Landgericht Stuttgart (Baden-Württemberg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-06-26, Aktenzeichen 19 O 160/24
ECLI: ECLI:DE:LGSTUTT:2025:0626.19O160.24.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Eine Beweislastumkehr tritt ein, wenn feststeht, dass als Schadensursache nur eine Handlung oder Unterlassung aus dem Obhuts- und Gefahrenbereich des Schuldners in Betracht kommt. In einem solchen Fall muss der Schuldner darlegen und beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft.(Rn.35)
2. Zahlt der Mieter, der vertragsgemäß die monatlichen Abschläge für die Neben- und Verbrauchskosten an den Vermieter geleistet hat, zusätzlich einen Betrag für die Versorgungsleistungen (hier: Heizwärme und Wasser) unmittelbar an den Versorger, weil dieser aufgrund eines Zahlungsrückstands des Vermieters eine Einstellung der Versorgung bzw. Versorgungssperre angedroht hat, dann handelt es sich bei dieser Zahlung um Aufwendungen des Mieters.(Rn.29) (Rn.31)
3. Der Mieter handelt mit Fremdgeschäftsführungswille, wenn er für den Vermieter oder zu Gunsten der Mietsache gehandelt hat und die Aufwendungen somit dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprechen und nicht nur im eigenen Interesse vorgenommen wurden. Es liegt bereits zur Vermeidung von Schadensersatzansprüchen gegenüber den Mietern im ureigenen Interesse eines Vermieters, dass die Versorgung gewährleistet ist.(Rn.50) (Rn.52)
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 20.000,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 10.12.2024 zu zahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 20.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin macht gegen die Beklagten als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Rückzahlung einer verauslagten Zahlung an den Energieversorger geltend.
Die Klägerin hat von der Beklagten zu 1) zunächst durch Gewerberaum-Mietvertrag vom 30.04.2014 Flächen im Objekt T, zum Betrieb eines IT-Systemhauses angemietet. Mit Mietvertrag vom 30.07.2018 (Anl. K1) traten die Regelungen des Altvertrages rückwirkend zum Ablauf des 31.12.2017 außer Kraft und wurden rückwirkend zum 01.01.2018, 0:00 Uhr, durch die Bestimmungen des neuen Mietvertrages ersetzt. Die Beklagten zu 2) und zu 3) sind die Gesellschafter der Beklagten zu 1) und Eigentümer der vermieteten Immobilie. Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende Regelungen:
„§ 4 Miete…
(3) Auf die von ihm zu tragenden Betriebskosten leistet der Mieter monatlich im Voraus eine Abschlagszahlung. Die Abschlagszahlung beträgt 547,70 € als Heizkostenvorauszahlung und 626,36 € als Vorauszahlung für die übrigen Betriebskosten. Ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung des Vermieters eine Erhöhung oder Senkung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten, sind die Vorauszahlungen für die folgende Abrechnungsperiode angemessen anzupassen…
§ 9 Gewährleistung und Haftung des Vermieters…
(5) Der Vermieter sorgt für einen ordnungsgemäßen Anschluss der Mietsache an die Versorgungseinrichtungen, haftet aber nicht für Schäden, die im Zusammenhang hiermit, insbesondere durch Störung und Unterbrechung, entstehen. Der vorstehende Haftungsausschluss gilt nicht für den Fall, dass diese Schäden auf vorsätzliches oder grob fahrlässiges Handeln oder Unterlassen des Vermieters oder eines seiner Erfüllungsgehilfen zurückzuführen sind oder dass die Schäden in der Verletzung der Rechtsgüter Leben, Körper oder Gesundheit bestehen. Soweit Störungen oder Unterbrechungen von einem der Energieversorgungsträger verursacht werden, beschränken sich die Ansprüche des Mieters auf Abtretung der Ansprüche des Vermieters gegen den betreffenden Energieversorgungsträger. Der Vermieter haftet nicht für Schäden, die durch Spannungsabfall oder -Veränderungen entstehen; der Mieter hat sich durch geeignete technische Vorrichtungen abzusichern…
§ 13 Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheits- und Kleinreparaturen, Veränderungen der Mietsache
(1) Soweit nicht nachfolgend in Abs. 2 und 3 anderweitig geregelt, hat der Vermieter das Gesamtobjekt, einschließlich der Mietsache, während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen. Hiervon ausgenommen sind die klassischen Schönheitsreparaturen.
