Amtsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-03-15, Aktenzeichen 223 C 6/05
ECLI: ECLI:DE:AGK:2005:0315.223C6.05.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:
Zwischen den Parteien besteht seit dem 01.03.1981 ein Mietverhältnis über das Einfamilienhaus S. Straße 2 in Köln. Das Einfamilienhaus hat sieben Zimmer, Küche, Diele, zwei Bäder, ein WC, zwei Außenterrassen und einen Keller. Ferner ist eine Garage mitvermietet. Die Gartennutzung ist vertraglich vereinbart.
Im Erdgeschoß ist im Arbeitszimmer, im Wohnzimmer und im Eßzimmer ein Parkettboden verlegt. Während der Mietzeit der Beklagten und auch während der 10-jährigen Mietzeit des Vormieters wurde der Parkettboden nicht abgeschliffen und / oder versiegelt.
Die Beklagten stimmten mit Schreiben vom 19.10.2001 einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete zum 01.10.2001 auf 3 174,08 DM (= 1 622,88 €) gemäß dem Mieterhöhungsverlangen mit Schreiben vom 30.07.2001 zu. Zugleich kündigten sie eine Minderung der Kaltmiete ab Oktober 2001 in Höhe von 30 % an und nahmen insoweit wegen angeblicher Mängel Bezug auf die Feststellungen des Herrn Ansorge anläßlich seiner Wohnungsbesichtigung am 04.09.2001. Wegen der Einzelheiten wird auf das Besichtigungsprotokoll vom 04.09.2001 (Bl. 31 ff d. A.) Bezug genommen.
Die Beklagten nutzen spätestens seit September 2001 den Keller des Objektes nicht. Über die Bodenfundamente und Kellerwände zieht Feuchtigkeit im Keller hoch, es besteht dort ein muffiger Geruch. Bei einem Lichtschacht war die Betonwanne gerissen. Der Beton der Außenwand im Keller ist über die gesamte Raumbreite marode. Die Farbe ist abgeblättert und der Beton zum Teil sichtbar durchfeuchtet, ausgeblüht und brüchig. Im Bereich der verzweigten Wasserrohre bestehen stark ausgeblühte Stellen. Rechts vorne im Eckbereich des Kellers, wo ein Fallrohr in die Wand mündet, ist die Wand stark ausgeblüht. Dort verläuft ein etwa 2 m langer und bis zu 10 cm breiter Strang mit massiven Ausblühungen und weißem Schimmel bzw. Salpeterbelag. Im linken vorderen Eckbereich ist die Decke durch einen 50 x 50 cm großen Feuchtigkeitsschaden beschädigt. Im linken vorderen Bereich zur Straße hin ist die Wandfarbe durch Feuchtigkeit etwa 2 m breit und von unten etwa 40 cm hochgehend abgeblättert. An den vorderen Außenwandbereichen sind ringsrum etwa 5 cm vom Bodenanschluß entfernt braune Stockfleckränder vorhanden. Zwischen den beiden Lichtschächten besteht ein etwa 0,5 qm großer Feuchtigkeitsschaden. Die Wandfarbe ist abgeblättert und der Stahl im Beton ist sichtbar rostig. Es lösen sich größere Betonstücke aus dem durchweichten Mauerwerk. Ein von links nach rechts verlaufendes metallenes Leerrohr ist durch Rost und Alter brüchig. Die alten Fallrohre sind rostig, teils sind Halterungen durchgerostet und abgelöst. Vorne rechts zur Straße hin ist der Betonboden auf etwa 2 qm durchgehend nass.
Im Keller besteht spätestens seit dem 26.09.2001 ausweislich des Prüfberichts von Herrn Dr. C. (Bl. 40 d. A.) eine auffällig starke Belastung mit Schimmelpilzen, die schwere gesundheitliche Belastungen verursachen können.
Die Klägerin veranlaßte im Februar 2002 eine Erneuerung der beiden Lichtschächte durch die Firma I.. Weitere Arbeiten im Keller erfolgten nicht.
