Landgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-06-17, Aktenzeichen 2-7 O 335/13
ECLI: ECLI:DE:LGFFM:2014:0617.2.7O335.13.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin nimmt die Beklagte als Rechtsnachfolgerin der Bank1 AG im Zusammenhang mit dem finanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung in Anspruch.
Unter dem 30.09.1998 unterbreitete der Ehemann der Klägerin gegenüber der Firma A Bauträgergesellschaft mbH mit Sitz in Stadt2 ein notarielles Kaufvertragsangebot betreffend einer in Sanierung befindlicher Altbauwohnung, die Wohnung Nr. 16 mit einer Größe von ca. 38 m² in einem Mehrfamilienhaus in Stadt1 an. Die Wohnung befindet sich im 3. Obergeschoss und besteht aus einem Zimmer, Flur, Bad und einem Kellerraum. Das Wohngebäude mit 26 Wohneinheiten befindet sich in der Straße1 in Stadt1.
Gemäß § 3 dieses Kaufvertragsangebotes sollte der Kaufpreis insgesamt 161.880,00 DM betragen, wovon 13.884,00 DM auf die Altbausubstanz und das Grundstück sowie 147.996,00 DM als Sanierungskosten entfallen sollten. Wegen des konkreten Inhaltes dieser Urkunde wird auf die Anlage K 3 Bezug genommen.
Unter dem 21.09.1998 unterzeichneten die Klägerin und ihre Ehemann eine auf einem neutralen Formular verfasste, vertrauliche Selbstauskunft zu ihren finanziellen Verhältnissen. Wegen des Inhalts dieser Urkunde wird auf die Anlage B 1 Bezug genommen.
Am 12.10.1998 erteilten die Klägerin und ihr Ehemann der D Vertriebsgesellschaft mbH einen Auftrag zur Beschaffung von Fremdmitteln. Wegen des Inhalts dieser Urkunde wird auf die Anlage B 2 Bezug genommen.
Die Beklagte unterbreitete auf den entsprechenden Darlehensantrag der Klägerin und ihres Ehemannes hin unter dem 23.10.1998 ein Darlehensangebot Nr. ..., welches sie mit Widerrufsbelehrung an die Klägerin und ihren Ehemann versendete. Wegen des Inhaltes dieser Urkunde wird auf die Anlage B 3 Bezug genommen. Der Darlehensvertrag sollte über einen Betrag in Höhe von 165.000,00 DM zur Finanzierung des Erwerbs erfolgen. Der Zinssatz war bis zum 30.10.2008 auf 5,75 % p. A. festgeschrieben.
Die beklagte Bank verlangte zusätzliche Sicherheiten, insbesondere eine Abtretung einer Lebensversicherung.
Unter dem 28.10.1998 nahm die verkaufende Bauträgergesellschaft das Kaufvertragsangebot der Klägerseite an. Wegen des Inhaltes dieser Urkunde wird auf die Anlage K 4 Bezug genommen.
Die Kläger nahmen das Angebot der Beklagten auf Abschluss eines Darlehensvertrages unter dem 05.11.1998 an.
Neben dem streitgegenständlichen Darlehensvertrag vereinbarten die Kläger ein weiteres Darlehen mit einer anderen Bank über einen Betrag in Höhe von 35.000,00 DM und einem Zinssatz von 6,6 % Zinsen pro Jahr mit Zusatzsicherheiten über eine Laufzeit von 5 Jahren. Wegen des Inhaltes dieses Vertrages wird auf die Anlage K 2 Bezug genommen.
Gemäß Mietvertrag vom 10.10.2002 wurde die Wohnung durch die Klägerseite zu einer monatlichen Miete von 180,00 € netto vermietet. Wegen des Inhalts des Mietvertrages wird auf die Anlage K 6 Bezug genommen.
