Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2022-12-15, Aktenzeichen 21 S 1/22
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2022:1215.21S1.22.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Es kann einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn gegen eine mietvertragliche Konkurrenzschutzklausel verstoßen wird (Anschluss BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 - XII ZR 117/10).(Rn.5)
2. Kieferorthopädische Leistungen gehören zum Berufsbild eines Zahnarztes (Anschluss OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 12. April 2018 - 2 U 111/17).(Rn.8)
3. Der Inhaber einer Praxis für Kieferorthopädie muss bei Abschluss seines Mietvertrags damit rechnen, dass eine bereits im Ärztehaus ansässige Zahnarztpraxis sämtliche Leistungen erbringen wird, zu denen diese berechtigt ist, und es somit zu Überschneidungen zwischen den Leistungsangeboten kommen kann. Um derartige Leistungsüberschneidungen zu verhindern, kann bei Mietvertragsabschluss in einer Konkurrenzschutzklausel für den vorbestehenden Mieter explizit geregelt werden, dass dieser nicht im Bereich der Kieferorthopädie tätig werden darf. Erfolgt eine derartige Regelung nicht, trägt der Neumieter das Ausweitungsrisiko des branchennahen Mieters, d.h. dass im vorliegenden Fall eine Zahnarztpraxis ebenfalls kieferorthopädische Leistungen erbringt.(Rn.9)
Verfahrensgang
1. Der Beklagte wird unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Lichtenberg vom 25.11.2021 - ... - verurteilt, an die Klägerin 2.100,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 300,00 Euro seit dem 06.08.2020, dem 04.09.2020, dem 06.10.2020, dem 05.11.2020, dem 04.12.2020, dem 07.01.2021 und dem 04.02.2021 sowie weitere 147,56 € für die Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung zu zahlen.
2. Die Widerklage wird abgewiesen.
3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der Streithilfe zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
I. Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.
II. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat in der Sache Erfolg.
1. Das Amtsgericht hat die Klage zu Unrecht abgewiesen.
1.1 Die Klägerin hat gegen den Beklagten den geltend gemachten Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete in Höhe von EUR 2.100 nebst Zinsen. Die insoweit geltend gemachte Minderung des Beklagten war nicht gerechtfertigt, da die Mietsache nicht mangelhaft i.S.v. § 536 Abs. 1 und 3 BGB war.
Zwar kann es grundsätzlich einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn gegen eine Konkurrenzschutzklausel in einem Mietvertrag verstoßen wird (vgl. BGH NZM 2013, 52).
Es lag hier aber im Ergebnis kein Verstoß gegen den mietvertraglich zwischen den Parteien vereinbarten „Konkurrenz- und Sortimentsschutz für den Betrieb einer Praxis für Kieferorthopädie“ vor.
Zwar ist der Tatbestand dieser Konkurrenzschutzklausel im Grundsatz erfüllt, da der Streithelfer in seiner ebenfalls in dem Ärztehaus befindlichen Zahnarztpraxis auch kieferorthopädische Leistungen anbietet.
Ein Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel ist vorliegend im Ergebnis aber entsprechend dem Prioritätsprinzip ausgeschlossen, da der Streithelfer bereits bei Abschluss des Mietvertrags mit dem Beklagten Mieter im Ärztehaus war und im Rahmen seiner Tätigkeit kieferorthopädische Leistungen anbieten durfte, ohne gegen seine Approbation zu verstoßen. Denn auch kieferorthopädische Leistungen gehören zum Berufsbild des Zahnarztes (vgl. BVerfG NJW 2001, 2788; OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 12.04.2018 - 2 U 111/17).
Dass die Praxis des Streithelfers vor Abschluss des Mietvertrags mit dem Beklagten bestand, war dem Beklagten auch bekannt. Der Beklagte musste bei Abschluss seines Mietvertrags damit rechnen, dass der Streithelfer sämtliche Leistungen erbringen wird, zu denen er berechtigt ist, und es zu Überschneidungen zwischen seinem Leistungsangebot und dem des Beklagten kommen kann (vgl. BGH NJW 2012, 844, Rn. 30). Hätten die Vertragsparteien demgegenüber trotz dieser Überschneidungsmöglichkeit die Absicht gehabt, den Beklagten vor kieferorthopädischen Leistungen auch des Streithelfers zu schützen, hätte es nahegelegen, bei der Formulierung der Konkurrenzschutzklausel für vorbestehende Mieter (den Streithelfer) explizit zu regeln, dass auch diese nicht im Bereich der Kieferorthopädie tätig werden dürfen. Ist dies - wie hier - nicht geschehen, trägt der Neumieter (der Beklagte) das Ausweitungsrisiko branchennaher Mieter, d.h. dass branchennahe Mieter ihr Sortiment - wie hier geschehen - zulässigerweise ausweiten (Lehr, in: Hannemann/Wiegner, MAH Mietrecht, § 55, Rn. 16).
