Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-06-10, Aktenzeichen 25 S 118/14
ECLI: ECLI:DE:LGD:2015:0610.25S118.14.00

Tenor:
Die Berufung der Beklagten gegen das am 12. August 2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mettmann - 26 C 4/14 - wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Kostenerstattungsanspruchs der Kläger abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.
Streitgegenstand des Berufungsverfahrens: 10.000,-- €

Tatbestand:
Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft D. deren Verwalterin die E. ist.
Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus 12 Wohnungen (Anlage 1 zur Teilungserklärung vom 6. August 1997, Bl. 12 GA), 7 Tiefgarageneinstellplätzen (Anlage 1a zur Teilungserklärung, Bl. 13R GA) und 1 Teileigentum (Anlage 1bzur Teilungserklärung, Bl. 13 GA). In der Gemeinschaftsordnung vom 6. August 1997 (Anlage 2 zur Teilungserklärung, Bl. 14 ff. GA) heißt es:
3. Nutzungsrecht
…
3.5 Art und Weise der Ausübung der dem Sondereigentümer zustehenden Rechte zur Nutzung des Sondereigentums und zur Mitbenutzung des gemeinschaftlichen Eigentums werden durch die vom Verwalter aufzustellende Haus-, Garagen- und Benutzungsordnung geregelt. Diese Bestimmungen können durch die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit geändert werden.
Die Mitbenutzung der Einrichtungen im Kellergeschoss, wie Sauna/Solarium/Fitness, wird auch durch Eigentümer oder Bewohner benachbarter von der F. GmbH erstellter Wohnobjekte gestattet. Sollte diese Regelung im Grundbuch nicht eintragungsfähig sein, hat sie lediglich schuldrechtliche Bedeutung.
11. Lasten und Kosten
11.3 Die auf die Wohnungen und Teileigentumseinheiten entfallenden Kosten werden wie folgt auf die Eigentümer umgelegt:
a) Die Verwaltergebühren werden nach Vereinbarung mit dem Verwalter festgesetzt und auf die einzelnen Sondereigentumseinheiten verteilt,
b) die Betriebskosten, wie öffentliche Abgaben, die Müllabfuhrgebühr bei Gemeinschaftstonnen, Kosten der Straßenreinigung, Schornsteinfegergebühren, Versicherungskosten, die Kosten Hausmeister, Gartenpflege, Flur- und Treppenreinigung, Flur- und Kellerbeleuchtung, Wasserverbrauch und Kanalbetriebsgebühren, Gemeinschaftsantennenanlage/Kabelfernsehen sowie die Instandhaltungskosten und die Verwaltungsnebenkosten (ausgenommen die monatliche Verwaltergebühr) werden grundsätzlich nach dem Verhältnis der in der Teilungserklärung festgelegten Nettoflächen (ohne Loggien, Balkone, Terrassen) umgelegt. Räume für Sauna/Solarium/Fitness sind an vorstehenden Kosten nicht zu beteiligen. Die den einzelnen Sondereigentumseinheiten direkt zuzuordnenden Betriebskosten sind deren Eigentümern unmittelbar zu belasten.
11.6 Die Schlüssel zur Kostenverteilung unter Ziffern 11.2 bis 11.4 können durch Beschluss der Eigentümerversammlung mit 2/3 Mehrheit geändert werden. …
16. Änderung der Gemeinschaftsordnung
Soweit nicht zwingende Bestimmungen des WEG entgegenstehen, können die entsprechenden Regelungen dieser Gemeinschaftsordnung durch einen Beschluss, der einer Mehrheit von 2/3 bedarf, geändert werden.
Zum Zeitpunkt der Teilung war Eigentümerin des Grundbesitzes die F. GmbH. Die Wohneinheiten wurden im Folgenden veräußert und die Ersterwerber in den Jahren 1998 und 1999 im jeweiligen Grundbuch eingetragen (G. ). Am 22. November 2005 wurden H. und I. in Gesellschaft bürgerlichen Rechts – J. GbR- als Eigentümer der Einheit Nr. 13 eingetragen (K. ). Am 19. April 2011 wurde die L. , bestehend aus den Gesellschaftern I. und M. als Eigentümerin der Einheit Nr. 13 eingetragen (K. ).
