Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2014-06-12, Aktenzeichen 84 O 44/13
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2014:0612.84O44.13.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Es liegt eine Amtspflichtverletzung des Notars vor, wenn dieser die Beurkundung des Kaufvertrages durchführt, obwohl die Klägerin vor Beurkundung des Kaufvertrages keine ausreichende Gelegenheit dazu erhalten hat, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen, weil ihr der Vertragsentwurf nicht mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin überlassen worden ist, sondern die Klägerin erstmals während der Beurkundung Kenntnis von dem Vertragstext erhalten hat.(Rn.39) (Rn.40)
2. Ein Abweichen von der 14-tägigen Regelfrist kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht, wenn im Einzelfall nachvollziehbare Gründe es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Zur Wahrung des Verbraucherschutzes besteht daher seitens des Notars die Amtspflicht, in dem Fall, dass die Regelfrist von zwei Wochen noch nicht abgelaufen und der Zweck der Wartefrist nicht anderweitig erfüllt ist, eine Beurkundung trotz eines entgegenstehenden Willens der Urkundsbeteiligten abzulehnen. Mit dem bloßen Verlesen des Vertragstextes kommt der Notar seiner Amtspflicht daher nicht nach, sondern dieser muss sich durch ausdrückliche Befragung der Klägerin während der Beurkundung davon überzeugen, dass die im Vertragstext bereits enthaltene Erklärung den Tatsachen entspricht sowie davon, wann der Klägerin der Vertragstext zur Verfügung gestellt worden ist.(Rn.47) (Rn.48)
3. Die vorzeitige Beurkundung des Kaufvertrages ist kausal für den eingetretenen Schaden.(Rn.56) (Rn.59)
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 7.704,04 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.4.2014 zu zahlen.
2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 37.265,14 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 35.035,70 EUR seit dem 11.6.2013 und aus 2.229,44 EUR seit dem 17.2.2014 zu zahlen.
3. Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin jeden weiteren, nicht vom Tenor zu Ziff. 1) und 2) erfassten Schaden zu ersetzen, der ihr aus dem Abschluss des vom Beklagten beurkundeten Kaufvertrag vom 7.11.2006 mit der UR-Nr. ... und aus dem Abschluss des Darlehensvertrages mit der ... AG vom 14.11.2006 mit der Nr. ... (ursprünglicher Darlehensbetrag: 56.940,00 EUR) bereits entstanden ist oder zukünftig noch entstehen wird.
4. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt Schadensersatz gegenüber dem Beklagten im Zusammenhang mit der Beurkundung eines Kaufvertrages über Wohnungseigentum.
Der Beklagte beurkundete seit dem Jahr 2004 hundertfach Kaufverträge, bei denen die ...-Gruppe (Gesellschaften, bei denen die Herren ... oder ... Geschäftsführer oder Prokurist waren) Eigentumswohnungen an Verbraucher veräußerten. Eine Beurkundung zwischen der ... GmbH, welche zu der ... -Gruppe gehörte, als Verkäuferin und der Klägerin als Käuferin über eine Eigentumswohnung mit einer Größe von 28,93 qm, gelegen in der ... in Berlin zu einem Kaufpreis von 48.457 EUR nahm er am 7.11.2006 zu seiner UR-Nr. ... vor. Auf Seite 3 der Urkunde ist die Erklärung der Klägerin enthalten, dass ihr das Muster des folgenden Wohnungskaufvertrages länger als 2 Wochen vorliege und sie ausreichend Gelegenheit gehabt habe, den Gegenstand der Beurkundung inhaltlich zu prüfen bzw. überprüfen zu lassen.
Wegen der weiteren Regelungen in dem Kaufvertrag wird auf den Inhalt der als Anlage K 3 eingereichten Urkunde Bezug genommen.
In der zweiten Novemberhälfte des Jahres 2006 unterzeichnete die Klägerin ein Angebot der ... AG vom 14.11.2006 über ein Darlehen in Höhe von 56.940 EUR zwecks Finanzierung der Eigentumswohnung. Auf den Inhalt des als Anlage K 5 eingereichten Darlehensvertrages wird Bezug genommen.
Der Beklagte bestellte am 23.11.2006 aufgrund einer Angestelltenvollmacht eine Finanzierungsgrundschuld zulasten des Kaufobjekts. Die Auflassung wurde am 7.2.2007 erklärt. Eine Umschreibung des Eigentums an der streitgegenständlichen Wohnung auf die Klägerin im Grundbuch fand nachfolgend statt.
Die Verkäuferin und die Vermittlungsgesellschaften ... und ... sind spätestens seit Anfang des Jahres 2009 zahlungsunfähig. Eine Auflösung der ... durch Beschluss der Gesellschafterversammlung erfolgte am 18.5.2009, eine solche der ... durch den Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 28.7.2009. Über das Vermögen der ... ist durch den Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 3.11.2009 das Insolvenzverfahren eröffnet worden.
Die Klägerin nahm die ... AG im Rahmen einer Klage beim Landgericht Berlin zum Aktenzeichen 38 O 12/10 auf Schadensersatz aufgrund eines sog. “institutionalisierten Zusammenwirkens” mit der ...-Gruppe und der Firma ... in Anspruch. Das Landgericht wies die Klage mit dem am 10.12.2010 verkündeten Urteil nach einer Beweisaufnahme ab. Im Rahmen der Berufung hat die Klägerin dem Beklagten mit Schriftsatz vom 11.10.2011, zugestellt am 18.10.2011, den Streit verkündet. Das Kammergericht wies die Berufung mit dem am 5.12.2011 verkündeten Urteil teilweise als unzulässig und im Übrigen als unbegründet zurück. Der Bundesgerichtshof wies die Nichtzulassungsbeschwerde mit dem Beschluss vom 30.10.2012 zurück.
Die Akten 38 O 12/10 des Landgerichts Berlin sind beigezogen worden.
Die Klägerin veräußerte die streitgegenständliche Wohnung während des vorliegenden Verfahrens zur UR-Nr. ... des Notars ... in Berlin zu einem Kaufpreis von 55.000 EUR. Diesen Betrag verrechnete die ... AG auf die rückständigen Darlehenszinsen, Kosten und die Hauptforderung aus dem Darlehensvertrag. Per 28.3.2014 ergibt sich noch eine Restschuld der Klägerin gegenüber der ... AG in Höhe einer Hauptforderung von 1.406,25 EUR, einer Kostenforderung von 2,50 EUR, einer Zinsforderung von 0,22 EUR sowie einer Vorfälligkeitsentschädigung von 4.628,42 EUR.
Raten auf die Darlehensforderung hatte die Klägerin bis zum 31.5.2011 in Höhe von 10.004,23 EUR sowie ab dem 24.10.2013 bis einschließlich März 2014 (5 x 333,33 EUR) in Höhe von 1.666,65 EUR erbracht. Im Rahmen der Vermietung der Wohnung erhielt sie Einnahmen von insgesamt 6.393,91 EUR.
