Oberlandesgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2010-11-18, Aktenzeichen I-24 U 120/10
ECLI: ECLI:DE:OLGD:2010:1118.I24U120.10.00

Tenor:
1.
Der Senat beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlussverfahren zurückzuweisen. Die Beklagte erhält Gelegenheit, zu den Gründen binnen einer Frist von zwei Wochen schriftsätzlich Stellung zu nehmen.
2.
Der für den 7. Dezember 2010 geplante Senatstermin entfällt.

Tatbestand:
Die Berufung der Beklagten hat keine Aussicht auf Erfolg, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Landgericht hat der Klage zu Recht stattgegeben. Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine der Beklagten günstigere Entscheidung.
Der Senat schließt sich den in jeder Hinsicht zutreffenden Ausführungen des Landgerichts an, das der Klage zu Recht stattgegeben hat. Die Auslegungsversuche der Beklagten überzeugen dagegen nicht. Denn sie widersprechen dem Kern des Optionsrechts, nämlich dem Recht des Mieters einseitig eine Vertragsverlängerung zu bewirken (vgl. OLG Hamburg, NJW-RR 1990, 1488; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, !0. Aufl., Rn. 863).
Es ist zwar nicht ausgeschlossen, dass in einem gewerblichen Individualmietvertrag durch weitere Vertragsbedingungen der Kern eines Optionsrechts ausgehöhlt und diesem Recht nur "kosmetischer" Charakter verliehen wird ( dies ist in einem Formularmietvertrag bereits unzulässig: vgl. OLG Hamburg aaO mit zustimmender Anmerkung Eckert in EWIR 1990, 449; Wolf/Eckert/Ball, aaO, Rn. 863). Hier bestehen jedoch - unabhängig von der Frage, ob ein Individualmietvertrag überhaupt gegeben ist - keine Anhaltspunkte dafür, dass das Optionsrecht nach den vertraglichen Vereinbarungen seines Kerns beraubt sein sollte. Die Optionsklausel in § 4 Abs. 2 des Pachtvertrages vom 23./26. März 1999 (PV) ist zwar aufgrund ihres Passiv-Gebrauchs untypisch formuliert. Denn grundsätzlich ist die Option ein Gestaltungsrecht, das von dem Berechtigten die Abgabe einer empfangsbedürftigen Willenserklärung, also ein aktives Tun verlangt, um das Recht wirksam auszuüben. (Senat WuM 2002, 606; Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Aufl., Kap. III Rn. 86). Dagegen ist es für eine Verlängerungsklausel typisch, dass durch Nichtstun der Vertrag verlängert wird und eine Vertragspartei kündigen muss, um die Verlängerung zu verhindern (vgl. Senat aaO; Senat MDR 2004, 817; Hannemann/Wiegener Münchener Anwaltshandbuch, 3. Aufl, § 29, Rn. 9).
In Vertragsgestaltungen wird dies jedoch nicht immer beachtet (BGH WM 1982, 1084; Senat WuM 2002, 606; Wolf/Eckert/Ball, aaO, Rn. 863)). Obwohl beide Rechtsinstitute in Mietvertragsvordrucken regelmäßig deutlich voneinander abgegrenzt sind, werden häufig Kombinationen aus beiden Klauseln vermischt (vgl. BGH WM 1982, 1084). Dabei kann der optionsbegünstigte Mieter sogar bei einer Kombination von einer Verlängerungsklausel mit einem Optionsrecht noch die Option ausüben und die Beendigung des Mietverhältnisses verhindern, wenn der Vermieter zuvor gekündigt hat (BGH NJW 1985, 2581). Denn während des Optionszeitraumes ist das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters gerade ausgeschlossen (BGH aaO; Schmidt-Futterer, MietR, 9. Aufl. § 542 BGB Rn 57 m.w.N.)
Hier liegt jedoch noch nicht einmal eine Kombination des Optionsrechts mit einer Verlängerungsklausel vor. Vielmehr ist § 4 Abs. 2 PV so zu verstehen, dass die Optionsausübung durch die Klägerin bereits im Vertrag unter bestimmten Voraussetzungen fingiert worden ist (vgl. OLG Hamm OLGR 2006, 138). Der Sachverhalt unterscheidet sich insoweit von der Klausel, die der Senat (aaO) zu beurteilen hatte. Dort kam dem in Klammern gesetzten Begriff "Option" bereits sprachlich keine eigenständige Bedeutung zu. Der Begriff war lediglich als Erläuterung einer Verlängerungsklausel gedacht aber missverständlich.
