Oberlandesgericht Hamm (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 2012-07-05, Aktenzeichen I-16 U 6/11 (Baul.)
ECLI: ECLI:DE:OLGHAM:2012:0705.I16U6.11BAUL.00

Tenor:
Die Berufung des Antragsgegners gegen das am 13. Juli 2011 verkündete Urteil der Kammer für Baulandsachen des Landgerichts Düsseldorf wird zurückgewiesen.
Der Antragsgegner trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 9.000 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Grundstücks I-Straße in E2. Das Grundstück liegt im Ortsteil Bruckhausen. Der Stadtteil wird wie der nördliche Teil des Stadtteils Duisburg-Beeck maßgeblich geprägt durch die Lage zwischen der südlich ver­laufenden A 42, der westlich der L-Straße gelegenen weit­läufigen Werksanlagen der Firma F GmbH und weiteren Industrie- und Gewerbeflächen, die sich nördlich und östlich anschließen. Die Produktionsstätten von F auf den Industrieflächen des Werks Bruckhausen bestehen unter anderem aus meh­reren Hochöfen, dem Kokereibetrieb Schwelgern sowie einem Oxygenstahlwerk.
Am 10. Dezember 2007 beschloss der Rat der Beteiligten zu 3. die Satzung zur Änderung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Duisburg-Bruckhausen vom 12. Januar 1998 - Sanierungssatzung Duisburg-Nord ‑.
In der Beschlussvorlage (Drucksache Nr. 07-1454) wird unter Ziffer 1.3. zur Er­forderlichkeit und zu den Zielen der Sanierungsmaßnahme unter anderem aus­geführt:
„Durch eine städtebauliche Sanierungsmaß­nahme soll das Gebiet der vorbereitenden Unter­suchungen in Bruckhausen und in Beeck - Be­reich an der B-Straße zur Behebung der städtebaulichen Missstände wesentlich verbes­sert und umgestaltet werden. Die Probleme sind in der Industrienahtlage und den Umweltbe­las­tungen aus verschiedenen Quellen begründet.
Ziel der Sanierungsmaßnahme ist die Entzerrung der Industrienahtlage durch die Gestaltung eines Grüngürtels als Landschaftsbauwerk. Dadurch sollen folgende weitergehenden Ziele erreicht werden:
- Schaffung von qualitativ hochwertigem Grün- und Freiraum mit einer hohen ökologischen Bedeutung und einer hohen Aufenthaltsqua­lität für die Bevölkerung
- Verbesserung der städtebaulich-räumlichen Situation durch die Beseitigung städtebauli­cher Missstände
- Lärmminderung durch die Abschirmungsfunk­tion des Grüngürtels
- Verbesserung der wohnungswirtschaftlichen Situation
- Entwicklung des Gebietes an der B als Gewerbeflächen mit Grünbereich am südlichen Gebietsrand; die vorhandene Gewerbenutzung soll verbleiben und im Be­reich der heutigen Wohnnutzung soll zusätz­liche gewerbliche Nutzung, z.B. auch zur ortsnahen Verlagerung aus dem Sanierungs­bereich Bruckhausen, ermöglicht werden.
Weitergehend soll für den gesamten Ortsteil die bisher verfolgte integrierte Stadtteiler­neuerungs­strategie fortentwickelt werden. Grundlage ist die vom Rat der Stadt am 12. Juli 2004 beschlos­sene Fortschreibung des Integrierten Handlungs­konzeptes, die unter breiter Einbeziehung von Bewohnern und Akteuren erneut fortgeschrieben werden soll. Von zentraler Bedeutung ist es, die Funktionalität in Bruckhausen zu erhalten und die Ortsteilsstrukturen weiter zu stabili­sieren. Ent­wicklungsziele im Sinne der Fort­schreibung der Stadtteilerneuerungsstrategie sind:
- Stabilisierung der Einwohnerzahlen und da­mit der soziostrukturellen Situation
- Verbesserung der Wohn- und Lebens­quali­tät durch Grün und stabilisierte Ortsteilsstrukturen.
