Amtsgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-06-26, Aktenzeichen 49 C 635/23

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die Klausel „Die Kosten nach einer Abrechnung mit den entsprechenden Belegen (Produkt-PIN) erfolgt jeweils zum 30. Juni oder 31. Dezember eines Kalenderjahres. Sie ist dem Mieter innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode zuzustellen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung von Nachforderungen durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, etwaige Verzögerungen sind nicht vom Vermieter zu vertreten. Der Vermieter hat die Verzögerungsgründe innerhalb der vorgenannten Frist dem Mieter unter Beifügung geeigneter Belege mitzuteilen. Ansprüche aus einer ordnungsgemäßen Abrechnung kann der Vermieter innerhalb von 2 Jahren geltend machen. Ansprüche des Mieters bleiben hiervon unberührt.“ verstößt gegen § 307 BGB und ist unwirksam.(Rn.17)
2. Bei den Wartungskosten der Lüftungsanlage handelt es sich um „sonstige Betriebskosten“ im Sinne der Betriebskostenverordnung (Anschluss OLG Düsseldorf, Urteil vom 2. Februar 2012 - I-10 U 102/11).(Rn.22)
3. Ein Mieter ist zu einem Einbehalt auch ohne vorherige Belegeinsicht berechtigt, wenn sich die entsprechenden berechtigten Einwendungen bereits aus der Abrechnung ergeben und insoweit eine Aufklärung durch die Belegeinsicht nicht erforderlich ist.(Rn.25)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Beschluss:
Der Streitwert wird festgesetzt auf 2.170,63 €.

Tatbestand:
Mit der Klage begehrt die Klägerin als Vermieterin von der Beklagten als Mieterin restliche Betriebskosten aus einer Betriebskostenabrechnung für einen Supermarkt.
Zwischen der Klägerin und der Rechtsvorgängerin der Beklagten wurde am 12./14.12.2007 ein Mietvertrag über das Gewerbeobjekt […] in 22455 Hamburg geschlossen. Genutzt wurde dabei ein Mietvertragsformular des Konzerns, zu dem die Beklagte gehört. Der Mietvertrag enthält unter den Allgemeinen Bestimmungen des Teils B unter Ziff. 5. eine Regelung zu „Mietnebenkosten“. Danach ist der Betrieb der separaten Heizung Aufgabe des Mieters, wobei der Mieter die in seinen Mieträumen anfallenden Energiekosten übernimmt. Entsprechendes ist in Teil B für den Stromverbrauch geregelt. Unter Ziff. 5. d) bis f) sind ferner als umlagefähig vereinbart die Kosten für öffentliche Straßenreinigung und Kaminreinigung entsprechend dem Verhältnis der angemieteten Nutzflächen am Gesamtobjekt, die Umlagefähigkeit der Müllabfuhrgebühren nach dem Anfall der Müllbehälter, die Kosten der erforderlichen Schnee- und Eisbeseitigungsmaßnahmen, wobei hier eine Pauschale vereinbart werden sollte.
Unter Ziff. 5. g) ist für die Abrechnung folgende Regelung vorgesehen: „Die Kosten nach einer Abrechnung mit den entsprechenden Belegen (Produkt-PIN) erfolgt jeweils zum 30. Juni oder 31. Dezember eines Kalenderjahres. Sie ist dem Mieter innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode zuzustellen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung von Nachforderungen durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, etwaige Verzögerungen sind nicht vom Vermieter zu vertreten. Der Vermieter hat die Verzögerungsgründe innerhalb der vorgenannten Frist dem Mieter unter Beifügung geeigneter Belege mitzuteilen. Ansprüche aus einer ordnungsgemäßen Abrechnung kann der Vermieter innerhalb von 2 Jahren geltend machen. Ansprüche des Mieters bleiben hiervon unberührt.“
Ergänzend wird hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der mietvertraglichen Vereinbarungen Bezug genommen auf die Anlage K 1.
Die Beklagte, die ihrerseits keine Betriebskostenvorauszahlungen nach Maßgabe der mietvertraglichen Vereinbarungen zu leisten hatte und tatsächlich auch nicht zahlt, war nach der Betriebskostenabrechnung des Jahres 2018 verpflichtet, einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.451,75 € zu zahlen. Diesen reduzierte die Beklagte auf 929,09 €, da sie davon ausging, dass die Wartung der Gasheizung mit 439,20 € nicht umlagefähig sei. Für die Nebenkostenabrechnung 2019 erfolgte eine Zahlung über 1.744,08 €. Die jeweiligen Zahlungshöhen wurden der Klägerin mit Schreiben vom 01.12.2021 (Anlage B 3) mitgeteilt. Die Abrechnung des Jahres 2019 hatte eine Nachforderung in Höhe von 2.585,07 € ergeben. Hinsichtlich derer die Beklagte die Kosten der Wartung der Heizungsanlage in Höhe von 251,50 € sowie die Wartung der Lüftungsanlage Gewerbe in Höhe von 520,00 € beanstandete. Letztere war in der Abrechnung 2018 nicht auf die Beklagte umgelegt worden. Eine Beanstandung der Abrechnung 2019 war zudem mit Schreiben der Beklagten vom 30.06.2021 erfolgt (vgl. Anlage B 5).
