaten ein, die mangels Betreibens des Verfahrens - mit Beschluss des Senats vom 24.07.2001 wurde das Ruhen des Verfahrens angeordnet - am 30.06.2002 (§ 204 Abs. 2 BGB in der Fassung ab 01.01.2002) endete. Ab 01.07.2002 begann die zum Zeitpunkt der Einleitung des gerichtlichen Mahnverfahrens gegen das beklagte Land noch nicht verstrichene Verjährungszeit wieder zu laufen. Das bedeutet, dass am 02.08.2003 die Verjährungsfrist (nicht verbrauchte Zeit der Unterbrechung ab Zustellung des Mahnbescheids am 16.08.1999 bis Ablauf der Drei-Jahres-Frist am 17.09.2000) abgelaufen gewesen wäre. Das Verfahren wurde rechtzeitig vor Ablauf der Verjährungsfrist bereits am 18.02.2003 vor dem Senat wieder angerufen.
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2. Ein Anspruch auf Ersatz von Erschließungskosten, die bereits vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 27.08.1993 durchgeführt, aber von der Gemeinde S. noch nicht gegenüber der Verkäuferin Dr. St. abgerechnet waren, besteht aus zwei Gründen nicht. Zum einen scheitert ein Anspruch des Klägers daran, dass dem Kläger insoweit ein Anspruch aus vorvertraglicher Pflichtverletzung (c. i. c.) gegenüber der ehemaligen Verkäuferin zusteht und der Kläger es schuldhaft versäumt hat, eine früher vorhandene, anderweitige Ersatzmöglichkeit (§ 839 Abs. 1. Satz 2 BGB) auszuschöpfen. Die Unmöglichkeit, anderweit Ersatz zu verlangen, bildet einen Teil des Tatbestandes, aus dem der Amtshaftungsanspruch hergeleitet wird. Dementsprechend hat der Verletzte das Vorliegen dieser zur Klagebegründung gehörenden Voraussetzungen des Amtshaftungsanspruches darzulegen und im Streitfall zu beweisen (BGH NJW 2002, 1266; Staudinger, Kommentar zum BGB, 2002, § 839 Rn. 301). Die bestehende Möglichkeit, auf andere Weise Ersatz zu erlangen, verhindert - anders ausgedrückt - materiellrechtlich die Entstehung eines Amtshaftungsanspruchs. Solange noch eine realisierbare anderweitige Ersatzmöglichkeit besteht, ist der Beamte überhaupt nicht ersatzpflichtig mit der Folge, dass nicht nur eine Leistungs-, sondern auch eine Feststellungsklage unbegründet ist, solange der - unverschuldete (s. unten) - Ausfall nicht feststeht (Staudinger, a.A. O.). So liegt der Fall hier. Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts, dass die Veräußerin Dr. St. verpflichtet gewesen wäre, über bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages im Jahre 1993 bereits durchgeführte, aber noch nicht abgerechnete Erschließungsmaßnahmen aufzuklären. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Ausführungen des Landgerichts in den Gründen der angegriffenen Entscheidung verwiesen. Der Kläger hat in dem vor dem OLG Düsseldorf gegen die Erben der Veräußerin geführten Rechtsstreit (9 U 56/02) bereits bei Kaufvertragsabschluss durchgeführte, aber noch nicht abgerechnete Erschließungskosten nicht substantiiert und überprüfbar dargelegt, weshalb seine Berufung gegen das klagabweisende Urteil des Landgerichts Düsseldorf durch Urteil des OLG Düsseldorf vom 28.10.2000 mittlerweile rechtskräftig abgewiesen worden ist.
