Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-03-29, Aktenzeichen 25 S 55/16
ECLI: ECLI:DE:LGD:2017:0329.25S55.16.00

Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 11.04.2016, 290a C 2369/14, teilweise abgeändert und – unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen – insgesamt wie folgt neu gefasst:
Es wird festgestellt, dass sich die Beklagten zu 7., 8. und 9. mit der Beschlussfassung über die Sanierung des Wasserschadens im Estrichbereich der im Erd- und Gartengeschoss links im Objekt D. gelegenen Wohnung seit dem 22.01.2014 in Verzug befinden.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Gerichtskosten sowie die außergerichtlichen Kosten der Kläger in erster Instanz tragen die Kläger zu 53%, die Beklagten zu 7., 8. und 9. zu 12% und die weiteren Beklagten zu 35%. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 7., 8. und 9. tragen die Kläger zu 44%. Die außergerichtlichen Kosten der weiteren Beklagten tragen die Kläger zu 56%. Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.
Die Gerichtskosten sowie die außergerichtlichen Kosten der Kläger im Berufungsverfahren tragen die Kläger zu 95% und die Beklagten zu 7., 8. und 9. zu 5%. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 7., 8. und 9. tragen die Kläger zu 78%. Die außergerichtlichen Kosten der weiteren Beklagten tragen die Kläger voll. Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand:
Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft E. wobei die Beklagten zu 7., 8. und 9. Sondereigentümer von im Hause F. gelegenen Wohnungen sind. In den insgesamt 4 Häusern befinden sich jeweils 4 Wohnungen mit Ausnahme des Hauses F., in welchem 5 Wohnungen vorhanden sind.
In der Teilungserklärung vom 24.10.1994 heißt es hierzu unter § 5 Nr. 4:
„Die Gesamtanlage besteht aus 4 Häusern […]. Soweit dies die baulichen Gegebenheiten zulassen, bildet jedes Haus eine Untergemeinschaft.
Über Maßnahmen, die nur einzelne Häuser betreffen, beschließen nur die Wohnungseigentümer jeweils der betroffenen Häuser. […] Entsprechend sind die Kosten der Instandhaltung und Unterhaltung und Bewirtschaftung von der Untergemeinschaft zu tragen, die ausschließlich betroffen sind.“
§ 9 Nr. 4 der Teilungserklärung bestimmt unter der Überschrift „Instandhaltung – Instandsetzung“ weiter:
„Die Instandhaltungspflichten einschließlich Kostentragung entfallen, soweit nur einzelne der Häuser und dessen Anlagen betroffen sind, nur auf dessen jeweilige Eigentümer […]“.
Die Kläger erwarben mit notariellem Kaufvertrag vom 08.08.2012 einen 793/10.000 Miteigentumsanteil an dem eingangs genannten Grundbesitz verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erd- und Gartengeschoss links im Haus F. , im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichnet. Wie im Kaufvertrag festgehalten, war die Wohnung zu diesem Zeitpunkt vermietet.
Nach Auszug des Mieters begannen die Kläger im Jahr 2013 mit Renovierungsarbeiten und stellten hierbei Feuchtigkeitsschäden an den aufgehenden Wänden das Souterrain fest. Am 17.07.2013 fand ein Termin mit dem Geschäftsführer der Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage, Herrn G., statt. In dessen Nachgang meldete Herr G. am 05.08.2013 den Schaden bei der Gebäudeversicherung, wobei er als Schadensursache einen Defekt der Hebeanlage des Pumpensumpfes am 09.12.2009 benannte.
Tatsächlich war es am 09.12.2009 infolge eines Defekts der Pumpenanlage zum Austritt von Schmutz- / Fäkalwasser, welches die angrenzenden Bereiche im Souterrain durchfeuchtete, gekommen. Während in der rechts gelegenen Wohnung seinerzeit Trocknungs- und Desinfektionsmaßnahmen durchgeführt worden waren, waren solche in der – nunmehr von den Klägern erworbenen – Wohnung unterblieben.
Nach Besichtigung des Schadens durch den von der Gebäudeversicherung beauftragten Sachverständigen H. zahlte diese am 11.11.2013 insgesamt 4.781,42 € an die Wohnungseigentümergemeinschaft aus. Den vorgenannten Betrag ermittelte der Versicherer fiktiv auf Basis hypothetischer Trocknungs- und Desinfektionsmaßnahmen. Eine Einstandspflicht für diejenigen verschlimmerten Schäden, welche aus dem Unterlassen rechtzeitiger Schadensbeseitigung resultieren, lehnte der Versicherer ab.
