Landgericht Freiburg (Baden-Württemberg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2023-12-27, Aktenzeichen 4 T 23/23
ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2023:1227.4T23.23.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Eine im Eigentum des Betreuten stehende Wohnung behält ihre Bedeutung als Lebensmittelpunkt auch dann, wenn der Betreute untergebracht werden muss oder wegen eines Krankenhausaufenthalts die Wohnung nicht benutzen kann.(Rn.22)
2. Maßgeblich i.R.d. § 1821 Abs. 2 BGB ist allein der natürliche Wille des Betroffenen ohne Rücksicht darauf, ob dieser nach objektiven Maßstäben vernünftig oder der Betroffene geschäftsfähig ist. Erforderlich ist, dass die Wünsche Ausfluss des Selbstbestimmungsrechts des Betreuten sind; das ist nicht der Fall, soweit die Wünsche sich als bloße Zweckmäßigkeitserwägungen erklären lassen, die der Betreute angestellt hat, um über diese Vorstufe sein eigentliches - weitergehendes - Ziel zu erreichen.(Rn.27)
3. Von reinen Zweckmäßigkeitserwägungen ist nicht auszugehen, wenn der Betreute den unrealistischen Wunsch äußert, in absehbarer Zeit wieder in der eigenen Wohnung leben zu können.(Rn.29)
4. Dem Wunsch des Betreuten, der unter einem Messie-Syndrom mit Verwahrlosung bei psychischen und Verhaltensstörungen durch Alkohol leidet und bei dem das Abhängigkeitssyndrom (ICD10: F10.2), eine demenzielle Störung, sowie die Diagnose hirnorganisch alkoholtoxisch (ICD10: F10.5) festgestellt wurden, seine Eigentumswohnung zu behalten, ist nicht zu entsprechen, wenn dies die Person des Betreuten absehbar erheblich gefährden würde, der Betroffene aufgrund seiner Krankheit dies aber nicht erkennen kann.(Rn.30)
5. Von einer solchen erheblichen Gefahr ist auszugehen, wenn dem Betroffenen absehbar die Kündigung des Heimvertrags über seine gegenwärtige Unterbringung droht, wenn die Eigentumswohnung nicht zeitnah verkauft wird, er auf eine Wohnform mit intensiver stationärer Betreuung angewiesen ist und in der eigenen Wohnung auch bei Ausschöpfung ambulanter Pflege-/Unterstützungsangebote nicht mehr leben kann.(Rn.36)
Verfahrensgang
1. Auf die Beschwerde des Betreuers wird der Beschluss des Amtsgerichts Freiburg im Breisgau vom 26.01.2023, Az. 142 XVII 1149/21, aufgehoben.
Der Abschluss des am 03.11.2022 vor dem Notar ... (UVZ-Nr. …) unterzeichneten Vertrags zwischen dem Betreuer und Herrn … über den Verkauf des Wohnungs- und Teileigentums des Betroffenen an dem Grundstück der Gemarkung Freiburg, Flst. Nr…, wird betreuungsgerichtlich genehmigt.
2. Von der Erhebung der Kosten und Auslagen wird abgesehen. Außergerichtliche Kosten der Beteiligten werden nicht erstattet.
3. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Der Betreuer des Betroffenen (im folgenden „Beschwerdeführer“) wendet sich mit seiner Beschwerde gegen einen Beschluss des Amtsgerichts Freiburg. Mit dem angefochtenen Beschluss hat das Amtsgericht den Antrag des Beschwerdeführers auf betreuungsgerichtliche Genehmigung betreffend den Verkauf der Eigentumswohnung des Betroffenen nebst Teileigentum zurückgewiesen.
Der Betroffene leidet unter einem Messie-Syndrom mit Verwahrlosung bei psychischen und Verhaltensstörungen durch Alkohol: Abhängigkeitssyndrom (ICD10: F10.2) sowie unter einer dementiellen Störung, hirnorganisch alkoholtoxisch (ICD10: F10.5).
