Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2019-06-12, Aktenzeichen 774 C 22/18
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2019:0612.774C22.18.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Bei einer reinen Wiederwahl des bisherigen Verwalters kann auf die Einholung von Alternativangeboten verzichtet werden, wenn die Wohnungseigentümer an dem bisher bestellten Verwalter festhalten wollen. Dieses entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Soll allerdings der bisherige Verwalter nicht als Einzelunternehmer, sondern nunmehr eine GmbH, an der der Einzelunternehmer nur noch beteiligt ist, als Verwalter weiter bestellt werden, gilt dieses nicht.(Rn.32)
2. Steht ein Ersatzanspruch der Gemeinschaft gegen einen einzelnen Eigentümer im Raum, kann die Einzelanlastung gegen den Miteigentümer im Rahmen einer Einzelabrechnung nur dann erfolgen, wenn der Anspruch tituliert ist.(Rn.34)
Verfahrensgang
1. Der in der Eigentümerversammlung vom 18.5.2018 zum Tagesordnungspunkt 4 gefasste Beschluss wird hinsichtlich der Einzelabrechnungen für ungültig erklärt. Der in der Eigentümerversammlung vom 18.5.2018 zum Tagesordnungspunkt 9 gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 11ß0 % des beizutreibenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer der nach der Teilungserklärung (Urkunde des Notars F. U. vom 20. April 1983 mit der UR-Nr. ... ) mit der Nr. 4 bezeichneten Teileigentumseinheit in der Wohnungseigentümergemeinschaft M. Straße in ... B.. Auf ihn entfallen insgesamt 339 von 10.000 Miteigentumsanteilen.
Nach § 15 Abs. 2 der geltenden Teilungserklärung gilt, dass jedes Miteigentumsrecht jeweils eine Stimme gewährt und ein Eigentümer, der mehrere Miteigentumsanteile zu Eigentum besitzt, auch die entsprechende Anzahl an Stimmen hat.
Unter der Teileigentumseinheit der Nr. 4 befindet sich ein Kellerraum, den der Kläger bis zum Jahre 2010 als Mieter genutzt hat. Dieser Kellerraum verfügte ursprünglich über eine Belüftungsmöglichkeit, die sich unterhalb der Stufe zur Teileigentumseinheit des Klägers in Form eines schmalen Belüftungsschachtes befand. Dieser Belüftungsschacht wurde im Laufe der Zeit verschlossen, wobei streitig ist, wer hierfür verantwortlich ist.
Nachdem in dem Kellerraum Feuchtigkeitsschäden entstanden sind und die Notwendigkeit entstanden ist, diese zu beseitigen, wurde in der Eigentümerversammlung vom 14. September 2016 zum TOP 5 folgender Beschluss gefasst:
(Diskussion und Beschlussfassung über den Rückbau der Eingangstreppe des Blumenladen der Einheit Nummer 401, Eigentümer Herr S.. Nach den anerkannten Regeln der Technik der Baukunst ist für den darunterliegenden Keller der Einheit Nummer 22, Eigentümer Herr P., eine ausreichende Belüftung für den baulichen Mindestschutz erforderlich durch die fehlende Be- und Entlüftungsmöglichkeit kommt es zu erhöhter Feuchtigkeit und damit langfristiger Beeinträchtigung sowie Schädigung der Bausubstanz des Gemeinschafts- und Sondereigentum durch gesundheitsschädliche Schimmelbildung. Ursprünglich wurde dieser Keller mit einer entsprechenden Be- und Entlüftungsmöglichkeit ausgestattet, die wieder herzustellen ist. Die Eingangsstufe des Blumenladens ist demzufolge auf Kosten des Miteigentümers Herrn S. zurückzubauen, die Öffnung im Deckenbereich des Lichtschachtes wieder zu öffnen und entsprechend der Bauweise der anderen Eingänge eine Granitstufe nach historischem Vorbild mit großem Lüftungsunterschnitt im Setzstufenbereich herzustellen. Hier verweisen wir auf die gutachterliche Stellungnahme des Architekten Herrn A. P. vom 22. Mai 2006 wie der Architekten Frau R. S. vom 4. März 1060 (siehe Anlagen)).
