Landgericht Flensburg (Schleswig-Holstein, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-10-12, Aktenzeichen 2 O 74/23 (2)
ECLI: ECLI:DE:LGFLENS:2023:1012.2O74.23.2.00

Tenor:
Der Beklagte wird verurteilt, einen Miteigentumsanteil zu 1/3 an dem Grundstück Flurstück 23/6 der Flur 002 der Gemarkung H… sowie die im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs von H… Blatt 12049 an den Kläger aufzulassen und die Eintragung des Klägers als Eigentümer zu einem Miteigentumsanteil zu 1/3 an dem Grundstück 23/6 der Flur 002 der Gemarkung H… sowie die Eintragung des Klägers als Eigentümer der Eigentumswohnung, eingetragen im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs von H… Blatt 12049, zu bewilligen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, in der Hauptsache gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 215.000 €, wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrags.
Der Streitwert wird auf bis 185.000 € festgesetzt.

Tatbestand:
Der Kläger nimmt den Beklagten auf Auflassung in Anspruch. Der Beklagte begehrt hilfsweise widerklagend die Herausgabe der Immobilie.
Mit notariellem Kauf- und Werklieferungsvertrag vom 2. Juni 2017 (Bl. 9ff dA) verkaufte der Beklagte dem Kläger einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück 23/6 der Flur 002 der Gemarkung H... verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit der Nummer 1 beschriebenen Wohnung im Erd- und Obergeschoss sowie Sondernutzungsrechten an Terrassenfläche, Kfz-Stellplatz und Gartenanteil für 179.000 €. Die Teilungserklärung wurde am selben Tag beurkundet.
Der Kläger zahlte auf den Kaufpreis 170.050 €. Es wurde für ihn eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen. Er zog Ende Dezember 2017 - unter streitigen Umständen - in die Wohnung ein.
Mit Schreiben vom 1. August 2018 rügte der Kläger Mängel der Wohnung, die der zwischenzeitlich eingeschaltete Privatgutachter H… festgestellt haben soll. Der Kläger bestritt die Mängelbehauptung, erklärte mit Schreiben vom 2. August 2018 den Rücktritt „vom Grundstückskaufvertrag“ vom 2. Juni 2017 und forderte den Kläger dazu auf, die Wohnung geräumt bis zum 16. August 2019 zurückzugeben.
Der Kläger forderte den Beklagten mit Schreiben vom 5. Mai 2021 dazu auf, seine Eintragung im Grundbuch als Eigentümer zu bewerkstelligen. Der Beklagte weigerte sich.
Der Kläger behauptet, es bestünden diverse Mängel an der Wohnung. Insbesondere sei der Schallschutz aus baulichen Gründen ungenügend.
Der Kläger trägt vor, der notariell beurkundete Vertrag sei wirksam. Er behauptet, er habe nur einen Rohbau erwerben und sodann schauen wollen, ob und wem er Aufträge zur Fertigstellung erteilte. Weitere Arbeiten zur schlüsselfertigen Erstellung seien nur teilweise an den Beklagten vergeben worden. Der Kläger habe auch Aufträge an Dritte vergeben und zudem selbst einige Arbeiten ausgeführt, die erforderlich gewesen seien, um die Wohnung bezugsfertig zu machen.
Der Kläger meint, er sei aufgrund von Mängeln zum Einbehalt von 8.950 € berechtigt. Der vom Beklagten erklärte Rücktritt sei unwirksam. Der Einbehalt iHv 5% des Kaufpreises berechtige den Beklagten nicht zum Rücktritt.
Der Kläger hat im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 5. April 2023 erklärt, den ursprünglich gestellten Antrag auf Feststellung, dass der Kaufpreis aufgrund von Mängeln 5%, mithin um 8.950,00 Euro gemindert sei, zurückzunehmen. Er beantragt nunmehr,
den Beklagten zu verurteilen, die folgende Willenserklärung abzugeben: Ich bin mir mit dem Kläger darüber einig, dass ein Miteigentumsanteil zu 1/3 an dem Grundstück 23/6 der Flur 002 der Gemarkung H... sowie das Eigentum an der im Grundbuch von H... Blatt 12049 im Bestandsverzeichnis eingetragenen Eigentumswohnung auf den Kläger übergeht und ich bewillige hiermit die erforderliche Eintragung des Klägers als Eigentümer in das Grundbuch.
