Landgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-01-29, Aktenzeichen 2-09 S 8/23
ECLI: ECLI:DE:LGFFM:2025:0129.2.09S8.23.00

Tenor:
Verfahrensgang
1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 03.02.2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main (33 C 1794/22 (76)) wie folgt abgeändert:
Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens I. Instanz und des Berufungsverfahrens einschließlich der Kosten der Streithelferin trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckbaren Betrages leistet.
4. Die Revision wird zugelassen.
5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf EUR 42.000.000,- festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten letztlich um die Ersetzung von in einer Versammlung der Teileigentümer am 05.05.2022 abgelehnten Beschlussanträgen.
Die Klägerin und die Streithelferin sind die einzigen Mitglieder der beklagten Teilerbbauberechtigtengemeinschaft „…" in … Eigentümerin des Grundstücks ist … Die Klägerin ist eine 100-prozentige Tochter der … Gegenständlich ist der Gebäudekomplex …, ehemals …, bestehend aus dem … sowie der Überbauung in Gestalt eines ca. 660m langen, bis zu 65m breiten und bis zu 45m hohen Bürogebäudes in …, Stadtteil …
Der Fernbahnhof wurde in den Jahre 1995 bis 1999 durch die Klägerin errichtet. Die Überbauung erfolgte in den Jahren 2007 bis 2011. Die Überbauung des Fernbahnhofs, deren Betreiberin auch die Klägerin ist, fußt auf einem Stahltragwerk. Wegen der weiteren Einzelheiten der Ausführung wird auf den Inhalt der Klagebegründung (BI. 19 ff. d. A., insbesondere BI. 23 ff. d. A.) verwiesen. Als Bahnhofsbetreiberin ist die Klägerin gegenüber dem Eisenbahnbundesamt (EBA) verpflichtet die streitgegenständlichen Stahlstützen regelmäßig zu inspizieren. Die Klägerin erhielt auf Antrag im Jahr 1998 eine sogenannte Zustimmung im Einzelfall (ZiE), was ein deutlich geringeres Inspektionskonzept erforderte. So mussten nur wenige bestimmte Stahlstützen im 3-Jahres-Rhythmus überprüft werden (Bescheid vom 12.05.1999). Im Jahr 2008 wurde das reduzierte Inspektionskonzept wieder aufgehoben. Im Jahr 2015 beantragte die Klägerin erneut eine Zustimmung im Einzelfall. Sie erarbeitete hierfür ein ausführliches Inspektionskonzept. Dieses Konzept beinhaltete die 3-jährige Begutachtung der Stahlstützen, welche die Abnahme und Wiederanbringung der Brandschutzverkleidung an den Stahlstützen erforderte und Kosten von etwa EUR 2.000.000,-mit sich bringt. Das EBA kam dem Antrag nach und setzte das Inspektionskonzept mit Bescheid vom 21.02.2020 verbindlich fest (BI. 83 d. A, Anlage K8).
Die Rechtsbeziehungen der Parteien als Teileigentümer werden durch die Teilungserklärung 2014 (BI. 122 ff. d. A.) nebst Mitberechtigtenordnung als Anlage B2 (BI. 88 ff. d. A.) sowie insbesondere der Anlage B3.1 (BI. 220 ff. d. A.), die eine Regelung der Kostentragung enthält, bestimmt.
Um die zwischen der Klägerin und der Streithelferin im Zusammenhang mit der Errichtung bestehenden rechtlichen Differenzen zu klären, unterzeichneten diese am 24.04.2019/25.04.2019 (BI. 583 f. d. A.) eine Schlussvereinbarung.
Die Eigentümerversammlung vom 05.05.2022 hat sich, wie schon in den vorangegangenen Jahren, mit der Thematik der Kostentragung für die Tragwerksprüfung befasst. Auf die Protokolle der Eigentümerversammlungen vom 07.03.2019 (Bl. 230 ff. d. A.), 30.10.2020 (BI. 233 ff. d. A.), 10.12.2021 (BI. 237 ff. d. A.) und 05.05.2022 (BI. 3 ff. d. A.) wird Bezug genommen. In Letztgenannter beantragte die Klägerin unter TOP 02 (2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6), die in den Beschlussersetzungsanträgen aufgeführten Kostenregelungen für die Vergangenheit, die Gegenwart und die Zukunft zu beschließen. Die Anträge wurden abgelehnt.
Die Klägerin meint, die Kostentragung für die Bauwerksprüfungen obliege der Beklagten. Die turnusgemäße Bauwerksprüfung sei als Instandhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum zu bewerten. Dass diese Stahltragwerkskonstruktion dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sei, ergebe sich zum einen aus § 1 Abs. 5 WEG, zum anderen aber auch aus Anlage B2 zur Teilungserklärung 2014.
Die Klägerin ist der Auffassung, die beantragten Beschlüsse in der Teileigentümerversammlung hätten vor dem Hintergrund der maßgeblichen Regelungen in der Teilungserklärung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen. Die baulichen Besonderheiten führten zu einem gegenüber gewöhnlichen Bauten erhöhten Turnus von Bauwerksprüfungen. Im Hinblick auf das Gesamtgebäude sei keine Trennung nach Nutzungsbereichen vorzunehmen. Maßgeblich sei das Verhältnis der Teileigentümer untereinander, welches sich ausschließlich nach WEG-rechtlichen Grundsätzen und den Regelungen der Teilungserklärung nebst Anlagen bestimme. Die Stahltragwerkskonstruktion stütze die Überbauung und sei daher deren zwingende Voraussetzung. Die sich daraus ergebende Einheitlichkeit des Gesamtgebäudes führe dazu, dass sich die Anordnungen des EBA ebenso wie die Entscheidungen des Magistrats der … jeweils auf das Gesamtgebäude auswirken.
