Hessisches Finanzgericht (Hessen, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-09-24, Aktenzeichen 3 K 708/08
ECLI: ECLI:DE:FGHE:2013:0924.3K708.08.0A

Tenor:

Tatbestand:
Die Beteiligten haben zunächst nur darüber gestritten, ob der für Zwecke der Erbschaftsteuer festgestellte Grundbesitzwert den für den Regelfall einschlägigen Vorschriften des Bewertungsgesetzes (hier: zum Ertragswert bzw. zum Mindestwert) entspricht. Später ist auch die Frage streitig geworden, ob ein Sachverständigengutachten, das die Klägerin im Laufe des gerichtlichen Verfahrens vorgelegt hat, geeignet ist, für das hier betroffene Grundstück einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Dem Rechtsstreit liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zu Grunde:
Gegenstand des Rechtsstreits ist das Grundstück S-Straße in T (Gemarkung … Flur-Nr. … Flurstück-Nr. …) mit einer Fläche von 1.873 m². Es grenzt an seiner nördlichen Seite an eine Grünfläche, die ihrerseits am Ufer der … (einem Gewässer …. Ordnung) liegt. Ein Teil dieser Grünfläche hatte in früherer Zeit zu dem hier betroffenen Grundstück gehört, war dann aber durch notariellen Vertrag vom 28.09.1982 im Wege des Tausches an die Stadt T veräußert worden. Das Grundstück ist bebaut mit einem zweigeschossigen Wohnhaus sowie mit mehreren Nebengebäuden, in die in früheren Zeiten zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt worden waren. Wegen der Einzelheiten wird auf die in den Akten befindlichen Lagepläne (u.a. Bl. 29 der Grundbesitzwert-Akte sowie Bl. 187 und Bl. 200 der Gerichtsakte) und auf das Übersichtsbild von „Google Earth“ in der Anlage zu der Stellungnahme des Sachverständigenbüros V vom 18.03.2013 Bezug genommen.
Das Wohnhaus war von der damaligen Eigentümerin, Frau L, der Mutter der Klägerin (im Folgenden: Erblasserin), bis zu ihrem Tod am ...11.2002 zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden. Seit dem 01.08.2005 ist es vermietet. In der Zwischenzeit stand es leer.
Die Erblasserin war am ...11.2002 verstorben. Sie wurde beerbt zu je 1/3 von der Klägerin, deren Schwester, Frau C, sowie deren Nichte, Frau J. Wegen der Verteilung des Nachlasses führten die Klägerin und Frau C einerseits gegen Frau J andererseits vor dem Amtsgericht … und dem Landgericht … einen Rechtsstreit. Der Rechtsstreit wurde durch einen Vergleich am 20.02.2004 beendet. Darin einigten sich die Beteiligten u.a. dahingehend, dass das Grundstück S-Sraße im Wege der Teilungsanordnung der Klägerin zufallen sollte.
Mit Schreiben vom 16.03.2005 forderte das für die Festsetzung der Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt … das hier beklagte Finanzamt … (im Folgenden: Finanzamt) auf, auf den Todestag der Erblasserin den Grundbesitzwert für das Grundstück festzustellen. Dem Schreiben fügte es eine Kopie der (das vorgenannte Grundstück betreffenden) Anlage „Grundstückswert“ zur Erbschaftsteuererklärung bei. Dort war unter der Rubrik „Angaben zum Grund und Boden“ eingetragen: 1.300 m² (Fläche des Grundstücks), 169,00 € Bodenrichtwert); 573 m² (Fläche des Grundstücks), 1,28 € (Bodenrichtwert), Ackerland.
Das Finanzamt erließ unter dem Datum vom 31.03.2005 einen Bescheid, durch den es für das Grundstück den Grundbesitzwert auf den 10.11.2002 für Zwecke der Erbschaftsteuer auf 264.000,00 € feststellte. Der Berechnung des Grundbesitzwertes legte es zunächst einen Ertragswert von 157.904,00 € zu Grunde. Im Rahmen einer Vergleichsberechnung zur Prüfung des Mindestwerts ermittelte es sodann den Wert des Grund und Bodens mit 264.317,00 €. Dieser Berechnung legte es einen Bodenrichtwert von 345,00 DM/m² (176,40 €/m²) unter Berücksichtigung eines Abschlags von 20% zu Grunde. Mit dem abgerundeten Betrag von 264.000,00 € brachte es den Mindestwert zum Ansatz.
Gegen den Bescheid legte die Klägerin Einspruch ein. Zu dessen Begründung machte sie im Wesentlichen geltend: Bei der Fläche von 573 m² handele es sich nach den maßgebenden Unterlagen im Liegenschaftskataster sowie im Grundbuch um Grünland. Der Bodenrichtwert müsse daher entsprechend niedriger angesetzt werden. Das Finanzamt wies den Einspruch als unbegründet zurück. Zur Begründung führte es – sinngemäß – u.a. aus: Das zu bewertende Grundstück befinde sich in der Richtwertzone 26 der Gemarkung … . Hierfür habe der zuständige Gutachterausschuss zum 01.01.1996 einen Richtwert für erschließungsbeitragspflichtiges Bauland in Höhe von 330,00 DM/m² festgestellt. Die Erschließungskosten seien somit nicht in den festgestellten Bodenrichtwerten enthalten. Da die Erschließung ein werterhöhendes Merkmal des Grundstücks darstelle, seien die Erschließungskosten den festgestellten Richtwerten zuzurechnen. Der Bodenwert für das Grundstück betrage folglich 345,00 DM/m² einschließlich der Erschließungskosten von 15,00 DM/m². Er sei auch für die gesamte Grundstücksfläche anzusetzen, weil die Parzelle im Ganzen als gemischtes Bauland im Flächennutzungsplan der Stadt T ausgewiesen sei. Dem entspreche seit dem Jahr 1990 auch das Liegenschaftskataster (Einspruchsentscheidung vom 07.02.2008).
Gegen den Bescheid vom 31.03.2005 sowie die Einspruchsentscheidung vom 07.02.2008 hat die Klägerin, vertreten durch den Prozessbevollmächtigten, Klage erhoben. Zur Begründung hat der Prozessbevollmächtigte zunächst im Wesentlichen vorgetragen: An den für den Zustand des Grundstücks maßgebenden Verhältnissen habe sich seit der Zeit vor 1990 nichts geändert. Deshalb gehe das Finanzamt zu Unrecht von der Annahme aus, das gesamte Grundstück (einschließlich der Teilfläche von 573 m²) sei als Bauland zu bewerten. Dabei habe es auch nicht berücksichtigt, dass das Grundstück im nördlichen Bereich teilweise im Überschwemmungsgebiet der … liege (Hinweis auf eine diesbezügliche Auskunft der Stadt T vom 01.04.2009).
