Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-11-09, Aktenzeichen OVG 10 B 3/20
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2022:1109.OVG10B3.20.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Der Begriff der gesicherten Erschließung ist ein bundesrechtlicher Begriff, der nicht durch Landesrecht modifiziert, sondern allenfalls ergänzt wird. (Rn.29)
2. Im Anwendungsbereich von § 34 BauGB ergeben sich die Anforderungen an die Erschließungsanlagen aus der jeweiligen Innenbereichssituation und den konkreten Anforderungen des jeweiligen Vorhabens und Baugrundstücks. (Rn.29)
3. Zu den Mindestanforderungen an eine gesicherte Erschließung gehört regelmäßig die hinreichende Anbindung eines Baugrundstücks an das öffentliche Straßennetz, die (nicht zwangsläufig externe) Versorgung mit Elektrizität und Wasser sowie die Abwasserbeseitigung gezählt. (Rn.29)
4. Eine ordnungsgemäße Trinkwasserversorgung wird regelmäßig durch eine öffentliche Wasserversorgungsleitung gewährleistet. (Rn.45)
5. Die Trinkwasserversorgung muss rechtlich hinreichend gesichert sein. Dafür ist grundsätzlich eine Sicherung durch Baulast oder eine andere dingliche Sicherung, etwa eine Grunddienstbarkeit zu verlangen. Eine rein schuldrechtliche Sicherung, etwa durch Vereinbarung mit einem Nachbarn, genügt demgegenüber nicht. (Rn.49)
6. Die Verfügbarkeit einer ausreichenden Löschwassermenge gehört zur Erschließung i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB, weil sie der Versorgung des Vorhabengrundstücks mit einer im Falle eines Brandes erforderlichen Ressource dient. (Rn.66)
7. Die Sicherung der Löschwasserversorgung kann bis zu einem maximalen Abstand von 100 m zwischen dem nächsten öffentlichen Hydranten und dem Bauvorhaben angenommen werden. (Rn.68)
Verfahrensgang
Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 15. März 2018 geändert. Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten beider Rechtszüge.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 v.H. des auf-grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Be- klagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 v.H. des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Kläger begehren die Erteilung einer Baugenehmigung zur Errichtung eines Einfamilienhauses.
Die Kläger sind Eigentümer des Grundstückes mit der postalischen Adresse M..., das in einer ehemaligen Kleingartenkolonie, der sogenannten Stegesiedlung in Berlin-N..., belegen ist.
Die Stegesiedlung liegt zwischen der S-Bahn Linie im Südwesten und dem sowjetischen Ehrenmal und dem Volkspark S... im Nordosten. Die Stegesiedlung wird über die G..., über die auch eine Buslinie verkehrt, erschlossen. Die Wege innerhalb der Stegesiedlung befinden sich im Privateigentum, sind aber öffentlich gewidmet. Die Wege sind teilweise mit Asphaltrecycling befestigt und zum Teil unbefestigt. Unterhalten werden sie vom Straßen- und Grünflächenamt des Bezirks. Das klägerische Grundstück ist von der S... entweder über den V... mit einer Breite von ca. 3 m oder über den W... mit einer Breite von ca. 5 m bzw. den G... mit einer Breite von ca. 11,5 m und den K... mit einer Breite von jedenfalls 3,5 m zu erreichen. Der M... selbst hat im Bereich des klägerischen Grundstücks einer Breite von ca. 9 m und reduziert sich im weiteren Verlauf auf ca. 5 m.
Die letzte öffentliche Leitung zur Trinkwasserversorgung befindet sich in der G..., die auf Höhe der Stegesiedlung auf den W... trifft und in die Straße vor S... übergeht. Auf dem – im Privateigentum stehenden - Grundstück W... 2 befindet sich ein Hausanschluss der Berliner Wasserbetriebe, an den eine private Trinkwasserleitung anschließt, die von der sog. „Eigentümergemeinschaft Wasserversorgung H...“ verwaltet wird. Diese private Leitung läuft vom Grundstück W... 2 entlang des Verlaufes des V... und des M... bis zum Vorhabengrundstück. Der letzte öffentliche Hydrant befindet sich im W... 12. In unmittelbarer Nähe des Vorhabengrundstücks befinden sich mehrere private Hydranten. Das Vorhabengrundstück verfügt über einen Anschluss an das öffentliche Stromnetz. Das Abwasser wird dezentral über eine Sammelgrube entsorgt.
Am 17. Dezember 2015 beantragten die Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung eines 2-geschossigen Einfamilienhauses mit Carport im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren.
Nach Anhörung lehnte das Bezirksamt Pankow von Berlin den Bauantrag mit Bescheid vom 15. Februar 2017 ab. Zur Begründung führte das Bezirksamt aus, das Vorhaben füge sich zwar ein, jedoch sei die erforderliche Erschließung nicht gesichert. Die zum Baugrundstück führenden öffentlichen Straßen seien deutlich unterdimensioniert und ermöglichten keinen Begegnungsverkehr zwischen Lkw und Pkw. Die vorhandene Länge der Wohnwege V... und N... von mehr als 100 m übersteige die rechtlich zulässige Länge für Mischverkehrsflächen. Eine ausreichende Ableitung des Oberflächenwassers auf den öffentlich gewidmeten Straßen sei nicht gesichert. Den hiergegen eingelegten Widerspruch wies das Bezirksamt mit Widerspruchsbescheid vom 11. April 2017 mit im Wesentlichen gleichlautender Begründung zurück. Hierzu holte das Bezirksamt ein Rechtsgutachten des Rechtsanwalts Dr. B... vom 23. März 2017 ein.
Die Kläger haben am 5. Mai 2017 Klage zum Verwaltungsgericht Berlin erhoben. Zur Begründung haben sie geltend gemacht, das Grundstück sei ausreichend erschlossen. Gemäß dem Gutachten des Rechtsanwalts Dr. B... sei das Grundstück durch Rettungs- und Polizeifahrzeuge ebenso erreichbar wie durch Versorgungsfahrzeuge der Berliner Stadtreinigung und der Berliner Wasserbetriebe. Zwar könne es in bestimmten Situationen bzw. zu bestimmten Tageszeiten zu Verzögerungen des Verkehrsflusses kommen. Eine mögliche Überlastung mit Kraftfahrzeugen an Feiertagen usw. hindere die Annahme der ausreichenden Erschließung jedoch nicht.
Das Verwaltungsgericht hat nach Durchführung eines Ortstermins mit Urteil vom 15. März 2018 der Klage stattgegeben und den Beklagten verpflichtet, den Klägern unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 15. Februar 2017 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 11. April 2017 die Baugenehmigung für die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Carport zu erteilen.
Zur Begründung hat es ausgeführt, den Klägern stehe ein Anspruch auf die begehrte Baugenehmigung zu. Das Vorhabengrundstück sei im Innenbereich belegen und füge sich unstreitig in die nähere Umgebung ein. Entgegen der Auffassung des Beklagten sei auch die Erschließung – wenn auch nur auf gerade noch ausreichendem Niveau – gesichert. Der Begriff der Erschließung im Rahmen von § 34 Abs. 1 BauGB müsse dem Zweck der Norm, als gesetzlicher Ersatzbebauungsplan eine angemessene Fortentwicklung des unbeplanten Innenbereichs zu gewährleisten, entsprechend ausgelegt werden. Es genüge, wenn das Baugrundstück einen gesicherten Zugang zu einer öffentlichen Straße habe, die eine Zufahrt von Kraftfahrzeugen einschließlich öffentlicher Versorgungsfahrzeuge erlaube. Dabei müsse die Straße in der Regel in der Lage sein, den von der Nutzung der baulichen Anlage ausgehenden zusätzlichen Verkehr ohne Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit oder des Straßenzustands aufzunehmen. Ausreichend sei das Heranfahrenkönnen mit Personen- und kleineren Versorgungsfahrzeugen, sodass ein befahrbarer Wohnweg als Stichstraße mit einer lichten Weite von 3 m und einer Befestigung von 2,75 m ausreichend sein könne, aber nicht bei einer Länge von 170. Maßgeblich seien die Umstände des Einzelfalls. Im Allgemeinen gehörten aber zu einer Erschließungsstraße auch eine Beleuchtung, eine Straßenentwässerung sowie ein Gehweg. Anhaltspunkte für die Breite und den Ausbauzustand einer Straße könnten den Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen (RASt 06) der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen entnommen werden.
Das klägerische Grundstück sei kein bloßes Hinterliegergrundstück, sondern liege inmitten der Stegesiedlung und werde daher über viele 100 m über nach normalen Maßstäben unzureichende Erschließungswege, die aber öffentlich gewidmet seien, erschlossen. Dabei seien die Wege zwar überwiegend mindestens 5 m breit, kürzere Abschnitte seien jedoch nur 3-4 m breit. Der von der RASt 06 vorgesehene Querschnitt für Wohnwege unter 100 m von 4,5 m werde zwar auch nach dem Vortrag der Kläger nicht immer eingehalten. Allerdings betreffe dies überwiegend kurze Querverbindungen, im Wesentlichen werde die Mindestanforderung mit 5 m eingehalten. Weiter würden Straßenbreiten unter 7 m nur bei Weglängen unter 100 m empfohlen. Dabei sei wiederum zu berücksichtigen, dass eine Sackgassensituation nicht vorliege, sondern das Grundstück über mehrere Wegekombinationen dieser Qualität angefahren werden könne. Beim Ortstermin habe das Gericht das klägerische Grundstück mit dem Dienstwagen problemlos anfahren können. Während der etwa einstündigen mündlichen Verhandlung sei ein relevanter Kraftfahrzeugverkehr nicht zu bemerken gewesen. Berücksichtige man zusätzlich, dass ein Wohnbauvorhaben in der Regel täglich zu etwa 6-8 zusätzlichen Fahrzeugbewegungen führe, sei erkennbar, dass die vorhandenen Wege der Stegesiedlung den zusätzlichen Verkehr unproblematisch aufnehmen würden. Weiterhin sei zu berücksichtigen, dass der Beklagte einen Bebauungsplan aufstellen und im Rahmen dessen ein Verkehrskonzept erstellen wolle, mit dem die Verkehrssituation verbessert werden könne. Eine Beleuchtung der Wege sei – wenn auch unzureichend – bereits vorhanden. Die übrigen Medien lägen an, das Abwasser könne mit Einverständnis der Berliner Wasserbetriebe im Rahmen einer Grubenentleerung entsorgt werden. Die Erschließung sei daher – wenn auch auf unterstem Niveau – insgesamt als gerade noch gesichert anzusehen.
