Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-05-30, Aktenzeichen 1 S 10/05
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2006:0530.1S10.05.00

Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das am 14.12.2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Dortmund (123 C 11243/04) wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens nach einem Streitwert von 69,87 €.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch.
Die Beklagten haben von der Klägerin am 01.09.2000 eine Wohnung im 1. Obergeschoss des Hauses P in E angemietet. Der Mietzins ist seit mehr als 15 Monaten unverändert. Er beträgt für die 64,69 m2 große Wohnung derzeit 291,11 € (4,50 €/pro m2). Gemäß § 6 des Mietvertrages haben die Beklagten neben Reinigungs- und Streupflichten die Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen. Eine Regelung zum Kleinreparaturzuschlag enthält der Mietvertrag nicht.
Mit Schreiben vom 26.04.2004 hat die Klägerin Zustimmung zur Mieterhöhung um 5,82 € auf 296,93 € Grundmiete seit dem 01.07.2004 verlangt. In dem Mieterhöhungsschreiben wurde seitens der Klägerin das Wohngebäude in die Altersklasse 1950 bis 1969 und die Ausstattungsklasse 3 eingestuft. Die Klägerin hat Bezug auf den Mietspiegel der Stadt Dortmund (Stand 01.09.2002) genommen. Als Grundwert laut Mietspiegel hat die Klägerin in dem Mieterhöhungsverlangen einen Wert von 4,50 € ausgewiesen und einen "Kleinreparaturansatz gemäß Mietspiegel" von 0,09 € insgesamt also 4,59 €/pro m2 hinzugerechnet. Der Mietspiegel der Stadt Dortmund enthält dazu folgenden Passus: "Bei der Erstellung des Mietspiegels wurde davon ausgegangen, dass die Kosten für Klein- und Schönheitsreparaturen in der Regel auf die Mieter übertragen wurden".
Das Wohngebäude wurde 1988 umfassend modernisiert. U. a. wurde eine Gaszentralheizung eingebaut, das Bad modernisiert, die Elektroinstallation erneuert und eine Fassadenwärmedämmung angebracht.
Die Beklagten haben dem Mieterhöhungsverlangen nicht zugestimmt.
Die Klägerin hat behauptet, die nunmehr verlangte Miete stelle bei richtiger Einstufung den ortsüblichen Mietzins dar. Die Klägerin hat den Kleinreparaturaufschlag als gerechtfertigt angesehen, da die Kosten der Kleinreparaturen mietvertraglich nicht auf die Mieter übertragen worden seien. Daher habe ihr die Möglichkeit eröffnet werden müssen, die wirtschaftlichen Folgen der Übernahme der Durchführung von Kleinreparaturen durch einen Zuschlag auf die Miete bei der Mietwertfestsetzung im Rahmen einer Mietanpassung zu berücksichtigen. Die Klägerin ist zudem der Ansicht gewesen, ein Aufschlag in Höhe von 0,09 €/pro m2 orientiert an § 28 Abs. 3 der II. Berechnungsverordnung sei gerechtfertigt. Wegen der weiteren Begründung wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 28.10.2004 Bezug genommen.
Die Klägerin hat beantragt,
die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihnen bei der Klägerin gemietete Wohnung von zurzeit 291,11 € monatlich um 5,82 € monatlich auf 296,93 € monatlich ab dem 01.07.2004 zuzustimmen.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten haben die Auffassung vertreten, dass ein Zuschlag wegen nicht übernommener Kleinreparaturen nicht gerechtfertigt sei. Darüber hinaus sei ein Abschlag von 0,17 €/pro m2 wegen eines Lagenachteils der Wohnung anzusetzen, die sich in unmittelbarer Nähe einer Dachdeckerwerkstatt und Autoschlosserei mit erheblicher Lärmbelästigung befinde. Die Renovierungsvorteile würden durch den Lagenachteil ausgeglichen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung stehe der Klägerin nicht zu, da die Beklagten bereits jetzt einen Mietzins zahlten, der der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche. Dahingestellt bleiben könne, ob der beklagtenseits reklamierte Abschlag von 0,17 € wegen eines Lagenachteiles anzusetzen sei, da der zur Klagebegründung herangezogene Kleinreparaturaufschlag in Höhe von 0,09 €/pro m2 Wohnfläche nicht gerechtfertigt sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.
