Verwaltungsgericht Hannover (Niedersachsen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-10-14, Aktenzeichen 4 A 2327/23
ECLI: ECLI:DE:VGHANNO:2025:1014.4A2327.23.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Vollstreckungsgläubigerin zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für den bereits vorgenommenen Ausbau des Dachgeschosses eines Wohngebäudes einschließlich der Errichtung von zwei Dachgauben und einer Loggia.
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks mit der postalischen Anschrift D.. Das Grundstück ist mit einem Wohngebäude bebaut, welches ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss und eine Dachgeschossebene aufweist. Westlich dieses Flurstücks liegen die ebenfalls im Eigentum des Klägers bzw. seines Schwagers stehenden und mit Wohnhäusern bebauten Grundstücke mit den postalischen Anschriften E. Diese grenzen in westlicher Richtung jeweils an die in Nord-Süd-Ausrichtung verlaufende F. an. Nördlich der vorgenannten Grundstücke liegt das ebenfalls in westlicher Richtung an die Bundesstraße angrenzende Grundstück mit der postalischen Anschrift G., auf dem sich eine ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle befindet, welche der Kläger selbst bewohnt. Auf den Flächen, die östlich an das streitgegenständliche Grundstück und östlich und nördlich an die Hofstelle angrenzen, befindet sich ein durch den Kläger angelegter Garten. Dieser Garten wird in östlicher und nördlicher Richtung durch einen Zaun und eine Hecke begrenzt.
Auf der gegenüberliegenden Seite der Bundesstraße liegen in nördlicher Richtung eine nicht mehr betriebene Getreidemühle, zwei Wohngebäude und ein Pferdestall. Im Übrigen befinden sich auf dem an das streitgegenständliche Grundstück angrenzenden Gebiet Grünflächen, die landwirtschaftlich genutzt werden. Der Kläger bewirtschaftet die landwirtschaftlichen Flächen nicht selbst.
Das streitgegenständliche Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Der Flächennutzungsplan stellt das Gebiet, in dem die vorgenannten Grundstücke liegen, als "Flächen für Landwirtschaft" dar.
Am 24. September 1980 beantragte der Kläger im Namen seiner Mutter und damaligen Eigentümerin, H., die Erteilung eines auf die Vereinbarkeit mit dem städtebaulichen Planungsrecht bezogenen Bauvorbescheides zur Errichtung eines Einfamilienhauses als Altenteilerwohnhaus auf dem streitgegenständlichen Grundstück. Nachdem die beteiligte Landwirtschaftskammer das Vorliegen eines privilegierten landwirtschaftlichen Betriebes im Sinne des § 35 Abs. 1 S. 1 BBauG a. F. mit Blick auf die Verpachtung der landwirtschaftlichen Flächen verneint hatte, teilte der Kläger der Beklagten mit, zu beabsichtigen, die Landwirtschaft nach Ablauf des Pachtvertrages im Jahr 1986 selbst weiter zu betreiben. Nach einer erneuten Stellungnahme der Landwirtschaftskammer fertigte ein Mitarbeiter der Beklagten einen handschriftlichen Vermerk, in dem es heißt: "entspr. Bescheid fertigen, wobei es m. E. nicht unbedingt auf die Jahreszahl 1986 ankommt, so daß unter der Bedingung des Wiederauflebens der landwirtschaftl. Tätigkeit auch schon vorzeitig gebaut werden kann".
Mit Bauvorbescheid vom 29. Juli 1981 stellte die Beklagte eine Baugenehmigung für ein Altenteilerwohnhaus auf der Grundlage des § 35 Abs. 1 Nr. 2 BBauG a. F. unter der Bedingung in Aussicht, dass in absehbarer Zeit der landwirtschaftliche Betrieb auf der ehemaligen Hofstelle wieder aufgenommen wird.
Auf den Bauantrag der Mutter des Klägers erteilte die Beklagte mit Bescheid vom 29. März 1982 die Baugenehmigung Nr. I. für den Neubau eines Altenteilerwohnhauses mit Garage auf dem Baugrundstück J.. Unter der Überschrift "Bedingungen" heißt es unter Ziffer 2: "Diese Genehmigung wird unter der Voraussetzung erteilt, daß auf der Hofstelle der landwirtschaftliche Betrieb im Sinne von § 146 BBauG wieder aufgenommen wird und die Erschließung gesichert ist." Ausweislich des Grundrisses, der Bestandteil der Baugenehmigung geworden ist, sollte das Dachgeschoss als Bodenraum genutzt und nicht ausgebaut werden.
