Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-07-15, Aktenzeichen 214 C 78/10
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2010:0715.214C78.10.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. An die dem Schutz des Mieters dienende Begründungspflicht bei einer Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind weniger hohe Anforderungen zu stellen, um nicht dem Vermieter die Kündigung durch Formerfordernisse oder Schutzgedanken zu erschweren. Der Vermieter hat insoweit aber insbesondere die Art der geplanten Verwertung und den erwarteten Mindererlös anzugeben, als auch darzulegen, dass das Bestehen des Mietverhältnisses ein Hindernis für die angestrebte Verwertung darstellt (Rn.14) .
2. Gibt der Vermieter die mit einem Umbau erstrebte Höhe der Nettokaltmiete an und stellt die Umbaumaßnahme mittels eines Grundrissplans dar, aus dem sich die mit dem Umbau verbundene Verbesserung des Gebäudes und damit der Rendite aus der Mietwohnung ergibt, so kann der Mieter das Kündigungsbegehren nachvollziehen, so dass eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Kündigung nicht erforderlich ist. Die Ernsthaftigkeit der Verwertungsabsicht des Vermieters wird bereits durch das Erstellen von Bauplänen und das Hinwirken auf die Erteilung einer Baufreigabe nachgewiesen (Rn.16) .
3. Soll die in einem Altbau gelegene Mietwohnung, die über kein Innenbad und Innen-WC verfügt, mit der leerstehenden Nachbarwohnung zusammenlegt und durch die Ausstattung mit Sanitäranlagen dem aktuellen Stand von Wohnungen angepasst werden, so ist die vorgesehene Verwertung auch ohne Darlegung der Umbaukosten und nur pauschaler Angabe der erstrebten Nettokaltmiete als angemessen anzusehen; denn die bessere Verwertungsmöglichkeit ist in einem solchen Fall offensichtlich, weil es nicht um Gewinnmaximierung, sondern um eine überhaupt gewinnbringende Vermietung der Wohnung in einem allgemein üblichen Zustand geht (Rn.18) .
Verfahrensgang
1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung …, Erdgeschoss links, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Flur, 1 Bad und 1 WC, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
2. Die Beklagte trägt 90 %, die Kläger 10 % der Kosten des Rechtsstreites.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 €, die Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, wenn nicht der Gegner vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist von drei Monaten ab Zustellung des Urteils bewilligt.

Tatbestand:
Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin die Räumung einer Wohnung, beruhend auf einer Kündigung wegen einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks.
Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin der in der …, Erdgeschoss links gelegenen und von der Beklagten aufgrund des Mietvertrages vom 08.12.2000 gemieteten Wohnung. Seit Grundbucheintragung vom 04.01.2010 erwarb die Klägerin das Grundstück und trat in den Mietvertrag ein.
Am 15.04.2009 kündigte die vorherige Eigentümerin der Beklagten den Mietvertrag zum 31.01.2010. Darin widersprach die Klägerin der Fortsetzung des Mietverhältnisses über den 31.01.2010 hinaus ausdrücklich. Der Grund der Kündigung, an der auch die Klägerin festhält, ist das Vorhaben der Klägerin, die Wohnung der Beklagten mit den angrenzenden Räumlichkeiten im selben Haus zusammenzulegen, wodurch die neu entstehende Wohnung ein Innenbad/WC erhielte. Bei den Räumlichkeiten, deren Eigentümerin ebenfalls die Klägerin ist, handelt es sich um eine leer stehende Fläche einer Größe von 42,97 qm mit Bad, Küche, und einem kleinen Zimmer. Die beiden Einheiten waren durch einen Korridor getrennt, welcher im Zuge des Zweiten Weltkrieges zerstört und danach zugemauert wurde. Seitdem mangelt es der streitgegenständlichen Wohnung an einem Innenbad/WC.
