Landgericht Aachen (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-11-22, Aktenzeichen 5 S 157/02
ECLI: ECLI:DE:LGAC:2002:1122.5S157.02.00

Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das am 20.03.2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Aachen - 14 C 376/01 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht als derzeit unbegründet abgewiesen, da die von der Klägerin vorgelegten Nebenkostenabrechnungen nicht den formellen Voraussetzungen genügen.
Aus den Abrechnungen in Verbindung mit der Erläuterung zu den Umlageschlüsseln ergeben sich zwar die Gesamtkosten, die zugrunde gelegten Verteilerschlüssel und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters, es fehlt jedoch bereits eine konkrete Berechnung des Anteils des Mieters - auch wenn die Ergebnisse der Klägerin unter Zuhilfenahme der qm-Angaben in der Erläuterung zu den Umlageschlüsseln und der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße rechnerisch nachvollziehbar sind.
Insbesondere aber fehlen die erforderlichen Angaben zur Zusammensetzung der Gesamtkosten. Wird - wie hier - ein Mietgebäude zu Wohn- und Gewerbezwecken gemischt genutzt, so sind die Kosten, die auf den vermieteten Geschäftsraum entfallen, grundsätzlich vorweg zu erfassen, von den Gesamtkosten abzuziehen und den betreffenden Nutzern speziell in Rechnung zu stellen; die Wohnraummieter sind nicht mit Kosten zu belasten, die durch die gewerbliche Nutzung entstehen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rn. 358; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rn. 102). Die Abrechnung ist daher nur dann formell ordnungsgemäß, wenn vor der Kostenverteilung auf die Mietwohnungen die - nur - auf die Gewerberäume entfallenden Nebenkosten ausgegliedert werden und der Vermieter deutlich macht, in welchem Verhältnis die Beträge zueinander stehen (LG Frankfurt, NJWE-MietR 1997, 26; LG Berlin, Grundeigentum 1996, 979). Lediglich in Ausnahmefällen, in denen eine Trennung nicht möglich ist oder die gewerblichen Kosten annäherungsweise denen einer Wohnraumnutzung entsprechen, kann eine pauschal für das gesamte Gebäude geltende Abrechnung für die Betriebskosten erstellt werden (LG Frankfurt, ZMR 97, 642).
Die vom Beklagten angemietete Wohnung liegt in einem Gebäudekomplex mit 30 Wohnungen und 5 Gewerbeeinheiten (eine Eisdiele und ein Bekleidungsgeschäft im Erdgeschoss, ein Büro XXXXX im 1. Obergeschoss sowie ein Massagestudio und ein Büro XXXXX im 5. Obergeschoss). Dass die verbrauchsabhängigen Kosten wie Wasser/Abwasser und Müllabfuhr durch besondere Messeinrichtungen oder Vorkehrungen wie z.B. Wasseruhren und Trennung der Müllgefäße gesondert erfasst worden sind, ist weder von der Klägerin schlüssig dargelegt noch sonst ersichtlich. Die Klägerin trägt zwar vor, dass der gewerbliche Anteil bei den Positionen Müllabfuhr, Grundsteuer und Gebäudeversicherung bereits herausgerechnet worden sei, eine nachvollziehbare Aufstellung der Gesamtkosten und der auf die Gewerbeeinheiten bzw. die Wohneinheiten entfallenden Kosten liegt jedoch nicht vor .
Bei den Positionen Wasser/Abwasser werden nach dem Umlageschlüssel der Klägerin die im 5. Obergeschoss befindlichen Gewerbeeinheiten (Massagestudio, XXXXX) mit einbezogen. Dies ist grundsätzlich unzulässig. Entgegen der Ansicht der Klägerin spricht nach der Art der gewerblichen Nutzung einiges dafür, dass insoweit höhere Kosten anfallen als bei einer Nutzung der Räume nur zu Wohnzwecken.
Entsprechendes gilt für die Position "Treppenhausreinigung", die ebenfalls - nur - auf die Wohnungen und die im 5. Obergeschoss befindlichen Gewerbeeinheiten (1998) bzw. auf die Wohnungen und die im 1. und 5. Obergeschoss liegenden Gewerbeeinheiten (1999) umgelegt wird. Ob insoweit die im Erdgeschoss befindlichen Gewerbeeinheiten - Eisdiele und Bekleidungsgeschäft - sowie in der Abrechnung für 1998 auch das im 1. Obergeschoss liegende Büro XXXXX überhaupt nicht an den Treppenhausreinigungskosten beteiligt werden, oder ob ein auf diese Gewerbeeinheiten entfallender anteiliger Betrag bereits vorweg herausgerechnet worden ist, bleibt offen.
Hinsichtlich der Position "Hauswart" ist nicht nachvollziehbar dargelegt, dass die gewerbliche Vermietung nicht zu einer Erhöhung der bei einer gewissenhaften Abwägung aller Umstände bei ordnungsgemäßer Geschäftsführung gerechtfertigten Kosten führt. Zum einen erscheinen die in Ansatz gebrachten Kosten ausgehend von einem reinen Wohnobjekt unangemessen hoch. Zum anderen hat der Beklagte detailliert dargelegt, dass die Aufgaben des Hausmeisters den Rahmen einer normalen Hauswarttätigkeit weit übersteigen und z.B. auch Verwaltungsaufgaben und Reparaturarbeiten umfassen. Zu diesem Sachvortrag hat die Klägerin nicht substantiiert Stellung genommen.
Auch die Positionen Straßenreinigung, Stromabrechnung und Aufzug sind ohne Vorwegerfassung der auf die Gewerbeeinheiten anfallenden Anteile nach der Nutzfläche umgelegt worden, wobei dies jedenfalls für die Positionen Allgemeinstrom und Aufzug nicht unbedenklich erscheint. Darüber hinaus werden die Kosten für den Aufzug ohne nachvollziehbaren Grund nicht - auch - auf die im Erdgeschoss liegenden Gewerbeeinheiten umgelegt.
Die Kammer ist insgesamt nicht in der Lage, zu überprüfen, welche Betriebskosten die Klägerin in welcher Höhe und nach welchem Maßstab auf den Gewerbeanteil umgelegt hat. Dass eine getrennte Erfassung insbesondere der verbrauchsabhängigen Kosten im vorliegenden Fall objektiv unmöglich oder unzumutbar ist, ist weder von der Klägerin dargelegt noch sonst ersichtlich.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, da die hierfür erforderlichen Voraussetzungen, § 543 Abs. 2 ZPO, nicht gegeben sind.
Berufungsstreitwert: 1.406,21 €.
I N C2

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 97 Abs. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: ZMR 97, 642
14 C 376/01