Im Laufe des Verfahrens hat der Prozessbevollmächtigte angedeutet, die Klägerin sei bereit, zum Nachweis für einen niedrigeren Grundstückswert ein Sachverständigengutachten in Auftrag zu geben und dem Gericht vorzulegen. Daraufhin hat der Berichterstatter des Senats mit Verfügung vom 15.12.2011 seine vorläufige Einschätzung der Sach- und Rechtslage nach dem bisherigen Verfahrensstand dargelegt und in diesem Zusammenhang auf die Möglichkeit eines Nachweises durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens hingewiesen. Dabei hat er auch deutlich gemacht, dass das vorzulegende Gutachten den allgemein gültigen Regeln der Grundstücksbewertung entsprechen und in sich schlüssig sein muss.
Mit Schreiben vom 20.01.2012 hat der Prozessbevollmächtigte dem Gericht eine Verkehrswertermittlung vorgelegt, die das Sachverständigenbüro V unter der Bezeichnung „Kurz-Gutachten“ am 06.12.2011 verfasst hatte. Das Gutachten enthält u.a. folgende Feststellungen: Bei der Ermittlung des Bodenwertes des Grundstücks sei für die Teilfläche von 1.300 m² ein Bodenrichtwert von 180,00 €/m² anzusetzen. Dieser Bodenrichtwert sei wegen der Lage des Grundstücks an einer viel befahrenen Ortsdurchgangsstraße mit dem Faktor 0,8 zu vermindern. Das Wohnhaus (bestehend aus Erdgeschoss und Obergeschoss mit einer Fläche von 205 m²) habe einen negativen Ertragswert von 600,00 €. Dieser ergebe sich aus einer marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete von 4,00 €/m² abzüglich Bewirtschaftungskosten in Höhe von 30% sowie abzüglich Reinertragsanteil des Bodens (Liegenschaftszinssatz von 4% x Bodenwert). Wegen der derzeitigen Grundstückssituation (negativer Ertragswert, Notwendigkeit einer Freilegung des Grundstücks, vorübergehende Nutzungsbeschränkung) müsse der Bodenwert im Wege des besonderen Liquidationswertverfahrens unter Berücksichtigung von (geschätzten) Freilegungskosten von 70.000,00 € sowie von speziellen Korrekturfaktoren gemindert werden. Daraus ergebe sich für die Teilfläche von 1.300 m² ein Bodenwert von rund 123.000,00 €. Für die Teilfläche von 573 m² sei – bei einem Bodenrichtwert von 1,25 €/m² – ein Bodenwert von rund 716,00 € anzusetzen. Für beide Teilflächen zusammen ergebe sich somit (entsprechend dem Bodenwert) ein Verkehrswert von rund 125.000,00 €.
Zu dem von der Klägerin eingereichten Gutachten hat die für das Finanzamt zuständige Bausachverständige eine Stellungnahme abgegeben. Hierin hat sie im Wesentlichen ausgeführt: Bei dem Grundstück handele es sich um eine ehemalige Hofreite in Ortsrandlage. Das Grundstück sei mit einem Wohnhaus, einer Fachwerkscheune und diversen Nebengebäuden bebaut. Bei Inaugenscheinnahme am 22.03.2012 seien alle Gebäude in einem dem Alter entsprechenden und gepflegten Zustand erschienen. Damals hätten Pflasterungsarbeiten im Hof des Anwesens stattgefunden. Das Wohnhaus sei derzeit vermietet. Die vorhandenen Nebengebäude würden von der Eigentümerin selbst genutzt. In dem Gutachten würden die Nebengebäude überhaupt nicht berücksichtigt. Die Ermittlung der Freilegungskosten würde nicht näher erläutert. Eine Wertermittlung im Sachwertverfahren fehle. Ebenso fehlten eine nachvollziehbare Berechnung der Wohn- und Nutzflächen sowie ein amtlicher Lageplan.
Hierzu hat der Prozessbevollmächtigte eine Stellungnahme des Sachverständigenbüros V vorgelegt. Dort ist u.a. ausgeführt: Die Einwendungen der Bausachverständigen seien nicht zutreffend. So sei die Scheune als abbruchreif zu bezeichnen. Das Wohnhaus befinde sich nur deshalb in einem bewohnbaren Zustand, weil der Mieter dieses selbst so gut wie möglich in Stand halte. Weil das Gesamtgrundstück unwirtschaftlich genutzt werde, sei in jedem Falle eine Freilegung angezeigt. Ermittlungen im Wege des Sachwertverfahrens seien nicht sinnvoll, weil sich aus dem Ertragswertverfahren ohnehin ein negativer Wert ergebe.
Zu den vorgenannten Ausführungen hat die Bausachverständige das Finanzamt – zunächst in knapper Form und sodann auf einen entsprechenden Hinweis durch den Berichterstatter des Senats in einer ausführlich gehaltenen Begründung – weitere Stellungnahmen abgegeben. Dort wird u.a. ausgeführt: Trotz der Ausführungen des Sachverständigenbüros sei immer noch fraglich, ob der Verkehrswert ausschließlich im Ertragswertverfahren ermittelt werden könne. Bei dem Grundstück handele es sich nämlich nicht um ein ertragsorientiertes Mietobjekt. Für die Bewertung des nördlichen Grundstücksteils sei der Tauschvertrag von Bedeutung, den die Mutter der Klägerin im Jahr 1982 mit der Stadt T abgeschlossen habe. Hierbei sei eine Teilfläche von 1.200 m² von dem bisherigen Gesamtgrundstück abgetrennt und zu einem Anrechnungswert von 170,00 DM/m² der Stadt T überlassen worden. Aus der derzeitigen Nutzung sowie der Durchführung von Erneuerungsarbeiten könne geschlossen werden, dass das Anwesen auch zum Bewertungsstichtag erhalten bleiben und weiterhin wirtschaftlich genutzt werden sollte. Die Bewirtschaftungskosten müssten nach dem derzeitigen Zustand der Gebäude deutlich unter 30% liegen. Entgegen den Aussagen des Sachverständigenbüros liege das Anwesen nicht an einer stark befahrenen Ortsdurchgangsstraße. Vielmehr sei die S-Straße als Zufahrtsstraße zu dem angrenzenden Wohngebiet anzusehen. Ein Abschlag von 20% beim Bodenrichtwert erscheine daher fraglich. Ihrer letzten Stellungnahme hat die Bausachverständige mehrere Fotos beigefügt.
Abschließend hat sich das Sachverständigenbüro V zu den Einwendungen des Finanzamts geäußert: Der im Jahr 1982 abgeschlossene Tauschvertrag sei für die streitige Verkehrswertermittlung nicht maßgebend. Auch könne von dem jetzigen Bauzustand nicht auf die tatsächlichen Verhältnisse zum Bewertungsstichtag geschlossen werden. Nach den Aussagen der Klägerin hätte sich das Grundstück zum damaligen Zeitpunkt in einem schlechten Zustand befunden. Bei der für die Wohnflächen angesetzten Miete von 4,00 €/m² könnten die Nebengebäude vernachlässigt werden. Der Ansatz von Bewirtschaftungskosten mit 30% sei bei den gegebenen Verhältnissen sach- und marktgerecht. Seiner Stellungnahme hat das Sachverständigenbüro eine Wohnflächenberechnung (Ergebnis: 205 m²) sowie eine größere Anzahl von Fotos beigefügt.
