Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2010-04-23, Aktenzeichen 15 U 114/09
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2010:0423.15U114.09.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Marburg vom 22.5.2009 – 1 O 243/07 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Der Kläger hat die Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 28.000,00 €, die er für die Beseitigung von Mängeln an dem Hausgrundstück, das er aufgrund notariellen Kaufvertrages vom 26.11.2004 unter Ausschluss der Sachmängelgewährleistung erworben und am 31.1.2005 übergeben bekommen hatte, für erforderlich hält. Wegen des zu Grunde liegenden Sachverhaltes wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Das Landgericht hat der Klage teilweise stattgegeben und die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 20.756,30 € verurteilt. Zur Begründung hat es, soweit es die Klage nicht abgewiesen hat, im Wesentlichen folgendes ausgeführt:
Das vom Kläger erworbene Grundstück weise eine Oberflächenwasserproblematik auf, die einen Sachmangel darstelle. Das Grundstück befinde sich in einem großen Regenwassereinzugsgebiet. Von den nordöstlich liegenden Acker- und Wiesenflächen flössen, dem in Richtung Südwesten bis zur A-Straße verlaufenden Oberflächen-Gefälle folgend, insbesondere nach einer Schneeschmelze mit parallel auftretenden größeren Niederschlägen, erhebliche Mengen Oberflächenwasser über das klägerische Grundstück, wo es wegen bindigen Bodenmaterials nicht ausreichend versickern könne.
Diesen - zu offenbarenden - Mangel hätten die Beklagten arglistig verschwiegen, weshalb sie Schadensersatz in Höhe der vom Sachverständigen für die Herstellung der notwendigen Entwässerungsmaßnahmen ermittelten 16.806,72 € (netto) verlangen könnten.
Die Umstände, die diese Oberflächenwasserproblematik begründeten, seien den Beklagten bekannt gewesen.
Die als Zeugen vernommenen Nachbarn hätten überwiegend bestätigt, dass es bei stärkeren Regenfällen oder der Schneeschmelze in verstärktem Maße Wasser auf den Grundstücken gebe.
Desweiteren gebe es mehrere Hinweise darauf, dass auf den Nachbargrundstücken und auch auf dem nunmehr dem Kläger gehörenden Grundstück durchaus Maßnahmen zur Wasserführung gebe, die schon vor dem Abschluss des Kaufvertrages bestanden hätten.
Diese Problematik könne sich den Beklagten während ihrer mehr als vierzehnjährigen Besitzzeit nicht verschlossen haben. Ihnen sei zwar zuzugeben, dass sich die Oberflächenwasserproblematik während ihrer Besitzzeit in deutlich geringerem Maße gezeigt haben „dürfte“. Denn das Wasser habe durch die früher - vor der Pflasterung der entsprechenden Flächen durch den Kläger - vorhandene Schotterschicht hindurch fließen können. Der Schadenseintritt durch die mangelhafte Bauwerksabdichtung der Garage sei vor der Pflasterung etwas geringer gewesen, weil das Wasser im Schotter habe absickern und sich weiter habe verteilen können. Das Wasser sei damals wegen der bloßen Schotterung wesentlich tiefer abgelaufen. Man habe gegebenenfalls auf dem Schotter trocken laufen können, während das Wasser darunter im Schotter gelaufen sei.
Dennoch vermöge das Gericht nicht anzunehmen, dass den Beklagten die Problematik vollkommen unbekannt gewesen sei, zumal sie mit den weiteren Nachbarn in engem Kontakt gestanden hätten und ihr Grundstück aufgrund der Topographie am stärksten betroffen gewesen sei. So dürfte es ihnen kaum verborgen geblieben sein, dass Ihre Nachbarn, die Zeugen Z1, noch während der Besitzzeit der Kläger ein Drainagerohr auf ihrem Grundstück eingebracht hätten. Es sei in diesem Zusammenhang auch bedeutsam, dass dem Zeugen Z3 in seiner früheren Funktion als Bürgermeister nach seiner Aussage die Problematik bekannt gewesen sei. Dass es vor März 2006 bei der Gemeinde keine Anfragen von Anwohnern der A-Straße im Hinblick auf die Oberflächenwasserproblematik gegeben habe, stehe der Annahme einer Kenntnis der Beklagten nicht entgegen. Dies spreche lediglich dafür, dass sich die Anwohner mit der Situation arrangiert hätten, nachdem jeder seine Maßnahmen getroffen habe.
