Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2006-03-06, Aktenzeichen 9 T 548/05
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2006:0306.9T548.05.00

Tenor:
Der angefochtene Beschluss wird unter Zurückweisung der Be-schwerde im Übrigen teilweise abgeändert.
Der Antragsgegner wird verpflichtet, an die Antragstellerin zu Händen des Verwalters Herrn Dipl.-Ing. P 3.199,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16. November 2003 zu zahlen.
Wegen des Mehrbetrages von 0,98 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über des Basiszinssatz seit dem 16. November 2003 wird der angefochtene Beschluss aufgehoben.
Der Antragsgegner trägt die Gerichtskosten beider Instanzen.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Der Wert für das Beschwerdeverfahren wird auf 3.199,98 € festge-setzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Bei der Antragstellerin handelt es sich um eine derzeit aus 17 Mitgliedern bestehende und neun Wohneinheiten umfassende Wohnungseigentümergemeinschaft. Durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung vom 27. September 1999 zum Tagesordnungspunkt 3 wurde der Antragsgegner ab dem 1. Januar 2000 erstmals zum Verwalter der Antragstellerin bestellt. Unter dem 4. November 1999 schlossen die dazu ermächtigten Mitglieder des Verwaltungsbeirates als Vertreter der Antragstellerin und der Antragsgegner einen Verwaltervertrag mit folgendem Inhalt ab:
"§ 1
Bestellung und Abberufung des Verwalters
1. Gemäß des Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung
vom 27. September 1999 wird Rechtsanwalt X zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt.
2. Die Verwaltertätigkeit beginnt am 1. Januar 2000 und endet am
31. Dezember 2002. Die wiederholte Bestellung des Verwalters kann durch die WEG beschlossen werden.
3. Änderungen dieses Vertrages müssen durch WEG-Beschluss
beschlossen werden. Änderungen müssen beiden Vertragsparteien mindestens vier Wochen vor der Wohnungseigentümerversammlung bekannt gegeben werden, auf der hier die Änderung beschlossen werden soll. Die Änderungen bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Verwalters.
4. Eine vorzeitige Abberufung des Verwalters und außerordentliche
Kündigung des Vertrages ist vor Ablauf der unter § 1 Ziff. 2 genannten Frist nur aus wichtigem Grunde möglich.
§ 2
Aufgaben des Verwalters
1. Die Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus dem Wohnungs-
eigentümergesetz, der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung, den bisherigen Versammlungsbeschlüssen und dem Inhalt dieses Vertrages.
Er ist berechtigt, verpflichtet und bevollmächtigt:
...
- Gemeinschaftliche Gelder von seinem Vermögen gesondert
zu halten, um für sie Verwaltungskonten in Form offener Fremdkonten zu führen. Er ist berechtigt, das laufende Wirtschaftskonto und ein Rücklagenkonto einzurichten. Das laufende Wirtschaftskonto kann bis zu einer Höhe von DM 2.500,-- überzogen werden, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt.
- Die angesammelten Instandhaltungsrücklagen getrennt vom
laufenden Wirtschaftskonto verzinslich anzulegen. Dazu soll ein Sparbuch zu möglichst günstigen Konditionen angelegt werden. Soll die WEG eine andere Anlageform wünschen, so ist dieses durch Beschluss der WEG festzustellen, und dem Verwalter die genaue Anlageform zu benennen.
§ 3
1. Für die Aufgaben in dem unter § 2 beschriebenen Umfang
erhält der Verwalter eine Vergütung von DM 29,-- zuzüglich Auslagen und Mehrwertsteuer je Monat und je Eigentumswohnung. DM 2,-- zuzüglich Auslagen und Mehrwertsteuer je Monat und je Garage, für die grundbuchmäßig ein eigenes Grundbuchblatt eingerichtet ist.
Der Verwalter ist berechtigt, die Vergütung jeweils rückwirkend zum Monatsende vom Wohngeldkonto abzubuchen.
§ 4
Kontoführung
1. Der Verwalter hat die Pflicht, die Gelder der WEG von seinem
Vermögen und dem Dritter, insbesondere andere von ihm verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaften, getrennt zu halten.
2. Das Wohngeldkonto für die laufende Hausverwaltung wird
bei der Stadtsparkasse E geführt.
3. Das Sparkonto zur Ansammlung zur gesetzlichen Instand-
haltungsrücklagen wird bei der Stadtsparkasse E geführt.
6. Die Instandhaltungsrücklage aus dem Wohngeld wird auf ein
Sparkonto mit möglichst günstigen Verzinsungen angelegt, wobei die Art und Geldanlage im Einzelnen mit dem Verwalter abzustimmen oder durch einen Versammlungsbeschluss festzulegen ist.
§ 7
Bei Beendigung der Verwaltertätigkeit, gleich aus welchem Grund, hat der Verwalter die Konten der WEG abzurechnen und die zu einer ordnungsgemäßen Fortführung der Verwaltung notwenigen Unterlagen an den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates oder an einen von diesen benannten Dritten auszuhändigen."
Der Antragsgegner wurde in der Eigentümerversammlung vom 21. März 2002 einstimmig für fünf Jahre als Verwalter wiedergewählt, ohne dass es dann jedoch zur Unterzeichnung eines neuen schriftlichen Verwaltervertrages kam.
In dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 10. Juli 2003 wurde unter den Tagesordnungspunkten 3 und 4 folgendes festgehalten:
"Es wurde gewünscht, dass eine Änderung in der Verwaltertätigkeit vorgenommen wird. Es soll deswegen ein neuer Verwalter bestellt werden, damit eine mehr technische Betreuung stattfinden kann.
Der Verwalter wies erneut darauf hin – wie er es schon in seinen Briefen und in der Einladung getan hat , dass er bereit ist, auf die Verwaltertätigkeit zum Ende 2003 zu verzichten. Er weist allerdings darauf hin, dass dieses nur gegen eine Abschlagszahlung möglich ist. Aufgrund der gesetzlichen Voraussetzung ist eine Abwahl des Verwalters zwar möglich. Es ist aber nicht möglich, den aufgrund der Verwalterbestellung erfolgten Verwaltervertrag ohne das Einverständnis des Verwalters zu beenden. Ohne die Beendigung des Verwaltervertrages besteht grundsätzlich die Verpflichtung, auf dem alten Verwalter bis zum Ende der Amtszeit, das heißt für die gesamte noch gewählte Zeit, zu vergüten. Diese Vergütung beträgt für den Verwalter bei einer Jahresvergütung von € 2,000,00 für drei Jahre € 6.000,00. Der Verwalter hat, wie er dem Miteigentümer auch in der Einladung mitgeteilt hat, sich bereit erklärt, gegen eine Zahlung von € 2.700,00 auf die weitere Vergütung zu verzichten.
Die Miteigentümerversammlung wurde auf Wunsch der Miteigentümer in der Zeit von 19.50 Uhr bis 20.20 Uhr unterbrochen.
Dem Verwalter wurde vorgeschlagen, gegen eine Zahlung von € 1.500,00 auf die Verwaltertätigkeit insgesamt zu verzichten. Der Verwalter wies darauf hin, dass die Zahlung von € 2.700,00 schon ein großes Entgegenkommen sei und nach wie vor angemessen ist."
Anschließend wurde Herr Dipl.-Ing. P durch Mehrheitsbeschluss mit sofortiger Wirkung zum neuen Verwalter gewählt. Dieser nahm die Wahl an.
Der Antragsgegner löste daraufhin das für die Instandhaltungsrücklage angelegte Sparbuch Nr. ##### bei der Stadtsparkasse E auf; zu diesem Zeitpunkt wies das Sparkonto ein Guthaben von 6.202,24 € auf. Davon behielt der Antragsgegner 3.199,00 € als Verwaltergebühren für drei Monate und Abfindung für die vorzeitige Beendigung des Verwalterverhältnisses ein und ließ den Restbetrag von 3.003,24 € auf das zu der Zeit mit 238,84 € im Soll befindliche und bei der Stadtsparkasse E geführte Wohngeldgirokonto Nr. ##### umbuchen. Den Saldo von 2.764,40 € überwies der Antragsgegner an den neu gewählten Verwalter Dipl.-Ing. P. Mit Schreiben vom 29. Oktober 2003 übersandte der Antragsgegner dem Verwalter Dipl.-Ing. P das entwertete Sparbuch und eine Abrechnung über das Girokonto. Ferner teilte er mit, dass er drei Verwaltermonatsgebühren von je 166,66 € und eine Abfindung für die Beendigung des Verwalterverhältnisses von 2.700,00 € in Abzug gebracht habe. Unter dem 14. November 2003 forderte der Verwalter Dipl.-Ing. P den Antragsgegner auf, den tatsächlich einbehaltenen Betrag von 3.199,00 € unverzüglich auf das Konto der Antragstellerin zu überweisen. Dem kam der Antragsgegner jedoch nicht nach. Auf das Schreiben des Verwalters Dipl.-Ing. P vom 14. November 2003 antwortete der Antragsgegner unter dem 20. November 2003, dass er an seiner bereits ausführlich dargelegten Auffassung festhalte. Diese ging dahin, dass er meinte, er habe nach der Beendigung seiner Verwaltertätigkeit von der Antragstellerin noch eine Vergütung beanspruchen können und den entsprechenden Betrag im Rahmen der Abwicklung von dem für die Instandhaltungsrücklage angelegten Sparkonto entnehmen dürfen. In der Eigentümerversammlung vom 22. April 2004 wurde unter dem Tagesordnungspunkt 5.08 bei einer Stimmenthaltung des Wohnungseigentümers Virus W Abwesenheit der Wohnungseigentümer L und L2 mit den Stimmen der übrigen Wohnungseigentümer bestandskräftig beschlossen, den Antragsgegner auf Herausgabe von 3.199,98 € zu verklagen. Gleichzeitig wurde der Verwalter ermächtigt, unverzüglich die Rechtsanwaltskanzlei Dr. X2 in Y mit der Wahrnehmung der Interessen der Wohnungseigentümer zu beauftragen.
Weiterhin erklärten sämtliche Wohnungseigentümer in der Zeit vom 26. Mai 2004 bis zum 9. Juni 2004 nach § 23 Abs. 3 WEG ihre Zustimmung zu folgendem Beschluss:
"Die Wohnungseigentümer gehen davon aus, dass mit dem Beschluss zur sofortigen Bestellung des Verwalters P in der Versammlung der Wohnungseigentümer am 10. Juli 2003 die fristlose Abberufung aus wichtigem Grund des Verwalters X verbunden ist. Für den Fall, dass dies nicht der Fall sein sollte, wird höchst vorsorglich der Antrag gestellt.
