Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1999-09-02, Aktenzeichen 3 O 372/98
ECLI: ECLI:DE:LGDO:1999:0902.3O372.98.00

Tenor:

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von der Beklagten Restentschädigung
für den Ablauf eines Erbbaurechts.
Mit schriftlichem Vertrag vom 14.11.1927 verpflichtete
sich die Rechtsvorgängerin der Beklagten, der Klägerin
ein Erbbaurecht an dem Grundstück N-straße 41 und
43 in E zu bestellen. Unter § 9 Ziff. 1 des Vertrages
heißt es wörtlich: "Der Erbbauberechtigte ist
verpflichtet, die errichteten Bauwerke nebst Zubehör
sowie die sonstigen Anlagen stets in gutem baulichen
Zustande .... zu erhalten." Gemäß § 14 des Vertrages
endete das Erbbaurecht 70 Jahre nach Eintragung in das
Grundbuch. In § 15 des Vertrages ist geregelt, dass die
Beklagte nach dem vertragsgemäßen Ablauf des Erbbaurechtes
der Klägerin für die Bauwerke und Anlagen eine
Entschädigung in Höhe von zwei Drittel des gemeinen
Wertes gewährt, die die auf dem Erbbaugelände vorhandenen
Bauten und Anlagen, die dem Kläger gehörten, zur
Zeit des Ablaufs des Erbbaurechts besitzen.
Die Klägerin wurde als Erbbauberechtigte ins Grundbuch
eingetragen. Vertragsgemäß erlosch das Erbbaurecht am
08.03.1998.
Die Klägerin hat zur Berechnung der Entschädigung nach
§ 15 des Vertrages ein Privatgutachten des Sachverständigen
U vom 13.03.1998 eingeholt. Dieser kam zu
dem Ergebnis, dass der Wert der Bauwerke und Anlagen
auf dem Grundstück 690.000,00 DM betrug und der Klägerin
davon zwei Drittel, also 460.000,00 DM zustanden.
Mit Schreiben vom 02.04.1998 begehrte die Klägerin von
der Beklagten Zahlung dieser 460.000,00 DM. Mit Schreiben
vom 05.05.1998 überwies die Beklagte der Klägerin
zunächst 367.000,00 DM. Mit Schreiben vom 15.06.1998
forderte die Klägerin die Beklagte zur Zahlung der
restlichen 93.000,00 DM bis zum 30.06.1998 auf. Mit
Schreiben vom 09.07.1998 zahlte die Beklagte weitere
77.000,00 DM. Die Zahlung der restlichen 16.000,00 DM
verweigerte sie mit der Begründung, dass ihr durch einen
Unterhaltsrückstau am Gebäude in dieser Höhe ein
Schaden entstanden sei.
Diese 16.000,00 DM hat die Klägerin vorliegend eingeklagt.
Sie ist der Ansicht, ihr stehe gemäß § 15 des
Erbbauvertrages gegen die Beklagte eine Entschädigung
von zwei Drittel des vom Sachverständigen festgestellten
Wertes der Liegenschaft, also 460.000,00 DM, zu.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie
16.000,00 DM nebst 6 % Zinsen seit dem
01.06.1998 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, sie habe die Klageforderung
durch Aufrechnung getilgt.
Sie hat nämlich die Aufrechnung mit angeblichen Schadensersatzansprüchen
in Höhe von 16.000,00 DM gegen die Klageforderung erklärt.
Diesen Schadensersatzanspruch begründet die Beklagte
wie folgt: Sie behauptet, die Klägerin sei ihrer
Pflicht, die Bauwerke in gutem baulichen Zustande zu
erhalten, nicht nachgekommen. An den Gebäuden habe im
Zeitpunkt der Rückgabe an die Beklagte erhebliche Renovierungsstau
bestanden. Außerdem hätten sich dort Schäden
befunden, die die Kläger unter Verstoß gegen § 14
des Erbbauvertrages nicht beseitigt hätten. Insgesamt
machten diese Renovierungsrückstände und Schäden an Beseitigungskosten
und Minderwert einen Betrag von mindestens
48.000,00 DM aus. Hätte die Klägerin den Unterhaltungsrückstau
beseitigt, so würde der Wert der Liegenschaft
deshalb 48.000,00 DM mehr wert sein als dies
jetzt der Fall sei. Von diesen 48.000,00 DM hätte dann
die Beklagte gemäß § 15 des Erbbauvertrages der Klägerin
zwei Drittel als Entschädigung zu zahlen. Das restliche
Drittel, mindestens 16.000,00 DM, wäre der Beklagten
als Mehrwert verblieben. Bei diesen
16.000,00 DM handelt es sich um die Gegenforderung, mit
der die Beklagte gegen die Klageforderung die Aufrechnung
erklärt hat.
