Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 1997-08-27, Aktenzeichen 16 Wx 86/97
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1997:0827.16WX86.97.01

Tenor:

Tatbestand:
Für die Antragsteller und den Antragsgegner sind im Wohnungsgrundbuch der Eigentumswohnungsanlage O. Straße 29 a in L. jeweils Auflassungsvormerkungen eingetragen. Das Objekt wurde bereits anfangs der 90er Jahre bezogen. Die Eigentumsumschreibung fand noch nicht statt, da der Restkaufpreis wegen angeblicher Mängel bislang nicht an den im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Bauträger gezahlt worden ist. Insofern schwebt zur Zeit ein Berufungsverfahren vor dem 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln - 11 U 95/96 - zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Bauträger.
In der Eigentümerversammlung vom 06.10.1992 beantragte der Antragsgegner, ihm den Einbau eines Dachfensters zu gestatten. Dieser Antrag wurde durch Mehrheitsbeschluß abgelehnt. Der Beschluß ist nicht angefochten.
In den Verkaufsprospekten, die der Bauträger bei der Veräußerung der Wohnungen den Erwerbern vorlegte, war das hier streitige und von der Eigentümerversammlung vom 06.10.1992 abgelehnte Dachfenster für die Wohnung des Antragsgegners vorgesehen. Dies betraf ebenso die auf der Eingangsseite des Hauses links, spiegelbildlich gegenüberliegende Wohnung der beteiligten Eheleute Drösser. Im Laufe des Baugenehmigungsverfahrens sind dann geänderte Pläne eingereicht worden, die diese Fenster nicht mehr enthielten. Der der Teilungserklärung zugrunde gelegte Aufteilungsplan sah das vom Antragsgegner begehrte Fenster gleichfalls nicht mehr vor.
Nach Rücksprache mit dem Bauträger ließ der Antragsgegner das Dachfenster trotz des Beschlusses in der Eigentümerversammlung vom 09.10.1992 nachträglich von diesem einbauen.
Mit nicht angefochtenem Beschluß vom 07.11.1994 versagte die Eigentümerversammlung die Genehmigung des Einbaus des streitigen Dachflächenfensters in der Wohnung des Antragsgegners und beschloß, die Rückgängigmachung notfalls auf dem gerichtlichen Klagewege zu fordern.
Das Amtsgericht Leverkusen hat durch Beschluß vom 20.12.1995 dem Antragsgegner aufgegeben, das von ihm in die straßenseitige Dachhaut eingebaute Fenster zu entfernen. Die hiergegen gerichtete Beschwerde hat das Landgericht Köln durch Beschluß vom 20.02.1997 zurückgewiesen.

