Oberlandesgericht Hamm (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2002-10-01, Aktenzeichen 21 U 165/01
ECLI: ECLI:DE:OLGHAM:2002:1001.21U165.01.00

Tenor:
wird der Antrag des Beklagten vom 16.01.2002, ihm Prozesskostenhilfe für das Berufungsverfahren zu bewilligen, zurückgewiesen.
Die Beschwerde des Beklagten vom 27.10.2001 gegen den Prozesskostenhilfe versagenden Beschluss des Landgerichts Essen vom 05.10.2001 - 9 O 45/01 - wird ebenfalls zurückgewiesen.

Tatbestand:
Der Beklagte schuldet der Klägerin die verlangte Vergütung aus dem Bauträgervertrag über die Eigentumswohnung in D, C-Straße. Die Vergütung ist fällig, da die vertraglich vereinbarten Zahlungsvoraussetzungen vorliegen. Die Klägerin hat ihre Leistung vollständig erbracht. Dass sie der Beklagte bislang nicht abgenommen hat, ist unerheblich, da die Leistung abnahmereif ist.

Entscheidungsgründe:
Der notarielle Bauträgervertrag ist wirksam. Er ist als Werkvertrag zu qualifizieren, da die Verpflichtung der Klägerin zur Renovierung der veräußerten Wohnung die wesentliche Vertragsleistung ist. Für sie sollte nach dem Vertrag der überwiegende Teil der Vergütung (181.340,00 DM von insgesamt 232.500,00 DM) gezahlt werden.
1.
Der Bauträgervertrag selbst ist kein Kreditvertrag im Sinne des Verbraucherkreditgesetztes (VerbrKrG). Auf ihn findet das Haustürwiderufsgesetz (HWiG) keine Anwendung, weil es sich um einen notariell beurkundeten Vertrag handelt., § 1 Abs. 2 Nr. 3 HWiG.
2.
Der Bauträgervertrag ist auch kein verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 Abs. 1 VerbrKrG. Aus diesem Grunde führt der vom Beklagten erklärte Widerruf der mit der Streithelferin und der H-bank abgeschlossenen Kreditverträge nicht dazu, dass auch der Bauträgervertrag rückabzuwickeln ist.
Bei den Kreditverträgen handelt es sich um Realkreditverträge im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG. Diese bilden nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. BGH, Urteil vom 9. April 2002, XI ZR 91/99, WM 2002, 1181 (1186) m.w.Nachw.) mit dem finanzierten Grundstücksgeschäft kein zu einer wirtschaftlichen Einheit im Sinne von § 9 VerbrKrG verbundenes Geschäft.
Der Senat folgt dieser Rechtsprechung, an der der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 9. April 2002 auch nach der Entscheidung des Gerichtshofes der Europäischen Gemeinschaften (Urteil vom 13. Dezember 2001, Rechtssache C-481/99, WM 2001, 2434) zur richtlinenkonform einschränkenden Auslegung des § 5 Abs. 2 HWiG festgehalten hat. Die an dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 9. April 2002 geäußerte Kritik des Landgerichts Bremen (Urteil vom 2. Juli 2002, 8 O 2420/00, WM 2002, 1450ff) teilt der Senat nicht.
Ein verbundenes Geschäft liegt gem. § 9 VerbrKrG dann vor, wenn der Kredit zum Zwecke der Finanzierung des Kaufpreises gewährt wird und sich beide Geschäfte - aus der Sicht des Verbrauchers - als wirtschaftliche Einheit darstellen, weil dem Verbraucher der Kreditgeber und der Vertragspartner des anderen Geschäfts durch ein Zusammenwirken beim Abschluss der Verträge gemeinsam als Vertragspartner gegenüber stehen.
Diese Voraussetzungen sind beim Erwerb einer Immobilie in der Regel bereits deswegen nicht erfüllt, weil auch der rechtsunkundige und geschäftsunerfahrene Laie weiß, dass Kreditgeber und Immoblienverkäufer in der Regel verschiedene Personen sind, die ihre eigenen jeweils verschiedenen Interessen wahrnehmen (BGH WM 1979, 1054). Zudem ist die nach § 17 Abs. 1 BeurkG gebotene Belehrung durch den Notar in der Regel geeignet, den Immobilienerwerber vor einem Irrtum über die mit dem Vertragsabschluss verbundenen rechtlichen Risiken zu bewahren und ihn von der Verwirklichung eines übereilten Kaufentschlusses abzuhalten (BGH WM 1979, 1054 (1055)). Dementsprechend sieht § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG vor, dass die Regelungen über verbundene Geschäfte (§ 9 VerbrKrG) auf Realkredite keine Anwendung finden (BGH WM 2002, 1181, (1186)).
