Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2022-03-03, Aktenzeichen 13 L 103/22
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2022:0303.13L103.22.00

Tenor:
Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wird zurückgewiesen.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 25.000 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragstellerin begehrt im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes die Verpflichtung des Antragsgegners, auf die L... dahingehend einzuwirken, dass ein Grundstück nicht weiterveräußert wird und dass keine Maßnahmen ergriffen werden, die den Grundstückwert erheblich steigern oder mindern.
Die Antragstellerin ist eine Immobiliengesellschaft und erwarb mit notariellem Grundstückskaufvertrag vom 26. Oktober 2020 von i... das 481 m² große Grundstück R... (Flur 2, Flurstück 291/2 – im Folgenden: Kaufgrundstück) in Berlin-Kreuzberg. Das Grundstück ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaut, das 17 Wohneinheiten und zwei Gewerbeeinheiten umfasst, die vermietet sind.
Das Grundstück befindet sich im räumlichen Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB „Bergmannstraße-Nord" vom 4. Februar 2003 (GVBI. S. 119), zuletzt geändert durch Verordnung vom 10. Juli 2018 (GVBI. 492). Ziel der Erhaltungsverordnung ist der Schutz der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen. Zudem findet die Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Satz 4 BauGB (Umwandlungsverordnung) vom 4. Februar 2020 (GVBl., S. 38) Anwendung.
Am 12. November 2020 beantragte die Antragstellerin über die beurkundende Notarin beim Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) unter späterer Vorlage des notariellen Kaufvertrages die Erteilung eines Zeugnisses über die Nichtausübung bzw. das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts. Mit Anhörungsschreiben vom 23. Dezember 2020 hörte das Bezirksamt die Antragstellerin zur angestrebten Ausübung des Vorkaufsrechts an dem Kaufgrundstück an und übersandte ihr gleichzeitig den Entwurf einer Vereinbarung zur Abwendung der Ausübung des Vorkaufsrechts mit der Aufforderung, diese bis zum 11. Januar 2021 unterschrieben zurückzusenden. Dies lehnte die Antragstellerin in ihrer Stellungnahme vom 2. Februar 2021 ab.
Mit Bescheid vom 4. Februar 2021 lehnte das Bezirksamt die Erteilung des beantragten Negativzeugnisses für den Verkauf des Kaufgrundstücks ab (Ziff. 1) und übte sein Vorkaufsrecht an dem Kaufgrundstück (Ziff. 2) zugunsten der L... (im Folgenden: L...) aus (Ziff. 3). Dies begründete der Antragsgegner im Wesentlichen damit, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet „Bergmannstraße Nord“ und damit dem Allgemeinwohl diene. Die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in diesem Gebiet sei gekennzeichnet durch eine soziale Polarisierung der Haushalte. Es sei von einer höheren Verdrängungsgefahr für knapp jeden fünften Haushalt auszugehen. Bei jedem dritten Haushalt sei davon auszugehen, dass weitere bauliche Aufwertungsmaßnahmen mit zunehmender Mietbelastung Verdrängung auslösen könnten. Dieser Teil der Wohnbevölkerung sei auf die Erhaltung eines niedrigen bis höchstens mittleren Wohnstandards zwingend angewiesen und sei ohne das Angebot von einfachem, preisgünstigem Wohnraum gezwungen, das Gebiet zu verlassen. Seit dem Jahr 2011 habe die Zahl der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen stark zugenommen.
Am 9. Februar 2021 schlossen das Bezirksamt und die L...eine „Vereinbarung über die Verpflichtung des vorkaufbegünstigten Dritten gemäß §§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4, 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB“, in der die L...erklärt, bestimmte baulichen Umbauten zu unterlassen.
