Verwaltungsgericht Darmstadt (Hessen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-09-08, Aktenzeichen 2 K 82/08.DA
ECLI: ECLI:DE:VGDARMS:2010:0908.2K82.08.DA.0A

Tenor:
Der Bescheid des Kreises X. vom 27.06.2007 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 18.12.2007 wird aufgehoben.
Die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst zu tragen hat, hat der Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, falls nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten über die Rechtmäßigkeit eines Bauvorbescheids zur Errichtung eines großflächigen Einzelhandelsvorhabens in der Gemeinde Q.
Mit Bauvoranfrage vom 02.04.2007 beantragte die Beigeladene die Erteilung eines Bauvorbescheids für ein Vorhaben „Einzelhandelsstandort Q.“ in der Gemarkung Q., Ausweislich der eingereichten Planungsunterlagen weist das Vorhaben zwei Verkaufsebenen und eine Parkebene im Untergeschoss auf. Bei den vorgesehenen Einzelfachgeschäften und Einzelfachmärkten handelt es sich um einen Lebensmittelvollsortimenter (Verkaufsfläche 1.998 qm), einen Getränkemarkt (Verkaufsfläche 497 qm), eine Apotheke (Verkaufsfläche 150 qm), einen Drogeriefachmarkt (Verkaufsfläche 619 qm), einen Lebensmitteldiscounter (Verkaufsfläche 1.051 qm), einen Kindermode Fachmarkt (Verkaufsfläche 471 qm), ein Bettenlager/-markt (Verkaufsfläche 711 qm), einen Texilfachmarkt (Verkaufsfläche 599 qm), einen Textildiscounter (Verkaufsfläche 596 qm), einen Optiker (Verkaufsfläche 301 qm) sowie einen Sportartikelmarkt (Verkaufsfläche 472 qm). Insgesamt ergibt sich daraus eine Verkaufsfläche von ca. 7.450 qm. Darüber hinaus wird ein Fitnessstudio mit einer Fläche von 572 qm, ein die drei Ebenen miteinander verbindendes Atrium sowie im oberen Atriumbereich ein Kaffee/Bistro mit einem Flächenanteil von 120 qm aufgeführt. Nach Angaben der Beigeladenen sollen die jeweiligen Einzelhandelseinheiten für sich abgeschlossen sein und unabhängig von einander betrieben werden können.
Mit der Bauvoranfrage wurde eine durch das Büro N. erstellte „Aktualisierung der Einzelhandelskonzeption Q.“ aus dem Jahr 2007 vorgelegt. Grundlage dieses Gutachtens war eine von der Gemeinde Q. in Auftrag gegebene Markt- und Standortanalyse der Fa. O. aus dem Jahr 2002., nach dessen Aufgabenstellung unter anderem das Umsatzpotenzial des Einzugsgebietes von Q. sowie die Kaufkraftzu- und abflüsse bestimmt, freie Marktpotenziale im Einzelhandel ermittelt und Aussagen zur weiteren Standortentwicklung des Einzelhandels sowie zur Verträglichkeit zusätzlicher Einzelhandelsansiedlungen in Q. getroffen werden sollten.
Im Rahmen der Bearbeitung der Bauvoranfrage wurden unter anderem die Gemeinde Q. sowie die Stadt Z. beteiligt. Während die Gemeinde Q. ihr gemeindliches Einvernehmen für das – entsprechend einem vorausgegangenen Urteil des erkennenden Gerichts vom 26.11.2003 (Az: 2 E 584/02) im unbeplanten Innenbereich gelegene – Bauvorhaben erteilte, erhob die Klägerin dergestalt Einwände, dass schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in ihrem Gebiet von dem Vorhaben zu erwarten seien. Bei der Konzeption sei ein sachgerechter Ausgleich gemeindlicher, interkommunaler und regionaler Interessen nicht vorgenommen worden. Die Ansiedlung des Vorhabens erfolge näher an Wohngebieten der Stadt Z. als an denjenigen der Gemeinde Q.. Im Hinblick auf die bereits standortnah vorhandenen Fachmärkte und das nunmehr vorgesehene Warensortiment sei von einer erheblichen Konkurrenzsituation zu Lasten des Mittelzentrums Z. auszugehen.
Auch die Industrie- und Handelskammer A-Stadt teilte in einem Schreiben vom 18.05.2007 gegenüber der Bauaufsicht unter anderem Bedenken hinsichtlich der städtebaulichen Auswirkungen für die benachbarten Kommunen mit.
Mit Bescheid vom 27.06.2007 wurde der Beigeladenen der beantragte Bauvorbescheid erteilt, wobei als Prüfungsumfang die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 BauGB angegeben wurde.
Hiergegen hat die Klägerin mit Schreiben vom 24.07.2007 Widerspruch eingelegt, den sie unter Vorlage einer selbst in Auftrag gegebenen Stellungnahme der L. vom Oktober 2007 dahingehend ergänzend begründete, dass bislang der Verpflichtung zur Prüfung, ob von dem Vorhaben schädliche Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB auf zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Z. ausgingen, nicht hinreichend Rechnung getragen worden sei. Dies gelte auch im Hinblick auf das vorgelegte Gutachten des Büros N., insbesondere werde die darin enthaltene Ergänzungsbedarfsberechnung der Verkaufsflächen für die Gemeinde Q. in Zweifel gezogen. Jedenfalls sei bei einer Umsetzung des Vorhabens mit erheblichen Umverteilungseffekten zu Lasten der Z.er Innenstadt zu rechnen.
Nach der Sitzung des Anhörungsausschusses am 13.11.2007 wies der Beklagte mit Bescheid vom 18.12.2007 den Widerspruch der Klägerin als unbegründet zurück. Es sei zunächst zweifelhaft, welche Teile ihres Gemeindegebiets als zentrale Versorgungsbereiche im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB anzusehen seien. Als solcher könne allenfalls das Innenstadtzentrum der Stadt Z. angesehen werden. Auch wenn es bei Verwirklichung des Planvorhabens „zu gewissen Auswirkungen im Innenstadtbereich“ kommen könne, seien jedoch jedenfalls keine im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB beachtlichen Auswirkungen durch das Vorhaben zu erwarten. Dabei sei unter anderem zu berücksichtigen, dass ausweislich der Stellungnahme des Büros N. aus dem Jahr 2007 der Gemeinde Q. ein weiterer Verkaufsflächenbedarf im Lebensmitteleinzelhandel in der Größenordnung von 3.000 qm („Entwicklungsreserve“) zugesprochen werde. Darüber hinaus seien der Abstand des Planvorhabens zum maßgeblichen Versorgungsbereich sowie die konkret gegebene städtebauliche Situation insgesamt zu berücksichtigen. Schließlich habe die Klägerin selbst in der K. Straße einen Einzelhandelsstandort bereits planfestgestellt, der zwischen dem hier streitgegenständlichen Planvorhaben und dem Innenstadtbereich liege und eine Verkaufsfläche für Güter des täglichen Gebrauchs in einer Größenordnung von über 3.000 qm vorsehe.
Gegen diesen Bescheid hat die Klägerin am 17.01.2008 Klage erhoben.
Sie trägt erneut vor, das streitgegenständliche Vorhaben sei zentrenrelevant, da es Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Klägerin habe. Solche zentralen Versorgungsbereiche könnten sich nicht nur aus entsprechenden Darstellungen und Festsetzungen in Bauleitplänen ergeben, sondern auch aus den tatsächlichen Verhältnissen. Es handele sich dabei um solche Gebiete, die aufgrund ihrer baulichen Nutzung, ihrer räumlichen Zuordnung, ihrer verkehrsmäßigen Anbindung beziehungsweise der vorhandenen Einzelhandelsnutzungen für die Versorgung der Bevölkerung insbesondere mit Waren und Dienstleistungen des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs eine zentrale städtebauliche Bedeutung hätten. Der Bereich müsse nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts eine für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten räumlichen Einzugsbereich zentrale und bestimmte Funktion haben.
Vom streitgegenständlichen Vorhaben betroffene zentrale Versorgungsbereiche der Klägerin seien im oben beschriebenen Sinne die Z.er Innenstadt inklusive des geplanten J.-Forums, das „I.“ in H., die Bereiche „G.-J.-Straße“ und „K. Straße“ in Z. und der Bereich „F.straße“ in H..
Bei der Innenstadt handele es sich um ein verkehrsgünstig gelegenes Innenstadtzentrum, welches nach seiner Lage, seiner Art und seiner Zweckbestimmung nicht nur der Versorgung der Innenstadtbewohner selbst, sondern der Versorgung des gesamten Stadtgebietes sowie der näheren Umgebung diene.
