Kammergericht (Berlin, )
Urteil vom 2019-03-12, Aktenzeichen 21 U 72/18
ECLI: ECLI:DE:KG:2019:0312.21U72.18.00

Tenor:
1.
Die Berufung der Beklagten gegen das Teilurteil des Landgerichts Berlin vom 24. April 2018 wird zurückgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Beklagte zu tragen.
3.
Dieses und fortan auch das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleitung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche aus einem Grundstückskaufvertrag. Mit notariellem Vertrag vom 20. Mai 2016, beurkundet durch den Notar Prof. Dr. S... in B... (Anlage K 1), verkaufte die Beklagte der Klägerin die Immobilie D.../H... in F... für einen Kaufpreis von 15,6 Mio. €. Die Parteien einigten sich in diesem Vertrag auch über den Eigentumsübergang. Mittlerweile ist die Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.
Das Grundstück ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaut. Vier Gewerbeeinheiten des Gebäudes mit der Bezeichnung HA 1 und AD 1 bis 3 und einer Gesamtfläche von 673,4 m² (im Folgenden auch kurz als “Gewerbefläche” bezeichnet) waren bei Vertragsschluss noch nicht vermietet. In § 3 Abs. 1 des Kaufvertrags verpflichtete sich die Beklagte, diese Gewerbefläche zu einer Nettokaltmiete von 12.333,- € und mit einer Laufzeit von zehn Jahren zu vermieten und - falls dies beim Besitzübergang des Grundstücks auf die Klägerin nicht geschehen sein sollte - bis zum 31. Dezember 2016 selbst eine Nettokaltmiete von 12.333,- € pro Monat zu zahlen (Anlage K 1, S 11). Ferner war die Klägerin nach § 3 Abs. 1 des Kaufvertrags berechtigt, im Fall, dass die Gewerbefläche bei Fälligkeit des Kaufpreises noch nicht vermietet ist, einen Teilbetrag des Kaufpreises in Höhe von 250.000,- € (im Folgenden: Schlussrate) einzubehalten (Anlage K 1, S 11). Bei anschließender Vermietung einzelner Gewerbeeinheiten war der entsprechende Teil dieser Schlussrate auszuzahlen (Anlage K 1, S 12). Sofern die Gewerbefläche bis zum 31. Dezember 2016 nicht vollständig vermietet ist, war der entsprechende Teil der Schlussrate nicht zu zahlen, der Kaufpreis sollte sich dann entsprechend reduzieren (Anlage K 1, S 12).
Nach § 3 Abs. 2 des Kaufvertrags war die erste Kaufpreisrate bis zum 6. Juni 2016 fällig, der Restbetrag frühestens am 31. Juli 2016 (Anlage K 1, S 12), wobei der Klägerin auch schon eine frühere Zahlung des Restbetrags gestattet war (Anlage K 1, S. 13).
Wegen ihrer Kaufpreisschuld aus dem Kaufvertrag unterwarf sich die Klägerin der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen (§ 3 Abs. 6, Anlage K 1, S. 14).
Gemäß § 7 Abs. 1 des Vertrages sollen Gefahr, Nutzungen und Lasten an dem Grundstück an dem Tag auf die Klägerin übergehen, der der vollständigen Zahlung des Kaufpreises - mit Ausnahme der eventuell einbehaltenen Schlussrate - folgt (Anlage K 1, S. 19).
In § 9 Abs. 1 garantierte die Beklagte der Klägerin bis zum 30. Juni 2017 die tatsächliche Erlangung einer monatlichen Nettomiete von 12.333,- € für die vier Gewerbeeinheiten (Anlage K 1, S. 24).
Nach § 9 Abs. 9 ist nach Besitzübergang nur noch die Klägerin berechtigt, Mietverträge über Flächen in dem Kaufgegenstand abzuschließen (Anlage K 1, S. 28).
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 1 verwiesen.
Bis zum 29. Juli 2016 zahlte die Klägerin auf ihre Kaufpreisschuld 15.350.000,- € wobei sie teilweise zugunsten der Klägerin an die S... Lebensversicherung zahlte. Die Schlussrate von 250.000,- € behielt die Klägerin ein. Ob ein Teilbetrag von 104,28 €, den die Klägerin an die S... Lebensversicherung zahlte, auf ihre Kaufpreisschuld anzurechnen ist, ist zwischen den Parteien streitig.
