Landgericht Hagen (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2014-04-08, Aktenzeichen 3 T 39/10
ECLI: ECLI:DE:LGHA:2014:0408.3T39.10.00

Tenor:
Der Antragstellerin wird wegen der Versäumung der Frist zur Einlegung der sofortigen Beschwerde Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand gewährt.
Die sofortige Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens einschließlich der notwendigen Auslagen des Antragsgegners und die Kosten des Wiedereinsetzungsverfahrens trägt die Antragstellerin.
Der Beschwerdewert beträgt 16.358,58 Euro.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Antragstellerin ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft „G“, zu der mit ihr insgesamt fünf Wohnungseigentümer gehören. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus sieben in T gelegenen Häusern und zahlreichen Garagen. Die Häuser sind zu Wohnungen und auch Gewerbeeinheiten ausgebaut. Die Wohnungen und Garagen sind einzelnen Personen zugeordnet. Eigentümer des Teileigentums an den Gewerbeobjekten sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft zu gleichen Teilen.
Der Antragsgegner, handelnd unter dem Namen „E“, war seit Anfang 1993 Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft. Unter dem 8. November 1992 hatten die Gemeinschaft und der Antragsgegner einen „Verwaltervertrag über Wohnungseigentum“ geschlossen.
Darin heißt es unter § 1 Ziffer 4:
Die Rechte und Pflichten des Vertrages richten sich nach diesem Vertrag, der Erklärung zur Begründung von Wohnungseigentum (Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung), dem Wohnungseigentumsgesetz, den Mietverträgen und den ergänzend nach den Bestimmungen über den entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 675 BGB).
§ 2 beschreibt die „Aufgaben und Befugnisse des Verwalters“. Diese werden eingangs wie folgt beschrieben:
Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus § 27 Wohnungseigentumsgesetz, der Teilungserklärung und diesem Vertrag. ...
§ 3 regelt die „Verwaltung des Hausgeldes und des Mietzinses/Vollmacht“. Darin heißt es:
1.
Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, im Namen aller Wohnungseigentümer oder im eigenen Namen und mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer:
1.1
den Mietzins und die Nebenkosten, Beiträge und Sonderumlagen, Tilgungsbeiträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen und notfalls gerichtlich geltend zu machen;
1.2
alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung zusammenhängen;
1.3
Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Gemeinschaft gerichtet sind;
...
1.7
im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen und sonstige Rechtsgeschäfte vorzunehmen, insbesondere einen Hausmeister einzustellen, zu entlassen und das Entgelt für diesen festzusetzen.
1.8
den Mietzins zu ermitteln und gegebenenfalls anzupassen und bei öffentlich-gefördertem Wohnraum gegebenenfalls die Zustimmung der Bewilligungsbehörde einzuholen.
6.
Der Verwalter ist berechtigt, den unter Punkt 1.1 genannten Mietzins sowie auch die Nebenkosten im Rahmen des Lastschrifteinzugsverfahrens von den Mietern zu erheben. Die Eigentümer bzw. Mieter verpflichten sich, dem Verwalter zu diesem Zweck eine Einzugsermächtigung zu erteilen.
§ 6 „Teileigentum, Wohnungserbbaurecht, Teilerbbaurecht“
Die Bestimmungen dieses Vertrages gelten entsprechend auch für Teileigentum, Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht, soweit sich aus dem Inhalt oder Zweck einzelner Bestimmungen nichts anderes ergibt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf dessen Inhalt Bezug genommen, wie er sich aus der mit der Antragsschrift vom 15.11.2005 zur Akte gereichten Anlage K1 ergibt.
Den Umfang der dem Antragsgegner erteilten Vollmacht hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft in einer dem Vertrag beigefügten „Vollmacht“ zusammengefasst. Einzelheiten der Urkunde, die die Antragstellerin als Anlage K3 zur Antragsschrift zur Akte gereicht hat, lautet:
Den Mietzins sowie die Nebenkosten anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen. Für die Mietzinszahlungen und andere Zahlungsverpflichtungen der Mieter kann der Verwalter eine Einzugsermächtigung verlangen.