Die Eigentümergemeinschaft wolle beschließen:
Herr X wird mit sofortiger Wirkung fristlos aus wichtigem Grunde abberufen. Der Verwaltervertrag wird aus wichtigem Grunde fristlos gekündigt.
Ein wichtiger Grund ist, dass Herr X das Verfügungsverbot nach Amtsbeendigung missachtet und sich die ihm vermeintlich zustehende "Abfindungspauschale" aus den Rücklagen für die Instandhaltung und Instandsetzung überwiesen hat.
Weiterhin hat er die in die Hausgeldabrechnung für das Jahr 2002 eingestellte Heizkostenabrechnung nicht entsprechend der geltenden Heizkostenverordnung erstellt."
Mit am 2. Juni 2004 beim Amtsgericht Dortmund eingehenden Schriftsatz der Rechtsanwaltskanzlei Dr. X2 vom 28. Mai 2004 nahmen die Wohnungseigentümer den Antragsgegner auf Zahlung von 3.199,98 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16. November 2003 in Anspruch.
Die Wohnungseigentümer haben vorgetragen,
der Antragsgegner sei verpflichtet, ihnen als Gesamtgläubigern den Betrag von 3.199,98 € zu erstatten, den dieser nach Beendigung seiner Amtzeit als Verwalter ohne rechtlichen Grund rechtswidrig von dem für die Instandhaltungsrücklage angelegten Sparkonto einbehalten habe. Der Antragsgegner habe grob treuwidrig gehandelt und sich möglicherweise sogar strafbar gemacht, als er seine vormalige Verwalterposition und die faktische Verfügungsmacht über die gemeinschaftlichen Konten dazu benutzt habe, einen tatsächlich nicht bestehenden eigenen Zahlungsanspruch gegen die Antragsstellerin durchzusetzen. Als Rechtsanwalt habe sich der Antragsgegner ohne weiteres über die grobe Rechtswidrigkeit seines Verhaltens informieren können. Stattdessen halte er im gerichtlichen Verfahren weiter an seiner bereits in der vorgerichtlichen Korrespondenz geäußerten falschen Rechtsauffassung fest, dass ihm ein Anspruch auf die eigenmächtig aus der Instandhaltungsrücklage entnommenen Gelder zustehe. Zum einen habe die Instandhaltungsrücklage als zweckgebundenes Vermögen nur zur Finanzierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verwendet werden dürfen; zum anderen habe der Antragsgegner durch den bestandskräftigen und keineswegs nichtigen Mehrheitsbeschluss über die Neuwahl des Verwalters Dipl.-Ing. P in der Eigentümerversammlung vom 10. Juli 2003, der zugleich eine Abberufung des Antragsgegners beinhaltet habe, mit sofortiger Wirkung seine Verwalterstellung verloren und habe von diesem Zeitpunkt an nicht mehr auf die Gemeinschaftskonten zugreifen dürfen, soweit es nicht lediglich um die Erfüllung von sich nach der Beendigung des Verwalteramtes ergebenden schlichten Abwicklungspflichten gegangen sei. Schließlich hätten auch keinerlei Gegenansprüche des Antragsgegners gegen die Antragstellerin in Höhe des einbehaltenen Betrages bestanden. Zum Zeitpunkt der Abberufung vom 10. Juli 2003 habe es keinen Verwaltervertrag zwischen der Antragstellerin und dem Antragsgegner gegeben, da bei der Wiederwahl des Antragsgegners am 21. März 2002 kein neuer Verwaltervertrag unterzeichnet worden sei und die Beschlussfassung nicht ausreiche, um von einem konkludenten Vertragsabschluss ausgehen zu können. Jedenfalls sei ein etwaiger Verwaltervertrag aufgrund des bestandskräftig gewordenen Eigentümerbeschlusses über die Abberufung als Verwalter spätestens Ende Juli 2003 beendet gewesen, da ein Verwaltervertrag im Zweifel unter der auflösenden Bedingung einer Abberufung des Verwalters abgeschlossen werde. Auch aus diesem Grunde habe der Antragsgegner keine Vergütung über Juli 2003 hinaus und erst recht keine Abfindung beanspruchen können. Außerdem sei es dem Verwalter verwehrt, Einwendungen gegen das Vorliegen eines Kündigungsgrundes zu erheben und Rechte aus dem Verwaltervertrag geltend zu machen, wenn er den Eigentümerbeschluss über seine Abberufung bestandskräftig werden lasse. Falls er mit seiner Abberufung nicht einverstanden gewesen sei, wäre es ihm ohne weiteres möglich und zumutbar gewesen, den Mehrheitsbeschluss über seine Abberufung anzufechten. Selbst wenn eine Abberufung als Verwalter und eine Kündigung des Verwaltervertrages nur aus wichtigem Grund zulässig seien, sei der Verwaltervertrag mit dem Abberufungsbeschluss beendet gewesen. Am 10. Juli 2003 habe es wichtige Gründe für eine Abberufung des Antragsgegners als Verwalter und eine Kündigung des Verwaltervertrages gegeben. Die Wohnungseigentümer seien am 10. Juli 2003 aufgrund verschiedener Umstände nicht mehr mit der Verwaltertätigkeit des Antragsgegners zufrieden gewesen. Der Antragsgegner habe die Jahresabrechnung 2001 nicht innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres, sondern erst in der Eigentümerversammlung vom 10. Juli 2003 vorgelegt. Er habe dann aber nicht die erforderliche Beschlussfassung über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2001 veranlasst. Obwohl diese