Ab September 2016 gerieten die Parteien in Streit über die Vermietung der Gewerbefläche. Im November 2016 schlug die Beklagte der Klägerin die Vermietung der Gesamtfläche an die L... GmbH (im Folgenden auch: L... GmbH) vor. Wegen Bedenken gegen deren Bonität war die Klägerin hiermit zunächst nicht einverstanden.
Am 20. Dezember 2016 schlossen die Parteien und Herr M... J... schriftlich eine von ihnen sogenannte Eckpunktevereinbarung (Anlage K 11). Dort heißt es:
„1.
Die L... GmbH mietet die vier Gewerbeflächen (...) zu einem Mietzins von 12.333,- €/Monat für zehn Jahre an. Mietbeginn ist der 1. Januar 2017. (...)
5.
Der Kaufpreiseinbehalt, § 3 Abs. 1, drittletzter Absatz des Kaufvertrages wird wie folgt zur Zahlung fällig: Erste Rate in Höhe von 125.000,- € bis 22. Dezember 2016 auf das Konto der Verkäuferin, § 3 Abs. 1 des Kaufvertrages, zweite Rate in Höhe von 125.000,- € dann, wenn für 50 % der Endmieter Kautionseingang und Zahlung erste Miete erfolgt ist; dies wird durch den Steuerberater der Verkäuferin bestätigt. Insofern ist seine Bestätigung maßgeblich. Zieltermin ist hier 15. April 2016” (sic).
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 11 verwiesen.
Die Klägerin zahlte kurz darauf 125.000,- € an die Beklagte.
Die Beklagte leistete nur bis einschließlich Oktober 2016 monatliche Zahlungen von 12.333,- € an die Klägerin, danach nicht mehr.
Außerdem vereinnahmte die Beklagte für den Zeitraum ab dem 1. August 2016 Mietzahlungen von Mietern des Kaufobjekts in Höhe von 134.045,48 €, ohne sie an die Klägerin auszuzahlen.
Nach Abschluss der Eckpunktevereinbarung kam es nicht zum Abschluss eines weiteren Mietvertrages zwischen der Klägerin und der L... GmbH über die Gewerbeflächen.
Mit Schreiben vom 8. August 2017 an den Notar Prof. Dr. S... beantragte die Beklagte, ihr eine vollstreckbare Ausfertigung der Kaufvertragsurkunde über einen Teilbetrag des Kaufpreises von mindestens 125.000,- € zu erteilen (Anlage K 23). Nachdem er die Klägerin hierüber informiert hatte, kam der Notar diesem Antrag nach (Anlagen K 24 und 25). Zur Abwendung der Zwangsvollstreckung zahlte die Klägerin daraufhin den zweiten Teil der Schlussrate - 125.000,- € zuzüglich Zinsen, insgesamt 135.944,81 € - an die Beklagte unter dem Vorbehalt der Rückforderung.
Mit Klageschrift vom 5. September 2017 hat die Klägerin Klage vor dem Landgericht Berlin erhoben. Diese Klage umfasst die folgenden Anträge:
1. Rückzahlung des zweiten Teils der Schlussrate (135.944,91 € zuzüglich Zinsen)
2. Miete für die Gewerbeflächen von 12.333,- € monatlich für den Zeitraum November 2016 bis einschließlich Juni 2017 (98.664,- € zuzüglich Zinsen)
3. Auskehr der von der Beklagten nach dem 1. August 2016 vereinnahmten Mieten (134.045,48 € zuzüglich Zinsen)
4. Stufenklage betreffend diverse Mietkautionen
5. Feststellung des Nichtbestehens einer weiteren zwischen den Parteien umstrittenen Forderung aus dem Kaufvertrag
6. Herausgabe diverser Unterlagen
7. Feststellung, dass die Beklagte nicht wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten ist.
Die Beklagte hat sich gegen die Klage verteidigt und hat außerdem Widerklage auf Erstattung angeblicher Aufwendungen gegen die Klägerin erhoben.
Mit Teilurteil vom 24. April 2018 hat das Landgericht Berlin die Beklagte gemäß sämtlicher Klageanträge verurteilt, im Rahmen der Stufenklage Ziff. 4 allerdings nur erststufig auf Auskunft. Die Widerklage hat es als unzulässig abgewiesen. Den Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung des zweiten Teils der Schlussrechnung hat das Landgericht aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt BGB stattgegeben. Zur Begründung des Anspruchs auf die monatlichen Mietzahlungen von 12.333,- € und die Auskehr der vereinnahmten Miete hat das Landgericht darauf verwiesen, dass der Besitzübergang zum 1. August 2016 stattgefunden habe. Wegen der weiteren Begründung des Gerichts und der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf dieses Urteil verwiesen.
