Amtsgericht Medebach (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-03-22, Aktenzeichen 3 C 105/16
ECLI: ECLI:DE:AGHSK2:2017:0322.3C105.16.00

Tenor:
Der folgende in der Eigentümerversammlung vom 11.06.2016 gefasste Beschluss wird für nichtig erklärt:
- TOP 2 der Versammlungsniederschrift mit folgendem Wortlaut: „Haus 24: Die Instandhaltungsrücklage für 2016 wird einstimmig auf 5.000 EUR festgesetzt. Die Wirtschaftspläne 2016 werden im Punkt : Rücklage geändert und von allen Eigentümern einstimmig genehmigt."
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 14 % und die Beklagten zu 86 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Die streitenden Parteien bilden gemeinsam die Wohnungseigentümergemeinschaft A-straße 16 a/b und 24 in ##### O1.
Die Klägerin ist zu 89,54/1000 Miteigentümerin an dem Erbbaurecht im Grundbuch von O1 Bl. 31 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 11 in der A-straße 24.
Mit undatiertem Schreiben lud die Verwalterin zu der Eigentümerversammlung am 11.06.2016 ein. Die Tagesordnung sah u. a. vor:
zu TOP 2: Instandhaltungsrücklage und Wirtschaftsplan 2016
zu TOP 3: Instandhaltungsmaßnahmen
In der Versammlung vom 11.06.2016 wurden sodann u.a. die folgenden Beschlüsse gefasst:
"TOP 2: Die Anwesenden beider Häuser wünschen, die unter TOP 3 aufgeführten Sanierungs- und Reparaturmaßnahmen, innerhalb der nächsten zwei Jahre, ausführen zu lassen.
a) Haus 16: Die Instandhaltungsrücklage für 2016 wird einstimmig auf 2.000,00 EUR festgesetzt.
b) Haus 24: Die Instandhaltungsrücklage für 2016 wird einstimmig auf 5.000,00 EUR festgesetzt.
Die Wirtschaftspläne 2016 wurden im Punkt: Rücklage geändert und von allen Eigentümern einstimmig genehmigt. Die Eigentümer erhalten neue Wirtschaftspläne für 2016. [...]
TOP 3: Hier wurden alle bekannten Mängel, beider Häuser, von den Eigentümern angezeigt:
1. alle Fenster, beider Häuser sind unbedingt, vom Eigentümer, zu streichen. [...]
TOP 3.1. Es wird beschlossen, dass jeder Eigentümer seine Fenster selbst streicht. Die WEG kauft für alle nur die Farbe ein. Kosten werden vom laufenden Konto bezahlt. Farbe ist bitte bei der Verwalterin abzurufen. (gegen Unterschrift) Maßnahme ist bis Mitte September 2016 durchzuführen. Jeder Eigentümer kann für den Anstrich auch eine Firma, auf eigene Kosten, beauftragen.[...]"
Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Beschlüsse unwirksam seien.
Hierzu führt die Klägerin aus, dass die Erhöhung der Instandhaltungsrücklage von im Wirtschaftsplan 2016 vorgesehenen 2.000,00 EUR auf 5.000,00 EUR für Haus 24 unwirksam sei. Insbesondere sei eine Trennung zwischen den Häusern 16 und 24 unzulässig. In § 11 der Teilungserklärung sei nur von einer Rücklage die Rede. Durch einfachen Beschluss der Wohnungseigentümer sei es nicht möglich, bei Mehrhausanlagen für verschiedene Häuser getrennte Rücklagen zu bilden. Ein solches Vorgehen widerspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Es sei auch kein Grund dafür ersichtlich, weshalb die Eigentümer von Haus 24 deutlich mehr belastet werden sollten als die Eigentümer von Haus 16, zumal weder eine wirtschaftliche Trennung der beiden Gebäude vereinbart worden sei noch etwaige Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen kostenmäßig nach Häusern getrennt hätten durchgeführt werden sollen.