Im Kellerabgang vorne links am Lichtschachtfenster ist spätestens seit September 2001 die Scheibe großflächig gesprungen. Die Wände sind von unten bis zu etwa 60 cm Höhe ringsum ausgeblüht.
Die Kelleraußentreppe war spätestens seit September 2001 großflächig an den Seitenwänden hohl und feucht, die Stufen und der Boden vor der Kelleraußentür sind nass, der Wandputz im gesamten Bereich ist marode, grün vermoost und blasig. Es sind größere Putzablösungen vorhanden. Das Geländer war rostig und baufällig, ebenso wie der Handlauf. An der Kelleraußentreppe und an dem Handlauf des dortigen Geländers wurden im Februar 2002 durch die Firma I. Arbeiten durchgeführt.
Die Außendrainage ist spätestens seit September 2001 sanierungsbedürftig.
Wegen der weiteren Einzelheiten insoweit wird auf die Lichtbilder vom 26.09.2001 (Bl. 43 - 44 d. A.) und vom 20.08.2004 (Bl. 53 - 58, Bl. 64, 65 d. A.) Bezug genommen.
An der Haustüre war spätestens seit September 2001 die linke innere Scheibe im oberen Bereich gesprungen, die rechte innere Scheibe war von oben bis unten gesprungen. Die Scheiben wurden im Februar 2002 erneuert.
In der Zwischendiele war spätestens seit September 2001 ein tellergroßes Loch nach einem Rohrbruch in der Wand vorhanden. Das Loch wurde im September 2002 beseitigt.
Die Tür zum Arbeitszimmer schloss spätestens seit September 2001 nicht mehr. Das obere Türband war defekt und die Tür verzogen. Im Februar 2002 erfolgten insoweit Arbeiten durch die Firma E..
Im Arbeitszimmer war spätestens seit September 2001 an der Seitenwand zur Terrasse am Wand- und Deckenanschluß etwa mittig ein tellergroßer Feuchtigkeitsfleck mit braunem Rand vorhanden, der auf eindringende Feuchtigkeit vom mittleren Balkon zurückzuführen war. Der Mangel wurde zwischenzeitlich beseitigt, wobei der Zeitpunkt nicht vorgetragen ist.
Im Wohnzimmer im Erdgeschoß war spätestens seit September 2001 der vordere obere Randstein am offenen Kamin mittig gerissen, weitere Risse bestanden an den Schamottsteinen im Brennraum. Im übrigen wies der vordere Randstein keine ausreichende Breite bis zum Parkettboden auf. Inzwischen wurden die Schieferabschlußplatte und die Schamottsteine erneuert, wobei der Zeitpunkt nicht vorgetragen ist. Unverändert ist die Kaminbodenfläche.
In der Küche im Erdgeschoß war spätestens seit September 2001 die Außentür zum Garten schwer zu öffnen. Sie schliff über den Boden und klemmte. Sie ließ sich nur hälftig öffnen. Das obere Türband hatte Spiel. Durch die Firmen I. und E. wurden im Februar 2002 insoweit Arbeiten durchgeführt.
Im Kinderzimmer im Obergeschoß war spätestens seit September 2001 im Eingangsbereich eine Bodenkachel defekt. An der Außenwand zur Straße hin war am Wandanschluß zur Schräge ein 0,40 x 1,00 m tiefschwarzer Schimmelteppich vorhanden. Hinter und oberhalb der Fußleiste zur Dachterrasse war die Wand braun gefärbt, ausgeblüht und der Wandputz über die gesamte Breite marode. Ausweislich des Prüfberichts vom 18.10.2001 (Bl. 40 d. A.) waren dort Schimmelpilze vorhanden (Penicillium und Mucor), die bei allergisch vorbelasteten Personen Gesundheitsschäden verursachen können. Im Mai 2003 wurde in diesem Raum der Putz entfernt und der Raum neu verputzt. Tapeziert wurde nicht, weil die Wand erst trocknen mußte. Der Teppichboden wurde entfernt. Der darunter befindliche Linoleumbelag verblieb in den Räumen. Insoweit bestand zwischen den Parteien Uneinigkeit, ob auch der Linoleumbelag entfernt werden muß.