§ 15 Leistung der Heizungsanlage
(1) Der Vermieter garantiert dem Mieter eine Leistung der Heizungsanlage, durch die in den Räumlichkeiten im 3. Obergeschoss ganzjährig (einschließlich der Wochenenden und Feiertage) eine Temperatur von mindestens 20 Grad Celsius erreicht wird. Sollte diese Leistung, gleich aus welchem Grund, nicht erreicht werden, ist der Vermieter verpflichtet, unverzüglich Abhilfe zu schaffen.“
Die Klägerin kam ihrer vertraglichen Verpflichtung zur Leistung von Abschlagszahlungen für Neben- und Verbrauchskosten nach. Dennoch kam es bereits in der Vergangenheit zu einer drohenden Versorgungseinstellung durch die E aufgrund Zahlungsrückständen, einer Zahlung der Klägerin an die E und einem Gerichtsverfahren zur Erstattung dieser Zahlung, in dem die Beklagten mit Versäumnisurteil des Landgerichts Stuttgart, Az. 55 O 36/24, verurteilt wurden.
Mit Schreiben vom 28.10.2024 (Anl. K2) kündigte die E gegenüber der Klägerin aufgrund einer offenen Forderung in Höhe von 39.314,92 € die Einstellung der Versorgung am 14.11.2024 an und setzte Frist zur Rückmeldung auf den 13.11.2024. Mit Schreiben des späteren Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 31.10.2024 (Anl. K3) an die Beklagte zu 1) wurde dieser das Schreiben der E vom 28.10.2024 übersandt und zur Zahlung zur Abwendung der Sperre bis zum 07.11.2024 aufgefordert. Nachdem eine Zahlung nicht erfolgte, beglich die Klägerin nach Rücksprache mit der E die Forderung in Höhe von 20.000,00 € am 13.11.2024 (Anl. K4). Zu einer Versorgungssperre am 14.11.2024 kam es nicht mehr. Am 14.11.2024 (Anl. B2) teilte die Beklagte zu 1) der E mit, dass sie nicht Eigentümerin der Immobilie ist und Nachweise zum abgerechneten Verbrauch fehlen. Mit E-Mail vom 27.11.2024 (Anl. B3) teilte der spätere Prozessbevollmächtigte der Beklagten dem Beklagten zu 2) Folgendes mit:
„ich habe soeben mit der E (Hr. G) telefoniert. Dieser hat mir mitgeteilt, dass wir bzgl. unserer Schreiben zeitnah (voraussichtlich noch diese Woche) eine Antwort der Rechtsabteilung bekommen.
Zudem hat dieser mir mitgeteilt, dass Sie bereits die Schlichtungsstelle angerufen/angefragt haben, diese jedoch mitteilte, dass sie unzuständig ist, da die Schlichtungsstelle nur für Verbraucher/Privatkunden zuständig ist.“
Die Klägerin trägt vor, dass ihr Geschäftsführer mit der E verhandelt habe und die Versorgungssperre nur gegen Zahlung eines Betrages in Höhe von 20.000,00 € abgewendet werden konnte. Da die Beklagten ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachgekommen seien und auch nicht auf die Aufforderung der Klägerin reagiert hätten, sei die Klägerin gezwungen gewesen, den Teilbetrag an die E zu bezahlen, da es sonst zur Unterbrechung der Versorgung gekommen wäre.
Die Klägerin beantragt,
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, 20.000,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen.
2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die gem. Vorbem. 3 IV RVG-VV nicht auf die Verfahrensgebühr anrechenbaren außergerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 1.115,98 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten tragen vor, dass es keine Rückstände bei der E gegeben hätte. Zwar hätte diese eine Forderung über 39.314,92 € geltend gemacht, jedoch sei die Beklagte zu 1) nicht Schuldnerin der Forderung, da diese bereits nicht Eigentümerin des Objekts ist. Die Beklagten zu 2) und zu 3) hätten keine Rechnungen oder Mahnungen erhalten, weiter sei der Verbrauch auch nicht nachprüfbar. Hierbei hätte der spätere Prozessbevollmächtigte der Beklagten auch am 14.11.2024 Kontakt zur E aufgenommen. Bei dem Telefonat sei vereinbart worden, dass es bis zur Klärung zu keiner Versorgungssperre kommen würde.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 05. Juni 2025 (Bl. 73f d.A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe:
I.
