Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 2001-11-28, Aktenzeichen 11 U 15/99
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2001:1128.11U15.99.00

Tenor:

Tatbestand:
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Die Parteien streiten darum, ob die Kläger als Käufer eines Hauses von den Beklagten als Verkäufern im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen können, weil sie bei Vertragsschluss über in dem Haus stattgefundenen Ölunfall nicht aufgeklärt wurden. Die Kläger haben ihren Schaden nur teilweise geltend gemacht und betreiben die vorliegende Klage daher als Teilklage.
Die Beklagten erwarben 1976 das damals neu gebaute Haus in der L.straße ... in N.. Das Haus verfügt über eine Ölheizung im Keller, wobei zu dem eigentlichen Heizungsraum ein Vorratsraum gehört, in dem sich vier Tanks von je 2.000 Liter befinden. Dieser Tankraum ist mit einer Feuerschutztür und Schutzvorrichtungen gegen auslaufendes Heizöl versehen.
Am 09.08.1996 erfolgte eine Sammelbestellung der Nachbarschaft bei der Firma W. in A.. Bei der Auslieferung der bestellten Ölmenge kam es im Tankraum der Beklagten zu einer Übertankung, so dass Öl in den Tankraum lief. Die Größenordnung dieser Übertankung ist streitig. In der Folge nahm die Lieferfirma Beseitigungsmaßnahmen vor.
Am 19.02.1997 boten die Beklagten das Haus per Inserat zum Verkauf an. Gegen 20 Uhr erfolgte eine Besichtigung durch die Kläger, wobei die näheren Umstände streitig sind. Am 23.02.1997 erfolgte sodann eine privatschriftliche Vereinbarung, wonach die Kläger für den Hauskauf einen Vorschuss von 1.000,00 DM zahlten. Der Kaufpreis sollte mit 411.000,00 DM notariell beurkundet werden, weitere 19.000,00 DM sollten für die Einbauküche gezahlt werden, was nach Abschluss des Kaufvertrages auch geschah.
Der am 14.03.1997 beurkundete notarielle Kaufvertrag enthält einen umfassenden Gewährleistungsausschluss; die Haftung "für sichtbare und unsichtbare Mängel" ist ausgeschlossen. Zugleich versicherten die Beklagten, dass ihnen "unsichtbare Mängel nicht bekannt sind".
Nach dem Beurkundungstermin hatten die Kläger Gelegenheit, das Haus näher zu besichtigen und bereits vor Zahlung des Kaufpreises Renovierungsarbeiten in Auftrag zu geben. Am 16.04.1997 erfolgte ein Besichtigungstermin durch den von den Klägern beauftragten Fliesenleger. Dieser stellte im Keller Ölgeruch fest, wobei er empfahl, einen Heizungsbauer hinzuzuziehen. Am 23.04.1997 war der Heizungsbauer S. vor Ort, wobei er feststellte, dass die Einfüllstützen unfachmännisch mit Silikon abgedichtet worden waren. Außerdem fiel ihm Öl-Streu auf. Am 02.06.1997 begannen die Kläger, nachdem ihnen das Objekt am 31.05.1997 übergeben worden war, mit Sanierungsarbeiten im Keller. Vorgesehen war, neben dem Heizungsraum ein WC zu installieren und ein Bad zu sanieren. Zu diesem Zweck wurden Fliesen entfernt. Im Zuge dieser Abbrucharbeiten wurden im Mauerwerk des Kellers erhebliche Ölrückstände festgestellt. Die Kläger ließen daraufhin die Arbeiten einstellen.
Die Kläger wandten sich an die Beklagten, weil sie sich von diesen arglistig getäuscht fühlten. Obwohl die Beklagten zunächst die Rückabwicklung des Kaufvertrages angeboten hatten, konnte hierüber letztlich keine Einigung erzielt werden. Die Kläger leiteten daher beim Landgericht Bonn ein Beweissicherungsverfahren ein (10 OH 14/97). Der Sachverständige Dipl.-Ing. Sch. stellte im Mauerwerk des Tankraumes sowie den angrenzenden Räumlichkeiten Ölspuren fest, die auf einen einmaligen Ölunfall hindeuteten. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das Gutachten vom 13.10.1997 (Anlage zur Beiakte 10 OH 14/97) Bezug genommen.
Der Kaufpreis wurde bezahlt, die Kläger worden am 12.02.1998 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen (Bl. 167 f. d.A.).
Die Kläger haben geltend gemacht:
Es seien mindestens 500 Liter auf den Boden des Tankraumes ausgelaufen. Sie seien von den Beklagten getäuscht worden. Diesen sei bekannt gewesen, dass der Ölunfall nicht unerhebliche Folgen gehabt habe. Den dadurch aufgetretenen Ölgeruch hätten sie bei ihrer, der Kläger, Besichtigung durch ausgiebige Belüftungsmaßnahmen verschleiert. Die Beklagten hätten zudem durch einen schwarzen Zementputzeimer den Blick auf die Spuren, die durch das Überlaufen des Öls verursacht worden seien, verhindert. Auch hätten sie die Nachbarn gebeten, bei einem Frühstück im Kreis der Nachbarn, zu dem die Kläger eingeladen gewesen seien, den Ölunfall nicht anzusprechen, um die Kläger nicht misstrauisch zu machen. Die von dem Sachverständigen im Beweissicherungsverfahren angesprochenen Sanierungsmaßnahmen seien nicht ausreichend. Ein Angebot der Firma B. vom 25.11.1997 (Anlage K 6) ende mit einem Angebotspreis von 91.747,17 DM.