Unter dem 05.09.2000 berechnete die WEG- und Mietverwaltung, Hausverwaltung, Vermietung, Gewerbeverwaltung, C GmbH der Klägerseite eine Mietpoolgebühr in Höhe von 1.877,81 DM. Wegen der Rechnung wird auf die Anlage K 7 Bezug genommen. Mit Schreiben vom 22.12.2000 bestätigte die Firma C GmbH den Erhalt dieser Mietpoolgebühr zum 20.12.2000 und teilte mit, dass der Mietpool seit dem 01.10.2000 geschlossen sei. Der Mietpool sei wegen des geringen Vermietungsstandes im Januar 2001 leer. Als Alternative wurde ein sogenannter Mietsonderverwaltungsvertrag angeboten. Wegen des Inhalts dieser Urkunde wird auf die Anlage K 8 Bezug genommen. Unter dem 05.01.2001 vereinbarten die Kläger mit der Firma C GmbH einen entsprechenden Mietsonderverwaltungsvertrag. Wegen des Inhalts dieser Urkunde wird auf die Anlage K 10 Bezug genommen.
Die Klägerin trägt vor, sie und ihr Ehemann seien Anfang September 1998 im Rahmen einer Haustürsituation von dem Vermittler E von der Firma D Vertriebsgesellschaft mbH in ihrer damaligen Privatwohnung aufgesucht und sowohl zum Ankauf der hier streitgegenständlichen Eigentumswohnung Nr. 16, als auch zum Abschluss des Darlehensvertrages mit der Beklagten bestimmt worden. Der Vermittler sei in einer Doppelfunktion tätig gewesen, nämlich als Vertriebsbeauftragter der Verkäuferfirma der A Bauträgergesellschaft mbH als auch als Erfüllungsgehilfe der Beklagten in Sachen Finanzierung bzw. Abschluss des Darlehensvertrages. Der Vermittler habe ausgeführt, die Beklagte habe das Objekt bereits eingewertet und das Objekt sei deshalb als seriös einzuschätzen. Er arbeite schon lange mit dem entsprechenden Notar F in Stadt3 und der Beklagten zusammen und versichere, dass es sich um eine sichere Investition handele. Der Vermittler habe die Wohnungen im Komplettpaket, also inklusive Finanzierung durch die Beklagte, den Beitritts- und Mietpool und der vorgesehenen Hausverwaltung angeboten, er habe es als Rundum-Sorglos-Paket verkauft. Den Eheleuten B sei es wichtig gewesen, dass sich die Investition selbst trage und sie keine Zuzahlungen zu erbringen hätten. In einem weiteren Verkaufsgespräch sei es ihnen vom Vermittler anhand eines konkreten Berechnungsbeispieles vorgerechnet worden, dass sich bereits im ersten Jahr 1998 das zu versteuernde Einkommen erheblich vermindere und dass sich hierdurch eine Steuerersparnis und damit ein Überschuss von 7.250,00 DM ergebe. Wegen der Berechnungsbeispiele wird auf die Anlage K 1 Bezug genommen. Der Vermittler habe die ausgezeichnete Vermietbarkeit der Wohnung angepriesen. Als Vertriebsgebühr sollte seiner Auskunft nach allenfalls eine Provision für die Finanzierungsvermittlung in Höhe von 2,24 % inklusive Mehrwertsteuer anfallen, eine Maklergebühr sei nicht vorgesehen gewesen. Der Vermittler habe erklärt, die Wohnung sei mehr wert als der zu zahlende Kaufpreis. Die Wohnung sei jederzeit gewinnbringend weiter zu veräußern. Die Beklagte sei aufgrund ihrer Kenntnis des höheren Verkehrwertes der Eigentumswohnung sogar dazu bereit, den Kaufpreis in voller Höhe von insgesamt 165.000,00 DM zu finanzieren.
Der tatsächliche Wert der Eigentumswohnung zum Zeitpunkt des Ankaufs und nach Sanierung betrage höchstens 25.000,00 €. Insoweit sei dieser Preis nach einer überschlägigen Ertragswertberechnung zu ermitteln. Danach sei der 15-fache Jahresnettomietwert zu Grunde zu legen, so dass sich bei 260,20 DM x 12 Monate x 15 ein Wert in Höhe von 46.836,00 DM, sprich 24.000,00 € gerundet ergeben. Insoweit legte die Klägerseite erzielte Mieteinnahmen im Oktober 2000 von monatlich 260,20 DM zugrunde.
Aufgrund des einfachen Wohnwertes und relativen Standards, da nur Einfachverglasung mit Holzfenstern erfolgt sei, ein einfaches Bad mit WC und Installation auf Putz und die Innenwandbekleidung der Nassräume mit Ölfarbanstrich versehen sei, belaufen sich der einfache Wohnwert dieser Eigentumswohnung auf 2.100,00 DM pro Quadratmeter Wohnfläche. Da es sich hier um eine vermietete Wohnung handele sei das Ertragswertverfahren das geeignete zur Bestimmung des Wertes der Wohnung. Bei Ansatz der monatlichen Kaltmiete von 180,00 € betrage der Verkehrswert nach der vereinfachten Ertragswertberechnung 180,00 € x 12 Monate x 14, d. h. insgesamt 30.240,00 €. Damit sei die Sittenwidrigkeit des Kaufpreises evident. Der Beklagten sei dies bekannt gewesen, denn sie habe das Objekt selber eingewertet. Insofern werde beantragt, der Beklagten die in Vorlage der entsprechenden Einwertungsunterlagen aufzugeben.
Es sei über den zu erhaltenden Mietzins getäuscht worden. Die Verkäuferfirma habe wider besseres Wissens eine Vollvermietung zugrunde gelegt und den Erwerbern einen Mindestmietzins über die Mietpoolausschüttung in Höhe von 475,00 DM fest zugesagt, das entspreche einem Mietzins von 12,50 DM pro Quadratmeter. Auch hierüber hätten die Beklagte und auch der Vermittler Kenntnis gehabt. Über ein sogenanntes Leerstandsrisiko sei nicht aufgeklärt worden, es sei aber naturgemäß, dass in einer Wohnanlage mit 26 Wohneinheiten zu keiner Zeit 100 % der dem Mietpool angeschlossenen Wohnungen vermietet seien. Der Vermittler habe verschwiegen, dass der zugesagte Mietzins über 475,00 DM zu hoch angesetzt sei, stattdessen habe er erklärt, dass die Wohnungen stets und langfristig zu nachhaltig erzielbaren Mieten vermietbar seien.
Weiteres Vorbringens bedürfe es nach Auffassung der Klägerseite nicht.
Die Beklagte habe definitiv auch Kenntnis von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises gehabt. Der Vermittler E habe auf Nachfrage der Klägerseite erklärt, dass ein Mitarbeiter der Bank1 AG das Objekt mit der Geschäftsführung der Bauträgergesellschaft besichtigt habe und aufgrund der vor Ort gefertigten Lichtbilder der Baubeschreibung und des Vermietungskonzeptes sowie weitere Unterlagen eingesehen habe. Bei einer generellen Finanzierungszusage seitens der Bank1 habe die Bauträgergesellschaft ihr die Vermittlung von mehr als 5 Finanzierungen für dieses Objekt angeboten. Die generelle Finanzierungszusage der Bank1 AG sei dann auch nach der Objekteinwertung erfolgt und absprachegemäß habe der Vermittler E dann auch die Klägerseite ausschließlich an die Bank1 AG als finanzierende Bank vermittelt. Hinsichtlich der Verjährung erklärt die Klägerin, sie berufe sich auf die Einrede gemäß § 813 BGB hinsichtlich der weiteren Darlehenszinsen.
Die Klägerin beantragt,
Es wird festgestellt, dass die Klägerin und ihr Ehemann B nicht verpflichtet sind, aus dem Darlehensvertrag unter der Darlehenskontonummer ... weitere Zahlungen an die Beklagte zu leisten.
Die Beklagte wird verpflichtet, an die Klägerin 42.649,21 EUR zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 25.09.2012, Zug um Zug gegen Übertragung des Eigentums an der Eigentumswohnung mit der Nummer 16 im Objekt Straße1 in Stadt1, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Stadt1, Blatt ....
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist - notfalls gegen Sicherheitsleistung - vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.
Die Beklagte trägt vor, sie bestreite die behaupteten Inhalte der Vermittlungsgespräche. Sie bestreite auch den behaupteten, angeblich sittenwidrig überhöhten Kaufpreis, die Angaben des Klägers seien widersprüchlich und in sich nicht nachvollziehbar und stimmig. Es werde bestritten, dass eine angebliche Innenprovision erfolgt sei, dies sei schon unsubstantiiert vorgetragen, es werde bestritten, dass der Vermittler wissentlich falsche Angaben getätigt habe. Es fehle an einer Vertriebsabsprache und einem Rahmenkonzept im Sinne eines Zusammenwirkens der Bank mit der Vermittlerseite. Insofern bestünden auch keine eigenen Aufklärungspflichten der Bank. Außerdem sei der Kaufvertragsabschluss bzw. die verbindliche Erklärung der Klägerseite vor Abschluss des Darlehensvertrages erfolgt, so dass mithin auch eine Kausalität fehle.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf deren Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Unabhängig davon, ob die Klägerin tatsächlich hier alleine aktivlegitimiert ist, da sie Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer gemeinschaftlich mit ihrem Ehemann angeschafften und finanzierten Eigentumswohnung verfolgt, bestehen keinerlei Schadensersatzansprüche der Klägerin gegenüber der Beklagten.
Es fehlt an einem Beratungsvertrag zwischen der Klägerseite und der Beklagten, so dass Schadensersatzansprüche wegen Aufklärungspflichtverletzung im Rahmen einer Beratung bereits deshalb ausgeschlossen sind.
Die Klägerin kann auch keine Schadensersatzansprüche gegenüber der Beklagten als finanzierende Bank aufgrund vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzungen wegen unterbliebener Risikoaufklärung geltend machen.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren, Bauträger- und Erwerbermodellen über die Risiken des finanzierten Geschäftes nur unter ganz besonderen Voraussetzungen zur Aufklärung verpflichtet, weil sie regelmäßig davon ausgehen darf, dass ihre Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen, oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben und sich nur ausnahmsweise Aufklärungs- und Hinweispflichten aus den besonderen Umständen des Einzelfalles ergeben können, wenn etwa die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (BGH, in BGHZ 168, 1 ff., BGHZ 186, 96 ff., BGH BKR 2013, 280 OLG Frankfurt vom 31.01.2014, Beck RS 2014, 04639 mit weiteren Nachweisen). Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises kann nur angenommen werden, wenn es durch eine versteckte Innenprovision oder aus sonstigen Gründen zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss. Dies ist bei Immobilienkäufen der Fall, wenn der Verkaufspreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Immobilie (OLG Frankfurt s.o. m.w.N.).
Unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprunges kann eine finanzierende Bank verpflichtet sein, den Kreditnehmer über Umstände zu informieren, von denen sie positive Kenntnis hat. Insoweit ist aber Voraussetzung, dass sie tatsächlich darüber informiert ist, denn seitens der Bank besteht keine Nachforschungspflicht hinsichtlich etwaiger Risiken des zu finanzierenden Vorhabens. Insofern ist auch festzustellen, dass die Kreditinstitute den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im Eigeninteresse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems aber gerade nicht im Interesse des Kunden ermitteln (BGH in BGHZ 147, 343 und BGHZ 168, 1 sowie im Urteil vom 10.12.2013 XI ZR 508/12). Ausnahmsweise steht die bloße Erkennbarkeit von aufklärungspflichtigen Tatsachen wie etwa der sittenwidrigen Überteuerung eines Wohnkaufpreises einer positiven Kenntnis aber gleich, wenn sich diese einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalles aufdrängen musste. Der Mitarbeiter ist da nach Treu und Glauben nicht berechtigt, seine Augen vor solchen Tatsachen zu verschließen (OLG Frankfurt mit weiteren Nachweisen s.o.).
Auch in Fällen des sogenannten institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgewährenden Banken mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts können sich die Anleger unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer evidenten Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben des Vermittlers, Verkäufers oder Fondsinitiators bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiator die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammen wirken, auf die Finanzierung der Kapitalanlage von Verkäufer oder Vermittler sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- und Fondsprospektes nach den Umständen des Falles objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung aufdrängt, dass die Bank sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen hat (OLG Frankfurt mit weiteren Nachweisen auch BGH Zitaten s.o.).
Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt.
Die Klägerseite hat schon die objektiven Voraussetzungen einer Sittenwidrigkeit des Kaufpreises nicht hinreichend vorgetragen. Die dafür erforderliche Klärung des Wertes einer erworbenen Immobilie erfordert nach bisheriger ständiger Rechtsprechung des 11. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs die Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu den jeweils wertbildenden Faktoren (vgl. Urteile vom 19. September 2006 - BGH Aktenzeichen XIZR20404 XI ZR 204/04, WM 2006, WM Jahr 2006 Seite 2343, WM Jahr 2006 2345 - juris, Rz. 20 und vom 21. Oktober 2008, ZIP 2008, ZIP Jahr 2008 Seite 2405 - juris, Rz. 11). Dabei erscheint es zweifelhaft, ob den Anforderungen an einen schlüssigen Vortrag einer Überteuerung genügt ist, wenn sich der jeweilige Kläger in erster Linie auf den Ertragswert der Wohnung, nicht aber auf den davon zu unterscheidenden Vergleichswert im Zeitpunkt des Erwerbs bezieht (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2007 - BGH Aktenzeichen XIZR16705 XI ZR 167/05, WM 2008, WM Jahr 2008 Seite 154 - juris, Rz. 16). Denn soweit sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermitteln lässt, kann die Vergleichswertmethode als die einfachste und zuverlässigste Methode angesehen werden; sie steht deshalb bei Wohnungseigentum im Vordergrund (BGH, Urteil vom 18. Dezember 2007 - BGH Aktenzeichen XIZR32406 XI ZR 324/06, WM 2008, WM Jahr 2008 Seite 967 - juris, Rz. 32). OLG Frankfurt s.o. m.w.N.)
Diese Darlegungslast kommt entgegen der Auffassung der Klägerin nicht der Einholung eines Privatgutachtens nahe, da er lediglich entsprechende Vergleichsfaktoren benennen muss und daraus eine Preisermittlung ableiten kann. Die nach der Klägerseite behaupteten sogenannten vereinfachten Ertragswertmethoden sind bereits unzureichend und nach zutreffender und konkreter Darstellung der Beklagtenseite hier unzureichend und unvollständig durchgeführt.
Die Klägerseite verkennt im Rahmen der von ihr darzulegenden Wertigkeit des Kaufobjektes zum Zeitpunkt des Kaufvertrages, dass es hier nicht alleine auf den von ihr berechneten vereinfachten Ertragswert ankommen kann. Denn nach den von Klägerseite selbst vorgelegten Unterlagen war die hier getätigte Investition in erster Linie auch als Steuersparmodell ausgestaltet. Dies lässt sich schon aus den nach Anlagen K 1 dargelegten Berechnungsmodellen unschwer ermitteln. Denn nach diesen Berechnungsmodellen sollten gerade in den ersten Jahren ohne jegliche Einnahmen bereits erhebliche Vergünstigen für die Klägerseite zu erwarten sein in Form von Steuervorteilen. Der Ertrag einer Wohnung, die zumindest auch zu Steuersparzwecken erworben wird, besteht für den Erwerber allerdings gerade nicht ausschließlich in den zu erwartenden Mieteinnahmen sondern gerade auch in den daraus resultierenden Steuervorteilen der Ertrag. In diesem Fällen sind die Steuervorteile wesentliches Element der Entwicklung, Werbung und Vertrieb dieser Anlage. Die vom Anleger erzielten Steuervorteile sind daher von beiden Vertragsparteien eine gewollte planmäßig eintretende Folge der Anlageentscheidung, so dass aus Sicht des Anlegers die Steuervorteile fest mit der Immobilienkapitalanlage verbunden sind, ohne die er sie in der Regel nicht erworben hätte, weil sie sich wirtschaftlich wie ein aus der Anlage selbstfließender Gewinn darstellen (BGH Urteil vom 24.04.2007, Az.: XI ZR 17/06). Insofern wären auch die Steuervorteile, die von Klägerseite nicht benennt, obwohl die Beklagte diese Problemkreise substantiiert unter Benennung der Rechtsprechung ausgeführt hat, ordnungsgemäß in diesem bei Ermittlung des tatsächlichen Wertes der Kapitalanlage für die Klägerseite mit zu berücksichtigen.
