Amtsgericht Halle (Saale) (Sachsen-Anhalt, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-01-26, Aktenzeichen 122 C 2318/16
ECLI: ECLI:DE:AGHALLE:2017:0126.122C2318.16.0A

Tenor:
1. Der im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 22.06.2016 unter TOP 3a (Vorlage des Buchprüfungsberichtes für das Wirtschaftsjahr 2015 und Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2015) gefasste Beschluss wird insoweit für ungültig erklärt, wie damit die Jahreseinzelabrechnungen für die einzelnen Wohnungseigentümer beschlossen wurde.
Die unter TOP 3b (Beschluss zur Entlastung des Hausverwalters für das Wirtschaftsjahr 2015) und TOP 4 (Entlastung und Bestätigung des Verwaltungsbeirates) gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin 1/2, die Beklagten zusammen 1/2 zu tragen.
3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckung kann durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages abgewendet werden, wenn nicht der andere Teil vor der Vollstreckung 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Streitwert wird auf 11.277,55 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit mehrerer im Rahmen einer Eigentümerversammlung gefasster Beschlüsse. Die Klägerin ist Eigentümer der Wohnung Nr. 8 in dem Objekt der Wohnungseigentümergemeinschaft "W-Straße in H.", die Beklagten die übrigen Eigentümer. Die Beigeladene, dem Rechtsstreit nicht Beigetretene, ist die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Streitgegenständlich im vorliegenden Verfahren sind diverse, anlässlich der Eigentümerversammlung vom 22.06.2016 gefasste Beschlüsse.
Mit Ladungsschreiben der Verwalterin vom 01.06.2016 wurde die Klägerin zu der Eigentümerversammlung eingeladen (vergleiche wegen der Einzelheiten die Ladung der Klägerin vom 01.06.2016, Bl. 20f der Akte).
Die Klägerin, bzw. ihr Sohn als ihr Vertreter, forderte mit Schreiben vom 05.06.2016 noch diverse Unterlagen an, gleichzeitig wurde auf (aus Sicht der Klägerin bestehende) Unklarheiten in der Abrechnung hingewiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben des Sohns der Klägerin vom 05.06.2016 (Bl. 26 der Akte) verwiesen. Die Verwalterin antwortete hierauf mit E-Mail vom 20.06.2016 (vergleiche wegen der Einzelheiten Bl. 27 der Akte). Einige Unterlagen wurden der Klägerin zur Verfügung gestellt, unstreitig jedoch keine Saldenlisten der Eigentümer.
Im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 22.06.2016 fassten die anwesenden (bzw. die ordnungsgemäß vertretenen) Eigentümer folgende Mehrheitsbeschlüsse:
- Beschluss TOP 3a, Gesamt-und Einzelabrechnungen 2015
"Die Jahresabrechnung 2015 vom 17.03.2016 inklusive der Einzel-und Gesamtabrechnung wird genehmigt. Damit wird diese per 15.07.2016 fällig."
- Beschluss TOP 3b, Entlastung des Hausverwalters für das Wirtschaftsjahr 2015
"der Verwaltung wird für das Jahr 2015 die Entlastung erteilt"
- Beschluss TOP 4, Entlastung und Bestätigung des Verwaltungsbeirates
"dem Verwaltungsbeirat wird für das Jahr 2015 die Entlastung erteilt. Der Verwaltungsbeirat wurde erneut bestätigt."
Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 22.06.2016 (Bl. 33-35 der Akte), außerdem auf die Einzelabrechnung der Klägerin sowie die Gesamtjahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 15.06.2016 (Bl. 56-60 der Akte) verwiesen.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Jahresabrechnung entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, was für die Einzel- genauso wie für die Gesamtabrechnung gelte.
Die Abrechnung sei nicht nachvollziehbar, außerdem seien ihr vor der Versammlung von ihr gegenüber der Verwalterin angeforderte Unterlagen nicht vollständig übergeben worden, hier insbesondere nicht die Saldenlisten für die einzelnen Eigentümer.