Mit der Teilklage verlangen die Kläger zunächst die Rückerstattung der gezahlten Beträge von 411.000,00 DM und 19.000,00 DM sowie die - streitigen - Kosten für den Umbau des Bades in Höhe von 19.413,68 DM unter Hinweis auf die in der Anlage K 5 überreichten Rechnungen.
Die Kläger haben beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 450.413,68 DM zuzüglich 4 % Zinsen seit dem 29.04.1998 zu zahlen, und zwar Zug um Zug gegen Rückübertragung und Auflassung des Grundbesitzes L.straße ... in ... N., im Grundbuch des Amtsgerichts Siegburg von R. Blatt ... verzeichneten Grundbesitzes in der Gemarkung R., Flur ..., Flurstück ..., Hof- und Gebäudefläche, groß 349 m2 nebst 1/9 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flur ..., Flurstück ..., Ackerland, F.straße, groß 1068 m2 nebst allen gesetzlichen Bestandteilen, insbesondere der in der Küche des Hauses befindlichen Einbauküche.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie haben geltend gemacht:
Es hätten allenfalls 1 bis 1,5 cm Öl im Tankraum gestanden. Die kurze Zeit nach dem Unfall benachrichtigte Lieferfirma, die Firma W., habe noch am selben Abend zweimal Granulat aufgebracht und anschließend wieder entfernt. Auch am 11., 17. und 26.08.1996 sei die Lieferfirma vor Ort gewesen und habe den Tankraum mit Granulat und einer Flüssigkeit gereinigt. Der Geschäftsführer der Lieferfirma habe schließlich erklärt, jetzt sei alles in Ordnung; er habe als Entschädigung einen Betrag von 200,00 DM von seiner Rechnung abgezogen. Sie hätten sich darauf verlassen, dass die Lieferfirma den Schaden ordnungsgemäß beseitigt habe. Ein besonderer Geruch sei ihnen in der Folgezeit auch nicht mehr aufgefallen. Im übrigen seien sie bereit gewesen, den Kaufvertrag ohne Anerkennung einer Rechtspflicht rückgängig zu machen. Dazu seien die Kläger aber nicht bereit gewesen, weil sie überzogene Forderungen gestellt hätten. Von ihrem Angebot auf Rückabwicklung des Kaufvertrages hätten sie, die Beklagten, erst Abstand genommen, als das Beweissicherungsgutachten vorgelegen habe. Bis zu diesem Zeitpunkt hätten auch die Kläger einen Betrag von 76.000,00 DM zurückgehalten, der danach aber gezahlt worden sei.
Durch das angefochtene Urteil hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Es hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Kläger hätten nicht ausreichend dargelegt, dass die Beklagten einen Mangel des Hauses arglistig verschwiegen hätten. Es sei nicht unter Beweis gestellt, dass den Beklagten das Ausmaß der Ölschäden bekannt gewesen sei. Es sei davon auszugehen, dass der Ölunfall aus Sicht der Beklagten ein einmaliger Vorfall gewesen sei und dass sie von einer Folgenbeseitigung durch die Lieferfirma hätten ausgehen können. Andernfalls hätte nichts näher gelegen, als von der Lieferfirma eine weiter gehende Sanierung zu verlangen. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass den Beklagten ein besonderer Ölgeruch aufgefallen sei, da dieser offenbar erst nach Freilegung des Mauerwerks durch die Umbaumaßnahmen der Kläger aufgetreten sei.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes in erster Instanz und der Ausführungen des Landgerichts wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.
Gegen das ihren erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten am 29.12.1998 zugestellte Urteil haben sie mit einem am 27.01.1999 beim Berufungsgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach entsprechender Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist mit einem am 29.03.1999 eingegangenen Schriftsatz begründet.
Die Kläger wiederholen und ergänzen ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie machen im Wesentlichen geltend:
Durch den Ölunfall sei ein Schaden eingetreten, der nur mit erheblichen finanziellen Aufwendungen beseitigt werden könne. Es sei durch Indizien ausreichend zu belegen, dass die Beklagten zumindest damit gerechnet hätten, dass der Ölschaden durch die Firma W. nicht ausreichend beseitigt worden sei. Die übergelaufene Ölmenge sei größer gewesen als von den Beklagten eingeräumt; es müssten mindestens 10 cm gewesen sein. Die beklagte Ehefrau habe sich nach dem Ölunfall dem gemäß bitter beschwert. Die Beklagten müssten erkannt haben, dass die sich über 18 Tage hin ziehenden Sanierungsversuche der Firma W. unzureichend gewesen seien. Auch nach den Sanierungsmaßnahmen habe es stark nach Öl gerochen. Der Geruch sei nicht erst infolge der Umbaumaßnahmen aufgetreten. Sie hätten diesen Geruch bei der Besichtigung durch intensives Lüften verschleiert. Den von den Klägern im Tankraum festgestellten Ölgeruch hätten sie auf Nachfrage als "ganz normal" bezeichnet und auf weitere Nachfrage versichert, es sei alles in bester Ordnung, die Kläger müssten keinerlei Bedenken haben. Derartige Erklärungen hätten die Beklagten auch bei der zweiten Besichtigung auf Nachfrage abgegeben. Am 16.04.1997 habe der Fliesenleger St. , der ein Angebot zur Bäderrenovierung habe erstellen sollen, im Hinblick auf vorhandenen Ölgeruch die Hinzuziehung eines Heizungsbaumeisters empfohlen. Dieser, der Zeuge S., habe den Geruch ebenfalls festgestellt; die beklagte Ehefrau, darauf angesprochen, habe beteuert, es sei alles in Ordnung, ohne den Ölunfall zu erwähnen. Auf die Frage des Zeugen S., warum sich Ölstreu im Tank- und Heizungsraum befinde, habe die Beklagte geäußert "zur Sicherheit oder für den Notfall". Der Zeuge S. habe es dann als wahrscheinlich bezeichnet, dass der Ölgeruch durch poröse Ölleitungen verursacht werde, woraufhin man ein Angebot zur Erneuerung der Ölleitungen angefordert habe (Schreiben vom 26.04.1997, Bl. 202, 203 d.A.), das der Zeuge S. dann unter dem 01.05.1997 unterbreitet habe (Bl. 204 d.A.). Vor dem Frühstück im Kreis der Nachbarn am 31.05.1997 habe die Beklagte die Nachbarn zur Verschwiegenheit hinsichtlich des Ölunfalls verpflichtet. Nach alledem seien die Beklagten verpflichtet gewesen, auf den Ölunfall hinzuweisen.
