Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1997-02-25, Aktenzeichen 14 A 6488/95
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:1997:0225.14A6488.95.00

Tenor:
Das angefochtene Urteil wird teilweise geändert und wie folgt neu gefaßt:
"Der Bescheid des Beklagten vom 6. April 1993 in der Fassung des Bescheides vom 8. März 1994 sowie des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung Münster vom 17. August 1993 werden insoweit aufgehoben, als Geldleistungen für den Zeitraum bis zum 30. April 1992 festgesetzt worden sind.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen."
Im übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens zu 4/5 und des Berufungsverfahrens zu 3/4, der Beklagte die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens zu 1/5 und des Berufungsverfahrens zu 1/4.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 23. März 1990 erwarb der Kläger das Eigentum an der Wohnung im zweiten Obergeschoß rechts des Mehrfamilienhauses in . Unter § 1, Abteilung II, laufende Nr. 1 enthielt der Kaufvertrag folgenden Passus:
"Beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Landesbank für Westfalen, (Girozentrale), Münster/Westfalen als Bundestreuhandstelle für den Bergarbeiterwohnungsbau des Inhalts, daß von den auf dem Grundstück befindlichen Wohnungen nur von den in § 5 Abs. 1 und § 6 des Gesetzes zur Förderung des Bergarbeiterwohnungsbaus im Kohlebergbau vom 23. Oktober 1951 bezeichneten Personen bewohnt werden dürfen."
Der Vertrag enthielt ferner die Feststellung, daß nach Mitteilung des Verkäufers die Berechtigte hierzu definitiv erklärt habe, daß das dort statuierte Belegungsrecht nicht ausgeübt werde. § 4 Nr. 4 des Vertrages enthielt die Zusicherung, daß eine Wohnungsbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz nicht bestehe.
Seit dem 1. September 1989 war die Wohnung vom Rechtsvorgänger des Klägers an einen Herrn vermietet worden.
Mit Schreiben vom 6. November 1991 wies die Bank den Kläger darauf hin, daß bei einer Besichtigung für den Mieter keine Wohnberechtigungsbescheinigung habe vorgelegt werden können. Es werde daher um Veranlassung gebeten, daß die zuständige Stelle eine Wohnberechtigungsbescheinigung gemäß § 4 des Bergarbeiterwohnungsbaugesetzes ausstelle. Sollte eine Wohnberechtigung nach dem Bergarbeiterwohnungsbaugesetz nicht gegeben sein, sei es erforderlich, daß die genannte Stelle die betreffenden Wohnungen von den Bindungen an den Sektor Bergbau freistelle.
Unter dem 23. März 1992 setzte der Beklagte den Kläger davon in Kenntnis, daß er beabsichtige, Geldleistungen gemäß § 25 Abs. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) festzusetzen, da der Kläger die Wohnung ohne Vorlage der entsprechenden Wohnberechtigungsbescheinigung an den Mieter überlassen habe, und gab dem Kläger Gelegenheit, sich zum Sachverhalt zu äußern.
Nachdem der Kläger auf die Erklärungen des Veräußerers im notariellen Vertrag vom 23. März 1990 hingewiesen hatte, teilte der Beklagte ihm mit Schreiben vom 27. Mai 1992 mit, der Kläger habe zwar bei Erwerb der Wohnung davon ausgehen können, daß der Mieter die Wohnung berechtigt bewohne. Durch das Schreiben der vom 6. November 1991 habe er jedoch Kenntnis von der nicht berechtigten Nutzung der Wohnung erhalten. Er sei daher verpflichtet, den rechtswidrigen Zustand zu beenden.
Mit Bescheid vom 6. April 1993 setzte der Beklagte gegen den Kläger Geldleistungen für die Zeit vom 1. Dezember 1991 bis zum 31. März 1993 in Höhe von 3.092,-- DM sowie für die Zeit ab dem 1. April 1993 in Höhe von 193,-- DM monatlich fest. Zur Begründung führte er aus, der Kläger habe als Eigentümer schuldhaft gegen § 4 Abs. 2 WoBindG verstoßen, da dem Mieter die Wohnung ohne die erforderliche Wohnberechtigungsbescheinigung belassen worden sei. Hiervon habe der Kläger allerdings erst mit Schreiben der vom 6. November 1991 Kenntnis erlangt, so daß ihm auch erst ab dem 1. Dezember 1991 ein schuldhaftes Verhalten vorgehalten werden könne.
