Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2016-12-08, Aktenzeichen 67 S 276/16
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2016:1208.67S276.16.0A

Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das am 28.07.2016 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding – 17 C 43/16 – wird auf deren Kosten nach einem Wert von bis 22.000,00 EUR zurückgewiesen.
Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10% leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Zustimmung zur Duldung umfangreicher Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an und in einem von den Beklagten angemieteten Reihenhaus sowie die Entfernung eines an der Gartenseite des Hauses vorhandenen Anbaus und einer von den Beklagten im Jahre 1992 auf eigene Kosten installierten Gasetagenheizung, für die von der Klägerin und ihren Rechtsvorgängern zu keinem Zeitpunkt Wartungskosten umgelegt oder erhoben wurden.
Die Beklagten sind aufgrund schriftlichen Mietvertrags vom 27.11.1986 mit dem Land Berlin seit dem 01.01.1987 Mieter eines Einfamilienreihenhauses. § 6 des Mietvertrages lautet u. a. wörtlich:
”(1) Der Vermieter darf Ausbesserungen und bauliche Veränderungen, die zur Erhaltung des Hauses oder der Mieträume oder zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Beseitigung von Schäden notwendig werden, auch ohne Zustimmung des Mieters vornehmen.
(2) Ausbesserungen und bauliche Veränderungen, die zwar nicht notwendig, aber doch zweckmäßig sind, dürfen ohne Zustimmung des Mieters vorgenommen werden, wenn sie den Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen.”
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag Bezug genommen (Bl. I/46-52 d.A.).
Im Übrigen wird zur näheren Sachdarstellung, zum Streitstand sowie hinsichtlich der erstinstanzlichen Anträge Bezug genommen auf das am 28.07.2016 verkündete und der Klägerin am 01.08.2016 zugestellte Urteil, mit dem das Amtsgericht die Klage vollumfänglich abgewiesen hat. Zur Begründung hat es ausgeführt, die von der Klägerin angekündigten Maßnahmen seien bei einer Gesamtbetrachtung als so umfang- und folgenreich anzusehen, dass das beabsichtigte Vorhaben nicht mehr als eine Verbesserung des Mietobjekts anzusehen sei, sondern eine derart erhebliche Umgestaltung darstelle, die etwas völlig Neues schaffe und damit den Rahmen einer zu duldenden Modernisierung überschreite. Da die Maßnahmen auf einem untrennbaren Gesamtkonzept der Klägerin beruhten, verbiete es sich, die Zulässigkeit einzelner, aus diesem Konzept herausgelöster Maßnahmen zu prüfen.
Hiergegen richtet sich die am 05.08.2016 eingelegte und mit am 04.10.2016 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz begründete Berufung der Klägerin.
Sie rügt, das Amtsgericht habe zu Unrecht eine Duldungspflicht der Beklagten verneint. Sie ist der Auffassung, die vom Amtsgericht zu Grunde gelegte Instanzrechtsprechung sei ebenso wenig einschlägig wie vom Amtsgericht herangezogene Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes.
Sie beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Wedding vom 28.07.2016 zur Geschäftsnummer 17 C 43/16
I. die Beklagten zu verurteilen, von der Klägerin zu veranlassenden Arbeiten - für die wegen der Einzelheiten auf die Anträge gemäß Schriftsatz vom 04.10.2016 (Bl. II/11-17 d.A.) Bezug genommen wird – im und am Reihenhaus X mit einer vorherigen Ankündigungsfrist von mindestens zwei Wochen in einem Zeitraum von ca. 14 Wochen zu dulden.
II. die Beklagten zu verurteilen, den von der Klägerin beauftragten Handwerkern Zutritt zur Ausführung der unter Ziffer I. genannten Arbeiten zum Grundstück und Reihenhaus X nach entsprechender Ankündigung von Montag bis Freitag im Zeitraum zwischen 7.00 Uhr und 18.00 Uhr zu gewähren.
III. für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die Verpflichtungen unter Ziffern I. und II. wird Ordnungsgeld, ersatzweise Ordnungshaft anzudrohen.
