Verwaltungsgericht Magdeburg (Sachsen-Anhalt, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-12-22, Aktenzeichen 4 A 42/23 MD
ECLI: ECLI:DE:VGMAGDE:2023:1222.4A42.23MD.00

Tenor:
Die beiden Bescheide der Beklagten vom 25.09.2018 (bezeichnet als „Kostenlastbescheid“ und „Kostenfestsetzungsbescheid“) sowie der Kostenfestsetzungsbescheid der Beklagten vom 26.09.2018, jeweils in Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landesverwaltungsamts Sachsen-Anhalt vom 15.02.2023, werden aufgehoben.
Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen seine Heranziehung zu den Kosten einer unmittelbaren Ausführung betreffend den Abriss eines Wohngebäudes.
Der Kläger ist Eigentümer eines 310 m2 großen Grundstücks in C-Stadt (D-Straße 1, Flurstück 7593, Flur 476, Gemarkung C-Stadt), das bis zur hier streitigen Abrissmaßnahme mit einem Wohngebäude bebaut war. Die Eintragung des Klägers im Grundbuch erfolgte im Dezember 2016. Voreigentümer war Herr T. G.. Dieser hatte dem Kläger mit Grundstückskaufvertrag vom 17.01.1995 das in Rede stehende Grundstück (und ein weiteres direkt angrenzendes und 81 m2 großes Grundstück) zu einem Preis von 180.000 DM verkauft. Unter § 4 des Vertrages hieß es, dass das Kaufobjekt in dem vorhandenen Zustand auf den Käufer übergehe und dem Käufer die Putzabplatzungen und Nässeschäden im unteren Teil des Wohnhauses bekannt seien. Der Verkäufer könne auch nicht für die Freiheit von Hausbockbefall oder Hausschwamm garantieren. In § 5 des Vertrages war geregelt, dass sämtliche mit dem Kaufobjekt verbundenen Rechte und Pflichten, der Besitz und die Gefahr sowie die darauf haftenden und damit verbundenen öffentlichen Lasten und Abgaben mit vollständiger Zahlung des Restkaufpreises auf dem Notar-Anderkonto auf den Käufer übergehen. Der Notar wurde angewiesen, von der Vertragsurkunde zum Zwecke der Eigentumsumschreibung erst Gebrauch zu machen, wenn der gesamte Restkaufpreis auf dem Notar-Anderkonto eingegangen sei (§ 2 des Vertrages). Unter § 7 des Vertrages wurde die Auflassung des Grundstücks erklärt. Die entsprechende Auflassungsvormerkung im Grundbuch erfolgte am 29.05.1995. Den ersten Teilbetrag des Kaufpreises von 30.000 DM zahlte der Kläger. Den restlichen Kaufpreis von 150.000 vermochte der Kläger hingegen nicht zu leisten. Der Kläger war seinerzeit Inhaber einer Sanierungsfirma und hatte bei Vertragsschluss die Absicht, das - damals noch vermietete - Gebäude zu sanieren. Seine Firma musste allerdings 1997 Insolvenz anmelden. Im Jahr 2000 ist ein Privatinsolvenzverfahren für den Kläger eröffnet worden, das bis zum Jahr 2009/2010 andauerte. Die aus dem Grundstückskaufvertrag vom 17.01.1995 resultierende Forderung des Herrn Giebelmann auf Zahlung des Grundstückskaufvertrages wurde seinerzeit nicht zur Insolvenztabelle angemeldet.
Anfang 2017 erhielt der Kläger einen Grundsteuerbescheid, in dem er als Eigentümer des Grundstücks mit der Flurstücknummer 7593 bezeichnet wurde. Er nahm das Grundstück daraufhin in Augenschein und stellte fest, dass das Wohngebäude nicht mehr bewohnt war, vor dem Gebäude vielmehr ein Bauzaun aufgestellt war, er deshalb auch weder auf das Grundstück noch in das Gebäude gelangen konnte.
Am 14.08.2017 wurde die Beklagte durch die Leitstelle des Amtes für Brand- und Katastrophenschutz C-Stadt darüber informiert, dass die straßenseitige Fassade des in Rede stehenden Gebäudes zu Teilen eingestürzt sei. Die Bahnstraße wurde deshalb noch am 14.08.2017 im Bereich des Gebäudes gesperrt. Durch das Loch, das durch die herausgebrochene Fassade entstanden war, konnte festgestellt werden, dass im Gebäudeinneren aussteifende Wände und Decken nicht mehr vorhanden waren. Die hofseitige Fassade wies eine starke Rissbildung auf. Noch am gleichen Tag wurde der Kläger als Eigentümer des Grundstücks ermittelt. Die Eigentümerabfrage über ALKIS ergab allerdings zunächst eine Adresse in Berlin. Eine Telefonnummer des Grundstückseigentümers konnte nicht ermittelt werden. In einem am 14.08.2017 erstellten Vermerk heißt es zum weiteren Vorgehen: „Im Rahmen der Gefahrenabwehr wurde mit zwei Abbruchfirmen Kontakt aufgenommen, um den unverzüglichen Abbruch zu veranlassen. Bei einer Firma war dies nicht möglich. Den Auftrag erhielt die Firma M. GmbH. Parallel wurde die SWM verständigt, damit ihrerseits erforderliche Maßnahmen eingeleitet werden. Die Abbruchbauarbeiten beginnen am 15.08.2017“. Der Auftragserteilung zugrunde lag ein entsprechendes Angebot der M. GmbH vom 14.08.2017. Am 15.08.2017 konnte die zutreffende Anschrift des Klägers ermittelt werden. Noch am gleichen Tag wurde der Kläger mit entsprechendem Schreiben darüber informiert, dass der unverzügliche Abbruch des einsturzgefährdeten Gebäudes veranlasst worden sei. Er solle sich zur weiteren Verfahrensweise unverzüglich an die Beklagte wenden. Ausweislich einer Aktennotiz vom 18.08.2017 meldete sich der Kläger am 18.08.2017 telefonisch und erklärte, er sei nicht für das Gebäude verantwortlich. Er wisse nicht, wie es zu dem Grundbucheintrag gekommen sei. Seit vielen Jahren habe er von dem Kaufobjekt „nichts gehört“. Er werde sich per E-Mail melden. Tatsächlich meldete sich der Kläger während der mehrere Wochen andauernden Abbrucharbeiten allerdings nicht mehr. Am 14.09.2017 stellte die Abbruchfirma der Beklagten Kosten in Höhe von 91.854,67 € in Rechnung.