Die zulässige Klage ist – bis auf einen Teil der Nebenforderung – begründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte zu 1) ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 20.000,00 € zu, der sich zwar nicht aus § 536a BGB ergibt (1.), aber aus § 539 Abs. 1 BGB (2.). Hinsichtlich der begehrten Prozesszinsen, sind diese lediglich in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz begründet, da es sich nicht um eine Entgeltforderung handelt (3.). Soweit die Klägerin zusätzlich die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten begehrt, war die Klage abzuweisen (4.). Für die begründete Klagforderung haften die Beklagten zu 2) und zu 3) gemäß § 721 BGB als Gesamtschuldner für die Forderung gegen die Beklagte zu 1) (5.).
1. Die Klägerin kann von der Beklagten zu 1) Zahlung nicht nach § 536a BGB verlangen, da es bereits an einem Mangel der Mietsache fehlt.
So stellt eine unterbrochene Versorgung mit Wasser und/oder Wärme zweifelsfrei einen Mangel dar, dies auch dann, wenn Grund hierfür eine Sperrung aufgrund Zahlungsrückständen ist. Jedoch kam es vorliegend unstreitig zu keiner Einstellung der Versorgung, weshalb ein Mangel allenfalls bevorstand oder drohte, jedoch noch nicht eingetreten war. Daher sind die Voraussetzungen des § 536a BGB nicht gegeben.
2. Der Zahlungsanspruch ergibt sich jedoch aus § 539 Abs. 1 BGB.
So hat die Klägerin Aufwendungen (a) getätigt, die sie nicht nach § 536a Abs. 2 BGB verlangen kann (b), wobei auch die die Voraussetzungen einer Geschäftsführung ohne Auftrag (im Folgenden: „GoA“) vorliegend (c).
a) Bei der Zahlung der Klägerin an den Versorger zur Aufrechterhaltung der Versorgung handelt es sich um Aufwendungen nach § 539 Abs. 1 BGB.
aa) Der Begriff Aufwendungen umfasst hierbei alle freiwilligen Vermögensopfer des Mieters auf die Mietsache, die sich auf deren Aussehen, Wirkungsweise, Brauchbarkeit und Haltbarkeit günstig auswirken (Bieber/MüKo BGB, § 539, Rn. 4 m.w.N.), mithin die zumindest auch der Mietsache zugutekommen (BGH, Urteil vom 20. Januar 1993 – VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 (523f)). Hierzu gehören u.a. Maßnahmen, die dem Erhalt der Mietsache dienen, zum Beispiel Maßnahmen zur Verbesserung der Wasser- oder Stromversorgung (OLG Hamburg WuM 1986, 82). Ersatzfähig sind hierbei nur solche Aufwendungen, für die auch nach den Regeln der GoA (§§ 677–687 BGB) Ersatz verlangt werden kann. Daher findet § 539 Abs. 1 BGB keine Anwendung, wenn der Mieter eigenmächtig Reparaturen ausführt, ohne dass die Voraussetzungen des § 536a BGB vorliegen, da dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Mängelbeseitigung zukommt, sodass ein Rückgriff auf § 539 Abs. 1 BGB in diesen Fällen ausscheidet (vgl. BGH, Urteil vom 14. Juni 2019 – V ZR 254/17, BGHZ 222, 187-195).
bb) Bei der Zahlung der Klägerin an den Versorger handelt es sich daher um Aufwendungen, da diese insbesondere § 536a Abs. 2 BGB unterfallen.
(1) So handelt es sich zwar um keine Verwendungen die erforderlich waren, die Mietsache vor der Zerstörung, dem Untergang, der Beschädigung oder dem Verlust zu bewahren (vgl. BGH, Urteil vom 20. Januar 1993 – VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522), jedoch um eine Maßnahme, die zur Erhaltung und Bewirtschaftung der Mietsache erforderlich war (BT-Drs. 14/4553, S. 41; BGH, Urteil vom 24. November 1995 – V ZR 88/95 –, BGHZ 131, 220-227), wozu insbesondere eine funktionierende Heizung (vgl. u.a. BGH, Urteil vom 16. Januar 2008 – VIII ZR 222/06, NJW 2008, 1216 Rz 17; AG Münster, Urteil vom 30. September 2009 – 4 C 2725/09, WuM 2009, 665; Urteil vom 11. September 2008 – 49 C 2864/08, WuM 2008, 688) oder Wasserversorgung (AG Saarburg, Urteil vom 19. November 2008 – 5 C 454/08, WuM 2008, 725) gehört.