Den Widerspruch des Klägers wies die Bezirksregierung Münster mit Bescheid vom 17. August 1993 zurück, worauf der Kläger am 9. September 1993 Klage erhoben hat. Zur Begründung hat er ausgeführt: Bereits vor dem Erwerb sei die Wohnung an den Mieter vermietet gewesen. Ihn treffe kein Verschulden, da eine Kündigung nicht durchführbar gewesen sei. Berechtigte Interessen des Vermieters an einer Kündigung würden allenfalls dann anerkannt, wenn der Beklagte die Kündigung verlangt hätte. Eine solche Forderung habe dieser jedoch nicht gestellt.
Nachdem der Beklagte seinen Geldleistungsbescheid im Hinblick auf den Auszug des Mieters mit Wirkung vom 1. Februar 1994 aufgehoben hatte, hat der Kläger beantragt,
den Bescheid des Beklagten vom 6. April 1993 in der Fassung des Bescheides vom 8. März 1994 sowie den Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung Münster vom 17. August 1993 aufzuheben.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Durch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird, hat das Verwaltungsgericht die angefochtenen Bescheide insoweit aufgehoben, als Geldleistungen für den Zeitraum vom 1. Dezember 1991 bis zum 31. Mai 1993 festgesetzt worden waren. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen.
Der Beklagte hat Berufung eingelegt und zur Begründung ausgeführt: Er sei zur Erhebung der Geldleistungen berechtigt gewesen, da der Kläger durch das Belassen der Wohnung an den Mieter objektiv gegen § 4 Abs. 2 WoBindG verstoßen habe. Der Kläger habe auch schuldhaft gehandelt. Zwar finde der vorwerfbare Verstoß da seine Grenzen, wo unterstellt werden könne, daß dem Verfügungsberechtigten die wesentlichen Umstände in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht nicht bekannt gewesen seien. Diesem Umstand habe er - der Beklagte - dahingehend Rechnung getragen, daß vom Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bis zum Bekanntwerden der Eigenschaft "öffentlich gefördert" aufgrund des Schreibens der bank vom 6. November 1991 keine Geldleistungen gefordert worden seien. Ein die Festsetzung von Geldleistungen rechtfertigendes Verschulden entfalle allenfalls dann, wenn im Falle des Verstoßes beim "Belassen" eine vom Verfügungsberechtigten ausgesprochene Kündigung nicht oder nicht alsbald die Wiederherstellung der bestimmungsgemäßen Nutzung ermögliche. Gleiches gelte für einen Verzicht auf Geldleistungen aus Billigkeitsgründen. Zwar habe das Verwaltungsgericht dem Kläger eine Zeitspanne von 14 Monaten zugestanden. Eine derartige Pauschalierung sei jedoch nicht möglich. Sollte grundsätzlich der Zeitraum zur Beseitigung eines Verstoßes bei einer Zeitspanne von 14 Monaten als nicht überschritten angesehen werden, würde der mit der Erhebung der Geldleistungen verbundene Zweck, den durch eine bestimmungswidrige Nutzung entstehenden Schaden auszugleichen, in erheblichem Umfange ins Leere gehen.
Der Beklagte beantragt,
das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage in vollem Umfang abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Zur Begründung führt er aus: Zunächst stelle sich die Frage der Zulässigkeit der Berufung, da nicht zu erkennen sei, daß die im Rahmen des pauschalierenden Ansatzes von 14 Monaten angenommene Frist von 11 Monaten für eventuelle Rechtsmittel des Mieters bzw. Vermieters den Beklagten beschwere. Die Bemessung der Frist durch das Verwaltungsgericht sei nicht überzogen. Unter Berücksichtigung von Kündigungsfristen, möglichen Rechtsmitteln sowie Einwänden im Vollstreckungsverfahren stelle sich der Ansatz von 14 Monaten allenfalls günstig für den Beklagten dar.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig. Der Beklagte wird durch das angefochtene Urteil beschwert, weil das Verwaltungsgericht die angefochtenen Bescheide teilweise aufgehoben hat.
