Landgericht Bielefeld (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-01-22, Aktenzeichen 2 O 5/03
ECLI: ECLI:DE:LGBI:2008:0122.2O5.03.00

Tenor:
Der Beklagte zu 1) wird verurteilt, an die Klägerin 70.832,80 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 09.01.2003 zu zahlen.
Der Beklagte zu 3) wird verurteilt, an die Klägerin 99.985,82 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 09.01.2003 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen der Beklagte zu 1) zu 10 %, der Beklagte zu 3) zu 14 % und die Klägerin zu 76 %.
Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 1) trägt die Klägerin zu 70 %, er selbst zu 30 %.
Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) trägt die Klägerin.
Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 3) trägt die Klägerin zu 58 %, er selbst zu 42 %.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin macht Minderungs- und Schadensersatzansprüche aus einem Grundstückskauf gegen die Beklagten geltend. Die Klägerin ist die Käuferin, der Beklagte zu 1) der Verkäufer des streitgegenständlichen Grundstücks, die Beklagte zu 2) vermittelte den Kaufvertrag als Maklerin, der Beklagte zu 3) erstellte ein Gutachten zum Wert des Grundstücks. Gegen die Beklagte zu 2) macht die Klägerin zudem die Rückzahlung geleisteten Maklerhonorars geltend.
Der Beklagte zu 1) war Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks – Grundbuch des Amtsgerichts I. von X. Blatt xx, Gemarkung X., Flur xx, Flurstück xx, S. Straße xx, X.. Das Grundstück ist eingefriedet, wobei die Einfriedung aber über die Grundstücksgrenzen hinaus geht und auch Boden umschließt, der im Eigentum des Zeugen I. P. steht. Diesen von der Umfriedung umschlossenen Grundstücksteil des Zeugen P. verpachtete der Zeuge P. dem Beklagten zu 1) für einen Pachtzins von 200,00 DM jährlich. Der Beklagte zu 1) zahlte den Pachtzins bis einschließlich für das Jahr 2002. Jetzt ist dieser Grundstücksteil zu gleichen Konditionen an die Klägerin verpachtet. Der Beklagte zu 1) plante im Jahre 1994, das Dachgeschoss des auf dem Grundstück erbauten zweistöckigen Einfamilienhauses so ausbauen zu lassen, dass es drei statt zwei Wohnräume enthält. Er wandte sich hierfür an den Dipl.-Ing. H. I., gab das Unterfangen jedoch aus streitigen Gründen auf.
Im Jahre 2000 schloss der Beklagte zu 1) mit der H. Immobilien GmbH (im Folgenden: H-GmbH) einen Kaufvertrag über das streitgegenständliche Grundstück ab, der jedoch nicht vollzogen wurde. Die H-GmbH holte seinerzeit ein Gutachten des Beklagten zu 3) zum Wert des Grundstücks ein. Zur Erstellung des Gutachtens besichtigte der Beklagte zu 3) das Grundstück am 27.11.2000. Der Verkehrswert des Grundstücks wird in diesem Gutachten, in dem vermerkt ist, dass es Finanzierungszwecken dienen soll, zum Stichtag 24.11.2000 mit 1.430.000 DM (~ 731.147.39 €) angegeben. Für die weiteren Einzelheiten wird auf das Gutachten vom 27.11.2000, Anlage K 6, Anlagenband, Bezug genommen. Der damalige Kauf wurde von der Beklagten zu 2) vermittelt. Für die Einzelheiten des seinerzeit verwendeten Exposés vom 20.09.2000 wird auf die Anlage K 10, Anlagenband, Bezug genommen.
Nach entsprechender Vermittlung durch die Beklagte zu 2) besichtigte die Klägerin das Grundstück erstmalig am 08.10.2001. Anwesend waren neben der Klägerin, dem Beklagten zu 1) und der Beklagten zu 2) auch der Ehemann der Klägerin, der Zeuge I. L., sowie die Ehefrau des Beklagten zu 1), die Zeugin I. S.. Das auf dem Grundstück befindliche Einfamilienhaus verfügte im Dachgeschoss über ein Elternschlafzimmer und ein Kinderschlafzimmer. Ein weiteres Kinderschlafzimmer befand sich im Erdgeschoss. Bei dem Termin wurde darüber gesprochen, dass der Klägerin wichtig sei, dass zwei Kinderzimmer auf der gleichen Ebene wie das Elternschlafzimmer liegen. Der Beklagte zu 1) und die Beklagte zu 2) teilten der Klägerin diesbezüglich mit, dass der über der Garage gelegene Dachgeschossraum zu einem dritten Wohnraum im Dachgeschoss ausgebaut werden könnte. Der Ehemann der Klägerin fragte nach einem Wertgutachten zu dem Grundstück, woraufhin der Beklagte zu 1) antwortete, ein Wertgutachten werde derzeit von dem Beklagten zu 3) gefertigt und läge rechtzeitig zum eventuellen Notartermin vor.
Zwei Tage nach der Besichtigung erhielt die Klägerin ein Exposé der Beklagten zu 2) zu dem Grundstück, das bis auf einige Abweichungen identisch ist mit dem Exposé, das seinerzeit die H-GmbH erhielt. Die Änderungen in dem neuen Exposé gehen auf Anregungen des Beklagten zu 1) zurück, die dieser handschriftlich auf dem Exposé der Beklagten zu 2) vermerkte, Anlage K 8, Anlagenband. Insbesondere ist abweichend von dem damaligen Exposé auf der Grundrissskizze für das Dachgeschoss von der Beklagten zu 2) handschriftlich "ausbaufähig" eingetragen; die Gebäudebeschreibung enthält den im damaligen Exposé nicht vorhandenen Satz "Weitere Ausbaumöglichkeit im Dachgeschoss.". Auf das Exposé vom 06.01.2001, Anlage K 2, Anlagenband, wird insoweit Bezug genommen. Beide Exposés enthalten den Hinweis "Sämtliche Angaben stammen vom Verkäufer."