Die Klägerin behauptet, dass nach vorheriger telefonischer Kontaktaufnahme am 30.10.2009 in ihrer Wohnung ein Herr ... von der ... GmbH zwecks einer Beratung über Steuersparmöglichkeiten erschienen sei. Ihre finanzielle Situation sei besprochen worden. Nach der Aushändigung von Papieren an Herrn ... habe am 1.11.2006 ein weiteres Gespräch in einem Vertriebsbüro stattgefunden. Ihr sei der Erwerb einer relativ kleinen Wohnung für rund 50.000 EUR vorgeschlagen worden. Es sei erklärt worden, dass die Wohnung, welche sehr begehrt sei, nach 2 Jahren ohne Risiko zurückgegeben und in dieser Zeit sehr viele Steuern gespart werden könnten. Auf diese Weise habe man Monat für Monat einen Gewinn von mehr als 100 EUR. Auf ihre Nachfrage zur Finanzierung sei ihr erklärt worden, dass alles kreditfinanziert werde und die Kreditraten durch die Mieteinahmen und Steuerersparnisse mehr als wettgemacht würden. Am 7.11.2006 sei ein weiteres Gespräch in dem Vertriebsbüro geführt worden. Ihr sei gesagt worden, der Kredit sei bewilligt und man habe für denselben Tag bereits einen Notartermin vereinbart. Einen Entwurf des Kaufvertrages hätten sie und ihr Sohn, der bei den Gesprächen anwesend gewesen sei, nicht gesehen. Ein Mitarbeiter der Fa. ..., deren Untervermittlerin die ... GmbH gewesen sei, habe sie und ihren Sohn zum Notariat des Beklagten gefahren. Im Rahmen der Beurkundung sei weder ihr noch ihrem Sohn ein Leseexemplar der Urkunde zur Verfügung gestellt worden. Die Lesegeschwindigkeit des Beklagten sei sehr hoch gewesen, welche sich auch auf Bitten ihres Sohn, langsamer vorzulesen, nicht wesentlich verringert habe. Eine Frage zur Zwei-Wochen-Frist habe der Beklagte nicht an sie gerichtet. Insofern habe er auch keine Erklärungen diesbezüglich eingeholt. Sie habe während des Verlesens der Urkunde begonnen zu weinen. Der Beklagte habe gefragt, ob sie Medikamente nehme, was sie verneint habe. Daraufhin habe er sie gefragt, ob sie alles verstanden habe. Dies habe sie verneint. Alles sei ihr viel zu schnell gegangen. Ihr Sohn habe den Beklagten gebeten, noch einmal die Passage zu den Belastungen des Grundstücks zu verlesen, was dieser auch getan habe. Daraufhin habe der Beklagte sie noch einmal gefragt, ob sie alles verstanden habe, was sie erneut verneint und hinzugefügt habe, sie werde das nie richtig verstehen. Daraufhin habe er sie in einem Ton, welcher von ihr und ihrem Sohn als arrogant und äußerst unfreundlich empfunden worden sei, gefragt, ob er nun alles noch einmal vorlesen solle oder ob sie nun unterschreiben wolle. Sie habe sich unter Druck gesetzt gefühlt. Vor der Unterzeichnung der Urkunde habe sie ihren Sohn gefragt, was sie tun solle. Sowohl der Mitarbeiter der Fa. ... als auch der Beklagten hätten sich eingemischt und gefragt, wo denn nun das Problem liege. Auch ihr Sohn habe letztlich zur Unterschrift geraten.
Der Beklagte habe gegen seine Verpflichtung aus § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG verstoßen. Aus vorangegangen Beurkundungen habe er gewusst, dass der für den Verkäufer als Vertreter auftretenden Herr ... seinen Kunden die Kaufverträge nicht rechtzeitig vorgelegt habe. Vor der hiesigen Beurkundung habe der Beklagte mindestens 7 Beurkundungen durchgeführt, welche eine Verzichtsklausel zur Frist nach § 17 Abs. 2a BeurkG enthalten hätten.
Der Beklagte habe ferner um die extremen Gewinnspannen der ...-Gesellschaften bei den Veräußerungen von Wohnungen an Verbraucher Kenntnis gehabt.
Sie hätte den Vertrag nicht geschlossen, wenn er ihr bereits zwei Wochen vor Kaufvertragsabschluss zugesandt worden wäre. Sie hätte eine Besichtigung der Wohnung durchgeführt und einen befreundeten Anwalt zu Rate gezogen, welcher ihr vom Kaufvertragsabschluss abgeraten hätte. Die Wohnung sei deutlich überteuert gewesen und hätte einen Wert von allenfalls 25.000 EUR gehabt. Auch die Zusagen der Vermittler hätten nicht zugetroffen. Einen Überschuss von 100 EUR habe es nicht gegeben.
Der Beklagte hätte eine Beurkundung im Übrigen ablehnen müssen.
Erst nach der abrupten Beendigung der Steuervorteile im Jahr 2008 gemäß dem Steuerbescheid für dieses Jahr, welcher ihr im Jahr 2009 zugegangen sei, sei sie misstrauisch geworden.
Vor dem Verkauf der streitgegenständlichen Wohnung und der Verrechnung des Kaufpreises auf die Darlehensforderungen der ... AG hat die Klägerin mit ihrer Klage im Rahmen des Klageantrages zu Ziff. 1 eine Freistellung von ihren Verbindlichkeiten in Höhe von 51.000 EUR begehrt; gemeinsam mit dem Zahlungsantrag gemäß der Klageschrift im Klageantrag zu Ziff. 2 in Höhe von ursprünglich 35.240,40 EUR jeweils Zug-um-Zug gegen Rückübereignung der Wohnung an den Beklagten, Abtretung des zu Gunsten der ... AG gerichteten Rückgewährsanspruchs die eingetragene Grundschuld betreffend sowie Abtretung aller Ansprüche gegen die ... AG aus dem geführten ...-Broker-Depot. Ferner ist ursprünglich zu Ziff. 4 in der Klageschrift die Feststellung des Annahmeverzuges des Beklagten in Bezug auf die angebotene Rückübereignung und die Abtretungen begehrt worden, zu Ziff. 5 die Feststellung der Freistellung der Klägerin von allen weiteren Verbindlichkeiten gegenüber der ... AG und zu Ziff. 6 die Feststellung der Verpflichtung des Beklagten, ihr jeden weiteren Schaden zu ersetzen, der ihr aus dem Abschluss des von ihm beurkundeten Kaufvertrag vom 7.11.2006 mit der UR-Nr. ... und aus dem Darlehensvertrag bereits entstanden ist und zukünftig noch entstehen werde.
Nach der Verrechnung des Kaufpreises seitens der ... AG auf ihre Forderungen gegenüber der Klägerin hat diese ihren ursprünglichen Freistellungsantrag in Ziff. 1 der Klageschrift auf einen Zahlungsantrag in Höhe eines Betrages von 7.704,04 EUR umgestellt und die ursprünglichen Feststellungsanträge zu den Ziff. 4 und 5 im Rahmen eines einheitlichen Klageantrages formuliert.
Die Parteien haben den Rechtsstreit hinsichtlich des ursprünglichen Klageantrages zu Ziff. 1, welcher über den nunmehrigen Zahlungsantrag in Höhe von 7.704,04 EUR hinausgeht, übereinstimmend für erledigt erklärt. Eine entsprechende übereinstimmende Erledigungserklärung ist ferner in Bezug auf die Feststellung des Annahmeverzuges des Beklagten die angebotene Rückübereignung der Immobilie sowie die angebotenen Abtretungen betreffend abgegeben worden.
Mit der Klage begehrt die Klägerin nunmehr im Rahmen ihres Klageantrages zu Ziff. 1 die noch gegenüber der ... AG bestehenden Forderungen von insgesamt 6.037,39 EUR sowie die Erstattung der seit dem 24.10.2013 gezahlten Raten von 1.666,65 EUR. Im Rahmen des Klageantrages zu Ziff. 2 macht sie bis Ende 2009 gezahlte Darlehensraten von insgesamt 10.004,23 EUR abzüglich erhaltener Mieteinnahmen von 3.610,32 EUR, mithin insgesamt 6.393,91 EUR, ferner gezahlte Darlehensraten im Jahr 2010 bis zum 31.5.2011 in Höhe von insgesamt 4.920,11 EUR, abzüglich eines Guthabens für Ausschüttungen aus der Vermietung der Wohnung von insgesamt 2.690,67 EUR, mithin insgesamt 2.229,44 EUR sowie im Vorprozess entstandene Kosten von insgesamt 28.641,79 EUR gemäß der Aufstellung auf den Seiten 27 und 28 der Klageschrift, Bd. I Bl. 29 und 30 d.A. aus abgetretenem Recht der Rechtsschutzversicherung, der ..., geltend.