Außerdem ergebe sich aus der Abrechnung nicht, inwieweit die Wohneinheit Nr. 9, deren ehemalige Eigentümerin (die H-GmbH) mittlerweile nicht mehr existiert, an den Kosten der Gemeinschaft beteiligt wird, bzw. inwieweit aus dieser Wohneinheit Einnahmen für die Wohnungseigentümergemeinschaft generiert werden.
Unstreitig wurde die Wohnung Nr. 9 nach der Insolvenz der ehemaligen Eigentümerin, der H-GmbH zunächst nicht genutzt. Die H-GmbH wurde mittlerweile im Handelsregister gelöscht, der einzige Gesellschafter ist verstorben, die Erben haben die Erbschaft ausgeschlagen. In der Eigentümerversammlung vom 18.07.2008 beschlossen die Eigentümer, zukünftig für Hausgeldausfälle des Sondereigentums dieser Wohneinheit Sonderumlagen in Höhe des für die Wohnung ausfallenden Hausgeldes zu jeder Jahresabrechnung zu beschließen, was in der Folge dann auch so praktiziert wurde.
Im Kalenderjahr 2014 einigten sich einzelne vor Ort wohnende Eigentümer auf eine Nutzung dieser Wohnung. Der Lebensgefährte einer der Eigentümerinnen übernahm sodann die Sanierung und Vermietung der Wohnung. Jedenfalls seit 2015 wird aus der Vermietung der Wohnung auch wieder Hausgeld gezahlt.
Die Klägerin beantragte zunächst,
folgende anlässlich der Eigentümerversammlung vom 14.12.2015 gefasste Beschlüsse für ungültig zu erklären:
- Beschluss TOP 3a, (Vorlage des Prüfungsberichts für das Wirtschaftsjahr 2015 und Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2015)
- Beschluss TOP 3b, (Beschluss zur Entlastung des Hausverwalters für das Wirtschaftsjahr 2015)
- Beschluss TOP 4, (Bestätigung des Verwaltungsbeirates)
Die Klage ging am 22.07.2016 bei Gericht ein und wurde - nachdem zeitnah auf die Anforderung der Kostenvorschuss durch die Klägerin gezahlt wurde (10.08.2016) - unter dem 19.08.2016 zugestellt. Die Klagebegründung selbst ging am 26.07.2016 bei Gericht ein, sie wurde am 19.08.2016 zugestellt.
Im Rahmen des Verfahrens äußerten sich die Beklagten zu der Problematik "Wohneinheit Nr. 9", stellten insbesondere dar, dass die Wohneinheit mittlerweile wieder vermietet ist.
Mit Schriftsatz vom 17.11.2016 erweiterte die Klägerin die Klage noch um folgenden Antrag:
Die Verwalterin des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft W-straße in H, die I-GmbH wird mit sofortiger Wirkung aus wichtigem Grund von ihrem Verwaltungsamt abberufen, wodurch zugleich der bestehende Verwaltervertrag endet.
Diesen Antrag begründet sie im wesentlichen mit einem völlig zerstörten Vertrauensverhältnisses zu der Verwalterin. Ihr - der Klägerin - sei eine weitere Zusammenarbeit mit der Beklagten nicht mehr zumutbar.
Dies ergibt sich im wesentlichen aus dem - nach Ansicht der Klägerin - kollusivem Zusammenwirken der Verwalterin mit den Mitgliedern des Verwaltungsbeirates und der vor Ort wohnenden Eigentümer im Umgang mit der Wohneinheit Nr. 9 (ehemals im Eigentum der H-GmbH) des Objekts.
Letztlich beantragte die Klägers hinsichtlich der Kosten noch, diese gemäß §§ 49 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes der Verwalterin aufzuerlegen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie verteidigen die Beschlussfassung, insbesondere bestreiten sie die von der Klägerin behaupteten Mängel der Abrechnung.
Die von der Klägerin beantragte sofortige Abberufung der Verwalterin ist nach Auffassung der Beklagten nicht angezeigt. Es fehlen bereits ausreichende Gründe, einen solchen Antrag zu rechtfertigen, ganz abgesehen davon, dass die Klage hier wegen Nichtbefassung der Eigentümergemeinschaft unzulässig ist.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist, soweit mit dieser einzelne im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 22.06.2016 gefasste Beschlüsse angegriffen werden, zulässig und teilweise begründet.
