Landgericht Aurich (Niedersachsen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2010-02-15, Aktenzeichen 5 T 500/09

Tenor:
Die an die Beteiligten zu 3.) und 4.) gerichteten Kostenrechnungen des Beteiligten zu 2.) vom 15.5.2008 zur UR-Nr. 187/08 sind nicht zu beanstanden.
Gebühren und Auslagen werden nicht erhoben.

Tatbestand:
Der Beteiligte zu 2.) beurkundete am 14.5.2008 einen Grundstückskaufvertrag zwischen den Beteiligten zu 3.) und 4.) und Frau F. (UR Nr. 187 für 2008). Unter § 11 des Kaufvertrages "Kosten und Steuern" ist u.a. folgende Regelung niedergelegt:
"Die Beteiligten erklären übereinstimmend, dass der Vertrag durch den Auktionator G U, Dr. W-Straße M, vermittelt wurde. Aufgrund des mit dem Verkäufer abgeschlossenen Maklervertrages, wonach die Zahlung der Maklergebühr allein durch den Käufer zu erfolgen hat, verpflichtet sich dieser gegenüber dem Verkäufer zur Zahlung der entstandenen Vermittlungsgebühr in Höhe von 5 % des Kaufpreises zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer.
Der Auktionator G U erlangt hierdurch einen eigenen Anspruch gegen den Käufer, der mit Wirksamwerden des Vertrages entstanden und nach Rechnungslegung fällig ist."
Für seine Bemühungen gab der Beteiligte zu 2.) den Beteiligten zu 3.) und 4.) mit den Kostenrechnungen vom 15.5.2008 jeweils insgesamt 511,43 € zur Zahlung auf.
Unter dem 27.8.2009 wies der Beteiligte zu 1.) den Beteiligten zu 2.) an, die Entscheidung des Landgerichts über die Richtigkeit der Kostenrechnungen herbeizuführen. Der Beteiligte zu 1.) hat gerügt, dass der Beteiligte zu 2.) bei der Ermittlung der Beurkundungsgebühr, der Vollzugsgebühr und der Betreuungsgebühr neben dem Kaufpreis auch die mitbeurkundete Maklerprovision für den Geschäftswert berücksichtigt habe. Da es sich bei der Maklerprovision um einen nicht beurkundungspflichtigen Vertrag zugunsten des Maklers handele und der Notar die Vertragsbeteiligten darauf nicht hingewiesen habe, habe er die daraus resultierenden Mehrkosten nicht berechnen dürfen.
Mit der Anweisungsbeschwerde macht der Beteiligte zu 2.) geltend, dass er gehalten gewesen sei, die Regelung zur Maklercourtage in die Kaufvertragsurkunde mit aufzunehmen, da es sich um eine Überwälzung der Maklerprovision vom Verkäufer auf den Käufer handele. Damit stelle die Übernahme der Maklerprovision durch den Käufer einen Teil der Gegenleistung dar.
Der Beteiligte zu 2.) beantragt,
zu entscheiden, ob die von ihm dem Käufer in Rechnung gestellte Kostenrechnung vom 15.5.2008 zutreffend sei oder nicht.
Demgegenüber meint der Beteiligte zu 1.), dass der Beteiligte zu 2.) verpflichtet gewesen sei, die Vertragsparteien auf die unnötigen Mehrkosten hinzuweisen. Sowohl aus der Stellung der Vereinbarung im Vertragskontext als auch aus der Regelung betreffend die Fälligkeit des Anspruchs des Maklers sei zu schließen, dass der Vertrag nicht von der Maklerkostenvereinbarung abhängig sei. Im Übrigen richte sich die Fälligkeit der Maklergebühren auch nicht parallel zur Kaufpreisfälligkeit, was aber notwendig wäre, um eine ungesicherte Vorleistungspflicht des Käufers zu vermeiden.

