Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-03-10, Aktenzeichen OVG 5 B 1.16
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2016:0310.OVG5B1.16.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Stellt sich ein lediglich 1.300 qm großer Platz, der seine maximale Breite von 30 m nur auf einem kurzen Abschnitt erreicht und sich nach Norden und Süden deutlich verschlankt, für einen unbefangenen Betrachter bei natürlicher Betrachtung als bloße Gehwegaufweitung dar, die von der Fahrbahn nicht durchgehend durch Absperrpfosten, Beete oder ähnliches augenfällig getrennt ist, steht er der Annahme einer Zusammengehörigkeit der Erschließungsanlage nicht entgegen.(Rn.62)
2. Kein Anlieger hat einen Anspruch darauf, dass „seine“ Straße an irgendeiner Stelle das erschließungsbeitragsrechtlich zulässige Höchstmaß unterschreitet.(Rn.66)
3. Ein zeitliches Vorziehen der „Bereitstellung“ im Sinne des § 128 Abs 1 S 2 BauGB kommt nur in Betracht, wenn die Verwendung von Flächen für eine Erschließungsanlage zu einem früheren Zeitpunkt mit einem hinreichenden Maß an Sicherheit und Bestimmtheit zu erwarten ist.(Rn.76)
4. In den Fällen, in denen ein Grundstück Gegenstand eines sich länger hinziehenden Enteignungsverfahrens ist, kommt es für die Qualitätsbestimmung auf den Zeitpunkt an, in dem das Enteignungsobjekt endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen wurde.(Rn.77)
5. Der Bodenwert ist vorrangig nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln.(Rn.84)
6. Die in § 5 Abs. 4 WertV bzw. § 2 Satz 3 ImmoWertV normierte Wartezeit ist ein Zustandsmerkmal, das die voraussichtliche Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für die Realisierbarkeit einer baulichen oder sonstigen Nutzung des Grundstücks wertbestimmend erfassen soll und angesichts seines prognostischen Charakters nicht davon abhängt, dass das Grundstück tatsächlich in der Zukunft Baulandqualität erreicht. Dem für den Vollzug der erforderlichen Maßnahmen bestehenden Wagnis ist vielmehr bei der Schätzung der Wartezeit Rechnung zu tragen.(Rn.89)
Verfahrensgang
Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 10. Mai 2012 teilweise geändert.
Der Erschließungsbeitragsbescheid des Bezirksamtes Mitte von Berlin vom 15. Dezember 2004 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 2. Dezember 2005 wird aufgehoben, soweit dort ein 6.131,05 EUR übersteigender Betrag festgesetzt wird. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Berufung des Beklagten im Übrigen und die Berufung der Klägerin werden zurückgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge trägt die Klägerin.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Im Streit steht die Heranziehung der Klägerin zu einem Erschließungsbeitrag für die Erschließungsanlage „E...straße einschließlich M...“.
Die E...straße ist eine ca. 350 m lange Straße mit Fahrbahn und Gehwegen, die zwischen der P... im Nordosten und der L...straße im Südosten verläuft. Etwa 120 m von der Einmündung in die P... entfernt befindet sich vor der S... Berlin und dem S... der M..., der die Form eines unregelmäßigen langgezogenen Fünfecks aufweist. Die Fahrbahn und der östliche Gehweg der Straße werden östlich um den Platzbereich herumgeführt. Der eigentliche Platz besteht aus einer für den Fahrzeugverkehr gesperrten ca. 1.300 qm großen Fläche mit einer an mehreren Stellen über leicht abschüssige straßenartige Flächen befahrbaren Treppenanlage, die zum Musicaltheater hinführt. Der Platz ist ca. 100 m lang und 30 m breit, wobei die maximale Breite nur für einen kurzen Abschnitt erreicht wird; nach Norden und Süden verschlankt sich der Platz deutlich. In Höhe des Platzes münden die A... und die R... ein.
Die E... und der M... sind als öffentliches Straßenland gewidmet und wurden ab 1997 neu gebaut. Der Straßenverlauf ist bis auf geringe Überschneidungsbereiche ein anderer als der der historischen E.... Die letzte Unternehmerrechnung ging am 17. August 2001 bei dem Beklagten ein.
Die Herstellung der E... erfolgte im Zusammenhang mit der Bebauung des Gebietes um den P.... Die Straße verläuft im so genannten D...-Areal. Planungsrechtliche Grundlagen sind der am 28. Juni 1994 festgesetzte Koordinierungsbebauungsplan II-B-5 sowie der am 26. Januar 1995 festgesetzte Projektbebauungsplan II-165, denen Folgendes vorausgegangen ist:
Der Senat von Berlin beschloss am 10. April 1990 die Durchführung eines städtebaulichen Wettbewerbs für das Gebiet P... unter Berücksichtigung eines Ansiedlungsvorhabens der D.... Ausgehend von den Resten des historischen Stadtgrundrisses war eine gemischte Bebauung mit städtischen Funktionen und einer relativ hohen Bebauungsdichte geplant. Bei dem vom Senat ausgeschriebenen Wettbewerb erzielte der Entwurf von H... im Oktober 1991 den ersten Preis. Auf der Grundlage des mit den Investoren abgestimmten Preisträgerentwurfs beschloss der Senat am 10. Dezember 1991 die notwendigen Verfahren zur Änderung bzw. Neuaufstellung von Bauleitplänen. Das Bebauungsplanverfahren sah neben dem Erlass eines Koordinierungsbebauungsplans für das Gesamtgebiet den Erlass qualifizierter Bebauungspläne (Projektbebauungspläne) für die einzelnen Baugebiete vor. Vom 10. Juni 1992 bis zum 17. Juli 1992 fand die frühzeitige Bürgerbeteiligung für den Koordinierungsbebauungsplan und die Projektbebauungspläne statt. Im Zeitraum zwischen Oktober 1993 und März 1994 erfolgte die öffentliche Auslegung der Pläne. Am 24. März 1994 stimmte das Abgeordnetenhaus von Berlin dem Koordinierungsbebauungsplan II-B-5 zu.
Die D... hatte bereits im Juli 1990 vom Beklagten verschiedene Grundstücke u.a. im Bereich der E... unter Zugrundelegung einer zulässigen GFZ von 4,0 zu einem Quadratmeterpreis von 1.505,00 DM erworben. Mit Vertrag vom 5. Mai 1994 vereinbarten die D... und der Beklagte einen Grundstückstausch, um die Eigentumsverhältnisse den fortschreitenden Bebauungsplanungen anzupassen. Mehr- oder Minderflächen wurden dabei auf der Grundlage eines gutachterlich bestimmten Quadratmeterpreises von 2.745,00 DM abgerechnet.
Ein großer Teil der Flächen der E... wurde vom Beklagten durch den Tauschvertrag erworben. Der (weitaus geringere) Überschneidungsbereich mit der alten E... befindet sich seit langem im Eigentum des Beklagten. Das südöstliche Ende der E... erstreckt sich über zwei Flurstücke - Flurstück 2640 und ein kleiner Teil des Flurstücks 2599 -, die schon länger im Eigentum des Beklagten stehen, ohne aber bislang Straßenland gewesen zu sein.
Durch Erschließungsbeitragsbescheid vom 15. Dezember 2004 nahm der Beklagte die Gesamtrechtsvorgängerin der Klägerin als Wohnungs- und Teileigentümerin des an die Erschließungsanlage anliegenden Grundstücks E...auf Zahlung eines Erschließungsbeitrages in Höhe von 6.375,73 EUR in Anspruch.
Dem Bescheid wurde ein beitragsfähiger Erschließungsaufwand von insgesamt 11.580.741,60 EUR (Grunderwerb 10.428.877,91 EUR, Fahrbahn 274.889,38 EUR, Gehwege 576.952,53 EUR, Beleuchtung 162.557,69 EUR und Entwässerung 137.464,09 EUR) abzüglich eines vom Beklagten zu tragenden Anteils von 10 v.H. zu Grunde gelegt, der auf eine Gesamtzahl der zu berücksichtigenden Geschossflächen von 123.198,46 qm verteilt wurde und bei einer Geschossfläche des an die Erschließungsanlage anliegenden Grundstücks E... von 9.419,16 qm und eines hierauf entfallenden Wohnungs-/Teileigentumsanteils von 80,01/1000 zu einem Erschließungsbeitrag von 6.375,73 EUR führte.
Die Grunderwerbskosten setzen sich zusammen aus dem Wert der durch den Tauschvertrag vom 5. Mai 1994 erworbenen Flächen, der im Zusammenhang mit dem Tauschvertrag vom Beklagten gezahlten Grundsteuer sowie dem Wert der aus dem Vermögen des Beklagten bereitgestellten Flächen der Flurstücke 2640 sowie 2599 (insgesamt 570 qm). Zur Bestimmung des Wertes seiner bereitgestellten Flächen hatte der Beklagte im April 2002 ein Gutachten seines Vermessungsamtes eingeholt. Darin wurden diese als Bauerwartungsland eingestuft und ausgehend von den Bodenrichtwerten für baureifes Land ein Quadratmeterwert von 6.425,00 DM ermittelt, der 71,4 v.H. des vollen Baulandwertes entsprach. Der für den Zustand der Grundstücke maßgebliche Qualitätsstichtag wurde mit der Begründung auf den 9. Juni 1992 festgelegt, dass sich bereits bei der frühzeitigen Bürgerbeteiligung abgezeichnet habe, dass sich durch die auf dem D…-Areal beabsichtigte Bebauung eine Bauerwartung für die zu bewertende Fläche zerschlagen dürfte. Die öffentlich vorgestellten Planungen hätten hinsichtlich der Straßen- und Grünflächenplanung mit den späteren Festsetzungen korrespondiert, sodass die qualitative Weiterentwicklung der zu bewertenden Flurstücke bereits mit der frühzeitigen Bürgerbeteiligung ausgeschlossen gewesen sei.
Der Widerspruch gegen den Erschließungsbeitragsbescheid wurde durch Widerspruchsbescheid vom 2. Dezember 2005 zurückgewiesen.
Mit ihrer beim Verwaltungsgericht erhobenen Klage hat die Gesamtrechtsvorgängerin der Klägerin moniert, dass die Erschließungsanlage fehlerhaft bestimmt worden sei. E... und M... stellten zwei selbständige, gesondert zu betrachtende Erschließungsanlagen dar. Selbst wenn man von einer einheitlichen Erschließungsanlage ausginge, wäre jedenfalls der beitragsfähige Aufwand unzutreffend ermittelt worden, weil im Platzbereich die höchstens beitragsfähige Breite von 26 m bei weitem überschritten werde und eine abschnittsweise Breitenberücksichtigung hätte vorgenommen werden müssen.
Schließlich sei der Wert der vom Beklagten bereitgestellten Flächen überhöht angesetzt worden. Bereits die Vorverlegung des Qualitätsstichtages sei unzulässig. Dieser sei vielmehr identisch mit dem Zeitpunkt der Planreife, die mit der Zustimmung des Abgeordnetenhauses von Berlin am 24. März 1994 eingetreten sei. Zu diesem Zeitpunkt habe es sich bei den Flurstücken um unbebaubares Land gehandelt, das allenfalls einen Bruchteil des vom Beklagten angenommenen Betrages wert gewesen sei. Im Übrigen hätte der Wert der Flächen nicht an Hand der Bodenrichtwerte, sondern durch das vorrangige Vergleichswertverfahren ermittelt werden müssen, bei dem als Vergleichsfälle der zwischen der D... und dem Beklagten geschlossene Kaufvertrag vom 16. Juli 1990 und der Tauschvertrag vom 5. Mai 1994 hätten herangezogen werden können.
