Oberlandesgericht Karlsruhe (Baden-Württemberg, )
Beschluss vom 2023-11-06, Aktenzeichen 19 W 31/23 (Wx)
ECLI: ECLI:DE:OLGKARL:2023:1106.19W31.23WX.00

Tenor:
Orientierungssatz
Für die wertbezogene Geringfügigkeit kommt es allein auf die Relation zwischen dem Verkehrswert der Trennstücke und dem Verkehrswert des Restgrundstücks an. Regelmäßig sind hierfür die (Verkehrs-)Werte überschlägig zu ermitteln, wobei bei unbebauten Grundstücken eine Orientierung am Bodenrichtwert möglich ist.(Rn.41)
Verfahrensgang
1. Den Beteiligten zu 1) und zu 2) wird von Amts wegen Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Frist zur Einlegung der Beschwerde gewährt.
2. Auf die Beschwerde der beiden vorbezeichneten Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Achern vom 15.11.2022, ACH010 GRG 837/2022, wie folgt abgeändert:
Gemäß dem Antrag der Beteiligten zu 1) und zu 2) wird bezüglich der im Grundbuch des Amtsgerichts Achern für B., Gemeinde O., Blatt (...), in Abteilung III nachfolgend aufgeführten Grundpfandrechte der Sparkasse O2, und zwar
der unter lfd. Nr. 1 eingetragenen Grundschuld in Höhe von 6.000,00 DM,
der unter lfd. Nr. 2 eingetragenen Grundschuld in Höhe von 15.000,00 DM,
der unter lfd. Nr. 3 eingetragenen Grundschuld in Höhe von 30.000,00 DM,
der unter lfd. Nr. 6 eingetragenen Grundschuld in Höhe von 40.000,00 DM und
der unter lfd. Nr. 7 eingetragenen Grundschuld in Höhe von 100.000,00 DM
ein Unschädlichkeitszeugnis hinsichtlich der pfandfreien, entschädigungslosen Abschreibung bezüglich folgender Teilflächen erteilt:
Flst. Nr. 16/103 (152 qm),
Flst. Nr. 23/1 (148 qm) und
Flst. Nr. 23/2 (365 qm).

Tatbestand:
Mit ihrer Beschwerde wenden sich die beiden durch den beurkundenden Notar vertretenen Beteiligten gegen die Zurückweisung ihres Antrages auf Erteilung eines Unschädlichkeitszeugnisses durch das Grundbuchamt Achern.
Der Beteiligte zu 1) ist der Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgericht Achern für B., Gemeinde O. auf Blatt (...) eingetragenen Grundstücks. Das Grundstück, das er im Jahre 2017 durch Zuschlag im Rahmen der Zwangsversteigerung erworben hatte, weist eine Gesamtfläche von 10 ha 48a 60 qm auf. Es setzt sich aus den - nachfolgend näher zu behandelnden - katasterrechtlichen Flurstücken Nrn. Nrn. 16, ..., 23, ... und ... sowie aus weiteren Flurstücken zusammen. In Abteilung II des Grundbuchs ist an erster Rangstelle ein Hofgutvermerk eingetragen.
Mit ihren Erklärungen in der notariellen Urkunde vom 05.07.2022 (...) begehrten die Beschwerdeführer, die Flurstücke Nr. 16 und Nr. 23 zu teilen und das Eigentum an den neu gebildeten Flurstücken Nrn. 16/103, 23/1 und 23/2 nach Lastenfreistellung an die Beteiligte zu 2) zu übertragen. Die Fläche der zu veräußernden Teilstücke beträgt insgesamt 665 qm (Flst. Nr. 16/103 mit 152 qm, Flst. Nr. 23/1 mit 148 qm sowie Flst. Nr. 23/2 mit 365 qm). Es handelt sich hierbei um schmale Streifen parallel zur Kreisstraße K 5369 in Gestalt von Radwegflächen (Flst. Nrn. 16/103 und 23/1) bzw. um Grünland und eine Wasserfläche (Flst. Nr. 23/2).
