Landgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-03-13, Aktenzeichen 2-13 S 8/24
ECLI: ECLI:DE:LGFFM:2025:0313.2.13S8.24.00

Tenor:
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 05.12.2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Marburg (9 C 583/22 (84)) wie folgt abgeändert:
Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheit in Höhe von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf EUR 3.500,00 festgesetzt.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt als Wohnungseigentümer von der beklagten WEG einen Kellerraum herauszugeben, hilfsweise die darin befindliche Heizungsanlage zu entfernen sowie einen Negativbeschluss der Eigentümerversammlung vom 28.11.2022 über die Räumung und Herausgabe des Kellerraums für ungültig zu erklären.
Die streitgegenständliche Wohnungseigentumsanlage verfügt über sieben Einheiten. Der Kläger ist Eigentümer des Miteigentumsanteils Nr. 4, zu der laut Teilungserklärung auch ein im Kellergeschoss gelegener Abstellraum mit einer Größe von 4,63 qm gehört. In diesem Kellerraum befindet sich eine Heizungsanlage, an die 5 der 7 Wohneinheiten, nicht aber die des Klägers und der Dachgeschosswohnung, angeschlossen sind.
Nachdem der Kläger erklärt hatte, er wolle den Kellerraum selbst nutzen, erörterten die Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung vom 18.10.2021 unter TOP 10 diverse Möglichkeiten, ohne dass es zu einer Lösung kam. Auf der Eigentümerversammlung am 28.11.2022 beantragte der Kläger unter TOP 5 eine Beschlussfassung über das Entfernen der Heizungsanlage aus dem in seinem Sondereigentum stehenden Kellerraum; der Beschlussantrag wurde abgelehnt.
Die Beklagte hat behauptet, dass die Heizungsanlage sich bereits vor der Begründung des Wohnungseigentums in dem streitgegenständlichen Keller befunden habe. Sie hat die Ansicht vertreten, es bestehe kein Anspruch auf Räumung, vielmehr müsse sich der Kläger wegen etwaiger Sekundäransprüche an den Veräußerer seiner Wohnung halten. Der Kläger könne den Kellerraum auch mit darin befindlicher Heizungsanlage nutzen. Da kein Anspruch auf Räumung bestehe, entspreche auch der Negativbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Dem Kläger stehe gegen die Beklagte ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Kellerraums aus § 14 Abs. 1 WEG i.V.m. § 985 BGB zu. Der Kläger habe das Sondereigentum am Keller nach § 892 BGB unbelastet erworben. Daher habe er die Einwirkungen auf den Keller durch die Heizungsanlage nicht nach § 14 Abs. 1 WEG zu dulden. Die Beklagte sei zumindest Mitbesitzerin der Heizungsanlage, da sie diese im Keller des Klägers betreibe. Der Anspruch auf Ungültigerklärung des angegriffenen Beschlusses folge dem Anspruch des Klägers auf Räumung und Herausgabe.
Gegen die Entscheidung wendet sich die Beklagte mit der Berufung. Der Kläger verteidigt die Entscheidung des Amtsgerichts.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig und begründet.
Ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte nach § 14 Abs. 1 WEG i.V.m. § 985 BGB auf Räumung und Herausgabe ist bereits nicht schlüssig dargelegt.
Ein Anspruch auf Räumung, der letztlich auf eine Entfernung der Heizung aus dem Kellerraum hinausliefe, – der auch nicht aus § 985 BGB sondern nur zusätzlich aus § 1004 BGB folgen kann (vgl. BeckOK BGB/Fritzsche, 70. Ed. 1.5.2024, BGB § 985 Rn. 14) – besteht nicht.
1.
Zweifelsfrei ist die Beklagte Eigentümerin der streitgegenständlichen Heizungsanlage. Denn nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch dann nicht Gegenstand des Sondereigentums, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. So hat der BGH beispielsweise entschieden, dass eine Anlage, die mehrere Doppelstockgaragen betreibt, dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer im Sinne dieser Vorschrift dient (BGH ZWE 2012, 81). Hierfür ist es nicht erforderlich, dass die Gesamtheit der Wohnungs- und Teileigentümer von ihr profitiert; ausreichend ist, dass mindestens zwei Wohnungs- oder Teileigentümer auf die Nutzung der Anlage angewiesen sind (BGH ZWE 2012, 81; vgl. nur Grziwotz in Jennißen, WEG § 5 Rn. 27; Armbrüster in Bärmann, WEG § 5 Rn. 33).
