Landgericht Hanau (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-11-30, Aktenzeichen 9 O 364/20
ECLI: ECLI:DE:LGHANAU:2021:1130.9O364.20.00

Tenor:
Anmerkung
Berufung eingelegt
Verfahrensgang
1. Es wird festgestellt, dass das Verfahren nicht durch den Prozessvergleich vom 14.9.2021 beendet wurde.
2. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 20.000 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 16.11.2019 zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückübereignung des von dem Kläger durch notariellen Kaufvertrag v. 12.12.2014 — UR-Nr. (…) des Notars (Name) mit Amtssitz in (Ort) — erworbenen, im Grundbuch des Amtsgerichts Gelnhausen von (Ort) Blatt (Nr.) unter lfd. Nr. 1 eingetragenen Grundbesitzes Flur (…), Flurstück (…), Gebäude- und Freifläche, (Straße)
3. Es wird festgestellt, dass sich der Beklagte hinsichtlich des Antrages zu Ziff. 2. in Annahmeverzug befindet.
4. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger Schadensersatz in Höhe von 7372,29 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 16.11.2019 zu zahlen.
5. Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger sämtlichen weitergehenden Schaden aus der Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages vom 12.12.2014 -UR-Nr.: (…) des Notars (Name) mit Amtssitz in (Ort)- zu ersetzen.
6. Der Beklagte wird verurteilt, den Kläger mit schuldbefreiender Wirkung im Außenverhältnis von sämtlichen Ansprüchen Dritter wegen des Erwerbes des in dem Tenor zu Ziffer 2. näher bezeichneten Grundbesitzes zu Eigentum freizustellen, insbesondere von Ansprüchen nach dem Bundesbodenschutzgesetz und dem Hessischen Gesetz zur Ausführung des Bundesbodenschutzgesetzes und zur Altlastensanierung oder aus anderen Anspruchsgrundlagen, namentlich von Ansprüchen auf Vornahme oder Erstattung der Kosten der Sanierung schädlicher Bodenveränderungen oder durch Altlasten verursachten Verunreinigungen.
7. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger vorgerichtliche Kosten in Höhe von 2403,21 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit 19.6.2020 zu zahlen.
8. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
9. Von den Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger 30 % und der Beklagte 70 % zu tragen.
10. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags und Schadensersatzansprüche.
Am 28.2.2001 erwarb der Beklagte einen Grundbesitz in (Ort) mit einer Größe von 2558 m² im Wege der Zwangsversteigerung gegen Abgabe eines Bargebots von 120.000 €. Der frühere Eigentümer hatte auf dem Grundstück zwei Unternehmen geführt, einen Lastwagenbetrieb sowie eine Brennholzschneiderei, von denen aufgrund eines unsachgemäßen Umgangs mit wassergefährdenden Stoffen ausweislich des Schreibens des RP (…) vom 17.7.2000 eine erhebliche Kontamination ausging. Das Amtsgericht Gelnhausen holte im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens ein Gutachten vom 11.8.1998 zur Untersuchung der Altlasten und Abschätzung von Sanierungskosten ein, durch welches ebenfalls eine Kontaminierung durch unter anderem Kraftstoffe, Motoröl und Kohlenwasserstoffe festgestellt wurde. Nach Erwerb des Grundstücks in der Zwangsversteigerung ließ der Beklagte hieraus eine Fläche von ca. 570 Quadratmeter herausvermessen und veräußerte diese durch Kaufvertrag vom 12.12.2014 zu einem Kaufpreis von 20.000 € an den Kläger; die Umschreibung erfolgt am 1.3.2016. Der Kaufvertrag enthält unter § 8 einen Gewährleistungsausschluss sowie eine Versicherung des Verkäufers, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind. Der Kläger finanzierte den Kaufpreis durch ein Darlehen und nahm Maßnahmen an dem Grundstück vor, für die im Einzelnen auf die Aufzählung Blatt 11 der Akte verwiesen wird, und für die er insgesamt 7372,29 € aufwendete. Nach Erhalt eines Schreibens des RP (…) vom 7.10.2019, dem das Gutachten beigeschlossen war, erklärte der Kläger am 16.10.2019 im Hinblick auf eine Kontaminierung des Grundstücks den Rücktritt vom Kaufvertrag und forderte den Beklagten zur Rückzahlung des Kaufpreises und zur Zahlung von Schadenersatz bis 15.11.2019 auf.
Im Termin vom 14.9.2021 schlossen die Parteien einen Prozessvergleich, nachdem der Beklagte sich unter anderem verpflichtete, zur Abgeltung sämtlicher Klageforderungen an den Kläger einen Betrag i.H.v. 40.000 € zu zahlen. Für den Inhalt des Vergleichs im Einzelnen wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 14.9.2021 (Bl. 445 der Akte) Bezug genommen. Das Protokoll wurde dem Beklagtenvertreter am 16.9.2021 zugestellt. Mit Schriftsatz vom 23.9.2021, dem Klägervertreter zugegangen am 29.9.2021, erklärte dieser die Anfechtung des geschlossenen Vergleichs. Der Kläger betrieb die Zwangsvollstreckung aus dem Vergleich, so dass der Beklagte zur Abwendung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen unter ausdrücklicher Aufrechterhaltung der Vergleichsanfechtung den geforderten Betrag in Höhe von 40.000 € nebst Kosten an den Kläger zahlte.