2.
Alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen.
4.
Mieterhöhungen und Erhöhungen der Nebenkosten durchzuführen.
5.
Mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen und sonstige Rechtsgeschäfte vorzunehmen.
8.
Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind.
13.
Mit Wirkung für und gegen die Eigentümer im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen und sonstige Rechtsgeschäfte vorzunehmen.
Zu den Aufgaben des Antragsgegners zählt es auch, alle Daten in einer Poolabrechnung (Einnahmen und Ausgaben) auf die tatsächlichen Einnahmen umzurechnen und diese Daten dem Steuerberater der Gemeinschaft, der Wirtschaftsprüfer- und Steuerberatersozietät T und Partner, zur Aufarbeitung der gemeinschaftlichen Steuererklärung vorzubereiten und vorzulegen.
In der Eigentümerversammlung am 14.02.1997 hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft diesbezüglich außerdem beschlossen, dass der Antragsgegner die steuerrechtlich relevanten Daten an den Steuerberater jeweils Anfang September weiterzugeben habe.
Der Verwaltervertrag endete am 31. Dezember 2003.
Mieterin einer im Hause Alter I-Weg b gelegenen Gewerbeeinheit und einer Garage war die Firma N, deren Geschäftsführer ein Herr C war. Diese hatte die Gewerberäume mit schriftlichem Vertrag vom 02./09.07.1998 gemietet, bei deren Abschluss der Antragsgegner als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft gehandelt hatte. Der Mietvertrag enthält folgende Regelungen:
§ 2 Mietzeit
1 a:
Der Mietvertrag beginnt am 1. August 1998. Der Mietvertrag wird auf die Dauer von zwei Jahren geschlossen und läuft am 31. Juli 2000 ab.
1 b:
Der Mietvertrag verlängert sich jeweils um zwei Jahre, falls er nicht von einer Vertragspartei zwölf Monate vor seinem Ablauf gekündigt wird.
§ 3 Miete
Miete
Die Miete beträgt monatlich DM 2.070,00 zuzüglich etwaiger Umsatzsteuer.
2. Staffelmiete
Die Miete gemäß Ziff. 1 gilt für die ersten 24 Monate seit Vertragsbeginn. Sie erhöht sich danach auf: siehe § 29
1. DM 2.170,00 ab 1. Aug. 2000
§ 4 Umsatzsteueroption
Hat der Vermieter bei Vertragsabschluss auf die Umsatzsteuer optiert, ist er berechtigt, auf die Miete (§ 3), Nebenkosten (§ 5) und sonstige umsatzsteuerpflichtige Zahlungen Umsatzsteuer in jeweils gesetzlich geltender Höhe zu erheben.
Optiert der Vermieter erst nach Vertragsabschluss auf die Umsatzsteuer, ist er berechtigt, in gleicher Weise wie zu Ziff. 1 Umsatzsteuer zu verlangen.
§ 29 Sonstige Vereinbarungen
- der Mietzins ist fest bis zum 31. Juli 2002, danach kann der Mietzins nur einvernehmlich geändert werden ...
Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf den Inhalt des als Anlage K4 mit der Antragsschrift vom 15.11.2005 zur Akte gereichten Vertragsabschrift Bezug genommen.
Vor der Vertragsunterzeichnung hatte der Antragsgegner die Wohnungseigentümergemeinschaft in einem an die Antragstellerin als deren Vertreterin gerichteten Schreiben vom 15.06.1998 über die Möglichkeit des Abschlusses des Mietvertrages mit der Firma N unterrichtet. Diese hatte dem Antragsgegner mit Schreiben vom 18.06.1998 mitgeteilt, dass die Vermietung erfolgen könne.
Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vom 02./09.07.1998 hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht zur Umsatzsteuer optiert.