Die Klägerin beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, an sie 7.704,04 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung des Schriftsatzes vom 31.3.2014 zu zahlen;
2. den Beklagten zu verurteilen, an sie weitere 37.265,14 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 35.035,70 EUR seit Rechtshängigkeit und aus 2.229,44 EUR seit dem 17.2.2014 zu zahlen;
3. festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, ihr jeden weiteren, nicht von den Klageanträgen zu 1) und 2) erfassten Schaden zu ersetzen, der ihr aus dem Abschluss des vom Beklagten beurkundeten Kaufvertrages vom 7.11.2006 mit der UR-Nr. ... und aus dem Abschluss des Darlehensvertrages mit der ... AG vom 14.11.2006 mit der Nr. ... (ursprünglicher Darlehensbetrag. 56.940 EUR) bereits entstanden ist oder zukünftig noch entstehen wird.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, dass er in allen Fällen die Erklärung in der Urkunde, dass der Wohnungskaufvertrag seit mehr als zwei Wochen vorgelegen habe und dass ausreichend Gelegenheit bestanden habe, den Gegenstand der Beurkundung inhaltlich zu prüfen bzw. überprüfen zu lassen, vorher mit den jeweiligen Urkundsbeteiligten erörtert habe, bevor er diese in die Urkunde aufgenommen habe. Wenn die Klägerin im Anschluss an das Verlesen der Urkunde erklärt hätte, sie hätte das Verlesene nicht verstanden, hätte er die Beurkundung abgebrochen. Er habe nichts davon gemerkt, dass sie sich unter Druck gefühlt habe.
Ein kausaler Schaden sei nicht entstanden. Die Klägerin hätte den Vertrag auch dann abgeschlossen, wenn sie entsprechend ihrer Erklärung in der Urkunde rechtzeitig vor der Beurkundung einen Vertragsentwurf erhalten hätte. Jedenfalls habe die Passivität der Klägerin nach der Beurkundung, sich vom Kaufvertrag zu lösen, eine Unterbrechung des Zurechnungszusammenhanges bewirkt. Im Rahmen des geltend gemachten Schadensersatzanspruches müsse sich die Klägerin im übrigen erlangte Steuervorteile anrechnen lassen. Ein Anspruch auf Erstattung der Kosten im Zusammenhang mit der Inanspruchnahme der ... AG bestehe nicht, da dieser Rechtsstreit von vornherein nicht aussichtsreich gewesen sei. Hierbei habe es sich nicht um eine anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne von § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO gehandelt, so dass diese nicht erstattungsfähig seien. Diesbezüglich würden der Klägerin gegen ihren seinerzeitigen Prozessbevollmächtigten Schadensersatzansprüche zustehen. Wie sich aus seitens der Klägerin erlangten Kaufpreis der streitgegenständlichen Wohnung ergebe, habe es sich entgegen den Darlegungen im Prozess gegenüber der ... AG nicht um eine sog. Schrottimmobilie gehandelt.
Der Beklagte wendet den Ausschluss einer Ersatzpflicht gemäß § 19 Abs. 1 S. 3 BNotO i.V.m. § 839 Abs. 3 BGB ein. Er meint in diesem Zusammenhang, die Klägerin hätte ihn auf den Umstand des mangelnden Vorliegens eines Musters des Kaufvertrages länger als zwei Wochen entgegen dem Inhalt der Notarurkunde hinweisen müssen.
Der Beklagte erhebt den Einwand des Mitverschuldens. Er meint, die Klägerin hätte ihm sagen müssen, dass ihr kein Muster des Wohnungskaufvertrages vorgelegen habe, soweit diese Behauptung zutreffe. Sie hätte alles dafür tun müssen, um sich durch die Ausübung von Gestaltungsrechten von dem Kaufvertrag zu lösen. Soweit mündliche Nebenabreden vereinbart worden seien, sei der beurkundete Kaufertrag im Übrigen bis zur Eintragung der Auflassung im Grundbuch unwirksam gewesen.
Der Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben. Er meint, dass die Streitverkündung im Prozess 38 O 12/10 keine verjährungshemmende Wirkung habe, da mangels Darlegung der Lage des Prozesses in der Streitverkündungsschrift die Streitverkündung unzulässig sei. Er behauptet, dass der Schaden bereits am 7.11.2006 eingetreten sei. Vom mangelnden Eintritt des behaupteten Versprechens eines monatlichen Überschusses von 100 EUR hätte die Klägerin bereits kurze Zeit nach Übergabe der Wohnung im Dezember 2006 bzw. Anfang des Jahres 2007 Kenntnis erhalten können.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Es ist Beweis erhoben worden durch Vernehmung der Zeugen ... und ... . Wegen des Inhalts der Zeugenaussagen wird auf die Sitzungsprotokolle vom 17.2.2014, Bd. I Bl. 224 – 228 d.A., sowie vom 19.5.2014, Bd. II Bl. 76 – 77 d.A. Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig.
Es besteht ein Feststellungsinteresse der Klägerin in Bezug auf den Klageantrag zu Ziff. 3 im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO. Es spricht eine ausreichende Wahrscheinlichkeit dafür, dass der Schaden noch nicht abschließend berechnet werden konnte und sich weitere Schadenspositionen ergeben, die im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufvertrages am 7.11.2006 stehen.
Die Klage ist ferner im vollen Umfang begründet.
Der Beklagte hat der Klägerin gemäß § 19 Abs. 1 BNotO den geltend gemachten Schaden zu ersetzen.
1. Amtspflichtverletzung
Der Beklagte verstieß gegen seine Amtspflichtverletzung gemäß § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG, da er die Beurkundung des streitgegenständlichen Kaufvertrages durchführte, obgleich die Klägerin vor der Beurkundung des Kaufvertrages am 7.11.2006 nicht ausreichend Gelegenheit erhalten hatte, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Klägerin erstmals während der Beurkundung der Vertragstext zur Kenntnis gelangte und ihr nicht mindestens zwei Wochen vorab ein Vertragsentwurf überlassen worden ist.
Ihr Sohn, der Zeuge ..., schilderte im Rahmen seiner Vernehmung, dass der konkrete Abschluss eines Kaufvertrages über die streitgegenständliche Eigentumswohnung in der ... in Berlin nicht Gegenstand der Gespräche mit der Vermittlungsfirma gewesen sei. Zwar war er bei dem Erstkontakt zwischen der Klägerin und dem Vermittler nicht anwesend. An den folgenden Gesprächsterminen nahm er hingegen teil. In diesen ist gemäß den Einlassungen des Zeugen ... nur allgemein über den Ankauf von Eigentumswohnungen gesprochen worden. In einem Gespräch ca. 5 Tage vor der Vertragsbeurkundung wurde ein Flyer mit einer Musterwohnung durch den Vermittler gezeigt. Ein Vertragstext über den Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung wurde der Klägerin in Anwesenheit des Zeugen ... nicht übergeben. Dieser geht davon aus, dass auch seine Mutter, die Klägerin, einen solchen Vertragsentwurf nicht erhalten habe, da sie über alles, was mit dem Kauf der Wohnung zusammenhing, mit ihm besprochen hatte.
Aufgrund der Abfolge und des Inhalts der Gespräche mit dem Vermittler, die der Zeuge ... im Rahmen seiner Vernehmung schilderte, hält es auch die erkennende Kammer für ausgeschlossen, dass der Klägerin mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin in Abwesenheit ihres Sohnes ein Vertragsentwurf übergeben oder übersandt worden ist. In diesem Fall hätte es weder allgemeiner Anpreisungen des Vermittlers über den Erwerb einer Eigentumswohnung bedurft noch 5 Tage vor dem Beurkundungstermin das Zeigen eines Flyers über eine Musterwohnung. Hätte ein konkreter Vertragstext zu diesem Zeitpunkt bereits vorgelegen, wäre dieser Grundlage der Gespräche mit dem Vermittler gewesen.
Die Tatsache, dass der Vertragstext nicht mindestens 2 Wochen vor dem Beurkundungstermin der Klägerin vorgelegt habe, wurde gemäß der Aussage des Zeugen ... nicht ausdrücklich vom Beklagten während der Beurkundung angesprochen. Da dieser den Vertragstext sehr schnell vorgelesen hat, bekam der Zeuge ... nicht viel von dem Inhalt der Regelungen mit. Davon, dass auch seine Mutter, die Klägerin, “praktisch nichts verstanden” habe, geht der Zeuge aus, zumal diese während der Beurkundung in Tränen ausbrach. Sie wurde nachfolgend von dem für die Verkäuferin anwesenden Vertreter sowie vom Beklagten zur Unterschrift gebeten.