Zwischenzeitlich hatten die Kläger diverse Privatgutachten zum Schadensumfang, dessen Ursache und Beseitigung eingeholt, nämlich ein Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. I. vom 21.06.2013 sowie zwei weitere Gutachten des Herrn Dr. J. (Institut für Schädlingsanalyse) vom 15.07.2013 und 30.10.2013. Der zuletzt genannte Sachverständige stellte einen deutlichen Schimmelpilzbefall an den unteren Wandflächen und der Estrichdämmung fest. In seinem Gutachten vom 15.07.2013 kommt er zu dem Schluss:
„Das Erscheinungsbild des Befalls spricht für eine großflächige Verteilung von Wasser unter dem Estrich, so dass das Wasser schließlich in den Wänden und im Wandputz aufgestiegen ist und dort zu einem Schimmelpilzbefall geführt hat.“
In seinem Gutachten vom 30.10.2013 führt er aus:
„Aufgrund der hohen Keimzahlen der Estrichdämmschicht in Küche, Esszimmer, Wohnzimmer, Gästezimmer (Kind) und Bad ist in diesen Räumen ein Abbruch der Dämmung erforderlich. […]
Da in der Wohnung Fußbodenheizung verlegt ist und bei einem Abbruch der Dämmung in den Befallsbereichen nur noch der Raum Eltern und ‚Kleiderschrank‘ verbleiben würden und schadensträchtige konstruktive Mängel vorliegen, ist ein Abbruch des Estrichs in der gesamten Wohnung in Betracht zu ziehen.“
Am 22.01.2014 fand eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt. Unter TOP 7 erfolgte unter anderem eine Beschlussfassung dahingehend, dass
die Kosten für die Beseitigung des Wasserschadens in der Wohnung der Kläger nicht zu Lasten der Eigentümergemeinschaft gehen;
im Bodenbereich zurzeit kein Austausch des Estrichs erfolgt, da erst geklärt werden muss, ob der Estrich Gemeinschafts- oder Sondereigentum ist;
ein Austausch der Spiralen der Fußbodenheizung zurzeit nicht erfolgt, da erst ein Beschluss bezüglich der Erneuerung des Estrichs gefasst werden muss.
Die Kläger haben die Beschlüsse zu TOP 7 zunächst angefochten. Nachdem die Beschlüsse in einer weiteren Wohnungseigentümerversammlung wiederum im Beschlusswege bestandskräftig aufgehoben worden sind, haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt.
Die Kläger, welche die Ansicht vertreten haben, die Wohnungseigentümergemeinschaft habe es pflichtwidrig abgelehnt, einen Austausch des im Gemeinschaftseigentum stehenden Estrichs und der darin befindlichen Heizschleifen auf Kosten der Gemeinschaft vorzunehmen, haben sodann beantragt,
1. festzustellen, dass die zur Beseitigung des Wasserschadens im Estrichbereich der im Erd- und Gartengeschoss des Hauses F. links gelegenen Wohnung erforderlichen Kosten durch die Eigentümergemeinschaft zu tragen sind;
2. festzustellen, dass sich die Beklagten mit der Sanierung des Wasserschadens im Erd- und Gartengeschoss links in dem Objekt F. seit dem 25.09.2013, hilfsweise seit dem 25.04.2014 in Verzug befinden.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Wegen des weitergehenden erstinstanzlichen Vorbringens der Parteien wird auf das angegriffene Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 11.04.2016 Bezug genommen. Das Amtsgericht hat – unter Auferlegung der Kosten des Rechtsstreits an die Beklagten – der Klage im Wesentlichen stattgegeben; dem Klageantrag zu 2. mit der Maßgabe, dass Verzug mit dem 22.01.2014 eingetreten sei. Zur Begründung hat es ausgeführt, nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Einholung eines gerichtlich angeordneten Sachverständigengutachtens stehe fest, dass der Estrich im Gemeinschaftseigentum stehe. Insofern sei die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, die Kosten einer Instandsetzung zu tragen. Die übrigen Wohnungseigentümer befänden sich zudem seit dem 22.01.2014 mit der Sanierung des Wasserschadens in Verzug, nachdem sie in der Eigentümerversammlung vom gleichen Tag eine Sanierung abgelehnt und auch keine Maßnahmen zur weiteren Abklärung der Situation ergriffen hätten.
Hiergegen wenden sich die Beklagten mit der Berufung. Unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens sind sie der Ansicht, jegliche Verantwortlichkeit ihrerseits entfalle bereits deshalb, weil sowohl der Estrich als auch die darin verlegten Heizschleifen im Sondereigentum der Kläger stünden. Im Übrigen – so ihre Behauptung – sei auch die Schadensursache im Sondereigentum zu suchen. Ein Zusammenhang mit dem Schaden an der Hebeanlage im Dezember 2009 bestehe tatsächlich nicht, wofür bereits der Zeitablauf und ein ihrerseits eingeholtes Gutachten des Herrn Dipl.-Ing. K. vom 07.04.2014 streite.
Die Beklagten sind zudem der Ansicht, für die Feststellungsanträge fehle es am Rechtsschutzbedürfnis und der Passivlegitimation.
Die Beklagten beantragen,
unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Düsseldorf vom 11.04.2016 die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Kläger verteidigen das erstinstanzliche Urteil.
Wegen des weitergehenden Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Akten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig und in Bezug auf den Feststellungsantrag zu 1) vollumfänglich, betreffend den Feststellungsantrag zu 2) teilweise begründet.
Feststellungsantrag zu 1)
Der Antrag der Kläger festzustellen, dass die zur Beseitigung des Wasserschadens im Bereich des Estrichs ihrer Wohnung erforderlichen Kosten durch die Eigentümergemeinschaft zu tragen sind, ist, wenn nicht bereits unzulässig, so jedenfalls unbegründet.
1.
Legt man das Begehren der Kläger so aus, wie es das Amtsgericht in dem angegriffenen Urteil getan hat, nämlich als Feststellung, dass die Kosten einer von der Eigentümergemeinschaft veranlassten Instandsetzung des Estrichs i. S. d. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG von derselben gem. § 16 Abs. 2 WEG und § 9 Abs. 3 der Teilungserklärung vom 24.10.1994 i. V. m. § 10 Abs. 6 S. 1 WEG zu tragen sind, fehlt es – unabhängig von der Passivlegitimation der Beklagten – bereits am erforderlichen Feststellungsinteresse i. S. d. § 256 Abs. 1 ZPO. Letzteres unabhängig davon, ob im Zeitpunkt der Klageerhebung die Kläger bereits mit der Sanierung in Form eines Austausches des Estrichs in Eigenregie begonnen hatten oder nicht.
