Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Brandenburg, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-10-14, Aktenzeichen 3 K 3252/12
ECLI: ECLI:DE:FGBEBB:2015:1014.3K3252.12.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Auch nach der Neuordnung der Bedarfsbewertung ab dem Jahre 2009 ist ein Vorkaufsrecht grundsätzlich nur dann als wertmindernde Belastung berücksichtigungsfähig, wenn es zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt ist; nur in diesem Fall bildet das Vorkaufsrecht einen rechtlichen Bestandteil des Grundvermögens (vgl. zur alten Rechtslage BFH-Urteil vom 11.06.2008 II R 71/05) (Rn.33) (Rn.34) (Rn.35) .
2. Wegen eines Vorkaufsrechts in Fällen des Grund und Boden-Erwerbs nach dem sog. "Modrow-Gesetz" kann im Zuge der Bedarfsbewertung ein Abschlag in Höhe des hälftigen Verkehrswerts des Grund und Bodens zu berücksichtigen sein (Rn.36) (Rn.38) (Rn.42) .
Der Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes auf den xx.07.2009 vom 13.07.2011 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 17.09.2012 wird dahingehend geändert, dass der Grundbesitzwert auf 70.752 € festgestellt wird; im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens haben der Kläger zu 61,62 % und der Beklagte zu 38,38 % zu tragen.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Kostenerstattungsanspruchs des Klägers abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um die zutreffende Höhe des vom Beklagten festgestellten Grundbesitzwertes auf den xx.07.2009.
Der Kläger ist Erbe seines am xx.07.2009 verstorbenen Vaters; aufgrund einer Anforderung des für die Festsetzung der Erbschaftsteuer zuständigen Finanzamts B… führte der Beklagte eine gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes (Bedarfswertfeststellung) auf den Todeszeitpunkt des Vaters des Klägers für das im Zuständigkeitsbereich des Beklagten belegene Grundstück C…-Straße in Berlin durch. Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein 848 m² großes Grundstück, welches mit einer Einfamilien-Doppelhaushälfte sowie einer Garage bebaut ist. Mit seinem Bescheid vom 13.07.2011 stellte der Beklagte den Grundbesitzwert auf 100.749 € fest; dabei wich der Beklagte insoweit von den Angaben des Klägers in dessen Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts ab, als er von anderen Grundflächen des Einfamilienhauses und der Garage ausging, einen weiteren Schuppen in Ansatz brachte, die vom Kläger erklärten Bauschäden nicht berücksichtigte sowie bei der Ermittlung des Wertes des Grund und Bodens die vom Kläger geltend gemachte eingeschränkte Verwertungsmöglichkeit nicht berücksichtigte. Gegen diesen Bescheid legte der Kläger rechtzeitig Einspruch ein.
Der Beklagte wies den Kläger darauf hin, dass zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts des Grundstücks ein Sachverständigengutachten einzureichen sei. Im Januar 2012 fand eine Besichtigung des Grundstücks durch eine vom Beklagten beauftragte Bausachverständige statt. Diese ermittelte gegenüber dem angegriffenen Bescheid abweichende Grundflächen der Baulichkeiten und errechnete - unter Anwendung des sog. Sachwertanpassungsfaktors - einen gegenüber dem angegriffenen Ausgangsbescheid noch höheren Grundbesitzwert von 107.599 €. Daraufhin legte der Kläger ein Verkehrswertgutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken E… vom 09.08.2012 vor (Bl. 22 - 68 der Streitakte).
Der Gutachter ermittelte den Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag xx.07.2009 für das bebaute Grundstück C…-Straße mit 29.000 €. Die Wertabweichung gegenüber der Feststellung des Beklagten beruht im Wesentlichen auf einer abweichenden Wertermittlung beim Grund und Boden. Den Wert des unbelasteten Grund und Bodens errechnete der Gutachter zunächst im Vergleichswertverfahren mit 72.080 € (848 m² x 85 €); diesen Wert kürzte er sodann um 71.538 € auf den Bodenwert von 542 €. Zur Begründung dieses Kürzungsbetrages bezog sich der Gutachter auf Punkt 2.3.3 seines Gutachtens, wo unter der Überschrift „Lasten und Beschränkungen“ ausgeführt ist:
„Grunddienstbarkeiten:In der Zweiten Abteilung des Grundbuches Bl. yyyyN (Lasten und Beschränkungen) sind eingetragen:Lfd. Nr. 2:Nur lastend auf dem Anteil Abt. I Nr. 3.02 (vgl. Pkt. 2.1):Rückauflassungsvormerkung für das Land Berlin. Unter Bezug auf die Bewilligung vom 09.09.1996 (UR 952/96 der Notarin D… in Berlin) eingetragen am 27.02.1997.“
In der genannten Urkunde der Notarin D… vom 09.09.1996 (Bl. 69-79 der Streitakte) hat der Vater des Klägers, also der Erblasser, mit dem Land Berlin einen Änderungsvertrag zum ursprünglichen Kaufvertrag über das streitgegenständliche Grundstück abgeschlossen; der ursprüngliche Grundstückskaufvertrag war am 16.07.1990 nach dem so genannten „Modrow-Gesetz“ geschlossen worden.
