Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-07-10, Aktenzeichen 5 K 1199/22
ECLI: ECLI:DE:VGGE:2024:0710.5K1199.22.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten über die Rechtmäßigkeit einer bauordnungsrechtlichen Nutzungsuntersagung sowie eines Gebührenbescheides.
Die Kläger sind (Teil-)Eigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks I. 00.00.00 in F. (Gemarkung B. ). Für das Gebäude besteht eine Teilungserklärung nach dem Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG). Das Gebäude ist in sechs Einheiten aufgeteilt, von denen die drei übereinanderliegenden Wohneinheiten auf der rechten Gebäudeseite – einschließlich der hier streitbefangenen Wohneinheit 6 im Dachgeschoss – im Eigentum der Kläger stehen. Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Die bauliche Umgebung des Grundstückes ist durch zweigeschossige Wohnbebauung in Form von Doppelhäusern und Hausgruppen geprägt.
Im August 2021 wurde die Beklagte durch die weiteren (Teil-)Eigentümer des Grundstücks darauf hingewiesen, dass die Kläger die Wohneinheit 6 seit 2016 als Ferienwohnung im Internet vermieten. Dieser Hinweis bestätigte sich bei einer Ortskontrolle am 00.00.0000. Die Klägerin zu 1) räumte in einem Telefonat mit der Beklagten am selben Tage ein, dass sie die Wohnung über „Airbnb“ und andere Portale im Internet zur Vermietung anbiete, auch wochenweise an Handwerker. Eine Baugenehmigung für die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung liegt nicht vor.
Mit Anhörungsschreiben vom 00.00.0000 und vom 00.00.0000 wies die Beklagte die Kläger jeweils einzeln darauf hin, dass sie beabsichtige, ihnen aufgrund der formellen Illegalität der Nutzung mit Ordnungsverfügung unter Androhung von Verwaltungszwang die Nutzung bzw. Nutzungsüberlassung der Wohneinheit 6 im Dachgeschoss des Gebäudes „J. . “ als Ferienwohnung zu untersagen, ihnen aufzugeben, zum Nachweis das Angebot der Wohnung im Internet auf sämtlichen Angebotsplattformen zu löschen und durch Gebührenbescheid die Verwaltungsgebühr für den Erlass der Ordnungsverfügung zu erheben.
Die Kläger teilten mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 00.00.0000 mit, dass es sich bei der Wohneinheit 6 um eine vollständig möblierte, 45 m² große Dachgeschosswohnung handele, die entsprechend der genehmigten Wohnnutzung an unterschiedliche Parteien vermietet werde. Es mache keinen Unterschied, ob die Wohnung über einen längeren oder einen unbestimmten Zeitraum vermietet werde oder aber über Vermittlungsportale auch für kürzere Zeit, da in jedem Fall eine Wohnnutzung vorliege.
Mit inhaltlich gleichlautenden Ordnungsverfügungen vom 00.00.0000, den Klägern jeweils zugestellt am 00.00.0000, untersagte die Beklagte den Klägern jeweils nach Ablauf von zwei Monaten nach Bestandskraft des Bescheides die Nutzungsüberlassung der Wohneinheit 6 im Dachgeschoss des Gebäudes „J. . “ an Dritte als Ferienwohnung und gab den Klägern auf, das Angebot der Wohnung im Internet auf sämtlichen Angebotsplattformen zu löschen (Ziffer 1). Zudem drohte die Beklagte den Klägern die Festsetzung eines Zwangsgeldes in Höhe von 2.500,00 € an, sollten diese der Forderung zu Ziffer 1 nicht bzw. nicht fristgerecht oder nicht vollständig nachkommen (Ziffer 2). Zur Begründung führte die Beklagte aus, sie habe festgestellt, dass die vorbezeichnete Wohneinheit als Ferienwohnung genutzt werde und auf Plattformen wie „booking.com“ und „Airbnb“ zur kurzzeitigen Vermietung angeboten werde. Da die nach § 60 Abs. 1 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) erforderliche Baugenehmigung für die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung nicht vorliege, sei die Nutzung formell illegal. Nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW, Beschluss vom 31. März 2021 – 2 B 241/21 –) sei weder ein Beherbergungsbetrieb noch eine Nutzung als Ferienwohnung von einer Baugenehmigung zu reinen Wohnzwecken gedeckt. Wie sich bereits aus § 13a der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ergebe, sei die Nutzung als Ferienwohnung keine Wohnnutzung. Dass dies in der zivilgerichtlichen Rechtsprechung anders gesehen werde, sei bauplanungsrechtlich irrelevant. Ein Bauantrag sei nicht gestellt worden. Das ihr zustehende Ermessen übe die Beklagte dahingehend aus, dass die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung zu untersagen sei und dies den Klägern als (Teil-)Eigentümern aufgegeben werde. Eine Duldung der Nutzung der nicht genehmigten baulichen Anlage würde einen Berufungsfall schaffen und die öffentliche Ordnung in untragbarer Weise stören. Die Androhung eines Zwangsgeldes sei erforderlich, um der Forderung den notwendigen Nachdruck zu verleihen.