Das I. in H. halte ein tief gestaffeltes Angebot von Lebensmittelgeschäften und anderen Fachgeschäften vor und diene damit ebenso wie die Innenstadt in bedeutsamem Maße der Versorgung der Bevölkerung mit Waren des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs. Ebenso wie die Bereiche „G.-J.-Straße“ und „K. Straße“ im Kernstadtgebiet der Klägerin sowie der Bereich „F.straße“ in H. stelle das I. ein Neben- bzw. Grund- und Nahversorgungszentrum dar. Dem könne nicht mit Erfolg entgegen gehalten werden, es handele sich teilweise nur um nicht integrierte Einzelhandelsagglomerationen. Für die Annahme eines zentralen Versorgungsbereiches sei ausreichend, wenn die Gesamtheit der auf die Versorgung der Bevölkerung ausgerichteten baulichen Nutzung in dem jeweiligen Gebiet aufgrund der verkehrsmäßigen Erschließung und der verkehrlichen Anbindung die Funktion eines Zentrums mit einem bestimmten Einzugsbereich habe und dazu diene, die Versorgung des Gemeindegebiets oder eines Teilbereichs dessen mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs sicherzustellen.
Die seitens der Klägerin benannten Gebiete seien auch nicht zu klein, um die Funktion zentraler Versorgungsbereiche zu erfüllen. Vielmehr könnten zentrale Versorgungsbereiche je nach ihrer konkreten Funktion auch auf einen engeren Bereich einwirken, nur dessen Versorgung dienen und dabei einen nur eingeschränkten Versorgungsbereich abdecken. Werde nur ein relativ enger Bereich versorgt, werde auch der jeweilige zentrale Versorgungsbereich klein ausfallen, ohne dass dies etwas an seiner Einstufung ändere.
Vorliegend seien auch schädliche Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB auf diese Versorgungsbereiche zu erwarten. Es werde diesbezüglich Bezug genommen auf die Stellungnahme der E. vom Oktober 2007. Danach sei aufgrund der Nähe des Q.er Vorhabens zum Stadtgebiet der Klägerin, der in der unmittelbaren Nachbarschaft des Vorhabens ansässigen Einzelhandelsbetriebe und dem ergänzenden Besatz in kleinteiliger und mittlerer Betriebsgröße zunächst davon auszugehen, dass die Attraktionswirkung des Standortbereichs rund um das geplante Vorhaben durch dessen Realisierung deutlich erhöht und auch benachbarte Städte, insbesondere die benachbarte Klägerin, erreichen werde. Diese Einschätzung werde nicht nur durch die Randlage im Q.er Stadtgebiet gestützt, sondern auch durch die dortige gute Verkehrsanbindung. In Bezug auf die geplanten Sortimente sei festzuhalten, dass es sich mit Ausnahme von Teilsortimenten des Bettenfachmarktes um nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente handele. Nach der Stellungnahme der E. seien massive Umverteilungseffekte – insbesondere mit Blick auf die Innenstadt – zu befürchten . Nach Einschätzung der E. erreichten diese Effekte ein Niveau, das Existenzgefährdungen nicht ausschließe und versorgungsstrukturelle und städtebauliche Auswirkungen i. S. d. § 34 Abs. 3 BauGB auslöse. Auch seien kontraproduktive Effekte hinsichtlich der laufenden Sanierung der Innenstadt der Klägerin zu befürchten. Dazu zähle auch die Planung zum J.-Forum in der Innenstadt.
Die Versorgungsbereiche seien auch nicht weit genug von dem Vorhaben entfernt, um schädliche Wirkungen ausschließen zu können, insbesondere betrage die Wegstrecke von dem Vorhaben über die Straßen „DD Straße.“, „CC. Straße“, „BB. Straße“, „AA. Straße“, „ZZ. Straße“ und „YY. Straße“ bis zum Marktplatz in Z. nur ca. 5 km. Hinzu komme, dass das Q.er Planvorhaben im Wege des motorisierten Individualverkehrs durch die Lage an einer Landstraße in der Nähe einer Autobahnabfahrt – auch im Vergleich zur Innenstadt der Klägerin – verkehrsgünstig gelegen sei.
Auch der Einwand, die Klägerin betreibe mit dem J.-Forum in der Innenstadt sowie den Bereichen „G.-J.-Straße“ und „K. Straße“ selbst Planungen, welche schädliche Auswirkungen auf die bereits bestehenden zentralen Versorgungsbereiche der Klägerin haben könnten, sei nicht stichhaltig. Im Gegensatz zum geplanten Vorhaben seien im J.-Forum nur Einzelhandelsgeschäfte mit in der Innenstadt bislang unterrepräsentierten Sortimenten geplant. Auf diesem Weg komme es nach allgemeiner Erfahrung nicht zu Umsatzumverteilungen zu Lasten bestehender Geschäfte, sondern – im Gegenteil – zu so genannten „spill-over-Effekten“. Hinsichtlich der Bereiche „G.-J.-Straße“ und „K. Straße“ seien Wechselwirkungen dieser Standorte mit den bestehenden zentralen Versorgungsbereichen im Stadtgebiet ermittelt und bei der Planung berücksichtigt worden. Als Resultat betrage die geplante Verkaufsfläche im Bereich „G.-J.-Straße“ mit 4.692 m² nur etwa 64% der in Q. vorgesehenen Fläche. Zudem umfasse das dortige Vorhaben lediglich fünf Einzelhandelsbetriebe, namentlich einen Lebensmittelvollsortimenter, einen Lebensmitteldiscounter, einen Drogeriemarkt, eine Videothek und ein Geschäft für Tierbedarf. Innenstadtrelevante Sortimente seien durch den in besagtem Gebiet geltenden Bebauungsplan ausgeschlossen bzw. bei den Randsortimenten auf 10% der Verkaufsfläche beschränkt. Im Bereich „K. Straße“ entstünde ein Baumarkt mit 11.323 m² und ein SB-Warenhaus (Schwerpunkt Lebensmittel) mit 5.728 m² Verkaufsfläche. Innenstadtrelevante Sortimente würden auch hier auf Grundlage eines eingeholten „Verträglichkeitsgutachtens“ detailliert eingeschränkt.
Schließlich könne sich der Beklagte auch nicht auf das von der Beigeladenen in das Verfahren eingebrachte Gutachten der Fa. XX. aus dem Jahre M. sowie die diesbezügliche Aktualisierung durch das Büro N. vom März 2007 berufen, um einen Verstoß gegen § 34 Abs. 3 BauGB zu widerlegen. Insbesondere sei das Aktualisierungsgutachten deshalb ungeeignet, weil es mit keinem Wort auf die Zulässigkeit nach § 34 Abs. 3 BauGB eingehe.
Auf das ursprüngliche Gutachen der Fa. XX. könne sich der Beklagte aber auch deshalb nicht berufen, weil dieses Gutachten von einem Standort in der Q.er Ortsmitte ausgegangen sei. Der Standort sei aber im vorliegenden Fall entscheidungserheblich. Durch die Verlagerung des Vorhabens in das südöstliche Stadtgebiet Q.s würden nicht mehr alle Q.er Bürger gleichermaßen erreicht. Vielmehr sei davon auszugehen, dass sich Bürger der Klägerin stärker in Richtung des Planvorhabens orientierten. Ferner sei dem Gutachten der XX. und der Aktualisierung der Fa. N. entgegen zu halten, dass sie nicht schlüssig bzw. fehlerhaft seien, was sich aus der entsprechenden Stellungnahme der E. vom Oktober 2007 ergebe.
Die Klägerin beantragt,
den Bauvorbescheid vom 27.06.2007 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 18.12.2007 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er nimmt Bezug auf die Ausführungen im Widerspruchsbescheid und trägt ergänzend vor, der Vortrag der Klägerin hinsichtlich schädigender Einwirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in ihrem Gemeindegebiet sei zu pauschal. Es gebe keine belastbaren Erkenntnisse, die die Annahme beachtlicher negativer Auswirkungen stützten. Die Ausführungen der Klägerin wiesen keine konkreten Feststellungen dahingehend auf, dass die Funktionsfähigkeit von zentralen Versorgungsbereichen so nachhaltig beeinträchtigt werde, dass diese ihren Versorgungsauftrag nicht mehr wahrnehmen könnten. Einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 11.10.2007 – 4 C 7.07– lasse sich entnehmen, dass für die hier interessierende Frage der schädlichen Auswirkungen zwar auch auf den Vergleich zwischen der Größe der Verkaufsfläche des Vorhabens und der Größe der Verkaufsfläche derselben Branche im betroffenen zentralen Versorgungsbereich abgestellt werden könne. Diesbezüglich bringe der erkennende Senat dann aber deutlich zum Ausdruck, dass die Relation der Verkaufsflächen nur eines von mehreren Hilfsmitteln sei, anhand derer sich schädliche Auswirkungen ermitteln ließen. Als weitere Faktoren würden namentlich der Abstand zwischen dem betrachteten Vorhaben und dem betroffenen zentralen Versorgungsbereich, die Konstellation der „Vorschädigung“ des zentralen Versorgungsbereichs oder die Gefährdung eines im zentralen Versorgungsbereich vorhandenen „Magnetbetriebs“ angesehen. Diese seitens des Gerichts herausgearbeiteten Wertentscheidungen seien auch im vorliegenden Fall zu berücksichtigen. Zwar werde man danach einerseits dem von der Klägerin für alle Bereiche angeführten Kaufkraftabfluss im Grundsatz nicht jede Bedeutung absprechen können, jedoch reiche allein die nicht näher konkretisierte und lediglich auf die entsprechende Passage im Gutachten der E. gestützte Aussage der Klägerin zu den aus ihrer Sicht zu erwartenden erheblichen Umverteilungseffekten nicht aus, um die hier erforderliche negative Prognose zu stützten. Gerade der hier besonders zu berücksichtigende räumliche Abstand bleibe dabei außen vor.