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Der Kläger hat damit eine vorhandene, anderweitige Ersatzmöglichkeit nicht ausgeschöpft, indem er in dem gegen die Erben der Veräußerin geführten Rechtsstreit die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches für bereits durchgeführte Erschließungsmaßnahmen nicht substantiiert und überprüfbar dargestellt hat. Der Geschädigte kann sich nämlich der Verweisung (§ 839 Abs. 1 Satz 2 BGB) nicht dadurch entziehen, dass er schuldhaft die anderweitige Ersatzmöglichkeit versäumt. Vielmehr greift die Subsidiaritätsklausel auch dann ein, wenn der Geschädigte eine früher vorhandene, anderweitige Ersatzmöglichkeit schuldhaft versäumt hat. Eine Abwägung des beiderseitigen Verschuldens findet nicht statt. Dies führt dazu, dass - im Extremfall schon die leicht fahrlässige - Versäumung zum Totalverlust des Amtshaftungsanspruchs selbst bei grob fahrlässigen Amtspflichtverletzungen führt (Staudinger, a.A. O., § 839 Rn. 299).
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Zum anderen scheitert ein Anspruch auf Erstattung solcher Kosten aber auch daran, dass der Kläger auch im hiesigen Verfahren wie schon in dem bis zum Oberlandesgericht Düsseldorf gegen die Erbin der Verkäuferin geführten Rechtsstreit (OLG Düsseldorf 9 U 56/02, Urteil vom 28.10.2002) die Kosten für Erschließungsmaßnahmen, die vor Kaufvertragsabschluss bereits durchgeführt, aber noch nicht abgerechnet waren, nicht nachvollziehbar und damit nicht überprüfbar dargestellt hat. Aus diesem Grund hat das Oberlandesgericht Düsseldorf letztlich die Frage, ob die Verkäuferin über solche Kosten für Erschließungsmaßnahmen überhaupt aufzuklären hatte, offen gelassen.
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Der Beitragsbescheid der Gemeinde S. über Erschließungsmaßnahmen (Vorauszahlung im engeren Sinne) über DM 42.828,75 vom 17.09.1997 (Anl. K 6) hebt ausdrücklich hervor, dass es sich um Maßnahmen handelt, die 1996 begonnen wurden. Bezüglich dieses Betrags standen bei Abschluss des Kaufvertrages im Jahre 1993 mithin noch keine Erschließungskosten an. Für den beurkundenden Notar bestand deshalb - wie auch für die ehemalige Grundstückseigentümerin und Verkäuferin - keine irgendwie geartete Belehrungs- oder Mitteilungspflicht im Rahmen von § 17 Abs. 1 BeurkG.
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Dass in diesem Bescheid dennoch der Aufwand früherer Maßnahmen (z.B. Straßenbau und Beleuchtung vor 1993) mit einbezogen sein müsste, hat der Kläger auch im Berufungsverfahren nicht nachvollziehbar dargestellt. Seine Ausführungen hierzu stellen eine reine, durch nichts belegte Vermutung dar (II 43).
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Auch die übrigen Kosten für den Anschluss an den Schmutz- und Abwasserkanal in Höhe von DM 16.179,75 gemäß Bescheid vom 17.09.1997 sowie die als weiteren Aufwand bezeichneten DM 15.000,00 (Anl. K 9) und DM 975,00 für die Verlegung der Stromversorgung stehen - worauf ebenfalls schon das OLG Düsseldorf im Urteil vom 28.10.2000 hingewiesen hat - in keinem Zusammenhang mit Erschließungsmaßnahmen, die vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages bereits durchgeführt waren. Das Grundstück entsorgte bis 1996 seine Abwässer in eine Sickergrube. Die Stromversorgung erfolgte über Überlandleitungen. Dies ist dem Kläger seit Abschluss des Kaufvertrages und Inbesitznahme des Grundstückes in 1993 auch bekannt gewesen. Der Kanal und die Stromleitungen wurden erst 1996/1997 verlegt, so dass über diese zukünftigen Erschließungsmaßnahmen als bereits erfolgt, aber noch nicht abgerechnet seitens des Notars auch nicht belehrt werden konnte.
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3. Der Notar war - wie die Grundstückseigentümerin - auch nicht verpflichtet, auf aus den Bebauungsplänen der Gemeinde S. sich (noch) ergebende, aber bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages noch nicht umgesetzte Erschließungsmaßnahmen hinzuweisen. Hierzu muss der Erwerber eines Grundstücks, der das Grundstück kauft "wie es steht und liegt" und der wie hier die tatsächlich nur vorhandene Sickergrube und die Stromversorgung mit Überlandleitungen kannte, grundsätzlich selbst die notwendigen Erkundigungen einholen und sich bei den zuständigen Stellen der Gemeine informieren.
