Oberlandesgericht Stuttgart (Baden-Württemberg, )
Urteil vom 2015-01-22, Aktenzeichen 1 U 37/14

Tenor:
1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Heilbronn vom 4.3.2014, Az. 9 O 13/13
abgeändert
und wie folgt neu gefasst:
a) Der Beklagte wird verurteilt,
138.671,74 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszins hieraus seit 16.3.2013 zu Händen der D... Privat- und Geschäftskunden AG, 60633 Frankfurt am Main zu Gunsten des Darlehenskontos des Klägers mit der Nr. 041017...XYZ (BLZ: ...)
und weitere 9.363,80 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszins hieraus seit 16.3.2013 an den Kläger zu bezahlen,
Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübereignung der bei dem Amtsgericht Detmold, Grundbuch von Oerlinghausen eingetragenen Wohnungs- und Teileigentumsrechte Blatt 54XY BV Nr. 1, Miteigentumsanteil von 39/1.000 an dem Grundstück Gemarkung Oerlinghausen Flur 2, Flst. 3XY, M..., 10, Gebäude- und Freifläche 13 a 83 m², verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung und Keller, im Aufteilungsplan mit Nr. 8 bezeichnet, und Blatt 5662 BV Nr. 1, Miteigentumsanteil von 3/1.000 an dem Grundstück Gemarkung Oerlinghausen, Flur 2, Flst. 312, Ma...Nr. XY, 14, 16, Gebäude- und Freifläche 20 a 73 m², verbunden mit dem Sondereigentum an dem Tiefgaragenplatz, im Aufteilungsplan mit Nr. P 42 bezeichnet.
b) Es wird festgestellt, dass sich der Beklagte hinsichtlich des vorgenannten Klagantrags (lit. a) in Annahmeverzug befindet.
c) Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von EUR 2.594,91 nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszins hieraus seit 16.3.2013 zu bezahlen.
d) Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger sämtlichen weiteren Schaden, der diesem aus und im Zusammenhang mit dem Erwerb der in dem Klagantrag lit. a bezeichneten Wohnungs- und Teileigentumsrechte entstanden ist und weiter noch entstehen wird, zu ersetzen.
e) Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Im Übrigen wird die Berufung des Klägers zurückgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen trägt der Kläger 7% und der Beklagte 93%.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Streitwert der Berufung: 169.505,93 EUR.

Tatbestand:
I.
1
Der Kläger kaufte vom Beklagten am 11.2.2009 die im Tenor bezeichnete Eigentumswohnung (ETW) für 139.000 EUR. Den Kaufpreis finanzierte er über ein Darlehen der D... Am 21.12.2012 erklärte er die Anfechtung des Kaufvertrages, am 2.4.2013 auch den Rücktritt. Er meint, er sei arglistig getäuscht worden und behauptet, die ETW habe zum Zeitpunkt des Kaufes nur einen Wert von 64.000 EUR gehabt.
2
Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. II.
Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.
II.
3
Das Landgericht holte nach § 358a ZPO ein Gutachten des Sachverständigen Dipl. Ing. Re... Ba... ein, der den Verkehrswert der ETW mit 62.000 EUR ermittelte.
4
Im Termin am 14.1.2014 erklärte der Kläger, dass er erst im Notartermin den Kaufpreis erfahren und vor dem Termin weder mit dem Beklagten noch mit dessen Makler Bö... geredet habe. Seine damalige Freundin und Herr Ba...(ner) hätten ihn bedrängt und ihm den Kauf zuvor schöngeredet. Im Nachhinein habe er auch erfahren, dass zumindest die Freundin eine (Unter-)Provision bekommen habe.
5
Daraufhin hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Es komme nicht darauf an, welchen Verkehrswert die ETW wirklich gehabt habe. Es fehle an einem subjektiven Sittenverstoß des Beklagten. Er habe weder eine Zwangslage noch Unerfahrenheit, mangelndes Urteilsvermögen oder erhebliche Willensschwäche des Klägers ausgenutzt, der sich vielmehr für den Kaufpreis nicht interessiert habe. III.
Daraufhin hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Es komme nicht darauf an, welchen Verkehrswert die ETW wirklich gehabt habe. Es fehle an einem subjektiven Sittenverstoß des Beklagten. Er habe weder eine Zwangslage noch Unerfahrenheit, mangelndes Urteilsvermögen oder erhebliche Willensschwäche des Klägers ausgenutzt, der sich vielmehr für den Kaufpreis nicht interessiert habe.
III.
6
Gegen das ihm am 10.3.2014 zugestellte Urteil hat der Kläger am 28.3.2014 rechtzeitig Berufung eingelegt und sie am letzten Tag der bis 10.6.2014 verlängerten Frist begründet.
7
Er moniert, dass das Landgericht nur die Voraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB geprüft und übersehen habe, dass die Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB vorlägen, da der Kaufpreis den Verkehrswert der ETW um mehr als das Doppelte überstiegen habe.
8
Das begründe eine tatsächliche Vermutung für eine verwerfliche Gesinnung des Beklagten. Diese tatsächliche Vermutung habe der Beklagte nicht widerlegt, weshalb die vom Landgericht vorgenommene Prüfung der Voraussetzungen des Abs. 2 entbehrlich gewesen sei. Insbesondere habe sich der Beklagte - langjährig im Immobiliensektor tätig und Betreiber eines Bauträgerunternehmens - jedenfalls leichtfertig der Einsicht verschlossen, dass der Kaufpreis der ETW weit übersetzt war, zumal er diese 1992 selbst gekauft und danach selbst bewohnt habe, die Preise bis 2009 mehrjährig gefallen seien, und die Lage in der Mitte Deutschlands unattraktiv gewesen sei (Nord-/Süd-Preisgefälle). Der Kläger sei 196x in der DDR geboren und habe keinen Einblick in den Immobilienmarkt im Westen gehabt, sondern lediglich einmal im Jahre 1989 ein Häuschen im Osten anlässlich seiner Scheidung verkauft; im Westen habe er nur zur Miete gewohnt. Zwar hätten sich die Parteien zum Notartermin erstmals persönlich gesehen, jedoch ändere das nichts an einer sittenwidrigen Schädigung. Das Urteil des Landgerichts sei zudem ein „Überraschungsurteil“. Es hätte auch der Makler Bö... als Zeuge vernehmen werden müssen zur Frage, welche Provisionen geflossen seien.
9
Die Berufung beantragt daher:
10
Unter Abänderung des am 4.3.2014 verkündeten Urteils des Landgerichts Heilbronn, Az. 9 O 13/13 wird
11
1. der Beklagte verurteilt, EUR 159.505,93 nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszins hieraus seit 05.01.2013, hiervon einen Teilbetrag in Höhe von EUR 21.079,13 nebst Zinsen in Höhe von 2,5% aus EUR 139.000,00 seit 05.05.2009 bis 04.01.2013 sowie Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszins aus EUR 21.079,13 seit 05.01.2013 an den Kläger sowie einen weiteren Teilbetrag in Höhe von EUR 138.426,80 nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszins hieraus seit 05.01.2013 zu Händen der D... Privat- und Geschäftskunden AG, 60633 Frankfurt am Main zu Gunsten des Darlehenskontos des Klägers mit der Nr. 041017… (BLZ: ...) Zug um Zug gegen Rückübereignung der bei dem Amtsgericht Detmold, Grundbuch von Oerlinghausen eingetragenen Wohnungs- und Teileigentumsrechte Blatt 54XY BV Nr. 1, Miteigentumsanteil von 39/1.000 an dem Grundstück Gemarkung Oerlinghausen Flur 2, Flst. 310, M..., 10, Gebäude- und Freifläche 13 a 83 m², verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung und Keller, im Aufteilungsplan mit Nr. 8 bezeichnet, und Blatt 56XY BV Nr. 1, Miteigentumsanteil von 3/1.000 an dem Grundstück Gemarkung Oerlinghausen, Flur 2, Flst. 312, Ma...Nr. XY, 14, 16, Gebäude- und Freifläche 20 a 73 m², verbunden mit dem Sondereigentum an dem Tiefgaragenplatz, im Aufteilungsplan mit Nr. P42 bezeichnet, zu bezahlen;
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2. festgestellt, dass sich der Beklagte hinsichtlich des Klagantrags zu Ziff. 1 in Annahmeverzug befindet;
13
3. der Beklagte verurteilt, an den Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von EUR 2.594,91 nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszins hieraus seit 16.03.2013 zu bezahlen;
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4. festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger sämtlichen weiteren Schaden, der diesem aus und im Zusammenhang mit dem Erwerb der in dem Klagantrag zu Ziff. 1 bezeichneten Wohnungs- und Teileigentumsrechte entstanden ist und weiter noch entstehen wird, zu bezahlen, sowie den Kläger von den Verpflichtungen aus der Finanzierung der in Ziff. 1 dieser Klage beschriebenen Wohnungs- und Teileigentumsrechte bei der D... Privat- und Geschäftskunden AG zu Vertrags- und Konto-Nr. 04101XY freizustellen.