Das Gericht gehe auch nicht davon aus, dass der Kläger die Problematik erst durch die von ihm auf dem Grundstück durchgeführten Maßnahmen hervorgerufen habe. Er habe schlicht eine Pflasterung der Zufahrt, der Terrasse und des Eingangsbereichs vorgenommen. Darin sei keine völlige Versiegelung zu sehen. Das stelle vielmehr eine völlig normale Verhaltensweise dar, die nicht vorzuwerfen sei. Zudem hätte sich im Rahmen der Beweisaufnahme nicht bestätigt, dass der Kläger bei den von ihm durchgeführten Pflasterarbeiten das Höhenniveau des Grundstücks verändert hätte.
Desweiteren schuldeten die Beklagten Schadensersatz in Höhe von 3959,58 € wegen einer mangelhaften Bauwerksabdichtung und hierdurch entstandener Feuchtigkeitsschäden in den Bereichen der Garage und des Kellerabgangs. In beiden Bereichen seien die Anforderungen einer normgerechten Abdichtung nicht erfüllt gewesen. Auch habe der Sachverständige in beiden Bereichen Feuchtigkeitsschäden festgestellt, die letztlich auch mit der Oberflächenwasserproblematik in Zusammenhang stünden. Auch hinsichtlich dieser Mängel seien die Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung gegeben. Der Beklagte habe den Keller gemeinsam mit seinem Schwiegervater errichtet. Die Beklagten könnten sich deshalb nicht darauf berufen, dass man von einer mangelhaften Bauwerksabdichtung nichts gewusst habe.
Die Beklagten verfolgen mit der Berufung ihren Antrag auf Klageabweisung weiter. Sie machen insbesondere folgendes geltend:
Das Landgericht habe unberücksichtigt gelassen, dass nach den Erläuterungen des Sachverständigen der Schadenseintritt vor der baulichen Veränderung durch den Kläger geringer gewesen sei, und dass man das abfließende Wasser unter der seinerzeit vorhandenen Schotterschicht nicht habe sehen können. Die Versiegelung der Schotterschicht durch den Kläger habe die Problematik erst geschaffen. Das Landgericht habe die Aussagen der vernommenen Zeugen nur unzureichend gewürdigt, wonach es in früherer Zeit die jetzt beim Kläger bestehende Wasserproblematik nicht gegeben habe. Die Annahme der Kenntnis der Beklagten stütze das Landgericht im Wesentlichen auf Vermutungen.
Das Landgericht habe auch offen gelassen, aufgrund welcher Tatsachen eine Kenntnis der Beklagten von der mangelhaften Bauwerksabdichtung gegeben sei. Aus dem Umstand, dass der Beklagte gemeinsam mit seinem Schwiegervater den Keller errichtet habe, ergebe sich nicht, dass ihm Feuchtigkeitsprobleme bekannt gewesen seien. Feuchtigkeitsmängel seien im Zeitpunkt der Übergabe nicht sichtbar gewesen und auch der Bewertungskommission des Ortsgerichts nicht aufgefallen.
Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil.
Die Berufung der Beklagten statthaft, form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet worden, mithin zulässig. Sie hatten auch in der Sache Erfolg.
Der Kläger hat aufgrund der vereinbarten Gewährleistungsausschlusses keine Ansprüche wegen der von ihm geltend gemachten Sachmängel, weil die Voraussetzungen eines arglistigen Verschweigens von Mängeln auf der Grundlage des Ergebnisses der Beweisaufnahme durch schriftliches Sachverständigengutachten im selbstständigen Beweisverfahren, Vernehmung des Sachverständigen und Vernehmung zahlreicher Zeugen nicht festgestellt werden können, insbesondere aus den sich aus der Beweisaufnahme ergebenden objektiven Tatsachen nicht auf die für ein arglistiges Verschweigen erforderlichen inneren Tatsachen geschlossen werden kann. Das Berufungsgericht legt bei der Beurteilung des Beweisergebnisses jeweils denselben objektiven Erklärungswert der Aussagen der vernommenen Zeugen und des Sachverständigen zu Grunde, weshalb eine Wiederholung der Beweisaufnahme nicht erforderlich ist, und gelangt dabei zu einem vom angefochtenen Urteil abweichenden Ergebnis.
