Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Brandenburg, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-07-08, Aktenzeichen 3 K 3253/13
ECLI: ECLI:DE:FGBEBB:2015:0708.3K3253.13.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Bei der Ermittlung des Einheitswerts für ein Einfamilienhaus kann im Ertragswertverfahren auf die von den Finanzbehörden der Länder aufgestellten Mietspiegel als Anhalt zurückgegriffen werden(Rn.45) . Dabei ist für die Eingruppierung der baulichen Ausstattung in die Kategorien einfach/gut/sehr gut zu beachten, dass eine nach heutigen Maßstäben als durchschnittlich angesehene Ausstattung durchaus am 1.1.1964 als gut oder sogar sehr gut einzustufen ist (z.B.: Ausstattung der Wohnung mit Sammelheizung, Warmwasserversorgung, Bad und WC)(Rn.49) .
2. Für die Einheitsbewertung 1964 ist die für die Berechnung der Wohnfläche maßgebliche II. BVO weiterhin anzuwenden. Die erst ab 2004 gültige Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003 kann keine Berücksichtigung finden(Rn.56) .
3. Die in § 42 Abs. 4 Nr. 1 und Nr. 2 II. BVO genannten Räume dürfen nur dann bei der Wohnflächenberechnung unberücksichtigt bleiben, wenn sie sich außerhalb der Wohnung befinden(Rn.62) . Im Streitfall waren daher der sich in der Wohnung befindende Heizraum, die Kammer und die Waschküche in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen(Rn.57) .
4. Ein Abschlag vom Grundstückswert wegen Fluglärms ist nur dann gerechtfertigt, wenn die bestimmungsgemäße ortsübliche Nutzung in erheblichem Maße beeinträchtigt wird(Rn.67) . Bei einem Grundstück in einer Großstadt sind die Beeinträchtigungen durch Großstadtlärm in seinen typischen Schwankungsbreiten ortsüblich(Rn.69) .
5. Die durch § 43 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BImSchG i.V.m. § 2 Abs. 1 BImSchV 16 festgelegten Immissionsgrenzwerte für Verkehrsgeräusche können nicht für die Bewertung übernommen werden(Rn.70) .
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens werden den Klägern auferlegt.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten über die Höhe des Einheitswerts für ein von den Klägern selbstgenutztes Einfamilienhausgrundstück.
Die Kläger errichteten auf dem Grundstück C…-Straße in Berlin im Jahr 2012 ein Einfamilienhaus sowie eine Garage. Die Einheitswerterklärung auf den 1. Januar 2013 gaben die Kläger im November 2012 beim Beklagten ab. Dieser erließ daraufhin am 14. Februar 2013 im Wege der Wert- und Artfortschreibung einen Einheitswertbescheid auf den 1. Januar 2013, durch welchen der Einheitswert auf 56.548 € festgestellt wurde.
Der Beklagte ermittelte den Einheitswert im Ertragswertverfahren. Ausgehend von einer Wohnfläche von 152 m² und einem Mietwert pro Quadratmeter von 4,90 DM errechnete der Beklagte eine Jahresrohmiete i.H.v. 8.937,60 DM für das Wohnhaus sowie von 360 DM für die Garage (30 DM/Monat). Auf den abgerundeten Jahresrohmietenwert von 9.297 DM wendete der Beklagte den Vervielfältiger von 11,9 an und gelangte so zu einem gerundeten Wert von 110.600 DM, den er in 56.548 € umrechnete.
Mit dem hiergegen rechtzeitig eingelegten Einspruch machten die Kläger geltend, der Einheitswert sei zu hoch festgestellt worden. Insbesondere sei die zu Grunde gelegte Wohnfläche falsch ermittelt worden; auch die Berücksichtigung einer guten baulichen Ausstattung sei unzutreffend. Schließlich seien bei der Einheitswertermittlung wertmindernde Umstände zu berücksichtigen, und auch die angesetzte Garagenmiete sei zu hoch.
Hinsichtlich der Wohnfläche trugen die Kläger vor, diese sei um die Flächen des Hauswirtschaftsraums (6,72 m²), der Kammer (3,40 m²), des Wäscheraums mit Notausstieg (3,00 m²) sowie der Hälfte der Galerie (5,10 m²) zu reduzieren, da diese Flächen nach der Zweiten Berechnungsverordnung -II.BVO- nicht zur Wohnfläche zählten. Danach ergebe sich für das Erdgeschoss eine Wohnfläche von 78,03 m² und für das Obergeschoss von 78,82 m², in der Summe also 156,85 m². Dieser Wert sei nach der II.BVO um 10%, also 15,68 m², auf 141,17 m² zu kürzen.
Die bauliche Ausstattung des Hauses sei allenfalls als mittel und nicht, wie vom Beklagten angenommen, als gut zu bezeichnen. Insoweit nahmen die Kläger auf die Baubeschreibung ihres Einfamilienhauses Bezug (Bl. 25 der Einheitswert- und Grundsteuerakte -EW-Akte-); hieraus ergebe sich, dass die Bauausführung nach den Wertverhältnissen des Jahres 1964 nur einen mittleren Gütegrad erreiche. Insbesondere sei es ernstlich zweifelhaft, ob die dem heutigen Zwang zur Energieeinsparung geschuldete Verwendung von hochwertigen Materialien zur Dämmung von Fassaden und Dächern sowie der Einbau von entsprechend isolierenden Fenstern und Türen nach den Wertverhältnissen von 1964 tatsächlich zu einem höheren Mietwert geführt hätte.
Da das streitgegenständliche Grundstück in einer mittleren Wohnlage liege, komme nach der Rundverfügung 3/1991 der OFD Berlin bei mittlerer Ausstattung ein Mietwert von 4 DM/Quadratmeter/Monat zum Ansatz. Dieser Wert sei im konkreten Fall noch zu vermindern, weil Umstände vorlägen, die weder in der Höhe der Jahresrohmiete noch in der Höhe des Vervielfältigers berücksichtigt worden seien.
Im Einzelnen handele es sich um folgende mindernde Umstände: Das Einfamilienhaus liege an einer unzureichend befestigten, kopfsteingepflasterten Straße, auch der Gehweg sei unzureichend befestigt (Sandboden). Da das Haus nicht unterkellert sei, müsse vom Mietwert ein Abzug vorgenommen werden, da der herangezogene Mietspiegel eine Unterkellerung voraussetze. Schließlich sei zu berücksichtigen, dass das Grundstück in der Einflugschneise des Flughafens Berlin liege, es bestehe daher eine erhebliche Lärm- und Immissionsbelästigung.
