Kammergericht (Berlin, )
Beschluss vom 2019-09-17, Aktenzeichen 4 Kap 1/16
ECLI: ECLI:DE:KG:2019:0917.4KAP1.16.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Nach § 6 Abs. 1 Satz 2 KapMuG ist das Oberlandesgericht an den Vorlagebeschluss des Landgerichts gebunden. Das Oberlandesgericht ist daher grundsätzlich nicht dazu berufen, die Vorlagevoraussetzungen zu prüfen (Anschluss BGH, Beschluss vom 9. März 2017 - III ZB 135/15).(Rn.45)
2. Etwas anderes gilt allerdings hinsichtlich der allgemeinen Prozessvoraussetzungen, deren Vorliegen das Oberlandesgericht in jeder Lage des Verfahrens zu überprüfen hat (Anschluss BGH, Beschluss vom 9. März 2017 – III ZB 135/15). Die Bindungswirkung des Vorlagebeschlusses greift ferner ausnahmsweise dann nicht ein, wenn der geltend gemachte Anspruch schon nicht Gegenstand eines Musterverfahrens sein kann, also nicht unter § 1 Abs. 1 KapMuG fällt (Anschluss BGH, Beschluss vom 9. März 2017 – III ZB 135/15; BGH, Beschluss vom 13. Dezember 2011 - II ZB 6/09 und BGH, Beschluss vom 26. Juli 2011 - II ZB 11/10).(Rn.46)
3. Bei einem Wertpapierprospekt für Wertpapiere, die nicht an der Börse gehandelt werden sollen, kommt es auf das Verständnis der mit dem Prospekt angesprochenen Interessenten an (Anschluss BGH, Beschluss vom 22. Januar 2019 - II ZB 18/17; BGH, Beschluss vom 29. Juli 2014 - II ZB 1/12 und BGH, Urteil vom 18. September 2012 - XI ZR 344/11). Vorliegend zielt das Beteiligungsangebot auf Anleger mit einschlägigen Vorerfahrungen im Bereich ausländischer Immobilieninvestments ab, so dass bei der Beantwortung der Frage danach, ob der von der Musterklägerin angegriffene Verkaufsprospekt fehlerhaft ist, auf die Fähigkeiten und Kenntnisse eines Anlegers, der bereits vergleichbare Anlagen im Portfolio hatte oder hat, abzustellen ist.(Rn.69)
4. Da der Prospekt im Musterverfahren nach einem abstrakt-generellen Maßstab auf das Vorliegen der gerügten Prospektfehler hin zu überprüfen ist, kann selbst dann nicht auf das Verständnis eines unerfahrenen Kleinanlegers abgestellt werden, wenn die hier in Rede stehende Beteiligung auch oder überwiegend an Anleger mit einem solchen Erfahrungshorizont vertrieben worden sein sollte. Etwas anderes könnte allenfalls dann gelten, wenn sich der Emittent selbst ausdrücklich auch an das unkundige und unerfahrene Publikum gewandt hätte (Anschluss BGH, Urteil vom 23. April 2012 - II ZR 211/09), wofür im Streitfall jedoch keine greifbaren Anhaltspunkte bestehen. Es ist nicht Aufgabe des Musterverfahrens allgemeinverbindliche Aussagen zu Aufklärungsdefiziten zu treffen, die sich daraus ergeben, dass die Beteiligung im Einzelfall an einen nicht mit dem Beteiligungsangebot angesprochenen Anleger vertrieben worden sein mag. Diese müssen vielmehr in dem jeweiligen Streitverhältnis geltend gemacht werden.(Rn.72)
Verfahrensgang
1. Der Musterverfahrensantrag zu I. a) bis m) wird zurückgewiesen.
2. Es wird festgestellt, dass die Musterverfahrensanträge zu II., zu III. und zu IV. gegenstandslos sind.

Tatbestand:
Das Musterverfahren betrifft Schadensersatzansprüche der Musterklägerin und weiterer Anleger, die eine von der ...aufgelegte Beteiligung an der Fondsgesellschaft ..... (im Folgenden: ...) gezeichnet haben. Die mit der Einwerbung des Kommanditkapitals beauftragte ...., eine Tochter der ..., gab zu diesem Zwecke mit Datum vom 20. Juli 2007 einen Verkaufsprospekt (Anlage Kap K 1) heraus.
Bei dem ...handelt es sich um einen geschlossenen Immobilienfonds mit einem Zeichnungskapital von insgesamt 156.300.000 GBP und einer Mindestzeichnungssumme von 10.000 GBP zuzüglich 5,0 Prozent Agio (Prospekt S. 10). Die Musterbeklagten zu 1) bis 3) und zu 6) sind Banken, die die Fondsbeteiligungen vertrieben haben. Die Musterbeklagte zu 4) - ...- ist die Rechtsnachfolgerin der ...(vormals ...), der als Gründungsgesellschafterin die Geschäftsführung übertragen war und die zugleich als Treuhandkommanditistin der Fondsgesellschaft fungierte (Prospekt S. 138).
Anleger konnten sich entweder direkt oder mittelbar über die Treuhandkommanditistin an der Fondsgesellschaft beteiligen. Die Mindestlaufzeit der Beteiligung war auf zwölf Jahre angelegt (Prospekt S. 11).
Investitionsobjekt war ein im Jahre 2003 fertiggestelltes, von dem Architekten ...entworfenes unter der Bezeichnung „ ...“ bekanntes Bürogebäude in der City of London mit einer Gesamtfläche von 47.211 qm, das im Rahmen eines paritätischen Joint Venture erworben wurde. Erträge, aus denen regelmäßig Ausschüttungen an die Anleger erfolgen sollten, sollte die Fondgesellschaft konzeptgemäß in erster Linie aus der Vermietung der Büro- und Gewerbeflächen der Immobilie erzielen, wobei nach Ablauf einer Haltedauer von zwölf Jahren der Verkauf der Immobilie bzw. der unmittelbare oder mittelbare Verkauf der Anteile an der Objektgesellschaft erfolgen sollte (Prospekt S. 8-9).
Eigentümer des Investitionsobjektes waren die Gesellschafter der Objektgesellschaft … ...(im Folgenden: ...), die Holdinggesellschaft ...mit Sitz in ...(im Folgenden ...), die 99% der Anteile an der Objektgesellschaft hielt, und die Verwaltungsgesellschaft ...mit Sitz in ...(im Folgenden: ...), die 1% der Anteile an der Objektgesellschaft hielt (Prospekt S. 13, 137). An diesen Gesellschaften waren die ... und der Joint-Venture-Partner, ..., jeweils knapp hälftig und mittelbar zu diesem Anteil an der Objektgesellschaft beteiligt (Prospekt S. 8). Zum Zwecke des Erwerbs der Fondsimmobilie wurde von 9.123 Anlegern insgesamt GBP 157.740.665 Eigenkapital eingeworben. Daneben wurde der Erwerb der Fondsimmobilie unter anderem mittels eines durch ein Bankenkonsortium unter der Leitung der ... ausgereichtes Darlehen (sog. ...) fremdfinanziert.
Nach den mit den Darlehensgebern vereinbarten Bedingungen hatten die Darlehensnehmer regelmäßig nachzuweisen, dass die vereinbarte Beleihungsgrenze (sog. Loan-to-Value-Verhältnis) von 67% des Beleihungswertes und der Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR) von 125% eingehalten wird.
Nach Darstellung der Musterbeklagten wurde anlässlich einer Überprüfung zum 20. Februar 2009 erstmals - infolge eines gesunkenen Werts der Fondsimmobilie bei gleichzeitiger Aufwertung des Schweizer Franken (CHF) gegenüber dem britischen Pfund (GBP) - eine Verletzung des vereinbarten Loan-to-Value-Verhältnisses festgestellt. In der Folge konnte mit den finanzierenden Banken zunächst eine Stillhalteverpflichtung geschlossen werden. Nachdem es - dem Vortrag der Musterbeklagten zufolge - bis zu einer weiteren Überprüfung des Loan-to-Value-Verhältnisses zum 20. Februar 2011 zu keiner nachhaltigen Verbesserung der Marktlage gekommen war, lehnten die finanzierenden Banken eine Verlängerung der Stillhaltevereinbarung ab. Anschließend wurde die Fondsimmobilie zwangsverwaltet und stellten die Kreditgeber sowohl die ausgereichten Darlehen als auch die korrespondierenden Swap-Vereinbarungen fällig, deren Marktwert negativ geworden war. Dies führte schließlich 2014 zu einer Verwertung der Fondsimmobilie, wobei der erzielte Veräußerungserlös in Höhe von 726 Mio. GBP - nach Darstellung der Musterklägerin - ganz überwiegend zur Tilgung der verschiedenen Verbindlichkeiten aus den Darlehensverträgen und den Zins-Swap-Vereinbarungen eingesetzt werden musste.
Die Musterklägerin macht geltend, der Verkaufsprospekt betreffend die Beteiligung an der ... weise verschiedene unrichtige Darstellungen auf und sei hinsichtlich wesentlicher Punkte unvollständig bzw. irreführend.
So fehle eine zusammenhängende Darstellung des Joint-Venture-Partners mit dessen Finanzierungsstrukturen und hinter diesem Partner tatsächlich stehenden Personen und Gesellschaften und sei insbesondere die Darstellung des von dem Joint-Venture-Partner einzusetzenden Eigenkapitals irreführend. Auch der für den Erwerb der Fondsimmobilie aufzuwendende Kaufpreis sei im Verkaufsprospekt nicht zutreffend angegeben. Dieser habe sich in Ansehung der aufzuwendenden Grunderwerbsteuer nicht - wie dargestellt - auf 600 Mio. GBP sondern auf nur 575 Mio. GBP belaufen. Der Kaufpreis sei zudem um rund 13 Mio. GBP gemindert gewesen, so dass die Darstellung der für den Erwerb der Immobilie aufzuwendenden Mittel unzutreffend sei. Der Verkaufsprospekt stelle - wie die tatsächlich geschehene Verteilung des Veräußerungserlöses zeige - zudem die Erlösverteilung im Falle einer Veräußerung der Fondsimmobilie unzutreffend dar und lege nicht offen, dass ein an den Joint-Venture-Partner ausgereichtes Darlehen ebenfalls vorrangig über die Fondsimmobilie besichert worden sei. Der Verkaufsprospekt hebe zudem die Risiken, die sich - insbesondere bei einer vorzeitigen Beendigung der Darlehensverträge - aus den mit den finanzierenden Banken vereinbarten Swap-Geschäften ergeben könnten, nicht ausreichend hervor. Ferner werde nicht offengelegt, dass sich die Veräußerung der Fondsimmobilie aus Sicht der Verkäuferin als „Sale-and-lease-back“-Geschäft dargestellt habe und die Vereinbarungen über die künftig zu leistende Miete hiermit einhergehend nicht den tatsächlichen Marktverhältnissen entsprochen habe. Ferner werde dem Anleger nicht vor Augen geführt, dass der Wert der Fondsimmobilie Schwankungen unterliege, die mit der Volatilität einer am „neuen Markt“ gehandelten Aktie vergleichbar sei und hätten die Prospektangaben zu dem Verkehrswert der Immobilie - auch vor dem Hintergrund des für ihre Errichtung aufzuwendenden Betrages (des „Gestehungspreises“) - nicht den tatsächlichen Verhältnissen entsprochen.
Schließlich suggeriere der Verkaufsprospekt, dass Mietanpassungen aufgrund einer „Upwards-only“-Klausel stets nach oben erfolgten und verschweige, dass eine in Aussicht genommene Mietanpassung auch ausbleiben könne. Die im Prospekt enthaltene Prognose beruhe bezüglich der Entwicklung der Mieten auf der Annahme unvertretbar hoher Mietsteigerungen und stelle nicht in Rechnung, dass auf dem Londoner Immobilienmarkt die Gewährung mietfreier Zeiten bei Neubegründung eines Mietverhältnisses üblich sei, wodurch die durchschnittlich zu erzielende Miete verringert werde. Dem Anleger würden zudem Spitzenmieten für das Objekt angekündigt, die tatsächlich nicht erzielbar gewesen seien. Unrichtig und in sich widersprüchlich seien auch die Darstellung der in die Prognoserechnung eingestellten Mieteinnahmen und die Darstellung der in Ansehung geplanter Neubauprojekte in London zu erwartenden Konkurrenzsituation. Die bereits zum Zeitpunkt der Prospektveröffentlichung unzutreffende Prognose habe ferner in Ansehung der weltweiten Finanz- und Immobilienkrise spätestens im Zeitpunkt des Vertriebsbeginns (durch einen Prospektnachtrag) korrigiert werden müssen.
Der Prospekt stelle ferner die zur Absicherung gegen Währungs- oder Wechselkursrisiken getroffenen Vorkehrungen irreführend dar und führe dem Anleger die Risiken, die sich aus einer Zwangsverwertung der Immobilie im Falle einer Verletzung des „Loan-to-Value-Verhältnisses“ ergäben, angesichts der nach englischem Recht möglichen freihändigen Veräußerung durch den Sicherungsnehmer nur unzureichend vor Augen. Auch die mit den Darlehensgebern getroffenen Vereinbarungen zum Kapitaldienstdeckungsgrad (Debt Service Cover Ratio) würden unzutreffend dargestellt. Schließlich verschweige der Prospekt, dass die Treuhänderin eine Tochtergesellschaft des Emissionshauses sei und sich hieraus Interessenkonflikte ergeben könnten.
Da zu befürchten sei, dass sich die Musterbeklagten in den Ausgangsverfahren mit fehlender Erkennbarkeit der dargestellten Prospektfehler verteidigten, bedürfe es der Feststellung derselben nach dem Maßstab der bankenüblichen Sorgfalt bzw. einer Plausibilitätsprüfung. Weiterhin stehe zu befürchten, dass sich die Beklagten der Ausgangsverfahren unter Bezugnahme auf übersandte Geschäftsberichte und Rundschreiben auf eine Verjährung der von den Anlegern geltend gemachten Schadensersatzansprüche beriefen, weshalb im Musterverfahren zu klären sei, dass diese Berichte und Schreiben nicht geeignet seien, den Anlegern Kenntnis von den geltend gemachten Prospektmängeln zu vermitteln.
Unter dem 29. März 2016 hat das Landgericht Berlin auf der Grundlage des KapMuG einen Vorlagebeschluss erlassen, der am 8. April 2016 im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht worden ist.
Danach ist über folgende Feststellungsziele der Musterklägerin zu entscheiden:
I. Es wird festgestellt, dass der Verkaufsprospekt über die Beteiligung an der ...in der Fassung vom 20.7.2007 (nachfolgend Verkaufsprospekt) unrichtig, irreführend und unvollständig ist, insbesondere wird festgestellt,
a) dass der Verkaufsprospekt die Einlage und das Eigenkapital des Joint-Venture-Partners, dessen finanzielle Verhältnisse, Kredite des Joint-Venture-Partners, dessen genaue Identität und die Verflechtungen mit der ...unrichtig, irreführend und unvollständig darstellt und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,
b) dass der Verkaufsprospekt den dargestellten angeblichen Kaufpreis von 600 Mio. GBP für den mittelbaren Erwerb der Immobilie „ ... “ unrichtig, irreführend und unvollständig darstellt und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,
c) dass der Verkaufsprospekt die Reihenfolge der Verteilung des Kaufpreises im Falle einer Immobilienveräußerung und die bevorrechtigte Besicherung des Darlehens der ...an den Joint-Venture-Partner in Höhe von 52 Mio. GBP unrichtig, irreführend und unvollständig darstellt und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,
d) dass der Verkaufsprospekt die Risiken und Besonderheiten der Swapgeschäfte des Fonds unrichtig, irreführend und verharmlosend darstellt und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,
e) dass der Verkaufsprospekt verschleiert, dass es sich um ein leasingähnliches Fondsmodell handelt und der Verkäufer und Hauptmieter konzernidentisch ist und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,
f) dass der Verkaufsprospekt die Volatilität des Immobilienwertes der Immobilie „ ... “, den niedrigen Gestehungspreis der Immobilie und den tatsächlichen Verkehrswert in 2007 unrichtig, irreführend und unvollständig darstellt und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,
g) dass der Verkaufsprospekt unvertretbare Renditen prognostiziert und die wirtschaftlichen Grunddaten der Immobilie – Miethöhen, Mietsteigerungen, Mietsteigerungen aufgrund von Sonderkündigungsrechten, Auswirkungen der Upwards-Only-Klauseln und die Entwicklung der Kreditkosten – insbesondere auch im Hinblick auf den Joint-Venture-Partner - unrichtig, irreführend und verharmlosend darstellt und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,
h) dass der Verkaufsprospekt die durch geplante Neubauvorhaben von Bürohochhäusern in demselben Marktsegment entstehende zusätzliche Konkurrenzsituation unrichtig, irreführend und verharmlosend darstellt und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,
i) dass der Verkaufsprospekt die negativen Auswirkungen der Finanzkrise auf die Vermietung und den Wert von Londoner Büroimmobilien unrichtig, irreführend und verharmlosend darstellt und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,
j) dass der Verkaufsprospekt eine angebliche Währungsabsicherung der CHF-Darlehen suggeriert und damit die Risiken derartiger Darlehen unrichtig, irreführend und verharmlosend darstellt und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,
k) dass der Verkaufsprospekt nicht darüber informiert, dass im englischen Recht grundbuchrechtlich besicherte Immobilien von der Kreditbank freihändig ohne Zwangsversteigerungsverfahren nach Fälligstellung des Kredits verkauft werden können und damit die Risiken eines Zwangsverkaufs unrichtig, irreführend und verharmlosend darstellt und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,
l) dass der Verkaufsprospekt die sog DSCR (Debit Service Cover Ratio – Verhältnis zwischen Kreditkosten und Miete) fehlerhaft und widersprüchlich darstellt und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,
m) dass der Verkaufsprospekt die gesellschaftlichen Verflechtungen zwischen der Treuhänderin Wert-Konzept und dem Emissionshaus, der ..., nicht darstellt und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt.
II. Es wird festgestellt, dass die unter Ziff. I 1a) bis 1m) aufgeführten Prospektmängel jeweils für die Musterbeklagten bei der gebotenen sachkundigen Prüfung mit banküblicher Sorgfalt erkennbar waren.
III. Es wird festgestellt, dass die unter Ziff. I 1a) bis 1m) aufgeführten Prospektmängel jeweils für die Musterbeklagten auch im Rahmen einer Plausibilitätsprüfung des Prospektes erkennbar waren.
IV. Es wird festgestellt, dass sich aus den Geschäftsberichten 2007 bis 2012 sowie aus dem durch die Musterbeklagte eingereichten Schreiben der …. vom 24.4.2009 keine hinreichenden Informationen über die unter Ziff. I 1a) bis 1m) beschriebenen Prospektmängel ergeben, so dass das Rundschreiben vom 24.4.2009 sowie die oben genannten Geschäftsberichte einzeln oder kumuliert keine für einen Verjährungsbeginn notwendige Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis des Anlegers herbeiführen können.
Mit Beschluss vom 1. Dezember 2016, veröffentlicht im Bundesanzeiger am 14. Dezember 2016, hat der Senat die Musterklägerin bestimmt. Mit weiteren Beschlüssen vom 13. Dezember 2016, veröffentlicht im Bundesanzeiger am 21. Dezember 2016, vom 28. März 2017 veröffentlicht im Bundesanzeiger am 29. März 2017 und vom 18. Januar 2018, veröffentlicht im Bundesanzeiger am 19. Januar 2018, sind die Musterbeklagten zu 3) bis 6) in das Verfahren einbezogen worden. Mit Beschluss vom 6. November 2017, veröffentlicht im Bundesanzeiger am 7. November 2017, hat der Senat im Verhältnis zu der Musterbeklagten zu 5) die Erledigung des Musterverfahrens festgestellt.
Die Musterbeklagten beantragen,
die Musterverfahrensanträge zurückzuweisen.
Die Musterbeklagten machen geltend, die vorstehenden Musterverfahrensanträge seien (jedenfalls teilweise) bereits unzulässig und im Übrigen nicht begründet, da nicht festgestellt werden könne, dass der Verkaufsprospekt die von der Musterklägerin gerügten Aufklärungsmängel aufweise.
Mit Schriftsatz vom 22. August 2019 hat die Musterklägerin die Musterverfahrensanträge um weitere Feststellungsziele erweitert und teilweise neu gefasst sowie Hilfsanträge gestellt. Wegen der Einzelheiten wird auf den vorgenannten Schriftsatz der Musterklägerin (Band IX, Blatt 67 bis 82 der Akten) Bezug genommen. Mit weiterem Schriftsatz vom 15. September 2019 (eingereicht im Termin zur mündlichen Verhandlung am 17. September 2019) hat die Musterklägerin ein weiteres Feststellungsziel formuliert.
Die Musterklägerin begehrt, den Vorlageschluss des Landgerichts entsprechend abzuändern und das Musterverfahren um die ergänzend in das Verfahren eingeführten Anträge zu erweitern.
Zur Begründung macht sie geltend, die Konkretisierung der Musterverfahrensanträge, die ihr unbeschadet des bereits am 29. Mai 2019 erteilten gerichtlichen Hinweises nicht vor Abfassung des Schriftsatzes vom 22. August 2019 möglich gewesen sei, trage dem Umstand Rechnung, dass der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht mit der gebotenen Deutlichkeit zu entnehmen sei, ob Mängeln der zunächst formulierten Anträge - wie vom Senat angekündigt - im Wege der Auslegung begegnet werden könne und ob ein Antrag nur dann zulässig sei, wenn er die beanstandete Prospektpassage wörtlich wiedergebe. Die Musterbeklagten treten dem Antrag auf Erweiterung des Musterverfahrens entgegen.
Der Senat hat den Antrag auf Erweiterung des Musterverfahrens mit am 17. September 2019 verkündetem Beschluss zurückgewiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf den vorgenannten Beschluss und dessen Gründe Bezug genommen.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze der Musterparteien und der Beigeladenen (jeweils nebst Anlagen), die zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht wurden, und auf die Sitzungsniederschrift vom 17. September 2019 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die beantragten Feststellungen sind nicht zu treffen. Die Musterverfahrensanträge sind überwiegend zulässig; in der Sache sind sie jedoch unbegründet bzw. gegenstandslos geworden. Im Einzelnen gilt Folgendes:
I. Gegenstand des Musterverfahrens
Gegenstand des vor dem Oberlandesgericht geführten Musterverfahrens sind diejenigen Feststellungsziele, die das Landgericht gemäß § 6 Abs. 1 und 3 Nr. 1 KapMuG in seinen Vorlagebeschluss aufgenommen hat, und um die das Musterverfahren auf Antrag eines Beteiligten durch im Klageregister öffentlich bekannt gemachten Beschluss des Oberlandesgerichts erweitert worden ist (§ 15 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 KapMuG). Danach ist im Streitfall nur über die von der Musterklägerin mit den Musterverfahrensanträgen in der Fassung des Vorlagebeschlusses vom 29. März 2016 formulierten Feststellungsziele zu entscheiden. Dem Antrag der Musterklägerin, das Musterverfahren auf die mit Schriftsatz vom 22. August 2019 und vom 15. September 2019 geänderten und ergänzten Feststellungsziele zu erweitern, war nicht zu entsprechen. Insoweit wird auf die Entscheidung über den Antrag auf Erweiterung des Musterverfahrens mit Beschluss vom 17. September 2019 Bezug genommen.
II. Zulässigkeit der Musterverfahrensanträge in der Fassung des Vorlagebeschlusses vom 29. März 2016
Nach § 6 Abs. 1 Satz 2 KapMuG ist das Oberlandesgericht an den Vorlagebeschluss des Landgerichts gebunden. Das Oberlandesgericht ist daher grundsätzlich nicht dazu berufen, die Vorlagevoraussetzungen zu prüfen (BGH, Beschluss vom 9. März 2017 – III ZB 135/15, WM 2017, 706 Rn. 9 nach juris).
Etwas anderes gilt allerdings hinsichtlich der allgemeinen Prozessvoraussetzungen, deren Vorliegen das Oberlandesgericht in jeder Lage des Verfahrens zu überprüfen hat (BGH, Beschluss vom 9. März 2017 – III ZB 135/15, WM 2017, 706 Rn. 9 nach juris). Die Bindungswirkung des Vorlagebeschlusses greift ferner ausnahmsweise dann nicht ein, wenn der geltend gemachte Anspruch schon nicht Gegenstand eines Musterverfahrens sein kann, also nicht unter § 1 Abs. 1 KapMuG fällt (BGH, Beschluss vom 9. März 2017 – III ZB 135/15, WM 2017, 706 Rn. 13; Beschluss vom 13. Dezember 2011 – II ZB 6/09, WM 2012, 115 Rn. 13; Beschluss vom 26. Juli 2011 – II ZB 11/10, BGHZ 190, 383-388 Rn. 8 jeweils nach juris).
1. Nach diesen Maßstäben sind die Musterverfahrensanträge zu I. a) bis m) in der Fassung des Vorlagebeschlusses des Landgerichts vom 29. März 2016 zulässig. Soweit der Antrag zu I. einen über die zu Buchst. a) bis m) ausformulierten Feststellungsziele hinausgehenden „insbesondere“-Zusatz enthält, ist der Antrag in der Zusammenschau mit dem Sachvortrag der Musterklägerin dahin auszulegen (§§ 133, 157 BGB), dass sich die Entscheidung des Gerichts nur auf die von der Musterklägerin mit den Musterverfahrensanträgen ausformulierten Feststellungsziele erstrecken soll. Im Einzelnen gilt Folgendes:
a) Der Anwendungsbereich des KapMuG ist hinsichtlich aller Musterbeklagter und der gegen sie gerichteten Ansprüche gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 KapMuG eröffnet.
Nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 KapMuG ist der Anwendungsbereich des Gesetzes in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten eröffnet, in denen ein Schadensersatzanspruch wegen Verwendung einer falschen oder irreführenden öffentlichen Kapitalmarktinformation oder wegen Unterlassung der gebotenen Aufklärung darüber, dass eine öffentliche Kapitalmarktinformation falsch oder irreführend ist, geltend gemacht wird. Von dieser Vorschrift sind auch Schadensersatzansprüche erfasst, die ihre Grundlage in einer fehlerhaften Anlageberatung oder Verletzung einer Verpflichtung aus einem Auskunftsvertrag mit Haftungsfolgen (Anlagevermittlung) haben, die zumindest mittelbar auf eine falsche oder irreführende öffentliche Kapitalmarktinformation zurückzuführen ist, sowie Schadensersatzansprüche, die sich nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im weiteren Sinne gegen Treuhandkommanditisten, Gründungskommanditisten und sonstige Gründungsgesellschafter bzw. (juristische) Personen, mit denen der Anleger eine (vor)-vertragliche Bindung eingeht, richten (Gängel/Huth/Gansel in Heidel, Aktienrecht und Kapitalmarktrecht, 4. Aufl. 2014, KapMuG § 1 Rn. 11 f.).
Danach sind sowohl die gegen die Musterbeklagten zu 1) bis 3) und zu 6) als in den Vertrieb der hier in Rede stehenden Anlage eingebundene beratende Banken geltend gemachten Schadensersatzansprüche als auch die gegen die Musterbeklagte zu 4) als Gründungsgesellschafterin und Treuhandkommanditistin verfolgten Schadensersatzansprüche vom Anwendungsbereich des Gesetzes erfasst, wobei es für die „Verwendung“ einer falschen oder irreführenden öffentlichen Kapitalmarktinformation gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 KapMuG genügt, dass der Verkaufsprospekt – wie dies unstreitig der Fall war - Grundlage für den von den Musterbeklagten zu 1) bis 3) und zu 6) übernommenen Vertrieb der Beteiligungen an der Fondsgesellschaft ...gewesen ist (vgl. BGH, Beschluss vom 23. Oktober 2018 – XI ZB 3/16, WM 2019, 20 Rn. 73 nach juris).
b) Unerheblich für die Zulässigkeit des Musterfeststellungsantrags ist ferner, ob die Entscheidung über die dem Musterverfahren zugrundeliegenden und gegen die Musterbeklagten zu 1) bis 3) und zu 6) gerichteten Klagen - unbeschadet des Umstandes, dass die Musterklägerin geltend macht, der von ihr zur Überprüfung gestellte Verkaufsprospekt sei den Anlegern im Rahmen der Beratungsgespräche gerade nicht überlassen worden, - von den geltend gemachten Feststellungszielen abhängig sein kann, weil die gerügten Prospektfehler unabhängig hiervon für die im konkreten Fall getroffene Anlageentscheidung kausal geworden sind (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 23. April 2013 – XI ZR 405/11, BKR 2013, 280 Rn. 27 nach juris). Ob der Musterverfahrensantrag unzulässig ist, weil der zu Grunde liegende Rechtsstreit unabhängig von den geltend gemachten Feststellungszielen entscheidungsreif ist, hat gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 1 KapMuG allein das (jeweilige) Prozessgericht zu beurteilen. Nichts anderes gilt für die Beurteilung der Frage, ob dem Erfolg der Klage im Ausgangsverfahren die von dem dortigen Beklagten erhobene Einrede der Verjährung entgegensteht (BGH, Beschluss vom 9. März 2017 – III ZB 135/15, WM 2017, 706 Rn. 20).
c) Mit den von der Musterklägerin zu I. a) bis m) formulierten Feststellungszielen in der Fassung des Vorlageschlusses vom 29. März 2016 ist ferner den an die hinreichende Bestimmtheit der einzelnen Feststellungziele zu stellenden Anforderungen nach § 11 Abs. 1 Satz 1 KapMuG in Verbindung mit § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO genüge getan.
aa) Der Vorlagebeschluss (§ 6 Abs. 1 KapMuG) tritt im Musterverfahren an die Stelle einer verfahrenseinleitenden Klageschrift. Die dort aufgenommenen Feststellungsziele müssen die zu treffenden Feststellungen daher ebenso bestimmt bezeichnen. Demnach darf ein Feststellungsziel nicht derart undeutlich gefasst sein, dass der Streitgegenstand und der Umfang der Prüfungs- und Entscheidungsbefugnis des Gerichts (§ 308 Abs. 1 ZPO entsprechend) nicht erkennbar abgegrenzt sind, sich der Musterbeklagte deshalb nicht erschöpfend verteidigen kann und die Entscheidung darüber, was mit Bindungswirkung für die Ausgangsverfahren feststeht (§ 22 Abs. 1 KapMuG), letztlich den Prozessgerichten der ausgesetzten Verfahren überlassen bleibt (BGH, Beschluss vom 19. September 2017 – XI ZB 17/15, BGHZ 216, 37 Rn. 64 nach juris). Genügt der Wortlaut des Antrags dem Bestimmtheitserfordernis nicht, ist der Antrag nach den allgemein für das Zivilprozessrecht geltenden Grundsätzen, auf die nach Auffassung des Senats gemäß § 11 Abs. 1 Satz 1 KapMuG auch für die Beurteilung der Zulässigkeit eines Musterfeststellungsantrages zurückgegriffen werden kann (offengelassen von BGH, Beschluss vom 9. Januar 2018 – II ZB 14/16, WM 2018, 556 Rn. 57 nach juris), unter Heranziehung des zu seiner Begründung Vorgetragenen auszulegen (BGH, Versäumnisurteil vom 16. November 2016 – VIII ZR 297/15, MDR 2017, 295 Rn. 17 nach juris).
bb) Nach diesen Maßstäben sind die Feststellungsanträge in der Zusammenschau mit dem zu ihrer Begründung Vorgetragenen hinreichend bestimmt.
(1) Die von der Musterklägerin formulierten Feststellungsziele lassen erkennen, hinsichtlich welcher Informationen zum Gegenstand der hier in Rede stehenden Beteiligung, die nach Auffassung der Musterklägerin für eine informierte Entscheidung des Anlegers von Bedeutung sind, der im Antrag zu I. näher bezeichnete Verkaufsprospekt eine unrichtige, irreführende oder (im Einzelfall auch) verharmlosende Aussage treffen oder Auslassungen enthalten (unvollständig) sein soll. Die Musterklägerin hat diejenigen Informationen, deren Darstellung nach ihrer Auffassung als fehler- oder lückenhaft zu beanstanden ist, in den Musterverfahrensanträgen zumindest schlagwortartig bezeichnet und (jedenfalls auf die entsprechenden Hinweise des Senats) in der hierzu gegebenen Begründung näher ausgeführt, welche Prospektpassagen in Bezug auf diese Anträge als fehler- oder lückenhaft beanstandet werden sollen. Damit sind die zum Gegenstand des Musterverfahrens gemachten Feststellungsziele grundsätzlich hinreichend konkret umrissen und ist den Anforderungen an eine hinreichend klare Festlegung des zur Entscheidung durch das Oberlandesgericht gestellten Begehrens genüge getan.
(2) Soweit der Bundesgerichtshof mit Blick auf den auch im hiesigen Antrag zu I., aufgeführten „insbesondere“-Zusatz ausgeführt hat, ein auf die Feststellung eines Prospektfehlers gerichtetes Feststellungsziel sei nur dann hinreichend bestimmt, wenn es die beanstandete Aussage oder Auslassung der Kapitalmarktinformation selbst wiedergibt (BGH, Beschluss vom 19. September 2017 – XI ZB 17/15, BGHZ 216, 37 Rn. 65; Beschluss vom 10. Juli 2018 – II ZB 24/14, WM 2018, 2225 Rn. 33 jeweils nach juris), sind diese Ausführungen nach Auffassung des Senats nicht dahin zu verstehen, dass ein Musterverfahrensantrag nur dann hinreichend bestimmt sei, wenn er die Prospektpassagen, die nach Auffassung des Musterklägers eine unrichtige, irreführende, verharmlosende oder unvollständige Darstellung enthalten sollen, wörtlich wiedergibt. Vielmehr hat der Bundesgerichtshof in den vorgenannten Entscheidungen lediglich klargestellt, dass es nicht Aufgabe des Oberlandesgerichts sei, einen Prospektfehler, der sich aus dem Parteivorbringen ergibt, in einer stattgebenden Entscheidung selbständig auszuformulieren, so dass es nicht statthaft ist, weitere im Musterfeststellungsantrag nicht genannte Feststellungsziele über den Zusatz „insbesondere“ in das Verfahren einzuführen.
Soweit der Musterfeststellungsantrag zu I. in der Fassung des Vorlagebeschlusses vom 29. März 2016 einen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unzulässigen „insbesondere“-Zusatz enthält, steht auch dies der Zulässigkeit des Musterverfahrensantrags zu I. - in der Fassung des Vorlagebeschlusses vom 29. März 2016 - nicht entgegen. Zwar ist ein Musterverfahrensantrag mit dem Ziel, die Fehlerhaftigkeit einer Kapitalmarktinformation "insbesondere" aufgrund von im Folgenden wiedergegebenen Aussagen bzw. Auslassungen festzustellen, hinsichtlich der im Folgenden nicht konkret wiedergegebenen Aussagen bzw. Auslassungen nicht hinreichend bestimmt (BGH, Beschluss vom 19. September 2017 – XI ZB 17/15, BGHZ 216, 37 Rn. 65; Beschluss vom 9. Januar 2018 – II ZB 14/16, WM 2018, 556 Rn. 56 Beschluss vom 10. Juli 2018 – II ZB 24/14, WM 2018, 2225 Rn. 33 jeweils nach juris). Vorliegend hat die Musterklägerin allerdings mit Schriftsatz vom 22. August 2019 klargestellt, dass sie nur die im Antrag zu I. ausdrücklich aufgeführten Feststellungsziele zur Entscheidung stellen will, so dass der Antrag entsprechend auszulegen ist (§§ 133, 157 BGB), ohne dass es diesbezüglich einer förmlichen Neufassung, die nur durch eine Ergänzung/Korrektur des landgerichtlichen Vorlagebeschlusses nach § 15 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 KapMuG (entsprechend) in das Verfahren eingeführt werden könnte, bedarf [so auch OLG Köln, Beschluss vom 23. Januar 218 – 24 Kap 1/17 sub. II. 1 a) cc)].
2. Gegen die Zulässigkeit der mit dem Musterfeststellungsbegehren zu II. und zu III. formulierten Anträge bestehen keine Bedenken. Sie sind jedoch – wie noch auszuführen sein wird – mangels Vorliegens der von der Musterklägerin gerügten Prospektfehler nicht mehr für eine Vielzahl gleichgelagerter Rechtsstreitigkeiten vorgreiflich und damit gegenstandslos.
3. Auch das mit dem Musterverfahrensantrag zu IV. verfolgte Feststellungsziel ist mangels Vorliegens der in ihm ausdrücklich in Bezug genommenen von den Feststellungszielen zu I. a) bis m) umfassten Prospektmängel – wie noch auszuführen sein wird – gegenstandslos.
Bei dieser Sachlage kommt es nicht mehr entscheidend darauf an, ob das von der Musterklägerin mit dem Antrag zu IV. formulierte Feststellungsziel mit der gebotenen Deutlichkeit (§ 11 Abs. 1 Satz 1 KapMuG in Verbindung mit § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) erkennen lässt, welche Angaben in welchen konkreten an die Anleger gerichteten Schreiben für sich genommen oder in der Zusammenschau mit Informationen aus anderen Schreiben nicht dazu geeignet sein sollen, dem Anleger bezogen auf einen oder mehrere der mit Feststellungszielen zu I. a) bis m) geltend gemachten Prospektfehler positive Kenntnis davon zu verschaffen, dass der Prospekt und die ihm auf seiner Grundlage zuteil gewordene Aufklärung insoweit unrichtig, irreführend oder unvollständig sind, oder den (von den Musterbeklagten erhobenen) Einwand rechtfertigen könnten, der Anleger habe sich der entsprechenden Kenntnis jedenfalls grob fahrlässig verschlossen.
Es bedarf ferner keiner Entscheidung darüber, ob das mit diesem Antrag formulierte Feststellungsziel überhaupt Gegenstand eines Musterverfahrens sein kann, weil die Frage danach, ob ein bestimmter Umstand dazu geeignet ist, die kenntnisabhängige Verjährung gemäß §§ 195, 199 BGB in Lauf zu setzen, grundsätzlich nicht abstrakt-generell für alle zwischen einem Anleger und den jeweiligen Musterbeklagten bestehenden Rechtsverhältnisse entschieden werden kann (so OLG Köln, Beschluss vom 18. Januar 2018 – 24 Kap 1/17, sub. II. 1); Kruis in Kölner Kommentar zum KapMuG, 2. Aufl. § 2 Rn. 16; vgl. ferner BGH, Beschluss vom 10. Juni 2008 – XI ZB 26/07, BGHZ 177, 88-97 Rn. 25 nach juris; Freiherr v. Buttlar in Fandrich/Karper, Münchener Anwaltshandbuch Bank- und Kapitalmarktrecht, 2. Aufl. § 8 Rn. 657; anders für allgemein unter Vernachlässigung individueller Verhältnisse gefasste Feststellungsziele: BGH, Beschluss vom 21. Oktober 2014 – XI ZB 12/12 Rn. 148 f. nach juris; Schmitz in Habersack/Müller/Schlitt, Handbuch der Kapitalmarktinformation, 2. Aufl. § 33 Rn. 12; Vollkommer, NJW 2007, 3094, 3097).
III. Begründetheit der Musterverfahrensanträge
Die nach Vorstehendem zulässigen Musterverfahrensanträge zu I. a) bis m) sind unbegründet, weil der von der Musterklägerin angegriffene Verkaufsprospekt die von ihr gerügten Fehler nicht aufweist. Im Übrigen sind sie gegenstandslos, weil die Feststellungsziele zu II. bis IV. bei dieser Sachlage in den mit Blick auf das Musterverfahren ausgesetzten Verfahren nicht mehr entscheidungserheblich werden können.
1. Nach § 8g Abs. 1 Satz 1 VerkProspektG in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Satz 1 VermVerkProspV in der hier maßgeblichen in der Zeit vom 1. Juli 2005 bis zum 31. Mai 2012 geltenden Fassung, die nach § 8f Abs. 1 Fall 3 VerkProspektG auch auf geschlossene Immobilienfonds Anwendung finden (Schwark/Zimmer/Hennrichs, 4. Aufl., VerkprospektG § 8f Rn. 6), muss ein Verkaufsprospekt alle tatsächlichen und rechtlichen Angaben enthalten, die notwendig sind, um dem Publikum eine zutreffende Beurteilung des Emittenten und der Vermögensanlagen im Sinne des § 8f Abs. 1 des VerkProspektG zu ermöglichen. Gemäß § 13 Abs. 1 Satz 1 VerkProspG in der vom 1. Juli 2005 bis zum 31. Mai 2012 geltenden Fassung ist ein Verkaufsprospekt fehlerhaft, wenn die für die Beurteilung der angebotenen Anlage wesentlichen Angaben unrichtig oder unvollständig sind.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur bürgerlich-rechtlichen Prospekthaftung im engeren Sinne, auf die auch im Rahmen einer Überprüfung des Verkaufsprospekts am Maßstab von § 13 VerkProspG zurückgegriffen werden kann, muss ein Verkaufsprospekt daher über alle wesentlichen Umstände sachlich richtig und vollständig unterrichten (BGH, Urteil vom 18. September 2012 – XI ZR 344/11, BGHZ 195, 1-22 Rn. 22 ff. nach juris) und muss der Anleger über alle Umstände, die für seine Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen Nachteile und Risiken, zutreffend, verständlich und vollständig aufgeklärt werden (BGH, Beschluss vom 9. Januar 2018 – II ZB 14/16, WM 2018, 556 Rn. 49; Beschluss vom 13. Dezember 2011 – II ZB 6/09, WM 2013, 23 Rn. 16 jeweils nach juris).
Ein Verkaufsprospekt muss ferner alle für die Beurteilung der Anlage wichtigen tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse möglichst zeitnah darstellen – d.h. dem potentiellen Anleger ein möglichst aktuelles Bild von den für die Anlageentscheidung maßgeblichen Umständen vermitteln - und durch seine Aussagen von den Verhältnissen und der Vermögens-, Ertrags- und Liquiditätslage des Unternehmens, dessen Papiere zum Kauf angeboten werden, dem interessierten Publikum ein zutreffendes Gesamtbild vermitteln. Dazu gehört eine Aufklärung über Umstände, die den Vertragszweck vereiteln können. Diese Aufklärungspflicht erstreckt sich auch auf solche Umstände, von denen zwar noch nicht feststeht, die es aber wahrscheinlich machen, dass sie den vom Anleger verfolgten Zweck gefährden. Hierbei sind solche Angaben wesentlich, die ein Anleger "eher als nicht" bei seiner Anlageentscheidung berücksichtigen würde (BGH, Beschluss vom 22. November 2016 – XI ZB 9/13, BGHZ 213, 65-107 Rn. 57 zu § 38 Abs. 1 Nr. 2 BörsG a.F.; Beschluss vom 21. Oktober 2014 – XI ZB 12/12, BGHZ 203, 1-68 Rn. 74 zu § 7 VerkProspektG a.F.; Urteil vom 18. September 2012 – XI ZR 344/11, BGHZ 195, 1-22 Rn. 23 f. jeweils nach juris).
Für die Beantwortung der Frage, ob ein Verkaufsprospekt nach diesen Grundsätzen unrichtig oder unvollständig ist, kommt es nicht isoliert auf eine bestimmte Formulierung oder allein auf die darin wiedergegebenen Einzeltatsachen an, sondern wesentlich auch darauf, welches Gesamtbild der Prospekt dem Anleger von den Verhältnissen des Unternehmens bzw. der angebotenen Anlage vermittelt (BGH, Beschluss vom 23. Oktober 2018 – XI ZB 3/16, WM 2019, 20 Rn. 40; Beschluss vom 9. Januar 2018 – II ZB 14/16, WM 2018, 556 Rn. 49; Urteil vom 9. Mai 2017 – II ZR 344/15, WM 2017, 1252 Rn. 17; Urteil vom 18. September 2012 – XI ZR 344/11, BGHZ 195, 1-22 Rn. 23 jeweils nach juris).
Die Prospektangaben müssen für einen durchschnittlich aufmerksamen Anleger – nicht für den flüchtigen Leser – verständlich sein, wobei von den potentiellen Anlegern eine sorgfältige und eingehende Lektüre des gesamten Verkaufsprospekts erwartet werden kann (vgl. BGH, Beschluss vom 23. Oktober 2018 – XI ZB 3/16, WM 2019, 20 Rn. 40 nach juris; Urteil vom 16. März 2017 – III ZR 489/16, WM 2017, 708 Rn. 24; Beschluss vom 21. Oktober 2014 – XI ZB 12/12, BGHZ 203, 1-68 Rn. 118; Urteil vom 23. April 2012 – II ZR 211/09, WM 2012, 1184 Rn. 15 jeweils nach juris).
Maßgeblich ist der Empfängerhorizont. Dabei ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der sich der Senat anschließt, auf die Kenntnisse und Erfahrungen eines durchschnittlichen Anlegers abzustellen, der als Adressat des Prospektes in Betracht kommt. Bei einem Wertpapierprospekt für Wertpapiere, die - wie hier - nicht an der Börse gehandelt werden sollen, kommt es auf das Verständnis der mit dem Prospekt angesprochenen Interessenten an (BGH, Beschluss vom 22. Januar 2019 – II ZB 18/17, MDR 2019, 494 Rn. 20; Beschluss vom 29. Juli 2014 – II ZB 1/12, WM 2014, 2040 Rn. 47 nach juris; Urteil vom 18. September 2012 – XI ZR 344/11, BGHZ 195, 1-22 Rn. 25 nach juris). Vorliegend richtet sich das Beteiligungsangebot ausweislich der Angaben im Verkaufsprospekt (S. 12):
[…] an Anleger, die ihren Hauptwohnsitz in Deutschland haben, unternehmerisch denken, hinsichtlich ihrer Anlagestrategie langfristig orientiert sind und ihr Vermögensportfolio um eine chancenreiche Investitionsmöglichkeit ergänzen wollen. Zudem sollten Anleger mit ausländischen Immobilieninvestments erfahren und nicht auf regelmäßige und stabile Einnahmen angewiesen sein.
Danach zielt das Beteiligungsangebot auf Anleger mit einschlägigen Vorerfahrungen auch im Bereich ausländischer Immobilieninvestments ab, so dass bei der Beantwortung der Frage danach, ob der von der Musterklägerin angegriffene Verkaufsprospekt fehlerhaft ist, auf die Fähigkeiten und Kenntnisse eines Anlegers, der bereits vergleichbare Anlagen im Portfolio hatte oder hat, abzustellen ist.
Da der Prospekt im Musterverfahren nach einem abstrakt-generellen Maßstab auf das Vorliegen der gerügten Prospektfehler hin zu überprüfen ist, kann - anders als die Musterklägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung hervorgehoben hat - selbst dann nicht auf das Verständnis eines unerfahrenen Kleinanlegers abgestellt werden, wenn die hier in Rede stehende Beteiligung – wie die Musterklägerin geltend macht – auch oder überwiegend an Anleger mit einem solchen Erfahrungshorizont vertrieben worden sein sollte. Etwas anderes könnte allenfalls dann gelten, wenn sich der Emittent selbst ausdrücklich auch an das unkundige und unerfahrene Publikum gewandt hätte (vgl. BGH, Urteil vom 23. April 2012 – II ZR 211/09, WM 2012, 1184 Rn. 15 nach juris), wofür im Streitfall jedoch keine greifbaren Anhaltspunkte bestehen. Es ist nicht Aufgabe des Musterverfahrens allgemeinverbindliche Aussagen zu Aufklärungsdefiziten zu treffen, die sich daraus ergeben, dass die Beteiligung im Einzelfall an einen nicht mit dem Beteiligungsangebot angesprochenen Anleger vertrieben worden sein mag. Diese müssen vielmehr in dem jeweiligen Streitverhältnis geltend gemacht werden.
2. Nach diesen Maßstäben gilt hinsichtlich der von der Musterklägerin im Einzelnen gerügten Prospektfehler Folgendes.
- Feststellungsziel zu I. a) – Angaben zum Joint-Venture-Partner
Auf der Grundlage des von der Musterklägerin hierzu Vorgetragenen lässt sich zunächst nicht feststellen, dass die Angaben, die der Verkaufsprospekt zu dem Joint-Venture-Partner der Fondsgesellschaft enthält, mit dem das Anlageobjekt gemeinsam erworben und gehalten werden sollte, in Bezug auf die im Antrag zu I. a. aufgezählten Aspekte (Einlage, Eigenkapital, finanzielle Verhältnisse, Kredite, genaue Identität, Verflechtungen mit der …. Gruppe) unrichtig, irreführend oder unvollständig sind. Im Einzelnen gilt Folgendes:
- Einlage des Joint-Venture-Partners
a) Das in dem von der Musterklägerin zur Überprüfung gestellten Verkaufsprospekt vorgestellte Beteiligungskonzept hat - wie bereits der Kurzdarstellung unter dem Stichwort „Angebot im Überblick“ zu entnehmen ist (Prospekt S. 8) - im Kern den Erwerb und das Halten des Investitionsobjekts - der Immobilie „ ... “ in Gestalt von Anteilen an einer Objektgesellschaft, die zuvor von Gesellschaften aus dem Unternehmensverbund der ...gehalten worden sind (vgl. hierzu Prospekt S. 137 und S. 184) - zum Gegenstand, wobei die Fondsgesellschaft und ein Joint-Venture-Partner an der Objektgesellschaft jeweils etwa zur Hälfte mittelbar über die von ihnen an einer Holding- und einer Verwaltungsgesellschaft gehaltenen Gesellschafteranteile beteiligt sind. Auf S. 108 des Verkaufsprospektes heißt es hierzu:
Grundlage der Konzeption ist der Erwerb einer mittelbaren hälftigen Beteiligung der ...…(„Fondsgesellschaft“) an der ...(„Objektgesellschaft“), die wirtschaftliche Eigentümerin der in London gelegenen und unter der Bezeichnung „ ...“ bekannten Immobilie ist. Joint-Venture-Partner, ebenfalls mit einer hälftigen mittelbaren Beteiligung an der Objektgesellschaft, ist ..., ein nach dem Recht des Staates ... errichteter Unit Trust.
Für den Erwerb der Fondsimmobilie bzw. der Gesellschafteranteile waren ausweislich des insoweit maßgeblichen Investitions- und Finanzierungsplans der Objektgesellschaft (Prospekt S. 93) das Eigenkapital der Objektgesellschaft (in Gestalt der von der Holding- und der Verwaltungsgesellschaft zu erbringenden Einlagen) sowie Fremdkapital einzusetzen, das von einem Kreditinstitut bereitgestellt worden und zum Teil an die Objektgesellschaft ausgekehrt worden ist (Prospekt S. 91 und 94).
Hinsichtlich des Erwerbs der Anteile an der Objektgesellschaft und der Ausstattung derselben mit den für den Erwerb der Fondsimmobilie erforderlichen Eigenmitteln sah das Beteiligungskonzept folgendes vor (Prospekt S. 137):
Die Fondsgesellschaft und der Joint-Venture-Partner werden über den Erwerb ihrer Beteiligungen und die damit verbundenen Einlageverpflichtungen die Finanzierung des Erwerbs der Anteile an der Objektgesellschaft von Gesellschaften aus dem Unternehmensverbund der .... ermöglichen. (Hervorhebung nur hier).
Zu der Beteiligung der Fondsgesellschaft und des Joint-Venture-Partners an der Holdinggesellschaft, die eine mittelbare Beteiligung an der Objektgesellschaft begründen, führt der Verkaufsprospekt im Zusammenhang mit der Darstellung des Investitions- und Finanzierungsplans für diese Gesellschaft unter der Überschrift „1. Eigenkapital“ aus (Prospekt S. 96):
An der Holdinggesellschaft sind die Fondsgesellschaft und der Joint-Venture-Partner jeweils mit 49,999 Prozent beziehungsweise 132.745.086,00 GBP sowie die Verwaltungsgesellschaft mit 0,002 Prozent beziehungsweise 5.310,00 GBP beteiligt. Die Einlagen der Fondsgesellschaft und des Joint-Venture-Partners sind in Höhe von jeweils 130.428.846,00 GBP erbracht, die Einlagen der Verwaltungsgesellschaft in Höhe von 5.217,00 GBP. Die erforderlichen ausstehenden Einlagen werden durch die Geschäftsführung der Holdinggesellschaft nach Erfordernis eingefordert. (Hervorhebungen nur hier.)
b) Ohne Erfolg macht die Musterklägerin geltend, dass die Erfüllung der nach Vorstehendem von dem Joint-Venture-Partner übernommenen Einlageverpflichtung in dieser Prospektpassage oder in anderen Teilen des Prospekts unzutreffend, unvollständig oder irreführend dargestellt wäre.
aa) Die von der Musterklägerin insoweit beanstandeten Prospektpassagen können zunächst weder für sich genommen noch in der Gesamtschau der Prospektdarstellung dahin aufgefasst werden, dass die von dem Joint-Venture-Partner zu leistende Einlage in die Holdinggesellschaft (vollständig) aus Eigenmitteln zu bestreiten wäre.