Entscheidungsgründe:
Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG in förmlicher Hinsicht nicht zu beanstandende Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat ohne Rechtsfehler (§ 27 Abs. 1 FGG, 561 ZPO) einen Anspruch der Antragsteller gegen den Antragsgegner auf Beseitigung des Dachfensters gemäß §§ 1004 Abs. 1 BGB, 15 Abs. 3 WEG bejaht.
Über den Beseitigungsantrag war im Wohnungseigentumsverfahren zu entscheiden, obwohl die Beteiligten noch nicht als Wohnungseigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen sind. Für die entsprechende Anwendung der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes genügt insofern nach einhelliger Auffassung (BGH NJW-RR 1987, 1036; BayObLG NJW RR 1986, 178; Weitnauer, WEG, 8 Auflage, Anhang zu § 10 Rn. 1 mit weiteren Nachweisen), daß die Anwartschaftsrechtsinhaber die Wohnungseigentumsanlage in Besitz genommen haben. Bereits durch die Eintragung der Auflassungsvormerkungen und den Einzug der Beteiligten ist nämlich eine Sachlage entstanden, die nach den tatsächlichen Gegebenheiten und dem rechtlichen Handlungsbedürfnis so weit der echten Eigentümergemeinschaft angenähert ist, daß die Anwendung der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes geboten ist.
Der Beseitigungsanspruch der Antragsteller ergibt sich unter dem Gesichtspunkt der ungenehmigten nachträglichen baulichen Änderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG.
Entgegen der Auffassung des Antragsgegners ist der Einbau des Dachfensters nämlich rechtlich als nachträgliche bauliche Änderung und nicht als Maßnahme zur endgültigen Herstellung des Gebäudes zu qualifizieren. Ein Beseitigungsanspruch der Gemeinschaft wegen baulicher Veränderungen besteht zwar dann nicht, wenn der Bauträger den von der Teilungserklärung abweichenden baulichen Zustand zu einer Zeit durchführt, in der die Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht in Vollzug gesetzt ist (BayObLG ZMR 1994, 126 (127)). Losgelöst von der Eigentumslage verliert der ursprüngliche Eigentümer und Bauträger seine Gestaltungsbefugnis jedoch ab dem Zeitpunkt, zu dem die Erwerber zu einer faktischen Eigentümergemeinschaft verbunden sind. Hierfür genügt nach den vorstehenden Ausführungen jedenfalls, daß die Beteiligten jeweils durch die Eintragung einer Vormerkung ein dem Wohnungseigentum rechtlich nahekommendes Anwartschaftsrecht erworben und die Wohnungen in Besitz genommen haben. Mit diesem Stichtag ist die Befugnis zur Bestimmung der äußeren Gestaltung des Gebäudes nach den Grundsätzen des § 22 Abs. 1 WEG der Eigentümergemeinschaft zugefallen. Dies betrifft insbesondere auch eine von der Teilungserklärung abweichende Fertigstellung der Wohnungseigentumsanlage. Es kommt daher im vorliegenden Fall nicht darauf an, ob der Bauträger gegenüber dem Antragsgegner vertraglich verpflichtet war, das streitige Dachfenster einzubauen. Nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft sich faktisch konstituiert hatte, waren weder der Antragsgegner selbst noch der Bauträger zu § 22 Abs. 1 WEG widersprechenden baulichen Maßnahmen berechtigt.
Der Einbau des Dachflächenfensters stellt im vorliegenden Fall auch der Sache nach eine bauliche Änderung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dar. Darunter fallen alle Veränderungen des vorhandenen Gebäudes, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweichen und eine gegenständliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums bewirken, die über die ordnungsgemäße Instandsetzung oder Instandhaltung hinaus geht (BayObLG NJW RR 1986, 178 mwNw.). Da das fragliche Fenster im Aufteilungsplan nicht vorgesehen war, stellt sein Einbau eine bauliche Änderung dar. Diese war auch nicht nach §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 WEG ohne Zustimmung aller anderen Miteigentümer statthaft. Dies wäre nur dann der Fall, wenn der Einbau dieses Fensters keinen Nachteil verursachen würde, der über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus geht. Für die Annahme eines Nachteils im Sinne des § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG genügt nach allgemeiner Meinung (BayObLG WM 1991, 53 (54); KG NJW RR 1992 1232 OLG Karlsruhe ZMR 1985, 209 (210)), die Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks des Gebäudes. Nachdem im Verfahren über die weitere Beschwerde unstreitig gestellt worden ist, daß auf der spiegelbildlich gegenüberliegenden Seite der Eingangsfront in der Wohnung der beteiligten Eheleute Drösser das fragliche Fenster nicht vorhanden ist, steht fest, daß der symmetrische Eindruck des Hauses durch das eingebaute Fenster leidet. Wie aus den zu den Akten gereichten Fotos deutlich wird, ist das Fenster aufgrund seiner Größe in der Vorderansicht des Gebäudes deutlich sichtbar und für den äußeren Gesamteindruck - jedenfalls im geringen Umfang - prägend. Bereits dies schließt die Annahme einer genehmigungsfreien baulichen Maßnahme im Sinne der §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 WEG aus.
Da die Antragsteller den Beseitigungsanspruch auf § 22 WEG stützen können, kann dahinstehen, ob sie auch deshalb die Beseitigung des Fensters verlangen können, weil es dem Beschluß der werdenden Eigentümergemeinschaft vom 06.10.1992 widerspricht.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, daß der unterlegene Beschwerdeführer die Gerichtskosten der weiteren Beschwerde trägt. Es besteht hingegen keine Veranlassung von dem Grundsatz abzuweichen, daß im Wohnungseigentumsverfahren jeder Beteiligte seine eigenen außergerichtlichen Kosten zu übernehmen hat.
Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird gemäß § 48 Abs. 3 WEG auf 5.000,00 DM festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG
§§ 1004 Abs. 1 BGB, 15 Abs. 3
WEG
§§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 WEG
§ 22 WEG
§ 47 WEG
§ 27 Abs. 1 FGG
§ 22 Abs. 1 WEG
§ 22 Abs. 1
Satz 1 WEG
§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG
§ 22 Abs. 1
Satz 2, 14 WEG
§ 48 Abs. 3 WEG

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 1987, 1036
ZMR 1994, 126
WM 1991, 53
ZMR
1985, 209
11 U 95/96
3 WEG
auf 5.00