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Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG. Zwar muss der Notar gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG bei der Beurkundung eines Rechtsgeschäftes den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Dabei soll er darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden. Die Vorschrift soll gewährleisten, dass der Notar eine rechtswirksame Urkunde errichtet, die den wahren Willen der Beteiligten vollständig und unzweideutig in der für das beabsichtigte Rechtsgeschäft richtigen Form wiedergibt. Daraus folgt, dass der Notar die Beteiligten insoweit befragen und belehren muss, als es notwendig ist, eine ihrem wahren Willen entsprechende rechtswirksame Urkunde zu errichten. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass der Notar sich nicht darauf beschränken darf, in der Urkunde nur die Hauptleistungspflichten der Beteiligten zu regeln. Er schuldet vielmehr eine umfassende, ausgewogene und interessengerechte Vertragsgestaltung. Eine regelungsbedürftige Frage, die der Notar nach den aufgezeigten Grundsätzen bei der Beurteilung eines Grundstücksvertrages von sich aus ansprechen muss, ist danach auch die Problematik der Erschließungskosten. Wenn der Vertrag keine Regelung dieser Frage vorsieht, hat gemäß §§ 446, 103 BGB der Käufer die nach Übergabe des Grundstücks fällig werdenden Erschließungsbeiträge zu tragen. Das entspricht in aller Regel nicht dem wahren Willen der Beteiligten, wenn die zugrundeliegenden Erschließungsmaßnahmen bereits vor Vertragsschluss ausgeführt waren. Durchschnittliche, im Grundstücksgeschäft nicht besonders erfahrene Vertragsparteien gehen in der Regel davon aus, dass der vereinbarte Kaufpreis das abschließende Entgelt für das Grundstück, wie es steht und liegt, darstellt. Sie sind mithin der Meinung, dass bei Kaufabschluss vorhandene Erschließungsmaßnahmen mit dem Kaufpreis abgegolten sind und nicht mehr nach Jahr und Tag dem Käufer hierfür noch oft nicht unbeträchtliche Kosten auferlegt werden können (BGH NJW 1992, 1287, NJW 1994, 2283, Haug, Die Amtshaftung des Notars, 2. Auflage, Rn. 557, 558).
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Der Notar ist danach im Umkehrschluss aber nicht verpflichtet, über erst nach dem Kaufvertrag und damit erst in der Zukunft in Betracht kommende und damit erst noch vorzunehmende Erschließungsmaßnahmen aufzuklären. Denn die Amtspflicht des Notars beschränkt sich aus den oben dargestellten Grundsätzen auf bereits vor Abschluss des Kaufvertrages durchgeführte, aber noch nicht abgerechnete Erschließungskosten, wobei der Notar keine Erkundigungen über die Höhe eventuell noch nicht abgerechneter Erschließungsbeiträge anstellen muss, sondern den Kläger nur allgemein auf die Problematik noch ausstehender Erschließungskosten hinweisen muss (BGH NJW 1994, 2283). Dies gilt im vorliegenden Fall auch insbesondere deshalb, weil die Abwässer des Grundstückes unstreitig und dem Kläger auch bekannt in einer Sickergrube entsorgt wurden und die Stromversorgung über Überlandleitungen erfolgte. Der Kanal und die Stromleitungen, für die ein Anschlusszwang bestand, wurden aber erst 1996/1997 verlegt. Über diese zukünftigen Maßnahmen konnte der Notar 1993 nicht als bereits durchgeführte, aber noch nicht abgerechnete Erschließungsmaßnahmen belehren.
