Amtsgericht Mönchengladbach (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-08-30, Aktenzeichen 36 C 158/21
ECLI: ECLI:DE:AGMG1:2023:0830.36C158.21.00

Tenor:
1. Die Beklagte wird verurteilt, die in dem zweiten Obergeschoss des Hauses mit der postalischen Anschrift I.-straße, S., auf der linken Seite gelegene Wohnung, bestehend aus zwei Zimmern, einer Kammer, einer Küche, einer Toilette nebst Bad sowie einem Kellerraum, an die O., vertreten durch die Gesellschafter K. und D. herauszugeben.
2. Die Beklagte wird darüber hinaus verurteilt, an den Kläger 1 992,71 EUR zuzüglich jährlicher Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz seit dem 1. Mai 2021 zu zahlen.
3. Die Beklagte wird schließlich verurteilt, an den Kläger weitere 713,76 EUR zuzüglich jährlicher Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz seit dem 8. Juni 2021 zu zahlen.
4.Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
5.Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 16 Prozent und die Beklagte zu 84 Prozent. Hiervon ausgenommen sind die Kosten des unter dem Zeichen 4 S 67/21 geführten Verfahrens über die von der Beklagten gegen das Teilurteil vom 8. September 2021 eingelegte Berufung. Diese Kosten trägt die Beklagte in voller Höhe.
6. Dieses Urteil ist hinsichtlich der unter Ziffer 1 ausgesprochenen Verurteilung der Beklagten zur Räumung und Herausgabe der in dem zweiten Obergeschoss des Hauses mit der postalischen Anschrift I.-straße, S. gelegenen Wohnung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung des Anspruches auf Räumung und Herausgabe der genannten Wohnung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3 000,00 EUR abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
7. Im Übrigen ist das Urteil für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
8. Für die Beklagte ist das Urteil vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des auf Grund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
9. Die Berufung des Klägers wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt die Räumung von Wohnraum und die Zahlung von Miete bzw. einer Nutzungsentschädigung.
Auf Grund eines schriftlich abgefassten Vertrages (Bl. 9 ff. d.A.) überließ der Kläger der Beklagten ab dem 1. Mai 2016 die in der Entscheidungsformel genannte Wohnung auf unbestimmte Zeit gegen Zahlung einer monatlichen (Grund-) Miete in Höhe von 315,00 EUR sowie einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von 125,00 EUR.
Ab dem 1. Juli 2017 vermietete der Kläger darüber hinaus eine Garage an die Beklagte gegen Zahlung einer monatlichen Miete in Höhe von 35,00 EUR (vgl. Bl. 16 f. d.A.).
Die Wohnungs- und die Garagenmiete sollten monatlich im Voraus, spätestens bis zu dem dritten Werktag eines jeden Monats gezahlt werden. Die Beklagte zahlte häufig später. Teilweise zahlte sie weniger als 475,00 EUR im Monat.
Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 wies eine Nachforderung in Höhe von 35,13 EUR aus; die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 eine solche in Höhe von 67,58 EUR.
Mit Schreiben vom 31. März 2021 (Bl. 23 d.A.) übersandte der Kläger der Beklagten eine Aufstellung der offenstehenden Mieten für Wohnung und Garage und forderte die Beklagte auf, die Miete für April 2021 pünktlich und vollständig zu zahlen.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 16. April 2021 (Bl. 26 f. d.A.) ließ der Kläger der Beklagten wegen Zahlungsrückständen in Höhe von 2 742,71 EUR die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklären.
Der Kläger hatte zunächst beantragt,
I. die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung im Hause I.-straße, S., 2. OG links, bestehend aus zwei Zimmern, einer Kammer, einer Küche, einer Toilette nebst Bad sowie einem Kellerraum, an ihn geräumt herauszugeben;
II. die Beklagte zu verurteilen, 3 217,71 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. Mai 2021 an ihn zu zahlen;
III. die Beklagte ferner zu verurteilen, außergerichtliche Anwaltsgebühren in Höhe von 713,76 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. Mai 2021 zu zahlen.
