Finanzgericht Münster (Nordrhein-Westfalen, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-01-19, Aktenzeichen 3 K 1931/08 Ew,EW
ECLI: ECLI:DE:FGMS:2012:0119.3K1931.08EW.EW.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand:
Streitig ist die Rechtmäßigkeit der Einheitsbewertung des Grundstücks A-Straße 1 in I auf den 01.01.2004.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks A-Straße 1 in I, eingetragen im Grundbuch von I, Flur 01, Flurstück 0001, in einer Größe von 2.090 qm. Das Flurstück 0001 erwarb die Klägerin mit notariellem Vertrag vom 20.02.1997. Mit weiteren notariellen Verträgen vom 22.09.1997 und 05.02.1998 erwarb sie zwischenzeitlich auch die angrenzenden Flurstücke 0002 und 0003 in einer Größe von 388 qm und 501 qm.
Durch Bescheid vom 06.02.1998 (vgl. Blatt 39 der Einheitswertakte) wurde der Einheitswert für das unbebaute Grundstück (Flurstück 0001) auf den 01.01.1998 auf X DM festgestellt. Nach dem Eigentumserwerb der Flurstücke 0002 und 0003 stellte der Beklagte den Einheitswert auf den 01.01.1999 durch Bescheid vom 22.09.1998 auf X DM fest (vgl. Blatt 50 f. der Einheitswertakte).
Das Flurstück 0001 bebaute die Klägerin mit einem 2000 fertig gestellten Zweifamilienhaus bestehend aus einer Einliegerwohnung und einer Hauptwohnung. Bezüglich des Zuschnitts und der Gestaltung des Hauses wird auf die bei den Einheitswertakten befindlichen Baupläne Bezug genommen. Insbesondere wird auf die Wohn- und Nutzflächenberechnung des Architekten vom 30.03.1999 verwiesen. Die darin errechnete Wohnfläche der Hauptwohnung beträgt 221,96 qm und die der Einliegerwohnung 45,29 qm.
Aus der Ertragsteuerakte der Klägerin ergaben sich nach dem Stand vom 31.12.2001 Baukosten in Höhe von X DM, Baunebenkosten in Höhe von X DM, Kosten für Außenanlagen in Höhe von X DM und Aufwendungen für den Erwerb der Grundstücke in Höhe von X DM, wovon auf das Flurstück 0001 X DM, auf das Flurstück 0002 X DM und auf das Flurstück 0003 X DM entfielen. Auf die sich in der Einheitswertakte befindliche Aufstellung der Kosten wird Bezug genommen.
Am 02.01.2001 reichte die Klägerin die Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts auf den 01.01.2001 beim Beklagten ein, in der sie die Wohnfläche der Hauptwohnung mit 221 qm und die Wohnfläche der Einliegerwohnung mit 45 qm angab. Zu den Einzelheiten wird auf die Einheitswerterklärung verwiesen (vgl. Blatt 69 ff. der Einheitswertakte).
Der Beklagte stellte daraufhin den Einheitswert für das Zweifamilienhaus auf den 01.01.2001 durch Bescheid vom 30.04.2003 im Sachwertverfahren auf X DM fest. Dabei berief sich der Beklagte auf eine von der Klägerin bestrittene übergroße Grundstücksfläche sowie auf eine ebenfalls bestrittene übergroße Wohnfläche. Zu den Einzelheiten dieser Einheitsbewertung wird auf den Einheitswertbescheid vom 30.04.2003 sowie auf den Berechnungsbogen zur Ermittlung des Raummeterpreises in der Einheitswertakte Bezug genommen.
Im Verlaufe eines sich anschließenden Einspruchsverfahrens war der Bausachverständige des Beklagten aufgrund eines am 08.07.2003 durchgeführten Ortstermins zu der Einschätzung gelangt, dass die Wohnfläche der Hauptwohnung unter Außerachtlassung des Büros im Obergeschoss (18,22 qm) und der Hälfte der Fläche der Terrasse und nach Abzug eines 10 %-igen Abschlages noch über 220 qm liege. Die Räumlichkeiten im Erdgeschoss, die im Bauplan als "Sauna" ausgewiesen sind, würden tatsächlich als Wohnfläche genutzt (Teppichboden, komplett tapeziert und gestrichen, Fenster mit Isolierverglasung, Heizkörper, Holztür, Bett, Schrank, Schreibtisch). Der im Bauplan als "Hobbyraum" ausgewiesene Raum werde tatsächlich als Lagerraum genutzt und sei kein Wohnraum. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Ortsbesichtigung verwiesen.
