Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2023-08-01, Aktenzeichen 3 S 2683/22
ECLI: ECLI:DE:VGHBW:2023:0801.3S2683.22.00

Tenor:
Die Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 9. Dezember 2022 - 7 K 796/22 - wird zurückgewiesen.
Die Antragsteller tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen als Gesamtschuldner.
Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 15.000 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragsteller begehren vorläufigen Rechtsschutz gegen eine der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung für ein Mehrfamilienhaus.
Die Antragsteller sind Eigentümer des mit einer Doppelhaushälfte bebauten Grundstücks Flst.-Nr. ..., ..., in Heidelberg. Die Beigeladene ist Eigentümerin des östlich angrenzenden Grundstücks Flst.-Nr. ..., .... Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Neuenheimer Feld östlich der Berliner (Frankfurter) Straße“ der Antragsgegnerin vom 19.5.1956, festgestellt am 21.4.1961. Der Bebauungsplan setzt für das Gebiet „Reines Wohngebiet - Landhausbauweise“ fest. Nach Nr. 8 des „Erläuterungsberichts mit Bauvorschriften (schriftliche Festsetzungen)“ gelten die einschlägigen Vorschriften der Bauordnung der Stadt Heidelberg (im folgenden Stadtbauordnung - StBO). Als besondere Bauvorschrift enthält der Erläuterungsbericht die Bestimmung, dass im gesamten Gebiet des Bebauungsplans selbstständige Wohnungen im Dachgeschoss und Dachaufbauten unzulässig sind (Nr. 8 Buchst. a). Ferner wird für die Wohngebäude in den reinen Wohngebieten der offenen bzw. Landhausbauweise die Dachgestaltung geregelt (Nr. 8 Buchst. b).
Mit Bescheid vom 10.8.2020 erteilte die Antragsgegnerin der Beigeladenen unter Zurückweisung der Einwendungen der Antragsteller die Baugenehmigung für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit sieben Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Grundstück Flst.-Nr. .... In der Baugenehmigung wurden Befreiungen erteilt und Abweichungen zugelassen, u.a. vom Verbot der Errichtung selbstständiger Wohnungen im Dachgeschoss und für die Überschreitung der zulässigen Höchstzahl der Wohnungen sowie für die Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze, der östlichen und südlichen Bauflucht und der Hauptgesimshöhe. Im Nachgang zur Baugenehmigung erteilte die Antragsgegnerin mit Bescheid vom 25.4.2022 weitere Befreiungen hinsichtlich der Dachgestaltung und des Dachausbaus. Ferner verfügte sie, dass die Baulinien und Baugrenzen nach den Maßen des Bebauungsplans in das Einmessprotokoll aufzunehmen sind und infolge der Korrektur der Baulinie ein aktualisierter Abstandsflächenplan im Hinblick auf die Abstandsfläche an der Nordseite vorzulegen ist.
Die Antragsteller legten gegen beide Bescheide Widerspruch ein. Den Widerspruch gegen die Baugenehmigung in der Fassung des Bescheids vom 10.8.2020 wies das Regierungspräsidium Karlsruhe mit Widerspruchsbescheid vom 6.10.2021 zurück. Die Antragsteller haben hiergegen Klage erhoben (7 K 3937/21), über die noch nicht entschieden ist, und am 8.3.2022 beim Verwaltungsgericht Karlsruhe die Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klagen beantragt. Sie haben im Wesentlichen geltend gemacht, die Planunterlagen seien fehlerhaft. Die Baugenehmigung verletze ihren Gebietserhaltungsanspruch und das Gebot der Rücksichtnahme. Der Festsetzung der Landhausbauweise und insbesondere der Höchstzahl der Wohnungen komme eine nachbarschützende Wirkung zu, wie sich u.a. aus der Planungskonzeption und dem Erläuterungsbericht zur Stadtbauordnung ergebe. Mit dieser Festsetzung habe die Wohndichte verringert und ein hochwertiges Villenviertel geschaffen werden sollen. Die Befreiungen seien im Einzelnen und in der Gesamtschau rechtswidrig. Bereits aus der Vielzahl der Befreiungen ergebe sich, dass die Grundzüge der Planung berührt seien und das Vorhaben gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoße.
Mit Beschluss vom 9.12.2022 hat das Verwaltungsgericht Karlsruhe den Antrag abgelehnt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Antragsteller hätten keinen Anspruch auf die Vorlage ordnungsgemäßer Bauvorlagen; die Baugenehmigung sei im Hinblick auf die Prüfung nachschützender Vorschriften hinreichend bestimmt. Der Gebietserhaltungsanspruch der Antragsteller sei voraussichtlich nicht verletzt; die Landhausbauweise sei keine Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung. Das Vorhaben verstoße nicht gegen nachbarschützende Festsetzungen des Bebauungsplans zum Maß der baulichen Nutzung. Soweit diese Festsetzungen entgegen der Auffassung der Antragsteller nicht ohnehin eingehalten seien, seien hiervon Befreiungen erteilt worden. Die Befreiungen seien lediglich am Gebot der Rücksichtnahme zu messen, weil die betroffenen Festsetzungen nicht nachbarschützend seien. Insbesondere die Wohnungsklausel nach § 15 Buchst. a) StBO sei nicht drittschützend. Es fehle an greifbaren Anhaltspunkten dafür, dass die Planbetroffenen nach der Konzeption des Plangebers in ein wechselseitiges nachbarliches Austauschverhältnis hätten eingebunden werden sollen. Entsprechendes gelte für das Verbot eines Dachausbaus und die einzuhaltenden Baufluchten und Baugrenzen. Die Verringerung der Wohndichte und die Erhaltung von Freiflächen habe nach den Gesetzesmaterialien vor allem gesundheits- und feuerpolizeiliche Gründe gehabt. Das Gebot der Rücksichtnahme werde weder durch die einzelnen Befreiungen noch durch ihre Vielzahl verletzt. Diese beträfen meistens nur in ihrer Intensität untergeordnete Gesichtspunkte. Das Haus der Antragsteller habe eine größere Höhe als das Bauvorhaben und überschreite seinerseits die hintere Baugrenze. Im Hinblick auf die Wohnungszahl sei die Vorbelastung zu berücksichtigen; im Baugebiet gebe es mehrere Vorhaben mit ähnlich vielen Wohneinheiten. Auch im Zusammenspiel aller Punkte seien die Belange der Antragsteller nicht unzumutbar berührt. Die Antragsteller hätten auch keinen dem Vorhaben entgegenzusetzenden Anspruch auf Wahrung der Gebietsprägung nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO. Mehrfamilienhäuser in den Dimensionen des Vorhabens seien im Baugebiet eher die Regel als die Ausnahme, das Vorhaben widerspreche daher nach Umfang und Zweckbestimmung nicht der Eigenart des Baugebiets. Die Abstandsflächen seien eingehalten, die Vorschriften der Stadtbauordnung über den Bauwich seien nicht drittschützend.
Der Beschluss des Verwaltungsgerichts wurde den Antragstellern am 13.12.2022 zugestellt. Sie haben hiergegen am 20.12.2022 beim Verwaltungsgericht Beschwerde eingelegt und diese am 12.1.2023 gegenüber dem Verwaltungsgerichtshof begründet.

Entscheidungsgründe:
Die fristgerecht eingelegte (vgl. § 147 Abs. 1 und 2 VwGO) und begründete (vgl. § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO) Beschwerde der Antragsteller hat in der Sache keinen Erfolg. Die in der Beschwerdebegründung dargelegten Gründe, auf deren Prüfung das Beschwerdegericht nach § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt ist, erschüttern nicht die Annahme des Verwaltungsgerichts, dass es nicht geboten ist, die aufschiebende Wirkung der Klage entgegen der ausdrücklichen gesetzlichen Regelung des § 212a BauGB anzuordnen.
1. Die Beschwerde macht geltend, das Verwaltungsgericht habe nicht offenlassen dürfen, ob die Bauvorlagen rechtsfehlerfrei seien, weil es zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass alle nachbarschützenden Vorschriften geprüft werden könnten. Wie sich aus dem Nachtragsbescheid vom 25.4.2022 ergebe, sei die zeichnerische Darstellung von Baulinie und Baugrenze nicht maßstabsgerecht; es fehle ein genauer Abstandsflächenplan. Die Einhaltung der nachbarschützenden hinteren Baugrenze könne daher von den Antragstellern nicht beurteilt werden, auch die vordere Baulinie könne nachbarschützend sein.
