Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Beschluss vom 2024-08-13, Aktenzeichen 11 U 31/23
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2024:0813.11U31.23.00

Tenor:
Anmerkung
Auf den Hinweis wurde die Berufung zurückgenommen.
Verfahrensgang
Der Senat hat die Akte des Amtsgerichts (Stadt1-) …, …., beigezogen.
Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Klägerin gegen das am 9. März 2023 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden, 3 O 21/22, gem. § 522 II ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.
Die Klägerin erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen.

Tatbestand:
Die Klägerin erwarb von der Beklagten ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück in Stadt1. Sie begehrt Schadensersatz, weil zwei der Wohnraum-Mietverträge (Wohnung A/B sowie Wohnung C) gegen die Mietenbegrenzungsverordnung des Bundeslandes1 verstießen und deshalb die in den Mietverträgen vereinbarten Mieten von den Mietern nicht in dieser Höhe geschuldet seien, wobei nur die Mieter A/B eine entsprechende Rüge erhoben haben. Die Klägerin macht außerdem geltend, zu einem dritten Mietvertrag (Wohnung D) sei die Miete im Grundstückskaufvertrag um 30 Euro zu hoch angegeben worden.
Die Mieter A/B hatten gegen die hiesige Klägerin vor dem Amtsgericht (Stadt1-) …, Az. …, Klage auf Rückzahlung überzahlter Miete erhoben. In diesem Verfahren hat die dortige Beklagte und hiesige Klägerin der hiesigen Beklagten mit Schriftsatz vom 05.06.2018, Bl. 42 ff. d. BA., den Streit verkündet und zum Grund der Streitverkündung (nur) ausgeführt: „Im Fall des Unterliegens besteht ein Regress-Anspruch der Beklagten gegen die Streitverkündete.“ Die Streitverkündungsschrift ist der hiesigen Beklagten am 18.06.2018 zugestellt worden (Bl. 47 d. BA.)
Hinsichtlich des Sachverhaltes und der erstinstanzlichen Klageanträge wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen. Die Rüge der Mieter A/B ging am 29.7.2017 bei der Klägerin ein. Die Klägerin macht geltend, sie habe erst dadurch Anlass gehabt, sich mit der Frage eines Verstoßes gegen die Mietenbegrenzungsverordnung auseinanderzusetzen. Die Klägerin hat behauptet, die Übergabe des Grundstücks sei „im Januar 2017“ erfolgt, wohingegen die Beklagte eine Übergabe am 30.12.2016 behauptet hat.
Die Klägerin hat zunächst das Mahnverfahren betrieben und mit einem am 28.12.2020 beim Amtsgericht Stadt2 eingegangenen Mahnbescheidsantrag „wegen Kaufpreis-Rückzahlungs-/Schadensersatzanspruch aus dem Kaufvertrag vom 25.10.2016 gemäß Schreiben vom 28.12.2020“ einen Betrag in Höhe von 25.559,17 Euro zzgl. Kosten und Zinsen geltend gemacht. Der am 30.12.2020 erlassene Mahnbescheid ist der Beklagten am 30.01.2021 zugestellt worden, nachdem eine frühere Zustellung unter gleicher Anschrift gescheitert war. Die Beklagte hat dem Mahnbescheid widersprochen. Nach Eingang des Widerspruchs am 9.2.2021 hat das Mahngericht die Klägerin am gleichen Tag hiervon in Kenntnis gesetzt und darauf hingewiesen, dass es eines Antrags zur Durchführung des streitigen Verfahrens bedürfe und als solcher auch die Zahlung der Kosten für das streitige Verfahren angesehen werde. Ebenfalls am 9.2.2021 hat das Mahngericht insoweit Kosten von 1.015,00 Euro angefordert.
Mit an das Mahngericht gerichtetem Schriftsatz vom 20.12.2021, Bl. 12 ff. d.A., hat die Klägerin sodann die Klage im Umfang der vom Landgericht festgestellten Anträge erweitert; der Zahlungsantrag belief sich nun auf 49.731,73 Euro nebst Zinsen und Kosten. Daraufhin hat das Mahngericht die Kosten neu berechnet, sie gemäß dem Antrag der Klägerin im Schriftsatz vom 20.12.2021 mittels Lastschrift eingezogen und die Sache an das Landgericht Wiesbaden abgegeben, wo die Akten am 26.01.2022 eingegangen sind. Von dort ist die Zustellung des Schriftsatzes der Klägerin vom 20.12.2021 an die Beklagte unter dem 31.01.2022 veranlasst worden. Eine Zustellungsurkunde ist nicht zur Akte gelangt, doch hat die Beklagte insoweit keine Rüge erhoben.
Das Landgericht, auf dessen Urteil auch hinsichtlich der Entscheidungsgründe Bezug genommen wird, hat die Klage abgewiesen.
