Verwaltungsgericht Arnsberg (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-03-14, Aktenzeichen 14 K 2523/09
ECLI: ECLI:DE:VGAR:2011:0314.14K2523.09.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens; die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Tatbestand:
Die Klägerin, bei der es sich inzwischen um eine reine Vermietungs- und Verpachtungsgesellschaft handelt, ist Eigentümerin des auf dem Grundstück Gemarkung L1. Flur 3 Flurstück 447 unter anderem aufstehenden langestreckten Fachwerkgebäudes (postalische Anschrift: B1. 2-6); des sogenannten "I. ".
Dieses circa 29 m lange und 8,50 m breite Gebäude wurde ca. im Jahr 1718 errichtet und war eines von mehreren Arbeiterhäusern, die zur M1. Hütte gehörten. Die M1. Hütte war eine von insgesamt sechs Hütten rund um das N1. Bergrevier. Dort wurde der manganhaltige Spatstein des N1. Stahlberges und anderer Gruben zu einem Edeleisen geschmolzen. Die Hütte in M1 bestand vom Beginn des 15. Jahrhunderts bis in die zweite Hälfte des 19. Jahrhunderts. Die Hütte wurde 1876 stillgelegt. Das Werksgelände wurde später von der E. erworben und genutzt. Mitte des Jahres 1950 ging das Eigentum an die Firma W. über, die die Fachwerkfassade des Gebäudes im Jahre 1976 renovierte. Später fiel die Firma W. in Konkurs.
Mit bestandskräftigem Bescheid vom 5. März 1984 teilte der damalige Stadtdirektor der Beklagten dem Konkursverwalter der Firma W. mit, dass das Wohnhaus B1. 2, 4 und 6 als Baudenkmal in die Denkmalliste der Stadt L2. eingetragen worden sei.
Die Klägerin übernahm anschließend die Konkursmasse der Firma W. . Das Gebäude B1. 2-6 befand sich zu diesem Zeitpunkt in einem renovierungsbedürftigen Zustand.
Nach dem Inhalt eines Aktenvermerks der Beklagten über einen am 2. Dezember 1988 durchgeführten Ortstermin habe der damalige Geschäftsführer der Klägerin, Herr G. L3. , wiederholt festgestellt, eine für die Renovierung von der Beklagten bewilligte Zuwendung in Höhe von 7.000,00 DM als viel zu gering anzusehen. Solle ihm nicht ein höherer Betrag zur Verfügung gestellt werden, beabsichtige er, weiterhin keine Renovierungsarbeiten durchführen zu lassen und das Haus so weit "vergammeln" zu lassen, dass dann ein Abbruch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten unumgänglich sei.
In der Folgezeit versuchte die Beklagte, die Klägerin zu einem Sanierungskonzept zu bewegen. Dies scheiterte daran, dass die Klägerin die Übernahme eines eigenen Kostenanteils ablehnte und sich mit einer Sanierung nur für den Fall einverstanden erklärte, dass diese komplett mit öffentlichen Mitteln finanziert werde. Nachdem auch Bemühungen um eine einvernehmliche Regelung zur Durchführung notwendiger Sicherungsmaßnahmen scheiterten, forderte der Stadtdirektor der Beklagten die Klägerin mit Ordnungsverfügung vom 21. Oktober 1991 auf der Grundlage des § 7 des Denkmalschutzgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (DSchG NRW) zum kompletten Austausch des Schwellholzes auf.
Das Architekturbüro T. + O. fertigte unter dem 13. Februar 1991 einen Bau- und Zustandsbericht, nach dessen Inhalt der Kellerboden als gestampfter Lehmboden, die aus Bruchsteinmauerwerk bestehenden Kelleraußenwände und die Holzfachwerkwände im Erdgeschoss stark durchfeuchtet und die Innenwände im Erdgeschoss bis zu einer Höhe von 1,20 m über der Oberkante des Fußbodens mit 20 % durchfeuchtet seien. Die verputzten Holzbalkendecken über Erdgeschoss hingen teilweise durch, die Decken über dem Obergeschoss seien in Ordnung. Der Zustand der Schreinerkonstruktionen sei absolut desolat. Hinsichtlich der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen wurde eine Sanierung im Hinblick auf moderne Standards, für das Dach eine Neueindeckung mit entsprechender Dämmung empfohlen. Die Gesamtinvestitionskosten beliefen sich danach auf 1.850.000 DM.
Für die Renovierung des Südgiebels und der Eingangsseite des Gebäudes, die im Jahre 1992 durchgeführt wurden, bewilligten sowohl der Oberkreisdirektor des Kreises T1. -X1. als auch der Stadtdirektor der Beklagten im Jahr 1992 Förderzuschüsse.
In der Folgezeit nahm die Klägerin ohne Erlaubnis der Beklagten Ausbesserungsarbeiten an der westlichen Traufseite des Hauses vor, deren fachgerechte Ausführung sowohl von der Beklagten als auch vom Beigeladenen in Zweifel gezogen wurde. Es wurden anschließend Ortstermine durchgeführt, in denen seitens der Beklagten und des Beilgeladenen immer wieder auf die Notwendigkeit der Erstellung eines Gesamtkonzepts für die Sanierung hingewiesen wurde.
Am 30. Mai 1994 erteilte die Beklagte der Klägerin die denkmalrechtliche Erlaubnis zur Durchführung von Restaurierungs- und Instandsetzungsarbeiten an dem Wohnhaus. Für diese Maßnahmen bewilligte sie einen Förderzuschuss.
Weiterhin fanden Besichtigungen durch die Beklagte statt, deren Mitarbeiter in darüber gefertigten Aktenvermerken immer wieder den schlechten Zustand des Gebäudes bemängelten, aber keine Substanzgefährdung erkennen konnten.
Im Jahre 1999 erteilte die Beklagte der Klägerin eine Baugenehmigung für die Erweiterung einer Lagerhalle auf dem Grundstück östlich des Fachwerkgebäudes in einem Abstand von etwa 8 Metern zu dessen östlicher Traufseite. Im Zusammenhang mit der Realisierung der Baugenehmigung kam es unmittelbar hinter der östlichen Traufseite zu einer Aufschüttung.
In einem Schreiben der Klägerin an einen Nachbarn vom 8. Dezember 1997 wies diese in anderem Zusammenhang auf ihre Absicht hin, das Haus wegen des schlechten Erhaltungszustands nach Auszug des letzten Mieters, dem eine Frist bis zum 30. Juni 1998 gesetzt worden sei, abreißen zu wollen.
Mit Schreiben vom 8. Mai 2000 forderte die Beklagte die Klägerin auf, bis zum 31. Mai 2000 notwendige Erhaltungsmaßnahmen durchzuführen, wobei sich die Kosten nach einem Kostenvoranschlag auf ca. 3.100.00 DM beliefen.
