Finanzgericht Hamburg (Hamburg, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-07-22, Aktenzeichen 3 K 38/22
ECLI: ECLI:DE:FGHH:2025:0722.3K38.22.00

Tenor:

Tatbestand:
Streitig ist, ob die Kosten für die Bebauung eines von den Klägern erworbenen Grundstücks in einem Neubaugebiet in Hamburg, X-Weg ..., in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind.
I.
1. Die A ... (im Folgenden: A), die das Grundstück an die Kläger veräußert hat, beauftragte die B GmbH (im Folgenden: B) mit der Überplanung und Projektentwicklung von Neubauflächen in Hamburg ..., u.a. in einem "C" benannten Gebiet, und mit der Vermarktung der dort entstehenden Einfamilienhaus- und Doppelhausgrundstücke. Die B veröffentlichte einen "Hauskatalog ... - ...", in dem neben den Baugebieten und dem Grundstücksvergabeverfahren auch insgesamt 30 Häuser vorgestellt wurden mit Außenansichten, Grundrissen und Preisen, die die umfangreichen Bauvorgaben der B erfüllten. Ausweislich des Katalogtextes (S. 3) wurden die Entwürfe in enger Kooperation mit Bauunternehmen und Architekturbüros zusammengestellt und von einer Fachjury ausgewählt. Zu den Hausentwürfen waren die jeweiligen Architekten bzw. Bauunternehmer mit Kontaktdaten angegeben. Den Interessenten wurde geraten, sich von dem jeweiligen Anbieter individuell beraten zu lassen und mehrere Angebote einzuholen. Die D GmbH & Co. Betrieb KG (im Folgenden: D-KG) war mit zwei Einfamilienhaus-Entwürfen - "XXX" und "YYY" - vertreten.
Das Vergabeverfahren für die Grundstücke war so ausgestaltet, dass Interessenten sich unter Vorlage einer vorläufigen Finanzierungszusage mit einem konkreten Hausentwurf für ein Grundstück bewerben konnten. Neben den vorgeschlagenen Entwürfen waren auch individuell erstellte Entwürfe zugelassen, allerdings nur solche von eingetragenen Architekten.
Hauskatalog S. 7: "Für Kaufinteressenten, die kein geeignetes Haus im Katalog finden, gibt es zudem die Möglichkeit, sich mit einem eigenen, individuell von einem eingetragenen Architekten geplanten Architektenentwurf zu bewerben. ... Bei Modifikationen von Kataloghäusern ist die Einhaltung des ursprünglichen Entwurfsgedankens maßgeblich. Gravierende Veränderungen, die eine deutliche Auswirkung auf die Fassadengestaltung haben und nicht dem Entwurfsgedanken entsprechen, werden nicht zugelassen.
Es besteht keine Architekten- oder Bauträgerbindung, der Bauherr ist frei in der Wahl des Bauunternehmens. Jedoch empfehlen wir die Umsetzung des Hausentwurfes mit dem Bauträger bzw. Architekt, bei dem die Entwurfsrechte liegen."
Nach positiver Prüfung der Unterlagen konnten die Bewerber eine Reservierungszusage erhalten. Der Hausentwurf der Bewerbung durfte innerhalb einer Frist von drei Monaten nach Eingang der Bewerbung einmalig geändert werden.
Der Abschluss des Grundstückskaufvertrags war erst nach Vorlage der Baugenehmigung und einer endgültigen Finanzierungsbestätigung vorgesehen.
Hauskatalog S. 7: "Die Reservierungszeit gibt Ihnen die Gelegenheit, Ihre endgültige Finanzierung zu klären und die Entwurfsplanung zu konkretisieren, um die Genehmigung des Gestaltungsbeirats, der B GmbH sowie der zuständigen Behörden einzuholen."
2. Die Kläger bewarben sich am 26.09.2017 zunächst mit einem Entwurf des Bauunternehmens E. aus dem Hauskatalog. Die Reservierungszusage erfolgte am 23.10.2017.
3. Nach einem Gespräch mit dem Bauunternehmen E. entschieden sich die Kläger um und wandten sich an die D-KG. Mit ihr schloss der Kläger am 12.01.2018 einen Bauvertrag über ein Haus "XXX" (Anlage zum Schriftsatz vom 25.03.2025). Der Bauvertrag stand unter Rücktrittsvorbehalt für den Fall, dass es nicht zum Grundstückskauf kommt (§ 4, 3. Absatz). Als Werklohn wurde ein Betrag von ... € vereinbart (§ 3).