Auf Wunsch des Geschäftsführers der Firma N erstellte der Antragsgegner unter dem 29.09.1998 ein an diesen gerichtetes Schreiben, das er diesem übersandt und das wie folgt lautet:
Hausverwaltungen I
Hausvermittlung Betriebswirt
Herrn
Rainer C
Alter I-Weg a
58239 T T, 29.09.1998
VE 7 Alter I-Weg a, b
Mietvertrag Garage
Sehr geehrter Herr C,
als Anlage übersende ich Ihnen den Mietvertrag für die Garage mit der Bitte, beide Exemplare nach Unterzeichnung zurückzusenden.
Wunschgemäß bestätige ich Ihnen die monatlich zu zahlenden Beträge der Grundmiete
Ladenlokal 1.784,48 DM
16 % Mehrwertsteuer 285,52 DM
2.070,00 DM
==========
Garage 64,65 DM
16 % Mehrwertsteuer 10,35 DM
75,00 DM
========
Ich möchte an die Zahlung der Mietkaution erinnern bzw. Übersendung einer Bankbürgschaft.
Mit freundlichen Grüßen
Die Firma N zahlte weiterhin für die Gewerberäume eine monatliche Miete in Höhe von 2.070,00 DM und später ab dem 01.08.2000 2.170,00 DM. Sie brachte bei ihren Umsatzsteuererklärungen gegenüber dem zuständigen Finanzamt den in dem Schreiben vom 29.09.1998 aufgezeigten Umsatzsteuerbetrag als Vorsteuer in Abzug.
Der Antragsgegner informierte von dem Schreiben vom 29.09.1998 weder die Antragstellerin noch die Wohnungseigentümergemeinschaft noch den Steuerberater. Dort ging man davon aus, dass es sich bei der von der Firma N gezahlten Miete um die Nettomiete handelte. Umsatzsteuern wurden deshalb nicht erklärt und abgeführt.
Erst im Herbst 2004, spätestens Anfang 2005, erlangten die Wohnungseigentümergemeinschaft und deren Steuerberater Kenntnis davon, dass die von der Firma N gezahlten Mietbeträge den Umsatzsteueranteil enthielten, mithin aus Sicht der Mieterin Bruttozahlungen waren.
Der Steuerberater kam nach Prüfung der Frage, wie sich die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verhalten habe, zu dem Ergebnis, dass das Schreiben des Antragsgegners vom 29.09.1998 als Umsatzsteueroption zu verstehen sei und die Wohnungseigentümergemeinschaft die darin ausgewiesene Umsatzsteuer schulde. Er erstellte deshalb diesbezüglich für die Jahre 1998 bis 2002 nachträgliche Umsatzsteuererklärungen über Umsatzsteuern in Höhe von 12.130,50 DM für die Jahre 1998 bis 2001 und 1.815,24 Euro für das Jahr 2002 und reichte sie beim zuständigen Finanzamt E. Von der Wohnungseigentümergemeinschaft in jenem Zeitraum gezahlte Umsatzsteuern brachte er hierbei nicht als Vorsteuer in Abzug.
Seine Leistung zur Erstellung und Einreichung der nachträglichen Umsatzsteuererklärungen berechnete der Steuerberater mit der Gebührenrechnung vom 12.05.2005 auf 1.488,00 € netto. Die zutreffende Berechnung dieser Gebühr hat der Antragsgegner hilfsweise bestritten.
Das Finanzamt Dortmund-Unna erteilte gemäß den Erklärungen unter dem 18.06.2005 für die Jahre 1998 bis 2002 jeweilige Umsatzsteuerbescheide. Darin machte es insgesamt an Umsatzsteuern und Zinsen 9.361,51 € geltend.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft akzeptierte die Bescheide und zahlte die Beträge. Zumindest ging sie hiergegen nicht gerichtlich vor.
Nachdem in der Folgezeit Zweifel an der Berechtigung der Umsatzsteuerausweisung in dem Schreiben vom 29.09.1998 aufgekommen waren, beantragte der Steuerberater mit Schreiben vom 31.08.2007 für die Wohnungseigentümergemeinschaft beim Finanzamt die Berichtigung der Umsatzsteuerbescheide dahin, dass „eine Veranlagung auf 0,00 DM (€) erfolgt“ und die geleistete Umsatzsteuer zuzüglich der Zinsen erstattet wird. Wegen des Inhalts des Schreibens wird auf Blatt 86 und 87 der Akten Bezug genommen.