Für den Betroffenen wurde mit Beschluss des Amtsgerichts vom 05.01.2022 zunächst vorläufig und mit Beschluss des Amtsgerichts vom 18.02.2022 endgültig eine umfassende rechtliche Betreuung angeordnet und der Beschwerdeführer zum Betreuer bestellt. Als Überprüfungszeitpunkt für die Betreuung wurde der 17.02.2029 festgesetzt.
Der Betroffene ist Eigentümer der Wohnung im 2. OG des Anwesens …, bestehend aus einem Miteigentumsanteil von 42/10.000, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung und einem Kellerraum. Mit Klage vom 16.11.2021 beantragte die WEG …, die Verurteilung des Betroffenen zur Veräußerung seines Wohnungseigentums. Zur Begründung führte die WEG aus, dass die Wohnung stark vermüllt sei; ein Wasserschaden aus dem Jahr 2020 sei nicht behoben worden, da Handwerksunternehmen sich aufgrund des Zustands der Wohnung geweigert hätten, diese zu betreten; der Betroffene lagere in der Wohnung Müll und Unrat und die Wohnung sei weitgehend unbewohnbar. Im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht Freiburg äußerte die Richterin ihre Rechtsauffassung, dass die Klage Aussicht auf Erfolg habe. Der Beschwerdeführer wollte daher die Genehmigung des Betreuungsgerichts zur Erklärung eines Anerkenntnisses einholen.
Im weiteren Verlauf beantragten die Parteien übereinstimmend, das Ruhen des Verfahren anzuordnen, um dem Beschwerdeführer die Möglichkeit zu einem freihändigen Verkauf zu geben.
Der Betroffene befindet sich seit Januar 2022 im ZfP. Zuvor lebte der Betroffene in seiner Wohnung in der …Straße. Für den Zeitraum 06.04.2022 bis 27.04.2022 befand sich der Betroffene probeweise im Pflegeheim …, in dem auch seine Eltern leben. Das … musste der Betroffene verlassen, da er dort nicht führbar war. Er fiel dort durch massive und gefährliche Vermüllung mit Ungezieferentwicklung, Alkoholkonsum und nächtliche Abwesenheit auf. Aufgrund Beschlusses des Amtsgerichts vom 18.02.2022 ist der Betroffene bis zum 08.02.2024 im … untergebracht. Seit dem 07.07.2022 lebt der Betroffene im … (Heimbereich).
Aus der Stellungnahme des Chefarztes….., Facharzt für Psychiatrie und Neurologie, der Oberärztin Dr. med. …, Fachärztin für Psychiatrie und Psychotherapie und dem Assistenzarzt … vom 28.04.2022 ergibt sich, dass bei dem Betroffenen ein amnestisches Syndrom (ICD10: F10.6), auch bekannt als Korsakow-Syndrom, mit Verwahrlosungstendenzen besteht. Da von einem chronischen Verlauf der Erkrankung auszugehen ist, ist eine Rückkehr in das häusliche Umfeld dauerhaft ausgeschlossen und auch mit Hilfe ambulanter sozialer Dienste nicht möglich.
Mit Schreiben vom 10.06.2022 beantragte der Beschwerdeführer die betreuungsgerichtliche Genehmigung zum Verkauf der Eigentumswohnung des Betroffenen.
Mit Beschluss des Amtsgerichts vom 28.10.2022 wurde für den Betroffenen der Beteiligte zu 2 zum Verfahrenspfleger bestellt für den Aufgabenkreis Wahrnehmung der Interessen des Betroffenen im Verfahren auf Erteilung der betreuungsgerichtlichen Genehmigung zum Verkauf des Wohnungseigentums. Mit Schreiben vom 31.01.2023 erklärte der Verfahrenspfleger, die Erteilung der betreuungsgerichtlichen Genehmigung zu befürworten.
