Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2001-11-16, Aktenzeichen 16 Wx 221/01
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2001:1116.16WX221.01.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs. 1 Ziff. 4, 45 Abs. 1 WEG, 27, 29, 20 Abs. 1, 22 Abs. 1 FGG), hat in der Sache jedoch nur insoweit Erfolg, als der Eigentümerbeschluss vom 14.06.1999 zu TOP 5.3. lediglich hinsichtlich der die Tiefgarage betreffenden Positionen für ungültig zu erklären ist.
Die Antragsteller haben lediglich die Abrechnung der Bewirtschaftungskosten für die Tiefgarage beanstandet. Ihr Antrag ist deshalb so auszulegen, dass der Eigentümerbeschluss auch nur insoweit für ungültig erklärt werden soll. Eine solche Antragsbeschränkung und dementsprechend eine auf einzelne Abrechnungsposten beschränkte Ungültigkeitserklärung eines Eigentümerbeschlusses sind möglich (vgl. BayObLG NJW-RR 1993, 1039 m.w.N.).
Der Senat ist mit dem Landgericht der Auffassung, dass die Bewirtschaftungskosten für die Stellplätze in der Tiefgarage nicht allein auf die Inhaber der Stellplätze, sondern auf sämtliche Wohnungseigentümer umzulegen sind.
Die Tiefgarage ist nach der allgemeinen Regel des § 1 Abs. 5 WEG gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer. Maßgebend für die Kostentragung ist deshalb § 16 Abs. 2 WEG, wonach die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen sind. Die Auslegung der im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung ergibt - wie auch das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - keine hiervon abweichende Regelung. Wortlaut und Sinn der maßgebenden Bestimmungen kann nicht mit der vom Landgericht zu Recht geforderten notwendigen Klarheit und Eindeutigkeit entnommen werden, dass die Unterhaltungskosten der Tiefgarage entsprechend der Nutzungsbestimmung auf die Sondernutzungsberechtigten verteilt werden sollen.
Die Regelungen der Nutzungen, Lasten und Kosten in den §§ 8 Abs. 1 und 11 Abs. 1 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung sind gleichlautend mit § 16 Abs. 2 WEG. Zwar ist in § 11 Abs. 1 Satz 4 ein anderer Umlageschlüssel für den Fall vorgesehen, dass Kosten sich ohne Zweifel einzelnen Sondereigentümern zurechnen lassen. Mit solchen Kosten sollen nur die jeweiligen Sondereigentümer belastet werden, wobei diese Bestimmung durch den nachfolgenden Satz 5 eine nähere Konkretisierung erfährt. Von dieser Regelung werden jedoch die Bewirtschaftungskosten der Tiefgarage nicht erfasst, jedenfalls erschließt sich dies für einen unbefangenen Leser der Gemeinschaftsordnung nicht mit der notwendigen Klarheit, die vorliegend insbesondere im Hinblick auf den im Grundbuchrecht geltenden Bestimmtheitsgrundsatz zu fordern ist (vgl. BayObLG ZMR 1999, 48 ff, 49). Der Zweck des Grundbuchs erfordert klare und eindeutige Eintragungen.
An der Tiefgarage besteht kein Sondereigentum; den jeweiligen Wohnungseigentümern ist an bestimmten Stellplätzen der im Gemeinschaftseigentum stehenden Tiefgarage lediglich ein Sondernutzungsrecht eingeräumt worden. Der Inhalt der Gebrauchsregelung, das heißt der Anspruch des begünstigten Wohnungseigentümers auf Überlassung des Abstellplatzes zum alleinigen Gebrauch, ist zwar durch die Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums geworden (§§ 15 Abs. 1, 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG), dies jedoch nur insoweit, als nunmehr die übrigen Wohnungseigentümer von der Nutzung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Stellplatzfläche ausgeschlossen sind (vgl. BGHZ 73, 145 ff, 148 f). Die in der Jahresabrechnung 1998 aufgeführten Bewirtschaftungskosten der Tiefgarage betreffen jedoch nicht nur die den einzelnen Wohnungseigentümern zugewiesenen Stellplatzflächen, sondern das gesamte Tiefgaragengebäude, das aus drei Ebenen besteht, wobei die dritte Ebene - die Oberfläche der Tiefgarage - allen Wohnungseigentümern als Freizeitfläche mit Spiel- und Sportanlagen sowie Sitzbänken und Pflanzbecken zur Verfügung steht. Darüber hinaus haben die Beteiligten zu 2) und 3) unwidersprochen vorgetragen, dass die unteren beiden Ebenen der Tiefgarage außer von den Stellplatzinhabern auch von nicht sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümern als Fußgänger, Rad- oder Mopedfahrern genutzt und auch von diesen die Einrichtungen der Tiefgarage (z. B. Rolltore und Beleuchtung) in Anspruch genommen werden. Die abgerechneten Unterhaltungskosten der Tiefgarage können mithin nicht "ohne Zweifel" - wie es § 11 Abs. 1 Satz 4 der Gemeinschaftsordnung verlangt - den Sondereigentümern