Soweit darüber hinaus mit der Klage erreicht werden soll, dass das Gericht die Verwalterin aus wichtigem Grund außerordentlich von ihrem Amt abberuft, ist die Klage unzulässig.
Im Einzelnen:
1.
Die Klage ist unzulässig, soweit beantragt wurde, die Immobilienverwalterin mit sofortiger Wirkung aus wichtigem Grund von ihrem Verwalteramt abzuberufen. Bei diesem Antrag handelt es sich um eine Anordnung im Sinne des §§ 21 Abs. 8 ZPO.
Diese setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer "... eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahmen nicht..." getroffen haben, was wiederum nur dann angenommen werden kann, wenn die Wohnungseigentümer von ihrem Selbstorganisationsrecht keinen Gebrauch gemacht haben, obwohl eine Maßnahme zur Gestaltung der rechtlichen Verhältnisse der Wohnungseigentümer/der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig und geboten war (vergleiche Bärmann, Merle, 13. Auflage, § 21, Rz. 204).
Die Anordnung einer solchen Maßnahme setzt grundsätzlich voraus, dass sich die Wohnungseigentümer zunächst mit der Maßnahme auseinandergesetzt (vergleiche BGH, Entscheidung vom 15.01.2010, V ZR 114/09) und - entgegen ordnungsgemäßer Verwaltung - sich entschieden haben, die Maßnahme nicht durchzuführen.
Die vorherige Anrufung der Wohnungseigentümer ist daher notwendige Zulässigkeitsvoraussetzung für Klagen auf eine gerichtliche Ermessensentscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG.
Eine solche Befassung der Wohnungseigentümergemeinschaft hat es unstreitig hier nicht gegeben.
Der Klägerin ist zwar zuzugeben, dass es Sachverhalte geben kann, in denen eine vorherige Befassung der Wohnungseigentümergemeinschaft eine unnötige Förmelei darstellen würde, so z.B. dann, wenn feststeht, dass nur die Annahme eines Beschlussentwurfs ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde, jedoch (auch nach ausgiebiger Diskussion über den Beschlussentwurf) die gebotene Maßnahme keinesfalls die notwendige Mehrheit erreichen würde. So liegt der Fall hier jedoch gerade nicht.
Nach derzeitigen Sachstand steht schon nicht fest, ob eine durch Mehrheitsbeschluss ausgesprochene Entlassung der Verwalterin durch die Eigentümer hier ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde. Dass darüberhinaus aber nur eine einzige Entscheidung der Eigentümer (hier die Entlassung) noch ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, das Entscheidungsermessen der Eigentümer also auf "Null" reduziert ist, kann nach derzeitiger Bewertung der Sachlage keinesfalls angenommen werden.
Auch wenn durch die Klägerseite hier eine Vielzahl an Vorwürfen gegenüber der Verwalterin erhoben wurde, so ist doch eine Aufklärung der Vorwürfe, wie auch eine Diskussion und eine Abstimmung über die Konsequenzen aus einem (möglicherweise tatsächlich an den Tag gelegten) Fehlverhalten notwendig. Hierfür steht den Eigentümern die vom Gesetz vorgesehene Plattform - die Eigentümerversammlung - zur Verfügung. Dass diese Vorwürfe im Rahmen der Eigentümerversammlung aufgeklärt werden müssen, ergibt sich bereits daraus, dass zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch gar nicht feststeht, welche konkreten Handlungen letztlich gegenüber der Verwalterin (beweisbar) gerügt werden können und - sofern tatsächlich ein Fehlverhalten festgestellt werden wird - welches Maß an "Schuld" hier der Verwalterin konkret vorzuwerfen ist. Ein aktives "tun" dahingehend, dass die Verwalterin hier die Umbauarbeiten selbst in Auftrag gegeben hat, bzw. unterstützend an diesen Arbeiten teilnahm, hat die Klägerseite jedenfalls bislang substantiiert nicht behauptet, gleiches gilt für eine "Beteiligung" an der Vermietung der Wohnung.