Das Landgericht hat die Voraussetzungen des arglistigen Verschweigens eines Sachmangels im Sinne des § 444 BGB zutreffend dahin beschrieben, dass der Verkäufer arglistig gehandelt, wenn er einen offenbarungspflichtigen Mangel oder die ihn begründenden Umstände kennt oder zumindest für möglich hält, und er weiß und damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer diesen Mangel nicht kennt und bei Aufklärung über diesen Mangel den Kaufvertrag nicht oder nicht mit diesem Inhalt geschlossen hätte. Zutreffend weist das Landgericht auch darauf hin, dass eine Offenbarungspflicht des Verkäufers für alle wesentlichen Mängel der Kaufsache, die für den Vertragszweck von erkennbar erheblicher Bedeutung sind, besteht.
Soweit es die so genannte Oberflächenwasserproblematik anbelangt, hat sich die Beantwortung der Frage, ob die Beklagten bis zum maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine Fehlerhaftigkeit des Hausgrundstücks für möglich hielten, daran auszurichten, dass die örtlichen Gegebenheiten, also die Hanglage der oberhalb liegenden Acker- und Wiesenflächen und des Hausgrundstücks zum benachbarten Grundstück der Zeugen Z1 sowie zur Straße hin mit der Folge, dass bei extremen Wetterlagen Oberflächenwasser u. a. auf das damalige Grundstück der Beklagten zufloss und auf dieses floss, für sich genommen keinen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB darstellen. Allein der Umstand, dass bei extremen Wetterlagen (heftige Regenfälle; Schneeschmelze) Wasser dem natürlichen Geländeverlauf folgend hangabwärts in das Grundstück fließt, ist nichts Ungewöhnliches und macht das Kaufgrundstück nicht vertragswidrig; es handelt sich bei solchem Oberflächenwasser um sogenanntes wild abfließendes Wasser (vgl. §§ 20 ff NachbG HE). Ein Mangel liegt vielmehr erst dann vor, wenn das Hausgrundstück gegen diese natürlichen Einflüsse nicht ausreichend gewappnet ist und diese deshalb zu Beschädigungen an Anlagen und Gebäuden des Grundstücks führen können. Vorliegend verbleiben Zweifel, die zulasten des beweispflichtigen Klägers gehen, daran, dass die Beklagten Kenntnis davon hatten oder es zumindest für möglich hielten, dass über ihr Grundstück abfließendes Oberflächenwasser, wenn dies bei extremen Wetterlagen (heftige Regenfälle; Schneeschmelze) in großem Ausmaß geschieht, zu Beschädigungen auf ihrem Grundstück, insbesondere zu Feuchtigkeitsschäden an der Garage und an der Wand der Kellerabgangstreppe, führte. Maßgeblich für diese Beurteilung sind im wesentlichen die folgenden Gesichtspunkte:
Der Kläger hat nach der Inbesitznahme des Grundstücks wesentliche Veränderungen an der Oberfläche des Außenbereichs vorgenommen, insbesondere eine Pflastersteinfläche in den Bereichen der Zufahrt, der Terrasse und des Eingangsbereichs, wo in der Besitzzeit der Beklagten ein Schotterbelag vorhanden war, hergestellt. Erst nach dieser mit der Pflasterfläche einhergehenden Versiegelung stellte der Kläger erstmals im Juni/Juli 2005 fest, dass Wasser über das Grundstück lief, ohne dem eine „besondere Bedeutung beizumessen“. Bei der nächsten Schneeschmelze im Februar 2006 traten die Probleme - „Überflutung“, bei der insbesondere Wassermassen über die Pflasterfläche zur Straße hin erkennbar werden - dann massiv auf. Dass der Kläger zuvor Wasserübertritt nicht feststellte, kann zwar durchaus daran gelegen haben, das bis dahin keine extremen Regenfälle statt gefunden haben. Gleichwohl ist die Annahme nicht fernliegend, dass die mit der Pflasterung einhergehende Versiegelung die Problematik möglicherweise verstärkt oder jedenfalls in ihrem Gefahr bringenden Ausmaß erst sichtbar gemacht hat dadurch, dass das Wasser oberhalb des Pflasterbelags floss beziehungsweise stand. Demgegenüber ist es nach den Ausführungen des Sachverständigen SV1 im Gutachten vom 17.1.2007, Seite 10, und in seiner Vernehmung vom 20.6.2008 (Sitzungsprotokoll Seiten 2 unten, 5 a.E.) nachvollziehbar, dass