Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-04-01, Aktenzeichen 8 O 134/06
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2009:0401.8O134.06.00

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 11.725,69 € (in Worten: elftausendsiebenhundertfünfundzwanzig 69/100 Euro) zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 7.520,00 € seit dem 11.10.2005 und aus weiteren 4.205,69 € seit dem 21.08.2006 zu zahlen.
Die Beklagte wird weiter verurteilt, alle ihr zustehenden Gewährleistungsansprüche aus dem zwischen ihr und der Bauunternehmung L geschlossenen Werkvertrag über Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden am Objekt G1, vom 09.05.2005 an den Kläger abzutreten und dem Kläger hierüber eine schriftliche Abtretungsurkunde zu erteilen.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden zu 30,45 % dem Kläger und zu 69,55 % der Beklagten auferlegt, jedoch außer den Kosten, die wegen der Einholung des Gutachtens des Sachverständigen L2 entstanden sind, diese trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages.

Tatbestand:
Der Kläger und seine Ehefrau (im Folgenden heißt es der Einfachheit halber immer nur: Der Kläger) erwarben von der Beklagten mit Vertrag vom 24.02.1999 (Anlage K 1 zur Klageschrift) ihr Reiheneckhaus G1, und zwar in Form eines Miteigentumsanteils. Das Haus liegt als Letztes in einer Reihe von 3 Häusern entlang der gemeinsamen Zufahrt. Hinter dem Haus knickt die Zufahrt rechtwinkelig in die Garageneinfahrt ab.
Dieser Häuserreihe gegenüber befinden sich spiegelgleich ebenfalls 3 Reihenhäuser. In der Mitte zwischen den beiden Reihen liegen 4 Einstellplätze, an denen die Eigentümer der Mittelhäuser Sondernutzungsrechte besitzen.
Die Kläger haben u.a. ein Sondernutzungsrecht an einem Streifen der Zufahrt vor ihrem Haus, an dem Bereich vor Kopf der Zufahrt sowie an der Garageneinfahrt. Wegen der Einzelheiten wird Bezug genommen auf die Anlage zum Schriftsatz der Klägervertreter vom 11.06.2008 (Bl. 124 d. A.).
Das Haus des Klägers ist teilunterkellert, und zwar zur Zufahrt hin. Dort befindet sich ein Kellerraum von 19,89 m² sowie ein Abstellraum von gut 4 m² und ein Treppen-/Flurbereich von gut 6 m².
Mit Protokoll vom 12.10.1999 (Anlage K 4 zur Klageschrift) wurde die Immobilie an den Kläger übergeben. Ende 1999 zeigte sich im Keller des Hauses Nässe. In der Folgezeit fanden mehrere Nachbesserungsversuche statt.
Mit Schreiben vom 20.04.2001 (Anlage K 18 zur Klageschrift) sagte die Beklagte dem Kläger die Zahlung von 1.200,00 DM als Entschädigung für durchfeuchtetes Inventar zu, wovon die Beklagte vorprozessual lediglich 1.000,00 DM zahlte.
Mit Anwaltsschreiben vom 12.05.2004 (Anlage K 9 zur Klageschrift) rügte der Kläger u. a. die vergeblichen Nachbesserungsversuche und lehnte insoweit die Mangelbeseitigung durch die Beklagte "endgültig ab". Darüber hinaus verlangte er u. a. unter Fristsetzung zum 05.06.2004 Schadensersatz für entgangene Nutzung des Kellers in Höhe von 3.370,80 € und rügte, die Garagenzufahrt sei so eng geplant, dass ohne Nutzung des dem Nachbarn zugewiesenen Grundstücksteils eine Einfahrt in die Garage unmöglich sei.