Dagegen wendet die Berufung der Klägerin unter Wiederholung und Vertiefung der erstinstanzlichen Darlegungen ein, dass die Regelung im "qualifizierten" Mietspiegel der Stadt Dortmund zur Kostenübernahme für Klein- und Schönheitsreparaturen offensichtlich darauf basiere, dass die Ersteller eine statistische Auswertung dazu vorgenommen hätten, in welchem Umfang Mietverträge mit und ohne Klein- und Schönheitsreparaturüberbürdung auf den Mieter existierten und lediglich die Höhe des Zuschlages nicht weiter konkretisiert hätten. In jedem Fall müsse der Vermieter in die Lage versetzt werden, einen wirtschaftlichen Ausgleichsanspruch dafür erhalten zu können, dass er individualvertraglich in Abweichung von dem Regelfall des Mietspiegels der Stadt Dortmund die Kleinreparaturen nicht auf den Mieter abwälze. Bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen sei zudem in der obergerichtlichen Rechtsprechung klargestellt, dass bei entsprechender Übernahme durch den Vermieter der im Mietspiegel ausgewiesenen Vergleichsmiete deshalb ein Zuschlag hinzugerechnet werden dürfe. Genau dies entspreche der Regelung im qualifizierten Mietspiegel der Stadt Dortmund; eine abweichende Handhabung zwischen Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen sei nicht gerechtfertigt. Bezogen auf den Wohnungsbestand der Klägerin sei das Volumen der Kleinreparaturen im Geschäftsjahr 2005 mit 11,596 Mio. Euro nicht wirtschaftlich bedeutungslos.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Dortmund vom 14.12.2004 als Gesamtschuldner zu verurteilen, eine Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihnen bei der Klägerin gemietete Wohnung von zurzeit 291,11 € monatlich um 5,82 € monatlich auf 296,93 € monatlich ab dem 01.07.2004 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angegriffene Urteil und halten die Überbürdung des Kleinreparaturzuschlages auf sie für nicht gerechtfertigt. Bei Erstellung des Mietspiegels habe eine statistische Auswertung zu der Frage, in welchem Umfang Mietverträge mit oder ohne Kleinreparaturkostenüberbürdung vorlägen, nicht stattgefunden. Kleinreparaturen seien im vorliegenden Mietverhältnis nicht angefallen, so dass die Beklagten für lediglich hypothetisch anfallende Kosten einen Betrag von rechnerisch jährlich 69,87 € aufzubringen hätten. Die Einbeziehung von Werten aus der II. Berechnungsverordnung sei zudem systemwidrig und auch der Höhe nach nicht mit entsprechender Auswirkung auf die Vergleichsmiete begründbar. Im Übrigen sei der Zuschlag auch nicht hinlänglich erläutert worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze und beigefügten Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist unbegründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß §§ 558, 558 b, 559 b BGB zu.
Bereits nach eigenen Angaben der Klägerin im Mieterhöhungsverlangen zahlen die Beklagten auf der Grundlage der Einstufungskriterien des Mietspiegels der Stadt Dortmund für die von ihnen bewohnte Wohnung einen Grundwert von 4,50 €/pro m2, der der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.
Für die Entscheidung kann dahingestellt bleiben, ob der beklagtenseits reklamierte Abschlag von 0,17 €/pro m2 wegen Lagenachteiles besteht oder nicht. Jedenfalls ist der seitens der Klägerin im Mieterhöhungsverlangen herangezogene Kleinreparaturaufschlag in Höhe von 0,09 €/pro m2 Wohnfläche auch nach Auffassung der Kammer nicht gerechtfertigt.
Die Bezugnahme auf Ziff. 2) des Mietspiegels, wonach bei der Erstellung davon ausgegangen worden sei, Kosten für Klein- und Schönheitsreparaturen würden in der Regel auf die Mieter übertragen, besagt nicht, dass bei Errechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Aufschlag dann in Ansatz zu bringen ist, wenn die individualvertragliche Regelung eine entsprechende Kostenübernahme seitens des Mieters nicht enthält.
Dafür spricht zunächst, dass der maßgebliche Mietspiegel keine weiteren Regelungen und Berechnungsmodalitäten für etwaige Zu- und Abschläge für Kleinreparaturen enthält. Insoweit scheidet eine Vergleichbarkeit mit anderen Mietspiegeln, die eine Regelung zu pauschalen Zuschlägen bei Kostenübernahme durch den Vermieter u. a. auch für Kleinreparaturen regelt, aus. Denn der vorliegende Mietspiegel enthält weder Angaben dazu, ob und ggf. in welcher Höhe sich die Abweichung vom Normalfall auswirkt und ob der Vermieter bei Übernahme von Kleinreparaturkosten allein deshalb einen Zuschlag bei der Mietwertfestsetzung beanspruchen kann. Darüber hinaus hat die Klägerin auch weder substantiiert vorgetragen noch unter Beweis gestellt, dass bei der Erstellung des vorliegenden Mietspiegels eine differenzierte Erhebung zwischen Mietverträgen ohne und mit Kleinreparaturzuschlag und entsprechender Auswirkung auf die Miethöhe erfolgt ist. Entgegen der Ansicht der Klägerin enthält daher der vorliegende Mietspiegel keine tragfähige Grundlage dafür, übernommene Kleinreparaturen durch sie bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete auszugleichen. Insoweit ist in der Literatur auch zu Recht darauf hingewiesen worden, dass ausweislich der Regelung des § 558 Abs. 2 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete aus den dort angesprochenen Wohnwertmerkmalen (vergleichbare Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) gebildet wird und Kleinreparaturkosten kein Vergleichskriterium darstellen.