Mit Gebührenbescheid vom 00.00.0000 machte die Beklagte (nur) gegenüber dem Kläger zu 2) eine Verwaltungsgebühr in Höhe von 232,50 € geltend. Diese berechnete sie bei einem Stundensatz von 93,00 € aus 2,5 Stunden Zeitaufwand auf der Grundlage des nordrhein-westfälischen Gebührentarifs.
Die Kläger stellten unter dem 00.00.0000, bei der Beklagten eingegangen am 00.00.0000, einen Bauantrag für eine Nutzungsänderung einer Wohnung in eine „Airbnb“-Wohnung. Die Beklagte lehnte die Erteilung einer Genehmigung mit (hier nicht streitgegenständlichem) Bescheid vom 00.00.0000 ab.
Die Kläger haben am 00.00.0000 Klage gegen die Ordnungsverfügungen vom 00.00.0000 und den Gebührenbescheid vom 00.00.0000 erhoben.
Zur Begründung machen sie geltend: Es treffe zu, dass die Wohneinheit 6 im Dachgeschoss, in der früher die Tochter der Kläger gewohnt habe, auch über die einschlägigen Plattformen – unter anderem bei „booking.com“ – vermietet werde. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 15. Januar 2010 – V ZR 72/09 – sei eine Vermietung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste aber Teil der zulässigen Wohnnutzung, wenn die Teilungsklärung nichts anderes bestimme und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart hätten. Die Einordnung des BGH sei aufgrund der Einheitlichkeit der Rechtsordnung auch für das verwaltungsrechtliche Verfahren zu berücksichtigen. Jedenfalls aber sei die Verwaltungspraxis der Beklagten willkürlich. Denn diese werde in Sachverhalten betreffend die Zweckentfremdung von Wohnräumen allenfalls auf einen entsprechenden Hinweis der Nachbarn tätig. Im unmittelbaren Umfeld der klägerischen Wohnung sei mit einer simplen Internetrecherche eine Vielzahl anderer Ferienwohnungen zu finden, die ebenso wenig genehmigungsfähig seien wie die Wohnung der Kläger. Dies dokumentieren die Kläger durch die Vorlage einer mehrseitigen Auflistung von Ferienwohnungen, die über eine Suche bei „Google“, „Booking.com“ und „Airbnb“ aufgefunden worden seien. Ein Vorgehen gegen die Kläger dürfe nur im Rahmen eines strukturierten Vorgehens gegen den riesigen Markt an illegalen Ferienwohnungen erfolgen. Toleriere die Beklagte dagegen illegale Ferienwohnungen, dann müsse dies ausnahmslos für alle Fälle gelten. Wenn eine Vielzahl von Wohnungen in Ferienwohnungen umgewandelt würden und die Beklagte dennoch immer nur dann tätig werde, wenn sich Nachbarn beschweren würden, anstatt jeden Einzelfall einer Prüfung zu unterziehen, bleibe das Verhalten willkürlich.
Die Kläger beantragen (schriftsätzlich) wörtlich,
die Ordnungsverfügung der Beklagten vom 10.02.2022 zu B1. sowie den Gebührenbescheid vom 15.02.2022 zu B1. aufzuheben.
