Kammergericht (Berlin, )
Beschluss vom 2024-02-12, Aktenzeichen 23 U 12/21
ECLI: ECLI:DE:KG:2024:0212.23U12.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Grundsätzlich sind alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Vertragsparteien Bestandteil des Vertrages sind, also Rechtswirkungen erzeugen sollen, beurkundungsbedürftig.(Rn.18)
2. Eine zwischen den Parteien vermeintlich vereinbarte, aber nicht beurkundete Sanierungsverpflichtung hätte die Formunwirksamkeit eines Wohnungseigentumskaufvertrags zur Folge. Danach wäre die akzessorische Auflassungsvormerkung nicht vor der Eintragung der Zwangssicherungshypothek entstanden, und mangels Vormerkungswidrigkeit im Sinne von § 883 Abs. 2 Satz 1 BGB bestünde kein Anspruch auf Zustimmung zur Löschung der Zwangssicherungshypothek gemäß § 888 Abs. 1 BGB. Dem steht aber entgegen, dass die Parteien eine Sanierungsverpflichtung mit dem Zusatz "als saniert" gerade nicht vereinbart haben; der Zusatz ist vielmehr als Beschreibung der Beschaffenheit zu verstehen.(Rn.2) (Rn.17)
Verfahrensgang
2. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Berlin II ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 478.600,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit von zu Gunsten des Beklagten eingetragenen Zwangssicherungshypotheken. Die Klägerin begehrt von dem Beklagten Zustimmung zu deren Löschung, der Beklagte mit einer Hilfswiderklage Duldung der Zwangsvollstreckung aus den Zwangssicherungshypotheken. Auf die tatsächlichen Feststellungen und die Darstellung des Sach- und Streitstandes in dem Tatbestand des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen, §§ 522 Abs. 2 Satz 4, 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und den Beklagten verurteilt, der Löschung von zu seinen Gunsten eingetragenen Zwangssicherungshypotheken zuzustimmen sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zu erstatten. Zudem hat das Landgericht die Verpflichtung des Beklagten festgestellt, der Klägerin alle Schäden zu ersetzen, die ihr dadurch entstehen, dass der Beklagte die Löschung der Zwangssicherungshypotheken nicht bis zum 04.07.2017 bewilligt hat. Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Löschung der Zwangssicherungshypotheken gemäß § 888 Abs. 1 BGB zu. Diese seien ihr gegenüber unwirksam, weil sie nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten der Klägerin eingetragen worden seien. Der Kaufvertrag zwischen der Klägerin und der Verkäuferin über die streitgegenständlichen Wohnungen sei nicht wegen eines sittenwidrig überhöhten Kaufpreises nichtig und auch nicht formunwirksam wegen Nichtbeurkundung einer vermeintlichen Sanierungsverpflichtung. Zudem sei die Bewilligung der Eintragung der Auflassungsvormerkung durch die Verkäuferin nicht gemäß § 3 Abs. 1 AnfG anfechtbar.
Gegen das am 05.01.2021 verkündete und ihm am 11.01.2021 zugestellte Urteil des Landgerichts wendet sich der Beklagte mit seiner am 21.01.2021 eingegangenen und am 19.02.2021 begründeten Berufung. Das Landgericht sei zu Unrecht von der Wirksamkeit des Kaufvertrags vom 30.12.2016 ausgegangen. Tatsächlich sei die ... (Verkäuferin) zur Sanierung der Wohnungen verpflichtet gewesen, weil sie die Wohnungen selbst in einem unsanierten Zustand angekauft und es erheblichen Sanierungsbedarf gegeben habe und die Verkäuferin auch bereits andere, nicht an die Klägerin verkaufte Wohnungen selbst durch ihr Tochterunternehmen habe sanieren lassen.
Die Vereinbarung einer Sanierungsverpflichtung ergebe sich auch aus der Anlage 10 zum notariellen Kaufvertrag (Anlage B4).
Zudem habe er erstinstanzlich vorgetragen und unter Beweis gestellt, dass der zwischen der Klägerin und der Verkäuferin vereinbarte Kaufpreis von 420.000,00 EUR eine Sanierungspflicht eingeschlossen habe. Das Landgericht sei dem Beweisangebot zu Unrecht nicht nachgegangen. Aus der Nachtragsvereinbarung ergebe sich, dass die Verkäuferin zur Sanierung verpflichtet gewesen sei. Sofern die Klägerin behauptet habe, es handele sich bei der Angabe zur Wohnung Nr. 14 um eine Beschaffenheitsvereinbarung, so hätte diese zu ihrer Wirksamkeit notariell beurkundet werden müssen. Zudem sei der Kaufpreis nicht für jede Wohnung einzeln angegeben, weshalb auch insoweit ein Beurkundungsmangel vorliege.