Auf den Zulassungsantrag des Beklagten hat der Senat die Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts durch Beschluss vom 27. Januar 2020 im Hinblick auf nunmehr auch geltend gemachte Erschließungsmängel hinsichtlich der Trinkwasserversorgung wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils zugelassen.
Mit seiner Berufungsbegründung macht der Beklagte weiterhin geltend, die wegemäßige Erschließung des Vorhabengrundstücks sei nicht gesichert. Eine ausreichende Fahrbahnbreite sei zwar unmittelbar vor dem klägerischen Grundstück gegeben, jedoch bei keinem der möglichen Anfahrtswege von der G... aus. Dort sei das unterste anerkannte Maß von 4,00 m unterschritten. Der V... weise eine Breite von 3,17 m auf. Der F... habe an seiner schmalsten Stelle eine Breite von ca. 3,38 m. Die Nutzung des N... Stegs sei vom W... aus aufgrund der eingerichteten Sackgasse nicht möglich. Ein Begegnungsverkehr sei nicht möglich. Für die Dimensionierung und den Ausbauzustand von Erschließungsstraßen käme es richtungsweisend auf die Richtlinie für die Anlage von Stadtstraßen 06 an. Allein die Fahrbahnbreite für Erschließungsstraßen solle nach Ziffer 6.1.1.2 Tabelle 7 zwischen 4,50 m und 5,50 m betragen. Es gäbe auch keine Ausweichstellen. Hinzu komme, dass die Abwasserbeseitigung für jedes der ca. 237 Grundstücke in der Siedlung dezentral durch Sammelgruben erfolge und die Entsorgungsfahrzeuge bei der Abholung die Straße blockierten. Zu berücksichtigen sei auch, dass die Siedlung über ca. 39 weitere Baupotentialflächen verfüge. Daher sei hier eine Vorbildwirkung zu berücksichtigen. Zu den technischen Anforderungen an eine wegemäßige Erschließung gehöre auch die hier nicht vorhandene Straßenentwässerung.
Im Hinblick auf die leitungsgebundene Erschließung sei das Grundstück nicht an das öffentliche Trinkwassernetz angeschlossen. Die Kläger hätten nicht nachgewiesen, dass das private Wasserleitungsnetz von der Dimensionierung ausreichend sei und unter Wahrung der technischen Installationsstandards erbaut worden sei. Verunreinigungen des Trinkwassers durch einen technisch unzureichenden Zustand der Leitungen seien nicht ausgeschlossen, was die Gesundheit der Anlieger latent gefährde. Der von den Klägern vorgelegte Prüfbericht vom 7. April 2020 gebe keine Auskunft über die Erfüllung der vielfältigen Anforderungen der Trinkwasserverordnung an die Trinkwasserqualität. Eine Mitgliedschaft in der privaten „Eigentümergemeinschaft Wasserversorgung H..." genüge im Übrigen nicht den Anforderungen an eine dauerhafte Trinkwassererschließung im bauplanungsrechtlichen Sinne. Es bestünden weder Baulasten noch grundbuchrechtliche Sicherungen der privaten Trinkwasserleitung, die über mehrere private Grundstücke verlaufe.
Auch die Erschließung mit Löschwasser sei nicht gesichert. Die Hydranten in der Siedlung gehörten zum privaten Arealnetz der Eigentümergemeinschaft. Ob diese die erforderliche Wassermenge bereithielten, könne dahinstehen, weil die Berliner Feuerwehr aus Sicherheitsgründen nicht private Hydrantendeckel öffne, zumal diese nicht in den Karten der Berliner Feuerwehr verzeichnet seien. Die öffentlichen Hydranten würden durch die Berliner Feuerwehr alle acht Jahre auf Funktionsfähigkeit geprüft. Dies sei bei einem privaten Hydranten nicht gewährleistet. Die Berliner Feuerwehr gebe vor, dass die Löschwasserentnahme in einem Umkreis von 100 m um das Vorhaben möglich sein müsse. Der letzte öffentliche Hydrant sei ca. 180 m bzw. ca. 300 m entfernt. Die kürzeste mit einem Schlauchwagen der Berliner Feuerwehr befahrbare Verbindung zwischen klägerischem Grundstück und einem öffentlichen Hydranten (W...) liege ausgehend vom W..., G..., K... bis hin zum M.... Diese Entfernung betrage ca. 560 m.
Es bestünden auch bauordnungsrechtliche Bedenken. Da im vereinfachten Genehmigungsverfahren ein Brandschutznachweis nicht gefordert werden könne, sei die Erteilung des Bauantrages ausnahmsweise wegen fehlenden Sachbescheidungsinteresses zu versagen. Ein Bauherr habe kein schutzwürdiges Interesse an der Genehmigung eines Vorhabens im vereinfachten Verfahren, wenn ausgeschlossen sei, dass es legal verwirklicht werden könne.
Der Beklagte beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 15. März 2018 zu ändern und die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Kläger führen aus, die private Trinkwasserleitung sei ausreichend dimensioniert (PE 80 bzw. DN 80). An diese seien dutzende genehmigte Einfamilienhäuser angeschlossen. Es bestände auch eine rechtliche Sicherung. Die Kläger seien Mitglied der „Eigentümergemeinschaft Wasserversorgung H...“. Der Verlust des Miteigentums könne nur durch Veräußerung des Vorhabengrundstücks oder eine Auflösung der Eigentümergemeinschaft erfolgen, die niemals jemand betreiben werde. Die Kläger hätten mit dem von ihnen vorgelegten Prüfbericht vom 7. April 2020 den Beweis geführt, dass die Trinkwasserqualität hervorragend sei. Es stünden auch ausreichend Hydranten für Löschwasser zur Verfügung. Diese seien auch bereits zur Löschung von Bränden genutzt worden, so dass die Berliner Feuerwehr durchaus auch auf private Hydranten zurückgreife. Selbst der öffentliche Hydrant im W... 12 sei nur 180 bzw. 200 m entfernt und befände sich daher im gerichtlich akzeptierten Löschkreis von 300 m. Ferner gäbe es direkt neben dem klägerischen Grundstück mehrere private Hydranten.
Auch die wegemäßige Erschließung sei gesichert. Das habe auch das vom Beklagten in Auftrag gegebene Gutachten ergeben. Die vom Beklagten in Bezug genommenen Richtlinien (RASt 06) verfolgten eine andere Zielsetzung und seien nicht geeignet, als Anhaltspunkt für eine gesicherte Erschließung im zu dienen. Dies werde bereits daran deutlich, dass sich die für bestimmte Typen von Erschließungsstraßen festgelegten Anforderungen naturgemäß nicht an einem konkret beantragten Vorhaben, sondern vielmehr an der Gesamtheit der potenziellen Vorhaben eines Baugebietes orientierten, dessen Erschließung durch die Straße in Rede stehe. Das Verkehrsaufkommen sei auch zu Berufsverkehrszeiten gering. Die Kläger hätten insoweit eine Verkehrszählung vorgenommen, die nur eine geringfügige Verkehrsbelastung ergeben habe. Das Grundstück könne auch mit Rettungsfahrzeugen und Fahrzeugen der Feuerwehr angefahren werden. Der Verweis auf 39 vermeintliche Baupotentialflächen sei irrelevant, da es auf den Einzelfall ankomme und das Rechtsinstitut der „negativen Vorbildwirkung“ keine Anwendung finde.
Auch müsse die Erschließung – wenn man Mängel zum derzeitigen Zeitpunkt annehme – nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht schon bei Stellung des Bauantrages oder, wenn sich ein gerichtliches Verfahren anschließe, bis zu dessen Abschluss verwirklicht sein. Gesichert sei die Erschließung, wenn damit gerechnet werden könne, dass sie bis zur Herstellung des Bauwerks (spätestens bis zur Gebrauchsabnahme) funktionsfähig angelegt sei, und wenn ferner damit zu rechnen sei, dass sie auf Dauer zur Verfügung stehen werde.
Der Senat hat mehrere Auskünfte der Berliner Feuerwehr, der Berliner Wasserbetriebe, des Gesundheitsamts des Beklagten und der „Eigentümergemeinschaft Wasserversorgung H...“ eingeholt, auf die wegen ihres näheren Inhalts verwiesen wird.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachstandes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakte und die Verwaltungsvorgänge des Beklagten (2 Halbhefter) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung des Beklagten ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage zu Unrecht stattgegeben. Die Klage ist zwar zulässig, insbesondere fristgemäß erhoben, sie ist indes nicht begründet. Die Kläger haben keinen Anspruch auf die begehrte Baugenehmigung im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren aus §§ 71, 63 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln). Der diese versagende Bescheid des Beklagten vom 15. Februar 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 11. April 2017 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 S. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).