Der Kläger sieht den Rechtsstreit durch Abschluss des Vergleichs vom 14.9.2021 als rechtskräftig beendet an. Der Vergleich sei weder anfechtbar, noch liege ein Anfechtungsgrund vor; des Weiteren sei auch die Anfechtungsfrist verstrichen gewesen.
In der Sache behauptet der Kläger, das Grundstück sei nach wie vor erheblich kontaminiert, und dies sei dem Beklagten bei Verkauf auch bekannt gewesen. Er habe deshalb den kontaminierten Teil an den gutgläubigen Kläger veräußert und diesem damit arglistig eine Mangelfreiheit vorgespiegelt. Tatsächlich sei der Beklagte bereits durch das Versteigerungsgericht in der öffentlichen Bekanntmachung und im Termin vom 8.2.2001 ausdrücklich auf die Kontaminierung hingewiesen worden. Zudem habe sich der Beklagte bei dem zuständigen Sachbearbeiter des RP (…) noch vor der Zwangsversteigerung über den Umfang der Kontamination und die Höhe der Sanierungskosten ausweislich der Gesprächsnotiz des Sachbearbeiters vom 8.2.2001 informiert. Der Beklagte habe seine Kenntnis von einer Kontaminierung auch gegenüber dem Zeugen (Name) offenbart. Der Kläger könne aufgrund der arglistigen Täuschung auch Schadenersatz in Höhe der Differenz zwischen einem Wert des Grundstücks ohne Altlasten i.H.v. 78.000 € und dem gezahlten Kaufpreis i.H.v. 20.000 €, mithin 58.000 €, verlangen.
Der Kläger beantragt,
1. festzustellen, dass das Verfahren durch den Prozessvergleich vom 14.9.2021 beendet wurde.
Hilfsweise beantragt er:
2. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 20.000 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins für das Jahr seit dem 14.11.2019 zu zahlen Zug um Zug gegen Rückübereignung des von dem Kläger durch notariellen Kaufvertrag v. 12.12.2014 — UR-Nr. (…) des Notars (...) mit Amtssitz in (Ort) — erworbenen, im Grundbuch des Amtsgerichts Gelnhausen von (Ort) Blatt 1051 unter lfd. Nr. 1 eingetragenen Grundbesitzes Flur (…), Flurstück (…), Gebäude- und Freifläche, (Straße).
4. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger Schadensersatz in Höhe von 65.372,29 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins für das Jahr seit dem 16.11.2019 zu zahlen.
5. Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger sämtlichen weitergehenden Schaden aus der Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages vom 12.12.2014 -UR-Nr.: (…) des Notars (...) mit Amtssitz in (Ort)- zu ersetzen.
6. Der Beklagte wird verurteilt, den Kläger mit schuldbefreiender Wirkung im Außenverhältnis von sämtlichen Ansprüchen Dritter wegen des Erwerbes des in dem Antrag zu Ziffer 2. näher bezeichneten Grundbesitzes zu Eigentum freizustellen, insbesondere von Ansprüchen nach dem Bundesbodenschutzgesetz und dem Hessischen Gesetz zur Ausführung des Bundesbodenschutzgesetzes und zur Altlastensanierung oder aus anderen Anspruchsgrundlagen, namentlich von Ansprüchen auf Vornahme oder Erstattung der Kosten der Sanierung schädlicher Bodenveränderungen oder durch Altlasten verursachten Verunreinigungen.
7. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger vorgerichtliche Kosten in Höhe von 2.403,21 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
das Verfahren unter Feststellung der Unwirksamkeit des Vergleichs fortzusetzen und die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, er habe dem Vergleich nur mit der Maßgabe zugestimmt, dass die Zahlung des Vergleichsbetrags durch ihn gegen Rückgabe des Grundstücks erfolgt; so habe auch der Beklagtenvertreter die vergleichsweise Einigung verstanden. Während der gesamten Vergleichsverhandlungen seien Zahlungen des Beklagten gegen Herausgabe des Grundstücks verhandelt worden. Nur so seien die übrigen Regelungen des Vergleichs auch sinnvoll zu verstehen.
In der Sache behauptet der Beklagte, er habe zum Zeitpunkt des Verkaufs keine ausreichende Kenntnis über schädliche Bodenveränderungen auf der veräußerten Teilfläche gehabt. Nachdem er von dem Verdacht der Bodenveränderung erfahren habe, habe er die (…) GmbH mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt, die keine schädlichen Bodenveränderungen an dem streitgegenständlichen Grundstück festgestellt habe. Der Voreigentümer habe ihm nur mitgeteilt, dass Kontaminationen auf dem Nachbargrundstück auf der anderen Straßenseite vorhanden seien, die jedoch nicht das Grundstück betroffen hätten, dass er ersteigert habe. Er habe auch mit Herrn (…) als Mitarbeiter des RP nur über dieses Nachbargrundstück gesprochen, das er eventuell auch habe kaufen wollen, wenn es nicht kontaminiert gewesen wäre. Bezüglich des streitgegenständlichen Grundstücks habe es kein Gespräch mit einem Mitarbeiter des RP gegeben. Der Beklagte habe auch keine Informationen im Versteigerungstermin erhalten. Einen Bodenaustausch auf dem streitgegenständlichen Grundstück habe er nicht vorgenommen.