wegen der Anwendung eines falschen Verteilungsschlüssels beim Warmwasser und bei den Heizkosten unrichtig gewesen sei und man dieses in der Eigentümerversammlung vom 10. Juli 2003 festgestellt habe, habe der Antragsgegner keine neue Jahresabrechnung vorgelegt, sondern nur darauf hingewiesen, dass Einwendungen innerhalb von drei Wochen geltend gemachten werden müssten, ansonsten gelte die Abrechnung als genehmigt. Dieses Vorgehen habe den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen und sei wohnungseigentumsrechtlich unzulässig gewesen. Der Antragsgegner habe auch keine genehmigungsfähige Abrechnung für das Jahr 2002 erstellt, obwohl diese spätestens Ende Juli 2003 hätte vorliegen müssten. Anstatt einen Eigentümerbeschluss über die Erhebung einer Sonderumlage zur Ausgleichung des Wohngeldkontos herbeizuführen, habe der Antragsgegner dieses über Jahre hinweg im Soll geführt, wodurch der Antragstellerin ein erheblicher Zinsschaden entstanden sei. Stattdessen habe der Antragsgegner am 20. August 2003 der Instandhaltungsrücklage pflichtwidrig einen Betrag von 4.000,00 € entnommen, indem er diese Summe vom Sparbuch auf das Wohngeldgirokonto überwiesen habe. Es sei dem Antragsgegner in der Eigentümerversammlung am 10. Juni 2003 keine Abfindung von 1.500,00 € angeboten worden. Dieses sei zwar von den Wohnungseigentümern diskutiert worden; ein entsprechender Vorschlag sei dem Antragsgegner jedoch nicht unterbreitet worden, weil sich dafür keine Mehrheit gefunden habe. Das Verfahren sei aufgrund des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 22. April 2004 zum Tagesordnungspunkt 5.08 eingeleitet worden. Mit dem Ende Mai/Anfang Juni 2004 gefassten Umlaufbeschluss habe man nur vorsorglich nochmals den Antragsgegner als Verwalter abberufen und vor allem den Verwaltervertrag ausdrücklich gekündigt. Der Verwalter habe dem Antragsgegner den Umlaufbeschluss mit Schreiben vom 16. Juni 2004 übersandt.
Die Wohnungseigentümer haben beantragt,
den Antragsgegner zu verpflichten, an sie als Gesamtgläubiger 3.199,98 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.11.2003 zu Händen des Verwalters, Herrn Dipl.-Ing. P, N-weg , E, zu zahlen.
Der Antragsgegner hat beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Der Antragsgegner hat erwidert,
es liege kein den gesetzlichen Vorschriften entsprechender Auftrag aller am Verfahren beteiligten Wohnungseigentümer zur Geltendmachung des Erstattungsanspruchs in Höhe von 3.199,98 € vor. Die Forderung der Wohnungseigentümer sei auch sachlich nicht begründet. Der in der Eigentümerversammlung vom 10.07.2003 gefasste Mehrheitsbeschluss über die Neuwahl des Verwalters Dipl.-Ing. P sei nichtig, weil er nicht gleichzeitig eine Abberufung des Antragsgegners zum Inhalt habe. Wegen der Nichtigkeit des Beschlusses habe der Antragsgegner davon abgesehen, den Beschluss beim Amtsgericht Dortmund anzufechten. Zudem sei in dem Einladungsschreiben zu der Eigentümerversammlung kein Tagesordnungspunkt "Abwahl bzw. Neuwahl des Verwalters" genannt worden; auch deshalb habe die Beschlussfassung nicht den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entsprochen. Es hätten am 10.07.2003 auch keine wichtigen Gründe für eine sofortige Abberufung des Antragsgegners als Verwalter und eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrages vorgelegen. Der Antragsgegner habe die Verwaltung stets ordnungsgemäß und entsprechend den Wünschen der Wohnungseigentümer ausgeführt. Die Wohnungseigentümer hätten die erfolgreiche Verwaltertätigkeit des Antragsgegners dadurch anerkannt, dass sie die Verwalterbestellung am 21.03.2002 um 5 Jahre verlängert hätten. Die Zufriedenheit der Wohnungseigentümer mit der Arbeit des Antragsgegners sei auch dadurch zum Ausdruck gekommen, dass sie dem Antragsgegner in der Eigentümerversammlung vom 10.07.2003 die Zahlung einer Abfindung von 1.500,00 € angeboten hätten. Irgendwelche sachlich berechtigten Vorwürfe hinsichtlich der Verwaltertätigkeit habe man dem Antragsgegner am 10.07.2003 nicht machen können. Die Jahresabrechnungen habe der Antragsgegner zeitnah erstellt und zur Beschlussfassung vorgelegt. Streitige Punkte seien stets geklärt worden. Dieses sei auch bei den Positionen Warmwasser und Heizkosten in der Jahresabrechnung 2001 so gehandhabt worden. Wie in jeder anderen Wohnungseigentümergemeinschaft habe es gelegentlich zwischen einzelnen Miteigentümern und dem Antragsgegner Meinungsverschiedenheiten gegeben; diese seien aber jeweils bereinigt worden. Am 10.07.2003 sei nur deshalb die Neuwahl eines Verwalters erfolgt, weil der Wunsch nach einer mehr technischen Betreuung geäußert worden sei. Mit keinem Wort sei als Begründung angegeben worden, dass der Antragsgegner aus Gründen, die in seiner Person oder seinem Verhalten lägen, abberufen werden solle.