Mit dem angefochtenen Beschluss vom 26.01.2023 hat das Amtsgericht den Antrag des Beschwerdeführers zurückgewiesen. Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus, dass entscheidendes Kriterium für die Genehmigungsfähigkeit nach § 1821 BGB der Wunsch des Betroffenen sei und dieser mit der Veräußerung nicht einverstanden sei. Es bestehe auch keine Gefahr für höherrangige Rechtsgüter im Sinne des § 1821 Abs. 3 BGB. Gefährdet sein könne das Rechtsgut Vermögen. Die erhebliche Gefahr eines Vermögensverlustes bestehe jedoch nicht, zum einen mit Blick auf eine vorhandene Lebensversicherung und zum anderen deshalb, weil das „Zwangsenteignungsverfahren“ bereits anhängig sei und der Verkauf des Wohnungs- und Teileigentums mit großer Wahrscheinlichkeit nur eine Frage der Zeit sei.
Mit Schreiben vom 26.01.2023 legte der Beschwerdeführer Beschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichts ein. Zur Begründung führte er aus, dass durch die Entscheidung des Amtsgerichts das Vermögen des Betroffenen erheblich gefährdet werde. Der Betroffene könne aufgrund seiner Erkrankung nicht verstehen, dass durch die Versagung der gerichtlichen Genehmigung lediglich der freihändige Verkauf der Wohnung nicht erfolgen könne. Es sei jedoch davon auszugehen, dass es dann aufgrund der Entscheidung des Amtsgerichts zu einer Zwangsversteigerung der Wohnung kommen werde. Durch die Zwangsversteigerung werde ein geringerer Verkaufserlös erzielt werden. Die beantragte Auflösung einer Lebensversicherung werde etwa 38.000 € freisetzen. Es seien jedoch bereits 27.000 € Eigenanteilskosten zur Pflegeheimunterbringung der vergangenen Monate entstanden, so dass aus der Lebensversicherung Pflegeheimkosten für allenfalls weitere drei Monate bewältigt werden könnten. Zudem seien weitere Zahlungsrückstände in Höhe von ca. 4.000 € offen für Hausgeld, Energiekosten, Telekommunikationskosten, etc.
Mit Beschluss vom 07.02.2023 hat das Amtsgericht der Beschwerde nicht abgeholfen und die Akten der Kammer zur Entscheidung vorgelegt.
Mit Beschluss vom 24.02.2023 hat das Amtsgericht dem Beschwerdeführer die Genehmigung zur Kündigung eines SV-Rentenversicherungsvertrags des Betroffenen und die Entgegennahme des Guthabens auf dem Konto erteilt, mit Beschluss vom 22.03.2022 eine entsprechende Genehmigung für einen weiteren Rentenversicherungsvertrag auf zwischenzeitlichen Antrag des Betreuers vom 27.01.2023.
Die gegenwärtige finanzielle Lage des Betroffenen stellt sich wie folgt dar: Der Betroffene erhält Renteneinkünfte in Höhe von 617,26 €. Die monatliche Belastung für das Hausgeld der Eigentumswohnung beträgt 179,32 €. Zum 08.05.2023 verfügte der Betroffene über ein Guthaben auf seinem Girokonto i.H.v. 90.526,29 €; nachdem hiervon Heimkosten für den Betroffenen bezahlt wurden, wies das Konto nach Angaben des Beschwerdeführers zum 19.10.2023 noch ein Guthaben in Höhe von ca. 36.000 € auf. Weitere Vermögenswerte außer der Eigentumswohnung bestehen nicht. Die Heimkosten betragen monatlich zwischen 3.600 € und 4.000 €.
Mit Schriftsatz vom 25.07.2023 hat die Klägerin in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Freiburg das Verfahren wieder angerufen. Das Amtsgericht hatte Termin zur mündlichen Verhandlung auf den 31.10.2023 bestimmt. Im Termin zur mündlichen Verhandlung hat das Amtsgericht Verkündungstermin auf den 12.01.2024 bestimmt.
