Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Beschluss vom 2013-05-23, Aktenzeichen 20 W 141/13
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2013:0523.20W141.13.00

Tenor:
Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei.

Tatbestand:
Bei dem betroffenen Grundstück handelt es sich gemäß der Beschreibung im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs um eine 519 qm große Hof- und Gebäudefläche, Straße1, in Stadt1. Ausweislich der Grundakten wurde das Grundstück im Jahre 1957 von dem Ehemann der Antragstellerin, dem Maurer A, von der Stadt1 als Bauplatz mit der ausdrücklichen Verpflichtung erworben, es binnen zwei Jahren mit einem Wohnhaus zu bebauen.
Die im Grundbuch ursprünglich zur Absicherung des Wiederkaufsrechtes der Gemeinde eingetragene Vormerkung wurde im Jahre 1958 gelöscht, wobei sich aus der Löschungsbewilligung der Stadt1ergibt, dass diese erteilt wurde, weil zu diesem Zeitpunkt der Rohbau für das Wohnhaus auf dem Grundstück errichtet worden war. Nach dem Tode des Ehemanns wurde die Antragstellerin zu 1) im Jahre 2008 aufgrund eines notariellen Testamentes als Eigentümerin eingetragen, wobei sich aus der Eintragung in Abt. II lfd. Nr. 1 ergibt, dass die Antragstellerin zu 1) befreite Vorerbin ist und Nacherben deren Kinder B und C sind.
Die Antragstellerin zu 1) veräußerte das Grundstück mit dem aufstehenden Gebäude mit notariellem Kaufvertrag des verfahrensbevollmächtigten Notars (UR-Nr. ...) unter Mitwirkung der Nacherben zu einem Kaufpreis von 78.000,-- EUR an die Antragsteller zu 2).
Unter Bezugnahme auf diesen Kaufvertrag beantragte der Notar für die Antragsteller unter dem 08. April 2013 u. a. die Eintragung der Eigentumsumschreibung.
Die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes beanstandete mit der angefochtenen Zwischenverfügung vom 12. April 2013, zum Vollzug der Eigentumsumschreibung müsse die Genehmigung nach § 2 GrdstVG vorgelegt werden.
Hiergegen hat der Notar unter dem 18. April 2013 Beschwerde eingelegt, mit der er insbesondere geltend macht, auch unter Berücksichtigung der Ausführungen in dem vom Grundbuchamt übermittelten Senatsbeschluss vom 28. Oktober 2010 (20 W 296/10) handele es sich um einen klaren Fall, in welchem von anderen Grundbuchämtern weder eine Genehmigung noch ein Negativattest verlangt werde. Bei dem verkauften Grundstück handele es sich um eine Hof- und Gebäudefläche; die gekennzeichnete Adresse belege, dass es sich um ein Hausgrundstück innerhalb des Stadtgebietes von Stadt1 handele.
Die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache zur dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. Zur Begründung wurde ausgeführt, es liege keine Befreiungsfall des § 4 GrdstVG vor und das Grundstück sei nach dem Vertragsinhalt offensichtlich bebaut. Die örtlichen Verhältnisse seien dem Grundbuchamt nicht bekannt. Deshalb sei die Genehmigung bzw. ein entsprechendes Negativattest zu fordern.