(2) Vielmehr hat die Klägerin mit der Zahlung an den Versorger den drohenden Eintritt eines Mangels der Mietsache abgewendet, weil die Einstellung der Versorgung dem mietvertraglich geschuldeten Zustand (vgl. Anl. K1) widersprochen hätte, da die Beklagte die Versorgung mit Heizwärme und Wasser mietvertraglich schuldet (vgl. § 15 Anl. K1; BGH, Urteil vom 22. August 2018 – VIII ZR 99/17, NZM 2018, 1020 Rz 13).
(a) Soweit die Beklagten pauschal jedwede vertragliche Beziehung zum Versorger ebenso bestreiten wie etwaige Rückstände, spielt vorliegend ebenfalls keine Rolle.
So hat die Beklagte zu 1) zum einen bereits vertraglich für die Versorgung der Klägerin einzustehen. Weiter resultiert eine etwaige Pflichtverletzung evident aus der Sphäre der Beklagten zu 1), weshalb diese – aufgrund einer Beweislastumkehr – darlegen und beweisen muss, dass sie kein Verschulden trifft. So tritt eine Beweislastumkehr dann ein, wenn feststeht, dass als Schadensursache nur eine Handlung oder Unterlassung aus dem Obhuts- und Gefahrenbereich des Schuldners in Betracht kommt (st. Rspr. zur sog. „Sphärentheorie“: BGH NJW 2000, 2344; NJW 2009, 142 Rz 12f; BGHZ 228, 353 Rz 26; zuletzt auch: OLG Karlsruhe, Urteil vom 27. November 2024 – 13 U 76/24, juris Rz 28).
Da die Klägerin unstreitig Abschläge geleistet hat und es ebenfalls unstreitig nicht zu technischen Problemen kam, die einen Ausfall der Versorgung begründeten, ist dies vorliegend der Fall. So hat die Beklagte zu 1) entweder keine Abschlagszahlungen an die EnBW geleistet oder diese nicht an die Beklagten zu 2) und zu 3) weitergereicht oder hat bei Weiterreichung an die Beklagten zu 2) und zu 3) diese – notfalls gerichtlich – nicht auf Zahlung an den Versorger in Anspruch genommen (hierzu: MüKoBGB/Häublein BGB § 536a Rn 11 m.w.N.). Somit steht fest, dass die Ursache allein aus dem Verantwortungs- beziehungsweise Herrschaftsbereich der Beklagten zu 1) als Vermieterin stammt, weshalb diese den Nachweis führen muss, dass weder ihr noch ihren Erfüllungsgehilfen ein Verschulden trifft (BGH Urteil vom 03.02.2021 – XII ZR 29/20, BGHZ 228, 353 Rz 26) und eine (objektive) Pflichtverletzung nicht vorliegt (st. Rspr. u.a. BGH NZM 2009, 29 Rz 15ff; NJW 2006, 1061; NZM 2005, 17; NJW 2000, 2342; OLG Düsseldorf OLGR 2009, 727; LG Frankfurt ZMR 2011, 125; AG Dortmund WuM 2009, 36; Grüneberg/Weidenkaff Rn. 19 m.w.N.).
Da sich die Beklagten allein auf das Bestreiten sämtlichen Vortrags der Klägerin beschränkt haben und selbst keinen Beweis angetreten haben, steht fest, dass es Zahlungsrückstände gab, aufgrund deren eine Versorgungssperre drohte, und andererseits, dass im Verhältnis zur Klägerin hierfür die Beklagte zu 1) verantwortlich ist.
(b) Hieran ändert auch der Einwand der Beklagten, dass durch einen Mitarbeiter der E mitgeteilt worden sei, dass keine Einstellung der Versorgung bis zur Klärung der Vertragssituation erfolge, nichts.
So bezieht sich diese Aussage auf ein Telefonat des jetzigen Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 14.11. Die Zahlung der Klägerin ging jedoch bereits am 13.11 bei der E ein. Hierbei hatte die E der Klägerin bereits zuvor zugesagt, dass bei Zahlungseingang vor dem 14.11 eine Sperrung nicht erfolgen wird.