In der Präambel der notariellen Verhandlung vom 09.09.1996 heißt es (auszugsweise):„Der Magistrat von Berlin hat mit Kaufvertrag vom 16.07.1990 … an den Erschienenen das Grundstück in Berlin, C…-Straße, … das als Eigentum des Volkes unter der Nutzungsart „Gebäude und Gebäudenebenflächen“ zum Zeitpunkt des Verkaufs eingetragen war und nachstehend als „Kaufgrundstück“ bezeichnet wird, verkauft. Mit Bescheid vom 07.05.1996 ist das Grundstück nach dem Gesetz über die Feststellung der Zuordnung von ehemals volkseigenen Vermögen(... VZOG …) dem Land Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Finanzen, als Eigentümer zugeordnet worden…Das vereinbarte dingliche Vorkaufsrecht zum Einstandspreis stand im Widerspruch zu den einschlägigen Bestimmungen des ZGB.“
Weiter heißt es in diesem Vertrag:„Dieses vorausgeschickt, schließen die Beteiligten zum vorgenannten Kaufvertrag folgenden Änderungsvertrag.§ 1 …§ 2 (1) Anstelle der in § 2 Abs. 2 a) des vorgenannten Kaufvertrags vereinbarten Regelung über das Vorkaufsrecht vereinbaren die Vertragsparteien ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht. Als Preis, zu dem Berlin das Vorkaufsrecht im Verkaufsfall ausüben kann, wird vereinbart:a) für den Grund und Boden der Kaufpreis von 1.060,00 DM, in Worten: Eintausendsechzig Deutsche Mark.Der Preis entspricht - unter Berücksichtigung der Währungsumstellung - dem Kaufpreis, zu dem der Magistrat von Berlin das Kaufgrundstück mit vorgenanntem Kaufvertrag an den Erwerber verkauft hat…(2) Der Erwerber verpflichtet sich, im Falle des Weiterverkaufs dem Käufer die Verpflichtungen aus § 2 Abs. 1 dieses Vertrages zu Gunsten des Landes Berlin so aufzuerlegen, dass Berlin unmittelbar das Recht erwirbt, dem nachfolgenden Käufer gegenüber das Vorkaufsrecht im weiteren Verkaufsfall geltend zu machen und dass dieser verpflichtet wird, im Falle des Weiterverkaufs dieses Vorkaufsrecht dem nächsten Käufer entsprechend aufzuerlegen…(4) Zur Sicherung der Übertragung des Eigentums an dem Kaufgrundstück auf Berlin im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts vereinbaren die Vertragsparteien die Eintragung einer Auflassungsvormerkung an rangerster Stelle in Abteilung II und III im Grundbuch des Kaufgrundstücks zu Gunsten des Landes Berlin…“(6) Das Vorkaufsrecht erlischt nach Ablauf von 30 Jahren, gerechnet vom Tage der Beurkundung dieser Verhandlung an. Die Übernahme der Verpflichtungen aus Absatz (1) durch einen nachfolgenden Käufer gemäß den Absätzen (2) und (3) hat auf die Dauer der Befristung keine Auswirkungen.“
Der Kläger machte sich die Ausführungen des Sachverständigen in dessen Gutachten zu eigen und vertrat die Ansicht, der Bedarfswert sei auf 29.000 € festzustellen; insbesondere sei bei der Ermittlung des Wertes des Grund und Bodens zu berücksichtigen, dass im Falle einer Veräußerung wegen des Vorkaufsrechts des Landes Berlin zu einem festgelegten Preis von 1.060 DM bzw. rund 542 € auch nur dieser Wert bei der Feststellung des Grundbesitzwertes für den Grund und Boden anzusetzen sei.
Mit seiner Einspruchsentscheidung vom 17.09.2012 wies der Beklagte den Einspruch des Klägers im Wesentlichen als unbegründet zurück. Zwar stellte der Beklagte nunmehr den Bedarfswert niedriger auf 96.753 € fest, hinsichtlich der strittigen Bewertung des Grund und Bodens vertrat er aber weiterhin die Ansicht, dass das Vorkaufsrecht aufgrund des so genannten „Modrow-Gesetzes“ bei der steuerlichen Bewertung unberücksichtigt bleiben müsse.
