Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2009-08-31, Aktenzeichen 3 S 2240/08

Tenor:
Auf die Beschwerde des Klägers wird der Streitwert für das erstinstanzliche Verfahren unter Abänderung des Streitwertbeschlusses des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 18. Dezember 2007 - 5 K 4786/06 - auf 47.300,-- EUR festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
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1. Die auf Erhöhung des Streitwerts gerichtete Beschwerde des Klägers ist statthaft, denn der Wert des Beschwerdegegenstands übersteigt 200,-- EUR (§ 68 Abs. 1 Satz 1 GKG). Die Beschwerde ist auch im Übrigen zulässig; insbesondere ist sie fristgerecht erhoben worden. Der Kläger hat gegen den Streitwertbeschluss des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 18.12.2007, zugestellt am 08.02.2008, am 28.07.2008 Beschwerde erhoben und somit die Sechs-Monats-Frist des § 68 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. § 63 Abs. 3 Satz 2 GKG gewahrt. Das Verwaltungsgericht hat der Beschwerde in seinem Beschluss vom 07.08.2008 - 5 K 4786/06 - nicht abgeholfen.
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2. Die Beschwerde ist auch begründet. Das Verwaltungsgericht hat den Streitwert mit 5.000,-- EUR zu niedrig angesetzt.
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Gemäß § 52 Abs. 1 GKG ist in Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung nach Ermessen zu bestimmen. Die Bedeutung der Sache für den Kläger entspricht seinem Interesse an der erstrebten Entscheidung. Maßgebend ist dabei das im Antrag zum Ausdruck kommende objektive Interesse des Klägers. Betrifft der Antrag des Klägers eine bezifferte Geldleistung oder einen hierauf gerichteten Verwaltungsakt, so ist nach § 52 Abs. 3 GKG dessen Höhe maßgebend.
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Im vorliegenden Verfahren begehrte der Kläger, die Beklagte unter Aufhebung der entgegenstehenden Behördenbescheide zu verpflichten, die erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung zur Veräußerung des im Sanierungsgebiet „Ortsmitte-Süd“ gelegenen Grundstücks Flst.-Nr. ... auf der Gemarkung der Beklagten durch Kaufvertrag vom 13.10.2005 an die Beigeladene zu erteilen (vgl. §§ 144 Abs. 2 Nr. 1 und 3, § 145 Abs. 1 und 2 und § 153 Abs. 1 und 2 BauGB). Vor diesem Hintergrund war der Klagantrag des Klägers auszulegen. Dem Kläger ging es ersichtlich darum, die erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung zu erstreiten und damit dem Kaufvertrag vom 13.10.2005 zur Rechtswirksamkeit zu verhelfen (vgl. insoweit auch § 9 des Kaufvertrags). Für die Streitwertbemessung ist damit das objektive wirtschaftliche Interesse des Klägers als Grundstückseigentümer an der Gültigkeit und Durchführung des Kaufvertrags vom 13.10.2005 maßgeblich. Dieses Interesse ist nach den Grundsätzen des § 52 Abs. 1 GKG zu bemessen; § 52 Abs. 3 GKG kommt nicht zur Anwendung, da die erstrebte Sanierungsgenehmigung nicht unmittelbar auf eine bezifferte Geldleistung gerichtet ist. Da der Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit - Fassung 2004 (NVwZ 2004, 1327), an dem sich der Senat grundsätzlich orientiert, für sanierungsrechtliche Genehmigungen nach § 145 Abs. 1 BauGB keine Empfehlung vorsieht, ist die Höhe des wirtschaftlichen Interesses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles zu schätzen. Bei der Bemessung des Eigentümerinteresses an der Durchführung des Kaufvertrags ist nicht vom vollen Kaufpreis (hier: 150.000,-- EUR [ohne Zubehör, Inventar und Pferd i.H.v. 10.000,-- EUR]) auszugehen, sondern von einem geringeren Betrag. Der erkennende Senat hat bereits in früheren Entscheidungen ausgeführt, dass der Streitwert einer auf sanierungsrechtliche Genehmigung eines