Aus der notariellen Urkunde gemäß Anlage K 11 ergebe sich, dass nunmehr die Klägerin die Sanierung selbst vornehmen solle, was eine vorherige Sanierungsverpflichtung voraussetze. Aus ihr ergebe sich aber entgegen den Ausführungen des Landgerichts nicht, dass lediglich die an die Klägerin abgetretenen Ansprüche gegen Handwerker etc. nicht mehr durch die Klägerin geltend gemacht werden sollten. Ein Anspruch der Verkäuferin gegen ihr Tochterunternehmen aus einem Werkunternehmervertrag setzte zudem eine Sanierungsverpflichtung voraus. Das Landgericht habe daher der Nachtragsurkunde einen nicht vorhandenen Inhalt gegeben.
Zudem habe das Landgericht die erstinstanzlich vorgetragenen Indizien für die Gläubigerbenachteiligungsabsicht nicht hinreichend gewürdigt.
Der Beklagte beantragt,
das Urteil des Landgerichts Berlin vom 05.01.2021, Az: 22 O 280/17, abzuändern und die Klage abzuweisen,
für den Fall der Klageabweisung hilfsweise widerklagend,
die Klägerin zu verurteilen, die Zwangsvollstreckung aus der Zwangssicherungshypothek des Beklagten über 100.000,00 EUR, eingetragen im Grundbuch Amtsgericht Spandau, Grundbuch von Spandau, Blatt ...., aus der Zwangssicherungshypothek über 95.000,00 EUR eingetragen im Grundbuch Amtsgericht Spandau, Blatt ...., aus der Zwangssicherungshypothek über 125.000,00 EUR eingetragen im Grundbuch Amtsgericht Charlottenburg, Grundbuch von Stadt Charlottenburg, Blatt .... sowie aus der Zwangssicherungshypothek über 125.000,00 EUR, eingetragen im Grundbuch Amtsgericht Charlottenburg, Grundbuch von Stadt Charlottenburg, Blatt ..., zu dulden.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen und die Widerklage abzuweisen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Berlin II vom 05.01.2021, Aktenzeichen 22 O 280/17, ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil nach einstimmiger Auffassung des Senats das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.
Zur Begründung wird auf den vorausgegangenen Hinweis des Senats vom 14.12.2023 Bezug genommen.
Die Ausführungen des Beklagten in seiner Stellungnahme vom 16.01.2024 führen zu keiner anderen Rechtsauffassung.
Der Senat hat in seinem Hinweisbeschluss ausführlich dargelegt, dass und aus welchen Gründen dem durch die Vormerkungen gesicherten Anspruch der Klägerin eine Formunwirksamkeit des Wohnungseigentumskaufvertrags vom 30.12.2016 nicht entgegensteht und die Parteien eine Sanierungsverpflichtung nicht vereinbart haben, sondern der Zusatz „als saniert“ als Beschreibung der Beschaffenheit zu verstehen ist. Dem Beweisangebot des Beklagten zur Vernehmung des Zeugen ... für die behauptete Vereinbarung einer Sanierungsverpflichtung war nicht zu entsprechen. Anhaltspunkte für die Vereinbarung einer Sanierungsverpflichtung und eine daher ggf. unrichtige Beurkundung im Sinne von § 415 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich. Eine unrichtige Beurkundung in Bezug auf eine vermeintliche Sanierungsverpflichtung folgt auch nicht aus der Nachtragsvereinbarung vom 28.02.2017. Vielmehr haben die Parteien mit der Nachtragsvereinbarung lediglich darauf reagiert, dass die Wohnung Nr. 14 wegen der Untätigkeit der Handwerker nicht „als saniert“ übergeben werden konnte. Soweit der Senat in dem Hinweisbeschluss vom 14.12.2023 auf Seite 3 unter bb) eine Beschaffenheitsvereinbarung anspricht, kommt es auf deren Wirksamkeit nicht an. Sollte sie nicht ordnungsgemäß beurkundet worden sein, ergibt sich daraus nicht die beklagtenseits konstruierte Sanierungsverpflichtung.