Am 12.10.2001 fand eine zweite Besichtigung – ohne die Beklagte zu 2) – statt.
Am 17.10.2001 trafen sich die Klägerin und der Beklagte zu 1) vor dem Notar H. W. in Bielefeld, um einen Kaufvertrag über das Grundstück zu schließen. Anwesend waren ferner die Beklagte zu 2), der Zeuge I. L. sowie die Zeugin S..
Vor der Beurkundung überreichte der Beklagte zu 1) der Klägerin und dem Zeugen I. L. ein am 11.10.2001 erstelltes Wertgutachten des Beklagten zu 3). Dieses Gutachten hatte der Beklagte zu 3) auf Grundlage seines alten Gutachtens vom 27.11.2000 ohne erneute Besichtigung des Grundstücks erstellt. Der Verkehrswert des Grundstücks wird in diesem neuen Gutachten, in dem vermerkt ist, dass es Verkaufszwecken dienen soll, zum Stichtag 11.10.2001 mit 1.550.000 DM (~ 792.502.42 €) angegeben. Abgesehen von dem festgestellten Verkehrswert weicht das neue Gutachten noch in weiteren Punkten von dem alten Gutachten ab (vgl. Bl. 7 d. A.); insbesondere heißt es in dem alten Gutachten "Dachgeschoss ausgebaut", in dem neuen Gutachten "Dachgeschoss teilausgebaut". Auf das Gutachten vom 11.10.2001, Anlage K 4, Anlagenband, wird Bezug genommen. Die Klägerin kaufte das Grundstück sodann zu einen Kaufpreis in Höhe von 1.500.000 DM. Der Kaufvertrag enthält unter § 4 einen Gewährleistungsausschluss. Auf den Kaufvertrag, Anlage K 4, Anlagenband, wird Bezug genommen.
Die Klägerin hat den Kaufpreis für das Grundstück an den Beklagten zu 1) und eine Maklerprovision in Höhe von 45.000 DM brutto an die Beklagte zu 2) gezahlt.
Als die Klägerin in dem Dachgeschoss ein zweites Kinderzimmer ausbauen lassen wollte, stellte sie fest, dass dies jedenfalls nicht ohne größeren Aufwand möglich ist. Sie erfuhr nun aufgrund von eigenen Ermittlungen davon, dass der Beklagte zu 1) bereits im Jahre 1994 einen Ausbau des Dachgeschosses geplant hatte und diesen Plan dann nicht durchgeführt hatte. Zudem erfuhr sie von dem Verkauf an die H-GmbH und von dem damaligen Exposé der Beklagten zu 2) und dem damaligen Gutachten des Beklagten zu 3).
Die Klägerin behauptet, die Beklagten hätten zusammengewirkt, um sie zu täuschen.
Sowohl der Beklagte zu 1) als auch die Beklagte zu 2) hätten im ersten Besichtigungstermin zugesichert, dass ein Ausbau des Dachgeschosses problemlos möglich sei, die Beklagte zu 2) auch schon vor diesem Termin und der Beklagte zu 1) auch nochmals beim zweiten Besichtigungstermin. Tatsächlich sei das Dachgeschoss nicht ausbaufähig. Zwar sei ein Ausbau theoretisch möglich, dies jedoch nur unter dermaßen großem Aufwand, das die Bezeichnung "ausbaufähig" nicht mehr zutreffe. Es müssten ganz erhebliche Arbeiten an den Wänden und der Decke des Erdgeschosses vorgenommen werden. Dies sei dem Beklagten zu 1) bewusst gewesen, da er selbst im Jahre 1994 einen Ausbau geplant und sich mit den gleichen Hindernissen konfrontiert gesehen hatte. Wegen der fehlenden Ausbaufähigkeit habe der Beklagte zu 1) damals auch seinen diesbezüglichen Plan aufgegeben. Auch der Beklagten zu 2) sei die fehlende Ausbaufähigkeit aufgrund der seinerzeitigen Vermittlung an die H-GmbH bekannt gewesen. Schließlich sei auch der Beklagte zu 3) bei seinem ersten Gutachten zu der Erkenntnis gelangt, dass das Dachgeschoss nicht weiter ausbaufähig ist, wie sich aus seinem damaligen Gutachten ergibt ("Dachgeschoss [voll]ausgebaut"). Er habe das Gutachten dann – da er ohne erneute Besichtigung eigentlich zu keinem anderen Schluss hätte kommen dürfen – wider besseren Wissens geändert ("Dachgeschoss teilausgebaut").
Der Hinweis in dem Exposé auf die komplette Einfriedung sei nur erfolgt, um über die Pachtsituation hinwegzutäuschen. Das gekaufte Grundstück sei aufgrund des als zugehörig empfundenen, tatsächlich aber nur gepachteten Grundstückteils deutlich weniger wert. Ein Nebengebäude und der Carport befänden sich auf dem Pachtland. Es drohe der Abriss dieser Gebäude, sollte der Zeuge P. den Pachtvertrag kündigen.
Das zum Notartermin vorgelegte Gutachten weise einen deutlich zu hohen Verkehrswert aus. Die Klägerin hätte den Kaufvertrag nicht, jedenfalls nicht zu 1.500.000 DM abgeschlossen, wenn der Verkehrswert des Grundstücks nicht durch das Gutachten des Beklagten zu 3) entsprechend hoch angegeben worden wäre. Der Beklagte zu 1) habe den im Gutachten ausgeworfenen Verkehrswert dem Zeugen I. L. vor dem Termin telefonisch durchgegeben. Im Termin hätten sie und der Zeuge I. L. das Gutachten kurz daraufhin überprüft, ob der von dem Beklagten zu 1) angegebene Verkehrswert stimme. Alle drei Beklagten hätten das Gutachten vom 27.11.2000 gekannt und daher gewusst, dass das neue Gutachten einen überhöhten Verkehrswert ausweise. Tatsächlich sei der im neuen Gutachten angegebene Verkehrswert nicht nur deutlich höher als der im alten Gutachten ausgewiesene, sondern auch dieser sei schon deutlich überhöht gewesen. Nachdem die Klägerin zunächst – gestützt auf ein vorprozessual eingeholtes Privatgutachten des Dipl.-Ing. Klaus Kühn, Anlage K 16, Anlagenband – behauptete, der Verkehrswert betrage nur 580.000,00 €, machte sie sich im Prozess das Ergebnis des vom Gericht eingeholten Gutachtens des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis H. zu eigen und behauptet nunmehr, der Verkehrswert betrage nur 528.000,00 €.