Mit gleichem Datum reichte die Antragstellerin eine Abwendungserklärung beim Antragsgegner ein, mit der sie sich verpflichtete, das Grundstück entsprechend den baurechtlichen Vorschriften und den Zielen und Zwecken der Erhaltungsverordnung „Bergmannstraße Nord“ zu nutzen. Den gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts gerichteten Widerspruch der Antragstellerin wies das Bezirksamt mit Widerspruchsbescheid vom 7. Juni 2021 zurück. Zur Begründung hieß es, dass das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertige. Die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sei nicht nur abstrakt, sondern auch konkret gefährdet, da die Antragstellerin die angebotene Abwendungsvereinbarung nicht unterzeichnet und eine Abwendungserklärung erst nach Ausübung des Vorkaufsrechts und mit nicht unerheblichen Änderungen gegenüber der vom Bezirk verwendeten Abwendungsvereinbarung abgegeben habe.
Der Widerspruchsbescheid wurde mit folgender Rechtsbehelfsbelehrung versehen:
Gegen den Bescheid vom 4. Februar 2021 in Gestalt des vorliegenden Widerspruchsbescheids kann Klage vor dem Verwaltungsgericht erhoben werden. Die Klage ist innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Widerspruchsbescheides bei dem Verwaltungsgericht Berlin, Kirchstraße 7,1 0557 Berlin, schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten oder in elektronischer Form mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach der Verordnung (EU) 2014/910 sowie dem Vertrauensinteresse (VBG) versehen einzulegen (zur Signatur siehe www.berlin.de/erv). Die Klage ist gegen das Land Berlin, Abteilung Bauen, Planen und Facility Management, Stadtentwicklungsamt, Yorckstraße 4-11, 10965 Berlin, zu richten.
Es wird darauf hingewiesen, dass bei schriftlicher Klageeinlegung die Klagefrist nur dann gewahrt ist, wenn die Klage innerhalb dieser Frist beim Verwaltungsgericht eingegangen ist.
Gegen den Widerspruchsbescheid erhob die Antragstellerin am 9. Juli 2021 Klage vor dem Verwaltungsgericht Berlin (VG 13 K 133/21), die sie am 18. August 2021 zurücknahm.
Am 23. März 2022 wurde die L...als Eigentümerin des Grundstücks in das Grundbuch eingetragen.
Nach der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 (BVerwG – 4 C 1/20) zur Vorkaufsrechtsausübung aufgrund einer Prognoseentscheidung verlangte die Antragstellerin mit Schreiben vom 23. November 2021 Folgenbeseitigung vom Antragsgegner.
Die Antragstellerin hat am 1. April 2022 Klage auf Aufhebung des Bescheides des Bezirksamtes vom 4. Februar 2021 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 7. Juni 2021 und auf Folgenbeseitigung erhoben sowie Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz gestellt.
Mit dem Eilantrag solle der Gefahr vorgebeugt werden, dass ihr Vollzugsfolgenbeseitigungsanspruch vor der rechtskräftigen Entscheidung in der Hauptsache dadurch vereitelt werde, dass die L... das Grundstück an einen Dritten weiterveräußere, auf den der Antragsgegner keinen Einfluss mehr nehmen könne. Der Antrag sei statthaft, da es um die Sicherung des Istzustandes gehe. Der Antrag sei auch begründet. Ein Anordnungsanspruch sei zu bejahen, da der Hauptsachenantrag überwiegende Erfolgsaussichten habe. Der Bescheid des Bezirksamtes über die Ausübung des Vorkaufsrechtes sei nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts rechtswidrig. Die Klage in der Hauptsache sei zulässig und begründet. Die Klagefrist sei nicht abgelaufen, da sie ein Jahr betrage. Die dem Widerspruchsbescheid beigefügte Rechtsbehelfsbelehrung sei unrichtig gewesen. Dies ergebe sich bereits aus dem fehlenden Hinweis auf die Möglichkeit der Einreichung der Klage im Wege sicherer Übermittlungswege, die nach § 55a Abs. 4 VwGO von Gesetzes wegen vorgesehen seien. Die Rechtsbehelfsbelehrung schenke der Einlegung der Klage ohne eine qualifizierte elektronische Signatur auf sicherem Übermittlungswege keine Beachtung. Dabei stelle gerade die Möglichkeit von sicheren Übermittlungswegen