Der zu berücksichtigende Mietwert sei daher wie folgt zu ermitteln:
- Quadratmetermiete bei mittlerer Ausstattung:
4,00 DM
- Abzug wegen unbefestigter Straße:
0,20 DM (5,0 %)
- Abzug wegen fehlendem Keller:
- Abzug wegen Fluglärm:
0,30 DM (7,5 %)
anzusetzender Mietwert (Quadratmeter/Monat):
3,30 DM.
Schließlich sei der Mietwert für die Garage in der vorliegenden Lage und in der Größe (kleiner als 20 m²) nach den Wertverhältnissen des Jahres 1964 mit 25,00 DM im Monat angemessen.
Damit ergebe sich eine Jahresrohmiete für das Wohnhaus i.H.v.
4.658 DM
und für die Garage in Höhe von
300 DM
in der Summe also
4.958 DM.
Bei Ansatz des Vervielfältigers von 11,9 betrage der Einheitswert 59.000 DM.
(Hinweis: Die Berechnung der Kläger ist insoweit fehlerhaft, als die Jahresrohmiete unter Ansatz der Zahlen der Kläger nicht 4.658 DM, sondern 5.890 DM beträgt; dies führt zu einem Einheitswert von 70.000 DM bzw. 35.790 €.)
Der Beklagte erwiderte im Laufe des Rechtsbehelfsverfahrens, er könne dem Begehren der Kläger nur insoweit zum Teil stattgegeben, dass er statt von einer Wohnfläche von 152 m² in einem geänderten Einheitswertbescheid nunmehr von 150 m² ausgehen werde. Hauswirtschaftsräume und Kammern, die sich innerhalb der Wohnung befänden, gehörten zur Wohnfläche. Nach seiner, des Beklagten, Berechnung ergebe sich für das Erdgeschoss eine Wohnfläche von 78,03 m² und für das Obergeschoss eine solche von 88,94 m², insgesamt also 166,97 m²; nach Abzug von 10% verbleibe eine steuerlich zu berücksichtigende Wohnfläche von 150,27 m², abgerundet 150 m².
In allen übrigen Punkten könne der Ansicht der Kläger nicht gefolgt werden. Hinsichtlich der Ausstattungsgüte des Wohnhauses sei darauf hinzuweisen, dass zwar die am jeweiligen Stichtag tatsächlich vorhandene bauliche Ausstattung zugrunde zu legen sei, diese aber nach den Wertmaßstäben vom 1. Januar 1964 zu beurteilen sei. Dies bedeute, dass eine nach heutiger Ansicht durchschnittliche Ausstattung am 1. Januar 1964 durchaus als gut oder sehr gut einzustufen sei. Da das Haus der Kläger über eine Fußbodenheizung, Isolierverglasung und eine Einbauküche verfüge, könne auf keinen Fall von einer mittleren Bauausführung nach den Maßstäben des Jahres 1964 gesprochen werden.
Schließlich seien nach Auffassung des Beklagten auch keine wertmindernden Umstände gegeben. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs -BFH- sei eine Ermäßigung des Einheitswerts wegen eines fehlenden Kellers nicht gerechtfertigt, da eine Nichtunterkellerung den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks nicht beeinträchtige.
Eine mit Kopfsteinpflaster befestigte Straße gelte als ausgebaut, die Beschaffung des Gehwegs sei dann unerheblich. Da das Grundstück der Kläger nicht in der amtlich ausgewiesenen Einflugschneise liege, komme auch keine Ermäßigung des Einheitswerts wegen Fluglärms in Betracht. Schließlich sei zu beachten, dass weder die Lage noch die Größe einer Garage für den Mietansatz maßgeblich seien, lediglich die Bauweise und die Ausstattung bestimmten den Preis.
Die Kläger hielten an der von ihnen vertretenen Rechtsauffassung fest, so dass der Beklagte mit seiner Einspruchsentscheidung vom 22. August 2013 dem Einspruch insoweit teilweise stattgab, dass er nunmehr die verminderte Wohnfläche von 150 m² seiner Berechnung zugrunde legte und den weitergehenden Einspruch als unbegründet zurückwies. Durch die Einspruchsentscheidung wurde der Einheitswert nunmehr auf 55.833 € (109.200 DM) festgestellt.
Zur Begründung seiner Entscheidung wiederholte der Beklagte im Wesentlichen die Ausführungen, die er bereits im laufenden außergerichtlichen Rechtsbehelfsverfahren gegenüber den Klägern gemacht hatte. Er wies darauf hin, dass die Wohnflächenberechnung für Zwecke der Einheitsbewertung nach der II.BVO und nicht, wie die Kläger zwischenzeitlich vorgetragen hatten, nach der Wohnflächenverordnung aus dem Jahre 2003 zu erfolgen habe, weil die anzusetzende übliche Miete ausgehend von der Wohnfläche, die sich nach den Bestimmungen der II.BVO ergeben habe, ermittelt worden sei.
Vorliegend sei die Bewertung im Ertragswertverfahren unter Heranziehung der Werte aus der Rundverfügung 3/1991 durchzuführen. Ausweislich des Mietspiegels Ia für massive Einfamilienhäuser, die eine gute Ausstattung und eine Nutzfläche zwischen 60 und 200 m² aufwiesen, seien bei der Einheitsbewertung Quadratmeterpreise von 4,90 DM/Monat als übliche Miete zugrunde zu legen. Die Eingruppierung des streitgegenständlichen Einfamilienhauses in die Ausstattungskategorie gut sei nicht zu beanstanden. Hierbei sei zu berücksichtigen, dass die Ausstattung des Hauses mit Fußbodenheizung, Warmwasserversorgung, Einbauküche sowie Bad und WC grundsätzlich nicht zur Standardausstattung von vor dem 1. Januar 1964 fertig gestellten Häusern gehört habe, welche Eingang in den Mietspiegel gefunden haben, mit der Folge, dass diese tatsächlich vorhandenen Baumerkmale bereits genügten, um derartige Häuser in die Kategorie der guten Ausstattung einzugruppieren. Denn zu beachten sei bei der Eingruppierung, dass zwar die jeweils am Stichtag tatsächlich vorhandene bauliche Ausstattung zugrunde zu legen sei, diese aber nach ihrer Wertigkeit am 1. Januar 1964 beurteilt werden müsse. Dies bedeute, dass eine nach heutigen Maßstäben als durchschnittlich angesehene Ausstattung durchaus am 1. Januar 1964 als gut oder sehr gut einzustufen gewesen sei.