Eine im Fall der Verurteilung der Beklagten zu berücksichtigende Nutzungsentschädigung könne nur mit 1.500,00 DM angesetzt werden, was dem Mietwert des Hauses entspreche. Wegen der Auswirkungen des Ölschadens sei die Miete aber ohnehin auf Null gemindert. Außerdem stünden der Nutzung die Zinsvorteile der Beklagten aus dem gezahlten Kaufpreis gegenüber.
Die Kläger beantragen,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils nach dem erstinstanzlichen Schlussantrag zu erkennen und Sicherheitsleistung durch Bankbürgschaft zu gestatten.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen,
hilfsweise dem Klageantrag nur Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübertragung zu entsprechen
und Sicherheitsleistung durch Bankbürgschaft zu gestatten.
Sie wiederholen und ergänzen ihr erstinstanzliches Vorbringen und machen im Wesentlichen geltend:
Nach dem Ölunfall hätten sie sich in der Tat aufgeregt, da das ganze Haus wegen dessen offener Bauweise nach Öl gerochen habe. Die übergelaufene Ölmenge sei aber gering gewesen und von der Firma W. mit Hilfe eines saugenden Granulats beseitigt worden. Danach sei ein flüssiges Lösungspräparat eingesetzt und das Granulat aufgefegt worden. Es sei mehrfach Granulat aufgebracht worden; das letzte Mal habe es sich nicht mehr voll gesaugt, weil kein freies Öl mehr vorhanden gewesen sei. Mit dem Erfolg der Ölbeseitigung sei auch der Geruch wieder verflogen. Der Zeuge W. habe dann ausdrücklich bestätigt, dass der Schaden beseitigt sei. Sie, die Beklagten, hätten dem Zeugen geglaubt, weil der Geruch verflogen gewesen sei. Zahlreiche Besucher des Hauses hätten dann während der restlichen Wohnzeit der Beklagten keinen Ölgeruch wahr genommen, der auf einen Dauerschaden hätte hinweisen können. Der Verkauf des Objekts beruhe keinesfalls auf der Ölverschmutzung. Die Kläger hätten sich nach der Verkaufsanzeige sofort für das Objekt entschieden. Es sei unrichtig, dass sie bei den Besichtigungen einen Ölgeruch festgestellt und zur Sprache gebracht hätten. Unrichtig sei auch, dass sie, die Beklagten, einen vorhandenen Ölgeruch durch Lüften verschleiert hätten. Bei den Besuchen der Kläger mit den Handwerkern seien sie, die Beklagten, nicht anwesend gewesen; sie seien von den Handwerkern auch nicht angesprochen worden und hätten nicht beschwichtigend geantwortet. Bei einem begründeten Verdacht hätten sie, die Beklagten, den Kaufvertrag rückgängig gemacht oder vor Einzug der Kläger Sanierungsarbeiten ausgeführt und die Firma W. in Anspruch genommen. Diese sei noch während des Rechtsstreits bereit gewesen, etwa notwendige Arbeiten auszuführen und die Kläger angemessen zu entschädigen. Die Gespräche seien allerdings im Hinblick auf die Forderung der Kläger von 150.000,00 DM nicht weiter geführt worden. Bei dem Sonntagsfrühstück am 25.05.1997 sei niemand zur Verschwiegenheit verpflichtet worden. Es seien auch alle Nachbarn von dem Ölunfall unterrichtet gewesen. Ein besonderer Ölgeruch sei in dem - zu diesem Zeitpunkt von den Beklagten bereits geräumten - Haus nicht festzustellen gewesen. Der Kläger habe sie, die Beklagten, erstmals mit Anwaltsschreiben vom 11.06.1997 (Bl. 173 d.A.) mit dem Ölproblem konfrontiert. Ihre gänzliche Arglosigkeit ergebe sich auch daraus, dass der Restkaufpreis von 176.000,00 DM erst am 04.09.1997 habe fällig sein sollen.