Die Klägerin hat beantragt,
den Erschließungsbeitragsbescheid des Bezirksamtes Mitte von Berlin vom 15. Dezember 2004 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom2. Dezember 2005 aufzuheben.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung hat er ausgeführt, dass die E... und der M... eine einheitliche Erschließungsanlage darstellten. Das Vergleichswertverfahren scheide mangels geeigneter Vergleichsfälle aus.
Mit Beschluss vom 2. November 2010 hat das Verwaltungsgericht zur Frage des Wertes der Flurstücke 2599 und 2640 Beweis durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen für Grundstücksbewertung D... erhoben.
Das Verwaltungsgericht hat der Klage mit Urteil vom 10. Mai 2012 stattgegeben, soweit der in dem angefochtenen Bescheid festgesetzte Erschließungsbeitrag einen Betrag von 5.920,06 EUR überschreitet, und sie im Übrigen als unbegründet abgewiesen. Rechtsgrundlage des Erschließungsbeitragsbescheides seien §§ 127 ff. BauGB i.V.m. §§ 1 ff. des Erschließungsbeitragsgesetzes - EBG -. Nach § 127 Abs. 2 Nr. 1 BauGB seien Erschließungsanlagen u.a. die öffentlichen zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze. Zu Recht sehe der Beklagte die E... in ihrer gesamten Ausdehnung, also einschließlich des M..., als einheitliche Erschließungsanlage in diesem Sinne an. Bei der gebotenen natürlichen Betrachtungsweise erscheine der M... nicht als augenfällig eigenständiges Element, mithin nicht als „neben“ (westlich) der Straßenfläche liegender eigenständiger Platz. Der eigentliche Platz umfasse lediglich 1.300 qm. Die geringe Breiten- und Flächenausdehnung rechtfertige die Annahme des Beklagten, dass es sich um eine Gehwegaufweitung handele. Zwar führe die Fahrbahn nicht schnurgerade über den Platz, sondern zunächst etwas nach Osten und werde sodann wieder nach Westen verschwenkt; es handele sich insgesamt aber nur um geringfügige „Abknickungen“ wobei ein enger räumlicher Zusammenhang mit dem Platz gewahrt bleibe. Zudem seien Straße und Platz uneingeschränkt als öffentliches Straßenland gewidmet und hätte straßenrechtlich eine einheitliche Funktionalität. Auch mit Blick darauf, dass dem M... die für einen eigenständigen Platz charakteristische Funktion einer Verkehrsverteilung fehle, sei er als Bestandteil der E... zu qualifizieren, weil in Höhe des Platzes lediglich auf der östlichen Straßenseite - neben der schmalen R... - die A... einmünde.
Die berücksichtigungsfähige Gesamtfläche der Erschließungsanlage habe der Beklagte zutreffend festgelegt. Gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 1 d) EBG sei der Erschließungsaufwand bei öffentlichen zum Anbau bestimmten Straßen für eine Breite von höchstens 26 m beitragsfähig, wenn die zulässige GFZ - wie hier - 1,2 übersteige. Nach § 5 Abs. 8 EBG ergebe das Produkt aus der danach maßgebenden Breite und der Länge der Anlage die beitragsfähige Fläche der Verkehrsanlage. Bei dieser Berechnung sei einheitlich die höchstens beitragsfähige Breite der Verkehrsanlage und nicht deren tatsächliche Breite - ggf. differenziert nach Straßenteilstücken - anzusetzen. Überschreitungen der Höchstbreite fänden erst im Rahmen des § 8 Abs. 1 EGB Berücksichtigung. Da hier die tatsächliche Fläche der Erschließungsanlage kleiner als die nach § 5 EBG berücksichtigungsfähige Fläche sei, habe es damit sein Bewenden; eine Kürzung des berücksichtigungsfähigen Aufwandes nach § 8 Abs. 1 EBG finde nicht statt.
Zu den beitragsfähigen Grunderwerbskosten gehöre nach § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB auch der Wert der von der Gemeinde aus ihrem Vermögen bereitgestellten Grundstücke im Zeitpunkt der Bereitstellung. Der Beklagte habe den Wert dieser Grundstücke (Flurstücke 2640 und 2599) mit einem Quadratmeterpreis von 6.425,00 DM zu hoch angesetzt. Richtig sei der von dem Sachverständigen auf den Qualitätsstichtag 9. Dezember 1991 ermittelte Bodenwert von 3.585,00 DM/qm. Das führe zu einer Reduzierung der Grunderwerbskosten von 10.428.877,91 EUR auf 9.601.198,60 EUR. Der streitige Erschließungsbeitrag sei demnach auf 5.920,06 EUR herabzusetzen.
Als Zeitpunkt der Bereitstellung und zugleich Wertermittlungsstichtag sei der 24. März 1994 anzusehen. An diesem Tag habe das Abgeordnetenhaus von Berlin dem Koordinierungsbebauungsplan II-B-5 zugestimmt und so die formelle Planreife herbeigeführt, auf die abzustellen sei, wenn es - wie hier - an einem erkennbaren Bereitstellungsakt fehle.
Der Qualitätsstichtag - also der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand beziehe - sei nach Auffassung der Kammer indes auf den 9. Dezember 1991 vorzuverlegen, dem Tag vor dem Beschluss des Senats von Berlin, eine Bauleitplanung auf der Grundlage des preisgekrönten Entwurfs von H... einzuleiten. Da sich die Zeitpunktangabe des § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB nur auf den Wertermittlungsstichtag beziehe und sich nicht zur Frage des Qualitätsstichtages verhalte, sei auf die ergänzenden Regelungen in der Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV - zurückzugreifen. Gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV entspreche der Qualitätsstichtag dem Bewertungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgeblich sei. Da es hier um die Bewertung von zukünftigen Gemeinbedarfsflächen gehe, seien gemäß Ziffern 5.1.3. und 6 der Wertermittlungsrichtlinien vom 1. März 2006 - WertR 2006 - die vom Bundesgerichtshof entwickelten Grundsätze über die enteignungsrechtliche Vorwirkung nebst Differenzierung zwischen Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag anzuwenden. Es erscheine ungereimt, wenn der Wert eines (künftigen) Straßengrundstückes nach unterschiedlichen Maßstäben ermittelt würde, je nachdem, ob es im Wege der Enteignung oder über die „Bereitstellung“ in Anspruch genommen werde. Nach den vorgenannten Grundsätzen seien vorbereitende Planungen, die selbst noch keinen Eingriff in das Eigentum bildeten, für den Qualitätsstichtag maßgebend, wenn sie Vorwirkungen einer späteren Enteignung auslösten, indem sie Grundstücke von der konjunkturellen Weiterentwicklung ausschlössen. Das sei der Fall, wenn die (unverbindliche) Planung ursächlich für die spätere Enteignung gewesen sei, diese eine hinreichende Bestimmtheit aufgewiesen habe und die spätere verbindliche Planung, die dann zur Enteignung geführt habe, mit Sicherheit habe erwarten lassen. Der Senatsbeschluss vom 10. Dezember 1991 sei als ein solcher eine Vorwirkung auslösender vorbereitender Planungsakt einzustufen. Er habe mit dem Siegerentwurf von H... eine konkrete Planung aufgenommen, die letztlich auch nahezu vollständig umgesetzt worden sei, wobei die hinreichende Bestimmtheit durch die späteren geringfügigen Änderungen im Straßenverlauf nicht in Frage gestellt werde.
Den Wert der bereitgestellten Flächen für den Wertermittlungsstichtag 24. März 1994 habe der Sachverständige unter Berücksichtigung einer auf den 9. Dezember 1991 angehaltenen Grundstücksqualität mit 3.585,00 DM je Quadratmeter zutreffend bestimmt. Im Hinblick darauf, dass die Flurstücke 2599 und 2640 zum Wertermittlungsstichtag noch nicht existent gewesen seien, habe der Sachverständige seinen Bewertungen die kataster- bzw. grundbuchrechtliche Situation zu Grunde gelegt, wie sie am 24. März 1994 noch bestanden habe, und zwar dergestalt, dass er die Flächen, aus denen die späteren Flurstück 2599 und 2640 gebildet worden seien, bewertet habe. Mangels verbindlicher Planung am Qualitätsstichtag 9. Dezember 1991 habe er die Bewertungsfläche als Bauerwartungsland mit einer nur geringen Bauerwartung von maximal 40 v.H. bei einer GFZ von 3,0 eingestuft. Nachdem er festgestellt habe, dass ein direkter Preis auf Grund von Kauffallinformationen nicht möglich sei und für den maßgeblichen Wertermittlungsstichtag auch keine zeitnahen Bodenrichtwerte für Bauerwartungsland zur Verfügung stünden, habe er den konkreten Wert dieses Bauerwartungslandes nach dem so genannten deduktiven Wertermittlungsverfahren bestimmt. Parameter für die diesbezügliche Berechnungsformel seien
- der maßgebliche Bodenrichtwert für Bauland,
- die Kosten für die Entwicklung zu Bauland,
- ein prozentualer Erschließungsflächenabzug,
- die Wartezeit und die in dieser Zeit anfallenden Zinsaufwendungen.
Ausgehend von einem Bodenrichtwert zum 31. Dezember 1992 - GFZ 4,5, Kerngebietsnutzung - von 12.000,00 DM/qm sei der Sachverständige auf Grund fallbezogener Anpassung (konjunktureller Abschlag von 10 v.H. bis zum März 1994, Abschlag von 5 v.H. wegen Randlage, Anpassung an GFZ von 3,0) zu einem Wert von 7.244,00 DM/qm gelangt. Hinsichtlich der Entwicklungskosten habe der Sachverständige je 80,00 DM/qm für Erschließungskosten und Folgekosten als angemessen erachtet. Den Flächenabzug habe er mit 5 v.H. angenommen und die Wartezeit auf 10 Jahre bei einem angenommenen Liegenschaftszins von 6,5 v.H. veranschlagt. Aus diesen Werten habe der Sachverständige sodann für den Qualitätsstichtag 9. Dezember 1991 einen Verkehrswert von 3.585,00 DM/qm errechnet und dieses Ergebnis einer abschließenden Qualitätskontrolle unterzogen.
Diesen außerordentlich detaillierten und differenzierten, dabei stets verständlichen und gut begründeten Ausführungen des Sachverständigen sei zu folgen. Auch hinsichtlich der Methodik bestünden keine Bedenken. Bei dem von ihm angewandten deduktiven Wertermittlungsverfahren handele es sich um ein anerkanntes Verfahren zur Ermittlung des Bodenwertes von Bauerwartungsland.
Die Kritik der Klägerin, die Wertermittlung des Sachverständigen gehe an dem Beweisbeschluss vorbei, weil sie sich nicht an den zu bewertenden aktuellen Flurstücken, sondern an der davon abweichenden katastermäßigen bzw. grundbuchrechtlichen Situation am 24. März 1994 orientiert habe, gehe mit Blick auf den maßgeblichen Qualitätsstichtag schon deshalb ins Leere, weil zu jenem Zeitpunkt die teilweise Inanspruchnahme der alten Flurstücke für Straßenland noch nicht absehbar gewesen sei, sondern die bisherigen Planungen die Flurstücke insgesamt als Grün- oder Wasserfläche ausgewiesen hätten und die Flächen damit eine „einheitliche Bodenqualität“ aufgewiesen hätten. Davon abgesehen habe der Sachverständige plausibel dargelegt, dass sich die Bewertung einer Bauerwartung nur auf nicht parzelliertes „Bruttoland“ beziehen könne, also ohne parzellenscharfe Abgrenzung erfolge. Das schließe erst recht aus, die Bewertung - wie von der Klägerin gefordert - auf einen fiktiven, weil katastermäßig und grundbuchmäßig (noch) nicht konkretisierten Grundstücksteil einzuengen.
