Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-03-07, Aktenzeichen 2 C 228/19
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2022:0307.2C228.19.07

Tenor:
Verfahrensgang
1. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung H. Straße, ... B., bestehend aus fünf Zimmern nebst Küche, Toilette, Bad, Diele und Terrasse zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Räumung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 € und hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zzgl. 10 % abzuwenden, sofern nicht die Klägerin ihrerseits Sicherheit in gleicher Höhe vor der Vollstreckung leistet.
4. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.7.2022 eingeräumt.

Tatbestand:
Mit schriftlichem Vertrag vom 9.9.2015 vermietete die Klägerin die Wohnung H. Straße, ... B. an Herrn W.. Der Beklagte ist mit schriftlichem Nachtrag 27.2.2017 als Mieter in den Mietvertrag anstelle von Herrn W. eingetreten.
Mit Schreiben vom 6.4.2017 mahnte die Klägerin den Beklagten wegen gewerblicher Untervermietung als Ferienwohnung ab. Sie drohte zugleich mit einer fristlosen Kündigung.
Mit Schreiben vom 5.6.2019 erklärte sie die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen gewerblicher Untervermietung der Wohnung durch den Beklagten auf der Internetplattform Airbnb.
Mit Schreiben vom 27.7.2020 kündigte die Klägerin fristlose, hilfsweise ordentlich das Mietverhältnis wegen der Lagerung von Müll und baulichen Veränderungen auf dem Flachdach des Gebäudes, zu dem der Beklagte allein Zugang hatte.
Mit Schreiben vom 12.5.2021 kündigte die Klägerin erneut wegen der Lagerung von Müll auf dem Flachdach.
Mit der vorliegenden Klage macht die Klägerin die Herausgabe der Mietwohnung geltend.
Die Klägerin behauptet, dass sich Mieter massiv beschwert hätten, weil von den Untermietern/Touristen in der Wohnung des Beklagten massive Lärmbeeinträchtigungen ausgegangen seien. Der Beklagte habe unter dem Namen C. entweder erneut selbst oder aber durch eine Bekannte die Wohnung zur Vermietung über die Internetplattform www.Airbnb.de gewerblich an Dritte angeboten.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, die von ihm bewohnte Wohnung in der H. Straße, ... B. bestehend aus 5 Zimmern nebst Küche, Toilette, Bad, Diele und Terrasse zu räumen und geräumt an sie herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise
ihm eine Räumungsfrist zu gewähren.
Der Beklagte behauptet, dass die im Juli 2020 auf dem Flachdach gelagerten Gegenstände dort nur kurzfristig abgestellt waren und schnell beseitigt worden seien. Die bemängelten baulichen Veränderungen seien in Absprache mit der Hausverwaltung vorgenommen worden. Zudem seien sie sämtlichst leicht rückbaubar und hätten zu keiner Beschädigung der Dachoberfläche geführt.
Das Gericht hat gemäß Beschluss vom 2.10.2020 (Bd. II Blatt 71 der Akte) Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen K. und B. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 3. Juni 2021 (Bd. II Blatt 134-138 der Akte) Bezug genommen.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet.
Der Klägerin steht ein Anspruch auf Herausgabe der Mietsache gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu, da die fristlose Kündigung vom 12.5.2021 das Mietverhältnis wirksam beendet hat.
Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter eine Pflichtverletzung schuldhaft begeht, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zumutbar erscheinen lässt.
Eine unzumutbare Vertragsfortführung kommt auch dann in Betracht, wenn der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters die Wohnung gewerblich an Touristen vermietet.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts jedoch nicht fest, dass der Beklagte die Wohnung über die Internetplattform Airbnb gewerblich zur Anmietung für Touristen angeboten hat.