Durch Beschluss vom 03.07.2005 verpflichtete das Amtsgericht Dortmund den Antragsgegner, an die Wohnungseigentümer als Gesamtgläubiger 3.199,98 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.11.2003 zu Händen des Verwalters Herrn Dipl.-Ing. P, N-weg, E, zu zahlen. Ferner wurden dem Antragsgegner die gesamten Kosten des Verfahrens auferlegt.
Gegen diesen Beschluss legte der Antragsgegner mit Schriftsatz vom 18.07.2005 sofortige Beschwerde ein. Unter dem 27.09.2005 stellten die Wohnungseigentümer klar, dass wegen der inzwischen anerkannten Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft diese Antragstellerin sei, und regten an, das Rubrum entsprechend zu berichtigen. Die Antragstellerin reduzierte ihre Forderung schließlich auf den vom Antragsgegner tatsächlich vereinnahmten Betrag von 3.199,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.11.2003.
Der Antragsgegner trägt vor,
zum Zeitpunkt der Einreichung der Antragsschrift vom 28.05. 2004 habe kein der gesetzlichen Form entsprechender Auftrag aller Wohnungseigentümer vorgelegen. Das im Juni 2004 fertiggestellte und erst später eingereichte Protokoll mit dem Umlaufbeschluss könne nicht als nachträgliche Begründung der Wohnungseigentümer für das längst anhängige Verfahren gesehen werden. Bei der Neuwahl des Verwalters sei nicht darauf eingegangen worden, dass der anwesende und zu jeder Stellungnahme bereite Antragsgegner noch als Verwalter eingesetzt gewesen sei. Deshalb habe dieser die Neuwahl des Verwalters nicht als seine Abberufung werten müssen. Da in dem Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung kein Tagesordnungspunkt "Bestellung eines neuen Verwalters" genannt worden sei, habe dieses Thema am 10.07.2003 schon aus formellen Gründen nicht behandelt werden dürfen. Deshalb sei auch eine etwaige Abwahl des Antragsgegners offensichtlich rechtswidrig gewesen, so dass es einer Anfechtung des Eigentümerbeschlusses durch den Antragsgegner nicht bedurft habe. Dem Antragsgegner habe ein Anspruch auf Zahlung einer angemessenen Vergütung zugestanden, weil der Verwaltervertrag noch mehr als drei Jahre gelaufen sei und kein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vorgelegen habe. Der Antragsgegner sei bis zum 10.07.2003 erfolgreich für die Antragstellerin tätig gewesen und habe das Objekt in dieser Zeit zur Zufriedenheit aller Wohnungseigentümer verwaltet. Soweit in der Eigentümerversammlung vom 10.07.2003 kritische Anmerkungen zur Verwaltertätigkeit des Antragsgegners gemacht worden seien, reichten die vorgebrachten Beanstandungen nicht aus, um eine sofortige Abberufung des Antragsgegners als Verwalter und eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrages zu rechtfertigen. Dass bei der Jahresabrechnung 2001 hinsichtlich der Positionen Warmwasser und Heizkosten eine Kommastelle falsch gesetzt worden sei, sei so unbedeutend, dass dieses keine fristlose Kündigung des Verwaltervertrages begründen könne. Im Übrigen habe es zwischen den Wohnungseigentümern und dem Antragsgegner nur allgemeine Gespräche mit einem Austausch von Argumenten gegeben, wie dieses in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung üblich sei. Da eine mehr technische Betreuung habe stattfinden sollen, der Antragsgegner aber nicht Dipl.-Ing., sondern Jurist gewesen sei, hätten die Wohnungseigentümer schließlich tatsächlich nicht vorhandene Gründe herangezogen, um ihn als Verwalter loswerden und einen anderen Verwalter einsetzen zu können. Über den Abfindungsanspruch des Antragsgegners sei in der Eigentümerversammlung vom 10.07.2003 eingehend gesprochen worden. Man habe die Versammlung sogar für kurze Zeit unterbrochen, damit die Wohnungseigentümer unter sich über das berechtigte Anliegen des Antragsgegners und die Höhe der Abfindung hätten diskutieren können.
Der Antragsgegner beantragt,
den Beschluss des Amtsgerichts Dortmund vom 03.06.2005 abzuändern und den Antrag der Antragstellerin zurückzuweisen.
Die Antragsstellerin beantragt,
die Beschwerde mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass der Antragsgegner verpflichtet bleibt, an die Antragstellerin zu Händen des Verwalters Herrn Dipl.-Ing. P 3.199,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.11.2003 zu zahlen.
