Landgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-05-15, Aktenzeichen 2-20 O 263/10
ECLI: ECLI:DE:LGFFM:2013:0515.2.20O263.10.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 48.218,53 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz aus 30.450,-- € seit dem 30.3.2011 und aus 17.768,53 € seit dem 19.10.2010 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Beklagte trägt 90 %, die Kläger 10 % der Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages. Die Kläger können die Vollstreckung durch die Beklagte abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages, sofern nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Kläger begehren Minderung des Kaufpreises für eine von der Beklagten erworbene Wohnung nebst Stellplatz.
Mit notariellem Vertrag vom 19.5.2008 erwarben die Kläger von der Beklagten die Eigentumswohnung Nr. 2 im ersten Obergeschoss des von der Beklagten neu errichteten Mehrfamilienhauses in der Straße1 in O1 sowie den hierin befindlichen Tiefgaragenstellplatz Nr. 6. Der gesamte Kaufpreis betrug 870.000,-- €, wobei auf die Wohnung 835.000,-- € und auf den Stellplatz 35.000,-- € entfielen. Die Beklagte hatte die Immobilie als hohen Ansprüchen genügend angepriesen, die insbesondere auch für Familien geeignet sei. Auf die Kopie des Exposés des Bauträgers wird ergänzend Bezug genommen (Bl. 66 ff. d. A.). Im Zuge der Baugenehmigung hatte die Beklagte eine gutachterliche Stellungnahme des Sachverständigen C zur Tiefgarage des Anwesens eingeholt. In seiner Stellungnahme vom 25.6.2007, auf welche ergänzend Bezug genommen wird (Bl. 55 ff. d. A.) stellte der Sachverständige bezogen auf die Planungen u. a. fest, dass mit Fahrzeugen, die größer als das dort angegebene Bemessungsfahrzeug (4,74 m Länge und 1,76 m Breite) seien – z.B. Mercedes E-Klasse – ein Einparken auf dem Stellplatz Nr. 6 nur rückwärts und nach mehrmaligem Rangieren möglich sei. Bei diesen PKW sei eine Nutzung der Garage nur mit äußerst aufmerksamer Fahrweise möglich.
Im November 2008 zahlten die Kläger die letzte Kaufpreisrate in Höhe von 30.450,-- € auf ein Notaranderkonto ein. Der übrige Kaufpreis war bereits entrichtet. Im Dezember 2008 bezogen die Kläger die Wohnung. Ab Januar 2009 konnten sie die Tiefgarage nutzen, nachdem der Aufzug betriebsfähig wurde. Am 7.1.2009 nahm der von den Klägern im Kaufvertrag für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bevollmächtigte Sachverständige D u. a. die Tiefgarage ab. Im Februar 2009 stellte die Beklagte den Klägern auf deren Bitte das Gutachten des Sachverständigen C zur Verfügung. Mit Schreiben vom 25.3.2009 und 24.4.2009 beanstandeten die Kläger gegenüber der Beklagten die Nutzbarkeit des von ihnen erworbenen Tiefgaragenstellplatzes Nr. 6 und begehrten Minderung. Mit Schreiben vom 2.4.2009 lehnte der Geschäftsführer der Beklagten die Minderung ab. Auf die genannten Schreiben der Kläger und das der Beklagten wird ergänzend Bezug genommen (Bl. 151, 162, 13, 14 und 63, 64 d. A.). Anfang Januar 2010 beauftragten die Kläger das Sachverständigenbüro E und F mit der Vermessung und Überprüfung der Befahrbarkeit der Tiefgarage. In seinem Gutachten vom 2.2.2010 stellte der Sachverständige F eine eingeschränkte Nutzbarkeit der Tiefgarage fest und bemaß sie und die damit für den Stellplatz verbundene Wertminderung auf 50 % des Kaufpreises für den Stellplatz, also 17.500,-- €. Auf das Gutachten wird Bezug genommen (Bl. 233 ff. d. A. sowie weitere Gutachtenausfertigung in Gerichtsakte). Darüber hinaus beauftragten die Kläger den Sachverständigen G mit einem Gutachten zur Ermittlung einer Wertminderung der Eigentumswohnung als Folge der nur eingeschränkten Nutzbarkeit des Stellplatzes. In seinem Gutachten vom 28.5.2010 errechnete der Sachverständige G eine Wertminderung der Wohnung in Höhe von 3 % des Kaufpreises von 835.000,-- €, mithin 25.000,-- €. Auch auf dieses Gutachten wird Bezug genommen (Bl. 82 ff. d. A.). Für die Erstellung der Gutachten verlangten die Sachverständigen von den Klägern 2.486,74 € und 2.796,50 €.