Daraufhin errichtete die Mutter des Klägers auf dem streitgegenständlichen Grundstück ein Einfamilienhaus und bewohnte dieses selbst. Im Rahmen der Schlussabnahme im Jahr 1984 beanstandete die Beklagte gegenüber der Mutter des Klägers, dass die unter Ziffer 2 der Baugenehmigung enthaltene Bedingung nicht erfüllt worden sei. Eine im Jahr 1986 durch die Beklagte an die Mutter des Klägers versandte Aufforderung zur Mitteilung, ob die seinerzeit verpachtete landwirtschaftliche Fläche wieder selbst bewirtschaftet wird, blieb unbeantwortet.
In der Folge ließ die Mutter des Klägers das Dachgeschoss ausbauen. Im Einzelnen wurden Versorgungsleitungen installiert, Zwischenwände errichtet, die Decken gedämmt und nordseitig zwei Dachflächenfenster errichtet. Im Dachgeschoss entstand eine zweite Wohneinheit, die zunächst von einer Pflegekraft bewohnt wurde. Nach dem Tod seiner Mutter im Jahr 2015 nahm der Kläger Renovierungsarbeiten an dem Wohngebäude vor, ersetzte die Dachflächenfenster durch zwei Dachgauben und errichtete südseitig eine Loggia.
Am 13. November 2017 erteilte die Beklagte auf Antrag des Klägers die Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. K. für zwei Wohnungen in dem Gebäude auf dem Grundstück Dammfeldstraße 34. In dieser heißt es unter anderem: "Die Erteilung dieser Bescheinigung beinhaltet keine Aussage zur baurechtlichen Zulässigkeit der zu errichtenden oder errichteten Räume und ihrer Nutzung."
Am 18. Dezember 2017 beantragte der Kläger eine Baugenehmigung für den Ausbau des Dachgeschosses sowie den Einbau von zwei Dachgauben und einer Loggia.
Mit Bescheid vom 20. April 2021 lehnte die Beklagte die Erteilung der Baugenehmigung nach Anhörung ab. Zur Begründung führt die Beklagte aus, das Grundstück liege im Außenbereich gem. § 35 BauGB. Der Ausbau des Gebäudes sei bauplanungsrechtlich nicht genehmigungsfähig. Eine planungsrechtliche Zulässigkeit nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB sei in Ermangelung der Wiederaufnahme des landwirtschaftlichen Betriebes durch den Kläger nicht gegeben. Der Ausbau könne ferner nicht als "sonstiges Vorhaben" im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB zugelassen werden. So würden öffentliche Belange im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt, da das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspreche und die Entstehung bzw. Verfestigung einer Splittersiedlung zu befürchten sei. Auch lägen die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 BauGB nicht vor.
Dagegen legte der Kläger Widerspruch ein, mit dem er geltend machte, der in Streit stehende Dachgeschossausbau sei von der ursprünglich erteilten Baugenehmigung gedeckt. Die dem Bauantrag beigefügte Berechnung der Geschossflächenzahl habe für das Dachgeschoss unter Berücksichtigung eines späteren Ausbaus eine Geschossfläche von 139,23 m2 vorgesehen. Auch die statische Berechnung der Geschossdecke habe einen späteren Ausbau des Dachgeschosses einbezogen. Die von der Beklagten vorgetragene Beeinträchtigung öffentlicher Belange sei gem. § 35 Abs. 4 BauGB unbeachtlich. Bei der gegenwärtigen Wohnnutzung handele es sich um eine nach Maßgabe des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB zulässige Nachnutzung des Altenteilerwohnhauses, welche der zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz diene. Ferner erklärt der Kläger, die Verpflichtung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 lit. g) BauGB zu übernehmen. Im Übrigen lägen die Voraussetzungen des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB vor, da das Vorhaben in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle stehe.
Mit Bescheid vom 6. März 2023 wies die Region Hannover den Widerspruch zurück. Sie wiederholt die Gründe des Bescheids vom 20. April 2021 und trägt ergänzend vor, dass keine Nutzungsänderung im Sinne des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB vorliege. So sei das Gebäude ab dem Zeitpunkt der Errichtung ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt worden und habe zu keinem Zeitpunkt die einem landwirtschaftlichen Betrieb dienende Hilfsfunktion als Altenteilerwohnhaus erfüllt. Auch lägen die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 lit. a) BauGB nicht vor, da das streitgegenständliche Gebäude wegen der Nichterfüllung der rechtswirksamen Bedingung nicht zulässig errichtet worden sei.