Gemäß § 71 Abs. 1 S. 1 BauO Bln ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. Gemäß § 63 BauO Bln werden im vereinfachten Genehmigungsverfahren außer bei Sonderbauten nur geprüft: 1. die Übereinstimmung mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach den §§ 29 bis 38 des Baugesetzbuchs, 2. beantragte Zulassungen von Abweichungen im Sinne des § 67 Absatz 1 und 2 Satz 2, 3. die Einhaltung anderer öffentlich-rechtlicher Anforderungen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt oder ersetzt wird sowie 4. die Einhaltung der Vorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. § 66 bleibt unberührt.
Zwischen den Beteiligten ist zu Recht unstreitig, dass das Bauvorhaben der Kläger innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils gemäß § 34 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) belegen ist. Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben hiernach zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
Ebenfalls unstreitig zwischen den Beteiligten ist, dass das Bauvorhaben sich mit den vorgenannten Kriterien in die nähere Umgebung einfügt. Indes ist die Erschließung nicht gesichert.
Für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben setzt § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB voraus, dass die Erschließung gesichert ist. Der Begriff der gesicherten Erschließung ist ein bundesrechtlicher Begriff, der nicht durch Landesrecht modifiziert wird, allerdings ggfls. ergänzt durch landesrechtliche Regelungen i.S.v. § 29 Abs. 2 BauGB. Die genannten Vorschriften des Baugesetzbuches enthalten keine Konkretisierungen der Anforderungen an die gesicherte Erschließung. Die an die einzelnen Erschließungsanlagen zu stellenden Anforderungen sind daher konkretisierungsbedürftig. Auszugehen ist vom Zweck der gesicherten Erschließung als bodenrechtliches Zulässigkeitsmerkmal. Ziel ist danach die Gewährleistung einer der geordneten städtebaulichen Entwicklung entsprechenden Benutzbarkeit bebaubarer und bebauter Grundstücke. Im Anwendungsbereich von § 34 BauGB ergeben sich die Anforderungen an die Erschließungsanlagen aus der jeweiligen Innenbereichssituation und den konkreten Anforderungen des jeweiligen Vorhabens und Baugrundstücks. Die in der näheren Umgebung vorhandenen Erschließungsanlagen reichen regelmäßig aus, so dass für die zur Genehmigung stehende bauliche Anlage keine andere oder zusätzliche Erschließung gefordert werden kann (Mitschang/Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 34 Rn. 37). Zu den Mindestanforderungen werden nach allgemeiner Meinung aber regelmäßig die hinreichende Anbindung eines Baugrundstücks an das öffentliche Straßennetz, die (nicht zwangsläufig externe) Versorgung mit Elektrizität und Wasser sowie die Abwasserbeseitigung gezählt (Söfker, in: EZBK, BauGB, 146. EL April 2022, § 30 Rn. 42; Mitschang, in : Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 30 Rn. 21).
Zwar geht der Senat in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht davon aus, dass sowohl die wegemäßige Erschließung für das Vorhaben (A.) als auch die Erschließung mit Elektrizität und die Abwasserbeseitigung (B.) gesichert sind, jedoch ist weder die Erschließung mit Trinkwasser (C.) noch mit Löschwasser (D.) gesichert. Die Siedlung weist damit ein deutliches Planungsbedürfnis auf, welches es erfordert, alsbald städtebauliche Missstände vermeidende Zustände herzustellen (E.). Bis dahin könnte die Erschließung durch die Kläger in anderer Form sichergestellt werden (F.).
A. Die wegemäßige Erschließung des klägerischen Grundstücks für das streitgegenständliche Bauvorhaben ist gesichert.
Nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats (zuletzt etwa: Beschluss vom 24. Februar 2022 - OVG 10 N 78.19 – BA S. 3) verlangt eine gesicherte Er-schließung zumindest die Verkehrserschließung durch einen Anschluss des Vorhabengrundstücks an das öffentliche Straßennetz. Mit diesem Erschließungserfordernis will das Bundesrecht einmal gewährleisten, dass die Grundstücke für Kraftfahrzeuge besonders der Nutzer als auch für solche der Polizei, der Feuerwehr, des Rettungswesens und der Ver- und Entsorgung erreichbar sind, und zum anderen, dass der Gemeinde nicht als Folge der Genehmigung von Vorhaben unangemessene Erschließungsaufgaben aufgedrängt werden. Die Erschließung eines Vorhabens ist nur dann durch eine vorhandene Straße gesichert, wenn diese den durch das Vorhaben ausgelösten Verkehr im Regelfall bewältigen kann. Welche Anforderungen an die Sicherung der Erschließung im Einzelnen zu stellen sind, richtet sich nach dem konkreten Vorhaben, das auf einem Grundstück errichtet werden soll (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. März 2017 – OVG 10 N 49.13 – juris Rn. 8 m.w.N.). Wenn bei der Errichtung von Wohnhäusern die Zuwegung von ihrer Breite und Beschaffenheit die Zufahrt von Kraftfahrzeugen, besonders solchen der Polizei, der Feuerwehr, des Rettungsdienstes und der Ver- und Entsorgung, ermöglichen muss, dann verlangt das Bebauungsrecht nicht schlechthin, dass das Grundstück mit Großfahrzeugen erreichbar sein muss (BayVGH, Urteil vom 18. Januar 2022 – 1 B 19.1616 – juris Rn. 26 m.w.N.). Vielmehr lässt es in der Regel ein Heranfahrenkönnen durch Personenfahrzeuge und kleinere Versorgungsfahrzeuge genügen (BVerwG, Beschluss vom 30. September 2005 – BVerwG 7 B 54.05 – juris Rn. 6). Um das zu ermöglichen, ist im Innenbereich in der Regel eine Wegbreite von mindestens 3 m erforderlich (vgl. BayVGH, Urteil vom 18. Januar 2021, a.a.O., Rn. 27), sofern nicht mit einem Begegnungsverkehr zu rechnen ist, der eine größere Fahrwegbreite erfordert (vgl. BVerwG, Beschluss vom 2. September 1999 – BVerwG 4 B 47.99 – juris Rn. 6).
Gemessen hieran ist eine Anbindung des Vorhabengrundstücks an das öffentliche Straßennetz durch öffentlich gewidmete Straßen (im Privateigentum) gewährleistet. Das im M... belegene Vorhabengrundstück ist einerseits über den M... und den V..., der letztlich in die im öffentlichen Eigentum stehende und gewidmete G... mündet und andererseits über die Strecke K..., der ebenfalls letztlich in die G... mündet, zu erreichen. Demgegenüber scheidet eine Erschließung über den N... aus, da im nördlichen Eingangsbereich des N...S... ein Poller steht, der die Durchfahrt mit Kraftfahrzeugen nicht erlaubt.
Der Senat folgt insoweit nicht der Auffassung des Beklagten, dass diese Wege „unterdimensioniert“ seien und daher keine ausreichende Erschließung böten. Auch folgt der Senat nicht der Auffassung des Beklagten, dass eine Erschließung mangels – unstreitig nicht vorhandener – Straßenentwässerung ausscheiden würde.
Soweit der Beklagte ein Mindestmaß von 4,0 m Straßenbreite unterschritten sieht, entspricht dies nicht dem hier anzusetzendem Maßstab. Im Innenbereich ist, wie dargestellt, vielmehr grundsätzlich eine Wegbreite von mindestens 3 m ausreichend.
Diese Mindestbreite unterschreitet keine der hier zur Anbindung des Vorhabengrundstücks nutzbaren Erschließungsstraßen, auch nicht an einzelnen Abschnitten. Gegenteiliges behauptet auch der Beklagte nicht. Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts beträgt die Breite der Zuwegungen „im Wesentlichen“ sogar mindestens 5 m; nur kürzere Abschnitte seien nur 3-4 m breit, wobei dies überwiegend kurze Querverbindungen betreffe. Auch aus dem Erschließungskonzept des Beklagten ergibt sich, dass die Zuwegungen auf der Strecke G... allesamt die „Mindestanforderungen (Breite) für Rettungsfahrzeuge einhalten bei Straßenbreiten <3,5 m“. Für den V... oder ergeben sich nutzbare Straßenbreiten <3,5 m. Für den V... ist im Erschließungskonzept eine Fahrbahnbreite von 3,40 m angegeben.
Soweit der Beklagte sich für seine Auffassung auf die Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen (RASt 06) sowie der Musterrichtlinien über Flächen für die Feuerwehr (Erschließungskonzept, S. 13) beruft, führt dies nicht weiter. Ein Rückgriff auf diese Richtlinien als einschlägige Sachkunde vermittelnde technische Regeln ist auch hier im Rahmen der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit zur Ermittlung der erforderlichen Breite und des Ausbauzustands einer Straße grundsätzlich zulässig; jedoch kommt den darin enthaltenen Vorgaben die vom Beklagten beigemessene verbindliche Wirkung nicht zu. Insofern vermag die RASt 06 für die Frage der Erschließung nicht den ausschlaggebenden Maßstab bilden, soweit dort eine Straßenbreite von mindestens 4,5 m dargestellt wird, zumal es sich hierbei nur um eine Empfehlung für die typische Entwurfssituation „Wohnweg“ (Länge bis ca. 100 m, Verkehrsstärke unter 150 Kfz/h) handelt. Im Übrigen schließt auch die RASt 06 für schmale Zweirichtungsfahrbahnen eine Breite von 3,50 m (in Ausnahmefällen bis 3,00 m) nicht aus, wobei dies nur für eine Abschnittlänge von ca. 50 m gilt und zudem Ausweichstellen bei weniger als 4,00 m Fahrbahnbreite für erforderlich gehalten werden (S. 72, Ziff. 6.1.1.10).
