Landgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-12-13, Aktenzeichen 307 S 40/24
ECLI: ECLI:DE:LGHH:2024:1213.307S40.24.00

Tenor:
Verfahrensgang
1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 17.07.2024, Az. 531 C 105/23, wird zurückgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Es wird zunächst hinsichtlich des Sach- und Streitstandes auf die Ausführungen in dem amtsgerichtlichen Urteil Bezug genommen.
Der Kläger macht weiterhin geltend, dass eine wirksame ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen der Zahlungsrückstände erfolgt sei. Der Kläger meint, das Amtsgericht habe verkannt, dass es nicht Sache der Instanzgerichte sei, die rechtliche Regelung der Folgen der Schonfristzahlung zu konterkarieren.
Der Kläger und Berufungskläger beantragt,
das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 17. Juli 2024 abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Wohnung H. Weg H., belegen im 1. Obergeschoss rechts, bestehend aus drei Zimmern, mit einer Größe von ca. 78 qm sofort geräumt an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagten und Berufungsbeklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Von einer weiteren Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO in Verbindung mit §§ 544 Abs. 1, Abs. 2 Ziffer 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung ist nicht begründet.
Das Mietverhältnis ist nicht durch die hilfsweise erklärte fristgerechte Kündigung vom 08. März 2024 beendet worden. Die Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung gemäß § 573 Absatz 1 BGB lagen nicht vor.
Das folgt jedoch nicht bereits daraus, dass aufgrund der Zahlung innerhalb der Schonfrist, welche zu der Unwirksamkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung geführt hat, auch zugleich die wegen der Mietzahlungsrückstände erklärte ordentliche Kündigung zugleich unwirksam geworden ist. Auch wenn damit die Zahlung innerhalb der Schonfrist nur begrenzte Bedeutung hat im Ergebnis nur noch auf die Kündigungsfrist auswirkt, bestehen beide Kündigungstatbestände unabhängig voneinander nebeneinander, wobei sich eine Schonfristzahlung nach der eindeutigen gesetzlichen Regelung nur auf die fristlose Kündigung auswirkt. So führt der BGH dazu ausdrücklich aus (vgl. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2021, VIII ZR 91/20, juris): „Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung… Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war.“
Eine schematische Übertragung der Wirkung der Schonfristzahlung auch auf die ordentliche Kündigung verbietet sich mithin. So trifft es zu, dass der BGH wiederholt festgestellt hat, dass die beschränkte Wirkung des Nachholrechts des Mieters dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers entspreche, so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen dürfe, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war (vgl. BGH, Urteil vom 23. Oktober 2024, VIII ZR 106/23, juris).
Der BGH hat jedoch auch mehrfach im Zusammenhang mit der Bedeutung der Schonfristzahlung für eine ordentliche Kündigung ausgeführt, dass die innerhalb der Frist des § 569 BGB erfolgte nachträgliche Zahlung die Pflichtverletzung des Mieters in einem milderen Licht erscheinen lassen und unter diesem Gesichtspunkt von Bedeutung sein könne (vgl. BGH, Urteil vom 16. Februar 2005, VIII ZR 6/04, juris). Später hat der BGH offengelassen, ob dies im Rahmen der Wirksamkeit der Kündigung oder im Rahmen von § 242 BGB zu prüfen ist, weil sich die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene Kündigung aufgrund nachträglich eingetretener Umstände im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich darstellen kann (so BGH, Urteil vom 19. September 2018, VIII ZR 261/17, juris, Urteil vom 13. Oktober 2010, VIII ZR 78/10, juris, sowie Beschluss vom 06. Oktober 2015, VIII ZR 321/14, juris; vgl. hierzu Blank/Börstinghaus in Schmidt-Futterer, 16. Auflage, § 573 Rn. 38 m.w.N.). Der BGH hat es in seiner Entscheidung vom 06. Oktober 2015 für eine Treuwidrigkeit ausreichen lassen, dass die Mieter sich unmittelbar nach Erhalt der ersten Kündigung um eine Rückführung der Mietrückstände bemüht und erreicht hatten, dass die Rückstände innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums und noch vor Zustellung der Räumungsklage beglichen wurden, dass es in der Vergangenheit keine Zahlungsrückstände gegeben hatte und keine Anhaltspunkte dafür bestanden, dass es in der Zukunft noch einmal zu Zahlungsrückständen kommen würde sowie dass die Mieter in der Vergangenheit keine sonstigen mietvertraglichen Pflichten verletzt hatten noch Anhaltspunkte für künftige (Fehl-)Verhaltensweisen vorlagen, die das Vertrauen der Vermieterin in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen könnten (aaO.)
Wie in dem vom BGH entschiedenen Fall haben die Beklagten vorliegend innerhalb kurzer Zeit nach Erhalt der Kündigung, und zwar nur drei Tage nach Ausspruch der Kündigung, die Rückstände beglichen, wobei sie dabei den von dem Kläger geltend gemachten erhöhten Betrag gezahlt haben, ohne dass zuvor ein Einverständnis der Erhöhung der Gesamtmiete herbeigeführt worden war.
Nach diesen Grundsätzen ist in dem hier zu beurteilenden Einzelfall von einer Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung auszugehen.
So haben die Beklagten unverzüglich nach Ausspruch der Kündigung vom 08. März 2024 am 11. März 2024 den gesamten Rückstand zurückgeführt. Dabei haben sie jeweils den von dem Kläger geltend gemachten Betrag von EUR 912,21 gezahlt, obwohl sie mit der Miete in dieser Höhe nicht einverstanden waren. Die Beklagten haben damit gezeigt, dass sie grundsätzlich bereit sind, sich vertragsgemäß zu verhalten und das Mietverhältnis nicht zu gefährden. Dass in den Monaten April, Mai und Juni jeweils EUR 864,21 überwiesen wurden, steht dem nicht entgegen, da die Berechtigung zu der Erhöhung der Miete nicht geklärt worden ist.
Zu berücksichtigen ist ferner, dass zwar mietvertraglich geregelt worden ist, dass die Miete durch Überweisung zu zahlen ist, soweit kein Einzug erfolgt. Nicht ausgeschlossen werden kann jedoch, dass die Beklagten der Ansicht waren, dass, bis auf die Nachzahlung, wieder eine Einziehung erfolgen wird, so dass jedenfalls ein zu einer Kündigung berechtigendes schuldhaftes Verhalten nicht festgestellt werden kann.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Absatz 1 ZPO. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung ergeht gemäß §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 569 BGB
§ 242 BGB
§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO
§ 573 Absatz 1 BGB
§ 97 Absatz 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 31 C 105/23
VIII ZR 91/20
VIII ZR 106/23
VIII ZR 6/04
VIII ZR 261/17
VIII ZR 78/10
VIII ZR 321/14