Soweit die Kläger geltend machten, dass gemäß § 82 Abs. 1 Bewertungsgesetz -BewG- der sich nach den §§ 78 bis 81 BewG ergebende Grundstückswert zu ermäßigen sei, sofern wertmindernde Umstände vorlägen, die weder in der Höhe der Jahresrohmiete noch in der Höhe des Vervielfältigers berücksichtigt sind, träfe dies zu. Allerdings seien derartige wertmindernde Umstände in Bezug auf das streitgegenständliche Grundstück nicht feststellbar.
Das Nichtvorhandensein eines Kellers führe nicht zu einer Ermäßigung des ermittelten Grundstückswerts. Der fehlende Keller stelle keinen Umstand dar, der den in § 82 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BewG aufgeführten Umständen vergleichbar wäre. Er beeinträchtige weder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks, noch zwinge er zu Aufwendungen auf das Grundstück. Deshalb könne das Nichtvorhandensein eines Kellers auch nicht einem Baumangel oder Bauschaden eines Kellers gleichgestellt werden. Baumängel oder -schäden müssten zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs des Grundstücks beseitigt werden und verursachten somit Kosten. Ein nicht unterkellertes Haus sei dagegen ohne weitere Aufwendungen zu benutzen.
Grundsätzlich käme ein Abschlag für ein Grundstück, welches an einer unausgebauten Straße liegt, in Betracht. Entgegen der Auffassung der Kläger sei die C…-Straße jedoch im bewertungsrechtlichen Sinne als ausgebaute Straße anzusehen; denn eine Straße gelte als ausgebaut, wenn die Fahrbahndecke in ortsüblicher Weise - als befestigte Decke - hergerichtet sei. Die von den Klägern angeführte unebene Kopfsteinpflasterung sowie die unzureichend befestigten Gehwege stünden einer Beurteilung als ausgebaute Straße nicht entgegen.
Auch eine ungewöhnlich starke Beeinträchtigung durch Fluglärm berechtige grundsätzlich zu einer Ermäßigung des Grundstückswerts gemäß § 82 Abs. 1 Nr. 1 BewG. Die Entscheidung, unter welchen Voraussetzungen eine ungewöhnlich starke Beeinträchtigung durch Lärm vorliege, hänge grundsätzlich von den Umständen des Einzelfalls ab. Dies erfordere jedoch nicht stets eine Ermittlung der konkreten Lärmsituation in jedem Einzelfall. Wegen des Wesens der Einheitsbewertung als Massenverfahren sei eine typisierende Berücksichtigung der Lärmbeeinträchtigung zulässig, da eine Lärmquelle eine größere Anzahl von Grundstücken in gleicher oder ähnlicher Weise betreffe und das Ausmaß der Lärmbelästigung für einzelne regionale Bereiche durch anerkannte Verfahren ermittelt worden sei. Für das Gebiet des Flughafens Berlin seien in der Verordnung über die Festsetzung des Lärmschutzbereichs vom 4. Juni 1976 solche Fluglärmzonen definiert, die in die Lärmschutzzonen I und II unterteilt seien. Da sich das Grundstück der Kläger zweifelsfrei weder in der Lärmschutzzone I noch in der Lärmschutzzone II befinde, könne ein Abschlag wegen Lärms infolge der rechtlichen Gegebenheiten nicht gewährt werden.
Schließlich sei auch der Mietansatz für die sich auf dem Grundstück befindliche Garage zutreffend ermittelt worden, denn bei der Garage seien weder die Lage noch die Größe maßgeblich; vielmehr bestimmten lediglich die Bauweise und die Ausstattung den Preis.
Mit der hiergegen gerichteten, rechtzeitig erhobenen, Klage begehren die Kläger weiterhin eine Herabsetzung des Einheitswerts.
Die Kläger wiederholen zunächst im Wesentlichen ihren Vortrag aus dem außergerichtlichen Rechtsbehelfsverfahren. Sie streben einen Einheitswert von 70.000 DM bzw. 35.097 € an unter Berücksichtigung einer Wohnfläche von lediglich 141,17 m², eines Mietpreises (Quadratmeter/Monat) i.H.v. 3,30 DM bei Zugrundelegung einer mittleren baulichen Ausstattung des Hauses und Abschlägen vom üblichen Mietwert (von 4,00 DM) um 0,20 DM wegen der unbefestigten Straße, 0,20 DM wegen des fehlenden Kellers und 0,30 DM wegen des erheblichen Fluglärms. Außerdem machen die Kläger weiterhin geltend, dass für die vorhandene Fertiggarage lediglich eine Monatsmiete von 25 DM angemessen sei.
Im Laufe des Klageverfahrens haben die Kläger unter Heranziehung des von der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin aufgelegten Vordrucks EW 103 eine Einstufung der Gebäudemerkmale vorgenommen, bei der sie zu folgendem Ergebnis gelangt sind:Der Putz falle in die Kategorie einfach. Es handele sich um einen weißen, feinkörnigen Außenputz, in den keine Zierelemente, Strukturierungen, Putzbänder oder sonstige Besonderheiten eingearbeitet seien;bei den Fenstern handele sich um einfache Kunststofffenster mit Thermoverglasung, die ebenfalls mit dem Gütemerkmal einfach zu belegen seien;die Innentüren, glatte Sperrholztüren ohne Füllung, seien ebenfalls mit dem Merkmal einfach zu beschreiben;die Fußböden seien mit Fliesen belegt und daher als gut zu bewerten;Decken und Wände seien weiß angestrichen und daher mit dem Merkmal einfach zu belegen;die sanitäre Installation, Bad und WC sowie Warmwasserversorgung, sei als gut zu bezeichnen;die Küchenausstattung (Einbauküche) sei ebenfalls als gut zu bewerten;bei der Innentreppe handele es sich um eine Holztreppe, die mit Metallstäben versehen sei; sie könne nur als einfach bewertet werden;die Heizung, eine Sammelheizung teilweise mit Fußbodenheizung, sei als gut zu bewerten.
Nach der Summe der Merkmale ergebe sich fünfmal eine einfache Ausstattung und viermal eine gute Ausstattung; die überwiegende Anzahl der Einzelmerkmale entfalle auf die Ausstattungsgüte einfach. Wie die Ausstattungsgüte von Wohnraum für Ein- und Zweifamilienhäuser anhand des Vordrucks EW 103 zu ermitteln sei, sei in vielen Punkten nicht eindeutig. Da nach den Anweisungen der Finanzverwaltung eine Gewichtung der einzelnen Merkmale nicht vorgenommen werden dürfe, könne dies nur bedeuten, dass die überwiegende Anzahl einer Gütekategorie den Ausschlag geben müsse. Da vorliegend fünf der neun Ausstattungsmerkmale in die Kategorie einfach fielen, sei insgesamt von einer einfachen Ausstattung des Gebäudes auszugehen.
