Landgericht Darmstadt (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-09-15, Aktenzeichen 91 O 1/14
ECLI: ECLI:DE:LGDARMS:2017:0915.91O1.14.00

Tenor:
Der Bescheid des Regierungspräsidiums [...] vom 12.02.2014 ([...]) wird abgeändert. Die Beteiligte zu 2) wird verpflichtet, an die Beteiligte zu 1) eine Entschädigung in Höhe von 93.200,00 € zu zahlen.
Im Übrigen wird der Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens werden der Beteiligten zu 1) zu 78 % und der Beteiligten zu 2) zu 22 % auferlegt.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Beteiligte zu 1) begehrt Entschädigung für eine durch die Änderung eines Bebauungsplans eingetretene Wertminderung ihres Grundstücks.
Sie ist Eigentümerin des Grundstücks "" in , das sie mit Grundstückskaufvertrag vom 06.03.2015 von der A mbH & Co. KG erwarb. Diese war zuvor Beteiligte im vorliegenden Rechtsstreit. Nach Übergabe sollten die Zahlungsansprüche hieraus der jetzigen Beteiligten zu 1) als Käufer zustehen. Unter dem 25.11./8.12.2016 schlossen die vorherige und die jetzige Beteiligte zu 1) eine Abtretungsvereinbarung, mit der sämtliche Ansprüche, Rechte und Forderungen aus dem vorliegenden Rechtsstreit an die jetzige Beteiligte zu 1) abgetreten wurden. Wegen der Einzelheiten wird auf die Abtretungsvereinbarung vom 25.11./08.12.2016 (Anl. AST 3, Bl. 363 ff. der Gerichtsakte) verwiesen.
Das verfahrensgegenständliche Grundstück lag im Geltungsbereich des Bebauungsplans "" von 1968. Auf dem Grundstück befinden sich zwei eingeschossige, im Jahr 1996 bzw. 2000 errichtete Gebäude, die entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans und der erteilten Baugenehmigung bis Oktober 2009 als Verkaufsfläche für Lebensmitteleinzelhandel genutzt wurden. Langjährige Mieterin war die B-Group, die dort einen B-Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von 730 qm und im Nebengebäude einen Getränkemarkt mit 600 qm betrieb. Die Mieterin beabsichtigte eine Erweiterung der Verkaufsflächen. Das bisher genutzte Grundstück der Beteiligten zu 1) bot hierfür mangels ausreichender Flächen keine Möglichkeiten. Deshalb plante sie auf einer anderen Teilfläche des Plangebiets einen neuen Lebensmitteleinzelhandel zu errichten und zu betreiben und ließ den bis 30.06.2009 befristeten Mietvertrag auslaufen.
Nach Ziel 5.3.-4 des Regionalplans Mittelhessen 2001 ist die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel nur in Ober- und Mittelzentren zulässig. Die Beteiligte zu 2) ist ein Kleinzentrum (Grundzentrum), weshalb sie eine Abweichung vom Regionalplan zwecks Ausweisung eines Sondergebiets "Großflächiger Einzelhandel" mit einer Verkaufsfläche von 1.050 qm für einen Lebensmittel- und 600 qm für einen Getränkemarkt auf einer benachbarten Teilfläche im Plangebiet beantragte, die das Regierungspräsidium C mit Bescheid vom 17.06.2008 zuließ. In der Nebenbestimmung Nr. 2 heißt es, am seitherigen Altstandort sei Lebensmitteleinzelhandel planerisch auszuschließen.
Mit Beschluss vom 06.08.2008 leitete die Beteiligte zu 2) sodann das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 5 "Gewerbegebiet West" ein, in dessen Geltungsbereich auch das Grundstück der Beteiligten zu 1) einbezogen wurde. In Ziffer 2.1 der textlichen Festsetzungen wurde Lebensmitteleinzelhandel auf ihrem Grundstück ausgeschlossen. Ferner wurde für die benachbarte Teilfläche des Plangebiets ein Sondergebiet "Großflächiger Einzelhandel" festgesetzt. Der Bebauungsplan Nr. 5 "Gewerbegebiet West" wurde nach Satzungsbeschluss vom 25.09.2008 am 30.10.2008 öffentlich bekannt gemacht. Ein Normenkontrollantrag der Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 1), der A mbH & Co. KG gegen diese Änderung des Bebauungsplans wurde mit Urteil des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 24.10.2010 - 3 C 2866/09.N - abgelehnt.
Auf den ausgewiesenen Flächen ist inzwischen ein neuer B-Markt errichtet und am 14.10.2009 eröffnet worden. In unmittelbarer Nähe befindet sich zudem ein bereits zuvor vorhandener Lebensmitteldiscounter (F-Markt). Die Gebäude auf dem Grundstück der Beteiligten zu 1) stehen seither leer.
