Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-11-11, Aktenzeichen 6 K 373.19
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2020:1111.VG6K373.19.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die kurzfristige Vermietung von Wohnungen zu Beherbergungszwecken bedarf der Genehmigung. (Rn.21)
2. Grundsätzlich besteht ein öffentliches Interesse, Wohnraum zu Wohnzwecken zu erhalten. (Rn.23)
3. Das Ziel des Zweckentfremdungsverbotes, die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen sicherzustellen, sowie die gewählte Regelungstechnik gebieten es, das Erfordernis der übereinstimmenden Verfügungsberechtigung eng auszulegen. (Rn.29)
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, begehrt die Erteilung zweckentfremdungsrechtlicher Genehmigungen zur kurzfristigen Vermietung für insgesamt sieben Wohnungen wegen der Schaffung von Ersatzwohnraum.
Ihre Gesellschafter sind die Eheleute H... zu 94% (nachfolgend: Gesellschafter A) und F... zu 6% (nachfolgend: Gesellschafterin B). Die Klägerin ist Erbbaurechtsberechtigte der Grundstücke B... und Z..., die mit einem einheitlichen Gebäudekomplex mit insgesamt 112 Wohnungen bebaut sind.
Am 24. Juni und 2. Juli 2018 beantragte die Klägerin die Erteilung von Genehmigungen nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) zur kurzfristigen Vermietung für Wohnungen in der B... (2. OG links und rechts, 3. OG Mitte, 4. OG links und rechts sowie 7. OG links) sowie eine Wohnung in der Z... (1. OG links). Diese Wohnungen wurden bis zur Kündigung der jeweiligen Mieter in den Jahren 2017 und 2018 dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt. Weitere Räume im 7. OG wurden bereits am 1. Mai 2014 zum Betrieb einer Pension genutzt. Sie sind Gegenstand der Verwaltungsstreitsache VG 6 K 130.18.
Zum Ausgleich für den Verlust des Wohnraumes bot die Klägerin jeweils die Schaffung von Ersatzwohnraum durch erstmalige Neuerrichtung mehrerer Wohnungen in einem Neubau auf dem Grundstück F... an, dessen Alleineigentümerin die Gesellschafterin B ist. Die Wohnungen sind seit dem Jahreswechsel 2018/2019 bezugsfertig und werden seither zu Wohnzwecken dauerhaft genutzt.
Der jeweils konkret angebotene Ersatzwohnraum ergibt sich aus folgender Tabelle:
Zweckentfremdete Wohnung
Ersatzwohnraum F...
B..., 2. OG links, 88,80 m2, 3 Zimmer
2. OG rechts, Wohnung 5, 89,91 m2, 3 Zimmer
B..., 2. OG rechts, 53,67 m2, 2 Zimmer
DG links, Wohnung 12, 84,47 m2, 3 Zimmer
B..., 3. OG Mitte, 98,41 m2, 3 Zimmer
EG links, Wohnung 2, 100,57 m2, 3 Zimmer
B..., 4. OG links, 88,80 m2, 3 Zimmer
1. OG rechts, Wohnung 3, 89,91 m2, 3 Zimmer
B..., 4. OG rechts, 53,67 m2, 2 Zimmer
1. OG links, Wohnung 4, 95,77 m2, 3 Zimmer
B..., 7. OG links, 88,71 m2, 3 Zimmer
4. OG links, Wohnung 10, 93,73 m2, 3 Zimmer
Z..., 1. OG links, 67,47 m2, 3 Zimmer
4. OG rechts, Wohnung 9, 87 m2, 3 Zimmer
Im November 2018 hörte der Beklagte die Klägerin zu der beabsichtigten Ablehnung ihrer jeweiligen Genehmigungsanträge an. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, es liege keine Übereinstimmung in der Verfügungsberechtigung über die zweckentfremdeten Wohnräume und die angebotenen Ersatzwohnräume vor. Zudem handele es sich bei den angebotenen Wohnungen um grundsätzlich nicht als Ersatzwohnraum berücksichtigungsfähigen Vorratsbau.