Zur Realisierung dieser Ziele sind in großen Be­reichen des Gebietes der vorbereitenden Unter­suchungen die Aufgabe der Wohn­nutzung und ein Rückbau der Bausubstanz und somit die Auf­gabe des privaten Grund­eigentums erforder­lich. Eine einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung die­ser umfangreichen städtebauli­chen Verän­derungen ist nur im Rahmen einer Sa­nierungsmaßnahme nach § 136 ff. BauGB möglich. Eine andere Vorgehensweise mit milde­ren Mitteln könnte städtebaulich nicht gesteuert werden und würde die negative städtebauliche Situation im Gebiet über viele Jahre verschlim­mern.“
Weiter heißt es unter Ziffer 2.1 der Beschlussvorlage, dass der - zur Einrichtung eines Grüngürtels als Landschaftsbauwerk erforderliche - Rückbaubereich und der Umgang mit den Häuserzeilen an der S-Straße, der C-Straße (südlich der E-Straße, der nördlichen F-Straße und der südlichen L2 im weiteren Sanierungsverfahren in Verbindung mit dem aufzustel­lenden Bebauungsplan geklärt werde. Die Gesamtkosten für den Grüngürtel Duisburg-Nord (gesamt Bruckhausen/Beeck) werden unter Ziffer 6 der Be­schlussvorlage mit insgesamt 58,8 Mio. Euro geschätzt. Diese Sanierung soll jeweils zur Hälfte durch eine zweckgebundene Spende von F sowie dem Land NRW bzw. der EU finanziert werden. Unter Ziffer 4 der Beschlussvor­lage wird zu den von den Betroffenen und der Öffentlichkeit vorgebrachten Be­denken und Anregungen Stellung genommen.
Den Normenkontrollantrag des Ehemanns der Geschäftsführerin der Antragstellerin und früheren Eigentümers des Grundstücks lehnte das OVG NRW mit Urteil vom 19. Januar 2011 – 2 D 146/08.NE – ab.
Ebenfalls am 10. Dezember 2007 hatte der Rat die Be­schlüsse zur Aufstellung der Bebauungspläne Nr. 1104 (Bruckhausen) und Nr. 1106 (Beeck) sowie zur Flächennutzungsplanänderung Nr. 3.27 - Bruckhau­sen - und Nr. 3.28 - Beeck - gefasst. Nach dem vorlie­genden Planentwurf, der nach den Angaben des Vorsitzenden des Beteiligten zu 2. in der mündlichen Verhandlung des Senats inzwischen als Satzung beschlossen worden ist, soll nördlich der F-Straße sowie westlich der S-Straße und der C-Straße sowie beidseitig eines Teilbereichs der L2 ein Mischgebiet ausgewiesen werden. Zwischen diesen Gebieten sowie der L-Straße soll im Wesentlichen - zur Errichtung des Land­schaftsbauwerks - eine öffentliche Grünfläche festgesetzt werden, die auch das Grundstück der Antragstellerin erfasst. Nach dem Entwurf zum Bebauungsplan Nr. 1106, dessen Geltungsbereich sich mit dem Gebiet der vorbereitenden Untersuchungen Beeck deckt, soll das Plangebiet insgesamt als Gewerbegebiet ausgewiesen werden.
Mit Schreiben vom 29. Juni 2009 setzte der Antragsgegner die Antragstellerin davon in Kenntnis, dass der Rat in seiner Sitzung vom 22. Juni 2009 die Umlegung angeordnet habe. Er werde die Umlegung durch Beschluss gemäß § 47 BauGB einleiten. Durch die Umlegung werde der Antragstellerin die Möglichkeit eröffnet, ein Ersatzgrundstück im Rahmen eines Tauschverfahrens zu erhalten.