Mit ihrer Berufung wendet sich die Beklagte gegen die Entscheidung des Landgerichts über die Klageanträge Ziff. 1 bis 3. Zur Begründung ihres Rechtsmittels vertieft sie ihr erstinstanzliches Vorbringen.
Sie beantragt nunmehr,
unter Abänderung des Teilurteils des Landgerichts die Klageanträge Ziff. 1 bis 3 abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Beklagte in Ziff. 1 bis 3 des angefochtenen Urteils zu Recht gemäß den jeweiligen Klageanträgen verurteilt.
Das Landgericht hat die Beklagte zu Recht zu einer Zahlung von 135.944,81 € nebst Zinsen verurteilt (Ziff. 1 des Urteils vom 24. April 2018). Der Klägerin steht ein solcher Anspruch aus § 282 BGB gegen die Beklagte zu.
a)
Die Beklagte hat ihre aus dem streitgegenständlichen Kaufvertrag resultierende Pflicht verletzt, Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Vertragsteils zu nehmen (§ 241 Abs. 2 BGB).
Der Gläubiger eines Zahlungsanspruchs aus einem Vertrag handelt nicht rücksichtsvoll in diesem Sinne, wenn er die andere Vertragspartei durch Täuschung oder Zwang zu einer Zahlung veranlasst, die sich zwar aus dem Vertrag ergibt, die aber noch nicht fällig ist.
Ein solcher Fall liegt hier vor.
aa)
Die Beklagte hat durch ihre Schreiben an den Notar Prof. Dr. S... vom 8. August 2017 (Anlage K 23), das dieser an die Klägerin weiterleitete (Anlage K 24), sowie ihre Mail an den Klägervertreter vom 25. August 2017 (Anlage K 27) zum Ausdruck gebracht, wegen des zweiten Teils der Kaufpreisschlussrate gegen die Klägerin die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Vertragsurkunde betreiben zu wollen. Nur aus diesem Grund hat die Klägerin diesen Betrag nebst Zinsen, insgesamt 135.944,81 € (Klageschrift S. 21), an die Beklagte gezahlt. Tatsächlich war dieser Anspruch der Beklagten damals nicht fällig und ist es auch heute noch nicht. Somit hat die Beklagte durch die Androhung der Zwangsvollstreckung die Klägerin zu einer nicht fälligen Zahlung veranlasst. Damit hat sie gegen ihre vertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme verstoßen, denn ein solches Verhalten verstößt erkennbar gegen die berechtigten Interessen der Klägerin aus dem gegenseitigen Vertrag.
bb)
Der Anspruch der Beklagten auf den zweiten Teil der Schlussrate ist bis heute nicht fällig. Maßgeblich sind insoweit die nachträglichen Absprachen der Parteien in der Eckpunktevereinbarung (Anlage K 11).
(1)
Diese Vereinbarung ist wirksam. Selbst wenn sie mangels notarieller Beurkundung unwirksam gewesen sein sollte, wäre dies geheilt, da der Eigentumserwerb der Klägerin an dem verkauften Grundstück mittlerweile vollzogen ist (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB).
(2)
Durch die Eckpunktevereinbarung haben die Parteien die Voraussetzungen für die Fälligkeit der Schlussrate gegenüber dem Kaufvertrag nachträglich verändert. Nach der neuen Vereinbarung gilt nunmehr (unter anderem): Die Klägerin akzeptiert die L... GmbH als Mieterin der Gewerbefläche. Auf der anderen Seite akzeptiert die Beklagte, dass nur der erste Teil der Schlussrate sofort fällig ist, während es der zweite Teil erst wird, “wenn für 50 % der Endmieter Kautionseingang und Zahlung erste Miete erfolgt ist” (§ 3 Abs. 5).