Anders als die Musterklägerin meint, legt der Begriff der „Einlage“ nicht schon für sich genommen nahe, dass diese (allein) aus Eigenmitteln des Gesellschafters stammt und nicht (ganz oder teilweise) darlehensfinanziert ist. Vielmehr können von den Gesellschaftern übernommene Pflichteinlagen – wie auch der im Verkaufsprospekt im Abschnitt „Risiken der Beteiligung“ enthaltene Hinweis, nach dem eine Fremdfinanzierung der durch den Anleger zu erbringenden Einlage wegen der damit verbundenen zusätzlichen Belastungen nicht zu empfehlen ist, deutlich macht (Prospekt S. 30) – grundsätzlich sowohl aus Eigenmitteln als auch aus einem zu diesem Zwecke aufgenommenen Darlehen erbracht werden.
Auch die von der Musterklägerin insoweit beanstandeten Prospektpassagen rechtfertigen weder für sich genommen noch in der Gesamtschau den Schluss, dass die von dem Joint-Venture-Partner zu erbringende Einlage prospektgemäß aus Eigenmitteln aufgebracht werden müsse.
(1) Der Prospekt enthält ab S. 86 im Abschnitt „Investitions- und Finanzierungsplan“ zunächst allgemeine Informationen dazu, welche Mittel für die Verwirklichung der prospektgemäßen Investition in die Immobilie „ ...“ insgesamt aufgewandt werden müssen und welcher Anteil hiervon auf die Fondsgesellschaft, an der sich der Anleger beteiligt, entfällt. Er enthält ferner Angaben dazu, zu welchem Anteil die von der Fondsgesellschaft aufzubringenden Mittel aus dem einzuwerbenden Beteiligungskapital nebst Agio (= Eigenkapital der Fondsgesellschaft) und zu welchem Anteil sie aus Fremdkapital (= Darlehen der Objektgesellschaft und der Holdinggesellschaft) stammen (Prospekt S. 86).
Das Fremdkapital ist den Erläuterungen auf S. 91 des Prospekts zufolge von einem Kreditinstitut zur Verfügung gestellt worden, wobei von der insgesamt bereitgestellten Darlehensvaluta über 396.000.000 GBP zwei Teilbeträge in Höhe von je 162.500.000 GBP an die Objektgesellschaft [a) Darlehen der Objektgesellschaft] und zwei Teilbeträge in Höhe von je 20.500.000 GBP an die Holdinggesellschaft [b) Darlehen der Holdinggesellschaft] ausgezahlt worden sind. Zu dem verbleibenden Differenzbetrag in Höhe von 30.000.000 GBP heißt es schließlich:
Der verbleibende Differenzbetrag aus der Gesamtfinanzierung über 396 Mio. GBP, das heißt ein Restbetrag in Höhe von 30,0 Mio. GBP, wurde an den Joint-Venture-Partner ausgezahlt.
An diese Erläuterungen schließt sich ab S. 92 des Prospektes eine Darstellung der „Investitions- und Finanzierungspläne“ der an dem Investment beteiligten Gesellschaften (Objektgesellschaft, Holdinggesellschaft, Verwaltungsgesellschaft, Managementgesellschaft und Fondsgesellschaft) an.
Danach hatte die Objektgesellschaft (als „wirtschaftliche“ Eigentümerin der Liegenschaft „ ... “) für den Erwerb des Investitionsobjektes insgesamt 601.233.750 GBP aufzuwenden. Von diesem Betrag waren insgesamt 276.233.750 GBP aus dem (von der Holdinggesellschaft in Höhe von 273.471.413 GBP und der Verwaltungsgesellschaft in Höhe von 2.762.336 GBP einzubringenden) Eigenkapital der Objektgesellschaft und weitere 325.000.000 GBP aus darlehensfinanziertem Fremdkapital aufzubringen (Prospekt S. 93 f).
Von der Holdinggesellschaft waren nach dem für diese Gesellschaft aufgestellten „Investitions- und Finanzierungsplan“ und den hierzu gegebenen Erläuterungen Investitionskosten in Höhe von insgesamt 306.495.483 GBP aufzuwenden, wovon anteilig 273.471.413 GBP auf den Erwerb der Anteile an der Objektgesellschaft entfielen. Diese Investitionskosten waren der Darstellung im Prospekt zufolge (Prospekt S. 95 f.) in Höhe von insgesamt 265.495.483 GBP aus dem Eigenkapital dieser Gesellschaft und in Höhe von 41.000.000 GBP aus darlehensfinanziertem Fremdkapital aufzubringen. Dabei setzte sich das Eigenkapital der Holdinggesellschaft aus den von den Gesellschaftern der Holdinggesellschaft zu erbringenden Einlagen zusammen, wobei je 132.745.086 GBP auf die Fondsgesellschaft, an der sich die Anleger beteiligen, und auf den Joint-Venture-Partner und weitere 5.130 GBP auf die Verwaltungsgesellschaft entfielen.
(2) Dafür, dass sowohl die Fondsgesellschaft (vgl. hierzu die Investitions- und Finanzierungsberechnung für die Fondsgesellschaft, Prospekt S. 101, und die Erläuterungen zur Zwischenfinanzierung des Anteilserwerbs, Prospekt S. 149) als auch der Joint-Venture-Partner die von ihnen in die Holdinggesellschaft zu leistende Einlage aus Eigenmitteln (dem eigenen Eigenkapital) bestreiten sollten, geben die von der Musterklägerin in Bezug genommenen Prospektpassagen nichts her.
(a) Die von der Musterklägerin als irreführend, unvollständig und falsch beanstandete, auf S. 96 des Prospekts unter der Überschrift „1. Eigenkapital“ abgedruckte Erläuterung zu dem Investitions- und Finanzierungsplan der Holdinggesellschaft, in der es heißt:
„Die Einlagen der Fondsgesellschaft und des Joint-Venture-Partners sind in Höhe von jeweils 130.428.846,00 GBP erbracht, die Einlagen der Verwaltungsgesellschaft in Höhe von 5.217,00 GBP. Die erforderlichen ausstehenden Einlagen werden durch die Geschäftsführung der Holdinggesellschaft nach Erfordernis eingefordert. […]
Für die Durchführung der Investition ist ein Eigenkapital von 265.495.483,00 GBP erforderlich.“
kann nach Vorstehendem nicht dahin aufgefasst werden, dass die von den Gesellschaftern der Holdinggesellschaft zu erbringenden Einlagen, aus denen sich das Eigenkapital der Holdinggesellschaft in Höhe von insgesamt 265.495,483 GBP speist, sämtlich aus Eigenmitteln der Gesellschafter aufzubringen sind und nicht (ganz oder anteilig) kreditfinanziert worden sind.
Die in dem Prospekt auf S. 96 gegebene Erläuterung des Eigenkapitals der Holdinggesellschaft und die Angaben dazu, in welcher Höhe die entsprechenden Einlagen durch die Gesellschafter der Holdinggesellschaft bereits erbracht worden sind, verhalten sich zunächst nicht dazu, aus welchen Mitteln die jeweiligen Gesellschafter der Holdinggesellschaft, zu denen auch der Joint-Venture-Partner zählt, die von ihnen zu leistende Einlage aufbringen bzw. aufgebracht haben.
Soweit bei der Darstellung der Investitions- und Finanzierungspläne der an dem Investment beteiligten Gesellschaften jeweils zwischen Eigen- und Fremdkapital unterschieden wird, beziehen sich diese Angaben ersichtlich auf das der jeweiligen Gesellschaft zur Verfügung stehende Gesellschaftsvermögen und lässt die Unterscheidung zwischen Eigen- und Fremdkaptal daher nicht den Schluss zu, dass das von den Gesellschaftern aufzubringende Eigenkapital aus Eigenmitteln der Gesellschafter stammen müsse. Vielmehr stellen die von der Musterklägerin in den Blick genommenen Investitions- und Finanzierungspläne das Eigen- und Fremdkapital der jeweiligen Gesellschaft und nicht der an ihr beteiligten Gesellschafter dar.
Auch in der Zusammenschau mit der von der Musterklägerin weiter in den Blick genommenen auf S. 91 abgedruckten Prospektpassage kann die von der Musterklägerin beanstandete Angabe nicht dahin aufgefasst werden, dass die von den Gesellschaftern der Holdinggesellschaft zu erbringenden Einlagen allein aus Eigenmitteln der jeweiligen Gesellschafter stammten und daher von keinem der Gesellschafter darlehensfinanziert worden sind. Vielmehr wird in dieser Prospektpassage - wie bereits ausgeführt - allein dargestellt, auf welchen Betrag sich die für die Finanzierung der prospektierten Gesamtinvestition in Höhe von insgesamt 633.922.976 GBP (Prospekt S. 86) insgesamt bei einem Kreditgeber aufgenommenen Fremdmittel in Höhe von 396.000.000 GBP belaufen und an welche der an der Investition beteiligten Gesellschaften, einschließlich des Joint-Venture-Partners, diese Fremdmittel anteilig ausgekehrt worden sind.
(b) Der Musterklägerin kann auch nicht dahin gefolgt werden, dass die von ihr angegriffene Angabe „Für die Durchführung der Investition ist ein Eigenkapital von 265.495.483,00 GBP erforderlich.“ (Prospekt, S. 96) von dem Durchschnittsanleger dahin aufgefasst werde, dass für den Erwerb des Investitionsobjektes „ ...“ und zur Abgeltung der mit der Umsetzung des Fondskonzepts verbundenen Kosten insgesamt nur das dort ausgewiesene Eigenkapital in Höhe von 265.495.483 GBP benötigt werde. Vielmehr bezieht sich die angegriffene Passage ersichtlich auf den auf S. 95 des Prospekts abgedruckten Investitions- und Finanzierungsplan der Holdinggesellschaft, nach dem von dieser Gesellschaft Gesamtinvestitionskosten in Höhe von 306.495.483 GBP zu tragen sind, von denen 265.495.483 GBP durch das Eigenkapital dieser Gesellschaft abgedeckt und weitere 41.000.000 GBP fremdfinanziert worden sind.
Soweit die Musterklägerin mit Schriftsatz vom 22. August 2019 unter Hinweis auf den – entgegen § 184 Satz 1 GVG in englischer Sprache vorgelegten - Registerauszug der Holdinggesellschaft (Anlage Kap K 34) beanstandet, die Einlagen in die Holdinggesellschaft und damit deren Eigenkapital hätten sich per 21. Februar 2007 auf jeweils nur 13.344.191,00 GBP belaufen, ist dieser Vortrag nicht geeignet, die Richtigkeit der vorstehend erörterten Prospektdarstellung bezogen auf das Datum der Prospektherausgabe infrage zu stellen. Der vorgelegte Registerauszug lässt bereits nicht zweifelsfrei erkennen, ob mit der dort dokumentierten Kapitalerhöhung („increase“) das gesamte eingezahlte Kapital abgebildet ist. Im Übrigen sagt der vom 21. Februar 2007 datierende Registerauszug nichts über den Stand der Einlagen im Zeitpunkt der Prospektherausgabe am 20. Juli 2007 aus.
bb) Der Prospekt ist entgegen der Auffassung der Musterklägerin auch nicht deshalb fehlerhaft, weil er nicht mit der gebotenen Deutlichkeit erkennen ließe, dass ein Teil des im Zusammenhang mit der Umsetzung der Investition insgesamt aufgenommenen Fremdkapitals in Höhe von 30 Mio. GBP an den Joint-Venture-Partner ausgekehrt und von diesem für den Erwerb der Anteile an der Holdinggesellschaft und damit zur Erfüllung seiner dieser gegenüber übernommenen Einlageverpflichtung eingesetzt worden wäre.
Vielmehr weist der Prospekt in der von der Musterklägerin in Bezug genommenen Passage auf S. 91 ausdrücklich darauf hin, dass für den Erwerb des Gesamtobjekts „ ...“, der prospektgemäß einerseits durch die Investition der Fondsgesellschaft und andererseits durch das Engagement des Joint-Venture-Partners verwirklicht werden sollte, „ein einheitlicher Kreditvertrag geschlossen worden“ ist. Weiter heißt es:
Kreditnehmer sind der Joint-Venture-Partner, die Holdinggesellschaft und die Objektgesellschaft, wobei jeder Kreditnehmer einen bestimmten Teilbetrag des gesamten Kreditbetrages in Anspruch nehmen kann und nur für die Rückzahlung dieses Teilbetrages haftet.
In der Folge wird dargestellt, dass ein Teilbetrag
„aus der Gesamtfinanzierung über 396 Mio. GBP, das heißt ein Restbetrag in Höhe von 30 Mio. GBP […] an den Joint-Venture-Partner ausgezahlt“
wurde. (Hervorhebungen nur hier). Damit ist für den Durchschnittsanleger klar erkennbar, dass der Joint-Venture-Partner an den von den an der Investition Beteiligten insgesamt aufgenommenen Fremdmitteln partizipiert.
Dem Prospekt ist ferner mit hinreichender Deutlichkeit zu entnehmen, dass das dem Joint-Venture-Partner aus dem Gesamtkredit zugeflossene Fremdkapital zur Finanzierung der von dem Joint-Venture-Partner konzeptgemäß an die Holdinggesellschaft zu leistenden Gesellschafter-Einlage bestimmt gewesen ist. Der Prospekt stellt zunächst im Abschnitt „Rechtliche Grundlagen“ unter Buchst. B. (ab S. 137) die gesellschaftsrechtlichen Grundlagen für die Beteiligung an der Fondsgesellschaft und sodann die Grundlagen der Beteiligung der Fondsgesellschaft an den weiteren in das Investitionsvorhaben eingebundenen Gesellschaften dar. In diesem Zusammenhang wird hinsichtlich der Holdinggesellschaft, zu deren Eigenkapital beizutragen sich der Joint-Venture-Partner verpflichtet hat, ausgeführt (Prospekt S. 146):
Der Joint-Venture-Partner hat seine Einlage unter anderem durch Aufnahme von Fremdkapital finanziert.
Unter Buchst. D. (ab S. 149) enthält der Prospekt sodann eine detaillierte Darstellung der Objektfinanzierung. Dieser ist zu entnehmen, dass der sog. Senior Loan über 396 Mio. GBP, der anteilig an die Objektgesellschaft, an die Holdinggesellschaft und an den Joint-Venture-Partner ausgezahlt worden ist, in Höhe des an die Holdinggesellschaft ausgereichten Betrages und in Höhe des an den Joint-Venture-Partner ausgereichten Betrages über 30 Mio. GBP jeweils zur Finanzierung des (mittelbaren) Anteilserwerbs an der Objektgesellschaft bestimmt gewesen ist. Hierzu heißt es unter der Überschrift „Langfristige Endfinanzierung (Senior Loan) (Prospekt S. 150):
Das Darlehen wurde vereinbarungsgemäß in folgenden Teilbeträgen ausgezahlt:
- in Höhe von 391.917.500,00 CHF (entsprechend 162,5 Mio. GBP) und in Höhe von weiteren 162,5 Mio. GBP an die Objektgesellschaft zur Umfinanzierung eines Darlehens der .... („Umfinanzierung“),
- in Höhe von 49.441.900,00 CHF (entsprechend 20,5 Mio. GBP) und in Höhe von weiteren 20,5 Mio. GBP an die Holdinggesellschaft zur Finanzierung des Anteilserwerbs an der Objektgesellschaft,
- in Höhe von 30 Mio. GBP an den Joint-Venture-Partner zur Finanzierung des Anteilserwerbs an der Objektgesellschaft. (Hervorhebungen nur hier.)
Damit legt der Prospekt – wie auch die Musterklägerin nicht verkennt – offen, dass die von dem Joint-Venture-Partner zu leistende Einlage in Höhe von 30 Mio. GBP aus den zur Finanzierung der Gesamtinvestition aufgenommenen Kreditmitteln (Senior Loan) stammt. Dass die vorstehende Prospektpassage den Verwendungszweck mit „Anteilserwerb an der Objektgesellschaft“ und nicht mit „Anteilserwerb an der Holdinggesellschaft“ benennt, ist – anders als die Musterklägerin mit Schriftsatz vom 22. August 2019 geltend macht – unschädlich, da die Einlage in die Holdinggesellschaft wie der Prospekt an anderer Stelle klarstellt, nicht anders als diejenige der Fondsgesellschaft dem mittelbaren Erwerb der Anteile an der Objektgesellschaft dient.
c) Die Prospektangaben zu dem Eigen- und Fremdkapital der an der Investition beteiligten Gesellschaften und zu der durch den Joint-Venture-Partner erbrachten Einlage sind auch nicht deshalb unzutreffend oder irreführend, weil die nach den Prospektangaben auf S. 91 von den jeweiligen Gesellschaften aus der gesamten Darlehensvaluta empfangenen Teilzahlungen nicht sämtlich in den Investitions- und Finanzierungsplänen für die einzelnen an der Investition beteiligten Gesellschaften als Fremdkapital ausgewiesen werden.
Die an die Objektgesellschaft und an die Holdinggesellschaft aus dem Gesamtdarlehen ausgekehrten Teilzahlungen sind in den auf S. 93 und 95 des Prospektes abgedruckten Investitions- und Finanzierungsplänen für diese Gesellschaften vielmehr zutreffend als deren Fremdkapital aufgenommen worden. Die an den Joint-Venture-Partner ausgekehrte Teilzahlung in Höhe von 30.000.000 GBP stellte demgegenüber Fremdkapital des Joint-Venture-Partners dar, das nur für dessen Finanzierungsplanung von Bedeutung und daher auch nicht in den Investitions- und Finanzierungsplänen der übrigen an dem Investment beteiligten Gesellschaften auszuweisen gewesen ist.
Vor diesem Hintergrund stellen sich auch weder die Angaben zum Fremdkapital der Objektgesellschaft, noch zu dem der Holdinggesellschaft als unzutreffend dar.
d) Die Angaben zu der von dem Joint-Venture-Partner zu leistenden Einlage in die Holdinggesellschaft sind auch nicht deshalb unzutreffend, weil von der prospektierten Einlage in Höhe von 132.745.000 GBP eine Entnahme in Höhe der auf den Joint-Venture-Partner entfallenden Darlehensvaluta in Abzug zu bringen wäre. Die teilweise Auszahlung der Darlehensvaluta aus dem Senior Loan an den Joint-Venture-Partner durch den Darlehensgeber ist außerhalb der die Holdinggesellschaft betreffenden Gesellschaftsverhältnisse vollzogen worden und hat daher mit einer Entnahme aus dem Stammkapital der Gesellschaft nichts zu tun. Auch im Übrigen bleibt die vollständige Erfüllung der von dem Joint-Venture-Partner übernommenen Einlageverpflichtung von der Fremdfinanzierung eines Teils des hierfür aufzuwendenden Betrages unberührt.
e) Soweit die Musterklägerin mit Schriftsatz vom 22. August 2019 mithilfe von nicht durch die Prospektangaben gestützten Rechenoperationen darzulegen sucht, dass die von dem Joint-Venture-Partner zu erbringende Einlage tatsächlich nicht (rund) 132 Mio. GBP betragen haben könne, vermag dies nicht zu überzeugen und verhilft daher auch dem hierauf zielenden Musterverfahrensantrag nicht zum Erfolg. Soweit die Musterklägerin in diesem Zusammenhang geltend macht, der Aufwand für den Erwerb der Fondsimmobilie/den Gesellschaftsanteilen an der Objektgesellschaft sei tatsächlich geringer gewesen, als im Prospekt ausgewiesen, hat sie dies nicht schlüssig dargetan. Insoweit kann auf die Ausführungen zum Feststellungsziel I. b) Bezug genommen werden.
Ø Eigenkapital des Joint-Venture-Partners
Auch die Angaben zum Eigenkapital des Joint-Venture-Partners sind im Prospekt nicht unzutreffend, unvollständig oder irreführend dargestellt.
a) Die Musterklägerin macht zunächst ohne Erfolg geltend, auch der im Abschnitt 6 des Prospekts in den Investitions- und Finanzierungsplänen der verschiedenen an der Investition beteiligten Gesellschaften verwandte Begriff des „Eigenkapitals“ müsse von dem Durchschnittsanleger dahin aufgefasst werden, dass die jeweils als Eigenkapital der Gesellschaften ausgewiesenen Mittel nicht darlehensfinanziert worden sind.
Als Eigenkapital ist in den im Abschnitt 6 des Prospekts in den Investitions- und Finanzierungsplänen für die einzelnen an dem Investment beteiligten Gesellschaften – wie bereits ausgeführt – jeweils derjenige Teil des Gesellschaftsvermögens bezeichnet, der der Objektgesellschaft (Prospekt S. 93), der Holdinggesellschaft (Prospekt S. 95), der Verwaltungsgesellschaft (Prospekt S. 97), der Managementgesellschaft (Prospekt S. 99) und der Fondsgesellschaft (Prospekt S. 101) aufgrund von Einlagen der Gesellschafter zur Verfügung steht und der nicht von den jeweiligen Gesellschaften als Fremdkapital darlehensweise bei der finanzierenden Bank aufgenommen worden ist. Dabei sehen sowohl der Investitions- und Finanzierungsplan für die Fondsgesellschaft, als auch derjenige für die Verwaltungsgesellschaft und die Managementgesellschaft ausschließlich den Einsatz von Eigenkapital zur Verwirklichung der von jeder der Gesellschaften prospektgemäß vorzunehmenden Investitionen vor, wohingegen die Objektgesellschaft und die Holdinggesellschaft zu diesem Zwecke prospektgemäß nicht nur auf ihr Eigenkapital, sondern auch auf (aus dem Senior Loan stammendes) Fremdkapital zurückgreifen können.
Aus der Perspektive der jeweiligen Gesellschaft, die der Darstellung und Erläuterung der verschiedenen Investitions- und Finanzierungspläne auch für den Durchschnittsanleger ohne weiteres erkennbar zugrunde liegt, ist das ihr jeweils zur Verfügung stehende Eigenkapital auch nicht fremdfinanziert, da es den Gesellschaften von ihren jeweiligen Gesellschaftern in Erfüllung der von diesen übernommenen Einlageverpflichtung zur Verfügung gestellt wird.
Dass das in den Investitions- und Finanzierungsplänen aufgeführte Eigenkapital, das sich aus den Einlagen der jeweiligen Gesellschafter – und im Falle der Fondsgesellschaft aus dem von den Anlegern gezeichneten Beteiligungskapital nebst Agio – speist, außerdem jeweils aus Eigenmitteln der Gesellschafter stammen müsse, ist den Investitions- und Finanzierungsplänen demgegenüber nicht zu entnehmen. Ein derartiges Verständnis des Begriffes Eigenkapital wird - wie bereits ausgeführt - auch nicht durch die von der Musterklägerin in Bezug genommenen Prospektpassagen nahegelegt, mit denen die für die verschiedenen Gesellschaften zunächst tabellarisch dargestellten Investitions- und Finanzierungspläne näher erläutert werden.
Dass Einlagen in eine Gesellschaft stets aus Eigenmitteln der Gesellschafter erbracht und nicht darlehensfinanziert sein können, entspricht auch nicht dem üblichen Marktgeschehen und kann von einem durchschnittlich informierten Anleger daher auch nicht als Regelfall vorausgesetzt werden.
Vor diesem Hintergrund können auch die in Abschnitt 6 des Prospekts enthaltenen Ausführungen zu der von dem Joint-Venture-Partner geleisteten Einlage nicht dahin verstanden werden, dass diese aus Eigenmitteln des Joint-Venture-Partners stammen müssen. Vielmehr werden als „Eigenkapital“ zutreffend diejenigen Mittel bezeichnet, die eine Gesellschaft aufgrund von Einlagen der Gesellschafter zur Verfügung hat, und als „Einlagen“ diejenigen Beträge, die die jeweiligen Gesellschafter der Gesellschaft (entweder aus Eigenmitteln oder aus einem vom jeweiligen Gesellschafter aufgenommenen Darlehen) der Gesellschaft den gesellschaftsvertraglichen Bestimmungen gemäß zur Verfügung stellen müssen.
b) Die Musterklägerin kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die Eigenkapitalausstattung des Joint-Venture-Partners werde mit den von ihr in Bezug genommenen Prospektpassagen unzutreffend, irreführend oder unvollständig dargestellt. Die von der Musterklägerin angeführten Passagen des Prospekts verhalten sich zwar nicht unmittelbar dazu, welche Eigenmittel dem Joint-Venture-Partner für die Erfüllung der von ihm zum Zwecke der Finanzierung des Erwerbs des Investitionsobjekts übernommenen Einlageverpflichtungen, die sich – bezogen auf die Beteiligung an der Holdinggesellschaft – auf rund 132 Mio. GBP belaufen, zur Verfügung stehen. Ihnen ist jedoch – anders als die Musterklägerin zuletzt mit Schriftsatz vom 22. August 2019 und im Termin zur mündlichen Verhandlung betont hat – in der gebotenen Zusammenschau der Prospektangaben zu entnehmen, welchen Teil der Einlageverpflichtung der Joint-Venture-Partner darlehensfinanziert hat und welchen er konzeptgemäß aus anderen Mitteln aufbringen musste.
Der Prospekt stellt insoweit zunächst – wie bereits ausgeführt – dar, dass an den Joint-Venture-Partner zunächst 30 Mio. GBP aus dem Senior Loan zum Zwecke der Finanzierung des Anteilserwerbs ausgereicht worden sind (Prospekt S. 91 und 150). Ihm ist ferner im Abschnitt „Rechtliche Grundlagen“ unter der Überschrift „D. Finanzierungen“ zu entnehmen, dass der Joint-Venture-Partner zu diesem Zweck außerdem bei der Muttergesellschaft der Initiatorin, ...., ein Darlehen in Höhe von 52 Mio. GBP und bei einer weiteren Gesellschaft, der ...(vgl. hierzu Prospekt S. 151), ein Darlehen in Höhe von 30 Mio. GBP aufgenommen hat (Prospekt S. 149):
„Der Joint-Venture-Partner hat seine Einlage in Höhe von insgesamt 132 Mio. GBP ferner bei der Muttergesellschaft der Initiatorin, der ...(52 Mio. GBP; im Folgenden als „ ...“ bezeichnet) und einer Luxemburgischen Kapitalgesellschaft (30 Mio. GBP) refinanziert.“
Damit legt der Prospekt ausdrücklich offen, dass die von dem Joint-Venture-Partner zu erbringende Einlage jedenfalls in Höhe von insgesamt 112 Mio. GBP [= 30 Mio. GBP aus dem Senior Loan + 52 Mio. GBP aus dem Darlehen der ...+ 30 Mio. GBP aus dem Darlehen der ...] darlehensfinanziert worden ist.
Hieraus folgt zugleich, dass der Joint-Venture-Partner für seine Einlage in die Holdinggesellschaft jedenfalls nicht mehr als (rund) 20 Mio. GBP [= 132.000.000,00 GBP – 112.000.000,00 GBP] Eigenkapital aufzuwenden hatte. Dieser Differenzbetrag lässt sich - anders als die Musterklägerin andeutet – auch durch einen einfachen (vorstehend dargestellten) Rechenschritt ermitteln, so dass auch der Umfang des vom Joint-Venture-Partner aus Eigenmitteln aufzubringenden Investitionsaufwandes im Verkaufsprospekt hinreichend offengelegt worden ist.
Soweit die Musterklägerin unter Bezugnahme auf die auf S. 128 des Prospekts erläuterte Zwischenbilanz der Fondsgesellschaft zum Stichtag 31. Mai 2007 geltend macht, der Joint-Venture-Partner habe von der Fondsgesellschaft ein weiteres Darlehen in Höhe von 15 Mio. GBP erhalten, ist mit Rücksicht auf die übrigen Prospektangaben – wie von der Musterbeklagten zu 2 ausgeführt – davon auszugehen, dass dieses ausweislich der Darstellung im Prospekt bereits im Rahmen der Zwischenfinanzierung vor Einwerbung des gesamten Kommanditkapitals aufgenommene und anteilig an den Joint-Venture-Partner weitergereichte Darlehen in dem im Zeitpunkt der Prospekterstellung auf den Joint-Venture-Partner entfallenden Anteil aus dem Senior Loan in Höhe von 30 Mio. GBP aufgegangen ist. Der Prospekt (S. 128) führt hierzu aus:
„Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung hat der Joint-Venture-Partner das durch die finanzierende Bank an die Fondsgesellschaft gewährte Darlehen über ursprünglich 15,0 Mio. GBP unmittelbar selbst übernommen, […]“.
Auf Seite 150 des Prospektes heißt es ferner:
Ein Kreditinstitut hat die Fremdfinanzierung in Höhe von insgesamt 396 Mio. GBP bereitgestellt. Über die Darlehenssumme insgesamt ist am 21.02.2007 ein Darlehensvertrag geschlossen worden, der mit Nachträgen vom 28.06.2007 und 13.07.2007 geändert wurde. Darlehensnehmer waren ursprünglich die Fondsgesellschaft, der Joint-Venture-Partner, die Holdinggesellschaft und die Objektgesellschaft; die Fondsgesellschaft hatte in einem weiteren Darlehensvertrag die auf sie entfallende Kredittranche als Darlehen an den Joint-Venture-Partner weitergereicht. Mit Nachtrag vom 13.07.2007 ist jedoch das Ausscheiden der Fondsgesellschaft als Darlehensnehmer, [...] und die Übertragung des entsprechenden Teilkreditbetrages auf den Joint-Venture-Partner vereinbart worden.
Aus welchen Gründen diese Darstellung – wie die Musterklägerin mit Schriftsatz vom 22. August 2019 geltend macht – in sich widersprüchlich sein soll, erschließt sich nicht. Vielmehr spricht nichts dagegen, dass der ausweislich der vorstehend wiedergegebenen Prospektangaben am 21.02.2007 geschlossene Darlehensvertrag bis zum Zeitpunkt der Prospektdarstellung dahingehend geändert worden ist, dass der Joint-Venture-Partner das zunächst der Fondsgesellschaft gewährte Darlehen übernommen hat und dieses in der Folge auf 30 Mio. GBP ausgestockt worden ist.
c) Die Musterklägerin macht ferner ohne Erfolg geltend, die Liquidität und Bonität des Joint-Venture-Partners und das Vorhandensein ausreichender Eigenmittel (von Eigenkapital) sei (ohne dass dies dem Anleger hinreichend vor Augen geführt werde) zudem infrage gestellt, weil der Joint-Venture-Partner nicht nur im Zusammenhang mit der Finanzierung der von ihm prospektgemäß zu erbringenden Einlagen die vorstehend erwähnten Darlehen in Anspruch genommen habe, sondern ihm außerdem ein Teil der ausweislich der Darstellung auf S. 91 des Prospekts auf die Objektgesellschaft und auf die Holdinggesellschaft entfallenden Auszahlungen aus dem Senior Loan in Höhe von 162.500.000 GBP (Objektgesellschaft) und in Höhe von 20.500.000 GBP (Holdinggesellschaft) zuzurechnen sei. Die Prospektangaben können, anders als die Musterklägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung herausgestellt hat, auch nicht dahin aufgefasst werden, dass der Joint-Venture-Partner (neben der Fondsgesellschaft) im Außenverhältnis für alle zur Finanzierung des Anlageobjekts aufgenommenen Fremdmittel unmittelbar einzustehen hätte.
aa) Die von der Musterklägerin insoweit in Bezug genommenen Prospektpassagen (Prospekt S. 91) können zunächst nicht dahin aufgefasst werden, dass der Joint-Venture-Partner unmittelbar weitere Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von (richtig) 183 Mio. GBP übernommen hat. Vielmehr stellt der Prospekt in den Erläuterungen zu dem allgemeinen auf S. 86 des Prospekts abgedruckten Investitions- und Finanzierungsplan (Prospekt S. 91) ausdrücklich klar, dass Kreditnehmer der insgesamt durch einen Kreditgeber bereitgestellten Darlehens über 396 Mio. GBP,
„der Joint-Venture-Partner, die Holdinggesellschaft und die Objektgesellschaft [sind], wobei jeder Kreditnehmer einen bestimmten Teilbetrag des gesamten Kreditbetrages in Anspruch nehmen kann und nur für die Rückzahlung dieses Teilbetrages haftet.“ (Hervorhebung nur hier.)
bb) Soweit in der Folge unter der Überschrift „b) Darlehen der Holdinggesellschaft“ dargestellt ist (Prospekt S. 91), dass die auf die Objektgesellschaft und die Holdinggesellschaft entfallenden Tranchen aus dem Senior Loan wegen des in CHF aufgenommenen Darlehens in „wirtschaftlicher Hinsicht“ der Fondsgesellschaft (und im Übrigen dem Joint-Venture-Partner) zugerechnet werden, betrifft dies – auch ausweislich des auf S. 86 des Prospektes abgedruckten Investitions- und Finanzierungsplans (Prognose) - allein die Frage danach, welchem der unmittelbar an der Holdinggesellschaft und mittelbar an der Objektgesellschaft beteiligten Gesellschafter die von diesen Gesellschaften aufgenommenen Darlehen in welcher Höhe anteilig nach den im Gesellschaftsvertrag über die Holdinggesellschaft (in der Joint-Venture-Vereinbarung) intern (und zum Zwecke der Ermittlung ihrer wirtschaftlichen Beteiligung an der Rückführung der Darlehen und dem hiernach verbleibenden Netto-Liquidationserlös) zuzuordnen sind. Aus welchen Gründen diese interne Verteilung – wie die Musterklägerin mit Schriftsatz vom 22. August 2019 geltend macht - mit der Haftung gegenüber dem Darlehensgeber korrespondieren müsse, ist nicht ersichtlich, zumal auch die Fondsgesellschaft nicht anders als der Joint-Venture-Partner mit der Verpflichtung zur Rückführung der der Objektgesellschaft und der Holdinggesellschaft gewährten Darlehen allein mittelbar durch ihre Stellung als Mitgesellschafter der Holdinggesellschaft belastet ist.
So heißt es hierzu auf S. 122 des Verkaufsprospekts im Zusammenhang mit der zuvor dargestellten Prognose des Kapitalrückflusses an den Anleger (Prospekt S. 118 ff.):
Die Fondsgesellschaft hat selbst keine langfristigen Fremdmittel aufgenommen. Aufgrund der Vereinbarungen im Gesellschaftsvertrag der Holdinggesellschaft sind ihr jedoch die Darlehen der Objektgesellschaft und der Holdinggesellschaft wirtschaftlich hälftig zuzurechnen. […] Die wirtschaftlich der Fondsgesellschaft zuzurechnenden Darlehen wurden in Schweizer Franken aufgenommen.
cc) Gegenteiliges folgt auch nicht aus dem Umstand, dass nach dem auf S. 86 abgedruckten allgemeinen Investitions- und Finanzierungsplan (Prognose) der nicht auf die Fondsgesellschaft entfallende Anteil an den prospektierten Kosten für den Erwerb der Immobilie in Höhe von (richtig) 317.201.741,00 GBP (= 633.922,976 GBP abzgl. 316.721.235 GBP) anderweitig aufzubringen gewesen ist. Dieser Darstellung ist weder zu entnehmen, dass der danach nicht auf die Fondsgesellschaft entfallende Teil des Investitionsvolumens unmittelbar durch den Joint-Venture-Partner aufzubringen war, noch kann aus dem übrigen Prospektinhalt darauf geschlossen werden, dass der Joint-Venture-Partner diesen Betrag vollständig aus eigenen oder von ihm aufgenommenen Fremdmitteln zu bestreiten hatte. Vielmehr stand hierfür - nicht anders als in der Berechnung des auf die Fondsgesellschaft entfallenden Anteils ausgewiesen - unter anderem der nicht der Fondsgesellschaft zuzurechnende Anteil der an die Objekt- und an die Holdinggesellschaft ausgekehrten Darlehensvaluta zur Verfügung [vgl. hierzu die Angaben zum Verwendungszweck der aus dem Senior Loan an die Objektgesellschaft und an die Holdinggesellschaft auszuzahlenden Teilbeträge, nach denen ein Teil der aus dem Senior Loan an die Objektgesellschaft auszuzahlenden Darlehensvaluta in Höhe von 162,5 Mio. GBP ausdrücklich „zur Ablösung eines Darlehens der ... .... („Umfinanzierung“)“ bestimmt gewesen ist (Prospekt S. 91), und damit dazu diente, die gegenüber der Verkäuferin ...… ...im Zusammenhang mit dem Erwerb des Investitionsobjektes übernommenen Verpflichtungen zu erfüllen (Prospekt S. 147 f.)].
Soweit die Musterklägerin in diesem Zusammenhang die Wiedergabe der die anteilige Zuordnung der an die Objektgesellschaft ausgekehrten Darlehensvaluta Regelungen zu der Fondsgesellschaft und zu dem Joint-Venture-Partner aus dem Gesellschaftsvertrag der Holdinggesellschaft (der Joint-Venture-Vereinbarung) vermisst, ist nicht ersichtlich, welchen Informationsgewinn sie sich diesbezüglich für die Abwägung der Chancen und Risiken der Beteiligung anlässlich der Anlageentscheidung erhofft.
d) Darauf, dass der Prospekt ausdrücklich offenlegt, dass die auf den Joint-Venture-Partner entfallende Tranche aus dem Senior Loan in Höhe von 30 Mio. GBP zur Finanzierung des Anteilserwerbs an der Objektgesellschaft bestimmt gewesen ist (Prospekt S. 150) ist bereits im Zusammenhang mit den Einwänden der Musterklägerin gegen die Darstellung der Einlagen des Joint-Venture-Partners eingegangen worden. Soweit die Musterklägerin geltend macht, die Prospektangabe auf S. 91 sei deshalb unrichtig, weil der Joint-Venture-Partner die Tranche aus dem Senior Loan in Höhe von 30 Mio. GBP nicht (zur freien Verwendung) ausgezahlt erhalten, sondern diese Summe unmittelbar für den Erwerb der Anteile an der Holdinggesellschaft und damit mittelbar für den Erwerb von Anteilen an der Objektgesellschaft eingesetzt hat, ist auch hiermit kein Prospektfehler belegt. Vielmehr entsprach diese Vorgehensweise dem prospektierten Verwendungszweck und kam das Darlehen in dieser Höhe auch dann dem Joint-Venture-Partner zugute, wenn hiermit (prospektgemäß) ein Teil der Einlage in die Holdinggesellschaft finanziert worden ist.
- finanzielle Verhältnisse des Joint-Venture-Partners
Die Musterklägerin macht ferner vergeblich geltend, der Prospekt stelle die finanziellen Verhältnisse des Joint-Venture-Partners unrichtig, irreführend und unvollständig dar.
a) Soweit die Musterklägerin darauf verweist, der dem Anleger im Abschnitt „Risiken der Beteiligung“ unter der Überschrift „E. Risiken aus Finanzierungsverträgen“ erteilte Hinweis:
„Ein weiteres Risiko besteht darin, dass der langfristige Kreditvertrag zwar die anteilige Auszahlung des Gesamtbetrags an mehrere Kreditnehmer und die quotale Haftung eines jeden Kreditnehmers für seine Tranche vorsieht, dass aber die Immobilie sowie die verpfändeten Gesellschaftsanteile und Rechte als Sicherung für sämtliche Verbindlichkeiten aller Kreditnehmer dienen und somit auf Objektebene das Haftungsrisiko für die gesamte im Zuge des Objekterwerbs aufgenommene Fremdfinanzierung auch des Joint-Venture- Partners kumuliert.“
(Prospekt S. 29) sei unzureichend, weil diesem Hinweis keine Aufstellung der vom Joint-Venture-Partner aufgenommenen Kredite nachgestellt sei, so dass dem Durchschnittsanleger keine konkrete Vorstellung von dem Ausmaß des Haftungsrisikos vermittelt werde, dringt sie hiermit nicht durch.
Zwar bezieht sich dieser Risikohinweis, anders als die Musterbeklagten zu 1 und zu 3 meinen, nicht von vornherein allein auf den „Senior Loan“ und die hieraus auf den Joint-Venture-Partner entfallende Tranche in Höhe von 30 Mio. GBP, sondern auf „die gesamte im Zuge des Objekterwerbs aufgenommene Fremdfinanzierung“ und damit unter anderem auch auf die „Ansprüche der .... aus dem an den Joint-Venture-Partner ausgereichten Kredit in Höhe von 30 Mio. GBP“, die den Ausführungen auf S. 151 des Prospekts zufolge ebenfalls über das Investitionsobjekt abgesichert werden. Welche Kreditverbindlichkeiten der Joint-Venture-Partner im Zusammenhang mit dem Erwerb des Investitionsobjektes eingegangen ist, die über das Investitionsobjekt besichert sein können, geht indes – wie bereits ausgeführt – aus der im Abschnitt „Rechtliche Grundlagen“ unter der Überschrift „D. Finanzierung“ enthaltenen Darstellung der von dem Joint-Venture-Partner im Zeitpunkt der Prospekterstellung eingegangenen Kreditverbindlichkeiten (Prospekt S. 149 f.) hervor, wobei die Darstellung der Kreditverbindlichkeiten unter der Überschrift „Finanzierung“ auch in einem Abschnitt des Prospektes erfolgt, in dem der Anleger diesbezügliche Informationen erwarten kann. Damit ist dem Informationsbedürfnis des Durchschnittsanlegers mit der von der Musterklägerin als unzureichend angegriffenen Prospektdarstellung tatsächlich genüge getan.
Hinzukommt, dass dem vorstehend wiedergegebenen Hinweis im vorhergehenden Absatz eine ausführliche Darstellung der dem Kreditgeber des Senior Loan im Falle einer Verletzung der die Darlehensnehmer treffenden Verpflichtungen und der hinsichtlich der Besicherung des Darlehens vereinbarte Konditionen zustehenden Befugnisse vorangestellt ist, nach denen der Kreditgeber unter anderem zur zwangsweisen Verwertung der Fondsimmobilie berechtigt sein und dieser Umstand für den Anleger zum Totalverlust seiner Einlage führen kann und dem potentiellen Anleger nachfolgend vor Augen geführt wird (Prospekt S. 29):
Zum Verwertungsfall kann es daher auch bei einer Vertragsverletzung eines anderen Kreditnehmers kommen.
Damit liegt offen zutage, dass sich das Totalverlustrisiko auch aufgrund der Besicherung der an den Joint-Venture-Partner ausgereichten Kredite durch die Fondsimmobilie realisieren kann.
b) Die Musterklägerin rügt ferner ohne Erfolg, der dem Anleger im Abschnitt „Risiken der Beteiligung“ unter der Überschrift „F. Besondere Risiken aus der Joint Venture Struktur“ (auf S. 31 des Prospekts) erteilte Hinweis:
„2. Finanzierung
Der Joint-Venture-Partner wählt seine Finanzierungsstruktur selbst. Der Verschuldungsgrad des Joint-Venture-Partners kann bei einer Fremdfinanzierung auch von Erwerbsnebenkosten über 100 Prozent des Verkehrswerts des ihm zuzurechnenden Immobilienanteils betragen. Die Fondsgesellschaft hat hierauf keinen Einfluss. Es besteht aufgrund einer zu einem höheren Grad fremdfinanzierten Investition des Joint-Venture-Partners das Risiko, dass dieser seinen Verpflichtungen aus den Darlehensverträgen mit den jeweiligen Darlehensgebern nicht, nicht fristgerecht beziehungsweise nicht in voller Höhe nachkommt beziehungsweise nachkommen kann und es deshalb aufgrund der vorrangigen Bedienung der Darlehen zu einer Reduzierung der Ausschüttungen der Fondsgesellschaft und im schlimmsten Fall zu einer Verwertung der Immobilie kommt (vgl. hierzu S. 145 ff., „Rechtliche Grundlagen“, Finanzierung sowie S. 29 f., Risiken, E. 1.). In diesem Fall bestünde ein erhebliches Risiko negativer Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung der Fondsgesellschaft bis hin zu deren Insolvenz und damit dem Totalverlust der eingesetzten Mittel.“
genüge angesichts der von dem Joint-Venture-Partner aufgenommenen Darlehen über insgesamt 212,5 Mio. GBP zzgl. weiterer 15 Mio. GBP nicht, um den Anlegern das sich hieraus ergebende konkrete Risiko einer Verwertung des Investitionsobjektes vor Augen zu führen.
Zum einen trifft – wie bereits ausgeführt – schon die Annahme der Musterklägerin nicht zu, der Joint-Venture-Partner habe ausweislich der Prospektangaben Fremdmittel in der von ihr genannten Höhe aufgenommen. Zum anderen wird dem Anleger das Risiko einer Verwertung der Fondsimmobilie durch einen Kreditgeber des Joint-Venture-Partners mit dem Hinweis darauf, dass die Höhe der von dem Joint-Venture-Partner insgesamt aufgenommenen Fremdmittel den Verkehrswert des auf ihn entfallenden Immobilienanteils übersteigen könne und dass angesichts einer nicht zu vernachlässigenden Finanzierungsquote („einer zu einem höheren Grad fremdfinanzierten Investition des Joint-Venture-Partners“) die Gefahr bestehe, dass der Joint-Venture-Partner seine Kreditverbindlichkeiten nicht bedienen könne, hinreichend deutlich vor Augen geführt. Dass die Angabe einer konkreten Finanzierungsquote im Zeitpunkt der Prospekterstellung angesichts der aufgezeigten Möglichkeit, dass sich der Joint-Venture-Partner noch zu einer Änderung der Finanzierungsstruktur entschließt, geeignet gewesen wäre, größere Transparenz zu schaffen, ist wie die Musterbeklagte zu 6 zu Recht geltend macht, nicht ersichtlich. Eine solche Angabe ist daher auch nicht erforderlich, um den Anleger dazu in die Lage zu versetzen, eine informierte Entscheidung über eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft zu treffen.
c) Der Musterklägerin kann ferner nicht dahin gefolgt werden, der dem Anleger im Abschnitt „Risiken der Beteiligung“ unter der Überschrift „F. Besondere Risiken aus der Joint Venture Struktur“ (auf S. 31 des Prospekts) erteilte Hinweis:
„3. Bonität
Der Fondsgesellschaft liegen keine detaillierten Informationen über die Bonität und Liquidität des Joint-Venture-Partners vor und es bestehen keine gesellschaftsrechtlichen, vertraglichen oder tatsächlichen Einflussmöglichkeiten auf den Joint-Venture-Partner. Unit Trusts ermöglichen im Regelfall keinen Haftungsdurchgriff auf die Inhaber der Units. Es besteht deshalb das Risiko, dass der Joint-Venture-Partner an notwendigen und sinnvollen Kapitalerhöhungsmaßnahmen nicht teilnehmen kann oder will, und dass bei bestehenden Ansprüchen gegen den Joint- Venture-Partner nicht auf dessen Unit-Inhaber durchgegriffen werden kann und daher Ansprüche nicht durchgesetzt werden können. Dies kann bis zur Insolvenz der Fondsgesellschaft und damit zum Totalverlust der eingesetzten Mittel führen.“ (Hervorhebung nur hier)
sei insbesondere hinsichtlich der Angabe: „Der Fondsgesellschaft liegen keine detaillierten Informationen über die Bonität und Liquidität des Joint-Venture-Partners vor […]“ schon deshalb unzutreffend, weil tatsächlich bekannt sei, dass der Joint-Venture-Partner Verbindlichkeiten von (richtig) 183 Mio. GBP (Prospekt S. 91), von weiteren 30 Mio. GBP (Prospekt S. 149), von weiteren 15 Mio. GBP (Prospekt S. 128) und von weiteren 82 Mio. GBP (Prospekt S. 148) eingegangen sei, worauf an dieser Stelle im Prospekt gesondert hinzuweisen gewesen sei.
Zum einen legt die Musterklägerin dieser Beanstandung abermals Darlehensverbindlichkeiten des Joint-Venture-Partners zugrunde, die nicht durch den Prospektinhalt getragen werden. Durch den Text des Verkaufsprospekts sind – wie bereits ausgeführt – (nur) Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von 112 Mio. GBP belegt. Zum anderen besagt die Höhe der vom Joint-Venture-Partner im Zusammenhang mit dem Erwerb der Fondsimmobilie aufgenommenen Fremdmittel für sich genommen nichts darüber, welche Mittel ihm zum Zwecke der Rückführung der Darlehensverbindlichkeiten und - worauf der vorstehend wiedergegebene Risikohinweis ausdrücklich abstellt – künftig für weitere Investitionen, wie Kapitalerhöhungen zur Verfügung stehen werden.
Die Höhe der vom Joint-Venture-Partner aufgenommenen Fremdmittel besagt ferner nichts darüber, inwieweit der Joint-Venture-Partner zahlungsbereit und -fähig ist. Der bloße Umfang der eingegangenen Darlehensverbindlichkeiten sagt weder etwas über die (künftige) Kreditwürdigkeit noch über die Liquidität des Joint-Venture-Partners (jenseits der an ihn nach den Prospektangaben ausgekehrten Darlehensvaluta) aus. Eine umfangreiche Kreditvergabe an den Joint-Venture-Partner mag allenfalls dafür streiten, dass er von den Darlehensgebern bis dahin für kreditwürdig erachtet worden ist. Danach ist die von der Musterklägerin beanstandete Prospektpassage insoweit weder unrichtig, noch hing die Möglichkeit, eine informierte Anlageentscheidung zu treffen, in diesem Zusammenhang von einer gesonderten Darstellung der bekannten Kreditverbindlichkeiten des Joint-Venture-Partners ab.
d) Die Musterklägerin legt auch nicht dar, welche konkreten Informationen zur Bonität und Liquidität des Joint-Venture-Partners der Fondsgesellschaft selbst oder der Muttergesellschaft der Initiatorin anlässlich der Weiterreichung eines Darlehens über zunächst 15 Mio. GBP aus der Zwischenfinanzierung an den Joint-Venture-Partner und der späteren Aufstockung auf 30 Mio. GBP aus dem Senior Loan sowie anlässlich der Gewährung eines weiteren Darlehens über 52 Mio. GBP durch die ...tatsächlich abweichend von der insoweit angegriffenen Prospektangabe zuteil geworden sein sollen, wobei ein etwaiges Zurückhalten gewonnener Erkenntnisse auch nur dann von Bedeutung für eine informierte Anlageentscheidung sein konnte, wenn sich hieraus konkrete Zweifel an der Solvenz des Joint-Venture-Partners ergeben hätten. Solche zeigt die Musterklägerin nicht auf.
Soweit die Musterklägerin mit Schriftsatz vom 22. August 2019 geltend macht, die Prospektangabe, nach der der Fondsgesellschaft „[…] keine detaillierten Informationen über die Bonität und Liquidität des Joint-Venture-Partners vorliegen […]“ sei auch deshalb unwahr, weil die ...als Muttergesellschaft der ...ausweislich der von der Musterklägerin nunmehr in Bezug genommenen Entscheidung des Landgerichts Bonn vom 14. Juli 2016 – 14 O 88/14 (zitiert nach juris, dort Rn. 31) - im Zuge der Entwicklung des Anlagekonzepts eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mit der Analyse des erstellten Bewertungsgutachtens (für die Fondsimmobilie), der Due Diligence und des Joint Venture Agreements mit der Investmentbank, die sich mit dem von ihr aufgelegten Fonds (dem Skyline Unit Trust) an dem Erwerb der Fondsimmobilie beteiligen wollte, beauftragt habe, lässt ihre Darstellung schon nicht erkennen, welche „detaillierten“ (und den für die Fondsgesellschaft Verantwortlichen tatsächlich offenbarten) Erkenntnisse der Vorstand der .... durch die Prüfung des unterbreiteten Joint-Venture-Agreements nicht nur hinsichtlich der dort vorgeschlagenen Konditionen für eine Zusammenarbeit zwischen der Fondsgesellschaft und dem Joint-Venture-Partner, sondern auch hinsichtlich der Bonität und Liquidität des Joint-Venture-Partners gewonnen haben soll. Auch der Hinweis auf eine geschehene Due Diligence-Prüfung ist ohne nähere Angaben dazu, auf welche Aspekte sich der der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft erteilte Prüfauftrag erstreckte, nicht geeignet, das Vorhandensein „detaillierter“ Kenntnisse von konkreten für die Bonität und Liquidität des Joint-Venture-Partners bedeutsamen Umständen aufzuzeigen. Mangels substantiierter Darlegung der von der Musterklägerin hierzu aufgestellten Behauptungen war auch den diesbezüglichen Beweisangeboten der Musterklägerin nicht nachzugehen.
Soweit die Musterklägerin weiter darauf verweist, dem Vorstand der ...sei ausweislich der von der Musterklägerin vorgelegten Entscheidung des Landgerichts Bonn (dort Randziffer 31) bekannt gewesen, dass sich das einzusetzende Eigenkapital des Joint-Venture-Partners auf (nur) 20 Mio. GBP belaufen habe, verfügte die Muttergesellschaft der Fonds-Initiatorin, die dem Joint-Venture-Partner zudem die im Verkaufsprospekt offengelegten Darlehen gewährt hat, mit dieser Information zwar über eine Kennzahl, die für die Beurteilung der Bonität und Liquidität des Joint Venture Partners von Bedeutung gewesen ist. Dass der Joint-Venture-Partner für die von ihm in die Holdinggesellschaft zu leistende Einlage nicht mehr als rund 20 Mio. GBP Eigenkapital aufwenden musste, kann allerdings - wie bereits ausgeführt – schon der Darstellung der dem Joint-Venture-Partner zur Finanzierung seiner Einlage zur Verfügung gestellten Darlehen entnommen werden. Die Angabe, nach der der Fondsgesellschaft […] keine detaillierten Informationen über die Bonität und Liquidität des Joint-Venture-Partners vorliegen […] bezieht sich daher in der gebotenen Zusammenschau der Prospektpassagen nur auf solche Informationen, die über dasjenige hinausgehen, was im Verkaufsprospekt nicht ohnehin offenbart worden ist.