Die Verwendung des einfachen Ertragswertmodelles ist auch schon nach zutreffendem Hinweis des Gerichtes hier als nicht ausreichend und vollständig zu betrachten gewesen. Zudem wäre ein Ertragswert gegebenenfalls auch um den Kapitalisierungszins zu erhöhen. Eine gemäß §§ 8, 17 ff. Immobilienwertvermittlungsverordnung ermittelter Ertragswert ist gemäß § 20 der Verordnung regelmäßig zu kapitalisieren, bzw. u.U. abzuzinsen. Der Kapitalisierung und Abzinsung sind Barwertfaktoren zugrunde zu legen. Der jeweilige Barwertfaktor ist unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer (§ 6Absatz 6 Satz 1 Immobilienwertvermittlungsverordnung) und des jeweiligen Liegenschaftszinssatzes (§ 14Absatz 3Immobilienwertvermittlungsverordnung) der Anlage 1 oder der Anlage 2 zu entnehmen oder nach der dort angegebenen Berechnungsvorschrift zu bestimmen.
Letztlich kann dies aber dahin gestellt bleiben. Denn die Klägerin hat eine Kenntnis/ einen Wissensvorsprung der Beklagten betreffend des angeblich sittenwidrig überhöhten Kaufpreises nicht dargetan. Dies gilt unabhängig davon, auf nach welcher Wertermittlungsmethode die Beklagte eine solche Überhöhung hätte erkennen können sollen.
Insoweit kann die Klägerin gerade nicht auf die Einwertungsunterlagen der Beklagten Bezug nehmen. Eine solche Vorlage gemäß § 142 ZPO scheidet aus. Denn § 142 ZPO kann zwar ermöglichen, dass die Vorlage von Urkunden, die sich im Besitz einer Partei befinden, aufgegeben werden kann, sie befreit die Partei, die sich auf die Urkunde bezieht jedoch nicht von ihrer Darlegungs- und Substantiierungslast. Eine Urkundenvorlegung allein zum Zweck der Informationsgewinnung d. h. zur Ausforschung darf daher nicht angeordnet werden (OLG Frankfurt mit weiteren Nachweisen s. o.). Auch ist festzustellen, dass die Kreditinstitute den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems nicht aber im Interesse der Kunden ermitteln, so dass die lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten oder unterlassenen Beleihungswertermittlungen grundsätzlich keinen Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben können (s. BGH in ständiger Rechtsprechung).
Der Vortrag der Klägerseite, die Beklagte habe sich nach Auskunft des Vermittlers tatsächlich in konkreter Kenntnis sämtlicher Unterlagen befunden, rechtfertigt hier keine weitere Beweisaufnahme oder Aufklärung. Es fehlen Ausführungen zu den Schlussfolgerungen, die aus der Kenntnis der konkreten Bauunterlagen, Denkmalpflegeunterlagen,... zu ziehen wären.
Die Klägerseite hat auch keine weiteren Faktoren benannt, die geeignet gewesen wären hier eine Fehlvorstellung über die Wertigkeit der Immobilie hervorzurufen und die er Bank hätte bekannt sein müssen. So hat sie nicht substantiiert benannt, welche versteckten Innenprovisionen oder sonstigen den Wert der Wohnung tangierenden zusätzlichen Kosten im Kaufpreis versteckt gewesen sein sollen. Es fehlen insoweit jegliche Ausführung zu den konkreten Inhalten und Daten, aus welchen Faktoren sich diese Annahmen ergeben.
Auch zu fehlerhaften Angaben über angebliche Mietertragszusagen verhält sich der klägerische Vortrag nicht in substantiierter Form. Die Klägerseite trägt nicht substantiiert vor, auf welcher Grundlage und in welcher konkreten Höhe ihr Mieteinahmen garantiert worden sein sollen, bzw. ihr der Mietpool als garantierte Einnahme erläutert worden sein soll. Ebenso ist nicht ersichtlich inwieweit die Beklagte davon in Kenntnis gewesen sein sollte.
Die Klägerseite hat darüber hinaus auch kein institutionalisiertes Zusammenwirken der Beklagten mit dem Vertrieb bzw. der Vermittlergesellschaft behaupten können.
Sämtliche Unterlagen, die durch die Klägerseite gegenüber der Vertriebsgesellschaft ausgefüllt wurden, sind vor dem eigentlichen Angebot der Beklagten auf Abschluss eines Darlehensvertrages und auf neutralem Papier bzw. auf Unterlagen der Vertriebsgesellschaft erfolgt. Die Klägerseite hat einen besonderen Finanzierungsvermittlungsvertrag mit der Vertriebsgesellschaft vereinbart, woraufhin diese sich mit der Beklagten offenkundig in Verbindung setzte. Dies widerspricht bereits den konkreten Umständen, dass es hier eines ständigen Zusammenwirkens zwischen der Beklagten und der Vertriebsgesellschaft gegeben haben könnte. Die Vertriebsgesellschaft wurde hier vielmehr im ausdrücklichen Auftrag der Klägerseite tätig.
Die pauschalen Behauptungen der Klägerseite zur einer angeblichen Absprache zwischen der Vertriebsgesellschaft und der Beklagten, dass bei einer Finanzierungszusage mindestens 5 Beteiligte als Finanzierung für das Finanzierung ihr vermittelt würden entbehrt jeder Grundlage. Es werden weder Inhalte einer solchen Absprache noch eine konkrete Vereinbarung benannt. Soweit die Klägerseite behauptete und u.a. durch Vernehmung des am Kauf beteiligten Ehemanns durch ihren Vermittler erfahren zu haben, dass ein Mitarbeiter der Bank1 AG vor der Teilungserklärung im August 1998 das Mehrfamilienhaus gemeinsam besichtigt habe , mag dies geschehen sein, ohne dass daraus ein institutionalisiertes Zusammenwirken der Beklagten mit der Vertriebs oder Bauträgergesellschaft ableitbar wäre. Selbst die Abgabe einer Finanzierungszusage auf einer solchen Grundlage wäre nicht geeignet, ein institutionalisiertes Zusammenwirken annehmen zu lassen (OLG Frankfurt s.o. m.w.N.). Soweit die Klägerseite darüber hinaus behauptet, nunmehr allein unter dem Beweisantritt der Mitarbeiter der Gesellschaften und nicht mehr in Anwesenheit des Ehemanns, es sei eine generelle Finanzierungszusage durch die Beklagte erteilt worden gegen das Versprechen der Bauträgergesellschaft ihr die Vermittlung von mehr als fünf Finanzierungen zu vermitteln, handelt es sich erkennbar um eine bloße Mutmaßung und Behauptung ins Blaue, die nicht durch die Vernehmung von Zeugen in diesem Verfahren ermittelt werden kann. Es fehlt jeglicher substantiierter Vortrag zu konkreten Umständen und Inhalten der behaupteten Absprache und Vereinbarung.
Außerdem fehlt es auch hier an der substantiierten Darlegung einer tatsächlichen Kenntnis der Bank über eine evidente Täuschung der Klägerseite.
Insoweit kann die angeblichen Immobilienwerten und deren sittenwidrige Überteuerung auf die obigen Feststellungen Bezug genommen werden. Die Klägerseite hat eine solche Überteuerung schon nicht ausreichend substantiiert dargestellt, sie weder die Grundlagen einer Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren durch ihren Vortrag ermöglicht, noch beinhaltet der von ihr ermittelte Ertragswert gerade nicht die weiteren wertbestimmende Faktoren, wie die Steuerersparnis, die hier ein wesentlicher wirtschaftlicher und vertraglich vorbestimmter Vorteil der Klägerseite war, oder eine Kapitalisierung.
Die Klägerseite hat noch nicht einmal vorgetragen, welche tatsächlichen Inhalte das Beratungsgespräch bzw. Vermittlungsgespräch gehabt haben soll, auf welcher Basis ihr welche Mietgarantien/Erfolgszahlen angeboten worden sind. Die Unterlagen lassen vielmehr erkennen, dass hier Berechnungsbeispiele ohne jede Mieteinnahme zumindest für die ersten 2 Jahre getätigt worden sind. Auf welcher Basis die pauschalen Behauptungen in den Schriftsätzen erfolgt seien, vermag die Kammer nicht festzustellen.
