Amtsgericht Bielefeld (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-09-11, Aktenzeichen 408 C 180/24
ECLI: ECLI:DE:AGBI:2025:0911.408C180.24.00

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.440,00 EUR nebst Zinsen
hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz
seit dem 08.10.2024 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 56 Prozent und die
Beklagte zu 44 Prozent.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin allerdings nur gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu
vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung
durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des gesamten
vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der
Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu
vollstreckenden Betrages leistet.
Amtsgericht Bielefeld
IM NAMEN DES VOLKES
Urteil
In dem Rechtsstreit
hat das Amtsgericht Bielefeld auf die mündliche Verhandlung durch den Richter am Amtsgericht für Recht erkannt:

Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Rückzahlung von geleisteten Mieten,
weil diese einen Zweitschlüssel zur vermieteten Wohnung behielt.
Die Klägerin mietete von der Beklagten mit dem schriftlichen Mietvertrag vom
18.11.2022 eine Dachgeschosswohnung im Haus.
Die Beklagte wohnt im gleichen Haus. Das Mietverhältnis begann am
01.01.2023. Eine Bruttomiete von 610,00 EUR wurde vereinbart.
Wegen der weiteren Einzelheiten des schriftlichen Mietvertrags wird
auf Anl. K1 verwiesen.
Der Klägerin wurden zu Beginn des Mietverhältnisses die vereinbarten Schlüssel zur
Wohnung übergeben. Die Beklagte behielt jedoch einen Zweitschlüssel zur
Wohnungseingangstür, ohne Kenntnis und Zustimmung der Klägerin.
Im März 2023 wollte die Beklagte einen Schlüssel für die Wohnung von der Klägerin
anlässlich eines Handwerkertermins, was die Klägerin ablehnte. Am 09.05.2023
zitierte die Beklagte die Klägerin während ihrer Arbeitszeit nach Hause, weil Gas
austreten würde. Einen Zweitschlüssel in ihrem Besitz erwähnte die Beklagte hierbei
nicht.
Die Beklagte kündigte die Wohnung bereits mit Kündigung vom 28.06.2023
ordentlich zum 30.09.2023. Zurückgegeben wurde die Wohnung bereits zum
31.08.2023. Die Septembermiete zahlte die Beklagte.
Zuvor hatte die Klägerin sich im Juni 2023 eine Kamera beschafft, mit der sie den
Flur ihrer Wohnung überwachte. Diese zeichnete am 16.08.2023 die Beklagte auf,
wie sie im Bademantel mit einem Schlüssel die Wohnungstür aufschließt und sich in
der Wohnung umsieht und auch das Badezimmer betritt, bevor sie nach wenigen
Minuten, nachdem sie die Badezimmertür geschlossen hat, die Wohnung wieder
verlässt und die Wohnungstür zweimal abschließt.
Mit anwaltlichen Schreiben vom 20.09.2024, zugegangen am 28.09.2024, ließ die
Klägerin die Beklagte auffordern, sämtliche gezahlten Mieten in Höhe von 5.490,00
EUR bis zum 07.10.2024 zu erstatten. Begründet wurde dies damit, dass die
Beklagte einen Wohnungsschlüssel besessen haben, ohne dass diese
abgesprochen gewesen sei, und die Wohnung widerrechtlich betreten habe.
Wegen des weiteren Inhalts und genauen Wortlauts des Anwaltsschreibens vom
20.09.2024 wird auf Anl. K3 verwiesen.
Eine Zahlung erfolgte nicht.
Der Klägerin behauptet, dass sie während der Dauer des Mietverhältnisses bemerkt
habe, dass in ihrer Abwesenheit ihre Wohnung betreten worden sei.
Denn Zimmertüren in der Wohnung, vor allen Dingen die Badezimmertür, die sie
stets offengelassen habe, seien nach ihrer Rückkehr geschlossen gewesen und die
Wohnungseingangstür, die sie stets nur einfach abgeschlossen habe, sei auf einmal
doppelt abgeschlossen gewesen. Auch seien Dokumente auf ihrem Küchentisch
verschoben gewesen.
Da die Beklagte mehrfach einen Ersatzschlüssel zu ihrer Wohnung verlangt habe,
habe die Klägerin diesbezüglich auch von Anfang an die Beklagte in Verdacht
gehabt.
Ferner behauptet die Klägerin, dass die Wohnung bereits zum 01.09.2023
weitervermietet worden sei.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von
5.490,00 EUR, nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten
über dem Basiszinssatz seit dem 08.10.2024, zu zahlen;
2. die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von
325,47 EUR, nebst Zinsen Höhe von fünf Prozentpunkten
