Verwaltungsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1999-12-08, Aktenzeichen 3 K 2952/96
ECLI: ECLI:DE:VGK:1999:1208.3K2952.96.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Der Kläger ist Beamter des beklagten Landes und im allgemeinen Vollzugsdienst der JVA Köln tätig. Er bewohnt die zu der JVA Köln gehörende Dienstwohnung Nr. 00 unter der Anschrift S.-----straße 000 in Köln. Mit Schreiben der Oberfinanzdirektion Köln (OFD Köln) vom 24.07.1995 wurde der örtliche Mietwert der Wohnung gemäß § 2 Abs. 2 der Dienstwohnungsverordnung für das Land Nordrhein- Westfalen - DWVO NW - neu festgesetzt, und zwar auf einen Betrag in Höhe von 590,40 DM. Dies wurde dem Kläger vom Leiter der JVA Köln mit Schreiben vom 03.08.1995 mitgeteilt. In seiner Einwendung vom 30.08.1995 wies der Kläger darauf hin, dass der Verkehrslärm auf der C. Straße sich nicht gemindert, sondern erhöht habe. Insoweit müsse die bisherige Minderungspauschale von insgesamt 50 % beibehalten werden. Sodann wurde mit Bescheid vom 12.09.1995 die Dienstwohnungsvergütung mit Wirkung vom 01.02.1995 auf 590,40 DM festgesetzt.
Hiergegen legte der Kläger mit Schreiben vom 09.11.1995 mit der Begründung Widerspruch ein, es handele sich um eine Mieterhöhung von ca. 68 %, weil die bisherige Minderungspauschale wie noch in der Festsetzung aus dem Jahre 1992 geschehen von insgesamt 50 % nicht mehr voll berücksichtigt werde. Diese Minderung habe im Wesentlichen auf der Annahme eines "starken Verkehrslärms" basiert. Dieser Verkehrslärm auf der C. Straße habe sich mit Sicherheit nicht gemindert, sondern sei in erheblichem Maße gestiegen. Mit Widerspruchsbescheid vom 16.01.1996 wies der Präsident des Justizvollzugsamtes Rheinland den Widerspruch des Klägers als unbegründet zurück und führte zur Begründung aus, die vorgenommene Festsetzung entspreche der Festsetzung der Dienstwohnungsvergütung durch die OFD Köln. Diese habe in ihrer Stellungnahme vom 28.12.1995 deutlich gemacht, dass aufgrund von Ortsbesichtigungen ein einheitlicher Abschlag für die Lage in unmittelbarer Nähe der JVA in Höhe von 50 % nicht mehr gerechtfertigt sei. Die Beobachtungskanzeln seien nicht mehr alle gleichzeitig besetzt und der Aufwuchs in den Gärten habe derart zugenommen, dass dadurch eine Einsichtnahme, zumindestens in den Sommermonaten, nahezu unmöglich sei und eine gewisse Staffelung der Abschläge je nach Nähe zu den Beobachtungskanzeln erfolgen müsse. Im Hinblick auf die Wohnung des Klägers sei daher ein Abschlag von 20 v.H. als angemessen angesehen worden. Die Nachteile einer Lärmbelästigung durch die C. Straße seien durch Vorteile wie zum Beispiel baujahruntypische Iso-Verglasung bzw. Doppelfenster ausgeglichen. Dieses habe sich durch Ortsbesichtigung im Jahre 1993 bestätigt.
Daraufhin hat der Kläger am 01.04.1996 die vorliegende Klage erhoben. Er ist der Auffassung, dass eine Festsetzung des örtlichen Mietwertes auf der Grundlage der Dienstwohnungsvergütungsverordnung gegen höherrangiges Recht verstoße, weil insbesondere der § 4 DWVO aufgrund der Höchstwertgrenzen gleichheitssatzwidrig sei. Die Mietsteigerung gegenüber der Festsetzung von 1992 sei letztlich sittenwidrig. Er sei auch nicht ordnungsgemäß zur Neufestsetzung angehört worden. Die Absenkung der Minderung des Wohnwertes gehe von falschen Voraussetzungen aus. Die Berechnung des örtlichen Mietwertes basiere zudem auf einem unzutreffenden Mietspiegel. Auch sei es sachwidrig, Schönheitsreparaturen mit einer Pauschale von 7 % anzunehmen. Dies hätte nämlich zur Konsequenz, dass bei steigendem Mietwert die Schönheitsreparaturen wertvoller bzw. teurer würden. Die Heranziehung eines Mietspiegels sei auch deswegen fehlerhaft, weil die Lage seines Wohngrundstückes einzigartig und damit von einem Mietspiegel mangels Vergleichbarkeit nicht erfasst würde. Der Beklagte könne nicht einerseits den Kölner Mietspiegel zugrundelegen, andererseits sich aber darauf zurückziehen, dass mietrechtliche Regelungen keine Anwendung fänden.