Auch könne dem Vortrag der Klägerin im Hinblick auf das I. in H. nicht gefolgt werden. Der Einwand, es handele sich um einen Standort, der bereits längerfristig bestehe, überzeuge nicht. Neben dem Umstand, dass das I. in dem Gutachten der E. kaum Berücksichtigung finde, sei anzumerken, dass auch dieses Gebiet über eine vergleichbare verkehrliche Anbindung verfüge wie das Planvorhaben.
Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.
Sie schließt sich jedoch dem Sachvortrag des Beklagten an und trägt zunächst ergänzend vor, dass zur Beurteilung der Klage auch das beim Verwaltungsgericht Darmstadt vorausgegangene Verfahren 2 E 584/02 von Bedeutung sei. In diesem Verfahren sei seitens des erkennenden Gerichts geklärt worden, dass die Beigeladene Anspruch auf zwei Bauvorbescheide habe. Diese lägen seit Juni 2004 vor und würden weiter verlängert. Wenngleich im Zentrum des damaligen Verfahrens die Errichtung eines „ALDI-Marktes“ gestanden habe, so sei die Errichtung einer Halle mit einem Bürofachmarkt einschließlich Stellplätzen und einer separat vermieteten gewerblichen Lagerhalle in diesem Verfahren mit umfasst gewesen. Die beiden Bauvorhaben müssten in der Gesamtbewertung mit berücksichtigt werden, da sie bereits der Beigeladenen zugesprochen seien.
Weiter ignoriere die Klägerin weitgehend das entscheidende Gutachten N. aus dem Jahr 2007 zur Verträglichkeit weiterer Einzelhandelsansiedlungen in der Gemeinde Q.. Auch sei die eigene Ansiedlungspolitik der Klägerin zu berücksichtigen, welche zu Schädigungen der von ihr als zentrale Versorgungszentren benannten Gebiete führe und geführt habe. Das Motiv ihrer Klage bestehe allein darin, Konkurrenz von außerhalb abwehren zu wollen, was indessen durch die Vorschrift des § 34 Abs. 3 BauGB gerade nicht gedeckt sei.
Betrachte man den unmittelbar am Ortsrand der Klägerin in Richtung Q. gelegenen Großvollsortimenter „Kaufland“ (K. Straße) in seiner abschirmenden Wirkung, so erkenne man , dass diese Ansiedlung zu Lasten der eigenen – reklamierten – Versorgungszentren, aber auch der Umlandgemeinden, wirke. Dass „Kaufland“ durch die Klägerin an Ort und Stelle in dieser Weise geplant und realisiert worden sei, zeige, dass die Klägerin damit einen Kaufkraftabfluss bzw. Umsatzverteilungen aus den eigenen Bereichen in Kauf genommen habe. Diese könnten dann – eine solche Behauptung einmal als wahr unterstellt – nicht noch zusätzlich durch das geplante Vorhaben in Abzug gebracht werden, denn durch Kaufland sei das Abschöpfen weiterer Kaufkraft aus den Umlandgemeinden und damit auch aus Q. per se angelegt und seitens der Klägerin beabsichtigt gewesen. Dagegen müsse der Bedarf der Gemeinde Q. ebenfalls als schützenswert erachtet werden, der für die Realisierung des Planvorhabens der Beigeladenen spreche.
Entgegen der Auffassung der Klägerin sei als berücksichtigungsfähige zentrale Versorgungslage im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB allenfalls die Innenstadt der Stadt Z. anzusehen. Selbst das Gutachten der E. spreche im Zusammenhang mit dem Bereich der Z.er Innenstadt jedoch allenfalls von möglichen Wettbewerbsverzerrungen, erschwerter Mieterakquise und veränderten Rentabilitätsberechnungen. Eine wie auch immer geartete Nachhaltigkeit des Kaufkraftabflusses werde weder dargelegt noch nachgewiesen. Demgegenüber habe das Bundesverwaltungsgericht neben anderen Kriterien allein solche Auswirkungen für berücksichtigungsfähig erklärt, die in einer groben, im jeweiligen Einzelfall grundsätzlich noch zu substantiierenden Formel zwischen mindestens 10 und 30 Prozent des Abflusses der Kaufkraft je nach Warenangebot beziffert werden müssten. Weiter sei dem Gutachten N. zu entnehmen, dass mit dem angegriffenen Vorhaben allenfalls Kaufkraft nach Q. zurückgeholt werde, die zuvor durch entsprechende Planungstätigkeit der Klägerin von dort abgezogen worden sei. Dadurch erfolge somit keine Beeinträchtigung der Rechte der Klägerin, sondern lediglich eine Korrektur von Entwicklungen, die sich in der Vergangenheit zu Lasten der Gemeinde Q. vollzogen hätten.
Am 15.09.2009 fand vor dem erkennenden Gericht eine erste mündliche Verhandlung statt, in der unter anderem zwischen den Beteiligten Übereinstimmung darüber hergestellt wurde, dass es sich jedenfalls bei der Innenstadt von Z. um einen zentralen Versorgungsbereich im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB handele. Mit Beweisbeschluss vom selben Tage wurde das Büro Dr. D. mit der Erstattung eines Sachverständigengutachtens zu folgenden Fragen beauftragt:
„Mit welchen Kaufkraftabflüssen/Umsatzeinbußen ist durch das geplante Vorhaben unter Zugrundelegung der Verkaufsflächenzahlen vom Dezember 2007 in den von der Klägerin genannten Versorgungsbereichen jeweils getrennt nach Sortimenten zu rechnen?
Kann eine Aussage darüber getroffen werden, ob und inwieweit aufgrund der festgestellten Kaufkraftveränderungen vorhandene Gewerbe in den von der Klägerin genannten Versorgungsbereichen – getrennt nach Sortimenten – beeinträchtigt bzw. in ihrer Existenz gefährdet werden?“
Nach einer mit Einverständnis der Beteiligten erfolgten Präzisierung des Gutachten-auftrags (vgl. Schriftsatz des Büros D. vom 23.12.2009, Schreiben der erkennenden Gerichts vom 23.02.2010) legte das Büro Dr. D. mit Schriftsatz vom 28.05.2010 dem Gericht eine gutachterliche Prüfung bezüglich der „Ansiedlung eines Einzelhandelsvorhabens in Q. und dessen Auswirkungen auf die Nachbarstadt Z.“ vor. In dieser wird unter Ziffer 4 („Zusammenfassung und Ergebnis“) unter anderem ausgeführt, die durchgeführten Berechnungen führten zu Anhaltspunkten für schädliche Wirkungen entsprechend § 34 Abs. 3 BauGB durch das Vorhaben auf die Innenstadt von Z., unter anderem, weil das Vorhaben im Bereich Nahrungs- /Genussmittel die Verkaufsfläche in der Innenstadt erheblich übersteige, im Bereich Gesundheit/Körperpflege (Drogerie/Parfümerie und Apotheke) dasjenige in der Innenstadt nur um rund 20 Prozent unterschreite, im Bereich Bekleidung zwar die Innenstadt ein deutlich größeres Angebot aufweise, in diesem Bereich aber auch besonders anfällig sei, weil dieser Bereich mehr als ein Drittel der gesamten innerstädtischen Verkaufsfläche ausmache, im Bereich Spielwaren/Sport/Freizeit die vorgesehene Dimension größer ausfalle als das entsprechende Angebot in der Innenstadt und schließlich das das Vorhaben insgesamt eine Verkaufsflächendimension erreiche, die bei zwei Dritteln des gesamten Innenstadtangebots liege.
Hinsichtlich des Bereichs „F.straße“ in H. ergäben sich – wenn man diesen Bereich als zentralen Versorgungsbereich einstufe – ebenfalls starke Hinweise auf schädliche Auswirkungen. In den Bereichen „G.-J.-Straße“ und „I.“ seien ebenfalls Überschreitungen der im Vorhaben vorgesehenen Verkaufsfläche gegenüber dem Bestand festzustellen, wobei es sich nach Ansicht des Gutachters bei diesen Bereichen jedoch nicht um zentrale Versorgungsbereiche handele.