Die zu dieser Einheit gehörenden Räume standen früher zumindest als Sauna mit Dusche sämtlichen Miteigentümern zur Mitbenutzung zur Verfügung.
In Ausführung des Beschlusses zu TOP 9 der Eigentümerversammlung vom 5. Oktober 2006 erklärte die Verwalterin unter dem 27. September 2006 die Kündigung des Nutzungsvertrages mit der N. . Mit Schreiben vom 5. Februar 2007 (Bl. 49 GA) weist die damalige Sondereigentümerin der Einheit Nr. 13 das von der Wohnungseigentümergemeinschaft begehrte Beseitigungsverlagen von Feuchtigkeitserscheinungen in der Einheit zurück, da Ursache der Schäden die Nutzung der Räume durch die Wohnungseigentümer als Sauna und Dusche sei. Die Wohnungseigentümer hätten die Räume mangelbehaftet an die Sondereigentümerin zurückgegeben. Sie kündigte an, den Mehrzweckraum künftig als Lager- und Abstellfläche zu vermieten. In Umsetzung dieses Schreibens wurden die Räumlichkeiten Nr. 13 seit 2007 als Lager und Abstellflächen genutzt.
Die Abrechnung 2007 wurde unter dem 2. September 2008 in der Weise erstellt (Bl. 155ff GA), dass die Einheit Nr. 13 bis auf die Müllbeseitigung und die Antennen-Kabelgebühr mit den jeweils anteiligen Kosten auch bezüglich der Positionen, nach denen die Sauna/Solarium/Fitness nach Abschnitt 11.3b der Gemeinschaftsordnung befreit sein sollte, anteilig belastet wurde. In dem folgenden Rechtsstreit AG Mettmann 26 C 104/08 wurde der Beschluss über die Jahresabrechnung für ungültig erklärt, da diese Räume nach der Gemeinschaftsordnung mit den entsprechenden Kostenpositionen nicht zu belasten seien.
In der Eigentümerversammlung vom 10. Dezember 2009 wurde unter TOP 8 bestandskräftig beschlossen, dass ab dem 1. Januar 2010 die Einheit Nr. 13 gemäß Wohnfläche an den Kosten für Müllbeseitigung, Straßenreinigung, sonstigen Kosten, Strom, Garten, Hausmeister, Versicherung und Rücklage zu beteiligen ist.
Auf dieser Grundlage wurde die Jahresabrechnung 2010 erstellt. Die hiergegen gerichtete Anfechtungsklage wies das AG Mettmann durch Urteil vom 15. Februar 2012 ab (26 C 89/11), da ein sachlicher Grund für die Beteiligung der Einheit Nr. 13 bestehe, da seit 2007 andere Miteigentümer von der Nutzung ausgeschlossen und die Räumlichkeiten als Lager und Abstellfläche genutzt werden.
In dem Rechtsstreit AG Mettmann 26 C 77/12 wurden durch Urteil vom 20. Februar 2013 die Beschlüsse zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 27. September 2012 (Abrechnung 2011) und TOP 3 (Wirtschaftsplan 2012) für ungültig erklärt. Die Amtsrichterin führte aus, dass der Beschluss zu TOP 8 der Eigentümerversammlung vom 10. Dezember 2009 mangels Beschlusskompetenz nichtig sei. Unabhängig von der Bestandskraft des Beschlusses sei dessen Nichtigkeit zu beachten.
Mit Schriftsatz vom 27. November 2013 ist die Beklagte aufgefordert worden, der mit der vorliegenden Klage verfolgten Änderung der Gemeinschaftsordnung zuzustimmen.
Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird im Übrigen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.
Durch das angegriffene Urteil des Amtsgerichts Mettmann vom 12. August 2014 ist die Beklagte antragsgemäß verurteilt worden, einer Änderung der Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft D. gemäß Anlage 2 zur Teilungserklärung gemäß Urkundenrollennummer 1569/1997 F des Notars Dr. O. aus P. vom 6. August 1997 zuzustimmen, dass Satz 2 aus Ziffer 11.3.b dieser Gemeinschaftsordnung entfällt und durch folgende Regelung ersetzt wird: „Die Räume für Sauna/Solarium/Fitness sind an vorstehenden Kosten nicht zu beteiligen, wenn, solange und soweit die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, in deren Sondereigentum sie stehen, sie der Gemeinschaft auch tatsächlich zur Nutzung für diese Zwecke zur Verfügung stellen.“
Der Amtsrichter hat ausgeführt:
Die Klage ist zulässig.