Am 28. Juli 2000 ließ die Klägerin anwaltlich mitteilen, kurzfristig geeignete Baumaßnahmen zum Schutz des Gebäudes und zum Schutz vor Eindringlingen ausführen zu lassen.
Nachdem eine Realisierung dieser Ankündigung durch die Beklagte nicht festgestellt werden konnte, forderte diese die Klägerin mit Ordnungsverfügung vom 4. Dezember 2000 auf, näher bezeichnete Maßnahmen zur Substanzerhaltung durchzuführen und drohte der Klägerin für den Fall der nicht fristgerechten Umsetzung der Verfügung die Ersatzvornahme an.
Nachdem die Klägerin dieser Verfügung weitgehend nachgekommen war, stellte die Beklagte am 10. Januar 2001 fest, dass noch zwei Schornsteinfegerausstiegsluken auf der östlichen Dachfläche geöffnet und ein Fallrohr auf der Ostseite nicht an den Abwasserkanal angeschlossen war. Des Weiteren stellte sie neue Mängel fest.
Mit Hinweis auf mutwillige Zerstörungen nach einem Einbruch durch Dritte wies die Klägerin die Beklagte am 16. Januar 2001 darauf hin, zur Durchführung erneuter Sicherungsmaßnahmen nicht in der Lage zu sein, da diese innerhalb kürzester Zeit mutwillig wieder zerstört würden.
Mit Verfügung vom 22. Februar 2001 setzte die Beklagte hinsichtlich der von ihr angeordneten, aber von der Klägerin nicht durchgeführten Maßnahmen die Ersatzvornahme fest und führte diese anschließend durch.
Ein vom Kulturverein L1. -M1 im Januar 2000 erarbeitetes Konzept zur Sanierung, Nutzung und Finanzierung des I in M1 , das einen Finanzierungsbedarf von 850.000,00 DM vorsah, konnte nicht realisiert werden. Trotz Bewilligung einer Zuwendung in Höhe von 13.000,00 EUR durch Bescheid der Bezirksregierung B2. vom 8. November 2002 für die Durchführung einer sogenannten Machbarkeitsstudie wurde diese nicht in Auftrag gegeben, so dass der Zuwendungsbescheid im Jahre 2005 aufgehoben wurde.
Die Beklagte gab der Klägerin mit Ordnungsverfügung vom 27. Mai 2005 weitere Maßnahmen zur Substanzerhaltung des Gebäudes auf und drohte die Ersatzvornahme an, deren Festsetzung sie später anordnete.
Am 22. März 2007 beantragte die Klägerin bei der Beklagten die Erteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis nach § 9 DSchG NRW zum Totalabbruch des Gebäudes. Darüber hinaus beantragte sie am 20. November 2007 bei der Beklagten die Erteilung der bauaufsichtlichen Genehmigung für den Abbruch des Gebäudes. Zur Begründung führte sie aus: Wie sich aus dem Bauzustandsbericht der Architekten T2. und Partner ergebe, sei eine Sanierung des maroden Gebäudes nur mit ca. 760.000,00 EUR Baukosten und weiteren 140.000,00 EUR Baunebenkosten möglich. Bei einer Schlussbetrachtung der Architekten müsse von der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen abgesehen werden. In dem Bauzustandsbericht war ausgeführt, dass der Zustand des Gebäudes durch Begehung und Untersuchung der Örtlichkeit am 27. November 2006 und 15. Februar 2007 und die Veränderungen des Zustandes gegenüber dem vorliegenden Untersuchungsbericht des Architekturbüros T. + O. vom 13. Februar 1991 festgestellt werde. Hinsichtlich des Kellerbodens und des Kellermauerwerks wird auf den Zustand wie 1991 verwiesen. Die Fachwerkwände an den Traufseiten seien im Erdgeschoss komplett stark durchfeuchtet, im Obergeschoss sei eine Durchfeuchtung bis ca. 1,50 m über Fertigfußboden feststellbar. Die Giebelwände seien bis ins Dachgeschoss durchfeuchtet. In Teilbereichen sei der Verbund der Ausfachungen mit dem Holzfachwerk nicht mehr gegeben. Nach Augenscheinnahme und stichprobenhafter Kontrolle des Holzwerks von außen zeige sich, dass ca. 50 % der Hölzer aufgrund des Fäulnisbefalls dringend ausgetauscht werden müssten, um die Standsicherheit des Gebäudes zu gewährleisten. Erfahrungsgemäß sei das Ausmaß der Schäden erst nach dem Entkernen der Fachwerkwände in vollem Umfang zu erkennen. Die Innenseite der Außenwände zeige in allen Räumen in beiden Vollgeschossen Schimmelbefall, im Erdgeschoss bilde sich Schwamm. Fenster und Außentüren seien von Fäulnis befallen, teilweise zerstört und entsprächen heutigen Ansprüchen nicht mehr. Sämtliche Innenwände seien durchfeuchtet, im Erdgeschoss komplett, im 1. Obergeschoss bis ca. 1,50 m über Fußboden, besonders betroffen seien die an die Kamine angrenzenden Wände. Alle Wandflächen seien von Schimmel befallen. Der Zustand der Türen schließe eine weitere Nutzung aus. Hinsichtlich des Bodens des Erdgeschosses/ Decke über Kellergeschoss und Decken über Erdgeschoss und Obergeschoss verwies der Bericht auf den Untersuchungsbericht aus 1991. Zusätzlich seien die Bodendielen mittlerweise in Teilbereichen von Fäulnis zersetzt. Auch hinsichtlich der weiteren Konstruktionen, Installationen und Anlagen verwies der Bericht auf die Feststellungen in dem Bericht aus 1991. Die Herstellungskosten wurden insgesamt mit 900.000,00 EUR veranschlagt.
Anlässlich eines Ortstermins am 29. April 2008 wiesen Herr Dr. I1. und Herr Dr. L4. vom Beigeladenen auf die historische Bedeutung des Objekts und Möglichkeiten für eine eventuelle Nutzung für den Betrieb der Klägerin hin. Dies fand bei der Klägerin keine Zustimmung.
Der Beigeladene führte mit Schreiben vom 14. Juli 2008 gegenüber der Beklagten aus: Zu prüfen sei zunächst, ob das Baudenkmal erhaltungsfähig sei. Nur wenn dies gegeben sei, müsse weiter geprüft werden, ob die Erhaltung des Baudenkmals dem Eigentümer wirtschaftlich zumutbar sei. Nur wenn nach einer Reparatur des Baudenkmals nicht mehr genügend denkmalwertbegründende Substanz erhalten sei, könne dem Abbruchantrag stattgegeben werden. Der Bauzustandsbericht des Architekturbüros T2. und Partner bilde zur Beurteilung dieser Frage keine ausreichende Grundlage. Der Sanierungskostenaufwand von 900.000,00 EUR sei nicht ausreichend, um dem Abbruchantrag entsprechen zu können. Vielmehr bedürfe es einer genauen Kosten-/Nutzenanalyse. Nachdem die Sache ein kritisches Stadium erreicht habe, müssten alle Anstrengungen zur Erhaltung unternommen werden.