Der Kläger beantragt,
den Bescheid des Beklagten vom 12.09.1995 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 16.01.1996 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er ist der Auffassung, dass die Festsetzung keine zum Nachteil des Klägers führende Fehler aufweise. Die der Festsetzung zugrundeliegenden Rechtsnormen seien rechtlich nicht zu beanstanden. Die vorgenommene Orientierung an einem Mietspiegel sei nicht sachwidrig. Die Minderungspauschale sei aufgrund der veränderten Umstände zu Recht gekürzt worden. Entgegen der Auffassung des Klägers würden mietrechtliche Vorschriften in Fallgestaltungen der vorliegenden Art keine Berücksichtigung finden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten im übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die als Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg. Denn der Bescheid des Beklagten vom 12.09.1995 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 16.01.1996 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Die angefochtenen Bescheide begegnen in formeller Hinsicht keinen rechtlichen Bedenken, insbesondere ist der Kläger vor Erlass des hier umstrittenen Festsetzungsbescheides ordnungsgemäß angehört worden. Gemäß § 28 Verwaltungsverfahrensgesetz ist vor Erlass eines belastenden Verwaltungsaktes Gelegenheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu äußern. Dem ist vorliegend genügt. Denn der Kläger hat auf das Schreiben des Leiters der JVA Köln vom 03.08.1995 von der Gelegenheit zur Äußerung Gebrauch gemacht und in seinem Schreiben vom 30.08.1995 sich zu den entscheidungserheblichen Tatsachen, insbesondere zu der Nichtmehrberücksichtigung des Verkehrslärm auf der C. Straße und der daraus resultierenden Absenkung der Minderungspauschale geäußert. Er hat insoweit angeführt, dieser Verkehrslärm auf der C. Straße habe sich mit Sicherheit nicht gemindert, sondern sei in erheblichem Maße gestiegen.
Die umstrittene Festsetzung der Dienstwohnungsvergütung ist auch materiell- rechtlich nicht zu beanstanden. Grundlage für die Festsetzung der Dienstwohnungsvergütung ist § 3 Abs. 1 DWVO NW. Nach dieser Vorschrift ist die Dienstwohnungsvergütung nach dem örtlichen Mietwert festzusetzen. Dies ist durch die Festsetzung des Präsidenten des Justizvollzugsamtes in einer der Vorschrift des § 3 Abs. 1 DWVO NW genügenden Weise geschehen. Der örtliche Mietwert der Dienstwohnung ist - von der Oberfinanzdirektion - durch Vergleich mit den Mieten zu ermitteln, welche in derselben Gemeinde für Wohnungen gezahlt werden, die nach ihrer Lage und Art und nach anderen, den Mietwert beeinflussenden besonderen Umständen vergleichbar sind (§ 2 Abs. 3 Satz 1 DWVO). Die Oberfinanzdirektion Köln ist bei der Ermittlung des örtlichen Mietwertes von dem Mietspiegel der Stadt Köln ausgegangen. Dieser weist für Wohnungen der Gruppe 3 (Bezugsfertigkeit 1961 - 1975) bei einer Größe um 40 qm, ausgestattet mit Bad/WC und Heizung, mittlere Wohnlage einen Quadratmeterpreis in Höhe von 10,80 DM - 13,80 DM aus. Sie hat dabei eine örtliche Vergleichsmiete unter Zugrundelegung des Mittelwertes von 12,30 DM je Quadratmeter Wohnfläche und Monat angenommen und als andere den Mietwert beeinflussende Umstände berücksichtigt, dass die Wohnung in der Nähe der Justizvollzugsanstalt liegt (Abschlag von 20 %) sowie die Verwaltung die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt (Zuschlag von 7 %). Darauf basierend ist sodann unter Berücksichtigung der Zuschläge wie Nebenabgabenentschädigung für besondere Ausstattung usw. in nicht zu beanstandender Weise der örtliche Mietwert auf 590,40 DM ermittelt worden.