Ein mitverkaufter Kamin sei mangelhaft eingebaut, der Whirlpool funktioniere nicht und die Kläranlage sei nur bedingt einsatzbereit.
Die Klägerin ist der Ansicht, ihr stehe ein Anspruch gegen den Beklagten zu 1) auf Minderung des Kaufpreises zu. Der Minderwert bestehe in der Differenz zwischen dem gezahlten Kaufpreis und dem tatsächlichen Verkehrswert. Eine Haftung des Beklagten zu 1) ergebe sich auch aus deliktsrechtlichen Vorschriften.
Die Beklagte zu 2) hafte wegen Schlechterfüllung des Maklervertrags für die aus ihrem Exposé hervorgehenden Informationen. Die Beklagte zu 2) habe die Angaben des Beklagten zu 1), die zur Änderung des Exposés geführt haben, nicht einfach übernehmen dürfen, da sie aufgrund der Vermittlung an die H-GmbH bereits eine andere Kenntnis von dem Objekt hatte.
Der Beklagte zu 3) hafte der Klägerin aufgrund der Grundsätze über den Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Er habe gewusst, dass sein Gutachten zur Vorlage an Dritte diene ("zu Verkaufszwecken"). Dennoch habe er das Gutachten bewusst geschönt und einen überhöhten Verkehrswert angegeben, zu Lasten der Klägerin, die auf die Richtigkeit des von dem –öffentlich bestellten und vereidigten – Beklagten zu 3) erstellten Gutachtens vertraut habe. Zudem stünden der Klägerin auch gegen den Beklagten zu 3) deliktsrechtliche Ansprüche zu, da er zumindest in Kauf genommen habe, dass die von ihm ohne erneute Ortsbesichtigung attestierte Ausbaufähigkeit tatsächlich nicht gegeben sei und somit Kaufinteressenten mithilfe des von ihm erstellten Gutachtens über die Beschaffenheit des Grundstücks getäuscht werden würden.
Nachdem die Klägerin mit dem Klageantrag zu 1) zunächst die Zahlung von Euro 185.763,24 zzgl. Zinsen begehrt hat, hat sie mit Schriftsatz vom 09.01.2006 den Klageantrag zu 1) erweitert und beantragt nunmehr:
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie Euro 237.763,24 zzgl. Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB von Euro 185.763,24 seit dem 08.01.2003 und von Euro 52.000,00 von dem Beklagten zu 1) und der Beklagten zu 2) seit dem 27.01.2006 und vom dem Beklagten zu 3) seit dem 30.01.2006 zu zahlen;
2. ferner die Beklagte zu 2) zu verurteilen, an sie weitere EUR 23.008,13 zzgl. Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 10.01.2002 zu zahlen.
Alle Beklagten beantragen
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte zu 1) behauptet, das Dachgeschoss sei ausbaufähig. Der Ausbau sei nur eben etwas teuerer, als von der Klägerin angenommen, was aber nicht den Beklagten zuzurechnen sei. Im Übrigen habe er als Laie sich auf das Gutachten des Beklagten zu 3) verlassen dürfen, wonach das Dachgeschoss ausbaufähig sei. Er selbst habe auf den Ausbau des Dachgeschosses seinerzeit nur verzichtet, weil sich die Familienplanung geändert habe und kein weiteres Kinderzimmer benötigt worden sei. Auf die Pachtsituation habe er bei dem zweiten Besichtigungstermin und somit vor dem Kaufvertragsschluss hingewiesen. Auf dem gepachteten Teil des Grundstücks stünden keine Gebäude. Der von dem Beklagten zu 3) in dem der Klägerin vorgelegten Gutachten ermittelte Verkehrswert sei zutreffend.
Der Beklagte zu 1) ist der Ansicht, er hafte in keinem Fall für die angeblichen Mängel an Kamin, Whirlpool und Kläranlage, da insoweit der Gewährleistungsausschluss greife. Aus demselben Grunde hafte er auch nicht für die angeblich fehlende Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses. Eine arglistige Täuschung liege nicht vor. Schließlich hafte er auch nicht dafür, dass ein Teil des umfriedeten Grundstücks nur gepachtet sei, da er gemäß dem notariellen Kaufvertrag nur denjenigen Grundstücksteil verkauft habe, der auch tatsächlich in seinem Eigentum gestanden habe.
Die Beklagte zu 2) behauptet, sie habe das erste Gutachten des Beklagte zu 3) nicht gekannt. Dies ergäbe sich schon daraus, dass ihr erstes Exposé deutlich vor dem am 27.11.2000 erstellten ersten Gutachten, nämlich schon am 20.09.2000, erstellt worden sei. Sie habe daher auch keinen Anlass gehabt, an den weiteren Angaben des Beklagten zu 1) zu zweifeln. Sie habe der Klägerin nicht zugesichert, dass das Dachgeschoss ausbaufähig sei, insbesondere nicht, dass es problemlos ausbaufähig sei. Sie habe immer darauf hingewiesen, dass ihr Wissen über das Grundstück sich allein auf Angaben des Beklagten zu 1) begründe. Die Klägerin habe das Gutachten des Beklagten zu 3) zudem vor Unterzeichnung des Kaufvertrags überhaupt nicht zur Kenntnis genommen.
Die Beklagte zu 2) ist der Ansicht, sie als Maklerin hafte nicht für Angaben, die sie ungeprüft von dem Verkäufer übernehme, solange sie keine Kenntnis von deren Unrichtigkeit habe.