Aus der Klageschrift vom 15.01.2014 ergibt sich, dass die Klage von der Eigentümergemeinschaft gegen die Beklagte erhoben wurde. Dabei wurde gemäß § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG anstelle einer namentlichen Bezeichnung aller Wohnungseigentümer die vereinfachende Kurzbezeichnung gewählt. Aus der Sammelbezeichnung der Kläger („Mitglieder der Eigentümergemeinschaft“) lässt sich daher entnehmen, dass Kläger des Rechtsstreits im Zeitpunkt der Klageeinreichung zur Gemeinschaft gehörende Wohnungseigentümer sind. Gemäß §§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG in Verbindung mit § 253 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 4, § 130 Nr. 1 ZPO müssen jedoch die nur mit einer Kurzbezeichnung benannten Wohnungseigentümer bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung unter Angabe einer ladungsfähigen Anschrift namentlich bezeichnet werden. Eine Eigentümerliste, die nicht dem aktuellen Stand im Zeitpunkt der Klageerhebung entspricht, genügt diesen Angaben jedoch nicht, so dass, sollten die Angaben nicht bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz korrigiert werden, die Klage als unzulässig abzuweisen ist (BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 34/11). Eine aktuelle Eigentümerliste ist jedoch durch Beklagtenseite mit dem Hinweis, dass die mit Klageschrift vorgelegte Eigentümerliste veraltet ist, vorgelegt worden. Da aufgrund des Schriftsatzes der Beklagtenseite die mündliche Verhandlung daraufhin wieder eröffnet wurde, erfolgte demnach die Vorlage der aktuellen Eigentümerliste auch noch bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung.
Das Nachreichen der aktuellen Eigentümerlisten stellt dabei keine Klageänderung in Form eines Parteiwechsels dar. Denn klagende Parteien waren von Anfang an alle im Zeitpunkt der Klageeinreichung zur Gemeinschaft gehörenden Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Beklagten. Insoweit kommt der Eigentümerliste lediglich deklaratorische Bedeutung zu (BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 34/11). Dies gilt insbesondere auch deswegen, weil die Kläger keine notwendigen Streitgenossen im Sinne von § 62 ZPO sind.
Die Kläger haben auch ein Rechtsschutzinteresse, da sich für die begehrte Zustimmung zur Änderung der Gemeinschaftsordnung keine Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 3 WEG ergibt. Denn § 16 Abs. 3 WEG räumt nur die Kompetenz ein, im Rahmen einer im Grunde nach bereits bestehenden Kostentragungsverpflichtung einen anderen Verteilungsmaßstab zu wählen, nicht jedoch einen Wohnungs- bzw. Teileigentümer erstmals mit Kosten zu belasten.
Die Klage ist auch begründet.
Die Kläger haben einen Anspruch auf Zustimmung zur beantragten Änderung, da ein Festhalten an der bisherigen Regelung, dass die Einheit „Sauna/Solarium/Fitness“ von den Betriebskosten ausgenommen ist, für die Kläger unbillig ist.
Soweit nach obergerichtlicher Rechtsprechung grundsätzlich bei einer Änderung der Kostenverteilung ein Anpassungsanspruch nur dann verlangt werden kann, wenn die bisherige Kostenverteilung und die Beibehaltung der jetzigen Regelung zu einer Kostenmehrbelastung von mehr als 25 % führt, so sind die den dortigen Entscheidungen zugrunde liegenden Fälle nicht mit dem vorliegenden vergleichbar.
Zwar geht es vorliegend auch um die Kostenbeteiligung. Anders als in den vorgenannten Entscheidungen, ist hier jedoch nicht die Frage der Kostenmehrbelastung aufgrund einer Veränderung der Wohnfläche oder der Kostenbelastung nach Miteigentumsanteilen oder Wohn- bzw. Nutzfläche zu entscheiden. Vielmehr geht es im vorliegenden Fall um die grundsätzliche Entscheidung, ob die Beklagteneinheit überhaupt anteilig mit Betriebskosten zu belasten ist oder nicht. Dabei ist nach Auffassung des Gerichts in erster Linie die gewollte Regelung in der Gemeinschaftsordnung bzw. deren Auslegung maßgeblich.
