Landgericht Dessau-Roßlau (Sachsen-Anhalt, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-12-08, Aktenzeichen 5 S 91/22

Tenor:
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Halle/Saale vom 22.06.2022 (122 C 2201/21) wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Dieses und das Urteil des Amtsgerichts Halle/Saale vom 22.06.2022 (122 C 2201/21) sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Von der Darstellung des Tatbestandes wird abgesehen (vgl. §§ 540 Abs. 2 S. 1, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO i. V. m. § 544 Abs. 2 ZPO).

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung der Beklagten bleibt in der Sache ohne Erfolg. Die Ausführungen des Amtsgerichts halten den Angriffen der Berufung stand; das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 1. Fall, 546 ZPO), noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1, 2. Fall ZPO).
Zu Recht hat das Amtsgericht festgestellt, dass der Inhalt des Beschlusses vom 22.11.2021 zu TOP 23 nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
1. § 27 Abs. 2 WEG
Zwar ist der Berufung zuzugeben, dass § 27 Abs. 2 WEG (n.F.) vorsieht, dass die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters einschränken oder - wie hier - erweitern können. Allerdings können nach § 27 Abs. 2 WEG (n.F.) nur die Berechtigungen des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG (n.F.) eingeschränkt oder erweitert werden, mithin allein die Maßnahmen, die
1. untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen
oder
2. zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
Allerdings enthält § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG (n.F.) keine Regelbeispiele. Die Gesetzesbegründung benennt aber die bisherigen Tätigkeiten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2, 4, 5 und 6 WEG (a.F.) als typische Beispiele, deren Erledigung von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG (n.F.) erfasst sind (BT-Drs. 19/18791, S. 75; 19/22634, S. 47).
Nach § 27 Abs. 1 WEG (a.F.) ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,
(...)
2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
4. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;
5. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
6. eingenommene Gelder zu verwalten;
Die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen, § 27 Abs. 1 Nr. 2. WEG (a.F.), beinhalteten solche, für die die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig war, so dass der Verwalter lediglich eine Bestandsaufnahme vorzunehmen hatte, d. h., Mängel, deren Ursachen und die Möglichkeit der Beseitigung festzustellen, die Wohnungseigentümer zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung durch den Verwalter ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer waren nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG (a.F.) nicht geboten (Becker, in: Bärmann, WEG, 14. Aufl. 2018, § 27 Rn. 37).
Danach stellt aber die Beauftragung eines Ingenieur- bzw. Planungsbüros hinsichtlich der Planung zur Schaffung einer Ladeinfrastruktur einschließlich Ausschreibung und Angebotseinholung für maximal 10.000,00 € keine Maßnahme nur untergeordneter Bedeutung dar.
2. Bestimmtheit des Beschlusses
Auch die Gesamtschau der in der Gesetzesbegründung als typische Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung genannten Aufgaben des Verwalters hat zum Ergebnis, dass von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG (n.F.) nur Tätigkeiten des Verwalters erfasst sind, denen ein Beschluss der Eigentümerversammlung vorangegangen ist, der dem Verwalter den Rahmen seiner Tätigkeit vorgegeben hatte (z.B. Nummern 4 + 5). Wenn aber dem Verwalter Aufgaben der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übertragen werden, so muss bei Maßnahmen nach § 20 WEG (n.F.) („bauliche Veränderungen“) die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor der Übertragung auf den Verwalter ihr Ermessen ausüben, mithin die sog. „mindestens drei“ Planungsangebote einholen - oder aber sie muss dem Verwalter ihre Kompetenz zur Ermessensausübung übertragen.
Im hier angefochtenen Beschluss klingt letzteres lediglich an: „Die Auswahl und Beauftragung des Ingenieur- bzw. Planungsbüros durch die Verwalterin erfolgt in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat“, in persona (wohl) ..., der „sich zusammen mit der Verwalterin bemühen“ wird, „ein entsprechend qualifiziertes Elektroplanungsbüro zu finden“.
Danach ist der Beschluss schon an dieser Stelle nicht hinreichend bestimmt. Dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst im Rahmen ihrer Ermessens- und Entscheidungskompetenz zum „Wie“ der Ausgestaltung der Ladeinfrastruktur für die Tiefgarage der fachlichen Beratung eines Planers bedarf, um die bauliche Veränderung bestmöglichst durchführen zu können, ist nicht zu verkennen. Allerdings hat sie, wie vorstehend ausgeführt, die ihr obliegende Kompetenz entweder selbst auszuüben, oder aber sie hat sie dem Verwalter konkret zu übertragen.
Die Unbestimmtheit betrifft aber auch die Auswahl und Beauftragung des Ingenieur- bzw. Planungsbüros durch die Verwalterin in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat. Wie diese Abstimmung zu erfolgen hat, dazu schweigt der angefochtene Beschluss. Soweit die Berufung meint, es müsse ein Mehrheitsbeschluss herbeigeführt werden, dem sowohl die Verwalterin als auch der Verwaltungsbeirat zustimmen müssten, vermag die Berufungskammer dem nicht zu folgen. Denn nach dem Gesetz unterstützt der Verwaltungsbeirat den Verwalter, § 29 Abs. 2 S.1, Alt. 1 WEG. Eigene Entscheidungsbefugnisse stehen dem Verwaltungsbeirat hingegen nicht zu (BGH, Urteil vom 23.02.2018, V ZR 101/16; zitiert nach juris), so dass die Herbeiführung eines Mehrheitsbeschlusses, dem, wie die Berufung meint, sowohl die Verwalterin als auch der Verwaltungsbeirat zustimmen müssten, im Gesetz keine Stütze findet. Dabei verkennt das Berufungsgericht nicht, dass der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates gemäß § 9b Abs. 2 WEG der Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter ist. Allerdings gilt § 9b Abs. 2 WEG allein für Rechtsgeschäfte, in denen der Verwalter gemäß § 181 BGB von der Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeschlossen ist (Hügel/Elzer, WEG, 3. Auflage, § 9b Rn. 24). Außerhalb der Regelung des § 9b Abs. 2 WEG bedarf es für die Festlegung, ob der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertreten soll, der Willensbildung derer, mithin eines Beschlusses. Eine solche Willensbildung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im vorliegenden Fall nicht angenommen werden. Denn eine solche Vertretung wäre dem Verwaltungsbeirat übertragen, nicht hingegen dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates.
Daher kann dahinstehen, inwieweit die fehlende Sanierung der Tiefgarage dem angefochtenen Beschluss entgegensteht.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen; denn es handelt sich weder um eine Rechtssache grundsätzlicher Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 529 ZPO
§ 20 WEG
§ 181 BGB
§ 540 Abs. 2 S. 1, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO
§ 544 Abs. 2 ZPO
§ 27 Abs. 2 WEG
§ 27 Abs. 1 WEG
§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG
§ 27 Abs. 1 Nr. 2, 4, 5 und 6 WEG
§ 27 Abs. 1 Nr. 2. WEG
§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG
§ 29 Abs. 2 S.1, Alt. 1 WEG
§ 9b Abs. 2 WEG
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 22 C 2201/21
V ZR 101/16