Nachdem das Einspruchsverfahren erfolglos geblieben war, wies der erkennende Senat die seitens der Klägerin erhobene Klage bezüglich der Einheitswertfeststellung auf den 01.01.2001 durch Urteil vom 28.02.2008 unter Berücksichtigung der Grundstücksgröße im wesentlichen ab und stellte den Einheitswert im Sachwertverfahren auf X DM fest. Zu den Einzelheiten wird auf das Urteil vom 28.02.2008 sowie die beigezogene Akte 3 K 1398/04 EW, Ew verwiesen.
Zum 01.01.2004 übertrug die Klägerin die Flurstücke 0002 und 0003 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf ihren Sohn. Zum streitbefangenen Bewertungsobjekt gehört seitdem unstreitig nur noch das Flurstück 0001 mit einer Größe von 2.090 qm.
Da sich die Grundstücksgröße des Bewertungsobjekts aufgrund der Übertragung der Flurstücke 0002 und 0003 auf den Sohn der Klägerin verringert hatte, stellte der Beklagte mit Bescheid vom 11.03.2004 den Einheitswert auf den 01.01.2004 im Wege einer Wertfortschreibung auf X € fest. Gleichzeitig erließ er einen Bescheid, in dem er den Grundsteuermessbetrag zum 01.01.2004 auf X € feststellte. Diesen Einheitswert ermittelte der Beklagte wiederum im Sachwertverfahren. Dabei berücksichtigte der Beklagte einen Bodenwert in Höhe von X DM (870 qm x X DM + 1220 qm x X DM), einen Gebäudewert in Höhe von X DM ((1654 cbm x X DM + Zuschlag aus sonstigen Gründen für zwei Kamine i. H. v. X DM) x Wertzahl 75 %) sowie einen Wert für die Außenanlagen in Höhe von X DM (8 % des Gebäudewerts). Zu den weiteren Einzelheiten wird auf die Bescheide vom 11.03.2004 sowie auf den in der Einheitswertakte befindlichen Berechnungsbogen des Raummeterpreises Bezug genommen.
Gegen die Bescheide vom 11.03.2004 wandte sich die Klägerin mit Einsprüchen vom 24.03.2004. Zur Begründung führte sie aus, das Grundstück sei im Ertragswertverfahren und nicht im Sachwertverfahren zu bewerten, da es gegenüber anderen Zweifamilienhäusern keine Besonderheiten aufweise. Die tatsächliche Wohnfläche der Hauptwohnung liege weit unter 220 qm. Auch die Grundstücksgröße (2.090 qm) sowie die auf den 01.01.1964 zurückgerechneten Baukosten seien keine Kriterien für die Anwendung des Sachwertverfahrens. Es sei auch nicht unmöglich, eine übliche Miete festzustellen, da die Einliegerwohnung mittlerweile vermietet sei. Soweit der Beklagte auf die Wohnungsgröße abstelle, sei diese falsch berechnet. Die wohnwirtschaftlich genutzte Fläche inklusive Verkehrsflächen liege deutlich unter 220 qm, wobei die Bürofläche (18,22 qm) nicht zu berücksichtigten sei. Bei der Wohnflächenberechnung seien Abschläge für Treppen, die überdachte Terrasse etc. gemäß der II. BV vorzunehmen. Ferner sei ein vom Beklagten als Gästezimmer erfasstes, jedoch tatsächlich als Lagerraum genutztes Zimmer (28.83 qm, im Bauplan als "Sauna" bezeichnet) im Erdgeschoss nicht in die Berechnung der Wohnfläche mit einzubeziehen. Ferner sei zu berücksichtigen, dass das im Eigentum der Klägerin stehende Grundstück nur noch 2090 qm groß sei und die Grundstücksgröße somit kein Kriterium für die Bewertung des Objekts im Sachwertverfahren darstelle. Soweit der Beklagte der Beklagte die auf den Stand vom 01.01.1964 zurückgerechneten Baukosten auf rund X DM beziffert habe, müssten diese um weitere X DM gemindert werden, da die Werte nach heutigem Stand zu überhöhten cbm-Preisen führen würden. Darüber hinaus verstoße die vorgenommene Errechnung des cbm-Preises gegen den Gleichheitsgrundsatz aufgrund des lange zurückliegenden Hauptfeststellungszeitpunkts (01.01.1964) und der Wertverzerrungen, die sich durch das Sachwertverfahren ergeben. Darüber hinaus stellte die Klägerin die Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens unter Hinweis auf den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 22.06.1995 (2 BvL 37/91) in Frage.