An der Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen ... bestehen seitens des erkennenden Gerichts keine Zweifel. Bei der Beweiswürdigung ist zwar zu berücksichtigen, dass er der Sohn der Klägerin ist und mithin ein persönliches Interesse am Ausgang dieses Verfahrens hat. Dieses Interesse beherrschte sein Aussageverhalten jedoch in keinster Weise. Der Zeuge ... schilderte in ruhiger Art und Weise seine Erinnerungen an die damaligen Geschehnisse. Seine Aussagen waren erkennbar nicht davon geleitet, das Beweisthema, welches ihm mit der Terminsladung bekannt gegeben worden ist, zu Gunsten der Klägerin lediglich zu bestätigen. Er gab umfassend auf die Nachfragen der Prozessbeteiligten Auskunft und legte den damaligen Geschehensablauf nachvollziehbar dar. Auch das konkrete Erinnerungsvermögen des Zeugen ... an Vorgänge, die bereits 7 Jahre zurück liegen, begegnet keinen Bedenken. Der Ankauf einer Eigentumswohnung durch seine Mutter, die Klägerin, war mit erheblichen finanziellen Aufwendungen verbunden, die sich nicht als alltäglich darstellen. Dass die Umstände, die hiermit verbunden waren, im Gedächtnis des Zeugen ... verhaftet geblieben sind, kann nicht als ungewöhnlich angesehen werden, zumal er die Klägerin bei dieser Investitionen von Anfang an beratend begleitete.
Die Aussage des gegenbeweislich vernommenen Zeugen ... ist nicht geeignet, die Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen ... zu erschüttern. An die konkrete Beurkundung hatte er keine Erinnerung. Er konnte weder erklären, wann der Klägerin der Vertragsentwurf vor der Beurkundung übergeben wurde noch ob über diese Frage während der Beurkundung gesprochen wurde. Soweit er dargelegte, dass der Beklagte immer nachgefragt habe, sich an den konkreten Fall aber nicht erinnere, genügt dies nicht. Unabhängig davon, dass der Zeuge an den Ablauf der streitgegenständlichen Beurkundung keine Erinnerung hat, lässt sich seiner Aussage nicht entnehmen, in welcher Weise der Beklagte die Frage der Notwendigkeit der Vorlage eines Vertragsentwurfs mindestens 2 Wochen zuvor generell während der Beurkundungen mit den Beteiligten erörterte und seiner Verpflichtung gemäß § 17 Abs. 2 a Nr. 2 BeurkG nachgekommen ist.
Es ist mithin festzustellen, dass der Vertragsentwurf der Klägerin nicht mindestens 2 Wochen vor der Beurkundung am 7.11.2007 vorgelegen hat. Soweit der Vertragstext eine entsprechende Bestätigung der Klägerin diesbezüglich enthält, genügte der Beklagte seinen Amtspflichten gemäß § 17 Abs. 2 a S. 1 Nr. 2 BeurkG nicht. Einen sachlichen Grund für die Abkürzung der zweiwöchigen Frist gab es nicht. Insbesondere war nicht gewährleistet, dass der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere Weise gewährleistet sei. Die Klägerin war durch den Beurkundungsvorgang überfordert und hatte sich mit dem Kauf einer Eigentumswohnung ersichtlich nicht in hinreichender Weise auseinandergesetzt.
Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers ist der Zweck dieses Gesetzes, (insbesondere) den Verbraucher vor unüberlegtem Handeln zu schützen, regelmäßig erreicht, wenn er nach Mitteilung des Textes des beabsichtigten Rechtsgeschäfts eine Überlegungsfrist von zwei Wochen hat. Diese – an die für Widerrufsrechte bei Verbraucherverträgen geltend Zwei-Wochen-Frist des § 355 Abs. 2 BGB angelehnte – Frist ist als Regelfrist ausgestaltet; diese kann im Einzelfall unterschritten werden, in besonderen Fällen kann aber auch ein Überschreiten dieser Frist geboten sein (BT-Dr. 14/9266, S. 51). Durch diese flexible Ausgestaltung kann und soll zwar (auch) vermieden werden, dass sich die Zwei-Wochen-Frist als unnötige “Beurkundungssperre” auswirkt. Andererseits darf der Gedanke des Verbraucherschutzes nicht in den Hintergrund treten. Ein Abweichen von der Regelfrist kommt nur dann in Betracht, wenn im Einzelfall nachvollziehbare Gründe – auch unter Berücksichtigung der Schutzinteressen des Verbrauchers – es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Voraussetzung für die Nichteinhaltung der Frist ist deshalb ein sachlicher Grund für ihre Abkürzung. Der vom Gesetzgeber bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz muss auf andere Weise als durch die Einhaltung der Regelfrist gewährleistet sein (vgl. KG, DNotZ 2009, 47, 48; Staudinger/Hertel, BGB, Neubearb. 2004, Vorb. zu §§ 127 a, 128 Rn. 529; Ganter in: ders./Hertel/Wöstmann, Hdb. d. Notarhaftung, 2. Aufl., Rn. 1409; Bücker/Viefhues, ZnotP 2008, 106, 107 f, Armbrüster, NotBZ 2009, 54; Rieger, MittBayNot 2002, 325, 334). Die Einhaltung der Frist steht dabei nicht zur Disposition der Beteiligten (KG, DNotZ 2009, 47, 48; Staudinger/Hertel, Vorb. Zu §§ 127 a, 128 Rn. 530; ders. ZNotP 2002, 286, 289; Grziwotz, ZfIR 2009, 627, 629, Solveen, RNotZ 2002, 318, 325; Weingärtner/Wöstmann, Richtlinienempfehlungen der BNotK/Richtlinien der Notarkammern, S. 188 Rn. 28a, a.A. Litzenburger, NotBZ 2002, 280, 283). Dabei ist auch im Blick zu behalten, dass sich jemand, der sich überhastet zu einem Grundstückskaufvertrag überreden und unmittelbar die Beurkundung bei einem Notar durchführen lässt, ohne sich hinreichend mit dem Gegenstand des Vertrags vertraut gemacht zu haben, auch dazu drängen lassen wird, auf die Einhaltung der Pflichten aus § 17 II a 2 Nr.2 BeurkG zu verzichten. Der vom Gesetzgeber bezweckte Verbraucherschutz ist daher nur dann ausreichend gewahrt, wenn dem Notar, so die Regelfrist von zwei Wochen nach § 17 II a 2 Nr. 2 Halbs. 2 BeurkG nicht abgelaufen ist und die Zwecke dieser Wartefrist nicht anderweitig erfüllt sind, die Amtspflicht auferlegt wird, eine Beurkundung trotz eines entgegenstehenden Wunsches der Urkundsbeteiligten abzulehnen (BGH, NJW 2013, 1451, 1452).
Durch das bloße Verlesen des Vertragstextes während der Beurkundung kam der Beklagte seinen Amtspflichten nicht nach. Hierdurch erfüllte er das Kriterium eines “Hinwirkens darauf, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinander zu setzen” im Sinne von § 17 Abs. 2 a S. 1 BeurkG, nicht. Da der Vertragstext ersichtlich nicht von der Klägerin stammte sondern entsprechend der Aussage des Zeugen ... in einer Vielzahl von Kaufverträgen verwendet wurde, hätte sich der Beklagte durch ausdrückliche Befragung der Klägerin während der Beurkundung davon überzeugen müssen, dass die im Vertragstext bereits enthaltene Erklärung den Tatsachen entspricht. Nur hierdurch wäre der Zweck des Gesetzes erreicht worden. Zumal die Klägerin während der Beurkundung in Tränen ausbrach und von der gesamten Situation ersichtlich überfordert war, hätte der Beklagte diese ausdrücklich befragen müssen, wann ihr durch wen ein Vertragstext zur Verfügung gestellt worden ist. Inwieweit dieser neben der Verletzung der Vorschrift des § 17 Abs. 2a S. 1 Nr. 2 BeurkG ferner seine Amtspflichten gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG verletzte, indem er die Beurkundung nicht abbrach, obgleich erhebliche Zweifel am Willensentschluss der Klägerin bestanden, eine Eigentumswohnung zu erwerben, kann vorliegend dahin stehen.
