Finanzgericht Münster (Nordrhein-Westfalen, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-08-14, Aktenzeichen 8 K 6709/01 GrE
ECLI: ECLI:DE:FGMS:2003:0814.8K6709.01GRE.00

Tenor:
Die Einspruchsentscheidungen vom 30.10.2001 werden aufgehoben.
Unter Änderung der Bescheide vom 11.04.2001 wird die Grunderwerbsteuer auf jeweils 175,88 EUR (= jeweils 344 DM) herabgesetzt.
Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte.
Das Urteil ist wegen der Kostenentscheidung ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Si-cherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des Kostenerstattungsanspruches der Kläger abwenden, soweit nicht die Kläger zuvor Sicherheit in derselben Höhe leisten.

Tatbestand:
Zu entscheiden ist, ob die von den Klägern (Kl.) im Rahmen eines Grundstückserwerbes übernommenen Erschließungskosten, die zur Abgeltung von Erschließungsbeiträgen zu leisten sind, zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung für den Erwerb eines Grundstückes gehören.
Die Baptistengemeinde H hatte am 08.11.2000 von der Stadt H ein größeres Grundstück zum Bau eines Gemeindezentrums und einer Hausmeisterwohnung erworben. Nach diesem Vertrag war sie berechtigt, mit Zustimmung der Stadt eine Teilfläche aus dem erworbenen Grundstück zum selben Preis und zu den selben Bedingungen an ein zur Übernahme der Hausmeisterdienste bereites Gemeindemitglied zur Errichtung der Hausmeisterwohnung zu veräußern. Zum Zeitpunkt des Erwerbes war das Grundstück noch nicht erschlossen. Der Grundstückskaufpreis von 70,56 DM pro Quadratmeter enthält neben dem eigentlichen Kaufpreis für das Grundstück auch Beiträge für die spätere Erschließung (Beiträge für den Kanal- und Wasseranschluss und weitere Erschließungskosten). Es wurde vereinbart, dass mit der Bezahlung des Kaufpreises "der auf dem Kaufgrundstück gemäß Baugesetzbuch als öffentliche Last ruhende Erschließungsbeitrag für die K-straße und die spätere Erschließung entsprechend § 8 für den Straßenbau einschließlich Entwässerung und Begleitgrün als erfüllt" gilt und dass auch "der Anschlussbeitrag lt. Beitrags- und Gebührensatzung zur Entwässerungssatzung als abgegolten" gilt. Nach Angaben der Stadt setzen sich die 70,56 DM pro Quadratmeter zusammen aus 30 DM pro Quadratmeter für den Grundstücksanteil, 18,65 DM pro Quadratmeter für den Kanalanschluss, 8,65 DM pro Quadratmeter für den Wasseranschluss und 13,26 DM für weitere Erschließungskosten. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den notariellen Vertrag vom 08.11.2000 (UR-Nr. 510/2000, Notar A , H ) Bezug genommen.
Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 02.03.2001 (UR-Nr. 15/2001, Notar D , H ) erwarben die Kläger von der Baptistengemeinde aus dem oben genannten Grundstück eine Teilfläche von 600 qm zu je 1/2 Miteigentumsanteil. Als Kaufpreis sind 70,56 DM pro Quadratmeter (= 42.336 DM) genannt. Die anteiligen Vermessungskosten, die die Kl. ebenfalls übernahmen, sind mit 1.679,68 DM angegeben. Der Kaufpreis für das Grundstück ist nach den oben genannten Werten aufgeteilt in Quadratmeteranteile von 30 DM für den Grundstücksanteil, 18,65 DM für den Kanalanschluss, 8,65 DM für den Wasseranschluss und 13,26 DM für Erschließungskosten nach dem Baugesetzbuch. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den genannten Grundstückskaufvertrag verwiesen. Zum Zeitpunkt des Kaufes durch die Kl. waren die genannten Anlagen, für die neben den 30 DM pro Quadratmeter noch die angegebenen anteiligen Kosten zu zahlen waren, noch nicht erstellt.
Der Beklagte (Bekl.) setzte daraufhin mit getrennten Grunderwerbsteuerbescheiden vom 11.04.2001 Grunderwerbsteuer in Höhe von jeweils 770 DM fest. Dabei ging er von einer Bemessungsgrundlage von 22.007 DM aus - das ist abgerundet die Hälfte der Summe aus dem Kaufpreis von 70,56 DM pro Quadratmeter zzgl. der anteiligen Vermessungskosten. Die hiergegen gerichteten Einspruchsverfahren waren ohne Erfolg. Mit getrennten Einspruchsentscheidungen vom 30.10.2001 wurden die Einsprüche als unbegründet zurückgewiesen. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Grunderwerbsteuerbescheide und die Einspruchsentscheidungen Bezug genommen.
