Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-02-10, Aktenzeichen 771 C 56/20
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2021:0210.771C56.20.68

Tenor:
Orientierungssatz
Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, es den Wohnungseigentümern zu überlassen, selbst für Einbau und Wartung von Rauchwarnmeldern zu sorgen.(Rn.30) (Rn.33)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Tatbestand:
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft F. Straße, H. Weg, S. Straße, Z. Weg in ... B.. Die Gemeinschaft umfasst 147 Wohneinheiten und eine Teileigentumseinheit im Kellergeschoss.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.05.2018 beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 8, die den einzelnen Wohnungseigentümern nach der Landesbauordnung obliegenden Pflichten betreffend die Ausstattung der betroffenen Räume mit Rauchwarnmeldern sowie die Übernahme der Sicherstellung der erforderlichen Betriebsbereitschaft zur Ausübung an sich zu ziehen. Ferner beschlossen sie im Grundsatz, die ausstattungspflichtigen Räume in den einzelnen Sondereigentumseinheiten durch ein Fachunternehmen einheitlich mit Rauchwarnmeldern ausstatten zu lassen sowie deren Betriebsbereitschaft durch Vergabe eines entsprechenden Wartungsvertrages sicherzustellen und beauftragten die Verwalterin, die Ausschreibung abzuschließen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Niederschrift der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.05.2018, Bl. 59 - 62 d. A., Bezug genommen.
Die Verwalterin analysierte in der Folgezeit die technischen Standards und nahm eine Ausschreibung vor. Die gemeinschaftliche Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern war Thema einer Wohnungseigentümerversammlung im Jahr 2019, ohne dass ein Beschluss gefasst wurde.
Der Verwalterin lag inzwischen folgendes Schreiben der Feuerversicherung vor:
„Vor Berlin/Brandenburg haben bereits andere Bundesländer entsprechende Gesetze zur Pflicht für Rauchwarnmelder auf den Weg gebracht. Somit ist das Thema für die Versicherer nicht neu und der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) schreibt hierzu:
'Rauchmelder sollen Leben retten, der Schutz vor Sachschäden ist dabei zweitrangig. Grundsätzlich muss der Versicherungsnehmer einer Hausrat- oder Gebäudeversicherung alle bestehenden gesetzlichen und behördlichen Sicherheitsregeln beachten. Hierzu kann auch die Rauchmelderpflicht (Installation, Wartung und Betrieb) gehören. Praktisch gibt es keine Auswirkungen auf den Versicherungsschutz, weil der fehlende oder unsachgemäß betriebene Rauchmelder für den Schaden bzw. die Schadenhöhe ursächlich sein müsste. Ein solcher Zusammenhang kann in der Regel nicht hergestellt werden...'
Der Verwalterin liegt eine Bestätigung der Feuerversicherung vor, dass ein fehlender bzw. defekter Rauchwarnmelder im Falle eines Brandes nicht zu einer Leistungskürzung oder gar zu einer Ablehnung führt.
In den Versicherungsbedingungen ist unter Ziff. 18 Folgendes geregelt:
„18.1 Obliegenheiten vor dem Versicherungsfall
Sie haben alle gesetzlichen, behördlichen oder vereinbarten Sicherheitsvorschriften zu beachten; (...)
18.3.1 Verletzen Sie eine Obliegenheit nach Ziffer 18.1 vorsätzlich, so sind wir von der Verpflichtung zur Leistung frei. Bei grob fahrlässiger Verletzung der Obliegenheit sind wir berechtigt, unsere Leistung in dem Verhältnis zu kürzen, das der Schwere Ihres Verschuldens entspricht (...). Außer im Falle einer arglistigen Obliegenheitsverletzung sind wir jedoch zur Leistung verpflichtet, soweit Sie nachweisen, dass die Verletzung der Obliegenheit weder für den Eintritt oder die Feststellung des Versicherungsfalls (...) noch für die Feststellung oder den Umfang unserer Leistungspflicht ursächlich ist.“
Wegen der Einzelheiten wird den Auszug aus den Versicherungsbedingungen, Bl. 80 d. A., Bezug genommen.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.08.2020 vertrat ein Wohnungseigentümer die Ansicht, aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.02.2013 - V ZR 238/11 -, gehe hervor, dass eine gemeinsame Wahrnehmung der Einbauverpflichtung erforderlich sei, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft sonst bei einem Verstoß einzelner Wohnungseigentümer gegen ihre Einbauverpflichtung Gefahr liefe, dass die Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden. Demgegenüber verwies ein Mitarbeiter der Verwalterin auf das Schreiben der Feuerversicherung, dass das Fehlen von Rauchwarnmeldern oder Installationsmängel und die Verletzung von Wartungspflichten sich nicht schadensmindernd auswirke.