Sie ist deshalb der Meinung, dass die Versagung der beantragten Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche.
Mit der am 03.06.2022 bei Gericht eingegangenen Klage hat die Klägerin die bezeichneten Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 05.05.2022 angefochten. Der Gerichtskostenvorschuss wurde nach gerichtlicher Aufforderung vom 08.06.2022, zugestellt am 10.06.2022, am 15.60.2022 geleistet. Die Klage ist der Hausverwaltung am 25.6.2022 zugestellt worden. Die Klagebegründung ist am 04.07.2022 bei Gericht eingegangen.
Die Klägerin hat vor dem Amtsgericht beantragt,
1. die Negativbeschlüsse der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 05.05.2022 unter Tagesordnungspunkt 02 zu 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5 und 2.6 für ungültig zu erklären,
2. sowie als Beschluss der Teileigentümergemeinschaft „…" in … zu erkennen;
a) Die Finanzierung der Maßnahme für die vom Eisenbahnbundesamt (EBA) angeordnete Bauwerksprüfung Tragwerk Fernbahnhof in den Jahren 2018 bis 2020 nebst den angefallenen Nebenkosten erfolgt durch eine Entnahme aus der Erhaltungsrücklage. Die Erhaltungsrücklage wird zu diesem Zweck mit einer Sonderumlage in Höhe von 3.500.000,00 EUR (4.164.000,00 EUR inklusive Mehrwertsteuer) aufgefüllt. Die Zahlung der Sonderumlage soll in mehreren Teilbeträgen gemäß der Anlage B 3.1 zur Teilungserklärung, dort laufende Nummern 13 und 14, also in den Achsen 31 bis 89 zu 95% durch die Streithelferin und zu 5% durch die Klägerin, in den weiteren Achsen zu 100% durch die Streithelferin erfolgen. Die Teilbeträge werden 30 Tage nach Zugang einer schriftlichen Zahlungsaufforderung der Verwalterin bei dem jeweiligen Teileigentümer fällig.
b) Die Finanzierung der Maßnahme für die vom Eisenbahnbundesamt (EBA) angeordnete Bauwerksprüfung Tragwerk Fernbahnhof in den Jahren 2021 bis 2022 nebst den angefallenen Nebenkosten erfolgt durch eine Entnahme aus der Erhaltungsrücklage. Die Erhaltungsrücklage wird zu diesem Zweck mit einer Sonderumlage in Höhe von 2.000.000,00 EUR (2.380.000,00 EUR inklusive Mehrwertsteuer) - unter der Maßgabe, dass die Zulassung im Einzelfall (ZiE) erhalten bleibt - aufgefüllt. Die Zahlung der Sonderumlage soll in mehreren Teilbeträgen gemäß der Anlage B 3.1 zur Teilungserklärung, dort laufende Nummern 13 und 14, also in den Achsen 31 bis 89 zu 95% durch die Streithelferin und zu 5% durch die Klägerin, in den weiteren Achsen zu 100% durch die Streithelferin erfolgen. Die Teilbeträge werden 30 Tage nach Zugang einer schriftlichen Zahlungsaufforderung der Verwalterin bei dem jeweiligen Teileigentümer fällig.
c) Die Finanzierung der Maßnahme für die vom Eisenbahnbundesamt (EBA) angeordnete Bauwerksprüfung Tragwerk Fernbahnhof nebst den angefallenen Nebenkosten erfolgt ab dem Jahr 2024 durch eine Entnahme aus der Erhaltungsrücklage. Die Erhaltungsrücklage wird zu diesem Zweck mit einer Sonderumlage in Höhe von 1.825.000,00 EUR (2.171.000,00 EUR inklusive Mehrwertsteuer) pro turnusgemäße Bauwerksprüfung - unter der Maßgabe, dass die Zulassung im Einzelfall (ZiE) erhalten bleibt - aufgefüllt. Die Zahlung der Sonderumlage soll in mehreren Teilbeträgen gemäß der Anlage B 3.1 zur Teilungserklärung, dort laufende Nummern 13 und 14, also in den Achsen 31 bis 89 zu 95% durch die Streithelferin und zu 5% durch die Klägerin, in den weiteren Achsen zu 100% durch die Streithelferin erfolgen. Die Teilbeträge orientieren sich an dem erwarteten Fortschritt der Maßnahmen. Die Teilbeträge werden 30 Tage nach Zugang einer schriftlichen Zahlungsaufforderung der Verwalterin bei dem jeweiligen Teileigentümer fällig.
