Kammergericht (Berlin, )
Urteil vom 2013-09-12, Aktenzeichen 8 U 4/13
ECLI: ECLI:DE:KG:2013:0912.8U4.13.0A

Tenor:
Auf die Berufung der Beklagen wird das am 28. November 2012 verkündete Zwischenurteil über den Grund der Zivilkammer 29 des Landgerichts Berlin abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten der ersten Instanz und des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 28. November 2012 verkündete Zwischenurteil über den Grund der Zivilkammer 29 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.
Die Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor:
Durch ihre Ankündigung, das einzubringende Inventar nicht selbst zu erwerben, sondern zu mieten, habe die Mieterin entgegen den Feststellungen des Landgerichts gegen die mietvertragliche Verpflichtung verstoßen, Inventar im Mindestwert von 600.000,00 € selbst zu erwerben und in das Hostel einzubringen. Das Landgericht habe verkannt, dass die Mieterin völlig unabhängig von der Frage einer Mietsicherheitsleistung grundsätzlich verpflichtet war, eigenes Inventar im Mindestwert von 600.000,00 € zuzügl. USt. in das Hostel einzubringen. Dies habe den Hintergrund gehabt, dass lediglich gemietetes Inventar nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegt und zudem im Falle der Nichtzahlung der Inventarmiete die Rückholung des Inventars und damit die Einstellung des Hostelbetriebes drohen würde.
Durch die Ankündigung, das Inventar lediglich mieten zu wollen, sei deutlich kommuniziert, dass die Mieterin nicht in der Lage war ihrer Investitionsverpflichtung nachzukommen.
Für eine nahe an der Insolvenzgrenze operierende Gesellschaft übernehme keine Bank eine Bürgschaft über 600.000,00 €.
Entgegen der Auffassung des Landgerichts sei die Mieterin verpflichtet gewesen, ihre Finanzierung im Vorfeld der Fälligkeit ihrer Leistung offenzulegen. Im Nachgang zu der email des Herrn Dr. G... vom 11. Dezember 2009 hätten die Vertragsparteien in ständiger Korrespondenz und vielfachen Besprechungen versucht, eine Lösung zur Fortführung des Mietverhältnisses zu finden, gerade weil sie, die Beklagte, eine Kündigung stets als ultima ratio angesehen habe. Dies ergebe sich insbesondere aus den als Anlage B4, B5 und B6 vorgelegten Schreiben. Im Rahmen der Verhandlungen hätten folgende Punkte den Status mietvertraglicher Vereinbarungen erlangt:
-
Nachweis der Bereitstellung eines angemessenen und umfassenden Inventars im Mindestwert von 600.000,00 €
Nachweis der Bonität des künftigen Alleingesellschafters
Nachweis einer ausreichenden Finanzierungszahlung seitens der Mieterin.
Trotz mehrmaliger Aufforderung habe die Mieterin nicht belegt, dass sie in der Lage ist oder in naher Zukunft sein wird, die vorgesehenen Investitionen zu tätigen. Schließlich habe Dr. G... in der Verhandlung am 22. April 2010 mitgeteilt, dass bei einem Verkauf des Objekts S... 109 durch die Besitzgesellschaft nach Abzug der Belastungen ein nennenswerter Erlös nicht zu erwarten gewesen sei und dass ferner das einzubringende Inventar aus steuerlichen Gründen von einer ausländischen, vermutlich schweizerischen Gesellschaft angemietet werden würde.
Auch die Weigerung der Mieterin, ihren künftigen Alleingesellschafter zu benennen, um der Beklagten eine Identitäts- und Bonitätsprüfung zu ermöglichen, stelle eine zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung dar. Schon wegen des der Beklagten in § 12 h des Mietvertrages eingeräumten Vorkaufsrechtes habe die Beklagte ein elementares Interesse daran gehabt, zu erfahren, wer Gesellschafter der Mieterin ist, um erwägen zu können, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausübt.
Das Landgericht habe fälschlicherweise den Wegfall der Geschäftsgrundlage verneint. Bei Abschluss des Mietvertrages seien die Vertragsparteien davon ausgegangen, dass die jeweils andere Partei dazu fähig und in der Lage ist, ihren erheblichen Investitionsanteil zu der gemeinsamen Unternehmung beizutragen. Es entspreche zwingender Weise der Vorstellung beider Parteien, dass das Vertragsverhältnis zu beenden ist, wenn eine Partei erklärtermaßen hierzu nicht in der Lage sein sollte.