Daher führt der Vortrag der Beklagten – selbst als wahr unterstellt – nicht dazu, dass die Kausalität zwischen Zahlung und Verhinderung der Sperre entfallen würde. Bei der Zahlung handelt es sich überdies um ein freiwilliges Vermögensopfer der Klägerin, das sich i.E. auch positiv auf die Brauchbarkeit und Nutzbarkeit der Mietsache ausgewirkt hat.
b) Da die Klägerin – mangels Mangel bei Zahlung (s.o.) – die Aufwendungen nicht nach § 536a Abs. 2 BGB ersetzt verlangen kann, liegt ein Fall des § 539 BGB vor (vgl. zum Verhältnis der Ansprüche u.a. BGH, Urteile vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 222/06, NZM 2008, 279; vom 14. Juni 2019 – V ZR 254/17, NZM 2019, 624 (626); NZM 2008, 279; OLG Düsseldorf, Urteil vom 5. Februar 2009 – 10 U 128/08, ZMR 2009, 362).
c) § 539 Abs. 1 BGB enthält eine Rechtsgrundverweisung, so dass die Voraussetzungen einer Geschäftsführung ohne Auftrag vorliegen müssen (st. Rspr. u.a. BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 – VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188 Rz 16). Hierbei kommt es nicht darauf an, wer letztlich Schuldner der Forderung des Versorgers ist (aa). So hat die Klägerin mit „Fremdgeschäftsführungswillen“ (bb) gehandelt und die Aufwendungen haben zumindest dem mutmaßlichen Willen der Vermieterin entsprochen (cc). Zuletzt ist der Anspruch auch nicht ausgeschlossen (dd).
aa) Es ist vorliegend unerheblich, ob Schuldner des Versorgers die Beklagte zu 1) als Vermieterin ist oder die Beklagten zu 2) und 3) als Eigentümer des Gebäudes.
So ist die Beklagte zu 1) als Vermieterin aufgrund der Vereinbarungen im Mietvertrag (Anl. K1) verpflichtet, die Räume der Klägerin mit Fernwärme und Wasser zu versorgen. Hierzu hat die Klägerin unstreitig auch die vereinbarten Abschläge geleistet. Ob die Beklagte zu 1) diese nicht an die Beklagten zu 2) und 3) oder an den Versorger weitergereicht hat, ist für die Pflichtverletzung der Beklagten zu 1) im Verhältnis zur Klägerin unerheblich. Aus diesem Grund spielt es auch keine Rolle, ob die Beklagte zu 1) Vertragspartnerin des Versorgers ist oder nicht.
bb) Weiter liegt bei der von der Klägerin getätigten Zahlung auch ein fremdes Geschäft vor.
(1) Ein fremdes Geschäft im Sinne von § 677 BGB liegt vor, wenn das Geschäft einem fremden Rechts- oder Interessenkreis entstammt (Gehrlein/BeckOK BGB, § 677, Rn. 11 m.w.N.).
(2) Vorliegend hat die Klägerin mit der Zahlung die Einstellung der Versorgung abgewandt, wozu bereits aufgrund der Regelungen im Mietvertrag die Beklagte zu 1) verpflichtet war.
Hierbei ist zuzugeben, dass auch die Klägerin selbst ein Interesse an einer laufenden Versorgung hat. Jedoch kommt es für die Frage, ob ein „fremdes Geschäft“ vorliegt, hierauf nicht an, da die Versorgung eine originäre Vermieterpflicht ist und die Beklagte zu 1) diese auch explizit vertraglich übernommen hat (vgl. Mietvertrag, Anl. K1). Ausgehend hiervon, hat die Klägerin in einem fremden Interessenkreis gehandelt, weil sie die Aufwendung getätigt hat, um eine Verpflichtung der Beklagten zu 1) zu erfüllen.
cc) Die Klägerin hat außerdem mit Fremdgeschäftsführungswille gehandelt.
(1) Der Mieter handelt mit Fremdgeschäftsführungswille, wenn er für den Vermieter oder zu Gunsten der Mietsache gehandelt hat und die Aufwendungen somit dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprechen (§ 683 S. 1 BGB) und nicht nur im eigenen Interesse vorgenommen wurden (st. Rspr. seit: BGH, Urteil vom 16. September 1998 – XII ZR 136/96, NZM 1999, 19 (20)).
