Amtsgericht Neukölln (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2019-03-14, Aktenzeichen 8 C 109/18

Tenor:
Verfahrensgang
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beitreibbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Der Kläger macht mit der vorliegenden Klage die Rückforderung von Mieten (je 1.000,00 EUR monatlich), die im Zuge eines Untermietvertrages im Voraus bezahlt worden waren, für den Zeitraum von 4 Monaten nach außerordentlicher Kündigung des Mietvertrages geltend.
Der damals in London lebende Kläger schloss mit der Beklagten nach einem vorausgehenden E-Mail Verkehr (Anlage K3 zur Klageschrift, Blatt 10 folgende der Akten) einen Untermietvertrag über die Wohnung der Beklagten in der ... Vorderhaus, 2. OG rechts in Berlin für den Zeitraum April 2017 bis einschl. Oktober 2017. Die Beklagte wollte für den Zeitraum einer Tournee ihre Wohnung für den Zeitraum April bis einschließlich Oktober 2017 untervermieten und ab dem 1. November 2017 selbst wieder mit ihrem Kind und Lebensgefährten dort einziehen. Der Kläger schrieb sie auf ihre Anzeige mit E-Mail vom 8. Februar 2017 wie folgt an:
“We’re a couple from London, ..., moving to Berlin in April until September, as I’m doing my PhD research in the city. Your apartment looks perfect for what we need! ...“
Auf dem Nachbargrundstück befand sich im streitgegenständlichen Zeitraum eine große Baustelle mit einem Gerüst, welches der Kläger bei einem Besuch im März 2017 vor Beginn des Mietverhältnisses auch zur Kenntnis nahm.
Der Untermietvertrag wurde wie folgt abgeschlossen:
„Das Mietverhältnis ist befristet, beginnt am 1.4.2017 und endet am 31.10.2017“ - vergleiche Mietvertrag § 1 Abs. 1 des Untermietvertrages.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird verwiesen auf Blatt 6 folgende der Akten.
Die monatliche Untermiete in Höhe von 1.000,00 EUR zahlte der Kläger vorab für den gesamten Zeitraum an die Beklagte. Gleichfalls zahlte er eine Mietkaution in Höhe von 2.000,00 EUR.
Nach seinem Einzug in die Wohnung stellte der Kläger fest, dass von der Baustelle auf dem Nachbargrundstück beginnend morgens um 7.00 Uhr täglich erheblicher Baulärm ausging.
Dies rügte er gegenüber der Beklagten Störungen durch Baulärm mit einer E-Mail vom 16.4.2017 wie folgt:
„... every day since we arrived, construction drilling has begun next door around 7 in the morning, together with hammering. The noise continues through the day, sometimes with breaks, till late afternoon, incl. Saturdays. Obviously I saw the scafford when I first came round, but I didn’t realise the extent of the work trough the whole block..” (vgl. Anl. K 4, Bl. 11 d. A).
Über den Lärm führte der Kläger ein Protokoll, wegen dessen Inhalt auf Blatt 8 folgende der Akten verwiesen wird. Am 12. Mai 2017 zog der Kläger aus der Wohnung aus und warf Ende Mai die Schlüssel in den Briefkasten der Beklagten ein.
Mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 17. Mai 2017 erklärte der Kläger die außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs aufgrund des Baulärms. Hilfsweise erklärte er die Anfechtung des Vertrags wegen arglistiger Täuschung. Er setzte eine Frist bis zum 31. Mai 2017 für die Rückzahlung der geleisteten Kaution in Höhe von 2.000,00 EUR und für die Rückzahlung der vorab entrichteten Mieten für 5 Monate (5.000,00 EUR).
Der Kläger meint, die Beklagte habe die Pflicht gehabt, ihn vorvertraglich über den Baulärm aufzuklären. Der Beklagten sei bekannt gewesen, dass der Kläger und seine Frau in der Wohnung wissenschaftlich arbeiten wollten. Sie habe deshalb wissen müssen, dass der bestehende Baulärm von besonderer Bedeutung für den Entschluss des Klägers zum Vertragsschluss gewesen sei.