Die Auffassung der Klägerin, dass die Bauerwartung zum Qualitätsstichtag 9. Dezember 1991 zu hoch bewertet worden sei, überzeuge nicht. Der Sachverständige habe sehr wohl erkannt und berücksichtigt, dass auf Grund der zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Pläne - etwa dem früheren Flächennutzungsplan mit dem Ausweis einer Grünfläche - sowie der Ergebnisse des städtebaulichen Wettbewerbs mit der vorgesehenen Wasserfläche kaum eine Bauerwartung zu begründen gewesen sei. Gleichwohl habe er wegen der städteräumlichen Lage eine allgemeine Bauerwartung konstatiert und darauf hingewiesen, dass am 9. Dezember 1991 noch nicht mit Sicherheit zu erwarten gewesen sei, dass die im Entwurf von H... angelegte Nutzung als Wasserfläche tatsächlich realisiert würde. In seiner ergänzenden Stellungnahme vom 13. April 2012 habe der Sachverständige vertiefend darauf hingewiesen, dass der Gutachterausschuss in der Nachwendezeit auf Grund der allgemeinen städtebaulichen Entwicklung Berlins nahezu alle freien und unbeplanten Flächen mit einer Bauerwartung von mindestens 20 bis 25 v.H. belegt habe; für den Bereich des P... sei zudem die besondere städteräumliche Lage sowie die historische und stadtpolitische Bedeutung des Areals zu berücksichtigen. Angesichts dieser von der Klägerin nicht in Abrede gestellten Rahmenbedingungen sei die Annahme einer Bauerwartung unter Zugrundelegung einer Wartezeit von immerhin zehn Jahren nicht überhöht. Die Bauerwartung sei umgekehrt aber auch nicht - wie der Beklagte meine - zu gering veranschlagt worden, eben weil die im Dezember 1991 vorliegenden Planungen keine Bebauung vorgesehen hätten.
Die Klägerin verkenne mit ihrem Einwand, es seien die Wertansätze aus ihren in den Jahren 1990 und 1994 getätigten Grundstücksgeschäften und nicht die Bodenrichtwerte zu berücksichtigen gewesen, den Einschätzungsspielraum des Sachverständigen bei der Wahl der ihm geeignet erscheinenden Bewertungsmethode. Diesen Spielraum habe der Sachverständige ersichtlich nicht überschritten.
Soweit die Beteiligten schließlich Details der vom Sachverständigen vorgenommenen Abzüge vom Baulandwert (Erschließungskosten, Folgekosten, Erschließungsflächenanteil) rügten, erübrige sich hierauf ein näheres Eingehen. Es handele sich um gutachterliche Schätzungen, die nur bei evidenter Fehlerhaftigkeit mit Erfolg angegriffen werden könnten. Für eine solche Fehlerhaftigkeit spreche angesichts der zu allen Abzügen vom Sachverständigen gelieferten plausiblen und nachvollziehbaren Begründungen, die er in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 13. April 2012 nochmals vertieft habe, nichts.
Gegen dieses Urteil richten sich die vom Senat zugelassenen Berufungen der Beteiligten.
Die Klägerin hält den Erschließungsbeitragsbescheid nach wie vor schon deshalb für rechtswidrig, weil bei natürlicher Betrachtungsweise die E... und der M... nicht als eine einheitliche Erschließungsanlage anzusehen seien. Die Einschätzung des Verwaltungsgerichts verstoße gegen den Untersuchungsgrundsatz des § 86 Abs. 1 VwGO, weil es die gebotene Inaugenscheinnahme der tatsächlichen Verhältnisse vor Ort unterlassen habe. Die Größe des Platzes und dessen bautechnische Ausgestaltung belegten, dass es sich bei dem M... um eine selbständige Anlage und nicht nur um eine kleine Verbreiterung der E... handele. Gegen eine einheitliche Erschließungsanlage spreche zudem, dass die E... und der M... unterschiedliche Erschließungsfunktionen hätten. Während die E... der Verbindung zwischen P... und L... für den Kraftfahrzeug- und Fußgängerverkehr diene, sei der M... ausschließlich dem Fußgängerverkehr und der Durchführung von Veranstaltungen vorbehalten.
Das Verwaltungsgericht habe einen zu hohen beitragsfähigen Erschließungsaufwand angenommen, indem es im Rahmen des § 5 Abs. 8 EBG für die gesamte Länge der Erschließungsanlage die nach § 5 Abs. 1 Nr. 1 d) EBG maximal zulässige Breite von 26 m zu Grunde gelegt habe, obwohl Teilstrecken der Erschließungsanlage tatsächlich eine geringere Breite aufwiesen.
Das Verwaltungsgericht habe den Verkehrswert der von dem Beklagten bereitgestellten Flurstücke 2599 und 2640 überhöht angesetzt. Für eine Vorverlegung des Qualitätsstichtags sei kein Raum, weil es vor dem Wertermittlungsstichtag 24. März 1994 kein hinreichend verfestigtes und verbindliches Planungskonzept gegeben habe. Für die Verkehrswertermittlung sei nicht die am 1. Juli 2010 in Kraft getretene Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV -, sondern die im Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides vom 2. Dezember 2005 geltende Wertermittlungsverordnung - WertV - maßgebend, die insbesondere in ihrem § 4 Abs. 2 eine für die Klägerin günstigere Formulierung des Bauerwartungslandes als die Nachfolgenorm des § 5 Abs. 2 ImmoWertV enthalte.
Der Sachverständige habe den Vorrang des Vergleichswertverfahrens verkannt. Zwar habe er eine ergebnislose Anfrage an die automatisierte Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin gerichtet, doch habe er es unterlassen, die dort nicht enthaltenen - ihm und dem Gericht bekannten - Verkäufe von Grundstücken des Beklagten am P... an die D..., die S... und andere Käufer bei der Wertermittlung zu berücksichtigen. Die Ermittlung des Bodenwertes im Vergleichswertverfahren sei vorrangig, soweit ausreichende Daten zur Verfügung stünden; insoweit gebe es auch keinen Bewertungsspielraum des Sachverständigen. Im Grenzfall könne ein einziger Kaufpreis ausreichen, wenn keine konkreten Tatsachen gegen seine Eignung sprächen, die Anwendung anderer weniger geeigneter Verfahren keine besseren Ergebnisse erwarten ließen und das Vergleichswertverfahren zudem bestätigten. Es sei Aufgabe der Verkehrswertermittlung, die Grundlage für die Ableitung von Vergleichspreisen wie auch für die Ablehnung des Vergleichswertverfahrens zu dokumentieren. Das habe der Sachverständige hier versäumt. Er und das Verwaltungsgericht hätten die Verträge des Beklagten mit der D... zu Unrecht „völlig ausgeblendet“. Hier hätte angemessen gewürdigt werden müssen, dass der Beklagte am 16. Juli 1990 an die D... verschiedene Grundstücke am P... zu einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 1.505,00 DM bei einer zulässigen GFZ von 4,0 verkauft habe, wobei für den Fall, dass die GFZ nach Abschluss des städtebaulichen Wettbewerbs und des Bauwettbewerbs baurechtlich verbindlich von der GFZ von 4,0 abweiche, vereinbart worden sei, dass sich der Kaufpreis um 25 DM/qm je 0,1 GFZ erhöhe oder verringere, unterhalb einer GFZ von 3,5 indes die Lagewertigkeit des Grundstücks überwiege, sodass der Kaufpreis nicht weiter reduziert werde. In dem zwischen dem Beklagten und der D... geschlossenen Tauschvertrag vom 5. Mai 1994 sei ein Mittelwert von 2.745,00 DM/qm auf der Grundlage des Gutachtens des Gutachterausschusses vom 3. März 1993 vereinbart worden. Es sei kein Grund ersichtlich, warum für Flurstücke, die der Beklagte aus seinem allgemeinen Liegenschaftsvermögen bereitstelle, nicht dieser Wert, sondern ein wesentlich höherer Verkehrswert zu Grunde gelegt werden solle, obwohl die hier zu bewertenden Flächen eine geringere Bauerwartung hätten als jene, die Gegenstand des genannten Vertrages gewesen seien. Es sei daher dem Beklagten aufzugeben, alle im Bereich des P... in den Jahren 1990 bis 1994 abgeschlossenen Grundstückskaufverträge vorzulegen.
Die auf der Grundlage der historischen Flurstücke vorgenommene Verkehrswert-ermittlung des Sachverständigen sei schon deshalb verfehlt, weil sie nicht die im Beweisbeschluss genannten Grundstücke zum Gegenstand habe. Die Auffassung des Sachverständigen, die Bewertung einer Bauerwartung könne sich nur auf nicht parzelliertes „Bruttoland“ beziehen, sei unrichtig. Gegenstand der Wertermittlung könnten nach § 2 WertV bzw. § 1 Abs. 1 ImmoWertV auch ein Grundstücksteil oder Teilflächen von Grundstücken sein. Die auf dem „Bruttoland“ fußende Mittelwertbildung des Sachverständigen führe zu wertverzerrenden Ergebnissen: Obwohl die vom Beklagten bereitgestellten Grundstücke nach den Festsetzungen im Koordinierungsbebauungsplan II-B-5 öffentliche Verkehrsflächen seien, bewerte er diese Flächen so, als seien sie nur zu 50 v.H. als solche und mit den übrigen 50 v.H. als bebaubare Kerngebietsfläche ausgewiesen, was zur Folge habe, dass sich der von ihm ermittelte Wert der Verkehrsflächen zum 24. März 1994 ungerechtfertigt erhöhe.
Nicht haltbar sei die Annahme des Sachverständigen, dass es sich bei den von dem Beklagten bereitgestellten Flächen zum Stichtag 24. März 1994 um Bauerwartungsland mit einer Wartezeit von 15 Jahren handele. Diese Flächen stellten im maßgeblichen Zeitpunkt kein Bauerwartungsland im Sinne von § 4 Abs. 2 WertV bzw. § 5 Abs. 2 ImmoWertV mehr dar, weil eine etwaige zuvor bestehende „allgemeine“ Bauerwartung jedenfalls an dem genannten Stichtag mit dem Eintritt der Planreife vollständig zerstört worden sei. Ungeachtet dessen sei der Sachverständige in seinem Gutachten selbst davon ausgegangen, dass für einen Teil der Bewertungsflächen „kaum noch Chancen auf eine bauliche Nutzung“ bestanden hätten. Vor diesem Hintergrund scheide auch der Ansatz einer Wartezeit aus. Eine solche setze voraus, dass nach deren Ablauf tatsächlich Baulandqualität eintrete. Das sei bei den Flurstücken 2599 und 2640 zu keinem Zeitpunkt der Fall gewesen. Mit alldem sei es nicht zu vereinbaren, wenn der Sachverständige zum Stichtag 24. März 1994 den Verkehrswert der zu bewertenden Flächen in Höhe von 4.900,00 DM/qm, also mit ca. 53 v.H. des Verkehrswertes für erschließungsbeitragsfreies Bauland bestimme.
Der Sachverständige habe nur einen Abzug von 80 DM/qm für die Entwicklungskosten vorgenommen, obwohl der Erschließungsbeitrag ausweislich des Erschließungsbeitragsbescheides 338,40 EUR/qm betrage. Dies zeige, dass der Sachverständige den notwendigen Abzug für Erschließungskosten unterschätzt habe.
