Kammergericht (Berlin, )
Beschluss vom 2017-02-10, Aktenzeichen 5 W 18/17
ECLI: ECLI:DE:KG:2017:0210.5W18.17.00

Tenor:
1. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller vom 27. Januar 2017 gegen den Beschluss der Zivilkammer 22 des Landgerichts Berlin vom 25. Januar 2017 – 22 O 20/17 – wird zurückgewiesen.
2. Die Kosten der Beschwerde haben die Antragsteller zu tragen.
3. Der Wert der Beschwerde wird auf 144.500,- € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragsteller haben beantragt, den Antragsgegnern im Wege der einstweiligen Verfügung unter Androhung eines Ordnungsgeldes von jeweils bis zu 50.000,- € zu gebieten,
unverzüglich den Antrag vom 4. Januar 2017 auf Eintragung des Antragsgegners zu 2) als Eigentümer in das Grundbuch des Amtsgerichts C... von ..., Blatt ..., zurückzunehmen und dem Notar A... P...-H... hierfür die erforderlichen Anweisungen zu erteilen.
Mit Beschluss vom 25. Januar 2015 hat das Landgericht den Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung zurückgewiesen.
Gegen die Zurückweisung ihres Antrags wenden die Antragsteller sich mit der sofortigen Beschwerde.

Entscheidungsgründe:
Die sofortige Beschwerde der Antragsteller ist gemäß § 567 Abs. 1 Nr. 2, § 569 ZPO statthaft und zulässig. Sie ist jedoch nicht begründet.
Das Landgericht hat den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zu Recht zurückgewiesen, weil ein Verfügungsanspruch nicht besteht.
1.
Der Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 826 BGB wegen einer drohenden Umgehung eines den Antragstellern zustehenden Vorkaufsrechts an der von ihnen im Hause H... ..., ... ..., gemieteten Wohnung.
a)
An der Wohnung, die Gegenstand des Mietvertrages vom 12. Juni 1985 (Anlage A 3 zur Antragsschrift) und deren Lage der Anlage A 4 zur Antragsschrift zu entnehmen ist, hat den Antragstellern kein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zugestanden. Die Erklärung der Antragsteller vom 1. September 2016 (Anlage A 7 zur Antragsschrift), ein Vorkaufsrecht an dieser Wohnung ausüben zu wollen, ist gegenstandslos.
Gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden.
Dem Entstehen eines Vorkaufsrechts steht im vorliegenden Fall entgegen, dass an der Wohnung, in der die Antragsteller wohnen und die sie erwerben wollen, kein Wohnungseigentum entstanden ist. Sie ist auch nicht Gegenstand des zwischen der Antragsgegnerin zu 1) und dem Antragsgegner zu 2) geschlossenen Kaufvertrages.
Wie den notariellen Verträgen vom 1. Juli 2016 und 7. November 2016 (Anlagen A 5 und A 13 zur Antragsschrift) und dem notariellen Teilungsvertrag vom 11. März 2015 (Anlage A 2 zur Antragsschrift) zu entnehmen ist, hat die Antragsgegnerin zu 1) dem Antragsgegner zu 2) einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück H... ... verkauft, der mit dem Sondereigentum an der Wohnung verbunden ist, die im Aufteilungsplan mit der Nr. 21 bezeichnet worden ist. Die Wohnung Nr. 21 besteht aus den an die Antragsteller vermieteten Räumen und einer weiteren Wohnung, die an einen Dritten vermietet ist.
Das Wohnungseigentum, das die Antragsteller erwerben wollen, ist sachenrechtlich nicht existent, und es ist im vorliegenden Fall auch keine rechtliche Grundlage ersichtlich, die diesem Wohnungseigentum zur Entstehung verhelfen könnte.
In diesem Punkt entspricht der vorliegende Fall dem Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks. Dort entsteht ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. BGB grundsätzlich nur, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. (vgl. BGH NJW 2014, 850)
Dies hat der BGH (NJW 2014, 850, Rn 21 bis 23) wie folgt begründet:
“aa) Auf das Vorkaufsrecht finden gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB ergänzend die allgemeinen Bestimmungen über den Vorkauf Anwendung (§§ 463 ff. BGB). Gemäß § 464 Abs. 2 BGB wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts als Gestaltungsrecht zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten ein (weiterer) selbständiger Kaufvertrag neu begründet zu den gleichen Bedingungen, wie er zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten abgeschlossen war; der Berechtigte tritt also nicht in den zwischen dem Verpflichteten und dem Drittkäufer geschlossenen Vertrag ein (...). Vielmehr bestehen zwei Verträge, soweit der Vertrag mit dem Drittkäufer nicht unter einer auflösenden Bedingung steht (...). Die beiden Kaufverträge unterscheiden sich in der Regel nur darin, dass als Käufer anstelle des Dritten der Berechtigte steht (...).
bb) Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll allerdings gerade nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Ebenso wenig soll der Mieter dauerhaft einen ideellen Miteigentumsanteil in einer Bruchteilsgemeinschaft ohne Sondereigentum an der angemieteten Wohnung erwerben. Vielmehr ist ein zwar sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum Gegenstand des Vorkaufsrechts (...). Das folgt aus dem systematischen Bezug des Vorkaufsrechts zu der Umwandlung in Wohnungseigentum. Es entspricht auch seinem Zweck, dem Mieter ungeachtet der Aufteilung die weitere alleinige Nutzung der bislang mietweise überlassenen Wohnräume zu sichern. Deshalb muss zunächst gewährleistet sein, dass der Mieter einen Anspruch auf die Begründung des Wohnungseigentums erwirbt.
