Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2023-12-13, Aktenzeichen 17 U 122/22
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2023:1213.17U122.22.00

Tenor:
Anmerkung
Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 31.05.2022 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main teilweise abgeändert.
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 1.800,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz hieraus seit 29.10.2021 zu zahlen.
Die Berufung des Beklagten wird zurückgewiesen.
Von den Kosten der ersten Instanz haben die Klägerin 15 % und der Beklagte 85 % zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Beklagte zu tragen.
Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Parteien, die wechselseitig Berufung eingelegt haben, streiten über Ansprüche im Zusammenhang mit dem Eigentum an einer Immobilie.
Die mit einem viergeschossigen Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen bebaute Liegenschaft Straße1 in Stadt1 stand ursprünglich im Eigentum des A. Dieser vermietete am 18.05.1990 die Erdgeschosswohnung an Herrn B (Anlage K 4 =Bl. 50 ff. d.A.), der derzeit eine monatliche Kaltmiete von 1.650,57 € auf ein Konto des Beklagten zahlt.
Der Beklagte lebt seit Kindertagen in dem Objekt und nutzt die Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss.
Der Vater des Beklagten, Vorname1 Nachname1, führte wegen des Ankaufs der Immobilie Verkaufsverhandlungen mit A. Am 31.03./01.04.2002 verstarb Vorname1 Nachname1. Er wurde von seiner Ehefrau Vorname2 Nachname1 zu ½ und dem Beklagten und seiner Schwester Vorname3 Nachname1 zu je ¼ beerbt. Die Erben schlossen im Juni 2003 mit A einen notariellen Kaufvertrag, nach dem das Grundstück „in Erbengemeinschaft zu ½“ gekauft wurde. Nachdem das Grundbuchamt mangels Nachweises eines Kaufvertrages mit dem Erblasser eine Eintragung der Erbengemeinschaft als Eigentümerin abgelehnt hatte, änderten die Vertragsparteien den Kaufvertrag dahingehend ab, dass die Käufer das Grundstück nunmehr „zu je 1/3“ erwarben, und die Auflassung erklärt wurde.
Daraufhin wurden am 14.10.2003 der Beklagte (unter lfd. Nr. 3a, später 4.1 in Abt. I), seine Schwester Vorname3 Nachname1 (unter lfd. Nr. 3b, später 4.2) und seine Mutter Vorname2 Nachname1 (unter lfd. Nr. 3c) jeweils zu 1/3 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Im Rahmen der Finanzierung des Kaufpreises wurde bereits am 16.07.2003 eine Grundschuld über 800.000,00 € zugunsten der Bank1 eG eingetragen.
Nach dem Tod von Vorname2 Nachname1 am 01.03.2006 wurde sie von dem Beklagten und Vorname3 Nachname1 zu je ½ beerbt. Auf Grundlage eines Erbscheins vom 23.01.2009 wurden sie hinsichtlich des Bruchteilseigentums von Vorname2 Nachname1 in Erbengemeinschaft zu 1/3 (lfd. Nr. 4.3 und 4.4) eingetragen.
Mit notariellem Grundstücksanteil-Kaufvertrag mit Auflassung vom 12.05.2021 (UR-Nr. … des Notars C, Stadt1) veräußerte Vorname3 Nachname1 an die Klägerin ihren Grundstücksanteil von 1/3 zum Preis von 500.000,00 €, auf den 1/3 der Grundschuldvaluta (246.694,73 €) angerechnet wurden (Anlage K 6, Anlagenband). Hinsichtlich der Grundschuld über 800.000,00 € heißt es u.a.:
“Der Verkäufer erklärt, dass diese Grundschuld von allen eingetragenen Miteigentümern - das sind neben dem Verkäufer einmal Herr Vorname4 Nachname1 [Beklagter] mit 1/3 Anteil, und zum anderen die Erbengemeinschaft bestehend aus dem Verkäufer und Vorname4 Nachname1, mit je 1/3 Anteil als gemeinsame Kreditnehmer mit intern gleichen Rückzahlungsverpflichtungen bestellt worden ist.“
Mit Erbteilkauf- und Übertragungsverkauf vom selben Tag (UR-Nr. … des Notars C, Stadt1) erwarb die Klägerin ferner den Erbteil der Vorname3 Nachname1 nach dem Tod von Vorname5 Vorname1 Nachname1 zu ¼ und nach Vorname2 Nachname1 zu ½ zum Preis von 3,5 Mio. € (Anlage K 7, Anlagenband).
Die Klägerin wurde daraufhin am 22.07.2021 hinsichtlich des Anteils unter der lfd. Nr. 4.2 als Eigentümerin eingetragen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Grundbuchauszug gemäß Anlage K 1 (= Bl. 21 ff. d.A.) Bezug genommen.
Im Keller der Liegenschaft kam es in der Vergangenheit wiederholt zu einem Wassereintritt, u.a. im September 2021 (Anlage K 5 = Bl. 58 ff. d.A.).
Mit anwaltlichem Schreiben vom 10.08.2021 verlangte die Klägerin unter Bezugnahme auf ihre Rechtsnachfolge und unter Fristsetzung Auskunft hinsichtlich des Zustands der Liegenschaft sowie hinsichtlich der Miet- und Nutzungsverhältnisse. Gleichzeitig widersprach sie einer Verwaltung durch den Beklagten und verlangte Übergabe von Schlüsseln zur Hauseingangstüre und den Türen der Gemeinschaftsflächen, Herausgabe von 1/3 der Mieteinnahmen, Zahlung einer Nutzungsentschädigung von monatlich 2.383,52 € (1/3 x 7.150,57 €), Zugangsgewährung zu den Räumlichkeiten im ersten und zweiten Obergeschoss, Dachgeschoss und Kellergeschoss sowie Freiräumung des Treppenhauses (Anlage K 2 = Bl. 31 ff. d.A.).
Der Beklagte wies darauf hin, dass er hinsichtlich des Erbteilkaufvertrages sein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeübt habe, und erklärte im Übrigen die Anfechtung (Anlage K 9, Anlagenband). Gegen die Eintragung der Klägerin im Grundbuch beantragte er die Eintragung eines Amtswiderspruchs sowie, dass er anstelle der Klägerin als Eigentümer des Miteigentümeranteils im Grundbuch eingetragen werde (Az. …).
Unter dem 23.08.2021 beantragte die Klägerin die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft; das Verfahren wird unter dem Az.: … beim Amtsgericht Frankfurt am Main geführt (Anlage K 13, K 14 = Bl. 182 ff. d.A.).
Mit weiterem Anwaltsschreiben vom 15.09.2021 verlangte die Klägerin die Vornahme von notwendigen Pflege- und Rückschnittmaßnahmen hinsichtlich eines im Vorgarten befindlichen Baums (Anlage K 3 = Bl. 47 ff. d.A.).
Mit Anwaltsschreiben vom 23.09.2021 wies die Klägerin darauf hin, dass der Beklagte mit Ausübung des Miterbenvorkaufsrechts lediglich einen Anspruch auf Abtretung Zug um Zug gegen die Zahlung des Kaufpreises an die Verkäuferin und Erstattung der Kosten des Vertrags gegenüber der Käuferin erlangt habe, und forderte ihn auf, einen entsprechenden notariellen Abtretungsvertrag abzuschließen (Anlage K 9, Anlagenband).
Das Grundbuchamt erließ am 29.09.2021 eine Zwischenverfügung, wonach ein Widerspruch mangels Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht einzutragen sei. Diese Zwischenverfügung hob das Oberlandesgericht Frankfurt mit Beschluss vom 22.12.2021, Az.: 20 W 205/21, mit der Begründung auf, das Grundbuchamt hätte statt einer Zwischenverfügung die Anträge des Beklagten nach seiner Rechtsauffassung zurückweisen müssen (Anlage B 1 = Bl. 150 ff. d.A.).
Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin (1) Zahlung einer Nutzungsentschädigung von 7.150,56 € für die Zeit von August bis Oktober 2021 nebst Rechtshängigkeitszinsen, (2) Zugangsgewährung zu den Gemeinschaftsflächen unter Aushändigung der Schlüssel, (3) Feststellung der Ersatzpflicht des Beklagten hinsichtlich der entstandenen und noch eintretenden Schäden durch Eintreten von Wasser im Kellerbereich sowie (4) Feststellung, dass der Beklagte die Klägerin von etwaigen Schadenersatzansprüchen Dritter infolge des Zustandes des Baums im Vorgarten freizustellen habe, verlangt.
Die Klägerin hat gemeint, ihr stünden als Miteigentümerin zu 1/3 Ansprüche auf anteilige Nutzungsentschädigung aufgrund der alleinigen Nutzung des Beklagten und anteilige Herausgabe der monatlichen Mitzahlungen des Mieters B zu. Für die Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss sei eine Wohnfläche von jeweils mindestens 140 qm, für das Dachgeschoss von mindestens 120 qm anzusetzen, so dass sich unter Zugrundelegung eines im Viertel1 in einem Stilaltbau ortsüblichen Mietzinses von 15,00 €/qm ein Mietwert von 6.000,00 € ergebe, gekürzt um eine Pauschale für nicht umlegbare Nebenkosten von 500,00 €. Zuzüglich der erhaltenen Miete ergebe sich ein Betrag von 7.150,00 €, von dem sie 1/3, mithin 2.383,52 € beanspruche.
