Amtsgericht Aachen (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-12-06, Aktenzeichen 14 C 204/06
ECLI: ECLI:DE:AGAC1:2006:1206.14C204.06.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits, die Streithelferin des Klä-gers trägt ihre eigenen außergerichtlichen Kosten jedoch selbst.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gegen dieses Urteil wird die Berufung nicht zugelassen.

Tatbestand:
Der Kläger macht im vorliegenden Rechtsstreit als Vermieter gegen den Beklagten als Mieter der Eigentumswohnung in dem Haus H 25 in X einen angeblichen Anspruch auf Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 geltend. Die von dem Kläger erstellte Betriebskostenabrechnung ergab in der korrigierten Fassung vom 27.12.2005 eine Nachforderung in Höhe von 302,76 Euro. Im vorliegenden Rechtsstreit macht der Kläger jedoch den ursprünglichen Nachforderungsbetrag aus der nicht korrigierten Abrechnung vom 25.10.2005 in Höhe von 327,19 Euro geltend. Hinsichtlich des Inhaltes dieser beiden Abrechnungen wird auf die in den Akten befindlichen Ablichtungen dazu verwiesen.
Der Kläger behauptet, die an den Beklagten vermietete Wohnung sei frei finanziert, eine anders lautende Eintragung im Mietvertrag sei irrtümlich erfolgt.
Bezüglich der Müllkosten in der Abrechnung beruft sich der Kläger darauf, dass diese in dem entsprechenden Gebührenbescheid der Stadt X für die Gesamtwohnungseigentumsanlage H 17-27 in X berechnet worden seien, der Kläger habe keinerlei Möglichkeit gehabt, Einfluss auf die Höhe dieser Kosten zu nehmen. Hinsichtlich der von dem Beklagten beanstandeten Frischwasserkosten beruft sich der Kläger für den Anfall dieser Kosten auf das Zeugnis der Streithelferin des Klägers, ebenfalls bezüglich der von der Beklagtenseite angegriffenen Ausgabenpositionen Versicherungskosten und Allgemeinstrom.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 327,19 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.12.2005 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte beanstandet, dass bezüglich der Gebäude H 17-27 in X keine Wirtschaftseinheit habe gebildet werden dürfen, da die Gebäude unterschiedlich groß seien bzw. unterschiedlich große Grundflächen hätten. Die Müllkosten in Höhe von insgesamt 59.931,22 Euro könnten anteilig in Höhe von 738,56 Euro zuzüglich 6,72 Euro nicht dem Beklagten berechnet werden, da dies gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB verstoße. Der Müllkostenanteil des Beklagten sei nach der Abrechnung exorbitant hoch und somit nicht mehr wirtschaftlich. Ferner beanstandet der Beklagte die geltend gemachten Frischwasserkosten, die Versicherungskosten und die Kosten des Allgemeinstroms, da diese Kostenpositionen trotz Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nicht bzw. nicht vollständig belegt worden seien. Hinsichtlich der Hausmeisterkosten beanstandet der Beklagte, dass der Hausmeister im wesentlichen mit Instandhaltungs- bzw. Verwaltungstätigkeit befasst gewesen sei, so dass der Beklagte nicht mit den vollen Hausmeisterkosten anteilig belastet werden dürfe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist als unbegründet abzuweisen.
Dem Kläger steht aus der Betriebkostenabrechnung vom 25.10.2005 in der berichtigten Version vom 27.12.2005 kein Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten 327,19 Euro zu.
In Höhe eines Betrages von 24,43 Euro ist die Klage des Klägers bereits deshalb unschlüssig, weil der Kläger sein Zahlungsbegehren auf die nicht korrigierte frühere Abrechnung vom 25.10.2005 gestützt hat und in der korrigierten Abrechnung sich nach der Berechnung des Klägers ein niedriger Betrag als der Klagebetrag ergibt.
Aber auch aus der korrigierten Abrechnung vom 27.12.2005 kann der Kläger nicht die Zahlung der dort errechneten 302,76 Euro auch Nachzahlung aus dieser Abrechnung beanspruchen. Ein solcher Zahlungsanspruch ergibt sich nicht aus dem Mietvertrag der Parteien in Verbindung mit § 535 Abs. 2 BGB. Denn die Betriebskostenabrechnung des Klägers ist fehlerhaft und führt deshalb nicht zu dem geltend gemachten Nachforderungsanspruch.
