Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1999-12-10, Aktenzeichen 3 O 183/99
ECLI: ECLI:DE:LGDO:1999:1210.3O183.99.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin
nach einem Streitwert von 131.293,60 DM.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe
von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages
vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom
25.04.1996 bot die M (im folgenden M) der Klägerin
einen 1/2 Miteigentumsanteil an der im Wohnungsgrundbuch
von P Bl. 37099 eingetragenen Eigentumswohnung
Nr. 45 des Aufteilungsplans zu einem Kaufpreis
von 90.506,00 DM zum Kauf an. Dieses Angebot nahm
die Klägerin mit notariell beurkundeter Erklärung vom
08.05.1996 an.
Zur Finanzierung des Kaufpreises schloss sie im April/
Mai 1996 mit der C zwei Bausparverträge
mit Bausparsummen von 54.000,00 DM und
55.000,00 DM und, insoweit handelte die C
im Namen und für Rechnung der Beklagten,
einen Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen in Höhe
von 109.000,00 DM und einer Zinsfestschreibungszeit von
fünf Jahren. In der von der Klägerin unterschriebenen
Vertragsurkunde heißt es unter anderem wie folgt:
"Die monatliche Zinsrate beträgt 504,12 DM.
Während der Vorfinanzierungszeit wird das Darlehen
nicht getilgt.
Die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung
entspricht der Vorausdarlehenssumme, da bis zur Zuteilung
des Bausparvertrages keine Tilgung erfolgt.
Die Tilgung des Vorausdarlehens soll mit der/den
zugeteilten Bausparsumme/n der nachgenannten Bausparverträge
erfolgen....
Die monatliche Sparrate beträgt:
1. - 3. Jahr 82,50 DM,
4 . - 6. Jahr 115,50 DM,
7 . - 9. Jahr 159,50 DM,
ab dem 10. Jahr 203,50 DM. "
Gesichert wurde das Darlehen durch Eintragung einer
Grundschuld in Höhe von 109.000,00 DM zu Gunsten der
C sowie durch die Guthaben aus
den vorzufinanzierenden Bausparverträgen. Zudem musste
die Klägerin der Mieteinnahmegemeinschaft (im folgenden
Mietpool) beitreten.
Sämtliche Verträge wurden durch die Zeugen N
- den Bruder der Klägerin- und X angebahnt.
Sie führten die Vertragsverhandlungen mit der Klägerin.
Einen persönlichen Kontakt zwischen der Klägerin und
der Beklagten bzw. der C gab es
nicht. Der Inhalt der Vertragsverhandlungen ist streitig.
Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin Freistellung
von den Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag,
Schadensersatz sowie Feststellung der weiteren
Ersatzpflicht Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung.
Sie zahlte seit Juli 1996 an die Beklagte
monatlich 504,12 DM und an den Mietpool monatlich
67,00 DM. Von dem Mietpool erhielt die Klägerin monatlich
308,00 DM. Wegen der weiteren Einzelheiten der
Schadensberechnung wird auf BI. 22 d.A. verwiesen.
Die Klägerin behauptet, der Zeuge N habe während
der Vertragsverhandlungen folgendes erklärt:
1. Die Klägerin habe zwei Bausparverträge jeweils
sieben Jahre ansparen müssen und dann kämen
keine weiteren Belastungen auf sie zu, weil die
Belastung von der Miete getragen werde, wobei
noch ein Gewinn übrig bleibe.
2. Die Mieteinnahmen seien garantiert. Durch jährliche
Mieterhöhungen verringere sich die persönliche Belastung.
3. über die vorgestellte Aufwandsberechnung hinaus
seien keine weiteren Zahlungen zu leisten.
4. Die monatliche Belastung betrage 504,12 DM
Zinsen und Tilgung sowie 82,50 DM Vermögenswirksame
Leistungen.
5. Der Wert der Immobilie steige und sie könne nach
fünf Jahren mit Gewinn weiterveräußert werden.
Die Veräußerung der Immobilie sei jederzeit problemlos
möglich. Tatsächlich belaufe sich der
Wiederverkaufswert auf höchstens 73.920,00 DM.
