Finanzgericht Münster (Nordrhein-Westfalen, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-11-24, Aktenzeichen 3 K 1528/20 F
ECLI: ECLI:DE:FGMS:2022:1124.3K1528.20F.00

Tenor:
Der Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwertes auf den 15.03.2018 für Zwecke der Erbschaftsteuer vom 11.09.2019 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 05.05.2020 und des Bescheides vom 24.11.2022 wird dahingehend geändert, dass der Grundbesitzwert in Höhe von 6,4 Mio. Euro festgestellt wird.
Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte.
Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Das Urteil ist wegen der Kosten ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, soweit nicht die Kläger zuvor Sicherheit in Höhe des vollstreckbaren Betrages leisten.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten im Rahmen einer Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaftsteuer darüber, ob zusätzlich zu dem bereits durch ein Verkehrswertgutachten nachgewiesenen niedrigen gemeinen Wert ein sog. Paket- bzw. Konglomerationsabschlag zu berücksichtigen ist.
Die Kläger sind die Erben nach ihrem am 00.00.2018 verstorbenen Vater, Herrn S. E.. Der Erblasser war bis zu seinem Tod als Kommanditist der mit Beschluss vom 24.11.2022 beigeladenen S-KG (Amtsgericht H-Stadt, HRA […], im Nachfolgenden auch „KG“) zur Hälfte am Vermögen der KG beteiligt. Gegenstand und Zweck der Gesellschaft war und ist die Vermietung und Verpachtung gewerblicher Immobilien. Zum Vermögen der KG gehörte unter anderem der streitgegenständliche Grundbesitz, bestehend aus G1, G2 und G3 in I-Stadt. Bei dem Grundbesitz handelt es sich um ein insgesamt xxx qm großes Areal in einem Industriegebiet, welches mit Büro- und Nebengebäuden sowie Lager- und Produktionshallen bebaut ist, die zum Stichtag teilweise vermietet waren und im Übrigen leer standen. Daneben befanden sich auf dem Areal teilweise vermietete Parkplätze sowie nicht vermietete interne Verkehrs- und Reserveflächen.
Das Areal diente früher als Betriebsgrundstück einer Fabrik, die etwa im Jahr 2007 ihren Betrieb eingestellt hatte. Das Gelände wurde zunächst an Holdinggesellschaften veräußert, von denen die KG das Areal sukzessive in den Jahren 2010 bis 2012 erwarb.
Nachdem das Finanzamt E-Stadt den Beklagten zur Feststellung der Grundbesitzwerte unter anderem für den streitgegenständlichen Grundbesitz unter Angabe von drei Einheitswertnummern aufgefordert hatte und die Kläger mit dem Beklagten übereingekommen waren, dass das Areal als eine wirtschaftliche Einheit anzusehen sei, gaben die Kläger die vom Beklagten angeforderte Feststellungserklärung am 18.12.2018 ab. Darin erklärten die Kläger einen Verkehrswert für das bebaute Grundstück in Höhe von 8 Mio. Euro und beriefen sich dazu auf das Verkehrswertgutachten der C-GmbH […] vom 22.10.2018. Im Rahmen der Begutachtung wurde der Grundbesitz in acht Teilflächen unterteilt. Von den je Teilfläche vorläufig ermittelten Ertragswerten wurden bei sechs Teilflächen Abschläge aufgrund von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen zwischen 114.888 Euro und 1.971.660 Euro, insgesamt rd. 4 Mio. Euro, vorgenommen. Diese Abschläge wurden insbesondere mit Bauschäden und Modernisierungsstau der Gebäude sowie abweichenden tatsächlichen Mieten bzw. zu erwartendem dauerhaften Leerstand begründet. Nach Berücksichtigung dieser Abschläge weist das Gutachten einen Verkehrswert von 8 Mio. Euro aus.
Wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten Bezug genommen.
Mit Bescheid vom 20.02.2019 über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwerts auf den 15.03.2018 für Zwecke der Erbschaftsteuer stellte der Beklagte den Grundbesitzwert in Höhe von 8 Mio. Euro unter dem Vorbehalt der Nachprüfung fest. In den Erläuterungen wies der Beklagte darauf hin, dass der Gutachtenwert zunächst ohne weitere Prüfung angesetzt worden sei. Sofern sich nach erfolgter Überprüfung Beanstandungen am Gutachten ergeben sollten, werde der vom Beklagten im Ertragswertverfahren ermittelte Grundstückswert in Höhe von rd. 10.3 Mio. Euro angesetzt.
