Landgericht Landau in der Pfalz (Rheinland-Pfalz, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-07-28, Aktenzeichen 5 S 28/22

Tenor:
Verfahrensgang
I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 20.06.2022, Az. 3a C 23/22, unter der Zurückweisung der Berufung im Übrigen teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 5.546,80 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 10.10.2020 zu zahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
II. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin als Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt nach vorausgegangenem Mahnverfahren unter Zustellung des Mahnbescheides am 6.11.2021 und Abgabe des Verfahrens nach Widerspruch die Beklagten als Teil- und Sondereigentümer gesamtschuldnerisch auf Zahlungen der Abrechnungsspitze bzw. Nachschusspflicht in Anspruch.
Am 26.11.2018 wurde mehrheitlich bestandskräftig über die Jahresabrechnung 2016 und 2017, am 4.12.2019 über die Jahresabrechnung 2018 und am 14.09.2020 über die Jahresabrechnung 2019 beschlossen (jeweils die Einzel- und Gesamtabrechnungen).
Aufgrund der bestandskräftigen Jahresabrechnungen ergeben sich einerseits Zahlungen aus Abrechnungsspitzen sowie weiterer Beträge.
Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung erhoben.
Die Klägerin hat erstinstanzlich die Auffassung vertreten,
die Beklagten seien aufgrund der bestandskräftig mehrheitlich gefassten Beschlüsse über die jeweiligen streitgegenständlichen Jahresabrechnungen zur Zahlung verpflichtet.
Die Klägerin hat erstinstanzlich zuletzt beantragt:
1. Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin € 5.896,72 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 10.10.2020 zu zahlen,
2. Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin € 627,13 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 19.08.2021 zu zahlen.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten haben erstinstanzlich die Auffassung vertreten,
die jeweiligen Beschlüsse über die Jahresabrechnungen 2016 - 2019 seien sämtlich nichtig. Es seien jeweils Contracting-Gebühren für eine geleaste Heizungsanlage (BHKW) abgerechnet, die in keinster Weise eine rechtliche Grundlage in der Teilungserklärung oder sonstigen Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft hätten. Der Versammlung der Wohnungseigentümer fehle daher die Kompetenz, wirksam über Contracting-Gebühren zu entscheiden.
Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der Hauptforderung vollständig stattgegeben und die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 5.896,72 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 10.10.2020 zu zahlen. Bezüglich der geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten hat es die Klage abgewiesen.
Zur Begründung hat das Amtsgericht insbesondere auf die Regelungen zu Betriebskosten abgestellt und ausgeführt, eine Nichtigkeit der Jahresabrechnungen liege nicht vor, da die Eigentümergemeinschaft über die in den Jahresabrechnungen enthaltenen Contracting-Kosten wirksam als Teil der gemeinschaftsbezogenen Betriebskosten hätten beschließen können.
Hiergegen wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung, mit der sie weiterhin die Abweisung der Klage verfolgen.
Sie machen geltend,
der WEG stehe hinsichtlich der Contracting-Gebühren keine Beschlusskompetenz zu. Es sei völlig verkannt worden, dass auch eine Teilnichtigkeit zumindest hilfsweise geltend gemacht worden sei. Bei fehlender Beschlusskompetenz liege stets Nichtigkeit oder Teilnichtigkeit vor. Auch die Grundlage der Berechnung und Höhe der Contracting-Gebühren sei nicht nachvollziehbar
Insgesamt seien in den Abrechnungen der Wirtschaftsjahre 2016, 2017, 2018 und 2019 3.453,73 Euro an Contracting-Gebühren erhoben worden, für die es keine Beschlusskompetenz gegeben habe. Die vom Amtsgericht bemühte Argumentation aus dem Bereich des Mietrechts passe nicht. Es habe keinen Hinweis des Gerichts gegeben.
Aufgrund der Verkaufsgespräche und des notariellen Kaufvertrags nebst den notariellen Anlagen hätten sie davon ausgehen dürfen, dass das Blockheizkraftwerk im Eigentum der Gemeinschaft stehe. Für 2016 sei schon keine Jahresabrechnung vorgelegt worden.
Die Beklagten beantragen,
Unter Abänderung des am 20.06.2022 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Frankenthal, Az.: 3a C 23/22 die Klage kostenpflichtig abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil unter Vertiefung und Wiederholung des erstinstanzlichen Vorbringens. Sie ist der Auffassung, die Beschlusskompetenz ergebe sich aus der Teilungserklärung.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Beklagten ist zulässig, führt in der Sache jedoch nur zu einem ganz geringen Erfolg.
Die zulässige Klage ist weit überwiegend begründet.
1.