Mit Verfügung vom 3. Februar 2009 gab die Beklagte der Klägerin die Durchführung weiterer Maßnahmen zur Substanzerhaltung des Baudenkmals auf.
Nachdem die Beklagte der Klägerin am 5. November 2008 seine Absicht der Antragsablehnung mitgeteilt hatte, führte diese hierzu aus: Nach einer Sanierung könne sie eine tatsächliche Nettomiete in Höhe von 16.160 EUR pro Jahr erzielen. Setze man bei einem Investitionsaufwand von 900.000,00 EUR einen jährlichen Zinsverlust von 5 % in Ansatz, ergebe sich ein jährlicher Verlust von 28.840,00 EUR. Dabei sei der Wertverlust des Gebäudes nicht berücksichtigt. Dies werde durch gewährte Zuschüsse kaum auszugleichen sein. Aufgrund der Verweigerung der Abbruchgenehmigung werde sich der Zustand des Gebäudes weiter verschlechtern und der Kostenaufwand für die Erhaltung weiter steigen, ohne dass sie - als Eigentümerin - einen Nutzen aus Vermietung oder Ähnlichem erzielen könne. Dies sei ihr wirtschaftlich nicht zumutbar und widerspreche § 7 DSchG NRW.
Mit Schreiben vom 7. Mai 2009 teilte der Beigeladene der Beklagten mit, dass er das Benehmen zur Erteilung einer Abbruchgenehmigung nicht erteile. Zur Begründung führte er aus: Wie die Begehung am 13. November 2008 gezeigt habe, sei das Gebäude durch die bisher notdürftig vorgenommenen Sicherungsmaßnahmen in einem augenscheinlich erhaltungsfähigen Zustand. Eine Instandsetzung erscheine ohne gravierende Verluste denkmalwerter Bausubstanz möglich. Trotz nachgewiesener Unzumutbarkeit stünden auf Grund der hohen denkmalpflegerischen Bedeutung des Gebäudes die öffentlichen Belange des Denkmalschutzes über den privaten Belangen. Ein Abbruch sei unbedingt zu versagen.
Mit Bescheid vom 30. Juni 2009 lehnte die Beklagte die Erteilung der bauaufsichtlichen Genehmigung für den Abbruch des Wohnhauses B1. 2-6 mit folgenden Erwägungen ab: Eine gemäß § 63 Abs. 1 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) erforderliche bauaufsichtliche Genehmigung sei nach § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW nur zu erteilen, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegen stünden. Dies sei aber der Fall, weil eine denkmalrechtliche Erlaubnis für den Abbruch nach § 9 Abs. 2 DSchG NRW nicht vorliege. Gründe des Denkmalschutzes stünden einem Vorhaben im Sinne des § 9 Abs. 2 Buchstabe a DSchG NRW dann entgegen, wenn es Belange des Denkmalschutzes mehr als nur geringfügig beeinträchtige und die Versagung der Erlaubnis zu den sich daraus ergebenden wirtschaftlichen Auswirkungen und privaten Betroffenheiten nicht außer Verhältnis stehe. Soweit die Klägerin sich darauf berufe, das Gebäude könne nach erfolgter Sanierung keiner wirtschaftlich sinnvollen Nutzung zugeführt werden, so dass ihr die Instandsetzung und Erhaltung des Denkmals nicht zumutbar sei, könne dem nicht gefolgt werden. Weder stehe die Gebäudeart grundsätzlich einer gewerblichen Nutzung entgegen, noch könne das Gebäude aufgrund seiner Lage grundsätzlich nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Es stehe zum Gewicht der Denkmalwürdigkeit des Wohnhauses zudem nicht außer Verhältnis, die Klägerin wegen der sich aus der Versagung der Abbrucherlaubnis ergebenden wirtschaftlichen Auswirkungen für den Fall, dass diese unter eigener Regie das Vorhaben nicht wirtschaftlich sinnvoll glaube nutzen zu können, auf die §§ 31 und 33 DSchG NRW zu verweisen. Da ihre Interessenlage vornehmlich dadurch gekennzeichnet sei, einen Vermögensverlust zu vermeiden, ermöglichten ihr diese Vorschriften einen angemessenen Ausgleich. Nach alledem gebe es ausreichende denkmalschutzrechtliche Gründe dafür, das Wohnhaus in seiner historischen Substanz zu erhalten und in ein sinnvolles Nutzungskonzept einzubinden.
Daraufhin hat die Klägerin am 1. September 2009 die vorliegende Klage erhoben, zu deren Begründung sie geltend macht: Die Sanierung sei angesichts der zu erwartenden erheblichen Kapitalverluste schlichtweg unrentabel. Unter Berücksichtigung des Wohnraummarktes in L2. sowie der schlechten Lage des Grundstücks mit der im Osten angrenzenden industriellen Nutzung, der südlich verlaufenden B 508 und der Nähe zum Krankenhaus und den damit verbundenen Lärmbeeinträchtigungen durch vorbeifahrende Blaulichteinsätze scheide eine Vermietung völlig aus. Zudem seien die Geschosshöhen so gering, dass Erwachsene zum Teil nicht aufrecht stehen könnten. Angesichts der Baufälligkeit des Gebäudes und der Aufforderung durch L1 Bürger, den "Schandfleck" endlich zu beseitigen, habe sie sich zum Abriss entscheiden. Obwohl das Bauordnungsamt der Beklagten den Abriss des Wohnhauses stets zugesagt habe, habe diese die Genehmigung nunmehr versagt. Irritierend sei, dass die Beklagte sich zur Begründung der Ablehnung auf eine gutachterliche Stellungnahme des Beigeladenen beziehe, die ihr überhaupt nicht vorgelegt worden sei. Die Beklagte übersehe, dass nicht der Beigeladene über die beantragte Genehmigung zu entscheiden habe, sondern die Beklagte als untere Bauaufsichtsbehörde. Die pauschale Feststellung des Beigeladenen, das Wohnhaus befinde sich in einem augenscheinlich erhaltungsfähigen Zustand, entbehre jeglicher Sachkenntnis. Zudem verkenne dieser, dass es für die Erhaltung eines Baudenkmals maßgeblich darauf ankomme, ob die Sanierung der Eigentümerin zuzumuten sei. Sie - die Klägerin - sei nicht in der Lage, das Wohnhaus vernünftig zu nutzen. Die Erlaubnis für den Abbruch sei nach § 9 Abs. 1 DSchG NRW zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstünden oder ein überwiegendes öffentliches Interesse die Maßnahme verlange. Vorliegend habe die Beklagte übersehen, dass sie die Abbruchgenehmigung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Erhaltungspflicht des § 2 Abs. 2 DSchG NRW in verfassungskonformer Ermessensausübung zu erteilen habe, wenn der