Solange die Kläger noch keine eigenen Maßnahmen zur Schadensbehebung am Estrich vorgenommen hatten, hätten sie ihr Rechtsschutzziel, die Durchführung der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft und auf deren Kosten zu erwirken, einfacher und effektiver mit einer Gestaltungsklage gem. § 21 Abs. 4 und Abs. 8 WEG durchsetzen können. Ein Rechtsschutzbedürfnis für eine isolierte Feststellung der Kostentragung ist in einem solchen Falle nicht gegeben (vgl. hierzu OLG Düsseldorf Beschluss vom 11.04.2008, I-3 Wx 254/07). Dass gleichwohl ausnahmsweise ein Feststellungsinteresse bestünde, weil damit zu rechnen ist, dass bereits ein Feststellungsurteil zu endgültiger Streitbeilegung führen würde (vgl. hierzu Zöller – Greger, ZPO, 31. Aufl. 2016, § 256 Rn. 8) ist von den Klägern weder vorgetragen noch aus den Gesamtumständen heraus anzunehmen. Im Gegenteil, hätte die bloße Feststellung, dass die Erneuerung des Estrichs und der darin befindlichen Heizschleifen der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt, genügt, hätte es des Feststellungsantrages neben den Anträgen zur Beschlussanfechtung überhaupt nicht bedurft. Denn die Klärung der im Kern streitigen Frage, ob der Estrich im Gemeinschaftseigentum oder im Sondereigentum der Kläger steht und, worin gegebenenfalls die Schadensursache zu sehen ist, hätte inzident im Rahmen der anfänglichen Beschlussanfechtung entschieden werden müssen.
Soweit die Kläger zwischenzeitlich den Estrich aus dem Souterrain der von ihnen erworbenen Wohnung herausgebrochen haben und einen neuen Estrich inklusive Heizschleifen der Fußbodenheizung eingebracht haben, ändert dies im Ergebnis nichts an einem fehlenden Feststellungsinteresse bei dem oben genannten Antragsverständnis. Denn infolge der von den Klägern durchgeführten Instandsetzung hat sich die Durchführung einer solchen im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft rein tatsächlich erledigt. Damit besteht auch kein Bedürfnis (mehr) an einer Feststellung im vorgenannten Sinne.
2.
Anders verhielte es sich dann, wollte man das Begehren der Kläger dahingehend verstanden wissen, dass es sich auf die Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Ersatz der von den Klägern verauslagten Kosten der Estricherneuerung einschließlich der Fußbodenheizung bezieht. Da die übrigen Wohnungseigentümer durch die Beschlussfassung vom 22.01.2014 einerseits zu erkennen gegeben haben, für die Sanierung der Estrichdämmung in keiner Weise einstehen zu wollen, andererseits die Höhe der Aufwendungen zumindest im Verlaufe des Rechtsstreits in erster Instanz noch in der Entwicklung war und – möglicherweise – weiterhin ist (vgl. hierzu Zöller – Herget, a.a.O., § 256 Rn. 7a, 7c), wäre – bei diesem Verständnis – ein Feststellungsinteresse gegeben.
Jedoch ist der Antrag festzustellen, dass den Klägern ihre für den Austausch des Estrichs getätigten Aufwendungen zu erstatten sind, unbegründet.
Für Ansprüche auf Aufwendungsersatz aus Notgeschäftsführung gem. § 21 Abs. 2 WEG i. V. m. § 670 BGB analog (vgl. hierzu Bärmann – Merle, WEG, 13. Aufl. 2015, § 21 Rn 15) oder aber – soweit die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG nicht gegeben sind – aus Geschäftsführung ohne Auftrag gem. §§ 683, 670 BGB beziehungsweise §§ 684, 812 BGB sind – unabhängig vom Vorliegen der weiteren Anspruchsvoraussetzungen – die Beklagten nicht passivlegitimiert. Vielmehr ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband Trägerin der für sie als Gemeinschaft gesetzlich begründeten Pflichten und somit einem Notgeschäftsführer und / oder Geschäftsführer ohne Auftrag zum Ausgleich seiner Aufwendungen verpflichtet. Ein unmittelbarer Anspruch gegen die einzelnen Wohnungseigentümer besteht nicht (vgl. Bärmann – Merle, a.a.O., § 21 Rn. 15; OLG München Beschluss vom 15.01.2008, 32 Wx 129/07). Dem entsprechend wäre das Begehren auf Feststellung der Verpflichtung zum Aufwendungsersatz dem Grunde nach ebenfalls gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband, nicht aber gegen die einzelnen Wohnungseigentümer zu richten.
Feststellungsantrag zu 2)
Das Begehren der Kläger festzustellen, dass sich die Beklagten mit der Sanierung des Wasserschadens der im Erd- und Gartengeschoss links im Objekt F. gelegenen Wohnung seit dem 22.01.2014 in Verzug befinden, ist zulässig, aber nur insoweit begründet, als es sich gegen die Beklagten zu 7., 8. und 9. als Sondereigentümer von Wohnungen im Hause F. richtet. Dabei legt die Kammer – worauf bereits im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 06.03.2017 hingewiesen worden ist – den Klageantrag dahingehend aus, dass der Verzug mit einer entsprechenden Beschlussfassung Gegenstand der Feststellung sein soll.