Mit Umlegungsbeschluss vom 26. August 2009 beschloss der Antragsgegner die Einleitung der Umlegung zur Neuordnung eines südlichen Teilbereichs des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 1104 Bruckhausen. Räumlich erfasst der Umlegungsbeschluss den südlich der E2 und östlich der Straße L gelegenen Teil des Bebauungsplangebiets unter Ausklammerung einzelner Grundstücke. Der Umlegungsbeschluss wurde erstmals im Amtsblatt vom 15. September 2009 bekannt gemacht, im Amtsblatt vom 15. Oktober 2009 erfolgte eine erneute Bekanntmachung
Mit Schreiben vom 26. Oktober 2009 hat die Antragstellerin einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Sie hat unter anderem gerügt: Die Umlegung diene offenkundig nicht den privaten Interessen der Grundstückseigentümer, sondern allein der öffentlichen Hand als Mittel zur Beschaffung der Flächen, die diese zur Umsetzung ihrer Bauleitplanung benötige. Die Umlegung sei auch nicht notwendig, weil zur Realisierung des Bebauungsplanentwurfs keine Neuordnung von Grundstücken, sondern lediglich deren Räumung erforderlich sei. Es handele sich um eine Rechtsumlegung. Der Flächenunterschied zwischen Umlegungsmasse und Verteilungsmasse sei so groß, dass eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende, gerechte Umlegung nicht möglich sei. Wegen der geringen zur Verfügung stehenden Verteilungsmasse werde sich das Umlegungsverfahren auf sie zumindest teilweise wie eine Enteignung auswirken.
Die Antragstellerin hat erstinstanzlich beantragt,
den Umlegungsbeschluss Nr. 100 „Bruckhausen-Süd“ des Antragsgegners vom 26. August 2009 insgesamt für rechtswidrig zu erklären und aufzuheben.
Der Antragsgegner hat beantragt,
den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen.
Er hat im Wesentlichen geltend gemacht: Die Antragstellerin habe bereits keinen wirksamen Antrag gestellt, da die Erklärungen in deren Schreiben vom 26. Oktober 2009 unter dem Vorbehalt einer späteren Antragstellung erklärt worden seien. Im Übrigen sei der Umlegungsbeschluss nicht zu beanstanden. Die Grenzziehung der Umlegung sei erfolgt, weil im südlichen Bereich eine ausreichende Anzahl von Ersatzgrundstücken vorhanden sei. Im Übrigen sei nunmehr auch im nördlichen Bereich die Umlegung eingeleitet worden. Die Beteiligte zu 3. bemühe sich im Rahmen eines Sozialplans um den freihändigen Erwerb der Grundstücke. Ersatzgrundstücke stünden im Umlegungsgebiet selbst und im Übrigen im gesamten Stadtgebiet zur Verfügung. Eine reine Rechtsumlegung liege nicht vor. Die für den Grünstreifen vorgesehenen Grundstücke würden vielmehr einer übergreifenden Fläche zugeführt. Die Umlegung sei auch privatnützig, weil die Umlegung als Ganzes in den Blick zu nehmen sei. Die Behebung städtebaulicher Missstände liege im wohlverstandenen Interesse aller Eigentümer und komme diesen durch die städtebauliche Aufwertung auch insgesamt zugute. Im Vergleich zu einer hier abstrakt auch in Betracht kommenden Enteignung sei die Umlegung das mildere Mittel, weil sie mit dem Grundsatz der wertgleichen Zuteilung in stärkerem Maße einen wirtschaftlichen Ausgleich bewirken könne als die Enteignung. Ferner sie das Umlegungsgebiet auch nicht ermessensfehlerhaft festgelegt.