Mit Schreiben vom 22.11.2011 machte die Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 1), die A mbH & Co. KG gegenüber der Beteiligten zu 2) einen Anspruch auf Entschädigung nach § 42 Abs. 3 BauGB i.H.v. 420.000,00 € geltend. Der Forderung lag ein von ihr eingeholtes Gutachten der D GmbH - Bewertungsbericht vom Juli 2011 zugrunde, wonach der heutige Verkehrswert des Grundstücks um 420.000,00 € unter dem Verkehrswert vor der Planänderung liege. Die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgte auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens. Dabei wurden die Mieten verglichen, die bei einer Vermietung der Liegenschaft an einen Lebensmitteleinzelhändler und an einen Einzelhändler im Non-Food-Segment zu erzielen seien, wobei letztere eine deutlich geringere Miete bezahlten. Mit Schreiben vom 17.01.2012 lehnte die Beteiligte zu 2) den geltend gemachten Anspruch ab. Eine Einigung konnte im Folgenden nicht erzielt werden. Daraufhin beantragte die A mbH & Co. KG mit Schreiben vom 11.04.2012 die Entscheidung des Beteiligten zu 3) über ihr zustehende Ansprüche auf Ersatz von Planungsschäden.
Mit Bescheid vom 12.02.2014 lehnte das Regierungspräsidium C den Antrag auf Entschädigung ab. Der vorgetragene Schaden sei nicht kausal durch die Planungsmaßnahme der Beteiligten zu 2) hervorgerufen worden, so dass der Anspruch bereits dem Grunde nach nicht bestehe. Der Lebensmittelmarkt sei erst ein Jahr nach der Änderung des Bebauungsplans umgezogen. Die ausgeübte Nutzung habe bis dahin ohne Einschränkung fortgeführt werden können, so dass für diesen Zeitraum ein Wertverlust des Grundstücks nicht spürbar geworden sei. Der dann erfolgte Umzug beruhe nicht kausal auf der planerischen Maßnahme, Lebensmittelhandel auf dem Grundstück der Beteiligten zu 1) auszuschließen. Denn der Lebensmittelmarkt habe schon vor der Planänderung beabsichtigt, auf ein größeres Grundstück umzuziehen. Eine Vergrößerung des B-Marktes am Altstandort sei mangels ausreichender Flächen nicht möglich gewesen. Die Gründe für den Wegzug seien daher grundstücks- und nicht planungsbedingt gewesen. Jede Planung beinhalte eine mittelbare Einflussnahme auf die Wettbewerbssituation, welche jedoch als legitime Nebenfolge hinzunehmen sei. Nach Auszug des Lebensmittelmarktes wäre das Gebäude aufgrund der Bestandskraft der Baugenehmigung weiterhin für Lebensmitteleinzelhändler nutzbar gewesen. Dass sich ein solcher auf dem Grundstück nicht angesiedelt habe, dürfe in der Konkurrenzsituation in der näheren Umgebung begründet sein. Der Vortrag, dass das Gebäude für einen Lebensmitteleinzelhändler umfassend renoviert werden müsse, sei zu pauschal, denn Instandhaltungsmaßnahmen würden vom Bestandsschutz regelmäßig erfasst. Überdies würden im Rahmen des § 42 Abs. 3 BauGB nur Eingriffe in die ausgeübte Nutzung geschützt und damit der status quo des Gebäudes im Zeitpunkt der Planänderung. Der Eigentümerin obliege das wirtschaftliche Risiko, dass potenziellen Mietern die Lage des Grundstücks nicht zusage. Aufgrund des Bestandsschutzes könne das Grundstück rein faktisch wie früher genutzt werden. Allein der Umstand, dass die Nutzung eventuell nicht mehr adäquat sei, könne einen Entschädigungsanspruch nicht begründen. Der Bescheid wurde den Prozessbevollmächtigten der damaligen Beteiligten zu 1) am 13.02.2014 zugestellt.
Mit bei dem Beteiligten zu 3) am 13.03.2014 eingegangenem Telefax hat die Rechtsvorgängerin der jetzigen Beteiligten zu 1) einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt.