In der mündlichen Verhandlung hat der Ehemann der Klägerin zu dem Tauschvertrag, den die Erblasserin im Jahr 1982 mit der Stadt T geschlossen hatte, ergänzende Angaben gemacht. Hierzu hat er ausgeführt, es habe seinerzeit Planungen gegeben, entlang der … eine Straße zu bauen. Die Straße habe über die Fläche führen sollen, die Gegenstand des Tauschvertrages gewesen sei. Insofern habe die Stadt damals ein Interesse daran gehabt, die Grundstücksfläche zu erwerben. Später sei dann der Plan aufgegeben worden.
Die Klägerin beantragt,
den Bescheid vom 31.03.2005 über die Feststellung des Grundbesitzwertes auf den ...11.2002 für Zwecke der Erbschaftsteuer in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 07.02.2008 dahingehend zu ändern, dass der Grundbesitzwert auf 125.000,00 € festgestellt wird, hilfsweise, dass der Grundbesitzwert auf 180.000,00 € festgestellt wird.
Das Finanzamt beantragt,
den angegriffenen Bescheid und die hierzu ergangene Einspruchsentscheidung dahingehend zu ändern, dass der Grundbesitzwert auf 252.500,00 € festgestellt wird.
Es hält nicht mehr an der von ihm bisher vertretenen Auffassung fest, für das streitgegenständliche Grundstück sei der Mindestwert in der Weise zu ermitteln, dass der vom Gutachterausschuss zum 01.01.1996 festgestellte Bodenrichtwert (330,00 DM/m²) im Hinblick auf die Erschließungskosten um einen Zuschlag von 15,00 DM/m² zu erhöhen sei. Hierzu verweist es auf eine Berechnung, die es in der mündlichen Verhandlung vorgelegt hat. Davon abgesehen vertritt es weiterhin den Standpunkt, der Bodenrichtwert von 330,00 DM/m² müsse für das gesamte Grundstück zur Anwendung kommen. Zudem ist es nach wie vor der Meinung, das von der Klägerin vorgelegte Gutachten sei nicht geeignet, einen niedrigeren gemeinen Wert für das streitgegenständliche Grundstück nachzuweisen.
In der mündlichen Verhandlung hat der von der Klägerin beauftragte Sachverständige, Herr V, seine gutachterlichen Feststellungen weiter erläutert. Die Bausachverständige des Finanzamts, Frau A, hat in diesem Zusammenhang die Gründe dargelegt, warum aus ihrer Sicht den gutachterlichen Feststellungen nicht zu folgen ist. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.
Das Finanzamt hat die den angegriffenen Feststellungsbescheid betreffenden Akten dem Gericht vorgelegt. Das Gericht hat zudem folgende Akten zum Verfahren hinzugezogen: Die beim Finanzamt über das streitgegenständliche Grundstück geführten Einheitswertakten, die betreffend die Klägerin und ihren Ehemann dort ebenfalls geführten Akten zur Einkommensteuer 2004 und 2005, die Akten zu dem Zivilrechtsstreit, den die Klägerin wegen des die Erblasserin betreffenden Nachlasses vor dem Amtsgericht … und dem Landgericht … im Jahr 2004 geführt hatte. Das Finanzamt hat zusammen mit den vorgenannten Einkommensteuerakten eine Zusammenstellung vorgelegt, aus der sich ergibt, welche Einnahmen und welche Ausgaben im Rahmen der Vermietung des Grundstücks während der Jahre 2005 bis 2011 angefallen sind. Alle diese Vorgänge waren Gegenstand des Verfahrens.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist nur im geringen Umfang begründet.
Der Grundbesitzwert für das streitgegenständliche Grundstück war, wie vom Finanzamt beantragt, auf 252.500,00 € festzustellen. Eine weitergehende Minderung des Grundbesitzwerts kommt nicht in Betracht. Zum einen hat die Klägerin nicht nachgewiesen, dass das Grundstück einen niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert) hat (dazu unten: Abschnitt 2.). Zum anderen kann sie nicht mit dem Einwand gehört werden, bei der Ermittlung des Mindestwerts hätte das Finanzamt das Grundstück in eine Teilfläche von 1.300 m² für Bauland und in eine Teilfläche von 573 m² für Grünland aufteilen und dementsprechend einen unterschiedlichen Bodenrichtwert (laut Erklärung: 169,00 €/m² für Bauland und 1,28 €/m² für Grünland) zum Ansatz bringen müssen (dazu unten: Abschnitt 1.).
1. Das Finanzamt geht zu Recht davon aus, dass bei der Feststellung des Mindestwerts der vom Gutachterausschuss zum 01.01.1996 auf 330,00 DM/m² festgelegte Bodenrichtwert auf die gesamte Fläche des Grundstücks zu beziehen ist.
Nach § 138 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes in der vor 2009 gültigen Fassung (BewG) sind für Zwecke der Erbschaftsteuer bestimmte Grundbesitzwerte festzustellen. Dabei sind nach § 138 Abs. 2 BewG für die wirtschaftlichen Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens die Regeln der §§ 139 bis 144 BewG anzuwenden. Für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens sind – abweichend von § 9 BewG (gemeiner Wert) – nach § 138 Abs. 3 BewG die besonderen Regeln des § 139 und der §§ 145 bis 150 BewG sowie die allgemeinen Regeln der §§ 68 und 69 BewG anzuwenden.
Zum Grundvermögen gehören nach § 68 Abs. 1 BewG die dort näher bezeichneten Grundstücksteile soweit es sich dabei nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen im Sinne des § 33 BewG handelt. Zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören nach § 33 Abs. 1 Satz 1 BewG alle Wirtschaftsgüter, die einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft dauernd zu dienen bestimmt sind.
Nach § 141 Abs. 1 Satz 1 BewG umfasst der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft regelmäßig den Betriebsteil (Nr. 1) und den Wohnteil (Nr. 3). Eine hiermit übereinstimmende Regelung enthält § 34 Abs. 1 BewG. Der Wohnteil seinerseits umfasst nach § 34 Abs. 3 BewG die Gebäude und Gebäudeteile, soweit sie dem Inhaber des Betriebes, den zu seinem Haushalt gehörigen Familienangehörigen und den Altenteilern zu Wohnzwecken dienen. Für den Betriebsteil ist nach § 142 BewG der Betriebswert auf der Grundlage von Einzelertragswerten (bezogen auf einzelne Betriebsteile und Nutzungsarten) zu ermitteln. Der Wert des Wohnteils ist nach § 143 Abs. 1 BewG auf der Grundlage der Vorschriften zu ermitteln, die beim Grundvermögen für die Bewertung von Wohngrundstücken gelten.
