Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-12-22, Aktenzeichen 233 C 389/17
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2017:1222.233C389.17.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Das Merkmal „bevorzugte Citylage“ i.S.d. Berliner Mietspiegels 2017 ist erfüllt, wenn sich die Wohnung in der Nähe eines zentral gelegenen Teilraums der Großstadt Berlin befindet, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebiets hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben (Anschluss LG Berlin, 12. Februar 2014, 18 S 281/13, Grundeigentum 2014, 745).(Rn.23)
2. Der Kurfürstendamm stellt lediglich bis zum Olivaer Platz insgesamt einen repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandort dar. Ab dem Olivaer Platz/Leibnizstraße bietet der obere Kurfürstendamm seinem Gesamtbild nach, mit Ausnahme einzelner Geschäfte sowie der Schaubühne am Lehniner Platz, keine überregional ausstrahlenden Einkaufs- und Dienstleistungsmöglichkeiten, sondern entspricht eher der typischen Infrastruktur eines Wohngebiets.(Rn.24)
3. Liegt die streitgegenständliche Wohnung mit einer Entfernung von 1,2 km auch nicht mehr in der Nähe der Kreuzung Olivaer Platz/Leibnizstraße, so liegt auch keine bevorzugte Citylage vor.(Rn.24)
4. Die bevorzugte Citylage endet vielmehr am Adenauerplatz/Lewishamstraße/Brandenburgische Straße.(Rn.24)
Verfahrensgang
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin der Wohnung ..., ... Berlin, 1. OG links.
Die zuletzt geschuldete Nettokaltmiete betrug 653,08 €.
Die Wohnung ist 125,35 m² groß. Das Haus wurde bis 1918 bezugsfertig. Die Wohnung ist mit einer Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung ausgestattet.
Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld L 1 des Berliner Mietspiegels 2017 einzuordnen.
In den Merkmalgruppen 1 bis 4 des Berliner Mietspiegels 2017 überwiegen die wohnwertmindernden Merkmale. Die Wohnung liegt ca. 1,2 km vom Olivaer Platz entfernt.
Im Rechtsstreit Amtsgericht Charlottenburg, 221 C 27/12 war zwischen den Parteien unstreitig, dass die Wohnung der Beklagten in einer bevorzugten Citylage liegt.
Mit Schreiben vom 26.06.2017 verlangte die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 653,08 € um 97,96 € auf 751,04 € netto kalt ab dem 01.09.2017.
Die Beklagte hat einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 73,95 € zugestimmt.
Die Klägerin behauptet, die Wohnung liege in einer ganz bevorzugten Westberliner City-Lage, die sich durch eine Vielzahl von Einkaufsmöglichkeiten unterschiedlichster Art und Weise auszeichne.
Die Klägerin ist der Ansicht, es sei nicht mehr erforderlich, dass die streitbefangene Wohnung in einer bevorzugten Citylage gelegen sei, ausreichend sei es vielmehr, dass die Wohnung nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten gelegen sei.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die im Hause ... Berlin, 1. OG links, gelegene Wohnung von bisher 653,08 € über anerkannte 71,95 € hinaus um weitere 24,01 € auf insgesamt 751,04 € mit Wirkung vom 01.09.2017 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, der obere Bereich des Kurfürstendamms ab Hausnummer 93-148 sei nicht mehr als bevorzugte Citylage zu werten. Der Kurfürstendamm werde in diesem Bereich häufiger als Autorennstrecke genutzt. Die nahe gelegene Kreuzung Kurfürstendamm/Joachim-Friedrich-Str. sei Treffpunkt für Obdachlose. Der Kurfürstendamm mit seinen Seitenstraßen sei erst ab dem Olivaer Platz Richtung Gedächtniskirche attraktiv.
Auf dem Grundstück befänden sich keine Abstellmöglichkeiten für Fahrräder. Seit Einrichtung eines Fahrradkellers vor ca. 5 Jahren sei es den Mietern untersagt, Räder auf dem Hof abzustellen. Der Fahrradkeller sei für Personen mit normaler körperlicher Konstitution nicht zugänglich. Das Begehen der Treppe von der Straße aus mit einem Fahrrad stelle eine Gefahr für Leib und Leben dar.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen weiteren Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung von 727,03 € (653,08 € + anerkannte 73,95 €) um weitere 24,01 € auf 751,04 € aus § 558 Abs. 1 BGB.
Unter Anwendung des Berliner Mietspiegels 2017 beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete 727,03 €. Dies entspricht nach der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung in das Feld L 1 einem Abschlag von 80 % der unteren Spanne vom Mittelwert: 7,25 € - 1,45 = 5,80 € x 125,35 m² = 727,03 €.
In den Merkmalgruppen 1 – 4 überwiegen unstreitig die wohnwertmindernden Merkmale.
In der Merkmalgruppen 5 überwiegen die wohnwertmindernden Merkmale nicht, diese Merkmalgruppe ist höchstens ausgeglichen.
Die Wohnung liegt nicht in bevorzugter Citylage, d.h. nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten.
Das Merkmal „bevorzugte Citylage“ ist erfüllt, wenn sich die Wohnung in der Nähe eines zentral gelegenen Teilraums der Großstadt Berlin befindet, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebiets hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben (LG Berlin, 12.12.2013, 67 S 629/12; LG Berlin, 12.02.2014, 18 S 281/13 juris).
Der erkennenden Richterin ist aus eigener Ortskenntnis bekannt, dass der Kurfürstendamm lediglich bis zum Olivaer Platz insgesamt einen repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandort darstellt. Ab dem Olivaer Platz/Leibnizstraße bietet der obere Kurfürstendamm seinem Gesamtbild nach, mit Ausnahme einzelner Geschäfte sowie der Schaubühne am Lehniner Platz, keine überregional ausstrahlenden Einkaufs- und Dienstleistungsmöglichkeiten, sondern entspricht eher der typischen Infrastruktur eines Wohngebiets. Die Wohnung der Beklagten liegt mit einer Entfernung von 1,2 km auch nicht mehr in der Nähe der Kreuzung Olivaer Platz/Leibnizstraße. Die bevorzugte Citylage endet am Adenauerplatz/Lewishamstraße/Brandenburgische Straße.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 558 Abs. 1 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 18 S 281/13
64 S 12/18
21 C 27/12
67 S 629/12