Die Kläger behaupten, der Tiefgaragenstellplatz sei mit ihrem PKW … Kombiausführung (Länge 4,93 m, Breite 1,86 m) nur eingeschränkt nutzbar. Bei den Besichtigungen des Stellplatzes gemeinsam mit dem Mitarbeiter der Beklagten, dem Zeugen B, seien sie nicht ausreichend und präzise darauf hingewiesen worden, dass der Stellplatz Nr. 6 mit Fahrzeugen wie dem ihren nur eingeschränkt und nur unter äußerster Vorsicht nutzbar sei. Aus der nur eingeschränkten Nutzbarkeit des Parkplatzes sei ihrer Ansicht nach eine Wertminderung des Stellplatzes wie vom Sachverständigen F von 50 % sowie eine Wertminderung der Wohnung selbst gemäß den Ausführungen des Sachverständigen G von 3 % des darauf entfallenden Kaufpreises gerechtfertigt. Die Wertminderung betrage folglich insgesamt 42.500,-- €. Darüber hinaus behaupten sie Schäden von insgesamt 11.530,-- € aus der Verweigerung der Minderung durch die Beklagte. Teil dieses Betrages bildeten nach Ansicht der Kläger zunächst die Gutachterkosten F und G. Während die Kläger in ihrer Klage vom 25.8.2010 weitere Schadenspositionen zunächst beschrieben, haben sie sie mit Schriftsatz vom 6.5.2011 (Bl. 217 ff. d. A.) teilweise in anderer Höhe begründet und behaupten nun, es seien ihnen vorgerichtliche Anwaltskosten von 935,46 € entstanden, vergebliche Aufwendungen in Form überhöhter Zinsbelastungen wegen zu viel gezahlter Grunderwerbssteuer in noch nicht feststehender Höhe, zu viel gezahlte Notarkosten wegen Beurkundungen des Kaufvertrages mit ungemindertem Kaufpreis von 315,29 € sowie weitere Notarkosten über 235,62 €, die anfallen werden, sobald der Kaufpreis in geminderter Höhe zwecks Rückzahlung zu viel entrichteter Grunderwerbssteuer vorgelegt werde, darüber hinaus zu viel gezahlte Grundbuchkosten bezogen auf die Differenz zum geminderten Kaufpreis von 120,-- € und schließlich überzogene Kreditkosten von 3.527,20 €.
Mit ihrer am 19.10.2010 zugestellten Klage haben die Kläger in ihrem Antrag zu 1 zunächst beantragt, die Beklagte zu verurteilen,
1. folgende Willenserklärungen abzugeben:
a) Ich bin mir mit den Klägern darüber einig, dass der in § 4 Ziff. 1 des Kaufvertrages vom 19. Mai 2008 (UR.-Nr. .../2008 des Notars K) genannte Kaufpreis in Höhe von 870.000,-- € auf einen Betrag vom 827.500,-- € reduziert wird.
b) Ich bin mit den Klägern darüber einig, dass
aa) der Mieteigentumsanteil von 1.582/10.000 an dem Grundstück lfd. Nr. 1, Flur 259, Flurstück 5, Hof- und Gebäudefläche, Straße1, groß: 425 qm verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 nebst Keller mit gleicher Nummer, wie aus der Teilungserklärung ersichtlich, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Frankfurt am Main von O1, Bezirk ..., Blatt ...
sowie
bb) der Miteigentumsanteil von 10/10.000 an dem Grundstück lfd. Nr. 1, Flur 259, Flurstück 5, Hof- und Gebäudefläche, Straße1, groß: 425 qm, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. VI, wie aus der Teilungserklärung ersichtlich, eingetragen im Teileigentumsgrundbuch des Amtsgerichts Frankfurt am Main von O1, Bezirk ..., Blatt ...
auf den Kläger übergeht.
c) Ich erkläre hiermit mein Einverständnis zur Löschung der in Abteilung III des in Ziff. 1 b) aa) und bb) bezeichneten Grundstücks eingetragenen Grundpfandrechte.
d) Ich erkläre hiermit meine Zustimmung zur Rückzahlung des am 26.11.2008 auf dem Notaranderkonto des Notars K, Kto.-Nr. ..., BLZ ... eingezahlten Betrages in Höhe von 30.450,-- € zzgl. der seit diesem Zeitpunkt angefallenen Zinsen ohne Abzug von Bankspesen an die Kläger.
Nachdem der Notar die letzte Kaufpreisrate von 30.450,-- € nach Klageerhebung an die Beklagte auszahlte und die Kläger im Februar 2011 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurden und die Löschung der Vorlasten vorgenommen wurde, beantragen die Kläger anstelle des ursprünglichen Antrages zu 1. nunmehr,
die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 30.450,-- € zzgl. gezogener Nutzungen seit dem 26.11.2008 ohne Abzug von Bankspesen, zzgl. 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Auszahlung vom Notaranderkonto des Notars K zu zahlen.
Darüber hinaus beantragen die Kläger, die Beklagte zu verurteilen,
an die Kläger 12.050,-- € zzgl. gezogener Nutzungen seit 27.11.2008 zzgl. 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
an die Kläger 11.530,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die beengte Situation der Tiefgarage sei mit den Klägern bei einer Besichtigung derselben am 30.4.2008 sowie am 9.5.2008 durch den Mitarbeiter der Beklagten, dem Zeugen B, ausdrücklich erörtert worden. Überdies habe der Zeuge B den Klägern schon bei Besichtigung der Tiefgarage eine Kopie des Gutachtens des Sachverständigen C übergeben. Auch der Geschäftsführer der Beklagten habe die Kläger bei dem Beurkundungstermin vor dem Notar, dem Zeugen A, auf die Stellplatzsituation hingewiesen. Die Beklagte ist der Ansicht, ein Mangel der Tiefgarage liege nicht vor. Aufgrund ihrer – im Einzelnen streitigen – Abmessungen verstoße sie nicht gegen die Vorschriften der Garagenverordnung. Die Beklagte bestreitet die Inanspruchnahme der von den Klägern behaupteten Kreditmittel.
