Verwaltungsgericht Wiesbaden (Hessen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-03-20, Aktenzeichen 1 K 1117/20.WI
ECLI: ECLI:DE:VGWIESB:2023:0320.1K1117.20.WI.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens hat der Kläger zu tragen.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt den Erlass der Grundsteuer, die durch die Beklagte für das Grundstück A-Straße, A-Stadt, erhoben wird. Er ist seit 1977 Eigentümer des mit dem ehemaligen „...“ bebauten Grundstückes im Stadtgebiet der Beklagten.
Mit Bescheid vom 11. Januar 2019 setzte die Beklagte die Grundsteuer B mit 396,56 € und mit Bescheid vom 13. Januar 2020 mit 623,93 € fest.
Mit Schreiben vom 10. Dezember 2019 beantragte der Kläger, ihm die Grundsteuer „im Dreijahreszeitraum“ zu erlassen. Der seit 1979 betriebene Gewerbebetrieb werde aufgrund seines Alters und einer dauerhaften kardiologischen Erkrankung beendet. Eine wirtschaftliche Rentabilität des Objekts sei nicht mehr gegeben und es diene nur noch zu reinem Wohnzweck. Durch die Kubatur des Objekts sei die normale Unterhaltung und Pflege ein hoher Kostenfaktor. Bedingt durch die Raumhöhe sei der Kostenfaktor für die Raumheizung extrem erhöht. Mit einzubeziehen in die Bewertung sei der Pflegeaufwand für das Grundstück, das der Öffentlichkeit nicht nur bei Veranstaltungen offenstehe. Beigefügt war eine Bescheinigung des Landesamtes für Denkmalpflege Hessen vom ..., in der ausgeführt ist, dass das Gebäude gemäß § 30 Abs. 2 Denkmalschutzgesetz im Vorgriff auf die Eintragung ins Denkmalbuch bei der Denkmalfachbehörde vollen gesetzlichen Schutz als Kulturdenkmal genieße.
Die Beklagte bestätigte dem Kläger den Eingang seines Antrages vom 10. Dezember 2019 mit Schreiben vom 6. Januar 2020. Den Nachweis über das erhebliche öffentliche Interesse an dem Gebäude habe der Kläger durch die Bescheinigung des Landesamtes für Denkmalpflege Hessen in ausreichender Form erbracht. Für die Ermittlung des Rohertrages würden Nachweise über sämtliche Einnahmen und sonstige Vorteile, die der Grundbesitz biete, und Kostennachweise für sämtliche mit dem Grundbesitz in Zusammenhang stehenden Verwaltungs- und Betriebsausgaben benötigt. Für den Erlass der Grundsteuer B für das Jahr 2019 wurde um die Einreichung der geforderten Nachweise aus 2019 gebeten. Für eine dauerhafte Befreiung nach § 34 Abs. 3 GrStG seien die Nachweise der letzten drei Jahre vorzulegen. Die Grundsteuer B für die Jahre 2020 und 2021 könne auf Antrag gestundet werden.
Mit Schreiben vom 21. März 2020 (Bl. 30 Behördenakte [BA]) reichte der Kläger bei der Beklagten eine Zusammenstellung seiner Einnahmen und Kosten der Jahre 2017 bis 2019 nebst weiterer Belege ein.
Mit Bescheid vom 16. April 2020 lehnte die Beklagte den Antrag auf Erlass der Grundsteuer vom 10. Dezember 2019 ab. Zur Begründung wurde ausgeführt, der Kläger habe am 21. März 2020 eine Zusammenstellung seiner Einnahmen und Ausgaben der Jahre 2017 bis 2019 nachgereicht, die ein jährliches Defizit ausweise. Bei den von dem Kläger vorgelegten Kosten wie Grundsteuer, Wasser, Abwassergebühren, Schornsteinfeger etc. handele es sich ausschließlich um Kosten, die auch in dieser Höhe bei Hauseigentümern ohne denkmalgeschütztes Gebäude anfielen. Auch die Höhe der Ausgaben bewege sich im normalen Rahmen. Der im Antrag erwähnte extrem hohe Kostenfaktor bei der Raumheizung könne nicht belegt werden. Bei einer 90 m² großen Wohnfläche lägen die durchschnittlichen Heizkosten nach Angaben des Deutschen Mieterbundes, abhängig von der Art der Wärmeerzeugung, zwischen 900,00 € und 1.086,00 € pro Jahr. Das ermittelte Defizit sei nicht unmittelbar durch die Denkmaleigenschaft des Wohnhauses entstanden.