Im Übrigen ist die Klägerin der Ansicht, dass die von der Eigentümergemeinschaft in der Versammlung vom 11.06.2016 beschlossene massive Erhöhung der Rücklage für Haus 24 von 2.000,00 EUR auf 5.000,00 EUR bereits in der Einladung zur Eigentümerversammlung so hätte angekündigt werden müssen. Mithin sei der fragliche Beschlussgegenstand in der Einladung nicht hinreichend im Sinne von § 23 Abs. 2 WEG bezeichnet worden.
Soweit den Eigentümern im Beschluss zu TOP 3.1 die Verpflichtung auferlegt worden sei, ihre Fenster selbst zu streichen, sei dies ebenfalls unwirksam. Der entsprechende Beschluss sei sogar nichtig. Es bestehe keine Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft, wonach den jeweiligen Eigentümern über die in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Pflichten zur Lastenverteilung hinausgehende Leistungspflichten auferlegt werden könnten.
Die Klägerin ist schließlich der Ansicht, die Kosten des Rechtsstreits seien der Verwalterin gemäß § 49 Abs. 2 WEG aufzuerlegen, da diese als professionelle Verwalterin dafür hätte Sorge tragen müssen, dass die Eigentümer nicht die angegriffenen und unter evidenten Mängeln leidenden Beschlüsse fassen würden.
Die Klägerin beantragt,
1. die folgenden in der Eigentümerversammlung vom 11.06.2016 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären:
- TOP 2 der Versammlungsniederschrift mit folgendem Wortlaut:
„Haus 24: Die Instandhaltungsrücklage für 2016 wird einstimmig auf 5.000 EUR festgesetzt. Die Wirtschaftspläne 2016 werden im Punkt : Rücklage geändert und von allen Eigentümern einstimmig genehmigt."
- TOP 3.1. der Versammlungsniederschrift mit dem Wortlaut:
„Es wird beschlossen, dass jeder Eigentümer seine Fenster selbst streicht. Maßnahme ist bis Mitte September 2016 durchzuführen."
2. hilfsweise festzustellen, dass die vorgenannten Beschlüsse nichtig sind.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, man sei sich in der Eigentümerversammlung einig gewesen, dass sie vorhandene Instandhaltungsrücklage unzureichend sei und drastisch erhöht werden müsse, um anstehende Arbeiten für die Eigentümergemeinschaft durchführen zu können.
Die Verwalterin habe die in Rede stehende Wohnungseigentümeranlage erst im Jahr 2014 übernommen. Zuvor habe der ehemalige Verwalter Herr P1 die Rücklagen für die beiden Häuser ebenfalls getrennt geführt, und zwar sogar mit Zustimmung der Klägerin, wie aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 18.01.2014 (Anlage A 3) hervorgehe.
Die getrennte Führung der Rücklagen für die Häuser 16 und 24 sei auch in der Vergangenheit schon immer so gehandhabt worden, ohne dass die Klägerin dies beanstandet hätte.
Soweit die Eigentümer im Übrigen in der Versammlung vom 11.06.2016 unter TOP 3.1. beschlossen hätten, dass jeder Eigentümer seine Fenster selbst zu streichen habe, sei dies nicht zu beanstanden. Die Eigentümer seien sich einig gewesen, dies so zu handhaben, um Kosten zu sparen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst den zur Gerichtsakte gereichten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber nur teilweise begründet.
1.
Die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts folgt aus §§ 23 Nr. 2 lit. c) GVG, 43 Nr. 2 WEG. Das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft befindet sich in O1 und damit im hiesigen Amtsgerichtsbezirk.
2.
Der in der Eigentümerversammlung vom 11.06.2016 unter TOP 2 gefasste Beschluss, wonach die Instandhaltungsrücklage für das Haus 24 auf 5.000,00 EUR festgesetzt wurde, ist nichtig. Eine getrennte Führung der Rücklagen für die Häuser 16 und 24 war vorliegend unzulässig und entsprach nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG gehört zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung. Hierbei geht der Gesetzgeber von einer Rückstellung bzw. Rücklage für die gesamte Anlage aus. Eine Trennung nach verschiedenen Gebäuden sieht das Gesetz nicht vor. Ungeachtet dessen können die Wohnungseigentümer in ihrer Gemeinschaftsordnung Instandhaltungsrückstellungen für unterschiedliche Gebäude oder Höfe vereinbaren; ein Beschluss mit diesem Inhalt ist jedoch mangels Beschlusskompetenz nichtig (Merle, in: Bärmann, WEG, 10. Auflage 2008, § 21 Rn. 120).