Nach der Begutachtung des Verkehrswertgutachtens durch den Bausachverständigen des Beklagten, Herrn T., teilte der Beklagte den Klägern mit, dass das Gutachten nicht anerkannt werden könne. Die Kläger wurden unter Angabe der Punkte, die nach Ansicht des Beklagten ergänzungs- bzw. erläuterungsbedürftig waren, zur Nachbesserung des Gutachtens aufgefordert. Die C-GmbH ergänzte und konkretisierte das Gutachten – unter Beibehaltung des ausgewiesenen Verkehrswerts von 8 Mio. Euro – mit der Stellungnahme vom 08.07.2019. Der Bausachverständige des Beklagten erklärte daraufhin, dass das Verkehrswertgutachten nunmehr anzuerkennen sei. Zwar weise das Gutachten, so der Bausachverständige, weiterhin vereinzelte Schwächen im Detail auf, diese würden jedoch letztlich eine Abweisung des Gutachtens nicht rechtfertigen.
Mit Bescheid vom 11.09.2019 hob der Beklagte daher den Vorbehalt der Nachprüfung auf.
Dagegen sowie gegen zwei weitere Bescheide über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwerts auf den 15.03.2018 betreffend die wirtschaftlichen Einheiten G1 bzw. G2 legten die Kläger Einspruch ein.
Zur Begründung verweisen die Kläger auf eine gutachterliche Stellungnahme der C-GmbH vom 23.10.2018. Darin erläutert die C-GmbH unter der Überschrift „Verkehrswert für das Gesamtpaket“, dass für den vorgenannten Grundbesitz sowie für den Grundbesitz G3 ein „Paketabschlag“ in Höhe von 20 Prozent vorzunehmen sei. Der vorläufige Gesamtwert in Höhe von 10,87 Mio. Euro (8 Mio. Euro für den streitgegenständlichen Grundbesitz, 2,42 Mio. Euro für den Grundbesitz G2 und G1 und 450.000 Euro für den Grundbesitz G3) sei daher auf einen Gesamtverkehrswert in Höhe von insgesamt 8,7 Mio. Euro zu reduzieren.
Zur Begründung führt die C-GmbH wie folgt aus:
„Die drei Bewertungsobjekte sind für die Verkehrswertermittlung in insgesamt 12 Teilgrundstücke (Objekt 1 in 8 Teilgrundstücke, Objekt 2 in 3 Teilgrundstücke und Objekt 3 in 1 Teilgrundstück) aufgeteilt. Denn selbst auf dem überregionalen Grundstücksmarkt sind sichere Marktdaten wie die Liegenschaftszinssätze und Mieten nur für Gewerbe- / Industriegrundstücke in der Größenordnung dieser Teilgrundstücke abgeleitet worden.
Aus dem durch die Summe der vorrangig aus den Ertragswerten abgeleiteten „vorläufigen Gesamtwert“ in Höhe von ca. 10,87 Mio. Euro sind bei einer Gesamtbewertung noch erhebliche Wertabschläge vorzunehmen. Aufgrund empirischer Kaufpreisanalysen wurde nachgewiesen, dass der Marktanpassungsabschlag umso höher ist, je größer der vorläufige Grundstückswert bzw. je weniger potentielle Nachfrager für den Grundstückserwerb zu vermuten sind.
Dieser „Paketabschlag“ wird für die Bewertungsobjekte insbesondere wegen:
- seiner Größe: Grundstücksgröße insgesamt ca. 140.000 qm, vorhandene Nutzfläche (ohne die befestigten Flächen) insgesamt ca. 47.000 qm,
- und seiner regionalen Lage (die drei einzelnen Objekte liegen leider nicht direkt nebeneinander, sondern mehrere hundert Meter voneinander entfernt) mit rund 20 Prozent bzw. rund 2,174 Mio. Euro veranschlagt, so dass sich ein Verkehrswert von rund 8,7 Mio. Euro ergibt.“
Wegen der Einzelheiten wird auf die gutachterliche Stellungnahme der C-GmbH vom 23.10.2018 Bezug genommen.
Der Beklagte erörterte den Einspruch und wies darauf hin, dass bei der Grundbesitzbewertung jede wirtschaftliche Einheit separat zu betrachten sei. Nach § 198 Bewertungsgesetz (BewG) bestehe die Möglichkeit, den niedrigeren gemeinen Wert einer wirtschaftlichen Einheit durch Vorlage eines Verkehrswertgutachtens nachzuweisen. Es bestehe jedoch nicht die Möglichkeit, weitere Abschläge aufgrund der Annahme vorzunehmen, dass bei gleichzeitiger Veräußerung mehrerer wirtschaftlicher Einheiten niedrigere Preise erzielt werden würden.
