Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern (Mecklenburg-Vorpommern, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-04-25, Aktenzeichen 3 K 151/18 OVG
ECLI: ECLI:DE:OVGMV:2023:0425.3K151.18OVG.00

Tenor:
Unter Abweisung des Antrags im Übrigen werden die Festsetzungen der Allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2, der Sonstigen Sondergebiete SO 3 und SO 4 sowie die Bestimmungen in Nr. 2.2 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 01.WA.183 der Antragsgegnerin „Schutz des Wohnens vor Umwandlung in Ferienwohnungen in Warnemünde“ für unwirksam erklärt.
Die Antragsgegnerin trägt die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Antragsteller zu 1. und zu 2. zu 1/2. Der Antragsteller zu 1. trägt die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Antragsgegnerin zu 1/6. Die Antragstellerin zu 2. trägt die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Antragsgegnerin zu 1/3. Im Übrigen tragen die Beteiligten die außergerichtlichen Kosten selbst.
Das Urteil ist im Kostenpunkt gegen Sicherheitsleistungen in Höhe der Vollstreckungsschuld vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Antragsteller wenden sich gegen den Bebauungsplan Nr. 01.WA.183 der Antragsgegnerin „Schutz des Wohnens vor Umwandlung in Ferienwohnungen in Warnemünde“.
Der Antragsteller zu 1. ist Eigentümer einer in der Wohnungseigentumsanlage A-straße 22a (Flurstück 398, Flur 11, Gemarkung Warnemünde) gelegenen Zweiraumwohnung, die er Ende der 1990er Jahre erworben hatte. Seit dem 1. Juli 2011 vermietet er sie als Ferienwohnung an Dritte.
Die Antragstellerin zu 2. ist Eigentümerin des Baugrundstücks B-Straße 43 (Flurstück 483, Flur 11, Gemarkung Warnemünde).
Der streitgegenständliche Bebauungsplan betrifft einen Großteil des Ortsteils Warnemünde. Er wird im Norden durch den C-weg, die D-straße und die E, im Osten durch die Straße F, im Süden durch die Straßen G, H-straße, I-straße, J-Straße, K und im Westen durch die L-Straße, den M-weg, den N-weg, die O-straße und die Q-kstraße begrenzt. Das Plangebiet umfasst ca. 111 ha.
Der Bebauungsplan weist für die Grundstücke der Antragsteller das allgemeine Wohngebiet WA 3 aus. In Nr. 2.1 der textlichen Festsetzungen ist ausgeführt, dass die allgemeinen Wohngebiete (WA 1-3) gemäß § 4 BauNVO vorwiegend dem Wohnen dienen. In der Aufzählung der nicht zulässigen Nutzungen sind u. a. Betriebe des Beherbergungsgewerbes und vorbehaltlich der Regelung nach Nr. 2.2 Ferienwohnungen und Ferienhäuser genannt.
In Nr. 2.2 der textlichen Festsetzungen heißt es, dass bestandssichernd für dort näher benannte Flurstücke innerhalb der Baugebiete WA 1 und WA 2 gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO neben Dauerwohnungen jeweils eine Ferienwohnung bzw. jeweils zwei Ferienwohnungen ausnahmsweise zulässig sind. In der Begründung des Bebauungsplans (Seiten 6 und 25) ist in Bezug auf die von der Bestandsschutzregelung nicht erfassten Ferienwohnungen ausgeführt, dass seitens der unteren Bauaufsichtsbehörde eine Übergangsfrist zur Rückumwandlung von Ferienwohnungen bis zum 1. Februar 2020 gewährleistet werden soll.
Nördlich des Grundstücks des Antragstellers zu 1. sowie nördlich und östlich des Grundstücks der Antragstellerin zu 2. erstrecken sich die Sondergebiete „Wohnen und Tourismus“ (SO 3). In Nr. 2.6 der textlichen Festsetzungen heißt es hierzu, dass die Sondergebiete SO 3 vorwiegend dem Dauerwohnen und der Fremdenbeherbergung sowie der Gastronomie, dem Einzelhandel sowie sonstigen touristischen und ergänzenden Einrichtungen dienen. Zulässig sind u. a. Dauerwohnungen, Hotels, Pensionen und Ferienwohnungen.
In dem östlichen, zum R hin ausgerichteten Teil von Warnemünde und in dem Bereich westlich der P-Straße und südlich der Q-straße weist der Bebauungsplan die Sondergebiete „Wohnen/Ferienwohnen“ (SO 4) aus. Diese Sondergebiete dienen nach Nr. 2.7 der textlichen Festsetzungen dem Dauerwohnen und der Fremdenbeherbergung vorwiegend in Ferienwohnungen sowie ausnahmsweise nicht störenden gewerblichen und sozialen und sonstigen Einrichtungen. Innerhalb des Sonstigen Sondergebiets „Wohnen/Ferienwohnen“ sind u. a. Dauerwohnungen und Ferienwohnungen zulässig.
In der Planbegründung heißt es zu den Sonstigen Sondergebieten SO 3 und SO 4:
„Die weitere Umwandlung von Dauerwohnungen in Ferienwohnungen soll in den SO 3 und SO 4 aus den genannten städtebaulichen Gründen streng reglementiert werden. Im Zusammenhang mit dem vorliegenden Bebauungsplan wird daher auf die gültige Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB für Warnemünde verwiesen, die u. a. zwecks Erhaltung der Wohnbevölkerung aufgestellt wurde. Der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung bzw die Errichtung baulicher Anlagen bedürfen nach § 172 BauGB der Genehmigung. Z. B. unterliegt damit die Nutzungsänderung von Ferienwohnungen in den Baugebieten mit zulässiger Ferienwohnungsnutzung dem Genehmigungsvorbehalt. Damit wird der Stadt ein Mittel in die Hand gegeben, diese Nutzungsänderung vor dem Hintergrund der genannten negativen städtebaulichen Effekte zu untersagen und ein weiteres Anwachsen von Ferienwohnungen sowie eine weitere Verdrängung von Wohnbevölkerung zu vermeiden.“
Am 31. Januar 2013 hatte die Bürgerschaft der Antragsgegnerin den Beschluss zur Aufstellung des streitgegenständlichen Bebauungsplans Nr. 01.WA.183 als einfacher Bebauungsplan nach § 30 Abs. 3 BauGB gefasst. Parallel dazu wurde eine Veränderungssperre beschlossen, die in den Jahren 2015 und 2016 jeweils um ein Jahr verlängert wurde.
Die ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses erfolgte durch Abdruck im Amts- und Mitteilungsblatt der Antragsgegnerin „Städtischer Anzeiger“ am 27. Februar 2013. Der im Verwaltungsvorgang enthaltene Auszug des Städtischen Anzeigers weist das Datum 11. Januar 2013 auf, was nach einem dem Auszug beigefügten Vermerk allerdings unzutreffend ist. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit war im Rahmen einer öffentlichen Ortsbeiratssitzung am 11. Dezember 2012 erfolgt. Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 27. Juli 2016 von der Planungsabsicht unterrichtet. Unter Berücksichtigung der Äußerungen der Behörden und Träger öffentlicher Belange wurde der Entwurf des Bebauungsplans erarbeitet. Der Bebauungsplan wurde mit der Planbegründung in der Zeit vom 1. August 2016 bis 2. September 2016 öffentlich ausgelegt. Die Bekanntmachung war am 20. Juli 2016 erfolgt. Am 27. Juli 2016 erfolgte die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange. Mit Schreiben vom 26. August 2016 machte der Antragsteller zu 1. Einwände gegen den Plan geltend und forderte die Gewährung eines Bestandsschutzes für seine Ferienwohnung. Am 1. Februar 2017 fasste die Bürgerschaft der Antragsgegnerin den Abwägungsbeschluss über die eingegangenen Hinweise und Anregungen. Gleichzeitig billigte sie den Beschluss über die Satzung des Bebauungsplans und dessen Begründung. In der Begründung wird u. a. ausgeführt, dass in dem von der Antragsgegnerin beschlossenen „Strukturkonzept Warnemünde“ bereits im Jahre 2011 die Notwendigkeit der Wahrung eines ausgewogenen Verhältnisses von Ferienwohnungen und Dauerwohnungen zum Erhalt eines „urbanen Gleichgewichts“ herausgearbeitet worden sei. Auf das Strukturkonzept wird in der Planbegründung mehrfach Bezug genommen.
Die Einwände des Antragstellers zu 1. führten nicht zu einer Änderung des Bebauungsplans. Der Plan wurde am 10. Februar 2017 ausgefertigt und am 1. März 2017 öffentlich bekannt gemacht.
Am 31. Januar 2018 hat der Antragsteller zu 1. den Normenkontrollantrag zum Az. 3 K 151/18 OVG gestellt und begründet. Der Normenkontrollantrag ist der Antragsgegnerin am 12. Februar 2018 zugestellt worden.