Die Zeugen K. und B. sagten zwar übereinstimmend aus, dass die Wohnung des Beklagten auf dem Internetportal Airbnb zur Anmietung angeboten wurde, aber nicht unter seinem Namen. Die Zeugin K. gab an, dass sie selbst nicht versucht hat, Kontakt mit dem Anbieter über das Internet aufzunehmen, sodass ihre Angaben in den früheren Mails sich nur auf die Bewertungen bei Airbnb bezogen haben. Sie selbst hatte keine Kenntnis, wer sich dort unter „C.“ melden würde.
Beide Zeugen haben aber auch bekundet, dass sie mit dem Beklagten über eine Untervermietung nie gesprochen haben, sondern lediglich über die Lärmbeeinträchtigungen, die die Zeugen reduzieren wollten. Damit ist die Behauptung der Klägerin widerlegt, dass der Beklagte gegenüber der Zeugin K. gesagt haben soll, dass er die Wohnung auch weiterhin untervermieten werde, da die Hausverwaltung „dagegen eh nichts machen könne“.
Die Zeugen haben auch ausgesagt, dass sie letztlich nicht mitbekommen haben, ob die Personen in der Wohnung des Beklagten Besucher oder Untermieter waren. Der Zeuge B. gab jedenfalls an, dass er einige der Personen immer mal wieder gesehen hat, was gegen Touristen sprechen dürfte. Beide Zeugen bestätigten auch das Vorhandensein eines Schlüsselsafes am Hauseingang, betonten jedoch, dass sich an diesem keinerlei Hinweis auf den Beklagten, wie zum Beispiel ein Namensschild, befand. Sie haben auch keine Person dabei beobachtet, die dort einen Schlüssel entnommen hätte.
Mithin ist keinerlei Bezug zwischen dem Safe und der Wohnung des Beklagten belegt.
Soweit sich die Klägerin auf einen Vorfall vom 6.8.2019 stützt, bei dem ein junger Engländer in der Praxis der Kieferorthopädin Dr. K., die im selben Haus liegt, klingelte und nach einem Schlüssel für die Wohnung in der siebten Etage fragte, trägt dieser die Kündigung nicht. Es mag sein, dass der Engländer darauf verwiesen habe, dass er die Wohnung über die Internetplattform gemietet habe, doch hat offensichtlich die Kieferorthopädin den gewünschten Schlüssel nicht gehabt. Mithin kann sie nichts dazu sagen, ob der Engländer die Wohnung genutzt hat. Da es bei den Bewertungen des Users „C.“ auch diverse Hinweise darauf gab, dass die versprochene Anmietung nicht zustande kam, kann das auch für diesen Fall nicht ausgeschlossen werden. Eine Pflichtverletzung durch den Beklagten würde also auch nach Vernehmung der Kieferorthopädin als Zeugin nicht feststehen, denn der Zeuge müsste aussagen, dass die Person mit Koffer den Schlüssel bekommen und die Wohnung genutzt habe. Dies behauptet nicht einmal die Klägerin, so dass dieser Beweisantritt dahingestellt bleiben musste.
Auch die von der Klägerin zitierten Bewertungen im Internetportal können nicht als Beweis dienen, sondern können allenfalls Indizien sein. Die Urheber dieser Kommentare sind nicht im einzelnen verifiziert und im Hinblick auf die vielen Bewertungen, die gar keine Nutzungsmöglichkeit an der Wohnung eingeräumt bekamen bzw. die von einer anderen Wohnung sprechen, erscheinen auch die positiven Bewertungen zweifelhaft.
Soweit die Klägerin am 27.7.2020 die fristlose Kündigung u.a. auf das Lagern von Müll auf dem Flachdach gestützt hat, ist diese Pflichtverletzung nicht geeignet, dass Mietverhältnis sogleich als vollkommen zerrüttet anzusehen. Für diesen Vorwurf bedarf es einer vorherigen Abmahnung. An dieser fehlte es damals jedoch.
