Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-09-24, Aktenzeichen 216 C 270/13
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2013:0924.216C270.13.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Wird in einem Maklervertrag ein zusätzliches Reservierungsentgelt dafür vereinbart, dass der Makler das Objekt für die Dauer eines gewissen Reservierungszeitraumes nicht an Dritte veräußert, so ist diese Klausel wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da sie eine unangemessene Benachteiligung des Kunden darstellt.(Rn.16)
2. Aus der Reservierungsvereinbarung ergeben sich keine wirklichen Vorteile für den Reservierenden; außerdem erhält der Makler, der bereits für die Verkäuferseite tätig ist, für dieselbe Tätigkeit ein weiteres Entgelt (Anschluss BGH, 23. September 2010, III ZR 21/10, MDR 2010, 1371).(Rn.18)
3. Die Vereinbarung weicht damit von dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des § 652 BGB ab. Danach entstehen Maklerprovisionsansprüche grundsätzlich nur im Erfolgsfall der maklerischen Tätigkeit.(Rn.18)
Verfahrensgang
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 673,31 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten seit dem 16.03.2013 zu zahlen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:
Die Kläger begehren von der Beklagten die Rückzahlung von Reservierungsentgelt aus einem Reservierungsauftrag für eine Wohnungseinheit, hinsichtlich derer die Beklagte als Makler tätig war.
Die Beklagte vermarktete im Rahmen eines qualifizierten Makleralleinauftrages die zu dem Objekt “...” in Berlin Kreuzberg gehörenden Wohnungs(eigentums)einheiten für den Eigentümer.
Die Kläger interessierte sich für die Wohnungseinheit ... dieses Objekts. Der Mitarbeiter der Beklagten, Herr ... bot den Klägern an, die Wohnung für vier Wochen für die Kläger gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr von 673,31 EUR zu reservieren. Die Kläger unterzeichneten am 18.12.2011 für die Wohneinheit Nr. ... einen “Reservierungsauftrag mit 24-Monate-Serviceleistung”, erteilt für die Dauer von 4 Wochen, mit einer darin bezifferten Reservierungsgebühr von 673,31 € (Bl. 7 d. A.). Die Zahlung dieses Betrages leisteten die Kläger an die Beklagte per Überweisung.
In dem von den Klägern unterzeichneten Reservierungsauftrag ist unter anderem Folgendes geregelt: “Um Ihnen einen angemessenen Zeitraum für die Kreditbeschaffung und andere Vorbereitungen im Hinblick auf den Abschluss des Kaufvertrages zu geben, reserviert ... die Einheit für die Dauer des o. g. Reservierungszeitraumes zu Ihren Gunsten und trägt dafür Sorge, dass die Einheit in diesem Zeitraum vom Verkäufer nicht an Dritte veräußert wird. Desweiteren erbringen ... für Sie, abgestimmt auf Ihren Bedarf, weitere Leistungen: auf einen baldigen Vertragsabschluss hinzuwirken; Durchführung von Besichtigungen und Vermittlung von Besichtigungen mit Verkäufer, Architekten, Bauleiter usw.; die notwendigen Vorbereitungen für den Abschluss des Kaufvertrages zu treffen, wie Beleihungsunterlagen, Kaufvertragsentwurf, Teilungserklärung und Baubeschreibung zu beschaffen und einen Termin für den Abschluss des Kaufvertrages mit dem Verkäufer und Notar abzustimmen. Im Übrigen trägt ... das Risiko, das durch den Stillstand während der Reservierung entsteht, insbesondere das des Mehraufwands durch neue Verkaufsbemühungen. ... erbringt die zuvor beschriebenen Leistungen innerhalb von 24 Monaten ab heute auch für weitere von ... angebotene Einheit, sofern Sie dies wünschen und solange das betreffende Objekt nicht für Dritte reserviert ist. …
Weiter heißt es: „Die Reservierungsgebühr wird erstattet, wenn zwischen Verkäufer und Ihnen ein Kaufvertrag über ein über ... reservierte Objekt innerhalb von 24 Monaten ab heute zustande gekommen und dieser notariell beurkundet ist.“
Die Kläger teilten der Beklagten in der Folge mit, von einem Erwerb der Wohnungen Abstand genommen zu haben. Die Beklagte lehnte mit Schreiben vom 05.01.2012 eine Erstattung der Reservierungsgebühr ab.
Mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Kläger vom 05.03.2013 forderte dieser erneut die Rückzahlung der Reservierungsgebühr.
Die Kläger sind der Auffassung, die Vereinbarung der Reservierungsgebühren sei unwirksam.
Die Kläger beantragten,
die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 673,31 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % seit dem 16.03.2013 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, abweichend von dem der Entscheidung des BGH vom 23.09.2010 zugrunde liegenden Sachverhalt eine geldwerte Gegenleistung - so etwa einen mit dem Reservierungszeitraum hergestellten Verhandlungsspielraum - zu erbringen, da sie u. a. Sorge trage, dass die Objekte im jeweiligen Reservierungszeitraum nicht an andere Interessenten verkauft würden - und dies aufgrund des ihr erteilten qualifizierten Alleinauftrages auch könne - und da sie das Reservierungsrisiko, d. h. Mehraufwendungen, die bei Neuaufnahme von Verkaufsbemühungen anfallen, übernehme. Auch die Banken würden Bereitstellungszinsen von üblicherweise 2 bis 3 % des Darlehensbetrages verlangen. Auch daraus ergebe sich der verschaffte Zeitwert.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Kläger haben gegen die Beklagte Anspruch auf Erstattung der an sie durch Überweisung geleisteten Zahlung von 673,31 € gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB. Die der Beklagten zugeflossene Zahlung beruht auf einer ohne Rechtsgrund von den Klägern an die Beklagte erbrachten Leistung, denn der von den Klägern unterzeichnete Reservierungsauftrag stellt mangels Wirksamkeit, keinen Rechtsgrund dar.