Im Übrigen bleibt der Senat bei seiner Auffassung, dass sich die Formnichtigkeit nicht daraus ergibt, dass der Kaufpreis für alle Wohnungen in einer Summe und nicht getrennt ausgewiesen wurde. Beurkundungsbedürftig sind grundsätzlich alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Vertragsparteien Bestandteil des Vertrages sein, also Rechtswirkungen erzeugen sollen (MüKoBGB/Ruhwinkel, 9. Aufl. 2022, BGB § 311b Rn. 55). Die Regelung des § 311b BGB bezweckt neben der Beratung und Belehrung durch den Notar in erster Linie, die Beteiligten vor der unüberlegten Eingehung eines risikoreichen Rechtsgeschäfts zu bewahren („Warnfunktion“/Schutz vor Übereilung). Zudem wird durch die Beurkundung sichergestellt, dass die Erklärungen der Beteiligten eindeutig, richtig und vollständig fixiert („Klarstellungsfunktion“) und zugleich mit erhöhter Beweiswirkung (§ 415 ZPO) versehen werden („Beweisfunktion“) (BeckOGK/Schreindorfer, 1.10.2023, BGB § 311b Rn. 9). Diesen Zwecken läuft die Regelung in § 4 Nr. 1 des Kaufvertrags nicht zuwider. Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach gesetzlichen Bestimmungen und steht daher unabhängig davon fest, ob der Kaufpreis auf die einzelnen Wohnungen aufgeschlüsselt wird. Die Berechnung der jeweils zu entrichtenden Grunderwerbsteuer kann auch durch entsprechende Angaben gegenüber dem Finanzamt erfolgen, ohne dass der jeweilige Einzelkaufpreis pro Wohnung im Kaufvertrag ausgewiesen ist.
Auch stehen die Ausführungen des Beklagten in seiner Stellungnahme nicht der Annahme entgegen, dass es sich bei der Nummerierung der Wohnungen in der Nachtragsurkunde zum Kaufvertrag um ein Versehen gehandelt hat. Zugunsten der Klägerin wird gemäß § 891 Abs. 1 BGB die Wirksamkeit der Vormerkung vermutet. Der Beklagte trägt die Darlegungs- und Beweislast für deren Unwirksamkeit (vgl. MüKoBGB/Lettmaier, 9. Aufl. 2023, BGB § 888 Rn. 11). Hierfür kann er sich aber gerade nicht auf notarielle Urkunden berufen, aus denen - wie ausgeführt - gerade keine Sanierungsverpflichtung folgt.
Schließlich bleibt der Senat auch unter Berücksichtigung der Stellungnahme des Beklagten bei seiner Auffassung, dass die Eintragung der Auflassungsvormerkung nicht infolge der von dem Beklagten erklärten Anfechtung gemäß § 3 Abs. 1 AnfG unwirksam ist. Der Beklagte führt für den erforderlichen Vorsatz seitens der Verkäuferin und die Kenntnis seitens der Klägerin nach wie vor keine validen Anhaltspunkte, sondern lediglich Spekulationen an. Die Ausführungen des Beklagten vermögen nicht zu erklären, welchen Sinn die vermeintliche Äußerung des Geschäftsführers der Verkäuferin gegenüber dem Geschäftsführer der Klägerin gehabt haben soll. Auch das Interesse an einem zügigen Abschluss des Kaufvertrages, ohne die Fertigstellung der Sanierung abzuwarten, stellt keinen hinreichenden Anhaltspunkt für eine Gläubigerbenachteiligung seitens der Verkäuferin dar. Es ist nicht unüblich, einen Vertrag vor Fertigstellung der für seine Durchführung erforderlichen Arbeiten abzuschließen. Ebensowenig ist es unüblich, dass bei Bau- bzw. Sanierungsarbeiten Verzögerungen auftreten. Eine Sanierungsverpflichtung der Verkäuferin gab es zu keinem Zeitpunkt.
Schließlich gibt es keinerlei Anhaltspunkte für eine Kenntnis der Klägerin von einem etwaigen Benachteiligungsvorsatz. Die Bewilligung der Vormerkung erfolgte mit Vertragsabschluss am 30.12.2016, die Vereinbarungen zu der Kaufpreiszahlung erst mit der Nachtragsvereinbarung am 28.02.2017. Letztere kann der Klägerin keine Kenntnis bei Bewilligung der Vormerkung vermittelt haben.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Feststellung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils erfolgt gemäß den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.
Die Festsetzung des Gebührenstreitwerts erfolgt nach den §§ 63 Abs. 2, 47 Abs. 1, 48 Abs. 1 S.1 GKG, § 3 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 311b BGB
§ 3 ZPO
§ 883 Abs. 2 Satz 1 BGB
§ 888 Abs. 1 BGB
§ 522 Abs. 2 Satz 4, 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO
§ 3 Abs. 1 AnfG
§ 522 Abs. 2 ZPO
§ 415 Abs. 2 ZPO
§ 891 Abs. 1 BGB
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO
§ 63 Abs. 2, 47 Abs. 1, 48 Abs. 1 S.1 GKG

Zitierte Entscheidungen: 22 O 28/17
V ZR 59/24
22 O 280/17