Amtsgericht Stuttgart (Baden-Württemberg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-10-12, Aktenzeichen 31 C 1566/23
ECLI: ECLI:DE:AGSTUTT:2023:1012.31C1566.23.00

Tenor:
Orientierungssatz
Ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung setzt voraus, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Dritten hat, dieses Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist und keine überwiegenden Interessen des Vermieters gegen die Gebrauchsüberlassung sprechen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mieter unmittelbar nach dem Eintritt seines berechtigten Interesses die Zustimmung zur Untermiete geltend macht oder erst nach einer längeren Zeit (hier: über ein Jahr) die Erlaubnis begehrt, solange das berechtigte Interesse weiterhin bei ihm vorliegt.
1. Der Beklagte wird verurteilt der Untervermietung von einem Zimmer nebst Küche, Badezimmer mit Dusche/Bad und WC, Terrasse, Fernseh-/Wohnzimmer und Keller im Gebäude [...] Stuttgart an Herrn [...] zuzustimmen.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 9.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Mit der Klage begehrt die Klägerin von dem Beklagten als Vermieter die Zustimmung zu einer Teiluntervermietung des von ihr angemieteten Flachdachbungalows.
Gemäß Mietvertrag vom 11.04.2002/21.03.2002 (Anlage K1, Bl. 4ff. d.A.) mietete die Klägerin mit ihrem damaligen Ehemann das Flachdachbungalow in [...] Stuttgart an. Der Beklagte trat im Wege der Rechtsnachfolge zum 01.05.2021 auf Vermieterseite in das Mietverhältnis ein. Es handelt sich unstreitig bei dem Mietobjekt um ein Flachdachbungalow, das eine Fläche von ca. 130 qm aufweist und vier Räume (vier Schlafzimmer und ein großes Wohnzimmer nebst den üblichen Gemeinschaftsräumen) umfasst. Die Warmmiete für das Mietobjekt beträgt 2.250,00 €. Die Klägerin hat derzeit ein Nettoeinkommen von ca. 2.100,00 €. Seit dem Eintreten des Beklagten in das Mietverhältnis ist die Klägerin alleinige Mieterin des Mietobjekts.
Die Klägerin möchte ein Zimmer nebst Gemeinschaftsräumen für 750,00 € untervermieten. Zukünftig soll die Miete demnach gedrittelt werden zwischen der Klägerin, dem Sohn der Klägerin und dem Untermieter.
Mit Schreiben vom 12.12.2022 (Anlage K3, Bl. 12 d.A.) wurde der Beklagte erstmalig aufgefordert einer Untervermietung an den geplanten Untermieter [...] zuzustimmen. Die Klägerin begründete ihr Interesse mit erheblichen Kostensteigerungen. Hierauf antwortete der Beklagte mit Schreiben vom 15.12.2022 (Anlage B1, Bl. 34f. d.A.), dass nähere Angaben zu dem Gründen der Untervermietung gemacht werden sollen. Mit Schreiben vom 12.01.2023 (Anlage K4, Bl. 15 d.A.) wurde der Beklagte nochmals aufgefordert der Untervermietung bis zum 19.01.2023 zuzustimmen. Als Begründung wurde vorgetragen, dass mittlerweile nur noch die Klägerin das Mietobjekt bewohnt und für alle Kosten alleine aufkommt und nicht mehr - wie zu Beginn des Mietverhältnisses - zusammen mit ihrem damaligen Ehemann. Das Nettoeinkommen der Klägerin wurde in diesem Schreiben mit 1.600 € angegeben.
Eine Zustimmung zur Untervermietung erfolgte von Beklagtenseite nicht. Mit Schreiben vom 20.01.2023 wurde mitgeteilt, dass krankheitsbedingt noch nicht Stellung genommen werden konnte (Anlage K5, Bl. 18 d.A.). Eine Zustimmung erfolgte auch im Folgenden nicht.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass der Beklagte rechtlich verpflichtet sei, ihr eine Untermietererlaubnis zu erteilen.
Die Klägerin beantragt daher:
Der Beklagte wird verurteilt der Untervermietung von einem Zimmer nebst Küche, Badezimmer mit Dusche/Bad und WC, Terrasse, Fernseh/Wohnzimmer und Keller im Gebäude [...] Stuttgart an Herrn [...] zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte meint, er habe vergeblich darum gebeten, dass nähere Angaben gemacht werden. Die Angaben der Klägerin zu ihrem Einkommen seien zudem widersprüchlich. Da die Klägerin bereits seit einiger Zeit einzige Mietpartei sei, sei nicht ersichtlich, warum gerade jetzt eine Untervermietung notwendig sei.