Der Kläger hat am 3. April 2023 Klage erhoben. Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 25.09.2025 die Klage erweitert um die Feststellung, dass die unter dem 29.03.1982 erteilte Baugenehmigung wirksam ist und die Wirksamkeit dieser Baugenehmigung nicht entfallen ist. Bezogen auf diesen Antrag hat das Gericht das Verfahren abgetrennt. Es wird unter dem Aktenzeichen 4 A 9940/25 geführt.
Zur Begründung der Klage macht der Kläger über die vorhergehenden Ausführungen hinaus geltend, im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens habe der damalige Leiter des Bauamtes, L., ausdrücklich den oben zitierten Vermerk vorgelesen und erläutert, dass der Baubeginn und die Durchführung der Baumaßnahme nicht von der beabsichtigten Übernahme des landwirtschaftlichen Betriebes im Jahr 1986 abhängig seien. Die landwirtschaftlichen Flächen seien auch über das Jahr 1986 hinaus verpachtet worden, weil der Kläger nicht in der Lage gewesen sei, den landwirtschaftlichen Betrieb in eigener Verantwortung zu führen. Die Hofstelle sei durch den Pächter als Lagerstätte genutzt worden. Der vollständige Inhalt der Baugenehmigung vom 29. März 1983 sei dem Kläger inhaltlich erst infolge der Übersendung durch das Gericht bekannt geworden.
Die Beklagte habe die Baugenehmigung für das Wohnhaus ohne eine wirksame Bedingung im Sinne des § 75 NBauO a. F. erteilt. Mit dem Charakter einer Bedingung seien die gewählte Formulierung und die mitgeteilte Aktennotiz über die vorzeitige Zulässigkeit des Baubeginns nicht zu vereinbaren. Auch sei die in die Baugenehmigung aufgenommene Voraussetzung nicht hinreichend präzise formuliert und in Ansehung des Verhaltens der Beklagten auch nicht hinreichend verständlich und überdies widersprüchlich.
Jedenfalls habe die Beklagte später gegenüber dem Kläger auf die Vollziehung der Bedingung verzichtet bzw. das Bauvorhaben geduldet. So habe der damalige Baudezernent, M., nach Mitteilung durch den Kläger, dass eine Wiederaufnahme des landwirtschaftlichen Betriebs nicht erfolgen könne, telefonisch mitgeteilt, dass die Bedingung "praktisch ausgehebelt" und keine Maßnahmen zu befürchten seien. Für das Vorliegen einer konkludenten Duldung spreche nach Ansicht des Klägers ferner die erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Überdies seien der Einbau der Dachterrasse genehmigungsfrei und das Vorhaben im Übrigen bauplanungsrechtlich genehmigungsfähig. Ein Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplans liege nicht vor. Die Errichtung des streitgegenständlichen Wohngebäudes habe die landwirtschaftliche Nutzung der Fläche nicht beeinträchtigen können, da das streitgegenständliche Grundstück vorher auch nicht landwirtschaftlich genutzt worden sei. Weiterhin sei es dem Kläger möglich, den landwirtschaftlichen Betrieb wiederaufzunehmen.
Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB folge zudem nicht aus einem bloßen Widerspruch eines Vorhabens mit den Festsetzungen des Flächennutzungsplans. Erforderlich sei vielmehr, dass der Flächennutzungsplan eine mit dem Vorhaben nicht zu vereinbarende positive Bestimmung enthalte. Dies sei jedoch nicht der Fall, da die betreffende Darstellung als Flächen für die Landwirtschaft offenkundig nicht bezwecke, die Siedlung "auszutrocknen oder wegzuplanen". Ferner sei der Flächennutzungsplan in dem Bereich, in dem sich das streitgegenständliche Baugrundstück befindet, angesichts der westlich der Bundesstraße liegenden Wohnhäuser sowie der gewerblich genutzten Mühle funktionslos geworden.