3. Hilfsweise für den Fall, dass das Gericht die obigen unter Ziff. 2 ganz oder teilweise zurückweisen sollte, als Beschluss der Teileigentümergemeinschaft „…“ zu erkennen:
a) Die Finanzierung der Maßnahme für die vom Eisenbahnbundesamt (EBA) angeordnete Bauwerksprüfung Tragwerk Fernbahnhof in den Jahren 2018 bis 2020 nebst den angefallenen Nebenkosten erfolgt durch eine Entnahme aus der Erhaltungsrücklage. Die Erhaltungsrücklage wird zu diesem Zweck mit einer Sonderumlage in Höhe von 3.500.000,00 EUR (4.164.000,00 EUR inklusive Mehrwertsteuer) aufgefüllt. Die Zahlung der Sonderumlage soll in mehreren Teilbeträgen gemäß den jeweiligen Miteigentumsanteilen (330 Miteigentumsanteile der Klägerin / 670 Miteigentumsanteile der …) erfolgen. Die Teilbeträge werden 30 Tage nach Zugang einer schriftlichen Zahlungsaufforderung der Verwalterin bei dem jeweiligen Teileigentümer fällig.
b) Die Finanzierung der Maßnahme für die vom Eisenbahnbundesamt (EBA) angeordnete Bauwerksprüfung Tragwerk Fernbahnhof in den Jahren 2021 bis 2022 nebst den angefallenen Nebenkosten erfolgt durch eine Entnahme aus der Erhaltungsrücklage. Die Erhaltungsrücklage wird zu diesem Zweck mit einer Sonderumlage in Höhe von 2.000.000,00 EUR (2.380.000,00 EUR inklusive Mehrwertsteuer) - unter der Maßgabe, dass die Zulassung im Einzelfall (ZiE) erhalten bleibt - aufgefüllt. Die Zahlung der Sonderumlage soll in mehreren Teilbeträgen gemäß den jeweiligen Miteigentumsanteilen (330 Miteigentumsanteile der Klägerin / 670 Miteigentumsanteile der …) erfolgen. Die Teilbeträge orientieren sich an dem erwarteten Fortschritt der Maßnahmen. Die Teilbeträge werden 30 Tage nach Zugang einer schriftlichen Zahlungsaufforderung der Verwalterin bei dem jeweiligen Teileigentümer fällig.
c) Die Finanzierung der Maßnahme für die vom Eisenbahnbundesamt (EBA) angeordnete Bauwerksprüfung Tragwerk Fernbahnhof nebst den angefallenen Nebenkosten erfolgt ab dem Jahr 2024 durch eine Entnahme aus der Erhaltungsrücklage. Die Erhaltungsrücklage wird zu diesem Zweck mit einer Sonderumlage in Höhe von 1.825.000,00 EUR (2.171.000,00 EUR inklusive Mehrwertsteuer) pro turnusgemäße Bauwerksprüfung - unter der Maßgabe, dass die Zulassung im Einzelfall (ZiE) erhalten bleibt - aufgefüllt. Die Zahlung der Sonderumlage soll in mehreren Teilbeträgen gemäß den jeweiligen Miteigentumsanteilen (330 Miteigentumsanteile der Klägerin / 670 Miteigentumsanteile der …) erfolgen. Die Teilbeträge orientieren sich an dem erwarteten Fortschritt der Maßnahmen. Die Teilbeträge werden 30 Tage nach Zugang einer schriftlichen Zahlungsaufforderung der Verwalterin bei dem jeweiligen Teileigentümer fällig.
4. Es wird festgestellt, dass die Kosten der Finanzierung der aufgrund öffentlichrechtlicher Vorschriften erforderlichen turnusgemäßen Bauwerksprüfung Tragwerk Fernbahnhof ab dem Jahr 2024 nebst den anfallenden Nebenkosten durch eine Entnahme aus der Erhaltungsrücklage folgt. Die Erhaltungsrücklage wird zu diesem Zweck mit einer Sonderumlage in Höhe der jeweils tatsächlich anfallenden Kosten aufgefüllt. Die Zahlung der Sonderumlage soll in mehreren Teilbeträgen gemäß der Anlage B 3.1 zur Teilungserklärung, dort laufende Nummern 13 und 14, also in den Achsen 31 bis 89 zu 95% durch die Streithelferin und zu 5% durch die Klägerin, in den weiteren Achsen zu 100% durch die Streithelferin erfolgen. Die Teilbeträge orientieren sich an dem erwarteten Fortschritt der Maßnahmen. Die Teilbeträge werden 30 Tage nach Zugang einer schriftlichen Zahlungsaufforderung der Verwalterin bei dem jeweiligen Teileigentümer fällig.
5. Hilfsweise für den Fall, dass das Gericht die obigen unter Ziff. 4 ganz oder teilweise zurückweisen sollte, festzustellen, dass die Finanzierung der aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften erforderlichen turnusgemäßen Bauwerksprüfung Tragwerk Fernbahnhof nebst den anfallenden Nebenkosten ab dem Jahr 2024 durch eine Entnahme aus der Erhaltungsrücklage folgt. Die Erhaltungsrücklage wird zu diesem Zweck mit einer Sonderumlage in Höhe der jeweils tatsächlich anfallenden Kosten aufgefüllt. Die Zahlung der Sonderumlage soll in mehreren Teilbeträgen gemäß den jeweiligen Miteigentumsanteilen (330 Miteigentumsanteile der Klägerin / 670 Miteigentumsanteile der …) erfolgen. Die Teilbeträge orientieren sich an dem erwarteten Fortschritt der Maßnahmen. Die Teilbeträge werden 30 Tage nach Zugang einer schriftlichen Zahlungsaufforderung der Verwalterin bei dem jeweiligen Teileigentümer fällig.
Die Beklagte und die Streithelferin haben vor dem Amtsgericht beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist ebenfalls der Auffassung, die Stahltragwerkskonstruktion stehe im Gemeinschaftseigentum. Die Kostentragung ergebe sich aus den der Teilungserklärung 2014 beigefügten Anlagen.