Der Beklagte zu 3) behauptet, seine Aussage in dem neuen Gutachten, das Dachgeschoss sei ausbaufähig, sei zutreffend. Damit sei lediglich gesagt, dass ein Ausbau grundsätzlich möglich sei, was ja auch der Fall sei. Über die Kosten des Ausbaus treffe das Gutachten keine Aussage. Der von ihm ermittelte Verkehrswert sei zutreffend, zumindest aber vertretbar. Ohnehin habe die Klägerin das Gutachten vor Unterzeichnung des Kaufvertrags nicht zur Kenntnis genommen.
Der Beklagte zu 3) ist der Ansicht, er hafte der Klägerin ohnehin nicht, da er in keiner vertraglichen Beziehung zu ihr stehe und sie nicht vorsätzlich geschädigt habe.
Alle Beklagten haben hinsichtlich der Klageerweitung die Einrede der Verjährung erhoben.
Die Parteien wurden persönlich angehört. Es wurde Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen I. S., I. L., I. P. und Q. H. sowie durch Einholung von Sacherständigengutachten des Dipl.-Ing. I. C., Dipl.-Ing. I. B., Dipl.-Ing. E. F. und des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis H.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 07.10.2004 (Bl. 264ff d.A.), vom 18.05.2006 (Bl. 472ff. d.A) und vom 22.01.2008 (Bl. 625ff d.A.), sowie auf das schriftlichen Gutachten vom 01.02.2005 (Anlagenband), das schriftlichen Gutachten vom 15.04.2005 (Anlagenband) nebst den Ergänzungen hierzu vom 10.06.2005 (Bl. 331f d.A.) und vom 06.07.2005 (Bl. 339ff d.A.), das schriftlichen Gutachten vom 02.12.2006 (Anlagenband) und das schriftliche Gutachten vom 20.11.2007 nebst der Ergänzung hierzu vom 07.01.2008 (Bl. 592ff d.A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist im zuerkannten Umfang begründet, ansonsten unbegründet.
A.
Der Beklagte zu 1) haftet der Klägerin aufgrund einer arglistigen Täuschung über die Größe des verkauften Grundstücks und die Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses. Für die Angabe eines überhöhten Verkehrswerts in dem Gutachten des Beklagten zu 3) und für die angebliche Mangelhaftigkeit des Kamins, des Whirlpools und der hauseigenen Kläranlage haftet der Beklagte zu 1) nicht.
I. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 48.078,80 € gegen den Beklagten zu 1) aus den §§ 463, 462, 459 II 433 BGB a.F. aufgrund der mangelnden Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses.
1. Der Beklagte zu 1) hat die Klägerin über die Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses in der Art, dass der über der ehemaligen Garage gelegene Raum in einen Wohnraum umgebaut werden kann, arglistig getäuscht.
a) Das Dachgeschoss ist tatsächlich nicht ausbaufähig. Es ist zwar technisch möglich, an Stelle des Dachgeschossraums einen Wohnraum zu errichten, dies wäre jedoch mit einem Aufwand verbunden, der derartig hoch wäre, dass es sich nach allgemeiner Verkehrsanschauung nicht mehr um einen Ausbau handeln würde, sondern um einen umfassenden Umbau. Dies hat das gerichtliche Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing. C. ergeben. Demnach ist die vorgefundene Dreieck-Strebenbinderkonstruktion zum Ausbau nicht geeignet. Es wäre notwendig, den Dachstuhl abzutragen und neue Fundamente und Stützen in die Erdgeschosswände einzubauen. Das Dachgeschoss hätte also abgerissen und neu aufgebaut werden müssen. Unter Ausbaufähigkeit ist dagegen nach allgemeiner Auffassung zu verstehen, dass die Baussubstanz erhalten bleibt und lediglich noch Innenarbeiten vorzunehmen sind. Die Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses stellt keine unwesentliche Eigenschaft des Grundstücks dar. Es war für die Klägerin von entscheidender Bedeutung, dass der Dachgeschossraum ausbaufähig ist. Hierauf wies sie den Beklagten zu 1) zumindest im ersten Besichtigungstermin hin. Dass die Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses als wesentlich anzusehen ist, ergibt sich ferner daraus, dass der Beklagte zu 1) die Beklagte zu 2) anwies, deren ursprüngliches Exposé unter anderem dahingehend zu ändern, dass aufgenommen wird, dass der Ausbau des Dachgeschosses möglich ist.
b) Der Beklagte zu 1) hat der Klägerin arglistig verschwiegen, dass das Dachgeschoss tatsächlich nicht ausbaufähig ist. Ihm war nämlich bereits aus dem Jahre 1994 bekannt, dass es nur unter erheblichen Aufwand möglich ist, das Dachgeschoss gänzlich zu Wohnraum umzubauen. Der Beklagte zu 1) hat seinerzeit den Dipl.-Ing. I. damit beauftragt, die Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses zu überprüfen. Herr Dipl.-Ing. I. kam damals ebenfalls zu dem Schluss, dass ein Umbau nur mit erheblichem Aufwand möglich wäre; auf sein Schreiben vom 28.03.2002, Anlage K 8, Anlagenband, wird Bezug genommen. Dem Beklagten zu 1) war die mangelnde Ausbaufähigkeit daher bekannt. Dass der Beklagte zu 1) es seinerzeit nur deswegen unterließ, den Dachgeschossraum in Wohnraum umzuwandeln, weil sich die Familienplanung geändert habe, mag sein, ändert aber nichts daran, dass er positive Kenntnis davon hatte, dass einem Ausbau ganz erhebliche Schwierigkeiten im Wege stehen. Der Beklagte zu 1) wusste demnach, dass der Klägerin die Ausbaufähigkeit wichtig war und wusste ferner, dass eine Ausbaufähigkeit nicht vorlag. Gleichwohl hat er die Klägerin nicht weiter aufgeklärt, sondern im Gegenteil durch Veranlassung der Änderung des Exposés und des Gutachten des Beklagten zu 3) und durch persönliche Erklärung bei der Klägerin den Eindruck erweckt, das Dachgeschoss sei ausbaufähig.
