Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt (Sachsen-Anhalt, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2026-01-12, Aktenzeichen 2 M 122/25
ECLI: ECLI:DE:OVGST:2026:0112.2M122.25.00

Tenor:
Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Halle vom 9. Oktober 2025 wird zurückgewiesen.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 2.500,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragstellerin ist Miteigentümerin des Grundstücks R- Straße … in W-Stadt, Ortsteil D. (Gemarkung …, Flur …, Flurstück …), das in dem im Denkmalverzeichnis des Landes Sachsen-Anhalt eingetragenen Denkmalbereich D. „Ortskern“ liegt, der wie folgt beschrieben wird: „Ortskern >Gehöfte, die alte Schmiede, die Dorfschule, das Herrenhaus, der Gasthof ein geschlossenes dörfliches Ensemble bildend, vom Dorfplatz strahlenförmig ausgehende Straßen verweisen auf slawischen Ursprung der Siedlung“. Auf dem Grundstück befindet sich ein früher als Stall genutztes Gebäude.
Mit Ordnungsverfügungen vom 3. April 2025 gab der Antragsgegner der Antragstellerin und dem anderen Miteigentümer unter Anordnung der sofortigen Vollziehung und Androhung von Zwangsgeldern in Höhe von 2.000,00 € und 1.500,00 € auf, bis spätestens 2. Mai 2025
a) die Dacheindeckung zu reparieren sowie
b) lose Ziegelsteine im Mauerwerk zu festigen, fehlende Dachziegel zu ersetzen und das Ziegelmauerwerk zu vermörteln.
Zur Begründung gab er an, durch unterlassene Erhaltungsarbeiten sei das Gebäude, das Bestandteil eines Denkmalbereichs sei, in seinem Bestand gefährdet; des Weiteren bestehe die Gefahr, dass Dachziegel und Mauerwerksteile auf das Nachbargrundstück fallen. Hiergegen haben die Antragstellerin und der andere Miteigentümer am 9. April 2025 Widerspruch erhoben, über den noch nicht entschieden ist.
Den von der Antragstellerin am 16. Mai 2025 gestellten Antrag auf Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs hat das Verwaltungsgericht mit dem angegriffenen Beschluss abgelehnt und zur Begründung u.a. ausgeführt:
Nach summarischer Prüfung sei davon auszugehen, dass es sich bei dem Dorfkern des heutigen Ortsteils D. um einen Denkmalbereich im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA handele, da eine entsprechende Eintragung im Denkmalverzeichnis erfolgt sei. Es sei auch nicht ersichtlich, dass der Denkmalwert verloren gegangen sei. Ihrer Erhaltungspflicht für das Stallgebäude gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 DenkmSchG LSA sei die Antragstellerin nicht im erforderlichen Umfang nachgekommen. Nach ihren eigenen Angaben habe sie spätestens seit 2019 Planungen für das Gebäude erstellt und regelmäßig Sicherungsmaßnahmen und Kleinreparaturen vorgenommen. Ihr Geschäftsführer habe sich unter einer anderen Firma bereits im Jahr 2020 wegen der Sanierung des Stallgebäudes an den Eigentümer des angrenzenden Grundstücks gewandt und unter anderem Reparaturen von Dach und Fassade angekündigt. Nach Aktenlage sei die Antragstellerin jedenfalls im April 2022 zur Hälfte Eigentümerin des Grundstücks (Flurstück …) gewesen. Zu diesem Zeitpunkt sei ihr der Reparaturbedarf an Dach und Fassade jedenfalls bekannt gewesen. Mit Schriftsatz vom 2. Juni 2025 habe sie bestätigt, dass an dem Gebäude auch aus ihrer Sicht größere Schäden vorhanden seien und eine Sanierung nötig sei. Ausweislich der Fotos im Verwaltungsvorgang sei die Dacheindeckung des streitgegenständlichen Teils des Stallgebäudes in einem schlechten Zustand. Ziegel fehlten nicht nur an mehreren Stellen am First, an denen von außen teils das Dachtragwerk sichtbar sei, sondern auch auf beiden Seiten des Daches an einer Vielzahl von Stellen. Einzelne Mauersteine der Attika der nördlichen Giebelwand seien nicht mehr vorhanden, und es hätten sich einzelne Steine aus dem Mauerwerk der Außenwände gelöst und seien heruntergefallen. An der östlichen Außenwand weise das Ziegelmauerwerk in mindestens zwei Bereichen Schäden an der Vermörtelung auf. Der Antragstellerin obliege als hälftiger Miteigentümerin die Erhaltungspflicht, die beschädigten Teile der Dacheindeckung entweder soweit zu reparieren und zu befestigen, dass die Eindeckung das Gebäudeinnere wieder effektiv vor der Witterung schütze und keine Teile mehr herunterfallen, oder zumindest vorübergehend so abzusichern und abzudichten, dass das Eindringen der Witterung und das Herabfallen von Teilen bis zu einer Reparatur verhindert werde. Der Eintritt weiterer Schäden am Mauerwerk sei durch das Ersetzen fehlender Ziegelsteine und Vermörteln der schadhaften Bereiche zu verhindern. Diesen Erhaltungspflichten sei die Antragstellerin bisher nicht hinreichend nachgekommen. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus ihrem Schreiben vom 7. Juli 2025, mit dem sie zuletzt geltend gemacht habe, regelmäßig Kleinreparaturen und hinreichende Sicherungsmaßnahmen durchgeführt zu haben. Soweit sie in diesem Schreiben unter Vorlage von Fotos vorgetragen habe, bereits 2023/2024 Dachflächen durch Platten abgedichtet und Mauerwerksteile instandgesetzt zu haben, dürften sich diese Ausführungen ausweislich der angefügten Fotos „B“ und „D“ auf ein anderes Gebäude beziehen, nämlich auf das eingeschossige Gebäude, das im Norden des Grundstücks an der Rothenburger Straße liege. Dies stimme auch mit der Darstellung der Antragstellerin in ihrem vorgehenden Schreiben vom 2. Juni 2025 überein. Auf dieses Gebäude beziehe sich die streitgegenständliche Anordnung aber nicht. Soweit die Antragstellerin unter Bezugnahme auf das Foto „C“ in der Anlage ihres Schreibens vom 7. Juli 2025 geltend mache, dass sie einen Teil der westlichen Dachfläche des streitgegenständlichen Stallgebäudes bereits vor der Anordnung des Antragsgegners mit Bitumendachbahnen ersatzweise abgedichtet habe, sei sie ihrer Erhaltungspflicht bezüglich der Dacheindeckung jedenfalls nur zu einem kleinen Teil nachgekommen. Insbesondere seien hierdurch die größeren Öffnungen der Dachhaut im Bereich des Firstes, über die das Gebäudeinnere in erheblichem Maße der Witterung ausgesetzt sein dürfte, nicht beseitigt worden. Die Anordnung in Nr. 1.a., die Dacheindeckung bis spätestens 2. Mai 2025 zu reparieren, sei nach der Auslegung des Tenors des Bescheides unter Berücksichtigung des Wortlauts unter 3., dort unter „zu 1a:“ so zu verstehen, dass der Antragsgegner von der Antragstellerin nicht lediglich allgemein die Reparatur des Dachs verlange und ihr damit die Wahl des Mittels überlasse, sondern dass er der Antragstellerin spezifisch aufgegeben habe, „zu diesem Zwecke (…) die losen Dach- und Firstziegel durch neue oder gebrauchte Dach- und Firstziegel gleicher Art zu ersetzen“, ihr insoweit also auch ein bestimmtes Mittel vorgegeben habe. Insoweit sei die Anordnung auch hinreichend bestimmt im Sinne des § 37 Abs. 1 VwVfG. Die Antragstellerin habe das Handlungsgebot auch so verstanden und gegen die Vorgabe des Mittels