Die Zahlungsbeträge berücksichtigen dabei den reduzierten Grundbetrag, auf den Umsatzsteuer zu zahlen ist (vgl. Anlage B 6).
Bezüglich der Abrechnung 2020 beanstandete die Beklagte mit Schreiben vom 08.07.2022 die Umlage der Wartung der Heizkörper in Höhe von 258,01 € sowie die Kosten der Wartung der Lüftungsanlage in Höhe von 578,41 € und zahlte demgemäß nur 1.575,86 € anstelle der begehrten 2.194,92 €. Es wird insoweit hinsichtlich der Einwendungen der Abrechnung Bezug genommen auf die Anlagen B 7 und K 4. Die entsprechende Zahlung wurde gegenüber der Klägerin mit Schreiben gemäß Anlage B 8 nochmals mitgeteilt. Insoweit die Abrechnung 2020 mit einem Betrag von 2.546,11 € endet, liegt dies an dem Umsatzsteueranteil auf 2.194,92 €, der vorliegend 351,19 € betrug.
Die Klägerin macht mit der Klage 2.170,63 € aus der Nebenkostenabrechnung 2019 geltend, wobei sie unterstellt, dass die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2018 mit 124,11 € überzahlt worden ist, die Zahlung für die Betriebskostenabrechnung 2020 mit 127,06 € überzahlt worden sei und zudem eine Überzahlung der Miete für Dezember 2020 mit 163,27 € gegeben sei.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagte ihr aus der Betriebskostenabrechnung 2019 noch 2.170,63 € schulde. Insoweit seien auch die Kosten der Wartung der Lüftungsanlage und der Gasheizung umlagefähig, wie sich aus der Unterschrift der Ziff. 5. der Allgemeinen Bestimmungen b) ergebe, die „Mietnebenkosten“ laute.
Die Klägerin stellt den Antrag,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 2.170,63 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass es an einer Umlagevereinbarung im Bezug auf die streitgegenständlichen Wartungskosten fehle. Im Übrigen habe die Klägerin Zahlungen unter Berücksichtigung der entsprechenden Tilgungsbestimmungen bzw. des diesbezüglichen Schriftverkehrs erkennbar falsch verrechnet. Zudem sei die Klägerin ausweislich der Ziff. 5. g) der Allgemeinen Bestimmungen B von den Nachforderungen ausgeschlossen, da die Abrechnung nicht rechtzeitig erstellt worden seien bzw. der Beklagten nicht rechtzeitig zugeleitet worden seien.
Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Dabei steht einem Klaganspruch allerdings nicht entgegen, dass die Abrechnungen der Jahre 2018 bis 2020 nicht innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode der Beklagten jeweils zugestellt worden sind. Die diesbezügliche mietvertragliche Vereinbarung verstößt gegen § 307 BGB und ist insoweit unwirksam. Zwar sieht die Klausel in Ziff. 5. g) vor, dass der Vermieter dann nicht mit Nachforderungen ausgeschlossen ist, wenn etwaige Verzögerungen nicht von ihm zu vertreten sind. Dies berücksichtigt insoweit die Entscheidung des OLG Thüringen abgedruckt in der NZM 2012, 642 f.. Allerdings ergibt sich aus der nachfolgenden Mitteilungspflicht, nach der der Vermieter die Verzögerungsgründe innerhalb der Frist dem Mieter unter Beifügung geeigneter Belege mitzuteilen hat, letztlich das gleiche Ergebnis. Insoweit gilt auch im unternehmerischen Bereich der Grundsatz, dass Unklarheiten zu Lasten des Verwenders gehen, § 305 c BGB (vgl. OLG Thüringen a.a.O., Rn. 18). Die Klausel ist nach Wortlaut und Zweck dahingehend zu verstehen, dass die unterbliebene Mitteilung der Verzögerungsgründe einem Anspruch entgegenzustehen vermag. Dies benachteiligt den Adressaten, hier bei einem mieterseitig gestellten Vertrag die Vermieterseite, unangemessen, da Nachforderungen üblicherweise auf nachträglich festgesetzten Gebühren, wie etwa der Grundsteuer, beruhen. Derartige Nachforderungen werden jedoch der Vermieterseite in keiner Weise angezeigt noch ist sie in der Lage, festzustellen, ob es eine Nachforderung gibt und wann diese ggf. geltend gemacht wird. Hiernach steht der Vermieterseite regelhaft weder die Möglichkeit zur Verfügung Verzögerungsgründe darzulegen noch entsprechende Belege vorzulegen, so dass es sich im Ergebnis bis auf wenige Ausnahmen der zufällig zeitnahen Mitteilung um einen Nachforderungsausschluss handeln würde.
