Verwaltungsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-03-27, Aktenzeichen 23 K 6131/19
ECLI: ECLI:DE:VGK:2024:0327.23K6131.19.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand:
Die Klägerin macht vorliegend die Nichtigkeit eines mit der Beklagten geschlossenen öffentlich-rechtlichen Vertrages geltend.
Die Klägerin schloss unter dem 14. Mai 2019 einen Kaufvertrag zum Erwerb des unbebauten Grundstückes G01, Flur 00, Flurstück 0000 zum Kaufpreis von 675.000,00 Euro ab.
Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Der Flächennutzungsplan setzt für den betroffenen Bereich Wohnbaufläche fest. Das Grundstück liegt im Innenbereich mit vorwiegend Wohnbebauung. Die Klägerin ist bereits Eigentümerin eines angrenzenden Grundstückes.
Eine Kopie des Kaufvertrages wurde zur Prüfung eines Vorkaufrechtes der Gemeinde an die Beklagte unter dem 11. Juni 2019 vom Notariat übersandt. Unter dem 19. Juni 2019 teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass sie beabsichtige ihr Vorkaufsrecht geltend zu machen, um sicherzustellen, dass das Grundstück alsbald zur Wohnnutzung bebaut wird. Die Klägerin könne jedoch das ihr zustehende Abwendungsrecht nach § 27 Abs. 1 BauGB geltend machen, indem sie sich verpflichte, innerhalb einer angemessenen Frist das Grundstück für den Wohnungsbau zu verwenden. Eine vorbereitete Abwendungsvereinbarung in Form eines öffentlich-rechtlichen Vertrages und ein Hinweisblatt waren dem Schreiben beigefügt.
Mit E-Mail vom 2. Juli 2019 bat die Klägerin um einen Gesprächstermin, da sie noch Fragen habe. An dem Gesprächstermin am 8. Juli 2019 nahm als Bevollmächtigter der Klägerin Herr M. teil.
Am 11. Juli 2019 unterzeichnete Herr M. für die Klägerin einen öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Abwendung des allgemeinen Vorkaufsrechtes gemäß § 27 Abs. 1 BauGB. In § 1 des Vertrages verpflichtete sich die Klägerin, das Kaufgrundstück innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Baugenehmigung, spätestens jedoch vier Jahre nach Vertragsschluss, bezugsfertig zu Wohnzwecken zu bebauen. Auf Wunsch der Klägerin wurde zudem eine Regelung eingeführt, dass die Fristen verlängert werden können, wenn es zu Verzögerungen kommen sollte, die die Klägerin nicht zu vertreten hat. § 2 des Vertrages enthält Regelungen zu Vertragsstrafen. In § 3 des Vertrages verpflichtete sich die Beklagte, unverzüglich nach Vertragsschluss das Negativzeugnis gemäß § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB zu erteilen. § 4 des Vertrages bestimmt, dass die Bauverpflichtungen nach § 1 des Vertrages auf etwaige Rechtsnachfolger übergehen.
Nach Vertragsschluss erteilte die Beklagte am 11. Juli 2019 das Negativattest über das gesetzliche Vorkaufsrecht.
Am 16. Oktober 2019 erhob die Klägerin Klage zur Feststellung der Nichtigkeit des geschlossenen Vertrages.
Sie macht geltend, dass die Beklagte im Anhörungsschreiben vom 19. Juni 2019 zur Abwendung des Vorkaufsrechtes nur den übersandten öffentlich-rechtlichen Vertrag benannt habe. Dies entspreche jedoch nicht der Gesetzeslage und gehe über das hinaus, was zur Absicherung der Bauabsichten des Erwerbers verlangt werden dürfe.
Der vorgelegte Vertragsentwurf sei zudem sittenwidrig. Er sei der Klägerin diktiert worden und zu Änderungen sei die Beklagte nicht bereit gewesen. Die von der Klägerin vorgebrachten Aspekte seien nicht berücksichtigt worden, so dass das Ermessen nicht rechtmäßig ausgeübt worden sei. Insbesondere habe die Beklagte klargestellt, dass die persönliche Beziehung der Klägerin zum Grundstück und denkmalrechtliche Erwägungen keine Rolle spielen würden. Hiermit habe die Beklagte auch Druck aufgebaut und ihre Machtposition ausgenutzt.