15
Der Beklagte beantragt
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Zurückweisung der Berufung.
17
Er verteidigt das angefochtene Urteil. Der Kläger sei nach seinem eigenen Vortrag im Termin am 14.1.2014 allenfalls von seiner Freundin und Herrn Ba...(ner) „hereingelegt worden“ und habe sich um nichts Gedanken gemacht. Dass ihm der Kaufpreis offenbar egal gewesen sei, gehe nicht zu Lasten des Beklagten. Von einer „Provisionskette“ Bö... - Ba...(ner) - Freundin wisse der Beklagte nichts.
18
Hilfsweise erhebt der Beklagte Einwände gegen das Gutachten. Er betont, er habe selbst 98.900 EUR für die ETW bezahlt (Kaufpreis = ETW 70.500 + Stellplatz 9.800 = 80.300 EUR, vgl. Anlagen B4+5; Investitionen 18.600 EUR, vgl. Anlagen B6-9).
19
Der Ertragswert betrage 80.210,88 EUR.
20
Die Vergleichswertbetrachtung des Sachverständigen sei falsch, ebenso der Bodenrichtwert.
21
Richtigerweise ergebe sich ein Verkehrswert von mindestens 89.432 EUR bzw. bei richtiger Wohnfläche sogar von 93.800 EUR.
22
Damit überschreite der Kaufpreis den Verkehrswert nur um 55%, es liege also kein Wucher vor.
23
Der Beklagte hat sodann auch ein Privatgutachten vorgelegt, das einen Ertragswert von 89.000 EUR, einen Vergleichswert von 96.000 EUR und einen Verkehrswert von 93.000 EUR ermittelte.
24
Der Senat hat die Parteien im Termin am 9.9.2014 angehört und in einem weiteren Termin am 27.11.2014 den Sachverständigen ergänzend befragt.
25
Der Beklagte hat nach dem Termin in nicht nachgelassenen Schriftsätzen vom 30.12.2015 und am 9.1.2015 weitere Ausführungen gemacht, auf die der Kläger am 14.1.2015 erwidert hat. B.
Der Beklagte hat nach dem Termin in nicht nachgelassenen Schriftsätzen vom 30.12.2015 und am 9.1.2015 weitere Ausführungen gemacht, auf die der Kläger am 14.1.2015 erwidert hat.

Entscheidungsgründe:
26
Die zulässige Berufung hat überwiegend Erfolg.
27
Der Kaufvertrag vom 11.2.2009 ist nichtig nach § 138 Abs. 1 BGB. Denn es besteht ein besonderes Missverhältnis zwischen Leistung (Kaufpreis) und Gegenleistung (Verkehrswert der Kaufsache) [unten I.] und eine tatsächliche, vom Beklagten nicht ausgeräumte Vermutung für eine sog. verwerfliche Gesinnung seinerseits [unten II.]. Der Kläger hat deshalb Ansprüche aus Bereicherungsrecht [unten III.] und auf Schadensersatz [unten IV.] nebst Zinsen [unten V.]. I.
Der Kaufvertrag vom 11.2.2009 ist nichtig nach § 138 Abs. 1 BGB. Denn es besteht ein besonderes Missverhältnis zwischen Leistung (Kaufpreis) und Gegenleistung (Verkehrswert der Kaufsache) [unten I.] und eine tatsächliche, vom Beklagten nicht ausgeräumte Vermutung für eine sog. verwerfliche Gesinnung seinerseits [unten II.]. Der Kläger hat deshalb Ansprüche aus Bereicherungsrecht [unten III.] und auf Schadensersatz [unten IV.] nebst Zinsen [unten V.].
28
Ein besonderes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung im Sinne von § 138 Abs. 2 BGB besteht bei Grundstückskaufverträgen regelmäßig bei einer Verkehrswertüberschreitung ab 90% (BGH, Beschluss vom 20.3.2014 - V ZR 249/12 - Tz. 8).
29
Ein solches Missverhältnis liegt im Streitfall vor. Dem am 11.2.2009 verlangten Kaufpreis von 139.000 EUR stand ein Verkehrswert von höchstens 72.000 EUR gegenüber.
30
Das ergibt sich aus dem Gerichtsgutachten (künftig: GGA) des Sachverständigen Ba..., der sich im Senatstermin auch mit den Einwänden im Privatgutachten (künftig: PGA) des vom Beklagten beauftragten Sachverständigen Ju... auseinandergesetzt hat.
31
Im Ansatz bestimmen beide Gutachten den Verkehrswert (§ 194 BauGB) nach derselben Methodik, nämlich über den Ertragswert und den Vergleichswert (GGA S. 17, 27; PGA S. 21, 40). Den Ertragswert bestimmen beide Gutachten ebenfalls einheitlich, nämlich gemäß § 17 ImmoWertV (Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken - Immobilienwertverordnung vom 1.7.2010, BGBl I 2010, 639), mithin anhand derselben Faktoren, nämlich grundsätzlich wie folgt (vgl. Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 114. EL, § 17 ImmoWertV Rn. 52):
32
Rohertrag (§ 18 Abs. 1) – Bewirtschaftungskosten (§ 19) = Re...trag des Grundstücks (§ 18 Abs. 1) – Bodenwertverzinsungsbetrag (§ 17 Abs. 2 Nr. 1) = Re...trag der baulichen Anlagen x Barwertfaktor (Vervielfältiger nach Anl. 1 zur ImmoWertV) = Gebäudeertragswert + Bodenwert (§ 16) = Vorläufiger Ertragswert nach § 17 Abs. 2 Nr. 1 +/– Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 3) = Ertragswert
Rohertrag (§ 18 Abs. 1)
–
Bewirtschaftungskosten (§ 19)
=
Re...trag des Grundstücks (§ 18 Abs. 1)
Bodenwertverzinsungsbetrag (§ 17 Abs. 2 Nr. 1)
Re...trag der baulichen Anlagen
x
Barwertfaktor (Vervielfältiger nach Anl. 1 zur ImmoWertV)
Gebäudeertragswert
+
Bodenwert (§ 16)
Vorläufiger Ertragswert nach § 17 Abs. 2 Nr. 1
+/–
Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 3)
Ertragswert
33
Den Vergleichswert bestimmen beide Gutachten ebenfalls einheitlich gemäß § 15 ImmoWertV.
34
Die Einwände des Beklagten beziehen sich daher nur auf die ermittelte Höhe der einzelnen Faktoren. Insoweit gilt Folgendes:
35
1. Der Jahresrohertrag beträgt 4.668 EUR. Er ergibt sich aus der Multiplikation von Nettokaltmiete (Quadratmeterpreis) und Wohnfläche nebst 35 EUR für den Stellplatz.
36
a) Beide Gutachten ermitteln den Quadratmeterpreis der ETW mit 6 EUR (GGA S. 21, PGA S. 33). Soweit der Beklagte in der Berufungserwiderung noch einen Quadratmeterpreis von 6,12 EUR oder 6,35 EUR behauptet hatte, hat er diesen Vortrag im Termin nicht weiter verfolgt und einen Quadratmeterpreis von 6 EUR ausdrücklich nicht mehr beanstandet (Protokoll S. 2).