Am 1. März 2018 hat die Antragstellerin zu 2. den Normenkontrollantrag zum Az. 3 K 210/18 OVG gestellt und zunächst nicht begründet. Die Begründung erfolgte mit einem undatierten Schriftsatz, der am 2. Dezember 2018 bei Gericht eingegangen ist.
Mit Beschluss vom 7. Oktober 2022 hat der Senat die Verfahren 3 K 151/18 OVG und 3 K 210/18 OVG unter Führung des erstgenannten Verfahrens zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden.
Am 5. April 2023 wurde der Bebauungsplan erneut bekannt gemacht. Die Bekanntmachung erfolgte aufgrund der Neuregelung der Bekanntmachungsvorschriften im Internet auf der Homepage der Antragsgegnerin.
Der Antragsteller zu 1. ist der Auffassung, der Bebauungsplan sei fehlerhaft. In formeller Hinsicht sei zu bemängeln, dass der Aufstellungsbeschluss bereits vor der Beschlussfassung bekanntgemacht worden sei. In materieller Hinsicht leide er an beachtlichen Abwägungsmängeln. Ausweislich der Planbegründung diene der Ausschluss von Ferienwohnungen dem Schutz bestehender Beherbergungsbetriebe vor sinkender Auslastung. Dies sei kein städtebaulicher Grund für eine Bodennutzungsregelung. Zudem liege in dem Ausschluss der Ferienwohnnutzung der entschädigungslose Entzug einer von Art. 14 GG geschützten Eigentumsposition. Bis zum Erlass des Bebauungsplans sei die nunmehr verbotene Nutzung zulässig gewesen. Vor Planerlass habe sich die Wohnung nicht in einem faktischen Wohngebiet i. S. d. § 4 BauNVO, sondern in einem faktischen besonderen Wohngebiet i. S. d. § 4a BauNVO befunden, in dem Beherbergungsbetriebe zulässig gewesen seien. Die Fehlerhaftigkeit des Bebauungsplans ergebe sich zudem aus dem Umstand, dass das festgesetzte Nebeneinander von Dauerwohnen und Ferienwohnen in den Sondergebieten SO 3 und SO 4 unzulässig sei. Dieser Fehler führe zu einer Gesamtnichtigkeit des Plans.
Am 31. Juli 2018 hat der Antragsteller zu 1. sein Vorbringen ergänzt: Der Ausschluss von Ferienwohnungen gehe über die städteplanerische Zielsetzung hinaus. Diese sei auf die Verhinderung der Umwandlung bestehender Dauerwohnungen in Ferienwohnungen beschränkt. Die Festsetzung verhindere aber auch die Neuerrichtung von Ferienwohnungen sowie die Umwandlung von bisher nicht wohngenutzten Gewerberäumen in Ferienwohnungen. Die in der Planbegründung angegebene Motivation, eine hohe bauliche Verdichtung, eine hohe Verkehrsbelastung und den Rückgang der Kaufkraft in den Wintermonaten zu verhindern, greife bei einem Verbot der Umwandlung von bestehenden Gewerberäumen in Ferienwohnungen nicht.
Zudem sei keine ordnungsgemäße Abwägung des sich aus dem Nebeneinander von Dauer- und Ferienwohnen ergebenden Störpotenzials erfolgt. Dies zeige sich deutlich im Bereich der B-Straße. Dort werde das Gebäude Nr. 31 dem Gebiet WA 3, das Nachbargebäude aber dem Gebiet SO 3 zugeordnet. In dem Gebiet WA 3 seien Ferienwohnungen unzulässig, in dem Gebiet SO 3 dagegen in unbeschränkter Zahl zulässig.
Die Regelung über den Bestandsschutz sei ebenfalls fehlerhaft. Die Antragsgegnerin verfolge die Absicht, Bestandsschutz nur für solche Ferienwohnungen zu gewähren, die sich „in touristisch geeigneten Gebieten“ befänden. Dabei orientiere sie sich an Bereichen, die bis zur Wende zum 20. Jahrhundert in dem damals üblichen Baustil der Bäderarchitektur bebaut worden seien. Dies sei kein taugliches Differenzierungskriterium. Gleiches gelte für die von der Bestandsschutzregelung in Nr. 2.2 der textlichen Festsetzungen erfassten Flurstücke. Generell rechtfertige die Absicht der Antragsgegnerin, der steigenden Konkurrenz auf dem Wohnungsmarkt, der dementsprechenden Preisentwicklung und der Verdrängungssituation entgegenzuwirken, keine Eingriffe in bestandsgeschützte Nutzungen.
Die Antragstellerin zu 2. ist der Auffassung, der Bebauungsplan sei fehlerhaft, weil es die Antragsgegnerin unterlassen habe, das Abwägungsmaterial ordnungsgemäß zusammenzustellen. Sie habe keine belastbaren Erhebungen zur Anzahl der in Warnemünde vorhandenen Ferienwohnungen durchgeführt. Zudem habe sie nicht berücksichtigt, dass wesentliche Teile des Plangebiets bereits zu DDR-Zeiten zu Ferienwohnzwecken genutzt worden seien. Das gesamte Ortsbild von Warnemünde sei durch diese Nutzung geprägt. Die Bestandsschutzregelung in Nr. 2.2 der textlichen Festsetzungen sei willkürlich. Zudem stelle dies das Regel-Ausnahme-Verhältnis von Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung „auf den Kopf“.
Mit Schriftsätzen vom 19. bzw. 20. April 2023 haben die Antragsteller ihr Vorbringen weiter ergänzt. Der Bebauungsplan sei formell fehlerhaft, weil er nicht vollständig ausgelegen habe. Es fehle an der Offenlage des „Strukturkonzepts Warnemünde“, das als Gutachten in die Begründung integriert sei. Es hätte daher ausgelegt werden müssen. In materiell-rechtlicher Hinsicht sei die Bestandsschutzregelung in Nr. 2.2 der textlichen Festsetzungen fehlerhaft. § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB erlaube lediglich eine Begrenzung der höchstzulässigen Zahl von Wohnungen in Wohngebäuden, nicht jedoch für Grundstücke. Zudem sei die Festsetzung inhaltlich nicht hinreichend bestimmt, da bei einer den Grenzwert überschreitenden Anzahl von Ferienwohnungen nicht ermittelbar sei, für welche Wohnung der Bestandsschutz gelte und für welche Wohnung nicht. Der in Ziffer 2.3 der textlichen Festsetzungen normierte Ausschluss von Schank- und Speisewirtschaften in dem festgesetzten Gewerbegebiet sei nicht erforderlich i. S. d. § 1 Abs. 3 BauGB. Ein solcher Ausschluss sei rechtlich zwar möglich. Es fehle aber die städtebauliche Rechtfertigung. Soweit in der Planbegründung ausgeführt werde, dass „andere Bereiche in Warnemünde geeignet“ seien, reiche dies nicht als Rechtfertigung aus, denn es werde auch der Betrieb von Kantinen untersagt. Ein Abwägungsmangel liege zudem darin, dass die Bestandserfassung lückenhaft geblieben sei. Der Anlage 8 der Planbegründung könne entnommen werden, dass eine Bestandserfassung im Bereich des festgesetzten Gewerbegebiets und im Bereich der Hinterhöfe des allgemeinen Wohngebiets WA 3 unterblieben sei. Ein weiterer Mangel liege darin, dass die Abwägungsentscheidung auf dem Vorliegen der Erhaltungssatzung beruhe. Dies begründe ein Genehmigungserfordernis für Umnutzungen. Dadurch sollten Umnutzungen von Dauer- und Zweitwohnungen zu Ferienwohnungen in den Sondergebieten unterbunden werden. Die Erhaltungssatzung sei jedoch unwirksam, was das VG Schwerin in dem Urteil vom 29. Oktober 2021 – 2 A 1632/18 SN – festgestellt habe. Zudem sei die Gebietsgrenze zwischen dem allgemeinen Wohngebiet WA 3 und dem Sondergebiet SO 3 fehlerhaft. Die genannten Fehler führten zur Gesamtnichtigkeit des Bebauungsplans.
Die Antragsteller beantragen,
den Bebauungsplan Nr. 01.WA.183 der Antragsgegnerin „Schutz des Wohnens vor Umwandlung in Ferienwohnungen in Warnemünde“ für unwirksam zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Sie ist der Auffassung, der Antrag sei bereits unzulässig. Den Antragstellern fehle das erforderliche Rechtsschutzinteresse, weil sich ihre Rechtsstellung auch bei einem Erfolg im Normenkontrollverfahren nicht verbessern würde. Denn bei Unwirksamkeit des Plans wäre der Bereich, in dem die antragstellerischen Grundstücke liegen, bodenrechtlich als faktisches allgemeines Wohngebiet i. S. d. § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO einzustufen. Auch in diesem Fall wäre die Nutzung der Grundstücke zu Ferienwohnzwecken unzulässig. Denn der Aufenthalt in einer Ferienwohnung sei kein Wohnen im bodenrechtlichen Sinne. Auf einen Bestandsschutz könne sich der Antragsteller zu 1. auch deshalb nicht berufen, weil die planerische Zielrichtung, die Zunahme von Ferienwohnungen in Warnemünde aufzuhalten, bereits seit dem Jahre 2010 mit breiter Beteiligung der Öffentlichkeit diskutiert worden sei.