Auch inhaltlich stelle der Vertrag einen sittenwidrigen Knebelvertrag dar und sei nach § 138 BGB und § 59 Abs. 2 VwVfG nichtig. Die Höhe der Vertragsstrafe sei nicht angemessen und geeignet, einen Hausbauer in den wirtschaftlichen Ruin zu führen. Nach Aussage der Beklagten solle die Vertragsstrafe geeignet sein, den Käufer davon abzuhalten, aus spekulativen Erwägungen das Grundstück nicht zu bebauen. Doch nicht jede Nichteinhaltung von Fristen sei spekulativ. Der Regelfall liege anders, nämlich dass private, finanzielle oder sonstige Gründe – jedenfalls nicht vorsätzliche Gründe – dazu führen, dass das Gebäude nicht fristgerecht fertig sei. Bereits unvorhersehbare Verzögerungen durch Krankheit, Verlust des Arbeitsplatzes, Baumängel etc. könnten schon zur Nichteinhaltung von Fristen führen. Diesbezüglich habe die Beklagte zwar eine Modifizierung des Vertrages vorgenommen. Diese Modifizierung sei jedoch nicht geeignet, die Risiken zu reduzieren. Durch die Weitergabeverpflichtung werde das Grundstück zudem praktisch unverkäuflich oder müsse zu einem weit reduzierten Kaufpreis verkauft werden.
Die Klägerin habe sich aus persönlichen Gründen zum Erwerb des Grundstückes entschieden. Sie wohne bereits in der Gegend und wolle die künftige Bebauung so gestalten, dass sie in Einklang mit der umliegenden Bebauung – insbesondere der Bebauung ihres Grundstückes – ist.
Da sie nicht sicher sein konnte, ob ein alternativ vorgelegtes Abwendungsangebot ausreichend gewesen wäre, habe sie den Vertrag unterzeichnet.
Aktuell sei das Grundstück noch unbebaut. Es liege ein Vorbescheid vom 27. September 2021 vor. Im Sommer 2023 sei ein Bauantrag für die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage gestellt worden. Eine Entscheidung sei noch nicht ergangen.
Die Klägerin beantragt,
festzustellen, dass der zwischen den Parteien am 11. Juli 2019 geschlossene öffentlich-rechtliche Vertrag über die Abwendung des allgemeinen kommunalen Vorkaufrechtes nach § 27 Abs. 1 BauGB betreffend das Grundstück G01, Flur 00, Flurstück 0000 unwirksam ist.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie führt aus, sie habe der Klägerin mit dem Angebot des Abwendungsvertrages eine Möglichkeit aufgezeigt, die Abwendungsbefugnis rechtssicher auszuüben. Zu keinem Zeitpunkt habe sie vermittelt, dass die Abwendungsbefugnis sich auf den übersandten Vertrag beschränke. Der Klägerin sei unbenommen geblieben, ihrerseits eine ausreichende Verpflichtungserklärung vorzulegen.
Auch der Vertragsinhalt sei nicht zu beanstanden. Es handele sich um einen Austauschvertrag nach § 56 VwVfG NRW. Eine unzulässige Gegenleistung im Sinne des § 59 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG NRW habe sie sich nicht versprechen lassen. Ihr habe ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB zugestanden, die Verpflichtung zur Wohnbebauung als Abwendungsvereinbarung sei eine zulässige Leistung. Die Leistung der Beklagten in Form des Negativattestes sei ebenfalls zulässig und gesetzlich vorgesehen. Vertragsstrafen seien üblich und erforderlich, um die Erfüllung von Pflichten durchzusetzen. Eine Vertragsstrafe sei jedoch keine Gegenleistung und könne daher nicht von § 59 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG NRW erfasst werden. Die Höhen der Vertragsstrafen seien an der Abschöpfung möglicher Spekulationsgewinne orientiert. Es solle gerade verhindert werden, dass Grundstücke brach liegen statt bebaut zu werden.
Die Klägerin sei nicht zum Vertragsschluss gedrängt worden. Der Klägerin sei mehrmals die Sach- und Rechtslage erörtert und auf die Abwendungsbefugnis nach § 27 BauGB hingewiesen worden.
Das ihr zustehende Ermessen habe sie auch pflichtgemäß ausgeübt. Die Belange der Klägerin habe sie gewürdigt.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und den beigezogenen Verwaltungsvorgang Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage hat keinen Erfolg.
