Amtsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-11-17, Aktenzeichen 33 C 652/20 (29)
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2020:1117.33C652.20.29.00

Tenor:
Verfahrensgang
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 1122,67 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über
dem Basiszinssatz seit dem 07.02.2020 sowie
Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 147,56 € zu zahlen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistungen in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die widerstreitenden Parteien sind verbunden durch einen Wohnraummietvertrag. Die Klägerin begehrt Rückzahlung von Mietdifferenzen, wobei sie auf eine Aufstellung verweist. Auf diese wird ebenfalls verwiesen, Blatt 17 der Akte. In der Liegenschaft haben Modernisierungsmaßnahmen stattgefunden.
Die Beklagten haben einen Teilbetrag in Höhe von 100 € im Monat gezahlt, wobei die rechtliche Würdigung, unter Vorbehalt oder nicht unter Vorbehalt, streitig ist zwischen den Parteien. Ein Gerüst war zum fraglichen Zeitpunkt der Beendigung der Arbeiten noch nicht vollständig abgebaut. Auch im übrigen ist die Umlagefähigkeit einzelner Positionen streitig zwischen den Parteien. Die Klägerin hat zumindest jetzt alle zur Überprüfung der Mieterhöhung erforderlichen Rechnungsbelege zur Akte gereicht. Auch ist die Umlagefähigkeit einiger Kosten hinsichtlich der Abrechnung für das Jahr 2017 streitig.
Die Klägerin beantragt,
wie erkannt.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten beantragen widerklagend,
die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagten einen Betrag in Höhe von 4.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit der Widerklage zu zahlen.
die Widerklage abzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und begründet. Die Widerklage ist unbegründet.
Nach dem Wortlaut des § 559 BGB ist für die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung Voraussetzung, dass dem Mieter in dieser Erklärung die Mieterhöhung berechnet und erklärt wird. Diese formalen Anforderungen ergänzen dabei die Ausgestaltung der Modernisierungsmieterhöhung als Gestaltungsrecht und erfolgen nicht zum Selbstzweck. Die Mieterhöhung bedarf keiner Zustimmung durch den Mieter, die Rechtswirkung tritt allein durch die Erklärung ein. Indem der Vermieter aber gezwungen wird, diese Mieterhöhung zu berechnen und zu erläutern, wird dem Mieter die Möglichkeit eröffnet, die Ordnungsmäßigkeit und Plausibilität der Erhöhung zu prüfen und diese zu akzeptieren oder sich dagegen zur Wehr zu setzen, die Erläuterungspflicht stellt somit das Gegengewicht zu dem einseitigen Gestaltungsrecht des Vermieters dar. Andererseits dürfen die Anforderungen dabei nicht so überspannt werden, dass dem Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung praktisch unmöglich gemacht wird. Nach Ansicht des BGH muss die Begründung so erfolgen, dass der Mieter diese „als plausibel nachvollziehen kann". Je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, umso ausführlicher muss die Begründung erfolgen; umgekehrt kann die Begründung knapper erfolgen, je geringer die Arbeiten ausfielen. Dieser Sinn des Begründungserfordernisses ist bei der Auslegung der Anforderungen stets im Blick zu behalten.
Die Modernisierung an sich mag zwar umfangreich gewesen sein, jedoch war sie auch für einen Laien nachvollziehbar, insbesondere deswegen, weil die Klägerin die soeben genannten Voraussetzungen eingehalten hat. Neben der Berechnung der Mieterhöhung hat der Vermieter diese auch entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, wobei Erläuterung im Sinne einer Begründung zu verstehen ist. Dabei ist eine strikte Trennung von Berechnung und Erläuterung weder erforderlich noch notwendig. Durch die Nennung der Berechnung einerseits und der Erläuterung andererseits hebt das Gesetz nur besonders hervor, dass dem Mieter die Mieterhöhung zu begründen ist und benennt dabei die Schwerpunkte dieses Begründungserfordernisses. Der Zweck der Erläuterung liegt somit darin, dass dem Mieter plausibel dargelegt wird, warum die durchgeführten Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken und somit eine Mieterhöhung rechtfertigen und ihm die Möglichkeit eröffnet, diese zu überprüfen. Entsprechend dieser Zwecksetzung sind die Anforderungen an die Erläuterung zu präzisieren. Der Mieter soll in die Lage versetzt werden, die Tatsachen zu erfahren, welche zur Ausfüllung der Tatbestandsmerkmale des § 559 erforderlich sind. Dazu ist es erforderlich, dass der verfolgte Modernisierungszweck plausibel erläutert wird, alleine die Wiedergabe des Gesetzeswortlautes ist nicht ausreichend. Dabei muss die Erläuterung allerdings nicht eine erschöpfende Begründung enthalten, warum es sich bei den durchgeführten Maßnahmen um solche des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 handelt, insbesondere ist es dem Mieter zumutbar, sich bautechnisch oder juristisch sachkundiger Personen zu bedienen.
Auch dies wäre hier jedoch nicht notwendig gewesen. Es handelt sich vorliegend um Standardmaßnahmen. Der Umstand, dass das Gerüst möglicherweise noch nicht vollständig abgebaut gewesen ist, steht der bereits erfolgten Beendigung der Modernisierung nicht entgegen. Nacharbeiten betrifft insoweit die Gesetzesnorm nämlich nicht. Auch hinsichtlich der Heizung war der Wirkungsgrad der alten Heizungsanlage nicht erforderlich. Auch hinsichtlich der Widerklage war dem Vortrag nicht zu folgen. Die Beklagten haben nicht unter Vorbehalt gezahlt. Jedenfalls konnten sie nicht im Nachhinein dies so benennen. Auch hinsichtlich der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2017 war den Beklagten nicht zu folgen. Die Umlagen waren rechtmäßig.
Dieses in umlagefähig. Eine weitere Kürzung ist nicht indiziert. Mithin war der Widerklage nicht stattzugeben.
Die Nebenforderungen teilen das rechtliche Schicksal der jeweils begehrten Hauptforderung.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I 1 ZPO; die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 559, 559a BGB
§ 559 BGB
§ 709 ZPO
§ 91 I 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 11 S 8/21