Die Heizungsanlage steht im Gemeinschaftseigentum, da es sich um eine Anlage handelt, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient und entsprechend § 5 Abs. 2 WEG nicht sondereigentumsfähig ist. Auch wenn die Heizungsanlage nur vier der sechs Wohneinheiten versorgt, handelt es sich um eine Anlage des gemeinschaftlichen Gebrauchs, da die Anlage darauf gerichtet ist, mehr als einem Wohnungseigentümer – hier sogar der Mehrheit - einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen zu ermöglichen. Auf den Streit, wie viele Eigentümer versorgt werden müssen, damit die Heizung Gemeinschaftseigentum ist (näher dazu Grziwotz in Jennißen, WEG § 5 Rn. 30 mwN) kommt es nicht an, denn auch nach der strengsten Auffassung ist dies der Fall, wenn diese die Mehrheit der Eigentümer versorgt und es sich nicht um eine Anlage handelt, bei der die Heizung nur einzelne Eigentümer einer verselbständigten Untergemeinschaft versorgt. Nach Auffassung der Kammer gibt es allerdings keinen Grund für Heizungsanlagen von der oben zitierten Rechtsprechung des BGH abzuweichen, zumal gerade die Heizung zu den für die Eigentümer besonders bedeutsamen gemeinsamen Einrichtungen zählt.
Die Vorenthaltung der gemeinschaftlichen Verfügungsbefugnis über die Heizungsanlage durch Sondereigentum würde den schutzwürdigen Belangen der Gemeinschaft zuwiderlaufen. Dabei kommt es für die Anlage auch nicht auf den zwischen den Parteien umstrittenen Zeitpunkt des Einbaus an.
2.
Ob auch der streitgegenständige Heizungsraum im Gemeinschaftseigentums steht und es damit an einer Beeinträchtigung des Besitzes des Klägers durch fremdes Eigentum fehlen würde, kann vorliegend dahinstehen. Denn jedenfalls besteht auf Seiten des Klägers eine Pflicht, die Heizungsanlage in dem Kellerraum zu dulden (§ 242 BGB). Ob und in welchem Umfang der Kläger insoweit einen Entschädigungsanspruch hat, kann in diesem Verfahren – da nicht streitgegenständlich – dahinstehen.
a)
Auf Basis der derzeit herrschenden Meinung dürfte allerdings vieles dafürsprechen, dass der Keller nicht sondereigentumsfähig ist, so dass der Kläger, als er seine Wohnung erwarb, schon kein Sondereigentum an dem streitgegenständlichen Kellerraum erworben hat. Insoweit hat der BGH mit Urteil vom 02.02.1979 entschieden (BGHZ 73, 302 = NJW 1979, 2391 (2393)), dass auch der Raum, in dem sich die von § 5 Abs. 2 WEG erfasste Anlage befindet, ebenfalls zwingend im Gemeinschaftseigentum steht, wenn der Raum ausschließlich demselben Zweck wie die Anlage dient. Im Jahre 1991 hat der BGH dann für einen laut Teilungserklärung im Sondereigentum eines Eigentümers stehenden Verbindungsflur, in dem sich sämtliche Zähl-, Schalt- und Sicherungseinrichtungen befinden und einem Stellplatz, der den einzigen Weg zum Heizungsraum darstellt, entschieden, dass diese im Gemeinschaftseigentum stünden. Der gemeinschaftliche Gebrauch dieser Teile erfordere einen ständigen Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsaufwand. Hier wolle § 5 Abs. 2 WEG die Störung des gemeinschaftlichen Gebrauchs durch eigenmächtige Verfügungen des Sondereigentümers im Rahmen seiner Raumherrschaft (§ 13 Abs. 1 WEG) verhindern. Insoweit genüge das Betretungsrecht nicht, das Gesetz wolle gerade in Abkehr von den Maßständen beim Stockwerkseigentum klare Verhältnisse schaffen (BGH NJW 1991, 2909).
Ob ein Kellerraum, in dem die zentrale Heizungsanlage des Objekts untergebracht ist, allein der Energieversorgung oder auch noch anderen Zwecken dient, bestimmt sich nach der hierzu ergangenen Rechtsprechung in erster Linie nach den Nutzungsangaben in dem der Teilungserklärung anliegenden Aufteilungsplan. Sofern diese nicht als verbindlich anzusehen sein sollten, ist maßgebend, ob der Raum nach seiner Art, Lage und Beschaffenheit, insbesondere auch seiner Größe, objektiv geeignet ist, neben der Unterbringung der Heizungsanlage noch andere, zumindest annähernd gleichwertige Nutzungszwecke zu erfüllen (OLG Bremen ZWE 2016,324; OLG Schleswig OLGR 2006, 666; OLG Dresden NZM 2017, 701).