für die Kläger selbst, etwa durch Verwendung eines De-Mail-Kontos, als auch für etwaige Verfahrensbevollmächtigte über die nunmehr vorgeschriebene Nutzung des elektronischen Anwaltspostfachs, eine erhebliche Erleichterung bei der Einlegung von Rechtsbehelfen dar. Derartige Rechtsmittelbelehrungen würden von der Rechtsprechung regelmäßig als unrichtig behandelt. Ein Verweis auf eine weiterführende Internetseite genüge nicht. Darüber hinaus ergebe sich die Unrichtigkeit der Rechtsbehelfsbelehrung aus der Verwendung der Formulierung „zur Niederschrift des Urkundsbeamten“. Es sei jedoch nur eine Klageerhebung „zu Protokoll des Urkundsbeamten“ möglich. Der Hauptsachenantrag sei auch begründet, da der Antragsgegner über den Folgenbeseitigungsanspruch verpflichtet sei, einen gleichwertigen status quo ante herzustellen. Der rechtswidrige Zustand stelle die unmittelbare Folge des rechtswidrigen Ausübungsbescheides dar. Der Antragsgegner könne auf die L... dahingehend einwirken, dass diese der Antragstellerin das Grundstück zu den Konditionen des ursprünglichen Kaufvertrages zum Kauf anbiete. Denn der Antragsgegner sei wirtschaftlicher Eigentümer, da es sich um eine landeseigene Gesellschaft handele. Die Einflussmöglichkeit ergebe sich aus der gesellschaftlichen und satzungsmäßigen Struktur der Gesellschaft. Der Antragsgegner sei nicht nur Hauptaktionär, sondern auch mit seinen Bediensteten im Aufsichtsrat vertreten.
Die Antragstellerin beantragt,
den Antragsgegner im Wege der einstweiligen Anordnung nach § 123 Absatz 1 Satz 1 VwGO zu verpflichten, auf die L...R... dahingehend einzuwirken, dass das Grundstück R... bis zur rechtskräftigen Entscheidung in der Hauptsache nicht weiterveräußert wird und dass keine Maßnahmen ergriffen werden, die den Grundstückswert erheblich steigern oder mindern.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Der Antragsgegner ist der Ansicht, dass es schon an einem sicherungsfähigen Anordnungsanspruch fehle. Das Anfechtungsbegehren sei unzulässig und der auf die Sicherung des Vollzugsfolgenbeseitigungsanspruchs zielende Eilantrag außerdem unbegründet. Die Klage sei verfristet, weil die irreguläre Klagefrist mit Ablauf des 9. Juli 2021 geendet habe. In § 58 Abs. 1 VwGO sei aufgeführt, welche Angaben eine Rechtsbehelfsbelehrung enthalten müsse. Diese Pflicht sei erfüllt. Es sei ausgeführt, dass Klage zu erheben sei und das zuständige Gericht sowie die zulässigen Erhebungsformen (schriftlich, bei Gericht oder elektronisch) seien ebenfalls benannt. Die Formulierung „zur Niederschrift des Urkundsbeamten“ orientiere sich an der früheren gesetzlichen Formulierung und sei nicht falsch, sondern lediglich aufgrund einer Modernisierung des Sprachgebrauchs geändert worden. Eine genauere Differenzierung der elektronischen Übermittlungsmöglichkeiten sei nicht notwendig. Zwar werde in der Rechtsbehelfsbelehrung nicht völlig korrekt zwischen qualifizierter Signatur bei normalem Übermittlungsweg und einfacher Signatur bei Nutzung eines sicheren Übermittlungsweg differenziert, die Rechtsbehelfsbelehrung verweise jedoch auf eine Fundstelle, in der das genauer erläutert werde. Darüber hinaus sei es missbräuchliches Verhalten der Antragstellerin, dass sie sich trotz ursprünglich fristgerecht eingereichter Klage nach deren Rücknahme nunmehr auf eine mangelhafte Rechtsbehelfsbelehrung berufe. Hinzu komme, dass für den Eilantrag kein konkretes Sicherungsbedürfnis im Sinne eines Verfügungsgrundes erkennbar sei. Die lediglich rein abstrakte Möglichkeit, dass die L... das fragliche Grundstück weiter veräußere, genüge für eine solche Anordnung – die letztlich eine Vorwegnahme der Hauptsache darstelle – nicht.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Streitakte und die vom Beklagten übermittelten Verwaltungsvorgänge (1 Ordner) Bezug genommen. Diese haben vorgelegen und waren Gegenstand der Entscheidungsfindung.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung hat keinen Erfolg.