Das Finanzamt E antwortete hierauf mit Schreiben vom 05.11.2007, wegen dessen Inhalt auf Blatt 88 und 89 der Akten Bezug genommen wird. Es lehnte die beantragte Korrektur der Umsatzsteuerbescheide ab. Es führte zur Begründung im Wesentlichen aus, mit Schreiben vom 29.09.1998 sei die Umsatzsteuer offen ausgewiesen und somit wirksam die Option zur Umsatzsteuerpflicht nach § 9 Abs. 1 und 2 UStG erklärt worden. Das Schreiben stelle im Zusammenhang mit dem Mietvertrag eine Rechnung im Sinne des § 14 UStG dar. Eine Korrektur der Umsatzsteuererklärung komme daher nicht in Betracht. Eine Steuerfreiheit der Vermietungsumsätze komme nur bei Rechnungsberichtigung in Betracht. Eine Rücknahme des Verzichts auf Steuerbefreiung könne nur erfolgen, solange die Steuerfestsetzung noch nicht unanfechtbar sei oder unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehe. Die Rücknahme bewirke, dass der Umsatz rückwirkend steuerfrei sei und die aufgrund der Option entstandene Umsatzsteuer rückwirkend entfalle. Diese Rechnungsberichtigung habe zur Folge, dass der Vorsteuerabzug des Leistungsempfängers rückwirkend zu versagen sei und die Vorsteuer von dem Leistungsempfänger an das Finanzamt zurückerstattet werden müsse.
Die Firma N zahlte in der Folgezeit die in dem Schreiben vom 29.09.1998 als Umsatzsteuer ausgewiesenen Beträge nicht als noch offene Mietbeträge an die Wohnungseigentümergemeinschaft und erstattete auch dem Finanzamt die insoweit in Abzug gebrachten Vorsteuern nicht. Zwischen der Antragstellerin und dem Antragsgegner ist streitig, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem solchen Begehren an die Mieterin herangetreten ist.
Mit der Antragsschrift vom 15.11.2005, die am 16.11.2005 beim Landgericht Hagen eingegangen und dem Antragsgegner am 22.11.2005 zugestellt worden ist, macht die Antragstellerin Schadensersatzansprüche in Höhe von insgesamt 16.385,58 € geltend, die sich wie folgt zusammensetzen:
- Nachträglich von der Wohnungseigentümergemeinschaft
gezahlte Umsatzsteuern nebst Zinsen 9.361,51 €
- Steuerberaterhonorar 1.488,00 €
- Mietdifferenz für die Zeit vom 01.01.2003 bis 31.12.2005 5.509,07 €.
Diesen Betrag hat die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Schreiben vom 17.02.2005 von dem Antragsgegner unter Fristsetzung bis zum 28.02.2005 geltend gemacht.
Die Schadensersatzansprüche hat die Wohnungseigentümergemeinschaft an die Antragstellerin abgetreten.
Die Antragstellerin ist der Auffassung, der Antragsgegner habe durch die Erstellung des Schreibens vom 29.09.1998 gegen die ihm obliegenden Pflichten verstoßen, wodurch der Wohnungseigentümergemeinschaft der hier geltend gemachte Schaden entstanden sei.
In dem Schreiben vom 29.09.1998 liege ein Angebot an die Firma N auf Änderung des Mietvertrages dahin, dass der in dem Mietvertrag enthaltene Mietzins nunmehr die Bruttomiete sei, mithin die Nettomiete 1.784,48 DM und die Umsatzsteuer 285,52 DM, ab Januar 2003 299,30 DM, betrage. Dieses Angebot habe die Mieterin durch Zahlung der Nettomiete und Umsatzsteuer konkludent angenommen. Der Antragsgegner sei hierzu aufgrund der ihm erteilten umfassenden Vollmacht im Außenverhältnis auch berechtigt gewesen, habe hierdurch aber gegen seine Pflichten im Innenverhältnis verstoßen. Hierdurch sei der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Mietausfall in Höhe des jeweiligen Differenzbetrages entstanden.