Im Schlafzimmer im Obergeschoß war spätestens seit September 2001 im Eckbereich gartenseits rechts ein tellergroßer Feuchtigkeitsfleck mit gelbdunkler Einfärbung an Wand und Deckenanschluß vorhanden. Der Fleck wurde inzwischen beseitigt, wobei der Zeitpunkt der Beseitigung nicht vorgetragen ist.
Die Duschtasse im Badezimmer im Obergeschoß war spätestens seit September 2001 an der Frontseite aufgestemmt, eine Reihe Kacheln fehlte. Dieser Zustand ist im Februar 2002 beseitigt worden.
Sämtliche Außengeländer vor dem Fenster des Gästezimmers, des Ankleidezimmers und des Schlafzimmers sind spätestens seit September 2001 verrottet und verrostet. Das Geländer der Terrasse gartenseits (zum Norden) ist verrottet und teilweise verrostet.
An den Bodenanschlüssen zur Balkonbrüstung der Terrasse gartenseits (zum Norden) war keine Versiegelung vorhanden, so daß Niederschlagswasser eindringen konnte. Inzwischen wurde der Terrassenbelag neu verfliest, wobei der Zeitpunkt nicht vorgetragen wird.
Die Dachziegel waren alt und marode, teilweise waren lichte Stellen vorhanden. Am First fehlte eine Dachziegel. Das Holzwerk war alt und verzogen. Ein Teil der Dachziegel und des Holzwerkes wurde im Dezember 2003 erneuert.
Auf der Außenanlage war ein Teil der Betonplatten stark abgesackt, Gleiches gilt für die Rand- und Gehwegplatten im Garten. Auch insoweit wurden im Februar 2002 durch die Firma I. Arbeiten durchgeführt.
Die Beklagten minderten die Kaltmiete von Oktober 2001 bis Oktober 2004 in Höhe von 30 %. Die Klägerin macht im Wege der Teilklage unter Berücksichtigung der nachfolgend aufgeführten nicht gezahlten Miete folgende Beträge geltend:
Monate nicht gezahlte Miete Forderung derKlägerin
Okt. 2001 367,66 € 42,66 €
Nov. 2001-Feb. 2002 monatl. 374,51 € monatl. 49,51 €
insgesamt: 198,04 €
Mrz. 2002-Sept. 2002 monatl. 374,51 € monatl. 134,51 €
insgesamt: 941,57 €
Okt. 2002-Dez. 2003 monatl. 374,51 € monatl. 179,51 €
insgesamt: 2 692,65 €
Jan. 2004-Okt. 2004 monatl. 374,51 € monatl. 224,51 €
insgesamt: 2 245,10 €
Gesamtforderung: 6 120,02 €
Die Klägerin behauptet, die Sanierung der zwei offenen Lichtschächte durch die Firma I. im Februar 2002 sei fachmännisch erfolgt; die Kelleraußentreppe und der Handlauf des Geländers sei durch die Firma I. ausreichend saniert worden; der Unterbodenbelag aus Linoleum im Kinderzimmer im ersten Obergeschoß müsse nicht beseitigt werden; der durch die Firma C. vorgenommene Austausch defekter Dachziegel und verzogener Holzlatten sei ausreichend; das Dach sei nunmehr dicht. Bezüglich der Feuchtigkeit im Keller hätten die Beklagten es versäumt, ihr beim erstmaligen Auftreten von Feuchtigkeit den Mangel anzuzeigen, um ihr Gelegenheit zu geben, Abhilfe zu schaffen, solange dies noch ohne großen Aufwand möglich gewesen sei. Die nach den ergänzenden Arbeiten verbleibenden Unebenheiten an der Außenanlage könnten nicht beseitigt werden; es handele sich - unstreitig - um Natursteinplatten, die zwangsläufig Unebenheiten aufweisen.