Er beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 4.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
ferner: den Kläger von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 571,44 EUR freizustellen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie meint, dem Beklagten sei der Mangel durch einen gemeinsamen Termin in der Wohnung am 12.3.2017 bekannt gewesen und er habe sich bei der Annahme der Wohnung insoweit keine Rechte vorbehalten. Die Baustelle sei enorm groß gewesen, die Gerüste hätten weit in die weiße Straße hineingeragt und bei seinem Besuch des Beklagten hell erleuchtet und unübersehbar gewesen. Bei dem Besuch des Klägers in Berlin am 12.3.2017 in der Wohnung der Beklagten sei sogar ausdrücklich über die Baustelle und den damit verbundenen Lärm gesprochen worden.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Der Kläger hat keinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten, weil die von ihm erklärte fristlose Kündigung des Mietvertrages vom 4. März 2017 unwirksam ist. Die vom Kläger geleisteten Mieten sind deshalb nicht ohne Rechtsgrund gezahlt worden (§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB), weil der Vertrag ungekündigt bis zum 31.10.2017 fortbestand.
1. Ordentliche Kündigung
Bei dem Untermietvertrag vom 4. März 2017 handelt es sich um einen Vertrag, der gemäß § 549 Abs. 2 Nummer 1 BGB nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist. Aus dem E-Mail Verkehr der Parteien geht hervor, dass die Beklagte die Wohnung für den Zeitraum einer Tournee im Zeitraum April 2017 bis Ende Oktober 2017 untervermieten wollte und nach diesem Zeitpunkt mit ihrem Lebensgefährten und dem Kind wieder in die Wohnung einziehen wollte. Umgekehrt hat auch der Kläger zuvor klar zu erkennen gegeben, dass er die Wohnung für diesen Zeitraum (eigentlich nur bis Ende September 2017, s. seine email vom 8.2.2017, Anl. K 3, Bl. 10 d. A.) anmieten wollte, um in diesem Zeitraum in Berlin zusammen mit seiner Frau wissenschaftlich tätig zu sein. Diese Umstände zeigen, aus welchen Gründen der Vertrag gemäß § 549 Abs. 2 Nummer 1 BGB von beiden Parteien übereinstimmend und von vornherein nur für einen festgelegten Zeitraum, nämlich von April bis Oktober 2017, untervermietet worden ist. Die Vorstellungen beider Parteien über eine nur kurzfristige Untervermietung zur Überbrückung einer Abwesenheit der Beklagten und zur Ermöglichung eines wissenschaftlichen Aufenthalts des Klägers in Berlin haben sich gedeckt. Das Mietverhältnis war in dieser Form zur Deckung nicht eines allgemeinen Wohnbedarfs, sondern eines Sonderbedarfs für einen begrenzten Zeitraum gedacht (vgl. Schmidt- Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 549 Rn. 4). Aus diesem Grund ist es nicht erforderlich, dass in dem Untermietvertrag selber der Grund für eine Befristung genannt ist. § 575 BGB ist vorliegend nicht einschlägig. Die Berufung des Klägers auf § 575 BGB erscheint vor diesem Hintergrund der klaren Absprachen im Übrigen auch treuwidrig gem. § 242 BGB.
Wegen der festgelegten Laufzeit war der Vertrag ordentlich nicht vorzeitig kündbar.
2. Außerordentliche Kündigung
Für eine außerordentliche Kündigung, wie vom Kläger mit Schreiben vom 17. Mai 2017 erklärt, fehlt es an einem hinreichenden Kündigungsgrund gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Es kann als unstreitig behandelt werden, dass die Wohnung in dem Zeitraum des Untermietvertrages zu den üblichen Tageszeiten durch Baulärm von der Baustelle auf dem Grundstück gegenüber beeinträchtigt war.