Das Feststellungsbegehren der Kläger ist zulässig, insbesondere ist das erforderliche Feststellungsinteresse gegeben. Die Kläger haben dargetan, dass ihnen aus der verzögerten Sanierung erhebliche Schäden entstanden sind und weiterhin drohen, welche abschließend noch nicht beziffert werden können. Sie haben schlüssig vorgetragen, dass erhebliche Nachteile durch die Doppelbelastung mit einer laufenden Miete und Darlehenszinsen gegeben sind und ferner das bereits gekündigte Mietverhältnis ihre bisherige Wohnung betreffend nur gegen einen Mietaufschlag verlängert werden konnte.
Der Feststellungsantrag ist jedoch unbegründet, soweit er sich gegen die Beklagten zu 1. – 6. und gegen die Beklagten zu 10. – 14. richtet. Denn unabhängig von den weiteren materiell-rechtlichen Voraussetzungen des Verzuges können nur diejenigen Miteigentümer Mitwirkungspflichten verletzt haben, welchen selbige dem Grunde nach oblegen haben. Letzteres trifft ausschließlich bei denjenigen Miteigentümern zu, welche Sondereigentümer einer Wohnung im Hause F. sind und damit der dortigen Untergemeinschaft angehören. Hierzu zählen die Beklagten zu 1. – 6. und 10. – 14. nicht.
Gem. § 5 Nr. 4 der Teilungserklärung vom 24.10.1994 bildet grundsätzlich jedes Haus eine Untergemeinschaft. Über Maßnahmen, die nur einzelne Häuser betreffen, sollen allein die Wohnungseigentümer des jeweils betroffenen Hauses beschließen.
Die Bildung derartiger Untergemeinschaften mit eigenen Beschlussfassungskompetenzen und Kostenverteilungsregelungen in allein sie betreffenden Verwaltungsangelegenheiten kann bei Mehrhausanlagen – wie hier – in der Gemeinschaftsordnung zulässigerweise vorgesehen werden (vgl. Bärmann – Suilmann, a.a.O., § 10 Rn. 26).
Dass es sich bei der Sanierung / Instandsetzung des Estrichs in der Wohnung der Kläger um eine abgegrenzte Maßnahme handelt, welche allein das Haus F. betrifft, liegt auf der Hand und wird von den Parteien auch nicht in Abrede gestellt. Insoweit sind allein die Sondereigentümer des Hauses F. berechtigt und verpflichtet gewesen, über die notwendigen Maßnahmen zum Austausch des Estrichs und der darin befindlichen Heizschleifen in der Wohnung der Kläger zu beschließen, zumal nach § 5 Nr. 4 der Teilungserklärung auch ihnen allein die Kosten der Sanierung zur Last fallen.
Der Umstand, dass sowohl § 5 Nr. 4 als auch § 9 Nr. 4 der Teilungserklärung vom 24.10.1994 in diesem Zusammenhang ausdrücklich nur die Kosten der Instandhaltung nennen, nicht hingegen der Instandsetzung, vermag hieran nichts zu ändern. In § 5 Nr. 4 der Teilungserklärung werden – neben den Kosten der Instandhaltung – Kosten der Unterhaltung und Bewirtschaftung erwähnt, was bei der gebotenen objektiven Auslegung nach dem Wortlaut und Sinn der Erklärung (vgl. hierzu BGH Beschluss vom 07.10.2004, V ZB 22/04; OLG Hamburg Beschluss vom 03.03.2004, 2 Wx 104/01) darauf schließen lässt, dass die Kosten für sämtliche Maßnahmen, welche allein die Untereinheit betreffen, dieser zugeordnet werden sollen, also auch Kosten für die Instandsetzung. Hierzu passt es, wenn die ergänzende Regelung in § 9 Nr. 4 der Teilungserklärung unter der Überschrift „Instandhaltung – Instandsetzung“ steht, ohne dass für Instandsetzungen eine ausdrücklich abweichende Handhabung vorgesehen wird. Ohnehin sind die Übergänge von Maßnahmen zur Instandhaltung und solchen zur Instandsetzung fließend, so dass vielfach eine klare Abgrenzung kaum möglich sein wird. Dem entsprechend behandelt der Gesetzgeber die Instandhaltung und Instandsetzung in § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG auch als gleichwertig. So sieht es auch § 9 Nr. 1 der Teilungserklärung vom 24.10.1994 vor, wenn es dort zunächst heißt, „Instandhaltung und Instandsetzung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes und des Grundbesitzes obliegen der Gemeinschaft […]“. Bei der zugehörigen Regelung der Kostentragung in § 9 Nr. 3 der Teilungserklärung fehlt es dann an der ausdrücklichen Erwähnung der Instandsetzung, ohne dass nach objektivem Maßstab vernünftige Zweifel daran bestehen können, dass die Bestimmung neben den Kosten der Instandhaltung auch diejenigen der Instandsetzung erfasst. Vor diesem Hintergrund kann die weitergehende Bestimmung in § 9 Nr. 4 der Teilungserklärung ebenfalls nur im Sinne einer sprachlichen Ungenauigkeit aufgefasst werden und zwar dergestalt, dass tatsächlich die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten einschließlich ihrer Kosten, soweit sie einzelne Häuser betreffen, ausschließlich die jeweiligen Eigentümer treffen.
