Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2000-09-06, Aktenzeichen 3 O 11/00
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2000:0906.3O11.00.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin nach einem
Streitwert von 209.761,92 DM.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des
jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom
22.11.1995 bot die M (im Folgenden M) der Kläge-
rin und ihrem Ehemann die im Wohnungsgrundbuch von V
Blatt 17493 eingetragene Eigentumswohnung Nr. 1 des
Aufteilungsplans zu einem Kaufpreis von 140.751,00 DM
zum Kauf an. Dieses Angebot nahmen die Klägerin und ihr
Ehemann mit notariell beurkundeter Erklärung vom
30.11.1995 an.
Zur Finanzierung des Kaufpreises schlossen sie im November 1995
mit der C zwei Bausparverträge
mit Bausparsummen von 84.000,00 DM und
85.000,00 DM und, insoweit handelte die C
im Namen und für Rechnung der Beklagten,
einen Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen in Höhe
von 169.000,00 DM und einer Zinsfestschreibungszeit von
fünf Jahren. In der von der Klägerin und ihrem Ehemann
unterschriebenen Vertragsurkunde heißt es unter anderem
wie folgt:
"Die monatliche Zinsrate beträgt 845,00 DM.
Während der Vorfinanzierungszeit wird das Darlehen
nicht getilgt.
Die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung
entspricht der Vorausdarlehenssumme, da bis zur Zuteilung
des Bausparvertrages keine Tilgung erfolgt.
Die Tilgung des Vorausdarlehens soll mit der/den
zugeteilten Bausparsummen der nachgenannten Bau-
sparverträge erfolgen. ...
Die monatliche Sparrate beträgt:
1. - 3. Jahr 127,50 DM,
4. - 6. Jahr 178,50 DM,
7. - 9. Jahr 246,50 DM,
ab dem 10. Jahr 314,50 DM. … "
Gesichert wurde das Darlehen durch Eintragung einer
Grundschuld in Höhe von 169.000,00 DM zu Gunsten der
C sowie durch die Guthaben aus
den vorzufinanzierenden Bausparverträgen. Zudem mussten
die Klägerin und ihr Ehemann der Mieteinnahmegemeinschaft
(im Folgenden Mietpool) beitreten.
Sämtliche Verträge wurden durch die Zeugen Q
und T angebahnt. Sie führten die Vertragsverhandlungen
mit der Klägerin und ihrem Ehemann. Einen
persönlichen Kontakt zwischen der Klägerin und ihrem
Ehemann einerseits und der Beklagten bzw. der C
andererseits gab es nicht. Der Inhalt der
Vertragsverhandlungen ist streitig.
Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin Freistellung
von den Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag,
Schadensersatz sowie Feststellung der weiteren
Ersatzpflicht Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung.
Sie und ihr Ehemann zahlten seit Januar
1996 an die Beklagte monatlich 845,00 DM. Von dem
Mietpool erhielten sie monatlich 412,46 DM. Wegen der
Einzelheiten der Schadensberechnung wird auf Bl. 28
d.A. verwiesen. Am 01.12.1999 trat der Ehemann der Klägerin
seine Rückabwicklungsansprüche an die Klägerin ab.
Die Klägerin behauptet, die Zeugen Q und T hätten
während der Vertragsverhandlungen Folgendes erklärt:
1. Die Klägerin und ihr Ehemann hätten zwei
Bausparverträge sieben Jahre ansparen müssen und
dann kämen keine weiteren Belastungen auf sie
zu, weil die Belastung von der Miete getragen
werde.
2. Die Mieteinnahmen seien garantiert und
durch jährliche Mieterhöhungen alle drei verringere
sich die persönliche Belastung.
3. Aufgrund der Mietausschüttungen würden die
Kosten die Einnahmen nicht übersteigen.
4. Der Wert der Immobilie sei von den finanzierenden
Instituten überprüft worden und entspräche
dem Wert der Immobilie.
5. Der Wert der Immobilie steige und sie
könne nach einigen Jahren mit Gewinn weiter veräußert
werden. Die Veräußerung der Immobilie sei
problemlos möglich. Tatsächlich belaufe sich der
Wiederverkaufswert auf höchstens 79.192,32 DM.
6. Es handele sich um ein Steuersparmodell.
Verschwiegen hätten die Vermittler,