Dieser Einwand greift nicht durch. Der Nachtragsbescheid vom 25.4.2022 betrifft straßenseitige Baulinien und rückwärtige Baugrenzen, die dem Grundstück der Antragsteller nicht gegenüberliegen. Auch die Auflage zur Vorlage eines aktualisierten Abstandsflächenplans bezieht sich auf die von den Antragstellern abgewandte Nordwand des Bauvorhabens. Nach der Rechtsprechung des beschließenden Gerichtshofs entfalten seitliche und hintere Baugrenzen und Baulinien zwar regelmäßig nachbarschützende Wirkung, aber grundsätzlich nur zugunsten der ihnen gegenüberliegenden Nachbargrundstücke (vgl. Senatsbeschl. v. 30.6.2015 - 3 S 901/15 - juris Rn. 11; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 9.4.2019 - 8 S 1527/17 - juris Rn. 53; Beschl. v. 1.10.1999 - 5 S 2014/99 - VBlBW 2000, 112; Beschl. v. 23.10.1997 - 5 S 1596/97 - BRS 59 Nr. 126). Diese Regelvermutung beruht auf der Annahme, dass mit derartigen Festsetzungen grundsätzlich ein nachbarschaftliches Austauschverhältnis begründet und nach dem Willen des Ortsgesetzgebers ein gegenseitiges Verhältnis der Rücksichtnahme geschaffen werden soll. Daher haben straßenseitige Baufluchten grundsätzlich keine nachbarschützende Wirkung. Wie das Verwaltungsgericht im Einzelnen zutreffend ausgeführt hat (BA S. 28 ff.), gibt es vorliegend keine Anhaltspunkte dafür, dass mit der vorderen Baulinie bzw. der rückwärtigen (nördlichen) Baugrenze über die damit verfolgten städtebaulichen Gesichtspunkte hinaus ausnahmsweise auch die Rechte der Antragsteller als seitliche Nachbarn geschützt werden sollen. Ungeachtet seiner Lage im Baustreifen lässt sich hingegen der Abstand des Bauvorhabens zur gemeinsamen seitlichen Grundstücksgrenze aus der Baugenehmigung und dem vorgelegten Abstandsflächenplan mit hinreichender Bestimmtheit erkennen.
2. Die Antragsteller haben keinen allgemeinen Gebietserhaltungsanspruch im Hinblick auf die von ihnen geltend gemachte Abweichung von der Landhausbauweise als solche. Das Verwaltungsgericht hat im Einzelnen zutreffend ausgeführt, dass die Festsetzung der Landhausbauweise keine - den typisierten Baugebieten nach §§ 2 ff. BauNVO vergleichbare - Baugebietsfestsetzung darstellt; die Art der baulichen Nutzung werde vielmehr durch die Festsetzung „Reines Wohngebiet“ gekennzeichnet. Diese Rechtsauffassung wird von der Beschwerde nicht erschüttert.
a) Den in einem Bebauungsplan getroffenen Baugebietsfestsetzungen nach der Baunutzungsverordnung kommt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kraft Bundesrechts nachbarschützende Wirkung zu (grundlegend BVerwG, Urt. v. 16.9.1993 - 4 C 28.91 - BVerwGE 94, 151 und juris). Das Bundesverwaltungsgericht nimmt dementsprechend in ebenfalls ständiger Rechtsprechung an, dass sich der Eigentümer eines in einem Baugebiet nach der Baunutzungsverordnung gelegenen Grundstücks auch dann gegen die Zulassung einer gebietswidrigen Nutzung wenden kann, wenn er selbst durch diese nicht unzumutbar beeinträchtigt wird. Denn im Rahmen des durch die Festsetzung eines solchen Baugebiets begründeten nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses soll jeder Planbetroffene das Eindringen einer gebietsfremden Nutzung und damit die schleichende Umwandlung des Baugebiets verhindern können (BVerwG, Urt. v. 24.2.2000 - 4 C 23.98 - NVwZ 2000, 1054; Beschl. v. 2.2.2000 - 4 B 87.99 - NVwZ 2000, 679). Die zu den Festsetzungen eines Gebiets nach der Baunutzungsverordnung entwickelten Grund- sätze gelten entsprechend für Gebietsfestsetzungen in gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG 1960 übergeleiteten Bebauungsplänen (BVerwG, Urt. v. 23.8.1996 - 11 C 9.96 - BVerwGE 101, 364 und juris Rn. 48 ff.; Senatsbeschl. v. 27.10.2015 - 3 S 1985/15 - juris Rn. 15).
b) Bei der Festsetzung „Reines Wohngebiet - Landhausbauweise“ handelt es sich nicht um eine eigenständige (typisierte) Gebietsfestsetzung, die sich im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung von einem sonstigen reinen Wohngebiet unterscheidet; die zulässige Art der baulichen Nutzung entspricht vielmehr der eines reinen Wohngebiets.
Unter der Überschrift „Art der Nutzung“ (Abschnitt II. B.) regelt § 4 der Stadtbauordnung von 15.8.1960 (StBO 1960) die einzelnen Baugebiete und die darin zulässige Art der Nutzung. Danach können Kleinsiedlungsgebiete, reine Wohngebiete, gemischte Wohngebiete, Geschäfts- und Gewerbegebiete und Industriegebiete ausgewiesen werden. „Landhausgebiete“ oder „Reine Wohngebiete mit Landhausbauweise“ werden in der Vorschrift nicht genannt. Auch in § 2 der Stadtbauordnung aus dem Jahr 1939 (StBO 1939) wird bei der Einteilung der Baugebiete und ihrer Nutzung die Landhausbauweise bzw. das Landhausgebiet nicht erwähnt.
Bezugnahmen auf die Landhausbauweise bzw. Regelungen zum Landhausgebiet finden sich in der Stadtbauordnung 1960 erst im Abschnitt C unter der Überschrift „Maß der Nutzung“. In der Stadtbauordnung 1939 war die Landhausbauweise ebenfalls nicht im Zuge der Vorschriften zur Art der baulichen Nutzung, sondern erst im Zusammenhang mit den Regelungen zur geschlossenen und offenen Bauweise (§§ 4 ff. StBO 1939) geregelt.
Auch inhaltlich handelt es sich bei den Vorschriften, die die Landhausbauweise bzw. das Landhausgebiet betreffen, nicht um Regelungen zur Art der baulichen Nutzung, sondern um Bestimmungen zur Bebauungsdichte innerhalb und außerhalb der Gebäude. So darf nach § 12 Abs. 1 Buchst. b) StBO 1939 bzw. § 11 Abs. 1 Buchst. a) StBO 1960 die Zahl der Hauptgeschosse bei Wohngebäuden bei offener Bauweise in einem Landhausgebiet höchstens zwei betragen. Nach § 6 Abs. 1 Buchst. a) StBO 1939 bzw. § 15 StBO 1960 finden im Landhausgebiet die Vorschriften über die offene Bauweise Anwendung. Außerdem dürfen Gebäude nicht mehr als zwei selbstständige Wohnungen enthalten; im Dachgeschoss dürfen selbstständige Wohnungen nicht errichtet werden. 50 % der Dachgeschossgrundfläche ist als Speicher freizuhalten (Buchst. a). Weiter sind nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig, letztere nur mit einer Gesamtlänge von nicht mehr als 25 m (jeweils Buchst. b). Von diesen Vorschriften kann allenfalls die Zwei-Wohnungs-Klausel als eine Regelung verstanden werden, die auch die Art der baulichen Nutzung berührt; eine solche Klausel ist aber gleichwohl nicht aus sich heraus nachbarschützend (dazu sogleich).
Bei der Überschrift „C. Maß der baulichen Nutzung“ nimmt die Stadtbauordnung 1960 ferner in einem Klammerzusatz auf die Ermächtigungsgrundlagen in § 32 Abs. 1 und § 109 Abs. 2 Ziff. 1, 4 und 5 der Badischen Landesbauordnung (BadLBO) Bezug. § 32 Abs. 1 BadLBO enthält Regelungen zum „Grad der zulässigen Überbauung der Grundstücke (Baudichtigkeit)“, mithin Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung und zur Bebauungsdichte, und empfiehlt insoweit die Einteilung in „Bauklassen“. Als mögliche „Bauklasse“ wird in § 32 Abs. 2 BadLBO auch der „Landhausbezirk“ genannt. Mithin versteht auch die Badische Landesbauordnung die Festsetzung eines Landhausbezirks oder Landhausgebiets nicht als Regelung zur Art der baulichen Nutzung. § 109 Abs. 2 Nr. 5 BadLBO ermächtigt die Gemeinden, durch örtliche Bauvorschriften die Anzahl und Mindestgröße der Wohnungen und die Abstufung nach Bauklassen und nach Verwendungszwecken zu regeln. Dass es sich hierbei um Bestimmungen zur Art der baulichen Nutzung handelt, lässt sich auch dieser Ermächtigungsnorm nicht entnehmen.
