Amtsgericht Darmstadt (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-07-20, Aktenzeichen 317 C 13/17
ECLI: ECLI:DE:AGDARMS:2017:0720.317C13.17.00

Tenor:
Verfahrensgang
1. Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 15.12.2016 zu 4.2 (Beschluss der Abrechnung 2015) nichtig ist.
2. Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 15.12.2016 zu 4.5 (Beschluss des Wirtschaftsplans 2017) nichtig ist.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 24 % und die Beklagten 76 % zu tragen.
5. Das Urteil ist für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar. Für die Beklagten ist das Urteil vorläufig vollstreckbar. Den Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht zuvor die Beklagten Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils vollstreckbaren Betrages leisten.
6. Der Streitwert wird auf EUR 8.322,57 festgesetzt.

Tatbestand:
Die Kläger gehen mit der Klage gegen Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft vor, der sie angehören.
Die Parteien sind die Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft in W.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist derzeit ohne Verwalter. Der als faktischer Verwalter auftretende Beklagte G wurde letztmals am 10.11.2010 zum Verwalter bestellt.
Der Beklagte G hat gemäß der Einladung vom 25.11.2016 (Blatt 5 ff. der Akte) zu der Eigentümerversammlung am 15.12.2016 eingeladen. Hinsichtlich des Protokolls der Eigentümerversammlung wird auf Blatt 64 ff. Bezug genommen.
Es wurde ein Beschluss über die Abrechnung 2015, ein Beschluss zur Entlastung der Verwaltung, ein Beschluss zur Entlastung des Beirats und ein Beschluss des Wirtschaftsplans 2017 gefasst, wie dies in der Einladung zu der Eigentümerversammlung unter TOP 4.2, 4.3, 4.3, 4.4 und 4.5 vorgesehen war. Die Abrechnungsunterlagen waren mit der Einladung versandt worden, der Kläger hatte die Betriebskostenabrechnung Blatt 24 der Akte, die Heizkostenabrechnung Blatt 25 der Akte und die Abrechnung für Wasser und Kanal Blatt 26 der Akte erhalten.
Die Klage ging am 16.01.2017 bei Gericht ein. In der Klageschrift sind als Beklagte „die übrigen in der als Anlage K1 beigefügten Eigentümerliste namentlich benannten Wohnungseigentümer“ angegeben. Außerdem steht in der Klageschrift: „Zustellungsvertretung für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums: G, Hausverwaltung, in W“. Der Streitwert wurde mit Beschluss vom 19.01.2017 vorläufig festgesetzt und der entsprechende Gebührenvorschuss am 23.01.2017 angefordert. Nachdem der Vorschuss am 30.01.2017 eingegangen war, bestimmte das Gericht am 31.01.2017 einen frühen ersten Termin und verfügte die Zustellung der Klage an den (wie mit der Klageerwiderung bekannt gewordenen faktischen) Verwalter G. Diese Verfügung wurde am 02.02.2017 ausgeführt. In dem Beschluss zur Bestimmung eines frühen ersten Termins wurde der Beklagte G darauf hingewiesen, dass er die Klage als Beigeladener und zugleich als Zustellungsbevollmächtigter der übrigen Wohnungseigentümer erhalte. Nachdem zwei Zustellungsversuche am 04.02.2017 und am 24.02.2017 scheiterten, wurden die Klage und der Beschluss vom 31.01.2017 am 10.03.2017 dem Beklagten G zugestellt. Mit Schriftsatz vom 16.03.2017, eingegangen bei Gericht am 17.03.2017, meldete sich die Prozessbevollmächtigte der Beklagten und zeigte an, dass die Beklagten sie mit ihrer Vertretung beauftragt hätten. Die Übersendung der Klagebegründung war am 14.02.2017 an den Beklagten G verfügt, jedoch nicht ausgeführt worden, sodass die Klagebegründung mit Verfügung vom 20.03.2017 an die Prozessbevollmächtigte der Beklagten übersandt wurde, die Zustellung erfolgte am 21.03.2017. Mit Klageerwiderung vom 18.04.2017 zeigte die Prozessbevollmächtigte der Beklagten an, dass sie zunächst nur von dem Beklagten G bevollmächtigt worden sei und diesen vertrete. Sie beantragte, die Klage abzuweisen und wies darauf hin, dass der Beklagte G nicht der amtierende Verwalter sei. Das Gericht fragte mit Schreiben vom 20.04.2017 bei der Prozessbevollmächtigten der Klägerin an, ob sicherheitshalber die Klage an jeden einzelnen Beklagten bis auf G zugestellt werden solle. Dies wurde von den Klägern mit am 11.05.2017 eingegangenen Schriftsatz beantragt. Die entsprechende Zustellung wurde am 22.05.2017 verfügt, eine Zustellung an den Beklagten F konnte erst erfolgen, nachdem die Kläger mit Schriftsatz vom 02.06.2017 die neue Anschrift des Beklagten F mitgeteilt hatten. Dem Beklagten F wurde die Klage am 09.06.2017 zugestellt, den übrigen Eigentümern (bis auf G) am 24.05.2017.