Mit der Stellungnahme der C-GmbH vom 04.12.2019 erklärte diese unter entsprechender Wiederholung der Erwägungen aus der gutachterlichen Stellungnahme vom 23.10.2018, der Abschlag in Höhe von 20 Prozent werde nunmehr nur noch für den streitgegenständlichen Grundbesitz geltend gemacht. Dazu legte die C-GmbH eine/n „Nachtrag/Ergänzung zum Verkehrswert“ vom 03.12.2019 vor, mit dem nunmehr ein Verkehrswert für den streitgegenständlichen Grundbesitz in Höhe von 6,4 Mio. Euro ausgewiesen wird.
Mit Einspruchsentscheidung vom 05.05.2020 wies der Beklagte den Einspruch als unbegründet zurück. Der Beklagte habe das Gutachten der C-GmbH, das einen Verkehrswert von 8 Mio. Euro ausweise, nach diversen Ergänzungen und Erläuterungen anstelle des vom Beklagten ermittelten Werts angesetzt. Dabei seien bereits Abschläge für die einzelnen Teilflächen in Höhe von insgesamt mehr als 4 Mio. Euro übernommen worden. Durch diese Abschläge sei den Besonderheiten der hier zu beurteilenden Flächen bereits hinreichend Rechnung getragen worden. Ein weiterer Abschlag allein aufgrund der Annahme, dass bei einer gleichzeitigen Veräußerung des streitgegenständlichen Grundbesitzes mit weiteren Grundstücken ein verhältnismäßig niedriger Preis erzielt werden würde, sei nicht angezeigt.
Mit der Klage verfolgen die Kläger ihr Begehren weiter.
Im Klageverfahren haben die Kläger eine weitere Stellungnahme der C-GmbH vom 20.07.2022 zum Hinweis des Berichterstatters vom 02.05.2022 vorgelegt.
Darin führt die C-GmbH unter Bezugnahme auf Literaturfundstellen aus, dass die Einzelbewertungen für drei wirtschaftliche Einheiten, darunter die streitbefangene wirtschaftliche Einheit, erstellt und dann in einem gemeinsamen Verkehrswert für das Gesamtpaket zusammengeführt worden seien. Um einer ungerechtfertigten Doppeldämpfung entgegenzuwirken, sei bei den Einzelbewertungen kein Paket- bzw. Konglomerationsabschlag berücksichtigt worden, obwohl dies unter anderem für die hier streitbefangene wirtschaftliche Einheit bereits gerechtfertigt gewesen wäre. Hauptmaßgeblich für den Paket- bzw. Konglomerationsabschlag sei im vorliegenden Fall der regional und sektoral begrenzte Markt in Kombination mit der Übergröße der Gesamtfläche gewesen. Die Gesamtgrundstücksfläche der drei Einheiten übersteige mit rund 140.000 qm die seit 2015 jährlich im gesamten Kreis K1 erfassten Flächenumsätze von insgesamt rund 125.000 qm pro Jahr. Somit würde ein direkter Vermarktungsversuch der Gesamtfläche zwangsläufig zu einem Überangebot am regionalen und sektoralen Markt und daraus resultierend zu einem Wert- bzw. Preisverfall führen.
Alternativ zum Paket- bzw. Konglomerationsabschlag könne auch eine verlängerte Vermarktungsdauer (über mehrere Jahre) und damit verbunden eine Abzinsung des Wertes berücksichtigt werden. Dies spiegle jedoch nicht das Vorgehen eines wirtschaftlich vernünftig handelnden Marktteilnehmers wider, da dies ein höheres wirtschaftliches Risiko und spekulative Anteile beinhalte und somit auch zu einem geringeren Gesamtergebnis führe.
Die Kläger beantragen,
den Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwerts auf den 15.03.2018 für Zwecke der Erbschaftsteuer vom 11.09.2019 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 05.05.2020 dahingehend zu ändern, dass der Grundbesitzwert in Höhe von 6,4 Mio. Euro festgestellt wird,
hilfsweise, für den Fall des Unterliegens, die Revision zuzulassen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.