(1) Dies ist nur der Fall, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem Kaufvertrag eine Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. ... Jedenfalls besteht nur bei einer vertraglichen Verpflichtung ein Anspruch auf Durchführung der Aufteilung, den auch der Mieter als Vorkaufsberechtigter gegenüber dem Veräußerer geltend machen kann. Vertragsgegenstand des zweiten Vertrags zwischen dem Veräußerer und dem Mieter ist - sofern die weitere Voraussetzung vorliegt, das zukünftige Wohnungseigentum also vertraglich hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist - die Durchführung der Aufteilung und Übereignung des an den von dem Mieter bewohnten Räumen neu begründeten Sondereigentums mit einem entsprechenden Miteigentumsanteil; als Gegenleistung schuldet der Mieter - ebenso wie bei dem gebündelten Verkauf mehrerer Eigentumswohnungen nach bereits vollzogener Aufteilung - den auf seine Wohnung entfallenden anteiligen Kaufpreis (...).”
b)
Danach mag die Gefahr begründet sein, dass ein Grundstück dergestalt in Wohnungseigentum aufgeteilt wird, dass das gebildete Wohnungseigentum nicht den vermieteten Wohneinheiten entspricht, um das Vorkaufsrecht der Mieter zu umgehen. Derartigem Rechtsmissbrauch kann aber im Einzelfall mit der Anwendung von § 242 BGB begegnet werden. (vgl. BGH NJW 2014, 850, Rn 25)
Hinreichende Anhaltspunkte, die im vorliegenden Fall für einen Rechtsmissbrauch sprechen, haben die Antragsteller nicht vorgebracht.
Dem notariellen Vertrag der Antragsgegner vom 7. November 2016 (Anlage A 13 zur Antragsschrift) sowie dem Schreiben des beurkundenden Notars vom 14. November 2016 (Anlage A 14 zur Antragsschrift) ist als Grund für die Zusammenlegung der von den Antragstellern gemieteten Räume mit denen der Nachbarwohnung zu entnehmen, dass eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Nachbarwohnung wegen des Fehlens eines zweiten Fluchtweges nicht erteilt worden ist.
Zur Begründung des Vorwurfs des Rechtsmissbrauchs oder einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung reicht es nicht aus, wenn die Antragsteller Zweifel an der rechtlichen Haltbarkeit der Begründung für die Versagung der Abgeschlossenheitsbescheinigung äußern.
Der Abschluss des notariellen Vertrages vom 7. November 2016 (Anlage A 13 zur Antragsschrift) und der am 4. Januar 2017 gestellte Antrag auf Eigentumsumschreibung lassen erkennen, dass die Antragsgegner den geschlossenen Kaufvertrag zügig umsetzen wollen. Auch wenn die Antragsgegner die Antragsteller von diesen Vorgängen nicht in Kenntnis gesetzt haben, ist dies kein tragfähiges Indiz für die Annahme eines Rechtsmissbrauchs oder einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung, sondern entspricht dem normalen Vorgehen von Grundstückskaufvertragsparteien.
c)
Entgegen der Auffassung der Antragsteller steht die Verneinung eines Vorkaufsrechts im vorliegenden Fall auch nicht im Widerspruch zu der Entscheidung des BGH vom 27. April 2016, XIII ZR 61/15 (= NJW-RR 2016, 910).
Dort hat der BGH unter Rn 21 und 22 die oben zitierten Rechtssätze aus der Entscheidung BGH NJW 2014, 850, Rn 22 und 23 wiederholt, diese auf den dort zu entscheidenden Fall einer Realteilung übertragen (Rn 24) und unter Rn 25 ff durch Auslegung des Kaufvertrages herausgearbeitet, warum dort eine Verpflichtung der Veräußerers zum Vollzug der Realteilung bestanden hat.
Der Grundsatz, das Vorkaufsrecht und nicht der den Vorkaufsfall auslösende Kaufvertrag bestimme, welche Gegenstände der Vorkaufsberechtigte in Ausübung des Vorkaufsfalls erwerben könne (BGH NJW-RR 2016, 910, Rn 63), ist daher nicht isoliert zu betrachten.
Er steht unter der Voraussetzung, dass durch eine den Vermieter und Veräußerer treffende vertragliche Verpflichtung zur Aufteilung des Grundstücks gewährleistet ist, dass der Mieter Wohnungs- bzw. Realeigentum erwirbt (BGH NJW-RR 2016, 910, Rn 22).
2.
Für die Anwendung des § 894 BGB ist hier kein Raum.
Der Inhalt des Grundbuchs entspricht hier offensichtlich der wirklichen Rechtslage.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über den Wert des Beschwerdeverfahrens auf § 53 Abs. 1 Nr. 1 GKG, § 3 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 463 ff. BGB
§ 569 ZPO
§ 826 BGB
§ 577 BGB
§ 8 WEG
§ 242 BGB
§ 894 BGB
§ 3 ZPO
§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 577 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. BGB
§ 577 Abs. 1 Satz 3 BGB
§ 464 Abs. 2 BGB
§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 53 Abs. 1 Nr. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2014, 850
NJW-RR 2016, 910
22 O 20/17
XIII ZR 61/15