Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-05-21, Aktenzeichen 4 C 39/25
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2025:0521.4C39.25.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Der Vermieter einer Wohnung hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus § 546 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis noch nicht beendet ist. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F., der gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB anwendbar bleibt, und beträgt bei einer Vermietung im Jahr 1955 und Kündigung im Jahr 2024 aufgrund der langen Überlassung der Mieträume zwölf Monate.(Rn.13)
2. Eine im Mietvertrag getroffene Vereinbarung einer kürzeren Kündigungsfrist ist gemäß § 565 Abs. 2 Satz 3 BGB a.F. unwirksam, wenn der Wohnraum nicht zu nur vorübergehendem Gebrauch vermietet wurde. Nur zu vorübergehendem Gebrauch ist Wohnraum vermietet, wenn das Mietverhältnis nach dem Willen beider Vertragsparteien nur von einer relativ kurzen Dauer sein soll, wenn also nur ein kurzzeitiger Sonderbedarf gedeckt werden soll. Dies ist bei einem ursprünglich auf 3 Jahre befristeten Mietvertrag nicht der Fall.(Rn.13)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils gegen ihn vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Mit Vertrag vom 28.11.1955 mieteten die Eltern des Beklagten die streitgegenständliche Wohnung. Der Mietvertrag lautet auszugsweise wie folgt:
„Der Abschluß des Mietvertrages erfolgt auf 3 Jahre - Monate. Das Mietverhältnis beginnt mit dem 1.12.55 und endet am 30.11.1958. Wird es nicht spätestens 3 Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um 1/4 Jahr.“
Der Beklagte trat nach dem Tod seiner Eltern auf Mieterseite in das Mietverhältnis ein, der Kläger wurde durch Eigentumserwerb Vermieter. Mit anwaltlichem Schreiben vom 17.09.2024 ließ der Kläger das streitgegenständliche Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.12.2024, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt kündigen. Mit Schreiben vom 15.10.2024 stellte der Kläger klar, dass die Kündigung nicht - wie versehentlich erklärt - zum 31.12.2024, sondern fristgemäß zum 28.02.2025 ausgesprochen wurde. Mit E-Mail vom 24.10.2024 ließ der Beklagte mitteilen, dass die im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist von drei Monaten unwirksam sei; es sei von einer zwölfmonatigen Kündigungsfrist auszugehen.
Der Kläger ist der Ansicht, eine Kündigung sei aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarung zum 28.02.2025 möglich.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung in dem Objekt B. Straße, ... B., Vorderhaus, 1. Obergeschoss rechts, bestehend aus 2,5 Zimmern, einer Küche, einem Korridor, Bad, Abstellraum, einem Kellerraum mit einer Wohnfläche von 62,3 m² zu räumen und geräumt an ihn am 28.02.2025 herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Ansicht, aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarung ende die Kündigungsfrist am 30.11.2025. Die Klage auf künftige Leistung sei unzulässig.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
I.
Die Klage ist unzulässig, soweit der Kläger die Räumung und Herausgabe als Minus zu seinem auf sofortige Räumung gerichteten Klageantrag zum nächst zulässigen Zeitpunkt begehrt. Zulässigkeitsvoraussetzung für eine Klage auf künftige Leistung ist gemäß § 259 ZPO, dass nach den Umständen die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistungen entziehen werde. Das ist hier nicht der Fall. Der Beklagte hat nicht erklärt, die Wohnung zum Ablauf der von ihm angenommenen Kündigungsfrist (30.11.2025) nicht räumen zu wollen. Er hat sich zur künftigen Räumung nicht verhalten.
II.
Die im Übrigen zulässige Klage ist unbegründet. Der Kläger hat derzeit keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung.
1.
Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe folgt insbesondere nicht aus § 546 Abs. 1 Satz 1 BGB. Denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist noch nicht beendet. Aufgrund der mit Schreiben vom 17.09.2024 erklärten Eigenbedarfskündigung endet das Mietverhältnis jedenfalls nicht vor Ablauf des 30.11.2025. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F., der gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB anwendbar bleibt, und beträgt aufgrund der langen Überlassung der Mieträume zwölf Monate. Die im Mietvertrag getroffene Vereinbarung einer kürzeren Kündigungsfrist ist gemäß § 565 Abs. 2 Satz 3 BGB a.F. unwirksam, weil der Wohnraum hier nicht zu nur vorübergehendem Gebrauch vermietet wurde. Nur zu vorübergehendem Gebrauch ist Wohnraum vermietet, wenn das Mietverhältnis nach dem Willen beider Vertragsparteien nur von einer relativ kurzen Dauer sein soll, wenn also nur ein kurzzeitiger Sonderbedarf gedeckt werden soll. Das ist hier nicht der Fall. Aufgrund der vertraglichen Vereinbarung, insbesondere im Hinblick auf die ursprüngliche Befristung auf drei Jahre, ist davon auszugehen, dass hier allgemeiner Wohnbedarf gedeckt werden sollte.
2.
Ein Herausgabeanspruch ergibt sich auch nicht aus § 985 BGB. Denn aufgrund des noch bestehenden Mietverhältnisses ist der Beklagte zum Besitz berechtigt (§ 986 Abs. 1 Satz 1 BGB).
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 259 ZPO
§ 985 BGB
§ 546 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 565 Abs. 2 Satz 2 BGB
§ 3 Abs. 3 EGBGB
§ 565 Abs. 2 Satz 3 BGB
§ 986 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO