Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht (Schleswig-Holstein, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-01-17, Aktenzeichen 4 A 278/21
ECLI: ECLI:DE:VGSH:2024:0117.4A278.21.00

Tenor:
Die Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides vom 12. Juli 2021 und des Widerspruchsbescheides vom 1. Oktober 2021 verpflichtet, der Klägerin die mit Grundbesitzabgabenbescheid vom 10. Januar 2020 festgesetzte Grundsteuer B in Höhe von € (25%) zu erlassen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens tragen die Klägerin und die Beklagte je zu 50%.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt den teilweisen Erlass der Grundsteuer für das Veranlagungsjahr 2020.
Sie war bis zum 16. März 2020 Eigentümerin des im Stadtgebiet der Beklagten gelegenen Grundstücks mit der Anschrift . Das Grundstück ist mit einem ca. 11.000 m² großen Büro- und Geschäftsgebäude zzgl. 119 Stellplätzen bebaut; das Gebäude steht unter Denkmalschutz. Mit Kaufvertrag vom 11. Dezember 2019 (Urkundenrolle Nr. 694 für 2019, Notar: ) erwarb die (Klägerin in dem Parallelverfahren 4 A 219/22) dieses Grundstück von der Klägerin und ist seit dem 17. März 2020 als Eigentümerin im Grundbuch Blatt-Nr. eingetragen. Nach § 4 Abs. 1 des Kaufvertrags sollte der Besitzübergang frühestens zum 1. Februar 2020 erfolgen. Gemäß § 4 Abs. 3 Satz 2 des Kaufvertrags werden die mit dem Besitzübergang von der jeweiligen Käuferin zu tragenden Lasten, Grundsteuern, Grundbesitzabgaben, Versicherungsprämien und sonstigen öffentlichen Abgaben, für welche die Verkäuferin bis zur erfolgten Eigentumsumschreibung zahlungspflichtig bleibt, mit Wirkung zum Stichtag zwischen den Parteien verrechnet.
Bis zum 31. Januar 2020 erfolgte die vollständige Nutzung des Grundstücks durch die Klägerin. Vereinbarungsgemäß nahm die das Grundstück zum 1. Februar 2020 in Besitz. Mit Vollmacht vom 13. Februar 2020 bevollmächtigte die Klägerin die , sie bei der Abgabe aller Erklärungen in Bezug auf sämtliche Miet-, Pacht- und sonstige Nutzungsverhältnisse, insbesondere gerichtet auf Abschluss, Änderungen, Aufhebungen und Kündigungen von Miet-, Pacht- und sonstige Nutzungsverhältnisse, umfassend und uneingeschränkt zu vertreten.
Die Zurechnung des Steuerobjektes auf die erfolgte mit Zurechnungsbescheid vom 21. April 2020 auf den 1. Januar 2021.
Die Beklagte setzte mit Grundbesitzabgabenbescheid vom 10. Januar 2020 gegenüber der Klägerin die Grundsteuer B für das Veranlagungsjahr 2020 in Höhe von € fest.
Mit Schreiben vom 2. März 2021, eingegangen bei der Beklagten am 5. März 2022, beantragte die namens und im Auftrag der Klägerin unter Einreichung einer Vollmacht vom 2. März 2021, die Grundsteuer für das o. g. Grundstück in Höhe von 50% nachzulassen und führte zur Begründung einen Leerstand des Gebäudes vom 1. Februar bis zum 31. Dezember 2020 an. Am 1. Februar 2020 habe ein Lasten-Nutzenwechsel stattgefunden. Bis zum 31. Januar 2020 sei die vollständige Nutzung durch die Klägerin erfolgt. In der Zeit vom 1. Februar bis zum 23. Juni 2020 seien in Teilbereichen Reparaturmaßnahmen an den Brandschutzklappen durch die Klägerin vorgenommen worden. Aufgrund des Leerstandes ab dem 1. Februar 2020 habe es im Jahr 2020 einen negativen Mietrohertrag gegeben. Seit März 2020 hätten Verhandlungen mit dem (im Folgenden: ) bezüglich einer Anmietung stattgefunden. Im Zuge dessen habe es mehrere Besichtigungen und intensive Mietvertragsverhandlungen gegeben; eine finale Genehmigung sei bis heute allerdings nicht erteilt worden. Gleichzeitig sei die Mietfläche im Direktvertrieb über die Internetplattform Immobilienscout24 angeboten worden. Dem Erlassantrag wurde eine Übersicht über die Ermittlung des Rohertrages, aus welcher sich ein negativer Rohertrag in Höhe von € ergibt, sowie ein Ausdruck vom 6. Januar 2021 über die Einstellung des Vermietungsobjektes auf der Internetplattform Immobilienscout24 angefügt.
Nach wechselseitigem Schriftverkehr zwischen der Beklagten und der , in welchem es insbesondere um den Nachweis von Vermietungsbemühungen ging, reichte die bei der Beklagten den Schriftverkehr über die Vertragsverhandlungen mit dem , einen Tätigkeitsnachweis des Maklerunternehmens sowie einige Ausdrucke verschiedener auf der Internetplattform Immobiliensout24 eingestellter Inserate, um einen Vergleich zum Mietzins einer vergleichbaren Bürofläche aufzuzeigen, ein. Weiter teilte sie der Beklagten mit, dass das erste Mietpreisangebot an das am 18. Februar 2020 versandt worden sei, und übersandte der Beklagten in diesem Zuge eine Übersicht über den Mietzins, welcher dem erstmalig mitgeteilt worden war; die Übersicht weist u. a. einen Betrag für die Büro- und Verkehrsfläche in Höhe von 11 €/m² aus. Der Vertrag mit dem sei im Juni 2020 endverhandelt worden; das habe allerdings durch das Finanzministerium keine Genehmigung für den Abschluss des Mietvertrages erhalten, sodass am 25. September 2020 ein nachgebessertes Angebot an das versandt worden sei. Am 4. Dezember 2020 sei das Mietangebot ein weiteres Mal angepasst worden. Seitdem arbeite das an einer Genehmigung durch das Finanzministerium. Weiter führte sie aus, dass das Inserat auf der Internetplattform Immobilienscout24 im Juli 2020 geschaltet worden sei und die Miethöhe von den Umbauvorstellungen des Mieters, der Laufzeit und anderen Faktoren abhänge und daher nicht pauschal beziffert werden könne. Zudem teilte sie der Beklagten mit, dass es mit dem Maklerunternehmen ein Handschlagagreement auf Basis einer langjährigen Geschäftsbeziehung gebe. Dieses sei auf Erfolgshonorarbasis tätig.
