Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-01-09, Aktenzeichen 8 C 79/13
ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2014:0109.8C79.13.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Der Erwerber eines Mietobjekts tritt in das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten erst mit dem durch Eintragung in das Grundbuch vollendeten Erwerb ein. Der Nutzen-/Lastenübergang im Kaufvertrag regelt lediglich im Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer, wem die Nutzungen zustehen und wer die Lasten zu tragen hat. Im Außenverhältnis zum Mieter kann der Erwerber die Miete nur dann rechtlich geltend machen, wenn ihm die Mietforderungen vom Vermieter abgetreten worden sind.(Rn.2)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Von der Abfassung eines Tatbestandes wird nach § 313a ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht die geltend gemachte restliche Miete für Februar 2013 nicht zu. In das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten eingetreten ist sie erst mit dem durch Eintragung in das Grundbuch vollendeten Erwerb des Eigentums am 06.02.2013. Der Nutzen-/Lastenübergang im Kaufvertrag regelt lediglich im Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer, wem die Nutzungen zustehen und wer die Lasten zu tragen hat. Im Außenverhältnis zum Mieter kann der Erwerber die Miete jedoch nur dann rechtlich geltend machen, wenn ihm die Mietforderungen vom Vermieter abgetreten worden sind. Eine Abtretung der Mietforderung für Februar 2013 ist von der Klägerin nicht vorgetragen worden.
In dem gemeinsamen Schreiben der vormaligen Vermieterin und der Klägerin vom 17.12.2012 kann eine derartige Abtretung nicht gesehen werden. Denn hierdurch wurde den Beklagten lediglich der Nutzen-/Lastenwechsel mitgeteilt, was eben nur bedeutet, dass im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Erwerber dem Erwerber ab 22.12.2012 die Nutzungen zustehen sollen. Für den Mieter allerdings bleibt in diesem Fall der Vermieter/Verkäufer der Forderungsinhaber hinsichtlich der Miete; mit der Zahlung auf das im Schreiben vom 17.12.2012 angegebene Konto erfüllte er weiterhin seine Verpflichtung gegenüber dem Vermieter.
Darauf, ob die Miete wegen Wohnungsmängeln gemindert war, kommt es daher vorliegend nicht an.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 313a ZPO