Hiergegen erhob der Kläger am 16. Mai 2020 Widerspruch. Beheizbar sei nur ein Raum im Obergeschoss mit einer Größe von 34 m² und einer Raumhöhe von 3,60 m. Die angefallenen Heizkosten im Jahr 2017 i.H.v. 643 €, im Jahr 2018 i.H.v. 762 € und im Jahr 2019 i.H.v. 598 € überstiegen die von der Beklagten angegebenen Kosten erheblich. Raumheizung, Deckenhöhe und Heizkosten hingen ursächlich mit der Denkmaleigenschaft zusammen.
Mit Schreiben vom 29. Juni 2020 bestätigte die Beklagte dem Kläger den Eingang des Widerspruchs. Denkmalschutzbedingte Mehrkosten seien von dem Kläger bislang nicht nachgewiesen worden. Im Vergleich zu anderen 90 m² Wohnungen lägen seine Heizkosten eher niedrig. Sämtliche der vorgelegten Kosten wie Heizung, Müllgebühren, Wasser etc. seien normale Wohnkosten und nicht ursächlich aus der Denkmaleigenschaft des Hauses entstanden. Sie bat den Kläger um Prüfung und Mitteilung, ob der Widerspruch aufrechterhalten werde.
Mit Schreiben vom 20. Juli 2020 zeigte die Bevollmächtigte des Klägers die Vertretung an. Die Heizkosten, die bei dem Kläger auf 34 m² entstünden, seien überdurchschnittlich hoch. Darüber hinaus entstünden dem Kläger weitere Heizkosten infolge der nicht beheizbaren Küche und dadurch, dass eine wärmende Raumtemperatur überhaupt nicht erreicht werden könne. Er müsse zusätzliche Kosten für das Heizen mit Gas und durch das Betreiben eines Kachelofens aufwenden. Diese Heizkosten entstünden denkmalbedingt. Auch bei den Versicherungsbeiträgen entstünden dauerhafte Rechnungsposten, die ausschließlich aufgrund der Denkmaleigenschaft in dieser Höhe bestünden. Bedingt durch eine erforderliche Sanierung der Fassade des ... müsse der Kläger weitere monatliche Tilgungsraten in Höhe von 270,84 € zahlen. Hierzu wurde ein Kontoauszug in Kopie beigefügt. Die Denkmaleigenschaft verhindere, dass das Objekt vermietet werden könne. Denn die Zimmereinteilung lasse eine Vermietung nicht zu.
Mit Schreiben seiner Bevollmächtigten vom 22. Juli 2020 teilte der Kläger ergänzend zur Stellungnahme vom 20. Juli 2020 mit, dass nur ein Raum im Gebäude, nämlich ausschließlich die Küche im Obergeschoss mit einer Größe von 34 m² beheizbar sei. Dieser Raum werde beheizt mit einem Kachelofen und zusätzlich mit einem Gasofen, der notwendig sei, da aufgrund der Raumhöhe die erforderliche Raumtemperatur sonst nicht erreicht werden könne.
Mit Schreiben vom 28. Juli 2020 wies die Beklagte den Kläger bezüglich der Heizkosten darauf hin, dass die gesamte Quadratmeterzahl von 90,7 m² für die Berechnung anzusetzen wäre. Der eingereichte Darlehensbeleg aus dem Jahr 2011 sei nicht zu berücksichtigen, da er außerhalb des Prüfzeitraumes liege.
Mit Schreiben der Bevollmächtigten des Klägers vom 14. August 2020 wurde weiter darauf hingewiesen, dass die von dem Kläger in der mit Schreiben vom 21. März 2020 übersandten Aufstellung angegebene fiktive Miete i.H.v. 5,60 € - 6,60 €/m² zu hoch angesetzt gewesen sei. Aufgrund der fehlenden Dämmeigenschaft des Gebäudes und der Tatsache, dass im Erdgeschoss lediglich eine Fläche von 73 m² und im Obergeschoss nur die Küche mit 34 m² beheizbar sei und dies mit den vorhandenen Heizmitteln nicht ausreichend geschehen könne, werde von einer fiktiven Miete i.H.v. 3,50 €/m² ausgegangen. Einnahmen aus Besichtigungsbetrieb oder kulturellen Veranstaltungen habe der Kläger nicht. Die Mehrkosten der Fassadensanierung seien von dem Kläger nicht ohne weiteres nachweisbar. Ihm lägen insoweit keine Vergleichskosten für eine Fassadensanierung an einem gewöhnlichen Gebäude vor. Dem Schreiben war eine Genehmigung zur Fassadensanierung (Bl. 7 BA) und ein Nachweis über ein Darlehen in Höhe von 50.000 € vom 2. September 2011 beigefügt (Bl. 11 BA).