Der Beklagte hat der teilweisen Klagerücknahme zugestimmt und beantragt,
die Klage abzuweisen.
Hilfsweise beantragt der Beklagte widerklagend,
die im Wohnungsgrundbuch von H... Blatt 12049 eingetragene Wohnung, bestehend aus vier Zimmern nebst Küche, Bad, Gästebad und Flur und Wintergarten, auf dem Grundstück 23/6 der Flur 002 der Gemarkung H... in der M… in … H... Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrags in Höhe von 170.050,00 Euro geräumt herauszugeben.
Der Kläger beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Der Beklagte beruft sich auf den Rücktritt vom Wohnungskauf- und Werklieferungsvertrag. Zudem trägt er vor, der Wohnungskauf- und Werklieferungsvertrag sei formnichtig. Die Parteien seien sich einig gewesen, nur den Kaufpreis für den Rohbau beurkunden zu lassen, um Steuern zu sparen. Tatsächlich hätten sie jedoch die schlüsselfertige Erstellung entsprechend der Bauleistungsbeschreibung des Neubaus vereinbart. Für die schlüsselfertige Erstellung habe der Kläger weitere 50.000 € an den Beklagten zahlen sollen. Der Wohnungs- und Werklieferungsvertrag sei mit dem zusätzlichen Werkvertrag über Arbeiten zur schlüsselfertigen Erstellung so verbunden, dass beide Verträge „miteinander stehen und fallen“ sollten. Deshalb sei nicht nur der auf den Rohbau bezogene Wohnungskauf- und Werklieferungsvertrag beurkundungspflichtig gewesen, sondern auch der zusätzlich geschlossene Vertrag über die schlüsselfertige Erstellung. Auf die weitere vom Beklagten erbrachte Arbeiten habe der Kläger ebenfalls keine Zahlung geleistet.
Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf ihre Schriftsätze nebst Anlage Bezug genommen. Des Weiteren wird Bezug genommen auf die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 5. April 2023 und vom 15. September 2023. Vor dem Amtsgericht H... haben die Parteien zum Aktenzeichen 3 C 11/19 einen Rechtsstreit wegen der Anfechtung von Beschlüssen geführt. Das Gericht hat diese Akten beigezogen.

Entscheidungsgründe:
I. Die Klage hat Erfolg.
Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Übereignung der Immobilie aus § 2 des Wohnungskauf- und Werklieferungsvertrags vom 2. Juni 2017 iVm § 433 Abs. 1 Satz 1BGB.
Die Parteien haben einen Kaufvertrag über das in § 2 Ziff. 2 genauer bezeichnete Objekt geschlossen. Als Verkäufer ist der Beklagte verpflichtet, dem Kläger das Immobiliareigentum zu verschaffen, § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB. Zur Erfüllung dieser schuldrechtlich begründeten Pflicht bedarf es in dinglicher Hinsicht der Einigung (Auflassung) und Eintragung gem. § 873 Abs. 1 BGB.
Der Vertrag ist wirksam.
Er ist formwirksam, da notariell beurkundet, vgl. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB.
Der Formwirksamkeit steht eine inhaltliche Verknüpfung mit einer Vereinbarung über die schlüsselfertige Erstellung nicht entgegen. Zwar ist ein Beurkundungserfordernis nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB auch für mit einem Grundstückskaufvertrag im Zusammenhang stehende Verträge in Betracht zu ziehen, wenn deren Regelungen zumindest teilweise auch Inhalt des Grundstücksgeschäfts sein sollen, wenn also eine inhaltliche Verknüpfung mit dem Grundstückskaufvertrag besteht. Dies ist der Fall, wenn die Parteien wollen, dass Regelungen des Grundstücksgeschäfts nur gemeinsam mit Regelungen des anderen Vertrags gelten sollen. Dann liegt ein einheitliches Rechtsgeschäft vor, das insgesamt beurkundungsbedürftig ist (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 2021 - V ZR 139/19, NJW 2021, 2510 Rn. 15 mwN; Müller in NJW 2021, 2477 Rn. 6ff). Es steht zur Überzeugung des Gerichts aber nicht fest, dass das Grundstücksgeschäft über den Verkauf des Rohbaus nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien nur gemeinsam mit Regelungen eines anderen Vertrags über die schlüsselfertige Erstellung durch den Beklagten gelten sollte. Der Beklagte hat keinen separaten schriftlichen (Werk-)Vertrag über die von ihm behauptete Beauftragung, die verkaufte Wohnung schlüsselfertig für eine weitere Vergütung von 50.000 € zu erstellen, vorgelegt. Dem behaupteten Vertragsschluss widerspricht auch die Darstellung des Beklagten. Er hat erklärt, er habe nur den Rohbau erwerben wollen, um sodann selbst entscheiden zu können, wen er mit welchen Arbeiten zur schlüsselfertigen Erstellung beauftragen wolle. Den Beklagten habe er nur mit einigen Tätigkeiten beauftragt, andere Arbeiten habe er an Drittfirmen vergeben oder auch selbst erledigt. Die Darstellung des Beklagten wird durch den Inhalt des beurkundeten Vertrags gestützt: Die Bauleistungsbeschreibung, die gem. § 3 Ziff. 3 a) Abs. 2 des Wohnungskauf- und Werklieferungsvertrags das vertraglich geschuldete Soll definiert, führt die bei Rohbauerstellung entfallenden Leistungen einzeln auf (vgl. S. 28, Bl. 75 dA). Aus der Auflistung geht klar hervor, dass gerade keine schlüsselfertige Erstellung vereinbart worden ist.