2. Der in § 4 des notariellen Kaufvertrags vereinbarte Haftungsausschluss entfaltet hinsichtlich eines arglistig verschwiegenen Mangels keine Wirkung.
3. Die Klägerin hat das ihr gemäß § 463 BGB a.F. zustehende Wahlrecht dahingehend ausgeübt, dass sie den sogenannten kleinen Schadensersatz verlangt, also so zu stellen ist, wie sie stünde, wenn das Dachgeschoss ausbaufähig wäre (vgl. Palandt, 60. A, § 463, Rn. 14). In diesem Falle wäre das Dachgeschoss ohne Umbaumaßnahmen an der Statik des Gebäudes ausbaufähig gewesen. Die Mehrkosten für den Umbau aufgrund der Nicht-Ausbaufähigkeit stellen demnach den erlittenen Schaden der Klägerin dar. Diese belaufen sich gemäß dem Gutachten des Dipl.-Ing. C. auf 48.578,80 €. Allerdings hat der Dipl.-Ing. C. bei dieser Berechnung berücksichtigt, dass der Klägerin für die dreimonatige Zeit des Umbaus ein pauschaler Mietausfall für das Erdgeschoss in Höhe von 500,00 € entstanden wäre. Diese 500,00 € sind von der Berechnung abzuziehen, da der Klägerin, die das Haus mit ihrer Familie selbst bewohnt, tatsächlich kein Mietausfall entstanden wäre. Es ergibt sich damit ein erstattungsfähiger Schaden in Höhe von 48.078,80 €.
II. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung weiterer 22.754,00 € gegen den Beklagten zu 1) aus c.i.c., weil ein Teil des umfriedeten Grundstücks nicht im Eigentum des Beklagten zu 1) stand.
1. Gemäß dem notariell beurkundeten Kaufvertrag hat der Beklagte zu 1) der Klägerin nur genau das Grundstück verkauft, welches in seinem Eigentum stand. Der Beklagte zu 1) war also nicht verpflichtet, der Klägerin auch denjenigen Grundstücksteil zu übereignen, der zwar von der Umfriedung eingeschlossen, aber im Eigentum des Zeugen P. stand.
2. a) Gleichwohl traf den Beklagten zu 1) die Pflicht, die Klägerin vor Abschluss des Kaufvertrags über die genaue Grundstücksgröße aufzuklären. Regelmäßig vermittelt die Einfriedung eines Grundstückens den Eindruck, dass der eingefriedete Teil im Ganzen zu einem Grundstück gehört, jedenfalls aber demselben Eigentümer; dies gilt auch hier, wie die Fotos in den verschiedenen vorliegenden Sachverständigengutachten zeigen. Aufgrund der Einfriedung des (Gesamt-) Grundstücks musste sich der Klägerin bei der Besichtigung daher aufdrängen, dass sie sowohl das Grundstück des Beklagten zu 1) als auch den ebenfalls von der Umfriedung eingeschlossenen Grundstücksteil des Zeugen P. erwerben würde. Dieser Eindruck wird vorliegend noch durch das Exposé der Beklagten zu 2) verstärkt, in dem es heißt, das Grundstück sei komplett eingefriedet. Der Beklagte zu 1) selbst ging seinerzeit, als er das Grundstück erwarb, davon aus, das gesamte umfriedete Grundstück zu erwerben und war überrascht, als der Zeuge P. Eigentumsansprüche anmeldete. Der Beklagte zu 1) musste daher wissen, dass auch die Klägerin in diesem Punkt aufzuklären war.
b) Der Beklagte zu 1) hat diese Aufklärungspflicht, die sich als Nebenpflicht aus dem Kaufvertrag ergibt, verletzt. Zwar trägt er unter Beweisantritt vor, er habe die Klägerin vor dem Abschluss des Kaufvertrags über die Pachtsituation informiert. Die Zeugin S. sagte auch in diesem Sinne aus. Ihrer Aussage gegenüber steht jedoch die Aussage des Zeugen I. L., der bekundete, es sei vor Unterzeichung des Kaufvertrags keine Rede davon gewesen, dass nicht das gesamte umfriedete Grundstück im Eigentum des Beklagten zu 1) stand. Vielmehr habe er hiervor erstmals von dem Zeugen P. erfahren. Diese Aussage wird gestützt durch den gänzlich neutralen Zeugen P. selbst, der aussagte, der Zeuge I. L. sei aus allen Wolken gefallen, als er von dem Zeugen P. – nach Abschluss des Kaufvertrags – über die Pachtsituation informiert worden sei. Letztlich spricht auch der Umstand, dass der Beklagte zu 1) den Pachtzins für das Jahr 2002 im Voraus bezahlte, dafür, dass er der Klägerin die Pachtsituation – zumindest bis zum Abschluss des Kaufvertrags – verheimlichen wollte. Die Erklärung der Zeugin S. hierzu, ihr Ehemann habe den Pachtzins bis zum Jahr 2002 einschließlich gezahlt, weil dies gerade eine 10jährige Pachtzeit ausgemacht hätte, überzeugt dagegen nicht. Es steht daher zur Überzeugung der Kammer fest, dass der Beklagte zu 1) die Klägerin nicht darüber aufgeklärt hat, dass Teile des umfriedeten Grundstücks nicht in seinem Eigentum stehen.