Mit Anhörungsschreiben vom 10.10.2017 stellte die Beklagte in Aussicht, den Kläger als Eigentümer des Grundstücks für die entstandenen Kosten in Anspruch zu nehmen. Der Kläger teilte daraufhin schriftlich mit, dass die Voraussetzungen für eine unmittelbare Ausführung nicht vorgelegen hätten. Eine tatsächliche Einsturzgefahr des gesamten Gebäudes sei nicht nachgewiesen. Eine ausreichende Begutachtung und Begehbarkeit des Gebäudes sei nicht möglich gewesen. Im Übrigen sei das Grundstück in ausreichendem Maße eingezäunt gewesen. Auch die Eilbedürftigkeit der Maßnahme sei nicht zu erkennen. Immerhin seien die Abbrucharbeiten nicht sofort begonnen worden, sondern hätten sich über mehrere Wochen gezogen. Die Verfüllung des Kellers und die Arbeiten am Nachbargiebel seien zur Gefahrenabwehr nicht erforderlich gewesen. Mit Blick auf die Störerauswahl müsse berücksichtigt werden, dass er zu keinem Zeitpunkt Inhaber der tatsächlichen Gewalt an dem streitgegenständlichen Baugrundstück gewesen sei. Dies sei vielmehr immer der vorherige Eigentümer des Grundstücks gewesen und sei faktisch auch heute noch so. Er - der Kläger - habe den Restkaufpreis auch nie gezahlt. Der Voreigentümer habe das Grundstück zu keinem Zeitpunkt an ihn übergeben. Es seien weder Unterlagen noch Schlüssel an ihn übergeben worden. Obwohl der Restkaufpreis von 150.000 DM nie auf dem Notar-Anderkonto eingegangen sei, habe der Notar die Umschreibung des Eigentums an dem Grundstück veranlasst. Hierfür müsse der Voreigentümer gesorgt haben. Dieser sei ein erfahrener Immobilienmakler, der scheinbar alles unternommen habe, um das Grundstück nach mehr als 20 Jahren plötzlich und ohne jedwede Kontaktaufnahme mit dem Kläger „loszuwerden“ und auf ihn „abzuwälzen“. Er vermute, dass der Voreigentümer durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde selbst auf den baulichen Zustand seines Grundstücks angesprochen worden sei. Nur so lasse sich erklären, dass erste Sicherungsmaßnahmen wie das Aufstellen eines Absperrzaunes sowie das Anbringen von Hinweisschildern durch den Voreigentümer erfolgt seien. Der Vorgang erinnere an eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts Neustadt vom 02.12.2015, einer Fallgestaltung, in der sich ein Eigentümer wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben nicht auf den Verlust seiner Eigentümerstellung habe berufen können. Die drohende Belastung sei für ihn auch finanziell nicht zumutbar. Er verdiene als Hausmeister rund 650 € netto im Monat. Darüber hinaus erhalte er monatlich ein Wohngeld in Höhe von rund 230 €. Über nennenswertes Vermögen verfüge er ebenfalls nicht. Die Kostenbelastung dürfte den Verkehrswert des Grundstücks deutlich übersteigen. Der Erlass des Bescheides würde ihn daher finanziell ruinieren und ein weiteres Insolvenzverfahren zur Folge haben.
Am 25.09.2018 erließ die Beklagte die hier streitgegenständlichen Kostenbescheide, und zwar einen „Kostenlastbescheid“, mit dem festgestellt wurde, dass die Kosten der unmittelbaren Ausführung der Gefahrenabwehrmaßnahmen (Abbruch der Gebäude, Verkehrssicherung und Einbau von Giebelankern zur unmittelbaren Gefahrenabwehr) der Kläger zu tragen habe, sowie einen „Kostenfestsetzungsbescheid“ über einen Betrag von 92.165,26 €, den der Kläger zu zahlen habe. Am 26.09.2018 erging ein weiterer Kostenbescheid zulasten des Klägers, mit dem Verwaltungskosten für die Durchführung der Maßnahme i.H.v. 228 € festgesetzt wurden. In der Begründung des Kostenlastbescheides wurde auf die akute Einsturzgefahr des Gebäudes hingewiesen und ausgeführt, dass die Voraussetzungen für die unmittelbare Ausführung der durchgeführten Abrissmaßnahme vorgelegen hätten. Der Kläger sei im Grundbuch von C-Stadt als Eigentümer eingetragen gewesen. Eine Adresse habe am 14.08.2017 allerdings nicht ermittelt werden können. Die Meldeauskunft am 14.08.2017 habe vielmehr die Information geliefert, dass der Kläger nach „unbekannt“ verzogen sei. Auch die Recherche im Telefonbuch sei erfolglos geblieben. Deshalb habe der Kläger zum maßgeblichen Zeitpunkt (am 14.08.2017) nicht zur unmittelbaren Gefahrenbeseitigung zur Verfügung gestanden. Die Beklagte habe die erforderlichen Arbeiten deshalb unverzüglich selbst veranlassen müssen. Hierdurch seien Kosten i.H.v. 92.165,26 € entstanden, die sich aus den in Rechnung gestellten Kosten der Abrissfirma in Höhe von 91.854,67 € und weiteren Kosten in Höhe von 310,59 € für die Verkehrssicherung zusammensetzten. Der Kläger sei als Eigentümer Zustandsverantwortlicher. Soweit er vorgetragen habe, den Restkaufpreis für das Grundstück nie gezahlt zu haben, sei dies rechtlich ohne Relevanz. Diese Fragen seien zivilrechtlich zu klären. Es sei nichts dafür ersichtlich, dass der Voreigentümer des Grundstücks als Inhaber der tatsächlichen Gewalt verantwortlich und daher zur Kostentragung heranzuziehen sei. Immerhin sei der Kläger seit dem 01.01.2017 auch Adressat der Grundsteuerbescheide, die er letztlich immer beglichen habe. Auf seine schlechten finanziellen Verhältnisse könne er sich nicht berufen, da er bereits im Kaufvertrag für das Grundstück vom 17.01.1995 auf Schäden des Wohnhauses hingewiesen worden sei. Der Zustand des Objekts habe sich in den folgenden Jahren verschlechtert, ohne dass der Kläger hiergegen etwas unternommen habe, indem er z.B. die Rückabwicklung des Kaufvertrages veranlasst habe.
Gegen diese Bescheide erhob der Kläger am 25.10.2018 Widerspruch. Hierbei wiederholte und vertiefte er seinen Vortrag aus dem Verwaltungsverfahren. Er wies hierbei darauf hin, dass ein kompletter Abriss nicht erforderlich gewesen sei. Es hätte gereicht, die angeblich einsturzgefährdete Fassade bzw. die Gebäudeteile soweit abzutragen, dass keine Einsturzgefahr mehr bestehe. Für den schlechten Zustand des Nachbargiebels sei der Nachbar verantwortlich, nicht der Kläger. Es hätte genügt, den Nachbargiebel mittels Holzbalken abzustützen. Der Rückbau des Stallgebäudes, die Arbeiten am Nachbargiebel sowie die Arbeiten am Keller und dessen Verfüllung stünden in keinem Zusammenhang mit der angeblich fehlenden Standsicherheit des Gebäudes.
Am 06.09.2022 erließ die Beklagte einen Teilabhilfebescheid. Damit wurden die Bescheide vom 25.09.2018 i.H.v. 4.753,80 € aufgehoben. Betroffen war die Position Nr. 4 in der Rechnung der Abrissfirma vom 14.09.2017 (Rückbau des Stallgebäudes). Insoweit hätten die Voraussetzungen für eine Inanspruchnahme des Klägers nicht vorgelegen.