Durch die Erstellung des Schreibens vom 29.09.1998 habe der Antragsgegner für die Wohnungseigentümergemeinschaft auch wirksam zur Umsatzsteuerverpflichtung optiert. Diese sei angesichts des Akzeptierens des Vorsteuerabzuges seitens der Mieterin durch das Finanzamt verpflichtet gewesen, für die Jahre 1998 bis 2002 die Umsatzsteuer nachzuzahlen, ohne in den Genuss einer Vorsteuerverrechnung zu kommen.
Die Antragstellerin hält den Antragsgegner auch für verpflichtet, die mit der Rechnung des Steuerberaters vom 12.05.2005 geltend gemachten und von ihr gezahlten Gebühren auszugleichen.
Die Antragstellerin hat beantragt,
den Antragsgegner zu verpflichten, an sie 16.358,58 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 01.03.2005 zu zahlen.
Der Antragsgegner hat beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Er ist der Auffassung, eine schuldhafte schadensersatzbegründende Pflichtverletzung des Verwaltervertrages liege nicht vor.
Hierzu hat er ausgeführt, zu dem Schreiben vom 29.09.1998 sei es aufgrund eines Versehens seinerseits gekommen, weil der Geschäftsführer der Mieterin ihn gebeten habe, die Miete aufzuschlüsseln.
Durch dieses Schreiben sei es nicht zu einer wirksamen Änderung des Mietvertrages gekommen. Es seien zuvor keine diesbezüglichen Gespräche geführt worden. Auch sei die erforderliche Schriftform nicht eingehalten worden. Er sei auch zu einer solchen Mietvertragsänderung nicht bevollmächtigt gewesen. Die Miete hätte aufgrund der Regelungen des Mietvertrages durch die Wohnungseigentümergemeinschaft angepasst werden können. Die Wohnungseigentümergemeinschaft habe auch die Möglichkeit gehabt, das Mietverhältnis zu kündigen.
Das Schreiben vom 29.09.1998 sei auch keine wirksame Option auf Umsatzsteuerzahlungspflicht. Es stelle auch keine Rechnung im Sinne des § 14 UStG dar. Der Leistungsempfänger, die Mieterin, sei nicht berechtigt gewesen, einen Vorsteuerabzug vorzunehmen. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft habe keine Veranlassung bestanden, eine Umsatzsteuererklärung für die maßgebenden Zeiträume abzugeben.
Das Amtsgericht hat zu der Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft gesetzlich verpflichtet war, aufgrund des Schreibens des Antragsgegners vom 29.09.1998 die Umsatzsteuer nachzudeklarieren, ein Gutachten des Sachverständigen
Dr. S2, Rechtsanwalt und Steuerberater, eingeholt.
Dieser hat sein Gutachten unter dem 13.03.2008 erstellt, hinsichtlich dessen Inhalt und Ergebnis auf Blatt 99 bis 119 der Akten Bezug genommen wird.
In der mündlichen Verhandlung vom 25.11.2009 hat das Amtsgericht den Sachverständigen ergänzend gehört. Hinsichtlich des Ergebnisses der Anhörung wird auf das Verhandlungsprotokoll Bezug genommen, vgl. Blatt 168 bis 169 der Akten.
Mit Beschluss vom 21. Dezember 2009 hat das Amtsgericht den Schadensersatzantrag der Antragstellerin zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die nachträgliche durch den Steuerberater für erforderlich gehaltene Umsatzsteuernachmeldung könne nicht als adäquat kausal durch die Erstellung des Schreibens vom 29.09.1998 verursacht angesehen werden. Der Antragsteller sei nicht berechtigt gewesen, steuerlich relevante Erklärungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft abzugeben. Eine solche Konsequenz und die möglicherweise falsche Sachbehandlung des Finanzamtes und die daraus entstehenden weiteren steuerrechtlichen Verpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft habe der Antragsgegner in keinem Fall voraussehen können. Wegen des weiteren Beschlussinhaltes wird auf Blatt 171 bis 173 der Akten Bezug genommen.