Die Kläger machen geltend, dass die Einladungsfrist für die streitgegenständliche Eigentümerversammlung nicht eingehalten worden sei, da diese nach der Teilungserklärung „regelmäßig vier Wochen“ betrage. Es habe kein Fall besonderer Dringlichkeit vorgelegen, der es rechtfertige, diese Frist zu unterscheiden. Der Mangel habe sich auf das Ergebnis der Beschlussfassung zumindest ausgewirkt. Denn bei Einhaltung der Einladungsfrist hätten sämtliche Eigentümer mehr Zeit gehabt, die angefochtenen Abrechnungen zu prüfen. Die Kläger machen außerdem geltend, dass die Klägerin nicht eingeladen worden ist. Der faktische Verwalter habe hierzu außergerichtlich mitteilen lassen, dass die Klägerin nicht Miteigentümerin und daher auch nicht Mitglied der WEG sei. Unstreitig ist die Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.
Die Kläger machen geltend, die Jahresabrechnungen seien nicht prüffähig. Die Kläger seien nicht in der Lage, ihren Mietern korrekte Betriebskostenabrechnungen zu erstellen. Hinsichtlich der von den Klägern gerügten materiellen und übrigen formellen Mängel der angegriffenen Beschlüsse wird auf die Ausführungen Blatt 36 bis 43 der Akte Bezug genommen.
Binnen der in der mündlichen Verhandlung nachgelassenen Frist haben die Kläger behauptet, der Beklagte habe sicherlich um seinen Verwalterpflichten nachzukommen nach Zustellung der Klageschrift selbige an alle übrigen Beklagten weitergeleitet und beantragen die Vernehmung der Beklagten als Partei.
Die Kläger beantragen,
die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 15.12.2016 zu TOP 4.2 (Beschluss der Abrechnung 2015), TOP 4.3 (Beschluss zur Entlastung der Verwaltung), TOP 4.4 (Beschluss zur Entlastung des Beirats), TOP 4.5 (Beschluss des Wirtschaftsplans 2017) für ungültig zu erklären, hilfsweise festzustellen, dass die unter TOP 4.2, 4.3, 4.4 und 4.5 in der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.12.2016 gefassten Beschlüsse nichtig sind.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und größtenteils begründet.
Es war festzustellen, dass der Beschluss zu TOP 4.2 (Beschluss der Abrechnung 2015) nichtig ist. Denn er ist nicht hinreichend bestimmt.