Die Klägerin hat behauptet, der Beklagte habe sich selbst als Verwalter bezeichnet und trete bis heute als solcher auf (Anlage K 10, Anlagenband). Nach ihren Informationen sei dem Beklagten eine Vollmacht erteilt worden, die seine Schwester indessen widerrufen habe. Im Zeitpunkt des Verkaufs hätten der Schwester des Beklagten keine Schlüssel zur Immobilie vorgelegen, die diese hätte übergeben können.
Die Klägerin ist der Auffassung gewesen, ihr sei der Zugang zur Liegenschaft, die auch ihr gehöre, zu gewähren und Schlüssel zu übergeben, soweit die Räumlichkeiten nicht vermietet oder den Wohnungen zugeordnet seien. Wegen des Wassereintritts, gegen den der Beklagte trotz jahrelanger Aufforderungen des Mieters nichts unternehme, benötige sie auch Zugang zum Keller, um weiteren Schaden zu verhindern. Der Keller werde laufend überflutet, offensichtlich wegen des Fehlens von Rückstauklappen. Es sei bereits zu nachhaltigen Schädigungen des Kellerbodens und der Kellerwände gekommen. Nachdem der Beklagte einerseits keinen Zugang gewähre, andererseits den Wassereintritt nicht verhindere, hafte dieser für den hierdurch entstehenden Schaden, der derzeit noch nicht bezifferbar sei.
Durch den offenkundig seit Jahren nicht mehr zurückgeschnittenen Baum im Vorgarten gehe Gefahr für den Gehweg- und Straßenbereich, insbesondere durch morsche Äste, aus. Es handle sich um eine sehr alte Akazie, bei der viele große Äste abgestorben seien. Nachdem der Beklagte, der sich als vermeintlicher Verwalter der Liegenschaft geriere, trotz Aufforderung die notwendigen Pflegemaßnahmen nicht vornehme, habe er die Klägerin von etwaigen Forderungen Dritter wegen Verkehrssicherungspflichten u.ä. freizustellen.
Der Beklagte hat um Abweisung der Klage angetragen.
Er hat die Ansicht vertreten, die Klägerin sei für die geltend gemachten Ansprüche nicht aktivlegitimiert. Es sei zu bestreiten, dass die Klägerin Miteigentümerin geworden sein solle. Seine Schwester sei zur Veräußerung ihres Miteigentumsanteils nicht berechtigt gewesen. Es habe sich vielmehr um gesamthänderisch gebundenes Vermögen der Erbengemeinschaft gehandelt. Er, der Beklagte, habe der Übertragung nicht zugestimmt. Im Übrigen habe er sein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeübt.
Der Beklagte hat behauptet, die Miteigentumsanteile von ihm und seiner Schwester zu je 1/3 seien mit Geldmitteln aus dem Nachlass seines Vaters Vorname1 Nachname1 erworben worden. Der aufgenommene Finanzierungskredit werde mit Mitteln der Erbengemeinschaft zurückgezahlt. Er wohne in dem Haus gemäß einer Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft seit jeher unentgeltlich. Es sei vereinbart worden, dass die Wohnungen im zweiten Obergeschoss und Dachgeschoss nicht vermietet würden und der Beklagte diese Räumlichkeiten nach Bedarf unentgeltlich mitbenutzen könne. Hintergrund der Nutzungsvereinbarung sei gewesen, dass seine Schwester, die zu keinem Zeitpunkt ein Nutzungsentgelt verlangt habe, ebenfalls aus Mitteln der Erbengemeinschaft der Eltern eine Eigentumswohnung finanziert habe. Das Dachgeschoss stehe seit Jahren leer und werde nicht genutzt.
Er sei nie als Verwalter der Liegenschaft aufgetreten. Eindringendes Wasser im Keller werde stets ordnungsgemäß in die Kanalisation abgeleitet.
Der Beklagte hat die Auffassung vertreten, eine Änderung der Nutzungsverhältnisse an der Immobilie und Bestellung eines Verwalters seien nur durch Mehrheitsbeschluss möglich, woran es hier fehle. Als Rechtsnachfolgerin der Verkäuferin sei die Klägerin in die bisher bestehenden Verwaltungs- und Nutzungsregelungen eingetreten. Er schulde keine Nutzungsentschädigung, zumal die Klägerin allenfalls Zahlung an die Eigentümergemeinschaft verlangen könne.
Der Mietvertrag bestehe zwischen der Erbengemeinschaft Vorname1 Nachname1 und dem Mieter B. Sämtliche Mietzahlungen seien seit jeher auf ein Konto der Erbengemeinschaft gezahlt worden. Nachdem das Konto geschlossen worden sei, ohne dass sie sich auf ein neues Konto hätten einigen können, verwahre er eingehende Mietzahlungen. Vollmachtgeberin sei nicht die Eigentümergemeinschaft, sondern die Erbengemeinschaft.
Folglich komme es nicht mehr auf eine Berechnung der angeblichen Zahlungsansprüche der Klägerin an. Nur vorsorglich werde bestritten, dass für die Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss sowie im Dachgeschoss eine Nettokaltmiete von 15,00 €/qm anzusetzen sei. Der angesetzte Mietwert sei überhöht, wie sich ohne Weiteres aus dem Stadt1er Mietspiegel ergebe. Er müsse sich an der Miete der Erdgeschosswohnung von 1.650,57 € warm (weniger als 10,00 €/qm) orientieren. Bei einer derartig niedrigen Vergleichsmiete sei die Vereinbarung von 15,00 €/qm im selben Haus gesetzeswidrig. Ein Pauschalbetrag für nicht umlegbare Nebenkosten von 50,00 € monatlich sei mit nichts gerechtfertigt oder nicht substantiiert dargelegt.
Für die Besitzeinräumung sei allein seine Schwester als Verkäuferin verantwortlich. Sie sei im Besitz von Schlüsseln und habe in der Vergangenheit in seiner Abwesenheit eigenmächtig Fotos von seiner Wohnung gemacht.
Es sei nicht ersichtlich, für welches Verhalten im Zusammenhang mit dem Wassereintritt im Keller er haften solle. Im Übrigen sehe der notarielle Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss vor. Auch für den Vorgarten und die dortige Bepflanzung könne er nicht verantwortlich gemacht werden. Der im Vorgarten befindliche Baum sei ein Feigenbaum. Dieser sei standfest und fachmännisch beschnitten. Er störe niemanden.
Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil, auf dessen Feststellungen im Übrigen Bezug genommen wird, der Klage überwiegend stattgegeben. Es hat den Zahlungsanspruch hinsichtlich der Nutzungsentschädigung für die Dachgeschosswohnung auf 5.350,57 € gekürzt, den Beklagten zur Zugangsgewährung verurteilt und seine Schadensersatzpflicht hinsichtlich der Wasserproblematik im Keller festgestellt. Die Feststellungsklage hinsichtlich der Auswirkungen des Baums ist zurückgewiesen worden.
Es hat ausgeführt, die Klägerin sei als eingetragene Miteigentümerin zu 1/3 aktivlegitimiert. Der Beklagte habe die Eigentumsvermutung des § 891 Abs. 1 BGB nicht widerlegen können.
Soweit sich der Beklagte darauf berufe, dass hinsichtlich der Erwerbs der Immobilie im Juni 2003 ein Erwerb in Erbengemeinschaft gewollt gewesen sei, trage er selbst vor, der notarielle Kaufvertrag im Hinblick auf Einwendungen des Grundbuchamts sei dahingehend geändert worden, dass der Beklagte mit seiner Mutter und Schwester nunmehr zu je 1/3 erworben und demensprechend die Auflassung erklärt worden sei. Diesen Vortrag spiegele die Grundbuchlage exakt wieder. Der Beklagte müsse sich an der damaligen Vertragsänderung festhalten lassen, zumal für die Klägerin auch § 892 Abs. 1 S. 1 BGB streite. In der Folge habe seine Schwester auch ihren Anteil wirksam an die Klägerin veräußern können.
Nichts Anderes folge daraus, dass die Immobilie nach Behauptung des Beklagten seinerzeit aus Mitteln des Nachlassvermögens und eines Darlehens, das mit Mitteln der Erbengemeinschaft zurückgezahlt werde, erworben worden sei. Für diesen Vortrag, den die Klägerin bestritten habe, habe der Beklagte bereits keinen Beweis angeboten. Dieser trage auch nicht dazu vor, weshalb die Klägerin hätte wissen können, dass das Grundbuch, das im Übrigen dem geänderten Kaufvertrag entspreche, unrichtig gewesen sein könnte. Im Kaufvertrag vom 12.05.2021 sei davon die Rede, dass die Grundschuld von allen eingetragenen Miteigentümern bestellt worden sei und intern gleiche Rückzahlungsverpflichtungen bestünden. Auch der Mietvertrag sei nicht von der Erbengemeinschaft, sondern dem Voreigentümer A geschlossen worden.