Die Klägerin hat unbestritten vorgetragen, dass in § 11 der Teilungserklärung lediglich von einer Rücklage die Rede ist. Mithin sieht die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft gerade nicht die Führung getrennter Instandhaltungsrückstellungen für verschiedene Häuser vor. Mangels entsprechender Beschlusskompetenz war es den Eigentümern in der Eigentümerversammlung vom 11.06.2016 auch nicht möglich, hiervon abzuweichen und die Rücklage isoliert für das Haus 24 von 2.000,00 EUR auf 5.000,00 EUR zu erhöhen.
Die Beklagten können sich schließlich nicht darauf berufen, dass bereits in der Vergangenheit mit Billigung der Klägerin vom ehemaligen Verwalter getrennte Rücklagen für die Häuser 16 und 24 geführt wurden, da diese Praxis, wie oben bereits ausgeführt, mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht in Einklang zu bringen ist. Aus einer rechtswidrigen Praxis in der Vergangenheit können die Beklagten keinerlei Ansprüche oder Rechte herleiten.
3.
Der in der Versammlung vom 11.06.2016 unter TOP 3.1. gefasste Beschluss, wonach die Eigentümer verpflichtet sind, ihre Fenster selbst zu streichen, ist wirksam und nicht zu beanstanden.
Zwar folgt aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen (BGH, Urt. v. 18.06.2010, Az.: V ZR 193/09). So wäre es beispielsweise unzulässig, die jeweiligen Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss zur tätigen Mithilfe bei der Reparatur eines beschädigten Gebäudes zu verpflichten (BGH, aaO.; Wenzel, NZM 2004, 542 ff.).
Der vorliegende Beschluss statuiert aber entgegen der Darstellung der Klägerin keine zwingende eigene Leistungspflicht der Wohnungseigentümer. Nach dem Wortlaut des unter TOP 3.1. gefassten Beschlusses, welchen die Klägerin in ihrem Klageantrag insoweit nur lückenhaft wiedergegeben hat, bleibt es nämlich jedem Eigentümer vorbehalten, für den Anstrich der Fenster auf eigene Kosten eine Firma zu beauftragen. Damit steht es jedem Eigentümer frei, ob er seine Fenster selbst streichen oder stattdessen lediglich die hierfür erforderlichen Kosten tragen möchte.
Es ist weitgehend anerkannt, dass Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören. Der Grund hierfür besteht darin, dass Fenster der Witterung ausgesetzt sind, regelmäßig intensiver Innen- und Außenpflege bedürfen und insoweit die Schwachstellen der Außenfassade darstellen. Fenster sind wesentliche Gebäudebestandteile. Sie verhindern das Eindringen von Regen und Feuchtigkeit und sichern den Bestand des Mauerwerks. Soweit die Eigentümer berechtigt sind, die Fenster auf ihre Kosten durch eine Firma streichen zu lassen, handelt es sich folglich um eine zulässige und wirksame Regelung.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Verwalterin waren keine Kosten aufzuerlegen, da die Voraussetzungen des § 49 Abs. 2 WEG nicht vorliegen. Weder wurde die Tätigkeit des Gerichts durch die Verwalterin veranlasst noch trifft diese ein grobes Verschulden.
Der Streitwert wird auf 3.500,00 EUR festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 15 WEG
§ 21 WEG
§ 22 WEG
§ 23 Abs. 2 WEG
§ 16 Abs. 2 WEG
§ 49 Abs. 2 WEG
§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG
§ 92 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2004, 542
V ZR 193/09