Beschlussvorschlag: Der Miteigentümer Herr S. hat Vollmacht erteilt und Anweisung gegeben, diesem Tagesordnungspunkt zuzustimmen. Die Verwaltung wird den Miteigentümer auffordern diesen Auftrag mit Überwachung des Architekten Herrn P. sowie der Abnahme durch den Architekten Herrn P. sowie der Übernahme der Überwachung dieser Bauherrenaufgaben durch die Hausverwaltung zu vergeben. Die Kosten dieser Beauftragung sowie der Abnahme durch den Architekten Herrn P. sowie der Hausverwaltung sind von Herrn S. in voller Höhe zu bezahlen. Herr S. liegen die beiden Gutachten bereits vor und der Auftrag ist mit Beschlussfassung zu erledigen und die Hausverwaltung ist über die Auftragsvergabe zu informieren. Fristsetzung der Fertigstellung bis Sommer 2017.
Dieser Beschluss wurde mit 19 Ja-Stimmen 0 Nein-Stimmen bei 0 Stimmenthaltungen angenommen.
Der Kläger hat unter dem 25. August 2018 dem Miteigentümer H. für die Eigentümerversammlung vom 14. September 2016 eine Vertretungsvollmacht erteilt, wobei auf dem Vertretungsformular zum Tagesordnungspunkt 5 vorgegeben worden ist, für die Beschlussfassung mit JA zu stimmen. Aus der Unterschriftenliste für die Eigentümerversammlung vom 14. September 2016 ergibt sich nicht, dass der Kläger von einem anwesenden Eigentümer bzw. dem Miteigentümer H. vertreten worden ist.
Im Rahmen der Wiederherstellung der Belüftungsmöglichkeit des Kellerraumes wurde sodann die Treppenstufe zur Teileigentumseinheit des Klägers im Oktober 2017umgearbeitet. Als Kosten hierfür wurden der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt 4765,52 € in Rechnung gestellt (Rechnung der Fa. J. GmbH vom 10. November 2017 zuzüglich 547,14 € als Honorar für den die Bauarbeiten begleitenden Architekten).
Die bisherige Verwalterin S. P. ist am 12. November 2014 bis zum Ablauf des 30. Juni 2018 als Einzelunternehmerin zur Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage bestellt worden. Ihr als eingetragene Kauffrau im Handelsregister entsprechend eingetragenes Einzelunternehmen gliederte die Verwalterin sodann am 31. August 2017 in die neu gegründete K. Hausverwaltung GmbH aus. Gegenstand des Unternehmens ist die Tätigkeit auf dem Gebiet der Hausverwaltung, des Hausmeisterdienstes, der Gebäudereinigung sowie der Tätigkeit als Maklerin im Grundstückswesen. Als Stammkapital der Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist der Mindestbetrag in Höhe von 25.000,00 € angegeben. Geschäftsführer der GmbH ist neben der Frau S. P. noch eine weitere Person.
Mit Schreiben vom 25. April 2018 versandte die K. Hausverwaltung GmbH eine Einladung zur Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft M. Straße zum 18. Mai 2018
In der Eigentümerversammlung vom 18. Mai 2018 wurde sodann zum Tagesordnungspunkt 4 die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung Einzelabrechnungen für das Jahr 2017 herbeigeführt, wobei der Beschluss einstimmig gefasst worden ist. Im Rahmen der Einzelabrechnung für den Kläger wurden diesem im Wege unter der Position „umlagefähige Betriebskosten/Instandhaltung“ ein Betrag in Höhe von 5068,96 € angelastet, wobei die Kosten für die Instandsetzung der Belüftung in voller Höhe Berücksichtigung gefunden hat.