Mit dem angefochtenen Urteil vom 13. Juli 2011 hat das Landgericht Düsseldorf – Kammer für Baulandsachen – den Umlegungsbeschluss des Antragsgegners vom 26. August 2009 aufgehoben. Zur Begründung hat die Kammer im Wesentlichen ausgeführt, dass der Antrag auf gerichtliche Entscheidung zulässig, insbesondere fristgerecht erhoben worden sei. Die Antragstellerin habe in ihrem Schreiben vom 26. Oktober 2009 sowohl den Rechtsbehelf als auch einen Aufhebungsantrag eindeutig benannt. Der Antrag sei auch begründet. Die Umlegung sei durch den Zweck des städtebaulichen Sanierungskonzepts nicht gerechtfertigt, weil sie bei einer Gesamtbeurteilung aller wesentlichen Umstände in Bezug auf die Antragstellerin keine privatnützigen Zwecke verfolge. Bodenordnende Maßnahmen dürften im Wege der Umlegung nur als Inhaltsbestimmung des Eigentums durchgeführt werden, wenn sie nach konkreter Zielsetzung und Auswirkungen wesentlich auch den objektiven Interessen der betroffenen Eigentümer dienten. Die Umlegung diene dem Interesse der Eigentümer, wenn sie die plangerechte, zweckmäßige Nutzung der Grundstücke ermögliche. Die Neugestaltung bebauter Grundstücke mit der Zielsetzung einer Sanierungsumlegung könne grundsätzlich von § 45 Abs. 1 BauGB gedeckt sein. Aus objektiver Sicht könne ein Interesse der betroffenen Eigentümer an einer angemessenen Lösung einer ihr Eigentum belastenden Konfliktsituation bestehen. Dies sei regelmäßig der Fall, wenn die Sanierung die Förderung der Nutzbarkeit des vorhandenen privaten Grundeigentums durch Stärkung der Funktion und Minderung von Beeinträchtigungen bezwecke. Hier diene die Umlegung jedoch der Aufgabe der privaten Nutzung zwecks Rückbaus der Wohnbebauung und der Umgestaltung der freigelegten Flächen zur öffentlichen Grünfläche als Gemeinbedarfsfläche gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 2 BauGB. Die Errichtung einer Gemeinbedarfsfläche falle unter die in § 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB für städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen genannten gesetzlichen Beispiele für das Vorliegen eines besonders schwerwiegenden öffentlichen Interesses, das generell den Eigentumsentzug im Wege der Enteignung rechtfertige. Die im Umlegungsgebiet gelegenen, ursprünglich nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestalteten Privatgrundstücke sollten den Eigentümern entzogen werden, obwohl eine Neugestaltung der Grundstücksgrenzen für die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung nur im Teilbereich der zukünftigen Grenze zwischen Mischgebiet und öffentlicher Grünfläche sowie gegebenenfalls innerhalb des zukünftigen Mischgebiets erforderlich sei. Das Umlegungsverfahren sei zudem nicht als milderes Mittel anzusehen.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Antragsgegners, mit der er sein erstinstanzliches Begehren auf Zurückweisung des Antrags des Antragstellers weiterverfolgt. Er macht geltend, dass eine Rechtsverletzung durch einen Umlegungsbeschluss nur vorliegen könne, wenn mit ihm von Anfang an ein unzulässiger Zweck verfolgt werde oder wenn er aus anderen Gründen von Anfang an ermessensfehlerhaft sei. Die Umlegung sei insoweit privatnützig, als sie das Ziel verfolge, die bodenrechtlichen Voraussetzungen für die Beseitigung des vorhandenen Missstandes – unter anderem Wohnungsleerstand und mangelnde Verkehrsfähigkeit von Immobilien – zu schaffen. Die Umlegung sei auch nicht unzweckmäßig. Zum Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses sei völlig offen gewesen, im welchem Umfang ein freihändiger Erwerb von Grundstücken im Umlegungsgebiet möglich sein würde. Es handele sich auch nicht um eine reine Rechtsumlegung. Der Umlegungsplan werde Regelungen treffen für den Eckbereich C-Straße 18/E2 12 sowie im C-Straße bis 34. Er, der Antragsgegner, habe das Umlegungsverfahren nicht zuletzt unter dem Aspekt der Verhältnismäßigkeit gewählt, weil andernfalls nur das Mittel der Enteignung in Betracht komme, falls ein freihändiger Erwerb von Grundstücken nicht gelinge.