sich diese Problematik im Bereich des Schotterbelages in der Besitzzeit der Beklagten nicht gezeigt hat. Der Sachverständige hat hierzu ausgeführt, dass durch die Pflasterarbeiten im Garageneinfahrtsbereich und um die Garage herum die ehemalige offene Schotterfläche weitgehend versiegelt wurde, so dass nunmehr das auf dem Grundstück von der Hangseite her anfallende Oberflächenwasser nicht mehr in die ehemalige Schotterschicht einsickern und innerhalb der Schotterschicht zur Straße fließen kann. Es fließe nunmehr auf der Oberfläche des Betonverbundsteinpflasters ab. "Wenn im Bereich hinter der Garage eine 30 bis 40 cm dicke Schotterschicht vorhanden gewesen ist, dann war es so, dass man auf dem Schotter quasi gelaufen ist und das Wasser darunter verlaufen ist. Man hat das Wasser nur nicht sehen können auf dem Boden." Das Risiko des Schadenseintritts an der Garage sei etwas geringer gewesen, weil im Schotter das Wasser teilweise habe absickern oder sich habe weiter verteilen können und deswegen nicht so konzentriert auf die Garage getroffen wäre.
Lässt sich danach nicht feststellen, dass im Bereich der früheren Schotterflächen in der Besitzzeit der Beklagten überfließende Wassermengen sichtbar waren und von den Beklagten wahrgenommen wurden, so lässt sich auch im übrigen nicht feststellen, dass sich auf dem Grundstück bei oder nach extremen Wetterlagen für die Beklagten Anhaltspunkte für eine Gefährdung oder Beschädigung der Grundstücksanlagen durch überfließendes Wasser zeigten.
Sämtliche vom Kläger für seine Behauptung, die Wasserproblematik auf dem erworbenen Grundstück habe schon seit langem bestanden und die Anwohner beschäftigt, benannten Zeugen haben dies nicht - jedenfalls nicht konkret - bestätigt. Im wesentlichen sind hierzu nur Vermutungen sowie die - selbstverständliche - Tatsache bekundet worden, dass das Wasser schon immer dem natürlichen Geländeverlauf folgend hangabwärts fließe, auch und vor allem über das klägerische Grundstück. Zu den konkreten Verhältnissen auf diesem Grundstück zu früheren Zeiten konnte von diesen Zeugen jedoch niemand etwas aussagen.
So hat der Zeuge Z4, Mitarbeiter der Gemeinde O1, auf dessen Aussage das Landgericht seine Feststellungen u. a. gestützt hat, bekundet, dass Oberflächenwasser sich „sicherlich“ konzentriert über das Grundstück ... talabwärts bewege. Das heiße natürlich nicht, dass die anderen Grundstücke nicht ebenfalls davon betroffen seien. „Sicherlich“ sei es so gewesen, dass das Wasser schon vorher über die „drei Grundstücke“ gelaufen sei. Ganz neu sei die Problematik „sicherlich“ nicht gewesen. Die Problematik ergebe sich vielmehr schon aus der Topographie. Er sei im März 2006 zum ersten Mal mit der Sache befasst gewesen. Vorher habe es keine diesbezüglichen Anfragen gegeben. Er sei seit 1991 Bauamtsleiter der Gemeinde O1. Es ergibt sich daraus, dass der Zeuge Z4 eigene Wahrnehmungen zu den Folgen des abfließenden Wassers über das Grundstück des Klägers vor dessen Verkauf nicht getroffen hatte, hierzu mangels Anfragen der Bewohner in der Vergangenheit auch keinen Anlass hatte (Protokoll vom 9.2.2009, S. 2 – 5). Daraus folgt zwingend, dass er die „Problematik“ allein aus den - unverändert gebliebenen - topografischen Verhältnissen abgeleitet hat, zu den konkreten sichtbaren Folgen auf dem klägerischen Grundstück in der Besitzzeit der Beklagten hingegen nichts auszusagen vermochte. Auch der Zeuge Z5 vermochte nur zu „vermuten“, dass die Problematik schon immer so gewesen sei (Protokoll vom 9.2.2009, Seite 6). Weiterhin der Zeuge Z6, Mitarbeiter der Gemeinde, konnte zum früheren Zustand nichts sagen. Er hat bekundet, in der Vergangenheit mit diesem Problem nicht konfrontiert worden zu sein (Protokoll vom 3.4.2009, Seite 3). Schließlich haben auch die Zeugen für B (Protokoll vom 3.4.2009, Seiten 4, 6) und C (Protokoll vom 3.4.2009, Seite 6 – 8) zu früheren Problemen keine ergiebigen Angaben machen können.