Hiergegen hat der Kläger rechtzeitig die vorliegende Klage erhoben und zugleich einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung -AdV- gestellt; über den AdV-Antrag hat der Senat im Verfahren 3 V 3253/12 durch Beschluss vom 19.06.2013 entschieden und die AdV des Grundbesitzwertbescheides für die Dauer des Klageverfahrens angeordnet, soweit ein höherer Grundbesitzwert als 29.000 € festgestellt war.
Zur Begründung seiner Klage führt der Kläger an, es sei der von ihm nachgewiesene niedrigere gemeine Wert des ererbten Grundstücks steuerlich zu berücksichtigen. Denn bei dem im Gutachten ausgewiesenen Wert handele es sich um den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (§ 9 Abs. 2 Bewertungsgesetz -BewG-). Insbesondere sei im Falle einer Veräußerung des Grundstücks für den Grund und Boden aufgrund der vorliegenden notariell beurkundeten Vereinbarung mit dem Land Berlin über das Vorkaufsrecht nicht mehr zu erzielen, als im Gutachten angesetzt wurde.
Der Kläger beantragt,den Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes auf den xx.07.2009 vom 13.07.2011 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 17.09.2012 zu ändern, indem der Grundbesitzwert auf 29.000 € festgestellt wird.
Der Beklagte beantragt,die Klage abzuweisen, soweit mit ihr ein niedrigerer Grundbesitzwert als 70.752 € geltend gemacht wird.
Der Beklagte hat sich zur Begründung zunächst im Wesentlichen auf die Gründe seiner Einspruchsentscheidung bezogen. Er meint, der Kläger habe den niedrigeren gemeinen Wert nicht in der erforderlichen Art und Weise gemäß § 198 BewG nachgewiesen. Dem zum Nachweis des niedrigeren Werts vorgelegten Gutachten des Sachverständigen könne nur zum Teil, soweit sich die Feststellung auf die Gebäude beziehe, gefolgt werden; nicht zu folgen sei dem Gutachter indes, soweit er aufgrund des Erwerbs des Grundstücks nach dem „Modrow-Gesetz“ einen Wertabzug i.H.v. 71.538 € beim Wert des Grund und Bodens vorgenommen habe. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs -BFH- sei die Belastung aufgrund eines Vorkaufsrechts steuerlich nicht wertmindernd zu berücksichtigen. Denn diese Belastung gehöre nicht zu der für die Bewertung maßgeblichen wirtschaftlichen Einheit des Grundvermögens im Sinne der §§ 178 und 179 BewG. Ein Vorkaufsrecht bilde nur dann einen rechtlichen Bestandteil des Grundvermögens, wenn es zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt sei (§ 1094 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch -BGB-). Andere Vorkaufsrechte sowie Rückkaufsrechte gehörten hingegen nicht zum Grund und Boden, da sie nach Inhalt und Entstehung nicht mit der Beschaffenheit des Grundstücks zusammenhingen. Dies gelte umgekehrt in gleicher Weise auch für Belastungen mit solchen Rechten.
Nach Ergehen des stattgebenden AdV-Beschlusses vom 19.06.2013 im Verfahren 3 V 3253/12 hat der Berichterstatter den Beklagten am 24.07.2013 aufgefordert mitzuteilen, wie das Land Berlin in vergleichbaren Fällen (Vorkaufsrecht in Fällen des Grund und Boden-Erwerbs nach dem sog. „Modrow-Gesetz“) umgegangen ist und insoweit angeregt, eine Auskunft der Senatsverwaltung für Finanzen einzuholen. In diesem Zusammenhang stellte der Berichterstatter die folgenden Fragen:„1. In wie vielen Fällen wurden schuldrechtliche Vorkaufsrechte nach dem Muster des vorliegenden Streitfalls bzw. mit vergleichbaren Regelungen (insbesondere: Vorkaufsrecht zu fixem Preis) zwischen dem Land Berlin und Grundstückseigentümern abgeschlossen?2. In wie vielen der unter 1. genannten Fälle kam es bisher zu Grundstücksveräußerungen?3. In wie vielen der unter 2. genannten Fälle hat das Land Berlin sein Vorkaufsrecht ausgeübt?4. Soweit das Vorkaufsrecht in den unter 2. genannten Fällen nicht ausgeübt wurde: a) Warum wurde das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt? b) Gab es einen finanziellen Ausgleich für die Nichtausübung des Vorkaufsrechts?5. Existieren Dienstanweisungen, in denen geregelt ist, wie in Veräußerungsfällen mit einem Vorkaufsrecht des Landes Berlin in den genannten Fallkonstellationen zu verfahren ist? Falls dies der Fall ist, wird um Überlassung dieser Dienstanweisungen gebeten.“