Es ist Beweis erhoben worden gemäß Beweisbeschlüssen vom 12.5.2011 und 23.9.2011 durch Vernehmung der Zeugen B und A und Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen H. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 11.8.2011 (Bl. 323 d. A.), das Gutachten des Sachverständigen H vom 23.3.2012 sowie sein Ergänzungsgutachten vom 8.10.2012, ferner die Sitzungsniederschrift über seine persönliche Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 6.3.2013 (Bl. 231 ff. d. A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist überwiegend begründet. Die Kläger haben einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung in zugesprochener Höhe.
1.
Die Kläger können von der Beklagten nach §§ 634 Nr. 3, 638 Abs. 4 BGB Erstattung eines geminderten Preises für den mit notariellem Vertrag vom 19.5.2008 erworbenen Tiefgaragenstellplatz Nr. 6 in Höhe von 17.500,-- € sowie weiterer 25.000,-- € als Wertminderung ihrer Eigentumswohnung Nr. 2 im ersten Obergeschoss des Hauses Straße1 in O1 verlangen.
a) Der gemeinsam mit der Wohnung Nr. 2 erworbene Tiefgaragenstellplatz Nr. 6 ist mit einem Mangel im Sinne des § 633 BGB Abs. 2 behaftet. Zwar mag eine Vereinbarung über die Beschaffenheit des Stellplatzes nach § 633 Abs. 2 Satz 2 BGB ausdrücklich nicht getroffen worden sein. Der Stellplatz ist jedoch mangelbehaftet gemäß § 633 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB, denn er weist keine Beschaffenheit auf, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes (des Tiefgaragenstellplatzes) erwarten kann. Unstreitig sind die tatsächlichen Feststellungen des Sachverständigen C in seinem Gutachten vom 25.6.2007, wonach bereits bei Nutzung des Stellplatzes Nr. 6 durch das im Gutachten beschriebene Bemessungsfahrzeug (Länge 4,74 m, Breite 1,76 m) nur durch rückwärtige Einfahrt und Rangieren möglich ist. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht ferner zur Überzeugung des Gerichts auf Grundlage der Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen H in seinem Gutachten vom 23.3.2012 fest (§ 286 ZPO), dass das Einschwenken auf den Tiefgaragenstellplatz nicht in einem Zug möglich ist. Ohne Überfahren des benachbarten Stellplatzes ist ein Einparken nur in Rückwärtsfahrt möglich. Dies erfordert zunächst ein Wenden in der Fahrgasse durch mehrfache Rangiervorgänge unter höchster Aufmerksamkeit des Fahrers. Dabei ist zu beachten, dass ein ausreichender Abstand auf der Fahrerseite zur anliegenden Wand gewahrt wird, um ein Aussteigen noch zu ermöglichen. Ein Ausstieg des Beifahrers oder ein Entladen des Kofferraums ist aufgrund der beengten Verhältnisse nach rückwärtigem Einparken nahezu unmöglich bzw. unpraktikabel. Ein Ausfahren ist ebenfalls nur unter hoher Aufmerksamkeit und äußert exaktem Rangieren möglich. Alle Rangiermanöver – sowohl beim Einparken als auch beim Ausparken – erfordern die Einweisung durch eine Hilfsperson. Ohne diese ist ein Parken nicht möglich. Diese Feststellungen des Sachverständigen sind nachvollziehbar und wurden von ihm auf Grundlage einer Simulation mit einem Fahrzeug, wie es die Kläger nutzen, also einem … (Länge 4,93 m, Breite 1,86 m), getroffen. Der Sachverständigen H hat damit auf ein größeres als das vom Sachverständigen C gewählte Bemessungsfahrzeug abgestellt. Aber selbst mit dem Bemessungsfahrzeug ist die Nutzung aufgrund des notwendigen Wendens in der Fahrgasse zwecks Rückwärtseinparken, mehrmaligen Rangierens und der notwendigen, besonderen Aufmerksamkeit des Fahrers auch nach den Feststellungen des Sachversständigen C eingeschränkt. Die Sachverständigen widersprechen sich insoweit also nicht.