Zwar wurden unstreitig Abrechnungen für das Jahr 2015 zusammen mit der Einladung versandt, und zwar in der Form wie auf Blatt 24 bis 26 der Akte ersichtlich. Auf diese übersandten Abrechnungen wird in dem Protokoll zwar nicht direkt bei der Protokollierung der Beschlussfassung Bezug genommen, jedoch auf Seite 2 unter der Überschrift „Abrechnung des Wirtschaftsjahres 2015“. Dennoch ist auch unter Heranziehung des gesamten Protokollinhalts nicht klar, ob nur ein Beschluss über die Einzelabrechnungen 2015 auch über die Gesamtabrechnung 2015 gefasst wurde. Es wird in dem Protokoll auf die mit der Einladung übersandten Einzelabrechnungen Bezug genommen. Die den Klägern übersandten Unterlagen weisen zwar auch die Gesamtkosten aus, stellen aber keine vollständige Gesamtabrechnung dar. Es ist unklar, ob unter dem Tagesordnungspunkt „Beschluss der Abrechnung 2015“ nur die übersandten Abrechnungen beschlossen wurden, ob diese nur die Einzelabrechnungen oder auch die Gesamtabrechnung darstellen sollen oder ob es noch eine weitere Gesamtabrechnung 2015 gibt. Dies mag den jetzigen, an der Eigentümerversammlung teilnehmenden Eigentümern zwar klar sein, muss aber auch für einen künftigen Eigentümer klar aus dem Protokoll hervorgehen, was nicht der Fall ist.
Die Klage ist auch begründet, soweit der Beschluss unter TOP 4.5 angegriffen wurde. Der Beschluss zu TOP 4.5 (Beschluss des Wirtschaftsplans 2017) ist nichtig, da er nicht hinreichend bestimmt ist.
Aus dem Protokoll geht nicht hervor, welcher Wirtschaftsplan genau beschlossen wurde. Unstreitig wurde der in der Eigentümerversammlung vorliegende und beschlossene Wirtschaftsplan nicht dem Protokoll beigefügt, das Protokoll enthält auch keine genauere Bezeichnung des Wirtschaftsplans, wie etwa eine Datumsangabe. Unstreitig war der Wirtschaftsplan 2017 nicht der Einladung zu der Eigentümerversammlung beigefügt. Damit geht aus dem Protokoll nicht hervor, welche Version des Wirtschaftsplans 2017 beschlossen wurde. Dies muss aber auch für künftige Eigentümer klar sein, die nicht der Eigentümerversammlung beigewohnt haben.
Die Klage war abzuweisen, soweit sie sich gegen die Beschlüsse zu TOP 4.3 und 4.4 richtet. Nichtigkeitsgründe liegen nicht vor. Insbesondere sind diese beiden Beschlüsse hinreichend bestimmt. Bei der Auslegung von Beschlüssen muss der gesamte Inhalt des Protokolls herangezogen werden. Im vorliegenden Fall geht aus den beiden Überschriften „Beschluss zur Entlastung der Verwaltung“ und „Beschluss zur Entlastung der Beirat“ zwar nicht eindeutig hervor, ob diese Entlastung generell oder nur begrenzt auf das Jahr 2015 erfolgen soll. Unter Heranziehung des übrigen Protokollinhalts ist aber klar, dass die Entlastung des Verwaltungsbeirates und der Verwaltung selbst nur hinsichtlich des Wirtschaftsjahres 2015 beschlossen wurde. Denn die beiden Beschlüsse erfolgten im Zusammenhang mit der Abrechnung des Wirtschaftsjahres 2015, wie aus Seite 2 des Protokolls hervorgeht. Der Beschluss zu TOP 4.4 ist auch nicht wegen Fehlens der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung nichtig. Zwar ist der Beklagte G nicht tatsächlich Verwalter. Die Eigentümerversammlung hat aber auch die Kompetenz, einem faktischen Verwalter Entlastung zu erteilen.
Die Beschlüsse zu TOP 4.3 und 4.4 waren nicht für ungültig zu erklären. Zwar entsprechen die Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG, da das Gericht insoweit die von den Klägern vorgebrachten materiellen Einwendungen gegen die Gesamt- und Einzelabrechnungen 2015 und gegen die Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne zum Teil für richtig hält.