Mit Schriftsatz vom 20. Mai 2021 (Bl. 30 d.A.) hat der Kläger erklärt, er nehme seinen Antrag zu Ziffer II in Höhe von 475,00 EUR und beantrage,
die Beklagte zu verurteilen, 2 742,71 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. Mai 2021 an ihn zu zahlen.
Den Antrag zu Ziffer III hat der Kläger mit Schriftsatz vom 8. Juni 2021 (Bl. 41 d.A.) hinsichtlich der Zinsforderung geändert. Mit Schriftsatz vom 30. November 2021 (Bl. 357 d.A.) hat der Kläger seinen Zahlungsantrag um weitere 375,00 EUR reduziert. Die Beklagte hat in die Teilklagerücknahme eingewilligt (Bl. 364 d.A.).
Mit Schreiben vom 24. Mai 2022 (Bl. 405 d.A.) hat der Kläger der Beklagten mitgeteilt, er habe die Liegenschaft I.-straße – 17 mit Wirkung zum 1. Juni 2022 an die O. verkauft. Mit Schriftsatz vom 14. Juni 2022 (Bl. 419 f. d.A.) hat der Kläger seine Forderung in Höhe von insgesamt 2 367,71 EUR teilweise mit anderen Einzelforderungen unterlegt. Mit Schriftsatz vom 1. März 2023 (Bl. 463 f. d.A.) hat der Kläger den auf Herausgabe der Wohnung gerichteten Antrag dahin gehend geändert, dass die Herausgabe an die Erwerberin verlangt wird.
Nunmehr beantragt der Kläger,
I. die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung im Hause I.-straße, S., 2. OG links, bestehend aus zwei Zimmern, einer Kammer, einer Küche, einer Toilette nebst Bad sowie einem Kellerraum, an die O., vertreten durch die Gesellschafter K. und D. herauszugeben;
II. die Beklagte zu verurteilen, 2 367,71 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. Mai 2021 an ihn zu zahlen;
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, ihr habe Ende des Jahres 2020 ein Guthaben in Höhe von fast 400,00 EUR gegen den Kläger zugestanden. Im April 2021 sei sie „nur“ mit der Zahlung von 1 049,71 EUR im Rückstand gewesen.
Die Beklagte ist der Ansicht, die Kündigungserklärung des Klägers sei unwirksam, weil diese keine Forderungsaufstellung enthalten habe. Der Kläger habe an der Kündigung zudem nicht festgehalten, sondern das Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt. Die O. sei als neue Vermieterin in das zwischen dem Kläger und ihr begründete Mietverhältnis eingerückt. Der Kläger könne daher weder die Herausgabe der Wohnung an sich, noch an die O. verlangen.
Mit Teilurteil vom 8. September 2021 (Bl. 285 ff. d.A.) hat das Amtsgericht die Beklagte dem Klageantrag zu Ziffer I entsprechend zur Räumung und Herausgabe der in der Entscheidungsformel bezeichneten Wohnung verurteilt. Gegen dieses Teilurteil hat die Beklagte Berufung einlegen lassen. Das Landgericht Mönchengladbach hat das Urteil vom 8. September 2021 durch Urteil vom 11. Januar 2022 in der Sache 4 S 67/21 aufgehoben und den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung – auch über die Kosten des Berufungsverfahrens – an das Amtsgericht zurückverwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien überreichten Schriftsätze nebst Anlagen, sowie auf die tatsächlichen Feststellungen in den nachfolgenden Entscheidungsgründen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig.