Vertreten durch den Urkundsnotar hatten die Rechtsmittelführer - soweit für das vorliegende Verfahren von Belang - am 29.07.2022 für die zu veräußernden Flurstücke die Erteilung eines Unschädlichkeitszeugnisses hinsichtlich der - jeweils zugunsten der Sparkasse O2 eingetragenen - Grundschulden in Abteilung III Nr. 1-3, 6, 7 und 17 beim Amtsgericht Achern - Grundbuchamt - beantragt. Bei der in Abteilung III Nr. 17 eingetragenen Belastung handelt es sich um eine Buchgrundschuld, für welche die erwähnte Grundpfandgläubigerin ausweislich des vorgelegten Schreibens vom 15.07.2022 eine Freigabeerklärung erteilt hatte. Am 03.08.2022 wurde von den beiden Beteiligten insoweit der Antrag auf Erteilung eines Unschädlichkeitszeugnisses zurückgenommen. Bei den im Beschlusstenor näher bezeichneten Belastungen in Abteilung III Nr. 1-3, und 7 handelt es sich jeweils um Briefgrundschulden, bei der weiterhin erwähnten Belastung in Abteilung III Nr. 6 um eine Buchgrundschuld.
Das Grundbuchamt hat den sich auf die zuletzt erwähnten Grundpfandrechte beziehenden Antrag auf Erteilung eines Unschädlichkeitszeugnisses durch Beschluss vom 15.11.2022 zurückgewiesen. Dabei hat es sich insbesondere auf folgende Erwägungen gestützt:
Die Einholung einer Bewilligung des Berechtigten sei bereits nicht mit unverhältnismäßigen Schwierigkeiten im Sinne des § 26 Abs. 1 S. 2 AGBGB BW verbunden. Zudem könne dem Antrag nicht entsprochen werden, weil es sich bei den veräußerten Teilflächen schon aufgrund ihrer Größe und im Verhältnis zu den betroffenen Belastungen nicht um solche von geringem Wert und Umfang handele. Zum Zwecke der Anhörung bedürfe es zudem eines Nachweises des Berechtigten; dieser ergebe sich bei den vorliegenden Briefrechten nicht bereits aus der Grundbucheintragung.
Die dem Zurückweisungsbeschluss beigefügte Rechtsbehelfsbelehrung enthielt den Hinweis, die Entscheidung könne mit der unbefristeten Beschwerde nach §§ 71 Abs. 1 GBO, 11 Abs. 1 RPflG angefochten werden.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Inhalte der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.
Der Beschluss wurde dem Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten am 18.11.2022 zugestellt. Hiergegen haben die Beteiligten zu 1) und zu 2) mit Schreiben ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 10.01.2023 Beschwerde eingelegt, die am Folgetag beim Grundbuchamt einging.
Sie vertreten die Ansicht, die Frage der Geringfügigkeit von Umfang und Wert eines Trennstückes sei allein im Verhältnis zu den verbleibenden Grundstücksteilen zu beurteilen. Aufgrund der Lage der veräußerten Teilflächen parallel zur Kreisstraße sei eine Verwertung außerhalb der Veräußerung an die öffentliche Hand kaum vorstellbar, sodass die Teile für die Realisierung der Haftung durch die Grundstücksgläubiger wirtschaftlich unbedeutend seien. Das Amtsgericht habe rechtsfehlerhaft die Antragsberechtigung der Beteiligten verneint. Die Bewilligung durch den Berechtigten sei vorliegend nicht zu erlangen, da nach Auskunft der Gläubigerin der in Abt. III Nr. 1-3 und 7 eingetragenen Briefgrundschulden die entsprechenden Grundschuldbriefe und Löschungsbewilligungen im Jahr 2012 dem vormaligen Grundstückseigentümer überlassen worden seien. Dieser verweigere die Herausgabe.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Beschwerdeschrift verwiesen.
Durch Beschluss vom 27.04.2023 half das Grundbuchamt der Beschwerde nicht ab; zugleich legte es die Akten zur Entscheidung vor.

Entscheidungsgründe:
Den Beteiligten war von Amts wegen (§ 18 Abs. 3 Satz 3 FamFG) Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, da sie unverschuldet - nämlich aufgrund einer falschen Rechtsmittelbelehrung des Grundbuchamts - die geltende Beschwerdefrist versäumten, wobei die Einlegung der Beschwerde bereits nachgeholt wurde.
1.