Zu diesem Gutachten haben die Beteiligten jeweils nochmals ausführlich Stellung genommen (vgl. Schriftsätze des Klägerbevollmächtigten vom 01.07.2010, 13.07.2010, 20.07.2010, 29.07.2010 und 13.08.2010; Schriftsatz des Beklagten vom 02.07.2010, Schriftsätze der Bevollmächtigten der Beigeladenen vom 11.07.2010 und 06.09.2010). Darüber hinaus nahm auch der Gutachter selbst, Herr Dr. WW. vom Büro Dr. D., auf Bitte des Gerichts in seinem Schriftsatz vom 19.08.2010 ausführlich zu der seitens der Beigeladenen an dem Gutachten vom 28.05.2010 geäußerten Kritik Stellung.
Wegen des Inhalts dieser Schriftsätze und der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten dieses Verfahrens sowie des früheren Verfahrens 2 E 584/02 nebst den beigezogenen Behördenakten Bezug genommen, die auch Gegenstand der mündlichen Verhandlungen vom 15.09.09 und 08.09.2010 gewesen sind.
In der mündlichen Verhandlung vom 08.09.2010 hat der Gutachter Dr. WW. aus dem Büro Dr. D. ergänzend sein Gutachten erläutert. Darüber hinaus wurde der ebenfalls anwesende Gutachter VV. zu seinem Gutachten informatorisch angehört. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Verhandlungsniederschrift verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet, denn der streitgegenständliche Bauvorbescheid vom 27.06.2007 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 18.12.2007 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin dadurch in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Vorliegend richtet sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des klägerischen Vorhabens, die allein Gegenstand der Bauvoranfrage der Beigeladenen vom 02.04.2007 ist, nach § 34 BauGB, nachdem das erkennende Gericht in einem vorausgegangenen Verfahren (Az. 2 E 584/02) mit – rechtskräftigem – Urteil vom 26.11.2003 festgestellt hat, dass der für das entsprechende Gebiet von der Gemeinde Q. aufgestellte Bebauungsplan unwirksam ist.
Unabhängig von der Prüfung der übrigen – unter den Beteiligten nicht streitigen – Voraussetzungen des § 34 BauGB steht der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens vorliegend jedenfalls Absatz 3 dieser Vorschrift entgegen. Danach dürfen von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.
Dies ist nach Überzeugung der Kammer hier der Fall.
Zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB sind nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urt. v. 11.10.2007, 4 C 7.07, NVwZ 2008, 308; Urte. v. 17.12.2009, 4 C 1.08 und 4 C 2.08, Juris) räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. Bei der Beurteilung, ob ein Versorgungsbereich einen zentralen Versorgungsbereich im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB bildet, bedarf es einer wertenden Gesamtbetrachtung der städtebaulich relevanten Gegebenheiten. Auch eine räumlich konzentrierte Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben, die darauf angelegt ist, einen fußläufigen Einzugsbereich zu versorgen, kann nach dieser Rechtsprechung einen zentralen Versorgungsbereich im Sinne der vorgenannten Vorschrift bilden. Entscheidend ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, dass der Versorgungsbereich nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funktion hat. Der Begriff ist danach nicht geografisch im Sinne einer Innenstadtlage oder Ortsmitte, sondern funktional zu verstehen. Weiter wird in den genannten Entscheidungen ausgeführt, Ziel der vorgenannten Vorschrift sei die Erhaltung gewachsener städtebaulicher Strukturen und die Entwicklung integrierter Lagen auch im Interesse der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung, die angesichts der demografischen Entwicklung besonderen Schutzes bedürfe. Ein zentraler Versorgungsbereich im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB setze daher jedenfalls eine integrierte Lage voraus.
Vorliegend lässt die Kammer dahingestellt, ob es sich bei den von der Klägerin genannten Bereichen „I.“ und „F.straße“ in H., „G.-J.-Straße“ sowie „K. Straße“ in Z. um zentrale Versorgungsbereiche im vorgenannten Sinne handelt, weil es sich – insoweit auch unter den Beteiligten unstreitig – jedenfalls bei der Innenstadt der Klägerin (entsprechend der in dem eingeholten Gutachten des Büros Dr. D. unter Punkt 5.1 beschriebenen Ausdehnung) um einen zentralen Versorgungsbereich handelt und für diesen bei Realisierung des streitgegenständlichen Vorhabens schädliche Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB zu erwarten sind.
Die Innenstadt Z.s wird nach dem vorgenannten Gutachten in erster Linie durch die beiden größtenteils als Fußgängerzone ausgewiesenen Einkaufsachsen UU. und TT. geprägt. Dortige Leitsortimente sind Bekleidung und Schuhe, die in mehreren Geschäften angeboten werden. Darüber hinaus gibt es nach dem Gutachten ein vielfältiges Lebensmittelangebot, das von einem Supermarkt und einem Discounter über eine Vielzahl an Betrieben des Lebensmittelhandwerks (Bäcker und Metzger) und Betrieben mit Nahrungs-/Genussmitteln als Randsortiment (insbesondere zwei Drogerie-Märkte) bis zu spezialisierten Lebensmittelfachgeschäften und dem Wochenmarkt reicht. Dieses vielfältige Einzelhandelsangebot, das alle drei Bedarfsbereiche (kurz-, mittel- und langfristig) umfasse, finde im Bereich der Fußgängerzone seine höchste Konzentration. Unter Berücksichtigung dieses Warenangebots in der Innenstadt und deren Verkaufsflächengrößen (vgl. Tabelle 3 in dem Gutachten Dr. D.) sowie der darüber hinaus vorhandenen Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe handelt es sich somit nach Überzeugung der Kammer bei der Innenstadt von Z. ohne weiteres um einen zentralen Versorgungsbereich im Sinne § 34 Abs. 3 BauGB (vgl. auch BVerwG, Urt. v. 11.10.2007, a. a. O., wo ausgeführt wird, dass Innenstädte, wenn auch nicht stets, so doch in der Regel als Versorgungsbereiche zentral seien, weil sie nach Lage, Art und Zweckbestimmung nicht nur der Versorgung ihrer Bewohner dienten, sondern auf einen Kundenkreis aus einem größeren Einzugsbereich ausgerichtet seien. So sei für Innenstädte typisch, dass in ihnen ein breites Spektrum von Waren für den lang-, mittel- und kurzfristigen Bedarf angeboten würden).
Nach der vorgenannten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind schädliche Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB auf einen zentralen Versorgungsbereich zu erwarten, wenn die Funktionsfähigkeit des betroffenen zentralen Versorgungsbereichs in beachtlichem Ausmaß beeinträchtigt und damit gestört wird. Eine solche Funktionsstörung liegt vor, wenn der Versorgungsbereich seinen Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen voraussichtlich nicht mehr in substantieller Weise wird wahrnehmen können. Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sind allerdings nicht erst dann schädlich, wenn sie die Schwelle zur Unzumutbarkeit überschreiten. Schutzzweck des § 34 Abs. 3 BauGB ist vielmehr die Vermeidung städtebaulich „nachhaltiger“ Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche.
Bei der diesbezüglich vom Gericht vorzunehmenden Prognose sind alle Umstände des jeweiligen Einzelfalles in den Blick zu nehmen. Zu berücksichtigen sind dabei unter anderem die Verkaufsfläche des Vorhabens im Vergleich zu den im zentralen Versorgungsbereich vorhandenen Verkaufsflächen derselben Branche und ein daraus herzuleitender voraussichtlicher Kaufkraftabfluss (Umsatzverteilung), die Entfernung zwischen dem Vorhaben und dem betroffenen zentralen Versorgungsbereich, die Bedeutung der „Frequenzbringer“ bzw. „Magnetbetriebe“ im Versorgungsbereich und deren Gefährdung, eine etwaige „Vorschädigung“ des zentralen Versorgungsbereichs z.B. durch das Vorhandensein branchengleicher Einzelhandelsangebote an nichtintegrierten Standorten im Einzugsbereich des Versorgungsbereichs und die Kundenattraktivität des geplanten Vorhabens durch standortbedingte Synergieeffekte (BVerwG, Urteile v. 11.10.2007, a. a. O., und vom 17.12.2009, 4 C 2.08, a. a. O.).
Weiter ist zu beachten, dass sich die rechtlich gebundene Entscheidung in § 34 BauGB grundsätzlich am vorhandenen Bestand zu orientieren hat (BVerwG, Urt. v. 17.12.2009, 4 C 1.08, a. a. O.) und der hierfür maßgebliche Zeitpunkt zur Beurteilung der Sach- und Rechtslage vorliegend – da es sich um eine Drittanfechtungsklage handelt – der Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung, hier also der Erlass des Widerspruchsbescheids vom 18.12.2007 ist.