Wegen des weiteren Vortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschlüssen vom 15.9.2020 und 14.9.2021 durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens und Vernehmung des Zeugen (…). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen (SV 1) vom 4.2.2021 nebst Ergänzung vom 4.5.2021 sowie das Protokoll vom 14.9.2021 verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
Über die Klageanträge war in der Sache zu entscheiden, da das Verfahren nicht durch den Vergleich vom 14.9.2021 rechtskräftig abgeschlossen wurde. Dieser hat gemäß §§ 142, 119 BGB keinen Bestand, da er wirksam angefochten wurde.
Eine Anfechtung ist grundsätzlich auch bei einem gerichtlich geschlossenen Vergleich möglich. Einem Prozessvergleich kommt sowohl materiell-rechtliche wie auch verfahrensrechtliche Wirkung zu. Um eine verfahrensbeendende Wirkung zu entfalten, muss er daher materiell-rechtlich wirksam und in der verfahrensrechtlich vorgeschriebenen Form abgeschlossen worden sein.
Eine formelle Unwirksamkeit wird vorliegend nicht geltend gemacht. Der Vergleich ist auch nach verfahrensrechtlichen Vorschriften formwirksam geschlossen worden. Die vorläufige Aufzeichnung ist den Beteiligten – wie sich aus dem Protokoll ergibt - vorgespielt und von diesen genehmigt worden.
Einem Prozessvergleich kommt aber auch dann keine verfahrensbeendende Wirkung zu, wenn er in seinem materiellen Teil unwirksam ist. Die materiell-rechtliche Unwirksamkeit kann auch nachträglich durch Anfechtung entstehen (OLG Nürnberg, Beschluss vom 09. August 2017 – 7 UF 1276/16 –, Rn. 170 - 18, juris).
Macht ein Beteiligter geltend, ein Prozessvergleich sei unwirksam, ist das ursprüngliche Verfahren fortzusetzen und die Frage der Wirksamkeit des Vergleichs vorab zu klären. Über die Frage, ob ein Verfahren durch Prozessvergleich beendet worden oder wegen Unwirksamkeit des Vergleiches fortzusetzen ist, ist in dem ursprünglichen Verfahren von dem hierfür zuständigen Gericht in der bisherigen Besetzung des Spruchkörpers zu entscheiden (OLG Nürnberg, aaO.).
Die erklärte Anfechtung scheidet zunächst nicht infolge mangelnder Fristeinhaltung aus. Der Beklagtenvertreter hat die Anfechtung mit Schriftsatz vom 23.9.2021, der am gleichen Tag bei Gericht und am 29.9.2021 bei dem Klägervertreter einging, erklärt. Die Anfechtung muss gemäß § 121 Abs. 1 BGB im Fall des § 119 BGB unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern, nach Kenntniserlangung von dem Anfechtungsgrund erfolgen. Diese Kenntnis ist in der Person des Beklagtenvertreters anzunehmen, sobald dieser von der Weigerung der Klägerseite bzgl. einer Herausgabe des Grundstücks sicher wusste.
Soweit der Klägervertreter behauptet hat, er habe dem Beklagtenvertreter bereits während der Verhandlungsunterbrechung am 14.9.2021 ausdrücklich gesagt, dass er eine Rückübertragung des Grundstücks ablehne, hat der Beklagtenvertreter dies bestritten. Das Gericht konnte hierzu keine Wahrnehmungen treffen, da die Gespräche nicht im Saal, sondern auf dem Gerichtsflur geführt wurden. Einen Beweis für die behauptete Äußerung hat der Klägervertreter nicht angeboten, so dass eine Kenntnis des Beklagtenvertreters bereits ab dem 14.9.2021 nicht angenommen werden kann.
Nach unwidersprochenem Vortrag des Klägervertreters teilte dieser dem Beklagtenvertreter in einem Telefonat am 22.9.2021 mit, dass er keine Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrags veranlassen werde. Dies ist insoweit stimmig, als der Beklagtenvertreter sich am Vormittag des 23.9.2021 telefonisch bei dem Gericht meldete, diesen Umstand mitteilte, und eine Anfechtung des Vergleichs ankündigte (vgl. Vermerk v. 23.9.2021, Bl. 390 R d.A.), die er sodann mit Schriftsatz vom gleichen Tag übermittelte. Mithin ist frühestens am 22.9.2021 von einer Kenntnis des Beklagtenvertreters auszugehen. Im Anschluss erbat der Beklagtenvertreter zunächst eine Zustimmung zur Klarstellung des Vergleichstextes dahingehend, dass eine Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrags beinhaltet sei, wobei das Gericht den Klägervertreter mit Beschluss vom 24.9.2021 zu einer entsprechenden Mitteilung aufforderte. Noch während des Laufs der hierzu gesetzten Erklärungsfrist ging die Vergleichsanfechtung bei dem Klägervertreter ein. Dies erfolgte mithin nach Auffassung des Gerichts ohne schuldhaftes Zögern, insbesondere auch innerhalb eines Zeitraums von lediglich ca. einer Woche nach Kenntniserlangung.