In ihrer Stellungnahme vom Dezember 2018 führte die Klägerin daraufhin aus, die Übereinstimmung in der Verfügungsberechtigung erfordere keine Mehrheitsbeteiligung der Errichterin des Ersatzwohnraums an der die Genehmigung begehrenden Personengesellschaft. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts müsse nur ein Teil der Gesellschafter einer verfügungsberechtigten Personengesellschaft die Genehmigungsvoraussetzungen erfüllen. Der angebotene Ersatzwohnraum sei auch kein Vorratsbau. Ein solcher liege nur dann vor, wenn der Ersatzwohnraum bereits vor Einleitung des Genehmigungsverfahrens dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt worden sei. Die vom Bundesverwaltungsgericht für die alte Rechtslage entwickelten Grundsätze gälten auch für die neue Rechtslage fort.
Mit zwei Bescheiden vom 6. März 2019 lehnte der Beklagte die jeweiligen Anträge auf Erteilung der zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung hinsichtlich der Räume in der B... und in der Z... ab. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, von einem Unterschied in der Verfügungsberechtigung von lediglich formaler Art, wie ihn das Bundesverwaltungsgericht in seiner Entscheidung vom 12. März 1982 (BVerwG 8 C 23.80) angenommen habe, könne man nur dann sprechen, wenn die Fremdbeteiligung an der juristischen Person so gering sei, dass – bei natürlicher Betrachtungsweise – als Eigentümer des zweckentfremdeten Wohnraums und Ersatzwohnraumbeschaffer dieselbe Person auftrete. Mindestvoraussetzung dafür sei, dass die Eigentümerin der Ersatzwohnräume die juristische Person der zweckentfremdeten Wohnräume sicher und eindeutig beherrsche. Darüber hinaus liege ein besonderes öffentliches Interesse an der Erhaltung genau der betreffenden Wohnräume vor. Die Klägerin habe selbst ausgeführt, dass sie aufgrund der Lärmbelastung und des kriminalitätsbelasteten Umfeldes der Wohnungen extreme Schwierigkeiten habe, in dem betroffenen Gebäudekomplex solvente Mieter zu finden. Wenn sie nun in dem Gebäudekomplex sieben weitere Wohnungen zweckentfremde, gäben Bestandsmieter mit hoher Wahrscheinlichkeit ihre Wohnung auf. Die Folge wäre ein dauerhafter Leerstand der übrigen Wohnungen bis hin zur völligen Unvermietbarkeit.
Hiergegen legte die Klägerin am 27. März 2019 jeweils Widerspruch ein. Zur Begründung berief sie sich auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 20. August 1986 (BVerwG 8 C 16/84), wonach auch der Mieter einer Wohnung Anspruch auf eine Zweckentfremdungsgenehmigung habe, wenn er als Eigentümer neuen Ersatzwohnraum schaffe. Die Gesellschafterin B habe mit den in ihrem Volleigentum stehenden Wohnungen im F... ein qualitatives „Mehr“ im Sinne dieser Rechtsprechung als Ersatzwohnraum angeboten. Es bestehe auch kein besonderes öffentliches Interesse am Erhalt der betroffenen Wohnungen.
Mit zwei Widerspruchsbescheiden vom 23. Juli 2019 wies der Beklagte die Widersprüche der Klägerin zurück. Zur Begründung wiederholte er im Wesentlichen die Begründung des Ausgangsbescheides und führte überdies aus, das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 20. August 1986 (a.a.O.) stehe in keinem Zusammenhang zu den betroffenen Wohnungen. In dem Urteil werde kein Bezug auf die hier entscheidungserhebliche Frage der unterschiedlichen Eigentumsanteile genommen. Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 12. März 1982 (a.a.O.) sei demgegenüber einerseits zu einer anderen Rechtslage ergangen, andererseits enthalte es keine genaue Aufschlüsselung zur Höhe der Gesellschafteranteile.