IV. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, der Klägerin sämtliche aus der schuldhaften Verletzung der Duldungspflicht entstehenden Schäden zu ersetzen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortrag. Sie berufen sich auf die - unstreitig von der Rechtsvorgängerin der Klägerin als Formularklauseln gestellten und von dieser und den Beklagten sodann vereinbarten - §§ 6 Abs. 1 und 2 des Mietvertrags vom 27.11.1986. Daraus folge, dass sämtliche Baumaßnahmen, die über notwendige Instandsetzungsarbeiten hinausgingen und die Beklagten mehr als nur unwesentlich beeinträchtigen, nur nach ausdrücklich erteilter Zustimmung der Beklagten vorgenommen werden dürften; hierunter fielen insbesondere auch die streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen.
Die Kammer hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 08.12.2016 darauf hingewiesen, dass den begehrten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen die in den §§ 6 und 11 des Mietvertrags enthaltenen Regelungen entgegenstehen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschrift vom 08.12.2016 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist unbegründet. Das Amtsgericht hat die Klage zumindest im Ergebnis zutreffend abgewiesen, da der Klägerin weder ein Anspruch auf Beseitigung des an der Gartenseite des Hauses befindlichen Anbaus und der von den Beklagten eingebrachten Gasetagenheizung noch ein solcher auf Duldung der von ihr geplanten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zukommt.
Soweit die Klägerin die Duldung des Abrisses des an der Gartenseite des Hauses vorhandenen Anbaus begehrt, steht ihr ein Beseitigungsanspruch gemäß § 541 BGB nicht zu.
Zwar überschreiten vom Mieter veranlasste Veränderungen der Bausubstanz der Mietsache, die nicht von § 554a BGB erfasst oder ohne Zustimmung des Vermieters erfolgt sind, im Regelfall den zwischen den Parteien vereinbarten Vertragszweck und stellen einen vertragswidrigen Gebrauch dar, deren Unterlassung der Vermieter gemäß § 541 BGB ebenso verlangen kann wie die Beseitigung des vertragswidrig geschaffenen Zustands (vgl. BGH, Urt. v. 03.07.1974 – VIII ZR 43/73 –, juris Tz. 11 = NJW 1974, 1463; Urt. v. 16.11.2005 – VIII ZR 5/05 –, juris Tz. 13 = NJW 2006, 1062). Ob der Mieter von der Mietsache vertragswidrig Gebrauch gemacht hat, ist jedoch stets im Einzelfall anhand der zwischen den Parteien getroffenen Vertragsvereinbarungen durch die Ermittlung des wirklichen Parteiwillens unter Berücksichtigung von Treu und Glauben zu ermitteln (vgl. BGH, Urt. v. 10.10.2007 – VIII ZR 260/06 –, juris Tz. 12 = NJW 2008, 216).
Gemessen an diesen Grundsätzen ist der streitgegenständliche Hausanbau bereits gemäß § 11 Abs. 3 Satz 1 des Mietvertrags vertragsgemäß. Denn ausweislich der dort zwischen dem Land Berlin als Rechtsvorgängerin der Klägerin und den Beklagten getroffenen Vereinbarung, an der sich die Klägerin gemäß § 566 Abs. 1 BGB festhalten lassen muss, ist die Veranda als hinter dem Haus befindlicher Anbau ausdrücklich nebst aller Instandhaltungs- und Erneuerungskosten vom Mieter übernommen worden. Damit aber hat sich der ursprüngliche Vermieter im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB gleichzeitig auch mit deren Bestand einverstanden erklärt. Eine Beseitigungspflicht käme gemäß § 11 Abs. 3 Satz 2 des Mietvertrages nur in Betracht, wenn die Beklagten insoweit ihren Erhaltungspflichten nicht nachgekommen wären. An diesen Voraussetzungen indes fehlte es. Etwas anderes könnte sich im Rahmen ergänzender Vertragsauslegung nach § 157 BGB allenfalls in dem Fall ergeben, in dem die Klägerin als Eigentümerin des Grundstücks aufgrund bauordnungsrechtlicher Verfügung gehalten wäre, den Anbau zu beseitigen. Eine solche jedoch liegt nicht vor.