Der Antrag sei auch unbegründet. Abwägungsfehler lägen nicht vor. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin zu 2. sei die Zusammenstellung des Abwägungsmaterials nicht zu beanstanden. Bereits im Jahre 2010 habe die Antragsgegnerin im Rahmen der Erarbeitung des Strukturkonzepts Warnemünde zur Positionsbestimmung und Strategieentwicklung eine SWOT-Analyse für den Stadtbereich Warnemünde durchgeführt, die auch den damaligen Bestand an Ferienwohnungen erfasst habe. Die Ergebnisse der Bestandserfassung hätten zusammen mit der beobachteten Tendenz zur Zunahme von Ferienwohnungen dazu geführt, dass in dem im Jahre 2011 beschlossenen Strukturkonzept Maßnahmen zur Verhinderung der Zunahme von Ferienwohnungen gefordert worden seien. Nach der Fassung des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan sei im Jahre 2013 eine erneute Bestandserfassung erfolgt. Auch dabei sei die räumliche Verteilung der Ferienwohnungen auf Gebäudeebene dokumentiert worden. Schließlich habe die Antragsgegnerin zur Verifizierung der Bestandserfassungen der Jahre 2010 und 2013 im Jahre 2015 eine Eigentümerbefragung durchgeführt. Dabei habe die Antragstellerin zu 2. für ihr Gebäude keine Ferienwohnnutzung angegeben.
Die Abgrenzung der Gebietstypen im Bereich der B-Straße beruhe auf den vorgefundenen unterschiedlichen Bau- und Nutzungsstrukturen. Während der Bereich südlich und westlich der Gebietsabgrenzung durch einen mehrgeschossigen Mietwohnungsbau ohne touristische Prägung mit überwiegend geschlossener Blockrandbauweise gekennzeichnet sei, weise das nördliche Quartier ebenso wie das Quartier auf der gegenüberliegenden Straßenseite eine andere städtebauliche Qualität auf. Hier überwögen ab der Hausnummer 45 einseitig freistehende Gebäude in der typischen Warnemünder Bäderarchitektur mit Vorbauten, Veranden usw. In diesem Bereich seien sowohl Ferienwohnungen als auch Beherbergungsbetriebe angesiedelt.
Die vom Antragsteller zu 1. geltend gemachte Wertminderung sei nicht substantiiert begründet worden. Die Wohnung sei nach wie vor – wenn auch zu Dauerwohnzwecken – vermietbar. Das von der Antragsgegnerin verfolgte Planungsziel, der Schutz des Wohnens, sei legitim. Hintergrund der Planung sei der starke Anstieg an Ferienwohnnutzungen in Warnemünde und die damit einhergehende Verdrängung von Wohnraum sowie das Missverhältnis von Dauerwohnen und Ferienwohnen, worin auch eine Gefährdung der geordneten städtebaulichen Entwicklung des Ortsteils erkannt werde. Dass die hohe Anzahl an Ferienwohnungen auch zu einer sinkenden Auslastung bestehender Beherbergungsbetriebe führe, werde lediglich erwähnt.
Die Interessen der Vermieter von Ferienwohnungen in den vorwiegend dem Wohnen vorbehaltenen allgemeinen Wohngebieten seien hinreichend berücksichtigt worden. Genehmigte Ferienwohnungen genössen Bestandsschutz. Für nachweislich vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre in Nutzung genommene Ferienwohnungen, die gleichwohl keine baurechtliche Genehmigung hätten und auch keinen Bestandsschutz genießen würden, habe eine Rückumwandlungsfrist bis zum 1. Januar 2020 gegolten. Nach Inkrafttreten der Veränderungssperre errichtete Ferienwohnungen seien fristlos rückumzuwandeln. Für das Ziel des Schutzes der Wohnbevölkerung seien gleich geeignete Alternativen nicht erkennbar.
Die Festsetzung der Nutzungen „Wohnen“ und „Ferienwohnen“ nebeneinander in den Sondergebieten SO 3 und SO 4 sei nach neuerer Rechtsprechung zulässig. Zudem führe die Annahme einer Fehlerhaftigkeit lediglich zu einer Teilunwirksamkeit, da die Antragsgegnerin auch einen Bebauungsplan mit eingeschränktem Inhalt beschlossen hätte. Die Regelungen der genannten Sondergebiete seien nicht untrennbar mit den übrigen Bereichen verbunden. Die Grundzüge der Planung wären nicht berührt. Das Ziel einer geordneten städtebaulichen Entwicklung könne für die Bereiche auch ohne diese Festsetzungen erreicht werden. Eine Unwirksamkeit der Sondergebietsfestsetzungen hätte lediglich Auswirkungen auf die Verteilung der Nutzungen innerhalb der davon betroffenen Gebiete.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin ergänzend Bezug genommen; sie sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

Entscheidungsgründe:
I.
1. Der Antrag ist zulässig, insbesondere sind die Antragsteller antragsbefugt i. S. d. § 47 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Nach dieser Vorschrift ist jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die zur gerichtlichen Überprüfung gestellte Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, antragsbefugt. An die Geltendmachung einer Rechtsverletzung sind keine höheren Anforderungen zu stellen als an die Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO; ausreichend ist, wenn der Antragsteller hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch den zur Prüfung gestellten Rechtssatz in einem subjektiven Recht verletzt wird. An dieser Möglichkeit fehlt es, wenn Rechte des Antragstellers unter Zugrundelegung seines Vorbringens offensichtlich und eindeutig nach keiner Betrachtungsweise verletzt sein können (vgl. zum Ganzen BVerwG, Urteil vom 16. Juni 2011 – 4 CN 1.10 –, juris Rn. 12 m.w.N.). Eine die Antragsbefugnis begründende subjektive Rechtsposition ist das im Plangebiet befindliche Grundeigentum, dessen Inhalt und Schranken durch die planerischen Festsetzungen eines Bebauungsplans unmittelbar und rechtssatzmäßig bestimmt und ausgestaltet werden (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, BVerwG, a. a. O., Rn. 13). In diesem Fall kann der Eigentümer die Festsetzung gerichtlich überprüfen lassen; die (potenzielle) Rechtswidrigkeit eines derartigen normativen Eingriffs braucht der Antragsteller nicht ungeprüft hinzunehmen (BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2020 – 4 CN 5.18 –, juris Rn. 15).
Als Eigentümerin eines Grundstücks im Plangebiet, die sich gegen unmittelbar ihr Grundstück betreffende Festsetzungen wendet, ist die Antragstellerin zu 2. sonach antragsbefugt. Nichts Anderes gilt für den Antragsteller zu 1. Dieser ist Sondereigentümer einer im Plangebiet gelegenen Wohnung. Zwar ist bei Normenkontrollanträgen von Sondereigentümern zu prüfen, ob eine Eigentumsbetroffenheit für das jeweilige Sondereigentum oder für das Grundstück geltend gemacht wird, denn in dem zuletzt genannten Fall ist nicht der Sondereigentümer, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft antragsbefugt (vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 28. Dezember 2016 – 8 S 2442/14 –, juris Rn. 33). Vorliegend ist jedoch von einer Betroffenheit des Sondereigentums auszugehen, denn der streitgegenständliche Bebauungsplan schließt die Vermietung der Wohnung des Antragstellers zu 1. als Ferienwohnung aus.
Den Antragstellern ist auch das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für die Durchführung des Normenkontrollverfahrens zuzubilligen. Bei bestehender Antragsbefugnis ist regelmäßig auch das erforderliche Rechtsschutzinteresse gegeben. Das Erfordernis des Rechtsschutzbedürfnisses soll nur verhindern, dass Gerichte in eine Normprüfung eintreten, deren Ergebnis für den Antragsteller wertlos ist, weil es seine Rechtsstellung nicht verbessern kann, die beantragte Rechtsverfolgung also nutzlos ist. Es ist dabei nicht erforderlich, dass die begehrte Erklärung einer Norm als unwirksam unmittelbar zum eigentlichen Rechtsschutzziel führt. Es genügt, wenn bei Unwirksamkeit einer Planung die Gemeinde möglicherweise einen Bebauungsplan mit günstigeren Festsetzungen aufstellen wird (VGH Kassel, Urteil vom 3. November 2022 – 4 C 2933/19.N –, juris Rn. 26; OVG Greifswald, Urteil vom 11. September 2019 – 3 K 376/15 –, juris Rn. 31).