Sie ist der Ansicht, dass durch die planungsrechtliche Aufhebung der zulässigen Nutzung eine nicht nur unwesentliche Minderung des Grundstückswertes entstanden sei. Die Minderung des Grundstückswerts ergebe sich daraus, dass infolge der Planänderung nur noch eine Nutzung im Non-Food Sektor möglich sei. Dem stehe nicht entgegen, dass die Fortführung der ausgeübten Nutzung im Rahmen des Bestandsschutzes möglich bleibe. Denn für diese Fallkonstellation sei die Regelung des § 42 Abs. 3 BauGB gerade geschaffen worden. Zwar sei anerkannt, dass eine geringere Bodenwertminderung anfalle, wenn das Grundstück aufgrund des Bestandsschutzes der baulichen Anlage in der bisherigen Weise weiter benutzt werden könne. Es komme jedoch auf den jeweiligen Einzelfall an, insbesondere darauf, welches Gewicht der Verkehr im Rahmen einer sinnvollen Nutzung des Grundstücks dem für die Gebäude bestehenden Bestandsschutz zuspreche. Im Rahmen des Bestandsschutzes sei das Grundstück aber tatsächlich nicht mehr im Lebensmitteleinzelhandel zu vermieten. Eine Neuvermietung sei nach Auslaufen des Mietvertrages mit der langjährigen Mieterin B im Oktober 2009 nicht möglich gewesen, da das Gebäude und die technische Ausstattung nicht mehr den Anforderungen moderner Supermärkte entspreche und erforderliche Umbauten den Rahmen von Instandhaltungsmaßnahmen überschritten und daher baurechtlich genehmigungsbedürftig seien. Der Kausalität zwischen Planungseingriff und Wertminderung stehe auch nicht entgegen, dass der B-Markt ohnehin ausgezogen wäre. Anerkannt sei zwar eine Unterbrechung der Kausalität zwischen Planungseingriff und Schaden, wenn Wertminderungen von Grundstücken eintreten, die auch ohne die Neuplanung entstanden wären. Ohne das Zielabweichungsverfahren und die bauplanungsrechtliche Ausweisung des Sondergebiets für großflächigen Einzelhandel am Neustandort hätte die B-Group den Standort jedoch ersatzlos aufgegeben. Dann aber wäre der Abschluss eines Mietvertrags mit einem Drittunternehmen zur Nutzung als Lebensmittelmarkt, ggf. auch nach einer umfangreichen Modernisierung des Gebäudes, ohne weiteres planungsrechtlich zulässig gewesen. Die Besonderheit des vorliegenden Falles bestehe darin, dass die Festsetzung des Sondergebiets am Neustandort, die für sich genommen tatsächlich nur eine veränderte Konkurrenzsituation für die Beteiligte zu 1) geschaffen hätte, nur deshalb habe erfolgen können, weil gleichzeitig die entsprechende Festsetzung am Altstandort aufgehoben worden sei. Bereits hieraus ergebe sich eine Kausalität zwischen dem Planungseingriff und dem verwirklichten Schaden. Mit E sei bereits ein abschlussreifer Mietvertrag verhandelt gewesen, der lediglich wegen der Verweigerung einer Baugenehmigung für erforderliche Umbaumaßnahmen gescheitert sei. Im Übrigen sei E trotz der bekannten Konkurrenzsituation an einer Anmietung des Grundstücks interessiert gewesen. Maßgeblicher wettbewerblicher Bezugsrahmen sei die planungsrechtliche Situation, wie sie ohne Aufstellung des Bebauungsplans bestanden hätte. Es müsse mithin nicht nur der Planungseingriff hinsichtlich des Grundstücks der Beteiligten zu 1), sondern auch die Ausweisung des Neustandortes als großflächiger Einzelhandel hinweggedacht werden.
Die Beteiligte zu 1) beantragt,
unter Aufhebung des Bescheids der Antragsgegnerin und Beteiligten zu 3) vom 12.02.2014 (Geschäftszeichen ) die Antragsgegnerin und Beteiligte zu 2) zu verurteilen, an die Antragstellerin, hilfsweise an die jetzige Antragstellerin, 420.000,00 € zu zahlen.
Die Beteiligte zu 2) beantragt,
den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen.
Sie ist der Auffassung, die Planänderung habe weder unmittelbar noch mittelbar zu einem Eingriff in die ausgeübte Nutzung auf dem Grundstück der Beteiligten zu 1) und folglich auch nicht zu einer kausalen Bodenwertminderung geführt. Die einschränkende textliche Festsetzung in dem Bebauungsplan Nr. 5 "Gewerbegebiet West, 1. Änderung", wonach Lebensmitteleinzelhandel auf dem Grundstück der Beteiligten zu 1) nicht mehr zulässig sei, begründe keinen unmittelbaren Eingriff in die ausgeübte Nutzung. Das werde faktisch bereits daran deutlich, dass der Lebensmittel- und Getränkemarkt noch bis zum Auslaufen des Mietvertrages ein Jahr nach Inkrafttreten der Planänderung weiterbetrieben worden sei und rechtlich aus dem Bestandsschutz. Es liege daher auch keine planbedingte Bodenwertminderung vor. Dass nach Auslaufen des bisherigen Mietvertrages nicht an einen (anderen) Lebensmittelmarktbetreiber habe vermietet werden können beruhe nicht auf der Planänderung, sondern auf gleichen bzw. ähnlichen Gründen, die auch für die B-Group ausschlaggebend gewesen seien. Dies seien die geänderten Anforderungen an moderne Supermärkte und Discounter, die bereits vor der Planänderung eine Erweiterung der Verkaufsflächen erfordert hätten. Diese sei auf dem Grundstück der Beteiligten zu 1) nicht möglich gewesen. Dennoch handele es sich bei dem Bestandsschutz nicht lediglich um eine formale Rechtsposition, da Umbaumaßnahmen innerhalb des unverändert fortbestehenden Gebäudes hiervon umfasst seien. Die Planänderung führe auch nicht mittelbar zu einer entschädigungspflichtigen Bodenwertminderung. Zwar umfasse der Bebauungsplan auch die Neuausweisung eines Sondergebiets für den Lebensmitteleinzelhandel, allerdings handele es sich dabei nicht um eine Planung, die die ausgeübte Nutzung auf dem Grundstück der Beteiligten zu 1) aufhebe oder ändere.
