Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken (Rheinland-Pfalz, )
Urteil vom 2014-04-04, Aktenzeichen 8 U 53/12
ECLI: ECLI:DE:POLGZWE:2014:0404.8U53.12.0A

Tenor:
weitere Fundstellen ...
Diese Entscheidung wird zitiert
I. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Zweibrücken vom 14. September 2012 (2 O 211/10) wird zurückgewiesen.
II. Unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Zweibrücken vom 14. September 2012 (2 O 211/10) auf die Berufung der Kläger abgeändert und insgesamt neu gefasst wie folgt:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 20.955,37 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16. September 2009 zu zahlen Zug um Zug gegen die Erteilung einer Löschungsbewilligung für die im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung betreffend den 51,374/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück der Gemarkung Z... Flst. Nr... Gebäude- und Freifläche ... ha, ... Straße, verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen im Aufteilungsplan mit Nr. 6 bezeichneten Räumlichkeiten (Wohnung im Erdgeschoss von der ... Straße aus gesehen hinten Mitte rechts gelegen, Kellerabstellraum, Balkon) sowie Zug um Zug gegen Abtretung des Anspruches der Kläger auf Rückerstattung der von ihnen gezahlten Grunderwerbssteuer in Höhe von jeweils 3.123,00 € gegen das Finanzamt gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrStG.
2. Die Beklagte wird weiterhin verurteilt, an die Kläger vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 822,02 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30. September 2010 zu zahlen.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
III. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz fallen zu 12/33 den Klägern und zu 21/33 der Beklagten zur Last. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz hat die Beklagte zu tragen.
IV. Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird gestattet, die Zwangsvollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe 120 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in derselben Höhe leisten.
V. Die Revision wird nicht zugelassen.
VI. Der Streitwert des Verfahrens zweiter Instanz beträgt bis zu 22.000,- €.

Tatbestand:
Gegenstand des Rechtsstreits sind Forderungen der Kläger gegen die Beklagte - eine Tochtergesellschaft der „…“ mit Sitz in ..., die bundesweit Großbauvorhaben realisiert - vor dem Hintergrund,
- dass Letztere (als Verkäuferin und Bauträgerin) mit den Klägern (als Käufern) einen den Erwerb von Wohnungseigentum betreffenden Kaufvertrag mit "Herstellungsverpflichtung" ("Bauträger-Kaufvertrag" vom 04. Dezember 2006; Anlage zur Klageschrift, Blatt 16 .ff, der Akte) geschlossen hatte,- dass eine "Herstellung" durch die Beklagte in Ermangelung finanzieller Mittel unterblieb und- dass die Kläger schließlich den Rücktritt von dem Vertrag erklärt und (fruchtlos) "Schadensersatzansprüche" geltend gemacht haben,
Wegen der Einzelheiten des unstreitigen wie streitigen Vorbringens der Parteien in erster Instanz, der vor dem Erstgericht wechselseitig gestellten Anträge und der in erster Instanz vorgenommenen Beweiserhebungen wird auf den "Tatbestand" des Urteils vom 14, September 2012 Bezug genommen (Blatt 383 ff. der Akte).
Mit diesem Urteil hat das Erstgericht die Klage teilweise zugesprochen und sie im Übrigen abgewiesen. Konkret hat das Gericht die Beklagte zur Bezahlung der ersten 10 der im Rahmen der Klageschrift (dort auf Seiten 7 und 8; Blatt 7 f. der Akte) aufgelisteten Einzelforderungen für verpflichtet erachtet und diese verurteilt, an die Kläger 15.937,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16. September 2009 zu zahlen Zug um Zug gegen die Erteilung einer Löschungsbewilligung betreffend eine im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung sowie Zug um Zug gegen Abtretung "des Anspruches der Kläger auf Rückerstattung der von ihnen gezahlten Grunderwerbssteuer in Höhe von jeweils 3.123 € gegen das Finanzamt...", Des Weiteren hat es die Beklagte verurteilt, ah die Kläger vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 822,02 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten, über dem Basiszinssatz seit dem 30. September 2010 zu zahlen. Die weitergehende Klage hat das Gericht abgewiesen und die Kosten des Rechtsstreits beiden Seiten "jeweils hälftig" auferlegt.
Wegen der das Erkenntnis des Erstgerichts tragenden Erwägungen wird auf die "Entscheidungsgründe" des Urteils vom 14. September 2012 (Blatt 388 ff. der Akte) verwiesen.
Gegen dieses Urteil haben sowohl die Beklagte als auch die Kläger - jeweils form- und fristgerecht - Berufung eingelegt und das Rechtsmittel begründet.
Während die Beklagte eine vollständige Abweisung der Klage erstrebt, verfolgen die Kläger eine Erhöhung des Betrages von 15.937,13 € um ihnen in erster Instanz aberkannte 5.018,24 €
("Darlehenszinsen K... bis 31.12,2007
1.166,22 €
K…-Darlehen Tilgung bis 31.12.2007
290,00 €
Darlehenszinsen K... bis 31.12.2008
1.803,24 €
K…-Darlehen Tilgung bis 31:12.2008
709,18 €
Darlehenszinsen K... bis 30.05.2009
742,00 €
K…-Darlehen Tilgung bis 30.05,2009
307,60 €“;
Positionen 12.-17. der im Rahmen der Klageschrift - dort auf Seiten 7 und 8 - aufgelisteten Einzelforderungen) sowie eine Erhöhung des Betrages von 822,02 € um 263,92 € (jeweils zuzüglich Zinsen).
Beide Seiten erstreben jeweils eine Zurückweisung des Rechtsmittels der Gegenseite (Blatt 406 und 479 der Akte).
Im Einzelnen lauten die Anträge der Parteien wie folgt:
Die Beklagte beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.
Demgegenüber beantragen die Kläger,
die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Des Weiteren beantragen sie
"unter teilweiser Abänderung des Urteils des Landgerichts Zweibrücken vom 14.09.2012, Aktenzeichen 2 O 211/10, zugestellt am 19.09.2012,
1.
die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger über den zuerkannten Betrag von 15.937,13 € hinausgehend weitere 5.018,24 € zu zahlen, und zwar nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit 16.09.2009 Zug um Zug gegen die Erteilung einer Löschungsbewilligung für die im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung betreffend den 51,374/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück der Gemarkung Z... Flurstück Nr. ... Gebäude- und Freifläche ... ha, ... Straße, verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen im Aufteilungsplan mit Nr. 6 bezeichneten Räumlichkeiten (Wohnung im Erdgeschoss von der ... Straße aus gesehen hinten Mitte rechts gelegen, Kellerabstellraum, Balkon) sowie Zug um Zug gegen Abtretung des Anspruchs der Kläger auf Rückerstattung der von ihnen gezahlten Grunderwerbssteuer in Höhe von jeweils 3.123,00 € gegen das Finanzamt gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG,
2.
die Beklagte weiterhin zu verurteilen, an die Kläger über den bereits zuerkannten Betrag von 822,02 € hinausgehend vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe weiterer 263,02 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 30.09.2010 zu zahlen."
Demgegenüber beantragt die Beklagte,
die Berufung der Kläger zurückzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, schon dem Grunde nach nicht zu einer Zahlung verpflichtet zu sein. Des Weiteren ist sie der Auffassung, dass die Verurteilung "zur Erstattung der Grunderwerbsteuer Zug um Zug gegen Abtretung der Erstattungsansprüche gegen das Finanzamt" selbst bei Annahme einer Haftung dem Grunde nach "unrechtmäßig" wäre, "da die Erstattungsansprüche nach den einschlägigen Vorschriften nur innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren nach der Zahlung geltend gemacht werden" könnten. Wegen der Einzelheiten der Gründe, aus denen die Beklagte das Urteil des Erstgerichts für unzutreffend erachtet, wird auf die Berufungsbegründung vom 14. Dezember 2012 Bezug genommen (Blatt 479/491 ff. der Akte).
Wegen der Gründe, aus denen die Kläger davon ausgehen, weitergehende Zahlungsansprüche zu haben als die zuerkannten, wird auf die Berufungsbegründung vom 19. November 2012 verwiesen (Blatt 428/453 ff. der Akte).
Wegen weiteren Parteivorbringens in zweiter Instanz wird auf den Schriftsatz des Klägervertreters vom 31, Januar 2013 (Blatt 510/526 ff. der Akte) Bezug genommen.