Der Beschluss des OLG Frankfurt vom 22.12.2021, Az.: 20 W 205/21, rechtfertige keine andere Beurteilung. Dieser habe für den Rechtsstreit keine Relevanz und befasse sich allein mit einer vom Grundbuchamt eingetragenen Zwischenverfügung, die nach seiner Auffassung nicht hätte eingetragen werden dürfen, weil es von der Richtigkeit des Grundbuchs ausgegangen sei. Soweit der Beklagte in der mündlichen Verhandlung Vernehmung des erkennenden Richters beantragt habe, sei dem deshalb nicht nachzugehen gewesen,
Eine Aussetzung bis zur Bescheidung der Anträge des Beklagten sei nicht geboten, weil das Grundbuchamt nicht von einer Unrichtigkeit des Grundbuchs ausgehe. Zudem sei weder dargetan noch sonst ersichtlich, dass der Beklagte Klage nach § 894 BGB erhoben habe.
Als Eigentümerin zu 1/3 stehe der Klägerin auch 1/3 des Nettoertrags der Immobilie zu. Eine Beteiligung am Nutzwert entspreche billigem Ermessen, § 745 Abs. 2 BGB.
Hierzu gehörten zunächst die Mieteinkünfte, die der Beklagte allein einziehe. Insoweit sei er jedenfalls gemäß § 667 BGB ggf. i.V.m. § 681 BGB zur Herausgabe des auf die Klägerin entfallenden Anteils verpflichtet. Der Mietvertrag sei mit dem Voreigentümer geschlossen worden und durch die nachfolgende Veräußerung gemäß § 566 BGB auf die Erwerber übergegangen.
Zu dem Nettoertrag der Immobilie gehörten auch die Gebrauchsvorteile des Teilhabers. Insoweit nutze der Beklagte unstreitig die beiden Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss mit einer unstreitigen Größe von jeweils 140qm allein. Etwaige frühere Nutzungsregelungen seien für das Rechtsverhältnis der hiesigen Parteien unerheblich, weil eine Wirkung gegen einen Sonderrechtsnachfolger nur im Falle der Eintragung bestehe (§ 1010 BGB).
Der entsprechende Nutzungswert sei gemäß § 287 ZPO unter Heranziehung des Mietspiegels 2020 (gültig bis 31.05.2022) auf 15,00 €/qm zu schätzen. Zu einem Abschläge erfordernden Zustand der Räumlichkeiten habe der Beklagte nicht näher vorgetragen. Von dem sich danach ergebenden Gebrauchswert von 4.200,00 € monatlich sei der von der Klägerin vorgetragene Kostenbetrag in Abzug zu bringen.
Für das Dachgeschoss ergebe sich kein Gebrauchsvorteil des Beklagten. Zwar habe die Klägerin dessen Vortrag, das Dachgeschoss stehe seit Jahren leer und werde von niemanden genutzt, bestritten. Zu einer aktiven Nutzung durch den Beklagten habe sie indessen keinen Vortrag gehalten. Ein Leerstand stelle keine Fruchtziehung i.S.d. § 743 BGB dar. Es möge zwar mit Blick auf § 745 Abs. 2 BGB ggf. eine andere Verwaltung und Benutzung einforderbar sein. Solange die Dachgeschosswohnung indessen ungenutzt sei, könne kein Früchteanteil gefordert werden.
Der Klägerin stehe gemäß § 745 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Zugang zu den Allgemeinflächen unter Aushändigung von Schlüsseln zu. Danach könne jeder Teilhaber, soweit nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt sei, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen. Hierunter falle auch ein Anspruch auf Zugang. Angesichts dessen, dass der Beklagte die Eigentümerstellung der Klägerin vehement bestreite und erfolglos zur Zugangsgewährung aufgefordert worden sei, bestehe für den Antrag das Rechtschutzinteresse. Der Beklagte könne die Klägerin nicht an ihre Verkäuferin verweisen. Schützenswerte Rechte des Beklagten seien nicht ersichtlich.
Der Feststellungsantrag hinsichtlich der Schadensersatzpflicht bezüglich Schäden durch Wassereintritt sei begründet. Auch wenn der Vortrag, der Keller werde laufend überflutet, von dem Beklagten bestritten sei und als Übertreibung des Mieters zu qualifizieren sei, sei jedoch unstreitig geblieben, dass es seit längerer Zeit Beschwerden des Mieters gebe. Die vorgelegten Lichtbilder belegten einen nicht unerheblichen Wassereintritt, wobei der Beklagte in der mündlichen Verhandlung selbst eingeräumt habe, dass es bei Starkregenereignissen zu Problemen und einem Rückstau komme. Damit sei der klägerische Vortrag, dass der Wassereintritt aufgrund des Fehlens von Rückstauklappen erfolge, bestätigt worden. Dass diese nicht eingebaut worden seien, stelle ein schuldhaftes Verhalten dar. Der Verweis auf den Gewährleistungsausschluss gehe fehl, da es hier um die Rechtsbeziehungen im Verhältnis der Teilhaber gehe.
Demgegenüber könne die Klägerin nicht die Feststellung der Freistellungsverpflichtung hinsichtlich Schäden durch den Baum im Vorgarten verlangen. Nach § 744 Abs. 2 BGB sei jeder Teilhaber zur Vornahme der notwendigen Maßregeln zur Erhaltung des Gegenstands gehalten. Anders als beim innenliegenden Keller, zu dem kein Zugang bestehe, sei nicht ersichtlich, dass diesbezüglich für die Klägerin kein Zugang bestehe, sodass eine Mitwirkung des Beklagten nicht erforderlich sei.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung beider Parteien.
Der Beklagte verfolgt seinen Klageabweisungsantrag, soweit diesem nicht entsprochen wurde, weiter. Er rügt die Rechtsanwendung durch das Landgericht.
Dieses habe zu Unrecht der Klägerin einen Zahlungsanspruch zuerkannt. Diese könne nicht einen 1/3-Anteil an der Nettokaltmiete für die Erdgeschosswohnung verlangen. Zwar habe jeder Teilhaber einen schuldrechtlichen Anspruch auf vorweggenommene Teilung der Zivilfrüchte und insbesondere der Einkünfte, die der Eigentümergemeinschaft zuflössen. Das Landgericht verkenne indessen, dass vor einer Verteilung zunächst die entstandenen Lasten der Sache und entstandenen Kosten der Erhaltung und Verwaltung (§ 748 BGB) abzuziehen seien und nur der Nettoerlös der Fruchtziehung zu verteilen sei. Die monatliche Kaltmiete entspreche keineswegs dem Nettoerlös aus der Vermietung. Überdies verlange die ordnungsgemäße, dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung einer gemeinschaftlichen Mietimmobilie, dass aus den Nutzungen zunächst die Lasten und Kosten zu bestreiten seien.
Folglich könne ein Teilhaber den ihm zustehenden Anteil erst verlangen, wenn der Nettoerlös überhaupt errechnet sei in Gestalt einer vollständigen Abrechnung von Kosten und Lasten.
Ebenfalls fehlerhaft sei die Verurteilung des Beklagten auf Zahlung eines anteiligen Nettonutzwerts für die Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss. Das Landgericht habe den Beklagtenvortrag übergegangen, dass zwischen ihm und seiner Schwester eine Vereinbarung bestanden habe, dass der Beklagte in einer Wohnung des Hauses unentgeltlich wohnen und auch die Wohnung im zweiten Obergeschoss unentgeltlich nutzen dürfe. Dieses Nutzungsverhältnis sei als Mietverhältnis anzusehen. Grund dieser Regelung sei gewesen, dass seine Schwester aus Geldmitteln der Erbengemeinschaft den Erwerb einer Eigentumswohnung finanziert habe.
Die Ansicht des Landgerichts, die Klägerin müsse die Vereinbarung nicht gegen sich gelten lassen, weil sie nicht im Grundbuch eingetragen sei, sei fehlerhaft. Die Eintragungspflicht gelte nicht für Nutzungsregelungen unter den Teilhabern. Werde eine Wohnung wie hier an einen Teilhaber vermietet, wirke dieser Mietvertrag gemäß § 566 BGB auch gegen den Rechtsnachfolger. Die Eintragung eines Mietvertrags gemäß § 1010 BGB komme nicht in Betracht.
Zudem regele § 743 Abs. 2 BGB nur die schuldrechtliche Rechtslage. Befinde sich eine Sache im Besitz eines einzigen Teilhabers, könnten die übrigen Teilhaber allenfalls verlangen, dass er die Sache an alle Teilhaber gemeinsam herausgebe, soweit ihm kein Recht zum Besitz zustehe. Die Klägerin sei deshalb nicht aktivlegitimiert, von dem Beklagten anstelle der Herausgabe der Wohnungen eine „Nutzungsentschädigung“ allein an sich zu verlangen. Zur Berechnung der Höhe der angeblichen Nutzungsentschädigung hätte das Landgericht nicht den unsubstantiierten Klägervortrag durch eigene Ausführungen und Berechnungen zu ersetzen. Ferner lege der Mietspiegel bei einem Baualter des Hauses bis 1918 nur einen Wert von 7,89 €/qm und nicht 15,00 €/qm zugrunde.