6. Es handele sich um ein Steuersparmodell.
Verschwiegen habe der Vermittler,
7. dass bis zur Zuteilung der Bausparverträge keine
Tilgung erfolge,
8. dass Ausfallrisiken/ Nachzahlungspflichten des
Mietpools infolge Unterdeckung oder Instandhaltungsaufwand
bestünden,
9. dass die Bausparraten erheblich ansteigen
würden,
10. dass die Zuteilung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist
nicht sicher sei,
11. die Art und das Ausmaß des Finanzierungsmodells
und der streitigen versteckten Innenprovisionen.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen,
a) an die Kläger 2.293,60 DM nebst 4 % Zinsen
seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
b) die Klägerin von allen Verbindlichkeiten
aus dem Darlehen mit der Beklagten zur
Konto-Nr. ########## freizustellen, das
mit Wirkung zum 01.01.1999 von der Beklagten
an die C abgetreten
wurde,
c) das an die Beklagte zur Sicherheit abgetretene
Bausparguthaben bei der C mit der Bausparvertrags-Nr.
#######/301 und #######/302 an die Klägerin
zurück abzutreten,
Zug um Zug gegen kostenneutraler Abgabe sämtlicher
Erklärungen, die zur Übertragung des
im Wohnungsgrundbuch von P, Bl. 37099
eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend
aus einem 1.014/100.000 Miterbbaurechtsanteil
nach WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an
der im Aufteilungsplan mit Nr. 45 bezeichneten
Wohnung mit sämtlichen im Grundbuch eingetragenen
und nicht eingetragenen Belastungen
und Beschränkungen auf die Beklagte erforderlich
sind,
2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet
ist, der Klägerin sämtliche über den Monat
Dezember 1998 hinausgehenden, noch künftig
entstehenden Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang
stehen mit dem Kauf des im Wohnungsgrundbuch
von P, BI. 37099 eingetragenen
Wohnungseigentums, bestehend aus
einem 1014/100.000 Miterbbaurechtsanteil nach
WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an der
im Aufteilungsplan mit Nr. 45 bezeichneten Wohnung.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, der Klägerin sei empfohlen worden, sich
die Immobilie anzusehen. Die Risikohinweise Anlage B 6
und 7 seien besprochen worden und der Klägerin eine
Fotokopie übergeben worden.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der
Zeugen N, X, N2 und N3
sowie U. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme
wird auf die Sitzungsniederschrift vom 10.11.1999
Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist nicht begründet.
Anspruchsgrundlage ist allein ein Verschulden bei Vertragsschluss
(im folgenden c.i.c.). Eine Haftung nach
den Grundsätzen der c.i.c. setzt zunächst eine Verletzung
von Sorgfaltspflichten voraus. Dabei ist zu
unterscheiden zwischen objektiv unrichtigen Angaben
(unten a)) und unterlassenen Hinweisen (unten b)).
a)
Macht ein Vertragspartner oder eine Person, deren er
sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten
bedient, konkrete Angaben, die über allgemeine und reklamehafte
Anpreisungen hinausgehen und die für den
Vertragsschluss des anderen Teils von Bedeutung sein
können, dann müssen diese Angaben richtig sein. Andernfalls
verletzt er Sorgfalts- und Aufklärungspflichten
(BGH NJW 1998, 302, NJW 1991, 2556). Für die Erklärungen
des Vermittlers muss die Beklagte einstehen, denn
sie hat ihm die gesamten Vertragsverhandlungen bis zur
Unterschriftsreife überlassen (BGH NJW-RR 1997, 116).
Die Klägerin hat die von ihr behaupteten falschen Angaben
nicht beweisen können. Der Zeuge N
hat zwar ausgesagt, er habe seiner Schwester erklärt,
dass der Wert der Immobilie steige und sie nach fünf
Jahren mit Gewinn weiter veräußert werden könne. Das
Gericht hat jedoch Zweifel an der Wahrheit der Aussage
des Zeugen. Sie widerspricht den Risikohinweisen B 6
und B 7, die die Klägerin nach der Aussage des Zeugen
unterschrieben hat. Er hat mit seiner Schwester auch
über den Inhalt dieser Urkunde gesprochen. Hinzu kommt,
dass die Erklärung offensichtlich falsch ist und dies
dem Zeugen auch bekannt gewesen sein muss, weil zahlreiche
Erwerbsnebenkosten und ein Disagio in Höhe von
6.540,00 DM mitfinanziert wurden.