Bei Anlegung dieser Maßstäbe ist der Raum nicht sondereigentumsfähig. Aufgrund seiner geringen Größe dient er maßgeblich als Heizraum, andere Zwecke sind allenfalls untergeordnet möglich. Dies ergibt sich bereits aus der geringen Größe des Raums. Die vorgelegten Fotos zeigen zudem, dass eine anderweitige Verwendung des Raums nicht wirklich möglich ist, wenn man nicht schon aufgrund der Kontroll- und Wartungsaufgaben von Gemeinschaftseigentum ausgehen will. Die Heizanlage befindet sich zentral in dem Raum, die Wände sind mit Leitungen belegt, so dass auch diese als Abstellflächen ausscheiden. Die Regeln des § 5 WEG können auch nicht durch einen Gutglaubenserwerb überlagert werden, insoweit schreibt § 5 WEG zwingendes Gemeinschaftseigentum vor (OLG Düsseldorf Rpfleger 1986, 131; Bauer/Schaub/Schneider, GBO, 5. Aufl. 2023, Kapitel E. Rn. 276).
b)
Ist die Heizung hingegen später eingebaut worden, werden die soeben aufgeführten Grundsätze übertragen (Hügel/Elzer, WEG § 5 Rn. 31; Brückner NZM 2024, 397; LG Koblenz ZWE 2015, 120). Vereinzelt wird aber auch in Zweifel gezogen, ob sich der nachträgliche Einbau einer Heizung tatsächlich dergestalt auswirkt, dass das Sondereigentum an dem Raum verloren geht (Dötsch, MietRB 2024, 269 (270)). Ein automatischer Eigentumsverlust kann insbesondere in Fällen zu Komplikationen führen, wenn ein Eigentümer – etwa im Rahmen der Umrüstung von Etagenheizungen zu einer Zentralheizung (vgl. §§ 71l, 71n GEG) – seinen Kellerraum der Gemeinschaft vermietet oder gar eine entsprechende Dienstbarkeit bestellt (vgl. KG MDR 2015, 229), hierdurch aber automatisch sein Eigentum verlieren würde.
c)
Aus Sicht der Kammer dürfte es allerdings vorzugswürdig sein, die Frage der Sondereigentumsfähigkeit der gemeinsam genutzten Anlage von der Eigentumszuordnung des Raums zu lösen (ebenso Staudinger/Rapp/Wobst (2023), WEG § 5 Rn. 60). Hierfür spricht bereits der Wortlaut des § 5 Abs. 2 WEG, der ausdrücklich auf die Konstellation abstellt, dass die Anlage sich im Bereich eines im Sondereigentum stehenden Raumes befindet. Das Gesetz sieht also ausdrücklich eine Trennung von dem Raumeigentum und dem Eigentum von Anlagen, die dem gemeinsamen Gebrauch dienen, vor. Die überwiegend vorgenommene Abgrenzung führt zudem zu vermeidbaren Unsicherheiten, da gerade die Frage, inwieweit ein Raum anderweitig nutzbar ist, stark von den Gegebenheiten des Einzelfalls abhängig ist und unterschiedlich beurteilt werden kann. Während es Eigentümer geben wird, die auch einen kleinen Platz im Heizungskeller etwa zum Abstellen eines teuren E-Fahrrades als ausreichende Nutzung empfinden und gerade in Innenstadtlagen dies durchaus auch ein wertbildender Faktor sein kann, wird es andere Eigentümer geben, die alleine die regelmäßige Zutrittsmöglichkeit zu Wartungen als so störend empfinden, dass ihnen eine sinnvolle Nutzung dieses Raumes, selbst wenn er größer ist, nicht denkbar erscheint. Hinzu kommt, dass auch die Häufigkeit des Zugriffs auf die Einrichtung, die teils als entscheidend angesehen wird, vom Einzelfall abhängt. Eine störanfällige Heizungsanlage bedarf eines häufigeren Zugriffs, als eine gut gewartete neue Anlage, die im Regelfall über die jährliche Wartung hinaus keines Zugriffs bedarf. Hiervon kann allerdings das Eigentum des Raumes nicht abhängen, zumal gerade die Wartungsanfälligkeit sich erhöhen kann und es offensichtlich ist, dass ein Eigentümer sein Sondereigentum nicht dadurch verlieren kann, dass die dort befindliche Heizungsanlage aufgrund ihres Alters nun störanfällig geworden ist. Zu berücksichtigen ist auch, dass diese Grundsätze auch bei anderen Anlagen anzuwenden sind, so dass sich vergleichbare Fragen auch für Kellerräume stellen, in denen sich die zentralen Absperreinrichtungen, Hausanschlüsse für Glasfaser oder Steuerungstechnik für gemeinsam genutzte Anlagen befinden. Die mit der Abgrenzung verbundenen Unsicherheiten vertragen sich mit der im Sachenrecht gebotenen Klarheit und Bestimmtheit nicht.