Die Beklagte beantragt (schriftsätzlich),
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung trägt sie vor: Die Nutzung als Ferienwohnung sei von der baurechtlich genehmigten Nutzung zu Wohnzwecken nicht gedeckt und somit formell illegal. Das im Zivilprozess ergangene Urteil des BGH habe keinen Einfluss auf die planungsrechtliche Beurteilung der vorgenommenen Nutzungsänderung der als Wohnnutzung genehmigten Räume im Dachgeschoss als Ferienwohnung. Unter planungsrechtlichen Gesichtspunkten sei sehr wohl eine Unterscheidung zwischen einer Nutzung zur Vermietung an wechselnde Gäste als Ferienwohnung und einer Wohnnutzung vorzunehmen. Die Ferienwohnung sei in planungsrechtlicher Hinsicht erstmals mit Inkrafttreten des § 13a BauNVO im Jahr 2017 definiert und die planungsrechtliche Zulässigkeit einer derartigen Nutzungsart in den Baugebieten geregelt worden. Die Nutzung zur Vermietung als Ferienwohnung sei auch aus Sicht der Beklagten nicht genehmigungsfähig, wie sich aus dem ablehnenden Bescheid vom 00.00.0000 ergebe. Eine Willkür sei schließlich nicht erkennbar. Die im Stadtgebiet der Beklagten vorhandenen Ferienwohnungen lägen nicht sämtlich in einem reinen Wohngebiet und unterlägen somit auch nicht einer vergleichbaren planungsrechtlichen Beurteilung. Zudem wäre im jeweiligen Einzelfall zu prüfen, ob bzw. inwieweit ein Anwohner von einer solchen Nutzung unmittelbar und qualifiziert betroffen und insoweit ein entsprechendes ordnungsbehördliches Einschreiten bzw. eine entsprechende planungsrechtliche Beurteilung angezeigt wäre. Die Zwangsgeldandrohung in Höhe von 2.500,00 € sei schließlich insbesondere unter dem Gesichtspunkt der andauernden Vermietung und der Nachbarbeschwerden nicht zu beanstanden. Bei den auf der Plattform „Airbnb“ angebotenen Ferienunterkünften in unmittelbarer Nähe des streitbefangenen Gebäudes, auf die das Gericht mit Verfügung vom 18. März 2024 hingewiesen hat, werde nach hiesiger Recherche das Objekt „S. “ offenbar nicht mehr angeboten. Bei der Unterkunft „T. “ dürfte es sich um ein Angebot in der Frauenfelderstraße 8 handeln. Eine erste Systemdurchsicht habe ergeben, dass hierzu in den letzten Jahren kein Baugenehmigungsverfahren anhängig gewesen sein dürfte. Diesbezüglich werde die Beklagte den Sachverhalt jedoch weiter prüfen und ggf. ordnungsbehördliche Maßnahmen veranlassen. Das Objekt „I1. “ habe sich keiner konkreten Anschrift zuordnen lassen. Allein aus dem bloßen Vorhandensein einer möglicherweise ungenehmigten Ferienwohnung in der Nachbarschaft könnten die Kläger allerdings ohnehin nicht beanspruchen, dass sie von ordnungsbehördlichen Maßnahmen verschont blieben. Erst wenn die Beklagte einen nahezu identischen Sachverhalt ohne nachvollziehbare Begründung gänzlich anders behandeln würde als den der Kläger, könnten die Kläger mit diesem Argument durchdringen. Hiervon könne aber vorliegend keine Rede sein. Sofern der Beklagten konkrete Anhaltspunkte für eine entsprechende Nutzung (in aller Regel tatsächlich durch Nachbarbeschwerden) vorlägen, ziehe dies regelmäßig eine eingehende bauplanungsrechtliche Überprüfung und in Ausübung des der Ordnungsbehörde eingeräumten Ermessens ggf. ordnungsbehördliche Maßnahmen nach sich. Der klägerische Vortrag, nach dem die Anwendung des Baurechts willkürlich sei, entbehre jeder Grundlage. Die Beklagte habe in der Vergangenheit eine Vielzahl illegaler Nutzungen als Ferienwohnungen aufgegriffen und ordnungsbehördlich verfolgt. Entsprechende Verfahren würden nicht nur unter dem Aspekt der Abwehr von Beeinträchtigungen für die direkte Nachbarschaft eingeleitet, sondern auch mit Blick auf den angespannten Wohnungsmarkt der Stadt F. , der in den letzten Jahren zunehmend durch die Umwandlung von regulären Wohnungen in Ferienwohnungen belastet werde.
Die Kammer hat den Rechtsstreit mit Beschluss vom 15. Februar 2024 dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen. Mit Schriftsätzen vom 24. Juni 2024 und vom 1. Juli 2024 haben die Beteiligten ihr Einverständnis mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung erklärt.