Der Wert eines bebauten Grundstücks ist regelmäßig nach den Regeln des § 146 Abs. 2 bis 5 BewG zu ermitteln. Allerdings darf der hiernach anzusetzende Wert nach § 146 Abs. 6 BewG nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 BewG zu bewerten wäre (sog. Mindestwert). Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich gemäß § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG nach ihrer Fläche und dem um 20% ermäßigten Bodenrichtwert im Sinne des § 196 des Baugesetzbuches (BauGB).
Im Streitfall sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass das zu bewertende Grundstück ganz oder teilweise dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen im Sinne des § 138 Abs. 2 BewG zuzurechnen wäre.
Unter Landwirtschaft wird die Nutzung des Grund und Bodens zur Gewinnung pflanzlicher oder tierischer Erzeugnisse verstanden, sowie deren unmittelbare Verwertung. Der bewertungsrechtliche Begriff des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft setzt keine Mindestgröße voraus; entscheidend sind die tatsächliche nachhaltige Nutzung und deren Zweckbestimmung durch den Eigentümer (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 09.08.1989 II R 116/86, BStBl II 1989, 870).
In dem Fall, dass der land- und forstwirtschaftliche Betrieb eingestellt wird und die dazugehörigen Ländereien verpachtet werden, ergeben sich für den Wohnteil (§ 34 Abs. 1 Nr. 2 BewG) einerseits und den Wirtschaftsteil (§ 34 Abs. 1 Nr. 1 BewG) andererseits zunächst unterschiedliche Konsequenzen für die bewertungsrechtliche Einordnung. Beim Wohnteil endet die Zugehörigkeit zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zwangsläufig. Denn die Wohnung dient nicht mehr dauernd land- und forstwirtschaftlichen Zwecken, sondern nur noch den Wohnzwecken des früheren Betriebsinhabers. In dem Umfang, in dem das Grundstück bisher dem Wirtschaftsteil zuzuordnen war, gehört es auch weiterhin zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, wenn es nach der Betriebseinstellung keine andere Zweckbestimmung erhalten hat. Leer stehende, früher land- und forstwirtschaftlich genutzten Wirtschaftsgebäude verlieren mit der Einstellung der aktiven Bewirtschaftung des Betriebs und der Verpachtung der Ländereien regelmäßig nicht ihre land- und forstwirtschaftliche Zweckbestimmung (vgl. BFH-Urteil vom 28.03.2012 II R 37/10, BFH/NV 2012, 1416). Nach Auffassung des erkennenden Senats gilt dies auch für eine landwirtschaftlich genutzte Teilfläche, die zu dem betreffenden Grundstück gehört.
Das auf dem streitbefangenen Grundstück stehende Wohnhaus war bei Anwendung der vorstehenden Grundsätze schon von vorneherein nicht mehr dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zuzuordnen. Denn die Erblasserin war in der Zeit vor ihrem Tod, wie zwischen den Beteiligten nicht streitig, nicht Inhaberin eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes.
Für die auf dem Grundstück stehenden Wirtschaftsgebäude sowie die von der Klägerin als Grünland bezeichnete Teilfläche gilt im Ergebnis nichts anderes. Nach dem Gesamtergebnis des Verfahrens geht der Senat nämlich davon aus, dass diese Teile des Grundstücks in der Zeit zwischen der Aufgabe der aktiv betriebenen Landwirtschaft und dem Bewertungsstichtag einer anderen Nutzung zugeführt worden sind. Dafür, dass sich insoweit – im Sinne der o. g. Rechtsprechung - keine andere Zweckbestimmung ergeben hätte, sieht er keine Anhaltspunkte.
Der Berichterstatter des Senats hat mit Verfügung vom 15.12.2011 die Klägerin darauf hingewiesen, dass es für die bewertungsrechtliche Einordnung des Grundstücks nur auf die einschlägigen Bestimmungen des Steuerrechts ankommt und dass insofern die Nutzungsbezeichnungen, unter denen das Grundstück im Liegenschaftskataster oder im Grundbuch erfasst ist, grundsätzlich nicht maßgebend sind. Gleichwohl hat die Klägerin an ihrem Vorbringen festgehalten, die Teilfläche von 573 m² sei im Grundbuch vor 1990 als Grünland ausgewiesen gewesen. Zur Nutzung der Wirtschaftsgebäude durch Erblasserin hat die Klägerin keine Angaben gemacht. Zu der Frage, warum die Erblasserin im Jahr 1982 für eine Fläche von 1.200 m², die seinerzeit noch zu dem streitbefangenen Grundstück gehörte, im Wege des Tausches einen Anrechnungswert von 170,00 DM/m² erhalten hatte, hat der Ehemann der Klägerin in der mündlichen Verhandlung zwar dargelegt, die Stadt T habe die genannte Grundstücksfläche im Rahmen eines Straßenbauprojekts erworben. Für den Senat ist aber nicht erkennbar, dass der Wert von 170,00 DM/m² angesetzt worden wäre, wenn das Gesamtgrundstück (mit der getauschten Teilfläche von 1.200 m² und der daran angrenzenden Teilfläche von 573 m²) seinerzeit noch landwirtschaftlichen Zwecken in dem vorgenannten Sinne gedient hätte. Im Übrigen ergeben sich deutliche Anhaltspunkte für die Annahme einer anderweitigen Nutzung aus den Akten zu dem Rechtsstreit, der seinerzeit zwischen der Klägerin und den beiden anderen Miterbinnen anhängig war. Dort ist nämlich die Rede davon, dass die Schwester der Klägerin, Frau C, den zum ehemaligen Wirtschaftsteil gehörenden Grundstücksbereich schon früher zu eigenen Zwecken genutzt hat.
2. Das von der Klägerin vorgelegte Kurzgutachten ist nicht geeignet, im Verhältnis zu dem vom Finanzamt festgestellten Mindestwert (§ 145 Abs. 3 Satz 3 i.V.m. § 146 Abs. 6 BewG) einen geringeren gemeinen Wert für das Grundstück nachzuweisen.
Nach § 146 Abs. 7 BewG ist ein niedrigerer Grundstückswert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert des Grundstücks niedriger als der nach § 146 Abs. 2 bis 6 BewG ermittelte Wert ist. Der gemeine Wert wird nach § 9 Abs. 2 BewG durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der einzelnen Wirtschaftsgüter bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Das ist bei Grundstücken und Gebäuden regelmäßig der Verkehrswert (BFH-Urteil vom 10.11.2004 II R 69/01, BStBl II 2005, 259).
Der Nachweis im Sinne des § 146 Abs. 7 BewG kann u.a. durch Vorlage des Gutachtens eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden. Ob das Gutachten den geforderten Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung des Finanzamts und ggf. der Gerichte. Der Nachweis ist erbracht, wenn die Behörde und ggf. das Gericht dem Gutachten ohne Einschaltung bzw. Bestellung weiterer Sachverständiger folgen kann. Einem Sachverständigengutachten, das den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung (WertV) vom 06.12.1988 entspricht und in sich plausibel ist, wird regelmäßig zu folgen sein (vgl. BFH-Urteil vom 03.12.2008 II R 19/08, BStBl II 2009, 403).