Die Antragstellerin erwidert,
die Beschwerde sei unzulässig, weil der Verfahrensbevollmächtigte des Antragsgegners im Anschluss an den Verhandlungstermin vom 03.06.2005 beim Amtsgericht Dortmund gegenüber dem Verfahrensbevollmächtigten der Wohnungseigentümer erklärt habe, sich in dieser Sache nicht weiter streiten und die vom Amtsgericht Dortmund im Termin in Aussicht gestellte und später auch tatsächlich so ergangene Entscheidung akzeptieren zu wollen. Darin liege ein wirksamer Rechtsmittelverzicht. Der zunächst von den Wohnungseigentümern gestellte Antrag sei zum Zeitpunkt der Einreichung der Antragsschrift vom 28.05.2004 beim Amtsgericht Dortmund zulässig gewesen, da in der Eigentümerversammlung vom 22.04.2004 unter dem Tagesordnungspunkt 5.08 mehrheitlich beschlossen worden sei, den Antragsgegner auf die Herausgabe von 3.199,98 € zu verklagen und die Kanzlei Dr. X2 in Y unverzüglich mit der Wahrnehmung der Interessen der Wohnungseigentümer zu beauftragen. Der Antragsgegner sei am 10.07.2003 auf Grund der Bestellung eines neuen Verwalters wirksam als Verwalter abberufen worden. Die Neuwahl eines Verwalters beinhalte zugleich auch die Abberufung des bisherigen Verwalters. Da der Mehrheitsbeschluss über die Abberufung bestandskräftig geworden sei, könne dahinstehen, ob in der Einladung zu der Eigentümerversammlung der Tagesordnungspunkt "Bestellung eines neuen Verwalters" aufgeführt worden sei. Ein Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG führe nicht zur Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses, sondern nur zu dessen Anfechtbarkeit. Der Antragsgegner könne auch deshalb nicht mehr mit dem Einwand gehört werden, seine Abberufung sei rechtswidrig gewesen, weil er diese akzeptiert und mit Schreiben vom 29.10.2003 eine Abrechnung der gemeinschaftlichen Gelder vorgenommen habe. Wenn er nunmehr eine Gesetzeswidrigkeit seiner Abberufung geltend mache, setze er sich in treuwidriger Weise zu seinem vorangegangenen Verhalten in Widerspruch. Durch die Abberufung in der Eigentümerversammlung vom 10.07.2003 habe der Antragsgegner mit sofortiger Wirkung seine Verwalterstellung verloren und sei von diesem Zeitpunkt an unabhängig vom Bestehen eigener Zahlungsansprüche nicht mehr berechtigt gewesen, über gemeinschaftliche Gelder der Antragstellerin zu verfügen. Seine Befugnisse hätten sich fortan auf die Vornahme schlichter Abwicklungstätigkeiten beschränkt. Erst recht habe er keine Beträge aus der Instandhaltungsrücklage zur Befriedigung eigener und tatsächlich noch nicht einmal bestehender Ansprüche gegen die Antragstellerin einbehalten dürfen. Schon deshalb sei er zur Erstattung des Betrages von 3.199,00 € verpflichtet. Selbst wenn man davon ausgehe, dass der Verwaltervertrag nicht gleichzeitig mit der Abberufung wirksam gekündigt und beendet worden sei und dem Antragsgegner noch Zahlungsansprüche gegen die Antragstellerin zustünden, sei dieses für das vorliegende Verfahren ohne Bedeutung, da wegen des Gegenanspruchs weder die Aufrechnung erklärt noch ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden könne. Da es sich bei einer Instandhaltungsrücklage um zweckgebundenes Vermögen handele, das für die ordnungsgemäße Verwaltung von erheblicher Bedeutung sei, sei eine Entnahme nur zur Finanzierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, nicht aber auch zur Begleichung von Vergütungsforderungen des Verwalters zulässig. Zumindest müsse das gleiche gelten wie bei Beitragsforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer. Dort sei die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes ausgeschlossen und eine Aufrechnung nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen oder solchen aus Notgeschäftsführung zulässig. Ferner greife das Aufrechnungsverbot des § 393 BGB ein, weil der Antragsgegner durch das Einbehalten des Betrages von 3.199,00 € aus der Instandhaltungsrücklage eine Untreue im Sinne des § 266 StGB begangen habe. Bei Ansprüchen aus unerlaubter Handlung könne sich der Schuldner auch nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen; zudem sei die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes ausgeschlossen, wenn dieses im Ergebnis einer unzulässigen Aufrechnung gleichkomme. Die Abberufung des Antragsgegners als Verwalter sei nicht nur deshalb erfolgt, weil sich die Wohnungseigentümer eine mehr technische Betreuung gewünscht hätten. Vielmehr hätten am 10.07.2003 auch wichtige Gründe für die Abberufung des Antragsgegners als Verwalter und die Kündigung des Verwaltervertrages vorgelegen. Damals seien die Wohnungseigentümer keineswegs mehr mit der Verwaltertätigkeit des Antragsgegners zufrieden gewesen. Angesichts dessen habe auch kein Anspruch des Antragsgegners gegen die Antragstellerin auf Zahlung des einbehaltenen Betrages von 3.199,00 € bestanden.
Der Antragsgegner erwidert,
sein Verfahrensbevollmächtigter habe keinen Rechtsmittelverzicht erklärt, sondern sich im Anschluss an die mündliche Verhandlung vom 03.06.2005 gegenüber dem Verfahrensbevollmächtigten der Wohnungseigentümer lediglich dahin geäußert, dass man erst einmal die Entscheidung des Amtsgerichts abwarten möge.