Die Klägerin behauptet, nur durch die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten sei ihr eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Hausgrundstückes möglich. Die angrenzenden Räumlichkeiten, welche ein 1,5 m breites “Mädchenzimmer” und eine knapp 11 qm große Küche umfassen, seien mangels Wohnfläche nicht bewohnbar und nicht wirtschaftlich nutzbar. Sie behauptet weiter, die Räumlichkeiten verfügen über zu kleine Fenster, keine Querlüftung und sie seien in keinem guten Zustand, so dass Investitionen von über 45.000,00 € nötig seien, um die zurzeit leer stehenden Räume bewohnbar zu machen. Die Klägerin behauptet, durch Zusammenlegung mit der streitgegenständlichen Wohnung könne sie in Zukunft eine höhere Nettokaltmiete verlangen. Durch die Zusammenlegung entstehe eine Wohnung von 98,90 qm, für die eine Nettokaltmiete von 4,67 € pro qm verlangt werden könne; dahingegen erziele die von der Beklagten bewohnte Wohnung zur Zeit lediglich einen Nettokaltmietzins von 3,94 € pro qm und in den leer stehenden Räumlichkeiten werde für die 42,97 qm keine Miete erzielt. Sie behauptet, dieser Umbau stehe unmittelbar bevor, der Antrag auf Baufreigabe durch das Bezirksamt sei Ende April 2010 gestellt.
Die Klägerin beantragt nach Rücknahme des ursprünglichen Antrags zu 2),
die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung …, Erdgeschoss links, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Flur, 1 Bad und 1 WC, zu räumen und geräumt an sie herauszugeben;
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die angrenzenden Räumlichkeiten seien bis zum 30.09.2008 als Wohnung vermietet gewesen und eine Vermietung sei auch weiterhin möglich. Bei dem Wohnraum der Räumlichkeiten handele es sich um den von der Klägerin als Küche bezeichneten Raum, wohingegen sich die Küche in dem kleinen 1,5 m breiten Zimmer befände. Die Beklagte ist der Ansicht, die Möglichkeit eine höhere Nettokaltmiete zu erzielen, stelle keinen Kündigungsgrund dar. Weiter behauptet sie, die Klägerin beabsichtige die Veräußerung der Einheiten als Eigentumswohnungen.
Hinsichtlich weiterer Einzelheiten wird auf den gesamten Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist, soweit sie nicht zurückgenommen wurde, zulässig und begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß § 546 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung.
Der Mietvertrag zwischen den Parteien wurde durch die Kündigung am 15.04.2009 mit Wirkung zum 31.01.2010 beendet. Die bereits von der vorherigen Vermieterin erklärte Kündigung bleibt wirksam, auch nachdem die Klägerin durch die Eigentumsübertragung am 04.12.2009 in das Mietverhältnis eingetreten ist, § 566 Abs. 1 BGB.
Die Kündigung der Klägerin wahrt die formellen Voraussetzungen der §§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 BGB: An die dem Schutz des Mieters dienende Begründungspflicht sind bei einer Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB weniger hohe Anforderungen zu stellen, um nicht dem Vermieter die Kündigung durch Formerfordernisse über den Schutzgedanken hinaus zu erschweren (BVerfG, GE 1992, 817). Der Vermieter hat insbesondere die Art der geplanten Verwertung und den erwarteten Mindererlös anzugeben, als auch darzulegen, dass das bestehende Mietverhältnis ein Hindernis der angestrebten Verwertung darstellt . Vorliegend hat die Klägerin in der Kündigung die Höhe der erstrebten Nettokaltmiete mit 4,67 € pro qm angegeben, ebenso hat sie die Umbaumaßnahmen vorgebracht und dem Schreiben einen Grundrissplan mit beigelegt. So war es der Beklagten möglich das Kündigungsbegehren der Klägerin nachzuvollziehen. Insbesondere bei der Ausstattung mit einem Bad ist die Verbesserung der Rendite offensichtlich (Schmidt-Futterer/Blank, 573, Mietrecht, 10. Auflage 2010, Rdnr. 238), so dass eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Begründung der Kündigung nicht erforderlich war.
Die Voraussetzungen einer so genannten Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB liegen vor.
Zunächst liegt die klägerseitige Absicht, die Mietsache anderweitig zu verwerten, vor. Die Klägerin strebt durch die Zusammenlegung der streitgegenständlichen Wohnung mit den Nachbarräumlichkeiten eine höhere Nettokaltmiete an sowie eine bessere Nutzung der zur Verfügung stehenden Flächen. Die klägerseitige Verwertungsabsicht ist insofern auch ernsthaft und konkret genug. Insbesondere hat die klägerseitige Planung bereits ein Stadium erreicht, in dem die Einschätzung möglich ist, ob der Umbau die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten rechtfertigt. Eine Duldung der Umbaumaßnahmen gemäß § 554 Abs. 1 BGB als milderes Mittel im Vergleich zu Kündigung des Mietverhältnisses kommt vorliegend nicht in Betracht, da im Rahmen der Zusammenlegung die Wohnung der Beklagten aufgehoben wird (BayObLG NJW 1984, 372). Entgegen dem pauschalen Bestreiten der Beklagten, hat die Klägerin vorliegend anhand von Grundrissplänen (Bl. 24 d. A.) ihre konkrete Verwertungsabsicht hinreichend genug dargelegt. Die konkrete Absicht der Zusammenlegung legte sie bereits mit Erteilung des Kündigungsschreiben vor, in dessen Begründung die Planung der Verwertung bereits vorgetragen wurde, so dass es sich nicht um eine unzulässige Vorratskündigung handelt (vgl. LG Berlin, WuM 2009, 466). Weiter legte die Klägerin dar, dass der von ihr beauftragte Generalübernehmer den Antrag auf Genehmigungsfreistellung zusammengestellt habe. Ohne dass eine Baugenehmigung bereits vorliegen muss, erfüllt bereits das Erstellen von Bauplänen und das Hinwirken auf die Erteilung der Baufreigabe das Kriterium der Ernsthaftigkeit der anderweitigen Verwertungsabsicht.