2. Der Antrag ist jedoch nur teilweise begründet. Der Bebauungsplan ist in Bezug auf die textliche Festsetzung Nr. 2.2 und die von ihr in Bezug genommene Festsetzung der Allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2 unwirksam (a.). Gleiches gilt für die Festsetzung der Sonstigen Sondergebiete SO 3 und SO 4 (b.). Diese Fehler führen allerdings nicht zu einer Gesamtnichtigkeit des Bebauungsplans (c.), der im Übrigen mit höherrangigem Recht vereinbar und damit wirksam ist (d.).
a) Die auf § 1 Abs. 10 BauNVO gestützte Bestandsschutzregelung in Ziffer 2.2 der textlichen Festsetzungen ist nicht hinreichend bestimmt. Hiernach sind auf den in der Festsetzung genannten Flurstücken neben Dauerwohnungen jeweils eine Ferienwohnung bzw. zwei Ferienwohnungen zulässig. Die Antragsgegnerin geht nach der Planbegründung (Seite 24) davon aus, dass eine bzw. zwei Ferienwohnungen pro Gebäude als verträgliche, untergeordnete Nutzungen in den ansonsten durch Wohnen dominierten Gebieten zulässig sind. Sollten mehr als zwei (nicht genehmigte) Ferienwohnungen im Bestand in einem Gebäude vorhanden sein, ist nach der Planbegründung mindestens eine Ferienwohnung in eine Dauerwohnung umzuwandeln, um das Ziel des „eigentümerbegleiteten Ferienwohnens“ zu erreichen. Damit schließt die Antragsgegnerin selbst nicht aus, dass im Bereich der Allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2 „überzählige“ Bestandsferienwohnungen existieren. Vor diesem Hintergrund muss der Bebauungsplan regeln, auf welche konkreten Ferienwohnungen sich die bestandsichernde Festsetzung bezieht. Hieran fehlt es. Weder der Bebauungsplan noch die Planbegründung enthalten entsprechende Vorgaben. Insoweit kann der Plan nicht willkürfrei vollzogen werden.
Der Fehler führt nicht nur zur Unwirksamkeit der Ziffer 2.2 der textlichen Festsetzungen, sondern erfasst auch die von ihr in Bezug genommenen Ausweisungen der Allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2. Denn nach der Einschätzung der Antragsgegnerin kommt es für die Gewährleistung des Gebietscharakters maßgeblich auf die dargestellte Begrenzung der Bestandsferienwohnungen an, die durch Ziffer 2.2 der textlichen Festsetzungen aber nicht geleistet werden kann.
Angesichts dieses Fehlers kann der Senat offenlassen, ob die Bestandsschutzregelung von der Ermächtigungsgrundlage in § 10 Abs. 1 BauNVO gedeckt ist. Es sei aber darauf hingewiesen, dass § 1 Abs. 10 BauNVO voraussetzt, dass die Anlage, auf die sich die Fremdkörperfestsetzung bezieht, zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans bzw. bei dessen Änderung Bestandsschutz genießt. Die bloße Bestandserhaltung einer Anlage, die diese Voraussetzung nicht erfüllt, kann nicht Gegenstand einer Festsetzung nach § 1 Abs. 10 Satz 1 BauNVO sein (OVG Greifswald, Urteil vom 19. Dezember 2018 – 3 K 499/15 –, juris Rn. 38).
b) Ebenfalls fehlerhaft ist die Festsetzung der Sonstigen Sondergebiete SO 3 und SO 4.
Zwar dürfte es für diese Festsetzungen nicht an einer Rechtsgrundlage fehlen, da § 11 BauNVO bereits in der zum Zeitpunkt des Satzungserlasses geltenden Fassung eine Kombination von Dauerwohnen und Ferienwohnungen bzw. Beherbergungsbetrieben erlaubt hat (OVG Greifswald, Urteil vom 4. April 2017 – 3 K 58/16 –, juris Rn. 27; rechtskräftig seit BVerwG, Urteil vom 21. Juni 2018 – 4 CN 8.17 –, juris).
Allerdings liegt insoweit ein zur Unwirksamkeit der Festsetzungen führender Fehler des Abwägungsergebnisses vor. Fehler des Abwägungsergebnisses betreffen unmittelbar den Norminhalt (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. September 1978 – IV C 30.76 –, juris Rn. 37), d. h. das Produkt der Abwägung (vgl. BVerwG, Urteil vom 5. Juli 1974 – IV C 50.72 –, juris Rn. 43), unabhängig davon, wie es zu diesem gekommen ist. Dieses Produkt der Abwägung ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts daraufhin zu überprüfen, ob der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen worden ist, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht (vgl. BVerwG, Urteil vom 22. September 2010 – 4 CN 2.10 –, juris Rn. 22 juris; Beschluss vom 15. Mai 2013 – 4 BN 1.13 –, juris Rn. 18 juris; zum Ganzen: OVG Schleswig, Urteil vom 27. August 2020 – 1 LB 17/17 –, juris Rn. 102). Ein Fehler im Abwägungsergebnis liegt auch vor, wenn die beschlossene Festsetzung im Gegensatz zum erklärten Willen des Satzungsgebers steht (VGH Mannheim, Urteil vom 7. Februar 2013 – 5 S 2690/11 –, juris Rn. 57).
Letzteres ist vorliegend der Fall. Die Zulässigkeit der Art der baulichen Nutzung in den Sonstigen Sondergebieten SO 3 und SO 4 ist im Bebauungsplan nicht abschließend geregelt worden. Nach der Planbegründung (Seite 26) steht die weitere Umwandlung von Dauerwohnungen in Ferienwohnungen in den Baugebieten mit zulässiger Ferienwohnungsnutzung – also den Sonstigen Sondergebieten SO 3 und SO 4 – unter dem erhaltungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalt nach § 172 Baugesetzbuch (BauGB). Das Genehmigungserfordernis dient – so die Planbegründung – dazu, die mit der Umwandlung verbundenen negativen städtebaulichen Effekte zu vermeiden. Die die genannten Sondergebiete betreffenden Festsetzungen bilden damit nach dem Willen des Plangebers keine Vollregelung, sondern sind nur ein Teil des von der Antragsgegnerin entworfenen Regelungskonzepts. Wesentlicher Bestandteil dieses Konzepts ist die Genehmigungspflicht. Es ist damit nur funktionsfähig, wenn die Genehmigungspflicht auch besteht, was die Existenz einer wirksamen Erhaltungssatzung voraussetzt (vgl. § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB).
Hieran fehlt es. Denn die Erhaltungssatzung der Hansestadt Rostock für das Gebiet Warnemünde vom 28. Oktober 1993, deren Milieuschutzregelung u. a. die Sonstigen Sondergebiete SO 3 und SO 4 umfasst, ist unwirksam. Sie ist jedenfalls nicht ordnungsgemäß bekanntgemacht worden. Der Bekanntmachung fehlte ein Hinweis auf den den Geltungsbereich der Satzung bestimmenden Plan, eine Beifügung war ebenfalls nicht erfolgt. Dieser Fehler ist trotz unterbliebener Rügen beachtlich, denn § 5 Abs. 5 Satz 3 Kommunalverfassung nimmt die Verletzung landesrechtlicher Bekanntmachungsvorschriften von der Rügeobliegenheit nach § 215 BauGB aus. Der Senat teilt die diesbezüglichen Ausführungen des Verwaltungsgerichts Schwerin in dem Urteil vom 29. Oktober 2021 (– 2 A 1632/18 SN –, juris Rn. 87 bis 89 und Rn. 106) und macht sie sich zu eigen. Dem steht nicht entgegen, dass die Antragsgegnerin zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses keine Kenntnis von der Unwirksamkeit der Erhaltungssatzung hatte. Denn auf die Umstände, die zu dem Fehler im Abwägungsergebnis geführt haben, kommt es – wie dargelegt – nicht an.
Dies zwingt zur Annahme eines Fehlers im Abwägungsergebnis. Denn die Beurteilung der Zulässigkeit der Umwandlung von Dauerwohnungen in Ferienwohnungen in den Sonstigen Sondergebieten SO 3 und SO 4 nur nach den Festsetzungen des Bebauungsplans würde dem in der Planbegründung geäußerten Willen der Antragsgegnerin widersprechen. Ihr würde damit eine Entscheidung „untergeschoben“ werden, die sie, wie die Begründung des Aufstellungsbeschlusses zur 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. W.01.WA.183 – BV 2022/BV3341 – zeigt, so nicht getroffen hätte. Darin führt die Antragsgegnerin aus, dass wegen des „faktischen Entfalls der Rechtswirksamkeit der Erhaltungssatzung“ ein erneutes Planungserfordernis bestehe.