Mit Bescheid vom 15.02.2023 wies das Landesverwaltungsamt Sachsen-Anhalt den Widerspruch des Klägers als unbegründet zurück. Die Voraussetzungen für den geltend gemachten Kostenerstattungsanspruch nach § 9 Abs. 2 SOG LSA lägen vor. Von dem Gebäude sei eine erhebliche Gefahr ausgegangen. Der Kostenerstattungsanspruch sei daher dem Grunde nach entstanden. Der angegriffene Bescheid sei auch der Höhe nach nicht zu beanstanden. Insbesondere sei die Verfüllung des Kellers mit den Abbruchmaterialien zu Recht erfolgt. Eine Zwischenlagerung der Abbruchmaterialien auf dem Grundstück sei wegen der begrenzten Lagerkapazität nicht möglich gewesen. Der Abtransport und die Entsorgung auch aller mineralischen Abbruchmaterialien wäre mit deutlich höheren Kosten verbunden gewesen. Die Verfüllung des Kellers sei aus statischen Gesichtspunkten auch dringend geboten gewesen. Die Gebäude der Bahnstraße 1 und 2 seien direkt an der Grundstücksgrenze aneinandergebaut. Durch die Beseitigung des Gebäudes in der D-Straße 1 hätten sich die bestehenden bodenmechanischen Gegebenheiten für den verbleibenden Giebel wesentlich geändert. Das hätte einen Grundbruch zur Folge haben können und eine akute Gefahr für die Standsicherheit des Gebäudes D-Straße 2 dargestellt. Um dieser Gefahr zu begegnen, seien Auflasten im Kellerbereich das einzige Mittel gewesen. Überdies sei zumindest fraglich gewesen, ob die verbliebenen Kellerwände ohne die aussteifende Decke dem anstehenden Erddruck hätten halten können. Um Schäden an der verbleibenden Substanz zu verhindern, sei es zudem notwendig gewesen, den Fußboden zu perforieren. Hiermit habe eine unkontrollierte Durchfeuchtung der Nachbarwände vermieden werden können. Auch die Arbeiten am Nachbargiebel seien erforderlich gewesen. Im Zuge der Abbrucharbeiten sei festgestellt worden, dass die Errichtung von Gerüst- und Sicherungskonstruktionen für die Ausführung der Abbrucharbeiten im Bereich des nördlichen Giebels erforderlich gewesen seien. Um die Standsicherheit des Giebels gewährleisten zu können, sei der Einbau von Giebelankern erforderlich gewesen. Der Kläger sei als Eigentümer des Grundstücks auch zutreffend als Verantwortlicher in Anspruch genommen worden. Soweit er geltend mache, dass auch der vorherige Eigentümer als Inhaber der tatsächlichen Gewalt habe in Anspruch genommen werden können, könne er hiermit nicht gehört werden. Nach Aktenlage sei festzustellen, dass eine tatsächliche Sachherrschaft des vorherigen Eigentümers nicht bewiesen sei. Dass der vorherige Eigentümer die tatsächliche Schlüsselgewalt gehabt habe und nach außen als Eigentümer aufgetreten sei, könne nicht nachvollzogen werden. Den unmittelbaren Besitz des früheren Eigentümers habe der Kläger nicht darlegen können. Der Kläger sei seit 01.01.2017 Adressat des Grundsteuerbescheides und habe demnach spätestens seit 2017 Kenntnis davon gehabt, dass er Eigentümer sei.
Hiergegen hat der Kläger am 14.03.2023 Klage erhoben, wobei er im wesentlichen seinen Vortrag aus dem Verwaltungs- und Widerspruchsverfahren wiederholt hat. Ergänzend weist er darauf hin, dass der Voreigentümer dem Notar eine Kaufpreisbestätigung vorgelegt habe, die dieser zum Anlass für die Umschreibung des Eigentums genommen habe.
Der Kläger beantragt,
den Kostenlastbescheid der Beklagten vom 25.09.2018 in Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landesverwaltungsamtes Sachsen-Anhalt vom 15.02.2023 aufzuheben,
den Kostenfestsetzungsbescheid der Beklagten vom 25.09.2018 in Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landesverwaltungsamtes Sachsen-Anhalt vom 15.02.2023 aufzuheben,
den Kostenfestsetzungsbescheid der Beklagten vom 26.09.2018 in Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landesverwaltungsamtes Sachsen-Anhalt vom 15.02.2023 aufzuheben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie verteidigt die angegriffenen Bescheide.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze sowie die Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen. Diese Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidungsfindung.

Entscheidungsgründe:
I. Die Klage hat Erfolg. Sie ist zulässig und begründet.
Die Bescheide der Beklagten vom 25.09.2018 (bezeichnet als „Kostenlastbescheid“ und „Kostenfestsetzungsbescheid“), der Kostenfestsetzungsbescheid der Beklagten vom 26.09.2018 und der Widerspruchsbescheid des Landesverwaltungsamts Sachsen-Anhalt vom 15.02.2023 sind rechtswidrig und verletzen den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Rechtsgrundlage ist § 9 Abs. 2 Satz 1 SOG LSA. Danach sind die nach den §§ 7 oder 8 SOG LSA Verantwortlichen zum Ersatz der Kosten verpflichtet, die durch die unmittelbare Ausführung einer Maßnahme entstanden sind. Die Erhebung von Kosten nach dieser Vorschrift setzt eine rechtmäßige unmittelbare Ausführung gemäß § 9 Abs. 1 SOG LSA voraus. Nach dieser Vorschrift kann die Behörde selbst oder durch einen beauftragten Dritten eine Maßnahme unmittelbar ausführen, wenn der Zweck der Maßnahme durch Inanspruchnahme der nach den §§ 7 oder 8 SOG LSA Verantwortlichen nicht oder nicht rechtzeitig erreicht werden kann. Im Übrigen haften mehrere Verantwortliche als Gesamtschuldner (§ 9 Abs. 2 Satz 2 SOG LSA).
Die unmittelbare Ausführung in Form der hier durchgeführten Abrissmaßnahme war zwar rechtmäßig. Allerdings ist der „Kostenlastbescheid“ der Beklagten vom 25.09.2018 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Landesverwaltungsamts Sachsen-Anhalt vom 15.02.2023 ermessensfehlerhaft und war deshalb aufzuheben. In der Folge waren auch die Kostenfestsetzungsbescheide der Beklagten vom 25.09.2018 sowie vom 26.09.2018 aufzuheben.
1. Die unmittelbare Ausführung war rechtmäßig.
a) Die Voraussetzungen für den Abbruch des ehemaligen Wohngebäudes nach § 57 Abs. 2 Satz 2 BauO LSA waren erfüllt. Danach können die Bauaufsichtsbehörden in Wahrnehmung der Aufgaben nach § 57 Abs. 2 Satz 1 BauO LSA die erforderlichen Maßnahmen treffen. Gemäß § 57 Abs. 2 Satz 1 BauO LSA haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, der Änderung, der Nutzung, der Nutzungsänderung, der Instandhaltung und der Beseitigung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden, soweit nicht andere Behörden zuständig sind.