Eine hinreichende wirtschaftliche Verflechtung von Darlehns- und Immobiliengeschäft kommt dann in Betracht, wenn sich der Darlehnsgeber nicht mit seiner Finanzierungsrolle begnügt, sondern Funktionen des Verkäufers (etwa Werbung und Vertrieb, rechtliche Ausgestaltung der Geschäfte) im Zusammenwirken mit diesem in einer Weise und in einem Umfang wahrnimmt, dass die Berufung auf die rechtliche Selbständigkeit des Darlehnvertrages gegen Treu und Glauben verstößt (BGH WM 2000, 1287 (1288).
Einen vergleichbaren Ausnahmefall hatte der BGH in seinem Urteilen vom 17. September 1996 (WM 1996, 2100) zu beurteilen, der aber keine Realkreditverträge, sondern die Finanzierung einer Gesellschaftsbeteiligung betraf. In dem Fall waren Darlehns- und der Beteiligungsvertrag als ein einheitliches Geschäft anzusehen, weil das Darlehn nach einem von dem Kreditinstitut und den Gesellschaftern der Beteiligungsgesellschaft entwickelten Konzept ausschließlich der Finanzierung der Gesellschaftsbeteiligung dienen sollte. Jeder der beiden Verträge wäre ohne den anderen nicht abgeschlossen worden.
Von einem Ausnahmefall mit einer für ein verbundenes Geschäft hinreichenden wirtschaftlichen Verflechtung von Darlehnsgeber und Bauträger ist vorliegend nicht auszugehen.
Selbst wenn dem Beklagten der Bauträgervertrag und die Kreditverträge durch den Zeugen Q vermittelt wurden, folgt hieraus nicht, dass dem ein einheitliches, zwischen der Klägerin und den beteiligten Banken abgestimmtes Konzept zugrunde lag, bei dem die Klägerin zum Abschluss des Bauträgervertrages nur dann bereit war, wenn der Beklagte zugleich die Kreditverträge bei der Streithelferin bzw. der Deutschen Genossenschafts- und Hypothekenbank abschloss. Dem Bauträgervertrag und den vorgelegten Kreditverträgen ist das nicht zu entnehmen. Die Finanzierung der Klägerin erfolgte zudem über die Volksbank N eG und nicht über die Kreditinstitute, die dem Beklagten die Darlehn gewährten. Im übrigen hatten die Parteien den notariellen Bauträgervertrag mit dem Angebot des Beklagten vom 29.09.1999 und der Annahme der Klägerin vom 05.10.1999 bereits abgeschlossen, bevor der Beklagte am 09.10.1999 seine Willenserklärungen zum Abschluss der Darlehnsverträge abgab.
Allein der Umstand, dass der Beklagte mit den aufgenommenen Darlehn den Erwerb der Eigentumswohnung finanzieren wollte und die Darlehn nicht aufgenommen hätte, wenn er den Bauträgervertrag nicht abgeschlossen hätte, rechtfertigt die Annahme eines verbundenen Geschäfts nicht (BGH WM 2000, 1287, (1288)). Das besagt auch § 9 Abs 1 VerbrKrG, der außerdem verlangt, dass beide Geschäfte eine wirtschaftliche Einheit darstellen.
