Amtsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-07-10, Aktenzeichen 33067 C 577/24
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2025:0710.33067C577.24.00

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
4. Der Streitwert wird auf 2.114,48 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Kläger begehren die Ungültigerklärung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer.
Die Kläger sind Mitglieder der beklagten GdWE. Zur Wohnungseigentumsanlage gehören gem. § 15 (2) der Teilungserklärung 5 Untergemeinschaften, nämlich für die Häuser 1 bis 4 sowie die zugehörige Tiefgarage. In den 4 Häusern befinden sich 64 Wohnungen, in der Tiefgarage 44 Stellplätze mit 10.000/10.000 Miteigentumsanteilen insgesamt.
Auszugsweise heißt es in der Teilungserklärung:
Wegen der Einzelheiten wird auf die Teilungserklärung (Anl. B1, Bl. 44 ff. d.A.) Bezug genommen.
Die Kläger sind zu je ½ Miteigentümer einer Wohnung im Haus 4 sowie zweier Stellplätze im Freien mit einem Miteigentumsanteil von insg. 256,3/10.000-tel.
Die Tiefgarage ist von allen Häusern aus zugänglich; jedes Haus kann über die Tiefgarage zu Fuß verlassen werden. In der Tiefgarage befinden sich u. a. die Mülltonnen für alle Häuser. Es gibt eine Ein-/Ausfahrt aus der Tiefgarage, die durch das gegenständliche Rolltor verschlossen wird. Auch Handwerker nutzen den Zugang in die Tiefgarage über das Rolltor in eingeschränktem Umfang. Das Rolltor ist mehr als 10 Jahre alt und muss ausgetauscht werden. Eine Reparatur ist nicht mehr möglich.
In der Eigentümerversammlung vom 21.11.2024 beschlossen die Eigentümer zu TOP 10 mit 54 Zustimmung bei 10 Ablehnungen und 4 Enthaltungen, das schadhafte Rolltor der Tiefgarage auf Kosten der Gesamt-WEG austauschen zu lassen, wobei mit Kosten von ca. 10.000 EUR gerechnet werden muss.
Nachdem zunächst die Klägerin zu 1.) mit Klageschrift vom 09.12.2024 Beschlussanfechtungsklage erhoben hatte, ist Parteierweiterung auf Klägerseite durch Beitritt des Klägers zu 2.) mit Schriftsatz vom 10.03.2025 erklärt worden.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass der angefochtene Beschluss unzulässig sein dürfte, da für die Kosten der Erhaltung oder Instandsetzung des Rolltors alleine die Sondereigentümer der Stellplätze in der Tiefgarage heranzuziehen seien. Die Überbürdung von Kosten der Untergemeinschaft Tiefgarage auf die Gesamt-WEG stelle eine unangemessene Benachteiligung der Mitglieder dar, die keinen Stellplatz in der Tiefgarage haben. Die Beanspruchung des Rolltores für die Mülltonnen (4x im Monat) stehe außer Verhältnis zu dem Verschleiß, der durch die Eigentümer eines TG-Stellplatz bei dessen Nutzung verursacht würde. Die Kläger befürchten eine „Dammbruch-Wirkung“ durch den angefochtenen Beschluss.
Die Kläger beantragen nunmehr,
den auf der Eigentümerversammlung vom 21.11.2024 der Wohnungseigentümergemeinschaft … zu TOP 10 gefassten Mehrheitsbeschluss für ungültig zu erklären.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Ansicht, der Kläger zu 2.) habe die Klagefrist versäumt und die Klägerin zu 1.) sei allein nicht klagebefugt.
Die Beklagte ist weiter der Meinung, der angefochtene Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Es liege ein sachlicher Grund für die Änderung des Kostenverteilungsschlüssel vor. Die Wohnungseigentümer hätten einen weiten Gestaltungsspielraum. Das Rolltor diene nicht nur den Eigentümern der TG-Stellplätze. Die Wohnungseigentümer hätten bei Beschlussfassung berücksichtigt, dass die Eigentümer der TG-Stellplätze in der Vergangenheit sämtliche Kosten für Wartung, Strom und Instandhaltung der TG alleine getragen hätten, obwohl die Tiefgarage auch von anderen Miteigentümern genutzt würde und diese den Verschleiß des Rolltores mitzuverantworten hätten.
Die Klage der Klägerin ist am 09.12.2024 eingegangen und ist - nach Einzahlung des Kostenvorschusses am 24.01.2025 gem. Aufforderung vom 19.12.2024 - der Beklagten spätestens am 10.02.2025 zugestellt worden.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, insbesondere bestehen keine Bedenken in prozessualer Hinsicht bezüglich der subjektiven Klageerweiterung (Parteierweiterung), § 263 ZPO.
In der Sache bleibt die Klage jedoch ohne Erfolg.
Hinsichtlich des Klägers zu 2.) ist bereits die einmonatige Klagefrist gemäß § 45 WEG nicht eingehalten. Nach Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vom
Die Klägerin zu 1.) ist hingegen klagebefugt und hat die Klagefrist nach § 45 WEG nicht versäumt. Der einzelne Bruchteilsberechtigte am Wohnungseigentum hat das Recht, die Gültigkeit von Beschlüssen im Wege der Anfechtungsklage gerichtlich klären zu lassen (LG München I, Schlussurt. V. 12.01.2012 – 36 S 6417/11, ZWE 2012,142). Demnach durfte die Klägerin von vornherein die Klage in eigenem Namen und allein (ohne den Mitberechtigten) erheben.