Auch der Ansatz der Erschließungsflächen mit 5 v.H. der Grundstücksfläche sei zu niedrig. Soweit der Sachverständige darauf verweise, dass das bestehende Straßennetz im Wesentlichen weiterverwendet werden könne, treffe dies nicht zu, weil die gesamte Erschließungsanlage neu geplant und insgesamt neu hergestellt worden sei. Den zu geringen Ansatz verdeutliche zudem der tatsächliche Flächenbedarf, der sich auf ca. 25 v.H. belaufe. Das ergebe sich aus Folgendem: Die für den Grunderwerb anzurechnende Fläche betrage nach den Feststellungen des Beklagten 7.968 qm. Dem stehe nach dem Erschließungsbeitragsbescheid eine beitragsfähige Geschossfläche von 123.198,46 qm gegenüber. Bei einer GFZ von 4,0 entspreche diese ca. 31.000 qm Grundstücksfläche, sodass die tatsächlich für die Erschließungsanlage benötigte Fläche von 7.968 qm in diesem Verhältnis ca. 25 v.H. betrage.
Die Klägerin beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 10. Mai 2012 teilweise zu ändern und den Erschließungsbeitragsbescheid des Bezirksamtes Mitte von Berlin vom 15. Dezember 2004 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 2. Dezember 2005 über das angefochtene Urteil hinaus in Höhe von weiteren 5.920,06 EUR aufzuheben
sowie
die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung der Klägerin zurückzuweisen
das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 10. Mai 2012 zu ändern und die Klage insgesamt abzuweisen.
Der Beklagte trägt vor: Der Erschließungsbeitragsbescheid sei in der festgesetzten Höhe rechtmäßig und verletze die Klägerin nicht in ihren Rechten. Das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht die vertretbare Grundstückswertermittlung des Beklagten durch eine eigene ersetzt.
Die vom Sachverständigen angenommene Wartezeit sei zu lang bemessen. So sei für das Wettbewerbsgebiet nach dem Senatsbeschluss vom 10. Dezember 1991 eine Baureife bis zum Januar 1993 angestrebt worden. Mit der D... habe sich ein führender Konzern der Bundesrepublik Deutschland an dem Bauvorhaben beteiligt. Für eine kürzere Wartezeit spreche zudem, dass der zwischen dem Beklagten und der D... geschlossene Grundstückskaufvertrag aus dem Jahr 1990 in § 16 Abs. 1 eine Rücktrittsklausel für den Fall enthalte, dass nicht innerhalb von vier Jahren nach Vertragsschluss rechtskräftiges Baurecht vorliege.
Darüber hinaus falle die fiktive GFZ von 3,0 zum Qualitätsstichtag 9. Dezember 1991 deutlich zu gering aus. Der Siegerentwurf von H... gehe von einer durchschnittlichen GFZ von 5,0 für den gesamten Bereich am P...und L... aus. Soweit ersichtlich, sei im Umkreis der Bewertungsflächen nirgends eine vergleichbar geringe GFZ angenommen worden. Der bereits erwähnte Grundstückskaufvertrag zwischen dem Beklagten und der D... stelle auf eine GFZ von 4,0 ab und gehe von einer wertabsenkenden Auswirkung der GFZ nur bis 3,5 aus, was dafür spreche, dass eine geringere GFZ - also etwa 3,0 - wegen der hohen Lagewertigkeit der Grundstücksflächen bewertungsrechtlich irrelevant gewesen sei. Dem Bericht über den Berliner Bodenmarkt 2/91, der eine Übersicht über den Bodenmarkt des 2. Halbjahres 1991 gebe, sei zu entnehmen, dass für die - hier einschlägige - Lageklasse 2 eine GFZ von 4,0 bis 5,0 unterstellt werden könne.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Streitakte und die Verwaltungsvorgänge des Beklagten (vier Aktenordner zur Erschließungsanlage „E... einschließlich M...“, drei Aktenordner zur Erschließungsanlage „L...straße“, eine Heranziehungsakte sowie ein Widerspruchsvorgang) verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung des Beklagten hat zum Teil Erfolg, weil das Verwaltungsgericht seiner Entscheidung einen zu niedrigen Erschließungsbeitrag zu Grunde gelegt hat. Die zulässige Berufung der Klägerin ist zurückzuweisen.
Die zulässige Klage ist nur begründet, soweit in dem angefochtenen Erschließungsbeitragsbescheid vom 15. Dezember 2004 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 2. Dezember 2005 ein 6.131,05 EUR übersteigender Betrag festgesetzt worden ist. Im Übrigen ist der Erschließungsbeitrag rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Rechtsgrundlage für die Erhebung des Erschließungsbeitrags sind die §§ 127 ff. BauGB in Verbindung mit §§ 1 ff. des Erschließungsbeitragsgesetzes - EBG - vom 12. Juli 1995, zuletzt geändert durch Art. I § 13 des Kostenrechtsanpassungsgesetzes vom 19. Juni 2006 (GVBl. S. 573). Nach diesen Vorschriften erhebt das Land Berlin zur Deckung seines anderweitig nicht gedeckten Aufwandes für Erschließungsanlagen von den Eigentümern der erschlossenen Grundstücke einen Erschließungsbeitrag.
Zu den Erschließungsanlagen zählen gemäß § 127 Abs. 2 Nr. 1 BauGB die öffentlichen zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze. Der Begriff der Erschließungsanlage im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB stellt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts auf eine natürliche Betrachtungsweise ab; maßgebend ist danach im Rahmen etwaiger rechtlicher Beschränkungen insoweit das durch die tatsächlichen Gegebenheiten geprägte Erscheinungsbild (vgl. statt vieler Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 25. Februar 1994 - BVerwG 8 C 14.92 -, juris Rn. 28).
Der Annahme des Verwaltungsgerichts, dass es sich bei der E... in ihrer gesamten Ausdehnung, also einschließlich des M..., um eine einheitliche Erschließungsanlage handele, ist nicht zu beanstanden. Die Einheitlichkeit von Straße und Platz folgt aus dem vom Verwaltungsgericht beschriebenen natürlichen Erscheinungsbild, wie es bereits durch den Verwaltungsvorgang und die vom Beklagten eingereichten Fotografien vermittelt wird. Insofern bedarf es entgegen der Forderung der Klägerin keiner Inaugenscheinnahme.
Der Einwand der Klägerin, dass die Größe und die bautechnische Ausgestaltung des Platzes dessen Charakter als selbständige Anlage belegten, führt zu keiner anderen Betrachtung. Der lediglich 1.300 qm große Platz, der seine maximale Breite von 30 m nur auf einem kurzen Abschnitt erreicht und sich nach Norden und Süden deutlich verschlankt, stellt sich für einen unbefangenen Betrachter bei natürlicher Betrachtung als bloße Gehwegaufweitung dar, die von der Fahrbahn nicht durchgehend durch Absperrpfosten, Beete oder ähnliches augenfällig getrennt ist. Auch die stufenförmige Anlegung zum Musicaltheater hin gibt dem Platz kein eigenes Gepräge, weil sie nicht die Zusammengehörigkeit mit der übrigen Anlage aufhebt und der Platz uneingeschränkt dem Fußgängerverkehr zugänglich ist. Der Versuch der Klägerin, die Einheitlichkeit unter Hinweis auf unterschiedliche Erschließungsfunktionen von Straße und Platz aufzuheben, geht fehl. Die E... dient der Verbindung zwischen L...straße und P... für den Kraftfahrzeug- und Fußgängerverkehr. Sie ist eine Anbaustraße im Sinne des § 127 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, für die ein Nebeneinander von Fahrbahn und Gehweg charakteristisch ist. Fahrbahnen und Gehwege sind grundsätzlich Teile der einheitlichen Erschließungsanlage „Straße“ (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 19. September 1969 - BVerwG IV C 68.68 -, juris Rn. 8; Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 9. Auflage 2012, § 12 Rn. 21). Diese Einheitlichkeit wird auch im Bereich des M... beibehalten, weil der neben der E... liegende Platz unstreitig dem Fußgängerverkehr dient (anders der dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 23. Juni 1972 - BVerwG IV C 16.71 -, juris Rn. 1 und 9, zu Grunde liegende Fall, in dem die Anlage teils in Fußweg, teils in Fahrstraße mit Gehwegen zerfiel). Dem Platz kommt schließlich mit Blick darauf, dass auf seiner Höhe lediglich zwei Straßen einmünden, auch keine hervorgehobene Verkehrsfunktion zu, aus der sich der Charakter einer selbständigen Verkehrsanlage ergeben könnte.
Soweit die Klägerin rügt, dass der Beklagte bei einer unterstellten Einheitlichkeit der Erschließungsanlage jedenfalls den beitragsfähigen Erschließungsaufwand unter Verletzung von § 5 EBG ermittelt habe, weil er diesem die ungekürzte tatsächliche Gesamtfläche der Erschließungsanlage zu Grunde gelegt habe, dringt sie damit nicht durch. Gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 1.d) EBG ist der Erschließungsaufwand bei öffentlichen zum Anbau bestimmten Straßen für eine Breite von höchstens 26 m beitragsfähig, wenn die zulässige GFZ - wie hier - 1,2 übersteigt. Gemäß § 5 Abs. 8 EBG ergibt das Produkt der danach maßgebenden Breite und der Länge die beitragsfähige Fläche der Verkehrsanlage. Die „Kappungsvorschrift“ des § 8 Abs. 1 EBG bestimmt, dass der Anteil des Erschließungsaufwandes, der sich bei den Erschließungsanlagen aus dem Verhältnis der Flächen für den tatsächlichen Umfang und den beitragsfähigen Umfang errechnet, den beitragsfähigen Erschließungsaufwand darstellt. Demnach bleibt zu klären, ob bei der Berechnung des Produkts aus Länge und Breite im Rahmen des § 5 Abs. 8 EBG neben der tatsächlichen Länge der Erschließungsanlage die auf 26 m gekappte Breite oder - wie vom Beklagten angenommen - deren tatsächliche Breite einzugeben ist und die Kappung gegebenenfalls erst im zweiten Schritt nach § 8 Abs. 1 EBG erfolgt. Da der M... eine Breite bis zu 30 m aufweist, liegt es auf der Hand, dass die von der Klägerin aufgeworfene Frage nach der richtigen Berechnungsmethode, die der 10. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in seinem Beschluss vom 22. Juli 2008 - OVG 10 S 2.08 -, juris Rn. 18, offen gelassen hat, im Streitfall von Bedeutung für die Höhe des beitragsfähigen Aufwandes ist.
Der Senat ist der Überzeugung, dass die von dem Beklagten gewählte und in den Ausführungsvorschriften zum Erschließungsbeitrag der Senatsverwaltung für Bauen, Verkehr und Wohnen vom 26. März 1996 - AVEB - (Dienstblatt des Senats von Berlin, Teil VI Nr. 4 vom 21. Mai 1996, S. 177) beschriebene Berechnungsmethode die zutreffende ist. Nach Nummer 20 Abs. 3 AVEB handelt es sich bei den in § 5 Abs. 1 EBG normierten Breiten der Verkehrsanlagen um die oberen Grenzen für die Bemessung des beitragsfähigen Erschließungsaufwandes, jedoch nicht um eine Begrenzung für den tatsächlichen Ausbau im Einzelfall, bei dem die Maße sowohl über- als auch unterschritten werden können. Erst in einem zweiten Schritt sind nach Nummer 22 Abs. 1 AVEB zur Ermittlung des beitragsfähigen Erschließungsaufwandes gemäß § 8 Abs. 1 EBG die Flächen für den tatsächlichen Umfang der Verkehrsanlagen den Flächen für den beitragsfähigen Umfang gegenüberzustellen. Ist die jeweilige Fläche für den tatsächlichen Umfang danach größer, so ist der beitragsfähige Erschließungsaufwand als entsprechender rechnerischer Anteil des tatsächlichen Erschließungsaufwandes zu ermitteln; andernfalls ist - wie hier - der tatsächliche Erschließungsaufwand zugleich beitragsfähiger Erschließungsaufwand.
