Landgericht Duisburg (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-06-24, Aktenzeichen 10 O 188/15
ECLI: ECLI:DE:LGDU:2016:0624.10O188.15.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abzuwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Mit Vertrag vom 25.04.1998 (Anlage K 1, Bl. 206 ff. d.A.) vermietete die Klägerin zu 2) ein Geschäftslokal im Objekt H-Straße5 in E zum Betrieb einer Apotheke an die Beklagte. Seit 2002 bzw. 2007 sind auch die Kläger zu 1) und 3) Miteigentümer des Ladenlokals.
Die von der Beklagten nach den vertraglichen Vereinbarungen zu zahlende monatliche Miete beträgt 4.499,99 Euro einschließlich Betriebskostenvorauszahlung.
In § 11 Nr. 3 des Mietvertrags heißt es „Die Mieterin übernimmt während der Dauer des Mietverhältnisses alle Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten. Die Schönheitsreparaturen sind entsprechend dem Grad der Abnutzung durchzuführen.
Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Anstreichen, Tapezieren oder Kalken der Wände und Decken, die Reinigung der Bodenbeläge, der Innenanstrich von Türen, Fensterrahmen, Heizkörpern und Versorgungsleitungen sowie die Erneuerung der Fußbodenbeläge.
Die Mieterin übergibt der Vermieterin die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses im Zustand bei Übergabe.“
Im Ladenlokal ist ein Vinyl-Fußboden verlegt, der bereits bei Übernahme der
Mietsache durch die Beklagte vorhanden war. Dieser ist stark abgenutzt. An einigen Stellen kommt der Estrich zum Vorschein. An anderen Stellen ist der Boden schwarz, weil die Lasur dort nicht mehr intakt ist. Einzelne Fliesen lösen sich. Auf die von der Beklagten vorgelegten Lichtbilder (Anlagen B 8 und B 9, Bl. 88 f. d.A.) wird Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 08.06.2009 (Anlage K 23, Bl. 27 d.A.) forderten die Kläger die Beklagte erstmals auf, den Fußboden im Laufe des Jahres zu erneuern, weil dieser durch Abnutzung unansehnlich geworden sei. In der Folgezeit boten die Kläger eine Beteiligung an den mit der Erneuerung des Bodens verbundenen Kosten an. Die Parteien korrespondierten wegen der Erneuerung des Bodens in den Jahren 2011 bis 2014. Die Kläger nahmen schließlich von ihrem Angebot, sich an den Kosten zu beteiligen, Abstand. Auf die von den Parteien vorgelegten Schreiben (Anlagen K 3 bis K 5, Bl. 28 ff. d.A. und Anlagen B 3 bis B 7, Bl. 73 ff. d.A.) wird Bezug genommen.
Im Bereich des Zugangs zum Lieferanteneingang der Apotheke bestanden Stolpergefahren durch von Baumwurzeln hochgedrückte Gehwegplatten. Nachdem die Beklagte die Kläger mit Schreiben vom 01.10.2013 (Anlage B 1, Bl. 66 f. d.A.) zur Beseitigung der Gefahren aufgefordert hatte, war der Zugang von Januar 2014 bis zum 09.05.2014 gesperrt.
Ab dem 09.06.2014 war die Hebeanlage zur Toilette defekt, was dazu führte, dass die einzige Toilette im Geschäftslokal nicht nutzbar war. Die Anlage wurde am 27.06.2014 erneuert, wobei streitig ist, ob – so der Vortrag der Beklagten – die Toilette dennoch bis zum 11.07.2014 nicht genutzt werden konnte.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 09.04.2014 (Anlage B 7, Bl. 86 f. d.A.) teilte die Beklagte mit, die Miete ab Mai 2014 wegen der mangelnden Nutzbarkeit des Lieferanteneingangs und wegen des Oberbodens um jeweils 5 Prozent zu mindern.
Die Beklagte zahlte im Mai 2014 eine um 412,27 Euro gekürzte Miete. Im Monat Juni 2014 zahlte sie 360,74 Euro weniger. In den Monaten Juli 2014 bis Dezember 2015 zahlte sie wiederum 412,27 Euro weniger als vertraglich vereinbart.