2. Verschulden
Der Beklagte handelte bei der Amtspflichtverletzung fahrlässig im Sinne von § 276 Abs. 2 BGB. Zum Zeitpunkt der Beurkundung im Jahr 2006 lagen bereits Publikationen zur Regelung des § 17 Abs. 2a S. 1 Nr. 2 BeurkG vor (vgl. Hertel, ZNotP 2002, 286, 289; Solveen RNotZ 2002, 318, 325, Bramring ZfIR 2002, 597, 606). Auch die Bundesnotarkammer hatte entsprechende Empfehlungen zum Verhalten der Notare abgegeben. Dadurch, dass der Beklagte lediglich die Urkunde verlas, ohne sich bei der Klägerin über das Vorhandensein eines Vertragstextes mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung ausdrücklich zu erkundigen, und die Beurkundung durchführte, verstieß er gegen seine Sorgfaltspflichten.
3. Schaden
Der von der Klägerin geltend gemachte Schaden ist adäquat kausal auf die Amtspflichtverletzung des Beklagten zurückzuführen. Hierbei handelt es sich insbesondere um die Kreditverbindlich-keiten, welche die Klägerin nur aufgrund des Kaufs der streitgegenständlichen Wohnung eingegangen ist sowie die entstandenen Kosten im Zusammenhang mit der Durchführung eines gerichtlichen Verfahrens gegenüber der finanzierenden Bank. Dies gilt auch für weitere Kosten, welche von der Klägerin noch nicht beziffert werden können und insoweit Grundlage des Feststellungsantrages zu Ziff. 3 sind.
Der haftungsbegründende Vorgang bestand vorliegend in der Beurkundung des Kaufvertrages durch den Beklagten am 7.11.2006.
Eine Handlung ist ursächlich für den Schaden, wenn sie nicht hinweggedacht werden kann, ohne dass der schädliche Erfolg entfiele. Wäre es am 7.11.2006 nicht zu einer Beurkundung des Kaufvertrags gekommen, hätte keine Verpflichtung der Klägerin bestanden, den Kaufpreis durch Abschluss eines Darlehensvertrages zu finanzieren. Soweit der Beklagte vorträgt, dass es nachfolgend zu einer Beurkundung gekommen wäre unter Einhaltung der zweiwöchigen Frist handelte es sich hierbei um eine sog. hypothetische oder überholende Kausalität, mithin eine Reserveursache, für er als Schädiger darlegungs- und beweispflichtig ist. Einen Beweis dafür, dass die Klägerin eine Beurkundung nachdem 7.11.2006 unter Einhaltung der zweiwöchigen Frist vorgenommen hätte, bietet der Beklagte nicht an.
Die Ursächlichkeit einer Amtspflichtverletzung hängt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes von der Beantwortung der Frage ab, wie die Dinge verlaufen wären, wenn der Notar pflichtgemäß gehandelt hätte, und wie sich die Vermögenslage des Betroffenen in diesem Fall darstellen würde (BGH, VersR 1960, 905, 906; VersR 1963, 60, 62; VersR 1981, 256, 257, NJW 1982, 36, 37). Gemäß der grundsätzlichen Entscheidung des Bundesgerichtshofes zur Kausalität bei einer notariellen Amtspflichtverletzung vom 24.10.1985, IX ZR 91/84, NJW 1986, 576 ff, ist der Ursachenzusammenhang im natürlichen Sinne bei Amtspflichtverletzungen nicht nach anderen Maßstäben zu beurteilen als im sonstigen Schadensersatzrecht. Zur Feststellung des Ursachenzusammenhanges ist nur die pflichtwidrige Handlung hinwegzudenken, nicht aber weitere Umstände hinzuzudenken. Hierbei geht es nicht um die Kausalität der Amtspflichtverletzung sondern um ein Zurechnungsproblem, das im allgemeinen Schadensersatzrecht unter dem Begriff des rechtmäßigen Alternativverhaltens erörtert wird. Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Einwand des rechtsmäßigen Alternativverhaltens einem Schadensersatzanspruch entgegen gesetzt werden kann, hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 24.10.1985 dahingehend entschieden, dass der Schutzzweck der jeweils verletzten Norm darüber entscheiden muss, ob und inwieweit der Einwand im Einzelfall erheblich ist.
Von dieser Rechtsprechung zur Kausalität bei einer Amtspflichtverletzung von Notaren hat der Bundesgerichtshof in seinen veröffentlichten Entscheidungen bisher keinen Abstand genommen. Auch in seinem Urteil vom 7.2.2013, III ZR 121/12, NJW 2013, 1451 ff, bejahte er die Kausalität zwischen der Amtspflichtverletzung aufgrund der Missachtung der Regelfrist des § 17 Abs. 2a S. 1 Nr. 2 BeurkG sowie dem dort geltend gemachten Schaden aufgrund der “vorzeitigen” Beurkundung. Die knappen Ausführungen des Bundesgerichtshofes zum Vorliegen eines kausalen Schadens sind nicht dem dortigen eindeutigen Kausalverlauf und dem Revisionsrecht geschuldet. Hierbei ist die vorgegangene Entscheidung des OLG Hamm vom 23.3.2012, 11 U 72/11, zu berücksichtigen, deren geäußerten Zweifel hinsichtlich der Kausalität, welche auf einer verfehlten Auffassung beruhen würden, der Bundesgerichtshof nicht für gegeben ansah.
Soweit der Vorsitzende Richter des III. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes, Herr ..., in seinem Aufsatz in der ZNot 11/2013, 362 ff auf der Seite 366 zu den Haftungsfolgen bei einem Verstoß gegen § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG eine abweichende Rechtsmeinung äußert, kann nicht entnommen werden, dass diese Grundlage der Entscheidung des Senats vom 7.2.2013 war und von der Mehrheit der Senatsmitglieder gedeckt ist, der Bundesgerichtshof mithin von seiner Grundsatzentscheidung zur Kausalität insbesondere im Hinblick auf das Vorliegen von sog. Reserveursachen Abstand genommen hat. In dem oben zitierte Aufsatz wird ausgeführt, dass für die Kausalität die Beweiserleichterungen des § 287 ZPO gelten würden. Eine Beweislastumkehr gebe es nicht, d.h. es sei insbesondere nicht etwa bis zum Beweis des Gegenteils davon auszugehen, dass es bei pflichtgemäßem Verhalten des Notars nicht mehr zur Beurkundung gekommen wäre. Deshalb würden gerade bei gescheiterten Immobilienkapitalanlagen- deren Scheitern ja im Regelfall erst nach Jahr und Tag offenbar werde – die Klage gegen den Notar vielfach deshalb abzuweisen sein, weil sich nicht mit hinreichender Wahrscheinlichkeit feststellen lasse, dass der Verbraucher bei Einhaltung der Regelfrist den nachteiligen Vertrag nicht wie geschehen abgeschlossen hätte.
Diese Ausführungen überzeugen nicht. Es werden die Fragen der Kausalität und jene des Zurechnungszusammenhanges in Form einer Reserveursache durch den nachfolgenden Abschluss eines Kaufvertrages vermischt, ohne deutlich zu machen, auf welcher Grundlage dies in Abweichung vom allgemeinen Schadensersatzrecht bei einem Verstoß gegen die Regelung des § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG notwendig ist. Eine solche “Gesamtschau” eines kausalen Schadens wird auch nicht dem Schutzweck dieses Gesetzes gerecht. Der Schutzweck eines Gesetzes und die Kausalität stehen aber in einem engen Zusammenhang miteinander. Im Schadensersatzrecht ist höchstrichterlich anerkannt, dass dem Geschädigten bezüglich der Kausalität der Nachweis durch einen Anscheinsbeweis erleichtert wird, sofern der in Anspruch Genommene gegen ein Schutzgesetz verstoßen hat, das typische Gefährdungsmöglichkeiten entgegenwirken will, und zeitlich nach diesem Verstoß gerade derjenige Schaden eingetreten ist, zu dessen Verhinderung das Schutzgesetz ergangen ist (vgl. BGH, NJW 1983, 1380; BGH, NJW 1984, 432, 433, BGH, NJW 1985, 1774, 1775).
