Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-02-23, Aktenzeichen 13 K 200/21
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2023:0223.13K200.21.00

Tenor:
Verfahrensgang
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Erteilung eines positiven Bauvorbescheids für die Errichtung eines „Mehrgenerationenhauses“.
Sie ist Eigentümerin des Grundstücks G ... straße 3 bis 5 in Berlin-X ... . Das 3.926 m² große Grundstück setzt sich aus fünf Flurstücken zusammen, von denen zwei im Bezirk U ... und drei im Bezirk W ... von Berlin liegen. Die Grundstücksfläche befand sich während der Zeit der deutschen Teilung im Berliner Mauerstreifen. Für das Grundstück besteht keine verbindliche Bauleitplanung. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan 8 ... „R ... “ setzt für das Grundstück eine öffentliche Parkanlage fest, der Flächennutzungsplan für das Land Berlin mit Stand 2015 eine Grünfläche.
Das Grundstück ist derzeit unbebaut und mit Wald bewachsen. Es wird im Norden durch die G ... straße begrenzt, die in diesem Bereich Erschließungsstraße für einen Supermarkt(-parkplatz) ist und an der nördlichen Ecke des Klägergrundstücks in einen Rad- und Fußweg mündet, der zur U ... straße führt. Nordwestlich grenzt das Klägergrundstück an eine bewaldete Fläche (Flurstücke 8 ... und 8 ... der Gemarkung U ... Flur 6 ... ) von der Größe des Klägergrundstücks, welche bis an die U ... straße heranreicht. Die Fläche wird im Südwesten, wie das Klägergrundstück auch, durch das Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs X ... und den Bahndamm der S-Bahntrasse begrenzt. Auf dem Bahngelände befinden sich zwei weitgehend verfallene Gebäude mit ein bzw. zwei Geschossen und Grundflächen von 80 und 100 m², die früher Bahnzwecken dienten. Das kleinere Gebäude ist Teil des in der Denkmalliste des Landes Berlin geführten Baudenkmals „L ... “ (Obj.-Dok.-Nr. 5 ... ). Südöstlich grenzt das Klägergrundstück an eine zum Teil ebenfalls baumbestandene, ca. 2600 m² große Fläche, die als Gesamtanlage „G ... “ (Obj.-Dok.-Nr. 5 ... ) in die Denkmalliste des Landes Berlin eingetragen ist. Auf der Fläche befinden sich mehrere, weitgehend verfallene Ziegelwände umgeben von Bäumen. An diesem Grundstück endet die G ... straße und knickt ab in die X ... straße. Südöstlich der Abbiegung in die X ... straße befinden sich an der Zufahrt zum Bahngelände des vormaligen Güterbahnhofs X ... vier mit Gartenlauben bebaute Parzellen. Zwischen dem befestigten Bahngelände, der X ... straße und der weiter östlich gelegenen X ... befindet sich eine bewaldete Fläche, die in südöstlicher Richtung bis zum S-Bahnhof R ... reicht.
Auf der dem Klägergrundstück gegenüberliegenden Seite der G ... straße befindet sich der Parkplatz eines Supermarktes. Das eingeschossige Supermarktgebäude und ein sechsgeschossiges Wohngebäude schließen an den Rad- und Fußweg Richtung U ... straße an. Östlich des Supermarktparkplatzes liegt das Gelände einer Verkehrsschule, welches mit einem teilweise zweigeschossigen Gebäude mit einer Grundfläche von ca. 200 m² an der Kreuzung X ...,X ... straße und M ... Straße bebaut ist. Nördlich dieser Kreuzung erstreckt sich der ca. 35 Hektar große Volkspark X ..., östlich der ca. 15 Hektar große Friedhof U ..., südlich die bereits beschriebene Waldfläche nördlich des Güterbahnhofgeländes. Westlich der U ... straße befindet sich auf einer Teilfläche des früheren Mauerstreifens ein weiterer Supermarkt mit Parkplatz, der von Wald umgeben ist. Die U ... straße führt im weiteren nördlichen Verlauf in den Ortsteil X ... .