Für die Beklagtenseite liegt auch ein Anfechtungsgrund im Sinne des § 119 Abs. 1 BGB vor. Danach kann die Erklärung anfechten, wer u.a. bei Abgabe einer Willenserklärung über deren Inhalt im Irrtum war. Im Anwaltsprozess kommt es dabei für den Abschluss eines Vergleiches, mit welchem das Verfahren beendet werden soll, grundsätzlich auf die Willenserklärung des Bevollmächtigten eines Beteiligten an, weil im Verfahren mit Anwaltszwang nur dieser verfahrensgestaltende Erklärungen wirksam abgeben kann. Die dem Verfahrensbevollmächtigten erteilte Vollmacht umfasst gemäß § 81 ZPO daher nicht nur die im Außenverhältnis wirksame Befugnis des Bevollmächtigten, die für einen Vergleichsabschluss erforderliche verfahrensrechtliche Erklärung abzugeben, sondern berechtigt den Bevollmächtigten auch zum Abschluss der materiell-rechtlichen Vereinbarung (OLG Nürnberg, Beschluss vom 09. August 2017 – 7 UF 1276/16 –, Rn. 23, juris). Der Beklagtenvertreter hat insoweit dargelegt, dass sowohl er, als auch der Beklagte selbst bei Abschluss des Vergleichs davon ausgingen, dass die Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückgabe des Grundstücks Gegenstand des Konsenses der Parteien war. Insoweit macht der Beklagtenvertreter einen Irrtum über die Reichweite der von ihm erteilten Zustimmungserklärung geltend, indem er einer Zahlungsverpflichtung im Gegenzug zur Rückabwicklung des Grundstücksgeschäfts zustimmen wollte, während der Kläger die Vereinbarung so versteht, dass er Zahlung von dem Beklagten verlangen kann, ohne das Grundstück herausgeben zu müssen.
Der Irrtum des Beklagtenvertreters ist für das Gericht auch nachvollziehbar. Zwar weist die Klägerseite zu Recht darauf hin, dass eine Rückabwicklung des Grundstücksgeschäfts in den Wortlaut des Vergleichs nicht ausdrücklich aufgenommen wurde. Ausgangspunkt des Rechtsstreits war es jedoch von Anfang an, dass der Kläger unter dem 16.10.2019 gegenüber dem Beklagten den Rücktritt von dem geschlossenen Kaufvertrag erklärte, sich aufgrund der vorgebrachten Mangelhaftigkeit der Kaufsache also von dem Kaufvertrag lösen und ein Rückabwicklungsschuldverhältnis in Gang setzen wollte. Dies entspricht auch dem ursprünglichen Klageantrag zu Ziffer 1), gerichtet auf die Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückgabe des veräußerten Grundstücks. Vor diesem Hintergrund erfolgte auch der Anstoß zu den Vergleichsverhandlungen der Parteien, die letztlich in dem protokollierten Vergleich mündeten, durch einen gerichtlichen Vergleichsvorschlag. Seitens des Gerichts wurde den Parteien nach dem vorläufigen Ergebnis der Beweisaufnahme vorgeschlagen, eine Rückabwicklung des Kaufvertrags gegen Rückzahlung des Kaufpreises und Erstattung der durch den Kläger getätigten Aufwendungen zu erwägen. Auf dieser Grundlage führten die Parteien sodann Vergleichsgespräche. Der durch das Gericht in den Raum gestellte Zahlbetrag bei Rückabwicklung des Kaufvertrags lag dabei unterhalb des Betrages von 40.000 €, auf den die Parteien sich letztlich einigten. Vor diesem Hintergrund ist auch für das Gericht nicht ersichtlich, dass trotz Erhöhung des Zahlbetrags die bis dahin stets in den Blick genommene Rückabwicklung des Kaufvertrags – die der Beklagte auch in allen mündlichen Verhandlungsterminen angeboten hatte – entfallen sollte. Insoweit wäre es zwar denkbar und möglich gewesen, dass die Parteien im Rahmen der während der Sitzungsunterbrechung im Gerichtsflur geführten Gespräche von der zuvor diskutierten Rückabwicklung des Kaufvertrags hätten Abstand nehmen können; Anhaltspunkte dafür lagen für das Gericht bei Fortsetzung der Sitzung jedoch nicht vor. Insbesondere wurde dies innerhalb des Sitzungssaals auch durch die Klägerseite nicht kommuniziert. Nach der Erinnerung des Gerichts wurde zwischen den Parteien vielmehr gerade im Zusammenhang mit der Freistellungsregelung in Ziffer 2 des Vergleichs noch erörtert, ob eine solche überhaupt erforderlich sein würde, wenn der Beklagte wieder Eigentümer des Grundstücks wird. Hierzu erklärte der Klägervertreter jedoch, dass gleichwohl eine Inanspruchnahme des Klägers nicht ausgeschlossen wäre, und bestand auf die Aufnahme der Freistellungsvereinbarung in den Vergleich.