Mit Bescheid vom 12. Juli 2021 lehnte die Beklagte den Antrag der Klägerin ab. Zur Begründung gab sie an, dass das streitgegenständliche Objekt bis zum 31. Januar 2020 eigengewerblich durch die Klägerin genutzt worden sei. Seit März 2020 sei ein neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden. Aufgrund des Leerstandes ab Februar 2020 könne von einer Minderung des Rohertrages um mehr als 50% während des Erlasszeitraumes ausgegangen werden. Bei Wohnungen und anderen Räumen, die leer stünden, habe der Vermieter die dadurch bedingte Minderung des normalen Rohertrages in der Regel nicht zu vertreten, wenn er sich in ortsüblicher Weise um die Vermietung bemüht habe. Da die Klägerin während des Zeitraumes des Leerstandes nicht mehr grundbuchlich eingetragene Eigentümerin gewesen sei, habe für sie keine Möglichkeit mehr bestanden, auf die Ertragssituation des streitgegenständlichen Objektes Einfluss zu nehmen. Zudem sei die Klägerin mehrfach gebeten worden, entsprechende Nachweise über die Vermietungsbemühungen einzureichen. Daraufhin habe sie lediglich einen Ausdruck einer Internetannonce sowie einen Ausdruck einer E-Mail Korrespondenz mit einem Mietinteressenten eingereicht. Aus den eingereichten Nachweisen ergebe sich nicht, zu welchem Mietzins das Objekt angeboten worden sei. Die eingereichten Unterlagen seien nicht ausreichend, um nachhaltige und intensive Bemühungen zur Wiedervermietung des Objektes nachzuweisen.
Hiergegen erhob die Klägerin am 11. August 2021 Widerspruch. Zur Begründung trug sie insbesondere vor, dass der Beklagten durch die beauftragte Firma mit Schreiben vom 27. Mai 2021 die angebotenen Nettomieten je m² mitgeteilt worden seien. Zudem könne nicht bestritten werden, dass mit dem ernsthaft verhandelt worden sei; dies sei umfänglich dokumentiert worden. Weiter führte sie an, dass die den Auftragsbeginn zu Ende März 2020 bestätigt und im Übrigen ihre Vermietungsbemühungen dargelegt habe.
Diesen Widerspruch wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 1. Oktober 2021 zurück. Zur Begründung führte sie aus, dass für den Monat Januar 2020 ein Rohertrag in Form der Eigennutzung erzielt worden sei, weil die Klägerin in diesem Monat das streitgegenständliche Objekt eigengewerblich genutzt habe. Aufgrund des Leerstandes ab Februar 2020 könne von einer Minderung des Rohertrages um mehr als 50% während des Erlasszeitraumes ausgegangen werden. Die neue Eigentümerin – die – sei während des Erlasszeitraumes 2020 nicht Steuerpflichtige des Steuerobjektes gewesen. Die steuerliche Zurechnung sei erst mit Zurechnungsbescheid vom 21. April 2020 auf den 1. Januar 2021 erfolgt. Da die Klägerin während des Erlasszeitraumes grundsteuerpflichtig gewesen sei, komme es lediglich auf ihre Vermietungsbemühungen an. Bei der Beauftragung des Maklerunternehmens, der Korrespondenz mit dem und bei dem Inserat auf der Onlineimmobilienplattform Immobilienscout24 handele es sich allerdings um Vermietungsbemühungen, die der neuen Eigentümerin zuzuordnen seien und nicht der Klägerin.
Die Klägerin hat am 4. November 2021 Klage erhoben.