Soweit das Landgericht im Zusammenhang mit seiner Annahme, den Beklagten sei die Problematik nicht vollkommen unbekannt gewesen, die Aussage des früheren Bürgermeisters und Zeugen Z3 als bedeutsam dargestellt hat, (ohne dies weiter zu begründen), kann dem angesichts des Inhalts der protokollierten und entsprechend in den Urteilsgründen wiedergegebenen Aussage dieses Zeugen nicht gefolgt werden. Dass und in welchem Umfang das klägerische Grundstück und eines oder mehrere der Nachbargrundstücke und gegebenenfalls, in welcher Zeit, von der Problematik des abfließenden Wassers betroffen waren, hat der Zeuge in keiner Weise bekundet. Er hat nur allgemein ausgesagt, die Problematik mit dem Wasser sei ihm als Bürgermeister (, der er jedenfalls seit dem Jahr 2000 nicht mehr ist,) bekannt gewesen. Es gebe in diesem Bereich keine Wasserführung. Zu seiner Zeit als Bürgermeister habe man diesbezüglich nach Lösungen gesucht. Wo das Wasser genau lang geflossen sei, wisse er nicht. Man habe diesbezüglich aber letztlich keine Anstrengungen von Seiten der Gemeinde gemacht. Ab dem Jahr 2000 (nach seiner Amtszeit) habe es öfter Termine wegen der so genannten Wasserproblematik gegeben. Davon wisse er jedoch nur vom Hörensagen. Er habe gehört, dass die Gemeinde dort mit anderen Behörden in irgendeiner Weise tätig sei. Genaueres darüber wisse er nicht. Irgendwelche Rückschlüsse auf die konkreten Verhältnisse auf dem klägerischen Grundstück nach stärkeren Regenfällen in früheren Zeiten lassen sich dieser Aussage nicht entnehmen. Vielmehr mag die Angabe des Zeugen, man habe letztlich keine Anstrengungen von Seiten der Gemeinde unternommen, darauf hindeuten, dass es entsprechend der Angaben der als Zeugen vernommenen Mitarbeiter der Gemeinde keine Anfragen oder Beschwerden der Anwohner in der Vergangenheit gegeben hat, möglicherweise auch, dass nennenswerte Probleme nicht vorhanden waren. Und die Angaben des Zeugen zu Terminen wegen der Wasserproblematik ab dem Jahr 2000 sind derart unbestimmt, dass ein Bezug zu etwaigen Problemen auf dem klägerischen Grundstück daraus nicht hergeleitet werden kann, zumal die maßgeblichen Gemeindebediensteten als Zeugen bekundeten, vor dem Jahr 2006 mit der Oberflächenwasserproblematik nichts zu tun gehabt zu haben.
Weiterhin haben sämtliche Nachbarn im wesentlichen übereinstimmend bekundet, dass die nach den vom Kläger am Grundstück durchgeführten Veränderungen aufgetretene Wasserproblematik früher (so) nicht bestanden habe und das Wasser auf dem Grundstück der Beklagten versickert sei (Zeuge Herr Z1, Sitzungsprotokoll vom 9.2.2009, Seite 8; Frau Z1, Seite 10; Herr Z7, Seite 11; Frau Z7, Seite 12f.; Z8, Sitzungsprotokoll vom 3.4.2009, Seite 10).
Soweit das Landgericht seiner Annahme, die Oberflächenwasserproblematik können den Beklagten nicht völlig unbekannt geblieben sein, auch auf Hinweise darauf, dass es „Maßnahmen zur Wasserführung“ auf den Nachbargrundstücken und auch auf dem Grundstück der Beklagten gegeben habe, gestützt hat, vermag dies die Feststellung, den Beklagten sei eine Gefährdung der Grundstücksanlagen und/oder -bauwerke bewusst gewesen, nicht zu rechtfertigen.