Entgegen der Annahme des Grundbuchamts war gegen die angefochtene Entscheidung nicht die unbefristete Grundbuchbeschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO statthaft. Gemäß der landesrechtlichen Sonderregelung in § 27 Abs. 3 AGBGB BW - die Vorschriften der §§ 22 ff. AGBGB BW bleiben nach Art. 120 EGBGB unberührt von den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs - findet nämlich gegen Entscheidungen des Grundbuchamts und des Flurbereinigungsamts, welche über einen Antrag auf Erteilung eines Unschädlichkeitszeugnisses ergehen, die Beschwerde nach den Vorschriften des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit statt. Deshalb bestimmt sich das Verfahren in Einklang mit der nahezu einhelligen Ansicht nicht nach der Grundbuchordnung, mit der Folge, dass für die Beschwerde die §§ 56 ff. FamFG gelten (vgl. Staudinger/Mittelstädt, Neubearbeitung 2018, EGBGB Art. 120, Rn. 97; Böhringer: „Verwendung eines Unschädlichkeitszeugnisses im Grundstücksverkehr Baden-Württemberg“, BWNotZ 2020, 376, 383; zur ähnlichen bayerischen Rechtslage: OLG München, Beschluss vom 27.11.2012, 34 Wx 157/12 - juris Rn. 7 m.w.N., auch zu der vereinzelt gebliebenen Gegenauffassung). Untermauert wird dieses Ergebnis in systematischer Hinsicht dadurch, dass nicht einmal in (originären) Grundbuchsachen durchgängig die unbefristete Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO als statthaftes Rechtsmittel einschlägig ist; so etwa wird in § 105 Abs. 2 GBO auf die Vorschriften zu der fristgebundenen Beschwerde gemäß §§ 58 ff. FamFG verwiesen (vgl. BeckOK GBO/Kramer, 50. Ed. 1.8.2023, GBO § 71 Rn. 23).
2.
Die mithin einschlägige Beschwerdefrist des § 63 Abs. 1 FamFG von einem Monat ab Zustellung (§ 27 Abs. 2 S. 2 AGBGB BW) des Beschlusses wurde durch die erst am 11.01.2023 eingelegte Beschwerde nicht gewahrt. Denn der angefochtene Beschluss des Grundbuchamtes vom 15.11.2022 war - wie schon oben aufgezeigt - dem Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller bereits am 18.11.2022 ordnungsgemäß zugestellt worden (vgl. §§ 16 Abs. 2 FamFG, 222 Abs. 1, Abs. 2 ZPO, 187 ff. BGB).
3.
Den Beschwerdeführern war freilich von Amts wegen Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu bewilligen (§ 17 Abs. 2 FamFG).
a.
Wie sich den obigen Ausführungen unter II. 1. entnehmen lässt, erwies sich die gesetzlich vorgeschriebene (vgl. § 39 FamFG) Rechtsbehelfsbelehrung, welche das Grundbuchamt erteilt hatte, als unzutreffend, weil darin als statthafter Rechtsbehelf zu Unrecht die unbefristete Beschwerde nach §§ 71 Abs. 1 GBO, 11 Abs. 1 RPflG aufgeführt wurde. In einem solchen Fall wird von Gesetzes wegen das Fehlen eines Verschuldens vermutet (§ 17 Abs. 2 FamFG); so verhält es sich auch vorliegend:
Zwar ist diese Vermutung einer Widerlegung zugänglich und darüber hinaus gilt sie bei einer anwaltlichen Vertretung - eine Vertretung durch einen Notar ist dem gleichzustellen - nur in eingeschränktem Maße: Denn nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist die Versäumung einer Rechtsmittelfrist in den Fällen einer unrichtigen Rechtsbehelfsbelehrung nicht unverschuldet, wenn diese offenkundig falsch gewesen ist und deshalb - ausgehend von dem bei einem Rechtsanwalt vorauszusetzenden Kenntnisstand - nicht einmal den Anschein der Richtigkeit zu erwecken vermochte. Das gilt insbesondere dann, wenn der Fehler in keiner Weise nachvollziehbar ist und sich das Vorliegen eines offensichtlichen Versehens aufdrängt (BGH MDR 2021, 252 - juris Rn. 7).
Das ändert aber nichts daran, dass eine Fallgestaltung, die ein den Beschwerdeführern zuzurechnendes Verschulden ihres Verfahrensbevollmächtigten begründen könnte, nicht gegeben ist. Denn die Fehlerhaftigkeit der Rechtsmittelbelehrung war schon deshalb nicht offenkundig, weil gegen Entscheidungen des Grundbuchamts in aller Regel die unbefristete Beschwerde nach § 71 GBO einschlägig ist, weshalb es sich um einen gesondert gelagerten Ausnahmefall handelt. Außerdem erscheint es immerhin noch vertretbar - auch wenn es sich bei der oben erwähnten Gegenansicht im Schrifttum um eine vereinzelt gebliebene (Minder-)Meinung handelt -, den Anwendungsbereich der §§ 58, 63 FamFG als nicht eröffnet zu erachten.
b.
Die fehlerhafte Rechtsmittelbelehrung hat sich ersichtlich auch ursächlich auf die Fristversäumung ausgewirkt.