Die Kläger beantragen,den Bescheid über den Einheitswert auf den 1. Januar 2013 vom 14. Februar 2013, in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 22. August 2013, zu ändern, indem der Einheitswert auf 35.790 € (70.000 DM) festgestellt wird.
Der Beklagte beantragt,die Klage abzuweisen.
Der Beklagte bezieht sich zur Begründung zunächst auf die Gründe seiner Einspruchsentscheidung. Zu der von den Klägern im Laufe des Klageverfahrens vorgenommenen Bewertung einzelner Ausstattungsmerkmale des Einfamilienhauses in Anlehnung an den Vordruck EW 103 führt der Beklagte folgendes aus: Bei dem Vordruck EW 103 handele es sich um ein Hilfsmittel für die Sachverhaltsermittlung in einem vereinfachten Verfahren. Soweit die Ausstattungsgüte nach diesem Vordruck nicht ermittelt werden könne, müsse eine weitere Sachverhaltsaufklärung erfolgen, z.B. durch Vorlage von Belegen, Rechnungen oder durch Besichtigung des Grundstücks. Bei der Auswertung des Vordrucks sei zu beachten, dass die aufgeführten Bauteile unterschiedlich zu gewichten seien. Die Bauteile Außenverkleidung, Decken und Wände sowie Türen seien von geringerer Gewichtung. Im Falle der Vermietung hätte die Ausstattungsgüte dieser Bauteile nur eine untergeordnete Bedeutung für den Mietpreis. Eine hohe Gewichtung hätten hingegen die Bauteile Fenster, Fußböden in Wohnräumen, sanitäre Installationen, Küchenausstattung, Treppe und Heizung, da ein Mieter im Jahr 1964 für diese wohnwerterhöhenden Merkmale eine höhere Miete bezahlt hätte.
Nach den vorliegenden Unterlagen bzw. der Baubeschreibung sei die Ausstattungsgüte des streitgegenständlichen Einfamilienhauses mit gut zu bewerten.
Die Außenverkleidung (Putz) sei mit einfach zu bewerten, gegebenenfalls jedoch bei Putz mit Wärmedämmung als mittel;die Fenster seien mit sehr gut zu bewerten, da sie über eine Isolierverglasung verfügten;die Innentüren seien als einfach zu beurteilen, bei besserer Ausführung jedoch gegebenenfalls als mittel;die Fußböden in Wohnräumen, ausgestattet mit Fliesen und Teppichboden, seien als gut einzustufen;Decken und Wände, die über einen weißen Anstrich verfügten, seien als einfach zu bewerten;die sanitäre Installation sei wiederum als gut oder sogar sehr gut einzustufen, da das Haus über zwei Bäder mit WCs, einmal mit Badewanne und Dusche und einmal mit Dusche, verfüge;die Küchenausstattung sei als zumindest gut, bei Vorhandensein einer Einbauküche gegebenenfalls auch als sehr gut zu bezeichnen;bei der Treppe ins Obergeschoss handele sich um eine Stahlstrukturtreppe mit Buchenstufen, aufgrund dieser Ausführung sei von einer guten Ausstattung auszugehen;die Heizung sei zumindest als gut, aufgrund der teilweisen Ausstattung mit Fußbodenheizung im Erdgeschoss gegebenenfalls auch als sehr gut zu bezeichnen;als sonstige Merkmale seien das Vorhandensein eines Ankleidezimmers und eines Abstellraums in der Wohnung anzuführen, woraus ebenfalls ein weiteres Kriterium mit dem Merkmal gut abgeleitet werde.
Im Hinblick auf die geltend gemachten Abschläge bei der Wohnfläche sowie wegen des Fluglärms wiederholt der Beklagte seine in der Einspruchsentscheidung dargelegte Auffassung.
Durch Beschluss vom 13. Januar 2014 hat der Senat den Rechtstreit gemäß § 6 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung -FGO- auf den Berichterstatter als Einzelrichter übertragen. Der Einzelrichter hat den Rechtsstreit am 9. April 2014 mit den Beteiligten im Rahmen einer mündlichen Verhandlung erörtert. Nachdem sich im Laufe dieser mündlichen Verhandlung abzeichnete, dass gegebenenfalls Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu entscheiden sein würden, hat der Einzelrichter im Anschluss an die Sitzung die Vertagung der Sache sowie die Rückübertragung des Rechtsstreits gemäß § 6 Abs. 3 FGO auf den Senat verkündet (Bl. 60, 61 der Streitakte).
Am 7. April 2015 hat ein Ortstermin auf dem Grundstück der Kläger zur Einnahme des Augenscheins durch den Berichterstatter stattgefunden, bei dem neben den Klägern nebst der Prozessvertreterin und den Vertretern des Finanzamts auch eine Vertreterin der Senatsverwaltung für Finanzen anwesend war; auf das Protokoll zu diesem Ortstermin wird ergänzend Bezug genommen (Bl. 102 - 104 der Streitakte). Die Kläger haben die Angabe des Berichterstatters im Protokoll (am Ende), dass das streitgegenständliche Grundstück am Ende einer Sackgasse liege, korrigiert; sie haben darauf hingewiesen, dass die C…-Straße keine Sackgasse sei, sie verlaufe zwischen E…-Straße und der unbefestigten F…-Straße, welche wiederum nach links auf die G…-Straße führe.
Die Beteiligten haben sich auf entsprechende Nachfrage des Berichterstatters im Hinblick auf die Vorlagebeschlüsse des BFH an das Bundesverfassungsgericht wegen der möglichen Verfassungswidrigkeit der Vorschriften über die Einheitsbewertung damit einverstanden erklärt, dass der vorliegende Rechtsstreit nicht gemäß § 74 FGO ausgesetzt sondern fortgeführt werden solle.
Dem Gericht hat bei seiner Entscheidung neben der Streitakte die vom Beklagten für das streitgegenständliche Grundstück zur Steuernummer … geführte Einheitswert- und Grundsteuerakte vorgelegen, auf deren Inhalt ergänzend Bezug genommen wird.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet und daher abzuweisen.
Die Kläger werden durch den angegriffenen Einheitswertbescheid in der Fassung der Einspruchsentscheidung nicht in ihren Rechten verletzt, weil dieser Bescheid nicht rechtswidrig ist (vgl. § 100 Abs. 1 Satz 1 FGO).
Der Beklagte hat die Wohnfläche des zu bewertenden Einfamilienhauses zutreffend ermittelt, er hat - ausgehend von einer guten baulichen Ausstattung - den Mietwert mit 4,90 DM/Quadratmeter in korrekter Höhe angesetzt und er hat es auch zutreffend abgelehnt, von dem Mietwert Abschläge wegen eines fehlenden Kellers, einer unausgebauten Straße sowie wegen Fluglärms vorzunehmen. Schließlich ist auch der vom Beklagten angesetzte Mietwert für die Garage mit 30 DM/Monat nicht zu beanstanden.