Die Beteiligte zu 3) hat folgende Stellungnahme abgegeben:
Die Beteiligte zu 1) greife die sog. Doppelwirkung der Planungsmaßnahme an. Ein Entschädigungsanspruch nach § 42 Abs. 3 BauGB gegen die Beteiligte zu 2) scheide mangels Kausalität zwischen Planungseingriff und Wertminderung aus. Der Wegzug des B-Marktes sei nicht planungsursächlich, sondern grundstücksbedingt gewesen, da auf dem Grundstück keine Flächen für eine Erweiterung zur Verfügung gestanden hätten. Die Verlagerung des Supermarktes sei unter besonderen städtebaulichen Gründen gerechtfertigt gewesen, da die langfristige zentrale Nahversorgung der Bevölkerung im ländlichen Raum habe gesichert und erhalten werden sollen. Der Begriff "ausgeübte Nutzung" umfasse nur den vorhandenen tatsächlichen Bestand an Bausubstanz und seine Nutzung, wobei Instandsetzungsmaßnahmen vom Bestandsschutz gedeckt seien. Die Änderungen des Bebauungsplans seien nicht kausal für den Wertverlust des Grundstücks. Es sei zu unterscheiden zwischen den negativen Folgen, die durch die Änderung des Bebauungsplans eintreten und den Folgen, die durch die geänderte wirtschaftliche Situation - nämlich die Ansiedlung eines neuen weiteren großflächigen Einzelhandelsbetriebs - entstehen. Nach dem Auszug des B-Lebensmittelmarktes wäre das Gebäude der Beteiligten zu 1) aufgrund der Bestandskraft der Baugenehmigung weiterhin für Lebensmitteleinzelhändler nutzbar gewesen. Dass sich ein solcher nicht angesiedelt habe, liege an der Konkurrenzsituation in der näheren Umgebung, da durch den neuen B-Markt und die F-Filiale die Grundversorgung der Gemeinde bereits gedeckt sei. Diese Konkurrenzsituation sei zwar durch die Planungsmaßnahme geschaffen worden, jedoch als legitime Nebenfolge hinzunehmen.
Mit Schriftsatz vom 12.01.2017 hat der Prozessbevollmächtigte der vorherigen und der jetzigen Beteiligten zu 1) den Parteiwechsel angezeigt, dem die Beteiligte zu 2) entgegengetreten ist.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschlüssen vom 18.02.2016 (Bl. 210 ff. der Gerichtsakte) und 10.02.2017 (Bl. 334 ff. der Gerichtsakte). Wegen des Beweisergebnisses wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen G vom 09.08.2016 (Bl. 257 ff. der Gerichtsakte) mit Ergänzungsgutachten vom 17.05.2017 (Bl. 378 ff. der Gerichtsakte) und auf die im Protokoll festgehaltenen Erläuterung des Gutachtens in der mündlichen Verhandlung vom 23.06.2017 (Bl. 386 ff. der Gerichtsakte) verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die subjektive Klageänderung aufgrund des mit Schriftsatz vom 12.01.2017 angezeigten Parteiwechsels ist gemäß § 221 BauGB i.V.m. § 263 ZPO zulässig. Die Regelung des § 265 ZPO steht dem nicht entgegen, da der Grundsatz des Zivilprozessrechts, dass ein während des Verfahrens eingetretener Wechsel der Sachlegitimation keinen Einfluss auf den Prozess hat, wegen der besonderen Konstellation im Baulandverfahren keine Anwendung findet (vgl. Ernst/Zinkahn/Kalb, BauGB, § 221 Rn. 5). Der Parteiwechsel wurde ordnungsgemäß angezeigt und stellt sich als sachdienlich dar. Er bedarf daher nicht der Zustimmung der Beteiligten zu 2). Das verfahrensgegenständliche Grundstück wurde mit Kaufvertrag vom 06.03.2015 von der Rechtsvorgängerin und vorherigen Beteiligten zu 1) an die jetzige Beteiligte zu 1) veräußert. Nachdem Letztere das Eigentum an dem Grundstück erworben hatte, wurden ihr mit Vereinbarung vom 25.11./08.12.2016 die Entschädigungsansprüche aus diesem Verfahren abgetreten. Als Inhaberin des Entschädigungsanspruchs ist die Sachbefugnis auf sie übergegangen. Das Gericht erachtet es daher als sachdienlich, wenn der Antrag auf gerichtliche Entscheidung von der jetzigen Beteiligten zu 1) weiterverfolgt wird.
Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 217 BauGB ist zulässig. Er richtet sich gegen einen Verwaltungsakt nach § 42 BauGB und ist form- und fristgerecht innerhalb der Frist des § 217 Abs. 2 BauGB per Telefax bei der Behörde eingereicht worden, die den Verwaltungsakt erlassen hat.
Der Antrag ist teilweise begründet. Die Beteiligte zu 1) hat einen Anspruch auf Zahlung einer Entschädigung i.H.v. 93.200,00 € gegen die Beteiligte zu 2) aus § 42 Abs. 3 BauGB. Insoweit ist der Bescheid des Regierungspräsidiums Darmstadt vom 12.02.2014 aufzuheben.
Da die zulässige Nutzung nach Ablauf der 7-Jahres-Frist des § 42 Abs. 2 BauGB aufgehoben wurde, richtet sich der Entschädigungsanspruch nach § 42 Abs. 3 BauGB. Danach ist Entschädigung zu leisten, wenn die Änderung oder Aufhebung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung einschränkt und der Verkehrswert des Grundstücks dadurch nicht nur unwesentlich, sondern spürbar gemindert wird.
Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall gegeben. Die Nutzung der Liegenschaft als Verkaufsfläche für Lebensmitteleinzelhandel stellte nach den Festsetzungen des Bebauungsplans "" von 1968 eine zulässige Nutzung dar. Diese Nutzung wurde durch Nr. 2.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 5 "Gewerbegebiet West" ausgeschlossen und somit aufgehoben. Damit wird in erheblicher Weise in die konkret ausgeübte Art der baulichen Nutzung des Grundstücks eingegriffen. Da der Lebensmitteleinzelhandel unstreitig die höchstwertige und damit wirtschaftlich lukrativste Nutzung darstellt, führt der Entzug dieser Nutzungsmöglichkeit zu einer Wertminderung des betroffenen Grundstücks.
Dem Eingriff steht nicht entgegen, dass der Beteiligten zu 1) die Nutzung des Grundstücks im Rahmen des Bestandsschutzes verbleibt. Der Bestandsschutz ist zeitlich und inhaltlich begrenzt. Der Bestandsschutz erlischt mit der Beseitigung des Gebäudes, und zwar unabhängig davon, ob es durch Maßnahmen des Eigentümers oder durch zufällige Ereignisse beseitigt wird oder schrittweise verfallen ist. Auch eine Nutzungsänderung führt zum Entfallen des Bestandsschutzes. Zulässig sind nur Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, soweit die Identität der baulichen Anlage erhalten bleibt. Diese zeitlich und inhaltlich begrenzte Nutzungsmöglichkeit führt bereits zu einer Wertminderung auf dem Grundstücksmarkt, die sich mit der Planänderung spürbar auswirken kann (vgl. LG Darmstadt, Urteil vom 10.04.2015 - 91 O 4/09 ).
Die Höhe der Entschädigung bemisst sich gemäß § 42 Abs. 3 Satz 2 BauGB nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks aufgrund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Beschränkung durch die Planänderung ergibt. Aufgrund der mit der Aufstellung eines Bebauungsplans einhergehenden Vorwirkungen ist als Wertermittlungsstichtag der Tag vor dem Beschluss der Gemeindevertretung über die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 5 "Gewerbegebiet West" anzunehmen, mithin der 05.08.2008.
Die Höhe des Planungsschadens ist nach §§ 221 BauGB, 287 ZPO zu schätzen. Dabei ist zu ermitteln, wie sich die Planänderung auf den Verkehrswert des Grundstücks ausgewirkt hat, d.h. in welchem Maße trotz bestehenden Bestandsschutzes bereits bei Wirksamwerden der Planänderung eine Minderung des Grundstückswerts eingetreten ist. Zwar treten bei einem bebauten Grundstück, wenn es aufgrund des Bestandsschutzes der baulichen Anlage trotz der Planänderung in der bisherigen Weise weiter genutzt werden kann, in der Regel geringere Wertverluste ein als bei einem sofortigen vollständigen Wegverfall der zulässigen Nutzungsmöglichkeit. Letztendlich kommt es aber auf die Umstände des Einzelfalles an, insbesondere darauf, welches Gewicht der Verkehr im Rahmen einer sinnvollen Nutzung des Grundstücks dem für die Gebäude bestehenden Bestandsschutz beimisst (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.1978 - II ZR 166/76NJW 1979, 2303, 2304; Runkel, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 01.11.2014, § 42, Rn 79b, 80).
Gemessen an diesen Anforderungen schätzt die Kammer unter Berücksichtigung der durchgeführten Beweisaufnahme die ursächlich durch die Planänderung eingetretene Wertminderung des Grundstücks der Beteiligten zu 1) auf 93.200,00 €.
Der Sachverständige G hat in seinem Gutachten vom 09.08.2016 zur Ermittlung der planungsbedingten Wertminderung das Ertragswertverfahren zugrunde gelegt und die Nutzungs- und Verwertungsmöglichkeit im Food- und im Non-Food-Sektor unter Berücksichtigung des Bodenwerts bewertet und miteinander verglichen. Er bestätigt dabei prinzipiell die Vorgehensweise und die Grundlagen im Bewertungsbericht der D GmbH vom Juli 2011. Der Bodenwert und die Mietansätze werden übernommen und auf den Bewertungsstichtag 30.10.2008 (Tag der Bekanntmachung des Bebauungsplans) angepasst. Dies hat er in seinem Ergänzungsgutachten vom 17.05.2017 unwidersprochen damit erklärt, dass kaum ein Unternehmen in Deutschland über bessere Recherchemöglichkeiten zur Ermittlung von marktgerechten Mietwerten verfügt. Nach überschlägigem Abgleich mit eigenen Erkenntnissen und Einschätzungen hätten die Werte grundsätzlich verifiziert werden können. In Bezug auf den Bodenwert hätten eigene Recherchen nahezu identische Werte oder eine sehr große Bandbreite ergeben. Die Ansätze innerhalb der Bandbreite hätten auch für 2008 angesetzt werden können, da die Mieten in ländlichen Gebieten erfahrungsgemäß über Jahre hinweg wenig volatil seien. Auf diese Weise ermittelte er einen planungsbedingten Wertminderungsbetrag von 233.000,00 €. Dies ist methodisch grundsätzlich nicht zu beanstanden.
