Amtsgericht Darmstadt (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-02-14, Aktenzeichen 308 C 44/10
ECLI: ECLI:DE:AGDARMS:2011:0214.308C44.10.0A

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Der Streitwert wird auf 6.720,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Kläger begehren die Räumung und Herausgabe der Wohnung im 2. OG rechts, sowie der Wohnung im 2. OG links in der Gundolfstraße 31 in Darmstadt.
Die Kläger sind als GbR Rechtsnachfolger der ehemaligen Vermieterin des Beklagten, von der sie das Haus durch Kauf erhoben haben. Es besteht ein Mietvertrag vom 01.11.1983 über die Räume im 2. OG rechts, ferner existiert ein Mietvertrag vom 15.11.2004 über die Räume im 2. OG links. Beide Wohnungen befinden sich im Dachgeschoss (2. OG), darüber befindet sich ein Spitzboden.
Mit Schreiben vom 24.09.2009 haben die Kläger die ordentliche Kündigung der Mietverhältnisse zum 30.06.2010 beziehungsweise zum 31.12.2009 erklärt. Die Kündigung wurde damit begründet, dass die Arbeiten hinsichtlich der Modernisierung und Instandsetzung nicht im bewohnten Zustand der Dachgeschosswohnungen erfolgen könnten, eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes/Gebäudes nicht gegeben sei und erhebliche Nachteile entstehen würden. Wegen der näheren Begründung wird auf das Kündigungsschreiben vom 24.09.2009 (Blatt 47 bis Blatt 49 der Akte) verwiesen. Mit Schreiben vom 09.10.2009 hat der Beklagte Widerspruch gegen die am 24.09.2009 ausgesprochene Kündigung erhoben und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt. Mit einem weiteren Schreiben vom 29.10.2009 hat der Beklagte Widerspruch gegen die zum 31.12.2009, mit Schreiben vom 27.04.2009 wurde Widerspruch gegen die zum 30.06.2010 ausgesprochene Kündigung Widerspruch erhoben.
Die Kläger behaupten, es sei eine Modernisierung und Instandsetzung der Wohnung im Obergeschoss geplant, ferner sei eine Verbindung der Wohnungen im Obergeschoss mit dem darüberliegenden Spitzboden zu einer Einheit beabsichtigt. Es sei notwendig, aufgrund der alten und schadensanfälligen Installationen und der nicht mehr zeitgemäßen Heizungs,- Sanitär- und Elektroinstallation die Installation in den oberen Geschossen gleichzeitig auszutauschen, das heißt im Dachgeschoss im Zusammenhang mit der Modernisierung und Instandsetzung der Wohnung im Obergeschoss. Die Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten seien nur wirtschaftlich angemessen durchführbar, wenn die Wohnungen im Dachgeschoss und der darüberliegende Spitzboden frei seien. Nach Auffassung der Kläger sei die Kündigung vom 24.09.2009 auch hinreichend begründet, insbesondere im Hinblick auf die zu erwartenden erheblichen wirtschaftlichen Nachteile. Bei einer Sanierung in mehreren Bauabschnitten würden zusätzliche Kosten entstehen. Eine Steigerung der Grundmiete sei nicht möglich, wenn die Wohnungen im Dachgeschoss nicht umgebaut, instandgesetzt und energetisch saniert würden. Es entstehe hierbei ein jährlicher Mietverlust in Höhe von 4.800,00 €.
Die Kläger beantragen,
den Beklagten zu verurteilen, 1. Die von ihm innegehaltene Wohnung im 2. OG rechts, bestehend aus einem Zimmer, einer Küche, einem Korridor, einer Toilette und Dusche, einem Balkon, sowie einem halben Kellerraum zum 30.06.2010 zu räumen und an die Kläger herauszugeben, 2. Die von ihm weiter innegehaltene Wohnung im 2. OG links, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einer Toilette mit Bad/Dusche, einem Balkon sowie einem Kellerraum zum 31.12.2009 zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen, hilfsweise, ihm eine angemessene Räumungsfrist zu bewilligen.
Der Beklagte bestreitet, dass eine Modernisierung und Instandsetzung der Wohnung nebst Verbindung mit dem Spitzboden geplant sei. Ferner bestreitet der Beklagte, dass ein Austausch der Installationen beabsichtigt sei. Die Kündigung sei nach Auffassung des Beklagten nicht ordnungsgemäß begründet, es sei kein Rückschluss auf einen wirtschaftlichen Nachteil anhand der Kündigungsbegründung möglich. Insbesondere könne nicht festgestellt werden, inwieweit der Nachteil erheblich sei. Der Zustand des Gebäudes selbst erfordere die Durchführung der Arbeiten nicht. Es seien keine gravierenden Mängel vorhanden. Ein berechtigtes Kündigungsinteresse sei klägerseits nicht dargetan worden. Im Übrigen müsse im Hinblick auf den Gesundheitszustand des Beklagten das Mietverhältnis fortgesetzt werden.
Wegen des Parteivorbringens im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Die Kläger haben gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnungen aus § 546 BGB.