Das Rechtsschutzbedürfnis des Klägers an der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichteten Klage ist durch den Verkauf des Objektes nicht entfallen. Gemäß § 265 Abs. 2 S. 1 ZPO hat die Veräußerung einer in Streit befangenen Sache auf den Prozess keinen Einfluss. Den Anspruch auf Herausgabe der Wohnung aus § 985 BGB würde der Kläger als gesetzlicher Prozessstandschafter für die Erwerberin geltend machen. Der Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB kann ohnehin nur dem Kläger zustehen. Die O. kann nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB in das zwischen den Parteien begründete Mietverhältnis eingerückt sein, weil dieses Mietverhältnis bereits im Jahr 2021 beendet worden war. Selbst wenn der Kläger an der Durchsetzung des mit dem Klageantrag zu Ziffer I geltend gemachten Anspruches kein eigenes Interesse mehr haben sollte, hätte er wegen der von der Entscheidung in der Sache abhängigen Kostenentscheidung immer noch ein rechtlich schützenswertes Interesse an einer seinem Antrag zu Ziffer I entsprechenden Entscheidung. Darüber hinaus behauptet der Kläger, er habe mit der O. vereinbart, den Herausgabeanspruch für diese durchzusetzen.
Der mit dem Antrag zu Ziffer II geltend gemachte Zahlungsanspruch ist hinreichend bestimmt. Zum einen genügt es zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO im Allgemeinen, wenn der Anspruch als solcher identifizierbar ist. Wenn eine Vermieterin oder ein Vermieter in dem der Klage zu Grunde gelegten Mietkonto zu Gunsten der Mieterin bzw. des Mieters Zahlungen und Gutschriften berücksichtigt, ohne diese konkret einer bestimmten Forderung oder einem bestimmten Forderungsteil – Grundmiete oder Nebenkostenvorauszahlung – zuzuordnen, stellt dies die Bestimmtheit des Klageantrags nicht ohne Weiteres infrage. Vielmehr kommt im Rahmen der gebotenen Auslegung des Klagebegehrens auch ohne ausdrückliche Verrechnungs- oder Aufrechnungserklärung ein Rückgriff auf die gesetzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB in Betracht (BGH, U. v. 21.03.2018, VIII ZR 68/17, NJW 2018, 3448, 3449 ff.). Zum anderen hat der Kläger in dem Schriftsatz vom 14. Juni 2022 (Bl. 419 f. d.A.) nachvollziehbar erläutert, wie sich der nunmehr noch geforderte Betrag in Höhe von 2 367,71 EUR zusammensetzt, nämlich aus Miete für Oktober 2018 in Höhe von 350,00 EUR, Restmiete für November 2019 in Höhe von 180,00 EUR, Restmiete für Oktober 2020 in Höhe von 310,00 EUR, Mieten für März bis Mai 2021 in Höhe von 1 425,00 EUR, einer Nebenkostennachforderung für 2018 in Höhe von 35,13 EUR und einer Nebenkostennachforderung für 2019 in Höhe von 67,58 EUR.
Soweit hierüber noch zu entscheiden war, ist die Klage überwiegend begründet.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte aus § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückgabe der in der Entscheidungsformel bezeichneten Wohnung zu.
Das vormals zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über diese Wohnung ist durch die mit dem anwaltlichen Schreiben vom 16. April 2021 erklärte außerordentliche fristlose Kündigung mit sofortiger Wirkung beendet worden.
Die Kündigungserklärung genügte den gesetzlichen Anforderungen an eine außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum aus wichtigem Grund.
Gemäß § 568 Abs. 1 BGB bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum der schriftlichen Form. Diese ist unzweifelhaft gewahrt.
Bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund ist zudem gemäß § 569 Abs. 4 BGB der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
Kündigt der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs des Mieters – § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB –, so genügt er jedenfalls bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrunds, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten wie Datum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstands für einzelne Monate ist entbehrlich (BGH, B. v. 22.12.2003, VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850, 851). Dieselben Grundsätze gelten auch bei umfangreichen oder schwierig zu ermittelnden Rückständen. Es genügt zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinaus gehende Angaben sind auch dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt (BGH, U. v.12.05.2010, VIII ZR 96/09, NZM 2010, 548, 549 f.).