Hiergegen hat die Klägerin am 22. August 2019 Klage erhoben. Zur Begründung wiederholt sie im Wesentlichen ihr Vorbringen aus der Widerspruchsbegründung.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung der Bescheide vom 6. März 2019 in der jeweiligen Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 23. Juli 2019 zu verpflichten, ihr Genehmigungen gemäß § 3 ZwVbG zur Nutzung der Wohnungen im Hause B..., 2. OG links und rechts, 3. OG Mitte, 4. OG links und rechts sowie 7. OG links, und im Hause Z..., 1. OG links, für kurzzeitige Vermietungen wegen Stellung von Ersatzwohnraum zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung verweist sie auf die angefochtenen Bescheide.
Wegen der weiteren Einzelheiten der Sach- und Rechtslage wird auf den Inhalt der Streitakte und der Verwaltungsvorgänge des Beklagten (2 Hefter) sowie das Verfahren VG 6 K 130.18 Bezug genommen, die vorgelegen haben und – soweit erheblich – Gegenstand der Entscheidungsfindung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
I. Die zulässige Verpflichtungsklage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Genehmigungen. Die versagenden Bescheide des Beklagten vom 6. März 2019 in der jeweiligen Fassung der Widerspruchsbescheide vom 23. Juli 2019 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
1. Die begehrte Nutzung der Wohnungen zur kurzfristigen Vermietung ist genehmigungsbedürftig. Es handelt sich um zweckentfremdungsrechtlich geschützten Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG – vom 29. November 2013, GVBl. 2013, 626, zuletzt geändert durch Gesetz vom 12. Oktober 2020, GVBl. 2020, 807). Die Räumlichkeiten sind zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet. Dies steht zwischen den Beteiligten außer Streit.
Die kurzfristige Vermietung der Wohnungen zu Beherbergungszwecken bedarf der Genehmigung gemäß § 3 ZwVbG. Die beantragte Nutzung hat der Gesetzgeber in § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG als Zweckentfremdung von Wohnraum erfasst. Nach dieser Bestimmung liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird. Die Klägerin begehrt eine solche Nutzung, da sie die Wohnungen kurzfristig zu anderen als Wohnzwecken vermieten will.
2. Die Klägerin hat auf die erforderlichen Genehmigungen der zweckfremden Nutzung der Wohnungen keinen Anspruch. Gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG kann eine Genehmigung auf Antrag erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen oder wenn in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt.
Grundsätzlich besteht ein öffentliches Interesse, den streitgegenständlichen Wohnraum zu Wohnzwecken zu erhalten. Die Klägerin entzieht die Wohnungen dem allgemeinen Wohnungsmarkt, wenn sie diese fortan ausschließlich kurzfristig zu anderen als Wohnzwecken, etwa zu Beherbergungszwecken vermietet. Vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen, die das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen könnten, hat die Klägerin schon nicht dargelegt und sind auch sonst nicht ersichtlich. Ihr Ersatzwohnraumangebot ist unbeachtlich.
a) Die Genehmigungsvoraussetzungen gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Variante 2 und die Sätze 2 und 3 ZwVbG sind verfassungskonform dahin auszulegen, dass Ersatzwohnraum als angemessener Ausgleich für die Zweckentfremdung von Wohnraum anzusehen ist, wenn der Ersatzwohnraum die höchstrichterlich aufgestellten Eignungskriterien erfüllt (vgl. Urteile der Kammer vom 15. November 2017 – VG 6 K 594.17 –, juris Rn. 33 ff., und vom 27. August 2019 – VG 6 K 452.18 –, juris Rn. 29).