Zwar gibt es in den Aussagen der genannten Zeugen durchaus Hinweise darauf, dass auf deren Grundstücken bei extremen Wetterlagen in gewissem Umfang Probleme aufgetreten sein können beziehungsweise jedenfalls gewisse Abhilfemaßnahmen getroffen wurden. So hat der Zeuge Herr Z7, dessen Grundstück aber nicht unmittelbar an das Klägergrundstück angrenzt, bekundet, dass beispielsweise während der Schneeschmelze trotz einer hinter dem Haus befindlichen Rinne, die allerdings hauptsächlich wegen eines „Froschproblems“ dort vorhanden sei, Wasser auf sein Grundstück gelange und von dort auf die Straße fließe. Weiterhin befindet sich an der oberen Grenze des Nachbargrundstücks der Zeugin Z8 am Boden ein Brett, dem vom Zeugen Z4 eine Wasser führende Funktionen zugeschrieben und das vom Sachverständigen als provisorischer Schutz angesehen wurde, was die Zeugin Z8 allerdings in Abrede gestellt hat. Sie hat demgegenüber bekundet, dieses Brett solle Überwuchs von Unkraut verhindern; das Wasser laufe unter dem Brett hindurch. Der Zeuge Herr Z1 hat nach seinen Angaben ein Drainagerohr, um Wasser, das von den „oberen Wiesen“ sowie auch Wasser, das vom Grundstück der Beklagten herüber gekommen sei, aufzufangen; „jeder hatte nach seinen Gesichtspunkten irgend etwas gemacht“. Die Drainage ist nach der Aussage der Zeugin Frau Z1 eingerichtet worden, weil die Familie Z1 ihren Hof (fast 180 m²) hätte pflastern wollen und man ihnen geraten habe, vorsorglich eine solche Drainage zu verlegen.
Jedoch begründet all dies nicht in ausreichend tragfähiger Weise die Annahme, auch auf dem Grundstück der Beklagten seien vor dem Verkauf an den Kläger in nennenswertem Umfang erkennbare Probleme mit abfließendem Oberflächenwasser aufgetreten. Dagegen spricht zum einen, dass die Beklagten selbst offenbar keine Veranlassung sahen, ihr Grundstück gegen hangabwärts fließendes Wasser - und sei es nur provisorisch - zu schützen, was ansonsten nahe gelegenen hätte. Soweit das Landgericht die teilweise auf dem ehemaligen Grundstück der Beklagten entlang der Grenze zum Grundstück Z1 befindliche Drainage angesprochen hat, so lässt sich nicht feststellen, dass diese von den Beklagten verlegt wurde. Nach nicht widerlegten Angaben des Beklagten in der mündlichen Verhandlung im Berufungsverfahren habe der Zeuge Herr Z1 ihn seinerzeit gefragt, ob er ein Stück seines Drainageohres über das Grundstück der Beklagten legen dürfe. Er, der Zeuge Herr Z1, habe das Drainagerohr ein kurzes Stück über das heutige Klägergrundstück gelegt. Sie hätten das nicht gemeinsam verlegt. Zum anderen erscheint es nicht ausgeschlossen zu sein, dass zwar Oberflächenwasser vom rückwärtigen Bereich des Grundstücks im Bereich der Garage zur Straße und im hinteren Grundstücksbereich zum Grundstück der Zeugen Z1 hin floss, dass die Beklagten aber damit zusammenhängende nennenswerte Probleme nicht haben wahrgenommen. Insoweit ist bereits zu berücksichtigen, dass größere Mengen Wasser offenbar ohnehin nur bei extremen Wetterlagen, mithin sehr selten, über die dort befindlichen Grundstücke floss. Darüber hinaus war der Gartenbereich hinter dem Haus des Klägergrundstücks vor dem Verkauf nach unwiderlegten Angaben der Beklagten erheblich anders gestaltet als heute. Danach sollen vormalig viele Beete und auch Randsteine sowie Pflanzsteine dort angelegt worden sein. Es ist denkbar, dass die damalige Anlage des Gartens überfließendes Wasser weit weniger wahrnehmbar gemacht hat, als dies nach den Veränderungen am Grundstück durch den Kläger der Fall war.