37
Soweit er im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 30.12.2014 nunmehr wieder auf einen Quadratmeterpreis von 6,35 EUR abstellt, ist der Vortrag nach § 296a ZPO zurückzuweisen. Dazuhin würde der Vortrag auch in der Sache nicht überzeugen. Dass die ETW aktuell für 6,35 EUR vermietet wird, ist im GGA S. 20 berücksichtigt. Die Miete zum Bewertungsstichtag betrug indes 5,99 EUR (PGS S. 33). Die marküblich erzielbare Miete zum Bewertungsstichtag haben beide Sachverständige mit ebenfalls 6 EUR bestimmt (GGA S. 21, PGA S. 33). Dass die marktübliche erzielbare Miete maßgeblich ist, folgt aus § 17 Abs. 1 S. 1 ImmoWertV. Die ImmoWertV ist auch auf Wertermittlungen anwendbar, die wie hier auf einen vor Inkrafttreten der Vorschrift bezogenen Stichtag bezogen sind (Kleiber aaO, § 24 ImmoWertV Rn. 3). Dass § 17 Abs. 1 S. 2 ImmoWertV Ausnahmen gestattet, trifft zwar zu, doch trägt der Kläger zu den konkreten Voraussetzungen dieser Vorschrift auch im Schriftsatz vom 30.12.2014 nichts vor. Dazuhin hat der Beklagte mit Schriftsatz vom 9.1.2015 eine Stellungnahme seines Privatsachverständigen vom 6.1.2015 vorgelegt (Anlage BB2), der - auch in Ansehung des Schriftsatzes des Beklagten vom 30.12.2014 - an dem Quadratmeterpreis von 6 EUR festhält.
38
b) Die Wohnfläche beträgt 59 m² (GGA S. 20), nicht 61,42 m² (PGA, Anlage „Berechnung Wohnfläche“).
39
GGA PGA Wohnen 23,35 23,60 Kochen 4,19 3,96 Schlafen 15,33 15,34 Bad 5,97 5,75 Diele 6,11 5,98 Loggia 3,93 6,79 58,88 61,42
GGA
PGA
Wohnen
23,35
23,60
Kochen
4,19
3,96
Schlafen
15,33
15,34
Bad
5,97
5,75
Diele
6,11
5,98
Loggia
3,93
6,79
58,88
61,42
40
Ohne Loggia kommen die Gutachten zu einem nahezu identischen Gesamtergebnis (GGA = 54,95 m²; PGA = 54,63 m²); dabei kann zugunsten des Beklagten das - ohnehin höhere - Ergebnis des GGA unterstellt werden, das zudem mit dem Lasermessgerät überprüft und nicht wie im PGA nur „aus Bauzeichnungen“ entnommen wurde.
41
Die Loggia setzt das GGA hingegen zu Recht nur mit ¼ der gemessenen Fläche an und nicht wie das PGA mit ½. Der Ansatz von ¼ entspricht § 4 Nr. 4 WoFlV (Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003, BGBl. I 2010, 2346). Der Sachverständige hat erläutert, dass Gründe für einen ausnahmsweise abweichenden, höheren Ansatz nicht vorliegen, insbesondere dass die Loggia keine überdurchschnittliche qualitative Ausgestaltung habe, da sie zwar überdacht und nach Süden ausgerichtet sei, aber auch in Richtung des Verkehrs der De... Straße (Protokoll S. 2). Auch aus dem PGA ergibt sich keine überdurchschnittliche qualitative Ausgestaltung der Loggia, sondern vielmehr keine Begründung für ein Abweichen von § 4 Nr. 4 WoFlV.
42
Soweit der Beklagte im Schriftsatz vom 30.12.2004 Ausführungen zu einer besonderen qualitativen Ausgestaltung der Loggia macht (ebenso die mit Schriftsatz vom 9.1.2015 vorgelegte Stellungnahme des Privatsachverständigen vom 6.1.2015), sind die dort erwähnten tatsächlichen Umstände - Ausrichtung nach Süden, ausreichende Größe - wie oben dargestellt im GGA beachtet worden; aus ihm ergibt sich, dass die Loggia insbesondere zwar nach Süden, aber eben in Richtung des Verkehrs der De... Str. ausgerichtet ist.
43
Soweit der Beklagte im Schriftsatz vom 30.12.2014 ohne Begründung bei der Ermittlung der Wohnfläche auf § 44 Abs. 2 S. 2 II. BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen - Zweite Berechnungsverordnung [II. BV]) Bezug nimmt, nach dem Loggien regelmäßig noch mit ½ angesetzt wurden, wurde § 44 mit Wirkung vom 1.1.2004 aufgehoben durch die VO vom 25.11.2003 (BGBl. I S. 2346), also die WoFlV. Beide Sachverständige haben die II. BV deshalb bei ihrer Wohnflächenberechnung nicht zugrunde gelegt; auch das PGA verweist explizit auf die WoFlV (PGA, Anlage „Berechnung der Wohnfläche“; Stellungnahme vom 6.1.2015, S. 3).
44
Soweit der Beklagte zudem betont, dass dem Kläger die Wohnung mit einer Wohnflächenberechnung des Architekturbüros Ko... vom 31.1.2009 verkauft wurde, die eine Wohnfläche von 61,98 m² aufweist (davon Loggia = „Terrasse“ 7,58 m², vgl. Anlage B2), ist jener Wert nicht bindend und aus den genannten Gründen nicht überzeugend.
45
c) Aus der Multiplikation von Quadratmeterpreis und Wohnfläche ergibt sich - nebst 35 EUR für den Stellplatz - der Monatsrohertrag von 6 x 59 = 354 + 35 = 389 EUR und ein Jahresrohertrag von 4.668 EUR (GGA 23). Der Jahresrohertrag laut PGA S. 36 von 4.842 EUR beruht auf der zu hoch angesetzten Wohnfläche.
46
2. Davon abzuziehende Bewirtschaftungskosten werden im GGA S. 23 mit 970 EUR ermittelt, sodass sich ein Reinertrag von 4.668 - 970 = 3.698 EUR ergibt. Dagegen bringt der Beklagte nichts vor. Die marginalen Unterschiede im PGA S. 34, das Bewirtschaftungskosten mit 20,5% statt 21% ermittelt, beruhen im Wesentlichen darauf, dass bei Miete und Wohnfläche nach dem oben Gesagten unzutreffende Werte zugrunde gelegt werden.
47
3. Der Reinertrag der baulichen Anlagen (Gebäudereinertrag) von 3.187 EUR ergibt sich, indem vom Reinertrag der Bodenwertverzinsungsbetrag (Bodenwertanteil) abgezogen wird.
48
a) Der Bodenwert beträgt 10.800 EUR (GGA S. 15 f.) und ergibt sich aus der Grundstücksfläche von 60 m² multipliziert mit einem Bodenflächenwert von 180 EUR/m² (GGA S. 16). Dagegen hat der Beklagte nichts vorgebracht. Der Senat unterstellt dabei zugunsten des Beklagten, dass er sich den für ihn ungünstigen Bodenwert im PGA S. 26 f. von nur 9.410 EUR nicht zu eigen gemacht hat bzw. dass er umgekehrt der Auffassung im GGA gefolgt ist, dass der Bodenflächenwert von an sich „nur“ 160 m² aufgrund der Ortslage auf 180 EUR/m² heraufzusetzen ist.
49
Soweit der Beklagte im Schriftsatz vom 30.12.2014 behauptet, der Bodenflächenwert betrage 200 EUR/m², ist der Vortrag nach § 296a ZPO zurückzuweisen. Dazuhin vermag er auch in der Sache nicht zu überzeugen. Dass das Grundstück in einer Zone liegt, die an eine angrenzt, in der der Bodenflächenwert 225 EUR/m² beträgt, ist im GGA S. 16 berücksichtigt. Das bedeutet aber nicht, dass - wie der Beklagte meint - angrenzende Zonen ohne sachliche Gründe möglichst ähnlich zu bewerten seien.
50
b) Den Liegenschaftszinssatz haben die Sachverständigen unterschiedlich mit 4,89% (GGA S. 22) bzw. 4,73% (PGA S. 35) ermittelt und dann mit 5% bzw. 4% angesetzt.
51
Das PGA vermag im Ansatz nicht zu überzeugen, da es Werte verwendet, die auf 52 ausgewerteten Fällen beruhen, die den gesamten Kreis Lippe betreffen (PGA S. 34). Das GGA hat den Liegenschaftszinssatz dagegen unter Anwendung der Berechnungsfaktoren des örtlichen Gutachterausschusses ermittelt (GGA S. 22), also unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse gerade für Oerlinghausen (Protokoll S. 3). Das ist zutreffend; grundsätzlich ist nur dann, wenn Liegenschaftszinssätze nicht vom örtlichen Gutachterausschuss abgeleitet wurden, auf Ableitungen vergleichbarer Gutachterausschüsse zurückzugreifen (Kleiber aaO, § 17 ImmoWertV Rn. 65). Die im GGA ermittelten 4,89% sind deshalb vorzugswürdig.