Das Gericht hat die Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 21.09.2023 informatorisch angehört (Sitzungsprotokoll Bl. 51f. d.A.).
Im Übrigen wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und begründet.
1.
Die Klägerin hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zustimmung zur Untervermietung gem. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung setzt voraus, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Dritten hat, dieses Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist und keine überwiegenden Interessen des Vermieters gegen die Gebrauchsüberlassung sprechen.
Dies ist vorliegend der Fall.
a)
Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung ist gegeben, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Dabei ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. Es kann sich um ein wirtschaftliches aber auch um ein persönliches Interesse handeln (Flatow, Schmidt-Futterer Mietrecht, § 553 Rn. 4). Der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen, Mietaufwendungen teilweise durch Untervermietung zu decken, stellt ein berechtigtes Interesse dar (vgl. BGH, Urt. v. 31.01.2018 - VIII ZR 105/17).
Die Klägerin macht geltend, sie sei derzeit nicht in der Lage, die Kosten für das Mietobjekt in Höhe von 2.250,00 € monatlich alleine zu tragen. Nach den unstreitigen Angaben der Klägerin reicht ihr monatlichen Einkommen nicht aus, um die Mietkosten zu decken. Da das Mietobjekt ursprünglich gemeinsam mit ihrem damaligen Ehemann angemietet wurde und die Klägerin mittlerweile alleinige Mieterin ist, liegt ein nachvollziehbares Interesse vor, die Mietaufwendungen zu teilen.
Nicht von entscheidender Bedeutung ist dabei, ob die Klägerin tatsächlich 1.600,00 € netto oder 2.100,00 € netto im Monat verdient. Angesichts des Mietzinses in Höhe von 2.250,00 €, wäre es der Klägerin in beiden Fällen nicht möglich, den Mietzins von ihren monatlichen Einnahmen zu bezahlen.
b)
Das Interesse des Mieters an der Untervermietung oder Aufnahme des Dritten muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Maßgeblich ist, ob nach Vertragsschluss Umstände eintreten, die den Entschluss des Mieters zur Aufnahme des Dritten als gerechtfertigt erscheinen lassen (Flatow, Schmidt-Futterer Mietrecht, § 553 Rn. 12).
Diese Voraussetzungen sind gegeben.
Die Klägerin hat das Mietobjekt gemeinsam mit ihrem Ehemann angemietet. Danach wurde die Klägerin alleine Mieterin des Mietobjekts. Die Situation bei Vertragsschluss unterscheidet sich daher deutlich von der nunmehr vorliegenden Situation.
Der Einwand des Beklagten, die Klägerin sei bereits 2021 alleinige Mieterin, weswegen ein Interesse an der Untervermietung zum jetzigen Zeitpunkt nicht nachvollzogen werden kann, verfängt nicht. Es ist nicht maßgeblich, wie schnell die Klägerin auf eine eintretende Veränderung reagiert, solange im Zeitpunkt des Zustimmungsverlangens eine nachträgliche Veränderung eingetreten ist und ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliegt.
c)
Weiterhin dürfen keine überwiegenden Interessen des Vermieters gegen die Gebrauchsüberlassung sprechen. Der Vermieter ist gem. § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB trotz eines berechtigten Interesses des Mieters nicht zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann.
Dies ist vorliegend nicht der Fall.
Gründe, die in der Person des Untermieters liegen und gegen eine Gebrauchsüberlassung sprechen, würden von Beklagtenseite nicht dargetan. Ebenso wurde nicht vorgetragen, dass eine Untervermietung unzumutbar sei. Die Klägerin hat dem Beklagten durch Nennung des Namens, des Alters, der Adresse und der Angabe, dass gesicherte Einkommensverhältnisse bei dem Dritten vorliegen, auch alle notwendigen Informationen zu dem beabsichtigten Untervermieter genannt. Der Beklagte war damit in der Lage zu prüfen, ob in der Person des Dritten Gründe vorliegen, die gegen eine Untervermietung sprechen.
2.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 709, 894 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 709, 894 ZPO
§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 105/17