Nach § 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO kann das Gericht eine einstweilige Anordnung zur Regelung eines vorläufigen Zustandes in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis treffen, wenn die Gefahr besteht, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung eines Rechts des Antragstellers vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte, oder auch zur Regelung eines vorläufigen Zustands vor allem bei dauernden Rechtsverhältnissen, wenn dies nötig erscheint, um wesentliche Nachteile für den Antragsteller abzuwenden. Nach § 123 Abs. 3 VwGO in Verbindung mit § 920 Abs. 2, § 294 Abs. 1 ZPO sind dabei sowohl ein Anordnungsanspruch, das heißt der materielle Grund, für den vorläufiger Rechtsschutz gesucht wird, als auch ein Anordnungsgrund, mit dem die Eilbedürftigkeit der Regelung begründet wird, glaubhaft zu machen. Daran fehlt es.
Entgegen der Ansicht des Antragsgegners ist der Antrag allerdings nicht schon deshalb unzulässig, weil aufgrund der Unzulässigkeit der Klage kein zu sichernder prozessualer Anspruch in der Hauptsache bestehe. Denn die Klage in der Hauptsache ist zulässig und insbesondere die Klagefrist eingehalten. Es findet die Jahresfrist des § 58 Abs. 2 Satz 1 VwGO Anwendung.
Nach § 58 Abs. 1 VwGO beginnt die Frist für einen Rechtsbehelf nur zu laufen, wenn der Beteiligte über den Rechtsbehelf, das Gericht, bei dem der Rechtsbehelf anzubringen ist, den Sitz und die einzuhaltende Frist schriftlich oder elektronisch belehrt worden ist. Ist die Belehrung unterblieben oder unrichtig erteilt, so ist die Einlegung des Rechtsbehelfs nach § 58 Abs. 2 Satz 1 VwGO nur innerhalb eines Jahres seit Zustellung, Eröffnung oder Verkündung zulässig, außer wenn die Einlegung vor Ablauf der Jahresfrist infolge höherer Gewalt unmöglich war oder eine schriftliche oder elektronische Belehrung dahin erfolgt ist, dass ein Rechtsbehelf nicht gegeben sei.
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist dabei eine Belehrung zum einen dann unrichtig erteilt, wenn sie die in § 58 Abs. 1 VwGO zwingend erforderlichen Angaben nicht enthält oder sie unrichtig wiedergibt. Zum anderen ist eine Rechtsbehelfsbelehrung, die über die in § 58 Abs. 1 VwGO geforderten Belehrungen hinaus weitere Angaben enthält, unrichtig, wenn es sich dabei um einen unrichtigen oder irreführenden Zusatz handelt, der geeignet ist, beim Betroffenen einen Irrtum über die formellen oder materiellen Voraussetzungen des in Betracht kommenden Rechtsbehelfs hervorzurufen und ihn dadurch abzuhalten, den Rechtsbehelf überhaupt, rechtzeitig oder in der richtigen Form einzulegen (BVerwG, Urteil vom 13. Dezember 1978 – 6 C 77.78 – BVerwGE 57, 188 <190>; Beschluss vom 24. August 2016 – 4 VR 15.16 – juris Rn. 6). Anders formuliert ist eine solche Rechtsbehelfsbelehrung unrichtig, wenn sie einen unrichtigen oder irreführenden Zusatz enthält, der auf eine vom Gesetz in dieser Weise nicht gewollte Erschwerung der Rechtsbehelfseinlegung hinausläuft (BVerwG, Urteil vom 25. Januar 2021 – 9 C 8/19 –, juris Rn. 18 m.w.N.).