Damit steht zur Überzeugung des Gerichts auch nicht fest, dass der Wohnungskauf- und Werklieferungsvertrag wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot gem. § 134 BGB nichtig wäre, weil die Beurkundung eines niedrigeren Kaufpreises die Hinterziehung von Grunderwerbsteuer und damit eine Steuerhinterziehung nach § 370 Abs. 1 Abgabenordnung ermöglichen sollte.
Der Beklagte ist von seiner Pflicht zur Übereignung der Immobilie auch nicht durch Rücktritt vom Vertrag freigeworden. Wie aus § 4 Ziff. 1 des Wohnungskauf- und Werklieferungsvertrags hervorgeht, finden die gesetzlichen Rücktrittsrechte Anwendung. Gem. § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB ist der Rücktritt vom Vertrag aber ausgeschlossen, wenn die Pflichtverletzung des Schuldners unerheblich ist. So liegt es hier.
Der Kläger hat vom Gesamtkaufpreis in Höhe von 179.000 € einen Teil in Höhe von 170.050 € getilgt. Offen sind demnach noch 8.950 €. Dies entspricht einem Einbehalt von 5 %.
Selbst bei - unterstellter - Verletzung der Pflicht zur vollständigen Kaufpreiszahlung wäre dieser Einbehalt im Verhältnis zum Umfang des gesamten zwischenzeitlich erfolgten Leistungsaustauschs unerheblich. Die Beurteilung der Frage, ob eine Pflichtverletzung unerheblich im Sinne des § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB ist, erfordert nach höchstrichterlicher Rechtsprechung eine umfassende Interessenabwägung auf Grundlage der Umstände des Einzelfalls. Von der Geringfügigkeit eines - wie hier in Form der Nachzahlung des einbehaltenen Kaufpreisanteils - behebbaren Mangels und damit von der Unerheblichkeit der Pflichtverletzung ist in der Regel auszugehen, wenn die Kosten der Mangelbeseitigung im Verhältnis zum Kaufpreis geringfügig sind. Die Grenze der Geringfügigkeit liegt in der Regel bei einem Wert von 5 %. Das Gericht verweist insofern auf den Beschluss des Landgerichts I… vom 6. Dezember 2022, 11 S 9/22, vgl. Bl. 170ff dA (als Anlage zum Schriftsatz des Klägers vom 7. Dezember 2022 übermittelt) und auf seinen Hinweisbeschluss vom 25. Juli 2023 (Bl. 232f dA).
Sollte der Kläger dem Beklagten tatsächlich Werklohn aus separater Beauftragung mit Werkleistungen zur schlüsselfertigen Erstellung der Wohnung schulden, ist dies für die rechtliche Beurteilung der Wirksamkeit des Rücktritts vom Wohnungskauf- und Werklieferungsvertrag irrelevant. Nachweislich zwischen den Parteien vereinbart und formwirksam notariell beurkundet wurde gem. § 3 Ziff. 1 des Wohnungskauf- und Werklieferungsvertrags ein Gesamtkaufpreis in Höhe von 179.000 €. Etwaige Werklohnforderungen wären im Rahmen der sie begründenden Verträge abzuwickeln.