Mit Widerspruchsbescheid vom 3. September 2020 wurde der Widerspruch vom 16. Mai 2020 zurückgewiesen. Zur Begründung wurde ausgeführt, für den Erlass der Grundsteuer sei die Unrentierlichkeit des Objektes nachzuweisen, wobei die Unrentierlichkeit auf die Denkmaleigenschaft des Gebäudes zurückzuführen sein müsse. Dieser Nachweis sei nicht erbracht worden. Die angeführten erhöhten Heizkosten, unabhängig von der Größe der beheizten Räume, könnten nicht als Nachweis der Mehrkosten verwendet werden. Die Ursache für die erhöhten Heizkosten liege in der nicht vorhandenen Dämmung des Gebäudes und wäre bei einem vergleichbaren, nicht denkmalgeschützten Gebäude identisch. Den Nachweis, dass eine Dämmung durch das Denkmalamt untersagt worden sei, habe der Kläger nicht erbracht. Auch die nachgereichten Kreditkosten für die Restaurierung der Außenfassade seien nicht geeignet, den Mehraufwand, der sich aus den denkmalschutzrechtlichen Auflagen ergebe, zu belegen. Der Widerspruchsbescheid wurde den Bevollmächtigten des Klägers laut Postzustellungsurkunde am 4. September 2020 zugestellt.
Der Kläger hat mit Schriftsatz seiner Bevollmächtigten vom 2. Oktober 2020, bei dem Verwaltungsgericht Wiesbaden eingegangen am selben Tag, Klage erhoben.
Zur Begründung trägt der Kläger vor, er habe einen Anspruch auf Erlass der Grundsteuer gemäß § 32 GrStG. Er habe nachgewiesen, dass die Erhaltung seines Grundbesitzes wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liege. Außerdem lägen die im Zeitraum 2017-2019 erzielten Einnahmen und sonstigen Vorteile (Rohertrag) unter den jährlichen Kosten. Alle vom Kläger angeführten Kosten seien denkmalbedingte Kosten. Er habe aufgrund der Denkmaleigenschaft seines Hauses mehr Kosten zu tragen als Hauseigentümer gewöhnlicher Häuser. Der jährliche Verlust hänge damit ursächlich mit der Denkmaleigenschaft des Hauses zusammen.
Die Heizkosten belasteten den Kläger unverhältnismäßig. Es sei der der Besonderheit des Denkmalschutzes und der Bauweise des Hauses geschuldet, dass nur ein einziger Raum mit 37 m² beheizt werden könne. Hierzu verweist der Kläger auf eine Bescheinigung des Landesamtes für Denkmalpflege vom 28. Oktober 2020 (Anlage K 13 zum Schriftsatz vom 7. Dezember 2020, Bl. 65 GA). Die Heizkosten seien denkmalbedingt erheblich höher aufgrund der Bauweise, der hohen Raumhöhe und der Beheizbarkeit lediglich eines Raumes. Dadurch, dass es sich bei dem Haus um ein Einzelkulturdenkmal handele, das innen und außen geschützt sei - hierzu verweist der Kläger auf die Bescheinigung des Kreisausschusses ... – Fachdienst für Denkmalschutz – vom ... (Anlage K 14 zum Schriftsatz vom 7. Dezember 2020, Bl. Bl. 67 f. GA), in der bestätigt werde, dass das Anbringen einer Wärmedämmung mit Rücksicht auf die Denkmaleigenschaft nicht möglich gewesen sei.