Die Beschwerde ist zulässig. Zwar können die Beteiligten eines Verfahrens in einer Wohnungseigentumssache über ihre Bevollmächtigten bindende Vereinbarungen über einen Rechtsmittelverzicht treffen. Dieses hat dann zur Folge, dass eine entgegen dem vereinbarten Verzicht eingelegte Beschwerde auf die Einrede des Gegners hin als unzulässig zu verwerfen ist (BGH NJW 1984, 805; BGH NJW-RR 1989, 802). Selbst wenn sich der Verfahrensbevollmächtigte des Antragsgegners nach der mündlichen Verhandlung vom 03.06.2005 beim Amtsgericht Dortmund in der von der Antragstellerin behaupteten Weise geäußert haben sollte, konnte dieses nicht als Angebot auf Abschluss einer Vereinbarung über einen Rechtsmittelverzicht aufgefasst werden. Der Verfahrensbevollmächtigte des Antragsgegners hat dann nur zu erkennen gegeben, dass er dazu neigte, die zu erwartende stattgebende Entscheidung des Amtsgerichts Dortmund zu akzeptieren und dagegen keine Beschwerde einzulegen. Aus der Erklärung geht aber nicht hervor, dass er sich insoweit gegenüber der Antragstellerin binden wollte.
Die nach der Reduzierung der Forderung verbliebene Beschwerde hat in der Hauptsache keinen Erfolg.
Der Zahlungsantrag ist zulässig. Die Einleitung des Verfahrens erfolgte auf Grund des in der Eigentümerversammlung vom 22.04.2004 unter dem Tagesordnungspunkt 5.08 bestandskräftig gefassten Mehrheitsbeschlusses; die Einreichung der Antragsschrift vom 28.05.2004 wirkte damit auch für und gegen die Wohnungseigentümer, die der gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs gegen den Antragsgegner nicht zugestimmt hatten. Der spätere Umlaufbeschluss hat für die Frage der Zulässigkeit des Antrags keinerlei Bedeutung.
Als Antragstellerin ist nunmehr die Wohnungseigentümergemeinschaft anzusehen. Diese ist rechts- und damit auch beteiligungsfähig, soweit die Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen (BGH NJW 2005, 2061). Das ist auch bei der Verfolgung von gemeinschaftlichen Ansprüchen gegen einen nicht mehr im Amt befindlichen Verwalter der Fall. Sind bei der gerichtlichen Geltendmachung solcher Ansprüche zunächst die Wohnungseigentümer als Antragsteller aufgetreten, so ist es erforderlich, aber auch ausreichend, das Rubrum klarstellend dahingehend zu berichtigen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Antragstellerin ist (OLG München NZM 2005, 673; AG Neukölln ZMR 2005, 744).
Der Antragstellerin steht gegen den Antragsgegner ein Anspruch aus den §§ 675 Abs. 1 und 667 BGB auf Zahlung von 3.199,00 € zu. Nach der Beendigung seiner Verwaltertätigkeit hat der Antragsgegner nach den Vorschriften des Auftragsrechts den Gegenwert der auf den Gemeinschaftskonten ausgewiesenen Guthaben an die Antragstellerin herauszugeben (BayObLG ZWE 2000, 187; BayObLG ZWE 2000, 262; BayObLG NZM 2001, 114). Dabei kann dahinstehen, ob die Neuwahl des Verwalters in der Eigentümerversammlung vom 10.07.2003 gleichzeitig eine Abberufung des Antragsgegner als Verwalter beinhaltete, der entsprechende Mehrheitsbeschluss nichtig war, eine Abberufung nur aus wichtigem Grund erfolgen konnte und ein solcher vorlag. Es besteht schon deshalb eine Herausgabepflicht des Antragsgegners, weil dieser seine Verwaltertätigkeit nach dem 10.07.2003 beendet und die Gemeinschaftskonten mit Schreiben vom 29.10.2003 gegenüber der Antragstellerin abgerechnet hat. Das von dem Antragsgegner für die Antragstellerin bei der Stadtsparkasse E angelegte Sparbuch Nr. ####### wies zum Zeitpunkt seiner Auflösung ein Guthaben von 6.202,24 € auf. Gleichzeitig befand sich das von dem Antragsgegner bei der Stadtsparkasse E für die Antragstellerin unterhaltene Wohngeldgirokonto mit 238,84 € im Soll, so dass sich ein von dem Antragsgegner an die Antragstellerin auszukehrender Saldo von 5.963,40 € ergab. Weil der Antragsgegner jedoch bisher nur 2.764,40 € an den neuen Verwalter überwiesen hat, verbleibt noch ein von ihm an die Antragstellerin zu zahlender Betrag von 3.199,00 €.
