Landgericht Berlin (Berlin, )
Beschluss vom 2018-10-29, Aktenzeichen 65 T 106/18
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2018:1029.65T106.18.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Es kann dem Vermieter grundsätzlich nicht entgegengehalten werden, dass er lediglich Vorauszahlungen auf die Nebenkosten verlangt hat, die in ihrer Höhe die tatsächlichen Kosten deutlich unterschreiten. Der Mieter kann aus der Höhe der Vorauszahlungen keinen Vertrauenstatbestand der Art ableiten, dass bei der Endabrechnung kein erheblicher Nachzahlungsbetrag fällig werden wird.(Rn.5)
2. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Vermieter zugesichert hat, dass die Vorauszahlungen abschließend kostendeckend kalkuliert sind oder eine Täuschungsabsicht über die tatsächlichen Kosten vorliegt, etwa um den Abschluss des Mietvertrags durch einen Irrtum über die realistischen Nebenkosten auf Seiten des Wohnungssuchenden zu begünstigen.(Rn.7) Eine entsprechende Aufklärungspflicht des Vermieters wird man aber nur bei konkreter Nachfrage des Interessenten annehmen können, verbunden mit der Erklärung, die Wohnung nur bei der angegebenen Höhe der Nebenkosten mieten zu wollen.(Rn.8)
Verfahrensgang
Die sofortige Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Amtsgerichts Neukölln vom 21.08.2018 - 3 C 226/18 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Selbst unterstellt, die Zulässigkeitsvoraussetzung von §127 Abs. 2 S. 2 ZPO liegen vor, ist die sofortige Beschwerde ohne Erfolg, sie rechtfertigt keine andere Entscheidung.
Eine schuldhafte Pflichtverletzung der Vermieterin dem Antragsteller gegenüber, welche zur Schadenersatzleistung auf Freihaltung von tatsächlich im laufenden Mietverhältnis entstehenden Nebenkosten verpflichtete, ergibt sich nicht.
In der bereits zitierten Entscheidung des BGH vom 11.02.2004 - VIII ZR 195/03, zit. nach juris hat dieser (Rn. 7-9) ausgeführt:
„Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, der Mieter habe bestimmt bezeichnete Nebenkosten zusätzlich zur Kaltmiete zu tragen, steht es den Parteien frei, sich auf Vorauszahlungen auf diese Nebenkosten zu einigen. Sie können von Vorauszahlungen auch gänzlich absehen. § 4 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe vom 18. Dezember 1974 (MHG; BGBl. I S. 3603) ... jetzt § 556 Abs. 2 S. 2 BGB..., untersagt es lediglich, Vorauszahlungen in unangemessener Höhe, nämlich unangemessen überhöht,...festzusetzen.
Ist es dem Vermieter aber unbenommen, dem Mieter die auf ihn umzulegenden Nebenkosten insgesamt zu kreditieren, kann es ihm nicht zum Nachteil gereichen, wenn er Vorauszahlungen verlangt, die in ihrer Höhe die tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten. Die Verwendung des Begriffs "Vorauszahlungen" drückt dabei nach allgemeinem Verständnis lediglich aus, daß dem Mieter bei der Abrechnung die vorausbezahlten Beträge gutzubringen sind. Dieser Begriff legt aber nicht die Annahme nahe, die Summe der Vorauszahlungen werde den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag auch nur annähernd erreichen, und begründet für den Mieter keinen entsprechenden Vertrauenstatbestand ...
Da die Vereinbarung von Vorauszahlungen nicht an eine bestimmte Höhe gebunden ist, ...ist in der Regel kein Fehlverhalten des Vermieters bei der Vereinbarung niedriger oder sehr niedriger Vorauszahlungen zu sehen. Der Vermieter ist demnach nicht grundsätzlich verpflichtet, Vorauszahlungen auf die umlegbaren Nebenkosten so zu kalkulieren, daß sie etwa kostendeckend sind. Dies erscheint auch deshalb sachgerecht, weil zu den in Frage kommenden Nebenkosten regelmäßig... Heizkosten und andere Kosten zählen, die in ihrer Höhe verbrauchsabhängig sind, wesentlichen Schwankungen unterliegen können und daher vom Vermieter weder vorherzusehen noch zu beeinflussen sind.
2. Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluß ist deshalb nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind .... Solche besonderen Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluß die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewußt zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen...“
Dieses wird zwar in der Literatur zum Anlass genommen, verallgemeinernd bei bewusst zu niedrig angegebenen Vorschüsse eine Pflichtverletzung zu sehen, wenn diese Angabe dazu erfolgt, Interessenten zum Abschluss des Mietvertrags zu bewegen (Langenberg Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Auflage 2017 Rn. 388). Der BGH hat allerdings, da er eine Verpflichtung zur Angabe und Vereinbarung von die tatsächlichen voraussehbaren Nebenkosten deckender Vorschusszahlungen verneint hat, lediglich Aufklärungspflichten über zu erwartende höhere Nebenkosten daran geknüpft, dass ein besonderer Vertrauenstatbestand geschaffen wurde, etwa wenn der Mietinteressent darauf hinweist, höhere Nebenkosten nicht tragen zu wollen oder zu können. Ein solcher Vertrauenstatbestand ist allein durch eine nicht weiter kommentierte Angabe von Nebenkostenvorschüssen, sei es auch mit der vom Antragsteller zitierten Intention auf Seiten des Vermieters, noch nicht geschaffen. In dem zitierten Fall hatte der BGH mangels eines Vertrauenstatbestands die Verletzung einer Aufklärungspflicht ebenfalls verneint, weil die Mieterin ihre diesbezügliche Vorstellung bzw. Absicht der Vermieterseite nicht mitgeteilt hatte, wonach sie die Wohnung nur bei Einhaltung der einschließlich der Nebenkostenvorschüsse angegebenen Bruttomiete anmieten wollte. Der Antragsteller hat hier auch nicht dargelegt, dass er die Vermieterseite darauf hingewiesen hätte, dass er mehr als die Vorschüsse nicht leisten könne bzw. wolle.
Selbst wenn man der Ansicht folgte, dass der Vermieter, der bewusst zu niedrige Kostenvorschüsse angibt, um den Interessentenkreis zu erweitern, sich von vorneherein gemäß §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 280 Abs. 1 S. 1 BGB schuldhaft pflichtwidrig verhielte, stellten jedenfalls die tatsächlich angefallenen Nebenkosten keinen Schaden dar, denn sie wären auch bei angemessener Kalkulation der Vorschüsse bzw. Offenlegung der erheblich höher zu erwartenden Nebenkosten entstanden. Ein Schaden könnte allenfalls dann entstanden sein, wenn es dem Antragsteller anderenfalls gelungen wäre, eine günstigere Anmietung vorzunehmen, wofür nichts spricht, oder er aber von der Anmietung Abstand genommen hätte. In letzterem Fall läge der Schaden aber auch nicht in dem hier Verfolgten.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 556 Abs. 2 S. 2 BGB
§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 280 Abs. 1 S. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: 3 C 226/18
VIII ZR 195/03