Mit Schreiben vom 12.11.2013 (Bl. 99 - 100 der Streitakte) antwortete der Beklagte wie folgt:„Zu Frage 1.: Ca. 3.000 Verkäufe waren nach dem Zivilgesetzbuch der DDR (DDR-ZGB) rechtswirksam. Die Frage der Nachbeurkundung stellte sich in diesen Fällen nicht. In mindestens 3.910 Fällen kamen Grundstücksverkäufe nicht zustande oder stellten sich als rechtsunwirksam heraus. Aufgrund der Beschlüsse des Abgeordnetenhauses von Berlin wurden davon bis heute ca. 3.500 Verkäufe zu den alten Preisen oder zumindest zum halben Verkehrswert nachbeurkundet.Zu Fragen 2. – 3.: Bis zum Jahr 2001 waren die Bezirksämter für die Ausübung des Vorkaufsrechtes zuständig. Die Zahl der Verkaufsfälle wurde nicht zentral erfasst. Danach wurde die Aufgabe der F… GmbH & Co. KG übertragen. Nach der Recherche der F… GmbH & Co. KG gab es seit 2001 nur zwei Verkäufe, in denen das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde (Ein Fall in 2003, ein Fall in 2004). Ferner gab es 263 Fälle, in denen das Vorkaufsrecht zum halben Verkehrswert abgelöst wurde….Zu Frage 4.: Einen finanziellen Ausgleich für die Ausübung des Vorkaufsrechtes gibt es nicht. Das Vorkaufsrecht besteht nur für den ersten Verkaufsfall. Wenn es nicht wahrgenommen wird, erlischt es. Über die Ablösung des Vorkaufsrechts zu mindestens dem halben Bodenverkehrswert kann mit der F… GmbH & Co. KG verhandelt werden…..Zu Frage 5: Es gibt Dienstanweisungen bzw. Rundschreiben. Das Vorkaufsrecht ist im Verkaufsfall grundsätzlich auszuüben…… Im Einzelfall ist von der Ausübung des Vorkaufsrechts allerdings abzusehen, wenn dies für das Land Berlin unwirtschaftlich ist. Das Land erwirbt beim Vorkauf nicht nur zum „alten“ sehr günstigen Festpreis, sondern muss auch die aufstehenden Baulichkeiten bis zur Höhe des Verkehrswertes übernehmen. Schlechte Marktlage für einen Weiterverkauf, hoher Instandsetzungsbedarf, schlechte Lage des Objekts, geringe Grundstücksfläche aber hoher Gebäudewert, Verwaltungsaufwand und anderes mehr können dazu führen, vom Vorkaufsrecht abzusehen. Per Dienstanweisung oder Rundschreiben sind diese Fälle nicht generell zu regeln.
Ergänzend wird noch auf den Beschluss des KG vom 26.04.1994 (1 W 2018/94) und das Urteil des KG vom 26.10.2006 (20 U 119/05) zur Nichtigkeit eines zu DDR-Zeiten eingetragenen Vorkaufsrechts hingewiesen. Das Kammergericht geht in seinem Urteil vom 26.10.2006 zu Recht davon aus, dass im zu entscheidenden Fall kein Vorkaufsrecht, sondern ein Verkaufsverbot für den Eigentümer und eine Verpflichtung, dem Magistrat von Berlin gegebenenfalls das Grundstück zum Rückkauf anbieten zu müssen, vereinbart worden war. Der Kaufvertrag vom 7. Juni 1990 ist atypisch. Diese Rückvereinbarung dürfte nur in wenigen Einzelfällen vereinbart worden sein. Die Klausel entspricht nicht der nach dem Verkaufsstopp üblicherweise verwendeten Vorkaufsrechtsvereinbarung.“
Des Weiteren führte der Beklagte in seinem Schreiben aus, er gehe nach den vorliegenden Ergebnissen davon aus, dass aufgrund der schlechten Bausubstanz der Gebäude und des hohen Instandsetzungsbedarfs das Land Berlin aus wirtschaftlichen Gründen von seinem Vorkaufsrecht wohl keinen Gebrauch machen würde. Insofern könne dem Gutachten hinsichtlich des Bodenwertes nicht gefolgt werden. In Anlehnung an die übliche Praxis erscheine der Ansatz des halben Bodenverkehrswertes als eher gerechtfertigt. Unter Ansatz der übrigen Werte aus dem Gutachten für die baulichen Anlagen i.H.v. 29.635 € und einem (halben) Bodenwert von 36.040 € ergebe sich nunmehr ein Verkehrswert von 65.675 €, abgerundet demnach 66.500 € (später korrigiert auf 65.500 €).