Von dem in Rede stehenden Gebäude ging eine erhebliche Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere für Leben und Gesundheit von Passanten im Sinne von § 3 Abs. 1 BauO LSA, § 3 Buchst. c und d SOG LSA aus. Eine Gefahr ist nach § 3 Buchst. a SOG LSA eine konkrete Gefahr, das heißt eine Sachlage, bei der im einzelnen Falle die hinreichende Wahrscheinlichkeit besteht, dass in absehbarer Zeit ein Schaden für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung eintreten wird. Nach den Feststellungen der Beklagten war die straßenseitige Außenwand des Gebäudes am 14.08.2017 bereits teilweise eingestürzt. Hierdurch sind Gebäudeteile bereits auf die öffentliche Straße gefallen. Bei der Ortsbesichtigung am 14.08.2017 wurde festgestellt, dass im Gebäudeinneren aussteifende Wände und Decken nicht mehr vorhanden waren. Zudem wies die Hoffassade eine starke Rissbildung auf. Diese Feststellungen decken sich mit den Lichtbildaufnahmen vom 14.08.2017 (Bl. 2 und Bl. 106 des Verwaltungsvorganges) und der Videoaufnahme, die als Anlage zur Stellungnahme der Beklagten vom 14.08.2023 vorgelegt wurde. Dort ist eindeutig zu erkennen, dass der obere Teil des Gebäudes akut einsturzgefährdet war. Soweit der Kläger dies bestreitet, vermag dies Zweifel an den dokumentierten Feststellungen nicht zu begründen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass nicht die Bauaufsichtsbehörde, sondern der Bauherr bzw. der Grundstückseigentümer nachweisen muss, dass eine bauliche Anlage standsicher ist. Soweit - wie hier - gewichtige Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die geforderte dauerhafte Standsicherheit des in Rede stehenden Gebäudes nicht mehr gewährleistet ist, muss der Verantwortliche darlegen und belegen, dass trotz der auf Lichtbildern zu erkennenden erheblichen Schäden am Gebäude und der Einschätzung des von der Bauaufsichtsbehörde beauftragten Bausachverständigen die erforderliche Standsicherheit gegeben ist (OVG LSA, Beschluss vom 29.11.2022 - 2 L 92/21.Z -, juris Rn. 14). Einen solchen Nachweis hat der Kläger nicht erbracht.
b) Die Abrissmaßnahme durfte auch im Wege der unmittelbaren Ausführung nach § 9 Abs. 1 Satz 1 SOG LSA erfolgen, weil die Heranziehung des Störers vorliegend keinen Erfolg versprach.
Für die unmittelbare Ausführung einer Maßnahme ohne vorherigen Erlass einer - ggf. für sofort vollziehbar erklärten - Grundverfügung muss aufgrund eines akuten Gefahrenzustands bzw. einer unmittelbar bevorstehenden Gefahr eine sofortige Abhilfe derart geboten sein, dass mit der Anordnung und Durchführung von Maßnahmen zur Gefahrenabwehr im gestreckten Vollzug nicht zugewartet werden kann; dabei ist insbesondere eine sofort vollziehbare Verfügung in Betracht zu ziehen. Dabei können die zu setzenden Fristen mit dem Grad der Gefahren und der Bedeutung der betroffenen Rechtsgüter bis auf ein Mindestmaß reduziert werden. In einer Situation, in der eine konkrete Gefahr für die öffentliche Sicherheit vorliegt und der nach §§ 7, 8 SOG LSA Verantwortliche nicht unmittelbar zur Verfügung steht, um die Gefahr beseitigen zu können, sind jedoch grundsätzlich keine Ermittlungen nach dem Verbleib des polizeirechtlich Verantwortlichen veranlasst, weil deren Erfolg zweifelhaft ist und zu nicht abzusehenden weiteren Verzögerungen führt. Für die Frage, ob eine die unmittelbare Ausführung rechtfertigende Gefahrenlage vorliegt, ist auf den Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme abzustellen. Zu berücksichtigen ist auch die Zeit, die eine Inanspruchnahme der Verantwortlichen, ein eventuell sich anschließendes gerichtliches (Eil-)Verfahren und die Durchführung der Ersatzvornahme selbst in Anspruch nehmen würden (OVG LSA, Beschluss vom 29.11.2022 - 2 L 92/21.Z -, juris Rn. 15).
Gemessen daran ist die Einschätzung der Beklagten, dass die Gefahr des Gebäudeeinsturzes durch Maßnahmen der Verantwortlichen nach §§ 7, 8 SOG LSA nicht rechtzeitig hätte abgewendet werden können, nicht zu beanstanden. Selbst wenn der Beklagten die zutreffende Adresse bereits einen Tag nach Anordnung der unmittelbaren Ausführung vorgelegen hat, hätte der Kläger mit einer Abrissverfügung unter Setzung einer kurzen Frist aufgefordert werden müssen, das Gebäude abzureißen. Anschließend hätte der Kläger erst Kontakt zu entsprechenden Abrissfirmen aufnehmen müssen. All dies hätte einen zeitlichen Verzug von mehreren Tagen bedeutet, was angesichts der Gefahrenlage nicht hinnehmbar gewesen wäre. Außerdem hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung selbst eingeräumt, dass er finanziell gar nicht in der Lage gewesen wäre, das Gebäude abzureißen. Insoweit mag auch dahinstehen, ob der Kläger bereits am 15.08.2017 durch einen Mitarbeiter der Beklagten angerufen wurde (so der Vortrag des Klägers in der mündlichen Verhandlung) oder ob sich der Kläger tatsächlich erst am 18.08.2017 telefonisch bei der Beklagten gemeldet und seine Verantwortlichkeit für das Grundstück bestritten hat (so die Aktennotiz im Verwaltungsvorgang, Bl. 18). In beiden Fällen wäre ein zeitnaher Abbruch des Gebäudes voraussichtlich nicht möglich gewesen. Der Kläger hat in der mündlichen Verhandlung auch eingeräumt, dass er sich nach dem Anruf nicht mehr bei der Beklagten gemeldet und z.B. Vorschläge zur (anderweitigen oder kostengünstigeren) Beseitigung der Gefahr gemacht hat. Hinzu kommt, dass wegen der Bebauung auf den angrenzenden Grundstücken umfangreiche Vorbereitungsmaßnahmen erforderlich waren. Vor dem Hintergrund der festgestellten akuten Einsturzgefahr durfte die Beklagte deshalb davon absehen, die Gefahrenlage im „gestreckten Vollzug“ zu beseitigen. Sollte es im Übrigen so gewesen sein, wie es nach Aktenlage dokumentiert ist, dass also der Kläger seine Verantwortlichkeit für das Gebäude bestritten hat, hätte die Beklagte davon ausgehen müssen, dass der Kläger gegen eine ausgesprochene Anordnung zum Abriss des Gebäudes Rechtsmittel einlegen und vorläufigen Rechtsschutz in Anspruch nehmen würden. Dies hätte einen weiteren zeitlichen Verzug bedeutet.