Der weitere Umstand, dass dem Beklagten alle Verträge von dem Zeugen Q vermittelt wurden, macht diese ebenfalls nicht zu einem verbundenen Geschäft. Hierbei kann dahin stehen, ob der Zeuge Q bei der Vermittlung - wie es der Beklagte behauptet - auf Initiative der Klägerin und der beteiligten Banken tätig wurde. Diese Tätigkeit des Zeugen Q begründet vorliegend noch keinen inneren oder wirtschaflichen Zusammenhang zwischen finanziertem Rechtsgeschäft und den aufgenommenen Darlehn. Allein aus der Tätigkeit (nur) eines Vermittlers ergibt sich für den Erwerber und Darlehnsnehmer kein Zusammenwirken des Bauträgers mit den beteiligten Banken, aus dem er schließen muss, dass diese ihm gegenüber als wirtschafliche Einheit auftreten und etwa einheitliche Interessen verfolgen. Hinzu kommt, dass sich der Beklagte zu unterschiedlichen Zeiten zum Abschluss des Bauträgervertrages (am 29.09.1999) und der Darlehnsverträge (am 09.10.1999) entschlossen und hierbei jeweils umfangreiche Vertragswerke unterzeichnet hat, denen er klar entnehmen konnte, dass der Bauträger und die finanzierenden Banken unterschiedliche Rechtsträger waren. Damit waren auch aus seiner Sicht die beiden Geschäfte rechtlich und wirtschaftlich zu trennen. Dafür spricht auch, dass er die Darlehn zwar vorrangig, aber nicht allein zur Finanzierung des Erwerbs der Eigentumswohnung eingesetzt hat, da er mit den Darlehn auch einen bereits bestehenden Kredit bei der Sparkasse F abgelöst hat. An diesem Teil des Kreditgeschäfts war die Klägerin als Bauträgerin erkennbar nicht interesssiert.
Letztendlich ist auch die im Bauträgervertrag (unter B.VI. des notariellen Angebotes vom 29.09.1999) vorgesehene Abtretung der Darlehnsforderungen des Beklagten an die Klägerin, nicht geeignet, den Bauträgervertrag mit den Darlehnsverträgen im Sinne von § 9 VerbrKrG zu verbinden. Die Abtretung läßt nicht auf einen weitergehenden wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen dem Bauträgervertrag und den Darlehnsverträgen schließen. Nach der vertraglichen Vereinbarung sollte sie entfallen, sobald die Voraussetzungen zur Erklärung der Auflassung vorlagen. Ihre Bedeutung erschöpfte sich mithin in einer zeitlich begrenzten Absicherung der Vergütungsforderung der Klägerin, in deren Interesse sie lag. Dass sie auch Interessen der Darlehnsgeber schützen sollte, ist nicht ersichtlich.
3.
Der Bauträgervertrag ist auch nicht aus sonstigen Gründen nichtig. Er ist vom Beklagten insbesondere nicht wirksam wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 BGB angefochten worden.
Das Landgericht hat in den Gründen seines Urteils bereits zutreffend darauf hingewiesen, dass der Beklagte eine arglistige Täuschung durch den Vermittler Q nicht substantiiert dargelegt hat. Dem erstinstanzlichen Vortrag des Beklagten ist nicht zu entnehmen, dass der Zeuge Q den Beklagten mit vorsätzlich falschen Erklärungen zum Abschluss des Bauträgervertrages veranlaßt hat.
Soweit der Beklagte auf die ihm zugesagte Ablösung eines bereits bestehenden Kredites bei der Sparkasse F und auf eine ihm zugesagte Mietgarantie hingewiesen hat, ist nicht erkennbar, dass diese Zusagen nicht eingehalten wurden. Der Kredit des Beklagten bei der Sparkasse F ist abgelöst worden, eine Mietgarantie hat der Beklagte erhalten, wie er in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht eingeräumt hat.
Darüber hinaus will der Beklagte vom Zeugen Q die Zusage erhalten haben, dass er beim Erwerb der Wohnung Steuern sparen könne, wobei dies auf der Lohnsteuerkarte vermerkt werden sollte. Diese Zusage soll nicht eingehalten worden sein. Auch das läßt nicht auf eine arglistige Täuschung durch den Zeugen Q schließen. Mit dem vom Beklagten vorgelegten Schreiben des Zeugen Q vom 25.01.2000 hat der Beklagten konkrete Hinweise zum Erreichen der Steuerersparnis erhalten. Dass der Beklagte mit Hilfe dieser Hinweise keine Steuer sparen konnte, läßt sein Vortrag nicht erkennen. Es ist auch nicht dargelegt, dass sich die Steuerlast des Beklagten aufgrund des Erwerbs der Eigentumswohnung nicht vermindert hat, insoweit fehlt jeglicher Vortrag zu den Steuern, die der Beklagte vor bzw. nach dem Erwerb der Wohnung zu entrichten hatte. Außerdem ist nicht ersichtlich, dass der Zeuge Q wissentlich falsche Erklärungen über eine für den Beklagten mögliche Steuerersparnis abgegeben hat.
