Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2018-01-23, Aktenzeichen 6 L 756.17
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2018:0123.VG6L756.17.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Das zuständige Bezirksamt kann verlangen, dass die oder der Verfügungsberechtigte oder der Nutzungsberechtigte Wohnraum, der ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet wird, wieder dauerhaften Wohnzwecken zuführt.(Rn.19)
2. Eine Zweckentfremdung von Wohnraum liegt vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird.(Rn.22)
3. Ob eine Fremdenbeherbergung vorliegt, ist anhand des Nutzungskonzepts des Vermieters und seiner grundsätzlichen Verwirklichung zu bestimmen, ohne dass es auf das individuelle Verhalten einzelner Nutzer ankommt.(Rn.25)
Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wird abgelehnt.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Wert des Verfahrensgegenstands wird auf 12.000,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Der Antragsteller wendet sich gegen die Anordnung des Sofortvollzugs einer Rückführungsaufforderung auf dem Gebiet des Zweckentfremdungsrechts.
Mit Mietvertrag vom 26. Mai 2015 mietete der Antragsteller den Wohnraum K...Berlin, 3 Zimmer, 79,43 m², V... mit Einbauküche gegen eine Miete von 998,79 Euro einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen und Umlagen an. Die Vermieterin gestattete ihm die Untervermietung. Der Antragsteller renovierte und möblierte den Wohnraum. Seit Mitte Juni 2015 vermietet er ihn unter. Auf Internetportalen bietet er ihn als möblierte Monteur- und Familienwohnung an, die insbesondere mit WLAN, Telefon, Fernseher und Stereoanlage sowie einer Küche mit „kompletter Haushaltsausstattung“ eingerichtet sei.
Im Januar 2017 wies der Antragsgegner den Antragsteller auf das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG – hin und bat um Stellungnahme. Der Antragsteller antwortete mit Schreiben vom 16. Januar 2017 unter Bezugnahme auf den streitgegenständlichen Wohnraum sowie eine weitere Wohnung in einem anderen Stockwerk des Hauses. Bei beiden Wohnungen handele sich weder um kurzfristige Vermietungen, noch um eine Fremdenbeherbergung bzw. gewerbliche Zimmervermietung. Die Mietverträge seien unbefristet und die Mietverhältnisse geprägt durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit. Die Mieter ergänzten die Wohnungen um eigene Möbelstücke, beispielsweise Fernseher, Rechner, Sportgeräte, Musikinstrumente, Geschirr einschließlich Kochtöpfe und Besteck und Bilder. Sie meldeten sich bei dem Einwohnermeldeamt unter der Anschrift des Wohnraums an. Es gebe keinen Aufenthaltsraum, keinen Speisesaal und über die Wohnraumnutzung würden keine hinausgehenden Dienstleistungen angeboten.
Auf Nachfragen des Antragsgegners reichte der Antragsteller Unterlagen ein, darunter Kontoauszüge mit Eingängen der Untermietzahlungen und eine Auflistung der Mieteinnahmen, die im Zeitraum Juli 2015 bis Dezember 2016 vier Firmen zugeordnet wurden. Hierzu erklärte er, es seien stets mündliche Verträge unbefristet geschlossen worden. Im März 2017 legte er an die Firmen adressierte Rechnungen vor. Bis zu diesem Zeitpunkt stellte er sie „für die Gestellung von Unterkünften incl. Heizung und Nebenkosten und Wäschewechsel usw.“ aus, danach ohne den Zusatz „und Wäschewechsel usw.“. Zudem übersandte er einen „Mietvertrag über Wohnraum“, den er mit der juristischen Person, die den Wohnraum bereits seit Mitte Juli 2016 für ihre Mitarbeiter nutzte, nachträglich schriftlich verfasst habe. Darin wurde ein Mietverhältnis seit 17. Juli 2016 auf unbestimmte Zeit über den Wohnraum festgehalten und zur Mietsache ausgeführt: „3 Zimmer, Küche, Bad und Loggia (ca. 95 qm), möbliert wie folgt: Jedes Wohn-Schlafzimmer ist möbliert mit je 2 Einzelbetten, Kleiderschrank, Nach[t]tischschrank, Sesselecke, TV, Schreibtisch“. Darüber hinaus wurde ein Kündigungsrecht der Untermieterin mit einer Frist von 14 Tagen und eine pauschale Monatsmiete in Höhe von 2.400,00 Euro vorgesehen. Laut Vertragstext richte sich die Höhe der Miete nach der Personenanzahl und nach derzeitiger Vereinbarung dürften nicht mehr als sechs Personen in der Wohnung untergebracht werden.