52
Legt man aber dennoch - erneut zugunsten des Beklagten - die im PGA ermittelten 4,73% zugrunde, so ergibt sich eine Bodenwertverzinsung von 10.800 EUR x 4,73% = 511 EUR, die zu einem Gebäudereinertrag von 3.698 - 511 = 3.187 EUR führt (statt wie im GGA 3.698 - 540 = 3.158 EUR), der im Folgenden zugunsten des Beklagten zugrunde gelegt wird.
53
Anlass für eine weitere Abrundung der im GGA ermittelten 4,89% unter den Wert von 4,73% besteht nicht. Das PGA nennt dafür auf S. 35 keinen konkreten Grund. Der einzig vorhandene Verweis auf „Berücksichtigung der Lage des Gebäudes, der Ausstattung des Sondereigentums, dem Baujahr des Gebäudes usw.“ überzeugt nicht. Er nennt zwar Kriterien, die grundsätzlich Zu- oder Abschläge bei der Festsetzung des Liegenschaftszinses rechtfertigen können (vgl. Kleiber aaO, § 17 ImmoWertV Rn. 65). Eine gute bis sehr gute Lage kann zwar den vom Beklagten gewünschten Abschlag rechtfertigen, jedoch vermag er nicht aufzuzeigen, dass eine solche vorliegt. Die Argumente oben unter I.1.b (Ausrichtung der Loggia in Richtung des Verkehrs der De... Str.) oder unter I.3.a (Bodenwertzone nach PGA 160 EUR/m², nach GGA 180 EUR/m², aber angrenzend 225 EUR/m²) sprechen gegen eine besonders gute Lage. Dies kann auch nicht wie im Schriftsatz vom 9.1.2014 damit begründet werden, dass die tatsächlich erzielte Miete höher liege als vom Sachverständigen angegeben. Das ist nach - für den hier maßgeblichen Bewertungsstichtag - dem oben unter I.1.a Gesagten unrichtig; dahinstehen kann deshalb, dass eine besonders hohe Nettokaltmiete ohnehin eher einen Zu- als einen Abschlag zu rechtfertigen scheint (Kleiber aaO, § 17 ImmoWertV Rn. 65). Soweit das PGA das Baujahr des Gebäudes zur Begründung eines Abschlags heranzieht, vermag es ebenfalls nicht zu überzeugen, weil regelmäßig nur eine besonders kurze Restnutzungsdauer zu einem Abschlag führt (Kleiber aaO, § 17 ImmoWertV Rn. 65), für die im Streitfall nichts ersichtlich ist. Dazuhin würden die genannten Argumente, zöge man sie für einen Abschlag auf den Liegenschaftszinssatz heran, auch doppelt verwendet.
54
Insgesamt hat der Sachverständige deshalb einen Abschlag auf die ermittelte Bodenwertverzinsung als nicht hinnehmbar bezeichnet. Dagegen spricht weiter, dass schon kleine Änderungen dieses „sensitiven“ Faktors erhebliche Auswirkungen haben und besonderer Begründung bedürfen (vgl. Protokoll S. 3 f. und die Ausführungen zum Barwertfaktor unten unter 4.). Denn grundsätzlich muss eine hohe Genauigkeit der Liegenschaftszinssatzableitung angestrebt werden, weil sich nach einer Faustformel bereits bei einer Änderung des Liegenschaftszinssatzes um 0,5 Prozentpunkte der Ertragswert um rund 10% verändert (Kleiber aaO, § 14 ImmoWertV Rn. 70). Aus diesem Grund hat der Senat auch umgekehrt - wiederum zugunsten des Beklagten - auf die GGA vorgeschlagene Aufrundung des Liegenschaftszinses auf 5% verzichtet.
55
Deshalb kann dahinstehen, dass der Beklagte im Schriftsatz vom 9.1.2015 den im GGA vorgenommenen Aufschlag als unberechtigt bezeichnet und - im Ansatz zutreffend - darauf verweist, dass eine - wie dargestellt aber nicht gegebene - besonders gute Lage des Objekts grundsätzlich für einen Abschlag, nicht für einen Zuschlag spreche. Soweit er weiter moniert, im PGA sei der dort ermittelte Wert von 4,73% nicht „abgerundet“, sondern aufgrund sachlicher Argumente korrigiert worden, ist der Vortrag nach § 296a ZPO zurückzuweisen. Das gilt insbesondere insoweit, als der Beklagte nunmehr auf einen durchschnittlichen Liegenschaftszins in Bielefeld von 3,8% (+/- 1,9%) abstellt und meint, der für Oerlinghausen müsse aufgrund der Nähe zu Bielefeld nahezu identisch sein, was im Übrigen auch in der Sache weder zwingend noch naheliegend ist.
56
4. Der Barwertfaktor beträgt 19,24.
57
a) Die Restnutzungsdauer des Gebäudes haben die Sachverständigen unterschiedlich mit 53 (GGA S. 22; Protokoll S. 4) bzw. 65 Jahren (PGA S. 35) ermittelt. Sie setzen die Gesamtnutzungsdauer unterschiedlich mit 70 (GGA S. 22) bzw. 80 Jahren (PGA S. 35) an und ziehen davon die beim Verkauf bereits abgelaufene Nutzung ab, die 17 Jahre betrug, wobei das PGA wiederum nicht überzeugt, wenn es diese ohne Begründung auf 15 Jahre abrundet.
58
Die Behauptung in der Stellungnahme des Privatsachverständigen vom 6.1.2015, die ETW sei erst 1994 bezogen worden, ist nach § 296a ZPO zurückzuweisen und überzeugt auch in der Sache nicht, da gemäß Anlage B1 das Baujahr des Mehrfamilienhauses 1991 ist, der Beklagte die ETW am 14.5.1992 kaufte (Anlage B4) und als Anlagen B 6 ff. Rechnungen für Einrichtungs- und Sanitärgegenstände aus dem Jahre 1992 vorgelegt hat.
59
Auch die im PGA angesetzte Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren überzeugt nicht. Der Sachverständige hat erläutert, dass die Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes von der Bauweise und dem Ausstattungsstandard abhängig ist, in einer Spanne von 40 bis 100 Jahren liegen könne, und vorliegend aufgrund der Massivbauweise und des mittleren Ausstattungsstandards eine für Mehrfamilienhäuser allgemein übliche Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren zugrunde zu legen sei (GGA S. 22). Im Termin hat er eine Tabelle „Mehrfamilienhäuser NHK 2000“ (NHK = Neuherstellungskosten) vorgelegt, in der für Mehrfamilienhäuser eine Gesamtnutzungsdauer von 60 bis 80 Jahren zugrunde gelegt wird. Entgegen dem Schriftsatz vom 30.12.2014 wird diese Gesamtnutzungsdauer nicht erst bei den NHK 2010 zugrunde gelegt, sondern bereits vorher, etwa bei den NHK 2000 (vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, NHK 2000, abrufbar unter www.bundesanzeiger.de) oder den NHK 1995 (vgl. Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, NHK 1995, abrufbar unter www.werttax.de). Im Übrigen ergeben sich Anhaltspunkte für eine übliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden aus Anl. 3 zu den Sachwertrichtlinien (SachwertR), aus Anl. 2 zur BelWertV und aus dem BewG (vgl. auch Anlage B3), die von Kleiber aaO, § 6 ImmoWertV Rn. 228 insgesamt wie folgt wiedergegeben werden:
60
Gebäudeart Gesamtnutzungsdauer in Jahren Empfehlung nachSachwertR nachBelWertV nachBewG freistehendeEin- undZweifamilienhäuser,Doppel-und Reihenhäuser 50 – 100 – – 80 Standardstufe 1 50 – 65 60 – – Standardstufe 2 50 – 70 65 – – Standardstufe 3 60 – 75 70 – – Standardstufe 4 60 – 80 75 – – Standardstufe 5 60 – 100 80 – – Mehrfamilienhäuser(Mietwohngebäude) Mehrfamilienhäuser 30 – 80 70 +/– 10 25 – 80 80 Wohnhäusermit Mischnutzung 30 – 80 70 +/– 10 – 70
Gebäudeart
Gesamtnutzungsdauer in Jahren
Empfehlung
nachSachwertR
nachBelWertV
nachBewG
freistehendeEin- undZweifamilienhäuser,Doppel-und Reihenhäuser
50 – 100
80
Standardstufe 1
50 – 65
Standardstufe 2
50 – 70
65
Standardstufe 3
60 – 75
70
Standardstufe 4
60 – 80
75
Standardstufe 5
60 – 100
Mehrfamilienhäuser(Mietwohngebäude)
Mehrfamilienhäuser
30 – 80
70 +/– 10
25 – 80
Wohnhäusermit Mischnutzung
61
Auch hieraus ergeben sich keine Anhaltspunkte für die vom Beklagten im Schriftsatz vom 30.12.2014 vertretene Auffassung, eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren für Mehrfamilienhäuser sei üblich bzw. „regelmäßig“ und daher auch im Streitfall zugrunde zu legen. Erst recht ist die auch heute noch gelegentlich vertretene Anschauung einer im Regelfall 100-jährigen Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes grundsätzlich überholt. Diese überholte Anschauung orientierte sich in erster Linie an der technischen Lebensdauer. Wirtschaftlich ist eine bauliche Anlage aber nur so lange nutzbar, wie sie den sich wandelnden Anforderungen an baulichen Anlagen, insbesondere im Hinblick auf Art, Konstruktion, Ausstattung und vielem mehr entspricht (Kleiber aaO, § 6 ImmoWertV Rn. 226).