Schließlich gilt festzuhalten, dass § 34 Abs. 3 BauGB wegen der grundsätzlichen Wettbewerbsneutralität des Planungsrechts nur vor schädlichen städtebaulichen Auswirkungen schützt. Zentrale Versorgungsbereiche sollen erhalten werden, weil ihnen eine herausragende Bedeutung für den Bestand und die Entwicklung von Städten und Gemeinden zukommt. Bezweckt wird nicht der Schutz der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe um ihrer selbst willen; schon gar nicht geht es um die Verhinderung von Konkurrenz. Vielmehr soll eine bestimmte städtebauliche Struktur erhalten werden, die sich durch Zentralität auszeichnet und eine diffuse Verteilung von Einrichtungen in die Fläche vermeidet (so: BVerwG, Urt. v. 17.12.2009, 4 C 1.08, a. a. O.).
Dies vorangestellt ist die Kammer der Überzeugung, dass das streitige Vorhaben zum hier maßgeblichen Zeitpunkt im Dezember 2007 schädliche Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB auf den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt der Klägerin erwarten ließ.
Hierfür spricht zunächst insbesondere die in dem seitens des Gerichts eingeholten Gutachten Dr. D. vom 28.05.2010 festgestellte Relation der im Vorhaben vorgesehenen Verkaufsflächen zu den jeweiligen in der Innenstadt von Z. zum damaligen Zeitpunkt vorhandenen Verkaufsflächen des selben Sortimentsbereichs, und die hieraus abzuleitenden prognostischen Kaufkraftabflüsse. So wird in dem vorgenannten Gutachten unter anderem festgestellt, dass im Sortimentsbereich Nahrungs-/Genussmittel die in dem streitgegenständlichen Vorhaben vorgesehene Fläche 187% der in der Z.er Innenstadt vorhandenen Verkaufsfläche beträgt (3.185 m² vorgesehene Verkaufsfläche im Planvorhaben gegenüber 1.700 m² Verkaufsflächenbestand in der Innenstadt Z.s). Dabei geht die Kammer entsprechend dem Einzelhandelserlass des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung vom 02.05.2005 (Staatanzeiger Nr. 5/2003, S. 453 mit Ergänzung Nr. 18/2005, S. 1596) davon aus, dass es sich bei den Nahrungs-/Genussmitteln um Sortimente der Grundversorgung und des kurzfristigen Bedarfs der Bevölkerung und damit um ein zentren- bzw. innenstadtrelevantes Sortiment handelt. Selbst wenn man zugunsten der Beigeladenen davon ausginge, dass der Verkaufsflächenbestand an Nahrungs- und Genussmitteln in der Z.er Innenstadt Ende 2007 entsprechend dem beigezogenen Gutachten der E. statt 1.700 m² tatsächlich 2570 m² betragen hätte, würde die vorgesehene Verkaufsfläche in dem Q.er Projekt immer noch ca. 124 % des Angebots an Nahrungs- und Genussmitteln in der gesamten Z.er Innenstadt betragen. Weiter wird in dem Gutachten Dr. D. festgestellt, dass die Verkaufsfläche des Vorhabens im Bereich Gesundheit/ Körperpflege (Drogerie, Parfümerie und Apotheke) etwa 80% des in der Innenstadt von Z. vorhandenen Bestandes erreicht (1.012 m² vorgesehene Verkaufsfläche im Planvorhaben gegenüber 1.250 m² Verkaufsflächenbestand in der Innenstadt Z.s), was – ebenso wie im Bereich Nahrungs- und Genussmittel – nach Aussage des Gutachters als starker Hinweis auf Umverteilungswirkungen von deutlich mehr als 10% in diesen Bereichen anzusehen sei. Diesbezüglich wird in dem Gutachten ausgeführt, mit diesen beiden Teilbereichen werde der für die Innenstadt von Z. bedeutsame aperiodische Bedarf, der mit einem Verkaufsflächenanteil von mehr als ¼ als wichtiger Frequenzbringer für die Innenstadt anzusehen sei, beeinträchtigt. Diese Einschätzung ist angesichts der Größenordnungen auch für die Kammer durchaus nachvollziehbar (vgl. hierzu auch das der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 11.10.2007 vorausgegangene Urteil des OVG Münster vom 11.12.2006, 7 A 964/05, in dem die vorgesehene Verkaufsfläche im Bereich Elektro/Foto etwa 75 % der in der Innenstadt bereits vorhandenen Gesamtverkaufsfläche betrug, was nach Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts auch ohne sachverständige Bestätigung unter Berücksichtigung der übrigen städtebaulichen Gegebenheiten den Schluss zuließ, dass schädliche Auswirkungen zu erwarten waren).
Auch die Relation der übrigen Sortimente in dem streitgegenständlichen Vorhaben, die mit Ausnahme des Bettenmarktes nach dem Einzelhandelserlass allesamt zentren – bzw. innenstadtrelevant sind, lässt nach Angaben des Gutachters relevante Umverteilungswirkungen erwarten: So beträgt die vorgesehene Verkaufsfläche im Bereich Bekleidung etwa 40% des Bestandes der Z.er Innenstadt (1.666 m² gegenüber 4.060 m²), im Bereich Multimedia/Foto/Optik ebenfalls etwa 40% (301 m² gegenüber 740 m²) und im Bereich Spielwaren/Sport/Freizeit über 100% (472 m² gegenüber 430 m²; vgl. zu allem: Tabellen 2 und 3 des Gutachtens Dr. D.). Zusammenfassend wird seitens des Gutachters bezüglich der Auswirkungen des geplanten Vorhabens auf die Z.er Innenstadt festgestellt, dass das Vorhaben insgesamt eine Dimension erreiche, die bei zwei Dritteln des gesamten Innenstadtangebots liege, wodurch sich – entsprechend dem Gutachter der E. vom Oktober 2007, dort Seite 17 – Anhaltspunkte für erhebliche Umverteilungseffekte und damit schädliche Auswirkungen auf die Z.er Innenstadt ergäben.
Diese Schlussfolgerung ist nach Auffassung der Kammer plausibel, insbesondere ist auch nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts die Relation zwischen der Größe der Verkaufsfläche des Vorhabens und der Größe der Verkaufsfläche derselben Branche im betroffenen zentralen Versorgungsbereich eines von mehreren tauglichen Hilfsmitteln zur Quantifizierung des erwarteten Kaufkraftabflusses (BVerwG, Urt. vom 11.10.2007, a. a. O.).
Für erhebliche Auswirkungen des vorgenannten, zu erwartenden Kaufkraftabflusses spricht weiter der Umstand, dass es sich bei der Z.er Innenstadt ausweislich des Gutachtens Dr. D. nicht um einen „stabilen“ zentralen Versorgungsbereich, sondern um einen bereits erheblich vorgeschädigten Bereich handelt, der einerseits zwar noch schutzwürdig, andererseits aber dadurch besonders schutzbedürftig ist (vgl. auch hierzu: BVerwG, Urt. vom 17.12.2009, 4 C 1.08, a. a. O.). So geht aus Ziffer 5.1 des Gutachtens hervor, dass als Frequenzbringer mit starker Magnetfunktion seit der Schließung der Karstadt-Filiale vor mehr als neun Jahren in der Innenstadt Z.s nur noch das großflächige Modekaufhaus SS. fungiere. Weitere zugkräftige Einzelhandelsmagneten, die zu einer Attraktivitätssteigerung der Innenstadt führen könnten, seien nur bedingt vorhanden. Zwar seien mit mehreren größeren Schuh- und Modemärkten wichtige und frequenzstarke Betriebe vorhanden, jedoch könnten diese bei weitem nicht den aufgegebenen Standort des Kaufhauses kompensieren. Weiter heißt es, die Angebotsqualität und das Preisniveau der Einzelhandels-, aber auch Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe sei oftmals dem niedrigeren Segment zuzuordnen. Höherwertige Angebote seien so gut wie nicht vorhanden. Diese Qualität des Angebotes schlage sich auch in einer oftmals unbefriedigenden Warenpräsentation nieder, die stellenweise nicht den Ansprüchen an eine moderne, kundenorientierte Innenstadt entspreche. Zwar seien mit dem Rathaus, der evangelischen Kirche und der Agentur für Arbeit wichtige öffentliche Einrichtungen inmitten der Innenstadt bzw. unmittelbar an diese angrenzend vertreten; gleichwohl sei der Großteil der öffentlichen Einrichtungen (z. B. Theater, Schulen, Fachhochschulen, Behörden) außerhalb der Innenstadt ohne räumlich-funktionalen Bezug zu dieser angesiedelt, so dass potenzielle Synergieeffekte für die innerstädtischen Geschäfte verloren gingen. Weiter seien bereits mehrere Leerstände zu verzeichnen bzw. eine entsprechende Nachnutzung von Ladenlokalen durch Wettbüros und Spielhallen festzustellen, was deutliche Indikatoren für einen „Trading-down-Prozess“ in diesem Bereich der Innenstadt seien. Aber auch in den weiteren Bereichen riefen die in der Regel nicht zwischengenutzten bzw. nicht kaschierten Leerstände im Zusammenhang mit der Bebauung und der überwiegend schwachen Warenpräsentation eine städtebaulich-gestalterisch unbefriedigende Situation hervor. Neben der Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes schwächten derartige städtebauliche Missstände in Verbindung mit den funktionalen Defiziten auch den Investitionswillen der Eigentümer bzw. führten zu Wertverlusten der innerstädtischen Immobilien. Zusammenfassend heißt es, in der Z.er Innenstadt seien verschiedene Indikatoren festzustellen, die trotz der aufgezeigten Qualitäten und der in der Vergangenheit getätigten Investitionen auf einen eingesetzten „Trading-down-Prozess“ in der Innenstadt hinwiesen. Angesichts dieses „Status quo“– Zustandes seien negative Auswirkungen durch regional bedeutsame Vorhaben nicht auszuschließen.