Der Beklagte nimmt Bezug auf seine Einspruchsentscheidung. Ergänzend weist er darauf hin, dass die Fläche des hier streitgegenständlichen Grundbesitzes mit rund 117.500 qm die seit 2015 jährlich im gesamten Kreis K1 erfassten Flächenumsätze von insgesamt rund 125.000 qm pro Jahr nicht übersteige, sodass nicht von einem Überangebot auszugehen sei. Ferner weist der Beklagte darauf hin, dass der Paket- bzw. Konglomerationsabschlag weder Gegenstand des Verkehrswertgutachtens noch der Erläuterungen und Nachbesserungen vor Erlass des angefochtenen Bescheids gewesen, sondern erst im Einspruchsverfahren geltend gemacht worden sei.
Der Senat hat am 24.11.2022 mündlich verhandelt und Beweis erhoben durch Vernehmung des Sachverständigen Herrn G. L.. Auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung wird Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet.
Der Antrag der Kläger wird im Hauptantrag rechtsschutzgewährend dahingehend ausgelegt, dass sich das Änderungsbegehren auf den Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwerts auf den 15.03.2018 für Zwecke der Erbschaftsteuer vom 11.09.2019 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 05.05.2020 und zusätzlich in Gestalt des in der mündlichen Verhandlung vom 24.11.2022 zu Protokoll geänderten Bescheides bezieht.
Dieser Bescheid ist rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten, § 100 Abs. 1 Satz 1 FGO. Der Beklagte hat den Abschlag in Höhe von 20 Prozent auf den durch das Verkehrswertgutachten nachgewiesenen und vom Beklagten anerkannten niedrigeren gemeinen Wert der wirtschaftlichen Einheit in Höhe von 8 Mio. Euro zu Unrecht nicht gewährt. Unter Anwendung dieses Abschlags beläuft sich der festzustellende Grundbesitzwert auf 6,4 Mio. Euro.
Nach § 12 Abs. 3 Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) in Verbindung mit § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG sind Grundbesitzwerte (§ 157 BewG) gesondert festzustellen (§ 179 Abgabenordnung - AO), wenn die Werte für die Erbschaftsteuer von Bedeutung sind. Jede wirtschaftliche Einheit ist für sich zu bewerten (§ 2 Abs. 1 Satz 1 BewG).
Für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens sind die Grundbesitzwerte nach § 157 Abs. 3 Satz 1 BewG unter Anwendung der §§ 159 und 176 bis 198 BewG zu ermitteln. Zum Grundvermögen gehören der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör, § 176 Abs. 1 Nr. 1 BewG. Geschäftsgrundstücke im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 6 BewG, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, sind nach § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG im Ertragswertverfahren (§§ 184 bis 188 BewG) zu bewerten. Für übrige Geschäftsgrundstücke findet nach § 182 Abs. 4 Nr. 2 BewG das Sachwertverfahren (§§ 189 bis 191 BewG) Anwendung. Geschäftsgrundstücke sind nach § 181 Abs. 6 BewG Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum im Sinne des § 181 Abs. 5 BewG sind.
Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen, § 198 Satz 1 BewG in der zum streitgegenständlichen Stichtag geltenden Fassung. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die aufgrund des § 199 Abs. 1 Baugesetzbuch erlassenen Vorschriften, § 198 Satz 2 BewG in der zum Stichtag geltenden Fassung. Die nach dieser Vorschrift dem Steuerpflichtigen zugewiesene Nachweislast geht über die reine Darlegungs- und Feststellungslast hinaus (vgl. BFH, Urteile vom 24.10.2017 II R 40/15, BFHE 260, 80, mit weiteren Nachweisen; vom 05.10.2019 II R 9/18, BFHE 267, 380). Ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Grundstücksbewertung ist regelmäßig zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts eines Grundstücks geeignet, wenn es unter Beachtung der maßgebenden Vorschriften ordnungsgemäß erstellt wurde (BFH, Urteil vom 16.09.2020 II R 1/18, BFHE 269, 406). Zur Ordnungsmäßigkeit des Gutachtens gehören sowohl dessen methodische Qualität als auch eine zutreffende Erhebung und Dokumentation der Begutachtungsgrundlagen. Der Gutachter muss aus den festgestellten Fakten seine Schlussfolgerungen ziehen und diese zusammen mit den von ihm für richtig erkannten Annahmen im Gutachten dokumentieren. (BFH, Urteil vom 24.10.2017 II R 40/15, BFHE 260, 80; BFH, Beschluss vom 12.06.2020 II B 46/19, BFH/NV 2020, 1273). Ob ein Privatgutachten als urkundlich belegtes Parteivorbringen den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung des Gerichts. Die Anerkennung des Gutachtens setzt voraus, dass das Gutachten in sich schlüssig (plausibel) und widerspruchsfrei ist und dass dem Gutachten ohne weitere Aufklärungs- und Ermittlungsmaßnahmen, insbesondere ohne Einschaltung bzw. Bestellung weiterer Sachverständiger, gefolgt werden kann (BFH, Urteile vom 10.11.2004 II R 69/01, BFHE 207, 352; vom 03.12.2008 II R 19/08, BFHE 224, 268; vom 05.10.2019 II R 9/18, BFHE 267, 380).