Entscheidungsgründe:
Der gemäß § 6 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) zuständige Einzelrichter entscheidet ohne mündliche Verhandlung, nachdem die Beteiligten hierzu gemäß § 101 Abs. 2 VwGO ihr Einverständnis erklärt haben.
Unter Berücksichtigung der Ausführungen in der Klagebegründung und bei verständiger Auslegung des Rechtsschutzbegehrens der Kläger ist ihr Klageantrag in Anwendung von § 88 VwGO so auszulegen, dass die Kläger jeweils (nur) gegen die gegen sie selbst gerichteten Bescheide vorgehen wollen. So ist davon auszugehen, dass beide Ordnungsverfügungen vom 10. Februar 2022 angefochten werden sollten und die Klägerin zu 1) den ausschließlich an den Kläger zu 2) adressierten Gebührenbescheid vom 15. Februar 2022 nicht angreifen wollte.
J. .
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Kläger nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO.
1. Die Untersagungen der Nutzungsüberlassung der Wohneinheit 6 im Dachgeschoss des Gebäudes „J. . “ an Dritte als Ferienwohnung nach Ablauf von zwei Monaten nach Bestandskraft dieser Verfügung in Ziffer 1 der Ordnungsverfügungen vom 10. Februar 2022 sind rechtmäßig.
a) Rechtsgrundlage für den Erlass der Nutzungsuntersagungen ist § 82 Abs. 1 S. 2 BauO NRW. Nach dieser Vorschrift kann die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung einer baulichen Anlage untersagen, wenn diese im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfolgt.
b) Die Nutzungsuntersagungsverfügungen sind formell rechtmäßig. Insbesondere hat die Beklagte die Kläger gemäß § 28 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVfG NRW) mit Schreiben vom 10. Januar 2022 angehört.
c) Die Nutzungsuntersagungsverfügungen sind auch materiell rechtmäßig.
aa) Die Tatbestandsvoraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung liegen vor. Die Kläger nutzen eine bauliche Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung ist formell illegal, denn die Kläger verfügen nicht über die für die Nutzung der Wohnung zur Vermietung an Feriengäste erforderliche Baugenehmigung.
Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn durch die Verwirklichung eines Vorhabens die einer genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird und durch die Aufnahme dieser veränderten Nutzung bodenrechtliche Belange neu berührt werden können, so dass sich die Genehmigungsfrage unter bodenrechtlichem Aspekt neu stellt.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. November 2010 – 4 C 10.09 –, juris Rn. 12.
Von einer die Genehmigungspflicht auslösenden Nutzungsänderung ist daher dann auszugehen, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen Nutzung dergestalt unterscheidet, dass sie anderen oder weitergehenden Anforderungen bauordnungs- oder bauplanungsrechtlicher Art unterworfen ist oder zumindest sein kann.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 20. September 2010 – 7 B 985/10 – juris Rn. 3.
Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Die derzeit ausgeübte Nutzung weicht maßgeblich von der genehmigten Nutzung ab und unterscheidet sich derartig, dass die Möglichkeit besteht, dass die derzeitige Nutzung nach den Bauvorschriften anders beurteilt werden kann als die genehmigte Nutzung.
Die Kläger nutzen die streitgegenständliche Wohnung nach eigenen Angaben sowohl im Verwaltungsverfahren als auch im gerichtlichen Verfahren zur kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Gäste. Bei dieser Art der Nutzung handelt es sich um eine Nutzung als Ferienwohnung. Gemäß § 13a Abs. 1 S. 1 BauNVO sind Ferienwohnungen Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und für die Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind.
Diese Nutzung weicht von der bislang ausgeübten und genehmigten Nutzung ab.
Maßgeblich dafür, was genehmigt ist und damit auch für die Frage, ob eine Nutzung die Variationsbreite der baurechtlich genehmigten Nutzung überschreitet, ist der Bauschein, dessen objektiver Regelungsgehalt gegebenenfalls unter Heranziehung der grüngestempelten Bauvorlagen zu bestimmen ist.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 11. Dezember 2015 – 2 B 1214/15 –, juris Rn. 17.