Es handelt sich vorliegend um ein Einfamilienhaus i. S. des § 75 Abs. 1 Nr. 4 BewG, das nach § 76 Abs. 1 Nr. 4 BewG im Wege des Ertragswertverfahrens (§§ 78 bis 82 BewG) zu bewerten ist. In diesem Verfahren ergibt sich der Grundstückswert regelmäßig durch Anwendung eines Vervielfältigers (§ 80 BewG) auf die Jahresrohmiete (§ 79 BewG).
Die für die Bewertung maßgebende Jahresrohmiete ist grundsätzlich das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben (§ 79 Abs. 1 Satz 1 BewG). Diese Miete muss auf die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt zurückgeführt werden (§ 27 BewG). Auszugehen ist insoweit von der Miete, die für das Grundstück nach seinem tatsächlichen Zustand (Ausstattung, Lage, Finanzierungsart und dergleichen) im Feststellungszeitpunkt am 1. Januar 1964 gegolten hätte. Anzusetzen ist daher in der Regel nicht die tatsächliche, sondern die übliche Miete im Hauptfeststellungszeitpunkt. Dies gilt auch für eigengenutzte Grundstücksteile.
Der Senat hat keine Bedenken gegen die von dem Beklagten vorgenommene Ermittlung im Wege der Schätzung. Dabei können die von den Finanzbehörden der Länder aufgestellten Mietspiegel als Anhalt dienen, die auch von der Rechtsprechung als geeignete Grundlage anerkannt werden (vgl. Beschluss des BFH vom 24. September 1976 III B 12/76, Bundessteuerblatt -BStBl- II 1977, 196; Rössler/Troll, Bewertungsgesetz, § 79 BewG Rdnr. 58, 103). Bei der vom Beklagten angewendeten Aufstellung der OFD Berlingemäß Rundverfügung Nr. 3/1991 vom 18. Januar 1991 (Amtsblatt für Berlin II 1991, 292) handelt es sich um einen solchen Mietspiegel, der die erforderlichen Voraussetzungen erfüllt (vgl. hierzu auch die Urteile des Finanzgerichts -FG- Berlin vom 4. Oktober 2000, 2 K 2138/96 und des FG Berlin-Brandenburg vom 13. Juni 2007, 3 K 2173/03 und vom 15.01.2014, 3 K 3193/10; Rössler/Troll, a.a.O., § 79 BewG Rdnr. 59). Zudem handelt es sich um die Weiterentwicklung der Werte der im Steuer- und Zollblatt für Berlin -StZBl- 1967, 216 veröffentlichten Mietspiegel, die der BFH in seinem Urteil vom 10. August 1984, III R 82/75, BStBl II 1985, 234 als maßgeblich anerkannt hat. Der Beklagte durfte sich daher auf die Regelungen in der Rundverfügung der OFD Berlin stützen.
Der vom Beklagten angesetzte Mietenansatz ist rechtmäßig. Es wurde zu Recht der Mietspiegel Ia zugrunde gelegt, der u.a. für freifinanzierte Nachkriegsbauten gilt.
Bei dem Einfamilienhaus handelt es sich um einen freifinanzierten Neubau, der im Jahre 2012 bezugsfertig war.
Auch hinsichtlich der Einstufung in die Kategorie "gut" bestehen nach den Feststellungen, die das Gericht aufgrund der Aktenlage und insbesondere bei der Ortsbesichtigung getroffen hat, keine Bedenken.
Bei der Eingruppierung ist zu beachten, dass zwar die jeweils am Stichtag tatsächlich vorhandene bauliche Ausstattung zugrunde zu legen ist, diese aber nach ihrer Wertigkeit am 1. Januar 1964 (Wertverhältnisse) beurteilt werden muss. Das bedeutet, dass eine nach heutigen Maßstäben als durchschnittlich angesehene Ausstattung durchaus am 1. Januar 1964 als gut oder sogar sehr gut einzustufen ist (vgl. hierzu Gürsching/Stenger, Bewertungsrecht, BewG/ErbStG, Kommentar, § 79 BewG Rd. 85; Urteil des FG Berlin vom 4. Oktober 2000, a.a.O.; BFH-Beschluss vom 11.12.2003 II B 151/02 (NV), Sammlung der amtlich nicht veröffentlichten Entscheidungen des BFH -BFH/NV- 2004, 472). Insoweit ist zu berücksichtigen, dass bereits die Ausstattung von Wohnungen mit Sammelheizung, Warmwasserversorgung, Bad und WC grundsätzlich nicht zu der Standardausstattung von vor dem 1. Januar 1964 fertig gestellten Wohnungen gehört hat, die Eingang in die Mietspiegel gefunden haben. Vielmehr reichen die genannten Ausstattungsmerkmale bereits aus, um derartige Wohnungen in die Kategorie der "guten" Ausstattung laut Mietspiegel einzugruppieren.
An dieser rechtlichen Einschätzung hält der Senat fest. Die Kläger irren, wenn sie meinen, aus der Senatsentscheidung vom 18. Januar 2012 (3 K 3189/09, Entscheidungen der Finanzgerichte -EFG- 2012, 1232) schließen zu können, dass die Verwendung heutiger Baumaterialien und das Vorhandensein von dem heutigen Stand der Technik entsprechenden Bauelementen, wie schall- und wärmegedämmte Isolierglasfenster und -türen sowie wärmegedämmte Fassaden und Dächer, bei der Mietpreisfindung nach den Wertverhältnissen 1964 keinerlei Rolle spielten. In der zitierten Entscheidung ging es allein um die Frage, ob die bauliche Ausstattung der dort streitgegenständlichen Eigentumswohnung als sehr gut, wie der dortige Beklagte meinte, oder als gut einzustufen war. Lediglich für diese Abgrenzung zwischen der Einstufung als gut oder sehr gut hat der erkennende Senat (in teilweise anderer Besetzung) die Auffassung vertreten, dass bestimmte bauliche Ausstattungsmerkmale, die dem heutigen Zwang zur Energieeinsparung geschuldet sind, angesichts der niedrigen Energiepreise des Jahres 1964 nach den damals geltenden Wertverhältnissen wohl nicht in Form eines höheren Mietzinses von der Mieterschaft honoriert worden wären. An dem Grundsatz, dass eine nach heutigen Wohnvorstellungen ausgestattete Wohnung mit Sammelheizung, zentraler Warmwasserversorgung und innenliegendem Bad und WC nach den Wertverhältnissen des Jahres 1964 zumindest als gut zu bewerten sei, hat der Senat in der entschiedenen Entscheidung festgehalten, und er tut dies auch heute noch.