Die Berufung ist jedoch nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
Zutreffend hat das Verwaltungsgericht unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts
vgl. Urteil vom 16. Juni 1989 - 8 C 92.86 -, BVerwGE 82, S. 137 ff.
dargelegt, daß der Kläger durch das Belassen der Wohnung an den nicht wohnberechtigten Mieter gegen die Vorschriften des § 4 Abs. 2 WoBindG, hier gemäß § 22 Abs. 1 WoBindG nach Maßgabe des § 22 Abs. 3 WoBindG anzuwenden, verstoßen hat. Desweiteren hat es zu Recht ausgeführt, daß den Kläger infolge der Kenntniserlangung von der fehlenden Berechtigung des Mieters Fröhlich zur Nutzung der Wohnung auch das gemäß § 25 Abs. 1 WoBindG erforderliche Verschulden traf. Dem ist aus der Sicht des erkennenden Senats nichts entgegenzuhalten, so daß er auf die Ausführungen im erstinstanzlichen Urteil Bezug nimmt.
Der Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts ist jedoch insoweit nicht zu folgen, als es dem Kläger einen Zeitraum von 14 Monaten zur Beseitigung des Verstoßes zugebilligt hat. Dabei kann dahinstehen, ob die Annahme einer solchen Frist bereits die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 WoBindG entfallen läßt, weil eine Wohnung u. a. nur dann bindungswidrig "belassen" wird, wenn dem Erwerber die Beendigung des Mietverhältnisses möglich und zumutbar ist,
so wohl BVerwG, Urteil vom 16. Juni 1989 - 8 C 92.86 -, a.a.O., m.w.N.,
oder ob diese Frage lediglich das Verschulden betrifft.
Wird eine bindungswidrig belegte Wohnung erworben und dem nicht wohnberechtigten Mieter belassen, verstößt der Erwerber nicht durch positives Handeln, sondern durch Unterlassen gegen § 4 Abs. 2 WoBindG. Der Tatbestand wird dadurch erfüllt, daß der Erwerber trotz einer Rechtspflicht zur Beendigung des Nutzungsverhältnisses
vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwen-der, Wohnungsbaurecht, Band 3.1, § 25 WoBindG, Anm. 4.3., S. 25,
untätig bleibt. Auch die Frage der Schuld stellt sich in bezug auf die Erfüllung dieser Handlungspflicht und nicht - im Sinne von Erfolgsunrecht - in Bezug darauf, nach welcher Zeitdauer unter der Annahme pflichtgemäßen Handelns des Verfügungsberechtigten der wohnungsbindungsrechtlich anzustrebende Erfolg zu erwarten wäre. Daraus folgt, daß bei der Bemessung von Fristen zur Beendigung wohnungsbindungsrechtlicher Verstöße auf den erforderlichen Zeitraum für ein Tätigwerden des Verfügungsberechtigten abzustellen ist, und nicht - wie es das Verwaltungsgericht getan hat - auf einen "angemessenen Zeitraum", nach dessen Verstreichen der wohnungsbindungsrechtlich anzustrebende Handlungserfolg hätte eintreten können. Maßgeblich ist, daß der zum Handeln verpflichtete Verfügungsberechtigte das Erforderliche und ihm Zumutbare unternimmt, um den Fehlbelegungszustand zu beenden. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Urteil des Senats vom 15. Juni 1982 - 14 A 1225/80 -, an das sich das Verwaltungsgericht bezüglich der Bemessung der von ihm angenommenen "angemessenen Zeitdauer" angelehnt hat. Ob das pflichtgemäße Handeln kurzfristig oder erst nach längerer Zeit zu dem wohnungsbindungsrechtlich anzustrebenden Ergebnis führt, liegt nämlich nicht ausschließlich in der Sphäre des Handlungspflichtigen. Die Zeitdauer bis zur Beendigung des rechtswidrigen Zustandes kann erhebliche Unterschiede aufweisen je nachdem, ob der Mieter sich auf eine kurzfristige Auflösung des Mietverhältnisses einläßt, ob er auf einer Einhaltung von Kündigungsfristen besteht, ob er der Kündigung widerspricht oder ob die Wohnung im ungünstigsten Fall im Wege der Zwangsvollstreckung geräumt werden muß. Würde einem Verfügungsberechtigten unabhängig davon, ob er seiner Handlungspflicht entsprochen hat, eine Frist zugebilligt, die sich an der üblichen Dauer von Kündigungs- und Räumungsverfahren orientiert, so würde derjenige, der sich um die Herstellung eines gesetzmäßigen Zustandes bemüht und rasch und ggfs. sogar vorzeitig eine Auflösung des Mietverhältnisses erreicht, schlechter gestellt werden als derjenige, der - unter Umständen sogar im Einverständnis mit dem fehlbelegenden Mieter - nicht handelt.