Die Kammer hat den Betroffenen am 19.10.2023 persönlich angehört.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Verfahrensgangs wird auf den Inhalt der Akten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg.
Die Kammer ist der Auffassung, dass auf den Antrag des Beschwerdeführers die betreuungsgerichtliche Genehmigung betreffend den Verkauf der Eigentumswohnung des Betroffenen zu erteilen ist, weil – jedenfalls in der Zwischenzeit – die Situation des Betroffenen sich so entwickelt hat, dass der Wohnungsverkauf zur Abwehr von Gefahren für die Person des Betroffenen erforderlich ist, was dieser krankheitsbedingt nicht einzusehen in der Lage ist.
1. Die Veräußerung der Eigentumswohnung des Betroffenen bedarf der Genehmigung durch das Betreuungsgericht, da sie mit der Aufgabe von durch den Betroffenen selbst genutzten Wohnraum verbunden ist (§ 1833 Abs. 3 Nr. 4 BGB).
Der Begriff „Aufgabe von Wohnraum, der vom Betreuten selbst genutzt wird“ ist vom Gesetzgeber umfassend gemeint und bezieht sich auf die Besitzaufgabe, die Verlagerung des tatsächlichen Lebensmittelpunktes, die Wohnungsauflösung, den Verlust der bisherigen Wohnung, die Unmöglichkeit der tatsächlichen Nutzung der bisherigen Wohnung oder die Unmöglichkeit der dauerhaften Rückkehr in die eigene Wohnung (BT-Drs. 19/24445 S. 261).
Die Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken durch den Betroffenen wurde hier nicht bereits durch einen auf Dauer angelegten Wechsel des Aufenthalts in das … beendet. Denn die Wohnung behält ihre Bedeutung als Lebensmittelpunkt auch dann, wenn der Betreute untergebracht werden muss oder wegen eines Krankenhausaufenthalts die Wohnung nicht benutzen kann. Die Wohnung verkörpert dann die Möglichkeit des Betreuten, bei Beendigung der Unterbringung oder des Krankenhausaufenthalts in seine frühere Umgebung zurückzukehren (BT-Drs. 11/4528 S. 149). Demgemäß kann es grundsätzlich nicht entscheidend sein, wo sich die betroffene Person momentan aufhält (etwa – wie hier – bereits im Heim oder im Krankenhaus) und wie lange sie das voraussichtlich tun wird; entscheidend ist lediglich, dass es sich um Wohnraum handelt, den die betroffene Person selbst nutzt, genutzt hat, nutzen wird oder nutzen könnte (vgl. BeckOGK/Schmidt-Recla, 01.03.2023, BGB § 1833 Rn. 7).
Im Übrigen wäre selbst dann, wenn man den Umständen des Einzelfalls nach die Aufgabe der Wohnung bereits in der auf Dauer angelegten Unterbringung des Betroffenen im … sehen wollte, eine Genehmigung der Veräußerung durch das Betreuungsgericht nach § 1850 Nr. 1 BGB erforderlich.
2. Das Betreuungsgericht hat hinsichtlich der Frage, ob die Genehmigung zu erteilen ist, den in § 1821 Absatz 2 bis 4 festgelegten Maßstab zu beachten (§ 1862 Abs. 1 Satz 2 BGB). Vorliegend sind die Voraussetzungen für eine Erteilung der Genehmigung gegeben.
a) Auszugehen ist allerdings von dem Wunsch des Betroffenen, seine Wohnung zu behalten und sie nicht zu veräußern.