4. Im Folgenden gestaltete die D-KG, die als Bauunternehmen nach den Vergaberegeln der B für individuelle Entwürfe nicht vorlageberechtigt war, zusammen mit einer Architektin einen neuen Hausentwurf für die Kläger, der allerdings von dem Gestaltungsbeirat im April 2018 abgelehnt wurde. Insgesamt kam es zweimal zur Ablehnung eines von den Klägern eingereichten Entwurfs.
Die D-KG vermittelte den Klägern ein anderes Architekturbüro, das auf der Grundlage einer Vorplanung des Klägers einen neuen Entwurf erstellte, der durch den Gestaltungsbeirat im Juli 2018 zugelassen wurde. Unstreitig handelte es sich bei diesem Hausentwurf um eine eigenständige Planung und nicht (nur) um eine Modifikation eines Kataloghauses.
Nach Überarbeitungen des Entwurfs wurde der Zahlungsplan des Bauvertrags am 11.10.2018 entsprechend angepasst. Der Baupreis betrug nun ... € bzw. einschließlich grundstücksspezifischer Arbeiten ... €.
5. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 11.10.2018 erwarben die Kläger das zuvor reservierte Grundstück je zur ideellen Hälfte für insgesamt ... € zuzüglich einer Aufwandsbeteiligung für bestimmte ("im Interesse der Käufer erbrachten") Leistungen der A in Höhe von ... € und eines Betrags für die Vorfinanzierung von Versorgungsleitungen von weiteren ... €.
Ziffer 9 (2) des Kaufvertrages enthält die Verpflichtung der Kläger, das von der B zu genehmigende Bauvorhaben innerhalb von 6 Monaten nach der Übergabe des Grundstücks zu beginnen und innerhalb von 18 Monaten nach der Übergabe bezugsfertig herzustellen und andernfalls eine Vertragsstrafe zu zahlen (Ziffer 11). Ziffer 9 (6) enthält die Feststellung, dass der Verkauf des Grundstücks ohne Bauträger- oder Architektenbindung erfolgt sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Kaufvertrages Bezug genommen (Grunderwerbsteuerakten - GrEStA - Bl. 2 ff.).
Die D-KG errichtete das Haus für die Kläger. Gemäß dem am 23.11.2018 erneut angepasste Zahlungsplan belief sich der Hauspreis nach der aktualisierten Planung auf ... € bzw. einschließlich grundstücksspezifischer Arbeiten auf ... €.
II.
1. Der Beklagte erließ am 14.12.2018 gegenüber jedem der beiden Kläger einen Grunderwerbsteuerbescheid, in dem er die Grunderwerbsteuer jeweils auf ... € festsetzte. Dabei wies er in den Erläuterungen zum Bescheid darauf hin, dass die vorliegenden Verträge ein einheitliches Vertragswerk bildeten, und berechnete die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer wie folgt:
Gesamtaufwand
... €
Zusätzliche Leistungen: Aufwandsbeteiligung
sonstige Leistungen: Baukostenzuschuss
= Gegenleistung insgesamt:
Anteil je 1/2:
Der als Gesamtaufwand berücksichtigte Betrag von ... € entspricht der Summe aus den an die Grundstücksverkäuferin A zu zahlenden ... € und dem ursprünglichen Baupreis von ... €.
2. Die Kläger legten jeweils mit Schreiben vom 18.12.2018, beim Beklagten eingegangen am 28.12.2018, Einspruch ein mit der Begründung, es gebe keinen grunderwerbsteuerlichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag mit der A und dem Bauvertrag mit der D-KG.
Das Einspruchsverfahren ruhte einvernehmlich bis zur rechtskräftigen Entscheidung über vier andere Verfahren, in denen gegen die Einbeziehung der Baukosten in die Bemessung der Grunderwerbsteuer für den Grundstückserwerb von der A geklagt wurde, dessen Vergabeverfahren ebenfalls von der B gestaltet worden war. Nach Klagerücknahmen in zwei der Verfahren wies der erkennende Senat die beiden anderen, von Ehepartnern parallel erhobenen Klagen durch gleichlautende Einzelrichterurteile vom 22.11.2018 zurück (3 K 282/17, digitale Rechtsprechungsdatenbank zum Landesrecht Hamburg; 3 K 283/17). Der Bundesfinanzhof wies die Beschwerden wegen Nichtzulassung der Revision durch Beschlüsse vom 21.11.2019 als unbegründet zurück (II B 107/18 und II B 106/18, nicht veröffentlicht).