c) Die unmittelbare Ausführung war entgegen der Annahme des Klägers auch nicht deshalb rechtswidrig, weil es ausgereicht hätte, die einsturzgefährdete Fassade bzw. die Gebäudeteile soweit abzutragen, dass keine Einsturzgefahr mehr besteht. Die Beklagte und die Widerspruchsbehörde haben hierzu in den angegriffenen Bescheiden nachvollziehbar ausgeführt, dass ein Teilabbruch des Gebäudes aus bautechnischer Sicht nicht in Betracht kam. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen in den angegriffenen Bescheiden verwiesen (§ 117 Abs. 5 VwGO). Abgesehen davon ist in dem Verlangen auf Abbruch eines materiell rechtswidrigen Bauwerks nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 30.08.1996 - 4 B 117/96 -, juris Rn. 2 m. w. N.) nur in den seltensten Fällen ein Übermaß zu sehen, nämlich dann, wenn von vornherein erkennbar ist, dass ein für sich allein ohne weiteres lebensfähiger, dem materiellen Baurecht entsprechender Rest-Baukörper stehen bleiben kann. Im Übrigen muss vom Bürger verlangt werden, dass er gegenüber der Beseitigungsverfügung einer Behörde einen ganz bestimmten Gegenvorschlag für die Abänderung des Gebäudes unterbreitet. Diesen hat die Beklagte im Rahmen eines Austauschmittels nach § 6 Abs. 2 Satz 1 SOG LSA zu würdigen. Einen solchen konkreten Gegenvorschlag hat der Kläger hier zu keinem Zeitpunkt unterbreitet. Es ist auch kein Hinweis des Klägers darauf erfolgt, dass bei einem Teilabbruch ein dem materiellen Baurecht entsprechender Rest-Baukörper bestehen bliebe. Angesichts des baufälligen Zustands des Gebäudes, der fotografisch dokumentiert ist, kann dies auch nicht ohne weiteres unterstellt werden.
d) Auch die Einwände des Klägers, wonach die Arbeiten am Nachbargiebel und die Verfüllung des Kellers nicht erforderlich gewesen sein, können die Rechtmäßigkeit der unmittelbaren Ausführung nicht infrage stellen. Das Gericht macht sich auch insoweit die überzeugenden Ausführungen in den angegriffenen Bescheiden zu eigen (§ 117 Abs. 5 VwGO), denen der Kläger nichts Konkretes entgegenzusetzen vermochte.
2. Der „Kostenlastbescheid“ der Beklagten vom 25.09.2018 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Landesverwaltungsamts Sachsen-Anhalt vom 15.02.2023 ist gleichwohl rechtswidrig, weil er an Ermessensfehlern leidet. Damit sind auch die Kostenfestsetzungsbescheide vom 25.09.2018 sowie vom 26.09.2018, jeweils in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Landesverwaltungsamts Sachsen-Anhalt vom 15.02.2023, rechtswidrig.
a) Die Bauaufsichtsbehörde hat nicht (hinreichend) geprüft, ob (auch) der Voreigentümer als Verantwortlicher i.S.d. § 9 Abs. 2 Satz 1 SOG LSA zum Ersatz des Schadens verpflichtet war.
Erlangt die Bauaufsichtsbehörde davon Kenntnis, dass mehrere Personen im Sinne der §§ 7 f. SOG LSA für eine Gefahr verantwortlich sind, wird ihr - auf der Primärebene - ein Ermessen hinsichtlich der Entscheidung eröffnet, gegen welche dieser Personen sie ihre Gefahrenabwehrmaßnahme richtet (Auswahlermessen). Die Eröffnung dieser Auswahlmöglichkeit begründet zugleich die rechtliche Obliegenheit, das Ermessen in fehlerfreier Weise auszuüben. Voraussetzung dafür ist insbesondere, dass die Behörde die Frage der tatbestandsmäßigen Verantwortlichkeit der ihr zur Kenntnis gelangten Personen prüft und - wenn sich als Ergebnis dieser Prüfung herausstellt, dass eine Mehrzahl von ihnen verantwortlich ist - eine bewusste Entscheidung darüber trifft, gegen welche dieser Personen sie aus welchen Gründen ihre Maßnahme richtet (OVG LSA, Beschluss vom 11.02.2008 - 2 M 4/08 -, juris Rn. 4).
Im Fall der hier zu betrachtenden unmittelbaren Ausführung nach § 9 SOG LSA, bei dem die Behörde unmittelbar selbst und zunächst adressatenneutral tätig geworden ist, verlagert sich die Ausübung des pflichtgemäßen Ermessens jedoch von der primären Ebene der „Störerauswahl“ auf die Sekundärebene der Auswahl des heranzuziehenden Kostenpflichtigen. Nach der Regelung in § 9 Abs. 2 Satz 2 SOG LSA haften mehrere Verantwortliche als Gesamtschuldner. In einem solchen Fall entsteht eine Mehrheit von Kostenschuldnern, zwischen denen eine Auswahl zu treffen ist. Die Auswahl zwischen den Kostenschuldnern muss sich wiederum an den Leitkriterien der Effektivität und der Verhältnismäßigkeit orientieren. Diese Parameter weisen allerdings auf der Sekundärebene andere Bezugspunkte auf, so dass zur Gefahrbeseitigung und zur Kostentragung unterschiedliche Verantwortliche ausgewählt werden dürfen oder sogar müssen (vgl. VGH BW, Urteil vom 24.01.2012 - 10 S 1476/11 -, juris). Für die Effektivität der Kostenbeitreibung kommt es darauf an, ob die Kostenschuldner greifbar und zahlungsfähig sind. Es sind diejenigen Kostenschuldner heranzuziehen, bei denen die Kosten möglichst rasch und leicht eingetrieben werden können (vgl. OVG RP, Urteil vom 18.02.2010 - 1 A 10973/09 -, juris Rn. 46; VG Halle, Urteil vom 23.02.2010 - 2 A 20/09 -, juris Rn. 39). Insbesondere gibt es keinen Grund, der Allgemeinheit das Insolvenzrisiko einzelner Kostenschuldner aufzubürden. Die Auswahl zwischen den gleich leistungsfähigen Kostenschuldnern richtet sich nach dem Gebot einer gerechten Lastenverteilung. Dieses ist auf der Sekundärebene bedeutsamer als auf der Primärebene, da sich die Kostenbelastung leichter aufteilen lässt (zum Ganzen: Lisken/Denninger PolR-HdB, D. Polizeiaufgaben und Regelungsmuster des polizeilichen Eingriffsrechts (Bäcker) Rn. 216, 217, beck-online).