aa) Nach § 1821 Abs. 2 Satz 1-3 BGB hat der Betreuer die Angelegenheiten des Betreuten so zu besorgen, dass dieser im Rahmen seiner Möglichkeiten sein Leben nach seinen Wünschen gestalten kann. Hierzu hat der Betreuer die Wünsche des Betreuten festzustellen. Diesen hat der Betreuer grundsätzlich zu entsprechen und den Betreuten bei deren Umsetzung rechtlich zu unterstützen. „Wünsche“ sind dabei nicht als Willenserklärungen zu verstehen. Es genügt, dass dem Betreuer bestimmte Neigungen des Betreuten durch dessen Äußerungen erkennbar werden (MüKoBGB/Schneider, 9. Aufl. 2024, BGB § 1821 Rn. 18). Maßgeblich im Rahmen des § 1821 Abs. 2 BGB ist allein der natürliche Wille des Betroffenen ohne Rücksicht darauf, ob dieser nach objektiven Maßstäben vernünftig oder der Betroffene geschäftsfähig ist (vgl. Grüneberg, 82. Aufl. 2023, § 1821 Rn. 4).
Erforderlich ist nach der – vom Gesetzgeber ausdrücklich in Bezug genommenen (vgl. BT-Drs. 19/24445, 252 f.) – Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur früheren Rechtslage jedoch, dass die Wünsche Ausfluss des Selbstbestimmungsrechts des Betreuten sind; das ist nicht der Fall, soweit die Wünsche sich als bloße Zweckmäßigkeitserwägungen erklären lassen, die der Betreute angestellt hat, um über diese Vorstufe sein eigentliches - weitergehendes - Ziel zu erreichen (BGH, Urteil vom 22.07.2009 – XII ZR 77/06, BGHZ 182, 116, juris Rn. 21).
bb) Vorliegend hat der Betroffene wiederholt – zuletzt in der Anhörung vom 19.10.2023 - unzweideutig zum Ausdruck gebracht, dass er nicht wünsche, dass seine Wohnung durch den Beschwerdeführer veräußert wird.
Hierbei handelt es sich auch nicht um eine bloße Zweckmäßigkeitserwägung. Es steht zwar ersichtlich der (unrealistische) Wunsch dahinter, in absehbarer Zeit auch wieder in der eigenen Wohnung leben zu können. Mit diesem Ziel ist der gegenwärtige Wunsch, die Wohnung zu erhalten, jedoch untrennbar verbunden. Auch die ernstzunehmende, Möglichkeit, dass der Wunsch des Betroffenen an einer baldigen zivilgerichtlichen Verurteilung zur Veräußerung der Wohnung ohnehin scheitern könnte, macht diesen noch nicht im Sinne einer bloßen Zweckmäßigkeitserwägung unbeachtlich. Dass der Betroffene offenbar nicht in der Lage ist, diese Perspektive in seine Überlegungen einbeziehen, berührt den Punkt seiner Einsichtsfähigkeit, deren Fehlen den Betreuer und das Gericht aber erst bei Hinzutreten weiterer Voraussetzungen dazu berechtigt, von einem Wunsch abzuweichen.
b) Dem Wunsch des Betroffenen, die Wohnung zu behalten, ist nicht zu entsprechen. Denn dies würde die Person des Betreuten absehbar erheblich gefährden, was der Betroffene aufgrund seiner Krankheit nicht erkennen kann.
aa) Nach § 1821 Abs. 3 Nr. 1 BGB ist den Wünschen des Betreuten nicht zu entsprechen, wenn durch Befolgung der Wünsche des Betreuten dessen Person oder dessen Vermögen erheblich gefährdet würde und der Betreute diese Gefahr aufgrund seiner Krankheit oder Behinderung nicht erkennen oder nicht nach dieser Einsicht handeln kann. In einem derartigen Fall von selbstschädigenden Wünschen des Betroffenen gebietet es der Erwachsenenschutz, dass ein Betreuer von den geäußerten Wünschen abweicht (vgl. BGH, Beschluss vom 02.08.2023 – XII ZB 303/22, juris Rn. 18).