Der Beklagte wies die Einsprüche durch Einspruchsentscheidung vom 23.04.2008 als unbegründet zurück. Zur Begründung führte der Beklagte aus, der Einheitswert eines Zweifamilienhauses sei im Sachwertverfahren zu ermitteln, wenn es sich durch besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von den grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewerteten Zweifamilienhäusern unterscheide. Nach der Rechtsprechung des BFH rechtfertige allein eine Wohnfläche von rund 220 qm die Bewertung im Sachwertverfahren. Gemeint sei dabei nicht die Bruttowohnfläche, sondern die nach der II. BVO bereinigte Wohnfläche. Auch im vorliegenden Fall rechtfertige allein die Größe der Hauptwohnung die Anwendung des Sachwertverfahrens zum 01.01.2004, wobei der Beklagte in der Anlage zur Einspruchsentscheidung die Wohnfläche wie folgt berechnete:
qm Wohnfläche / qm
Erdgeschoss
Gäste WC 2,82
Diele 13,78
abzgl. Treppen - 3,68
10,10
Flur 16,74
Bad/WC 3,30
Gästezimmer (lt. Bauplan "Sauna") 28,83
Lagerraum (lt. Bauplan "Hobbyraum") 43,07 -,--
Obergeschoss
Wohn- u. Esszimmer 68,00
überdachte Terrasse 27,84
abzgl. ½ (§ 44 Abs. 2 II. BVO) - 13,92
13,92
Küche 21,99
Speisekammer 1,39
Diele 20,69
abzgl. Treppen - 2,76
17,93
Kinderzimmer 20,95
Bad 2 7,82
Bad 1 11,71
Schlafzimmer 24,96
Büro 18,22 -,--
Flur 8,27
= gesamte Wohnfläche 258,73
abzgl. 10 % (§ 44 Abs. 2 II. BVO) - 25,88
= bereinigte Wohnfläche 232,85
Zur Wohnflächenberechnung führte der Beklagte aus, die Wohnfläche sei ohne die Bürofläche berechnet worden, ein 10%-iger Abschlag sei vorgenommen worden und die übrigen Kürzungen gemäß § 44 II. BVO seien berücksichtigt worden. Entgegen der Behauptung der Klägerin sei das im Bauplan als "Sauna" deklarierte Zimmer im Erdgeschoss nach den Erkenntnissen der Ortsbesichtigung tatsächlich als Gästezimmer genutzt worden und sei dementsprechend ausgestattet gewesen. Das Zimmer sei somit der Wohnfläche zuzurechnen. Der "Hobbyraum" sei hingegen nicht als Wohnraum berücksichtigt worden, da er tatsächlich als Lagerraum und nicht zu Wohnzwecken diene. Da die Wohnflächengrenze von 220 qm somit bereits überschritten sei, spiele der Umstand, dass eine durchschnittliche Miete möglicherweise anhand der vermieteten Einliegerwohnung geschätzt werden könnte, keine Rolle mehr.
Zudem sei die Rechtsfrage der Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens trotz des lange zurückliegenden Hauptfeststellungszeitpunkts (01.01.1964) und der Wertverzerrungen, die sich bei Anwendung des Sachwertverfahrens ergeben können, vom BFH als vereinbar mit dem Grundgesetz nach Art. 3 Abs. 1 GG beurteilt worden.
Bezüglich der weiteren Argumentation des Beklagten wird auf die Einspruchsentscheidung vom 23.04.2008 verwiesen, deren Wortlaut insofern teilweise mit dem Urteil des erkennenden Senats vom 28.02.2008 (3 K 1398/04 Ew, EW) übereinstimmt.
Mit ihrer Klage vom 27.05.2008 verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Sie vertritt weiterhin die Auffassung, dass das streitgegenständliche Zweifamilienhausgrundstück nicht im Sachwertverfahren, sondern im Ertragswertverfahren zu bewerten sei, da es sich weder durch eine besondere Gestaltung noch durch eine besondere Ausstattung von anderen Zweifamilienhäusern unterscheide. Entgegen der Auffassung des Beklagten liege die zu berücksichtigende Wohnfläche der Hauptwohnung deutlich unter 220 qm.
Der in der Flächenaufstellung als "Sauna" bezeichnete Raum um Untergeschoss (28,83 qm) erfülle nicht die an Wohn- oder Aufenthaltsräume zu stellende Anforderungen des Bauordnungsrechts und sei daher bei der Wohnflächenberechnung nicht zu berücksichtigen. Die Fensterflächen seinen viel zu klein und die Gebäudesohle liege viel zu tief. Hierzu beruft sich die Klägerin auf § 48 der Landesbauordnung NRW sowie die hierzu ergangene Verwaltungsvorschrift (vgl. Blatt 93 ff. der Gerichtsakte). Danach seien in Kellergeschossen im Ergebnis Aufenthaltsräume nur mit einer hinreichenden Lichtzufuhr zulässig. Dies sei bei dem als "Sauna" bezeichneten Raum, der tatsächlich nur als Abstellraum und nicht als Gästezimmer genutzt werde, nicht der Fall. Unstreitig befinde sich vor dem Fenster ein Lichtschacht, dessen Höhe gemessen zum Bodenniveau deutlich über 0,80 Meter liege. Im Übrigen bestehe keine direkte Treppenverbindung dieses Raumes zu den übrigen Wohnräumen.