Die Kläger begehren mit der Klage die Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum Mai 2014 bis Dezember 2015 in Höhe von 8.193,87 Euro. Ferner begehren sie von der Beklagten die Zahlung weiterer 223,72 Euro und 138,29 Euro für den Ersatz von Kosten, die sie für Reparaturarbeiten am Gebläsemotor der Heizungsanlage verauslagt hatten (Rechnungen Anlage K 21, Bl. 156 f. d.A.).
Die Kläger sind der Auffassung, die Beklagte sei wegen der Schäden am Oberboden schon deshalb nicht zur Minderung der Miete berechtigt, weil die Pflicht zur Erneuerung des Oberbodens in § 11 Nr. 3 des Mietvertrags wirksam auf die Beklagte übertragen worden sei. Die Vereinbarung sei auch nicht an den §§ 307 ff. BGB zu messen, weil die Vertragsklauseln individuell ausgehandelt worden seien.
Bei den Kosten für die Reparaturarbeiten am Gebläsemotor der Heizungsanlage handle es sich um Kleinreparaturen, deren Kosten die Beklagte nach § 11 Nr. 4 des Mietvertrags tragen müsse.
Die Kläger beantragen,
1.
die Beklagte zu verurteilen, an sie 8.555,88 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 412,27 Euro seit dem 06.05.2014, aus 360,74 Euro seit dem 05.06.2014, aus jeweils 412,27 Euro seit dem 04.07.2014, dem 06.08.2014, dem 04.09.2014, dem 04.10.2014, dem 06.11.2014, dem 04.12.2014, dem 06.01.2015, dem 05.02.2015, dem 05.03.2015, dem 04.04.2015, dem 06.05.2015, dem 04.06.2015, dem 04.07.2015, dem 06.08.2015, dem 04.09.2015, dem 06.10.2015, dem 05.11.2015, dem 03.12.2015 und aus einem Betrag von 362,01 Euro seit dem 25.12.2014 zu zahlen.
2.
die Beklagte zu verurteilen, sie von den ihnen entstandenen außergerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 122,10 Euro freizustellen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Auffassung, die Miete zu Recht im vorgenommenen Umfang gemindert zu haben. § 11 Nr. 3 des Mietvertrags sei nicht individuell verhandelt worden und deshalb an den §§ 307 ff. BGB zu messen. Die Pflicht zur Erneuerung des Oberbodens sei nicht wirksam auf sie übertragen worden, die Klausel sei unwirksam.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg. Die Kläger haben gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung von 8.555,88 Euro.
Ein Anspruch der Kläger gegen die Beklagte aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung von rückständiger Miete in Höhe von insgesamt 8.193,87 Euro besteht nicht, weil die Beklagte gemäß § 536 Abs. 1 BGB berechtigt war, die Miete im stattgehabten Umfang zu mindern.
Die Beklagte war berechtigt, die Miete wegen des Zustands des Oberbodens des Geschäftslokals um 10 Prozent der Bruttomiete im Zeitraum von Mai 2014 bis Dezember 2015 zu mindern.
Das Recht zur Minderung ist nicht durch § 11 Nr. 3 des Mietvertrags ausgeschlossen. Bei dem mietvertraglichen Passus, nach dem die Mieterin alle Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten übernehme, wozu auch die Erneuerung der Fußbodenbeläge gehöre, handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 BGB.
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt. Vorformuliert sind Vertragsbedingungen, wenn sie für eine mehrfache Verwendung schriftlich aufgezeichnet oder in sonstiger Weise fixiert sind. Die Vertragsbedingungen müssen für eine Vielzahl von Verträgen aufgestellt worden sein, wobei die §§ 305 ff. BGB bereits im ersten Verwendungsfall gelten. Das Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist prima facie anzunehmen, wenn ein gedruckter oder sonst vervielfältigter Text des anderen Teils verwendet worden ist oder wenn sich aus der Fassung der Klauseln die Absicht einer mehrfachen Verwendung ergibt (vgl. Palandt, BGB, 74. Auflage, § 305 Rn 8 ff., 23).