Das Gericht verkennt nicht, dass der reine Wortlaut des Vergleichstextes eine Rückabwicklung des Kaufvertrags nicht explizit beinhaltet. Der Vergleich wurde jedoch ausdrücklich „zur Abgeltung sämtlicher Klageforderungen“ geschlossen, nimmt insoweit also Bezug auf die klägerseits gestellten Anträge. Mit dem ursprünglich gestellten Klageantrag zu 1. begehrte der Kläger jedoch gerade die Rückabwicklung des Kaufvertrags und stellte die Rückzahlung des Kaufpreises selbst in ein Zug-um-Zug-Verhältnis zur Rückübereignung des Grundstücks. Auch die weiteren gestellten Klageanträge gehen von einer Rückabwicklung des Grundstücksgeschäfts wegen arglistiger Täuschung aus, bzw. legen eine solche zu Grunde. Das von dem Kläger dargelegte Verständnis des Vergleichsumfangs ist mithin jedenfalls nicht eindeutig. Der beklagtenseits dargelegte Irrtum stellt sich in der Gesamtbetrachtung des Klageziels und der Thematik der geführten Vergleichsgespräche, insbesondere auch im Hinblick auf den gerichtlichen Vergleichsvorschlag, vielmehr als naheliegend und erklärlich dar.
Selbst wenn man von einem Inhaltsirrtum der Beklagtenseite nicht ausgehen würde, wäre der Vergleich aber auch unter der Annahme eines versteckten Dissenses im Sinne des § 155 BGB als unwirksam anzusehen. Nach dem oben Dargelegten lagen auf der Grundlage des Vergleichstextes vom 14.9.2021 zwar äußerlich übereinstimmende Erklärungen vor, die allerdings nur einen Scheinkonsens darstellten. Die Erklärungen stimmen nach ihrem Wortlaut überein und beide Parteien haben zu demselben Vertragstext ihre Zustimmung gegeben. Der Vertragstext ist jedoch nicht eindeutig, und beide Parteien verstehen die Erklärung subjektiv unterschiedlich zu der Frage, ob eine Rückabwicklung des Kaufvertrags inkludiert sein sollte, oder nicht. Die von § 155 BGB vorgesehene Aufrechterhaltung des Vertrages kommt dabei von vorneherein nicht in Betracht, wenn sich der Dissens auf Hauptpunkte des Vertrages bezieht (Sächsisches Landessozialgericht, Urteil vom 23. September 2005 – L 3 AL 9/05 –, Rn. 55, juris). Insoweit war die Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrags der Kernpunkt des Rechtsstreits, ohne dessen Regelung eine vergleichsweise Einigung keinen Sinn macht.
Da der Rechtsstreit durch einen unwirksamen Vergleich nicht erledigt wird, war er mithin fortzusetzen und in der Sache zu entscheiden.
Dem Kläger steht infolge seines Rücktritts gemäß §§ 434, 437, 440, 346 BGB, ebenso wie unter dem Gesichtspunkt einer culpa in contrahendo und gemäß §§ 823 Abs. 2 i.V.m. § 263 StGB ein Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung des veräußerten Grundstücks zu.
Das veräußerte Grundstück war nach den Feststellungen des Sachverständigen (SV 1)im Gutachten vom 4.2.2021 infolge von Kontaminationen mangelbehaftet. Der Sachverständige hat – entgegen der Behauptungen des Beklagten – anthropogen bedingte stoffliche Bodenveränderungen mit Mineralölkohlenwasserstoffen und (untergeordnet) aromatischen Kohlenwasserstoffen festgestellt. Es handele sich dabei um ähnliche Bodenbelastungen, wie sie bereits im Rahmen der Untersuchung im Jahr 1998 festgestellt wurden, auch wenn die Konzentrationshöhen und Konzentrationsverteilungen nicht mit dem damaligen Befund identisch sind. Der Sachverständige stellt fest, dass die Mineralölkohlenwasserstoffe vermutlich vor längerer Zeit in den Untergrund eingetragen worden sind, wobei eine genaue Zeitangabe nicht möglich war. Vor dem Hintergrund der bereits 1998 dokumentierten Bodenbelastungen erachtet er es insoweit als sehr wahrscheinlich, dass das streitgegenständliche Grundstück bereits zum Zeitpunkt des Verkaufs an den Kläger aufgrund Rückständen aus der gewerblichen Tätigkeit eines früheren Eigentümers kontaminiert war. Dagegen erschien dem Sachverständigen eine Bodenbelastung nach 2014, also dem Übergang der Kaufsache, als wenig wahrscheinlich, zumal keine aktuelle Nutzungsform festgestellt wurde, die Bodenbelastungen wahrscheinlich macht und auch keinerlei Hinweise auf frische Mineralöl-Belastungen ermittelt wurden. Auf dieser Grundlage erachtet es das Gericht als nachgewiesen, dass die Kaufsache zum Zeitpunkt des Verkaufs an den Kläger in Folge der dargelegten Kontaminationen mangelhaft war.
Solche Bodenverunreinigungen – auch wenn sie nach den Darlegungen des Sachverständigen nicht automatisch einen aktuellen Handlungs-/Sanierungsbedarf bedingen - waren als wesentliche Umstände im Rahmen des Kaufvertragsabschlusses auch aufklärungsbedürftig. Dies ergibt sich zumindest daraus, dass im Falle einer Nutzung des Grundstücks für bauliche Maßnahmen nach den Mitteilungen des Sachverständigen erhöhte Verwertungskosten für belastete Bodenchargen anfallen werden. Des Weiteren ist auch der Wert des erworbenen Grundstücks aufgrund der dargelegten Belastungen als gemindert anzusehen. Der Beklagte war daher im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen – auch ungefragt – gehalten, den Belastungszustand des Grundstücks zu offenbaren.