Auch zähle der Toilettenraum im Erdgeschoss (3,30 qm) nicht zur Wohnfläche, da er nicht der Versorgung der Wohnräume diene, sondern ausschließlich dem Hobbyraum zuzuordnen sei. Allein aus der Entfernung zu den übrigen Wohnräumen ergebe sich die mangelnde Zweckbestimmung und auch die fehlende tatsächliche Nutzung dieses Raumes zu Wohnzwecken, zumal ein Gäste-WC im Erdgeschoss, ein WC mit Duschbad sowie ein Badezimmer mit WC, Wanne und Duschbad zur Verfügung stünden. Die fraglichen 3,30 qm seien somit nicht der Wohnfläche zuzurechnen.
Genauso verhalte es sich mit dem hinteren Kellerflur in einer Größe von 16,74 qm. Dieser Flur diene ausschließlich der Erschließung der Keller- und Abstellräume im Untergeschoss und zähle daher nicht mit zur Wohnfläche. Selbst wenn man fälschlicherweise das vorgenannte WC mit Dusche als Wohnraum ansehen würde, könne der zwingender weise zu durchquerende Flur nicht der Wohnfläche zugerechnet werden, da die Benutzung des Flures zum Aufsuchen des WCs allenfalls eine absolut untergeordnete Bedeutung habe, was sich allein aus der Gesamtfläche der an diesen Flur angeschlossenen Räume (102,15 qm) erbebe.
Schließlich zähle auch der als "Büro" bezeichnete Raum im Obergeschoss (18,22 qm), den der Prozessbevollmächtigte der Klägerin für seine selbständige Tätigkeit nutze, ungeachtet der mit dem Beklagten bestehenden Meinungsverschiedenheit bezüglich der ertragsteuerlichen Zuordnung der Kosten und der Ausstattung dieses Raumes nicht zur Wohnfläche. Es handele sich um einen Arbeitsraum mit Publikumsverkehr und somit um einen Geschäftsraum gemäß § 42 II BVO, der nicht zur Wohnfläche zähle. Im Übrigen sei dieses Büro nur unter Benutzung der Eingangsdiele, der Treppe vom Erdgeschoss ins Obergeschoss und der Diele im Obergeschoss erreichbar. Da diese Räumlichkeiten unzweifelhaft zur Hauptwohnung gehörten, ergebe sich zwingend, dass diese Wohnung insoweit nicht als "abgeschlossen" gelten könnten und daher der gemäß § 44 Abs. 3 Nr. 3 II. BVO zulässige Abzug von 10 % der gesamten Wohnfläche vorgenommen werden könne.
Zusammenfassend geht die Klägerin somit von folgender Wohnflächenberechnung aus:
Diele 10,10 qm
Gäste-WC 2,82 qm
12,92 qm 12,92 qm
Wohnen, Essen 68,00 qm
Küche 21,99 qm
Speisekammer 1,39 qm
Diele 17,93 qm
Kinderzimmer 20,95 qm
Bad 1 7,82 qm
Bad 2 11,71 qm
Schlafzimmer 24,96 qm
Flur 8,27 qm
183,02 qm 183,02 qm
195,94 qm
abzgl. 10 % § 44 Abs. 2 Nr. 3 II. BVO 19,59 qm
Fläche Hauptwohnung 176,35 qm
Fläche Einliegerwohnung 46,29 qm
Gesamtwohnfläche 221,64 qm
Selbst im Falle der Einbeziehung des als "Sauna" bezeichneten Raumes (28,83 qm) in die Wohnflächenberechnung werde die Grenze von 220 qm nicht überschritten.
Schließlich rechtfertige auch weder die Ausstattung des Bewertungsobjekts noch die Grundstücksgröße zum 01.01.2004 eine Bewertung im Sachwertverfahren.