Die Regelung des § 1821 Abs. 3 Nr. 1 BGB soll an den bereits zuvor in der Rechtsprechung anerkannten Maßstäben festhalten, wonach einem Wunsch des Betreuten nur dann nicht Folge zu leisten ist, wenn dessen Erfüllung höherrangige Rechtsgüter des Betreuten gefährden oder seine gesamte Lebens- und Versorgungssituation erheblich verschlechtern würde (vgl. BT-Drs. 19/24445, 252 f. unter Bezugnahme auf BGH, Urteil vom 22.07.2009 – XII ZR 77/06).
Danach vermag nicht jede Gefahr die mit den Wünschen zu realisierende selbstbestimmte Lebensgestaltung des Betreuten zu negieren (MüKo-BGB/Schneider, 9. Aufl. 2024, BGB § 1821 Rn. 29). Eine unerhebliche Gefahr genügt in keinem Fall (vgl. BT-Drs. 19/24445, 252; BeckOK BGB/Müller-Engels, 68. Ed. 1.11.2023, BGB § 1821 Rn. 19), d.h. selbst dann nicht, wenn die Wahrscheinlichkeit für den Eintritt eines - nicht erheblichen – Schadens hoch ist (vgl. BGH, Beschluss vom 21.09.2022 – XII ZB 150/19, juris Rn. 22). Im Übrigen werden in Anlehnung an die vom Bundesgerichtshof zu § 1666 BGB entwickelten Maßstäbe an die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts umso geringere Anforderungen zu stellen sein, je schwerer der drohende Schaden wiegt (BGH, Beschluss vom 21.09.2022 – XII ZB 150/19, juris Rn. 21; vgl. im Ergebnis ähnlich HK zum Betreuungs- und Unterbringungsrecht/Bauer, 146. Lieferung, 11/2023, § 1821 BGB nF Rn. 89; ferner Bienwald/Reinfarth, Betreuungsrecht, 7. Aufl. 2023, § 1844 BGB Rn. 15). Zudem muss die Annahme einer Gefährdung in jedem Fall auf konkreten Verdachtsmomenten beruhen; eine nur abstrakte Gefährdung genügt nicht (vgl. BGH a.a.O. Rn. 22 sowie MüKo-BGB/Schneider, 9. Aufl. 2024, BGB § 1821 Rn. 29).
§ 1833 Abs. 1 Satz 2 BGB bestimmt für Fälle der Aufgabe von Wohnraum konkretisierend, dass eine Gefährdung im Sinne des § 1821 Abs. 3 Nr. 1 BGB insbesondere dann vorliegt, wenn eine Finanzierung des Wohnraums trotz Ausschöpfung aller dem Betreuten zur Verfügung stehenden Ressourcen nicht möglich ist oder eine häusliche Versorgung trotz umfassender Zuhilfenahme aller ambulanten Dienste zu einer erheblichen gesundheitlichen Gefährdung des Betreuten führen würde.
bb) Vorliegend droht dem Betroffenen absehbar die Kündigung des Heimvertrags über seine gegenwärtige Unterbringung, wenn die Wohnung nicht zeitnah verkauft wird. Hiermit wäre eine erhebliche Gefährdung der Person des Betroffenen verbunden.
(1) Nach Aktenlage steht fest, dass der Betroffene jedenfalls auf absehbare Zeit auf eine Wohnform mit intensiver stationärer Betreuung angewiesen ist und in der eigenen Wohnung auch bei Ausschöpfung ambulanter Pflege-/Unterstützungsangebote nicht mehr leben kann.
Zuletzt hat der der Kammer aus zahlreichen Verfahren als hochkompetent bekannte Sachverständige Dr. …im Rahmen seines die weitere Unterbringungsbedürftigkeit des Betroffenen bejahenden Gutachtens vom 30.09.2023 ausgeführt, dass der Betroffene vor dem Hintergrund einer langjährigen häuslichen Überforderung mit Entwicklung einer depressiven Symptomatik (ICD 10: F 32) sowie einer neurasthenischen Persönlichkeitsstruktur und zunehmender sozialer Isolation bzw. Wegfall der elterliche Fürsorge an einem Messie-Syndrom leide, ferner an einer Alkoholerkrankung (ICD 10: F 10.2) mit derzeitiger Abstinenz im bestehenden geschützten Rahmen.