Die Formulierung „für eine Breite von höchstens 26 m“ in § 5 Abs. 1 Nr. 1.d) EBG schließt es zwar nicht aus, dass der Gesetzgeber keine feststehende Höchstbreite, sondern einen Spannenwert vorgeben wollte, der höchstens bis zur vorgegebenen Grenze durch die Einstellung der tatsächlichen Breite auszufüllen ist. Bei dieser Auslegung wäre jedoch die Vorschrift des § 8 Abs. 1 EBG, wonach der beitragsfähige Erschließungsaufwand der Anteil des Erschließungsaufwandes ist, der sich aus dem Verhältnis der Flächen für den tatsächlichen Umfang und den beitragsfähigen Umfang ergibt, weitgehend bedeutungslos, weil der Erschließungsaufwand bereits im ersten Schritt „gekappt“ würde. Im Übrigen spricht gegen eine solche Begrenzung der tatsächlichen Breite, dass der Wortlaut des § 5 Abs. 1 Nr. 1.d) EBG, anders als etwa der des § 10 Abs. 4 und 5 EBG, gerade nicht an das „tatsächliche“ Maß anknüpft. Auch die Überlegung, dass es bei einem Abstellen auf die tatsächliche Höchstbreite zu einem vom Gesetzgeber nicht gewollten unverhältnismäßig hohen Anteil der in § 5 Abs. 9 EBG genannten Teileinrichtungen an der gesamten Verkehrsanlage kommen könnte, und zwar dann, wenn beispielsweise Fahrbahn und Gehweg einer Straße wegen eines atypischen Verkehrsbedürfnisses ungewöhnlich schmal sind (so Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 26. Juni 1986 - 2 S 1393/85 -, UA S. 12, 13, zu einer insoweit vergleichbaren Vorschrift in einer kommunalrechtlichen Erschließungsbeitragssatzung), spricht nicht zwingend gegen die Berechnungsweise des Beklagten. Denn der Umfang dieser Teileinrichtungen ist seinerseits durch die Höchstmaße nach § 5 Abs. 9 EBG beschränkt. So ist beispielsweise der beitragsfähige Erschließungsaufwand für Parkflächen, die Bestandteile einer Verkehrsanlage sind, auf einen Umfang von höchstens 15 v.H. der sich nach § 5 Abs. 8 EBG ergebenden Fläche der Verkehrsanlage begrenzt.
Letztlich streiten Sinn und Zweck des Gesetzes für die gefundene Auslegung. Der Erschließungsbeitrag ist die Gegenleistung dafür, dass das anliegende Grundstück erschlossen wird. Das Ausmaß des Erschließungsaufwandes hängt wesentlich vom Maß der Bebauung ab. Kein Anlieger hat einen Anspruch darauf, dass „seine“ Straße an irgendeiner Stelle das Höchstmaß unterschreitet. Nach der gesetzgeberischen Konzeption des § 8 Abs. 1 EBG muss er insoweit vielmehr mit einem Erschließungsbeitrag rechnen, der flächenbezogen - hier 26 m Breite x der tatsächlichen Länge der Erschließungsanlage - zu bemessen ist. Wird diese Grenze nicht überschritten, ist der Anlieger nach seinem Erschließungsbedarf, den er auslöst, auch nicht übermäßig belastet.
Die Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg, soweit sie beanstandet, dass der Wert der vom Beklagten bereitgestellten Flächen (Flurstück 2640 und ein Teil des Flurstücks 2599, insgesamt 570 qm) vom Verwaltungsgericht überhöht angesetzt worden sei. Es trifft zwar zu, dass der Beklagte in dem angefochtenen Erschließungsbeitragsbescheid den Wert der in Rede stehenden Grundstücke auf den Qualitätsstichtag 9. Juni 1992 mit einem Bodenwert von 6.425,00 DM/qm zu hoch veranschlagt hat. Jedoch fällt der Korrekturbedarf geringer aus als vom Verwaltungsgericht angenommen. Insofern hat die Berufung des Beklagten Erfolg.
Das Verwaltungsgericht hat seiner Entscheidung den vom Sachverständigen auf den Qualitätsstichtag 9. Dezember 1991 ermittelten Bodenwert von 3.585,00 DM/qm zu Grunde gelegt und den streitgegenständlichen Erschließungsbeitrag entsprechend herabgesetzt. Dem kann nicht gefolgt werden, weil für eine Vorverlegung des Qualitätsstichtages kein Anlass besteht. Maßgeblich ist vielmehr der vom Sachverständigen alternativ auf den Wertermittlungsstichtag 24. März 1994 festgestellte Bodenwert von 4.900,00 DM/qm. Hierdurch vermindern sich die Grunderwerbskosten von 10.428.877,91 EUR auf 9.984.437,44 EUR und damit der beitragsfähige Erschließungsaufwand von 11.580.741,60 EUR auf 11.136.301,13 EUR, woraus sich unter Anwendung der vorgenannten Rechenschritte im Übrigen der aus dem Tenor ersichtliche Erschließungsbeitrag in Höhe von 6.131,05 EUR ergibt.
Rechtlicher Ausgangspunkt für die Wertermittlung ist § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB. Nach dieser Vorschrift bemisst sich der vom beitragsfähigen Erschließungsaufwand umfasste Wert der von der Gemeinde aus ihrem Vermögen bereitgestellten Flächen nach deren Wert im Zeitpunkt der Bereitstellung.
Zum Verständnis dieser Vorschrift hat das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 27. Januar 1995 - BVerwG 8 C 12.93 -, juris Rn. 18 ff., wie folgt ausgeführt:
„Bei der Auslegung des Gesetzesbegriffs "Bereitstellen" ist einerseits in Rechnung zu stellen, dass der Gesetzgeber mit § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB im Interesse der Gemeinden eine Ausnahme von der Grundregel des § 128 Abs. 1 Satz 1 BauGB begründet hat, nach der in den Erschließungsaufwand die "Kosten für den Erwerb ... der Flächen für die Erschließungsanlagen eingehen", also der tatsächlich aufgebrachte Kaufpreis. Mit dieser Ausnahmeregelung hat der Gesetzgeber offensichtlich eine vorausschauende Bodenvorratspolitik der Gemeinden unterstützen wollen, indem er ihnen die Möglichkeit eröffnet hat, von der Steigerung des Bodenwerts dadurch zu profitieren, dass sie den Wertzuwachs im Zeitraum zwischen dem Erwerb von Flächen für das allgemeine Liegenschaftsvermögen und deren Bereitstellung für bestimmte Erschließungsanlagen in den beitragsfähigen Erschließungsaufwand einbringen dürfen. Andererseits ist jedoch im Interesse der Erschließungsbeitragspflichtigen das allgemein für die Gemeinden geltende Gebot zu berücksichtigen, den Aufwand für die erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen, bei der sie wirtschaftlich gesehen vorwiegend für fremde Rechnungen tätig werden, nach Maßgabe des Erforderlichen niedrig zu halten… Das zwingt zu einem Verständnis des Merkmals "Bereitstellen", das durch einen angemessenen Ausgleich der unterschiedlichen Interessen gekennzeichnet ist.
Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass eine Grundfläche jedenfalls in dem Zeitpunkt "bereitgestellt" im Sinne des § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist, in dem sie zugunsten einer bestimmten Erschließungsanlage endgültig aus dem allgemeinen Liegenschaftsvermögen ausscheidet. Abzustellen ist insoweit auf ein gemeindliches Handeln, das erstmals eine tatsächliche Verwendung der Fläche für eine bestimmte Erschließungsanlage eindeutig erkennbar macht, d.h. deutlich macht, dass die betreffende Fläche aus dem allgemeinen Liegenschaftsvermögen ausgesondert ist und folglich für keine anderen Zwecke mehr zur Verfügung steht. Dabei geht es in erster Linie um Handlungen der für das allgemeine Liegenschaftsvermögen innerhalb der Kommune zuständigen Stelle. Insoweit ist kein förmlicher "Widmungsakt" erforderlich; vielmehr reicht jede interne und auch intern bleibende "Abschreibemitteilung" dieser Stelle aus, sei es eine "Abgabe-nachricht" an das Bauverwaltungsamt, sei es ein sonstiger interner Vermerk, durch den festgehalten wird, dass eine nach Lage und Umfang exakt beschriebene Fläche ab sofort oder ab einem bestimmten Zeitpunkt für eine Erschließungsanlage bzw. deren Anlegung verwandt wird und damit aus dem sachlichen Zuständigkeitsbereich des Liegenschaftsamtes ausscheidet...
Allerdings drängt der gebotene angemessene Ausgleich zwischen dem Interesse der Gemeinden und dem der Beitragspflichtigen die Annahme auf, von Fall zu Fall sei zur Bestimmung des Bereitstellungszeitpunkts ein der Gemeinde zurechenbares Ereignis für maßgeblich zu halten, das jedenfalls nicht selten zeitlich vor dem zuvor bezeichneten formlosen Bereitstellungsakt der Liegenschaftsverwaltung liegt. Ein solches sozusagen zeitliches Vorziehen des Bereitstellungszeitpunkts ist etwa gerechtfertigt, wenn vor dem Bereitstellungsakt der Liegenschaftsverwaltung ein Bebauungsplan in Kraft getreten ist und deshalb die von ihm erfasste Fläche rechtlich nur noch für den im Plan festgesetzten Erschließungszweck verwandt werden darf. Trifft das zu, wäre ein Abwarten auf den internen Bereitstellungsakt zur Bestimmung des Bereitstellungszeitpunkts unter dem Blickwinkel des gebotenen angemessenen Interessenausgleichs schwerlich vertretbar. Entsprechendes gilt, wenn zwar ein Bebauungsplan noch nicht in Kraft getreten, aber eine die Fläche erfassende z.B. Straßentrasse tatsächlich bereits angelegt worden ist… Überdies ist von der Interessenlage gedeckt ein - bezogen wiederum auf den Zeitpunkt des formlosen Bereitstellungsakts der Liegenschaftsverwaltung - zeitliches Vorziehen der "Bereitstellung" bis zu einem Zeitpunkt, von dem an gesagt werden kann, die Planungen hätten sich bereits derart verfestigt, dass eine Verwendung der entsprechenden Fläche für eine bestimmte Erschließungsanlage praktisch deshalb allein für den nach dem Plan vorgesehenen Zweck in Betracht kommt, weil eine Verwirklichung dieser Planung mit einem hinreichenden Maß an Sicherheit zu erwarten ist, d.h. weil der Planungsstand einen hinreichend sicheren Schluss darauf zulässt, dass eine bestimmte Fläche für eine bestimmte Erschließungsanlage verwandt werden wird. Eine derartig sichere Prognose lässt sich jedoch in der Regel erst stellen, wenn der Planentwurf die sogenannte formelle Planreife im Sinne des § 33 Abs. 1 Nr. 1 BauGB erreicht hat. Das ist der Fall, wenn "die öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 und 3) durchgeführt und die Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1) beteiligt worden sind" (§ 33 Abs. 1 Nr. 1 BauGB); insoweit unterscheidet sich die Rechtslage unter Geltung des Bundesbaugesetzes im Ergebnis nicht von der Rechtslage unter Geltung des Baugesetzbuchs (vgl. Schlichter in Stich/Schlichter, Berliner Kommentar, BauGB, § 33 Rn. 1 f.).“
Vor diesem Hintergrund hat das Verwaltungsgericht zwar zutreffend und unstreitig den Zeitpunkt der Bereitstellung der zu bewertenden Flurstücke des Beklagten (Wertermittlungsstichtag) auf den 24. März 1994 festgelegt, nämlich den Tag, an dem das Abgeordnetenhaus von Berlin dem Koordinierungsbebauungsplanentwurf II-B-5 zugestimmt und damit dessen formelle Planreife im Sinne des § 33 Abs. 1 Nr. 1 BauGB herbeigeführt hat.
