Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt (Sachsen-Anhalt, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2025-04-25, Aktenzeichen 2 M 16/25
ECLI: ECLI:DE:OVGST:2025:0425.2M16.25.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Vergleiche zu Leitsatz 1. OVG Lüneburg, Urteil vom 30. Juni 2009 - 7 KS 186/06 -, NdsVBl. 2010, 11 und juris Rn. 42.(Rn.13)
2. Vergleiche zu Leitsatz 3. OVG Magdeburg, Beschluss vom 5. Januar 2022 - 2 M 131/21 -, juris Rn. 34 f.; OVG Bautzen, Urteil vom 10. März 2022 - 1 A 64/16 -, juris Rn. 75; OVG Saarlouis, Urteil vom 20. November 2008 - 2 A 269/08 -, juris Rn. 55.(Rn.24)
3. Vergleiche zu Leitsatz 4. BVerwG, Beschluss vom 28. Juli 2016 - 4 B 12/16 -, NVwZ 2017, 641 und juris Rn. 10.(Rn.26)
Verfahrensgang
Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Halle vom 24. Januar 2025 wird zurückgewiesen.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 40.100,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Der Antragsteller ist Eigentümer des Grundstücks der Gemarkung …, Flur … Flurstücke … und … (An der B-Straße …), welches er mit notariellem Kaufvertrag vom 30. April 2004 von der Antragsgegnerin zu einem Kaufpreis von 20.000 € erworben hatte. Das Grundstück ist mit einem in den 1920er Jahren erbauten, sanierungsbedürftigen Gebäude bebaut, das als Kegelhalle mit Restaurant für den W-Kegelverein „W-Höhe“ errichtet, im 2. Weltkreis als Lazarett und Getreidelager und dann bis zum Jahr 2008 wieder als Gaststätte und Kegelbahn genutzt wurde. Das Gebäude ist als Baudenkmal in das Denkmalverzeichnis des Landes Sachsen-Anhalt eingetragen. In einem von der Antragsgegnerin in Auftrag gegebenen Wertermittlungsgutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. M. vom 12. Februar 2004 wurden verschiedene Baumängel und Bauschäden an der Fassade (Außenputz), den Fenstern, der Heizung und der Dacheindeckung festgestellt. Die Gesamtkosten zur Beseitigung der Baumängel und Bauschäden an der Kegelhalle und zwei Anbauten schätzte der Sachverständige auf 107.000 €. Nach § 2 des Kaufvertrages war der Antragsteller verpflichtet, auf seine Kosten Umbaumaßnahmen (Modernisierungen) am Gebäude vorzunehmen, die bis zum 31. Dezember 2005 abgeschlossen sein sollten. Für den Fall, dass er diese Verpflichtung nicht termingerecht erfüllt, wurde ein Wiederkaufsrecht der Antragsgegnerin vereinbart. Das Gebäude steht seit 2008 leer, nachdem zunächst die Gaststätte nicht mehr betrieben wurde und schließlich auch die Kegelvereine die Kegelhalle nicht mehr nutzten.
In dem Teilflächennutzungsplan der Antragsgegnerin aus dem Jahr 1998 war der Bereich, in dem sich das Grundstück befindet, als „W“ (Wohnbaufläche) dargestellt. Im Jahr 2013 änderte die Antragsgegnerin den Flächennutzungsplan und wies die Fläche als Gemeinbedarfsfläche mit Gebäuden und Einrichtungen für sportliche und soziale Zwecke aus. Einen Antrag des Antragstellers, ihm einen positiven Bauvorbescheid für die Errichtung von zwei Doppelhäusern für Wohnzwecke auf dem Grundstück zu erteilen, lehnte die Antragsgegnerin mit Bescheid vom 9. Februar 2015 ab. Zur Begründung führte sie aus, an dem vorgesehenen Standort, der im Außenbereich liege, sei das Vorhaben planungsrechtlich unzulässig, weil es öffentliche Belange beeinträchtige. Es würde die beginnende Zersiedelung verfestigen, wäre aufgrund der Nähe zu einer Bahnstrecke schädlichen Umwelteinwirkungen ausgesetzt und widerspreche der Darstellung des Baugrundstücks als Gemeinbedarfsfläche. Die nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhobene Klage auf Änderung der Festsetzungen des Flächennutzungsplans wies das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 7. Dezember 2021 ab (2 A 72/19 HAL). Den Antrag auf Zulassung der Berufung lehnte der Senat mit Beschluss vom 15. Februar 2022(2 L 5/22.Z) ab.
Mit Bescheid vom 25. Januar 2023 gab die Antragsgegnerin dem Antragsteller unter Anordnung der sofortigen Vollziehung auf, innerhalb von fünf Monaten ab Zustellung des Bescheides die Fassade des Gebäudes auf lose Putzflächen zu überprüfen und losen Putz zu entfernen, offene Stellen in der Fassade fachgerecht mit Putz (Kalkputz oder Kalk-Zement-Putz) zu verschließen (Nr. 1), innerhalb von drei Monaten nach Zustellung des Bescheides die Fehlstellen in den bituminösen Bahnen der Dacheindeckung des Gebäudes „auszureparieren“ (Nr. 2), innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Bescheides die Anlagen zur Dachentwässerung zu reinigen, von Bewuchs zu befreien und wieder funktionsfähig instandzusetzen (Nr. 3), innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Bescheides alle Öffnungen in der Fassade (offene Fenster sowie Fenster mit defekter Fensterverglasung einschließlich sämtlicher Türen) witterungsfest zu verschließen, entweder durch das Einsetzen neuer Glasscheiben oder durch das Anbringen einer ausreichenden Verbretterung (z.B. Holzwerkstoffplatten) (Nr. 4) und innerhalb von sechs Monaten nach Zustellung des Bescheides den Zustand der geschädigten Bauteile, den Verlauf der Bauarbeiten und den Zustand nach Abschluss der Arbeiten mit aussagekräftigen Farb-Fotographien und einem schriftlichen Bericht zu dokumentieren (Nr. 5). Für den Fall, dass der Antragsteller den Anordnungen nicht fristgerecht nachkomme, drohte die Antragsgegnerin Zwangsgelder an, und zwar in Höhe von 4.000 € für die in Nr. 1 geforderten Maßnahmen, in Höhe von 5.000 € für die in Nr. 2 verlangten Maßnahmen, in Höhe von 4.000 € für die unter Nr. 3 bezeichneten Maßnahmen, in Höhe von 4.000 € für die in Nr. 4 geforderten Maßnahmen sowie in Höhe von 3.000 € für die Nr. 5 genannte Verpflichtung. Zur Begründung gab sie u.a. an, diese vorläufigen Sicherungsmaßnahmen seien für die Erhaltung des Denkmals und seiner Bauteile unverzichtbar. Die Maßnahmen seien dem Antragsteller auch wirtschaftlich zumutbar, da er es über Jahre hinweg versäumt habe, die erforderlichen Unterhaltungsmaßnahmen an dem Gebäude durchzuführen. Hiergegen erhob der Antragsteller am 22. Februar 2023 Widerspruch, über den - soweit ersichtlich - noch nicht entschieden wurde.
Mit Bescheid vom 22. Mai 2024 setzte die Antragsgegnerin die für den Fall der Nichtbefolgung der Anordnungen Nr. 1, 2, 3, und 5 angedrohten Zwangsgelder in Höhe von insgesamt 16.000 € fest und drohte für den Fall, dass diese Anordnungen auch bis zum 12. Juli 2024 nicht befolgt werden, die Ersatzvornahme an. Die Kosten einer Ersatzvornahme schätzte die Antragsgegnerin auf 61.750.00 € für die Maßnahmen unter Nr. 1, auf 3.450,00 € für die Maßnahmen unter Nr. 2, auf 2.000,00 € für die Maßnahmen unter Nr. 3 und auf 5.000,00 € für die Maßnahmen unter Nr. 4. Hiergegen erhob der Antragsteller am 17. Juni 2024 Widerspruch, über den - soweit ersichtlich - ebenfalls noch nicht entschieden ist.