Dementsprechend wird auch in dem sogenannten „Verträglichkeitsgutachten“ der RR. vom Oktober 2005 (dort: S. 11) ausgeführt, die derzeitige Konstitution der Z.er Innenstadt müsse als schwach eingestuft werden. Die im Gutachten dargestellten Beispiele von innerstädtischen Leerständen gäben einen guten Eindruck über die derzeitige Situation des Einzelhandels. Dabei scheine der negative Trend der Innenstadtentwicklung noch nicht gestoppt zu sein. Mit dem Verlust des Lidl-Standortes habe ein weiterer Frequenzbringer die Innenstadt Z. verlassen.
Diesen Ausführungen lässt sich entnehmen, dass es sich bei der Z.er Innenstadt um einen bereits erheblich vorgeschädigten Versorgungsbereich handelt, der nach Überzeugung der Kammer erheblich „sensibler“ auf weitere Umsatzabflüsse reagieren wird als ein stabiler Versorgungsbereich, der beispielsweise über mehrere „Magnetbetriebe“ oder eine aus sonstigen Gründen attraktive Innenstadt verfügt.
Weiter ist vorliegend in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass sich im Einzugsbereich der Z.er Innenstadt in räumlicher Nähe an anderer Stelle zum maßgeblichen Zeitpunkt bereits großflächige Einzelhandelsbetriebe befanden, die ebenfalls zu Umsatzverteilungen zu Lasten der Z.er Innenstadt und damit zu einer Schwächung derselben beigetragen haben dürften. Hierbei sind insbesondere das I. in H. sowie das Einkaufszentrum QQ. in PP. zu berücksichtigen. Entgegen der Auffassung der Beigeladenen ist in diesem Zusammenhang nicht entscheidend, inwieweit die Klägerin selbst durch eigene Planung in der Vergangenheit eine Vorschädigung ihrer Innenstadt (mit-)verursacht hat; vielmehr ist bei der Prognose der Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB allein von der zum maßgeblichem Zeitpunkt konkret gegebenen städtebaulichen Situation auszugehen (vgl. hierzu: BVerwG, Beschl. v. 12.02.2009, 4 B 3.09, Juris, Rdnr. 6).
Nach der Überzeugung der Kammer ist aufgrund der zuvor beschriebenen Situation bezüglich der erheblichen Vorschädigung der Z.er Innenstadt die Einschätzung im Gutachten Dr. D., wonach sich bei einer weiteren Schwächung der Innenstadt mittels des geplanten Vorhabens Anhaltspunkte für schädliche Auswirkungen im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB ergäben, nachvollziehbar. In diesem Zusammenhang hat das Bundesverwaltungsgericht ebenfalls in seiner Entscheidung vom 17.12.2009 (4 C 2.08, a. a. O.) ausgeführt, schädliche Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB könnten sich auch daraus ergeben, dass das geplante Vorhaben zusammen mit bereits vorhandenen Betrieben eine Beeinträchtigung des geschützten zentralen Versorgungsbereichs bewirke. Denn ein gerade noch unbedenkliches Nebeneinander von Einzelhandelsbetrieben an nicht integrierten Standorten in räumlicher Nähe zum Versorgungsbereich und Angeboten der selben Branche im geschützten Versorgungsbereich könne durch das Hinzutreten eines weiteren branchengleichen Vorhabens in eine städtebaulich beachtliche Schädigung der Funktionsfähigkeit des Versorgungsbereichs umschlagen.
Dies ist vorliegend aufgrund der vorgenannten Ausführungen nach Überzeugung der Kammer zu besorgen.
Für die gutachterliche Schlussfolgerung, insbesondere die prognostizierten Umverteilungswirkungen zu Lasten der Z.er Innenstadt, spricht weiter auch die erhebliche Attraktivität des geplanten Standortes in Q. an der Gemarkungsgrenze zu der Stadt Z.. So befanden sich dort zum maßgeblichen Zeitpunkt bereits mehrere sogenannte „Magnetbetriebe“ bzw. „Frequenzbringer“ wie u.a. Mediamarkt, Möbel-Roller, McDonald‘s sowie eine Tankstelle. Die hiervon ausgehende Attraktivität würde durch das geplante großflächige Einzelhandelsvorhaben noch erheblich gesteigert werden, da dann an diesem Standort nahezu das gesamte Sortiment für den kurz-, mittel- und langfristigen Bedarf mit einem „Stop“ gedeckt werden könnte (sogenanntes „One-Stop-Shopping“). Hinzu kommt die überdurchschnittlich gute Verkehrsanbindung dieses Standorts unmittelbar an der Autobahnausfahrt sowie das Vorhandensein kostenfreier und in großer Anzahl vorhandener Parkmöglichkeiten. Unter Berücksichtigung dieser erheblichen Standortvorteile kann nach der Überzeugung des Gerichts der Entfernung zwischen dem streitgegenständlichen Vorhaben und der Innenstadt von Z. (nach „Google Earth“ ca. 5 km über die Straßen „D.“, „C.“, „BB.“, “AA. Straße“, „ZZ.“ und „YY.“) keine entscheidungserhebliche, gegen das Vorhandensein schädlicher Auswirkungen sprechende Bedeutung beigemessen werden (ebenso Gutachten Dr. D. vom 28.05.2010, wo auf Seite 44 sogar von einer Entfernung zwischen dem Vorhaben und der Innenstadt von Z. von ca. 7 bis 8 km ausgegangen wird).
Die Plausibilität des von dem Gutachter Dr. D. gefundenen Ergebnisses und die daraus unter Berücksichtigung aller vorgenannter Kriterien gewonnene Überzeugung des Gerichts, wonach von dem geplanten Vorhaben in den beantragten Dimensionen und mit dem dort vorgesehenen Sortimentsangebot schädliche Auswirkungen auf die Z.er Innenstadt im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB zu erwarten sind, wird auch nicht durch die sonstigen, im Verfahren vorgelegten Gutachten erschüttert.
Sämtliche dieser Gutachten haben zunächst gemein, dass es sich um sogenannte Parteigutachten handelt, denen von vornherein ein geringerer Beweiswert beigemessen werden kann als einem „neutralen“, seitens des Gerichts im Rahmen einer Beweisaufnahme eingeholten Gutachten.
Dies vorangestellt vermag die Kammer zunächst der im Jahr M. seitens der Gemeinde Q. eingeholten Markt- und Standortanalyse der Firma XX. keinen entscheidungserheblichen Aussagewert für die im vorliegenden Verfahren zu treffende Prognose nach § 34 Abs. 3 BauGB zu entnehmen, weil sich das entsprechende Gutachten allein mit einer Analyse des Standorts Q., der Bestimmung des dort bindungsfähigen Umsatzpotentials sowie der Ermittlung freier Marktpotentiale in Q. beschäftigt und Aussagen zur weiteren Standortentwicklung dieser Gemeinde enthält. Im übrigen bezieht sich dieses Gutachten, in dem der Gemeinde Q. u.a. empfohlen wurde, am geplanten Standort keine weiteren Ansiedlungen mit innenstadtrelevanten und nicht-innenstadtrelevanten Sortimenten zuzulassen, um das Verkaufsflächenübergewicht des Außenbereichs zur Ortsmitte nicht noch weiter zu vergrößern, auf das Jahr M. und damit auf einen Zeitraum, der mehr als fünf Jahre von dem hier maßgeblichen Zeitpunkt zurückliegt.