zur Reparatur Einwände erhoben. Ermessensfehler seien hinsichtlich der so ausgelegten Anordnung Nr. 1.a. nicht ersichtlich. Insbesondere sei ihre Durchführung der Antragstellerin nicht rechtlich oder tatsächlich unmöglich. Soweit sie hiergegen einwende, der Eigentümer des nördlich und östlich angrenzenden Grundstücks (Flurstück …) behindere den Zugang zur Ostseite und zur Nordseite des Stallgebäudes, betreffe dies nicht den Zugang zur Westseite des Gebäudes. Soweit die Antragstellerin nach eigenen Angaben das Obergeschoss des Stallgebäudes lediglich über eine Holztür betreten könne, welche sich auf der Ostseite des Gebäudes befinde und diesen Zugang benötige, um von innen am Dach notwendige Arbeiten vornehmen zu können, sei ihr dies nach eigenen Angaben jedenfalls seit Mitte des Jahres 2024 möglich. Hierzu habe sie ein Urteil des Amtsgerichts A-Stadt vom 4. Mai 2024 erwirkt, wonach der Eigentümer des angrenzenden Grundstücks die beiden Streifen nördlich und östlich des Stallgebäudes zu beräumen habe, weil diese Flächen dem streitgegenständlichen Flurstück … zuzurechnen seien. Hieraus betreibe sie nach eigenen Angaben die Zwangsvollstreckung gegen den Grundstücksnachbar. Nach Aktenlage sei auch sonst nicht ersichtlich, dass der Antragstellerin der Zugang zur Ostseite und Nordseite des Gebäudes, etwa für die Aufstellung eines Gerüstes, rechtlich oder tatsächlich unmöglich wäre. Mehreren Schreiben des Nachbarn, der sich u.a. wegen herabfallender Ziegel vom Stallgebäude an den Antragsgegner gewandt habe, lasse sich vielmehr entnehmen, dass dieser schon seit Längerem die zeitnahe Vornahme von Sicherungsarbeiten der Antragstellerin gefordert habe und die hierfür ggf. erforderliche Inanspruchnahme seiner an das Gebäude angrenzenden Grundstücksflächen nicht ablehne. So habe der Nachbar die Antragstellerin mit Schreiben vom 25. Februar 2022 zur Sicherung des Stallgebäudes aufgefordert und mitgeteilt, dass Notzuwegungen im Zusammenhang mit unmittelbar an dem Gebäude erforderlichen Arbeiten genutzt werden dürften und das Betreten des Grundstücks nur in allen anderen Fällen untersagt sei. Mit Schreiben vom 28. April 2022 habe der Grundstücksnachbar bekräftigt, dass er Sicherungsmaßnahmen nicht behindere und die Antragstellerin mit konkreten Plänen an ihn herantreten solle. Mit diesem Schreiben habe der Grundstücksnachbar der Antragstellerin das Betreten seines Grundstücks nur im Grundsatz untersagt und für das Betreten die Bedingung aufgestellt, dass die Antragstellerin sich mindestens 7 Tage vorher bei ihm zu Abstimmungen melden solle. Die Antragstellerin lege nicht dar, hierauf eingegangen zu sein.
Die Anordnung Nr. 1.a. sei auch verhältnismäßig. Die Reparatur des Daches durch Ersetzen der fehlenden durch gleichartige Ziegel und das Befestigen lockerer Ziegel sei zur Erreichung des Ziels, den Eintritt weiterer Beschädigungen an der Dacheindeckung zu verhindern und die Funktion des Dachs als Witterungsschutz für das Gebäudeinnere wiederherzustellen, geeignet. Eine provisorische Sicherung des Daches, etwa mit Fangnetzen, in der Kombination mit einem provisorischen Witterungsschutz, etwa in Form von Abdeckplanen oder -platten, könnte zur Erreichung des Ziels, den Eintritt weiterer Beschädigungen an der Dacheindeckung zu verhindern und die Funktion des Daches als Witterungsschutz für das Gebäudeinnere wiederherzustellen, zwar ein gleich geeignetes Mittel darstellen. Die Errichtung eines solchen Provisoriums als Alternative vorzusehen habe der Antragsgegner ausweislich seines Schriftsatzes vom 18. Juni 2025 auch erwogen bzw. seine angestellten Ermessenserwägungen insoweit jedenfalls im Sinne des § 114 Satz 2 VwGO ergänzt. Nach den konkreten Umständen des Einzelfalls und unter Berücksichtigung des Vorbringens der Antragstellerin stelle sich die Anordnung einer provisorischen Abdeckung aber voraussichtlich nicht als milderes Mittel dar. Hierbei sei zu berücksichtigen, dass sich auch das Anbringen von provisorischen Sicherungen und Witterungsabdeckungen auf die gesamte Dacheindeckung erstrecken müsste, da sich die Schäden ausweislich der vorliegenden Fotos über die gesamte Dacheindeckung verteilten. Arbeiten wären also, ähnlich wie bei dem Ersatz fehlender und der Befestigung loser Ziegel, an der gesamten Dachfläche vorzunehmen. Hinzu komme, dass es für eine mehr als nur sehr kurzfristig wirksame, provisorische Witterungsabdeckung einer stabilen Befestigung der aufgebrachten Planen oder Platten bedürfe. Diese müssten dann auch ihrerseits gegen die Witterung, etwa Windböen, gesichert werden. Dafür müssten beispielsweise Konterlatten auf der Außenseite angebracht werden, die ihrerseits befestigt werden müssten. Die für dieses Provisorium erforderlichen Materialen müssten zudem gesondert beschafft werden. Hingegen habe die Antragstellerin zuletzt mit Schriftsatz vom 7. Juli 2025 vorgetragen, dass sie die entsprechenden Dachpfannen zur Dacheindeckung bereits beschafft und zur Dacheindeckung bereitgelegt habe. Sie habe auch vorgetragen, dass die Herausforderung aus ihrer Sicht in erster Linie in der Schaffung des Zugangs zu der Dacheindeckung liege. Insoweit sei nicht ersichtlich, inwiefern der diesbezügliche Aufwand bei Anbringen einer provisorischen Abdeckung geringer wäre als bei dem Ersetzen und Befestigen der Ziegel selbst. Insoweit habe die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 2. Juni 2025 lediglich pauschal geltend gemacht, ein Provisorium biete sich insbesondere deshalb als milderes Mittel an, weil es sich mit kostengünstigen Materialien wie Planen oder Platten bewerkstelligen lasse. Soweit die Antragstellerin einen Vergleich mit dem erforderlichen Aufwand zur Dachflächeninstandsetzung in der Form einer Neueindeckung des gesamten Dachs angestellt habe, der sich aus ihrer Sicht zwischen 48.000 und 98.000 € bewege, sei festzuhalten, dass eine Neueindeckung des gesamten Dachs nicht Gegenstand der angegriffenen Ordnungsverfügung sei, was sich aus der klarstellenden Formulierung in der Begründung der angegriffenen Verfügung (S. 3) ergebe. Der für die komplette Neueindeckung erforderliche Aufwand könne deshalb nicht als Vergleichsgröße herangezogen werden. Die Anordnung der Reparaturen des Dachs sei auch angemessen. Insbesondere könne die Antragstellerin nicht mit Erfolg geltend machen, dass ihr die Reparatur im Sinne des § 9 Abs. 2 Satz 1 DenkmSchG LSA wirtschaftlich unzumutbar wäre. Ein Grundstückseigentümer könne sich nicht auf die Unzumutbarkeit eines Erhaltungsaufwands berufen, wenn die Belastung durch erhöhte Erhaltungskosten dadurch verursacht worden sei, dass Erhaltungsmaßnahmen dem Denkmalschutzgesetz oder sonstigem öffentlichen Recht zuwider unterblieben seien. Dies sei auch dann der Fall, wenn der Verpflichtete „sehenden Auges“ ein sanierungsbedürftiges Denkmal erwerbe, die Denkmaleigenschaft kenne und die Sanierungsbedürftigkeit offensichtlich