Mit der daraufhin erhobenen Klage begehren die Kl, wie schon im Einspruchsverfahren, die Herabsetzung der Grunderwerbsteuer. Sie tragen im Wesentlichen vor, die Anteile am Grundstückskaufpreis, die über den Preis von 30 DM pro Quadratmeter als eigentlichem Grundstückskaufpreis hinaus gehen, seien nicht zur Gegenleistung für den Grunderwerb zu rechnen. Allein die noch von ihnen übernommenen anteiligen Vermessungskosten erhöhten auch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Die anderen, anteiligen Kosten unterlägen dagegen nicht der Grunderwerbsteuer, da sie sich hiermit als Käufer nur verpflichtet hätten, eine ihnen ohnehin kraft Gesetzes obliegende Verpflichtung zu erfüllen. Nach dem Baugesetzbuch entstehe eine Beitragspflicht für Erschließungsanlagen erst mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlagen, für Teilbeträge, sobald die Maßnahmen, deren Aufwand durch die Teilbeträge gedeckt werden solle, abgeschlossen seien. Da zum Zeitpunkt des Erwerbsvorganges durch die Kl. mit den Erschließungsmaßnahmen noch nicht begonnen gewesen sei, hätten Erschließungskosten auch noch nicht angefallen sein können. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 03.12.2001, 19.07.2002 und 17.10.2002 verwiesen.
Die Kl. beantragen,
die Einspruchsentscheidungen vom 30.10.2001 aufzuheben und unter Änderung der Bescheide vom 11.04.2001 die Grunderwerbsteuer für jeden der Kl. auf 344 DM herabzusetzen
sowie die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für die Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Der Bekl. beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er meint im Wesentlichen, die Kosten für die Erschließung der Beiträge für Wasser- und Kanalanschluss gehörten bei einem unerschlossenen Grundstück nur dann nicht zur Gegenleistung, wenn der Käufer sich gegenüber der Gemeinde oder einem von ihr ermächtigten Erschließungsträger zur Tragung der Erschließungskosten verpflichte. Hier sei dieser Fall nicht gegeben, weil diese Kosten an die Grundstücksveräußerin zu zahlen seien. Die Kl. hätten mit dem Kauf des Grundstückes auch die Erschließung des Grundstückes von der Verkäuferin gekauft. Erworben werde daher gleichsam ein erschlossenes Grundstück. Dem Hinweis der Kl. auf eine später entstehende Beitragspflicht könne nicht gefolgt werden, denn die Beitragspflicht sei hier durch die Zahlung des höheren Grundstückskaufpreises mit den darin enthaltenen Kosten für Kanal- und Wasseranschluss sowie weitere Erschließungskosten abgegolten. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 08.01., 21.06. und 10.10.2002 Bezug genommen.
Im Übrigen wird auf die Niederschrift über den Erörterungstermin vom 18.07.2003 verwiesen.
Das Gericht entscheidet mit Einverständnis der Beteiligten durch den Berichterstatter anstelle des Senates (§ 79 a Abs. 3 und 4 Finanzgerichtsordnung - FGO -) und im Einverständnis der Beteiligten gemäß § 90 Abs. 2 FGO ohne mündliche Verhandlung.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet.
Die von den Kl. mit dem Grundstückskauf übernommenen anteiligen Kosten für Kanal- und Wasseranschluss sowie die weitere Erschließung gehören nicht zur Gegenleistung für den nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) steuerpflichtigen Erwerb - hier in Form des Erwerbs von Miteigentumsanteilen. Die Kl. sind insoweit nicht in ihren Rechten verletzt (§ 100 Abs. 1 Satz 1 FGO).
Gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung. Als Gegenleistung gelten beim Kauf u. a. der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Danach gehören alle Leistungen des Erwerbers zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage), die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück zu erwerben. Grundsätzlicher Anknüpfungspunkt auch für die Höhe der Gegenleistung ist neben den vertraglichen Vereinbarungen auch der Zustand des Grundstückes. Sind daher öffentliche Erschließungsanlagen im Sinne des Baugesetzbuches im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages bereits vorhanden, kann das Grundstück nur als erschlossenes Grundstück erworben werden, selbst wenn die Vertragsparteien anderes in ihren Vereinbarungen erklären, denn es liegt nicht in der Willensmacht der Beteiligten, ein Grundstück in einem Zustand zum Gegenstand des Erwerbsvorganges zu machen, den es nicht mehr hat und den es auch nicht mehr erhalten soll. Werden daher in diesen Fällen anteilige öffentliche Lasten des Veräußerers für die Erschließung vom Erwerber übernommen, rechnen auch diese Kosten zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung (BFH-Urteile vom 15. März 2001, II R 39/99 und II R 51/00, BStBl. II 2002, 93 und BFH/NV 2001, 1297). Im Streitfall gehen die Beteiligten zu Recht davon aus, dass aus diesem Gesichtspunkt eine Einbeziehung der Kanal- und Wasseranschlusskosten sowie der sonstigen Erschließungskosten in die Bemessungsgrundlage für den Grunderwerb der Kl. nicht in Betracht kommt, denn diese Anlagen waren zum Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstücksvertrages noch nicht vorhanden.