Wegen der im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat erteilten Hinweise wird auf das Protokoll vom 25. Februar 2014 verwiesen, wegen der daraufhin für die Beklagte gemachten Ausführungen auf den Schriftsatz der Beklagtenvertreter vom 18. März 2014 (Blatt 582/597 ff. der Akte).

Entscheidungsgründe:
Die in verfahrensrechtlicher Hinsicht bedenkenfreie Berufung der Beklagten ist in der Sache nicht begründet. Hingegen führt die unter Zulässigkeitsgesichtspunkten ebenfalls bedenkenfreie Berufung der Kläger in der Sache ganz überwiegend zum Erfolg.
Im Einzelnen gilt:
Berufung der Beklagten:
(1)
Die Kläger haben von dem verfahrensgegenständlichen "Bauträger-Kaufvertrag" (Anlage zur Klageschrift; Blatt 16 ff. der Akte) mit Schreiben vom 22. Februar 2010 (Anlage zur Klageschrift; Blatt 91 f. der Akte) den Rücktritt erklärt (§ 323 BGB) und von der Beklagten Bezahlung von (zuletzt) 32.750,49 € (zzgl. Nebenforderungen) verlangt. Der Rücktritt ist wirksam erklärt worden und mithin das Vertragsverhältnis der Parteien in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt worden. Indessen bedarf dies keiner Vertiefung. Denn die Kläger verlangen nicht eine Rückgewähr von Leistungen.
(Zahlungen), die sie an die Beklagte erbracht hätten. Vielmehr verlangen sie von der Beklagten "Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht... erbrachter Leistung" oder - richtiger gesagt - "Ersatz vergeblicher Aufwendungen" in Gestalt von Vertragskosten und Kosten letztlich nutzlos gewordener Finanzierungsmaßnahmen (§§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1, 284 BGB; vgl. hierzu auch Palandt, BGB, 72. Auflage, § 284 Rn. 5). Solche Ansprüche setzten weder einen wirksamen Rücktritt vom Vertrag voraus noch werden sie durch einen wirksamen Rücktritt ausgeschlossen (§ 325 BGB).
Dies vorausgeschickt, hat das Erstgericht zu Recht eine Haftung der Beklagten dem Grunde nach bejaht (§§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1,284 BGB) und diese zur Zahlung des (der Höhe nach unstreitigen) Betrages von 15.937,13 € verurteilt. Die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Schadensersatz statt der vertraglich vereinbarten Leistung (Nichterfüllungsschaden) bzw. auf Aufwendungsersatz gemäß § 284 BGB ("frustrierte" Aufwendungen) sind gegeben.
Zwischen den Parteien war mit dem Vertrag vom 04. Dezember 2006 ein wirksames Schuldverhältnis begründet worden. Es legte der Beklagte u. a. die Verpflichtung auf, "das Vertragsobjekt" herzustellen. Dieser Pflicht ist die Beklagte nicht nachgekommen. Sie hat die geschuldete Leistung nicht erbracht. Darauf, dass der Anspruch auf die Leistung ("Herstellung des Vertragsobjekts") gar nicht erst fällig und durchsetzbar geworden wäre oder sie - die Beklagte - die Nichterbringung der Leistung jedenfalls nicht zu vertreten habe (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB), kann die Beklagte sich nicht mit Erfolg berufen. Sie kann den Klägern nicht entgegenhalten, dass diese im Umfang "von 30,0 % der Vertragssumme“ (Ziffer VI. Nummer 2. der notariellen Urkunde vom 04. Dezember 2006) "vorleistungspflichtig" gewesen seien, oder das es ihr - der Beklagten - nicht gelungen sei, die für eine Erfüllung der vertraglich übernommenen Verpflichtung ( erforderlichen finanziellen Mittel (aus anderen "Quellen" als von den Klägern und den Partnern weiterer das Objekt"..." betreffender "Bauträger-Kaufverträge") zu beschaffen (vgl. hierzu Seite 4 des angefochtenen Urteils i. V, m. § 314 ZPO). „Vorleistungspflichtig" waren die Kläger (und die Partner weiterer "Bauträger-Kaufverträge") nicht, und für ihr finanzielles Unvermögen hat eine Partei (also die Beklagte) stets einzustehen.