Richtigerweise hat der Sachverständige H jedoch darüber hinaus auf ein größeres Fahrzeug, wie es die Kläger fahren, abgestellt. Das ist ein zulässiger Maßstab, denn die hochpreisigen, repräsentativen, hochwertig ausgestatteten Wohnungen in der Straße1 entsprachen laut eigener Anpreisung der Beklagten hohen Ansprüchen und eigneten sich gerade auch für Familien. Diese angesprochene Klientel - auch die Kläger haben Kinder – nutzt häufig größere Fahrzeuge. Zutreffend stellt der Beklagtenvertreter fest, dass auch wohl situierte Käufer gerade in Innenstadtlage nicht zwingend große Fahrzeuge fahren. Jedoch ist dies jedenfalls für Familien mit mehreren Kindern keine Seltenheit, sondern eher typisch. Bei der Art des Objekts und der Anpreisung im Exposé der Beklagten konnte ein Käufer demnach erwarten, den erworbenen Tiefgaragenstellplatz Nr. 6 auch mit einem größeren PKW als dem Bemessungsfahrzeug – einem Kombi wie die Kläger ihn fahren – ohne maßgebliche Einschränkungen nutzen zu können. Dieser Maßstab ist vorliegend schon deshalb nicht gewahrt, weil immer eine Hilfsperson den Fahrer einweisen muss. Es sind vielfältige Alltagsgestaltungen denkbar, in welchen die Nutzung des Stellplatzes bereits daran tatsächlich scheitert und unmöglich ist.
Die von den Sachverständigen geschilderten Gegebenheiten schränkt nach alledem die gewöhnliche Verwendung des Stellplatzes Nr. 6 erheblich ein und weist eine Beschaffenheit auf, die im vorliegenden Fall von einem Käufer einer Wohnung im Objekt Straße1 in O1 nicht erwartet werden konnte, vgl. § 633 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB.
Der Einwand des Beklagtenvertreters, die Tiefgarage entspreche den Anforderungen der Garagenverordnung und sei schon deshalb nicht mangelhaft, im Übrigen könne nicht auf ein Fahrzeug der Größe der Kläger abgestellt werden, verfängt nicht. Die Regelungen der §§ 633 ff. BGB beschreiben einen subjektiven Fehlerbegriff. Entscheidend ist daher nicht, ob bestimmte technische oder sonstige (öffentlichrechtliche) Regelungen verletzt wurden, sondern ob eine Abweichung von der vereinbarten Istbeschaffenheit des Werkes vorliegt. Diese bestimmt sich nach der Vereinbarung der Parteien oder – wie vorliegend – dem, was die Parteien bei Abschluss des Vertrages gemäß obiger Ausführungen vorausgesetzt haben (siehe statt aller, Palandt- Sprau , BGB, 71. Aufl. 2012, § 633, Rn. 5).
b) Der vorstehend beschriebene Mangel lag bei Abnahme des Gemeinschaftseigentums – also auch der streitgegenständlichen Tiefgarage – am 7.1.2009 durch den von den Klägern bevollmächtigten D, mithin bei Gefahrübergang vor.
Die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten ist den Klägern nicht verwehrt, weil sie sich den Mangel des Tiefgaragenstellplatzes Nr. 6 nicht bei Abnahme vorbehielten, § 640 Abs. 2 BGB. Der beschriebene Mangel war den Klägern nämlich zum Zeitpunkt der Abnahme nicht bekannt. Unstreitig haben die Kläger, welche im Dezember 2008 ihre Wohnung bezogen, die Tiefgarage erst nach Fertigstellung des PKW-Aufzugs Ende Januar 2009 nutzen können. Zuvor waren sie nicht über die eingeschränkte Nutzbarkeit des von ihnen erworbenen Stellplatzes informiert worden. Das steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest (§ 286 ZPO). Danach ist nicht davon auszugehen, dass die Kläger das Gutachten C zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder bis zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums erhielten oder sonst über dessen Inhalt hinreichend informiert wurden. Die Aussage des Zeugen A war nicht ergiebig. Der Zeuge B hat zwar bekundet, den Klägern vor Vertragsschluss erklärt zu haben, die Tiefgarage sei eng und nicht mit jedem x-bliebigem Fahrzeug befahrbar. Dies sei vor Ort auch erkennbar gewesen. Die Richtigkeit dieser Aussage unterstellt, hätte sie jedoch nicht ausgereicht, um die Kläger über das tatsächliche Ausmaß der Behinderungen beim Parken zu informieren. Dazu hätte es einer präziseren Schilderung der eingeschränkten Nutzbarkeit im Sinne der Feststellungen des C bedurft. Der Zeuge B konnte sich indes nicht erinnern, den Klägern das Gutachten dieses Sachverständigen übergeben zu haben. Insoweit war seine Aussage nicht ergiebig. Sofern der Zeuge B ausgesagt hat, das Gutachten C den Käufern regelmäßig ausgehändigt zu haben, ist diese Aussage durch Vorlage der eidesstattlichen Versicherungen anderer Käufer (L, M und N) durch die Klägervertreterin mit Schriftsatz vom 9.9.2011 (Bl. 336 ff.) entkräftet.
c) Die nach §§ 638 Abs. 1 Satz 2, 636 BGB für einen Minderungsanspruch grundsätzlich erforderliche Frist zur Mangelbeseitigung haben die Kläger nicht gesetzt.