Bei dieser Sachlage kommt es nicht mehr entscheidend darauf an, ob das Wissen, das die Vorstandmitglieder der Muttergesellschaft der Fondsinitiatorin anlässlich der Vorbereitung einer Zusammenarbeit mit dem Joint-Venture-Partner und der Gewährung eines Darlehens an diesen um die finanzielle Ausstattung des Joint-Venture-Partners gewonnen haben mögen, ohne weiteres auch der Fondsgeschäftsführung zugerechnet werden kann, die weder mit dem Vorstand der ....., noch mit der Geschäftsführung der Initiatorin und Prospektverantwortlichen personenidentisch gewesen ist.
e) Die Musterklägerin macht mit Schriftsatz vom 22. August 2019 in diesem Zusammenhang außerdem ohne Erfolg geltend, die Höhe des bei dem Joint-Venture-Partner (im Zeitpunkt der Entwicklung des Fondskonzepts) tatsächlich vorhandenen Eigenkapitals stelle eine im Prospekt besonders hervorzuhebende Tatsache dar. Zwar wird die für die Bonität eines Geschäftspartners nicht unbedeutsame Eigenkapitalausstattung desselben grundsätzlich zu den Informationen gezählt werden können, die ein Anleger "eher als nicht" bei seiner Anlageentscheidung berücksichtigen würde (BGH, Beschluss vom 22. November 2016 – XI ZB 9/13, BGHZ 213, 65-107 Rn. 57 zu § 38 Abs. 1 Nr. 2 BörsG a.F.; Beschluss vom 21. Oktober 2014 – XI ZB 12/12, BGHZ 203, 1-68 Rn. 74 zu § 7 VerkProspektG a.F.; Urteil vom 18. September 2012 – XI ZR 344/11, BGHZ 195, 1-22 Rn. 23 f. jeweils nach juris). Das hier zu beurteilende Fondskonzept zeichnet sich jedoch dadurch aus, dass auch die Fondsgesellschaft jenseits des zur Umsetzung der Investition eingesetzten Eigenkapitals nicht über (nennenswerte) Kapitalreserven verfügte. Es ist ferner nicht zu greifen, dass die Eigenkapitalausstattung des Skyline Unit Trust, der - nach Darstellung der Musterklägerin - darauf angelegt war, Kapital (institutioneller) Anleger einzuwerben, im Zeitpunkt der Prospektherausgabe bereits festgestanden hätte [zu Randziffer 80 der von der Musterklägerin angeführten Entscheidung des Landgerichts Bonn führt dieses aus: „T 4“ ( ....) habe über ein Eigenkapital von „35 Mio. GBP bzw. 45 Mio. GBP“ verfügt] oder im Verhältnis zu der Fondsgesellschaft verbindlich festgelegt worden wäre.
Ø Kredite des Joint-Venture-Partners
a) Hinsichtlich des von der Musterklägerin verfolgten Antrags, der auf die Feststellung zielt, der Prospekt stelle die Kredite des Joint-Venture-Partners unrichtig, irreführend und unvollständig dar, kann zur Vermeidung von Wiederholungen zunächst auf die vorstehenden Ausführungen Bezug genommen werden.
Die Musterklägerin zeigt weder auf, dass der Prospekt unzutreffende Angaben zu dem im Zeitpunkt der Prospekterstellung bekannten Kreditverbindlichkeiten des Joint-Venture-Partners macht, noch stellen die von der Musterklägerin in Bezug genommenen Risikohinweise die mit der Aufnahme von Fremdmitteln verbundenen Risiken unrichtig, irreführend oder unvollständig dar.
b) Soweit die Musterklägerin mit Schriftsatz vom 22. August 2019 beanstanden will, dass der Verkaufsprospekt die Konditionen, zu denen dem Joint-Venture-Partner das von der ...ausgereichte Darlehen in Höhe von 52 Mio. GBP und das von der ...gewährte Darlehen in Höhe von 30 Mio. GBP gewährt worden sei, im Verkaufsprospekt nicht offenlege, ist auch hiermit ein Prospektfehler nicht dargetan.
aa) Zunächst lässt der Verkaufsprospekt den Anleger nicht darüber im Unklaren, dass dort nur die Konditionen für die Gewährung des Senior Loan offengelegt werden. Vielmehr heißt es hierzu im Verkaufsprospekt (Prospekt S. 149):
Der Joint-Venture-Partner hat seine Einlage in Höhe von insgesamt 132 Mio. GBP ferner bei der Muttergesellschaft der Initiatorin, der .... (52 Mio. GBP; im Folgenden als „…..“ bezeichnet) und einer .... Kapitalgesellschaft (30 Mio. GBP) refinanziert. Diese Finanzierungsverträge sind in der folgenden Darstellung nicht enthalten. (Hervorhebung nur hier.)
Einer Wiedergabe der Darlehenskonditionen, zu denen dem Joint-Venture-Partner die von der ...und der ...… überlassenen Beträge gewährt worden sind, bedurfte es angesichts des Umstandes, dass die Beschaffung des eigenen Investitionskapitals durch den Joint-Venture-Partner - von seiner Beteiligung an dem Senior Loan abgesehen - nicht Teil des Fondskonzeptes gewesen ist und nicht ersichtlich ist, dass für eine Rückzahlung dieser Darlehen die Fondsgesellschaft oder eine der Gesellschaften, an denen der Joint-Venture-Partner und die Fondsgesellschaft beteiligt gewesen sind, einzustehen gehabt hätten, grundsätzlich nicht.
bb) Auf der Grundlage des von der Musterklägerin unter Bezugnahme auf die in dem Urteil des Landgerichts Bonn vom 14. Juli 2016 - 14 O 88/14, veröffentlicht bei juris, getroffenen Feststellungen zu den für das von der ...gewährte Darlehen über 52 Mio. GBP vereinbarten Konditionen Vorgetragenen ist auch nicht zu erkennen, dass die Aufnahme dieses Darlehens durch den Joint-Venture-Partner besondere Risiken für das Gelingen des Fondskonzepts mit sich gebracht hätte, die (gleichwohl) eine Offenlegung der Darlehenskonditionen geboten hätten. Vielmehr ist der – an dieser Stelle zugunsten der Musterklägerin als zutreffend unterstellten - Darstellung der Darlehenskonditionen zu entnehmen, dass dieses Darlehen – einschließlich der vereinbarten Zinsen – endfällig zu tilgen war und zwar zum 31. Januar 2022 (LG Bonn, Urteil vom 14. Januar 2016 – 14 O 88/14 Rn. 41 nach juris) und damit erst zu einem Zeitpunkt, der nach der prospektgemäßen Haltedauer der Immobilie lag, die mit voraussichtlich zwölf Jahren angesetzt war (Prospekt S. 8). Danach hatte der Joint-Venture-Partner während der konzeptgemäßen Laufzeit des Fonds keine Zahlungen auf das Darlehen zu erbringen, die geeignet gewesen wären, seine Liquidität zulasten der Erfüllung anderer Verbindlichkeiten greifbar infrage zu stellen.
Das Darlehen war nach Darstellung der Musterklägerin ferner nachrangig zu bedienen und auch nicht über die Fondsimmobilie besichert. Soweit ein Teil des Erlöses aus der Veräußerung der Fondsimmobilie zu dem im Prospekt in Aussicht genommenen Zeitpunkt nach der im Abschnitt „Rechtliche Grundlagen“ des Verkaufsprospektes gegebenen Darstellung der „Ergebnisverteilung und Ausschüttungen, Rückzahlung von Einlagen“ (Prospekt Seite 145):
siebtens zu gleichen Beträgen und gleichrangig an ...bis zum Betrag der Valuta des von ...an den Joint-Venture-Partner ausgereichten Darlehen über 52.000.000,00 GBP und an die Fondsgesellschaft,
auszuschütten gewesen wäre, gingen dieser Erlösbeteiligung (nach Berücksichtigung der durch die Immobilie besicherten Darlehen) Ausschüttungen an die Fondsgesellschaft vor und wäre die ...bei der an der siebten Rangstelle vorgesehenen Ausschüttung, auch nur an Stelle des Joint-Venture-Partners bis zur Höhe des Nominalbetrages (Valuta) und gleichrangig neben der Fondsgesellschaft zu berücksichtigen gewesen. Auch eine Erlösauskehr an die ...war danach nur in dem Umfange vorgesehen, in dem anderenfalls der Joint-Venture-Partner an dem Liquidationsüberschuss zu beteiligen gewesen wäre.
cc) Nichts anderes gilt, soweit die Musterklägerin mit Schriftsatz vom 22. August 2019 geltend macht, das von der ...gewährte Darlehen sei (von der Besicherung über die Fondsimmobilie abgesehen) zu denselben Konditionen wie das von der .... gegebene Darlehen ausgereicht worden. Vielmehr musste der Joint-Venture-Partner bei dieser - zum Zwecke des Arguments als zutreffend unterstellten Sachlage - auch für dieses Darlehen während der prognostizierten Laufzeit des Fonds keine Mittel für Zins- und Tilgung aufwenden, die seine Liquidität geschmälert hätten. Auch ein Zahlungsverzug, der unter Umständen ein vorzeitiges Gebrauchmachen von der gewährten Sicherheit herausgefordert hätte, drohte bei einem erst endfällig im Jahre 2022 zu tilgenden Darlehen nicht. Die Fondsgesellschaft lief auch nicht Gefahr, dass die .... bei der Erlösverteilung mit einem höheren Betrag berücksichtigt werde, als dies nach der im Verkaufsprospekt gegebenen Darstellung der „Ergebnisverteilung und Ausschüttungen, Rückzahlung von Einlagen“ (Prospekt Seite 145) vorgesehen ist. Vielmehr heißt es dort, dass der Liquidationserlös
viertens zur Tilgung der im Zusammenhang mit der Refinanzierung der Einlageverpflichtung des Joint-Venture-Partners gegenüber .... geschuldeten Verbindlichkeiten in Höhe von bis zu 30.000.000,00 GBP (Hervorhebung nur hier)
an die ...auszukehren gewesen wäre, also maximal bis zur Höhe des gewährten Darlehensbetrages. Aus welchen Gründen das wirtschaftliche Ergebnis der Fondsgesellschaft – wie die Musterklägerin geltend macht - voraussichtlich um die bis dahin aufgelaufenen Zinsen geschmälert sein sollte, erschließt sich daher nicht.
Dass ein Darlehen vereinbarungsgemäß endfällig zurückzuzahlen sein kann, ist auch nicht ungewöhnlich. Selbst für den Senior Loan waren ausweislich der Prospektdarstellung (Prospekt S. 151) nur sehr geringe Tilgungsraten von durchweg unter einem Prozent bis zum Jahre 2022 und damit bis zum prospektierten Laufzeitende der Beteiligung vorgesehen.
dd) Soweit die Musterklägerin mit Schriftsatz vom 22. August 2019 geltend macht, das prospektgemäß einzuhaltende Loan-to-Value Verhältnis von 67% des Immobilienwertes sei in Ansehung des Umstandes, dass der Joint-Venture-Partner auch von einer Tochtergesellschaft (der ...) der Kreditgeberin des Senior Loan (Bankenkonsortium unter Führung der ....) ein durch die Fondsimmobilie besichertes Darlehen erhalten hat, von Anfang an überschritten gewesen, findet diese Beanstandung in den Prospektangaben keine Stütze. Vielmehr heißt es hierzu im Abschnitt „Risiken der Beteiligung“ (Prospekt S. 30):
Der langfristige Darlehensvertrag sieht vor, dass während der Laufzeit des Darlehens jederzeit ein Loan to Value (LTV, Verhältnis Darlehen / Immobilien-Verkehrswert) aufrechterhalten wird, der zu keiner Zeit den Wert von 67 Prozent überschreiten darf. (Hervorhebung nur hier.)
Greifbare Anhaltspunkte dafür, dass auch der von der ...gewährte Kredit über 30 Mio. GBP in dieses Verhältnis einzubeziehen war, bestehen nicht.
Ø genaue Identität des Joint-Venture-Partners
Die von der Musterklägerin begehrte Feststellung, nach der die genaue Identität des Joint-Venture-Partners im Verkaufsprospekt unrichtig, irreführend und unvollständig dargestellt sei, kann ebenfalls nicht getroffen werden.
a) Soweit sich die Musterklägerin dagegen wendet, dass der dem Anleger im Abschnitt „Risiken der Beteiligung“ unter der Überschrift „F. Besondere Risiken aus der Joint Venture Struktur“ (auf S. 31 des Prospekts) erteilte Hinweis:
4. Anlagepolitik
Die Fondsgesellschaft hat weiterhin mit dem Joint-Venture-Partner keine Abstimmung hinsichtlich einer zeitlichen Befristung der Investition getroffen und verfügt über keine Informationen über die mittel- und langfristige Investmentpolitik des Joint-Venture-Partners. Ebenso liegen keine Informationen über die vertrags- oder gesellschaftsrechtliche Ausgestaltung des The Skyline Unit Trusts und der Anlagepolitik der Unit-Inhaber vor. […]
unzutreffend sei, weil die Fondsgesellschaft tatsächlich nähere Erkenntnisse zu mit dem Joint-Venture-Partner verbundenen bzw. in den Joint-Venture-Partner investierten Unternehmen, zur Zusammenarbeit der Muttergesellschaft der Fondsinitiatorin mit diesen Unternehmen und zu dem Kreditinstitut gehabt habe, das den Senior Loan ausgereicht hat, ist hiermit ein Prospektfehler, der seine Grundlage in einer unzureichenden Angabe zur Identität des Joint-Venture-Partners hat, nicht schlüssig aufgezeigt.
Die von der Musterklägerin in Bezug genommene Prospektpassage befasst sich nicht mit der Identität des Joint-Venture-Partners. Diese wird dem Anleger vielmehr zunächst mit der im Abschnitt „Angebot im Überblick“ abgedruckten vereinfachten Übersicht über die Beteiligungsverhältnisse (Prospekt S. 13) und sodann im Zusammenhang mit den einleitenden Erläuterungen zum Investitions- und Finanzierungsplan (Prospekt S. 87) offengelegt, in denen es heißt:
„Der Erwerb der Immobilie „ ...“ ist im Rahmen eines paritätischen Joint Ventures gemeinsam mit einem Co-Investor durch Beteiligung der Erwerbsvehikel ...[...], einem Unit Trust mit Sitz auf der ..., und ...[…], ebenfalls mit Sitz auf ..., an der Holdinggesellschaft und der Verwaltungsgesellschaft erfolgt.“
Nähere Angaben zu Firma, Gesellschaftsform, Sitz und Vertretungsverhältnissen können – wie auch die Musterklägerin nicht verkennt, dem Abschnitt „Vertragspartner“ unter der Überschrift „2.2. Joint-Venture-Partner“ (Prospekt S. 183) entnommen werden. Dort wird dem Anleger auch die Person des Anteilseigners offenbart, wenn es dort heißt:
Unit Holder (Anteilseigner): ...….
Schließlich nimmt der Prospekt bereits auf S. 8 unter der Überschrift „Angebot im Überblick“ auf die nähere Darstellung der Beteiligungsverhältnisse im Abschnitt „Steuerliche Grundlagen“ und „Rechtliche Grundlagen“ Bezug, mit denen der Anleger unter anderem auf gesellschaftsrechtliche Besonderheiten eines Unit Trusts („Unit Trusts werden im britischen Rechtskreis häufig als Investitionsvehikel verwendet, um die dahinter stehenden Personen von einer direkten Haftung abzuschirmen.“ [Prospekt, S. 137]) hingewiesen wird. Dies genügt, um dem Durchschnittsanleger ein Bild von der Person des Joint-Venture-Partners zu vermitteln, und ihn dazu in die Lage zu versetzen, zu beurteilen, ob er sich auf eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft und die geplante Zusammenarbeit mit dem Joint-Venture-Partner einlassen will.
b) Die von der Musterklägerin in Bezug genommene Prospektpassage ist auch nicht deshalb irreführend, weil der dem Anleger unter der Überschrift „Anlagepolitik“ (auf S. 31 des Prospekts) zuteil gewordene Hinweis:
„Die Fondsgesellschaft hat weiterhin mit dem Joint-Venture-Partner keine Abstimmung hinsichtlich einer zeitlichen Befristung der Investition getroffen und verfügt über keine Informationen über die mittel- und langfristige Investmentpolitik des Joint-Venture-Partners. Ebenso liegen keine Informationen über die vertrags- oder gesellschaftsrechtliche Ausgestaltung des The Skyline Unit Trusts und der Anlagepolitik der Unit-Inhaber vor […]“,
dazu geeignet wäre, bei dem Anleger die – unzutreffende – Vorstellung zu wecken, dass der in der zitierten Passage benannten Fondsgesellschaft (oder der Initiatorin ...bzw. ihrer Muttergesellschaft, der ...) keinerlei Informationen darüber vorlägen, welche Unternehmen sich auf der Ebene des Joint-Venture-Partners an dem Unit Trust beteiligt haben.
Vielmehr kommt in dem Hinweis auf fehlende Informationen zu der „mittel- und langfristige[n] Investmentpolitik“ und zu der „vertrags- und gesellschaftsrechtlichen Ausgestaltung des Skyline Unit Trusts“ lediglich zum Ausdruck, dass die Fondsgesellschaft .... keinen Einblick in die Einzelheiten der von dem Management des Trusts verfolgten Investitionsstrategie hat und gegenüber der Fondsgesellschaft auch die der Beteiligung der verschiedenen Anteilsinhaber zugrundeliegenden vertraglichen oder sonstigen Rechtsgrundlagen nicht offengelegt worden sind. Dass die Fondsgesellschaft oder andere Gesellschaften der ...tatsächlich in Einzelheiten der von dem Management des Joint-Venture-Partners verfolgten Anlagestrategie oder in die rechtliche Ausgestaltung der für die Investition in den Trust maßgeblichen Beteiligungsverträge eingeweiht gewesen wären, hat die Musterklägerin mit dem von ihr hierzu Vorgetragenen im Übrigen nicht nachvollziehbar aufgezeigt. Dies folgt auch nicht daraus, dass die ...nach dem von der Musterklägerin mit Schriftsatz vom 22. August 2019 gehaltenen Vortrag, ein Wirtschaftsprüfungsunternehmen unter anderem mit der Prüfung des ihr - nach Darstellung der Musterklägerin - von der privaten Investitionsbank ...unterbreiteten Joint-Venture-Agreement beauftragt hat. Auch dass im Zeitpunkt der Prospekterstellung tatsächlich abschließend festgestanden hätte, welche Unternehmen (institutionelle Anleger) sich (zu welchem Anteil und zu welchen Konditionen) an dem Unit Trust beteiligen werden, ist mit dem von der Musterklägerin hierzu Vorgetragenen nicht belegt.
c) Die von der Musterklägerin als unzutreffend beanstandete Prospektpassage zielt - anders als die Musterklägerin meint - auch nicht darauf ab, die Identität der Initiatorin des Unit Trusts ( ...; vgl. hierzu Prospekt S. 144 f.) oder einzelner an dem Joint-Venture-Partner oder der Finanzierung des Erwerbs des Investitionsobjektes beteiligter Unternehmen (der ...und der ....) zu verschleiern. Vielmehr dient die von der Musterklägerin in Bezug genommene Prospektpassage ersichtlich dazu, dem Anleger die Erschwernisse vor Augen zu führen, die sich für das Fondsmanagement aus einer Änderung der Anlagestrategie des Joint-Venture-Partners und einer späteren Veräußerung der Anteile des Joint-Venture-Partners an dem Investitionsvermögen ergeben können, wenn es im Anschluss an die von der Musterklägerin zitierte Prospektpassage weiter heißt:
Es besteht deshalb das Risiko, dass während des Bestehens der Fondsgesellschaft sowohl der Joint-Venture-Partner seine Beteiligung veräußert und es daher zu einem Wechsel des Joint-Venture-Partners kommt als auch der Trustee (Treuhand- / Verwaltungsgesellschaft des Unit Trusts) als zivilrechtlicher Eigentümer und Verwalter des Trustvermögens des The Skyline Unit Trusts ausgetauscht wird. Dies kann künftige Abstimmungen über die Verwaltung, das Fortführen und die Beendigung der Investition erschweren (zu den Folgen in diesem Fall vergleiche bereits oben).
Schließlich ist auf der Grundlage des von der Musterklägerin hierzu Vorgetragenen auch nicht zu greifen, aus welchen Gründen die namentliche Benennung des Initiators des Skyline Unit Trusts zu den für die für die Anlageentscheidung bedeutsamen und damit aufklärungspflichtigen Informationen zählte.
d) Soweit die Musterklägerin ferner geltend machen will, dass der Prospekt dem Anleger deshalb unzureichende Informationen über den Joint-Venture-Partner vermittle, weil in ihm nicht offengelegt werde, dass Kreditgeberin des Senior Loan über 396 Mio. GBP, der der Objektgesellschaft, der Holdinggesellschaft und (in Höhe von anteilig 30 Mio. GBP) dem Joint-Venture-Partner zum Zwecke des Erwerbs des Investitionsobjektes bzw. von Anteilen an der Holdinggesellschaft gewährt worden ist, ein Bankenkonsortium unter der Leitung der ...gewesen ist, sowie deshalb, weil der Prospekt nicht offenlege, dass die Gesellschaft ..., die dem Joint-Venture-Partner ausweislich der Prospektangaben ein weiteres Darlehen über 30 Mio. GBP gewährt hat, eine Enkelgesellschaft der ...gewesen ist, ist auch hiermit kein die genaue Identität des Joint-Venture-Partners betreffender Prospektfehler aufgezeigt. Die Frage danach, welche Unternehmen an der Finanzierung der Gesamtinvestition beteiligt gewesen sind, betrifft weder die Identität noch die gesellschaftsrechtlichen Beteiligungsverhältnissen des Joint-Venture-Partners. Dass das den Senior Loan bereitstellende Kreditinstitut oder das mit ihm verbundene Unternehmen ...letztlich über die Kreditvergabe an dem Joint-Venture-Partner (dem Skyline Unit Trust) hinausgehend beteiligt und in die Verwirklichung des Investitionsvorhabens eingebunden gewesen wären, ist auch dem auf die Entscheidung des Landgerichts Bonn vom 14. Juli 2016 – 14 O 88/14 - gestützten Vortrag der Musterklägerin nicht zu entnehmen und geht auch aus den von ihr vorgelegten Presseveröffentlichungen nicht hervor.
Ø Verflechtungen des Joint-Venture-Partners
Die Musterklägerin macht schließlich vergeblich geltend, der Verkaufsprospekt stelle Verflechtungen des Joint-Venture-Partners mit der ...im Verkaufsprospekt unrichtig, irreführend und unvollständig dar.
a) Zu den Umständen, die für die Anlageentscheidung von Bedeutung sein können und über die der Anleger daher durch den Verkaufsprospekt vollständig und richtig zu unterrichten ist, zählt grundsätzlich auch eine Darstellung der wesentlichen kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen zwischen einerseits der Fondsgesellschaft, ihren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern und andererseits den Unternehmen sowie deren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern, in deren Hand die Beteiligungsgesellschaft die nach dem Prospekt durchzuführenden Vorhaben ganz oder wesentlich gelegt hat, und der diesem Personenkreis gewährten Sonderzuwendungen oder Sondervorteile (BGH, Beschluss vom 7. Juli 2015 – II ZR 104/13, Rn. 2; Urteil vom 30. Oktober 2014 – III ZR 493/13, WM 2014, 2310 Rn. 23 juris; Urteil vom 31. Oktober 2013 – III ZR 66/13, Rn. 11; Urteil vom 22. April 2010 – III ZR 318/08, WM 2010, 1017 Rn. 24 jeweils nach juris). Diese Grundsätze können ferner auch auf kapitalmäßige oder personelle Verflechtungen des Anlageunternehmens mit einem Kreditinstitut, das an der Finanzierung von Beteiligungen mitwirkt, übertragen werden (BGH, Urteil vom 3. Dezember 2007 – II ZR 21/06, WM 2008, 391-395 Rn. 12 nach juris).
b) Greifbare Anhaltspunkte dafür, dass der Prospekt dem Anleger derartige Verflechtungen verschwiegen hätte, sind mit dem von der Musterklägerin hierzu Vorgetragenen allerdings nicht nachvollziehbar dargetan.
aa) Auf der Grundlage des von der Musterklägerin hierzu Vorgetragenen ist zunächst nicht zu erkennen, dass zwischen der (zur ...zählenden) Fondsgesellschaft und dem Joint-Venture-Partner sowie deren Gesellschaftern und Geschäftsführen einerseits und den für die Verwaltung des Investitionsobjektes verantwortlichen Gesellschaften (d.h. der Holding- und der Verwaltungsgesellschaft) und deren Gesellschaftern und Geschäftsführern personelle oder kapitalmäßige Verflechtungen bestanden hätten, die in dem Verkaufsprospekt nicht offengelegt worden wären.
bb) Soweit die Musterklägerin geltend machen will, zwischen der Muttergesellschaft der Fondsinitiatorin, der ..., und dem Joint-Venture-Partner, dem Skyline Unit Trust, habe eine kapitalmäßige Verflechtung bestanden, aufgrund derer diese Gesellschaft Einfluss auf den Joint-Venture-Partner hätte nehmen können oder diesem (zulasten der Fondgesellschaft) bestimmte Vorteile hätte verschaffen können, ist eine solche Einflussnahme der IVG Immobilien AG auf den Joint-Venture-Partner, die über die im Verkaufsprospekt (S. 145 und 149) bereits offengelegte Darlehensgewährung über 52 Mio. GBP hinausginge, auch mit dem zuletzt mit Schriftsatz vom 22. August 2019 hierzu Vorgetragenen nicht dargetan. Aus dem Umstand, dass die ...dem Joint-Venture-Partner unstreitig einen Teil des für den Erwerb des Investitionsobjektes erforderlichen Kapitals zur Verfügung gestellt hat, kann weder auf eine weitergehende „wirtschaftliche oder gesellschaftsrechtliche“ Beteiligung der Muttergesellschaft der Fondsinitiatorin an dem Joint-Venture-Partner Skyline Unit Trust geschlossen werden, noch ist ersichtlich, dass der Umstand, dass der Joint-Venture-Partner den mittelbaren Erwerb der Anteile an der Objektgesellschaft teilweise über die .... finanziert hat, zu weitergehenden aufklärungspflichtigen Interessenkonflikten oder anderen Risiken für die Fondsgesellschaft und die an ihr Beteiligten führte.
Soweit die Musterklägerin geltend macht, dass der von der .... an den Joint-Venture-Partner ausgereichte Kredit – abweichend von den Prospektangaben - über ein der .... an der Fondsimmobilie bestelltes Grundpfandrecht abgesichert gewesen sei, so dass sich nicht nur das Kreditinstitut, das den Senior Loan ausgereicht hat und die ..., sondern auch die Muttergesellschaft der Fondsinitiatorin bei Zahlungsausfällen seitens des Joint-Venture-Partners wegen ihrer Darlehensforderung aus dem Erlös einer Verwertung der Fondsimmobilie hätten befriedigen können, wird dies – wie im Zusammenhang mit dem Feststellungsziel zu A. I. c) näher auszuführen sein wird - durch das von ihr in Bezug genommene Schreiben vom 10. Juli 2014 (Anlage Kap K 3) nicht belegt. Demgegenüber geht aus dem von der Musterbeklagten zu 2 vorgelegten Schreiben der ...vom 24. Februar 2014 (Anlage Kap B 5, dort S. 3) hervor, dass der von der ...an den Joint-Venture-Partner ausgereichte Kredit nicht über die Fondsimmobilie abgesichert gewesen ist.
Ø Zusammenhängende Darstellung des Joint-Venture-Partners
Soweit die Musterklägerin das von ihr mit dem Antrag zu I. a) formulierte Feststellungsziel wonach
der Verkaufsprospekt die Einlage und das Eigenkapital des Joint-Venture-Partners, dessen finanzielle Verhältnisse, Kredite des Joint-Venture-Partners, dessen genaue Identität und die Verflechtungen mit der .... unrichtig, irreführend und unvollständig darstellt und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,
(auch) dahin verstanden wissen will (§§ 133, 157 BGB), dass Gegenstand des Feststellungsbegehrens nicht nur die unrichtige, irreführende und unvollständige Prospektdarstellung in Bezug auf die dort ausdrücklich im Einzelnen aufgeführten Mängel der Prospektdarstellung ist, sondern auch auf die unter anderem eingangs ihres Musterverfahrensantrages [Schriftsatz vom 30. April 2015, S. 12] angeführte Beanstandung zielt, nach der im Verkaufsprospekt eine zusammenhängende Darstellung des Joint-Venture-Partners mit dessen Finanzierungsstrukturen und den hinter diesem Partner stehenden Personen und Gesellschaften fehle, kann diese Feststellung nicht getroffen werden. Vielmehr genügen die im Verkaufsprospekt enthaltenen Angaben zu dem Joint-Venture-Partner, um dem durchschnittlich informierten Anleger ein hinreichend konkretes Bild von der Person des Joint-Venture-Partners, dessen finanziellen Verhältnissen und den mit der Zusammenarbeit mit diesem Partner verbundenen strukturellen Risiken zu vermitteln. Die Prospektdarstellung ist – anders als die Musterklägerin meint – auch nicht derart unübersichtlich, dass es aus diesem Grunde an einer zureichenden Darstellung zur Person des Joint-Venture-Partners fehlt.
aa) Die Person des Joint-Venture-Partners und die Art seiner Beteiligung an dem Fondskonzept werden dem Anleger schon eingangs des Verkaufsprospektes vorgestellt:
Der von der Musterklägerin als fehlerhaft beanstandete Prospekt weist bereits im Rahmen der schlagwortartigen Vorstellung des Anlagekonzepts unter der Überschrift „Angebot im Überblick“ (Prospekt S. 8) darauf hin, dass die Fondsgesellschaft „mittelbar rund 50 Prozent“ der „im wirtschaftlichen Eigentum“ der Objektgesellschaft stehenden Fondsimmobilie erworben hat und „knapp hälftig“ an den Gesellschafterinnen dieser Objektgesellschaft, der Verwaltungs- und der Holdinggesellschaft beteiligt ist. Er weist weiter darauf hin, dass die Investition und insbesondere der Erwerb des Investitionsobjekts „ ...“ „im Rahmen eines paritätischen Joint Ventures gemeinsam mit einem Joint-Venture-Partner erfolgt“ sowie darauf, dass „[d]ieser Partner, The Skyline Unit Trust, […] ebenfalls [d.h. neben der Fondsgesellschaft] knapp hälftig an der Holding- und der Verwaltungsgesellschaft beteiligt [ist], die ihrerseits Gesellschafter der Objektgesellschaft als „wirtschaftlicher“ Eigentümerin des Anlageobjekts „ ...“ sind.
Der Prospekt enthält sodann auf S. 13 eine schematische Darstellung der Beteiligungsstruktur, die ebenfalls erkennen lässt, dass der Joint-Venture-Partner mit einem bestimmten Anteil an den Gesellschafterinnen der Objektgesellschaft und damit nicht anders als die Fondsgesellschaft mittelbar an der Objektgesellschaft, die das wirtschaftliche Eigentum an dem Investitionsobjekt “ ...“ hält, beteiligt ist.
Damit werden dem Anleger die wesentlichen Grundstrukturen des Beteiligungsangebotes einschließlich der Person des Joint-Venture-Partners und seines Anteils an dem Erwerb des Investitionsobjektes bereits zu Beginn der Prospektdarstellung offengelegt.
bb) Auch die sich an die schlagwortartige Vorstellung des Anlagekonzepts unmittelbar im Abschnitt 2 anschließenden Risikohinweise (Prospekt S. 20 ff.) gehen unter der Überschrift „F. Besondere Risiken aus der Joint-Venture-Struktur“ insbesondere auf diejenigen Risiken ein, die sich dadurch ergeben können, dass der Joint-Venture-Partner als Mitgesellschafter der Holdinggesellschaft und mittelbar an der Objektgesellschaft hinsichtlich der Finanzierung seiner Beteiligung und seiner Investmentpolitik unabhängig von seiner Mitgesellschafterin, der Fondsgesellschaft agiert.
cc) Die nachfolgende Einzelerläuterung des Anlagekonzepts befasst sich – wie bereits ausgeführt – abermals mit der Person und dem Anteil des Joint-Venture-Partners an dem Erwerb der Fondsimmobilie und zwar themenbezogen dort, wo der Anleger eine solche Information auch erwarten kann.
So hebt der Prospekt unter anderem im Zusammenhang mit der Erläuterung der Prognoserechnung und damit nicht an versteckter Stelle hinsichtlich der Person und des Umfanges der Beteiligung des Joint-Venture-Partners an dem Erwerb der Fondsimmobilie hervor (Prospekt S. 108):
Grundlage der Konzeption ist der Erwerb einer mittelbaren hälftigen Beteiligung der ...(„Fondsgesellschaft“) an der ...(„Objektgesellschaft“), die wirtschaftliche Eigentümerin der in London gelegenen und unter der Bezeichnung „ ...“ bekannten Immobilie ist. Joint-Venture-Partner, ebenfalls mit einer hälftigen mittelbaren Beteiligung an der Objektgesellschaft, ist The Skyline Unit Trust, ein nach dem Recht des Staates ...errichteter Unit Trust.
Der Prospekt enthält zudem im Abschnitt „Rechtliche Grundlagen“ eine nähere Erläuterung des Anlagekonzepts, im Zuge derer die Beteiligung des Joint-Venture-Partners an dem Erwerb der Immobilie „ ...“ näher dargestellt und durch eine weitere grafische Darstellung verdeutlicht wird. Dort heißt es zur Person des Joint-Venture-Partners (Prospekt S. 137):
Joint-Venture-Partner, ebenfalls mit einer hälftigen mittelbaren Beteiligung an der Objektgesellschaft, ist The Skyline Unit Trust, ein nach dem Recht des Staates ……errichteter Unit Trust (im Folgenden als „Joint-Venture-Partner“ bezeichnet). Unit Trusts werden im britischen Rechtskreis häufig als Investitionsvehikel verwendet, um die dahinter stehenden Personen von einer direkten Haftung abzuschirmen.
Damit wird der Anleger in den Prospektabschnitten, die der näheren Erläuterung des Fondskonzeptes dienen, über die Person des Joint-Venture-Partners und die Art seiner Beteiligung an der Fondsimmobilie in Kenntnis gesetzt.
Aus der vorstehend wiedergegebenen Darstellung geht ferner unmissverständlich hervor, dass der Joint-Venture-Partner ein (in ……ansässiges) Investitionsvehikel ist, das sich dadurch auszeichnet, dass die dahinter stehenden Personen (die Gesellschafter des Unit Trust) nicht nach außen in Erscheinung treten und auch nicht persönlich von etwaigen Gläubigern des Trust in Anspruch genommen werden können. Danach liegt für den durchschnittlich informierten Anleger offen zutage, dass ein Haftungsdurchgriff auf die hinter dem Trust stehenden und in diesen investierenden Personen nicht vorgesehen ist. Bei dieser Sachlage kann der Anleger auch aus einer (konzentrierten) Benennung der hinter dem Unit Trust stehenden Personen und Gesellschafter keine weiterführenden Erkenntnisse gewinnen, die für eine informierte Anlageentscheidung erforderlich gewesen wären.
dd) Soweit die Musterklägerin – wie sie mit Schriftsatz vom 22. August 2019 hervorhebt – eine zusammenhängende Darstellung der „Finanzierungsstrukturen“ des Joint-Venture-Partners vermisst, die den im Verkaufsprospekt dargestellten Investitions- und Finanzierungsplänen für die unmittelbar in der Verwirklichung des mit dem Verkaufsprospekt vorzustellenden Anlagekonzepts eingebundenen Gesellschaften entspricht, bedurfte es einer solchen nicht.
Allerdings muss der Verkaufsprospekt nach § 8g Abs. 2 VerkProspG in Verbindung mit § 9 Abs. 2 Nr. 9 VermVerkProspV in der hier maßgeblichen vom 01.07.2005 bis zum 31.05.2012 geltenden Fassung die voraussichtlichen Gesamtkosten des Anlageobjekts in einer Aufgliederung enthalten, die insbesondere Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie sonstige Kosten ausweist und die geplante Finanzierung in einer Gliederung, die Eigen- und Fremdmittel, untergliedert nach Zwischenfinanzierungs- und Endfinanzierungsmitteln, gesondert ausweist. Zu den Eigen- und Fremdmitteln sind die Fälligkeiten anzugeben und in welchem Umfang und von wem diese bereits verbindlich zugesagt sind darzustellen.
Die in § 9 Abs. 2 VermVerkProspV aufgeführten Informationen, die nach dieser Vorschrift in einen in den Anwendungsbereich dieses Gesetzes fallenden Verkaufsprospekt aufzunehmen sind, beziehen sich gemäß § 8g Abs. 1 VerkProspG indes auf die Emittentin der Anlage. Nach § 8g Abs. 1 Satz 1 VerkProspG muss der Verkaufsprospekt alle tatsächlichen und rechtlichen Angaben enthalten, die notwendig sind, um dem Publikum eine zutreffende Beurteilung des Emittenten und der Vermögensanlagen im Sinne des § 8 f Abs. 1 zu ermöglichen. Mit dieser Vorschrift sind daher die Verhältnisse der Fondsgesellschaft (vgl. hierzu Keunecke, Prospekte im Kapitalmarkt, 2. Aufl. Rn. 180) und nicht Dritter, die als Gesellschafter (mittelbar) eine Beteiligung an dem Investitionsobjekt bzw. der Objektgesellschaft halten, angesprochen. Danach hat sich die Prospektdarstellung bei einer auf den Emittenten bezogenen Betrachtung zunächst auf die Gesamtkosten des Anlageobjekts, d. h. grundsätzlich der Anteile an der Objektgesellschaft, die die Vermögensgegenstände hält, und auf die für den Erwerb des so verstandenen Anlageobjekts aufgewandten Gesamtkosten zu erstrecken (vgl. hierzu Unzicker, VerkProspG, VermVerkProspV § 9 Rn. 50f. und Rn. 78). Die Vorschrift des § 9 Abs. 2 Nr. 9 VermVerkProspV kann demgegenüber nicht dahin verstanden werden, dass auch die Anschaffungskosten, die auf einen von dem Emittenten zu unterscheidenden Dritten entfallen, der sich ebenfalls an der Objektgesellschaft beteiligt und die von diesem hierfür einzusetzenden Eigen- und Fremdmittel darzustellen sind. Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus der Generalklausel gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 VermVerkProspV, nach der der Verkaufsprospekt über die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse, die für die Beurteilung der angebotenen Vermögensanlagen notwendig sind, Auskunft geben und richtig und vollständig sein muss, da der Joint-Venture-Partner nicht zu den Gesellschaften zählt, in die die Fondsgesellschaft, an der sich der Anleger beteiligt, mit dem von ihr eingeworbenen Kapital investiert.
-Feststellungsziel zu I. b) – Angaben zum Kaufpreis der Fondsimmobilie
Auf der Grundlage des von der Musterklägerin hierzu Vorgetragenen lässt sich nicht feststellen, dass die Angaben, die der Prospekt zu dem für den mittelbaren Erwerb der Fondsimmobilie aufzuwendenden Betrag in Höhe von 600 Mio. GBP enthält, unrichtig, irreführend oder unvollständig wären.
a) Die Musterklägerin macht zunächst ohne Erfolg geltend, dass aus dem Umstand, dass die anlässlich des Erwerbs des Investitionsobjektes anfallende Grunderwerbsteuer (Stamp Duty Land Tax) in dem auf S. 86 des Prospektes abgedruckten Investitions- und Finanzierungsplan (Prognose) mit (nur) 22.984.226 GBP angegeben sei, darauf geschlossen werden müsse, dass sich der für den Erwerb der Fondsimmobilie insgesamt anzusetzende Investitionsaufwand tatsächlich nicht - wie im Prospekt mehrfach angegeben - auf 600.000.000 GBP belaufen hat, sondern nicht mehr als rund 575.000.000 GBP betragen haben kann. Zwar mag die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei dem von der Musterklägerin unbestritten zugrunde gelegten Steuersatz in Höhe von „voraussichtlich“ 4% (vgl. hierzu Prospekt S. 97) ausgehend von den nach den Prospektangaben tatsächlich auf die Grunderwerbsteuer entfallenden Beträgen (in Höhe von insgesamt rund 23.464.730 GBP vgl. Prospekt S. 88) nicht mit 600.000.000 GBP anzusetzen gewesen sein.
Der Umstand, dass sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer auf weniger als 600 Mio. GBP belaufen haben mag, trägt die Annahme der Musterklägerin, hieraus folge, dass auch der Gesamtaufwand für den Erwerb des Anlageobjektes tatsächlich um rund 25 Mio. GBP niedriger als im Prospekt angegeben ausgefallen ist, jedoch nicht.
aa) Aus der gebotenen Zusammenschau der verschiedenen Prospektangaben, die sich mit dem auf den Erwerb der Fondsimmobilie entfallenden Investitionsaufwand befassen, wird zunächst deutlich, dass der im Verkaufsprospekt als „Kaufpreis der Immobilie“ ausgewiesene Betrag in Höhe von 600.000.000 GBP - wie die Musterbeklagten zu 1 bis 3 zutreffend geltend machen - nicht mit dem unmittelbar für den Erwerb der Fondsimmobilie aufzuwendenden Betrag gleichzusetzen gewesen ist, sondern dem Wert der Anteile an der Objektgesellschaft entsprochen hat, deren Gesellschaftsvermögen die Fondsimmobilie nach dem der angebotenen Beteiligung an der Fondsgesellschaft zugrundeliegenden Gesamtkonzept in wirtschaftlicher Hinsicht zuzuordnen gewesen ist. Danach kann von dem für die Grunderwerbsteuer ausgewiesenen Betrag schon nicht ohne weiteres auf den für den Erwerb des Anlageobjekts tatsächlich aufzuwendenden Betrag zurückgeschlossen werden.
(1) Der von der Musterklägerin beanstandete Verkaufsprospekt weist zunächst im Rahmen der schlagwortartigen Vorstellung des Anlagekonzepts unter der Überschrift „Angebot im Überblick“ (Prospekt, S. 8 f.) und der Zwischenüberschrift „Anlageobjekt“ darauf hin, dass Gegenstand der Beteiligung des Anlegers der mittelbare Erwerb von Anteilen an der Objektgesellschaft ist, die ihrerseits wirtschaftliche Eigentümerin der Fondsimmobilie ist. Zu dem für den Erwerb des „Anlageobjekts“ aufzuwendenden Betrag führt der Prospekt unter der Zwischenüberschrift „Kaufpreis“ aus:
„Von dem Gesamtkaufpreis in Höhe von 600.000.000 GBP entfiel auf den rund fünfzigprozentigen Anteil der Fondsgesellschaft für den mittelbaren Erwerb des Objektes 300.000.000 GBP.“ (Hervorhebung nur hier.)
(2) Der danach für den Erwerb der Anteile an der Objektgesellschaft, der das Eigentum an der Fondsimmobilie in wirtschaftlicher Hinsicht zuzuordnen war, aufzuwendende Betrag ist ferner in dem auf S. 86 des Prospekts abgedruckten „allgemeinen Investitions- und Finanzierungsplan (Prognose)“ mit insgesamt 600.000.000 GBP ausgewiesen, wobei auf die Fondsgesellschaft, die nach den im Prospekt weiter gegebenen Erläuterungen zur Beteiligungsstruktur (Prospekt S. 87) zu je 49,999% an der Holding- und an der Verwaltungsgesellschaft beteiligt ist, die ihrerseits die Anteile an der Objektgesellschaft halten, ein „konsolidierter“ Aufwand in Höhe von 299.999.999 GBP entfiel. Auch der auf S. 93 des Prospekts abgedruckte Investitions- und Finanzierungsplan für die Objektgesellschaft weist den für den mittelbaren Erwerb der Fondsimmobilie aufzuwendenden Betrag mit 600.000.000 GBP aus.
Den nachfolgenden Erläuterungen des Aufwandes für den Erwerb des Anlageobjektes ist zu entnehmen, dass der zum Zwecke der Erläuterung des Fondskonzepts als „Kaufpreis der Immobilie“ bezeichnete Teil der Gesamtinvestition - wie schon im Rahmen der schlagwortartigen Vorstellung des Anlagekonzepts angedeutet - nicht mit dem Betrag gleichzusetzen ist, der unmittelbar für den Erwerb der Fondsimmobilie aufzuwenden gewesen ist, sondern dem Wert entspricht, der prospektgemäß für die zu erwerbenden Anteile an der Objektgesellschaft angesetzt worden ist, wobei dieser Wert „im Wesentlichen auf der Annahme des Objektwertes von 600 Mio. GBP ermittelt worden“ ist (Prospekt S. 148).
So heißt es hierzu bezogen auf die durch die Fondsgesellschaft (und den Joint-Venture-Partner) prospektgemäß zu verwirklichende Gesamtinvestition (Prospekt S. 88):
a) Kaufpreis der Immobilie
Der für den Erwerb der Anteile an der Objektgesellschaft zugrunde gelegte Kaufpreis für das Gesamtobjekt „The Gherkin“ beträgt 600.000.000,00 GBP. Auf die Fondsgesellschaft entfällt davon ein konsolidierter Betrag in Höhe von 299.999.999,00 GBP. Auf der Basis des zugrunde gelegten Kaufpreises für das Gesamtobjekt sind am 21.02.2007 99 Prozent der Anteile an der Objektgesellschaft auf die Holdinggesellschaft übergegangen, die Zahlung des Kaufpreises für diesen Anteil ist bereits erfolgt. Für die verbleibende einprozentige Beteiligung ist eine Kaufoption vereinbart worden, die in der Zeit zwischen dem 21.08.2007 und dem 20.10.2007 durch die Verwaltungsgesellschaft ausgeübt werden kann. [...] (Hervorhebung nur hier.)
Auch die auf S. 93 des Prospekts abgedruckten Erläuterungen des für die Objektgesellschaft aufgestellten Investitionsplans machen deutlich, dass der im Prospekt verschiedentlich als „Kaufpreis der Immobilie“ ausgewiesene Betrag den Wert der von der Holdinggesellschaft und der Verwaltungsgesellschaft erworbenen Anteile an der Objektgesellschaft und nicht den unmittelbar für den Erwerb der Immobilie aufgewandten Kaufpreis wiedergibt:
Der für den Erwerb der Anteile an der Objektgesellschaft zugrunde gelegte Kaufpreis für das Gesamtobjekt „ ...“ beträgt 600.000.000,00 GBP. Tatsächlich war die Objektgesellschaft bereits wirtschaftliche Eigentümerin der Immobilie und hat diese nicht zu dem ausgewiesenen Betrag erworben, jedoch stellt der Betrag von 600 Mio. GBP das Vermögen der Objektgesellschaft im Zeitpunkt des Erwerbs der neunundneunzigprozentigen Beteiligung der Holdinggesellschaft an der Objektgesellschaft sowie der Vereinbarung der einprozentigen Beteiligungsoption der Verwaltungsgesellschaft an der Objektgesellschaft wirtschaftlich zutreffend dar. Der Ausweis dient zur verständlichen Darstellung der wirtschaftlichen Zusammenhänge. Der Kaufpreis für den neunundneunzigprozentigen Anteil an der Objektgesellschaft wurde auf Basis des zugrunde gelegten Kaufpreises bereits geleistet. Der Kaufpreis für die einprozentige Beteiligungsoption der Verwaltungsgesellschaft an der Objektgesellschaft wurde bereits vollständig auf ein Notaranderkonto der Verwaltungsgesellschaft hinterlegt. (Hervorhebung nur hier.)
Die von der Musterklägerin angestellte Rückrechnung von der im Prospekt ausgewiesenen Grunderwerbsteuer auf den von ihr vermeintlich für den Erwerb der Fondsimmobilie errechneten Kaufpreis lässt mithin schon im Ausgangspunkt außer Acht, dass konzeptgemäß nicht ein unmittelbarer Erwerb der Fondsimmobilie, sondern der Erwerb von Gesellschaftsanteilen vorgesehen gewesen ist.
bb) Auch dafür, dass der danach prospektgemäß für den Erwerb der Anteile an der Objektgesellschaft aufzuwendende Betrag eine höhere Steuerlast hätte nach sich ziehen müssen, als sie im Prospekt ausgewiesen worden ist, bestehen auf der Grundlage des hierzu von der Musterklägerin Vorgetragenen keine greifbaren Anhaltspunkte.
(1) Zwar unterliegt auch der Erwerb der Anteile an der Objektgesellschaft den von der Musterklägerin in Bezug genommenen Erläuterungen des Investitions- und Finanzierungsplans zufolge der „britischen Grunderwerbsteuer (Stamp Duty Land Tax, SDLT), die vom Käufer zu tragen ist“ (Prospekt S. 88) und bleibt die Summe der nach der in dieser Prospektpassage enthaltenen Darstellung rechnerisch auf den von der Holdinggesellschaft erworbenen neunundneunzigprozentigen Anteil an der Objektgesellschaft entfallenden Grunderwerbsteuer in Höhe von 23.344.070,00 GBP und der auf den einprozentigen Anteil der Verwaltungsgesellschaft entfallenden Grunderwerbsteuer in Höhe von rund 120.660,00 GBP mit insgesamt rund 23.464,730,00 GBP hinter der Steuerlast zurück, die bei einem Steuersatz von 4% auf einen Gesamtkaufpreis für die Anteile an der Objektgesellschaft in Höhe von 600 Mio. GBP entfiele.
(2) Die von der Musterklägerin insoweit in Bezug genommenen Prospektpassagen können allerdings in der Zusammenschau mit den übrigen Prospektangaben, die sich mit der Darstellung des für den Erwerb der Anteile an der Objektgesellschaft aufzuwendenden Betrages und der hierauf anfallenden Grunderwerbsteuer befassen, nicht dahin aufgefasst werden, dass die rechnerisch auf die von der Holdinggesellschaft erworbenen Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft entfallende Grunderwerbsteuer und die auf den von der Verwaltungsgesellschaft erworbenen Gesellschaftsanteil entfallende Grunderwerbsteuer auf der Grundlage des tatsächlich für den Erwerb der Gesellschaftsanteile anzusetzenden Gesamtaufwandes errechnet worden ist. Vielmehr setzte sich der für den Erwerb der Anteile an der Objektgesellschaft aufzuwendende Betrag nach der auf S. 147 ff. des Prospekts abgedruckten Darstellung des Vertrages über den Erwerb von Anteilen an der Objektgesellschaft – wie auch die Musterbeklagten zu 1 bis 3 geltend machen - aus verschiedenen Teilbeträgen zusammen, von denen ausweislich der Prospektangaben nur ein Teil zur Berechnung der sich hieraus ergebenden Grundsteuerlast herangezogen worden ist. Dem ist die Musterklägerin nicht entgegengetreten.
(a) Nach den auf S. 147 f. des Verkaufsprospekts unter der Überschrift „Vertrag über Erwerb von Anteilen an der Objektgesellschaft“ gegebenen Erläuterungen zu dem zwischen der ..... . als Veräußerer der Anteile an der Objektgesellschaft, deren Gesellschaftsvermögen die Fondsimmobilie prospektgemäß zuzuordnen gewesen ist, und der Holdinggesellschaft als Erwerber einer Beteiligung in Höhe von 99% und einer (an die Verwaltungsgesellschaft weiterzugebenden) Ankaufsoption in Höhe von 1% der Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft geschlossenen Vertrag waren für die Übertragung der mit 600 Mio. GBP bewerteten Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft an die Holding- und an die Verwaltungsgesellschaft eine Zahlung über 301.642.938,00 GBP zu leisten und offene Kreditverbindlichkeiten in Höhe von insgesamt 284.975.242,00 GBP zu übernehmen. Daneben hat sich die Verkäuferin der durch die Prospektangaben gestützten Darstellung der Musterbeklagten zufolge auf den insgesamt mit 600.000.000 GBP angesetzten Kaufpreis vorausgezahlte Mieten und Mietzuzahlungen in Höhe von 13.069.787,00 GBP, Umsatzsteuererstattungen in Höhe von 291.696,00 GBP und „ausstehende Verbindlichkeiten“ in Höhe von 20.337,00 GBP anrechnen lassen.
Danach errechnete sich der für den Erwerb der Anteile an der Objektgesellschaft angesetzte Gesamtaufwand wie folgt:
Wert der Gesellschaftsanteile
£ 600.000.000,00
vorausgezahlte Mieten und Mietzuzahlungen
- £ 13.069.787,00
Umsatzsteuererstattungen
- £ 291.696,00
ausstehende Verbindlichkeiten
- £ 20.337,00
Zwischensumme
£ 586.618.180,00
Übernahme von Kreditverbindlichkeiten
- £ 284.975.242,00
Restkaufpreis
£ 301.642.938,00
(b) Die im Prospekt auf S. 88 für den Erwerb der Gesellschaftsanteile ausgewiesene Grunderwerbsteuer in Höhe von insgesamt rund 23.464.730,00 GBP ist ausweislich der vorstehenden Aufstellung auf der Basis des durch die Übernahme von Kreditverbindlichkeiten und die Zahlung durch Überweisung zu bestreitenden Anteils an dem Gesamtaufwand für die Übernahme der Gesellschaftsanteile in Höhe von 586.618.180,00 GBP errechnet worden. Bezogen auf diesen Betrag beläuft sich die insgesamt zu entrichtende Grunderwerbsteuer bei einem Steuersatz von (voraussichtlich) 4% auf rund 23.464.727 GBP. Dieser Betrag entspricht in etwa der Summe aus der den Prospektangaben zufolge rechnerisch auf die Holdinggesellschaft entfallenden Grunderwerbsteuer in Höhe von 23.344.070 GBP und der im Prospekt mit rund 120.660 GBP angegebenen Grunderwerbsteuer, der auf den von der Verwaltungsgesellschaft erworbenen Gesellschaftsanteil entfiel, dessen Kaufpreis im Prospekt mit anteiligen 3.016.429 GBP ausgewiesen ist (Prospekt S. 97).