Ist das Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages noch nicht erschlossen, kann ein auf die Erschließung entfallender Teil des Kaufpreises nur dann als Entgelt für den Grunderwerb und damit als Gegenleistung im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes angesehen werden, wenn sich der Veräußerer gegenüber dem Erwerber (privatschriftlich) verpflichtet, dem Erwerber das Grundstück im erschlossenen Zustand zu verschaffen. Wegen des besonderen Charakters der Grundstückserschließung, der sich aus der öffentlich-rechtlichen Erschließungslast der Gemeinde/Stadt (vgl. § 123 Baugesetzbuch) ergibt, kommt eine andere Überwälzung von Erschließungskosten für tatsächlich noch nicht erschlossene Grundstücke nicht in Betracht. Nach § 123 Baugesetzbuch ist die Erschließung Aufgabe der Gemeinde/Stadt. Sie besteht gegenüber der Allgemeinheit und nicht gegenüber dem einzelnen Bürger. Ihre Leistungen werden nicht an denjenigen Grundstückseigentümer erbracht, dessen Grundstück durch diese Maßnahme erschlossen wird, vielmehr wird hiermit nur eine allgemeine öffentliche Aufgabe erfüllt. Das gilt unabhängig davon, ob die Gemeinde/Stadt die Erschließung selbst durchführt oder einem privaten Erschließungsträger überträgt. Die Verpflichtung eines Grundstückserwerbers, der Gemeinde/Stadt oder einem privaten Erschließungsträger Kosten zu erstatten, oder in eine entsprechende Verpflichtung gegenüber privaten Erschließungsträgern einzutreten, erschöpft sich in der Regelung der Kostenbeteiligung des Erwerbers. Hierdurch wird die Erschließung nicht zu einer Leistung des Grundstücksverkäufers an den Grundstückserwerber und Zahlungsverpflichteten für derartige Leistungen gemacht (vgl. BFH-Urteile vom 15. März 2001, II R 39/99 und II R 51/00, BStBl. II 2002, 93, 94 f und BFH/NV 2001, 1297).
Entgegen der Auffassung des Bekl. gilt für den Fall, dass Erschließungsbeiträge vom Veräußerer eines Grundstückes gegenüber der Gemeinde/Stadt abgegolten werden, die dann der spätere Grundstückserwerber anteilig dem Veräußerer erstattet, nichts anderes, soweit im Zeitpunkt des Erwerbes die entsprechenden Erschließungsanlagen (z. B. Anlagen zur Ableitung von Abwässern, zur Versorgung mit Wasser und zur Erstellung von Straßen und ähnlichem) noch nicht fertig gestellt waren. Der Berichterstatter sieht die Auffassung des Bekl., die u. a. mit Hinweis auf die entsprechende Verwaltungsauffassung auch noch in der Kommentarliteratur vertreten wird und die allein auf die durch die Ablösevereinbarung formell entstehende und mit Zahlung des Ablösebetrages auch erfüllte Beitragspflicht anknüpft (vgl. Sack in Boruttau, Grunderwerbsteuergesetz, 15. Auflage 2002 § 9 Rdn. 288 und 289 sowie Pahlke, Grunderwerbsteuergesetz, 2. Auflage 1999, § 8 Rdn. 11 und 12, jeweils m. w. N.), als überholt an und durch die genannten Rechtsprechungsgrundsätze als anders entschieden an. In den oben genannten Entscheidungen des Bundesfinanzhofes ist nämlich ausdrücklich herausgestellt, dass neben dem tatsächlichen Zustand eines Grundstückes als Anknüpfungspunkt für die Grunderwerbsteuer wegen des öffentlich-rechtlichen Charakters der Erschließung eine Einbeziehung von Erschließungskosten in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage beim Erwerb eines noch nicht erschlossenen Grundstückes nur dann in Betracht kommt, wenn der Grundstücksveräußerer die zivilrechtliche Leistungsverpflichtung gegenüber dem Erwerber übernommen hat, diese Erschließungsanlagen zu erstellen. Das bedeutet, dass insoweit gegenüber dem Veräußerer ein einklagbarer Anspruch auf Erstellung der Erschließungsanlagen gegen den Erwerber zustehen muss. Wenn ein Grundstückseigentümer sich aber, wie im Streitfall, darauf beschränkt, eine Kostenbelastung, die ihren Grund in Erschließungskosten hat, auf den Erwerber beim Verkauf des noch nicht erschlossenen Grundstückes abzuwälzen, wird damit vom Grundstücksverkäufer und bisherigen Eigentümer gerade keine zivilrechtliche Leistungsverpflichtung gegenüber dem