Zum Zeitpunkt des streitgegenständlichen Vertragsschlusses hat es sich bei der Beklagten um eine Gewerbetreibende im Sinne des § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a) der Gewerbeordnung (in der im Dezember 2006 geltenden Fassung) gehandelt. Damit aber galt für sie § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung (in der seinerzeit geltenden Fassung) und wirkte die Vorschrift zwingend auf den Inhalt von "Bauträger-Kaufverträgen" unter ihrer - der Beklagten - Beteiligung ein. Gemäß § 12 der Makler- und Bauträgerverordnung durften die in § 3 der Verordnung normierten besonderen Sicherungspflichten für Bauträger durch vertragliche Vereinbarungen weder ausgeschlossen noch beschränkt werden. Hier aber ist mit den die "Kaufpreisfälligkeit" betreffenden Regelungen unter Ziffer VI. des notariellen Vertrages vom 04. Dezember 2006 (Blatt 25 ff. der Akte) den in § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung normierten besonderen Sicherungspflichten nicht vollends entsprochen worden, beginnend damit, dass (jedenfalls bei Vertragsschluss) dem in § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, dort im letzten Satzteil normierten Erfordernis nicht genügt war, und endend damit, dass "30,0 % der Vertragssumme" nicht erst in Abhängigkeit von einem kumulativen Erfülltsein der drei Kriterien
- "Nachweis einer Baugenehmigung",- "Mitteilung des Notars gemäß Ziffer VI. Nr. 1. des Vertrages" und- "bereits erfolgter Beginn der Erdarbeiten"
fällig sein sollten, sondern (in für die Kläger nachteiliger Abweichung von § 3 Abs. 2 Nr. 1 MaBV) schon vor einem "Beginn der Erdarbeiten" (siehe auch die Schriftsätze der Beklagtenvertreter vom 02. November 2010 und 17. November 2011; Blatt 109/119 ff. und Blatt 188 ff. der Akte). Folge hiervon ist die Unwirksamkeit der nach Ansicht der Beklagten eine "Vorleistungspflicht" der Kläger begründenden Vertragsbestimmungen (§ 134 BGB; vgl. etwa BGH DNotZ 2001, 201, oder auch OLG des Landes Sachsen-Anhalt, Urteil vom 13. November 2009, Az.; 10 U 20/09, Leitsatz Nr. 1., zitiert nach "juris";
”§ 12 MaBV verbietet dem Bauträger den Abschluss einer Abschlagszahlungsvereinbarung, die zu Lasten des Erwerbers von der Regelung des 3 Abs. 2 MaBV abweicht. Damit wird der Erwerber insbesondere davor geschützt, dass der Bauträger Vermögenswerte entgegennimmt, ohne dass der mit § 3 Abs. 1 MaBV bezweckte Mindestschutz gewährleistet ist. Ein solcher Schutz ist bei einem Verstoß gegen § 12 MaBV nur durch die Nichtigkeit der Abschlagszahlungsvereinbarung zu erreichen.")
An dieser rechtlichen Bewertung ändern die Ausführungen im Rahmen des Schriftsatzes der Beklagtenvertreter vom 18. März 2014 nichts. Insbesondere führt der Umstand, dass vorliegend nicht die Errichtung eines Neubaus, sondern die umfassende Sanierung eines Altbaus und dessen "Umwandlung" in Eigentumswohnungen in Rede stand, zu keiner anderen Beurteilung. In einem solchen Fall gelten gemäß § 3 Abs. 2 Satz 4 MaBV für die finanzielle Abwicklung die Sätze 1 und 2 a. a. O. entsprechend (und nicht nur sinngemäß). Eine Fälligstellung der Rate nach § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 MaBV kann demnach nur in Abhängigkeit von einem Erfülltsein der Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV (§ 3 Abs. 2 Satz 1 MaBV: "ferner") u n d einem Beginn der Erdarbeiten bzw. ihnen entsprechender Modernisierungsarbeiten (zum Beispiel in Gestalt einer Verlegung neuer Kanalisationsrohre) erfolgen. Ein Erfülltsein allein der Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV kann nur genügen, wenn überhaupt keine Erdarbeiten bzw. ihnen entsprechende Modernisierungsarbeiten anstehen, weil sie bereits vollständig in der vorhandenen Altbausubstanz enthalten (und mithin gleichsam bereits "erbracht" sind; vgl. zum Ganzen etwa Landmann/Rohmer, GewO, 65. Ergänzungslieferung 2013, dort MaBV (Nr. 250) § 3 Rz, 47 und 48). Von einer solchen Konstellation kann hier indessen nicht ausgegangen werden. Mit dem Hinweis darauf, dass das streitgegenständliche Gebäude "kernsaniert werden sollte", was impliziere, dass "die Erdarbeiten bereits ausgeführt" gewesen seien (Schriftsatz vom 18. März 2014, dort Seite 2 im zweiten Absatz; Blatt 583/598 der Akte), ist sie nicht vorgetragen worden. Erst recht kann sie nicht ohne Weiteres angenommen werden. Letzteres muss umso mehr gelten, als schon der äußerlich erkennbare (in der örtlichen Presse wiederholt thematisierte und Mitgliedern des Senats aus eigener Anschauung bekannte). Zustand der in Rede stehenden Immobilie die Notwendigkeit von "Erdarbeiten" aufdrängt. So entwässern etwa die Fallrohre der Regenrinnen des Gebäudes ins offene Gelände, was die Notwendigkeit einer Verlegung von Kanalrohren, eines Anschlusses der Dachentwässerung an dieselben, einer das Kellergeschoss des Anwesens betreffenden Entfeuchtungsmaßnahme u. Ä. nahelegt.