Die Kläger des hiesigen Verfahrens machten nach Zurverfügungstellung des Urteils 3 K 282/17 und des Beschlusses II B 107/18 geltend, die Entscheidung in jenem Fall sei auf den bei ihnen vorliegenden Sachverhalt nicht übertragbar. Die B habezwischenzeitlich - aufgrund erheblicher Beanstandungen, auch im politischen Raum - Erwerbern wie ihnen für die Durchführung des Bauvertrages freie Hand gegeben. Bei den bisher gerichtlich entschiedenen Fällen von Grundstückserwerben, die im Zusammenhang mit der B erfolgt seien, hätten die Steuerpflichtigen zudem jeweils einen Haustyp aus dem Hauskatalog der B errichtet. Das von ihnen, den Klägern, errichtete Haus sei jedoch frei geplant worden und habe mit den Entwürfen im Hauskatalog nichts gemein.
3. Der Beklagte wies die Einsprüche mit Einspruchsentscheidung vom 01.03.2022 jeweils als unbegründet zurück. Die Baukosten seien in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Es liege ein einheitliches Vertragswerk vor. Die D-KG sei wegen des gemeinsam mit der B erstellten Hauskatalogs der Veräußererseite zuzurechnen. Es bestehe ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen beiden Verträgen, da der Werkvertrag schon vor Erwerb des Grundstücks abgeschlossen worden sei. Die Zurechnung sei unabhängig davon, dass die D-KG für die Kläger keinen Haustyp aus dem Katalog errichtet, sondern einen eigenen Hausentwurf der Kläger umgesetzt habe. Wegen der Einzelheiten wird auf die Einspruchsentscheidung, in der sich der Beklagte auf das Urteil vom 22.11.2018 (3 K 282/17) stützt, Bezug genommen.
III.
Die Kläger haben am 31.03.2022 Klage erhoben.
Sie tragen vor, bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer sei die Vergütung für den Hausbau nicht zu berücksichtigen, denn Grundstückskauf und Hausbau bildeten keinen einheitlichen Vertragsgegenstand. Der Bauvertrag sei individuell erarbeitet worden. In ihrer Entscheidung über das Ob und Wie der Bebauung seien sie, die Kläger, bis zum Abschluss des Grundstückskaufvertrags und sogar darüber hinaus frei gewesen. Von der durch die B angebotenen Option der Errichtung eines Hauses aus dem Hauskatalog hätten sie, die Kläger, letztlich keinen Gebrauch gemacht. Von dem Bauvertrag mit der D-KG hätten sie sich auch nach dem Grundstückskauf wieder lösen können.
Es sei auch zu berücksichtigen, dass die für ihren den Grundstückskauf entscheidende Reservierungsvereinbarung mit der B vor Abschluss des Bauvertrags mit der D-KG getroffen worden sei. Die B habe ihnen das Grundstück zugesagt, ohne dass es eine Vereinbarung über die Ausgestaltung des Hauses gegeben habe. Die Kläger tragen vor, wegen der Vorgaben der B für den Grundstückkauf und wegen des Zeitdrucks sei es für Interessenten unumgänglich gewesen, bereits vor Abschluss des Kaufvertrags Planungen mit einem Bauunternehmen aufzunehmen. Sie hätten sich bereits mit der Absicht, kein Kataloghaus, sondern ein für sie entworfenes Architektenhaus bauen zu lassen, an die D-KG gewandt. Dass der Kläger mit der D-KG am 12.01.2018 zunächst einen Bauvertrag auf der Grundlage des "Haustyps XXX" geschlossen habe, sei dem hohen zeitlichen Druck geschuldet gewesen, dem sie, die Kläger, sich zum einen wegen der Vergabebedingungen der B und zum anderen wegen der Auftragslage bei den Bauunternehmen, insbesondere bei der D-KG, ausgesetzt gesehen hätten. Der Haustyp XXX sei nicht Bestandteil des Hauskatalogs der B gewesen.
Die Kläger tragen weiter vor, für ihre Entscheidung, die D-KG mit dem Bau zu beauftragen, sei nicht die Nennung des Unternehmens im Hauskatalog ursächlich gewesen, sondern seine regionale Verwurzelung sowie sein sehr guter Ruf im Hinblick auf Zuverlässigkeit, Qualität und Service und dass es die Fertigstellung innerhalb von 3 Monaten garantiert habe.
Die Kläger meinen, der Hauskatalog sei keine gemeinsame Vermarktungsplattform von B und den Entwurfseinreichern gewesen. Mit der Teilnahme an dem von der B im Vorfeld der Katalogerstellung ausgeschriebenen Wettbewerb und der Abgabe von Entwürfen hätten die teilnehmenden Unternehmen und Architekten sich ihrer Rechte an ihren Entwürfen insoweit begeben, als dass jeder nach den im Hauskatalog abgebildeten Entwürfe hätte bauen dürfen.