Auch die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung seien nicht zu befürchten. Dies folge bereits daraus, dass der Innenausbau nicht zu einer Veränderung der tatsächlichen baulichen Situation führe. Zudem ordne sich das streitgegenständliche Gebäude der vorhandenen Bebauung unter und entfalte keine weitreichende Vorbildwirkung. Der gesamte bebaute Grundstücksbereich bilde einen abgeschlossenen Bereich, in den sich das streitgegenständliche Wohnhaus organisch einfüge. Die Bebauung führe auch nicht zu einer zusätzlichen räumlichen Ausdehnung in die freie Landschaft, sondern stelle sich als die Inanspruchnahme eines umzäunten und abgetrennten Grundstücksbereichs dar. Jedenfalls sei eine durch die ursprüngliche Errichtung des Altenteilerwohnhauses verfestigte Splittersiedlung nicht zu missbilligen, weil die Bebauung nicht zu einer Zersiedelung, sondern zu einer Verdichtung der Hofsiedlung geführt habe.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 20.01.2021 und des Widerspruchbescheides der Region Hannover vom 06.03.2022 zu verpflichten, ihm die beantragte Baugenehmigung für den Ausbau des Dachgeschosses und den Einbau von zwei Dachgauben und einer Loggia auf dem Grundstück N. zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Unter Vertiefung des Vorbringens aus der Begründung der angefochtenen Bescheide vertritt die Beklagte die Auffassung, der Kläger habe keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung. Der im Außenbereich unerwünschte Zustand einer Zersiedelung werde bereits durch die Zulassung eines einzelnen Vorhabens eingeleitet, weil von diesem eine Vorbildwirkung ausgehen könne. Die Nutzung des ausgebauten Dachgeschosses als eigenständige Wohneinheit lasse die Öffnung des Außenbereichs zu einer allgemeinen Wohnnutzung befürchten. Die Bebauung auf der gegenüberliegenden Seite der Dammfeldstraße könne mit Blick auf die Zäsurwirkung der Bundesstraße keine andere Beurteilung rechtfertigen.
Gegen eine bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB spreche, dass die auf der Grundlage des § 35 Abs. 1 Nr. 2 BBauG a. F. genehmigten sog. vorgezogenen Altenteilerhäuser nicht in den Anwendungsbereich der Vorschrift fielen. Eine privilegierte Nutzungsänderung im Sinne der Vorschrift scheide ferner aus, weil sich aus der erteilten Baugenehmigung wegen der Nichterfüllung der aufschiebenden Bedingung keine Rechte ableiten ließen. Es werde bestritten, dass der Kläger die Bedingung in der Baugenehmigung nicht gekannt habe. Ohnehin wirke die Genehmigung für den Kläger als Rechtsnachfolger im Sinne des § 70 Abs. 6 NBauO. Auch bleibe die äußere Gestalt des Gebäudes durch die Errichtung der Dachterrasse und die Anbringung der Dachgauben nicht im Wesentlichen gewahrt (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 lit. b) BauGB). Selbst wenn die Bedingung rechtswidrig sein sollte, wäre diese wegen ihrer konstitutiven Bedeutung für die Baugenehmigung nicht isoliert anfechtbar und im Übrigen bestandskräftig geworden.
Eine Duldung des Bauvorhabens könne aus dem Verhalten der Beklagten nicht abgeleitet werden. So gebe es keinen Nachweis für die vom Kläger vorgetragenen Telefonate mit dem damaligen Leiter des Bauamtes oder dem damaligen Baudezernenten. Eine Aufhebung der Bedingung oder eine Zusicherung hätten für ihre Wirksamkeit zudem der Schriftform bedurft. Auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung enthalte keine rechtsverbindliche Regelung, sondern lediglich eine behördliche Wissenserklärung in Bezug auf die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG.
Das Gericht hat das Verfahren am 14.08.2025 zunächst vor Ort verhandelt, das streitbefangene Grundstück sowie die Umgebung in Augenschein genommen und die Sache dann vertagt. Auf die Niederschriften der Sitzungen vom 14.08.2025 und vom 14.10.2025 wird verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des beigezogenen Verwaltungsvorgangs Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Über die Klage entscheidet der Berichterstatter als Einzelrichter, nachdem die Kammer den Rechtsstreit zur Entscheidung auf ihn übertragen hat (§ 6 Abs. 1 VwGO).
Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zulässig, aber nicht begründet.