Die Beklagte beauftragte daraufhin mit Einverständnis des Klägers den Sachverständigen W mit der Begutachtung der Mängel. Der Sachverständige erstellte sein Gutachten unter dem 25.09.2004. Weil der Kläger an der Höhe der Sanierungskosten für den Keller zweifelte und weil das Gutachten sich nicht über die Garagenzufahrt verhielt, ließ der Kläger ein ergänzendes Gutachten des Sachverständigen M vom 11.11.2004 erstellen (Anlage K 14 zur Klageschrift). Dieser gelangte zu Sanierungskosten für den Keller in Höhe von 31.395,40 € sowie zu dem Ergebnis, dass die Garagenzufahrt mangelbehaftet sei. Wegen der Einzelheiten wird auf die vom Kläger vorgelegte Kopie des Gutachtens Bezug genommen.
Es schlossen sich weitere Verhandlungen zwischen den Parteien an, die jedoch zu keiner einverständlichen, umfassenden Regelung führten.
Unter dem 09.05.2005 beauftragte die Beklagte die Bauunternehmung L (Anlage K 20 zur Klageschrift) mit der Sanierung der Kelleraußenwände. Die Firma L war an der Errichtung des Hauses vorher nicht beteiligt. Die Sanierung wurde teilweise, nämlich im Bereich unterhalb des nichtunterkellerten Erdgeschosses, von dem Sachverständigen W beaufsichtigt.
Mit der vorliegenden Klage verlangt der Kläger u. a. die Abtretung der Gewährleistungsansprüche, die der Beklagten gegen die Firma L
zustehen könnten, an sich.
Darüber hinaus verlangt er die Zahlung von Schadensersatz, nachdem ihm seine Ehefrau spätestens mit der Erklärung vom 11.12.2006 (Anlage K 21, Bl. 51 d. A.) ihre Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte abgetreten hat.
Ursprünglich hat der Kläger Zahlung von 19.656,57 € begehrt. Hierin waren 3 Positionen im Werte von insgesamt 422,26 € enthalten, nämlich 102,26 € (200,00 DM) Restforderung aus der Abfindungszusage der Beklagten vom 20.04.2001 (Anlage K 18), 70,00 € wegen fehlender Schlüssel zur Garage sowie 250,00 € für die Reinigung des Teppichbodens im Keller, der durch die vorangegangenen Wassereinbrüche und Reparaturmaßnahmen verunreinigt worden war. Insoweit haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt, nachdem die Beklagte die Zahlungen geleistet, bzw. einen neuen Schließzylinder inklusive dreier Schlüssel in das Garagentor eingebaut hatte.
In Höhe eines Gesamtbetrages von 2.307,82 € hat der Kläger seine Klage teilweise zurückgenommen. Es handelt sich insoweit um 428,43 €, um die der Kläger seine Forderung reduziert, nachdem die Kammer wegen einer angeblich defekten SAT-Anlage ein Gutachten des Sachverständigen L eingeholt hat.
Weiterhin hat der Kläger die Klageforderung in Höhe von 1.879,39 € zurückgenommen, und zwar um anteilige Stromkosten für die Trocknung des Kellers.
Nunmehr macht der Kläger noch folgende Zahlungsansprüche geltend:
a) Unstreitiger Restbetrag für Kosten der Kellertrocknung: 18,98 €
b) 2 infolge der Wassereinbrüche aufgequollene Türrahmen: 400,00 €
c) Merkantiler Minderweit in Höhe von 5 % der anteiligen
Gebäudekosten (angemahnt mit vorprozessualem Anwalts-
schreiben vom 05.10.2005, Anlage K 17 zur Klageschrift,
unter Fristsetzung zum 10.10.2005): 8.000,00 €
d) Minderwert der Immobilie wegen der zu eng geplanten
Garagenzufahrt: 2.500,00 €
e) Kosten des Gutachtens M: 736,60 €
f) Die Hälfte der vorprozessual angefallenen Rechtsanwalts-
kosten nach einem Wert von bis zu 40.000,00 €: 691,71 €
g) Nutzungsausfallentschädigung für den großen Kellerraum
für die Zeit von Dezember 1999 bis Dezember 2005
(Abschluss der Sanierungsarbeiten): 4.579,20 €
Wegen der Einzelheiten wird Bezug genommen auf den Inhalt der Klageschrift vom 24.03.2006 (Bl. 1 ff. d. A.).
Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen,
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Nachdem der Kläger die Abtretungserklärung seiner Ehefrau vom 11.12.2006 (Anlage K 21) eingereicht hat, bestreitet die Beklagte diese Abtretung nicht mehr.
Sie meint, der Kläger sei nicht aktivlegitimiert, soweit er Minderwertentschädigung wegen der Garagenzufahrt verlange. Diese stehe im Gemeinschaftseigentum der Miteigentümer.
Im Übrigen verweist die Beklagte auf ihrer Meinung nach fehlende Fristsetzungen mit Ablehnungsandrohung wegen der geltend gemachten Gewährleistungsansprüche und sie bestreitet außer den Trocknungskosten alle geltend gemachten Ansprüche dem Grunde und – außer den Sachverständigenkosten M – auch der Höhe nach.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitig eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Klageschrift ist der Beklagten am 20.08.2006 zugestellt worden.
Das Gericht hat beweiseshalber jeweils ein schriftliches Gutachten des Sachverständigen Vos vom 25.02.2008 und des Sachverständigen G vom 05.02.2009 eingeholt, auf deren Inhalt Bezug genommen wird. Der Sachverständige G hat sein Gutachten in der mündlichen Verhandlung vom 27.02.2009 persönlich erläutert.
Weiterhin hat die Kammer die streitgegenständliche Garagenzufahrt im Rahmen eines Ortstermins vom 23.04.2008 in Augenschein genommen. Insoweit wird auf das Protokoll (Bl. 102 d. A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Hinsichtlich der Aktivlegitimation des Klägers bestehen keine Bedenken.
Die Abtretung der Gewährleistungsansprüche seitens der klägerischen Ehefrau ist nicht mehr bestritten. Gewährleistungsrechte sind grundsätzlich auch abtretbar (Palandt-Sprau, BGB, 67. Aufl., § 634 Rdnr. 17).
Der Kläger macht auch keine Ansprüche aus Mängeln des Gemeinschaftseigentums geltend. Der Mangel der Garageneinfahrt betrifft das dem Kläger vertraglich geschuldete Sondernutzungsrecht und den damit zusammenhängenden Wert der Gesamtimmobilie, nicht dagegen die wirtschaftlichen Interessen der übrigen Miteigentümer.
Die Zahlungsklage ist in Höhe von 11.905,69 € begründet, §§ 633 Abs. 3, 634, 635 BGB a. F. (Artikel 229 § 5 EGBGB).
Abgesehen von den 2 aufgequollenen Türrahmen im Keller, handelt es sich bei sämtlichen Schadenspositionen um solche, die der Natur der Sache nach von Anfang an einer Nachbesserung entzogen waren, so dass auch eine Fristsetzung, gegebenenfalls nebst Ablehnungsandrohung, entbehrlich war.
Auch bezüglich der Türrahmen war eine Fristsetzung im Sinne des § 633 Abs. 3 BGB entbehrlich, weil die Beklagte im Rahmen ihrer Rechtsverteidigung jeglichen Gewährleistungsanspruch des Klägers insoweit ernsthaft und endgültig bestritten hat.
Die berechtigte Zahlungsforderung setzt sich wie folgt zusammen:
Vor dem Hintergrund, dass die Nachbarn des Klägers die Sanierungsarbeiten mitbekommen haben, wird der Kläger nicht umhinkommen, etwaigen Kaufinteressenten vorsorglich die durchgeführten Arbeiten zu offenbaren. Der Kammervorsitzende, der selbst Eigenheimbesitzer ist, geht davon aus, dass das Haus des Klägers gegenüber einem gleichwertigen, nicht sanierungsbedürftig gewesenen Haus deshalb schlechtere Verkaufschancen hat.