Die Klägerin geht unter Verweis auf den Beschluss des erkennenden Senates vom 24.09.2004 im Verfahren über die Aussetzung der Vollziehung des Einheitswertbescheides auf den 01.01.2004 (3 V 3649/04 Ew, EW) davon aus, dass der Einheitswert auf den 01.01.2004 im Falle der Bewertung im Ertragswertverfahren X DM betrage. In diesem summarischen Verfahren hatte der erkennende Senat ausgehend von einer Wohnfläche der Hauptwohnung von 170,64 qm und der Einliegerwohnung von 45,29 qm unter Berücksichtigung einer anhand des Landesmietspiegels bestimmten monatlichen Miete von X DM/qm zuzüglich eines Zuschlages von 5 % den Einheitswert im Ertragswertverfahren vorläufig auf X DM ermittelt. Zu den Einzelheiten wird auf den Beschluss vom 24.09.2004 verwiesen.
Die Klägerin beantragt,
unter Änderung des Bescheides vom 11.03.2004 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 23.04.2008 den Einheitswert auf den 01.01.2004 auf X DM festzustellen und unter Änderung des Bescheides vom 11.03.2004 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 23.04.2008 den Grundsteuermessbetrag auf den 01.01.2004 entsprechend neu festzustellen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung bezieht sich der Beklagte auf seine Einspruchsentscheidung.
Ergänzend weist der Beklagte darauf hin, dass das Mietverhältnis hinsichtlich der Büroflächen steuerlich nicht anerkannt worden sei und bezieht sich auf die Urteile des Finanzgerichts Münster vom 16.12.1997 (15 K 239/96 E) und vom 26.09.2011 (15 K 4697/08 E, G, U; nicht rechtskräftig). Dementsprechend zähle das Büro zur Wohnfläche.
Im Übrigen hält der Beklagte weiterhin daran fest, dass der als "Sauna" bezeichnete Raum im Erdgeschoss bei der Wohnflächenberechnung mit berücksichtigt werden müsse. Die Bauordnung des Landes NRW lasse für Räume im Kellergeschoss Ausnahmen zu. Entscheidend sei die objektive Eignung des Raumes, auf seine subjektive Zweckbestimmung komme es nicht an.
Schließlich sei für den Fall der Anwendung des Ertragswertverfahrens zu berücksichtigen, dass es sich vorliegend nicht um ein typisches Zweifamilienhaus mit etwa gleich großen Wohnungen handele. Die vorgelegten Mietspiegel (vgl. Blatt 90 f. der Gerichtsakte) seien nur auf typische Zweifamilienhäuser ausgerichtet. Dies sei bei einer Einheitswertermittlung im Ertragswertverfahren zu berücksichtigen. Zu den Einzelheiten der Ausführungen des Beklagten in diesem Zusammenhang wird auf den Schriftsatz vom 17.10.2011 verwiesen (vgl. Blatt 106 f. der Gerichtsakte).
Der Berichterstatter hat die Sach- und Rechtlage am 16.09.2011 mit den Beteiligten erörtert und das streitgegenständliche Bewertungsobjekt in Augenschein genommen. Zu den Einzelheiten wird auf das Protokoll des Erörterungstermins nebst Anlagen Bezug genommen (vgl. Blatt 86 ff. der Gerichtsakte).
Der Senat hat in der Sache am 19.01.2012 mündlich verhandelt. Auf die Sitzungsniederschrift wird Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Einheitswertbescheid vom 11.03.2004 und der Grundsteuermessbescheid vom 11.03.2004 sowie die Einspruchsentscheidung vom 23.04.2008 sind nicht rechtswidrig und verletzten die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung -FGO-).
Der Beklagte hat den Einheitswert des Zweifamilienhauses der Klägerin auf den 01.01.2004 zutreffend im Sachwertverfahren ermittelt. Die Voraussetzungen für die Anwendung des Sachwertverfahrens liegen im Streitfall vor.
Der Einheitswert eines Zweifamilienhauses ist gem. § 76 Abs. 1 Nr. 5 Bewertungsgesetz (BewG) grundsätzlich im Ertragswertverfahren zu ermitteln. Bei Zweifamilienhäusern, die sich durch besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von den nach § 76 Abs. 1 BewG zu bewertenden Grundstücken unterscheiden, ist aber gem. § 76 Abs. 3 Nr. 1 BewG das Sachwertverfahren anzuwenden. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) reicht es dabei aus, dass entweder eine besondere Gestaltung oder eine besondere Ausstattung vorliegt, um für die Wertfindung anstelle des Ertragswertverfahrens das Sachwertverfahren treten zu lassen (vgl. BFH, Urteil vom 12.02.1986 II R 192/78, BStBl II 1986, 320). Eine besondere Gestaltung i. S. d. § 76 Abs. 3 Nr. 1 BewG kann sich sowohl aus der Gestaltung des Grund und Bodens als auch aus der Gestaltung des Wohngebäudes ergeben. Die Beurteilung, ob die Voraussetzungen für die Bewertung eines Zweifamilienhauses im Sachwertverfahren vorliegen, ist nach den Verhältnissen zum 01.01.1964 auszurichten (vgl. BFH, Urteil vom 11.01.2006 II R 12/04, BStBl II 2005, 015 m. w. N.).