Dies zugrunde gelegt, ist die Rechtsbehelfsbelehrung im Widerspruchsbescheid vom 7. Juni 2021 unrichtig erteilt worden. Sie enthält zwar alle zwingenden Angaben wie das Gericht, bei dem der Rechtsbehelf einzulegen ist, den Sitz und die einzuhaltende Frist. Sie enthält jedoch zusätzlich einen nicht erforderlichen, aber irreführenden Zusatz, indem sie darauf hinweist, dass eine Klage zusätzlich zur schriftlichen Form und zur Niederschrift des Urkundsbeamten auch in elektronischer Form mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach der Verordnung (EU) 2014/910 sowie dem Vertrauensinteresse (VBG) versehen eingelegt werden kann.
Insofern kommt es hier auf den zuvor bestehenden Meinungsstreit und das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes, dass es sich bei der Übermittlung der Klageschrift in elektronischer Form um eine schriftliche Klageerhebung und nicht um eine eigenständige elektronische Form der Klageerhebung handelt (BVerwG, Urteil vom 25. Januar 2021 – 9 C 8/19 –, BVerwGE 171, 194-210, Rn. 31) nicht an, denn die hier streitgegenständliche Rechtsmittelbelehrung verweist ausdrücklich auf die Möglichkeit der Klageerhebung in elektronischer Form.
Der Hinweis auf die Einreichung in elektronischer Form ist jedoch irreführend, weil nur auf die elektronische Form mit einer qualifizierten elektronischen Signatur hingewiesen wird. Klagen können jedoch auch in elektronischer Form ohne qualifizierte elektronische Signatur eingereicht werden. Die Möglichkeiten zur Einreichung elektronischer Dokumente beim Verwaltungsgericht regelt § 55a VwGO. Zugrunde zu legen ist dabei die Rechtslage zum Zeitpunkt der Verwendung der Rechtsbehelfsbelehrung (BVerwG, Urteil vom 25. Januar 2021 – a.a.O., Rn. 30). Einschlägig ist daher § 55a VwGO in der Fassung des Art. 5 des Gesetzes zur Regelung der Wertgrenze für die Nichtzulassungsbeschwerde in Zivilsachen, zum Ausbau der Spezialisierung bei den Gerichten sowie zur Änderung weiterer prozessrechtlicher Vorschriften vom 12. Dezember 2019, der am 1. Januar 2020 in Kraft getreten ist (BGBl. I S. 2635) und bis zum 31. Dezember 2021 galt, da der Widerspruchsbescheid am 7. Juni 2021 ergangen ist. Nach dessen Absatz 3 muss das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht werden. Die sicheren Übermittlungswege sind in Absatz 4 der Vorschrift aufgezählt. Danach können Klagen vor den Verwaltungsgerichten und dem Oberverwaltungsgericht nicht nur formwirksam erhoben werden, wenn das jeweilige Dokument eine qualifizierte elektronische Signatur enthält, sondern auch dann, wenn das Dokument (einfach) signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht worden ist. Als sicherer Übermittlungsweg zählen z.B. die Versendung von einem De-Mail-Konto, das sich auch Privatpersonen einrichten können, von einem besonderen elektronischen Anwaltspostfach und von einem elektronischen Behördenpostfach.