Auch überzeugt den Senat das Argument des Beklagten nicht, dass die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs infolge einer Erhöhung der Verkehrsbelastung durch den vom Vorhaben ausgelösten An- und Abfahrtsverkehr gefährdet werde und deswegen die wegemäßige Erschließung nicht gesichert sei.
Nach der von dem Beklagten in diesem Zusammenhang zitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Urteil vom 19. September 1986 – BVerwG 4 C 15.84 –, Rn. 34) ist die Erschließung nicht gesichert, wenn das Vorhaben zu einer solchen Belastung der das Grundstück erschließenden Straße führen würde, dass die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs nicht nur in Spitzenzeiten ohne zusätzliche Erschließungsmaßnahmen wie eine Verbreiterung der Straße oder die Schaffung von Einfädelungsspuren nicht mehr gewährleistet wäre. Im unbeplanten Innenbereich sind nämlich im Hinblick auf die Erschließung nur solche Vorhaben zulässig, die sich mit der vorhandenen Erschließung abfinden können. Dem entspricht die erläuternde Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG Beschluss vom 2. September 1999 – BVerwG 4 B 47.99 –, juris Rn. 5), nach der mit dem Erfordernis der gesicherten Erschließung u.a. gewährleistet werden soll, dass der Gemeinde nicht als Folge der Genehmigung von Vorhaben unangemessene Erschließungsaufgaben aufgedrängt werden.
Vorliegend erscheint es indes allenfalls in den - vom Bundesverwaltungsgericht ausdrücklich ausgenommenen - Spitzenzeiten möglich, dass auf den hier relevanten Erschließungsstraßen überhaupt ein Begegnungsverkehr stattfindet, der die Verkehrssicherheit bzw. -leichtigkeit wegen der zum Teil beengten Straßenverhältnisse beeinträchtigen könnte. Dem Erschließungskonzept (S. 7) des Beklagten ist ein werktägliches Gesamtverkehrsaufkommen von lediglich 120 Kfz im V... und von 140 Kfz im G... (ab/bis W...) zu entnehmen. Das Erschließungskonzept (S. 8) stellt diesbezüglich dar, dass die Überschneidung von Quell- und Zielverkehr – in der gesamten Siedlung – seinen ungefähren Höhepunkt in den Stunden zwischen 10-12 Uhr sowie 14-16 Uhr findet (Abb. 6). Insgesamt erscheint es fernliegend, dass - wie nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts erforderlich - die genannten Erschließungsstraßen den durch das Vorhaben ausgelösten Verkehr nicht mehr bewältigen könnten. Letztlich ist um das klägerische Grundstück schlicht mit zu wenig Verkehr zu rechnen, als dass die Leichtigkeit des Verkehrs hierdurch beeinträchtigt werden könnte, selbst wenn ein gelegentlicher Begegnungsverkehr naturgemäß nicht auszuschließen ist. Auch die vom Beklagten angeführte Notwendigkeit dezentraler Abwasserbeseitigung führt zu keinem anderen Ergebnis. Auch der Beklagte geht davon aus, dass eine Entleerung der Sammelgruben allenfalls alle 2-4 Wochen in Betracht kommt. Einzelne - wenn auch ggf. große - Entsorgungsfahrzeuge, welche etwa zwei Mal im Monat die Siedlung besuchen, fallen für die Leichtigkeit des Verkehrs im Ergebnis nicht ins Gewicht, wie der Senat in der mündlichen Verhandlung näher erläutert hat.
Soweit der Beklagte weiter geltend macht, es sei zu berücksichtigen, dass die Siedlung über ca. 39 weitere Baupotentialflächen verfüge, für die dem klägerischen Bauvorhaben eine Vorbildwirkung zukomme, verfängt dies nicht. Eine entsprechende Vorbildwirkung gibt es im Rahmen der hier interessierenden Erschließung nicht. Für die Frage, ob die Erschließung gesichert ist, ist nämlich jeweils auf das konkrete Vorhaben abzustellen (BVerwG, Beschluss vom 2. September 1999 – BVerwG 4 B 47.99 –, juris Rn. 5 f.). Weitere oder spätere potentielle Vorhaben sind daher für die Genehmigungsfähigkeit eines konkreten Bauvorhabens im Rahmen der Erschließung ohne Belang. Der Beklagte kann daher den Klägern nicht entgegenhalten, dass bei der Erteilung von Baugenehmigungen für eine Vielzahl von Bauvorhaben etwa die das Grundstück erschließenden Straßen irgendwann überlastet würden. Das kann der Beklagte rechtmäßig nur bei jenem (zukünftigen) konkreten Bauvorhaben berücksichtigen, dessen Genehmigung tatsächlich einen solchen überlastenden Verkehr verursachen würde. Diesem Vorhaben könnte dann eine mangelnde wegemäßige Erschließung entgegengehalten werden. Das ist für das klägerische Grundstück aber wie dargestellt nicht der Fall.
Schließlich überzeugt auch das Argument des Beklagten nicht, dass zu den technischen Mindestanforderungen an eine wegemäßige Erschließung auch eine hier nicht vorhandene Straßenentwässerung gehöre. Denn im Anwendungsbereich von § 34 BauGB ist grundsätzlich die Erschließung als ausreichend anzusehen, die der jeweilige Innenbereich aufweist. Vorliegend verfügt die nähere Umgebung nicht über eine Straßenentwässerung. Entsprechend stellt das Erschließungskonzept des Beklagten fest (S. 46, 75), dass bei der Straßenraumgestaltung Flächen für die Entwässerung vorzusehen seien, wobei die nähere Ausgestaltung der Entwässerung einem vom Beklagten separat einzuholenden Entwässerungsgutachten vorbehalten bleibt.
B. Unstreitig ist zwischen den Beteiligten zudem, dass die Erschließung mit Elektrizität gesichert ist. Auch die Sicherung der Erschließung unter dem Aspekt der Abwasserbeseitigung ist nach Auffassung des Senats gesichert. Unstreitig erfolgt die Abwasserbeseitigung über eine Sammelgrube durch die Berliner Wasserbetriebe. Der Beklagte hat zwar in der mündlichen Verhandlung in den Raum gestellt, dass er auch die Sicherung der Abwasserbeseitigung nicht für ausreichend erachtet, dem vermag der Senat indes mangels inhaltlicher Anreicherung dieser Position nicht zu folgen, zumal die Abwasserbeseitigung in der Siedlung auch im Übrigen durch Sammelgruben gewährleistet wird (§ 34 BauGB).
C. Indes ist die Erschließung des Vorhabengrundstücks unter dem Aspekt der Trinkwasserversorgung nicht gesichert.
Zur Erschließung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB gehört nach allgemeiner Meinung auch eine ordnungsgemäße Trinkwasserversorgung, die in der Regel durch eine öffentliche Wasserversorgungsleitung gewährleistet wird (Söfker, in: EZBK, BauGB, 146. EL April 2022, § 30 Rn. 42, 47). Im Einzelfall dürfte zwar auch ein Anschluss an eine private Trinkwasserleitung ausreichen (oder eine private Versorgung durch einen Brunnen), um den Anforderungen an eine genügend gesicherte Erschließung zu entsprechen; doch wird hier zu verlangen sein, dass diese Anlagen den für öffentliche Wasserversorgungsanlagen geltenden (hohen) Standards entsprechen, also die nötige Qualität und Quantität an einwandfreiem Wasser liefern.
Der Senat hat zwar keine Bedenken im Hinblick auf die Verfügbarkeit einer hinreichenden Quantität an Trinkwasser (I.) durch die (private) Trinkwasserleitung, durch welche das klägerische Grundstück mit dem öffentlichen Leitungsnetz der Berliner Wasserbetriebe verbunden ist. Allerdings ist die Erschließung unter dem Aspekt der Trinkwasserversorgung weder rechtlich hinreichend gesichert (II.), noch genügt die Erschließung den Anforderungen an die Sicherung der Trinkwasserqualität (III.).
Soweit die Kläger insoweit die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts in Bezug nehmen, nach der eine Erschließung, an der es - überhaupt oder doch im gebotenen Umfang - fehlt, dennoch "gesichert" ist, wenn verlässlich angenommen werden kann, dass sie in dem notwendigen und selbstredend die volle Funktionsfähigkeit einschließenden Zustand "spätestens bis zur Fertigstellung der anzuschließenden baulichen Anlagen" vorhanden und "benutzbar“ sei (BVerwG, Urteil vom 10. September 1976 - BVerwG IV C 5.76 – juris Rn. 27), greift dies im vorliegenden Fall schon deshalb nicht durch, weil aufgrund der folgenden Ausführungen die Trinkwasserversorgung weder rechtlich (II.) noch qualitativ (III.) im Sinne dieser Rechtsprechung verlässlich gesichert ist. Im Übrigen geht das Bundesverwaltungsgericht in jenem Urteil auch ausdrücklich davon aus, dass eine solche „verlässliche“ Erschließung in aller Regel voraussetzt, dass die Gemeinde selbst zur Erschließung bereit ist oder sie einen entsprechenden Erschließungsvertrag bereits abgeschlossen hat (a.a.O., Rn. 27). Daran gebricht es vorliegend, da die Kläger die Erschließung ihres Vorhabengrundstücks über eine private Leitung sichern wollen, denn Rechtsinhaber sich gegenüber den Klägern nicht zu einer weiteren als der bestehenden Erschließung verpflichtet haben.