Unstreitig wird die Einheit Nr. 13 der Beklagten, die in der Gemeinschaftsordnung unter 11 Nr. 3b als „Sauna/Solarium/Fitness“ bezeichnet wird, nicht mehr von der Gemeinschaft als solches genutzt.
Die Auslegung der streitigen Regelung der Gemeinschaftsordnung zeigt jedoch nach Auffassung des Gerichts, dass eine Kostenbefreiung hinsichtlich der Betriebskosten nicht für die Einheit Nr. 13 als solche gewährt werden sollte, sondern nur für die Einheit „Sauna/Solarium/Fitness“ sprich, wenn diese Einheit auch als solche genutzt wird.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten.
Die Beklagte beantragt,
unter Abänderung des angegriffenen Urteils die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Beklagten ist zulässig. Sie wurde form- und fristgerecht eingelegt. Die Berufungsbegründung genügt den formellen Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 ZPO.
Die Beklagte rügt eine Rechtsverletzung des Amtsgerichts, die als zutreffend unterstellt rechtserheblich wäre. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts seien die Voraussetzungen eines Änderungsanspruchs nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG nicht gegeben.
III.
Die Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg.
Die Kammer verweist bezüglich der Zulässigkeit der Klage auf die Ausführungen des Amtsgerichts, welchen sie sich vollumfänglich anschließt.
Zwar müssen die Wohnungseigentümer auch dann namentlich bezeichnet werden, wenn sie selbst den Prozess unter einer Sammelbezeichnung als Kläger führen. Insofern reicht jedoch eine Bezeichnung bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung. Ausreichend ist, dass die aktuelle Eigentümerliste aktenkundig gemacht worden ist, unabhängig davon, ob von den Wohnungseigentümern oder vom Gegner; dies ist zumindest immer dann der Fall, wenn die Kläger – wie vorliegend - auf diese Liste Bezug nehmen.
Ein Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Zustimmung zu der begehrten und von dem Amtsgericht zugesprochenen Änderung der Gemeinschaftsordnung ergibt sich aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG.
Der Anspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist seinem Gegenstand nach nicht auf Regelungen zur Bestimmung des Kostenverteilungsschlüssels beschränkt. Grundsätzlich können alle „das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander“ betreffenden Regelungen Gegenstand eines Anspruchs auf eine Vereinbarung sein (vgl. Landgericht München I, Urteil vom 13. Juni 2013, - 36 S 10305/12). Wie der Wortlaut und die systematische Stellung der Regelung zeigen, gilt § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG nur für Vereinbarungen i.e.S. (Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 157), nicht dagegen für die Eigentumsverhältnisse, wie z.B. die Miteigentumsanteile oder die Umwandlung von Sondernutzungsrechten in Sondereigentum.
Nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
Diese Voraussetzungen liegen hier vor.
Schwerwiegende Gründe sind gegeben, da die auf die Einheit Nr. 13 entfallenden Kosten bezüglich der Positionen Betriebskosten, wie öffentliche Abgaben, die Müllabfuhrgebühr bei Gemeinschaftstonnen, Kosten der Straßenreinigung, Schornsteinfegergebühren, Versicherungskosten, die Kosten Hausmeister, Gartenpflege, Flur- und Treppenreinigung, Flur- und Kellerbeleuchtung, Wasserverbrauch und Kanalbetriebsgebühren, Gemeinschaftsantennenanlage/Kabelfernsehen sowie die Instandhaltungskosten und die Verwaltungsnebenkosten (ausgenommen die monatliche Verwaltergebühr) von den übrigen Miteigentümern getragen werden, die Eigentümer der Einheit Nr. 13 diese jedoch unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer nutzen. Im Gegensatz zu jedem anderen Miteigentümer wird die Einheit Nr. 13 von der Kostentragung befreit. Diese Ungleichbehandlung kann durch den von den Klägern begehrten Zusatz zur Gemeinschaftsordnung mit geringem und vertretbarem Aufwand behoben werden.