Die gegenüber dieser Festsetzung vorgenommenen Einwände des Klägers greifen nicht durch. Dies gilt zunächst im Hinblick auf die Zugrundelegung eines Mietspiegels. Die Heranziehung eines Mietspiegels zur Ermittlung des örtlichen Mietwertes ist nicht zu beanstanden
vgl. OVG NW, Urteil vom 16. Juni 1988 - 12 A 374/87 -.
Entsprechendes gilt auch im Hinblick auf die Eingruppierung, die Annahme eines mittleren Quadratmeterpreises und die Höhe des Abschlages im Hinblick auf die Lage in der Nähe der Justizvollzugsanstalt und die Höhe der Schönheitsreparaturenpauschale. Insoweit hat der Beklagte einen gewissen Spielraum.
Vgl. OVG NW, Urteil vom 24.06.1982 - 6 A 7/81 -.
Ausgehend davon ist nicht erkennbar, dass die vorgenommenen Einschätzungen von sachwidrigen Überlegungen getragen wären. So ist die Zugrundelegung eines Mietspiegels im Hinblick auf die Lage der Dienstwohnung entgegen der Auffassung des Klägers nicht zu beanstanden. Weder lagen die Voraussetzungen des § 2 Abs. 4 DWVO NW vor, noch ist ersichtlich oder sonst dargetan, dass die Lage der Dienstwohnung so einzigartig ist, dass eine Einordnung nicht möglich wäre. Auch die Festsetzung des Abschlages, die lediglich die Lage in der Nähe der Justizvollzugsanstalt mit 20 % berücksichtigt, begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Hierzu hat der Beklagte zutreffend dargelegt, dass aufgrund entsprechender baulicher Veränderungen ein Abschlag wegen Lärmbelästigung gegenüber den früheren Festsetzungen nicht mehr berechtigt sei. Ebenso ist aufgrund des Ergebnisses der ersten mündlichen Verhandlung, dem der Kläger sachlich nicht entgegengetreten ist, die Annahme eines Abschlages in Höhe von 20 % mit Rücksicht auf die Lage der Wohnung in der Nähe der Justizvollzugsanstalt als sachgerecht einzuschätzen.
Die Annahme eines pauschalen Zuschlages in Höhe von 7 v. H. für Schönheitsreparaturen unabhängig von der Größe der Wohnung dient der Verwaltungsvereinfachung und begegnet daher ebenfalls keinen rechtlichen Bedenken.
Schließlich ist es auch unerheblich, dass die neu festgesetzte Dienstwohnungsvergütung im Ergebnis um mehr als 60 v.H. höher liegt als die 1992 festgesetzte Dienstwohnungsvergütung. Hierauf kommt es für die Rechtmäßigkeit der Festsetzung nicht an. Der Präsident des Justizvollzugsamtes ist bei der Neufestsetzung der Dienstwohnungsvergütung nicht an Höchststeigerungsraten gebunden, die möglicherweise im bürgerlichen Mietrecht gelten. Mietrechtliche Vorschriften sind auf die Erhöhung der Dienstwohnungsvergütung nicht anwendbar,
Soweit schließlich der Kläger aus der in § 4 DWVO vorgesehenen "Kappungsgrenze" eine gleichheitssatzwidrige Benachteiligung herleiten will, ist dies für die vorliegende Entscheidung ohne Bedeutung. Denn eine Ausweitung der "Kappungsgrenze" auch auf höhere Besoldungsgruppen hätte keinen Einfluss auf die Höhe der hier festzusetzenden Dienstwohnungsvergütung im Fall des Klägers.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 4 DWVO
§ 167 VwGO
§ 42 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 3 Abs. 1 DWVO
§ 2 Abs. 3 Satz
1 DWVO
§ 2 Abs. 4
DWVO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 2 Abs. 2 der Dienstwohnungsverordnung

Zitierte Entscheidungen: 12 A 374/87
6 A 7/81