Schon aus dem Wortlaut des § 4 Abs. 2 PV sowie dem Sinn des gewährten Optionsrechts ergibt sich dagegen hier, dass die Optionsausübung im Vertrag fingiert worden ist. Denn allein dem Pächter ist ausdrücklich eine zweimalige Option von jeweils 5 Jahren eingeräumt worden. Allerdings sollte diese nur und erst dann wirksam werden, d.h. als ausgeübt gelten, wenn das Vertragsverhältnis nicht 12 Monate vor Ablauf der Vertragszeit von der Optionsberechtigten gekündigt wird. Dies kann interessengerecht nur im Sinne eines der klagenden Mieterin zustehenden Rechts verstanden werden, den Vertrag auslaufen zu lassen. Der von Laien verwendete Begriff "gekündigt" sollte der Klägerin ersichtlich die Befugnis einräumen, von der fingierten Ausübung der Option Abstand zu nehmen. Dass die Ausübung der Option schon im Vertrag fingiert wird, beruht ersichtlich auf der von der herrschenden Meinung geforderten Schriftform im Sinne des § 550 BGB. Diese dient dem Schutz des Grundstückserwerbers (§§ 566, 578 BGB), wenn das Optionsrecht für eine länger als ein Jahr dauernde Optionszeit ausgeübt werden kann (vgl. BGH-NJW RR 1987, 1227; Fritz aaO; Staudinger/Emmerich Neubearbeitung 2006 Rn 104 m. w. N.). Das war hier mit zweimal fünf Jahren der Fall. Wenn dagegen der Beklagten ein (ordentliches) Kündigungsrecht hätte zustehen sollen, um das Optionsrecht der Klägerin vor Ablauf des Optionszeitraumes "aushebeln" zu können, hätte dies im Pachtvertrag – wie im Übrigen in der Klausel der genannten Senatsentscheidung - ausdrücklich bestimmt werden müssen. Denn ein solches Kündigungsrecht liefe dem zuvor gewährten einseitigen Gestaltungsrecht gerade zuwider. Der Beklagten ist aber im Pachtvertrag weder in § 4 Abs. 2 PV noch in § 4 Abs. 4 PV ausdrücklich ein Recht eingeräumt worden, das Mietverhältnis 12 Monate vor Ablauf der Vertragszeit ordentlich zu kündigen, um die fingierte Optionsausübung und damit das Optionsrecht an sich zu unterlaufen. Vielmehr ist in § 4 Abs. 4 PV optionskonform lediglich ein außerordentliches Kündigungsrecht der Beklagten vereinbart worden.
Für diese Auslegung spricht im Übrigen – wie bereits vom Landgericht ausgeführt – auch der zwischen den Parteien geschlossene "Letter of Intend", der in seinem § 5 Abs. 1 ausdrücklich vorsah, dass der Klägerin eine zweimalige Option von je fünf Jahren eingeräumt würde, und zwar ohne jede Einschränkung.

Entscheidungsgründe:
Die weiteren in § 522 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 ZPO genannten Voraussetzungen liegen ebenfalls vor. Eine Entscheidung im Urteilsverfahren ist es nicht geboten, da Fragen von grundsätzlicher Bedeutung nicht zu entscheiden sind und die Einheitlichkeit der Rechtsprechung nicht berührt ist.
III.
Der Senat weist darauf hin, dass die Rücknahme der Berufung vor Erlass einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO gemäß GKG KV 1222 Satz 1 und 2 kostenrechtlich privilegiert ist; statt vier fallen zwei Gerichtsgebühren an (Senatsbeschluss vom 1. Februar 2010 zu Az.: I – 24 U 156/09; OLG Brandenburg MDR 2009, 1363).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 566, 578 BGB
§ 542 BGB
§ 550 BGB
§ 522 Abs. 2 ZPO
§ 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 4 Abs. 2 PV
§ 4 Abs. 4 PV
§ 522 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 1990, 1488
MDR 2004, 817
WM 1982, 1084
NJW 1985, 2581
MDR 2009, 1363
24 U 156/09