Hier war die Handlungspflicht des Klägers mit Zugang des Schreibens des Beklagten vom 23. März 1992 begründet worden, mit dem dieser den Kläger erneut auf die Fehlbelegung hinwies, zu deren Beseitigung aufforderte und die Festsetzung von Geldleistungen in Aussicht stellte. Unter Berücksichtigung einer Überlegungsfrist bezüglich des Vorgehens zur Beseitigung des wohnungsbindungsrechtlichen Verstoßes sowie der ggfls. notwendigen Zeit zur Abfassung und Übermittlung einer formgerechten Kündigung, die der Senat bis zum Ablauf des auf das Schreiben vom 23. März 1992 folgenden Monats, also bis zum 30. April 1992, bemißt, ist damit die Heranziehung des untätig gebliebenen Klägers ab Mai 1992 zu Recht erfolgt.
Entgegen der Ansicht des Beklagten begründete nicht bereits das Schreiben der bank vom 6. November 1991 eine Rechtspflicht zum Handeln im Sinne des § 4 Abs. 2 WoBindG. Bei der bank handelt es sich nicht um die im Sinne von § 3 WoBindG zuständige Stelle. Außerdem enthält das Schreiben lediglich die Aufforderung, die Ausstellung einer Wohnberechtigungsbescheinigung für den Mieter oder ggfs. eine Freistellung der Wohnung zu veranlassen. Schon deshalb konnte dieses Schreiben keine unbedingte Pflicht des Klägers zur Beendigung der Fehlbelegung begründen. Denn wenn - wie hier - weder die Voraussetzungen für die Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung noch für eine Freistellung vorliegen, kommt es darauf an, ob dem fehlbelegenden Mieter vom Kläger wirksam gekündigt werden kann. Das hierfür gemäß §§ 564 Abs. 2, 564 b BGB notwendige berechtigte Interesse des Vermieters wurde erst durch das Schreiben des Beklagten vom 23. März 1992 begründet, mit dem der Kläger von der zuständigen Stelle zur Beseitigung der Fehlbelegung aufgefordert und auf andernfalls beabsichtigte wohnungsbindungsrechtliche Sanktionen hingewiesen wurde.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10, 711, 713 der Zivilprozeßordnung - ZPO -.
Für eine Zulassung der Revision fehlt es an den gesetzlichen Voraussetzungen, vgl. §§ 132 Abs. 2, 137 Abs. 1 VwGO. R

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 564 Abs. 2, 564 b BGB
§§ 132 Abs. 2, 137 Abs. 1
VwGO
§ 25 WoBindG
§ 3 WoBindG
§ 167 VwGO
§ 4 Abs. 2 WoBindG
§ 22 Abs. 1
WoBindG
§ 22 Abs. 3 WoBindG
§ 25 Abs. 1 WoBindG
§ 4 Abs. 2
WoBindG
§ 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 708 Nr. 10, 711, 713 der
Zivilprozeßordnung
§ 4 des
Bergarbeiterwohnungsbaugesetzes
§ 25 Abs. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes

Zitierte Entscheidungen: 8 C 92.86
14 A 1225/80