Die vorhandene Bebauung im Umfeld des Vorhabengrundstücks (rot umrandet) wird im amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem Berlin (ALKIS) wie folgt dargestellt:
Am 4. April 2019 beantragte die Klägerin die Erteilung eines Bauvorbescheids für die Errichtung eines viergeschossigen Gebäudes, welches in den unteren beiden Geschossen eine Kindertagesstätte mit 170 Plätzen und in den oberen Geschossen zwei ambulante Pflegeeinrichtungen aufnehmen soll. Entlang des an das Grundstück angrenzenden Bahngeländes sieht das Bauvorhaben eine öffentliche Durchwegung für Fußgänger und Radfahrer mit einer Breite von 6 m vor. Die Fragen der Klägerin nach der Zulässigkeit des Bauvorhabens nach der Art der Nutzung (Nr. 1), nach seiner städtebaulichen Figur (Nr. 2) und mit einer GFZ von 1,06 (Nr. 3) sowie die Frage, ob eine Breite von 6 m für die öffentliche Durchwegung ausreichend sei (Nr. 4), beantwortete das Bezirksamt U ... von Berlin, welches u.a. das Bezirksamt W ... von Berlin beteiligt hatte, mit Vorbescheid vom 27. Juli 2020 durchweg negativ. Begründet wurde die Entscheidung mit der Lage des Vorhabengrundstücks im Außenbereich; ihm stünden öffentliche Belange, insbesondere die Ausweisung im Flächennutzungsplan, sowie Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Bodenschutzes und des Denkmalschutzes entgegen. Außerdem sei die Entstehung einer Splittersiedlung zu befürchten. Die Bebauung würde den Gesamteindruck des ehemaligen Mauerstreifens und den Biotopverbund unterbrechen.
Den Widerspruch der Klägerin, mit welchem diese im Wesentlichen noch einmal den Baulückencharakter des Vorhabengrundstücks darstellte, wies die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen mit Widerspruchsbescheid vom 17. Mai 2021 zurück und verwies ergänzend auf die zahlreichen negativen Stellungnahmen der beteiligten Behörden.
Mit der am 3. Juni 2021 erhobenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Sie verweist im Wesentlichen auf frühere behördliche Einschätzungen zur Baulandqualität des Grundstücks und die Vorbildfunktion der Bebauung nördlich der G ... straße. Es seien zahlreiche Neubauten auf großen, zuvor unbebauten Flächen genehmigt worden. Der südlich des Vorgabengrundstücks gelegene Bahndamm bilde eine topographische Grenze des Bebauungszusammenhangs und vermittele dem Vorhabengrundstück die Eigenart einer sich zur Bebauung anbietenden Lücke. Durch die Bebauung nördlich der G ... straße und entlang der U ... straße habe sich der Baulandcharakter des Vorhabengrundstücks erheblich verfestigt.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Bezirksamtes U ... von Berlin vom 27. Juli 2020 in Gestalt des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 17. Mai 2021 zu verpflichten, der Klägerin einen insgesamt positiven Bauvorbescheid zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung bezieht er sich auf die ergangenen Bescheide.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte und des Verwaltungsvorgangs (1 Band) Bezug genommen. Letzterer hat vorgelegen und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung und der Entscheidungsfindung. Die Einzelrichterin hat in der mündlichen Verhandlung die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage, über die gemäß § 6 Abs. 1 VwGO die Berichterstatterin als Einzelrichterin entscheidet, weil ihr die Kammer die Streitsache mit Beschluss vom 13. Januar 2023 zur Entscheidung übertragen hat, bleibt ohne Erfolg, denn sie ist unbegründet.
Der Bescheid des Bezirksamts U ... von Berlin vom 27. Juli 2020 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 17. Mai 2021 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO). Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Erteilung eines positiven Vorbescheids für ihr Bauvorhaben.
Gemäß § 75 Abs. 1 Satz 1 der Berliner Bauordnung (BauO Bln) ist vor Einreichung des Bauantrags auf Antrag des Bauherrn zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen. Den Umfang der bauaufsichtlichen Prüfung und damit die Bindungswirkung des Vorbescheids bestimmt der Bauherr selbst durch die Vorgabe der einzelnen Fragen, wobei diese so formuliert sein müssen, dass ein verständlicher, inhaltlich genau abgegrenzter und eindeutig bestimmter Vorbescheid ergehen kann. Vorliegend hat die Klägerin einzelne Fragen zur planungsrechtlichen Zulässigkeit der Errichtung eines Mehrgenerationenhauses im Hinblick auf Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise, der überbaubaren Grundstücksfläche sowie des vom Beklagten geplanten Mauerwegs gestellt. Beurteilungsgrundlage hierfür sind die §§ 29 Abs. 1, 35 Abs. 2 BauGB, denn das Bauvorhaben hat städtebauliche Relevanz und der Vorhabenstandort liegt im bauplanungsrechtlichen Außenbereich.