Den vom Antragsteller gestellten Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs gegen die Verfügung vom 25. Januar 2023 und auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs gegen den Zwangsgeldfestsetzungsbescheid vom 22. Mai 2024 hat das Verwaltungsgericht mit dem angegriffenen Beschluss abgelehnt und zur Begründung u.a. ausgeführt:
Die angefochtene denkmalrechtliche Sicherungsanordnung vom 25. Januar 2023 sei nach Aktenlage formell- und materiell-rechtlich nicht zu beanstanden. Nach summarischer Prüfung sei der Antragsteller seiner Erhaltungspflicht nicht umfassend nachgekommen. Dabei gehe das Gericht nach Aktenlage davon aus, dass es sich bei dem Objekt „Kegelsporthalle An der B-Straße …“ um ein Baudenkmal nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 DenkmSchG LSA handele. Nach der Beschreibung in dem nachrichtlich geführten Denkmalverzeichnis verberge sich hinter der traditionellen Fassade eine baukünstlerisch interessante Halle von basilikalem Querschnitt mit eleganter weitgespannter Binderkonstruktion und ehemals offenen Lichtbändern, welche den expressiven Hallenbauten des Magdeburger Schlachthofs von Bruno Taut sehr ähnlich sei. Die ehemalige Kegelbahn sei von hohem Zeugniswert aufgrund ihrer bemerkenswerten Bauweise als vorgefertigte Binderhallenkonstruktion. Insbesondere von der vorliegenden Holzbauweise hätten sich wenige Beispiele erhalten, und als Gesellschaftsbauten seien die wenigsten überliefert. Das Objekt sei aufgrund seiner Bauweise als Gesellschaftsbau und des hohen Seltenheitswertes von besonderer kulturell-künstlerischer und technisch wirtschaftlicher Bedeutung. Mangels anderer Anhaltspunkte gehe das Gericht im Hinblick auf die Begründung der Antragsgegnerin, die sich vermutlich auf eine Einschätzung des Landesamtes für Archäologie und Denkmalpflege stütze, jedenfalls für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes davon aus, dass das Gebäude denkmalfähig und -würdig sei.
Der Antragsteller sei seiner Erhaltungspflicht nicht nachgekommen. Dies könne durch einen Vergleich der zu unterschiedlichen Zeiten angefertigten Lichtbildaufnahmen nachvollzogen werden. Zum Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks habe sich das Gebäude ausweislich der im Wertgutachten vom 12. Februar 2004 enthaltenen Lichtbilder äußerlich noch in einem recht guten Erhaltungszustand befunden. Es seien weder Schäden in der Fassade noch undichte Fenster und Türen, Schäden in der Dachhaut oder eine Verunreinigung der Dachentwässerung sichtbar gewesen. Demgegenüber habe sich der Zustand zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung am 13. Februar 2019 bereits erheblich verschlechtert. Die dabei angefertigten Fotos zeigten erhebliche Schäden in der Fassade und teilweise zerstörte Fensterscheiben. Ausweislich der am 22. April 2022 erstellten Fotodokumentation habe das Gebäude zu diesem Zeitpunkt eine weitere Schädigung aufgewiesen, insbesondere Schäden in der Fassade, offene Türen und Fenster, Bewuchs in der Dachentwässerung und Nässeschäden im Inneren. Die Fotodokumentation vom 16. August 2022 zeige zudem die Schäden in der Dachhaut. Zwar möge der Antragsteller gewisse Erhaltungsmaßnahmen, insbesondere im Gebäudeinneren, durchgeführt haben; diese genügten jedoch nicht, um den weiteren Verfall des Gebäudes zu beenden. Die mit Bescheid vom 25. Januar 2023 angeordneten Sicherungsmaßnahmen seien sachlich nachvollziehbar und geeignet, um den weiteren Verfall des Gebäudes durch weiteres Eindringen von Regenwasser und Beschädigung des Mauerwerks zu verhindern.
Dass die sicherlich nicht kostengünstigen Sicherungsmaßnahmen für den Antragsteller unzumutbar wären, sei nicht zu erkennen. Die Erhaltung eines Denkmals sei für den Eigentümer im Allgemeinen wirtschaftlich unzumutbar, wenn er das Denkmal auf Dauer nicht aus den Erträgen des Objekts finanzieren könne, wenn sich das Denkmal also auf Dauer nicht "selbst trage". Wirtschaftliche Belastungen, die lediglich das Spiegelbild vorausgegangener Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten darstellen, seien in die Wirtschaftlichkeitsrechnung allerdings nicht einzustellen. Zur Glaubhaftmachung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit durch den Verpflichteten sei es in der Regel erforderlich, dass der Eigentümer die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals in einer alle relevanten Faktoren in nachvollziehbarer Weise ermittelnden und bewertenden Wirtschaftlichkeitsrechnung darlege. Hierbei sei es Sache des Denkmaleigentümers, zur Darlegung einer behaupteten Unzumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen ein Nutzungskonzept für sein Denkmal vorzulegen. Für das Gericht sei nicht ersichtlich, dass die von der Antragsgegnerin angeordneten Erhaltungsmaßnahmen den Antragsteller im Sinne des § 10 Abs. 4 Satz 1 DenkmSchG LSA unzumutbar belasten. Das beschädigte Gebäude stehe zwar seit 2008 leer und sei bereits laut § 1 des Kaufvertrages in einem sanierungsbedürftigen Zustand gewesen. Dem Antragsteller sei es auch nicht gelungen, das Objekt zu verkaufen. Er habe aber bislang weder ein Nutzungskonzept noch eine Wirtschaftlichkeitsrechnung vorgelegt, sondern lediglich behauptet, dass eine Nutzungsmöglichkeit für das Objekt nicht mehr bestehe. Das genüge den Anforderungen des § 10 Abs. 5 Satz 1 DenkmSchG LSA nicht. Denn eine Nutzung wie bis 2008 als Kegelbahn mit angeschlossener Gaststätte erscheine nicht von vornherein ausgeschlossen. Der Antragsteller mache zwar geltend, er habe die Kegelbahn nebst Gaststätte nach dem Erwerb 2004 und 2005 mit erheblichem finanziellen Aufwand wieder nutzbar gemacht, das Gebäude sei aber seit 2008 wirtschaftlich nicht mehr nutzbar, nachdem die die Kegelbahn nutzenden Vereine seit Ende 2008 nicht einmal die Betriebskosten hätten aufbringen können. Nachweise für die Höhe der Investitionen habe er jedoch nicht vorgelegt. Ausweislich eines in den Akten enthaltenen Zeitungsartikels hätten sich die Kegelvereine wiederholt über die Sanierungsrückstände beklagt, Reparaturen auf eigene Kosten durchgeführt und sich wegen einer defekten Heizungsanlage im Winter sogar an die örtliche Presse und den Stadtrat gewandt. Die Aufgabe der Kegelbahn habe damit ihren Grund möglicherweise nicht zuletzt darin gehabt, dass der Antragsteller Sanierungsmaßnahmen nicht umfassend durchgeführt habe. Auch eine Nutzungsmöglichkeit als andere Sport- oder Spielstätte erscheine möglich. Dass der Antragsteller jedenfalls ab 2008 beabsichtigt habe, das aufstehende Gebäude abzureißen und das Grundstück mit Wohnhäusern zu bebauen, was sich aber nicht habe realisieren lassen, führe zu keinem anderen Ergebnis. Der Antragsteller könne sich in diesem rechtlichen Zusammenhang insbesondere nicht mit Erfolg darauf berufen, das Grundstück sei faktisch wertlos und lasse sich jedenfalls deshalb nicht rentabel nutzen, weil es im Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin seit der Änderung im Jahr 2013 als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung für sportliche und soziale Zwecke dargestellt sei. Allein diese Darstellung im Flächennutzungsplan dürfte einer privat betriebenen Kegelhalle mit Gaststätte oder sonstige Sportstätte nicht entgegenstehen.