Die Anpreisungen der Immobilie als sichere Anlage mit ausgezeichneter Vermietbarkeit, ein sog. Rundumsorglos-Paketstellen erkennbare Wertungen und Werbeaussagen, und keine tatsächlichen Darstellungen, die einer arglistigen Täuschung zugänglich wären, soweit von einer Wiederveräußerbarkeit in einer guten Anlage gesprochen worden sein soll. Dies gilt auch betreffend der allgemeinen Behauptung zu einer höheren Wertigkeit der Wohnung als der zu zahlende Kaufpreis und deren Veräußerbarkeit.
Im Übrigen können hier angebliche Aufklärungspflichtverletzungen der verklagten Bank nicht kausal für den Kaufabschluss der Klägerseite geworden sein. Denn die Klägerseite hat bereits vor Erhalt eines Darlehensangebotes durch die Beklagte ein verbindliches Kaufvertragsangebot gegenüber der Verkäuferin in notarieller Form abgegeben. Dieses geschah auch vor Abschluss des Finanzierungsvermittlungsvertrages, der erstmals eine Kontaktaufnahme zwischen den Parteien ermöglichen würde, so dass sämtliche angebliche Aufklärungspflichten und deren Verletzung die Entscheidung der Klägerseite zum Abschluss des Kaufvertrages und der Abgabe des verbindlichen Angebotes nicht haben beeinflussen können.
Im Übrigen ist hier eine Verjährung sämtlicher Schadensersatzansprüche gemäß § 199 Abs. III Satz 1, Nr. 1 BGB i.V.m. Art 229 § 6 Abs. IV Satz 1 EGBEG zum Ende des Jahres 2011 festzustellen.
Die Klägerseite geht fehl, soweit sie im Hinblick auf die noch ausstehenden Darlehensraten und den insofern geltend gemachten Feststellungantrag zu Ziffer 1) eine Einrede gemäß § 813 BGB bemühen möchte. Die von der Klägerseite hier geltend gemachten Klageforderungen basieren auf der geltend gemachten Schadensersatzforderung im Sinne einer wegen Aufklärungspflichtverletzungen der Beklagten bei Abschluss des Darlehensvertrages bzw. vorvertragliche Aufklärungspflichtverletzungen. Diese Schadensersatzansprüche sind sämtlich nach Ablauf der 10-jährigen Verjährungsfrist gemäß §§ 199 Abs. 3, Satz 1, Nr. 1 BGB i. V. m. Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB zum Ende des Jahres 2011 verjährt. Die Klage wurde erstmals im Jahre 2013 erhoben, ohne dass es zu verjährungshemmenden bzw. verjährungsunterbrechenden Umständen gekommen wäre. Die Klägerseite geht fehlt, dass sie ggf. ihren Feststellungsanspruch auf Feststellung, dass sie weitere Darlehenszahlungen zu dem streitgegenständlichen Darlehensvertrag nicht zu leisten habe, keine Verjährung eingetreten ist. Beide Klageanträge betreffen einen einzigen Schadensersatzanspruch der Klägerseite aus dem Jahre 1998 nämlich wegen angeblicher Aufklärungspflichtverletzungen der Beklagten bei Vertragsschluss zu dem gegenständlichen Darlehensverhältnis. Diese Schadensersatzansprüche hätten binnen der 10-jährigen Verjährungsfrist geltend gemacht werden müssen, so dass Unterbleiben die Klägerseite mit der weiteren Geltendmachung dieser Schadensersatzansprüche ausgeschlossen ist. Insoweit kann sie auch nicht den weiteren sich noch schadensauswirkenden Darlehenszinsansprüchen mit einer Einrede gemäß § 813 BGB entgegen halten. Dieses wurde aus einer solchen Einrede gemäß den Grundsätzen von Treu und Glauben ist auf der Grundlage der hier zu prüfenden verjährten Anspruchsgrundlage der Klägerseite ausgeschlossen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 813 BGB
§ 142 ZPO
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 199 Abs. III Satz 1, Nr. 1 BGB
§ 6 Abs. IV Satz 1 EGBEG
§ 199 Abs. 3, Satz 1, Nr. 1 BGB
§ 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB
§ 20 der Verordnung

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 168, 1
BGHZ 186, 96
BGHZ 147, 343
1 U 136/14
13 XI ZR 508/12
04 XI ZR 204/04
05 XI ZR 167/05
06 XI ZR 324/06
XI ZR 17/06