I. Keine Zweifel hat der Senat anhand des im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung gegebenen Sachstandes daran, dass die private Leitung eine hinreichende Wasserquantität bewerkstelligen kann. Zwar ist der genaue Ausbauzustand der Leitung nicht bekannt. Die Kläger haben aber nachvollziehbar vorgetragen, dass die private Leitung die Größe DN 80 aufweist. Das wird auch durch die vom Senat eingeholte Auskunft der „Eigentümergemeinschaft Wasserversorgung H...“ (im Folgenden: Wassergemeinschaft) vom 19. Juli 2022 bestätigt. Das ist ausweislich der Auskunft der Berliner Wasserbetriebe vom 26. Oktober 2022 auch die Größe des Hausanschlusses an der Übergabestelle von der öffentlichen Leitung zur privaten Leitung der Wassergemeinschaft unter der Adresse W... 2. Kann über diese Leitung die Wassermenge für die bisher dahinter liegenden Anwohner unproblematisch bezogen werden, so spricht nach dem Erkenntnisstand des Senats nichts dafür, dass diese durch die Inanspruchnahme des klägerischen Grundstückes nunmehr überlastet würde. Im Hinblick auf die öffentliche Leitung der Berliner Wasserbetriebe wäre nach deren Auskunft vorbehaltlich des tatsächlichen Zustandes des privaten Leitungsnetzes die Kapazität für ein weiteres Einfamilienhaus in der Siedlung gegeben. Davon geht dementsprechend auch der Senat aus.
II. Die Trinkwasserversorgung ist aber nicht rechtlich hinreichend gesichert. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist grundsätzlich eine Sicherung durch Baulast oder eine andere dingliche Sicherung, etwa eine Grunddienstbarkeit zu verlangen. Eine rein schuldrechtliche Sicherung, etwa durch Vereinbarung mit einem Nachbarn, genügt demgegenüber nicht (so zur wegemäßigen Erschließung: BVerwG, Urteil vom 31. Oktober 1990 – BVerwG 4 C 45.88 –, juris Rn. 19).
An diesem Maßstab ausgerichtet fehlt es an einer hinreichenden Sicherung der Trinkwasserversorgung. Denn das klägerische Grundstück liegt nicht direkt an einer Straße, durch die das öffentliche Leitungsnetz des hier relevanten Versorgungsträgers – der Berliner Wasserbetriebe – verläuft. Vielmehr ist das klägerische Grundstück nur über eine private Trinkwasserleitung, die in der Verwaltung der Anwohner steht, die sich als Wassergemeinschaft zusammengeschlossen haben.
Die öffentliche Leitung der Berliner Wasserbetriebe läuft nur bis zum W..., wo sich die Abnahmestelle der Wassergemeinschaft befindet. Diese liegt weit nordöstlich des klägerischen Grundstücks. Das klägerische Grundstück ist vom W... 2 sowohl in der Luftlinie als auch nach dem „Straßenverlauf“ durch mehrere Grundstücke getrennt. Dabei ist Vertragspartner der Berliner Wasserbetriebe indes nicht die „Wassergemeinschaft“, sondern sind dies die Eigentümer des Grundstücks W... 2, die die Wassergemeinschaft mit der Klärung sämtlicher Angelegenheiten mit den Berliner Wasserbetrieben beauftragt und insoweit eine Vollmacht erteilt haben. Die Wasserleitung der Wassergemeinschaft verläuft dann entlang des „Straßenverlaufs“ des V... und sodann des M.... Zwar ist zwischen den Beteiligten unstreitig, dass diese „Straßen“ aufgrund von Widmungsfiktion öffentliche Wege sind. Indes ist zu beachten, dass es sich nicht um ein Wegegrundstück im Eigentum der öffentlichen Hand handelt. Vielmehr verlaufen die „Straßen“ über die jeweiligen privaten Grundstücke der Anlieger, d.h. über eine Vielzahl von Flurstücken.
Unstreitig ist zwischen den Beteiligten, dass für diese private Leitung weder Baulasten noch etwa Grunddienstbarkeiten bestehen. Die vorgesehene Sicherung im Rahmen der Mitgliedschaft der Kläger in der Wassergemeinschaft genügt den dargestellten Anforderungen an eine entsprechende rechtliche Sicherung freilich nicht.
Es ist bereits unklar, ob die – von der Wassergemeinschaft errichtete – (private) Trinkwasserleitung hier sonderrechtsfähig ist. Aufgrund der Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sind Leitungen, die im Boden eines Grundstückes liegen, zunächst wesentliche Bestandteile dieses Grundstückes, vgl. §§ 93, 94 BGB und damit Eigentum des jeweiligen Grundstückseigentümers. Sie können aber nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 2. Dezember 2005 – V ZR 35/05 –, BGHZ 165, 184-192 juris Rn. 12 ff.) zum Scheinbestandteil (§ 95 BGB) bestimmt und auf eine andere Person übereignet werden. Die sachenrechtliche Umwandlung von einem ehemals wesentlichen Bestandteil zu einer selbständigen Sache erfolgt durch eine Übereignung entsprechend § 929 Satz 2 BGB, ohne dass es dazu einer Trennung der Leitung vom Grundstück bedarf (BGH, ebd., Rn. 17). Vorliegend hat die Wassergemeinschaft in Ziffer 1 S. 3 ihrer „Wasserordnung Wassergemeinschaft“ festgehalten, dass die Wasserleitung Eigentum der Gemeinschaft sei. Das mag man insoweit als eine entsprechende Bestimmung der Wasserleitung zum Scheinbestandteil und Übereignung auslegen, wobei dies nicht völlig frei von Zweifeln erscheint. Jedenfalls erscheint insoweit eine Klarstellung angezeigt.
Sollte allerdings die Wasserleitung zu einem Scheinbestandteil geworden und auf „die Gemeinschaft“ übereignet worden sein, genügt auch dies nicht für eine hinreichende rechtliche Sicherung der Erschließung des klägerischen Grundstückes mit Trinkwasser über diese Privatleitung.
Die Kläger und auch der Name der „Eigentümergemeinschaft Wasserversorgung H...“ gehen davon aus, dass es sich um eine Gemeinschaft i.S.d. §§ 741 ff. BGB und Miteigentum gemäß §§ 1008 ff. BGB handelt. Der Senat geht davon aus, dass dies nicht zutrifft. Es handelt sich vielmehr um eine Gesellschaft (bürgerlichen Rechts) nach §§ 705 ff. BGB und Gesamthandseigentum gemäß § 719 BGB.
Nach den Regelungen im BGB, ist die Gemeinschaft von der Gesellschaft abzugrenzen, die im Titel davor eine eigene Regelung erfahren hat. Die beiden Rechtsinstitute befassen sich mit unterschiedlichen Fragen. Bei der Gemeinschaft nach Bruchteilen geht es um die geteilte Inhaberschaft mehrerer Personen an einem Recht und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten unter den Teilhabern. Bei der Gesellschaft geht es dagegen um Regeln zur Förderung eines gemeinsamen Zwecks durch mehrere Personen in eigener (ungeteilter) Rechtsträgerschaft. Die Abgrenzung der Gesellschaft zur Gemeinschaft hat sich ausgehend von den Wesensmerkmalen der Gesellschaft am Vorliegen oder Fehlen der Vereinbarung über einen gemeinsamen Zweck und der hierauf gerichteten vertraglichen Förderpflicht zu orientieren. Der gemeinsame Zweck kann aber auch das gemeinsame Halten und Verwalten eines einzelnen Gegenstands sein, wenn eine entsprechende Vereinbarung als gesellschaftsrechtlicher Zweck getroffen wurde. Entscheidend ist der Wille der Vertragsparteien. Daher schließen sich die Gesellschaft und die Gemeinschaft nach Bruchteilen nicht von vornherein aus. Die (Außen-)Gesellschaft ist in Abgrenzung zur Gemeinschaft nach Bruchteilen durch die vertragliche Verbindung der Gesellschafter und die gesamthänderische Zuordnung des Gesellschaftsvermögens gekennzeichnet. Dagegen sind bei der Gemeinschaft nach Bruchteilen die Rechtsbeziehungen zwischen den Teilhabern nicht Folge einer gesellschaftsvertraglichen Verbindung, sondern beruhen auf der gemeinschaftlichen Rechtsstellung in Bezug auf den Gegenstand. So kann im Hinblick auf ein Recht auch zwischen Gesellschaftern eine Gemeinschaft nach Bruchteilen bestehen, wenn der gemeinsame Zweck nicht so weit reicht, im Hinblick auf eine Sache Gesamthandseigentum zu bilden. Eine Gesellschaft unter mehreren Personen kann sich auf rein schuldrechtliche Innenbeziehungen beschränken und kein Gesellschaftsvermögen bilden oder einen Gegenstand, der vom gemeinsamen Zweck der Gesellschafter erfasst wird, nicht in das Gesamthandsvermögen übertragen und in Bruchteilsgemeinschaft halten. Einen (unvereinbaren) Gegensatz bildet somit nur die Zuordnung eines Gegenstands zum Gesamthandsvermögen der Gesellschaft oder die Zuordnung im Rahmen der geteilten Zuständigkeit bei der Gemeinschaft nach Bruchteilen. Nur in der Gemeinschaft nach Bruchteilen wird die Rechtszuständigkeit subjektiv geteilt. Bei den Gesamthandsgemeinschaften bleibt dagegen die Rechtszuständigkeit an einem Gegenstand einheitlich der Gesamthand zugeordnet, auch wenn die beteiligten Subjekte der Gesamthandsgemeinschaft wechseln können. Konsequent sind dann die Unterschiede, die sich daraus für die Verfügung über den Gegenstand ergeben. Während bei der Gemeinschaft nach Bruchteilen eine Verfügung über den einzelnen Bruchteil am Gegenstand vorgesehen ist, ist eine solche Verfügung bei Gegenständen eines Gesamthandsvermögens nicht möglich (zum Vorstehenden: Fehrenbacher, in: BeckOGK, BGB, 1.8.2022, § 741 Rn. 16 f.).