Insgesamt ist festzustellen, dass entsprechend den Ausführungen des BGH im Urteil vom 7.2.2013, III ZR 121/12, NJW 2013, 1351, 1353, die vorzeitige Beurkundung des Kaufvertrages auch vorliegend zu dem geltend gemachten Schaden geführt hat. Durch diese Beurkundung war die Klägerin verpflichtet, den Kaufpreis zu finanzieren und mangels eigener finanzieller Mittel ein Darlehen aufzunehmen. Anhaltspunkte dafür, dass sie nachfolgend unter Einhaltung der Regelfrist des § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG den Kaufvertrag geschlossen hätte, ergeben sich nicht. Dass die Klägerin gar nicht die Absicht hatte, eine Eigentumswohnung zu erwerben und durch den Beurkundungstermin am 7.11.2006 “überrumpelt” wurde, ergibt sich aus den Aussagen des Zeugen ... . Ihrer persönlichen Anhörung diesbezüglich bedurfte es nicht. Der Beklagte, welchem die Beweislast für das Vorliegen einer sog. Reserveursache in Form eines nachfolgenden Beurkundung obliegt, hat sich nicht auf die Parteivernehmung der Klägerin bezogen.
Im Rahmen des Schadensersatzanspruches kann die Klägerin die von ihr gezahlten Darlehensraten sowie die aufgewendeten Kosten im Zusammenhang mit dem gegen die finanzierende Bank geführten Rechtsstreit verlangen.
Im einzelnen handelt es sich um folgende Schadenspositionen:
Nach Verrechnung des Erlöses aus dem Verkauf der Eigentumswohnung ergeben sich noch Forderungen der Bank gegenüber der Klägerin in Höhe von 6.037,39 EUR per 28.3.2014 und zwar bestehend aus 1.406,25 EUR Hauptforderung, 2,50 EUR Kostenforderung, 0,22 EUR Zinsforderung und 4.628,42 EUR Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe der Forderung und mithin auch die Verrechnung mit dem Kaufpreis hat der Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 19.5.2014 unstreitig gestellt. Rechtlich unbeachtlich ist, dass die Klägerin die Eigentumswohnung ohne die Zustimmung des Beklagten veräußerte. Maßgebend ist allein, dass sie den ihr erwachsenen Vorteil auf ihre Verbindlichkeiten anrechnete.
Aufgrund des Bestreitens einer Einstandspflicht seitens des Beklagten wandelte sich der Freistellungsanspruch der Klägerin gemäß § 250 S. 2 BGB in einen Zahlungsanspruch um. Hinzu kommen die von der Klägerin unstreitig ab dem 24.10.2013 gezahlten Raten an die ... AG in Höhe von insgesamt 1.666,65 EUR, so dass sich der im Klageantrag zu Ziff. 1 geltend gemachte Betrag von 7.704,04 EUR ergibt.
Im Rahmen des Klageantrages zu Ziff. 2 ergibt sich ein Schadensersatzanspruch der Klägerin für die bis Ende 2009 gezahlten Darlehensraten von insgesamt 10.004,23 EUR, abzüglich der Mieteinnahmen von 3.610,32 EUR, mithin ein zu erstattender Betrag von 6.393,91 EUR. Hinzu kommt ein Anspruch für gezahlte Darlehensraten im Jahr 2010 bis zum 31.5.2011 in Höhe von 4.920,11 EUR, abzüglich der Mieteinnahmen von 2.690,67 EUR, mithin ein Betrag von 2.229,44 EUR. Neben den Aufwendungen auf das Darlehen von insgesamt 8.623,35 EUR kann die Klägerin die Kosten für die Durchführung des Rechtsstreits gegenüber der ... AG in Höhe von insgesamt 28.641,79 EUR aus abgetretenem Recht ihrer Rechtsschutzversicherung gemäß § 398 BGB erstattet verlangen. Dass die Rechtsschutzversicherung die Honorarrechnungen der beauftragten Rechtsanwälte beglichen hat, stellt der Beklagte nicht in Abrede. Hierauf kommt es im Ergebnis jedoch entscheidungserheblich nicht an, dass sich die entsprechenden Forderungen durch das Bestreiten des Beklagten hinsichtlich seiner Einstandspflicht gemäß § 250 S. 2 BGB von einem Freistellungsanspruch in eine Zahlungsverpflichtung umgewandelte hätte. Der Gesamtbetrag von 28.641,67 EUR umfasst folgende Kosten des Prozesses gegen die ... AG:
a) Vorprozessuale Anwaltskosten in Höhe von 2.028,35 EUR gemäß der Honorarrechnung des Rechtsanwalt ... vom 16.12.2009, Anlage K 34
b) Anwaltskosten der Klägerin für die 1. Instanz in Höhe von 2.746,34 EUR gemäß der Honorarrechnung des Rechtsanwalts ... vom 21.1.2011, Anlage K 35
c) Anwaltskosten der Klägerin für die 2. Instanz in Höhe von 4.022,20 EUR gemäß der Honorarrechnung des Rechtsanwalts ... vom 15.9.2011, Anlage K 36
d) Anwaltskosten der Klägerin für die 3. Instanz in Höhe von 3.097,45 EUR gemäß der Honorarrechnung der Rechtsanwälte ... vom 6.11.2012 vom 6.11.2012, Anlage K 37. Die Schlussrechnung weist als Zwischensumme einen Betrag von 2.602,90 EUR aus, so dass sich ein Betrag von 3.097,45 EUR brutto ergibt.
e) Gerichtskosten für drei Instanzen von unstreitig insgesamt 5.904 EUR.
f) Kosten der ... AG für die 1. Instanz in Höhe von 3.723,80 EUR gemäß dem Kostenfestsetzungsbeschluss vom 10.2.2011, Anlage K 17
g) Kosten der ... AG für die 2. Instanz in Höhe von 4.022,20 EUR gemäß dem Kostenfestsetzungsbeschluss vom 26.1.2012, Anlage K 18
h) Kosten der ... AG für die 3. Instanz in Höhe von 3.097,45 EUR gemäß dem Kostenfestsetzungsbeschluss vom 8.3.32013, Anlage K 19.
Entgegen der Ansicht des Beklagten sind die entstandenen Kosten aus dem Vorprozess gegenüber der Bank grundsätzlich erstattungsfähig, da es sich bei dieser Klage um eine anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne von § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO handelt. Als anderweitige Ersatzmöglichkeit kommt jede Möglichkeit der Schadloshaltung in Betracht, sofern sie aus dem Sachverhaltskern hergeleitet werden kann, aus dem sich die Amtshaftung ergeben würde, sie wirtschaftlich Erfolg verspricht und dem Geschädigten zumutbar ist. Regelmäßig handelt sich um Ansprüche gegen den anderen Vertragspartner. Es kommen ferner Ansprüche gegen beteiligte Makler in Betracht (vgl. Frenz in: Eylmann/Vaasen, BNotO, BeurkG, 2. Aufl., § 19 BNotO Rn. 38). Grundlage der Klage im Vorprozess war ein Schadensersatzanspruch aufgrund einer Verletzung von Beratungspflichten und die Zurechnung der Täuschungen seitens der Vermittlungsfirma im Rahmen eines sog. institutionalisierten Zusammenwirkens der Bank. Sie war darauf gerichtet, die Klägerin so zu stellen, als ob sie den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte. Mithin betraf auch dieser Schadensersatz den gleichen Sachverhaltskern in Form des ungewollten Abschlusses des Kaufvertrages wie im vorliegenden Rechtsstreit. Entgegen der Auffassung des Beklagten kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Klage gegen die Bank von vornherein keine Aussicht auf Erfolg hatte. Das zeigt sich darin, dass das Landgericht die Klage nicht sogleich abwies sondern eine Beweisaufnahme durchführte. Ferner können auch die eingelegten Rechtsmittel nicht als offensichtlich aussichtslos angesehen werden. Nachdem das Kammergericht erst einen Hinweisbeschluss zur Vorbereitung eines Beschlusses nach § 522 Abs. 2 ZPO erlassen hatte, verhandelte es nach der Stellungnahme der Klägerin mündlich. Eine offensichtliche Aussichtslosigkeit kann auch nicht in Bezug auf die beim Bundesgerichtshof eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde erkannt werden. Ansonsten hätten die beim Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwälte ... und ... das Mandat gar nicht angenommen. Insoweit kann auch nicht festgestellt werden, dass die Prozesskosten durch ein Mitverschulden der Klägerin gemäß § 254 Abs. 2 BGB aufgrund einer fehlerhaften Beratungsleistung ihrer vormaligen Rechtsanwälte ausgelöst worden seien.
Auf den Schadensersatzanspruch der Klägerin sind Steuervorteile nicht anzurechnen.