Die Klage ist vorliegend als Feststellungsklage gemäß § 43 Abs. 1 VwGO zulässig. Danach kann durch Klage die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses oder der Nichtigkeit eines Verwaltungsakts begehrt werden, wenn die Klägerin ein berechtigtes Interesse an der baldigen Feststellung hat. Bei der Frage nach der Wirksamkeit der zwischen den Beteiligten geschlossenen Abwendungsvereinbarung handelt es sich um ein gemäß § 43 Abs. 1 VwGO feststellungsfähiges Rechtsverhältnis auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts.
Die zulässige Feststellungsklage ist jedoch unbegründet, denn der zwischen den Beteiligten geschlossene öffentlich-rechtliche Vertrag über die Abwendung des allgemeinen kommunalen Vorkaufsrechts gemäß § 27 BauGB vom 11. Juli 2019 ist wirksam.
Die Beteiligten haben unstreitig einen öffentlich-rechtlichen Vertrag in der erforderlichen Schriftform nach § 57 VwVfG NRW und mit wirksamer Vertretung der Klägerin unter Vorlage einer Vollmacht vom 4. Juli 2019 geschlossen. Bei diesem handelt es sich um einen Austauschvertrag im Sinne der §§ 54 Satz 2, 56 VwVfG NRW. Die Leistung der Beklagten besteht im Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts; die Verpflichtung der Klägerin, das Grundstück in den im Vertrag benannten Fristen mit einem Wohngebäude zu bebauen, stellt die Gegenleistung dar.
Dieser öffentlich-rechtliche Vertrag gemäß § 54 VwVfG NRW ist wirksam, da er nicht an einem zur Nichtigkeit führenden Rechtsmangel leidet.
§ 59 VwVfG NRW regelt, unter welchen Voraussetzungen ein öffentlich-rechtlicher Vertrag nicht nur als rechtswidrig, sondern als nichtig und damit als (regelmäßig von Anfang an) unwirksam anzusehen ist, sodass (gegenseitige) Ansprüche aus diesem nicht begründet werden.
Nichtigkeitsgründe gemäß § 59 Abs. 2 VwVfG NRW liegen nicht vor.
Der Vertrag ist entegen der Auffasssung der Klägerin nicht nach § 59 Abs. 2 Nr. 4 i.V.m. § 56 VwVfG NRW deshalb nichtig, weil die Behörde sich eine unzulässige Gegenleistung hat versprechen lassen.
Ein öffentlich-rechtlicher Vertrag im Sinne des § 54 Satz 2 VwVfG NRW, in dem sich der Vertragspartner der Behörde zu einer Gegenleistung verpflichtet, kann geschlossen werden, wenn die Gegenleistung für einen bestimmten Zweck im Vertrag vereinbart wird und der Behörde zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben dient, § 56 Abs. 1 Satz 1 VwVfG NRW. Die Gegenleistung muss gemäß § 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG NRW den gesamten Umständen nach angemessen sein und im sachlichen Zusammenhang mit der vertraglichen Leistung der Behörde stehen.
Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Denn die Beklagte hat sich nach § 3 des Vertrages verpflichtet, das Negativzeugnis gemäß § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB zu erteilen und die Klägerin hat sich in § 1 des Vertrages verpflichtet, das Kaufgrundstück innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Baugenehmigung, spätestens jedoch vier Jahre nach Vertragsschluss, bezugsfertig zu Wohnzwecken zu bebauen. Dabei dient die Bauverpflichtung gerade der Erfüllung öffentlicher Aufgaben, da sie dem gemeindlichen Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 6 BauGB zugrundeliegenden städtebaulichen Ziel der Sicherstellung einer zeitnahen Wohnbebauung dient und sie steht auch in einem sachlichen Zusammenhang zur Erteilung des Negativzeugnisses durch die Beklagte.
Die in § 2 des Vertrages bestimmte Vertragsstrafe stellt hingegen keine Hauptleistungspflicht der Klägerin dar, so dass sie nicht unter die Vorschrift des § 56 VwVfG NRW fällt.
Der Vertrag ist auch nicht wegen eines Verstoßes gegen die guten Sitten nach § 59 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 44 Abs. 2 Nr. 6 VwVfG NRW nichtig.