Die Klage wurde jedoch nicht binnen der Monatsfrist des § 46 Abs. 1 WEG erhoben und ist – was die Geltendmachung von Anfechtungsgründen angeht - verfristet. Dabei kann dahinstehen, ob die zu spät an die Beklagten zu 1) bis 4) erfolgte Zustellung der Klageschrift dadurch geheilt wurde, dass die Beklagtenvertreterin sich mit Schriftsatz vom 16.03.2017 meldete und die Vertretung sämtlicher Beklagten anzeigte, später dies korrigierte und erklärte, nur der Beklagte G habe sie bevollmächtigt und dann jedoch in der mündlichen Verhandlung mitteilte, sie sei jetzt doch am Tag zuvor auch von den übrigen Beklagten bevollmächtigt worden. Denn zum Zeitpunkt der Mitteilung der Vertretung mit Schriftsatz vom 16.03.2017 (und auch zum Zeitpunkt der Bevollmächtigung durch den Beklagten zu 5), die erst nach Zustellung an diesem am 10.03.2017 stattfinden konnte), war die Klage bereits gemäß § 46 WEG verfristet. Denn wenn die Kläger bereits mit der Klageschrift mitgeteilt hätten, dass der Beklagte G nur der faktische Verwalter ist, wäre die Zustellung der Klage sogleich an sämtliche Beklagte veranlasst worden. Die Zustellung an die Beklagten zu 1) bis 3) wäre bereits Anfang Februar erfolgt, an den Beklagten zu 4) schätzungsweise Mitte Februar und lediglich an den Beklagten zu 5) erst am 10.03.2017. Durch die fehlerhafte Mitteilung der Verwalterstellung hat sich die Zustellung der Klage an die Beklagten zu 1) bis 5), um mehr als 2 Wochen verzögert, da mit der Zustellung zumindest an einen der Beklagten zu 1) bis 3) die Klage gegenüber allen Beklagten gemäß § 170 Abs. 3 ZPO als zugestellt gegolten hätte, Bärmann, WEG 12. Auflg., § 45 RN 6. Selbst wenn man von einer Heilung der Zustellung am 16.03.2017 (oder an einem Zeitpunkt nach der Zustellung am 10.03.2017) ausgehen wollte, läge keine Zustellung „demnächst“ im Sinne des § 167 ZPO vor. Der Zustellungsmangel wurde auch nicht durch Weitergabe von Informationen durch den Beklagten zu 5) an die übrigen Beklagten gemäß § 189 ZPO geheilt. Dem binnen der nachgelassenen Frist angebotenen Beweis der Vernehmung der Beklagten hinsichtlich der Weiterleitung der Klageschrift durch den Beklagten zu 5) war nicht nachzukommen. Zum einen ist dieser Vortrag unsubstantiiert. Zum anderen ersetzt die Mitteilung der Klageerhebung nicht den Zugang der beglaubigten und unbeglaubigten Abschrift der Klage, LG Hamburg, ZMR 2009, 794. Und zudem war bereits die Zustellung am 10.03.2017, wie oben dargestellt, verspätet.
Eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand kommt nicht in Betracht, da die Kläger vor Klageerhebung Einsicht in die Beschlusssammlung hätten nehmen können und hieraus hervorgegangen wäre, dass der Beklagte G nicht der Verwalter der WEG ist, sondern nur als faktischer Verwalter handelte.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 709 S. 2, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Hinsichtlich der Streitwertfestsetzung, die nach § 49 a GKG erfolgte, wird auf die Erläuterung des Beschlusses vom 19.01.2017, mit Ausnahme der Berücksichtigung des Wirtschaftsplans. Dieser liegt nunmehr vor, der Gesamtumfang beträgt EUR 25.290,28, 25 % hieraus ergeben EUR 6.322,57, 50 % hiervon EUR 3.161,29.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 46 WEG
§ 167 ZPO
§ 189 ZPO
§ 49 a GKG
§ 21 Abs. 4 WEG
§ 46 Abs. 1 WEG
§ 170 Abs. 3 ZPO
§ 92 Abs. 1 ZPO
§ 709 S. 2, 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2009, 794
13 S 112/17