Für die Vorlegung des maßgeblichen Bereitstellungszeitpunkts auf einen früheren Zeitpunkt fehlt es indes an einem rechtfertigenden Grund. Solange nicht einmal die Träger öffentlicher Belange beteiligt worden sind und die Bürger noch keine Möglichkeit hatten, Anregungen und Bedenken geltend zu machen, lässt sich üblicherweise nicht mit der erforderlichen Sicherheit sagen, ob überhaupt und gegebenenfalls welche Flächen für eine ins Auge gefasste Erschließungsanlage zukünftig verwandt werden (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 27. Januar 1995 - BVerwG 8 C 12.93 -, juris Rn. 21). Das gilt hier sowohl für den Beschluss des Senats von Berlin vom 10. Dezember 1991 als auch für den Beginn der frühen Bürgerbeteiligung am 10. Juni 1992.
Mit Blick darauf, dass die Frage des zeitlichen Vorziehens der „Bereitstellung“ im Sinne des § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB bereits durch die Auslegung der Norm abschließend beantwortet werden kann, ein solches also nur in Betracht kommt, wenn die Verwendung von Flächen für eine Erschließungsanlage zu einem früheren Zeitpunkt mit einem hinreichenden Maß an Sicherheit und Bestimmtheit zu erwarten ist, verbleibt für die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Differenzierung zwischen Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag nach den Grundsätzen über die enteignungsrechtliche Vorwirkung kein Raum.
Unbeschadet dessen wäre selbst bei Anwendung dieser Grundsätze eine Vorverlagerung des Qualitätsstichtages nicht gerechtfertigt. Nach den vom Bundesgerichtshof entwickelten Grundsätzen der Vorwirkung, die in § 95 Abs. 2 Nr. 2 BauGB ihren Niederschlag gefunden haben und Bestandteil der allgemeinen Grundsätze des Enteignungsrechts sind, kommt es in den Fällen, in denen ein Grundstück Gegenstand eines sich länger hinziehenden Enteignungsverfahrens ist, für die Qualitätsbestimmung auf den Zeitpunkt an, in dem das Enteignungsobjekt endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen wurde. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass sich die Entschädigung nach der Qualität des Enteignungsobjekts bestimmt, welche es besaß, unmittelbar bevor es von dem in der Regel wertmindernden Zugriff der öffentlichen Hand, also von dessen Vorwirkungen erfasst wurde. Eine vorbereitende Planung, die für sich allein noch kein "Eingriff" im Sinne des Enteignungsrechts ist, kann den Beginn eines einheitlichen Enteignungsprozesses darstellen. Sie ist Vorwirkung der späteren Enteignung, wenn sie mit der späteren Entziehung des Eigentums in einem ursächlichen Zusammenhang steht, hinreichend bestimmt ist und die spätere verbindliche Planung, welche die Grundlage der Enteignung bildet, mit Sicherheit erwarten lässt, wenn sie also die Weiterentwicklung des von ihr betroffenen Grundstücks abschneidet (vgl. Bundesgerichtshof, Beschlüsse vom 27. Februar 1992 - III ZR 195/90 -, juris Rn. 3, und vom 27. Mai 2009 - III ZR 285/08 -, juris Rn. 5).
Das Verwaltungsgericht hat ausgehend von diesen Grundsätzen den Beschluss des Senats von Berlin vom 10. Dezember 1991 als einen solchen Vorwirkung auslösenden vorbereitenden Planungsakt eingestuft, weil er eine konkrete Planung, nämlich den preisgekrönten Entwurf von H..., aufgenommen und planungsrechtlich in die Spur gesetzt habe. Vor diesem Hintergrund hätte für den interessierten Marktbeobachter durch diesen Beschluss offenkundig sein müssen, wie die Flächen um den P... künftig genutzt werden würden. Auch sei der zu Grunde liegende Entwurf von H... hinreichend bestimmt gewesen und letztlich auch nahezu vollständig umgesetzt worden. Die späteren geringfügigen Änderungen im Straßenverlauf seien unerheblich und stellten die hinreichende Bestimmtheit der vorbereitenden Planungen nicht in Frage.
Das überzeugt nicht. Der Entwurf von H... sah sowohl für die E... als auch für die L...straße einen anderen als den schließlich realisierten Verlauf vor. Nach der Wettbewerbsvorgabe sollte der historische Stadtgrundriss u.a. mit dem damaligen Verlauf der L...straße Ausgangspunkt der städtebaulichen Neuordnung sein (vgl. S. 38, 39 [Abb. 19] und 40 des Gutachtens). Durch eine spätere Änderung der Planung nahmen die beiden Straßen jedoch einen anderen Verlauf, wie insbesondere der Ausschnitt aus dem Koordinierungsbebauplan II-B-5 zeigt (vgl. S. 35 [Abb. 17] und 42 [Abb. 20] des Gutachtens). Diese Änderung war auch erheblich, weil sich der künftige Verlauf der E... und der L...straße erstmals auf die von dem Beklagten bereitgestellten und bewerteten Flächen erstreckte. Die Änderung war zudem an Hand des Wettbewerbsmodells nicht ersichtlich, sondern erst unmittelbar vor Beginn der frühzeitigen Bürgerbeteiligung erkennbar (vgl. S. 40 und 41 des Gutachtens zur östlichen Verschiebung der L...straße). Mit Blick darauf ist die Schlussfolgerung naheliegend, dass der interessierte Marktteilnehmer zum Stichtag 9. Dezember 1991 noch keine Kenntnis von dem geänderten Straßenverlauf haben konnte (vgl. S. 40 und 41 des Gutachtens). Damit fehlte dem Beschluss des Senats von Berlin vom 10. Dezember 1991, der sich auf den ursprünglichen Verlauf der beiden in Rede stehenden Straßen bezog, die für eine „Vorwirkung“ erforderliche hinreichende Bestimmtheit, um hinsichtlich der vom Beklagten bereitgestellten Flächen eine enteignungsrechtliche Vorwirkung zu entfalten. Es mag sein, dass ein von der Planung abweichender endgültiger Verlauf einer Straße einer „hinreichenden Bestimmtheit“ im vorgenannten Sinn dann nicht entgegensteht, wenn sie auf dem Grundstück des Betroffenen stattfindet (vgl. Bundesgerichtshof, Beschlüsse vom 27. Februar 1992 - III ZR 195/90 -, juris Rn. 6, und vom 27. Mai 2009 - III ZR 285/08 -, juris Rn. 6). Abgesehen davon, dass sich hier der Verlauf der beiden Straßen bereits im Planungsstadium verändert hat, erfasste die Verschiebung indes zum ersten Mal die in Rede stehenden und damit andere Flurstücke. Auch der Umstand, dass sich die bisherigen für die historische L...straße genutzten Flächen im Eigentum des Beklagten befanden, lässt die Verschiebung nicht als unbeachtlich erscheinen. Bei Letzteren handelte es sich um ein von der Marktentwicklung von vornherein ausgeschlossenes Straßenland, das erst durch Verfügung des Beklagten vom 16. Januar 1995 eingezogen wurde (Flurstück 2367, vgl. Bl. 190, 191, 194, 206 Aktenordner Band 1 Erschließungsanlage „L...straße“) und sich qualitätsmäßig wesentlich von den in der Planung für die L...straße nunmehr vorgesehenen und zu bewertenden Flurstücke unterschied (vgl. hierzu Bundesgerichtshof, Beschluss vom 27. Februar 1992 - III ZR 195/90 -, juris Rn. 6).
Ein Abstellen auf den Qualitätsstichtag 9. Juni 1992 kommt nach den Grundsätzen der enteignungsrechtlichen Vorwirkung gleichfalls nicht in Betracht. Dass mit dem Beginn der frühzeitigen Bürgerbeteiligung am 10. Juni 1992 ein veränderter Straßenverlauf erstmals erkennbar war, rechtfertigt mangels Verbindlichkeit der Planung noch keine Vorverlegung des Qualitätsstichtages.
Die Angriffe der Klägerin gegen die von dem Sachverständigen nach dem so genannten deduktiven Wertermittlungsverfahren ermittelten Bodenwerte der von dem Beklagten bereitgestellten Flächen haben keinen Erfolg. Es handelt sich dabei um gutachterliche Feststellungen, die nur im Fall evidenter Fehlerhaftigkeit erfolgreich angegriffen werden können, etwa wenn sie nicht auf dem allgemein anerkannten Stand der Wissenschaft beruhen, von unzutreffenden tatsächlichen Voraussetzungen ausgehen, unlösbare inhaltliche Widersprüche enthalten oder Anlass zu Zweifeln an der Sachkunde oder Unparteilichkeit des Sachverständigen geben (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 6. Juni 2012 - BVerwG 7 B 68.11 -, juris Rn. 15 mit weiteren Nachweisen). Dafür spricht hier nichts, sodass keine Veranlassung zur Einholung eines weiteren Gutachtens besteht.
Ins Leere geht der Vorwurf der Klägerin, der Sachverständige hätte für die Bewertung anstelle der erst ab dem 1. Juli 2010 geltenden Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV -) die bis dahin gültige Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV -) heranziehen müssen und wäre dabei zu einem für sie günstigeren Ergebnis gelangt. Eine Verpflichtung zur Heranziehung der auf Grund des § 199 Abs. 1 BauGB von der Bundesregierung erlassenen Verordnungen besteht bereits deshalb nicht, weil diese ausdrücklich nur bei der Ermittlung der Verkehrswerte gelten (vgl. § 1 Abs. 1 der jeweiligen Verordnung), während § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht auf den Verkehrswert, sondern auf den „Wert der von der Gemeinde aus ihrem Vermögen bereitgestellten Flächen“ abstellt. Die unterschiedliche Begriffswahl des Gesetzgebers verdeutlicht, dass er die Wertermittlung im Rahmen des § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht zwingend an den für die Bestimmung des Verkehrswertes maßgeblichen Vorschriften ausrichten wollte (vgl. dagegen für eine Gleichstellung der Begriffe Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 9. Auflage 2012, § 13 Rn. 37, sowie Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 12. Auflage 2014, § 128 Rn. 12, jeweils ohne nähere Begründung). Auch ein Vergleich des § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB mit der Vorschrift des § 95 Abs. 1 BauGB, die ausdrücklich bestimmt, dass sich die Enteignungsentschädigung nach dem Verkehrswert (§ 194 BauGB) bemisst, zeigt, dass es dem Gesetzgeber ein Leichtes gewesen wäre, die Wertermittlung nach § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB durch die Wahl der entsprechenden Begrifflichkeit dem Regelungsregime des § 194 BauGB zu unterwerfen. Auch Sinn und Zweck sprechen gegen eine Gleichstellung der Begriffe. Während der Verkehrswert als fiktiver, nämlich als im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Ausschluss aller für den Markt nicht charakteristischen Umstände und Verhältnisse erzielbarer Preis definiert wird (vgl. Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 12. Auflage 2014, § 194 Rn. 12), der mit diesem Inhalt den ausschließlich auf einen umfassenden Vorteilsausgleich ausgerichteten Enteignungsentschädigungsanspruch des Bürgers zu beziffern vermag, ist für die Wertermittlung nach § 128 Abs.1 Satz 2 BauGB maßgeblich, dass die Gemeinden zwar von der Steigerung des Bodenwertes im Zeitraum zwischen dem Erwerb von Flächen für das allgemeine Liegenschaftsvermögen und deren Bereitstellung für bestimmte Erschließungsanlagen profitieren sollen, sie aber zugleich den Aufwand für die Herstellung von Erschließungsanlagen nach Maßgabe des Erforderlichen niedrig zu halten haben. Angesichts der fehlenden Deckungsgleichheit der in Rede stehenden Begriffe war der Sachverständige nicht gehalten, bei der Bewertung der von dem Beklagten bereitgestellten Flächen die auf der Grundlage des § 199 Abs. 1 BauGB erlassene Verkehrswertermittlungsverordnung anzuwenden. Vielmehr war es ihm unbenommen, sich deren Wertermittlungstechnik zu bedienen und auf dieser Grundlage zu einem nachvollziehbaren Wertermittlungsergebnis zu gelangen.