Der Geltendmachung von Gewährleistungsrechten steht auch nicht der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss entgegen, da der Beklagte dem Kläger nach Überzeugung des Gerichts die Kontaminierung des Bodens arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Arglistig durch Verschweigen handelt derjenige, der einen offenbarungspflichtigen Umstand kennt, diesen aber der Vertragspartei nicht offenbart, obwohl er damit rechnet, dass diese diesen Umstand nicht kennt und bei Kenntnis des Umstandes den Vertrag nicht oder nicht so abgeschlossen hätte (OLG Hamm, Urteil vom 16. Juni 1997 – 22 U 95/96 –, Rn. 28, juris). Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, müssen ungefragt offenbart werden. Dies gilt vor allem für solche, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden könnten. Der Verkäufer darf daher auch Mängel der Kaufsache nicht verschweigen. Das Vorhandensein von Altlasten ist ein Fehler. Auch die Belastung eines Grundstücks mit einem konkreten Altlastenverdacht ist ein Fehler. Bereits der auf konkrete Tatsachen gestützte naheliegende und gewichtige Verdacht bezüglich Altlasten ist geeignet, den Wert oder die Tauglichkeit des Grundstückes in den Augen des Verkehrs herabzusetzen (OLG Hamm, aaO. - juris).
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hatte der Beklagte bei Kaufvertragsabschluss Kenntnis von dem Umstand, dass das veräußerte Grundstück mit Altlasten behaftet war. Zwar hat der Beklagte im Rahmen seiner mündlichen Anhörung im Termin vom 15.9.2020 bestritten, von Kontaminationen gewusst zu haben, bzw. im Zwangsversteigerungsverfahren oder durch den Sachbearbeiter des RP (…) über solche Umstände informiert worden zu sein. Er hat behauptet, es sei dabei vielmehr um das Nachbargrundstück gegangen. Dem vermag das Gericht unter Gesamtbetrachtung sämtlicher Umstände nicht zu folgen.
Zunächst ist anzunehmen, dass bereits das mit der Zwangsversteigerung befasste Gericht, das immerhin die Einholung eines Gutachtens zum Zustand des Grundstücks angeordnet hat, über das Ergebnis dieses Gutachtens im Zwangsversteigerungstermin auch berichtet hat. Zwar lässt sich dies anhand des Zwangsversteigerungsprotokolls nicht weiter aufklären, da infolge Zeitablaufs von der Zwangsversteigerungsakte nur noch der Zuschlagsbeschluss existiert. Auch der die Zwangsversteigerung durchführende Rechtspfleger (…) konnte hierzu nicht mehr befragt werden, da er bereits verstorben ist. Gleichwohl ist das Versteigerungsgericht bei Belastungen gemäß § 66 ZVG zu einer entsprechenden Mitteilung verpflichtet, so dass anzunehmen ist, dass dies auch so durchgeführt wurde.
Für eine Kenntnis des Beklagten streitet auch die Telefonnotiz eines Sachbearbeiters des RP vom 8.2.2001 (Bl. 76 f. der Akte) über ein Telefonat mit dem Beklagten. Zwar bleibt unklar, welcher Sachbearbeiter mit dem Beklagten gesprochen hat, da es sich jedenfalls nicht um den aktuell zuständigen Herrn (…) handelt. Der Sachbearbeiter hat aber schriftlich niedergelegt, dass der Beklagte um Auskunft zu den Kosten der Sanierungsmaßnahmen bezüglich des Grundstücks gebeten habe, da er dieses gegebenenfalls ersteigern möchte. Es seien ihm dabei die Kosten laut Gutachten mitgeteilt worden, mit dem Hinweis, dass die Kosten auch höher sein könnten, da das Gutachten nicht alle Schadensbereiche genau beschreibt. Auch dies deutet darauf hin, dass der Beklagte bereits vor Ersteigerung des Grundstücks im Bilde darüber war, dass dort kostenverursachende Bodenschädigungen bestehen. Dass die Auskunft sich – wie der Beklagte behauptet hat – etwa auf das Nachbargrundstück bezogen haben könnte, schließt das Gericht aus. Der Telefonvermerk nimmt ausdrücklich Bezug auf das zu versteigernde Grundstück, was auf das Nachbargrundstück nicht zutrifft.
Schließlich bestätigt auch die Aussage des Zeugen (…) eine Kenntnis des Beklagten von Bodenbelastungen auf dem streitgegenständlichen Grundstück. Der Zeuge, der im Zeitraum 2001-2015 als Mieter auf dem Grundstück wohnte und auch die dortige Halle benutzte, hat berichtet, dass der Sohn des Beklagten in darauf hingewiesen habe, dass er dort keinen Ölwechsel machen solle, da der Boden verseucht genug sei. Dieses Gespräch konnte der Zeuge zwar nicht genau zeitlich einordnen, es sei aber jedenfalls vor dem Verkauf des Grundstücks an den Kläger gewesen, da der Zeuge im Anschluss die Halle habe räumen müssen. Diese Aussage habe sich nur auf das streitgegenständliche Grundstück beziehen können, da der Zeuge mit dem gegenüberliegenden Grundstück nichts zu tun gehabt habe. Zudem hat der Zeuge (…) berichtet, dass er selbst etliche Fässer mit Altöl und Ölfiltern etc. von dem Grundstück entsorgt habe. Die in der Halle vorhandene Arbeitsgrube sei auch noch etwa mit öligen Lappen voll gewesen, die er ebenfalls habe entsorgen müssen. Auch diese Beschreibung lässt nach Auffassung des Gerichts den Rückschluss zu, dass auch der Beklagte als Vermieter von der Verunreinigung des Grundstücks Kenntnis gehabt haben musste.