Somit lassen weder die Stadtbauordnungen noch die ihr zugrundeliegenden Ermächtigungsgrundlagen der Badischen Landesbauordnung erkennen, dass die Festsetzung der Landhausbauweise bzw. eines Landhausbezirks oder -gebiets als Regelung zur Art der baulichen Nutzung zu verstehen ist. Nicht anderes folgt aus dem Umstand, dass in den „Besonderen Bauvorschriften und Bebauungsplänen“ (Anlage I. B. zur Stadtbauordnung 1960) das Landhausgebiet unter Buchst. a) „Art der baulichen Nutzung“ genannt wird. Zum einen ist die Stadtbauordnung insoweit nicht ganz konsistent; denn im Straßenverzeichnis (Anlage I.A.) wird unter „Art der baulichen Nutzung“ nur das „Reine Wohngebiet“, allerdings mit dem Klammerzusatz „Landhausgebiet“, genannt. Zum anderen kommt den einschlägigen Rechtsgrundlagen für die Festsetzung einer Landhausbauweise bzw. eines Landhausgebiets größeres Gewicht für die rechtliche Einordnung zu als der genannten Anlage zur Stadtbauordnung. Denn die Anlage I dient erkennbar der Zuordnung der zum Anbau bestimmten Straßen bzw. der einzelnen Teile des Stadtgebiets zu den jeweiligen Bebauungsplänen und Bauvorschriften. Wie schon das Verwaltungsgericht angenommen hat, dürfte es sich bei der Benennung der Landhausgebiete in erster Linie um eine räumliche Abgrenzung der Gebiete handeln, in denen die Maßgaben zur Landhausbauweise bzw. zum Landgebiet gelten sollen, und nicht um eine rechtliche Charakterisierung. Schließlich wird auch im Erläuterungsbericht zur Stadtbauordnung 1960 ausgeführt, Landhausgebiete seien nach der Art ihrer Nutzung reine Wohngebiete (vgl. unten 3.b) bb) (2)).
3. Im Ergebnis ohne Erfolg macht die Beschwerde geltend, die Befreiungen von den Festsetzungen zur Landhausbauweise und insbesondere von der Zwei-Wohnungs-Klausel seien u.a. wegen eines Verstoßes gegen die Grundzüge der Planung objektiv-rechtswidrig; hierauf könnten sich die Antragsteller berufen, weil diese Festsetzungen entgegen der Rechtsansicht des Verwaltungsgerichts nachbarschützende Wirkung hätten.
Aus den vorstehenden Ausführungen folgt, dass es keiner Befreiung von der Festsetzung der Landhausbauweise im Allgemeinen bedurfte, weil es sich insoweit nicht um eine, im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung typisierte Gebietsfestsetzung handelt. Da das Bauvorhaben der bei Landhausbauweise bzw. in einem Landhausgebiet zulässigen Art der baulichen Nutzung (Wohnen, vgl. § 6 StBO 1960), der offenen Bauweise und der Einzelhausbebauung entspricht, waren insoweit keine Befreiungen erforderlich. Nach den unwidersprochen gebliebenen Ausführungen des Verwaltungsgerichts ist auch die zulässige Hauptgeschosszahl nicht überschritten. Dementsprechend wurde in der Baugenehmigung bzw. im Nachtragsbescheid - im Ansatz zu Recht - nicht von der „Landhausbauweise“ als solcher, sondern nur von den maßgeblichen Einzelbestimmungen befreit, insbesondere von der Wohnungsklausel und der Untersagung selbstständiger Wohnungen im Dachgeschoss gemäß § 6 Abs. 1 Buchst. a) StBO 1939 bzw. § 15 Buchst. a) StBO 1960. Maßgeblich für die Frage, ob sich die Antragsteller auf eine objektive Rechtswidrigkeit der Befreiung von der Landhausbauweise berufen können, ist daher, ob diese einzelnen Vorschriften drittschützende Wirkung entfalten.
a) Die Erteilung einer Befreiung von der Festsetzung der Zwei-Wohnungs-Klausel war allerdings nicht von vorneherein entbehrlich
aa) Entgegen der von der Beigeladenen angedeuteten Bedenken enthält der Bebauungsplan die Festsetzung einer Zwei-Wohnungs-Klausel. Zwar trifft es zu, dass im Zeitpunkt des Gemeinderatsbeschlusses am 19.5.1956 die Vorschrift des § 15 StBO 1960 noch nicht in Kraft getreten war. Vielmehr galt zu diesem Zeitpunkt noch § 6 StBO 1939. Dies vermag zu erklären, dass der Bebauungsplan eine „Landhausbauweise“ im Sinne des § 6 StBO 1939, nicht aber - entsprechend der Formulierung des § 15 StBO 1960 - ein „Landhausgebiet“ festsetzt. Ungeachtet der Frage, ob es sich bei der Bezugnahme auf die Stadtbauordnung in Nr. 8 der Erläuterungen zum Bebauungsplan um eine statische oder eine dynamische Verweisung handelt, enthielt aber auch die ältere Vorschrift eine Zwei-Wohnungs-Klausel; wie ausgeführt, waren nach § 6 Abs. 1 Buchst. a) StBO 1939 bei Festsetzung der „Landhausbauweise“ nicht mehr als zwei selbstständige Wohnungen in einem Gebäude zulässig. Beide Vorschriften sind - abgesehen von den unterschiedlichen Oberbegriffen - weitgehend identisch.
bb) Die Zwei-Wohnungs-Klausel ist bei der gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage auch nicht funktionslos geworden.
Wegen Funktionslosigkeit tritt eine bauplanerische Festsetzung erst dann außer Kraft, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt, und wenn diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient. Entscheidend ist, ob die jeweilige Festsetzung noch geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB im Geltungsbereich des Bebauungsplans einen sinnvollen Beitrag zu leisten. Die Planungskonzeption, die einer Festsetzung zu Grunde liegt, wird nicht schon dann sinnlos, wenn sie nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann (vgl. BVerwG, Urt. v. 3.12.1998 - 4 CN 3.97 -, BVerwGE 108, 71; Beschl. v. 23.1.2003 - 4 B 79.02 -, juris; VGH Bad.-Württ. Urt. v. 10.6.2010 - 5 S 2986/08 - juris Rn. 31).
Nach diesen Maßgaben kann von einer Funktionslosigkeit der Festsetzung zur zulässigen Wohnungszahl nicht ausgegangen werden. Die vorgelegten Baugenehmigungen belegen lediglich, dass im Plangebiet vielfach, insbesondere auch in den benachbarten östlich und südöstlich gelegenen Straßengevierten, von der Zwei-Wohnungs-Klausel befreit wurde. Dass die Wohnungsklausel im Plangebiet schlechthin nicht mehr umsetzbar ist und offensichtlich keine sinnvolle städtebauliche Ordnungsfunktion mehr entfalten kann, folgt hieraus nicht. Dies kann auch dann nicht angenommen werden, wenn der Blick auf das Straßengeviert, in dem sich das Grundstück der Antragsteller befindet, oder auf dessen nähere Umgebung beschränkt wird (vgl. dazu OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 22.2.2023 - 10 B 15.18 - juris Rn. 47 ff.).
b) Nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Wird von einer nachbarschützenden Festsetzung eines Bebauungsplans befreit, führt jeder Fehler bei der Anwendung des § 31 Abs. 2 BauGB zur Aufhebung der Baugenehmigung; das gilt insbesondere für eine unzutreffende Beurteilung der Grundzüge der Planung. Ist hingegen von einer nicht nachbarschützenden Festsetzung befreit worden, kommt es für die fehlerfreie Würdigung nachbarlicher Interessen allein darauf an, ob die Antragsgegnerin bei ihrer Ermessensentscheidung über die Erteilung einer Befreiung die gebotene Rücksicht auf die Interessen der Antragssteller genommen hat. Unter welchen Voraussetzungen eine Befreiung die Rechte des Nachbarn verletzt, ist nach den Maßstäben zu beantworten, die das Bundesverwaltungsgericht zum drittschützenden Gebot der Rücksichtnahme entwickelt hat (stRspr., vgl. etwa BVerwG, Beschl. v. 8.7.1998 - 4 B 64.98 - juris Rn. 5 f.; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 9.4.2019 - 8 S 1527/17 - juris Rn. 48).
aa) Der Senat teilt die Auffassung der Antragsteller, dass die Befreiungspraxis der Antragsgegnerin erheblichen objektiv-rechtlichen Bedenken begegnet. Die Festsetzung der Zwei-Wohnungs-Klausel dürfte einen Grundzug der Planung darstellen. Dies schließt die Erteilung einer Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB grundsätzlich aus.
(1) Die Grundzüge der Planung ergeben sich aus der den Festsetzungen des Bebauungsplans zugrundeliegenden und in ihnen zum Ausdruck kommenden planerischen Konzeption. Ob sie berührt werden, hängt von der jeweiligen Planungssituation ab. Entscheidend ist, ob die Abweichung dem planerischen Grundkonzept zuwiderläuft. Je tiefer die Befreiung in das Interessengeflecht der Planung eingreift, desto näher liegt der Schluss auf eine Änderung der Planungskonzeption, die nur im Wege der (Um-)Planung möglich ist. Die Befreiung kann nicht als Vehikel dafür herhalten, die von der Gemeinde getroffene planerische Regelung beiseite zu schieben (BVerwG, Urt. v. 9.8.2018 - 4 C 7.17 - BVerwGE 162, 363 und juris Rn. 8). Von Bedeutung für die Beurteilung, ob die Zulassung eines Vorhabens im Wege der Befreiung die Grundzüge der Planung berührt, können auch Auswirkungen des Vorhabens im Hinblick auf mögliche Vorbild- und Folgewirkungen für die Planbetroffenen sein. Denn die Erteilung einer Befreiung ist ihrem Wesen nach stets auf eine Berücksichtigung der besonderen Umstände eines Einzelfalles angelegt. Sie darf deswegen keinesfalls aus Gründen erteilt werden, die sich für alle von einer bestimmten Festsetzung betroffenen Grundstücke anführen ließen (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 25.1.2023 - 5 S 638/21 - juris Rn. 55).