Die Antragstellerin hat gegen den ihr am 23.12.2009 zugestellten Beschluss durch ihre Verfahrensbevollmächtigten mit Schriftsatz vom 20.01.2010, der am 20.01.2010 bei Gericht eingegangen ist, sofortige Beschwerde einlegen lassen, verbunden mit dem Antrag, ihr wegen der Versäumung der Beschwerdefrist Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand zu gewähren.
Zu dem Wiedereinsetzungsantrag hat sie mit näherer Begründung ausgeführt, die Fristversäumung beruhe auf einem einmaligen fehlerhaften Verhalten einer Mitarbeiterin und nicht auf einem schuldhaften Verhalten oder Organisationsverschulden ihrer Verfahrensbevollmächtigten.
Zur Beschwerdebegründung hat sie ihren bisherigen Vortrag unter weiterer Konkretisierung wiederholt.
Der Antragsgegner ist der sofortigen Beschwerde entgegengetreten. Er hält die Zurückweisung des Schadensersatzbegehrens ebenfalls unter Wiederholung seines bisherigen Vortrags für zutreffend.
Der Antragstellerin wird wegen der Versäumung der Beschwerdefrist Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand gewährt, da die Fristversäumung auf einem der Antragstellerin nicht zurechenbaren einmaligen fehlerhaften Verhalten einer Mitarbeiterin und nicht auf einem zurechenbaren Verschulden, auch nicht einem Organisationsverschulden, ihrer Verfahrensbevollmächtigten beruht.
Die auch im Übrigen zulässige sofortige Beschwerde ist aber unbegründet.
Das Amtsgericht hat das Schadensersatzbegehren im Ergebnis zu Recht zurückgewiesen. Der Antragstellerin steht der geltend gemachte abgetretene Schadensersatzanspruch nicht zu, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht Inhaberin eines solchen Anspruchs war.
Zwar hat der Antragsgegner durch die Erstellung des Schreibens vom 29.09.1998 und die Nichtunterrichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft oder des Steuerberaters schuldhaft die Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt. Er hat der Mieterin, der Firma N, eine falsche Bestätigung dahin erteilt, dass die Ladenlokalmiete entgegen der vertraglichen Vereinbarung vom 02./09.07.1998 einen Umsatzsteueranteil enthält. Hierzu war er weder in steuerrechtlicher noch mietvertragsrechtlicher Hinsicht bevollmächtigt, wie noch darzulegen sein wird.
Durch dieses Verhalten des Antragstellers ist der hier geltend gemachte Schaden aber nicht adäquat verursacht worden. Der Wohnungseigentümergemeinschaft stand dieser Schadensersatzanspruch nicht zu, mithin konnte sie einen solchen auch nicht an die Antragstellerin abtreten.
Das gilt zunächst für die Umsatzsteuerschuld in Höhe von 9.361,51 €.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft war nicht verpflichtet, Umsatzsteuern für die Jahre 1998 bis 2000 nachträglich anzumelden und zu zahlen.
Der Antragsgegner hat mangels Vollmacht nicht mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat nicht wirksam zur Umsatzsteuerzahlungspflicht optiert.
Zwar stellt das Schreiben des Antragsgegners vom 29.09.1998 einen im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft erklärten Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung gegenüber dem Finanzamt und der Mieterin dar, wie auch der Sachverständige Dr. S2 in seinem Gutachten ausgeführt hat.
Die Option war jedoch nicht wirksam, da dem Antragsgegner hierzu die Vollmacht fehlte. Weder aus dem Verwaltervertrag noch aus der diesem beigefügten Vollmacht ergeben sich derart weitreichende Befugnisse. Solche folgen insbesondere nicht aus Nr. 5 und 13 der Vollmacht. Im Rahmen der Verwaltungsaufgaben sollte der Antragsgegner keine eigenen steuerrechtlich relevanten Entscheidungen treffen, sondern nur mitwirken, prüfen und mitteilen, wie sich auch aus § 2 Ziff. 10 und 11 des Verwaltervertrages ergibt.