(2) Vorliegend hat die Klägerin mit Fremdgeschäftsführungswillen gehandelt, weil sie für den Vermieter, die Beklagte zu 1), gehandelt hat (s.o.). So wurde durch teilweise Begleichung der Rückstände beim Versorger die angekündigte Einstellung der Versorgung abgewendet. Zugleich wurde der tatsächliche Vertragspartner des Versorgers in dieser Höhe frei.
Dies entspricht zumindest dem mutmaßlichen Willen des Vermieters. Bereits zur Vermeidung von Schadensersatzansprüchen gegenüber seinen Mietern ist es das ureigene Interesse eines Vermieters, dass die Versorgung gewährleistet ist. Weiter besteht auch ein Interesse dahin zu vermeiden, dass das Gebäude durch eine unterbrochene Beheizung Schaden nimmt. Hieran ändert auch der Vortrag der Beklagten, dass nicht geklärt sei, ob und gegebenenfalls von wem die Zahlungen gegenüber der E geschuldet sind nichts (s.o.).
Hierbei hat die Beklagte zu 1) auch auf die Schreiben und Anfragen der Klägerin nicht reagiert. Daher hat sie gegenüber der Klägerin auch nicht hinreichend konkret zum Ausdruck gebracht, dass sie mit einer Zahlung nicht einverstanden ist oder eine solche gar untersage. Vielmehr hat die Beklagte zu 1) die unstreitig getätigten Abschlagszahlungen der Klägerin vereinnahmt, wobei diese in der Folge – gleich ob von der Beklagten zu 1) oder den Beklagten zu 2) und zu 3) – nicht vertragsgemäß verwendet wurden. Hierbei mögen diese mit dem Versorger im Streit über konkrete Abrechnungen stehen. Dies ist jedoch kein Grund, einen solchen Streit auf dem Rücken der Mieter der Beklagten zu 1) auszutragen, zumal wenn diese ihren vertraglichen Verpflichtungen vollständig nachkommen. Ein solches Verhalten ist weder anerkennenswert noch schützenswert.
dd) Der Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen nach § 539 Abs. 1 BGB i.V.m. der GoA ist ausgeschlossen, wenn der Mieter die Aufwendungen ausschließlich im eigenen Interesse vorgenommen hat (BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 – VIII ZR 302/07, NJW 2009, 2590) oder nicht die Absicht hatte von Vermieter Ersatz der Aufwendungen zu verlangen oder dies durch eigenes Verschulden notwendig wurde oder der Ersatzanspruch wirksam abbedungen wurde (MüKoBGB/Bieber BGB § 539 Rn. 10f).
Dies alles ist vorliegend nicht der Fall. So hat die Klägerin die Aufwendung nicht (ausschließlich) im eigenen Interesse vorgenommen, weil sie nicht auf eine eigene Verbindlichkeit gezahlt hat. Vielmehr resultiert (s.o.) die Pflichtverletzung gegenüber der Klägerin allein und ausschließlich aus dem Bereich der Beklagten zu 1) und diese war gegenüber der Klägerin zur Gewährleistung der Versorgung auch vertraglich verpflichtet (s.o.).
Ebenfalls sind Umstände, dass die Klägerin nicht beabsichtigt hatte, von der Beklagten zu 1) Ersatz zu verlangen, sind nicht ersichtlich. Vielmehr hat die Klägerin der Beklagten zu 1) bereits mit anwaltlichem Schreiben vom 31.10.2024 (Anl. K3) – und somit bereits vor der getätigten Zahlung am 13.11.2024 – mitgeteilt, dass eine Sperre drohe und diese zur Zahlung aufgefordert. Bereits hieran zeigt sich, dass die Klägerin – i.E. auch zutreffend – davon ausging, dass dies nicht „ihre Aufgabe ist“, sondern Aufgabe der Vermieterin. Daher war klar, dass die Klägerin, sofern sie zur Abwendung der Sperrung zur Zahlung gezwungen ist, bei ihrer Vermieterin Regress nehmen würde. Überdies ist dies auch einzig sachgerecht und angemessen. Da die Klägerin unstreitig ihre Abschläge geleistet hat und die zusätzliche Zahlung an den Versorger i.E. bei der Abrechnung vom Versorger berücksichtigt wird, bestünde sonst die Gefahr, dass sich die Beklagte zu 1) und/oder die Beklagten zu 2) und 3) diesen Betrag aneignen und die Klägerin für die Versorgung i.E. „doppelt bezahlt“. Umgekehrt führt die Zahlung der Beklagten an die Klägerin zu keinerlei wirtschaftlichen Nachteilen für die Beklagten, da der an die Klägerin zu erstattende Betrag bei der Abrechnung des Versorgers als Abschlag zu berücksichtigen ist.