Die Heranziehung des Vordrucks EW 103 der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin führt im Streitfall zu keiner anderen Klassifizierung der Ausstattungsgüte des streitgegenständlichen Gebäudes.
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei diesem Vordruck um ein Hilfsmittel handelt, welches den Finanzämtern von der Senatsverwaltung an die Hand gegeben wurde, um die Ausstattungsgüte von Wohnungen im typisierenden Verfahren aufgrund der Angaben der Steuerpflichtigen „vom grünen Tisch aus“ ohne eigene Sachverhaltsermittlungen der Behörde durch Augenscheineinnahme o.ä. zu ermitteln. Angaben in diesem Vordruck sind daher nicht geeignet, bessere Erkenntnisse der Behörde oder des Gerichts, die diese auf andere Art und Weise gewonnen haben, zu verdrängen. Hinzu kommt, dass das Gericht ohnehin nicht an die Angaben, Wertungen und Gewichtungen, die in diesem Verwaltungsvordruck vorgenommen werden, gebunden wäre; vielmehr bildet sich das Gericht - als Ausfluss des im Finanzgerichtsprozess herrschenden Untersuchungsgrundsatzes (vgl. § 96 Abs. 1 Satz 1 FGO) - sein Urteil aufgrund eigener Sachverhaltsermittlung, wobei es im Einzelfall durchaus auch angebracht sein kann, die Angaben in einem solchen Vordruck der gerichtlichen Entscheidung zugrunde zu legen, wenn und soweit die Angaben glaubhaft und unbestritten sind.
Im vorliegenden Streitfall kommt es indes auf die Eintragungen der Kläger im Vordruck EW 103 für die gerichtliche Entscheidung nicht an, da der Senat sich aufgrund der Einnahme des Augenscheins durch den Berichterstatter sowie durch Auswertung der vorliegenden Unterlagen (Fotografien, Pläne etc.) ein eigenes, umfassendes und detailliertes Bild von den tatsächlichen Verhältnissen innerhalb und außerhalb des Streitgrundstücks verschafft hat. Hierauf stützt sich die vorliegende Entscheidung.
Allein wegen der Ausstattung des Hauses mit einer zentralen Sammelheizung (teilweise Fußbodenheizung) sowie zwei Bädern, jeweils mit WC, ist die bauliche Ausstattung - unabhängig von der Qualität und Ausführungsart der übrigen Bauelemente - zumindest als gut zu bezeichnen. Der Beklagte hat daher den Einheitswert zutreffend unter Berücksichtigung eines Mietwerts von 4,90 DM/Quadratmeter/Monat aus dem Mietspiegel Ia der Rundverfügung 3/1991 für Einfamilienhäuser mit einer Nutzfläche von 60 bis 200 m² ermittelt.
Auch die Größe der angesetzten Wohnfläche ist nicht zu beanstanden.
Insbesondere ist darauf hinzuweisen, dass sich der Beklagte zu Recht auf die Anwendung der II.BVO beruft, denn für die Einheitsbewertung 1964 ist die gemäß Abschnitt 23 Abs. 2 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens -BewR Gr- für die Berechnung der Wohnfläche maßgebliche II.BVO weiterhin anzuwenden, weil die üblichen Mieten 1964 bezogen auf die Wohnfläche nach dieser Regelung ermittelt wurden (vgl. hierzu auch Rössler/Troll, a.a.O., § 79 Rn. 67). Ausgangspunkt für die Wertermittlung im Zuge einer Wertfortschreibung ist zur Sicherstellung einer gleichmäßigen Bewertung die übliche Miete im Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 79 Abs. 5 i. V. m. § 27 BewG). Erst nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt eingetretene Änderungen des allgemeinen Wertniveaus aufgrund gewandelter allgemeiner politischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Verhältnisse, die sich nicht in dem Markt- und Preisniveau des Hauptfeststellungszeitpunkts niederschlagen konnten, haben keinen Einfluss auf die Bewertung des Wohngrundstücks zum Fortschreibungsstichtag (vgl. hierzu Urteil des BFH vom 29.11.1995 II R 17/93, BFH/NV 1996, 458). Die vom Kläger angeführte erst ab 2004 gültige Wohnflächenverordnung -WoFlV- vom 25.11.2003 kann daher keine Berücksichtigung finden.
Die vom Beklagten seiner Einheitswertermittlung zugrunde gelegte Wohnfläche von 150 m² ist nicht, wie die Kläger meinen, noch um die Flächen des „Heizraums“, der „Kammer“, der „Waschküche“ sowie - zu 50 % - der Galerie zu kürzen.
Bei dem von den Klägern als „Heizraum“ bezeichneten Raum handelt es sich nach dem vorliegenden Bauplan (Grundriss) sowie nach den Feststellungen des Berichterstatters anlässlich der Inaugenscheinnahme um einen tagesbelichteten Raum im Erdgeschoss des Hauses, der sowohl von der Diele als auch von außerhalb des Hauses (durch eine verglaste Tür) aus zu betreten ist; er hat eine Größe von ca. 6,7 m² und wird als Hausanschluss-/Hauswirtschaftsraum in den Plänen bezeichnet. In diesem Raum befinden sich die Heiztherme, der Warmwasserspeicher, die Hausanschlüsse für Gas, Wasser und Strom sowie der Sicherungskasten für die elektrische Anlage.
Bei der als „Kammer“ bezeichneten Räumlichkeit handelt es sich um eine begehbare Speisekammer bzw. einen Abstellraum, der ebenfalls tagesbelichtet ist. Diese Kammer mit einer Grundfläche von ca. 3,4 m² liegt ebenfalls im Erdgeschoss und ist vom Küchenbereich aus durch eine Schiebetür, welche im geöffneten Zustand hinter einer Vorsatzschale verschwindet, erreichbar.
Der als „Waschküche mit Notausstieg“ bezeichnete Raum liegt im ersten Obergeschoss, hat nach Angaben der Kläger eine Größe von ca. 3 m², ist ebenfalls tagesbelichtet über ein Fenster, welches den Notausstieg darstellt, und ist über den oberen Flur, als Galerie bezeichnet, durch eine Tür zu erreichen. In dem Raum befinden sich u.a. eine Waschmaschine und ein elektrischer Wäschetrockner.