(2) Nach den Festsetzungen des Bebauungsplans i.V.m. § 6 StBO 1939 bzw. § 15 StBO 1960 ist ein Gebiet mit Landhausbauweise bzw. ein Landhausgebiet ein reines Wohngebiet mit der Besonderheit, dass neben der offenen Bauweise nur zwei Wohnungen je Gebäude (mit einem beschränkten Nutzungsumfang des Dachgeschosses) und nur Einzel- und Doppelhäuser mit einer Gesamtlänge von nicht mehr als 25 m zulässig sind. Darüber hinaus sind gemäß § 11 Abs. 1 Buchst. a) StBO 1960 nur zwei Hauptgeschosse zulässig. Die weiteren besonderen Festsetzungen im Erläuterungsbericht zum Bebauungsplan (Nr. 8 b) gelten nicht nur für die Landhausbauweise, sondern auch für sonstige reine Wohngebiete in offener Bauweise. Damit ist die Zwei-Wohnungs-Klausel eine der maßgeblichen Festsetzungen, durch die sich ein Gebiet in Landhausweise bzw. ein Landhausgebiet von einem sonstigen reinen Wohngebiet mit offener Bauweise unterscheidet. Hat die Plangeberin – wie hier – ein reines Wohngebiet in Landhausbauweise festgesetzt, gehört die Beschränkung der Wohnungszahl mithin zur Grundkonzeption, andernfalls hätte sie auf diese Festsetzung verzichten und sich ggf. mit der Beschränkung der Geschosszahl oder mit gestalterischen Vorschriften begnügen können. Im Übrigen liegt dem Bebauungsplan ersichtlich die Konzeption einer gestuften Bebauungsdichte und zunehmenden Höhenentwicklung zugrunde, die von den äußeren Bereichen des Plangebiets im Norden, Osten und Süden mit aufgelockerter, niedrigerer Bebauung zur Mitte und nach Westen hin zunimmt. Diese Konzeption kommt in der Festsetzung der Landhausbauweise in den äußeren Baublöcken zum Ausdruck. Der Umstand, dass von der Antragsgegnerin offenbar regelmäßig Befreiungen erteilt werden, vermag an dieser Grundkonzeption nichts zu ändern; wie ausgeführt, kann durch Befreiungen die von der Gemeinde getroffene planerische Regelung nicht beiseite geschoben werden. Der von der Beigeladenen vorgetragene Gesichtspunkt, dass die Zwei-Wohnungs-Klausel „aus der Zeit gefallen“ sei, spricht vielmehr dafür, dass insoweit ggf. eine Umplanung erforderlich ist. Ob der Befreiungserteilung auch entgegensteht, dass Befreiungen zwar in mehreren gleichgelagerten Fällen, aber gleichwohl nur in atypischen Situationen erteilt werden dürfen (vgl. Rieger in Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 31 Rn. 26 m.w.N.), kann dahinstehen.
(3) Im vorliegenden Verfahren muss allerdings offenbleiben, ob die erteilten Befreiungen die Grundzüge der Planung tatsächlich berühren. Hinsichtlich der Frage, ob die Grundzüge der Planung „berührt“ werden, ist nicht auf den Zeitpunkt der Abwägungsentscheidung abzustellen, sondern die tatsächliche Entwicklung des Baugebiets in den Blick zu nehmen (vgl. BVerwG, Urt. v. 18.11.2010 - 4 C 10.09 - BVerwGE 138, 166 und juris Rn. 39; Senatsbeschl. v. 20.9.2016 - 3 S 864/16 - juris). Bei der im vorliegenden Verfahren nur möglichen summarischen Prüfung vermag der Senat nicht festzustellen, ob die Auswirkungen des geplanten Vorhabens deshalb nicht (mehr) entscheidend ins Gewicht fallen, weil diese Grundkonzeption bereits durch die bisherige tatsächliche Entwicklung im Baugebiet insgesamt aufgeweicht oder stellenweise vollständig überholt ist. Die Antragsgegnerin hat zwar zahlreiche Baugenehmigungen vorgelegt, in denen Befreiungen von der Festsetzung der Zwei-Wohnungs-Klausel erteilt worden sind. Ob hierdurch die Grundkonzeption eines Landhausgebiets bzw. einer Landhausbauweise bereits nachhaltig gestört ist, ist allein nach Aktenlage nicht zu beantworten, wegen der Größe des Bebauungsplangebiets aber zweifelhaft.
bb) Die Beschwerde hat allerdings die Annahme des Verwaltungsgerichts nicht erschüttert, dass die die Landhausbauweise maßgeblich konkretisierende Zwei-Wohnungs-Klausel keine drittschützende Wirkung hat. Den Antragstellern ist es daher verwehrt, sich auf eine objektive Rechtswidrigkeit der erteilten Befreiung zu berufen.
(1) Wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, hängt die nachbarschützende Wirkung der Festsetzung der Wohnungsanzahl von dem Willen der Gemeinde als Plangeberin ab, ein wechselseitiges nachbarliches Austauschverhältnis zu begründen. Die Festsetzung einer Wohnungsklausel ist auch nach heutigem Recht nicht Bestandteil der dem Typenzwang unterliegenden eigentlichen Gebietsfestsetzung nach §§ 3 ff. BauNVO. Sie ist daher nicht kraft Gesetzes in das Austauschverhältnis gegenseitigen Dürfens und Duldens zwischen den Grundstückseigentümern einbezogen und mithin nicht schon aus sich heraus nachbarschützend. Die Plangeberin kann die Festsetzung demgemäß entweder nur objektiv-rechtlich ausgestalten - etwa mit dem Ziel einer aufgelockerten Bebauung aus städtebaulichen Gründen - oder sie um drittschützende Elemente in der Weise anreichern, dass Nachbarn jede - auch nur schrittweise - Veränderung des Gebietscharakters ohne Rücksicht auf deren konkrete Auswirkungen abwehren können (BVerwG, Beschl. v. 9.3.1993 - 4 B 38.93 - juris Rn. 3). Welche Zielrichtung der Bebauungsplan hat, richtet sich nach seinem Gesamtinhalt. Entscheidend ist, wie er unter Heranziehung der Begründung und weiterer Auslegungshilfen unter Berücksichtigung der konkreten Situation vor Ort auszulegen ist. Eine Regelung über die höchstzulässige Zahl von Wohnungen ist insbesondere dann nachbarschützend, wenn sich durch Auslegung des Bebauungsplans ergibt, dass damit ein besonderer Gebietscharakter zugunsten der dort Wohnenden begründet werden soll, etwa im Sinne einer Bebauung vorwiegend mit Familienheimen oder zur Gewährleistung eines gehobenen, besonders ungestörten Wohnens. Fehlt es - auch bei Anlegung eines großzügigen Maßstabes - an erkennbaren Hinweisen auf eine zusätzliche drittschützende Zielrichtung der Festsetzung zur maximalen Wohnungszahl, so kann von dieser nicht ausgegangen werden; es verbleibt dann bei ihrem städtebaulich-objektiven Kerngehalt. Eine positive Vermutung zugunsten eines drittschützenden Regelungsgehalts besteht nicht (vgl. zum Ganzen BVerwG, Urt. v. 16.9.1993 - 4 C 29.91 - juris Rn. 11; Beschl. v. 9.3.1993 - 4 B 38.93 - juris Rn. 3; Senatsbeschl. v. 22.2.1995 - 3 S 243/95 - juris Rn. 5, VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 9.8.1996 - 8 S 2012/96 - juris Rn. 4, jeweils zur Zwei-Wohnungs-Klausel nach § 4 Abs. 4 / § 3 Abs. 4 BauNVO a.F.). Für übergeleitete Bebauungspläne gilt nichts Anderes.