Dem Schreiben des Beklagten vom 12.11.2013 waren diverse Anlagen beigefügt, auf die ergänzend Bezug genommen wird (Bl. 101–112 der Streitakte).
Der Kläger erwiderte hierauf, er könne sich mit dem Kompromissvorschlag des Beklagten, die Hälfte des Verkehrswerts des Grund und Bodens anzusetzen, nicht einverstanden erklären. Die Tatsache, dass bisher ca. 3.500 Verkäufe nachbeurkundet worden seien, bestätige, dass die vom Kläger als wertbildend dargestellte Belastung des Grundstücks mit dem Vorkaufsrecht auch tatsächlich relevant sei.
Die Darstellungen des Beklagten belegten, dass in zwei Fällen das Vorkaufsrecht ausgeübt und in 263 Fällen das Vorkaufsrecht zu einem erheblichen Betrag abgelöst worden sei. Der Beklagte könne daher nicht behaupten, dass die Belastung mit dem Vorkaufsrecht nicht wertbildend sei. Vielmehr sei davon auszugehen, dass aufgrund der rechtswirksamen Vereinbarung des fixen Rückkaufpreises auch nur dieser Bodenwert anzusetzen sei.
Nach der Antwort des Beklagten auf die Frage 4 sei davon auszugehen, dass der fixe Vorkaufspreis allein den Bodenwert bilden dürfe. Es werde bestätigt, dass es nicht einmal eine dienstliche Anweisung gebe, wonach das Vorkaufsrecht zum halben Bodenverkehrswert abzulösen sei. Somit existiere keine rechtliche Sicherheit, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Land Berlin auf diese Weise verhindert werden könnte.
Die Antwort auf Frage 5 belege nach Ansicht des Klägers eindeutig, dass das Vorkaufsrecht im Vorkaufsfall grundsätzlich auszuüben sei. Deshalb bestehe weder für das beklagte Finanzamt noch für das Gericht die Möglichkeit, etwas anderes anzunehmen und den Wert des Grundstücks höher einzuschätzen als mit dem fixen Rückkaufpreis. Bei den Ausführungen des Beklagten, wonach das Land Berlin wohl aus wirtschaftlichen Gründen im Streitfall von seinem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen würde, handele es sich um eine vage Einschätzung, die auf überflüssigen Spekulationen beruhe, welche für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht relevant sein dürften.
Dem Senat haben bei seiner Entscheidung neben der Streitakte die Verfahrensakte zum Az. 3 V 3253/12 sowie die vom Beklagten zur Steuernummer … geführte Einheitswert- und Grundsteuerakte, in der sich auch der Vorgang „Bedarfsbewertung“ befindet, vorgelegen, auf deren Inhalt ergänzend Bezug genommen wird.

Entscheidungsgründe:
Die in zulässiger Weise erhobene Klage ist nur zum Teil begründet. Der Kläger wird durch den angegriffenen Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes für Zwecke der Erbschaftsteuer in seinen Rechten verletzt, soweit der Beklagte einen höheren Bedarfswert als 70.752 € festgestellt hat; hinsichtlich des Differenzbetrages in Höhe von 26.001 € (96.753 € ./. 70.752 €) ist der Bescheid rechtswidrig (vgl. § 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung -FGO-).
Gemäß § 157 Abs. 1 BewG werden Grundbesitzwerte ab dem 1. Januar 2009 für Zwecke der Erbschaftsteuer unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse zum Bewertungsstichtag festgestellt. Für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens sind die Grundbesitzwerte unter Anwendung der §§ 159 und 176 bis198 zu ermitteln (§ 157 Abs. 3 Satz 1 BewG).
Gemäß § 198 Satz 1 BewG ist für den Fall, dass der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert, dieser - niedrigere - Wert anzusetzen.
Zwischen den Verfahrensbeteiligten ist, nachdem der Beklagte die Wertansätze in Bezug auf die Baulichkeiten auf dem Grundstück C…-Straße laut dem Gutachten des Sachverständigen E… dem Grunde nach anerkannt hat, allein noch die Frage streitig geblieben, ob dem Kläger auch in Bezug auf den Grund und Boden des Bewertungsobjekts der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gelungen ist.
Nach Auffassung des erkennenden Senats ist dies dem Kläger nur zum Teil gelungen; dem Grunde nach zutreffend hat der Gutachter einen Abschlag für das dem Land Berlin zustehende Vorkaufsrecht, welches durch eine Rückauflassungsvormerkung abgesichert ist, bei der Bewertung des Grund und Bodens berücksichtigt. Allerdings ist dieser Abschlag mit 71.538 € (Punkt 6.2 des Gutachtens, Bl. 41 der Streitakte) der Höhe nach unzutreffend bemessen. Unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des konkreten Falles ist der erkennende Senat zu dem Ergebnis gelangt, dass ein Abschlag auf den Bodenwert nur in Höhe von 50 % des Bodenverkehrswerts angemessen ist.