Auch ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Verletzung einer Aufklärungspflicht betreffend die beschränkte Nutzbarkeit des Stellplatzes nach §§ 631, 280, 281, 242 BGB (kleiner Schadensersatz) hätte eine Fristsetzung erfordert: Es dürfte sich hier nämlich um die Verletzung einer leistungsbezogenen Nebenpflicht gehandelt haben, da die Aufklärung der Beschreibung des Vertragsgegenstandes/Werkes (Stellplatz) selbst diente, ferner wegen der Gefahr der Umgehung der spezifischen Voraussetzungen des Sachmangelrechts – gerade auch der Fristsetzung – bei der schwierigen Abgrenzung leistungsbezogener und nicht leistungsbezogener Nebenpflichten im Zweifel von ersterer auszugehen ist (siehe zu Vorstehendem insgesamt Pastor in Werner/Pastor, Der Bauprozess, 14. Auflage 2013, Rn. 2275 bis 2277).
Eine Fristsetzung war jedoch gemäß §§ 638 Abs. 1, 636, 323 BGB entbehrlich, denn das Verhalten und die Erklärungen der Beklagten sind als endgültige Erfüllungsverweigerung im Sinne des § 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu werten. Zwar sind an eine solche strenge Anforderungen zu stellen (BGH Urt. v. 21.12.2005, VIII ZR 49/05 = NJW 2006, 1195, Rn. 19 ff. zitiert nach Juris). Das Leugnen eines Mangels kann einen Hinweis auf eine ernsthafte und endgültige Verweigerung der mangelfreien Leistung sein, lässt aber nicht zwingend diesen Schluss zu (BGH Urt. v. 12.1.1993, X ZR 63/91 = NJW-RR 1993, 882, Rn. 13 ff. zitiert nach Juris; OLG Koblenz Urt. v. 13.11.2008, 5 U 900/08 = NJW-RR 2009, 1067, Rn. 11 zitiert nach Juris). Allerdings kann bereits im Klageabweisungsantrag des Unternehmers eine Erfüllungsverweigerung gesehen werden (BGH Urt. v. 5.12.2002, VII ZR 360/01 = BauR 2003, 386, Rn. 11 zitiert nach Juris, BGH Urt. v. 8.12.1983, VII ZR 139/82 = BauR 1984, 181, Rn. 5 zitiert nach Juris) wie auch das gesamte prozessuale Verhalten des Unternehmers kritisch zu würdigen ist (BGH 8.11.2001, VII ZR 373/99 = BauR 2002, 310, 311, Rn. 11; BGH 8.7.1982, VII ZR 301/80 = BauR 1982, 496, Rn. 8 ff. jeweils zitiert nach Juris). Die Kläger haben gegenüber dem Beklagten erstmals mit Schreiben vom 25.3.2009 die Mangelhaftigkeit ihres Stellplatzes gerügt und eine Minderung verlangt. Darauf hat die Beklagte mit Schreiben vom 2.4.2009 ausführlich dargelegt, dass sie aus ihrer Sicht die Klägerin hinreichend über die beengten Verhältnisse in der Tiefgarage aufgeklärt habe und widersprach einer Minderung ausdrücklich. Damit brachte sie zum Ausdruck, dass sie jede – tatsächliche und rechtliche – Verantwortung ablehnte. Eine Aufforderung zur Mangelbeseitigung und eine Fristsetzung zur Nacherfüllung hätte in dieser Situation eine bloße Förmelei dargestellt und war entbehrlich. Das weitere Verhalten der Beklagten, nicht zuletzt das Bestreiten des Minderungsanspruchs mit der Begründung, die Garage sei nicht mangelhaft, da sie der Garagenverordnung entspreche, und der Klageabweisungsantrag, bestätigten und manifestierten die endgültige Verweigerung einer Nachbesserung durch die Beklagte.
Unerheblich ist insoweit, dass die Kläger die Minderung schon vor der endgültigen Erfüllungsverweigerung im Schreiben vom 2.4.2009 aussprachen. Die Geltendmachung von Mängelrechten muss nur dann denknotwendig vor der Erfüllungsverweigerung stattfinden, wenn der Besteller selbst zur Nacherfüllung schreiten möchte und damit dem Unternehmer faktisch die Möglichkeit einer Nachbesserung nimmt (so in dem BGH Urt. vom 20.1.2009, X ZR 45/07 = NJW-RR 2009, 667 zugrunde liegenden Fall). Vorliegend sind die Kläger aber nicht zur Selbstvornahme geschritten, sondern haben nur eine Minderung ausgesprochen. Zudem haben sie ihre Mängelrüge im Schreiben vom 24.4.2009 – also nach dem 2.4.2009 – erneuert.