Ein Verstoß gegen die guten Sitten liegt dann vor, wenn das Rechtsgeschäft gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt („Sozialmoral des Durchschnittsbürgers“). Entscheidend ist, dass sich das Rechtsgeschäft als mit fundamentalen Gerechtigkeitsvorstellungen unvereinbar erweist, wobei sich dies sowohl aus dessen Inhalt, dessen Zweck aber auch aus den Gesamtumständen seines Zustandekommens ergeben kann. Ein Verstoß gegen die guten Sitten kann daher nur in Ausnahmefällen angenommen werden, es bedarf eines „Stempels der Verwerflichkeit.“
Vgl. Thiele in: Pautsch/Hoffmann, VwVfG, § 59 Rn. 26.
Subordinationsrechtliche Verträge - wie der vorliegende -, bei denen sich die Behörde eine unzulässige, weil sittenwidrige Gegenleistung versprechen lässt, sind bereits nach § 59 Abs. 2 Nr. 4 i. V. m. § 56 Satz 2 VwVfG NRW als nichtig anzusehen. Dies ist – wie zuvor bereits ausgeführt – nicht der Fall.
Eine Sittenwidrigkeit kann darüber hinaus auch dann anzunehmen sein, wenn ein Vertragspartner eine Zwangs- oder extreme Notsituation des anderen Vertragspartners ausnutzt oder über die Notwendigkeit des Abschlusses des Vertrages täuscht.
Vgl. Hess. VGH, Urteil vom 21. Juni 2018 - 3 A 2410/18 -, juris.
Diese Voraussetzungen sind nicht gegeben. Die Beklagte hat vorliegend weder über die Notwendigkeit zum Abschluss des Vertrages getäuscht noch eine extreme Zwangs- oder Notsituation der Klägerin ausgenutzt.
Die Beklagte hat im Anhörungsschreiben vom 19. Juni 2019 die gesetzlichen Grundlagen für die Ausübung des Vorkaufsrechts und für die Möglichkeit der Abwendung mitgeteilt. Zudem hat sie hier bereits eine vorbereitete Abwendungsvereinbarung sowie ein Hinweisblatt beigefügt und ein Gespräch angeboten. In einem Telefonat vom 2. Juli 2018 wurde der Klägerin die Sach- und Rechtslage erörtert. Es fand ein weiteres Gespräch am 8. Juli 2019 mit dem Vertreter der Klägerin statt. Weder in der zwischen den Beteiligten erfolgten Korrespondenz noch in den Gesprächen, die über Vermerke im Verwaltungsvorgang dokumentiert sind, ist die Klägerin von der Beklagten in irgendeiner Art und Weise unter Druck gesetzt worden oder hat die Beklagte ihre „Machtposition“ ausgenutzt. Die Klägerin hatte die freie Wahl, ob sie von ihrer Abwendungsbefugnis Gebrauch macht und in welcher Form sie dies tut. Auch bestand die Möglichkeit bei Unklarheiten das Gespräch mit der Beklagten zu suchen oder sich anwaltlich beraten zu lassen.
Die Klägerin hat durch ihren Vertreter am 8. Juli 2019 auch nur Bedenken hinsichtlich der Bauverpflichtungsfrist geäußert, nicht jedoch hinsichtlich der Frage, ob ein Vertrag geschlossen wird oder bezüglich der Vertragsstrafenhöhe. Zudem war die Beklagte bereit einen Zusatz in § 1 des Vertrages aufzunehmen für den Fall einer Verzögerung der Bebauung wegen nicht von der Klägerin zu vertretender Gründe.
Die von der Klägerin vorgetragenen Gründe für den Erwerb des Grundstückes stellen offensichtlich auch keine Notlage der Klägerin dar, sondern ihr persönliches Interesse am Erwerb des Grundstückes.
Eine Nichtigkeit des Vertrages ergibt sich auch nicht gemäß § 59 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 44 Abs. 1 VwVfG NRW wegen eines schwerwiegenden Mangels, weil die Beklagte ihr Ermessen bei der dem öffentlich-rechtlichen Vertrag vorgelagerten Frage, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausüben möchte, nicht rechtmäßig ausgeübt hat.
Ein schwerwiegender Mangel im Sinne des § 44 Abs. 1 VwVfG NRW kann im Fall einer offensichtlich fehlenden Erforderlichkeit oder offensichtlichen Unverhältnismäßigkeit vorliegen,
vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 13. Aufl. 2012, § 44 Rn. 29.