Eigentümerin die Erhaltung des Denkmals unzumutbar sei. Eine derartige Unzumutbarkeit sei anzunehmen, wenn die Eigentümerin von dem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen könne. Eine solche Unzumutbarkeit sei insbesondere dann gegeben, wenn der Denkmaleigentümer die Erhaltungspflicht aus den mit dem Denkmal erzielbaren Einnahmen nicht erfüllen könne, ohne sein sonstiges Vermögen anzugreifen. Wie ein Vergleich der voraussichtlichen Investitionen einerseits und der möglichen Nutzungserträge andererseits verdeutliche, stehe fest, dass ihr die Vornahme der erforderlichen Investitionskosten unzumutbar sei. Die Argumentation der Beklagten, wonach sie ohne konkrete Rückfragen die Gewährung öffentlicher Zuschüsse lediglich pauschal als nicht ausreichend dargestellt habe, sei völlig unverständlich. Im Rahmen einer verfassungskonformen Ermessensausübung hätte die Beklagte zu dem Ergebnis gelangen müssen, dass die Erhaltung des Denkmals für sie unzumutbar sei. Folgerichtig habe diese die Abbruchgenehmigung erteilen müssen. Gründe des Denkmalschutzes stünden dem Anspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung gleichfalls nicht entgegen, weil nach dem eingeholten Gutachten der Architekten T2. & Partner feststehe, dass eine Sanierung des Gebäudes aufgrund seines Zustandes nicht mehr möglich erscheine. Insbesondere sei auch eine gewerbliche Nutzung des Gebäudes aufgrund der vorhandenen kleinen Raumgrößen und niedrigen Geschossdecken aus Arbeitsschutz- und Brandschutzgründen ausgeschlossen. Eine nochmalige Befassung der Architekten T2. und Partner mit der Angelegenheit habe einen Sanierungsaufwand von 1.164.905,88 EUR ergeben. Es könne nach einer Sanierung mit jährlichen Mieteinnahmen in Höhe von 15.583,00 Euro gerechnet werden. Dem stehe ein jährlicher Zinsverlust auf den Sanierungsaufwand von 58.250,00 EUR gegenüber. Somit verbleibe ein jährlicher Verlust in Höhe von 42.667,00 EUR. Dabei sei der Wertverlust des Gebäudes noch nicht mit eingerechnet. Die Nutzung des Denkmals sei daher für sie unzumutbar. Sie habe im Nachgang zu dem durch die Berichterstatterin am 14. März 2011 durchgeführten Ortstermin den in Hessen als Denkmalexperten bekannten Architekten Herrn I2. mit der Begutachtung beauftragt. Nach einem im Sommer 2010 durchgeführten Ortstermin sei dieser jedoch schwer erkrankt. Die Beauftragung eines anderen unabhängigen Gutachters sei daran gescheitert, dass keiner der angesprochenen Sachverständigen in einer bereits streitigen Angelegenheit habe tätig werden wollen. Es sei dann der Sachverständige Dipl.-Ing. L5. vom Ingenieurbüro L6. mit der statischen Untersuchung beauftragt worden. Dieser habe zwei Ortstermine durchgeführt und durch Freilegung der Tragkonstruktionen unter Inanspruchnahme der Tiefbaufirma C. eine Inaugenscheinnahme vorgenommen. In seiner Stellungnahme vom 22. Februar 2001 führte dieser aus:
"Im Zuge dieser Untersuchungen konnten wir feststellen, dass die Gebäudekonstruktion zwar nicht als akut einsturzgefährdet einzustufen ist, sie aber aus Sicht des Tragwerkplaners aus den nachfolgenden Gründen als nicht erhaltungswürdig einzustufen ist. Die Außenwandkonstruktionen der hinteren Längswand und der beiden Giebelwände sind durch den jahrzehntelangen Bewitterungs- und damit verbundenen Fäulnisprozess derart stark geschädigt, dass hier über 50 % der Konstruktionen ausgetauscht werden müssten. Des Weiteren ist die Decke über dem Kellergeschoss derart stark durch Holzwurmbefall geschädigt, dass sie komplett zurückgebaut und erneuert werden muss. Dieser Austausch der Trag- und Gefachekonstruktionen würde zwangs- Läufig dazu führen, dass der ursprüngliche, denkmalgeschützte Charakter des Gebäudes nicht mehr erhalten werden könnte."
Die wirtschaftliche Zumutbarkeit im Hinblick auf den Erhalt des Denkmals ergebe sich für sie auch nicht aus der Existenz von Gewerbehallen auf demselben Grundstück und damit in Zusammenhang stehenden Einnahmen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 30. Juli 2009 zu verpflichten, ihr die Genehmigung für den Abbruch des Wohngebäudes auf dem Grundstück Gemarkung L1. Flur 3 Flurstück 447 (B1. 2-6) einschließlich der beantragten denkmalrechtlichen Erlaubnis nach § 9 DSchG NRW zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung erwidert sie: Ausgehend von der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen sei die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals unzumutbar, wenn es sich auf Dauer nicht selbst trage. Ob dies der Fall sei, müsse unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls ermittelt werden. Erforderlich sei eine objektbezogene Wirtschaftlichkeitsberechnung, in die alle Kosten und vermögenswerte Vorteile des Denkmals einzustellen seien. Eine aussagekräftige Wirtschaftlichkeitsberechnung könne regelmäßig nur auf der Grundlage eines plausiblen Nutzungskonzeptes erstellt werden. Da die Klägerin bis heute weder ein plausibles Nutzungskonzept noch eine darauf fußende Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgelegt habe, sei der Nachweis der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit nicht geführt. Insoweit obliege auch der Behörde keine "Bringschuld" bei der Ermittlung eines denkmalfachlich und wirtschaftlich tragfähigen Nutzungskonzepts.
Der Beigeladene stellt keinen Antrag. Er trägt vor: Der Sachverstand des Dipl. Ing. L5. werde in Frage gestellt. Seine Einschätzung, wonach teilweise über 50 % der Bausubstanz erneuert werden müsse, sei pauschal und nicht anhand einer detaillierten Aufstellung der einzelnen Bauteile des Gebäudes nachvollziehbar, die er der Klägerin überlassen habe. Der Klägerin sei die weitere Erhaltung des Denkmals schon deshalb zumutbar, weil sie aus Einnahmen auf demselben Grundstück befindlicher Gewerbehallen verfüge.