Nach ständiger Rechtsprechung des BFH, der sich der erkennende Senat auch für den vorliegenden Fall anschließt, gibt eine Wohnfläche von mehr als 220 qm einem Einfamilienhaus bzw. einem Zweifamilienhaus, das mindestens eine Wohnung dieser Größe enthält, eine besondere Gestaltung im Sinne des § 76 Abs. 3 Nr. 1 BWG, die zur Anwendung des Sachwertverfahrens führt (vgl. BFH, Beschluss vom 23.08.2007 II B 71/06, BFH/NV 2007, 2247; BFH, Beschluss vom 22.07.2005 II B 121/04, BFH/NV 2005, 1979; BFH, Beschluss vom 30.01.2004 II B 105/02, BFH/NV 2004, 763; BFH, Beschluss vom 04.09.1996 II B 137/95, BFH/NV 1997, 98; BFH, Urteil vom 12.02.1986 II R 192/78, BFHE 146, 96, BStBl II 1986, 320 jeweils m. w. N.). Neben dieser besonderen Gestaltung bedarf es keiner besonderen Ausstattungsmerkmale, um die Anwendung des Sachwertverfahrens zu rechtfertigen (BFH, Beschluss vom 06.02.2002 II B 45/01, BFH/NV 2002, 701). Dabei ist nicht die Bruttowohnfläche, sondern die nach der II. BVO bereinigte Wohnfläche zu berücksichtigen.
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze führt bereits allein die Größe der Hauptwohnung zur Anwendung des Sachwertverfahrens.
Der erkennende Senat geht nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrenes gewonnen Überzeugung davon aus, dass die Wohnfläche der Hauptwohnung mehr als 220 qm beträgt.
Dabei kann der Senat für den vorliegenden Fall die zwischen den Beteiligten streitige Frage, ob der als "Sauna" bezeichnete Raum in Erdgeschoss (28,83 qm), der (hintere) Flur im Erdgeschoss (16,74 qm) sowie das Bad/WC im Erdgeschoss (3,30 qm) zur Wohnfläche zählen, unbeantwortet lassen. Denn auch ohne Berücksichtigung dieser Räume beträgt die Wohnfläche der Hauptwohnung mehr als 220 qm.
Abweichend von der Auffassung der Kläger und der ursprünglichen Annahme des Beklagten zählt das Büro im Obergeschoss mit zur Wohnfläche. Bei diesem Büro handelt es sich nicht um einen Geschäftsraum.
Die Wohnflächenberechnung erfolgt in Anlehnung an die II. BVO (vgl. BFH, Urteil vom 12.02.1986 II R 192/78, BStBl II 1986, 320). Nach § 42 Abs. 4 Nr. 2 II. BVO gehören Geschäftsräume nicht zur Wohnfläche. Im Falle der von einem Steuerberater freiberuflich genutzten Flächen seines Einfamilienhauses hat das Finanzgericht des Saarlandes mit Urteil vom 04.03.2008 (2 K 2146/04, EFG 2008, 1525) ausgeführt, Geschäftsräume im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 2 II. BVO seien grundsätzlich nur solche Räume, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung auf die Dauer anderen als Wohnzwecken, insbesondere gewerblichen oder beruflichen Zwecken zu dienen bestimmt seien und solchen Zwecken dienten. Allerdings könnten Geschäftsräume auch Räume mit einer undifferenzierten baulichen Anlage sein, die in gleicher Weise für Wohnraum oder zu Geschäftszwecken genutzt werden könnten. Solche Räume seien jedoch nur dann Geschäftsräume im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 4 II. BVO, wenn sie tatsächlich zu geschäftlichen oder gewerblichen Zwecken benutzt würden und vom Wohnbereich in ausreichender Weise getrennt seien (vgl. Finanzgericht des Saarlandes, Urteil vom 04.03.2008 2 K 2146/04, EFG 2008, 1525). Dies sei der Fall, wenn sie in räumlicher, wirtschaftlicher und funktionaler Beziehung so von den Wohnräumen getrennt seien, dass sie nicht mit diesen als Einheit angesehen werden könnten (vgl. auch FG Köln, Urteil vom 18.08.1992, 4 K 3856/89, EFG, 1993, 504). Dazu sei erforderlich, dass die Geschäftsräume keine Verbindung zu den Wohnräumen hätten und einen selbständigen Zugang besäßen. Allein eine solche Betrachtung erfülle die Grundsätze des Bewertungsrechts, wonach ein nicht abgetrennter Teil einer wirtschaftlichen Einheit keiner besonderen Bewertung bzw. Betrachtungsabweichung zugänglich sei.