An diesen Maßgaben ist auch nach der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts festzuhalten. In der von den Antragstellern in Bezug genommenen sog. Wannsee-Entscheidung (BVerwG, Urt. v. 9.8.2018 - 4 C 7.17 -, BVerwGE 162, 363 und juris) hat das Bundesverwaltungsgericht betont, dass die nachbarschützende Zielrichtung von Festsetzungen eines Bebauungsplans, die nicht kraft Bundesrechts drittschützend sind, von dem durch Auslegung zu ermittelnden Willen des Plangebers abhängt. Allein das Alter des Bebauungsplans macht einen entsprechenden Planungswillen nicht verzichtbar. Allerdings kommt es nicht (nur) auf den subjektiven Willen des Gemeinderats, sondern auch auf die objektive Planungskonzeption an. Daher scheidet die Annahme eines nachbarlichen Drittschutzes auch bei Altplänen, bei deren Aufstellung der Plangeber die Rechtsfolge einer nachbarschützenden Wirkung nicht explizit in seinen Willen aufgenommen hat, nicht von vornherein aus. Vielmehr können auch Festsetzungen eines solchen Bebauungsplans gegebenenfalls nachträglich subjektiv-rechtlich „aufgeladen“ werden. Dies setzt allerdings voraus, dass die betreffenden Festsetzungen nach der Konzeption des Plangebers in einem wechselseitigen, die Planbetroffenen zu einer rechtlichen Schicksalsgemeinschaft verbindenden Austauschverhältnis zueinander stehen. Den betreffenden Festsetzungen muss zumindest nach ihrem objektiven Gehalt Schutzfunktion zugunsten der an einem solchen Austauschverhältnis beteiligten Grundstückseigentümer zukommen. Durch eine entsprechende Auslegung darf dem planerischen Konzept nicht nachträglich ein Inhalt beigemessen werden, der mit dem Willen des Plangebers nicht mehr übereinstimmt (vgl. BVerwG, Urt. v. 9.8.2018 a.a.O. Rn. 15 f.). Für die Annahme eines nachbarschützenden Charakters bedarf es daher jedenfalls greifbarer Anhaltspunkte, die darauf schließen lassen, dass der Plangeber die Planbetroffenen mit diesen Festsetzungen in ein wechselseitiges nachbarliches Austauschverhältnis einbinden wollte. Sind die Planakten insoweit nicht aussagekräftig, kommt es einerseits auf den Zusammenhang an, in dem die Festsetzung nach dem Planungskonzept steht, und ist andererseits zu berücksichtigen, welche Bedeutung sie für den Ausgleich möglicher Bodennutzungskonflikte hat (vgl. zum Ganzen BVerwG, Urt. v. 9.8.2018 - 4 C 7.17 -, BVerwGE 162, 363 und juris Rn. 14 ff.; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 21.7.2020 - 8 S 702/19 - juris Rn. 34; OVG Hamburg, Beschl. v. 25.6.2019 - 2 Bs 100/19 -, BauR 2019, 1740).
(2) Vorliegend dürfte es an hinreichenden Anhaltspunkten dafür, dass der Wohnungsklausel eine drittschützende Wirkung zukommt, fehlen.
Weder der Bebauungsplan noch der zugehörige Erläuterungsbericht enthalten ausdrückliche Vorgaben zur zulässigen Anzahl der Wohneinheiten; die Festsetzung wird im Erläuterungsbericht auch nicht begründet. Die Geltung der Wohnungsklausel folgt allein daraus, dass nach Nr. 8 des Erläuterungsberichts die Vorschriften der Stadtbauordnung gelten. Nach § 6 StBO 1939 bzw. § 15 StBO 1960 sind bei Landhausbauweise bzw. in einem Landhausgebiet nur zwei Wohnungen je Gebäude zulässig.
Es gibt keine greifbaren Anhaltspunkte dafür, dass den Vorschriften der Stadtbauordnung über die Zwei-Wohnungs-Klausel eine drittschützende Wirkung zukommt. § 6 StBO 1939 bzw. § 15 StBO 1960 finden wie dargelegt ihre Rechtsgrundlage in § 109 Abs. 2 Nr. 5 der Badischen Landesbauordnung vom 26.7.1935 (BadLBO). Danach kann u.a. die höchstzulässige Anzahl der Wohnungen durch Örtliche Bauordnungen festgesetzt werden. Örtliche Bauordnungen können nach § 109 Abs. 1 BadLBO Bestimmungen treffen u.a. zur „Berücksichtigung der eigenartigen klimatischen, gesundheitlichen und sozialen Verhältnisse, der Gelände-, Erwerbs- und Verkehrsverhältnisse, der Anforderungen an die Sicherheit und Bequemlichkeit des örtlichen Verkehrs und Zusammenlebens, der Erhaltung der heimischen Bauweise und des Schutzes von Bau- und Naturdenkmalen“. Örtliche Bauordnungen, wie sie die Stadtbauordnung darstellt, dienten mithin öffentlichen Interessen; dies zeigen auch die sonstigen Festsetzungsermächtigungen in § 109 Abs. 2 BadLBO, die im Wesentlichen bau-, feuer-, gesundheits-, sittlichkeits- und sicherheitspolizeiliche Zielsetzungen sowie gestalterische Belange verfolgen. Auch die Festsetzung der Bauklasse „Landhausbezirk“ erfolgte gemäß § 32 Abs. 2 BadLBO aus gesundheitlichen, wirtschaftlichen und verkehrlichen Interessen, wobei bei der Festsetzung der Bauklassen eine abnehmende Baudichtigkeit vom Ortsinnern nach außen anzustreben war. Wie das Verwaltungsgericht im Einzelnen zutreffend dargelegt hat (BA S. 13 f.), diente die mäßige Wohndichte in Wohn- und Landhausbezirken mithin hygienischen, feuerpolizeilichen und sozialen Interessen und der Verhütung von Gefahren, die aus dem gedrängten Zusammenleben und dem hierdurch verursachten Mangel an Licht und Luft hervorgingen (vgl. Roth, Badische Landesbauordnung, 3. Auflage 1925, § 32, S. 157, 160 zur Badischen Landesbauordnung 1907). Die einschlägigen Rechtsgrundlagen geben danach keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Festsetzung der Landbauweise und die damit verbundene Beschränkung der Wohnungszahl andere als städtebauliche und baupolizeiliche Belange verfolgt.
Entgegen der Auffassung der Antragsteller folgt auch aus dem Erläuterungsbericht zur Stadtbauordnung aus dem Jahr 1959 nichts Anderes. In der Erläuterung zu § 15 heißt es:
„Auch für die bisherigen Gebiete der Landhaus- und Berghausbauweise (§§ 6 und 7 der alten Bauordnung) sind neue Bezeichnungen - Landhausgebiet und Berghausgebiet - gewählt worden, weil die Vorschriften sich nicht nur auf die Bauweise beziehen. Land- und Berghausgebiete sind nach der Art ihrer Nutzung reine Wohngebiete. Es gelten die Vorschriften über offene Bauweise. Hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche und der zulässigen Anzahl von Wohnungen unterliegen die Gebiete jedoch strengeren Anforderungen. Sie genießen daher andererseits einen größeren Schutz vor Belästigungen. Deshalb ist auch die Vorschrift gestrichen, daß auf öffentliche Gebäude die Bestimmungen der Landhausbauweise keine Anwendung finden. Öffentliche Gebäude sind im Land-und Berghausgebiet fehl am Platz, es sei denn, sie wären in einem Bebauungsplan ausgewiesen. Im übrigen sind die alten Vorschriften inhaltlich nicht geändert.“
Die Beschwerde macht geltend, aus diesen Formulierungen werde erkennbar, dass die Stadtbauordnung von einem gegenseitigen Austauschverhältnis ausgehe. Den größeren Beschränkungen, denen die Grundstückseigentümer in einem Landhausgebiet ausgesetzt seien, stehe ein größerer Schutz vor Belästigungen gegenüber. Das Verwaltungsgericht habe den Schutz vor Belästigungen zu Unrecht auf das Verbot öffentlicher Gebäude reduziert und das Wort „auch“ übersehen.
Die Beigeladene weist zutreffend darauf hin, dass der Erläuterungsbericht zur Änderung der Stadtbauordnung aus dem Jahr 1959 im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses im Jahr 1956 vermutlich noch nicht in den Willen des Gemeinderats aufgenommen worden sein dürfte. Im Übrigen beschränkt sich die Erläuterung ersichtlich auf die Punkte, die in § 15 StBO 1960 gegenüber der ursprünglichen Fassung der Vorschrift in § 6 StBO 1939 geändert werden sollten. Da die Zwei-Wohnungs-Klausel unverändert blieb, dürfte sich die Erläuterung hierauf schon nicht beziehen und dieser Klausel daher auch keine neue Bedeutung im Sinne der Begründung eines wechselseitigen Austauschverhältnisses verschaffen. Auch im Übrigen gibt es keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass der Normgeber eine höhere Wohndichte innerhalb eines Gebäudes unter den Begriff „Belästigungen“ gefasst hat. Wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, spricht vielmehr die anschließende - wenn auch nur beispielhafte - Bezugnahme auf das Verbot öffentlicher Einrichtungen in Landhausgebieten dafür, dass mit Belästigungen Immissionen und Verkehrsbelastungen gemeint sind, die über die Auswirkungen einer reinen Wohnnutzung hinausgehen. Für diese Auslegung sprechen aber vor allem auch die Vorschriften der Stadtbauordnungen. Im Abschnitt D „Vorkehrungen gegen Belästigungen“ trifft § 44 StBO 1960 bauordnungsrechtliche Regelungen zur Verhinderung von schädlichen Umwelteinwirkungen auf die Nachbarschaft; so werden beispielsweise Bestimmungen zur Vermeidung von Immissionen durch Gerüche, ätzende Stoffen, Rauch, Ruß, Dampf, Staub und lärmerzeugende und geräuschvolle Arbeiten getroffen. § 39 StBO 1939 enthält unter der Überschrift „Vorkehrungen gegen Belästigungen“ entsprechende Bestimmungen. Nach damaligem Sprachgebrauch und Rechtsverständnis waren „Belästigungen“ im Sinne der Bauordnungen daher offenkundig schädliche Umwelteinwirkungen nach heutigem Verständnis. Es gibt hingegen keinen Anhaltspunkt dafür, dass unter diesem Begriff auch die sozialadäquaten Immissionen durch eine reine Wohnnutzung verstanden wurden oder die mit einer erhöhten Wohnnutzung verbundenen Auswirkungen für die Nachbarschaft als unzumutbar angesehen wurden.