Fehlerhaft sei auch die alleinige Verurteilung des Beklagten zur Zugangsgewährung und überdies zur Schlüsselübergabe. Hier übersehe das Landgericht, dass die Eigentümergemeinschaft nicht nur aus den beiden Parteien bestehe, sondern dass der Eigentümergemeinschaft auch die Erbengemeinschaft Nachname1 angehöre. Werde eine Verwaltungsmaßnahme begehrt, müsse das Begehren gegen alle Teilhaber gerichtet werden. Der Beklagte allein sei nicht passivlegitimiert. Würde der Beklagte seine Hausschlüssel herausgeben, würde er seine Zutrittsmöglichkeiten zum Haus verlieren. Dies gebiete eine etwaige Treupflicht nicht.
Ferner habe das Landgericht auch seine Schadensersatzpflicht nicht auf der Grundlage von schlechten schwarz-weiß-Fotografien, auf denen nichts zu erkennen sei, feststellen dürfen. Der Vortrag der Klägerin zu einer Überflutung des Kellers sei bestritten worden. Dies schließe selbstredend ein, dass damit auch entsprechende Beschwerden des Mieters bestritten worden seien. Noch im Termin sei darauf hingewiesen worden, dass fortlaufende Beschränkungen gerade nicht unstreitig seien. Dabei habe das Landgericht die Einlassung des Beklagten im Termin ins Gegenteil verdreht, der vielmehr angegeben habe, dass er von der Stadtentwässerung Stadt1 erfahren habe, dass die Rohre eine zu geringe Kapazität hätten, weshalb es bei Starkregenereignissen zu einem Rückstau komme, weil der Kanal das Wasser nicht mehr aufnehmen könne. Für einen zu geringen Durchmesser von Ableitungsrohren vor dem Haus könne der Beklagte beim besten Willen nicht zur Verantwortung gezogen werden. Ein solcher Fehler der Ableitungsrohre könne auch nicht durch Rückstauklappen vermieden werden. Fehlerhaft sei deshalb das Argument des Landgerichts, der Beklagte habe Probleme und einen Rückstau eingeräumt. Ein kausalitätsbegründendes Handeln des Beklagten oder ein Unterlassen zeige das Landgericht nicht auf.
Der Beklagte beantragt,
das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 31.05.2022, Az.: 2-09 O 45/21 abzuändern,
die Klage vollständig abzuweisen,
hilfsweise,
den Rechtstreit an das Landgericht Frankfurt am Main zurückzuverweisen.
die Revision zuzulassen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.
Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung, soweit der Beklagte verurteilt und dessen Schadensersatzpflicht festgestellt wurde. Ferner verfolgt sie mit ihrer selbständigen Berufung ihren Zahlungsantrag in Höhe von 1.800,00 € nebst Zinsen weiter.
Sie macht geltend, der vom Landgericht ausgeurteilte Zahlungsanspruch bestehe. Die monatliche Mietzahlung durch Herrn B sei dem Grund und der Höhe nach wie auch die Zahlung auf ein Konto des Beklagten unstreitig. Entgegen der Darstellung des Beklagten seien die monatlichen Kosten berücksichtigt worden, und zwar unabhängig davon, dass der Mieter ohnehin Nebenkosten im Voraus bezahle, die weder von ihr noch dem Landgericht auf die Forderung aufgeschlagen worden seien. Hierbei sei ein geschätzter Betrag von 500,00 € für nicht umlegbare Kosten in Abzug gebracht worden. Ein diesbezügliches Bestreiten des Beklagten sei nicht erfolgt. Einen etwaig abweichenden Betrag habe der Beklagte, der sich als Verwalter geriere und dem die vollständigen Zahlen im Übrigen bekannt seien, nicht bekanntgegeben. Auch die Berufungsbegründung des Beklagten enthalte keinen substantiierten Vortrag. Das neue Vorbringen des Beklagten sei im Übrigen verspätet.
Frei von Rechtsfehlern habe das Landgericht auch den Netto-Nutzwert für die Nutzung der Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss zuerkannt. Beklagtenvortrag sei dabei nicht übergangen worden. Dabei sei es zutreffend davon ausgegangen, dass es auf die bestrittene Nutzungsregelung im Rechtsverhältnis zwischen den Parteien nicht ankomme, weil sie nicht im Grundbuch eingetragen sei und im Übrigen die Klägerin der angeblichen Nutzungsregelung widersprochen habe. Der Vortrag, es habe einen unentgeltlichen Wohnungsmietvertrag gegeben, sei falsch, unsubstantiiert und verspätet. Auch die rechtlichen Ausführungen gingen an der Sache vorbei. Jedem Teilhaber stehe ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte zu. Die erfolgte Schätzung durch das Landgericht sei nicht zu beanstanden.
Das Landgericht habe auch mit Recht den Beklagten zur Zugangsgewährung und Herausgabe von Schlüsseln verurteilt. Der Beklagte sei passivlegitimiert. Es sei unter Beweisantritt vorgetragen, dass der Beklagte als einziger Teilhaber Schlüssel zu den Allgemeinflächen der Liegenschaft habe. Insbesondere verfüge dessen Schwester nicht über Schlüssel, die sie der Klägerin hätte aushändigen können. Sinnfrei seien die Ausführungen, wonach der Beklagte nach Schlüsselherausgabe keine eigene Zugangsmöglichkeit mehr habe, er sei nicht verpflichtet, seine Schlüssel herauszugeben. Sein neuer Vortrag sei zu bestreiten und im Übrigen verspätet.
Hinsichtlich der Wasserschäden im Keller hätte der Beklagte in erster Instanz jederzeit Vortrag halten können, was nicht erfolgt sei. Sein neuer - unsubstantiierter - Vortrag sei zu bestreiten und verspätet.
Demgegenüber stehe der Klägerin entgegen der Ansicht des Landgerichts auch hinsichtlich der Dachgeschosswohnung eine anteilige Nutzungsentschädigung zu.
Es sei unstreitig, dass der Beklagte auch hinsichtlich der Dachgeschosswohnung alleinigen Besitz und allein die Schlüssel hierzu habe. Soweit sie das Landgericht zur Darlegung der Fruchtziehung verpflichtet angesehen habe, übersehe es, dass der Beklagte, der sich darauf berufe, die Wohnung stehe seit Jahren leer und werde von niemanden genutzt, der Klägerin den Zugang zum Haus verweigere. Der Klägerin sei kein weiterer Vortrag möglich. Ein Vortrag ins Blaue hinein könne von ihr nicht verlangt werden. Dies erfordere eine Beweislastumkehr. Darüber hinaus stelle der vermeintliche Leerstand selbst bereits eine Nutzung durch den Beklagten dar.
Das Landgericht habe diesbezüglich seine Hinweispflicht verletzt. Nach Erhalt des erstinstanzlichen Urteils habe der Vorstand der Klägerin Rücksprache mit dem Mieter B gehalten. Dieser habe überraschend mitgeteilt, dass er die Räumlichkeiten im Dachgeschoss selbst kenne und sich dort ein Wohnzimmer, ein Arbeitszimmer und auch ein Schlafzimmer des Beklagten befinde, wobei der Beklagte dort zumindest gelegentlich schlafe, wenn es Streit mit seiner Lebensgefährtin gebe, mit welcher der Beklagte das erste Obergeschoss bewohne.
unter Abänderung des am 31.05.2022 verkündeten Urteils des Landgericht Frankfurt am Main, Az.: 2-09 O 5/21
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin weitere 1.800,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins hieraus seit 29.10.2021 zu zahlen.
die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.
Er macht geltend, entgegen der Darstellung der Klägerin habe diese erstinstanzlich nicht vorgetragen, der Beklagte sei im Besitz von Wohnungsschlüsseln für das Dachgeschoss. Der diesbezügliche neue Vortrag sei präkludiert. Es komme auch nicht darauf an, ob der Beklagte über Wohnungsschlüssel verfüge und ob er der Klägerin Hausschlüssel ausgehändigt habe. Eine Beweislastumkehr sei nicht geboten. Der Beklagte habe im Übrigen vorgetragen, dass die Erben vereinbart hätten, die Dachgeschosswohnung nicht zu vermieten. Die Miterbin habe zu keinem Zeitpunkt eine Vermietung verlangt.
Der neue Vortrag der Klägerin sei bereits deshalb präkludiert, als die Klägerin nach eigenem Vortrag mehrfach am Objekt gewesen sei, um von dem Beklagten Einlass zu verlangen. Dabei habe sie auch mit dem Mieter B gesprochen, der ihr eine Kopie seines Mietvertrages übergeben habe.
Entgegen der Darstellung des Mieters B könne der Beklagte in die Wohnung im zweiten Obergeschoss ausweichen, um dort gelegentlich zu schlafen.