Zudem ist diese Verwertung auch angemessen. Bei der Angemessenheit sind die Gesamtumstände der Verwertung zu betrachten, insbesondere das Verhältnis von Wert und Preis sowie das Verwertungsmotiv und der Verwendungszweck. Dabei bleibt es dem Gericht verwehrt, die wirtschaftliche Planung des Vermieters durch eine eigene, vermeintlich vernünftigere Entscheidung zu ersetzen, vielmehr ist die Verwendung in die der Eigentümerin zustehende Dispositionsfreiheit gestellt (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573, Rdnr. 154).
Die vorgesehene Verwertung der Klägerin ist angemessen. Dass die Klägerin vorliegend weder ausreichend dargestellt und belegt, wie hoch die Kosten sein werden, noch welche Erträge erwartet werden können, greift im vorliegenden Falle nicht, da die bessere Verwertungsmöglichkeit durch die Modernisierung offensichtlich ist.
Das Einreißen einer zugemauerten Wand verursacht keine Kosten in einer Höhe, welche solch gravierende Berücksichtigung in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung finden, dass der Vergleich der Quadratmetermieten aussagslos wäre (vgl. LG Krefeld 2 S 66/09 10.03.2010). Die Klägerin gibt an, dass sich die Nettokaltmiete pro Quadratmeter nach dem Umbau von zur Zeit 3,94 € pro Monat in der Wohnung der Beklagten auf 4,67 € pro Monat erhöhen würde. Unstreitig verfügt die Beklagtenwohnung nicht über ein Innenbad oder Innen-WC. Zwar trägt die Klägerin zur detaillierten Ausstattung der angestrebten Wohnung nichts vor, jedoch legt sie dar, die Wohnung mit einem Innenbad und -WC zu versehen, ferner verfügt das Haus über eine Sammelheizung, was anhand des § 9 des Mietvertrages (Bl. 8 d. A.) abzulesen ist. Je nachdem, ob das Haus, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet vor oder nach dem Jahre 1918 bewohnbar wurde, liegt der Mittelwert gemäß des Berliner Mietspiegel 2009 bei 4,53 bzw. 4,81 € pro qm. Gibt die Klägerin im Laufe des Verfahrens das Baujahr des Hauses nicht an, wird von einer Nettokaltmiete in Höhe von 4,53 € pro Monat pro qm ausgegangen. Diese Nettokaltmiete kann im gegenwärtigen Zustand nicht erzielt werden (vgl. LG Berlin, GE 2006, 389). Dass die Klägerin die Umbaukosten gar nicht und die erstrebte Nettokaltmiete nur pauschal darlegt, schadet vorliegend ebenso nicht, da die Ausstattung mit einem Innenbad und -WC durch das relativ problemlose Einreißen einer Mauer eine Verbesserung darstellt, die unmittelbar zu einer Aufwertung der Wohnung führt. Dabei handelt es sich um die Schaffung von Wohnverhältnissen, wie sie allgemein üblich sind. Der beklagtenseits vorgebrachte Einwand, die Klägerin erstrebe lediglich einen höheren Mietzins, greift nicht durch, da es vorliegend nicht um die Gewinnmaximierung, sondern zunächst um eine überhaupt gewinnbringende Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung in einem allgemein üblichen Zustand geht (Schmidt-Futterer/ Blank, a.a.O., § 573 Rdnr. 161; OVG Berlin GE 1990, 1155).