Bei der erforderlichen Abwägung aller Umstände des Einzelfalles können Gesichtspunkte wie Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer, Sachgerechtigkeit der Regelung, Veränderung der der Regelung zugrunde liegenden maßgeblichen tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse, ihrer Vorhersehbarkeit oder das Vertrauen in den Bestand der Vereinbarung eine maßgebliche Rolle spielen.
Der Beklagten ist zuzustimmen, dass die Gemeinschaftsordnung keine ausdrückliche Regelung dergestalt enthält, dass die Einheit Nr. 13 den übrigen Miteigentümern als Sauna/Solarium/Fitness zur Verfügung zu stellen ist. Das Teileigentum Nr. 13 ist vielmehr als „474/10.000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 8013 bezeichneten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen“ im Grundbuch eingetragen worden und kann demnach von dem jeweiligem Eigentümer nach Belieben genutzt werden.
Jedoch ist Hintergrund der Ausnahmeregelung in 11. 3b) der Gemeinschaftsordnung, dass die Aufteilerin – F. GmbH – die Räumlichkeiten im Keller den Eigentümern der anderen Einheiten dieser Anlage als auch benachbarter Wohnungseigentümergemeinschaften zur Verfügung stellen wollte und tatsächlich stellte.
Die Gemeinschaftsordnung enthält mehrere Passagen zu den Räumen im Kellergeschoss:
Abschnitt 3.2: … Im Kellergeschoss befinden sich Räume für „Sauna/Solarium/Fitness“. …
Abschnitt 3.5: … Die Mitbenutzung der Einrichtungen im Kellergeschoss, wie Sauna/Solarium/Fitness, wird auch durch Eigentümer oder Bewohner benachbarter von der F. GmbH erstellter Wohnobjekte gestattet.
Abschnitt 11.3b): die Betriebskosten, wie öffentliche Abgaben, die Müllabfuhrgebühr bei Gemeinschaftstonnen, Kosten der Straßenreinigung, Schornsteinfegergebühren, Versicherungskosten, die Kosten Hausmeister, Gartenpflege, Flur- und Treppenreinigung, Flur- und Kellerbeleuchtung, Wasserverbrauch und Kanalbetriebsgebühren, Gemeinschaftsantennenanlage/Kabelfernsehen sowie die Instandhaltungskosten und die Verwaltungsnebenkosten (ausgenommen die monatliche Verwaltergebühr) werden grundsätzlich nach dem Verhältnis der in der Teilungserklärung festgelegten Nettoflächen (ohne Loggien, Balkone, Terrassen) umgelegt. Räume für Sauna/Solarium/Fitness sind an vorstehenden Kosten nicht zu beteiligen.
Abschnitt 11.5: …Zur Ansammlung der Instandhaltungsrücklage haben die Miteigentümer einen angemessenen jährlichen Betrag zu entrichten. Die Höhe des jährlichen Gesamtbetrages ist vom Verwalter im Wirtschaftsplan festzulegen und nach dem gleichen Verhältnis wie die Bewirtschaftungskosten entsprechend Ziffer 11.3b und 11.4 von den Miteigentümern aufzubringen. …
In der Zusammenschau wird hinreichend verdeutlicht, dass die Kostenbefreiung allein dem Umstand der Zurverfügungstellung der im Eigentum der Aufteilerin stehenden Räumlichkeiten an die übrigen Wohnungseigentümer sowie sogar Außenstehenden Rechnung trug. Das wird insbesondere durch die Wortwahl „Sauna/Solarium/Fitness“ und nicht Einheit Nr. 13 signifikant herausgestellt.
Der Grund für die Befreiung der Einheit Nr. 13 von bestimmten Kosten ist somit durch die Aufkündigung der über Jahre praktizierten Zurverfügungstellung entfallen.
Die übrigen Wohnungseigentümer haben somit einen Anspruch darauf, dass die Kostenbefreiung nur greift, wenn die Räumlichkeiten von den anderen Miteigentümern genutzt werden können.