Entscheidungsgründe:
Die Anweisungsbeschwerde ist gemäß § 156 Abs. 6 KostO a.F. bzw. § 156 Abs. 7 KostO n.F. zulässig und hat in der Sache Erfolg. Die Kostenrechnungen des Beteiligten zu 2.) vom 15.5.2008 sind nicht zu beanstanden.
I.) Gegenstand des Verfahrens sind lediglich die Beanstandungen, die sich aus der Anweisungsverfügung des Präsidenten des Landgerichts vom 27.8.2009 ergeben (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 27.5.2004, Az. 15 W 138/04, Rdnr. 14, zitiert nach juris). Es ist also lediglich zu prüfen, ob der Beteiligte zu 2.) in den Kostenrechnungen für die Käufer, die Beteiligten zu 3.) und 4.), zu Unrecht bei der Berechnung der Beurkundungsgebühr, der Vollzugsgebühr und der Betreuungsgebühr neben dem Kaufpreis auch die mitbeurkundete Maklerprovision für den Geschäftswert berücksichtigt hat.
II.) Die von dem Beteiligten zu 1.) gegen die Kostenrechnungen vom 15.5.2008 erhobenen Einwände greifen nicht durch.
1.) Was die Vollzugsgebühr gemäß § 146 KostO und die Betreuungsgebühr gemäß § 147 Abs. 2 KostO anbelangt, ist zunächst darauf hinzuweisen, dass der Beteiligte zu 2.) die Maklerprovision bei der Ermittlung des Geschäftswerts ohnehin nicht in Betracht gezogen hat. Denn der Kaufpreis ohne Maklercourtage beträgt gemäß § 2 des Grundstückskaufvertrages vom 14.5.2008 95.000,-€; diesen Betrag hat der Beteiligte zu 2) der Ermittlung der Vollzugsgebühr zugrunde gelegt. In diesem Zusammenhang ist unerheblich, ob dabei der Kaufpreis für die Einbauküche (500,-€) hätte außer Betracht bleiben müssen, weil sich dies im Ergebnis nicht auswirkt: Eine volle Gebühr ist bei einem Geschäftswert von 95.000,-€ genauso hoch wie bei einem Geschäftswert von 94.500,-€. Ähnlich verhält es sich im Hinblick auf die Betreuungsgebühr, die der Beteiligte zu 2.) nämlich nach einem Geschäftswert von 28.500,-€ (= 30 % von 95.000,-€) angesetzt hat.
2.) Der Beteiligte zu 2.) hat weiter zutreffend die Gebühren für die Beurkundung des Grundstückkaufvertrages vom 14.05.2008 nach einem Geschäftswert ermittelt, der sich ergibt, wenn man den unter § 2 des Vertrages vom 14.5.2008 genannten Kaufpreis von 95.000,-€ und die unter § 11 der Vereinbarung bezeichnete Maklerprovision in Höhe von 5.652,50 € (5 % des Kaufpreises zzgl. MwSt.) zusammenrechnet.
a.) Der Beteiligte zu 1.) ist in seiner Verfügung vom 27.8.2009 davon ausgegangen, dass in der Vereinbarung vom 14.5.2008 (UR-Nr. 187/08) zwei gegenstandsverschiedene Vereinbarungen enthalten sind: Ein Grundstückskaufvertrag sowie ein Vertrag zugunsten Dritter, nämlich zugunsten des Maklers, der den Grundstückskaufvertrag vermittelt hat (§ 11 der Vereinbarung vom 14.5.2008). In diesem Fall findet § 44 Abs. 2a KostO Anwendung. Danach wird der Gebührensatz nur einmal nach den zusammengerechneten Werten berechnet, wenn die in einer Verhandlung beurkundeten Erklärungen einen verschiedenen Gegenstand haben und alle Erklärungen dem gleichen Gebührensatz unterliegen (vgl. OLG Zweibrücken, Beschluss vom 19.6.1998, Az. 3 W 129/98, NJW-RR 1999, S. 151, zitiert nach juris, Rdnr. 14, 17; OLG Oldenburg, Beschluss vom 15.3.1999, Az. 1 W 36/99, zitiert nach juris, Rdnr. 1; Filzek, KostO, 4.A., § 20 Rdnr. 22). Danach war die Beurkundungsgebühr nach einem Geschäftswert von 100.652,50 € zu ermitteln, so wie es der Beteiligte zu 2.) auch gehalten hat.
b.) Das OLG Oldenburg hat in seinem Beschluss vom 15.3.1999 allerdings eine unrichtige Sachbehandlung im Sinne von § 16 KostO angenommen, wenn der Notar eine Vergütungsregelung zugunsten des Maklers in die Kaufvertragsurkunde aufnimmt, ohne die Kaufvertragsparteien auf die damit verbundenen Mehrkosten hinzuweisen. Diese Auffassung hat das OLG Oldenburg auf die Erwägung gestützt, dass die Mehrkosten unnötig sind, weil es sich bei der Vergütungsregelung nicht um ein beurkundungsbedürftiges Geschäft handelt (OLG Oldenburg, Beschluss vom 15.3.1999, Az. 1 W 36/99, zitiert nach juris, Rdnr. 3). Ein dem vergleichbarer Fall liegt hier aber nicht vor.