Zur Begründung trägt sie vor, die Auffassung der Beklagten, dass alle dargelegten und nachgewiesenen Vermietungsbemühungen der als Käuferin der Klägerin nicht zurechenbar seien, mit dem System der Jahresgrundsteuer, aber auch wegen der Besonderheiten des Einzelfalles, mit den §§ 33, 34 Abs. 2 GrStG unvereinbar sei. Außerdem kollidiere das verfassungsmäßige Prinzip der Steuergerechtigkeit, aufgrund dessen die einschlägigen Vorschriften des Grundsteuergesetzes erst erzwungen würden, mit dem sogenannten Jahressteuerprinzip, aber auch mit der Lebenswirklichkeit. Zur Lebenswirklichkeit gehöre, dass Objekte unterjährig verkauft würden und Eigentum an Dritte übertragen werde. Zudem habe für die gegenüber der Klägerin die Verpflichtung bestanden, ihr die ganzjährig festgesetzte Grundsteuer anteilig mit Besitzübergang zu erstatten. Dagegen habe der Gesetzgeber zur Vereinfachung des Systems vorgesehen, dass im Zeitpunkt des Steuerbescheides der Eigentümer steuerpflichtig sei und keine Möglichkeit geschaffen, unterjährigen Eigentumswechsel steuerlich zu berücksichtigen. Vielmehr räume die Beklagte ein, die erst ab dem 1. Januar 2021 als Grundstückseigentümerin zu führen und die Käuferin als neue Steuerschuldnerin zu berücksichtigen. Diese Konstellation führe nach dem verfassungsgemäßen Prinzip der Steuergerechtigkeit dazu, dass der Klägerin auch die nach Besitzübergang entfalteten Vermietungsbemühungen der Neueigentümerin im Jahre 2020 zuzurechnen und entsprechend als eigene Bemühungen der Steuerschuldnerin zu berücksichtigen seien. Dies jedenfalls auch unter dem Gesichtspunkt der Repräsentanz, der Geschäftsführung mit Auftrag oder unter dem Gesichtspunkt entsprechender Absprachen. Die Rechtsauffassung der Beklagten hätte zur Folge, dass sie vom Teilerlass – jedenfalls bis zum Jahresende – entbunden würde, wenn unterjährig ein Eigentumswechsel erfolge. Auf der anderen Seite erhalte sie aber weiterhin die Grundsteuer des gesamten Jahres. Weiterhin habe die Beklagte immer wieder Unterlagen betreffend die Vermietungsbemühungen der angefordert, was dafür spreche, dass die von der Beklagten mitgeteilte Auffassung bei ihr selbst hausintern nicht vertreten werde. Zudem sei jeder Einzelfall gesondert zu prüfen. Vorliegend komme als Besonderheit hinzu, dass sie – die Klägerin – sich schon vor dem endgültigen Verkauf des Grundstücks um eine Weitervermietung bemüht habe und zusammen mit der potenziellen Käuferin die entsprechenden Vermietungsgespräche mit dem geführt habe, wobei vermieterseitig beide Parteien, aber auch die potenzielle Interessentin, sehr optimistisch gewesen seien, dass es zu einer Vermietung komme. Die von ihr – der Klägerin – begonnenen und eingeleiteten Vermietungsbemühungen seien lediglich fortgesetzt worden und seien ihr deswegen als eigene Bemühungen zuzurechnen. Die Handelnden der hätten sich zunächst zwar in die Objektunterlagen einarbeiten müssen, aber bereits im März 2020 die Verhandlungen mit dem wieder aufgenommen. Der Beklagten seien sämtliche Unterlagen betreffend die Vermietungsbemühungen vorgelegt worden; es sei nicht ersichtlich, warum diese nicht ausreichend sein sollten.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 12. Juli 2021 und des Widerspruchsbescheides vom 1. Oktober 2021 zu verpflichten, ihr die mit Grundbesitzabgabenbescheid vom 10. Januar 2020 festgesetzte Grundsteuer B um 50 % zu erlassen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung trägt sie vor, dass, selbst wenn die Vermietungsbemühungen der der Klägerin zuzurechnen sein sollten, die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass nicht vorliegen würden. Wenn der Leerstand eines Gebäudes auf einer Entscheidung des Steuerpflichtigen beruhe, dann habe der Steuerpflichtige diesen grundsätzlich zu vertreten, weil keine Umstände gegeben seien, die außerhalb des Einflussbereiches des Steuerpflichtigen lägen, sondern der Leerstand gerade Ausfluss seiner Entscheidungsbefugnis sei. Die Klägerin habe selbst vorgetragen, dass der Verkauf des streitgegenständlichen Grundstücks an die dazu geführt habe, dass die Handelnden der aufgrund der Einarbeitung erst im März 2020 überhaupt Vermietungsbemühungen hätten aufnehmen können. Bei dieser Verkaufsentscheidung handele es sich um eine freie Willensentscheidung der Klägerin, die ursächlich dafür gewesen sei, dass die Immobilie dem Mietmarkt zumindest für einen bestimmten Zeitraum im Steuerjahr 2020 entzogen worden sei. Schon diese selbstverantwortete zeitweise Suspendierung der Vermittlungsbemühungen stehe der Annahme entgegen, dass über den gesamten Erlasszeitraum hinreichend versucht worden sei, den Kreis potenzieller Mietinteressenten möglichst umfassend zu erreichen. Weiter seien die von der Klägerin benannten Maßnahmen der ohnehin nicht als nachhaltige Vermietungsbemühungen zu werten. Bis Mai 2020 seien keine potenziellen anderen Mietinteressenten auf die Immobilie aufmerksam gemacht worden. Die Klägerin habe vorgetragen, dass die beauftragte ab Mai 2020 Angebote auf den Internetplattformen Immobilienscout24, Immonet und Immowelt eingestellt habe. Die Klägerin habe lediglich einen Internetausdruck aus dem Jahr 2021 vorgelegt. Weiter habe die Klägerin angegeben, dass über eine Brief-Mailing-Aktion eine Ansprache an 125 Unternehmen erfolgt sei; Präzisierungen, um welche Unternehmen es sich hierbei gehandelt habe und welche Ergebnisse dabei erzielt worden seien, habe die Klägerin hingegen nicht mitgeteilt. Zudem habe sich auch das selbst an die Klägerin gewandt, ohne dass die Initiative hierbei von der Klägerin ausgegangen sei. Darüber hinaus sei fraglich, ob überhaupt der Anwendungsbereich des Grundsteuererlasses als eine Form der Steuervergünstigung hier eröffnet sei, da der Klägerin nach ihrem eigenen Vortrag die streitgegenständliche Grundsteuer von der auf Grundlage des notariellen Kaufvertrages für den Zeitraum ab dem 1. Februar 2020 erstattet worden sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der von den Beteiligten eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf den beigezogenen Verwaltungsvorgang Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und teilweise begründet.