Um den vorgenannten Anforderungen zu genügen, muss das Gutachten sich beispielsweise an den Wertermittlungsverfahren orientieren, die für das zu bewertende Grundstück geeignet sind. So darf es seine Wertermittlung nicht ohne nähere Überprüfung ausschließlich auf das Ertragswertverfahren stützen. Vielmehr muss es berücksichtigen, dass die Renditeerwartungen potentieller Kaufinteressenten nicht das allein Bestimmende für den Wert eines Grundstücks sind, sondern dass die Grundstückseigentümer auch bereit sein müssen, ihre Grundstücke zu einem diesen Erwartungen entsprechenden Preis zu verkaufen (vgl. BFH-Urteile vom 03.12.2008 II R 19/08, BStBl II 2009, 403, und vom 05.12.2007 II R 70/05, BFH/NV 2008, 757).
Nimmt der Sachverständige irgendwelche Abschläge, etwa vom Bodenwert, vor, müssen diese objektivierbar und grundstücksbezogen begründet sein, und zwar nicht nur dem Grunde nach, sondern auch hinsichtlich der Höhe. Allgemeine Ausführungen zu den tatsächlichen Verhältnissen reichen nicht aus. Vielmehr sind die örtlichen Gegebenheiten konkret und im Einzelnen darzulegen. Geht es um einen Abschlag vom Bodenrichtwert, so ist ein Vergleich mit den Grundstücken anzustellen, die der Gutachterausschuss der Ermittlung des Bodenrichtwerts zugrunde gelegt hat (vgl. BFH-Urteil vom 05.05.2010 II R 25/09, BStBl II 2011, 203; BFH-Beschluss von 25.03.2009 II B 62/08, BFH/NV 2009, 1091).
Wird im Gutachten der Bodenwert um etwaige Abbruchkosten gemindert, bedarf dies ebenfalls besonderer Gründe. So ist es beispielsweise nicht zulässig, als Verkehrswert in dieser Weise nur den Saldo zwischen Bodenwert und Abbruchkosten anzusetzen, wenn das auf dem Grundstück stehende Gebäude noch einen positiven Ertragswert hat (vgl. Urteil des Finanzgerichts München vom 12.10.2011 4 K 2955/07, EFG 2012, 807).
Insgesamt gesehen muss das Gutachten in seiner inhaltlichen Aussagefähigkeit den allgemeinen Regeln der Wertermittlungslehre entsprechen. So hat der Sachverständige alle ihm zugänglichen Erkenntnisquellen vollständig und sachgerecht auszuwerten und in nachvollziehbarer Weise im Gutachten darzulegen (vgl. Kleiber, Wertermittlung von Grundstücken, 6. Auflage, V., § 8 ImmoWertV, Rn. 30, zur Auswahl des zutreffenden Wertermittlungsverfahrens).
a) Das von der Klägerin vorgelegte „Kurzgutachten“ weist im Vergleich zu Verkehrswertgutachten, wie sie beispielsweise von den Gutachterausschüssen erstellt werden, schon hinsichtlich der formellen Ausgestaltung gewisse Mängel auf.
So fehlen im Gutachten eine Übersichtskarte der Gemeinde, ein Lageplan, die üblichen Zeichnungen zur baulichen Gestaltung der Gebäude (Grundrisse, Schnitte, Außenansichten), die üblichen Aufstellungen über die Maßgrößen (Wohn- bzw. Nutzflächen, Bruttorauminhalt usw.) sowie Fotografien von dem Grundstück und seiner Umgebung.
In der mündlichen Verhandlung hat der Sachverständige V zur inhaltlichen Gestaltung des Gutachtens erklärt: Er selbst habe keine Aufmaße genommen. Die von ihm verwendete Wohnflächenberechnung sei ihm von der Klägerin zur Verfügung gestellt worden. Es hätten ihm auch keine Pläne über die Baulichkeiten vorgelegen. Warum er unter diesen Umständen keine Notwendigkeit gesehen hat, den baulichen Zustand der Gebäude durch Fotografien zu dokumentieren, hat er nicht deutlich gemacht. Auch hat er keine Erklärung dafür gegeben, warum er seine Wertermittlung auf Angaben gestützt hat, deren Richtigkeit er nicht selbst geprüft hat.
Zur äußeren Gestaltung des Gutachtens hat der Sachverständige V weiter erklärt: er habe von der Klägerin lediglich den Auftrag für ein Kurzgutachten erhalten. Nach seiner Erfahrung hätten in anderen Verfahren die betreffenden Finanzämter solche Kurzgutachten immer akzeptiert. Demgegenüber hatte der Berichterstatter des Senats den Prozessbevollmächtigten der Klägerin deutlich darauf hingewiesen, dass das nach § 146 Abs. 7 BewG vorzulegende Gutachten den allgemein gültigen Regeln der Grundstücksbewertung entsprechen und in sich schlüssig sein muss (s. gerichtliche Verfügung vom 15.12.2011).
b) Besonders in sachlicher Hinsicht enthält das Gutachten eine Reihe von nicht unerheblichen Mängeln.
aa) So ist schon nicht nachvollziehbar, auf welcher Grundlage der Sachverständige V im Rahmen seiner Ertragswertberechnung zu einer marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete in Höhe von 4,00 €/m² gekommen ist.
Die Bausachverständige des Finanzamts hat in der mündlichen Verhandlung einen Mietspiegel für die Stadt T zum Stand 01.01.2003 vorgelegt. Danach ergibt sich für Wohnungen mit einer Bezugsfertigkeit vor dem 31.12.1960 und einer Wohnfläche von über 100 m² eine Nettokaltmiete zwischen 5,34 € und 6,94 €. Demgegenüber hatte der Sachverständige V zur Erläuterung seines Gutachtens später ausgeführt: Der Ansatz einer Nettokaltmiete von 4,00 €/m² spiegele seiner Ansicht nach den Zustand des Objektes zum Wertermittlungsstichtag wider. Damals habe sich das Anwesen in einem sehr vernachlässigten Zustand befunden. In diesem Zusammenhang verwies der Sachverständige auf Auskünfte, die er von der Klägerin erhalten hatte. Eigene Feststellungen hatte er dazu offenkundig nicht getroffen. Er war wohl auch nicht der Frage nachgegangen, ob und in welchem Umfang seit dem Wertermittlungsstichtag Baumaßnahmen getätigt worden waren, die den Wert des Grundstücks erhöht hatten.