Nach diesen Grundsätzen spricht hier eine Vermutung für das Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Die Vertragsbedingungen sind von Seiten des Vermieters vorformuliert worden. Sie weisen auch keine Besonderheiten auf, die darauf hindeuten, dass die Klauseln gerade auf die Person der Beklagten und das Vertragsverhältnis mit dieser abgestimmt worden sind. Vielmehr können diese Bedingungen von den Klägern ebenso gut gegenüber jedem anderen Mieter des Geschäftslokals verwendet werden.
Auch bezüglich der hier entscheidenden Klausel § 11 Nr. 3 steht nicht fest, dass diese als Individualvereinbarung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB zu bewerten ist, was zu Lasten der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kläger geht. Allein der Umstand, dass die Klägerin zu 2) der Beklagten einen Vertragsentwurf zur Kenntnis- und Stellungnahme sowie dem Vorbringen etwaiger Änderungswünsche übersandt haben mag (so der Vortrag der Kläger im Schriftsatz vom 30.04.2015 (Bl. 198 d.A.), macht die Vertragsklauseln noch nicht zu Individualvereinbarungen (vgl. dazu BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 26/15, zitiert nach juris). Ob ein Vertragspassus eine Allgemeine Geschäftsbedingung oder eine Individualvereinbarung ist, ist bezüglich jeder einzelnen Passage zu beurteilen. Auch ein Aushandeln einzelner Vertragsbedingungen ändert grundsätzlich nichts daran, dass die übrigen Bedingungen Allgemeine Geschäftsbedingungen bleiben (Palandt, BGB, 74. Auflage, § 305 Rn 18, BGHZ 97, 215). Dass hier die Klägerin zu 2) mit der Beklagten vor Vertragsschluss über einzelnen Klauseln verhandelt haben mag, so wie die Kläger mit Schriftsatz vom 30.04.2015 dargelegt haben, führt deshalb nicht dazu, dass auch die hier in Rede stehende Klausel § 11 Nr. 3 als individuell ausgehandelt zu beurteilen ist. Die Kläger tragen selbst vor, dass über diese Klausel zwischen den Parteien vor Vertragsschluss gar nicht geredet worden sei. Dass die Beklagte die Möglichkeit gehabt hätte, gerade auf diese Klausel Einfluss zu nehmen und die Klägerin zu 2) zu einer Änderung der Klausel bereit gewesen wäre, steht nicht fest, so dass sich die Klausel § 11 Nr. 3 an den §§ 305 ff. BGB messen lassen muss.
§ 11 Nr. 3 des Mietvertrags benachteiligt die Beklagte als Mieterin gemäß § 307 Abs. 1, 2 BGB unangemessen, soweit ihr darin die Erneuerung der Fußbodenbeläge auferlegt wird. Bei der Verpflichtung, die Fußbodenbeläge zu erneuern handelt es sich entgegen der Formulierung im Mietvertrag nicht um eine Schönheitsreparatur, sondern um eine Maßnahme der Instandsetzung. Denn die Instandsetzung betrifft in der Regel die Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung (Schmidt-Futterer, 12. Auflage, § 538 Rn 25), worunter die Pflicht zur Erneuerung der Fußbodenbeläge zu subsumieren ist.
Grundsätzlich obliegt nach dem gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 BGB dem Vermieter die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts. Diese Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung kann bei der – hier vorliegenden – Gewerberaummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind (BGH NZM 2005, 863). Der Aufwand geht deshalb nur dann zu seinen Lasten, wenn ihm die jeweils betroffenen Teile des Mietobjekts zum Mietbeginn in neuem Zustand übergeben wurden (Schmidt-Futterer, 12. Auflage, § 538 Rn 26).