Die Kündigungserklärung vom 16. April 2021 genügt diesen Anforderungen. Darin wird angegeben, dass die Kündigung auf den Verzug mit der Zahlung von Mieten und von Mietnebenkosten in Höhe von insgesamt 2 742,71 EUR gestützt wird. Die Beklagte konnte aus der Forderungsaufstellung vom 31. März 2021 (Bl. 20 d.A.), die sie erhalten hat, ersehen, wie diese Forderung sich aus der Sicht des Klägers zusammensetzen soll. Darauf, ob der Kläger die offenen Forderungen und zutreffend angegeben hat, kommt es hinsichtlich der formellen Wirksamkeit der Kündigungserklärung nicht an. Eine fehlerhafte Berechnung des Rückstands hat keinen Einfluss auf die – formelle – Wirksamkeit der Kündigung (BGH, U. v.12.05.2010, VIII ZR 96/09, NZM 2010, 548, 551).
Die Kündigung war auch in der Sache gerechtfertigt. Der in der Kündigungserklärung angegebene wichtige Grund lag tatsächlich vor: Die Beklagte war in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreichte. Die monatlich für die Wohnung zu zahlende Gesamtmiete betrug unstreitig 440,00 EUR. Die Beklagte hatte zu dem Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung unstreitig 1 049,71 EUR weniger gezahlt als sie nach dem Wohnungsmietvertrag und dem Garagenmietvertrag hätte zahlen müssen. Selbst unter Berücksichtigung der Miete für die Garage in Höhe von 35,00 EUR war die Beklagte rechnerisch mit der Zahlung von Mieten in Höhe der Miete für zwei Monate im Rückstand. Auf einen die zu geringen Zahlungen rechtfertigenden Grund wie etwa eine Minderung hat die Beklagte sich nicht berufen. Soweit sie in dem Schriftsatz vom 19. August 2021 hat zum Ausdruck bringen lassen, dass von dem Zahlungsrückstand ein ihr zustehendes Guthaben in Höhe von 106,46 EUR aus einer Nebenkostenabrechnung entgegenzusetzen sei, kann dem nicht gefolgt werden. Es ist nicht ersichtlich, welches Guthaben aus welcher Abrechnung gemeint sein soll. Es ist keine Betriebskostenabrechnung vorgelegt worden in der ein solches Guthaben ausgewiesen wäre. Durch eine Aufrechnung mit einem Anspruch auf Auszahlung eines Guthabens aus einer Abrechnung über Betriebskosten hätte die Beklagte ihren Zahlungsrückstand nur dann in einer relevanten Weise verringern können, wenn sie die Aufrechnung vor dem Zugang der Kündigungserklärung erklärt hatte. Nach dem Zugang der Kündigung hätte die Beklagte diese nur dann gemäß § 543 Abs. 2 S. 3 BGB durch eine Aufrechnung unwirksam machen können, wenn sie die Aufrechnung unverzüglich nach dem Zugang der Kündigungserklärung erklärt hätte. Es ist weder vorgetragen, noch sonst ersichtlich, dass die Beklagte dies getan hätte.
Im Übrigen ist davon auszugehen, dass die Beklagte zu dem Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung mit der Zahlung von Mieten in Höhe von deutlich mehr als 1 049,71 EUR im Rückstand war und nach wie vor ist. Die für die Erfüllung ihrer Pflicht zur Zahlung der Miete darlegungs- und beweispflichtige Beklagte hat auch nach dem gerichtlichen Hinweis vom 28. Juni 2021 (Bl. 88 d.A.) nicht in einer nachvollziehbaren Art und Weise dargelegt und mittels geeigneter Beweisangebote unter Beweis gestellt, dass sie im Jahr 2018 mehr als 5 225,00 EUR, im Jahr 2019 mehr als 5 395,00 EUR, im Jahr 2020 mehr als 5 265,00 EUR und in den Monaten Januar bis April 2021 mehr als 475,00 EUR an den Kläger gezahlt habe.