Der Umstand, dass dem Antragsteller die Denkmaleigenschaft des Gebäudes zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht bekannt gewesen sei, betreffe nur das zivilrechtliche Verhältnis zwischen Antragsteller und Antragsgegnerin und sei im vorliegenden Verfahren rechtlich unbeachtlich. Auch dass das Grundstück tatsächlich unverkäuflich sei, habe der Antragsteller nicht glaubhaft gemacht. Allein sein Vortrag, ihm sei im Rahmen eines beabsichtigten Verkaufs 2018 anlässlich einer Immobilienbörse in Leipzig von dem beauftragten Makler mündlich mitgeteilt worden, das Grundstück sei im Hinblick auf die Ausweisung der Fläche als „Gemeinbedarfsfläche“ faktisch wertlos und könne nicht im Rahmen einer Auktion angeboten werden, und die entsprechende Erklärung in der eidesstattlichen Versicherung genügten hierfür nicht. Es komme hinzu, dass sich der Antragsteller nach Aktenlage gemäß § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA nicht auf die Belastung durch erhöhte Erhaltungskosten berufen könne, soweit diese durch unterbliebene Unterhaltungsmaßnahmen verursacht worden seien. Die Kammer gehe im Rahmen der summarischen Prüfung davon aus, dass sämtliche Kosten, die mit den von der Antragsgegnerin angeordneten Sicherungsmaßnahmen verbunden seien, derartige erhöhte Erhaltungskosten seien, die keine unzumutbare Belastung des Antragstellers begründen könnten. Es sei überwiegend wahrscheinlich, dass die Schäden an dem Gebäude, die die angeordneten Sicherungsmaßnahmen erforderlich machten, ihre Ursache in einer Verletzung der aus § 9 Abs. 2 Satz 1 DenkmSchG LSA folgenden Erhaltungspflicht des Antragstellers hätten. Schäden in der Dachhaut hätten bei regelmäßiger Kontrolle frühzeitig entdeckt werden können. Bei rechtzeitiger Abdichtung wären weitere Schäden vermieden worden, die ihre Ursache in der Undichtigkeit des Daches haben dürften. Die Antragsgegnerin weise zu Recht darauf hin, dass das Gebäude den Witterungseinflüssen schutzlos ausgeliefert sei.

Entscheidungsgründe:
A. Die zulässige Beschwerde des Antragstellers, deren Prüfung gemäß § 146 Abs. 4 Satz 1 und Satz 6 VwGO auf die dargelegten Gründe beschränkt ist, hat keinen Erfolg. Das Beschwerdevorbringen rechtfertigt die begehrte Abänderung des angefochtenen Beschlusses nicht.
Die Voraussetzungen des § 9 Abs. 6 Satz 1 DenkmSchG LSA für den Erlass einer denkmalrechtlichen Sicherungsverfügung liegen voraussichtlich vor. Danach können die unteren Denkmalschutzbehörden, wenn Eigentümer, Besitzer und andere Verfügungsberechtigte ihren Verpflichtungen nach diesem Gesetz nicht nachkommen, gefahrenabwendende Maßnahmen anordnen oder selbst durchführen. Zu diesen Verpflichtungen gehört insbesondere die in § 9 Abs. 2 Satz 1 DenkmSchG LSA normierte Pflicht der Eigentümer, Besitzer und anderen Verfügungsberechtigten von Kulturdenkmalen, diese im Rahmen der wirtschaftlichen Zumutbarkeit nach denkmalpflegerischen Grundsätzen zu erhalten, zu pflegen, instandzusetzen und vor Gefahren zu schützen.
1. Der Antragsteller rügt zu Unrecht, das Verwaltungsgericht sei unter Verstoß gegen § 86 Abs. 1 VwGO zu der Auffassung gelangt, dass es sich bei der Kegelsporthalle um ein Baudenkmal handele. Er macht insoweit geltend, weder in dem vom früheren Pächter der Kegelbahn nebst Gaststätte in Auftrag gegebenen Verkehrswertgutachten vom 5. November 1996 noch in dem von der Antragsgegnerin in Auftrag gegebenen Wertgutachten vom 12. Februar 2004 des Dipl.-Ing. M. sei in der jeweiligen Beschreibung des Gebäudes von einer „baukünstlerisch interessanten Halle von basilikalem Querschnitt mit eleganter weit gespannter Binderkonstruktion und ehemals offenen Lichtbändern“ die Rede. Auf Seite 6 des Gutachtens vom 12. Februar 2004 teile der Sachverständige lediglich mit, dass mit dem Grundstück denkmalpflegerische Belange berührt würden und nach Angabe der unteren Denkmalschutzbehörde der Antragsgegnerin das Grundstück als Baudenkmal in das Denkmalverzeichnis des Landes Sachsen-Anhalt eingetragen worden sei und dort wie folgt beschrieben werde: „Sporthalle; interessante Halle mit Binderkonstruktion und ehemaliger darüber befindlicher Fensterzone, 1920er Jahre …“ Vielmehr sei die Rede von einer Dachkonstruktion in Form einer „Holzbinderkonstruktion“. Wie das Verwaltungsgericht zu der Auffassung gelangt sei, dass von der hier in Rede stehenden „Holzbauweise“ nur „wenige Beispiele“ erhalten und als „Gesellschaftsbauten“ überliefert seien, werde nicht mitgeteilt. Es werde als gerichtsbekannt vorausgesetzt, dass es Dachkonstruktionen mit „Binderkonstruktion“ zu Hauf gebe, dass es keine Erfindung der 1920er Jahre sei und dass auch vorher und nachher - zu Hauf - Gebäude, insbesondere Hallen, unter Nutzung der Technik „Dachbinderkonstruktion“ gefertigt worden seien, insbesondere Hallen, die nicht zur Wohnnutzung vorgesehen waren. Es dürften sich aus der hier in Rede stehenden Epoche und auch danach unzählige Gebäude erhalten haben, die eine solche „Dachbinderkonstruktion“ aufweisen.
Mit diesen Einwänden vermag der Antragsteller nicht durchzudringen. Zwar hat die Eintragung in das Denkmalverzeichnis nur nachrichtlichen Charakter (§ 18 Abs. 1 Satz 1 DenkmSchG LSA), so dass einerseits ein geschütztes Kulturdenkmal im Sinne des § 2 DenkmSchG LSA materiell-rechtlich auch ohne eine entsprechende Eintragung in die Denkmalliste vorliegen kann (vgl. §18 Abs. 1 Satz 4 DenkmSchG LSA); anderseits ist es auch möglich, dass ein als Kulturdenkmal eingetragenes Gebäude trotz Eintragung in das Denkmalverzeichnis die Voraussetzungen für die Einstufung als Kulturdenkmal nicht erfüllt. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass das Denkmalverzeichnis gemäß §§ 5 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2, 18 Abs. 2 Satz 2 DenkmSchG LSA vom Denkmalfachamt, dem Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie, geführt wird, das die Kulturdenkmale nach Anhörung der unteren Denkmalschutzbehörde in das Verzeichnis aufnimmt. Die daraus zu entnehmende fachwissenschaftliche Befassung der Denkmalfachbehörde mit einer baulichen Anlage und eine daraufhin erfolgte Aufnahme in das Denkmalverzeichnis deuten zumindest prima facie darauf hin, dass die Anlage als zu schützendes Kulturdenkmal anzusehen ist (vgl. zum umgekehrten Fall der Nichteintragung: OVG RP, Beschluss vom 8. April 2021 - 1 B 10081/21 - juris Rn. 18). Daher hat das Verwaltungsgericht, auch wenn im Verwaltungsverfahren keine Stellungnahme des Landesamtes für Denkmalpflege und Archäologie Sachsen-Anhalt eingeholt wurde, auf die sich die Gerichte bei ihren Entscheidungen regelmäßig stützen dürfen (vgl. Urteil des Senats vom 18. August 2016 - 2 L 65/14 - juris Rn. 46, m.w.N.; OVG NRW, Urteil vom 19. September 2024 - 10 A 1397/22 - juris Rn. 67), im Rahmen der nach § 80 Abs. 5 VwGO regelmäßig stattfindenden summarischen Prüfung davon ausgehen dürfen, dass das in das Denkmalverzeichnis eingetragene Gebäude ein Kulturdenkmal im Sinne von § 2 DenkmSchG LSA darstellt. Eine andere Beurteilung wäre nur dann geboten, wenn die Einstufung als Kulturdenkmal offensichtlich unrichtig erschiene. Allein eine gegenteilige Bewertung eines Laien vermag die Einschätzung der Denkmalfachbehörde nicht in Frage zu stellen (vgl. NdsOVG, Urteil vom 30. Juni 2009 - 7 KS 186/06 - juris Rn. 42).
Dass die Einstufung der Kegelsporthalle als Kulturdenkmal offensichtlich nicht in Betracht kommt, ergibt sich aus den Darlegungen des Antragstellers nicht. Auch wenn der vom Verwaltungsgericht hervorgehobene besondere Seltenheitswert nicht bestehen sollte, bedeutet dies nicht, dass damit die Denkmaleigenschaft des Gebäudes ausgeschlossen ist.
Die Eigenschaft einer Sache als Kulturdenkmal setzt ihre Denkmalfähigkeit und Denkmalwürdigkeit voraus. Denkmalfähig ist eine Sache, wenn einer der in § 2 Abs. 1 Satz 2 DenkmSchG LSA genannten Schutzgründe für ihre Erhaltung spricht; denkmalwürdig ist sie, wenn ein öffentliches Interesse besteht, das die auf einem gesetzlichen Schutzgrund beruhende Erhaltung der Sache rechtfertigt (Beschluss des Senats vom 7. März 2024 - 2 M 70/23 - juris Rn. 29).