Die Belastungen, die der Kläger durch die jährlich zu zahlende Gebäude- und Feuerversicherung zu tragen habe, seien zu berücksichtigen. Hierzu verweist der Kläger auf die Beitragsrechnungen für die Wohngebäudeversicherung vom 1. März 2017 bis 1. März 2018 (Anlage K 15 zum Schriftsatz vom 7. Dezember 2020, Bl. 69 GA), vom 1. März 2018 bis 1. März 2019 (Bl. 70 GA), vom 1. März 2019 bis 1. März 2020 (Bl. 71 GA), die Beitragsrechnung für die Feuerversicherung vom 1. Januar 2017 bis 1. Januar 2018 (Anlage K 16 zum Schriftsatz vom 7. Dezember 2020, Bl. 72 GA), vom 1. Januar 2018 bis 1. Januar 2019 (Bl. 73 GA), vom 1. Januar 2019 bis 1. Januar 2020 (Bl. 74 GA) und den Versicherungsschein über die Wohngebäudeversicherung gültig ab 18. August 2020 (Anlage K 17 zum Schriftsatz vom 7. Dezember 2020, Bl. 75 GA). Die Versicherungsprämien, die der Kläger für die Gebäude- und Feuerversicherung zahle, seien allein deshalb so hoch, weil das Gebäude unter Denkmalschutz stehe.
Außerdem sei das vom Kläger in Anspruch genommene Baudarlehen i.H.v. 50.000 €, für das er heute noch Raten zahle (vgl. Anlage K 18 zum Schriftsatz vom 7. Dezember 2020, Bl. 77 GA und Anlage K 29 zum Schriftsatz vom 2. November 2021, Bl. 147 GA), als Teil der denkmalbedingten Kosten zu berücksichtigen. Mit den Kosten für die Fassadensanierung 2011 sei der Kläger noch heute belastet, da er die hierfür aufgenommenen Darlehensraten noch heute tilge. Die Fassadensanierung sei von der Denkmalschutzbehörde ausdrücklich am 16. Juni 2011 genehmigt worden (Anlage K 19 zum Schriftsatz vom 7. Dezember 2020, Bl. 78 GA). Die Kosten der Fassadensanierung in Höhe von mehr als 30.000 € (vgl. hierzu Rechnungen für Fachwerkreparaturen, Anlagenkonvolut K 20 zum Schriftsatz vom 7. Dezember 2020, Bl. 81 f. GA) überstiegen die Kosten für die Sanierung der Fassade eines gewöhnlichen Hauses mit derselben Fläche, die lediglich ca. 5.000 € betragen würden, erheblich. Die Fassadensanierung im Jahr 2011 sei im Zusammenhang mit der Herstellung und Erhaltung der Denkmaleigenschaft des Objekts erforderlich gewesen. Hierzu verweist er auf die Bescheinigung des Landesamtes für Denkmalpflege vom 22. Juni 1977 (Anlage K 3 zum Schriftsatz vom 7. Dezember 2020, Bl. 75 GA). Einen Zuschuss für die Fassadensanierung habe er nicht erhalten. Eine andersartige, günstigere Ausführung der Sanierung wäre nicht möglich gewesen, ansonsten hätte dies zur Aberkennung der Denkmaleigenschaft geführt. Der ... habe mitsaniert werden müssen, es hätten bestimmte Farben verwendet und eine bestimmte Art des Anstrichs und Muster des Anstrichs angewendet werden müssen, was erhebliche Kosten ausgelöst habe.
Auch die Kosten für Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Niederschlagswasser, Schornsteinfeger, Müllgebühren und Kosten der Gartenpflege im Jahr 2017 seien ansatzfähig, da das Objekt nicht vermietet sei.
Auf der Einnahmenseite sei lediglich eine fiktive Miete i.H.v. 3,50 € pro Quadratmeter entgegenzuhalten. Von einer höheren fiktiven Miete sei aufgrund der fehlenden Dämmeigenschaft des Gebäudes und der Tatsache, dass im Erdgeschoss lediglich eine Fläche von 73 m² und im Obergeschoss nur die Küche mit einer Größe von 37 m² beheizbar sei, nicht auszugehen.