sei. Auch wenn die Zumutbarkeit vorläufiger Sicherungsmaßnahmen zu beurteilen sei, liege grundsätzlich keine wirtschaftliche Unzumutbarkeit vor, wenn bereits im Zeitpunkt des Erwerbs die Sanierungsbedürftigkeit des Denkmals nach den o.g. Maßstäben offensichtlich gewesen sei oder wenn die angeordneten Sicherungsmaßnahmen auf einer Vernachlässigung notwendiger Erhaltungsmaßnahmen beruhten. Nach diesen Maßstäben sei der Antragstellerin die Reparatur des Dachs bei der gebotenen objektiven Betrachtung voraussichtlich wirtschaftlich zumutbar. Ferner erscheine die Einschätzung der Antragstellerin des Aufwands für die angeordneten Maßnahmen weit überhöht, da die vollständige Neueindeckung des Daches hier nicht in Rede stehe. Selbst Kosten in der Größenordnung von 48.000 €, also am unteren Rand der von der Antragstellerin für die komplette Neueindeckung abgeschätzten Kosten, erschienen im Hinblick auf den Umfang der Schäden an der Dachhaut, bei der die Ziegel zum überwiegenden Teil noch vorhanden seien und es dementsprechend lediglich Reparaturen an einer größeren Anzahl einzelner Stellen bedürfe, überhöht. Vielmehr gehe das Gericht nach einer groben Schätzung und ohne dass die Beteiligten hierzu konkrete Angaben gemacht hätten, davon aus, dass die Kosten für die angeordnete Reparatur des Daches jedenfalls nicht über einen niedrigen fünfstelligen Betrag hinausgehen dürften. Es sei nicht ersichtlich, dass dieser Erhaltungsaufwand objektiv unwirtschaftlich wäre. Der pauschale Vortrag der Antragstellerin, die wirtschaftliche Nutzung des Gebäudes, etwa durch die Vermietung, sei wegen der abgelegenen örtlichen Lage, weil es an der Zuwegung fehle und wegen der letzten bereits zu DDR-Zeiten eingestellten Nutzung als Schweinestall nicht mehr vorstellbar, sei nicht nachvollziehbar. Es erschließe sich zunächst nicht, warum der Antragstellerin eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks und des Stallgebäudes nach einer Sanierung, die sie nach eigenen Angaben durchzuführen beabsichtige, generell nicht möglich sei, etwa durch eine Umnutzung zum Wohnen bzw. eine dementsprechende Vermietung oder einen Verkauf des Grundstücks. Zugänge zum Gebäude selbst und zu den Obergeschossen dürften durch bauliche Veränderungen, dem Denkmalschutz Rechnung tragend, ohne Weiteres auch auf der zum Flurstück gehörenden Freifläche westlich des Stallgebäudes geschaffen werden können. Diese Fläche könne auch über die Rothenburger Straße von Norden aus befahren werden. Ein Nutzungskonzept, das eine Prüfung einer etwaigen wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der angeordneten Sanierungsmaßnahme im Einzelnen überhaupt erst ermöglichen würde, habe die Antragstellerin nicht vorgelegt und auch nicht zum Ausdruck gebracht, dies zu beabsichtigen. Es sei weder im Einzelnen dargelegt noch sonst ersichtlich, dass die Kosten der angeordneten Reparaturmaßnahmen, selbst wenn sie in der Größenordnung eines niedrigen fünfstelligen Betrages lägen, im Verhältnis zu einer nach Aktenlage möglichen Sanierung und Nutzung des Stallgebäudes, etwa als Wohngebäude, wirtschaftlich unzumutbar wären.
Angemessen sei auch die der Antragstellerin zur Befolgung der Anordnung Nr. 1.a. gesetzte Frist von knapp einem Monat. Maßgeblich bei einer ordnungsbehördlichen Fristsetzung sei, dass ein kooperationsbereiter Störer in der Situation des Betroffenen innerhalb der bestimmten Frist die ihm aufgegebene Maßnahme abschließen oder jedenfalls - etwa durch Auftragsvergabe - ins Werk setzen könne. Es sei nicht ersichtlich, weshalb es der Antragstellerin unmöglich gewesen sein sollte, innerhalb der ihr gesetzten Frist die Sanierungsmaßnahmen zumindest in die Wege zu leiten. Hierbei sei zu berücksichtigen, dass der Antragstellerin die Durchführung der Arbeiten als solche jedenfalls im Nachgang zum Mitte des Jahres 2024 erwirkten Urteil des Amtsgerichts A-Stadt möglich gewesen sein dürfte. Die Frist von knapp einem Monat hätte es auch erlaubt, die Aufnahme von Arbeiten und die damit ggf. erforderliche Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks dem dortigen Eigentümer sieben Tage vorher anzuzeigen, was sich dieser - wie bereits ausgeführt - für seine Duldung des Zutritts zu seinem Grundstück vorbehalten habe.
Auch die Anordnung Nr. 1.b. sei voraussichtlich rechtmäßig. Die angeordnete Reparatur des Mauerwerks sei ein geeignetes Mittel, um den Eintritt weiterer Schäden am Mauerwerk zu verhindern bzw. das Fortschreiten bereits bestehender Schäden (insbesondere fehlende Vermörtelung) zu unterbinden. Die Schäden am Mauerwerk seien nach Aktenlage lediglich in einzelnen Bereichen der Außenmauern des Stallgebäudes aufgetreten, weshalb ihre Reparaturen ohne größeren Aufwand durchführbar sein sollten. Der Aufwand dürfte jedenfalls deutlich geringer sein als die angeordnete Reparatur der Dachhaut, da das Mauerwerk nach Aktenlage weniger schadhafte Stellen haben dürfte als die Dachhaut und die schadhaften Stellen überwiegend einfacher zu erreichen sein dürften. Soweit die Antragstellerin zuletzt vorgetragen habe, bereits Mauerwerksteile instandgesetzt und verfugt zu haben, bezögen sich diese Ausführungen nicht auf das streitgegenständliche Stallgebäude, sondern das nordwestlich davon gelegene, kleinere Gebäude.

Entscheidungsgründe:
A. Die zulässige Beschwerde ist unbegründet. Die von der Antragstellerin dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat gemäß § 146 Abs. 4 VwGO beschränkt ist, rechtfertigen nicht die Änderung der erstinstanzlichen Entscheidung.
1. Die Antragstellerin wendet ein, der Antragsgegner habe sich weder vor noch nach Erlass seiner Verfügung vom 3. April 2025 mit den tatsächlichen örtlichen Verhältnissen auseinandergesetzt. Er gründe seine Einschätzungen ausschließlich auf nachbarliche Beschwerden und aus der Ferne vorgenommene Beobachtungen. Eine Besichtigung des streitgegenständlichen Gebäudes habe er weder vorgenommen noch begehrt. Er habe es unterlassen zu prüfen, inwiefern der verfolgte Zweck (Sicherungsmaßnahmen, um einen kurz- und mittelfristig fortschreitenden Substanzverlust zu verhindern) mit milderen Mitteln erreicht werden könnte. Er habe auch keine Betrachtungen vorgenommen, in welchem konkreten Umfang Schäden vorliegen und in welchem zeitlichen Rahmen die von ihm konkret benannten Handlungen tatsächlich realisiert werden könnten. Bei seiner Entscheidung zur Bemessung der Abstellungsfrist habe er sich nach eigenen Angaben lediglich davon leiten lassen, dass die Eigentümer bereits mit Schreiben vom 19. April 2022 zur Gebäudesicherung aufgefordert worden seien, aber untätig geblieben sein sollen. Durch unzureichende Aufklärung der tatsächlichen Verhältnisse habe eine sachgerechte Entscheidung überhaupt nicht getroffen werden können. Die Verfügung sei losgelöst von den tatsächlichen örtlichen Verhältnissen und nicht hinreichend objektiv und begründet ergangen.