Nach diesen Grundsätzen hält § 11 Nr. 3 des Mietvertrags einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1, 2 BGB nicht stand, soweit die Beklagte zur Erneuerung der Bodenbeläge verpflichtet wird. Denn der in Rede stehende Bodenbelag war schon bei Bezug des Mietobjekts durch die Beklagte vorhanden. Der Beklagten werden deshalb mit der Klausel anteilig auch Instandsetzungskosten für den Boden auferlegt, die nicht auf ihrem Mietgebrauch beruhen. Dies ist nach vorstehenden Ausführungen nicht zulässig. Anders könnte dies nur dann zu beurteilen sein, wenn eine Beschränkung der Kosten der Höhe nach erfolgt (vgl. MüKo, BGB, 6. Auflage, § 535 Rn 112). Eine solche Beschränkung der Instandsetzungskosten bezüglich der Bodenläge ist nicht hier jedoch nicht erfolgt.
Der Vertragspassus, wonach die Beklagte verpflichtet sein soll, die Bodenbeläge zu erneuern, ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB unwirksam, so dass dieser einer Minderung wegen des Zustands des Bodenbelags nicht entgegensteht.
Der Boden der Apotheke ist mangelhaft. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der Oberboden abgenutzt ist und erneuert werden muss. An einigen Stellen kommt der Estrich zum Vorschein, an anderen Stellen ist die Lasur nicht mehr intakt, so dass der Boden an diesen Stellen schwarz ist. Zudem lösen sich bereits einzelne Fliesen. Auch die von der Beklagten vorgelegten Bilder (Anlage B 8 und B 9, Bl. 88 f. d.A. zeigen den schlechten Zustand des Bodens. Es handelt sich auch um einen erheblichen Mangel. In einer Apotheke herrscht Publikumsverkehr. Bei einem derartigen Geschäftslokal, in dem Gesundheitsleistungen erbracht werden, erwarten Kunden gepflegte und saubere Räumlichkeiten. Deshalb ist hier der optische Zustand auch des Fußbodens von besonderer Bedeutung.
Die Kammer hält eine Minderung von 10 Prozent der Monatsbruttomiete von 4.499,99 Euro für angemessen, das sind 449,99 Euro. Die Beklagte hat im Zeitraum von Mai 2014 bis Dezember 2015, mit Ausnahme des Monats Juni 2014, in dem sie nur 360,74 Euro einbehalten hat, die Miete um jeweils 412,27 Euro gemindert. Danach haben die Kläger keinen weiteren Anspruch auf Zahlung von Miete. Auf die von der Beklagten darüber hinaus gerügten Mängel wegen der mangelnden Nutzbarkeit des Hintereingangs und der Toilette kommt es nicht mehr an.
Die Kläger haben gegen die Beklagte auch keinen Anspruch auf Ersatz der von ihnen für die Reparatur des Gebläsemotors entstandenen Kosten in Höhe von insgesamt 362,01 Euro.
Dabei kann offen bleiben, ob die Klausel § 11 Nr. 4, nach der die Mieterin Kleinreparaturen bis zu einer Jahreshöchstgrenze von einer Monatsbruttomiete trägt, wirksam ist, woran angesichts dessen, dass diese keine Begrenzung der Kosten für einzelnen Reparaturen enthält, Zweifel bestehen (vgl. Schmidt-Futterer, 12. Auflage, § 538 Rn 39). Es steht nicht fest, dass – was aber Voraussetzung einer Kostentragungspflicht der Beklagten ist – die erforderlich gewordene Reparatur auf den Mietgebrauch durch die Beklagte zurückzuführen war. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Beklagte zur Reinigung des Abgasrohrs verpflichtet war, nachdem die Instandhaltung nach den vertraglichen Vereinbarungen grundsätzlich den Klägern als Vermietern oblag.
Die Klage ist insgesamt abzuweisen.
3.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: bis 9.000,00 Euro.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 307 ff. BGB
§§ 305 ff. BGB
§§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 305 BGB
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 536 Abs. 1 BGB
§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB
§ 307 Abs. 1, 2 BGB
§ 535 Abs. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 97, 215
NZM 2005, 863
VIII ZR 26/15