(2)
Aber selbst wenn man von der wirksamen Vereinbarung einer "Vorleistungspflicht" der Kläger im Umfang von "30,0% der Vertragssumme" ausgehen und zudem annehmen wollte, dass den Klägern (was die Beweisaufnahme erster Instanz nicht ergeben hat) das Schreiben des Notars C... vom 14. März 2007 (Anlage zur Klageerwiderung; Blatt 127 der Akte) zugegangen ist, wäre ein Verzug mit der Bezahlung der ersten ("30,0% der Vertragssumme" umfassenden) Rate zu verneinen. Denn das Bestehen eines Leistungsverweigerungsrechts gemäß § 321 Abs. 1 Satz 1 BGB schließt den Verzug eines Vorleistungspflichtigen aus (BGH NJW 2010, 1272), und vom Bestehen eines solchen Leistungsverweigerungsrechts wäre auszugehen.
Nach § 321 Abs. 1 Satz 1 BGB kann derjenige, der aus einem gegenseitigen Vertrag vorzuleisten verpflichtet ist, die ihm obliegende Leistung verweigern, wenn nach Abschluss des Vertrages erkennbar wird, dass sein Anspruch auf die Gegenleistung durch mangelnde Leistungsfähigkeit des anderen Teils gefährdet wird. Hier war im März 2007 eine Gefährdung des Anspruchs auf die Gegenleistung ("Herstellung des Vertragsobjekts") schon deshalb gegeben gewesen, weil (unstreitig) von 28 Wohnungseinheiten, die das Gesamtobjekt umfassen und von deren künftigen Eigentümern das zur Realisierung des Projekts nötige Geld kommen sollte, gerade einmal 7 veräußert waren (vgl. in diesem Zusammenhang auch den Vortrag der Beklagten auf Seite 3 des Schriftsatzes vom 02. November 2010, dort im zweiten Absatz, den Vortrag der Beklagten auf Seite 3 des Schriftsatzes vom 24. Februar 2012, dort im vorletzten Absatz, und die schriftliche Aussage des Zeugen ... vom 14. Mai 2012, der zufolge der Geschäftsführer der Beklagten noch "... vor dem genannten Termin ..." - gemeint: dem 14. März 2007 - "... daran zweifelt(e), dass dieses Projekt noch eine Fertigstellung erfährt"; Blatt 121, 277 und 346 der Akte).
Der Umstand, dass die Kläger der Beklagten vor einer Beanspruchung von Schadensersatz nicht "eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt" hatten (§ 281 Abs. 1 Satz 1 BGB), hinderte (im unterstellten Fall) eine Haftung der Beklagten dem Grunde nach nicht.