Der Steuerberater hätte dieses erkennen können und die Umsatzsteuererklärungen nicht abgeben dürfen. So ist auch die Ausführung des Sachverständigen Dr. S2 im Rahmen seiner mündlichen Anhörung am 25.11.2009 zu verstehen. Der Steuerberater hätte, nachdem er von der Erstellung des Schreibens vom 29.09.1998 Kenntnis erlangt hatte, den Vorgang dem zuständigen Finanzamt mitteilen und auf eine Klärung der Frage dahin hinwirken müssen, dass durch diese Erklärung eine wirksame Option zur Umsatzsteuerschuld nicht abgegeben worden ist. Notfalls hätte er, falls das Finanzamt einen gegenteiligen Standpunkt eingenommen hätte, seine Meinung durch einen Widerspruch und notfalls durch eine Klage Geltung verleihen müssen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte gegebenenfalls in Zusammenarbeit mit dem sachkundigen Steuerberater, nachdem der die Umsatzsteuererklärung abgegeben und diese akzeptiert hatte, nach dem Erkennen der Nichtberechtigung auch darauf hinwirken müssen, dass die Option widerrufen wird. Da hierzu angesichts des Umstandes der Geltendmachung als Vertreter durch die Mieterin gehört hätte, dass diese die hierzu gekommenen Vorteile ausgleicht, wie das Finanzamt in seinem Schreiben vom 02.10.2007 und auch der Sachverständige in seinem Gutachten ausgeführt haben, hätte die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Mieterin hierauf in Anspruch nehmen müssen. Ein Anspruch auf Berichtigung ihrer Vorsteuererklärungen und Erstattung der Vorsteuer, also ein Mitwirkungsanspruch, um den Verzicht auf die Steuerbefreiung rückgängig machen zu können, stand der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Mieterin zu. Sie wäre verpflichtet gewesen, wie noch später darzulegen sein wird, den vertraglich vereinbarten Mietzins als Nettomietzins zu zahlen. Sie musste klar erkennen, dass der Antragsgegner den Mietvertrag nicht abändern konnte und auch nicht abändern wollte, sondern dass er nur eine falsche Bestätigung abgegeben hat.
Zu berücksichtigen ist auch, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Mietvertrag angesichts des sich ihr darstellenden Sachverhaltes schon alsbald nach Kenntniserlangung hiervon hätte kündigen können, wenn die Mieterin sich ihrem Begehren auf Zahlung des vereinbarten Mietzinses, mithin der ausstehenden Mietdifferenz, verweigert hätte. Sie hat den Mietvertrag nach ihrem Vortrag aber erst zum 31.07.2006 gekündigt.
Eine Verpflichtung zur Zahlung der Umsatzsteuern für die Jahre 1998 bis 2002 ergibt sich auch nicht aus § 14 UStG. Es war für die Mieterin, wie bereits angesprochen, und auch das Finanzamt klar erkennbar, dass durch das Schreiben vom 29.09.1998 keine Rechnung erstellt werden sollte, sondern lediglich eine Bestätigung, eine Bescheinigung ausgestellt werden sollte, die nicht im Einklang mit der mietvertraglichen Vereinbarung vom 02./09.07.1998 stand.
Aus den zuvor dargelegten Gründen war die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht verpflichtet, die Umsatzsteuern für die Jahre 1998 bis 2002 nachzumelden. Das aufgewandte Steuerberaterhonorar stellt keinen durch das Verhalten des Antragsgegners kausal verursachten Schaden dar. Der Antragsteller ist nicht zur Erstattung des aufgewandten Steuerberaterhonorars verpflichtet.