Der Fehler ist – wie der Umkehrschluss aus § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB i. V. m. § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB zeigt – als sogenannter Ewigkeitsfehler unabhängig von einer fristgemäßen Rüge beachtlich. Dem lässt sich nicht entgegenhalten, dass die Antragsgegnerin den Fehler durch den Erlass einer wirksamen Erhaltungssatzung heilen könnte, denn eine „schwebende Unwirksamkeit“ von Bebauungsplänen ist nur im Anwendungsbereich des § 215 Abs. 1 BauGB denkbar. Außerhalb dieses Anwendungsbereichs führt jeder Fehler zur Unwirksamkeit.
c) Die dargestellten Fehler führen zwar zur Nichtigkeit der betroffenen Gebietsfestsetzungen, nicht jedoch zur Gesamtnichtigkeit des Bebauungsplans insgesamt und damit insbesondere nicht zur Nichtigkeit der Festsetzung des Allgemeinen Wohngebiets WA 3. Mängel, die einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaften, führen dann nicht zu dessen Gesamtnichtigkeit, wenn – erstens – die übrigen Regelungen, Maßnahmen oder Festsetzungen, für sich betrachtet, noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB bewirken können und wenn – zweitens – die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch eine Satzung dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte. Umgekehrt ist eine Gesamtnichtigkeit dann festzustellen, wenn eine einzelne nichtige Festsetzung mit dem gesamten Bebauungsplan in einem untrennbaren Zusammenhang steht. Ob eine einzelne fehlerhafte Festsetzung zur Gesamt- oder Teilnichtigkeit des Bebauungsplans führt, ist letztlich eine Frage des Einzelfalls. Die Feststellung der Teilnichtigkeit setzt zunächst objektiv eine Teilbarkeit voraus. Des Weiteren muss vermieden werden, in die kommunale Planungshoheit mehr als nötig einzugreifen. Ein Gericht darf insbesondere nicht gestaltend tätig sein, sondern hat den planerischen Willen des Ortsgesetzgebers zu respektieren. Diesen Willen kann das Gericht in erheblichem Maße auch dadurch missachten, wenn es – im Falle einer nach materiell-rechtlicher Rechtslage bestehenden Gesamtregelung – durch die Erklärung einer Teilnichtigkeit zu einer Verfälschung des kommunalen Planungskonzepts beitrüge. Beschränkt sich die geltend gemachte Rechtsverletzung auf einen räumlichen Teil des Plangebiets oder auf bestimmte Festsetzungen im Bebauungsplan, ist mithin zu prüfen, ob eine Feststellung der Nichtigkeit gerade dieses Teils dem (hypothetischen) Willen der Gemeinde am besten entspricht (vgl. BVerwG, Urteil vom 19. September 2002 – 4 CN 1.02 –, juris Rn. 12 f.; Beschluss vom 25. Februar 2014 – 4 VR 5.14 –, juris Rn. 20).
Nach diesen Maßgaben führt eine Unwirksamkeit der Festsetzungen der Allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2 einschließlich der textlichen Festsetzung Nr. 2.2 sowie der Sonstigen Sondergebiete SO 3 und SO 4 lediglich zu einer Teilnichtigkeit des Bebauungsplans. Betroffen sind Bereiche im Norden und Nordosten des Plangebiets. Ein untrennbarer Zusammenhang mit dem übrigen Plangebiet, insbesondere den weiter südlich gelegenen Teilen wie dem Allgemeinen Wohngebiet WA 3, dem Sonstigen Sondergebiet SO 5 oder den Gewerbegebieten im südwestlichen Bereich des Plangebiets, besteht nicht. In den genannten Bereichen verfolgt die Antragsgegnerin unterschiedliche Planungskonzepte: Während in den Sonstigen Sondergebieten SO 3 und SO 4 ein Ferienwohnen ermöglicht werden soll, ist eine solche Nutzung in dem Allgemeinen Wohngebiet WA 3, den Sonstigen Sondergebieten SO 1, SO 2 und SO 5 sowie den Gewerbegebieten unzulässig. Eine Wechselbezüglichkeit der Planungskonzepte besteht nicht. Es kann insbesondere nicht angenommen werden, dass die Nutzung von Grundstücken zu Fremdenverkehrszwecken in den genannten Baugebieten eingeschränkt wird, weil sie in den Sondergebieten SO 3 und SO 4 erlaubt ist. Die Antragsgegnerin verfolgt in den unterschiedlichen Gebieten lediglich unterschiedliche städtebauliche Ziele. Eine Verfälschung des kommunalen Planungskonzepts ist daher nicht zu befürchten. Zu Recht weist sie darauf hin, dass die touristische Nutzung der Bereiche der Sonstigen Sondergebiete SO 3 und SO 4 auch bei einer Unwirksamkeit der Festsetzungen zulässig wäre. Lediglich die Verteilung der Nutzungen innerhalb des Gebiets wäre betroffen. Demgemäß wird in der Begründung des bereits angesprochenen Aufstellungsbeschlusses zur 1. Änderung des Bebauungsplans ein Überarbeitungsbedarf nur für die in der vorliegenden Entscheidung beanstandeten Festsetzungen gesehen. Auf die Verwirklichung des Planungsziels, dem Anstieg von Ferienwohnungsnutzungen in Warnemünde zu begegnen, würde auch dann hingewirkt, wenn nur die das Ferienwohnen nicht zulassenden Festsetzungen existierten. Diese Festsetzungen behielten daher auch ohne die Festsetzungen der Sonstigen Sondergebiete SO 3 und SO 4 ihre eigenständige Sinnhaftigkeit.
Die Unwirksamkeit der Festsetzungen der Allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2 schlägt ebenfalls nicht auf den Bebauungsplan insgesamt durch. Eine Wechselbezüglichkeit dieser Festsetzungen mit den anderen Baugebieten kann auch hier nicht angenommen werden. Wegen der verhältnismäßig geringen Größe dieser Baugebiete ist die Verwirklichung des von der Antragsgegnerin verfolgten Planungsziels nicht gefährdet.
Der Senat hat erwogen, ob infolge der Unwirksamkeit der Allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2 sowie der Sonstigen Sondergebiete SO 3 und SO 4 eine unstrukturierte, diffuse Situation entsteht, die zur Annahme einer Gesamtnichtigkeit des Bebauungsplans zwingen könnte. Dies ist jedoch ebenfalls nicht der Fall. Das Allgemeine Wohngebiet WA 3 grenzt an das Sonstige Sondergebiet SO 5 an. Gleiches gilt für die festgesetzten Gewerbegebiete. Insgesamt bilden die genannten Baugebiete einen zusammenhängenden Bereich im Süden und Südwesten von Warnemünde. Zwar trifft dies für die an der E. bzw. am C-weg gelegenen Sonstigen Sondergebiete SO 1 (Touristische Infrastruktur) und SO 2 (Hotel) nicht zu. Diese Baugebiete bilden Einsprengsel im Bereich des Sonstigen Sondergebiets SO 3. Da allerdings die Zulässigkeit der touristischen Nutzung im Bereich der Sonstigen Sondergebiete SO 3 und SO 4 durch die Unwirksamkeit der Festsetzungen nicht berührt wird, behalten auch die Sonstigen Sondergebiete SO 1 und SO 2 ihre Funktion.
d) Im Übrigen ist der Bebauungsplan nicht zu beanstanden.
aa) Dies gilt zunächst in formeller Hinsicht. Zwar war die ursprüngliche Bekanntmachung des Plans fehlerhaft, weil im Bekanntmachungsblatt der Antragsgegnerin, dem Städtischen Anzeiger, entgegen § 5 Abs. 1 Nr. 4 der Durchführungsverordnung zur Kommunalverfassung (KV-DVO) dessen Bezugsmöglichkeiten nicht angegeben waren (OVG Greifswald, Urteil vom 21. Mai 2019 – 3 K 13/14 –, juris Rn. 52; Urteil vom 18. Januar 2022 – 3 K 232/15 –, S. 23 ff. des Entscheidungsabdrucks). Dieser Fehler wurde nunmehr jedoch beseitigt. Denn die Antragsgegnerin hat den Bebauungsplan am 5. April 2023 erneut bekannt gemacht und den Fehler damit geheilt. Die Bekanntmachung erfolgte auf Grundlage des § 11 Abs. 1 Satz 1 der Hauptsatzung der Antragsgegnerin in der Fassung der fünften Änderung vom 24. Dezember 2022. Nach dieser Vorschrift werden Satzungen und öffentliche Bekanntmachungen im Internet unter der Adresse www.rostock.de/bekanntmachungen veröffentlicht.
Zweifel an der Wirksamkeit dieser auf § 8 KV-DVO beruhenden Vorschrift bestehen nicht. Die fünfte Änderung wurde entsprechend der zu diesem Zeitpunkt noch geltenden Rechtslage im Städtischen Anzeiger, dem amtlichen Bekanntmachungsblatt der Antragsgegnerin, in der Ausgabe vom 24. Dezember 2022 bekanntgemacht. Fehler sind nicht erkennbar. Zwar hat das Bekanntmachungsblatt in der Vergangenheit nicht den Maßgaben des § 5 Abs. 1 Nr. 4 KV-DVO entsprochen, so dass darin erfolgte öffentliche Bekanntmachungen fehlerhaft sind. Dieser Fehler ist jedoch seit dem Erscheinen des Städtischen Anzeigers vom 6. August 2022 beseitigt (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 30. August 2022 – 3 K 321/17 –, juris Rn. 51). Auch das Impressum des Städtischen Anzeigers vom 24. Dezember 2022 (Seite 2) genügt den Anforderungen.
