Amtsgericht Wiesbaden (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-04-26, Aktenzeichen 915 C 2171/23
ECLI: ECLI:DE:AGWIESB:2024:0426.915C2171.23.00

Tenor:
Die Beschlüsse der Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 26.09.2023 zu TOP 8, Genehmigung Klimageräte und TOP 9, Balkonkraftwerke, werden für ungültig erklärt.
Die Kosten des Rechtsstreites hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Der Streitwert wird festgesetzt auf 19.608,75 €.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie hält einen Miteigentumsanteil von 581/10.000, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 6 bezeichneten Wohnung nebst Keller Nr. 6.
Am 26.9.2023 fand eine Wohnungseigentümerversammlung statt. Zu TOP 8 wurde der nachfolgende Beschluss gefasst:
„Die Wohnungeigentümergemeinschaft genehmigt die Montage einer Split-Klimaanlage innerhalb des Balkonbereiches und die dazu benötigte Kernbohrung durch die Außenwand. Die Montage muss fachgerecht ausgeführt werden. Die Kosten trägt der jeweilige Eigentümer der Wohnung. Künftige Wartungs- und Instandhaltungskosten einschließlich evtl. entstehende Schäden am Gemeinschaftseigentum trägt der jeweilige Eigentümer der Wohnung“.
Zu TOP 9 wurde der nachfolgende Beschluss gefasst:
„Die Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt die Montage bzw. das Anbringen von sogenannten Balkonkraftwerken (vom Netzbetreiber genehmigungsfreie Photovoltaikanlage) am eigenen Balkon der Wohnung. Künftige Wartung- u. Instandhaltungskosten einschließlich evtl. entstehende Schäden am Gemeinschaftseigentum trägt der jeweilige Eigentümer der Wohnung.“
Die Klägerin ficht mit der vorliegenden Klage beide Beschlüsse an. Sie ist der Ansicht, beide Beschlüsse seien nicht hinreichend bestimmt.
Hinsichtlich des Beschlusses zu TOP8 (Genehmigung der Split Klimaanlage) ist sie der Auffassung, dass die Auswahl eines Herstellers und die Auswahl eines konkreten Modells fehlen würden. Weiterhin fehlten Vorgaben hinsichtlich der Emission, der Geräuschentwicklung oder der warmen Abluft. Es seien keine Angaben hinsichtlich der genauen Platzierung der Klimageräte gemacht worden, so dass die Gefahr bestehe, das die Geräte auch von außen sichtbar seien. Die Platzierung der Klimageräte auf den Balkonen würde für die Klägerin ein unzumutbarer Nachteil ergeben, da sie mit Geräuschen der Klimageräte und der Zufuhr von Warmluft konfrontiert sei und dass ihr Balkonen nicht mehr genutzt werden könne.
Hinsichtlich der des Beschlusses zu TOP 9 (Balkonkraftwerke) rügt die Klägerin, dass nicht ersichtlich sei, an welchen Stellen das Balkonkraftwerk zu montieren sei, welches Fabrikat genommen werden solle und welche Größe es haben solle. Dadurch fände eine massive Risikoerhöhung statt, da eine Brandgefahr gegeben sei, sofern keine ordnungsgemäßen Geräte montiert würden.
Die Klägerin beantragt,
die Beschlüsse zu TOP 8, Genehmigung Klimageräte, und TOP 9, Balkonkraftwerk, der Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 26.09.2023, werden für ungültig erklärt.
Hilfsweise wird beantragt, festzustellen, dass die Beschlüsse gemäß Antrag zu TOP 8 und TOP 9. nichtig sind.
Die Beklagte beantragt
die Klage abzuweisen.
Sie verteidigt die gefassten Beschlüsse. Sie ist Auffassung, für die Bestimmtheit des Beschlusses sei nicht die Auswahl eines Herstellers oder gar eines konkreten Modells erforderlich. Unter Verweis auf das Urteil des Amtsgerichtes Ludwigshafen vom 26.1.2022 Aktenzeichen – 2 pC 88/21-Juris, ist sie der Auffassung, dass der bloße Einbau (nicht der Betrieb) einer Klimaanlage noch keinen relevanten Nachteil darstelle. Es sei völlig offen, welche benachbarten Sondereigentümer überhaupt eine Klimaanlage einbauen würden. Der Vortrag der Kläger hinsichtlich der Warmluftemissionen und Emissionen von Lärm seien rein spekulativ.
Hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 9 Balkonkraftwerk sei eine Erhöhung der Brandgefahr nicht ersichtlich, da „natürlich“ nur zertifizierte und zugelassene Geräte angebracht werden dürften.
Wegen des weiteren Vortrages wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze einschließlich Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Die angefochtenen Beschlüsse entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Unwirksamkeit eines Beschlusses über eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG ist nicht nur an den Vorgaben von § 20 Abs. 4 WEG zu messen, wonach bauliche Veränderungen die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen nicht beschlossen werden dürfen. Unabhängig von diesen Vorgaben ist ein Beschluss auch dann aufzuheben, wenn die allgemeinen Vorgaben zur ordnungsgemäßen Verwaltung nicht eingehalten werden (vergleiche Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 6, Rn. 64).