Das Finanzamt hat zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung dem Gericht die die Einkommensteuerveranlagung der Klägerin betreffenden Akten und im Zusammenhang damit eine Aufstellung über die Mieteinnahmen aus dem hier zu bewertenden Grundstück vorgelegt. Danach hatte die Klägerin in den Jahren 2006 bis 2010 aus dem Grundstück mit Mieteinnahmen von jeweils 9.480,00 €. Dies ergibt bei einer Wohnfläche von 205 m² eine Nettokaltmiete pro Monat und Quadratmeter von 3,85 €. Mit diesen Gegebenheiten hat der Sachverständige V sich in seinem Gutachten ebenfalls nicht auseinandergesetzt.
bb) Im Zusammenhang mit der Ermittlung des Ertragswerts erscheint als nicht plausibel auch der Ansatz von Bewirtschaftungskosten in Höhe von 30% der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete.
Die Bausachverständige des Finanzamts hatte in ihrer Stellungnahme zu dem Gutachten die Höhe des vorgenannten Ansatzes in Zweifel gezogen. Hierzu hat der Sachverständige V in seiner ergänzenden Stellungnahme ausgeführt, unter Berücksichtigung der hier maßgebenden Restnutzungsdauer des Gebäudes sei der Ansatz von 30% „sowohl sach- als auch marktgerecht“. Da sich der Prozentsatz innerhalb des gesteckten Rahmens bewege, sei eine detaillierte Begründung nicht notwendig. Der Senat hält diese Ausführungen in Anbetracht der allgemeinen Lebenserfahrung sowie unter Berücksichtigung der hier einschlägigen Regeln der ImmoWertV für nicht plausibel.
Nach § 19 Abs. 1 ImmoWertV gehören zu den Bewirtschaftungskosten nicht die Aufwendungen, die durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Als Bewirtschaftungskosten berücksichtigungsfähig sind nach § 19 Abs. 2 ImmoWertV nur die Verwaltungskosten (Nr. 1), die Instandhaltungskosten (Nr. 2), das Mietausfallwagnis (Nr. 3) und die Betriebskosten (Nr. 4). Der Ansatz von 30% der erzielbaren Nettokaltmiete erscheint insofern ohne weiteres nachvollziehbar bei einem Gebäude, in dem eine größere Anzahl von vermieteten Wohnungen vorhanden ist. In dem hier betroffenen Gebäude gibt es jedoch nur eine einzige Wohnung. Es ist auch nicht erkennbar, dass die in § 19 Abs. 2 ImmoWertV genannten Aufwendungen hier in besonders hohem Maße anfallen würden. Die tatsächlichen Verhältnisse sprechen eher für das Gegenteil. So hat die Klägerin selbst vorgetragen, das Wohngebäude sei nur deshalb in einem bewohnbaren Zustand, weil es von dem Mieter so gut wie möglich instand gehalten werde. Dem entsprechen auch die Feststellungen, die die Bausachverständige des Finanzamts bei ihrer Ortsbesichtigung getroffen hat. Damals war der Mieter dabei, auf der Hoffläche ein neues Pflaster zu verlegen.
cc) Als nicht überprüfbar erscheint ferner der Betrag, den der Sachverständige V für den (fiktiven) Abriss der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude angesetzt hat.
In seinem Gutachten hat der Sachverständige im Rahmen seiner Ertragswertberechnung unter der Bezeichnung „Freilegungskosten“ einen Betrag von 70.000,00 € vom Bodenwert (187.200,00 €) abgezogen, ohne nähere Angaben über die tatsächlichen und rechnerischen Grundlagen zu machen. Erst in seiner ergänzenden Stellungnahme hat er sich zu verschiedenen Maßgrößen geäußert. Dazu hat er auf Ermittlungen verwiesen, die er anhand des Lageplanes – möglicherweise erst im Nachhinein – durchgeführt hat (ungefähre Beträge zu den Bruttogrundflächen: Wohnhaus mit 365 m², Nebengebäude mit 120 m² und Scheune mit 70 m²). Weiter hat er wörtlich ausgeführt: „Rechnet man nun den in der Literatur existierenden Wert in Bruttogrundfläche um, so kommt man auf einen angemessenen Betrag von rund 130,00 €/m² Bruttogrundfläche.“ Angaben über die Literaturquelle sowie die Rechenmethode hat er hierbei nicht gemacht.
dd) Die Berechnungen, die der Sachverständige V unter der Bezeichnung „besonderes Liquidationswertverfahren“ in seinem Gutachten durchgeführt hat, erscheinen unter Berücksichtigung der allgemein gültigen Regeln der Grundstücksbewertung ebenfalls als nicht plausibel.
Zur Anwendung des besonderen Liquidationswertverfahrens hat der Sachverständige zunächst im Wesentlichen ausgeführt: Für die baulichen Anlagen ergebe sich ein negativer Ertragswert. Dieser Zustand lasse keine anderweitige wirtschaftliche Nutzung zu. Ein wirtschaftlich handelnder Marktteilnehmer würde die vorhandenen baulichen Anlagen möglichst kurzfristig beseitigen. Der Wert der Immobilie bemesse sich deshalb nach dem um die üblichen Freilegungskosten geminderten Bodenwert (Hinweis auf § 16 Abs. 3 ImmoWertV). Es sei allerdings zu berücksichtigen, dass die Freilegung erst nach Ablauf einer bestimmten „Bindungsfrist“ erfolgen könne. Dies erfordere bestimmte Korrekturrechnungen, bei denen in Bezug auf den Bodenwert sowie auf die während der Bindungsfrist erzielten Erträge bestimmte Faktoren zur Abzinsung bzw. zur Kapitalisierung anzusetzen seien. In der anschließenden Berechnung hat der Sachverständige einen Abzinsungsfaktor von 0,966 sowie einen Barwertfaktor von 0,984 angesetzt. Zur Ermittlung dieser Faktoren hat er bestimmte Angaben im Sinne einer Rechenformel gemacht. Zu dem Rechenfaktor „n“ hat er angegeben: „1,00 Jahre, nach denen erst freigelegt werden kann“.
Zu der Anwendung des besonderen Liquidationswertverfahrens im Streitfall hat der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung weiter ausgeführt: Seiner Wertermittlung habe er gedanklich die Annahme zu Grunde gelegt, eine Freilegung könne in aller Regel nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen. Die Zeitspanne zwischen Bewertungsstichtag und Freilegung setze er in solchen Fällen immer mit einem Jahr an. Entgegen anders lautenden Äußerungen in der Literatur komme es seines Erachtens nicht darauf an, ob der Eigentümer tatsächlich eine Freilegung beabsichtige und ggf. innerhalb welcher Zeit mit einer solchen Freilegung zu rechnen sei. Nach seiner Meinung sei stets die Sichtweise eines gedachten Erwerbers maßgebend. Ein solcher Erwerber würde unter den gegebenen Umständen (Vorliegen eines negativen Ertragswerts) die vorhandenen Gebäude innerhalb eines Jahres abreißen.