3.
Im Übrigen ist der Feststellungsantrag zu 2), nämlich soweit er sich gegen die Beklagten zu 7., 8. und 9. richtet, begründet. Diese befinden sich spätestens seit den von ihnen gefassten, ablehnenden Beschlüssen in der Eigentümerversammlung vom 22.01.2014 mit der gebotenen Mitwirkung an der Sanierung des Estrichs in der Wohnung der Kläger im Verzug, §§ 280 Abs. 1 und Abs. 2, 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB, § 21 Abs. 4 WEG.
a.
Die genannten Beklagten sind passivlegitimiert. Denn für Schäden, welche durch unterbliebene oder verzögerte Beschlussfassungen entstehen, sind allein die Wohnungseigentümer ersatzpflichtig und zwar diejenigen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt beziehungsweise sich enthalten haben. Die interne Willensbildung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt nicht dem Verband, sondern gem. §§ 20 Abs. 1, 21 Abs. 1 WEG den einzelnen Wohnungseigentümern. Sie ist den Pflichten des Verbandes vorgelagert. Richtet sich aber die primäre Mitwirkungspflicht an den einzelnen Wohnungseigentümer, ist dieser auch Verpflichteter in Bezug auf schadensersatzrechtliche Sekundäransprüche (vgl. BGH Urteil vom 17.10.2014, V ZR 9/14).
b.
Die Beklagten zu 7., 8. und 9. haben ihre aus dem Gemeinschaftsverhältnis resultierende Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung verletzt, indem sie mit den Beschlüssen vom 22.01.2014 den Austausch des Estrichs und die Erneuerung der Fußbodenheizung ebenso abgelehnt haben, wie eine gemeinschaftliche Kostentragung.
Im Grundsatz zutreffend gehen die Beklagten davon aus, dass das Stimmverhalten des einzelnen Miteigentümers regelmäßig keine Pflichtverletzung und damit eine Schadensersatzpflicht auszulösen vermag. Denn grundsätzlich ist der Wohnungseigentümer weder zur Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen verpflichtet noch zur Mitwirkung an der Willensbildung in einem bestimmten Sinne (BGH Urteil vom 17.10.2014, V ZR 9/14; KG Berlin, Beschluss vom 30.11.1990, 24 W 3939/90; Bärmann – Merle, WEG, 13. Aufl. 2015, § 21 Rn. 54). Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ohne jeglichen Ermessensspielraum ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und von einem Wohnungseigentümer verlangt wird, der andernfalls Schäden erleidet. Denn in einem solchen Fall ergibt sich die Mitwirkungspflicht der übrigen Wohnungseigentümer schon aus der gegenseitigen Treuepflicht (vgl. BGH Urteil vom 17.10.2014, V ZR 9/14; Bärmann – Merle, a.a.O., § 21 Rn. 56). Insofern haftet der Wohnungseigentümer, der entweder schuldhaft untätig geblieben ist oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt oder sich enthalten hat (vgl. BGH a.a.O.).
aa.
Dass die Estrichdämmung in der Küche, dem Esszimmer, dem Wohnzimmer, dem Gästezimmer und dem Bad in der Wohnung der Kläger hohe Keimzahlen aufwies, wird von den Beklagten nicht bestritten und war diesen auch im Zeitpunkt der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 22.01.2014 hinlänglich bekannt. Der Verwalter hatte der zugehörigen Einladung vom 08.01.2014 sowohl die von den Klägern eingeholten Gutachten des Herrn Dr. J. vom 15.07. und 30.10.2013 beigefügt, als auch das von der L. als Gebäudeversicherer eingeholte Schadensgutachten vom 30.10.2013.
Aufgrund des massiven Befalls in nahezu allen Räumen des Souterrains links und der Gefahr einer weiteren Ausbreitung des Schadensbildes waren Sanierungsmaßnahmen nicht nur geboten, sondern unumgänglich. Dies gilt umso mehr, als weder vertretbar noch zumutbar war, die Räumlichkeiten weiter zu bewohnen. Bekanntlich bergen Schimmelpilze und sonstige Keime in Wohnräumen nicht unerhebliche gesundheitliche Risiken.
Eine Alternative zu der Sanierung durch einen Austausch des Estrichs – zumindest in den unmittelbar befallenen Bereichen – zeigen die Beklagten nicht auf. Eine solche ist auch nicht ersichtlich.
bb.
Insofern wären die Beklagten zu 7., 8. und 9. gehalten gewesen, Maßnahmen zur Instandsetzung des Estrichs zu beschließen. Denn – entgegen der von ihnen vertretenen Ansicht – waren sie hierfür uneingeschränkt verantwortlich, nachdem der Estrich zum Gemeinschaftseigentum gehört.
Gem. § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Hierzu gehören insbesondere alle konstruktiven Bestandteile des Gebäudes, wie Fundamente, tragende Innen- und Außenwände, Geschossdecken, aber auch Isolierschichten (vgl. Jennißen – Grziwotz, WEG, 5. Aufl. 2017, § 5 Rn. 24). Zu Letzterem zählt regelmäßig auch der Estrich, solange er – wie üblich – der Trittschall- und Wärmedämmung dient (vgl. OLG Hamm Beschluss vom 13.08.1996, 15 W 115/96; OLG Düsseldorf Beschluss vom 04.07.2001, 3 Wx 120/01; BayOblG Beschluss vom 16.12.1993, 2 Z BR 113/93).