Zudem liege eine seelische Behinderung vor in Form einer organischen Persönlichkeitsveränderung (ICD 10: F07.0) mit rückläufigem amnestischen Syndrom (ICD 10; F 10.6) und persistierenden Verhaltensauffälligkeiten auf kognitiver und emotionaler Ebene. Auf Grund der bestehenden kognitiven und emotionalen bzw. affektiven Auffälligkeiten sei der Betroffene nicht mehr in der Lage, sich selbst zu versorgen. Ohne einen geschützten und strukturgebenden Rahmen würde er bald wieder verwahrlosen, beginnen Alkohol zu trinken und sein Messie-Verhalten aufzunehmen. Die Versorgung mit den notwendigsten Gütern wie Nahrungsmitteln, aber auch die tägliche Hygiene wären nicht mehr gewährleistet. Es drohe erneut eine Mangelversorgung, die bereits in der Vergangenheit zu hirnorganischen Veränderungen mit gravierenden Folgen für die Alltagskompetenz geführt habe. Der Betroffene sei aufgrund seines Selbstverständnisses nicht in der Lage, Hilfe und Unterstützung zu suchen oder anzunehmen. Eine Infektion, wie 2020 schon einmal aufgetreten, könne deshalb letal enden. Der Betroffene habe selbst nur realitätsfremde, bisher unkorrigierbare Vorstellungen geäußert. Er sei nicht in der Lage, sich auf eine offen geführte Wohnform einzulassen.
Der Gutachter vermochte Veränderungen, die eine offene Unterbringungsform irgendwann möglich machen könnten, zwar nicht auszuschließen, hielt jedoch freiheitsentziehende Maßnahmen für wahrscheinlich dauerhaft notwendig.
(2) Bei Heimkosten von derzeit zwischen 3.600 € und 4.000 € monatlich – die sich auch im Fall eines Wechsels der Einrichtung einschließlich eines Wechsels in eine offen geführte Betreuungsform kaum erheblich reduzieren dürften – und monatlichen Einkünften von knapp über 600 € liegt es auf der Hand, dass der Betroffene auf den Einsatz seines Vermögens angewiesen ist, um seinen weiteren Verbleib in einer für ihn geeigneten Einrichtung zu finanzieren. Eine Finanzierung im Wege der Sozialhilfe wäre – wie der Betreuer zu Recht anmerkt – gegenüber dem Einsatz des eigenen Vermögens nachrangig und ist daher zur Abwendung der dem Betroffenen im Fall eines Verlusts seines Heimplatzes drohenden Gefahren nicht geeignet, solange der Betroffene Eigentümer einer (von ihm nicht nutzbaren) Wohnung ist. Von den früheren Vermögenswerten des Betroffenen verbleibt nach der Auflösung der Rentenversicherungsverträge und dem bereits weit fortgeschrittenen Verbrauch der erzielten Erlöse einzig die Wohnung.
(3) Das danach bestehende Bedürfnis, die Wohnung zur Sicherung der krankheitsbedingt erheblichen Lebenshaltungskosten des Betroffenen zu veräußern, entfällt auch nicht deshalb, weil bei einer Versagung damit zu rechnen wäre, dass es demnächst zu einer Verurteilung des Betroffenen im Verfahren 56 C 1810/21WEG des Amtsgerichts Freiburg und daraufhin zu einer Zwangsversteigerung der Wohnung kommen dürfte.