62
b) Ausgehend von der oben ermittelten Verzinsung von 4,73% und einer Restnutzungsdauer von 53 Jahren ergibt sich gemäß der Formel in der Anlage 1 zu § 20 ImmoWertV
63
Berechnungsvorschrift für die der Tabelle nicht zuentnehmenden Barwertfaktoren für die Kapitalisierung Kapitalisierungsfaktor = qn – 1 qn × (q – 1) q = 1 + p 100 p = Liegenschaftszinssatzn = Restnutzungsdauer
Berechnungsvorschrift für die der Tabelle nicht zuentnehmenden Barwertfaktoren für die Kapitalisierung
Kapitalisierungsfaktor =
qn – 1 qn × (q – 1)
q = 1 +
p 100
p = Liegenschaftszinssatzn = Restnutzungsdauer
64
der Wert q mit 1+4,73/100 = 1,0473 und der Barwertfaktor mit 11,58/0,55 = 19,24.
5. Der Gebäudereinertrag x Barwertfaktor ergibt den Ertragswert von 3.187 x 19,24 = 61.318 EUR (statt wie im GGA 3.158 x 18,49 = 58.391 EUR). Zuzüglich des Bodenwerts von 10.800 EUR ergeben sich 72.118 EUR = gerundet 72.000 EUR (statt wie im GGA 69.191 EUR = gerundet 69.000 EUR).
66
6. Den Vergleichswert gemäß § 15 ImmoWertV haben die Sachverständigen unterschiedlich mit 57.622 EUR (GGA S. 25) bzw. 96.000 EUR (PGA S. 40) ermittelt und deshalb einen Abschlag bzw. einen Zuschlag auf den Ertragswert vorgenommen.
67
Der im PGA ermittelte Wert vermag aber deshalb nicht zu überzeugen, weil er auf lediglich drei Verkaufsfällen basiert. Diese betreffen zwar Wohnungen im streitgegenständlichen Objekt, sind aber aus den Jahren 2002, 2003 und 2005 (PGA S. 39), liegen damit teils erheblich vor dem Bewertungsstichtag 11.2.2009 und sind angesichts des anschließenden Preisverfalls „zu alt“ (Protokoll S. 6). Das GGA hat diese Verkaufsfälle zwar ebenfalls berücksichtigt (der durchschnittlich erzielte Preis war 1.400 EUR/m², GGA 25). Es hat aber - überzeugend - weiter in Rechnung gestellt, dass zum einen weitere Verkaufsfälle in der Mar... und De... Str. von Oerlinghausen einen durchschnittlich erzielten Verkaufspreis von lediglich 1.200 EUR/m² erbracht haben (GGA 25), das Preisniveau von 2005 bis 2009 gesunken ist, und 2009 - im relevanten Jahr - in der Mar... 9, 11 ein Verkaufspreis von nur noch 1.072 EUR/m² erzielt wurde (zu den Vergleichsfällen siehe Anlage zum Protokoll = Bl. 205). Der Gutachterausschuss hat aus geeigneten Verkaufsfällen einen durchschnittlichen Verkaufspreis („Vergleichswert“) von sogar nur 858 EUR/m² errechnet (GGA 25; zur Berechnungsmethode siehe Anlage zum Protokoll = Bl. 204), woraus sich für die streitgegenständliche ETW bei 59 m² ein Vergleichswert von 50.622 EUR + 7.000 EUR (Stellplatz) = 57.622 EUR ergibt. Insoweit ist nachvollziehbar, dass das GGA aufgrund der erheblichen Abweichung des Vergleichs- vom Ertragswert nach unten den Verkehrswert durch einen Abschlag vom Ertragswert bestimmt hat.
68
Auf Nachfrage des Senats hat der Gerichtssachverständige diesen Abschlag nochmals bestätigend erläutert und es allenfalls für vertretbar gehalten, den Verkehrswert unter den Umständen des Streitfalles aus dem Ertragswert zu entnehmen, ohne einen Abschlag vorzunehmen (Protokoll S. 5). Dem schließt sich der Senat - erneut zugunsten des Beklagten - an.
69
Hingegen ist der von ihm geforderte Zuschlag bzw. die Annahme eines über dem Ertragswert liegenden Vergleichswertes nicht gerechtfertigt. Tragende Argumente gegen das PGA sind die geringe und alte Datenbasis, die ab 2005 gesunkenen Preise und der 2009 in der Marktstr. 9, 11 erzielte Verkaufspreis von nur noch 1.072 EUR/m² (der zu einem Vergleichswert von 1.072 x 59 = 63.248 EUR + 7.000 EUR = 70.248 EUR führen würde), und der vom Gutachterausschuss auf breiter Datenbasis ermittelte durchschnittliche Verkaufspreis von 858 EUR/m².
7. Damit liegt ein besonderes Missverhältnis vor, denn selbst bei mehrfacher Unterstellung von für den Beklagten günstigeren Faktoren als im GGA liegt der Verkehrswert der ETW jedenfalls bei 72.000 EUR. Eine Überschreitung um 90% läge vor bei einem Kaufpreis von 136.800 EUR, und der tatsächliche Kaufpreis lag mit 139.000 EUR darüber.
71
8. Zu Unrecht meint der Beklagte im Schriftsatz vom 30.12.2014, der Sachverständige habe erläutert, dass nicht nur einzelne Faktoren, sondern auch das daraus gewonnene Ergebnis einer Verkehrswertermittlung eine weitere, pauschale Ungenauigkeit von +/-20% aufweise. Träfe das zu, wären Verkehrswertgutachten weitgehend wertlos. Tatsächlich hat der Sachverständige nur zum Ausdruck gebracht, dass die unterschiedliche Bewertung einzelner Faktoren durch unterschiedliche Sachverständige - die unterschiedliche Bewertung einzelner Faktoren im PGA und GGA wurde oben ausführlich diskutiert und bewertet - zu einer Spannbreite von Ergebnissen führe, und dass er Privatkunden auch klarmache, dass sich von einem einzelnen Sachverständigen ermittelte Verkehrswerte je nach Verhandlungsgeschick in der Praxis über- oder unterschreiten ließen. Den nach Auseinandersetzung mit dem PGA ermittelten Verkehrswert hat er nicht um weitere +/- 20% relativiert (Protokoll S. 6).
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9. Die Voraussetzungen für die vom Kläger im Schriftsatz vom 30.12.2014 beantragte Einholung eines Obergutachtens lagen nicht vor. Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die bisherige Begutachtung nicht ungenügend im Sinne von § 412 ZPO ist. II.
9. Die Voraussetzungen für die vom Kläger im Schriftsatz vom 30.12.2014 beantragte Einholung eines Obergutachtens lagen nicht vor. Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die bisherige Begutachtung nicht ungenügend im Sinne von § 412 ZPO ist.
73
Ein besonderes Missverhältnis nach § 138 Abs. 2 BGB allein führt zwar noch nicht zur Nichtigkeit eines Rechtsgeschäfts, aber dann, wenn zusätzlich entweder die zusätzlichen Voraussetzungen des Abs. 2 erfüllt sind (Wucher) oder wenn es sich um ein zumindest wucherähnliches Geschäft nach Abs. 1 handelt. Ein solches liegt hier vor; auf die vom Landgericht einzeln verneinten Voraussetzungen des Abs. 2 kommt es deshalb nicht an (vgl. BGH, Beschluss vom 6.12.2012 - V ZR 34/12 - BeckRS 2013, 01512).