Grundsätzlich können zwar Steuervorteile zu den anzurechnenden Vorteilen gehören, die der Geschädigte infolge der Schädigung erspart hat. Infolge des Erwerbs einer Immobilie erzielte Steuervorteile sind nicht anzurechnen, wenn die Rückabwicklung des Erwerbs im Wege des Schadensersatzes zu einer Besteuerung führt, die die erzielten Steuervorteile wieder nimmt (BGH, NJW 2006, 499; BGH, BauR 2008, 823). Steuerrechtlich sind Einnahmen einer Einkunftsart auch die Rückflüsse von Aufwendungen, die zuvor bei der Ermittlung der Einkünfte dieser Einkunftsart als Werbungskosten abgezogen worden sind. Solche Rückflüsse liegen vor, wenn ein Vertrag über den Erwerb einer Immobilie im Wege des großen Schadensersatzes abgewickelt wird und daraufhin Anschaffungskosten zurückgezahlt werden. Soweit sich diese Anschaffungskosten als AfA steuerrechtlich ausgewirkt haben, werden als Werbungskosten geltend gemachte Aufwendungen zurückgezahlt, die der Erwerber als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der Besteuerung zu unterwerfen hat, § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG (BGH, Urteil vom 19.6.2009, VII ZR 215/06).
Da der Beklagte gemäß seiner Beweislast zur Anrechnung von Steuervorteilen nicht dargelegt hat, dass der Klägerin auch nach einer Anrechnung der aus der Ersatzleistung resultierenden Steuerlast außergewöhnlich hohe Steuervorteile verbleiben, war diese nicht gehalten, erhaltene Steuervorteile und Steuernachteile durch die Versteuerung der Ersatzleistung näher darzulegen und rechnerisch gegenüberzustellen.
4. Anderweitige Ersatzmöglichkeit
Eine anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne von § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO besteht nicht. Die ... AG wurde von der Klägerin erfolglos in Anspruch genommen. Eine Inanspruchnahme der Verkäuferin und der Vermittlungsfirma war bereits vor Ablauf der diesbezüglichen Verjährungsfrist zum 31.12.2009 wegen Vermögenslosigkeit nicht möglich. Eine Verpflichtung der Klägerin, den Kaufvertrag sofort nach Abschluss anzufechten und das Kreditangebot der ... AG vom 14.11.2006 nicht anzunehmen, bestand nicht. Aufgrund der Beurkundung des Kaufvertrages am 7.11.2006, dessen Ablauf der Zeuge ... anschaulich schilderte, musste die Klägerin davon ausgehen, dass sie an ihre Willenserklärung gebunden sei und umgehend einen Darlehensvertrag zwecks Finanzierung des Kaufpreises abschließen müsse. Ein Grund, bereits zu diesem Zeitpunkt anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, um sich von dem Kaufvertrag lösen zu können, bestand nicht, zumal die vertraglichen Regelungen keinen Bedenken begegnet. Kenntnis davon, dass die mündlichen Versprechungen des Vermittlers sowie die Berechnungen nicht den Tatsachen entsprachen, erlangte die Klägerin erst, als die steuerlichen Vorteile festgesetzt worden waren und sich unter Berücksichtigung der Mieteinnahmen die mangelnde Wirtschaftlichkeit des Ankaufs der Immobilie herausstellte.
5. Versäumung von Rechtsmitteln
Der Schadensersatzanspruch der Klägerin scheitert nicht an der Versäumung von Rechtmitteln nach § 19 Abs.1 S. 3 BNotO i.V.m. § 839 Abs. 3 BGB, indem sie den Beklagten nicht darauf hinwies, da ihr entgegen dem Wortlaut in der Vertragsurkunde ein Vertragsexemplar nicht mindestens 2 Wochen vorher zur Verfügung gestanden habe.
Grundsätzlich kommen als Rechtsmittel alle Rechtsbehelfe in Betracht, die sich gegen die amtspflichtwidrige Handlung oder Unterlassung richten und dazu bestimmt und geeignet sind, diese zu beseitigen oder zu berichtigen und so den Schaden abzuwenden. Rechtsmittel in diesem weiten Sinne umfassen daher Beschwerden nach § 15 BNotO, Dienstaufsichtsbeschwerden, Gegenvorstellungen und selbst mündliche Vorhaltungen Die Versäumung des Rechtsmittels muss schuldhaft sein. Einfache Fahrlässigkeit genügt. Die Sorgfaltspflichten orientieren sich an den konkreten, subjektiven Fähigkeiten des Geschädigten sowie den konkreten Umständen. Die schuldhafte Versäumung des Rechtsmittels muss schließlich, um haftungsausschließende Wirkung zu haben, ursächlich sein (vgl. Frenz in Eylmann/Vaasen, BnotO/BeurkG, 2. Aufl., § 19 BNotO, § 19 Rn. 43, 44 m.w.N.).
Vorliegend kann bereits kein schuldhaftes Verhalten der Klägerin darin erkannt werden, dass sie dem Vertragstext widersprach und ausdrücklich auf das mangelnde Vorliegen eines Vertragsexemplars mindestens 2 Woche zuvor hinwies. Der Zeuge ... schilderte den Verlauf der Beurkundung anschaulich. Aufgrund des schnellen Lesetempos des Beklagten, welches trotz einer Bitte nicht geändert wurde, verstanden er und die Klägerin wenig von dem Vertragstext. Die Klägerin war zudem aufgrund des augenscheinlich sehr autoritären Auftretens des Beklagten während der Beurkundung eingeschüchtert und brach in Tränen aus. Insoweit kann nicht festgestellt werden, dass sie in der Lage gewesen sei, in Bezug auf den vorformulierten Text ausdrücklich Einwendungen zu erheben.
Insbesondere legt der insoweit beweispflichtige Beklagte nicht dar, dass der eingetretene Schaden bei einer Einwendung der Klägerin während der Beurkundung beseitigt worden wäre. Die Beurkundung hätte insoweit abgebrochen werden müssen. Der Zeuge ... führte im Rahmen seiner Vernehmung hingegen aus, dass bei entsprechenden Einwendungen der Käufer bei Verlesen der Passage über die rechtzeitige Übergabe eines Vertragsexemplars diese geändert worden sei. Zum Abbruch der Beurkundung kam es in der Mehrzahl der vom Beklagten beurkundeten Verträge mithin nicht. Allein dies hätte indes den Schaden der Klägerin vermieden.
6. Mitverschulden gemäß § 254 BGB
Ein Mitverschulden der Klägerin gemäß § 254 Abs. 1 BGB ergibt sich nicht. Es oblag allein dem Beklagten, auf die Einhaltung der Frist des § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG hinzuwirken. Soweit die Vertragsurkunde bereits eine Bestätigung über den Erhalt eines Vertragsexemplars mindestens 2 Wochen zuvor enthielt, handelte es sich hierbei um eine vorformulierte Bestätigung, welche nicht von der Klägerin stammt. Wie bereits im Rahmen der Amtspflichtverletzung näher ausgeführt worden ist, genügte der Beklagte durch das Verlesen der Urkunde seinen Pflichten nicht. Auch war die Klägerin nicht in der Lage, den Inhalt der Urkunde während des Beurkundungstermins zur Kenntnis zu nehmen. Der Zeuge ... führte im Rahmen seiner Vernehmung aus, dass der Beklagte den Text sehr schnell verlesen habe. Seine Bitte, langsamer zu lesen, sei ignoriert worden. Aus diesem Grund verstanden er und die Klägerin kaum etwas von dem Vertragstext. Insgesamt kann ihr nicht vorgeworfen werden, dass sie dem Vertragstext nicht widersprach. Die Amtspflichtverletzung des Beklagten ist derart schwerwiegend, dass ein Mitverschulden der Klägerin nach § 254 Abs. 1 BGB nicht in Betracht kommt.