Die Streithelferin ist der Meinung, die Beklagte treffe keine Instandhaltungspflicht. Sie könne daher auch nicht für die Kosten aufkommen. Die Baumängel der Stahltragkonstruktion, die jetzt zu dem erhöhten Instandhaltungsaufwand führen, hätten sich erst im Laufe der Erweiterung der Bebauung gezeigt. Diese seien der Klägerin allein zuzurechnen. Nur deshalb würde sich aufgrund des erheblich erweiterten Inspektionskonzepts der ZiE 2020 vom 25.10.2019 der daraus ersichtliche erhöhte Aufwand ergeben.
Die Übernahme der Kosten für die Inspektion des Tragwerks entspreche nicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer. Zur Durchführung der EBA-Inspektion sei nur die Klägerin verpflichtet, nicht jedoch die Beklagte.
Die Beklagte sei von der Klägerin auch nicht am Verwaltungsverfahren zur Wiedererlangung der ZiE beteiligt worden, so dass die Beklagte auch keinerlei Einfluss auf den Umfang des von der Klägerin entwickelten Inspektionskonzeptes gehabt habe.
Die Beklagte habe sich auch nicht vertraglich zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet.
Hinsichtlich der Inspektionen 2018-2020 und 2021-2022 sei die Erstattung auch deshalb ausgeschlossen, weil die Klägerin die Beklagte an der Durchführung der Inspektion nicht beteiligt habe. Für die Durchführung der Maßnahmen habe es keinerlei Beschlussvorlagen oder gar Beschlüsse gegeben. Die nun geltend gemachten Kosten seien durch die Klage auch nicht überprüfbar oder sonst transparent dargestellt. (Bl. 296 d. A.)
Die Feststellungsanträge seien bereits unzulässig, weil es der Klägerin am erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis fehle. Der Inhalt der Feststellungsanträge hätte durch Beschlussersetzungsanträge bewirkt werden können. Die Feststellungsanträge seien auch unbegründet. Die abstrakte Übernahme sämtlicher zukünftig entstehender tatsächlicher Kosten könne nicht verlangt werden. Die Übernahme gemeinschaftsrelevanter Kosten unterfalle der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft.
Das Amtsgericht hat der Klage mit Urteil vom 03.02.2023 stattgegeben. Die Anfechtung der Negativbeschlüsse sei erfolgreich. Für die Frage, welcher Teileigentümer welche Kosten zu tragen habe, sei die Teilungserklärung 2014 nebst Mitberechtigtenordnung als Anlage B2 sowie insbesondere die Anlage B3.1 maßgeblich. Die Stahltragwerkskonstruktion sei Teil des Gemeinschaftseigentums. Es sei unerheblich, welche Behörde die Aufsicht für die Konstruktion habe. Letztlich dienten die Bauwerksprüfungen als gebäudebezogene Maßnahmen des Gesamtkomplexes der Feststellung der Standsicherheit und des Wartungs- und Instandhaltungsbedarfes an Teilen des Gemeinschaftseigentums.
Gemäß den Zuordnungen (Anlage B 3.1, Ziff. 13) übernehme die Klägerin 5 % der Kosten für den hier in Fragen stehenden Bereich „konstruktive Elemente im Bereich der Achsen 31 bis 89, jeweils bis Oberkante Platte Ebene 03“. Die Bestimmung sei insoweit eindeutig. Die Bestimmung sei in Ansehung der Probleme um die Aufsicht durch zwei Behörden und sonstige Probleme vereinbart worden. Die Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums seien nach der getroffenen Vereinbarung zu verteilen. Das Stahltragwerk komme gleichermaßen allen Teileigentümern zugute. Die in der Mitberechtigtenordnung getroffene, sehr differenzierte Regelung trage diesem Umstand Rechnung. Dies gelte für alle beantragten Zeiträume.
Die Klägerin habe einen Anspruch auf die begehrte Beschlussfestsetzung, da die Ablehnung der Beschlussanträge nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen habe.
Auch die Feststellungsklage sei zulässig und begründet. Die Klägerin habe ein rechtliches Interesse daran klären zu lassen, dass das Strahltragwerk in das Gemeinschaftseigentum falle und nach welchem Schlüssel die Instandhaltungskosten künftig zu verteilen seien.
Hiergegen wenden sich die Beklagte sowie die Streithelferin mit ihren Berufungsschriften.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass das Amtsgericht im Urteil nicht ausreichend begründet habe, weshalb es die Ansicht vertrete, dass die Vorgaben des Eisenbahnbundesamtes gegenüber der Klägerin im Ergebnis den Verband beträfen, soweit es sich um Gemeinschaftseigentum handele. Dies würde dazu führen, dass der Verband zwar Kostenträger würde, jedoch keinerlei Handhabe hätte, gegen kostenauslösende Bescheide des Eisenbahnbundesamtes vorzugehen, da der Verband nicht Adressat der Bescheide sei.
Für die Erteilung der Baugenehmigung sei für die Beklagte der Magistrat der Stadt … zuständig, nicht jedoch das Eisenbahnbundesamt. Die Anforderungen an die Standsicherheit seien aufgrund des von der Klägerin betriebenen Bahnhofs ungleich höher.
Darüber hinaus würden die Kosten zwar das Gemeinschaftseigentum betreffen, die Kosten seien jedoch ohne entsprechende Beschlussfassung der Gemeinschaft entstanden. Ausweislich der Rechtsprechung des BGH sei ein Erstattungsanspruch mithin ausgeschlossen, da „eigenmächtig“ ausgelöste Kosten – auch das Gemeinschaftseigentum betreffend – nicht erstattungsfähig seien. Vorliegend fehle es mangels Beteiligung des Verbandes an den Maßnahmen auch an der Einholung dreier Vergleichsangebote betreffend die Leistungen zur Erbringung des Standsicherheitsnachweises.