So ist die geschichtliche Bedeutungskategorie des Denkmalschutzes erfüllt, wenn ein Bauwerk historische Ereignisse oder Entwicklungen anschaulich macht. Die geschichtliche Bedeutung ist dadurch gekennzeichnet, dass durch das Schutzobjekt (heimat-)geschichtliche Entwicklungen deutlich gemacht werden („Aussagewert“), dass ihm als Wirkungsstätte namhafter Personen oder als Schauplatz historischer Ereignisse ein bestimmter „Erinnerungswert" beizumessen ist oder dass es einen im Bewusstsein der Bevölkerung vorhandenen Bezug zu bestimmten politischen, kulturellen oder sozialen Verhältnissen seiner Zeit herstellt („Assoziationswert"). Dabei ist die geschichtliche Bedeutung nicht auf übergeordnete oder besonders bedeutsame Entwicklungen oder Verhältnisse beschränkt. Sie umfasst vielmehr auch Gegenstände des Denkmalschutzes, die nur für einzelne Wissenschaftsdisziplinen (z. B. Kirchengeschichte, Baugeschichte, Kunstgeschichte) oder für die Regionalgeschichte, Heimatgeschichte oder Stadtgeschichte von Bedeutung sind. Entscheidend ist letztlich der dokumentarische und exemplarische Charakter des Schutzobjektes als eines Zeugnisses der Vergangenheit. Der Schutzgrund der künstlerischen Bedeutung erfordert ein gesteigertes Maß an ästhetischer oder gestalterischer Qualität. Entscheidend ist, dass sich eine individuelle schöpferische Leistung auf der Basis künstlerischer Inspiration am Bauwerk ablesen lässt, wobei die kulturell-künstlerische Bedeutung nicht nur im Sinne eines Beitrages für die Kunstgeschichte zu verstehen, sondern stets auch geschichtlich einzuordnen ist (zum Ganzen: Beschluss des Senats vom 7. März 2024, a.a.O. Rn. 31 f., m.w.N.).
Zumindest ein für die Baugeschichte exemplarischer Charakter dürfte der Kegelsporthalle nicht abzusprechen sein. Nach der vom Verwaltungsgericht wiedergegebenen Beschreibung wurde die Kegelsporthalle im Jahr 1926 mit einer vorgefertigten Binderkonstruktion errichtet und im 2. Weltkrieg als Lazarett genutzt. Die elegante weitgespannte Binderkonstruktion sei den expressiven Hallenbauten des Magdeburger Schlachthofes von Bruno Taut sehr ähnlich. Eine solche Binderhallenkonstruktion entsprach der Bauweise, die für Anfang des 20. Jahrhunderts errichtete Sporthallen typisch war. So ließ etwa im Jahr 1922 die Stadt Dortmund für eine Schule eine aus Holz bestehende Turnhalle nach dem sogenannten Doecker-System als Fertigbau errichten. Die Konstruktion der Halle besteht aus vier Holzbindern, auf denen die Dachpfetten aufliegen. Elf Jahre zuvor war ein Prototyp dieses Gebäudes auf der Dresdner Hygieneausstellung vorgestellt worden. Der von 1828 bis 1904 lebende Rittmeister Johann Gerhard Clemens Doecker hatte das Patent für zerlegbare, transportable Militärbaracken entwickelt. Doecker-Hallen fanden insbesondere im Ersten Weltkrieg als Feldlazarette Verwendung (vgl. den Artikel der Deutschen Stiftung Denkmalschutz vom 3. August 2020, https://www.denkmalschutz.de/presse/archiv/artikel/dach-der-fertigbau-turnhalle-in-brackel-wird-wiederhergestellt.html). Bereits im Jahr 1911 wurde von der Firma C. & U. in W-Stadt nach diesem System eine Turnhalle als Musterturnhalle für die internationale Hygieneausstellung Dresden errichtet. Die Jury des Deutschen Holzbaupreises bewertete die Turnhalle als ein wertvolles Denkmal für die Geschichte des Holzbaus (vgl. die Webseite der Baukunst-NRW, https://www.baukunst-nrw.de/objekte/Turnhalle-am-Hedtberg-Wuppertal--1605.htm). Auch die hier in Rede stehende Kegelsporthalle dürfte daher geeignet sein, die baugeschichtliche Entwicklung von Sporthallen dieser Art in Deutschland aufzuzeigen.
Das für die Denkmalwürdigkeit erforderliche öffentliche Interesse an der Erhaltung der Kegelsporthalle dürfte nicht deshalb fehlen, weil Binderkonstruktionen - wie der Antragsteller vorträgt - bei Dachkonstruktionen sehr verbreitet sind. Zum einen zeigt der Antragsteller nicht auf, dass dies auch für Sporthallen der vorliegenden Art gilt. Zum anderen ist der Seltenheitswert eines Kulturdenkmals nur einer von mehreren denkmalpflegerischen Belangen, die das öffentliche Interesse im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 1 DenkmSchG LSA zu begründen vermögen, der aber im Ergebnis nicht dazu führen darf, dass Denkmalschutz und Denkmalpflege auf die Erhaltung lauter letzter Exemplare zu beschränken wäre (VGH BW, Urteil vom 23. Juli 1990 - 1 S 2998/89 - juris Rn. 18; ThürOVG, Beschluss vom 19. September 2023 - 1 ZKO 397/21 - juris Rn. 25). Von untergeordnetem Gewicht ist dieses Kriterium regelmäßig dann, wenn der Aussagewert eines Kulturdenkmals durch seine Situation im Gefüge gleichartiger Kulturdenkmale aus derselben Entstehungszeit gesteigert wird (VGH BW, Urteil vom 23. Juli 1990, a.a.O.). Die in Rede stehende Kegelsporthalle gibt ein Zeugnis darüber ab, dass solche Binderkonstruktionen Anfang des 20. Jahrhunderts angesichts ihres Verbreitungsgrades in Deutschland besondere Bedeutung hatten.