Die auf die Erteilung einer Baugenehmigung gerichtete Klage ist als Verpflichtungsklage gem. § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO zulässig, aber unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Verpflichtung der Beklagten, ihm die beantragte Baugenehmigung zu erteilen (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung, weil das Vorhaben - der Ausbau des Dachgeschosses und die Nutzung zu Wohnzwecken - bauplanungsrechtlich unzulässig ist. Das Vorhaben ist genehmigungsbedürftig, weil der Ausbau eines Dachgeschosses und die Nutzung zu Wohnzwecken in der Weise, dass eine zweite Wohnung entsteht, nicht von der Genehmigungspflicht ausgenommen sind. Auf die vom Kläger aufgeworfene Frage, ob der Einbau einzelner Bauteile für sich genommen verfahrensfrei sein könnte, kommt es daher nicht an. Soweit damit die Genehmigungsbedürftigkeit insgesamt in Zweifel gezogen werden soll, ist darauf hinzuweisen, dass dies der Klage schon deswegen nicht zum Erfolg verhelfen könnte, weil die Klage dann wegen Fehlens des Rechtschutzbedürfnisses unzulässig sein dürfte.
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich nach § 35 BauGB, da das Vorhabengrundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB liegt und auch nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB.
Ob sich ein Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils befindet, hängt zum einen davon ab, ob es innerhalb eines Bebauungszusammenhangs liegt und zum anderen, ob dieser Bebauungszusammenhang nach seinem siedlungsstrukturellen Gewicht die Qualität eines Ortsteils hat. Maßgeblich für das Bestehen eines Bebauungszusammenhangs ist, inwieweit die aufeinanderfolgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche (noch) diesem Zusammenhang angehört (BVerwG, Beschl. v. 08.10.2015 - 4 B 28/15-, juris Rn. 5 m. w. N.). Die Qualität eines Ortsteils weist ein solcher Bebauungszusammenhang dann auf, wenn er nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist (BVerwG, Beschl. v. 05.04.2017 - 4 B 46/16 -, juris Rn. 6; Söfker/Hellriegel, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 157. EL, November 2024, § 34 Rn. 14). An dem Bebauungszusammenhang der südlich des klägerischen Grundstücks gelegenen Wohnbebauung der Ortschaft Aligse nimmt das Vorhabengrundstück nicht teil. Es befindet sich, deutlich abgesetzt im Norden, außerhalb des Ortsrandes. Die in der unmittelbaren Nähe des klägerischen Grundstücks vorhandene Bebauung hat - abgesehen davon, dass es sich um solche handelt, die als Außenbereichsnutzungen genehmigt wurden - demgegenüber gerade im Vergleich zu den sonstigen Ansiedlungen im Bereich der Beklagten nach der Zahl der vorhandenen Bauten kein hinreichendes Gewicht, um einen eigenen Ortsteil zu bilden.
Das Vorhaben ist nicht nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert. Danach sind im Außenbereich solche Vorhaben privilegiert, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnehmen. Der in § 201 BauGB legaldefinierte Begriff der Landwirtschaft wird durch die planmäßige und eigenverantwortliche Bewirtschaftung des Bodens sowie die unmittelbare Bodenertragsnutzung gekennzeichnet (BVerwG Urt. v. 14.5.1969 - 4 C 19.68 -, juris; Beschl. v. 13.12.1974 - 4 C 22.73 -, juris). Der Dachgeschossausbau dient ausweislich des Bauantrages (ausschließlich) Wohnzwecken, die aufgrund der bereits vor Jahrzehnten erfolgten Aufgabe einer eigenverantwortlichen Bewirtschaftung landwirtschaftlicher Flächen nicht im Zusammenhang mit einer privilegierten Nutzung stehen.
Das Vorhaben ist auch nicht nach § 35 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 BauGB zulässig. Nach dieser Vorschrift kann ein nichtprivilegiertes Vorhaben im Einzelfall zugelassen werden, wenn seine Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.
Nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB liegt eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange vor, weil das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht. Der Flächennutzungsplan weist für das fragliche Gebiet "Flächen für Landwirtschaft" aus.