Aus der Kenntnis von der Kontaminierung ergab sich für den Beklagten eine Offenbarungspflicht. Denn der Käufer kann vom Verkäufer erwarten, über alle Auffälligkeiten bezüglich des Vorhandenseins von Altlasten informiert zu werden (OLG Hamm, Urteil vom 16. Juni 1997 – 22 U 95/96 –, Rn. 31, juris). Ein bestehender Altlastenverdacht war nicht nur geeignet, den Wert des Grundstückes zu mindern, sondern darüber hinaus die Durchführung möglicher Bauvorhaben zu gefährden. Dass das Bestehen von Altlasten bezüglich der Grundfläche für den Kläger von ausschlaggebender Bedeutung war, musste sich dem Beklagten zudem aufdrängen. Für die Darlegung eines ursächlichen Zusammenhangs zwischen Täuschung und Abgabe der Willenserklärung genügt es, dass der Getäuschte, wie hier, Umstände dargetan hat, die für seinen Entschluss zum Kaufvertrag von Bedeutung sein konnten, und dass die arglistige Täuschung nach der Lebenserfahrung auf diese Art des Rechtsgeschäftes Einfluss ausübte.
Ein Gewährleistungsanspruch des Klägers auf Rückabwicklung des geschlossenen Kaufvertrags ist auch nicht im Wege der Verjährung ausgeschlossen. Aufgrund des oben dargelegten arglistigen Verschweigens kaufrelevanter Umstände gilt gemäß § 438 Abs. 3 BGB die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren ab Kenntnis. Kenntnis von dem Vorhandensein der Altlasten hat der Kläger jedoch erst mit Erhalt des Schreibens des RP (…) vom 7.10.2019 erlangt, so dass die Klagerhebung im Jahr 2020 rechtzeitig erfolgte.
Im Rahmen des Rückabwicklungsschuldverhältnisses nach Rücktritt kann der Kläger gemäß § 346 Abs. 1 BGB die Rückzahlung des Kaufpreises i.H.v. 20.000 € Zug um Zug (§ 348 BGB) gegen Rückgewähr des empfangenen Grundstücks verlangen. Zudem steht ihm ein Anspruch auf Ersatz der in Vollzug des Kaufvertrags getätigten Aufwendungen zu, die der Kläger auf Seite 11 der Akte mit einem Gesamtbetrag von 7372,29 € aufgelistet, erläutert und mit den als Anlagen K 19.1 bis K 29.2 vorgelegten Unterlagen belegt hat. Soweit der Kläger Kosten für die Entfernung einer Hecke und Fällung diverser Bäume geltend macht, reicht ein einfaches Bestreiten des Beklagten nicht aus, da dieser jedenfalls nicht behauptet hat, dass die Gewächse etwa tatsächlich auf dem Grundstück noch stehen würden. Die hierfür veranschlagten Beträge konnten geschätzt werden (§ 287 ZPO).
Eine Tenorierung der Zahlungsforderung war auch trotz des Umstands geboten, dass der Beklagte zur Abwendung der Zwangsvollstreckung bereits einen Betrag i.H.v. 40.000 € an den Kläger gezahlt hat. Die Zahlung erfolgte unstreitig vor dem Hintergrund drohender Zwangsvollstreckungsmaßnahmen sowie unter ausdrücklicher Aufrechterhaltung der bereits zuvor erfolgten Anfechtung des Vergleichs. Eine Erledigungswirkung ist daher mit der Zahlung (noch) nicht verbunden. Ein Schuldverhältnis erlischt grundsätzlich, wenn die geschuldete Leistung - endgültig - an den Gläubiger bewirkt wird (§ 362 BGB). Diese Folge tritt deshalb dann nicht ein, wenn der Schuldner ohne Anerkennung seiner Schuld unter Vorbehalt einer Rückforderung ohne Veränderung der den Gläubiger treffenden Beweislast seine Leistung erbringt. Ein so verstandener Vorbehalt ist immer dann auch anzunehmen, wenn die Zahlung des Schuldners an den Gläubiger nur aufgrund eines vorläufig vollstreckbaren Urteils zur Abwendung der Zwangsvollstreckung erfolgt (BGH, Urteil vom 19. Januar 1983 – VIII ZR 315/81 –, BGHZ 86, 267-272, Rn. 8). Dasselbe muss auch gelten, wenn der Schuldner zur Abwendung der Zwangsvollstreckung aus einem gerichtlich protokollierten Vergleich zahlt, der zwar – mangels Widerrufsvorbehalts - formell rechtskräftig erscheint, aber durch die ausgebrachte Anfechtung in einem Schwebezustand befindlich ist, der ggf. in eine Unwirksamkeit mündet. Der Streit der Parteien über das Bestehen der Ansprüche ist demnach durch die Leistung des Beklagten nicht gegenstandslos geworden. Eine Erledigung der Hauptsache ist daher zu verneinen, weil der Beklagte den Anspruch nur unter dem Druck der bereits von dem Kläger eingeleiteten Zwangsvollstreckung erfüllt hat (vgl. BGH, Urteil vom 08. Mai 1985 – IVa ZR 138/83 –, BGHZ 94, 268-275, Rn. 26).