Auch aus der Begründung des Bebauungsplans oder sonstigen Auslegungshilfen ergeben sich keine belastbaren Anhaltspunkte dafür, dass durch die Zwei-Wohnungs-Klausel ein wechselseitiges nachbarliches Austauschverhältnis im Sinne einer rechtlichen Schicksalsgemeinschaft begründet wurde. Eine ausdrückliche Begründung gerade für die Festsetzung der Landhausbauweise findet sich weder im Erläuterungsbericht noch in den Gemeinderatsprotokollen oder in den sonstigen Verfahrensakten. Nach dem Erläuterungsbericht zum Bebauungsplan ergab sich die Notwendigkeit der Planung allgemein durch „Baulandumlegungen, gewandelte städtebauliche Erkenntnis und verkehrliche Belange, nicht zuletzt durch die wirtschaftliche Entwicklung nach dem Kriege“, mithin allein aus städtebaulichen Gründen. Ausweislich der Niederschrift zur Sitzung des Gemeinderats vom 1.6.1956 verfolgte die Planung den Zweck, die Straßentrassen neu zu ordnen und den Verkehr zu beruhigen, eine „gewisse Ordnung bezüglich der Aufstellung der Gebäude, Dachausbildung usw.“ herzustellen und Vorbehaltsflächen für den öffentlichen Bedarf wie z.B. Schulen zu sichern; maßgeblich waren also auch danach die Belange einer geordneten städtebaulichen Entwicklung.
Auch aus der objektiven Planungskonzeption wird nicht erkennbar, dass die Grundstückseigentümer in den Gebieten mit Landhausbauweise in ein wechselseitiges nachbarliches Austauschverhältnis eingebunden werden sollten. Wie die Beschwerde zutreffend darlegt, liegt dem Bebauungsplan zwar erkennbar die städtebauliche Konzeption zugrunde, die bereits vorhandene aufgelockerte, villenartige Bebauung im Norden und Osten des Plangebiets und am Neckarufer nach Westen hin in Richtung des Universitäts- und Klinikgeländes zu verdichten. So werden die sog. Baublöcke im Norden, Osten und Süden des Plangebiets als Reines Wohngebiet in Landhausbauweise und die mittleren Bereiche als ein Reines Wohngebiet (ohne Landhausbauweise) festgesetzt, während im Westen des Plangebiets entlang der damaligen Frankfurter Straße Vorbehaltsflächen für soziale und kulturelle Zwecke und ein hoher Nutzungsgrad vorgesehen sind. Diese Planungskonzeption ergibt sich auch aus dem Gemeinderatsprotokoll vom 1.6.1956 (S. 9). Entgegen dem Beschwerdevorbringen ergibt sich aus der dargestellten städtebaulichen Konzeption aber nicht per se, dass mit der geringeren Nutzungsdichte im Norden, Osten und Süden des Plangebiets auch ein wechselseitiges Austauschverhältnis begründet werden sollte, auch wenn die dortigen Grundstückseigentümer hiervon faktisch begünstigt werden (vgl. BayVGH, Beschl. v. 26.4.2023 - 1 CS 22.2416 - juris Rn. 11). Allein der Umstand, dass im Gemeinderat und in der Presse von einer Villenbebauung in den Landhausgebieten gesprochen wurde, bietet entgegen der Auffassung der Antragsteller noch keinen hinreichenden Anhaltspunkt für eine drittschützende Wirkung der maßgeblichen Festsetzungen. Zwar mag einer Zwei-Wohnungs-Klausel in einem reinen Wohngebiet zur Gewährleistung eines gehobenen, besonders ungestörten Wohnens - wie in einem „Villengebiet“ - eine drittschützende Wirkung zukommen können (vgl. Senatsbeschl. v. 22.2.1995 - 3 S 243/95 - juris Rn. 5, VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 9.8.1996 - 8 S 2012/96 - juris Rn. 4, VG Karlsruhe, Urt. v. 3.8.2016 - 4 K 4013/15 - juris Rn. 41); maßgeblich sind aber stets die Umstände des Einzelfalles. Vor dem Hintergrund der ausschließlich baupolizeilichen Zielrichtung einer Wohnungszahlbeschränkung nach damaliger Rechtslage und der dargestellten, allein städtebaulichen Zielsetzung der Planung bedürfte es konkreterer und handgreiflicherer Anhaltspunkte als die Äußerung zu einem „Villengebiet“ im Rahmen einer Gemeinderatssitzung für die Auslegung, dass die Grundstückseigentümer des Gebiets mit der Wohnungsklausel – ungeachtet der damaligen Rechtsgrundlagen – in ein wechselseitiges Austauschverhältnis zur Gewährleistung einer besonders gehobenen Wohnqualität eingebunden werden sollten. Solche Anhaltspunkte fehlen hier. Der Gemeinderat ging vielmehr davon aus, dass ein „großer Teil der einzelnen Baublöcke bereits angelegt“ ist (vgl. Protokoll v. 1.6.1956 S. 9), dass also die Eigentümer jedenfalls im Bestand keinen zusätzlichen Einschränkungen durch die Wohnungszahl unterworfen werden. Die im Bebauungsplan in Bezug genommene Stadtbauordnung lässt außerdem nicht nur „Villen“, d.h. im herkömmlichen Sinne Einzelhäuser (vgl. Senatsbeschl. v. 22.2.1995 - 3 S 243/95 -, juris Rn. 6), sondern auch Doppelhäuser zu (vgl. § 15 Buchst. b StBO 1960). Entgegen der Beschwerdebegründung ist auch nicht von Familienheimen oder Einfamilienhäusern die Rede - was eher für die Begründung eines besonderen Wohnwerts sprechen könnte -, sondern von Wohnungen je Gebäude. Da der Gebäudebegriff funktional zu verstehen ist, sind in einem Doppelhaus schon nach den planerischen Festsetzungen immerhin insgesamt vier Wohneinheiten zulässig. Geht man mit der Beigeladenen davon aus, dass im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses die Familien größer als heute gewesen sein dürften, lassen die Vorschriften der Stadtbauordnung (§ 6 StBO 1939 / § 15 StBO 1960) damit auch in Landhausgebieten eine nicht unerhebliche Wohndichte innerhalb eines Gesamtgebäudes zu. Gegen die Begründung eines gegenseitigen Austauschverhältnisses spricht zudem, dass die Landhausbauweise auch in unmittelbarer Nachbarschaft zu störintensiveren öffentlichen Einrichtungen - wie etwa dem Gymnasium an der Nordostecke des Plangebiets - festgesetzt wurde. Die Annahme einer objektiven Planungskonzeption, bei der der Festsetzung der Landhausbauweise je nach Baublock einmal drittschützende und einmal keine drittschützende Wirkung zukommt, wäre nicht schlüssig. Schließlich wurden die Einwendungen gegen den Bebauungsplan - die sich allerdings soweit ersichtlich nicht auf die Wohndichte innerhalb der Gebäude, sondern auf die Bebauungsdichte der Grundstücke bezogen - allein aus städtebaulichen Gründen zurückgewiesen.
In der Gesamtschau gibt es nach alledem keine hinreichend greifbaren Anhaltspunkte dafür, dass der Wohnungsklausel auch eine Bedeutung im Rahmen von Bodennutzungskonflikten zwischen den Grundstückseigentümern zukommt und diese vom Plangeber in ein wechselseitiges, die Planbetroffenen zu einer rechtlichen Schicksalsgemeinschaft verbindendes Austauschverhältnis eingebunden worden sind. Der von den Antragstellern vorgelegte Pressebericht, wonach es sich um „bestes Wohngebiet“ handeln solle, vermag nach alledem keine andere Einschätzung zu rechtfertigen.
cc) Entsprechende Erwägungen gelten, soweit § 15 Buchst. a) StBO 1960 die Errichtung selbständiger Wohnungen im Dachgeschoss in Landhausgebieten untersagt. Wie das Verwaltungsgericht im Einzelnen zutreffend dargelegt hat, gibt es auch insoweit keine erkennbaren Anknüpfungspunkte dafür, das planerische Konzept subjektiv-rechtlich „aufzuladen“. Dass durch das Verbot separater Dachwohnungen nachbarliche Interessen geschützt werden, ist nicht dargelegt und auch sonst nicht ersichtlich. Dachwohnungen galten vielmehr - auch im Hinblick auf die damaligen Bauweisen und -materialien - aus feuerpolizeilichen und gesundheitlichen Gründen als bedenklich (vgl. Roth a.a.O. S. 189). Hinzu kommt, dass der Dachausbau, insbesondere die Errichtung selbstständiger Wohnungen, durch die besondere Bauvorschrift Nr. 8 Buchst. a) des Erläuterungsberichts für alle Wohnbauten im gesamten Plangebiet untersagt worden ist. Es handelt sich vorliegend mithin nicht um eine Regelung, die für die Landhausbauweise kennzeichnend ist.