Die Berichterstatterin hat am 28. Mai 2010 einen Erörterungstermin an Ort und Stelle durchgeführt, in dessen Rahmen die Beteiligten eine Hausbegehung durchgeführt haben und eine Reihe von Lichtbildern gefertigt wurden, die zur Gerichtsakte genommen worden sind.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die gemäß § 42 Abs. 1 2. Alt. der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) zulässige Verpflichtungsklage bleibt in der Sache ohne Erfolg. Der angefochtene Bescheid der Beklagten vom 30. Juli 2009 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, weil dieser der geltend gemachte Anspruch auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung für das in die Denkmalliste der Stadt L2. eingetragene Fachwerkgebäude auf dem Grundstück Gemarkung L1. Flur 3 Flurstück 447 (postalische Anschrift B1. 2-6) nicht zusteht.
Als Anspruchsgrundlage kommen allein §§ 63 Abs. 1 Satz 1, 75 BauO NRW in Betracht. Nach § 63 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW bedarf unter anderem der Abbruch baulicher Anlagen im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW der Baugenehmigung. Gemäß § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegen stehen. Das ist hier aber der Fall, weil der Abbruch des denkmalgeschützten Hauses nach den Vorschriften des Denkmalrechts nicht zulässig ist. Nach § 9 Abs. 1 Buchstabe a DSchG NRW bedarf der Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde, wer Baudenkmäler beseitigen will. Die Erlaubnis zur Beseitigung eines Baudenkmals kann gemäß § 9 Abs. 3 Satz 1 DSchG NRW gesondert neben der baurechtlichen Abbruchgenehmigung beantragt und erteilt werden. Zwar hat die Klägerin bei der Beklagten ausdrücklich auch die Erteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis beantragt, über diesen Antrag hat die Beklagte indes nicht entschieden. Daher sind gemäß § 9 Abs. 3 Satz 1 DSchG NRW im baurechtlichen Prüfungsverfahren und bei der anschließenden Bescheidung die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege "in angemessener Weise" zu berücksichtigen. Die Wendung "in angemessener Weise" deutet zwar darauf hin, dass der Denkmalschutz im baurechtlichen Gestattungsverfahren nicht gleichsam eine absolute und unüberwindliche Stellung hat. Gleichwohl kommt ihm auch im baurechtlichen Verfahren der gleiche Stellenwert und die gleiche Bedeutung wie bei einem gesonderten denkmalschutzrechtlichen Verfahren nach § 9 Abs. 1 bzw. Abs. 3 Satz 2 DSchG NRW zu. Es ist kein sachgerechter Grund dafür ersichtlich, dass die Erlaubnisfähigkeit von denkmalbeseitigenden Maßnahmen im baurechtlichen Genehmigungsverfahren geringeren Anforderungen unterliegen soll, als im rein denkmalrechtlichen Genehmigungsverfahren. Dies ergibt sich auch aus § 9 Abs. 3 Satz 2 DSchG NRW, weil für eine Erteilung der baurechtlichen Abbruchgenehmigung kein Raum mehr ist, wenn die Baugenehmigung und die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis beantragt worden sind und die Beseitigungserlaubnis nach dem Denkmalschutzgesetz versagt worden ist. Diesen Stellenwert müssen die Belange des Denkmalschutzes auch erfahren, wenn sie "lediglich" - wie hier - innerhalb des bauordnungsrechtlichen Abbruchverfahrens zu berück-sichtigen sind.
Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 4. Dezember 1991 - 7 A 1113/90 - in: Neue Zeitschrift für Verwaltungsrecht (NVwZ) 1992, S. 1218 = Entscheidungen der Oberverwaltungsgerichte Münster und Lüneburg (OVGE) Bd. 42, S. 235; Urteil vom 18. Mai 1984 - 11 A 1776/83 -, in: OVGE, Bd. 37, S. 124 ff.
Daraus folgt, dass die Erteilung einer baurechtlichen Abbruchgenehmigung für wirksam unter Schutz gestellte Gebäude bzw. bauliche Anlagen grundsätzlich zu versagen ist, wenn Belange des Denkmalschutzes dem Abbruch entgegen stehen oder anders gewendet, wenn die Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 DSchG NRW für die Erteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis auf Beseitigung des Gebäudes nicht gegeben sind.
Vgl. OVG NRW, a.a.O.
Die wirksame denkmalrechtliche Eintragung des Gebäudes B1. 4-6 in L2. -L1. hat somit zur Folge, dass sich die Erteilung der baurechtlichen Abbruchgenehmigung nach den tatbestandlichen Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 DSchG NRW richtet. Diese liegen nicht vor. Die Erlaubnis ist gemäß § 9 Abs. 2 DSchG NRW zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegen stehen (Buchstabe a)) oder ein überwiegendes öffentliches Interesse die Maßnahme verlangt (Buchstabe b)). Wenn ein Anspruch auf Erteilung einer Abbrucherlaubnis geltend gemacht wird, ist allerdings ein strenger Maßstab anzulegen. Die vollständige Beseitigung der denkmalwerten Aussage einer in die Denkmalliste eingetragenen baulichen Anlage kann nur dann gerechtfertigt sein, wenn die Verweigerung der Erlaubnis sich im Einzelfall als unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung darstellt, etwa weil die Erhaltung des Denkmals nicht mehr möglich ist oder weil das Beseitigungsverbot für den Eigentümer aus anderen Gründen unzumutbar ist und dies nicht durch eine Entschädigung, durch die Übernahme des Denkmals nach §§ 33, 31 DSchG NRW oder auf andere Weise ausgeglichen werden kann.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -; in: Nordrhein-Westfälische Verwaltungsblätter (NwVBl.) 2010, 24 ff.
Durch die Eintragung in die Denkmalliste nach § 3 DSchG NRW unterliegt der Eigentümer erheblichen Einschränkungen. Diese sind aber im Regelfall durch das öffentliche Interesse an der Erhaltung geschützter Denkmäler als zulässige Inhaltsbestimmung des Eigentums anzusehen und verhältnismäßig, solange sie die Grenze der wirtschaftlichen oder ideellen Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung nicht überschreiten und auch ansonsten die einzelnen Tatbestände der im Denkmalschutzgesetz geregelten Maßnahmen erfüllen.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. März 2009 - 10 A 1406/08 -, in: OVGE Bd. 52, S. 47.
Die Möglichkeit der Erhaltung des Denkmals als Ziel und rechtfertigender Grund für die denkmalrechtlichen Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse sind hierbei aber stets Voraussetzung. Fällt ein Denkmal hingegen endgültig weg oder führen notwendige Erhaltungsarbeiten zwangläufig zum Wegfall der historischen Substanz oder der Beseitigung der Identität des Denkmals, entfällt auch die Grundlage für das Beseitigungsverbot des § 9 DSchG NRW. Denn die über eine - auch umfassende - Restaurierung eines Denkmals hinausgehende Umwandlung eines nicht mehr erhaltungsfähigen Originals in eine Kopie des Originals ist von den Zielen des nordrhein-westfälischen Denkmalrechts nicht umfasst und kann daher die mit der Fortdauer der Unterschutzstellungen verbundenen Eigentumseinschränkungen nicht rechtfertigen.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 5. Mai 2009 a.a.O.; Urteil vom 26. August 2008 -10 A 3250/07 -, in: NwVBl. 2009, 17; Urteil vom 6. Februar 1996 -11 A 840/94 -, in: Baurechtssammlung (BRS) 58 Nr. 228.