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze, denen sich der erkennende Senat für den vorliegenden Fall anschließt, ist das Büro (18,22 qm) im Obergeschoss im Rahmen der Einheitsbewertung nicht als Geschäftsraum im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 4 II. BVO anzusehen mit der Folge, dass es bei der Berechnung der Wohnfläche mit zu berücksichtigen ist. Dabei kommt es bewertungsrechtlich nicht auf die ertragsteuerliche Beurteilung an. Denn im Streitfall fehlt es jedenfalls an der wirtschaftlichen und funktionalen Selbständigkeit des als Geschäftsraum geltend gemachten Büros im Verhältnis zu den Wohnräumen. Wie die Klägerin selbst ausführt und wie aus den vorliegenden Akten unzweifelhaft ersichtlich ist, kann das Büro nur unter Benutzung der unstreitig zur Wohnfläche zählenden Eingangsdiele, der Treppe vom Erdgeschoss ins Obergeschoss sowie der Diele im Obergeschoss erreicht werden. Da das Büro somit gemeinsam mit den zu Wohnzwecken genutzten sonstigen Räumlichkeiten der Hauptwohnung gemeinsame Verkehrsflächen hat, ist es im Verhältnis zu den Wohnräumen der Hauptwohnung nicht wirtschaftlich und funktional selbständig und zählt somit zur Wohnfläche.
Ebenfalls abweichend von der bisherigen Beurteilung durch die Beteiligten kommt bei der Wohnflächenberechnung in Anlehnung an die II. BVO der 10 %-ige Abzug gemäß § 44 Abs. 3 Nr. 1-3 II. BVO im Streitfall nicht in Betracht. Denn ein solcher Abzug ist nach dem Wortlaut der Vorschrift nur bei Wohngebäuden mit einer Wohnung (Nr. 1), bei einem Wohngebäude mit zwei nicht abgeschlossenen Wohnungen (Nr. 2) und bei Wohngebäuden mit einer abgeschlossenen und einer nicht abgeschlossenen Wohnung (Nr. 3) möglich. Das streitbefangene Bewertungsobjekt besteht jedoch aus zwei abgeschlossenen Wohnungen, nämlich der Hauptwohnung, an der- wie ausgeführt- kein Geschäftsraum angeschlossen ist, sowie der mit einem eigenen Eingang versehenen Einliegerwohnung.
Vor diesem Hintergrund beträgt die Wohnfläche der Hauptwohnung auch ohne Berücksichtigung des als "Sauna" bezeichneten Raumes, des (hinteren) Flures und des Bades/WC im Erdgeschoss ausweislich der nachfolgenden Berechnung mehr als 220 qm und führt somit zur Anwendung des Sachwertverfahrens.
Flur 16,74 -,--
Bad/WC 3,30 -,--
Gästezimmer (lt. Bauplan "Sauna") 28,83 -,--
Büro 18,22 18,22
= Wohnfläche 228,08
Auch der Höhe nach ist die Einheitswertermittlung des Beklagten im Sachwertverfahren rechtlich nicht zu beanstanden.
Gem. § 83 BewG ist zur Ermittlung des Grundstückswerts (Einheitswert) im Sachwertverfahren vom Bodenwert (§ 84 BewG), vom Gebäudewert (§§ 84-88 BewG) und vom Wert der Außenanlagen (§ 89 BewG) auszugehen und unter Berücksichtigung der maßgeblichen Wertzahl (§ 90 BewG) an den gemeinen Wert anzugleichen.
Gegen die Wertansätze des Beklagten im Sachwertverfahren hat die Klägerin keine konkreten Einwendungen erhoben. Nach Aktenlage sind die Bewertungsgrundlagen im Ergebnis auch nicht zu beanstanden. Der Bodenwert (X DM) entspricht der Bewertung des unbebauten Grundstücks gemäß dem Einheitswertbescheid auf den 01.01.1997 vom 30.12.1997. Der berücksichtigte Raummeterpreis (X DM/cbm) wurde anhand der amtlichen Bauteil-Preistabelle für die im Sachwertverfahren zu bewertenden Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser (zugleich Berechnungsbogen zur Ermittlung des Raummeterpreises auf den Stichtag 01.01.1964) nach Anlage 16 BewR Gr unter Berücksichtigung einer mittleren bis guten Ausstattung ermittelt und steht im Ergebnis im Einklang mit den der Klägerin bekannt gegebenen und unwidersprochen gebliebenen Feststellungen und Ermittlungen des Bausachverständigen aufgrund der Ortsbesichtigung am 08.06.2003. Die Ermittlung des Raummeterpreises seitens des Beklagten ist bei einem im Jahre 2000 fertig gestellten, nach heutigem Qualitätsstandard errichteten Gebäude rechtlich nicht zu beanstanden. Gleiches gilt im Ergebnis auch für den pauschalen Wertansatz für die Außenanlagen (8 % des Gebäudewerts = X DM). Dabei verkennt der Senat nicht, dass das Gesetz in § 89 BewG grundsätzlich von einer Einzelbewertung der Außenanlagen ausgeht. Unter Berücksichtigung der Feststellungen des Bausachverständigen zur Art und zum Umfang der Außenanlagen und den tatsächlich angefallenen Kosten für die Außenanlagen in Höhe von X DM ist der Senat jedoch zur Überzeugung gelangt, dass eine Einzelbewertung der Außenanlagen jedenfalls nicht zu einem geringeren, als dem vom Beklagten angesetzten Wert führen würde, zumal die Klägerin keine konkreten Einwendungen gegen den Wert der Außenanlagen erhoben hat.