Bei der Entscheidung über die Zulässigkeit eines sonstigen Vorhabens im Außenbereich können die Darstellungen eines Flächennutzungsplans grundsätzlich ohne besondere Einschränkungen entgegengehalten werden (OVG Münster, Beschl. v. 17.03.2016 - 2 A 1170/15 -, juris). Der Darstellung "Flächen für die Landwirtschaft" kommt jedoch regelmäßig nicht ohne Weiteres eine Bedeutung für die Beurteilung von sonstigen Vorhaben zu, da diese Darstellungen in bestimmten Fallgestaltungen lediglich zum Ausdruck bringen sollen, dass insoweit die Gemeinde eine bauliche oder sonstige städtebauliche Entwicklung nicht beabsichtigt. Etwas anderes gilt, wenn der Darstellung auch die Funktion zukommt, einen bestimmten Bereich von einer Bebauung freizuhalten (OVG Schleswig, Urt. v. 19.02.2015 - 1 LB 8/13 -, juris; Söfker/Kment, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 157. EL, November 2024, § 35 Rn. 79). In der Begründung zum Flächennutzungsplan der Beklagten heißt es, dass die betreffende Darstellung der Sicherung der landwirtschaftlichen Nutzflächen diene. Auch verfüge die Beklagte im Nordosten des Stadtgebiets über einen großen Anteil an Böden mit hohem bzw. sehr hohem Ertragspotenzial (O., Bauplanungsamt, Neuaufstellung des Flächennutzungsplans der O., Begründung Teil A, 2007, S. 177-178). Unter Berücksichtigung dieser Begründung ist die Annahme gerechtfertigt, dass der ausgewiesene Bereich von einer nicht im Zusammenhang mit landwirtschaftlichen Betrieben stehenden Nutzung freigehalten werden soll. Eine erweiterte Wohnnutzung des als Altenteilerwohnhaus errichteten Gebäudes steht daher im Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplans (vgl. VG München, Urt. v. 03.07.2019 - M 9 K 18.784 -, juris).
Entgegen der Auffassung des Klägers lässt sich auch nicht feststellen, dass die entsprechende Darstellung des Flächennutzungsplans hier ausnahmsweise deswegen unbeachtlich sein könnte, weil die örtlichen Gegebenheiten ihrer Verwirklichung von vornherein entgegengestanden hätten oder sie infolge der Errichtung der Wohngebäude westlich der Dammfeldstraße funktionslos geworden wäre. Die tatsächliche Entwicklung kann dazu führen, dass der Flächennutzungsplan sine Aussagekraft verliert. Auf die tatsächlichen Gegebenheiten abzustellen, bedeutet aber nicht, dass der Flächennutzungsplan grundsätzlich nur dann ein beachtlicher öffentlicher Belang ist, wenn seine Darstellungen mit der tatsächlichen Situation übereinstimmen; dann liefe seine Erwähnung als öffentlicher Belang weitgehend leer. Vielmehr kann der Flächennutzungsplan lediglich dort nicht mehr maßgeblich sein, wo seine Darstellungen den besonderen örtlichen Verhältnissen nicht mehr gerecht werden, diese also etwa durch die zwischenzeitliche Entwicklung überholt sind (BVerwG, Beschl. v. 01.04.1997 - 4 B 11/97 -, juris Rn. 18). Dies ist anzunehmen, wenn die Entwicklung des Baugeschehens den Darstellungen des Flächennutzungsplans in einem qualitativ und quantitativ so erheblichen Maße zuwiderläuft, dass die Verwirklichung der ihnen zu Grunde liegenden Planungsabsichten entscheidend beeinträchtigt ist (BVerwG, Beschl. v. 31.10.1997 - 4 B 185.97 -, juris).
Zwar wird und wurde das streitgegenständliche Grundstück selbst nicht landwirtschaftlich genutzt. Das ursprünglich als Altenteilerwohnhaus genehmigte Gebäude liegt jedoch in unmittelbarer Nähe zu der ehemaligen Hofstelle und den umliegenden größeren landwirtschaftlich genutzten bzw. nutzbaren Flächen. Es ist daher nicht ersichtlich, dass das Gebäude die einem landwirtschaftlichen Betrieb dienende Funktion nicht mehr erfüllen könnte. Dies gilt gerade vor dem Hintergrund des Vortrags des Klägers, eine Wiederaufnahme des landwirtschaftlichen Betriebes sei weiterhin möglich. Der Umstand, dass die zwei ursprünglich als Landarbeiterhäuser genehmigten angrenzenden Gebäude ebenfalls zu reinen Wohnzwecken genutzt werden, stellt ebenfalls keine quantitativ und qualitativ erhebliche städtebauliche Planabweichung dar, die dazu führen würde, dass die Plandarstellung insgesamt ihre Bedeutung verliert. Die Funktionslosigkeit der Darstellung des gesamten Bereichs als landwirtschaftliche Fläche folgt auch nicht aus dem Vorhandensein von zwei möglicherweise nicht privilegierten Wohnhäusern westlich der Bundesstraße. So führt die Existenz einzelner nicht privilegierter baulicher Anlagen in der Regel nicht dazu, dass die Darstellung des gesamten Bereichs im Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Fläche bedeutungslos wird (vgl. OVG Münster, Urt. v. 13.11.2009 - 7 A 1236/08 -, juris). Gründe, warum das im vorliegenden Fall anders zu beurteilen sein sollte, sind nicht ersichtlich.