Möglicherweise wird lediglich der "Vorwurf" übrig bleiben, sie habe über ihre Kenntnisse, die Wohnung Nr. 9 betreffend, die Klägerin nicht ausreichend aufgeklärt (was jedoch den von den Beklagten als Anlage B 11 vorgelegten Protokollen früherer Eigentümerversammlungen diametral widersprechen würde). Dies mag dann (falls bewiesen!) Eine Pflichtverletzung darstellen, möglicherweise vielleicht sogar eine solche, die eine Abberufung der Verwalterin durch Mehrheitsbeschluss gerade noch rechtfertigen könnte. Ob weitergehend aber sogar angenommen werden kann, dass - im Fall nicht ausreichender Aufklärung - eine Ermessensreduzierung auf "Null" dahingehend, dass nur noch eine einzige Entscheidung der Eigentümer, nämlich die Verwalterin außerordentlich zu entlassen, gerechtfertigt ist, muss zwar hier nicht entschieden werden, ist aber nach derzeitiger Bewertung der Sachlage eher (sehr) fern liegend. Vor diesem Hintergrund, insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass sämtliche Vorwürfe hier erstmals im Rahmen des Gerichtsverfahrens durch die Klägerin erhoben wurden, eine abschließende Klärung durch die Eigentümer daher auch noch nicht erfolgte, ist die hier von der Klägerin beantragte gerichtliche Entscheidung keinesfalls angezeigt. Die Klage ist insoweit vielmehr unzulässig und daher als solche auch abzuweisen.
2.
Die weitergehende Klage ist zulässig, insbesondere form-und fristgerecht erhoben. Zwar wurde die Klage erst unter dem 19.08.2016 den Beklagten zugestellt, jedoch ist hierin noch eine "demnächst" erfolgte Zustellung im Sinne des §§ 167 ZPO zu sehen. Die Eigentümerversammlung fand statt am 22.06.2016, am 22.07.2016 war die Klage bei Gericht anhängig. Nachdem das Gericht unter dem 02.08.2016 den Kostenvorschuss anforderte, wurde dieser bereits unter dem 10.08.2016 gezahlt. Nach Zahlung des Kostenvorschusses wurde durch den Vorsitzenden am 16.08.2016 die Zustellung angeordnet.
Da dem Kläger als "Zustellverzögerung" lediglich der Zeitraum vom 02.08.2016 bis zum 10.08.2016 zuzurechnen ist, dieser Zeitraum sich deutlich unterhalb der von der obergerichtlichen Rechtsprechung dem Kläger zugebilligten Zeitraum bewegt, ist die Klage hier im Sinne des § 167 ZPO "demnächst" zugestellt.
3.
Die Klage ist hinsichtlich der Jahresabrechnung teilweise begründet.
a.
Unbegründet ist die Anfechtungsklage soweit die Gesamtjahresabrechnung angefochten wird. Diese, da ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend, ist nicht zu beanstanden. Eine Aufhebung des Beschlusses kam diesbezüglich nicht in Betracht.
Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Abrechnung über die Einnahmen und die Ausgaben zu erstellen, Ausgangspunkt ist insoweit § 28 Abs. 3 WEG. Die Darstellung muss klar, übersichtlich und geordnet sein. Ein durchschnittlicher Eigentümer muss sie gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können (vergleiche BGH V ZR 44/09). Sie muss alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben enthalten. Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen-und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält (vergleiche BGH, V ZR 271-12). Diesen Anforderung genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist (vergleiche BGH am anderen Ort).
Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen, einem durchschnittlichen Wohnungseigentümer muss es anhand der Abrechnung möglich sein, die Einnahmen und Ausgaben der WEG vollständig nachzuvollziehen, insbesondere ob die eingezahlten Wohngelder entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplanes eingesetzt worden sind.
Diesen Anforderungen genügt eine (Gesamt-)Abrechnung nur, wenn alle in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben eingestellt werden. Insbesondere sind auch solche Einnahmen/Ausgaben aufzunehmen, die anderen Wirtschaftsjahren zuzuordnen sind (vergleiche BGH, V ZR 251/10). In der Gesamtjahresabrechnung ist daher grundsätzlich (anderes gilt im Rahmen der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten) auch kein Raum für Rechnungsabgrenzungsposten, Rückstellungen et cetera.