Ein Beschluss entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er dem Grundsatz der Bestimmtheit genügt.
Dies bedeutet, dass ein Beschluss aus sich heraus genau klar und deutlich erkennen lassen muss, was gilt. Dazu muss er so ausführlich wie nötig beschreiben, was gebaut werden soll.
Ob eine allgemeine Gestattung, nach der es im Belieben des Bauwilligen steht, wie und was er im Einzelnen baut (“ Blankett-Zustimmung“) dem Grundsatz der Bestimmtheit genügt, ist in Literatur und Rechtsprechung umstritten. Während in der älteren obergerichtlichen Rechtsprechung (vergleiche OLG Düsseldorf Beschluss vom 10.3.2006 -3 WX 16/06; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 23.12.1999 -3 W 198/99, OLG Karlsruhe (Senat Freiburg) Beschluss vom 13.2.1998, 4W 42/97) eine derartige Blankett-Zustimmung als ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend betrachtet wurde, wird in der jüngeren erstinstanzlichen Rechtsprechung (vergleiche -kurz und bündig- AG München, Urteil vom 1. Juni 2023 -1293 C 13.203/22-Juris, sowie –ausführlich- Amtsgericht Hamburg-St. Georg, Urteil vom 28. Januar 2022 – 980b C 15/21 WEG-Juris) die Auffassung vertreten, dass in einem Gestattungsbeschluss die bauliche Veränderung nach Art, Maß und Umfang genau beschrieben sein muss. Letzterer Auffassung, wird auch in der Literatur zugestimmt (vergleiche Elzer in Beck OK, WEG, 55. Edition, § 20, Rn. 39; Rüscher in Münchner Kommentar zum BGB, 9. Aufl., 2023, § 20 WEG, Rn.18).
Das erkennende Gericht folgt der letzteren Auffassung. Die mit den TOP 8 und 9 erteilten Blankett-Zustimmungen entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Beschlüsse sind nicht ausreichend bestimmt.
Die näheren Umstände des jeweils konkreten Einbaus einer Klimaanlage und eines Balkonkraftwerkes sind völlig unklar. Lediglich die Finanzierung und die Haftung für Schäden am Gemeinschaftseigentum waren geklärt. Dabei bleibt es allerdings völlig ungeklärt, wie die Baumaßnahme technisch durchgeführt wird und welche Auswirkungen sie auf die Optik des Gebäudes hat. Damit war der Gegenstand der angefochtenen Gestattungsbeschlüsse nicht hinreichend klar.
Im Hinblick auf die Vielzahl der am Markt erhältlichen Split-Klimaanlagen und Balkonkraftwerken, hinsichtlich des optischen Erscheinungsbilds sowie der Größe und Form voneinander abweichen, ist den Wohnungseigentümern nicht klar, was sie erwartet.
Im Hinblick auf die Split-Klimaanlagen kommt erschwerend hinzu, dass die auf dem Markt erhältlichen Split-Klimaanlagen hinsichtlich der Lärmemissionen erheblich voneinander abweichen.
Das erkennende Gericht ist auch nicht von der Argumentation des Urteils des Landgerichtes Ludwigshafen im Urteil vom 26.1.2022 Az. 2 pC 88/21 überzeugt. Die dort vorgenommene Unterscheidung zwischen der Genehmigung des Einbaus eines Klimagerätes und der Genehmigung seines Betriebes erscheint künstlich. Da eine bauliche Maßnahme nicht zweckfrei erfolgt, ist bei der Frage der Beurteilung der Ordnungsgemäßheit der Genehmigung einer baulichen Maßnahme bei der Einzelfallprüfung auch die Auswirkung der baulichen Maßnahme, bei zweckentsprechendem Betrieb zu berücksichtigen (vergleiche Dötsch in Bärmann, WEG, 15. Aufl., § 20, Rn. 135).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung folgt § 49 GKG.
Das Gericht bemisst hierbei das Gesamtinteresse an den angefochtenen Beschlüssen auf 45.000 € und legt hierbei den Preis für eine Split-Klimaanlage einschließlich Montage mit 2.000,00 € und für ein Balkonkraftwerk mit 500,00 € zu Grunde.
Bei 18 Einheiten ergibt sich damit das Gesamtinteresse von 45.000,00 €.
Das Einzelinteresse der Klägerin ergibt, unter Zugrundelegung Ihres Miteigentumsanteils von 581/10.000, einen Betrag von 2.614,50 €. Das 7,5-fache hiervon ergibt den festgesetzten Betrag von 19.608,75 €.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 20 WEG
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 49 GKG
§ 20 Abs. 1 WEG
§ 20 Abs. 4 WEG

Zitierte Entscheidungen: 3 WX 16/06
3 W 198/99
93 C 13.20
80b C 15/21