III.
Nach der Gewährung von Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Beschwerdefrist erweist sich das Rechtsmittel (ansonsten) als zulässig. Insbesondere sind die Beteiligten zu 1) und 2) antragsberechtigt.
Gemäß § 22 Abs. 1 AGBGB BW kann das Eigentum an einem Teil eines Grundstückes (Trennstück) frei von Belastungen übertragen werden, wenn die Rechtsänderung für den Berechtigten unschädlich ist. Nach § 23 Nr. 1 AGBGB BW wird ein Unschädlichkeitszeugnis erteilt, wenn im vorgenannten Fall das Trennstück im Verhältnis zu den verbleibenden Grundstücksteilen einen geringen Wert und Umfang hat.
Antragsberechtigt ist hierfür gemäß § 26 Abs. 1 S. 2 AGBGB BW jeder, der an der Feststellung der Unschädlichkeit ein rechtliches Interesse hat (1.) und darüber hinaus darlegt, dass die Bewilligung des Berechtigten nicht oder nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten zu erlangen ist (2.).
Nach sachenrechtlichen Grundsätzen des BGB bestehen auf einem Grundstück ruhende Belastungen nach der Abtrennung einer Teilfläche fort. Dies entspricht häufig nicht den Interessen des Rechtsverkehrs bei der Veräußerung von Teilflächen. Zur Lastenfreistellung ist indes grundsätzlich die entsprechende Freigabeerklärung des dinglich Berechtigten (§ 875 BGB) bzw. eine Verzichtserklärung (§ 1175 Abs. 1 S. 2 BGB) erforderlich. Überdies ist nach § 41 GBO bei Eintragungen hinsichtlich solcher Grundpfandrechte, für die ein Brief ausgestellt wurde, in der Regel die Vorlage des Briefs erforderlich.
Diese notwendige Mitwirkung ist oft aus tatsächlichen Gründen nicht zu erreichen und verursacht erhebliche Kosten. Die Möglichkeit der Erteilung eines Unschädlichkeitszeugnisses trägt daher dem Bedürfnis der Beteiligten nach einer erleichterten Lastenfreistellung Rechnung. Jenes soll Härten und Verzögerungen im Rahmen der Beschaffung von Löschungsbewilligungen oder Freigabeerklärungen in Fällen vermeiden, in denen der dinglich Berechtigte nur geringfügig betroffen ist (vgl. Staudinger/Mittelstädt, a.a.O., Rn. 9, 11; Böhringer, BWNotZ 2020, 376, 377). Dabei bildet die - auch hier einschlägige - lastenfreie Abschreibung bzw. Abtrennung von Grundstücksteilen im Falle der Veräußerung derselben (vgl. Art. 120 Abs. 1 EGBGB, 22 Abs. 1 AGBGB BW) den für die Praxis wichtigsten Fall der Anwendung eines Unschädlichkeitszeugnisses (vgl. Staudinger/Mittelstädt, aaO, Rn. 8).
Auf diese Weise wird insbesondere auch in Bezug auf solche Grundpfandrechte, für die ein Brief ausgestellt wurde, die Herbeiführung der Lastenfreistellung nicht unerheblich erleichtert. Denn § 25 Abs. 2 AGBGB BW sieht eine Durchbrechung von dem grundsätzlich geltenden Erfordernis der Briefvorlage von § 41 Abs. 1 GBO vor.
Eingedenk dessen ist ein rechtliches Interesse in dem vorbezeichneten Sinne sowohl bei dem Eigentümer des (Haupt-)Grundstücks als auch bei dem Erwerber des Trennstücks anzunehmen (vgl. Böhringer, BWNotZ 2020, 376, 380).
Entgegen der Annahme des Grundbuchamts haben die Beteiligten zudem hinreichend dargelegt, dass die Bewilligung der Berechtigten nicht oder nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten zu erlangen ist.
Bei diesem in § 26 Abs. 1 S. 2 AGBGB BW genannten Erfordernis handelt es sich nicht um eine materielle Erteilungsvoraussetzung des Unschädlichkeitszeugnisses, sondern um eine Konkretisierung des Sachentscheidungsinteresses im Rahmen des Erteilungsverfahrens. Der Antragsteller ist gehalten, sich zunächst um die Bewilligung des Berechtigten zu bemühen und diese gescheiterten Bemühungen darzulegen (vgl. Staudinger/Mittelstädt, a.a.O., Rn. 78a). Das Grundbuchamt muss aufgrund der Ausführungen des Antragstellers greifbare und überzeugende Anhaltspunkte für die Richtigkeit der Darstellung erlangen; eine darüber hinausgehende Glaubhaftmachung ist im Regelfall nicht erforderlich (Böhringer, BWNotZ 2020, 376, 380).