Ferner sind die Zuschläge für die beiden Kamine in Höhe jeweils X DM rechtlich nicht zu beanstanden. Besondere bauliche Anlagen wie z. B. offene Kamine sind in den durch den Raummeterpreis ermittelten durchschnittlichen Herstellungskosten nicht enthalten. Diese besonderen baulichen Anlagen sind daher durch Zuschläge zu erfassen, deren Größe sich wiederum nach den dafür erforderlichen durchschnittlichen Herstellungskosten bemisst. Nach Anlage 16 BewR Gr sowie dem amtlichen Berechnungsbogen für die Ermittlung des Raummeterpreises liegt der Zuschlag für einen Kamin je nach Ausführung zwischen 420 bis 1.600 DM. Der Wertansatz des Beklagten liegt innerhalb dieser Spanne. Anhaltspunkte dafür, dass die Zuschläge in Höhe von X DM zu hoch bemessen sind, vermag der Senat nach Aktenlage nicht zu erkennen und wurden auch nicht vorgetragen.
Schließlich stehen die auf den 01.01.1964 zurückgerechneten tatsächlichen Baukosten nicht nur nach der Berechnung des Beklagten (X DM) sondern auch nach den Ausführungen der Klägerin (rund X DM) nicht in einem unangemessenen Verhältnis zu dem festgestellten Einheitswert von X €, so dass die Sachwertermittlung im Ergebnis nicht überhöht ist.
Soweit die Klägerin die Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens grundsätzlich in Frage stellt, ist darauf hinzuweisen, dass die Rechtsfrage der Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens trotz des lange zurückliegenden Hauptfeststellungszeitpunktes und der Wertverzerrungen, die sich -auch bei Anwendung des Sachwertverfahrens- ergeben können, jedenfalls für den hier relevanten Stichtag 01.01.2004 höchstrichterlich als geklärt anzusehen ist (vgl. BFH, Urteil vom 30.06.2010 II R 12/09, BFHE 230, 93, BStBl II 2011, 48; BFH, Beschluss vom 04.07.2007 II B 95/06, BFH/NV 2007, 1829 m. w. N.).
Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 84-88 BewG
§ 83 BewG
§ 84 BewG
§ 89 BewG
§ 90 BewG
§ 44 Abs. 2 II. BVO
§ 44 II. BVO
§ 48 der Landesbauordnung
§ 42 II BVO
§ 44 Abs. 3 Nr. 3 II. BVO
§ 44 Abs. 2 Nr. 3 II. BVO
§ 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung
§ 76 Abs. 1 Nr. 5 Bewertungsgesetz
§ 76 Abs. 1 BewG
§ 76 Abs. 3 Nr. 1 BewG
§ 76 Abs. 3 Nr. 1 BWG
§ 42 Abs. 4 Nr. 2 II. BVO
§ 42 Abs. 4 Nr. 4 II. BVO
§ 135 Abs. 1 FGO
Art. 3 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: BStBl II 1986, 320
BStBl II 2005, 015
BFH/NV 2007, 2247
BFH/NV 2005, 1979
BFH/NV 2004, 763
BFH/NV 1997, 98
BFHE 146, 96
BFH/NV 2002, 701
EFG 2008, 1525
BFHE 230, 93
BStBl II 2011, 48
BFH/NV 2007, 1829
3 K 1398/04
2 BvL 37/91
3 V 3649/04
15 K 239/96
15 K 4697/08
86 II R 192/78
06 II R 12/04
07 II B 71/06
05 II B 121/04
04 II B 105/02
96 II B 137/95
02 II B 45/01
2 K 2146/04
4 K 3856/89
10 II R 12/09
07 II B 95/06