Allerdings muss unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles sorgfältig geprüft werden, ob die erforderlichen Erhaltungsarbeiten die Denkmalaussage eines Objekts bewahren oder ob die Eingriffe in das Denkmal so weit gehen, dass die Denkmalaussage verloren geht. Auszugehen ist hierbei von den Gründen für die Unterschutzstellung des Denkmals; darüber hinaus ist eine Bestandsaufnahme der zu beseitigenden Schäden und der erhaltungsfähigen Substanz unerlässlich. So entfällt etwa bei Fachwerkbauten die Denkmaleigenschaft regelmäßig auch dann nicht, wenn im Laufe der Zeit zahlreiche Teile des Fachwerkgefüges oder der Ausfachungen im Zuge üblicher Erhaltungsmaßnahmen ausgetauscht werden. Selbst wenn dies über Generationen hinweg dazu führt, dass der überwiegende Teil der Originalsubstanz nach und nach durch Material aus der Zeit der jeweiligen Erhaltungsmaßnahmen ersetzt wird, fällt die Dankmaleigenschaft nicht weg. Anders ist es allerdings, wenn sich der Zustand des Gebäudes infolge äußerer Einflüsse - Feuchtigkeit, Immissionen, Beanspruchung der Substanz durch übliche oder übermäßige Nutzung - so stark verschlechtert hat, dass ohne eine Sanierung der Verlust des Gebäudes zu erwarten ist und die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands wie eine Neuerrichtung zu werten ist. Wo im Einzelfall die Grenze zwischen laufender Erhaltung und Neuerrichtung eines abgängigen Denkmals zu ziehen ist, hängt von einer wertenden Betrachtung der relevanten Umstände ab.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 4. Mai 2009., a.a.O.
Nach den allgemeinen Grundsätzen ist derjenige für das Vorliegen dieser Voraussetzungen darlegungspflichtig, der diese geltend macht. Da sich die Klägerin hier auf das Vorliegen der Voraussetzungen für die Abbruchgenehmigung bezieht, ist sie auch darlegungspflichtig für den Umstand, dass der Denkmalwert des Fachwerkgebäudes entfallen ist bzw. durch eine Sanierung entfallen würde, weil dies einer Neuerrichtung gleich käme. Das ist auch mit der Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes (GG) vereinbar.
Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Beschluss vom 22. Dezember 2010 - 7 PKH 11/10 - (7 B 69/10); zitiert nach Juris für die Frage der Darlegungslast der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit.
Die Klägerin hat nicht hinreichend dargelegt, dass der Denkmalwert des Fachwerkgebäudes entfallen ist. Dies ergibt sich insbesondere nicht aus den Ausführungen der Architekten T2. im Bauzustandsbericht vom 20. März 2007, der teilweise Bezug nimmt auf den Untersuchungsbericht des Architekturbüros T. und O. vom 13. Februar 1991. Zwar kommt letzterer in seiner Schlussbetrachtung zu dem Ergebnis, das Bauwerk sei in der tragenden Substanz so marode, dass es für eine Sanierung schon fast zu spät sei. Diese Schlussbetrachtung findet aber keine solide Grundlage in den vorangegangenen Ausführungen. Zwar sind die Fachwerkwände an den Traufseiten im Erdgeschoss stark durchfeuchtet, auch ist im Obergeschoss eine Durchfeuchtung feststellbar. Die jeweiligen Giebelwände weisen gleichfalls Feuchtigkeitsschäden auf. Der Zustandsbefund, wonach ca. 50 % der Hölzer aufgrund des Fäulnisbefalls dringend ausgetauscht werden müssen, um die Standsicherheit des Gebäudes zu gewährleisten, beruht aber lediglich auf einer Augenscheinnahme und stichprobenhafter Kontrolle des Holzfachwerks von außen. Dass erfahrungsgemäß das Ausmaß der Schäden erst nach dem Entkernen in vollem Umfang zu erkennen ist, wie in dem Bauzustandsbericht ausgeführt, rechtfertigt die Annahme betreffend der Schadhaftigkeit der Hölzer nicht. Auch die weiteren in dem Bauzustandsbericht festgestellten Mängel, wie Schimmelbefall der Wände im Erdgeschoss und teilweise durchhängende Decken über dem Erdgeschoss rechtfertigen die Annahme des Untergangs des Denkmals ebenfalls nicht. Sowohl die Augenscheineinnahme durch die Berichterstatterin als auch die dabei gefertigten Lichtbilder belegen, dass trotz zweifellos bestehender Mängel, etwa von Feuchtigkeitsschäden im nördlichen Kellerbereich, Durchfeuchtungsschäden an der östlichen Traufseite des Gebäudes im Bereich des Erdgeschossen und im nördlichen Giebelbereich sich andere Gebäudeteile, etwa das Tragwerk des Dachgeschosses und die Tragkonstruktion im nördlichen Obergeschossbereich in einem - entsprechend dem Alter des Gebäudes - relativ guten Zustand befinden. Bei dem Ortstermin und den protokollierten Feststellungen der Augenscheinseinnahme waren im Übrigen zwei Vertreter des Beigeladenen zugegen, die die vorgefundenen Schäden sachverständig beurteilen konnten. Nach alledem vermag das Gericht eine offenkundige Abgängigkeit des Gebäudes im Sinne einer akuten Einsturzgefahr nicht festzustellen. Anhand des bislang festgestellten Erfordernisses von Reparaturmaßnahmen kann auch nicht die Rede davon sein, dass der Denkmalwert bei Durchführung derselben verlorengeht, weil von seiner bisherigen Substanz nur noch wenig erkennbar sein oder es sich in wesentlichen Teilen als Kopie darstellen wird. Auch die gutachterliche Stellungnahme des Dipl.-Ing. L5. vom 22. Februar 2011 führt zu keiner anderen Beurteilung. Das danach festgestellte Austauscherfordernis der Außenwandkonstruktionen bezieht sich lediglich auf die hintere, wohl östliche Längswand und die beiden Giebelwände. Die vordere, westliche Traufseite wird nicht erwähnt, so dass daraus der Schluss gezogen werden kann, dass jedenfalls insgesamt nicht mehr als 50 % der Gesamtkonstruktion der Außenwände ausgetauscht werden muss. Auch der erforderliche Rückbau der Decke über dem Kellergeschoss mit dem Erfordernis des mehr als fünfzigprozentigen Austauschs der Gesamtkonstruktion der östlichen Außenwand und der Giebelwände führt in Relation zum Gesamtgebäude nicht dazu, von einem Untergang des Denkmals sprechen zu können. Im Übrigen hat Herr L5. auch ausgeführt, dass die Gebäudekonstruktion nicht als akut einsturzgefährdet einzustufen sei.