Soweit die Beteiligte zu 2) hinsichtlich des Bodenwerts einwendet, es habe zum Wertermittlungsstichtag ein Quadratmeterpreis i.H.v. 40,00 € zugrunde gelegt werden müssen, hat der Sachverständige G in seinem Ergänzungsgutachten vom 17.05.2017 seine Berechnungsgrundlagen offengelegt und nachvollziehbar dargelegt, weshalb von einem Bodenwert von rd. 42,00 €/m² ausgegangen werden kann. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 23.06.2017 hat er zudem ausgeführt, dass der Bodenwert für die Bewertung nach dem Ertragswertverfahren ohnehin nicht von so ausschlaggebender Bedeutung sei, weil dieser über die vorzunehmende Abzinsung nur als Anteil in das jeweilige Endergebnis einfließe. Sofern die von der Beteiligten zu 2) vorgetragenen Werte in die Berechnung einsetzt würden, ergebe sich im Maximalfall eine Abweichung von etwa 6000,00 €.
Soweit der Sachverständige in seinem Gutachten vom 09.08.2016 bei der Ertragswertberechnung im Non-Food-Sektor eine Nutzung im Textileinzelhandel zu Grunde gelegt und nicht berücksichtigt hat, dass eventuell auch ertragsstärkere Mieter als Textildiscounter zu gewinnen sein könnten (Tierfutter, Drogeriemarkt), ist dies letztendlich nicht zu beanstanden. Auf die Einwendung der Beteiligten zu 2), dass es eine Vielzahl von weiterhin zulässigen Einzelhandelsnutzungen jenseits der Lebensmittelbranche gebe, für die höhere Mieten zu erzielen seien, hat der Sachverständige im Ergänzungsgutachten vom 17.05.2017 ausgeführt, dass die höherpreisige Vermietung mangels Nachfrage nicht möglich sei. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung hat er hierzu weiter ausgeführt, dass ihm die Tabelle der potentiellen Mieter (Bl. 241 der Behördenakte), die von der Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 1) angesprochen wurden, vorgelegen und er sie in die Auswertung einbezogen habe. Daraus ergebe sich, dass auch Interessenten aus dem Non-Food-Bereich letztendlich die Liegenschaft nicht angemietet haben bzw. auf Anfragen erst gar nicht reagiert wurde. Es lasse sich zwar nicht ausschließen, dass sich in Zukunft noch Mieter finden lassen könnten, die auch höhere Mieten zahlen. Dies sei jedoch rein hypothetischer Natur. Der angesetzte Wert sei eigentlich ein Mittelwert, um den herum die ermittelten Werte oszillierten. Genauso gut, wie sich ein Mieter, der mehr bezahlt, finden lassen könne, gelte das auch in umgedrehter Richtung, dass sich in der nächsten Zeit auch Mieter finden lassen könnten, die weniger bezahlen. Im Ergebnis ist daher nicht ersichtlich, dass ein anderer Mietansatz eine treffendere Ertragssituation widerspiegeln würde.
Grundsätzlich ist bei der Ermittlung des Grundstückswerts vor der Planänderung wertmindern zu berücksichtigen, dass die Liegenschaft aufgrund gestiegener flächenmäßigen Anforderungen an einen modernen Supermarkt bereits zu diesem Zeitpunkt nicht mehr im gleichen Umfang an den Lebensmitteleinzelhandel vermietbar war. Es handelt sich hierbei um eine generelle Marktentwicklung und nicht um eine planungsbedingte Verschlechterung. Der Sachverständige hat im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 23.06.2017 jedoch festgestellt, dass sich dieser Umstand jedenfalls zum Stichtag nicht auf den erzielbaren Mietwert ausgewirkt hat. Hinsichtlich des Bodenwerts verwies er darauf, dass dieser für die Ermittlung im Ertragswertverfahren von untergeordneter Bedeutung sei. Entscheidend ist nach den nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen aber, dass die Entwicklung hin zu großflächigen Märkten in der Bandbreite der herangezogenen Werte letztendlich enthalten ist, da aufgrund der vorliegenden Streubreite ein Gutachtenergebnis immer nur eine Mittelung und Schätzung sein kann. Die ermittelten Werte liegen ohnehin im unteren Bereich, da es sich um eine einfache Immobilie in bestenfalls mittlerer Lage handelt.
Somit kann grundsätzlich von einer Wertdifferenz zwischen Food- und Non-Food-Sektor von 233.000,00 € ausgegangen werden. Dabei ist unerheblich, dass der Sachverständige den 30.10.2008 als Wertermittlungsstichtag zugrunde gelegt hat statt dem 05.08.2008 als Tag vor dem Beschluss der Gemeindevertretung über die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 5 "Gewerbegebiet West". Der Sachverständige hat im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 23.07.2017 hierzu nachvollziehbar ausgeführt, dass die Bandbreite der ermittelten Werte so hoch sei, dass keine lineare Entwicklung erkennbar sei. Das liege auch daran, dass die Anzahl der zur Verfügung stehenden Verkaufsfälle so gering sei, dass sich daraus nur eine Bandbreite, aber kein linearer Verlauf ermitteln lasse. Eine Interpolation auf einen bestimmten Stichtag sei daher nicht veranlasst. Es darf daher davon ausgegangen werden, dass sich an der Bewertung keine Änderungen ergeben hätten, wenn der Sachverständige tatsächlich auf den 05.08.2008 als Bewertungsstichtag abgestellt hätte.