Insofern ist der in der Rechtmittelbelehrung enthaltene Hinweis irreführend, da er suggeriert, es bedürfe im Fall der elektronischen Einreichung einer Klage zwingend einer qualifizierten elektronischen Signatur, obwohl gerade auch eine Einreichung auf einem sicheren Übermittlungsweg - etwa per De-Mail - samt (einfacher) Signatur zulässig ist (so in ähnlichen Fällen OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 27. November 2020 – 11 A 1531/19 –, juris Rn. 49, und VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 5. Februar 2018 – A 11 S 192/18 –, juris Rn. 9). Die Eignung, einen solchen Irrtum hervorzurufen, haben insbesondere solche Rechtsmittelbelehrungen, die Formvorschriften näher erläutern, dann aber nicht alle relevanten Möglichkeiten aufzählen, um der Formvorschrift zu genügen. So verhält es sich mit einer Rechtsmittelbelehrung, wenn dort Erläuterungen zum „Einreichungsverfahren in elektronischer Form" gegeben werden und dabei eine wesentliche Möglichkeit, der elektronischen Form gerecht zu werden, nämlich die Übertragung des Antrags auf Zulassung der Berufung mittels De-Mail, nicht aufgeführt wird (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 5. Februar 2018 – a.a.O.). Insofern ist es auch unerheblich, wenn die Rechtsbehelfsbelehrung auf eine Internetseite verweist, auf der die Möglichkeiten der Klageeinreichung richtig dargestellt sind, denn die falsche Darstellung in der Rechtsbehelfsbelehrung kann schon dazu führen, dass der Rechtssuchende einem Irrtum unterliegt und aufgrund dieses Irrtums die angegebene Internetseite gar nicht erst aufruft.
Der Zulässigkeit der Klage im Hauptsacheverfahren steht auch nicht entgegen, dass die Antragstellerin bereits zuvor gegen den Bescheid des Antragsgegners über die Ausübung eines Vorkaufsrechts Klage erhoben, diese dann jedoch zurückgenommen hat. Denn die Klagerücknahme beinhaltet allein noch keinen Klageverzicht und die Klageerhebung kann deshalb grundsätzlich wiederholt werden, solange bei fristgebundenen Klagen die Klagefrist gewahrt bleibt (Schoch/Schneider/Clausing, 42. EL Februar 2022, VwGO § 92 Rn. 37).
Die erneute Klageerhebung stellt – entgegen der Ansicht des Antragsgegners – auch kein missbräuchliches Verhalten dar und der Antragsteller hat sein Klagerecht nicht verwirkt. Denn zwischen den Beteiligten besteht kein besonderes Vertrauensverhältnis, bei dem eine grundsätzlich zulässige, erneute Klageerhebung ein Verstoß gegen Treu und Glauben darstellen würde. Grundlage für die Annahme der Klageverwirkung sind in der Regel besondere Rechtsbeziehungen unter den Verfahrensbeteiligten, die von den Geboten gegenseitiger Rücksichtnahme bestimmt sind. An solchen Beziehungen fehlt es bei einem zweipoligen Verhältnis zwischen der Behörde und dem Adressaten des Verwaltungsakts in der Regel. Die Behörde hat dadurch, dass sie es unterlassen hat, ihre Entscheidung mit der für den Lauf der Klagefrist maßgebenden Rechtsbehelfsbelehrung zu versehen, selbst den Anlass für die Verzögerung gegeben und muss deshalb, solange sie es bei diesem Zustand lässt, damit rechnen, dass der Verwaltungsakt jedenfalls für die Dauer eines Jahres zur gerichtlichen Kontrolle gestellt werden kann (Schoch/Schneider/Meissner/Schenk, 42. EL Februar 2022, VwGO § 74 Rn. 45). Zudem hat die Antragstellerin den Antragsgegner bereits im November 2021 zur Folgenbeseitigung der nach der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts rechtswidrigen Ausübungspraxis des Vorkaufsrechts aufgefordert, so dass auch schon aus diesem Grund kein besonderes Vertrauensverhältnis entstehen konnte.