Der Antragsgegner hörte den Antragsteller mit Schreiben vom 6. April 2017 zu einer zweckfremden Nutzung an. Die Nutzungsentgelte lägen deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Daher sei davon auszugehen, dass er den Wohnraum ausschließlich zum Zwecke der Erzielung eines höheren Entgelts angemietet habe und sie als Monteurunterkunft, Gästewohnung, Ferienwohnung und/oder als gewerbliche Zimmervermietung überlasse. Hierauf wiesen auch die Abrechnungsmodalitäten hin. Zudem würden Zusatzleistungen angeboten und abgerechnet. Es lägen keine Nachweise vor, welche Personen den Wohnraum nutzten. Auf dem Klingelschild im Hauseingang, im Bereich der Wohnungstür und auch am Briefkasten sei jeweils nur der Name des Antragstellers angegeben, nicht aber der des Vertragspartners und des Nutzers. Auf einer Internetplattform biete er die Wohnung weiter nach Tagen bemessen an.
Der Antragsteller nahm mit Schriftsatz vom 6. Juni 2017 Stellung. Eine Zweckentfremdung im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG liege nicht vor. Die Bestimmung erfasse „Monteurunterkünfte“ als solche nicht. Die Vermietung erfolge ausschließlich langfristig im Rahmen eines unbefristeten Mietverhältnisses. Die ortsübliche Vergleichsmiete werde nicht überschritten, da der Wohnraum möbliert vermietet werde. Die Wohnung werde auch nicht zimmerweise oder gewerblich vermietet, sondern ausschließlich als gesamte Wohneinheit. Auch die Rechnungsstellung und die darin enthaltene Aufschlüsselung nach Tagen wiesen nicht auf eine Zweckentfremdung hin. Wegen der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist von 14 Tagen könne eine anteilige Berechnung der Miete erforderlich sein. Dies ändere nichts an der Vereinbarung einer Monatsmiete und dem unbefristeten Mietverhältnis. Für die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung bzw. der pauschal vereinbarten Monatsmiete sei lediglich die Anzahl der Bewohner von Belang, so dass die Höhe der Miete, je nachdem ob fünf oder sechs Personen die Wohnung bezögen, differieren könne. Eine „Rechnungsstellung“ erfolge nur auf Wunsch der Mieter, es handele sich um eine Quittung. Aus dem vorgelegten Untermietvertrag gehe hervor, dass seit dem 17. Juli 2016 ein unbefristetes Mietverhältnis bestehe und keine Zusatzleistungen Bestandteil des Mietvertrags seien. Etwaige weitere Leistungen beruhten auf einem separat zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag. Die sechs namentlich genannten Angestellten der Untermieterin nutzten die Wohnung in einer auf Dauer angelegten Weise und ausschließlich zu Wohnzwecken. Es sei Sache der Untermieterin bzw. ihrer Angestellten, ihren Namen am Klingelschild anzubringen. Er biete den Wohnraum ausnahmslos unbefristet und mit einer Mindestmietdauer von 30 Tagen an. Eine abweichende Darstellung sei der Ausgestaltung eines bestimmten Internetportals geschuldet. Er habe das Inserat löschen lassen und in die Inseratsbeschreibung sämtlicher Internetportale eine Mindestmietzeit von sechs Monaten einfügen lassen. Im Übrigen sei das ZwVbG verfassungswidrig, wie sich aus der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg ergebe.
Bei einem Ortstermin am 10. Juli 2017 wurde seitens des Antragsgegners festgestellt, dass weiterhin das Klingelschild an der Wohnungstür unbeschriftet war. Am Briefkasten und am Klingelschild des Hauseingangs stand der Name des Antragstellers. Keiner der von dem Antragsteller genannten Bewohner war dort mit Haupt- oder Nebenwohnsitz gemeldet. Niemand wurde angetroffen.