Zu berücksichtigen sei zudem, dass es sich bei den Kosten für die EBA Inspektionen nicht um Regel-Gebäudekosten handele, sondern um besondere Kosten des Gebäudes. Die Kosten seien daher unter 9.1c der Mitberechtigtenordnung erfasst, der wie folgt laute: „Sollten von den vorstehenden Regelungen Unterhaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht erfasst sein, so werden diese nach den Mitberechtigungsanteilen verteilt. Wenn diese Verteilung nicht dem Grad der tatsächlichen Nutzung durch die Teilerbbauberechtigten entspricht, werden diese in Verhandlungen über eine der tatsächlichen Nutzung entsprechende Kostenverteilung eintreten.“
Davon unabhängig sei festzustellen, dass die Kosten zumindest in gebäudebezogene Kosten und außerordentliche Betriebskosten der Klägerin hätten unterschieden werden müssen.
Die Streithelferin führt ergänzend aus, dass es sich bei den EBA-Inspektionen nicht um Maßnahmen der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von Ziff. 8 lit. c) der MBO handele. Das Inspektionserfordernis ergebe sich ausschließlich aus dem Betrieb des Fernbahnhofs durch die Klägerin. Bei den Inspektionen handele es sich um anlagenbezogene Sondermaßnahmen. Darüber hinaus beruhe der Umfang der Inspektionen im Wesentlichen auf den von der Klägerin verursachten Baumängeln.
Das Amtsgericht habe auch verkannt, dass es im Zuge der Teilungserklärung keinen übereinstimmenden Parteiwillen dahingehend gegeben habe, dass die Streithelferin auf Basis einer Standardklausel die Kosten der EBA-Inspektionen habe übernehmen wollen.
Unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH (ZWE 2019, 488) sei ein Erstattungsanspruch betreffend Instandsetzungs-/Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum ohnehin ausgeschlossen.
Die Berufungsklägerin und die Streithelferin beantragen,
das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main zum Aktenzeichen 33 C 1794/22 (76), verkündet am 03.02.2023 und der Beklagten am 03.02.2023 zugestellt, aufzuheben und die Klage insgesamt abzuweisen.
Die Berufungsbeklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt im Wesentlichen die Entscheidung des Amtsgerichts. Sie führt darüber hinaus aus, dass die Bauwerksprüfung auch dann notwendig sei, wenn sie den Bahnhof nicht betriebe. Eine solche Prüfpflicht ergebe sich aus DIN 1076 für Ingenieurbauwerke wie Brücken und Stützbauwerke, worum es sich bei der streitgegenständlichen Immobilie auch handele. Etwaige Mängel aus der Bauerrichtungsphase seien für das hiesige Verfahren irrelevant.
Ergänzend wird auf die Schriftsätze der Parteivertreter sowie insbesondere die Ausführungen im Schriftsatz der Klägerin vom 03.08.2023 (Bl. 1034 d. A) verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufungen der Berufungskläger sind statthaft (§§ 511, 511a ZPO) und – da form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet (§§ 516, 518, 519 ZPO) – zulässig. In der Sache haben die Rechtsmittel Erfolg.
Bezüglich des Klageantrags 1) kann die Klägerin die Negativbeschlüsse betreffend die Versagung der begehrten Beschlüsse zur Erhebung einer Sonderumlage nicht mit Erfolg anfechten. Eine derartige Anfechtungsklage hat in aller Regel nur dann Erfolg, wenn lediglich eine positive Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte, also insoweit der Fall einer Ermessensreduzierung auf null vorgelegen hat. Nach § 21 Abs. 4 WEG a.F. kann jeder Eigentümer von den übrigen Eigentümern eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht., d.h. den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG a.F. Ordnungsgemäß sind alle Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer – nicht nur Einzelner – auf die Erhaltung, Verbesserung oder einen der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet sind. Die Anfechtung eines Negativbeschlusses ist nur dann begründet, wenn die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf die Fassung der beantragten Beschlüsse hat. Dies ist nur der Fall, wenn das Ermessen der Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung insoweit auf null reduziert ist. Die Ablehnung eines Beschlussantrages widerspricht daher solange nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wie das Ermessen der Wohnungseigentümer nicht auf null reduziert war, dem Beschlussantrag zuzustimmen (LG Hamburg, 318 S 75/14, ZWE 2016, 226).