Danach kann aus der im Prospekt ausgewiesenen Steuerlast insgesamt nicht auf einen von den Prospektangaben abweichenden (geringeren) Aufwand für den Erwerb der Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft geschlossen werden.
b) Dass der für den auf der Grundlage des Objektwerts der Immobilie angesetzte Aufwand für den Erwerb der Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft im Verkaufsprospekt tatsächlich nicht mit 600 Mio. GBP, sondern (nur) mit rund 575 Mio. GBP hätte angesetzt werden dürfen, kann auch nicht aus dem von der Musterklägerin in Bezug genommenen Schreiben der IVG Private Funds Management GmbH vom 24. Februar 2014 (Anlage Kap K 2, dort S. 2) hergeleitet werden.
Zwar heißt es in diesem Schreiben zur Frage danach, wie sich der an die Verkäuferin tatsächlich geleistete Zahlbetrag errechnet: „Dazu verweisen wir auf unseren 2. Geschäftsbericht vom 30.08.2009, in dem die Investitionsphase von 2007 – 2008 abgerechnet wurde. Sie finden dort den tatsächlichen Zahlbetrag in Höhe von 574.605.580 GBP.“ Der in diesem Schreiben in Bezug genommene Geschäftsbericht (Anlage Kap K 7, dort S. 6) weist den für den mittelbaren Erwerb der Immobilie aufzuwendenden Gesamtkaufpreis allerdings im Einklang mit den Prospektangaben mit 600.000.000 GBP aus. Der Geschäftsbericht führt hierzu aus: „Die Immobilie befindet sich im wirtschaftlichen Eigentum der […] (Objektgesellschaft). Der Gesamtkaufpreis betrug netto 600.000.000 [GBP]. Abzüglich der Kaufpreisreduzierung, die den vorausgezahlten Mieten und Mietzuzahlungen, dem Saldo aus Umsatzsteuernachzahlungen und -erstattungen sowie ausstehenden Verbindlichkeiten entspricht, betrug der tatsächlich gezahlte Kaufpreis 574.605.580 [GBP].“
Danach weist auch der erste Geschäftsbericht der Fondsgesellschaft keinen von den Prospektangaben abweichenden Gesamtaufwand für den mittelbaren Erwerb der Immobilie aus. Soweit der Anteil des Kaufpreises, der nicht durch Verrechnungen, sondern durch Zahlungen (oder Übernahme von Kreditverbindlichkeiten) zu begleichen war, in dem vorzitierten Schreiben und im Geschäftsbericht vom 30.08.2009 abweichend von der Prospektangabe mit insgesamt 574.605.580 GBP beziffert worden ist, führt auch dies nicht dazu, dass die von der Musterklägerin beanstandete Prospektangabe zu dem für den Anteilserwerb angesetzten Gesamtaufwand fehlerhaft ist.
c) Soweit die Musterklägerin mit Schriftsatz vom 22. August 2019 erstmals geltend macht, die von ihr angeführte, auf S. 86 abgedruckte Prospektpassage sei auch deshalb irreführend und fehlerhaft, weil der dort mit 600.000.000 GBP angegebene Aufwand für den Erwerb der Fondsimmobilie bzw. der entsprechenden Gesellschaftsanteile - wie vorstehend gezeigt - nicht vollständig durch eine an die Verkäuferin geleistete Zahlung in gleicher Höhe bestritten worden ist, sondern (angeblich) teils durch Verrechnung mit einer von der Verkäuferin geleisteten Mietvorauszahlung beglichen worden sei, dringt sie auch hiermit nicht durch. Der Umstand, dass ein Teil des mit 600 Mio. GBP bezifferten Erwerbsaufwandes nicht durch Auszahlung eines Betrages in gleicher Höhe an die Verkäuferin der Anteile an der Objektgesellschaft geleistet worden sein mag, sondern auf diesen Betrag Gegenforderungen der Anteilserwerber in Anrechnung gebracht werden konnten, die auf diese Art und Weise im Wege der Verrechnung erfüllt worden sind, stellt die im Prospekt angegebene und der Kalkulation der für den Erwerb der Fondsimmobilie einzusetzen Mittel zugrundeliegende Höhe des mit der Verkäuferin für den Erwerb der Gesellschaftsanteile ausgehandelten Betrages nicht infrage. Er betrifft vielmehr allein die Frage danach, auf welche Art und Weise der vereinbarte Kaufpreis letztlich getilgt worden ist.
Die von der Musterklägerin insoweit in Bezug genommene Prospektpassage (Prospekt S. 147f):
Der von der Käuferin (per Banküberweisung) in bar gezahlte Kaufpreis beträgt 301.642.938,00 GBP und entspricht dem anteiligen (also neunundneunzigprozentigen) Wert der Objektgesellschaft abzüglich Kreditverbindlichkeiten (284.975.242,00 GBP), einer Minderung für vorausgezahlte Mieten und Mietzuzahlungen der Verkäuferin (insgesamt 13.069.787,00 GBP), abzüglich Umsatzsteuernachzahlungen und zuzüglich Umsatzsteuererstattungen (positiver Saldo von 291.696,00 GBP) sowie schließlich abzüglich ausstehender Verbindlichkeiten (20.337,00 GBP). (Hervorhebung nur hier.)
weist die von der Musterklägerin vermisste Klarstellung einer Verrechnung zu Tilgungszwecken transparent aus und kann bei verständiger Würdigung und in der Zusammenschau mit der Darstellung der Mieteinnahmen für das Jahr 2007 in dem als Anlage MB 1 + 3 – 7 vorgelegten Geschäftsbericht (dort S. 7 und 9) – anders als die Musterklägerin zuletzt im Termin zur mündlichen Verhandlung geltend gemacht hat - auch nicht dahin aufgefasst werden, dass sowohl der Kaufpreis gemindert, als auch auf Mietvorauszahlungen verzichtet worden wäre. Sie ist vielmehr dahin zu verstehen, dass sich die Zahlungsverpflichtung der Erwerber der Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft um diejenigen Mietzahlungen reduziert („gemindert“) hat, die bereits vor dem Stichtag der Übertragung der Gesellschafteranteile vorausgezahlt worden waren und daher an sich den Erwerbern zugestanden hätten. So heißt es hierzu in dem von den Musterbeklagten zu 1 und 3 vorgelegten Geschäftsbericht für das Jahr 2007 auf S. 7: „Der Gesamtkaufpreis betrug 600.000.000 £. Abzüglich der Kaufpreisreduzierung, die den vorausgezahlten Mieten und Mietzuzahlungen […] entspricht, betrug der tatsächlich gezahlte Kaufpreis 574.505.580 £“. Auf S. 9 des vorgenannten Geschäftsberichts wird sodann im Zusammenhang mit den erzielten Mieteinnahmen ausgeführt: „Die Objektgesellschaft hat für das Geschäftsjahr 2007 Mieterträge in Höhe von insgesamt 23.524.171 £ erwirtschaftet. Darin enthalten sind die vorab mit dem Kaufpreis verrechneten Mietvorauszahlungen […]“ (Hervorhebung nur hier). Hieraus folgt, dass ein Teil der Kaufpreiszahlung für Mieteinnahmen einbehalten und verbucht worden ist, die sonst von der Verkäuferin noch an die Erwerber der Gesellschafteranteile auszukehren gewesen wären.
d) Es ist ferner nicht zu beanstanden, dass der Gesamtaufwand für den Erwerb der Fondsimmobilie auf der Basis des ausgehandelten Kaufpreises kalkuliert und der Prospektdarstellung zugrunde gelegt worden ist. Ist ein Teil des Kaufpreises nicht durch Überweisung eines entsprechenden Betrages sondern durch Verrechnung mit einer Gegenforderung beglichen worden, die - wie die Musterklägerin selbst hervorhebt – anderenfalls an die Erwerber der Gesellschaftsanteile weiterzureichen und der Fondsgesellschaft (und dem Joint-Venture-Partner) zugutegekommen wäre, führte dies nicht dazu, dass die Erwerber der Gesellschaftsanteile an der Fondsgesellschaft einen geringeren Betrag aufzuwenden gehabt hätten, sondern allenfalls dazu, dass ein Teil des für den Erwerb der Fondsimmobilie kalkulierten Betrages stattdessen intern als bereits geleistete Mietvorauszahlung zu verbuchen war. Es ist daher auch unter diesem Gesichtspunkt weder ersichtlich, dass im Verkaufsprospekt ein zu hoher Erwerbsaufwand veranschlagt worden wäre, noch dass dies zulasten der Einnahmen der Objektgesellschaft und damit auch der Fondsgesellschaft ging.
e) Sofern die Musterklägerin außerdem in Abrede stellen will, dass die Erwerber der Objektgesellschaft den für die Gesellschafteranteile zu leistenden Betrag tatsächlich teils im Wege der Verrechnung beglichen haben, ist nicht dargetan, aus welchen Gründen diese im Prospekt auf S. 147f. auch ausdrücklich offengelegte Darstellung unbeschadet der gleichlautenden Angaben in dem von ihr vorgelegten Geschäftsbericht (Anlage Kap K 7, dort S. 6) unzutreffend sein soll. Bei dieser Sachlage ist auch dem von der Musterklägerin hierzu angetretenen Beweis, der auf eine Ausforschung hinausliefe und zudem nach dem eigenen Vortrag der Musterklägerin nur dem Beleg für eine „für möglich gehaltene“ Darstellung dienen soll, nicht nachzugehen.
f) Soweit die Musterklägerin mit Schriftsatz vom 22. August 2019 außerdem auf (vermeintliche) Widersprüche zwischen dem im Prospekt auf S. 151 angegebenen Verwendungszweck des in unterschiedlichen Teilbeträgen an die Objektgesellschaft, die Holdinggesellschaft und den Joint-Venture-Partner ausgezahlten Senior Loan und den tatsächlichen Mittelabflüssen anlässlich des Erwerbs der Fondsimmobilie aufzeigen will, ist hiermit kein Prospektmangel angesprochen, der das von ihr formulierte Feststellungsziel, nach dem „die Angaben, die der Prospekt zu dem für den mittelbaren Erwerb der Fondsimmobilie aufzuwendenden Betrag in Höhe von 600 Mio. GBP enthält, unrichtig, irreführend und unvollständig“ sein sollen, betrifft.
g) Die Musterklägerin kann sich schließlich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass der Gesamtaufwand für den Erwerb der Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft in dem Verkaufsprospekt deshalb nicht zutreffend dargestellt sei, weil der Prospekt nicht hinreichend offenlege, dass von dem für den Erwerb der Gesellschaftsanteile kalkulierten Gesamtaufwand in Höhe von 600 Mio. GBP ein Teilbetrag in Höhe von 25 Mio. GBP auf ein Wechselkurssicherungsgeschäft entfallen sei. Dass die Fondsgesellschaft und der Joint-Venture-Partner tatsächlich einen Betrag in Höhe von 25 Mio. GBP für ein Wechselkurssicherungsgeschäft (oder wie die Musterklägerin im Verhandlungstermin angedeutet hat: für die Swap-Vereinbarungen) aufgewandt hätten, kann den von der Musterklägerin in Bezug genommenen Prospektpassagen nicht entnommen werden und ist mit dem von der Musterklägerin hierzu Vorgetragenen auch nicht nachvollziehbar dargelegt.
Zwar enthält der Verkaufsprospekt im Zusammenhang mit der Darstellung der auf den Erwerb der Anteile an der Objektgesellschaft entfallenden Grunderwerbsteuer den Hinweis:
Auf den Wert des gemeinsam mit der Beteiligung erworbenen Wechselkurssicherungsgeschäftes (vgl. „Rechtliche Grundlagen“, C. Vertrag über Erwerb von Anteilen an der Objektgesellschaft auf S. 147 ff.) fällt keine SDLT an. Hierdurch reduziert sich der tatsächlich zu leistende Betrag der SDLT für den neunundneunzigprozentigen Anteil […].
und ist den vorstehend in Bezug genommenen Erläuterungen zu dem „Vertrag über Erwerb von Anteilen an der Objektgesellschaft“ unter der Zwischenüberschrift „Währungsabsicherungsgeschäft“ zu entnehmen (Prospekt S. 148 f.):
Aufgrund der zum Zeitpunkt des Erwerbs günstigeren Zinskonditionen eines in Schweizer Franken aufgenommenen Darlehens gegenüber einer Finanzierung in Britischen Pfund wurde im Rahmen der Fondskonzeption entschieden, das langfristige Darlehen in Höhe von insgesamt 183 Mio. GPB in Schweizer Franken in Höhe von umgerechnet 441,3 Mio. CHF aufzunehmen. Dies führt zu einer höheren Liquidität der Fondsgesellschaft während der geplanten Laufzeit. Da für die Zins- und Tilgungsleistungen ein Umtauschrisiko (GBP / CHF) besteht, ist durch ein Währungsabsicherungsgeschäft (Hedging) das Umtauschrisiko während der Laufzeit weitgehend abgesichert worden (vgl. „Risiken der Beteiligung“, S. 34).
Die Verkäuferin hat sich verpflichtet, für die genannte Absicherung des Währungsrisikos aus der in CHF ausgereichten Endfinanzierung des Ankaufs der Gesellschaftsanteile zu sorgen.
Dass auf diesen Teil der mit der Verkäuferin insgesamt anlässlich des Erwerbs der Anteile an der Objektgesellschaft getroffenen Vereinbarungen ein anteiliger Kaufpreis in Höhe von 25 Mio. GBP entfiele, ist den vorstehenden Prospektpassagen indes nicht zu entnehmen. Aus diesen geht vielmehr – wie die Musterbeklagte zu 4 zu Recht geltend macht – nur hervor, dass sich das vereinbarungsgemäß mit dem Erwerb der Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft einhergehende Wechselkurs- bzw. Währungsabsicherungsgeschäft zugunsten der Erwerber der Gesellschaftsanteile steuermindernd ausgewirkt hat. Gegenteiliges hat die Musterklägerin auch mit der von ihr auf der vorgenommenen Rückrechnung von der im Prospekt ausgewiesenen Grunderwerbsteuer auf einen vermeintlich von den Prospektangaben abweichenden Aufwand für den mittelbaren Erwerb der Fondsimmobilie nicht schlüssig dargetan.
- Feststellungsziel zu I. c) – Angaben zur Erlösverteilung und zur Besicherung des von der ...gegebenen Darlehens
Der Verkaufsprospekt stellt weder die Reihenfolge der Verteilung des Kaufpreises im Falle einer Immobilienveräußerung unrichtig, irreführend oder unvollständig dar, noch bestehen auf der Grundlage des hierzu von der Musterklägerin Vorgetragenen greifbare Anhaltspunkte dafür, dass die Prospektdarstellung hinsichtlich einer bevorrechtigten Besicherung des von der .... an den Joint-Venture-Partner ausgereichten Darlehens über 52 Mio. GBP unzutreffend wäre.
a) Die Musterklägerin macht ohne Erfolg geltend, die im Prospekt auf S. 146 aus der Sicht der Holdinggesellschaft gegebenen Erläuterungen zu einer beabsichtigten Ergebnisverteilung und zur Verwendung von Ausschüttungen seien hinsichtlich der dort vorgesehenen Reihenfolge der Verteilung der aus einer Veräußerung der Fondsimmobilie oder der Veräußerung der Anteile an der Objektgesellschaft erzielten Erlöse unzutreffend, weil die ....im Anschluss an die Veräußerung der Fondsimmobilie im Jahre 2014 aus dem erzielten Veräußerungserlös in Höhe von 726 Mio. GBP nicht erst – wie in der Darstellung der Erlösverteilung vorgesehen – nach der Fondsgesellschaft an siebter Stelle bis zum Betrag der an den Joint-Venture-Partner ausgereichten Darlehensvaluta über 52 Mio. GBP berücksichtigt worden sei, sondern tatsächlich vorrangig vor der Fondsgesellschaft 10% des erzielten Veräußerungserlöses erhalten habe.
aa) Für die Beurteilung der Vollständigkeit und Richtigkeit des Verkaufsprospektes ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Prospektherausgabe abzustellen. Dies gilt sowohl für die Beantwortung der Frage, ob eine Angabe im Verkaufsprospekt gemessen an dem seinerzeitigen Kenntnisstand der für den Prospekt Verantwortlichen zutreffend ist (Assmann in Assmann/Schütze, Handbuch des Kapitalanlagerechts, 4. Aufl. 2015 § 5 Rn. 42 f.), als auch für die Beantwortung der Frage, ob eine im Prospekt enthaltene Prognose durch sorgfältig ermittelte Tatsachen gestützt und - aus ex ante-Sicht - vertretbar ist (BGH, Urteil vom 23. April 2012 – II ZR 75/10, WM 2012, 1293-1298 Rn. 17 f. nach juris). Später gewonnene Erkenntnisse oder spätere Veränderungen der Verhältnisse sind daher nicht geeignet, einen Prospektfehler zu begründen (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 19. Dezember 2013 – 6 O 4055/13, Rn. 38 nach juris; BeckOGK/Herresthal, 1.1.2019, BGB § 311 Rn. 581).
bb) Nach diesen Maßstäben weist der Verkaufsprospekt hinsichtlich der von der Musterklägerin in Bezug genommenen Darstellung der Erlösverteilung keinen Fehler auf.
(1) Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die von ihr beanstandeten Angaben zur beabsichtigten Erlösverteilung bereits im Zeitpunkt der Prospektherausgabe unzutreffend gewesen wären, legt die Musterklägerin nicht dar. Dies lässt sich – anders als die Musterklägerin andeutet – auch nicht aus dem Umstand herleiten, dass diejenigen Gläubiger, deren Ansprüche auf Rückzahlung eines an die an der Verwirklichung des Investitionsvorhabens beteiligten Gesellschaften ausgereichten Darlehens durch Bestellung eines Grundpfandrechts (an der Fondsimmobilie) gesichert gewesen sind, für den Fall der nicht vertragsgemäßen Rückführung der Darlehensvaluta eine Verwertung der Immobilie zum Zwecke der Befriedigung ihrer Ansprüche aus den Darlehensverträgen erzwingen konnten.
Zunächst ist festzuhalten, dass sich die von der Musterklägerin insoweit in Bezug genommene Prospektpassage nicht zu einer Erlösverteilung anlässlich einer von einem Gläubiger betriebenen zwangsweisen Verwertung der Fondsimmobilie verhält, sondern erkennbar auf eine prospektgemäße Veräußerung der Fondsimmobilie und Liquidation der Fondsgesellschaft zielt, die ausweislich der Prognoserechnungen und der diesbezüglichen Erläuterungen für das Ende des Jahres 2019 in Aussicht genommen worden ist (vgl. Prospekt S. 116 f.).
Hinzu kommt, dass dem Vortrag der Musterklägerin auch nicht zu entnehmen ist, aus welchen Gründen eine zwangsweise Verwertung der Fondsimmobilie, an der den hierzu im Prospekt im Abschnitt „Risiken der Beteiligung“ unter der Zwischenüberschrift „E. Risiken aus Finanzierungsverträgen“ gegebenen Erläuterungen zufolge (Prospekt S. 29) und ausweislich der Auflistung der bestellten Sicherheiten im Abschnitt „Rechtliche Grundlagen“ unter der Zwischenüberschrift „III. Langfristige Endfinanzierung (Senior Loan)“ (Prospekt S. 151 f.) in erster Linie zugunsten des Kreditinstitutes, das den Senior Loan ausgereicht hatte, Sicherheiten bestellt worden sind, zu einer abweichenden Erlösverteilung hätte führen müssen. Vielmehr geht aus dem an die Anleger gerichteten Schreiben der Fondsgesellschaft vom 29. September 2015 (Anlage MB 1 + 3 – 1 = Anlage Kap MB 4 - 3) hervor, dass auch nach der Anordnung der Zwangsverwaltung der Fondsimmobilie und ihrer Veräußerung auf Betreiben der Gläubigerbanken zunächst an der im Prospekt vorgesehenen Erlösverteilung festgehalten worden ist. Eine abweichende Erlösverteilung, die in erster Linie dem Joint-Venture-Partner und nur mittelbar der ...zugutekam, ist danach erst aufgrund einer Vergleichsvereinbarung zwischen der Fondsgesellschaft und dem Joint-Venture-Partner in Aussicht genommen worden, aufgrund derer letzterer mit Rücksicht auf eine (behauptete) Pflichtverletzung im Innenverhältnis einen höheren Anteil an dem Veräußerungserlös erhalten sollte, der sodann zur Abgeltung der gegenüber der ...eingegangenen Darlehensverbindlichkeiten eingesetzt werden sollte. Etwas anderes geht auch aus dem von der Musterklägerin als Anlage Kap K 29 vorgelegten Schreiben der Fondsgesellschaft bzw. der ...vom 8. März 2016 nicht hervor. Vielmehr entspricht die dort mitgeteilte Erlösverteilung der Regelung wie sie in der Beschlussvorlage mit Schreiben vom 29. September 2015 (Anlage MB 1 + 3 - 1) vorgeschlagen worden ist.
(2) Ein Prospektfehler kann hinsichtlich der Angaben zur Erlösverteilung auch nicht daraus hergeleitet werden, dass der Erlös aus der Veräußerung der Immobilie letztlich abweichend von den Prospektangaben verteilt worden ist. Denn dieser Umstand hatte seine Grundlage ausweislich des vorzitierten Schreibens der Fondsgesellschaft und eines weiteren Schreibens vom 2. November 2015 (Anlage MB 1 + 3 – 2) darin, dass die von der Fondsgesellschaft einberufene außerordentliche Gesellschafterversammlung vom 29. Oktober 2015 der von der im Prospekt vorgesehenen Rangfolge abweichenden Erlösverteilung zur Vermeidung einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Joint-Venture-Partner zugestimmt hat.
b) Soweit die Musterklägerin weiter geltend gemacht hat, auch das Darlehen in Höhe von 52 Mio. GBP, das dem Joint-Venture-Partner von der ...gewährt worden ist, sei (schon im Zeitpunkt der Prospektherausgabe) durch ein an der Fondsimmobilie bestelltes Grundpfandrecht gesichert gewesen, so dass (auch) die ...dazu in der Lage gewesen sei, eine Verwertung der Fondsimmobilie (und eine von den Prospektangaben abweichende Erlösverteilung) zu erzwingen, wird diese – von den Musterbeklagten bestrittene Darstellung – durch das von der Musterklägerin vorgelegte Schreiben vom 10. Juli 2014 (Anlage Kap K 3) nicht gestützt.
Die Anlage 1 zu diesem Schreiben verhält sich weder dazu, auf welches der der Holdinggesellschaft, der Verwaltungsgesellschaft und dem Joint-Venture-Partner gewährten Darlehen die nach den in den „Veräußerungsszenarien“ angegebene jeweils noch zu tilgende Restdarlehensvaluta (nebst Zinsen) entfällt, noch dazu, welche Sicherheiten für diese Darlehen jeweils bestellt worden sind. Das Schreiben lässt auch nicht erkennen, dass mit dem in der Anlage 1 angesprochenen in Höhe von noch 47,9 Mio. GBP valutierenden Darlehen der Kredit gemeint wäre, der dem Joint-Venture-Partner von der ...gewährt worden ist. Schließlich besagt der in der Anlage 1 gegebene Hinweis auf eine zweitrangige Besicherung dieses Darlehens nichts darüber, an welchem Sicherungsgut welche Art von Sicherheit bestellt worden ist, so dass die von der Musterklägerin verfochtene Interpretation, nach der der ...zur Absicherung des an den Joint-Venture-Partner ausgereichten Darlehens ein Grundpfandrecht an der Fondsimmobilie bestellt worden sei, durch den Inhalt der Anlage 1 zum Schreiben vom 10. Juli 2014 nicht getragen wird. Gegen eine solche Lesart spricht – wie bereits ausgeführt – ferner das von der Musterbeklagten zu 2 vorgelegte Schreiben der ...vom 24. Februar 2014 (Anlage Kap B 5, dort S. 3), nach dem der von der ...an den Joint-Venture-Partner ausgereichte Kredit nicht über die Fondsimmobilie abgesichert gewesen ist.
Nachdem die Musterklägerin an ihrer Behauptung, der ...sei ein Grundpfandrecht bestellt worden, ihrem Vortrag aus dem Schriftsatz vom 22. August 2019 zufolge nicht länger festhält, war auch den diesbezüglichen Beweisantritten der Musterklägerin nicht nachzugehen.
c) Die Musterklägerin kann auch nicht mit Erfolg darauf verweisen, die Prospektdarstellung zur Erlösverteilung sei fehlerhaft, „weil dort in der vierten Ebene nicht darauf hingewiesen werde, dass für das Darlehen der ...weder eine Tilgung noch eine Zinszahlung vorgesehen“ sei und die gesamte Darlehensvaluta nebst Zinsen im Zeitpunkt der (beabsichtigten) Veräußerung der Fondsimmobilie noch in voller Höhe valutiere, mit der Folge, dass die Angabe auf S. 146 des Prospekts nach der
Die zur Ausschüttung zur Verfügung stehenden Erlöse aus der Veräußerung der Immobilie der Objektgesellschaft beziehungsweise aus der Veräußerung der Anteile an der Objektgesellschaft […] mit denselben Annahmen ermittelt wie unter b) dargestellt und wie folgt verwendet {werden]:
[…]
- viertens zur Tilgung der im Zusammenhang mit der Refinanzierung der Einlageverpflichtung des Joint-Venture-Partners gegenüber ...geschuldeten Verbindlichkeiten in Höhe von bis zu 30.000.000,00 GBp, (Hervorhebung nur hier.)
erkennbar unzutreffend sei.
Diese Beanstandung ist schon nicht von dem der Entscheidung zugrunde zu legenden Feststellungsziel zu I. c) umfasst, so dass sie nicht Gegenstand der im vorliegenden Verfahren zu treffenden Feststellungen sein kann.
Der Senat erlaubt sich lediglich ergänzend den Hinweis, dass die für das von der ...gegebene Darlehen vereinbarten Konditionen nichts mit der Darstellung der Erlösverteilung zu tun haben, die für den Fall der prospektgemäßen Veräußerung im Verkaufsprospekt vorgesehen ist. Auch der von der Musterklägerin gezogene Schluss, nach dem aus dem Umstand, dass das von der .... an den Joint-Venture-Partner ausgereichte Darlehen einschließlich der Zinsen - wie sie behauptet - endfällig zu tilgen gewesen sei, folge, dass die Darstellung, nach der die .... aus einer Erlösverteilung lediglich bis zu einem Betrag in Höhe von 30.000.000,00 GBP berücksichtigt wird, unzutreffend sein müsse, ist nicht nachzuvollziehen. Vielmehr geht aus der im Prospekt gewählten Formulierung unmissverständlich hervor, dass der Betrag, den die ...aus der Erlösverteilung erhalten soll auf „bis zu“ 30 Mio. GBP gedeckelt ist und kann aus einer etwa später vereinbarten abweichenden Erlösverteilung - wie bereits ausgeführt - kein Prospektfehler hergeleitet werden.
- Feststellungsziel zu I. d) – Risiken und Besonderheiten der Swap-Geschäfte
Der von der Musterklägerin insoweit als „unrichtig, irreführend und verharmlosend“ angegriffene Verkaufsprospekt enthält weder unzureichende Angaben zu den sich aus dem prospektgemäßen Abschluss von Swap-Geschäften etwa ergebenden Risiken, noch stellt er diese irreführend oder verharmlosend dar.
a) Die Musterklägerin macht ohne Erfolg geltend, der Verkaufsprospekt, der im Abschnitt „Risiken der Beteiligung“ keine gesonderte Darstellung der im Zusammenhang mit der Verwirklichung des Investitionsvorhabens abgeschlossenen Swap-Geschäfte enthalte, hebe die mit solchen Geschäften verbundenen Risiken nicht hinreichend hervor.
aa) Auf der Grundlage des hierzu von der Musterklägerin Vorgetragenen lässt sich zunächst nicht feststellen, dass die Fondsgesellschaft oder die übrigen an der Verwirklichung des Investitionsvorhabens beteiligten Gesellschaften Zins-Swap-Geschäfte abgeschlossen hätten, die (hoch)spekulativen Charakter gehabt und deshalb besondere Risiken für den Erfolg des Anlagekonzepts und den einzelnen Anleger mit sich gebracht hätten.
Hiervon kann – anders als die Musterklägerin meint – nicht schon deshalb ausgegangen werden, weil die vorzeitige Veräußerung der Fondsimmobilie und die hiermit verbundene vorzeitige Rückführung der zur Finanzierung des Investitionsvorhabens aufgenommenen Darlehen auch mit einer vorzeitigen Beendigung abgeschlossener Swap-Vereinbarungen einhergegangen ist, die - insoweit unstreitig - den Liquidationserlös schmälernde Zusatzkosten in beträchtlicher Höhe ausgelöst hat. Vielmehr kommt es für die Beantwortung der Frage danach, ob den prospektgemäß zwischen den jeweiligen Darlehensnehmern und der kreditgebenden Bank abgeschlossenen Zins-Swap-Vereinbarungen besondere Risiken innegewohnt haben, auf die der Anleger für eine informierte Anlageentscheidung gesondert hinzuweisen war, darauf an, ob den von der Musterklägerin angesprochenen Zins-Swap-Geschäften bereits im Zeitpunkt der Prospektherausgabe strukturelle Risiken innewohnten, die gesondert aufklärungspflichtig gewesen sind. Dies war – worauf die Musterbeklagten zutreffend hinweisen – nicht der Fall.
(1) Die Musterklägerin macht insoweit geltend, dass im Zusammenhang mit der Finanzierung des Investitionsvorhabens (wenigstens) fünf Zins-Swap-Vereinbarungen zwischen den finanzierenden Banken (einem Bankenkonsortium unter Führung der ... ) und den jeweiligen Darlehensnehmern (der Holding-, der Verwaltungsgesellschaft und dem Joint-Venture-Partner) abgeschlossen worden sind, die sowohl die in CHF ausgereichte Darlehensvaluta als auch die in GBP ausgereichte Darlehensvaluta betrafen. Gegenteiliges haben auch die Musterbeklagten nicht geltend gemacht. Diese Zins-Swap-Vereinbarungen werden im Abschnitt „Rechtliche Grundlagen“ im Zusammenhang mit der langfristigen Endfinanzierung (dem Senior Loan) (Prospekt S. 150 f.) wie folgt dargestellt:
- in Höhe von 391.917.500,00 CHF (entsprechend 162,5 Mio. GBP) und in Höhe von weiteren 162,5 Mio. GBP an die Objektgesellschaft zur Umfinanzierung eines Darlehens der ...(„Umfinanzierung“),
- in Höhe von 30 Mio. GBP an den Joint-Venture-Partner zur Finanzierung des Anteilserwerbs an der Objektgesellschaft.
Die Verzinsung aller Darlehensteilbeträge erfolgt variabel (3-Monats-CHF- beziehungsweise GBP-LIBOR) zuzüglich einer Marge, die für die in CHF ausgereichten Teilbeträge 0,5 Prozent p. a. und für die in GBP ausgereichten Darlehensteilbeträge 0,83 Prozent p. a. beträgt. […] Das Zinsänderungsrisiko wird für jeden Teilbetrag über ein Zinssicherungsgeschäft (Swap-Vereinbarung) mit dem Kreditinstitut abgesichert. Durch diese Vereinbarung hat die Fondsgesellschaft die Sicherheit, dass sich der Zinssatz über die geplante Laufzeit ausschließlich in der bereits jetzt bekannten Höhe verändert. Unter der Swap-Vereinbarung zahlen die Darlehensnehmer einen fest vereinbarten Zinssatz an das Kreditinstitut und erhalten im Gegenzug die Mittel, die erforderlich sind, um den im Darlehensvertrag vereinbarten variablen Zinssatz zu zahlen. Das Swap-Geschäft ist laufzeitkongruent mit dem Darlehensvertrag; es kann vorher nicht ordentlich gekündigt werden. […] (Hervorhebung nur hier).
Nach dieser Darstellung, deren inhaltliche Richtigkeit durch den Vortrag der Musterklägerin nicht infrage gestellt wird, war für alle Tranchen aus dem Senior Loan mit der kreditgebenden Bank eine variable Verzinsung vereinbart und diente der Abschluss der Zins-Swap-Vereinbarungen dazu, das sich hieraus ergebende Zinsänderungsrisiko zum Zwecke der besseren Planungssicherheit zu begrenzen. Der vorstehend wiedergegebenen Erläuterung der Zins-Swap-Vereinbarungen zufolge waren die im Prospekt offengelegten Zins-Swap-Geschäfte ferner laufzeitkongruent zu den Darlehensverträgen.
(2) Derartige Zins-Swap-Vereinbarungen begründen keine hochspekulative Zinswette, sondern haben die Absicherung des Kreditnehmers eines variabel verzinslichen Darlehens gegen (im Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages nicht zuverlässig vorhersehbare) Zinssteigerungen zum Ziel, das durch einen Tausch der bestehenden darlehensvertraglichen Verpflichtung zur Zahlung eines variablen Zinssatzes gegen die Verpflichtung zur Zahlung eines festen Zinssatzes erreicht werden soll. Ein solches Geschäft stellt kein besonders riskantes Spekulationsgeschäft dar. Vielmehr wird zum Zwecke der Planungssicherheit des Fonds lediglich ein virtueller fester Zinssatz vereinbart, um dem bestehenden Risiko des Steigens des variabel vereinbarten Zinssatzes zu begegnen (OLG Frankfurt, Urteil vom 28. November 2014 – 19 U 83/14, WM 2015, 274 – 277 Rn. 56; OLG Hamm, Beschluss vom 30. April 2015 – I-34 U 155/14, Rn. 95 jeweils nach juris).
Wird eine Zins-Swap-Vereinbarung - wie hier - laufzeitkongruent zu einem variabel verzinslichen Darlehen abgeschlossen, führt dies auch nicht dazu, dass die Darlehensnehmer ein unbegrenztes zusätzliches Risiko übernehmen. Existiert ein solches konnexes Grundgeschäft mit gegenläufigem Risiko, so dient ein Zinssatz-Swap-Vertrag nicht der spekulativen Übernahme einer offenen Risikoposition, sondern bezweckt allein den "Tausch" einer variabel verzinslichen Mittelaufnahme in eine festverzinsliche Verschuldung unter gleichzeitigem Verzicht auf die Teilhabe an einer günstigen Entwicklung des Zinsniveaus. Dabei ist das den Darlehensnehmer treffende Risiko von vornherein auf die Differenz zwischen den vereinbarten festen Zinssätzen und den ohne Abschluss der Swap-Vereinbarung aus eigenen Mitteln aufzubringenden variablen Zinsen beschränkt (BGH, Urteil vom 22. März 2011 – XI ZR 33/10, BGHZ 189, 13-32 Rn. 26; Urteil vom 28. April 2015 – XI ZR 378/13, BGHZ 205, 117-150, Rn. 42 jeweils nach juris).
(3) Auf Zinssicherungsvereinbarungen, wie sie hier in Rede stehen, sind - mangels vergleichbarer Interessenlage - auch die Anforderungen, die der Bundesgerichtshof für die Risikoaufklärung im Zusammenhang mit spekulativen Swap-Geschäften, die unmittelbar von einem Anleger auf Empfehlung einer beratenden Bank abgeschlossenen werden, aufgestellt hat, nicht zu übertragen.
Zwar hat eine beratende Bank bei Swap-Verträgen im Zweipersonenverhältnis - und damit unabhängig von deren konkreten Bedingungen - grundsätzlich unter dem Gesichtspunkt eines schwerwiegenden Interessenkonflikts die Pflicht, über die Einpreisung eines anfänglichen negativen Marktwerts, d.h. der den Nettogewinn und die Kosten der Bank umfassenden Bruttomarge, sowie über dessen Höhe aufzuklären. Dies gilt jedoch bereits im Zweipersonenverhältnis nicht, wenn der Swap-Vertrag - wie hier - nur dazu dient, die Konditionen eines konnexen Kreditverhältnisses abzuändern (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2016 – XI ZR 292/14, juris Rn. 13 m.w.N.). Denn in diesem Fall verändern Bank und Kunde durch die Vereinbarung eines Zinssatz-Swap-Vertrags wirtschaftlich lediglich die Konditionen des Darlehensvertrags und muss der Kunde bei normativ-objektiver Betrachtung damit rechnen, dass die Bank als Darlehensgeberin nicht nur mit dem Darlehensgeschäft, sondern auch mit dem wirtschaftlich einer Änderung der Bedingungen des Darlehensvertrags gleichkommenden Zinssatz-Swap-Geschäft eigennützige Interessen verfolgt (BGH, Urteil vom 22. März 2016 – XI ZR 425/14, WM 2016, 821-827 Rn. 27 nach juris).
Hinzu kommt, dass es im Streitfall nicht darum geht, dem Darlehensnehmer die Verdienstinteressen der beratenden Bank und die sich aus einem anfänglichen negativen Marktwert für den Darlehensnehmer etwa ergebenden Nachteile offenzulegen, sondern allein darum, dem der Fondsgesellschaft beitretenden Anleger die für eine informierte Anlageentscheidung erforderlichen Informationen über die Finanzierung zu verschaffen, die der Beschaffung der konzeptgemäß für den Erwerb der Fondsimmobilie einzusetzenden Fremdmittel zugrunde liegt.
(4) Den an eine solche Aufklärung zu stellenden Anforderungen ist mit den hierzu im Verkaufsprospekt enthaltenen Angaben – anders als die Musterklägerin meint - (auch) hinsichtlich der Erläuterung der zum Zwecke der Begrenzung des Zinsänderungsrisikos abgeschlossenen Zins-Swap-Vereinbarung genüge getan.
Der Verkaufsprospekt stellt auf S. 151 im Einzelnen dar, welche Zinszahlungsverpflichtungen die Darlehensnehmer anlässlich des Abschlusses des Vertrages über die Gewährung des Senior Loan eingegangen sind, welche Marge die kreditgebende Bank auf den vereinbarten variablen Zinssatz in Bezug auf die in CHF ausgereichten Tranchen und in Bezug auf die in GBP ausgereichten Tranchen aufgeschlagen hat und welche Zinszahlungen die Darlehensnehmer der jeweiligen aus dem Senior Loan ausgekehrten Tranchen aufgrund der verschiedenen Zins-Swap-Vereinbarungen zu leisten hatten, wobei der Anleger bereits im Zusammenhang mit der Erläuterung des Investitions- und Finanzierungsplans auf der Ebene der Fondsgesellschaft (Prognose) (Prospekt S. 91) und sodann im Zusammenhang mit der Erläuterung der „Prognose-Rechnung“ (Prospekt S. 117) darauf hingewiesen wird, dass insbesondere das Zinsänderungsrisiko für die in CHF aufgenommenen Darlehen durch ein Zinssicherungsgeschäft (Swap-Vereinbarung) abgesichert ist. Den Erläuterungen auf S. 151 des Prospekts ist ferner zu entnehmen, dass den Darlehensnehmern im Gegenzug zu der Zahlung eines fest vereinbarten Zinssatzes der für die Abgeltung der tatsächlich anfallenden variablen Zinsen erforderliche Geldbetrag zur Verfügung gestellt wird.
Mit diesen Informationen werden dem Durchschnittsanleger die mit dem Abschluss der Darlehensverträge und der begleitenden Zins-Swap-Vereinbarungen einhergehenden Zinszahlungsverpflichtungen so vor Augen geführt, dass er dazu in die Lage versetzt wird, sich ein Bild von der zu erwartenden Zinslast, dem Verdienstinteresse der kreditgebenden Bank und der Bedeutung der Zins-Swap-Vereinbarungen für die konzeptgemäße Tilgung der Darlehensverbindlichkeiten zu verschaffen. Einer Aufnahme der gesamten Swap-Bedingungen in den Verkaufsprospekt und einer weitergehenden Aufklärung über das Chancen-Risiko-Profil der Zins-Swap-Vereinbarungen einschließlich eines etwaigen anfänglichen negativen Marktwertes der Vereinbarung bedurfte es bei dieser Sachlage nicht (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 27. Juni 2012 – 9 U 140/11, WM 2012, 1825 Rn. 31 f. nach juris).
(5) Soweit die Musterklägerin mit Schriftsatz vom 22. August 2019 geltend macht, die vorliegend geschlossenen Zins-Swap-Vereinbarungen wiesen hinsichtlich der in CHF aufgenommenen Darlehen deshalb ein besonderes (und daher gesondert aufklärungspflichtiges) Risiko auf, „weil die Ausgleichszahlung in CHF berechnet und nunmehr zu sehr schlechten Kursen in GBP umgerechnet“ werde, ist hiermit nicht ein aus den Zins-Swap-Vereinbarungen herrührendes besonderes Risiko, sondern das Wechselkursrisiko angesprochen, das jedem Geschäft innewohnt, bei dem die Mittel zur Tilgung eines Darlehens in einer anderen Währung aufzubringen sind. Auf dieses Wechselkursrisiko weist der Prospekt unter anderem auf S. 34 unter dem Stichwort „5. Wechselkursrisiko“ hin. Die Risiken, die sich daraus ergeben, dass die Fondsgesellschaft und der Joint-Venture-Partner ihre Einnahmen aus der Vermietung der Fondsimmobilie in GBP erzielen und die Darlehen (teilweise) in CHF zurückzuführen sind, werden dem Anleger in dem Verkaufsprospekt wie im Zusammenhang mit dem die vereinbarten Währungsabsicherungen betreffenden Feststellungsziel zu I. j) ausgeführt wird, hinreichend vor Augen geführt.
bb) Die Musterklägerin macht ferner vergeblich geltend, der Verkaufsprospekt stelle die Risiken und Besonderheiten der Swap-Geschäfte des Fonds deshalb unzureichend dar, weil es an einer gesonderten Darstellung der „besonderen Risiken, die mit einer vorzeitigen Kündigung eines Swap-Vertrages“ einhergingen, fehle.
Vielmehr weist der Verkaufsprospekt den Durchschnittsanleger bei der insoweit gebotenen Gesamtbetrachtung (vgl. BGH, Beschluss vom 23. Oktober 2018 – XI ZB 3/16, WM 2019, 20 Rn. 40; Urteil vom 9. Mai 2017 – II ZR 344/15, WM 2017, 1252 Rn. 17; Urteil vom 18. September 2012 – XI ZR 344/11, BGHZ 195, 1-22 Rn. 23 jeweils nach juris) der in ihm zur Frage der zusätzlichen Belastungen, die für die Darlehensnehmer und damit für das Fondsvermögen mit einer vorzeitigen Beendigung der Darlehensverträge und der laufzeitkongruenten Zins-Swap-Vereinbarungen einhergehen können, getroffenen Einzelaussagen für eine informierte Anlageentscheidung ausreichend darauf hin, dass eine Beendigung der Darlehensverträge und der zur Absicherung des Zinsrisikos geschlossenen Swap-Geschäfte Vorfälligkeitsentschädigungen und sonstige Schadensersatzansprüche nach sich ziehen kann, die für den Fall, dass sie nicht mehr aus den liquiden Mitteln der Fondsgesellschaft aufgebracht werden können, zur Insolvenz und Liquidation der Fondsgesellschaft und im ungünstigsten Falle nicht nur zu einer Schmälerung des Liquidationserlöses, sondern auch zum Totalverlust der geleisteten Einlage führen können.
(1) Der Verkaufsprospekt führt hierzu im Abschnitt „Risiken der Beteiligung“ unter der Zwischenüberschrift „E. Risiken aus Finanzierungsverträgen“ aus (Prospekt S. 30):
„Bei Vertragsverletzungen, vorzeitiger Fälligstellung oder außerordentlicher Kündigung der Darlehen durch das finanzierende Kreditinstitut können, je nach Zinsentwicklung am Kapitalmarkt, hohe Vorfälligkeitsentschädigungen und Schadensersatzansprüche des finanzierenden Kreditinstitutes für die vorzeitige Auflösung der verkonditionierten Darlehensbeträge entstehen.“
Darüber hinaus weist der Prospekt den Anleger in der im Abschnitt „Rechtliche Grundlagen“ enthaltenen Darstellung der langfristigen Endfinanzierung (Senior Loan) im Zusammenhang mit der Erläuterung der auf die verschiedenen Darlehenstranchen zu erbringenden Zins- und Tilgungsleistungen (Prospekt S. 151) auf folgende Zusatzbelastungen bei vorzeitiger Rückführung der Darlehensvaluta hin:
„Im Fall vorzeitiger Tilgungen ist eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 0,75 Prozent des vor Fälligkeit zurückgeführten Betrages für Rückzahlungen innerhalb von zwei Jahren ab Valutierung, 0,5 Prozent des vor Fälligkeit zurückgeführten Betrages bei Rückzahlung innerhalb von vier Jahren ab Valutierung und 0,25 Prozent des vor Fälligkeit zurückgeführten Betrages bei Rückzahlung innerhalb von fünf Jahren ab Valutierung zu zahlen. Zusätzlich ist die Fondsgesellschaft im Fall vorzeitiger Tilgungen verpflichtet, Zinsschäden des Kreditinstitutes und sonstige Nachteile aus der vorzeitigen Rückführung, zum Beispiel aus der Zinsbindung unter der Swap-Vereinbarung, auszugleichen.“ (Hervorhebung nur hier)
Dass im Falle einer vorzeitigen Auflösung der Zins-Swap-Vereinbarungen zusätzlich Zahlungen zu erbringen sind, die sich (nachteilig) auf den Erfolg des Anlagekonzeptes auswirken können, ist schließlich auch den Erläuterungen zur Sensitivitätsanalyse zu entnehmen, in denen es unter der Zwischenüberschrift „Fremdfinanzierungszinsen“ (Prospekt S. 125) heißt:
„Die Zinskonditionen der langfristigen Darlehen sind über den gesamten Prognosezeitraum festgeschrieben, sodass sich Änderungen der Finanzierungszinsen während des Prognosezeitraumes nicht auf die Beteiligung der Fondsgesellschaft auswirken.
Eine Veränderung der Fremdfinanzierungszinsen – insbesondere für Darlehen in Schweizer Franken – hat jedoch Auswirkungen auf die Zahlung, die bei vorzeitiger Auflösung des Zins-Swaps zu leisten ist und somit auf die Höhe des Netto-Liquidationserlöses.“
Aus diesen Hinweisen wird in der gebotenen Zusammenschau hinreichend deutlich, dass sowohl eine vorzeitige Fälligstellung der Darlehen durch den Darlehensgeber als auch eine aus anderen Gründen erfolgte vorzeitige Tilgung der Darlehensvaluta oder eine vorzeitige Auflösung der Zins-Swap-Vereinbarungen die Verpflichtung zur Zahlung hoher Vorfälligkeitsentschädigungen oder vergleichbarer Ausgleichszahlungen für dem Kreditinstitut hierdurch entstehende Zinsausfälle nach sich ziehen kann. Damit ist auch den an einen Hinweis auf mögliche Ausgleichszahlungen bei der vorzeitigen Beendigung einer Zins-Swap-Vereinbarung zu stellenden Anforderungen genüge getan, zumal zwischen dem Risiko, im Falle der vorzeitigen Beendigung eines Darlehensvertrages mit langfristiger Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten zu müssen, und dem Risiko bei vorzeitiger Beendigung einer zum Zwecke der Begrenzung des Zinsänderungsrisikos aus einem Darlehen mit variabler Verzinsung abgeschlossenen Swap-Vereinbarung mit Zinsbindung eine Ausgleichszahlung leisten zu müssen, keine strukturellen Unterschiede bestehen (vgl. hierzu OLG Frankfurt, Urteil vom 1. Dezember 2014 – 23 U 33/14, WM 2015, 277-282 Rn. 77 ff. nach juris).
(2) Dass derartige Zahlungspflichten nicht nur zu einer Schmälerung des Liquidationserlöses führen, sondern den Erfolg des Anlagekonzepts insgesamt gefährden und zu einer Insolvenz der Fondsgesellschaft und damit auch zum Totalverlust der Einlage des Anlegers führen können, wird dem Anleger bereits im Zusammenhang mit den allgemeinen Hinweisen zu den mit den sich aus der Fremdfinanzierung eines Teils der für den Erwerb des Anlageobjektes erforderlichen Mittel einhergehenden Risiken vor Augen geführt.
So heißt es im Abschnitt „Risiken der Beteiligung“ unter der Zwischenüberschrift „E. Risiken aus Finanzierungsverträgen“ im Zusammenhang mit einer möglichen vorzeitigen Kündigung der Darlehensverträge, die nach Vorstehendem auch die Verpflichtung zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung oder anderweitiger Ausgleichszahlungen nach sich ziehen kann (Prospekt S. 29):
„ […] Sofern es nach einer Kündigung der Darlehen durch das finanzierende Kreditinstitut nicht möglich ist, die für die Ablösung der gekündigten Darlehen erforderlichen Mittel zu beschaffen, kann es zu einer Zwangsverwertung der Sicherheiten und insbesondere des als Sicherheit dienenden Objektes durch das finanzierende Kreditinstitut kommen. Bei der Zwangsverwertung ist es möglich, dass der Erlös der Zwangsverwertung nicht ausreicht, um die bei dem finanzierenden Kreditinstitut aufgenommenen Fremdmittel zurückzuzahlen. Für die Fondsgesellschaft besteht insoweit auch das Risiko einer nachfolgenden Zwangsliquidation mit Verwertung sämtlicher Aktiva. Für den Anleger kann dies letztlich den Totalverlust seiner Einlage bedeuten.“ (Hervorhebung nur hier.)
Auch der dem Anleger auf S. 30 des Fondsprospekts gegebene Hinweis auf die Möglichkeit einer „vorzeitigen Fälligstellung oder außerordentlicher Kündigung der Darlehen durch das finanzierende Kreditinstitut“ und das sich hieraus ergebende Risiko, dass „je nach Zinsentwicklung am Kapitalmarkt, hohe Vorfälligkeitsentschädigungen und Schadensersatzansprüche des finanzierenden Kreditinstitutes für die vorzeitige Auflösung der verkonditionierten Darlehensbeträge entstehen“ können, ist mit der folgenden Warnung verknüpft:
„Auch in so einem Fall kann eine Insolvenz der Fondsgesellschaft nicht ausgeschlossen werden. Es besteht ferner das Risiko, dass es im Falle jeglicher Rückzahlung des Darlehens nicht möglich ist, eine Anschlussfinanzierung zu erhalten. Auch dies kann die Insolvenz der Gesellschaft bedingen.“
cc) Mit Rücksicht auf die vorstehend wiedergegebenen Prospektpassagen kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass das dem potentiellen Anleger aufgezeigte Risiko, dass die im Falle einer vorzeitigen Beendigung der Darlehensverträge und der Zins-Swap-Vereinbarungen zu leistenden Ausgleichszahlungen zu einem Scheitern des Anlagekonzepts und einem Verlust der geleisteten Einlage beitragen können, verharmlost würde. Dies folgt weder daraus, dass die Zins-Swap-Vereinbarungen in verschiedenen von der Musterklägerin in Bezug genommenen Prospektpassagen zutreffend als Zinssicherungsgeschäft bezeichnet sind, noch kommt dem Umstand, dass sich in der ex-post-Betrachtung gezeigt haben mag, dass die aufgrund vorzeitiger Beendigung der Zins-Swap-Vereinbarungen zu leistenden Ausgleichszahlungen nicht zuletzt mit Rücksicht auf ein zu diesem Zeitpunkt ungünstiges Kursverhältnis zu einer besonders hohen Belastung der Darlehensnehmer geführt haben mag, angesichts der geschehenen Aufklärung über ein Totalverlustrisiko entscheidende Bedeutung für den Umfang der die Prospektverantwortlichen diesbezüglich treffenden Aufklärungspflichten zu.