Die Kläger tragen vor, sie hätten von Beginn an ein Augenmerk auf die Grunderwerbsteuer gehabt. Auf ihre entsprechende Nachfrage habe der Vertriebsmitarbeiter der D-KG ihnen gegenüber erklärt, dass es zwischen der D-KG und der B keine Zusammenarbeit gebe, die darüber hinausgehe, dass die D-KG auf eine entsprechende Anfrage der B ihre Entwürfe eingereicht habe. Vor dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags habe die für die Verkäuferseite auftretende Mitarbeiterin, eine Frau F, die konkrete Frage des Klägers, ob es eine Zusammenarbeit der Verkäuferseite mit der D-KG gebe, ausdrücklich verneint. Die Kläger meinen, dass der Beklagte als Behörde der A keine Grunderwerbsteuer erheben dürfe, wenn die der A ebenfalls zuzurechnende B ihnen, den Klägern, einen Sachverhalt zugesichert habe, bei dem der Tatbestand für eine Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht erfüllt sei.
Die Kläger meinen, der Umstand, dass die B den von ihnen selbst veranlassten Gebäudeentwurf abgelehnt habe und sie ihren Entwurf vor der Genehmigung mehrfach haben modifizieren müssen, zeige, dass sie mit Einverständnis der B nicht an irgendwelche Architektenvorentwürfe und Baufirmen gebunden gewesen seien, und streite gegen die Annahme des Beklagten, Grundstückskauf und Hausbau seien ein einheitlicher Vertragsgegenstand gewesen.
Die Kläger beantragen jeweils,den Grunderwerbsteuerbescheid vom 14.12.2018 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 01.03.2022 mit der Maßgabe zu ändern, dass die Grunderwerbsteuer allein unter Zugrundelegung des Grundstückskaufpreises aus dem Vertrag vom 11.10.2018 bemessen wird.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte nimmt Bezug auf die höchstrichterliche Rechtsprechung und vertritt die Auffassung, dass im Streitfall ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauvertrag bestehe. Die Kläger seien bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages hinsichtlich des "Ob" und des "Wie" der Bebauung nicht mehr frei gewesen. Es habe festgestanden, dass sie das Grundstück nur in dem von der B genehmigten Zustand der Bebauung erhalten würden.
Die D-KG sei der Veräußererseite zuzurechnen. Die A habe die B mit der Überplanung und Projektentwicklung des Neubaugebietes beauftragt und ihr die Vermarktung der Grundstücke - im Sinne der Rechtsprechung - "an die Hand" gegeben. Die B habe als Mittelsperson der A mit der D-KG durch gemeinsame Abreden auf den Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrags als auch des Bauvertrags durch die Kläger hingewirkt. Das entscheidende Indiz für das Bestehen derartiger Abreden sei der Hauskatalog mit der Nennung der D-KG.
Ohne Bedeutung für die Grunderwerbsteuer sei der Passus im Kaufvertrag, dass keine Bauträgerbindung bestehe. Entscheidend sei nicht, ob eine Bauträgerbindung bestanden habe, sondern dass bestimmte Bauunternehmen der A zuzurechnen seien. Ob ein solcher Bauunternehmer ein Gebäude aus dem Hauskatalog oder ein anderes, individuell von einem Architekten entworfenes Haus für den Käufer errichtet hat, sei unerheblich.
IV.
Dem Gericht hat ein Band Grunderwerbsteuerakten vorgelegen und in digitaler Form der "Hauskatalog" der B, ..., auf den Bezug genommen wird.
Auf die Schriftsätze der Beteiligten nebst Anlagen sowie die Niederschriften des Erörterungstermins am 22.03.2023 und der mündlichen Verhandlung am 22.07.2025 wird ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.
Der Beklagte hat zu Recht die Baukosten für das auf dem Grundstück errichtete Haus in die Bemessungsgrundlage der angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheide einbezogen. Eine Rechtsverletzung (§ 100 Abs. 1 Satz 1 FGO) der Kläger liegt somit nicht vor. Da eine Verböserung im Klageverfahren nicht möglich ist, kann offenbleiben, ob der Beklagte die Baukosten richtigerweise gemäß Bauvertrag vom 12.01.2018 zugrunde gelegt hat oder ob die höheren Baukosten aus einer der späteren Vertragsanpassung maßgeblich wären (vgl. BFH, Urteil vom 30.10.2024, II R 18/22, BFH/NV 2025, 583).
Durch den Abschluss des Kaufvertrages über das streitgegenständliche Grundstück wurde der Erwerbstatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) verwirklicht.
