Hamburgisches Oberverwaltungsgericht (Hamburg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-01-26, Aktenzeichen 3 Bf 52/15

Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Februar 2015 teilweise geändert.
Der Bescheid der Beklagten vom 16. Februar 2009 und der Widerspruchsbescheid vom 14. Juli 2010 werden insoweit aufgehoben, als die Beklagte darin einen über 20.640,-- Euro hinausgehenden Ausgleichsbetrag festgesetzt hat. Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
Die Kosten des gesamten Verfahrens tragen die Klägerin zu 3/4 und die Beklagte zu 1/4.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen ihre Heranziehung zur Zahlung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags.
Die Klägerin war im September 2005 Eigentümerin des im Grundbuch von Altona-Nordwest, Blatt … eingetragenen Grundstücks H-Straße … (Flurstück … in der Gemarkung Altona-Nordwest). Das rechteckig geschnittene Grundstück ist ca. 460 m² groß und mit einem fünfgeschossigen Wohn- und Geschäftshaus bebaut, das an die Westseite der H-Straße angrenzt. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Im Erdgeschoss befinden sich Läden, in den Obergeschossen Wohnungen.
Der zwischenzeitlich aufgehobene Baustufenplan Altona-Altstadt vom 15. Februar 1952 (Amtl. Anz. S. 203), erneut festgestellt am 14. Januar 1955 (Amtl. Anz. S. 61), wies das Grundstück als Geschäftsgebiet (Mischgebiet) mit fünfgeschossiger Bauweise (G [M] 5) aus. Der – im Zuge des Sanierungsverfahrens beschlossene – Bebauungsplan Altona-Altstadt 17 vom 25. April 1986 (§ 1 des Gesetzes über den Bebauungsplan Altona-Altstadt 17, HmbGVBl. S. 67) weist das Grundstück überwiegend als allgemeines Wohngebiet aus. Nach einer textlichen Festsetzung sind Wohnungen im ersten Vollgeschoss nicht zulässig. Im südöstlichen straßenseitigen Grundstücksbereich ist eine dreieckige, gegenwärtig noch mit Bestandsbebauung belegte Fläche als Straßenverkehrsfläche, im nordwestlichen rückwärtigen Grundstücksbereich eine weitere – gegenwärtig unbebaute – dreieckige Fläche als Grünfläche ausgewiesen. Ausgehend von einer – teilweise entlang der straßenseitigen Grundstücksgrenze verlaufenden, teilweise nach Südwesten abknickenden – Baulinie setzt der Bebauungsplan ein ca. 13 m tiefes Baufenster für eine zwingend sechsgeschossige Bebauung in geschlossener Bauweise (WA g VI) fest. An das vordere Baufenster schließt sich ein mittels Baugrenzen umrissenes weiteres, ca. 6 m tiefes Baufenster an, für das der Bebauungsplan eine zwingend eingeschossige Bebauung in geschlossener Bauweise (WA g I) festsetzt.
Nach Durchführung vorbereitender Untersuchungen beschloss der Senat der Beklagten die „Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße)" vom 6. April 1982 (GVBl. 1982, S. 69). Das Grundstück der Klägerin liegt innerhalb dieses Gebiets. In der Folgezeit führte die Beklagte bzw. in deren Auftrag ein Sanierungsträger verschiedene Maßnahmen zur tatsächlichen und rechtlichen Neuordnung des Sanierungsgebiets durch. Mit der „Verordnung zur Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße)" vom 13. September 2005 (GVBl. vom 23. September 2005, S. 395) hob der Senat der Beklagten die Verordnung vom 6. April 1982 wieder auf.
In seiner Sitzung vom 1. April 2008 beschloss der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg (im Folgenden: Gutachterausschuss) besondere Bodenrichtwerte für den Stichtag 24. September 2005. Hierbei unterteilte er das Sanierungsgebiet zunächst in sieben Wertzonen. Jeder Wertzone ordnete er – getrennt für den Zustand nach Durchführung der Sanierung (Endzustand) und für den Zustand ohne Durchführung der Sanierung (Anfangszustand) – Bodenrichtwerte zu, die sich jeweils aus drei Schichtwerten für unterschiedliche Nutzungsarten (Läden; Büro; Wohnen) zusammensetzten und auf ein bestimmtes Maß der baulichen Nutzung bezogen waren, nämlich einheitlich auf eine Geschossflächenzahl von 2,0 (bei Zugrundelegung einer Geschossfläche i.S.v. § 20 Abs. 2 BauNVO in der am 19. Dezember 1986 geltenden Fassung; soweit im Folgenden von der Geschossfläche oder der Geschossflächenzahl die Rede ist, bezieht sich dies auf die dortige Definition der Geschossfläche).
Die besonderen Bodenrichtwerte für den Endzustand leitete der Gutachterausschuss aus von ihm seinerzeit turnusmäßig (alle zwei Jahre) beschlossenen lagetypischen Bodenrichtwerten aus der unmittelbaren Umgebung ab. Hierbei übernahm er die ihm geeignet erscheinenden lagetypischen Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2006 ohne weitere Zu- oder Abschläge. Für die Grundstücke der „Wertzone 2“ – in dieser Wertzone liegt das Grundstück der Klägerin – leitete der Gutachterausschuss den besonderen Bodenrichtwert für den Endzustand aus dem lagetypischen Bodenrichtwert mit der Richtwertnummer 62 36 148 und der Lagebezeichnung H-Straße … ab.
Die besonderen Bodenrichtwerte für den Anfangszustand (und die jeweils zugrunde liegenden Schichtwerte) errechnete der Gutachterausschuss durch prozentuale Abschläge in Höhe der für die betreffende Wertzone ermittelten sanierungsbedingten Wertsteigerung auf die jeweiligen besonderen Bodenrichtwerte für den Endzustand. Die sanierungsbedingten Wertsteigerungen ermittelte der Gutachterausschuss auf der Grundlage einer sog. Zielbaummatrix, die er für jede Wertzone gesondert erstellte. In dem Diagramm, das die „Wertzone 2“ betrifft, wird zunächst der Gesamteinfluss der von Maßnahmen im Sanierungsverfahren betroffenen Lagemerkmale auf den Bodenwert der Grundstücke im Sanierungsgebiet mit einem Anteil von 35 % (Wohnnutzung) bzw. 30 % (Ladennutzung) bestimmt („maximaler Einfluss der betrachteten wertrelevanten Faktoren“). Sodann werden – getrennt für die jeweiligen Nutzungsarten – die Bodenwertrelevanz der einzelnen Hauptkategorien ([1] – [3]) und die Bodenwertrelevanz der innerhalb der Hauptkategorien gebildeten Unterkriterien (1a-f; 2a-d; 3a-e) jeweils gesondert bestimmt und zueinander ins Verhältnis gesetzt („anteiliges Gewicht A“ und „anteiliges Gewicht B“). Die beschriebenen Zustände vor und nach der Sanierung werden sodann – gesondert für jedes Unterkriterium – einer von insgesamt fünf Wertstufen zugeordnet. Die auf dieser Grundlage für die einzelnen Unterkriterien ermittelten und prozentual ausgewiesenen sanierungsbedingten Wertsteigerungen („anteilige Wertdifferenz“) werden schließlich zum Gesamtergebnis aufaddiert („Gesamt-Wertdifferenz“).
Im Ergebnis hat danach die durchgeführte Sanierung in der Wertzone 2 zu einer Bodenwertsteigerung („Gesamt-Wertdifferenz“) in Höhe von insgesamt 7,8 % für den Bereich der Wohnnutzung und in Höhe von insgesamt 4,8 % für den Bereich der Ladennutzung geführt. Dem liegt die Annahme von Wertsteigerungen bei dem Unterkriterien 1a („Bebauungsstruktur“: Anfangsstufe 3, Endstufe 5), 1d („Parkplatzangebot, ruhender Verkehr“: Anfangsstufe 2, Endstufe 3), 1e („Verbesserung des Angebots an öffentlichen Grünflächen und Parkanlagen“: Anfangsstufe 3, Endstufe 4), 1f („Begrünung im Straßenraum“: Anfangsstufe 2, Endstufe 3), 2a („Gebäudesubstanz, Ausstattung“: Anfangsstufe 3, Endstufe 5), 2b („abgeschlossene Bereiche mit Grün- und Freiflächen“: Anfangsstufe 3, Endstufe 4), 2d („Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; soziale Infrastruktur“: Anfangsstufe 1, Endstufe 3) sowie 3e („Bedingungen für den Lieferverkehr“: Anfangsstufe 1, Endstufe 2) zugrunde.
Auf der Grundlage der vorstehenden Methoden und Bewertungen kam der Gutachterausschuss für die Wertzone 2 zu einem besonderen Bodenrichtwert für den Endzustand in Höhe von 653,-- Euro/m² bezogen auf eine Geschossflächenzahl von 2,0. Dem lagen Schichtwerte in Höhe von 330,-- Euro/m² (Läden), 370,-- Euro/m² (Büro) und 360,-- Euro/m² (Wohnen), jeweils bezogen auf eine Geschossflächenzahl von 1,0, zugrunde. Den besonderen Bodenrichtwert für den Anfangszustand bestimmte der Gutachterausschuss mit 616,-- Euro/m² bei einer Geschossflächenzahl von 2,0. Dem lagen Schichtwerte in Höhe von 315,-- Euro/m² (Läden), 356,-- Euro/m² (Büro) und 334,-- Euro/m² (Wohnen), jeweils bei einer Geschossflächenzahl von 1,0, zugrunde.