Die Bekanntmachung des Bebauungsplans selbst begegnet ebenfalls keinen Bedenken. Die Internetseite „Öffentliche Bekanntmachungen der Hanse- und Universitätsstadt Rostock“ ist unter der in § 11 Abs. 1 Satz 1 der Hauptsatzung angegebenen Adresse zu erreichen. Dort befindet sich seit dem 5. April 2023 die erneute öffentliche Bekanntmachung des Bebauungsplans rückwirkend zum 2. März 2017. Dies genügt den Maßgaben des § 8 Abs. 1 KV-DVO (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 27. Februar 2018 – 1 K 21/14 –, juris Rn. 34).
bb) Entgegen der Auffassung der Antragsteller leidet der Plan auch nicht an beachtlichen Abwägungsmängeln.
Nach §§ 1 Abs. 7, 2 Abs. 3 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist das Gebot gerechter Abwägung verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist auch verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet. Die darin liegende Gewichtung der von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange ist ein wesentliches Element der planerischen Gestaltungsfreiheit und als solche der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle entzogen. Sie beschränkt sich im Rahmen des Abwägungsgebots auf die Frage, ob die Gemeinde die abwägungserheblichen Gesichtspunkte rechtlich und tatsächlich zutreffend bestimmt hat und ob sie die aufgezeigten Grenzen der ihr obliegenden Gewichtung eingehalten hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 – IV C 105.66 – juris Rn. 29; Urteil vom 14. Februar 1975 – IV C 21.74 – juris Rn. 37). Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB).
(1) Die Rüge des Antragstellers zu 1., der Zweck der Satzung sei nicht durch städtebauliche Gründe gedeckt, wird im Wesentlichen mit der Behauptung begründet, die Antragsgegnerin versuche über die Bauleitplanung bestehende Beherbergungsbetriebe, bei denen es sich vor allem um Hotels handele, vor Konkurrenz und sinkender Auslastung zu schützen. Hierzu hat der Senat bereits mit Beschluss vom 8. Februar 2018 (– 3 LZ 497/17 –) ausgeführt:
„Soweit damit gesagt sein soll, dass dies das ausschließliche Ziel der streitgegenständlichen Bauleitplanung sei, handelt es sich um eine nicht hinreichend substantiierte pauschale Behauptung, die nicht dem Darlegungserfordernis genügt. Im Übrigen ergibt sich aus der von den Klägern selbst zitierten Begründung des Bebauungsplans eine deutlich komplexere Zielsetzung desselben. Hauptanliegen ist danach die planungsrechtliche Steuerung der Zulässigkeit von Ferienwohnungen; der ‚Hintergrund‘ dieses Anliegens wird umfangreich und nachvollziehbar erläutert. In der von den Klägern in Bezug genommenen konkreten Passage der Begründung heißt es insbesondere, ‚eine zu hohe Zahl von Ferienwohnungen führt außerdem zu einer sinkenden Auslastung bestehender Beherbergungsbetriebe, zu einer hohen baulichen Verdichtung, einer höheren Verkehrsbelastung in Wohngebieten v.a. in den Sommermonaten und zu einer geringen Kaufkraft im Winter durch den Rückgang der Wohnbevölkerung‘, worin sich ‚also auch negative wirtschaftliche Effekte‘ zeigten. Auf dieses Motivbündel geht das Zulassungsvorbringen nicht ein und ist deshalb nicht geeignet, ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils zu begründen. Es übergeht zudem, dass negative wirtschaftliche Effekte nur als ergänzende Begründung (‚außerdem‘, ‚auch‘) angesprochen werden; jedenfalls ist nichts dafür ersichtlich, dass die Hansestadt Rostock den Bebauungsplan mit der Zielrichtung des Wettbewerbsschutzes vorhandener Gewerbetreibender im Bereich Tourismus aufgestellt, die Neutralität des Bauplanungsrechts gegenüber Wettbewerbsinteressen verkannt und den vorgegebenen Rahmen der Erforderlichkeit für die städtebauliche Entwicklung (§ 1 Abs. 3 BauGB) überschritten hätte (vgl. dazu BVerwG, Beschl. v. 26.02.1997 – 4 NB 5.97 –, NVwZ 1997, 683 – zitiert nach juris, Rn. 6; OVG Greifswald, Urt. v. 21.03.2007 – 3 K 8/04 –, NordÖR 2007, 257 – zitiert nach juris, Rn. 51). Die aufgrund der in der Begründung genannten vielfältigen städtebaulichen Belange für erforderlich gehaltene Steuerung der Zulässigkeit von Ferienwohnungen bzw. eine an entsprechende städtebauliche Belange anknüpfende Bauleitplanung hat naturgemäß mittelbare Auswirkungen auf die Wettbewerbssituation der betroffenen wirtschaftlichen Betriebe, die aber systemimmanent und zulässig sind (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 8 Buchst. a BauGB; vgl. auch Dirnberger, in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 2. Aufl., § 1 Rn. 107).“
Dem ist auch in dem vorliegenden Normenkontrollverfahren nichts hinzuzufügen.
(2) Im Rahmen der Abwägung sind die privaten Belange des Antragstellers zu 1. – insbesondere sein Interesse an einer fortbestehenden Gewährleistung der Vermietbarkeit der Wohnung als Ferienwohnung – ordnungsgemäß berücksichtigt worden. Zwar hat die Antragsgegnerin den zuletzt genannten Belang lediglich in dem Sinne berücksichtigt, dass in der Planbegründung eine Übergangsregelung für nicht bestandsgeschützte Ferienwohnungen aufgenommen wurde. Dies ist jedoch nicht zu beanstanden.
Ein Plankonzept, das für die bereits bebauten Bereiche auf die Sicherung der Wohnfunktion gegenüber einer schleichenden Umnutzung in Richtung eines Feriengebiets abzielt, begegnet keinen grundsätzlichen Bedenken (vgl. für die Festsetzung „Wohnen mit Beherbergung“: OVG Greifswald, Urteil vom 4. April 2017 – 3 K 58/16 – juris Rn. 36 ff.; Urteil vom 11. Mai 2021 – 3 K 59/16 –, juris Rn. 58). Allerdings bedarf eine ordnungsgemäße Umsetzung dieses Konzepts der sorgfältigen Ermittlung des vorhandenen Bestands an baulichen Anlagen und der aktuellen baulichen Ausnutzung der Grundstücke im Plangebiet (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 25. August 2004 – 3 K 3/02 – juris Rn. 46; Urteil vom 5. Juni 2012 – 3 K 36/11 – juris Rn. 126). Darüber hinaus muss die planende Gemeinde sich durch eine Bestandsaufnahme nicht nur hinsichtlich des vorhandenen, sondern auch hinsichtlich des bislang nach § 34 BauGB zulässigen Umfangs der baulichen Nutzung eine Vorstellung davon verschaffen, inwieweit sie durch die Festsetzungen des Bebauungsplans in die Rechte der Grundstückseigentümer eingreift, und zwar unabhängig von der Frage, ob der Entzug baulicher Nutzungsmöglichkeiten nach § 42 BauGB zu Entschädigungsansprüchen führen kann (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 4. Juni 2012 – 3 K 36/11 – juris Rn. 123 ff.; Urteil vom 11. Mai 2021 – 3 K 59/16 –, a. a. O.). Diese Maßgaben sind vorliegend hinreichend berücksichtigt worden.
Die Antragsgegnerin hat den zum maßgebenden Zeitpunkt vorhandenen Bestand ermittelt und auf dieser Grundlage die mögliche bauliche Ausnutzbarkeit der Grundstücke beurteilt. Nach ihrer Einschätzung ist davon auszugehen, dass es sich bei dem Bereich des Baugebiets WA 3 vor dem Inkrafttreten des Bebauungsplans um ein faktisches Allgemeines Wohngebiet i. S. d. § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO handelte. Dies ist trotz des Vorhandenseins genehmigter Ferienwohnungen mit dem Gebietstyp des Allgemeinen Wohngebiets vereinbar, wenn man diese Nutzung als Ausnahme i. S. d. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO („sonstige nicht störende Gewerbebetriebe“) einstuft (erwogen von BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 – 4 CN 6.17 –, juris Rn. 23). Mit Blick auf die Regelung des § 13a BauNVO bestehen gegen diese Annahme keine Bedenken, auch wenn diese Vorschrift erst nach Planerlass in Kraft getreten ist. Etwas Anderes könnte nur gelten, wenn der Anteil der genehmigten Ferienwohnungen so hoch gewesen wäre, dass diese Nutzung nicht mehr als Ausnahme i. S. d. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO angesehen werden könnte. Dann läge eine von den Gebietstypen der Baunutzungsverordnung nicht erfasste Gemengelage vor, so dass sich die bodenrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB richten würde.