Auch die von der Beigeladenen in Auftrag gegebene „Aktualisierung der Einzelhandelskonzeption Q.“ durch das Büro N. vom März bzw. Juni 2007 vermag die vorgenannte Einschätzung des Gerichts nicht in Frage zu stellen. Unabhängig davon, dass die dort aufgetretene Differenz des Verkaufsflächenbestandes im Lebensmitteleinzelhandel in der Gemeinde Q. zwischen dem Gutachten der XX. aus dem Jahr 2002 und dem Gutachten N. (Bestand von 5.345 m² im Jahr M. gegenüber 3.786 m² festgestellter Bestand im Jahr 2005) auch in der mündlichen Verhandlung vom 08.09.2010 nicht nachvollziehbar aufgeklärt werden konnte, ist jedenfalls das Ergebnis dieses Gutachtens für die hier relevante Streitfrage, ob von dem geplanten Vorhaben schädliche Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB auf die Z.er Innenstadt zu erwarten sind, nicht aussagekräftig. So wird in der dortigen Zusammenfassung u.a. ausgeführt, mit der aktuell geplanten Erweiterung des Einzelhandelsstandorts „OO.“ werde lediglich der durch das XX.-Gutachten rechnerisch nachgewiesene örtliche Bedarf für Q. befriedigt, so dass nicht davon auszugehen sei, dass mit diesem Vorhaben schädliche Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3a BauGB (gemeint ist wohl: § 34 Abs. 3 BauGB, Anm. des Gerichts) auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden auftreten könnten. Dieser Schluss ist für die Kammer nicht nachvollziehbar. Selbst wenn das geplante Vorhaben eine noch nicht „abgeschöpfte“ Kaufkraft der Gemeinde Q. binden sollte, lässt sich hieraus nach Auffassung der Kammer nicht auf entsprechende Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB auf außerhalb der Gemeindegebiets liegende Versorgungszentren schließen, was auch der Gutachter Dr. WW. in der mündlichen Verhandlung vom 08.09.2010 auf Nachfrage bestätigt hat. Weiter überzeugt auch die Aussage des Gutachters VV. in seinem Gutachten vom Juni 2007 bzw. in der mündlichen Verhandlung vom 08.09.2010 nicht, wonach hinsichtlich zu erwartender Auswirkungen zwischen dem Käuferkreis des sogenannten „One-Stop-Shopping“, der von dem geplanten Vorhaben angesprochen werde, und demjenigen Käuferkreis, der den Erlebniseinkauf suche und daher die Innenstadt als Einkaufsbereich bevorzuge, zu unterscheiden sei. Diesbezüglich hat der Gutachter Dr. WW. zu Recht darauf hingewiesen, dass diese Betrachtung jedenfalls nicht den Schluss zulässt, dass von nicht integrierten Standorten wie dem hier geplanten grundsätzlich keine schädliche Auswirkungen auf innerstädtische Versorgungsbereiche ausgehen können. Dieser Annahme steht bereits entgegen, dass der Gesetzgeber bei Einführung des § 34 Abs. 3 BauGB durch das Europarechtsanpassungsgesetz Bau 2004 gerade der Verteilung von Einzelhandelsvorhaben in die Fläche und der sich aus seiner Sicht daraus ergebenden Schwächung der Innenentwicklung und Urbanität der Städte entgegenwirken wollte (vgl. hierzu Bundestagsdrucksache 15/2550, S. 22).
Schließlich steht auch das seitens der Stadt Z. im Jahr 2005 eingeholte „Verträglichkeitsgutachten“ für den Handelsstandort „K. Straße“ der Annahme schädlicher Auswirkungen des streitgegenständlichen Vorhabens auf die Z.er Innenstadt nicht entgegen.
So enthält das vorgenannte Gutachten, das unter Ziffer 5 die Nutzung des Standortes „K. Straße“ als Einzelhandelsstandort mit großflächigen Einzelhandelsbetrieben für die Stadt Z. als empfehlenswert einstuft, für die Kammer bereits deshalb keinen entscheidungsrelevanten Aussagewert für die hier zu treffende Prognoseentscheidung, weil ausweislich der Tabelle 5 in diesem Gutachten offenbar der gesamte Nahrungs- und Genussmittelbereich als nicht zentrenrelevant angesehen wurde (vgl. auch Tabelle 15 des Gutachtens), was – neben der allgemeinen Lebenserfahrung – insbesondere dem vorgenannten Hessischen Einzelhandelserlass widerspricht, wonach die Sortimente der Grundversorgung bzw. des kurzfristigen Bedarfs der Bevölkerung, unter anderem auch Lebensmittel, als zentren- bzw. innenstadtrelevant zu werten sind. Hätte das Gutachten – wie im Gutachten Dr. D. erfolgt – die Nahrungs- und Genussmittel bei der Prüfung der Auswirkungen des Vorhabens auf den Innenstadtbereich mit berücksichtigt und die diesbezüglich geplante Verkaufsfläche von 3.600 m² der in der Innenstadt von Z. mit Stand Mai 2007 vorhandenen Verkaufsfläche von Nahrungs- und Genussmitteln in Höhe von 1.700 m² gegenübergestellt, wäre der Gutachter möglicherweise zu einem anderen Ergebnis gekommen. Jedenfalls ist die in dem Gutachten getroffene Aussage, das (damals noch projektierte) Objekt am Standort K. Straße sei so konzipiert, dass eine notwendige und weitgehend für die Innenstadt wettbewerbsfreie und ergänzende Angebotsstruktur geschaffen werde (Ziff. 3.4), in Anbetracht der vorgenannten Verkaufsflächenzahlen für die Kammer nicht nachvollziehbar.
Weiter wird der Beweiswert dieses Gutachtens auch noch dadurch in Frage gestellt, dass dieses unter Ziffer 3.3 von „positiven Synergieeffekten“ durch das Projekt auch für die Innenstadt Z.s ausgeht, obwohl nach dortiger Feststellung eine fußläufige Anbindung an die innerstädtischen Einkaufslagen nicht möglich sei (Fußwegezeiten von 15 bis 20 Minuten bis zur Fußgängerzone; vgl. Ziff. 3.3) und die Entfernung über öffentliche Straßen zu der Z.er Innenstadt nach „Google Earth“ ca. zwei bis drei Kilometer beträgt. Demgegenüber hat der Gutachter Dr. WW. in der mündlichen Verhandlung vom 08.09.2010 nachvollziehbar ausgeführt, dass mit derartigen positiven Synergieeffekten allenfalls bis zu einer Entfernung von 200 Metern zu rechnen sei.
Soweit Herr NN. vom Stadtplanungsamt der Stadt Z. in der mündlichen Verhandlung vom 08.09.2010 in diesem Zusammenhang mitgeteilt hat, dass nicht festgestellt werden könne und es auch keine entsprechenden Erhebungen gebe, ob seit der Eröffnung des SB-Warenhauses in der K. Straße im Jahr 2008 positive oder negative Effekte auf die Innenstadt von Z. zu verzeichnen seien, können hieraus keine entscheidungsrelevanten Rückschlüsse auf das vorliegende Verfahren gezogen werden, weil gerade keine – in irgendeine Richtung weisende – Aussage darüber getroffen werden kann, wie sich das Projekt in der K. Straße seit dessen Bestehen tatsächlich auf die Z.er Innenstadt ausgewirkt hat, insbesondere ob es positive, keine oder schädliche Auswirkungen auf diese hatte, unabhängig davon, dass für die hier zu entscheidende Frage der Rechtmäßigkeit des Bauvorbescheids – wie bereits ausgeführt – auf den Zeitpunkt des letzten Behördenentscheidung am 18.12.2007 abzustellen ist.
Auch die Einwände der Beigeladenen in ihrem Schriftsatz vom 11.07.2010 sind nicht geeignet, den Aussagewert des seitens des Gerichts eingeholten Gutachtens Dr. D. in Frage zu stellen. Soweit dem Gutachter zunächst vorgehalten wird, die Beurteilung nach § 34 Abs. 3 BauGB dürfe nach ständiger Rechtsprechung nicht allein aus einem Vergleich von Verkaufsflächen hergeleitet werden, vielmehr seien hierzu multiple Faktoren heranzuziehen und zu würdigen, ist dem entgegenzuhalten, dass die Bewertung der gutachterlichen Stellungnahmen sowie die Berücksichtigung der genannten „multiplen Faktoren“ zur Beurteilung der nach § 34 Abs. 3 BauGB abzugebenden Prognose allein seitens des Gerichts durchzuführen ist. Die Einschätzung des Gutachtens Dr. D., wonach sich Anhaltspunkte für schädliche Auswirkungen auf die Z.er Innenstadt im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB ergäben, ist seitens des Gerichts ebenso einer eigenen Bewertung zu unterziehen und in seiner Entscheidung zu berücksichtigen wie beispielsweise die Einschätzung des Gutachters in dem „Verträglichkeitsgutachten“, wonach von dem Vorhaben in der K. Straße keine schädlichen Auswirkungen auf die Z.er Innenstadt zu erwarten seien.
Soweit in dem vorgenannten Schriftsatz weiter ausgeführt wird, raumplanerische Erwägungen hätten nach der Rechtsprechung bei der Beurteilung des § 34 Abs. 3 BauGB außer Betracht zu bleiben, folgt die Kammer dieser Auffassung; insbesondere hat das Gericht bei der vorzunehmenden Beurteilung unberücksichtigt gelassen, dass es sich bei der Gemeinde Q. nach dem Landesentwicklungsplan um ein Unterzentrum und bei der Stadt Z. um ein Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums handelt, und hat die gegebenenfalls hieraus zu ziehenden Konsequenzen für etwaige Bedarfsberechnungen, wie sie seitens des Gutachtens der XX. im Jahr 2002 angestellt wurden, nicht in seine Prognoseentscheidung nach § 34 Abs. 3 BauGB eingestellt. Auch das Gutachten Dr. D. hat nach eigenen Angaben die Frage der Vereinbarkeit des Vorhabens mit regionalplanerischen Zielen nicht untersucht (vgl. Gutachten Dr. D., S. 4 a. E.).