1. a) Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung. Bei einem Grundstückskauf gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegenleistung der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Danach gehören alle diejenigen Leistungen des Erwerbers zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung und bilden die Bemessungsgrundlage, die er nach den vertraglichen Vereinbarungen erbringt, um das Grundstück zu erwerben (BFH, Urteil vom 08.03.2017, II R 38/14, BStBl II 2017, 1005). Dazu gehören im vorliegenden Fall unstreitig die an die A zu leistenden Zahlungen, also der Kaufpreis für das Grundstück und daneben die vereinbarte sonstige Aufwandsbeteiligung in Höhe von ... € und der Baukostenzuschuss in Höhe von ... €.
b) Zusätzlich sind die Baukosten ebenfalls Teil der Bemessungsgrundlage, weil zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauvertrag ein objektiv sachlicher Zusammenhang besteht, der dazu führt, dass die D-KG als Bauunternehmer der A als Grundstücksveräußerer grunderwerbsteuerlich zuzurechnen ist.
aa) Der Gegenstand des Erwerbsvorgangs, nach dem sich gemäß § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzende Gegenleistung richtet, wird zunächst durch das den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Gemäß dieser Vorschrift unterliegt der Grunderwerbsteuer ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründet (Grundstückskaufvertrag).
bb) Ergibt sich aus weiteren Vereinbarungen, die mit dem Grundstückskaufvertrag in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand (vgl. ständige Rechtsprechung, z.B. BFH, Beschluss vom 30.06.2020, II B 90/19, BFH/NV 2020, 1279; BFH, Urteil vom 25.04.2018, II R 50/15, BStBl II 2018, 602; BFH, Urteil vom 03.03.2015, II R 9/14, BStBl II 2015, 660; BFH, Urteil vom 01.10.2014, II R 32/13, BFH/NV 2015, 230). Die für die Grunderwerbsteuer maßgebliche Gegenleistung setzt sich in diesen Fällen aus dem Kaufpreis für das unbebaute Grundstück und den Baukosten zusammen (vgl. BFH, Beschluss vom 10.12.2019, II B 20/19, BFH/NV 2020, 382).
Ob ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen besteht, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln (BFH, Beschluss vom 30.06.2020, II B 90/19, BFH/NV 2020, 1279; BFH, Urteil vom 25.04.2018, II R 50/15, BStBl II 2018, 602; BFH, Urteil vom 08.03.2017, II R 38/14, BFHE 257, 368, BStBl II 2017, 1005; BFH, Urteil vom 03.03.2015, II R 9/14, BStBl II 2015, 660).
Ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren zur Annahme eines einheitlichen Erwerbsgegenstands führenden Vereinbarungen liegt etwa vor, wenn der Erwerber beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags gegenüber der Veräußererseite in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" der Baumaßnahme nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten werde (ständige Rechtsprechung, BFH, Urteil vom 08.03.2017, II R 38/14, BFHE 257, 368, BStBl II 2017, 1005, m.w.N.), wobei es nicht auf den Zeitpunkt der Übergabe des Grundstücks ankommt, sondern die Bebauung auch noch anschließend erfolgen kann. Eine maßgebliche Einschränkung der sonst für einen Grundstückserwerber bestehenden Entscheidungsfreiheit kann sich aus vorherigen Absprachen oder aus faktischen Zwängen ergeben (BFH, Urteil vom 08.03.2017, II R 38/14, BStBl II 2017, 1005). Sie liegt insbesondere vor, wenn der Bauvertrag bereits vor dem Abschluss oder Wirksamwerden des Kaufvertrags geschlossen wurde (BFH, Urteil vom 25.04.2018, II R 50/15, BStBl II 2018, 602; BFH, Urteil vom 30.08.2017, II R 48/15, BStBl II 2018, 24; BFH, Beschluss vom 02.04.2009, II B 157/08, BFH/NV 2009, 1146; BFH, Urteil vom 02.03.2006 II R 39/04, BFH/NV 2006, 1880; BFH, Urteil vom 02.03.2006 II R 47/04, BFH/NV 2006, 1509; BFH, Urteil vom 27.10.1999 II R 17/99, BFHE 189, 550, BStBl II 2000, 34).