Wegen der geringen Ölmenge liege schon kein Mangel vor. Jedenfalls hätten sie von den vorhandenen Auswirkungen des Ölunfalls keine Kenntnis, mithin auch keine Hinweispflicht gehabt. Jedenfalls sei ein Anspruch nach den §§ 460 Satz 2, 464 BGB ausgeschlossen. Hier sei wegen der falschen Angabe über den Kaufpreis im Notarvertrag nicht auf den Beurkundungszeitpunkt (14.03.1997) abzustellen, sondern auf den Zeitpunkt der Grundbucheintragung (12.02.1998) wegen deren Heilungswirkung. Der geltend gemachte Anspruch sei auch deshalb ausgeschlossen, weil die Kläger auf das Angebot zur Rückgängigmachung des Kaufvertrages nicht eingegangen seien und auch die vom Sachverständigen vorgeschlagene Methode zur Schadensbeseitigung weder erprobt noch durchgeführt hätten.
Für den Fall der Begründetheit der Klage machen die Beklagten geltend: Die über den reinen Kaufpreis hinaus gehenden Aufwendungen seien weiterhin bestritten. Der Nutzungsvorteil betrage monatlich 2.000,00 DM; dies sei die ortübliche Kaltmiete. Insoweit werde die Aufrechnung erklärt (Bl. 254 d.A.).
Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes in zweiter Instanz wird auf die Schriftsätze und die überreichten Unterlagen Bezug genommen.
Der Senat hat Beweis erhoben durch die Vernehmung von Zeugen, ferner durch die Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. Sch. nebst ergänzender Stellungnahme und dessen Anhörung in dem vom Senat durchgeführten Ortstermin. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 12.04.2000 (Bl. 353 ff., 473 ff. d.A.), das Gutachten vom 06.10.2000 und die ergänzende Stellungnahme vom 12.01.2001 (Bl. 396 ff., 436 ff. d.A.) Bezug genommen.
Die Akte 10 OH 14/97 LG Bonn lag vor und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung ist unbegründet.
Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz aus § 463 Satz 2 BGB. Der Senat kann nicht feststellen, dass die Beklagten bei Abschluss des Vertrages einen gebotenen Hinweis auf den Ölunfall vom August 1996 unterlassen haben.
I.
Vorab sei zum Verständnis des Prozessverlaufs und der jetzt getroffenen Entscheidung zunächst Folgendes ausgeführt:
Der Senat hat aufgrund der Zeugenvernehmung die Überzeugung, dass die Beklagten arglistig gehandelt haben, nicht abschließend gewinnen können. Er hat deshalb aufgrund des Beweisbeschlusses vom 07.06.2000 sachverständige Hilfe in Anspruch genommen, um festzustellen, ob verschiedene Beweisanzeichen für ein arglistiges Verhalten der Beklagten, die sich aus einigen Zeugenaussagen ergeben konnten, durch die Feststellungen des Sachverständigen zum Umfang des bei dem Ölunfall im August 1996 ausgelaufenen Öls erhärtet werden konnten. Da die schriftlichen Äußerungen des Sachverständigen insoweit eher gegen den Standpunkt der Kläger sprachen, hat der Senat im Beisein des Sachverständigen eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Unter dem Eindruck des dabei festzustellenden erheblichen Ölgeruchs hat der Senat dann der Meinung zugeneigt, dass nunmehr ausreichende Anhaltspunkte für die erforderliche Feststellung vorlägen, den Parteien aber Gelegenheit gegeben werden müsse, sich auf diesen Standpunkt einzustellen (vgl. Beschluss vom 11.07.2001, Bl. 496 d.A.). In der mündlichen Verhandlung vom 05.10.2001 hat der Senat die Parteien darauf hingewiesen, dass die mitgeteilte Beurteilung durchaus nicht abschließend sei und die Sache nochmals eingehend beraten werden müsse, dass aber die von den Parteien in Erwägung gezogene Lösungsmöglichkeit, den Schaden unter Aufrechterhaltung des Kaufvertrages zu beseitigen und den Haftpflichtversicherer der Firma W. an den Kosten zu beteiligen, durchaus als vernünftig erscheine.
Nach erneuter eingehender Beratung des Beweisergebnisses unter Berücksichtigung der ergänzenden Stellungnahmen der Parteien kann der Senat die Überzeugung, dass die Beklagten arglistig gehandelt haben, nicht gewinnen.
II.
Im Einzelnen gilt Folgendes:
1. Es kann unterstellt werden, dass das den Klägern verkaufte Haus fehlerhaft ist.
Nach den Ausführungen des Sachverständigen im Beweissicherungsverfahren und im Berufungsverfahren ist es zu Kontaminierungen des Mauerwerks im Kellergeschoss mit Öl gekommen. Der Senat hat bei der Ortsbesichtigung in dem Kellergeschoss einen starken Ölgeruch feststellen können, der gegenwärtig in den anderen Geschossen offensichtlich nur deshalb nicht wahrzunehmen ist, weil die Kläger das Kellergeschoss durch bauliche Maßnahmen von den übrigen Geschossen abgetrennt haben.