Die am 4. November 2021 erhobene Verpflichtungsklage, mit welcher die Klägerin unter Aufhebung des Bescheides vom 12. Juli 2021 und des Widerspruchsbescheides vom 1. Oktober 2021 begehrt, die Beklagte zu verpflichten, ihr die mit Grundbesitzabgabenbescheid vom 10. Januar 2020 festgesetzte Grundsteuer B um 50% zu erlassen, ist gemäß § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO statthaft. Die Klägerin ist auch gem. § 42 Abs. 2 VwGO klagebefugt, da es nicht offensichtlich und nach jeglicher Betrachtungsweise ausgeschlossen ist, dass der Klägerin der behauptete Anspruch zusteht bzw. ihre subjektiven Rechte verletzt sind (vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. Mai 2021 – 8 B 59.20 – juris Rn. 5; BVerwG, Urteil vom 27. September 2018 – 7 C 23.16 – juris Rn. 10).
Zudem ist die Klage auch fristgerecht gem. § 74 Abs. 1 Satz 1 VwGO binnen eines Monats nach Zustellung des Widerspruchsbescheides schriftlich erhoben worden. Der Widerspruchsbescheid, der nach § 73 Abs. 3 Satz 1 VwGO zuzustellen ist, ist mangels Nachweises durch die Beklagte der Klägerin gemäß § 73 Abs. 3 Satz 2 VwGO i. V. m. § 8 VwZG am 5. Oktober 2021 zugegangen. Nach § 8 VwZG gilt ein Dokument, wenn sich dessen formgerechte Zustellung nicht nachweisen lässt oder es unter Verletzungen zwingender Zustellungsvorschriften zugegangen ist, als in dem Zeitpunkt zugestellt, in dem es dem Empfangsberechtigten tatsächlich zugegangen ist. Ausweislich des von dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin eingereichten Widerspruchsbescheides ist dieser am 5. Oktober 2021 (Eingangsstempel) in dessen Rechtsanwaltskanzlei eingegangen, sodass die Klagefrist gemäß § 57 Abs. 2 VwGO i. V. m. § 222 Abs. 1 ZPO, § 188 Abs. 2 BGB mit Ablauf des 5. November 2021 endete und die Klageerhebung am 4. November 2021 fristgemäß erfolgte.
Vorliegend ist auch das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis der Klägerin gegeben. Dieses ist nicht dadurch entfallen, weil die der Klägerin auf Grundlage von § 4 Abs. 3 Satz 2 des Kaufvertrags über das streitgegenständliche Objekt die Grundsteuer für das Jahr 2020 anteilig erstattet hat. Denn die für die Beklagte maßgebliche Steuerpflichtigkeit der Klägerin ergibt sich hier aus § 10 Abs. 1 GrStG, der gemäß § 37 Abs. 2 GrStG auch für das hier in Frage stehende Veranlagungsjahr 2020 noch in der maßgeblichen Fassung vom 19. Dezember 2008 (nachfolgend (a. F.)) (BGBl. I S. 2794) Anwendung findet. Ausweislich des Zurechnungsbescheides vom 5. November 2013 und der Berücksichtigung des Zurechnungsbescheides vom 21. April 2020 war die Klägerin für das streitgegenständliche Objekt vom 1. Januar 2014 bis zum 31. Dezember 2020 – und damit in dem streitgegenständlichen Erlassjahr 2020 – steuerpflichtig. Hieran ändert auch die zwischen der Klägerin und der getroffene Vereinbarung gemäß § 4 Abs. 3 Satz 2 des Kaufvertrages nichts. Vertragliche Vereinbarungen über die Tragung der Grundsteuer, die nur das Innenverhältnis zwischen dem Zurechnungssubjekt und einem Dritten betreffen, sind irrelevant. Die Gemeinde muss daher keine Rücksicht darauf nehmen, dass sich beispielsweise der Erwerber des Grundstücks dem Steuerzahler gegenüber in einem Grundstückskaufvertrag zur Übernahme der Grundsteuer (bis zur Zurechnungsfortschreibung) verpflichtet hat (Krumm/Paeßens, GrStG, 1. Aufl. 2022, § 10 Rn. 7).
Die Klage hat teilweise in der Sache Erfolg.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf den begehrten Erlass der Grundsteuer B für das Veranlagungsjahr 2020 in Höhe von 50%, sondern lediglich einen Anspruch auf Erlass in Höhe von 25%. Insoweit sind der Bescheid der Beklagten vom 12. Juli 2021 und der Widerspruchsbescheid vom 1. Oktober 2021 rechtwidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten, vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.
Rechtsgrundlage für einen Erlass der für das Jahr 2020 festgesetzten Grundsteuer ist § 33 Abs. 1 Satz 1 und 2 GrStG (a.F.). Nach dieser Vorschrift wird die Grundsteuer in Höhe von 25% erlassen, wenn bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50% gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrages 100%, ist die Grundsteuer in Höhe von 50% zu erlassen. Nach § 34 Abs. 1 GrStG (a. F.). wird der Erlass jeweils nach Ablauf eines Kalenderjahres für die Grundsteuer ausgesprochen, die für das Kalenderjahr festgesetzt worden ist (Erlasszeitraum). Maßgebend für die Entscheidung über den Erlass sind die Verhältnisse des Erlasszeitraumes. Der Erlass wird gemäß § 34 Abs. 2 GrStG (a. F.). nur auf Antrag gewährt. Der Antrag ist bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen.
Die Rechtsgrundlage ist auch anwendbar. Soweit die Beklagte vorträgt, dass es bereits fraglich sein dürfte, ob der Anwendungsbereich des Grundsteuererlasses als eine Form der Steuervergünstigung überhaupt eröffnet sei, weil die neue Eigentümerin, die , der Klägerin anteilig die streitgegenständliche Grundsteuer auf Grundlage des notariellen Kaufvertrages erstattet habe und diese erfolgte Kompensation der Steuerbelastung einer Billigkeitsmaßnahme entgegenstehen dürfte, verkennt sie dabei, dass die Frage der Billigkeit eine Frage der materiellen Rechtmäßigkeit darstellt, nicht aber eine Frage der Anwendbarkeit der Rechtsgrundlage. Im Übrigen war dieses Vorbringen der Beklagten – wie auch alle weiteren Ausführungen der Beklagten - hier auch nicht als verspätet zurückzuweisen, da die Beklagte ihren Vortrag innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist nach § 87b VwGO geleistet hat und damit schon kein Fall der Verspätung gegeben ist.
