Landgericht Bonn (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-02-23, Aktenzeichen 1 O 315/17
ECLI: ECLI:DE:LGBN:2018:0223.1O315.17.00

Tenor:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 15.029,50 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 31.10.2017 zu zahlen.
Die Beklagten werden ferner als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 865,00 € vorgerichtliche Anwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 31.10.2017 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreites tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger ist Immobilienmakler. Die Beklagten nahmen am 28.05.2017 über das Internet Kontakt zu dem Kläger auf. Dieser übermittelte den Beklagten durch seinen Mitarbeiter, den Zeugen N, am Folgetag das Makler-Exposé für die Liegenschaft I-Weg in ##### F, Ortsteil B (Anlage K1 = Bl.## - ## d.A.). Seite 3 dieses Exposé enthielt die Angabe Kaufpreis 435.000,- Euro zzgl. 3,57 % Käufercourtage.
Nach Erhalt des Exposés baten die Beklagten den Zeugen N um einen ersten Besichtigungstermin, der am 02.06.2017 stattfand. Nach dem Termin erhielten sie unter dem 03.06.2017 eine Reservierungsbestätigung für die Dauer von zwei Wochen (Anlage B1 = Bl.## d.A.), die die Beklagten nicht unterzeichneten. Am 08.06.2017 fand ein Telefonat zwischen den Beklagten und dem Zeugen N statt, in dem die Beklagten dem Zeugen eröffneten, dass sie die Reservierungszeit auf sechs Wochen verlängern wollten, weil sie noch keine Finanzierungszusage ihrer Bank erhalten hätten. Am 13.06.2017 besichtigten die Beklagten das Objekt mit dem Zeugen N erneut, diesmal im Beisein eines Sachverständigen. Nach den Terminen bekundeten die Beklagten das Objekt erwerben zu wollen, wozu sie allerdings eine Reservierungsfrist bis Mitte Juli vereinbaren wollten. Dies lehnte der Zeuge N indes ab, um alle Interessenten gleich zu behandeln und die Interessen der Verkäufer nicht zu verletzen. Die daraufhin von dem Zeugen angebotene Verlängerung der Reservierungsfrist auf den 30.06.2017 wurde von den Beklagten unterzeichnet (Anlage B2 = Bl.## d.A).
Der Termin zur Beurkundung des Kaufvertrages in dem Notariat G in P war in Absprache mit den Parteien auf den 30.06.2017 um 15:00 Uhr festgesetzt. Den Kaufvertragsentwurf hatte der Notar dem Kläger etwa eine Woche vor diesem Termin übermittelt. Der Kläger übersandte den Kaufvertragsentwurf an die Beklagten, die diesen am 29.06.2017 erhielten. Am gleichen Tag, um 17:30 Uhr, übermittelte die Beklagte ihren Arbeitsvertrag an die finanzierende Bank, was eine notwendige Voraussetzung für die Finanzierungszusage war (vgl. die E-Mail-Korrespondenz Anlage K6 = Bl.## - ## d.A.). Am 30.06.2017 um 14:23 Uhr leitete die Beklagte zu 2. dann eine Bestätigung ihrer Bank an den Zeugen N weiter (Anlage K6 = Bl.## d.A.). Dieser hatte den für 15:00 Uhr angesetzten Notartermin bereits abgesagt, als die Voraussetzung für den Beurkundungstermin in Form des Nachweises einer Absicherung der Finanzierung zu diesem Zeitpunkt (noch) nicht vorlag. Nachdem die Beklagten dies erfahren hatten, vereinbarten sie daraufhin selbst für den gleichen Tag um 19:00 Uhr einen Notartermin und informierten die Verkäufer.
Mit notariellem Vertrag vom 30.06.2017 kauften die Beklagten die Liegenschaft I-Weg in F zum Preis von 435.000,00 € (Anlage K2 = Bl.## – ## d.A.). Auf Seite 4 dieses Vertrages heißt es unter § 4 Ziffer 1.:
Der Käufer wurde darauf hingewiesen, dass die Wohnfläche entgegen der gemachten Angabe von ca. 130 m², in der Wohnflächenberechnung mit ca. 117 m² angegeben ist.
Ferner enthält der Vertrag unter § 12 („Vermittlung“) folgende Regelung:
Die Vertragsbeteiligten stellen gemeinsam fest, dass dieser Vertrag durch die Vermittlungstätigkeit der Maklerfirma Immobilien W e.K. L-Straße, ##### P, zustande gekommen ist. Aufgrund des Maklervertrages schuldet der Käufer dem Maklerunternehmen eine Courtage von 3,57 % des Kaufpreises (einschließlich USt.). (…) Der Notar hat darauf hingewiesen, dass der Vergütungsanspruch des Maklers nach dem Gesetz mit dem rechtswirksamen Zustandekommen dieses Kaufvertrages verdient und fällig ist und auch bestehen bleibt, wenn es nachträglich zur Aufhebung des Kaufvertrages oder zur Ausübung eines gesetzlichen Rücktrittsrechts kommen sollte.