Die Antragstellerin hat jedoch jedenfalls einen Anordnungsgrund nicht ausreichend glaubhaft gemacht. Ein Anordnungsgrund besteht, wenn eine vorläufige gerichtliche Entscheidung erforderlich ist, weil ein Verweis auf das Hauptsacheverfahren aus besonderen Gründen nicht zumutbar ist. Dies ist dann der Fall, wenn die Gefahr besteht, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung eines Rechts des Antragstellers vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte. Häufig wird eine weitgehende Entwertung eines Rechts gerade dadurch eintreten, dass die Realisierung sich um die Dauer eines Hauptsacheverfahrens, also ggf. um Jahre verzögert (Eyermann/Happ, 16. Aufl. 2022, VwGO § 123 Rn. 21) oder aber mit wesentlichen rechtlichen, wirtschaftlichen oder ideellen Nachteilen verbunden ist (Eyermann/Happ, 16. Aufl. 2022, VwGO § 123 Rn. 22). Dies ist hier jedoch nicht der Fall.
Die Antragstellerin hat nicht glaubhaft gemacht, dass eine Vereitelung oder wesentliche Erschwerung der Verwirklichung ihrer Rechte durch das Abwarten auf das Hauptsacheverfahren droht. Die Rechte, die die Antragstellerin durch das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes sichern möchte, sind eine erhebliche Steigerung oder Minderung des Grundstückswerts durch Maßnahmen der neuen Eigentümerin und eine Weiterveräußerung des Grundstücks, da der gutgläubige Erwerb eines Nichtberechtigten ein mögliches Recht der Antragstellerin auf Rückübertragung des Grundstücks vereiteln könnte. Es drohen jedoch weder eine erhebliche Steigerung oder Minderung des Grundstückswerts noch ein gutgläubiger Erwerb am Grundstück.
Es ist nicht anzunehmen, dass die L...bis zum Abschluss des Hauptsacheverfahrens Maßnahmen am Grundstück vornehmen wird, die den Grundstückswert erheblich steigern oder mindern könnten. Denn hieran ist sie durch die gesetzlichen Vorgaben zur Erhaltungssatzung in den §§ 172 ff BauGB, der Erhaltungsverordnung „Bergmannstraße-Nord", der Umwandlungsverordnung sowie durch die zwischen dem Bezirksamt und der L...am 9. Februar 2021 abgeschlossene „Vereinbarung über die Verpflichtung des vorkaufbegünstigten Dritten gemäß §§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4, 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB“ rechtlich gehindert.
In § 1 der Vereinbarung über die Verpflichtung des vorkaufbegünstigten Dritten hat sich die L...gegenüber dem Bezirksamt verpflichtet, auf die Begründung von Wohn- und Teileigentum am Grundstück zu verzichten, sofern nicht sehr eng begrenzte Voraussetzungen vorliegen, die hier überwiegend nicht einschlägig sind. Darüber hinaus hat sich die L...verpflichtet, auf den Rückbau von baulichen Anlagen auf dem Grundstück, auf Änderungen der baulichen Anlagen in Gestalt energetischer Sanierungsmaßnahmen, auf den Anbau von Balkonen sowie auf den An- bzw. Einbau eines Personenaufzuges zu verzichten. Diese Verpflichtungen gelten, solange die Erhaltungsverordnung „Bergmannstraße-Nord“ in Kraft ist, längstens jedoch für 20 Jahre ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Allein durch diese vertraglich eingegangenen Verpflichtungen ist es der L...nicht möglich, Maßnahmen am Grundstück vorzunehmen, die einen erheblich wertsteigernden Effekt haben, da damit alle größeren, möglichen Umbaumaßnahmen abgedeckt sind. Diese vertraglichen Verpflichtungen werden noch einmal bestärkt durch die Erhaltungsverordnung „Bergmannstraße-Nord" und die Umwandlungsverordnung, die zusammen mit den Regelungen der § 172 ff BauGB sowohl den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen als auch die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum genehmigungspflichtig machen. Ohne die Beteiligung und Genehmigung durch das Bezirksamt ist die L...nicht in der Lage, wesentliche Maßnahmen am Grundstück vorzunehmen.