Im Verlauf des Berufungsverfahrens haben die Klägerin und Vorname3 Nachname1 nach Rücktritt der Klägerin von dem Erbteilkauf- und Übertragungsvertrag vom 08.02.2023 (KW 3 = Bl. 422 d.A./Anlage B 3 = Bl. 395 d.A.) aufgrund der Vorkaufrechtsausübung des Beklagten mit notarieller Urkunde vom 17.03.2023 (UR-Nr. … des C) den Erbteil mit sofortiger dinglicher Wirkung wieder auf Vorname3 Nachname1 zurückübertragen (Anlage B 4 = Bl. 398 ff. d.A.).
Mit Erklärung vom 11.10.2023 hat Vorname3 Nachname1 als Mitglied der Erbengemeinschaft erklärt, dass sie in der Vergangenheit und auch heute damit einverstanden sei, dass die Klägerin die Fruchtziehung auf anteilige Nutzungsentschädigung zu 1/3 bzw. zur anteiligen Herausgabe der monatlichen Mietzahlung des Mieters B zu 1/3 durchführe und dies gegenüber dem Beklagten geltend mache (Anlage KW 5 = Bl. 428 d.A.).
Der Senat hat ausweislich des Sitzungsprotokolls vom 01.11.2023 (Bl. 435ff d. A.) Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung des Mieters B. Der Beklagte hatte während des Senatstermins Gelegenheit, sich ausführlich zu äußern, wovon er auch Gebrauch gemacht hat.

Entscheidungsgründe:
Die Berufungen sind zulässig. Die Berufung der Klägerin führt zur teilweisen Abänderung des Urteils, die Berufung des Beklagten bleibt hingegen ohne Erfolg.
Die Berufung der Klägerin ist begründet, weil das Landgericht dem Zahlungsantrag (Klageantrag zu 1) nur in Höhe von 5.350,57 € entsprochen hat.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung des zuerkannten Betrages sowie von weiteren 1.800,00 € gemäß § 743 Abs. 1 BGB für die Fruchtziehung hinsichtlich der Liegenschaft Straße1 in Stadt1 im Zeitraum von August bis Oktober 2021 zu.
An der Aktivlegitimation der Klägerin, die hier aus ihrem Bruchteilseigentum vorgeht, bestehen keine Zweifel. Mit Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass aufgrund ihrer Eintragung als Miteigentümerin im Grundbuch gemäß § 891 Abs. 1 BGB ihre Rechtsinhaberschaft vermutet wird und der Beklagte diese Vermutung nicht erschüttert hat.
Der von ihm hierzu gehaltene Vortrag ist bereits nicht geeignet, eine Unrichtigkeit des Grundbuchs darzulegen. Soweit er sich darauf stützt, seine Schwester Vorname3 Nachname1 habe schon kein Bruchteilseigentum erworben und deshalb über ihren Anteil nicht i.S.v. § 747 S. 1 BGB selbständig verfügen können, weil das Grundstück seinerzeit in Erbengemeinschaft habe erworben werden sollen, kann ihm nicht gefolgt werden. Der Beklagte hat unwidersprochen vorgetragen, dass zwar zunächst ein notarieller Kaufvertrag protokolliert worden sei, nach dem die Erbengemeinschaft nach Vorname1 Nachname1 (bestehend aus dem Beklagten, seiner Schwester und seiner Mutter) die Immobilie habe erwerben sollen. Nachdem das Grundbuchamt dies mangels Nachweises eines Kaufvertrages zwischen dem Veräußerer und Vorname1 Nachname1 beanstandet habe, hätten die Vertragsparteien den Kaufvertrag dahingehend abgeändert, dass die drei Mitglieder der Erbengemeinschaft das Grundstück nunmehr „zu je 1/3“ erworben und entsprechend die Auflassung erklärt hätten. Insoweit hat sich der Erwerbsvorgang gemäß § 873 Abs. 1 BGB gerade nicht mehr mit der Erbengemeinschaft als Ganzes, sondern mit den Einzelpersonen als Bruchteilseigentümern vollzogen. Damit konnte die Klägerin wirksam von der Schwester des Beklagten deren Bruchteilsanteil am Grundstück erwerben.
Auf die Frage des vom Beklagten beantragten Amtswiderspruchs kommt es nicht an, da dieser nicht zur Eintragung gelangt ist und das Grundbuchamt im Übrigen die Auffassung vertreten hat, dass eine Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht bestehe. Die Zwischenverfügung ist nach der Entscheidung des 20. Zivilsenats gelöscht worden (Anlage B 1 = Bl. 150 ff. d.A.). Der Beklagte hat den Inhalt des Beschlusses des 20. Zivilsenats gründlich missverstanden.
Daher kann die Klägerin die Rechte aus dem Bruchteilseigentum geltend machen. Dabei kann sie, wovon auch das Landgericht ausgegangen ist, die anteilige Herausgabe der von dem Beklagten gezogenen Früchte i.S.v. § 743 BGB in Form der eingezogenen Mietzahlungen und eigenen Nutzung der Immobilie verlangen.
Die Ziehung der Früchte gehört zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands i.S.d. §§ 744, 745 BGB. Jeder Teilhaber ist nach § 744 Abs. 1 BGB berechtigt und nach Maßgabe des § 745 Abs. 2 BGB auch verpflichtet, an der gemeinsamen Fruchtziehung mitzuwirken (vgl. Staudinger/von Proff, BGB (2021), § 743 Rn. 11), und hat gemäß § 743 BGB Anteil an den Früchten.
Vorliegend erfolgt die Fruchtziehung allein durch den Beklagten. Dieser zieht die Mietzahlungen von dem Mieter B auf ein persönliches Konto ein, zu dem er ausschließlich Zugriff hat. Ferner nutzt er unentgeltlich Räumlichkeiten in der gemeinsamen Liegenschaft unter Ausschluss der weiteren Bruchteilseigentümer.
Dass die erzielten Mieteinnahmen nicht ihm allein gebühren, stellt der Beklagte im Prinzip nicht in Frage, weil er vorträgt, er verwahre die Mietzahlungen für die Gemeinschaft. Zu einer anteiligen Auskehr an die übrigen Teilhaber ist er indessen nicht bereit.
Nach § 743 Abs. 1 BGB steht aber jedem Teilhaber ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte zu. Hat ein Teilhaber die Mieteinnahmen für den gemeinschaftlichen Gegenstand eingezogen, so können die anderen Teilhaber von diesem die Auskehrung bestimmter, auf sie entfallender Bruchteile der Früchte verlangen. Ein einzelner Teilhaber kann dabei aber den für sich beanspruchten Bruchteil von einem anderen Teilhaber nur fordern, wenn die übrigen der geltend gemachten Art der Teilung zustimmen. Ansonsten ist der in Anspruch genommene Teilhaber nur gegenüber der Gemeinschaft zur Herausgabe überschüssiger Mieteinnahmen verpflichtet und der fordernde Teilhaber nur berechtigt, von dem in Anspruch genommenen Teilhaber Leistungen an die anderen Teilhaber zu fordern, § 432 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 11. Oktober 1984 - IX ZR 80/83 -, Rn. 22 f., juris - nach Auffassung von MünchKomm/Karsten Schmidt, BGB, 8. Aufl. 2020, BGB § 743 Rn. 6, zweifelhaft). Der Grundsatz der gemeinsamen Verwaltung (§§ 744, 745 BGB) schließt die Anwendung des § 420 BGB auf Forderungen der Gemeinschaft aus; die Forderungen aus dem Mietverhältnis bzw. aus der Benutzung des Grundstücks durch den Beklagten sind auf eine im Rechtssinne unteilbare Leistung (§ 432 BGB) gerichtet. Jeder Teilhaber kann daher nur Leistung an die Gemeinschaft verlangen (§ 432 BGB) (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 1969 - VIII ZR 20/67 -, Rn. 8, juris; Urteil vom 11. Juli 1958 - VIII ZR 108/57 -, NJW 1958, 1723, beck-online; Urteil vom 4. Juli 2012 - XII ZR 94/10 -, Rn. 26, juris), es sei denn, die anderen Teilhaber stimmen zu.
Die streitgegenständliche Eigentümergemeinschaft besteht vorliegend aus den beiden Parteien sowie der Erbengemeinschaft nach Vorname2 Nachname1. Letzterer gehören der Beklagte und seine Schwester Vorname3 Nachname1 an.