Anhaltspunkte dafür, dass dem Estrich in der Wohnung der Kläger eine andere konstruktive Bedeutung zukommen würde, insbesondere, dass dieser nicht die Funktion einer Trittschall- oder Wärmedämmung erfüllt, sind nicht ersichtlich. Im Gegenteil, das Gutachten des Herrn Dr. J. vom 15.07.2013 beschreibt auf Seite 4 einen Estrichaufbau, wie er für einen schwimmenden Estrich üblich ist. Dabei kann auch nicht zwischen dem Zementestrich und den darunter liegenden Dämm- und Trennschichten differenziert werden. Denn nur in der Gesamtheit erfüllt der Aufbau seine Funktion. Schließlich wird die Dämmwirkung beim schwimmenden Estrich nicht allein durch den Unterbau erreicht, sondern durch die von der Rohdecke und den Wänden entkoppelte Estrichschicht. Soweit es in der Kommentierung bei Armbrüster (in Bärmann, a.a.O., § 5 Rn. 74) einschränkend heißt, der Estrich sei, soweit er auch der Dämmung und Isolierung dient, gemeinschaftliches Eigentum, werden hiermit lediglich die Fälle ausgeschlossen, in denen der Estrich ausnahmsweise eine andere Funktion erfüllt. Das mag beispielsweise bei Gefälle- oder Ausgleichsestrichen gegeben sein, welche allein der Korrektur von Unebenheiten dienen.
Die bloße Behauptung der Beklagten, es fehle dem in der Wohnung der Kläger ursprünglich befindlichen Estrich an einer Dämm- und / oder Isolierfunktion, bleibt unsubstantiiert und erfolgt letztendlich ins ‚Blaue hinein‘. Es hätte hier vor dem Hintergrund der dezidierten Feststellungen des Privatgutachters Dr. J. näherer Erläuterung bedurft, warum der genannte Aufbau, welcher eine Dämm- und Isolierfunktion impliziert, unzutreffend sein soll. Auch wäre es den Beklagten zumutbar gewesen, sich anhand von Baubeschreibungen zu dem – noch relativ neuen – Objekt etwa erforderliche Erkenntnisse zu verschaffen.
Vor diesem Hintergrund ist die von dem Amtsgericht durchgeführte Beweisaufnahme von vorneherein entbehrlich gewesen. Die Angriffe der Beklagten gegen das Ergebnis der Beweisaufnahme führen daher im Ergebnis zu keinem Erfolg, auch wenn sie in der Sache berechtigt sind. Denn die Frage, ob der befallene, ursprüngliche Estrich eine Dämm- und Isolierfunktion hatte, lässt sich – sofern man eine Aufklärung hierzu für erforderlich erachtet – selbstverständlich nur anhand des Aufbaus genau dieses Estrichs beantworten. Die Untersuchung des neu von den Klägern eingebrachten Estrichs ist hierfür ungeeignet.
cc.
Hätten aber die Beklagten für die Erneuerung des Estrichs als Teil des Gemeinschaftseigentums Sorge tragen müssen, hätten sie zugleich die darin verlegten Heizschleifen der Fußbodenheizung austauschen müssen und zwar unabhängig davon, ob die Heizschleifen im Sondereigentum der Kläger stehen oder nicht.
Rein tatsächlich werden die Heizschleifen beim Herausbrechen des Estrichs zerstört. Stehen die Heizschleifen dabei ebenfalls im Gemeinschaftseigentum, folgt die Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Wiederherstellung bereits aus ihrer allgemeinen Verpflichtung zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Stehen die Heizschleifen hingegen im Sondereigentum, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Wiederherstellung auf ihre Kosten im Rahmen des verschuldensunabhängigen Aufopferungsanspruchs gem. § 14 Nr. 4 WEG gehalten.
Erleidet nämlich ein Wohnungseigentümer einen Schaden aus Anlass von Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, wird insbesondere ein Schaden durch Beschädigung oder Zerstörung der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile hervorgerufen, so hat er gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Aufopferungsanspruch gem. § 14 Nr. 4, 2. Halbsatz WEG (vgl. hierzu Bärmann – Suilmann, a.a.O., § 13 Rn. 153 und § 14 Rn. 72).
dd.
Schließlich können sich die Beklagten auch nicht mit Erfolg von ihrer Mitwirkungspflicht im Sinne einer Beschlussfassung über die Estrichsanierung durch Verweis auf eine ungeklärte Ursachenlage entlasten.
Das Amtsgericht hat in diesem Zusammenhang bereits zutreffend darauf verwiesen, dass durch eine etwaige Ursache außerhalb des Gemeinschaftseigentums die Verantwortlichkeit der Eigentümergemeinschaft für die Instandsetzung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Estrichs nicht entfiele. Dies gilt umso mehr, als die Beklagten nicht vorgetragen haben, inwieweit überhaupt eine Einstandspflicht Dritter für die Schäden am Estrich in Betracht kommen soll. Allein die – im Übrigen unsubstantiierte – Behauptung, der Schaden könne auch durch im Sondereigentum der Kläger stehende Heizungsleitungen verursacht sein, genügt hierfür nicht.
Ebenfalls zu Recht hat das Amtsgericht in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass es im Falle ernsthafter Zweifel an der Schadensursache und der begründeten Befürchtung, die Ursache könne fortbestehen und einen neu eingebrachten Estrich erneut durchfeuchten und damit beschädigen, die Beklagten gehalten gewesen wären, zumindest Maßnahmen zur Ursachenforschung anzustellen. Solcher Maßnahmen bedurfte es indessen nicht, nachdem an der Ursächlichkeit des Defektes an der Hebeanlage im Dezember 2009 kein vernünftiger Zweifel bestehen kann.