Zweifelhaft bleibt allerdings bereits, inwieweit der jetzt festzustellende Ölgeruch eine Folge des Ölunfalls vom August 1996 ist. Nach den Ausführungen des Sachverständigen lag die übergelaufene Heizölmenge zwischen 18 und 50 Liter. Er hat im Ortstermin erläutert, dass auch eine Menge von 50 Litern aus umweltrelevanten Gründen als erheblich anzusehen ist. Nach den im Ortstermin getroffenen Feststellungen ist indes nicht festzustellen, dass die Auswirkungen des Heizölunfalls alle die Bereiche außerhalb des Tankraums betroffen haben, in denen Spuren von Heizöl festzustellen sind. Der Sachverständige hat ausgeführt, es gebe keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die Kalksandsteinwand unterhalb der zum Tankraum führenden Eisentür Öl durchgelassen habe; diese Wand weist auch, wie im Ortstermin festgestellt worden ist, keinerlei Ölerscheinungen auf. Auch die Ölerscheinungen, welche in dem als Bad genutzten Raum im Zuge der Umbauarbeiten festgestellt worden sind, können dem Ölunfall nicht sicher zugeordnet werden. Der Sachverständige hat ausgeführt, es erscheine unwahrscheinlich, dass das Öl aus dem Tankraum die Betonwand entlang in die Sandsteinwand, welche den Abschluss zwischen Heizungsraum und Bad bildet, gelaufen sei; möglich sei, dass beim Säubern der Heizeinheit oder auch beim Wegschaffen des Öls aus dem Tankraum Öl in diese Wand gelangt sei. Diese Ausführungen des Sachverständigen erfolgten, nachdem der Senat aufgrund der örtlichen Verhältnisse Zweifel daran geäußert hatte, dass ein Zusammenhang mit den in dem Badraum vorgefundenen Erscheinungen und dem im Tankraum übergelaufenen Öl bestehen könne.
2. Ob insoweit eventuell weitere Feststellungen getroffen werden könnten, kann dahinstehen. Denn es kommt wegen des vertraglichen Gewährleistungsausschlusses nicht darauf an, ob das Haus als solches fehlerhaft ist, sondern nur darauf, ob den Beklagten ein Fehler bekannt war, den sie hätten offenbaren müssen. Dies vermag der Senat nicht mit der für eine Überzeugung erforderlichen Sicherheit festzustellen.
a) Dabei geht der Senat davon aus, dass die Beklagten verpflichtet waren, den Klägern den Ölunfall zu offenbaren, wenn für sie auch nur die Möglichkeit im Raum stand, dass schädliche Folgen verblieben waren. Ölunfälle können, wie auch der Streitfall zeigt, zu - zunächst - nicht ohne weiteres erkennbaren Kontaminierungen führen, die einen erheblichen Beseitigungsaufwand erfordern. An die Offenbarungspflicht des Verkäufers sind daher strenge Anforderungen zustellen, wenn Derartiges im Raum steht.
b) Bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels handelt allerdings nur der arglistig, der einen Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Zwar erfasst das Tatbestandsmerkmal der Arglist nicht nur ein Handeln des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss. Dass der Veräußerer den Fehler für möglich gehalten hat, muss aber jedenfalls feststehen; ansonsten scheidet eine Haftung wegen arglistigen Verhaltens aus (vgl. zum Ganzen BGH, NJW 2001, 2326 f.; 1995, 1549, 1550).
c) Der Senat hat sich letztlich nicht davon überzeugen können, dass die Beklagten es für möglich gehalten haben, der Ölunfall vom August 1996 könne noch Auswirkungen haben, die für die Entscheidung der Kläger zum Abschluss des Kaufvertrages vom 14.03.1997 von Bedeutung sein könnten.
aa) Die bei dem Ölunfall übergelaufene Heizölmenge lag nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen zwischen 18 und maximal 50 Litern; der Sachverständige hat ferner ausgeführt, dass angesichts der vorgefundenen Spuren der Flüssigkeitspegel nach dem Unfall deutlich weniger als 5 mm betragen haben muss. Gegen diese in seinem Gutachten vom 06.10.2000 getroffene Feststellung haben die Kläger Bedenken erhoben, denen der Sachverständige in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 12.01.2001 mit überzeugenden Argumenten entgegen getreten ist, an denen er auch im Ortstermin festgehalten hat.
Danach ist die Behauptung der Kläger, dass sich der Beklagten nach dem Ölunfall ein mehrere Zentimeter hoher Ölsee dargeboten haben müsse, widerlegt. Vorhanden war allenfalls eine relativ dünne Ölschicht von wenigen Millimetern. War dies so, so kann nicht argumentiert werden, die Beklagten hätten eine ordnungsgemäße Beseitigung des Schadens durch die Firma W. schon aufgrund des vorgefundenen Schadensbildes in Frage stellen müssen.
bb) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist ferner davon auszugehen, dass der Öllieferant, die Firma W., nach dem Unfall umgehend informiert wurde und Abhilfemaßnahen getroffen hat und dass den Beklagten seitens der Firma W. mitgeteilt wurde, der Schaden sei behoben. Die Zeugen W., K. und L. haben die Abhilfemaßnahmen im Einzelnen geschildert. Der Senat hat keine Zweifel daran, dass ihre Aussagen im Kern richtig sind. Zwar haben der Zeuge W. und die seinerzeit bei ihm tätig gewesenen Zeugen K. und L. offensichtlich versucht, den Schadensfall herunter zu spielen und als Lappalie abzutun. Ihre Aussage, dass die übergelaufene Ölmenge nicht besonders groß gewesen sei, hat sich jedoch letztlich aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen bestätigt. Die Zeugen haben auch - insoweit glaubhaft - bekundet, der Keller sei nach Beendigung der Beseitigungsmaßnahmen gesäubert worden; nach den Aussagen der Zeugen W. und L. ist den Beklagten auch gesagt worden, die Angelegenheit sei jetzt erledigt, es sei alles in Ordnung.