74
1. Ein wucherähnliches Geschäft nach Abs. 1 liegt vor, wenn zu einem besonderen Missverhältnis nach Abs. 2 noch mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung aller objektiven und subjektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Das ist insbesondere zu bejahen, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist (BGH, Urteil vom 19.1.2001 - V ZR 437/99 - unter II.1.b; Beschluss vom 20.3.2014 - V ZR 149/13 - Tz. 4; Palandt/Ellenberger, BGB, 73. Aufl., § 138 Rn. 34), weil er die wirtschaftlich schwächere Position des anderen bewusst zu seinem Vorteil ausgenutzt oder sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis verschlossen hat, dass sich der andere nur unter dem Zwang der Verhältnisse auf den für ihn ungünstigen Vertrag eingelassen hat (BGH, Urteil vom 25.2.2011 - V ZR 208/09 - Tz. 13).
2. Bei einem besonderen Missverhältnis besteht eine tatsächliche Vermutung für eine verwerfliche Gesinnung (BGH, Urteile vom 19.1.2001 - V ZR 437/99 - unter II.2.c; vom 25.2.2011 - V ZR 208/09 - Tz. 13; Beschluss vom 6.12.2012 - V ZR 34/12; Armbrüster in MünchKomm BGB, 6. Aufl., § 138 Rn. 116; Sack/Fischinger in Staudinger, BGB [2011], § 138 Rn. 278; Palandt/Ellenberger aaO, § 138 Rn. 34a). Diese tatsächliche Vermutung beruht auf dem Erfahrungssatz, dass in der Regel außergewöhnliche Leistungen nicht ohne Not oder nicht ohne einen anderen den Benachteiligenden hemmenden Umstand zugestanden werden und der Begünstigte diese Erfahrung teilt (BGH, Urteil vom 25.2.2011 - V ZR 208/09 - Tz. 13). „Ist der Begünstigte nicht ohnehin aufgrund einer Tätigkeit im Immobiliengewerbe hinreichend sachkundig, wird er sich im allgemeinen … vor Vertragsschluss etwa durch Beobachtung des Grundstücksmarktes oder Einholung sachverständiger Auskünfte zumindest grundlegende Kenntnisse von den Marktpreisen verschafft haben. Er ist damit im Regelfall ohne weiteres in der Lage, ein Geschäft als für ihn außergewöhnlich vorteilhaft zu erkennen, sodass er sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis eines besonders groben Äquivalenzmissverhältnisses und der hierdurch indizierten Zwangslage seines Vertragspartners verschließt. Verlangte man die Kenntnis des Begünstigten vom Äquivalenzmissverhältnis, würden nicht alle Fälle verwerflicher Gesinnung erfasst werden“ (BGH, Urteil vom 19.1.2001 - V ZR 437/99 - unter II.2.b).
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Entsprechend liegt der Streitfall. Der Beklagte war 2009 als Geschäftsführer einer Bauträgergesellschaft (vgl. Anlagen K6 und K19) hinreichend sachkundig und hatte nach eigenen Angaben 14 Tage vor dem Notartermin Kenntnis von dem ausgehandelten Preis. Ob er zusätzlich wusste, dass sein Makler Bö... als Untervermittler Herrn Bau...(ner) eingeschaltet und dieser den Kläger mit einem (unzutreffenden) Hinweis auf eine sonst zu zahlende Vertragsstrafe zum Kauf gedrängt hat und ob auch die Freundin des Klägers „Druck gemacht“ bzw. den Kläger „reingeritten“ hat, ist unerheblich.
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Die Vermutung für eine verwerfliche Gesinnung kommt zwar dann nicht zum Tragen, wenn sie im Einzelfall durch besondere Umstände erschüttert ist (BGH, Urteil vom 25.2.2011 - V ZR 208/09 - Tz. 18). Diese Umstände hat der von dem Missverhältnis Begünstigte vorzubringen (BGH, Urteile vom 29.6.2007 - V ZR 1/06 - Tz. 18; vom 25.2.2011 - V ZR 208/09 - Tz. 19). Sie liegen insbesondere dann vor, wenn der Begünstigte sich sachgerecht um die Ermittlung eines angemessenen Leistungsverhältnisses bemüht hat (z.B. fehlerhaftes, von ihm vor dem Verkauf eingeholtes Verkehrswertgutachten), oder wenn umgekehrt dem benachteiligten Käufer das Wertverhältnis gleichgültig war. Insoweit reicht aber nicht aus, wenn der Benachteiligte Kenntnis von dem Wertverhältnis hatte; hinzukommen müssen noch weitere, vom Begünstigten darzulegende Umstände wie etwa ein besonderes Affektionsinteresse (BGH, Urteil vom 29.6.2007 - V ZR 1/06 - Tz. 17 ff.; Armbrüster aaO, § 138 Rn. 116; Sack/Fischinger aaO, § 138 Rn. 280; Palandt/Ellenberger aaO, § 138 Rn. 34a).
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Im Streitfall hat der Beklagte weder vorgetragen noch ist ersichtlich, dass er sich sachgerecht um die Ermittlung eines angemessenen Leistungsverhältnisses bemüht hätte oder von einem Verkehrswert ausgegangen wäre, der nur annähernd in Richtung des Kaufpreises ging. Nicht ausreichend - insbesondere vor dem Hintergrund bis 2009 über mehrere Jahre gefallener Immobilienpreise am streitgegenständlichen Ort - ist, wenn der Beklagte betont, dass er selbst im Jahre 1992 etwa 80.000 EUR für die ETW gezahlt und 20.000 EUR investiert habe. Auch entlastet ihn nicht, dass er seinem Makler ursprünglich nur den Auftrag gegeben hatte, für die ETW nach Möglichkeit etwa 100.000 EUR - also einen noch zulässigen Kaufpreis, der seinen Investitionen entsprach - zu erzielen.
79
Anhaltspunkte dafür, dass umgekehrt der Kläger ein besonderes Affektionsinteresse gehabt hätte oder ihm der Kaufpreis egal gewesen wäre, gibt es nicht - nicht einmal dafür, dass er überhaupt Kenntnis von dem Wertverhältnis hatte (vgl. BGH, Urteil vom 29.6.2007 - V ZR 1/06 - Tz. 17 ff.) - und ist angesichts seiner finanziellen Verhältnisse auch nicht naheliegend. Dass er sich möglicherweise von seiner Freundin und Herrn Ba...(ner) drängen und durch das pauschale Argument „Altersvorsorge“ überzeugen ließ und sich deshalb nicht hinreichend informiert hat, reicht zur Verneinung eines wucherähnlichen Geschäfts nach Abs. 1 nicht aus. III.
Anhaltspunkte dafür, dass umgekehrt der Kläger ein besonderes Affektionsinteresse gehabt hätte oder ihm der Kaufpreis egal gewesen wäre, gibt es nicht - nicht einmal dafür, dass er überhaupt Kenntnis von dem Wertverhältnis hatte (vgl. BGH, Urteil vom 29.6.2007 - V ZR 1/06 - Tz. 17 ff.) - und ist angesichts seiner finanziellen Verhältnisse auch nicht naheliegend. Dass er sich möglicherweise von seiner Freundin und Herrn Ba...(ner) drängen und durch das pauschale Argument „Altersvorsorge“ überzeugen ließ und sich deshalb nicht hinreichend informiert hat, reicht zur Verneinung eines wucherähnlichen Geschäfts nach Abs. 1 nicht aus.
Infolge der Nichtigkeit des Kaufvertrages hat der Kläger gegen den Beklagten Ansprüche aus Bereicherungsrecht, allerdings nicht in Höhe von beantragten 159.505,93 EUR, sondern nur in Höhe von 122.642,07 EUR.