Soweit der Gutachter L5. zu dem Ergebnis kommt, der Austausch der Trag- und Gefachekonstruktionen führe zwangsläufig dazu, dass der ursprüngliche, denkmalgeschützte Charakter des Gebäudes nicht mehr erhalten werden könnte, kann die Kammer dieser Einschätzung der Rechtsfrage durch den technischen Gutachter daher nicht folgen.
Die im Rahmen der Prüfung, ob Grunde des Denkmalschutzes einem geplanten Totalabriss entgegen stehen, vorzunehmende Abwägung des öffentlichen Interesses am Erhalt des Denkmals mit den privaten Belangen der Klägerin als Eigentümerin, insbesondere im Hinblick auf die wirtschaftlichen Auswirkungen der Versagung der Abbruchgenehmigung, führt zu dem Ergebnis, dass die gegen den Totalabbruch des Fachwerkgebäudes streitenden Belange des Denkmalschutzes die privaten Interessen der Klägerin am Abriss des Gebäudes überwiegen. Die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals in der bisherigen oder in einer anderen zulässigen Weise ist für den Eigentümer im Allgemeinen wirtschaftlich unzumutbar, wenn er das Denkmal auf Dauer nicht aus den Erträgen des Objekts finanzieren kann, wenn sich das Denkmal also auf Dauer "nicht selbst trägt". Denn der Eigentümer darf zwar im öffentlichen Interesse an der Erhaltung des kulturellen Erbes in seiner Eigentums-nutzung - erheblich - eingeschränkt, nicht aber gezwungen werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften bzw. aus seinem sonstigen Vermögen "zuzuschießen". Wann dies der Fall ist, kann nur für jeden Einzelfall und unter Berücksichtigung aller den Fall prägenden Umstände entschieden werden.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 4. Mai 2009, a.a.O.; Urteil vom 20. März 2009 - 10 A 1406/08 -; BVerwG, Beschluss vom 7. Februar 2002 - 4 B 4.02 -, zitiert nach Juris.
Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Angesichts des hohen Ranges des Denkmalschutzes und im Blick auf Art. 14 Abs. 2 GG muss der Eigentümer es grundsätzlich hinnehmen, dass ihm eine möglicherweise rentablere Nutzung des Grundstücks verwehrt wird. Anders liegt es aber, wenn für ein geschütztes Baudenkmal keine sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht. Dazu kann es kommen, wenn die ursprüngliche Nutzung infolge veränderter Verhältnisse hinfällig wird und eine andere Verwendung, auf die der Eigentümer in zumutbarer Weise verwiesen werden könnte, sich nicht verwirklichen lässt. Wenn selbst ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch nicht veräußern kann, wird dessen Privatnützigkeit nahezu vollständig beseitigt. Nimmt man die gesetzliche Erhaltungspflicht hinzu, so wird aus dem Recht eine Last, die der Eigentümer allein im öffentlichen Interesse zu tragen hat, ohne dafür die Vorteile einer privaten Nutzung genießen zu können. Die Rechtsposition des Betroffenen nähert sich damit einer Lage, in der sie den Namen "Eigentum" nicht mehr verdient. Die Versagung einer Beseitigungsgenehmigung ist dann nicht mehr zumutbar. Die Beurteilung dessen, was dem Grundstückseigentümer im Interesse des Gemeinwohls zugemutet werden kann, wird maßgeblich auch davon beeinflusst, ob er die entsprechende Belastung gekannt oder zumindest das Risiko einer solchen Belastung beim Grundstückserwerb bewusst in Kauf genommen hat.
Vgl. Bundesverfassungsgericht (BVerfG), Beschluss vom 14. April 2010 - 1 BvR 2140/08 -, in: Bayerische Ver- waltungsblätter (BayVBl.) 2010, S. 598 ff.
In die Wirtschaftlichkeitsberechnung, die Auskunft über die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Denkmalerhaltung geben soll, sind alle relevanten Faktoren einzubeziehen, die das in Rede stehende Objekt kennzeichnen. Auf der einen Seite sind sämtliche laufenden und einmaligen Kosten zu berücksichtigen. Denn aus Sicht des in seinem Eigentumsrecht gegebenenfalls unzumutbar beeinträchtigten Eigentümers spielt es keine Rolle, ob er auf Grund denkmalbedingter Sonderlasten bei Restaurierung bzw. Erhaltung oder wegen der ohnehin anfallenden laufenden Ausgaben für die Erhaltung und Nutzung des Objekts Belastungen ausgesetzt ist, die durch Erträge nicht ausgeglichen werden können. Hierbei muss gegebenenfalls auch das die Ertragslage mitbestimmende Mietausfallrisiko bewertet und in die Rechnung eingestellt werden. Denn in begründeten Ausnahmefällen kann sich die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung und -nutzung auch daraus ergeben, dass wegen der Umstände des Einzelfalles die Prognose gerechtfertigt ist, dass das Objekt selbst nach einer Anpassung an moderne Nutzungsstandards im Markt keinerlei Aussicht auf Erzielung von Erträgen haben wird. In einer solchen Situation würde es die verfassungsrechtliche Grenze der Unzumutbarkeit überschreiten, wenn der Eigentümer "sehenden Auges" zu einer Fehlinvestition gezwungen würde, die ihn in eine dauerhaft defizitäre Lage treiben würde. Im Hinblick auf § 7 Abs. 1 Satz 3 DSchG NRW, wonach sich die Eigentümer bei ihrer Verpflichtung zur Instandhaltung ihrer Denkmäler im Hinblick auf deren Zumutbarkeit nicht auf Belastungen durch erhöhte Erhaltungskosten berufen können, die dadurch verursacht worden sind, dass Erhaltungsmaßnahmen nach dem Denkmalschutz-gesetz oder sonstigem öffentlichen Recht zuwider unterblieben sind, ist allerdings auch im Rahmen der Prüfung des § 9 Abs. 2 DSchG NRW darauf hinzuweisen, dass wirtschaftliche Belastungen, die das Spiegelbild vorausgegangener Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten darstellen, in die Wirtschaftlichkeitsrechnung nicht einzustellen sind. Denn sonst könnte der Denkmaleigentümer bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals regelmäßig die Zurücknahme oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes erzwingen. Auf der anderen Seite sind sämtliche vermögens-werten Vorteile in Rechnung zu stellen, die in Verbindung mit dem Denkmal anfallen. Hierzu zählen Miet- oder Pachteinnahmen ebenso wie das Potenzial des Objekts, Steuervorteile durch Abschreibensregelungen zu generieren. Auch zugesagte öffentliche Mittel sind zu Lasten des Eigentümers ebenso einzubeziehen wie schuldhaft nicht erzielte Nutzungen.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, a.a.O.