Mit Bescheid vom 18. September 2017 forderte der Antragsgegner den Antragsteller auf, bis zum 20. Dezember 2017 den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs drohte er ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000,00 Euro an. Zudem ordnete er die sofortige Vollziehung der Verfügung an. Zur Begründung der Rückführungsaufforderung führte er im Wesentlichen an, bei der Nutzung als Monteurunterkunft handele es sich aufgrund von Art, Dauer und Abrechnungsmodalitäten um eine Zweckentfremdung von Wohnraum im Sinne von § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG. Der Wohnraum werde möbliert und mit vollständiger Ausstattung wiederholt an verschiedene Firmen entgeltlich überlassen und von diesen zur Nutzung als vorübergehende Unterbringungsmöglichkeit für wechselnde Personen oder Personengruppen verwendet. Bei den vorgelegten Belegen handele es sich um Rechnungen, nicht um Quittungen, die nach Tagen und Anzahl der Personen aufgeschlüsselt seien. Diese Abrechnungsart entspreche nicht der üblichen Praxis bei regulärer Wohnraummiete. Weiterhin würden Zusatzleistungen laut der Rechnungen und seiner Angaben nachweislich erbracht und abgerechnet. Die Nutzungsentgelte für die Überlassung lägen erheblich über der angemessenen ortsüblichen Vergleichsmiete. Nachweise über den Wert der Möblierung und Ausstattung habe er nicht vorgelegt, der Zeitwert wäre mit monatlich 2% umzulegen. Die Gewinnerzielungsabsicht stehe bei der Nutzung im Vordergrund. Der Wohnraum sei an eine juristische Person vermietet, die nicht selbst wohnen könne. Er habe keine Nachweise über eine Wohnnutzung durch natürliche Personen vorgelegt. Die sechs genannten Personen seien unter der Anschrift nicht gemeldet und nicht angetroffen worden. Ihre Namen ständen weder an den Klingelschildern noch am Briefkasten. Zudem sei auch aufgrund der Belegung der drei Räume und der Ausstattung nicht von einer Nutzung zu Wohnzwecken durch sechs unabhängige Personen auszugehen. Der nachträglich schriftlich vereinbarte Mietvertrag könne nicht als Nachweis einer Nutzung zu Wohnzwecken gewertet werden. Er sei mit einer juristischen Person geschlossen worden und die natürlichen Personen, die den Wohnraum nutzten, seien nicht angegeben. Die Kündigungsfrist von 14 Tagen deute ebenfalls nicht auf ein zur Dauer eingegangenes Wohnraummietverhältnis hin. Die im Mietvertrag genannte Wohnungsgröße von 95 m² stimme nicht mit der tatsächlichen Größe von 79,43 m² überein. Zudem werde der Wohnraum ununterbrochen zur Vermietung auf verschiedenen Internetplattformen angeboten. Eine langfristig zu Wohnzwecken vermietete und entsprechend genutzte Wohnung stehe üblicherweise nicht weiter ununterbrochen zur Vermietung zur Verfügung.
Hiergegen erhob der Antragsteller am 6. Oktober 2017 Widerspruch. Unter Wiederholung seines bisherigen Vortrags ergänzte er, seit dem 17. Juli 2016 wohnten in dem Wohnraum die sechs Personen, die bei der Untermieterin fest angestellt seien. Hierzu überreichte er eine Bestätigung der Untermieterin per E-Mail. Es entziehe sich seinem Einfluss, ob sich die Mitarbeiter beim Einwohnermeldeamt angemeldet hätten. Auf die Einwände des Antragsgegners habe er reagiert; er habe den schriftlichen Abschluss unbefristeter Mietverträge sowie die Vereinbarung einer Mietdauer von sechs Monaten eingeführt und stelle keine Rechnungen mehr aus. Das ZwVbG finde keine Anwendung, weil er nicht kurzzeitig vermiete. Er biete keine über die bloße Wohnraumvermietung hinausgehenden Dienstleistungen an. Aufgrund des möblierten Zustands der Wohnung sowie der gehobenen Ausstattung sei eine erhöhte Miete gerechtfertigt, er dürfe jedenfalls die Kosten für die Möblierung sowie WLAN und Festnetzanschluss umlegen. Die Miethöhe liege in seinem Ermessen. Die von dem Antragsgegner genannte 2%-Regelung greife nicht, da sie nur eine Mieterhöhung betreffe. Das Vermieten einer möblierten Wohnung inklusive WLAN und Telefon führe noch nicht zur Zweckentfremdung und sei auch kein Indiz für eine gewerbliche Zimmervermietung. Die Vermietung der Wohnung an mehrere Personen, die eine Wohngemeinschaft (WG-Nutzung) begründet hätten, deute auch nicht auf eine Zweckentfremdung hin. Die Wohnung werde auch nicht als Unterbringungsmöglichkeit für wechselnde Personen genutzt. Inhalt der mit der Untermieterin geschlossenen Vereinbarung sei insbesondere, dass ihre Angestellten nur in Ausnahmefällen „ausgewechselt“ werden, um zu gewährleisten, dass die jeweiligen Bewohner einen festen Wohnsitz und ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnung begründen könnten. Ein Wechsel habe – seit Mietvertragsbeginn vor mehr als einem Jahr – auch tatsächlich nicht stattgefunden. Im Übrigen sei es Sache der Untermieterin bzw. ihrer Angestellten, ihre Namen am Klingelschild anzubringen. In der Tat sei die Wohnung dauerhaft auf verschiedenen Internetplattformen aufgeführt. Hierüber könne aber kein Mietvertrag abgeschlossen werden, die Schaltung solle nur etwaigem Leerstand vorbeugen.
