Amtsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-11-25, Aktenzeichen 33 C 1510/15 (93)
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2015:1125.33C1510.15.93.00

Tenor:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 2317,75 € und Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.2.2015 zu zahlen, abzüglich am 17.7.2015 gezahlter 1079,33 €.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kläger haben 9 %, der Beklagte hat 91 % der Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Berufung wird für die Kläger nicht zugelassen.

Tatbestand:
Mit schriftlichem Mietvertrag vom 30.7.2008 mieteten die Kläger vom Beklagten eine Wohnung in Frankfurt am Main. § 4 des Mietvertrages, auf den Bezug genommen wird, enthält eine Regelung hinsichtlich der Umlage von Betriebskosten. Bei Mietbeginn leisteten die Kläger eine Kaution in Höhe von 1073,70 €, mit Zinsen ist das Kautionsguthaben auf 1171,16 € angewachsen.
Das Mietverhältnis endete einvernehmlich zum 30.11.2014. Der Beklagte sicherte den Klägern eine Abfindung in Höhe von 2000 € zu.
Die Betriebskostenabrechnung 2013 vom 31.1.2014 endete mit einer Nachzahlung in Höhe von 661,11 €. Mit Schreiben vom 8.7.2014 korrigierte der Beklagte den Saldo auf 522,09 €. Wegen der Einzelheiten wird Bezug genommen auf die zitierte Betriebskostenabrechnung sowie das Schreiben vom 8.7.2014. Mit Schreiben vom 17.6.2014 und 4.8.2014, auf die Bezug genommen wird, erhob der Mieterschutzverein Frankfurt für die Kläger Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung 2013.
Mit Schreiben vom 10.12.2014, auf das Bezug genommen wird, rechnete der Beklagte das Kautionsguthaben ab. Er errechnete ein Restguthaben in Höhe von 891,99 €, das er auszahlte.
Mit Schreiben vom 6.2.2015, auf das Bezug genommen wird, errechnete der Mieterschutzverein für die Kläger ein Restguthaben in Höhe von 2540,23 €, für dessen Zahlung er eine Frist bis zum 21.2.2015 setzte.
Die Betriebskostenabrechnung 2014, auf die Bezug genommen wird, ergab eine Nachzahlung in Höhe von 440,67 €. Der Beklagte, der einen Einbehalt in Höhe von 1400 € für den Saldo aus der Betriebskostenabrechnung einbehalten hatte, zahlte an die Kläger weitere 1079,33 €. Insoweit haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. Mit Schriftsatz vom 29.7.2015, auf den Bezug genommen wird, haben die Kläger Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung 2014 erhoben.
Die Kläger beantragen,
den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 2540,23 € und Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.2.2015 abzüglich am 17.7.2015 gezahlter 1079,33 € zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, er habe Ende Mai 2010 mit dem Kläger vereinbart, dass ab dem 1.1.2010 die Hausmeisterkosten als umlagefähige Position vereinbart sind. Zum Beweis hierfür hat er sich auf die Parteivernehmung des Klägers berufen. Weiterhin behauptet der Beklagte, die Kautionszinsen habe er mit den Kontoführungsgebühren verrechnet.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Klägers als Partei. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 4.11.2015.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist im angegebenen Umfang begründet.
Die Kläger haben gegen den Beklagten gem. § 812 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag sowie aus der Vereinbarung über die Zahlung einer Abfindung einen Anspruch auf Zahlung eines restlichen Guthabens in Höhe von 1238,42 €.
Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Auszahlung der Kautionszinsen in Höhe von unstreitig 98,06 €. Der Vortrag des Beklagten über Kontoführungsgebühren in dieser Höhe ist unsubstantiiert.
Zu Unrecht hat der Beklagte den Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2013 in Höhe von 661,11 € von dem Kautionsguthaben abgezogenen.
Zunächst ist festzuhalten, dass der Beklagte selbst den Saldo auf 522,09 € korrigiert hat.