Schließlich dürfte eine Fristsetzung zur Mangelbeseitigung auch aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten, welche die Klägervertreterin in ihrem Schriftsatz vom 6.5.2011 (Bl.218 d. A.) geschildert hat, entbehrlich gewesen sein. Denn eine Änderung der Garage, die Erweiterung der Fahrgasse, wäre wegen des dahinter liegenden Aufzugschachtes nur mit unverhältnismäßigem Kostenaufwand möglich gewesen. Wegen dieser bautechnischen Umstände konnten die Parteien nicht davon ausgehen, dass ein Umbau der Garage überhaupt vertretbar und möglich war, so dass auch aus diesem Grunde eine Aufforderung zur Mangelbeseitigung sinnwidrig erschienen wäre (vgl. OLG Düsseldorf Urt. v. 31.3.1995, 22 U 162/94 = BauR 1995, 848; Pastor in Werner/Pastor, a.a.O., Rn. 2182 a. E.).
d) Der Mangel des Tiefgaragenstellplatzes Nr. 6 berechtigt die Klägerin zu Minderung aa) des Wertes des Stellplatzes und bb) ihrer Eigentumswohnung Nr. 2 im ersten Obergeschoss des Wohnhauses Straße1 in O1.
aa) Das Minderungsverhältnis des Tiefgaragenplatzes ist mit 50 % des auf den Stellplatz entfallenden Kaufpreises von 35.000,-- € zu bemessen. Die Minderung beträgt mithin 17.500,-- €. Der Wert der Minderung ergibt sich aus § 638 Abs. 3 BGB. Die (entrichtete) Vergütung ist in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Maßgeblich ist der objektive Minderwert; eine richterliche Schätzung nach § 287 ZPO ist möglich (Müko- Busche , 6. Aufl. 2012,
§ 638, Rn. 9 und 11, Palandt- Sprau , a.a.O., § 638, Rn. 4).
Das Verhältnis der herabzusetzenden Minderung von 50 % ist vorliegend nach der Begutachtung des Sachverständigen H in seinem Gutachten vom 23.3.2012 und seinem Ergänzungsgutachten vom 8.10.2012 sowie seiner Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 6.3.2012 für die unter 1. a) beschriebene Nutzungseinschränkung angemessen. Der Sachverständigen H hat darin die bereits durch den klägerseits beauftragen Sachverständigen F in seinem (Partei-)Gutachten vom 2.2.2010 getroffenen Feststellungen bestätigt.
Für die Berechnung des Minderungsprozentsatzes hat der Sachverständige H die Anwendung des Zielbaumverfahrens nach Aurnhammer durch den Sachverständigen F als richtig befunden: Der Sachverständige H hat nachvollziehbar und zutreffend ausgeführt, dass dieses Verfahren seit über 30 Jahren in der gutachterlichen Praxis zur Ermittlung von Wertminderungen angewandt werde, wenn Vergleichspreise oder hinreichendes statistisches Material fehlten. Dieses Verfahren bewerte die Abweichung des Ist-Zustandes vom vereinbarten Soll-Zustand durch die Vergabe von Kriterien, denen einzelne Gewichtungen zugeordnet würden und deren Summe 100 % ergebe. Durch die Verästelung bis auf die Ebene einzelner Kriterien sei ein differenziertes Werturteil möglich, nachvollziehbar und weniger fehleranfällig.
Der Sachverständige H hat die durch den Sachverständigen F in dessen Gutachten auf Seite 37 vorgenommene Zielbaumberechnung als methodisch richtig und nicht angreifbar beschrieben. Auf die dort aufgeführte Grafik wird Bezug genommen. Der Sachverständige H hat klargestellt, dass eine Doppelbewertung der einzelnen Zielbaumkriterien nicht vorliegt.
Sofern der Beklagtenvertreter bemängelt hat, das Parken als solches finde sich als Zielbaumkriterium im Zielbaum nicht wieder, greift dieser Einwand nicht durch: Zunächst ist klar, dass die bestimmungsgemäße Funktion eines Parkplatzes nicht in dessen Ein- und Ausfahren besteht, sondern im Parken, also dem Stehenlassen des PKW als solchem. Diese Offenkundigkeit hat der Sachverständige H jedoch bedacht, denn er hat in seiner mündlichen Anhörung am 6.3.2013 erklärt, dass nach seinem Dafürhalten das Parken als solches in den einzelnen Kriterien des Zielbaumes mit enthalten ist. Das ist einleuchtend und nachvollziehbar, denn das Parken an sich wird durch die im Zielbaum beschriebenen Einzelkriterium bestimmt: Wenn und soweit ein Einparken, Einfahren, Zufahren, Ausparken oder Ausfahren nur eingeschränkt, mit erheblichem tatsächlichen und zeitlichen Aufwand oder – sollte keine Hilfsperson zur Einweisung erreichbar sein – überhaupt nicht möglich ist, hat das auch Einfluss auf das eigentliche Parken und damit die Nutzbarkeit des Parkplatzes in seiner bestimmungsgemäßen Funktion.
bb) Durch die eingeschränkte Nutzbarkeit des Stellplatzes Nr. 6 ist auch der Wert der streitgegenständlichen Wohnung um 25.000,-- € zu mindern. Auch dies steht der Begutachtung des Sachverständigen H, welcher die Berechnung des Sachverständigen G in seinem klägerseits beauftragten (Privat-)Gutachten vom 28.5.2010 überprüft und für sachlich und rechnerisch richtig befunden hat, zur Überzeugung des Gerichts (§ 286 ZPO) fest. Danach ist davon auszugehen, dass der Wert einer Wohnung in O1 sich auch dadurch bestimmt, ob ein Stellplatz zur Verfügung steht. Der Gutachter hat insoweit den Immobilienmarktbericht der Stadt O1 zitiert und überdies nachvollziehbar dargetan, dass das Fehlen eines Stellplatzes die Zahlung von Spitzenpreisen für Wohnungen einschränken kann, denn diese werden auf dem Markt nur erzielt, wenn alle relevanten Merkmale und Details einer Wohnung stimmig sind.