Sie vertritt die Auffassung, der Zustand des zweiten Badezimmers im ersten Obergeschoß entspreche der vertraglichen Abrede. Von Anfang an seien - dies ist unstreitig - nur Fliesen bis in 1,40 m Höhe vorhanden gewesen; wenn dann durch Spritzwasser beim Duschen ein Wasserschaden entstehe, dann stelle dies eine unsachgemäße Nutzung durch die Beklagten dar. Anstricharbeiten an den Außengeländern seien nicht erforderlich, weil hierdurch keine Einschränkung des Wohnwertes vorliege. Die Pflege und Wartung des Parkettbodens obliege den Beklagten im Rahmen der Schönheitsreparaturen, die sie - dies ist unstreitig - durch ergänzende Abrede übernommen haben.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 6 120,02 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz wie folgt zu zahlen:
aus 42,66 € ab 05.10.2001 bis 04.11.2001,
aus 92,17 € ab 05.11.2001 bis 04.12.2001,
aus 141,68 € ab 05.12.2001 bis 04.01.2001,
aus 191,19 € ab 05.01.2002 bis 04.02.2002,
aus 240,70 € ab 05.02.2002 bis 04.03.2002,
aus 375,21 € ab 05.03.2002 bis 04.04.2002,
aus 502,72 € ab 05.04.2002 bis 04.05.2002,
aus 644,23 € ab 05.05.2002 bis 04.06.2002,
aus 778,74 € ab 05.06.2002 bis 04.07.2002,
aus 913,25 € ab 05.07.2002 bis 04.08.2002,
aus 1 047,76 € ab 05.08.2002 bis 04.09.2002,
aus 1 182,27 € ab 05.09.2002 bis 04.10.2002,
aus 1 361,78 € ab 05.10.2002 bis 04.11.2002,
aus 1 541,29 € ab 05.11.2002 bis 04.12.2002,
aus 1 720,80 € ab 05.12.2002 bis 04.01.2003,
aus 1 900,31 € ab 05.01.2003 bis 04.02.2003,
aus 2 007,98 € ab 05.02.2003 bis 04.03.2003,
aus 2 259,33 € ab 05.03.2003 bis 04.04.2003,
aus 2 438,84 € ab 05.04.2003 bis 04.05.2003,
aus 2 618,35 € ab 05.05.2003 bis 04.06.2003,
aus 2 797,86 € ab 05.06.2003 bis 04.07.2003,
aus 2 977,37 € ab 05.07.2003 bis 04.08.2003,
aus 3 156,88 € ab 05.08.2003 bis 04.09.2003,
aus 3 336,39 € ab 05.09.2003 bis 04.10.2003,
aus 3 515,90 € ab 05.10.2003 bis 04.11.2003,
aus 3 695,41 € ab 05.11.2003 bis 04.12.2003,
aus 3 874,92 € ab 05.12.2003 bis 04.01.2004,
aus 4 099,43 € ab 05.01.2004 bis 04.02.2004,
aus 4 323,94 € ab 05.02.2004 bis 04.03.2004,
aus 4 548,45 € ab 05.03.2004 bis 04.04.2004,
aus 4 772,96 € ab 05.04.2004 bis 04.05.2004,
aus 4 997,47 € ab 05.05.2004 bis 04.06.2004,
aus 5 221,98 € ab 05.06.2004 bis 04.07.2004,
aus 5 446,49 € ab 05.07.2004 bis 04.08.2004,
aus 5 671,00 € ab 05.08.2004 bis 04.09.2004,
aus 5 895,51 € ab 05.09.2004 bis 04.10.2004 sowie
aus 6 120,06 € ab dem 05.10.2004.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, die - unstreitige - Reparatur der Lichtschächte sei unsachgemäß erfolgt; nach wie vor dringe bei entsprechendem Wetter Feuchtigkeit in den Keller ein; auch die Feuchtigkeitsschäden an der Kelleraußentreppe seien nicht ordnungsgemäß beseitigt worden; nach wie vor sei dort Feuchtigkeit vorhanden. Der Parkettboden im Arbeitszimmer, im Wohnzimmer und im Eßzimmer des Erdgeschosses sei uneben; die Versiegelung sei abgenutzt; Möbel müßten mit Keilen unterlegt werden, um den Schiefstand auszugleichen; teilweise würden sich die einzelnen Stäbe abheben; der verwendete Klebstoff sei krebserregend, was dann unbeachtlich sei, wenn eine ausreichende Versiegelung vorhanden sei, die aber fehle. Die Unterkante der Küchentüre sei auch nach den Arbeiten morsch; damit sie nicht mehr schleife, sei nur die außen liegende Bodenplatte abgesenkt worden; durch die beschädigte Unterkante gelange Ungeziefer ins Haus.