Die Wohnungseigentümer fassten daraufhin zu TOP 6a den folgenden Beschluss:
„Der TOP 8 der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.05.2018 „Beschluss über die Anbringung von Rauchwarnmeldern in den Wohnungen“ soll aufgehoben werden. Damit entfällt die gemeinschaftliche Beauftragung einer Firma zur Installation der erforderlichen Raumwarnmelder sowie der regelmäßigen Wartung derselben Geräte. Gemäß § 48 BauO Bln müssen Rauchwarnmelder im Rahmen des Sondereigentums installiert und gewartet werden.“
Wegen der Einzelheiten wird auf die Niederschrift der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.08.2020, Bl. 74 - 77 d. A., Bezug genommen.
Die Klägerin wendet sich mit am 16.09.2020 eingegangener Klage, die den Beklagten nach Einzahlung vom 30.09.2020 des unter dem 24.09.2020 angeforderten Gerichtskostenvorschusses am 12.10.2020 zugestellt worden ist, gegen diesen Beschluss.
Sie ist der Ansicht, der Beschluss widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, da nicht klar sei, wer für die für die Installation der Rauchwarnmelder verantwortlich sei. Die Installation und Wartung der Rauchwarnmelder dürfe insbesondere im Hinblick auf die Altersstruktur innerhalb der Gemeinschaft nicht ohne Kontrolle den Wohnungseigentümer überlassen werden, sondern müsse durch die Gemeinschaft erfolgen. Die Wohnungseigentümer seien in der Versammlung durch die Ausführungen des Mitarbeiters der Verwalterin zum Versicherungsschutz bei Montage- und Wartungsmängeln in die Irre geführt worden. Aus den Versicherungsbedingungen folge, dass der Versicherungsschutz bei Fehlen von Rauchwarnmeldern oder Verletzung von Wartungspflichten gefährdet sei.
Die Klägerin beantragt,
den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 26.08.2020 unter Tagesordnungspunkt TOP 6a über die Aufhebung des Heranziehungsbeschlusses TOP 8 „Anbringung von Rauchwarnmeldern in den Wohnungen“ der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.05.2018 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, der einzelne Wohnungseigentümer bzw. Nutzungsberechtigte sei für die Ausstattung/Wartung seines Sondereigentums mit Rauchwarnmeldern verantwortlich. Die Wohnungseigentümer seien nicht verpflichtet, durch Beschluss die Installation/Wartung von Rauchwarnmeldern zur gemeinschaftlichen Angelegenheit zu machen.

Entscheidungsgründe:
I. Die zulässige, insbesondere vor dem gemäß § 43 Nr. 4 WEG zuständigen Gericht erhobene Klage ist nicht begründet.
1. Die materiell-rechtlichen Ausschlussfristen gemäß § 46 Abs. 1 S. 2 WEG sind gewahrt. Die innerhalb der Monatsfrist eingegangene Klageschrift ist den Beklagten nach rechtzeitiger Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses „demnächst“ im Sinne von § 167 ZPO zugestellt und fristgerecht begründet worden.
2. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.08.2020 zu TOP 6a ist nicht wegen der fristgerecht erhobenen Einwände der Klägerin für ungültig zu erklären.
a) Die Aufhebung des Beschlusses zu TOP 8 in der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.05.2018 im Wege eines abändernden Zweitbeschlusses ist grundsätzlich zulässig. Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen. Die Befugnis dazu ergibt sich aus der autonomen Regelungszuständigkeit der Gemeinschaft. Dabei ist grundsätzlich unerheblich, aus welchen Gründen die Gemeinschaft eine erneute Beschlussfassung durchführt. Von Bedeutung ist nur, ob der neue Beschluss aus sich heraus einwandfrei ist, insbesondere, ob er ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (Vandenhouten in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, § 23 Rn. 68 m. w. N.).