Es wäre im Übrigen wenig verständlich, wenn die Beklagten die Dinge auf sich hätten beruhen lassen, obwohl sie davon ausgingen, dass weitere Abhilfemaßnahmen erforderlich waren. Es sind keinerlei Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Beklagten irgend einen Anlass gehabt haben könnten, die Firma W., die den Schaden verursacht hatte, aus ihrer Verpflichtung zu entlassen, zumal die aus derartigen Vorfällen entstehenden Schäden regelmäßig durch Versicherungen abgedeckt sind.
cc) Der Senat kann nicht feststellen, dass nach dem Unfall bis zum Abschluss des Kaufvertrages ein übermäßiger Ölgeruch vorhanden war, der die Beklagten dazu veranlassen musste, von einer nicht ordnungsgemäßen Beseitigung des Ölschadens durch die Firma W. auszugehen. Die Vernehmung der Zeugen hat dazu kein ausreichend eindeutiges Ergebnis erbracht.
(1) Der Senat kann sich nicht davon überzeugen, dass in dem Haus nach den Beseitigungsmaßnahmen ein besonderer Ölgeruch festzustellen war, der den Beklagten Veranlassung geben musste, an der Wirksamkeit der von der Firma W. vorgenommenen Beseitigungsmaßnahmen zu zweifeln.
Die Zeugin B. F. hat zwar bekundet, einmal einen "abartigen" Ölgeruch wahrgenommen zu haben, konnte aber nicht sagen, ob dies erst nach den Sanierungsbemühungen der Firma W. war. Der Zeuge Dr. F. hat nach seiner Aussage einige Wochen nach dem Ölunfall einmal in der Tür stehend Ölgeruch wahrgenommen, konnte aber nichts darüber sagen, ob der Geruch mehr oder weniger stark war; er hat bekundet, den Geruch jedenfalls nicht als extrem unangenehm empfunden zu haben. Die Zeugin D. Se. hat bekundet, nach dem Ölunfall häufig in dem Haus gewesen zu sein und dort keinen starken Ölgeruch und auch keine besonderen Belüftungsmaßnahmen wahrgenommen zu haben. Auch der Zeuge S. Se. hat nach seiner Bekundung bei mehreren Besuchen in dem Haus nach dem Tankunfall keinen besonderen Ölgeruch wahrgenommen. Dasselbe gilt für die Zeugin I., die in dem Haus bei den Beklagten bis zu deren Auszug gearbeitet hat; sie hat bekundet, der nach dem Ölunfall vorhandene Geruch sei nach den Beseitigungsmaßnahmen der Firma W. innerhalb kurzer Zeit verschwunden, sie habe die ganze Angelegenheit schon vergessen gehabt.
Somit ist nicht festzustellen, dass während der Zeit, in der die Beklagten in dem Haus wohnten, ein außergewöhnlicher Ölgeruch festzustellen war.
Allerdings hat der Senat in seinem Beschluss vom 11.07.2001 auf seine eigenen Wahrnehmungen bei dem Ortstermin, die Feststellungen des Sachverständigen und die Bekundungen der Zeugen S. und St. abgestellt. Nach erneuter Beratung ist der Senat aber der Ansicht, dass aus den genannten Feststellungen und Aussagen nicht mit der erforderlichen Sicherheit hergeleitet werden kann, die Beklagten hätten vor Abschluss des Kaufvertrages im März 1997 ausreichenden Anlass gehabt, einen verbliebenen offenbarungspflichtigen Ölschaden für möglich zu halten.
Der Sachverständige hat bereits in seinem Beweissicherungsgutachten (Seite 28) ausgeführt, bei dem Ortstermin vom 01.10.1997 sei in den Kellerräumen ein signifikanter Ölgeruch festzustellen gewesen; dies hat er in dem vom Senat durchgeführten Ortstermin bestätigt und ergänzend hinzu gefügt, der von ihm damals wahrgenommene und der während des Senatstermins wahrgenommene Ölgeruch seien ungewöhnlich. In der Tat hat auch der Senat den in den Kellerräumen festzustellenden Geruch als außergewöhnlich und unangenehm empfunden. Allerdings ist zu bedenken, dass der Sachverständige und der Senat ihre Feststellungen erst getroffen haben, nachdem die öldurchtränkten Wandteile freigelegt waren. Der Zeuge S. hat geschildert, dass die Fliesen entfernt und Bohrarbeiten vorgenommen wurden, bei denen öldurchtränktes Mehl aus den Wänden kam. Der Senat kann nicht ausschließen, dass der jetzt wahrzunehmende Geruch erst durch diese Arbeiten frei gesetzt worden ist.
Zwar hat der Zeuge S. bekundet, an dem Montag, an dem die Arbeiten begonnen worden seien, sei schon beim Öffnen der Haustür ein intensiver Ölgeruch wahrzunehmen gewesen. Zu diesem Zeitpunkt seien die Beklagten jedoch bereits ausgezogen gewesen, dem gemäß seien alle Türen und Fenster geschlossen gewesen. Es ist durchaus möglich, dass eine solche Geruchsbildung während der Wohnzeit der Beklagten nicht auffiel; üblicherweise werden in einem bewohnten Haus Türen und Fenster in regelmäßigen Abständen geöffnet, so dass sich vorhandene Gerüche verflüchtigen. Dafür spricht, dass der Zeuge S. bei seiner ersten Besichtigung im April 1997 zwar bemerkte, dass die Kunststoffanschlüsse an den Tanks schief waren; von einem besonderen Ölgeruch bei dieser Gelegenheit hat er indes nichts geschildert.
