Landgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-01-28, Aktenzeichen 32 O 379/20
ECLI: ECLI:DE:LGK:2025:0128.32O379.20.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Kläger macht gegen den Beklagten – vormals Teil der P. & V. GbR - Schadensersatzansprüche aus einem unter dem 15.05.2015 erstellten Gutachten betreffend die Bewertung eines Mehrfamilienhauses in N. geltend.
Die Kläger waren Teil mehrerer Familiengesellschaften aus deren Vermögen u.a. das Grundstück G01, 000, L.-straße, übertragen wurde. Dem lag auch eine schuldrechtliche Einigung in Form eines Kaufvertrages zwischen der R. Y. GmbH & Co. KG, zugrunde. Zur Ermittlung Wertes des Grundstücks erfolgte seitens der R. Y. GmbH & Co. KG die Beauftragung des Beklagten. Dieser erstattete sein Gutachten mit einem Objektwert „L.-straße“ in Höhe von 4.260.000,00 Euro. In dieser Höhe erfolgte dann auch die Festlegung des Kaufpreises. Bei der Gutachtenerstattung unterlief dem Beklagten jedenfalls Fehler dahingehend, dass der Beklagte einen falschen Vervielfacher (13,802 statt 9,31) und anstatt einer Kappungsgrenze von 20% anstatt 15% verwendet hat.
Auf Basis dies Kaufpreises zahlten die Kläger 21.775 Euro Grunderwerbssteuer 26.162,07 Euro Notarkosten sowie 58.545,32 Euro.
Die Kläger behaupten, dass der Objektwert allenfalls 3.650.000 Euro betragen habe.
Die Kläger beantragen,
den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 389.173,52 Euro nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen zuzüglich vorgerichtlicher Kosten in Höhe von 4.325,52 Euro.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, dass zwar das Gutachten des Beklagten fehlerhaft sei, letztlich den Klägern kein Schaden entstanden sei. Der Beklagte habe einen zu geringen Rohertragfaktor, anstatt eine Restnutzungsdauer von 35 Jahren eine von 25 Jahren und anstatt eines Liegenschaftszinssatzes von 3,4% einen solchen von 3,7% zugrunde gelegt.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens der Sachverständigen Z.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten vom 26.05.2023 (Bl. 281ff. GA), die ergänzende Stellungnahme vom 04.12.2023 (Bl. 451ff. GA) Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die von den Prozessbevollmächtigten der Parteien zur Gerichtsakte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage hat keinen Erfolg. Denn den Klägern steht gegen den Beklagten weder aus Werkvertragsrecht bzw. § 280 BGB in Verbindung mit den Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter (§ 328 BGB in entsprechender Anwendung) noch aus sonstigen Rechtsgründen ein Schadensersatz- bzw. Zahlungsanspruch zu.
Es kann dahinsehen, ob der zwischen der R. Y. GmbH & Co. KG und dem Beklagten geschlossene Vertrag Schutzwirkung zugunsten der Kläger entfaltet, denn es mangelt bereits an einem kausal Schaden, der durch eine Pflichtverletzung des Beklagten ausgelöst wurde. Unrichtig ist ein Sachverständigengutachten, wenn es nicht der objektiven Sachlage entspricht; dies ist insbesondere der Fall, wenn es von einem unzutreffenden Sachverhalt ausgeht oder aus dem festgestellten Sachverhalt falsche Schlüsse zieht (s. OLG Rostock, OLG-Report 2006, 803; OLG Saarbrücken, OLG-Report 2009, 196 [197]; OLG Köln, Urt. v. 8.12.2010 – 2 U 8/10, BeckRS 2011, 25253). Der Beklagte war mit der Erstellung eines Gutachtens über den Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB für Objekt G01, 000, L.