Die Ausführungen des Sachverständigen erscheinen schon deshalb fraglich, weil für das Vorliegen eines negativen Ertragswerts, wie in den vorstehenden Abschnitten aa) und bb) dargelegt, die tatsächlichen Grundlagen nicht ausreichend gesichert sind. Als nicht plausibel erscheint darüber hinaus vor allem die Annahme des Sachverständigen, die (fiktive) Freilegung müsse nach Ablauf eines Jahres seit dem Bewertungsstichtag erfolgt sein. Diese Annahme lässt sich mit den Grundsätzen zu § 16 Abs. 3 ImmoWertV nicht so ohne Weiteres vereinbaren.
Nach § 16 Abs. 3 Satz 1 ImmoWertV ist in dem Fall, dass alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen ist, der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von einer alsbaldigen Freilegung kann nach § 16 Abs. 3 Satz 2 ImmoWertV ausgegangen werden, wenn die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind (Nr. 1) oder der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt (Nr. 2).
Wie schon der Wortlaut der zuletzt genannten Vorschrift („kann“) zeigt, muss nicht zwangsläufig mit einer Freilegung gerechnet werden, wenn die dort umschriebenen Verhältnisse vorliegen. Die in der Vorschrift genannten Tatbestände indizieren lediglich eine Freilegung. Es muss im Einzelfall geprüft werden, ob unter Berücksichtigung der sonstigen Gegebenheiten tatsächlich mit einer alsbaldigen Freilegung gerechnet werden muss. Denn grundsätzlich steht es in der freien Entscheidung des Eigentümers, ob und wann er unter Berücksichtigung der Gesamtsituation eine grundsätzlich angezeigte Freilegung des Grundstücks durchführt. Handelt es sich insofern um einen Fall der sog. aufgeschobenen oder gestreckten Liquidation, müssen die berücksichtigungsfähigen Freilegungskosten nach finanzmathematischen Methoden reduziert werden. Nach Ablauf einer Frist von etwa 10 Jahren stellen die Freilegungskosten im Rahmen einer Verkehrswertermittlung regelmäßig nur noch eine zu vernachlässigende Größe dar (vgl. Kleiber, a.a.O., V, § 16 ImmoWertV, Anm. 131, 151 ff.).
Im Streitfall war schon von vornherein nicht davon auszugehen, dass die auf dem Grundstück stehenden Gebäude nach Ablauf eines Jahres abgerissen würden. Denn es war zunächst nicht klar, welchem von den beteiligten Miterben das Nutzungsrecht an dem Grundstück zustand. Erst nach einem längeren Rechtsstreit einigten sich die Miterben im Jahr 2004 darauf, dass die Klägerin das Eigentum an dem Grundstück haben sollte. Bis zu diesem Zeitpunkt hatte keiner der Erben die Möglichkeit, in irgendeiner Weise über das Grundstück zu verfügen.
Von dem vorstehenden Gesichtspunkt abgesehen, hätte in dem Gutachten auch der Umstand berücksichtigt werden müssen, dass das auf dem Grundstück stehende Wohnhaus auch während der Folgejahre vermietet war. Der Sachverständige V hat seine gutachterlichen Feststelllungen erst im Dezember 2012 getroffen. Zu diesem Zeitpunkt war seit dem Bewertungsstichtag eine Frist von über 10 Jahren verstrichen. Anstatt in Anbetracht dieser Zeitspanne die Liquidationskosten als Abschlag auf den Bodenwert zu verringern, hat der Sachverständige durch Anwendung der von ihm ermittelten Umrechnungsgrößen (Abzinsungsfaktor von 0,966 und Kapitalisierungsfaktor von 0,984) den Abschlag noch vergrößert.
ee) Nicht überprüfbar sind auch die Angaben, mit denen der Sachverständige V den Abschlag vom Bodenrichtwert begründet hat.
Unter der Überschrift „Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung“ hat der Sachverständige in seinem Gutachten ausgeführt: Das Grundstück befinde sich direkt an der Ortsdurchgangsstraße. Daraus resultiere eine erhöhte Verkehrsbelastung. Gerade im ländlichen Bereich wirkten sich derartige Beeinträchtigungen stärker aus als bei städtischen Grundstücken. Auch seien hier in größerem Umfang Grundstücke in ruhiger Lage verfügbar. Demgegenüber hat die Bausachverständige des Finanzamts angeführt: Nach ihrer Einschätzung sei in T die Z-Straße als stark befahrene Ortsdurchgangsstraße zu bezeichnen. Die S-Straße sei demgegenüber nur als Zufahrtsstraße zu dem angrenzenden Wohngebiet anzusehen. Hierzu hat der Sachverständige V in seiner Stellungnahme weiter dargelegt: Er selbst habe bei der Ortsbesichtigung sich ein Bild von dem in der S-Straße herrschenden Durchgangsverkehr machen können. Die Straße stelle unter der Bezeichnung „L…“ eine überörtliche Ortsverbindungsstraße dar. In der mündlichen Verhandlung hat er auf Befragen des Gerichts ergänzend vorgetragen, die Höhe des Abschlags beruhe auf einem Erfahrungssatz. Irgendwelche Verkehrszählungen oder Lärmmessungen hätten ihm bei Abfassung des Gutachtens nicht vorgelegen. Derartige Feststellungen seien nach seinen persönlichen Erfahrungen vor Ort auch nicht nötig gewesen. Wenn man mit dem Auto auf der betreffenden Straße stehe und Minuten vergeblich versuche, nach links abzubiegen, dann kenne man die Verkehrsverhältnisse.
All diese Ausführungen des Sachverständigen V genügen nicht den Anforderungen, die der BFH an die Begründung eines Abschlags vom Bodenrichtwert stellt. Sie enthalten keine konkreten Angaben über die örtlichen Verkehrsverhältnisse, sondern geben allenfalls einen subjektiven Eindruck wieder. Das Gutachten enthält auch keine Angaben zu der hier maßgebenden Bodenrichtwertzone und zu den dort vorherrschenden Verkehrsverhältnissen. Dementsprechend fehlt ein Vergleich zwischen dem zu bewertenden Grundstück und den Grundstücken, die der Gutachterausschuss der Ermittlung des Bodenrichtwerts zugrunde gelegt hat. Zudem sind bezüglich der örtlichen Verkehrsverhältnisse in dem Gutachten – entgegen den üblichen Gepflogenheiten – keine bildlichen Darstellungen, wie etwa Straßenkarten oder Ortsübersichten, enthalten. Wegen dieses Mangels war der Berichterstatter des Senats gehalten, hierzu selbst Ausdrucke aus dem Internet zu erstellen. Erst dadurch war der Senat in der Lage, sich über die vorhandenen Straßenverbindungen einen ungefähren Eindruck zu verschaffen.
ff) Als nicht plausibel erscheinen schließlich die Gründe, die der Sachverständige V für seine Entscheidung angeführt hat, den Verkehrswert für das streitbefangene Grundstück ausschließlich nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln.