Mit ihrer Berufung verfolgt die Klägerin ihre erstinstanzlichen Klageanträge weiter.
Sie beantragt, in Abänderung des Urteils des Landgerichts Wiesbaden vom 09.03.2023, AZ: 3 O 21/22,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin € 49.731,73 nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a. aus € 42.687,92 seit 19.12.2016 und aus € 7.043,81 seit Zustellung der Anspruchsbegründung sowie € 18,00 für vorgerichtliche Kosten nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a. hieraus seit Zustellung der Anspruchsbegründung zu bezahlen;
festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin den gesamten ihr künftig möglicherweise entstehenden Schaden aufgrund eines Verstoßes der Beklagten gegen die Bestimmungen der §§ 556 d BGB ff. i.V.m. der Mietenbegrenzungsverordnung des Bundeslandes1 vom 28.04.2015 hinsichtlich der zum 01.11.2015 vorgenommenen Vermietung der Wohnung im 1. OG Mitte des Anwesens Straße1, Stadt1-Stadtteil1, an die Mieterin C zu erstatten.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:
1. Die Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere statthaft und in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet worden, §§ 511 I, II, 517, 519, 520 ZPO.
2. Die Berufung hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Denn der geltend gemachte Schadensersatzanspruch ist jedenfalls aufgrund der vom Landgericht festgestellten Verjährungseinrede als unbegründet abzuweisen.
Schadensersatzansprüche der Klägerin wegen pflichtwidrig unterlassenen Hinweises auf den Verstoß gegen die Mietenbegrenzungsverordnung bzw. wegen der nach dem Klägervortrag um 30 Euro überhöht angegebenen Miete für die Wohnung D könnten sich aus Sachmangelrecht, aus culpa in contrahendo (§§ 280 I, 311 II, 241 II BGB) oder aus Delikt (§§ 823 II BGB, 263 I StGB) ergeben.
a) Ansprüche aus culpa in contrahendo oder aus Delikt unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB.
Ansprüche aus kaufvertraglicher Sachmangelhaftung verjähren, sollte die Beklagte die fraglichen Umstände arglistig verschwiegen haben, ebenfalls in dieser Frist; andernfalls in zwei Jahren ab Übergabe des Grundstücks, § 438 III, I Nr. 3, II BGB. Denn die allein in Betracht kommende längere Verjährungsfrist des § 438 I Nr. 2 lit. a BGB („bei einem Bauwerk“) von fünf Jahren greift entgegen der Auffassung der Klägerin nicht ein.
Zwar hat die Beklagte ein mit einem Bauwerk bebautes Grundstück verkauft, doch ist § 438 I Nr. 2 lit. a BGB dahin auszulegen, dass der Mangel der Kaufsache (Grundstück) gerade das darauf befindliche Bauwerk betreffen muss. Geht es um sonstige Mängel des Grundstücks, greift § 438 I Nr. 2 lit. a BGB nicht ein, insoweit gilt die zweijährige Frist des § 438 I Nr. 3 BGB (BeckOGK/Arnold, § 438 BGB, Stand: 01.02.2024, Rn. 81, 81.1). § 438 I Nr. 2 BGB ist im Anschluss an einen nur Baumaterial betreffenden Änderungsvorschlag des Bundesrates auf einen deutlich erweiterten Vorschlag der Bundesregierung in das Schuldrechtsmodernisierungs-gesetz aufgenommen worden. Sein Zweck ist es, einen Gleichklang zwischen der kaufrechtlichen und der werkvertragsrechtlichen Verjährung für Mängelansprüche bei Bauwerken zu erzeugen. Man ging davon aus, dass Baumängel häufig nicht binnen zwei, aber in aller Regel binnen fünf Jahren zu Tage treten (vgl. die Stellungnahme des Bundesrates zum Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts, BT-Drs. 14/6857 S. 26 zu Art. 1 Abs. 1 Nr. 31 [§ 438 Abs. 3a - neu - BGB] sowie die Gegenäußerung der Bundesregierung aaO S. 59 [zu Nummer 91 Zu Art. 1 Abs. 1 Nr. 31 [§ 438 Abs. 3a - neu - BGB]]). Das spricht dafür, als Mangel „bei einem Bauwerk“ nur diejenige (unzureichende) Beschaffenheit der Kaufsache anzusehen, die auch Folge einer bauvertraglichen Werkleistung sein könnte. Im Werkvertragsrecht und ebenso bei § 438 I Nr. 2 BGB wird unter einem Bauwerk „eine unbewegliche, durch Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache“ verstanden (BGH, Urt. v. 16.9.1974 - VII ZR 5/70, NJW 1971, 2219, unter 2.; MüKo-BGB/Westermann, 8. Aufl., § 438, Rn. 17; BeckOGK/Arnold, aaO Rn. 80). Diese Definition und der Zweck des § 438 Nr. 2 BGB schließen es aus, vertragliche oder wirtschaftliche Verhältnisse, die sich nicht auf die körperliche Beschaffenheit der Sache als mit dem Erdboden verbundenes Produkt aus Arbeit und Material beziehen, als Mangel an einem Bauwerk anzusehen. Dafür spricht auch, dass die bauwerkstypischen Schwierigkeiten, einen Mangel zu entdecken, bei nicht an die körperliche Beschaffenheit des Bauwerks anknüpfenden (rechtlichen) Zuständen nicht zu erwarten sind.