Die weiteren Behauptungen der Klägerin hat der Zeuge
nicht bestätigt. Die Zeugen X sowie N2 und
N3 haben keine der Behauptungen der Klägerin
bestätigt. Dass die Vermittler konkrete Steuerersparnisse
versprochen haben, die über ihre tatsächlich
erzielten Vorteile BI. 22 d.A. hinaus gehen, behauptet
die Klägerin selbst nicht. Ihr obliegt die Darlegungs - und
Beweislast dafür, dass die Vermittler falsche Angaben
gemacht haben {Palandt § 282, 11).
Unbeachtlich ist, welche Erklärungen die von der Firma
I und C2 beauftragten Vermittler in ähnlich gelagerten
Fällen abgegeben haben. Angesichts der nachstehend
aufgeführten Urkunden und Indizien lassen sich
daraus keine sicheren Schlüsse auf den konkreten Inhalt
der Vertragsverhandlungen zwischen der Klägerin und
ihrem Bruder sowie dem Zeugen X ziehen.
Gegen den Vortrag der Klägerin sprechen der von ihr
unterschriebene Besuchsbericht B 5, die Mietpoolvereinbarung
B 8, der Darlehensvertrag und der Zeitablauf
zwischen der Zahlungsaufnahme im Juli 1996 und der
erstmaligen Geltendmachung von Schadensersatz - und
Rückabwicklungsansprüchen im November 1998. Die monatlichen
Belastungen ergeben sich offensichtlich und ohne
weiteres erkennbar -auch für einen geschäftsunerfahrenen
Darlehensnehmer- aus dem Darlehensvertrag
(Zinsrate 504,12 DM, Sparrate von 82,50 DM bis
203,50 DM) und dem Besuchsbericht (Aufwand vor Steuern
357,00 DM). Die Risiken der Vermietbarkeit, der Instandhaltungsrücklage,
der Steuerersparnis und des Immobilienmarktes
sind in den Risikohinweisen auch für
einen Laien verständlich dargestellt. Dass der Klägerin
die Risikohinweise bekannt waren, entnimmt das Gericht
der Aussage des Zeugen N. Anhaltspunkte da-
für, dass er zu Lasten seiner Schwester die Unwahrheit
gesagt haben könnte, gibt es nicht.
Eine Parteivernehmung der Klägerin nach § 448 ZPO kam
nicht in Betracht. Voraussetzung dafür ist, dass für
die zu beweisenden Tatsachen eine gewisse Wahrscheinlichkeit
besteht. Dies ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme
und der Würdigung der vorstehenden Indizien
nicht der Fall, sondern eher das Gegenteil.
Letztlich lässt sich angesichts der Risikohinweise B 6
und 7, des Besuchsberichts B 5, der Mietpoolvereinbarung
B 8 und des Darlehensvertrages auch nicht feststellen,
dass die behaupteten fehlerhaften Angaben der
Zeugen N und X für den Immobilienkauf
der Klägerin ursächlich waren. Wegen der Einzelheiten
der Begründung wird insoweit auf BI. 8-10 der Entscheidungsgründe
des Urteils des OLG Hamm vom 22.03.1999,
Az.: 31 U 169/98, Bezug genommen.
b)
Das Verschweigen von Tatsachen begründet dagegen nur
eine Haftung, wenn der andere Teil -hier die Klägerin nach
Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte
redlicherweise Aufklärung erwarten durften
(Palandt § 276, 78).
Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist eine kreditgebende Bank
grundsätzlich nicht verpflichtet, den
Darlehensnehmer über die Risiken der von ihm beabsichtigten
Verwendung des Darlehens aufzuklären (BGH NJW-RR
1992, 879, Hamm WM 1998, 1230, von Heymann in
Assmann / Schütze Handbuch des Kapitalanlagerechts, § 6
Rdn. 122, 130 ff.). Der Kreditnehmer trägt das wirtschaftliche
Risiko der Vermögensanlage und die Bank das
Risiko für die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers.
Deshalb ist auch der von der Beklagten kalkulierte Beleihungswert
ohne Bedeutung. Nur unter besonderen Umständen
können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten
der Bank ergeben. Das kann etwa der Fall sein, wenn die
Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung
oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht,
wenn sie einen zu den allgemeinen
wirtschaftlichen Risiken solcher Projekte hinzutretenden
besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden
schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie
sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an
den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in
schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn
sie in Bezug auf die speziellen Risiken des Vorhabens
einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer
hat (BGH NJW-RR 1992, 879). Diese speziellen
Voraussetzungen für eine Aufklärungspflicht liegen entgegen
der Ansicht der Klägerin nicht vor.
Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang der Wert der
Eigentumswohnung, die Höhe der Beleihung und die Zahlung
von "Innenprovisionen". Bei steuersparenden Bauherren-
oder Erwerbermodellen hat sich der Anleger
selbst -ggf. unter Hinzuziehung eines Fachberaters darüber
zu unterrichten, ob die aufzuwendenden Gesamtkosten
in angemessenem Verhältnis zum Wert der zu erwerbenden
Immobilie stehen (BGH NJW-RR 1992, 879, WM
1997, 1426). Etwas anderes kann allenfalls dann gelten,
wenn die Bank weiß, dass dem Objekt Mängel anhaften,
die der Anleger nicht kennt (von Heymann, Rdn. 157
ff.). Davon kann hier keine Rede sein. Schwerwiegende
Baumängel und/oder einen unerwartet geringen Mietertrag
behaupten die Klägerin nicht.
Die Modalitäten der Finanzierung ergaben sich ausdrücklich
aus dem Darlehensvertrag. Darin heißt es unter
anderem, dass während der Vorfinanzierungszeit das Darlehen
nicht getilgt wird und dass die monatliche Rate
ansteigt. Daraus ergibt sich auch für einen geschäftsunerfahrenen
Kreditnehmer, dass das Vorausdarlehen bis
zur Zuteilung des Bauspardarlehens nicht getilgt wird
und die Zuteilungszeit länger als fünf Jahre dauert.
Eine weitergehende Aufklärung (worüber?) war unter
keinem rechtlichen Gesichtspunkt notwendig.
Über ihre Rolle als Kreditgeberin ist die Beklagte
nicht hinausgegangen. Dies ist nur dann anzunehmen,
wenn die Bank nach außen erkennbar Funktionen des Verkäufers
übernimmt, indem sie etwa die Käufer wirbt,
sich aktiv in die Veräußerung einschaltet oder ihr die
gesamte Ausgestaltung des Dreiecksverhältnisses zuzurechnen
ist und gleichsam als Partei des finanzierenden
Geschäfts erscheint und so einen zusätzlichen Vertrauenstatbestand
schafft (BGH NJW-RR 1992, 879, NJW 1988,
1583, von Heymann Rdn. 150 ff.). Dies war vorliegend
nicht der Fall. Allein mit der Übernahme der Zwischenfinanzierung
der Verkäufe aller Wohnungen der B und
der Unternehmenstöchter der I und C2 ist
sie nicht über die bankübliche Finanzierung hinausgegangen.
Nach außen ist sie nicht in Erscheinung getreten.
Konkrete Tatsachen, aus denen sich eine Interessenkollision
der Beklagten (vgl.dazu von Heymann
Rdn. 166) oder eine besondere Gefährdung der Kreditnehmer
(vgl. dazu von Heymann Rdn. 155) ergeben könnte,
sind weder dargelegt noch ersichtlich.
Eine Verpflichtung, die Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers
zu erforschen und bei dem Vertragsabschluss
zu berücksichtigen, trifft den Darlehensgeber
grundsätzlich nicht gegenüber dem Darlehensnehmer (BGH
NJW-RR 1988, 1512). Allein die Beklagte trägt nämlich
das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers.
Dahinstehen kann die Anwendbarkeit von § 9 VerbrKrG,
denn die Verkäuferin hat keine Aufklärungspflichten
verletzt. Sie haftet weder nach den Grundsätzen der
c.i.c. noch nach Gewährleistungsrecht. Sie war nicht
verpflichtet, die Klägerin über eventuell versteckte
Innenprovisionen und/oder den Wert der Immobilie aufzuklären.
Es ist allein Sache des Käufers, sich anhand
der wertbildenden Merkmale über den Wert der Kaufsache
zu informieren. Über wertbildende Merkmale (Höhe der
Miete, Bauzustand) ist die Klägerin in keiner Weise getäuscht
worden. Innenprovisionen haben auf den Verkehrswert
einer Eigentumswohnung keinen Einfluss.
Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO
abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
beruht auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 448 ZPO
§ 9 VerbrKrG
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1998, 302
NJW 1991, 2556
NJW-RR 1997, 116
WM 1998, 1230
NJW-RR 1992, 879
NJW 1988,

282
NJW-RR 1988, 1512