Diese Anforderungen werden durch die Gesamtjahresabrechnung für das Kalenderjahr 2015 erfüllt.
Unstreitig sind sämtliche im Kalenderjahr 2015 die Wohnungseigentümergemeinschaft betreffenden Ausgaben in der Gesamtjahresabrechnung aufgenommen, gleiches gilt für die Einnahmen in 2015. Mehr schuldet die Verwalterin nicht.
Das tatsächlich weitere Ausgaben angefallen sind, bzw. die Gemeinschaft über weitere Einnahmen im Jahr 2015 verfügte, behauptet auch die Klägerin nicht. Dies gilt gleichsam im Hinblick auf die für die Wohneinheiten 9 (H-GmbH) angefallenen Kosten, bzw. die diesbezüglich der Gemeinschaft zugute gekommenen Einnahmen. Auch diesbezüglich behauptet die Klägerin nicht, dass (konkret) weitere Zahlungen zu dieser Wohnung der Wohnungseigentümergemeinschaft zugute kamen.
Dass die Klägerin vor Durchführung der Eigentümerversammlung nicht über den konkreten Status der Wohnung informiert wurde (wonach sie aber sich auch nicht erkundigte), ändert an der ordnungsgemäßen Aufstellung der Einnahmen/Ausgaben nichts.
Soweit die Klägerin behauptet, einzelne Unterlagen seien ihr vor der Eigentümerversammlung nicht (die Saldenlisten der einzelnen Eigentümer), bzw. nicht rechtzeitig (die Heizkostenabrechnung) übergeben worden, so sind diese Einwände nicht geeignet, eine Anfechtung der Jahresabrechnung zu begründen.
Wie sich aus dem von der Klägerin selbst vorgelegten Schreibens Ihres Sohnes vom 05.06.2016 (vergleiche Bl. 26) zweifelsohne ergibt, sind Saldenlisten durch sie nie angefordert wurden. Ohne Anforderung ist aber die Verwalterin auch nicht verpflichtet solche zu übersenden. In dem Schreiben wird (am Ende) lediglich eine Aufstellung der "Einnahmekonten 2015" erbeten. Die Saldenlisten wurden nicht angefordert.
Soweit die Klägerin moniert, die Heizkostenabrechnung sei ihr zu spät vorgelegt worden, fehlt es bereits an der Kausalität dieses Fehlers für die Beschlussfassung. Selbst in der Klageschrift (wie auch in den weiteren Schriftsätzen) hat die Klägerin Mängel der Heizkostenabrechnung, die sie infolge der verspäteten Zusendung dieser Abrechnung nicht rechtzeitig rügen konnte, nicht vorgebracht. Ein "Beruhen" der Beschlussfassung auf die verspätete Zusendung der Heizkostenabrechnung ist daher ausgeschlossen.
Die Klage war also, soweit die Aufhebung der Gesamtjahresabrechnung beantragt wurde, als unbegründet abzuweisen.
Dies gilt auch hinsichtlich der Darstellung der Instandhaltungsrücklage. Auch diese ist nachvollziehbar in der Gesamtjahresabrechnung 2015 dargestellt. Weitere Zugänge, bzw. Abgänge im Kalenderjahr 2015 hinsichtlich der Instandhaltungsrücklage hat die Klägerseite nicht behauptet.
Soweit die Klägerseite meint, sie selbst könne sich die Position "Abgang Instandhaltungsaufwand" nicht erklären, mag das zutreffend sein, ändert aber nichts an der ordnungsgemäßen Darstellung der Instandhaltungsrücklage. Die Darstellung ist nämlich bereits dann ausreichend, wenn der (für eine Maßnahme der Instandhaltung) konkret abgeflossene Betrag sich aus der Abrechnung ergibt. Die Zusammensetzung des Betrages, wie auch der Rechtsgrund des jeweiligen Abflusses hat nichts in der Darstellung der Instandhaltungsrücklage verloren. Diesbezüglich reicht es aus, wenn sich dies aus dem Kontenblatt zur Instandhaltungsrücklage (das die Eigentümer bei Interesse auch vom Verwalter anfordern können), bzw. aus dem dem Aufwand zugrundeliegenden Beschluss ergibt.