Unter dem 25. Juni 2008 nahm die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses auf Antrag der Beklagten eine Wertbeurteilung zur Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes für das Grundstück H-Straße … vor: Für das betreffende Grundstück seien zum Wertermittlungsstichtag (24. September 2005) zur Berechnung des Anfangswertes Schichtwerte in Höhe von 315,-- Euro/m² (Ladennutzung) bzw. in Höhe von (gerundet) 286,-- Euro/m² (Wohnnutzung) ermittelt worden. Hierfür sei der für die Wertzone 2 ermittelte Schichtwert betreffend Wohnnutzung auf den Ausnutzungsgrad des Grundstücks der Klägerin, für das eine Geschossflächenzahl von 2,8 ermittelt worden sei, mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten bezogen worden. Die Geschossfläche sei mit insgesamt 1.290 m², aufgeteilt in 258 m² (Läden) und 1.032 m² (Wohnungen), ermittelt worden; sie entspreche der bauplanungsrechtlichen Ausweisung im (aufgehobenen) Baustufenplan Altona-Altstadt. Hieraus ergebe sich im Ergebnis ein Anfangswert in Höhe von 376.422,-- Euro (258 m² x 315,-- Euro/m² zzgl. 1.032 m² x 286,-- Euro/m²). Für die Berechnung des Endwertes seien für das Grundstück Schichtwerte in Höhe von 330,-- Euro/m² (Ladennutzung) bzw. in Höhe von (gerundet) 309,-- Euro/m² (Wohnnutzung) ermittelt worden. Hieraus ergebe sich ein Endwert in Höhe von 404.028,-- Euro (258 m² x 330,-- Euro/m² zzgl. 1.032 m² x 309,-- Euro/m²). Auch insoweit sei der Berechnung die vorhandene – mit den Festsetzungen des Bebauungsplans Altona-Altstadt 17 nicht vollständig übereinstimmende – Bebauung zugrunde gelegt worden, da diese als nachhaltig anzusehen sei und sich die Nutzungsintensität für das Grundstück durch die Sanierung somit nicht geändert habe.
Die Beklagte hörte die Klägerin zur beabsichtigten Festsetzung eines Ausgleichsbetrages an und gab ihr die eingeholte Wertbeurteilung zur Kenntnis. Mit Festsetzungsbescheid vom 16. Februar 2009, gerichtet jeweils an die Gesellschafter der Klägerin als deren Vertreter, setzte die Beklagte gegen die Klägerin einen Ausgleichsbetrag in Höhe von (einmalig) 27.606,-- Euro fest. Den hiergegen erhobenen Widerspruch wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 14. Juli 2010, zugestellt am 15. Juli 2010, zurück.
Mit der am 16. August 2010 – einem Montag – erhobenen Klage hat die Klägerin vor allem geltend gemacht, die in der Sanierung durchgeführten Maßnahmen hätten keinen Einfluss auf ihr Grundstück gehabt. Sämtliche Maßnahmen, etwa das Schließen vorhandener Baulücken, seien fernab ihres Grundstücks durchgeführt worden. Auch Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung hätten sich auf ihr Grundstück, das direkt an der H-Straße belegen und erheblich lärmbelastet sei, nicht positiv ausgewirkt. Wohnumfeldverbesserungen seien im Übrigen nicht auf die Tätigkeit der Beklagten, sondern auf das persönliche Engagement und die Investitionsbereitschaft der privaten Eigentümer zurückzuführen.
Die Klägerin hat beantragt,
den Festsetzungsbescheid vom 16. Februar 2009 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 14. Juli 2010 aufzuheben.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte hat allgemeine Ausführungen zur Bodenwertermittlung und zur Methode der Ermittlung sanierungsbedingter Wertsteigerungen gemacht. Ferner hat sie auf Nachfrage des Verwaltungsgerichts ergänzende Angaben insbesondere zu den tatsächlichen Annahmen, die den Einstufungen bei den Unterkriterien 1a, 1d, 1e, 1f, 2a, 2b, 2d sowie 3e zugrunde liegen, gemacht.
Das Verwaltungsgericht hat der Klage mit Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 18. Juni 2012 stattgegeben und die angefochtenen Bescheide aufgehoben (7 K 2152/10): Die Voraussetzungen für die Festsetzung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages auf der Grundlage von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB seien nicht erfüllt. Dabei könne offen bleiben, ob – woran erhebliche Zweifel bestünden – die von der Beklagten angenommene Bodenwerterhöhung auf die eingeholte Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gestützt werden könne. Denn das Grundstück der Klägerin liege schon nicht, wie dies gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB Voraussetzung für die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages sei, in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, da die Festlegungsverordnung vom 6. April 1982 unwirksam sei. Sie sei nicht ordnungsgemäß ausgefertigt worden. Auch die Aufhebungsverordnung vom 13. September 2005 sei unwirksam, weil es an einer ordnungsgemäßen Ausfertigung fehle.
Auf die von dem Verwaltungsgericht zugelassene Berufung hat das Berufungsgericht mit Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 31. März 2014 das Urteil des Verwaltungsgerichts aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 18. Juni 2012 aufgehoben und die Sache an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen (4 Bf 234/12): Die Festlegungsverordnung vom 6. April 1982 und die Aufhebungsverordnung vom 13. September 2005 seien wirksam. Der von dem Verwaltungsgericht angenommene Ausfertigungsmangel liege nicht vor. Überdies seien die Voraussetzungen für eine Zurückverweisung an das Verwaltungsgericht nach § 130 Abs. 2 Nr. 2 VwGO erfüllt.
Die gegen das Urteil des Berufungsgerichts vom 31. März 2014 gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde hat das Bundesverwaltungsgericht mit Beschluss vom 4. September 2014 zurückgewiesen (4 B 31.14).
Im neuerlichen Verfahren vor dem Verwaltungsgericht hat die Klägerin auf ihre ursprüngliche Klagebegründung Bezug genommen und ergänzend geltend gemacht, die bisherigen Ausführungen des Gutachterausschusses bzw. seiner Geschäftsstelle seien nicht geeignet, die angenommenen Bodenwerterhöhungen plausibel zu machen. Es bedürfe im Übrigen der Klärung, inwieweit auch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eigenständige Bewertungen vornehmen dürfe.
Die Beklagte hat auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum Begründungserfordernis bei Abgabenbescheiden Bezug genommen und darauf verwiesen, dass nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts der Wertermittlungsspielraum den Gemeinden zustehe.
Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Februar 2015 der Klage stattgegeben und die angefochtenen Bescheide aufgehoben: Die Klägerin sei zwar dem Grunde nach zur Zahlung eines Ausgleichsbetrags verpflichtet, weil sie zum Wertermittlungsstichtag Eigentümerin eines im Sanierungsgebiet belegenen Grundstücks gewesen sei und die Festsetzung des Ausgleichsbetrags nicht wegen Verjährung oder wegen Verstoßes gegen den Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen gewesen sei. Die von der Beklagten zugrunde gelegte Wertermittlung sei jedoch nicht nachvollziehbar. Dies beruhe auf folgenden Erwägungen: Für die Ermittlung einer sanierungsbedingten Werterhöhung nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB bestehe ein Wertermittlungsspielraum jedenfalls insoweit, als sie durch einen Gutachterausschuss i.S.v. §§ 192 ff. BauGB erfolge. Denn bei der Bestimmung des Ausgleichsbetrags handele es sich um eine auf wertende Beurteilungen gründende Entscheidung, für die ein Entscheidungsprogramm nicht abschließend gesetzlich determiniert sei, und die Vornahme der Wertungen, die die Beklagte zur Grundlage ihrer Bescheide gemacht habe, unterfalle der Zuständigkeit des Gutachterausschusses, bei dem es sich um ein selbständiges und weisungsunabhängiges Sachverständigengremium handele. Die deshalb nur eingeschränkt eröffnete gerichtliche Kontrolle setze aber voraus, dass die vorgenommenen Bewertungen in nachvollziehbarer Weise die der Bewertung zugrunde gelegten Tatsachen erkennen lassen. Insbesondere müsse es dem Gericht möglich sein nachzuvollziehen, ob der vorgenommenen Bewertung zutreffende tatsächliche und rechtliche Annahmen zugrunde lägen. Diesen Voraussetzungen genüge die vorliegend zugrunde gelegte Bewertung nicht. Die vom Gutachterausschuss vorgenommene Einteilung der Wertzonen sei nicht ausreichend begründet und nicht nachvollziehbar. Es fehle ferner an einer Konkretisierung der vom Gutachterausschuss für die Wertentwicklung in den jeweiligen Zonen zugrunde gelegten Tatsachen. Vor diesem Hintergrund könne offen bleiben, ob der Ermittlung des Ausgleichsbetrages rechtmäßigerweise die Zielbaummethode habe zugrunde gelegt werden dürfen, woran allerdings keine durchgreifenden Zweifel bestünden. Die angenommenen Nachvollziehbarkeitsmängel führten dazu, dass die angefochtenen Bescheide vollständig aufzuheben seien. Das Gericht sei angesichts des bestehenden Wertermittlungsspielraums gehindert, die Sache selbst spruchreif zu machen.
Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Februar 2015, das der Beklagten am 16. März 2015 zugestellt worden ist, hat diese am 26. März 2015 die von dem Verwaltungsgericht zugelassene Berufung eingelegt und diese mit dem am 12. Mai 2015 bei dem Oberverwaltungsgericht eingegangenen Schriftsatz begründet: Das Hamburgische Oberverwaltungsgericht habe die von der Beklagten angewendeten Methoden zur Bodenwertermittlung in einem Parallelverfahren nicht beanstandet. Der für die Wertzone 2 bestimmte besondere Bodenrichtwert könne auch im vorliegenden Fall herangezogen werden, weil das Grundstück der Klägerin in unmittelbarer Nähe zum (fiktiven) Richtwertgrundstück für den turnusmäßig zum 1. Januar 2006 ermittelten lagetypischen Bodenrichtwert liege. Die Beklagte hat ferner eine weitere ergänzende Stellungnahme der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vorgelegt, in der diese die vorgenommene Wertbeurteilung weiter erläutert und weiter zu den tatsächlichen Annahmen vorträgt, die den vorgenommenen Bewertungen zugrunde liegen.
Die Beklagte beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Februar 2015 zu ändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin hat sich im neuerlichen Berufungsverfahren nicht weiter geäußert.
Der Berichterstatter hat am 26. September 2016 einen Termin zur Erörterung der Sach- und Rechtslage durchgeführt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll Bezug genommen.
Die Beklagte hat mit Schriftsatz vom 9. Dezember 2016 auf Nachfrage des Gerichts erklärt, dass sie, sollte das Gericht einzelne Teilbewertungen in der Zielbaummatrix für die Wertzone 2 beanstanden, die übrigen nicht beanstandeten Teilbewertungen unverändert aufrecht erhielte und auf diese Weise die Gesamt-Wertdifferenz um die beanstandeten anteiligen Wertdifferenzen kürzen würde, ohne die Zielbaummatrix im Übrigen zu verändern.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte dieses Verfahrens sowie auf die Grundstücksakte der Finanzbehörde (grüner Hefter), die Akte des Gutachterausschusses betreffend das Grundstück H-Straße ... (beiger Hefter) sowie auf zwei Akten des Gutachterausschusses zum Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S2 (ein Hefter „Niederschriften Beschlüsse Gutachterausschuss“ und ein Leitzordner „SAN“) Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die insgesamt zulässige Berufung ist teilweise begründet. Zu Unrecht hat das Verwaltungsgericht der Klage stattgeben, soweit sich die Klägerin gegen die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages in Höhe von 20.640,-- Euro wendet. Denn in dieser Höhe fordert die Beklagte von der Klägerin den Ausgleichsbetrag mit dem Bescheid vom 16. Februar 2009 und dem Widerspruchsbescheid vom 14. Juli 2010 zu Recht. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht demgegenüber der Klage stattgegeben, soweit die Beklagte mit den angefochtenen Bescheiden einen über 20.640,-- Euro hinausgehenden Ausgleichsbetrag festgesetzt hat. Denn insoweit sind die Bescheide rechtswidrig und verletzten die Klägerin in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Rechtsgrundlage für den Erlass der angefochtenen Bescheide ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB (in der im Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides vom 14. Juli 2010 geltenden Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 [BGBl. I S. 2414, mit nachfolgenden Änderungen]; im Folgenden wird, sofern nicht anders angegeben, die vorbenannte Fassung in Bezug genommen). Nach dieser Vorschrift hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Gemäß § 154 Abs. 4 Satz 1 Halbs. 1 BauGB setzt die Gemeinde den Ausgleichsbetrag – wie auch vorliegend – durch Bescheid fest.
I.
Die angefochtenen Bescheide sind formell rechtmäßig.
Die gemäß § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB, § 28 HmbVwVfG erforderliche Anhörung der Klägerin hat stattgefunden. Die Beklagte hat der Klägerin Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung eingeräumt und ihr die der Beitragsfestsetzung zugrunde liegende Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 25. Juni 2008 zur Kenntnis gebracht.
Der Bescheid vom 16. Februar 2009 und der Widerspruchsbescheid vom 14. Juli 2010 genügen auch dem formalen Bestimmtheitserfordernis nach § 37 Abs. 1 HmbVwVfG. Aus ihnen ergibt sich eindeutig, in welcher Höhe ein Ausgleichsbetrag von der Klägerin gefordert wird.
Die angefochtenen Bescheide sind schließlich auch hinreichend i.S.v. § 39 HmbVwVfG begründet. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 8, m.w.N.), der sich der Senat angeschlossen hat (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 41), muss eine Begründung (nur) die wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Gründe enthalten, die die Behörde zu ihrer Entscheidung bewogen haben. Die Vorschrift verlangt nicht, schriftliche Verwaltungsakte in allen Einzelheiten zu begründen. Welchen Inhalt und Umfang die Begründung eines Bescheides haben muss, richtet sich nach den Besonderheiten des jeweiligen Rechtsgebietes und nach den Umständen des Einzelfalles. Wie auch sonst im Abgabenrecht gilt für sanierungsrechtliche Abgaben, dass die Erfüllung der Begründungspflicht nicht voraussetzt, dass der Bescheid sämtliche Angaben enthält, die für die vollständige Überprüfung seiner Rechtmäßigkeit in jeder tatsächlichen und rechtlichen Hinsicht nötig wären. Es genügt, dass die Eckdaten für die Ermittlung und Bewertung angegeben werden. Dass die Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben einen Erläuterungsbedarf auslösen können, hat der Gesetzgeber gesehen und in § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB bestimmt, dass dem Ausgleichsbetragspflichtigen – wie vorliegend geschehen (s.o.) – Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung zu geben ist.
Nach diesen Maßstäben genügen die angefochtenen Bescheide noch dem formellen Begründungserfordernis des § 39 Abs. 1 HmbVwVfG. Hierbei sind die Bescheide nicht isoliert zu betrachten, sondern es ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte der Klägerin auch die maßgebliche Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zur Verfügung gestellt hat (s.o.), auf die sie sich in den angefochtenen Bescheiden auch ausdrücklich bezogen hat. Den Wertbeurteilungen können die im Ergebnis angenommenen sanierungsbedingten Wertsteigerungen, eine – überschlägige und auf das gesamte Sanierungsgebiet bezogene – Beschreibung der Zustände vor und nach der Sanierung sowie eine Erläuterung zur Ermittlung und Anwendung der Schichtwerte entnommen werden. Durch die damit jedenfalls in den „Eckpunkten“ erfolgte Erläuterung der vorgenommenen Ausgleichsbetragsermittlung hat die Beklagte die maßgeblichen Bewertungsparameter hinreichend offengelegt und die Klägerin in die Lage versetzt, weitere Erläuterungen konkret bei der Beklagten nachzufragen. Nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 42 f.), an der festgehalten wird, ist dies hinreichend, um dem formalen Begründungserfordernis aus § 39 HmbVwVfG zu genügen.
II.
Der Bescheid vom 16. Februar 2009 und der Widerspruchsbescheid vom 14. Juli 2010 sind teilweise – soweit darin ein Ausgleichsbetrag in Höhe von 20.640,-- Euro festgesetzt wird – auch materiell rechtmäßig. Im Übrigen – soweit ein darüber hinausgehender Ausgleichsbetrag festgesetzt wird – sind die Bescheide materiell rechtswidrig.
1. Die Voraussetzungen für die Forderung eines Ausgleichsbetrags dem Grunde nach sind erfüllt. Das Grundstück H-Straße ... liegt in dem zunächst förmlich im Verordnungswege festgelegten und später förmlich im Verordnungswege wieder aufgehobenen Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße). Die zugrunde liegende „Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße)" vom 6. April 1982 (GVBl. 1982, S. 69) sowie die „Verordnung zur Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße)" vom 13. September 2005 (GVBl. vom 23. September 2005, S. 395) sind wirksam. Dies steht zwischen den Beteiligten wegen des rechtskräftigen Urteils des Berufungsgerichts aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 31. März 2014 (4 Bf 234/12) fest.
2. Die Klägerin ist Schuldnerin des Ausgleichsbetrags. Sie war im maßgeblichen Zeitpunkt Eigentümerin des Grundstücks H-Straße …. Maßgeblich ist insoweit gemäß §§ 154 Abs. 3 Satz 1, 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BauGB das Wirksamwerden der Verordnung über die Aufhebung des Sanierungsgebiets. Da die Aufhebungsverordnung am 23. September 2005 im Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht worden ist, ist Wertermittlungsstichtag der nachfolgende Tag, also der 24. September 2005 (vgl. Art. 54 Satz 1 der Verfassung der Freien und Hansestadt Hamburg).
3. Die von der Beklagten bzw. vom Gutachterausschuss und seiner Geschäftsstelle vorgenommenen Annahmen und Bewertungen, um die Höhe des von der Klägerin geschuldeten Ausgleichsbetrags zu ermitteln, sind teilweise zu beanstanden.
Bei der Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB ist zu berücksichtigen, dass nach allgemeiner Auffassung bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen ist. Der Gesetzgeber hat zwar für das Recht der Ausgleichsbeträge keine ausdrückliche (gesetzliche) Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. Die Vorgaben der Wertermittlungsverordnung bzw. der Immobilienwertermittlungsverordnung machen aber deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Mit der Errichtung (und Beibehaltung) von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse.
Ein derartiger Wertermittlungsspielraum, der bei der Bemessung der sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge allerdings der Gemeinde zusteht und nicht etwa voraussetzt, dass diese sich bei der Grundstücks- und Lagebewertung (nur) des Gutachterausschusses bedient (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 86 ff.), ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen und müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet demgegenüber nur eine – verfassungsrechtlich grundsätzlich zulässige (vgl. BVerfG, Beschl. v. 31.5.2011, 1 BvR 857/07, BVerfGE 129, 1, juris Rn. 73 ff.) – eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitäts- bzw. Nachvollziehbarkeitskontrolle statt (zum Vorstehenden: BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, NVwZ 2015, 531, juris Rn. 11 f., m.w.N.; Urt. v. 17.5.2002, NVwZ 2003, 211, juris Rn. 29; siehe ferner OVG Hamburg, Beschl. v. 14.11.2016, 3 Bf 207/15, juris Rn. 42; Urt. v. 21.6.2016, a.a.O., juris Rn. 48, m.w.N.).