Entgegen der Auffassung des Beklagten kann von ihm auch aus der Formulierung, dass ihm „Sortimentsschutz“ gewährt werde, kein weitergehender Schutz gegenüber Bestandsmietern beansprucht werden. Zum einen ist schon zweifelhaft, ob die Regelung vorliegend überhaupt inhaltlich einschlägig ist, da weder Zahnärzte noch Kieferorthopäden ein Sortiment haben, sondern ärztliche Dienstleistungen anbieten. Der Begriff des Sortiments setzt hingegen den Absatz von Waren voraus. Zum anderen würden aber auch bei einem Sortimentsschutz die oben dargestellten Grundsätze zur Ausweitung des Sortiments der Bestandsmieter gelten, d.h. auch insoweit müsste im Mietvertrag eine Klausel enthalten sein, die eine Sortimentsausweitung der Bestandsmieter explizit mit umfasst, wenn das Ausweitungsrisiko ausgeschlossen werden soll. Dies ist vorliegend jedoch ebenfalls nicht der Fall.
Dem Nicht-Eingreifen des Konkurrenzschutzes (und des Sortimentsschutzes) steht auch nicht entgegen, dass der Vertrag mit dem Streithelfer vorsieht, dass diesem sein Mietgegenstand „zur alleinigen Nutzung als Praxis für Zahnmedizin überlassen wird“. Die Auslegung der hier streitgegenständlichen Regelung im Vertrag mit dem Beklagten ist – anders als vom Amtsgericht angenommen – nicht davon abhängig, wie das Vertragsverhältnis zu Herrn Dr. ... ausgestaltet ist, zumal dessen Mietvertrag bereits vor dem hier streitgegenständlichen Mietvertrag abgeschlossen wurde, also zur Auslegung des später geschlossenen Vertrags ohnehin nur bedingt geeignet erscheint. Hinzu kommt, dass selbst die in dem Vertrag des Streithelfers gewählte Formulierung kieferorthopädische Leistungen nach Auffassung der Kammer nicht ausschließt, da der Betrieb einer Zahnarztpraxis auch derartige Leistungen zulässt, ohne gegen zahnärztliches Standesrecht zu verstoßen. Nichts anderes folgt - entgegen der Auffassung des Amtsgerichts - aus der Verwendung des Wortes „alleinigen“, da insoweit keine inhaltliche Einschränkung in Bezug auf die zahnärztliche Tätigkeit verbunden ist, sondern nur eine Festlegung, dass überhaupt eine Zahnarztpraxis (und nicht z.B. eine Apotheke) betrieben werden darf, die aber - wie dargelegt - auch kieferorthopädische Leistungen mit umfassen darf. Es ist nicht ersichtlich, dass die Klägerin und der Streithelfer allein aufgrund dieser Regelung eine derart weitgehende Einschränkung der an sich zulässigen Berufsausübung des Streithelfers treffen wollten.
Ein Minderungsrecht folgt auch nicht aus der Behauptung des Beklagten, ihm sei bei seinem Einzug in das Ärztehaus durch den Vorvermieter (dessen Geschäftsführer der Streithelfer war) versichert worden, dass er als einziger Kieferorthopäde im Ärztehaus tätig sein sollte. Insofern verbleibt es dabei, dass der Beklagte bei Neuabschluss des nun gültigen Mietvertrags eine explizite Regelung im Hinblick auf die Bestandsmieter in den neuen Mietvertrag hätte aufnehmen lassen müssen; dies umso mehr, da nun nicht mehr der Streithelfer selbst für den Vermieter handelte, sondern eine neue Vermieterin (die Klägerin) gegenüber dem Beklagten auftrat, er sich also nicht auf die Zusagen des Vorvermieters im Hinblick auf den neuen Mietvertrag verlassen konnte.
1.2 Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung von Verzugszinsen ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB.
1.3 Der Anspruch der Klägerin auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten ergibt sich ebenfalls aus §§ 286, 288 BGB. Da sich der Beklagte mit der Zahlung der Miete teilweise in Verzug befand, durfte sich die Klägerin zur außergerichtlichen Beitreibung ihrer Forderung anwaltlicher Hilfe bedienen. Die hierfür aufgewendeten Kosten sind als Verzugsschaden erstattungsfähig.
2. Die Widerklage ist zulässig, aber unbegründet. Der Beklagte hat gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Ausgleich seiner vorgerichtlichen Anwaltskosten, da ein Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel, der in der vorgerichtlichen Auseinandersetzung moniert wurde, tatsächlich nicht bestand.
III. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 101 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 S. 1 ZPO, § 713 ZPO. Schuldnerschutzanordnungen sind nicht zu treffen, da der Beschwerdewert im Sinne des § 544 Abs. 2 ZPO nicht erreicht wird.
IV. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 286, 288 BGB
§ 713 ZPO
§ 313a Abs. 1 S. 1 ZPO
§ 536 Abs. 1 und 3 BGB
§ 91 Abs. 1 Satz 1, 101 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10 S. 1 ZPO
§ 544 Abs. 2 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2013, 52
NJW 2001, 2788
NJW 2012, 844
XII ZR 117/10
2 U 111/17