Die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass in Höhe von lediglich 25% gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG (a. F.) liegen vor.
Zunächst hat die Klägerin hier am 5. März 2021 den erforderlichen Antrag für den Grundsteuererlass betreffend das Steuerjahr 2020 gestellt und damit die Frist aus § 34 Abs. 2 Satz 2 GrStG (a. F.). gewahrt.
Weiter handelt es sich um ein Grundstück, welches mit einem ca. 11.000 m² großen Büro- und Geschäftsgebäude zzgl. 119 Stellplätzen bebaut ist.
Zudem liegt auch eine Minderung des normalen Rohertrages vor. Der Rohertrag ist vorliegend allerdings – anders als die Klägerin meint – nicht in Höhe von 100% gemindert, sondern nur in Höhe von mehr als 50%. Für die Feststellung der Minderung des Rohertrages ist es erforderlich, das gesamte Erlassjahr zu betrachten (vgl. hierzu auch VG München, Urteil vom 26. Oktober 2017 – M 10 K 17.2 – juris Rn. 30). Hierfür spricht bereits der Wortlaut des § 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG (a. F.), wonach für die Entscheidung über den Erlass die Verhältnisse des Erlasszeitraums maßgebend sind. Erlasszeitraum ist das Kalenderjahr, vgl. § 34 Abs. 1 Satz 1 GrStG (a. F.). Daraus folgt, dass es für eine Minderung des normalen Rohertrages in Höhe von 100% erforderlich ist, dass diese auch während des gesamten Kalenderjahres, hier also vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020, vorgelegen hat. Dies ist vorliegend nicht der Fall: Aufgrund des Leerstandes des streitgegenständlichen Objektes im Zeitraum vom 1. Februar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 hat, unter der erforderlichen Berücksichtigung des gesamten Erlasszeitraums, eine Minderung des normalen Rohertrages nur um mehr als 50% vorgelegen. Denn für den Monat Januar 2020 hat es keine Minderung gegeben; auf eine solche hat die Klägerin sich selbst auch gar nicht berufen. Vielmehr hat sie vorgetragen, dass sie das streitgegenständliche Objekt im Januar 2020 selbst zu eigenen Zwecken genutzt hat. Hinsichtlich eines Erlasses der Grundsteuer bei eigengewerblich genutzten Grundstücken hat sie keine Ausführungen getroffen.
Entgegen der Ansicht der Beklagten hat die Klägerin die Minderung des Rohertrages – hier in Höhe von mehr als 50% – vom 1. Februar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 nicht zu vertreten.
Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG (a. F.) dann nicht zu vertreten, wenn diese auf Umständen beruht, welche außerhalb seines Einflussbereichs liegen, er also die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch ihm zumutbare und geeignete Maßnahmen hat verhindern können. Welche Umstände ein Steuerpflichtiger zu vertreten hat, ist durch Auslegung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG (a. F.) zu ermitteln. Insbesondere der Sinneszusammenhang, in den die Vorschrift hineingestellt ist, ergibt, dass die gesetzliche Ausgestaltung der Grundsteuer als ertragsunabhängige Objektsteuer eine Durchbrechung dieses Grundsatzes in Ausnahmefällen zulässt, in denen die Einziehung der unverkürzten Grundsteuer für den Abgabepflichtigen nicht mehr zumutbar ist. Beruf sich der Steuerpflichtige auf eine wesentliche Ertragsminderung, dann kann von einer die Grenze der Zumutbarkeit überschreitenden Belastung aber keine Rede sein, wenn der Steuerpflichtige selbst durch ein ihm zurechenbares Verhalten die Ursache für die Ertragsminderung herbeigeführt hat oder es unterlassen hat, den Eintritt der Ertragsminderung durch solche geeigneten Maßnahmen zu verhindern, die von ihm erwartet werden konnten. Beruht die Ertragsminderung – wie hier – auf einem Leerstand des Objektes, so hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem markgerechten Mietzins bemüht hat. Unter welchen Bedingungen dies der Fall ist, entzieht sich einer allgemeingültigen Antwort und ist vielmehr eine Frage des Einzelfalles. Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen angestellt hat, ist jeweils unter den gegebenen Umständen zu prüfen. Im Einzelnen können etwa der Objektcharakter, der Objektwert, die angesprochene Marktstruktur bzw. das angesprochene Marktsegment sowie die Marktsituation vor Ort berücksichtigt werden (BVerwG, Beschluss vom 22. Januar 2014 – 9 B 56.13 – juris Rn. 6 m.w.N.).