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist ein Angebot von Ersatzwohnraum, sofern nicht die Erhaltung ganz bestimmten Wohnraums aus besonderen Gründen im öffentlichen Interesse geboten ist, unter sechs Voraussetzungen beachtlich: Erstens muss der Ersatzwohnraum im Gebiet der Gemeinde geschaffen werden, in deren Gebiet der zweckentfremdete Wohnraum verloren geht. Zweitens muss er im zeitlichen Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen werden oder geschaffen worden sein. Drittens muss in der Verfügungsberechtigung über den zweckentfremdeten Wohnraum und über den Ersatzwohnraum Übereinstimmung bestehen. Viertens muss er in Größe und baulichem Standard mindestens dem zweckentfremdeten Raum entsprechen. Fünftens muss er die einer Überschreitung des Standards des zweckentfremdeten Raumes gezogene obere Grenze einhalten. Sechstens muss er dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung stehen wie zuvor der zweckentfremdete Wohnraum (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. März 1982 – BVerwG 8 C 23.80 –, juris Rn. 18; BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 1997 – BVerwG 8 C 18.96 –, juris Rn. 10 f. m.w.N.).
Hier steht nur die dritte Voraussetzung der übereinstimmenden Verfügungsberechtigung im Streit. Die höchstrichterliche Rechtsprechung fasst unter dieses Kriterium zwei Anforderungen: eine persönliche Identität und eine qualitative Gleichwertigkeit. Zum einen soll die Voraussetzung sicherstellen, dass der durch das Zweckentfremdungsverbot Belastete die Ausgleichsleistung erbringt (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. März 1982, a.a.O., Rn. 18; BVerwG, Urteil vom 20. August 1986 – BVerwG 8 C 16/84 –, juris Rn. 39; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 4. Mai 1988 – 14 A 2488/86 –, juris Rn. 41; VGH Hessen, Beschluss vom 30. April 1990 – 4 TH 3146/89 –, juris Rn. 38). Zum anderen soll sie verhindern, dass der Belastete Ersatzwohnraum zur Verfügung stellen kann, in Bezug auf den seine Rechtsstellung gleichsam qualitativ „geringwertiger“ ist. Dies wäre der Fall, wenn jemand eine in seinem Eigentum stehende Wohnung zweckentfremdet und als Ausgleich dafür eine in fremdem Eigentum stehende Wohnung anbietet, die er gemietet hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. August 1986, a.a.O., Rn. 39; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 4. Mai 1988, a.a.O., Rn. 41; VGH Hessen, Beschluss vom 30. April 1990, a.a.O., Rn. 38). Der durch das Zweckentfremdungsverbot Belastete soll selbst Ersatzwohnraum zur Verfügung stellen, über den er rechtlich mindestens ebenso verfügen kann, wie über den zweckentfremdeten Raum (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 1997 – BVerwG 8 C 18/96 –, juris Rn. 11).
aa) Bezüglich der qualitativen Gleichwertigkeit bestehen keine Bedenken. Der Ersatzwohnraum steht im Alleineigentum der Gesellschafterin B, während die Klägerin (nur) Erbbaurechtsberechtigte ist.
bb) Die persönliche Übereinstimmung lässt sich dahingehend verstehen, dass derjenige, der die Zweckentfremdung durchführt, den Ersatzwohnraum als Ausgleichsleistung zu erbringen hat. Der Ausgleich soll von dem Verfügungsberechtigten und nicht einem Dritten geleistet werden (vgl. VG München, Urteil vom 14. Oktober 2013 – M 8 K 12.3933 –, juris Rn. 32; VG München, Urteil vom 28. Mai 2020 – M 9 K 18.1248 –, juris Rn. 24). An der persönlichen Identität fehlt es jedenfalls dann, wenn über die jeweiligen Räume verschiedene (juristische) Personen verfügungsbefugt sind, unabhängig davon, wer mit welchem Anteil Gesellschafter ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. Februar 2018 – OVG 5 S 13.17 –, juris Rn. 6). Eine völlige Kongruenz in wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht ist hingegen nicht zu verlangen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Juni 2000 – BVerwG 5 B 213/99 –, juris Rn. 3). So soll ein Unterschied in der Verfügungsberechtigung ausnahmsweise dann nicht ins Gewicht fallen, wenn er „nach Lage der Dinge von lediglich formaler Art“ ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. März 1982, a.a.O., Rn. 19). Einen solchen Fall hat das Bundesverwaltungsgericht im Hinblick auf eine GmbH als Genehmigungsantragstellerin erkannt, die zu 98% dem Verfügungsberechtigten über den Ersatzwohnraum gehörte und deren restliche Anteile von 2 % dessen Sohn hielt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Juni 2000, a.a.O., Rn. 3).