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Die Klageforderung setzt sich ausweislich der Klage S. 6 ff. aus den nachfolgenden Einzelpositionen zusammen (2. Spalte), die annähernd die beantragte Summe ergeben, und von denen die in der 3. Spalte genannten Beträge nach Bereicherungsrecht herauszugeben sind:
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1. Kaufpreis 139.000,00 139.000,00 2. Zins und Tilgung Darlehen 2009-2012 34.666,67 0 3. Tilgung Januar und Februar 2013 1.600,00 0 4. Erwerbsnebenkosten 333,75 333,75 161,00 161,00 376,46 376,46 5. Hausgeld 2009-2011 240,50 240,50 427,88 427,88 34,45 34,45 66,16 66,16 41,87 41,87 6. Mieteinnahmen Juli 2009- Februar 2013 -18.040,00 -18.040,00 158.908,74 122.642,07
1. Kaufpreis
139.000,00
2. Zins und Tilgung Darlehen 2009-2012
34.666,67
0
3. Tilgung Januar und Februar 2013
1.600,00
4. Erwerbsnebenkosten
333,75
161,00
376,46
5. Hausgeld 2009-2011
240,50
427,88
34,45
66,16
41,87
6. Mieteinnahmen Juli 2009- Februar 2013
-18.040,00
158.908,74
122.642,07
83
Wegen der Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages hat der Kläger aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB einen Anspruch auf Rückgewähr des Kaufpreises von 139.000 EUR, vgl. oben unter 1. Soweit er außerdem vorträgt, mit einem Betrag von 139.000 EUR sei im fraglichen Zeitraum üblicherweise ein Zinsgewinn von 2,5% erzielt worden, hat er nach Bereicherungsrecht keinen Anspruch gegen den Beklagten auf „Herausgabe“ solcher Zinsen. Denn wer wie der Beklagte aufgrund nichtigen Vertrags Geld zum endgültigen Verbleib erhalten hat, hat nach § 818 Abs. 1 BGB nur diejenigen Nutzungen herauszugeben, die er aus dem erworbenen Kapital tatsächlich gezogen hat (Schwab in MünchKomm BGB, 6. Aufl., § 818 Rn. 89). Zu vom Beklagten tatsächlich erzielten Zinsen auf den erhaltenen Kaufpreises trägt der Kläger nichts vor. Soweit er eventuell meint, er selbst hätte diese Zinsen erzielen können, macht er Schadensersatz geltend, auf den er nach Bereicherungsrecht aber keinen Anspruch hat.
84
In den Bereicherungssaldo einzustellen ist aber, dass umgekehrt auch der Beklagte gegen den Kläger einen Anspruch auf Herausgabe von Nutzungen hat, die er aus der ETW gezogen hat, also auf Herausgabe von Mieteinnahmen von 18.040 EUR (§ 818 Abs. 1, 2 BGB), vgl. oben unter 6. Diese sind - wie es der Kläger in seiner Klage auch getan hat - im Rahmen der Saldotheorie automatisch zu berücksichtigen und vom rückzuerstattenden Kaufpreis abzuziehen (vgl. KG, Urteil vom 15.6.2012 - 11 U 18/11 - juris Rn. 44 ff.; OLG Nürnberg, Urteil vom 31.1.2012 - 1 U 1522/11 - juris Rn. 65).
85
Bezüglich der Herausgabe dieser Nutzungen (Mieteinnahmen) kann sich der Kläger nicht nach § 818 Abs. 3 BGB verteidigen und seine Finanzierungskosten als Entreicherung in den Saldo einstellen. Das ergibt sich aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 818 Abs. 3 BGB und einer wertenden Risikozuweisung im Einzelfall (KG aaO, juris Rn. 47; Schwab aaO, § 818 Rn. 129, 132). Erst recht darf der Kläger sie nicht - wie hier oben unter 2. und unter 3. - angriffsweise geltend machen, weil das Bereicherungsrecht dafür keine Anspruchsgrundlage bietet.
86
Soweit der Kläger allerdings als „Erwerbsnebenkosten“ Notar- und Grundbuchkosten geltend macht (vgl. oben unter 4.), sieht die h.M. solche Erwerbskosten als nach § 818 Abs. 3 BGB abzugsfähig an (Schwab aaO, § 818 Rn. 131, 135). Sie sind im Streitfall von den genannten 18.040 EUR abzuziehen, ebenso wie die gewöhnlichen Erhaltungskosten bzw. die Kosten der Nutzungs- und Fruchtziehung (Schwab aaO, § 818 Rn. 140). Dazu gehört auch das Hausgeld, vgl. oben unter 5.
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Somit verbleiben als Saldo 122.642,07 EUR. IV.
Somit verbleiben als Saldo 122.642,07 EUR.
IV.
88
Hinsichtlich der oben unter III.2. und 3 nach Bereicherungsrecht nicht herauszugebenden Beträge hat der Kläger teilweise einen Anspruch auf Schadensersatz nach §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB.
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1. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann eine Partei wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen schadensersatzpflichtig sein, wenn ein geschlossener Vertrag nichtig ist und sie den Grund der Unwirksamkeit zu vertreten hat. Dies gilt z.B. bei der schuldhaften Verwendung eines nach § 138 Abs. 1 BGB wegen Benachteiligung der anderen Partei sittenwidrigen Vertrages. Voraussetzung ist, dass die Sittenwidrigkeit für den Schädiger erkennbar gewesen wäre und er den ihm obliegenden Verpflichtungen insoweit zumindest fahrlässig nicht nachgekommen ist (BGH NJW 1987, 639, juris Rn. 16; KG aaO, juris Rn. 61 mwN). Zu prüfen ist insoweit regelmäßig, ob - vom Geschädigten darzulegende - Umstände darauf hindeuten, dass der Schädiger bei Beachtung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt die sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises ohne weiteres hätte erkennen können bzw. sich dieser Erkenntnis fahrlässig verschlossen hat. Wenn ja, hat der Schädiger zumindest fahrlässig die ihm aus §§ 311 Abs. 1 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB obliegende Verpflichtung missachtet, bei Abschluss des Vertrages mit den Geschädigten Rücksicht auf dessen Interessen, Rechte und Rechtsgüter zu nehmen, und ist ihm zum Ersatz des negativen Interesses verpflichtet (KG aaO, juris Rn. 62).
90
2. Im Streitfall hat der Kläger vorgetragen, dass der Beklagte „Immobilienprofi“ ist und die ETW nicht nur selbst gekauft, sondern auch selbst bewohnt hatte. Vor diesem Hintergrund ist nicht erkennbar, dass und aus welchen Gründen der Beklagte die gegen die guten Sitten verstoßende Überhöhung des Kaufreises im Jahre 2009 nicht erkennen konnte. Auf die obigen Erwägungen zu § 138 BGB nimmt der Senat Bezug (vgl. BGH NJW-RR 2009, 1236 Tz. 16).
91
3. Als negatives Interesse - der Kläger ist so zu stellen, als hätte er den Kaufvertrag nicht geschlossen - hat der Beklagte die auf das aufgenommene Darlehen geleisteten Zinsen zu ersetzen, also 4.404,21 + 7.110,53 + 6.986,00 + 6.892,73 = 25.393,47 EUR (vgl. Klage S. 6). Soweit ein höherer Betrag, nämlich auch noch die bisherigen Tilgungsleistungen auf das Darlehen geltend gemacht wird (weitere 1.462,46 + 2.489,47 + 2.614 + 2.707,27 EUR, vgl. Klage S. 6 und oben III.2 und III.3), hat der Kläger auf diese neben dem rückzuerstattenden Kaufpreis dagegen nicht noch zusätzlich Anspruch.
92
4. Ein Anspruch auf Ersatz entgangener Anlagezinsen aus 139.000 EUR von 2,5% vom 5.5.2009 bis 4.1.2013 hat der Kläger nicht. Wäre der Kaufvertrag nicht geschlossen worden, hätte der Kläger den Kaufpreis nicht stattdessen angelegt und damit 2,5% Zinsen erwirtschaftet. Zwar wird vorhandenes Geld erfahrungsgemäß angelegt und nahm die Rechtsprechung in der Vergangenheit häufig Zinssätze von mindestens 2% an (vgl. BGH NJW 2012, 2266 Tz. 18; OLG Frankfurt, Urteil vom 3.11.2010 - 19 U 70/10 - juris Rn. 55). Der Kläger jedoch hatte Geld in einer Größenordnung von 139.000 EUR gar nicht, sondern musste es erst darlehensweise aufnehmen, was ohne den Kauf nicht geschehen wäre (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 6.9.2010 - 5 U 114/2009 - BeckRS 2011, 21965 unter II.2.b.aa). Die dafür aufgewandten Zinsen hat der Kläger wie oben dargestellt zu ersetzen.