Mit diesen Einwänden vermag die Antragstellerin nicht durchzudringen. Zum einen sind sie - jedenfalls in dieser Allgemeinheit - unbegründet. Insbesondere hat der Antragsgegner die örtlichen Verhältnisse vor Erlass der Verfügung in Augenschein genommen. Wie sich aus einem Schreiben an die Antragstellerin vom 2. Mai 2025 und den beigefügten, mit Datum versehenen Fotos (Bl. 10 ff. des Verwaltungsvorgangs) ergibt, wurde der Zustand des Daches am 13. Mai 2022 dokumentiert. Am 7. März 2025 nahm der Antragsgegner die örtlichen Verhältnisse auf dem Grundstück nochmals in Augenschein. Auf den von ihm gefertigten Fotos (Bl. 26 ff. des Verwaltungsvorgangs) ist insbesondere zu erkennen, dass die Dacheindeckung aus Ziegeln mehrere Fehlstellen aufweist. Für den Erlass der Verfügung, mit dem weitere Schäden am Gebäude verhindert werden sollen, war es nicht erforderlich, den Umfang der Schäden genauer zu ermitteln. Denn es liegt auf der Hand, dass durch die offenen Stellen in der Dacheindeckung Niederschlagswasser in das Gebäude eindringen und zu erheblichen weiteren Schäden am Gebäude führen kann. Die Frage, in welchem zeitlichen Rahmen die der Antragstellerin aufgegebenen Reparaturmaßnahmen umgesetzt werden können, ist für die Rechtmäßigkeit der Ordnungsverfügung unerheblich (siehe hierzu die Ausführungen unter 3.).
2. Die Antragstellerin trägt vor, es sei strittig, ob es sich bei dem in Rede stehenden Gebäude um ein erhaltungswürdiges Baudenkmal handele. Das Gebäude zeige die von außen ersichtlichen Schäden bereits über einen sehr langen Zeitraum, mindestens seit Mitte der 1990er Jahre. Der Antragsgegner habe in diesem Zeitraum in Zusammenhang mit anderen Bauvorhaben mehrfach Besichtigungen der Ortslage vorgenommen und die gegenständlichen Gebäudeschäden erkennen können, habe aber Maßnahmen zum Gebäudeerhalt nicht bzw. erst nach nachbarlicher Beschwerde ab 2022 begehrt. Wenn eine Denkmaleigenschaft vorliegen würde, hätte der Antragsgegner nach seiner eigenen Argumentation tätig werden müssen, bevor sie das Eigentum am Grundstück erworben habe, sodass die vorliegenden Schäden nicht entstanden bzw. bereits beseitigt worden wären. Der Antragsgegner könne daher ein Interesse am Gebäudeerhalt zumindest bis 2022 nicht gehabt haben, was die behauptete Denkmaleigenschaft sowie die Zuständigkeit des Antragsgegners in Frage stelle.
Dieser Einwand ist schon deshalb nicht stichhaltig, weil die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes oder - wie hier - die Eigenschaft als Bestandteil eines Denkmalbereichs - nicht davon abhängig ist, ob der zuständigen Denkmalschutzbehörde ein säumiges Vorgehen vorgehalten werden kann, sondern davon, ob das Gebäude die Voraussetzungen des § 2 Abs. 1 und 2 DenkmSchG LSA (noch) erfüllt. Das öffentliche Interesse an der Erhaltung eines Denkmals oder Bestandteils eines Denkmalbereichs und damit seine Denkmalwürdigkeit entfallen erst dann, wenn die Eingriffe in die Substanz so erheblich sind, dass der Kernbestand des Denkmals angegriffen ist (NdsOVG, Urteil vom 26. August 2020 - 1 LB 31/19 - juris Rn. 27, m.w.N.). Dafür ist weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich.
3. Die Antragstellerin macht geltend, sie habe die Erhaltung der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude verfolgt und kontinuierlich Sicherungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten auch ohne behördliches Einschreiten durchgeführt. Solche Arbeiten am Scheunengebäude gestalteten sich jedoch äußerst problematisch, da das Gebäude an seiner Nord- und Ostseite nur einen schmalen freien Streifen zum Nachbargrundstück aufweise und der Zugang zu diesem Streifen sowie der Zugang zu den Obergeschossen durch Ablagerungen blockiert seien, die der Grundstücksnachbar vorgenommen habe. Anders als das Verwaltungsgericht angenommen habe, sei ihr die Durchführung der Arbeiten als solche nicht bereits seit Mitte des Jahres 2024 aufgrund des von ihr erwirkten Urteils des Amtsgerichts möglich gewesen. Der Grundstücksnachbar sei seiner Räumungspflicht noch nicht nachgekommen. Die eingeleitete Vollstreckung des Räumungsanspruchs habe verfahrensbedingt noch nicht umgesetzt werden können und sei nicht vor Ende 2025 zu erwarten. Die Vollstreckung des Räumungsanspruchs sei aber unabdingbare Voraussetzung, um die Zugänglichkeit zu Gebäudeteilen zur Durchführung von Sicherungsarbeiten an ihrem Gebäude sicherzustellen. Die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks sei hingegen nicht erforderlich, da der an der Ost- und Nordseite des Gebäudes liegende Streifen auf ihrem Grundstück hinreichend breit zum Aufstellen von Leitern und Gerüsten sei. Der beim Verwaltungsgericht entstandene Irrtum beruhe offensichtlich auf nachbarlichen Einlassungen, mit denen ein falsches Gesamtbild zu erzeugen versucht werde. Sowohl der Antragsgegner als auch das Verwaltungsgericht hätten unberücksichtigt gelassen, dass sie sich bereits seit mehreren Jahren um die Schaffung der erforderlichen Baufreiheit am Gebäude bemüht habe, diese aber aus nachbarlicher Veranlassung bislang nicht habe hergestellt werden können. Entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts stünden ihr für die vom Antragsgegner aufgegebene Dachreparatur die erforderlichen Dachziegel nicht zur Verfügung. Ihr Vortrag zu bereits beschafften Dachpfannen beziehe sich auf ein anderes (kleines) Scheunengebäude und habe verdeutlichen sollen, dass sie nicht untätig geblieben sei und den Erhalt der Gebäude kontinuierlich verfolge. Bei den bereits beschafften Dachziegeln handele es sich um sogenannte Dachpfannen und somit nicht um Dachziegel (Biberschwanz) gleicher Art, wie sie auf dem großen Scheunengebäude verbaut und vom Antragsgegner zu ersetzen gewünscht seien. Das Verwaltungsgericht sei auch fehlerhaft davon ausgegangen, dass zur auflagengerechten Dachreparatur nur kleine Schadstellen des Daches zu reparieren wären und dass daher Reparaturkosten höchstens im unteren fünfstelligen Bereich entstünden. Zwischenzeitlich liege ihr eine Stellungnahme der S. H-Stadt UG (H-Stadt Objektservice) vor, die auf Anforderung eines Kostenangebots zur Realisierung der beauflagten Handlungen verfasst worden sei. Danach seien weiterhin Ablagerungen an der östlichen und nördlichen Gebäudeseite festzustellen, die das Aufstellen von Leitern und Gerüsten verhinderten. Für die Begehbarkeit des Dachgeschosses seien im Gebäudeinneren Dielenbretter zu ersetzen und tragende Balken auszutauschen. Die Ursache fehlender Dachziegel dürfte in einer geschwächten Dachkonstruktion (z.B. beschädigte Dachlattung, fehlende bzw. zerstörte Dachsparren) zu sehen sein. Vor Ersetzen der Dachziegel sei eine Reparatur der Dachkonstruktion zwingend erforderlich. Dazu seien zunächst alle Dachziegel vollständig zu entfernen. Erst nach Instandsetzung der Dachkonstruktion könnten noch verwendbare Dachziegel wieder aufgebracht werden (Umdeckung der gesamten Dachfläche mit Ergänzung fehlender Dachziegel). Vor Instandsetzung des Mauerwerks müssten zunächst Ursachen der Schäden ermittelt werden. Möglicherweise seien Fundamentarbeiten oder statische Verstärkungen notwendig. Eine sachgerechte Mauerwerksinstandsetzung erfordere zur Vermeidung von Kreuzfugen die Öffnung und Neusetzung des Mauerwerks über mehrere Steinreihen. Allein die Kosten für die Dachinstandsetzung (ohne Instandsetzung der tragenden Teile der Dachkonstruktion und Herstellung der Begehbarkeit) würden auf mindestens 50.000 € geschätzt. Als Ausführungszeit (ohne Planungsphase) sei ein zeitlicher Rahmen von mindestens 6 Monaten anzusetzen. Innerhalb der vom Antragsgegner „eingeräumten" Ausführungsfrist von weniger als einem Monat seien diese Maßnahmen objektiv nicht realisierbar.