Weiter ist es - entgegen der Auffassung der Klägerin - auch nicht erforderlich, einen konkreten Anteil der einzelnen Eigentümer an der Instandhaltungsrücklage (und dessen Entwicklung) darzustellen. Dies ergibt sich bereits aus allgemeinen juristischen Erwägungen.
Die Instandhaltungsrücklage selbst steht nämlich gerade nicht den einzelnen Eigentümern (auch nicht teilweise) zu, sondern (untechnisch gesprochen) gehört dem teilrechtsfähigen Verband. Vor diesem Hintergrund haben die einzelnen Eigentümer auch keine wie auch immer gearteten Anteile an der Instandhaltungsrücklage.
Die einzelnen Eigentümer sind nur Inhaber eines Anteils an der Wohnungseigentümergemeinschaft. Genauso wenig wie dem Aktionär einer Aktiengesellschaft ein bezifferbarer Anteil an einzelnen Maschinen der Gesellschaft zusteht (seine Aktie verbrieft nur einen Anteil an der Gesellschaft) gibt es einen Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers an Gegenständen des Verwaltungsvermögens (wie auch der Instandhaltungsrücklage). Der Eigentümer kann auch nicht "Teile der Instandhaltungsrücklage" (die er für seinen Anteil hält) sich auszahlen lassen oder an andere Personen übertragen. Insbesondere ist auch eine separate Übertragung im Falle der Veräußerung seines Sondereigentums (nebst Miteigentumsanteil) nicht möglich. Der (nach Übertragung des Sondereigentums) neue Eigentümer der Wohneinheit wird Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Als solcher steht ihm auch ein Anteil am "teilrechtsfähigen" Verband zu, jedoch nicht am Verbandsvermögen.
Da also gerade keine "Anteile" an der Instandhaltungsrücklage bestehen, ist eine Aufschlüsselung nach einzelnen Eigentümern überflüssig. Sofern eine solche also nicht erfolgt, kann dies die Darstellung der Instandhaltungsrücklage nicht beeinträchtigen.
Sofern man hiergegen einwenden würde, aus einer nach Eigentümern aufgeschlüsselten Darstellung der Instandhaltungsrücklage würde sich zumindest auch ergeben können, inwieweit einzelne Eigentümer noch die Instandhaltungsrücklage schulden, vermag dies eine andere Beurteilung der Rechtslage nicht zu rechtfertigen. Die Eigentümer "Schulden" in diesem Sinne nicht die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage, sondern das - im Wirtschaftsplan und später in der Jahresabrechnung ausgewiesene - Hausgeld. Ein gerichtliches Verfahren auf Zahlung rückständigen Wohngeldes könnte die Wohnungseigentümergemeinschaft auch nie damit begründen, dass in der "Instandhaltungsrücklage" Rückstände des in Anspruch genommenen Eigentümers aufgeführt sind.
Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage ist vor diesem Hintergrund nicht zu beanstanden.
b.)
Der Beschluss unter Z. 3a war jedoch für ungültig zu erklären, soweit auch die Einzelabrechnungen verabschiedet wurden.
Die Darstellung der Einzelabrechnungen entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Wie bereits ausgeführt muss die Abrechnung klar, übersichtlich und geordnet sein. Ein durchschnittlicher Eigentümer muss sie gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Dies gilt insbesondere soweit die Gesamtabrechnung von den Einzelabrechnungen (hinsichtlich der aufzunehmenden Ausgaben und Einnahmen) abweicht. Solche Abweichungen (die üblicherweise im Rahmen der Heizkostenabrechnung auftreten, aber auch andere Positionen betreffen können) hat der Verwalter in der Abrechnung den Eigentümern zu erklären.
Der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 17.02.2012 (Az. V ZR 251/10) hat hierzu folgendes ausgeführt:
"Den Vorgaben der Heizkostenverordnung ist daher bereits dann Genüge getan, wenn zwar nicht in der Gesamtabrechnung, aber in den Einzelabrechnungen eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen wird, dort also die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs verteilt werden. Der Umstand, dass sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen, sofern die in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich und mit einer verständlichen Erläuterung versehen ist. An welcher konkreten Stelle der Gesamt- oder Einzelabrechnung diese Erläuterung erfolgt (vgl. etwa Casser/Schultheiss, ZMR Sonderheft, Januar 2011, 1, 7 ff.), bleibt dem Verwalter überlassen. Entscheidend ist allein, dass die Darstellung verständlich und nachvollziehbar ist."