Zuletzt folgte die Zahlung der Klägerin auch nicht aus einer vertraglichen Verpflichtung der Klägerin oder als Teil der geschuldeten Miete. Vielmehr war allein die Beklagte zu 1) verpflichtet die Versorgung mit Fernwärme und Wasser zu gewährleisten und auch die bezahlten Abschläge der Klägerin hierfür an den Versorger weiterzuleiten. Hierbei wurde der Ersatzanspruch der Klägerin wurde auch nicht wirksam abbedungen, sodass ein Ausschluss des Ersatzanspruches nicht gegeben ist, da die Beklagte zu 1) vorsätzlich ihren Verpflichtungen nicht nachgekommen ist (zur Mgl. des Ausschlusses u.a.: BGH NJW 1993, 335; NJW-RR 1993, 560; NZM 2010, 356; OLG Koblenz NZM 2000, 622; OLG Frankfurt ZMR 2008, 787).
3. Hinsichtlich der begehrten Prozesszinsen (§ 291 BGB), sind diese lediglich in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz begründet, da es sich nicht um eine Entgeltforderung handelt (§ 288 Abs. 1 und Abs. 2 BGB). Sofern die Klägerin Zinsen hierüber verlangt, war die Klage abzuweisen.
4. Soweit die Klägerin zusätzlich die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten begehrt, war die Klage ebenfalls abzuweisen.
a) So war die Beklagte zu 1) mangels Mahnung oder gar Aufforderung bei Mandatierung der Klägervertreter und Übersendung des Schreibens vom 31.10.2024 (Anl. K3) nicht in Verzug.
b) Aus § 539 Abs. 1 BGB kann die Klägerin diese Kosten nicht verlangen, da es sich bereits nicht um Aufwendungen im Sinne der Norm handelt.
c) Auch als Schadensersatz kann die Klägerin die Erstattung dieser Kosten nicht verlangen, da die Einschaltung eines Rechtsanwalts bereits zur erstmaligen Aufforderung der Beklagten zu 1) nicht erforderlich war, zumal die Sperrung – nach dem Vortrag der Klägerin selbst – letztlich allein aufgrund der Verhandlung deren Geschäftsführers mit dem Versorger abgewendet wurde.
5. Soweit die Klage begründet ist, haften für die Ansprüche der Klägerin gegen die Beklagte zu 1) die Beklagten zu 2) und zu 3) als Gesellschafter der Beklagten zu 1) gemäß § 721 S. 1 BGB als Gesamtschuldner.
II.
1. Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 4 S. 1 ZPO i.V.m. § 721 S. 1 BGB. Soweit die Klage abgewiesen wurde handelt es sich lediglich um Nebenforderungen, weshalb dies für die Kostentragung unerheblich ist.
2. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 536a BGB
§ 721 BGB
§ 539 BGB
§ 677 BGB
§ 291 BGB
§ 539 Abs. 1 BGB
§ 536a Abs. 2 BGB
§ 683 S. 1 BGB
§ 288 Abs. 1 und Abs. 2 BGB
§ 721 S. 1 BGB
§ 91 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 4 S. 1 ZPO
§ 709 S. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 1993, 522
BGHZ 222, 187
BGHZ 131, 220
NJW 2008, 1216
NZM 2018, 1020
NJW 2000, 2344
NJW 2009, 142
BGHZ 228, 353
NZM 2009, 29
NJW 2006, 1061
NZM 2005, 17
NJW 2000, 2342
ZMR 2011, 125
NZM 2008, 279
NZM 2019, 624
ZMR 2009, 362
BGHZ 181, 188
NZM 1999, 19
NJW 2009, 2590
NJW 1993, 335
NJW-RR 1993, 560
NZM 2010, 356
NZM 2000, 622
ZMR 2008, 787
55 O 36/24
VIII ZR 22/92
V ZR 254/17
V ZR 88/95
VIII ZR 222/06
4 C 2725/09
49 C 2864/08
5 C 454/08
VIII ZR 99/17
13 U 76/24
XII ZR 29/20
10 U 128/08
VIII ZR 302/07
XII ZR 136/96