Die vorgelagerte Entscheidung der Beklagten, ihr Vorkaufsrecht ausüben zu wollen, ist unter keinem Gesichtspunkt offensichtlich fehlerhaft. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes gemäß § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB muss insbesondere durch das allgemeine Wohl gerechtfertigt sein.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 26. April 1993 - 4 B 31.93 -, juris Rn. 37.
Der Begriff des Wohls der Allgemeinheit ist nicht gesetzlich definiert. Er ist nicht mit dem Begriff des öffentlichen Interesses gleichzusetzen. Erst ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander in Widerstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen kann mit dem Wohl der Allgemeinheit identifiziert werden. An die Ausübung des Vorkaufsrechts werden jedoch gegenüber einer Enteignung, die nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit diese erfordert, qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Das Vorliegen dieser Voraussetzung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.
Ausgehend hiervon ist die Erwägung der Beklagten, das Vorkaufsrecht ausüben zu wollen, nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Klägerin hat die Beklagte die vorgetragenen Belange der Klägerin gewürdigt. Sie hat jedoch den öffentlich-rechtlichen Belang der Sicherstellung einer zeitnahen Bebauung des Grundstücks zu Wohnzwecken höher bewertet als die persönlichen Gründe der Klägerin. So hat die Beklagte der Klägerin mit E-Mail vom 3. Juli 2019 ausdrücklich mitgeteilt, dass die zeitnahe Schaffung von Wohnraum höher bewertet werde als eine Bebauung des Grundstücks, die – aus Sicht der Klägerin – in Einklang mit den Denkmälern auf Nachbargrundstücken steht sowie der Umstand, dass die Klägerin bereits Eigentümerin eines Nachbargrundstücks ist. Die Beklagte hat daher weder die Belange der Klägerin außer Betracht gelassen noch offensichtlich sachfremde Erwägungen angestellt.
Eine Nichtigkeit des Vertrages lässt sich auch nicht aus § 59 Abs. 1 VwVfG NRW herleiten.
Entgegen der Ansicht der Klägerin sind die Regelungen zur Vertragsstrafe und Rechtsnachfolge nicht gemäß § 59 Abs. 1 VwVfG NRW i.V.m. §§ 134, 138 BGB nichtig.
Zunächst liegt kein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB zur Vereinbarung von Vertragsstrafen vor. Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe in einem öffentlich-rechtlichen Vertrag ist grundsätzlich anerkannt,
vgl. BVerwG, Urteil vom 6. März 1986 - 2 C 41.85 -, juris Rn. 23.
Auch die in § 2 des Vertrages bestimmte Höhe der Vertragsstrafe ist nicht sittenwidrig im Sinne des § 138 BGB. Hierbei ist zu prüfen, ob die Höhe der Vertragsstrafe in einem angemessenen Verhältnis zu dem Pflichtverstoß und der Motivation für die Vereinbarung steht. Unangemessenheit einer Vertragsstrafenregelung liegt danach vor, wenn bei einer Gesamtbetrachtung die Sanktion außer Verhältnis zu dem Pflichtenverstoß steht.
Vgl. Schleswig-Holsteinisches VG, Urteil vom 26. Februar 2021 - 9 A 442/17 -, juris Rn. 120.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass der verfolgte Zweck, nämlich die Einhaltung der vertraglichen Bauverpflichtung, nur zu erreichen ist, wenn für den Fall des Vertragsbruchs eine fühlbare Vertragsstrafe vereinbart wird.
Unter Berücksichtigung dessen hat die Kammer keine Bedenken hinsichtlich der Höhe der Vertragsstrafe.
Die Beklagte trägt hierzu vor, die Höhe der Vertragsstrafe sei an der Abschöpfung möglicher Spekulationsgewinne orientiert und solle verhindern, dass das Grundstück brach liegt statt bebaut zu werden. Die Vertragsstrafe in § 2 des Vertrages ist gestaffelt (beginnend mit 20 % des Kaufpreises) und auf einen maximalen Betrag von 75 % des Kaufpreises begrenzt. Durch die Staffelung der Vertragsstrafe wird der Art des Pflichtverstoßes Rechnung getragen. Zudem ist durch die Regelung in § 1 des Vertrages die Möglichkeit geschaffen, Fristen zu verlängern für den Fall einer nicht von der Klägerin zu vertretenden Verzögerung, so dass sie in diesen Fällen nicht durch die Vertragsstrafe „belastet“ wird.