Nicht glaubhaft gemacht ist auch, dass ein Verkauf des Grundstücks an einen Dritten mit der Folge bevorstehen könnte, dass ein Abwarten auf den Ausgang des Hauptsacheverfahrens nicht möglich erscheint. Ein in Kürze anstehender Wiederverkauf des Grundstücks ist höchst unwahrscheinlich. Denn zur satzungsmäßig bestimmten Geschäftspolitik der L... gehört es, die Grundstücke längerfristig zu halten und zu bewirtschaften. Nur so können die Satzungsziele erreicht werden. Denn Aufgabe des Unternehmens ist sowohl die Sicherung und Erweiterung preisgünstigen Mietwohnraums in allen Bezirken für breite Schichten der Bevölkerung (Wohnungsmarktaufgabe) als auch die Hilfestellung zu einer nachhaltigen und bedarfsgerechten Wohnraumversorgung für Haushalte in Berlin, die auf dem Wohnungsmarkt besonders benachteiligt sind und sich nicht selbst mit angemessenem Wohnraum versorgen können (Versorgungsaufgabe). Dies wird auch daraus deutlich, dass mindestens einer der Aufsichtsräte aus der Berliner Wohnraumversorgung AöR entstammen muss. Auch die Notwendigkeit der Zustimmung des Aufsichtsrates beim Erwerb teurerer Objekte soll sicherstellen, dass mit diesen Grundstücken kein Handel, sondern satzungsgemäß eine soziale Wohnungswirtschaft verfolgt wird.
Abgesehen davon liegt das Grundstück weiterhin im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung „Bergmannstraße-Nord“, so dass ein künftiger Erwerber gemäß § 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB für die Eintragung ins Grundbuch die Erteilung eines Negativzeugnisses benötigt. Es ist davon auszugehen, dass das Bezirksamt zukünftige Erwerber:innen im Rahmen dieses Verfahrens über die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse ins Bild setzen wird. Auch der Antragsgegner geht ausweislich seiner Antragserwiderung davon aus, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts bei einer Zulässigkeit der Klage unter Berücksichtigung der jüngeren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts rechtswidrig gewesen und das im Hauptsacheverfahren verfolgte Begehren auf Aufhebung des Bescheides über die Ausübung des Vorkaufsrechts begründet sein dürfte.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die Festsetzung des Streitwertes findet ihre Grundlage in den §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 1 GKG. Dabei ist das Gericht im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes gemäß Ziff. 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 von einem Zehntel des sich nach Ziff. 9.6.1 ergebenden Betrages von 25 % des Kaufpreises in Höhe von 1.000.000 Euro, also von 25.000 Euro, ausgegangen, da das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes zunächst lediglich der Sicherung der im Hauptsacheverfahren geltend gemachten Rechte dienen sollte.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 172 ff BauGB
§ 55a VwGO
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Satz 4 BauGB
§ 55a Abs. 4 VwGO
§ 123 Absatz 1 Satz 1 VwGO
§ 58 Abs. 1 VwGO
§ 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO
§ 123 Abs. 3 VwGO
§ 294 Abs. 1 ZPO
§ 58 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 172 ff BauGB
§ 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 57, 188
BVerwGE 171, 194
13 K 133/21
4 C 1/20
6 C 77.78
4 VR 15.16
9 C 8/19
11 A 1531/19
11 S 192/18