Das Gericht geht einmal davon aus, dass im Verhältnis der Parteien nicht die Sondervorschriften über den öffentlich geförderten Wohnraum maßgeblich sind. Denn der Kläger hat zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen, dass die Eintragung im Mietvertrag irrtümlich erfolgte. Dies steht zur Überzeugung des Gerichts fest, weil unstreitig der Beklagte bei der Anmietung der Wohnung keinen Wohnungsberechtigungsschein vorlegen musste und im übrigen auch eine entsprechende Mietbescheinigung von dem Kläger erhalten hat, wo die Wohnung ausdrücklich als freifinanziert gekennzeichnet war.
Das Gericht ist der Auffassung, dass die Voraussetzungen für eine Bildung einer Wirtschaftseinheit im Rahmen der Abrechnung vorliegen, was jedoch aus den nachstehenden Gründen nicht näher begründet werden muß, da auch bei Zugrundelegung einer Wirtschaftseinheit ein Nachzahlungsanspruch des Klägers aus der Abrechnung 2004 nicht besteht. Denn hinsichtlich der anteiligen Müllkosten können entgegen der Abrechnung des Klägers die dort eingestellten Beträge von 738,56 Euro und 6,72 Euro nicht beansprucht werden, vielmehr kann insoweit allenfalls ein Betrag von 350,00 Euro als anteilige, von dem Beklagten zu tragende Müllkosten angesetzt werden. Wird aber bereits diese Kostenposition von 738,56 Euro zuzüglich 6,72 Euro reduziert auf 350,00 Euro, ergibt sich kein Nachforderungssaldo aus dieser Abrechnung, vielmehr ein Guthaben.
Die Müllkosten kann der Kläger in seiner Abrechnung nicht in der von ihm geltend gemachten Höhe deshalb beanspruchen, weil diese Müllkosten von ihrer Höhe her dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB widersprechen. Dieses Wirtschaftlichkeitsgebot besagt, dass bei der Abrechnung nur die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigten Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Das bedeutet, dass nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die für eine ordnungsgemäße und sparsame Bewirtschaftung erforderlich waren. Dieser Grundsatz ist hier verletzt. Unstreitig sind die in der Wohnungseigentumsanlage insgesamt entstandenen und nach Wohnfläche auf den Beklagten verteilten Müllkosten außergewöhnlich hoch, und zwar in einer derartigen Weise, dass dies auffällig ist. Dies bestätigt auch der Kläger. Bereits diese außergewöhnliche Höhe der absoluten und relativen Müllkosten spricht in ganz erheblichen Maße dafür, dass ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliegt, dass also hier unnötige oder unwirtschaftliche Kosten vorliegen, die deshalb nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Diese Einschätzung wird bestätigt dadurch, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend dem unstreitig gebliebenen Vortrag des Klägers in nachfolgenden Abrechnungsperioden eine komplette Änderung der Müllentsorgung vorgenommen hat, und zwar in der Weise, dass statt der bisherigen Groß-Sammel-Container an einer Stelle des Grundstückes für alle Häuser nunmehr jeder Nutzer seine eigene Mülltonne erhalten hat. Bereits dieses Verhalten zeigt, das die Gemeinschaft offensichtlich selbst der Auffassung war, dass eine unwirtschaftliche Müllentsorgung hinsichtlich der dadurch entstehenden Kosten vorlag. Im übrigen hat der Kläger auch nicht ansatzweise dargelegt, dass die hier abzurechnenden Müllkosten nachvollziehbar trotz ihrer außergewöhnlichen Höhe noch als wirtschaftliche und sinnvolle Ausgaben anzusehen waren.
Dies hat zur Folge, dass statt der berechneten anteiligen Müllkosten nur die Müllkosten anzusetzen sind, die der Beklagte hier nachvollziehbar als plausibel dargelegt hat, nämlich die Kosten für ein 110 Liter Müllgefäß bei 14tägiger Lehrung in Höhe von circa 350,00 Euro jährlich. Das Gericht schätzt gemäß § 287 ZPO, dass dieser Betrag hier offensichtlich angemessen ist. Bei Berücksichtigung dieses Betrages ergibt sich aber kein Nachforderungsbetrag mehr aus der Betriebskostenabrechnung des Klägers. Aus diesem Grund ist die Klage mit der Kostenfolge aus § 91 ZPO abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Eine Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil kommt weder wegen grundsätzlicher Bedeutung dieser Sache noch zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung in Betracht.
Streitwert: 327,19 Euro.
Schneiders
Richter am Amtsgericht

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO
§ 287 ZPO
§ 91 ZPO
§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB
§ 535 Abs. 2 BGB