Soweit nach den Ausführungen des Sachverständigen und auch nach den Angaben der Zeugen Z1 das auf das Klägergrundstück von oben fließende Wasser im hinteren Bereich in Richtung des Grundstücks Z1 floss, was die Zeugen Z1 letztlich mitveranlaßte, im Zusammenhang mit der Pflasterung ihres Hofs die Drainage zu verlegen, lässt sich auch daraus für die Kenntnis der Beklagten über die Mangelhaftigkeit des Grundstücks nichts Verlässliches herleiten. Dafür, dass das im rückwärtigen Teil (bei extremen Wetterlagen) über ihr Grundstück fließende Wasser geeignet war, Beschädigungen auf dem Grundstück herbeizuführen oder dort befindliche Anlagen zu gefährden, und dass die Beklagten gegebenenfalls hiervon wussten oder dies für möglich hielten, gibt es keine Anhaltspunkte. Auch auf dem Grundstück der Zeugen Z1 führte das überfließende Wasser nach deren Angaben nicht zu Problemen. Soweit sie die Drainage verlegt haben, erfolgte dies vorsorglich wegen der Pflasterung ihres Hofs. Und dass nach dem Verlegen der Drainage in der Besitzzeit der Beklagten Probleme wegen überfließenden Wassers auftraten, lässt sich nicht feststellen.
Soweit über das Grundstück fließendes Oberflächenwasser gegebenenfalls im Zusammenwirken mit einer nicht ausreichenden Bauwerksabdichtung in den Bereichen der Garage und der Kellerabgangstreppe zu Feuchteschäden geführt hat, steht nicht fest, dass die Beklagten hiervon Kenntnis hatten oder dies für möglich hielten. Der Beklagte hat bei seinen mündlichen Anhörungen hinsichtlich der Garage ausgeführt, dass er Feuchteflecken an der Wand erst wahrgenommen habe, als er anlässlich des Auszugs - nach Kaufvertragsabschluss - einen größeren Schrank beiseite gerückt habe. Dies erscheint nicht von vornherein unplausibel, zumal den Mitgliedern des Ortsgerichts, nämlich den Zeugen Z3, Z9 und Z10, bei der Begehung vor dem Verkauf irgendwelche Feuchtemängel nicht aufgefallen sind. Demgemäß kann angesichts der Beweislast des Klägers allein auf Grundlage seiner entsprechenden Behauptung nicht festgestellt werden, dass die Beklagten bereits vor Vertragsschluss von den Feuchtigkeitsschäden in der Garage gewusst haben. Abgesehen davon hat der Beklagte die Feuchtigkeitsflecken - unstreitig - auf Schmelzwasser von seinem Fahrzeug, das infolge des schrägen Bodens der Garage in Richtung Schrank geflossen sei, als Ursache zurückgeführt, nicht dagegen auf abschließendes Oberflächenwasser, so dass eine Kenntnis des Mangels „Oberflächenwasser“ an den in der Garage vorhandenen Feuchteflecken nicht festgemacht werden kann.
Soweit es Feuchtigkeitsflecken an der Wand der Kellerabgangstreppe betrifft, vermochte der Kläger nicht zu beweisen, dass solche auch schon im Zeitpunkt des Verkaufs oder zu einem früheren Zeitpunkt aufgetreten waren. Die Beklagten haben dies in der mündlichen Berufungsverhandlung in Abrede gestellt. Der Kläger ist insoweit beweisfällig geblieben.
Schließlich hat das Landgericht Tatsachen, die die Kenntnis oder ein Für-möglich-halten der Beklagten einer nicht ausreichenden Bauwerksabdichtung begründen könnten, nicht festgestellt. Es ist nicht ersichtlich, dass die Beklagten es zumindest für möglich hielten, dass die Abdichtung den für die örtlichen Verhältnisse maßgeblichen DIN-Normen nicht entsprach. Der Beklagte hat insoweit vorgebracht, die Arbeiten habe seinerzeit sein Schwiegervater verrichtet. Er, der Beklagte, aber auf dessen Fachkompetenz und die Ordnungsgemäßheit seiner Arbeiten vertraut. Davon Abweichendes hat der Kläger nicht beweisen können, weshalb auch insoweit von einem arglistigen Verschweigen eines Mangels nicht ausgegangen werden kann.
Nach allem muss auf die Berufung der Beklagten die Klage unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils abgewiesen werden.
Gemäß § 91 Abs. 1 ZPO hat der Kläger als Unterliegender die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung oder Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 20 ff NachbG
§ 444 BGB
§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 434 Abs. 1 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 1 O 243/07
V ZR 89/10