Oberlandesgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2005-12-02, Aktenzeichen I-24 U 46/05
ECLI: ECLI:DE:OLGD:2005:1202.I24U46.05.00

Tenor:
1.
Die Berufung der Klägerin gegen das am 18. Februar 2005 verkündete Urteil der
10. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg -Einzelrichterin- wird auf ihre Kosten zu-rückgewiesen.
2.
Der Berufungsstreitwert wird auf (1.104,80 EUR + 10.606,08 EUR) 11.710,88 EUR festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Das zulässige Rechtsmittel hat keinen Erfolg. Das Landgericht hat die auf die auf Mietzahlung gerichtete Klage in Höhe des für den Monat Juli 2004 mit der Berufung weiter verfolgten Teilbetrags (1.104,80 EUR nebst Zinsen) sowie den Feststellungsantrag zu Recht abgewiesen. Die vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine günstigere Entscheidung. Zur Begründung und zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen wird auf das angefochtene Urteil und die Erwägungen des Senats in seinem Hinweisbeschluss vom 03. November 2005 Bezug genommen.
Der Senat hat dort u. a. ausgeführt:
"...Die beabsichtigte Befristung des Mietvertrags bis zum 31. Dezember 2009 ist mangels Einhaltung der Schriftform nicht wirksam geworden (§ 550 Satz 2 BGB). Der deshalb nur unbefristet abgeschlossene Mietvertrag ist durch die ordentliche Kündigung der Beklagten mit Ablauf des 30. Juni 2004 beendet worden.
...
a) Ist Vertragspartei eines befristeten Mietvertrags mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), ist der schriftlich abzuschließende Mietvertrag grundsätzlich von allen Gesellschaftern zu unterzeichnen; denn die GbR wird gemäß §§ 709 Abs. 1, 714 BGB grundsätzlich von allen Gesellschaftern gemeinsam vertreten. Wird die Gesellschaft kraft einer abweichenden Vereinbarung von einzelnen Gesellschaftern und/oder dritten Personen vertreten, muss die Unterschrift der Unterzeichner zur Einhaltung der gemäß § 550 Satz 1 BGB gebotenen Schriftform einen Vertretungszusatz enthalten. Fehlt der Vertretungszusatz, kann der Urkunde in der gebotenen Schriftlichkeit nicht entnommen werden, ob die Unterschrift einzelner Gesellschafter noch fehlt (mit der Folge, dass der Vertrag noch nicht zustande gekommen wäre) oder ob die Gesellschafter, deren Unterschrift fehlt, von den Unterzeichnern vertreten worden sind (mit der Folge, dass der Vertrag zustande gekommen wäre (vgl. BGH NJW 2003, 1043 und 3053; 2004, 1103; 2005, 2225; vgl. auch BAG NJW 2005, 2572 zur Frage der Einhaltung der Schriftform des § 623 BGB bei der Kündigung eines Arbeitsverhältnisses durch eine GbR).
b) Der Hinweis der Berufung darauf, dass der Vertrag mit der Gesellschaft und nicht mit den einzelnen Gesellschaftern zustande kommt, verhilft ihr nicht zum Erfolg, weil wegen der gesetzlichen Regelung der Gesamtvertretung die vereinbarte Einzelvertretung oder die Vertretung durch Dritte in der Vertragsurkunde schriftlich zum Ausdruck kommen muss.
c) Der gebotene Vertretungszusatz wird nicht erfüllt durch den vorgedruckten Text unterhalb der Unterschriftszeile "Für den Vermieter" bzw. "Für den Mieter". Dadurch wird nicht hinreichend deutlich, dass der Unterzeichner die nicht unterzeichnenden Gesellschafter vertritt, denn auch wenn alle Gesellschafter unterzeichnen geschieht das "für den Vermieter", nämlich für die Gesellschaft, die nicht identisch ist mit den Gesellschaftern.
d) Es verstößt nicht gegen Treu und Glauben im Rechtsverkehr (§ 242 BGB), dass sich die beklagte Rechtsanwaltsgesellschaft auf den Mangel der Schriftform beruft. Die Einhaltung der Schriftform dient der Sicherheit und Leichtigkeit des Rechtsverkehrs, weshalb sich auf deren Mangel grundsätzlich jedermann berufen kann, Rechtskundige und Rechtsunkundige. Besondere Umstände, die ein Berufen auf den Mangel der Schriftform im Streitfall als Verstoß gegen Treu und Glauben im Rechtsverkehr erscheinen lassen, werden von der Klägerin nicht aufgezeigt."
An dieser Beurteilung hält der Senat fest.
1. Die jetzt noch vorgebrachte Ansicht der Klägerin, die aufgezeigten Rechtsgrundsätze seien auf den Streitfall deshalb nicht anwendbar, weil die hier umstrittene Vertragsurkunde von keinem Gesellschafter, sondern nur von rechtsgeschäftlichen Vertretern der GbR (wenn auch ohne Vertretungszusatz) unterzeichnet worden sei, ist von Rechtsirrtum beeinflusst. Die Klägerin verkennt in diesem Zusammenhang den Umfang des Schriftformgebots, das eingehalten werden muss, um das Rechtsschutzziel des § 550 Satz 1 BGB (§ 566 Satz 1 BGB a.F.) nicht zu verfehlen.
Das Schriftformgebot dient in erster Linie dazu, den Grundstückserwerber, der gemäß § 566 Abs. 1 BGB (§ 571 Abs. 1 BGB a.F.) kraft Gesetzes auf Vermieterseite in den Mietvertrag eintritt, über den Umfang seiner Rechte und Pflichten gegenüber dem Mieter zuverlässig zu informieren. Dazu gehört, dass der Vertrag von allen Vertragsparteien unterzeichnet worden ist. Unterzeichnet nicht die Vertragspartei, sondern ein Vertreter, so muss dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz, sei es im Vertragskopf, sei es bei der Unterschrift, hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht werden (vgl. BGHZ 125, 175, 178f; BGH NJW 2002, 3389, 3390f; 2003, 3053, 3054; 2004, 1103f). Dieses Gebot richtet sich an jeden Vertreter, gleichgültig, ob ein Gesellschafter als Vertreter der anderen Gesellschafter oder ein (oder wie hier mehrere) Nichtgesellschafter als Vertreter aller Gesellschafter unterzeichnet.
2. Ohne Erfolg beruft sich die Klägerin auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 06. April 2005 (NJW 2005, 2225, 2226f). Der Bundesgerichtshof hat auch dort die hier aufgezeigten Rechtsgrundsätze erneut referiert und sodann darauf hingewiesen, dass es im dort zu entscheidenden Fall deshalb eines besonderen Vertretungszusatzes nicht bedurfte, weil ausweislich des Vertragsrubrums Vertragspartner eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung werden sollte, die gesetzlich von ihrem Geschäftsführer vertreten wird (§ 35 Abs. 1 GmbHG). Durch diese Konstellation, die im Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht gegeben ist, war bereits hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass der Unterzeichner selbst nicht Vertragspartner werden wollte.
3. Die Voraussetzungen von § 522 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 ZPO liegen ebenfalls vor.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 709 Abs. 1, 714 BGB
§ 623 BGB
§ 242 BGB
§ 550 Satz 2 BGB
§ 550 Satz 1 BGB
§ 566 Satz 1 BGB
§ 566 Abs. 1 BGB
§ 571 Abs. 1 BGB
§ 35 Abs. 1 GmbHG
§ 522 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 ZPO
§ 97 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2003, 1043
NJW 2005, 2572
BGHZ 125, 175, 178
NJW 2002, 3389, 3390
NJW 2005, 2225, 2226