Auch die Bestimmung zur Rechtsnachfolge in § 4 des Vertrages begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Sie dient - wie die Vertragsstrafe - der Sicherung der Bauverpflichtung und verhindert die Umgehung der Bauverpflichtung durch den Verkauf an Dritte.
Der Vertrag leidet auch nicht unter einem Formmangel im Sinne des § 59 Abs. 1 VwVfG NRW i.V.m. § 125 BGB.
Die Handlungsform des öffentlich-rechtlichen Vertrages war nach § 54 VwVfG NRW zulässig, da keine Rechtsvorschriften entgegenstehen.
Grundsätzlich ist für die Ausübung des Abwehrrechtes des Käufers nach § 27 Abs. 1 BauGB zwar lediglich eine Erklärung des Käufers notwendig.
Andere Ansicht, nach der immer ein Vertrag zu schließen ist: z.B. May/Rixner, Praxiskommentar BauGB, § 27 Rn. 1; Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 2009, § 27 Rn. 5.
Daneben kann der Käufer aber auch weitergehende Sicherungen einräumen, wie etwa die Eintragung einer Baulast im Grundbuch, eine Vertragsstrafe oder das Ankaufsrecht der Gemeinde. Gesetzlich vorgesehen sind solche dinglichen Sicherheiten nicht. Es ist jedoch verständlich, wenn Gemeinden im Einzelfall versuchen, Anwendungsvereinbarungen in vertraglicher Form – über § 27 BauGB hinausgehend – zu treffen, um Sicherheiten zu vereinbaren.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 26.04.1993 - 4 B 31.93 - juris Rn. 39; Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 2009, § 27 Rn. 5; May/Rixner, Praxiskommentar BauGB/BauNVO, § 27 Rn. 1.
Da keine Nichtigkeitsgründe gemäß § 59 VwVfG NRW vorliegen, ist der zwischen den Beteiligten geschlossene Vertrag wirksam.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs 1 VwGO.

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn
1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.
Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist schriftlich bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.
Auf die ab dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) wird hingewiesen.
Vor dem Oberverwaltungsgericht und bei Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird, muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen.
Die Antragsschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf
5.000,00 €
festgesetzt.
Gründe
Der festgesetzte Streitwert entspricht dem gesetzlichen Auffangstreitwert im Zeitpunkt der Klageerhebung (§ 52 Abs. 2 GKG). Der im Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 unter Ziffer 9.6.1 geregelte Streitwert ist vorliegend nicht anwendbar, da sich dieser nur auf die Anfechtung des Vorkaufsrechtes durch den Käufer bezieht. Vorliegend wurde jedoch nicht die Geltendmachung des Vorkaufsrechtes an sich angefochten, sondern nur die Art und Weise der Abwendung des Vorkaufsrechtes durch den geschlossenen öffentlich-rechtlichen Vertrag. Mangels Regelung dieses Falls im Streitwertkatalog sowie mangels Feststellung eines konkreten wirtschaftlichen Interesses an der Unwirksamkeit des Vertrages war deshalb der Auffangstreitwert anzusetzen.
Gegen diesen Beschluss kann schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle, Beschwerde bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln eingelegt werden.
Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt.
Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.

Zitierte Normen: §§ 54 Satz 2, 56 VwVfG NRW.
§§ 134, 138 BGB
§§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung
§ 138 BGB
§ 56 VwVfG NRW
§ 27 BauGB
§ 57 VwVfG NRW
§ 54 VwVfG NRW
§ 134 BGB
§ 138 BGB
§ 125 BGB
§ 27 BauGB
§ 59 VwVfG NRW
§ 27 Abs. 1 BauGB
§ 27 Abs. 1 BauGB
§ 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB
§ 59 Abs. 2 VwVfG
§ 59 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG NRW
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB
§ 43 Abs. 1 VwGO
§ 59 Abs. 2 VwVfG NRW
§ 54 Satz 2 VwVfG NRW
§ 56 Abs. 1 Satz 1 VwVfG NRW
§ 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG NRW
§ 24 Abs. 1 Nr. 6 BauGB
§ 44 Abs. 2 Nr. 6 VwVfG NRW
§ 44 Abs. 1 VwVfG NRW
§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 59 Abs. 1 VwVfG NRW
§ 27 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs 1 VwGO
§ 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 52 Abs. 2 GKG

Zitierte Entscheidungen: 3 A 2410/18
4 B 31.93
2 C 41.85
9 A 442/17