Das Ziel des Zweckentfremdungsverbotes, die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen sicherzustellen (vgl. § 1 Abs. 1 ZwVbG), sowie die gewählte Regelungstechnik gebieten es, das Erfordernis der übereinstimmenden Verfügungsberechtigung eng auszulegen. Der Gesetzgeber hat das Zweckentfremdungsverbot als repressives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt ausgestaltet. Die Zweckentfremdung soll grundsätzlich verhindert und eine Genehmigung nur im Ausnahmefall erteilt werden (vgl. Urteil der Kammer vom 3. März 2017 – VG 6 K 136.16 –, juris Rn. 34). Im Falle einer weiten Auslegung bestünde die Gefahr missbräuchlicher „Mitnahmeeffekte“ und Schaffung von Vorratsbau, indem Wohnraum, der ohnehin errichtet worden wäre, im Wege der geringfügigen Gesellschaftsbeteiligung als beachtlicher Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt werden könnte. Dies unterliefe den Sinn und Zweck des § 3 Abs. 1 Satz 1 Variante 2 ZwVbG, den durch die Zweckentfremdung eintretenden Wohnraumverlust auszugleichen.
Nur eine enge Auslegung stellt überdies sicher, dass die Voraussetzungen der Zweckentfremdungsgenehmigung eingehalten werden. Die zuständige Behörde darf der Genehmigung Auflagen hinzufügen, um sicherzustellen, dass das Ersatzwohnraumangebot die Eignungsvoraussetzungen erfüllt (vgl. § 36 Abs. 1 VwVfG i.V.m. § 3 Abs. 1 Satz 5 ZwVbG), z. B. zur Sicherstellung der Voraussetzungen nach § 3 Abs. 1 Satz 2 und 3 ZwVbG. Solche belastenden Nebenbestimmungen binden allerdings nur den Adressaten des Genehmigungsbescheides. Genehmigungsadressat kann nur der Antragsteller, mithin der Eigentümer oder Nutzungsberechtigte der zweckentfremdeten Räume sein, welcher die Zweckentfremdung durchführt und am Verwaltungsverfahren beteiligt ist. Fällt die Verfügungsberechtigung über die zweckentfremdeten Räume und den Ersatzwohnraum auseinander, laufen die Nebenbestimmungen leer, weil der allein Verfügungsberechtigte über den Ersatzwohnraum nicht Adressat der Genehmigung und somit nicht an sie und einhergehende Nebenbestimmungen gebunden ist.
b) Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ist der von der Klägerin angebotene Ersatzwohnraum nicht beachtlich i.S.v. § 3 Abs. 1 Satz 1 Variante 2 ZwVbG. Es besteht weder bei einer natürlichen (aa) noch bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise (bb) Übereinstimmung in der Verfügungsberechtigung über den zweckentfremdeten Wohnraum und den Ersatzwohnraum.
aa) Eine (natürliche) Identität der Verfügungsberechtigten liegt nicht vor. Zweckentfremdung und Ersatzwohnraumangebot erfolgen jeweils nicht durch dieselbe Person bzw. Gesellschaft. Die Zweckentfremdung soll durch die allein am Verwaltungsverfahren beteiligte Klägerin erfolgen. Sie allein ist als Erbbaurechtsberechtigte der Grundstücke Belastete des Zweckentfremdungsverbotes und wäre Adressatin eines etwaigen Genehmigungsbescheides. Dementsprechend haben die Gesellschafter der Klägerin, namentlich die Gesellschafterin B, die Zweckentfremdungsgenehmigungen jeweils nicht für sich selbst im eigenen Namen beantragt. Hingegen soll nach dem Angebot der Klägerin die Ausgleichsleistung in Gestalt des Ersatzwohnraums durch die Gesellschafterin B erbracht werden, die Alleineigentümerin und Verfügungsberechtigte der Wohnungen im F... ist. Somit stimmt die Verfügungsberechtigung nicht überein. Auch wenn die Rechtsstellung der Gesellschafterin B in Bezug auf den Ersatzwohnraum genügt (siehe oben), fehlt es an der persönlichen Identität mit der Klägerin.