Die Kammer vertritt die Auffassung, dass die Kostenmehrbelastung in Bezug auf die Abgrenzung Kostenfreistellung bzw. nach dem gültigen Kostenverteilungsschlüssel vorzunehmende Umlegung im Gegensatz zu der Frage, ob der Kostenverteilungsschlüssel für bestimmte Positionen zu ändern ist, keine ausschlaggebende Bedeutung hat. Vielmehr wäre allein in Fällen, in denen eine ins Gewicht fallende Kostenmehrbelastung für keine Konstellation denkbar wäre, ein Änderungsanspruch ausgeschlossen.
Für den Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bezogen auf eine begehrte Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels allein die Kostenmehrbelastung desjenigen Wohnungseigentümers maßgebend, der die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangt (vgl. BGH, Urteil vom 11. Juni 2010 – V ZR 174/09 –, BGHZ 186, 34-41 m.w.N.). Der Zweck des Anspruchs aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG sei nicht die Vermeidung der durch den bisherigen Kostenverteilungsschlüssel bei einem anderen Wohnungseigentümer entstehenden Vorteile, sondern die Beseitigung unbilliger Härten bei dem die Änderung verlangenden Wohnungseigentümer, die diesem bei einem Festhalten an dem bisherigen Kostenverteilungsschlüssel entstünden (vgl. M. Schmid, ZMR 2010, 259). Nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG seien nämlich auch die Rechte und die Interessen der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen, welche die bisherige Regelung beibehalten wollen. Das Änderungsverlangen müsse auch unter diesem Gesichtspunkt gerechtfertigt sein. Schwerwiegende Gründe, aufgrund derer das von anderen Miteigentümern gewollte Festhalten an der bisherigen Regelung unbillig erscheint, liegen auf Seiten des die Änderung verlangenden Wohnungseigentümers aber nur dann vor, wenn die Beibehaltung der bisherigen Kostenverteilung für ihn zu einer - einen gewissen Schwellenwert überschreitenden - Kostenmehrbelastung führte.
Aufgrund der zur Akte gereichten Jahresabrechnung 2007 vom 2. September 2008 ergibt sich für das Jahr 2007 folgende Berechnung.
Kostenposition
Gesamt
Anteil der Einheit Nr. 13 bzgl. Kosten, von denen sie nach der Gemeinschaftsordnung befreit ist
Anteil der Einheit Nr. 13, die sie nach der Gemeinschaftsordnung zu tragen hat
Rest
Heizkosten
7.721,10
0
343,67
7.377,43
Müllabfuhrgebühr bei Gemeinschaftstonnen
1.703,76
Straßenreinigung
114,70
5,72
108,98
Schornsteinfeger
Versicherung
1.630,66
81,36
1.549,30
Hausmeister
4.117,08
205,41
3.911,67
Gartenpflege
788,52
39,34
749,18
Flur- und Treppenreinigung
Flur- und Kellerbeleuchtung
326,96
16,31
310,65
Wasserverbrauch und Kanalbetriebsgebühren
Gemeinschaftsantennenanlage/Kabelfernsehen
2.020,44
Instandhaltung
467,84 2.309,66
467,84
2.309,66
23,34 115,23
23,34
115,23
444,50 2.194,43
444,50
2.194,43
Verwaltungsnebenkosten
134,11
6,69
127,42
sonstige Kosten
478,01
23,85
454,16
Kosten Sauna
186,13
9,29
176,84
Garagenkosten
353,01
Rücklage Wohnungen
3.728,49
186,02
3.542,47
Rücklage Garagen
107,37
Verwaltergebühr WE
2.628,45
202,19
2.426,26
Verwaltergebühr GE
255,54
Kosten einzelne Eigentümer
106,65
zusammen
29.178,48
703,27
555,15
27.920,06
Es ergibt sich für dieses Jahr eine Mehrbelastung von ca. 2,5 %, wenn der Betrag von 703,27 € ins Verhältnis zu der Gesamtbelastung von 29.178,48 € abzüglich der auch nach der jetzigen Gemeinschaftsordnung von der Einheit Nr. 13 zu tragenden Kosten gesetzt wird.