4. Das Verwaltungsgericht hat im Einzelnen eingehend und zutreffend dargelegt, dass auch die sonstigen Festsetzungen, von denen befreit worden ist, nicht als nachbarschützend ausgelegt werden können. Wie ausgeführt, entfalten entgegen dem Beschwerdevorbringen insbesondere die hintere (nördliche) Baugrenze und die straßenseitige Baulinie keine nachbarschützende Wirkung zugunsten der Antragsteller als seitliche Nachbarn. Zudem ist fraglich, ob sich die Antragsteller hierauf im vorliegenden Zusammenhang nach Treu und Glauben berufen können, weil nach Aktenlage auch ihr eigenes Gebäude die hintere Baugrenze überschreitet (vgl. Senatsbeschl. v. 29.9.2010 - 3 S 1752/10 - juris Rn. 5). Im Übrigen ist die Beschwerde der Bewertung des Verwaltungsgerichts zu den übrigen Festsetzungen des Bebauungsplans, von denen Befreiungen erteilt worden sind, nicht entgegengetreten.
5. Die Antragsteller haben danach lediglich einen Anspruch auf Würdigung ihrer nachbarlichen Belange nach Maßgabe des Gebots der Rücksichtnahme.
Der Senat ist mit dem Verwaltungsgericht der Auffassung, dass die einzelnen Befreiungen jeweils für sich genommen wegen ihrer eher geringen Intensität nachbarliche Belange der Antragsteller nicht beeinträchtigen; namentlich die Tiefgaragenzufahrt, mit der die hintere Baugrenze überschritten wird, liegt nicht an ihrer Grundstücksgrenze. Den diesbezüglichen Ausführungen des Verwaltungsgerichts ist die Beschwerde auch nicht entgegengetreten. Das Beschwerdevorbringen geht vielmehr dahin, das Verwaltungsgericht habe sich nicht hinreichend damit auseinandergesetzt, dass sich der Grad einer „rücksichtslosen“ Betroffenheit des Nachbarn nicht nur nach der Intensität der Beeinträchtigungen, sondern auch nach der Bewertung der rechtlichen Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit von Bauherr und Nachbar im Einzelfall bestimme. Dabei könnten sich unterschiedliche Anforderungen an den Drittschutz ergeben, je nachdem ob es sich um ein allgemein zulässiges, ein befreiungsbedürftiges oder gar um ein erkennbar objektiv-rechtswidriges Vorhaben handele (Bezugnahme auf Senatsbeschluss vom 8.11.2007 - 3 S 1923/07 - juris). Eine Rücksichtlosigkeit ergebe sich schon durch die Vielzahl der erteilten Befreiungen.
Dieser Einwand greift nach vorläufiger Einschätzung nicht durch. Das Verwaltungsgericht hat eingehend geprüft, ob sich aus der Anzahl der erteilten Befreiungen eine besondere Rücksichtlosigkeit ergibt (BA S. 39 ff.) und ist zu dem Ergebnis gelangt, dass das Bauvorhaben auch im Zusammenspiel der Punkte, von denen befreit worden ist, nicht unzumutbar sein dürfte. Die Beschwerde weist zutreffend darauf hin, dass sich für befreiungs- und nicht befreiungsbedürftige Vorhaben unterschiedliche Anforderungen an den Drittschutz ergeben können. Befreiungen verletzen den Nachbarn in seinen Rechten, sofern er handgreiflich betroffen ist und die Behörde seinen Interessen nicht die gebotene Beachtung schenkt. Ob sich ein Vorhaben danach rücksichtslos, d. h. unzumutbar auswirkt, ist unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Umstände des Einzelfalls – insbesondere der tatsächlichen und rechtlichen Vorbelastung der Grundstücke und des Gebiets, der tatsächlichen und rechtlichen Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit des Bauherrn und des Nachbarn sowie der Art und Intensität aller in Betracht kommenden städtebaulich relevanten Nachteile zu beurteilen. Art und Ausmaß einer "rücksichtslosen" Betroffenheit lassen sich demgemäß nicht statisch-absolut festlegen, sondern enthalten jeweils auch relativ-wertende Elemente. Bei dieser Bewertung kommt der objektiven Rechtmäßigkeit des betreffenden Vorhabens sowie seiner regel- oder nur ausnahmsweisen Zulässigkeit Bedeutung zu. So tritt ein Verstoß gegen das drittschutzschützende Rücksichtnahmegebot nur selten ein, wo eine Baugenehmigung im Einklang mit den Festsetzungen des Bebauungsplans steht; solcher Drittschutz kommt aber eher zum Zug, wo die Baugenehmigung von nicht nachbarschützenden Festsetzungen im Wege einer Ausnahme oder Befreiung abweicht (zum Ganzen Senatsbeschl. v. 8.11.2007 - 3 S 1923/07 - juris).
Auch nach der zitierten Rechtsprechung des beschließenden Senats führen die Befreiungsbedürftigkeit eines Vorhabens oder die Vielzahl der Befreiungen aber für sich genommen noch nicht zu einem Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme, vielmehr ist auch insoweit zu prüfen, ob das Vorhaben als solches nach den konkreten Umständen für die Nachbarn unzumutbar ist. Bei der Frage der Rücksichtslosigkeit geht es um die tatsächlichen Auswirkungen des Bauwerks, die letztlich auch unabhängig von konkreten planerischen Festsetzungen die Zumutbarkeitsschwelle für den Nachbarn überschreiten müssen (OVG Saarland, Beschl. v. 10.6.2013 - 2 B 29/13 - juris).
Vorliegend verkennt der Senat nicht, dass infolge der Vielzahl der Befreiungen das Baugrundstück äußerst intensiv ausgenutzt werden kann; gleichwohl bleibt das Bauvorhaben nach seiner Kubatur und nach seiner Nutzungsintensität noch im Rahmen der Umgebungsbebauung. Insbesondere entfaltet es keine erdrückende oder einmauernde Wirkung gegenüber dem Gebäude der Antragsteller; dies kann in der Regel auch nur dann angenommen werden, wenn das Bauvorhaben deutlich größer als das Nachbargebäude ist. Nach Aktenlage überschreitet das Bauvorhaben nicht die Firsthöhe des Gebäudes der Antragsteller; auch im Übrigen dürften die Kubatur des Bauvorhabens und die überbaute Grundstücksfläche im Wesentlichen der des Doppelhauses entsprechen, in dem die Antragsteller wohnen. Auch eine erhöhte Schutzbedürftigkeit im Hinblick auf die durch die Abweichung von der Zwei-Wohnungs-Klausel zu erwartenden Immissionen dürfte nicht gegeben sein. Dass die Wohnnutzung in dem geplanten Mehrfamilienhaus bei wertender Betrachtung eine Quantität oder Qualität gewinnt, die den Antragstellern nicht mehr zumutbar ist - etwa durch die Nutzung des Kinderspielplatzes, den Stellplatz der Mülltonnen oder einen erhöhten An- und Abfahrtsverkehr - ist nicht ersichtlich und wird auch von der Beschwerde nicht substantiiert geltend gemacht. Darüber hinaus ist das Grundstück der Antragsteller nach Aktenlage insoweit vorbelastet, als in der näheren Umgebung bereits mehrere Mehrfamilienhäuser vorhanden sind.
6. Es kann dahinstehen, ob den seitlichen Grenzabständen nach § 6 StBO 1960 (sog. Bauwich) nachbarschützende Wirkung zukam. Denn diese Vorschrift wurde durch Satzung der Antragsgegnerin vom 24.4.1972 aufgehoben. Die Beschwerde legt nicht dar und es ist auch sonst nicht erkennbar, dass insoweit - ungeachtet des Inkrafttretens der Landesbauordnung - von einer statischen Verweisung auszugehen sein könnte.
7. Die Antragsteller können sich auch nicht mit Erfolg auf einen Anspruch auf Erhalt der gebietstypischen Prägung im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO berufen.
a) Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO sind bauliche Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Der aus § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO herrührende besondere Gebietserhaltungsanspruch gibt im nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis die Möglichkeit, das Eindringen einer gebietsfremden Nutzung und die schleichende Umwandlung des Baugebiets unabhängig von einer konkreten Beeinträchtigung zu verhindern (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.9.1993 - 4 C 28.91 -, BVerwGE 94, 151 und juris Rn. 23; OVG Sachsen, Beschl. v. 8.6.2020 - 1 B 78/20 - juris Rn. 8 m.w.N.).