aa.) Es besteht weitgehend Einigkeit, dass Absprachen der Kaufvertragsparteien über die Maklerprovision gemäß § 311 b BGB der Beurkundung unterliegen, wenn der Erwerber im Kaufvertrag die vorher nur vom Verkäufer geschuldete Provision übernimmt (vgl. dazu nur OLG Oldenburg, JurBüro 1994, S. 354 mit Anm. Mümmler; Piehler, DNotZ 1983, S. 22, 27; Wielgoss, JurBüro 2004, S. 420, 420; Filzek, a.a.O., § 20 Rdnr. 22; Korintenberg u.a.-Bengel/Tiedtke, KostO, 17.A., § 20 Rdnr. 29). So verhält es sich hier. Auch wenn die Maklerklausel nicht unter § 2 des Grundstückskaufvertrages niedergelegt ist, der den Kaufpreis regelt, geht aus § 11 des Grundstückskaufvertrages doch ausdrücklich hervor, dass sich der Käufer dem Verkäufer gegenüber zur Zahlung der Vermittlungsgebühr verpflichtet, die aus dem Maklervertrag zwischen dem Verkäufer und dem Makler entstanden ist. Danach haben die Käufer also die vom Verkäufer geschuldete Maklercourtage übernommen. Dieser Annahme steht der in § 11 des Grundstückskaufvertrages aufgenommene Hinweis nicht entgegen, dass nach dem vom Verkäufer abgeschlossenen Maklervertrag die Zahlung der Maklergebühr allein durch den Käufer zu erfolgen hat. Denn durch die Vereinbarung im Maklervertrag hat der Verkäufer die daran nicht beteiligten Käufer nicht verpflichten können. Dementsprechend ist in dem vom Beteiligten zu 2.) vorgelegten vorformulierten "Dienstleistungsvertrag" des Maklers Ulferts vorgesehen, dass in dem notariellen Kaufvertrag die Verpflichtung des Käufers festzulegen ist, die Maklercourtage zu zahlen, andernfalls der Verkäufer als Auftraggeber zahlungspflichtig ist und bleibt.
bb.) Übernimmt der Käufer zugunsten des Verkäufers die Zahlung der Maklerprovision als weitere Leistung, ist die Courtage bei der Ermittlung des Geschäftswertes für die Beurkundung gemäß § 20 Abs. 1 S. 1 2.HS KostO dem Kaufpreis hinzuzurechnen (Wielgoss, a.a.O., S. 420; Filzek, a.a.O., § 20 Rdnr. 22). In diesem Fall ist der Geschäftswert für die Beurkundung also ohnehin nach dem um die Maklerprovision erhöhten Kaufpreis (100.652,50 €) zu berechnen.
4.) Ob der Beteiligte zu 2.) etwa gehalten gewesen wäre, in Bezug auf die Zahlung der Vermittlungsgebühr an den Makler eine andere Fälligkeitsregelung in den Grundstückskaufvertrag aufzunehmen, ist unerheblich (dazu Wälzholz, MittBayNot 2000, S. 357, 372). Denn unabhängig davon ist die Beurkundungsgebühr nach dem um die Maklerprovision erhöhten Geschäftswert zu berechnen gewesen, weil sich die Käufer gegenüber dem Verkäufer zur Übernahme der Maklercourtage verpflichtet haben. Im Übrigen ist es aber grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn die Fälligkeit der Maklerprovision an die Wirksamkeit des vermittelten bzw. nachgewiesenen Kaufvertrages angeknüpft wird. Der Anspruch des Maklers gegen seinen Auftraggeber wird nämlich ebenfalls fällig, wenn der Hauptvertrag voll wirksam wird (Palandt-Sprau, BGB, 69.A., § 652 Rdnr. 54).
Die Kostenentscheidung stützt sich auf § 156 Abs. 6 S. 3 KostO a.F., § 156 Abs. 7 S. 3 KostO n.F.
Wenn Sie den Link markieren (linke Maustaste gedrückt halten) können Sie den Link mit der rechten Maustaste kopieren und in den Browser oder in Ihre Favoriten als Lesezeichen einfügen.', WIDTH, -300, CENTERMOUSE, true, ABOVE, true );" onmouseout="UnTip()"> Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten:http://www.rechtsprechung.niedersachsen.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE214872010&psml=bsndprod.psml&max=true

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 146 KostO
§ 16 KostO
§ 311 b BGB
§ 156 Abs. 6 KostO
§ 156 Abs. 7 KostO
§ 147 Abs. 2 KostO
§ 44 Abs. 2a KostO
§ 156 Abs. 6 S. 3 KostO
§ 156 Abs. 7 S. 3 KostO

Zitierte Entscheidungen: 15 W 138/04
3 W 129/98
1 W 36/99