Der Klägerin steht auch ein Anspruch auf Entfernung der Gasetagenheizung nicht zu, da deren im Jahre 1992 erfolgter Einbau von den Rechtsvorgängern der Klägerin genehmigt wurde. Zwar hat die Klägerin die von den Beklagten im Einzelnen dargetane Genehmigung des Einbaus pauschal bestritten. Ihre Erteilung steht jedoch zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer bereits prima facie fest, da sich die Gasetagenheizung seit nunmehr 24 Jahren im streitgegenständlichen Mietobjekt befindet und von den Rechtsvorgängern der Klägerin zu keinem Zeitpunkt beanstandet wurde; es tritt hinzu, dass vermieterseits weder im Mietvertrag noch im Nachgang dazu jemals Wartungskosten für die Heizung auf die Beklagten umgelegt wurden. Vielmehr ist ausweislich § 13 Abs. 1 des Mietvertrages ”die Beheizung des Einfamilienhauses ... allein Sache des Mieters”, so dass die Beklagten gemäß §§ 133, 157 BGB sogar auf Grundlage des schriftlichen Mietvertrages befugt gewesen wären, Art und Ausmaß der Beheizung auf eigene Kosten einer nachträglichen Veränderung zu unterziehen, sofern diese nicht mit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Belange des Vermieters verbunden gewesen wäre. An einer solchen Beeinträchtigung indes fehlte es in jeder Hinsicht. Davon ausgehend kann es die Kammer dahinstehen lassen, ob das pauschale Bestreiten der Klägerin zur von den Beklagten im Einzelnen dargetanen Genehmigung nicht ”aufs Geratewohl” erfolgt ist und damit "als Behauptung ins Blaue” ohnehin prozessual unbeachtlich war, nachdem die Klägerin in der Berufungsverhandlung auf Befragen der Kammer eingeräumt hat, von ihren Rechtsvorgängern nur lückenhafte Unterlagen und Auskünfte über das streitgegenständliche Mietobjekt (und die weiteren Objekte der Siedlung) erhalten zu haben (vgl. BGH, Urt. v. 11.04.2013 – III ZR 79/12 –, juris Tz. 43 = NZG 2013, 899). Ebenfalls keiner abschließenden Entscheidung bedarf die Frage, ob im Rahmen des § 541 BGB die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sich der vom Vermieter gerügte Gebrauch aufgrund einer erfolgten vermieterseitigen Zustimmung im Rahmen des zulässigen Mietgebrauchs bewegt, dem Mieter obliegt oder es nicht vielmehr der Vermieter ist, der darlegen und beweisen muss, eine vom Mieter behauptete Zustimmung nicht erteilt zu haben (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 541 Rn. 16).
Eine der Klägerin günstigere Beurteilung folgt auch nicht aus § 10 Abs. 1 EnEV, der gegenüber Gebäudeeigentümern für vorhandene Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden, bei Erfüllung der weiteren, dort näher aufgeführten Anforderungen ein Betreibungsverbot begründet. Denn nach § 10 Abs. 1 S. 3 EnEV besteht ein Betreibungsverbot, wenn entsprechende Heizkessel nach dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind, erst nach dem Ablauf von 30 Jahren. Diese Frist war bei Schluss der mündlichen Verhandlung am 08.12.2016 als maßgeblichem Entscheidungszeitpunkt noch nicht abgelaufen, da die Gasetagenheizung im Jahr 1992 in das Mietobjekt eingebracht wurde. Davon ausgehend kann dahinstehen, ob die streitgegenständliche Heizung nicht ohnehin der Ausnahmeregelung des § 10 Abs. 1 S. 4 EnEV unterfällt und ein Betreibungsverbot auch deshalb ausscheidet.
Vor diesem Hintergrund scheiden auch Ansprüche der Klägerin aus den §§ 823, 1004 BGB aus.