Weiter behaupten die Beklagten, folgende - mit Schriftsatz vom 05.11.2004 vorgetragene - weitere Mängel bestünden an dem Mietobjekt:
- Die Anschlüsse der Haustür seien fehlerhaft.
- Der Außenanstrich des Fensters des Eßzimmers im Erdgeschoß müsse
erneuert werden.
- Die Abläufe der Terrasse gartenseits (zum Norden) seien zu klein, so
daß Wasser sich auf dem Balkon sammele.
- Das Garagentor sei verrottet.
- Die Mauer zum Wirtschaftshof sei marode.
- Die Dachrinnen würden nicht regelmäßig von der Klägerin gereinigt, was
dazu führe, daß sich das Außenmauerwerk mit Feuchtigkeit vollsauge.
- Die Putzflächen der überdachten Terrasse Südwest seien marode.
- Im Garten hingen ganze Baumstämme lose in den Gipfeln der Bäume.
Zudem sei bei der Garage ein Feuchtigkeitsschaden am Fallrohr vorhanden gewesen, der - dies ist unstreitig - Ende 2002 beseitigt wurde.
Ferner behaupten die Beklagten folgende, mit Schriftsatz vom 13.01.2005 vorgetragene Mängel:
- Das Warmwasser sei braun verfärbt.
- Über dem Fliesenspiegel im Badezimmer im ersten Obergeschoß
bestehe ein Feuchtigkeitsschaden.
- Die Wasserhähne in der Gäste-Toilette im ersten Obergeschoß seien
verstopft.
- Der Hausanstrich sei insgesamt rissig, verwittert und von Schimmel
befallen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung der geltend gemachten Mietzinsen aus § 535 Abs. 2 BGB.
Aufgrund der Zustimmung der Beklagten hinsichtlich der Erhöhung der Miete auf 1.622,88 € ab dem 01.10.2001 schulden die Beklagten grundsätzlich seit dem 01.10.2001 den entsprechenden Mietzins. Die Beklagten haben seit Oktober 2001 bis Oktober 2004 die monatliche Kaltmiete in Höhe von 30 % gemindert. In diesem Zeitraum war die Kaltmiete, die die Parteien übereinstimmend als Bezugsgröße zugrunde legen, tatsächlich in Höhe von 30 % gem. § 536 Abs. 1 S. 2 BGB gemindert. Nach dieser Vorschrift hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten, wenn die Mietsache während der Mietzeit einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Hierbei bleibt aber gem. § 536 Abs. 1 S. 3 BGB eine nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht.