Im Streitfall geht es nicht darum, ob die (körperliche) Belegenheit des Gebäudes in einem von der Mietenbegrenzungsverordnung betroffenen Gebiet oder ob eine aufgrund des baulichen (körperlichen) Zustands des Gebäudes zu erwartende geringere Mieteinnahme einen Mangel „bei einem Bauwerk“ begründen kann. Gegenstand der Mängelrüge der Klägerin ist vielmehr, dass die als bei Kaufvertragsschluss geschuldeten Mieten bei zwei Wohnungen nicht wirksam vereinbart waren und bei einer Wohnung unzutreffend angegeben war. Dies steht in keinem Zusammenhang zum körperlichen Zustand des Gebäudes als einer durch Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellter Sache.
b) Die danach in Betracht kommenden Verjährungsfristen nach § 438 I Nr. 3 BGB und nach § 195 BGB sind verstrichen; der Fristablauf wurde durch das vorliegende Verfahren nicht gehemmt.
aa) Die an die von den Parteien um den Jahreswechsel 2016/2017 datierte Grundstücksübergabe anknüpfende zweijährige Verjährungsfrist nach § 438 I Nr. 3, II BGB lief spätestens im Januar 2019 und damit vor Stellung des Mahnbescheidsantrags (28.12.2020) ab.
bb) Die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB ist ebenfalls abgelaufen.
(1) Ohne Eingreifen verjährungshemmender Umstände lief die dreijährige Regelverjährung mit Ablauf des Jahres 2020 ab.
Die Regelverjährungsfrist beginnt gem. § 199 I BGB mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangt hätte. Entstanden ist der Anspruch mit Abschluss des Kaufvertrags, die Schuldnerin war stets bekannt. Die Klägerin hatte davon, dass die im Kaufvertrag angegebenen Mieten in ihrer Höhe durch Verstöße gegen die Mietenbegrenzungsverordnung gefährdet sein könnten, seitdem am 29.7.2017 eingegangenen Schreiben der Mieter A/B Kenntnis. Es ist nichts ersichtlich, was der Erhebung einer Feststellungsklage bereits zu diesem Zeitpunkt entgegengestanden haben könnte. Aber selbst, wenn man zu Gunsten der Klägerin annimmt, dass es vor einer Klageerhebung weiterer Sachaufklärung z.B. zum Umfang des Verstoßes, bedurft haben sollte, wäre es grob fahrlässig gewesen, damit weiter zuzuwarten. Denn es drängte sich auf, dass die Mieter die Rüge nicht ohne jeden Anlass erheben und dass weitere Wohnungen betroffen sein könnten. Es wäre Sache der Klägerin gewesen, sich noch während des Jahres 2017 Klarheit zu verschaffen, auch um die Begründetheit einer Klage der Mieter prüfen zu können.
(2) Aus der Streitverkündung im Verfahren vor dem Amtsgericht … folgt keine Hemmung der Verjährung gem. § 204 I Nr. 6 BGB.
Eine Verjährungshemmung durch die Streitverkündung setzt gem. § 73 ZPO u.a. voraus, dass der Grund der Streitverkündung angegeben wird. Damit ist das Rechtsverhältnis gemeint, aus dem sich der Rückgriffsanspruch gegen den Dritten - hier die hiesige Beklagte - ergeben soll. Dieses Rechtsverhältnis ist unter Angabe der tatsächlichen Grundlagen so genau zu bezeichnen, dass der Streitverkündungsempfänger - gegebenenfalls nach Einsicht in die Prozessakten (§ 299 ZPO) - prüfen kann, ob es für ihn angebracht ist, dem Rechtsstreit beizutreten. Der geltend gemachte Ausgleichsanspruch muss hinreichend individualisiert sein. Bezogen auf die verjährungsunterbrechende Wirkung liegt der Zweck der Vorschrift darin sicherzustellen, dass der Streitverkündungsempfänger mit Zustellung der Streitverkündungsschrift Kenntnis davon erlangt, welchen Anspruchs sich der Streitverkündende gegen ihn berühmt. Fehlen die erforderlichen Mindestangaben, wird die Verjährung nicht gehemmt (BGH, Urteil vom 6. Dezember 2007 - IX ZR 143/06, juris, Rn. 28 = BGHZ 175, 1). Darzustellen ist nur der Grund des Anspruchs, einer Konkretisierung auch der Höhe nach bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 8. Dezember 2011 - IX ZR 204/09, juris, Rn. 14).