3. Als Rechtsfolge muss der Beklagte zu 1) die Klägerin generell so stellen, wie sie stünde, wenn er sie pflichtgemäß aufgeklärt hätte. Ob die Klägerin dann den Kaufvertrag unter gleichen oder andern Bedingungen oder gar nicht abgeschlossen hätte, lässt sich nicht feststellen. Die Klägerin muss daher so gestellt werden, wie sie ohne die Pflichtverletzung rein hypothetisch stünde, wobei dem Beklagten zu 1) der Einwand, er hätte den Kaufvertrag auf keinen Fall zu anderen Bedingungen abgeschlossen, abgeschnitten ist. Die Klägerin hat demnach einen Anspruch auf Rückgängigmachung des Vertrages oder wahlweise auf Anpassung (vgl. Palandt, 60. A., § 276, Rn 78f, 102). Die Klägerin hat sich entschieden, an dem Vertrag dem Grunde nach festzuhalten. Es ist daher zum Ausgleich der Pflichtverletzung des Beklagten zu 1) eine Anpassung des Kaufpreises vorzunehmen. Der Klägerin steht ein Schadensersatzanspruch zu, dessen Höhe sich an dem Betrag orientiert, um den sie das Grundstück im Vertrauen auf die durch die Einfriedung suggerierte Grundstücksgröße zu teuer erwarb. Dieser Betrag entspricht dem Wert des nur vermeintlich gekauften Grundstückteils des Zeugen P. und beläuft sich gemäß dem gerichtlichen Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing. B. auf 22.754,00 €.
III. Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten zu 1) aufgrund der Fehlerhaftigkeit des Gutachtens des Beklagten zu 3).
Der Beklagte zu 1) hat der Klägerin keinen bestimmten Grundstückswert zugesichert. In der Mitteilung des im Gutachten des Beklagten zu 3) ausgeworfenen Verkehrswertes liegt keine Übernahme einer Garantie für die Richtigkeit dieses Wertes. Eine Vereinbarung zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1) über den Verkehrswert des Grundstücks wird von der Klägerin selbst nicht behauptet.
Eine Aufklärungspflichtverletzung des Beklagten zu 1) liegt hinsichtlich des Verkehrswertes des Grundstücks ebenfalls nicht vor. Dass der Beklagte zu 1) positiv wusste oder hätte wissen müssen, dass der Verkehrswert im Gutachten des Beklagten zu 3) deutlich zu hoch angegeben ist, ist von ihm bestritten und von der Klägerin nicht bewiesen. Zwar dürfte der Beklagte zu 1) auf den Beklagten zu 3) eingewirkt haben, damit dieser den "Text" des Gutachtens ("sehr gute Verkehrsanbindung" etc.) schönt. Die meisten Verschönerungen sind jedoch nicht zu beanstanden. Eine Ausnahme bildet die Ausbaufähigkeit des Dachstuhls, für die der Beklagte zu 1) aus den oben genannten Gründen auch haftet. Dass der Beklagte zu 1) den Beklagten zu 3) möglicherweise auch bat, auch das Rechenwerk zu ändern, stellt ebenfalls keine haftungsauslösende Einflussnahme dar, solange der Beklagte zu 1) den Beklagten zu 3) nicht aufforderte, das vertretbare Maß zu überschreiten. Dass der Verkäufer bei der Erstellung eines Wertgutachtens den vorhandenen Bewertungsspielraum möglichst weit nach oben hin ausgeschöpft haben möchte, ist nicht verwerflich und für potentielle Käufer auch nicht überraschend. Es ist nicht dargetan, dass der Beklagte zu 1) die Grenze des insoweit Zulässigen überschritt und bewusst auf ein unrichtiges, nicht mehr vertretbares Gutachten hinwirkte oder aus eigener Sachkunde erkannte oder erkennen musste, dass das Gutachten einen nicht mehr vertretbaren Verkehrswert auswies.
IV. Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten zu 1) aufgrund der behaupteten Mangelhaftigkeit des Kamins, des Whirlpools und der hauseigenen Kläranlage. Dabei kann dahinstehen, ob diese tatsächlich mangelbehaftet sind. Jedenfalls würden diese Mängel dem Gewährleistungsausschluss unterfallen, da der Beklagte zu 1) insoweit keine Zusicherungen abgegeben hat und ihn keine Arglist trifft.
B.
Die Beklagte zu 2) haftet der Klägerin aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt.
I. Eine Verletzung einer (Aufklärungs-)Nebenpflicht aus dem Maklervertrag durch die Beklagte zu 2), die zum Schadensersatz verpflichten würde, hat die Klägerin nicht zur Überzeugung der Kammer nachweisen können.
1. Eine Haftung der Beklagten zu 2) alleine aufgrund dessen, dass die von ihr weitergegebenen Informationen – etwa hinsichtlich der Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses – falsch sind, besteht nicht. Grundsätzlich trifft einen Makler keine Pflicht, eigene Nachforschungen über das von ihm vermittelte Grundstück anzustellen. Gibt er nur – ungeprüft – Informationen weiter, die er von dem Verkäufer erhalten hat, so hat er für deren Richtigkeit nicht einzustehen (BGH, Urteil vom 16.09.1981 – Iva ZR 85/80 – unter I. 3. a) der Entscheidungsgründe; OLG Hamburg, Urteil vom 07.01.2003 – 9 U 240/03).
Die Beklagte zu 2) behauptet, sie habe nur Informationen an die Klägerin weitergegeben, die sie selbst von dem Beklagten zu 1) erhalten habe, worauf sie auch stets hingewiesen habe. Ein entsprechender Hinweis findet sich auch in dem der Klägerin überlassenem Exposé. Demgegenüber konnte die Klägerin nicht beweisen, dass die Beklagte zu 2) die Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses in der Art zugesichert hat, dass sie hierfür selbst einstehen wollte. Die Anhörung der Zeugin S. und des Zeugen I. L., die bei dem ersten Besichtigungstermin, in dem die Beklagte zu 2) eine entsprechende Zusicherung abgegeben haben soll, anwesend waren, gab hierfür nichts her.