cc) Auf der Veräußererseite können mehrere Personen derart als Vertragspartner auftreten, dass sich die Ansprüche des Erwerbers auf Übereignung des Grundstücks und auf Errichtung des Gebäudes zivilrechtlich gegen verschiedene Personen richten (ständige Rechtsprechung, BFH, Beschluss vom 30.06.2020, II B 90/19, BFH/NV 2020, 1279; BFH, Urteil vom 25.04.2018, II R 50/15, BFHE 262, 169, BStBl II 2018, 602; BFH, Urteil vom 20.02.2019, II R 28/15, BFHE 264, 343, BStBl II 2019, 555, m.w.N.). Entscheidend ist, ob der Grundstückskaufvertrag in ein Vertragsgeflecht miteinbezogen ist, das unter Berücksichtigung aller Umstände darauf gerichtet ist, dem Erwerber als einheitlichem Erwerbsgegenstand das Grundstück in bebautem Zustand zu verschaffen (vgl. BFH, Urteil vom 27.05.2020, II R 25/17, BFH/NV 2021, 195; BFH, Urteil vom 26.02.2014, II R 54/12, BFH/NV 2014, 1403, m.w.N.). Dies ist regelmäßig anzunehmen, wenn die gegenüber dem Erwerber auftretenden Personen entweder personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind oder aufgrund von - nicht notwendigerweise vertraglichen (vgl. BFH, Urteil vom 06.07.2016, II R 4/15; BFH, Urteil vom 26.02.2014, II R 54/12, BFH/NV 2014, 1403) - Abreden auf den Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrags als auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken (BFH, Urteil vom 06.07.2016, II R 4/15; BFH, Urteil vom 03.03.2015, II R 9/14, BFHE 249, 323, BStBl II 2015, 660; BFH, Urteil vom 02.03.2006, II R 39/04, BFH/NV 2006, 1880). Die Verflechtung kann über einen als Mittelsperson von dem Grundstückseigentümer eingeschalteten Dritten herbeigeführt werden (BFH, Urteil vom 26.02.2014, II R 54/12, BFH/NV 2014, 1403).
dd) Anhaltspunkte für Abreden der Veräußererseite können z.B. ein gemeinsamer Vermarktungsprospekt oder ein gemeinsamer Internetauftritt des Grundstücksveräußerers und des Bauunternehmens bzw. der für sie handelnden Personen sein. Eine Abrede kann auch anzunehmen sein, wenn der Grundstücksveräußerer dem Erwerber Bauunternehmen benennt, die bereits Interesse an der Bebauung des zu veräußernden Grundstücks und/oder bei einem größeren Baugebiet der zu veräußernden Grundstücke bekundet haben und/oder den baurechtlichen Vorschriften entsprechende Haustypen für das Grundstück anbieten können (BFH, Urteil vom 30.08.2017, II R 48/15, BFHE 259, 127, BStBl II 2018, 24; BFH, Urteil vom 06.07.2016, II R 5/15, BFHE 254, 77, BStBl II 2016, 895). Nicht ausreichend ist insoweit allerdings der allgemeine Hinweis auf in der näheren Umgebung tätige Bauunternehmen, die noch nicht mit der möglichen Bebauung der zur Veräußerung bestimmten Grundstücke befasst waren (BFH, Urteil vom 30.08.2017, II R 48/15, BFHE 259, 127, BStBl II 2018, 24; BFH, Urteile vom 06.07.2016, II R 5/15, BFHE 254, 77, BStBl II 2016, 895, und II R 4/15, BFH/NV 2016, 1584).
2. Demzufolge lag im Fall der Kläger ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag mit der A und dem Bauvertrag mit der D-KG vor. Beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags am 11.10.2018 stand fest, dass die Kläger das Grundstück nur in einem bestimmten bebauten Zustand erhalten werden und sie in diesem Zeitpunkt gegenüber der Veräußererseite in ihrer Entscheidung über das "Ob" und "Wie" der Baumaßnahme im Fall des Grundstückskaufs nicht mehr frei waren.
a) Durch den Bauvertrag über das Kataloghaus, den der Kläger am 12.01.2018 mit der D-KG geschlossen hatte, war die D-KG zur Errichtung eines Einfamilienhauses und der Kläger zur Abnahme und Zahlung verpflichtet. Unerheblich ist, dass der Kläger sich den Rücktritt vom Bauvertrag vorbehalten hatte, denn dieser Vorbehalt war durch den Abschluss des Grundstückskaufvertrags am 11.10.2018 gegenstandslos geworden, und ebenso, dass für den Besteller (Bauherr) eines (Bau-) Werkes bis zu seiner Vollendung grundsätzlich ein Kündigungsrecht besteht (vgl. § 648 des Bürgerlichen Gesetzbuchs - BGB -).