Die Auswahlentscheidung unter mehreren Kostenpflichtigen ist als Ermessensentscheidungen durch das Gericht nur im Rahmen des § 114 VwGO zu überprüfen. Dabei ist die hinreichende Sachverhaltsermittlung Voraussetzung für eine ordnungsgemäße, auf zutreffender Tatsachengrundlage getroffene Ermessensausübung. Hinreichend ist die Sachverhaltsaufklärung, wenn die Behörde aufgrund des ermittelten Sachverhalts vom Vorliegen oder Nichtvorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen der maßgeblichen Rechtsnormen überzeugt ist (vgl. Stelkens/Bonk/Sachs/Kallerhoff/Fellenberg, 10. Aufl. 2022, VwVfG § 24 Rn. 5).
Nach diesen Maßgaben hat die Beklagte das ihr eingeräumte Ermessen vorliegend nicht fehlerfrei ausgeübt. Sie hat nicht (hinreichend) in den Blick genommen, ob der Voreigentümer als Inhaber der tatsächlichen Gewalt nach § 8 Abs. 1 Satz 1 SOG LSA und damit als Verantwortlicher im Sinne des § 9 Abs. 2 Satz 1 SOG LSA in Anspruch zu nehmen war. Dabei vermag sich die Behörde nicht darauf zu berufen, dass sie bei der Anordnung und Durchführung der unmittelbaren Ausführung noch nichts von einer möglichen Verantwortlichkeit des Voreigentümers als Inhaber der tatsächlichen Gewalt wissen konnte. Auf diesen Zeitpunkt kommt es nicht an. Entscheidend ist vielmehr, ob der Behörde eine mögliche Verantwortlichkeit des Voreigentümers in dem auf der Sekundärebene entscheidenden Zeitpunkt des Widerspruchsbescheids bekannt war.
Nach § 8 Abs. 1 Satz 1 SOG LSA sind die Maßnahmen gegen den Inhaber der tatsächlichen Gewalt zu richten, wenn u.a. von einer Sache eine Gefahr ausgeht. Inhaber der tatsächlichen Gewalt in diesem Sinne ist jeder, der die tatsächliche Sachherrschaft über und die damit verbundene Einwirkungsmöglichkeit auf die gefährliche oder störende Sache hat. Sachherrschaft setzt voraus, dass die zwischen Person und Sache bestehende Beziehung eine gewisse Dauer und Festigkeit hat. Der Sachherr muss Zugang zu der Sache haben und auf sie tatsächlich einwirken können (vgl. z.B. BeckOK, PolR Bayern/Lindner, 23. Ed. 01.10.2023, PAG Art. 8 Rn. 17). Diese Zustandsverantwortlichkeit setzt dementsprechend (lediglich) ein Mindestmaß an Herrschaft über die Sache voraus. Hieraus können sich Abweichungen zum zivilrechtlichen Besitz und zum strafrechtlichen Gewahrsam ergeben (vgl. im Einzelnen Lisken/Denninger PolR-HdB, D. Polizeiaufgaben und Regelungsmuster des polizeilichen Eingriffsrechts (Bäcker) Rn. 187, beck-online). Dabei kann die Frage, wer die Schlüsselgewalt über ein Objekt hat, wesentliches Indiz für das Bestehen der Sachherrschaft sein.
Vorliegend hat der Kläger sowohl im Verwaltungsverfahren als auch im Widerspruchsverfahren vorgetragen, dass der Voreigentümer das Grundstück zu keinem Zeitpunkt an den Kläger übergeben habe, er weder mit ihm gesprochen noch ihm irgendwelche Unterlagen oder Schlüssel übergeben habe. Der Voreigentümer habe die Sachherrschaft an dem - durch ihn in der Vergangenheit auch vermieteten - Gebäude zu keiner Zeit aufgegeben und die Schlüsselgewalt bis zuletzt innegehabt. Sollte dies tatsächlich zutreffen, kommt eine Verantwortlichkeit des Voreigentümers als Inhaber der tatsächlichen Gewalt nach § 8 Abs. 1 Satz 1 SOG LSA zum insoweit maßgeblichen Zeitpunkt der Anordnung der unmittelbaren Ausführung durchaus in Betracht. Denn gerade bei einer Abrissmaßnahme kann derjenige, der den tatsächlichen Zugang zum abzureißenden Objekt ermöglichen kann, von großer Hilfe sein. Muss sich die Abrissfirma nämlich erst gewaltsam Zugang zum Objekt verschaffen, indem z.B. verschlossene Türen aufgebrochen werden, können die hiermit einhergehenden Erschütterungen den weiteren Einsturz des Gebäudes provozieren. Auch kann die Kenntnis der Abrissfirma vom Grundriss des Objekts, von der Statik und über Verlauf von Leitungen bei den Arbeiten von Vorteil sein. Aufschluss hierüber können Gebäudeunterlagen liefern, die sich nach dem Vortrag des Klägers ebenfalls noch in den Händen des Voreigentümers befunden haben sollen. In der Praxis ist es auch regelmäßig so, dass mit der Übertragung des Eigentums an einem Wohngrundstück dem neuen Eigentümer auch die Schlüssel und die erforderlichen Unterlagen übergeben werden. Fehlt es hieran, so spricht einiges dafür, dass die Schlüsselgewalt und damit auch die tatsächliche Gewalt über ein Wohngrundstück noch beim bisherigen Eigentümer verblieben ist (zu diesem Gesichtspunkt z.B. VG Darmstadt, Beschluss vom 09.05.2022 - 6 L 2310/21.DA -, juris Rn. 63). Dies gilt insbesondere dann, wenn es zusätzlich so gewesen sein sollte, dass der Voreigentümer - ggf. sogar noch nach der Übertragung des Eigentums - Sicherungsmaßnahmen (wie das Aufstellen eines Abstellzaunes sowie das Anbringen von Hinweisschildern) veranlasst haben sollte. Denn hiermit hätte er - so ließe sich zumindest argumentieren - andere Personen von einem Zugang zu dem Grundstück ausgeschlossen und damit gleichzeitig seinen weiter bestehenden Herrschaftswillen am (eingezäunten) Grundstück dokumentiert.
Die Frage einer möglichen Verantwortlichkeit des Voreigentümers als Inhaber der tatsächlichen Gewalt wurde in den angegriffenen Bescheiden nicht hinreichend berücksichtigt. Zwar wurde diese Frage dort angesprochen, allerdings lediglich in der Weise, dass für das Vorliegen einer solchen Verantwortlichkeit „nichts […] ersichtlich“ sei (so Seite 6 des Bescheides vom 25.09.2018) bzw. eine tatsächliche Sachherrschaft des vorherigen Eigentümers „nicht bewiesen“ sei, der entsprechende Vortrag des Klägers „nicht nachvollzogen“ werden könne und die Verantwortlichkeit des Voreigentümers durch den Kläger „nicht dargelegt“ werden konnte (so Seite 11 des Widerspruchsbescheides). Diese Ausführungen genügen für eine ordnungsgemäße Ermessensausübung nicht. Aus welchen (konkreten) tatsächlichen oder rechtlichen Gründen eine Verantwortlichkeit des Voreigentümers als Inhaber der tatsächlichen Gewalt ausscheiden soll, ergibt sich hieraus nicht. Die Behörde hätte entweder sagen müssen, aus welchen (rechtlichen) Gründen sie von einer Verantwortlichkeit des Voreigentümers nicht überzeugt ist, obwohl dieser nach dem Vortrag des Klägers noch Inhaber der Schlüsselgewalt gewesen ist und sogar noch Bauzäune aufgestellt und Hinweisschilder angebracht hat. Oder aber sie hätte darlegen müssen, aus welchen (tatsächlichen) Gründen sie dem Vortrag des Klägers keinen Glauben schenkt.