2. Nicht zu überzeugen vermag der Antragsteller auch mit seinem Vortrag, das Verwaltungsgericht sei unter Verstoß gegen § 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO zu der Auffassung gelangt, dass er seiner Erhaltungspflicht durch die Sicherung der Fassade, Schließung des Daches, Reinigung der Dachentwässerungsanlage, Schließung der offenen Fenster und Türen und Reparatur der Fassade nicht nachgekommen sei, was durch einen Vergleich der zu unterschiedlichen Zeiten angefertigten Lichtbildaufnahmen nachvollzogen werde. Er beanstandet, das Verwaltungsgericht habe es unterlassen, den Inhalt des Verkehrswertgutachtens vom 5. November 1996 zugrunde zu legen, in dem u.a. ausgeführt werde, dass der Gesamtzustand der Kegelbahn sowie der Gaststätte als befriedigend einzuschätzen sei, jedoch Mauerwerksrisse und Risse im Dachanschluss, vermutlich wegen der unterschiedlichen Setzung, entstanden seien. Weiter heiße es, dass in diesen Anschlussbereichen teilweise erhebliche Feuchtigkeitsschäden ersichtlich seien und weitere Feuchtigkeitsschäden in den Wänden der Kegelbahn zu verzeichnen seien. Die Dacheindeckung sei an einigen Stellen undicht und müsse mittelfristig erneuert werden. Der Sanitärtrakt im Gaststättenbereich sei stark verschlissen. Die Einschätzung der Restnutzungsdauer in Höhe von 30 Jahren setze voraus, dass die aufgeführten Reparaturarbeiten durchgeführt werden. Einige Sanierungsarbeiten im Innenbereich seien ebenfalls noch erforderlich. Der Gutachterausschuss schätze in diesem Gutachten die Gesamtnutzungsdauer der Kegelbahn und des Anbaus auf 80 Jahre. Die Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden an Kegelbahn und Anbau gebe der Gutachter mit 125.000,00 € (225.000,00 DM) an. Der von der Antragsgegnerin im Jahr der Veräußerung 2004 an den Antragsteller beauftragte Sachverständige M. gebe in seinem Gutachten vom 12. Februar 2004 an, dass für die Behebung von Schäden an der Dachdeckung der Kegelhalle € 29.000,00 erforderlich seien, für Behebungen von Schäden an der Fassade der Kegelhalle 10.000,00 € und für - wahrscheinlich - Modernisierungsmaßnahmen im Ausbaubereich der Kegelhalle 16.000,00 €. Ferner werde mitgeteilt, dass die Kegelhalle sich im Innenbereich in einem normalen Unterhaltungszustand befinde, Heizkörper und Heizleitungen noch nicht erneuert seien, seitliche Fenster reparaturbedürftig seien und das Fensterband des Dachaufbaus vollständig neu hergestellt werden müsse. Kurzfristig sei eine Erneuerung der Dachdeckung (bisher nur provisorische Ausbesserung) erforderlich. Der Außenputz bedürfe einer mittelfristigen Erneuerung. Den Gesamtumfang der Baumängel und Bauschäden in Kegelhalle und Anbau 1 und Anbau 2 habe der Sachverständige M. auf € 107.000,00 beziffert. Vor diesem Hintergrund bleibe unklar, wie das Verwaltungsgericht zu der Feststellung habe gelangen können, zum Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks durch den Antragsteller im Jahr 2004 habe sich das Gebäude in einem „recht guten Erhaltungszustand“ befunden. Ohne weitere Ermittlung habe das Verwaltungsgericht aus in den im Gutachten vom 12. Februar 2004 enthaltenen Lichtbildern darauf geschlossen, dass weder Schäden in der Fassade noch undichte Fenster und Türen und Schäden in der Dachhaut und eine Verunreinigung der Dachentwässerung sichtbar gewesen wären, und verweise in diesem Zusammenhang auf die dem Gutachten vom 12. Februar 2004 beigefügte Fotodokumentation, in der aber weder das Gebäude von oben (Dach) noch die vollständige Fassade noch die vollständige Dachentwässerungsanlage und auch nicht die Fenster und Türen des in Rede stehenden Gebäudes vollständig dokumentiert seien. Das Verwaltungsgericht hätte zu der Einschätzung gelangen müssen, dass sich die Kegelhalle schon 1996 und auch im Jahr 2004 in einem sanierungsbedürftigen Zustand befunden habe, was auch die von der Antragsgegnerin erstmals 2019 beanstandeten Bereiche Dach, Fassade, und Dachentwässerungsanlage betreffe, und dass er, der Antragsteller, Ende 2004 - nach Erwerb - die zum ordentlichen Betrieb notwendigen und aufwendigen Sanierungsmaßnahmen durchgeführt habe. Es sei unmöglich, dass er seit 2004 keine Erhaltungsarbeiten am Gebäude (Kegelhalle) durchgeführt habe, da ansonsten nicht verständlich wäre, dass bis 2008 das Gebäude (die Kegelhalle) anstandslos zuletzt vom Kegelverein „W-Höhe“ genutzt worden sei, ohne dass auf Feuchtigkeitsschäden aufgrund eines undichten Daches, einer defekten Dachentwässerungsanlage oder einer reparaturbedürftigen Fassade hingewiesen worden wäre. Der Kegelverein „W-Höhe“ habe nach Aussagen von Vereinsmitgliedern am 1. Januar 2009 die eigentlich intakte Sportanlage verlassen. Von einem undichten Dach oder einer maroden Fassade sei auch in dem Zeitungsartikel vom 7. Mai 2016, wo diese Aussage festgehalten sei, nicht ansatzweise die Rede. Nach Durchführung von Sanierungsarbeiten habe er Ende des Jahres 2004 ein Wertgutachten erstellen lassen, aus dem sich nicht ergebe, dass er die beim Erwerb des Grundstücks im Jahr 2004 vereinbarten, auf den Kaufpreis angerechneten Sanierungsarbeiten nicht durchgeführt hätte. In diesem Gutachten sei der bauliche Zustand zum Bewertungsstichtag mit überwiegend ordnungsgemäß unterhalten (befriedigend) eingeschätzt worden. Von einem Sanierungsstau insbesondere im Bereich des Daches oder des Mauerwerks sei nicht die Rede.
Es erscheint fraglich, ob der Antragsteller damit glaubhaft gemacht hat, dass er tatsächlich die für eine Erhaltung des Denkmals erforderlichen Maßnahmen durchgeführt hat. Es mag sein, dass er nach dem Erwerb des Gebäudes im Jahr 2004 Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, die eine weitere Nutzung der Kegelbahnen und der angeschlossenen Gaststätte ermöglichten. Daraus folgt aber nicht, dass die von der Antragsgegnerin im Jahr 2019 festgestellten Schäden nicht vorhanden sind. Die Erhaltungspflicht des Denkmaleigentümers nach § 9 Abs. 2 Satz 1 DenkmSchG LSA besteht dauerhaft und ist nicht durch eine einmal durchgeführte Sanierung beendet. Der Antragsteller hat zudem keine Unterlagen wie Handwerkerrechnungen vorgelegt, aus denen sich ergibt, welche konkreten Maßnahmen er im Jahr 2004 insbesondere im Bereich des Daches und an der Fassade hat durchführen lassen, so dass nicht beurteilt werden kann, ob von ihm vorgenommene Maßnahmen ausreichten, um Feuchtigkeitsschäden auf Dauer zu verhindern. Ob und welche Maßnahmen im Jahr 2004 durchgeführt wurden, ergibt sich auch nicht aus dem von ihm in Auftrag gegebenen Wertermittlungsgutachten des Büros K. vom 4. November 2004. Der Baubeschreibung im Abschnitt 4.4 lässt sich nur entnehmen, dass das Gebäude im Jahr 1999 renoviert und eine Kegelbahn eingebaut worden sei.
3. Der Antragsteller kann sich aller Voraussicht auch nicht darauf berufen, dass die von der Antragsgegnerin angeordneten Maßnahmen ihn unzumutbar belasten würden.
a) Für die Frage, ob die Erhaltung eines Denkmals dem Eigentümer wirtschaftlich zumutbar ist, ist in erster Linie von Bedeutung, ob dem Eigentümer - ungeachtet finanzieller Folgelasten - überhaupt angesonnen werden darf, das Kulturdenkmal in seiner Substanz zu erhalten. Das ist zu verneinen, wenn er es nicht mehr sinnvoll nutzen kann, weil es „nur noch Denkmal“ ist und damit ausschließlich dem Wohl der Allgemeinheit dient. Im Übrigen ist die Zumutbarkeit anhand eines Vergleichs der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie der möglichen Nutzungserträge zu beurteilen. Dabei kommt es nicht auf die subjektiven wirtschaftlichen Verhältnisse des betroffenen Eigentümers an, sondern auf eine objektive Wirtschaftlichkeitsberechnung in Bezug auf das Schutzobjekt (Urteil des Senats vom 15. Dezember 2011 - 2 L 152/06 - juris Rn. 93, m.w.N.). Für die Bewertung, ob sich im Rahmen einer Erhaltungsanordnung angeordnete Maßnahmen im Rahmen des wirtschaftlich Zumutbaren halten, kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob eine Sanierung des Denkmals zum Zwecke der Erhaltung zu unzumutbaren Belastungen führen würde, sondern ob die konkret angeordneten Maßnahmen zur vorübergehenden Sicherung des Denkmals vor Gefährdungen als solche zumutbar sind. Auch unter Berücksichtigung dieser Einschränkung kann für die Anordnung von Sicherungsmaßnahmen nur ein objektbezogener Maßstab zur Feststellung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit gelten (Beschluss des Senats vom 5. Januar 2022 - 2 M 131/21 - juris Rn. 33, m.w.N.).