b) Die D-KG errichtete aufgrund des Bauvertrags ein Einfamilienhaus für die Kläger, wobei aufgrund entsprechender Änderungen des Bauvertrags durch die Vertragsparteien ein alternativer Hausentwurf verwirklicht wurde, den sich die Kläger vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags hatten erstellen lassen und bei der B eingereicht und genehmigt erhielten. Die Kläger hatten sich im Grundstückskaufvertrag gegenüber der A zur Ausführung ihres Bauvorhabens (Ziffer 9 Abs. 2) verpflichtet. Der zwischen dem Kläger und der D-KG abgeschlossene Bauvertrag ist auch der Klägerin zuzurechnen, die sich im Grundstückskaufvertrag ebenfalls zur Ausführung des Bauvorhabens verpflichtete und Teil des Vertragsgeflechts war.
c) Die D-KG ist im Sinne der dargestellten höchstrichterlichen Rechtsprechung neben der A der Veräußererseite zuzuordnen. Der Bauvertrag bildete zusammen mit Grundstückskaufvertrag ein Vertragsgeflecht, das darauf gerichtet war, den Klägern das Grundstück in bebautem Zustand zu verschaffen. Diese Verflechtung war durch die B als Mittelsperson geschaffen worden. Die A hatte die B mit der Überplanung und Projektentwicklung des Neubaugebietes und mit der Vermarktung der Grundstücke zur Errichtung von Einfamilien- und Doppelhäusern beauftragt und ihr das Grundstück, das die Kläger erworben haben, somit "an die Hand" gegeben. Die von der A eingeschaltete B hat ihrerseits im Sinne der dargestellten höchstrichterlichen Rechtsprechung im Zusammenwirken mit der D-KG auf den Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrags als auch des Bauvertrages durch die Kläger hingewirkt. Das entscheidende Indiz für das Bestehen des verabredeten Zusammenwirkens ist, dass in dem Vermarktungsprospekt, dem sogenannten Hauskatalog, der durch die B erstellt wurde, die D-KG als ein Unternehmen benannt wurde, das sowohl an der Durchführung von Bauvorhaben in dem Baugebiet interessiert sei als auch den Bau- und Vergabebedingungen entsprechende Haustypen anbieten könne. Im Vordergrund der Nennung der Bauunternehmen und Architekten im Katalog stand zwar die Präsentation der von ihnen entwickelten Entwürfe. Bei lebensnaher Auslegung des Hauskatalogs beschränkte sich das Interesse der benannten Bauunternehmen und damit der D-KG nicht auf den Bau der im Katalog präsentierten Haustypen, sondern umfasste generell die Errichtung von Häusern, was sich auch darin zeigt, dass die D-KG sich auf die Vertragsänderung einließ und das individuell für die Kläger entworfene Haus tatsächlich gebaut hat.
Da es für die Zurechnung eines Bauunternehmens zur Veräußererseite nach der zitierten höchstrichterlichen Rechtsprechung bereits ausreicht, dass ein Unternehmen im Katalog als an der Ausführung von Bauvorhaben interessiertes Bauunternehmen benannt wurde (s.o.), ist es unbeachtlich, dass die D-KG auf dem von den Klägern erworbenem Grundstück letztlich keinen der im Katalog präsentierten Haustypen, sondern ein individuell von einem Architekten bzw. dem Kläger geplantes Haus errichtet hat. Einer weitergehenden Zusammenarbeit zwischen der A bzw. der B und der D-KG bedarf es für die Bejahung eines von der höchstrichterlichen Rechtsprechung vorausgesetzten Vertragsgeflechts nicht.
d) Die tatsächlichen Umstände der Zusammenarbeit zwischen der B und der D-KG sind anhand äußerer Merkmale objektiv feststellbar. Sie waren durch den Inhalt des Katalogs offensichtlich. Sie waren auch den Klägern ersichtlich, wobei es der Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der gegenüber dem Veräußerer festgesetzten Grunderwerbsteuer nicht entgegenstünde, wenn für sie die Einheitlichkeit des aus Grundstücks- und Bauvertrag bestehenden Vertragswerks objektiv nicht erkennbar gewesen wäre (vgl. BFH, Urteil vom 30.08.2017, II R 48/15, BFHE 259, 127, BStBl II 2018, 24). Für das Entstehen der Steuer kommt es somit auch nicht darauf an, ob der Erwerber subjektiv erkannt hat, welche erwerbsteuerliche Relevanz das Zusammenwirken hat oder ob er durch den Grundstücksverkäufer und den Bauunternehmen hierüber zutreffend aufgeklärt worden ist. Nur ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass es der B rechtlich nicht möglich gewesen wäre, verbindlich auf die Grunderwerbsteuer zu verzichten. Ob insoweit Schadenersatzansprüche der Kläger gegen die B oder die A bestehen können, ist nicht im finanzgerichtlichen Verfahren zu klären.