2. Die Beklagte zu 2) haftet auch nicht, weil sie die vom Beklagten zu 1) erhaltenen Informationen Wissens weitergegeben hat. Erklärungen eines Maklers dürfen dem Auftraggeber auch dann keine falsche Vorstellung vermitteln, wenn Aufklärung, Beratung und Prüfung nicht geschuldet sind. Liegen einem Makler Informationen vor, aufgrund derer er annehmen muss, dass die vom Verkäufer erhaltenen Informationen unrichtig sind, ist er verpflichtet, den Auftraggeber hierauf hinzuweisen (vgl. BGH, Urteil vom 28.09.2000 – III ZR 43/99).
a) Die Klägerin behauptet, die Beklagte zu 2) habe Kenntnis davon gehabt, dass das Dachgeschoss nicht ausbaufähig sei. Dies ergebe sich daraus, dass ihr das alte Gutachten des Beklagten zu 3) mit seinem Abweichungen zum neuen Gutachten bekannt gewesen sei. Auch diesbezüglich blieb die Beweisaufnahme ergebnislos. Die Zeugin H. hat lediglich ausgesagt, sie habe der Beklagten zu 2) den Inhalt des alten Gutachtens seinerzeit auszugsweise mitgeteilt, beispielsweise, dass das Wohnhaus nicht aus Stein, sondern aus Holz sei – insoweit hat die Beklagte zu 2) ihr Exposé geändert – sowie den Verkehrswert. Zu der Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses sagte die Zeugin nichts. Sie konnte auch nicht bestätigen, dass die Beklagte zu 2) das alte Gutachten jemals erhielt. Dass die Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses erstmalig in das für die Klägerin erstellte Exposé aufgenommen wurde, spricht nicht dafür, dass die Beklagte zu 2) wusste, dass diese Information falsch ist. Dass diese Information in dem Exposé für die H-GmbH nicht enthalten war, lässt sich zwanglos mit der unterschiedlichen Interessenlage der Kaufinteressenten erklären. Demnach ist die Kammer nicht zu der Überzeugung gelangt, dass die Beklagte zu 2) positive Kenntnis davon hatte, dass einige der vom Beklagten zu 1) erhaltenen und an die Klägerin weitergegebenen Informationen falsch waren.
b) Dass die Zeugin H. ihrer Aussage nach der Beklagten zu 2) seinerzeit den im alten Gutachten des Beklagten zu 3) ausgewiesenen Verkehrswert mitteilte, vermag eine Haftung der Beklagten zu 2) ebenfalls nicht begründen. Es ist schon nicht sicher, dass diese Information für die Beklagte zu 2) derartig relevant war, dass sie sie irgendwo festhielt oder sich merkte. Selbst wenn ihr dieser Verkehrswert zum Zeitpunkt der Vertragsanbahnung des streitgegenständlichen Kaufvertrags noch bekannt gewesen sein sollte, so verletzte sie keine Aufklärungspflicht, wenn sie die Klägerin nicht darauf hinwies, dass ein weiteres Gutachten zu dem Grundstückswert existiere, dass einen ca. 7,5 % niedrigeren Verkehrswert ausweise. Die Beklagte zu 2) selbst machte der Klägerin gegenüber keine Angaben zum Verkehrswert. Dass die Angaben des Beklagten zu 1), gestützt auf das neue Gutachten des Beklagten zu 3) falsch waren, musste der Beklagten zu 2) nicht bewusst sein. Sie, die den Inhalt beider Gutachten nicht aus eigener Anschauung kannte, durfte annehmen, dass das neue Gutachten auf vertretbarem Wege zu einem etwas höherem Verkehrswert kam.
II. Eine Anspruchsgrundlage für die Rückzahlung der Maklerprovision ist mangels Pflichtverletzung ebenfalls nicht ersichtlich.
C.
I. Die Klägerin hat einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 99.985,82 € gegen den Beklagter zu 3) aufgrund der Grundsätze des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.
1. Zwischen dem Beklagte zu 3) und der Klägerin existieren keine direkten vertraglichen Verbindungen. Es ist allerdings anerkannt, dass ein Sachverständiger dem Käufer eines Grundstückes für die Angabe eines zu hohen Verkehrswertes haftet, wenn der Sachverständige bei Entgegennahme des Gutachterauftrags davon ausging, dass die Prüfung auch im Interesse eines Dritten, nämlich eines potentiellen Käufers, liegt (vgl BGH, Urteil vom 09.07.2002 – X ZR 244/00 – NJW-RR 02, 1528; OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.12.1989 – 14 U 152/88 – NJW-RR 90, 861). So ist es hier. Der öffentlich bestellte und vereidigte Beklagte zu 3) wusste bei Abfassung seines Gutachtens, dass dieses auch dazu dienen soll, für einen potentiellen Käufer den Verkehrswert des Grundstücks darzustellen. Dies ergibt sich schon daraus, dass das Gutachten den Hinweis enthält, dass es zu Verkaufszwecken gefertigt wurde.
2. Das Gutachten des Beklagten zu 3) ist objektiv falsch. Es wurden zwei gerichtliche Sachverständigengutachten eingeholt, die beide zu einem annährend gleichen Verkehrswert gelangen, einmal 528.000 € und einmal 530.000 €. Die drei von der Klägerin eingeholten Privatgutachten kommen zu einem Verkehrswert von 528.000 € bis 580.000 €. Dabei liegt der Bemessensspielraum, innerhalb dessen eine Verkehrswertangabe noch als vertretbar anzusehen ist, nach Auskunft des gerichtlichen Sachverständigen Dipl.-Ing. F. bei +/- 30 %. Der von dem Beklagten zu 3) ermittelte Verkehrswert (792.502,42 €) liegt mehr als 36 % über selbst dem höchsten Vergleichswert (580.000 € aus einem der Privatgutachten), und damit deutlich außerhalb des Vertretbaren. Die Werteermittlung insbesondere durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. F. war dabei nachvollziehbar und überzeugend. Zu seiner Entschuldigung hat der Beklagte zu 3) nichts vorgetragen.