Diese Fälligkeitsvoraussetzung für den zweiten Teil der Schlussrate ist bis heute nicht eingetreten. Dabei ist es unerheblich, ob bereits mit der Eckpunktevereinbarung ein Mietvertrag zwischen der Klägerin und der L... GmbH über die Gewerbefläche abgeschlossen war oder ob dort lediglich zugunsten der L... GmbH ein Anspruch auf den gesonderten Abschluss eines solchen Vertrags begründet wird. In jedem Fall sind mit den “Endmietern” die etwaigen Untermieter der L... GmbH auf der Gewerbefläche gemeint (sodass die Eckpunktevereinbarung also unter anderem auch klarstellt, dass die L... GmbH zur Untervermietung berechtigt ist). Hingegen bezieht sich der Begriff “Endmieter” weder auf die L... GmbH selbst noch die Gesamtheit aller Mieter des Objekts. “Kautionseingang und Zahlung erste Miete” “für 50 % der Endmieter” bedeutet also, dass diese Zahlungen durch die Untermieter der L... GmbH auf mindestens 50 % der Gewerbefläche, die die Gewerbeeinheiten HA 1 und AD 1 bis 3 umfasst, geleistet sein müssen.
Aus dem Vortrag der Parteien ergibt sich nicht, dass diese Bedingung eingetreten ist, wie die Beklagte selbst zugesteht (Berufungsbegründung vom 6. August 2018, S. 21). Offenbar ist die Gewerbefläche noch nicht in ausreichendem Umfang vermietet.
b)
Die Beklagte hat ihre Pflichtverletzung zu vertreten. Bei der gebotenen kritischen Überprüfung ihrer Rechtsposition hätte ihr auffallen müssen, dass die von ihr verlangte Zahlung noch nicht fällig und sie deshalb noch nicht zur Zwangsvollstreckung aus dem Vertrag berechtigt war.
c)
Der Klägerin ist durch die Pflichtverletzung der Beklagten ein Schaden entstanden, und zwar in Höhe des Betrages von 135.944,81 €, den sie an die Beklagte zur Abwendung der Zwangsvollstreckung gezahlt hat. Es ist unerheblich, dass die Klägerin zumindest den darin enthaltenen Betrag von 125.000,- € voraussichtlich zu einem späteren Zeitpunkt an die Beklagte wird zahlen müssen, nämlich sobald es dieser bzw. der L... GmbH gelingt, die Gewerbefläche in ausreichendem Umfang zu vermieten und den zweiten Teil der Schlussrate dadurch fällig zu stellen. Allein der vorübergehende Verlust der Liquidität bis zu diesem künftigen Zeitpunkt stellt für die Klägerin aber einen Vermögensnachteil dar, für den die Beklagte ihr Schadensersatz zu leisten hat, indem sie ihr den entsprechenden Betrag zurückzahlt.
d)
§ 813 Abs. 2 BGB steht diesem Ergebnis nicht entgegen. Danach ist die Rückforderung einer Zahlung ausgeschlossen, wenn die Verbindlichkeit besteht und der Schuldner sie lediglich vor Fälligkeit gezahlt hat. Aus der systematischen Stellung dieser Regelung im Gesetz ergibt sich aber, dass sie nur die Rückforderung einer vorfälligen Zahlung nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung betrifft. Hingegen ist sie nicht auf einen Schadensersatzanspruch anzuwenden, der auf Rückerstattung einer vor Fälligkeit geleisteten Zahlung gerichtet ist. Auch eine analoge Anwendung ist nicht angezeigt. § 813 Abs. 2 BGB ist eine abdingbare Vorschrift (Sprau in: Palandt, BGB, 78. Auflage, 2019, § 813 BGB, Rz. 7), die das “sinnlose Hin und Her” einer Leistung vermeiden soll (Schwab in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage, 2017, § 813 BGB, Rz. 16). Häufig - etwa im vorliegenden Fall oder bei der Überzahlung eines Bauträgers (hierzu vgl. BGH, Urteil vom 22. März 2007, VII ZR 268/05, BGHZ 171, 364) - ist es aber nicht ohne Weiteres absehbar, wann ein bestehender Schwebezustand enden und die Fälligkeit einer bereits bezahlten Verbindlichkeit eintreten wird. Dann geht es um die Wiederherstellung eines Leistungsverweigerungsrechts, das für den Schuldner durchaus von Bedeutung sein kann, sodass sich die Rückforderung des bereits Geleisteten nicht in einem “sinnlosen Hin und Her” erschöpft. Insbesondere im Fall einer durch Täuschung oder unberechtigten Zwang veranlassten vorfälligen Zahlung hat der Schuldner - hier die Klägerin - somit ein berechtigtes Interesse an der Rückforderung, das die analoge Anwendung von § 813 Abs. 2 BGB auf seinen Schadensersatzanspruch verbietet.
e)
Die Forderung ist nicht durch Aufrechnung erloschen, da die Beklagte ihre vermeintliche Gegenforderung nicht schlüssig dargelegt hat.
f)
Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 280, 286, 288 Abs. 1 BGB.