Gemessen daran ist diesen Voraussetzungen gleichfalls Genüge getan:
Mit Schreiben vom 15.07.2022 teilte die Sparkasse O2 als Grundschuldgläubigerin mit, für die betroffenen Grundpfandrechte bereits im Jahre 2012 Löschungsbewilligungen erteilt und zusammen mit den jeweiligen Grundschuldbriefen dem Rechtsvorgänger des Beteiligten zu 1) überlassen zu haben. Vergegenwärtigt man sich, dass der Eigentumserwerb des Beteiligten zu 1) aufgrund eines Zwangsversteigerungsverfahrens erfolgte, erscheint die Darstellung der Beschwerdeführer, der vormalige Eigentümer verweigere die Herausgabe dieser Unterlagen, ohne weiteres plausibel.
Damit sind unverhältnismäßige Schwierigkeiten bei der Beschaffung der zur Lastenfreistellung erforderlichen Unterlagen dargetan, aus denen sich das Bestehen einer Antragsberechtigung ableitet. Abweichend von der Einschätzung des Grundbuchamts - welches der oben aufgezeigten Zielsetzung der Vorschriften über die Erteilung eines Unschädlichkeitszeugnisses nicht Rechnung getragen hat - kann es dem Beteiligten zu 1) insbesondere nicht zugemutet werden, den früheren Eigentümer erst im Rechtsweg auf Herausgabe der Grundschuldbriefe in Anspruch zu nehmen oder ein Aufgebotsverfahren zu betreiben. Denn das widerspräche gerade Sinn und Zweck der §§ 22 ff. AGBGB BW.
IV.
Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg. Zu Unrecht hat das Grundbuchamt den Antrag der Rechtsmittelführer auf Erteilung eines Unschädlichkeitszeugnisses, das sich auf die im Beschlusstenor bezeichneten Belastungen hinsichtlich der Trennstücke beschränkt (vgl. § 24 AGBGB Abs. 1 BW), zurückgewiesen. Dem Antrag war zu entsprechen, da die inhaltlichen Voraussetzungen hierfür bereits nach der Urkundenlage erfüllt sind (1.) und weil eine Anhörung der hiervon allein betroffenen Grundpfandgläubigerin ausnahmsweise entbehrlich war (2.). Schließlich blieb auch kein Raum für eine nur bedingte bzw. mit Auflagen versehene Erteilung des erstrebten Unschädlichkeitszeugnisses (3.).
Wie bereits oben erwähnt, kann gemäß § 22 Abs. 1 AGBGB BW das Eigentum an einem Teil eines Grundstückes (Trennstück) frei von Belastungen übertragen werden, wenn die Rechtsänderung für den Berechtigten unschädlich ist. Nach § 23 Nr. 1 AGBGB BW wird ein Unschädlichkeitszeugnis erteilt, wenn im vorgenannten Fall das Trennstück im Verhältnis zu den verbleibenden Grundstücksteilen einen geringen Wert und Umfang hat.
Das Grundbuchamt ist zu der Ansicht gelangt, bei den im Beschlusstenor erwähnten Trennstücken handele es sich nicht um Teilflächen von geringem Wert und Umfang. Eine Fläche von 665 qm könne unabhängig von der Restfläche nicht als geringfügig angesehen werden. Außerdem hat es auf den - anhand des Kaufpreises - ermittelten Wert der Teilflächen bzw. der Trennstücke von 6.650,00 EUR abgestellt und auf dessen Relation zum Nennbetrag der betroffenen Verwertungsrechte abgestellt.
Dieser Bewertung kann indes nicht beigetreten werden, da sie auf der Heranziehung unzutreffender Maßstäbe beruht.