Unbeschadet dessen wäre selbst bei einer unterstellten Bindungswirkung der Verkehrswertermittlungsnormen nicht erkennbar, dass die Anwendung der Wertermittlungsverordnung zu einem niedrigeren Wert der von dem Beklagten bereitgestellten Flächen führen würde. Mit dem Erlass der Immobilienwertermittlungsverordnung sollte das hohe Wirkungsniveau der Vorgängerverordnung erhalten und verbessert werden; die hierbei beabsichtigte Präzisierung und Vereinfachung führt jedoch nicht zwangsläufig zu abweichenden Wertermittlungsergebnissen (vgl. Freise in Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand: 96. Lieferung, Dezember 2015, § 5 ImmoWertV Rn. 5 ff.). Wenn die Klägerin Gegenteiliges daraus herzuleiten versucht, dass der für die hiesige Grundstücksbewertung entscheidungserhebliche Begriff des „Bauerwartungslandes“ in § 5 Abs. 2 ImmoWertV abweichend zu § 4 Abs. 2 WertV normiert sei und durch die Formulierung „mit hinreichender Sicherheit“ anstelle von „in absehbarer Zeit“ in der Vorgängernorm geringere Anforderungen an die Bauerwartung stelle, insbesondere die Zeitkomponente nicht mehr so stark betone, vermag sie damit nicht zu überzeugen. Mit der neuen Formulierung ist die bisherige Begrifflichkeit „in absehbarer Zeit“ lediglich allgemeiner gefasst worden, um überflüssige Angaben und unnötige Irritationen zu vermeiden, nicht jedoch, um inhaltlich andere Anforderungen an den Begriff des „Bauerwartungslandes“ zu stellen (vgl. Freise in Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand: 96. Lieferung, Dezember 2015, § 5 ImmoWertV Rn. 33 ff.). In diesem Zusammenhang ist bezeichnend, dass die Klägerin bei ihren Subsumtionen unter die Normen beider Verordnungswerke selbst nicht zu unterschiedlichen Ergebnissen gelangt.
Die Rüge der Klägerin, sowohl der Sachverständige als auch das Verwaltungsgericht hätten bei der Ermittlung des Verkehrswertes für die zu bewertenden Grundstücke den Vorrang des Vergleichswertverfahrens nach § 15 Abs. 1 WertV bzw. § 15 Abs. 1 ImmoWertV missachtet und es unterlassen, die Verkäufe von Grundstücken des Beklagten am P... an die D... und die S... zu berücksichtigen, greift nicht durch. Sowohl der Sachverständige als auch das Verwaltungsgericht haben erkannt, dass der Bodenwert gemäß § 16 Abs. 1 Sätze 1 und 2 ImmoWertV vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln ist. Den nach § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV zulässigen Rückgriff auf die Bodenrichtwerte hat das Verwaltungsgericht beanstandungsfrei damit gerechtfertigt, dass der Sachverständige ausführlich und plausibel dargelegt hat, warum er keine hinreichende Anzahl an Vergleichspreisen ermitteln konnte. Dem in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht von der Klägerin hilfsweise gestellten Beweisantrag, dem Beklagten die Vorlage sämtlicher von ihm zwischen 1990 und 1994 geschlossener Grundstückskaufverträge aufzugeben, ist das Verwaltungsgericht zutreffend nicht nachgekommen. Nach § 195 Abs. 1 BauGB ist jeder Grundstückskaufvertrag dem Gutachterausschuss zur Führung der Kaufpreissammlung zu übersenden. Die von dem Gutachterausschuss gemäß § 195 Abs. 3 BauGB zu erteilenden Auskünfte sind zur Wahrung datenschutzrechtlicher Belange auf das geltend gemachte berechtigte Interesse beschränkt. Daraus folgt, dass im Rahmen einer Auskunft auch nur die einschlägigen Daten bekannt gegeben werden, d.h. Kaufpreise in diesem Zusammenhang nur in dem Umfang zugänglich gemacht werden können, soweit sie als Vergleichspreise in Betracht kommen (Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, Kommentar zum BauGB, 12. Auflage 2014, § 195 Rn. 9). Der Sachverständige hat zur Ableitung eines direkten Vergleichswertes erfolgslos beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin nachgefragt (S. 47 des Gutachtens). Dass ihm dieser keine Daten zu den von der Klägerin angesprochenen Verkäufen von Grundstücken des Beklagten am P... an die D... und die S... übermittelt hat, gibt keine Veranlassung zu einer weiteren Sachverhaltsaufklärung in diese Richtung. Da die in § 195 BauGB angeordnete Kaufpreissammlung dem Gutachterausschuss von Gesetzes wegen eine umfassende Übersicht über die Grundstückspreise gibt und dieser gehalten ist, nur solche Kaufpreise mitzuteilen, die als Vergleichspreise in Betracht kommen, wirft das von der Klägerin monierte Schweigen des Gutachtachterausschusses keine Zweifel an deren Vorhandensein auf, sondern lässt im Gegenteil nur den Schluss zu, dass auf solche nicht zurückgegriffen werden kann. Dem Beweisantrag kommt insoweit mangels entgegenstehender konkreter Anhaltspunkte ein unzulässiger Ausforschungscharakter zu.
Der Vorwurf der Klägerin, der Sachverständige und das Verwaltungsgericht hätten die Verträge des Beklagten mit der D... vom 16. Juli 1990 und vom 5. Mai 1994 bei der Frage der Anwendbarkeit des Vergleichswertverfahrens zu Unrecht „völlig ausgeblendet“, ist unberechtigt. Der Sachverständige hat die Heranziehung des in dem Kaufvertrag vom 16. Juli 1990 vereinbarten Kaufpreises von 1.505,00 DM/qm für das Vergleichswertverfahren mit der nachvollziehbaren Begründung verneint, dass seine Eignung durch diverse im Vertrag enthaltene, den Geschäftsverkehr betreffende Besonderheiten eingeschränkt und er zudem wegen der von der Kommission der Europäischen Gemeinschaft geforderten Nachzahlung nicht repräsentativ für den tatsächlichen Grundstückswert ist (vgl. S. 10 der ergänzenden Stellungnahme des Sachverständigen vom 13. April 2012). Die Vergleichbarkeit des in dem Tauschvertrag vom 5. Mai 1994 vereinbarten Tauschwertes von 2.745,00 DM/qm krankt insbesondere bereits daran, dass der Tauschwert ein arithmetischer Mittelwert ist, dem Einzelbodenwerte zu Grunde liegen, die wiederum besondere Grundstückseigenschaften einzelner Teilflächen berücksichtigen, die von den hier in Rede stehenden Bewertungsfläche abweichen.
Anders als die Klägerin meint, ist gegen die von dem Sachverständigen vorgenommene Bewertung der von dem Beklagten bereitgestellten Grundstücke anhand der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen (alten) Flurstücke nichts zu erinnern. Der Sachverständige hat vertretbar ausgeführt, dass er damit dem Ansatz der praktischen Wertermittlung folgt, für die zum Wertermittlungsstichtag buchmäßig nicht existenten Flurstücke den Eigentumsnachweis herzustellen, wie er sich aus dem Grundbuch und dem Liegenschaftsregister ergibt (vgl. S. 9 der ergänzenden Stellungnahme des Sachverständige vom 13. April 2012). Da der Sachverständige seine Bewertung im Ergebnis auf die neu geschaffenen Flurstücke bezieht, ist der Vorwurf der Klägerin unberechtigt, dass sich die Verkehrswert-ermittlung des Sachverständigen nicht an die im Beweisbeschluss genannten Grundstücke halte. Der Hinweis der Klägerin, dass nach § 2 WertV bzw. § 1 Abs. 1 ImmoWertV auch Teile von Grundstücken Gegenstand der Wertermittlung sein könnten, vermag das Vorgehen des Sachverständigen nicht in Frage zu stellen. Die Bewertung von Grundstücksteilen setzt ebenfalls eine genaue Festlegung der Teilflächenbegrenzung voraus, soweit diese - wie hier - für das Ergebnis der Beweisermittlung erheblich ist (vgl. Kleiber/Simon, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 5. Auflage 2007, § 2 WertV Rn. 6). Eben diese genaue Festlegung war dem Sachverständigen zum Wertermittlungsstichtag aber nicht möglich.
Soweit die Klägerin rügt, der Sachverständige habe die zu bewertenden Flurstücke entgegen § 4 Abs. 2 WertV bzw. § 5 Abs. 2 ImmoWertV als Bauerwartungsland eingestuft, übersieht sie, dass bereits die von dem Sachverständigen hervorgehobene zentrale stadträumliche Lage des P..., dessen historische Bedeutung sowie die eingeleitete bzw. schon absehbare städtebauliche Entwicklung des Areals am P... Gegebenheiten im Sinne des § 4 Abs. 2 WertV bzw. § 5 Abs. 2 ImmoWertV darstellen, die eine bauliche Nutzung der zu bewertenden Grundstücke in absehbarer Zeit tatsächlich haben erwarten lassen und deren Einschätzung als allgemeines Bauerwartungsland rechtfertigen (vgl. S. 38 und 40 des Gutachtens). Mit ihrem Einwand, eine ehemals bestehende allgemeine Bauerwartung der zu bewertenden Flurstücke sei jedenfalls mit dem Eintritt der Planreife am 24. März 1994 vollständig zerstört worden, verkennt die Klägerin den Sinn und Zweck der Vorschrift des § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB, die den Gemeinden die Möglichkeit eröffnet, von der Steigerung des Bodenwertes dadurch zu profitieren, dass sie den Wertzuwachs im Zeitraum zwischen dem Erwerb von Flächen für das allgemeine Liegenschaftsvermögen und deren Bereitstellung für bestimmte Erschließungsanlage in den beitragsfähigen Erschließungsaufwand einbringen dürfen (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 27. Januar 1995 - BVerwG 8 C 12.93 -, juris Rn. 18). Es liegt auf der Hand, dass ein (wertvernichtendes) Abstellen auf einen Planungsstand, der einen hinreichenden sicheren Schluss darauf zulässt, dass das zu bewertende Grundstück für eine bestimmte Erschließungsanlage verwandt werden wird, mit dieser gesetzgeberischen Zielsetzung unvereinbar ist.