Aus den nachfolgenden Gründen wies das Mietobjekt von Oktober 2001 bis Oktober 2004 durchgängig nachfolgende minderungsrelevante Mängel auf:
- Feuchtigkeit im Keller
- Feuchtigkeit an der Kelleraußentreppe
- nicht versiegelter Parkettboden
- morsche Unterkante an der Außentür zum Garten (Küche)
- infolge Feuchtigkeitsschäden nicht nutzbares Kinderzimmer im ersten
Obergeschoß
- verrostete Außengeländer vor Fenstern und an der Terrasse gartenseits
(zum Norden)
Daß spätestens September 2001 Feuchtigkeit im Keller im aus dem Tatbestand ersichtlichen Umfang vorhanden ist, ist zwischen den Parteien nicht streitig, § 138 Abs. 3 ZPO. Nach dieser Vorschrift sind Tatsachen, die nicht ausdrücklich bestritten werden, als zugestanden anzusehen, wenn nicht die Absicht, sie bestreiten zu wollen, aus den übrigen Erklärungen der Partei hervor geht. Diese Absicht geht aus den übrigen Erklärungen der Klägerin nicht hervor. Sie hat sich darauf berufen, daß eine Mängelbeseitigung der Feuchtigkeit im Keller mit geringerem Aufwand möglich gewesen wäre, wenn eine vorherige Mängelanzeige durch die Beklagten erfolgt sei. Damit ist aber der Zustand der Kellerräume seit September 2001 unstreitig. Weil unstreitig Mängel seit spätestens September 2001 vorlagen, oblag der Klägerin der Beweis, daß sie später durch geeignete Maßnahmen die Feuchtigkeit, ggf. teilweise, beseitigt hat. Nach dem Vortrag der Klägerin kam dies allenfalls teilweise bezüglich der erneuerten Lichtschächte in Betracht. Ob die Maßnahmen in diesem Bereich einen weiteren Eintritt von Feuchtigkeit verhindern, ist zwischen den Parteien streitig. Die insoweit beweisbelastete Klägerin hat dies nicht unter Beweis gestellt. Es ist daher zu ihren Lasten davon auszugehen, daß nicht einmal eine teilweise erfolgreiche Mängelbeseitigung erfolgte. Entscheidungserheblich ist dies aber ohnehin nicht. Denn Maßnahmen zur Instandsetzung der Kellerräume durch Beseitigung der dortigen Feuchtigkeitsschäden, die eine Benutzung ermöglichen, werden ohnehin nicht vorgetragen. Der gesamte Keller ist im Hinblick auf die Feuchtigkeitsschäden unbenutzbar.
Bezüglich der unstreitig ursprünglich vorhandenen Feuchtigkeit an der Kelleraußentreppe hat die insoweit beweisbelastete Klägerin eine ordnungsgemäße Beseitigung nicht unter Beweis gestellt. Zu ihren Lasten ist davon auszugehen, daß durchgängig von Oktober 2001 bis Oktober 2004 Feuchtigkeitserscheinungen vorhanden waren.
Das Abschleifen und die Versiegelung von Parkettboden gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen (vgl. Langenberg in Schmidt/Futterer, § 538 Rdnr. 46 m.w.N.). Die unstreitige vertragliche Abrede zwischen den Parteien, wonach die Beklagten die laufenden Schönheitsreparaturen übernehmen, hat also bezüglich des Parkettbodens keine Auswirkungen. Unstreitig ist seit 35 Jahren das Parkett nicht abgeschliffen und versiegelt worden. Die zwischen den Parteien streitige Frage der Erforderlichkeit des Abschleifens und der Versiegelung des Parketts ist vor diesem Hintergrund nicht beweisbedürftig. Es ist gerichtsbekannt, daß selbst bei geringster Abnutzung im Rahmen eines Mietverhältnisses nach 35 Jahren ein Parkettboden abgeschliffen und versiegelt werden muß (vgl. zur Lebensdauer insoweit auch Langenberg in Schmidt/Futterer, a.a.O., § 538 Rdnr. 374 m.w.N.).
Eine ordnungsgemäße Mängelbeseitigung bezüglich der Unterkante an der Außentür zum Garten in der Küche hat die insoweit beweispflichtige Klägerin nicht unter Beweis gestellt.