Die Feststellung des Landgerichts, dass die Beklagte die Kündigung vom 12.5.2010 nicht auf die Situation zum Zeitpunkt der email Dr. G... vom 11.12.2009 habe stützen dürfen, sei falsch. Dies habe sie nicht getan. Die Kündigung stelle allein auf das Verhalten und die Situation der Mieterin unmittelbar vor Zugang der Kündigung ab. Da sämtliche Bemühungen seitens der Beklagten, zusammen mit der Mieterin deren Situation zu verbessern, fehlgeschlagen seien, sei allerdings die wirtschaftliche Situation der Mieterin am 11.12.2009 und die am 12.5.2010 identisch gewesen.
Soweit das Landgericht strikt darauf abstelle, dass gemäß den Bestimmungen des Mietvertrages erst das eingeleitete Insolvenzverfahren über das Vermögen der Mieterin ausreichen soll, um einen Kündigungsgrund darzustellen, verkenne dies die rechtliche und wirtschaftliche Realität, insbesondere eines Mietverhältnisses, in dem seitens des Vermieters und des Mieters erhebliche Investitionen zu tätigen seien, bevor der Mieter überhaupt seinen Betrieb aufnimmt.
Die Beklagte beantragt,
die Klage unter Abänderung des am 28. November 2012 verkündeten Zwischenurteils über den Grund der Zivilkammer 29 des Landgerichts Berlin abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin hält das angefochtene Urteil für zutreffend und trägt ergänzend vor:
Die Beklagte bleibe die Angabe schuldig, aus welcher vertraglichen Regelung sich ergebe, dass die Mieterin verpflichtet gewesen sein sollte, eigenes Inventar im Mindestwert von 600.000,00 € zuzügl. USt in das Hostel einzubringen.
Der Mietvertrag enthalte keine Verpflichtung über die Erbringung eines Liquiditätsnachweises. Die Zahlung der Mietsicherheit sei bei Ausspruch der Kündigung durch die Beklagte nicht fällig gewesen. Eine konkludente Vertragsänderung habe nicht stattgefunden.
Die Mieterin sei nicht verpflichtet gewesen, den künftigen Gesellschafter zu benennen. Davon abgesehen sei die entsprechende gesellschaftsrechtliche Umstrukturierung nicht geplant gewesen.
Die Voraussetzungen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage hätten nicht vorgelegen. Es werde vorsorglich erneut bestritten, dass die finanzielle Situation vom 12.5.2010 mit der am 11.12.2009 identisch gewesen sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens in beiden Rechtszügen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Beklagten ist begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte schon dem Grunde nach keinen Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 398, 280 Abs.1, Abs.3, 281 Abs.1, Abs.2 BGB, denn die Beklagte hat den am 9. September 2009 mit der J.... . A... GmbH geschlossenen Mietvertrag wirksam mit Schreiben vom 12. Mai 2010 gemäß § 543 Abs.1 Satz 1 BGB fristlos gekündigt.
Die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund lagen zum Zeitpunkt der Kündigung vor.
Unstreitig hat der alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführer der Mieterin der Beklagten anlässlich einer mündlichen Besprechung am 22. April 2010 u.a. mitgeteilt, dass die Mieterin beabsichtige, das von ihr einzubringende Mobiliar nicht selbst zu erwerben, sondern von Dritten zu mieten. Entgegen der Auffassung des Landgerichts verstieß die beabsichtigte Anmietung gegen die mietvertraglichen Vereinbarungen. Gemäß § 1 h) des am 9. September 2009 geschlossenen Mietvertrages war die Mieterin vertraglich verpflichtet, sämtliches Mobiliar und Inventar sowie alle zum Betrieb des Hostels erforderlichen beweglichen Gegenstände und Betriebsvorrichtungen auf eigene Kosten zu erwerben, wobei sie uneingeschränktes Eigentum an diesen Gegenständen zu erwerben und dieses uneingeschränkte Eigentum im Gesamtwert von mindestens 600.000,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer durch Vorlage von Rechnungsnachweisen spätestens vier Wochen vor Eröffnung des Hostels nachzuweisen hatte.
Abs.2 und Abs.3 der in § 1 h) des Mietvertrages getroffenen Vereinbarung lauten wie folgt:
„Sämtliches Mobiliar und Inventar sowie alle zum Betrieb eines Hostels erforderlichen beweglichen Gegenstände und Betriebsvorrichtungen werden vom Mieter auf eigene Kosten beschafft und während der Laufzeit des Mietvertrages instand gehalten bzw. durch neues Mobiliar ersetzt. Diese Gegenstände oder deren Surrogate stehen und verbleiben während der Mietzeit uneingeschränkt im Eigentum des Mieters, sofern nicht gemäß § 11 von der Möglichkeit der Sicherungsübereignung Gebrauch gemacht wird. Es besteht jedoch Einigkeit, dass alle diese sich im Eigentum der Mieterin befindlichen Gegenstände dem gesetzlichen Vermieter- und Verpächterpfandrecht unterliegen.