Der Antragsteller hat am 20. Oktober 2017 einen Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz beim Verwaltungsgericht Berlin gestellt. Er wiederholt und vertieft seinen Vortrag aus dem Verwaltungsverfahren. Zur Glaubhaftmachung bezieht er sich ergänzend auf von ihm und seiner Ehefrau abgegebene eidesstattliche Versicherungen zu den wesentlichen Punkten seines Vortrags.
Der Antragsteller beantragt,
die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs vom 6. Oktober 2017 gegen die Rückführungsaufforderung des Antragsgegners mit Bescheid vom 18. September 2017 wiederherzustellen.
Der Antragsgegner beantragt unter Verweis auf den angefochtenen Bescheid,
den Antrag abzulehnen.
Wegen des weiteren Sachverhalts und Vortrags wird auf den Inhalt der Streitakte und des Verwaltungsvorgangs Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der zulässige Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes ist unbegründet.
1. In formeller Hinsicht begegnet die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Rückführungsaufforderung keinen Bedenken. Die Begründung des besonderen öffentlichen Interesses an der sofortigen Vollziehbarkeit genügt den Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –. Die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit muss mit einer auf den konkreten Fall abgestellten und nicht lediglich formelhaften schriftlichen Begründung des besonderen Interesses an der sofortigen Vollziehbarkeit des Verwaltungsaktes versehen sein (vgl. Kopp/ Schenke, VwGO, 23. Auflage 2017, § 80 Rn. 84). Allerdings ist anerkannt, dass sich die Gründe für den Erlass einer Ordnungsverfügung mit denen für die Anordnung ihrer sofortigen Vollziehung decken können und die Begründung der Vollzugsanordnung bei gleichgelagerten Konstellationen standardisiert werden kann (vgl. Finkelnburg/Dombert/Külpmann, Vorläufiger Rechtsschutz im Verwaltungsstreitverfahren, 7. Auflage 2017, § 39 Rn. 747 f.) Gemessen hieran ist die Begründung der Sofortvollzugsanordnung in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Der Antragsgegner hat die Gründe hinreichend angegeben, indem er die unmittelbare Entlastung des Berliner Wohnungsmarkts und die Besorgnis einer negativen Vorbildwirkung angeführt hat (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 26. September 2017 – VG 6 L 292.17 –, juris Rn. 58 f.).
2. In der Sache hat der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen die Rückführungsaufforderung vom 18. September 2017 keinen Erfolg. Das öffentliche Interesse, den streitgegenständlichen Wohnraum unverzüglich wieder dauerhaften Wohnzwecken zuzuführen, überwiegt das private Interesse des Antragstellers, den Wohnraum weiterhin zweckfremd zu überlassen (vgl. § 80 Abs. 5 Satz 1 Variante 2 VwGO).
Der Bescheid vom 18. September 2017 erweist sich nach summarischer Prüfung im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes als rechtmäßig. Rechtsgrundlage der Rückführungsaufforderung ist § 4 Satz 1 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG – vom 29. November 2013, GVBl. 2013, 626, zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2016, GVBl. 2016, 115). Nach dieser Bestimmung kann das zuständige Bezirksamt verlangen, dass die oder der Verfügungsberechtigte oder der Nutzungsberechtigte Wohnraum, der ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet wird, wieder dauerhaften Wohnzwecken zuführt.
a) Das ZwVbG ist anwendbar. Zwischen den Beteiligten steht außer Streit, dass der Wohnraum zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet ist (vgl. § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG). Die Rüge der Verfassungswidrigkeit des ZwVbG greift nicht. Das Zweckentfremdungsverbot ist jedenfalls verfassungsgemäß, soweit es um den Schutz des Wohnraumbestandes geht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 u.a. –, juris). Aus der dem Bundesverfassungsgericht vorgelegten Frage, ob die tatbestandliche Rückanknüpfung des Zweckentfremdungsverbots an Sachverhalte vor dem Inkrafttreten am 1. Mai 2014 verfassungsgemäß ist, kann der Antragsteller nichts für sich herleiten. Ein unverhältnismäßiger Eingriff in grundrechtlich geschützte Positionen des Antragstellers erscheint ausgeschlossen. Er wurde erst aufgrund des Mietvertrags vom 26. Mai 2015 Nutzungsberechtigter des Wohnraums, als das Zweckentfremdungsverbot bereits in Kraft getreten war.
b) Die Voraussetzungen des § 4 Satz 1 ZwVbG sind erfüllt. Der Antragsgegner darf von dem Antragsteller die Rückführung des Wohnraums zu Wohnzwecken verlangen. Der Antragsteller ist Nutzungsberechtigter des Wohnraums. Er überlässt ihn seiner Untermieterin für eine zweckfremde Nutzung als Fremdenbeherbergung in Form einer möblierten Monteurunterkunft zur vorübergehenden Unterbringung, ohne hierfür bislang eine Genehmigung zu haben.