Selbständig tragend hinzu kommt eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange gemäß § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB. Öffentlicher Belange sind danach beeinträchtigt, wenn das Vorhaben die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt. Die Verfestigung einer Splittersiedlung meint den Vorgang des Auffüllens des schon bisher in Anspruch genommenen räumlichen Bereichs, wobei nicht nur die Errichtung, sondern auch die Änderung der Nutzung einer baulichen Anlage die unerwünschte Verfestigung einer Splittersiedlung auslösen kann (BVerwG, Beschl. v. 07.06.2016 - 4 B 47/14 -, juris Rn. 16). Die Verfestigung muss im Sinne eines Vorgangs der Zersiedelung unerwünscht sein. Eine städtebaulich zu missbilligende Verfestigung einer Splittersiedlung wird dann angenommen, wenn das Vorhaben eine weit reichende oder nicht genau übersehbare Vorbildwirkung besitzt. Hierfür reicht es aus, dass bei einer Zulassung des Vorhabens weitere ähnliche Vorhaben in der Splittersiedlung nicht verhindert werden könnten und dadurch der Außenbereich weiter zersiedelt werden würde (BVerwG, Beschl. v. 07.06.2016 - 4 B 47/14 -, juris Rn. 17). Weitreichend in diesem Sinne ist die Vorbildwirkung immer dann, wenn sich das Vorhaben und die weiteren Vorhaben, die nicht verhindert werden könnten, zusammen der vorhandenen Splittersiedlung nicht unterordnen, sondern diese erheblich verstärken und dadurch eine weitergehende Zersiedlung des Außenbereichs bewirken würden. Anderes gilt dann, wenn die vorhandene Splittersiedlung bereits derart verfestigt ist, dass das Hinzutreten einer weiteren baulichen Anlage zu einer weiteren Verfestigung nichts mehr "beitragen" kann, etwa wenn sich ein Wohnbauvorhaben der vorhandenen Bebauung völlig unterordnet, keine zusätzlichen Spannungen auslöst, sich organisch in eine bestehende Baulücke der Splittersiedlung einfügt und deshalb keinerlei Vorbildwirkung hat (BayVGH, Urt. v. 27.07.2018 - 15 B 17.1169 -, juris Rn. 30 m. w. N.).
Entgegen der Ansicht des Klägers kommt es nicht darauf an, inwieweit sich das Gebäude in den bebauten Grundstücksbereich räumlich einfügt. Entscheidend ist vielmehr, inwieweit sich die begehrte erweiterte Wohnnutzung als Nutzungsänderung unterordnet. Durch die entstandene Wohnung wird die im Erd- und im Kellergeschoss bestehende Wohnfläche erheblich vergrößert und die Anzahl der Wohneinheiten in dem Gebäude verdoppelt. Von einer in dem genannten Sinne deutlichen Unterordnung des Vorhabens ist daher nach derzeitigem Dafürhalten nicht auszugehen. Die mit dem Ausbau des Dachgeschosses einhergehende Schaffung einer eigenständigen Wohnung stellt sich daher als die Verstärkung eines Vorgangs zu missbilligender unorganischer Besiedelung dar, die im Falle ihrer Zulassung auch eine von der Stichstraße P. aus wahrnehmbare Vorbildwirkung entfalten könnte (vgl. OVG Münster, Urt. v. 06.12.2023 - 2 A 2666/21 -, juris; BayVGH, Urt. v. 14.10.2009 - 2 B 09.1133 -, juris). Entgegen der Auffassung des Klägers kommt es nicht darauf an, dass die Erteilung der begehrten Baugenehmigung nicht zu einer Veränderung der tatsächlichen baulichen Situation führen würde. Die Erteilung einer Baugenehmigung für eine nicht eingeschränkte Wohnnutzung wäre auf diesem und den beschriebenen unmittelbar angrenzenden Grundstücken die erste bauliche Wohnnutzung, die nicht auf einer landwirtschaftlichen Privilegierung beruht. Damit käme ihr eine Vorbildwirkung zu für entsprechende Nutzungen in bestehenden Gebäuden wie auch für neue Vorhaben auf dem streitgegenständlichen oder auf angrenzenden Grundstücken. Es könnten also durch bauliche Maßnahmen weitere Wohneinheiten geschaffen werden könnten, weshalb der Belang der Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung beeinträchtigt ist.