Soweit die Beklagte in ihrem selbst verfassten Schriftsatz vom 17. Juni 2023 (Bl. 563 ff. d.A.) behauptet, sie habe mit dem Kläger eine konkludente Vereinbarung wegen der Mietrückstände getroffen, lässt sie offen, welchen Inhalt diese Vereinbarung gehabt haben soll. Ausweislich der von der Beklagten vorgelegten Schreiben des Klägers vom 27. Januar, vom 9. März und vom 31. März 2021 (Bl. 572 ff. d.A.) hat der Kläger der Beklagten weder Forderungen gestundet, noch erlassen. Der Kläger hat vielmehr im Gegenteil zum Ausdruck gebracht, dass er die Zahlung der rückständigen Miete und der laufend fällig werdenden Miete erwarte. Für den Fall, dass die Beklagte weiterhin die Rückstände nicht ausgleichen und nicht die volle Miete zahlen sollte, hat der Kläger der Beklagten mehrfach die fristlose Kündigung angedroht. Aus dem Umstand, dass der Kläger seinen Mahnschreiben nicht jeweils eine aktualisierte Aufstellung seiner gesamten Forderungen beigefügt hat, kann nicht, wie die Beklagte meint, gefolgert werden, dass er der Beklagten Forderungen habe stunden oder gar erlassen wollen.
Der Kläger ist auch nicht nach Treu und Glauben gehindert, den Herausgabeanspruch weiter zu verfolgen. Insbesondere ist der Kläger nicht von seiner Kündigung abgerückt oder hat sich durch sein Verhalten in Widerspruch zu dieser gesetzt. Der Kläger hat die Beklagte in der Kündigungserklärung vom 16. April 2021 ausdrücklich darauf hinweisen lassen, dass er nicht mit einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses einverstanden sei. Nach dem Ablauf der Räumungsfrist, die er der Beklagten hat setzen lassen, hat er zeitnah die auf Räumung und Zahlung der rückständigen Mieten gerichtete Klage erhoben. An dieser hat er seitdem konsequent festgehalten. Aus dem Schreiben vom 24. Mai 2022 (Bl. 569 d.A.) mit dem sich der Kläger als „alter Vermieter“ bei der Beklagten verabschiedet und dieser mitgeteilt hat, dass sie die „Mietzahlung“ ab dem 1. Juni 2022 an die O. leisten müsse, kann weder gefolgert werden, dass der Kläger das Mietverhältnis mit der Beklagten habe fortsetzen wollen, noch, dass die O. gemäß § 566 Abs. 1 BGB in das zwischen den Parteien begründete Mietverhältnis eingerückt sei, noch, dass die O. mit der Beklagten ein neues Mietverhältnis habe begründen wollen. Da die Beklagte nach wie vor in der Wohnung in dem Haus auf der I.-straße wohnte und wohnt, hatte und hat sie hierfür gemäß § 546a Abs. 1 BGB eine der vereinbarten Miete entsprechende Entschädigung zu zahlen. Ab dem wirtschaftlichen Übergang des Objektes auf die O. steht dieser die Nutzungsentschädigung zu. Es ist nicht ungewöhnlich, dass juristische Laien wie der Kläger die nach dem Ende des Mietverhältnisses für die fortgesetzte Nutzung der Wohnung zu zahlende Entschädigung als Miete anstatt als Nutzungsentschädigung bezeichnen.
Der Kläger kann verlangen, dass die Beklagte die zu räumende Wohnung an die O. herausgibt. Gläubiger des vertraglichen Rückgabeanspruches aus § 546 Abs. 1 BGB ist der ehemalige Vermieter, der nicht gleichzeitig Eigentümer des Mietgegenstands sein muss (Börstinghaus, in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Auf., § 546 BGB Rn 7). Der Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB geht nicht auf denjenigen über, der die vermietete Wohnung nach der Beendigung des Mietverhältnisses erwirbt. Der Mieter hat grundsätzlich dem ehemaligen Vermieter oder einer von diesem bestimmten Person den unmittelbaren Besitz einzuräumen (Bieber, in: Münch. Komm. BGB, 9. Aufl., § 546 BGB Rn 4).