Der Wohnraum wird zweckentfremdet. Der Gesetzgeber hat in § 2 Abs. 1 Nr. 1-5 ZwVbG bestimmt, wann eine Zweckentfremdung von Wohnraum im Sinne des Gesetzes vorliegt. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG ist dies der Fall, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird. Der Antragsgegner hat die vorliegende Nutzungsart zu Recht als eine Zweckentfremdung von Wohnraum gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG eingeordnet. Es handelt sich um eine Fremdenbeherbergung.
aa) Fremdenbeherbergung im zweckentfremdungsrechtlichen Sinn meint die entgeltliche Überlassung von Wohnraum an Personen zur vorübergehenden Unterkunft bzw. ohne eine auf Dauer angelegte Wohnnutzung (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 6. Februar 1996 – VG 10 A 246.95 –, Das Grundeigentum 1996, 481; VG Berlin, Urteil vom 16. August 2005 – VG 10 A 119.00 –, juris Rn. 30). Der Tatbestand umfasst die im Gesetz genannte gewerbliche Zimmervermietung und die Einrichtung von Schlafstellen. Diese Varianten sind, wie der Wortlaut „insbesondere“ zeigt, nicht abschließend zu verstehen. Die Grenze zwischen einer verbotenen Fremdenbeherbergung und einer zweckentfremdungsrechtlich zulässigen Wohnnutzung ist im Hinblick auf das Ziel des Zweckentfremdungsverbots zu ziehen (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 28. Mai 1993 – OVG 5 S 24.93 –, juris Rn. 4). Wohnraum soll für Wohnzwecke erhalten bleiben, um die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu sichern (vgl. § 1 Abs. 1 ZwVbG sowie die Gesetzesbegründung Abgh.-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 9).
Prägend für den Begriff des „Wohnraums“ bzw. des Wohnens ist eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 – BVerwG 4 CN 6.17 –, juris Rn. 14 m.w.N.). Eine Wohnnutzung setzt zudem ein Mindestmaß an Abgeschlossenheit der räumlichen Verhältnisse und private Rückzugsräume voraus, um eine eigenständige Gestaltung des häuslichen Lebens erst zu ermöglichen (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 28. Mai 1993 – OVG 5 S 24.93 –, juris Rn. 6 m.w.N.). Ein Gesichtspunkt ist hierbei die Wohndichte. Der Umstand, dass sich zwei Bewohner einen Schlafraum teilen, spricht zwar nicht zwingend gegen eine Wohnnutzung im Rechtssinne; die dadurch bewirkte Einschränkung der Privatsphäre schließt aber unter Berücksichtigung der hierzulande üblichen Wohnstandards die Annahme einer Wohnnutzung jedenfalls dann regelmäßig aus, wenn zwischen den Bewohnern keine persönliche Bindung besteht bzw. sich diese Bindung in dem gemeinsamen Interesse an einer möglichst kostengünstigen Unterbringung erschöpft (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 18. September 2015 – 1 ME 126/15 –, juris Rn. 10 f.; VG München, Urteil vom 29. Juli 2015 – M 9 K 15.1154 –, juris Rn. 27). In Abgrenzung zu einer Nutzung zu Wohnzwecken fehlt es bei einer Fremdenbeherbergung an einer „Heimstatt im Alltag“; die Fremdenbeherbergung zeichnet sich durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 7. Dezember 2015 – 12 ZB 15.2287 –, juris Rn. 4 m.w.N.; BayVerfG, Entscheidung vom 16. August 2017 – Vf. 8-VI-16 –, juris Rn. 29). Häufig werden zudem beherbergungstypische Dienstleistungen erbracht, wie Frühstücksservice, das Bereitstellen und Reinigen von Bettwäsche oder die Raumreinigung, ohne dass solche Nebenleistungen notwendige Bedingung einer Fremdenbeherbergung sind (vgl. aber zur Einordnung als zwingende Voraussetzung Hessischer VGH, Beschluss vom 8. April 1993 – 4 TH 1145/92 –, juris Rn. 45; zur Fremdenbeherbergung von so genannten „Medizintouristen“ ohne Nebenleistungen Bayerischer VGH, Beschluss vom 7. Dezember 2015 – 12 ZB 15.2287 –, juris Rn. 4 ff.; baurechtlich OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. Juli 2006 – OVG 2 S 2.06 –, juris Rn. 10; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 3. August 2017 – 5 S 1030/17 –, juris Rn. 15).