Diese Anforderungen sind vorliegend nicht gewahrt, denn die hiesige Klägerin und dortige Beklagte hat in der Streitverkündungsschrift im Vorprozess überhaupt keine Angaben dazu gemacht, aufgrund welcher tatsächlichen Gründe sie meint, einen nicht näher spezifizierten Regress-Anspruch gegen die hiesige Beklagte zu haben. Insbesondere lässt sich nicht feststellen, dass die Streitverkündung im Hinblick auf Ansprüche wegen pflichtwidrig fehlerhafter Angaben zur Miethöhe oder einer pflichtwidrig unterlassenen Unterrichtung über den Verstoß gegen die Mietenbegrenzungsverordnung erfolgt wäre.
(3) Geht man zugunsten der Klägerin davon aus, dass es für eine Verjährungshemmung durch den Mahnbescheid gem. §§ 204 I Nr. 3 BGB, 167 ZPO auf den Eingang des Mahnantrags am 28.12.2020 ankommt, wurde die Verjährung noch rechtzeitig gehemmt, doch verbliebe nur eine Restfrist von vier Tagen. Die Hemmung endete, wovon auch die Klägerin ausgeht (Schriftsatz vom14.09.2022, Bl. 108 ff. d.A.) am 09.08.2021. Ablauf der Regelverjährungsfrist war dann Freitag, der 13.08.2021.
(4) Nichts anderes gilt, soweit die Klage auf eine um 30 Euro überhöht angegebene Miete für die Wohnung D gestützt ist. Es war Sache der Klägerin, die Vertragsverhältnisse, in die sie eingerückt ist, nach der Übergabe der Mietsache zu prüfen. Sollte sie dies unterlassen haben, läge grobe Fahrlässigkeit vor. Auch insoweit begann die Regelverjährung daher mit Ablauf des Jahres 2017 zu laufen.
cc) Danach kommt es nicht mehr darauf an, dass die Prüfung einer Verjährungshemmung durch den Mahnbescheid dadurch erschwert ist, dass die Klägerin das im Mahnantrag in Bezug genommene Schreiben nicht vorgelegt hat. Jedenfalls konnte der Mahnantrag eine Hemmung aber nur im Umfang seines Gegenstands bewirken, der schon ausweislich des Betrags deutlich hinter der nunmehrigen Forderung zurückbleibt. Eine Hemmung hinsichtlich des darüberhinausgehenden Teils der Klage könnte erst durch die Zustellung der Anspruchsbegründungsschrift zwischen dem 31.01.2022 und dem 15.02.2022 (Datum der Verteidigungsanzeige der Beklagten, Bl. 30 d.A.) bewirkt worden sein, scheidet jedoch wegen des da schon eingetretenen Verjährungseintritts aus.
3. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Berufungsgerichts. Schließlich ist auch eine mündliche Verhandlung in der Berufungsinstanz nicht geboten.
4. Vor diesem Hintergrund rät der Senat der Klägerin, die Rücknahme des Rechtsmittels in Erwägung zu ziehen. Eine Rücknahme der Berufung hätte gegenüber einer Zurückweisung der Berufung durch den Senat eine erhebliche Reduzierung der Gerichtsgebühren für das Berufungsverfahren von 4 auf 2 Gerichtsgebühren zur Folge.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 556 d BGB ff. i.V.m. der Mietenbegrenzungsverordnung des Bundeslandes1 vom 28.04.2015 hinsichtlich der zum 01.11.2015 vorgenommenen Vermietung der Wohnung im 1. OG
§§ 511 I, II, 517, 519, 520 ZPO
§§ 280 I, 311 II, 241 II BGB
§§ 823 II BGB, 263 I StGB
§ 522 II ZPO
§ 195 BGB
§ 438 BGB
§ 73 ZPO
§ 299 ZPO
§ 438 III, I Nr. 3, II BGB
§ 438 I Nr. 2 lit. a BGB
§ 438 I Nr. 3 BGB
§ 438 I Nr. 2 BGB
§ 438 Nr. 2 BGB
§ 438 I Nr. 3, II BGB
§ 199 I BGB
§ 204 I Nr. 6 BGB
§ 204 I Nr. 3 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 1971, 2219
BGHZ 175, 1
3 O 21/22
VII ZR 5/70
IX ZR 143/06
IX ZR 204/09