cc) Dass dem Betroffenen die ihm drohenden Gefahren und die Erforderlichkeit einer Veräußerung seiner Wohnung auf Grund seiner Krankheit und Behinderung nicht erkennen kann, ergibt sich aus dem aktuellen eingeholten Gutachten des Sachverständigen Dr. … [näher oben bb)(1)] sowie aus der Anhörung des Betroffenen am 19.10.2023, bei der es sich als faktisch unmöglich erwiesen hat, mit dem Betroffenen die Frage einer Wohnungsveräußerung argumentativ zu erörtern.
dd) Auf die (vom Amtsgericht einzig erörterte) Frage einer Vermögensgefährdung kommt es danach jedenfalls zum jetzigen Zeitpunkt nicht mehr an. Nur der Vollständigkeit halber merkt die Kammer an, dass sie die Auffassung des Amtsgerichts insofern teilt, als auch sie die Aussicht, durch einen freihändigen Verkauf einen höheren Ertrag zu erzielen als durch eine Zwangsversteigerung, vorliegend nicht als ausreichenden Beleg einer drohenden Gefährdung des Vermögens gewertet hätte.
c) In der Folge ist nach § 1821 Abs. 4 BGB der mutmaßliche Wille des Betreuten aufgrund konkreter Anhaltspunkte zu ermitteln und ihm Geltung zu verschaffen.
Konkrete Anhaltspunkte, auf die sich die Kammer insofern stützen könnte, oder erfolgversprechende Ermittlungsansätze hierfür ergeben sich jedoch weder aus der persönlichen Anhörung des Betroffenen oder den Äußerungen der weiteren Verfahrensbeteiligten noch sind sie sonst – insbesondere aus dem Akteninhalt – für die Kammer ersichtlich. Unter diesen Umständen kann die Kammer nur den Ansatz wählen, sich - im Sinne einer Orientierung am subjektiven Wohl des Betroffenen (vgl. BT-Drs. 19/24445 S. 254) - unter weitestmöglicher Zugrundlegung einer subjektiven Perspektive und Rücksichtnahme auf die konkrete Situation des Betroffenen von allgemein üblichen und wirtschaftlich sinnvollen Erwägungen leiten zu lassen (vgl. (BeckOK BGB/Müller-Engels, 68. Ed. 1.11.2023, BGB § 1821 Rn. 28).
Da hier keinerlei Anhaltspunkte dafür ermittelt werden konnten, dass der Betroffene für den Fall des (von ihm abgelehnten) Verkaufs besondere subjektive Vorstellungen oder Interessen hätte, die es zu berücksichtigen gälte, ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise maßgeblich. Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten ist der beabsichtigte Verkauf der Wohnung zu einem Preis von 115.000 € auf Grundlage des der Üblichkeit entsprechenden Vertragsentwurfs des Notars … (As. 819 ff.) zu genehmigen, nachdem der Betreuer entsprechend den Vorgaben des Betreuungsgerichts (Schreiben vom 03.06.2022, As. 623) ein Gutachten des Sachverständigen … vorgelegt hat, das zum Stichtag 01.7.2022 einen Verkehrswert von 74.000 € nennt (Sonderband VKW-Gutachten), und ein Bieterverfahren durchgeführt hat, das ein Höchstgebot von 115.000 € erzielte (mit Schreiben vom 21.09.2022 vorgelegte Unterlagen, As. 713 ff.).
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 81 FamFG.
IV.
Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde bestehen nicht.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 1821 BGB
§ 1666 BGB
§ 1844 BGB
§ 81 FamFG
§ 1821 Abs. 2 BGB
§ 1821 Abs. 3 BGB
§ 1833 Abs. 3 Nr. 4 BGB
§ 1850 Nr. 1 BGB
§ 1862 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 1821 Abs. 3 Nr. 1 BGB
§ 1833 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 1821 Abs. 4 BGB

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 182, 116
42 XVII 1149/21
XII ZR 77/06
XII ZB 303/22
XII ZB 150/19
56 C 1810/21