Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-01-22, Aktenzeichen 13 C 552/11
ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2013:0122.13C552.11.0A

Tenor:
1. Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die im Haus Berlin, im Vorderhaus, 1. OG rechts befindliche Wohnung von 312,67 € um 8,91 € auf 321,58 € monatlich mit Wirkung ab dem 1. Oktober 2011 zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 77 % und die Beklagten 23 % zu tragen, mit Ausnahme der durch die Anrufung des örtlich unzuständigen Amtsgerichts Lichtenberg entstanden Kosten, welche der Kläger zu tragen hat.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer des vor 1918 bezugsfertig gewordenen Hauses in der Berlin.
Die Beklagten sind aufgrund des mit der Vorgängerin des Klägers im Eigentum am 27. April 1992 abgeschlossenen Vertrages Mieter der im 1. Geschoss rechts gelegenen 89,08 m² großen Wohnung. Unter der Wohnung der Beklagten befinden sich die im Erdgeschoss liegenden Gewerberäume. Wegen der genauen Einzelheiten des Vertrages wird auf Blatt 5 – 10 der Akte Bezug genommen.
Das Bad verfügt über Dielen auf dem Fußboden und eine freistehende Wanne ohne separate Dusche, die Wände sind nicht gefliest.
In der Wohnung befindet sich ein Hängeboden. Drei Zimmer der Wohnung werden mit einem Kachelofen geheizt, in der Küche und im Bad befindet sich jeweils eine Gasaußenwandheizung vom DDR-Typ Gamat 3000. Im Bad gibt es zudem einen Gasdurchlauferhitzer.
Ferner verfügt das Gebäude über zwei Fahrradabstellräume.
Auf dem Hof des Hauses ist ein Sandkasten mit Sitzflächen am Rand vorhandenen. Im Sommer werden auf dem Innenhof Blumenkästen und Blumenkübel aufgestellt. Die Mülltonnen stehen ohne besondere Begrenzung ebenfalls in einer Reihe auf dem Hof.
Der Kläger forderte von den Beklagten mit Schreiben vom 8. Juli 2011 die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf 350,62 € mit Wirkung zum 1. Oktober 2011. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf Blatt 11 – 12 der Akte Bezug genommen.
Die Beklagten stimmten der Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete vorprozessual auf 312,67 € zu.
Der Kläger behauptet, die Treppenhäuser seien repräsentativ und hochwertig. Er habe sie mit viel Engagement im ursprünglichen Stil des Hauses wiederherstellen lassen. Die Treppenhäuser seien zudem 2005 und 2006 vollständig renoviert worden. Im Jahr 2012 seien die Balkone saniert worden, im gleichen Jahr das Dach im Bereich des Vorderhauses. Ein Zimmer der Wohnung sei zudem mit Stuck versehen.
Die Heizungsanlage in der Wohnung der Beklagten sei kurz vor der Wende und nicht vor 1984 installiert worden.
Der Kläger ist der Ansicht, die Grundöfen in der Wohnung der Beklagten erfüllten das wohnwerterhöhende Merkmal "Innenkamin".
Der Kläger beantragt mit der am 10. November 2011 bei Gericht eingegangenen, den Beklagten am 20. Dezember 2011 zugestellten Klage,
die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der monatlichen Kaltmiete für die sich im Anwesen Berlin, im Vorderhaus, 2. OG rechts, befindliche Wohnung von anerkannten 312,67 € auf 350,62 € mit Wirkung ab 1. Oktober 2011 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, die Elektroinstallation sei unzureichend. In der Wohnung lägen zweileitrige Aluminiumkabel. Die beiden stromführenden Phasen und der Nullleiter seien auf das zweiadrige Kabel geschaltet, was an sich schon gefährlich sei. Es gebe vier Sicherungen für die Stromkreise “Waschmaschine”, “Licht gesamte Wohnung”, “Steckdosen Küche” und “Steckdosen restliche Wohnung”. Sobald die Waschmaschine in Betrieb sei, beeinflusse dies ein eingeschaltetes weiteres leistungsstarkes Gerät, wie beispielsweise den Staubsauger. Die Sicherung für die Steckdosen der restlichen Wohnung schalte sich dann aus. Zwei leistungsstarke Geräte, wie Waschmaschine und Staubsauger oder Staubsauger und Bügeleisen, könnten nicht gemeinsam betrieben werden.
Der eine vorhandene Fahrradabstellraum sei ständig überfüllt mit Fahrrädern und wegen des sehr schmalen Zugangs mit einer Breite von 1,06 m nicht wirklich nutzbar.