Darüber hinaus steht der O. gegen die Beklagte aus § 985 BGB ein Anspruch auf Herausgabe der in der Entscheidungsformel bezeichneten Wohnung zu.
Der Kläger ist gemäß §§ 265 Abs. 1, Abs. 2, 325 Abs. 1 ZPO kraft Gesetzes berechtigt, diesen Anspruch für die O. geltend zu machen.
Die Ausführungen der Beklagten zu § 265 Abs. 3 ZPO in dem Schriftsatz vom 23. Mai 2023 (Bl. 516 ff. d.A.) sind nicht richtig. Diese Bestimmung greift nur dann, wenn der Rechtsnachfolger die streitbefangene Sache Rechtskraftfrei erworben hat, etwa weil er in Bezug auf Berechtigung und Rechtshängigkeit gutgläubig war oder kraft öffentlichen Rechts erwirbt (Foerste, in: Musielak/Voit, ZPO, 20. Aufl., § 265 ZPO Rn 12). Kraft öffentlichen Rechts hat die O. das Eigentum an der Wohnung nicht erworben und dass die O. im Hinblick auf den Rechtsstreit gutgläubig gewesen sei, hat die Beklagte, die hinsichtlich der Voraussetzungen der Ausnahmevorschrift des § 265 Abs. 3 ZPO die Darlegungs- und Beweislast trägt, nicht dargelegt, auch nicht, nachdem ihr bzw. ihrer früheren Prozessbevollmächtigten der Beschluss vom 24. Mai 2023 (Bl. 524 ff. d.A.), auf den verwiesen wird, zugegangen ist.
Ein Recht zum Besitz gegenüber der O. steht der Beklagten an der nach wie vor von ihr bewohnten Wohnung nicht zu.
Aus dem mit dem Kläger geschlossenen Mietvertrag kann die Beklagte ein solches Recht nicht herleiten, denn dieser Vertrag war bereits beendet, bevor die O. das Objekt erworben hat. Sie kann daher nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB in das zwischen den Parteien begründete Mietverhältnis eingerückt sein.
Die Beklagte hat auch nicht dargelegt, dass, wann und wie sie mit der O. gegebenenfalls einen neuen Mietvertrag geschlossen habe. Aus dem Umstand, dass einer der Gesellschafter der O. das Schreiben des Klägers vom 24. Mai 2022 (Bl. 569 d.A.) mit unterschrieben hat, ergibt sich nicht, dass die O. einen neuen Mietvertrag mit der Beklagten begründen wollte. Mit diesem Schreiben haben der Kläger als abtretender Gläubiger und die O. als neue Gläubigerin der Beklagten gemäß § 409 BGB angezeigt, dass die Nutzungsentschädigung ab dem 1. Juni 2022 an die O. zu zahlen sei. Dies war deswegen erforderlich, weil der Kläger und die O. nicht davon ausgehen konnten, dass die Übertragung des Grundeigentums zu dem für den wirtschaftlichen vereinbarten Stichtag durch die Eintragung der O. in das Grundbuch bereits vollendet sei.
Soweit die Beklagte in der Verhandlung vom 8. August 2023 erstmals hat behaupten lassen, sie habe mit der O. ein neues Mietverhältnis begründet und sich zum Beweis für diese bestrittene Behauptung auf das Zeugnis der Gesellschafter der O. berufen hat, ist der – nicht mit der Beklagten abgestimmte – Sachvortrag des neuen Prozessbevollmächtigten der Beklagten nicht substantiiert. Das Beweisangebot ist nicht hinreichend bestimmt, da keiner der Personen, die als Zeugen benannt werden sollen, namentlich bezeichnet ist. Wenn man die betreffende Behauptung für hinreichend substantiiert und das Beweisangebot für hinreichend bestimmt halten wollte, wären beide Verteidigungsmittel gemäß §§ 296 Abs. 1, 277 ZPO als verspätet zurückzuweisen. Die der Beklagten mit der Verfügung vom 9. März 2023 (Bl. 471 d.A.) gesetzte Frist zur Stellungnahme zu dem Antrag aus dem Schriftsatz vom 1. März 2023 war abgelaufen und die Zulassung der Verteidigungsmittel hätte zu einer Verzögerung der Erledigung des Rechtsstreits geführt, weil in einem weiteren Termin Beweis durch die Vernehmung der nicht präsenten Zeugen hätte erhoben werden müssen. Im Übrigen hätte die Begründung eines neuen Mietverhältnisses mit der O. keinen Anlass gegeben, die Klage hinsichtlich des auf die Herausgabe gerichteten Antrages abzuweisen, sondern lediglich dazu, den Rechtsstreit hinsichtlich dieses Antrages in der Hauptsache für erledigt zu erklären.