Bereits aus dem eindeutigen Wortlaut des § 23 Nr. 1 AGBGB BW folgt, dass sich die Einstufung, ob eine Geringfügigkeit in dem vorbezeichneten Sinne angenommen werden kann, allein anhand eines anzustellenden Vergleichs zwischen dem bzw. den Trennstück(en) und der verbleibenden Grundstücksfläche bemisst, wobei sowohl auf die jeweiligen Wertverhältnisse als auch den jeweiligen Umfang dieser Flächen Bedacht zu nehmen ist. Der vom Gesetz zugrunde gelegte Grundstücksbegriff ist dabei nicht im grundbuchrechtlichen Sinne, sondern wirtschaftlich zu verstehen und umfasst daher die Gesamtfläche aller für eine einheitliche Belastung haftenden Vermögensgegenstände (vgl. BGH, Beschluss vom 18.10.1955 - V ZB 9/53, NJW 1955, 1878). Ausdrückliche Bestimmungen, wann Wert und Umfang eines Teilstückes geringfügig sind, sieht das Gesetz ebenso wenig vor wie Bagatellgrenzen, weshalb ein relativ großer Entscheidungsspielraum besteht (vgl. Böhringer, BWNotZ 2020, 376, 382). Maßgebend sind daher die jeweiligen Umstände des Einzelfalls.
aa.
In Anbetracht dessen ergibt sich schon aus der Urkundenlage eine Geringfügigkeit bezüglich des Umfangs in dem dargelegten Sinne: Ausweislich des Grundbuches beträgt die Gesamtgröße des auf Blatt 84 eingetragenen Grundstückes 10 ha 48 a 60 qm (104.860 qm). Nach Abzug der Trennflächen im Gesamtumfang von 665 qm verbleibt eine Grundstücksfläche von 104.195 qm. Die Gesamtfläche der Trennstücke beträgt demnach gerade einmal 0,634 % des verbleibenden Gesamtgrundstückes.
bb.
Auch in Bezug auf die Relation der Wertverhältnisse muss eine Geringfügigkeit angenommen werden.
aaa.
Insoweit kommt es allein auf die - grundsätzlich von Amts wegen zu klärende (§ 27 Abs. 1 AGBGB BW) - Relation zwischen dem Verkehrswert der Trennstücke und dem Verkehrswert des Restgrundstücks an, während der Nennbetrag der betroffenen Verwertungsrechte ohne Belang ist. In der Regel sind dabei die (Verkehrs-)Werte überschlägig zu ermitteln, wobei bei unbebauten Grundstücken eine Orientierung am Bodenrichtwert möglich ist (vgl. Böhringer, BWNotZ 2020, 376, 382).
Unschädlich ist die Ablösung eines Grundstückteiles aber jedenfalls dann, wenn die Lastenfreistellung für die Realisierung der Haftung ohne Bedeutung ist bzw. wäre (vgl. Böhringer, BWNotZ 2020, 376, 382).
bbb.
Aufgrund der vorliegenden Besonderheiten steht demnach eine wertbezogene Geringfügigkeit außer Frage: Der Verkehrswerte der veräußerten Teilflächen lässt sich in Einklang mit der angefochtenen Entscheidung eingrenzen und der um ein Vielfaches höhere Verkehrswert des verbleibenden Restgrundstückes bedarf keiner genauen Ermittlung bzw. Festlegung. Es erscheint nämlich ausgeschlossen, dass die wirtschaftlichen Interessen der Grundpfandrechtsgläubigerin durch die Haftungsfreistellung eines derart untergeordneten Teils der Gesamtfläche beeinträchtigt werden bzw. würden.
Ein gewichtiges Indiz für den Gesamtwert der veräußerten Trennstücke bildet der zwischen den Beteiligten in § 3 der Urkunde vom 05.07.2022 zugrunde gelegte Kaufpreis von 6.650 EUR (10 EUR/qm). Da es sich bei den Trennstücken um parallel zu einer Kreisstraße verlaufende Radwegflächen bzw. Grünland-/Wasserflächen handelt, erschiene ein ertragreicher Zugriff der Grundschuldgläubigerin auf die betroffenen Teilflächen ohnehin schwer vorstellbar.
Vor allen Dingen fallen diese Trennstücke wertmäßig nicht ins Gewicht, vergegenwärtigt man sich allein die flächenmäßige Ausdehnung des Restgrundstücks. Hinzu kommt, dass dieses nicht nur aus erheblich ergiebigeren Landwirtschafts- und Waldflächen besteht, sondern teilweise auch mit einer Bebauung versehen ist.
Die Lastenfreistellung wäre daher für die Realisierung der Haftung erkennbar bedeutungslos.
Eine nach § 27 Abs. 1 AGBGB BW grundsätzlich vorgesehene Anhörung der oben erwähnten Grundpfandgläubigerin, die insoweit als einzige - von dem Antrag potenziell betroffene - Berechtigte anzusehen ist (a.), war ausnahmsweise entbehrlich (b.).
Von dem Verfahren bzw. der gegenständlichen Entscheidung betroffen ist allein die im Grundbuch als Gläubigerin eingetragene Sparkasse O2.