Die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung auf dem Grundstück der Klägerin ist nur teilweise rechtsfehlerfrei unter Inanspruchnahme des vorstehend beschriebenen Wertermittlungsspielraums erfolgt. Die angewandte Methode der Bodenwertbestimmung anhand von Bodenrichtwerten ist im Ausgangspunkt zwar ebenso wenig zu beanstanden wie die Methode zur Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerung mithilfe der sog. Zielbaummethode. Dies ist in der Rechtsprechung des Senats, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, geklärt (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 50 ff.). Die Anwendung dieser Methoden zur Bestimmung des von der Klägerin geschuldeten sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags ist vorliegend aber nur teilweise rechtsfehlerfrei erfolgt.
Zwar begegnet die von dem Gutachterausschuss vorgenommene Ermittlung des besonderen Bodenrichtwerts im Endzustand keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken (hierzu a]). Auch ist die Vorgehensweise des Gutachterausschusses, den besonderen Bodenrichtwert im Anfangszustand aus dem besonderen Bodenrichtwert im Endzustand abzuleiten, nicht zu beanstanden (hierzu b]). Rechts- und bewertungsfehlerfrei ist es ferner, die besonderen Bodenrichtwerte mithilfe von Umrechnungskoeffizienten teilweise zu modifizieren, um den bewertungsrelevanten Eigenschaften des konkret zu bewertenden Grundstücks Rechnung zu tragen (hierzu c]). Die für das in der Wertzone 2 gelegene Grundstück der Klägerin mithilfe der für die Wertzone 2 erstellten Zielbaummatrix ermittelte sanierungsbedingte Wertsteigerung in Höhe von 7,8 % (Wohnen) bzw. in Höhe von 4,8 % (Läden) ist aber nicht vollständig plausibel (hierzu d]).
a) Die von dem Gutachterausschuss vorgenommene Ermittlung des besonderen Bodenrichtwerts im Endzustand begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken.
Die Ableitung des besonderen Bodenrichtwertes im Endzustand (mit den zugrunde liegenden Schichtwerten) aus dem lagetypischen Bodenrichtwert 62 36 148 mit der Lagebezeichnung H-Straße … ist für das Grundstück der Klägerin nicht zu beanstanden. Denn die Lage des (fiktiven) Richtwertgrundstücks ist mit der Lage des zu bewertenden Grundstücks vergleichbar. Dies haben die Vertreter der Beklagten und der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in dem Erörterungstermin vom 26. September 2016 nachvollziehbar begründet: Das Richtwertgrundstück liegt an der nördlichen Grenze des Baublocks, dem auch das Grundstück der Klägerin angehört, und ist von diesem Grundstück weniger als 100 m entfernt. Lagebezogene Besonderheiten des zu bewertenden Grundstücks, die gegen eine Vergleichbarkeit sprechen, sind nicht erkennbar. Auch die Klägerin hat gegen diese Einschätzung keine Einwände vorgebracht.
Ob die lagetypische Vergleichbarkeit mit dem Bodenrichtwertgrundstück auch für alle anderen Grundstücke der Wertzone 2 gilt, ist für die Bewertung des Grundstücks der Klägerin nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 62 ff.), an der festgehalten wird, ebenso wenig von Belang wie die Frage, ob die Einteilung der Zonen im Übrigen und die weiteren von dem Gutachterausschuss herangezogenen lagetypischen Bodenrichtwerte stets und mit Blick auf alle Grundstücke im gesamten Sanierungsgebiet sachgerecht bzw. plausibel sind. Auf die vorliegend zu prüfende Vertretbarkeit der Bewertung des Grundstücks der Klägerin wirkt sich dies nicht aus.
Es ist auch nicht zu beanstanden, dass der Gutachterausschuss den besonderen Bodenrichtwert im Endzustand aus dem für das Richtwertgrundstück turnusmäßig ermittelten lagetypischen Bodenrichtwert zum 1. Januar 2006 abgeleitet hat, ohne hiervon wegen des abweichenden Wertermittlungsstichtags einen Abschlag vorzunehmen. In der Rechtsprechung des Senats, auf die Bezug genommen wird, ist für das hier relevante Sanierungsgebiet geklärt, dass wegen der zeitlichen Nähe des Wertermittlungsstichtags (24. September 2005, s.o. unter 2.) zum Stichtag für den turnusmäßig ermittelten lagetypischen Bodenrichtwert (1. Januar 2006) nicht von signifikanten (Wert-) Unterschieden zwischen den Stichtagen auszugehen ist, die es erforderlich machten, einen Abschlag vorzunehmen (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 50 ff.).
b) Die Vorgehensweise des Gutachterausschusses, den besonderen Bodenrichtwert im Anfangszustand aus dem besonderen Bodenrichtwert im Endzustand abzuleiten, ist ebenfalls nicht zu beanstanden.
Zur Ermittlung des besonderen Bodenrichtwerts im Anfangszustand legt der Gutachterausschuss den besonderen Bodenrichtwert (mit den ermittelten Schichtwerten) im Endzustand (hierzu oben a]) zugrunde und errechnet mit Hilfe der ermittelten sanierungsbedingten (Gesamt-) Wertsteigerungen (hierzu noch unten d]) den besonderen Bodenrichtwert (mit den Schichtwerten) im Anfangszustand. Durch die verwendete mathematische Formel (x + [x/100 * z] = y und nicht: y - [y/100 * z] = x) wird dabei sichergestellt, dass die prozentuale sanierungsbedingte Wertsteigerung (z) in Beziehung zu dem besonderen Bodenrichtwert im Anfangszustand (x) und nicht zu dem besonderen Bodenrichtwert im Endzustand (y) gesetzt wird. Dies wirkt sich zugunsten der ausgleichsbetragspflichtigen Eigentümer aus.
Der Senat hält an seiner Rechtsprechung, dass es sich hierbei um eine zulässige, d.h. vom Wertermittlungsspielraum gedeckte Vorgehensweise zur Ermittlung eines sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwerts handelt (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 82), fest. Auch von Seiten der Klägerin werden insoweit keine durchgreifenden Einwände erhoben.
c) Es ist ferner rechts- und bewertungsfehlerfrei, die besonderen Bodenrichtwerte mithilfe von Umrechnungskoeffizienten teilweise – nämlich im Hinblick auf die Schichtwerte für die Wohnnutzung – zu modifizieren, um den bewertungsrelevanten Eigenschaften des konkret zu bewertenden Grundstücks Rechnung zu tragen.
Die besonderen Bodenrichtwerte beziehen sich aus Gründen der rechnerischen Einfachheit einheitlich auf eine Geschossflächenzahl von 2,0. Die dem zugrunde liegenden Schichtwerte für eine Wohnnutzung modifiziert die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses mithilfe von Umrechnungskoeffizienten, wenn dies geboten ist, um dem abweichenden Grad der Ausnutzung des konkret betrachteten Grundstücks und dem Umstand, dass der Ausnutzungsgrad eines Grundstücks bei einer Wohnnutzung wertrelevant ist, Rechnung zu tragen. Dies begegnet, wie der Senat bereits entschieden hat, mit Blick auf § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 3 BauGB, § 12 ImmoWertV keinen durchgreifenden Bedenken (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 85).
Es ist ferner nachvollziehbar, dass die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses auch bei der Bewertung des Grundstücks der Klägerin die Notwendigkeit angenommen hat, den Schichtwert für eine Wohnnutzung mithilfe von Umrechnungskoeffizienten zu modifizieren. Denn sie hat für das Grundstück der Klägerin eine Geschossflächenzahl von 2,8 ermittelt, die von der den besonderen Bodenrichtwerten zugrunde liegenden Geschossflächenzahl (2,0) abweicht. Gegen die tatsächlichen Annahmen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, die der Ermittlung der Geschossflächenzahl auf dem Grundstück der Klägerin zugrunde liegen – namentlich die Annahmen, das Grundstück habe eine Größe von 460 m² und eine Geschossfläche von 1.290 m², von der 258 m² auf eine Laden- und 1.032 m² auf eine Wohnnutzung entfielen –, bestehen dabei ebenso wenig Bedenken wie gegen die auf §§ 6 Abs. 5, 16 Abs. 4 ImmoWertV beruhenden wertenden Annahmen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, wertrelevant sei die vorhandene Bestandsbebauung (und nicht die nach dem maßgeblichen Planrecht gegebene Ausnutzungsmöglichkeit) und die (Aus-) Nutzung des Grundstücks unterscheide sich im Anfangs- wie im Endzustand nicht. Auch die Klägerin hat keine diesbezüglichen Einwände erhoben.
d) Die für das in der Wertzone 2 gelegene Grundstück der Klägerin mithilfe der für die Wertzone 2 erstellten Zielbaummatrix ermittelte sanierungsbedingte Wertsteigerung in Höhe von 7,8 % (Wohnen) bzw. in Höhe von 4,8 % (Läden) ist aber nicht vollständig plausibel.