Die Kläger beziehen sich für die von ihnen vertretene Ansicht, dass es sich bei den genannten Räumen nicht um zur Wohnfläche zählende Räume handelt, offensichtlich auf die Vorschrift des § 42 Abs. 4 Nr. 1 und Nr. 2 II.BVO (in der im Streitfall anzuwendenden alten Fassung -a.F.-). Danach gehören nicht zur Wohnfläche die Grundflächen von Zubehörräumen (Nr. 1) und von Wirtschaftsräumen (Nr. 2). Nach dem Gesetzeswortlaut käme es vorliegend in Betracht, die strittigen Räume als Zubehörräume im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BVO anzusehen. Als Beispiele nennt das Gesetz hier Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen (Holzlegen), Garagen und ähnliche Räume. Denkbar wäre auch, diese Räume als Wirtschaftsräume im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 2 II.BVO anzusehen, worunter nach der gesetzlichen Aufzählung z.B. Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstellräume und ähnliche Räume zu verstehen sind.
Allerdings hat der BFH in seiner Entscheidung vom 28.01.1987 (II R 234/81, BFH/NV 1988, 351) klargestellt, dass die in § 42 Abs. 4 Nr. 1 und Nr. 2 II.BVO genannten Räume nur dann bei der Wohnflächenberechnung unberücksichtigt bleiben dürfen, wenn diese Räume sich außerhalb der Wohnung befinden. Entscheidend sei nicht die Nutzung des Raumes, sondern dessen Lage. Unter Berücksichtigung dieser Gesetzesauslegung durch den BFH, der sich der erkennende Senat anschließt, scheidet eine Kürzung der Wohnfläche um die auf die genannten drei Räume entfallenden Grundflächen aus.
Soweit die Kläger geltend machen, die „Galerie“ im Obergeschoss dürfe lediglich mit der Hälfte ihrer Fläche als Wohnfläche berücksichtigt werden, ist darauf hinzuweisen, dass der Senat über diese Frage nicht zu entscheiden hat. Denn der Beklagte hat in seiner Wohnflächenberechnung lediglich die Hälfte dieser Fläche angesetzt. Bei der Ermittlung der Wohnfläche ist der Beklagte nämlich von den Werten der Kläger ausgegangen (vgl. Bl. 22 der EW-Akte sowie den dort befindlichen Klebezettel); bei den Klägerwerten war jedoch bereits lediglich die Hälfte der Galeriefläche mit 5,10 m² angesetzt. Diesen Wert hat der Beklagte übernommen und nicht etwa bei seiner Berechnung verdoppelt.
Ob es steuerrechtlich zutreffend war, lediglich die Hälfte dieser Fläche anzusetzen, kann - wie gesagt - für die hier zu treffende Entscheidung dahinstehen; allerdings sind insoweit Zweifel angebracht, weil es sich bei der als „Galerie“ bezeichneten Fläche um die Diele bzw. den Flur im Obergeschoss handelt, von der/dem aus die dort gelegenen Räume zu erreichen sind. Dielen und Flure gehören zur anrechenbaren Wohnfläche; durch die Gewährung eines Abzugs von 10% von der ermittelten Wohnfläche für die in einem Einfamilienhaus vorhandenen Verkehrsflächen dürfte dem Umstand, dass die Diele zumindest teilweise als Verkehrsfläche anzusehen sein dürfte, bereits hinreichend Rechnung getragen worden sein.
Der Mietwert von 4,90 DM/Quadratmeter/Monat ist nicht gemäß § 82 BewG zu vermindern.
Bei der Bewertung eines bebauten Grundstücks sind gemäß § 9 Abs. 2 Satz 2 BewG alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände objektiver Art zu berücksichtigen, die marktüblicherweise den Wert beeinflussen. Dieser allgemeine Grundsatz wird durch § 82 Abs. 1 BewG konkretisiert. Nach dieser Vorschrift ist der durch die Anwendung des Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete sich ergebende Grundstückswert zu ermäßigen, wenn wertmindernde Umstände vorliegen, die weder in der Höhe der Jahresrohmiete noch in der Höhe des Vervielfältigers berücksichtigt worden sind. Die Gewährung eines Abschlags ist hierbei nicht in das Ermessen des Finanzamts gestellt, sondern der Grundstückseigentümer hat ggf. einen Rechtsanspruch auf Zubilligung (vgl. Halaczinsky in Rössler/Troll, a.a.O., § 82 Rn. 4). Als wertmindernde Umstände kommen gemäß § 82 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BewG u. a. ungewöhnlich starke Beeinträchtigungen durch Lärm, Rauch oder Gerüche in Betracht.
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kann im Falle von Verkehrslärm-Immissionen eine “ungewöhnlich starke Beeinträchtigung” i. S. des § 82 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BewG nur in seltenen - extrem gelagerten - Ausnahmefällen vorliegen; die für Verkehrslärm entwickelten Grundsätze sind nach Überzeugung des erkennenden Senats auch auf Fluglärm anzuwenden. Ein Abschlag vom Grundstückswert ist nur dann gerechtfertigt, wenn die bestimmungsgemäße ortsübliche Nutzung in erheblichem Maße beeinträchtigt wird. Bei einem Wohngrundstück bedeutet dies, dass die Bewohner gezwungen sind, ihre Lebensgewohnheiten bezüglich der Nutzung des Grundstücks in einer Weise einzuschränken, die bei einer üblichen Benutzung des Grundstücks in seiner konkreten Beschaffenheit nicht mehr hingenommen würde. Der gewöhnliche - übliche -, wenn auch mitunter starke Verkehrslärm kann dagegen einen Abschlag vom Grundstückswert nicht rechtfertigen (vgl. BFH-Urteil vom 18.12.1991 II R 6/89, BStBl II 1992, 279 m.w.N.; Halaczinsky in Rössler/Troll, a.a.O., § 82 Rn. 15, m.w.N.).
Ein Abschlag wegen ungewöhnlich starker Verkehrslärmbeeinträchtigung scheidet von vornherein dann aus, wenn dieser wertmindernde Umstand bereits in der Höhe der Jahresrohmiete berücksichtigt ist (§ 82 Abs. 1 Satz 1 BewG).
Insoweit ist darauf hinzuweisen, dass es sich vorliegend um ein Grundstück in einer Großstadt handelt, so dass die Beeinträchtigung durch Großstadtlärm in seinen typischen Schwankungsbreiten ortsüblich ist (vgl. hierzu BFH-Urteil vom 23.09.1977 III R 42/75, BStBl II 1978, 5).
Scheidet ein Abschlag nicht schon aus diesem Grund aus, so kommt es auf die Frage an, ob der Verkehrslärm eine ungewöhnliche Stärke im Sinne von § 82 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BewG erreicht. Absolute - starre und schematische - Regeln lassen sich hierfür nicht aufstellen. Insbesondere können die durch § 43 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Bundesimmissionsschutzgesetz -BImSchG- i. V. m. § 2 Abs. 1 der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImschV) festgelegten Immissionsgrenzwerte für Verkehrsgeräusche angesichts der von § 82 Abs. 1 BewG einerseits und den §§ 38 ff. BImSchG andererseits verfolgten unterschiedlichen Zwecke für die Bewertung nicht übernommen werden.