Den Anspruch der O. auf Herausgabe der Wohnung aus § 985 BGB kann der Kläger neben seinem eigenen Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB geltend machen.
Wenn sich der frühere Vermieter und der Erwerber über die Person des Rückgabeberechtigten einig sind, können der obligatorische und der dingliche Herausgabeanspruch nebeneinander geltend gemacht werden (Börstinghaus in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Auf., § 546 BGB Rn 7). Da der Kläger die Herausgabe der Wohnung an die O. verlangt, ist ein Konflikt der Gläubiger ausgeschlossen. Durch die Herausgabe der Wohnung an die O. erfüllt die Beklagte sowohl den Anspruch des Klägers aus § 546 Abs. 1 BGB, als auch den Anspruch der O. aus § 985 BGB.
Des Weiteren stehen dem Kläger gegen die Beklagte aus § 535 Abs. 2 BGB Ansprüche auf Zahlung der (Grund-) Miete für Oktober 2018 in Höhe von 315,00 EUR, der Garagenmiete für Oktober 2018 in Höhe von 35,00 EUR, der restlichen (Grund-) Miete für November 2019 in Höhe von 180,00 EUR, der restlichen (Grund-) Miete für Oktober 2020 in Höhe von 310,00 EUR, der (Grund-) Miete für März 2021 in Höhe von 315,00 EUR, der Garagenmiete für März 2021 in Höhe von 35,00 EUR, der (Grund-) Miete für April 2021 in Höhe von 315,00 EUR und der Garagenmiete für April 2021 in Höhe von 35,00 EUR zu.
Aus § 546a Abs. 1 BGB stehen dem Kläger Ansprüche auf Zahlung einer der vereinbarten Wohnungs- und Garagenmiete für Mai 2021 in Höhe von 315,00 EUR und 35,00 EUR zu.
Aus § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag stehen dem Kläger Ansprüche auf Zahlung der in den nicht angegriffenen Abrechnungen über die in den Jahren 2018 und 2019 angefallenen Betriebskosten ausgewiesenen Nachforderungen in Höhe von 35,13 EUR und 67,58 EUR zu.
Die genannten Beträge summieren sich auf 1 992,71 EUR.
Die für die Erfüllung ihrer Zahlungsverpflichtungen darlegungs- und beweispflichtige Beklagte hat auch nach dem gerichtlichen Hinweis vom 28. Juni 2021 (Bl. 88 d.A.) nicht nachvollziehbar dargelegt und unter Beweis gestellt, dass, wann und wie sie die genannten Ansprüche des Klägers erfüllt habe.
Die zugesprochenen Verzugszinsen rechtfertigen sich aus §§ 556b Abs. 1, 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 4 Ziffer 1 des Mietvertrages.
Die darüber hinaus geforderten 375,00 EUR stehen dem Kläger nicht – mehr – zu.
Die weiteren 375,00 EUR, die der Kläger mit dem Schriftsatz vom 14. Juni 2022 (Bl. 419 f. d.A.) gefordert hat, setzen sich zusammen aus den Betriebskostenvorschüssen für die Monate März, April und Mai 2021 in Höhe von jeweils 125,00 EUR. Nachdem die Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB zur Abrechnung über die im Jahr 2021 angefallenen Betriebskosten mit dem 31. Dezember 2022 abgelaufen ist, können dem Kläger keine Ansprüche auf Betriebskostenvorschüsse für das Jahr 2021 mehr zustehen. In der Hauptsache für erledigt erklärt hat der Kläger den Rechtsstreit hinsichtlich dieser Forderungen nicht. Daher war die Klage insoweit abzuweisen.