Hierfür bestehen jedoch keine Anhaltspunkte. Die Einschätzung der Antragsgegnerin basiert auf einer umfangreichen Bestandserfassung im Vorfeld und während des Planaufstellungsverfahrens. Das Ergebnis der Bestandserfassung ist in die Aufstellung „Anteil Ferienwohnungen am Gesamtbestand ohne gewerbliche Einheiten in %“ (Anlage 6 der Planbegründung) eingeflossen. Danach ist – bezogen auf den Zeitpunkt des Planerlasses – von einem deutlichen Überwiegen der Wohnnutzung gegenüber der Ferienwohnnutzung im Bereich des heutigen Allgemeinen Wohngebiets WA 3 auszugehen. Zudem stellt die Aufstellung lediglich auf die tatsächliche Quote der Ferienwohnnutzung ab und verhält sich nicht zu deren rechtlicher Zulässigkeit. Zwar kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Bestandserfassung auch einzelne Ferienwohnungen umfasst, für deren Nutzung eine Genehmigung erteilt worden ist. Andernfalls wären die Ausführungen in der Planbegründung (Seite 25), wonach genehmigte Ferienwohnungen im Bereich des Allgemeinen Wohngebiets WA 3 Bestandsschutz genießen, nicht nachvollziehbar. Allerdings wird in der Planbegründung weiter ausgeführt, dass der „weit überwiegende“ Teil der Ferienwohnungen durch eine „faktische Umwidmung“ entstanden ist, deren Rückumwandlung das von der Antragsgegnerin verfolgte planerische Ziel bildet. Solche Nutzungen sind illegal. Sie haben bei der Gebietseinstufung außer Betracht zu bleiben, da sie – wie der vorliegende Fall gerade zeigt – nicht in einer Weise geduldet wurden, die keine Zweifel daran lässt, dass sich die Antragsgegnerin mit ihrem Vorhandensein abgefunden hat.
Die Einwände des Antragstellers zu 1. gegen die Gebietseinstufung verfangen nicht. Dass auch im Bereich der A-straße Wohnungen zu Ferienzwecken vermietet werden, steht – wie dargelegt – der Einstufung dieses Bereichs als faktisches Allgemeines Wohngebiet nicht entgegen. Soweit er meint, dass es sich bei dem hier in Rede stehenden Bereich vor dem Inkrafttreten des Bebauungsplans um ein faktisches besonderes Wohngebiet i. S. d. § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 4a BauNVO gehandelt habe, in dem Betriebe des Beherbergungsgewerbes allgemein zulässig gewesen seien, kann dem nicht gefolgt werden. Denn faktische besondere Wohngebiete sind nicht denkbar. § 4a Abs. 1 Satz 1 BauNVO fordert eine planerische Komponente, eine Absicht, wonach „erhalten und fortentwickelt werden soll“. Diese ist einer Wahrnehmung durch den Betrachter, auf die es bei der Bestimmung der Eigenart der Umgebung nach § 34 BauGB ankommt, nicht zugänglich (BVerwG, Beschluss vom 11. Dezember 1992 – 4 B 209.92 –, juris Rn. 3; Stock, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 08/2022, § 4a BauNVO Rn. 4).
Entgegen der Auffassung der Antragsteller begegnet es keinen Bedenken, dass die Antragsgegnerin in der Abwägung dem privaten Belang auf Gewährleistung der Nutzbarkeit von Wohnraum zu Ferienwohnzwecken keine vorrangige Bedeutung beigemessen hat. Sie hat diesen Belang ausweislich der Abwägungsdokumentation (lfd. Nr. 15) und der Planbegründung (S. 25) gesehen, aber als städtebauliche Fehlentwicklung eingestuft und zur Begründung ausgeführt, dass die Allgemeinen Wohngebiete keine touristische Eignung oder Vorprägung aufweisen würden. Das Eindringen von Ferienwohnungen in diesen Bereich sei als atypisch zu qualifizieren und führe zu Nutzungskonflikten. Zudem widerspreche diese Nutzung den städtebaulichen Zielstellungen der Ortsentwicklung und der Sicherung von preisgünstigem Wohnraum, die als übergeordnet zu betrachten seien und Einzelinteressen vorgingen. Vor diesem Hintergrund seien die Interessen der Betreiber nicht genehmigter Ferienwohnungen – genehmigte Ferienwohnungen genössen Bestandsschutz – hinreichend dadurch berücksichtigt, dass für die erforderliche Rückumwandlung eine durch die untere Bauaufsichtsbehörde zu überwachende Übergangsfrist bis zum 1. Februar 2020 gelte.
Diese Erwägungen lassen Abwägungsfehler nicht erkennen. Auch eine nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässige Nutzung kann „weggeplant“ werden. Dabei ist es unschädlich, dass sich die Abwägung nicht mit Entschädigungsfragen auseinandersetzt, denn – wie hier – nicht erteilte Ausnahmen sind keine zulässigen Nutzungen i. S. d. § 42 BauGB. Sie gehören noch nicht zum geschützten Vermögen, sondern stellen lediglich eine Chance dar (Schmidt-Eichstädt, in Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand 07/2015, Rn. 22 m. w. N.). Soweit der Antragsteller zu 1. meint, die Abwägung berücksichtige nicht den bestehenden Vertrauensschutz an der Beibehaltung der bisherigen Nutzung, trifft dies nicht zu. Ein solcher Vertrauensschutz besteht nicht. Insbesondere hatte sich die „bestehende Gesetzeslage“ nicht geändert. Beim Ferienwohnen handelte es sich nicht um einen Unterfall oder eine Variante des Dauerwohnens. Ferienwohnungen waren insbesondere nicht vom bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohnens bzw. des Wohngebäudes i. S. d. § 4 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BauNVO umfasst (OVG Greifswald, Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 –, juris Rn. 37 ff., 42 ff.; Urteil vom 6. November 2019 – 3 K 489/15 –, juris Rn. 28).
Ebenfalls ohne Erfolg beruft sich der Antragsteller zu 1. in diesem Zusammenhang darauf, dass die Wohnnutzung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch eine Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste umfasst (Urteil vom 15. Januar 2010 – V ZR 72/09 –, juris Rn. 13 f.; Urteil vom 12. April 2019 – V ZR 112/18 –, juris Rn. 5). Denn diese Rechtsprechung bezieht sich nicht auf die bodenrechtliche Zulässigkeit einer solchen Nutzung, sondern auf ihre Zulässigkeit nach Maßgabe der im Innenverhältnis der Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft geltenden Regelungen. Wegen der rein zivilrechtlichen Bedeutung ist es ebenfalls ohne Belang, dass dem Antragsteller zu 1. beim Erwerb der Wohnung deren Vermietbarkeit an Feriengäste zugesichert worden ist.
(3) Die weiteren Rügen des Antragstellers zu 1. zum Vorliegen von Mängeln in der Abwägung sind unbeachtlich. Hierzu bestimmt § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB, dass eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 3 beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften unbeachtlich wird, wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung des Flächennutzungsplans oder der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind.
Der Lauf dieser gesetzlichen Rügefrist ist mit der Bekanntmachung des Bebauungsplans im „Städtischen Anzeiger“ am 1. März 2017 in Gang gesetzt worden. Nach § 215 Abs. 2 BauGB ist bei Inkraftsetzung der Satzung über den Bebauungsplan auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie auf die Rechtsfolgen hinzuweisen. Diesen Maßgaben genügt der Bekanntmachungstext, in dem die in § 215 Abs. 1 Nrn. 1 bis 3 BauGB benannten Fehler und die dafür geltende Rügefrist hingewiesen wird. Unschädlich ist, dass die Bekanntmachung des Bebauungsplans zunächst nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Bekanntmachung entsprochen hat. Seine Bekanntmachung erfolgte im Städtischen Anzeiger vom 1. März 2017. Dieser ist von der Antragsgegnerin zwar nur auszugsweise vorgelegt werden. Es ist gerichtsbekannt, dass das Bekanntmachungsblatt in der Vergangenheit nicht den Maßgaben des § 5 Abs. 1 Nr. 4 KV-DVO entsprochen hat, so dass darin erfolgte öffentliche Bekanntmachungen fehlerhaft sind (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 30. August 2022 – 3 K 321/17 –, juris Rn. 51). Dies steht aber der Annahme nicht entgegen, dass gleichwohl die Jahresfrist gemäß § 215 Abs. 1 BauGB in Lauf gesetzt wurde (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Oktober 2011 – 4 BN 16.11 –, juris Rn. 6). Eine erneute Bekanntmachung zur Fehlerbehebung, die vorliegend am 5. April 2023 erfolgt ist, führt in solchen Fällen nicht zur Neueröffnung bereits verfristeter Rügemöglichkeiten (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. August 2015 – 4 CN 10.14 –, juris Rn. 9; OVG Greifswald, Urteil vom 12. April 2022 – 3 K 918/18 OVG –, juris Rn. 57).