Der Bestand des Mietverhältnisses hindert die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme, da die Mietsache nach Umbau nicht mehr in ihrer ursprünglichen Gestalt vorhanden ist (Schmidt-Futterer/ Blank, § 573 Rdnr. 163). Der Umbau kommt lediglich in unbewohntem Zustand in Betracht (AG Neustadt, ZMR 2008, 215).
Die Klägerin erleidet im Falle des Fortbestands des Mietverhältnisses mit der Beklagten einen erheblichen Nachteil. Zur Beurteilung, ob der Klägerin durch den Fortbestand ein erheblicher Nachteil entsteht, sind die Interessen beider Mietparteien zu beachten. Dabei steht dem Eigentumsrecht der Klägerin das Bestandsinteresse der Beklagten, in der Wohnung ihren Lebensmittelpunkt zu belassen, entgegen. Vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums aus Art. 14 Abs. 2 GG hat die Klägerin keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der wirtschaftlich ergiebigsten Nutzungsmöglichkeiten. Auch das Besitzrecht der Beklagten an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfG, NJW 1993, 2035, 2036). Andererseits dürfen die der Klägerin entstehenden Nachteile nicht den Umfang der Nachteile weit übersteigen, welche der Beklagten im Falle des Verlusts der Wohnung entstehen.
Vorliegend überwiegt das Verwertungsinteresse der Klägerin. Im Rahmen der Privatnützigkeit des Eigentums stellt die Planung der Zusammenlegung der Wohnungen eine vernünftige Maßnahme dar. Insbesondere die Ausstattung mit Sanitäranlagen entspricht dem allgemeinen aktuellen Standard von Wohnungen, selbst im Altbau. Damit kann die Klägerin bereits ihre Rendite aus der streitgegenständlichen Wohnung wesentlich verbessern, so dass ihr ohne die Vornahme der Modernisierungsmaßnahmen ein wirtschaftlicher Nachteil entstehen würde.
Das Vorbringen, die angrenzenden Räumlichkeiten seien unvermietbar, stellt keinen erheblichen Nachteil der Klägerin dar, welcher gegenüber der Beklagten und hinsichtlich des mit ihr bestehenden Mietverhältnis eine Kündigung berechtigt. Die Räumlichkeiten sind nicht unvermietbar, da sie bis 2008 vermietet waren. Allerdings steht es dem Eigentümer frei die Wohnungen zu verbinden, und dazu Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB hinsichtlich jedes Mietverhältnisses auszusprechen.
Die Kündigung ist auch nicht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2, 2. Halbsatz BGB ausgeschlossen, da die Kündigung aufgrund des konkreten Bauvorhabens keine verbotene Änderungskündigung darstellt. Außerdem hat die Beklagte nicht hinreichend dargelegt, dass die Klägerin eine Veräußerung als Wohnungseigentum beabsichtigt. Auf das pauschale Vorbringen der Beklagten bestritt die Klägerin detailliert die Absicht der Veräußerung im Wege des Wohnungseigentums, indem sie vorbringt, dass die Unternehmensgruppe, der sie angehört, den überwiegenden Teil ihres Bestands dauerhaft auch als Wohnraum vermietet.
Die Beklagte hat der Kündigung der Klägerin nicht gemäß § 574 ff. BGB widersprochen. Sie hat keine Voraussetzungen vorgetragen, aus denen das Vorliegen von Härtegründen hervor geht, so dass nach §§ 574, 574a BGB einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses bestehen könnte (LG Krefeld 2 S 66/09 10.03.2010).
Dahingegen hat die Klägerin ausdrücklich der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Mietzeit widersprochen, § 545 BGB.
Die ordentliche Kündigung wurde fristgemäß vorgenommen, § 20 Nr. 1 des Mietvertrages.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3, 708 Nr. 7 und Nr. 11, 711 ZPO.
Der Beklagten wird gemäß § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt. Dabei wurde berücksichtigt, dass sie bisher ihrer Pflicht zur Zahlung der Miete nachkommt und die Klägerin nicht dargelegt hat, dass eine Baugenehmigung zwischenzeitlich vorliegen würde.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 574, 574a BGB
§ 545 BGB
§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 566 Abs. 1 BGB
§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 BGB
§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB
§ 554 Abs. 1 BGB
§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 2. Halbsatz BGB
§ 574 ff. BGB
§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3, 708 Nr. 7 und Nr. 11, 711 ZPO
§ 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO
Art. 14 Abs. 2 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1984, 372
ZMR 2008, 215
NJW 1993, 2035, 2036
65 S 298/10
VIII ZR 84/11
2 S 66/09