Der angefochtene Beschluss widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, mit der von der in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostentrennung abgewichen wurde, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.
Gem. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der GdWE eine vom gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer erstmals mit Kosten belastet werden. Vorliegend haben die Wohnungseigentümer mit Beschluss zu TOP 10 der Eigentümerversammlung vom 21.11.2024 die Regelung in § 13 Abs. 2 S. 1 e), S. 2 ff. der Teilungserklärung abgeändert, demnach die Kosten der Untergemeinschaft „Tiefgarage“ getrennt für deren Miteigentümer im Verhältnis der MEA zueinander zu tragen sind. Satz 3 des § 13 (2) der Teilungserklärung eröffnet eine Beteiligung an den Kosten gem. § 16 WEG, soweit eine Trennung der Kosten nicht möglich, zweckdienlich oder gewollt ist. Davon haben die Eigentümer hier Gebrauch gemacht.
Nach der neuesten Rechtsprechung des BGH ist, wenn die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen durch Vereinbarung objektbezogen verteilt, in typisierender Betrachtung davon auszugehen, dass die vereinbarte Kostentrennung für die konkrete Anlage grundsätzlich angemessen ist. In diesem Fall hat ein Beschluss, der in einer solchen Konstellation von der vereinbarten Kostentrennung abweicht, indem er die übrigen Wohnungseigentümer erstmals mit Kosten belastet, in der Regel eine mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung unvereinbare ungerechtfertigte Benachteiligung der zuvor kostenbefreiten Wohnungseigentümer zur Folge. Es bedarf in dieser Fallkonstellation – anders als bei üblichen Beschlüssen über die Änderung der Kostenverteilung – eines sachlichen Grundes, damit die Kosten auf alle Wohnungseigentümer verteilt werden dürfen (BGH, Urt. v. 14.2.2025 – V ZR 236/23, NZM 2025, 215 Rn. 22, beck-online). Wann ein sachlicher Grund für die Einbeziehung der übrigen Wohnungseigentümer besteht, hängt von der jeweiligen Fallgestaltung ab (BGH, a.a.O., Rn. 23). Ausreichend kann es nach dem BGH sein, wenn die Kosten der Beseitigung von Schäden dienen, die von dem übrigen Gemeinschaftseigentum außerhalb der Tiefgarage herrühren. Dann stellt die „Sozialisierung“ der Kosten keine ungerechtfertigte Benachteiligung der zuvor kostenbefreiten Wohnungseigentümer dar, sondern bildet die Verantwortung der gesamten GdWE für die Schadensursache ab. Ebenso kann nach dem BGH ein sachlicher Grund für eine abweichende Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen gegeben sein, wenn sich das Problem, für dessen Beseitigung die Kosten anfallen, auf die gesamte Anlage erstreckt, und aus diesem Grund eine Gesamtsanierung der Anlage unter Beteiligung aller Wohnungseigentümer beschlossen wird (BGH, a.a.O., Rn. 23).
Vorliegend ist ein sachlicher Grund zu bejahen. Nicht nur die Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes nutzen das Rolltor und profitieren von der Erneuerung dessen. Alle vier Häuser haben einen Zugang über die Tiefgarage und damit eine Gebrauchsmöglichkeit, wobei für den jeweiligen Zugang/Ausgang auch hierfür das Rolltor betätigt wird. Zudem sind die Mülltonnen für alle Häuser in der Tiefgarage untergebracht. Für die jeweils angekündigten Leerungen der Tonnen ist es erforderlich, dass die Tonnen – bei Nutzung des Rolltores – aus den Tiefgaragen an die Straße gebracht und nach Leerung wieder in die Tiefgarage zurückverbracht werden. Die Beteiligung der übrigen Eigentümer ohne TG-Stellplatz an den Kosten der Erneuerung des Rolltores benachteiligt diese daher nicht ungerechtfertigt. Unbestritten nutzen auch Handwerker den Zugang über das Rolltor in die Tiefgarage. Es besteht die Gebrauchs- und Nutzungsmöglichkeit des Rolltores für die alle Eigentümer, auch wenn sie keinen Stellplatz in der Tiefgarage besitzen. Es handelt sich um eine Instandsetzungsmaßnahme, die für den Einzelfall beschlossen wurde. Es ist auch nicht mit einer regelmäßigen, kurz- oder mittelfristigen Wiederholung des Anfalls dieser Kosten zu rechnen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 711, 709 S. 2 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49 GKG. Das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung liegt bei 10.000 € - 11.000,00 € (geschätzte Kosten für die Erneuerung des Rolltores). Der Streitwert wird jedoch gem. S. 2 des § 49 GKG begrenzt durch den siebeneinhalbfachen Wert des Interesses des Klägers. Die Kläger haben bei einem MEA von insgesamt 256,3/10.000-tel mit einer Kostenbeteiligung i.H.v. 281,93 € zu rechnen. Der Streitwert ist daher auf 7,5 fache festzusetzen, nämlich 2.114,48 €.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 263 ZPO
§ 45 WEG
§ 16 WEG
§ 49 GKG
§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG
§ 91 Abs. 1 S. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711, 709 S. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2025, 215
36 S 6417/11
V ZR 236/23