Nach § 9 Abs. 2 BewG, der gemäß § 177 BewG auch der Bedarfsbewertung (für Zwecke der Erbschaftsteuer) zugrunde zu legen ist, wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der einzelnen Wirtschaftsgüter bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Das ist bei Grundstücken regelmäßig der Verkehrswert (BFH-Urteil vom 10.11.2004 II R 69/01, BStBl II 2005, 259, m.w.N.).
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts kann u.a. durch Vorlage des Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden. Ob das Gutachten den geforderten Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung des Finanzamts und ggf. der Gerichte (BFH-Urteile in BStBl II 2005, 259 und in BStBl II 2009, 403). Der Nachweis ist erbracht, wenn dem Gutachten ohne Einschaltung bzw. Bestellung weiterer Sachverständiger gefolgt werden kann. Einem Gutachten, das bei Fehlen bewertungsrechtlicher Sonderregelungen den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung entspricht und plausibel ist, wird regelmäßig zu folgen sein (BFH-Urteil in BStBl II 2009, 403). Nimmt der Sachverständige Abschläge vom Bodenwert vor, müssen sie objektivierbar und grundstücksbezogen begründet sein, und zwar nicht nur dem Grunde nach, sondern auch hinsichtlich der Höhe (BFH-Urteil in BStBl II 2009, 403). Entspricht das Gutachten nicht in jeder Hinsicht den zu stellenden Anforderungen, berechtigt dies nicht ohne weiteres dazu, das Gutachten insgesamt unberücksichtigt zu lassen. Ist etwa ein vorgenommener Abschlag nicht hinreichend begründet, ist lediglich dieser Abschlag zu streichen (BFH-Urteil in BStBl II 2009, 403, unter II.3.). Etwaige Lücken im Gutachten können vom Finanzamt und vom FG selbst geschlossen werden, wenn und soweit dies ohne Sachverständige im üblichen Rahmen einer Beweiswürdigung möglich ist (BFH-Beschluss vom 09.09.2009 II B 69/09, Sammlung der amtlich nicht veröffentlichten Entscheidungen des BFH -BFH/NV- 2009, 1972).
Nach der Rechtsprechung des BFH, die allerdings zu den bis zum 31.12.2008 geltenden Vorschriften zur Bedarfsbewertung (§§ 138 ff. BewG a.F.) ergangen ist, soll ein Vorkaufsrecht nur dann als wertmindernde Belastung berücksichtigungsfähig sein, wenn es zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt ist; nur in diesem Fall bilde das Vorkaufsrecht einen rechtlichen Bestandteil des Grundvermögens (BFH, Urteil vom 11.06.2008, II R 71/05, BStBl II 2009, 132).
Dieser vom BFH vertretenen Rechtsansicht ist nach Überzeugung des erkennenden Senats grundsätzlich auch nach der Neuordnung der Bedarfsbewertung ab dem Jahre 2009 zu folgen, weil die Bewertungsgrundsätze und -maßstäbe sich insoweit durch die Neukodifizierung der Bedarfsbewertung (für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer) nicht geändert haben.
Allerdings betraf die Entscheidung des BFH II R 71/05 ein Vorkaufsrecht, welches sich von dem im Streitfall auf dem Grundstück lastenden Vorkaufsrecht in wesentlichen Punkten unterscheidet. Der Erblasser hat im Streitfall dem Land Berlin ein schuldrechtliches Vorkaufrecht gemäß § 504 BGB in Bezug auf das Bewertungsgrundstück eingeräumt; dieses Vorkaufsrecht war grundbuchlich durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung abgesichert. Im Unterschied zum gesetzlichen Regelfall des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts, wonach der Kauf nach Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Berechtigten (hier = Land Berlin) zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten (= Veräußerer) zu den Bedingungen zustande kommt, welche der Verpflichtete mit dem Dritten (= Erwerber) vereinbart hat (vgl. § 505 Abs. 2 BGB), war im vorliegenden Vertragsverhältnis zwischen dem Erblasser und dem Land Berlin darüber hinaus festgelegt, dass das vorkaufsberechtigte Land Berlin im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts den Grund und Boden zum festgelegten Preis von 1.060 DM (rund 542 €) erwerben würde - unabhängig davon, welchen Preis Veräußerer und Erwerber insoweit vereinbart hätten.