Nach dem Bauschein vom 00.00.0000 ist für die streitgegenständliche Wohneinheit 6 – wie für alle in dem Gebäude „J. . “ befindlichen Wohneinheiten – nur eine Nutzung zu dauerhaften Wohnzwecken zugelassen. Dies ergibt sich eindeutig aus der dem Bauantrag vom 00.00.0000 beigefügten Baubeschreibung, aus den grüngestempelten Planunterlagen und aus dem Wortlaut des Bauscheins („13 Doppelmehrfamilienhäuser mit 4 freistehenden Stallgebäuden“). Dieser Befund wird bestätigt durch die nachträgliche Baugenehmigung vom 00.00.0000 für Umbauarbeiten im Gebäude J. . und den grüngestempelten Planunterlagen (Eintragungen „Wohnen und Kochen“ und „Schlafen“ im Grundriss des Dachgeschosses).
Die von den Klägern ausgeübte Nutzung als Ferienwohnung ist von der demnach genehmigten Wohnnutzung nicht gedeckt. Denn die Nutzung als Ferienwohnung wirft jedenfalls bauplanungsrechtliche Fragen neu auf.
Der Begriff des Wohnens im bauplanungsrechtlichen Sinn ist durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet. Maßgeblich für die Erfüllung des Wohnbegriffs sind das Nutzungskonzept und seine grundsätzliche Verwirklichung. Bei Wohnungen oder Räumen für Feriengäste fehlt es an einer Häuslichkeit, die auf Dauer angelegt ist. Denn die Gäste halten sich nach dem Nutzungskonzept und seiner typischen Verwirklichung – wie auch hier – jeweils allenfalls wenige Wochen in diesen Räumlichkeiten auf.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 – 4 C 5.16 –, juris Rn. 17.
Dieses Ergebnis folgt auch bereits unzweifelhaft aus § 13a BauNVO. Der Gesetzgeber hat damit im Jahr 2017 ausdrücklich eine Regelung in die Baunutzungsverordnung aufgenommen, aus der sich ergibt, dass Ferienwohnungen keine Wohnnutzung im bauplanungsrechtlichen Sinne darstellen.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 31. März 2021 – 2 B 241/21 –, juris Rn. 5 f.; VG Minden, Beschluss vom 4. Februar 2021 – 9 L 1053/20 –, n.V.
§ 13a BauNVO ordnet Ferienwohnungen bestehenden zulässigen Nutzungen für die Baugebiete nach den §§ 2–7 BauNVO zu, und zwar nach § 13a Satz 1 BauNVO in der Regel den allgemein oder als Ausnahme zulässigen Gewerbebetrieben und abweichend davon nach Maßgabe des § 13a Satz 2 BauNVO den allgemein oder als Ausnahme zulässigen Betrieben des Beherbergungsgewerbes oder als Ausnahme zulässigen kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes. Mit § 13a werden Ferienwohnungen also ausdrücklich zu Unterarten bestimmter der in den §§ 2–7 BauNVO allgemein oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungen erklärt. Hieraus folgt, dass der Aufenthalt in Ferienwohnungen kein Wohnen im Sinne der BauNVO ist.
Vgl. Hornmann, in: BeckOK, BauNVO, Stand: Juli 2023, § 13a Rn. 23, 26.
Dem Vorliegen einer Nutzungsänderung steht auch nicht entgegen, dass die zivilgerichtliche Rechtsprechung,
vgl. BGH, Urteile vom 12. April 2019 – V ZR 112/18 –, juris Rn. 5 und vom 15. Januar 2010 – V ZR 72/09 –, juris Rn. 14 ff.,
eine Nutzung als Ferienwohnung von einer Wohnnutzung als mitumfasst ansieht. Denn diese zivilgerichtlichen Entscheidungen betreffen das Wohnungseigentumsrecht und damit das Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander. Zu der hier maßgeblichen Frage, ob von den verschiedenen Nutzungen unterschiedliche bodenrechtliche Spannungen ausgehen, die eine unterschiedliche bauplanungsrechtliche Betrachtung rechtfertigen, verhalten sich die Entscheidungen hingegen nicht.
bb) Die Nutzungsuntersagungen sind auch nicht ermessensfehlerhaft. Insbesondere liegt kein Fall der Ermessensüberschreitung vor (vgl. § 114 S. 1 VwGO), denn die Nutzungsuntersagungen erweisen sich als verhältnismäßig.