Ausgehend von diesen Grundsätzen haben die Kläger den niedrigeren gemeinen Wert der streitgegenständlichen wirtschaftlichen Einheit in Höhe von 6,4 Mio. Euro nachgewiesen.
Über den bereits im Verwaltungsverfahren nachgewiesenen und anerkannten niedrigeren gemeinen Wert in Höhe der wirtschaftlichen Einheit von 8 Mio. Euro haben die Kläger durch die weitere Stellungnahme der C-GmbH vom 20.07.2022 sowie durch die weiteren Erläuterungen des Sachverständigen L. in der mündlichen Verhandlung auch den geltend gemachten Abschlag in Höhe von 20 Prozent hierauf erfolgreich nachgewiesen.
Sowohl das Verkehrswertgutachten vom 22.10.2018 und die Nachbesserung im Verwaltungsverfahren vom 08.07.2019 als auch der/die „Nachtrag/Ergänzung zum Verkehrswert“ vom 03.12.2019 sind jeweils von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Grundstücksbewertung der C-GmbH erstellt worden.
Der Abschlag in Höhe von 20 Prozent ist zwar nicht – wie zunächst geltend gemacht – als sog. Paket- bzw. Konglomerationsabschlag in der Zusammenschau der streitgegenständlichen mit zwei weiteren wirtschaftlichen Einheiten begründet, da eine solche übergreifende Bewertung mehrerer wirtschaftlicher Einheiten gegen den Einzelbewertungsgrundsatz des § 2 Abs. 1 Satz 1 BewG verstößt. Jedoch ist der Abschlag dem Grunde und der Höhe nach auch bei isolierter Betrachtung der streitgegenständlichen wirtschaftlichen Einheit aufgrund der Größe des Grundvermögens im Vergleich zum jährlichen durchschnittlichen Umsatz auf dem örtlichen Grundstücksmarkt für Geschäftsgrundstücke gerechtfertigt und vom Sachverständigen L. plausibel dargelegt worden.
Der Sachverständige L. hat sowohl in seiner Stellungnahme vom 20.07.2022 als auch vertiefend in seiner Vernehmung anhand konkreter Marktdaten nachvollziehbar dargelegt, dass die Vermarktung des Bewertungsgrundstücks bei einem angenommenen Gesamtverkauf zu einem Überangebot an Gewerbeflächen am regionalen Markt und demzufolge – nach den Grundsätzen von Angebot und Nachfrage – zu einem Rückgang des zu erwartenden Veräußerungspreises führen würde. Für die Begründung des Überangebots hat der Sachverständige auf die tatsächlich jährlichen Umsatzzahlen am regionalen Markt mit Gewerbefläche seit dem Jahr 2010 zurückgegriffen und dargestellt, dass die Fläche des Bewertungsgrundstücks den jährlichen Flächenumsatz – auch wenn dieser sich stark schwankend dargestellt hat – regelmäßig überstiegen hätte. Sofern dabei insbesondere im Jahr 2012 wesentlich mehr Gewerbeflächen veräußert wurden, ist dies insbesondere auf den Erwerb des überwiegenden Teils des Bewertungsgrundstücks durch die KG zurückzuführen. Der Sachverständige hat überdies dargelegt, dass der durchschnittliche Flächenumsatz pro Veräußerungsfall seit dem Jahr 2010 zwischen 5.000 qm bis 8.500 qm lag und sich das Bewertungsgrundstück als Ganzes damit als nur schwer marktgängig darstellen würde. Sofern eine Parzellierung des Bewertungsgrundstücks zur Herstellung marktgängiger Teilgrundstücke erwogen würde, würde sich nach den Ausführungen des Sachverständigen der Effekt der „Überflutung“ des Immobilienmarktes für Gewerbeflächen noch verstärken. Es ist folglich anhand der Grundstücksfläche des Bewertungsgrundstücks für das erkennende Gericht nachvollziehbar dargelegt, dass ein Überangebot am regionalen Grundstücksmarkt mit der Vermarktung des Bewertungsgrundstücks einhergehen und dies zu einem Preisrückgang führen würde.