Ist – wie hier – im Rahmen der gerichtlichen Überprüfung einer Verwaltungsentscheidung lediglich eine Plausibilitäts- bzw. Nachvollziehbarkeitskontrolle durchzuführen, so hat das Gericht (u.a.) zu überprüfen, ob die Behörde von einem zutreffenden und vollständig ermittelten Sachverhalt ausgegangen ist (vgl. BVerfG, Beschl. v. 10.12.2009, 1 BvR 3151/07, NVwZ 2010, 435, juris Rn. 59). Dies setzt insbesondere voraus, dass die Behörde die ihrer Bewertung zugrunde liegenden Erwägungen – die tatsächlichen Erwägungen ebenso wie die angewendeten Beurteilungsmaßstäbe (vgl. BVerwG, Urt. v. 25.6.1981, 3 C 35.80, BVerwGE 62, 331, juris Rn. 35) – offenbart und ggf. erläutert. Nur dann wird das Gericht in die Lage versetzt, eine Einschätzung darüber zu erlangen, ob die angestellten Erwägungen plausibel und nachvollziehbar sind. Teilt die Behörde ihre Erwägungen hingegen nicht oder nicht vollständig mit, oder sind die mitgeteilten Erwägungen ihrerseits begründungsbedürftig, ohne dass eine tragfähige Begründung gegeben wird, so genügt sie nicht ihrer Pflicht zur Plausibilisierung ihrer wertenden Einschätzung mit der Folge, dass die Bewertung im Ergebnis keinen Bestand haben kann (vgl. OVG Hamburg, Beschl. v. 14.11.2016, 3 Bf 207/15, juris Rn. 51).
Diesen Anforderungen genügen die (Einzel-) Bewertungen, soweit sie die angenommenen sanierungsbedingten Wertsteigerungen betreffen, nur teilweise. Zwar erscheint die diesen Bewertungen zugrunde gelegte Zielbaummatrix für sich genommen hinreichend plausibel (hierzu aa]). Die darin für die Wertzone 2 angenommenen sanierungsbedingten Wertsteigerungen kann der Senat auf der Grundlage der hierzu von der Beklagten mitgeteilten Erwägungen aber nicht vollständig nachvollziehen (hierzu bb]).
aa) Die Zielbaummatrix selbst erscheint plausibel (hierzu bereits OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 69). Darin hat der Gutachterausschuss die anteiligen sanierungsbedingten Wertsteigerungen auf der Grundlage von drei Hauptkategorien und mehreren Unterkriterien ermittelt. Die Wahl und die Beschreibung der einzelnen Hauptkategorien (Attraktivität des Standortes/Stadtbild; Wohnqualität; Gewerbestandortqualität) und der innerhalb dieser Kategorien gebildeten Unterkriterien erscheint mit Blick auf § 6 Abs. 4 ImmoWertV zur Bewertung und Bemessung der Lagequalität ebenso geeignet wie die abstrakten Beschreibungen der fünf Wertstufen. Auch gegen die vorgenommenen Gewichtungen – die Gesamtgewichtung der Lagerelevanz, die Gewichtung der Hauptkategorien zueinander und die anteilige Gewichtung der Unterkriterien innerhalb der jeweiligen Hauptkategorien – hat der erkennende Senat keine Einwände, weil sie in sich stimmig wirken. Auch die Klägerin hat hiergegen keine die Plausibilität des Bewertungssystems in Frage stellenden Einwendungen geltend gemacht.
bb) Die mithilfe der Zielbaummatrix für die Wertzone 2 angenommenen sanierungsbedingten Wertsteigerungen kann der Senat auf der Grundlage der hierzu von der Beklagten mitgeteilten Erwägungen nicht vollständig nachvollziehen.
(1) Die Annahme des Gutachterausschusses, beim Unterkriterium 1a („Bebauungsstruktur“) habe die Sanierung zu einer Wertsteigerung um zwei Wertstufen (Anfangsstufe 3, Endstufe 5) und damit zu einer anteiligen Wertdifferenz von 1,40 % (Wohnen) bzw. 1,05 % (Läden) geführt, ist plausibel.
In dem Schreiben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 8. Mai 2015 heißt es hierzu, dass die auf der uneinheitlichen und daher unzureichenden Bebauungsstruktur beruhenden städtebaulichen Mängel zu Beginn der Sanierung durch zahlreiche Maßnahmen (Abbruch, Neubauten) in der Zone 2, aber auch in anderen angrenzenden Zonen beseitigt worden seien. Dies lässt sich anhand der Angaben in der Senatsdrucksache Nr. 308 vom 30. März 1982, die dem Erlass der Sanierungsverordnung zugrunde gelegen hat, sowie anhand des Abschlussberichts des Sanierungsträgers nachvollziehen. Aus der Senatsdrucksache (dort insbesondere Seite 2) wird deutlich, dass die Bebauungsstruktur im Sanierungsgebiet zu Beginn der Sanierung vielfach unzureichend gewesen ist und dass das Schließen von Lücken und die Herstellung einer einheitlichen Bebauungsstruktur zu den Hauptzielen der Sanierung gehört haben. Im Abschlussbericht (dort insbesondere Seiten 41 f., 45 ff.) wird dokumentiert, welche Maßnahmen während der Sanierung durchgeführt worden sind, um die Mängel zu beseitigen. Aufgrund der Vielzahl der in der Wertzone 2 und in den angrenzenden Zonen durchgeführten Abbruch- und Neubaumaßnahmen (insbesondere in der Holstenstraße und in der Karl-Wolff-Straße) erscheinen die Annahmen des Gutachterausschusses, „teilweise städtebauliche Bruchstellen“ seien dort beseitigt und es sei durch die Sanierung eine „sehr homogene Bebauungsstruktur“ im Umfeld des zu bewertenden Grundstücks erreicht worden, vertretbar.
(2) Die Annahme des Gutachterausschusses, beim Unterkriterium 1d („Parkplatzangebot, ruhender Verkehr“) habe die Sanierung zu einer Wertsteigerung um eine Wertstufe (Anfangsstufe 2, Endstufe 3) und damit zu einer anteiligen Wertdifferenz von 0,53 % (Wohnen) bzw. 0,39 % (Läden) geführt, ist plausibel.
Bei Beginn der Sanierung waren, wie sich der Senatsdrucksache Nr. 308 vom 30. März 1982 (dort insbesondere Seite 3) entnehmen lässt, Mängel im Bereich des ruhenden Verkehrs identifiziert worden. Die Beklagte hat in ihrem Schriftsatz vom 22. Juli 2016 - unter Bezugnahme auf den Abschlussbericht (dort insbesondere Seiten 41 f., 45 ff.) – darauf verwiesen, dass für die Wertzone 2 eine Verbesserung insbesondere erreicht worden sei, indem insgesamt 178 Tiefgaragenstellplätze geschaffen worden seien, von denen sich viele – insbesondere die 70 neugeschaffenen Plätze in der Karl-Wolff-Straße – in fußläufiger Entfernung zu dem Grundstück der Klägerin befinden. Darüber hinaus sind in größerer Entfernung weitere (insbesondere Tiefgaragen-) Parkmöglichkeiten geschaffen worden, von denen auch die Grundstücke in der Wertzone 2 und damit auch das Grundstück der Klägerin profitieren können. Die Annahme des Gutachterausschusses, durch Sanierungsmaßnahmen sei erreicht worden, dass Stellflächen nunmehr „ausreichend vorhanden“ seien, erscheint vor diesem Hintergrund vertretbar. Dies ist auch nicht deshalb zweifelhaft, weil der Gutachterausschuss für andere Zonen – namentlich für die Zonen 5 und 6 – einen geringeren Zielerreichungsgrad (Endstufe 2) angenommen hat. Aufgrund der Lage der sanierungsbedingt geschaffenen Tiefgaragenstellplätze erscheint die Annahme, die dem Rest des Sanierungsgebiets „abgewandten“ Grundstücke an der Hauptverkehrsachse Max-Brauer-Allee hätten von den neu geschaffenen Parkmöglichkeiten im Inneren des Sanierungsgebiets weniger profitiert als etwa das Grundstück der Klägerin, plausibel.
Der Plausibilität der vorstehend dargestellten Erwägungen – dies gilt für entsprechende Erwägungen zu den anderen Unterkriterien grundsätzlich in gleicher Weise – steht auch nicht entgegen, dass danach einzelnen Maßnahmen „zonenübergreifende“ Bedeutung zugemessen wird. Bei den gebildeten Wertzonen handelt es sich um ein grobes Raster, das eine erste Zuordnung der Lagequalität und der „Sanierungsbetroffenheit“ der dort belegenen Grundstücke ermöglichen soll. Für die Frage, ob und ggf. in welchem Umfang durchgeführte Sanierungsmaßnahmen zu Wertsteigerungen bei Grundstücken im Sanierungsgebiet geführt haben, haben die Wertzonen demgegenüber allenfalls untergeordnete Bedeutung. Die Bildung von Wertzonen und die Bestimmung der Wertzonengrenzen führen nicht dazu, dass sich Sanierungsmaßnahmen in einer Wertzone nur ausnahmsweise positiv auf die Lage der Grundstücke auch in einer anderen Wertzone auswirken können. Denn es handelt sich bei den einzelnen Wertzonen nicht um in sich geschlossene (kleine) Sanierungsgebiete, in deren Grenzen die dort durchgeführten Sanierungsmaßnahmen grundsätzlich isoliert zu betrachten sind. Es kommt vielmehr entscheidend auf die Bedeutung der Sanierungsmaßnahme für die Wertschätzung des (gesamten) Gebiets und darauf an, in welcher räumlichen Nähe zu den Grundstücken in einer (anderen) Wertzone die betreffenden Maßnahmen durchgeführt werden (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 72).
(3) Die Annahme des Gutachterausschusses, beim Unterkriterium 1e („Verbesserung des Angebots an öffentlichen Grünflächen und Parkanlagen“) habe die Sanierung zu einer Wertsteigerung um eine Wertstufe (Anfangsstufe 3, Endstufe 4) und damit zu einer anteiligen Wertdifferenz von 0,53 % (Wohnen) bzw. 0,39 % (Läden) geführt, ist plausibel.