Die Mieterin ist verpflichtet, spätestens vier Wochen vor Eröffnung des Hostels dem Vermieter eine Aufstellung des voraussichtlichen Inventars des Hostels zu übergeben, welches im uneingeschränkten Eigentum der Mieterin stehen und gemäß entsprechenden Rechnungsnachweisen einen Gesamtwert von mindestens 600.000,00 …€ zzgl. MWSt. erreichen wird…“
Der Wortlaut dieser Regelung ist eindeutig. Er lässt keinen Raum offen für eine Auslegung dahingehend, dass die Mieterin berechtigt sein sollte, das Mobiliar und Inventar auch lediglich durch Anmietung zu beschaffen.
Den mietvertraglichen Vereinbarungen ist eindeutig zu entnehmen, dass das von der Mieterin zu beschaffende Mobiliar und Inventar u.a. deshalb im uneingeschränkten Eigentum der Mieterin zu sein hatte, weil diese Gegenstände dem gesetzlichen Vermieter- und Verpächterpfandrecht unterliegen sollten. Diese Vereinbarung hat das Landgericht bei seiner Entscheidung vollkommen unberücksichtigt gelassen. Nicht zuletzt vor dem Hintergrund der von der Vermieterin zu tätigenden Investitionen, die laut Anlage 7 des Mietvertrages 12.969.792,23 € betragen sollten, hatte diese ein erhebliches Interesse an einer Risikobegrenzung, die u.a. in der Vereinbarung zum Vermieterpfandrecht Berücksichtigung gefunden hat.
Davon abgesehen, dass das Mobiliar und Inventar dem Vermieterpfandrecht unterliegen sollte, war in § 11 b) dd) aber auch vorgesehen, dass die Mieterin die gemäß § 11 a) zur Sicherheit aller Ansprüche und Rechte des Vermieters aus dem Mietverhältnis zu erbringende Mietsicherheitsleistung in Höhe von insgesamt 600.000,00 € auch durch Sicherungsübereignung des Inventars leisten können sollte. Diese Regelung beruht ausweislich des schriftsätzlichen Vorbringens der Klägerin darauf, dass der Geschäftsführer der Mieterin, Herr Dr. G... bei den Vertragsverhandlungen geäußert hat, dass er nicht bereit sei, eine Barkaution in Höhe von 600.000,00 € oder einen ähnlich hohen Betrag mit entsprechendem Liquiditätsabfluss zu erbringen, woraufhin man sich darauf geeinigt hat, das von der Mieterin einzubringende Inventar als Sicherheit zu werten (Schriftsatz der Klägerin vom 16. März 2012, Seite 6, Bl.34 d.A.). Dass die Mieterin entgegen ihrer bei den Vertragsverhandlungen geäußerten Absicht die Mietsicherungsleistung bar oder in Form eines mit Verpfändungserklärung versehenen Sparbuches oder einer Bürgschaftserklärung zu erbringen beabsichtigte, ist weder schlüssig vorgetragen, noch ist auch nur ansatzweise ersichtlich, dass es ihr hätte gelingen können, einen derartigen Barbetrag, ein solches Sparbuch oder auch nur eine derartige Bürgschaftserklärung zu beschaffen.