Letztlich lassen die Ausführungen der Beklagten und der Widerspruchsbehörde in den angegriffenen die Auffassung erkennen, es sei Sache des Klägers, die Verantwortlichkeit des Voreigentümers als Zustandsverantwortlichen detailliert darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen. Insbesondere die Formulierung im Widerspruchsbescheid, wonach eine tatsächliche Sachherrschaft des vorherigen Eigentümers „nicht bewiesen“ sei, lässt sich so verstehen, dass der Vortrag des Klägers der Sache nach durchaus geeignet ist, eine Verantwortlichkeit des Voreigentümers zu begründen, es allerdings an der Vorlage von Nachweisen dafür fehlt, dass der Voreigentümer zum maßgeblichen Zeitpunkt tatsächlich noch Schlüssel und Unterlagen für das Objekt hatte und er Bauzäune aufgestellt hat. Es ist allerdings nicht Sache des Klägers, den Sachverhalt zu ermitteln und „Beweise“ für seine Behauptungen vorzulegen. Die Behörde muss den Sachverhalt vielmehr von Amts wegen ermitteln (vgl. § 24 Abs. 1 Satz 1 VwVfG) und entsprechenden Hinweisen - so sie nicht völlig abwegig sind - nachgehen. Die hinreichende Sachverhaltsermittlung ist, wie dargelegt, Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Ermessensausübung. Da der Vortrag des Klägers zur Verantwortlichkeit des Voreigentümers auch nicht abwegig, sondern aus den dargelegten Gründen durchaus geeignet ist, eine Verantwortlichkeit des Voreigentümers als Inhaber der tatsächlichen Gewalt zu begründen, hätte die Behörde diesem Vorbringen weiter nachgehen und zumutbare Ermittlungsmaßnahmen einleiten müssen. Wie weitgehend ihre Ermittlungspflichten dabei auf der Sekundärebene im Einzelnen sind, kann hier offenbleiben. Denn die Beklagte hat vorliegend bereits die einfachste Form der Ermittlung - eine schlichte Anhörung des Voreigentümers - unterlassen. Zu einer solchen Anhörung bestand vorliegend auch deshalb Anlass, weil der Kläger in der Anhörung bereits vorgetragen hatte, dass er den geforderten Betrag nicht zahlen kann, während es sich bei dem Voreigentümer nach dem Vortrag des Klägers um einen zahlungsfähigen Immobilienmakler handeln soll. Deshalb wird die Beklagte die Anhörung des Voreigentümers nachholen müssen. Bei dieser Anhörung dürfte u.a. von Interesse sein, ob der Voreigentümer zum Zeitpunkt der Anordnung der unmittelbaren Ausführung tatsächlich noch über die erforderliche Schlüsselgewalt und Unterlagen über das Objekt verfügte und wann und mit welcher Intention er ggf. Hinweisschilder und Bauzäune aufgestellt hat.
b) Die angegriffene Entscheidung leidet auch deshalb an Ermessensfehlern, weil die Einschätzung der Beklagten, wonach eine Inanspruchnahme des Klägers nicht an den aus Art. 14 Abs. 1 GG folgenden Grenzen der Zustandsverantwortlichkeit scheitert, auf fehlerhafte Überlegungen gestützt worden ist (Ermessensfehlgebrauch).
Grundsätzlich begegnet es im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 und 2 GG keinen verfassungsrechtlichen Bedenken, die sicherheitsrechtlichen Vorschriften über die Zustandsverantwortlichkeit dahingehend auszulegen, dass der Eigentümer eines Grundstücks allein wegen dieser Rechtsstellung verpflichtet werden kann, von dem Grundstück ausgehende Gefahren zu beseitigen, auch wenn er die Gefahrenlage weder verursacht noch verschuldet hat; die Zustandshaftung findet ihren Grund in der mit dem Eigentum verbundenen Sachherrschaft sowie in der Verbindung von Vorteilen und Lasten der Sache. Allerdings ergeben sich Beschränkungen aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Dabei ist ein erster Orientierungspunkt das Verhältnis des Beseitigungsaufwands zum Restwert des Grundstücks nach Durchführung der Maßnahme. Während eine den Restwert überschreitende Belastung unzumutbar sein kann, wenn die zu beseitigende Gefahr auf Naturereignisse, der Allgemeinheit oder nicht nutzungsberechtigten Dritten zuzurechnende Ursachen zurückgeht und selbst eine geringere Belastung unverhältnismäßig sein kann, wenn das Grundstück den wesentlichen Teil des Vermögens des Pflichtigen und die Grundlage seiner privaten Lebensführung bildet, kann andererseits selbst eine den Restwert übersteigende Belastung zumutbar sein, wenn der Eigentümer das Risiko der entstandenen Gefahr bewusst in Kauf genommen hat (OVG LSA, Beschluss vom 25.07.2019 - 2 L 44/17 -, juris Rn. 49 m.w.N.). Diese Grundsätze haben die Beklagte und die Widerspruchsbehörde bei ihren Entscheidungen auch zutreffend zugrunde gelegt.
Vorliegend dürften die Abrisskosten den Verkehrswert des Grundstücks nach dem Gebäudeabbruch aller Voraussicht nach übersteigen. Immerhin liegt der Bodenrichtwert laut Bodenrichtwertkarte für das betroffene Gebiet mit Stand vom 01.01.2022 bei 80 € pro Quadratmeter (Abruf über das Geodatenportal des Landes Sachsen-Anhalt), was bei einer Fläche von 310 m2 einem Wert von 24.800 € entspricht und einen ersten Anhalt für den Wert des Grundstücks liefern mag, auch wenn der konkrete Verkehrswert eines Grundstücks nach einem oder mehreren der in § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV bezeichneten Verfahren zu bestimmen ist. Die zu beseitigende Gefahr ging auch weder auf Naturereignisse noch auf der Allgemeinheit oder nicht nutzungsberechtigten Dritten zuzurechnende Ursachen zurück. Sie hatte vielmehr ihre Ursache darin, dass das Gebäude über viele Jahre nicht instandgehalten wurde. Ob das zu sanierende Grundstück im Übrigen den wesentlichen Teil des Vermögens des Klägers ausmacht, mag dahinstehen. Denn es bildet jedenfalls nicht die Grundlage seiner privaten Lebensführung (wird also nicht durch ihn bewohnt), was nach der zitierten Rechtsprechung zusätzliche Voraussetzung für eine Beschränkung der Zustandsverantwortlichkeit ist.