In diesem Zusammenhang kann davon ausgegangen werden, dass die Beklagte - entsprechend der Aussage des Zeugen - anwesend war und äußerte, nicht zu wissen, warum die Anschlüsse schief seien; dieser Umstand hat ersichtlich mit dem Ölunfall und der hier zu beurteilenden Haftungsfrage nichts zu tun. Selbst wenn man annehmen wollte, dass der Beklagten durch die von dem Zeugen S. gestellten Fragen die mögliche Relevanz des Ölunfalls hätte bewusst werden müssen, hilft das nicht weiter. Der Besichtigungstermin mit dem Zeugen S. fand am 23.04.1997 statt; zu diesem Zeitpunkt war der Kaufvertrag bereits geschlossen. Zwar kann eine fortbestehende Offenbarungspflicht anzunehmen sein, weil der Vertrag wegen Unterverbriefung unwirksam war (§§ 313 Satz 1, 125 BGB) und erst mit der Eintragung am 12.02.1998 ex nunc wirksam wurde. Zu diesem Zeitpunkt war der Sachverhalt den Klägern indes bekannt (vgl. die Korrespondenz Bl. 173 ff. d.A.), so dass sie sich, stellt man auf den Eintragungszeitpunkt ab, in diesem Zusammenhang - ungeachtet der in dem Schreiben vom 17.12.1997 (Bl. 182 f. d.A.) dokumentierten Vereinbarung - ihrerseits auf § 460 Satz 1 BGB verweisen lassen müssen (vgl. BGH, NJW 1989, 2050 f.; OLG Hamm, NJW 1986, 136). Jedenfalls sind eventuelle Offenbarungsversäumnisse in der Zeit nach Beurkundung des Kaufvertrages für das Zustandekommen des Kaufs nicht ursächlich geworden.
Aus diesem Grund hilft den Klägern auch die Aussage des Zeugen St. nicht weiter. Die Besichtigung des Hauses in Gegenwart dieses Zeugen fand am 16.04.1997, also ebenfalls nach der Beurkundung des Kaufvertrages statt. Zwar hat der Zeuge zunächst bekundet, schon als er in das Haus herein gekommen sei, habe es stark nach Öl gerochen. Die Erläuterung, der Geruch sei so gewesen, als sei kürzlich erst getankt worden, und er könne sich nicht erinnern, dass bei dieser Gelegenheit über den Ölgeruch gesprochen worden sei, relativiert die Aussage indes, da der Geruch danach offenbar nicht so stark war, dass er von dem Zeugen oder von den anwesenden Klägern zum Gegenstand einer Erörterung gemacht wurde. Es bestehen auch Zweifel, ob die Aussage auf einer ausreichend sicheren Erinnerung beruht. Denn in der Folge konnte der Zeuge nicht sagen, ob er den Klägern die Zuziehung eines Heizungsbauers wegen des Ölgeruchs bei dieser ersten Besichtigung oder später während der Arbeiten in dem Haus angeraten hat.
Es verbleibt die Aussage des als Zeugen vernommenen Bezirksschornsteinfegers R., die aber unergiebig ist. Der Zeuge wusste nur anzugeben, dass einmal, während die Beklagten noch in dem Haus wohnten, einer seiner Mitarbeiter von einem ungewöhnlichen Ölgeruch in dem Haus berichtet habe. Einen konkreten Zeitpunkt konnte der Zeuge nicht angeben. Eigene Feststellungen hat der Zeuge erst im Januar 2000 getroffen. Ihnen kommt kein größerer Beweiswert zu als den Feststellungen, die der Sachverständige und der Senat vor Ort getroffen haben.
Den Beweisantritten der Kläger dafür, dass im Juni 1997 in dem Haus ein starker Ölgeruch festzustellen gewesen sei, ist aus den zuvor genannten Gründen nicht nachzugehen. Wie ausgeführt, lassen sich aus der Geruchsbildung zu diesem nach Beginn der Umbauarbeiten liegenden Zeitpunkt kein ausreichend sichereren Rückschlüsse ziehen.
(2) Der Senat vermag auch nicht festzustellen, dass die Beklagten bei der Abschiedsfeier Nachbarn gebeten haben, den Klägern nichts von dem Ölunfall zu erzählen.
Die Zeugin B. F. hat eine derartige Äußerung der Beklagten nicht mitbekommen, obwohl sie bei der Feier zugegen war. Sie konnte nur von einer Bemerkung der Zeugin O. berichten, die sie seinerzeit so verstanden hat, als habe die Beklagte eine derartige Bemerkung gemacht. Auch der Zeuge Dr. F. konnte zu dieser Frage nichts aus persönlicher Anschauung sagen, hat aber einige Zeit nach dem Fest ebenfalls eine dahin gehende Bemerkung der Zeugin O. gehört. Der Zeugin R. B. gegenüber haben sich die Beklagten - nach der glaubhaften Aussage dieser Zeugin - weder wie von den Klägern behauptet geäußert, noch hat die Zeugin davon erfahren, dass sich die Beklagten anderen gegenüber derart geäußert haben. Auch der Zeuge B., der bei dem Frühstück ebenfalls anwesend war, hat nach seiner Bekundung nicht wahrgenommen, dass dabei über den Ölunfall gesprochen worden ist. Dasselbe gilt für die Zeugen D. und S. Se., die nach ihrer Bekundung auch nicht von dritter Seite erfahren haben, dass die von den Klägern behauptete Bemerkung gefallen ist. Das gleiche gilt für den Zeugen Fa., der ebenfalls auf der Feier war.