In seinem Gutachten hat der Sachverständige ausgeführt: Die Anwendung des Sachwertverfahrens sei nicht sinnvoll, da durch die Feststellung eines negativen Ertrags im Rahmen der Ertragswertermittlung bewiesen worden sei, dass das Grundstück aus wirtschaftlichen Gründen freigelegt werden müsse, um es so einer sinnvollen wirtschaftlichen Nutzung zuzuführen. Weil das Sachwertverfahren unter diesen Umständen kein verwertbares Ergebnis liefere, sei auf dessen Anwendung verzichtet worden. Auf die diesbezüglichen Einwendungen der Bausachverständigen des Finanzamts hat er in seiner ergänzenden Stellungnahme u.a. ausgeführt: Das Grundstück werde nicht optimal ausgenutzt. Insbesondere für die landwirtschaftlichen Gebäude gebe es keine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung. Unter den vorliegenden Gegebenheiten sei eine Freilegung des Grundstücks auch dann angezeigt, wenn die Sachwertermittlung einen positiven Betrag ergäbe. Der Umstand, dass das Anwesen in der Folgezeit vermietet gewesen sei, spiele ebenfalls keine Rolle. Denn bei der Ermittlung des Verkehrswerts könne nur auf die „Betrachtungsweise eines wirtschaftlich denkenden durchschnittlichen Marktteilnehmers“ abgestellt werden. Der persönliche Bezug, den der Eigentümer zu den auf dem Grundstück befindlichen Gebäuden habe, sei irrelevant.
Gegen die Entscheidung des Sachverständigen, im Rahmen der Bewertung des streitgegenständlichen Grundstücks ganz auf das Sachwertverfahren zu verzichten, sprechen in gewisser Weise schon die Regeln zur Wahl der Bewertungsmethode. Diese ergeben sich aus § 8 Abs. 1 ImmoWertV. Danach sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (Satz 1). Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls zu wählen (Satz 2). Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln (Satz 3). Das Sachwertverfahren eignet sich zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken, die vornehmlich nach der Art ihrer Bebauung nicht auf eine möglichst hohe Rendite im Verhältnis zu den aufgewandten Kosten ausgelegt sind. Hierzu zählen in erster Linie Eigenheime, wie z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser. Solche werden in aller Regel nicht vermietet, sondern von dem Hauseigentümer ganz oder zum überwiegenden Teil bewohnt. Der Eigentümer rechnet nicht mit einer hohen Verzinsung des von ihm eingesetzten Kapitals. Das Ertragswertverfahren eignet sich demgegenüber für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken, die üblicherweise dem Nutzer zur Ertragserzielung dienen. Dies sind beispielsweise Mietwohnhäuser sowie Geschäfts- und Gewerbegrundstücke. Dem Käufer eines derartigen Grundstücks kommt es nämlich in erster Linie darauf an, welche Verzinsung ihm das eingesetzte Kapital in Gestalt der durch die Vermietung oder Verpachtung erzielten Erträge erwirtschaftet (vgl. Kleiber, a.a.O., V, § 8 ImmoWertV, Rn. 71 ff., Rn. 62 ff.). Der Sachverständige V ist weder in seinem Gutachten noch in seinen ergänzenden Stellungnahmen auf den Umstand eingegangen, dass das auf dem Grundstück stehende Wohngebäude nur eine Wohnung enthält und dass insofern das Wertermittlungsobjekt seiner Art nach als Einfamilienhaus einzustufen ist.
Die Ausführungen, mit denen der Sachverständige V den Verzicht auf das Sachwertverfahren als Bewertungsmethode begründet hat, stehen auch in einem gewissen Widerspruch zu den hier einschlägigen Rechtsprechungsgrundsätzen. Wie oben dargelegt, sind die Renditeerwartungen eines potentiellen Kaufinteressenten nicht das allein Bestimmende für den Wert eines Grundstücks. Hinzukommen muss auch die Bereitschaft des Eigentümers, das Grundstück zu einem den genannten Renditeerwartungen entsprechenden Preis zu verkaufen. Entgegen diesen Grundsätzen hat der Sachverständige V allein auf die „Betrachtungsweise eines wirtschaftlich denkenden durchschnittlichen Marktteilnehmers“ abgestellt und die Tatsache, dass bei der Vereinbarung des Kaufpreises für ein Grundstück naturgemäß auch die Motive des Verkäufers eine Rolle spielen, vollkommen ausgeblendet.
Gegen die von dem Sachverständigen V angewandte (ausschließlich wirtschaftliche) Betrachtungsweise sprechen auch die Entscheidungen, die die Klägerin nach dem Abschluss der Erbauseinandersetzungen in Bezug auf das Grundstück getroffen hat. Sie hat nämlich das Grundstück nicht verkauft, sondern – unter dem Vorbehalt eines lebenslänglichen Nießbrauchs – im Jahr 2006 unentgeltlich an ihren Sohn übertragen. In Ausübung dieses Nießbrauchrechts hat sie das bisher bestehende Mietverhältnis sodann unverändert weitergeführt.
3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 136 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO).
4. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 151 Abs. 3 und § 155 FGO i.V.m. § 708 Nr. 10, § 711 der Zivilprozessordndung (ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 139 bis 144 BewG
§§ 145 bis 150 BewG
§§ 68 und 69 BewG
§ 9 BewG
§ 33 BewG
§ 142 BewG
§ 8 ImmoWertV
§ 16 ImmoWertV
§ 155 FGO
§ 138 Abs. 2 BewG
§ 138 Abs. 3 BewG
§ 68 Abs. 1 BewG
§ 33 Abs. 1 Satz 1 BewG
§ 141 Abs. 1 Satz 1 BewG
§ 34 Abs. 1 BewG
§ 34 Abs. 3 BewG
§ 143 Abs. 1 BewG
§ 146 Abs. 2 bis 5 BewG
§ 146 Abs. 6 BewG
§ 145 Abs. 3 BewG
§ 145 Abs. 3 Satz 1 BewG
§ 34 Abs. 1 Nr. 2 BewG
§ 34 Abs. 1 Nr. 1 BewG
§ 146 Abs. 7 BewG
§ 146 Abs. 2 bis 6 BewG
§ 9 Abs. 2 BewG
§ 19 Abs. 1 ImmoWertV
§ 19 Abs. 2 ImmoWertV
§ 16 Abs. 3 ImmoWertV
§ 16 Abs. 3 Satz 1 ImmoWertV
§ 16 Abs. 3 Satz 2 ImmoWertV
§ 8 Abs. 1 ImmoWertV
§ 136 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung
§ 138 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes
§ 196 des Baugesetzbuches

Zitierte Entscheidungen: BStBl II 1989, 870
BFH/NV 2012, 1416
BStBl II 2005, 259
BStBl II 2009, 403
BFH/NV 2008, 757
BStBl II 2011, 203
BFH/NV 2009, 1091
EFG 2012, 807
89 II R 116/86
12 II R 37/10
04 II R 69/01
08 II R 19/08
07 II R 70/05
10 II R 25/09
09 II B 62/08
4 K 2955/07