Über die Zahlungsanträge hinaus war festzustellen, dass sich der Beklagte hinsichtlich der Rückabwicklung des Kaufvertrags in Annahmeverzug befindet. Das Rechtsschutzinteresse für diesen Feststellungsantrag folgt aus §§ 756, 765 ZPO. Der Kläger wurde durch Schreiben vom 16.3.2020 unter Fristsetzung zum 27.3.2020 zur Rückabwicklung des Kaufvertrags aufgefordert.
Festzustellen war zudem die Verpflichtung des Beklagten, dem Kläger auch weitere Schäden aus der Rückabwicklung des Kaufvertrags zu ersetzen. Der Kläger hat unwidersprochen vorgetragen, dass der Kaufpreis durch ihn finanziert wurde, so dass sich der Zinsschaden noch in der Fortentwicklung befindet. Zum anderen ist davon auszugehen, dass im Falle der vorzeitigen Ablösung des Darlehens eine aktuell noch nicht bezifferbare Vorfälligkeitsentschädigung anfallen wird.
Daneben steht dem Kläger auch der titulierte Freistellungsanspruch im Hinblick auf eine mögliche Heranziehung zu Sanierungskosten zu. Der Kläger wurde mit Schreiben vom 7.10.2019 durch das Regierungspräsidium Darmstadt im Hinblick auf die Bodenbelastungen des Grundstücks angeschrieben. Zwar liegt eine Inanspruchnahme des Klägers durch die zuständige Behörde nach erfolgter Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück auf den Beklagten nicht unmittelbar nahe, da dann der Beklagte als Eigentümer selbst vorrangig für etwaige Beseitigungskosten heranzuziehen sein dürfte. Gleichwohl erscheint auch eine mögliche Inanspruchnahme des Klägers als derzeit (noch) Eigentümer des Grundstücks nicht vollständig ausgeschlossen.
Dem Kläger steht jedoch kein Anspruch auf die geltend gemachte Schadensposition i.H.v. 58.000 € als Differenzschaden zwischen dem Wert des kontaminierten Grundstücks und dem Wert des Grundstücks in unbelastetem Zustand zu. Als Schaden zu ersetzen ist grundsätzlich der Differenzschaden in Form des negativen Interesses, der Kläger ist also so zu stellen, wie er ohne das haftungsbegründende Ereignis stünde, auch dann, wenn zum Schädiger vertragliche Beziehungen bestehen (Palandt, BGB, Einführung vor § 823, Rn. 24). Der Kläger als geschädigte Vertragspartei kann also den Ersatz des Vertrauensschadens verlangen (vgl. OLG München, Urteil vom 09. Oktober 2019 – 20 U 556/19 –, Rn. 17, juris). Hätte der Beklagte den Kläger ordnungsgemäß über die Kontaminierung des Grundstücks aufgeklärt, so ist davon auszugehen, dass der Kläger von einem Kaufvertrag Abstand genommen hätte, da er nach Erlangung der Kenntnis von den bestehenden Bodenverunreinigungen auch unmittelbar einen Rücktritt vom Kaufvertrag ausgebracht hat. Wäre der Kaufvertrag nicht abgeschlossen worden, so hätte der Kläger auch keine Aufwendungen für dessen Durchführung bzw. auf die Kaufsache getätigt. Insoweit kann der Kläger zwar – wie oben dargelegt – über die Rückzahlung des Kaufpreises hinaus auch Ersatz seiner nutzlosen Aufwendungen verlangen, nicht jedoch als positives Interesse denjenigen Gewinn, den er möglicherweise durch den Verkauf eines unbelasteten Grundstücks hätte realisieren können. Dass der Kläger ohne die für den Abschluss des Vertrags ursächliche Täuschung einen anderen, günstigeren Vertrag - mit dem Verkäufer oder einem Dritten – hätte abschließen können, ist weder vorgetragen, noch ersichtlich. Insoweit war die Klage daher abzuweisen.
Aus Verzugsgesichtspunkten hat der Kläger zudem Anspruch auf Ersatz vorgerichtlich verauslagter Rechtsanwaltskosten.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288, 291 BGB, da der Kläger den Beklagten unter Fristsetzung zum 15.11.2019 zur Rückzahlung des Kaufpreises und zur Schadenersatzleistung aufforderte bzw. – hinsichtlich der Verzinsung der gemachten Rechtsanwaltskosten – die Klage am 19.06.2020 zugestellt wurde.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgen aus § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 142, 119 BGB
§§ 434, 437, 440, 346 BGB
§§ 756, 765 ZPO
§§ 286, 288, 291 BGB
§ 119 BGB
§ 81 ZPO
§ 155 BGB
§ 263 StGB
§ 444 BGB
§ 66 ZVG
§ 348 BGB
§ 287 ZPO
§ 362 BGB
§ 709 ZPO
§ 121 Abs. 1 BGB
§ 119 Abs. 1 BGB
§ 438 Abs. 3 BGB
§ 346 Abs. 1 BGB
§ 92 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 86, 267
BGHZ 94, 268
1 U 389/21
7 UF 1276/16
L 3 AL 9/05
22 U 95/96
VIII ZR 315/81
20 U 556/19