Das Klägergrundstück ist, wie die Augenscheinnahme ergeben hat, nicht Teil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB.
Die Tatbestandsmerkmale des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB „im Zusammenhang bebaut“ und „Ortsteil“ gehen nicht ineinander auf, sondern sind kumulativer Natur (BVerwG, Urteil vom 30. Juni 2015 – 4 C 5.14 – juris Rn. 11) und einzeln zu prüfen. Gemessen daran kommt nur die Bebauung des Ortsteils S ... als Ortsteil im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB in Betracht, denn das Bauvorhaben wird nicht das erforderliche Gewicht haben (vgl. zusammenfassend BVerwG, Beschluss vom 8. Oktober 2015 – 4 B 28.15 – juris), um selbst einen Ortsteil zu bilden.
Die Flurstücke 36 und 37 der Gemarkung U ... sowie 436, 437 und 581 der Gemarkung W ... sind nicht Teil des Bebauungszusammenhangs des Ortsteils S ... .
Ein Bebauungszusammenhang setzt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts eine „tatsächlich aufeinanderfolgende, eben zusammenhängende Bebauung“ voraus. Den Bebauungszusammenhang selbst herstellen oder zu seiner Entwicklung beitragen können nur Bauwerke, die optisch wahrnehmbar sind und ein gewisses Gewicht haben, so dass sie geeignet sind, ein Gebiet als einen Ortsteil mit einem bestimmten Charakter zu prägen (BVerwG, Urteil vom 14. September 1992 - 4 C 15.90 – juris Rn. 12). Der Bebauungszusammenhang reicht soweit, wie die aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und endet regelmäßig am letzten (maßstabsbildenden) Baukörper (BVerwG, Beschluss vom 8. Oktober 2015 - 4 B 28.15 - juris Rn. 5 f.; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 20. Mai 2016 – 10 N 14.16 – juris Rn. 5 f. jeweils m.w.N.). Örtliche Besonderheiten können es im Einzelfall ausnahmsweise rechtfertigen, dem Bebauungszusammenhang noch bis zu einem Geländehindernis, einer Erhebung oder einem Einschnitt (Damm, Böschung, Fluss, Waldrand o.ä.) ein oder mehrere Grundstücke zuzuordnen, die unbebaut sind oder trotz des Vorhandenseins von Baulichkeiten sonst nicht zur Prägung der Siedlungsstruktur beitragen (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1990 - 4 C 40.87 – juris Rn. 22). Maßgeblich ist dabei, ob diese besonderen topographischen oder geographischen Umstände den Eindruck der Geschlossenheit bzw. Zugehörigkeit einer Fläche zum Bebauungszusammenhang vermitteln (BVerwG, Beschluss vom 8. Oktober 2015 – 4 B 28/15 – juris Rn. 6 m.w.N.). Auch eine Straße oder ein Weg können nach den Umständen des Einzelfalles einen Bebauungszusammenhang herstellen oder aber trennende Funktion zwischen Innen- und Außenbereich haben (BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1990 – 4 C 40/87 – juris Rn. 22). Wie weit der Bebauungszusammenhang im Einzelfall reicht, lässt sich nicht unter Anwendung von geographisch-mathematischen Maßstäben bestimmen, sondern bedarf einer Beurteilung aufgrund einer komplexen, die gesamten – optisch wahrnehmbaren – örtlichen Gegebenheiten erschöpfend würdigenden Betrachtungsweise im Einzelfall (BVerwG, Urteil vom 16. September 2010 – 4 C 7.10 - juris Rn. 11). Wertend geht es darum, inwieweit ein Grundstück zur Bebauung ansteht und sich aus dem tatsächlich Vorhandenen ein hinreichend verlässlicher Maßstab für die Zulassung weiterer Bebauung nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche gewinnen lässt (BVerwG, Beschluss vom 8. Oktober 2015 – 4 B 28/15 – juris Rn. 5).