Schließlich steht dem Kläger gegen die Beklagte aus §§ 535 Abs. 2, 556b Abs. 1, 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 4 Ziffer 1 des Mietvertrages ein Anspruch auf Erstattung der außergerichtlich angefallenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 713,76 EUR zu, die er unstreitig bezahlt hat.
Die Prozesszinsen auf diese Forderung rechtfertigen sich aus §§ 288 Abs. 1 S. 2, 291 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO.
Durch die gegen das Teilurteil vom 8. September 2021 eingelegte Berufung hatte die Beklagte zwar insoweit einen vorläufigen Erfolg errungen als das Landgericht das Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung – auch über die Kosten des Berufungsverfahrens – an das Amtsgericht zurückverwiesen hat. Die Rechtsmittelentscheidung enthält jedoch keinen Kostenausspruch, da die Aufhebung und Zurückverweisung keine Entscheidung in der Sache selbst darstellt. Das endgültige Obsiegen hängt in einem solchen Fall von dem Ausgang des in der unteren Instanz fortgeführten Rechtsstreits ab (vgl. dazu etwa Schulz, in: Münch. Komm. ZPO, 6. Aufl., § 97 ZPO Rn 17). Da der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in dem Haus auf der I.-straße erneut Erfolg hatte, hat die Beklagte durch ihre Berufung in der Sache keinen Erfolg erzielt.
Die Entscheidungen zu der vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeben sich aus §§ 708 Nr. 7, Nr. 11, 709, 711 ZPO.
Eine Räumungsfrist war der Beklagten nicht zu gewähren. Dies hat die Beklagte nicht beantragt und auch keine Tatsachen vorgetragen, welche die Gewährung einer Räumungsfrist von Amts wegen rechtfertigen könnten. Der Zeitraum von zwei Jahren und vier Monaten, die seit dem Zugang der Kündigungserklärung vom 16. April 2021 vergangen sind, spricht nachhaltig gegen die Gewährung einer Räumungsfrist.
Der Streitwert wird auf bis 7 000,00 EUR festgesetzt. Hiervon entfallen 3 780,00 EUR auf den auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichteten Antrag und der Rest auf die in der Hauptsache geltend gemachten Geldforderungen.
Da die Beschwer des Klägers den in § 511 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Nr. 2 ZPO genannten Betrag nicht übersteigt, war über die Zulassung der Berufung des Klägers zu entscheiden. Die Berufung des Klägers war nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 265 Abs. 1, Abs. 2, 325 Abs. 1 ZPO
§§ 296 Abs. 1, 277 ZPO
§§ 556b Abs. 1, 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB
§§ 535 Abs. 2, 556b Abs. 1, 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB
§§ 288 Abs. 1 S. 2, 291 BGB
§§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO
§§ 708 Nr. 7, Nr. 11, 709, 711 ZPO
§ 985 BGB
§ 546 BGB
§ 265 ZPO
§ 409 BGB
§ 97 ZPO
§ 265 Abs. 2 S. 1 ZPO
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 566 Abs. 1 BGB
§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO
§ 366 Abs. 2 BGB
§ 568 Abs. 1 BGB
§ 569 Abs. 4 BGB
§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB
§ 543 Abs. 2 S. 3 BGB
§ 546a Abs. 1 BGB
§ 265 Abs. 3 ZPO
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 556 Abs. 1 BGB
§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB
§ 511 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Nr. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2018, 3448, 3449
NJW 2004, 850, 851
NZM 2010, 548, 549
NZM 2010, 548, 551
4 S 67/21
VIII ZR 68/17
VIII ZB 94/03
VIII ZR 96/09