Zudem läge eine unzureichende Wärmedämmung vor, die oberste Geschossdecke sei zum Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhungserklärung nicht gedämmt gewesen.
Das Treppenhaus und der Eingangsbereich befänden sich überwiegend in schlechtem Zustand, was auf den eingereichten Farbfotos zu sehen sei.
Die Beklagten sind der Ansicht, die vorhandene Gasetagenheizung aus DDR-Zeiten sei in jedem Fall als Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad zu werten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die gemäß § 558 b Abs. 2 BGB, 270 Abs. 3 ZPO zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang aus § 558, 558 a BGB begründet, im Übrigen ist sie unbegründet.
Die formalen Voraussetzungen für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen sind gegeben. Das Verlangen des Klägers vom 8. Juli 2011 ist gemäß § 558 a BGB in einer für die Beklagten als Mieter nachvollziehbaren Weise unter Bezugnahme auf drei Vergleichswohnungen begründet worden.
Für die Vergleichbarkeit der genannten Wohnungen genügt es, wenn diese annähernd vergleichbar sind. Weder ist eine Übereinstimmung aller Wohnwertmerkmale notwendig noch eine praktische Identität. Die Wohnungen befinden sich alle im gleichen Objekt wie die der Beklagten und sind nach Größe und ungefährer Ausstattung jedenfalls in den wesentlichen Punkten vergleichbar.
Das Verlangen des Klägers erfüllt auch die Voraussetzungen des § 558 BGB:
Die Miete war in dem Zeitpunkt, zu welchem die Erhöhung eintreten sollte, also zum 1. Oktober 2011 seit 15 Monaten – gerechnet vom Zeitpunkt der Abgabe des Erhöhungsverlangens – unverändert.
Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB wird durch das Verlangen des Klägers nicht überschritten.
Der Kläger kann jedoch von den Beklagten lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf einen Betrag von 321,57 € verlangen, da dieser Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB entspricht.
Hierfür ist – worüber zwischen den Parteien Einvernehmen besteht – das Mietspiegelfeld G 1 des Berliner Mietspiegels 2011 einschlägig, dessen Spanne von 3,29 € bis 4,39 € bei einem Mittelwert von 3,83 € reicht.
Die Merkmalgruppe 1 (Bad) ist unstreitig negativ zu werten, die Merkmalgruppe 2 neutral.
Die Merkmalgruppe 3 hat zugunsten der Beklagten Berücksichtigung zu finden, da eine unzureichende Elektroinstallation vorliegt. Die Beklagten haben ausführlich und substantiiert geschildert, welche größeren haushaltsüblichen Elektrogeräte nicht gleichzeitig betrieben werden können, ohne dass die Sicherung eines Stromkreises sich ausschaltet. Nach ihrem Vortrag ist der gleichzeitige Betrieb der Waschmaschine und des Staubsaugers oder des Staubsaugers und des Bügeleisens nicht möglich.
Das diesbezügliche bestreiten des Klägers ist unsubstantiiert und damit unbeachtlich. Nach seinem eigenen Vortrag hat er sich ein Bild von der Situation in der Wohnung der Beklagten gemacht. Weshalb er dann zum Betrieb der Elektrogeräte keine konkreteren Angaben machen konnte, ist nicht ersichtlich. Auch in einer Berliner Altbauwohnung muss mittlerweile der Betrieb der Waschmaschine und des Staubsaugers nebeneinander möglich sein. Eine entsprechende Einschränkung in der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung, dass dieses Merkmal lediglich für Neubauwohnungen gelten soll, gibt es nicht.
Auf der anderen Seite stellt der unstreitig in der Wohnung vorhandene Hängeboden jedoch keinen Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung dar. Dies ergibt sich bereits aus dem klaren Wortlaut der Orientierungshilfe zur Merkmalgruppe drei, da ein Hängeboden wieder ein abgeschlossener Raum noch einen Schrank ist, aber auch daraus, dass ein Einbauschrank oder Abstellraum wesentlich leichter zu nutzen ist, als ein nur durch eine Leiter zu erreichender Hängeboden.
Auch das weitere vom Kläger erwähnte Merkmal des Innenkamins liegt nicht vor. Darunter versteht man einen Kamin, der neben seiner Funktion als zusätzliche (und nicht einzige) fakultative Wärmequelle auch optisch ansprechend gestaltet ist und es dem Mieter ermöglicht, in behaglicher, gemütlicher Stimmung die natürliche Wärmequelle zu genießen.
Der Stuck in einem Zimmer ist ebenfalls unerheblich, da dieser nach dem Mietspiegel in der überwiegenden Anzahl der Räume vorliegen muss.