Auch diese Einwände verfangen nicht.
a) Die Antragstellerin legt nicht dar, welche konkreten Sicherungs- und Instandsetzungsarbeiten sie an dem hier in Rede stehenden Gebäude erbracht haben will und legt auch keine Aufträge oder Handwerkerrechnungen vor, die solche Arbeiten belegen könnten. Im Übrigen besteht die Erhaltungspflicht des Denkmaleigentümers nach § 9 Abs. 2 Satz 1 DenkmSchG LSA dauerhaft und ist nicht durch früher bereits durchgeführte Instandsetzungsarbeiten beendet (Beschluss des Senats vom 25. April 2025 - 2 M 16/25 - juris Rn. 20), insbesondere wenn diese nicht dazu geführt haben, dass die Erhaltung des Denkmals gewährleistet ist.
b) Die angefochtene Ordnungsverfügung ist voraussichtlich auch nicht wegen der darin bestimmten Frist zur Durchführung der Reparaturarbeiten rechtswidrig.
Bei der in einer Grundverfügung genannten Frist, innerhalb der der Pflichtige die ihm aufgegebenen Handlungen durchzuführen hat, handelt es sich nicht um eine Verpflichtungsentstehungsfrist bzw. eine Bescheidfrist mit materiell-rechtlichem Charakter, sondern um eine Befolgungsfrist, die im Rahmen der Grundverfügung aber keine rechtliche Bedeutung hat, sondern allein Anknüpfungspunkt für die in der Zwangsmittelandrohung genannte Vollstreckungsfrist im Sinne des § 59 Abs. 1 Satz 1, Satz 3, 1. Halbsatz SOG LSA ist (OVG LSA, Urteil vom 24. November 2015 - 3 L 386/14 - juris Rn. 58; OVG NRW, Beschluss vom 2. April 2025 - 13 B 1141/24 - juris Rn. 46 ff., jew. m.w.N.). Eine zu kurz bemessene Frist in der Grundverfügung würde daher nicht zur Rechtswidrigkeit der Grundverfügung, sondern nur zur Rechtswidrigkeit der mit ihr verbundenen Zwangsmittelandrohung führen (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 2. April 2025, a.a.O., Rn. 59 ff.; BayVGH, Beschluss vom 22. Januar 2024 - 20 CS 23.2238 - juris Rn. 11, m.w.N.).
Die hier bestimmte Frist dürfte indes noch angemessen gewesen sein. Die dem Adressaten eines Verwaltungsakts zur Erfüllung einer Handlungspflicht gewährte Frist ist angemessen, wenn sie das behördliche Interesse an der Schnelligkeit der Ausführung berücksichtigt und zugleich dem Betroffenen die nach der Lebenserfahrung erforderliche Zeit gibt, seiner Pflicht nachzukommen. Hierbei kann die Behörde die Frist unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit umso kürzer bemessen, je größer die Gefahrenlage ist. Maßgeblich ist, dass ein kooperationsbereiter Störer in der Situation des Betroffenen innerhalb der bestimmten Frist die ihm aufgegebene Maßnahme abschließen oder jedenfalls - etwa durch Auftragsvergabe - ins Werk setzen kann, zumal mit der Anwendung des Zwangsmittels zuzuwarten ist, wenn sich abzeichnet, dass der Pflichtige sich entschließt, die durchzusetzende Anordnung zu erfüllen (zum Ganzen: Beschluss des Senats vom 24. Juli 2019 - 2 M 47/19 - juris Rn. 26, m.w.N., und vom 30. Oktober 2024 - 2 M 82/24 - juris Rn. 30). Zwar wäre für die Angemessenheit einer Frist in einer Zwangsmittelandrohung eine Anknüpfung an das „Inswerksetzen“ der angeordneten Maßnahmen dann nicht möglich, wenn die Formulierung der Ordnungsverfügung keinen Raum für eine solche Interpretation lässt, etwa das Zwangsmittel für den Fall androht, dass der Adressat den angeordneten Maßnahmen innerhalb der vorgegebenen Frist nicht oder nicht vollständig nachkommt (vgl. Beschluss des Senats vom 27. November 2025 - 2 M 111/25). Eine solche Formulierung hat der Antragsgegner hier aber nicht gewählt. Er hat das jeweilige Zwangsgeld für den Fall angedroht, dass die Antragstellerin die jeweils angeordnete Maßnahme nicht innerhalb der jeweiligen Frist durchführt.
Der Antragsgegner hat zu Recht darauf verwiesen, dass die Antragstellerin aufgrund der Ablagerungen an der Nord- und Ostseite des Gebäudes nicht daran gehindert war, innerhalb der Frist zumindest Maßnahmen zur Beseitigung derjenigen Schäden an den Stellen des Daches und Mauerwerks in die Wege zu leiten, die von der Süd- und Westseite aus erreichbar sind. Es liegt zudem nicht fern, dass der Grundstücksnachbar bei einem solchen erkennbaren Tätigwerden der Antragstellerin und des Miteigentümers dann auch bereit gewesen wäre, die Gegenstände auf den Streifen an der Nord- und Ostseite der Scheune zu beseitigen, damit auch die übrigen Schäden repariert werden können. Dies hatte der Nachbar in mehreren Schreiben von der Antragstellerin gefordert.