Der Umstand, dass die Musterbeklagte zu 4 ihrem an die Anleger gerichteten Schreiben vom 10. Juli 2014 (Anlage Kap K 3), mit dem die Fondsgeschäftsführung über den Stand der mit den finanzierenden Konsortialbanken geführten Verhandlungen über eine Neustrukturierung der von diesen gegebenen Darlehen informiert hat, ein „Veräußerungsszenario zur Ermittlung des anteiligen Netto-Liquidationsüberschusses“ (Hervorhebung nur hier) beigefügt hat, in dem der für die vorzeitige Ablösung der Zins-Swap-Vereinbarungen aufzuwendende Betrag bei einer Zwangsveräußerung der Immobilie mit voraussichtlich 134,5 Mio. GBP angegeben wird, belegt zudem für sich genommen nicht, dass der Zins-Swap-Vereinbarung von Anfang an besondere Risiken innegewohnt hätten. Vielmehr ist insoweit auch der Umstand in den Blick zu nehmen, dass die Zins-Swap-Vereinbarung aufgrund der durch die Banken betriebenen Veräußerung der Fondsimmobilie rund acht Jahre vor dem geplanten Laufzeitende im Jahre 2022 abgelöst werden musste und diese Vorgehensweise dazu geführt hat, dass die ausweislich der Prospektdarstellung auf S. 151 zugunsten einer verhältnismäßig niedrigen Anfangsverzinsung vertraglich vorgesehene sukzessive Steigerung der Zinsbelastung der Darlehensnehmer und damit auch die vorgesehene Steigerung Zinseinnahmen der Bank in Wegfall geraten ist. Dass dies dazu führen kann, dass im Falle der vorzeitigen Beendigung der Zins-Swap-Vereinbarung verhältnismäßig hohe Ausgleichszahlungen zu leisten sind, liegt keineswegs fern und musste dem Anleger daher neben dem geschehenen Hinweis auf das Totalverlustrisiko nicht gesondert vor Augen geführt werden.
dd) Den Angaben im Verkaufsprospekt ist schließlich - anders als die Musterklägerin meint - auch zu entnehmen, dass das Fondsvermögen mit Verbindlichkeiten belastet werden kann, die im Zusammenhang mit der langfristigen Finanzierung an sich den Joint-Venture-Partner treffen und dass auch insoweit das Risiko einer Verwertung des Fondsobjekts zum Zwecke der Tilgung von Verbindlichkeiten des Joint-Venture-Partners besteht. Der Prospekt führt hierzu im Zusammenhang mit der Darstellung der aus der Finanzierung insgesamt herrührenden Risiken (Prospekt S. 29) aus:
„Ein weiteres Risiko besteht darin, dass der langfristige Kreditvertrag zwar die anteilige Auszahlung des Gesamtbetrags an mehrere Kreditnehmer und die quotale Haftung eines jeden Kreditnehmers für seine Tranche vorsieht, dass aber die Immobilie sowie die verpfändeten Gesellschaftsanteile und Rechte als Sicherung für sämtliche Verbindlichkeiten aller Kreditnehmer dienen und somit auf Objektebene das Haftungsrisiko für die gesamte im Zuge des Objekterwerbs aufgenommene Fremdfinanzierung auch des Joint-Venture- Partners kumuliert. Zum Verwertungsfall kann es daher auch bei einer Vertragsverletzung eines anderen Kreditnehmers kommen. […].“
b) Der Abschluss der streitgegenständlichen Zins-Swap-Vereinbarungen begründete auch nicht deshalb ein besonderes Risiko, das durch einen gesonderten Hinweis im Prospekt besonders hätte herausgehoben werden müssen, weil durch den Abschluss eines langfristigen Darlehens mit flexibler Verzinsung mit einer Laufzeit bis zum Jahre 2022 in Kombination mit einem laufzeitkongruenten Swap-Geschäft, das den Tausch der variablen Verzinsung gegen einen virtuellen Festzins zum Gegenstand hat, das einem Darlehensnehmer nach deutschem Recht gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB (in der vom 1. Januar 2002 bis zum 10. Juni 2010 geltenden Fassung) zustehende Recht, einen Darlehensvertrag, bei dem für einen bestimmten Zeitraum ein fester Zinssatz vereinbart ist, jedenfalls nach Ablauf von zehn Jahren zu kündigen, unterlaufen würde. Die von der Musterklägerin in Bezug genommene Regelung ist auf den für die Finanzierung des Erwerbs der Fondsimmobilie abgeschlossenen Darlehensvertrag, der englischem Recht unterliegt (Prospekt S. 151), weder unmittelbar anwendbar, noch können Vorschriften, die den Schutz des Darlehensnehmers vor Risiken aus nicht vorhergesehenen Zinsänderungen bei langfristig angelegten Darlehensverträgen bezwecken (vgl. herzu BeckOGK/C. Weber, 15.1.2019, BGB § 489 Rn. 7 f.) auf Swap-Geschäfte übertragen werden, mit denen sich der Darlehensnehmer - wie hier - gesondert gegen das aus der Vereinbarung einer variablen Verzinsung folgende Zinsänderungsrisiko absichern will.
c) Soweit die Musterklägerin ferner geltend macht, dass die zu leistenden Zinszahlungen und auch die Höhe einer etwa anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung bei Abschluss eines Festzinsdarlehens mit maximal zehnjähriger Laufzeit mutmaßlich geringer ausgefallen wären, ist hiermit kein besonderes und gesondert aufklärungspflichtiges Risiko einer Zins-Swap-Vereinbarung, sondern die Frage nach der Tragfähigkeit des Fondskonzeptes in Ansehung der für die Finanzierung aufzuwendenden Beträge angesprochen. Nichts anderes gilt, soweit die Musterklägerin geltend macht, dass die Zinslast mit den Swap-Vereinbarungen zugunsten eines höheren Renditeversprechens von der Anfangsphase der Investition auf spätere Zeiträume verlagert worden sei. Insoweit kann auf die Ausführungen zum Feststellungsziel I. g) Bezug genommen werden.
Im Übrigen legt die Musterklägerin nicht nachvollziehbar dar, zu welchen abweichenden und günstigeren Konditionen eine Finanzierung in der hier in Rede stehenden Größenordnung tatsächlich zu realisieren gewesen wäre.
d) Schließlich ist auf der Grundlage des von der Musterklägerin hierzu Vorgetragenen auch nicht ersichtlich, dass mit dem Abschluss des im Prospekt verschiedentlich angesprochenen Wechselkurssicherungsgeschäfts (Währungs-Swap) ein besonderes Risiko einhergegangen wäre, auf das der Anleger für eine informierte Anlageentscheidung gesondert hätte hingewiesen werden müssen.
Dieses Wechselkurssicherungsgeschäft, auf das bereits im Zusammenhang mit der Berechnung der Grunderwerbsteuer eingegangen worden ist, wird im Abschnitt „Prognoserechnung“ unter der Zwischenüberschrift „Währungsreserve CHF“ (Prospekt S. 113) wie folgt vorgestellt:
„Die Objektgesellschaft und die Holdinggesellschaft haben im Rahmen des Erwerbes des Objektes „…..“ in London mit dem Verkäufer ein Wechselkurssicherungsgeschäft abgeschlossen. Dieses Wechselkurssicherungsgeschäft (Währungs-Swap) legt fest, dass der Hauptmieter des Objektes ...einen Teil seiner Mietzahlungen zu einem festgelegten Wechselkurs in Schweizer Franken leistet. Die jeweils durch ...zu leistenden Schweizer Franken-Beträge entsprechen in den Jahren bis einschließlich 2016 vollständig den durch die Objektgesellschaft und die Holdinggesellschaft zu leistenden Zins- und Tilgungsleistungen auf die in Schweizer Franken aufgenommenen Darlehen […]“
und dient ersichtlich dazu, der Fondsgesellschaft die für die Rückführung des in CHF aufgenommenen Darlehens nebst Zinsen erforderliche Liquidität in Schweizer Franken und unabhängig vom aktuellen Wechselkurs zwischen GBP und CHF zu verschaffen (vgl. hierzu auch die Erläuterungen unter dem Stichwort „Währungsabsicherungsgeschäft“ auf S. 148/149 des Verkaufsprospekts).
f) Die Musterklägerin kann schließlich nicht mit Erfolg darauf verweisen, die mit dem Abschluss der Zins-Swap-Vereinbarungen einhergehenden Risiken würden im Zusammenhang mit der „Ermittlung des Netto-Liquidationserlöses (Prognose)“ „unvollständig, falsch und verharmlosend“ dargestellt, weil in dieser Prognose lediglich ein Betrag in Höhe von 27.059.658 GBP für im Zusammenhang mit der Ablösung der Darlehen aufzufangende Wechselkursrisiken und die vorzeitige Auflösung der Zins-Swap-Verträge angesetzt worden sei. Vielmehr beziehen sich diese Prognose und die in die Berechnung des Netto-Liquidationserlöses eingestellten Reserven auf ein Szenario, das nach dem Fondskonzept den erwarteten Liquidationserlös bei einer angenommenen prospektgemäßen Veräußerung der Fondsimmobilie zum Ende des Jahres 2019 (und bis dahin prospektgemäß gezahlten Zins- und Tilgungsleistungen) abbilden soll. Die von der Musterklägerin angeführte Prognose besagt demgegenüber nichts darüber, in welcher Höhe für den Fall der Fälligstellung der Darlehen und der Auflösung der Zins-Swap-Vereinbarungen vor dem Ende der prospektierten Laufzeit des Fonds zusätzliche Zahlungen zur Abgeltung von Wechselkursrisiken und zur Entschädigung der Banken für Zinsverluste im Zusammenhang mit der Beendigung der Zins-Swap-Vereinbarungen aufgebracht werden müssen.
- Feststellungsziel zu I. e) – Verschleierung des leasingähnlichen Charakters des Anlagemodells
Der Verkaufsprospekt verschleiert weder einen „leasingähnlichen“ Charakter der dem Investment zugrundliegenden Vereinbarungen zwischen der Verkäuferin der Fondsimmobilie und der konzernverbundenen Hauptmieterin einerseits und den Erwerbern der Fondsimmobilie andererseits, noch den Umstand, dass die Verkäuferin der Fondsimmobilie (bzw. der Anteile an der Objektgesellschaft) und die spätere Hauptmieterin der Liegenschaft zum Konzern des Rückversicherers „ ...“ gehören. Auch insoweit kann ein erheblicher Prospektfehler nicht festgestellt werden.
a) Auf der Grundlage des von der Musterklägerin hierzu Vorgetragenen lässt sich schon nicht feststellen, dass die Verkäuferin der Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft das gesamte Objekt nach seiner Veräußerung zur Eigennutzung angemietet hätte und dem Veräußerungsvorgang insgesamt ein „leasingähnlicher Charakter“ beizumessen gewesen wäre. Vielmehr hat die Verkäuferin der Fondsimmobilie, die ..... .., den Angaben im Verkaufsprospekt zufolge, deren inhaltliche Richtigkeit durch das Vorbringen der Musterklägerin nicht infrage gestellt wird, lediglich hinsichtlich eines Teils der Flächen der Fondsimmobilie eine Mietgarantie übernommen und war ein weiterer Teil der Fondsimmobilie bereits vor der Veräußerung an die späteren Gesellschafter der Objektgesellschaft im Jahre 2003 von der ...an ein konzernverbundenes Unternehmen, die .... vermietet worden, die die an sie vermieteten und von der Londoner Niederlassung des Rückversicherers .... genutzten Räumlichkeiten aufgrund der vertraglich vereinbarten Restlaufzeit bis zum 30. September 2023 auch nach dem Übergang des Eigentums an der Immobilie und der bereits zuvor abgeschlossenen Mietverträge auf die Gesellschafter der Objektgesellschaft innegehalten hat (vgl. hierzu die Angaben im Abschnitt „Rechtliche Grundlagen“ des Verkaufsprospekts unter der Zwischenüberschrift „E. Vermietung“, Prospekt S. 152).
Danach hatten die der Veräußerung der Fondsimmobilie zugrundeliegenden Verträge - auch nach dem Vortrag der Musterklägerin - allenfalls in Teilen den Charakter eines „sale and lease back“-Geschäftes.
b) Entgegen der Auffassung der Musterklägerin ist auch nicht davon auszugehen, dass der Umstand, dass die Fondsimmobilie bzw. die Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft von der ...veräußert worden sind und ein Teil der Büroflächen des Gebäudes vor und nach der Veräußerung durch ein konzernverbundenes Unternehmen, die ...angemietet gewesen ist, durch die Prospektangaben verschleiert worden wäre. Vielmehr ist die Verkäuferin der Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft, die ...im Abschnitt „Vertragspartner“ des Verkaufsprospektes, in dem der Anleger derartige Informationen auch erwartet, als solche ausdrücklich benannt und ist im unmittelbaren Anschluss hieran - sogar auf derselben Prospektseite - die Swiss Re Service Ltd. als Hauptmieter ausgewiesen (Prospekt S. 184). Dass es sich hierbei um konzernverbundene Unternehmen handelt, erschließt sich dem unbefangenen Leser bereits aus der gemeinsamen Firmierung unter der für den Schweizer Rückversicherer stehenden schlagwortartigen Unternehmensbezeichnung „Swiss Re“.
Dass die ...Verkäuferin der Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft ist, wird ferner in dem Abschnitt „Rechtliche Grundlagen“ unter der Zwischenüberschrift „C. Vertrag über den Erwerb von Anteilen an der Objektgesellschaft“ offengelegt (Prospekt S. 147 ff.). Dass und zu welchen Konditionen ein Mietvertragsverhältnis zwischen der ...und der .... besteht, ist sodann unter der Zwischenüberschrift „E. Vermietung“ im Prospekt ab S. 152 im Einzelnen dargestellt. Danach werden die Zusammenhänge zwischen Veräußerung und Vermietungssituation ebenso wie die Konzernverbundenheit der benannten Gesellschaften für den aufmerksamen Leser hinreichend deutlich dargestellt.
c) Soweit die Musterklägerin geltend macht, der Umstand, dass ein mit der Verkäuferin der Fondsimmobilie konzernverbundenes Unternehmen auch nach deren Veräußerung an die Joint-Venture-Partner Mieter eines Großteils der Büroflächen geblieben sei, berge (nicht anders als andere Geschäfte mit „sale and lease back“-Charakter) die Gefahr, dass weder der für den Erwerb der Fondsimmobilie gezahlte Preis noch die von der Hauptmieterin gezahlten Mieten den tatsächlichen Marktverhältnissen entsprochen hätten, weshalb die Anleger auf den Umstand, dass die Fondsimmobile durch ein mit dem Hauptmieter der Immobilie konzernverbundenes Unternehmen veräußert worden sei, im Prospekt an hervorgehobener Stelle hätten hingewiesen werden müssen, wird schon die von der Musterklägerin aufgestellte These, der „leasingähnliche“ Charakter des Veräußerungsgeschäfts habe die Höhe der zu erzielenden Mieten und das für den Erwerb der Fondsimmobilie zu entrichtende Entgelt maßgeblich beeinflusst, durch das von ihr hierzu Vorgetragene nicht belegt.
Der nicht näher unterlegte Vortrag der Musterklägerin, das zum Konzernverbund der Swiss Re gehörende Unternehmen ...habe im Interesse der Erzielung eines möglichst hohen Kaufpreises „nicht marktgerechte, zu hohe Mieten“ gezahlt, lässt sich mit den diesbezüglichen Prospektangaben nicht in Übereinstimmung bringen. Vielmehr ist dem Verkaufsprospekt insoweit im Zusammenhang mit der Darstellung der Fondsimmobilie im Abschnitt „Objekt“ Abweichendes zu entnehmen (Prospekt S. 55):
„Zum Ankaufszeitpunkt erzielte das Objekt Gesamtmieteinnahmen inklusive Mietgarantien von rund 27,3 Mio. GBP. Die aktuelle Marktmiete liegt laut Savills bei 30 Mio. GBP. Somit ist „….“ gegenwärtig unterhalb des aktuellen Marktmietniveaus vermietet und bietet einen Mietpreisspielraum nach oben.“
Hinzukommt, dass das Mietverhältnis mit der ...den weiteren Prospektangaben zufolge, deren Richtigkeit durch den Vortrag der Musterklägerin ebenfalls nicht infrage gestellt wird, nicht erst mit Blick auf die Veräußerung der Immobilie abgeschlossen worden ist. Vielmehr heißt es hierzu (unter anderem) im Abschnitt „Mieter; Daten und Fakten“ des Verkaufsprospekts (S. 66):
„Das Mietverhältnis der ...hat eine Laufzeit von 20 Jahren, beginnend am 01.10.2003. Darüber hinaus gibt es für die von ...angemieteten Flächen jeweils einen Anschlussmietvertrag mit einer Laufzeit von acht Jahren, beginnend am 01.10.2023.“
Danach ist schon nicht zu greifen, dass der Umstand, dass die Verkäuferin und der Hauptmieter der Immobilie konzernverbunden gewesen sind und die Veräußerung der Fondsimmobilie aus Sicht der Verkäuferin teilweise ein Geschäft mit „sale and lease back“-Charakter gewesen sein mag, für sich genommen maßgeblichen (und den Marktverhältnissen nicht gerecht werdenden) Einfluss auf den Kaufpreis für die Immobilie bzw. die Anteile an der Objektgesellschaft und deren spätere Einnahmen aus der Vermietung gehabt hätte und kann hieraus daher auch keine Verpflichtung der Prospektverantwortlichen, an hervorgehobener Stelle und insbesondere bereits im Rahmen der schlagwortartigen Vorstellung des Beteiligungskonzepts auf die Person des Veräußerers und den „leasingähnlichen Charakter“ des Veräußerungsgeschäftes hinzuweisen, hergeleitet werden.
Gegenteiliges ergibt sich - anders als die Musterklägerin mit Schriftsatz vom 22. August 2019 geltend macht - auch nicht aus der auf S. 152 des Prospekts abgedruckten Passage, nach des es die Verkäuferin aufgrund entsprechender Vereinbarung im Vertrag über den Kauf der Anteile an der Objektgesellschaft übernommen hat, schon im Zeitpunkt der Prospektherausgabe die Differenz zu einer an sich erst zum 1. Oktober 2008 wirksamen Erhöhung der Miete zu zahlen. Vielmehr waren die Gewährung von Mietzuschüssen und Mietgarantien während der Anfangslaufzeit Teil des auf Erzielung von Mieteinnahmen angelegten Fondskonzepts und kann auch dieser Vereinbarung kein Hinweis darauf entnommen werden, dass der (vermeintlich) „leasingähnliche Charakter“ des Veräußerungsgeschäft dazu geführt hätte, dass für die Fondimmobilie ein nicht marktgerechter Kaufpreis gezahlt worden ist.
Hieraus folgt ferner, dass die von der Musterklägerin mit Schriftsatz vom 1. November 2017 im Einzelnen angegriffenen Prospektpassagen nicht mit Blick auf das Feststellungsziel „Verschleierung eines Sale and Lease Back-Modells – Verkäufer und Käufer [gemeint ist: Mieter] konzernidentisch“ fehlerhaft sind. Auch einer über die hinreichend deutlichen Ausführungen auf S. 147 (sub „C“), 152 (sub „1.1.“) sowie S. 184 (sub „3.1“ und 4.1.“) hinausgehenden fortlaufenden Benennung der Verkäuferin als ursprünglicher Vermieterin der Swiss Re Services Ltd. in den von der Musterklägerin aufgezählten Prospektpassagen bedurfte es für eine informierte Entscheidung des Anlegers über den Erwerb einer Fondsbeteiligung nicht.
d) Die Musterklägerin hat auch insoweit keinen Prospektfehler aufgezeigt, als sie geltend machen will, dass einerseits das Engagement der Verkäuferin als Mietgarantin und andererseits die langfristige Vermietung von rund 44% der Büroflächen an die ..... nicht zureichend beleuchtet worden sei. Aus welchen Gründen die diesbezüglich von der Musterklägerin in Bezug genommenen Prospektpassagen inhaltlich unzutreffend sein sollen, ist nicht nachvollziehbar; der vermeintliche Einfluss dieser Vertragsgestaltung auf den Kaufpreis der Fondsimmobilie bzw. den für den Erwerb der Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft aufzuwendenden Betrag ist durch nichts belegt. Schließlich erschließt sich nicht, aus welchen Gründen die von der Musterklägerin als unpräzise angegriffene Darstellung der Umstände, unter denen der Architekt der Immobilie von der „ ....“ beauftragt worden ist, unter dem Blickwinkel der „Verschleierung eines sale and lease back-Modells“ einen für die Anlageentscheidung erheblichen Prospektfehler zu begründen geeignet sein soll.
- Feststellungsziel zu I. f) – Unzutreffende Darstellung der Volatilität des Immobilienwertes, des niedrigen Gestehungspreises und des tatsächlichen Verkehrswertes im Jahre 2007
a) Der Verkaufsprospekt informiert den Anleger ausreichend darüber, dass der Wert der Fondsimmobilie Schwankungen unterworfen (volatil) sein kann. Es kann daher nicht festgestellt werden, dass die Angaben, die der Verkaufsprospekt zu möglichen Schwankungen des Wertes der Fondsimmobilie macht, unrichtig, irreführend oder unvollständig wären.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss ein Anleger durch den Emissionsprospekt über alle Umstände, die für seine Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen Nachteile und Risiken, zutreffend, verständlich und vollständig aufgeklärt werden (BGH, Beschluss vom 13. Dezember 2011 – II ZB 6/09, WM 2012, 115 Rn. 16 nach juris). Nach diesen Maßstäben stellt der (Verkehrs)wert der Immobilie bei der Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds einen für den Erfolg des Anlagekonzepts und damit auch für die Anlageentscheidung bedeutsamen Umstand dar, so dass der Verkaufsprospekt grundsätzlich Angaben zum Verkehrswert der Fondsimmobilie enthalten und die für seine Ermittlung maßgeblichen Grundlagen zutreffend darstellen muss (BGH, Urteil vom 2. März 2009 – II ZR 266/07, WM 2009, 789-791 Rn. 6 f. nach juris; vgl. ferner Paschke/Heller/Wekel CCZ 2016, 146, 149).
Da der Wert von Immobilien keinen extremen Schwankungen unterliegt, die mit den Wertschwankungen von Wertpapieren oder vergleichbaren Anlageinstrumenten vergleichbar sind, bedurfte es allerdings – anders als die Musterklägerin meint – keines besonders hervorgehobenen Hinweises auf mögliche Veränderungen des Verkehrswertes, um dem Anleger die Chancen und Risiken der Investition vor Augen zu führen. Die Musterklägerin legt ferner nicht schlüssig dar, dass die Investition in die hier in Rede stehende Immobilie (aus der maßgeblichen ex ante-Sicht erkennbar) mit einem besonderen Wertschwankungsrisiko behaftet gewesen wäre, auf das der Anleger gesondert habe hingewiesen werden müssen. Auf das allgemeine Risiko einer (nachteiligen) Veränderung des Verkehrswertes der Immobilie und die Besonderheiten der Entwicklung des Londoner Immobilienmarktes weist der Prospekt den Leser an mehreren Stellen und in der Gesamtschau auch für eine informierte Anlageentscheidung ausreichend hin.
aa) Die Musterklägerin macht zunächst ohne Erfolg geltend, die Angaben, die der Verkaufsprospekt zu dem Verkehrswert der Immobilie enthält, vermittelten dem Anleger ein unzutreffendes Bild von der Sicherheit der Investition.
Die von der Musterklägerin insoweit beanstandete und im Abschnitt „Angebot im Überblick“ abgedruckte Prospektpassage (Prospekt S. 9):
Von dem Gesamtkaufpreis in Höhe von 600.000.000 GBP entfiel auf den rund fünfzigprozentigen Anteil der Fondsgesellschaft für den mittelbaren Erwerb des Objektes 300.000.000 GBP. Gemäß des von ..., am 16.02.2007 erstellten Wertgutachtens betrug der aktuelle Verkehrswert der Immobilie zu diesem Zeitpunkt 615.000.000 GBP. Damit konnte die Fondsimmobilie unterhalb des gutachterlich festgestellten Verkehrswertes erworben werden. Der Verkehrswert per 20.06.2007 beträgt laut Bestätigungsschreiben von …. 635.000.000 GBP.
ist nicht geeignet, dem Anleger einen unzutreffenden Eindruck von möglichen Schwankungen des Verkehrswertes der Fondsimmobilie und von der Verlässlichkeit der im Prospekt gemachten Wertangaben zu vermitteln.
Der von der Musterklägerin in Bezug genommenen Prospektpassage ist zunächst zu entnehmen, welchen Verkehrswert ein bei dem Immobiliengutachter ...eingeholtes Wertgutachten für die dort genannten Stichtage ergeben hat und dass sich der Verkehrswert der Immobilie den Angaben dieses Gutachters zufolge in der Zeit zwischen dem 16. Februar 2007 und dem 20. Juni 2007 um 20 Mio. GBP nach oben verändert hat. Bereits aus diesen Angaben wird deutlich, dass sich der Verkehrswert der Immobilie in einem relativ überschaubaren Zeitraum durchaus verändert hat, also Schwankungen unterworfen ist. Darüber hinaus legt der Verkaufsprospekt im Abschnitt „Vertragspartner“ unter der Überschrift „6. Sonstige Angaben“ (Prospekt S. 187) offen, dass weitere Bewertungsgutachten (zu abweichenden Stichtagen) nicht erstellt worden sind. Die von der Musterklägerin als irreführend angegriffene Darstellung verhält sich daher erkennbar weder zur Wertbeständigkeit der Anlage gemessen an früheren Bewertungsstichtagen noch täuscht sie den Anleger über die Möglichkeit hinweg, dass der Verkehrswert der Immobilie auch innerhalb kurzer Zeiträume nicht unerheblichen Schwankungen unterworfen sein kann.
bb) Der Musterklägerin kann auch nicht dahin gefolgt werden, der Verkaufsprospekt habe die Angaben zum aktuellen Verkehrswert der Fondsimmobilie im Zeitpunkt der Prospektherausgabe in Beziehung zu der erheblichen Wertsteigerung setzen müssen, die Immobilien am Standort London seit dem Jahre 2003 erfahren hätten, und an prominenter Stelle darauf hinweisen müssen, dass der Verkehrswert vergleichbarer Immobilien seit dem Jahre 2003 um 80% gestiegen sei, um dem Anleger vor Augen zu führen, dass einer kurzfristigen hohen Wertsteigerung auch ein rascher Wertverlust folgen könne. Es kann offenbleiben, ob sich der von der Musterklägerin angeführten Studie der ...zur Entwicklung des Immobilienmarkts in Großbritannien aus dem Jahre 2016 (Anlage Kap K 30) die von der Musterklägerin behauptete Wertsteigerung für Londoner Büroimmobilien um knapp das Doppelte (80%) in der Zeit zwischen 2003 und 2007 entnehmen lässt und ob diese Studie die tatsächliche Preisentwicklung für Büroimmobilien in London zutreffend wiedergibt. Denn die Musterklägerin legt nicht nachvollziehbar dar, aus welchen Gründen aus den rückschauend zur Wertentwicklung von Immobilien in einem bekanntermaßen dynamischen Marktumfeld gewonnenen Erkenntnissen bezogen auf die hier in Rede stehende Immobilie, die sich unstreitig von dem übrigen Angebot abhob, in der maßgeblichen ex-ante Betrachtung auf ein besonderes Wertschwankungsrisiko zu schließen gewesen sein soll, das die von der Musterklägerin geforderte Darstellung der Preisentwicklung erfordert hätte.
cc) Die Musterbeklagten weisen ferner zutreffend darauf hin, dass der Verkaufsprospekt im Rahmen der Risikohinweise und damit in einem Zusammenhang, der dem Anleger die Bedeutung des Verkehrswerts für den Erfolg oder Misserfolg des Anlagekonzeptes unmittelbar vor Augen führt, an mehreren Stellen offenlegt, dass der Verkehrswert Schwankungen unterliegen und sich im Vergleich zu dem im Zeitpunkt der Prospektherausgabe angenommenen und der Entwicklung des Fondskonzepts zugrunde gelegten Verkehrswert auch verringern kann. So heißt es im Abschnitt „Risiken der Beteiligung“ im Zusammenhang mit der Darstellung der „Risiken aus rechtlichen Verhältnissen“ unter der Zwischenüberschrift „E. Risiken aus Finanzierungsverträgen“ (Prospekt S. 30):
Der langfristige Darlehensvertrag sieht vor, dass während der Laufzeit des Darlehens jederzeit ein Loan to Value (LTV, Verhältnis Darlehen / Immobilien-Verkehrswert) aufrechterhalten wird, der zu keiner Zeit den Wert von 67 Prozent überschreiten darf. Für den Fall, dass sich der Verkehrswert nach dem von dem finanzierenden Kreditinstitut erstellten Verkehrswertgutachten deutlich verschlechtert und der vorstehende Wert, gegebenenfalls auch durch eine negative Wechselkursentwicklung, unterschritten wird, ist das Kreditinstitut berechtigt, die Erhöhung von Rücklagen oder eine Sondertilgung zu verlangen. [Hervorhebung nur hier].
Weiter heißt es im Abschnitt „Risiken der Beteiligung“ im Zusammenhang mit der Darstellung der „Wirtschaftlichen Risiken“ unter den Zwischenüberschriften „B. Einzelne wirtschaftliche Risiken“ und „3. Wertentwicklung und Veräußerbarkeit der Beteiligung“ (Prospekt S. 34):
Für Beteiligungen wie die vorliegend angebotene besteht kein liquider und geregelter Markt (Zweitmarkt). Anteile an geschlossenen Immobilienfonds sind daher nur sehr eingeschränkt handelbar. […] Dabei kann sich der Kaufpreis maßgeblich am Verkehrswert der Immobilie orientieren, der von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst wird und von dem prognostizierten oder erwarteten Wert abweichen kann. [Hervorhebung nur hier.]
und unter der Überschrift „4. Wertentwicklungs- und Standortrisiko, Risiko des Investitionszeitpunktes“ (Prospekt S. 34):
Der Standort der Immobilie kann sich von den Erwartungen abweichend entwickeln oder es können sich durch Konkurrenzobjekte oder Strukturveränderungen nachteilige Auswirkungen auf die Qualität des Standortes und damit beispielsweise auf eine Anschlussvermietung ergeben. Gleichfalls kann die Veräußerung, Nachvermietung und Anpassung von Mieten dadurch erschwert werden, dass in den Jahren 2009 bis 2012 aufgrund aktueller Projektentwicklungen ein Überangebot an gleichwertigen oder höherwertigen Büroflächen angeboten werden wird und / oder die derzeitig große Nachfrage nach erstklassigen Büroimmobilien in London nachlässt. […] Dies kann einen möglichen Verkauf der Immobilie behindern oder (vorläufig) unmöglich machen. Dies kann auch den teilweisen oder vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals verursachen.
[…] Es besteht das Risiko, dass das weitere Prosperieren des Standortes „ ...“ mittelbar zulasten der Attraktivität des Standortes der Immobilie führt, was einen Wertverlust und eingeschränkte Vermietbarkeit der Immobilie zur Folge hätte. [Hervorhebung nur hier.]
Aus diesen Risikohinweisen geht in der vorzunehmenden Zusammenschau mit der gebotenen Deutlichkeit hervor, dass sich der Verkehrswert der Fondsimmobilie aufgrund verschiedener Faktoren verändern kann und auch ein Wertverlust möglich ist, der bis zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals führen kann.
dd) Soweit sich die durch einen Verkaufsprospekt zu leistende objektbezogene Aufklärung auch auf allgemeine Umstände, wie die konjunkturelle Entwicklung oder die Entwicklung eines spezifischen, für die Anlageentscheidung bedeutsamen Markts zu erstrecken hat (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 6. Juli 1993 – XI ZR 12/93, BGHZ 123, 126-131 Rn. 18 nach juris), ist auch den hieran zu stellenden Anforderungen mit der im Prospekt gegebenen Darstellung der bisherigen Entwicklung des Londoner Immobilienmarktes, aus der hervorgeht, dass die Attraktivität des Investitionsstandortes London in den der Prospektherausgabe vorhergehenden Jahren gestiegen ist und insbesondere der Immobilienmarkt ein starkes Wachstum verzeichnet hat, genüge getan. So heißt es im Prospekt im Abschnitt „Investitionsstandort London“ (Prospekt S. 45):
Mit einer Gesamtbürofläche von 206,7 Mio. sq ft (19,2 Mio. m 2 ) gehört der Londoner Immobilienmarkt zu den größten und wichtigsten in Europa. […] Er zeichnet sich zudem durch hohe Dynamik, Transparenz und Liquidität aus. In kaum einer anderen Stadt werden so viele Bürogebäude ge- und verkauft wie hier. Eine Studie […] weist darauf hin, dass der Flächenumsatz innerhalb des zweiten Halbjahres 2006 das höchste Niveau seit 2001 erreichte. […]. Die Leerstandsrate liegt […] im ersten Quartal 2007 mit 3,6 Prozent auf dem niedrigsten Stand seit Mitte 2001. […] Das speziell in der City of London begrenzte Angebot an den begehrten hochwertigen Objekten bedingt Spitzenmieten […]
Damit wird dem Anleger zusätzlich vor Augen geführt, dass der aktuelle Verkehrswert der Immobilie auch Ausdruck eines veränderlichen Marktumfeldes ist, das sich in der Vergangenheit durch ein starkes Wachstum innerhalb eines relativ kurzen Zeitraums ausgezeichnet hat.
b) Die Musterklägerin macht ferner vergeblich geltend, der Verkaufsprospekt sei insofern unvollständig, als er keine Angaben dazu enthalte, welche Herstellungskosten („Gestehungskosten“) von der Verkäuferin der Immobilie bzw. der Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft im Jahr 2004 für die Errichtung der Fondsimmobilie aufgewandt worden seien.
Die Musterklägerin legt schon nicht schlüssig dar, welche Aussagekraft den Herstellungskosten der Immobilie, die allenfalls einen Anhaltspunkt für ihren Sachwert (im Jahre 2004) geben können, in Bezug auf das Ausmaß der Veränderung des Verkehrswerts der Immobilie im Zeitpunkt ihrer Veräußerung an die Fondsgesellschaft und an den Joint-Venture-Partner im Jahre 2007 zukommen soll. Weder auf der Grundlage des von der Musterklägerin hierzu Vorgetragen, noch mit Rücksicht auf die von ihr in Bezug genommenen Prospektangaben bestehen greifbare Anhaltspunkte dafür, dass der der Bestimmung des Wertes der Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft zugrunde gelegte Objektwert der Immobilie oder der dem Gutachten der ...entnommene Verkehrswert auf der Basis des Sachwertes bestimmt worden wäre. Schließlich ist auch nicht erkennbar, aus welchen Gründen eine erhebliche Differenz zwischen den Herstellungskosten eines Gebäudes und einem mehrere Jahre später auf der Grundlage anderer Bewertungsmaßstäbe erzielten Veräußerungserlöses allgemein oder unter den konkreten Marktbedingungen ein auf zukünftig erforderliche Wertkorrekturen hindeutendes „Alarmzeichen“ sein soll.
In den „Gestehungskosten“ für das Gebäude ist daher auch kein im Prospekt offenbarungspflichtiger (prospektpflichtiger) Umstand zu sehen.
c) Auf der Grundlage des von der Musterklägerin hierzu Vorgetragenen kann ferner nicht festgestellt werden, dass der Verkaufsprospekt den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie im Jahre 2007 unrichtig, irreführend oder unvollständig darstellt.
aa) Soweit die Musterklägerin geltend machen will, das im Verkaufsprospekt mehrfach in Bezug genommene Gutachten des Immobilienbewertungsunternehmens ...und die für einen späteren Bewertungsstichtag erstellte Bestätigung seien tatsächlich nicht zu den im Verkaufsprospekt wiedergegebenen Werten gelangt, lässt der - von den Musterbeklagten bestrittene - Vortrag der Musterklägerin schon nicht erkennen, aus welchen ihr bekanntgewordenen Umständen sie eine derartige Diskrepanz zwischen den Aussagen des Gutachtens und des späteren Bestätigungsschreibens und den Prospektangaben herleiten will. Eine tatsachenbelegte Begründung für die Abqualifizierung als „Gefälligkeitsgutachten“ ist dem Vortrag der Musterklägerin nicht zu entnehmen. Zudem räumt die Musterklägerin ein, dass das Objekt trotz „Finanzkrise“ weit über dem Einstandspreis verkauft werden konnte.
bb) Die Musterklägerin kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, das der Prospekterstellung zugrundeliegende Gutachten sei aufgrund methodischer Fehler zu einem überhöhten Verkehrswert gelangt, mit der Folge, dass dessen Darstellung im Prospekt fehlerhaft sei.
(1) Die Musterklägerin trägt vor, das „Gutachten ……“ sei bereits deshalb zu einem überhöhten Verkehrswert gelangt und als bloßes Gefälligkeitsgutachten anzusehen, weil der Gutachter bei der Bestimmung des Ertragswerts der Liegenschaft nicht von den im Zeitpunkt der Gutachtenerstellung tatsächlich erzielten Mieteinnahmen, sondern „fiktiv von einer Miete von 30,06 Mio. GBP jährlich“ ausgegangen sei.
Ob dieser ohne Bezugnahme auf eine entsprechende Fundstelle im Gutachten gehaltene Vortrag zutreffend ist, kann offenbleiben. Dem Vorbringen der Musterklägerin ist schon nicht mit der gebotenen Deutlichkeit zu entnehmen, aus welchen Gründen der Ansatz einer Jahresnettomiete in dieser Größenordnung gemessen an den für Immobilienbewertungen auf dem Londoner Markt geltenden Standards unzutreffend sein soll.
Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV, der an die Stelle von § 16 Abs. 1 Satz 1 WertV in der bis zum 30. Juni 2010 geltende Fassung getreten ist, wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. „Marktüblich erzielbarer“ Ertrag im Sinne dieser Vorschrift „ist der am Wertermittlungsstichtag nach den allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen ohne Berücksichtigung temporär wirksamer mietvertrags- bzw. mietrechtlicher Besonderheiten für Wohn- bzw. Nutzflächen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise erzielbare Ertrag.“ Dabei ist grundsätzlich unbeachtlich, ob der am Wertermittlungsstichtag tatsächlich erzielte Ertrag hinter dem marktüblich erzielbaren Ertrag zurückbleibt (EZBK/Kleiber, 131. EL Oktober 2018, ImmoWertV § 17 Rn. 25). Nach diesen Maßstäben wäre der Ertragswert ausgehend vom nachhaltig erzielbaren Mietzins und nicht anhand der im Zeitpunkt des Bewertungsstichtags tatsächlichen erzielten Miete (einschließlich gezahlter Mietgarantien) zu ermitteln. Dazu, aus welchen Gründen für eine Immobilienbewertung in London grundsätzlich anderes zu gelten hätte, trägt die Musterklägerin nichts vor.
Dem Vortrag der Musterbeklagten zu 4. zufolge, dem die Musterklägerin nicht entgegen getreten ist, wurden der Wertberechnung das sogenannte Discounted-Cash-Flow-Verfahren und die Bewertungs- und Wertermittlungsstandards der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) zugrunde gelegt.
Auch das Discounted-Cash-Flow-Verfahren stellt für die Immobilienbewertung auf den nachhaltig erzielbaren Mietertrag ab. Mit dieser nicht gesetzlich normierten, aber für internationale Immobilienbewertungen anerkannten Variante des Ertragswertverfahrens können insbesondere zu erwartende schwankende Mieteinnahmen periodengerecht abgebildet werden (Danesitz in Haase/Jachmann, Beck‘sches Handbuch Immobiliensteuerrecht, 1. Aufl. § 2 Rn. 76; vgl. ferner Pauli, ZEV 2011, 277, 279 f.; Hachmeister/Ruthhardt, IRZ 2014, 73, 76 ff.; Beckmann in Beck’sches Steuerberater-Handbuch 2017/2018, 15. Aufl. Abschnitt V. Rn. 26). Auch bei Anwendung des Discounted-Cashflow-Verfahrens werden der Wertermittlung nicht allein die aktuellen Mieteinnahmen, sondern die unter Berücksichtigung von vertraglich vereinbarten Restlaufzeiten, Staffelmieten, Wertsicherungsklauseln und mietfreien Zeiten und der bei Neuvermietung erzielbaren Marktmiete voraussichtlich zu erwirtschaftenden Mieteinnahmen zugrunde gelegt, wobei für die prognostizierten Einnahmen auch marktübliche Mieten für vergleichbare Objekte herangezogen werden können und der voraussichtliche Quadratmeter- (oder square-feet-)Preis unter Berücksichtigung der regionalen Marktsituation, der Lage, des Alters, der Größe, der Ausstattung und der Beschaffenheit der Mietflächen festzulegen ist (Danesitz in Haase/Jachmann, Beck‘sches Handbuch Immobiliensteuerrecht, 1. Aufl. § 2 Rn. 82 f.).
Mit Rücksicht hierauf bestehen auch keinerlei greifbare Anhaltspunkte dafür, dass der Bewertung der Fondsimmobilie durch das „Gutachten …..“ ein unzutreffender Bewertungsansatz zugrunde gelegt worden wäre. Es besteht daher auch kein Anlass, den von der Musterklägerin für ihre Behauptung, bei dem „Gutachten ... “ handele es sich um ein „Gefälligkeitsgutachten“ angebotenen Beweisantritten nachzugehen.
(2) Die Musterklägerin macht ferner ohne Erfolg geltend, dass der Ansatz einer effektiv erzielbaren Miete von rund 30 Mio. GBP, wie ihn das „Gutachten ……“ der Prospektdarstellung zufolge, in der es heißt (Prospekt S. 55):
Zum Ankaufszeitpunkt erzielte das Objekt Gesamtmieteinnahmen inklusive Mietgarantien von rund 27,3 Mio. GBP. Die aktuelle Marktmiete liegt laut ….. bei 30 Mio. GBP. Somit ist „……“ gegenwärtig unterhalb des aktuellen Marktmietniveaus vermietet und bietet einen Mietpreisspielraum nach oben. […] Laut Wertgutachten von ……bieten einige Etagen auf Grundlage der aktuellen Mietprognosen Anpassungsmöglichkeiten von bis zu 24 Prozent.
ermittelt hat, nicht den tatsächliche Marktgegebenheiten entsprochen hätte, weil der Ansatz einer Miete von ca. 60 GBP per sq. ft. übersetzt gewesen sei. Dies lässt sich weder mit der nachfolgend zitierten Prospektangabe in Übereinstimmung bringen (Prospekt S. 55):
Die aktuellen Vermietungserfolge in „ ... “ zu einem Preis von 65,00 GBP pro sq ft p.a. Ende 2006 und aktuellen Mietvertragsverhandlungen zu 69,50 GBP pro sq ft p. a. übertreffen die im Wertgutachten angenommene Marktmiete von 62,50 GBP pro sq ft p. a. für 2006.
noch wird diese Behauptung durch den übrigen Vortrag der Musterklägerin näher unterlegt.
(3) Soweit die Musterklägerin ferner vorträgt, der Gutachter ... habe der Bewertung der Immobilie im Übrigen einen sachlich nicht gerechtfertigten Multiplikator von 20 zugrunde gelegt und den sich so errechnenden Verkehrswert mit einem Aufschlag von 15 Mio. GBP versehen, bleibt dieser nicht mit konkreten Passagen aus dem Gutachten unterlegte Vortrag ohne Substanz und lässt sich im Übrigen auch nicht mit der Darstellung der Musterbeklagten zu 1. und 3. in Übereinstimmung bringen, derzufolge der Gutachter unter anderem die langfristige Vermietung, aber auch Lage und Architektur des Gebäudes berücksichtigt hat. Diese Darstellung wird anders als der Vortrag der Musterklägerin durch die Angaben im Verkaufsprospekt gestützt (Prospekt S. 54):
„……“ wird von zahlreichen Superlativen begleitet. So bewertet der anerkannte britische Wertgutachter ….. das moderne Büro- und Dienstleistungsgebäude hinsichtlich seiner Lage-, Bau- und Ausstattungsqualität mit der höchstmöglichen Klassifizierung „Grade-A“-Immobilie.
(4) Aus dem Umstand, dass das „Gutachten …..“ den Substanzwert (Sachwert) der Immobilie mit 410.000.000 GBP und den Wiederbeschaffungswert für die Versicherung mit 260.000.000 GBP angesetzt haben mag, kann weder auf eine etwa unzutreffende Ermittlung des Ertragswertes der Immobilie noch auf eine insgesamt unzutreffende Wertermittlung geschlossen werden. Einer Beweiserhebung bedurfte es auch insoweit nicht.
cc) Schließlich lässt der Vortrag der Musterklägerin auch nicht erkennen, welchen Marktwert die Immobilie nach ihrem Dafürhalten tatsächlich im Jahre 2007 aufgewiesen haben soll und aus welchen Gründen aus dem von ihr für zutreffend erachteten Verkehrswert folgte, dass der Immobiliengutachter ...gemessen hieran zu einem nicht mehr vertretbaren Ergebnis gelangt wäre.
Bei der Bewertung von Immobilien gibt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - wie gerichtsbekannt ist, anders als bei genau messbaren Bilanzposten - kein exakt richtiges oder falsches Ergebnis. Vielmehr ist, was auch dem durchschnittlichen Anleger bekannt ist, die Grundstücksbewertung notwendig mit Unschärfen behaftet und deshalb nicht fehlerhaft, solange sich das Bewertungsergebnis im Rahmen zulässiger Toleranzen bewegt. Fehlerhaft ist das Ergebnis erst dann, wenn es als solches nicht mehr vertretbar ist. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind bei der Verkehrswertermittlung Schwankungsbreiten von 18% bis 20% als unvermeidbar und noch vertretbar angesehen worden. In der Literatur werden im Einzelfall noch höhere Abweichungen von bis zu 30% akzeptiert (BGH, Beschluss vom 21. Oktober 2014 – XI ZB 12/12, BGHZ 203, 1-68 Rn. 105 nach juris m.w.N.; EZBK/Kleiber, 131. EL Oktober 2018, Baugesetzbuch, Vorbemerkung Rn. 34).
Nach diesen Maßstäben wäre eine etwa unzutreffende Ermittlung des Verkehrswertes der Fondsimmobilie durch das im Verkaufsprospekt in Bezug genommene Gutachten angesichts des Umstandes, dass jedes Bewertungsgutachten keine mathematisch exakt ermittelbare Größe, sondern nur einen ungefähren (Schätz)wert liefern kann, nur dann geeignet, einen Prospektfehler zu begründen, wenn sich das Ergebnis der Wertermittlung des „Gutachten ……“ nicht mehr innerhalb vertretbarer Toleranzen gehalten hätte. Dass dies der Fall gewesen sei, hat die Musterklägerin, die nicht geltend macht, dass der Verkehrswert bei zutreffender Einwertung mit weniger als 575 Mio. GBP hätte angesetzt werden müssen, nicht nachvollziehbar aufgezeigt. Bei dieser Sachlage war auch dem diesbezüglichen Beweisantritt der Musterklägerin nicht nachzugehen.
- Feststellungsziel zu I. g) – unvertretbare Prognosen und unrichtige, irreführende und verharmlosende Darstellung der wirtschaftlichen Grunddaten
Die von der Musterklägerin begehrte Feststellung, die in der Prognoserechnung ab S. 104 des Verkaufsprospektes dargestellte Rendite sei unvertretbar, da die für die jeweiligen Jahre eingestellten Mieteinnahmen die tatsächlich zu erwartenden Einnahmen überstiegen hätten und die der Berechnung der prognostizierten Einnahmen zugrundeliegenden „wirtschaftlichen Grunddaten der Immobilie“ unrichtig, irreführend und verharmlosend dargestellt seien, kann nicht getroffen werden.
Zu den Umständen, über die der Prospekt ein zutreffendes und vollständiges Bild zu vermitteln hat, gehören allerdings auch die für die Anlageentscheidung wesentlichen Prognosen über die voraussichtliche künftige Entwicklung des Anlageobjekts. Bei Prognosen handelt es sich jedoch um zukunftsbezogene Informationen. Grundsätzlich übernimmt der Prospektherausgeber daher keine Gewähr dafür, dass die von ihm prognostizierte Entwicklung auch tatsächlich eintritt. Das Risiko, dass sich eine aufgrund anleger- und objektgerechter Beratung getroffene Anlegerentscheidung im Nachhinein als falsch herausstellt, trägt vielmehr der Anleger. Die Interessen des Anlegers sind bereits dann hinreichend gewahrt, wenn die Prognosen im Prospekt durch sorgfältig ermittelte Tatsachen gestützt und - aus ex ante-Sicht - vertretbar sind. Prognosen sind hierbei nach den bei der Prospekterstellung gegebenen Verhältnissen und unter Berücksichtigung der sich abzeichnenden Risiken zu erstellen (BGH, Urteil vom 23. April 2012 – II ZR 75/10, WM 2012, 1293, 1298 Rn. 17; Urteil vom 27. Oktober 2009 – XI ZR 337/08, WM 2009, 2303 Rn. 19; Urteil vom 27. Oktober 2009 – XI ZR 338/08, WM 2009, 2306 Rn. 21 sämtlich nach juris).
Nach diesen Maßstäben hat die Musterklägerin auch einen in der Prognoserechnung begründet liegenden Prospektfehler nicht schlüssig dargetan.
a) Der von der Musterklägerin beanstandete Verkaufsprospekt ist zunächst nicht deshalb fehlerhaft, weil die „wirtschaftlichen Grunddaten der Immobilie“ im Zusammenhang mit der auf S. 104 ff. des Verkaufsprospekts abgedruckten „Prognose der Einnahmen und Ausgaben“ unrichtig, irreführend und verharmlosend dargestellt worden wären.
aa) Die Musterklägerin kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die in die Prognoseberechnung für die Jahre 2007 bis 2011 eingestellten Mieteinnahmen widersprüchlich seien und sich nicht mit der im Verkaufsprospekt dargestellten Vermietungssituation und den Konditionen, zu denen die im Zeitpunkt der Prospekterstellung bereits geschlossene Mietverhältnisse begründet worden seien, in Übereinstimmung bringen ließen.
- Mieteinnahmen für das Jahr 2007
Entgegen der Auffassung der Musterklägerin lässt sich zunächst nicht feststellen, dass die Angaben, die der Verkaufsprospekt in der von ihr angegriffenen, auf S. 104 f. des Verkaufsprospektes abgedruckten „Prognose der Einnahmen und Ausgaben“ hinsichtlich der erzielten Mieteinnahmen für das Jahr 2007 enthält, unzutreffend und gemessen an den übrigen Prospektangaben widersprüchlich sind.
Die voraussichtlichen Mieteinnahmen für das Jahr 2007 sind in der Prognoserechnung mit 23.524.171 GBP angegeben. Dieser Betrag steht weder zu den übrigen Angaben im Fondsprospekt in Widerspruch, noch stellt er sich gemessen an den im Geschäftsbericht für das Jahr 2007 enthaltenen Abgaben zu den tatsächlich erzielten Mieteinnahmen als unzutreffend dar, in dem die Mieteinnahmen für das Jahr 2007 ebenfalls mit 23.524.171 GBP ausgewiesen sind (Geschäftsbericht für das Jahr 2007, S. 9; vorgelegt als Anlage MB 1 + 3 – 7).
In der Gesamtschau der in dem Verkaufsprospekt zu den Mieteinnahmen für das Jahr 2007 gemachten Angaben ist davon auszugehen, dass der vorgenannte Betrag - wie von den Musterbeklagten zu 1 und 3. geltend gemacht - auf die Mieteinnahmen entfällt, die nach dem Übergang des Eigentums an der Fondsimmobilie und nach dem Übergang der zu diesem Zeitpunkt bereits geschlossenen Mietverträge auf die Holding- und die Verwaltungsgesellschaft erzielt worden sind.
Nach der Darstellung im Verkaufsprospekt entfielen auf das gesamte Kalenderjahr 2007 Mieteinnahmen in Höhe von 25.269.374,00 GBP. Hinzu kamen Zahlungen aus einer von der Verkäuferin „für unvermietete Flächen in den Stockwerken 20 und 24 sowie im Nebengebäude“ (Prospekt S. 148), übernommenen Mietgarantie, die nach den weiter im Prospekt gegebenen Erläuterungen die Mieteinnahmen bezogen auf das Kalenderjahr 2007 auf insgesamt 27.381.452,00 GBP erhöhten.
Der Verkaufsprospekt weist die vereinbarte Jahresmiete im Abschnitt „Rechtliche Grundlagen“ unter der Zwischenüberschrift „E. Vermietung“ für das Kalenderjahr 2007 zunächst mit insgesamt 25.629.374 GBP und den Jahresmietanspruch einschließlich der von der Verkäuferin geleisteten Mietgarantiezahlungen mit 27.381.452,00 GBP aus (Prospekt S. 152). Diese Angaben entsprechen den Angaben in der im Abschnitt „Mieter: Daten und Fakten“ abgedruckten Übersicht zu den im Zeitpunkt der Prospektherausgabe bereits abgeschlossenen Mietverhältnissen (Prospekt, S. 74 ff.). So ist die Jahresmiete für das Jahr 2007 in dieser Aufstellung (Prospekt S. 76) „bezogen auf die zum Zeitpunkt der Prospektierung abgeschlossenen Mietverträge“ mit insgesamt 25.629.374 GBP angegeben. Den hierzu gegebenen Erläuterungen zufolge wurde ferner für „die unvermieteten Flächen 20. Etage und Einzelhandelsfläche ... vom Verkäufer eine 18-monatige Mietgarantie zum Zeitpunkt des Verkaufs ausgezahlt. Die Mietgarantieeinnahmen wurden in der Prognoserechnung den Mieterträgen periodisch hinzugefügt. Inklusive bei Erwerb erhaltener Mietgarantiezahlungen beträgt der Jahresmietanspruch per 01.07.2007 27.381.452 GBP“ (Prospekt S. 76).
Diese Gesamteinahmen fielen allerdings nur insoweit in das von der Prognoserechnung erfasste Gesellschaftsvermögen, als sie anteilig in der Zeit nach dem Übergang des Eigentums an der Fondsimmobilie und der dazu gehörigen Mietverträge auf die Holding- und die Verwaltungsgesellschaft erzielt worden sind.