Der Kläger hat jedoch selbst eingeräumt, dass ihm das Vorhandensein der Baustelle durch einen Besuch im März 2017 durchaus bekannt war (email vom 16.4.2017: „Obviously I saw the scaffold when I first came around...“). Zwar fand dieser Besuch abends nach 18:00 Uhr statt, als die Baustelle nicht mehr in Betrieb war. Trotzdem musste der Kläger erkennen, dass tagsüber die üblichen Beeinträchtigungen durch Baulärm dort vorhanden sein werden. Möglicherweise irrte er sich über den Umfang des zu erwartenden Lärms, wie er selbst schrieb („... I didn’t realise the extent of the work through the whole block”). Dieser Irrtum betrifft jedoch das eigene Verwendungsrisiko für die angemietete Wohnung. Dieses trägt er grundsätzlich selbst (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 536 Rn. 139 a.E., LG Berlin, GE 2012, 489). Jedenfalls aber nahm er die Wohnung bei seinem Einzug zum 1.4.2017 in Kenntnis dieser Umstände an (§ 536 b S. 3 BGB), ohne sich dabei Mängelrechte vorzubehalten.
Es entspricht der Lebenserfahrung, dass die Geräuschbeeinträchtigungen durch Baustellen in unmittelbarer Nähe einen erheblichen Umfang annehmen können. Dies umfasst Geräusche durch schwere Baufahrzeuge, Betonmischmaschinen, Anlieferung von Materialien, Hämmern, Bohren usw., wie sie auch im Lärmprotokoll des Klägers dargestellt sind.
Mit derartigen Geräuschen ist grundsätzlich zu rechnen, insbesondere dann, wenn die künftige Bebauung bei Vertragsschluss oder bei Annahme des Vertragsgegenstandes (§ 536 b S. 3 BGB) erkennbar war. Dann gehört es zur Beschaffenheitsvereinbarung für den Sollzustand der Mietsache, dass entsprechende Beeinträchtigungen vorhanden sind. (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 536 Randnote 138). Aus dem Sachvortrag des Klägers geht nicht hervor, dass die Geräusche, die von der Baustelle auf dem Nachbargrundstück ausgegangen sind, den üblichen Rahmen dessen, was für eine solche Baustelle an Lärm zu erwarten ist, noch überschritten hätte. Vielmehr stützt der Kläger seine Kündigung darauf, dass er in der Wohnung für seine wissenschaftliche Arbeit ein besonders ruhiges Umfeld auch tagsüber benötigt hätte.
Der Kläger hat zudem die Wohnung von London aus offenbar allein auf dem Schriftwege angemietet, ohne sich zuvor einen Eindruck von den örtlichen Gegebenheiten zu machen. Da er eine Wohnung in einer Innenstadtlage in einer Großstadt mietete, musste er nach Auffassung des Gerichts ohnehin damit rechnen, dass es hier zu Geräuschbeeinträchtigungen durch Verkehr, Bauarbeiten und ähnliches kommen kann. Umstände in seiner eigenen Sphäre, wie z.B. das besondere Ruhebedürfnis, welches mit seiner wissenschaftlichen Tätigkeit einhergeht, muss er selbst im Rahmen der Vertragsverhandlungen deutlich machen, damit dies für die Frage, ob ein Mangel vorliegt, später berücksichtigt werden kann.
Dieser Gesichtspunkt kann im Rahmen der Frage, ob ein Grund zur außerordentlichen Kündigung vorliegt, nur eine Rolle spielen, wenn im Rahmen des Vertragsschlusses zwischen den Parteien klar vereinbart worden wäre, dass die Beklagte mit der Vermietung ihrer Wohnung ein solches, besonders ruhiges Umfeld auch gewährleisten kann und will (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 536 Rn. 136 c; LG Berlin, 67 S 76/16, ZMR 2016, 693). Das ist vorliegend aber nicht der Fall. Denn für die Beklagte war nicht ausreichend erkennbar, dass es für den Kläger ein maßgebliches Kriterium für den Vertragsschluss gewesen sein soll, dass die Wohnung so ruhig ist, dass dort tagsüber wissenschaftlich gearbeitet werden kann.