Die Beklagten selbst haben, vertreten durch den Verwalter, in ihrer Schadensmeldung gegenüber der L. als Gebäudeversicherer am 05.08.2013 angegeben, die nunmehr erkennbaren Feuchtigkeitsschäden im Souterrain links seien auf den Austritt von Schmutzwasser infolge der defekten Hebeanlage im Dezember 2009 zurückzuführen. Der von der Versicherung beauftragte Sachverständige H. bestätigte nach Besichtigung vom 22.08.2013 in seinem Gutachten vom 30.10.2013 die Kompatibilität des Schadensbildes mit dem Ereignis vom 09.12.2009. Zur Begründung hat er nachvollziehbar darauf verwiesen, dass aufgrund der Geometrie der beiden Haushälften eine Durchfeuchtung der Dämmschicht unterhalb des Estrichs in der links gelegenen Wohnung der Kläger ebenso wahrscheinlich ist, wie sie seinerzeit rechtsseitig aufgetreten war. Für ein in der Vergangenheit liegendes, abgeschlossenes Schadensereignis durch massiven Wasseraustritt streitet zudem der Umstand, dass Herr H. im Termin vor Ort keine aktuell bestehende Feuchtigkeitsbelastung messen konnte. Letzteres wäre indessen zu erwarten gewesen, wäre die Durchfeuchtung tatsächlich auf eine – dann noch fortwährende – Leckage in der Fußbodenheizung zurückzuführen gewesen.
Letztendlich hat das Gutachten des Herrn H. den Gebäudeversicherer veranlasst, seine Einstandspflicht im Zusammenhang mit dem Schadensereignis vom 09.12.2009 anzuerkennen. In der Folge hat der Versicherer dann unter dem 11.11.2013 einen Regulierungsbetrag in Höhe von 4.781,42 € an die Eigentümergemeinschaft ausgezahlt.
Eine Erklärung dafür, warum dem entgegen der Schmutzwasseraustritt im Dezember 2009 tatsächlich nicht die Ursache für die Durchfeuchtung mit anschließendem Befall der Estrichdämmung gewesen sein soll, bleiben die Beklagten schuldig. Der Einwand, bereits der Zeitablauf zwischen Schadensereignis und Schadensentdeckung spreche gegen die von den Klägern behauptete Ursächlichkeit überzeugt nicht. Im Gegenteil gilt es zu berücksichtigen, dass der Schaden an der Estrichdämmung zum einen nicht von außen erkennbar ist; zum anderen bilden sich Schimmel- und Keimkulturen gerade erst dann, wenn eine länger anhaltende Feuchtigkeitsbelastung existiert. Hinzu kommt, dass sich an den aufgehenden Wänden offenbar bereits zuvor Folgen der Feuchtigkeitsbelastung und Kontaminierung mit Keimen gezeigt hatten. Denn ansonsten hätte keine Veranlassung für die Voreigentümer beziehungsweise Vorbesitzer bestanden, an den aufgehenden Wänden einen Sperranstrich aufzubringen.
Davon unabhängig war den Beklagten der Zeitablauf von vorneherein bekannt. Wenn sie aufgrund dessen ernsthaft Zweifel an der Ursächlichkeit des Schmutzwasseraustritts im Dezember 2009 hegten, würde die anderslautende Schadensmeldung gegenüber dem Gebäudeversicherer wohl nahe an den Tatbestand des Versicherungsbetruges heranrücken.
Soweit die Beklagten der Ansicht sind, das von ihnen in Auftrag gegebene Gutachtendes des Dipl.-Ing. K. vom 07.04.2014 widerlege eindeutig die von den Klägern behauptete und von dem Versicherer angenommene Ursache für den Befall der Estrichdämmung in der Wohnung der Kläger, kann dem nicht gefolgt werden.
Dem Gutachten lässt sich mit hinreichender Klarheit entnehmen, dass es sich ausschließlich mit einem weiteren – und von dem hier streitgegenständlichen Befall des Estrichs zu differenzierenden – Feuchtigkeitsschaden im Badezimmer befasst, welcher ausweislich der nicht angegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts Gegenstand der Verfahren 290a H 72/14 und 290a C 217/15 ist. So erschließt sich insbesondere aus den Darlegungen auf Seite 4 des vorgenannten Gutachtens, dass es um eine aktuell bestehende Durchfeuchtung in den Wandbauteilen und dem Boden des Bades, sowie dessen Ursache geht. Nur insoweit hat Herr Dipl.-Ing. K. eine Schadensursächlichkeit des Defekts an der Hebeanlage von Dezember 2009 ausgeschlossen, was insofern auch nachvollziehbar erscheint, als hiervon rein physikalisch nur schwer neuerliche, sich verstärkende Nässeerscheinungen herrühren können.
Insofern bleibt es dabei, dass als einzig plausible Ursache für den Befall der Estrichdämmung in der Wohnung der Kläger der Schmutzwasseraustritt im Dezember 2009 in Betracht kommt. Damit steht aber zugleich fest, dass mit einer erneuten Durchfeuchtung eines sanierten Estrichs nicht zu rechnen ist und ein Beschluss über die Erneuerung desselben als einzig denkbare Sanierungsmöglichkeit in den befallenen Bereichen geboten gewesen wäre.
ee.