Nach der ständigen Rechtsprechung der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen kann eine Nutzungsuntersagung allein auf die formelle Illegalität der Nutzung gestützt werden. Eine – wie hier – allein auf die formelle Illegalität einer Nutzung gestützte Nutzungsuntersagung stellt sich mit Blick auf eine mögliche Genehmigungsfähigkeit der Nutzung im Regelfall nur dann als unverhältnismäßig dar, wenn der erforderliche Bauantrag gestellt und nach Auffassung der Baugenehmigungsbehörde genehmigungsfähig ist und der Erteilung der Baugenehmigung auch sonst keine Hindernisse entgegenstehen.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 23. November 2020 – 10 A 2316/20 –, juris Rn. 9 f. m.w.N.
Die Beklagte hat den Bauantrag der Kläger hier mit (bestandskräftigem) Ablehnungsbescheid vom 00.00.0000 negativ beschieden (Az.: 61-51-04918-2022), sodass der erforderliche Bauantrag nach Auffassung der Baugenehmigungsbehörde gerade nicht genehmigungsfähig ist.
Die Ermessensausübung der Beklagten verstößt auch nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG).
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist das bundesrechtliche Willkürverbot des Art. 3 Abs. 1 GG bei jeder Ermessensausübung zu beachten. Die Behörde darf daher ihr Ermessen nicht ohne erkennbaren Grund unterschiedlich, systemwidrig oder planlos ausüben. Die Bauaufsichtsbehörde darf sich auf die Regelung von Einzelfällen beschränken, wenn sie hierfür sachliche Gründe anzuführen mag. Dem behördlichen Einschreiten können Fälle, in denen noch nicht eingeschritten worden ist, ausnahmsweise dann entgegengehalten werden, wenn es nach der Art des Einschreitens an jedem System fehlt, für diese gewählte Art des zeitlichen Vorgehens keinerlei einleuchtende Gründe sprechen und die Handhabung deshalb als willkürlich angesehen werden muss.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2014 – 4 B 34/14 –, juris Rn. 4.
Daraus folgt aber entgegen der Annahme der Kläger nicht, dass rechtswidrige Zustände, die bei einer Vielzahl von Grundstücken vorliegen, stets "flächendeckend" zu bekämpfen sind. Vielmehr darf die Behörde – etwa in Ermangelung ausreichender personeller und sachlicher Mittel – auch anlassbezogen vorgehen und sich auf die Regelung von Einzelfällen beschränken, sofern sie hierfür sachliche Gründe anzuführen vermag.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 19. Februar 1992 – 7 B 106/91 –, juris Rn. 2.
Nach diesem Maßstab ist ein Verstoß gegen das Willkürverbot nicht zu erkennen. Für eine solche Annahme genügt der klägerische Vortrag nicht, dass im Stadtgebiet der Beklagten zahlreiche weitere Wohnungen als Ferienwohnungen in Internetportalen angeboten werden. Der klägerische Vortrag legt schon nicht dar, dass alle in der übersandten Auflistung aufgeführten Ferienwohnungen formell illegal genutzt werden.
Die Nachbarbeschwerde, die Ausgangspunkt der streitgegenständlichen Ordnungsverfügungen ist, stellt jedenfalls einen konkreten Anknüpfungspunkt und einen sachlichen Grund für ein anlassbezogenes Vorgehen der Beklagten dar. Die Beklagte bringt auch nicht etwa zum Ausdruck, dass sie nur dann einschreitet, wenn eine Nachbarbeschwerde vorliegt. Sie macht vielmehr deutlich, dass sie auch mit Blick auf den angespannten Wohnungsmarkt im Stadtgebiet, der in den vergangenen Jahren zunehmend durch die Umwandlung von regulären Wohnungen in Ferienwohnungen belastet werde, entsprechende bauordnungsrechtliche Verfahren einleite. Sobald Anhaltpunkte für eine formell illegale Nutzung als Ferienwohnung vorlägen, ziehe dies regelmäßig ordnungsbehördliche Maßnahmen nach sich.