Ob eine Fremdenbeherbergung vorliegt, ist anhand des Nutzungskonzepts des Vermieters und seiner grundsätzlichen Verwirklichung zu bestimmen, ohne dass es auf das individuelle Verhalten einzelner Nutzer ankommt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. März 1996 – BVerwG 4 B 302.95 –, juris Rn. 12). Entscheidend ist die Zweckrichtung des Vertrages und der Überlassung. Dient der Wohnraum unter Berücksichtigung seiner Ausgestaltung und Ausstattung dauerhaftem Wohnen, kommt es auf eine (Mindest-) Aufenthaltsdauer und Befristung des Mietvertrags nicht an (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 26. November 2015 – 12 CS 15.2269 –, juris Rn. 14; zur zeitweisen Wohnnutzung einer Zweitwohnung VG Berlin, Urteil vom 15. November 2017 – VG 6 K 1569.16 –, juris Rn. 22 ff. m.w.N). Einerseits kann Wohnraum durch einen befristeten Mietvertrag zu Wohnzwecken überlassen werden, andererseits kann auf der Grundlage eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrags eine Fremdenbeherbergung zur vorübergehenden Unterkunft erfolgen (vgl. Hessischer VGH, Beschluss vom 8. April 1993 – 4 TH 1145/92 –, juris Rn. 47). In diesem Sinne geht die Gesetzesbegründung des ZwVbG davon aus, dass die Überlassung von Wohnraum durch befristete Mietverträge an Personen, die ihren Lebensmittelpunkt für einen begrenzten, in der Regel längeren, Zeitraum nach Berlin verlagern, nicht unter das Zweckentfremdungsverbot fallen soll (vgl. Abgh.-Drs.17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 15). Zugleich spricht es trotz eines unbefristeten Mietvertrags gegen eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, wenn der Wohnraum an ein Unternehmen vermietet wird, das ihn seinen Arbeitnehmern überlässt, ohne dass deren Nutzungsverhältnisse dauerhaft rechtlich stabilisiert sind (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 6. Februar 1996 – VG 10 A 246.95 –, Das Grundeigentum 1996, 481; VG München, Urteil vom 29. Juli 2015 – M 9 K 15.1154 –, juris Rn. 34). Insoweit kommt es für eine Fremdenbeherbergung zur Befriedigung eines vorübergehenden Unterkunftsbedarfs auch nicht entscheidend darauf an, ob die Nutzer einen weiteren Wohnsitz haben (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 4. Dezember 1989 – OVG 5 S 59.89 –, Das Grundeigentum 1990, 45) bzw. ob sie aufgrund des auftragsgebundenen Aufenthalts ohnehin nicht Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt sind (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 28. Mai 1993 – OVG 5 S 24.93 –, juris Rn. 7). Auch in diesen Fällen geht geschützter Wohnraum verloren, weil durch die Fremdenbeherbergung nur ein vorübergehender Unterkunftsbedarf befriedigt wird.
bb) Nach diesen Maßstäben nutzt der Antragsteller den Wohnraum zum Zwecke einer Fremdenbeherbergung im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG. Allerdings weist der Antragsteller zutreffend darauf hin, dass die Nutzung als „Monteurunterkunft“ nicht als solche verboten ist und das Vermieten einer möblierten Wohnung inklusive WLAN und Telefon noch keine Zweckentfremdung begründet. Auch soweit in den Gründen des Bescheids vom 18. September 2017 angeführt wird, die Vermietung erfolge in Gewinnerzielungsabsicht und abweichend von der ortsüblichen Vergleichsmiete, bleibt unklar, warum dies zweckentfremdungsrechtlich untersagt sein soll. Auszugehen ist stets von den einzelnen Zweckentfremdungstatbeständen des § 2 Abs. 1 ZwVbG (vgl. VG Berlin, Urteil vom 14. Dezember 2016 – VG 6 K 146.16 –, juris Rn. 20 ff.). Entscheidend ist danach, dass der Antragsteller den Wohnraum zu einer durch § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG als Zweckentfremdung von Wohnraum verbotenen Fremdenbeherbergung nutzt.
Dies ergibt sich bereits aus Art und Dichte der Belegung, die keine selbstbestimmte Häuslichkeit mit einer Privatsphäre der Bewohner zulässt. Nach Angaben des Antragstellers kommen derzeit sechs Erwachsene in der 3-Zimmer-Wohnung unter. Dies schließt eine Wohnnutzung aus, da auch keine persönlichen Nähebeziehungen zwischen den Nutzern dargelegt oder ersichtlich sind. Sie nutzen nur aufgrund des gemeinsamen Arbeitgebers dieselbe Unterkunft. Ein Rückzug ist dem Einzelnen nicht möglich, insbesondere gibt es neben der Küche und der Loggia keine gesonderten Aufenthaltsräume. Dies gilt umso mehr, wenn die geringe Wohnfläche pro Person in den drei Zimmern von 14, 16 und 20 m² berücksichtigt wird. Dabei kann dahinstehen, ob unter Einbeziehung der weiteren Räume die Mindestwohnfläche von 9 m² pro Person gemäß § 7 Abs. 1 des Wohnungsaufsichtsgesetzes Berlin unterschritten wird. Jedenfalls bleibt dem Einzelnen in einem der doppelt belegten Zimmer auch unter Berücksichtigung der restlichen Wohnfläche nicht genügend Raum, um eine unabhängige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises zu ermöglichen.