Ausgehend von diesen Grundsätzen ergibt die Abwägung des öffentlichen Interesses am Denkmalschutz des Hüttenmeisterhauses B1. 2-6 in L2. -L1. mit den Belangen der Klägerin, dass ihr ein weiterer Erhalt und die Nutzung des Denkmals nicht unzumutbar sind und daher Gründe des Denkmalschutzes der Beseitigung des Denkmals B1. 2 - 6 entgegen stehen. Zwar verkennt die Kammer nicht, dass es zunächst eines hohen finanziellen Aufwandes bedarf, um das Gebäude wieder einer Nutzungsmöglichkeit zuführen zu können. Dieser Aufwand ist von den Architekten T2. und Partner mit insgesamt 1.164905,88 EUR bei Herstellung von 405 m² vermietbarer Wohnfläche angegeben worden. Insoweit gehen die Architekten unter dem Datum vom 16. April 2010 von einem aufzuwendenden Zinssatz von 5 % aus. Dieser Zinssatz berücksichtigt indes nicht die günstige Entwicklung von Baugeld- und Hypothekenzinsen in den letzten Jahren, die die Beschaffung von Baugeld zu einem Zinssatz ab 3,2 % ermöglicht. Die Berechnungen der Architekten setzen sich auch nicht mit der Möglichkeit der steuerlichen Geltendmachung der Investitionskosten für die Sanierung des Denkmals auseinander. Betrachtungen der Wertsteigerung des Denkmals durch die Sanierung finden ebenfalls keinen Eingang in die Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen. Ebenso fehlen jegliche Angaben zu den finanziellen Verhältnissen der Klägerin. Schließlich geht der Umfang der nunmehr erforderlichen Arbeiten zurück auf den Zustand des Denkmals, der durch einen jahrelangen Leerstand seit dem Auszug des letzten Mieters im Jahre 1999 und das Unterbleiben notwendiger Erhaltungsmaßnahmen durch die Klägerin bedingt ist. Das Gebäude stand zum Zeitpunkt des Erwerbs durch die Klägerin als Gegenstand der Konkursmasse der Firma W. bereits unter Denkmalschutz. Die damit einhergehenden Beschränkungen des Eigentums im öffentlichen Interesse waren der Klägerin daher ebenso bekannt wie der bereits damals sanierungsbedürftige Zustand des Fachwerkgebäudes. In der Folgezeit hat die Klägerin notwendige Erhaltungs-maßnahmen an dem Denkmal nicht durchgeführt. Bereits kurz nach Erwerb der Konkursmasse war es nach dem Inhalt eines in den Verwaltungsvorgängen der Beklagten befindlichen Aktenvermerks offenbar vom damaligen Geschäftsführer der Klägerin beabsichtigt, das Gebäude abzureißen. Auch einer der jetzigen Geschäftsführer bekundete diese Absicht in seinem Kündigungsschreiben an den Mieter Q1. im Jahre 1997. Von diesen Absichten war auch der Umgang der Klägerin als Eigentümerin des Denkmals geprägt. Trotz entsprechender Bekundungen der Klägerin gegenüber der Beklagten im Zusammenhang mit der Erweiterung einer Lagerhalle unmittelbar neben dem Denkmal, alle Maßnahmen zur Erhaltung des Zustands des Baudenkmals zu ergreifen und es gegen einen weiteren Verfall aufgrund von Witterungseinflüssen und den Zugriffen unbefugter Dritter zu schützen, ist es lediglich bei diesen Bekundungen geblieben. Notwendigste Erhaltungsmaßnahmen ließ die Klägerin oft erst nach eindringlicher Intervention seitens der Unteren Denkmalbehörde, teilweise erst nach Erlass entsprechender denkmalrechtlicher Ordnungsverfügungen auf der Grundlage des § 7 Abs. 2 DSchG NRW durchführen. Soweit der inzwischen eingetretene Zustand des Denkmals eine kostenintensive, umfangreiche Sanierung erfordert, ist dies nicht zuletzt dem Umgang der Klägerin mit dem Denkmal geschuldet, der nach dem Inhalt der Verwaltungsvorgänge der Beklagten schon kurze Zeit nach Erwerb des Denkmals durch die Klägerin von deren Abbruchabsichten geprägt war. Die Klägerin kann sich daher im Zusammenhang mit der Frage der Zumutbarkeit der weiteren Erhaltung des Denkmals nicht darauf berufen, der weitere Erhalt sei für sie wirtschaftlich unzumutbar. Unter Berück-sichtigung der gesamten Umstände des Einzelfalls - auch der von der Klägerin in Auftrag gegebenen Berechnungen der Sanierungskosten und der vorgelegten Kosten- Nutzenanalyse - hat diese jedenfalls den Nachweis der Unzumutbarkeit der weiteren Denkmalerhaltung nicht erbracht. Damit stehen aber Gründe des Denkmal-schutzes der Beseitigung des Fachwerkgebäudes B1. 2-6 und damit der Erteilung einer Baugenehmigung nach § 75 BauO NRW für den Abriss des Hauses entgegen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO; die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, weil dieser keinen eigenen Antrag gestellt und sich damit auch selbst keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (vgl. § 162 Abs. 3 VwGO).
Das Gericht sieht davon ab, die Berufung zuzulassen, weil die Gründe dafür nach §§ 124 a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 31 und 33 DSchG NRW zu verweisen. Da ihre Interessenlage vornehmlich dadurch gekennzeichnet sei, einen Vermögensverlust zu vermeiden, ermöglichten ihr diese Vorschriften
§§ 63 Abs. 1 Satz 1, 75 BauO NRW in Betracht. Nach § 63 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW bedarf unter anderem der Abbruch baulicher Anlagen im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW
§§ 33, 31 DSchG
§§ 124 a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO
§ 9 DSchG
§ 7 DSchG
§ 3 DSchG
§ 75 BauO NRW
§ 7 des Denkmalschutzgesetzes
§ 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW
§ 9 Abs. 2 DSchG
§ 9 Abs. 1 DSchG
§ 2 Abs. 2 DSchG
§ 42 Abs. 1 2. Alt. der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 9 Abs. 3 Satz 1 DSchG
§ 9 Abs. 1 bzw. Abs. 3 Satz 2 DSchG
§ 9 Abs. 3 Satz 2 DSchG
§ 7 Abs. 1 Satz 3 DSchG
§ 7 Abs. 2 DSchG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 63 Abs. 1 der Bauordnung
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 14 Abs. 2 GG

Zitierte Entscheidungen: 7 A 1113/90
11 A 1776/83
10 A 699/07
10 A 1406/08
10 A 3250/07
11 A 840/94
7 PKH 11/10
7 B 69/10
4 B 4.02
1 BvR 2140/08