Der Klägerin steht schließlich auch kein Anspruch gegen die Beklagten auf Duldung der begehrten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu, da ihr insoweit das Berufen auf einen etwaigen gesetzlichen Duldungsanspruch gemäß § 6 des zwischen den Beklagten und der Rechtsvorgängerin der Klägerin geschlossenen Mietvertrages mangels Zustimmung der Beklagten verwehrt ist.
Bei § 6 des Mietvertrages handelt es sich um eine von der Rechtsvorgängerin der Klägerin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung gemäß § 1 AGBG in der Fassung vom 01.09.1986 (§ 305 Abs. 1 BGB n.F.), die der Unklarheitenregel des § 5 AGBG in der Fassung vom 01.09.1986 (§ 305c Abs. 2 BGB n.F.) unterliegt. Danach gehen Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders. Gemessen daran ist die Klausel dahingehend auszulegen, dass dem jeweiligen Vermieter ein Anspruch auf Durchführung und Duldung der von streitgegenständlichen Maßnahmen nur zusteht, wenn der Mieter zuvor seine Zustimmung erteilt hat. An einer solchen aber fehlt es.
Bei der gebotenen Auslegung der Klausel verbleiben nach Ausschöpfung aller in Betracht kommender Auslegungsmöglichkeiten zumindest zwei rechtlich vertretbare Auslegungsergebnisse, die für die Anwendung der Unklarheitenregelung erforderlich sind (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 20.01.2016 - VIII ZR 152/15 Tz. 19 = NZM 2016, 307).
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind, auch wenn es sich bei ihnen ungeachtet ihres abstrakt-generellen Charakters um Vertragsbedingungen handelt, nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der üblicherweise beteiligten Kreise verstanden werden; dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen (st. Rspr., vgl. BGH, a.a.O. Tz. 17 m.w.N.). Ansatzpunkt für die bei einer Formularklausel gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie ihr Wortlaut (st. Rspr., vgl. BGH, a.a.O. Tz. 18 m.w.N.). Zusätzlich zu berücksichtigen sind auch der für den durchschnittlichen vertragstypischen Verwendungsgegner ohne Spezialkenntnisse auf dem jeweiligen Rechtsgebiet erkennbare Sinn und Zweck der Klausel (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 08.05.2013 - IV ZR 84/12 -, juris Tz. 10 = NJW 2013, 2739).
Nach Maßgabe dieser Grundsätze ist zumindest eine Auslegung rechtlich vertretbar, nach der von den in § 6 Abs. 1 des Mietvertrags benannten ”Ausbesserungen und baulichen Veränderungen, die zur Erhaltung […] oder zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Beseitigung von Schäden notwendig sind” nur solche Instandsetzungsmaßnahmen erfasst werden, die zur Sicherung des Bestands der Mietsache unerlässlich sind und einen zeitlichen Aufschub schlechterdings ausschließen. Dieses Auslegungsergebnis ergibt sich nicht nur daraus, dass zumindest die in Abs. 1 aufgeführten Tatbestandsalternativen der ”Abwendung drohender Gefahren” oder der ”Beseitigung von Schäden” jeweils eine Erheblichkeit der abzuwendenden Gefahr oder des zu beseitigenden Schadens voraussetzen und angesichts ihrer gleichwertigen Benennung im Zusammenhang mit der ”Erhaltung” aus Sicht eines verständigen Vertragspartners von einer Modalitätenäquivalenz sämtlicher Alternativen ausgehen (vgl. BT-Drs. 17/10485, 18). Daneben setzt § 6 Abs. 1 auch die Notwendigkeit der Maßnahme voraus und geht - auch in dieser Hinsicht - über den Wortlaut des zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses für Instandsetzungsmaßnahmen geltenden § 541a BGB in der Fassung vom 20.12.1982 hinaus, der lediglich deren Erforderlichkeit verlangte. Dieses Auslegungsergebnis folgt auch aus dem systematischen Zusammenhang mit § 6 Abs. 2 des Mietvertrages, der von § 6 Abs. 1 nicht geregelte Instandsetzungsmaßnahmen erfasst, sondern ”Ausbesserungen und baulichen Veränderungen” regelt, deren Vornahme indes im Wege eines Stufenverhältnisses von der Zustimmung der Mieter abhängig gemacht wird, wenn diese gerade nicht ”notwendig, aber doch zweckmäßig” sind. Darüber hinaus können bei Anlegung des gebotenen objektiven Auslegungsmaßstabs von ”zweckmäßigen Ausbesserungen und bauliche Veränderungen” im Sinne des § 6 Abs. 2 des Mietvertrags nicht nur weniger dringliche Instandsetzungsmaßnahmen, sondern auch Modernisierungsmaßnahmen als umfasst verstanden werden. Denn einerseits wird der Begriff ”zweckmäßig” im allgemeinen Sprachgebrauch im Sinne von ”sinnvoll”, ”nützlich”, ”förderlich” oder ”empfehlenswert” verwendet. Andererseits wird der Begriff der ”baulichen Veränderungen” im allgemeinen Sprachgebrauch in einem derart weiten Sinne verwendet, dass hiervon – sogar im Rechtsinne – auch Modernisierungsmaßnahmen zu verstehen sind (vgl. BT-Drs. 17/10485, 18 a.E.).
Ob der Wortlaut des § 6 Abs. 2 die Reichweite der Regelung auf Maßnahmen beschränkt, die den Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen, kann dahinstehen. Denn die Klausel ist bei der gebotenen Gesamtbetrachtung des § 6 und Heranziehung des hinter § 6 Abs. 2 stehenden und nach außen erkennbaren Zwecks, dem Vermieter die Möglichkeit zur zustimmungsfreien Durchführung nur hinsichtlich solcher Maßnahmen einzuräumen, die mit lediglich unwesentlichen Beeinträchtigungen für den Mieter einhergehen, vertretbar auch in dem Sinne auslegbar, dass im Wege eines Umkehrschlusses gerade solche Maßnahmen von der Zustimmung des Mieters abhängig sind, die wesentliche Beeinträchtigungen nach sich ziehen. Für diese Auslegung spricht letztlich auch, dass die Vertragsparteien keinen Verweis auf die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende gesetzliche Regelung des § 541b BGB in den Vertragstext aufgenommen haben. Vor diesem Hintergrund ist es zumindest vertretbar, wenn nicht sogar geboten, die im Mietvertrag enthaltenen Regelungen auch als abschließend für die rechtliche Behandlung von Modernisierungsmaßnahmen zu verstehen.
Sämtliche streitgegenständliche Maßnahmen beeinträchtigen die Beklagten - für sich genommenen und in ihrer Gesamtheit - in einem nicht nur unwesentlichen Ausmaß, so dass sie deren Vornahme mangels erteilter Zustimmung gemäß § 6 Abs. 2 des Mietvertrags nicht zu dulden haben.
Für die Frage, wann von einer Unwesentlichkeit der Beeinträchtigung im Sinne der vertraglichen Regelung auszugehen ist, kann im Rahmen der Auslegung die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags im Jahr 1986 maßgebliche Gesetzeslage (§ 541b Abs. 2 S. 4 BGB a.F.) herangezogen werden (vgl. BGH, Urt. v. 20.01.2016 – VIII ZR 152/15 –, juris Tz. 26 = NZM 2016, 307). Danach handelt es sich nur dann um gemäß § 541b Abs. 2 S. 4 BGB a.F. nicht anzukündigende - und gemäß § 6 Abs. 1 und 2 des Mietvertrages von den Beklagten auch ohne Zustimmung zu duldende - Bagatellmaßnahmen, wenn diese mit keiner oder nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und zu keiner oder nur zu einer unerheblichen Erhöhung des Mietzinses führen.