Die Vereinbarung dieses Vorkaufsrechts, verbunden mit dem Festpreis für den Grund und Boden, ist ein Umstand, der den Preis beeinflusst, und daher bei der Ermittlung des niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 9 Abs. 2 Satz 2 BewG durch einen entsprechenden Abschlag vom Verkehrswert des unbelasteten Grund und Bodens zu berücksichtigen war. Das am 09.09.1996 für die Dauer von 30 Jahren bestellte schuldrechtliche Vorkaufsrecht zugunsten des Landes Berlin bestand zum Bewertungsstichtag am xx.07.2009 noch, und es muss grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass das vorkaufsberechtigte Land Berlin im Falle der Veräußerung des Grundstücks zum Stichtag an einen Dritten sein Vorkaufsrecht auch ausgeübt hätte. Dies ist im Übrigen durch Erlass der Senatsverwaltung für Finanzen vom 24.07.1997 (IV B 16) an die Bezirksämter so ausdrücklich angewiesen (Bl. 107 der Streitakte).
Nach den insoweit unbestrittenen und zutreffenden Ansätzen im Gutachten E… betrug der ungekürzte Verkehrswert des Grund und Bodens des Bewertungsobjekts bei Ansatz des zum Stichtag 01.01.2009 vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerts von 85,00 €/m² 72.080 €. Das Land Berlin als Vorkaufsberechtigter hätte somit bei Ausübung des Vorkaufsrechts und anschließender Weiterveräußerung des Grundstücks zum (ungekürzten) Verkehrswert einen Gewinn von ca. 71.000 € erzielen können. Der Senat geht davon aus, dass das Land Berlin unter Berücksichtigung des Grundsatzes der sparsamen und effektiven Haushaltsführung nicht umhinkäme, das ihm zustehende Vorkaufsrecht in Fällen wie dem vorliegenden auch tatsächlich auszuüben.
Allerdings darf in diesem Zusammenhang nicht unberücksichtigt bleiben, dass der Grundstückseigentümer im Falle des Verkaufs an einen Dritten die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Land Berlin (bzw. durch die mit der Abwicklung betraute F… GmbH & Co. KG) hätte verhindern können. Denn nach den im Laufe des Klageverfahrens vom Beklagten vorgelegten Unterlagen hatten die Eigentümer von mit einem Vorkaufsrecht des Landes Berlin belasteten Grundstücken (in den Fällen des Erwerbs nach dem „Modrow-Gesetz“ und nach Abschluss eines sog. Heilungsvertrages) einen Anspruch darauf, die Ausübung des Vorkaufsrechts durch Abführung des hälftigen Bodenwerts an das Land Berlin zu verhindern.
So heißt es in dem Schreiben der Senatsverwaltung für Finanzen (I E 11) vom 09.04.1998 an die Bezirksämter von Berlin (Bl. 101-102 der Streitakte):
„1. Ablösung des Vorkaufsrechts, nachdem bereits ein „Heilungsvertrag“ geschlossen worden ist.
1.1. Nach Abschluss eines sog. Heilungsvertrages erhebt sich die Frage, inwieweit es zugelassen werden kann, den Käufern trotz zunächst anderweitiger vertraglicher Vereinbarung dennoch die Rechtsbereinigung entsprechend dem SachenRBerG anzubieten.
Auf das Vorkaufsrecht wird verzichtet, wenn der Grundstückseigentümer sich in notarieller Urkunde verpflichtet,
– den hälftigen Wohnwert nach Sachenrechtsbereinigungsgesetz an Berlin abzuführen,
– wenn vereinbart wird, dass der für den Grund und Boden und für den Vorkaufsfall vereinbarte Kaufpreis, der unter Berücksichtigung der Währungsumstellung dem mit dem Magistrat von Berlin 1990 vereinbarten Kaufpreis entspricht, auf den zu zahlenden hälftigen Bodenwerts nicht angerechnet wird und der Käufer auf eine Rückzahlung verzichtet.