Dem ist nichts hinzuzufügen.
Da - auch nach der Darstellung der Beklagten - die Einzelabrechnungen eine solche Erläuterung gerade nicht enthalten (erstmals erläutern die Beklagten dies im Rahmen des Klageverfahrens) ist die Abrechnung auch nicht "klar, verständlich und ohne weiteres für den durchschnittlichen Eigentümer nachvollziehbar". Diese entspricht diesbezüglich auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Soweit die Beklagten meinen, eine Aufhebung komme gleichwohl nicht in Betracht, da nicht innerhalb der Klagebegründungsfrist dieser Mangel gerügt wurde, entspricht dies nicht dem Streitstand. Auf Seite 6 der Klageschrift (unter 2c) führt der Klägervertreter ausdrücklich aus, dass der Unterschiedsbetrag (zwischen Gesamt und Einzelabrechnungen) in der Abrechnung verständlich zu erläutern ist, was - nach seiner Auffassung - der streitgegenständlichen Abrechnung gerade im Hinblick auf die Heizkosten nicht entnommen werden kann. Mehr an Begründung schuldet die Klägerin nicht.
Der Beschluss über die Jahresabrechnung war daher hinsichtlich der Einzelabrechnungen für das Jahr 2015 aufzuheben.
4.
Die Beschlüsse über die Entlastung des Verwalters (TOP 3b) und des Verwaltungsbeirates (TOP 4) waren für ungültig zu erklären, da es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (§ 21 Abs. 4 WEG) den Verwalter und den Verwaltungsbeirat zu entlassen, wenn noch Ansprüche gegen beide in Betracht kommen und auch kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten (vergleiche Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.12.2009, Az. V ZR 44/09). Vorliegend ist der Verwalter verpflichtet, die Einzelabrechnungen für das Kalenderjahr 2015 neu zu erstellen, der Verwaltungsbeirat hat diese sodann noch zu prüfen (vergleiche § 29 Abs. 3 WEG). Erst im Anschluss daran kann eine Entlastung erfolgen.
5.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus § 92 Abs. 1 ZPO (die Kostenentscheidung), bzw. den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Von einer Kostenentscheidung nach § 49 Abs. 2 WEG hat das Gericht Abstand genommen. Der Verwalterin ist hier lediglich vorzuwerfen, dass sie in den Einzelabrechnungen nicht ausreichend erklärte, warum die Einnahmen/Ausgaben der Gesamtjahresabrechnung nicht eins zu eins auch in den Einzelabrechnungen sich wieder finden. Da sich dieser Mangel auch in der Vergangenheit so darstellte und - jedenfalls nach Kenntnis des Gerichts - die Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft nie veranlasste, eine Beschlussanfechtungsklage zu erheben, kann das Gericht hier ein erhebliches Verschulden des Verwalters, welches eine Entscheidung nach § 49 Abs. 2 WEG rechtfertigen würde, nicht sehen.
Den Streitwert hat das Gericht gemäß § 3 ZPO i.V.m. § 49 Buchst. a GKG festgesetzt. Das Gericht ging hierbei von folgenden Einzelstreitwerten voraus:
- TOP 3a: 6690,55 €
- TOP3b: 1000,00 €
- TOP4: 1000,00 €
- Abberufung des Verwalters: 2287 € (Entgelt für ein Jahr)
KolbigRichter am Amtsgericht

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 21 Abs. 8 ZPO
§§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 167 ZPO
§ 3 ZPO
§ 21 Abs. 8 WEG
§ 28 Abs. 3 WEG
§ 21 Abs. 4 WEG
§ 29 Abs. 3 WEG
§ 92 Abs. 1 ZPO
§ 49 Abs. 2 WEG
§ 49 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes

Zitierte Entscheidungen: V ZR 114/09
V ZR 44/09
V ZR 251/10