Das Kinderzimmer im ersten Obergeschoß ist auch nach ergänzenden Arbeiten der Klägerin nach wie vor nicht nutzbar. Bis Mai 2003 erfolgten ohnehin keine Mängelbeseitigungsarbeiten insoweit. Das Minderungsrecht der Beklagten hinsichtlich der dann unterbliebenen weiteren Arbeiten ist aber auch nicht gem. § 242 BGB nach den Grundsätzen von Treu und Glauben ausgeschlossen. Es kann in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob nach dem Vortrag der Klägerin überhaupt ein Ausschluß des Minderungsrechts in Betracht kommt. Anhaltspunkt insoweit ist alleine, daß die Beklagten möglicherweise im Hinblick auf den Streit bezüglich des Austausches des Linoleumbelages weitere Arbeiten verhinderten. In diesem Zusammenhang wäre allerdings ergänzender Vortrag der beweispflichtigen Klägerin dazu geboten gewesen, zu welcher Zeit ergänzende Mängelbeseitigungsarbeiten seitens der Klägerin angeboten und dann von den Beklagten abgelehnt worden sind. Einer abschließenden Entscheidung bedarf dies allerdings bereits deshalb nicht, weil zu Lasten der Klägerin davon auszugehen ist, daß auch der Linoleumbelag im Hinblick auf die dortigen Feuchtigkeitserscheinungen im Zimmer ausgetauscht werden muß. Die insoweit für die Eignung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen - und damit auch für die nicht erforderlichen Maßnahmen - beweispflichtige Klägerin hat nicht unter Beweis gestellt, daß der Linoleumbelag von den Feuchtigkeitsschäden nicht betroffen war und einen geeigneten Unterbodenbelag für einen zu verlegenden Teppichboden darstellt.
Die verrosteten Außengeländer vor den Fenstern und das verrostete Geländer der Terrasse gartenseits (zum Norden) stellen unter Berücksichtigung des Mietzinses einen nicht unerheblichen optischen Mangel dar.
Im Hinblick darauf, daß der Keller insgesamt nicht genutzt werden kann, ist insoweit eine Minderung von 10 % der Kaltmiete angemessen. Hinsichtlich des nicht nutzbaren Kinderzimmers im ersten Obergeschoß ist ebenfalls eine Minderung von 10 % der Kaltmiete angemessen. Eine weitere Minderung von 10 % der Kaltmiete ist im Hinblick auf den Zustand des Parkettbodens im Arbeitszimmer, Wohnzimmer und Eßzimmer im Erdgeschoß angemessen. Insoweit besteht aufgrund der mangelnden Versiegelung eine optische Beeinträchtigung. Im übrigen ist die Nutzbarkeit der Räume dadurch eingeschränkt, daß der - gerichtsbekannt - mangels Versiegelung stumpfe Parkettbelag nicht uneingeschränkt betreten werden kann.
Die weiteren oben aufgeführten Mängel fallen im Hinblick auf die bereits angemessene Minderung von 30 % der Kaltmiete nicht mehr zusätzlich ins Gewicht.
Vor diesem Hintergrund bedarf es auch keiner Beweiserhebung zu der Frage, ob die Mängelbeseitigung bezüglich des Daches ausreichend war. Ferner kommt es auch nicht darauf an, ob und inwieweit die mit den Schriftsätzen vom 05.11.2004 und 13.01.2005 erstmals vorgetragenen Mängel im Hinblick auf die nicht vorhandene vorprozessuale Mängelrüge Berücksichtigung finden können.
Das Minderungsrecht der Beklagten ist auch nicht im Hinblick auf die vorbehaltlose Zahlung der Miete bis einschließlich September 2001 gemäß § 242 BGB bzw. § 536 b BGB analog für den hier maßgeblichen Zeitraum verwirkt.