Der Antragsgegner beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils den Antrag der Antragstellerin zurückzuweisen.
Der Antragsteller beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt das angefochtene Urteil.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Gerichtsakte AG Duisburg 46 K 395/05 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.
Das Landgericht - Kammer für Baulandsachen - hat dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung zu Recht stattgegeben.
Der angefochtene Umlegungsbeschluss ist rechtswidrig, weil die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Umlegung nicht vorliegen. Eine Umlegung gemäß § 45 Satz 1 BauGB soll eine plangerechte, zweckmäßige Nutzung der betroffenen Grundstücke ermöglichen und hierdurch nicht nur den Interessen der Allgemeinheit, sondern auch den Interessen der Eigentümer dienen. Die Umlegung ist im Gegensatz zur Enteignung durch ihre Privatnützigkeit gekennzeichnet. Der Gesichtspunkt der Privatnützigkeit bedeutet, dass bodenordnende Maßnahmen nur dort im Wege der Umlegung durchgeführt werden dürfen, wo sie ihrer konkreten Zielsetzung und ihren Auswirkungen nach wesentlich auch den Interessen der betroffenen Eigentümern dienen. Die Beurteilung, ob mit einem Umlegungsverfahren insgesamt privatnützige Zwecke verfolgt werden, betrifft die Zulässigkeit der Umlegung als Ganzes und muss bereits bei der Einleitung des Umlegungsverfahrens erfolgen. Der Gesichtspunkt der Privatnützigkeit dient nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht nur der generellen Kennzeichnung der Umlegung als Rechtsinstitut, sondern erfordert auch bei der Anwendung der §§ 45 ff BauGB im Einzelfall Beachtung. Die Prüfung, ob die Gemeinde mit der Einleitung und Durchführung des Umlegungsverfahrens privatnützige Zwecke in dem hier maßgeblichen Sinne verfolgt, erfordert eine Gesamtbeurteilung aller wesentlichen Umstände. Entscheidend ist, ob die beabsichtigten Maßnahmen bei verständiger Würdigung der Interessenlage insgesamt auch im wohlverstandenen Interesse der Eigentümer der im Umlegungsgebiet befindlichen Grundstücke liegen. Dabei kann auch bei einer durch "fremde Interessen" ausgelösten Planung aus objektiver Sicht ein Interesse der betroffenen Eigentümer an einer angemessenen Lösung der Konfliktsituation bestehen (vgl. BGH, Urteil vom 13. Dezember 1990 - III ZR 240/89 -, NJW 1991, 2011, juris Rdnrn. 14 und 17).
Zu den für die Gesamtbeurteilung maßgebenden Umständen kann auch die Absicht der Gemeinde gehören, zur Behebung eines städtebaulichen Missstandes Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Dass solche Maßnahmen dem Wohl der Allgemeinheit dienen, schließt ihre Privatnützigkeit nicht aus. Die dem Prinzip der Lastengleichheit verpflichtete Umlegung, die im Verhältnis zur Enteignung regelmäßig das mildere Mittel darstellt, erscheint besonders geeignet, im Rahmen einer städtebaulichen Sanierung einen wesentlichen, die Interessen aller Grundeigentümer im Sanierungsgebiet angemessen berücksichtigenden Beitrag zur Bodenordnung (vgl. BGH a.a.O. Rdnr 19).
Die Exekutive ist jedoch durch das Recht der Umlegung nicht ermächtigt, den Eigentümern ihre Grundstücke zu entziehen, um sie für ein konkretes, dem Wohl der Allgemeinheit dienendes Vorhaben einzusetzen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 22. Mai 2001 - 1 BvR 1512, 1677/97 - BVerfGE 104, 1, juris Rdnr. 31; BVerwG, Beschluss vom 31. März 2011 - 4 BN 2.11 -, juris Rdnr. 12 ).