Zum Tagesordnungspunkt 9 der Eigentümerversammlung vom 18. Mai 2018 wurde mehrheitlich folgender Beschluss gefasst:
Der bestehende Verwaltervertrag und die Verwalterbestellung der K. Hausverwaltung GmbH wird bis zum 30. Juni 2021 verlängert.
Dieser Beschluss wurde mit 19 Ja-Stimmen und 2 Stimmenthaltungen angenommen.
Diese Beschlüsse ficht der Kläger an.
Der Kläger ist der Ansicht, dass die angefochtenen Beschlüsse nichtig, zumindest aber unwirksam sein. Er trägt hierzu vor, dass die Eigentümerversammlung vom 18. Mai 2018 an einem Einladungsmangel leide, da nicht die berechtigte Verwalterin, nämlich Frau S. P., sondern eine unberechtigte Person, nämlich die K. Hausverwaltung GmbH, zur Eigentümerversammlung geladen hat. Auch hätte Frau S. P. die Versammlung nicht als Geschäftsführerin der K. Hausverwaltung GmbH leiten dürfen.
Er ist ferner der Ansicht, der Beschluss zum TOP 9 sei deswegen anfechtbar, weil es sich bei der Bestellung der K. Hausverwaltung GmbH in der Versammlung vom 18.5.2018 nicht um eine Folgebestellung handele, für die die Einholung von Vergleichsangeboten entbehrlich wäre. Er verweist hierbei darauf, dass die bisherige Verwalterin S. P. als bis zum 30. Juni 2018 bestellte Verwalterin persönlich verpflichtet gewesen sei, dass Verwalteramt auszuüben und nicht berechtigt gewesen sei, wesentliche Verwalteraufgaben zu delegieren. Die Kapitalgesellschaft, die nunmehr anstelle der persönlich verpflichteten S. P. als Verwalterin bestellt ist, handele lediglich durch ihre Geschäftsführer, wobei die Stellung als Geschäftsführer wandelbar sei mit der Folge, dass die zwar zur Zeit als Geschäftsführerin handelnde S. P. jederzeit als Geschäftsführerin der GmbH ausscheiden könne oder gar ihre Beteiligung an der GmbH durch Veräußerung ihrer GmbH Anteile an Dritte aufgeben könne. Es sei zu beanstanden, dass die Miteigentümer hinsichtlich dieser Vorgänge kein Recht zur Einflussnahme hätten bzw. nicht einmal aus diesen Gründen den Verwaltervertrag kündigen könnten. Es sei zudem zu berücksichtigen, dass die Haftung einer GmbH begrenzt sei, wohingegen Frau S. P. als persönlich bestellte Verwalterin vollumfänglich ihrem gesamten Vermögen für die Erfüllung ihrer rechtlichen Verpflichtungen hafte.
Diese Aspekte führten zu der Annahme, dass keine Folgebestellung der Verwalterin vorliege, sondern es sich tatsächlich um eine Neubestellung der Verwaltung handele, für die mindestens zwei weitere Vergleichsangebote zum Zeitpunkt der Beschlussfassung hätten vorliegen müssen.
Der Beschluss zum TOP 4 der Eigentümerversammlung sei im Hinblick auf die Beschlussfassung der Einzelabrechnungen angreifbar, da es ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche, ihn im Wege einer Einzelanlastung mit den Kosten für die Wiederherstellung der Treppenstufe nebst Belüftungsmöglichkeit des Kellerraums unter seiner Teileigentumseinheit zu belasten. Die Maßnahme betreffe allein das Gemeinschaftseigentum, so dass die Kosten auch von der Gemeinschaft der Eigentümer zu tragen seien.Der Beschluss zum TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 14. September 2016 könne ebenfalls nicht als Rechtsgrundlage für eine derartige Belastung herangezogen werden, da dieser Beschluss nichtig sei, da ihm mit diesem eine einseitige Verpflichtung auferlegt werden solle.
Der Kläger beantragt,
die in der Eigentümerversammlung vom 18. Mai 2018 zu den Tagesordnungspunkten 4 in Bezug auf die Einzelabrechnungen und 9 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.
Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass der angefochtene Beschluss zum TOP 9 inhaltlich nicht zu beanstanden sei. Die bisherige Einzelunternehmerin S. P. übe über die neue GmbH ihre Verwaltertätigkeit hier aus. Sie sei 100 %ige Gesellschafterin der K. Hausverwaltung GmbH. Die tagtägliche Verwaltertätigkeit für die Eigentümergemeinschaft werde daher nach wie vor von Frau S. P. sowie ihren angestellten Mitarbeitern und somit von den gleichen Personen ausgeübt, wie das bisher der Fall gewesen sei, als Frau S. P. noch als Einzelunternehmerin als Verwalterin bestellt gewesen sei. Eine Beschränkung der Haftung der GmbH zulasten der Wohnungseigentümerin aufgrund des auf 25.000,00 € beschränkten Stammkapitals der GmbH trete nicht ein, da die GmbH über eine Betriebshaftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme von 500.000 € verfüge. Aus diesen Gründen sei es auch nicht erforderlich gewesen, zwei weitere Angebote bei der Beschlussfassung über die Bestellung der K. Hausverwaltung GmbH einzuholen.
Soweit der Kläger die Beschlussfassung zum TOP 4 angreift tragen sie, vor, der Kläger habe sich gegenüber den übrigen Eigentümern zur Tragung der Kosten der Sanierung verpflichtet, was auch durch die dem Miteigentümer H. gegenüber erteilte Vollmacht mit entsprechender Weisung für die Eigentümerversammlung vom 14. September 2016 zum Ausdruck komme.
Die Verwalterin ist gem. § 48 I WEG beigeladen worden. Sie ist dem Verfahren jedoch nicht beigetreten.
Im Übrigen wird auf die Inhalte der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ausdrücklich Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist sie vor dem gem. § 43 Ziffer 4 WEG zuständigen Gericht erhoben worden.
Die Klage ist auch im vollen Umfang begründet.
Der Beschluss zum TOP 9 der Eigentümerversammlung vom 18. Mai 2018 widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist daher für ungültig zu erklären.Bei der Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 9 handelt es sich nämlich nicht um eine reine Weiterbestellung der bisherigen Verwalterin, für die die Einholung weiterer Konkurrenzangebote nicht erforderlich ist. Vielmehr handelt es sich bei der Beschlussfassung in rechtlicher Hinsicht tatsächlich um eine Neubestellung der Verwaltung.
Bei einer reinen Wiederwahl des bisherigen Verwalters kann auf die Einholung von Alternativangeboten verzichtet werden, wenn die Wohnungseigentümer an dem bisher bestellten Verwalter festhalten wollen. Allerdings gilt dies nicht, wenn der bisherige Verwalter nicht als Einzelunternehmer sondern nunmehr eine GmbH, an der der Einzelunternehmer nur noch beteiligt ist, als Verwalter weiter bestellt werden soll. Hierbei ist nämlich zu berücksichtigen, dass es sich in einem solchen Fall nicht um die Weiterbestellung des bisherigen Verwalters sondern um die Bestellung einer neuen Person, nämlich einer juristischen Person in Form einer GmbH, handelt. Die für eine Weiterbestellung erforderliche Personenidentität des bisherigen Verwalters ist somit nicht mehr gegeben. Dabei spielt es auch keine Rolle, dass in Bezug auf den vorliegenden Fall die bisherige Verwalterin nunmehr als Geschäftsführerin der GmbH die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft weiterhin vornehmen soll. Entscheidend ist nämlich allein, dass im Falle der Bestellung der GmbH als Verwalterin allein diese als Verwalterin der Gemeinschaft gilt, unabhängig davon, wer tatsächlich der Geschäftsführer der GmbH ist. Es besteht jederzeit die Möglichkeit, dass, bezogen auf den vorliegenden Fall, die Geschäftsführerin, die die frühere „persönliche“ Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft war, ihre Position als Geschäftsführerin der GmbH aus welchen Gründen auch immer verliert oder aufgibt und somit faktisch dann auch nicht mehr die Gemeinschaft verwaltet. Dennoch ist die Gemeinschaft auch in einem solchen Fall an die GmbH als Verwalterin gebunden, da allein diese zur Verwalterin bestellt worden ist, woran sich zeigt, dass tatsächlich eine reine Weiterbestellung im klassischen Sinn nicht vorliegt.