93
5. Soweit der Beklagte moniert, es müssten sämtliche Steuervorteile des Klägers auf den Schadensersatz angerechnet werden (Bl. 23), trifft das so pauschal nicht zu. Eine schadensmindernde Anrechnung von Steuervorteilen, die sich im Zusammenhang mit dem darlehensfinanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung ergeben, kommt im Schadensersatzprozess grundsätzlich nicht in Betracht, wenn die Rückabwicklung des Erwerbs zu einer Besteuerung führt, die dem Geschädigten die erzielten Steuervorteile wieder nimmt. Etwas anderes gilt nur, wenn der Schädiger Umstände darlegt, auf deren Grundlage dem Geschädigten auch unter Berücksichtigung der Steuerbarkeit der Ersatzleistung außergewöhnlich hohe Steuervorteile verbleiben (BGH, Urteil vom 1.3.2011 - XI ZR 96/09 - NJW-RR 2011, 2506). Dafür ist hier nichts ersichtlich, weil für die ETW etwa erhaltene Steuervorteile bei Rückabwicklung des Kaufvertrages grundsätzlich wieder zurückzuerstatten sind (vgl. BGH NJW 2008, 649 Tz. 11). V.
5. Soweit der Beklagte moniert, es müssten sämtliche Steuervorteile des Klägers auf den Schadensersatz angerechnet werden (Bl. 23), trifft das so pauschal nicht zu. Eine schadensmindernde Anrechnung von Steuervorteilen, die sich im Zusammenhang mit dem darlehensfinanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung ergeben, kommt im Schadensersatzprozess grundsätzlich nicht in Betracht, wenn die Rückabwicklung des Erwerbs zu einer Besteuerung führt, die dem Geschädigten die erzielten Steuervorteile wieder nimmt. Etwas anderes gilt nur, wenn der Schädiger Umstände darlegt, auf deren Grundlage dem Geschädigten auch unter Berücksichtigung der Steuerbarkeit der Ersatzleistung außergewöhnlich hohe Steuervorteile verbleiben (BGH, Urteil vom 1.3.2011 - XI ZR 96/09 - NJW-RR 2011, 2506). Dafür ist hier nichts ersichtlich, weil für die ETW etwa erhaltene Steuervorteile bei Rückabwicklung des Kaufvertrages grundsätzlich wieder zurückzuerstatten sind (vgl. BGH NJW 2008, 649 Tz. 11).
V.
94
Zusammenfassend:
95
Die im Ergebnis vom Beklagten zu zahlenden 122.642,07 EUR [oben III.] und 25.393,47 [oben IV.3], also insgesamt 148.035,54 EUR sind mit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus ab 16.3.2013 zu verzinsen im Hinblick auf das Schreiben des Klägervertreters vom 8.3.2013 mit verzugsbegründender Fristsetzung bis 15.3.2013 (Anlage K5), § 288 Abs. 1 BGB. Verzugsbegründend war noch nicht das als Anlage K3 vorgelegte Schreiben mit Zahlungsfrist bis 4.1.2013 (auf dessen Grundlage die Berufung Verzugszinsen bereits ab 5.1.2013 geltend macht), weil der Kläger dort die ihm obliegende Gegenleistung - Rückgabe der ETW - nicht angeboten hatte (vgl. Palandt/Grüneberg aaO, § 286 Rn. 14).
96
Wie vom Kläger beantragt ist davon ein Teilbetrag von 138.671,74 EUR nebst Zinsen an die finanzierende Bank des Klägers zu bezahlen und der Restbetrag - 9.363,80 EUR nebst Zinsen - an ihn selbst.
97
Der auf Rückzahlung des Kaufpreises in Anspruch genommene Bereicherungsschuldner kann dagegen grundsätzlich einwenden, dass er hierzu nur Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübertragung des vom Erwerber belasteten Grundstücks verpflichtet ist, § 273 Abs. 1 BGB (KG aaO, juris Rn. 52; vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2008 - V ZR 131/07 - juris Rn. 13 ff.). Nachdem der Beklagte diese Einrede ausdrücklich erhoben und der Kläger dagegen auch nichts eingewandt hat, ist der Tenor Ziff. 1.a entsprechend zu ergänzen.
98
Der Antrag auf Feststellung, der Beklagte sei mit der Annahme der ETW im Verzug (§ 293 BGB), ist begründet (vgl. KG aaO, juris Rn. 63). Der Kläger hat mit den als Anlage K3 und K5 vorgelegten Schreiben die Rückabwicklung des Kaufvertrages angeboten. Der Beklagte ist dadurch in Annahmeverzug geraten, dass er - bereits vorgerichtlich, aber spätestens durch Stellen des Klageabweisungsantrags bzw. des Antrags auf Zurückweisung der Berufung - die Rückabwicklung abgelehnt hat, vgl. Tenor Ziff. 1.b.
99
Der Kläger hat auch Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten. Der vorgerichtliche Streitwert von 164.000 EUR (Anlage K3) ist nicht zu beanstanden, sodass sich nach altem Gebührenrecht eine 1,3-Geschäftsgebühr (Nr. 2300 VV RVG a.F.) nebst 20 EUR Auslagenpauschale (Nr. 7002 VV RVG a.F.) und USt, mithin die beantragten 2.594,91 EUR ergeben, vgl. Tenor Ziff. 1.c.
100
Dazuhin ist festzustellen, dass der Beklagte auch zum Ersatz weiterer Schäden verpflichtet ist (§ 256 ZPO), vgl. Tenor Ziff. 1.d. Soweit der Kläger in seinem Berufungsantrag zwischen der Feststellung der Pflicht zur Bezahlung von Schaden und zur Freistellung von Ansprüchen der finanzierenden Bank differenziert hat, umfasst die tenorierte Feststellung zum Ersatz weiterer Schäden grundsätzlich beides. VI.
Dazuhin ist festzustellen, dass der Beklagte auch zum Ersatz weiterer Schäden verpflichtet ist (§ 256 ZPO), vgl. Tenor Ziff. 1.d. Soweit der Kläger in seinem Berufungsantrag zwischen der Feststellung der Pflicht zur Bezahlung von Schaden und zur Freistellung von Ansprüchen der finanzierenden Bank differenziert hat, umfasst die tenorierte Feststellung zum Ersatz weiterer Schäden grundsätzlich beides.
VI.
101
Der Streitwert beträgt wie erstinstanzlich 169.505,93 EUR (Zahlung 159.505,93 EUR + Feststellung 10.000 EUR). Der Antrag auf Feststellung des Annahmeverzugs ist nicht streitwertrelevant; die Frage des Annahmeverzugs, die ein rechtlich unselbstständiges Element der umstrittenen Leistungsverpflichtung darstellt, repräsentiert auch in wirtschaftlicher Hinsicht neben dem Leistungsantrag keinen eigenständigen wirtschaftlichen Wert (OLG Karlsruhe JurBüro 2007, 648 OLG Naumburg NJW-RR 2012, 1213; Wöstmann in MünchKomm ZPO, 4. Aufl., § 3 Rn. 29). Der Antrag auf Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten ist ebenfalls nicht streitwertrelevant (Wöstmann aaO, § 4 Rn. 23).
102
Da der Kläger beim Zahlungsantrag mit 148.035,54 EUR und beim Feststellungsantrag bis auf die oben unter V. genannte Ergänzung ebenfalls obsiegt, ergibt sich eine Kostentragungspflicht des Beklagten von 93%.
103
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO.
104
Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB
§§ 311 Abs. 1 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB
§§ 92 Abs. 1, 97 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO
§ 358a ZPO
§ 194 BauGB
§ 17 ImmoWertV
§ 15 ImmoWertV
§ 296a ZPO
§ 24 ImmoWertV
§ 14 ImmoWertV
§ 6 ImmoWertV
§ 20 ImmoWertV
§ 412 ZPO
§ 138 BGB
§ 293 BGB
§ 256 ZPO
§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 138 Abs. 2 BGB
§ 138 Abs. 1 BGB
§ 17 Abs. 1 S. 1 ImmoWertV
§ 17 Abs. 1 S. 2 ImmoWertV
§ 4 Nr. 4 WoFlV
§ 44 Abs. 2 S. 2 II. BV
§ 818 Abs. 1 BGB
§ 818 Abs. 1, 2 BGB
§ 818 Abs. 3 BGB
§ 288 Abs. 1 BGB
§ 273 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1987, 639
NJW-RR 2009, 1236
NJW 2012, 2266
NJW-RR 2011, 2506
NJW 2008, 649
NJW-RR 2012, 1213
9 O 13/13
V ZR 249/12
V ZR 34/12
V ZR 437/99
V ZR 149/13
V ZR 208/09
V ZR 1/06
11 U 18/11
1 U 1522/11
19 U 70/10
5 U 114/20
XI ZR 96/09
V ZR 131/07