Die Klägerin war ursprünglich durch dingliche Einigung vom 12.05.2021 auch Eigentümerin des Erbteils der Vorname3 Nachname1 geworden. Soweit der Kläger hinsichtlich der Übertragung des Erbteils an die Klägerin sein gesetzliches Vorkaufsrecht aus den §§ 2034, 2035 Abs. 1 BGB ausgeübt hat, hat er lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Erbteils erlangt. Eigentümer des Erbanteils kann er jedoch nur mit der dinglichen Erfüllung durch dessen Übertragung werden. Ein solcher Verschaffungsanspruch begründet kein die Veräußerung hinderndes Recht i.S.v. § 771 ZPO. Da die Ausübung des Vorkaufsrechts keine dingliche Wirkung hat, wird das Grundbuch, in dem der Erwerber bereits eingetragen war, erst unrichtig, wenn der Anteil auf die Vorkäufer übertragen worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 12. Mai 2016 - I ZR 5/15 -, Rn. 7, juris; Urteil vom 8. Mai 1952 - IV ZR 163/51 -, BGHZ 6, 85-91, Rn. 6; Staudinger/Löhnig, BGB (2020), § 2034, Rn. 44; Grüneberg/Weidlich, BGB, 82. Aufl., § 2034 Rn. 8 f. m.w.N.). Eine solche dingliche Übertragung ist bislang jedoch unstreitig nicht erfolgt, so dass die Klägerin ihr Eigentum am Erbteil durch die Ausübung des Vorkaufsrechts (noch) nicht verloren hatte. Nachdem zwischenzeitlich der Erbteilkauf- und Übertragungsvertrag mit Vorname3 Nachname1 mit sofortiger dinglicher Wirkung rückabgewickelt wurde, ist die Klägerin nicht mehr Mitglied der Erbengemeinschaft. Der Beklagte ist aber mangels Vollzugs des ausgeübten Vorkaufsrechts weiterhin nur zu ½ Mitglied der Erbengemeinschaft. Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu (§ 2038 Abs. 1 BGB).
Weder die Bruchteilsgemeinschaft noch die Erbengemeinschaft, die Teil der Bruchteilsgemeinschaft ist, haben eine Regelung getroffen, wie mit den eingezogenen Mieten zu verfahren ist. Die Miterbin Vorname3 Nachname1 hat jedoch, nachdem sie im Verlauf des Rechtsstreits nach Rückabwicklung des Erbteilkauf- und Übertragungsvertrages vom 12.05.2021 wieder in die Erbenstellung eingerückt ist, ihre Zustimmung auf anteilige Auskehr der Mieten an die Klägerin erklärt.
Nach § 745 Abs. 2 BGB kann jeder Teilhaber, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen und notfalls gerichtlich durchsetzen (vgl. BGH, Urteil vom 4. Februar 1982 - IX ZR 88/80 -, Rn. 7, juris; Urteil vom 15. September 1997 - II ZR 94/96 -, Rn. 10, juris; Urteil vom 4. August 2010 - XII ZR 14/09 -, BGHZ 186, 372-384, Rn. 14 f.). Im Rahmen dessen kann auch Zustimmung zur Teilung der Früchte gemäß § 743 Abs. 1 BGB verlangt werden (vgl. BGH, Urteil vom 11. Oktober 1984 - IX ZR 80/83 -, Rn. 22, juris; Staudinger/von Proff (2021) BGB § 743, Rn. 17; BeckOGK/Fehrenbacher, 15.12.2022, BGB § 743 Rn. 15). § 2038 Abs. 2 BGB verweist auf § 745 BGB, wobei innerhalb der Erbengemeinschaft eine Teilung der Früchte erst bei Auseinandersetzung vorgesehen ist.
Kommt ein Teilhaber dem Verlangen nach einer angemessenen Regelung der Verwaltung und Benutzung nicht nach, so kann Klage auf Regelung der Verwaltung und Benutzung erhoben werden. Es handelt sich um eine Leistungsklage, die auf Zustimmung zu einer bestimmt zu bezeichnenden Art der Verwaltung und Benutzung zu richten ist. Möglich ist aber auch eine Zahlungsklage, mit der ein Zahlungsanspruch als Ergebnis der beanspruchten Regelung geltend gemacht wird. Denn der Anspruch auf Regelung ergibt sich aus dem Gesetz und wird vom Richter nur festgestellt und nicht etwa erst im Wege eines Gestaltungsurteils begründet. Dies kann aber auch als Vorfrage bei der Entscheidung über eine Zahlungsklage geklärt werden (vgl. BGH, Urteil vom 4. Februar 1982 - IX ZR 88/80 -, Rn. 7, juris; Urteil vom 15. September 1997 - II ZR 94/96 -, Rn. 10, juris; Urteil vom 4. August 2010 - XII ZR 14/09 -, BGHZ 186, 372-384, Rn. 14 f.). Im Rahmen der hier erhobenen Zahlungsklage ist daher vorab zu klären, ob die Klägerin eine Regelung dahin verlangen kann, dass die gezogenen Früchte im Wege der vorweggenommenen Auseinandersetzung anteilig zu teilen sind. Die Frage ist zu bejahen.
Die anteilige Auskehr der Mieten (Nettoerlös) an die Klägerin stellt ungeachtet der Frage, ob der Beklagte als betroffener Teilhaber überhaupt analog § 34 BGB stimmberechtigt wäre (vgl. BGH, Urteil vom 29. März 1971 - III ZR 255/68 -, BGHZ 56, 47-56, Rn. 27; Staudinger/Eickelberg, BGB (2021) § 745, Rn. 21 m.w.N.), jedenfalls eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung i.S.v. § 745 Abs. 2 BGB dar. Im Hinblick darauf, dass die Bruchteilsgemeinschaft auf Dauer und nicht auf Auseinandersetzung (§§ 749 ff. BGB) angelegt ist, entspricht eine vorweggenommene Teilung der Früchte dem Sinn und Zweck der Eigentümergemeinschaft. Ein berechtigtes Interesse des Beklagten, die Früchte dauerhaft selbst zu vereinnahmen und in seiner alleinigen Verfügungsbefugnis zu belassen, kann nicht erkannt werden, zumal die Einziehung der Miete offensichtlich eigenmächtig erfolgt und im Übrigen auch für den Mieter hinsichtlich der befreienden Wirkung seiner Zahlungen Gefahren birgt. Dabei spricht auch für eine Teilung, dass die Schwester des Beklagten, die über die Erbengemeinschaft an der Bruchteilsgemeinschaft beteiligt ist, mit einer anteiligen Auskehr der Mietzahlungen ausdrücklich einverstanden ist.
Zur Verteilung kommt dabei der Nettoertrag aus der Vermietung nach Abzug der Kosten und Lasten, § 748 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 28. November 1963 - II ZR 41/62 -, BGHZ 40, 326-332, Rn. 10; Urteil vom 16. November 1998 - II ZR 68/98 -, BGHZ 140, 63-74, Rn. 16). Insoweit ist zunächst auf die erzielte monatliche Kaltmiete von 1.650,57 € abzustellen. Auch wenn die Klägerin grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des ihr zustehenden Anteils der Nutzungen und den Anfall der Nutzungen bei dem beklagten Teilhaber trägt (vgl. MünchKomm/Karsten Schmidt, BGB, 8. Aufl. 2020, BGB § 743 Rn. 7), ist es nicht Aufgabe der Klägerin, nachzuweisen, dass der andere Teilhaber aus den Mieteinnahmen mehr als ihren Anteil erhalten hat; sie braucht vielmehr nur darzutun und ggf. zu beweisen, dass der Beklagte den Mietzins eingezogen hat. Der Beklagte hat dann den Nachweis zu führen, wo diese Einnahmen verblieben sind. Denn insoweit handelt es sich um Vorgänge, die in seinem Einflussbereich liegen und über die allein er ausreichend unterrichtet ist (vgl. BGH, Urteil vom 20. März 1972 - II ZR 160/69 -, Rn. 14, juris). Insoweit ist es entgegen der Ansicht der Berufung nicht zu beanstanden, dass die abzugsfähigen Kostenpositionen nicht in Gestalt einer vom Beklagten geforderten vollständigen Abrechnung, die als faktischer Verwalter selbst erstellen könnte, festgestellt sind, zumal sich die Klägerin einen Pauschalbetrag von 500,00 € für die Gesamtnutzung anrechnen lässt. Hier wäre es Sache des Beklagten, im Einzelnen darzulegen, dass und warum von einem geringeren Nettoerlös auszugehen wäre.
Hinsichtlich der eigenen Nutzung der Liegenschaft beruft sich der Beklagte auf eine langjährige Absprache mit der Erblasserin und seiner Schwester.
Beim Miteigentum an Grundstücken kann jedoch eine Verwaltungsregelung nur dann einem Sonderrechtsnachfolger gemäß § 746 BGB entgegengehalten werden, wenn sie als Belastung im Grundbuch eingetragen ist, § 1010 Abs. 1 BGB. Unterbleibt die Eintragung wie vorliegend, so ist die Vereinbarung gegenüber dem Rechtsnachfolger unwirksam (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 1. März 2022 - 4 U 580/12 -, Rn. 85, juris; Staudinger/von Proff (2021) BGB § 743, Rn. 31).