aa) Vorliegend ist schon zweifelhaft, ob diese Vorschrift neben § 31 Abs. 2 BauGB anwendbar ist. § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO findet nur dann Anwendung, wenn ein Vorhaben im Einklang mit den Festsetzungen eines Bebauungsplans steht oder wenn es wenigstens im Wege einer Ausnahme gemäß § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden könnte. Die Vorschrift dient dem Schutz der Nachbarschaft vor Störungen durch Bauvorhaben, die zwar an sich nach den §§ 2 bis 14 BauNVO zulässig wären, aber wegen der besonderen Verhältnisse des konkreten Bauvorhabens der Eigenart dieses Baugebiets widersprechen. Während § 31 Abs. 2 BauGB den § 30 BauGB erweitert, führt § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO zu einer Verengung, indem er die Zulässigkeit von Vorhaben gegenüber den Festsetzungen des Bebauungsplans einschränkt. Nach der Rechtsprechung des beschließenden Gerichtshofs stellt der aus § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO herzuleitende Gebietsprägungserhaltungsanspruch deshalb dann keinen Prüfungsmaßstab dar, wenn sich ein Nachbar gegen ein Vorhaben wendet, das nach den Festsetzungen des Bebauungsplans weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig ist. Auch eine entsprechende Anwendung ist nicht geboten, weil der Nachbar nicht schutzlos ist. Vielmehr kann er sich im Falle einer Befreiungserteilung auf das in § 31 Abs. 2 BauGB zum Ausdruck kommende Gebot der Rücksichtnahme berufen (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 30.11.2009 - 8 S 1903/09 - juris Rn. 7, mit Nachweisen zur Rspr. des BVerwG; a.A. OVG Hamburg, Beschl. v. 5.6.2009 - 2 Bs 26/09 - juris; BayVGH, Beschl. v. 25.8.2009 - 1 CS 09.287 - juris; Pützenbacher in Bönker/Bischop, BauNVO, 2. Auflage 2018 § 15 BauNVO Rn. 75 ff, 79). Nach Auffassung des Senats entstünden zumindest Wertungswidersprüche, wenn § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO in entsprechender Anwendung einen über § 31 Abs. 2 BauGB hinausgehenden Nachbarschutz vermitteln würde. Denn die Eigenart des Baugebiets dürfte sich vielfach mit den Grundzügen der Planung überschneiden (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 149. EL Februar 2023, § 15 BauNVO Rn. 9). Damit käme den Grundzügen der Planung entgegen der ständigen verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zumindest mittelbar eine drittschützende Wirkung zu, auch wenn von nicht nachbarschützenden Festsetzungen befreit worden wäre.
Selbst wenn § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO vorliegend entsprechend anwendbar wäre, weil diese Vorschrift einen über die Unzumutbarkeit im konkreten Fall hinausgehenden Abwehranspruch vermittelt (so Pützenbacher in Bönker/Bischop, BauNVO, 2. Auflage 2018 § 15 Rn. 79 m.w.N.), dürfte eine Verletzung des besonderen Gebietsbewahrungsanspruchs nicht vorliegen. § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO betrifft allein die Art der baulichen Nutzung; soweit die Vorschrift auf den Umfang des Bauvorhabens Bezug nimmt, ist damit lediglich gemeint, dass Quantität auch in Qualität umschlagen kann (BVerwG, Urt. v. 16.3.1995 - 4 C 3.94 - juris Rn. 17). Auch ein Mehrfamilienhaus ist der Nutzungsart nach ein Wohngebäude, das in einem reinen Wohngebiet zulässig ist. Die Anzahl der Wohnungen in einem Gebäude ist kein Merkmal, das die Art der baulichen Nutzung mitbestimmt; § 4 BauNVO stellt lediglich auf die Nutzungsart als solche, nicht aber auf die Nutzungsintensität ab (vgl. OVG Niedersachsen, Beschl. v. 28.5.2014 - 1 ME 47/14 - juris Rn. 13 f; Beschl. v. 19.1.2023 - 1 ME 132/22 - juris Rn. 8).
Etwas Anderes gilt auch nicht im Hinblick auf die (mittelbare) Festsetzung der Zwei-Wohnungs-Klausel. Die Beschwerde ist der Annahme des Verwaltungsgerichts, dass das Gebiet bereits durch Mehrfamilienhäuser geprägt ist - worauf auch die Vielzahl der von der Antragsgegnerin vorgelegten Baugenehmigungen mit entsprechenden Befreiungen hindeutet - nicht substantiiert entgegengetreten. Selbst wenn aber die tatsächliche Entwicklung des Baugebiets unerheblich sein sollte (so Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 149. EL Februar 2023, § 15 BauNVO Rn. 12), kann nicht außer Acht gelassen werden, dass durch das Bauvorhaben jedenfalls keine negative Entwicklung in Richtung einer schleichenden Umwandlung des Landhausgebietscharakters eingeleitet wird. Maßgeblich ist aber, dass die Festsetzung der Zahl der Wohneinheiten nach vorläufiger Einschätzung des Senats nicht die Art der baulichen Nutzung betrifft. Anders als in der vom Oberverwaltungsgericht Hamburg entschiedenen Fallkonstellation (OVG Hamburg, Beschl. v. 5.6.2009 - 2 Bs 26/09 - juris), auf die die Beschwerde Bezug nimmt, dürfte die Zwei-Wohnungs-Klausel vorliegend kein Kriterium zur Zweckbestimmung des Baugebiets im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO und damit kein Ausdruck der Art der baulichen Nutzung sein. Sie ist – auch im Rahmen des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO – nicht dem nachbarlichen Austauschverhältnis zuzurechnen. Ein Abweichen von der Eigenart des Gebiets nach der Art der baulichen Nutzung ist daher nicht gegeben.
Auch ein Umschlagen von Quantität in Qualität dürfte nicht anzunehmen sein. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass ein Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO nicht durch jede Abweichung vom Bebauungsplan bzw. hier von der prägenden Eigenart der Umgebungsbebauung begründet wird. Vielmehr muss ein solcher Widerspruch deutlich zu Tage treten, wofür es sich um eine Abweichung handeln muss, die klar erkennbar einen nicht nur unwesentlichen Gegensatz zur Eigenart des Gebiets begründet (vgl. BVerwG, Beschl. v. 22.11.1984 - 4 B 244.84 -, juris Rn. 4 - „Missgriff“; OVG Berlin-Brandenburg Beschl. v. 3.6.2015 - 2 S 7/15 - juris Rn. 12 m.w.N.). Nach Aktenlage hebt sich das Vorhaben hinsichtlich seiner Kubatur und Grundfläche von seiner Umgebung nicht oder jedenfalls nicht so signifikant ab, dass es den Charakter des reinen Wohngebietes verändern würde. Auch mit einer im Widerspruch zur Eigenart des reinen Wohngebiets stehenden Intensivierung der Wohnnutzung ist wohl nicht zu rechnen. Ein atypisches, über das im reinen Wohngebiet übliche Maß hinausgehendes Verkehrsaufkommen, das mit der Eigenart des Gebiets nicht mehr zu vereinbaren wäre, ist nicht zu erwarten. Ob hinsichtlich der Zahl der Wohneinheiten ein Umschlagen von Quantität in Qualität möglich ist, ist zweifelhaft, liegt aber bei den genehmigten sieben Wohneinheiten ohnehin fern (vgl. OVG Niedersachsen, Beschl. v. 19.1.2023 - 1 ME 132/22 - juris Rn. 8).
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2, 159 Satz 2, 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, den Antragstellern auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, weil diese einen Antrag gestellt hat und damit ein Kostenrisiko eingegangen ist (§ 154 Abs. 3 VwGO).
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 63, 52 Abs. 1 GKG und folgt der von den Beteiligten nicht beanstandeten Festsetzung des Verwaltungsgerichts.
Der Beschluss ist unanfechtbar.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 2 ff. BauNVO
§§ 4 ff. StBO
§§ 3 ff. BauNVO
§§ 2 bis 14 BauNVO
§ 212a BauGB
§ 15 StBO
§ 6 StBO
§ 44 StBO
§ 39 StBO
§ 30 BauGB
§ 15 BauNVO
§ 4 BauNVO
§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO
§ 147 Abs. 1 und 2 VwGO
§ 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO
§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO
§ 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG
§ 32 Abs. 1 BadLBO
§ 32 Abs. 2 BadLBO
§ 109 Abs. 2 Nr. 5 BadLBO
§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB
§ 31 Abs. 2 BauGB
§ 3 Abs. 4 BauNVO
§ 109 Abs. 1 BadLBO
§ 109 Abs. 2 BadLBO
§ 31 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 2, 159 Satz 2, 162 Abs. 3 VwGO
§ 154 Abs. 3 VwGO
§ 4 der Stadtbauordnung
§ 2 der Stadtbauordnung
§ 6 und 7 der alten Bauordnung

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 94, 151
NVwZ 2000, 1054
NVwZ 2000, 679
BVerwGE 101, 364
BVerwGE 108, 71
BVerwGE 162, 363
BVerwGE 138, 166
7 K 796/22
7 K 3937/21
3 S 901/15
8 S 1527/17
5 S 2014/99
5 S 1596/97
4 C 28.91
4 C 23.98
4 B 87.99
11 C 9.96
3 S 1985/15
4 CN 3.97
4 B 79.02
5 S 2986/08
10 B 15.18
4 B 64.98
4 C 7.17
5 S 638/21
4 C 10.09
3 S 864/16
4 B 38.93
4 C 29.91
3 S 243/95
8 S 2012/96
8 S 702/19
2 Bs 100/19
1 CS 22.24
4 K 4013/15
3 S 1752/10
3 S 1923/07
2 B 29/13
1 B 78/20
8 S 1903/09
2 Bs 26/09
1 CS 09.28
4 C 3.94
1 ME 47/14
1 ME 132/22
4 B 244.84
2 S 7/15