Die Gesellschafterin B wäre nicht Adressatin des Genehmigungsbescheides und durch dessen Nebenbestimmungen nicht gebunden. Soweit der Prozessbevollmächtigte der Klägerin dieser Gefahr in der mündlichen Verhandlung mit dem Argument entgegengetreten ist, auch die Gesellschafter könnten in den Regelungsbereich einer Nebenbestimmung einbezogen werden, verhilft das der Klägerin nicht zum Erfolg. Es fehlt bereits an einer Rechtsgrundlage, um im Rahmen eines Genehmigungsverfahrens Nebenbestimmungen mit belastender Wirkung für am Verwaltungsverfahren nicht beteiligte Dritte zu erlassen. Deshalb kann hier dahinstehen, ob ein Einverständnis der Gesellschafterin B mit dem Erlass solcher belastender Nebenbestimmungen ihr gegenüber bestünde. Selbst wenn eine Regelung der erforderlichen Auflagen in einem öffentlich-rechtlichen Vertrag mit der Gesellschafterin B denkbar wäre, änderte dieser – weniger effektive Weg – nichts daran, dass die vorausgesetzte persönliche Identität fehlte.
bb) Es liegt auch keine wirtschaftliche Identität in der Verfügungsberechtigung vor. Bei dem vorliegenden Unterschied in der Verfügungsberechtigung handelt es sich im Hinblick auf die Beteiligungsverhältnisse an der Klägerin nicht um einen Unterschied von lediglich formaler Art. Der Gesellschafter A hat mit 94% die weit überwiegende Mehrheit der Gesellschaftsanteile inne, während die Gesellschafterin B nur einen geringen Anteil von 6% an der Klägerin hält. Die oben beschriebene Missbrauchs- und Umgehungsgefahr läge auf der Hand, wenn schon eine marginale Beteiligung des Eigentümers des Ersatzwohnraumes an der die Genehmigung beantragenden Personengesellschaft für die Übereinstimmung in der Verfügungsberechtigung ausreichte.
An dieser Beurteilung ändert sich nichts dadurch, dass es sich bei der Klägerin als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden: GbR) nicht um eine juristische Person, sondern um eine Personengesellschaft handelt. Als Gesamthand ist die GbR ein eigenes Zuordnungssubjekt, das rechtsfähig ist und grundsätzlich am Rechtsverkehr teilnehmen kann (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 2001 – II ZR 331/00 –, juris Rn. 5; BGH, Urteil vom 19. November 2013 – II ZR 150/12 –, juris Rn. 24). Die Vermögensrechte der Gesellschafter beschränken sich auf ihre gesamthänderische Beteiligung an der Gesellschaft. Handelt es sich bei der Klägerin um ein eigenständiges Zuordnungssubjekt, ist zwischen ihr und ihren Gesellschaftern bzw. ihrem Vermögen zu trennen (vgl. BGH, Urteil vom 19. November 2013, a.a.O., Rn. 24). Anders als die Klägerin meint, ist die GbR mit ihren Gesellschaftern gerade nicht identisch.
So ist die GbR auch nach § 47 Abs. 2 GBO grundbuchfähig. Die Eintragung auch der Gesellschafter der GbR im Grundbuch gemäß § 47 Abs. 2 GBO dient allein der Identifizierung der Gesellschaft und der Abgrenzung gegenüber anderen Gesellschaften (vgl. BGH, Beschluss vom 28. April 2011 – V ZB 194/10 –, juris Rn. 12). Somit sind nicht die Gesellschafter der die Genehmigung begehrenden GbR Verfügungsberechtigte des zweckentfremdeten Wohnraumes und Belastete des Zweckentfremdungsverbotes, sondern allein die GbR selbst.