Soweit die Kläger schon v o r den vertraglich festgelegten Daten für die "Herstellung des Vertragsobjekts" (Bezugsfertigkeit: 31. Dezember 2008; vollständige Fertigstellung: 30. Juni 2009) und mithin bereits vor Fälligkeit der Leistung (BGH BB 2001, 958) Schadensersatz verlangt haben (etwa mit einem nicht zur Akte gereichten Schreiben vom 22. Oktober 2008 oder dem Schreiben vom 26. Februar 2009; Anlage zur Klageschrift, Blatt 42 ff. der Akte), käme ihnen in analoger Anwendung die Vorschrift des § 323 Abs. 4 BGB zugute (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 14. Juni 2012, Az.: VII ZR 148/10, Langtext mit Anmerkung: BB 2012, 2265, 2269, dort unter der Überschrift "Praxisfolgen"). Nach dieser Vorschrift kann ein Gläubiger schon vor dem Eintritt der Fälligkeit der Leistung zurücktreten (analog: Schadensersatz fordern), wenn offensichtlich ist, dass die Voraussetzungen des Rücktritts (analog: eines Anspruchs auf Schadensersatz) eintreten werden. Dies ist hier spätestens im Anschluss an das Schreiben der Beklagten vom 15. Oktober 2008 (Anlage zum Schriftsatz vom 31. Januar 2013; Blatt 524/540 der Akte) der Fall gewesen. Soweit die Kläger n a c h Fälligkeit der Leistung (also etwa mit den Schreiben vom 03. September 2009 und 22. Februar 2010; Anlagen zur Klageschrift, Blatt 50 ff. und 91 f. der Akte) Schadensersatz verlangt haben (und man hierauf abstellen wollte), wäre eine Fristsetzung zwar grundsätzlich erforderlich, ihr Unterbleiben hier aber dennoch unschädlich gewesen (vgl. in diesem Zusammenhang erneut BGH a. a. O.), dies (ungeachtet der Frage eines Vorliegens der Voraussetzungen des § 281 Abs. 2 BGB) spätestens deshalb, weil bei rückschauender Betrachtung zweifelsfrei feststeht, dass eine Fristsetzung erfolgslos gewesen wäre, da zu keinem Zeitpunkt das für eine Realisierung des Projekts notwendige Kapital zur Verfügung stand.
Auch diesen rechtlichen Bewertungen stehen die Ausführungen in dem Schriftsatz der Beklagtenvertreter vom 18. März 2014 nicht entgegen. Insbesondere ist a. a. O. zu Recht ausgeführt worden, dass nach der Rechtsprechung des BGH schon das bloße Bestehen des Einrederechts gemäß § 321 Abs. 1 Satz 1 BGB den Verzug eines Vorleistungspflichtigen ausschließt und es hierzu nicht einer Erhebung der Einrede bedarf (vgl. erneut BGH NJW 2010, 1272).
(3)
Soweit die Beklagte geltend macht, die Verurteilung "zur Erstattung der (Grunderwerbsteuer Zug um Zug gegen Abtretung der Erstattungsansprüche gegen das Finanzamt..." sei in jedem Falle "... unrechtmäßig, da die Erstattungsansprüche nach den einschlägigen Vorschriften nur innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren nach der Zahlung geltend gemacht werden" könnten (Berufungsbegründung vom 14. Dezember 2012, dort Seite 7; Blatt 485/497 der Akte), kann dieser Argumentation nicht gefolgt werden.
Zwar bestimmte und bestimmt § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG:
"Wird ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht bevor das Eigentum am Grundstück auf den Erwerber übergangen ist, so wird auf Antrag ... die Steuerfestsetzung aufgehoben,
1. wenn die Rückgängigmachung durch Vereinbarung, durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechts oder eines Wiederkaufsrechts innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer stattfindet;..."
Aber diese Fallkonstellation ist nicht die verfahrensgegenständliche. Hier hat mit dem Zugang des Schreibens vom 22. Februar 2010 (Anlage zur Klageschrift; Blatt 91 der Akte) eine "Rückgängigmachung" im Sinne des GrEStG stattgefunden, aber nicht "durch Vereinbarung, durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechts oder eines Wiederkaufsrechts", sondern nach Maßgabe des § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG, der lautete und lautet:
"Wird ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht bevor das Eigentum am Grundstück auf den Erwerber übergegangen ist, so wird auf Antrag ... die Steuerfestsetzung aufgehoben,
2. wenn die Vertragsbedingungen nicht erfüllt werden und der Erwerbsvorgang deshalb auf Grund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht wird."
So hat es sich hier verhalten mit der Folge, dass ein zeitlich unbefristeter Anspruch auf Aufhebung der Steuerfestsetzung besteht.