Es bedarf keiner Entscheidung, ob nach dem 10.07.2003 noch ein Verwaltervertrag zwischen der Antragstellerin und dem Antragsgegner bestanden hat und der Verwalter auf Grund dessen von der Antragstellerin die Zahlung einer weiteren Vergütung von 3.199,00 € verlangen konnte. Daher kann auf sich beruhen, ob es durch die Wiederwahl des Antragsgegners am 21.03.2002 und die Fortsetzung der Verwaltertätigkeit konkludent zu einer Verlängerung des Verwaltervertrages vom 04.11.1999 gekommen ist, dieser nicht unter der auflösenden Bedingung einer bestandskräftigen Abberufung gestanden hat, eine vorzeitige Kündigung des Verwalterverhältnisses nur aus wichtigem Grund möglich war, ein solcher Grund nicht vorgelegen hat und sich der Antragsgegner trotz einer bestandskräftig beschlossenen Abberufung überhaupt auf das Fehlen eines Kündigungsgrundes berufen konnte. Schließlich kommt es auch nicht darauf an, ob ein Verwalter nach der Beendigung seiner Tätigkeit überhaupt nicht mehr zum Zwecke der Befriedigung eigener Ansprüche auf die Gemeinschaftskonten zugreifen darf. Maßgebend ist hier allein, dass der Antragsgegner den Betrag von 3.199,00 € einem Sparbuch entnommen hat, das von dem Antragsgegner für die Antragstellerin zur Ansammlung der Instandhaltungsrücklage angelegt worden war. Eine Aufrechnung mit dem von dem Antragsgegner geltend gemachten Vergütungsanspruch gegenüber der Forderung der Antragstellerin auf Herausgabe des Guthabens aus der Instandhaltungsrücklage war ausgeschlossen, so dass der Antragsgegner den Betrag von 3.199,00 € nicht einbehalten durfte. In diesem Zusammenhang kann offen bleiben, ob der Antragsgegner durch sein Verhalten den Tatbestand des § 266 StGB verwirklicht und sich schon aus § 393 BGB ein Aufrechnungsverbot ergeben hat. Jedenfalls war eine Aufrechnung deshalb ausgeschlossen, weil es sich bei der Instandhaltungsrücklage um zweckgebundene Gelder handelte, auf die ein Verwalter nicht zum Zwecke der Befriedigung eigener Vergütungsansprüche Zugriff nehmen darf (OLG Düsseldorf WuM 2005, 359; OLG Zweibrücken ZMR 2004, 63). Aus dem gleichen Grunde scheidet ein Zurückbehaltungsrecht des Antragsgegners aus.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 286 Abs. 1 S. 1 und 288 Abs. 1 BGB.
Nach § 47 S. 1 WEG sind dem Antragsgegner die Gerichtskosten beider Instanzen aufzuerlegen, weil dieses billigem Ermessen entspricht. Er hat das Verfahren dadurch ausgelöst, dass er den Betrag von 3.199,00 € zu Unrecht einbehalten hat. Nachdem bereits das Amtsgericht Dortmund dem Zahlungsantrag der Wohnungseigentümer stattgegeben hatte, ist der Antragsgegner auch in der Beschwerdeinstanz bis auf einen Minimalbetrag von 0,98 € unterlegen, wobei seine über diese Summe hinausgehende Beschwerde wegen des Aufrechnungsschlusses von vornherein keine Aussicht auf Erfolg hatte.
Die Kammer sieht unter teilweiser Abänderung der amtsgerichtlichen Kostenentscheidung für beide Instanzen davon ab, nach § 47 Satz 2 WEG eine Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen. Es liegen keine Umstände vor, die Veranlassung geben könnten, von dem allgemeinem Grundsatz abzuweichen, dass jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat. Insoweit reicht es nicht aus, dass der Antragsgegner nach der Beendigung seiner Verwaltertätigkeit verpflichtet war, das gesamte aus der Instandhaltungsrücklage verbliebene Guthaben an den neuen Verwalter zu überweisen, und er keine Verrechnung mit der von ihm beanspruchten Vergütung hätte vornehmen dürfen. Die Anordnung einer Kostenerstattung käme nur in Betracht, wenn die Beschwerde des Antragsgegners offensichtlich unbegründet gewesen wäre. Davon kann aber nicht ausgegangen werden, weil die Forderung des Antragsgegners nach Zahlung einer Vergütung gemäß der §§ 675 und 615 BGB entgegen der Ansicht der Antragstellerin nicht jeglicher Grundlage entbehrt und ein Treuhänder grundsätzlich gegenüber dem Herausgabeanspruch aus § 667 BGB mit einer Forderung aufrechnen kann, die ihren Grund in dem Treuhandverhältnis oder dem Auftrag hat (BGH WM 1960, 842; BGH NJW-RR 1999, 1192; BGH NJW 2003, 140; OLG Celle OLGZ 1970, 5). Dass hier dennoch ein Aufrechnungsausschluss bestand, lag allein darin begründet, dass es sich bei einer Instandhaltungsrücklage um zweckgebundenes Vermögen handelt, das nicht zur Erfüllung von Vergütungsansprüchen verwendet werden darf.
Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 675 Abs. 1 und 667 BGB
§§ 286 Abs. 1 S. 1 und 288 Abs. 1 BGB
§§ 675 und 615 BGB
§ 393 BGB
§ 266 StGB
§ 667 BGB
§ 23 Abs. 3 WEG
§ 23 Abs. 2 WEG
§ 47 S. 1 WEG
§ 47 Satz 2 WEG
§ 48 Abs. 3 Satz 1 WEG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1984, 805
NJW-RR 1989, 802
NJW 2005, 2061
NZM 2005, 673
ZMR 2005, 744
NZM 2001, 114
ZMR 2004, 63
WM 1960, 842
NJW-RR 1999, 1192
NJW 2003, 140
50 Uhr bis 20.20