Amtsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-07-16, Aktenzeichen 222 C 132/15
ECLI: ECLI:DE:AGK:2015:0716.222C132.15.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um ein Mieterhöhungsverlangen.
Mit Mieterhöhungsverlangen vom 6.10.2014, wegen dessen Einzelheiten auf die zu den Akten gereichte Ablichtung Bezug genommen wird, verlangte die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 491,00 € auf 509,10 € mit Wirkung ab dem 1.1.2015.
Sie beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Teilinklusivmiete für die Wohnung K-Straße 23, 1. Obergeschoss, mitte links, 50000 Köln, von 491 € auf 508,10 € mit Wirkung ab dem 1.1.2015 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Auffassung, denn es sei nicht dargelegt, welche Nettokaltmietzinsanteil die Klägerin verlangen möchte.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unzulässig.
Es fehlt bereits an einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen der Klägerin. Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB hat der Vermieter von ihm verlangte Mieterhöhung in Textform zu erklären und zu begründen.
Die Erklärung muss aus sich heraus verständlich sein; es muss sein zulässiges Begründungsmittel im Sinne des § 558 a Abs. 2 BGB gewählt werden. Schließlich muss sich unzweideutig die erhöhte Miete betragsmäßig ergeben. Bei Teilinklusivmieten ist auch die Zusammensetzung der für die Zukunft verlangten Teilinklusivmiete eindeutig darzulegen und zu berechnen.
Hieran fehlt es im Streitfall.
Zunächst hat die Klägerin bereits nicht nachvollziehbar dargelegt, welche Nettomiete sie für die von der Beklagten bewohnte Wohnung für angemessen erachtet. Zwar bezieht sich die Klägerin zunächst auf den Mietspiegel der Stadt Köln vom 1.1.2013. Indes nimmt sie sodann in unzulässiger Weise Zuschläge für aus ihrer Sicht besondere Ausstattungsmerkmale wie etwa ein Balkon vor. Unabhängig davon, dass das Vorhandensein eines Balkons auch in der Baualtersklasse 2 zum normalen Standard gehört, hat die Klägerin mit diesen ungerechtfertigten Zuschlägen das Begründungsmittel „Mietspiegel“ verlassen. Denn wenn der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen mit einem Mietspiegel begründet, ist er grundsätzlich an dessen Struktur und Werte gebunden (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 4.Auflage 2014, § 558 a, Rz.20). Nimmt er hier nach Gutdünken Zuschläge vor, bezieht er sich im Ergebnis auf ein nicht zulässiges Begründungsmittel, nämlich einen selbst nachberechneten und modifizierten Mietspiegel. Das Mieterhöhungsverlangen enthält damit im Ergebnis keine hinreichende Begründung.
Unbeschadet dessen ist das Mieterhöhungsverlangen auch deshalb unwirksam, weil der Teilinklusivanteil weder nachvollziehbar berechnet wird noch die tatsächlich verlangte Nettomiete (zuzüglich eines Inklusivanteils) betragsmäßig mitgeteilt wird. Bei der Aufstellung der auf die Wohnung angeblich entfallenden Betriebskosten fällt zunächst auf, dass für die Aufzugsanlagen tatsächlich 3 verschiedene Positionen aufgeführt werden. Es bleibt unklar, weshalb betreffend des Aufzugs zum einen Notrufkosten zum anderen ein Kostenblock „Aufzugsanlagen“ und zum dritten sogar noch ein weiterer Kostenblock „Aufzug TÜV und Wartung“ anfallen sollen. Die Aufteilung in verschiedene Betriebskostenkreise, die nach der Erläuterung dann aber doch wieder der identisch sein sollen, ist ebenfalls nicht nachvollziehbar.
Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 Abs.1 ZPO abzuweisen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen im Übrigen auf den §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Streitwert: 217,20 €

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO
§ 558 a Abs. 1 BGB
§ 558 a Abs. 2 BGB
§ 91 Abs.1 ZPO