Soweit der Kläger den Beschluss zum TOP 4 in Bezug auf die beschlossenen Einzelabrechnungen angreift, ist die Klage ebenfalls begründet. Es existiert keine Grundlage, die es rechtfertigen könnte, den Kläger im Rahmen der Einzelabrechnung mit den Kosten für die Wiederherstellung der Treppenstufe nebst Belüftungsmöglichkeit des unter dem Teileigentum des Klägers gelegenen Kellerraums allein zu belasten.Der Beschluss zum TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 14. September 2016 kann hierzu nicht als Anspruchsgrundlage herangezogen werden, da dieser Beschluss nichtig ist.Dieser Beschluss erlegt dem Kläger nämlich eine einseitige Leistungspflicht auf, die sich weder aus dem Gesetz noch aus einer Vereinbarung ergibt.Die Beklagten haben nicht dargelegt, wann der Kläger im Rahmen einer Vereinbarung oder sonstigen Verpflichtungsübernahmeerklärung ausdrücklich erklärt hat, allein für die Kosten der Instandsetzung der Treppenstufe einstehen zu wollen. Der diesbezügliche Vortrag der Beklagten ist unter Berücksichtigung des Vorbringens des Klägers unsubstantiiert mit der Folge, dass eine Beweiserhebung nicht in Betracht kam.Auch der Beschluss zum TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 14. September 2016 stellt keine Vereinbarung in diesem Sinne dar. Unabhängig davon, dass ohne ein entsprechendes Einladungsschreiben für diese Eigentümerversammlung nicht nachgeprüft werden kann, ob die Erteilung der Vollmacht mit entsprechender Weisung auch im Lichte des angekündigten Beschlussentwurfes im Vergleich mit dem gefassten Beschluss im Einklang steht, ist festzustellen, dass der Kläger in der Versammlung vom 14. September gar nicht vertreten war. Dies ergibt sich aus der Unterschriftenliste zum Protokoll der Eigentümerversammlung vom 14. September 2016; dort ist neben dem Namen des Klägers die Unterschrift des Vertreters nicht vermerkt. Die Auszählung der anwesend bzw. vertreten gewesenen Miteigentümer ergibt die Zahl 19, was sich mit der Anzahl derjenigen Stimmen, die für den Beschluss zum TOP 5 abgegeben worden sind, deckt. Wäre der Kläger tatsächlich vertreten gewesen, hätte die Auszählung der Stimmen die Zahl 20 ergeben müssen.Somit kann unter keinem Gesichtspunkt dieser Beschluss als Anspruchsgrundlage herhalten.
Soweit im Rahmen einer Einzelabrechnung einem Miteigentümer eine Einzelbelastung eine Zahlungspflicht auferlegt wird, führt dies nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit des entsprechenden Beschlusses.Steht ein Ersatzanspruch der Gemeinschaft gegen einen einzelnen Eigentümer im Raum, kann die Einzelanlastung gegen den Miteigentümer im Rahmen einer Einzelabrechnung aber nur dann erfolgen, wenn der Anspruch tituliert ist, was vorliegend nicht der Fall ist.Zusammenfassend lässt sich somit die Feststellung treffen, dass der Kläger weder gegenüber der Gemeinschaft anerkannt hat, zur Leistung verpflichtet zu sein noch durch einen entsprechenden Titel verpflichtet wäre, die ihm angelastete Zahlungspflicht zu erfüllen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 709 ZPO
§ 48 I WEG

Zitierte Entscheidungen: V ZR 201/20