So liegt der Fall aber hier. Die beabsichtigte Umlegung zielt nicht auf Ausgleich der privaten Interessen der Eigentümer der betroffenen Grundstücke. Der ganz überwiegende Teil der Wohngrundstücke soll nach dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf vielmehr „weggeplant“ werden. Das Landgericht - Kammer für Baulandsachen - hat hierzu zutreffend ausgeführt, dass die Umlegung in unzulässiger Weise dem Allgemeinwohl durch Gewinnung der für die Anlegung eines Landschaftsbauwerks benötigten Fläche dienen soll. Wie sich auch aus dem Urteil des OVG NRW vom 19. Januar 2011- 2 D 146/08 – ergibt, soll hierdurch ein qualitativ hochwerti­ger Grün- und Freiraum mit einer hohen Aufenthaltsqualität für die Bevölkerung entstehen, die städtebaulich-räumliche sowie die wohnungswirtschaftliche Situa­tion verbessert und durch die Abschirmungsfunktion des Grüngürtels eine Lärm­minderung erreicht werden. Zur Realisierung dieser Ziele ist in großen Bereichen des Gebiets die Aufgabe der Wohnnutzung und ein Rückbau der Bausubstanz und somit die Aufgabe des privaten Grundeigentums erforderlich. Eine Umlegung scheidet somit nach den dargelegten Grundsätzen von vornherein aus.
Des Weiteren hat das Landgericht - Kammer für Baulandsachen - auch zu Recht darauf abgestellt, dass eine Neugestaltung der Grundstücksgrenzen bei einer Realisierung der Planung allenfalls in Teilbereichen zwischen der zukünftigen Grenze zwischen Mischgebiet und öffentlicher Grünfläche sowie gegebenenfalls innerhalb des Mischgebiets erforderlich würde.
Der von dem Antragsgegner auch im Berufungsverfahren angeführte Aspekt der Verhältnismäßigkeit führt zu keinem anderen Ergebnis. Zwar stellt die Umlegung im Verhältnis zur Enteignung regelmäßig das mildere Mittel dar. Im vorliegenden Verfahren scheidet eine Umlegung jedoch – wie bereits ausgeführt - schon deshalb aus, weil ihre gesetzlichen Voraussetzungen mangels Privatnützigkeit der bodenordnenden Maßnahmen nicht gegeben sind. Die Auffassung des Antragsgegners würde vielmehr dazu führen, dass die Eigentümer der betroffenen Grundstücke im Wege einer Umlegung ihr Eigentum vollständig aufgeben müssten. Der Umlegung liegt jedoch die Idee der ungebrochenen Fortsetzung des Eigentums an einem verwandelten Grundstück zugrunde. Nach ständiger Rechtsprechung handelt es sich bei einer Umlegung um eine bloße Inhaltsbestimmung des Eigentums. Dem Eigentümer wird in einem Umlegungsverfahren bei einer vernünftigen wirtschaftlichen Betrachtungsweise sein Eigentum nicht genommen, vgl. BGH, Beschluss vom 27. Januar 2011 – III ZR 119/10 -. Davon kann hier nicht die Rede sein.
Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 97 Abs. 1, 543, 708 Nr. 10, 713 ZPO, 221 Abs 1 BauGB.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 45 ff BauGB
§§ 97 Abs. 1, 543, 708 Nr. 10, 713 ZPO, 221 Abs 1 BauGB
§ 47 BauGB
§ 136 ff. BauGB
§ 45 Abs. 1 BauGB
§ 5 Abs. 2 Nr. 2 BauGB
§ 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB
§ 45 Satz 1 BauGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 1991, 2011
BVerfGE 104, 1
2 D 146/08
46 K 395/05 B
III ZR 240/89
4 BN 2.11
III ZR 119/10