Das Amtsgericht hat die Beklagten im Ergebnis zu Recht zur Zahlung der Abrechnungsspitzen aus den Jahresabrechnungen der Jahre 2016 bis 2019 sowie im Wesentlichen zu Recht in Bezug auf die weiter geltend gemachten Beträge verurteilt.
Da es bei der Frage der Rechtmäßigkeit und Wirksamkeit von Rechtsgeschäften auf den Zeitpunkt des Zustandekommens ankommt, ist die Gültigkeit von Beschlüssen, die vor dem 1.12.2020 gefasst worden sind, grundsätzlich - und so auch hier - auf der Grundlage der materiell-rechtlichen Vorschriften des ersten und zweiten Teils des WEG in der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung geltenden Fassung zu beurteilen (Bärmann/Göbel, 15. Auflage 2023, § 48 WEG Rn. 40 m.w.N.).
Die geltend gemachten Ansprüche ergeben sich aus den §§ 28 Abs. 2 und 3, 16 Abs. 2 WEG a.F.
a) Die Klägerin hat in der Klageschrift und der Korrektur im Schriftsatz vom 3.05.2022 zu allen anspruchsbegründenden Umständen vorgetragen. Dass sie dabei die entsprechenden Jahresabrechnungen nicht sämtlich vorgelegt hat, führt nicht zu einer Unschlüssigkeit der Klage (vgl. LG Landau in der Pfalz, Urteil vom 6.11.2020, Az. 5 S 14/20).
b) Die gegen die Zahlungspflicht vorgebrachten Einwendungen verfangen nicht.
aa) Der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer kann im Zahlungsprozess zwar ohne Weiteres einwenden, der dem Zahlungsanspruch zugrundeliegende Beschluss sei ganz oder teilweise nichtig. Eine Nichtigkeit oder Teilnichtigkeit der zugrundeliegenden Beschlüsse ist vorliegend auf der Grundlage des Parteivorbringens nicht gegeben.
Der Zahlungsanspruch der Klägerin setzt sich einerseits aus Vorschüssen (sogenanntes Hausgeld) und andererseits aus der negativen Abrechnungsspitze zusammen.
Der Beschluss der Einzelabrechnung für die betreffenden Jahre stellt den Anteil an den tatsächlichen Lasten und Kosten verbindlich fest, den der jeweilige Wohnungseigentümer bezogen auf sein Wohneigentum für das abgerechnete Kalenderjahr endgültig zu tragen hat. Er bewirkt, dass in Höhe einer negativen Abrechnungsspitze ein Nachzahlungsanspruch begründet wird. Die Abrechnungsspitze bezeichnet die Differenz zwischen den nach dem Einzelwirtschaftsplan geschuldeten Vorschüssen und dem Anteil an den tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten (vgl. Bärmann/Becker, 14. Auflage 2018, § 28 WEG Rn. 63 m.w.N.). Der Beschluss über den Wirtschaftsplan bleibt indes weiterhin Grundlage für noch offene Vorschussforderungen (a.a.O. Rn. 63a).
bb) Zutreffend hat die Beklagtenseite darauf abgestellt, dass nur Beschlüsse in Angelegenheiten, über die nach dem WEG oder einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer diese durch Beschluss entscheiden können, ihnen also eine Beschlusskompetenz zusteht, nach Maßgabe des § 23 Abs. 4 WEG a.F. gültig sind und bestandskräftig werden können; andernfalls sind sie wegen Verstoßes gegen § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG a.F. nichtig (sog. absolute Beschlussunzuständigkeit, vgl. Bärmann/Merle, 14. Auflage 2018, § 23 WEG Rn. 157). Wird aber durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer die gesetzliche oder vereinbarte Regelung des Verhältnisses der Wohnungseigentümer untereinander nicht abgeändert, sondern diese nur fehlerhaft angewendet, so ist ein solcher gesetzes- oder vereinbarungswidriger Beschluss zwar rechtswidrig, aber gültig (Bärmann/Merle, 14. Auflage 2018, § 23 WEG Rn. 158).
cc) Letztlich lässt sich auf den hier zu entscheidenden Fall auch die höchstrichterliche Rechtsprechung, wonach ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall - bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung - von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar ist, übertragen (vgl. BGH, Urteil vom 22.06.2018 - V ZR 193/17, Juris). Ein solcher Verstoß wirkt sich nur auf einen beschränkten Zeitraum aus und ist daher nicht von einem solchen Gewicht, dass das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Bestandskraft nicht (rechtzeitig) angefochtener Beschlüsse dahinter zurücktreten müsste (vgl. a.a.O., Rn. 18).