Das Grundbuchamt hat ausgeführt, zur Anhörung bedürfe es eines Nachweises über den aktuellen Berechtigten. Bei den betroffenen Briefgrundschulden (Belastungen Abt. III Nr. 1-3, 7) lasse die Grundbucheintragung nicht ohne Weiteres den Schluss auf die Rechtsinhaberschaft zu, insbesondere da sich die Grundschuldbriefe möglicherweise beim Rechtsvorgänger des Antragstellers zu 1.) befänden.
Dieser Einschätzung kann ebenso wenig gefolgt werden.
Bei einer - gewöhnlicherweise anzunehmenden - Leistung des persönlichen Schuldners auf die (Darlehens-)Forderung erlischt diese zwar nach § 362 BGB, jedoch bleibt die sie sichernde Grundschuld aufgrund der fehlenden Akzessorietät zur Forderung unberührt. In diesem Fall hat aber der Grundstückseigentümer gegen den Grundschuldgläubiger regelmäßig einen Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld aus dem der Grundschuldbestellung zu Grunde liegenden Sicherungsvertrag, weil der Sicherungszweck mit der Forderung weggefallen ist (vgl. BGH NJW-RR 2003, 11 - juris Rn. 11 m.w.N.). Der Rückgewähranspruch ist nach Wahl des Sicherungsgebers auf Abtretung der Grundschuld, deren Aufhebung oder den Verzicht auf das dingliche Recht gerichtet (BGH NJW 2013, 1676 - juris Rn. 16 m.w.N.).
Irgendwie geartete Anhaltspunkte für eine Abtretung der Grundschulden an den Rechtsvorgänger des Beteiligten zu 1) - welche diesem seinerseits entsprechende Verfügungsmöglichkeiten eröffnet hätten - sind nicht ersichtlich. Im Gegenteil: Gerade der Umstand, dass ausweislich des Schreibens vom 15.07.2022 dem früheren Eigentümer jeweils Löschungsbewilligungen erteilt wurden, spricht dafür, dass (zumindest konkludent) eine Aufhebung der Grundschulden vereinbart worden war. Macht der Sicherungsgeber einen Anspruch auf Abgabe einer grundbuchrechtlichen Löschungsbewilligung geltend und gibt der Sicherungsnehmer die entsprechende Erklärung ab, enthält diese gleichzeitig die grundbuchrechtliche Erklärung der Aufgabe des Rechts nach § 875 BGB (BGH NJW 2013, 1676 - juris Rn. 16 m.w.N.). Untermauert wird dies weiter dadurch, dass die Sparkasse O2 an den vormaligen Eigentümer die erwähnten Grundschuldbriefe gesandt hatte. Damit muss weiterhin von einer Stellung der Sparkasse O2 als Grundschuldgläubigerin ausgegangen werden. Der Umstand, dass eine Löschung der jeweiligen Sicherungsgrundschuld im Grundbuch unterblieben ist, obwohl davon ausgegangen werden muss, dass die Voraussetzungen für eine Aufhebung vorlagen, ändert indes nichts daran, dass das Recht der bisherigen Grundpfandrechtsgläubiger fortbesteht (vgl. BGH NJW-RR 2015, 915 - juris Rn. 11).
Außerdem erscheint es entgegen der vom Grundbuchamt gehegten Befürchtung ausgeschlossen, dass in Bezug auf die in Rede stehenden Grundpfandrechte ein Dritter eine Stellung als Berechtigter erlangt haben könnte. Dies gilt auch für die Briefgrundschulden.
Keine Rolle spielt insoweit, dass der vormalige Eigentümer des Grundstücks den Besitz an den ihm zugesandten Grundschuldbriefen erlangt hat. Denn eine Abtretung dieser Grundschulden vermochte er dessen ungeachtet nicht wirksam vorzunehmen: Ihm fehlte nämlich die Verfügungsbefugnis und die - theoretisch in Betracht zu ziehende - Möglichkeit eines gutgläubigen Erwerbs der Grundschulden durch einen Dritten nach Maßgabe der §§ 892, 1991, 1192 Abs. 1, 1155 BGB scheidet ebenfalls aus: Erforderlich hierfür wäre nämlich jeweils eine auf den eingetragenen Grundschuldgläubiger zurückführende Reihe öffentlich beglaubigter Abtretungserklärungen. Einer solche Annahme steht indes schon entgegen, dass aus den oben aufgezeigten Gründen gerade nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Sparkasse O2 die Grundschulden an den Rechtsvorgänger des Beteiligten zu 1) abgetreten hat.