Entscheidungsgründe:
Die von dem Notar für die Antragsteller eingelegte und gegen die Zwischenverfügung gerichtete Beschwerde, über die nach der erfolgten Nichtabhilfeentscheidung des Grundbuchamtes der Senat zu entscheiden hat, ist gemäß §§ 71, 73 GBO zulässig.
Die Beschwerde führt auch in der Sache zum Erfolg.
Wie der Senat in dem sowohl vom Grundbuchamt als auch vom Verfahrensbevollmächtigten zitierten Senatsbeschluss vom 28. Oktober 2010 (Az. 20 W 296/10) ausgeführt hat, hat das Grundbuchamt die Verfügungsbefugnis der an der Auflassung eines Grundstücks Beteiligten von Amts wegen zu prüfen, wozu auch gehört, ob eine Verfügungsbeschränkung aufgrund des Grundstücksverkehrsgesetzes besteht. Dabei hat das Grundbuchamt selbständig zu prüfen, ob die Grundstücksveräußerung überhaupt in den Anwendungsbereich des § 2 GrdstVG fällt. Bei dieser Prüfung ist das Grundbuchamt weder berechtigt noch verpflichtet, eigene Ermittlungen anzustellen, vielmehr hat es grundsätzlich anhand des ihm vorgelegten Vertrages, des Inhalt des Grundbuches und unter Berücksichtigung offenkundiger Tatsachen selbst zu entscheiden. Der Senat hat weiter ausgeführt, dass die Vorlage einer Genehmigung oder eines Negativattestes vom Grundbuchamt nur dann verlangt werden darf, wenn sich aus den genannten Umständen konkrete Zweifel an der Genehmigungsfreiheit ergeben (so auch OLG Celle DNotZ 1967, 639; OLG Zweibrücken Rpfleger 1999, 179 ; Landgericht Saarbrücken RNotZ 2006, 619; Senatsbeschluss vom 22. August 2011 (Az. 20 W 87/11); Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 4025; Netz, Grundstücksverkehrsgesetz Praxiskommentar, 5. Aufl., S. 389 ff).
Im vorliegenden Falle sind konkrete Zweifel an der Genehmigungsfreiheit des Grundstückskaufvertrages nicht ersichtlich.
Nach § 2 Abs. 1 GrdstVG bedarf die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes und der schuldrechtliche Vertrag hierüber in der Regel der behördlichen Genehmigung. Aufgrund der Ermächtigung des § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG ist allerdings in § 1 des Hessischen Gesetzes über die Genehmigungsfreiheit im Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken vom 17. April 1962 geregelt, dass in Hessen die Veräußerung eines Grundstückes nicht der Genehmigung nach § 2 GrdstVG bedarf, wenn es kleiner als 0,25 ha und nicht bebaut ist. Im vorliegenden Falle ist das Grundstück mit 519 qm zwar kleiner als 0,25 ha, jedoch bebaut, so dass allein anhand dieser Kriterien von einer Genehmigungsfreiheit nicht ausgegangen werden kann.
Unter Berücksichtigung des vorgelegten Vertrages, des Inhalts des Grundbuches und weiterer offenkundiger Tatsachen bestehen jedoch deshalb keine ernsthaften Zweifel an der Genehmigungsfreiheit, weil all diesen Umständen keinerlei nachvollziehbare Anhaltspunkte dafür entnommen werden können, dass es sich hier bei dem veräußerten Grundbesitz um ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 1 GrdstVG handeln könnte.
Wie sich aus den Grundakten ergibt, wurde das Grundstück im Jahre 1957 von der Stadt1 als Bauplatz veräußert mit der ausdrücklichen Verpflichtung zur Bebauung mit einem Wohnhaus, die durch ein Wiederkaufsrecht verbunden mit einer Vormerkung abgesichert wurde. Dem Inhalt der Grundakten kann des Weiteren entnommen werden, dass die Bauverpflichtung durch den Ehemann der Antragstellerin zu 1), der von Beruf Maurer war, fristgerecht erfüllt wurde und deshalb die Stadt1 1958 die Löschung der Vormerkung bewilligt hatte. Das Grundstück blieb in Familienbesitz und ging nach dem Tod des Ehemannes auf dessen Ehefrau, die Antragstellerin zu 1) als befreite Vorerbin über. Aus dem jetzigen Kaufvertrag ergibt sich, dass das bereits 1958 errichtete Gebäude weiterhin auf dem Grundstück vorhanden ist. Auch wenn der Grundbuchrechtspflegerin des Amtsgerichts Eschwege tatsächlich die örtlichen Verhältnisse in der nahe gelegenen Kleinstadt Stadt1 nicht bekannt sein sollten, ist es einer Vielzahl allgemein zugänglicher Stadtpläne zu entnehmen und damit offenkundig, dass die Straße Straße1 innerhalb der geschlossenen und bebauten Ortslage der Kleinstadt Stadt1 liegt und zwischen den Straßen "Straße2" und "Straße3" verläuft. Auch wenn davon auszugehen ist, dass im Werra-Meißner-Kreis landwirtschaftliche Grundstücke nicht ungewöhnlich sind, liegen im vorliegenden Fall genügend konkrete Anhaltspunkte dafür vor, dass es sich bei dem hier konkret betroffenen bebauten Grundstück mit einer Größe von 519 qm innerhalb des bebauten Stadtgebietes von Stadt1 nicht um ein landwirtschaftliches oder forstwirtschaftliches Grundstück handelt.
Die Eigentumsumschreibung kann deshalb vollzogen werden, ohne dass es der Vorlage einer Genehmigung oder eines Negativattestes der Grundstücksverkehrsgenehmigungsbehörde bedarf.
Die angefochtene Zwischenverfügung war somit aufzuheben.
Wegen des Erfolges der Beschwerde war weder eine Kostenentscheidung noch eine Festsetzung des Beschwerdewertes veranlasst. Auch einer Entscheidung über die Zulassung einer Rechtsbeschwerde nach § 78 GBO bedarf es nicht.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 71, 73 GBO
§ 2 GrdstVG
§ 4 GrdstVG
§ 1 GrdstVG
§ 78 GBO
§ 2 Abs. 1 GrdstVG
§ 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG

Zitierte Entscheidungen: 20 W 296/10
20 W 87/11