(4)
Auch im Falle einer Bestätigung der Verurteilung zur Zahlung des Betrages von 15,937,13 € die zuerkannten Nebenforderungen (Zinsen und vorgerichtliche Anwaltskosten nebst Zinsen) ganz oder teilweise nicht zu schulden, macht die Beklagte mit ihrem Rechtsmittel schon nicht geltend, so dass es insoweit an einem Berufungsangriff fehlt.
Berufung der Kläger:
Zu Recht wenden sich die Kläger dagegen, dass ihnen (in der Summe) 5.018,24 € "Darlehenszinsen K... ..." u. "K...-Darlehen Tilgung ..." (Positionen 12.-17. der im Rahmen der Klageschrift - dort auf Seiten 7 und 8 - aufgelisteten Einzelforderungen) aberkannt worden sind. Auch dieser (Gesamt-)Betrag ist von der Beklagten geschuldet.
Nach der Vorschrift des § 284 BGB kann der Gläubiger "Ersatz der Aufwendungen verlangen, die er im Vertrauen auf den Erhalt der Leistung gemacht hat und billigerweise machen durfte Solche Aufwendungen stellen auch die Kosten einer nutzlos gewordenen Finanzierung dar, und eben solche stehen hier (der Höhe nach unstreitig) in Rede. Dass die "Darlehenssumme ... noch nicht einmal zu einem geringfügigen Teil für Verbindlichkeiten der Kläger "genutzt" wurde, "die nicht mit dem Abschluss des hier streitgegenständlichen Vertrages mit der Beklagten und den sich daraus ergebenden Zahlungsverpflichtungen in Zusammenhang" standen (Berufungsbegründung vom 19. November 2012, dort Seite 8; Blatt 435/460 der Akte), haben die Kläger im einzelnen dargelegt (Schriftsätze vom 18. Januar 2012 und 19. November 2012, Blatt 215/227 ff. und Blatt 428/453 ff. der Akte) und ist von der Beklagten wenn überhaupt, dann nur pauschal (und mithin unbeachtlich) bestritten worden (Schriftsatz vom 14, Dezember 2012, dort Seite 8; Blatt 486/498 der Akte). Ein Fall des § 284 letzter Halbsatz BGB liegt nicht vor.
Die mit der Berufung der Kläger geltend gemachten Nebenforderungen können indessen nur zum Teil beansprucht werden.
Zinsen aus dem Betrag von 5.018,24 € in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16. September 2009 stehen den Klägern zu (§ 288 Abs. 1 BGB). "Anwaltskosten in Höhe weiterer 263,02 € ..." (nebst Zinsen) können hingegen nicht verlangt werden. Sie wären unter Verzugsgesichtspunkten nur geschuldet, wenn sich die Beklagte bereits vordem Tätigwerden der von den Klägern mandatierten Rechtsanwälte in Verzug befunden hätte. Dies ist indessen weder dargetan worden noch ersichtlich. Die Kosten für eine anwaltlich erklärte verzugsbegründende Erstmahnung aber sind nicht erstattungsfähig.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Der Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit liegen die §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO zugrunde.
Die Revision ist nicht zuzulassen (§ 543 Abs. 1 ZPO), da die hierfür gesetzlich normierten Voraussetzungen (§ 543 Abs. 2 ZPO) nicht gegeben sind. Weder hat die vorliegende Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1, 284 BGB; vgl. hierzu auch Palandt, BGB
§§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1,284 BGB
§§ 92 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1, 97 Abs. 1 ZPO
§§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO
§ 323 BGB
§ 325 BGB
§ 284 BGB
§ 314 ZPO
§ 134 BGB
§ 12 MaBV
§ 16 Abs. 1 Nr. 2 GrStG
§ 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG
§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 3 Abs. 2 Nr. 1 MaBV
§ 3 Abs. 1 MaBV
§ 3 Abs. 2 Satz 4 MaBV
§ 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 MaBV
§ 3 Abs. 2 Satz 1 MaBV
§ 321 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 281 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 323 Abs. 4 BGB
§ 281 Abs. 2 BGB
§ 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG
§ 284 letzter Halbsatz BGB
§ 288 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO
§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a) der Gewerbeordnung
§ 12 der Makler- und Bauträgerverordnung durften die in § 3 der Verordnung

Zitierte Entscheidungen: NJW 2010, 1272
BB 2001, 958
BB 2012, 2265, 2269
2 O 211/10
10 U 20/09
VII ZR 148/10