Bei der Ermittlung des Minderungsumfanges ist auf den Zeitpunkt der Abnahme des Bauwerkes abzustellen (BGHZ 58, 181 = WM 1972, 449). Die Kammer geht davon aus, dass mangels entgegenstehender Anhaltspunkte der Wert der Immobilie im Jahre 1999 dem vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 415.000,00 DM entsprach. In Anlehnung an das Gutachten des Sachverständigen G, an dessen Zahlenwerk die Kammer keinen Anlass zu zweifeln sieht, ermittelt sich danach ein Gebäudewert von 159.348,00 € (Seite 14 des Gutachtens). Die Beklagte hat nicht nachvollziehbar ausgeführt, warum ein höherer Abzug als 10.000,00 € für Außenanlagen erfolgen sollte. Im Rahmen der Marktanpassung ist von dem Gebäudewert ein Abzug von 5,6 % = 8.923,49 € zu machen, so dass ein Saldo von 150.424,51 € resultiert. Die Kammer folgt auch bei der weiteren Ermittlung der Minderungshöhe dem nachvollziehbar und überzeugend aufgebauten Gutachten des Sachverständigen G, jedoch mit der Maßgabe, dass die Beträge jeweils auf den Zeitpunkten 1999 zurückzurechnen sind. Dem zum Zeitpunkt der Abnahme gegebenenfalls bestehenden Minderwert können in der Regel die zu diesem Zeitpunkt erforderlichen Kosten für die Mängelbeseitigung zugrundegelegt werden (BGH a.a.O.). Zu diesen Kosten gehören auch diejenigen, die sich auf die Beseitigung der unmittelbaren Mängelfolgeschäden beziehen. Der Sachverständige M, bestätigt durch den Sachverständigen G, hat diese Kosten im Jahre 2004 mit 31.394,00 € ermittelt. Der Index betrug im Jahre 2004 99,2 und im Jahre 1999 96,9. Zurückgerechnet auf das Jahr 1999 belaufen sich demzufolge die Mängelbeseitigungskosten auf 30.666,11 €, was einem Anteil von 20,39 % des mängelfreien Gebäudewertes entspricht. Demzufolge handelte es sich um einen erheblichen Mangel bzw. Schaden. Auf der Basis der zuvor ermittelten Mängelbeseitigungskosten hält die Kammer eine Minderung von 5 % des mängelfreien Gebäudewerts für angemessen. Es ist davon auszugehen, dass bei etwaigen Kaufinteressenten bzw. im Geschäftsverkehr nicht von ausschlaggebender Bedeutung ist, ob die Mängelbeseitigungskosten im konkreten Fall 20 % oder 30 % des mängelfreien Gebäudewertes ausgemacht haben. Entscheidend ist vielmehr, um welche Art Mangel es sich handelte und dass im vorliegenden Falle die schadensanfällige Isolierung der Kelleraußenwände gegen Feuchtigkeit betroffen war. Auch im Hinblick darauf, dass sich der Minderungswert mit fortschreitender Zeit verändert, nämlich auf die Dauer von 15 Jahren immer mehr abnimmt, ergibt sich kein Korrekturbedürfnis, weil auf den Zeitpunkt der Abnahme abzustellen ist. Nach der von dem Sachverständigen auf Seite 16 seines Gutachtens aufgeführten Formel würde sich der merkantile Minderwert im vorliegenden Falle wie folgt errechnen: 100 – (110 x 1/15)² / 100 = 99,56 % 99,56 % von 5 % machen 4,98 aus, was es angesichts der unerheblichen Differenz rechtfertigt, den Minderungswert von 5 % anzusetzen. 5 % von 150.425,00 € ergeben 7.521,25 € oder gerundet: 7.520,00 €.