Soweit der Beklagte darauf verweist, dass ihn der Zeuge Q nicht auf die Rechte und Pflichten aus einer Wohnungseigentümergemeinschaft hingewiesen habe, trägt er ebenfalls nicht vor, vom Zeugen Q hierzu falsche Angaben erhalten zu haben. Im übrigen ist dem notariellen Angebot vom 29.09.1999 zu entnehmen, dass der Notar den Beklagten über den Erwerb von Wohnungseigentum belehrt hat (A.), wobei der Beklagte selbst nicht behauptet, unrichtig oder unvollständig aufgeklärt worden zu sein. Außerdem lagen bei der Angebotsabgabe die Teilungserklärung nebst einer Gemeinschaftsordnung vor, die der Beklagte - so unter C. III. des Angebotes vermerkt - zur Kenntnis genommen hat. Dass er hiernach (immer noch) nicht ausreichend über der Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers unterrichtet war, vermag der Senat nicht zu erkennen.
Der weitere Vortrag des Beklagten dazu, dass er vom Zeugen Q keine ausreichenden Angaben über die Beschaffenheit der Wohnung, ihre Vermietbarkeit, ihren Verkehrswert und zunächst auch keinen Prospekt erhalten habe, ist ebenfalls nicht geeignet, den Vorwurf einer arglistigen Täuschung durch den Zeugen Q zu begründen. Der Beklagte hat insoweit nicht einmal dargelegt, dass die Wohnung nicht seinen Erwartungen entsprach, ihm also für seinen Erwerbsentschluss wesentliche Angaben vorenthalten wurden.
Unzutreffend ist die Behauptung des Beklagten, dass er über die Zusammensetzung des Erwerbspreises nicht unterrichtet worden sei. Diesen schlüsselt die von dem Beklagten unterzeichnete Anlage I zum notariellen Vertragsangebot auf. Des weiteren ist auch sei Vortrag, dass er nicht über die bei den Verträgen anfallenden Gebühren und Provisionen unterrichtet worden sei, nicht nachvollziehbar. Die im Zusammenhang mit den Kreditverträgen anfallenden Nebenkosten führen die von dem Beklagten unterzeichnete Vertragsformulare im einzelnen auf. Auch das notarielle Bauträgervertragsangebot vom 29.09.1999 enthält unter B. XII. konkrete Angaben zu den vom Beklagten zu tragenden Kosten.
Nach den vorstehenden Ausführungen bleibt auch der Vortrag des Beklagten, er sei vom Zeugen Q über die wirtschaflichen Risiken des Geschäfts nicht ausreichend aufgeklärt worden, unsubstantiiert und vermag den Vorwurf einer arglistigen Täuschung nicht zu stützen.
III.
Aufrechenbare Gegenansprüche aus einem Verschulden bei Vertragsschluss stehen dem Beklagten nicht zu. Auch hierauf hat das Landgericht bereits zutreffend hingewiesen. Es fehlt bereits an der schlüssigen Darlegung eines Schadens, den der Beklagte aufgrund einer (vorvertraglichen) Pflichtverletzung der Klägerin erlitten haben will.
Nach alledem hatte die Rechtsverteidigung des Beklagten in der ersten Instanz keine Erfolgsaussichten. Seine in der Berufungsinstanz beabsichtigte Rechtsverteidigung, die sich auf den Vortrag des verbundenen Geschäfts beschränkt, erscheint ebenfalls nicht erfolgversprechend, so dass ihm die Prozesskostenhilfe für beide Instanzen zu versagen war.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 9 VerbrKrG
§ 123 BGB
§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HWiG
§ 9 Abs. 1 VerbrKrG
§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG
§ 5 Abs. 2 HWiG
§ 17 Abs. 1 BeurkG
§ 9 Abs 1 VerbrKrG

Zitierte Entscheidungen: WM 2002, 1181
WM 2001, 2434
WM 2002, 1450
WM 1979, 1054
WM 2000, 1287
WM 1996, 2100
9 O 45/01
XI ZR 91/99
8 O 2420/00