Vorliegend fehlt es den Beschlussanträgen 2.1, 2.2 bis 2.3 bereits an der hinreichenden Bestimmtheit der begehrten Zahlungsverpflichtung betreffend die Sonderumlage. Der Sonderumlagenbeschluss muss bestimmen, welche Gesamtsumme aufzubringen ist und welcher Vorschussbetrag auf welchen Wohnungseigentümer entfällt. Fehlt eines der Elemente, ist der Sonderumlagenbeschluss zu unbestimmt und daher nichtig (Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 28, Rn. 88, OLG München FGPrax 2007, 20; LG Koblenz ZWE 2017, 374). Aus Gründen der Transparenz und Bestimmtheit (§ 23 WEG) muss mithin der Sonderumlagenbeschluss die anteilsmäßige Beitragsverpflichtung jedes einzelnen Eigentümers unter Nennung des gesetzlichen, gewillkürten oder gerichtlich bestimmten Umlageschlüssels enthalten (BGH NJW 1989, 23018; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 28, Rn. 90). Die Angabe der anteilsmäßigen Beitragsverpflichtung soll nach bislang herrschender Meinung dann entbehrlich sein, wenn der geschuldete Vorschuss ohne weiteres errechenbar ist (Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 28, Rn. 88; OLG Hamm ZMR 2009, 61; OLG Braunschweig ZMR 2006, 787). Eine Errechenbarkeit soll anzunehmen sein, wenn der Sonderumlagenbeschluss den Umlageschlüssel bezeichnet, mit dem die Vorschüsse zu errechnen sind, oder wenn der Umlageschlüssel „klar“ ist. Errechenbarkeit ist hingegen nicht gegeben, wenn im Sonderumlagenbeschluss die Kosten nach anteiligen Wohn- und Nutzflächen verteilt sind, die Flächen aber streitig sind.
Die Inbezugnahme der Kostenverteilung aus Anlage B 3.1 der Teilungserklärung, die lautet
„Die Zahlung der Sonderumlage soll in mehreren Teilbeträgen gemäß der Anlage B 3.1 zur Teilungserklärung, dort laufende Nummern 13 und 14, also in den Achsen 31 bis 89 zu 95% durch die Streithelferin und zu 5% durch die Klägerin, in den weiteren Achsen zu 100% durch die Streithelferin erfolgen.“,
erlaubt keine Bezifferung der durch die Streithelferin zu leistenden Sonderumlage. Zwar ist im Prinzip der gewünschte Verteilungsschlüssel genannt, indes ist angesichts der Abgrenzbarkeit der Achsen eine Bestimmbarkeit der Verteilung der von der Klägerin verauslagten Kosten nicht möglich, weil die Prüfung der Standfestigkeit zweifellos sämtliche Achsen umfasst hat, so dass eine Verteilung der Kosten auf bestimmte Achsen vielleicht möglich, aber zweifellos nicht korrekt ist. Wenngleich die Klägerin die verauslagten Kosten bislang nicht beziffert hat, geht die Kammer davon aus, dass es sich um einen Gesamtbetrag handelt, der sich nicht auf einzelne Achsen bezieht. Jedenfalls jedoch ist nicht vorgetragen, welche Kosten auf die Achsen 31-99 entfallen, von denen die Streithelferin 95 % tragen soll.
Wäre die Höhe der Vorschusspflicht unter Berücksichtigung der Gebäudeachsen ermittelbar gewesen, wäre es auch nicht notwendig gewesen, die begehrten Zahlungsanteile in Abhängigkeit von Achsen vorzunehmen.
Auch soweit die Klägerin die Negativbeschlüsse 2.4, 2.5. und 2.6 mit Erfolg angefochten hat, war das Urteil des Amtsgerichts auf die Berufung aufzuheben. Die Sonderumlagenbeschlüsse entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Sonderumlagenbeschlüsse entsprechen materiell nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn es aufgrund eines akuten, nachträglich aufgetretenen oder erkannten Finanzbedarfs notwendig ist, zusätzliche Einnahmen zu erzielen. Die Billigung einer Sonderumlage widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn es ausreichend ist, den durch sie zu deckenden Finanzbedarf durch Vorschüsse auf einen Wirtschaftsplan aufzubringen, eine Rücklage einzusetzen oder ein Darlehen aufzunehmen (Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 28, Rn. 87).
Es fehlt hinsichtlich der Beschlussvorlagen 2.4 und 2.5 bereits am Finanzbedarf der Gemeinschaft. Zwar mag die Ansicht der Klägerin, dass es sich bei der Prüfung der Standsicherheit der Säulen um eine Maßnahme betreffend das Gemeinschaftseigentum handelt, ggf. zutreffen, allerdings sind die Kosten dieser Maßnahme von der Gemeinschaft bislang nicht getragen worden. Es ist mithin fraglich, welcher – nachträgliche – Finanzbedarf der Gemeinschaft gedeckt werden soll.
Auch mag die Klägerin der Ansicht sein, der Bedarf der Gemeinschaft resultiere womöglich aus einem ihrerseits bestehenden Erstattungsanspruch. Ein solcher ist indes vorliegend nicht geltend gemacht.