Mieteinnahmen für die gewerbliche Nutzung seien von dem Kläger nicht angegeben worden, weil er keine Mieteinnahmen habe. Er nutze die „Showrooms“ im Erdgeschoss für den Verkauf von Antikmöbeln. Richtig sei, dass der Kläger im Jahr 2018 kulturelle Veranstaltungen durchgeführt habe. Der ...-Keller sei unentgeltlich zur Verfügung gestellt worden (vgl. hierzu im Einzelnen das Vorbringen im Schriftsatz vom 2. November 2021, Bl. 133 ff. GA). Auch in den vergangenen Jahren habe der Kläger Veranstaltungen im ...-Keller mietfrei angeboten; Gewinne habe er bei den Veranstaltungen nicht oder kaum erzielt; wenn überhaupt seien die Eintrittsgelder bzw. Zahlungen des Veranstalters kostendeckend für den Kläger gewesen.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 16. April 2020 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 3. September 2020 zu verpflichten, dem Kläger die Grundsteuer betreffend das Objekt A-Straße, A-Stadt, für die Kalenderjahre ab 2019 aus denkmalschutzrechtlichen Gründen zu erlassen,
und die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Ablehnung des Antrags auf Erlass der Grundsteuer gemäß § 32 GrStG sei ordnungsgemäß erfolgt und verletze den Kläger nicht in seinen Rechten. Es liege keine ausreichende Rohertragsminderung, die kausal auf der Denkmaleigenschaft beruhe, vor. Nach der ständigen Rechtsprechung des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs (vgl. Beschluss vom 15. Mai 2012 - 5 A 705/12.Z -, juris) müsse die für einen Grundsteuererlass erforderliche Unrentabilität eines denkmalgeschützten Gebäudes kausal auf den Anforderungen des Denkmalschutzes beruhen. Betriebskosten, die nicht kausal durch die Denkmaleigenschaft bedingt seien, könnten keine Berücksichtigung finden. Hierzu gehörten die in jeglichem Objekt anfallenden Grundbesitzabgaben, die Gebäude- und Feuerversicherung sowie die Aufnahme von Baudarlehen.
Die angegebenen Heizkosten seien nicht wesentlich höher als die Kosten für ein nicht denkmalgeschütztes Wohngebäude gleicher Größe. Zumindest wäre eine Abschlagsrechnung vorzunehmen.
Ebenso sei nicht nachprüfbar, ob tatsächlich nur 37 m² beheizt würden. Da das ... über mehrere hundert Quadratmeter Nutzfläche verfüge und der Kläger diese auch für gewerbliche Zwecke nutze, erscheine die Fläche als recht niedrig angesetzt.
In Bezug auf die Fassaden- und Dachsanierung sei nicht zu erkennen, inwieweit die geltend gemachten höheren Kosten denkmalschutzbedingt seien. Selbst wenn man von denkmalschutzbedingten Kosten ausginge, müssten die Abschreibungszeiten belegt werden. Es fehle an einem Gutachten und einer Aufschlüsselung der Kosten unter Berücksichtigung der Abschreibungsrelevanz.
Der Kläger nutze im Erdgeschoss Räume als „Showrooms“ für den Verkauf antiker Möbel, die auch über die ...-Plattform im Internet angeboten würden. Mieteinnahmen für die gewerbliche Nutzung seien von dem Kläger bei den Roherträgen aber nicht angegeben worden. Es sei außerdem bekannt, dass der Kläger Einnahmen aus der Vermietung der Räumlichkeiten habe. Auch diese Einnahmen seien bei der Ermittlung des Rohertrages nicht angegeben worden (vgl. hierzu im Einzelnen das Vorbringen in den Schriftsätzen vom 27. August 2021, Bl. 113 f. GA, und 7. September 2021 nebst Anlagen, Bl. 118 ff. GA).
Die Kammer hat den Rechtsstreit mit Beschluss vom 25. Januar 2023 der Einzelrichterin zur Entscheidung übertragen.
Bezüglich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte des vorliegenden Verfahrens und der vorgelegten Behördenakte der Beklagten (1 Heftstreifen in Kopie), die allesamt Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige, insbesondere fristgerecht erhobene Verpflichtungsklage ist unbegründet.
Der Bescheid der Beklagten vom 16. April 2020 und deren Widerspruchsbescheid vom 3. September 2020 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO). Dem Kläger steht ein Anspruch auf Erlass der Grundsteuer gemäß dem einzig in Betracht kommenden § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG für das Grundstück A-Straße, A-Stadt ab dem Jahr 2019 nicht zu (§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO).
Gemäß § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG ist die Grundsteuer zu erlassen für Grundbesitz oder Teile von Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen.