4. Die Antragstellerin beanstandet, auch die Betrachtungen des Verwaltungsgerichts zur Wirtschaftlichkeit eines Gebäudeerhalts gingen an der Sach- und Rechtslage vorbei. Die Nutzung des Gebäudes als Scheune bzw. Stall sei bereits vor längerer Zeit aufgegeben worden. Für die vom Verwaltungsgericht in Betracht gezogene wirtschaftliche Nutzung als Wohngebäude wären ein Bauantrag sowie umfangreiche Gebäudeöffnungen (z.B. für Fenster) unumgänglich. Dabei seien Abstandsflächen mit einer Tiefe von 3 m zum Nachbargrundstück einzuhalten. Das gegenständliche Gebäude liege jedoch an seiner östlichen und nördlichen Seite nur ca. 1 m vom Nachbargrundstück entfernt. Die Abstandsflächen lägen zu ca. zwei Dritteln auf dem Nachbargrundstück. Zur positiven Bescheidung eines Bauantrages sei die Abweichung von den gesetzlichen Abstandsflächen nötig. Sie habe sich daher an den Grundstücksnachbarn gewandt und um Zustimmung zur Umnutzung als Wohn- und Geschäftshaus mit Lager und Werkstatt sowie den damit erforderlichen Abweichungen von den Abstandsflächen und Gebäudeänderungen (Herstellung von Maueröffnungen für Fenster und Anbau) sowie zur Sicherung der Abweichungen im Baulastenverzeichnis ersucht. Die Zustimmung sei nicht erteilt worden und in Anbetracht der bislang vom Grundstücknachbarn eingenommenen Haltung auch nicht zu erwarten. Ohne die erforderlichen Genehmigungen bzw. Zustimmungen sei eine Um- oder Neunutzung des Gebäudes ausgeschlossen. Zur Berücksichtigung der einzuhaltenden Abstandsflächen wäre vielmehr ein Gebäudeabriss und Neubau an anderer bzw. zurückgesetzter Stelle des Grundstücks erforderlich. Wenn aber ein Gebäudeabriss aus baurechtlicher Sicht in Betracht gezogen werden müsse, sei ein Gebäudeerhalt grundsätzlich unwirtschaftlich und dem Eigentümer nicht zumutbar.
Auch mit diesen Einwänden vermag die Antragstellerin nicht durchzudringen. Nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. zuletzt Beschluss vom 25. April 2025 - 2 M 16/25 - juris Rn. 22 ff, m.w.N.) ist für die Frage, ob die Erhaltung eines Denkmals dem Eigentümer wirtschaftlich zumutbar ist, in erster Linie von Bedeutung, ob dem Eigentümer - ungeachtet finanzieller Folgelasten - überhaupt angesonnen werden darf, das Kulturdenkmal in seiner Substanz zu erhalten. Das ist zu verneinen, wenn er es nicht mehr sinnvoll nutzen kann, weil es „nur noch Denkmal“ ist und damit ausschließlich dem Wohl der Allgemeinheit dient. Im Übrigen ist die Zumutbarkeit anhand eines Vergleichs der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie der möglichen Nutzungserträge zu beurteilen. Dabei kommt es nicht auf die subjektiven wirtschaftlichen Verhältnisse des betroffenen Eigentümers an, sondern auf eine objektive Wirtschaftlichkeitsberechnung in Bezug auf das Schutzobjekt. Für die Bewertung, ob sich im Rahmen einer Erhaltungsanordnung angeordnete Maßnahmen im Rahmen des wirtschaftlich Zumutbaren halten, kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob eine Sanierung des Denkmals zum Zwecke der Erhaltung zu unzumutbaren Belastungen führen würde, sondern ob die konkret angeordneten Maßnahmen zur vorübergehenden Sicherung des Denkmals vor Gefährdungen als solche zumutbar sind. Auch unter Berücksichtigung dieser Einschränkung kann für die Anordnung von Sicherungsmaßnahmen nur ein objektbezogener Maßstab zur Feststellung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit gelten.
Dabei ist es grundsätzlich Sache des Denkmaleigentümers, zur Glaubhaftmachung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen (§ 10 Abs. 5 Satz 1 DenkmSchG LSA) ein Nutzungskonzept für sein Denkmal vorzulegen. Es ist nicht Aufgabe der Denkmalschutzbehörde, ohne Mitwirkung des Eigentümers Nutzungskonzepte allein zu dem Zweck zu entwickeln, die Frage der Zumutbarkeit des Erhaltungsaufwands beantworten zu können (Beschluss des Senats vom 25. April 2025, a.a.O., Rn. 23). Welche Möglichkeiten sich bieten, ein Denkmal überhaupt zu nutzen, und wie die Wirtschaftlichkeit dieser Möglichkeiten einzuschätzen ist, sind Umstände, die im Lebensbereich des Eigentümers wurzeln und zu deren Klärung der Eigentümer deshalb regelmäßig ohne unzumutbare Schwierigkeiten im Stande ist. Zudem ist es gerade wegen der Privatnützigkeit des Eigentums Sache des Eigentümers, ein Nutzungskonzept für das Denkmal zu entwickeln und auf seine Realisierbarkeit zu prüfen, und sich nicht ein solches Konzept von der Denkmalbehörde vorgeben zu lassen (BVerwG, Beschluss vom 15. Juli 2022 - 4 B 32/21 - juris Rn. 14, m.w.N.). Legt der Eigentümer ein solches Konzept nicht vor, ist es nicht zu beanstanden, wenn die Behörde sich mit typisierenden Annahmen und in gewissem Umfang groben Schätzungen begnügt. Dies bedeutet zwar nicht, dass die Denkmalbehörde ohne weiteres die wirtschaftliche Zumutbarkeit unterstellen darf, etwa dann, wenn sich nach jahrelangen, letztlich aber erfolglos gebliebenen Bemühungen der Behörde um ein denkmalverträgliches Nutzungskonzept abzeichnet, dass zwar Nutzungsmöglichkeiten für das Objekt bestehen, diese aber aller Voraussicht nach unwirtschaftlich sein werden. Ein Nutzungskonzept kann insbesondere dann nicht verlangt werden, wenn offensichtlich ist, dass eine wirtschaftlich zumutbare Nutzung des Denkmals ausgeschlossen ist (Beschluss des Senats vom 25. April 2025, a.a.O., Rn. 23, m.w.N.).
Ein privater Grundstückseigentümer kann sich ferner dann nicht auf die Unzumutbarkeit eines Erhaltungsaufwands berufen, wenn die Belastung durch erhöhte Erhaltungskosten dadurch verursacht worden ist, dass Erhaltungsmaßnahmen dem Denkmalschutzgesetz oder sonstigem öffentlichem Recht zuwider unterblieben sind (§ 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA). Diese Voraussetzungen sind nicht nur dann gegeben, wenn der Verpflichtete im Laufe der Lebenszeit eines Denkmals als Eigentümer dieser Sache Unterhaltungsmaßnahmen unterlassen hat, sondern auch dann, wenn der Verpflichtete „sehenden Auges“ ein sanierungsbedürftiges Denkmal erwirbt, die Denkmaleigenschaft kennt und die Sanierungsbedürftigkeit offensichtlich ist. Auch wenn die Zumutbarkeit vorläufiger Sicherungsmaßnahmen zu beurteilen ist, liegt grundsätzlich keine wirtschaftliche Unzumutbarkeit vor, wenn bereits im Zeitpunkt des Erwerbs die Sanierungsbedürftigkeit des Denkmals nach den o.g. Maßstäben offensichtlich war oder wenn die angeordneten Sicherungsmaßnahmen auf einer Vernachlässigung notwendiger Erhaltungsmaßnahmen beruhen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Eigentümer bei Erwerb des Denkmals die Denkmaleigenschaft kannte oder zumindest vorwerfbar nicht kannte (Beschluss des Senats vom 25. April 2025, a.a.O., Rn. 24, m.w.N.).