Dabei ist es grundsätzlich Sache des Denkmaleigentümers, zur Glaubhaftmachung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen (§ 10 Abs. 5 Satz 1 DenkmSchG LSA) ein Nutzungskonzept für sein Denkmal vorzulegen. Es ist nicht Aufgabe der Denkmalbehörde, ohne Mitwirkung des Eigentümers Nutzungskonzepte allein zu dem Zweck zu entwickeln, die Frage der Zumutbarkeit des Erhaltungsaufwands beantworten zu können. Legt der Eigentümer ein solches Konzept nicht vor, ist es auch nicht zu beanstanden, wenn die Behörde sich mit typisierenden Annahmen und in gewissem Umfang groben Schätzungen begnügt. Dies bedeutet aber nicht, dass die Denkmalbehörde ohne weiteres die wirtschaftliche Zumutbarkeit unterstellen darf. Dies gilt etwa dann, wenn sich nach jahrelangen, letztlich aber erfolglos gebliebenen Bemühungen der Behörde um ein denkmalverträgliches Nutzungskonzept abzeichnet, dass zwar Nutzungsmöglichkeiten für das Objekt bestehen, diese aber aller Voraussicht nach unwirtschaftlich sein werden (Beschluss des Senats vom 29. Januar 2008 - 2 M 358/07 - juris Rn. 25, m.w.N.). Ein Nutzungskonzept kann insbesondere dann nicht verlangt werden, wenn offensichtlich ist, dass eine wirtschaftlich zumutbare Nutzung des Denkmals ausgeschlossen ist (OVG MV, Beschluss vom 8. Januar 2008 - 3 L 155/07 - juris Rn.6).
b) Ein privater Grundstückseigentümer kann sich allerdings nicht auf die Unzumutbarkeit eines Erhaltungsaufwands berufen, wenn die Belastung durch erhöhte Erhaltungskosten dadurch verursacht worden ist, dass Erhaltungsmaßnahmen dem Denkmalschutzgesetz oder sonstigem öffentlichem Recht zuwider unterblieben sind (§ 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA). Diese Voraussetzungen sind nicht nur dann gegeben, wenn der Verpflichtete im Laufe der Lebenszeit eines Denkmals als Eigentümer dieser Sache Unterhaltungsmaßnahmen unterlassen hat, sondern auch dann, wenn der Verpflichtete „sehenden Auges“ ein sanierungsbedürftiges Denkmal erwirbt, die Denkmaleigenschaft kennt und die Sanierungsbedürftigkeit offensichtlich ist. Auch wenn die Zumutbarkeit vorläufiger Sicherungsmaßnahmen zu beurteilen ist, liegt grundsätzlich keine wirtschaftliche Unzumutbarkeit vor, wenn bereits im Zeitpunkt des Erwerbs die Sanierungsbedürftigkeit des Denkmals nach den o.g. Maßstäben offensichtlich war oder wenn die angeordneten Sicherungsmaßnahmen auf einer Vernachlässigung notwendiger Erhaltungsmaßnahmen beruhen (zum Ganzen: Beschluss des Senats vom 5. Januar 2022 - 2 M 131/21 - juris Rn. 34 f., m.w.N.). Voraussetzung hierfür ist, dass der Eigentümer bei Erwerb des Denkmals die Denkmaleigenschaft kannte oder zumindest vorwerfbar nicht kannte (vgl. zur vorwerfbaren Unkenntnis: SächsOVG, Urteil vom 10. März 2022 - 1 A 64/16 - juris Rn. 75; SaarlOVG, Urteil vom 20. November 2008 - 2 A 269/08 - juris Rn. 55).
Eine solche Fallkonstellation dürfte hier aller Voraussicht nach vorliegen. Entgegen dem Vorbringen des Antragstellers ist davon auszugehen, dass ihm bei Erwerb des Grundstücks die Denkmaleigenschaft der Kegelsporthalle bekannt und die Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes offensichtlich war. Zwar enthalten weder der Grundstückskaufvertrag vom 30. April 2004 noch das vom Antragsteller im November 2004 eingeholte Wertermittlungsgutachten einen Hinweis darauf, dass die aufstehende Kegelsporthalle ein Denkmal sein könnte. In dem von der Antragsgegnerin vor Verkauf eingeholten Wertermittlungsgutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. M. vom 12. Februar 2004 wurde aber im Abschnitt II Nr. 6 (sonstige Merkmale) auf die Eintragung in das Denkmalverzeichnis hingewiesen. Dass dieses Gutachten dem Antragsteller bei Vertragsschluss bekannt war, ergibt sich aus der beim Landgericht Halle vom Antragsteller eingereichten Klageschrift vom 27. März 2019, in der auf Seite 3 ausgeführt wird, dass Grundlage des Kaufvertrages vom 30. April 2004 und auch des ausgehandelten Kaufpreises u.a. das von der Antragsgegnerin eingeholte Verkehrswertgutachten vom 12. Februar 2004 gewesen sei, und in der eine Passage aus dem „als Anlage 1 beigefügten Gutachten“ zitiert wird. Aus diesem Gutachten ergibt sich auch die Sanierungsbedürftigkeit der baulichen Anlagen zu diesem Zeitpunkt. Zum Zustand der Kegelhalle führte der Gutachter aus, dass sich der Innenbereich (Fußböden, Decken- und Wandbehandlung) in einem (weitgehend) normalen Zustand befinde, Heizkörper und Heizleitungen aber noch nicht erneuert worden seien, die seitlichen Fenster reparaturbedürftig seien und das Fensterband des Dachaufbaus vollständig erneuert werden müsse. Ferner sei kurzfristig eine Erneuerung der Dachdeckung (bisher nur provisorische Ausbesserungen) erforderlich; der einfache Außenputz bedürfe einer mittelfristigen Erneuerung. Bei einem Anbau bestehe ein Unterhaltungsstau bzw. ein Modernisierungsdefizit. Betroffen seien dabei die Fenster im Erdgeschoss, zum Teil Türen, zum Teil sanitäre Einrichtungen, Elektroinstallationen sowie Fußboden- und Malerarbeiten. Weitere rückständige Reparaturen seien im Keller, an der Fassade (zum Teil Putzschäden) und am Dach (Dacheindeckung erneuerungsbedürftig) vorhanden. Bei dem zweiten Anbau wurden rückständige Malerarbeiten (teilweise sei Schimmelbildung sichtbar) und Schäden an Wandfliesen festgestellt. Der Gesamtumfang der Baumängel und Bauschäden könne nicht abschließend beurteilt werden.
c) Darüber hinaus sind Maßnahmen zur Erhaltung eines Denkmals dem Eigentümer auch dann zumutbar, wenn eine objektbezogene Wirtschaftlichkeitsberechnung zwar zu einem negativen Ergebnis gelangt, jedoch die praktische Möglichkeit eines Verkaufs des Denkmals an einen zur Erhaltung bereiten Käufer zu einem angemessenen Preis besteht (BVerwG, Beschluss vom 28. Juli 2016 - 4 B 12.16 - juris Rn. 10; Urteil des Senats vom 18. Februar 2015 - 2 L 175/13 - juris Rn. 92). Jeder Eigentümer, der mit der geplanten Änderung oder Beseitigung eines Denkmals vorrangig wirtschaftliche Absichten verfolgt, muss grundsätzlich nachweisen, dass er sich erfolglos um die Veräußerung des Denkmals zu einem angemessenen Preis bemüht hat (OVG NRW, Beschluss vom 19. November 2024 - 10 A 2277/22 - juris Rn. 7). Besteht die Möglichkeit, das jeweilige Baudenkmal zu veräußern, kann der Eigentümer von seiner grundrechtlich von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Veräußerungsbefugnis Gebrauch machen oder aber, aus welchen Gründen auch immer, sein Eigentum behalten. Zugleich dient es den Zielen des Denkmalschutzes, von einem Abriss eines Gebäudes abzusehen, wenn ein Erwerber - etwa auf Grund anderer wirtschaftlicher Einschätzungen, höherer Risikobereitschaft oder eines besonderen Affektionsinteresses - bereit ist, auch bei negativer Wirtschaftlichkeitsberechnung ein Denkmal zu erhalten (BVerwG, Beschluss vom 28. Juli 2016, a.a.O.). Um der Denkmalbehörde die Feststellung zu ermöglichen, ob das Denkmal tatsächlich unverkäuflich ist oder ob seine Veräußerung allein an den nicht angemessenen Preisvorstellungen des Eigentümers gescheitert ist, der letztlich auf die lukrativere Verwendung des Grundstücks ohne das Denkmal spekuliert, hat dieser die Unverkäuflichkeit des Denkmals zu einem angemessenen Preis an einen zur Erhaltung bereiten Käufer durch eine an Tatsachen orientierte fachliche Stellungnahme oder in sonstiger geeigneter Form zu belegen (VGH BW, Urteil vom 22. November 2019 - 1 S 2984/18 - juris Rn. 90; OVG NRW, Urteil vom 13. September 2013 - 10 A 1406/08 - juris Rn. 49; OVG Rh-Pf., Urteil vom 2. Dezember 2009 - 1 A 10547/09 - juris Rn. 36). In aller Regel ist zu verlangen, dass der Eigentümer des Denkmals ernsthafte Bemühungen nachweist, das Denkmal zu einem angemessenen Preis zu veräußern. Der Nachweis solcher Verkaufsbemühungen ist grundsätzlich nur dann entbehrlich, wenn diese von vornherein hoffnungslos erscheinen, etwa weil ein Erhalt des Denkmals von vornherein für jedermann auch unter Berücksichtigung besonderer Affektionsinteressen offensichtlich unwirtschaftlich ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. Juli 2016, a.a.O.).