Mit Schreiben vom 08.08.2017 (Anlage K3 = Bl.## – ## d.A.) stellte der Kläger den Beklagten für die Vermittlung der Immobilie eine Provision in Höhe von 15.029,50 €, fällig und zahlbar innerhalb von 7 Tagen, in Rechnung.
Der Kläger behauptet, der Notar habe den Vertragsentwurf entsprechend der zwischen den Parteien unstreitigen üblichen Praxis auch den Beklagten zugeleitet. Er verweist hinsichtlich der Abweichung in der Wohnfläche auf die den Beklagten bereits mit E-Mail vom 13.06.2017 (Anlage K5 = Bl.## d.A.) zugeleitete Wohnflächenberechnung, was zwischen den Parteien unstreitig ist.
Der Kläger beantragt,
1.
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 15.029,50 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
2.
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn weitere 865,00 € vorgerichtliche Anwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten vertreten die Rechtsansicht, der Lohnanspruch des Klägers sei nach § 654 BGB verwirkt. Hierzu verweisen sie auf die unstreitig unzutreffenden Angaben in dem Exposé zur Wohnfläche und behaupten, dass die Verkaufsaktivitäten des Klägers während der ihnen eingeräumten Reservierungszeit weitergelaufen wären. Darüber hinaus sei der Zeuge N häufig nicht erreichbar gewesen und habe ihre Rückrufbitten ignoriert. Die Beklagten behaupten zudem, der Zeuge N habe die Vorlage einer Berechnung der Bruttogrundfläche des Verkaufsobjektes verzögert, so dass sie sich diese Berechnung selbst hätten besorgen müssen, um das Kreditverhältnis zu der finanzierenden Bank nicht zu gefährden. Ferner habe der Zeuge N den Verkäufern den Eindruck vermittelt, dass ihre Kreditwürdigkeit wegen der langen Bearbeitungsdauer des Kredites infrage stünde. Die Absage des Notartermins von dem Büro des Klägers sei grundlos erfolgt; ein neuer Termin wissentlich auf einen Tag gelegt worden, an dem sie sich auf einer Dienstreise im Ausland befunden hätten. Offensichtlich habe seitens des Klägers die Absicht bestanden, dafür Sorge zu tragen, dass der Verkauf nicht an sie erfolgen solle. Mit der Übersendung des Kaufvertragsentwurfs erst am 29.06.2017 habe ihnen offensichtlich keine Gelegenheit gegeben werden sollen, den Vertrag in ausreichender Weise vorab zu prüfen. Schließlich vertreten die Beklagten die Rechtsansicht, dass die Reservierungsbestätigung unwirksam sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage begründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner (§§ 427, 421 BGB) einen Anspruch auf Zahlung von 15.029,50 € aus § 652 Abs.1 Satz 1 BGB sowie vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 865,00 € aus den §§ 286 Abs.1 und Abs.2 Ziffer 1., 280 Abs.1 und Abs.3, 249 Abs.1 BGB.
Die anspruchsbegründenden Voraussetzungen für § 652 Abs.1 Satz 1 BGB in Form des Abschlusses eines (wirksamen) Maklervertrages sowie der Inanspruchnahme entsprechender Maklerleistungen des Klägers durch die Beklagten liegen nach dem im Tatbestand dargestellten unstreitigen Sachverhalt vor. Für die Entstehung des Maklerlohnanspruches genügt schon die Entgegennahme des Exposés durch die Beklagten (vgl. für den Fall eines durch den Kunden bereits identifizierten Kaufobjektes: BGH NJW-RR 1996, 114f.; OLG Karlsruhe NJW-RR 1996, 628f.; MüKo/Roth, BGB, 6. Aufl. 2012, § 652 Rd.50 m.w.N.). Im Übrigen indiziert bereits die einvernehmliche Tatsachenbestätigung der Parteien des notariellen Kaufvertrages unter § 12 der Vertragsurkunde vom 30.06.2017 diese anspruchsbegründenden Voraussetzungen (vgl. MüKo/Roth, aaO., § 652 Rd.36; Palandt/Sprau, BGB, 77.Aufl. 2018, § 781 Rd.9 und § 652 Rd.23).
Der Anspruch des Klägers ist auch nicht gemäß § 654 BGB ausgeschlossen. Denn eine Verwirkung des Lohnanspruches setzt objektiv eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung voraus (BGH NJW-RR 2005, 1423, 1424 unter II.5.; Palandt/Sprau, aaO., § 654 Rd.2). Subjektiv muss der Makler vorsätzlich oder in einer sich einem Vorsatz annähernden Leichtfertigkeit den Interessen des Auftraggebers in so schwerwiegender Weise zuwider handeln, dass er seines Lohnes unwürdig erscheint (BGH, aaO.; Palandt/Sprau, aaO., § 654 Rd.2 jeweils m.w.N.). Diese Voraussetzungen sind schon auf der Grundlage des Vortrages der Beklagten nicht gegeben. Im Übrigen haben die Beklagten für die von ihnen hierzu behaupteten Tatsachen keinen Beweis angetreten.