Der Senatsdrucksache Nr. 308 vom 30. März 1982 (dort insbesondere Seite 7) lässt sich entnehmen, dass es zu den Zielen der Sanierung gehörte, Grün- und Freiflächen zu schaffen und insoweit insbesondere den Bereich des ehemaligen Allgemeinen Krankenhauses Altona neu zu ordnen, indem frei werdende Flächen als öffentliche Grünanlagen genutzt werden. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses und die Beklagte haben hierauf und zudem in mehreren Stellungnahmen (insbesondere vom 8. Mai 2015 und vom 6. Oktober 2016) darauf hingewiesen, dass die angenommene sanierungsbedingte Werterhöhung einerseits auf der Öffnung des August-Lütgens-Parks, andererseits auf der Gestaltung des Grünzugs Altonas durch Herrichtung des Walter-Möller-Parks beruhten. Dies ist nur teilweise plausibel. Im Einzelnen:
Die Beklagte hat zuletzt hinreichend plausibel dargelegt, dass es sich bei der Öffnung des August-Lütgens-Parks um eine sanierungsbedingte Maßnahme gehandelt hat. Diese Einschätzung beruht maßgeblich darauf, dass in der Begründung des Sanierungs-Bebauungsplans Altona-Altstadt 17, in dem die betreffende Fläche (erstmals) als Grünfläche ausgewiesen wird, darauf hingewiesen wird, dass der ehemalige Krankenhauspark für die Allgemeinheit nur schwer zugänglich gewesen sei (S. 3 der Begründung). Weiter ist davon die Rede, dass mit der Ausweisung des ehemaligen Krankenhausparks als Parkanlage „ein Ausgleich für fehlende Grün- und Freiflächen der umliegenden Blöcke geschaffen werden“ und ein direkter Zugang von der Max-Brauer-Allee aus gesichert werden solle (S. 13 der Begründung). Vor diesem Hintergrund beruht die Sanierungsbedingtheit der Öffnung des August-Lütgens-Parks auf seiner planungsrechtlichen Absicherung und der Einrichtung der Anlage (einschließlich Zuwegungen) auf der Grundlage des in der Sanierung geschaffenen Planrechts.
Auf die Gestaltung des Grünzugs Altona durch Herrichtung des Walter-Möller-Parks kann sich die Beklagte demgegenüber nicht mit Erfolg berufen, um eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung mit Blick auf das Unterkriterium 1e zu begründen. Dabei kann dahin stehen, ob es sich – auch mit Blick auf die trennende Wirkung, die der stark befahrenen Holstenstraße zukommt, da sich die Parkflächen überwiegend nordöstlich der Holstenstraße befinden – beim Walter-Möller-Park überhaupt um eine für das Grundstück der Klägerin „wohnungsnahe“ Grünfläche (vgl. die entsprechenden Zustandsbeschreibungen in der Zielbaummatrix) handelt. Denn dessen ungeachtet sind diese Maßnahmen – jedenfalls ganz überwiegend, was auch die Vertreter der Beklagten sowie des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle im Erörterungstermin vom 26. September 2016 nicht in Abrede gestellt haben – nicht innerhalb des Sanierungsgebiets durchgeführt worden. Nach der Rechtsprechung des Berufungsgerichts (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, ZfBR 2012, 689, juris Rn. 32 ff.) können Bodenwerterhöhungen, die auf Sanierungsmaßnahmen beruhen, die gemäß §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets durchgeführt werden, bei der Bemessung des von den Eigentümern der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke zu leistenden Ausgleichsbetrages zwar ausnahmsweise Berücksichtigung finden. Dies kommt allerdings nur in Betracht, wenn es sich um Maßnahmen i.S.d. §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB handelt. Hierzu hat die Beklagte aber nichts vorgetragen. Hierfür ist auch nichts ersichtlich.
Auch wenn danach auf die Gestaltung des Grünzugs Altona durch Herrichtung des Walter-Möller-Parks nicht abgestellt werden kann, hält der Senat die von dem Gutachterausschuss angenommene Wertsteigerung um eine Wertstufe (von Anfangsstufe 3 auf Endstufe 4) bei dem Unterkriterium 1e gleichwohl für noch vertretbar. Aufgrund der in der Begründung zum Sanierungs-Bebauungsplan zum Ausdruck kommenden prägenden Bedeutung des August-Lütgens-Parks für die Versorgung des gesamten Sanierungsgebiets mit Grün- und Parkanlagen und aufgrund der im Verhältnis zur Größe des gesamten Sanierungsgebiets erheblichen Größe dieses Parks erscheint die von den Vertretern der Beklagten sowie des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle im Erörterungstermin vom 26. September 2016 vertretene Annahme, die Öffnung des August-Lütgens-Parks sei schon für sich genommen bodenwertrelevant gewesen, vertretbar. Dies gilt jedenfalls für das Grundstück der Klägerin, das sich in unmittelbarer Nähe zum Park befindet, da es zur Parkrandbebauung gehört. Jedenfalls für dieses Grundstück kann der erkennende Senat die Einschätzung des Gutachterausschusses, es sei, nachdem es zunächst nur „mäßig gestaltete wohnungsnahe Grünflächen“ gegeben habe, eine „gute Versorgung mit zusammenhängenden wohnungsnahen Grünflächen“ erreicht worden, nachvollziehen.
(4) Die Annahme des Gutachterausschusses, beim Unterkriterium 1f („Begrünung im Straßenraum“) habe die Sanierung zu einer Wertsteigerung um eine Wertstufe (Anfangsstufe 2, Endstufe 3) und damit zu einer anteiligen Wertdifferenz von 0,35 % (Wohnen) bzw. 0,26 % (Läden) geführt, ist plausibel.
Der Gutachterausschuss ist davon ausgegangen, dass in allen Bereichen des Sanierungsgebiets die Begrünung im Straßenraum zu Beginn der Sanierung unzureichend (Anfangsstufe 2) gewesen ist. Nur für die Wertzone 5 ist der Gutachterausschuss von einem noch schlechteren Anfangszustand – keine Begrünung im Straßenraum (Anfangsstufe 1) – ausgegangen, was mit Blick auf die Lage der dortigen Grundstücke unmittelbar im Kreuzungsbereich Max-Brauer-Alle/Julius-Leber-Straße/Gerichtsstraße/Chemnitzstraße nachvollziehbar ist. Die angenommene moderate sanierungsbedingte Wertsteigerung um eine Wertstufe für die Wertzone 2 hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in ihrem Schreiben vom 8. Mai 2015 mit dem Verweis auf verschiedene Neuanpflanzungen in der Nähe des zu bewertenden Grundstücks, namentlich in der Holstenstraße, Chemnitzstraße und Karl-Wolff-Straße, begründet. Dies kann anhand der von der Beklagten vorgelegten Darstellung der Einzelmaßnahmen sowie anhand der vorgelegten Luftbilder, die die Vertreter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Erörterungstermin vom 26. September 2016 näher erläutert haben, nachvollzogen werden. Im Ergebnis hält der Senat die Annahme des Gutachterausschusses, im Umfeld des zu bewertenden Grundstücks sei die Begrünung im Straßenraum nicht – wie vor der Sanierung – unzureichend, sondern nurmehr „inhomogen“, für vertretbar.
(5) Die Annahme des Gutachterausschusses, beim Unterkriterium 2a („Gebäudesubstanz, Ausstattung“) habe die Sanierung zu einer Wertsteigerung um zwei Wertstufen (Anfangsstufe 3, Endstufe 5) und damit zu einer anteiligen Wertdifferenz von 1,75 % (Wohnen) bzw. 1,58 % (Läden) geführt, ist plausibel.
Der dringende Modernisierungsbedarf in weiten Teilen des Sanierungsgebiets war, wie sich aus der Senatsdrucksache Nr. 308 vom 30. März 1982 (dort insbesondere Seite 2) und dem Abschlussbericht des Sanierungsträgers (dort insbesondere Seiten 12 ff.) ergibt, einer der Hauptgründe für die Sanierung. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat in ihrem Schreiben vom 8. Mai 2015 darauf verwiesen, dass es zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen im Zuge der Sanierung gegeben habe, die teilweise das unmittelbare Umfeld des Grundstücks der Klägerin betreffen. Im Einzelnen können die Art der Modernisierungsmaßnahmen und die Grundstücke, auf denen sie durchgeführt worden sind, im Abschlussbericht nachvollzogen werden (dort insbesondere Seiten 48 ff.: Maßnahmen etwa in [Wohn-] Gebäuden in der Chemnitzstraße, in der Karl-Wolff-Straße sowie in der Holstenstraße). Aufgrund der Vielzahl der in der Wertzone 2 und in den angrenzenden Zonen durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ist die Annahme des Gutachterausschusses, im Umfeld des zu bewertenden Grundstücks bestehe mit Blick auf die Gebäudesubstanz und die Ausstattung wegen der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen „kein Modernisierungsbedarf“ mehr, vertretbar. Dem steht auch nicht entgegen, dass der Gutachterausschuss beim Unterkriterium 2a teilweise – in den Wertzonen 3 und 5 – einen geringeren Zielerreichungsgrad (Endstufe 4) und teilweise – in der Wertzone 5 – einen besseren Anfangszustand (Anfangszustand 4) angenommen hat. Diese Differenzierungen leuchten mit Blick auf die Lage der Grundstücke, in denen Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen worden sind, und mit Blick auf die geringe Anzahl der in der Wertzone 5 zusammengefassten Grundstücke ein.