über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit, an nicht
anrechenbaren vorgerichtlichen Anwaltskosten zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, dass die Wohnung erst ab dem 01.10.2023
anschlussvermietet worden sei an die neue Mieterin „C“. Diese sei erst in den
ersten Oktobertagen 2023 eingezogen.
Betreten habe die Beklagte die Wohnung der Klägerin einmalig anlässlich eines
Notfalles. Sie habe Hilferufe gehört, die sie zunächst der Wohnung der Klägerin
zugeordnet habe. Nach mehrfachen Anrufen der Beklagten sei sie in die Wohnung
gegangen. Die Hilferufe hätten aber vom Nachbarhaus gestammt, was aufgrund von
auf Kipp gestellten Fenstern in der Wohnung der Klägerin anfänglich nicht klar
gewesen sei.
Das Gericht hat durch uneidliche Vernehmung der Zeugin „C“ Beweis
erhoben. Wegen des Umfangs und Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die
Sitzungsniederschrift vom 11.09.2025 verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die
Schriftsätze der Parteivertreter nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschriften
vom 20.03.2025 und vom 11.09.2025 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
I.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 2.440,00 EUR
gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Ein weitergehender Anspruch, auch aus einem
anderen Rechtsgrund, besteht nicht.
1.
Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete, obwohl diese wegen eines Mangels
(automatisch) gemindert war, ist der Vermieter um den überzahlten Betrag
ungerechtfertigt bereichert. Der Mieter kann die Bereicherung im Wege der
Leistungskondiktion gem. § 812 Abs. 1 S. 1 BGB vom Vermieter zurückfordern.
Diese Voraussetzungen sind hier im vorstehenden Umfang gegeben.
a)
Die Beklagte hat die volle Miete von 610,00 EUR im Zeitraum von Januar bis Ende
September 2023 an die Beklagte entrichtet.
b)
Die Miete war aber gem. § 536 Abs. 1 S.2 BGB teilweise gemindert, weil die
Tauglichkeit der streitgegenständlichen Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch
eingeschränkt war.
Wenn der Vermieter nämlich die angemessene bzw. vereinbarte Zahl an Schlüsseln
ausgehändigt hat, aber für sich Schlüssel zurückbehält, ist zwar von einer
Gebrauchsüberlassung und dem Vollzug des Mietverhältnisses auszugehen. Jedoch
liegt in dem Falle, in dem der Vermieter sogar unberechtigten Gebrauch von dem
Ersatzschlüssel macht, ein Gebrauchsmangel der Sache vor (s. Schmidt-
Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 535 Rn. 758).
Auch die Entscheidung des OLG Celle, Beschluss vom 5. Oktober 2006 – 13 U
182/06, belegt dies. Denn Zahlungsansprüche des klagenden Vermieters wurden
erst ab dem Zeitpunkt einer fristlosen Kündigung versagt, die damit begründet wurde,
dass der klagende Vermieter einen Schlüssel für die Mieträume zurückbehalten habe
und ohne Einwilligung des Beklagten die Geschäftsräume betreten habe.
Die Beklagte hat unstreitig ohne Kenntnis und Billigung der Klägerin einen
Ersatzschlüssel zur Wohnung der Klägerin behalten und sie hat nachweislich
mindestens einmal unbefugt die Wohnung betreten. Den bestrittenen
notfallbedingten Anlass für das Betreten konnte sie nicht belegen.
c)
Der Umstand, dass einem Mieter in einem solchen Fall ein außerordentliches
Kündigungsrecht in der Rechtsprechung zugebilligt wird, zeigt, dass von einem
gravierenden Gebrauchsmangel auszugehen ist. Es besteht bei einem Vermieter, der
abredewidrig einen Ersatzschlüssel behält und auch bereit zum Gebrauch durch
unbefugtes Betreten ist, eine latente Gefahr der Verletzung der Privat- und
Intimsphäre des Mieters. Bereits diese Gefahr schränkt die Gebrauchstauglichkeit
ein.
Darauf, dass die Klägerin erst mit den Kameraaufnahmen im August 2023
Gewissheit über den das Einbehalten eines Schlüssels und das Betreten ihrer
Wohnung erlangte, kommt es nicht an.
Denn der Vermieter schuldet nur die Verschaffung der Gebrauchsmöglichkeit. Ist
diese gestört, tritt die Minderung ein, ohne dass es notwendig wäre, dass der Mieter
die Mietsache tatsächlich nutzen wollte oder bei einer tatsächlichen Nutzung
subjektiv beeinträchtigt wäre (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 536
Rn. 82).
Aber auch eine latente Gefahr der Verletzung der Privat- und Intimsphäre des