-straße beauftragt worden. Für die Erstattung eines solchen Gutachtens hat der Sachverständige neben der Vorschrift des § 194 BauGB die Regelungen der Wertermittlungsverordnung (WertV) zu beachten. Dabei sind dem Beklagten unstreitig Fehler unterlaufen, indem er einen falschen Vervielfacher (13,802 statt 9,31) und anstatt einer Kappungsgrenze von 20% anstatt 15% verwendet hat. Weiterhin jedoch zu beachten ist, dass der Verkehrswert eines (bebauten) Grundstücks regelmäßig nur annäherungsweise und nicht exakt im Sinne einer mathematischen Genauigkeit ermittelt werden kann. Sowohl die Wahl der Wertermittlungsmethode als auch die Ermittlung selbst unterliegen notwendig wertenden Einschätzungen, die nicht geeignet sind, die Gewissheit zu vermitteln, das Objekt werde bei einer Veräußerung genau den ermittelten Wert erzielen (BGH, NJW-RR 2008, 1741 [1742] Rn. 11). Dementsprechend sind mehr oder weniger unterschiedliche Ergebnisse – in gewissen Toleranzen – unvermeidbar (BGHZ 160, 8 [14] = NJW 2004, 2671 = NZM 2004, 709) s. auch OLG Schleswig, DS 2008, 32 [34]; OLG Rostock, DS 2008, 386 [387]), so dass kleinere Diskrepanzen zwischen dem vom Regressgericht festgestellten und dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert nicht – jedenfalls nicht ohne Weiteres – zu dessen Lasten gehen (vgl. dazu OLG Schleswig, DS 2008, 32; OLG Rostock, DS 2008, 386 [387]; OLG Köln, Urt. v. 8.12.2010 – 2 U 8/10, BeckRS 2011, 25253). Die Erheblichkeit oder Unerheblichkeit einer Schätzungsabweichung darf dabei allerdings nicht schematisch nach einem bestimmten Prozentsatz beurteilt werden, sondern ist nach den besonderen Umständen des einzelnen Falls zu entscheiden (vgl. BGH, NJW-RR 1987, 917).
Daran gemessen mag der Beklagte bei seiner Gutachtenersattung zwar Fehler gemacht haben, doch bewegt sich das Gutachten – ob gewollt oder nicht – immer noch innerhalb eines zulässigen Beurteilungsspielraums von unter 10% Abweichung zum gerichtlich festgestellten Wert. Nach den nachvollziehbaren und letztlich nach der mündlichen Anhörung auch nicht mehr angegriffenen Ausführungen der Sachverständigen Z. hätte das Grundstück mit 4.000.000 Euro anstatt mit 4.260.000,00 Euro bewertet werden müssen. Dabei hat die Sachverständige nachvollziehbar ausgeführt, dass sie das Restwertmodell unter AGVGA herangezogen hat, was letztlich auch durch die Kläger nicht angegriffen wird. Jedoch ist – so die Sachverständige – dabei von entscheidender Bedeutung, dass man bei der Wertermittlung konstant einem Bewertungsmodell, mithin eine Modellkonformität herzustellen. Daher greifen letztlich die schriftsätzlich vorgebrachten Einwände der Kläger nicht. Diese berücksichtigten die einzelnen Paramenten verschiedener Modelle, was nicht zu validen Ergebnissen führt. Auch konnte war im zum Zeitpunkt der Gutachtenerstattung des Beklagten nicht eine zu einer Preissteigerung führenden Veränderung der Kappungsgrenze zu berücksichtigten. Prognostisch können Bemessungsfaktoren nur dann berücksichtigt werden, wenn dies auch annährend sicher feststeht. Daran fehlt es. Mit Blick auf die Modellkonformität hat die Sachverständige sich letztlich an dem Modell zugrundliegenden Tabellen orientiert und auch unter Berücksichtigung der Modernisierungsmaßnahmen eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren angenommen. Betreffend den Liegenschaftszins war auch hier unter Heranziehung des AGVGA-Modells mit den enthaltenen ergänzenden Liegenschaftszinsen und nicht die Werte des Gutachterausschusses der Stadt N. heranzuziehen, da das AGVGA-Modell ausdifferenzierter und genauer ist. Diesen nachvollziehbaren Ausführungen schließt sich die Kammer an.
Mangels Hauptsacheanspruch besteht auch kein Anspruch auf Zinsen und außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten.
Die Kostenentscheidung beruht auf 91 Abs. 1 ZPO; der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §709 S. 1, S. 2 ZPO.
Streitwert: 389.173,52 Euro

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 194 BauGB die Regelungen der Wertermittlungsverordnung

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2008, 1741
NJW 2004, 2671
NZM 2004, 709
NJW-RR 1987, 917
2 U 8/10