Auch ein Mitverschulden in Bezug auf die Höhe des geltend gemachten Schadensersatzes gemäß § 254 Abs. 2 BGB scheidet aus. Eine sofortige Anfechtung des Kaufvertrages seitens der Klägerin vor Abschluss des Darlehensvertrages kam nicht in Betracht. Wie bereits unter Ziff. 4 der Entscheidungsgründe näher ausgeführt worden ist, erlangte die Klägerin von der Möglichkeit der Anfechtung des Kaufvertrages wegen einer arglistigen Täuschung seitens des Vermittlers erst aufgrund der Festsetzung der steuerlichen Vorteile Kenntnis. Zum mangelnden Mitverschulden in Bezug auf die Höhe der Kosten des Rechtsstreit gegenüber der ... AG wird gleichfalls auf die Darlegungen in Ziff. 3 der Entscheidungsgründe Bezug genommen.
7. Verjährung
Dem Schadensersatzanspruch steht nicht die Einrede der Verjährung gemäß § 214 Abs. 1 BGB entgegen.
Die dreijährige Verjährungsfrist gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB aus Schadensersatzansprüchen nach § 19 Abs. 1 BNotO setzt zunächst einen Schaden und die entsprechende Kenntnis hiervon voraus.
Eine Abweichung zwischen dem versprochenen monatlichen Überschuss von 100 EUR und dem tatsächlichen konnte bei der Klägerin frühestens Ende des Jahres 2007 mit Vorliegen des Steuerbescheides für das Jahr 2006 vorliegen, da die Steuervorteile Grundlage der Berechnungen waren. Die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche gegenüber der Verkäuferin und der Vermittlungsfirma wegen einer arglistigen Täuschung, welche von ihr vorrangig vor dem Beklagten in Anspruch zu nehmen waren, begann mithin im Jahr 2007 und war mit Ablauf des 31.12.2010 vollendet. Aufgrund deren Vermögenslosigkeit im Jahr 2009 standen sie zu diesem Zeitpunkt als anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne von § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO nicht mehr zur Verfügung. Eine anderweitige Ersatzmöglichkeit stellte hingegen ein Anspruch gegenüber der ... AG dar, welche von der Klägerin im Jahr 2010 in unverjährter Zeit im Rechtsstreit 38 O 12/10 vor dem Landgericht Berlin in Anspruch genommen wurde. Dass die Klage im Ergebnis keinen Erfolg hatte, führt nicht zu ihrer mangelnden Einordnung als anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne von § 19 Abs.1 S. 2 BNotO. Der Rechtsstreit war nicht von Anfang an mit erheblichen Zweifeln und Risiken behaftet. So führte das Landgericht eine Beweisaufnahme durch und wies erst nachfolgend die Klage ab. Auf die entsprechenden Ausführungen zur Einordnung des Rechtsstreit 38 O 12/10 vor dem Landgericht Berlin als anderweitige Ersatzmöglichkeit wird auf die Ausführungen in Ziff. 3 der Entscheidungsgründe Bezug genommen.
Unabhängig davon verkündete die Klägerin dem Beklagten im Rechtsstreit 38 O 12/10 des Landgerichts Berlin mit Schriftsatz vom 11.10.2011, zugestellt am 18.10.2011, den Streit mit der Folge der Verjährungshemmung gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 6 BGB. Es handelt sich hierbei um eine zulässige Streitverkündung im Sinne von § 72 ZPO. Soweit der Streitverkündungsschrift nicht die Lage des Rechtsstreits gemäß § 73 ZPO darstellte, ist dies unerheblich. Mit der Regelung in § 73 ZPO ist das Rechtsverhältnis gemeint, aus dem sich der Rückgriffsanspruch gegen den Dritten oder dessen Anspruch gegen den Streitverkündungsempfänger ergeben soll. Dieses Rechtsverhältnis ist unter Angabe der tatsächlichen Grundlagen so genau zu bezeichnen, dass der Streitverkündungsempfänger- gegebenenfalls nach Einsicht in die Prozessakte nach § 299 ZPO- prüfen kann, ob es für ihn angebracht ist, dem Rechtsstreit beizutreten (vgl. BGH, Urteil vom 6.12.2007, IX ZR 143/06, zitiert nach juris, Rn. 28). Der gesamte Akteninhalt ist mithin im Streitverkündungsschrift nicht aufzunehmen (vgl. Vollkommer in: Zöller, ZPO, 29. Aufl., § 74 Rn. 3).
Der Beklagte war durch die Beifügung der Anlagen zur Streitverkündungsschrift und gegebenenfalls durch Akteneinsichtnahme ohne Weiteres in der Lage zu überprüfen, ob er dem Rechtsstreit beitreten könne.
Den Ausführungen des Beklagten kann nicht entnommen werden, dass wegen zwischenzeitlichen Ablaufs der Verjährungsfrist deren Hemmung am 18.10.2011 aufgrund der Streitverkündung gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 6 BGB nicht mehr eintreten konnte. Bei seinen Darlegungen zur Verjährung stellt er nur auf den Schadenseintritt ab. Notwendig ist allerdings nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB ferner Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis von der Person des Schuldners. Wann die Klägerin Kenntnis von einem Verstoß gegen die notarielle Verpflichtung in Bezug auf § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG erhielt bzw. sich in grobfahrlässiger Weise einer solchen Kenntnis verschloss, trägt er nicht vor. Wegen der Besonderheiten einer Notarhaftung drängt sich einem Urkundsbeteiligten eine solche nicht ohne Weiteres auf. Ein Verbraucher kann grundsätzlich darauf vertrauen, dass ein Notar seinen Amtspflichten nachkommt und seine Hinweispflichten erfüllt.
Insgesamt kann nicht festgestellt werden, dass die 6 Monate nach Zustellung des Zurückweisungsbeschlusses des BGH vom 30.10.2012 am 2.5.2013 eingegangene Klageschrift, mithin innerhalb der Frist nach § 204 Abs. 2 S. 1 BGB, nicht mehr wirksam die Verjährung gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB i.V.m. § 167 ZPO hemmen konnte.
8. Zinsen
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.
9. Prozessuale Nebenentscheidungen
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 91 a ZPO. Der Beklagte hat auch in Bezug auf die übereinstimmend für erledigt erklärten Klageanträge die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, da diese zulässig und begründet waren. Hätte die Klägerin die Immobilie nicht veräußert und wäre der Erlös nicht auf die Forderungen der ... AG angerechnet worden, hätte sie im vollem Umfang die anfangs begehrte Freistellung von den Verbindlichkeiten beanspruchen können, Zug-um-Zug gegen Übereignung der Eigentumswohnung.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 1 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 287 ZPO
§ 398 BGB
§ 19 BNotO
§ 15 BNotO
§ 254 BGB
§ 72 ZPO
§ 73 ZPO
§ 167 ZPO
§ 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG
§ 17 Abs. 2a BeurkG
§ 19 Abs. 1 S. 2 BNotO
§ 19 Abs. 1 S. 3 BNotO
§ 839 Abs. 3 BGB
§ 256 Abs. 1 ZPO
§ 19 Abs. 1 BNotO
§ 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG
§ 17 Abs. 2 a Nr. 2 BeurkG
§ 17 Abs. 2 a S. 1 Nr. 2 BeurkG
§ 355 Abs. 2 BGB
§ 17 II a 2 Nr.2 BeurkG
§ 17 Abs. 2 a S. 1 BeurkG
§ 17 Abs. 2a S. 1 Nr. 2 BeurkG
§ 17 Abs. 1 BeurkG
§ 276 Abs. 2 BGB
§ 250 S. 2 BGB
§ 522 Abs. 2 ZPO
§ 254 Abs. 2 BGB
§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG
§ 19 Abs.1 S. 3 BNotO
§ 254 Abs. 1 BGB
§ 214 Abs. 1 BGB
§ 19 Abs.1 S. 2 BNotO
§ 204 Abs. 1 Nr. 6 BGB
§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB
§ 204 Abs. 2 S. 1 BGB
§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB
§ 288 Abs. 1, 291 BGB
§ 91 Abs. 1, 91 a ZPO
§ 709 S. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2013, 1451, 1452
VersR 1960, 905, 906
VersR 1963, 60, 62
VersR 1981, 256, 257
NJW 1982, 36, 37
NJW 1986, 576
NJW 2013, 1451
NJW 1983, 1380
NJW 1984, 432, 433
NJW 1985, 1774, 1775
NJW 2013, 1351, 1353
NJW 2006, 499
38 O 12/10
IX ZR 91/84
III ZR 121/12
11 U 72/11
VII ZR 215/06
IX ZR 143/06