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4. Darüber hinaus fehlt es auch an hinreichenden Ausführungen des Klägers, dass eine etwaige Pflichtverletzung des Notars für den geltend gemachten Schaden kausal gewesen ist. Der Kläger führt hierzu nur aus, dass er das Grundstück nicht erworben hätte. Insoweit fehlt es an Ausführungen dazu, wie der Kläger bei Abschluss des Kaufvertrages in Erfahrung gebracht hätte, dass er noch ca. EUR 38.000,00 Erschließungskosten würde zahlen müssen. Der Notar war bei pflichtgemäßem Verhalten zu einer derartigen Mitteilung nicht verpflichtet. Er brauchte - wie bereits oben ausgeführt - keine Erkundigungen über die Höhe eventuell noch nicht abgerechneter Erschließungsbeiträge anzustellen. Der Notar ist nur verpflichtet gewesen, allgemein auf die Problematik noch ausstehender Erschließungskosten hinzuweisen. Es ist dann Sache des Klägers, welche Folgerungen er aus einem solchen Hinweis zog. Hierfür ist er ebenfalls darlegungs- und beweispflichtig (BGH NJW 1994, 2283; NJW-RR 1996, 781).
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5. Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht aus dem Schreiben vom 19.11.1964 - unterstellt, dass dieses dem Notar vor Abschluss des Kaufvertrages von der ehemaligen Eigentümerin für die Vorbereitung des Kaufvertrages überlassen worden ist. Dort wird lediglich die damalige Rechtslage wiedergegeben, dass nämlich nach dem Ausbau der Straße die Kosten auf die Anlieger quotenmäßig umgelegt werden. Hieraus lässt sich keine weitere Aufklärungs- und Belehrungspflicht für das Jahr 1993 über noch ausstehende Erschließungsmaßnahmen ableiten. II.
5. Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht aus dem Schreiben vom 19.11.1964 - unterstellt, dass dieses dem Notar vor Abschluss des Kaufvertrages von der ehemaligen Eigentümerin für die Vorbereitung des Kaufvertrages überlassen worden ist. Dort wird lediglich die damalige Rechtslage wiedergegeben, dass nämlich nach dem Ausbau der Straße die Kosten auf die Anlieger quotenmäßig umgelegt werden. Hieraus lässt sich keine weitere Aufklärungs- und Belehrungspflicht für das Jahr 1993 über noch ausstehende Erschließungsmaßnahmen ableiten.

Entscheidungsgründe:
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Die Klage auf Freistellung von weiteren, zukünftigen Erschließungsbeitragskosten ist zulässig (§§ 523, 264 Nr. 2 ZPO a.F.). Sie ist ebenfalls unbegründet.
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Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen noch nicht bezifferbarer Erschließungskosten für Maßnahmen vor Abschluss des Kaufvertrags besteht aus den oben dargelegten Gründen ebenfalls nicht. Das OLG Düsseldorf hat die diesbezügliche Feststellungsklage des Klägers gegen die Erben rechtskräftig mangels konkreten Vortrags abgewiesen.
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Über die Lasten erst danach begonnener Erschließungsmaßnahmen musste - wie oben ausgeführt - der Notar nicht belehren. Ihn trifft deshalb auch keine Verpflichtung, für die bei der endgültigen Herstellung und Abrechnung noch entstehenden Beiträge zu haften. III.
Über die Lasten erst danach begonnener Erschließungsmaßnahmen musste - wie oben ausgeführt - der Notar nicht belehren. Ihn trifft deshalb auch keine Verpflichtung, für die bei der endgültigen Herstellung und Abrechnung noch entstehenden Beiträge zu haften.
III.
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Die Entscheidung über die Kosten folgt aus §§ 97, 269 ZPO (teilweise Rücknahme beim bezifferten Klageantrag). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 108 Abs. 1 Satz 2.
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Gründe für eine Zulassung der Revision gemäß § 542 ZPO liegen nicht vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 446, 103 BGB
§§ 523, 264 Nr. 2 ZPO
§§ 97, 269 ZPO
§ 839 BGB
§ 852 BGB
§ 542 ZPO
§ 6 Abs. 2 EGBGB
§ 204 Abs. 2 BGB
§ 839 Abs. 1. Satz 2 BGB
§ 839 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 17 Abs. 1 BeurkG
Art. 34 GG

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 102, 246
NJW 2002, 1266
NJW 1992, 1287
NJW 1994, 2283
NJW-RR 1996, 781
2 O 328/00
9 U 56/02