Darüber hinaus sind Maßnahmen zur Erhaltung eines Denkmals dem Eigentümer auch dann zumutbar, wenn eine objektbezogene Wirtschaftlichkeitsberechnung zwar zu einem negativen Ergebnis gelangt, jedoch die praktische Möglichkeit eines Verkaufs des Denkmals an einen zur Erhaltung bereiten Käufer zu einem angemessenen Preis besteht. Jeder Eigentümer, der mit der geplanten Änderung oder Beseitigung eines Denkmals vorrangig wirtschaftliche Absichten verfolgt, muss grundsätzlich nachweisen, dass er sich erfolglos um die Veräußerung des Denkmals zu einem angemessenen Preis bemüht hat. Besteht die Möglichkeit, das jeweilige Baudenkmal zu veräußern, kann der Eigentümer von seiner grundrechtlich von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Veräußerungsbefugnis Gebrauch machen oder aber, aus welchen Gründen auch immer, sein Eigentum behalten. Zugleich dient es den Zielen des Denkmalschutzes, von einem Abriss eines Gebäudes abzusehen, wenn ein Erwerber - etwa auf Grund anderer wirtschaftlicher Einschätzungen, höherer Risikobereitschaft oder eines besonderen Affektionsinteresses - bereit ist, auch bei negativer Wirtschaftlichkeitsberechnung ein Denkmal zu erhalten. Um der Denkmalbehörde die Feststellung zu ermöglichen, ob das Denkmal tatsächlich unverkäuflich ist oder ob seine Veräußerung allein an den nicht angemessenen Preisvorstellungen des Eigentümers gescheitert ist, der letztlich auf die lukrativere Verwendung des Grundstücks ohne das Denkmal spekuliert, hat dieser die Unverkäuflichkeit des Denkmals zu einem angemessenen Preis an einen zur Erhaltung bereiten Käufer durch eine an Tatsachen orientierte fachliche Stellungnahme oder in sonstiger geeigneter Form zu belegen. In aller Regel ist zu verlangen, dass der Eigentümer des Denkmals ernsthafte Bemühungen nachweist, das Denkmal zu einem angemessenen Preis zu veräußern. Der Nachweis solcher Verkaufsbemühungen ist grundsätzlich nur dann entbehrlich, wenn diese von vornherein hoffnungslos erscheinen, etwa weil ein Erhalt des Denkmals von vornherein für jedermann auch unter Berücksichtigung besonderer Affektionsinteressen offensichtlich unwirtschaftlich ist (zum Ganzen: Beschluss des Senats vom 25. April 2025, a.a.O., Rn. 26, m.w.N.).
Nach diesen Maßstäben genügt auch das Vorbringen der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren nicht, um eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung des Scheunengebäudes darzulegen.
a) Die Antragstellerin hat schon nicht hinreichend darlegt, dass eine wirtschaftliche Nutzung des Scheunengebäudes nach einer Sanierung offensichtlich nicht in Betracht kommt.
aa) Zwar ist ihr darin beizupflichten, dass ein Umbau und eine Umnutzung der Scheune zu einem Wohngebäude oder zu einem Wohn- und Geschäftshaus mit Lager und Werkstatt nur dann genehmigungsfähig sein dürfte, wenn wegen des nur geringen Abstandes des Wohngebäudes zur nördlichen und östlichen Grundstücksgrenze gemäß § 66 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA eine Abweichung von den Vorschriften über Abstandsflächen nach § 6 BauO LSA erteilt werden kann. Denn eine Nutzungsänderung ist abstandsflächenbeachtlich, wenn die neue Nutzung vom Bestandsschutz nicht mehr gedeckt ist und wenn sie (einschließlich auf sie bezogener baulicher Veränderungen am Gebäude) im Verhältnis zur bisherigen Nutzung zu nachteiligeren Auswirkungen auf die Nachbargrundstücke in einem der durch die bauordnungsrechtlichen Abstandsvorschriften geschützten Belange führen kann (HessVGH, Beschluss vom 5. Juni 2018 - 3 A 1844/15.Z - juris Rn. 9; OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 15. Februar 2023 - OVG 10 N 38/20 - juris Rn. 24, jew. M.w.N.). So wäre der Umbau der Scheune zu einem Wohngebäude oder zu einem Wohn- und Geschäftshaus mit Lager und Werkstatt nicht mehr vom Bestandsschutz gedeckt, und diese Nutzungsänderung könnte auch auf wenigstens einen der durch die Abstandsvorschriften geschützten Belange (Brandschutz, Besonnung, Belichtung, Belüftung und Sozialabstand [vgl. Beschluss des Senats vom 5. September 2024 - 2 L 147/23.Z - juris Rn. 6]) nachteiligere Auswirkungen haben als die bisherige Nutzung des Gebäudes als Scheune.
Indessen kann, da eine konkrete Planung oder ein Konzept für einen solchen Umbau nicht vorliegen, derzeit nicht beurteilt werden, ob für eine solche Nutzungsänderung eine Abweichung nach § 66 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA erteilt werden könnte.
Unerheblich ist dabei allerdings, ob der Nachbar einer Abweichung zustimmen würde. Die Bauaufsichtsbehörden haben die berührten Interessen objektiv zu ermitteln und zu gewichten. Daher kann eine Abweichung auch dann in Betracht kommen, wenn der Nachbar damit nicht einverstanden ist. Ist es im Rahmen eines Abweichungsverfahrens offensichtlich, dass durch das genehmigte Vorhaben nachbarschützende Abstandsflächenvorschriften nicht eingehalten werden und dass durch die zugelassenen Abweichungen demgemäß subjektiv-öffentliche Rechte des Nachbarn geschmälert werden, ist es lediglich geboten, vor der Zulassung von Abweichungen von den gesetzlichen Abstandsflächen diejenigen Grundstückseigentümer anzuhören (zum Ganzen: Dhom/Simon, in: Busse/Kraus, BayBauO, 159. EL September 2025, Art. 63 Rn. 37, m.w.N.).
Nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. Beschluss vom 31. Juli 2019 - 2 L 110/17 - juris Rn. 19, 28) kommt eine Abweichung von Vorschriften über Abstandsflächen nur dann in Betracht, wenn wegen besonderer Umstände der Zweck, der mit einer Vorschrift verfolgt wird, die Einhaltung der Norm nicht erfordert oder wenn deren Einhaltung aus objektiven Gründen außer Verhältnis zu der Beschränkung steht, die mit einer Versagung der Abweichung verbunden wäre. Eine Unterschreitung der in § 6 BauO LSA vorgeschriebenen Abstandsflächen durch einen Altbestand als solche ist nicht geeignet, die erforderliche Atypik zu begründen; das Vorhandensein eines Altbestandes stellt lediglich eine objektive Gegebenheit dar, die erst bei Hinzutreten weiterer objektiver Umstände - z.B. Anforderungen der Stadtgestaltung - im Einzelfall eine atypische Sondersituation begründen kann (Beschluss des Senats vom 31. Juli 2019, a.a.O., Rn. 25, m.w.N.). Die Lage eines Baugrundstücks in einem eng bebauten historischen Ortskern kann indes eine solche atypische Grundstückssituation begründen, bei der eine Verkürzung der Abstandsflächen in Betracht kommt (BayVGH, Beschluss vom 21. Dezember 2016 - 9 CS 16.2278 - juris Rn. 14). Denn berücksichtigungsfähige Belange der Allgemeinheit können auch denkmalschutzrechtliche Gründe sein, auch wenn die Abweichung im privaten Interesse an der rentierlichen Nutzung eines Denkmals erfolgt (SächsOVG, Beschluss vom 8. April 2009 - 1 B 419/08 - juris Rn. 8). In solchen Lagen kann auch das Interesse des Grundstückseigentümers, vorhandene Bausubstanz zu erhalten und sinnvoll zu nutzen, eine Verkürzung der Abstandsflächen durch Zulassung einer Abweichung rechtfertigen (BayVGH, Beschluss vom 16. Juli 2007 - 1 CS 07.1340 - juris Rn. 16; vgl. auch HessVGH, Beschluss vom 15. November 2019 - 3 B 71/19 - juris Rn. 18). Eine solche Situation könnte hier aufgrund der Eigenschaft der Scheune als Bestandteil eines Denkmalbereichs gegeben sein. Um der besonderen Situation eines Altbaus/Denkmals besser gerecht zu werden, ist zudem bei Fragen des Brandschutzes stets einzelfallbezogen zu prüfen, ob das geforderte Schutzziel, von dem abgewichen werden soll, auf eine andere Weise erreicht werden kann (Beschluss des Senats vom 18. Juli 2025 – 2 L 33/25.Z –, Rn. 50, juris). So wäre etwa zu prüfen, ob den Belangen des Brandschutzes, die durch die geringen Abstände zur Grundstücksgrenze und zum Nachbargebäude berührt werden, auf andere Weise Rechnung getragen werden kann, etwa durch Ausbildung bzw. Beibehaltung dieser Wand als Brandwand und einen damit verbundenen Verzicht auf Fensteröffnungen. Angesichts der Lage der Scheune, insbesondere dem Umstand, dass die südliche Giebelwand zu dem südlich sich anschließenden Gebäude nur einen äußerst geringen Abstand einhält und dort keine Fensteröffnungen möglich oder sinnvoll sind, mag zweifelhaft sein, ob sich die Scheune überhaupt so umbauen lässt, dass den Anforderungen, die an Aufenthaltsräume insbesondere hinsichtlich einer ausreichenden Belüftung und Belichtung (§ 46 Abs. 2 BauO LSA) zu stellen sind, entsprochen werden kann.