Ob ein Zahlungsanspruch gegen die Beklagte aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 683, 670 BGB) oder Bereicherungsrecht besteht (s. BGH ZWE 2021, 310; BGH ZWE 2019, 415), ist nicht Verfahrensgegenstand. Es sei jedoch darauf hingewiesen, dass die Kammer die Rechtsprechung zur Erstattungsfähigkeit einer getilgten Abgabenschuld der Gemeinschaft durch einen Eigentümer (s. BGH NJW 2014, 1093) nicht für auf den vorliegenden Fall übertragbar ansieht. Zum einen hat sich die Aufforderung zur Erbringung einer Standfestigkeitsprüfung nicht gegen die Beklagte, sondern nur gegen die Klägerin gerichtet, zum anderen sind die Kosten nach entsprechender Auftragserteilung durch die Klägerin entstanden und sind nicht unmittelbar durch die öffentliche Verwaltung der Beklagten (bzw. Klägerin) auferlegt worden. Die Kammer hält für die Frage eines Erstattungsanspruchs der Klägerin vielmehr die Entscheidung des BGH vom 14.06.2019 (ZWE 2019, 488) für einschlägig. Die Klägerin selbst hält die Maßnahmen, die sie hat durchführen lassen, für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Damit wäre jedoch auch die Gemeinschaft für die Erbringung dieser Maßnahmen zuständig gewesen. Dies resultiert aus der zwingenden Kompetenzzuweisung aus § 21 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 5 bzw. § 22 WEG a.F.. Führt ein Eigentümer Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum durch, scheidet ein Ersatzanspruch aus GoA oder Bereicherungsrecht aus (BGH ZWE 2016, 136), weil es nur ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte, die Gemeinschaft mit der Entscheidung und den Umfang der Arbeiten zu betrauen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat einen Gestaltungspielraum. Sie muss das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Sie ist daher berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen gegebenenfalls zurückzustellen (BGH NJW 2011, 2958; BGH ZWE 2018, 321). Das insoweit maßgebliche Entscheidungsmedium ist der Beschluss der Gemeinschaft über die betreffende Maßnahme. Selbst wenn – wie die Klägerin ausführt – eine allgemeine öffentlichrechtliche Pflicht zur Durchführung einer Standfestigkeitsprüfung bestanden hat bzw. besteht, so hätte für die Art der Durchführung der Standfestigkeitsprüfung eine Beschlussvorlage eingebracht werden müssen und der Gemeinschaft der Teileigentümer Gelegenheit gegeben werden müssen, über die konkrete Durchführung der Maßnahme zu befinden. Soweit die Klägerin darlegt, dass ihr die Streitverkündete insoweit freie Hand gelassen habe, kann dies nicht zu einer Abänderung der Säulen des WEG führen und eine notwendige Beschlussfassung obsolet werden lassen. Denn bereits nach altem Recht (§ 21 Abs. 3 bis 5 WEG) hatten die Eigentümer durch entsprechende Beschlussfassung die Grundlagen für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu schaffen (s. BGH ZWE 2016, 136). Dies gilt erst recht nach dem für die hiesige Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage geltenden neuen Recht (s. BGH ZWE 2023, 211).
Auch hinsichtlich 2.6 war der Anfechtungsklage der Erfolg zu versagen. Die Klägerin begehrt auch hier die Erhebung einer Sonderumlage, wobei es sich - anders als bei den Beschlussvorlagen 2.4 und 2.5 - um eine Sonderumlage für künftige EBA-Inspektionen handelt. Hier ist festzustellen, dass es an einem Anspruch der Klägerin dahingehend fehlt, die Kosten in Form einer Sonderumlage „einzufordern“. Wie oben ausgeführt, entsprechen Sonderumlagen nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn es sich um unvorhergesehene Kosten der Verwaltung handelt. Vorliegend indes handelt es sich um regelmäßig anfallende Kosten, so dass es durchaus angemessen erscheint, diese Kosten im Rahmen des Wirtschaftsplans zu kalkulieren. Eine Ermessensreduzierung dahingehend, dass allein die Geltendmachung einer Sonderumlage für die Finanzierung der planbaren EBA-Inspektion ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche, ist mithin nicht gegeben, weshalb der Anfechtung des Negativbeschlusses der Erfolg zu versagen war. Gleiches gilt für die Antragsstellung dahingehend, die Finanzierung der Maßnahme durch eine Entnahme aus der Erhaltungsrücklage zu vorzunehmen. Zwar gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrückstellung) gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Es steht den Eigentümern indes frei, gemäß § 28 Abs. 1 Nr. 1 WEG Sonderrücklagen zu bilden. Ebenso ist eine bloße Liquiditätsrücklage denkbar, so dass für die Frage, aus welcher Quelle die Finanzierung der Maßnahme erfolgen soll, ein Ermessen gegeben ist, welches nicht auf null reduziert ist. Die Eigentümer haben bei der Frage, wie eine Erhaltungsmaßnahme finanziert wird, einen großen Ermessenspielraum, der von den Gerichten nur eingeschränkt auf Ermessensfehlgebrauch hin überprüft werden kann (Fuhrländer in: Fuhrländer/Füllbeck, Praxishandbuch WEG-Verwaltung, 1. Aufl., § 3, Rn. 161; LG Berlin, 25 S 18/15). Neben der Finanzierung über die Erhaltungsrücklage und die Erhebung einer Sonderumlage besteht grundsätzlich auch die Möglichkeit einer Darlehensaufnahme für die Gemeinschaft der Eigentümer (Fuhrländer in: Fuhrländer/Füllbeck, Praxishandbuch WEG-Verwaltung, 1. Aufl., § 3, Rn. 161; LG Berlin, 25 S 18/15)
Auch der Klageantrag 2) war zurückzuweisen.
Da bereits den Anträgen auf Ungültigerklärung der angefochtenen Negativbeschlüsse nicht zu folgen war, ist auch ein Anspruch auf gleichlautende Beschlussersetzung zurückzuweisen. Ein Anspruch der Klägerin auf Beschlussersetzung gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ist nicht gegeben. Da Voraussetzung der Beschlussersetzungsklage ist, dass sich das Entschließungsermessen der Wohnungseigentümer, zu handeln, auf null reduziert hat, damit der Kläger einen Anspruch auf die Beschlussersetzung hat (BR-Drs. 168/20, 92; Elzer in: Hogenschurz, WEG, 3. Aufl., § 44 Rn. 200), war dem Antrag nicht zu folgen. Soweit es für die angestrebte Beschlussfassung gleichberechtigte Alternativen gibt, kann die Beschlussfassung durch das Gericht zur Wahrung des Selbstorganisationsrechts der Eigentümer (hier Erbbauberechtigten) nicht ersetzt werden (LG Koblenz, Anm. Elzer, ZWE 2017, 374).