Für nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 01.09.2001 fällig gewordene Mieten scheidet eine analoge Anwendung des § 536 b BGB, der an die Stelle des § 539 BGB a. F. getreten ist, aus (vgl. BGH, WM 2003, 440, 440). Eine Analogie ist zur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält. Eine derartige Regelungslücke ist jedoch bei der jetzigen, durch das Mietrechtsreformgesetz geschaffenen Rechtslage nicht mehr vorhanden. In der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 536 b BGB, der das Gesetzgebungsverfahren insoweit ohne Gegenäußerung unverändert durchlaufen hat, heißt es ausdrücklich, daß - bewußt - "davon abgesehen (wurde), im Zusammenhang mit der Vorschrift des § 536 b - Entwurf eine Regelung für den Fall zu treffen, daß der Mieter den Mangel erst nach Vertragsschluß erkennt und trotz Kenntnis des Mangels die Miete über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos in voller Höhe weiterbezahlt (BT Drucksache 14/4553 Seite 41 ff). Sodann geht die Begründung auf die bisherige Rechtsprechung zur analogen Anwendung des § 539 BGB a. F. ein, die sie als nicht gerechtfertigt bezeichnet und der sie mit dem Hinweis auf die "als ausreichend und sinnvoll" erachtete Regelung des § 545 BGB a. F. und die "zusätzliche Handhabe" der §§ 242, 814 BGB zur rechtlich befriedigenden Lösung des Problems entgegentritt. Das Ergebnis dieser und weiterer Erwägungen wird schließlich dergestalt zusammengefaßt, daß damit klargestellt wird, bei § 536 c BGB soll es sich um eine abschließende Regelung für sich nachträglich zeigende Mängel handeln. Da der Gesetzgeber das Problem erkannt und die von der Rechtsprechung hierzu entwickelten Grundsätze erwogen, sich aber dennoch bewußt gegen eine derartige gesetzliche Regelung entschieden hat, bleibt für die Annahme einer planwidrigen Regelungslücke im Rahmen des § 536 c BGB und die dadurch eröffnete Möglichkeit einer Analogie zu § 536 b BGB kein Raum (vgl. BGH WM 2003, 440, 442). Die Minderung ist nur noch unter den Voraussetzungen des ausdrücklichen oder stillschweigenden Verzichts oder des § 242 BGB, insbesondere der Verwirkung, ausgeschlossen, wobei die Umstände des Einzelfalls sowie die Person des Mieters - Mieter von Wohnraum oder geschäftserfahrene Mieter von Gewerberaum - durchaus von Bedeutung sein können (vgl. BGH a.a.O.). Vor diesem Hintergrund reicht die alleinige rügelose Zahlung des Mietzinses durch die Beklagten über einen längeren Zeitraum nicht aus, um den Verwirkungstatbestand aus § 242 BGB anzunehmen. Neben dem fraglos bei einer rügelosen Zahlung des Mietzinses über längere Zeit gegebenen Zeitmoment müssen besondere Umstände vorliegen, die es rechtfertigen, daß der Vermieter darauf vertraut, daß der Mieter sein Minderungsrecht für die Zukunft nicht mehr geltend machen wird. Derartige besondere Umstände sind vorliegend nicht gegeben. Das Verhalten der Beklagten beschränkte sich bis zur Mängelanzeige mit Schreiben vom 19.10.2001 darauf, untätig zu bleiben. Hierauf begründet sich das Umstandsmoment der Verwirkung nicht.
Im übrigen war bereits nach alter Rechtslage anerkannt, daß bei einer begehrten Mieterhöhung das Minderungsrecht wieder auflebt (vgl. insoweit OLG Köln ZMR 2001, 532 ff m.w.N.).
Es ergibt sich auch kein Ausschluß des Minderungsrechts aus § 536 c Abs. 2, S. 2 Nr. 1 BGB. Jedenfalls mit Schreiben vom 19.10.2001 haben die Beklagten unter Bezugnahme auf das Wohnungsbesichtigungsprotokoll vom 04.09.2001 die als entscheidungserheblich angesehenen Mängel angezeigt.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 1. Halbs., 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: 6 120,02 €

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 242, 814 BGB
§§ 91 Abs. 1 S. 1, 1. Halbs., 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 242 BGB
§ 536 b BGB
§ 539 BGB
§ 545 BGB
§ 536 c BGB
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB
§ 138 Abs. 3 ZPO
§ 536 c Abs. 2, S. 2 Nr. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: WM 2003, 440, 440
WM 2003, 440, 442
ZMR 2001, 532