Dieser Saldo ist um die Hausmeisterkosten in Höhe von 327,91 € zu reduzieren, denn insoweit fehlt es an einer vertraglichen Regelung über die Umlage dieser Betriebskosten. Im Mietvertrag sind die Hausmeisterkosten nicht aufgeführt. Der Kläger hat bei seiner Parteivernehmung die Behauptung des Beklagten, im Mai 2010 sei die Umlage der Hausmeisterkosten rückwirkend ab dem 1.1.2010 vereinbart worden, nicht bestätigt.
Zu Gunsten der Kläger ist ferner die Abrechnung der Wasser- und Kanalkosten um 44,46 € zu korrigieren. Der Beklagte ist dem Vortrag der Kläger, eine Gutschrift hinsichtlich der Wasserkosten aus dem Jahre 2009 in dieser Höhe sei nicht berücksichtigt worden, nicht entgegengetreten.
Weiterhin sind die Heizkosten um 15 % zu reduzieren, denn mangels nachvollziehbarer Aufteilung auf die Nutzergruppen ist nicht von einer Abrechnung nach Verbrauch auszugehen. Die Abzüge betragen 81,21 € und 107,09 €.
Insgesamt ergibt sich somit nicht ein Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung 2013, sondern ein Guthaben der Kläger in Höhe von 38,58 €.
Zu Unrecht hat der Beklagte auch den Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2014 in Höhe von 440,67 € vom Kautionsguthaben abgezogen.
Die Betriebskostenabrechnung 2014 ist zunächst um die Hausmeisterkosten in Höhe von 301,68 € und die Kosten der Gartenpflege in Höhe von 35,70 € zu korrigieren. Hinsichtlich beider Betriebskostenarten fehlt es an einer Vereinbarung über die Umlage im Mietvertrag. Wie bereits dargelegt, hat der Kläger in seiner Parteivernehmung die Behauptung des Beklagten, eine Umlage der Hausmeisterkosten ab dem 1.1.2010 sei nachträglich vereinbart worden, nicht bestätigt.
Weiterhin sind die Heizungskosten und die Warmwasserkosten um 15 % zu kürzen, da keine Umlage nach Verbrauch erfolgte. Auf die obigen Ausführungen zu den Heizkosten wird Bezug genommen. Die Erwärmung des Warmwassers wurde nicht mit einem gesonderten Wärmemengenzähler ermittelt. Der Abzug beträgt 103,66 €. Nach Abzug dieser Beträge bleibt kein Saldo zulasten der Kläger.
Die Kläger haben gegen den Beklagten ferner gem. §§ 286,288 BGB einen Anspruch auf Zinsen in gesetzlicher Höhe seit Verzugsbeginn, auch hinsichtlich des Einbehalts in Höhe von 1400,00 € für die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2014. Auch insoweit trat mit Abrechnung des Kautionsguthabens Verzug ein. Nachdem die Betriebskostenabrechnung 2013 keinen Saldo zulasten der Kläger ergab, sondern vielmehr ein Guthaben in Höhe von 38,58 €, war auch nicht mit einem Saldo zulasten der Kläger aus der Betriebskostenabrechnung 2014 zu rechnen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1,91 a ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, hat der Beklagte die Kosten des Rechtsstreits nach billigem Ermessen gemäß § 91 a zu tragen. Wie bereits dargelegt, war mit einem Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2014 zulasten der Kläger nicht zu rechnen. Dem Gericht ist völlig unverständlich, wieso der Beklagte bei einem angenommenen Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2013 in Höhe von 522 € sich als berechtigt ansieht, für die Betriebskostenabrechnung 2014 einen Einbehalt in Höhe von 1400 € vorzunehmen. Dies ist fast das Dreifache. Die Mieterhöhung für die Monate Oktober und November in Höhe von je 60 € wird vom Beklagten selbst im Schreiben vom 3.7.2015 als unwirksam bezeichnet.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 11,711 ZPO.
Die Berufung für die Kläger war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 511 Abs. 4 ZPO nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 286,288 BGB
§ 812 BGB
§ 92 Abs. 1,91 a ZPO
§ 708 Nr. 11,711 ZPO
§ 511 Abs. 4 ZPO