II. Die Widerklage hat keinen Erfolg.
Zwar ist über die lediglich hilfsweise Widerklage zu entscheiden, da mit der Stattgabe der Klage die Bedingung eingetreten ist.
Der Beklagte hat gegen den Kläger jedoch keinen Anspruch auf Rückgabe der Wohnung. Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus § 985 BGB. Der Kläger hat ein Recht zum Besitz iSd § 986 Abs. 1 Satz 1, Var. 1 BGB. Aufgrund des wirksamen Wohnungskauf- und Werklieferungsvertrags hat er einen Anspruch gegen den Beklagten auf Übergabe der Immobilie und Eigentumsverschaffung. Auf die obigen Ausführungen wird verwiesen.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 92 Abs. 2 Nr. 1, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. Der Ausspruch zur Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 und Satz 2 ZPO, wobei das Gericht die Sicherheitsleistung mit ca. 120% des notariell beurkundeten Kaufpreises von 179.000 € angesetzt hat (vgl. hierzu van den Hövel, Die Tenorierung im Zivilurteil, 4. Aufl., Rn. 375-377).
IV. Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus §§ 3, 5 und 6 ZPO, § 39 Abs. 1, § 45 Abs. 1 GKG.
Mit seiner Klage begehrt der Kläger die Auflassung und Eintragung als Eigentümer. Für den Wert dieser Forderung ist der Grundstückswert maßgeblich. Dies gilt auch dann, wenn die Auflassung allein wegen eines verhältnismäßig geringfügigen Gegenanspruchs verweigert wird (Wöstmann in MüKo, ZPO, 6. Aufl., § 3 Rn. 37 mwN). Zur Bestimmung des Grundstückswerts hat das Gericht mangels anderer Angaben den im notariellen Vertrag beurkundeten Kaufpreis von 179.000 € herangezogen. Den Wert des gem. § 5 ZPO, § 39 Abs. 1 GKG zu addierenden Feststellungsantrags bemisst das Gericht - unter Berücksichtigung eines Abschlags auf den angegebenen Minderungsbetrag - mit 6.000 €.
Die Widerklage erhöht den Streitwert nicht, denn sie hat keinen höheren Wert als die Klage. Bei der Wertbemessung bleibt die Gegenleistung (Zahlung von 170.050 €) bei einem auf Zug-um-Zug-Verurteilung gerichteten Klageantrag außer Betracht (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 28. September 2020 - 2 W 23/20, NJOZ 2021, 563 Rn. 6).
Die Werte von Klage und Widerklage sind auch nicht zu addieren. Zwar erfolgt gem. § 45 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 GKG grundsätzlich eine Addition. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Ansprüche denselben Gegenstand betreffen, § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG. Eine wirtschaftliche Identität von Klage und Widerklage in diesem Sinne liegt nach der sog. Identitätsformel vor, wenn die Ansprüche aus Klage und Widerklage nicht in der Weise nebeneinander stehen können, dass das Gericht unter Umständen beiden stattgeben kann, sondern die Verurteilung nach dem einen Antrag notwendigerweise die Abweisung des anderen Antrags nach sich zieht (BGH, Beschluss vom 11. März 2014 - VIII ZR 261/12, NJW 2014, 1456 Rn. 4; Elzer in Touissant, Kostenrecht, 53. Aufl., § 45, Rn. 14 mwN). So liegt es hier, denn die Anträge von Klage und Widerklage schließen sich wechselseitig aus. Wird der Klage auf Eigentumsverschaffung stattgegeben, zieht dies notwendigerweise die Abweisung der auf Herausgabe gerichteten Widerklage nach sich.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 3, 5 und 6 ZPO
§ 134 BGB
§ 985 BGB
§ 5 ZPO
§ 433 Abs. 1 Satz 1BGB
§ 433 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 873 Abs. 1 BGB
§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 370 Abs. 1 Abgabenordnung
§ 323 Abs. 5 Satz 2 BGB
§ 709 Satz 1 und Satz 2 ZPO
§ 45 Abs. 1 GKG
§ 39 Abs. 1 GKG
§ 45 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 GKG
§ 45 Abs. 1 Satz 3 GKG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2021, 2510
NJW 2021, 2477
NJW 2014, 1456
3 C 11/19
V ZR 139/19
11 S 9/22
2 W 23/20
VIII ZR 261/12