Das Nutzungskonzept des Antragstellers und seine konkrete Verwirklichung lassen auch im Übrigen auf eine Fremdenbeherbergung schließen. Die Überlassung an vier Firmen im Zeitraum Juli 2015 bis Dezember 2016 auf der Grundlage von mündlichen Verträgen und Rechnungen „für die Gestellung von Unterkünften“ zu Pauschalpreisen lassen keinen Zweifel, dass das Nutzungskonzept darauf angelegt ist, einen vorübergehenden Unterkunftsbedarf zu befriedigen. Dies gilt weiterhin, auch wenn die derzeitigen Arbeitnehmer der Untermieterin nun bereits seit dem Sommer 2016 dort untergekommen sind. Dies zeigt eine Gesamtschau mehrerer Indizien. So hat der Antragsteller den Wohnraum, anders als er mit seiner Widerspruchsbegründung geltend macht, gerade nicht an mehrere natürliche Personen bzw. ihre Gesamtheit im Sinne einer WG-Nutzung vermietet. Untermieterin ist vielmehr eine juristische Person, die Personen unterbringen darf, die in dem Vertrag nicht namentlich genannt werden. Der mögliche Wechsel der Personen wird in dem Vertrag vorausgesetzt. Dies folgt aus der Vereinbarung, dass sich die Miethöhe nach der Personenanzahl richtet und „nach derzeitiger Mietvereinbarung“ bis zu sechs Personen „untergebracht werden“ dürfen. Der Abschluss des Mietvertrags auf unbestimmte Zeit steht der Annahme einer Fremdenbeherbergung schon deshalb nicht entgegen, weil die Untermieterin ihn mit einer Frist von 14 Tagen kündigen kann. Der Antragsteller selbst geht stets von einem kurzfristig möglichen Wechsel aus, wie die andauernde Inserierung des Wohnraums zur Vermeidung von Leerstand zeigt. Mietverträge der derzeitigen Nutzer sind nicht dargelegt und ersichtlich. Ihre Unterkunft ist zumindest faktisch an ihre Anstellung bei der Untermieterin gekoppelt. Diesbezüglich kann auch der vergleichsweise hohe Mietzins Berücksichtigung finden, der zwar als solcher keine Zweckentfremdung bedeutet, dessen Akzeptanz sich aber damit erklären lässt, dass die Untermieterin eine flexible Unterbringung ihrer Mitarbeiter erhält und höhere Kosten einer Hotelunterbringung spart (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 6. Februar 1996 – 10 A 246.95 –, Das Grundeigentum 1996, 481).
Auch die über eine Möblierung weit hinausgehende Ausstattung der Wohnung spricht für eine Fremdenbeherbergung. Der Antragsteller stellt den Nutzern nicht nur pauschal abgerechnetes WLAN und Telefon zur Verfügung, sondern bietet die Wohnung laut seinem Inserat auch mit Fernseher, Stereoanlage und einer mit Hausrat ausgestatteten Küche an. Auf den Fotos der Wohnung ist zudem zu erkennen, dass an den Wänden bereits Bilder aufgehängt sind (vgl. Bl. 79 ff. der Verwaltungsvorgänge). Schließlich sprechen auch die Meldeverhältnisse und der Name des Antragstellers an Klingelschild und Briefkasten dafür, dass die Nutzer in der Wohnung nur übergangsweise zu einem begrenzten Zweck unterkommen.
Nach alledem ist bei summarischer Prüfung von einer Fremdenbeherbergung auszugehen, ohne dass es darauf ankommt, ob der Antragsteller zudem beherbergungstypische Dienstleistungen anbietet oder zurechenbar vermittelt. Dies ist, wie dargelegt, keine notwendige Voraussetzung einer Fremdenbeherbergung. Für solche Nebenleistungen spricht allerdings, dass die Rechnung für März 2017 gegenüber der jetzigen Untermieterin noch den Zusatz „Wäschewechsel usw.“ enthielt. Diese Position in den nachfolgenden Rechnungen nicht mehr aufgeführt und der Antragsteller versichert, keine Nebenleistungen zu erbringen, der pauschale Mietzins ist indes unverändert geblieben.
c) Die Rückführungsaufforderung ist auch ermessensfehlerfrei ergangen. Es ist nicht ersichtlich, dass der Antragsgegner die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten oder davon in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hätte (vgl. § 114 Satz 1 VwGO).