Dem kann zwar entgegengehalten werden, dass in solchen Fällen eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip der Vermieterseite ermöglichen würde, entsprechende Nachforderungen auch noch zu einem späteren Zeitpunkt geltend zu machen, dies schränkt jedoch nicht nur die grundsätzlich bestehende Wahlmöglichkeit zwischen Leistungsprinzip und Abflussprinzip ein, sondern berücksichtigt darüber hinaus nicht, dass bei beendeten Mietverhältnissen eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip eine nachträgliche Belastung der bereits ausgezogenen Mieter nicht mehr ermöglicht (vgl. LG Heidelberg WuM 2020, 420; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 10. Aufl. 2022, Rn. H 181).
Vor dem Hintergrund der obigen Ausführungen kann dahinstehen, ob eine Abrechnungsfrist von 6 Monaten ebenfalls der Wirksamkeit der Klausel entgegenzustehen vermag. Hierfür spricht allerdings, dass bei einer Abrechnung nach dem Leistungsprinzip, so wie dies bei der Umlage von Heizkosten und Warmwasserkosten zwingend ist, eine Abrechnung erst nach Vorliegen der Abrechnung des Versorgers möglich ist, die innerhalb eines solchen Zeitraumes regelmäßig noch nicht vorliegt. Ein besonderes, schutzwürdiges Interesse der Mieterseite auf eine Abrechnung innerhalb eines Zeitraumes von nur 6 Monaten statt einer Abrechnung innerhalb eines Zeitraumes von einem Jahr ist insoweit zudem nicht erkennbar.
Die Klage ist dennoch nicht begründet, da die Beklagte ausweislich der E-Mail vom 12.11.2021 (Anlage B 6) auf die Nachforderung für das Jahr 2019 einen Betrag in Höhe von 1.744,08 € gezahlt hat, so dass der Anspruch aus der Abrechnung insoweit durch Erfüllung erloschen ist, § 362 BGB. Der entsprechende Betrag ist auch ausweislich der Klage, dort S. 5 (Bl. 5 d. A.) bei der Klägerin eingegangen.
Im Übrigen sind die Kürzungen der Beklagten im Bezug auf die Wartungskosten der Heizungsanlage und die Wartungskosten der Lüftungsanlage gerechtfertigt, da es an einer entsprechenden Umlagevereinbarung fehlt.
Bei den Wartungskosten der Lüftungsanlage, bei der es sich üblicherweise um eine Klimaanlage handelt, was auch der Nutzung durch die Beklagten als Supermarktfläche entsprechen würde, handelt es sich um „sonstige Betriebskosten“ im Sinne der Betriebskostenverordnung, dort § 2 Ziff. 17 (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2012, 542; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 556 Rn. 302 f.). Eine Umlagevereinbarung ist insoweit dem Mietvertrag nicht zu entnehmen.
Aber auch, wenn es sich bei den Wartungskosten der Lüftungsanlage, wie auch den Wartungskosten der Heizungsanlage um Heizkosten handeln sollte, wären diese in Ermangelung einer Umlagevereinbarung nicht von der Beklagten zu tragen. Der Betrieb der separaten Heizung ist nach Maßgabe des Mietvertrages Aufgabe des Mieters. Hierzu zählen grundsätzlich auch erforderliche Wartungen.
Es ist insoweit im Übrigen nicht erkennbar, dass von Seiten der Beklagten entsprechende Wartungskosten eingespart worden sind, d. h. die Beklagte um entsprechend ersparter Wartungskosten ungerechtfertigt bereichert zu sein vermag, da hierzu jeglicher Tatsachenvortrag der Parteien fehlt. Einen solchen, außerhalb der Abrechnung liegenden Anspruch, der im Übrigen hinsichtlich der Wartungskosten 2019 verjährt wäre, wollte die Klägerin erkennbar auch nicht geltend machen.
Die Beklagte ist zu einem entsprechenden Einbehalt auch ohne vorherige Belegeinsicht gerechtfertigt gewesen, da sich die entsprechenden berechtigten Einwendungen bereits aus der Abrechnung ergeben und insoweit eine Aufklärung durch die Belegeinsicht nicht erforderlich ist (vgl. LG Hamburg, WuM 2018, 88).
Soweit die Summe der abgezogenen Wartungskosten unterhalb der Klagforderung liegt, vermag auch dies der Klage nicht zum Erfolg zu verhelfen, da die Klägerin ihrerseits zum einen ein Guthaben, wenn auch ggf. aufgrund fehlerhafter Verrechnung, zur Aufrechnung gestellt hat und zum anderen die auf die Wartungskosten nachfolgend berechneten, der Sache nach aber nicht umlagefähigen anteiligen Umsatzsteuern den Restbetrag von 25,68 € übersteigen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert ergibt sich aus der Klagforderung in der Hauptsache.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 307 BGB
§ 305 c BGB
§ 362 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2012, 642
ZMR 2012, 542
10 U 102/11