Im Hinblick auf den Ausnahmecharakter des Grundsteuererlasses wegen Unwirtschaftlichkeit sind hohe Anforderungen an das Vorliegen eines öffentlichen Erhaltungsinteresses zu stellen. Denn die Grundsteuerpflicht ist grundsätzlich nicht von der Ertragskraft des Grundbesitzes abhängig. Auch die persönlichen Verhältnisse des Eigentümers bleiben unberücksichtigt (BVerfG vom 18. Februar 2009 - 1 BvR 1334/07 -). Deshalb reicht für den Grundsteuererlass nicht jedes allgemeine öffentliche Interesse aus; vielmehr muss es sich um ein besonderes öffentliches Interesse handeln, das in rechtlichen Bindungen zu Gunsten der in § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG bezeichneten Zwecke zum Ausdruck kommt, die über die allgemeinen Eigentumsbindungen hinausgehen. Diese im öffentlichen Interesse stehenden Bindungen müssen dem Eigentümer - zur Unrentierlichkeit führende - zusätzliche Benutzungsbeschränkungen auferlegen. Ein öffentliches Interesse im Sinne des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG setzt rechtliche Bindungen des Denkmalschutzes oder einer ihm eigentumsrechtlich gleichstehenden Qualität zulasten des Grundbesitzes voraus, die in ihrer Nutzung beschränkenden Wirkung über insbesondere baurechtlich geforderte Rücksichtnahmen hinausgehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 - 8 C 23/97 -, juris).
Die Erhaltung des ..., A-Straße, A-Stadt liegt wegen seiner Bedeutung für Kunst und Geschichte im öffentlichen Interesse (§ 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG). Ausweislich einer Bescheinigung des Landesamtes für Denkmalpflege Hessen vom ... (Bl. 72 BA) handelt es sich bei dem Gebäude um ein Kulturdenkmal im Sinne von § 2 Abs. 1 HDSchG. Damit ist die Bedeutung des Grundbesitzes für Kunst und Geschichte der Region erwiesen.
Die weitere Voraussetzung für den Grundsteuererlass, dass die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen müssen, hat der Kläger vorliegend nicht dargetan.
Das Tatbestandsmerkmal der Unwirtschaftlichkeit setzt voraus, dass in der Regel, d.h. auf Dauer prognostizierbar, die erzielten Einnahmen und sonstigen Vorteile (Rohertrag), also die grundstücksbezogenen geldwerten Zuflüsse, die jährlichen Kosten, also die ebenfalls grundstücksbezogenen Ausgaben zur Erhaltung des Grundbesitzes und seiner wirtschaftlichen Ertragskraft, unterschreiten. Das Erfordernis, dass die Unwirtschaftlichkeit in der Regel gegeben sein muss, lässt es nicht bei einem rechnerischen Minus im jeweiligen Erlasszeitraum bewenden, sondern stellt auf einen zeitlich andauernden Zustand, d.h. auf die Erwartung einer dauernden Unrentierlichkeit, ab. Dem entspricht es, dass gemäß § 35 Abs. 3 S. 1 GrStG dem Erlassantrag insoweit eine gewisse Dauerwirkung zukommt, als er jährlich nicht wiederholt zu werden braucht. Aus dieser gesetzlichen Vorgabe folgt, dass eine prognostizierende Beurteilung auf der Grundlage unter anderem der sich aus der Vergangenheit ergebenden wirtschaftlichen Daten geboten ist und ferner, dass auf der Einnahmen- wie auf der Kostenseite nur dauerhafte Rechnungsposten berücksichtigungsfähig sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. September 1984 - 8 C 62/82 -, juris Rn. 19; Urteil vom 8. Juli 1998 - 8 C 23/97 -, juris).
Als Einnahmen sind alle Güter anzusehen, die in Geld oder Geldeswert bestehen (§ 8 Abs. 1 EStG) und dem Steuerpflichtigem im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Grundbesitz zufließen. Darunter fallen insbesondere Miet- und Pachteinkünfte. Mit den sonstigen Vorteilen wird insbesondere der Nutzungswert erfasst, den die unentgeltliche Nutzbarkeit des Grundstücks durch den Eigentümer selbst vermittelt. In diesen Fällen ist als Nutzungswert die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zu erzielende (ortsübliche) Miete oder Pacht anzusetzen (BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 - 8 C 23/97 -, juris).