Der Antragstellerin steht auch kein Anspruch auf Bezahlung der Mietdifferenz für den Zeitraum vom 01.01.2003 bis zum 31.12.2005 zu, da auch die Wohnungseigentümergemeinschaft die Mietdifferenz für die drei Jahre in Höhe von 5.509,07 € nicht als Schadensersatz vom Antragsgegner verlangen konnte.
Das ist kein Schaden, der auf der Pflichtverletzung des Antragstellers beruht. Er hat mit dem Schreiben vom 29.09.1998 den mit der Firma N geschlossenen Mietvertrag nicht abgeändert.
Dass mit diesem Schreiben nicht eine Abänderung einer vertraglichen Vereinbarung gewollt ist, ergibt sich schon aus dem Wortlaut des Schreibens, wenn es dort heißt, „wunschgemäß bestätige ich ...“. Es ist auch nicht vorgetragen, dass der Antragsgegner mit der Mieterin über die Höhe und die Art der Miete (Brutto- oder Nettomiete), die im Mietvertrag festgelegt ist, vor der Erstellung des Schreibens verhandelt hat. Auch ist nicht anzunehmen, dass eine entsprechende Einigung erzielt worden ist. Wenn die Antragstellerin ausgeführt hat, das Schreiben vom 29.09.1998 stelle ein Angebot zur Abänderung der mietvertraglich vereinbarten Mietzinszahlungspflicht dar, was die Mieterin durch die Zahlung des Mietzinses nunmehr als Bruttomietzins dar, so kann ihr nicht gefolgt werden. Dem Schreiben lässt sich nicht entnehmen, dass hierdurch verbindlich eine neue Mietzinsregelung vorgenommen werden soll, wie bereits angesprochen. Vielmehr spricht der Umstand, dass nur der Garagenmietvertrag noch übersandt worden ist, dafür, dass der Antragsgegner irrtümlich davon ausging, dass der Mietvertrag über das Ladenlokal wie der Garagenmietvertrag nur einen einheitlichen Mietzins auswies ohne jede Aufschlüsselung bzw. zuzüglich Umsatzsteuer.
Eine solche den Mietzins abändernde Vereinbarung konnte der Antragsgegner für die Wohnungseigentümergemeinschaft auch nicht treffen. Seine ihm erteilte Vollmacht berechtigte ihn hierzu nicht. Die Vollmacht umfasste nicht das Recht, eine Mietzinsreduzierung zu vereinbaren.
Die Vollmacht unterscheidet auch nicht zwischen Außen- und Innenverhältnis. Es ist vielmehr nur von der Bevollmächtigung die Rede. Der Antragsgegner konnte im Außenverhältnis nicht anders als im Innenverhältnis wirksam für die Wohnungseigentümergemeinschaft handeln.
Die Voraussetzungen für die Annahme einer Anscheins- oder Duldungsvollmacht sind durch die Antragstellerin nicht hinreichend schlüssig dargelegt.
Ein Anspruch auf Zahlung der Mietdifferenz als Schadensersatz durch den Antragsgegner ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt gegeben, dass ein solcher Anspruch zum Zeitpunkt der Kenntniserlangung wegen eines Verjährungseintrittes nicht mehr gegeben war. Zum Zeitpunkt der Kenntniserlangung waren die Ansprüche gegen die Mieterin, die vorliegend geltend gemacht werden, noch nicht verjährt. Das Schadensersatzbegehren bezieht sich auf die Mietdifferenz in der Zeit vom 01.01.2003 bis zum 31. Dezember 2005. Bei Eingang der Antragsschrift beim Landgericht Hagen, an das diese zunächst als Klageschrift gerichtet war und bei Zustellung derselben an den Antragsgegner waren die Ansprüche bezüglich des hier maßgebenden Zeitraumes noch nicht verjährt.
Nach alledem war ein Schadensersatzanspruch der Antragstellerin aus abgetretenem Recht nicht begründet. Die sofortige Beschwerde war mithin unbegründet und zurückzuweisen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 47 WEG a.F., 131, 30 KostO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 47 WEG a.F., 131, 30 KostO
§ 675 BGB
§ 14 UStG
§ 9 Abs. 1 und 2 UStG