Die Beklagte hat in ihren Ermessenserwägungen, insbesondere im Schriftsatz vom 22. April 2024, auch deutlich gemacht, dass sie in vergleichbaren Fällen ebenfalls tätig wird und diese nicht ohne jedes System anders behandelt. Auf den Hinweis des Gerichts vom 18. März 2024, dass jedenfalls die seitens der Kläger aufgeführten „Airbnb“-Wohnungen der Gastgeber „T. “, „I1. “ und „S. “ sich in unmittelbarer Nähe der streitgegenständlichen Wohnung befinden, ist die Beklagte dem nachgegangen und jeweils in eine bauordnungsrechtliche Überprüfung eingetreten. Für das Objekt „T. “, welches sich nach Angaben der Beklagten offenbar in der Frauenfelderstraße 8 befinde, ist die Beklagte zudem in eine weitere Ermittlung eingetreten, da eine Systemdurchsicht ergeben habe, dass kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt worden sei. Dies verdeutlicht, dass die Beklagte bei dem Vorliegen sachlicher Gründe in eine bauordnungsrechtliche Prüfung eintritt und sich einem solchen Vorgehen nicht ohne einleuchtenden Grund verwehrt.
2. Die Zwangsgeldandrohungen in Ziffer 2 der Ordnungsverfügungen vom 10. Februar 2022 sind ebenfalls rechtmäßig.
Rechtsgrundlage für den Erlass der Ordnungsverfügungen sind §§ 55 Abs. 1, 57 Abs. 1 Nr. 2, 60, 63 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVG NRW). Insbesondere bestehen gegen die Höhe des angedrohten Zwangsgeldes i. H. v. 2.500 € vor dem Hintergrund der Betragsgrenzen des § 60 Abs. 1 VwVG NRW keine Bedenken. Auch die Frist von zwei Monaten nach Bestandskraft der Ordnungsverfügung ist angemessen im Sinne des § 63 Abs. 1 Satz 2 VwVG NRW; die Rechtsbehelfsfrist wird nicht unterschritten (§ 63 Abs. 1 Satz 3 VwVG NRW).
3. Der Gebührenbescheid vom 00.00.000 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger zu 2) nicht in seinen Rechten. Rechtsgrundlage für den Erlass des Gebührenbescheides ist § 2 Abs. 1 des Gebührengesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (GebG NRW) i.V.m. § 1 Abs. 1 S. 1 der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung (AVerwGebO NRW). Gemäß Tarifstelle 2.8.2.2 der Anlage zur AVerwGebO NRW richtet sich die Höhe der Gebühr für die Untersagung rechtswidriger Nutzungen nach dem angefallenen Zeitaufwand entsprechend Tarifstelle 2.1.4 der Anlage zur AVerwGebO NRW in der zum Zeitpunkt der Entscheidung geltenden Fassung. Nach dieser Regelung ist ein nach angefangenen Viertelstunden abzurechnender Stundensatz von 93,00 € der Gebührenberechnung zugrunde zu legen. Nach dem hier vorliegenden Zeitaufwand von insgesamt 2,5 Stunden ergibt sich der festgesetzte Betrag von 232,50 €.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, 709 S. 2, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn
1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils schriftlich bei dem Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, Bahnhofsvorplatz 3, 45879 Gelsenkirchen, zu beantragen. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, schriftlich einzureichen.
Auf die unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV –) wird hingewiesen.
Im Berufungsverfahren muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Dies gilt auch für den Antrag auf Zulassung der Berufung. Der Kreis der als Prozessbevollmächtigte zugelassenen Personen und Organisationen bestimmt sich nach § 67 Abs. 4 VwGO.

Zitierte Normen: §§ 55 Abs. 1, 57 Abs. 1 Nr. 2, 60, 63 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen
§§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung
§ 13a BauNVO
§ 88 VwGO
§ 167 VwGO
§ 13a der Baunutzungsverordnung
§ 6 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 101 Abs. 2 VwGO
§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO
§ 82 Abs. 1 S. 2 BauO NRW
§ 13a Abs. 1 S. 1 BauNVO
§ 13a Satz 1 BauNVO
§ 13a Satz 2 BauNVO
§ 114 S. 1 VwGO
§ 60 Abs. 1 VwVG NRW
§ 63 Abs. 1 Satz 2 VwVG NRW
§ 63 Abs. 1 Satz 3 VwVG NRW
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 709 S. 2, 711 ZPO
§ 67 Abs. 4 VwGO
§ 60 Abs. 1 der Bauordnung
§ 28 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes
§ 2 Abs. 1 des Gebührengesetzes
Art. 3 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 2 B 241/21
V ZR 72/09
4 C 10.09
7 B 985/10
2 B 1214/15
4 C 5.16
9 L 1053/20
V ZR 112/18
10 A 2316/20
4 B 34/14
7 B 106/91