Das Landgericht hat die Beklagte zu Recht zu einer Zahlung von 98.664,00 € - also aus acht monatlichen Mietraten zu je 12.333,- € - nebst Zinsen verurteilt (Ziff. 2 des Urteils vom 24. April 2018).
In Höhe von 24.666,- € (2 x 12.333,- €) für die Monate November und Dezember 2016 ergibt sich dieser Anspruch aus § 3 Abs. 1 des Kaufvertrags, wo sich die Beklagte ausdrücklich zur Zahlung dieser Miete bis zum Ende des Jahres 2016 verpflichtet hat. Es ist unstreitig, dass der Klägerin diese Miete für diese beiden Monate nicht mehr gezahlt wurde.
In Höhe von weiteren 73.998,- € (6 x 12.333,- €) für die Monate Januar bis Juli 2017 folgt der Zahlungsanspruch der Klägerin aus § 9 Abs. 1 des Kaufvertrags, wo die Beklagte der Klägerin eine monatliche Nettomiete von 12.333,- € für die Gewerbefläche garantierte. Da die Klägerin auch für diesen Zeitraum unstreitig keine Miete für diese Fläche erhalten hat - insbesondere hat auch die L... GmbH keine Mietzahlungen erbracht -, kann sie die Beklagte aus der Garantie in Anspruch nehmen.
§ 9 Abs. 1 des Kaufvertrags ist schon deshalb nicht gemäß § 306 Abs. 1 BGB nichtig, weil nicht ersichtlich ist, dass es sich bei dieser Bestimmung um eine allgemeine Geschäftsbedingung der Klägerin handelt.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 280, 286, 288 Abs. 1 BGB.
Schließlich hat das Landgericht die Beklagte auch zu einer Zahlung von 134.045,48 € nebst Zinsen zu Recht verurteilt (Ziff. 3 des Urteils vom 24. April 2018).
Wie das Landgericht zutreffend gesehen hat, ergibt sich der Zahlungsanspruch der Klägerin aus § 9 Abs. 2 des Kaufvertrags. Danach gehen die Rechte und Pflichten aus den Mietverhältnissen, die an dem Kaufobjekt bestehen, mit Besitzübergang auf die Klägerin über. Daraus folgt, dass die Beklagte Mieten, die sie für Zeiträume nach Besitzübergang vereinnahmt hat, an die Klägerin auszuzahlen hat.
Zeitpunkt des Besitzübergangs ist gemäß § 7 Abs. 1 des Kaufvertrags jedenfalls der 1. August 2016, weil die Klägerin bis zum 29. Juli 2016 den Kaufpreis abzüglich der Schlussrate von 250.000,- €, also 15,35 Mio. €, an die Beklagte gezahlt hatte. Ob auch der Teilbetrag von 104,28 €, den die Klägerin zur Erstattung einer Gebühr an die S... Lebensversicherung geleistet hat, tatsächlich auf den Kaufpreis anzurechnen ist, kann dahinstehen. Selbst wenn dem nicht so wäre, würde dies wegen der Geringfügigkeit des Betrags dem Besitzübergang nach § 7 Abs. 1 des Kaufvertrags nicht entgegenstehen, zumal die Klägerin diesen Betrag später nochmals gezahlt hat - diesmal direkt an die Beklagte.
Es ist unstreitig, dass die Beklagte für den Zeitraum nach August 2016 Mietzahlungen von 134.045,48 € vereinnahmt hat. Diese Zahlungen betreffen sämtlich andere Mietflächen als die unter Ziff. 1 und 2 behandelten Gewerbeflächen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711.
Die Revision wird nicht zugelassen, da die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Einheitlichkeit der Rechtsprechung keine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 282 BGB
§ 813 BGB
§ 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt BGB
§ 241 Abs. 2 BGB
§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB
§ 813 Abs. 2 BGB
§ 306 Abs. 1 BGB
§ 97 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 171, 364
VII ZR 268/05