Mangels (bindender) Verwaltungsregelung kann der Rechtsnachfolger - hier die Klägerin - Verwaltung und Benutzung nach den gesetzlichen Regeln verlangen und Teilung der Früchte gemäß § 743 Abs. 1 BGB fordern (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 1. März 2022 - 4 U 580/12 -, Rn. 85, juris; Staudinger/von Proff (2021) BGB § 743, Rn. 31). Zudem könnte ein früherer Mehrheitsbeschluss die Teilhaber der Gemeinschaft nur binden, solange eine unveränderte Sachlage fortbesteht. Treten nach einer erfolgten Regelung tatsächliche Veränderungen ein, die ein Festhalten an der bisherigen Verwaltungsvereinbarung unerträglich erscheinen lassen, ist jeder Teilhaber berechtigt, eine Änderung der bisherigen Verwaltungsregelung zu fordern. Kommt der andere Teil dem Verlangen nach einer angemessenen (Neu-) Regelung der Verwaltung und Benutzung nicht nach, so kann Klage auf (Neu-) Regelung der Verwaltung und Benutzung erhoben werden, und zwar wiederum entweder durch Leistungsklage auf Zustimmung oder durch Zahlungsklage, mit der ein Zahlungsanspruch als Ergebnis der beanspruchten (Neu-) Regelung geltend gemacht wird (vgl. BGH, Urteil vom 4. Februar 1982 - IX ZR 88/80 -, Rn. 7, juris; Urteil vom 15. September 1997 - II ZR 94/96 -, Rn. 10, juris; Urteil vom 4. August 2010 - XII ZR 14/09 -, BGHZ 186, 372-384, Rn. 14 f.).
Mit dem Erwerb des Miteigentumsanteils durch die Klägerin und dem Entschädigungsverlangen der Klägerin im vorgerichtlichen Schreiben vom 10.08.2021 (s. hierzu BGH, Urteil vom 15. September 1997 - II ZR 94/96 -, Rn. 9, juris; Urteil vom 29. Juni 1966 - V ZR 163/63 -, Rn. 12, juris) hat sich jedenfalls eine neue Sachlage ergeben. Einer Änderung in der Gebrauchsausübung durch den anderen Teilhaber kann der Beklagte nicht deswegen entgegentreten, weil er in der Vergangenheit die Wohnungen in den Obergeschossen allein und unentgeltlich genutzt hat, mag dies auch offenbar die Vorstellung der Eigentümer bei Begründung der Bruchteilsgemeinschaft gewesen sein. Im Rahmen der Entscheidung über die Art der Verwaltung und Nutzung kommt es auf den gegenwärtigen und nicht auf einen früheren Zustand an (vgl. BGH, Urteil vom 3. Dezember 1990 - II ZR 107/90 -, Rn. 10, juris). Mit und infolge der Veräußerung und Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils an dem Objekt durch den früheren Miteigentümer an die Klägerin ist aber eine wesentliche Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse eingetreten, die ein Festhalten an der bisherigen Regelung unerträglich erscheinen lässt und die sie berechtigt, eine Neuregelung der bisherigen Vereinbarung von der Beklagten als Miteigentümerin zu verlangen. Anders als der Beklagte, die jedenfalls zwei Wohnungen im Objekt selbst nutzt, verfolgt die Klägerin mit ihrer auf den Erwerb der Immobilie bezogenen Investition wirtschaftliche, vornehmlich auf Gewinnerzielung gerichtete Interessen. Der damit zwischen den Parteien bestehende grundsätzliche Interessenkonflikt sowie die erkennbar grundlegend unterschiedlichen Vorstellungen der Parteien über eine sach- und interessengerechte sowie ordnungsgemäße Objektnutzung und -verwaltung steht einer Fortführung der bisherigen unentgeltlichen Nutzung entgegen. WelcheMaßnahme als solches zu beschließen ist, bestimmt sich nach dem Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers. Unter mehreren zur Auswahl stehenden Maßregeln darf nur diejenige durchgeführt werden, die das Interesse aller Teilhaber bestmöglich wahrt. Sie darf nicht zu einer Beeinträchtigung des Nutzungsanteilsrechts des Miteigentümers führen (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 1. März 2022 - 4 U 580/12 -, Rn. 86-88, juris; s. auch BGH, Urteil vom 28. September 2005 - IV ZR 82/04 -, BGHZ 164, 181-190, Rn. 27). Insoweit entspricht es der Billigkeit i.S.d. § 745 Abs. 2 BGB, dass der Beklagte für die Nutzung der Wohnungen, die letztlich das eigene Nutzungsrecht der Klägerin i.S.v. § 743 Abs. 2 BGB beschränkt, eine angemessene Entschädigung zu leisten hat, zumal der Beklagte der Klägerin den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Grundstücks insgesamt verweigert (vgl. BGH, Urteil vom 17. Mai 1983 - IX ZR 14/82 -, BGHZ 87, 265-274, Rn. 20), indem er die Klägerin weder an den Einkünften beteiligt noch bereit ist, ihr den Zugang zu gewähren. In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat der Beklagte bekräftigt, dass er zur Gewährung des Mitgebrauchs nicht bereit ist und eine dingliche Berechtigung der Klägerin an der Immobilie nicht anerkennt.
Soweit die Klägerin bei ihrem Entschädigungsverlangen auf die ortsübliche und angemessene Nettomiete für eine vergleichbare Wohnung abstellt, gemindert um einen Pauschalbetrag von 500,00 € für die Gesamtnutzung der Immobilie, widerspricht dies nicht der Billigkeit (s. auch OLG Dresden, Urteil vom 1. März 2022 - 4 U 580/12 -, Rn. 126, juris).
Ebenso ist es nicht zu beanstanden, dass das Landgericht sich zur Bemessung dieses Betrages (§ 287 ZPO) auf die sich aus dem Mietspiegel der Stadt Stadt1 ergebende ortsübliche Vergleichsmiete bei „sehr guter Wohnlage“ von 15,00 €/qm gestützt hat. Auf die dortigen Ausführungen kann verwiesen werden. Diesen ist entgegen der Darstellung der Berufung des Beklagten auch zu entnehmen, welche Zu- undAbschläge, die der Mietspiegel vorsieht, vorgenommen wurden.
Dementsprechend hat das Landgericht zutreffend neben der anteiligen Mietzahlung auch eine anteilige Nutzungsentschädigung von 15,00 €/qm für die unstreitig genutzten Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschossen von jeweils 140 qm, abzüglich pauschalisierter 500,00 € an monatlichen Kosten, zuerkannt.
Anders als das Landgericht meint, ist von dem Beklagtenauch für die im Dachgeschoss gelegene, 120 qm große Wohnung eine Entschädigung zu leisten. Dabei kann dahinstehen, ob der Beklagte die Dachgeschosswohnung ebenfalls für eigene Zwecke nutzt. Die mündliche Verhandlung vor dem Senat hat ergeben, dass der Beklagte den weiteren Teilhabern den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Grundstücks einschließlich des Dachgeschosses verweigert (vgl. allgemein hierzu BGH, Urteil vom 17. Mai 1983 - IX ZR 14/82 -, BGHZ 87, 265-274, Rn. 20). Der Beklagte hat persönlich erklärt, dass er diese Wohnung nach Kündigung des zuvor bestehenden Mietverhältnisses im Jahre 2004 ursprünglich als Rückzugsort für seine Schwester wegen bestehender Differenzen in deren Partnerschaft vorgehalten habe, wobei die Absprache bestanden habe, die Dachgeschosswohnung nur nach Absprache mit ihm zu betreten. Die Schwester sei aber bis heute in Stadt2 wohnen geblieben. Hiermit korrespondierend hat der Zeuge B bekundet, dass die Wohnung nicht von der Schwester des Beklagten, Vorname3 Nachname1, genutzt werde. Ferner hat er hierzu bekundet, dass diese ihm berichtet habe, ihr Bruder verwehre ihr den Zutritt und sie verfüge auch über keine eigenen Schlüssel. Danach steht ungeachtet der weiteren Beweisangebote der Klägerin schon aufgrund der eigenen Erklärung des Beklagten jedenfalls fest, dass er die Wohnung im Dachgeschoss als unmittelbarer Alleinbesitzer mit entsprechendem Sachherrschaftswillen innehat und nicht nur der Klägerin den Mitgebrauch verweigert, sondern auch den durch seine Schwester von seiner Zustimmung abhängig macht.
Dementsprechend ist für diesen Nutzungsvorteil ein monatlicher Betrag von 1.800,00 € (15 €/qm x 120 qm) anzusetzen, der für den streitgegenständlichen Zeitraum von drei Monaten (August bis Oktober 2021) unter Berücksichtigung des 1/3-Anteils der Klägerin einen weiteren Zahlungsbetrag von 1.800,00 € ergibt, wie sie die Beklagte mit der Berufung erstrebt.
Der entsprechende Zinsanspruch folgt aus den §§ 288, 291 BGB.
Aus den vorgenannten Gründen bliebt die diesbezügliche Berufung des Beklagten ohne Erfolg.
Ohne Erfolg wendet sich der Beklagte auch gegen die Zuerkennung des Anspruchs auf Zugangsgewährung und Schlüsselherausgabe hinsichtlich der Allgemeinflächen der Liegenschaft (Klageantrag zu 2).
Ein solcher Anspruch ergibt sich bereits aus der Sonderverbindung unter den Teilhabern und den daraus folgenden Treuepflichten, gerichtet auf ordentliche Erfüllung der sich aus §§ 743 ff. BGB ergebenden Pflichten (vgl. BeckOGK/Fehrenbacher, 15.12.2022, BGB § 745 Rn. 10; MünchKomm/Karsten Schmidt, BGB, 8. Aufl. 2020, BGB § 741 Rn. 35).