Gemessen daran beeinträchtigt keine der streitgegenständlichen Maßnahmen die Beklagten lediglich unerheblich. Denn die Klägerin ist zum einen schon nicht dem Vortrag der Beklagten entgegengetreten, ausweislich dessen sämtliche streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen mit Blick auf Umfang und Ausmaß der Arbeiten, insbesondere deren mehrmonatigen Dauer, sowie den damit verbundenen Auswirkungen auf die Mietsache zu einer erheblichen Beeinträchtigung führen. Zum anderen ergibt sich eine nicht lediglich unerhebliche Beeinträchtigung zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer aber auch prima facie aus den üblicherweise mit Maßnahmen des streitgegenständlichen Ausmaßes verbundenen Immissionen und der angekündigten - und erheblichen - Dauer der Maßnahmen. Allein daraus folgt bereits die Erheblichkeit der Maßnahmen. Es tritt hinsichtlich der begehrten Modernisierungsmaßnahmen, hinzu, dass diese ausweislich des Ankündigungsschreibens mit einer unüblich hohen Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um voraussichtlich 1.686,37 EUR verbunden sind. Eine derartige Erhöhung ist in jedem Fall nicht lediglich unerheblich.
Soweit die Klägerin die Duldung unterschiedlicher Instandsetzungsmaßen verlangt, ist keine davon “notwendig” im Sinne von § 6 Abs. 1 des Mietvertrags, da sie weder zur Sicherung des Bestands der Mietsache unerlässlich sind noch einen zeitlichen Aufschub ausschließen. Sie sind nach dem Vortrag der Beklagten, aber auch prima facie mit Beeinträchtigungen der Beklagten verbunden, die ein nur unwesentliches Maß im Sinne von § 6 Abs. 2 des Mietvertrages überschreiten. Abgesehen gesehen fehlt es insoweit jedoch bereits auch an den Voraussetzungen des - für die streitgegenständlichen Maßnahmen aufgrund der vorstehenden Erwägungen ohnehin vertraglich abbedungenen - gesetzlichen Duldungsanspruchs aus § 555a Abs. 1 BGB. Denn Mängel der Mietsache, die eine Instandsetzung erforderten, liegen nicht vor. Zwar hat die Klägerin solche zunächst ohne nähere Substantiierung behauptet, doch ist sie den auf Befragen der Kammer im Termin erfolgten konkreten Ausführungen der Beklagten zur von ihnen behaupteten Mangelfreiheit der Mietsache nicht weiter entgegen getreten, nachdem sie zuvor eingeräumt hatte, von ihrer Rechtsvorgängerin nur lückenhafte Unterlagen und Auskünfte über das Mietobjekt erhalten zu haben. Davon ausgehend weist die Mietsache ohnehin keinen Mangel auf, der die zum Gegenstand der Klage erhobenen Instandsetzungsmaßnahmen rechtfertigt.
Keine der Klägerin günstigere Beurteilung gebieten die von ihr behaupteten - und von den Beklagten bestrittenen - Nachrüstpflichten, die ihr angeblich aus der EnEV erwachsen. Dabei kann dahinstehen, ob die Klägerin als Eigentümerin tatsächlich zur Nachrüstung der Mietsache gemäß § 10 Abs. 2 und Abs. 3 EnEV verpflichtet wäre. Denn selbst wenn sich für die Klägerin entsprechende Pflichten aus der in erheblichem zeitlichen Nachgang zum Vertragsschluss in Kraft getretenen EnEV ergäben, könnten für die Beklagten wegen des in § 6 des Mietvertrages vereinbarten umfassenden Zustimmungsvorbehalts Duldungspflichten allenfalls im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung gemäß § 157 BGB erwachsen. Bei der Vornahme der ergänzenden Vertragsauslegung gilt allerdings der Grundsatz der nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung (st. Rspr., vgl. Roth, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2015, § 157 Rz. 32 m.w.N.). Gemessen daran wäre eine über die einvernehmlich getroffene Regelung hinausgehende Duldungspflicht für die beklagten Mieter im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung allenfalls dann