Die fristlose Kündigung konnte daher das Mietverhältnis nicht beenden. Allerdings ist diese unwirksame fristlose Kündigung für den Beklagten zugleich als Abmahnung zu verstehen. Insoweit war für den Beklagten deutlich, dass die Klägerin ein Lagern von Bauschutt, Autorädern und diversen Sanitärobjekten im Speziellen und Müll in Gänze auf der Dachfläche nicht dulden will.
Soweit dann die Klägerin am 12.5.2021 aus demselben Grund die fristlose Kündigung erklärte, weil noch immer bzw. erneut Müll wie Baumaterialien, Holzlatten, offener Holzkohlesack, diverse Holzpaletten und Farbeimer bzw. -dosen ungesichert auf dem Dach in mehreren ungesicherten Haufen lagen, ist die Kündigung wirksam. Zutreffend verweist die Klägerin darauf, dass dies ein Sicherheitsrisiko darstellt, weil bei starkem Wind diese Gegenstände umhergewirbelt und damit auch vom Dach geweht werden können. Die Verletzungsgefahr, gerade auch für Passanten unten auf der Straße ist dabei offensichtlich.
Der Beklagte verletzte seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft dadurch, dass er diese Gegenstände nicht entfernte bzw. erneut dort lagerte, obwohl die Klägerin ihm durch die Abmahnung unmissverständlich deutlich gemacht hat, dass sie auf eine Freihaltung des Flachdaches besteht. Dabei geht es nach den eingereichten Fotos auch nicht um Materialien/Müll im geringen Umfang, sondern zur Beseitigung derselben ist schon ein Container nötig, denn normale Mülltonnen Genügen schon wegen der Mengen und der Größen einzelner Gegenstände nicht.
Ein Festhalten am Mietvertrag ist der Klägerin unter diesen Umständen nicht zuzumuten.
Die weiteren Vorwürfe in den fristlosen Kündigungen bezüglich der baulichen Veränderungen auf dem Dach durch den Beklagten konnten dahingestellt bleiben.
Ebenso dahingestellt bleiben konnte der Streitpunkt der Parteien, inwieweit die Nutzung der Dachfläche Gegenstand des Mietvertrages ist. Selbst den Vortrag des Beklagten als zutreffend unterstellt, dass der Vormieter diese zum Aufenthalt von Personen nutzen durfte zum Sonnenbaden, Musikhören, Grillen und zum gemeinsamen Aufenthalt und er diese Nutzungsmöglichkeit auch durch Aushändigung des entsprechenden Schlüssels eingeräumt bekam, deckt dies nicht die Nutzung der Dachfläche als Lagerort für Baumaterialien und Müll.
Soweit der Beklagte mit Schriftsatz vom 1.7.2021 bestritten hat, dass der Zustand auf der Dachterrasse noch in dem Zustand bestehe, der auf den Fotos dokumentiert worden ist kommt es darauf nicht an. Ausschlaggebend ist nur, ob der Zustand nach der Abmahnung und vor dem Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs bestand. Dies hat der Beklagte jedoch nicht bestritten. Sein Einwand, dass es sich nur um eine Momentaufnahme handele, ist als Einwand aber ungeeignet, denn es genügt ein einmaliger zeitweiser Verstoß nach Abmahnung als Kündigungsgrund.
Soweit die Klägerin weitere Fotos vom 12.5.2021 eingereicht hat, zeigen diese, dass der Beklagte die Baumaterialien bzw. den Müll vom Rand des Gebäudes hin zur Mitte des Daches mehr zusammengeräumt, aber nicht gänzlich entfernt hat. Diesen Zustand hat der Beklagte nicht bestritten.
Der Klage war stattzugeben.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 7, Nr. 11, 711 ZPO.
Aufgrund der angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt sowie der fortbestehenden Pandemielage war dem Beklagten gemäß § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist einzuräumen, die mit mehr als drei Monaten ausreichend bemessen ist.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 91 ZPO
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 1 BGB
§ 708 Nr. 7, Nr. 11, 711 ZPO
§ 721 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZA 27/22