Der Antragsteller hat nicht dargelegt, dass er sich hinreichend um einen Verkauf des Grundstücks bemüht hat. Solche Verkaufsbemühungen waren hier auch nicht von vornherein hoffnungslos.
Der Antragsteller kann sich insbesondere nicht darauf berufen, eine Unverkäuflichkeit des Grundstücks bestehe schon wegen der Darstellung seines Grundstücks als Gemeinbedarfsfläche im Teilflächennutzungsplan der Antragsgegnerin. Dem ist entgegenzuhalten, dass die entsprechende Änderung im Teilflächennutzungsplan erst im Jahr 2013 erfolgte, so dass die Darstellung als Gemeinbedarfsfläche nach Einstellung des Betriebes Ende 2008 noch über einen Zeitraum von ca. vier Jahren keinen Einfluss auf die Möglichkeit eines Verkaufs des Grundstücks hatte.
Aber auch nach der Änderung des Teilflächennutzungsplans dürfte die Darstellung des Grundstücks als Fläche für den Gemeinbedarf einer Wiederaufnahme der Nutzung als Kegelsporthalle nicht entgegenstehen und damit auch kein Verkaufshindernis darstellen.
Dies folgt zwar nicht bereits aus § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB. Danach kann der Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind, u.a. nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans widersprechen, wenn das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient. Darunter fällt auch die Wiederaufnahme einer aufgegebenen Nutzung (vgl. OVG NRW, Urteil vom 15. Dezember 2011 - 2 A 2645/08 - juris Rn. 47 ff.). Um diese Voraussetzungen zu erfüllen, muss das Gebäude allerdings eine spezifische Beziehung zur Landschaft und der sich aus der Gesamtheit ergebenden Kulturlandschaft haben, wie z.B. landestypische Bauernhöfe, Wind- und Wassermühlen, Siedlungen aus früheren Jahrhunderten. Es muss nicht nur zur Wahrung der Kulturlandschaft erhaltenswert, sondern auch prägendes Element der Kulturlandschaft sein. Die Norm setzt voraus, dass eine erkennbare Wechselbeziehung zwischen dem Gebäude und der es umgebenden Kulturlandschaft in dem Sinne besteht, dass diese ihre besondere Eigenart auch durch das Gebäude erhält. Die Beurteilung, ob ein Gebäude erhaltenswert ist und die Kulturlandschaft prägt, muss von dem Gebäude selbst, das heißt von seinem äußeren Erscheinungsbild ausgehen. Es muss nach außen erkennbare und in die Umgebung wirkende besondere bauliche Merkmale aufweisen, denn nur über solche Merkmale kann ihm ein das Bild der Kulturlandschaft prägender Gestaltwert zukommen, dessen Erhaltung die zugelassene Änderung oder Nutzungsänderung dienen soll (zum Ganzen: NdsOVG, Beschluss vom 17. Dezember 2021 - 1 LA 91/20 - juris Rn. 22, m.w.N.). Diese Voraussetzungen erfüllt das in Rede stehende Gebäude nicht.
Einer Wiederaufnahme der Nutzung der Kegelsporthalle durch einen Privaten steht die Darstellung des Grundstücks als Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „sportlichen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen“ gleichwohl nicht entgegen
Zwar widerspricht die hier in Rede stehende Nutzung der Kegelsporthalle durch einen privaten Betreiber der Darstellung des Grundstücks als Fläche für den Gemeinbedarfs (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Gemeinbedarfsanlagen im Sinne von § 5 Abs. 2 Nr. 2a BauGB sind solche baulichen Anlagen und Einrichtungen, die der Allgemeinheit dienen. Beispielhaft werden Schulen und Kirchen sowie sonstigen kirchlichen, sozialen, gesundheitlichen und kulturellen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen aufgezählt. Der Allgemeinheit dient eine Anlage im Sinne von § 5 Abs. 2 Nr. 2a BauGB, wenn sie, ohne dass die Merkmale des Gemeingebrauchs erfüllt zu sein brauchen, einem nicht fest bestimmten, wechselnden Teil der Bevölkerung zugänglich ist. Gemeint sind Einrichtungen der Infrastruktur, die der Gesetzgeber dem Oberbegriff der "Einrichtungen und Anlagen zur Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen des öffentlichen und privaten Bereichs" zugeordnet hat. Die Trägerschaft kann auch in der Hand einer natürlichen oder juristischen Person des Privatrechts liegen. Auch eine staatliche Gewährleistungs- und Überwachungsverantwortlichkeit kann je nach ihrer konkreten rechtlichen Ausgestaltung geeignet sein, den vorausgesetzten Gemeinwohlbezug solcher Anlagen und Einrichtungen herzustellen, deren Leistungserbringung sich nach privatwirtschaftlichen Grundsätzen vollzieht und auf Gewinnerzielung ausgerichtet ist (zum Ganzen: BVerwG, Urteil vom 2. Februar 2012 - 4 C 14.10 - juris Rn. 11, m.w.N.). Der den Gemeinwohlbezug herstellende primäre Nutzungszweck bleibt erhalten, wenn eine "Nebenleistung" hinzutritt, die in einem inneren Zusammenhang mit der "Hauptleistung" steht, diese jedoch nur abrundet und von untergeordneter Bedeutung bleibt (BVerwG, Urteil vom 30. Juni 2004 - 4 C 3.03 - juris Rn. 28). Eine den Gemeinwohlbezug herstellende hoheitliche Gewährleistungs- und Überwachungsverantwortlichkeit vermitteln beispielsweise Bestimmungen des Bestattungsrechts und/oder ein öffentlich-rechtlichen Vertrag, der bestimmt, dass der Private als Beliehener hoheitliche Aufgaben wahrnimmt (BVerwG, Urteil vom 2. Februar 2012, a.a.O., Rn. 12, zu einem Krematorium). Eine hoheitliche Gewährleistungs- und Überwachungsverantwortlichkeit wird beispielsweise auch für Anlagen angenommen, die der Heimaufsicht unterliegen (VG Düsseldorf, Urteil vom 29. April 2021 - 28 K 2728/19 - juris Rn. 46 ff.), für Asylbewerberunterkünfte, deren Betrieb auf Grundlage der staatlichen Verpflichtung zur Schaffung solcher Einrichtungen (§§ 44, 53 AsylG) erfolgt (VG München, Urteil vom 17. November 2015 - M 1 K 15.3452 -juris Rn. 23) sowie für den Betrieb einer Großtagespflegestelle der Kinderbetreuung, die im Rahmen des von den §§ 22 ff. SGB VIII und des BayKiBiG etablierten Systems der staatlichen Förderung der Kinderbetreuung erfolgt (VG Augsburg, Urteil vom 20. April 2011 - Au 4 K 10.1631 - juris Rn. 49). Dagegen soll eine Alteneinrichtung, die keiner konkreten staatlichen Gewährleistungsdimension unterliegt, nicht die Voraussetzungen als Gemeinbedarfsanlage erfüllen (vgl. HambOVG, Beschluss vom 27. Oktober 2008 - 2 Bf 53/07.Z - juris Rn. 13). Für die hier in Rede stehende Kegelsporthalle besteht eine solche staatliche Gewährleistungs- und Überwachungsverantwortlichkeit nicht.
Die Darstellung des Grundstücks des Antragstellers als Gemeinbedarfsfläche ist aber offensichtlich abwägungsfehlerhaft und damit unwirksam, so dass sie der Wiederaufnahme der privaten Nutzung als Kegelsporthalle nicht entgegengehalten werden kann.
Die nach § 1 Abs. 7 BauGB vorzunehmende Abwägung ist dann, wenn der Bauleitplan ein privates Grundstück in Anspruch nimmt und dessen privatnützige Nutzbarkeit für die Zukunft ausschließt, in besonderem Maße am Maßstab der grundgesetzlichen Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) und des Gleichheitssatzes (Art. 3 Abs. 1 GG) zu messen (VGH BW, Urteil vom 6. Februar 2014 - 3 S 207/13 - juris Rn. 49). Die Gemeinde muss sich der entfallenden Privatnützigkeit der Flächen bewusst sein (VGH BW, Beschluss vom 22. Juni 1998 - 8 S 1950/97 - juris Rn. 18). Die Darstellung einer Gemeinbedarfsfläche ist insbesondere dann abwägungsfehlerhaft, wenn dem Flächennutzungsplan kein hinreichend gewichtiger öffentlicher Belang zu entnehmen ist, hinter dem der private Belang an dem Fortbestand der bisherigen Nutzungsmöglichkeiten zurückzustellen ist (vgl. OVG Rh-Pf, Urteil vom 16. Mai 2013 - 1 A 11121/12 - juris Rn. 31). Eine Bauleitplan ist zudem dann abwägungsfehlerhaft, wenn eine Divergenz zwischen dem Inhalt des Bauleitplans und den städtebaulichen Zielen der Gemeinde, wie sie sich aus der Planbegründung ergeben, besteht (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. Juni 2023 - 4 CN 11.21 - juris Rn. 13).