Das negative Tatbestandsmerkmal des Vertretenmüssens aus § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG (a. F.) (vgl. BVerwG, Beschluss vom 3. Dezember 2014 – 9 B 73.14 juris Rn. 3) ist weit auszulegen und greift weiter als eine bloße Vermeidung von Vorsatz und Fahrlässigkeit in Bezug auf die zur Ertragsminderung führenden Ursachen (VG Oldenburg, Urteil vom 16. Dezember 2010 – 2 A 1149/10 – juris Rn. 24 m. w. N.). Für die Feststellung kommt es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraumes an (BVerwG, Urteil vom 26. Juni 2008 – 9 C 8.07 – juris Rn. 19). Sind die tatsächlichen Vermietungschancen für das Objekt nur gering sind, bedeutet dies nicht, dass der Eigentümer seine Vermietungsbemühungen gänzlich einstellen oder nur auf ein Minimum beschränken darf (VG Ansbach, Urteil vom 17. August 2011 – AN 11 K 10.02420 – juris Rn. 19). Vielmehr gilt: Je schwieriger ein Objekt zu vermieten ist, desto intensiver und nachhaltiger haben die Vermietungsbemühungen zu erfolgen (VG Dresden, Urteil vom 31. Januar 2012 – 2 K 1344/10 – juris Rn. 18). Im Falle eines schwer zu vermietenden Objektes gilt hinsichtlich eines marktgerechten Mietzinses, dass vom Steuerpflichtigen nicht verlangt werden kann, sich den unteren Rand der Mietpreisspanne zu eigen zu machen; es reicht vielmehr aus, dass die Räumlichkeiten auf dem Markt zur Verfügung stehen und nachhaltig zu einer Miete innerhalb der Spanne eines markgerechten Mietzinses angeboten werden (vgl. auch BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 – II R 5/05 – juris Rn. 20 zum Überangebot auf dem Marktsegment). Scheitert der angestrebte Vertragsabschluss allerdings an unrealistischen Mietforderungen, hat der Steuerpflichtige den Leerstand zu vertreten (BayVGH, Beschluss vom 13. Februar 2017 – 9 B 37/16 – juris Rn. 13).
Die Feststellung, dass fehlende Vermietungsbemühungen keine Auswirkung auf die Ertragsminderung gehabt haben, ist nur möglich, wenn der Eigentümer bzw. die von ihm beauftragten Personen versucht haben, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen. Auf der anderen Seite ist ein Eigentümer nicht gehalten, Werbemaßnahmen zu ergreifen, die nur in geringem Umfang erfolgversprechend sind und deren Kosten ein vernünftiges Maß zur Erhöhung der Vermietungschancen vermissen lassen. Eine solche Anforderung würde die Grenzen des Zumutbaren überschreiten (OVG Münster, Urteil vom 20. März 2014 – 14 A 2140/10 – juris Rn. 38; VG Ansbach, Urteil vom 17. August 2011 – AN 11 K 10.02420 – juris Rn. 19). Zwar kann die Frage, ob ein Gewerbeobjekt immer im Internet anzubieten ist, nicht allgemeingültig beantwortet werden; es liegt allerdings bei größeren gewerblich genutzten Immobilien nahe, diese in einem marktgängigen Internetportal anzubieten, da der mögliche Kundenkreis das Netz bei den führenden Anbietern durchsucht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Februar 2017 – 9 B 37.16 – juris Rn. 7 f.; VG Dresden, Urteil vom 16. Mai 2017 – 2 K 2383/16 – juris Rn. 17 f.). Dabei muss das anzubietende Objekt so informativ beworben werden, dass sich ein möglicher Mieter aufgrund der konkreten Beschreibung davon angesprochen fühlt (VG Dresden, Urteil vom 16. Mai 2017 – 2 K 2383/16 – juris Rn. 18 m. w. N.). Beauftragt der Steuerschuldner einen Makler, so muss der Steuerschuldner belegen, dass dieser die notwendigen Maßnahmen zur Vermietung des Objektes ergriffen hat; die reine Beauftragung eines Maklers ist nicht ausreichend (VG Dresden, Urteil vom 16. Mai 2017 – 2 K 2383/16 – juris Rn. 18). Dabei ist es allerdings nicht erforderlich, dass die Vermietungsbemühungen des beauftragten Maklers im Einzelnen nachgewiesen werden; es wird als ausreichend erachtet, wenn die Vermietungsbemühungen des Maklers aus einem Tätigkeitsnachweis oder einem Bestätigungsschreiben hervorgehen (vgl. VG Gelsenkirchen, Urteil vom 16. Juni 2011 – 5 K 1799/10 – juris Rn. 27; VG Gelsenkirchen, 15. Dezember 20211 – 5 K 2695/09 – juris Rn. 53 VG Würzburg, Urteil vom 6. Mai 2019 – W 8 K 18.1353 – juris Rn. 29).
Der Steuerpflichtige ist nach § 90 Abs. 1 AO zur Mitwirkung bei der Ermittlung des Sachverhalts verpflichtet; er hat insbesondere die für die Besteuerung erheblichen Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenzulegen und die ihm bekannten Beweismittel anzugeben (BVerwG, Urteil vom 14. Mai 2014 – 9 C 1.13 – juris 18 f.).
Der Anspruch auf Erlass der Grundsteuer nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG (a. F.) steht allein dem Steuerschuldner zu, sodass es auch nur auf dessen Nichtvertretenmüssen ankommt (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Mai 2014 – 9 C 1.13 – juris Rn. 21). Das bedeutet, dass der Steuerschuldner im Falle eines Leerstandes des Objektes die nachhaltigen Vermietungsbemühungen anstellen muss. Die Klägerin – welche hier, wie bereits dargestellt, Steuerschuldnerin gemäß § 10 Abs. 1 GrStG (a.F.) ist – hat selbst keine eigenen Vermietungsbemühungen betreffend das Erlassjahr 2020 dargelegt. Hinsichtlich ihrer eigenen Vermietungsbemühungen beruft sie sich selbst lediglich auf Vermietungsverhandlungen mit dem . Diese hätten bereits im Oktober/November 2019 begonnen. Unter Einbeziehung der neuen Eigentümerin, hätten alle drei Beteiligte (Klägerin, neue Eigentümerin und ) persönlich in mehreren Treffen über die Mietkonditionen ab dem 1. Februar 2020 verhandelt. Dies hat die Klägerin vorliegend allerdings nicht nachgewiesen. Dem Gericht liegt hinsichtlich der Vermietungsverhandlungen in Bezug auf das lediglich der E-Mail-Verkehr zwischen der , welche für die neue Eigentümerin tätig gewesen ist, und dem ab dem 27. März 2020 vor. Die dort mitgeteilten Konditionen wurden ausweislich des E-Mail-Verkehrs im weiteren Verlauf des Jahres 2020 angepasst. Mietvertragsverhandlungen zwischen der Klägerin und dem wurden hingegen nicht belegt. Zudem hat die Klägerin sich hier aufgrund ihres eigenen Willensentschlusses dazu entschieden, das streitgegenständliche Objekt zu verkaufen und sich damit bewusst dafür entschieden, keine eigenen Vermietungsbemühungen mehr anstellen zu können.