7. dass bis zur Zuteilung der Bausparverträge keine
Tilgung erfolge,
8. dass Ausfallrisiken/ Nachzahlungspflichten des
Mietpools infolge Unterdeckung oder Instandhaltungsaufwand
bestünden,
9. dass die Bausparraten erheblich ansteigen würden,
10. dass die Zuteilung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist
nicht sicher sei,
11. die Art und das Ausmaß des Finanzierungsmodells
und der streitigen versteckten Innenprovisionen.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen,
a) an die Klägerin 20.761,92 DM nebst
4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
b) die Klägerin von allen Verbindlichkeiten
aus dem Darlehen mit der Beklagten zur
Konto-Nr. ########## freizustellen,
c) das an die Beklagte zur Sicherheit abgetretene
Bausparguthaben bei der C mit den Bausparvertrags-,
Nrn. #######/401 und #######/402 an die
Klägerin zurück abzutreten,
Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe sämtlicher
Erklärungen, die zur Übertragung des
im Wohnungsgrundbuch von V, Bl. 17493 eingetragenen
Wohnungseigentums, bestehend aus
einem 224.258/1;000.000 Miteigentumsanteil
nach WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an
der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten
Wohnung, gelegen im V,
X-str. #, Erdgeschoss links mit sämtlichen
im Grundbuch eingetragenen und nicht
eingetragenen Belastungen und Beschränkungen
auf die Beklagte erforderlich sind,
2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet
ist, der Klägerin sämtliche über den Monat Dezember
1999 hinausgehenden, noch künftig entstehenden Schäden
zu ersetzen, die im Zusammenhang stehen mit dem Kauf
der aus dem Klageantrag zu 1. c) ersichtlichen Immobilie.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, der Klägerin und ihrem Ehemann sei
empfohlen worden, sich die Immobilie anzusehen. Die
Risikohinweise Anlage B 3 seien besprochen worden und
der Klägerin eine Fotokopie übergeben worden.
Die Einzelheiten der Finanzierung seien der Klägerin
und ihrem Ehemann so mitgeteilt worden, wie sie in dem
Besuchsbericht Anlage B 4 dargestellt sind.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist nicht begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus keinem Rechtsgrund
einen Anspruch auf Freistellung von den Verpflichtungen
aus dem Darlehensvertrag, Schadensersatz
und Feststellung der weiteren Ersatzpflicht der Beklagten
Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung.
1.
Die Klägerin kann der Beklagten als Darlehensgeberin
nicht etwaige Einwendungen aus dem Kaufvertrag
(Unwirksamkeit wegen Sittenwidrigkeit, Anfechtung wegen
arglistiger Täuschung, § 826 BGB) entgegenhalten. Die
von ihr behaupteten Täuschungshandlungen der Vermittler
(Höhe der monatlichen Belastung, Steuerersparnis, Ausfallrisiken
des Mietpools, Wiederverkaufsmöglichkeit,
Wert der Immobilie) führen zu keiner Durchgriffshaftung.
Einer Beweiserhebung bedarf es insoweit nicht.
Bei der Finanzierung von Immobilien wurde schon vor Inkrafttreten
des Verbraucherkreditgesetzes der auf § 242
BGB gestützte Einwendungsdurchgriff von der Rechtsprechung
nicht zugelassen (BGH NJW 1988, S.1583). Es
fehlt in der Regel bei Immobilienfinanzierungen an der
typischen Dreiecksverbindung zwischen Anleger, Bank und
Unternehmen. Ein wirtschaftlich einheitliches Geschäft
liegt nicht vor. Der getrennte Abschluss der verschiedenen
Verträge mit entsprechender Risikoverteilung
liegt im Interesse des Anlegers, der insoweit auch das
Aufspaltungsrisiko tragen muss. An dieser Rechtslage
ändert sich auch unter Berücksichtigung des Verbraucherkreditgesetzes
(§ 9 Abs. 1 und Abs. 3) grundsätzlich nichts.
Ob es sich bei dem Zwischenkredit um ein verbundenes
Geschäft im Sinne des § 9 Abs. 1 Verbraucherkreditgesetz
handelt, erscheint fraglich. Jedenfalls handelt es