Die weitergehende, auf Entschädigung wegen Nutzungsausfalls des Kellers gerichtete Zahlungsklage ist dagegen nicht begründet. Nach den von dem Großen Senat für Zivilsachen des Bundesgerichtshofes für die Anerkennung des Verlustes der Nutzung einer Sache als Vermögensschaden aufgestellten Grundsätzen ist die Bewertung eines Nutzungsausfalls als Vermögensschaden auf solche Wirtschaftsgüter von zentraler Bedeutung beschränkt, auf deren ständige Verfügbarkeit die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung des Betroffenen typischerweise angewiesen ist (BGH NJW 1993, 1793). Dies ist in der Regel, und auch im Falle des Klägers, bei Kellerräumen nicht der Fall, zumal der Kellerraum nicht bewohnt wurde. Auch unter Berücksichtigung der vom Kläger in der mündlichen Verhandlung geschilderten Gesamtumstände im Hinblick auf Einschränkungen der Nutzung sonstiger Wohnräume während der Wassereinbrüche im Keller und den folgenden Sanierungsarbeiten gelangt man vorliegend zu keinem anderen Ergebnis. Die Einschränkungen des Klägers und seiner Familie infolge Wegfalls der Kellernutzung lagen nach Schilderung des Klägers in erster Linie darin, dass nicht kurzfristig – wie geplant – das Kinderzimmer in den Spitzboden verlegt und in den Kinderzimmern ein Büro eingerichtet werden konnte. Die dadurch hervorgerufenen Einschränkungen erscheinen nicht so gravierend, dass eine Entschädigung gerechtfertigt wäre. Der Kläger hatte nach seinen eigenen Angaben jederzeit einen aushäusigen Büroraum zur Verfügung, von dem aus er seiner Tätigkeit nachgehen konnte. Er habe jedoch auch von zu Hause aus gearbeitet, "weil er die Familie tagsüber ja auch noch einmal sehen wollte." Dieser Wunsch, den wohl die überwiegende Zahl von Freiberuflern, Arbeitern und Angestellten nicht verwirklichen kann, rechtfertigt nach Ansicht des Gerichts nicht, dass im vorliegenden Falle eine Entschädigung anzusetzen wäre. Etwaige Einschränkungen des Familienlebens des Klägers entsprechen denjenigen, welche die meisten Berufstätigen zu erdulden haben. Der Anspruch des Klägers auf Abtretung der Gewährleistungsansprüche gegen die Bauunternehmung L ergibt sich aus Ziffer 7.3 des "Kaufvertrages" vom 24.02.1999. Danach war die Beklagte verpflichtet, dem Käufer ihre Gewährleistungsansprüche gegen die am Bau beteiligten Handwerker abzutreten. Dies mag – wie die Beklagte vorträgt – bezüglich der bei der ursprünglichen Errichtung des Gebäudes beteiligten Handwerker geschehen sein, bisher aber nicht bezüglich der nachträglich eingeschalteten Bauunternehmung L. Der Zinsanspruch des Klägers ergibt sich bezüglich des Minderungsanspruches von 7.520,00 € aus den §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Einen früheren Verzugszeitpunkt als die mit Schreiben vom 05.10.2005 zum 10.10.2005 gesetzte Frist hat der Kläger nicht dargetan. Im Übrigen beruht der Zinsanspruch auf § 291 BGB. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 a, 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, versprach die ursprünglich erhobene Zahlungsklage nach Aktenlage Aussicht auf Erfolg. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 633 Abs. 3, 634, 635 BGB
§§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB
§§ 91 a, 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO
§ 5 EGBGB
§ 635 BGB
§ 291 BGB
§ 709 ZPO
§ 633 Abs. 3 BGB

Zitierte Entscheidungen: VersR 1978, 328
BGHZ 58, 181
WM 1972, 449
NJW 1998, 3707
NJW 1993, 1793