Sofern der Beklagtenvertreter in der mündlichen Anhörung vom 6.3.2013 darauf verwiesen hat, dass im nahegelegenen J-Garten Parkplätze angemietet werden können, ist dieser Einwand nicht erheblich. Die Entfernung von der Wohnung der Kläger zum Parkhaus J-Garten in der Straße2 in O1 beträgt – ausweislich einer Internetrecherche des Gerichts – 700 m. Zu Fuß ist dieser Weg laut gleicher Quelle (google maps) in 6 min zu bewältigen. Freilich stellt das Parkhaus damit z.B. für (externe) Besucher durchaus eine gute Möglichkeit dar, den PKW abzustellen, um dann zur Wohnung der Kläger zu gelangen. Aber für den potentiellen Wohnungseigentümer, der etwa mit Einkäufen, Gepäck, Kleinkindern, möglicherweise bei schlechten Wetterverhältnissen oder des Nachts als Frau alleine, aufgrund Krankheit/Alter gebrechlich etc. in seine Wohnung gelangen möchte, ist die Parkmöglichkeit im J-Garten selbstverständlich und offenkundig nicht einem Tiefgaragenstellplatz im eigenen Haus Straße1 äquivalent. Der Verweis auf das Parkhaus J-Garten ist insoweit eher fernliegend.
Die Annahme einer Wertminderung der Wohnung durch die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit des streitgegenständlichen Stellplatzes stellt auch kein unzulässiges doppeltes In-Ansatz-Bringen der Parkeinschränkungen und damit keine doppelte Minderung dar. Die Nutzungseinschränkung des Parkplatzes bewirkt zusätzlich zu dem unter aa) beschriebenen Minderwert eine Wertminderung der Wohnung, weil das Vorhandensein eines Parkplatzes ein den Wohnungspreis selbst mit bestimmendes Kriterium ist. Das hat der Sachverständige H ausdrücklich und nachvollziehbar klargestellt (Seite 13 seines Ergänzungsgutachtens). Daher kann unabhängig davon, was die Kläger für den Stellplatz zahlten, der nur auf die Wohnung Nr. 2 entrichtete Preis von 835.000,-- € zu hoch sein, weil kein uneingeschränkt nutzbarer Parkplatz für die Wohnung vorhanden ist.
Die Berechnung der Wertminderung der Wohnung durch die Sachverständigen G bzw. H ist nachvollziehbar und zur Überzeugung des Gerichts zutreffend. Der Sachverständige H hat einleuchtend ausgeführt, dass ein Vergleichswertverfahren ausscheide, weil nicht genügend Vergleichswerte vorhanden sind. Daher wurde das Ertragswertverfahren angewandt. Dabei hat der Sachverständige bestätigt, dass nach seiner Gutachterpraxis ein Mietpreis von 120 € bis 180 € für einen Stellplatz im O2 üblich sei. Sofern der Sachverständige sein Datenmaterial aus Gründen des Datenschutzes nicht offenlegen wollte/konnte, ist dies beachtlich und zu berücksichtigen. Es bestanden und bestehen im Übrigen keinerlei Zweifel, dass der öffentlich bestellte und vereidigte, unabhängige Sachverständige das Datenmaterial die Miethöhen betreffend richtig beschrieben hat.
Als monatlichen Mietansatz hat der Sachverständige daher zutreffend einen Wert von 130,-- € zugrunde gelegt. Zwar ist dies nicht der interpolierte Mittelwert. Jedoch hat der Sachverständige H auch insoweit nachvollziehbar dargetan, dass es sich vorliegend um einen Parkplatz mit Aufzug handelt und demzufolge nicht der Mittelwert, sondern ein Wert im unteren Drittel heranzuziehen sei (Ergänzungsgutachten, S. 10). Auch dieser Einwand des Beklagtenvertreters verfängt also nicht. Im Übrigen hätte sich ein interpolierter Mittelwert nachteiliger für den Beklagten ausgewirkt, weil die Minderung dann noch höher ausgefallen wäre.
Weiter hat der Sachverständige H den positiven Mietansatz von 50 %, also 65 € für den Stellplatz Nr. 6 ebenso für zutreffend erachtet, wie die nicht umlagefähigen Betriebskosten von 15,-- € und damit unter Berücksichtigung des Rentenbarwertfaktors bei Liegenschaftszinsen von 3,6 % und der üblichen Restnutzdauer von 80 Jahren eine Wertminderung von 25.000,- € errechnet. Das Gericht vermochte sich diesen nachvollziehbaren und widerspruchsfreien Berechnungen anzuschließen.
2. Die Kläger haben wegen der beschriebenen Mängel ihres Tiefgaragenstellplatzes außerdem Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Sachverständigengutachten F und G über 2.486,74 € und 2.796,50 €, also 5.283,24 € aus §§ 634 Nr. 4, 636, 280, 249 BGB. Die Einholung dieser Sachverständigengutachten war zur Verfolgung ihrer Rechte erforderlich und angemessen.