gerechtfertigt, wenn der Klägerin durch die vom Gesetz- und Verordnungsgeber nach Vertragsschluss begründeten - und für die Vertragsparteien im Moment des Vertragsschlusses im Jahre 1986 noch nicht absehbaren - Nachrüstpflichten aus der EnEV Nachteile solchen Ausmaßes erwachsen würden, die die lückenlose Erstreckung des vertraglich vereinbarten Zustimmungsvorbehalts auch auf solche Maßnahmen als unredlich erscheinen ließe, die auf Vorgaben der EnEV zurückzuführen sind. Nachteile diesen Ausmaßes jedoch entstehen der Klägerin noch nicht aus der bloßen Ordnungswidrigkeit der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit der in ihrem Eigentum stehenden Mietsache, sondern frühestens dann, wenn sie gegenüber der zuständigen Behörde erfolglos von den Ausnahme- und Befreiungstatbeständen der §§ 10 Abs. 5, 24 und 25 EnEV Gebrauch gemacht und es ihr gegenüber bereits zu ordnungsrechtlichen Maßnahmen gekommen oder zumindest die konkrete Gefahr eines behördlichen Tätigwerdens zu besorgen ist. An alldem indes fehlt es. Diese Wertung entspricht der spiegelbildlichen Behandlung den Mieter treffender öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen und Gebrauchshindernisse, die nur dann geeignet sind, seinerseits Gewährleistungsrechte zu begründen, wenn der Mieter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt wird, indem die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat oder zumindest eine langwährende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können (st. Rspr., vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 02.11.2016 – XII ZR 153/15 –, juris Tz. 16).
Davon ausgehend kann dahinstehen, ob der geltend gemachte Duldungsanspruch nicht auch deshalb ausgeschlossen ist, weil es es sich bei dem von der Klägerin mit ihrer Rechtsvorgängerin geschlossenen notariellen Kaufvertrag im Hinblick auf dessen § 8 Nr. 4 womöglich um einen echten Vertrag zugunsten Dritter handelt, der hinsichtlich der streitgegenständlichen Maßnahmen eine inhaltsgleiche Sperrwirkung zu Gunsten der Beklagten entfaltet. Deshalb bedarf es auch keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob die der erstinstanzlichen Klageabweisung zu Grunde gelegte Rechtsauffassung des Amtsgerichts, die Beklagten hätten die Maßnahmen nicht zu dulden, da diese aufgrund ihrer Art und ihres Ausmaßes dazu führten, dass etwas im Vergleich zur bisherigen Mietsache völlig Neues geschaffen werde, zutreffend ist oder nicht (vgl. dazu BGH, Urt. v. 23.02.1972 - VIII ZR 91/70 - = NJW 1972, 723).
Da die Beklagten nicht zur Duldung der streitgegenständlichen Maßnahmen verpflichtet waren, hatte die Klage, soweit sie auf die Feststellung der aus der unterlassenen Duldung erwachsenden Schäden der Klägerin gerichtet war, ebenfalls keinen Erfolg. Auch das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10 S.1, S. 2, 711 ZPO. Gründe, die Revision zuzulassen, bestanden gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO nicht. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 133, 157 BGB
§§ 823, 1004 BGB
§ 541 BGB
§ 554a BGB
§ 157 BGB
§ 1 AGBG
§ 5 AGBG
§ 541a BGB
§ 541b BGB
§ 566 Abs. 1 BGB
§ 10 Abs. 1 EnEV
§ 10 Abs. 1 S. 3 EnEV
§ 10 Abs. 1 S. 4 EnEV
§ 305 Abs. 1 BGB
§ 305c Abs. 2 BGB
§ 541b Abs. 2 S. 4 BGB
§ 555a Abs. 1 BGB
§ 10 Abs. 2 und Abs. 3 EnEV
§ 10 Abs. 5, 24 und 25 EnEV
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10 S.1, S. 2, 711 ZPO
§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1974, 1463
NJW 2006, 1062
NJW 2008, 216
NZG 2013, 899
NZM 2016, 307
NJW 2013, 2739
NJW 1972, 723
17 C 43/16
00 Uhr und 18.00
VIII ZR 43/73
VIII ZR 5/05
VIII ZR 260/06
III ZR 79/12
VIII ZR 152/15
IV ZR 84/12
XII ZR 153/15
VIII ZR 91/70