Soweit die Klägerin auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 12. März 1982 (a.a.O.) abstellt und meint, danach reiche es aus, wenn nur ein Teil der Gesellschafter einer verfügungsberechtigten Personengesellschaft die Genehmigungsvoraussetzungen erfüllten, verhilft ihr dies nicht zum Erfolg. Im dort zugrundeliegenden Sachverhalt stand der zweckentfremdete Wohnraum im Miteigentum mehrerer natürlicher Personen, von denen nur einige Eigentümer des angebotenen Ersatzwohnraumes waren. Diesen Unterschied in der Verfügungsberechtigung sah das Bundesverwaltungsgericht zwar „nach Lage der Dinge“ als lediglich formal und nicht ins Gewicht fallend an. Dem Urteil lassen sich jedoch weder Angaben zu den jeweiligen konkreten Eigentumsanteilen noch Aussagen zu den Voraussetzungen eines Unterschieds lediglich formaler Art entnehmen.
Soweit der klägerische Prozessbevollmächtigte in der mündlichen Verhandlung argumentiert hat, es könne keinen Unterschied machen, ob die Klägerin die streitbefangenen Räume zunächst an die Gesellschafterin B vermiete oder ohne einen solchen Mietvertrag die Genehmigung der zweckfremden Nutzung wegen Stellung von Ersatzwohnraum durch die Gesellschafterin B beantrage, überzeugt dies nicht. Im Falle eines bestehenden Mietvertrages zwischen der Klägerin und der Gesellschafterin B über die zweckentfremdeten Räume handelte es sich schon um einen gänzlich anderen Sachverhalt. Zwar ist anerkannt, dass ein Mieter als Belasteter des Zweckentfremdungsverbotes als Ausgleich für die von ihm vorgenommene Zweckentfremdung einen in seinem Eigentum stehenden Ersatzwohnraum anbieten kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. August 1986, a.a.O., Rn. 39). Darauf kommt es vorliegend indes nicht an. Denn in diesem Fall wäre die Klägerin nicht mehr Verfügungsberechtigte der zweckentfremdeten Räume und somit für die Genehmigung nicht mehr antragsbefugt. Antragsbefugt wäre allein die Gesellschafterin B als Nutzungsberechtigte. Des Weiteren wären die übrigen der oben genannten Voraussetzungen für die Schaffung beachtlichen Ersatzwohnraums zu prüfen, insbesondere der zeitliche Zusammenhang zwischen der Schaffung des Ersatzwohnraumes und der Zweckentfremdung.
Mangels Vorliegen der Anspruchsvoraussetzungen kommt es weder darauf an, ob wegen der schwierigen Wohnlage ein besonderes öffentliches Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraumes überwiegt – woran entgegen der Ansicht des Beklagten erhebliche Zweifel bestehen – noch ob der Beklagte die Genehmigung mit einer Auflage zur Sicherstellung der Mietobergrenze in Höhe von 7,92 Euro gemäß § 3 Abs. 4 der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung verbinden dürfte, was nach Ansicht der Kammer nicht der Fall ist (vgl. VG Berlin, Urteil vom 27. August 2019, a.a.O., Rn. 41).
II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.
Die Berufung ist wegen grundsätzlicher Bedeutung zuzulassen (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 3 ZwVbG
§ 167 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG
§ 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 1 ZwVbG
§ 36 Abs. 1 VwVfG
§ 3 Abs. 1 Satz 5 ZwVbG
§ 3 Abs. 1 Satz 2 und 3 ZwVbG
§ 47 Abs. 2 GBO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 6 K 130.18
8 C 23.80
8 C 16/84
6 K 130.18 B
6 K 594.17
6 K 452.18
8 C 18.96
14 A 2488/86
4 TH 3146/89
8 C 18/96
8 K 12.39
9 K 18.12
5 S 13.17
5 B 213/99
6 K 136.16
II ZR 331/00
II ZR 150/12
V ZB 194/10