Im Einzelnen trägt die Beklagte zu dem angeblichen Minderwert
von 48.000,00 DM Folgendes vor:
Die Beklagte beruft sich darauf, dass unstreitig im
Zeitpunkt der Rückgabe der Gebäude an die Klägerin die
Schäden am Dachstuhl vorlagen, die im Gutachten des
Sachverständigen Q vom 10.03.1998 festgestellt
wurden. Auf den Inhalt dieses Gutachtens wird Bezug genommen.
Unstreitig beträgt der Herstellungsanspruch für
den Dachstuhl 16.000,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer,
mithin 18.560,00 DM.
Ferner behaupten die Beklagten, im Treppenhaus seien an
den Stufen 14 Kanten ausgebrochen, davon drei größere
im ersten unteren Treppenlauf im Haustüreingangsbereich.
Da eine Reparatur nicht möglich sei, veranschlagt
die Beklagte dafür eine Wertminderung in Höhe
von 1.500,00 DM netto.
Ferner beruft sich die Beklagte darauf, dass die Heizungs-
und Warmwasserbereitungsanlage im Zeitpunkt der
Rückgabe des Gebäudes an sie altersbedingt erneuert
werden muss, wie unstreitig im Gutachten der Sachverständigen
U und I vom 13.03.1998 festgestellt
worden ist. Dafür sind unstreitig Kosten in
Höhe von 24.043,52 DM, weitere Mauerkosten in Höhe von
1.500,00 DM und heizungsbedingte Elektroarbeiten in
Höhe von 1.500,00 DM aufzuwenden. Ferner behauptet die
Beklagte, dazu kämen Abnahme-Immissionsgebühren durch
den Bezirksschornsteinfeger und ggf. anfallende Gebühren
beim Bauordnungsamt. Aus den Reparaturkosten für
den Dachstuhl, den Minderwert für den Ausbruch der Kanten
im Treppenhaus und die Kostenerneuerung der Heizungsanlage
errechnet die Beklagte den Gesamtbetrag von
mindestens 48.000,00 DM, von dem sie ein Drittel, mithin
16.000,00 DM, als Schaden ansetzt.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte habe keinen
Schaden erlitten, da bereits der Sachverständige U
in seinem Gutachten die 48.000,00 DM Minderwert
berücksichtigt habe und dadurch die Klägerin weniger
Entschädigung erhalten habe, als wenn sie den Unterhaltsrückstau
beseitigt habe.
Die Klägerin bestreitet mit Nichtwissen die Beschädigungen
im Treppenhaus.
Die Klägerin ist der Ansicht, sie habe ihrer Pflicht,
das Gebäude in gutem baulichen Zustand zu erhalten, erfüllt.
Bei den von der Beklagten berechneten Kosten für
die Herstellung des Dachstuhls, der Heizungsanlage sowie
den Minderwert für das Treppenhaus handele es sich
um normalen altersbedingten Verschleiß.. Eine Pflicht,
den Zustand des Dachstuhls und der Heizungsanlage zu
verbessern, habe die Klägerin nicht.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen
Umfang begründet.
Gegen den Restanspruch der Klägerin auf Zahlung der Abfindung
aus § 15 des Erbbauvertrages in Höhe von
16.000,00 DM hat die Beklagte mit einer Schadensersatzforderung
in Höhe von 15.201,17 DM wirksam die Aufrechnung
erklärt, so dass nur eine Klageforderung in Höhe
von 798,83 DM verbleibt.
Dieser Schadensersatzanspruch aus pVV des Vertrages vom
14.11.1927 ergibt sich aus Folgendem:
Die Klägerin hat ihre aus § 14 des Erbbauvertrages folgenden
Pflicht, die Bauwerke bis zur Rückgabe an die
Beklagte in gutem baulichen Zustand zu erhalten, nicht
erfüllt. Die Klägerin war verpflichtet, den Dachstuhl
in einem funktionsfähigen Zustand zu erhalten, bzw.
diesen wieder in einen solchen Zustand zu versetzen.