3. Aus §§ 634 Nr. 4, 636, 280, 249 BGB haben die Kläger auch einen Anspruch auf Zahlung von 315,29 € als Differenz zwischen den Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrages in der vereinbarten Höhe und den Kosten für die Beurkundung in geminderter Höhe. Auf den schlüssigen Vortrag der Kläger in ihrem Schriftsatz vom 6.5.2011 (Bl. 219 d. A.) wird insoweit Bezug genommen.
Keinen Anspruch haben die Kläger jedoch auf Zahlung weiterer 235,62 € für Notarkosten, die anfallen werden, wenn die Kläger den geänderten Kaufvertrag zwecks Rückzahlung der Grunderwerbssteuer vorlegen. Nach ihrem eigenen Vortrag haben die Kläger diesen Betrag noch nicht entrichtet. Sie hätten daher nur einen Anspruch auf Freistellung für diese Kosten haben können, den sie aber nicht verfolgt haben.
4. Eine weitere Schadensposition, welche den Klägern nach §§ 634 Nr. 4, 636, 280, 249 BGB zu ersetzen ist, ist die Differenz zwischen den Grundbuchkosten für die Eintragung als Eigentümer. Die Gebühr für den entrichteten Kaufpreis beträgt 1.362,- €, für den nach Minderung geschuldeten Preis von 827.500,-- € (die Kläger nennen insoweit einen geschuldeten Preis von 830.000,-- €) beträgt 1.302,-- €. Da eine zweifache Gebühr für die Eintragung als Eigentümer, die Eintragung der Vormerkung und deren Löschung geschuldet ist, ist den Klägern ein Schaden von insgesamt 120,-- € entstanden.
5. Keinen Anspruch haben die Kläger jedoch auf Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten von 935,46 €. Aus dem Gesichtspunkt des Verzugs (§ 286 ZPO) steht ihnen dieser Anspruch nicht zu, da sie die Beklagte nicht durch Fristsetzung zur Zahlung wirksam in Verzug gesetzt haben. Darüber hinaus haben die Kläger nicht dargetan, dass die Gebühren tatsächlich gezahlt wurden. Sie hätten also allenfalls einen Anspruch auf Freistellung.
Auch haben die Kläger keinen Anspruch auf Ersatz der Zinsbelastung für den Differenzbetrag des bereits gezahlten und nach Minderung tatsächlich geschuldeten Kaufpreises. Da sie diesen Betrag noch nicht beziffern können, haben sie einen Feststellungsantrag zwar angekündigt, letztlich aber nicht gestellt.
Schließlich haben die Kläger auch keinen Anspruch auf Ersatz von Kreditkosten über 3.527,20 €. Die Beklagte hat die Inanspruchnahme des behaupteten Kredites bestritten. Weiteren Vortrag dazu haben die Kläger trotz Hinweises vermissen lassen.
6. Die Kläger haben Anspruch auf Zahlung von Zinsen in gesetzlicher Höhe aus 30.450 € seit Auszahlung dieses Betrages vom Notaranderkonto des Notars K. Da der Tag der Auszahlung nicht bekannt ist, selbige zum Zeitpunkt des Eingangs des Schriftsatzes vom 30.3.2011 am selben Tage per Fax jedoch jedenfalls erfolgt war, ist dies als frühestmöglicher Zeitpunkt für den Zinsbeginn nach § 291 Abs. 1 Halbsatz 2 BGB anzunehmen.
Aus dem übrigen Minderungsbetrag von 12.050,-- € sowie den weiteren zugesprochenen Schadenspositionen von insgesamt (5.283,24 € plus 315,29 € plus 120,-- €) 5.718,53 € können die Kläger gesetzliche Zinsen seit Rechtshängigkeit, das war der 19.10.2010, verlangen.
Keinen Anspruch haben die Kläger auf Anspruch gezogener Nutzungen. Sofern diese nicht bezifferbar sind, hätte die Kläger einen Anspruch auf Feststellung selbiger stellen müssen.
7. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 633 ff. BGB
§§ 631, 280, 281, 242 BGB
§ 633 BGB
§ 286 ZPO
§ 287 ZPO
§ 92 ZPO
§ 709 ZPO
§ 634 Nr. 3, 638 Abs. 4 BGB
§ 633 Abs. 2 Satz 2 BGB
§ 633 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB
§ 640 Abs. 2 BGB
§ 638 Abs. 1 Satz 2, 636 BGB
§ 638 Abs. 1, 636, 323 BGB
§ 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 638 Abs. 3 BGB
§ 634 Nr. 4, 636, 280, 249 BGB
§ 291 Abs. 1 Halbsatz 2 BGB
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2006, 1195
NJW-RR 1993, 882
NJW-RR 2009, 1067
NJW-RR 2009, 667
3 U 110/13
VIII ZR 49/05
X ZR 63/91
5 U 900/08
VII ZR 360/01
VII ZR 139/82
VII ZR 373/99
VII ZR 301/80
X ZR 45/07
22 U 162/94