Der Klägerin sind hier allerdings – entgegen der Ansicht der Beklagten – die Vermietungsbemühungen der neuen Eigentümerin, der , zuzurechnen. Das Bundesverwaltungsgericht erkennt die Möglichkeit der Zurechnung von Vermietungsbemühungen grundsätzlich an (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Mai 2014 – 9 C 1/13 – juris Rn. 24). Hierbei benennt es nicht lediglich Fälle, in denen derjenige, der die Vermietungsbemühungen anstellt etwa in Form einer Betriebsgesellschaft als Vermittlerin, in einem Geschäftsbesorgungsverhältnis oder als Vertreterin für den Steuerpflichtigen auftritt, sondern lässt auch einen sonstigen Zurechnungstatbestand ausreichen (BVerwG, a.a.O. mit Verweis auf FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 22. August 2022 – 3 K 3318/07 – juris Rn. 33 ff.). Hieraus folgt nach Auffassung der Kammer, dass eine Zurechnung auch in Fällen des unterjährigen Verkaufs, in denen der Steuerschuldner im Sinne des § 10 Abs. 1 GrStG (a.F.) und der Eigentümer personenverschieden sind, nicht ausgeschlossen ist. In solchen Fällen muss sich die Möglichkeit einer Zurechnung der Vermietungsbemühungen des neuen Eigentümers schon aus dem Regelungszusammenhang der gemäß § 27 Abs. 1 GrStG als Jahressteuer erhobenen Grundsteuer ergeben. Die Zurechnungsfiktion der Steuerpflichtigkeit aus § 10 Abs. 1 GrStG erfolgt lediglich als Vereinfachung für die Jahressteuer; es kann dann aber mit dem Regelungszusammenhang nicht übereinstimmen, dass dieser Fiktion nicht durch eine Zurechnung der Vermietungsbemühungen Dritter, wie etwa des neuen Eigentümers, begegnet werden kann. Für eine Zurechnung der Vermietungsbemühungen spricht in solchen Fällen auch der Sinn und Zweck der Erlassvorschrift des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG (a.F.).Dieser besteht in der Subventionierung von Ertragseinbußen (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2008 – 9 C 8.07 – juris Rn. 20; Krumm/Paeßens, GrStG, 1. Aufl. 2022, § 34 Rn. 1). Der Ausschluss einer Zurechnung von Vermietungsbemühungen des neuen Eigentümers würde dazu führen, dass trotz gegebener Ertragseinbußen eine Subventionierung nicht erfolgen würde, was vom Gesetzgeber nicht gewollt sein kann. Hinzu kommt, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer keinerlei Einflussmöglichkeiten darauf haben, wann die Steuerpflichtigkeit für den neuen Eigentümer entsteht. Vielmehr wird diese durch das Finanzamt festgelegt, vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 4 i. V. m. 184 Abs. 1 und Abs. 3 AO, die wiederum maßgeblich davon abhängt, wann die – ebenfalls nicht in den Händen der Verkaufsparteien liegende – Grundbuchumschreibung auf den neuen Eigentümer erfolgt. Zu berücksichtigen ist auch, dass Fälle des unterjährigen Verkaufs keine Seltenheit darstellen, sondern der Lebenswirklichkeit entsprechen. Würde man in diesen Fällen eine Zurechnung verneinen, dann wäre der Beklagte stets vom Erlass entbunden, da weder der Eigentümer noch der Steuerpflichtige einen Erlass erhalten würden. Denn für den Eigentümer besteht nicht die Möglichkeit, einen Erlass zu beantragen, wenn er nicht Steuerschuldner ist, und der Steuerschuldner wird die Vermietungsbemühungen in der Regel nicht selbst tätigen, weil er kein Eigentümer mehr ist und damit keinen Zugriff mehr auf das Objekt hat. Auch dies kann unter dem Gesichtspunkt von Sinn und Zweck der Erlassvorschrift nicht gewollt sein.
Diese Maßstäbe zugrunde gelegt, sind die Vermietungsbemühungen der neuen Eigentümerin der Klägerin hier zuzurechnen. Vorliegend handelt es sich um einen unterjährigen Verkauf. Die Klägerin hat das streitgegenständliche Objekt mit Kaufvertrag vom 11. Dezember 2019 an die verkauft. Der Nutzen-Lastenübergang erfolgte zum 1. Februar 2020 und die Eintragung der neuen Eigentümerin in das Grundbuch am 17. März 2020, sodass ein Auseinanderfallen von Steuerpflichtiger und Eigentümerin hier gegeben ist.
Zudem hat die Klägerin hier einen Zurechnungstatbestand geschaffen. Sie hat die neue Eigentümerin durch Vollmacht vom 13. Februar 2020 dazu ermächtigt, sie umfassend und uneingeschränkt, insbesondere in Bezug auf Abschluss, Änderungen, Aufhebungen und Kündigungen von Miet-, Pacht- und sonstige Nutzungsverhältnisse, zu vertreten. Dieser von der Klägerin ausgestellten Vollmacht lässt sich keine zeitliche Befristung entnehmen. Auf Nachfrage des Gerichts in der mündlichen Verhandlung, was konkret von der Vollmacht erfasst gewesen sei und auf welchen Zeitraum sich diese bezogen habe, gab der Vertreter der Klägerin an, dass die Vollmacht alles erfasst habe, was das Objekt betroffen habe. Dies sei im Sinne und Interesse der Klägerin aufgrund der sich auch noch nach einem Verkauf ergebenden Nebenpflichten erforderlich gewesen. Weiter habe die Vollmacht für das gesamte Jahr 2020 gelten sollen, was nach seinen weiteren Erläuterungen im Übrigen auch der Lebenswirklichkeit entspreche.