Für die Annahme des Vorliegens einer GbR streiten anhand des dargelegten Maßstabes die Regelungen der Wasserordnung. Hiernach bestellt die Wassergemeinschaft Beauftragte, die direkt mit den Berliner Wasserbetrieben Verträge abschließen können sollen und für die Wassergemeinschaft handeln dürfen. Nach Nr. 1 S. 3 ist die Wasserleitung Eigentum der Gemeinschaft. Die Wassergemeinschaft ist zwar – theoretisch – auf die Eigentümer der versorgten Grundstücke beschränkt, diese werden aber erst versorgt, wenn sie einen „Geschäftsanteil“ erworben haben. Diesen erwirbt man für 1.500 DM (heute 750 Euro) von dem Vorbesitzer des Grundstücks (Nr. 5 und 6). Das alleine genügt aber nicht. Vielmehr muss ein Aufnahmeantrag an die Wassergemeinschaft gerichtet werden, über den diese dann abstimmt (Nr. 2 und 3). Auch kann Wasser erst mit Mitgliedschaft entnommen werden und die Wasserversorgung laut der Wasserordnung bei Nichtzahlung der Wassergebühren unterbrochen werden (S. 2, „Unterbrechung der Wasserversorgung“).
Das alles deutet auf eine GbR hin. Starkes Indiz ist bereits, dass nach der ausdrücklichen Regelung der Wasserordnung der Wassergemeinschaft diese Eigentümer der Leitung ist. Das spricht für Gesamthandseigentum der Eigentümergemeinschaft als GbR und gegen Bruchteilseigentum, d.h. Miteigentum jedes Mitglieds der Wassergemeinschaft. Das ist auch konsequent, denn die Wassergemeinschaft hat als Kollektiv die Leitung gebaut und regelt ihre Vertragsangelegenheiten gemeinschaftlich über Beauftragte gegenüber den Berliner Wasserbetrieben (auch wenn sie nicht selbst deren Anschlussnehmer ist).
Hiergegen spricht nicht durchgreifend, dass die Wasserordnung von „Eigentümergemeinschaft“ spricht und das auch der Name des Zusammenschlusses ist. Auch dass die Terminologie der Wassergemeinschaft teils ambivalent ist und in Schreiben an die Kläger, etwa ausgeführt wird, „Diese Trinkwasserleitung […] gehören den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft zu gleichen Teilen“, spricht nicht durchgreifend gegen das vorstehende Auslegungsergebnis. Denn da der Zusammenschluss nach eigenen Angaben nicht über juristisches Fachwissen verfügt, dürfte die Wortwahl keinen Rückschluss auf die intendierte rechtliche Ausgestaltung zulassen.
Ist dementsprechend die Wassergemeinschaft eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, sind die Kläger als Mitglied der Wassergemeinschaft nur schuldrechtlich im Rahmen des Gesellschaftsvertrages mit der durch diese errichteten Trinkwasserleitung verbunden und haben gerade keine Eigentümerstellung. Das reicht für eine gesicherte Erschließung nicht aus, da es jedenfalls an der dinglichen Sicherung fehlt. Zudem kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechtes jederzeit aufgelöst werden, ihre Mitglieder können die Gesellschaft jeder Zeit kündigen (§ 723 BGB). Dann wird das Gesellschaftsvermögen verteilt, es sei denn ihre Fortführung ist für diesen Fall im Gesellschaftsvertrag vorgesehen (§ 736 Abs. 1 BGB).
Aber auch wenn man – entgegen den vorstehenden Ausführungen – davon ausgeht, dass es sich um eine Eigentümergemeinschaft i.S.d. § 741 ff. BGB handelt und den Klägern damit ein ideeller Anteil von derzeit wohl 1/31 des Eigentums an der Trinkwasserleitung zusteht, würde dies eine entsprechende Sicherung nicht begründen. Denn gemäß § 749 Abs. 1 BGB kann jeder Teilhaber jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies hat die Wassergemeinschaft vorliegend auch nicht – was grundsätzlich möglich wäre – gemäß § 749 Abs. 2 BGB ausgeschlossen.
Dieser Mangel der Sicherung wird noch dadurch unterstrichen, dass der (jeweilige) Eigentümer des W... 2 eine Schlüsselstellung innerhalb der Wassergemeinschaft hat. Nur sein Grundstück ist direkt an die öffentliche Leitung angeschlossen. Kündigt er die Gesellschaft bzw. verlangt er die Aufhebung der Gemeinschaft, sitzt diese, selbst wenn sie fortgeführt wird, gleichsam auf dem Trockenen. Der Eigentümer des Grundstücks W... 2 ist der ausschließliche Anschlussnehmer der Berliner Wasserbetriebe. Daher musste er auch die Wassergemeinschaft mit der Wahrnehmung der rechtlichen Angelegenheiten gegenüber den Berliner Wasserbetrieben bevollmächtigen. Damit sitzt aber der jeweilige Eigentümer des Grundstücks W... 2 „am längeren Hebel“ und kann frei entscheiden, ob er das Konstrukt der Wassergemeinschaft, wie es derzeit besteht, zu Fall bringt. Die Wassergemeinschaft würde zwar das Eigentum an der Leitung behalten, Wasser würde aber keines mehr fließen. Darauf kommt es indes für die Sicherung der Erschließung an.
Eine Verpflichtung, den Zusammenschluss auf Dauer fortzuführen, ist der Eigentümer bislang weder eingegangen noch wäre er zukünftig dazu verpflichtet oder hat sich dazu auch nur bereit erklärt. Schon deshalb fehlt es an der konkreten Realisierbarkeit einer künftigen Erschließungsmöglichkeit, wie die Kläger sie für sich unter Bezugnahme auf das Urteil des OVG Mecklenburg-Vorpommern vom 14. Juni 2016 – 3 L 177/06 – (dort juris Rn. 74 f.) für sich in Anspruch nehmen wollen.
III. Auch die Trinkwasserqualität der privaten Leitung entspricht nicht den an die Sicherung der Erschließung zu stellenden Anforderungen. Zwar unterfällt die private Leitung für sich genommen nicht den Bestimmungen der Verordnung über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch (TrinkwV). Insoweit können aber aus dieser jedenfalls die Parameter abgeleitet werden, die für die Bestimmung einer angemessenen Trinkwasserqualität auch im Rahmen der Sicherung der Erschließung relevant sind. Diese ergeben sich jedenfalls aus § 4 Abs. 1 S. 1, 2 TrinkwV, wonach Trinkwasser so beschaffen sein muss, dass durch seinen Genuss oder Gebrauch eine Schädigung der menschlichen Gesundheit insbesondere durch Krankheitserreger nicht zu besorgen ist. Es muss rein und genusstauglich sein. Die dies konkretisierenden Anforderungen ergeben sich aus §§ 5-7a TrinkwV (vgl. § 4 Abs. 1 S. 3 Nr. 2 TrinkwV). Es ist bereits nicht ersichtlich, dass diese Anforderungen erfüllt sind. Das Gesundheitsamt hat insoweit auf Anfrage des Senats mitgeteilt, es führe in privaten Wasserleitungen und insbesondere auch bei der hiesigen Wassergemeinschaft keine Qualitätskontrollen durch, es sei denn es bestehe ein konkreter Anlass. Ihm lägen keine Informationen zu einer Trinkwasserinstallation in der Wohnanlage vor. Über die Qualität des Trinkwassers in der Leitung gibt damit nur der von den Klägern eingereichte Prüfbericht der M... GmbH vom 7. April 2020 Auskunft. Diese erfasst indes nur den § 5 TrinkwV („Mikrobiologische Anforderungen“) und gibt keine Auskunft über die Erfüllung der übrigen Anforderungen.
Selbst wenn aber eine solche (aktuelle) Bescheinigung, die über alle Anforderungen Auskunft geben würde, vorliegen würde, würde dies nicht dem Erfordernis der gesicherten Erschließung genügen. Denn es reicht nicht aus, wenn nach aktuellem Stand die Anforderungen erfüllt sind. Vielmehr muss die Erfüllung auch auf Dauer gesichert sein. Bei einer öffentlichen Trinkwasserleitung wird dies regelmäßig schon deshalb zu bejahen sein, weil der Versorger den Bestimmungen der Trinkwasserverordnung vollständig unterworfen und daher verpflichtet ist, regelmäßig Beprobungen, Wartungen und Reparaturen durchzuführen. Das ist bei einer rein privaten Trinkwasserleitung – wie vorliegend – nicht der Fall. Daher kann nicht vermutet werden, dass diese auf Dauer in einem solchen Zustand ist, dass sie die Anforderungen der Trinkwasserverordnung erfüllt. Es sind durch die Wassergemeinschaft auch keine Vorkehrungen dahin getroffen worden, die auf eine solche dauerhafte Erfüllung gerichtet wären. Weder ist für den Senat erkennbar, dass es regelmäßige Proben der Trinkwasserqualität gebe, noch, in welchem Zustand die Leitungen sich befinden. Allein, dass bisher – jedenfalls gerichtsbekannt – keine gesundheitlichen Schäden o.Ä. aufgetreten sind, genügt hierfür nicht. Es gibt keinen allgemeinen Erfahrungssatz, dass ein Schaden, der in der Vergangenheit nicht aufgetreten ist, auch in Zukunft nicht eintreten wird. Mit fortschreitendem Alter der Leitungen erhöht sich vielmehr die Wahrscheinlichkeit verschleißbedingter Qualitätsmängel.