Schließlich hat der Sachverständige in seiner Vernehmung erläutert, dass eine Unterteilung des Grundstücks für die Bewertungszwecke erforderlich war, da der maßgebliche Gutachterausschuss keine Marktdaten für übergroße Grundstücke bereitstelle. Es entspricht dabei auch der Erfahrung des Gerichts, dass sich die wertbildenden Faktoren bei einer Vergrößerung der Bewertungseinheit tendenziell wertmindernd verändern. Beispielsweise mindert sich erfahrungsgemäß die Miete pro Quadratmeter Wohnfläche, je größer die zu bewertende Wohnung ist. Der Sachverständige hat daher weiter schlüssig und für das Gericht nachvollziehbar dargelegt, dass die im Gutachten vorgenommene reine Addition der Werte für die Teilflächen nicht unmittelbar dem Wert der Gesamtfläche entspricht.
Hinsichtlich der Abschlagshöhe hat der Sachverständige den Abschlag in Höhe von 20 Prozent vor dem Hintergrund der Befürchtung eines Überangebots am regionalen Immobilienmarkt insbesondere mit einer Vergleichsrechnung bei Annahme einer verlängerten Vermarktungsdauer begründet. Dieses Vorgehen ist nach der Überzeugung des Gerichts dem Grunde nach zur Ermittlung einer geeigneten Abschlagshöhe zweckmäßig. Gegen die dabei vom Sachverständigen für das Bewertungsgrundstück angesetzte Vermarktungsdauer von vier Jahren bestehen nach Überzeugung des Senats angesichts des dargestellten Verhältnisses zwischen jährlichem Flächenumsatz und der Fläche des Bewertungsgrundstücks keine Bedenken. Die bei Annahme dieser verlängerten Vermarktungsdauer vorgenommene Abzinsung in Höhe von 20 Prozent erscheint gerechtfertigt und wurde vom Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung mathematisch unterlegt. Sofern der Sachverständige in seiner Stellungnahme vom 22.07.2022 einen Abschlag in Höhe von 25 Prozent für das Bewertungsgrundstück annimmt, hat das Gericht über die Rechtfertigung dieses Abschlags nicht zu befinden, da lediglich ein Abschlag in Höhe von 20 Prozent begehrt wird. Letztlich sind gegen die sachverständige Schätzung der Höhe des Abschlags durchgreifende Erwägungen, die keinen oder lediglich einen niedrigeren Abschlag rechtfertigen würden, nicht ersichtlich.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 151 Abs. 3, 155 FGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711 der Zivilprozessordnung.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 135 Abs. 1, 139 Abs. 4 FGO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, da keiner der in § 115 Abs. 2 FGO abschließend aufgeführten Revisionsgründe vorliegt. Vielmehr handelt es sich um eine Tatsachenentscheidung im Einzelfall über die Anerkennung eines Verkehrswertgutachtens.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 159 und 176 bis 198 BewG
§§ 184 bis 188 BewG
§§ 189 bis 191 BewG
§§ 179, 182 bis 196 BewG
§§ 135 Abs. 1, 139 Abs. 4 FGO
§ 198 Bewertungsgesetz
§ 157 BewG
§ 179 Abgabenordnung
§ 100 Abs. 1 Satz 1 FGO
§ 12 Abs. 3 Erbschaftsteuergesetz
§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG
§ 2 Abs. 1 Satz 1 BewG
§ 157 Abs. 3 Satz 1 BewG
§ 176 Abs. 1 Nr. 1 BewG
§ 181 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 6 BewG
§ 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG
§ 182 Abs. 4 Nr. 2 BewG
§ 181 Abs. 6 BewG
§ 181 Abs. 5 BewG
§ 198 Satz 1 BewG
§ 199 Abs. 1 Baugesetzbuch
§ 198 Satz 2 BewG
§ 151 Abs. 3, 155 FGO
§ 708 Nr. 10, 711 der Zivilprozessordnung
§ 115 Abs. 2 FGO

Zitierte Entscheidungen: BFHE 260, 80
BFHE 267, 380
BFHE 269, 406
BFH/NV 2020, 1273
BFHE 207, 352
BFHE 224, 268
88 Euro und 1.97
17 II R 40/15
19 II R 9/18
20 II R 1/18
20 II B 46/19
04 II R 69/01
08 II R 19/08