Gemäß § 744 Abs. 2 BGB ist jeder Teilhaber berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen. Notwendig ist eine Maßnahme, die entweder die Substanz oder den Wert der Sache erhält (vgl. Brandenburgisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 15. Dezember 2015 - 9 UF 29/15 -, Rn. 34, juris). Das Erhaltungsrecht ist ein aus der Mitberechtigung hervorgehendes Individualrecht und kann auch gemäß § 745 Abs. 3 BGB nicht durch Mehrheitsbeschluss dem einzelnen Teilhaber entzogen werden. Zudem ist jeder Teilhaber bei Gefahr im Verzug aufgrund seiner schuldrechtlichen Verbindung mit den anderen Teilhabern nach § 242 BGB verpflichtet, die erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 744 Abs. 2 zu treffen (vgl. Staudinger/von Proff, BGB (2021), § 744, Rn. 28, 32). Letzteres ist gerade auch vor dem Hintergrund der Vermietung der Erdgeschosswohnung von Bedeutung. Da der Mietvertrag auf Vermieterseite von dem Voreigentümer A abgeschlossen wurde, sind die Bruchteilseigentümer und nach Weiterveräußerung etwaige Erwerber - somit auch die Klägerin - gemäß §§ 566 Abs. 1, 567b S. 1 BGB in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eingetreten und haben damit für die Überlassung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch einzustehen. Um ihr Erhaltungsrecht ausüben zu können, ist die Klägerin auf den Zugang zur Liegenschaft angewiesen.
Der Anspruch richtet sich dabei auch, anders als die Berufung meint, gegen den Beklagten, da dieser im Besitz der Schlüssel ist und unschwer Zugang gewähren kann. Ggf. hat er hierbei, ohne dass dies etwa mit einem unverhältnismäßigen Aufwand verbunden wäre, auf Kosten der Gemeinschaft Ersatzschlüssel fertigen zu lassen.
Der Beklagte kann die Klägerin nicht auf die Voreigentümerin und nunmehrige Miterbin verweisen, nachdem unklar ist, ob diese überhaupt im Besitz von Schlüsseln ist, und feststeht, dass der Beklagte den Zugang unproblematisch als Bewohner der Liegenschaft gewähren kann. Der Vorstand der Klägerin hat im Termin erklärt, dass die Schwester ihm gegenüber erklärt habe, über keine Schlüssel zu verfügen. Auch der Zeuge B hat berichtet, dass er die Schwester des Beklagten viele Jahre nicht gesehen, aber vor einem halben Jahr zufällig getroffen und sie ihm hierbei berichtet habe, nicht im Besitz von Schlüsseln zu sein.
Ferner hat das Landgericht mit Recht die Schadensersatzpflicht des Beklagten wegen des Wassereintritts (Klageantrag zu 4) festgestellt, §§ 744, 745, 280, 276 BGB.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt innerhalb einer Erbengemeinschaft eine Schadensersatzpflicht eines Miterben im Zusammenhang mit einer nicht erteilten Zustimmung und dadurch entstehenden Schäden in Betracht, wenn dieser hierdurch schuldhaft die ihm als Mitglied der Erbengemeinschaft obliegende Pflicht gegenüber den übrigen Miterben verletzt hat, bei Maßregeln mitzuwirken, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich sind, §§ 280 Abs. 1, 2038 Abs. 1 S. 2 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 28. September 2005 - IV ZR 82/04 -, BGHZ 164, 181-190, Rn. 10). Eine § 2038 Abs. 1 S. 2, 2. Hs. BGB entsprechende Vorschrift fehlt zwar im Gemeinschaftsrecht. § 745 Abs. 1, Abs. 2 BGB deckt alle denkbaren Fälle einer Mitwirkungspflicht ab, weshalb es einer zusätzlichen Generalklausel, wie sie § 2038 Abs. 1 S 2 HS 1 BGB für die Erbengemeinschaft enthält, danach nicht bedarf, um die Mitwirkung aller Teilhaber an der ordnungsmäßigen Verwaltung sicherzustellen (vgl. Staudinger/von Proff, BGB (2021), § 744, Rn. 20; a.A. MünchKomm/Karsten Schmidt, BGB, 8. Aufl. 2020, § 745 Rn. 2, der zwar keine Pflicht zur aktiven Teilhabe an der Verwaltung bejaht, aber grundsätzlich eine Nebenpflicht aus dem Sonderrechtsverhältnis unter den Teilhabern anerkennt, durch das etwa auch das Recht zu Erhaltungsmaßnahmen gemäß§ 744 Abs. 2 BGB zu einer Pflicht werden kann).
Die Klägerin wurde hier am 22.07.2021 im Grundbuch als Bruchteilseigentümerin zu 1/3 eingetragen. Mit Schreiben vom 10.08.2021 hatte sie den Beklagten u.a. zur Zugangsgewährung im Zusammenhang mit Feuchtigkeits- und Wasserschäden im Kellerbereich aufgefordert und unter dem 15.09.2021 auf den Verzug mit der Zugangsgewährung hingewiesen. Im September 2021 kam es zu einem Wassereintritt in der Liegenschaft. Jedenfalls durch die Klageschrift vom 11.10.2021 hat die Klägerin zum Ausdruck gebracht, Zugang im Hinblick auf das Ereignis vom September 2021 zu benötigen. Dies ist im Sinne der Geltendmachung des Selbstvornahmerechts nach § 744 Abs. 2 BGB zu verstehen. Dem ist der Beklagte durch seinen Klageabweisungsantrag entgegengetreten. Damit haftet er für die Folgen der vorsätzlichen Behinderung des Erhaltungsrechts.
Mit Recht weist das Landgericht dabei darauf hin, dass die in Anlage K 5 (Bl. 58 ff. d.A.) ersichtlichen Farbfotografien, die nach dem Vortrag der Klägerin von dem Zeugen B gefertigt worden seien, einen sich in der Schadensentwicklung befindlichen Zustand hinreichend deutlich belegen, zumal die Klägerin auch darauf abstellt, das Rückstauproblem bei Starkregenereignissen beseitigen zu wollen. Einen abweichenden Zustand hat der Beklagte nicht dargelegt, sondern sich nur darauf berufen, eindringendes Wasser im Keller werde stets ordnungsgemäß in die Kanalisation abgeleitet. Darüber hinaus hat der Zeuge B glaubhaft bekundet, dass der Keller seit längerem durchfeuchtet sei und deshalb nicht mehr genutzt werden könne. Bei Regen laufe das Wasser von der Straße in den Keller, wovon er auch Lichtbilder gefertigt habe.
Soweit sich nunmehr der Beklagte darauf beruft, dass im Frühjahr 2023 eine grundlegende Sanierung des Abwasserkanals erfolgt sei, wodurch die Gefahr künftiger Schadensereignisse beseitigt worden sei, hat dies die Klägerin bestritten und steht dies im Widerspruch zur Aussage des Zeugen B, der von fortdauernden Beeinträchtigungen gesprochen hat.
Der abgewiesene Feststellungsantrag hinsichtlich des Baums (Klageantrag zu 4) ist nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Gründe für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) sind nicht ersichtlich. Maßgebend für die getroffene Entscheidung waren die konkreten Umstände des vorliegenden Einzelfalls, die der Senat auf der Grundlage der höchstrichterlichen Vorgaben in den o.g. Entscheidungen des Bundesgerichtshofs bewertet hat.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 744, 745 BGB
§§ 749 ff. BGB
§§ 288, 291 BGB
§§ 744, 745, 280, 276 BGB
§ 894 BGB
§ 667 BGB
§ 681 BGB
§ 566 BGB
§ 1010 BGB
§ 287 ZPO
§ 743 BGB
§ 748 BGB
§ 432 BGB
§ 420 BGB
§ 771 ZPO
§ 745 BGB
§ 34 BGB
§ 746 BGB
§ 242 BGB
§ 891 Abs. 1 BGB
§ 892 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 745 Abs. 2 BGB
§ 744 Abs. 2 BGB
§ 743 Abs. 2 BGB
§ 743 Abs. 1 BGB
§ 747 S. 1 BGB
§ 873 Abs. 1 BGB
§ 744 Abs. 1 BGB
§ 2038 Abs. 1 BGB
§ 2038 Abs. 2 BGB
§ 1010 Abs. 1 BGB
§ 745 Abs. 3 BGB
§ 566 Abs. 1, 567b S. 1 BGB
§ 280 Abs. 1, 2038 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 745 Abs. 1, Abs. 2 BGB
§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1958, 1723
BGHZ 6, 85
BGHZ 186, 372
BGHZ 56, 47
BGHZ 40, 326
BGHZ 140, 63
BGHZ 164, 181
BGHZ 87, 265
09 O 45/21
V ZR 46/24
20 W 205/21
09 O 5/21
IX ZR 80/83
VIII ZR 20/67
VIII ZR 108/57
XII ZR 94/10
I ZR 5/15
IV ZR 163/51
IX ZR 88/80
II ZR 94/96
XII ZR 14/09
III ZR 255/68
II ZR 41/62
II ZR 68/98
II ZR 160/69
4 U 580/12
V ZR 163/63
II ZR 107/90
IV ZR 82/04
IX ZR 14/82
9 UF 29/15