Die in dem Reservierungsauftrag verwendete Klausel über das mit Unterzeichnung des Auftrags fällige Reservierungsentgelt ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Dabei stellen die in dem Reservierungsauftrag enthaltenen Regelungen von der Beklagten gestellte, vorformulierte Vertragsbedingungen über ein Hauptleistungsversprechen dar. Damit unterliegen diese der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB.
Die in dem Reservierungsauftrag getroffenen Regelungen stellen eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB dar. Eine solche ist dann anzunehmen, wenn der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen. Die Unangemessenheit ist zu verneinen, wenn die Benachteiligung des Vertragspartners durch zumindest gleichwertige Interessen des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gerechtfertigt ist (BGH in st. Rechtsprechung, Urteil vom 23.09.2010, III ZR 21/10, Rn. 12 m. w. N.).
Die vorliegende Vertragsgestaltung ist vergleichbar mit derjenigen, die der Entscheidung des Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 23.09.2010, III ZR 21/10 zugrunde lag. Danach stellt sich die Pflicht zur Zahlung eines von dem Zustandekommen eines Kaufvertrages unabhängigen Reservierungsentgelts als unangemessene Benachteiligung des Kunden dar, wenn nicht gewährleistet ist, dass sich aus der entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarung für den Kunden nennenswerte Vorteile ergeben (BGH, a. a. O., Rn. 13 ff., soweit zitiert nach juris). Vorliegend sind mit der Reservierungsvereinbarung keine wirklichen Vorteile für den Reservierenden verbunden. Die Reservierungsvereinbarung führt vielmehr dazu, dass die Beklagte, bereits tätig als Makler für die Verkäuferseite, für dieselbe Tätigkeit sich zugleich eine von dem Erfolg ihrer Bemühungen unabhängige weitere Vergütung von der reservierenden Käuferseite versprechen läßt. Die Vereinbarung weicht damit von dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des § 652 BGB ab. Danach entstehen Maklerprovisionsansprüche grundsätzlich nur im Erfolgsfall der maklerischen Tätigkeit
Für die Kläger ist, wie auch in der von dem BGH mit Urteil vom 23.09.2010 entschiedenen Konstellation, nicht sichergestellt, dass sie tatsächlich das reservierte Objekt erwerben können. Die Beklagte kann selbst bei Vorliegen eines Makleralleinauftrages rechtlich auch für die Zeit der Reservierung nicht sicherstellen oder gewährleisten, dass der Immobilieneigentümer tatsächlich nur mit dem Reservierenden und nicht etwa mit einem Dritten kontrahiert.
Auch geht zu Lasten der Kaufinteressenten, dass hinsichtlich der Reservierungsgebühr und deren Verbleib bei der Beklagte nicht nach einem Vertretenmüssen des Nichtzustandekommens eines Kaufvertrages differenziert wird, dass heißt die Reservierungsgebühr ist auch dann für den Reservierenden verloren, wenn das Scheitern des Vertragsschlusses nicht von ihm zu vertreten war. Zudem ist dem reservierenden Kaufinteressenten aufgrund der pauschalen Bestimmung des Reservierungsentgelts der Nachweis abgeschnitten, dass der Beklagten nur ein geringerer Aufwand entstanden ist, da ein entsprechenden Vorbehalt in der Reservierungsvereinbarung nicht vorgesehen ist, § 309 Nr. 5 BGB (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 29.03.1996, 2 U 236/95, Rn. 52 ff., soweit zitiert nach juris).
Die Leistungen der Beklagten stellen demgegenüber keinen nennenswerten Vorteil für den Reservierenden dar. Die 24 Monate Laufzeit mit der Möglichkeit des Wechsels auf ein anderes Objekt der Beklagten stellt für die Kläger kein tatsächliches Mehr an Leistung dar. Da das Interesse des Kaufinteressenten sich regelmäßig auf eine ganz bestimmte Wohnung bezieht. Im Übrigen ist die Gewährung der Möglichkeit, potentielle Verkaufsobjekte des Maklers zu besichtigen im Interesse des Maklers und regelmäßig nicht kostenpflichtig. Die von der Beklagten angeführten weiteren Leistungen gehen im Übrigen nicht über das hinaus, was an Leistungen von ihr ohnehin im Rahmen üblicher Maklertätigkeit und damit schon im eigenen Vergütungsinteresse im Hinblick auf den zu dem Verkäufer der Immobilien bestehenden Maklervertrag zu erbringen ist. Die Maklerprovision im Falle eines Vertragsabschlusses wird aber zusätzlich zu dem Reservierungsauftrag geschuldet. Auch der Vergleich mit den Bereitstellungszinsen der Bank ist nicht geeignet, ein anderes Ergebnis zu begründen, da in diesem Fall aufgrund der erfolgten Bereitstellung bereits das Erwerbsgeschäft begonnen haben muss und dieses dem Stadium der bloßen Reservierung nicht gleichgesetzt werden kann.
Der Zinsanspruch ergibt sich als Verzugszinsanspruch nach §§ 286 Abs. 1 und 2 Nr. 3, 288 Abs. 1 BGB.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen hinsichtlich der Kosten auf § 91 ZPO, hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 673,31 Euro festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 652 BGB
§ 307 BGB
§ 91 ZPO
§ 307 Abs. 1 BGB
§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB
§ 307 Abs. 3 Satz 1 BGB
§ 309 Nr. 5 BGB
§ 286 Abs. 1 und 2 Nr. 3, 288 Abs. 1 BGB
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: MDR 2010, 1371
III ZR 21/10
55 S 257/13
2 U 236/95