Dieser Pflicht hat die Klägerin nicht genügt, da der
Dachstuhl nach den unstreitigen Feststellungen des
Sachverständigen Q im Zeitpunkt der Rückgabe an
die Beklagte schwerste Verschleißerscheinungen und
Schäden aufwies. So sind Sparren, Streben, Binderpfosten
und Stuhlpfosten durch Braunfäule zerstört. Der
Kopfband am Walm ist zur Hälfte gesplittert. Die vordere
Mittelfette am Walm ist durch Drehbuch nicht mehr
tragfähig. Die Deckenbalken über der Dachgeschosswohnung
haben die zulässige Durchbiegung überschritten,
wichtige Teile des Daches sind von Anobiiden befallen.
Um ihrer Pflicht zur ordnungsgemäßen baulichen Instandhaltung
zu genügen, hätte die Klägerin diese Mängel beseitigen
müssen. Auch war die Klägerin verpflichtet,
die Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage in
gutem baulichen Zustand zu halten. Das hat sie nach den
Feststellungen im Gutachten der Sachverständigen U
und I nicht getan. Zu Unrecht beruft sich
die Klägerin darauf, dass sich die Heizungsanlage in
einem für ihr Alter ausreichendem Zustand befände. Unstreitig
stammt die Heizungs- und Wasseraufbereitungsanlage
noch aus der Vorkriegszeit. Nach den Feststellungen
der vorgenannten Gutachter, die auch insoweit
unstreitig sind, ist die Heizungsanlage gemessen
an den Anforderungen, die heute an eine Heizungsanlage
zu stellen sind, nicht mehr brauchbar. Zur Unterhaltungspflicht
der Klägerin gehört aber auch, dass diese
dafür Sorge trägt, dass eine den heutigen Wohn- und
Nutzungsverhältnissen entsprechende Heizungs- und
Warmwasseranlage sich im Gebäude befindet. Sie hätte
deshalb auf ihre Kosten eine neue, zeitgemäße Heizungs und
Wasseraufbereitungsanlage einbauen müssen.
Die Beklagte hat an Kosten für die Erneuerung der Heizungs-
und Warmwasseranlage nur 27.043,52 DM ausreichend
anhand des Gutachtens substantiiert.
Zu Unrecht berufen sich die Beklagten auf einen Minderwert
durch Beschädigungen an den Treppenstufen. Die Beseitigung
der Ausbrüche an den Kanten von Stufen im
Treppenhaus geht über die Pflicht der Klägerin, die Gebäude
stets in gutem baulichen Zustand zu erhalten,
hinaus. Denn ein vernünftig wirtschaftender Eigentümer
würde diese Schäden nicht beseitigen lassen, sondern
die im übrigen funktionsfähige Treppe im gegenwärtigen
Zustande belassen. Eine Beseitigung der Ausbrüche an
den Treppenkanten ist nämlich nicht möglich, so dass
diese Schäden nur durch völlige Erneuerung der Treppe
zu erreichen wäre, was keine bauliche Erhaltungsmaßnahme
mehr darstellt.
Danach sind zu Gunsten der Beklagten folgende Schadensbeseitigungskosten
zu berücksichtigen:
Reparaturkosten des Dachstuhls 18.560,00 DM
Kosten der Erneuerung der Heizungsund
Warmwasseraufbereitungsanlage
nebst Zubehör 27.043,52 DM
Zwischensumme: 45.603,52 DM
Zu Recht geht die Beklagte davon aus, dass ihr dadurch,
dass die Klägerin diese Kosten nicht aufgewandt hat,
ein Schaden von einem Drittel, also in Höhe von
15.201,17 DM entstanden ist. Denn hätte die Klägerin
die vorgenannten Schäden am Dachstuhl beseitigt und die
Heizungs- und Warmwasseranlage erneuert, so läge der
Grundstückswert um den Betrag dieser Schadensbeseitigungs-
und Erneuerungskosten, also um 45.603,52 DM
höher. Von diesem Betrag hätte die Beklagte zwei Drittel
als Entschädigung an die Klägerin zahlen müssen.
Das restliche Drittel dieser Werterhöhung, also
15.201,17 DM, wäre aber dem Vermögen der Beklagten zugute
gekommen, woran es jetzt fehlt.
Mithin betrug der Schaden der Beklagten 15.201,17 DM.
Die Nebenentscheidungen richten sich nach den §§ 92
Abs. 2, 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO.

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