Das Grundstück der Kläger liegt unstreitig außerhalb der für den Flughafen Berlin definierten Lärmschutzzonen I und II. Der Vortrag der Kläger, die Piloten würden sich zunehmend nicht an die vorgegebenen Flugroutenkorridore halten, mag zutreffen; allerdings lässt sich hieraus eine ungewöhnlich starke Beeinträchtigung nicht ableiten. Die Ortsbesichtigung durch den Berichterstatter fand an einem Freitagnachmittag zwischen 16.40 Uhr und 17.10 Uhr statt, also in einem Zeitraum, zu dem erfahrungsgemäß sehr viele Starts und Landungen in Berlin stattfinden. Der Berichterstatter konnte ein (1) Flugzeug beobachten, welches allerdings in so großer Höhe über dem Grundstück der Kläger flog, dass keine Lärmbeeinträchtigung durch das Flugzeug auftrat, die als aufdringlich oder gar ungewöhnlich stark empfunden wurde.
Zusätzlich ist erforderlich, dass die auf das betroffene Grundstück einwirkenden Immissionen den gegendüblichen - gewöhnlichen - (Straßen-)Verkehrslärm in erheblichem Umfang übertreffen. Als “Gegend” in diesem Sinne ist der örtliche Bereich zu verstehen, den das Finanzamt in seinem in dem betroffenen Fall einschlägigen Mietspiegel zusammengefasst hat, hier also der gesamte Bereich des früheren Berlin (West); denn der anzuwendende Mietspiegel differenziert nicht nach einzelnen Ortslagen im Bewertungsbereich. Hält sich daher der Lärm innerhalb der üblichen Schwankungsbreite dieses örtlichen Bereichs, so kann von einer “ungewöhnlich starken Beeinträchtigung” i. S. des § 82 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BewG nicht die Rede sein. Ein Abschlag wegen ungewöhnlich starker Verkehrslärmbeeinträchtigung wird demzufolge im allgemeinen nur bei einzelnen, besonders intensiven Lärmbelastungen ausgesetzten Grundstücken bzw. bei einer kleinen - überschaubaren - Gruppe extrem belasteter Grundstücke in Betracht kommen (vgl. BFH-Urteil vom 18.12.1991, a.a.O., m.w.N).
Die Voraussetzungen für einen extrem gelagerten Ausnahmefall im Sinne der obigen Ausführungen sind im Fall des streitbefangenen Grundstücks der Kläger nicht erfüllt; vielmehr zeichnet sich die Wohnlage für Berliner Verhältnisse durch eine ausgesprochen ruhige Lage aus. Es mag sein, dass die Kläger in ihrer extrem ruhigen Wohnlage, in der praktisch kein Straßenverkehrslärm wahrzunehmen ist, die relativ geringen Geräuschimmissionen durch gelegentlich das Grundstück in relativ großer Höhe überfliegende Flugzeuge wegen der ansonsten herrschenden Ruhe besonders intensiv wahrnehmen und subjektiv als störend empfinden. Dieses subjektive Empfinden ist jedoch nicht mit einer ungewöhnlich starken Beeinträchtigung durch Lärm gleichzusetzen.
Ein Abschlag wegen fehlender Straßenbefestigung kommt nicht in Betracht, da der Berichterstatter sich beim Ortstermin davon überzeugen konnte, dass die Straße über eine Pflasterung mit Granitkopfsteinpflaster verfügt.
Auch die fehlende Unterkellerung des Hauses berechtigt nicht zu Abschlägen vom Mietwert; insoweit nimmt der Senat auf die zutreffenden Gründe der Einspruchsentscheidung des Beklagten Bezug, die sich der Senat gemäß § 105 Abs. 5 FGO zu eigen macht und deshalb auf eine weitere Darstellung der Entscheidungsgründe verzichtet.
Soweit die Kläger den Mietansatz für die vorhandene Garage beanstanden, dringen sie mit ihrer Klage ebenfalls nicht durch. Es handelt sich um eine Betonfertiggarage mit einem Sektionalrolltor in den Standardmaßen zur Unterbringung eines Pkw. Die Schätzung eines monatlichen Mietpreises von 30 DM erscheint dem Senat angemessen, zumal dies der Mietpreis ist, der sich aus dem Mietspiegel (Rundverfügung 3/1991 der OFD Berlin, a.a.O.) ergibt.
Die Klage war daher abzuweisen. Gründe für die Zulassung der Revision im Sinne des § 115 Abs. 2 FGO sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 78 bis 81 BewG
§§ 78 bis 82 BewG
§§ 38 ff. BImSchG
§ 74 FGO
§ 80 BewG
§ 79 BewG
§ 27 BewG
§ 82 BewG
§ 42 Abs. 4 Nr. 1 und Nr. 2 II. BVO
§ 43 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BImSchG
§ 2 Abs. 1 BImSchV 16
§ 82 Abs. 1 Bewertungsgesetz
§ 82 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BewG
§ 82 Abs. 1 Nr. 1 BewG
§ 6 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung
§ 6 Abs. 3 FGO
§ 100 Abs. 1 Satz 1 FGO
§ 75 Abs. 1 Nr. 4 BewG
§ 76 Abs. 1 Nr. 4 BewG
§ 79 Abs. 1 Satz 1 BewG
§ 96 Abs. 1 Satz 1 FGO
§ 42 Abs. 4 Nr. 1 und Nr. 2 II.BVO
§ 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BVO
§ 42 Abs. 4 Nr. 2 II.BVO
§ 9 Abs. 2 Satz 2 BewG
§ 82 Abs. 1 BewG
§ 82 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BewG
§ 82 Abs. 1 Satz 1 BewG
§ 105 Abs. 5 FGO
§ 115 Abs. 2 FGO
§ 135 Abs. 1 FGO
§ 43 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Bundesimmissionsschutzgesetz -BImSchG- i. V. m. § 2 Abs. 1 der Verkehrslärmschutzverordnung

Zitierte Entscheidungen: BStBl II 1985, 234
BFH/NV 1996, 458
BFH/NV 1988, 351
BStBl II 1992, 279
BStBl II 1978, 5
76 III B 12/76
2 K 2138/96
3 K 2173/03
3 K 3193/10
III R 82/75
03 II B 151/02
3 K 3189/09
95 II R 17/93
II R 234/81
91 II R 6/89
77 III R 42/75
40 Uhr und 17.10