Die Merkmalgruppe 4 ist neutral zu werten.
Das Haus verfügt zum einen über zwei abschließbare Fahrradabstellräume innerhalb des Gebäudes. Auch wenn der Zugang zum Abstellraum lediglich eine Breite von 1,06 m aufweist und über eine steile Kellertreppe führt, ist das Merkmal gegeben, da eine bestimmte Bequemlichkeit der Nutzung nicht vorgeschrieben ist. Soweit jedenfalls der eine Abstellraum nach den Angaben der Beklagten ständig überfüllt sein soll, würde es sich um einen behebbaren Mangel handeln, der jedoch das wohnwerterhöhende Merkmal nicht zu Fall bringt.
Weitere positive Merkmale liegen jedoch nicht vor. Weder ist der Eingangsbereich oder das Treppenhaus repräsentativ oder hochwertig saniert noch liegt ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand vor. Hierfür wäre die Verwendung hochwertiger Material notwendig, die eindeutig nicht vorliegt.
Nach den von den Beklagten eingereichten Farbfotos ist vielmehr das Negativmerkmale “Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand" gegeben. Die Wohnungseingangstür ist größtenteils bis auf das nackte Holz durch zahlreiche Kratzer verunstaltet. Auf der Tür selbst und der Fassade im Eingangsbereich befinden sich mehrere Graffitis. Der Farbanstrich im Treppenhaus weist ebenfalls zahlreiche Kratzer und Schmutzspuren auf. Der Belag auf den einzelnen Treppenstufen ist in der Mitte fast vollständig abgenutzt und unansehnlich.
Die vom Kläger aufgeführten Baumaßnahmen fanden sämtlich erst im Jahr 2012 statt, also nach dem Zeitpunkt, zu dem das Mieterhöhungsverlangen wirksam werden sollte. Für die Einschätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind diese Maßnahmen bereits aus diesem Grunde unbeachtlich. Zudem genügen kleinere Instandhaltungsmaßnahmen ohnehin nicht, um insgesamt einen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand des Gebäudes anzunehmen. Nach der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung müsste zumindest die Fassade oder das Dach des jeweiligen Gebäudeteils erneuert worden sein. Dies ist nicht der Fall.
Weitere negative Merkmale liegen ebenfalls nicht vor. Dass die Heizanlage bzw. die vorhandenen Gamat- Heizgeräte vor 1984 eingebaut wurden, haben die Beklagten weder vorgetragen noch unter Beweis gestellt. Allein dies ist jedoch für die Bewertung des Wirkungsgrades einer Heizanlage von Bedeutung. Auch eine unzureichende Wärmedämmung liegt nicht vor. Eine solche ist durch den Vergleich von Häusern zu ermitteln, die im Baualter und der Ausstattung vergleichbar sind. Dass die vorhandene Wärmedämmung deutlich hinter der Ausstattung vergleichbarer Altbauten zurückbleibt, ist nicht ersichtlich.
Die Merkmalgruppe 5 ist ebenfalls neutral zu werten.
Positive Merkmale liegen nicht vor. Ein aufwändig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück ist bereits nach dem eigenen Vortrag des Klägers nicht gegeben, da hierfür allein das Vorhandensein eines Sandkastens nicht ausreicht. Vielmehr muss das gesamte Grundstück durch Anlage von Beeten, Grünflächen, Ruhezonen oder Sitzbänken besonders gestaltet sein. Hier liegt schlicht ein durchschnittlicher Berliner Innenhof vor, der immerhin über einen Sandkasten verfügt und in dem das Spielen erlaubt ist.
Es liegt auch keine gepflegte Müllstandfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung vor, die nur den Mietern zugänglich ist. Die Mülltonnen stehen nebeneinander auf dem Hof, eine Sichtbegrenzung ist bereits nicht vorgetragen.
Auf der anderen Seite liegen auch keine Negativmerkmale vor, da allein das ursprüngliche Vorhandensein eines Spätverkaufsladens bis Ende 2011 und danach der Betrieb einer Künstlerwerkstatt keine erhebliche regelmäßige Beeinträchtigung durch Geräusche oder Gerüche hervorruft.