3. Diese Pflichtverletzung des Beklagten zu 3) war auch ursächlich für die Höhe des Kaufpreises, zu dem die Klägerin den Kaufvertrag abschloss. Hierzu hat der Zeuge I. L. ausgesagt, er sei von dem Beklagten zu 1) noch vor dem Notartermin angerufen worden und ihm sei der im Gutachten ermittelte Verkehrswert mit 1.550.000 DM mitgeteilt worden. Er habe dann vor Unterzeichnung des Kaufvertrages einen Blick in das Gutachten geworfen, wobei er gezielt nach dem ausgewiesenen Verkehrswert geschaut habe. Nur, weil dieser tatsächlich mit 1.550.000 DM angegeben war, sei der Kaufvertrag so zustande gekommen. Diese Schilderung überzeugt. Dass der Zeuge I. L. wenigstens kurz in das Gutachten geschaut hat, hat auch der Beklagte zu 1) in seinem Vortrag bestätigt. Es ist nahe liegend, dass der Kaufvertrag nicht oder jedenfalls nicht so geschlossen worden wäre, wenn das Gutachten einen Verkehrswert von deutlich geringerer Höhe ausgewiesen hätte, da unstreitig vorher von der Klägerin und dem Zeugen I. L. nach einem solchen Gutachten gefragt und dessen rechtzeitige Vorlage vor dem Termin zugesichert worden war. Dass möglicherweise der Kaufpreis von 1.500.000 DM bereits in der notariellen Urkunde vorher eingetragen war, ändert daran nichts, da dieser im Notartermin – falls das Gutachten einen deutlich niedrigeren Verkehrswert ausgewiesen hätte – jederzeit wieder hätte geändert werden können.
4. Der Schaden der Klägerin beträgt der Höhe nach entsprechend dem Urteil des BGH vom 14.01.1993 (– XI ZR 206/91 – NJW 93, 1323, unter II. 2. b) aa) der Gründe) generell der Differenz zwischen dem vom Beklagten zu 3) in seinem Gutachten angegebenen und dem tatsächlichen Verkehrswert als den Kaufpreis, der hypothetisch gezahlt worden wäre, hätte der Beklagte zu 3) sein Gutachten ordnungsgemäß erstellt, wobei es auch hier nicht darauf ankommt, ob der Verkäufer auch zu diesen Bedingungen verkauft hätte.
a) Es muss vorliegend – soweit ersichtlich, hat sich der BGH mit dieser Fallkonstruktion nicht beschäftigen müssen – allerdings berücksichtigt werden, dass die Klägerin den Kaufpreis um 50.000 DM von dem vom Beklagten zu 3) angegebenen Verkehrswert herunterhandeln konnte. Dieser Verhandlungserfolg muss in die Betrachtung des hypothetischen Kaufpreises mit einbezogen werden, da der Klägerin ansonsten ein ihr zustehender Vorteil genommen würde. Es lässt sich zwar nicht sicher sagen, ob die Klägerin den Kaufpreis auch bei einem niedrigeren Ausgangswert noch hätte herunterhandeln können. Es ist aber naheliegend, dass der Verhandlungserfolgt zumindest teilweise auf den hohen Ausgangswert zurückzuführen ist. Gleichwohl ist innerhalb der hypothetischen Betrachtung nur der eine Parameter "im Gutachten angegebener Verkehrswert" zu ändern und der sich ergebende hypothetische Kaufpreis unter Beibehaltung der übrigen Faktoren zu berechnen. Andernfalls wäre eine Berechnung schlicht nicht möglich und die hypothetische Betrachtung würde zur Beliebigkeit führen. Daher ist der Verhandlungserfolg bei der Berechnung des hypothetischen Kaufpreises zu berücksichtigen, und zwar im Verhältnis zum Ausgangswert. Dies bedeutet, dass vom tatsächlichen Verkehrswert ein Abzug von (50.000 DM : 1.550.000 DM x 100=) 3,2 % zu machen ist, um den hypothetischen Kaufpreis zu bestimmen.
b) Ferner ist zu berücksichtigen, dass dem Beklagten zu 3) bei Abfassung seines Gutachtens ein Beurteilungsspielraum von bis zu 30 % zukam. Es ist daher nicht von dem durch die gerichtlichen Sachverständigengutachten ermittelten ("tatsächlichen") Verkehrswert als hypothetischen Kaufpreis auszugehen, sondern von diesem Wert zuzüglich 30 %, denn dies wäre der im Gutachten des Beklagten zu 3) ausgewiesene Verkehrswert bei rechtmäßigem Alternativverhalten. Es wäre unbillig, wenn der Beklagten zu 3), der ohne jedes Fehlverhalten einen Verkehrswert in Höhe von (530.000 € + 30 % =) 689.000 € hätte angeben können, nunmehr auf einen Differenzbetrag bis zu 580.000 € haften müsste. In diesem Falle nämlich stünde die Klägerin wegen der Pflichtverletzung des Beklagten zu 3) im Ergebnis besser, als sie bei einem pflichtgemäß erstellten Gutachten gestanden hätte. Soweit ersichtlich, lag der Entscheidung des BGH ein fixer Verkehrswert zugrunde, so dass der BGH sich mit dieser Problematik ebenfalls nicht befasst hat.
c) Der hypothetische Kaufpreis beliefe sich damit auf (689.000 € - 3,2 % =) 666.952 €. Dieser Kaufpreis ist vom tatsächlich gezahlten Kaufpreis abzuziehen, um den erstattungsfähigen Schaden zu ermitteln: 766.937.82 € - 666.952,00 € = 99.985,82 €.
II. Für weitere Mängel seines Gutachtens, insbesondere die Angabe, dass das Dachgeschoss ausbaufähig sein soll, haftet der Beklagte zu 3) der Klägerin nicht. Insofern fehlt es an der Kausalität zwischen dem Mangel im Gutachten und dem Abschluss des Kaufvertrags. Die Klägerin und der Zeuge I. L. haben das Gutachten vor Unterzeichnung des Kaufvertrages ausschließlich auf den Verkehrswert hin überprüft. Im Übrigen haben sie sich allein auf die Angaben des Beklagten zu 1) verlassen.
D.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 I 1 2. Alt. ZPO.
Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 247 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 02, 1528
NJW-RR 90, 861
NJW 93, 1323
9 U 240/03
III ZR 43/99
X ZR 244/00
14 U 152/88
XI ZR 206/91