sich um ein Darlehen, das zwar nicht durch ein Grundpfandrecht
gesichert ist, aber lediglich der Zwischen-
finanzierung der durch ein Grundpfandrecht gesicherten
Bauspardarlehen der C dient. Für
einen derartigen Kredit ist gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2, 2".
Alt. VerbrKrG die Regelung über den Einwendungsdurchgriff
nach § 9 Abs. 3 VerbrKrG nicht anwendbar. Es handelt
sich um einen zu im Hinblick auf Laufzeit und Verzinsung
banküblichen Bedingungen gewährten Realkredit.
Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang der Beleihungswert.
Die Einhaltung bestimmter Beleihungsgrenzen wird
bei der Gewährung von Realkrediten im eigenen Interesse
der Bank zwar üblich sein, gehört aber nicht zu den
Wesensmerkmalen eines Realkredits im Sinne des § 3
Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG (OLG Hamm WM 1998, 1230 ff.
(1233)). Der vereinbarte Zinssatz in Höhe von 7,7% übersteigt
den von der Bundesbank veröffentlichten Durchschnittszinssatz
für Realkredite mit fünf jähriger Laufzeit
in Höhe von 6,8% nur unerheblich. Dahinstehen kann,
ob der vereinbarte Zinssatz innerhalb der von der
Bundesbank veröffentlichten Streubreite liegt, denn
dies ist kein geeignetes Kriterium zur Beurteilung der
banküblichen Bedingungen. Maßgebend ist allein, ob der
vereinbarte Zinssatz den Durchschnittszinssatz erheblich
übersteigt. Dies ist bei 13% wie im vorliegenden
Fall, nicht anzunehmen.
2.
Die von der Klägerin behaupteten Täuschungshandlungen
der Vermittler führen auch nicht zu einer Haftung der
Beklagten über § 278 BGB. Auch wenn die Vermittler als
Erfüllungsgehilfen der Beklagten anzusehen sind, haftet
die Beklagte für deren Erklärungen nur, soweit sie im
Rahmen der Erfüllungshilfe, also im Bereich des Darlehensvertrages
tätig geworden sind (BGH NJW-RR 1997,
S. 116, OLG Köln WM 1999, 1817, OLG Stuttgart WM 1999,
844, OLG Zweibrücken WM 1999, 2022, von Heymann in NJW
1999, 1578 ff. (1584)). Die behaupteten Täuschungshand-
lungen zielen aber -wenn es sie gab- auf den Abschluss
des Kaufvertrages. Das Interesse an dem Objekt sollte
geweckt und verstärkt werden. Die Finanzierung war dann
erst der zweite Schritt.
3.
Es besteht schließlich auch kein Schadensersatzanspruch
wegen schuldhafter Pflichtverletzungen bei Anbahnung
des Kreditvertrages (c.i.c.).
a)
Falsche oder bewusst unvollständige Angaben hinsichtlich
der Grundlagen des Kreditvertrages werden nicht
substantiiert dargelegt. Soweit die Klägerin geltend
macht,
es sei für sie nicht ersichtlich gewesen, dass
es während der Laufzeit des Zwischenkredites der Beklagten
keine Tilgung geben werde, widerspricht das dem
Inhalt des von ihr und ihrem Ehemann unterzeichneten
Kreditvertrages, in dem es ausdrücklich heißt:
"Die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung
entspricht der Vorausdarlehenssumme, da bis
zur Zuteilung des Bausparvertrages keine Tilgung
erfolgt…
nicht getilgt .... "
b)
Eine Aufklärungs- oder Beratungspflicht wegen der mit
dem Kaufvertrag verbundenen Risiken bestand nicht.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes
ist eine kreditgebende Bank grundsätzlich nicht
verpflichtet, den Darlehensnehmer über die Risiken der
von ihm beabsichtigten Verwendung des Darlehens aufzuklären
(BGH NJW-RR 1992, 879, NJW-RR 1990, 876, NJW 91,
693). Nur ausnahmsweise können sich aus den besonderen
Umständen des Einzelfalls Aufklärungs- und Hinweispflichten
der Bank ergeben. Das kann etwa der Fall
sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung,
der Durchführung und dem Vertrieb des Projekts über
ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen
zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken solcher
Projekte hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand
für den Kunden schafft oder dessen Entstehen begünstigt,
wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen
sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen
Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte
verwickelt oder wenn sie in Bezug auf die speziellen
Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung
vor dem Darlehensnehmer hat (BGH NJW-RR 1992, 879 ff.
(880)). Derartige besondere Umstände sind hier nicht
gegeben.
Soweit die Klägerin behauptet, die Beklagte sei praktisch
auch als Partei des finanzierten Geschäfts (des
Kaufvertrages) aufgetreten, trägt ihr Vortrag diese
Behauptung nicht. Die Beklagte hat nicht erkennbar
Funktionen übernommen, die typischerweise vom Veräußerer
wahrgenommen werden. Nur dann müsste sie aber auch
den im jeweiligen Funktionsbereich geltenden Prüfungsund,
Aufklärungspflichten nachkommen (BGH NJW-RR 1992,
S. 879 ff. (883)). Der Darlehensvertrag mit der Beklagten
war kein notwendiger Bestandteil des Eigentumserwerbs.
Unstreitig hätten die Klägerin und ihr Ehemann
auch eine andere Bank als Zwischenkreditgeber anstelle
der Beklagten hinzuziehen können.
Zu den vom Kreditinstitut zu tragenden Risiken gehört
ferner nicht die Beurteilung, ob die vom Käufer ge-
schuldeten "Gesamtkosten" in angemessenem Verhältnis
zum Wert des zu erwerbenden Objekts stehen (BGH NJW
1988, S. 1583). Darüber muss sich der Erwerber in
seinem eigenen Interesse, ggf. unter Beiziehung eines
Fachberaters, in aller Regel selbst unterrichten. Das
Kreditinstitut darf daher beim Abschluss des Darlehensvertrages
im allgemeinen ohne Sorgfaltsverstoß davon
ausgehen, dass der Erwerber/Darlehensnehmer diese Prüfung
vorgenommen hat. Es ist daher unerheblich, ob und
in welchem Umfang von der Beklagten Provisionen an die
Vermittler gezahlt wurden. Ein durch derartige Manipulationen
aufgeblähter Kaufpreis gehört zu dem Risiko
des Erwerbsgeschäfts, das grundsätzlich allein vom Erwerber
zu prüfen und zu beurteilen ist.
Ausnahmen von diesem Grundsatz kommen in Betracht, wenn
die Bank weiß, dass das Objekt mit Mängeln behaftet
ist, die der Erwerber nicht kennt. Das kann insbesondere
der Fall sein, wenn sie im Besitz eines ihm nicht
zugänglichen Guthabens ist, aus dem sich das Vorhandensein
versteckter Mängel ergibt. Die Bank ist allerdings
grundsätzlich nicht gehalten, Ermittlungen darüber anzustellen,
ob der Erwerber seiner Prüfungsobliegenheit
nachgekommen ist.
Vor diesem Hintergrund ist ein Verschulden der Beklagten
weder erkennbar noch dargelegt. Schwerwiegende Baumängel
und/oder einen daraus resultierenden unerwartet
geringen Mietertrag behauptet die Klägerin nicht.
Die Beklagte schuldete auch keine Kreditberatung in dem
Sinne, dass sie die Klägerin und ihren Ehemann über
verschiedene Möglichkeiten der Finanzierung und deren
Vor- und Nachteile informieren musste. Auch das war
grundsätzlich Sache der Klägerin und ihrem Ehemann
selbst. Wenn sie eine Beratung durch die Beklagte gewünscht
hätten, hätten sie das mit ihr besonders vereinba-
ren müssen.
Die Bonitätsprüfung war ausreichend, zumal es sich um
Einen Zwischenkredit handelte, der schon nach einigen
Jahren durch die Bausparverträge abgelöst werden
sollte. Grundsätzlich geschieht die Bonitätsprüfung und
die Prüfung ausreichender Sicherheit ausschließlich im
Interesse der Bank (BGH NJW 1992, 1820). Eine Aufklärungspflicht
kann sich allenfalls dann ergeben, wenn
von vornherein klar ist, dass der Kreditnehmer seinen
Zahlungspflichten nicht nachkommen kann. Dies war hier
angesichts der von der Klägerin und ihrem Ehemann geleisteten
streitgegenständlichen Zahlungen nicht der Fall.
Eine Rückabwicklung der Verträge nach § 3 HaustürWG
scheidet nach § 5 Abs. 2 HaustürWG aus. Hiernach sind,
wenn ein Geschäft im Sinne von § 1 Abs. 1 HaustürWG zugleich