Die Rügefrist ist verletzt, wenn zwar fristgerecht ein Normenkontrollantrag gestellt wurde, aber Substantiierung und Konkretisierung fehlen (BVerwG, Beschluss vom 19. Januar 2012 – 4 BN 35.11 –, juris Rn. 4). § 215 Abs. 1 Halbsatz 2 BauGB schreibt vor, dass der die Verletzung begründende Sachverhalt darzulegen ist. Daher sind die Mängel schriftlich so konkret und substantiiert darzulegen, dass durch die Darstellung des maßgebenden Sachverhalts es der Gemeinde ermöglicht wird, ein ergänzendes Verfahren (§ 214 Abs. 4 BauGB) zu prüfen (BVerwG, a. a. O.). Die Rüge eines Abwägungsfehlers erfordert zudem eine Bezugnahme zur Abwägungsentscheidung der Gemeinde (BVerwG, Beschluss vom 11. September 2019 – 4 BN 17.19 –, juris Rn. 6 f. unter Hinweis auf die Anstoßfunktion der Rüge). Dabei genügt es aber, dass ein bestimmter Sachverhalt in seinem Kern so angesprochen ist, dass der Gemeinde eine Überprüfung und Entscheidung ermöglicht wird (VGH Mannheim, Urteil vom 4. April 2012 – 8 S 1300/09 –, juris Rn. 34). Fehlt die erforderliche fristgerechte Rüge nach § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB, wird ein etwaiger Abwägungsmangel unbeachtlich.
Dies ist hier der Fall. Mit dem Schriftsatz vom 31. Juli 2018 und damit nach Ablauf der Rügefrist hat der Antragsteller zu 1. geltend gemacht, dass die Abgrenzung zwischen dem Allgemeinen Wohngebiet WA 3 und dem Sondergebiet SO 3 im Bereich der Fritz-Reuter-Straße nach dem Kriterium der Herstellungsepoche der Gebäude und dem Architekturstil („Bäderarchitektur“) fehlerhaft sei. Dieser Einwand bezieht sich auf die Festlegung der Gebietsgrenzen und betrifft damit den Abwägungsvorgang; er ist unerheblich. Denn es handelt sich nicht um die Vertiefung eines bereits in der ursprünglichen Begründung des Normenkontrollantrags geltend gemachten Einwands, sondern um seine erstmalige Geltendmachung. Der Einwand, die Bestimmung des Grenzverlaufs der im Bebauungsplan festgesetzten Baugebiete sei fehlerhaft, klingt in dem Normenkontrollantrag nicht einmal an.
Gleiches gilt für den Vortrag, die Argumentation der Antragsgegnerin, bei zu Dauermietwohnzwecken genutzten Gebäuden bestehe eine soziale Kontrolle, die bei zu Dauermiet- und Ferienwohnzwecken genutzten Gebäuden fehle, so dass es eher zu einem unangemessenen Verhalten von Urlaubern kommen könne, sei eine substanzlose Leerformel, weil nicht berücksichtigt werde, dass es im Gebiet WA 3 Miethäuser gebe, die in Wohnungseigentumsanlagen umgewandelt worden seien und die von auswärtigen Eigentümern zu Ferienwohnzwecken vermietet würden. Auch hierbei handelt es sich nicht um die nachträgliche Vertiefung eines innerhalb der Rügefrist erhobenen Einwands, sondern um dessen erstmalige Geltendmachung. Denn die Frage des Auftretens des genannten Nutzungskonflikts wird in der Begründung des Normenkontrollantrags vom 29. Januar 2018 ebenfalls nicht angesprochen.
Ebenfalls unbeachtlich ist der Einwand, der Ausschluss der Nutzung von Ferienwohnungen in dem Allgemeinen Wohngebiet WA 3 schieße über das mit der Bauleitplanung verfolgte Ziel, der Umwandlung von Dauerwohnungen in Ferienwohnungen entgegenzuwirken, hinaus, weil damit auch die Umwandlung von Gewerberäumen in Ferienwohnungen ausgeschlossen werde. Auch hierbei handelt es sich um die Rüge eines Fehlers im Abwägungsvorgang, der erstmals nach Ablauf der Jahresfrist des § 215 Abs. 1 BauGB geltend gemacht wurde, nämlich im Schriftsatz des Antragstellers zu 1. vom 31. Juli 2018.
Die Einwände der Antragstellerin zu 2. verfangen ebenfalls nicht. Sie sind von ihr mit einem undatierten, bei Gericht am 2. Dezember 2018 eingegangenen Schriftsatz geltend gemacht worden. Soweit sie rügt, es fehlten belastbare Erhebungen über den Bestand an Ferienwohnungen im Ortsteil Warnemünde, trifft dies – wie dargelegt – nicht zu. Zudem ist diese Rüge wegen der Versäumung der Jahresfrist des § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB unbeachtlich. Dies gilt auch für die Rüge, der Grenzverlauf zwischen dem Allgemeinen Wohngebiet WA 3 und dem Sondergebiet SO 3 sei im Bereich der B-Straße fehlerhaft festgelegt worden, und die Rüge einer fehlenden Berücksichtigung des Umstands, dass angeblich wesentliche Teile des Plangebiets bereits zu DDR-Zeiten als Ferienwohnungen genutzt worden seien.
Schließlich unterfallen auch die von beiden Antragstellern mit Schriftsätzen vom 19. bzw. 20. April 2023 geltend gemachten Einwände der Planerhaltung. Ihre Rüge, es fehle an der Offenlage des „Strukturkonzepts Warnemünde“, das als Gutachten in die Planbegründung integriert sei, bezieht sich auf eine Verpflichtung nach § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Ein Verstoß gegen diese Bestimmung wird nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 i. V. m. § 215 Abs. 1 Nr. 1 BauGB bei nicht fristgerechter Rüge unbeachtlich. Bei dem in Ziffer 2.3 der textlichen Festsetzungen normierten Ausschluss von Schank- und Speisewirtschaften in den festgesetzten Gewerbegebieten handelt es sich entgegen der Auffassung der Antragsteller nicht um eine Frage des Planerfordernisses nach § 1 Abs. 3 BauGB. Ihr Einwand, die Ausführung in der Planbegründung, es seien „andere Bereiche in Warnemünde geeignet“, bezieht sich ersichtlich auf den Abwägungsvorgang und unterliegt damit mangels fristgemäßer Rüge ebenfalls der Planerhaltung (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 i. V. m. § 215 Abs. 1 BauGB). Gleiches gilt für den Einwand, die Bestandserfassung sei lückenhaft geblieben, weil der Anlage 8 der Planbegründung entnommen werden könne, dass eine Bestandserfassung im Bereich des festgesetzten Gewerbegebiets und im Bereich von Hinterhöfen des Allgemeinen Wohngebiets WA 3 unterblieben sei.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 VwGO, die Nebenentscheidung zur vorläufigen Vollsteckbarkeit auf § 167 VwGO i. V. m. § 709 Zivilprozessordnung. Gründe für eine Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO sind nicht gegeben.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 4 BauNVO
§ 172 BauGB
§ 4a BauNVO
§ 11 BauNVO
§ 172 Baugesetzbuch
§ 215 BauGB
§ 8 KV-DVO
§ 34 BauGB
§ 42 BauGB
§ 13a BauNVO
§ 167 VwGO
§ 709 Zivilprozessordnung
§ 1 Abs. 10 BauNVO
§ 30 Abs. 3 BauGB
§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 47 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 10 Abs. 1 BauNVO
§ 1 Abs. 10 Satz 1 BauNVO
§ 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 5 Abs. 5 Satz 3 Kommunalverfassung
§ 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB
§ 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 215 Abs. 1 BauGB
§ 5 Abs. 1 Nr. 4 KV-DVO
§ 8 Abs. 1 KV-DVO
§ 1 Abs. 7, 2 Abs. 3 BauGB
§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 4a Abs. 1 Satz 1 BauNVO
§ 4 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BauNVO
§ 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 215 Abs. 2 BauGB
§ 215 Abs. 1 Nrn. 1 bis 3 BauGB
§ 215 Abs. 1 Halbsatz 2 BauGB
§ 214 Abs. 4 BauGB
§ 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 215 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 155 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 5 Abs. 1 Nr. 4 der Durchführungsverordnung
Art. 14 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 1997, 683
NordÖR 2007, 257
3 K 151/18
3 K 210/18
2 A 1632/18 S
4 CN 1.10
4 CN 5.18
8 S 2442/14
4 C 2933/19
3 K 376/15
3 K 499/15
3 K 58/16
4 CN 8.17
IV C 30.76
IV C 50.72
4 CN 2.10
4 BN 1.13
1 LB 17/17
5 S 2690/11
4 CN 1.02
4 VR 5.14
3 K 13/14
3 K 232/15
3 K 321/17
1 K 21/14
IV C 105.66
IV C 21.74
3 LZ 497/17
4 NB 5.97
3 K 8/04
3 K 59/16
3 K 3/02
3 K 36/11
4 CN 6.17
4 B 209.92
3 L 212/12
3 K 489/15
V ZR 72/09
V ZR 112/18
4 BN 16.11
4 CN 10.14
3 K 918/18
4 BN 35.11
4 BN 17.19
8 S 1300/09