Der weiteren Kritik, die Herleitung der Verkaufsflächenzahlen von Tabelle 2 aus Tabelle 1 des Gutachtens werde nicht erläutert, vermag die Kammer nicht zu folgen. Vielmehr enthält der Text zwischen beiden Tabellen exakt diese Erläuterung, die auch für die Kammer durchaus nachvollziehbar ist. Soweit darin von „Pauschalannahmen“ ausgegangen wird, beispielsweise dass in einem Lebensmitteldiscounter zu 90% Nahrungs- und Genussmittel und zu 10% Drogeriewaren angeboten werden, ist dies nach Auffassung des Gerichts nicht zu beanstanden, weil diese Annahme jedenfalls nicht als realitätsfern angesehen werden kann, eine exaktere Aussage in Anbetracht der unterschiedlichen Sortimentszusammenstellungen in den Lebensmitteldiscountern auch kaum möglich sein dürfte und schließlich – wie die Beigeladene selbst vorträgt – das gesamte Zahlenwerk letztlich in eine Gesamtbewertung einer Vielzahl von Faktoren einfließt, aus der die von § 34 Abs. 3 BauGB geforderte Prognose herzuleiten ist. Gleiches gilt für die seitens des Gutachters prognostizierten Umsatzverschiebungen. Soweit in diesem Zusammenhang – allerdings insoweit unsubstantiiert – vorgetragen wird, von der Rechtsprechung werde auch eine zu erwartende Umsatzverteilung von 10% als nicht relevant im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB anerkannt, wird dies zum einen durch eine aktuelle Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen vom 01.02.2010 (Az. 7 A 1635/07, Juris) widerlegt, in dessen Leitsatz ausgeführt wird, dass im Einzelfall auch ein (weiterer) Kaufkraftabfluss von 7,9 bis 8,8% in dem betroffenen Warenbereich (dort: Lebensmittel und sonstiger periodischer Bedarf) zu einer städtebaulich nachhaltigen Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs und damit zu einer Störung führen könne, wenn dieser Versorgungsbereich – wie auch vorliegend – bereits erheblich „vorgeschädigt“ sei. Im Übrigen ist auch in diesem Zusammenhang zu gegenwärtigen, dass allein eine umfassende Gesamtbetrachtung sämtlicher städtebaulich relevanter Faktoren wie möglicher Kaufkraftabfluss, Vorschädigung, Gefährdung eines im Versorgungsbereich vorhandenen Magnetbetriebs, Verkehrsanbindung, Entfernung und Attraktivität des geplanten Standorts durch dortige Magnetbetriebe der Prognoseentscheidung zugrunde zu legen ist und in diesem Zusammenhang eine zu erwartende Umsatzverteilung von mehr oder weniger als 10% lediglich als Indiz in die Bewertung einfließen kann (vgl. BVerwG, 17.12.2009, 4 C 2.08, a . a. O.). Der weitere Einwand der Beigeladenenseite, bei dem im Gutachten Dr. D. vorgenommenen Verkaufsflächenvergleich zwischen dem Vorhaben und dem Bestand in der Z.er Innenstadt sei nicht berücksichtigt worden, dass neuerdings in den nicht integrierten Standorten großzügigere Verkaufsflächen angelegt würden, um mehr Platz beim Einkaufen zu schaffen und die Attraktivität des Standorts zu steigern, hat der Gutachter in der mündlichen Verhandlung – für das Gericht nachvollziehbar – dargelegt, dass dies aus seiner Sicht nicht berücksichtigt werden könne, da sich zum einen durch die großzügigeren Verkaufsflächen auch die Attraktivität des Vorhabens und dadurch auch dessen Umsatz erhöhen dürfte, was auch gerade der Sinn dieser Maßnahme sei, zum anderen inzwischen auch die Märkte in der Innenstadt nach diesem veränderten Verkaufskonzept handelten.
Soweit seitens der Beigeladenen weiter die Kausalität der schädlichen Auswirkungen angesprochen und in diesem Zusammenhang ausgeführt wird, zur Beantwortung dieser Frage „wäre es unabdingbar gewesen, weitere Vorhaben in unmittelbarer Nähe der angeblich bedrohten Innenstadt Z.s in den Blick zu nehmen“, insbesondere auch „solche, die zeitlich sowohl vor als auch während und nach der Genehmigung des angegriffenen Vorbescheids realisiert wurden und sämtlich im Verantwortungsbereich der Klägerin selbst“ lägen, und weiter in diesem Zusammenhang insbesondere auf die Standorte „K. Straße“ und das Einkaufszentrum QQ. in PP., das laut Verträglichkeitsgutachten überwiegend von der Z.er Bevölkerung frequentiert werde, abgestellt wird, vermag auch dies den Beweiswert des Gutachtens Dr. D. nicht in Frage zu stellen. Vielmehr wurde bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass für die Beurteilung der Prognose auf den „Status quo“ zum Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides im Dezember 2007 abzustellen ist, womit schon fraglich ist, inwieweit das 2008 eröffnete Vorhaben in der K. Straße (aufgrund des im Jahr 2007 bereits weit fortgeschrittenen Planungsstandes) zu berücksichtigen ist. Jedenfalls aber führen sowohl dieses Einzelhandelsobjekt als auch dasjenige in PP. („QQ.“) allein zu einer weiteren Vorschädigung der Innenstadt Rüsselheims zum maßgeblichen Zeitpunkt, unabhängig davon, ob die Stadt Z. selbst für diese „Vorschädigung“ verantwortlich ist oder – wie im Falle des Einkaufszentrums in PP. – nicht. Insoweit ist auch für die vorliegende Prognoseentscheidung irrelevant, ob die Stadt Z. – wie behauptet – vor, während und nach der Genehmigungsphase des hier streitgegenständlichen Vorhabens eine „intensive Expansionspolitik“ betrieben hat, weil – wie bereits ausgeführt – die jeweilige Verantwortlichkeit für eine eingetretene Vorschädigung im Rahmen des § 34 Abs. 3 BauGB keine Berücksichtigung findet. Vielmehr ist allein von der zum maßgeblichen Zeitpunkt gegebenen konkreten städtebaulichen Situation auszugehen und diese zu bewerten (BVerwG, Beschl. v. 12.02.2009, 4 B 3.09, a. a. O.).
Zusammenfassend liegen damit nach Überzeugung der Kammer bei umfassender Würdigung dieser konkreten städtebaulichen Situation zum Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheids im Dezember 2007 und unter Berücksichtigung des eingeholten Gutachtend Dr. D. sowie der sonstigen beigezogenen Gutachten hinreichend konkrete Anhaltpunkte dafür vor, dass bei Verwirklichung des geplanten Vorhabens an dem vorgesehenen Standort trotz der Entfernung von ca. 5 km zur Z.er Innenstadt insbesondere aufgrund der sich aus dem Verkaufsflächenvergleich der innenstadtrelevanten Sortimente ergebenden Umsatzverteilungsprognose, der erheblichen Vorschädigung und der damit verbundenen „Sensibilität“ der Z.er Innenstadt durch die bereits vorhandenen großflächigen Einzelhandelsvorhaben in der näheren Umgebung und die weiteren im Gutachten Dr. D. genannten Versäumnisse, die zu erwartende Schwächung des dortigen einzig verbliebenen Magnetbetriebs C&A, der erheblichen Attraktionswirkung des vorgesehenen Standortes durch dortige Magnetbetriebe und schließlich der außergewöhnlich guten Verkehrsanbindung nebst kostenfreien Parkmöglichkeiten am vorgesehenen Standort die Funktionsfähigkeit der Z.er Innenstadt im beachtlichem Ausmaß beeinträchtigt und damit gestört worden wäre und damit schädliche Auswirkungen auf diesen zentralen Versorgungsbereich zu erwarten waren.
Da auch der sonstige Vortrag des Beklagten bzw. der Beigeladenen die vorgenannte Überzeugung der Kammer nicht in Frage zu stellen vermag, war der entsprechende Bauvorbescheid des Kreises X. vom 27.06.2007 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 18.12.2007 aufzuheben.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1, Abs. 3, § 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 34 BauGB
§ 167 VwGO
§ 34 Abs. 3 BauGB
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 34 Abs. 3a BauGB
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2008, 308
2 E 584/02
4 C 7.07
4 C 1.08
4 C 2.08
7 A 964/05
4 B 3.09
7 A 1635/07