Unter Berücksichtigung der gerade dargelegten Umstände erscheint es überdies gänzlich fernliegend, dass die Sparkasse O2 die Grundschulden (jeweils) an einen Dritten abgetreten haben könnte. Das stünde nicht nur in Widerspruch damit, dass sie die Löschungsbewilligung und die Grundschuldbriefe an den vormaligen Grundstückseigentümer übermittelte, sondern darin läge auch ein erheblicher Verstoß gegen ihre aus der Sicherungsabrede folgenden Verpflichtungen.
Zwar sieht § 27 Abs. 1 Hs. 2 AGBGB BW vor, dass die Berechtigten vor der Erteilung des Unschädlichkeitszeugnisses anzuhören sind, soweit dies ohne erhebliche Verzögerungen und unverhältnismäßige Kosten möglich ist. Schon dem Wortlaut dieser Bestimmung kann allerdings entnommen werden, dass das Anhörungserfordernis nicht ausnahmslos gilt. Unabhängig von den im Gesetz aufgeführten Durchbrechungen dieses Grundsatzes kann nach dem Sinn und Zweck dieser Verfahrensvorschrift auf eine Anhörung des Betroffenen auch dann verzichtet werden, wenn dessen schutzwürdige Belange nicht berührt werden (vgl. Böhringer, BWNotZ 2020, 376, 381).
So verhält es sich hier: Auch wenn der Sparkasse O2 aus den oben genannten Gründen weiterhin die (formale) Stellung als Grundpfandgläubigerin zukommt, können ihre Belange durch die Erteilung des Unschädlichkeitszeugnisses nicht tangiert werden. Abgesehen davon, dass die Lastenfreistellung hinsichtlich der Trennstücke für die Realisierung der Haftung ohnehin bedeutungslos wäre, hat die Sparkasse O2 durch die Übersendung der Löschungsbewilligungen sowie der Grundschuldbriefe dem vormaligen Eigentümer des Grundstücks schon gegenüber unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass sie zu einer Aufgabe ihrer Gläubigerstellung bereit ist. Dass sich an ihrer Haltung nichts geändert hat, ergibt sich überdies eindeutig aus ihrem vorgelegten Schreiben vom 15.07.2022. Ihre Anhörung ist deshalb überflüssig.
In Anbetracht der gerade aufgezeigten Besonderheiten blieb auch kein Raum dafür, die Erteilung des von den Beschwerdeführern erstrebten Unschädlichkeitszeugnisses - § 24 Abs. 2 BW AGBGB eröffnet derartige Möglichkeiten - von Bedingungen oder Auflagen, etwa in Gestalt einer von dem Antragssteller an den Berechtigten zu entrichtenden Ausgleichszahlung (vgl. Böhringer, BWNotZ 2020, 376, 382), abhängig zu machen. Da schutzwürdige Belange der Sparkasse O2 nicht (mehr) berührt sein können, bestand für die Erteilung einer solchen Nebenbestimmung weder ein Anlass noch ein Bedürfnis.
Mithin erwies sich die Beschwerde in vollem Umfang als begründet.
V.
Eine Kostenentscheidung ist in Ansehung dessen nicht veranlasst (§§ 22, 25 Abs. 1 GNotKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 22 ff. AGBGB
§§ 56 ff. FamFG
§§ 58 ff. FamFG
§§ 58, 63 FamFG
§ 39 FamFG
§ 71 GBO
§ 875 BGB
§ 41 GBO
§ 24 AGBGB
§ 362 BGB
§ 26 Abs. 1 S. 2 AGBGB
§ 71 Abs. 1 GBO
§ 18 Abs. 3 Satz 3 FamFG
§ 27 Abs. 3 AGBGB
§ 105 Abs. 2 GBO
§ 63 Abs. 1 FamFG
§ 27 Abs. 2 S. 2 AGBGB
§ 16 Abs. 2 FamFG
§ 17 Abs. 2 FamFG
§ 22 Abs. 1 AGBGB
§ 23 Nr. 1 AGBGB
§ 1175 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 25 Abs. 2 AGBGB
§ 41 Abs. 1 GBO
§ 27 Abs. 1 AGBGB
Art. 120 EGBGB
Art. 120 Abs. 1 EGBGB

Zitierte Entscheidungen: MDR 2021, 252
NJW 1955, 1878
NJW-RR 2003, 11
NJW 2013, 1676
NJW-RR 2015, 915
10 GRG 837/20
34 Wx 157/12
V ZB 9/53