Ein entsprechendes Sanierungsverlangen der Kläger lag mit der Bitte um Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung und der zugleich formulierten Beschlussanträge vor.
Dass mit der Vorlage der Kläger vom 18.12.2013 sowohl eine Beschlussfassung aller Wohnungseigentümer als auch eine Sanierung auf Kosten aller Miteigentümer beantragt wurde, ist unschädlich. Schließlich ergibt sich aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 22.01.2014 und den dort dokumentierten Beschlussfassungen zu TOP 7, dass die Eigentümergemeinschaft seinerzeit bereits in Betracht gezogen hat, dass möglicherweise allein die Untergemeinschaft, bestehend aus den Klägern und den Beklagten zu 7., 8. und 9. heranzuziehen ist. So heißt es auf Seite 7 des Protokolls ausdrücklich: „Es konnte nicht eindeutig geklärt werden, ob für die Maßnahmen die gesamte Eigentümergemeinschaft oder nur die Untergemeinschaft heranzuziehen ist. Für den Fall, dass nur die Untergemeinschaft betroffen ist, wurde zu den o. a. 3 Beschlüssen, wie folgt, abgestimmt.“ Auch wenn im Rahmen dieser, zuletzt genannten Beschlussfassung richtiger Weise allein die Beklagten zu 7., 8. und 9., sowie die Kläger stimmberechtigt waren, wird durch das protokollierte Abstimmungsergebnis doch offenbar, dass die Beklagten zu 7., 8. und 9. ihren Mitwirkungspflichten nicht gerecht geworden sind. Dies gilt umso mehr, als auch im Verlaufe des Prozesses weiterhin jegliche Verantwortlichkeit in Abrede gestellt worden ist.
c.
Die Beklagten zu 7., 8. und 9. haben ihre Mitwirkungspflicht gegenüber den Klägern schließlich schuldhaft verletzt, § 280 Abs. 1 S. 2 BGB.
Die vorgenannten Beklagten haben keine Umstände dargetan, welche dazu führen würden, dass sie die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hätten. Insbesondere lassen etwaige rechtliche Unklarheiten darüber, ob der Estrich dem Gemeinschafts- oder Sondereigentum zuzuordnen ist, das Verschulden nicht entfallen.
Grundsätzlich ist ein Schuldner gehalten, sich auf geeignetem Wege Klarheit über die Rechtslage zu verschaffen. Erforderlichenfalls muss er Rechtsrat einholen. Unterlässt er dies, handelt er fahrlässig (vgl. Palandt – Grüneberg, BGB, 76. Aufl. 2017, § 276 Rn. 22). Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Rechtslage in besonderem Maße komplex ist und dem Schuldner daher eine sofortige Bewirkung der von ihm geschuldeten Handlung nicht zumutbar ist (vgl. Palandt – Grüneberg, a.a.O., § 276 Rn. 23). Letzteres ist indessen weder vorgetragen noch ersichtlich.
Die Beklagten zu 7., 8. und 9. waren seit der Eigentümerversammlung vom 24.09.2013 über den Sachverhalt unterrichtet. Mit der Einladung vom 08.01.2014 waren ihnen die entsprechenden Beschlussvorlagen bekannt. Inwiefern es Ihnen gleichwohl bis zum 22.01.2014 unzumutbar gewesen sein soll, für etwa erforderliche rechtliche Klärungen zu sorgen, haben die darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten nicht dargetan.
Prozessuale Nebenentscheidungen
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung der unterschiedliche Anteile an Obsiegen und Unterliegen anhand der von Baumbach entwickelten Formel. Dabei ist ferner zu beachten gewesen, dass die Beklagten die vom Amtsgericht getroffene Kostenentscheidung bezüglich der übereinstimmend für erledigt erklärten Anträge zur Beschlussanfechtung nicht angegriffen haben und diese im Ergebnis auch nicht zu beanstanden gewesen wäre, nachdem sich die Beklagten durch die Aufhebung der angegriffenen Beschlüsse selbst in die Rolle der Unterlegenen begeben haben.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 und S. 2 ZPO.
Ein Grund zur Zulassung der Revision besteht nicht. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.
Streitwert: 23.000,00 €,
wovon – entsprechend der Festsetzung des Amtsgerichts – 18.000,00 € auf den Feststellungsantrag zu 1) und weitere 5.000,00 € auf den Feststellungsantrag zu 2) entfallen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 683, 670 BGB beziehungsweise §§ 684, 812 BGB
§§ 280 Abs. 1 und Abs. 2, 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB, § 21 Abs. 4 WEG
§§ 20 Abs. 1, 21 Abs. 1 WEG
§§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO
§ 670 BGB
§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG
§ 16 Abs. 2 WEG
§ 10 Abs. 6 S. 1 WEG
§ 256 Abs. 1 ZPO
§ 21 Abs. 4 und Abs. 8 WEG
§ 21 Abs. 2 WEG
§ 5 Abs. 2 WEG
§ 14 Nr. 4 WEG
§ 14 Nr. 4, 2. Halbsatz WEG
§ 280 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 709 S. 1 und S. 2 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 90a C 2369/14
3 Wx 254/07
32 Wx 129/07
V ZB 22/04
2 Wx 104/01
V ZR 9/14
24 W 3939/90
15 W 115/96
3 Wx 120/01
2 Z BR 113/93
90a H 72/14
90a C 217/15