Den Einnahmen sind die jährlichen Kosten gegenüberzustellen. Zu den Kosten gehören alle im Zusammenhang mit dem Grundbesitz stehenden Verwaltungs- und Betriebsausgaben. Hierunter fallen insbesondere die notwendigen Aufwendungen zur Pflege, Erhaltung und Bedienung des vorhandenen Grundbesitzes. Dazu gehören auch Absetzungen für Abnutzung und Substanzverringerung (AfA, § 7 EStG), grundstücksbezogene Versicherungsbeiträge und die Grundsteuer selbst. Nicht abzuziehen sind Sonderabschreibungen aus der Einkommensteuer und Tilgungsleistungen sowie Schuld- oder Eigenkapitalzinsen. Ebenfalls nicht abzuziehen sind Gebühren für Wasser, Abwasser, Heizung, Müllabfuhr, Strom, etc., weil es sich insoweit um Betriebskosten handelt, die von den Gewohnheiten der Nutzer abhängig sind nicht zu den Grundstückskosten im engeren Sinn gehören (VG Wiesbaden, Urteil vom 13. Februar 2012 - 1 K 493/11.WI -; VG Aachen, Urteil vom 19. März 2009 - 4 K 2572/05 -; VG Oldenburg, Urteil vom 12. März 2009 - 2 A 2964/05 -, jeweils mit weiteren Nachweisen, juris; Feldner: Die Befreiung von der Grundsteuer nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG, DStR 2018, 1749 mit weiteren Nachweisen).
Vorliegend fehlt es bereits an der Vorlage einer Rentabilitätsberechnung für den Grundbesitz, aus der sich unter Gegenüberstellung der Einnahmen und Kosten eine jährliche Unterdeckung ergibt. Der Kläger hat nicht hinreichend dargelegt, dass die Nutzung des Grundbesitzes unwirtschaftlich ist. Dies gehört zu seiner Darlegungspflicht, die er insofern trotz Aufforderung des Gerichts mit Hinweisschreiben vom 27. Juli 2021 (Bl. 110 Gerichtsakte [GA]) (§ 86 VwGO) nicht erfüllt hat.
Auf der Einnahmenseite lässt sich ein Gesamtnutzungswert aus der mit Schreiben vom 21. März 2020 vorgelegten Aufstellung des Klägers (Bl. 31, 32 BA) nicht entnehmen. Einzustellen ist der jährliche Nutzungswert der eigenen Nutzung des Grundbesitzes. Vorliegend hat der Kläger in der dem Schreiben vom 21. März 2020 beigefügten Aufstellung (Bl. 32 BA) ausgehend von einem fiktiven Mietpreis in Höhe von 6,60 €/m² für das Jahr 2019 bei einer Wohnfläche von 90,7 m² einen monatlichen Nutzungswert in Höhe von 598,62 € angegeben. Später hat er mit anwaltlichem Schreiben vom 14. August 2020 angegeben, dass ein fiktiver Mietpreis in Höhe von 3,50 €/m² anzusetzen sei. Ob die letztere Angabe dem ortsüblichen Mietpreis entspricht, kann dahinstehen, denn auch unter Zugrundelegung des günstigeren fiktiven Mietpreises hat der Kläger nicht dargetan, dass die Einnahmen für den Grundbesitz dauerhaft unter den Kosten liegen.
Dabei sind nach den obigen Ausführungen die in der Aufstellung des Klägers vom 21. März 2020 aufgeführten Kosten für „Brennstoffe“, Wasser, Abwasser, Niederschlagswasser und Müllgebühren nicht von den Einnahmen abzugsfähig. Bei den im gerichtlichen Verfahren als weitere Kosten angeführten Tilgungsleistungen für ein von dem Kläger im Jahr 2011 aufgenommenes Darlehen handelt es sich ebenfalls nicht um grundstücksbezogene Kosten. Dass der Kläger das Darlehen in Höhe von 50.000 € aufgenommen haben will, um eine Fassadensanierung, die 30.000 € gekostet habe, zu finanzieren, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Auf die persönlichen finanziellen Verhältnisse des Klägers kommt es nicht an. Bei den Kosten für die im Jahr 2011 durchgeführte Fassadensanierung handelt es sich zwar um grundstücksbezogene Aufwendungen, die allerdings keinen Eingang in die Aufstellung des Klägers vom 21. März 2020 gefunden haben (dort ist bei „Kostenarten“ unter der Überschrift „Abschreibung Afa“ „keine“ angegeben, Bl. 31 BA). Diesbezüglich fehlt es im Übrigen auch an einer Aufschlüsselung der Kosten unter Berücksichtigung der Abschreibungsrelevanz, worauf die Beklagte den Kläger bereits zu Recht hingewiesen hat.