Grundstückskaufvertrags gerichteten Verpflichtungsklage sich - grundsätzlich - nach der Differenz zwischen dem Kaufpreis und den vom Gutachterausschuss festgesetzten Verkehrswert des betroffenen Grundstücks bemisst (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 11.09.1990 - 3 S 1824/90 -, juris; Beschluss vom 07.09.2003 - 3 S 1048/03 -, n.v.). An dieser Rechtsprechung hält der Senat fest; der vorliegende Fall gibt keinen Anlass zu anderer Beurteilung. Die Differenz zwischen dem im Kaufvertrag vom 13.10.2005 vereinbarten Kaufpreis von 150.000,--EUR (ohne Zubehör, Inventar und Pferd i.H.v. 10.000,-- EUR) und dem vom Gutachterausschuss der Beklagten in seinem Gutachten vom 16.11.2005 ermittelten Verkehrswert von 102.700,-- EUR beträgt 47.300,-- EUR. Dieser Differenzbetrag entspricht dem „Mehrwert“, der dem Kläger bei Wirksamkeit des Kaufvertrags zufließen würde und somit seinem objektiven-wirtschaftlichen Interesse. Richtigerweise war im vorliegenden Fall auf das Gutachten des Gutachterausschusses der Beklagten vom 16.11.2005 abzustellen und nicht auf das vom Kläger im Widerspruchsverfahren vorgelegte (Privat-)Gutachten des von ihm beauftragten Sachverständigen Dipl.-Ing. G. K., das einen Verkehrswert von gerundet 145.000,-- EUR ermittelte und dem das Verwaltungsgericht in seinem Urteil vom 18.12.2007 - 5 K 4786/06 - gefolgt war. Denn streitauslösender Anlass der Verpflichtungsklage war das Gutachten des Gutachterausschusses der Beklagten, auf das sie sich in ihrer ablehnenden Entscheidung vom 13.12.2005 gestützt und auf das sie sich auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren weiter berufen hat. Deshalb kann auch nicht auf den vom Landratsamt Heilbronn ermittelten und seinem Widerspruchsbescheid vom 05.12.2005 zugrunde gelegten Verkehrswert von 124.500,-- EUR zurückgegriffen werden. Denn die Beklagte hat sich diesen Verkehrswert nach den bestandskräftigen Feststellungen im Tatbestand des verwaltungsgerichtlichen Urteils nicht zu Eigen gemacht, sondern das von ihrem Gutachterausschuss erstellte Gutachten verteidigt.
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Eines Aufschlages für das Eigentümerinteresse am freihändigen Grundstücksverkauf bedarf es vorliegend nicht. Ein solcher war im seinerzeitigen Verfahren des Senats - 3 S 1824/90 - allein deshalb angezeigt, weil dem dortigen Kläger eine künftige Enteignung seiner Grundstücke zwecks geplanter Nutzung als öffentliche Parkplätze drohte und dieser deshalb ein besonderes Interesse an einem freihändigen Grundstücksverkauf darlegen konnte. Im vorliegenden Fall liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass dem Kläger eine derartige Enteignung drohte, so dass sich sein Interesse auf den Erhalt des „Mehrwertes“ von 47.300,-- EUR beschränkt.
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Da wie dargelegt der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts genügende Anhaltspunkte bot, war ein Rückgriff auf den Auffangstreitwert nach § 52 Abs. 2 GKG nicht erforderlich.
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Eine Kostenentscheidung ist entbehrlich, da das Verfahren über die Beschwerde gebührenfrei ist und Kosten nicht erstattet werden (§ 68 Abs. 3 GKG).
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Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 68 Abs. 1 Satz 5 GKG i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 144 Abs. 2 Nr. 1 und 3, § 145 Abs. 1 und 2 und § 153 Abs. 1 und 2 BauGB
§ 68 Abs. 1 Satz 1 GKG
§ 63 Abs. 3 Satz 2 GKG
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 52 Abs. 3 GKG
§ 145 Abs. 1 BauGB
§ 52 Abs. 2 GKG
§ 68 Abs. 3 GKG
§ 68 Abs. 1 Satz 5 GKG
§ 66 Abs. 3 Satz 3 GKG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2004, 1327
5 K 4786/06
3 S 1824/90
3 S 1048/03