Das Vorhaben ist auch nicht gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB privilegiert. Danach sind Vorhaben begünstigt, mit denen bisher land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude anderen Nutzungen zugeführt werden. Die Anwendbarkeit dieser Vorschrift setzt mit Blick auf den Wortlaut "bisherige Nutzung" voraus, dass die betreffende bauliche Anlage tatsächlich privilegiert genutzt worden ist. Fehlt es daran, so genügt es nicht, dass die Bauaufsichtsbehörde die bauliche Anlage für eine solche privilegierte Nutzung genehmigt hat (OVG Münster, Urt. v. 26.07.2018 - 10 A 2600/15 -, juris; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 157. EL, November 2024, § 35 Rn. 137). Ungeachtet der zwischen den Parteien umstrittenen Frage, inwieweit die erteilte Genehmigung mit Blick auf den enthaltenen Zusatz Rechtswirkungen entfalten konnte, ist jedenfalls nicht ersichtlich, dass das Gebäude zu irgendeinem Zeitpunkt tatsächlich in einer dem § 35 Abs. 1 BauGB entsprechenden Weise einem landwirtschaftlichen Betrieb gedient hat. Die Voraussetzungen der Vorschrift liegen mithin nicht vor.
Eine nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB privilegierte Erweiterung liegt demgegenüber bereits deshalb nicht vor, weil unter Zugrundelegung des klägerischen Vorbringens keine Tatsachen vorliegen, die die Annahme rechtfertigen, dass das Gebäude vom Kläger oder seiner Familie selbst genutzt wird und die Erweiterung in Bezug auf seine Wohnbedürfnisse und die seiner Familie angemessen ist. Der Bauantrag sieht eine entsprechende Einschränkung nicht vor.
Soweit der Kläger die Fragen der Wirksamkeit der Bedingung der im Jahr 1982 erteilten Baugenehmigung und einer möglichen Duldung der Bebauung aufwirft, vermögen diese Gesichtspunkte seinem Klagebegehren ebenfalls nicht zum Erfolg zu verhelfen. Neben der Vorschrift des § 35 Abs. 4 BauGB lassen sich aus den Grundsätzen des überwirkenden Bestandsschutzes keine Ansprüche auf Zulassung von sonstigen Vorhaben an vorhandenen baulichen Anlagen im Außenbereich ableiten (BVerwG, Urt. v. 12.3.1998 - 4 C 10.97 -, juris; Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 157. EL, November 2024, § 35 Rn. 131). Eine mögliche Verwirkung behördlicher Befugnisse infolge der langjährigen Duldung des Gebäudes wäre ausschließlich im Rahmen der Prüfung eines bauaufsichtlichen Einschreitens von Bedeutung.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11 und § 711 Satz 1 und 2 ZPO. Gründe, die Berufung zuzulassen, sind nicht ersichtlich.
Hinweis:
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 146 BBauG
§ 35 BauGB
§ 75 NBauO
§ 201 BauGB
§ 167 VwGO
§ 35 Abs. 1 S. 1 BBauG
§ 35 Abs. 1 Nr. 2 BBauG
§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 35 Abs. 2 BauGB
§ 35 Abs. 3 BauGB
§ 35 Abs. 4 BauGB
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 70 Abs. 6 NBauO
§ 3 Abs. 3 WEG
§ 6 Abs. 1 VwGO
§ 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 30 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 35 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB
§ 35 Abs. 1 BauGB
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 711 Satz 1 und 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 4 A 9940/25
4 B 28/15
4 B 46/16
4 C 19.68
4 C 22.73
2 A 1170/15
1 LB 8/13
9 K 18.78
4 B 11/97
4 B 185.97
7 A 1236/08
4 B 47/14
15 B 17.11
2 A 2666/21
2 B 09.11
10 A 2600/15
4 C 10.97