Mieters setzt voraus, dass die Wohnung bewohnt wird. Eine geräumte Wohnung,
deren Schlüssel an den Vermieter zurückgegeben wurden, enthält keine Privat- und
Intimsphäre des Mieters, die einer Gefahr ausgesetzt sein könnte. Eine Minderung
für den Monat September 2023 kommt deshalb nicht in Frage.
d)
Bei einer wertmäßigen Bemessung der Gebrauchstauglichkeit ist einerseits zu
berücksichtigen, dass die Wohnung als solche mit all ihren Einrichtungen benutzbar
war und auch von der Klägerin benutzt wurde. Andererseits bestand die latente
Gefahr der Verletzung der Privat- und Intimsphäre, einem hohen und
verfassungsmäßig geschützten Rechtsgut. Auch hat sich diese Gefahr in mindestens
einem Fall realisiert.
Unter Berücksichtigung und Abwägung aller Gesichtspunkte des vorliegenden Falles
erscheint der Ansatz einer 50 prozentigen Minderung der Gebrauchstauglichkeit als
sachgerecht.
Dies führt für den Zeitraum von Januar bis August 2023 zu einem
Erstattungsanspruch von 2.440,00 EUR.
2.
Ein Anspruch auf Rückzahlung der Miete für September 2023 besteht auch nicht
gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB i. V. m. § 537 Abs. 2 BGB.
Eine Befreiung von der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete nach § 537 Abs. 2
BGB als zentrale Anspruchsvoraussetzung erfordert, das der Vermieter infolge der
Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den
Gebrauch zu gewähren.
Das war hier nicht der Fall.
Die Weitervermietung der Wohnung durch die Beklagte an die Zeugin „C“
bereits im September konnte die beweisbelastete Klägerin nicht beweisen, die
Beweisaufnahme verlief aus Sicht der Klägerin negativ ergiebig. Die Wohnung stand
ihr im September 2023 sehr wohl zur Verfügung.
II.
Die Erstattung von vorgerichtlichen Anwaltskosten kann die Klägerin von der
Beklagten nicht beanspruchen. Dieser Anspruch ist vorliegend nur als Ersatz von
Verzugsschäden denkbar.
Denn die vorgerichtliche Rechtsverfolgung war allein auf die Durchsetzung eines
(Rück-)Zahlungsanspruches und nicht auf die sonstige Geltendmachung von
mietvertraglichen Pflichtverletzungen ausgerichtet.
Dann hätte aber im Zeitpunkt der anwaltlichen Mandatierung schon Zahlungsverzug
bestehen müssen, was hier nicht dargelegt wurde. Kosten erst verzugsbegründender
Maßnahmen sind nicht erstattungsfähig.
III.
Verzugszinsen in erkanntem Umfang stehen der Klägerin gegen die Beklagte gem.
§§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB zu.
IV.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1 S. 1 Alt. 2, 708
Nr. 11, 709 S. 1, 2, 711 ZPO.
V.
Der Streitwert für den Rechtsstreit wird auf bis 6.000,00 EUR festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:
A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der
durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung
dieses Urteils bei dem Landgericht Bielefeld, Niederwall 71, 33602 Bielefeld,
eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen
das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil
Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei
Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Bielefeld zu
begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bielefeld durch einen Rechtsanwalt
vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die
Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des
angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Bielefeld
statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder
das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens
innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache
Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem
Amtsgericht Bielefeld, Gerichtstraße 6, 33602 Bielefeld, schriftlich in deutscher
Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.
Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden
Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden,
so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder
formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Zitierte Normen: §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB
§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB
§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 536 Abs. 1 S.2 BGB
§ 537 Abs. 2 BGB
§ 537 Abs. 2

161

BGB
§ 92 Abs. 1 S. 1 Alt. 2, 708

184

Nr. 11, 709 S. 1, 2, 711 ZPO