Von diesem Betrag ist jedoch der Wert des Bestandsschutzes abzuziehen. Die bestehenden Gebäude auf dem betroffenen Grundstück und ihre Nutzung genießen Bestandsschutz und dürfen in rechtlicher Hinsicht in diesem Rahmen auch weiterhin im Food-Sektor genutzt werden. Das Gericht hält die Behauptung des Sachverständigen G in seinem Gutachten vom 09.08.2016, der Bestandschutz habe aufgrund des Risikos, erforderliche Baumaßnahmen durchführen zu dürfen, keinen Wert, für unzutreffend. Das zeigt allein der Umstand, dass der B-Lebensmittel- und Getränkemarkt noch bis zum Auslaufen des Mietvertrages ein Jahr nach Inkrafttreten der Planänderung weiterbetrieben wurde. Auch Instandsetzungsmaßnahmen sind im Rahmen des Bestandsschutzes möglich.
Allerdings ist dem Sachverständigen und der Beteiligten zu 1) zuzugeben, dass der Wert des Bestandsschutzes für eine Weiternutzung der Gebäude im Food-Sektor auf dem vorliegend konkret betroffenen Grundstück gering ist. Dies zeigt sich an dem Umstand, dass die Liegenschaft seit dem Auslaufen des Mietvertrages mit B im Jahr 2009 bis heute einen Leerstand zu verzeichnen hat und aus verschiedenen Gründen tatsächlich nicht mehr an einen Lebensmitteleinzelhändler vermietet werden konnte. Dies hat die Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 1) durch Vorlage einer Tabelle der potentiellen Mieter (Bl. 241 der Behördenakte) ausreichend dargelegt. Daraus ergibt sich, dass selbst die Vermietung im Non-Food-Sektor schwierig ist. Im Food-Bereich haben Verhandlungen mit den Firmen H und E offensichtlich zu keinem Ergebnis geführt.
Eine wertmäßige Berücksichtigung des Bestandsschutzes in der Weise, dass ausgehend von der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der Gebäude die ermittelte Wertdifferenz entsprechend abgezinst wird, kommt daher vorliegend nicht in Betracht. Da die verfahrensgegenständliche Liegenschaft derzeit nicht mehr entsprechend dem Bestandsschutz für einen Lebensmitteleinzelhandel genutzt wird, gibt es vorliegend keine Erträge, die im Hinblick auf die Restnutzungsdauer abgezinst werden könnten. Dies hat der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung vom 23.06.2017 anschaulich klargemacht. Unerheblich ist daher auch, ob die Restnutzungsdauer der Gebäude bei 23 Jahren oder, wie von der Beigeladenen zu 2) vorgetragen, bei 27 Jahren liegt.
Dass sich auf der Liegenschaft kein Lebensmittelmarkt ansiedeln will, liegt in der konkreten Grundstücksituation begründet. Nach Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 5 "Gewerbegebiet West" ist diese durch eine Konkurrenzsituation geprägt. Durch die Neuansiedlung des B-Marktes auf dem Nachbargrundstück und die bereits vorhandene F-Filiale ist die Wahrscheinlichkeit gering, dass die Liegenschaft von einem weiteren Lebensmitteleinzelhändler angemietet wird. Der Wertverlust durch die entstandene Konkurrenzsituation ist zwar - wie später noch ausgeführt werden wird - wegen kumulativer Kausalität nicht Bestandteil des Planungsschadens und daher von der ermittelten Wertdifferenz abzuziehen. Dennoch hat sie Einfluss auf den Wert, den der Markt dem in rechtlicher Hinsicht bestehenden Bestandsschutz beimisst, und ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen.
Nicht zu berücksichtigen bei der Bewertung des Bestandsschutzes ist allerdings der Umstand, dass nur noch Renovierung- und Instandhaltungsmaßnahmen, aber keine Erweiterungsmaßnahmen im Rahmen des Bestandsschutzes zulässig sind. Insoweit mag die Planänderung zwar mitursächlich für die eingeschränkte Vermietbarkeit sein, wenn der Lebensmitteleinzelhandel von der Anmietung absieht, weil die bestehenden Gebäude nicht nach eigenen Wünschen umgebaut werden können. § 42 Abs. 3 BauGB entschädigt aber nur Planeinwirkungen auf den bei Planänderung bestehenden Bautenstand und seine Nutzung (vgl. Runkel, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Stand: 01.11.2014, § 42, Rn. 93). Die Beschränkung von Erweiterungsbauten ist dem Bestandsschutz immanent und verändert seinen wirtschaftlichen Wert nicht. Eine Entschädigung dafür, dass das Gebäude nur noch insoweit in seinem Bestand verändert werden kann, wie der Bestandsschutz reicht, steht der Beteiligten zu 1) aus Rechtsgründen nicht zu (vgl. LG Darmstadt, Urteil vom 10.04.2015 - 91 O 4/09 -).