Soweit die Klägerin insoweit eine Hinweiserteilung und eine entsprechende Umformulierung der Klageanträge im Rahmen der Beschlussersetzung durch die Kammer erwartet, ist auch dieses Ansinnen zurückzuweisen. Gegen die begehrten Beschlussersetzungen sprechen sämtliche Gründe, mit denen die Anfechtungsklage zurückgewiesen wurde. Die für die Beschlussersetzung notwendige Ermessensreduzierung auf null ist nicht gegeben, da die Beschlussansinnen nach der Überzeugung der Kammer mit den Regelungen des WEG nicht vereinbar sind. Dies beruht jedenfalls für die Vergangenheit darauf, dass die Klägerin Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ohne Beschlussfassung hat durchführen lassen, deren Kosten nun im Beschlusswege erstattet werden sollen, ohne jedoch die Erstattung der bereits entstandenen Kosten selbst beantragt zu haben. Soweit die Klägerin aufgrund der Hinweise der Kammer im Termin zur mündlichen Verhandlung ergänzend vorträgt, dass es auf der Hand läge, dass aus Gründen der Praktikabilität eine Sonderumlage zu bilden sei, ist dies für die Kammer nicht nachvollziehbar. Auch der Hinweis, dass gerade die fehlende Bezifferbarkeit der Aufnahme der Aufwendungen in den Wirtschaftsplan entgegenstehe, wird von der Kammer nicht geteilt. Den erwarteten Kosten im Wirtschaftsplan ist immanent, dass diese nicht bezifferbar sind. Gerade deshalb erfolgt eine Abrechnung der Vorauszahlungen in der Jahresabrechnung. Die Ausführungen der Streithelferin im Schriftsatz vom 15.01.2024 (Rz. 8 und 9, Bl. 1362ff. d. A.) sind vollumfänglich zutreffend.
4. Auch der Feststellungsantrag der Klägerin war zurückzuweisen. Es fehlt am Feststellungsinteresse. Gegenstand einer Feststellungsklage nach § 256 ZPO kann nur das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses sein, d. h. der aus einem konkreten Lebenssachverhalte entstandenen Rechtsbeziehungen; nicht zulässig ist eine Feststellung zur Klärung einzelner Vorfragen, zur Klärung der Elemente eines Rechtsverhältnisses oder zur Klärung der Berechnungsgrundlagen eines Anspruchs oder einer Leistungspflicht, (BGH, NJW-RR 2012, 1223; NJW 2016, 1107). Hieran gemessen ist der Hilfsantrag bereits seinem Wortlaut nach unzulässig. Die beantragte Feststellung zielt nicht auf das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses, sondern auf die abstrakte Auslegung einer Kostenregelung in der Mitberechtigtenordnung. Auch unter Berücksichtigung einer etwaigen Auslegung des Feststellungsantrags, vermag die Kammer die Feststellung eines Rechtsverhältnisses nicht hineinzulesen.
Gleiches gilt für den hilfsweise gestellten Feststellungsantrag. Der Berufung war mithin umfassend stattzugeben.
Der Antrag der Klägerin auf Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung wird zurückgewiesen.
Dass sich die Kammer damit in Widerspruch zu einer Entscheidung der Parallelkammer setzen würde, ist nicht erheblich. Zum einen ist diese für die hiesige Kammer nicht bindend. Zum anderen vermag die Kammer auch keinen Widerspruch zu erkennen. Gegenstand der Entscheidung 2-13 S 94/22 vom 27.02.2023 ist die Prüfung eines Sonderumlagenbeschlusses auf dessen Nichtigkeit hin. Maßstab hier ist indes nicht die Prüfung der Nichtigkeit des Beschlusses, sondern vielmehr, ob ein Anspruch der Kläger besteht, die Fassung der beantragten Beschlüsse durch die Kammer zu ersetzen. Der von der Klägerin angekündigte Vortrag, dass man stets solche Maßnahmen über Sonderumlagen regelte, ist nicht geeignet, eine Wiedereröffnung zu rechtfertigen, denn selbst wenn die Gemeinschaft der Teilerbbauberechtigten „solche Maßnahmen“ über Sonderumlagen regelte, würde dies gleichwohl nicht dazu führen, dass sich diesbezüglich das Ermessen reduzieren würde, weil die Teilerbbauberechtigten an eine solche „Übung“ nicht gebunden wären.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 97, 101 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713.
Die Revision wird aufgrund der besonderen Bedeutung des Sachverhalts zugelassen (§ 543 Abs. 2 ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 511, 511a ZPO
§§ 516, 518, 519 ZPO
§§ 683, 670 BGB
§§ 91, 97, 101 ZPO
§ 23 WEG
§ 22 WEG
§ 256 ZPO
§ 1 Abs. 5 WEG
§ 21 Abs. 4 WEG
§ 21 Abs. 3 WEG
§ 21 Abs. 3 bis 5 WEG
§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG
§ 28 Abs. 1 Nr. 1 WEG
§ 44 Abs. 1 S. 2 WEG
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1989, 23018
ZMR 2009, 61
ZMR 2006, 787
NJW 2014, 1093
NJW 2011, 2958
NJW-RR 2012, 1223
NJW 2016, 1107
33 C 1794/22
18 S 75/14
25 S 18/15
13 S 94/22