Es ist auch nicht ersichtlich, dass der Sachverständige die Bauerwartung zu hoch bewertet hat. Entgegen der Auffassung der Klägerin lässt die Erkenntnis des Sachverständigen, dass durch die Ausweisung des Grünzugs entlang der neuen L...straße im Koordinierungsbebauungsplan für diesen Teil der Bewertungsflächen „kaum noch Chancen auf eine bauliche Nutzung“ bestanden (vgl. S. 59 des Gutachtens), nicht den Schluss auf eine Unplausibilität der von ihm ermittelten Bodenwerte von ca. 50 v.H. des Wertes für Bauland zu. Der Sachverständige hat diese Einschätzung lediglich auf die Hälfte der Bewertungsfläche bezogen; der anderen Hälfte der Bewertungsfläche hat er hingegen wegen der feststehenden Verschiebung der L...straße eine relativ hohe Bauerwartung beigemessen. Darüber hinaus hat der Sachverständige im Rahmen der Schätzung gewürdigt, dass die besondere stadträumliche Lage sowie die historische und stadtpolitische Bedeutung des Areals sowie das Verhalten der Marktteilnehmer in der Nachwendezeit einen Wertansatz oberhalb der tabellierten Durchschnittswerte für Bauerwartungsland rechtfertigen (vgl. S. 12 der ergänzenden Stellungnahme des Sachverständigen vom 13. April 2012). Diese Einschätzung lässt eine Überschreitung des gutachterlichen Bewertungsspielraums nicht erkennen.
Die These der Klägerin, dass die Wartezeit nicht geeignet sei, die angenommene Bauerwartung zu rechtfertigen, weil die zu bewertenden Flächen nach Ablauf der Wartezeit tatsächlich keine Baulandqualität erreicht hätten, verfängt nicht. Die in § 5 Abs. 4 WertV bzw. § 2 Satz 3 ImmoWertV normierte Wartezeit ist ein Zustandsmerkmal, das die voraussichtliche Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für die Realisierbarkeit einer baulichen oder sonstigen Nutzung des Grundstücks wertbestimmend erfassen soll und angesichts seines prognostischen Charakters nicht davon abhängt, dass das Grundstück tatsächlich in der Zukunft Baulandqualität erreicht. Dem für den Vollzug der erforderlichen Maßnahmen bestehenden Wagnis ist vielmehr bei der Schätzung der Wartezeit Rechnung zu tragen (vgl. Kleiber/Simon, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 5. Auflage 2007, § 4 WertV Rn. 16). Diesen Anforderungen hat der Sachverständige genügt, indem er die Entwicklungsdauer der zu bewertenden Flurstücke von Bauerwartungsland zu Bauland unter Berücksichtigung eines durchschnittlichen Zeitrahmens von fünf bis zehn Jahren, längstens 15 Jahre, festgelegt und dabei mögliche Risiken ebenso wie etwaige Chancen auf eine zügige Realisierung der erwarteten Baulandqualität abgeschätzt hat (vgl. S. 59 des Gutachtens und S. 12 der ergänzenden Stellungnahme des Sachverständigen vom 13. April 2012).
Entgegen der Auffassung der Klägerin ist auch nicht erkennbar, dass der Sachverständige mit einem Betrag von 80 DM/qm einen zu geringen Abzug für die Entwicklungskosten vorgenommen hat. Soweit sie dies damit begründet, der Erschließungsbeitrag betrage ausweislich des angefochtenen Erschließungsbeitragsbescheides 338,40 EUR/qm, ist ihr entgegenzuhalten, dass darin im Wesentlichen Grundstückskosten enthalten sind, die der Sachverständige im Rahmen der deduktiven Wertermittlung gesondert bei der Flächenabgabe berücksichtigt hat (vgl. S. 55 des Gutachtens sowie S. 11 der ergänzenden Stellungnahme des Sachverständigen vom 13. April 2012).
Der Vorwurf der Klägerin, das Verwaltungsgericht habe den vom Sachverständigen vorgenommenen Abschlag für Flächenabgabe in Höhe von nur 5 v.H. gebilligt, obwohl sich der von ihr errechnete tatsächliche Flächenbedarf auf 25 v.H. belaufe, zeigt keinen evidenten Bewertungsfehler auf. Der Sachverständige hat den geringen Abschlag überzeugend damit begründet, dass im Geltungsbereich des späteren Projektbebauungsplans II-165 am Wertermittlungsstichtag bereits ein Erschließungsstraßennetz vorhanden war, welches in Teilen lediglich neu geordnet wurde. Der Einwand der Klägerin, dass sowohl die L...straße als auch die E... mitsamt M... insgesamt neu geplant und hergestellt worden und die ursprünglichen Verkehrsflächen vom Beklagten zu Baulandpreisen veräußert worden seien, zieht die Annahme des Sachverständigen, dass wegen des zum Wertermittlungsstichtag bereits bestehenden Erschließungsstraßennetzes die Verlegung vorhandener Straßen insgesamt nur eine unwesentliche Erhöhung des Erschließungsflächenanteils im Quartier am P... einschließlich der Bewertungsfläche nach sich gezogen habe, nicht in Zweifel (vgl. S. 57 des Gutachtens). Die von der Klägerin angestellten Berechnungen gehen dagegen schon deshalb ins Leere, weil sie die für den neuen Verlauf der L...straße benötigte Fläche ins Verhältnis zu der Nettobaulandfläche der dort anliegenden Grundstücke setzen und damit dem Modell des deduktiven Verfahrens widersprechen, nach dem der Erschließungsflächenanteil auf die Bruttofläche vor Herstellung der Erschließung zu beziehen ist.
Das Berufungsvorbringen des Beklagten ist gleichfalls nicht geeignet, die in dem Sachverständigengutachten getroffenen Feststellungen zu erschüttern und die Festsetzung eines über den Tenor hinausgehenden Erschließungsbeitrages zu rechtfertigen. Wenn er meint, dem Verwaltungsgericht sei es mangels triftigen Grundes verwehrt gewesen, seine eigene Grundstückswertermittlung durch eine solche eines gerichtlich bestellten Sachverständigen zu ersetzen, ist er darauf zu verweisen, dass er seiner Bewertung mit dem 9. Juni 1992 einen nicht haltbaren Qualitätsstichtag zu Grunde gelegt hat und allein dies die Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens rechtfertigt.
Der Vorhalt des Beklagten, der Sachverständige habe die Wartezeit deutlich zu lang eingeschätzt, greift nicht durch. Der Sachverständige ist zum maßgeblichen Wertermittlungsstichtag 24. März 1994 hinsichtlich der Hälfte der Bewertungsfläche mit einer relativ hohen Bauerwartung von einer Wartezeit von 3 Jahren ausgegangen (vgl. S. 60 des Gutachtens), was der Forderung des Beklagten nach einer kürzeren Wartezeit genügen dürfte. Für die andere Hälfte der Bewertungsfläche, die als Grünfläche ausgewiesen war, hat der Sachverständige die Wartezeit auf 15 Jahre erhöht (vgl. S. 59 und 60 des Gutachtens). Auch dagegen ist nichts einzuwenden. Der Beklagte übersieht - ebenso wie die Klägerin - mit seinem im Kern erhobenen Vorwurf, die Wartezeitabschätzung des Sachverständigen sei methodisch fehlerhaft, weil sie die Abwägung der Wahrscheinlichkeiten einer baulichen oder nicht baulichen Nutzung beinhalte und der spätere Zustand einer baulichen Nutzung gerade nicht zweifelhaft sei, mithin Unsicherheiten nur bezüglich des „Wann“ bestünden, dass es dem Sachverständigen bei der Schätzung der Wartezeit unbenommen ist, nicht lediglich das „Wann“, sondern auch das für den Vollzug der erforderlichen Maßnahmen bestehende konkrete Wagnis, mithin das „Ob“, zu berücksichtigen (vgl. Kleiber/Simon, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 5. Auflage 2007, § 4 WertV Rn. 16). Mit Blick darauf hat der Sachverständige für die festgesetzten Grünflächen die Wartezeit unter Ausschöpfung des Prognosezeitraums auf 15 Jahre verlängert, weil nach dem Planungsstand für die Gemeinbedarfsflächen kaum noch Chancen auf eine bauliche Nutzung bestanden. Gegen diese Einschätzung bestehen angesichts des dem Sachverständigen zustehenden Wertungsspielraums keine Bedenken. Vielmehr verkennt der Beklagte diesen vom Sachverständigen beanstandungsfrei herangezogenen Bewertungsmaßstab, wenn er darauf verweist, dass für die Grundstücke im Wettbewerbsgebiet nach dem Beschluss des Senats von Berlin vom 10. Dezember 1991 eine Baureife bis zum Januar 1993 angestrebt worden sei, mit der D... sich ein führender Konzern der Bundesrepublik Deutschland an dem Bauvorhaben beteiligt habe und der zwischen dem Beklagten und der D... geschlossene Grundstückskaufvertrag aus dem Jahr 1990 eine Rücktrittsklausel für den Fall enthalte, dass nicht innerhalb von vier Jahren nach Vertragsschluss rechtskräftiges Baurecht vorliege; all das mag zwar zutreffen, stellt aber die auf die konkrete Bewertungsfläche bezogene Einschätzung der Wartezeit durch den Sachverständigen zum Wertermittlungsstichtag 24. März 1994 nicht substanziell in Frage.
Dem Begehren des Beklagten, eine höhere als die vom Sachverständigen zum Qualitätsstichtag 9. Dezember 1991 berücksichtigte GFZ von 3,0 der Wertermittlung zu Grunde zu legen, ist bereits dadurch entsprochen worden, dass der Sachverständige zum maßgeblichen Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag 24. März 1994 von einer GFZ von 4,0 ausgegangen ist (vgl. S. 60 und 61 des Gutachtens).
Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10, § 711 der Zivilprozessordnung.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 127 ff. BauGB
§ 5 EBG
§ 2 WertV
§ 194 BauGB
§ 5 ImmoWertV
§ 195 BauGB
§ 4 WertV
§ 167 VwGO
§ 5 Abs. 4 WertV
§ 2 Satz 3 ImmoWertV
§ 127 Abs. 2 Nr. 1 BauGB
§ 5 Abs. 8 EBG
§ 8 Abs. 1 EGB
§ 8 Abs. 1 EBG
§ 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 4 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 86 Abs. 1 VwGO
§ 5 Abs. 2 ImmoWertV
§ 1 Abs. 1 ImmoWertV
§ 4 Abs. 2 WertV
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 127 Abs. 2 BauGB
§ 127 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 5 Abs. 1 EBG
§ 10 Abs. 4 und 5 EBG
§ 5 Abs. 9 EBG
§ 128 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 33 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 95 Abs. 2 Nr. 2 BauGB
§ 199 Abs. 1 BauGB
§ 95 Abs. 1 BauGB
§ 128 Abs.1 Satz 2 BauGB
§ 15 Abs. 1 WertV
§ 15 Abs. 1 ImmoWertV
§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 195 Abs. 1 BauGB
§ 195 Abs. 3 BauGB
§ 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO
§ 711 der Zivilprozessordnung
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 1 ff. des Erschließungsbeitragsgesetzes
§ 13 des Kostenrechtsanpassungsgesetzes
§ 1 Abs. 1 der jeweiligen Verordnung

Zitierte Entscheidungen: 13 A 10.06
9 B 62/16
8 C 14.92
IV C 68.68
IV C 16.71
10 S 2.08
2 S 1393/85
8 C 12.93
III ZR 195/90
III ZR 285/08
7 B 68.11