Auch die Tatsache, dass sich auf der gegenüberliegenden Straßenseite ein Hostel befindet, rechtfertigt die Annahme eines Negativmerkmals nicht. Bei beiden Betrieben liegen allenfalls normale Beeinträchtigungen durch Kundenverkehr vor, die die Erheblichkeitsschwelle nicht überschreiten.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass zugunsten der Beklagten die Merkmalgruppen 1 und 3 zu berücksichtigen sind und die Merkmalgruppen 2, 4 und 5 neutral zu werten sind. Per Saldo ist vom Mittelwert des Mietspiegels ein Abschlag von 40 % der unteren Spanne vorzunehmen, wodurch sich ein Wert von 3,614 €/m² (gerundet 3,61 €/m²) ergibt (3,83 - 0,216).
Entgegen der Auffassung des Klägers war bezüglich der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch kein Sachverständigengutachten einzuholen. Denn allein die Tatsache, dass das hier einschlägige Feld G1 nur bedingte Aussagekraft hat, steht diesem Ergebnis nicht entgegen. Im Prozess darf die ortsübliche Vergleichsmiete nur aufgrund von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlichen und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen, in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung gemäß § 286 ZPO hinreichenden Weise ermittelt haben (vergleiche BVerfGE 37, 132, 143). Bei dem Berliner Mietspiegel handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB. Er erfüllt die Voraussetzungen für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung. Ihm kommt nach § 558 d Abs. 2 BGB im Prozess sogar eine Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.
Nach den Angaben im Mietspiegel liegen dem Feld G1 nur 10-14 Vergleichswerte zu Grunde. Damit sind die darin enthaltenen Angaben zumindest wie die eines einfachen Mietspiegels zu werten. Diesem kommt zwar keine Vermutungswirkung, aber zumindest eine Indizwirkung zu (vergleiche BGH, Urteil vom 16. Juni 2010, VIII ZR 99/09). Er stellt damit ein Indiz dafür dar, dass die angegeben Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.
Die Vermutung kann zwar entkräftet werden, wenn der Vermieter im konkreten Einzelfall substantiierte Einwendungen erhebt. Die Angabe von Vergleichswohnungen nur innerhalb des Hauses reicht hierfür jedoch nicht aus. Ebenso wenig genügt die Tatsache, dass bei einer Neuvermietung derzeit in einigen Berliner Stadtteilen eine höhere Miete als die nach dem Mietspiegel zulässige verlangt werden kann. Genau dies ist bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete völlig unerheblich.
Auch sieht das Landgericht Berlin eine Veranlassung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens insbesondere nur dann, wenn die Spanne zwischen Ober- und Unterwert des Mietspiegelfeldes besonders groß ist (vergleiche dazu Landgericht Berlin, Grundeigentum 2012, Seite 1043; im genannten Fall hat der Oberwert des Mietspiegelfeldes das Doppelte des Unterwerts deutlich überschritten). Davon kann im vorliegenden Fall keine Rede sein. Die Differenz zwischen Unter- und Oberwert beträgt hier lediglich 1,10 € pro Quadratmeter. Im benachbarten Feld G2, das über keine ... verfügt, beträgt die Differenz bereits 2,10 €.
Ein neuer Termin zur mündlichen Verhandlung war nicht anzuberaumen. Im Termin am 22. Oktober 2012 haben sich beide Parteien mit einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren einverstanden erklärt. Eine wesentliche Änderung der Prozesslage, die den Kläger zum Widerruf der Zustimmung nach § 128 Abs. 2 Satz 1 ZPO berechtigen würde, ist nicht ersichtlich. Insbesondere hatte der Kläger ausreichend Gelegenheit, zu den streitentscheidenden Wohnwertmerkmalen vorzutragen.
Im Übrigen ist anzumerken, dass das Gericht von der neuerlichen Übersendung eines Vergleichsvorschlages - so wie es ursprünglich im Termin am 22. Oktober 2012 angedacht war - abgesehen hat. Der erste ausführliche Vergleichsvorschlag des Gerichts vom 3. Mai 2012 ist vom Kläger - trotz des Entgegenkommens der Beklagten bezüglich der Kostenverteilung - ohne nähere Angabe von Gründen abgelehnt worden. Sowohl die Erörterung im Termin am 22. Oktober 2012 als auch der Inhalt der weiteren wechselseitigen Schriftsätze hat deutlich gemacht, dass der Abschluss eines Vergleiches unrealistisch ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 281 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr.11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr.11, 711 ZPO
§ 558 a BGB
§ 558 BGB
§ 286 ZPO
§ 558 d BGB
§ 558 b Abs. 2 BGB
§ 558 Abs. 3 BGB
§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 558 d Abs. 2 BGB
§ 128 Abs. 2 Satz 1 ZPO
§ 92 Abs. 1, 281 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BVerfGE 37, 132, 143
VIII ZR 99/09