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze für die Abgrenzung des Außenbereichs endet der Bebauungszusammenhang des Ortsteils S ... an der südlichen und östlichen Fassade des Supermarktgebäudes auf dem Grundstück X ... . Nördlich, östlich und südlich grenzen jenseits der Straßen, die das Straßengeviert des Supermarktes umgeben, ausgedehnte Außenbereichsflächen an, wie der Volkspark X ..., der Friedhof U ... und der Waldstreifen zwischen der X ... und der Bahntrasse zwischen S-Bahnhof X ... und S-Bahnhof R ... . Der Parkplatz auf dem Grundstück des Supermarktes sowie das Gelände der Jugendverkehrsschule mit dem kleinen Verwaltungsgebäude vermögen den Bebauungszusammenhang nicht nach Südosten auszudehnen, weil diese Flächen keine „Bebauung“ im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB aufweisen: Parkplatz, Übungsgelände und das Gebäude der Verkehrsschule mit seiner besonderen Form vermögen dem Vorhabengrundstück keinerlei Maßstab für die Zulassung weiterer Bebauung nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubaren Grundstücksfläche (vergleiche BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1990 – 4 C 40/87 – Rn. 24) zu sein.
Soweit die Klägerin meint, der Bebauungszusammenhang des Vorhabengrundstücks mit der Bebauung nördlich der G ... straße werde über die topographische Erhebung des Bahndamms und dessen trennende Wirkung hergestellt, vermochte das Gericht bei der Augenscheinnahme keine entsprechende Überzeugung zu gewinnen. Zwischen der G ... straße und dem Bahndamm liegt ein relativ breiter bewaldeter Streifen, welcher sich optisch als Fortsetzung des ca. 650 m langen und fast 100 m breiten Waldstreifens zwischen Bahntrasse und der X ... darstellt und bis an die U ... straße heranreicht. Schon optisch wirkt das Vorhabengrundstück eher dem bewaldeten Außenbereich zugehörig. Den drei kleineren Gebäuden unmittelbar vor bzw. auf dem Bahndamm fehlt das Gewicht einer „Bebauung“ im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB, so dass sie dem Klägergrundstück nicht den Charakter einer Baulücke zu vermitteln vermögen. Ihre Nutzung wurde offensichtlich aufgegeben, sie dienten von Anfang an nicht dem dauernden Aufenthalt von Menschen und sie sind optisch vom Vorhabengrundstück aus kaum wahrnehmbar. Gleiches gilt für die südöstlich des Vorhabengrundstücks stehenden halb verfallenen Ziegelmauern, die zur Gesamtanlage „G ... “ gehören: sie sind schon keine Gebäude und außerdem von der Bebauung nördlich der G ... straße aus optisch nicht wahrnehmbar, sondern zwischen dem dichten Baumbestand des Streifens entlang des vormaligen Güterbahnhofs verborgen. Schließlich folgt ein Baulückencharakter des Vorhabengrundstücks auch nicht aus der Bebauung des Eingangs des Geländes des vormaligen Güterbahnhofs mit vier Gartenlauben. Hierbei handelt es sich um eine regellose Bebauung mit einer typischen Außenbereichsnutzung, die die Siedlungsstruktur in aller Regel nicht prägen könnte (vgl. BVerwG, Beschluss vom 2. März 2000 – 4 B 15.00 – juris Rn. 3) und schon aufgrund ihres geringen Gewichts nicht geeignet ist, den Bebauungszusammenhang des Ortsteils X ... über die ausgedehnte unbebaute und bewaldete Fläche südlich der G ... straße hinweg fortzusetzen, zu der auch das Vorhabengrundstück zählt. Bei wertender Betrachtung steht das Klägergrundstück nicht zur Bebauung an, da aus der tatsächlich vorhandenen Bebauung in der Umgebung des Grundstücks jedenfalls kein verlässlicher Maßstab für das bauplanungsrechtlich gemäß den Kriterien des § 34 Abs. 1 BauGB Zulässige entnommen werden kann.
Die Bebauung des Vorhabengrundstücks mit dem skizzierten Mehrgenerationenhaus ist im Außenbereich gemäß § 35 BauGB nicht zulässig.