(6) Die Annahme des Gutachterausschusses, beim Unterkriterium 2b („abgeschlossene Hofbereiche mit Grün- und Freiflächen“) habe die Sanierung zu einer Wertsteigerung um eine Wertstufe (Anfangsstufe 3, Endstufe 4) und damit zu einer anteiligen Wertdifferenz von 1,05 % (Wohnen) bzw. 0,23 % (Läden) geführt, ist plausibel.
Allerdings ist der Gutachterausschuss beim Unterkriterium 2b äußerst kleinteilig vorgegangen und hat sowohl die Anfangs- als auch die Endstufen sowie die jeweils erreichten Verbesserungen in den verschiedenen Wertzonen differenziert erfasst. Es ist aufgrund der dem Senat vorliegenden Informationen, die diese Differenzierungen nicht vollständig erläutern, nicht ohne Weiteres nachvollziehbar, welche unterschiedlichen Verhältnisse in den verschiedenen Zonen des Sanierungsgebiets, insbesondere bei der Beschreibung der durch die Sanierung erreichten (End-) Zustände, den Gutachterausschuss zu seinen differenzierten Bewertungen veranlasst haben.
Im Ergebnis hält der Senat die Plausibilität einer sanierungsbedingten Wertsteigerung um nur eine Stufe für das in der Zone 2 belegene Grundstück der Klägerin gleichwohl nicht für ernstlich zweifelhaft. Den Anfangszustand hat der Gutachterausschuss in keiner anderen Zone höher bemessen (Anfangszustand 3) als in der Zone 2. Den Endzustand hat er zwar in anderen Zonen (Wertzone 5: Endstufe 2; Wertzonen 1 und 3: Endstufe 3) niedriger bemessen. Aufgrund der von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in dem Schreiben vom 8. Mai 2015 sowie im Rahmen des Erörterungstermins vom 26. September 2016 gemachten Angaben, die anhand des Sanierungsbebauungsplans und der vorgelegten Übersichtskarten nachvollzogen werden können, ist jedoch erkennbar, dass es teilweise im unmittelbaren Umfeld des Grundstücks der Klägerin (insbesondere Hofbereiche in der Holstenstraße …-… und im Bereich Karl-Wolff-Straße) Verbesserungen bei der (baulichen) Anlage und Gestaltung der Hofbereiche gegeben hat, von denen das Grundstück der Klägerin unmittelbar profitiert. Diese lassen die Annahme, die Sanierung habe im Umfeld des Grundstücks der Klägerin zu einer Verbesserung um zumindest eine Wertstufe geführt, als gerechtfertigt und die weitere Annahme des Gutachterausschusses, die im Umfeld des Grundstücks der Klägerin vorgenommenen Maßnahmen hätten zu einer grundstücksübergreifenden Gestaltung der Grünflächen im Blockinnenbereich mit guter Aufenthaltsqualität geführt (vgl. die Beschreibung der Wertstufe 4 in der Zielbaummatrix), nachvollziehbar erscheinen.
(7) Die Annahme des Gutachterausschusses, beim Unterkriterium 2d („Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; soziale Infrastruktur“) habe die Sanierung zu einer Wertsteigerung um zwei Wertstufen (Anfangsstufe 1, Endstufe 3) und damit zu einer anteiligen Wertdifferenz von 1,75 % (Wohnen) geführt, ist nicht plausibel.
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat hierzu in ihrem Schreiben erläutert, dass zu Beginn der Sanierung keine öffentlich zugänglichen Spiel- und Freizeitmöglichkeiten im Sanierungsgebiet vorhanden gewesen seien, und zur Erläuterung auf die diesbezüglichen Angaben in der Senatsdrucksache Nr. 308 vom 30. März 1982 (dort insbesondere Seite 5 f.) verwiesen. Die angenommene sanierungsbedingte Wertsteigerung beruhe, wie sich aus dem Abschlussbericht des Sanierungsträgers (dort insbesondere S. 54 f.) ergebe, darauf, dass Spiel- und Freizeitmöglichkeiten im August-Lütgens-Park (Spielplatz, Bolzplatz) neu geschaffen und dass die Nutzung des Schulhofs der Bruno-Tesch-Gesamtschule ermöglicht worden seien.
Diese Angaben sind zwar für sich genommen plausibel und auch grundsätzlich geeignet, die angenommene sanierungsbedingte Wertsteigerung um zwei Wertstufen zu rechtfertigen. Es fehlt aber an der Nachvollziehbarkeit der Bewertungen mit Blick darauf, dass der Gutachterausschuss für andere Teile des Sanierungsgebiets zu anderslautenden Einschätzungen gelangt ist, ohne dass dies ausreichend nachvollzogen werden kann. Es erschließt sich nicht, warum für die Grundstücke der Wertzone 2 die Anfangsstufe 1 („keine Spiel- und Freizeiteinrichtungen, keine sozialen Einrichtungen vorhanden“) zugrunde gelegt worden ist, während in anderen Teilen des Sanierungsgebiets – namentlich bei den Grundstücken in den Zonen 3, 4 und 7 – von einem besseren Anfangszustand ausgegangen worden ist (Anfangsstufe 2: „vereinzelte Spiel- und Freizeitmöglichkeiten vorhanden“). Dies lässt sich mit der Aussage, es seien zu Beginn der Sanierung im (gesamten) Sanierungsgebiet keine öffentlich zugänglichen Spiel- und Freizeitmöglichkeiten vorhanden gewesen (s.o.), nicht vereinbaren. Dem Senat ist es vor diesem Hintergrund nicht möglich zu prüfen, welche nicht mitgeteilten tatsächlichen Verhältnisse den Gutachterausschuss zu der differenzierten Erfassung des Anfangszustandes in unterschiedlichen Teilen des Sanierungsgebiets veranlasst haben. Dann kann aber auch keine Aussage darüber getroffen werden, ob es geboten gewesen wäre, auch für die Grundstücke der Wertzone 2 von einem besseren Anfangszustand auszugehen. Dies würde auch dann gelten, wenn es zu Beginn der Sanierung jedenfalls in der Wertzone 2 keinerlei Spiel- und Freizeitmöglichkeiten gegeben hätte. Denn etwaig vorhandenen Spiel- und Freizeitmöglichkeiten kann grundsätzlich – abhängig von der Lage und der Attraktivität – eine zonenübergreifende Wirkung zukommen.
(8) Die Annahme des Gutachterausschusses, beim Unterkriterium 3e („Bedingungen für den Lieferverkehr“) habe die Sanierung zu einer Wertsteigerung um eine Wertstufe (Anfangsstufe 1, Endstufe 2) und damit zu einer anteiligen Wertdifferenz von 0,44 % (Wohnen) bzw. 0,94 % (Läden) geführt, ist nicht plausibel.
Die Beklagte bzw. die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses haben in ihren Schreiben vom 8. Mai 2015 bzw. vom 22. Juli 2016 darauf verwiesen, dass Parkbuchten geschaffen worden seien. Auch wirke sich die Schaffung der Tiefgaragenstellplätze (dazu bereits oben zum Unterkriterium 1d) für den Lieferverkehr günstig aus. Dies ist nicht nachvollziehbar.
Die Lage der Parkbuchten konnten die Beklagte bzw. der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle nicht näher konkretisieren. Insoweit kommt es aber zur Annahme einer sanierungsbedingten Wertsteigerung für das Grundstück der Klägerin auf deren Lage an. Denn eine zonenübergreifende Wirkung von anderswo verbesserten Bedingungen für den Lieferverkehr ist zwar nicht ausgeschlossen, aber auch nicht zwingend anzunehmen, und dass das Grundstück der Klägerin von möglicherweise entfernt gelegenen Park- und Haltemöglichkeiten profitieren kann, bedarf der näheren Begründung, an der es fehlt.
Soweit die Beklagte auf die Schaffung von Tiefgaragenstellplätzen verweist, ist die Annahme, hierdurch würden die Bedingungen für den Lieferverkehr mittelbar verbessert, weil der Parkraum auf/an der Straße weniger von anderen Verkehrsteilnehmern in Anspruch genommen werden muss, zwar nicht schlechthin unplausibel. Allerdings ist nicht erkennbar, dass der Gutachterausschuss tatsächlich diese Erwägung angestellt bzw. diese Erwägung konsequent umgesetzt hat. Denn er hat in der Wertzone 4, in der ausweislich des Abschlussberichtes des Sanierungsträgers (dort insbesondere S. 45 ff.) rund die Hälfte der Tiefgaragenstellplätze geschaffen worden sind (vor allem in der Chemnitzstraße), beim Unterkriterium 3e keinerlei Wertsteigerung angenommen (dort Anfangsstufe 1, Endstufe 1).
4. Da die vorgenommenen Bewertungen nach den Ausführungen unter 3. nicht vollständig plausibel sind, sind die angefochtenen Bescheide teilweise aufzuheben.
Einer bloßen Teilaufhebung steht vorliegend der Wertermittlungsspielraum der Beklagten nicht entgegen (hierzu a]). Bei einer hier möglichen Neuberechnung ergibt sich ein Anfangswert in Höhe von 383.388,-- Euro mit der Folge, dass die Klägerin einen Ausgleichsbetrag nur in Höhe von 20.640,-- Euro schuldet (hierzu b]).
a) Einer Teilaufhebung der angefochtenen Bescheide steht vorliegend der Wertermittlungsspielraum der Beklagten nicht entgegen.
Nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. OVG Hamburg, Beschl. v. 14.11.2016, 3 Bf 207/15, juris Rn. 68 ff., m.w.N.) ist es aufgrund ihres Wertermittlungsspielraums allerdings in erster Linie Sache der Beklagten zu bestimmen, in welcher Höhe ein Ausgleichsbetrag geschuldet wird, wenn die bislang vorgenommene Bodenwertermittlung zumindest teilweise bewertungs- und deshalb rechtsfehlerhaft ist. Zwar haben die Verwaltungsgerichte aufgrund ihrer Verpflichtung, eine Sache spruchreif zu machen (§§ 86 Abs. 1, 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), zu prüfen und zu ermitteln, ob und ggf. in welcher Höhe ein angefochtener Bescheid, der auf Geldzahlung gerichtet ist, zumindest hinsichtlich eines Teilbetrages („soweit“) aufrecht erhalten bleiben kann. Die Pflicht, eine Sache spruchreif zu machen, findet aber dort ihre Grenze, wo eine Bestimmung der „richtigen“ (Beitrags-) Höhe durch das Gericht den angefochtenen Verwaltungsakt in seinem Wesen verändern würde. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn es zur Bestimmung eines geschuldeten Beitrags eines Willensaktes der Gemeinde, namentlich der Ausübung von Ermessen, bedarf. Das Gericht darf ein der Verwaltungsbehörde eingeräumtes Ermessen nicht an deren Stelle ausüben. Dasselbe gilt für die Wahrnehmung eines Bewertungsspielraums auf der Tatbestandsebene, wie er der Beklagten hier in der Form eines Wertermittlungsspielraums zusteht.
Aus dem Vorstehenden folgt umgekehrt, dass eine bloße Teilaufhebung bzw. eine teilweise Aufrechterhaltung von Bescheiden, mit denen ein Ausgleichsbetrag auf der Grundlage einer nicht vollständig plausiblen Bodenwertermittlung festgesetzt wird, durch das Gericht dann erfolgen kann, wenn eine Bemessung des bewertungsfehlerfrei ermittelten Ausgleichsbetrags möglich ist, ohne dass hierdurch der Wertermittlungsspielraum der Beklagten berührt wird und ohne dass das Gericht hierfür eine eigene Bewertung vornehmen muss. Dies ist dann der Fall, wenn die Beklagte bereits im Vorwege festlegt, nach welchen Maßgaben sie eine Bewertung vornähme, sollte das Gericht die bislang vorgenommene Bewertung – ganz oder in Teilbereichen – nicht für plausibel halten. Bestehen keine Zweifel an der Plausibilität dieser alternativen bzw. hilfsweisen Bewertung, und ist die Sache auch im Übrigen spruchreif, so ist das Gericht in der Lage und damit wegen §§ 86 Abs. 1, 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO auch verpflichtet, den geschuldeten Ausgleichsbetrag auf der Grundlage der unbeanstandeten Bewertungen zu ermitteln. Im Ergebnis kann dann ein vollumfänglich angefochtener Ausgleichsbetragsbescheid trotz Vorliegens von Bewertungsfehlern (teilweise) aufrecht erhalten bleiben (vgl. bereits OVG Hamburg, Beschl. v. 14.11.2016, 3 Bf 207/15, juris Rn. 70).
Die Voraussetzungen dafür, dass die angefochtenen Bescheide trotz Vorliegens von Bewertungsfehlern teilweise aufrecht erhalten bleiben können, sind vorliegend erfüllt. Denn der Senat ist in der Lage, eine alternative Bodenwertermittlung unter Außerachtlassen der nicht tragfähigen Einzelbewertungen vornehmen, ohne selbst (Be-) Wertungen vornehmen zu müssen und ohne dass es weiterer Ermittlungen bedarf. Die Beklagte hat mit Schriftsatz vom 9. Dezember 2016 auf Nachfrage des Senats erklärt, dass sie, sollte das Gericht einzelne Teilbewertungen in der Zielbaummatrix für die Wertzone 2 beanstanden, die übrigen nicht beanstandeten Teilbewertungen unverändert aufrecht erhielte und auf diese Weise die Gesamt-Wertdifferenz um die beanstandeten anteiligen Wertdifferenzen kürzen würde, ohne die Zielbaummatrix im Übrigen zu verändern. Sie hat damit zum Ausdruck gebracht, dass sie die Bodenwertermittlung wie bisher auf der Grundlage der – vom Senat unbeanstandet gelassenen (vgl. oben unter 3.) – Bodenrichtwert- und Zielbaummethode vornehmen und die maßgeblichen Bodenricht- bzw. -schichtwerte (im Anfangszustand) lediglich um die gerichtlich beanstandeten anteiligen Wertdifferenzen kürzen würde. Im Übrigen können die tatsächlichen und rechtlichen Prämissen, die die Beklagte der Bestimmung des Ausgleichsbetrags zugrunde gelegt hat, ebenso aufrechterhalten werden wie die sonstigen Bewertungen, die der Senat allesamt unbeanstandet gelassen hat.
b) Eine Neuermittlung des von der Klägerin geschuldeten Ausgleichsbetrags unter Außerachtlassen der nicht plausiblen Bewertungen und bei unverändertem Zugrundelegen der bisherigen tatsächlichen und rechtlichen Prämissen und Bewertungen im Übrigen führt zu einem abweichenden Anfangswert in Höhe von 383.388,-- Euro mit der Folge, dass die Klägerin einen Ausgleichsbetrag nur in Höhe von 20.640,-- Euro schuldet.
aa) Wird die Gesamt-Wertdifferenz unter Berücksichtigung nur solcher anteiliger Wertdifferenzen bestimmt, denen eine plausible Begründung zugrunde liegt (s.o. unter 3 d]), so ergibt sich abweichend von der Zielbaummatrix für die Wertzone 2 eine Gesamtwertdifferenz in Höhe von 5,6 % (Wohnen) bzw. in Höhe von 3,9 % (Läden) wie folgt:
Unterkriterium
Wohnen
Läden
1a
1,40
1,05
1d
0,53
0,39
1e
1f
0,35
0,26
2a
1,75
1,58
2b
0,23
Ergebnis (gerundet)
5,6
3,9
bb) Werden, wie dies dem Bewertungssystem der Beklagten entspricht (s.o. unter 3. b]), die Schichtwerte für die Wohn- bzw. Ladennutzung im Anfangszustand (AZ) aus den Schichtwerten für die Wohn- bzw. Ladennutzung im Endzustand (EZ) abgeleitet und hierbei die unter aa) ermittelte Gesamt-Wertdifferenz zugrunde gelegt (360,-- Euro/1,056 bzw. 330,-- Euro/1,039), und werden weiter, wie dies ebenfalls dem von der Beklagten zugrunde gelegten Bewertungssystem entspricht (s.o. unter 3. c]), die so ermittelten Werte für den Bereich der Wohnnutzung auf den Ausnutzungsgrad des zu bewertenden Grundstücks (GFZ von 2,8) mit Hilfe des sich aus der Wertbeurteilung vom 25. Juni 2008 ergebenden Umrechnungskoeffizienten (0,8571) bezogen, so ergibt sich Folgendes:
Ausnutzungsgrad
EZ (GFZ 1,0)
360,-- Euro/m²
330,-- Euro/m²
AZ (GFZ 1,0)
341,-- Euro/m²
318,-- Euro/m²
AZ (GFZ 2,8)
292,27 Euro/m²
AZ (GFZ 2,8) gerundet
292,-- Euro/m²
cc) Wird der Anfangswert des Grundstücks der Klägerin auf der Grundlage der unter bb) ermittelten Schichtwerte bestimmt, so ergibt sich Folgendes:
Wohnen:
1.032 m² x 292,-- Euro/m² = 301.344,-- Euro
Laden:
258 m² x 318,-- Euro/m² = 82.044,-- Euro
In der Summe errechnet sich danach ein Anfangswert in Höhe von 383.388,-- Euro.
Da der Endwert mit 404.028,-- Euro unverändert bleibt, weil die beanstandeten Bewertungsfehler sich nur auf die Ermittlung des Anfangswertes auswirken (vgl. oben unter 3. a]), ergibt sich eine Differenz zwischen Anfangs- und Endwert und damit ein Ausgleichsbetrag
in Höhe von 20.640,-- Euro,
den die Klägerin schuldet.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1 und 2 VwGO und § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO analog. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Gründe, gemäß § 132 Abs. 2 VwGO die Revision zuzulassen, liegen nicht vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 192 ff. BauGB
§§ 154 Abs. 3 Satz 1, 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BauGB
§§ 6 Abs. 5, 16 Abs. 4 ImmoWertV
§§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§§ 86 Abs. 1, 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§§ 154 Abs. 1 und 2 VwGO und § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO analog. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 28 HmbVwVfG
§ 39 HmbVwVfG
§ 154 BauGB
§ 192 BauGB
§ 12 ImmoWertV
§ 20 Abs. 2 BauNVO
§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 130 Abs. 2 Nr. 2 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB
§ 37 Abs. 1 HmbVwVfG
§ 39 Abs. 1 HmbVwVfG
§ 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 3 BauGB
§ 6 Abs. 4 ImmoWertV
§ 132 Abs. 2 VwGO
Art. 54 Satz 1 der Verfassung

Zitierte Entscheidungen: BVerfGE 129, 1
NVwZ 2015, 531
NVwZ 2003, 211
NVwZ 2010, 435
BVerwGE 62, 331
7 K 2152/10
4 Bf 234/12
4 B 31.14
4 C 31.13
3 Bf 54/15
1 BvR 857/07
3 Bf 207/15
1 BvR 3151/07
3 C 35.80
4 Bf 75/09