die Voraussetzung eines Geschäfts nach dem Verbraucherkreditgesetz
erfüllt, nur dessen Vorschriften
anwendbar. § 5 Abs. 2 HaustürWG enthält eine abschließende
Regelung (BGH NJW 2000, 521 ff. (522)).
Nach dem Wortlaut der Vorschrift kommt es allein darauf
an, ob ein Rechtsgeschäft überhaupt dem Verbraucherkreditgesetz
unterfällt, nicht aber, ob dessen Schutzbestimmungen
sämtlich oder nur zum Teil Anwendung finden.
Der Ausschluss des Widerrufsrechts nach § 1 HaustürWG
für Kreditverträge im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr. 2
VerbrKrG entspricht dem Willen des Gesetzgebers, der
die Einräumung einer Widerrufsmöglichkeit als für Realkredite
von vornherein unpassend angesehen hat. Sinn
und Zweck der einschlägigen Normen des Haustürwiderrufsgesetzes
sowie des Verbraucherkreditgesetzes gebieten
keine teleologische Reduktion des § 5 Abs. 2
HaustürWG in der Weise, dass im Falle von § 3 Abs. 2
Nr. 2 VerbrKrG der Widerruf nach § 1 HaustürWG möglich
bleibt. Der mit dem Haustürwiderrufsgesetz beabsichtigte
Schutz vor Überrumpelung bzw. Überraschung dient
ebenso wie der mit dem Widerrufsrecht nach § 7 VerbrKrG
angestrebte Übereilungsschutz dem Ziel, den Verbraucher
vor dem Risiko unüberlegt eingegangener rechtlicher
Verpflichtungen zu bewahren; dass dabei in einem Fall
an Sachverhalte angeknüpft wird, in denen der Kunde bei
der Vertragsanbahnung bestimmte Vertriebsmethoden, im
anderen Fall der mit der Darlehensaufnahme verbundenen
Gefahr wirtschaftlicher Überforderung ausgesetzt ist,
rechtfertigt keine unterschiedliche Beurteilung. Dann
aber muss die dem Ausschluss des Widerrufsrecht durch
§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG zugrunde liegende generelle
Wertung auch gelten, wenn der Kreditvertrag ein Haustürgeschäft
darstellt.
Die Verbraucherschutzvorschriften des europäischen Gemeinschaftsrechts
erfordern keine andere Auslegung von
§ 5 Abs. 2 HaustürWG. Die Verbraucherkredit-Richtlinie
vom 22.12.1986 schreibt die Einräumung eines Widerrufsrechts
nicht vor. Die Haustürgeschäftsrichtlinie vom
20.12.1985, die in Art. 5 Abs. 1 ein Rücktrittsrecht
des Verbraucher vorschreibt, nimmt zwar Realkredite
nicht ausdrücklich aus, schließt es aber auch nicht
aus, bei bestimmten Vertragstypen für Haustürgeschäfte
kein Widerrufsrecht zuzulassen. Der Richtliniengeber
ging mithin davon aus, dass Verbraucherkreditgeschäfte
durch die zeitlich nach der Haustürgeschäfte-Richtlinie
erlassene Verbraucherkredit-Richtlinie eigenständig
geregelt werden konnten und sollten, auch soweit es
sich um Haustürgeschäfte handelte (so BGH NJW 2000, 521
ff. ) .
Von der Möglichkeit, das Verfahren nach § 148 ZPO bis
zur Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs über den
Vorlagebeschluss des Bundesgerichtshofs vom 30.11.1999
(NJW 2000, S. 521 ff.) auszusetzen, hat das Gericht
keinen Gebrauch gemacht, weil es nach dem oben Gesagten
von der Wirksamkeit der Regelung des § 5 Abs. 2 Haus-
türWG ausgeht (ebenso OLG Stuttgart, WM 1999, 74) und
eine unabsehbare Verzögerung des Verfahrens nicht im
Interesse der Parteien liegt.
Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO
abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
beruht auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 826 BGB
§ 278 BGB
§ 3 HaustürWG
§ 1 HaustürWG
§ 7 VerbrKrG
§ 148 ZPO
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 9 Abs. 1 Verbraucherkreditgesetz
§ 9 Abs. 3 VerbrKrG
§ 5 Abs. 2 HaustürWG
§ 1 Abs. 1 HaustürWG
§ 3 Abs. 2 Nr. 2

319

VerbrKrG
§ 5 Abs. 2

325

HaustürWG
§ 3 Abs. 2

326

Nr. 2 VerbrKrG
§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG

Zitierte Entscheidungen: WM 1998, 1230
NJW-RR 1997,

193
WM 1999, 1817
WM 1999,

194
WM 1999, 2022
NJW-RR 1992, 879
NJW-RR 1990, 876
NJW 91,

228
NJW-RR 1992,

253
NJW 1992, 1820
NJW 2000, 521
WM 1999, 74