Den Angaben zu dem „Vertrag über Erwerb von Anteilen an der „Objektgesellschaft“ zufolge (Prospekt S. 147) ist der Erwerb der Fondsimmobilie bzw. der Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft zum 21. Februar 2007 vollzogen worden (Completion Date). Zu diesem Stichtag sind sowohl das Eigentum an der Immobilie als auch die Vermieterstellung auf die Holding- und die Verwaltungsgesellschaft übergegangen, so dass ein Zeitraum von gut zehn Monaten in die Zeit nach Begründung des Gesellschaftsmögens der an der Verwirklichung des Investitionsvorhabens beteiligten Gesellschaften entfiel. Die danach zeitanteilig auf den Zeitraum nach dem 21. Februar 2007 entfallenden Mieteinnahmen belaufen sich bei überschlägiger Berechnung in etwa auf den im Verkaufsprospekt für das Jahr 2007 angesetzten Betrag. Widersprüche zu den übrigen Prospektangaben ergeben sich hieraus nicht.
Soweit die Musterklägerin mit Schriftsatz vom 22. August 2019 geltend macht, die in der Prognoserechnung für das Jahr 2007 angesetzten Mieteinnahmen seien deshalb unzutreffend, weil die Verkäuferin bereits (vom Kaufpreis in Abzug gebrachte) Mietvorauszahlungen erbracht habe, auf die die Erwerber der Fondsimmobilie verzichtet hätten und die daher als tatsächlich erzielte Mieteinnahmen fehlten, dringt sie auch hiermit nicht durch. Wie dargelegt ist vielmehr davon auszugehen, dass ein Betrag in Höhe von 13.069.787,00 GBP von dem Kaufpreis für die Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft einbehalten und als Mieteinnahme verbucht worden ist. In dem von den Musterbeklagten zu 1 und 3 vorgelegten Geschäftsbericht für das Jahr 2007 heißt es hierzu (S. 9): „Die Objektgesellschaft hat für das Geschäftsjahr 2007 Mieterträge in Höhe von insgesamt 23.524.171 £ erwirtschaftet. Darin enthalten sind die vorab mit dem Kaufpreis verrechneten Mietvorauszahlungen […].“ (Hervorhebung nur hier.)
Danach fehlt auch jeder greifbare Anhaltspunkt dafür, dass die Prognoserechnung im Jahr 2007 tatsächlich Mindereinnahmen in Höhe von 13.069.787,00 GBP hätte Rechnung tragen müssen.
- prognostizierte Mieteinnahmen für das Jahr 2008
Die Musterklägerin legt ferner nicht schlüssig dar, dass sich die Höhe der in der von ihr angegriffenen „Prognose der Einnahmen und Ausgaben“ für das Jahr 2008 mit 28.465,687,00 GBP angesetzten Mieteinnahmen nicht durch die im Verkaufsprospekt ausgewiesenen Mieten, einschließlich der von der Verkäuferin auch für das Jahr 2008 übernommenen Mietgarantie und des (unter anderem durch die Vermietung von Leerstandflächen) noch auszuschöpfenden Mietsteigerungspotentials abbilden ließen und die Prospektangaben deshalb in sich widersprüchlich und unplausibel wären.
Ausgehend von den bereits für das Jahr 2007 erzielten Mieteinahmen aus den Bestandsverträgen konnten auch die Einnahmen für das Jahr 2008 mit wenigstens 25.629.374,00 GBP angesetzt werden. Diese Einnahmen sind der im Prospekt im Abschnitt „Mieter: Daten und Fakten“ abgedruckten Übersicht zu den im Zeitpunkt der Prospektherausgabe bereits abgeschlossenen Mietverhältnissen (Prospekt, S. 74 ff.) zufolge durch Vermietung von 94,1% der Flächen erzielt worden. Bezogen auf die gesamte zur Vermietung zur Verfügung stehende Fläche (100%) entspricht dies Mieteinnahmen in Höhe von rund 27.236.317,00 GBP.
Daneben konnten in die Prognoserechnung die für das Jahr 2008 prospektierten Zahlungen aus der mit der Verkäuferin vereinbarten Mietgarantie einbezogen werden. Nach der Darstellung im Abschnitt „Rechtliche Grundlage“ unter der Überschrift „Vertrag über Erwerb von Anteilen an der Objektgesellschaft“ (Prospekt S. 148) übernimmt die Verkäuferin
[…] für den Zeitraum bis zum 09.02.2008 Mietersatzleistungen von insgesamt 1.957.175,00 GBP p.a. zuzüglich anteiliger Betriebskosten und für den Zeitraum bis zum 30.09.2008 leistet sie zu der von Swiss Re Services Limited geschuldeten Miete eine Zuzahlung in Höhe von 1.098.322,00 GBP p. a.
Von der danach für die Zeit bis zum 9. Februar 2008 zu leistenden Mietgarantie entfielen bei überschlägiger Berechnung 1.752.078 GBP auf das Jahr 2007 [= 27.381.452 GBP abzgl. 25.629.374 GBP] und 205.097 GBP auf das Jahr 2008 [= 1.957.175 GBP abzgl. 1.752.078 GBP]. Hinzu kam den Prospektangaben zufolge eine weitere Garantiezahlung in Höhe von 1.089.322 GBP, so dass die Garantiezahlungen für das Jahr 2008 überschlägig mit insgesamt 1.303.419 GBP in die Prognoserechnung einbezogen werden können.
Diesen Mieteinnahmen war ferner auch nach den Angaben der Musterklägerin die anteilig auf das Jahr 2008 entfallende, mit der Mieterin ...vereinbarte Mieterhöhung hinzuzurechnen (Prospekt S. 158).
Danach können die in die Prognoserechnung mit insgesamt 28.465.687,00 GBP eingestellten Mieteinnahmen anhand der im Prospekt enthaltenen Angaben zu den bereits seit 2007 erzielten Mieteinnahmen, der prospektierten Mieterhöhung für einen Mieter, der prospektierten Garantiezahlungen und des Mietsteigerungspotentials durch die angestrebte Vollvermietung der Fondsimmobilie nachvollzogen werden, ohne dass es eines Rückgriffs auf die nach den für die dargestellten Bestandsmietverträge vereinbarten Konditionen tatsächlich erst ab dem Jahre 2009 gegebenen Mieterhöhungsmöglichkeiten bedarf, und ohne dass es darauf ankäme, dass ein Abgleich der auf S. 74 ff. des Verkaufsprospekts dargestellten Mieteinnahmen mit den auf S. 152 ff. des Prospekts dargestellten Mietsteigerungspotentialen ergibt, dass die übrigen von den Musterbeklagten angeführten potentiellen Mietsteigerungen (etwa durch den in Aussicht genommenen Mietvertrag mit der ...Prospekt S. 158) – anders als von den Musterbeklagten zu 1 und 3 angedeutet - tatsächlich bereits in der Aufstellung der im Jahre 2007 erzielten Gesamteinnahmen enthalten sind.
Da die sich aus der im Jahre 2007 erzielte Bestandsmiete errechnenden „Grundeinnahmen“ in Höhe von 25.629.374,00 GBP zuzüglich der vorstehend überschlägig ermittelten Mietgarantiezahlung in Höhe von 1.303.419,00 GBP ergebende Summe von 26.932.793,00 GBP geringfügig über den dem Geschäftsbericht für das Jahr 2008 zufolge tatsächlich vereinnahmten Mieten und Garantiezahlungen in Höhe von 26.848.015,00 GBP (Anlage Kap K 7, S. 8) liegt, ist ferner nachvollziehbar, dass das Ausbleiben der prospektierten Miete - wie im Geschäftsbericht für das Jahr 2008 angegeben - dem Umstand geschuldet gewesen ist, dass die Leerstandsflächen tatsächlich (anders als erwartet) im Jahre 2008 keiner Vermietung zugeführt werden konnten.
- prognostizierte Mieteinnahmen für das Jahr 2009
Dass die für das Jahr 2009 angesetzten Mieteinnahmen in Höhe von 27.627.349 GBP (Prospekt S. 104) hinter den Mieteinnahmen für das Jahr 2008 zurückbleiben, kann mit Rücksicht auf den Wegfall der Mietgarantie im dritten Quartal 2008 keinen Widerspruch zu den Ansätzen für die Vorjahre begründen. Soweit die Mieterwartungen für das Jahr 2009 geringfügig über dem Betrag liegen, der bei Hochrechnung der im Kalenderjahr bezogen auf eine vermietete Teilfläche von 94,1% erzielten Jahresmiete in Höhe von 25.269.374,00 GBP auf die gesamte zur Vermietung zur Verfügung stehende Fläche (100%) mit rund 27.236.317,00 GBP [= 25.269.374,00 GBP geteilt durch 94,1 mal 100] anzusetzen wäre, steht auch diese Erwartung mit Rücksicht auf die ab dem Jahre 2009 möglichen Mietanpassungen für einzelne Mietverträge - ...(Prospekt S. 154) und .... (Prospekt S. 159) - sowie die mit der ...vereinbarte Mieterhöhung (Prospekt S. 158) nicht im Widerspruch zu der bei Prospekterstellung vorgefundenen Vermietungssituation.
- prognostizierte Mieteinnahmen für das Jahr 2010
Soweit der Verkaufsprospekt für das Jahr 2010 eine Mietsteigerung von 27.627.349 GBP um 1.839.757 GBP auf 29.467.106 GBP vorsieht (Prospekt S. 104), ist auch diese Annahme durch die im Prospekt wiedergegebenen Vertragskonditionen der Bestandsmietverhältnisse gedeckt. Der mit dem Mieter ...geschlossene Mietvertrag sah ein Kündigungsrecht zum 22. August 2010 vor, bei dessen Ausübung eine Einmalzahlung von 2.219.981,00 GBP anfallen sollte (Prospekt S. 155), so dass die für die Prognoserechnung im Prospekt unterstellte Ausübung aller Sonderkündigungsrechte durch die hierzu befugten Mieter zu einer Einnahme in dieser Höhe führte. Die Ausübung weiterer Sonderkündigungsrechte der Mieter ..... ...konnte zwar einerseits zu Mietausfällen führen – wobei der Prospekt auch dieses Risiko abgemessen abbildet - eröffnete andererseits aber auch die Möglichkeit, mit neuen Mietern dem Vermieter günstigere Konditionen auszuhandeln. Schließlich waren für das Jahr 2010 für mehrere Mietverhältnisse ( ...) Mietanpassungsvereinbarungen und für das Mietverhältnis mit der ...eine Mietsteigerung um 100.140,00 GBP vorgesehen (Prospekt S. 156). Die prospektierten Mieteinnahmen sind danach auch für das Jahr 2010 mit den übrigen Prospektangaben in Einklang zu bringen.
- prognostizierte Mieteinnahmen für das Jahr 2011
Dass die im Verkaufsprospekt für das Jahr 2011 angegebenen Mieteinnahmen unplausibel wären, hat die Musterklägerin nicht geltend gemacht.
- prognostizierte Mieteinnahmen ab dem Jahr 2012
Dass sich die prognostizierten Mieteinnahmen für die Jahre 2012 bis zum vorgesehenen Laufzeitende im Jahre 2019 sämtlich nicht mit den hierzu im Verkaufsprospekt gegebenen Erläuterungen in Einklang bringen ließen, nach denen die für diese Jahre in Aussicht genommenen Mieterträge auf der Annahme fußen, dass die durchschnittlichen Mietsteigerungen der voraussichtlichen Teuerungsrate entsprechen, hat die Musterklägerin nicht geltend gemacht. Hiergegen bestehen auch keine Bedenken (vgl. hierzu die Ausführungen auf S. 13 des von den Musterbeklagten zu 1 und 3 vorgelegten Ratingberichts der ..., Stand August 2007; Anlage MB 1 + 3-6). Die Musterklägerin beanstandet insoweit lediglich, dass die angenommenen Mieteinnahmen für das Jahr 2018 die Mieteinnahmen für das Jahr 2017 um mehr als 2% übersteigen. Hierbei übersieht sie jedoch, dass für das Jahr 2017 ausweislich der Erläuterungen zur Prognoserechnung (Prospekt S. 109) mit Rücksicht auf das Auslaufen mehrerer Mietverträge im Jahre 2016 rückläufige Einnahmen kalkuliert worden sind und eine anstehende Neuvermietung für die Zeit danach grundsätzlich größeren Spielraum für Anpassungen der Vertragsmiete an die aktuelle Marktmiete gelassen hat, so dass auch in dieser Abweichung von den der Prognoserechnung zugrundeliegenden Grundannahmen kein Widerspruch zu den übrigen Prospektangaben hergeleitet werden kann.
bb) Die Musterklägerin kann sich ferner nicht mit Erfolg darauf berufen, die Annahmen, die der Renditeprognose ausweislich den im Prospekt gegebenen „Erläuterungen zur Prognoserechnung der Fondsgesellschaft“ (Prospekt S. 108 ff.) in Bezug auf potentielle Mietsteigerungen - auch in Ansehung der Ausübung von Sonderkündigungsrechten durch die Mieter - hinsichtlich der Auswirkungen der „Upwards-Only“-Klausel und in Bezug auf die Kreditkosten, insbesondere im Hinblick auf den Joint-Venture-Partner, zugrunde liegen, seien von vornherein unzutreffend und in sich widersprüchlich, wobei diese „wirtschaftlichen Grunddaten“ im Prospekt zudem irreführend (und verharmlosend) dargestellt worden wären.
(1) Soweit die Musterklägerin geltend machen will, die der Prognoserechnung zugrundeliegenden Annahmen zu den künftig zu erwartenden Mieteinnahmen seien unzutreffend und irreführend, weil es sich bei den auf S. 74 ff. und 104 ff. des Prospekts dargestellten Mieteinnahmen jeweils um die von der Musterklägerin als „Bruttomiete“ bezeichnete, sogenannte „headline rent“ (Nominalmiete ohne Mietanreize wie zum Beispiel mietfreie Zeiträume und Zuschuss bei den Ausbaukosten) gehandelt habe und nicht um die „effektive Marktmiete“ oder „net effective rent“, bei der die tatsächlichen Mieteinnahmen um die bei Neuabschluss von Verträgen gegebenen Mietanreize bereinigt worden sind (vgl. hierzu die Erläuterung im Verkaufsprospekt S. 49), kann dem nicht gefolgt werden.
(a) Die auf S. 74 ff. des Verkaufsprospektes dargestellten Mieteinnahmen entsprechen den im Prospekt gegebenen Erläuterungen zufolge, nach denen „[...] derzeit 21 Mietverhältnisse mit einer jährlichen Gesamtmiete von aktuell 25.629.374,00 GBP [existieren]“ (Prospekt, S. 152), den im Kalenderjahr 2007 tatsächlich erzielten Einnahmen. Ob und inwieweit in diesen Mieteinnahmen den Mietern gewährte Mietnachlässe eingeflossen sind, wird im Verkaufsprospekt bei der Darstellung der einzelnen Mietverhältnisse offengelegt. So heißt es hierzu etwa für das Mietverhältnis mit der ...(Prospekt S. 154):
„Die Initialmiete für die 22. und 23. Etage ist gleich der derzeitigen Miete und beträgt 1.218.731,00 GBP p. a. […] Der Mieter hat den Mietzins für die Stockwerke 22 und 23 erst ab dem 01.11.2008 zu zahlen. Vor diesem Zeitpunkt hat die Verkäuferin im Kaufvertrag die Mietzahlungen übernommen.“
Vergleichbare Ausführungen finden sich zu den Mietverhältnissen mit der ..... . Danach wirken sich die den Mietern anfänglich gewährten Mietanreize für den Anleger erkennbar tatsächlich zunächst nicht auf die anfänglich erzielten Mieteinnahmen aus.
(b) Die Angaben zu den in der Prognoserechnung auf S. 104 ff. des Verkaufsprospekts für künftige Jahre eingestellten Mieteinnahmen sind in der Zusammenschau mit den Erläuterungen zur Prognoserechnung dahin zu verstehen, dass die Prognose dem Umstand, dass von der zu erwartenden „headline rent“ Abschläge für bei Neuvermietungen üblicherweise zu gewährende Mietanreize zu machen sind, bereits Rechnung trägt. So heißt es hierzu (Prospekt, S. 109):
„Bei der in der Kalkulation angenommenen Neuvermietung sowohl der Einzelhandels- als auch der Büroflächen wurde als neue Vertragsmiete die dann prognostizierte Marktmiete unter Berücksichtigung der dann voraussichtlich neuen Mietern zu gewährenden marktüblichen Incentives (zum Beispiel Umzugskostenbeihilfe, mietfreie oder mietreduzierte Zeiträume) zugrunde gelegt. Dabei wurde unterstellt, dass jeweils neue Mietverträge mit einer Laufzeit von mindestens zehn Jahren abgeschlossen werden und den Mietern Incentives und/oder mietfreie Zeiten im Gegenwert von neun Monatsmieten gewährt werden. Diese Incentives wurden auf die unterstellte neue Mietvertragslaufzeit umgerechnet, sodass die zum Zeitpunkt der Nachvermietung prognostizierte Marktmiete jeweils nur in Höhe von 92,5 Prozent als neue Vertragsmiete angesetzt wurde.“
Für ein abweichendes Verständnis der der Prognoserechnung zugrundeliegenden Kalkulation gibt auch der – von den Musterbeklagten bestrittene – Sachvortrag der Musterklägerin nichts her. Der Senat vermag auch nicht zu erkennen, aus welchen Gründen die Umrechnung der in der Prognoserechnung berücksichtigten gewährten Mietnachlässe auf die gesamte Vertragslaufzeit mit den für eine Einnahmenkalkulation geltenden Grundsätzen nicht in Einklang zu bringen sei und die Prognoserechnung - wie die Musterklägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung geltend gemacht hat - hierdurch so verfälscht worden sein soll, dass ihr Ergebnis als unvertretbar anzusehen wäre.
(2) Die Musterklägerin macht ferner vergeblich geltend, die der Prognoserechnung nach Vorstehendem zugrundeliegende Annahme, nach der bei einem Neuabschluss von Mietverträgen mit einer Mindestlaufzeit von zehn Jahren „den Mietern Incentives und/oder mietfreie Zeiten im Gegenwert von neun Monatsmieten gewährt werden“ (Prospekt S. 109) sei unzutreffend, weil im Zeitpunkt der Prospekterstellung tatsächlich – wie sie etwa mit Schriftsatz vom 1. November 2017, dort S. 73, geltend macht - mit Mietnachlässen in Höhe von „mindestens 15% bis 20% und mehr“ (bezogen auf die Gesamtmietdauer) habe gerechnet werden müssen. Ihr Vortrag lässt nicht erkennen, aus welchen konkreten Umständen darauf geschlossen werden müsste, dass derartige – von der Musterklägerin zudem nur vage bezeichneten - Nachlässe in dem zu beurteilenden Marktumfeld und in dem für die vorzunehmende ex-ante-Betrachtung maßgeblichen Zeitpunkt der Prospektherausgabe üblich gewesen wären.
(a) Den Angaben im Verkaufsprospekt zufolge zeichnete sich im Zeitpunkt der Prospektherausgabe hinsichtlich der bei Neuverhandlung von Mietverträgen üblichen Mietanreize ein Trend zugunsten der Vermieter ab (Prospekt S. 49):
Aufgrund steigender Mieternachfragen und weiter sinkender Leerstandsraten in der City of London erwarten ... und andere Gutachter in den kommenden zwei Jahren stetig sinkende verhandelbare mietfreie Zeiträume.
Die von der Musterklägerin aufgestellte Behauptung, nach der Mietnachlässe von „mindestens 15% bis 20% und mehr“ üblich waren, wird hierdurch nicht gestützt.
(b) Soweit sich die Musterklägerin darauf beruft, aus dem Geschäftsbericht für das Jahr 2011 (Anlage Kap K 6, S. 18) lasse sich herleiten, dass - im Zeitpunkt der Prospektherausgabe - Mietnachlässe in Höhe von 20% der auf die Gesamtmietdauer entfallenden Miete allgemein üblich gewesen seien, weil dort im Zusammenhang mit der Erläuterung der „effektiven Marktmiete“, die aufgrund einer Neuvermietung erzielt werde, dargestellt sei, dass „die effektive Marktmiete [...] der vertraglichen Miete für die Gesamtlaufzeit eines Mietvertrages abzgl. der gewährten mietfreien Zeiten [entspreche]“ und folgendes Beispiel gebildet werde: „der Mieter zahlt gem. Vertrag 60,00 GBP psf für 5 Jahre (60 Monate) und erhält eine mietfreie Zeit von 12 Monaten. Somit zahlt der Mieter effektiv 48,00 GBP psf (60,00 GBP psf (48/60 Monate)).“, trägt auch die vorstehend wiedergegebene Passage des Schreibens diesen Rückschluss nicht. Vielmehr handelt es sich hierbei erkennbar um ein Rechenbeispiel, das keinen konkreten Bezug zum konkreten Marktumfeld hat. Darüber hinaus ist nicht ersichtlich, dass mit diesem Beispiel die Marktverhältnisse im Zeitpunkt der Prospektherausgabe abgebildet würden.
(c) Auch der Umstand, dass ausweislich des von der Musterklägerin in Bezug genommenen Geschäftsberichts für das Jahr 2008 vom 30. August 2009 (Anlage Kap K 7) anlässlich der Neuvermietung von Flächen in diesem Jahr tatsächlich höhere Mietanreize gewährt worden sind, als sie der Prognoserechnung zugrunde lagen, deutet angesichts des infolge der Finanzkrise zu diesem Zeitpunkt deutlich veränderten Marktumfeldes nicht darauf hin, dass der der Prognoserechnung zugrunde gelegte Ansatz von neun mietfreien Monaten auch im Zeitpunkt der Prospektherausgabe offensichtlich zu gering gewesen sei.
(d) Schließlich ist auch nicht ersichtlich, dass der Ansatz einer mietfreien Zeit von durchschnittlich 20% (oder 12 Monaten bei einer Mietdauer von 5 Jahren) gemessen an den im Verkaufsprospekt niederlegten Konditionen der im Jahre 2007 bereits abgeschlossenen Mietverträge den tatsächlich Verhältnissen entsprochen hätte, wohingegen die von den Prospektherausgebern angesetzten neun Monate bei einer durchschnittlichen Mietvertragsdauer von zehn Jahren den im Zeitpunkt der Prospekterstellung zu erwartenden Marktverhältnissen ganz offensichtlich nicht gerecht geworden sind.
Da die von der Musterklägerin aufgestellte Behauptung, es hätten Mietnachlässe von „mindestens 15% bis 20% und mehr“ einkalkuliert werden müssen, vage bleibt und nicht durch konkreten Vortrag zu den tatsächlichen Marktverhältnissen unterlegt wird, war auch den diesbezüglichen Beweisantritten der Musterklägerin nicht nachzugehen.
cc) Die für die Fondsimmobilie erwartete Mietentwicklung ist auch nicht deshalb unplausibel, weil die „unattraktiveren“ Stockwerke 2 bis 15 dauerhaft zu einer Höchstmiete an den Ankermieter ...vermietet waren und zudem eine für Oktober 2008 vorgesehene Mietsteigerung schon im Zeitpunkt des Erwerbes der Fondsimmobilie vorweggenommen worden ist. Vielmehr hatte sich die Fondsgesellschaft hierdurch verlässliche Mieteinnahmen aus der Vermietung eines Teils der Flächen gesichert, die kein so großes Steigerungspotential besaßen, und sich stattdessen die Möglichkeit eröffnet, durch Neuvermietungen oder Mietanpassungen für die Flächen der höher gelegenen Stockwerke von der erwarteten positiven Marktentwicklung zu profitieren. Hinzu kommt, dass eine Erhöhung der Miete für den Ankermieter ausweislich des im Prospekt gegebenen „Überblicks über die Vermietungssituation“ (Prospekt S. 152) erstmals zum 1. Oktober 2013 vorgesehen gewesen ist, so dass eine Steigerung der Mieteinnahmen erst ab diesem Zeitpunkt auch von der Möglichkeit, in diesem Vertragsverhältnis eine Mieterhöhung zu erzielen, abhängig gewesen ist.
dd) Die Musterklägerin macht ferner ohne Erfolg geltend, der Umstand, dass ausweislich der im Prospekt gegebenen Erläuterung zu den Grundlagen der Prognoserechnung in dieser unterstellt worden ist, „dass alle in den Mietverträgen vereinbarten Sonderkündigungsrechte von den Mietern auch genutzt werden“ (Prospekt S. 109) sei nicht mit der Erwartung in Übereinstimmung zu bringen, dass das allgemeine Mietniveau künftig steigen werde, weil derartige Rechte nur bei fallenden Marktpreisen ausgeübt würden. Diese These wird von der Musterklägerin nicht durch konkrete Marktbeobachtungen unterlegt und trägt – wie die Musterbeklagte zu 2 zutreffend geltend macht - zudem vor dem Hintergrund, dass der Entschluss zu einer vorzeitigen Mietvertragsbeendigung nicht allein durch den Wunsch, ein preisgünstigeres Objekt zu beziehen, motiviert sein kann, sondern vielfältige Gründe (wie einer Verlegung des Geschäftssitzes, eine Einstellung des Geschäftsbetriebes, der Wunsch nach einer Vergrößerung oder Verkleinerung oder allgemein nach einer anderen Lage und Ausstattung) haben kann, den Vorwurf einer in sich unschlüssigen Prognoserechnung nicht. Hinzu kommt, dass bereits der Umstand, dass sich mehrere Mieter ein Sonderkündigungsrecht ausbedungen haben, zeigt, das sich für die Vertragsparteien auch unabhängig von den aktuellen Marktverhältnissen die Notwendigkeit ergeben kann, ein langfristiges Mietverhältnis auch vor Ablauf der Mindestmietdauer zu kündigen. Bei dieser Sachlage stellt sich die der Prognoserechnung zugrundeliegende Annahme, dass von eingeräumten Sonderkündigungsrechten auch Gebrauch gemacht werde, jedenfalls nicht – worauf das Feststellungsziel abstellt - als unvertretbar dar.
ee) Ohne Erfolg verweist die Musterklägerin in diesem Zusammenhang ferner darauf, dass die Bedeutung der sogenannten „Upwards-Only“-Klausel für die zu erwartende Steigerung der Mieteinnahmen im Prospekt unzutreffend und irreführend dargestellt worden sei.
Mit der „Upwards-Only“-Klausel wird ausweislich des im Verkaufsprospekt enthaltenen Glossars eine in den Mietverträgen getroffene Vereinbarung bezeichnet, nach der „Anpassungen an die Marktmiete, die gemäß „Upwards-Only“-Klausel nur nach oben möglich sind, […] alle fünf Jahre [erfolgen]“ (Prospekt S, 223).
Dass die danach grundsätzlich in verschiedenen Mietverträgen vorgesehene Koppelung der Miethöhe an die Marktmiete (Indexmiete) - wie die Musterklägerin geltend macht - dazu führen müsse, das tatsächlich alle fünf Jahre eine Anhebung der Miete erfolgt, kann den von der Musterklägerin insoweit angegriffenen Prospektpassagen in der gebotenen Zusammenschau des gesamten Prospektinhalts allerdings nicht entnommen werden. Auch das von der Musterklägerin verfochtene Verständnis, nach der sich die in verschiedenen Mietverträgen vorgesehene Anpassung der Miete an der effektiven Marktmiete und nicht an der „headline rent“ oder „Bruttomiete“ orientiere, findet keine Stütze in den entsprechenden Passagen des Verkaufsprospekts.
(1) Die von der Musterklägerin in Bezug genommenen Prospektpassagen sind - anders als die Musterklägerin meint - nicht dahin zu verstehen, dass es „zwingend“ regelmäßig zu einer Erhöhung der vertraglich vereinbarten Mieten kommen müsse.
Soweit der Verkaufsprospekt zunächst im Abschnitt „Angebot im Überblick“ darauf verweist, dass „Anpassungen an die Marktmiete, die gemäß „Upwards-Only-Klausel“ nur nach oben möglich sind, […] alle fünf Jahre [erfolgen] (Prospekt S. 9) und in der von der Musterklägerin in Bezug genommenen Prospektpassage ausgeführt wird (Prospekt S. 42):
„Mietanpassungen sind regelmäßig durch die Upwards-Only-Klausel nur nach oben möglich. Im Bürosektor, der zurzeit im englischen Immobilienmarkt die beste Performance aufweist, mindert sich zudem mit dem Abschluss von FRI-Mietverträgen (Full Repairing and Insuring Institutional Lease) das Vermieterrisiko deutlich.“
ist den vorzitierten Passagen lediglich zu entnehmen, dass eine - im fünf-Jahres-Turnus vorgesehene - Anpassung der vereinbarten Miete an die aktuelle Marktmiete nur zu einer Mieterhöhung, nicht aber zu einer Senkung der vertraglich vereinbarten Miete führen kann. Soweit sich die Verfasser der vorzitierten Prospektpassage im Übrigen hinsichtlich einer für den Vermieter günstigen Entwicklung des Marktes optimistisch zeigen, kann auch hieraus nicht der Schluss gezogen werden, dass es künftig tatsächlich stets zu Mieterhöhungen kommen müsse.
Hinzu kommt, dass der Prospekt im Abschnitt „Risiken der Beteiligung“ unter der Zwischenüberschrift „1. Wirtschaftliche Risiken aus der Vermietung“ und damit nicht an versteckter Stelle, sondern dort, wo der Durchschnittsanleger einen solchen Hinweis erwarten wird, herausstellt, dass die vorgesehenen Mieterhöhungen auch ausbleiben können, wenn es dort heißt (Prospekt S. 32):
„Für die Prognose der Mietsteigerungen wurden unabhängige Prognosen der Marktmietentwicklung zugrunde gelegt, eine Überprüfung dieser Prognosen ist nicht erfolgt. Es besteht deshalb das Risiko, dass zu einzelnen oder allen Mietanpassungszeitpunkten die Marktmiete unter der prognostizierten Miete oder sogar unter der vertraglich vereinbarten Miete liegt und es zu geringeren oder keinen Mietsteigerungen kommt. Dies hätte – unter Umständen sogar deutliche – Auswirkungen auf die Entwicklung der Liquiditätsüberschüsse und die für Ausschüttungen zur Verfügung stehenden Mittel. In solch einem Fall könnten die Ausschüttungen reduziert oder ausgesetzt werden. Auch eine Insolvenz der Fondsgesellschaft, insbesondere im Fall eines Verzugs gemäß dem Darlehensvertrag, kann eintreten. Für den Anleger kann dies letztlich den Totalverlust seiner Einlage bedeuten.“ (Hervorhebung nur hier)
Auch im Abschnitt „Sensitivitätsanalyse“ verweist der Verkaufsprospekt unter der Überschrift „Entwicklung der Marktmiete“ (Prospekt S. 125) darauf, dass „[d]ie Mieteinnahmen […] auf Basis der prognostizierten Marktmietentwicklung kalkuliert [wurden] (vgl. „Erläuterungen zur Prognoserechnung der Fondsgesellschaft“). Die Marktmiete kann gegenüber der Annahme deutlich abweichen und Auswirkungen auf die tatsächlichen Mieteinnahmen haben.“.
Schließlich ist auch der im Verkaufsprospekt enthaltenen Darstellung der einzelnen Mietverhältnisse zu entnehmen, dass die im Falle der Vereinbarung einer „Upwards-Only“-Klausel vorgesehene Anpassung der geschuldeten Mietzahlungen „von der Entwicklung der Marktmiete“ abhängig ist (vgl. beispielhaft die Darstellung des Mietverhältnisses mit der ....“; Prospekt S. 154).
Danach wird in der gebotenen Zusammenschau der verschiedenen im Zusammenhang mit erwarteten Mietsteigerungen stehenden Prospektangaben deutlich, dass die „Upwards-only“-Klauseln zwar eine Möglichkeit zur Anhebung der Miete an das aktuelle Marktniveau eröffnen, die Ausschöpfung derselben aber davon abhängt, dass sich die Marktmieten tatsächlich - wie prognostiziert - nach oben entwickeln.
(2) Die Angaben, die der Verkaufsprospekt zur Umsetzung der „Upwards-Only“-Klauseln enthält, können auch nicht dahin aufgefasst werden, dass Maßstab für eine Anpassung der vertraglich vereinbarten Miete die „effektive“, also um Mietanreize verminderte Marktmiete wäre. Vielmehr soll eine von der Entwicklung der Marktmiete abhängige Erhöhung der Vertragsmiete den Angaben im Verkaufsprospekt zufolge auf der Grundlage eines Vergleichs einer „verkehrsübliche[n] Miete für vergleichbare Flächen ohne Berücksichtigung einer möglichen mietfreien Zeit am Anfang eines Mietverhältnisses [erfolgen]. Lediglich eine Incentivierung durch den Ausbau der Flächen zulasten des Vermieters kann gegebenenfalls bei der Feststellung der Vergleichsmiete in Betracht gezogen werden.“ (vgl. beispielhaft die Darstellung des Mietverhältnisses mit der ...“; Prospekt S. 154). Danach hatte sich die vorgesehene Mietanpassung grundsätzlich an der „headline rent“ oder Bruttomiete zu orientieren, während Abschläge vom Marktmietniveau allenfalls für anlässlich eines Flächenausbaus gewährte Mietanreize vorgesehen waren.
ff) Die von der Musterklägerin mit dem Feststellungsziel zu I. g) begehrte Feststellung, nach der die Entwicklung der Kreditkosten im Zusammenhang mit der auf S. 104 f. des Prospekts abgedruckten Prognoserechnung „unrichtig, irreführend und verharmlosend“ dargestellt sei, kann nicht getroffen werden.
(1) Der Verkaufsprospekt legt in der auf S. 104 f. abgedruckten Prognoserechnung unter der Überschrift „B. Fondsgesellschaft (konsolidiert)“ offen, welche Beträge in welchen Prognosejahren von der Fondsgesellschaft jeweils zur Abgeltung der Kreditzinsen und der vereinbarten Tilgungsleistungen aufzuwenden sind. Dabei kann der tabellarischen Darstellung ferner unschwer entnommen werden, dass der Aufwand für die Rückführung der prospektgemäß aufgenommenen Darlehen ab dem Jahre 2012 steigt und daher auch höhere Einnahmen zur Abgeltung der anfallenden Kreditkosten erzielt werden müssen. Welche Darlehenskonditionen, einschließlich der „Swap-Vereinbarung“, den in die Prognoserechnung eingestellten Beträgen zugrunde liegen und welche Zinsen die Darlehensnehmer für den jeweils auf sie entfallenden Anteil an der Darlehensvaluta zu leisten hatten, lässt sich – wie auch die Musterklägerin erkennt – der Darstellung der abgeschlossenen Kreditverträge auf S. 150 f. des Prospekts entnehmen, auf die in den Erläuterungen zur Prognoserechnung auf S. 111 des Prospekts [sub „a) Zinsen“] auch ausdrücklich Bezug genommen wird. Danach wird die Entwicklung der in die Prognoserechnung einzustellenden Kreditkosten nicht unrichtig oder irreführend dargestellt.
(2) Die Musterklägerin kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Kreditkosten und die (fehlende) Rentabilität des Projekts durch die abgeschlossenen Swap-Vereinbarungen verschleiert würden.
(a) Insoweit ist zunächst festzuhalten, dass der Abschluss von Swap-Vereinbarungen dazu beigetragen hat, die während der geplanten Laufzeit der Investition anfallenden Kreditkosten und damit auch die zu erwartende Rendite kalkulierbar zu machen. Mit der Vereinbarung fester Zinssätze anstelle des im Darlehensvertrag vorgesehenen variablen Zinssatzes waren die Kreditkosten nicht mehr von der Entwicklung des Marktzinses abhängig und hing auch die zu erwartende Rendite nur noch von der Höhe der künftigen Mieteinnahmen und nicht mehr von künftigen Zinsschwankungen ab.
(b) Die Kreditkosten und die Rentabilität des Investitionsvorhabens sind auch nicht dadurch verschleiert worden, dass die zur Finanzierung der Fondsimmobilie aufgenommenen Darlehen in den Anfangsjahren der Investition mit einem niedrigen Zinssatz und in späteren Jahren zu einem höheren Zinssatz zu verzinsen waren, mit der Folge, dass die Kreditkosten in den Anfangsjahren (abgesehen vom Jahr 2007, in dem aus den erzielten Einnahmen auch noch die Kosten der Zwischenfinanzierung zu bestreiten waren) niedriger waren und ab dem Jahre 2013 deutlich höhere Kreditkosten angefallen sind. Vielmehr werden die für die jeweiligen Jahre anzusetzenden Kreditkosten in der Prognoserechnung offengelegt und liegt der Prognoserechnung insoweit erkennbar die Vorstellung zugrunde, dass höhere Kreditkosten in späteren Jahren auch durch höhere Mieteinnahmen aufgefangen werden können.
(c) Soweit die Musterklägerin - wie auch im Verhandlungstermin hervorgehoben - geltend machen will, durch die Swap-Vereinbarung seien die Kreditkosten in den Anfangsjahren des Investitionsvorhabens bewusst niedrig und unter Marktzinsniveau gehalten worden, um die in der Prognoserechnung vorgesehenen jährlichen Ausschüttungen von 5,50% gemessen am Beteiligungskapital darstellen zu können, wobei die niedrige Zinslast in den Anfangsjahren durch hohe Zinsen in späteren Jahren „erkauft“ worden sei und sich die Kreditgeber diese Vereinbarung durch entsprechende Zinsaufschläge hätten vergüten lassen, ist auch hiermit ein (die Prognoseberechnung betreffender) Prospektfehler nicht schlüssig dargetan.
Auf der Grundlage des von der Musterklägerin hierzu Vorgetragenen bestehen keine greifbaren Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien der Darlehensverträge einen Teil der Kreditkosten bewusst auf eine spätere Phase des Investitionsvorhabens verlagert hätten, um es der Fondsgesellschaft in den Anfangsjahren zu ermöglichen, einen zur Abdeckung der Ausschüttungen genügenden Liquiditätsüberschuss zu erwirtschaften. Vielmehr sieht die Prognoserechnung (vgl. Prospekt S. 101 bis 115) in etwa gleichbleibende Liquiditätsüberschüsse über die gesamte Laufzeit des Investitionsvorhabens vor und setzt die Prognoserechnung voraus, dass die im Laufe der Zeit steigenden Kreditkosten auch durch steigende Einnahmen aufgefangen werden. Eine Vereinbarung, mit der die jeweilige Zinsbelastung an die zu erwartende Einnahmensituation angepasst wird, ist wirtschaftlich sinnvoll und lässt nicht den Rückschluss darauf zu, dass Kreditkosten zur gezielten Schaffung sonst nicht vorhandener Liquidität „künstlich verlagert“ worden wären.
Es ist auch nichts dafür ersichtlich, dass sich die finanzierenden Banken auf das Risiko eingelassen hätten, die Rückführung der Darlehensvaluta und die Zahlung der Vergütung für das den Darlehensnehmern überlassene Kapital in Zeiträume zu verlagern, in denen die Realisierung ausreichender Einnahmen zunehmend ungewiss ist, ohne dass dieser Art der Finanzierung ein tragfähiges Konzept zugrunde gelegen hätte und ohne dass aus der ex-ante-Sicht mit dem prospektierten Anstieg der Mieteinnahmen zu rechnen gewesen wäre. Schließlich ist auch nicht schlüssig dargetan, dass sich die Kreditkosten bezogen auf die gesamte Laufzeit der Investition und der Darlehensverträge aus der maßgeblichen ex-ante-Sicht nicht im Rahmen des Marktüblichen gehalten und die Kreditgeber für einen anfänglichen Verzicht auf höhere Zinseinnahmen durch spätere Zuschläge hätten zusätzlich vergütet werden müssen.
(d) Soweit die Musterklägerin – in Bezug auf die in CHF ausgezahlten Darlehen – beanstandet, dass die spätere Entwicklung des 3-Monats-Libor gezeigt habe, dass die für die Zeit ab dem Jahre 2013 vereinbarten festen Zinssätze (erheblich) über Marktniveau gelegen hätten, ist hiermit nicht die Plausibilität der Prognoserechnung angesprochen, sondern die (für das Vorliegen eines Prospektfehlers unerhebliche) Frage danach, ob die unternehmerische Entscheidung, eine Swap-Vereinbarung zu den vereinbarten Konditionen abzuschließen (im Nachhinein betrachtet) aus Sicht der Fondsgesellschaft wirtschaftlich sinnvoll gewesen ist.
gg) Auch soweit die Musterklägerin festgestellt wissen will, dass die „wirtschaftlichen Grunddaten“ der Immobilie insbesondere auch im Hinblick auf den Joint-Venture-Partner unrichtig, irreführend und verharmlosend dargestellt worden seien, ist ein die auf S. 104 f. des Prospekts abgedruckte Prognoserechnung betreffender Prospektfehler mit dem von ihr hierzu Vorgetragenen nicht schlüssig dargetan.
(1) Die Musterklägerin macht insoweit vergeblich geltend, die Prognoserechnung vermittle in Bezug auf die Einnahmen, die der Joint-Venture-Partner zur Tilgung der von ihm übernommenen Kreditverbindlichkeiten und der von ihm zu tragenden Kreditkosten einsetzen könne, ein unzutreffendes Bild und verschleiere, dass sich der Joint-Venture-Partner die hierfür erforderliche Liquidität nur durch die Zins-Swap-Vereinbarungen und die hiermit verbundene Verlagerung der Zinsbelastung von der Anfangsphase der Investition auf spätere Zeiträume habe verschaffen können. In der Prognoserechnung wird allein die voraussichtliche Liquidität der Fondsgesellschaft, nicht aber des Joint-Venture-Partners dargestellt.
Die von der Musterklägerin nach ihrem Vortrag mit dem Feststellungsziel I. g) in Bezug genommene Prognoserechnung befasst sich ausweislich der zu dieser gegebenen Erläuterungen allein hinsichtlich der unter der Überschrift „A. Objektebene“ dargestellten Entwicklung der aus der Vermietung der Fondsimmobilie zu erzielenden Einnahmen und der für die Bewirtschaftung der Fondsimmobilie anzusetzenden Kosten mit der Objektgesellschaft, an der die Fondsgesellschaft und der Joint-Venture-Partner jeweils hälftig mittelbar über die Holding- und die Verwaltungsgesellschaft beteiligt gewesen sind. Die weiteren Abschnitte der Prognoserechnung befassen sich demgegenüber ausschließlich mit der künftigen Liquidität der Fondsgesellschaft. So heißt es hierzu (Prospekt S. 108):
In der nachfolgend abgebildeten Liquiditätsprognose werden zunächst die Einnahmen und Ausgaben mit dem Netto-Bewirtschaftungsergebnis der Objektgesellschaft, das heißt des gesamten Investments, dargestellt. Daraus leitet sich das anteilige Netto-Bewirtschaftungsergebnis der Fondsgesellschaft ab. Dieses bildet den Ausgangswert für die konsolidierte Darstellung der rund fünfzigprozentigen Beteiligung der Fondsgesellschaft an dem Objekt „ ...“, ...(Hervorhebung nur hier.)
und werden unter der Zwischenüberschrift „B. Fondsgesellschaft (konsolidiert)“ (Prospekt S. 110 f.) allein der jährliche Anteil der Fondsgesellschaft an den nach Abzug der Bewirtschaftungskosten verbleibenden Einnahmen und die auf die Fondsgesellschaft entfallenden Kreditkosten gegenübergestellt und auf dieser Grundlage Aussagen zur voraussichtlichen Liquidität der Fondsgesellschaft während der prospektierten Laufzeit des Investments gemacht.
Danach sind die von der Musterklägerin insoweit in Bezug genommenen Prospektpassagen schon nicht geeignet, „insbesondere“ in Bezug auf den Joint-Venture-Partner ein unzutreffendes Bild zu vermitteln.
(2) Soweit die Musterklägerin meint, die prognostizierten Erträge aus der Vermietung der Fondsimmobilie ließen in Ansehung der auf den Joint-Venture-Partner entfallenden Kreditkosten schon nicht erwarten, dass dieser zur Erfüllung der von ihm übernommenen Kreditverbindlichkeiten in der Lage sein werde, so dass das Scheitern des Fondskonzepts vorprogrammiert gewesen sei, wird diese Beanstandung weder durch das beantragte Feststellungsziel abgebildet, noch wird sie durch den Vortrag der Musterklägerin, der überwiegend auf Hypothesen zu den den Joint-Venture-Partner betreffenden Kreditverläufen fußen, die nicht durch Prospektangaben oder andere Tatsachen gestützt werden, nachvollziehbar unterlegt.
b) Auf der Grundlage des von der Musterklägerin hierzu Vorgetragenen lässt sich auch nicht feststellen, dass in dem Verkaufsprospekt insgesamt unvertretbare Renditen prognostiziert worden wären.
aa) Die Musterklägerin kann zunächst nicht mit Erfolg geltend machen, schon aus der tatsächlichen Entwicklung der Vermietungssituation und den erzielten Mieteinnahmen, wie sie in den Geschäftsberichten für die Jahre 2008 bis 2012 dargestellt seien, folge, dass die von ihr angegriffene Prognoserechnung insbesondere hinsichtlich der erwarteten Mieteinnahmen zu optimistisch gewesen sei. Vielmehr kann allein aus dem Umstand, dass sich die prospektierten Erwartungen nicht erfüllt haben, nicht darauf geschlossen werden, dass die von den Prospektherausgebern angestellte, in die Zukunft gerichtete Betrachtung der Einnahmenentwicklung und hiermit einhergehend der zu erwartenden Rendite unvertretbar (oder zumindest wenig wahrscheinlich) gewesen wäre.
bb) Auf der Grundlage des Sachvortrages der Musterklägerin lässt sich auch nicht feststellen, dass die allgemeine Mietentwicklung gemessen an den Erkenntnissen im Zeitpunkt der Prospektherausgabe zu optimistisch beurteilt und die erwartete Rendite vor diesem Hintergrund unvertretbar hoch angesetzt worden wären.
Ausweislich der auf S. 109 des Fondsprospekts abgedruckten „Prognosen der Marktentwicklung in London-City“ für die Jahre 2007 bis 2019 hielten sich die der Aufstellung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben zugrundeliegenden Annahmen zu den zu erwartenden Mietsteigerungen im Rahmen dessen, was nach Auffassung anderer Marktteilnehmer, darunter ein international tätiges Immobilienberatungsunternehmen ( ....), ein internationales Maklerbüro ( ...), der Makler und Immobiliengutachter ... und ein Immobilienunternehmen ( ...) zu erwarten war. Dass diese Markteinschätzungen sämtlich unzutreffend waren und welche Erwartungen an die Mietentwicklung stattdessen im Zeitpunkt der Fertigstellung des Prospekts am 20. Juli 2007 zutreffend oder zumindest vertretbar gewesen wären, hat die Musterklägerin nicht dargelegt.
cc) Die Musterklägerin kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die der Prognoserechnung im Verkaufsprospekt zugrundeliegenden Einnahmeerwartungen seien jedenfalls im Zeitpunkt des Vertriebsstarts im September 2007 nicht mehr vertretbar gewesen, weil zu diesem Zeitpunkt bereits auf aktuellere Zahlen über die bis dahin zu beobachtende Mietenentwicklung habe zurückgegriffen werden können, auf deren Grundlage wesentlich geringere Mietsteigerungen hätten angenommen werden müssen.
(1) Mit Rücksicht auf das von der Musterklägerin zur Begründung des auf die Feststellung, dass der Verkaufsprospekt unvertretbare Renditen prognostiziert, gerichteten Feststellungsziels Vorgetragen ist zunächst davon auszugehen, dass sich die hierzu zu treffenden Feststellungen nicht nur auf die Frage erstrecken sollen, ob der Verkaufsprospekt insoweit im Zeitpunkt seiner Herausgabe am 20. Juli 2007 einen Prospektfehler enthält, sondern auch darauf, ob sich daraus ein die Haftung für die Verwendung eines unzutreffenden Prospekts begründender Umstand ergeben kann, dass er im Zeitpunkt des Vertriebsstarts im September 2007 hinsichtlich der in ihm enthaltenen Prognoserechnung nicht aktualisiert worden ist (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 22. November 2016 – XI ZB 9/13, BGHZ 213, 65-107 Rn. 103; Beschluss vom 21. Oktober 2014 – XI ZB 12/12, BGHZ 203, 1-68 Rn. 133 jeweils nach juris).
(2) Einem Anlageinteressenten muss für seine Beitrittsentscheidung ein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt vermittelt werden, d.h. er muss über alle Umstände, die für seine Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen Nachteile und Risiken, zutreffend, verständlich und vollständig aufgeklärt werden. Ändern sich diese Umstände nach der Herausgabe des Emissionsprospekts, so haben die Verantwortlichen das durch Prospektberichtigung oder gesonderte Mitteilung offenzulegen (BGH, Urteil vom 1. März 2010 – II ZR 213/08, WM 2010, 796-798 Rn. 13 nach juris). Auch im Rahmen der Aufklärungs- und Beratungspflichten, die die an dem Vertrieb der Anlage Beteiligten treffen, kann auf nachträglich eingetretene Änderungen von für die Anlageentscheidung wesentlichen Umständen hinzuweisen sein (Assmann/Schütze, Handbuch des Kapitalanlagerechts, 4. Aufl. § 5 Rn. 43; vgl. ferner NK-BGB/Maximilian Becker, 3. Aufl. § 311 Rn. 239).
Da die zu erwartende Mietentwicklung ein für den Erfolg des hier in Rede stehenden Anlagekonzepts bedeutsamer Umstand ist, sind wesentliche Änderungen des Marktumfeldes, die zu einer Korrektur zu den prognostizierten Einnahmen und Ausgaben zwingen und sich nachteilig auf die in Aussicht genommene Rendite auswirken können, zu den für die Anlageentscheidung bedeutsamen Umständen zu zählen, so dass eine solche Veränderung grundsätzlich eine Verpflichtung der Prospektherausgeber zur Aktualisierung des Verkaufsprospektes auslösen kann (BGH, Urteil vom 1. März 2010 – II ZR 213/08, WM 2010, 796-798 Rn. 17 nach juris).
(3) Dass sich vorliegend bereits in der Zeit bis zum Vertriebsstart greifbare Anhaltspunkte für eine Abschwächung des Mietmarktes ergeben hätten, die zu einer Korrektur der von der Musterklägerin angegriffenen Prognoserechnung gezwungen hätten, ist mit dem von der Musterklägerin hierzu Vorgetragenen allerdings nicht schlüssig dargetan.
(a) Soweit die Musterklägerin geltend macht, im Zeitpunkt des Vertriebsstartes habe auf aktuellere Zahlen zur Marktentwicklung zurückgegriffen werden können, auf deren Grundlage von wesentlich geringeren Mieteinnahmen habe ausgegangen werden müssen, legt sie schon nicht dar, auf welches Zahlenmaterial sie diese Behauptung stützen will und welche konkreten Erkenntnisse sich hieraus bezogen auf den Zeitpunkt des Vertriebsstarts in Bezug auf die bis zum Jahre 2019 reichende Prognoserechnung und die dort auszuweisende Rendite ergeben hätten.
(b) Die Musterklägerin kann sich auch nicht mit Erfolg darauf stützen, dass Presseveröffentlichungen aus der Zeit nach dem Vertriebsstart im September 2007 zu entnehmen gewesen sei, dass die „Sub-Prime-Krise“ Anfang September 2007 „längst in London angekommen sei“, wobei diese Krise insbesondere der Londoner Finanzbranche zugesetzt habe, von der die Entwicklung des Mietenmarktes in der Londoner City abhängig gewesen sei. Vielmehr kann auch den von der Musterklägerin vorgelegten Presseveröffentlichungen, die sämtlich aus der Zeit nach dem Vertriebsstart datieren, nicht entnommen werden, dass sich die beginnende Finanzkrise in den USA zu diesem Zeitpunkt erkennbar auf die Entwicklung des Immobilienmarktes in der Londoner City ausgewirkt hätte, und diese Auswirkungen so gravierend gewesen wären, dass eine Korrektur der Prognoserechnung geboten gewesen wäre.
Dem von der Musterklägerin vorgelegten Artikel aus dem Handelsblatt vom 14. September 2007 (Anlage Kap K 9) kann zwar entnommen werden, dass „führende Köpfe der Londoner Immobilienwirtschaft“ prophezeiten, dass der „Büroboom in der Metropole […] bald zu Ende sein“ werde und dass die „Aussichten auf weitere Mieterhöhungen sänken“, nachdem die „Maklerfirma Knight Frank […] für das zweite Quartal (noch] Monatsmieten von […] mehr als 80 EUR für die City“ errechnet habe, was „einen Preisanstieg um ein Viertel im Jahresvergleich“ bedeute. Dass die maßgeblichen Marktteilnehmer spätestens im Zeitpunkt des Vertriebsstarts einhellig von einer Trendwende ausgegangen wären, die eine deutliche Korrektur der künftig zu erwartenden Mieteinnahmen nach unten erfordert hätte, geht aus dieser Presseveröffentlichung jedoch nicht hervor, wenn es dort weiter heißt, dass zwar vertreten werde, dass „in den nächsten ein zwei Jahren nicht mehr mit so starken Mietsteigerungen zu rechnen sei“, andererseits aber nicht damit gerechnet werde, dass „die Lage an den Finanzmärkten die Büromieten […] schwerwiegend belasten werden“ und nach Auffassung eines Vertreters der Londoner Marktforschung des Unternehmens ...… erst bei einer – zu diesem Zeitpunkt noch nicht absehbaren - länger andauernden Krise damit zu rechnen sei, dass diese auf den Immobilienmarkt durchschlagen werde.