Die Kündigung vom 24.09.2009 hat das Mietverhältnis nicht wirksam beendet. Die Kläger haben die Kündigung auf die Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützt. Hiernach liegt ein zur Kündigung berechtigendes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Der Vermieter muss die Absicht haben, die Mietsache anderweitig zu verwerten, die Verwertung muss nach den Gesamtumständen angemessen sein, der Bestand des Mietverhältnisses muss der Verwertung entgegenstehen und im Falle der Hinderung der Verwertung müssen erhebliche Nachteile eintreten. Grundsätzlich stellt eine geplante Modernisierungsmaßnahme eine Absicht zur anderweitigen Verwertung dar. Allerdings ist die vorliegende Kündigung nicht ordnungsgemäß begründet, insbesondere haben die Kläger in dem Kündigungsschreiben nicht begründet, dass die Unterlassung der geplanten Maßnahmen für sie einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil darstellt.
Es muss ein mit einem Tatsachenkern begründetes Schreiben vorliegen, der Mieter muss zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangen und so in die Lage versetzt werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Grundsätzlich dürfen mit Rücksicht auf das Eigentumsrecht des Vermieters an die Intensität der Tatsachenangaben zwar keine überhöhten Anforderungen gestellt werden, allerdings muss sich aus dem Tatsachenmaterial bereits der Kündigungsgrund selbst, das heißt dessen Tatbestandvoraussetzungen wenigstens annähernd entnehmen lassen. Der Mieter muss also wenigstens die Möglichkeit haben, anhand des Kündigungsschreibens seine Rechtsposition, das heißt die Berechtigung der Kündigung, vorab zumindest überschlägig beurteilen zu können (Landgericht Karlsruhe, Urteil vom 26.10.1990, Aktenzeichen 9 S 163/90; WUM 1991, 168-170).
Die Kläger teilen in dem Kündigungsschreiben vom 24.09.2009 mit, dass die Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten nicht im bewohnten Zustand der Dachgeschosswohnung erfolgen könnten, dass der Austausch der Installationen erforderlich sei, ferner wird erklärt, im Zuge der Planung des Umbaus, der Erneuerung der Installation, der Modernisierung und Instandsetzung des Gebäudes und der energetischen Fassaden- und Dachsanierung könnten für eine angemessene wirtschaftliche Verwertung diese nur wirtschaftlich angemessen ausgeführt werden, wenn die Wohnung im Dachgeschoss und der Kellerraum sowie der Spitzboden frei sind. Hinsichtlich der wirtschaftlichen Nachteile haben die Kläger in dem Kündigungsschreiben erklärt, dass die komplette technische Ausstattung des Obergeschosses und des Dachgeschosses nur bei Ausführung in einem Zuge wirtschaftlich sinnvoll sei, die nachträgliche Ausführung der Maßnahmen in den Dachgeschosswohnungen, das heißt nach Abschluss der Modernisierung und Instandsetzung der Wohnung im Obergeschoss, würden erhebliche Nachteile mit sich bringen. Weiterhin wird ausgeführt, dass die Arbeiten in einem Zug ausgeführt werden sollen und nur im unbewohnten Zustand der Wohnung wirtschaftlich angemessen durchzuführen sei.
Anhand dieser Angaben kann der Beklagte jedoch nicht erkennen, ob eine Unterlassung des Umbaus der streitgegenständlichen Wohnung für die Kläger ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil bedeuten würde. Es wird nicht dargelegt, welcher erhebliche wirtschaftliche Nachteil eintreten wird. Es wird insbesondere nicht mitgeteilt, welche erheblichen Kosten entstehen, wenn die Arbeiten nicht in einem Zuge bzw. bei unbewohntem Zustand der Wohnung durchgeführt werden. Schließlich enthält das Kündigungsschreiben keinerlei Angaben dazu, welche wirtschaftlichen Nachteile entstehen, wenn der geplante Umbau nicht durchgeführt wird. Der behauptete jährliche Mietverlust in Höhe von 4.800,00 €, die im Schriftsatz vom 01.02.2011 genannten Mehrkosten in Höhe von 15.000,00 € - 18.000,00 € sowie der behauptete finanzielle Nachteil hinsichtlich der Kosten in Höhe von 12.000,00 € für eine zweite Gerüststellung sind in dem Kündigungsschreiben nicht genannt. Dies gehört jedoch nach Auffassung des Gerichts im Hinblick darauf, dass in der Kündigungsbegründung auch der wirtschaftliche Nachteil darzulegen ist, zu den Kerntatsachen. Es ist auch nicht erkennbar, dass die neuen Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen zur Erhaltung der Gebäudesubstanz notwenig sind. Es mag sein, dass durch die geplante Modernisierung und Instandsetzung eine höhere Miete erzielt werden kann, allerdings kann daraus nicht geschlossen werden, dass die Kläger gerade durch das Unterlassen des Umbaus eine erhebliche wirtschaftliche Einbuße erleiden würden.
Die Klage war mithin abzuweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung hat ihre Grundlage in § 41 Abs. 2 GKG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 546 BGB
§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 41 Abs. 2 GKG

Zitierte Entscheidungen: 9 S 163/90