Bei dieser Sachlage kann eine finanzielle Belastung des Klägers oberhalb des Verkehrswerts zumutbar sein, wenn der Kläger das Risiko der entstandenen Gefahr bewusst in Kauf genommen hat. Eine solche Konstellation haben die Beklagte und die Widerspruchsbehörde vorliegend angenommen. Allerdings ist diese Einschätzung auf fehlerhafte Überlegungen gestützt. Was zunächst den Vorhalt der Beklagten im angegriffenen Bescheid anbelangt, der Kläger habe die Rückabwicklung des Kaufvertrages unterlassen, so verfängt dieser Einwand nicht. Für eine solche Vorgehensweise gab es keine rechtliche Handhabe. Insoweit gilt der Grundsatz „Pacta sunt servanda“ (Verträge sind einzuhalten). Dass der Vertrag nach Maßgabe der einschlägigen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches hätte angefochten oder der Kläger vom Vertrag hätte zurücktreten können, ist nicht ersichtlich. Nicht zu überzeugen vermögen auch die weiteren Vorhalte in den angegriffenen Bescheiden, wonach der Kläger im Kaufvertrag vom 17.01.1995 auf Schäden des Wohnhauses hingewiesen worden sei und durch ihn in den folgenden Jahren Sanierungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen nicht erfolgt seien. Dem Verwaltungsvorgang lässt sich schon nicht entnehmen, dass der baufällige Zustand, der schließlich zum Abriss des Gebäudes geführt hat, seine Ursache genau in den Schäden hatte, die im Kaufvertrag vom 17.01.1995 dokumentiert sind (Putzabplatzungen; Nässeschäden im unteren Teil des Wohnhauses). Ein bausachverständiges Gutachten, aus dem dies folgen könnte, liegt nicht vor. Abgesehen dürfte der Vorwurf fehlender Sanierungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen für den ganz überwiegenden Zeitraum (von 1995 bis Dezember 2016) lediglich dem Voreigentümer zu machen sein, aber nicht dem Kläger. Der Kläger war zu Sanierungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen bis zur Eigentumsübertragung im Dezember 2016 weder verpflichtet noch berechtigt. Eine solche Pflicht kann lediglich aus der Eigentümerstellung (Art. 14 GG) oder aus Vertrag abgeleitet werden. Vertraglich war in § 5 des Vertrags vom 17.01.1995 allerdings geregelt, dass u.a. sämtliche mit dem Kaufobjekt verbundenen Pflichten (und damit auch etwaige Verkehrssicherungspflichten) erst mit vollständiger Zahlung des Restkaufpreises auf dem Notar-Anderkonto auf den Kläger übergehen. Der Restkaufpreis ist allerdings nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag des Klägers nie auf dem Notar-Anderkonto eingegangen. Folglich hatte der Kläger auch keine vertraglichen Pflichten. Die zu beseitigende Gefahr dürfte ihre Ursache deshalb maßgeblich darin haben, dass der Voreigentümer das Gebäude über viele Jahre nicht instandgehalten hatte. Dass sich der Zustand des Gebäudes gerade innerhalb des Zeitraums verschlechtert hat, für das der Kläger als Eigentümer des Objekts die Verantwortung trägt (also von Dezember 2016 bis August 2017), haben die Beklagte und die Widerspruchsbehörde in den Bescheiden schon nicht behauptet. Dies ist angesichts der erheblichen Schäden, die auf den Lichtbildern zu erkennen sind, auch wenig wahrscheinlich, wäre jedenfalls begründungsbedürftig. Dem Kläger dürfte wohl allenfalls der Vorwurf gemacht werden können, dass er sich nach Kenntnis seiner Eigentümerstellung Anfang 2017 nicht über den baulichen Zustand des Objekts informiert und keine Sicherungsmaßnahmen eingeleitet hat. In diesem Fall könnte sich allerdings noch die Frage stellen, ob derartige Sicherungsmaßnahmen Anfang 2017 die Einsturzgefahr überhaupt noch beseitigen konnten. Angesichts des in den Akten befindlichen Bildmaterials spricht einiges dafür, dass das Objekt schon Anfang 2017 eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit darstellte und dieser Gefahr nur noch durch einen (Teil-)Abriss begegnet werden konnte. Ob bei dieser Sachlage tatsächlich angenommen werden kann, dass der Kläger das Risiko der entstandenen Gefahr im Sinne der zitierten Rechtsprechung bewusst in Kauf genommen hat, könnte zweifelhaft sein, müsste bei einer erneuten Entscheidung durch die Behörde aber jedenfalls nachvollziehbar begründet werden.
c) Erweist sich die angegriffene Entscheidung bereits aus den vorstehenden Gründen als ermessensfehlerhaft, mag dahinstehen, ob eine Verantwortlichkeit des Voreigentümers zusätzlich nach § 8 Abs. 2 Satz 1 SOG LSA in Betracht zu ziehen war. Der Kläger hat insoweit unter Hinweis auf eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts Neustadt (Weinstraße) vom 02.12.2015 (- 3 K 880/15.NW -, juris) geltend gemacht, dass es dem Voreigentümer nach den Grundsätzen von Treu und Glauben vorliegend verwehrt sei, sich auf den Eigentümerwechsel zu berufen, der Voreigentümer mithin als Zustandsstörer nach § 8 Abs. 2 Satz 1 SOG LSA anzusehen sei. Ob sich eine solche Verantwortlichkeit des Voreigentümers allein aus dem zeitlichen Ablauf und den Geschehnissen im Zusammenhang mit der Übertragung des Eigentums an dem Grundstück ableiten lässt, ist allerdings zweifelhaft. Eine Konstellation, wie sie der zitierten Entscheidung des Verwaltungsgerichts Neustadt zugrunde lag, ist jedenfalls nicht gegeben.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 7 oder 8 SOG LSA
§§ 7, 8 SOG LSA
§§ 7 f. SOG LSA
§ 9 SOG LSA
§ 114 VwGO
§ 167 VwGO
§ 9 Abs. 2 SOG LSA
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 9 Abs. 2 Satz 1 SOG LSA
§ 9 Abs. 1 SOG LSA
§ 9 Abs. 2 Satz 2 SOG LSA
§ 57 Abs. 2 Satz 2 BauO LSA
§ 57 Abs. 2 Satz 1 BauO LSA
§ 3 Abs. 1 BauO LSA
§ 9 Abs. 1 Satz 1 SOG LSA
§ 117 Abs. 5 VwGO
§ 6 Abs. 2 Satz 1 SOG LSA
§ 8 Abs. 1 Satz 1 SOG LSA
§ 24 Abs. 1 Satz 1 VwVfG
§ 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 8 Abs. 2 Satz 1 SOG LSA
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 14 Abs. 1 und 2 GG
Art. 14 GG

Zitierte Entscheidungen: 2 L 92/21
4 B 117/96
2 M 4/08
10 S 1476/11
1 A 10973/09
2 A 20/09
6 L 2310/21
2 L 44/17
3 K 880/15