zugerechnet werden, die einen Stellplatz innehaben; denn zum Inhalt ihres Sondereigentums - auf das allein § 11 Abs. 1 Satz 4 der Gemeinschaftsordnung abstellt - ist, wie ausgeführt, nur die Gebrauchsregelung hinsichtlich der Stellplatzfläche als solcher geworden. Die allein durch die Nutzung der Stellplatzfläche entstandenen Kosten sind aber nicht von vornherein von den übrigen Kosten absonderbar und damit nicht "ohne Zweifel" den sondernutzungsberechtigten Sondereigentümern zuzuordnen. Auch aus Sinn und Zweck der Regelung lässt sich kein anderes Ergebnis herleiten. Selbst wenn die beiden unteren Ebenen der Tiefgarage über die eigentlichen Stellplatzflächen hinaus im wesentlichen von den Stellplatzinhabern genutzt werden, eine entsprechende Kostentragung deshalb billig erschiene und im Zweifel gewollt sein könnte, spricht gegen eine entsprechende Auslegung, dass § 11 Abs. 1 Satz 4 der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich eine zweifelsfreie Zurechnung verlangt - die im Hinblick auf die Nutzung der von den Sondernutzungsrechten nicht betroffenen Gemeinschaftsflächen durch Dritte nicht gewährleistet ist - und die Vorschrift zudem durch den nachfolgenden Satz 5 konkretisiert wird, wonach die besondere Kostentragungspflicht "insbesondere für außergewöhnliche Reparaturen" und für die "Beseitigung von Verstopfungen in Leitungssträngen" gilt, die von einzelnen Sondereigentümern verursacht worden sind. Die Aufzählung dieser unvorhergesehenen "Eingriffe" einzelner Sondereigentümer in das gemeinschaftliche Eigentum spricht dagegen, dass von der Regelung auch die von vornherein absehbaren Lasten und Kosten der Tiefgarage erfasst sein sollen. Auch dies hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt. Schließlich kann für eine Auslegung im Sinne der Antragsgegner auch nicht die Bestimmung des § 1 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung herangezogen werden. Diese Regelung kommt nach § 15 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung nur dann zur Geltung, wenn der Verwalter eine entsprechende Entscheidung über das Vorliegen einer Untergemeinschaft an einem bestimmten "Block" getroffen hat, was vorliegend hinsichtlich der Tiefgarage nicht geschehen ist.
Eine eindeutige von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Regelung über die Pflicht zur Tragung der Lasten und Kosten der Tiefgarage ergibt die Gemeinschaftsordnung mithin nicht. Eine abändernde Vereinbarung könnte auch nicht allein daraus abgeleitet werden, dass - wie die Antragsgegner behaupten - über Jahre hinweg Jahresabrechnungen genehmigt worden wären, in denen die Kosten abweichend von der Gemeinschaftsordnung verteilt waren. Dazu wäre Voraussetzung, dass sich sämtliche Wohnungseigentümer auf eine entsprechende Regelung geeinigt hätten. Allein die Tatsache, dass eine Anfechtung der Eigentümerbeschlüsse nicht erfolgt ist, reicht nicht aus, um eine für das Zustandekommen einer Vereinbarung erforderliche Einigung aller Wohnungseigentümer annehmen zu können.
Ob der Verteilungsschlüssel hinsichtlich der Lasten und Kosten der Tiefgarage grob unbillig ist und deshalb ein Anspruch der Beteiligten zu 1) auf Änderung der Teilungserklärung besteht, bedarf keiner Entscheidung. Unabhängig davon, dass die Beteiligten zu 1) eine Abänderung vorliegend nicht verlangen, könnte der bloße Anspruch auf Änderung des Kostenschlüssels vor rechtskräftiger gerichtlicher Entscheidung auch nicht einredeweise im vorliegenden Verfahren geltend gemacht werden (vgl. KG WuM 1992, 560, 561; auch OLG Celle, WuM 1998, 180, 181).
Auch der Feststellungsantrag, an dessen Zulässigkeit keine Bedenken bestehen, ist nach den obigen Ausführungen begründet, so dass die Rechtsbeschwerde mit der aus dem Tenor ersichtlichen Klarstellung zurückzuweisen war.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Abs. 1 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, den im Rechtsbeschwerdeverfahren unterlegenen Beteiligten zu 1) die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen. Im übrigen bestand keine Veranlassung, von dem Grundsatz, dass außergerichtliche Kosten nicht zu erstatten sind, abzuweichen.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 110.000,00 DM festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 1 Abs. 5 WEG
§ 16 Abs. 2 WEG
§ 15 Abs. 1, 5 Abs. 4, 10
Abs. 2 WEG
§ 47 Abs. 1 WEG
§ 11 Abs. 1 Satz 4 der
Gemeinschaftsordnung
§ 1 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung
§ 15 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 1993, 1039
ZMR
1999, 48
BGHZ 73, 145