Die Angaben über die Grundflächen des Objektes in dem Exposé begründen keine Pflichtverletzung des Klägers, nachdem für die Beklagten die Abweichung der Angaben durch die Übersendung der E-Mail vom 13.06.2017 zumindest erkennbar gewesen ist. § 4 Ziffer 1. auf Seite 4 des notariellen Kaufvertrages enthält darüber hinaus die Bestätigung, dass den Beklagten diese Abweichung vor Vertragsschluss und damit rechtzeitig bekannt gewesen ist.
Für ihre Behauptung, dass die Verkaufsbemühungen des Klägers während der vereinbarten Reservierungszeit weiterbetrieben worden seien, fehlt es an einem Beweisantritt der Beklagten. Allein das in der Klageerwiderung (S.5) zitierte weiterhin im Internet veröffentlichte Angebot begründet auch in Verbindung mit der Äußerung des Zeugen N, es gebe einen anderen Kaufinteressenten, keine Pflichtverletzung des Klägers gegenüber den Beklagten. Denn dem Kläger oblag als Immobilienmakler schon im Interesse der Verkäufer weiterhin die Vermittlung und damit die Bewerbung des Objektes.
Der Sachvortrag der Beklagten zu einer fehlenden Erreichbarkeit des Klägers ist in dieser Allgemeinheit nicht erwiderungsfähig (§ 138 Abs.1 und Abs.2 ZPO). Im Übrigen sprechen die im Tatbestand dieses Urteils dargestellten Termine und Korrespondenzen der Parteien für das Gegenteil.
Gleiches gilt für die Behauptung einer bewussten Verzögerung des notariellen Vertragsschlusses und der Begründung von Zweifeln an der Kreditwürdigkeit der Beklagten, um einen Vertragsschluss am 30.06.2017 zu vereiteln. Denn die Absage des ursprünglich auf den 30.06.2017 um 15:00 Uhr festgesetzten Termins war in Anbetracht der erst kurz vor diesem Termin weitergeleiteten Bankbestätigung der Beklagten sachgerecht, weil die Beurkundung ohne diesen Nachweis nach dem unstreitigen Vortrag des Klägers nicht hätte erfolgen können. Konkrete Tatsachen, die einen Grund für eine Vereitelung des Erwerbs der Beklagten bilden könnten, haben die Beklagten nicht dargelegt. Dies gilt auch für die angeführte Kurzfristigkeit der Übersendung des notariellen Vertragsentwurfs, da die im Tatbestand zitierte Korrespondenz der Parteien und der noch am 30.06.2017 um 19:00 Uhr durchgeführte Notartermin belegen, dass die Beklagten selbst eher zügig und kurzfristig agiert haben. Im Übrigen spricht die unstreitig vorgetragene notarielle Praxis der Übersendung der Entwürfe an beide Vertragsparteien gegen den beklagtenseits geäußerten Verdacht einer Verhinderung ihrer Überprüfung des Vertragsinhaltes.
Die Frage der Wirksamkeit der Reservierungsbestätigung bedarf keiner Vertiefung, da hieraus keine schwerwiegende Pflichtverletzung im Sinne von § 654 BGB abgeleitet werden kann (vgl. für den Fall einer unzulässigen Haftungsfreizeichnung durch allgemeine Geschäftsbedingungen: BGH NJW-RR 2005, 1423, 1424 unter II.5.).
Nachdem sich die Beklagten mit der Begleichung des Rechnungsbetrages vom 08.08.2017 nach Ablauf von 7 Tagen in Verzug befanden (§ 286 Abs.1 und Abs.2 Ziffer 1. BGB), war die Mandatierung seiner Prozessbevollmächtigten durch den Kläger eine in dieser Situation angemessene und erforderliche Maßnahme zur Durchsetzung des Anspruches (vgl. Palandt/Grüneberg, aaO., § 249 Rd.57 m.w.N.).
Die der Höhe nach unwidersprochenen Kosten sind auf Seite 2 des in der Anspruchsbegründung zitierten vorgerichtlichen Schreibens vom 11.10.2017 (Anlage K4 = Bl.## – ## d.A.) zutreffend nach dem RVG aus einem Gegenstandswert von 15.029,50 € berechnet worden.
Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 288 Abs.1, 291 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
Streitwert: 15.029,50 €.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 427, 421 BGB
§§ 286 Abs.1 und Abs.2 Ziffer 1., 280 Abs.1 und Abs.3, 249 Abs.1 BGB
§§ 288 Abs.1, 291 BGB
§ 654 BGB
§ 709 ZPO
§ 652 Abs.1 Satz 1 BGB
§ 138 Abs.1 und Abs.2 ZPO
§ 91 Abs.1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 1996, 114
NJW-RR 1996, 628
NJW-RR 2005, 1423, 1424