Die von der Musterklägerin vorgelegten Artikel aus dem Handelsblatt vom 5. und 10. September 2007 (Anlage Kap K 10 und 11) befassen sich allein mit der aktuellen Krise im Finanzsektor und nicht mit der Entwicklung des Londoner Immobilienmarktes.
Soweit die ...in dem von der Musterklägerin vorgelegten und von Juni 2008 datierenden Geschäftsbericht für den Vorgängerfonds ...ausgeführt hat, dass sich die Stimmung auf dem Londoner Immobilienmarkt infolge der Krise auf den internationalen Finanzmärkten in der zweiten Jahreshälfte 2007 merklich verschlechtert habe, kann auch aus dieser rückschauenden Einschätzung nicht darauf geschlossen werden, dass die Erwartungen zu den künftigen Mieteinnahmen im Zeitpunkt des Vertriebsstarts deutlich nach unten hätten korrigiert werden müssen, zumal die Prognoserechnung für das hier in Rede stehende Investitionsobjekt die Zeit bis zum Jahre 2011 – wie bereits erörtert - maßgeblich von der Entwicklung der Bestandsmietverträge bestimmt gewesen ist und dem von der Musterklägerin in Bezug genommenen Geschäftsbericht weiter zu entnehmen ist, dass „über das Gesamtjahr 2007 betrachtet, […] der Flächenumsatz am Bürovermietungsmarkt von Central London […] dennoch überdurchschnittlich hoch“ ausgefallen ist, dass dies auch für die durch eine starke Präsenz von Unternehmen aus der Banken- und Versicherungswirtschaft geprägte City of London galt und sich die Spitzenmiete stabil bei rund 80,00 EUR/m² monatlich eingependelt hat.
Danach kann auch nicht festgestellt werden, dass der von der Musterklägerin angegriffene Verkaufsprospekt in Ermangelung einer etwa gebotenen Aktualisierung bezogen auf den Zeitpunkt des Vertriebsstarts unvertretbare Renditen prognostiziert.
- Feststellungsziel zu I. h) – unrichtige, irreführende und verharmlosende Darstellung der Konkurrenzsituation
Die von der Musterklägerin begehrte Feststellung, nach der der Verkaufsprospekt die durch geplante Neubauvorhaben von Bürohäusern in demselben Marktsegment entstehende zusätzliche Konkurrenzsituation unrichtig, irreführend und verharmlosend darstellt und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt, kann nicht getroffen werden.
a) Die Musterklägerin kann sich zunächst nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Risiken, die sich aus der Entstehung weiterer Bürogebäude und damit der Vergrößerung des Flächenangebotes in der City of London für die erfolgreiche Vermietung der Fondsimmobilie ergeben, unrichtig, irreführend und verharmlosend dargestellt worden seien. Der Fondsprospekt enthält ausreichende Hinweise dazu, dass eine Veränderung des Standortes durch die Errichtung von Konkurrenzobjekten Risiken in Bezug auf den Vermarktungserfolg der Fondsimmobilie mit sich bringen kann. Einer Auflistung erst künftig zu errichtender Büroimmobilien, die (voraussichtlich) mit einer vergleichbaren Ausstattung aufwarten werden, bedurfte es nicht.
aa) Die Musterbeklagten zu 1 bis 3 machen insoweit zutreffend geltend, dass der Fondsprospekt im Kapitel „Risiken der Beteiligung“ bereits eingangs unter dem Stichwort: „A. Grundsätzliche Risiken von Immobilieninvestitionen“ darauf hinweist (Prospekt S. 22), dass „Immobilieninvestitionen […] regelmäßig mit Risiken verbunden [sind], die Investitionen wie zum Beispiel Festgelder, Wertpapiere etc. nicht aufweisen“ und dass zu solchen „Investitionsrisiken“ auch „Veränderungen am Mikro- oder Makrostandort“ zu zählen sind. Dieses Standortrisiko wird in der Folge im Abschnitt „B. Einzelne wirtschaftliche Risiken“ unter der Überschrift „4. Wertentwicklungs- und Standortrisiko, Risiko des Investitionszeitpunktes“ eingehend näher erläutert, wenn es dort heißt (Prospekt S. 34):
Der Standort der Immobilie kann sich von den Erwartungen abweichend entwickeln oder es können sich durch Konkurrenzobjekte oder Strukturveränderungen nachteilige Auswirkungen auf die Qualität des Standortes und damit beispielsweise auf eine Anschlussvermietung ergeben. Gleichfalls kann die Veräußerung, Nachvermietung und Anpassung von Mieten dadurch erschwert werden, dass in den Jahren 2009 bis 2012 aufgrund aktueller Projektentwicklungen ein Überangebot an gleichwertigen oder höherwertigen Büroflächen angeboten werden wird und/oder die derzeitig große Nachfrage nach erstklassigen Büroimmobilien in London nachlässt.
Der potentielle Anleger wird danach im Rahmen der Risikohinweise und damit nicht im „Kleingedruckten“, sondern an einer Stelle des Verkaufsprospektes, an der er derartige Informationen auch erwarten wird, davon in Kenntnis gesetzt, dass sich die Standortbedingungen unter anderem durch die Errichtung von Konkurrenzobjekten ändern können, sowie davon, dass hiermit aufgrund aktueller Projektentwicklungen bereits in den Jahren 2009 bis 2012 zu rechnen ist. Ihm wird ferner vor Augen geführt, dass eine derartige Änderung der Standortbedingungen dazu führen kann, dass Vermietung, Anpassung der Mieten oder Veräußerung der Fondsimmobilie erschwert werden.
Der Anleger wird ferner darauf hingewiesen, dass eine Veränderung des Standortes und insbesondere der Konkurrenzsituation negativen Einfluss auf den prognostizierten wirtschaftlichen Erfolg der Gesellschaft haben und eine nachteilige Veränderung der Mieteinnahmen bis zum Totalverlust des eingelegten Kapitals führen kann (Prospekt S. 34):
Kann eine Anschlussvermietung nur zu ungünstigeren als den angenommenen Bedingungen erfolgen, wird sich das prognostizierte wirtschaftliche Ergebnis der Fondsgesellschaft mittelbar ebenfalls verschlechtern. Gleiches gilt für den Fall, dass die Immobilie oder einzelne Mietflächen für eine längere Zeit leer stehen, als in der Prognoserechnung angenommen. Dies kann einen möglichen Verkauf der Immobilie behindern oder (vorläufig) unmöglich machen. Dies kann auch den teilweisen oder vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals verursachen.
Dass es sich bei einer möglichen Änderung der Konkurrenzsituation nicht um ein bloß theoretisches Risiko handelt, wird dem Anleger ferner dadurch vor Augen geführt, dass der Verkaufsprospekt weiter darauf verweist, dass „[…] derzeit mit „ ... “ ein zweites zentrales Ansiedelungsquartier für internationale Finanzdienstleister in London [entsteht], das derzeit über mehr als 25 Bürohochhäuser verfügt und in das in den beiden vergangenen Jahren namhafte Banken umgesiedelt sind“ und dass „das Risiko [besteht], dass das weitere Prosperieren des Standortes „ ...“ mittelbar zulasten der Attraktivität des Standortes der Immobilie führt […]“ (Prospekt S. 34).
Mit den ihm erteilten Informationen wird der Anleger daher ohne weiteres dazu in die Lage versetzt, das Standortrisiko in die Abwägung der Vor- und Nachteile der Investition einzubeziehen.
bb) Entgegen der Auffassung der Musterklägerin bedurfte es auch keiner gesonderten Auflistung und Darstellung einzelner Bauvorhaben in der City of London, die zu einer Vergrößerung des Angebotes an (vergleichbaren) Büroimmobilien führen konnten.
(1) Es ist bereits nicht ersichtlich, dass die Auflistung von einzelnen (noch zu errichtenden) Bürogebäuden und von deren (mutmaßlicher späterer) Ausstattung dazu geeignet wäre, größere Transparenz hinsichtlich der künftig zu erwartenden Standortsituation zu schaffen und dem Anleger über die bereits erteilten Risikohinweise hinaus zusätzliche Abwägungskriterien für seine Anlageentscheidung an die Hand zu geben.
(2) Die Musterklägerin hat auch nicht schlüssig aufgezeigt, dass sich bereits im Zeitpunkt der Prospektherausgabe am 20. Juli 2007 konkrete Risiken in Bezug auf eine (in naher Zukunft zu erwartende) Änderung der Konkurrenzsituation am Standort City of London durch die Errichtung anderer Bürogebäude mit vergleichbar prominenter architektonischer Gestaltung und Ausstattung und hiermit einhergehend eine zu erwartende Beeinträchtigung der Vermietbarkeit der Fondsimmobilie abgezeichnet hätten.
Zwar hat die Musterklägerin geltend gemacht, dass einzelne der von ihr angeführten und später in der City of London errichteten (teils jedoch noch nicht fertiggestellten) Bürogebäude bereits vor Herausgabe des Verkaufsprospekts geplant gewesen seien. Die bloße Planung eines Konkurrenzobjektes macht jedoch eine konkrete künftige Beeinträchtigung der Vermarktung der Fondsimmobilie nicht wahrscheinlich, solange sich nicht zuverlässig abzeichnet, dass und wann die geplante Immobilie fertiggestellt sein wird und die neu errichteten Flächen am Markt angeboten werden. Das bloße Vorhandensein von Planungen verschiedener Bürogebäude, die sich im Zeitpunkt der Prospektherausgabe in unterschiedlichem Stadium befanden, war daher noch nicht geeignet, eine Verpflichtung zur Information des Anlegers über solche Konkurrenzobjekte und deren (mutmaßlichen) Einfluss auf die Marktverhältnisse auszulösen.
Eine derartige Verpflichtung kann vielmehr frühestens zu einem Zeitpunkt greifen, zu dem den Prospektverantwortlichen zuverlässige Informationen sowohl zum voraussichtlichen Fertigstellungstermin eines Konkurrenzobjektes als auch zu seiner künftigen Ausstattung zur Verfügung stehen, aus denen sich konkrete Risiken für die künftige erfolgreiche Vermietung der Fondsimmobilie ableiten lassen. Dass diese Voraussetzungen in Bezug auf die verschiedenen von ihr angeführten Konkurrenzobjekte im Zeitpunkt der Prospektherausgabe am 20. Juli 2007 vorgelegen hätten, kann dem – von den Musterbeklagten bestrittenen – Vortrag der Musterklägerin zu den verschiedenen Konkurrenzobjekten allerdings nicht entnommen werden.
Auch aus dem von der Musterklägerin in Bezug genommenen Geschäftsbericht für das Jahr 2012 (Anlage Kap K 17, dort S. 17) lässt sich hierfür nichts herleiten. Vielmehr werden dort unter der Überschrift „Ausblick“ Angaben zu dem im Zeitpunkt der Erstellung des Geschäftsberichts zukünftig zu erwartenden Marktumfeld und dem mit der Errichtung neuer Büroimmobilen einhergehenden Risiko eines möglichen künftigen Überangebots an Büroflächen gemacht, ohne dass sich diesen Angaben entnehmen ließe, dass diese Entwicklung schon mehrere Jahre früher im Zeitpunkt der Prospektherausgabe vorherzusehen gewesen wäre.
b) Entgegen der von der Musterklägerin vertretenen Auffassung enthält der Verkaufsprospekt auch nicht deshalb unzutreffende und in sich widersprüchliche Angaben zu der aufgrund von Neubauvorhaben zu erwartenden Konkurrenzsituation, weil – wie die Musterklägerin auch mit Schriftsatz vom 22. August 2019 hervorhebt - dort im Abschnitt „Objekt“, der sich mit der Beschreibung der Fondsimmobile befasst, ausgeführt ist (Prospekt S. 55):
Da nach heutigem Kenntnisstand davon ausgegangen werden kann, dass bis 2009 keine mit „ ...“ vergleichbaren Projekte in der City of London realisiert sein werden, bleibt das Gebäude aufgrund seiner spektakulären Architektur und seiner exklusiven Ausstattung voraussichtlich ein einzigartiges Investitionsobjekt mit guten Renditechancen. (Hervorhebung nur hier.)
Der vorzitierten Aussage ist zunächst nur zu entnehmen, dass nach dem Kenntnisstand im Zeitpunkt der Herausgabe des Verkaufsprospekts jedenfalls bis zum Jahre 2009 nicht mit der Realisierung von Büroimmobilien zu rechnen ist, die nach Art und Ausstattung mit der Fondsimmobilie vergleichbar sind. Diese Angabe deckt sich mit den auf S. 34 des Verkaufsprospektes abgedruckten Risikohinweisen, in denen eine Veränderung des Standorts durch zunehmende Konkurrenz durch andere Büroimmobilien erst für die Zeit ab dem Jahre 2009 in den Blick genommen wird. Die erkennbar als werbliche Anpreisung ausgestaltete Angabe auf S. 55 des Fondsprospektes kann - anders als die Musterklägerin meint - auch nicht dahin aufgefasst werden, dass gesichert wäre, dass sich die Fondsimmobilie auf absehbare Zeit nicht gegen Konkurrenz auf dem Büromietenmarkt wird durchsetzen müssen. Vielmehr wird mit dem Hinweis darauf, dass „das Gebäude aufgrund seiner spektakulären Architektur und seiner exklusiven Ausstattung voraussichtlich ein einzigartiges Investitionsobjekt mit guten Renditechancen [bleibe], nur der Erwartung Ausdruck verliehen, dass es sich auch künftig aus dem Feld potentieller Konkurrenten herausheben wird. Dies begründet weder einen Widerspruch zu dem den Anlegern in Bezug auf die Konkurrenzsituation erteilten Risikohinweis, noch wird der den Anlegern zuvor ausdrücklich erteilte Hinweis durch diese Aussage entwertet („verharmlost“).
c) Soweit die Musterklägerin geltend macht, die im Abschnitt „Großbritannien“ auf S. 42 des Verkaufsprospekts unter der Überschrift „Immobiliennachfrage als Wirtschaftsmotor“ abgedruckten Angaben zu den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Großbritannien insgesamt und zu den Kennziffern, die den britischen Immobilienmarkt – im Vergleich zu dem der europäischen Nachbarn - auszeichnen, seien „unvollständig, irreführend und falsch“ ist hiermit schon kein Prospektfehler aufgezeigt, der von dem auf die Feststellung, dass der Verkaufsprospekt die durch geplante Neubauvorhaben von Bürohäusern in demselben Marktsegment entstehende zusätzliche Konkurrenzsituation unrichtig, irreführend und verharmlosend darstelle, gerichteten Antrag zu I. h abgebildet würde. Die von der Musterklägerin in Bezug genommene Prospektpassage befasst sich nicht mit der Konkurrenzsituation auf dem Londoner Immobilienmarkt (der City of London) im Zusammenhang mit dem Neubau von Büroimmobilien. Soweit in der vorzitierten Prospektpassage auf den Londoner Büroimmobilienmarkt Bezug genommen wird, geschieht dies allein in Bezug auf die dort erzielten Mieten im Vergleich zu den Mieten, die in anderen europäischen Großstädten gezahlt werden.
d) Der Musterklägerin kann auch nicht dahin gefolgt werden, die auf S. 45 des Verkaufsprospektes im Abschnitt „Investitionsstandort London“ abgedruckte Passage:
Das speziell in der City of London begrenzte Angebot an den begehrten hochwertigen Objekten bedingt Spitzenmieten – 2007 im Durchschnitt 55 GBP pro m2 –, die sich bis 2010 auf 70 GBP und darüber hinaus weiter nach oben bewegen sollen.
sei mit Rücksicht darauf, dass an dieser Stelle nicht auf möglicherweise ab dem Jahre 2009 in der City of London errichtete Konkurrenzobjekte und eine hiermit etwa einhergehende Erweiterung des Angebotes hingewiesen werde, irreführend.
Die von der Musterklägerin in Bezug genommene Prospektpassage ist in der Zusammenschau mit den übrigen auf S. 45 des Verkaufsprospekts unter der Überschrift „Antizyklisch agieren bedeutet: Bauen, um für den Bedarf gewappnet zu sein“ abgedruckten Aussagen, zu betrachten, die sich mit der steigenden Nachfrage nach Büroimmobilien auf dem Londoner Immobilienmarkt und der damit nach den dort zitierten Quellen in der jüngeren Vergangenheit verbundenen Verknappung von Büroflächen befassen. Hält die Nachfrage - wie in dieser Prospektpassage ausweislich der vorzitierten Überschrift erkennbar vorausgesetzt - mit einem etwa steigenden Angebot an Büroimmobilien Schritt, bleibt das Angebot trotz der künftigen Errichtung weiterer Büroimmobilien „begrenzt“ und kann auch die Annahme, dass im Segment der „begehrten hochwertigen Immobilien“ weiterhin „Spitzenmieten“ erzielt werden, nicht als irrführend angesehen werden. Dieses Verständnis stützt auch die Angabe auf S. 38 des Prospekts:
Parallel zur steigenden Anzahl an Büroarbeitsplätzen wächst auch der Bedarf an Büroimmobilien kontinuierlich: traditionelle Standorte werden aufwendig und mit Liebe zum Detail modernisiert, neue Gebäude in teilweise gewagter Architektur kommen alljährlich hinzu.
Eines gesonderten Hinweises darauf, dass eine mögliche Ausweitung des Immobilienangebotes in der City of London auch zu einer Verringerung der Mieteinnahmen führen kann, bedurfte es mit Rücksicht darauf, dass die vorzitierte Prospektpassage in eine werbende Schilderung des bisherigen Marktgeschehens eingebettet ist, die die in einem vorhergehenden Prospektabschnitt erteilten und auf das konkrete Investment zugeschnittenen Risikohinweise nicht entwertet, an dieser Stelle nicht.
Soweit die Musterklägerin weiter geltend macht, dass in den vorzitierte Prospektpassagen keine „mietfreien Zeiten“ ausgewiesen seien, steht diese Beanstandung weder im Zusammenhang zu dem mit Antrag zu I. h) verfolgten Feststellungsziel noch ist hiermit ein Prospektfehler nachvollziehbar darlegt. Nichts anderes gilt, soweit die Musterklägerin beanstandet, dass der Prospekt auf S. 49 darauf hinweist, dass gegenwärtig ein „Mietvertrag für die 20. Etage des Objekts […] zu einem Preis von 69,50 GBP/sq ft p. a. verhandelt [werde]“, dieses Verhandlungsziel jedoch in der Folge tatsächlich nicht erreicht worden ist.
- Feststellungsziel zu I. i) – unrichtige, irreführende und verharmlosende Darstellung der Auswirkungen der Finanzkrise auf die Vermietung und den Wert von Londoner Büroimmobilien
Die von der Musterklägerin begehrte Feststellung kann nicht getroffen werden, da ein Prospektfehler, der in einer unrichtigen, irreführenden und verharmlosenden Darstellung der Auswirkungen der Finanzkrise auf die Vermietung und den Wert von Londoner Büroimmobilien begründet liegen könnte, mit dem von der Musterklägerin Vorgetragenen nicht schlüssig dargetan ist.
a) Die Musterklägerin legt zunächst nicht dar, dass die „Finanzkrise“, mit der den von der Musterklägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung gegebenen Erläuterungen zufolge die Auswirkungen der Subprime-Krise auf den Finanzsektor angesprochen werden sollen - wie von ihr mit dem Musterverfahrensantrag vom 30. April 2015 geltend gemacht - im Zeitpunkt der Prospektherausgabe am 20. Juli 2007 bereits Auswirkungen auf das Marktumfeld oder die konkrete Vermietungssituation der Fondsimmobilie gehabt hätte und dass der Prospekt insoweit unrichtige, irreführende oder verharmlosende Passagen enthält.
aa) Das von der Musterklägerin formulierte Feststellungsziel hat seinem Wortlaut zufolge die Auswirkungen der „Finanzkrise“ auf die Vermietung und den Wert von Londoner Büroimmobilien zum Gegenstand. Der Vortrag der Musterklägerin zeigt allerdings über marktübliche Preisschwankungen und allgemeine Marktrisiken hinaus kein konkretes Marktgeschehen - von der Musterklägerin auch als „Immobilienkrise“ bezeichnet - auf, welches die begehrte Feststellung und die von ihr angenommenen Auswirkungen dieses Marktgeschehens auf den Erfolg des Fondskonzeptes stützen könnte.
(1) Soweit die Musterklägerin geltend machen will, die weltweite Finanzkrise, die ihren Ausgangspunkt in den USA genommen hat und Folge eines spekulativ aufgeblähten Immobilienmarktes war, habe bereits im Juli 2007 Auswirkungen auf den Londoner Immobilienmarkt gehabt, aufgrund derer die von ihr angeführten Prospektpassagen unzutreffend und irrführend seien, wird diese Darstellung durch die von ihr angeführten Ereignisse, die vor dem Zeitpunkt der Prospektherausgabe im Juli 2007 lagen, nicht gestützt. Anders als die Musterklägerin meint, folgt aus dem Umstand, dass einzelne Banken seit dem Frühjahr 2007 im Hinblick auf eine Überhitzung des US-amerikanischen Immobilienmarktes und Zahlungsausfälle auf Subprime-Kredite Gewinnwarnungen herausgeben mussten und US-amerikanische Fonds und Hypothekenfinanzierer empfindliche Verluste hinnehmen mussten, nicht, dass sich bereits im Zeitpunkt der Prospektherausgabe am 20. Juli 2007 abgezeichnet hätte, dass Unternehmen der Finanzbranche, die zum Kreis der potentiellen Mieter von Büroimmobilien in der Londoner City gezählt haben mögen, durch die von der Musterklägerin angesprochene Finanzkrise derart betroffen gewesen wären, dass dies unmittelbar Auswirkungen auf die Vermietung von Londoner Büroimmobilie gehabt hätte.
(2) Soweit die Musterklägerin beanstandet, dass der Verkaufsprospekt auf S. 46 wie nachstehend ausschnittsweise wiedergegeben ein positives Marktumfeld für die Vermietung der Fondsimmobilie beschreibt
„ ... “ – gelegen inmitten des dynamischen Finanz und Versicherungsdistriktes City of London – ist nicht nur selbst berühmt, sondern hat ebensolche Nachbarn. Zu den bekanntesten gehören unter anderem … ...Es gleicht einem ungeschriebenen Gesetz: Wer in der Finanzbranche Rang und Namen hat, der ist in diesem Stadtteil vertreten. Schließlich gilt die City of London als der attraktivste europäische Finanzstandort mit enormer Sogwirkung weit über die Grenzen des Kontinents hinaus. Weit mehr als 500 der wichtigsten Global Player agieren hier. Damit konzentriert die City of London mehr Banken als irgendein anderer Ort auf der Welt.
handelt es sich hierbei erkennbar um werbende Angaben, mit der die Bedeutung des Standortes City of London für die Banken- und Finanzwirtschaft hervorgehoben werden soll. Auf der Grundlage des von der Musterklägerin hierzu Vorgetragenen ist auch nicht ersichtlich, dass diese Angaben durch eine mit dem Feststellungsziel in Bezug genommene „Finanzkrise“ bereits im Zeitpunkt der Prospektherausgabe ihre Gültigkeit verloren hätten. Nichts anderes gilt für die weiteren auf Seite 46 abgedruckten Prospektpassagen, die die Musterklägerin diesem Feststellungsziel mit Schriftsatz vom 22. August 2019 zugeordnet wissen will.
(3) Die Musterklägerin macht ferner vergeblich geltend, die auf S. 49 des Verkaufsprospektes unter der Überschrift „Microstandort City of London“ abgedruckte Passage
Die großen Immobilien-Consultants wie ...und ... gehen weiter von einer positiven Entwicklung aus. Ihre Begründung: Das Fehlen spekulativer Bauvorhaben, die erneute Abschöpfung überschüssiger Flächen durch Mieter und die sich beständig verbessernde Nachfrage nach Büros in der City of London habe zu einer sehr positiven Abnahme in der Verfügbarkeit geführt. Das Ergebnis: Die Leerstandsrate ging zurück. Im ersten Quartal 2007 lag sie laut CB Richard Ellis mit 4,8 Prozent auf dem niedrigsten Stand seit 2001.
Auch für den weiteren Jahresverlauf 2007 prognostizieren die Experten positive Aussichten, die sie unter anderem mit der starken Nachfrage sowie einer deutlich spürbaren Voranmietungsaktivität namhafter Interessenten begründen. So bekundeten unter anderem die ...ihr Mietinteresse in der City of London.
sei unzutreffend, weil das von ihr an dieser Stelle als „Immobilienkrise“ bezeichnete Marktgeschehen im Juni 2007 bereits im vollen Gange gewesen sei. Der Vortrag der Musterklägerin lässt nicht erkennen, auf welchen – bereits aus der ex-ante Sicht – berücksichtigungsfähigen Erkenntnissen zu den Entwicklungen auf dem Londoner Büroimmobilienmarkt, diese Einschätzung fußt.
Auch dazu, aus welchen Gründen die „Finanzkrise“ im Zeitpunkt der Prospektherausgabe am 20. Juli 2007 bereits spürbare Auswirkungen auf den Wert von Büroimmobilien gehabt haben soll, so dass der Verkaufsprospekt insoweit unrichtige, irreführende oder verharmlosende Passagen enthielte, trägt die Musterklägerin nicht nachvollziehbar vor.
Hieran ändert auch der mit Schriftsatz vom 22. August 2019 erstmals angebrachte Hinweis auf die in der Entscheidung des Landgerichts Bonn vom 14. Juli 2016 – 14 O 88/14, juris Rn. 41 f. - getroffenen Feststellungen hierzu, denen zufolge das dem Joint-Venture-Partner von der IVG Immobilien AG gewährte Darlehen über 52 Mio. nicht (wie zunächst geplant) bei institutionellen Anlegern platziert worden ist. Den von dem Landgericht Bonn in diesem Rechtsstreit getroffenen Feststellungen ist zunächst – anders als die Musterklägerin suggeriert – nicht zu entnehmen, dass die ...aufgrund der „Finanzkrise“ und eines hiermit einhergehenden „Preisverfalls“ von einer Beteiligung an dem Joint-Venture-Partner als Gesellschafterin (durch eine Einlage in Höhe von 15 Mio. GBP und Gewährung eines Gesellschafterdarlehens von bis zu 30 Mio. GBP) abgesehen und stattdessen (ein nachrangig zu bedienendes und nicht durch die Immobilie besichertes) Darlehen in Höhe von 52 Mio. GBP gewährt hätte. Abgesehen davon, dass eine solche Änderung des Engagements gerade in Ansehung einer „Finanzkrise“ nicht nachvollziehbar erschiene, ist den Feststellungen des Landgerichts Bonn weiter zu entnehmen, dass das Darlehen über 52 Mio. GBP bereits im Februar 2007 und damit lange vor Herausgabe des Verkaufsprospektes gewährt und ausgereicht worden ist.
Die Musterklägerin macht ferner vergeblich geltend, aus dem Umstand, dass den Feststellungen des LG Bonn zufolge zunächst beabsichtigt gewesen sei, das Darlehen über 52 Mio. GBP bei institutionellen Anlegern weiter zu platzieren, dieses Vorhaben jedoch nicht habe umgesetzt werden können, folge, dass der ...…. (und auch den Prospektverantwortlichen) bereits im Zeitpunkt der Prospektherausgabe bekannt gewesen sei, dass die „Finanzkrise“ den Wert von Büroimmobilien in der City of London negativ beeinflussen werde. Dem Urteil des Landgerichts Bonn ist diesbezüglich nur zu entnehmen, dass die ...die Weiterplatzierung des Darlehens „bis mindestens August 2007“ (also auch noch nach Prospektherausgabe) weiterverfolgt hat und hiervon letztlich aus steuerlichen Gründen „sowie aufgrund der sich zu diesem Zeitpunkt (also im Zeitpunkt der Aufgabe der Weiterplatzierung) bereits abzeichnenden Verschlechterung des Immobilienmarktes“ abgesehen worden ist. Dies lässt keinerlei Rückschlüsse auf das Vorliegen belastbarer Erkenntnisse zu einem drohenden Preisverfall von Büroimmobilien und sich verschlechternden Vermietungsaussichten im Zeitpunkt der Prospektherausgabe zu.
(4) Aus den vorstehend genannten Gründen kann auch nicht die Feststellung getroffen werden, dass die nachstehend wiedergegebenen auf S. 49 des Prospekts abgedruckten Aussagen:
Die großen Immobilien-Consultants wie ...und ... gehen weiter von einer positiven Entwicklung aus. Ihre Begründung: Das Fehlen spekulativer Bauvorhaben, die erneute Abschöpfung überschüssiger Flächen durch Mieter und die sich beständig verbessernde Nachfrage nach Büros in der City of London habe zu einer sehr positiven Abnahme in der Verfügbarkeit geführt. Das Ergebnis: Die Leerstandsrate ging zurück. Im ersten Quartal 2007 lag sie laut ...mit 4,8 Prozent auf dem niedrigsten Stand seit 2001.
sowie
Auch für den weiteren Jahresverlauf 2007 prognostizieren die Experten positive Aussichten, die sie unter anderem mit der starken Nachfrage sowie einer deutlich spürbaren Voranmietungsaktivität namhafter Interessenten begründen. So bekundeten unter anderem die ...… ihr Mietinteresse in der City of London
eine unrichtige, irreführende und verharmlosende Darstellung der Auswirkungen der Finanzkrise auf die Vermietung und den Wert von Londoner Büroimmobilien enthielten.
b) Die Musterklägerin kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die vorzitierten Prospektpassagen seien spätestens im Zeitpunkt des Vertriebsstarts im September 2007 „komplett überholt“ gewesen, weil spätestens ab dem 3. September 2007 ein anhaltender und dauerhafter Abwärtstrend in der Vermietung in der Londoner City nicht nur absehbar gewesen sei, sondern schon eingesetzt habe.
aa) Auf der Grundlage des von der Musterklägerin in ihrem Musterverfahrensantrag vom 30. April 2015 hierzu Vorgetragenen (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 19. September 2017 – XI ZB 17/15, WM 2017, 2237 Rn. 57 nach juris), mit dem sie ausdrücklich geltend macht, dass die „Immobilienkrise“ bereits im Juni 2007 „in vollem Gange“ gewesen sei, kann nicht angenommen werden, dass sie nicht nur einen Fehler des Prospektes in der Fassung vom 20. Juli 2007, sondern auch eine Verletzung einer etwaigen Aktualisierungspflicht rügen will.
bb) Die von ihr begehrte Feststellung kann allerdings auch dann nicht getroffen werden, wenn man ihr Begehren dahin verstehen wollte (§§ 133, 157 BGB), dass sie sich auch insoweit auf eine Verpflichtung zur Prospektaktualisierung stützen will. Denn auch die Behauptung der Musterklägerin, spätestens ab dem 3. September 2007 sei ein anhaltender und dauerhafter Abwärtstrend in der Vermietung in der Londoner City nicht nur absehbar gewesen, sondern habe schon eingesetzt, ist mit dem von ihr Vorgetragenen nicht belastbar unterlegt.
Die Musterklägerin legt schon nicht dar, auf welchen – bereits aus der ex-ante Sicht – berücksichtigungsfähigen Erkenntnissen zu den Entwicklungen auf dem Londoner Büroimmobilienmarkt ihre nicht näher unterlegte Behauptung, es habe (jedenfalls Anfang September 2007) ein nachhaltiger Abwärtstrend eingesetzt, fußt. Dies kann auch nicht aus den von der Musterklägerin erstmals mit Schriftsatz vom 22. August 2019 in Bezug genommenen Feststellungen des Landgerichts Bonn geschlossen werden, denen zufolge die zunächst beabsichtigte Weiterplatzierung des von der ...an den Joint-Venture-Partner ausgereichten Darlehens über 52 Mio. GBP, die „bis mindestens August 2007“ betrieben und sodann aus steuerlichen Gründen und wegen einer sich abzeichnenden Verschlechterung der Lage auf dem Londoner Immobilienmarkt nicht weiterverfolgt worden sein soll. Denn dieser nicht näher ausgeführte Hinweis auf eine sich verschlechternde Lage ist nicht geeignet, den Vortrag belastbarer Anhaltspunkte für ein sich im Zeitpunkt des Vertriebsstarts erkennbar nachhaltig verschlechterndes Marktumfeld und hiermit einhergehender Einbußen bei der Vermietbarkeit und dem Wert von Büroimmobilien zu ersetzen.
Auch aus den von der Musterklägerin aufgezählten Ereignissen in der Zeit vor dem Vertriebsstart im September 2007, die nach ihrer Darstellung Presseveröffentlichungen entnommen sind, kann nicht darauf geschlossen werden, dass sich jedenfalls zu diesem Zeitpunkt abgezeichnet hätte, dass die dem Fondskonzept zugrundeliegenden Erwartungen betreffend die Entwicklung des Londoner Immobilienmarktes offensichtlich unzutreffend gewesen wären. Schließlich belegt auch die von der Musterklägerin für die Zeit nach dem Vertriebsstart vorgenommene Rückschau auf verschiedene Ereignisse, die die Auswirkungen der Subprime-Krise auf den internationalen Bankensektor in der Zeit seit Februar 2007 beleuchten, nicht, dass die Auswirkungen der beginnenden Finanzkrise auf den Londoner Immobilienmarkt für die Verfasser und Verwender des Verkaufsprospektes bereits Anfang September 2007 vorhersehbar gewesen wären.
Vielmehr zeichnete sich die Finanzkrise gerade dadurch aus, dass die konkreten Auswirkungen der Subprime-Krise auf das weltweite Marktgeschehen im Vorfeld der Lehman-Brothers-Pleite im Herbst 2008 von den wenigsten Marktakteuren vorhergesehen worden sind. Auch der (allgemein bekannte) Umstand, dass die Subprime-Krise letztlich massive Auswirkungen auf den (europäischen) Bankensektor (darunter auch etliche deutsche Landesbanken hatte), denen diese Wirtschaftsakteure nicht rechtzeitig vorgebeugt haben, streitet nicht dafür, dass die Prospektverantwortlichen bereits im September 2007 eine Verpflichtung zur Aktualisierung der Prospektangaben betreffend die Entwicklung des Londoner Immobilienmarktes getroffen hätte.
Ergänzend kann auf die Ausführungen zu der von der Musterklägerin als prospektfehlerhaft beanstandeten Prognoserechnung verwiesen werden.
- Feststellungsziel zu I. j) – unrichtige, irreführende und verharmlosende Darstellung der Währungsabsicherung der CHF-Darlehen
a) Die Musterklägerin kann sich zunächst nicht mit Erfolg darauf berufen, die Währungsabsicherungsgeschäfte, die die Erwerber der Fondsimmobilie mit dem Veräußerer derselben geschlossen haben, um Wechselkursrisiken im Zusammenhang mit den teilweise in CHF aufgenommenen Darlehen zur Finanzierung des Erwerbs der Fondsimmobilie aufzufangen, seien unrichtig, irreführend oder verharmlosend dargestellt.
aa) Die von der Musterklägerin angegriffene, unter der Überschrift „Angebot im Überblick“ gegebene Darstellung (Prospekt S. 10):
Das Brutto-Fremdkapital liegt bei 183.000.000 GBP (52,72 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens). Dies entspricht dem Gegenwert der in Schweizer Franken (CHF) aufgenommenen Darlehen. Durch die verkäuferseitig übernommene Verpflichtung, bis zum Jahr 2021 Teile der Mietzahlungen der Swiss Re in festgelegten CHF-Beträgen vorzunehmen, ist das laufende Wechselkursrisiko weitgehend eingeschränkt. Details hierzu finden Sie auf den Seiten 148/149. (Hervorhebung nur hier).
befasst sich mit dem Währungs- oder Wechselkursrisiko, das sich daraus ergeben kann, dass die Fondsgesellschaft und der Joint-Venture-Partner ihre Einnahmen aus der Vermietung der Fondsimmobilie in GBP erzielen, die zur Finanzierung des Erwerbs der Fondsimmobilie erforderlichen Fremdmittel jedoch teils in CHF aufgenommen und zurückzuzahlen sind.
Dass hinsichtlich der in CHF aufgenommenen Darlehen ein Wechselkursrisiko besteht, wird in dem von der Musterklägerin angegriffenen Verkaufsprospekt verschiedentlich angesprochen. So heißt es etwa im Abschnitt „Rechtliche Grundlagen“ unter dem Stichwort „IV. Finanzierungsplan“ (Prospekt S. 91):
Das laufende Wechselkursrisiko im Hinblick auf die in CHF zu leistenden Zins- und Tilgungsbeträge wurde durch Abschluss eines Währungsabsicherungsgeschäftes über den Prognosezeitraum weitgehend abgesichert (vgl. „Rechtliche Grundlagen“, C. Vertrag über Erwerb von Anteilen an der Objektgesellschaft auf S. 147 f.).
sowie im Zusammenhang mit der im Prospekt ferner dargestellten Sensitivitätsanalyse (Prospekt S. 125):
Die Änderungen des Wechselkurses wirken sich auf die zu leistenden Zinszahlungen für die Darlehen – soweit diese nicht durch das abgeschlossene Wechselkurssicherungsgeschäft abgesichert sind – und auf die Höhe der Darlehensrückführung aus. In der Prognoserechnung wurde ein Wechselkurs von 1,00 GBP = 2,4118 CHF zugrunde gelegt, der dem Wechselkurs entspricht, zu dem die Konvertierung der in Schweizer Franken aufgenommenen Darlehen in den ausgewiesenen GBP-Gegenwert erfolgt ist. Im Rahmen der Prognose des Liquidationserlöses wurde davon ausgegangen, dass sich der Wechselkurs bei Rückführung der Darlehen um zehn Prozent verschlechtert hat
bb) Gegenstand und Tragweite dieses Währungs- oder Wechselkursrisikos und der zu seiner Begrenzung getroffenen Vorkehrungen werden mit den hierzu im Verkaufsprospekt gegebenen Erläuterungen weder unzutreffend oder irreführend noch verharmlosend dargestellt.
(1) Der Verkaufsprospekt führt zu diesem Risiko und den zu seiner Absicherung mit der Verkäuferin der Fondsimmobilie getroffenen Vereinbarungen unter der auf S. 10 des Prospektes in Bezug genommenen Textstelle und unter der Überschrift „Währungsabsicherungsgeschäft“ (Prospekt S. 148 f.) aus:
Aufgrund der zum Zeitpunkt des Erwerbs günstigeren Zinskonditionen eines in Schweizer Franken aufgenommenen Darlehens gegenüber einer Finanzierung in Britischen Pfund wurde im Rahmen der Fondskonzeption entschieden, das langfristige Darlehen in Höhe von insgesamt 183 Mio. GPB in Schweizer Franken in Höhe von umgerechnet 441,3 Mio. CHF aufzunehmen. Dies führt zu einer höheren Liquidität der Fondsgesellschaft während der geplanten Laufzeit. Da für die Zins- und Tilgungsleistungen ein Umtauschrisiko (GBP/CHF) besteht, ist durch ein Währungsabsicherungsgeschäft (Hedging) das Umtauschrisiko während der Laufzeit weitgehend abgesichert worden (vgl. „Risiken der Beteiligung“, S. 34). (Hervorhebung nur hier.)
sowie weiter:
Die Verkäuferin hat sich verpflichtet, für die genannte Absicherung des Währungsrisikos aus der in CHF ausgereichten Endfinanzierung des Ankaufs der Gesellschaftsanteile zu sorgen. Zu diesem Zweck hat sie eine Vereinbarung beigebracht, nach der .... den unten bezeichneten Teilbetrag der Miete gemäß dem Mietvertrag über die Stockwerke 2 bis 15 (jeweils einschließlich) des Hauptgebäudes der Immobilie auf der Grundlage einer Währungssicherungsvereinbarung (Hedging Letter; als „Hedging“ wird es bezeichnet, wenn die Risiken aus einem Vertrag, zum Beispiel Wechselkursrisiken, durch den Abschluss eines gegenläufigen Vertrages aufgefangen werden) in GBP an eine andere zur Unternehmensgruppe der ...gehörende Gesellschaft (im Folgenden als „verbundene Gesellschaft“ bezeichnet) zahlt; die verbundene Gesellschaft zahlt sodann fest vereinbarte Schweizer Franken-Beträge an den Vermieter. […]
Danach soll das Währungsrisiko (oder Wechselkursrisiko), das sich für die Fondsgesellschaft (und den Joint-Venture-Partner) aus der Verpflichtung, einen Teil der Darlehensvaluta (nebst Zinsen) in CHF zurückführen zu müssen, ergibt, dadurch aufgefangen werden, dass der Fondsgesellschaft und dem Joint-Venture-Partner die zur Bedienung der in CHF aufgenommenen Darlehen erforderlichen und aus den Einnahmen aus der Vermietung der Fondsgesellschaft stammenden Mittel unbeschadet der auf GBP lautenden Mietverträge teilweise unmittelbar in CHF zur Verfügung gestellt werden. Dies wird den in der vorstehend wiedergegebenen Prospektpassage gegebenen Erläuterungen zufolge dadurch erreicht, dass der Hauptmieter .... die vereinbarte Miete in GBP an eine andere Gesellschaft aus dem Konzern der Verkäuferin zahlt, die sich ihrerseits verpflichtet, die Miete zu einem im Vorhinein festgelegten Wechselkurs an die Vermieterin (die Holdinggesellschaft) zu zahlen.
(2) Die vorgenannten Prospektpassagen sind ohne weiteres aus sich heraus verständlich und werden - anders als die Musterklägerin meint - auch nicht dadurch verunklart, dass das auf S. 148/149 dargestellte Währungs- bzw. Wechselkursabsicherungsgeschäft im Zusammenhang mit den Erläuterungen der Prognoserechnung auf S. 112 des Prospektes als „Währungs-Swap“ bezeichnet wird. Vielmehr wird der Durchschnittsanleger die auf S. 112 des Verkaufsprospektes unter dem Stichwort „Währungsreserve“ abgedruckte Zusammenfassung des zwischen den Erwerbern der Fondsimmobilie und der Verkäuferin vereinbarten Wechselkurssicherungsgeschäfts, in der es heißt:
Die Objektgesellschaft und die Holdinggesellschaft haben im Rahmen des Erwerbes des Objektes „ ...“ in London mit dem Verkäufer ein Wechselkurssicherungsgeschäft abgeschlossen. Dieses Wechselkurssicherungsgeschäft (Währungs-Swap) legt fest, dass der Hauptmieter des Objektes ...… einen Teil seiner Mietzahlungen zu einem festgelegten Wechselkurs in Schweizer Franken leistet.
in der Zusammenschau mit der ausführlichen Darstellung auf S. 148 f. des Verkaufsprospekts ohne weiteres dahin verstehen, dass mit der an dieser Stelle als „Währungs-Swap“ bezeichneten Vereinbarung ebenfalls auf die zwischen Erwerber und Verkäufer der Fondsimmobilie getroffene Abrede Bezug genommen wird, die sich dadurch auszeichnet, dass ein Teil der in GBP vereinbarten Miete in CHF gezahlt werden soll, damit die Fondsgesellschaft Mittel in dieser Währung für die Rückführung des in CHF aufgenommenen Darlehens erhält. Ob diese Vereinbarung zutreffend als „Währungs-Swap“ zu bezeichnen ist, kann offenbleiben. Denn hierfür kommt es auf das für die Anlageentscheidung wesentliche Verständnis von Gegenstand und Inhalt des Währungs- oder Wechselkursabsicherungsgeschäftes nicht an.
cc) Entgegen der Auffassung der Musterklägerin ist auch nicht davon auszugehen, dass Umfang und Reichweite des mit der Verkäuferin der Fondsimmobilie abgeschlossenen Währungs- oder Wechselkursabsicherungsgeschäft im Verkaufsprospekt widersprüchlich und irreführend dargestellt werden.
Soweit in der schlagwortartigen Zusammenfassung des Fondskonzepts auf S. 10 des Verkaufsprospektes darauf verwiesen wird, dass das laufende Wechselkursrisiko „[d]urch die verkäuferseitig übernommene Verpflichtung, bis zum Jahr 2021 Teile der Mietzahlungen der ...in festgelegten CHF-Beträgen vorzunehmen, […] weitgehend eingeschränkt sei (Hervorhebung nur hier), kann diese Angabe für sich genommen nicht dahin verstanden werden, dass bis zum Jahre 2021 sämtliche Mietzahlungen in CHF fließen und ein sich aus der Notwendigkeit, Zahlungen auf die aufgenommenen Darlehen in CHF zu leisten, ergebendes Risiko vollständig aufgefangen wird. Vielmehr geht aus dieser Angabe nur hervor, dass Teile der Mietzahlungen in CHF geleistet werden und sich hieraus eine weitgehende (aber nicht vollständige) Begrenzung des Wechselkursrisikos ergibt.
Die auf S. 112 f. des Verkaufsprospekts im Zusammenhang mit der Prognoserechnung zum Umfang der in CHF zu leistenden Mietzahlungen gegebenen Erläuterungen:
Die jeweils durch ...zu leistenden Schweizer Franken-Beträge entsprechen in den Jahren bis einschließlich 2016 vollständig den durch die Objektgesellschaft und die Holdinggesellschaft zu leistenden Zins- und Tilgungsleistungen auf die in Schweizer Franken aufgenommenen Darlehen. Beginnend mit dem Jahr 2017 wurden dann jeweils nur noch Teilbeträge mit ...vereinbart, sodass ab 2017 nur noch eine teilweise Absicherung des in Schweizer Franken zu leistenden Kapitaldienstes vorliegt, diese Absicherung reduziert sich sukzessive bis zum Ende des Jahres 2021 auf 0 Prozent. Soweit ab dem Jahr 2017 ein Wechselkursrisiko in Bezug auf die in Schweizer Franken zu leistenden Kapitaldienstzahlungen besteht, wurde eine Wechselkursreserve in Höhe von vier Prozent der nicht abgesicherten in Schweizer Franken zu leistenden Beträge als zusätzliche Ausgabenposition berücksichtigt (vgl. hierzu S. 34, „Risiken der Beteiligung“, Wechselkurs).
stehen daher zu der schlagwortartigen Skizzierung des Währungsabsicherungsgeschäftes auf S. 10 des Verkaufsprospektes nicht in Widerspruch (Hervorhebungen nur hier).
Auch aus der Zusammenschau mit den auf S. 148 f. des Verkaufsprospekts gegebenen Erläuterungen zu dem mit der Verkäuferin der Fondsimmobilie abgeschlossenen Wechselkurs- oder Währungsabsicherungsgeschäft ergibt sich nichts anderes. Vielmehr ist auch dort davon die Rede, dass „das Umtauschrisiko während der Laufzeit weitgehend [also nicht vollständig] (Unterstreichung und Klammerzusatz nur hier) abgesichert worden“ ist und ist der weiteren Darstellung auf S. 149 des Prospektes zu entnehmen, dass jeweils nur ein Teil der von der ...an sich in GBP zu leistenden Miete von dem Währungs- oder Wechselkursabsicherungsgeschäft (Hedging) erfasst ist, wobei diese Vereinbarung auch nach der Darstellung auf S. 149 des Verkaufsprospektes im Jahre 2020 endet.
dd) Die Darstellung des Wechselkurs- oder Währungsabsicherungsgeschäftes ist auch nicht deshalb unzutreffend oder irreführend, weil mit ihr der Abschluss eines (nach deutschem Recht) grundsätzlich unwirksamen „Vertrages zu Lasten Dritter“ versprochen würde. Vielmehr heißt es hierzu auf S. 149 des Verkaufsprospektes
Die Verkäuferin hat sich verpflichtet, für die genannte Absicherung des Währungsrisikos aus der in CHF ausgereichten Endfinanzierung des Ankaufs der Gesellschaftsanteile zu sorgen. Zu diesem Zweck hat sie eine Vereinbarung beigebracht, nach der ...den unten bezeichneten Teilbetrag der Miete gemäß dem Mietvertrag über die Stockwerke 2 bis 15 (jeweils einschließlich) des Hauptgebäudes der Immobilie auf der Grundlage einer Währungssicherungsvereinbarung […] in GBP an eine andere zur Unternehmensgruppe der ...gehörende Gesellschaft [...] zahlt […]; die verbundene Gesellschaft zahlt sodann fest vereinbarte Schweizer Franken-Beträge an den Vermieter. (Hervorhebung nur hier.)
und ist dieser Darstellung zu entnehmen, dass die ...und ein weiteres zum Konzernverbund der Verkäuferin zählendes Unternehmen in die das Währungsabsicherungsgeschäft betreffenden Abreden eingebunden gewesen sind.
ee) Der Musterklägerin kann auch nicht dahin gefolgt werden, dass das sich aus der Finanzierung in einer Fremdwährung ergebende Währungsrisiko (Wechselkursrisiko) durch die von ihr in Bezug genommenen Prospektpassagen verschleiert werde.
Zu dem aus der Notwendigkeit, Zahlungen in einer anderen Währung leisten zu müssen als derjenigen, in der die Fondsgesellschaft ihrerseits Zahlungen erhält, resultierenden Währungsrisiko (Wechselkursrisiko) wird in den vorzitierten Prospektpassagen jeweils auf die hierzu im Rahmen der Risikohinweise auf S. 34 f. des Verkaufsprospekts gegebenen Erläuterungen Bezug genommen. Hier heißt es in Bezug auf das Wechselkursrisiko:
Da die Fondsgesellschaft Zahlungen überwiegend in GBP und zum Teil in CHF erhält (vgl. hierzu S. 148/149, Rechtliche Grundlagen, Währungsabsicherungsgeschäft), die Ausgaben zum Teil aber in EUR zu leisten sind, ist sie zu jedem Zeitpunkt des Umtausches von GBP in EUR beziehungsweise CHF einem Wechselkursrisiko ausgesetzt. Die Veränderung des Wechselkurses zwischen den verschiedenen Währungen kann zur Folge haben, dass sich unter Umständen die ausschüttungsfähige Liquidität der Fondsgesellschaft reduziert.
Mit diesem Hinweis wird dem Durchschnittsanleger vor Augen geführt, dass jeder Umtausch von einer in die andere Währung im Falle ungünstiger Wechselkurse zu Liquiditätsverlusten führen kann, auch wenn dort die Notwendigkeit des Umtausches von GBP in CHF nicht ausdrücklich erwähnt worden ist.
Dass auch Zahlungsverpflichtungen in CHF zu bedienen sind und es auch insoweit zu einem Wechselkursrisiko und hiermit einhergehend zu Liquiditätsengpässen kommen kann, wird ferner aus den nachfolgenden Hinweisen deutlich, in denen es heißt (Prospekt S. 35):
In der Prognoserechnung ist eine Währungsreserve kalkuliert. Bei Überschreiten der Währungsreserve besteht jedoch das Risiko, dass bei negativen Wechselkursentwicklungen zusätzlich die Liquiditätsreserve verwendet und/oder die Ausschüttung reduziert beziehungsweise ausgesetzt werden muss, um die auf EUR oder CHF lautenden Zahlungsverpflichtungen der Fondsgesellschaft vollständig leisten zu können. Insbesondere kann es auch sein, dass Ausschüttungen stärker reduziert oder sogar ausgesetzt werden, um angepasste Reserven für Änderungen des Wechselkurses zu bilden (Hervorhebung nur hier).
Schließlich enthält der Verkaufsprospekt auf S. 35 einen Hinweis darauf, dass die Verpflichtung, die in CHF aufgenommenen Darlehen in dieser Währung zurückzuführen, aufgrund des Wechselkursrisikos auch zum Totalverlust der Einlage führen kann:
Ferner besteht das Risiko, dass aufgrund starker Wechselkursschwankungen der in GBP erzielte Verkaufserlös nicht ausreichend ist, um die in CHF fälligen Darlehen zurückzuzahlen.
Für den Anleger würde dies im schlimmsten Fall den Totalverlust seiner Einlage bedeuten.
In der gebotenen Zusammenschau der sich mit der Frage des Wechselkursrisikos befassenden Prospektpassagen wird damit hinreichend deutlich, dass Wechselkursschwankungen den Erfolg des Anlagekonzepts gefährden und im ungünstigsten Fall bis zu einem Totalverlust der geleisteten Einlage führen können. Auch eine Verharmlosung des betreffenden Risikos ist angesichts des Hinweises auf das Totalverlustrisiko nicht gegeben.
b) Soweit die Musterklägerin einen Prospektfehler darin sieht, dass in den vorzitierten Risikohinweisen kein Hinweis darauf enthalten sei, dass die finanzierende Bank, „bei minimalen Kursschwankungen die Immobilie jederzeit verkaufen kann und dann nichts für den Anleger übrig bleibt“, trägt auch dies die mit dem Antrag zu I. j) begehrte Feststellung nicht.