Es ergibt sich eine Mehrbelastung von 5 vom Hundert unter Beibehaltung der Kostenfreistellung der Einheit Nr. 13 von bestimmten Kostenpositionen, wenn allein auf das Verhältnis der 703,27 € zu dem Gesamtbetrag dieser Positionen in Höhe von 14.096,03 € abgestellt wird.
Die jeweilige Kostenmehrbelastung liegt zwar weit unter dem - wenn auch nicht als feste Grenze, aber als Orientierungsgröße dienenden - Schwellenwert von 25 vom Hundert bei der Frage des Anspruchs auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels. Jedoch hält die Kammer, wie bereits ausgeführt, die Kostenmehrbelastung in einem Fall wie dem vorliegenden nicht für ausschlaggebend. Eine Kostenmehrbelastung auf Seiten der übrigen Wohnungseigentümer von 2,5 % bzw. 5 % ist auch nicht derart marginal, dass sie zu vernachlässigen ist. In Jahren, in denen Instandhaltungsmaßnahmen größeren Ausmaßes, wie Dachsanierungen oder die Erneuerung der Heizungsanlage, durchgeführt werden, können weitere Kosten in Höhe von 30.000,-- € anfallen, an denen sich die Einheit Nr. 13 mit 41,18 qm, bzw. 1.496,48 € zu beteiligen hätte.
Selbst in einem Jahr ohne erhebliche Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung werden die übrigen Miteigentümer mit Kosten von 703,27 € mehr belastet, in Jahren mit erheblichen Instandhaltungsaufwendungen kann sich leicht ein Betrag im Rahmen von 2.000,-- € ergeben. Insofern handelt es sich nicht um zu vernachlässigende Beträge, bei denen die übrigen Miteigentümer eine Regelung der Gemeinschaftsordnung hinzunehmen haben.
Zugunsten der Beklagten ist auch nicht die Erkennbarkeit der nicht sachgerechten Kostenbefreiung der Einheit Nr. 13 bereits bei dem Erwerb der jeweiligen Wohnungen gegeben, da die Gemeinschaftsordnung die Räume „Sauna/Solarium/Fitness“ freistellt, die nach der Gemeinschaftsordnung durch die anderen Miteigentümer genutzt werden können sollen. Zum Zeitpunkt des Erwerbs der Einheiten von der F. GmbH war nicht vorhersehbar, dass die Räume im Keller in der Zukunft nicht mehr als Sauna/Solarium/Fitness zur Verfügung stehen würden. Insofern ist die vorliegende Fallgestaltung nicht mit einem Sachverhalt vergleichbar, in dem bereits bei den ersten Veräußerungen für jeden Erwerber offenkundig ist, dass bestimmte Regelungen der Gemeinschaftsordnung aufgrund der tatsächlichen Handhabung ins Leere laufen.
Aufgrund der tatsächlich und auf Dauer angelegten Veränderung der Nutzung der Räumlichkeiten seit 2007 hat sich die Regelung der Gemeinschaftsordnung als verfehlt herausgestellt, da sie nicht der Möglichkeit Rechnung trägt, dass die Räumlichkeiten der Einheit Nr. 13 nicht als Sauna, Solarium und/ oder Fitness zur Verfügung gestellt werden. Es ist jedoch der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung kein weiterer Anhaltspunkt zu entnehmen, der eine Kostenfreistellung der Einheit Nr. 13 rechtfertigen würde. Vielmehr werden die unterschiedlichen Interessen der Beklagten einerseits und der Kläger andererseits durch die vorgesehene Änderung/Ergänzung der Gemeinschaftsordnung angemessen berücksichtigt.
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision wird zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2 ZPO. Nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer am 23. März 2015 besteht eine Vielzahl gleichartiger Gemeinschaftsordnungen, in denen jeweils Unstimmigkeiten über die Kostenbefreiung einzelner Räumlichkeiten herrschen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG in Verbindung mit § 253 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 4, § 130 Nr. 1 ZPO
§§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 62 ZPO
§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO
§ 44 Abs. 1 Satz 1 WEG
§ 16 Abs. 3 WEG
§ 520 Abs. 3 Satz 2 ZPO
§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 186, 34
ZMR 2010, 259
26 C 4/14
26 C 104/08
26 C 89/11
26 C 77/12
V ZR 34/11
36 S 10305/12
V ZR 174/09