e) Die Beauftragung der D-KG ist auch im Fall der Kläger nicht losgelöst vom Zusammenwirken der D-KG mit der B zu betrachten. Entscheidend sind die dargestellten objektiven Umstände. Sofern die Kläger sich, wie sie vortragen, für die D-KG unabhängig von ihrer Benennung im Hauskatalog entschieden haben sollten, läge darin ein subjektives und damit unbeachtliches Moment (vgl. BFH, Urteil vom 06.07.2016, II R 5/15, BStBl II 2016, 895). Es kommt mit anderen Worten nicht darauf an, ob das Ergebnis des Zusammenwirkens auf Seiten der Veräußerer, hier der Hauskatalog, für den Abschluss des Bauvertrages in dem Sinne kausal wurde, dass die Bauherren den Hauskatalog gesehen und sich auf dieser Grundlage für den Grundstückserwerb und das ausführende Bauunternehmen entschieden haben oder nicht (FG Hamburg, Gerichtsbescheid vom 26.10.2020, 3 K 123/20, n.v.).
f) Unerheblich ist zudem, dass es dem Erwerb des Grundstücks durch die Kläger offenbar nicht entgegengestanden hätte, wenn sie ein anderes, nicht im Baukatalog genanntes Bauunternehmen beauftragt hätten. Denn maßgeblich kommt es nach der Rechtsprechung auf den tatsächlich verwirklichten Sachverhalt an (vgl. BFH, Beschluss vom 23.08.2007, II B 3/07, BFH/NV 2007, 2348, m. w. N.; Thüringer Finanzgericht, Urteil vom 24.01.2018, 4 K 66/14, EFG 2018, 1045).
3. Durch die hier angewandten Rechtsprechungsgrundsätze zum einheitlichen Erwerbsgegenstand wird weder das verfassungsrechtliche Gleichbehandlungsgebot verletzt (vgl. BFH, Beschluss vom 30.06.2020, II B 90/19, BFH/NV 2020, 1279, m.w.N.; Urteil vom 27.09. 2012, II R 7/12, BStBl II 2013, 86, Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen, BVerfG, Beschluss vom 20.05.2013, 1 BvR 2766/12, n.v.) noch steht sie im Widerspruch zum Unionsrecht (vgl. EuGH, Beschluss vom 27.11.2008, C-156/08, DStR 2009, 223).
4. Die Entscheidung, ob Gegenstand des Erwerbsvorgangs das unbebaute Grundstück oder das Grundstück mit noch zu errichtendem Gebäude ist, bleibt schließlich unbeeinflusst davon, ob das Grundstück durch die Öffentliche Hand im Rahmen einer sozial- und familienpolitischen Zielsetzung veräußert worden ist (BFH, Beschluss vom 14.02.1990, II B 158/89, BFHE 159, 373, BStBl II 1990, 391).
1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.
2. Gründe für die Zulassung der Revision gemäß § 115 Abs. 2 FGO liegen nicht vor. Die Entscheidung beruht auf der Grundlage gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 100 Abs. 1 Satz 1 FGO
§ 1 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes
§ 8 Abs. 1 GrEStG
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG
§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG
§ 648 des Bürgerlichen Gesetzbuchs
§ 135 Abs. 1 FGO
§ 115 Abs. 2 FGO

Zitierte Entscheidungen: BFH/NV 2025, 583
BStBl II 2017, 1005
BFH/NV 2020, 1279
BStBl II 2018, 602
BStBl II 2015, 660
BFH/NV 2015, 230
BFH/NV 2020, 382
BFHE 257, 368
BStBl II 2018, 24
BFH/NV 2009, 1146
BFH/NV 2006, 1880
BFH/NV 2006, 1509
BFHE 189, 550
BStBl II 2000, 34
BFHE 262, 169
BFHE 264, 343
BStBl II 2019, 555
BFH/NV 2021, 195
BFH/NV 2014, 1403
BFHE 249, 323
BFHE 259, 127
BFHE 254, 77
BStBl II 2016, 895
BFH/NV 2016, 1584
BFH/NV 2007, 2348
EFG 2018, 1045
BStBl II 2013, 86
BFHE 159, 373
BStBl II 1990, 391
3 K 282/17
3 K 283/17
II B 107/18
II B 106/18
II R 18/22
II R 38/14
II B 90/19
II R 50/15
II R 9/14
II R 32/13
II B 20/19
II R 48/15
II B 157/08
06 II R 39/04
06 II R 47/04
99 II R 17/99
II R 28/15
II R 25/17
II R 54/12
II R 4/15
II R 39/04
II R 5/15
3 K 123/20
II B 3/07
4 K 66/14
II R 7/12
1 BvR 2766/12
II B 158/89