Mit dieser Beanstandung ist das Risiko angesprochen, dass Wechselkursschwankungen dazu führen können, dass der Beleihungswert der Fondsimmobilie gemessen an der Fremdwährung, in der ein Teil der Darlehen aufgenommen worden ist, sinkt und der Darlehensgeber bei Unterschreitung des vereinbarten Verhältnisses von zu tilgender Darlehensvaluta zum Verkehrswert („Loan to Value“-Klausel) zur Verwertung der Fondsimmobilie berechtigt sein kann. Dass dem Durchschnittsanleger mit den im Verkaufsprospekt enthaltenen Risikohinweisen keine zureichenden Hinweise auf dieses Risiko erteilt worden wären, ist allerdings nicht ersichtlich.
aa) Zunächst ist bereits nicht nachvollziehbar dargetan, aus welchen Gründen davon auszugehen sein soll, dass „bereits minimale Währungsschwankungen“ für sich genommen dazu geeignet gewesen sein sollen, eine Verwertung der Fondsimmobilie durch die finanzierende Bank auszulösen. Allein aus dem Umstand, dass es infolge verschiedener Faktoren zu einer späteren Verletzung des „Loan-to-Value“-Verhältnisses gekommen sein mag, folgt nicht, dass bereits geringfügige Wechselkursschwankungen zu einem Scheitern des Fondskonzepts führen mussten. Soweit die Musterklägerin geltend macht, dass das Verhältnis von Darlehensvaluta zu Beleihungswert bereits im Zeitpunkt der Prospektherausgabe so knapp bemessen gewesen sei, dass sich die Fondsgesellschaft „jederzeit am Abgrund befunden“ habe, wird dies durch den hierzu gehaltenen Vortrag der Musterklägerin nicht belegt, zumal der Verkehrswert der Fondsimmobilie nach den im Prospekt hierzu gemachten auf ein Verkehrswertgutachten gestützten Angaben im Zeitpunkt seiner Herausgabe mit 635 Mio. GBP (und nicht mit 600 Mio. GBP) angesetzt gewesen und ausweislich des im Jahre 2014 erzielten Veräußerungserlöses unbeschadet der späteren Veränderung der Marktverhältnisse auch in der Folge gestiegen ist. Die von der Musterklägerin in diesem Zusammenhang abermals angesprochenen „Zins-Swap-Vereinbarungen“ haben mit den Risiken, die sich aus einer Veränderung des Beleihungswertes in Folge von Wechselkursschwankungen ergeben konnten, nichts zu tun.
bb) Hinzu kommt, dass auch das Risiko, dass sich Wechselkursschwankungen negativ auf den Beleihungswert der Immobilie auswirken können und sich hieraus auch das Risiko einer zwangsweisen Verwertung der Fondsimmobilie und des Verlustes des eingesetzten Kapitals ergeben kann, dem Durchschnittsanleger mit den im Verkaufsprospekt hierzu gemachten Angaben hinreichend deutlich vor Augen geführt wird. Die Musterbeklagten zu 1 bis 3 verweisen insoweit zutreffend darauf, dass der Fondsprospekt im Abschnitt „Risiken der Beteiligung“ unter der Überschrift „E. Risiken aus Finanzierungsverträgen“ und damit in dem Teil des Fondsprospektes, in dem der Anleger derartige Hinweise auch erwarten wird, darstellt, dass Wechselkursschwankungen auch Einfluss auf den Beleihungswert der Fondsimmobilie haben können und welche Folgen sich heraus für die erfolgreiche Umsetzung des Fondskonzepts ergeben können.
So heißt es hierzu zunächst auf S. 29 des Fondsprospektes:
Das Kreditinstitut ist im Fall vertraglich als schwerwiegend definierter Vertragsverletzungen des langfristigen Kreditvertrags berechtigt, die Darlehen ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist ganz oder teilweise zurückzufordern. Möglich ist dies insbesondere bei Zahlungsverzug und wesentlicher Verschlechterung der Vermögensverhältnisse eines der Darlehensnehmer, einer Minderung der Werthaltigkeit von gestellten Sicherheiten oder bei Verletzung der Verpflichtung zur Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse [...]. Ferner sind die Anforderungen zur Einhaltung des Loan to Value (Verhältnis Darlehen/Verkehrswert) und des Schuldendienstdeckungsgrades (DSCR, Debt Service Cover Ratio) zu erfüllen. [...]
Sofern es nach einer Kündigung der Darlehen durch das finanzierende Kreditinstitut nicht möglich ist, die für die Ablösung der gekündigten Darlehen erforderlichen Mittel zu beschaffen, kann es zu einer Zwangsverwertung der Sicherheiten und insbesondere des als Sicherheit dienenden Objektes durch das finanzierende Kreditinstitut kommen. Bei der Zwangsverwertung ist es möglich, dass der Erlös der Zwangsverwertung nicht ausreicht, um die bei dem finanzierenden Kreditinstitut aufgenommenen Fremdmittel zurückzuzahlen. Für die Fondsgesellschaft besteht insoweit auch das Risiko einer nachfolgenden Zwangsliquidation mit Verwertung sämtlicher Aktiva. Für den Anleger kann dies letztlich den Totalverlust seiner Einlage bedeuten. (Hervorhebungen nur hier)
Aus diesen Hinweisen wird zunächst deutlich, dass der Darlehensgeber unter anderem bei einer nachteiligen Veränderung des Beleihungswertes zur Kündigung und Gesamtfälligstellung des Darlehens berechtigt sein kann und dass eine vorzeitige Beendigung der Darlehensverträge im ungünstigsten Fall die Verwertung der Fondsimmobilie und den Totalverlust der Einlage nach sich ziehen kann.
Der Verkaufsprospekt legt ferner offen, dass Auslöser für eine Verringerung des Beleihungswertes der Fondsimmobilie und ihrer zwangsweisen Verwertung durch den Darlehensgeber auch Wechselkursschwankungen sein können. Hierzu heißt es auf S. 30 des Prospekts:
Aufgrund der Fremdfinanzierung des Objekterwerbs in Schweizer Franken kann der Wert der übertragenen Sicherheiten durch Wechselkursänderungen schwanken. Gewinnt der Schweizer Franken gegenüber dem Britischen Pfund an Wert, kann dies die Verpflichtung der Fondsgesellschaft zur Erhöhung von Rücklagen, zur vorzeitigen Tilgung oder Beibringung weiterer Sicherheiten bedingen. Gelingt dies nicht, besteht das Risiko der Verwertung der Immobilie.
Danach werden Veränderungen des Wechselkurses zwischen der Währung, in der ein Teil des Darlehens aufgenommen worden ist und der Währung, in der die Fondsgesellschaft ihre Einnahmen erzielt, ausdrücklich als mit der Aufnahme eines Darlehens in einer Fremdwährung einhergehendes Risiko angesprochen.
Im nächsten Absatz wird das Wechselkursrisiko außerdem in Beziehung zu der „Loan-to-Value“-Vereinbarung gesetzt
Der langfristige Darlehensvertrag sieht vor, dass während der Laufzeit des Darlehens jederzeit ein Loan to Value (LTV, Verhältnis Darlehen / Immobilien-Verkehrswert) aufrechterhalten wird, der zu keiner Zeit den Wert von 67 Prozent überschreiten darf. Für den Fall, dass sich der Verkehrswert nach dem von dem finanzierenden Kreditinstitut erstellten Verkehrswertgutachten deutlich verschlechtert und der vorstehende Wert, gegebenenfalls auch durch eine negative Wechselkursentwicklung, unterschritten wird, ist das Kreditinstitut berechtigt, die Erhöhung von Rücklagen oder eine Sondertilgung zu verlangen.
und wird dem Anleger hierdurch auch die Bedeutung von Wechselkursschwankungen für die Einhaltung dieser Vereinbarung vor Augen geführt.
Im Anschluss hieran kommt der Verkaufsprospekt auf S. 30 noch einmal auf die bereits Eingangs der Darstellung der Risiken der Fremdfinanzierung erteilten Hinweise zu den Folgen der zuvor bereits angesprochenen möglichen vorzeitigen Kündigung der Darlehensverträge zurück:
Sofern es nach einer Kündigung des Darlehens durch das finanzierende Kreditinstitut nicht möglich ist, die für die Ablösung der gekündigten Darlehen erforderlichen Fremdmittel zu beschaffen, kann es zu einer Zwangsverwertung des als Sicherheit dienenden Objektes durch das finanzierende Kreditinstitut kommen. Bei der Zwangsverwertung kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Erlös der Zwangsverwertung nicht ausreicht, um die bei dem finanzierenden Kreditinstitut aufgenommenen Fremdmittel zurückzuzahlen. Für die Fondsgesellschaft ist insoweit auch eine nachfolgende Zwangsliquidation mit Verwertung sämtlicher Aktiva nicht auszuschließen; für den Anleger kann dies letztlich den Totalverlust seiner Beteiligung bedeuten. (Hervorhebung nur hier.)
Danach werden die Auswirkungen von Wechselkursschwankungen auf den Beleihungswert der Immobilie und die möglichen Folgen einer auf Wechselkursänderungen zurückzuführenden Minderung des Verkehrswertes der Immobilie in der gebotenen Zusammenschau der entsprechenden Prospektpassagen weder unrichtig oder irreführend dargestellt, noch kann angesichts der mehrfachen Hervorhebung des Totalverlustrisikos von einer Verharmlosung etwaiger Wechselkurs- oder Währungsrisiken gesprochen werden.
Soweit die Musterklägerin mit Schriftsatz vom 22. August 2019 geltend macht, dem Anleger habe ein gesonderter Hinweis darauf erteilt werden müssen, dass Währungsschwankungen im Falle vorzeitiger Darlehensablösung (und Auflösung der Zins-Swap-Vereinbarungen) zu besonders hohen Ausgleichszahlungen führen können, zumal die für den Fall der planmäßigen Rückführung der Darlehen vorgesehenen Währungsabsicherungsgeschäfte in diesem Fall nicht greifen könnten, kann dem nicht beigetreten werden. Insoweit kann zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen zum Feststellungsziel I. d) (Zins-Swap-Geschäfte) Bezug genommen werden.
- Feststellungsziel zu I. k) – unrichtige, irreführende und verharmlosende Darstellung des Risikos eines Zwangsverkaufs der Fondsimmobilie
Die von der Musterklägerin begehrte Feststellung, nach der das Risiko eines Zwangsverkaufes der Fondsimmobilie im Verkaufsprospekt unrichtig, irreführend und verharmlosend dargestellt sei, kann nicht getroffen werden.
a) Die Musterklägerin kann sich zunächst nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Voraussetzungen, bei deren Vorliegen das darlehensgebende Kreditinstitut zu einer Zwangsverwertung der Immobilie berechtigt sein kann, im Verkaufsprospekt nicht hinreichend dargestellt worden wären.
Vielmehr werden die Voraussetzungen, bei deren Vorliegen das darlehensgebende Kreditinstitut von der Möglichkeit zur vorzeitigen Geltendmachung des Anspruches auf Rückzahlung der Darlehensvaluta und für den Fall der Nichterfüllung dieses Anspruchs auf Zwangsverwertung der Fondsimmobilie Gebrauch machen kann, in der von der Musterklägerin in Bezug genommenen im Abschnitt „Risiken der Beteiligung“ unter der Überschrift „E. Risiken aus Finanzierungsverträgen“ abgedruckten Prospektpassage (S. 29) im Einzelnen aufgeführt, in der es heißt:
Das Kreditinstitut ist im Fall vertraglich als schwerwiegend definierter Vertragsverletzungen des langfristigen Kreditvertrags berechtigt, die Darlehen ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist ganz oder teilweise zurückzufordern. Möglich ist dies insbesondere bei Zahlungsverzug und wesentlicher Verschlechterung der Vermögensverhältnisse eines der Darlehensnehmer, einer Minderung der Werthaltigkeit von gestellten Sicherheiten oder bei Verletzung der Verpflichtung zur Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse […] durch den Darlehensnehmer. Ferner sind die Anforderungen zur Einhaltung des Loan to Value (Verhältnis Darlehen/Verkehrswert) und des Schuldendienstdeckungsgrades (DSCR, Debt Service Cover Ratio) zu erfüllen. […] (Hervorhebung nur hier.)
Dieser Darstellung ist zunächst zu entnehmen, welche als schwerwiegend bezeichneten und in der Prospektpassage beispielhaft („insbesondere“) aufgezählten Vertragsverletzungen den Darlehensgeber zur vorzeitigen Fälligstellung der Darlehensvaluta berechtigen sollen. Sie muss ferner in der Zusammenschau mit den übrigen in diesem Abschnitt erteilten Risikohinweisen auch aus Sicht des Durchschnittsanlegers ohne weiteres dahin verstanden werden, dass eine Verletzung des Loan-to-Value-Verhältnisses oder des Schuldendeckungsgrades einer schwerwiegenden Vertragsverletzung gleichzustellen ist. So wird auf S. 30 des Verkaufsprospekts hervorgehoben, dass der „langfristige Darlehensvertrag“ vorsieht, „dass während der Laufzeit des Darlehens jederzeit ein Loan to Value (LTV, Verhältnis Darlehen / Immobilien-Verkehrswert) aufrechterhalten wird, der zu keiner Zeit den Wert von 67 Prozent überschreiten darf“ und dass „sich die Fondsgesellschaft in dem langfristigen Kreditvertrag [dazu] verpflichtet hat, [dafür Sorge zu tragen], dass während der Darlehenslaufzeit ein DSCR (Debt Service Cover Ratio), also ein Verhältnis zwischen Zins- und Kapitaltilgungsrate und Nettoeinnahmen in derselben Periode, von mindestens 1,25 : 1 besteht.
Der von der Musterklägerin in Bezug genommenen Prospektpassage ist ferner zu entnehmen, dass eine durch Vertragsverletzungen bedingte vorzeitige Kündigung der Darlehensverträge eine Zwangsverwertung der Fondsimmobilie nach sich ziehen kann (Prospekt S. 29):
Sofern es nach einer Kündigung der Darlehen durch das finanzierende Kreditinstitut nicht möglich ist, die für die Ablösung der gekündigten Darlehen erforderlichen Mittel zu beschaffen, kann es zu einer Zwangsverwertung der Sicherheiten und insbesondere des als Sicherheit dienenden Objektes durch das finanzierende Kreditinstitut kommen. (Hervorhebungen nur hier.)
Dieser Hinweis wird im Anschluss an die nähere Darstellung der Vereinbarung zum Loan-to-Value-Verhältnis, dessen Verletzung – wie nachfolgend wiedergegeben - ebenfalls zu einer Verwertung der Immobilie führen kann (Prospekt S. 30):
und zum Schuldendienstdeckungsgrad auf S. 30 des Fondsprospektes wortgleich wiederholt. Aus diesen Ausführungen wird auch für den Durchschnittsanleger hinreichend deutlich, dass es zu einer Zwangsverwertung kommen kann und welche Verletzungen der vom Darlehensnehmer übernommenen Pflichten zu einer solchen zwangsweisen Verwertung der dem Darlehensgeber bestellte Sicherheiten führen können.
b) Der Verkaufsprospekt ist - anders als die Musterklägerin meint - auch nicht deshalb irreführend, weil dem Anleger durch die Verwendung des Begriffes „Zwangsverwertung“ suggeriert werde, dass eine Verwertung der Sicherheit durch die kreditgebende Bank die Einhaltung eines Verfahrens voraussetze, wie es im deutschen Recht für die Verwertung von Grundpfandrechten vorgesehen sei.
Zunächst hebt der Verkaufsprospekt an mehreren Stellen, darunter auf S. 26 des Prospektes unter der Überschrift „A. Allgemeine rechtliche Risiken einer mittelbaren Investition im Ausland“ hervor, dass unter anderem der Darlehensvertrag englischem Recht unterliegt:
Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine Kommanditgesellschaft, auf die deutsches Recht Anwendung findet. Wesentliche Verträge wie der Kaufvertrag, der Darlehensvertrag (Senior Loan), die Mietverträge und die Objektmanagementverträge unterliegen jedoch englischem Recht.
Dass diese Rechtsordnung insbesondere für die nach ihr bestellten Sicherheiten gilt, wird ferner daraus deutlich, dass insoweit nicht nur der Senior Loan, sondern auch die grundsätzlich deutschem Recht unterliegende Vereinbarung über eine Zwischenfinanzierung, der englischen Rechtsordnung unterworfen ist. Hierzu heißt es unter anderem auf S. 91 f des Fondsprospektes:
Der Darlehensvertrag unterliegt deutschem Recht, soweit für die erbrachten Sicherheiten nicht englisches Recht zwingend ist.
Hinzu kommt, dass aus der Verwendung des Begriffs der „Zwangsverwertung“ für sich genommenen nicht darauf geschlossen werden kann, dass hierbei ein besonderes – an den Vorgaben der deutschen Rechtsordnung ausgestaltetes Verfahren – zu beachten wäre. Vielmehr kann dem Begriff der Zwangsverwertung bei unbefangener Betrachtung nur entnommen werden, dass die Fondsimmobilie bei Vorliegen entsprechender Voraussetzungen auch gegen den Willen des Sicherungsgebers veräußert werden kann (so auch OLG Köln Beschluss vom 18. Januar 2018 – 24 Kap 1/17, S. 25, vorgelegt als Anlage Kap B 1).
Etwas anderes gilt auch nicht mit Rücksicht auf die von der Musterklägerin mit Schriftsatz vom 22. August 2019 angeführte Prospektpassage, in der es unter dem Stichwort „Sicherheiten“ heißt (Prospekt S. 151f.):
Die Holdinggesellschaft, die Verwaltungsgesellschaft und die Objektgesellschaft haben dem Kreditinstitut ein Grundpfandrecht an dem Grundbesitz der Objektgesellschaft gewährt sowie sicherungshalber sämtliche Rechte an und im Zusammenhang mit dem Grundbesitz, Kontoguthaben, Steuerrückerstattungsansprüche und Rechte und Erlöse aus der Veräußerung des Grundbesitzes abgetreten. Die Abtretung dient der Besicherung sämtlicher Ansprüche des Kreditinstitutes aus dem Darlehensvertrag (Senior Loan) und der Ansprüche der .... Der Vertrag unterliegt englischem Recht. (Hervorhebung durch Unterstreichung nur hier.)
Zwar ist die den Darlehensgebern bestellte Sicherheit in dieser Prospektpassage als „Grundpfandrecht“ bezeichnet. Auch aus der Wahl dieses dem deutschen Recht entstammenden Begriffs kann mit Blick darauf, dass zugleich – nicht anders als in den vorzitierten Prospektpassagen - darauf verwiesen wird, dass auch die Abrede über die Gewährung der genannten Sicherheiten englischem Recht unterliege, allerdings nicht darauf geschlossen werden, dass eine Zwangsverwertung der Immobilie den Regeln folgt, die im deutschen Recht für eine Verwertung eines Grundpfandrechtes vorgesehen sind. Insoweit darf auch nicht unberücksichtigt bleiben, dass sich das Beteiligungsangebot an Anleger richtete, die „mit ausländischen Immobilieninvestments erfahren“ sind (Prospekt S. 12) und bei denen daher vorausgesetzt werden kann, dass ihre Erwartung nicht dahin geht, dass eine Zwangsverwertung einer Immobilie im Ausland denselben Regeln wie in der Bundesrepublik Deutschland folgen werde.
Die von der Musterklägerin angeführte Prospektpassage legt auch nicht nahe, dass eine Zwangsverwertung der Fondsimmobilie - anders als in den vorstehend bereits erörterten Risikohinweisen ausgeführt - nur im Falle nicht ordnungsgemäßer Zins- und Tilgungsleistungen und nicht auch bei einer Verletzung des „loan-to-value“-Verhältnisses oder der Vereinbarungen zum Schuldendeckungsgrad erfolgen kann.
c) Der vorstehend wiedergegebenen Prospektpassage ist ferner – nach eigener Darstellung der Musterklägerin – zu entnehmen, dass die an der Fondsimmobilie bestellten Sicherheiten auch für Verbindlichkeiten des Joint-Venture-Partners haften können. Welche Folgen die Nichterfüllung der von dem Joint-Venture-Partner übernommenen Darlehensverbindlichkeiten für die Verwirklichung des Anlagekonzepts haben kann, wird – wie bereits im Zusammenhang mit dem Feststellungsziel I. a) erörtert – bereits in den den Joint-Venture-Partner betreffenden Risikohinweisen auf S. 31 des Verkaufsprospektes herausgestellt.
d) Soweit die Musterklägerin geltend machen will, es habe einer eingehenden Darstellung der der Darlehensgeberin nach englischem Recht an der Fondsimmobilie bestellten Sicherheiten und der Art und Weise, in der diese verwertet werden können, bedurft, weil die nach englischem Recht gegebene Möglichkeit der freihändigen Veräußerung des Grundstückes Risiken berge, die mit denen einer Zwangsversteigerung nach deutschem Recht nicht vergleichbar seien und die unter anderem darin begründet lägen, dass nicht auf der Grundlage eines vom Gericht eingeholten Wertgutachtens zum Höchstgebot veräußert werden müsse, sowie darin, dass ein unter Umständen langwieriges Zwangsversteigerungsverfahren größere Chancen für eine Einigung unter Anwendung der Verwertung der Sicherheiten biete, dringt sie hiermit nicht durch.
Das Oberlandesgericht Köln hat zu einem gleichgelagerten Feststellungsziel in seinem Beschluss vom 18. Januar 2018 – 24 Kap 1/17 (dort S. 23 ff., vorgelegt als Anlage Kap B 1) betreffend den ebenfalls von einem Unternehmen der ...aufgelegten Vorgängerfonds ...wie folgt ausgeführt:
Konkretere Ausführungen zum englischen Grundstücksrecht, wie sie der Musterkläger unter Bezugnahme auf die Veröffentlichung von Odersky (Anlage KapK 9) für erforderlich erachtet, waren nicht notwendiger Inhalt des Prospekts; sie wären es nur dann, wenn sich aus Besonderheiten des englischen Rechts Umstände ergäben, die den Vertragszweck hinsichtlich der Beteiligung gefährden oder vereiteln könnten. Dies ist indes nicht der Fall, wie der Senat anhand der zur Verfügung stehenden Literaturquellen selbst beurteilen kann (§ 293 S. 1 und 2 ZPO). Insbesondere reicht es entgegen der Auffassung des Musterklägers hierfür nicht aus, dass die finanzierende Bank im Falle der nicht erfolgenden Bedienung der Kreditraten durch die Fondsgesellschaft die Möglichkeit hat, das Grundstück zu veräußern. Zwar besteht bei einem teilweise fremdfinanzierten Fonds, der Zins- und Tilgungsleistungen zu erbringen hat, im Fall der Verwertung des Sachwertes das Risiko, dass der Erlös hinter den Kreditverbindlichkeiten zurückbleibt. Die sich daraus ergebenden Risiken sind aber allgemeiner Natur, Anlegern regelmäßig bekannt und damit nicht aufklärungsbedürftig (BGH NJW-RR 2010, 115, 117 Rn. 25). Auch stellt es keine Gefährdung des Vertragszwecks dar, dass der Darlehensgeber bei einer mortgage ab deren Bestellung berechtigt ist, die Immobilie in Besitz zu nehmen; bereits aus dem Beitrag von Odersky (dessen aktuelle Fassung in: Ring/Grziwotz/Keukenschrijver, Nomos-Kommentar zum BGB, 4. Aufl. 2016, Bd. Sachenrecht, Länderbericht Großbritannien, Rn. 18 veröffentlicht ist) geht hervor, dass dieses Recht im Kreditvertrag regelmäßig abbedungen wird, soweit das Darlehen ordnungsgemäß zurückgezahlt wird (vgl. auch Waldner/Kopp, in: Frank/Wachter, Handbuch Immobilienrecht in Europa, 2. Aufl. 2015, Länderbericht England, Rn. 86). Dann aber liegt (abgesehen von der im deutschen Recht nicht möglichen Inbesitznahme des Grundstücks) keine wesentlich andere Situation als bei der deutschen Grundschuld vor, bei der ebenfalls die Sicherungsabrede maßgeblich dafür ist, welche Befugnisse der Darlehensgeber in Bezug auf die (von einer Forderung gerade nicht abhängige) Grundschuld hat. Soweit in der vorgenannten Veröffentlichung, worauf sich der Musterkläger ebenfalls beruft, ausgeführt wird, die Mortgage entspreche in ihren Wirkungen eher einer Sicherungsübereignung, weil der Darlehensgeber das Recht erwerbe, bei Fälligkeit den verpfändeten Grundbesitz freihändig zu veräußern (Odersky, a.a.O., Rn. 18), ist zum einen zu bemerken, dass die mit der Einräumung einer Mortgage früher verbundene Übertragung des Vollrechts im englischen Recht bei Grundpfandrechten nicht mehr der Rechtslage entspricht (von Bernstorff, Einführung in das englische Recht, 4. Aufl. 2011, S. 114; Megarry/Wade, The law of real property, 8. Aufl. 2012, Rn. 24-011; eingehend zur Entwicklung Hofmann, Mortgage und Charge, Gestaltungsmöglichkeiten im englischen Kreditsicherungsrecht, 2002, S. 35 ff.). Zum anderen ist angesichts der geschilderten Abreden bezüglich der Verwertungsvoraussetzungen im Kreditvertrag ein unübliches und gesteigertes Risiko des Zugriffs des Darlehensgebers auf die Immobilie nicht ersichtlich. Insoweit sieht zudem das britische Recht in Section 103 des Law of Property Act 1925 vor, dass der Sicherungsnehmer sein Recht zur Veräußerung des Grundstücks nur unter bestimmten einschränkenden Voraussetzungen, zu denen unter anderem die Verletzung der Pflichten aus dem Darlehensvertrag bzw. der Bestellungsurkunde rechnet, ausüben darf. Wie der vorliegende Fall belegt, wird auch in der Praxis nicht sofort zur Veräußerung des Objekts geschritten, sondern es kommt zu Vereinbarungen zwischen Schuldner und Gläubiger, die zunächst der Vermeidung der Fälligstellung der Darlehen und damit des Rückgriffs auf die bestellte Sicherheit in Gestalt von deren Verwertung dienen.
Diesen überzeugenden Ausführungen, die auch für das hiesige Verfahren Geltung beanspruchen, schließt sich der Senat nach eigener Prüfung an.
- Feststellungsziel zu I. l) – fehlerhafte und widersprüchliche Darstellung der DSCR (Debt Service Cover Ratio)
Auch wegen dieses Feststellungsziels hat der Musterverfahrensantrag keinen Erfolg.
a) Die Musterklägerin kann sich zunächst nicht mit Erfolg darauf berufen, der Fondsprospekt stelle den mit dem finanzierenden Kreditinstitut vereinbarten Kapitaldienstdeckungsgrad, also das Verhältnis von laufenden Einnahmen der Darlehensnehmer zu den zu leistenden Zins- und Tilgungszahlungen, unzutreffend dar. Die von der Musterklägerin insoweit in Bezug genommene Prospektpassage (Prospekt S. 30), in der es heißt:
Weiterhin hat sich die Fondsgesellschaft in dem langfristigen Kreditvertrag verpflichtet, dass während der Darlehenslaufzeit ein DSCR (Debt Service Cover Ratio), also ein Verhältnis zwischen Zins- und Kapitaltilgungsrate und Nettoeinnahmen in derselben Periode, von mindestens 1,25 : 1 besteht. Wird dieser Mindestsatz unterschritten, sind Überschüsse anzusparen. Für den Fall, dass ein DSCR gegebenenfalls auch durch eine negative Wechselkursentwicklung von mindestens 1 : 1 unterschritten wird, steht dem Kreditinstitut ein außerordentliches Kündigungsrecht zu.
kann von dem Durchschnittsanleger in der Zusammenschau mit den übrigen Prospektpassagen, in denen auf die „Debt Service Cover Ratio“ Bezug genommen wird, auch mit Blick auf die Reihenfolge, in der die Zins- und Tilgungsraten und die Nettoeinnahmen genannt werden, nicht dahin aufgefasst werden, dass den Vereinbarungen zum Schuldendienstdeckungsgrad auch dann genüge getan sei, wenn die Einnahmen (um 25%) hinter der Summe von den Darlehensnehmern zu leistenden Zins- und Tilgungszahlungen zurückbleiben.
aa) Das in der vorzitierten Passage angegebene Verhältnis der laufenden Einnahmen zum laufenden Kapitaldienst (Debt Service) betrifft bereits nach dem Wortsinn des Begriffes DSCR – Debt Service Cover Ratio, der dem Anleger im Abschnitt 9 des Verkaufsprospektes unter der Überschrift „Glossar“ wie folgt erläutert wird (Prospekt S. 218):
Kapitaldienstdeckungsgrad. Verhältnis zwischen den Nettoeinnahmen und der Zins- und Kapitaltilgungsrate in derselben Periode.
den Umfang, in dem die zur Erfüllung des Anspruchs der Darlehensgeberin auf Zins und Tilgung aufzubringenden Zahlungen durch die laufenden Einnahmen abgedeckt sein müssen. Da die Darlehensnehmer neben dem Kapitaldienst noch andere Zahlungen zu leisten haben und die vereinbarte Debt Cover Service Ratio – wie auch der Durchschnittsanleger erkennt – dazu dienen soll, sicherzustellen, dass die Darlehen gleichwohl vereinbarungsgemäß bedient werden können, liegt auf der Hand, dass die laufenden Einnahmen die Zins- und Tilgungsleistungen übersteigen müssen. Dass die laufenden Einnahmen wenigstens 125% des Kapitaldienstes betragen müssen, wird auch daraus deutlich, dass bei einer Unterschreitung des Verhältnisses von 1,25 : 1 den vorzitierten Prospektangaben zufolge Überschüsse angespart werden müssen, damit die Erfüllung des Kapitaldienstes gleichwohl gesichert ist. Schließlich wird dem Anleger durch die vorzitierte Prospektpassage vor Augen geführt, dass das Darlehen durch das Kreditinstitut außerordentlich gekündigt werden kann, wenn sich Einnahmen und Kapitaldienst nicht wenigstens die Waage halten. Auch hieraus wird deutlich, dass sich das angegebene Verhältnis von 1,25 : 1 auf das Verhältnis von Nettoeinnahmen zu Zins- und Tilgungsleistungen bezieht.
bb) Nichts anderes folgt aus der näheren Erläuterung dieser Vereinbarung im Abschnitt „Rechtliche Grundlagen“, in dem es unter der Überschrift „III. Langfristige Endfinanzierung (Senior Loan)“ heißt (Prospekt S. 151):
Während der Laufzeit des Darlehensvertrages muss das Verhältnis zwischen den Nettoeinnahmen der Darlehensnehmer und der Zins- und Kapitaltilgungsrate in derselben Periode („Debt-Service-Cover-Ratio“ – DSCR) mindestens 1,25 : 1 und das Verhältnis zwischen dem ausstehenden Darlehensbetrag und dem Wert der Immobilie der Objektgesellschaft („Loan-to-Value-Ratio“ – LTVR) mindestens 0,67 : 1 betragen.
Auch hierdurch wird dem Durchschnittsanleger, dem es zuzumuten ist, den Verkaufsprospekt in seiner Gänze zur Kenntnis zu nehmen, die Bedeutung der Debt Service Cover Ratio zutreffend vor Augen geführt. S. 29 des Prospekts betont zudem die gewichtigen Folgen der Nichteinhaltung ergänzend, wenn es dort heißt:
Die Einhaltung der geforderten Werte ist spätestens vor der Ankündigung einer Ausschüttung an die Anleger nachzuweisen. Sofern es nach einer Kündigung der Darlehen durch das finanzierende Kreditinstitut nicht möglich ist, die für die Ablösung der gekündigten Darlehen erforderlichen Mittel zu beschaffen, kann es zu einer Zwangsverwertung der Sicherheiten und insbesondere des als Sicherheit dienenden Objektes durch das finanzierende Kreditinstitut kommen. […] Für den Anleger kann dies letztlich den Totalverlust seiner Einlage bedeuten. (Hervorhebung nur hier).
cc) Schließlich kann, worauf die Musterbeklagten zutreffend verweisen, auch von einer späteren Verletzung der festgelegten Kapitaldienstrate nicht auf eine fehlerhafte Darstellung im Verkaufsprospekt geschlossen werden.
b) Die Musterklägerin kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, der Verkaufsprospekt sei deshalb fehlerhaft, weil er nicht offenlege, dass die DSCR im Verhältnis zum Joint-Venture-Partner bereits im Zeitpunkt der Prospektherausgabe nicht eingehalten worden sei.
aa) Das von der Musterklägerin formulierte Feststellungsziel, das darauf gerichtet ist, festzustellen, „dass der Verkaufsprospekt die sog. DSCR (Debt Service Cover Ratio – Verhältnis zwischen Aufwendungen für den Kreditkosten und Mieteinnahmen) fehlerhaft und widersprüchlich darstellt und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt“ erstreckt sich weder dem Wortlaut nach auf Darstellungsmängel, die in einer anfänglichen Überschreitung der DSCR im Verhältnis zum Joint-Venture-Partner liegen, noch trägt die Musterklägerin hierzu in der Begründung zu dem Musterverfahrensantrag vom 30. April 2015 etwas vor. Danach ist diese nachgeschobene Beanstandung schon nicht von dem Feststellungsziel zu I. l) erfasst.
bb) Unabhängig hiervon trägt die Musterklägerin aber auch nicht nachvollziehbar dazu vor, aus welchen Gründen die bereits vorstehend wiedergegebene mit dem Darlehensgeber getroffene Vereinbarung, nach der „[w]ährend der Laufzeit des Darlehensvertrages […] das Verhältnis zwischen den Nettoeinnahmen der Darlehensnehmer und der Zins- und Kapitaltilgungsrate in derselben Periode („Debt-Service-Cover-Ratio“ – DSCR) mindestens 1,25 : 1“ betragen muss (Prospekt S. 151), in Bezug auf die von dem Joint-Venture-Partner zu erbringenden Zins- und Tilgungsleistungen verletzt gewesen sein soll.
Die Musterklägerin übersieht insoweit zunächst, dass die Darlehensvaluta über insgesamt 396 Mio. GBP, soweit sie ausweislich der Prospektdarstellung auf S. 150 f. nicht in Höhe von 30 Mio. GBP allein auf den Joint-Venture-Partner entfiel, nicht anteilig (in Höhe von je 183 Mio. GBP) von der Fondsgesellschaft und von dem Joint-Venture-Partner zu tilgen gewesen ist. Vielmehr ist die übrige Darlehensvaluta den Prospektangaben zufolge an die Objektgesellschaft und an die Holdinggesellschaft ausgekehrt worden und ist der Kapitaldienst daher von diesen Gesellschaften zu erbringen gewesen. Dass und aus welchen Gründen die DSCR im Verhältnis zu den vorgenannten Darlehensnehmern schon im Zeitpunkt der Prospektherausgabe nicht eingehalten gewesen sein soll, lässt sich dem Vortrag der Musterklägerin nicht entnehmen.
Auch soweit die Musterklägerin Überlegungen dazu anstellt, welche Belastungen der Joint-Venture-Partner gemessen an dem rechnerisch auf ihn entfallenden Anteil an den prospektierten Einnahmen aus der Vermietung der Fondsimmobilie zu tragen hatte und inwieweit diese Einnahmen der DSCR gerecht geworden sind, lassen ihre Ausführungen nicht erkennen, dass sie sich hierbei in Bezug auf Zins und Tilgung an den im Verkaufsprospekt (dort S. 151) wiedergegebenen Darlehenskonditionen orientiert hätte, die konkrete Vorgaben für die Höhe der Zins- und Tilgungsleistungen enthalten. Nach diesen war der in CHF ausgekehrte Teil der Darlehensvaluta bis zum 15. April 2009 tilgungsfrei gestellt und war der Tilgungssatz für den in GBP ausgekehrten Teil der Darlehensvaluta (zumindest bis 2020) durchgängig – anders als von der Musterklägerin angenommen - mit einem Anteil von weniger als 1% festgelegt. Im Übrigen waren mit Rücksicht auf die „Zins-Swap-Vereinbarungen“ sowohl auf die in CHF als auch auf die in GBP ausgekehrte Darlehensvaluta für bestimmte Zeiträume fest vereinbarte Zinssätze zu zahlen. Dass die DSCR gemessen an diesen Konditionen im Blick auf den Joint-Venture-Partner „dauerhaft und laufend“ verletzt worden wäre, ist mit dem von der Musterklägerin hierzu Vorgetragenen nicht schlüssig dargelegt.
- Feststellungsziel zu I. m) – keine Darstellung der Verflechtungen zwischen der Treuhänderin Wert-Konzept und dem Emissionshaus, der ...
Die Musterfeststellungsklage ist auch insoweit unbegründet, als die Musterklägerin geltend macht, der Verkaufsprospekt stelle die gesellschaftlichen Verflechtungen zwischen der Treuhänderin Wert-Konzept und dem Emissionshaus, der ...…, nicht dar.
a) Auf der Grundlage des von der Musterklägerin hierzu Vorgetragenen lässt sich schon nicht feststellen, dass die von der Musterklägerin in ihrem Musterfeststellungsantrag benannte ...Herausgeberin (Emissionshaus) und Anbieterin der Beteiligung gewesen wäre. Vielmehr benennt der Verkaufsprospekt an mehreren Stellen eine Tochtergesellschaft der ..., die ..., als Herausgeberin und Anbieterin der Beteiligung. So heißt es zunächst im ersten und mit „Angebot im Überblick“ überschriebenen Abschnitt des Verkaufsprospekts (dort S. 10):
Die Beitrittserklärung ist dem Herausgeber/Anbieter des Beteiligungsangebotes ( ...) einzureichen.
Auch auf S. 14 des Verkaufsprospektes heißt es:
Herausgeberin und Anbieterin des vorliegenden Beteiligungsangebots ist ..., eine hundertprozentige Tochter der ...
und auf S. 188 des Verkaufsprospektes:
.... ist Herausgeber/Anbieter des Beteiligungsangebotes und zeichnet für dieses Angebot und für alle darin enthaltenen Angaben verantwortlich.
sowie unter der Überschrift „Herausgeber / Anbieter des Beteiligungsangebotes“: ....
Schließlich wird die ...auch im Abschnitt 7 unter der Überschrift „A. Informationen zum Vertragspartner“ (Prospekt S. 189) und im Impressum (Prospekt S. 193 f.) als Herausgeber/Anbieter des Beteiligungsangebotes benannt und ist auch auf der letzten S. des Verkaufsprospektes als für diesen Verantwortliche Anbieterin der Beteiligung ausgewiesen.
Danach wird der Musterverfahrensantrag schon den im Prospekt deutlich herausgestellten Aufgaben der verschiedenen Gesellschaften der ...nicht gerecht.
b) Auf der Grundlage des von der Musterklägerin hierzu Vorgetragenen lässt sich auch nicht feststellen, dass etwaige gesellschaftliche Verflechtungen zwischen der ...oder der Muttergesellschaft ...und der Treuhandkommanditistin der ...im Verkaufsprospekt nicht offengelegt worden wären.
Welche Gesellschaften an der Verwirklichung des Fondskonzeptes beteiligt sind, und welche personellen oder kapitalmäßigen Verflechtungen zwischen den verschiedenen Gesellschaften bestehen, wird im Verkaufsprospekt im Abschnitt 7 ab S. 181 unter der Überschrift „Vertragspartner“ detailliert dargestellt.
Dieser Abschnitt enthält unter anderem eine Aufzählung und Beschreibung der Gesellschafter, die an der Gründung der Fondsgesellschaft ...beteiligt gewesen sind, der Gesellschaften, an denen die Fondsgesellschaft beteiligt ist, und der übrigen Vertragspartner, zu denen auch die ...als Herausgeberin und Anbieterin der Beteiligung und als für die Platzierung des einzuwerbenden Kapitals, die Erstellung des Fondskonzeptes und des Verkaufsprospektes, die Vermittlung des Beteiligungskapitals und die Zwischenfinanzierung verantwortliche Gesellschaft sowie die ...als Darlehensgeberin der Zwischenfinanzierung zählen. Dabei benennt der Verkaufsprospekt unter anderem Funktion, Firma und Vertretungsverhältnisse der jeweiligen Gesellschaft und legt auf S. 186 unter der Zwischenüberschrift „Sonstige Angaben“ offen:
Kapitalmäßige und personelle Verflechtungen: Personelle und/oder kapitalmäßige Verflechtungen bestehen zwischen den unter 1. / 1.1 / 1.2.1. / 1.2.2 / 2.1 / 2.3 / 2.4 / 2.5 / 4.3 / 5.2 / 5.3 / 5.4 / 5.5 / 5.6 aufgeführten Personen und Unternehmen.
Den vorgenannten Angaben ist in der Zusammenschau zu entnehmen, dass zwischen der unter der Ordnungsziffer 1.2.2. aufgeführten Treuhandkommanditistin und geschäftsführenden Kommanditistin der Fondsgesellschaft, der ..... und der unter den Ordnungsziffern 5.3, 5.4., 5.5 und 5.6. aufgeführten ...insoweit Verflechtungen bestehen, als Gesellschafterin beider Gesellschaften die .... ist. Der Prospekt legt ferner offen, dass sowohl die ...als auch die ...unter anderem durch den Geschäftsführer ...vertreten werden. Den Prospektangaben ist weiter zu entnehmen, dass auch zwischen der unter der Ordnungsziffer 5.2 aufgeführten ...und der ...einerseits und der ...andererseits insoweit personelle und/oder kapitalmäßige Verflechtungen bestehen als Gesellschafterin dieser beiden Gesellschaften die ausweislich ihrer Firmierung zur ...gehörende ...gewesen ist.
Mit diesen Angaben macht der Verkaufsprospekt die im Musterfeststellungsantrag in Bezug genommenen gesellschaftlichen Verflechtungen zwischen der Herausgeberin/Anbieterin der Beteiligung und der Treuhandkommanditistin hinreichend transparent.
c) Schließlich zeigt die Musterklägerin auch nicht auf, aus welchen Gründen etwaige Verflechtungen zwischen der ...und der Treuhandkommanditistin für die Anlageentscheidung wesentlich und deshalb prospektpflichtig sein sollen.
Aufklärungspflichtig sind grundsätzlich die wesentlichen kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen zwischen einerseits der Fondsgesellschaft, ihren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern und andererseits den Unternehmen sowie deren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern, in deren Hand die Beteiligungsgesellschaft die nach dem Prospekt durchzuführenden Vorhaben ganz oder wesentlich gelegt hat, und der diesem Personenkreis gewährten Sonderzuwendungen oder Sondervorteile (BGH, Beschluss vom 7. Juli 2015 – II ZR 104/13, Rn. 2; Urteil vom 30. Oktober 2014 – III ZR 493/13, WM 2014, 2310 Rn. 23 juris; Urteil vom 31. Oktober 2013 – III ZR 66/13, Rn. 11; Urteil vom 22. April 2010 – III ZR 318/08, WM 2010, 1017 Rn. 24 jeweils nach juris).
Grund hierfür ist, dass kapitalmäßige und/oder personelle Verflechtungen Interessenkonflikte mit sich bringen können, die die Gefahr begründen, dass den Interessen der Anleger bei der Führung der Geschäfte der Fondsgesellschaft nicht wie geboten Rechnung getragen wird. Diese Gefahr kann insbesondere dann bestehen, wenn ein Gesellschafter, der wie die Treuhandkommanditistin mit der Wahrnehmung der Interessen der Anleger als Treugeber betraut ist, oder seine Geschäftsführung zugleich dem Einfluss anderer maßgeblich an der Verwirklichung des Fondskonzeptes beteiligte Gesellschaften ausgesetzt sind (BGH, Urteil vom 4. März 1987 – IVa ZR 122/85, BGHZ 100, 117-125 Rn. 24 nach juris).
Das von der Musterklägerin verfolgte Feststellungsziel hat allerdings nicht kapitalmäßige oder personelle Verflechtungen zwischen der Treuhandkommanditistin und der Fondsgesellschaft ...oder anderen Gesellschaften zum Gegenstand, in deren Hand die Beteiligungsgesellschaft die nach dem Prospekt durchzuführenden Vorhaben ganz oder wesentlich gelegt hat, sondern Verflechtungen zwischen der Treuhandkommanditistin und denjenigen Gesellschaften, die das Fondskonzept in wirtschaftlicher ( ...) oder organisatorischer Hinsicht ( ...) ins Leben gerufen haben, aber nicht für die erfolgreiche Umsetzung desselben verantwortlich sind. Dass sich aus einer gesellschaftlichen Verbindung zwischen diesen Gesellschaften und der Treuhandkommanditistin gleichwohl Interessenkonflikte ergeben, die die Wahrung der Interessen der Anleger und erfolgreiche Umsetzung des Fondskonzeptes gefährden könnten, hat die Musterklägerin schon nicht dargetan und ist auch sonst nicht ersichtlich. Darauf, welche Aufgaben die Treuhandkommanditistin im Zusammenhang mit der Wahrung der Rechte der Anleger, die eine mittelbare Beteiligung an der Fondsgesellschaft gewählt haben, wahrzunehmen hatte und in welchem Maße die Anleger auf eine an ihren Interessen orientierte Ausübung von Mitgliedschaftsrechten durch die Treuhänderin angewiesen waren, kommt es daher nicht entscheidend an.
3. Soweit die Musterklägerin mit den Musterverfahrensanträgen zu II. und zu III. begehrt, festzustellen, dass die mit den Anträgen zu I. a) bis m) geltend gemachten Prospektmängel für die Musterbeklagten bei der gebotenen sachkundigen Prüfung mit banküblicher Sorgfalt und im Rahmen einer Plausibilitätsprüfung erkennbar waren und sie mit dem Antrag zu IV. festgestellt wissen will, dass sich aus den Geschäftsberichten 2007 bis 2012 sowie aus dem Schreiben der ...… vom 24. April 2009 keine die kenntnisanhängige Verjährung nach §§ 195, 199 BGB in Lauf setzenden Informationen zu den von ihr gerügten Prospektmängeln ergeben, sind diese Anträge gegenstandslos.
Das Oberlandesgericht hat im Kapitalanleger-Musterverfahren fortlaufend zu prüfen, ob für die einzelnen Feststellungsziele ein Sachentscheidungsinteresse fortbesteht. Das ist dann nicht der Fall, wenn auf Grundlage der bisherigen Ergebnisse durch die beantragte Feststellung keines der ausgesetzten Verfahren weiter gefördert werden kann. Ist die Entscheidungserheblichkeit einzelner Feststellungsziele aufgrund der vorangegangenen Prüfung im Musterverfahren entfallen, ist der zugrundeliegende Vorlagebeschluss (§ 6 Abs. 1 KapMuG) hinsichtlich dieser Feststellungsziele gegenstandslos geworden, was im Tenor und in den Gründen des Musterentscheids zum Ausdruck zu bringen ist (BGH, Beschluss vom 23. Oktober 2018 – XI ZB 3/16, WM 2019, 20 Rn. 61; Beschluss vom 9. Januar 2018 – II ZB 14/16, WM 2018, 556 Rn. 60; Beschluss vom 19. September 2017 – XI ZB 17/15, BGHZ 216, 37-68 Rn. 49 jeweils nach juris; Vollkommer in Kölner Kommentar zum KapMuG, 2. Aufl. § 11 Rn. 24).
So liegt es hier, nachdem die für die Musterverfahrensanträge zu II. bis IV. vorgreiflichen Feststellungen sämtlich nicht zu treffen sind und der Musterverfahrensantrag zu I. insgesamt als unbegründet zurückzuweisen ist. An einer erschöpfenden Erledigung des Vorlagebeschlusses besteht in einem solchen Fall kein berechtigtes Interesse. Das Musterverfahren dient nicht dazu, abstrakte Tatsachen- oder Rechtsfragen ohne Bezug zur Entscheidung in zumindest einem der ausgesetzten Ausgangsverfahren zu beantworten, so dass dann, wenn eine vorgreifliche Rechtsfrage verneint wird, auch die darauf aufbauenden Feststellungsziele nicht entschieden werden müssen (BGH, Beschluss vom 10. Juli 2018 – II ZB 24/14, WM 2018, 2225 Rn. 28; OLG Frankfurt a. M., Beschluss vom 12.07.2017, 23 Kap 1/16, Rn. 112 nach juris).
C.
I. Den Musterbeklagten musste auf ihre diesbezüglichen Anträge keine Erklärungsfrist zur ergänzenden Stellungnahme auf den Schriftsatz der Musterklägerin vom 22. August 2019 eingeräumt werden, da der Senat den dort gestellten Antrag auf Erweiterung des Musterverfahrens – wie im Verhandlungstermin erörtert – bereits auf der Grundlage des ihm bis zum Verhandlungstermin unterbreiteten Sach- und Streitstandes nicht für sachdienlich erachtet hat. Der Schriftsatz der Musterklägerin vom 22. August 2019 enthielt auch in Bezug auf die dem Musterentscheid zugrunde liegenden Feststellungsziele keinen entscheidungserheblichen Sachvortrag, der eine vertiefende Erwiderung der Musterbeklagten erfordert hätte (§ 11 Abs. 1 Satz 1 KapMuG i.V.m. § 283 ZPO). Auch der Musterklägerin war keine Erklärungsfrist auf die Erörterung der Sach- und Rechtslage im Termin zur mündlichen Verhandlung zu bewilligen, nachdem sich diese im Rahmen desjenigen gehalten hat, was von den Parteien bereits schriftsätzlich angesprochen worden ist und keine Anhaltspunkte dafür bestanden, dass sich die Musterklägerin hierzu nicht schon im Verhandlungstermin abschließend hätte erklären können (vgl. § 139 Abs. 2 und 5 ZPO).
II. Eine Kostenentscheidung war nicht zu treffen (§ 16 Abs. 2 KapMuG).
III. Das Verfahren ist gerichtsgebührenfrei (Vorbemerkung 1.2.1 zu Nr. 1210 KV GKG; BeckOK KostR/Toussaint, 25. Ed. 1.3.2019, GKG § 51a Rn. 8; Kruis in Kölner Kommentar zum KapMuG, 2. Aufl. GKG Rn. 3), so dass auch eine Wertfestsetzung für die Gerichtsgebühren nicht veranlasst ist.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 133, 157 BGB
§§ 195, 199 BGB
§ 13 VerkProspG
§ 7 VerkProspektG
§ 283 ZPO
§ 6 Abs. 1 Satz 2 KapMuG
§ 1 Abs. 1 KapMuG
§ 6 Abs. 1 und 3 Nr. 1 KapMuG
§ 15 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 KapMuG
§ 1 Abs. 1 Nr. 2 KapMuG
§ 1 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 KapMuG
§ 3 Abs. 1 Nr. 1 KapMuG
§ 11 Abs. 1 Satz 1 KapMuG
§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO
§ 6 Abs. 1 KapMuG
§ 308 Abs. 1 ZPO
§ 22 Abs. 1 KapMuG
§ 8g Abs. 1 Satz 1 VerkProspektG
§ 2 Abs. 1 Satz 1 VermVerkProspV
§ 8f Abs. 1 des VerkProspektG
§ 13 Abs. 1 Satz 1 VerkProspG
§ 38 Abs. 1 Nr. 2 BörsG
§ 184 Satz 1 GVG
§ 8g Abs. 2 VerkProspG
§ 9 Abs. 2 Nr. 9 VermVerkProspV
§ 9 Abs. 2 VermVerkProspV
§ 8g Abs. 1 VerkProspG
§ 8g Abs. 1 Satz 1 VerkProspG
§ 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB
§ 17 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 16 Abs. 1 Satz 1 WertV
§ 293 S. 1 und 2 ZPO
§ 139 Abs. 2 und 5 ZPO
§ 16 Abs. 2 KapMuG

Zitierte Entscheidungen: WM 2017, 706
WM 2012, 115
BGHZ 190, 383
WM 2019, 20
BGHZ 216, 37
WM 2018, 556
MDR 2017, 295
WM 2018, 2225
BGHZ 177, 88
NJW 2007, 3094, 3097
BGHZ 195, 1
WM 2013, 23
BGHZ 213, 65
BGHZ 203, 1
WM 2017, 1252
WM 2017, 708
WM 2012, 1184
MDR 2019, 494
WM 2014, 2040
WM 2014, 2310
WM 2010, 1017
WM 2008, 391
WM 2012, 1293
WM 2015, 274
BGHZ 189, 13
BGHZ 205, 117
WM 2016, 821
WM 2012, 1825
WM 2015, 277
WM 2009, 789
BGHZ 123, 126
WM 2012, 1293, 1298
WM 2009, 2303
WM 2009, 2306
WM 2010, 796
WM 2017, 2237
NJW-RR 2010, 115, 117
BGHZ 100, 117
III ZB 135/15
II ZB 6/09
II ZB 11/10
II ZB 18/17
II ZB 1/12
XI ZR 344/11
II ZR 211/09
4 OH 2/15 K
XI ZB 31/19
XI ZB 3/16
XI ZR 405/11
XI ZB 17/15
II ZB 14/16
VIII ZR 297/15
II ZB 24/14
24 Kap 1/17
XI ZB 26/07
XI ZB 12/12 R
XI ZB 9/13
XI ZB 12/12
II ZR 344/15
III ZR 489/16
14 O 88/14
14 O 88/14 R
II ZR 104/13
III ZR 493/13
III ZR 66/13
III ZR 318/08
II ZR 21/06
II ZR 75/10
6 O 4055/13
19 U 83/14
34 U 155/14
XI ZR 33/10
XI ZR 378/13
XI ZR 292/14
XI ZR 425/14
9 U 140/11
23 U 33/14
II ZR 266/07
XI ZR 12/93
XI ZR 337/08
XI ZR 338/08
49 GBP um 1.83
57 GBP auf 29.46
II ZR 213/08
23 Kap 1/16