Das Land Berlin verpflichtet sich in der Urkunde
– zur Löschung der im Grundbuch eingetragenen Eigentumsübertragungsvormerkung zur Sicherung des Vorkaufsrechtes
– sowie zur Löschung einer im Hinblick auf mögliche Forderungen des Entschädigungsfonds (Nachzahlungsverpflichtung gemäß § 10 Absatz 1 Ziffer 11 EALG) gegebenenfalls eingetragenen Sicherungsgrundschuld,
sobald der hälftige Bodenwert unwiderruflich auf ein von Berlin zu benennendes Konto gezahlt worden ist. Berlin verzichtet weiterhin auf die Vereinbarung eventueller Nachzahlungsverpflichtungen gemäß § 71 SachenRBerG.“
In einem weiteren Schreiben der Senatsverwaltung für Finanzen (I E 31) vom 13.09.2001 an die Bezirksämter von Berlin (Bl. 103-104 der Streitakte) heißt es:„Nutzern, die Ansprüche auf den Erwerb des Grundstücks unmittelbar aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz herleiten konnten, jedoch in Anwendung der Beschlüsse des Abgeordnetenhauses vom 24.03.1994 und 22.06.1995 einen sog. Heilungsvertrag zu den vor dem 30.06.1990 geltenden Festpreisen nachbeurkundet haben, kann angeboten werden, das dem Land Berlin zustehende Vorkaufsrecht gegen Zahlung eines Betrages von mindestens der Hälfte des Bodenwertes abzulösen. Auf das Rundschreiben – I E 11 – vom 09.04.1998 wird hingewiesen.Sofern Nutzer die Ablösung des Vorkaufsrechts wünschen, kann die Ablösungsvereinbarung durch den Liegenschaftsfonds ausgehandelt werden. Wir bitten in diesen Fällen der F… GmbH & Co. KG einen Auftrag zu erteilen und die Akten dorthin abzugeben.“
Die Regelungen in den genannten Erlassen der Senatsverwaltung für Finanzen können nach Ansicht des Senats bei verständiger Würdigung nur dahingehend verstanden werden, dass all denjenigen, die bereit waren, die dort festgelegten Bedingungen zu erfüllen, ein Anspruch auf Ablösung des zu Gunsten des Landes Berlin eingetragenen Vorkaufsrechts Zug um Zug gegen Zahlung des halben Verkehrswerts des Grund und Bodens des belasteten Grundstücks zustand. Dies wird auch angesichts der von der Senatsverwaltung für Finanzen mitgeteilten Zahlen der Verkaufsfälle deutlich. In der Zeit, als die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits der F… GmbH & Co. KG übertragen war, also ab 2001, gab es offensichtlich 265 Verkaufsfälle, bei denen lediglich in zwei Fällen das Vorkaufsrecht des Landes Berlin ausgeübt wurde. Demgegenüber ist in 263 Fällen das Vorkaufsrecht zum halben Bodenverkehrswert abgelöst worden.
Somit hätte bei einem gedachten Verkauf des Grundstücks zum Bewertungsstichtag der Veräußerer nach Zahlung des halben Bodenverkehrswerts an das Land Berlin am Markt den ungeminderten gemeinen Wert für das dann unbelastete Grundstück erzielen können. Der im Zuge der Bedarfsbewertung zu berücksichtigende Abschlag auf den Wert des Grund und Bodens bemisst sich daher in Höhe des hälftigen Verkehrswerts des Grund und Bodens.
Der Grundbesitzwert ermittelt sich demnach wie folgt:
- Sachwert bauliche Anlagen (lt. Gutachten, Pkt. 6.5)
29.635 €
- Grund und Boden (50 % von 72.080 €, Pkt.6.2)
+ 36.040 €
Zwischensumme I
65.675 €
- Marktanpassung (lt. Gutachten, Pkt. 6.6) 16,8 %
+11.033 €
Zwischensumme II
76.708 €
- Abschlag wegen Reparaturrückstau (Pkt. 7.IV.)
./. 5.956 €
Grundbesitzwert
70.752 €.
Die vorstehende Ermittlung des Grundbesitzwerts orientiert sich an dem vorliegenden Gutachten des Sachverständigen E…. Die Abweichung vom Gutachten, die das Gericht ohne Einschaltung weiterer Gutachter aus eigener Sachkenntnis vornehmen konnte, besteht in der Veränderung des Abschlags auf den Bodenwert (Pkt. 6.2 des Gutachtens); im Übrigen ist das Gericht den Wertansätzen und der Systematik des Gutachtens gefolgt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 136 Abs. 1 Satz 1 FGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 151 FGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung -ZPO-.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 178 und 179 BewG
§§ 179, 182 bis 196 BewG
§§ 138 ff. BewG
§ 198 BewG
§ 177 BewG
§ 504 BGB
§ 71 SachenRBerG
§ 151 FGO
§ 9 Abs. 2 Bewertungsgesetz
§ 1094 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch
§ 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung
§ 157 Abs. 1 BewG
§ 157 Abs. 3 Satz 1 BewG
§ 198 Satz 1 BewG
§ 9 Abs. 2 BewG
§ 505 Abs. 2 BGB
§ 9 Abs. 2 Satz 2 BewG
§ 136 Abs. 1 Satz 1 FGO
§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung

Zitierte Entscheidungen: BStBl II 2005, 259
BStBl II 2009, 403
BStBl II 2009, 132
08 II R 71/05
3 V 3253/12
1 W 2018/94
20 U 119/05
04 II R 69/01
09 II B 69/09
II R 71/05