D. Auch im Hinblick auf die Löschwasserversorgung ist die Erschließung nicht gesichert. Die Verfügbarkeit einer ausreichenden Löschwassermenge gehört zur Erschließung i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB, weil sie der Versorgung des Vorhabengrundstücks mit einer im Falle eines Brandes erforderlichen Ressource dient. Eine solche ressourcenbezogene Erschließung des Vorhabens (Strom, Trinkwasser, Abwasser, Löschwasser) ist, anders als seine wegemäßigen Erschließung, nicht notwendig mit einer Anbindung des Vorhabengrundstückes an seine Umgebung verbunden. Ihre Zugehörigkeit zur Erschließung ergibt sich insoweit aus dem Bestehen eines entsprechenden Versorgungsbedürfnisses, unabhängig davon, ob dessen Erfüllung mittels Anbindung an ein leitungsbezogenes Versorgungsnetz (Strom-, Wasser-, Abwasserleitungen, Hydranten) oder aber durch Zugriff auf eine nicht leitungs-bezogene Versorgungsmöglichkeit (Generator, Brunnen, Sickergrube, Löschwasserentnahmestelle) erfolgt (so schon OVG Bln-Bbg, Urteil vom 16. November 2017 – OVG 11 B 6.15 –, juris Rn. 62 f. m.w.N.).
Wann die Erschließung auch mit Löschwasser gesichert ist, hängt in erster Linie von der örtlichen Organisation und der technischen Leistungsfähigkeit der Feuerwehr ab. In Abwesenheit konkreter Erkenntnisse kann insoweit grundsätzlich auf das Regelwerk des Deutschen Verein des Gas- und Wasserfaches e.V. (DVGW), hier Arbeitsblatt W 405 „Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversorgung“ (Februar 2008) zurückgegriffen werden. Zu berücksichtigen sind indes auch die konkreten Umstände des Einzelfalls. Das betrifft zum einen die Beschaffenheit der näheren Umgebung, zum anderen die Leistungsfähigkeit der örtlichen Feuerwehr. Ist bei dieser nur eine bestimmte technische Ausstattung (Schlauchlänge usw.) vorhanden, so kann nicht pauschalisiert auf etwaige großzügigere Werte in den technischen Arbeitsblättern abgestellt werden. Das würde auch umgekehrt gelten: Wenn die örtliche Feuerwehr entsprechend technisch leistungsfähiger ist, dann können nach den dortigen örtlichen Verhältnissen, die Anforderungen an die Löschwasserversorgung und damit der Sicherung der Erschließung des Grundstücks entsprechend niedriger sein als in den Arbeitsblättern vorgesehen. Diese bieten sich daher nur als Orientierung an, wenn keine abweichenden Informationen bekannt sind.
Im vorliegenden Fall hat der Senat Auskünfte von der Berliner Feuerwehr eingeholt. Diese hat mitgeteilt, dass grundsätzlich ein maximaler Abstand von 100 m zwischen dem zu löschenden Objekt und dem nächsten (öffentlichen) Hydranten für akzeptabel gehalten wird und dieser Abstand prinzipiell für jedes Bauvorhaben gilt. Die Vorgabe des 100 Meter Bereichs beruht nach dieser Auskunft auf dem DVGW-Arbeitsblatt W 331, Abschnitt 5.1 „Anordnung der Hydranten im Rohrnetz" und auf dem DVGW Arbeitsblatt W 400-1 und der Leistungsfähigkeit der Berliner Feuerwehr, wobei Hintergrund für die Leistungsfähigkeit ist, dass die Lösch- und Hilfeleistungsfahrzeuge der Berliner Feuerwehr je nach Fahrzeugtyp lediglich 120 m bis 160 m B-Schläuche für die „Erstwasserversorgung" auf der Schlauchhaspel mitführen. Der – weitere, vom DVGW Arbeitsblatt 400-1 vorgesehene - 300 m Bereich ist ausschlaggebend für die weitere Löschwasserversorgung, die erst durch nachrückende Kräfte gewährleistet werden könne. Die von der Berliner Feuerwehr mitgeteilte Grenze von 100 m erscheint dem Senat angesichts des technischen Hintergrundes im Hinblick auf die verfügbaren Schlauchlängen nachvollziehbar, weswegen er diese in dem vorliegenden konkreten Fall seiner Betrachtung zugrunde legt.
Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, dass der nächste öffentliche Hydrant mehr als 100 m vom klägerischen Grundstück entfernt ist. Dabei kann die genaue Entfernung offenbleiben. Es kommt danach nicht darauf an, ob – wie die Kläger meinen – der nächste öffentliche Hydrant 180 m vom klägerischen Grundstück entfernt liegt oder ob– wie der Beklagte meint – dieser ca. 300 m bzw. 560 m entfernt ist. Die Berliner Feuerwehr geht ausweislich ihrer vom Senat eingeholten Auskunft vom 6. Juli 2022 von einer Entfernung (Lauflinie) von 230 m aus.
Auch eine Sicherung der Löschwasserversorgung des klägerischen Grundstücks durch die unmittelbar neben diesem gelegenen, privaten Hydranten kommt derzeit vorliegend nicht in Betracht. Zwar bestehen keine grundsätzlichen Bedenken dagegen, für die Löschwasserversorgung auch auf private Hydranten zurückzugreifen. Für die Sicherung der Erschließung können diese aber nur unter weiteren Umständen berücksichtigt werden. Auch insoweit hat der Senat eine Auskunft der Berliner Feuerwehr vom 15. September 2022 eingeholt, mit der diese mitteilt, dass grundsätzlich keine Bedenken gegen die Inanspruchnahme einer private Löschwasserversorgung bestehen, wenn der insgesamt benötigte Löschwasserbedarf entsprechend Abschnitt 5 des Arbeitsblattes W 405 nachgewiesen und erbracht werde. Problematisch könne die Auffindbarkeit von privaten Hydranten sein, da diese nicht in den Hydrantennetzplänen dargestellt werde. Zudem bestehe häufig bei privaten Hydranten ein Wartungsdefizit. Der Senat kann hier offenlassen, ob es für die Sicherung der Erschließung notwendig ist, dass private Hydranten in ein Geoportal bzw. Hydrantennetzpläne eingetragen werden. Jedenfalls deren Auffindbarkeit im Bedarfsfall ist notwendig. Insoweit befinden sich die Kläger bereits in Gesprächen mit der Berliner Feuerwehr, sodass davon auszugehen ist, dass dieses Hindernis zeitnah überwunden werden kann. Gegen die Sicherung der Löschwasserversorgung spricht derzeit aber noch durchgreifend, dass kein Anhalt dafür besteht, dass die privaten Hydranten ordnungsgemäß und regelmäßig gewartet sind. Vielmehr stellt sich der Zustand der Leitungen und der privaten Hydranten als unbekannt dar. Unter diesen Umständen kann im entscheidungserheblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Senat nicht von einer gesicherten Erschließung mit Löschwasser ausgegangen werden.
E. Die Siedlung weist ein deutliches Planungsbedürfnis auf, welches es erfordert, alsbald städtebauliche Missstände vermeidende Zustände herzustellen.
Der Senat weist darauf hin, dass sich das Planungsermessen des Beklagten hier erheblich verdichtet haben dürfte. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, welcher der Senat folgt, stellt § 1 Abs. 3 BauGB die Planungsbefugnis der Gemeinden unter den Vorbehalt der städtebaulichen Erforderlichkeit und wirkt damit in zweierlei Weise auf das gemeindliche Planungsermessen ein. Nach seinem eindeutigen Wortlaut verpflichtet § 1 Abs. 3 BauGB zur Aufstellung eines Bebauungsplans, sobald und soweit dies aus städtebaulichen Gründen erforderlich ist. Der Gesetzgeber bringt damit zum Ausdruck, dass sich das planerische Ermessen der Gemeinde aus städtebaulichen Gründen objektivrechtlich zu einer strikten Planungspflicht verdichten kann; das gilt grundsätzlich für die erstmalige Planung im Innen- oder Außenbereich ebenso wie für die inhaltliche Änderung oder Aufhebung eines bestehenden Bauleitplan (BVerwG, Urteil vom 17. September 2003 – BVerwG 4 C 14.01 –, BVerwGE 119, 25-45, Rn. 10 m.w.N.). Das Planungsermessen der Gemeinde verdichtet sich im unbeplanten Innenbereich zur strikten Planungspflicht, wenn qualifizierte städtebauliche Gründe von besonderem Gewicht vorliegen. Ein qualifizierter (gesteigerter) Planungsbedarf besteht, wenn die Genehmigungspraxis auf der Grundlage von § 34 Abs. 1 und 2 BauGB städtebauliche Konflikte auslöst oder auszulösen droht, die eine Gesamtkoordination der widerstreitenden öffentlichen und privaten Belange in einem förmlichen Planungsverfahren dringend erfordern. Die Gemeinde muss planerisch einschreiten, wenn ihre Einschätzung, die planersetzende Vorschrift des § 34 BauGB reiche zur Steuerung der städtebaulichen Ordnung und Entwicklung aus, eindeutig nicht mehr vertretbar ist. Dieser Zustand ist jedenfalls dann erreicht, wenn städtebauliche Missstände oder Fehlentwicklungen bereits eingetreten sind oder in naher Zukunft einzutreten drohen (BVerwG, Urteil vom 17. September 2003 – BVerwG 4 C 14.01 –, BVerwGE 119, 25-45, Rn. 16).