bb) Aber auch wenn die Genehmigungsfähigkeit und Realisierbarkeit des Umbaus der Scheune zu einem Wohngebäude oder zu einem Gebäude, in dem neben anderen Nutzungsarten Wohnnutzung stattfinden soll, fraglich sein mögen, ist die Antragstellerin mit dem darauf bezogenen Einwand ihrer Darlegungslast hinsichtlich der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung des Gebäudes nicht hinreichend nachgekommen, da auch andere Möglichkeiten zur Nutzung der Scheune in Betracht zu ziehen sind.
Zwar wird der Denkmaleigentümer bei einer Vielzahl von erkennbaren Nutzungsmöglichkeiten diese nicht alle im Rahmen von Wirtschaftlichkeitsberechnungen berücksichtigen müssen. Andererseits wird er sich bei einer solchen Sachkonstellation nicht auf eine einzige Nutzungsmöglichkeit beschränken dürfen. Vielmehr muss der Denkmaleigentümer bei einer großen Variationsbreite von Nutzungsmöglichkeiten zumindest zwei nicht fernliegende und am ehesten erfolgversprechende Varianten prüfen und die wirtschaftliche Unzumutbarkeit für jede von ihnen darlegen müssen. Denn nur so lässt sich bei einer großen Variationsbreite in etwa abschätzen, ob eine Erhaltung des Denkmals für den Eigentümer zumutbar ist oder nicht (zum Ganzen: OVG Rh-Pf, Urteil vom 2. Dezember 2009 - 1 A 10547/09 - juris Rn. 34).
Dabei ist vor dem Hintergrund der eigentumsrechtlichen Gewährleistung einerseits und der Sozialpflichtigkeit des Eigentums andererseits zu berücksichtigen, dass die Handhabung bauordnungsrechtlicher Befreiungsvorschriften nicht dazu führen darf, dass die Nutzbarkeit einer vorhandenen und verwertbaren Gebäudesubstanz künftig verhindert wird, wenn dem nicht berechtigte und mehr als geringfügige Belange entweder des Allgemeinwohls oder eines Nachbarn entgegenstehen (BVerwG, Urteil vom 16. Mai 1991 - 4 C 17.90 - juris Rn. 31; HessVGH, Beschluss vom 24. Juli 2014 - 3 B 835/14 - juris Rn. 42). So kommt beispielsweise die Erteilung einer Abweichung bei der Wiederaufnahme der Nutzung eines seit vielen Jahren leerstehenden Gebäudes, das die Abstandsflächen nicht einhält, in Betracht, wenn die Einhaltung der Abstandsflächen aufgrund der Ausmaße des Gebäudes letztlich nur über dessen vollständige Beseitigung erreicht werden könnte und damit offensichtlich intakte Bausubstanz zerstört würde (BayVGH, Beschluss vom 14. Juli 2009 - 14 ZB 09.847 - juris).
Die Antragstellerin hat sich indessen darauf beschränkt, die Wirtschaftlichkeit der vom Verwaltungsgericht beispielhaft genannten Wohnnutzung nach einem Umbau in Zweifel zu ziehen, andere Nutzungsmöglichkeiten aber nicht in Erwägung gezogen bzw. auf ihre Realisierbarkeit hin überprüft. So werden früher landwirtschaftlich genutzte Gebäude auch als Garagen, Lagergebäude, Werkstätten oder Gaststätten genutzt, die auch ohne Fenster zulässig sind (vgl. § 46 Abs. 3 BauO LSA) oder mit einer nur geringen Zahl von Fenstern auskommen. So hat die Antragstellerin zwar einen Umbau der Scheune zu einem gemischt genutzten Gebäude (Wohn- und Geschäftshaus mit Lager und Werkstatt) erwähnt, eine Nutzung nur als Geschäftshaus mit Lager und Werkstatt aber nicht weiter auf ihre Realisierbarkeit hin geprüft. Dass auch jede andere für ehemals landwirtschaftlich genutzte Gebäude in Betracht kommende Nutzung, die keine Wohnnutzung umfasst, im konkreten Fall - auch unter Berücksichtigung der Abweichungsmöglichkeit nach § 66 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA - offensichtlich nicht genehmigungsfähig oder offensichtlich unwirtschaftlich wäre, so dass ggf. auf ein Nutzungskonzept mit Wirtschaftlichkeitsberechnung verzichtet werden könnte, hat die Antragstellerin nicht aufgezeigt.
b) Die Antragstellerin kann sich auf eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals voraussichtlich auch deshalb nicht berufen, weil weder vorgetragen noch ersichtlich ist, dass sie oder der Miteigentümer sich erfolglos um die Veräußerung des Denkmals zu einem angemessenen Preis bemüht haben. Es ist auch nicht offensichtlich, dass Verkaufsbemühungen von vornherein hoffnungslos erscheinen. Denn - wie oben dargestellt - wurden in Betracht kommende Nutzungsmöglichkeiten noch nicht hinreichend auf ihre Realisierbarkeit hin überprüft.
c) Ob die Antragstellerin eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit (auch) deshalb nicht mit Erfolg geltend machen kann, weil ihr beim Erwerb des Grundstücks die Denkmaleigenschaft der offensichtlich sanierungsbedürftigen Scheune bekannt war oder hätte bekannt sein müssen, etwa weil der Grundstückskaufvertrag einen entsprechenden Hinweis enthielt, kann nach alldem offenbleiben.
B. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.
C. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 und 2 GKG. Der Senat folgt der Streitwertfestsetzung der Vorinstanz.
D. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 6 BauO LSA
§ 2 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG
§ 9 Abs. 2 Satz 1 DenkmSchG
§ 37 Abs. 1 VwVfG
§ 114 Satz 2 VwGO
§ 146 Abs. 4 VwGO
§ 2 Abs. 1 und 2 DenkmSchG
§ 59 Abs. 1 Satz 1, Satz 3, 1. Halbsatz SOG LSA
§ 10 Abs. 5 Satz 1 DenkmSchG
§ 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG
§ 66 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA
§ 46 Abs. 2 BauO LSA
§ 46 Abs. 3 BauO LSA
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 152 Abs. 1 VwGO
Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 1 LB 31/19
2 M 16/25
3 L 386/14
13 B 1141/24
20 CS 23.22
2 M 47/19
2 M 82/24
2 M 111/25
4 B 32/21
3 A 1844/15
10 N 38/20
2 L 147/23
2 L 110/17
9 CS 16.22
1 B 419/08
1 CS 07.13
3 B 71/19
2 L 33/25
1 A 10547/09
4 C 17.90
3 B 835/14
14 ZB 09.84