dd) Nach diesem Maßstab sind die hier in Rede stehenden Beschlüsse betreffend die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen nach Maßgabe des § 23 Abs. 4 WEG a.F., da nur konkret-individuell und nicht abstrakt-generell (vgl. zur Abgrenzung: Jennißen/Schultzky, WEG, 6. Auflage 2019, § 23 Rn. 161) lediglich anfechtbar und - mangels Anfechtung - gültig und bestandskräftig. Es kann daher für den vorliegenden Rechtsstreit dahinstehen, ob die Contracting-Gebühren zulässigerweise in den jeweiligen Berechnungen Berücksichtigung fanden.
ee) Dahinstehen kann außerdem, ob die Beklagten zu den entsprechenden Versammlungen eingeladen waren. Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung führt regelmäßig - und so auch hier - nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit (vgl. BGH, Urteil vom 20.07.2012 - V ZR 235/11, Juris).
ff) Im Hinblick auf die Abrechnungsspitzen hat die Einrede der Verjährung keinen Erfolg.
Bei durch den Beschluss der Jahresabrechnung erstmals begründeten Nachzahlungsansprüchen beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist erst mit dem Schluss des Jahres, in dem die Nachzahlung nach dem Beschluss der Abrechnung fällig ist (Bärmann/Becker, 14. Auflage 2018, § 28 WEG Rn. 98). Der Beschluss über die Jahresabrechnung wirkt anspruchsbegründend nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt (BGH, Urteil vom 1.06.2012 - V ZR 171/11, Rn. 20, Juris).
Bezüglich der (negativen) Abrechnungsspitzen der Jahre 2016 und 2017 ist erst mit der Beschlussfassung am 26.11.2018 (Bl. 21 d.A.) ein korrespondierender Anspruch entstanden. Durch die Zustellung des Mahnbescheids am 6.11.2021 und die Überleitung ins streitige Verfahren war die Verjährung gehemmt.
Somit ergeben sich - Erfüllung wurde nicht eingewandt und der Vortrag zum Vermischen der jeweiligen Einzelabrechnungen mit den angeblichen Rückständen aus den Vorjahren, wo ohnehin nur auf die Verwirrung der Beklagten und nicht auf eine unzutreffende Verrechnung abgestellt wurde, ist zu pauschal - folgende berechtigte Forderungen betreffend die Abrechnungsspitzen:
Aus der Abrechnung 2017 ergibt sich eine Abrechnungsspitze in Höhe von 1.019,35 Euro; aus der Abrechnung 2018 ergibt sich eine Abrechnungsspitze in Höhe von 1.048,06 Euro; aus der Abrechnung 2019 ergibt sich eine Abrechnungsspitze in Höhe von 484,39 Euro; Summe: 2.551,80 Euro.
c) Soweit das Amtsgericht die Beklagten auch zur Zahlung der weiteren Beträge verurteilt hat, ist zu differenzieren:
Der Anspruch der Gemeinschaft auf Zahlung der in einem beschlossenen Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse entsteht zu dem Zeitpunkt, zu dem diese aufgrund des Abrufs durch den Verwalter (§ 28 Abs. 2 WEG) zu leisten sind. Die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB beginnt folglich am Ende des Jahres, in dem der jeweilige Vorschuss fällig war (§ 199 Abs. 1 BGB; vgl. BGH, Urteil vom 1.06.2012 - V ZR 171/11, Rn. 18, Juris). Dies ist hier ohne weiteres in dem jeweiligen Jahr anzunehmen.
Demnach sind die Beklagten gemäß § 214 Abs. 1 BGB mit Ablauf des Jahres 2019 hinsichtlich der Ansprüche auf rückständige Vorschüsse des Jahres 2016 (169,92 Euro) und mit Ablauf des Jahres 2020 bezüglich der rückständigen Vorschüsse des Jahres 2017 (180 Euro) berechtigt, die Leistung zu verweigern. Insoweit war der geltend gemachte Anspruch daher zu reduzieren.
Bei den weiteren Nachzahlungsansprüchen (2018: 1.160,00 Euro Nebenkosten; 2019: 1.835,00 Euro Nebenkosten) verfangen die Einwendungen der Beklagten - wie dargelegt - nicht, da die betreffenden Beschlüsse bestandskräftig sind, § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG a.F.
2.
Die Zinsentscheidung folgt, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, aus §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB.
3.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 97 ZPO.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO nicht vorliegen.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.896,72 Euro festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 48 WEG
§ 28 WEG
§ 23 WEG
§ 195 BGB
§ 28 Abs. 2 und 3, 16 Abs. 2 WEG
§ 23 Abs. 4 WEG
§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG
§ 28 Abs. 2 WEG
§ 199 Abs. 1 BGB
§ 214 Abs. 1 BGB
§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG
§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB
§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 97 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO
§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 3a C 23/22
5 S 14/20
V ZR 193/17
V ZR 235/11
V ZR 171/11