Dies ergibt sich bereits ganz eindeutig aus dem von den Parteien zu den Akten gereichten email-Verkehr zwischen den Mietvertragsparteien. Bereits mit email vom 2. November 2009 (Anlage K8) hat Herr Dr. G... der Beklagten mitgeteilt, dass die t... G... seit geraumer Zeit einen nicht unerheblichen Liquiditätsengpass hat, der auf das restliche Firmenkonsortium, bestehend aus der J... . A... (Mieterin) und der J... . I... abstrahlt. Zugleich hat er erklärt, das es zwingend erforderlich sei, kurzfristig den Immobilienverkauf zu realisieren, um die dadurch gewonnenen Liquidität der anderen zwei Firmen zuzuführen und ggfls. unkontrollierte Reaktionen der Banken zu verhindern, die in letzter Konsequenz den Fortbestand der Unternehmungen gefährden. Mit email vom 17. November 2009 (Anlage K13) hat Dr. G... der Beklagten mitgeteilt, dass er bis zum Ende der Woche die Insolvenz für den Firmenverbund beantragen müsse. Mit email vom 11. Dezember 2009 (Anlage K 10) hat Dr. G... der Beklagten mitgeteilt, dass er sich gezwungen sehe, am kommenden Montag einen Insolvenzantrag zu stellen und dass die Mieterin alles versucht hätte, auch das Projekt W... zu Erfolg zu führen. Mit email vom 14. Dezember 2009 (Anlage K10) hat Dr. G... auf die Frage der Beklagten, ob der Insolvenzantrag nur für die t... GmbH erfolgt oder auch die J... A... GmbH und die J... Immobilien GmbH davon betroffen sind, erklärt, dass die Rückführung der Mittel auch das Hostel „erwischen“ wird. Mit email vom 15. Januar 2010 (Anlage K21) hat Dr. G... der Beklagten mitgeteilt, dass er froher Hoffnung sei, dass sie durch Verkauf einer Immobilie mittelfristig ihre Liquidität wieder herstellen können. Nachdem dann am 1. April 2010 schließlich das Insolvenzverfahren über das Vermögen der t... GmbH eröffnet worden ist, hat Dr. G... am 22. April 2010 unstreitig gegenüber der Beklagten u.a. erklärt, dass die Mieterin beabsichtige, das von ihr einzubringende Mobiliar nicht länger selbst zu erwerben, sondern von Dritten zu mieten, und dass aus der Veräußerung des Objekts S... 109 kein nennenswerter Erlös zu erwarten sei. Aufgrund der Ankündigung der Mieterin, das Inventar und Mobiliar nur anmieten zu wollen, drohten der Klägerin, die – wie dargelegt – ganz erhebliche Summen in das auf die ganz konkreten Bedürfnisse der Mieterin abgestimmte Projekt investierte, der Verlust einer nicht unerheblichen vertraglich vereinbarten Risikoabsicherung und letztlich auch das Scheitern des gesamten Projektes mit erheblichen negativen finanziellen Folgen.
Die Beklagte hatte daher nach dieser Ankündigung ein berechtigtes Interesse, von der Mieterin zu erfahren, wie sie ihren zukünftigen Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietvertrag nachzukommen beabsichtigt (vgl. zur Aufklärungspflicht des Mieters: Landgericht Hamburg, WuM 2001, 281; Landgericht München, WuM 2009, 348). Sie war berechtigt, die Vorlage eines Finanzierungsplanes zu verlangen. Die mit Schreiben vom 23. April 2010 verlangten Auskünfte waren angemessen und geeignet, um feststellen zu können, ob die Mieterin in Zukunft ihren finanziellen Verpflichtungen nachkommen können wird. Nachdem die Mieterin mit Schreiben vom 27. April 2010 (Anlage B6) den gewünschten Finanzierungsplan nicht übersandt und statt dessen mitgeteilt hat, dass die Verhandlungen mit einer Schweizer Gesellschaft, die das erforderliche Inventar finanzieren und an die Mieterin im Wege eines Geschäftsleasings bereit stellen sollte, ergebnislos verlaufen seien und es nun im Gegenzug zwei private Investoren gebe, die insgesamt 200.000,00 € für die Investitionen bereitstellen wollten, war die Beklagte berechtigt, die Mieterin unter Fristsetzung und Androhung der fristlosen Kündigung zur Benennung der potentiellen Investoren und Zulassung der Kontaktaufnahme aufzufordern. Nachdem die Mieterin auf dieses Schreiben keine Reaktion gezeigt hat, war der Beklagten unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum vertraglich vereinbarten Mietende in 15 Jahren nicht mehr zuzumuten. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Investitionen noch nicht abgeschlossen waren und die Vermieterin zum Zeitpunkt der Kündigung – wie von ihr dargelegt – noch die Möglichkeit hatte, das Hostel- Projekt ohne große Verluste in ein Hotel-Projekt mit einem anderen Vertragspartner umzugestalten.
Dass die Mietsache der Mieterin zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung noch nicht übergeben worden war, steht der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Auflage, § 543, Rdnr.9; OLG Düsseldorf, OLGR Düsseldorf 1995, 167; OLG Celle, OLGR Celle 2002, 91).
Dem Klägervertreter war keine Erklärungsfrist einzuräumen, da dieser in der mündlichen Verhandlung hinreichend Gelegenheit hatte zu den Erläuterungen des Senates Stellung zu nehmen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Absatz 1 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision zum Bundesgerichtshof wird nicht zugelassen, da weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Absatz 2 Satz 1 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 398, 280 Abs.1, Abs.3, 281 Abs.1, Abs.2 BGB
§ 543 Abs.1 Satz 1 BGB
§ 91 Absatz 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 543 Absatz 2 Satz 1 ZPO