Da die verbrauchsabhängigen Abgaben und Unkosten für „Brennstoffe“ (639,24 €), Wasser und Abwasser (157,73 €), Niederschlagswasser (304,51 €) und Müllgebühren (284,88 €) nicht als grundstücksbezogene Aufwendungen i.e.S. anerkannt werden können, reduzieren sich die in der Aufstellung des Klägers angeführten Ausgaben bezogen auf das Jahr 2019 um 1.386,36 €. Ob die eingestellte Position Schornsteinfeger in der vom Kläger geltend gemachten Höhe Berücksichtigung finden kann oder einer differenzierten Betrachtung bedürfte, kann offenbleiben, denn selbst wenn diese Position in voller Höhe als Kosten einbezogen bleibt, ergibt sich für das Jahr 2019 unter Zugrundelegung einer fiktiven Jahresmiete in Höhe von ([3,50 €/m² Mietpreis x 90,7 m² ] x 12 Monate =) 3.809,40 € auf der Einnahmenseite gegenüber Kosten in Höhe von („Gebäudeversicherung“ in Höhe von 421,87 € + „Geb. Geb.-Versicherung in Höhe von 642,63 € + Grundsteuer in Höhe von 396,56 € + „Schornsteinfeger“ in Höhe von 71,33 € =) insgesamt 1.532,39 € ein jährlicher Einnahmenüberschuss.
Es kommt nicht mehr entscheidend darauf an, ob der Kläger hat nachweisen können, dass das Erfordernis der Kausalität zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresse und der Unrentabilität eingehalten wurde. Insoweit ist allerdings festzustellen, dass der Kläger auch den so genannten denkmalpflegerischen Mehraufwand nicht gesondert ausgewiesen hat. Eine Kausalität zwischen öffentlichen Erhaltungsinteresse und Unrentabilität liegt vor, wenn eine rentable Nutzung des Grundbesitzes zwar grundsätzlich möglich wäre, sie aber durch die mit dem öffentlichen Erhaltungsinteresse verbundenen Benutzungsbeschränkungen bzw. Auflagen verhindert wird (BVerwG, Urteil vom 5. Mai 2015 - 9 C 6/14 -, juris). Aus dem Kausalitätserfordernis folgt, dass nicht jede grundstücksbezogene Ausgabe in die Kostenrechnung einzustellen ist, sondern nur diejenigen Kosten, die speziell durch den Denkmalschutz bedingt sind. Für jede Aufwendung ist deshalb zu prüfen, inwieweit ein entsprechender Aufwand auch ohne Denkmalschutz erforderlich wäre. Nur für den Fall, dass aufgrund der besonderen Anforderungen an die Pflege eines Denkmals ein besonderer Aufwand mit besonderen Kosten erforderlich wird, sind die Mehrkosten in die Gegenüberstellung der jährlichen Einnahmen und Ausgaben einsetzbar (VG Wiesbaden, Urteil vom 13. Februar 2012 - 1 K 493/11.WI -; VG Gelsenkirchen, Urteil vom 8. März 2007 - 5 K 2864/05 -, jeweils juris). Aus den vorgelegten Rechnungen und Belegen lässt sich ein denkmalpflegerischer Mehraufwand, der ebenfalls zur Darlegungspflicht des Klägers gehört, worauf das Gericht mit Schreiben vom 27. Juli 2021 hingewiesen hat, nicht entnehmen.
Soweit der Kläger schriftsätzlich die Einholung eines Sachverständigengutachtens angeboten hat, handelt es sich lediglich um eine Beweisanregung, der das Gericht nicht nachkommen musste.
Nach alledem war die Klage mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO, wonach der Kläger als unterliegender Teil die Kosten des Verfahrens zu tragen hat, abzuweisen.
Mangels Kostenerstattungsanspruch war die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren (§ 162 Abs. 2 S. 2 VwGO) nicht für notwendig zu erklären.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 709 S. 2, 711 ZPO.
Gründe für eine Zulassung der Berufung nach § 124 a Abs. 1 VwGO liegen nicht vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 32 GrStG
§ 7 EStG
§ 86 VwGO
§ 167 VwGO
§ 34 Abs. 3 GrStG
§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO
§ 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG
§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO
§ 2 Abs. 1 HDSchG
§ 35 Abs. 3 S. 1 GrStG
§ 8 Abs. 1 EStG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 162 Abs. 2 S. 2 VwGO
§ 708 Nr. 11, 709 S. 2, 711 ZPO
§ 124 a Abs. 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 5 A 705/12
1 BvR 1334/07
8 C 23/97
8 C 62/82
1 K 493/11
4 K 2572/05
2 A 2964/05
9 C 6/14
5 K 2864/05