Im Hinblick auf die Ausgestaltung des Zweckentfremdungsrechts als repressives und bußgeldbewehrtes Verbot mit Genehmigungsvorbehalt ist der Erlass einer Rückführungsaufforderung regelmäßig ermessensgerecht, wenn Wohnraum ohne Genehmigung zweckentfremdet wird. Ermessensfehlerhaft ist die Rückführungsaufforderung nur dann, falls offensichtlich ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum besteht oder falls die Rückführung aufgrund einer atypischen Fallgestaltung unverhältnismäßig wäre (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 26. September 2017 – VG 6 L 292.17 –, juris Rn. 63). Beides ist hier nicht der Fall.
Ermessensfehler sind auch im Übrigen nicht ersichtlich. Die Adressatenauswahl der Rückführungsaufforderung ist nicht zu beanstanden. Der Antragsteller hat auch nichts dazu vorgetragen, dass ihm die Rückführung zu Wohnzwecken unmöglich wäre. Es liegen keine Anhaltspunkte vor, die Untermieterin werde an der zweckfremden Nutzung trotz der Rückführungsaufforderung und der gerichtlichen Überprüfung im Eilverfahren unverändert festhalten. Soweit der Antragsteller aber auf eine verweigerte Mitwirkung Dritter angewiesen sein sollte, könnte der Antragsgegner dem mit einer Rückführungsaufforderung bzw. Duldungsverfügung begegnen (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 26. Oktober 2016 – VG 6 L 326.16 –, Entscheidungsabdruck S. 8). Schließlich erscheint die vom Antragsgegner gesetzte Frist, um die Wohnung wieder dauerhaften Wohnzwecken zuzuführen, angemessen.
3. An der sofortigen Vollziehbarkeit der Rückführungsaufforderung besteht auch in materieller Hinsicht ein besonderes öffentliches Interesse im Sinne des § 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 VwGO, das sich im Rahmen einer Abwägung gegen das private Suspensivinteresse durchsetzt. Der Antragsgegner durfte den Sofortvollzug damit begründen, eine unmittelbare Wiederzuführung des Wohnraums sei geboten, denn die aktuelle Mangellage auf dem Wohnungsmarkt ist besonders ausgeprägt (vgl. VG Berlin, Urteil vom 8. Juni 2016 – VG 6 K 103.16 –, juris Rn. 43 ff. sowie im Ergebnis auch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 –, juris Rn. 77 ff., 91). Im Hinblick auf die gegenwärtig unzureichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum erscheint es geboten, den rechtswidrigen Zustand umgehend zu beenden, um wirtschaftlichen Fehlanreizen aufgrund einer sonst durch den Suspensiveffekt ermöglichten Fortdauer der zweckfremden Nutzung entgegenzuwirken. Zu Recht hat der Antragsgegner diesbezüglich auch auf die negative Vorbildwirkung abgestellt.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 39, 52 f. GKG i.V.m. dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (veröffentlicht u. a. unter www.bverwg.de/medien/pdf/streitwertkatalog.pdf). Dabei legt die Kammer für die Rückführungsanordnungen den Jahresbetrag des Interesses zugrunde, weil eine wirtschaftlich günstigere Nutzung als der Auffangwert von 5.000,00 Euro stattfindet (vgl. Ziffer 56.6.3 des Streitwertkataloges; VG Berlin, Beschluss vom 10. Mai 2017 – VG 6 L 223.17 –, juris Rn. 59 f.; Bayerischer VGH, Beschluss vom 7. Dezember 2015 – 12 ZB 15.2287 –, juris Rn. 13; VG München, Urteil vom 15. Februar 2017 – M 9 K 16.2662 –, juris Rn. 22). Für die Berechnung des Interesses geht die Kammer von der derzeitigen Miete in Höhe von monatlich 2.400,00 Euro aus und einer Auslastung von (mindestens) zehn Monaten im Jahr aus. Hieraus errechnet sich die Summe von 24.000,00 Euro. Für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes wird von der Hälfte dieses Betrages ausgegangen (vgl. Ziffer 1.5 des Streitwertkataloges).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 39, 52 f. GKG
§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG
§ 80 Abs. 3 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG
§ 4 Satz 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 ZwVbG
§ 114 Satz 1 VwGO
§ 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 VwGO
§ 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 39 Rn. 747 f.) Gemessen hieran ist die Begründung der Sofortvollzugsanordnung
§ 7 Abs. 1 des Wohnungsaufsichtsgesetzes

Zitierte Entscheidungen: 6 L 292.17
5 B 14.16
10 A 246.95
10 A 119.00
5 S 24.93
4 CN 6.17
1 ME 126/15
9 K 15.11
12 ZB 15.22
4 TH 1145/92
2 S 2.06
5 S 1030/17
4 B 302.95
12 CS 15.22
6 K 1569.16
5 S 59.89
6 K 146.16
6 L 326.16
6 K 103.16
6 L 223.17
9 K 16.26