Unter Berücksichtigung vorangegangener Ausführungen schätzt die Kammer den Wert des Bestandsschutzes auf 20% der ermittelten Wertdifferenz zwischen Food- und Non-Food-Nutzung, der bei der Ermittlung des Planungsschadens in Abzug zu bringen ist.
Von der unter Berücksichtigung des Bestandsschutzes ermittelten Wertdifferenz zwischen Food- und Non-Food-Nutzung in Höhe von 186.400,00 € (= 233.000,00 € ./. 20%) ist der geschätzte Anteil abzuziehen, der auf die entstandene Konkurrenzsituation durch Ausweisung eines Sondergebiets für großflächigen Einzelhandel und der Errichtung des B-Marktes in unmittelbarer Nachbarschaft zurückzuführen ist. Insoweit beruht die Wertminderung des Grundstücks nicht auf den bauplanungsrechtlichen Ausschluss von Lebensmitteleinzelhandel auf dem Grundstück der Beteiligten zu 1). Es handelt sich hierbei um einen Fall der kumulativen Kausalität.
Bei der Ausweisung eines Sondergebiets für großflächigen Lebensmitteleinzelhandel in unmittelbarer Nachbarschaft handelt es sich nicht um eine Planung, die die ausgeübte Nutzung auf dem Grundstück der Beteiligten zu 1) unmittelbar aufhebt oder ändert. Die Ansiedlung eines neuen großflächigen Einzelhandelsbetriebs infolge der Festsetzung eines Sondergebiets in unmittelbarer Nachbarschaft führt zu einer veränderten Konkurrenzsituation, die jedoch vom Planungsschaden nicht mit umfasst ist. Vorliegend konnte die Festsetzung eines Sondergebiets für großflächigen Einzelhandel zwar nur erfolgen, wenn der Lebensmitteleinzelhandel auf dem Grundstück der Beigeladenen zu 1) planerisch ausgeschlossen wird. Die zu entschädigenden Vermögensnachteile müssen jedoch kausal auf die konkret eingreifende planungsrechtliche Maßnahme zurückzuführen sein. Die Kausalität zwischen Planungseingriff und Schaden ist unterbrochen, wenn Wertminderungen von Grundstücken eintreten, die auch entstanden wären, wenn die Neuplanung nicht erfolgt wäre (vgl. Runkel, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Stand: 01.11.2014, § 42, Rn. 90).
Auch wenn vorliegend der Lebensmitteleinzelhandel auf dem Grundstück der Beigeladenen zu 1) planerisch nicht ausgeschlossen worden wäre, darf einerseits davon ausgegangen werden, dass der B-Markt vorliegend ausgezogen wäre, da die Gebäude auf dem Grundstück der Beteiligten zu 1) den Anforderungen eines modernen Supermarktes nicht mehr entsprechen und Erweiterungsflächen nicht vorhanden sind. Durch die Ausweisung des Sondergebiets und die Ansiedlung des B-Marktes in der Nachbarschaft wäre auch ohne die Aufhebung der Einzelhandelsnutzung auf dem Grundstück der Beteiligten zu 1) die Konkurrenzsituation entstanden, die die Vermietbarkeit des Grundstücks an einen Lebensmitteleinzelhändler erschwert hat.
Andererseits ist die Prognose zu weitgehend, dass sich aus den gleichen Gründen, die den B-Markt zu einer Aufgabe des Standorts bewogen haben, auch kein anderer Lebensmitteleinzelhändler auf dem Grundstück der Beteiligten zu 1) angesiedelt hätte. Denn Lebensmittel-Discounter und auch nicht alle Lebensmittelvollsortimenter haben den gleichen Verkaufsflächenbedarf wie die modernen B-Center. Ohne den Ausschluss von Lebensmitteleinzelhandel auf dem Grundstück der Beteiligten zu 1) wären auch umfassende Modernisierungsmaßnahmen an den Gebäuden möglich und der Abschluss eines Mietvertrags mit einem Drittunternehmen zur Nutzung als Lebensmittelmarkt wahrscheinlich gewesen.
Da die Wertminderung einerseits auf der veränderten Konkurrenzsituation und andererseits auf dem Ausschluss des Lebensmitteleinzelhandels auf dem Grundstück der Beteiligten zu 1) beruht, schätzt die Kammer den kausalen Planungsschaden auf 50 % der ermittelten Wertdifferenz zwischen einer Food- und einer Non-Food-Nutzung. Das ergibt die ausgesprochenen Entschädigung in Höhe von 93.200,00 €.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 228 BauGB i.V.m. § 92 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 221 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 221 BauGB, 287 ZPO
§ 221 BauGB
§ 263 ZPO
§ 265 ZPO
§ 217 BauGB
§ 42 BauGB
§ 228 BauGB
§ 92 ZPO
§ 709 ZPO
§ 42 Abs. 3 BauGB
§ 217 Abs. 2 BauGB
§ 42 Abs. 2 BauGB
§ 42 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 221 Abs. 1 BauGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 1979, 2303, 2304
3 C 2866/09
91 O 4/09
II ZR 166/76