b) Der Beschluss ist ausreichend bestimmt. Dem Beschlusswortlaut ist eindeutig zu entnehmen, dass der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung 03.05.2018 zu TOP 8 aufgehoben wird und damit die gemeinschaftliche Beauftragung einer Firma zur Installation und Wartung der Rauchwarnmelder entfällt.
c) Die Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Ermessensentscheidung lagen vor. Die Wohnungseigentümer verfügten über die zutreffenden Entscheidungsgrundlagen. Die Ausführungen des Mitarbeiters der Verwalterin in der Wohnungseigentümerversammlung hinsichtlich des Versicherungsschutzes sind nicht fehlerhaft. Aus dem Schreiben der Feuerversicherung an die Verwalterin geht hervor, dass eine Verletzung der Pflicht zu Installation, Wartung und Betrieb von Rauchwarnmeldern keine Auswirkungen auf den Versicherungsschutz hat. Der Verwalterin liegt ein Schreiben der Versicherung vor, dass die Verletzung der Pflicht aus § 48 BauOBln zur Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern ungeachtet Ziffer 18 der Versicherungsbedingungen nicht zu einer Leistungskürzung oder gar Ablehnung führt.
d) Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, die Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern den Wohnungseigentümern zu überlassen und nicht gemeinschaftlich vorzugehen.
Adressat der Einbauverpflichtung des § 48 Abs. 4 BauOBln ist der einzelne Wohnungseigentümer. Eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft nach § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 1 WEG besteht nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft, woran es fehlt, wenn die Gemeinschaft zumindest eine Teileigentumseinheit umfasst, da die Bauordnungen nur die Ausstattung von Wohnungen vorschreiben (Schmidt-Räntsch aaO., § 10 Rn. 94 m. w. N.). Ob eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft besteht, obwohl zu der Anlage eine Teileigentumseinheit gehört, kann indes offen bleiben.
aa) Besteht keine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft, sind die Wohnungseigentümer zwar berechtigt, aber nicht verpflichtet, den Einbau und die Wartung der Rauchmelder zur Gemeinschaftsangelegenheit zu machen. Den Wohnungseigentümern steht insoweit ein Ermessensspielraum zu. Die Ablehnung eines gemeinschaftlichen Vorgehens aus wirtschaftlichen Gründen ist nicht ermessensfehlerhaft, denn ein gemeinschaftliches Vorgehen ist nicht erforderlich. Es kann jedem einzelnen Wohnungseigentümer überlassen werden, seiner Pflicht nach § 48 Abs. 4 BaOBln selbst nachzukommen. Es bleibt jedem Wohnungseigentümer selbst überlassen, einen entsprechenden Installations- oder Wartungsvertrag zu schließen oder sich selbst um Einbau und Wartung zu kümmern. Kommen Wohnungseigentümer dieser Pflicht nicht nach, gefährden sie in erster Linie die Nutzer der Wohnung, nicht die übrigen Miteigentümer, die durch eigene Rauchwarnmelder geschützt sind. Nichts anderes folgt aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.02.2013 - V ZR 238/11 -. Danach fehlt den Wohnungseigentümern nicht die Beschlusskompetenz, die Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern zu beschließen, so dass ein entsprechender Beschluss nicht nichtig ist. Mit der Frage, ob die Gemeinschaft sogar verpflichtet ist, einen entsprechenden Beschluss zu fassen, setzt sich der Bundesgerichtshof nicht auseinander.
bb) Geht man einer geborenen Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft aus, kann grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft eine Erfüllung der gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer verlangen (Schmidt-Räntsch aaO., § 10 Rn. 94 m. w. N.). Die Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern kann aber wie Verkehrssicherungspflichten, deren Träger im Regelfall die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist, auf die Wohnungseigentümer übertragen werden. Es ist nicht ermessensfehlerhaft, es den Wohnungseigentümern zu überlassen, selbst für Einbau und Wartung von Rauchwarnmeldern zu sorgen (s. o. unter I. 2. d) bb).
II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1 und 2, 709 S. 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 48 BauO
§ 167 ZPO
§ 43 Nr. 4 WEG
§ 46 Abs. 1 S. 2 WEG
§ 91 Abs. 1 S. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 S. 1 und 2, 709 S. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: V ZR 238/11