Aus dem einzelnen Satz des Beklagten, den der Kläger insoweit aus einer email unklaren Datums, wohl Feb. 2017 (Anl. K 3, Bl. 10) zitiert:
„would it be possible to pack away the Child’s cot so we could put a small desk in that room temporarily ? My wife is taking the summer off from her job to write her masters thesis, so we’ll both be studying/writing.”
kann nach Auffassung des Gerichts nicht hinreichend deutlich abgeleitet werden, dass der Kläger mit seiner Frau ausschließlich in dieser Wohnung seiner wissenschaftlichen Tätigkeit nachgehen wollte und dafür ein besonderes Ruhebedürfnis bestand. Erkennbar war, dass er und seine Frau den Aufenthalt für wissenschaftliche Arbeiten nutzen wollten; dafür wären allerdings auch Arbeitszeiten in Bibliotheken und ähnlichen Einrichtungen Universitäten etc. in Frage gekommen. So schrieb der Kläger in einer anderen E-Mail vom 8. Februar 2017 an die Beklagte, „....moving to Berlin in April until September, as I’m doing my PhD research in the city. ...” Auch hier ist nicht die Rede davon, dass ausschließlich in der Wohnung gearbeitet werden würde. Deshalb kann auch keine besondere Aufklärungspflicht der Beklagten insoweit konstruiert werden, denn diese könnte sich nur daraus ergeben, dass ihr der konkrete Nutzungszweck der Wohnung für den Kläger erkennbar geworden wäre. Der Kläger selbst beruft sich für die Erkennbarkeit des von ihm angestrebten Nutzungszwecks für die Wohnung lediglich auf die zitierten E-Mails und behauptet auch selbst nicht, dass er gegenüber der Beklagten vor Vertragsschluss irgendwann klar formuliert hätte, dass er ganztägig ruhige Arbeitsbedingungen in der Wohnung benötige. Infolgedessen sind diese auch nicht Beschaffenheitsvereinbarung für die Wohnung geworden.
Der Vertrag selbst enthält nichts zu einer besonderen Beschaffenheitsvereinbarung. Auch der sonstige vorgelegte E-Mail Verkehr aus dem Zeitraum vor Abschluss des Vertrages zeigt, soweit er hier vorliegt, keine Vereinbarung zwischen den Parteien, die die Beschaffenheit der Mietsache hinsichtlich möglicher Geräuschbeeinträchtigungen tagsüber durch die vorhandene Baustelle näher beschreibt.
Ein hinreichend gewichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung ist unter diesen Umständen nicht erkennbar. Insbesondere trifft die Behauptung nicht zu, dass dem Kläger der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht gewährt worden sei (§ 543 Abs. 2 Nummer 1 BGB).
Ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung wird definiert als Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nach einer umfassenden Interessenabwägung, die ergänzt wird durch die besondere Berücksichtigung auch eines Verschuldens. Der wichtige Kündigungsgrund muss dabei aus dem Risikobereich des Kündigungsempfängers herrühren (Palandt-Weidenkaff, BGB, § 543 Rn. 4, 5).
Der Baulärm von der Baustelle rührt weder aus dem Risikobereich der Beklagten her noch kann ihr ein eigenes Verschulden (iSe Aufklärungspflichtverletzung) daran angelastet werden, dass die Wohnung für die Zwecke des Klägers nicht hinreichend geeignet war. Insgesamt kann das Gericht danach nicht feststellen, dass bei Abwägung der beiderseitigen Interessen ein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Klägers gegeben ist.
3. Anfechtung des Mietvertrages, § 123 BGB
Aus denselben Gründen, die bereits oben dargelegt worden sind, kommt auch eine Anfechtung des Mietvertrages wegen Täuschung gemäß §§ 123,142 BGB nicht in Betracht.
4. Anspruch aus §§ 812 Abs. 2 S. 1, 536 BGB
Dem Kläger steht ein Anspruch auf Rückzahlung zumindest anteiliger Mieten wegen berechtigter Mietminderung nicht zu, denn das Minderungsrecht ist gem.§ 536 b S. 3 BGB ausgeschlossen gewesen.
5. Nebenentscheidungen
Da die Hauptforderung nicht gerechtfertigt ist, kann der Kläger auch die Kosten für die außergerichtliche Rechtsverfolgung nicht gegenüber der Beklagten geltend machen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit findet seine Rechtsgrundlagen in §§ 708 Nummer 11,711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 123,142 BGB
§ 575 BGB
§ 242 BGB
§ 123 BGB
§ 91 ZPO
§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 536 b S. 3 BGB
§ 812 Abs. 2 S. 1, 536 BGB

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2016, 693
65 S 101/19
67 S 76/16