Die Kammer ist in Übereinstimmung mit der angefochtenen Entscheidung ebenfalls der Auffassung, dass die wirtschaftliche Bedeutung der Kleinreparaturkosten nicht mit der von Schönheitsreparaturen und dazu ergangenen Entscheidungen vergleichbar ist. Die Regelung der Frage, wer Schönheitsreparaturen zu tragen hat, ist wegen der damit verbundenen Aufwendungen beim Abschluss eines Mietvertrages von erheblicher Bedeutung. Sie gehört als Hauptleistungspflicht und Teil der Instandhaltungspflicht zu den Hauptpflichten des Vermieters. Die Übernahme eines derartigen Pflichtenkreises hat bei der Kalkulation des Mietpreises, da es sich bereits wegen der Höhe der entsprechenden Kosten um einen wesentlichen mietpreisbildenden Umstand handelt, berücksichtigt zu werden (OLG Koblenz RE 08.11.1984 - 4 W - RE 571/84 -). Demgegenüber ist die wirtschaftliche Belastung von Kleinreparaturen mit einer jährlichen Höchstgrenze von zwischen 75,00 und 100,00 € und Ausscheidens allgemeinen Verschleißaufwandes und entsprechend teurerer Reparaturmaßnahmen von untergeordneter Bedeutung. An dieser Bewertung vermag auch die Auflistung der Klägerin eines denkbaren Kataloges von Kleinreparaturen und dem schlichten und nicht weiter belegten Hinweis von nahezu 11,6 Mio. Euro Kostenaufwand im Geschäftsjahr 2005 ohne konkrete Bezugsgröße zum Wohnungsbestand und Auflistung des einzelnen Reparaturvolumens nichts zu ändern.
Ein weiteres Argument gegen die Gleichbewertung von Schönheits- und Kleinreparaturen lässt sich daraus herleiten, dass der vermieterseits erstrebte Zuschlag von Kleinreparaturen bei der ortsüblichen Vergleichsmiete dazu führt, dass dem jeweiligen Mieter ein hypothetischer Reparaturfall mit einem Betrag im vorliegenden Fall 69,87 € pro Jahr angelastet wird, der bei tatsächlichem Anfall einer Kleinreparatur in der Nähe der Höchstgrenze auf einen Mieter umlagefähiger Kosten anzusiedeln wäre. Die Frage, ob eine durchschnittliche tatsächliche Mehrbelastung der Klägerin als Vermieterin berücksichtigungsfähig sein könnte, kann dahinstehen. Denn insoweit fehlt es an jeglicher Darlegung maßgeblicher Umstände. Ein Einfließen in die Mietstruktur scheidet daher aus.
Von Bedeutung ist ferner, dass die Parteien des vorliegenden Rechtsstreits in § 6 des Mietvertrages im Einzelnen aufgeführte Pflichtenkreise geregelt haben. Dazu sollten u. a. mieterseits durchzuführende Schönheitsreparaturen, nicht jedoch die Übernahme von Kleinreparaturkosten gehören. Die Festlegung dieses individuell ausgehandelten und vereinbarten Pflichtenkreises würde zu einem mittelbaren Aushebeln der konkreten vertraglichen Vereinbarungen führen, sollte der Klägerin als Vermieterin die Möglichkeit eines Aufschlages bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und Gestaltung des Mietzinses eingeräumt werden.
Nach Auffassung der Kammer ist die Klägerin daher dem Grunde nach bereits nicht berechtigt, im vorliegenden Mietverhältnis einen Aufschlag für mietvertraglich nicht vereinbarte Kleinreparaturen zu Lasten der Mieter in Ansatz zu bringen.
Für die Entscheidung kann daher dahinstehen, ob der Höhe nach die klägerseits vorgenommene Bezugnahme auf die II. Berechnungsverordnung und Heranziehung dortiger Berechnungsgrundsätze zulässig ist und ob das konkrete Mieterhöhungsverlangen vorliegend nachvollziehbar begründet worden und wirksam ist.
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist unbegründet. Die Berufung war daher zurückzuweisen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 10 ZPO.
Das Gericht hat die Revision zugelassen, da die zwischen den Parteien streitige Frage, wann und ob ein Kleinreparaturaufschlag bei einem Mieterhöhungsverlangen in Ansatz gebracht werden kann, von grundsätzlicher Bedeutung ist und der Herbeiführung einer einheitlichen Rechtsprechung dient.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 558, 558 b, 559 b BGB
§ 558 Abs. 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: 23 C 11243/04