d)
Ob der Kläger sein Eigentum an dem Kellerraum verloren hat, ist vorliegend allerdings nicht entscheidungserheblich. Denn selbst wenn das Eigentum des Klägers an dem Kellerraum mit der von der Kammer präferierten Ansicht fortbestehen würde, stünde ihm kein Räumungsanspruch gegen die Beklagte zu. Denn der Kläger wäre aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet, die Heizungsanlage so lange in seinem Kellerraum zu dulden, bis die Gemeinschaft eine anderweitige Möglichkeit gefunden hat, die Heizung zu betreiben. Dabei ist es, entgegen der Auffassung des Klägers, nicht Aufgabe des Gerichts in diesem Verfahren zu prüfen, ob es eine taugliche anderweitige Möglichkeit der Unterbringung der Heizung gibt oder gar ein anderer Eigentümer gezwungen sein könnte, sein Sondereigentum für den Betrieb der Heizungsanlage zur Verfügung zu stellen.
Eine Stattgabe der Klage, die auf einer Entfernung der Heizung abzielt, ohne Schaffung einer alternativen Heizmöglichkeit würde für die betroffenen Eigentümer zu unzumutbaren Zuständen führen und wäre daher treuwidrig. Die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft schafft ein gesetzliches Schuldverhältnis im Verhältnis zur Gemeinschaft, woraus sich für die Wohnungseigentümer umfassende Treue- und Rücksichtnahmepflichten iSv § 241 Abs. 2 BGB ergeben (BGH, NJW 1999, 2108; NJW 2005, 2061; NZM 2022, 806 Rn. 15). Ob und inwieweit – über § 14 WEG hinaus – Pflichten zur gegenseitigen Rücksichtnahme herzuleiten sind, ist dabei unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls und der Interessenlage der Wohnungseigentümer zu bestimmen (BGH, ZWE 2007, 32). Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme gebietet, die Möglichkeit des Heizens nicht zu entziehen. Die Gemeinschaft benötigt eine Heizungsanlage, damit die Eigentümer in kalten Perioden ihre Wohnungen beheizen können. In Deutschland gehört die Ausstattung mit einer Heizung zu den Erforderlichkeiten zeitgemäßen Wohnens. Treu und Glauben verpflichten daher den Kläger zumindest bis zur Schaffung alternativer Heizungsmöglichkeiten den Betrieb der Heizung in seinem Keller zu dulden. Hierfür kann er ggf. eine angemessene Entschädigung verlangen (vgl. BayObLG ZWE 2002, 270 – für Parkplätze auf einem Sondernutzungsrecht). Die Räumung seines Heizungskellers könnte der Kläger nur durch die Beschlussfassung zur Schaffung einer alternativen Heizmöglichkeit (und deren Umsetzung) erreichen – dies notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage. Insoweit ist es aber Sache der Gemeinschaft im Rahmen ihrer Selbstverwaltung darüber zu beschließen, wie mit der Beheizung in Zukunft umgegangen wird. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Heizungsanlage zumindest seit geraumer Zeit in dem Keller installiert ist und dies, jedenfalls ist etwas anderes nicht vorgetragen, von den Voreigentümern nicht beanstandet wurde.
3.
Auch ein Anspruch auf Herausgabe des Kellerraums besteht nicht. Insoweit sei auf die vorherigen Ausführungen verwiesen.
4.
Der hilfsweise geltend gemachte Anspruch auf Entfernung der Heizungsanlage besteht ebenfalls nicht. Selbst wenn man davon ausginge, dass der Raum im Sondereigentum des Klägers steht, ist der Kläger – wie ausgeführt – zur Duldung verpflichtet.
5.
Da der Kläger keinen (durchsetzbaren) Anspruch auf Räumung bzw. Entfernung der Heizungsanlage gegen die Beklagte hat, verstößt der Negativbeschluss der Beklagten auch nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung und ist nicht für ungültig zu erklären.
III.
Nach alledem war auf die Berufung die angefochtene Entscheidung abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO). Die Rechtsfrage nach der Zuordnung des Heizungsraums ist vorliegend nicht entscheidungserheblich, die Frage der Anwendung der Grundsätze von Treu und Glauben betrifft eine Einzelfallentscheidung.
Die Streitwertfestsetzung folgt der nichtangegriffenen Festsetzung durch das Amtsgericht (§§ 47, 48 GKG, § 3 ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 71l, 71n GEG
§§ 47, 48 GKG
§ 985 BGB
§ 892 BGB
§ 1004 BGB
§ 242 BGB
§ 5 WEG
§ 14 WEG
§ 3 ZPO
§ 14 Abs. 1 WEG
§ 5 Abs. 2 WEG
§ 13 Abs. 1 WEG
§ 241 Abs. 2 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 73, 302
NJW 1979, 2391
NJW 1991, 2909
NZM 2017, 701
NZM 2024, 397
MDR 2015, 229
NJW 1999, 2108
NJW 2005, 2061
NZM 2022, 806
9 C 583/22