Diesem Zustand nähert sich das hier interessierende Gebiet jedenfalls deutlich an, wenn er nicht sogar bereits erreicht ist. Die Genehmigungspraxis des Beklagten hat dazu geführt, dass eine Vielzahl von Wohngebäuden mit nur unsicherer oder nach zutreffendem Maßstab wohl nicht gesicherter Erschließung entstanden sind. Diesem Zustand kann letztlich nur durch eine Planung, die insbesondere auch die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Erschließung des Plangebiets festlegt und die Voraussetzung für die Schaffung der entsprechenden Erschließungsanlagen schafft, Rechnung getragen werden. Das dürfte letztlich auch im Interesse des Beklagten sein, da es jedenfalls geeignet ist, den derzeit erheblichen Wohnungsdruck in Berlin zu lindern und in der Stegesiedlung für klare Verhältnisse zu sorgen.
Ferner erscheint es vor diesem Hintergrund angemessen, dass der Beklagte bei der Bescheidung eines etwaigen erneuten Baugenehmigungsantrages der Kläger, der den vorstehend und nachstehend dargestellten Problempunkten angemessen Rechnung trägt, mit der gebotenen kooperativen Prüfung und Bearbeitung begegnet. Der Beklagte ist als Teil der vollziehenden Gewalt an Recht und Gesetz gebunden, vgl. Art. 20 Abs. 3 des Grundgesetzes. Er darf daher nicht die Errichtung von baulichen Anlagen genehmigen, für welche die Erschließung nicht gesichert ist. Im Rahmen des demokratischen Rechtsstaates ist es aber auch geboten, dass er den berechtigten Interessen der Bürger nicht nur als gleichgültiger Bearbeiter gegenübersteht, sondern dass er sie – im Rahmen des Möglichen und rechtlich Zulässigen – auch bei ihren Anliegen unterstützt. Die Kläger haben hier ein solches berechtigtes Interesse, für welches sie auch schon erhebliche Aufwendungen und Mühen getätigt haben. Daher steht es dem Beklagten an, diesen Mühen mit eigenen zu begegnen und bei der konstruktiven Lösung der noch ausstehenden Erschließungsprobleme mitzuwirken.
F. Im Hinblick auf die Situation der Kläger im Besonderen sieht sich der Senat veranlasst, für den Zeitraum bis zum Inkrafttreten des nach den vorstehenden Ausführungen gebotenen Bebauungsplans auf Folgendes hinzuweisen:
1. Für die hinreichende rechtliche Sicherung der Trinkwasserversorgung stehen verschiedene Wege offen, die nach der Auffassung des Senats gleich geeignet erscheinen.
Zum einen käme der „klassische“ Weg der Bewilligung von Grunddienstbarkeiten oder Baulasten für die (private) Leitung bzw. entsprechende Leitungsrechte in Betracht. Dies wäre die vom Bundesverwaltungsgericht grundsätzlich geforderte, dingliche Sicherung. Problematisch an diesem Weg ist praktisch allein, dass die Leitung eine Vielzahl von Grundstücken quert und daher eine entsprechende Vielzahl von Grunddienstbarkeiten bestellt werden müsste.
Dem könnte damit begegnet werden, dass für den Grund und Boden, in dem die Leitung verläuft, ein eigenes Flurstück vermessen wird und dieses dann in das Miteigentum aller Anwohner gestellt wird (also jeder 1/31 o.Ä. Eigentum an dem Leitungsflurstück hätte). Eine Grunddienstbarkeit wäre dann nur noch für das „Schlüsselgrundstück“ notwendig, an welchem die Übergabe von den Berliner Wasserbetrieben zu der Eigentümergemeinschaft erfolgt (W...). Nachteil dieser Lösung ist aber, dass – da die Leitung bisher jeweils über die Grundstücke der Anwohner verläuft – die Anwohner jeweils ein Stück ihres Grundstücks „aufgeben“ müssten. Faktisch ist das natürlich ohnehin schon der Fall, weil auf diesen Teilen jeweils „die Straße“ verläuft, deren Widmungsfiktion die oberirdischen Eigentumsrechte entkleidet haben dürfte.
Alternativ käme in Betracht, wie vorstehend dargestellt ein Flurstück zu vermessen, dieses in das Miteigentum der Anwohner oder der GbR zu übertragen, für dieses Grundstück eine Grunddienstbarkeit zugunsten der Anwohner einzutragen und schließlich den Übergabepunkt des Wassers von den Berliner Wasserbetrieben so zu verlegen, dass er direkt an diesem neuen Flurstück und nicht wie jetzt an einem im Privateigentum stehenden Grundstück (W...) liegt.
Ferner geht der Senat – alternativ zu den vorstehenden Vorschlägen - davon aus, dass die derzeitige rechtliche Konstruktion mit einigen Klarstellungen in der Wasserordnung genügend Möglichkeiten bietet, eine hinreichende rechtliche Sicherung zu erreichen: Zunächst müsste klargestellt werden, dass die „Eigentümergemeinschaft Wasserversorgung H...“ eine Bruchteilsgemeinschaft i.S.d. §§ 741 ff., 1008 BGB darstellt. Ferner müsste das Recht zur Aufhebung der Gemeinschaft i.S.d. § 749 BGB ausgeschlossen werden, ein weiterhin bestehender – weil nicht ausschließbarer – Aufhebungsanspruch aus wichtigem Grund i.S.d. § 749 Abs. 2 BGB würde nach Auffassung des Senats die hinreichende Sicherung der Erschließung nicht hindern. Hierfür würde sich ein entsprechender Passus in einer ggf. neu zu formulierenden bzw. entsprechend zu präzisierenden Wasserordnung anbieten, dass die Mitglieder der Wassergemeinschaft jeweils Eigentümer eines ideellen Bruchteils der Wasserleitung sind. Darüber hinaus ist zu manifestieren, dass die Wasserleitung nicht wesentlicher Bestandteil der einzelnen Grundstücke ist, sondern als Scheinbestandteil i.S.d. § 95 BauGB sonderrechtsfähig und auf die einzelnen Mitglieder der Wassergemeinschaft entsprechend ihrem ideellen Anteil übereignet ist (vgl. dazu BGH, Urteil vom 2. Dezember 2005 – V ZR 35/05 -, BGHZ 165, 184 ff.).
2. Im Hinblick auf die Trinkwasserqualität würde sich als Lösungsweg für die bestehenden Erschließungsprobleme anbieten, etwa in der Wasserordnung oder auf andere Weise im Wege einer Selbstverpflichtung der Wassergemeinschaft einen regelmäßigen Turnus der Überprüfung der Trinkwasserqualität auf alle relevanten Parameter der Trinkwasserverordnung (TrinkwV), d.h. nicht nur den mikrobiologischen (§ 5 TrinkwV), vorzusehen. Zwar unterfällt die Trinkwasserleitung den dort geregelten Anlagen nicht, indes kann insoweit ggf. § 14b Abs. 4 Nr. 2 lit. a TrinkwV im Hinblick auf den Turnus der Überprüfung einen Anhalt bieten. Ggf. bietet sich insoweit in Absprache mit dem Gesundheitsamt oder im Übrigen auch eine regelmäßige Spülung o.Ä. der Leitung und deren Verankerung in der Wasserordnung an.
3. Soweit es schließlich die Löschwasserversorgung betrifft, befinden sich die Kläger gerichtsbekannt bereits in Gesprächen mit der Feuerwehr. Ausweislich der Auskunft der Feuerwehr ist insbesondere die Auffindbarkeit der (privaten) Hydranten und die ordnungsgemäße Wartung der betreffenden Leitung von Bedeutung für die Löschwasserversorgung. Eine hinreichende Wartung in Absprache mit der Feuerwehr dürfte unproblematisch zu bewerkstelligen sein. Auch für eine Auffindbarkeit sollten Lösungswege zu finden sein. Ob dies zwingend die Eintragung der privaten Hydranten in ein Geoportal erfordert, mag dahinstehen. Jedenfalls empfiehlt sich eine enge Absprache mit der Feuerwehr, die deren Bedenken Rechnung trägt.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10, § 711 der Zivilprozessordnung.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 93, 94 BGB
§§ 741 ff. BGB
§§ 1008 ff. BGB
§§ 705 ff. BGB
§§ 5-7a TrinkwV
§§ 741 ff., 1008 BGB
§ 34 BauGB
§ 63 BauO
§ 95 BGB
§ 719 BGB
§ 723 BGB
§ 5 TrinkwV
§ 749 BGB
§ 95 BauGB
§ 34 Abs. 1  BauGB
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 113 Abs. 5 S. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 71 Abs. 1 S. 1 BauO
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 29 Abs. 2 BauGB
§ 929 Satz 2 BGB
§ 736 Abs. 1 BGB
§ 741 ff. BGB
§ 749 Abs. 1 BGB
§ 749 Abs. 2 BGB
§ 4 Abs. 1 S. 1, 2 TrinkwV
§ 4 Abs. 1 S. 3 Nr. 2 TrinkwV
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 34 Abs. 1 und 2 BauGB
§ 14b Abs. 4 Nr. 2 lit. a TrinkwV
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 VwGO
§ 711 der Zivilprozessordnung
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 71, 63 der Bauordnung
§ 34 Abs. 1 des Baugesetzbuches

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 165, 184
BVerwGE 119, 25
13 K 281.17
10 N 78.19
10 N 49.13
1 B 19.16
7 B 54.05
4 B 47.99
4 C 15.84
IV C 5.76
4 C 45.88
V ZR 35/05
3 L 177/06
11 B 6.15
4 C 14.01