In der Begründung des Flächennutzungsplans geht die Antragsgegnerin in Abschnitt 2.3 zu Recht davon aus, dass für Gemeinbedarfsflächen die Nutzung der Flächen und Anlagen durch die Allgemeinheit, das heißt einen wechselnden Benutzerkreis, maßgeblich ist. Sie führt ferner aus, dass die Nutzung auf den Gemeinbedarfsflächen durch einen öffentlichen Träger [zum Beispiel Einrichtungen des Landkreises oder gemeinnützige Träger] erfolgen müsse. Es müsse durch die Nutzung eine öffentliche Aufgabe wahrgenommen werden. Entscheidend sei der öffentliche, nicht privatnützliche Zweck der Nutzung auf Gemeinbedarfsflächen. Die Darstellung von Gemeinbedarfsflächen bzw. der Zweckbestimmung im FNP „sichere der Art der Nutzung Vorrang vor konkurrierenden Nutzungen“. In Abschnitt 2.3.6.1 der Planbegründung ist die „Kegelbahn W-Höhe“ ohne nähere Begründung als eine sportlichen Zwecken dienende Anlage genannt, die mit der Darstellung des Grundstücks als Gemeinbedarfsfläche gesichert werden soll, ohne weiter darauf einzugehen, dass ein im Privateigentum stehendes Grundstück betroffen ist, dessen Privatnützigkeit mit dieser Darstellung entzogen wird. Das dabei zum Ausdruck kommende städtebauliche Ziel der Antragsgegnerin, die weitere Nutzung der - im Eigentum eines Privaten stehenden - Kegelsporthalle zu sichern, steht damit zugleich in Widerspruch zu der Darstellung als Gemeinbedarfsfläche, die - wie oben dargestellt - eine private Nutzung ohne eine staatliche Gewährleistungs- und Überwachungsverantwortlichkeit ausschließt. Um das städtebauliche Ziel der weiteren Nutzung der Kegelsporthalle durch einen privaten Betreiber zu erreichen, wäre die Darstellung eines Sondergebiets gemäß § 5 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 1 und 2 BauNVO mit einer Zweckbestimmung in Betracht gekommen, welche die Nutzung des Gebäudes als Kegelsporthalle einschließt. Die als Darstellungen zulässigen Baugebiete ergeben sich aus § 1 Abs. 2 BauNVO (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB 157. EL November 2024, § 5 Rn. 21). Nach § 1 Abs. 2 Nr. 12 BauNVO können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) auch als Sondergebiete dargestellt werden. Dabei kann die insoweit erforderliche Zweckbestimmung auch eine Nutzung zu sportlichen Zwecken sein (vgl. Urteil des Senats vom 2. Februar 2016 - 2 L 7/14 - juris Rn. 112 ff., m.w.N., zur Zweckbestimmung „Wassersport“). Allerdings darf auch bei einem Sondergebiet die Bestimmung der "Art der Nutzung" nicht so konkret werden, dass eine individuelle Nutzung festgeschrieben wird, denn die Festsetzung der "Art der Nutzung" setzt begriffsnotwendig ein bestimmtes Maß an Generalisierung voraus (BVerwG, Beschluss vom 7. September 1984 - 4 N 3.84 - juris Rn. 23).
Der hiernach bestehende Mangel im Abwägungsvorgang ist auch nicht nach § 214 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB unbeachtlich. Er ist offensichtlich, da er sich aus der Darstellung im Plan und aus seiner Begründung ergibt. Er ist auch auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen, da die konkrete Möglichkeit besteht, dass die Antragsgegnerin bei Kenntnis des Mangels von der Festsetzung einer Gemeinbedarfsfläche abgesehen hätte.
Unabhängig von alldem hätte es auch nahegelegen, sich nach Einstellung des Betriebes Ende 2008 um einen Verkauf des Grundstücks an die Antragsgegnerin zu bemühen, die öffentliche Trägerin einer Gemeinbedarfsanlage sein könnte. Entsprechende Bemühungen des Antragstellers sind nicht ersichtlich. Auch ein solcher Rückkauf musste dem Antragsteller nicht von vornherein offensichtlich aussichtslos erscheinen, da die Antragsgegnerin ein großes Interesse an der Erhaltung des Denkmals gezeigt hat. Eine andere Beurteilung folgt auch nicht daraus, dass die Antragsgegnerin von dem ihr in § 2 Abs. 1 des Kaufvertrages vom 30. April 2004 eingeräumten Rückkaufsrecht für den Fall der nicht fristgerechten Sanierung des Gebäudes keinen Gebrauch gemacht hat. Denn nach Absatz 3 des § 2 erlosch dieser Anspruch der Antragsgegnerin bereits mit Ablauf des 31. Januar 2006.
Dass die Wiederaufnahme der Nutzung des Gebäudes als Kegelsporthalle andere öffentliche Belange nach § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigen würde, etwa die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB), wie dies bei der Neubebauung des Grundstücks mit Wohngebäuden aufgrund einer negativen Vorbildwirkung der Fall wäre (vgl. etwa BVerwG, Beschluss vom 2. September 1999 - 4 B 27.99 - juris Rn. 4, m.w.N.; Beschluss des Senats vom 18. Januar 2010 - 2 L 62/09 - juris Rn. 8), macht der Antragsteller nicht geltend.
B. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.
C. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 und 3 GKG. Die sich aus dem Antrag des Antragstellers für ihn ergebende Bedeutung der Sache hinsichtlich der Sicherungsanordnung bestimmt der Senat nach den voraussichtlichen Kosten für die angeordneten Maßnahmen, die die Antragsgegnerin auf insgesamt 72.200,00 € geschätzt hat. Im vorläufigen Rechtsschutzverfahren ist dieser Betrag zu halbieren. In Bezug auf den Zwangsgeldfestsetzungsbescheid ergibt sich der Streitwert aus der Summe der festgesetzten Zwangsgelder in Höhe von 16.000,00 €. Im vorläufigen Rechtsschutzverfahren ist insoweit ein Viertel dieses Betrages festzusetzen.
D. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 44, 53 AsylG
§§ 22 ff. SGB VIII und des BayKiBiG
§ 2 DenkmSchG
§ 2 Abs. 2 Nr. 1 DenkmSchG
§ 10 Abs. 4 Satz 1 DenkmSchG
§ 10 Abs. 5 Satz 1 DenkmSchG
§ 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG
§ 9 Abs. 2 Satz 1 DenkmSchG
§ 146 Abs. 4 Satz 1 und Satz 6 VwGO
§ 9 Abs. 6 Satz 1 DenkmSchG
§ 86 Abs. 1 VwGO
§ 18 Abs. 1 Satz 1 DenkmSchG
§ 5 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2, 18 Abs. 2 Satz 2 DenkmSchG
§ 80 Abs. 5 VwGO
§ 2 Abs. 1 Satz 2 DenkmSchG
§ 2 Abs. 1 Satz 1 DenkmSchG
§ 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 5 Abs. 2 Nr. 2a BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 5 Abs. 1 BauGB
§ 11 Abs. 1 und 2 BauNVO
§ 1 Abs. 2 BauNVO
§ 1 Abs. 2 Nr. 12 BauNVO
§ 214 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB
§ 35 Abs. 3 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 66 Abs. 3 Satz 3 GKG
Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 3 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2017, 641
7 KS 186/06
2 M 131/21
1 A 64/16
2 A 269/08
4 B 12/16
2 B 260/24
2 A 72/19
2 L 5/22
1 B 10081/21
2 L 65/14
10 A 1397/22
2 M 70/23
1 S 2998/89
1 ZKO 397/21
2 L 152/06
2 M 358/07
3 L 155/07
4 B 12.16
2 L 175/13
10 A 2277/22
1 S 2984/18
10 A 1406/08
1 A 10547/09
2 A 2645/08
1 LA 91/20
4 C 14.10
4 C 3.03
28 K 2728/19
1 K 15.34
4 K 10.16
2 Bf 53/07
3 S 207/13
8 S 1950/97
1 A 11121/12
4 CN 11.21
2 L 7/14
4 N 3.84
4 B 27.99
2 L 62/09