Die Errichtung einer Anlage für soziale Zwecke, wie sie das Mehrgenerationenhaus darstellt, ist kein im Außenbereich privilegiertes Vorhaben gemäß § 35 Abs. 1 BauGB. Einen Rechtsanspruch (st. Rspr. des BVerwG) auf die Zulassung hat die Klägerin gemäß § 35 Abs. 2 BauGB daher nur, wenn Errichtung und Benutzung der Anlage für soziale Zwecke öffentliche Belange nicht beeinträchtigen und die Erschließung gesichert ist. Diese Anforderungen erfüllt das Bauvorhaben der Klägerin nicht.
Die Errichtung des Mehrgenerationenhauses würde den Darstellungen des Flächennutzungsplans gemäß § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB widersprechen.
Das Vorhabengrundstück ist seit dem Flächennutzungsplan Berlin von 1994 und in allen Fortschreibungen bis zum Jahr 2019 als Grünfläche ausgewiesen (siehe: https://www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/fnp/de/historie/index.shtml). Zu dieser Ausweisung würde eine Wohnnutzung oder eine Nutzung der Flächen als soziale Einrichtung im Widerspruch stehen, weil dann die ökologische Funktion und die Erholungsnutzung nicht realisiert werden können. Der Flächennutzungsplan ist als vorbereitender Bauleitplan Grundlage der geordneten städtebaulichen Entwicklung Berlins und beschreibt eine planerische Absicht des Beklagten, mit der das Bauvorhaben der Klägerin nicht im Einklang steht. Die Wirkungen des Flächennutzungsplans gegenüber sonstigen Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB entsprechen den Wirkungen, die auch ein Bebauungsplan hat (dazu grundlegend BVerwG, Urteil vom 29. April 1964 – I C 30.62 – juris Rn. 20).
Bei der Errichtung des Mehrgenerationenhauses handelt es sich nicht um ein sonstiges begünstigtes Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 4 oder Abs. 6 BauGB, dem der Widerspruch zur Darstellung im Flächennutzungsplan nicht entgegen gehalten werden könnte.
Da bei der Frage, ob ein Vorhaben nach § 35 Abs. 2 und 3 BauGB planungsrechtlich unzulässig ist, schon der Verstoß gegen einen der in § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB beispielhaft genannten öffentlichen Belange ausreicht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. November 1999 – 4 B 85.99 – juris Rn. 10), kommt es nicht darauf an, ob das Vorhaben der Klägerin sich auch als eine siedlungsstrukturell zu missbilligende, nicht geordnete Ausweitung eines in Zusammenhang bebauten Ortsteils in den Außenbereich (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB) darstellt oder die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB) beeinträchtigt. Eine solche Beeinträchtigung der Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege beschreibt die Stellungnahme des Umwelt- und Naturschutzamtes des Bezirksamtes U ... vom 6. September 2019 im Hinblick auf den Biotop- und Artenschutz und den Schutz des Klimas. Das Vorhabengrundstück befindet sich jedoch weder in einem Naturschutz- noch in einem Landschaftsschutzgebiet. Inwieweit die übergeordneten, jedoch nicht rechtsverbindlichen Planungen (Landschaftsprogramm und gesamtstädtische Ausgleichskonzeption) hier dem Vorhaben entgegengehalten werden können oder inwieweit es faktisch Belange des Naturschutzes beeinträchtigen würde, war daher nicht mehr zu entscheiden bzw. aufzuklären.
Die Nebenentscheidungen folgen aus § 154 Abs. 1 VwGO und § 167 VwGO in Verbindung mit § 709 Satz 1 und 2 ZPO.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf
60.000,00 Euro
festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 35 BauGB
§ 167 VwGO
§ 6 Abs. 1 VwGO
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 29 Abs. 1, 35 Abs. 2 BauGB
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 35 Abs. 1 BauGB
§ 35 Abs. 2 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 35 Abs. 4 oder Abs. 6 BauGB
§ 35 Abs. 2 und 3 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 709 Satz 1 und 2 ZPO
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 13 K 200/21
4 C 5.14
4 B 28.15
4 C 15.90
10 N 14.16
4 C 40.87
4 B 28/15
4 C 40/87
4 C 7.10
4 B 15.00
I C 30.62
4 B 85.99