Allerdings hat die Zeugin C. O. bekundet, die beklagte Ehefrau habe zu ihr bei dem Frühstück geäußert, sie solle den Klägern nichts von dem Ölunfall sagen, die Beklagten hätten ihnen auch nichts davon gesagt; an diese Äußerung erinnere sie sich noch sehr lebhaft. Auch der Zeuge H.-F. O. hat von dieser Aussage berichtet. Der Senat hat indes durchgreifende Bedenken, diesen Aussagen zu folgen. Beide Zeugen haben den Vorfall schon unterschiedlich geschildert. Während die Zeugin O. an einem Tisch sitzend direkt angesprochen worden sein will, hat der Zeuge O. berichtet, die Beklagte sei an beide Eheleute herangetreten. Einen Grund für die Ansprache gerade dieser beiden Zeugen konnten sie nicht nennen. Ein solcher ist auch nicht erkennbar. Die Frage einer eventuellen Ölkontaminierung des Hauses war im Zeitpunkt des Frühstücks nicht akut; ein Anlass, die Nachbarn gerade zu diesem Zeitpunkt darauf anzusprechen, bestand demnach nicht. Es leuchtet auch nicht ein, warum die Beklagte eine solche Bemerkung gemacht haben soll, als die Kläger - was beide Zeugen berichtet haben - das Fest schon wieder verlassen hatten. Auf dem Fest waren zudem zahlreiche Nachbarn anwesend, die von dem Ölunfall wussten und die den Klägern davon hätten erzählen können, denen gegenüber die Beklagten aber keine derartige Bemerkung gemacht haben. Weder die Zeugen F. noch die Zeugen B. noch die Zeugen Se. noch der Zeuge Fa. haben - wie vorstehend ausgeführt - Derartiges gehört. Ein möglicher Hintergrund für die Aussage dieser Zeugen kann nach dem Eindruck des Senats darin zu sehen sein, dass - wie den Aussagen zu entnehmen ist - die Beklagte dem Zeugen O. seinerzeit die Schuld an dem Vorfall gab. Der Senat sieht dabei durchaus, dass die Zeugen F. bekundet haben, die Zeugen O. hätten ihnen von einer derartigen Bemerkung der Beklagten berichtet. Dies zerstreut die Zweifel des Senats daran, dass die Zeugen O. zutreffend bekundet haben indes nicht; dabei ist zu berücksichtigen, dass die Zeugen O. sich gegenüber den Zeugen F. erst einige Zeit nach dem Frühstück geäußert haben, wofür wiederum kein konkreter Anlass erkennbar ist. Selbst wenn man davon ausgehen wollte, dass die von den Zeugen O. wiedergegebene Bemerkung der beklagten Ehefrau gefallen ist, muss dies nicht unbedingt für ein "schlechtes Gewissen" der Beklagten sprechen. Gerade deshalb, weil die Bemerkung erst fiel, als die Kläger die Feier schon verlassen hatten, erscheint es als möglich, dass die Beklagte lediglich zum Ausdruck bringe wollte, man solle die Kläger nicht durch - spätere - Erzählungen über den - aus Sicht der Beklagten - längst abgeschlossenen Vorfall beunruhigen.
Der Senat hat sich aus den genannten Gründen schon im Anschluss an die Zeugenvernehmung nicht in der Lage gesehen, darauf ohne weitere objektive Anhaltspunkte eine Verurteilung zu stützen; an dieser Einschätzung hält er auch nach erneuter Beratung fest.
dd) Bei einer zusammenfassenden Bewertung des Beweisergebnisses, kann sich der Senat letztlich nicht davon überzeugen, dass - wofür die Kläger beweispflichtig sind - die Beklagten aufgrund ausreichender Anhaltspunkte fortbestehende Auswirkungen des Ölunfalls für möglich gehalten haben. Zwar ist der später festgestellte starke Ölgeruch ein starkes Indiz, welches dafür spricht. Dagegen spricht jedoch - wie bereits ausgeführt - ganz entscheidend, dass die Verantwortung für den Ölunfall nicht die Beklagten, sondern die Firma W. traf und nicht nachvollziehbar ist, warum die Beklagten - gerade auch deshalb weil sie das Haus verkaufen wollten - davon abgesehen haben sollten, die Firma W. auf eine ordnungsgemäße Sanierung in Anspruch zu nehmen, wenn sie annahmen, die Unfallfolgen seien nicht ordnungsgemäß beseitigt. Die daran anknüpfenden Zweifel an einem arglistigen Verhalten der Beklagten hat der Senat nicht überwinden können.
III.
Da sich ausreichende Feststellungen danach nicht treffen lassen, ist die Abweisung der Klage durch das Landgericht im Ergebnis nicht zu beanstanden. Die Berufung muss daher zurück gewiesen werden.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Beschwer der Kläger übersteigt 60.000,00 DM.
Berufungsstreitwert: 450.413,68 DM

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 313 Satz 1, 125
BGB
§§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 463 Satz 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 2001, 2326
NJW 1989, 2050
NJW 1986, 136
10 OH 14/97