Grundstückserwerber auf Erstellung der Erschließungsanlagen vereinbart. Entgegen der Auffassung des Bekl. kann gerade nicht darauf abgestellt werden, dass bei einer Ablösevereinbarung nach § 133 Abs. 3 Satz 5 Baugesetzbuch die Gemeinde nicht mehr berechtigt ist, später entstandene tatsächlich höhere Erschließungskosten vom Grundstückseigentümer zu fordern. Die Beitragspflicht für Erschließungsanlagen wird zwar bei einer Ablösevereinbarung als erloschen behandelt, inhaltlich gesehen und materiell-rechtlich handelt es sich aber lediglich um eine besondere Form von Vorausleistungen auf Erschließungskosten, bei denen eine spätere Anrechnung auf den tatsächlichen Erschließungsbeitrag oder auch eine Rückforderung bei nicht erbrachter Erschließung ausgeschlossen ist. Es handelt sich mit anderen Worten um eine vorweggenommene Tilgung der künftigen gemeindlichen Beitragsforderung für einen Erschließungsaufwand (vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, Baugesetzbuch, § 133 Rdn. 74). Dementsprechend erscheint auch eine grunderwerbsteuerliche Gleichbehandlung mit der Übernahme von Vorauszahlungen auf Erschließungsbeiträge für ein noch nicht erschlossenes Grundstück gerechtfertigt, die ebenfalls nicht zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung gehört (BFH-Urteil vom 30. Januar 1985, II R 6/83, BStBl. II 1985, 373; anderer Ansicht hinsichtlich der Gleichbehandlung derartiger Fälle Bruschke, "Erschließungskosten als Teil der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung" in UVR 2002, 281, 284). Die gegenteilige Auffassung des Bekl. verkennt die Tragweite der neueren Rechtsprechung des Bundesfinanzhof zur Übernahme von Erschließungskosten, wonach, wie ausgeführt, alleinige Anknüpfungspunkte für die Einbeziehung von Erschließungskosten in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage der tatsächliche Zustand des Grundstückes und die zivilrechtliche Vereinbarung zwischen Grundstücksveräußerer und Grundstückserwerber sind.
Im Streitfall kann dem notariellen Kaufvertrag der Kl. vom 02.03.2001 nicht entnommen werden, dass sich die Baptistengemeinde als Grundstücksveräußerin gegenüber den Kl. verpflichtet hat, die Kanal- und Wasseranschlüsse zu übernehmen und sonstige Erschließungsmaßnahmen durchzuführen. Hinsichtlich dieser Bereiche erschöpft sich die rechtliche Wirkung der vertraglichen Vereinbarung allein in der Regelung der Kostenbeteiligung an diesen der Stadt als öffentlich-rechtlicher Er-
schließungsträger obliegenden Verpflichtungen. Grunderwerbsteuerliche Gegenleistung ist damit allein der Kaufpreis für das nicht erschlossene Grundstück in Höhe von 30 DM pro Quadratmeter (= 18.000 DM) zzgl. der von den Kl. anteilig übernommenen Vermessungskosten von 1.679,68 DM. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ermäßigt sich daher für jeden der Kl. auf 9.839,79 DM. Unter Berücksichtigung des Steuersatzes von 3,5 % (§ 11 Grunderwerbsteuergesetz) ergeben sich daher Grunderwerbsteuern in Höhe von jeweils 344 DM. Umgerechnet entspricht dieses Beträgen von jeweils 175,88 EUR.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 135 Abs. 1 FGO.
Die Entscheidungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kosten beruhen auf den §§ 708 Nr. 11 und 711 Zivilprozessordnung in Verbindung mit § 155 FGO.
Die Entscheidung zur Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für die Vorverfahren folgt aus § 139 Abs. 3 Satz 3 FGO.
Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus den §§ 13 und 25 Gerichtskostengesetz.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 11 und 711 Zivilprozessordnung in Verbindung mit § 155 FGO
§§ 13 und 25 Gerichtskostengesetz
§ 123 Baugesetzbuch
§ 79 a Abs. 3 und 4 Finanzgerichtsordnung
§ 90 Abs. 2 FGO
§ 100 Abs. 1 Satz 1 FGO
§ 8 Abs. 1 GrEStG
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG
§ 133 Abs. 3 Satz 5 Baugesetzbuch
§ 135 Abs. 1 FGO
§ 139 Abs. 3 Satz 3 FGO

Zitierte Entscheidungen: BFH/NV 2001, 1297
II R 39/99
II R 51/00
II R 6/83