Soweit der Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung ausführte, dass aus der Vollmacht kein Geschäftsbesorgungsvertrag hervorgehe, dringt er mit diesem Vortrag nicht durch. Denn es kommt für das Vorliegen des Zurechnungstatbestandes nicht darauf an, dass zwischen der Klägerin und der neuen Eigentümerin ein Geschäftsbesorgungsvertrag geschlossen wurde. Vielmehr geht aus den dargestellten Maßstäben hervor, dass der Zurechnungstatbestand auch dadurch geschaffen werden kann, dass derjenige, der die Vermietungsbemühungen anstellt, als Vertreter für den Steuerpflichtigen auftritt, was hier – wie dargestellt – auch der Fall ist.
Weiter war vorliegend das – auch nach außen hin ersichtliche – Zusammenwirken zwischen Klägerin und neuer Eigentümerin zu berücksichtigen. Die Klägerin hat vorgetragen, dass sie bereits vor dem endgültigen Verkauf des Grundstücks gemeinsam mit der Käuferin Vermietungsgespräche mit dem geführt habe und diese von der Klägerin begonnenen und eingeleiteten Vermietungsbemühungen von der fortgesetzt worden seien. Zwar hat die Klägerin hier keine Nachweise betreffend die durch sie mit dem geführten Gespräche beigebracht (s. o.), die Beklagte hat dies allerdings auch nicht bestritten. Vielmehr trägt diese selbst vor, dass diese Vermietungsgespräche nicht als Vermietungsbemühungen zu berücksichtigen seien, da sich das selbst an die Klägerin gewandt habe, ohne dass die Klägerin hierbei selbst Initiative ergriffen hätte. Zudem sprechen vorliegend auch die Indizien dafür, dass die Klägerin bereits vor dem Verkauf des Grundstücks Verhandlungen mit dem aufgenommen hat. Denn ausweislich des klägerischen Vortrags sei das erste Mietpreisangebot bereits am 18. Februar 2020 – und damit vor Eigentumsübertragung – an das versandt worden. Dies wird auch anhand des dem Gericht vorliegenden E-Mail-Verkehrs mit dem vom 27. März 2020 deutlich. Daraus geht hervor, dass bereits im Vorwege der Mietvertrag ausführlich besprochen wurde. Aufgrund des zeitlichen Rahmens spricht hier Vieles dafür, dass die Klägerin – wie vorgetragen – zunächst selbst die Vermietungsgespräche mit dem geführt hat.
Die hat hier – entgegen der Ansicht der Beklagten – auch nachhaltige Vermietungsbemühungen angestellt.
Vorliegend kann es zunächst dahinstehen, ob es sich um ein schwer zu vermietendes Objekt handelt, weil das streitgegenständliche Objekt u. a. unter Denkmalschutz steht. Denn selbst bei dieser Annahme ist die den in einem solchen Fall erhöhten Anforderungen an die Vermietungsbemühungen nachgekommen. Sie hat hier mehrere verschiedene Maßnahmen ergriffen, um das streitgegenständliche Objekt zu vermieten. So hat sie das Maklerunternehmen mit der Vermietung beauftragt sowie intensive Mietvertragsverhandlungen mit dem geführt.
Zwar kann vorliegend der Vortrag der Klägerin hinsichtlich des durch die eingestellten Inserats auf der Onlineimmobilienplattform Immobilienscout24 als auch hinsichtlich der Objektbesichtigung mit dem NDR nicht für die Vermietungsbemühungen betreffend das Erlassjahr 2020 berücksichtigt werden, da diese Bemühungen dem Jahr 2021 zuzuordnen sind. Ausweislich der dargestellten Maßstäbe sind die Verhältnisse des Erlasszeitraumes zu berücksichtigen. Der dem Gericht vorgelegte Ausdruck des Inserats auf der Onlineimmobilienplattform Immobilienscout24 ist allerdings auf den 6. Januar 2021 datiert. Zwar hat die Klägerin vorgetragen, dass das Inserat bereits im Juli 2020 durch die online geschaltet worden sei, einen entsprechenden Nachweis hierfür hat sie allerdings nicht geliefert. Weiter hat auch der Besichtigungstermin mit dem NDR im Jahr 2021 stattgefunden und nicht im streitgegenständlichen Erlassjahr 2020.
Hierauf kommt es vorliegend allerdings auch nicht an, denn die anderweitig vorgelegten Nachweise sind – in der Gesamtschau betrachtet – ausreichend, um die intensiven Vermietungsbemühungen zu belegen. Die hat im März 2020 das Maklerunternehmen mit der Vermietung des streitgegenständlichen Objektes beauftragt. Aus der vorgelegten Tätigkeitsliste dieses Maklerunternehmens gehen für das Erlassjahr 2020 folgende Vermietungsbemühungen hervor: April 2020: Zusammenstellen aller relevanten Unterlagen und Informationen sowie Erstellung eines Exposés in digitaler und gedruckter Form; Mai 2020: Einstellung des Angebots auf den relevanten Plattformen (Immobilienscout24, Immonet, Immowelt); Juli 2020: Abstimmung mit der Stadt wegen werblicher Maßnahmen am Objekt; September bis Dezember 2020: Brief Mailing Aktion mit gedruckten Exposés an mögliche Mietinteressenten im Raum Schleswig-Holstein (Ansprache an 125 Unternehmen), Bandenwerbung und mit dem Objekt. Soweit die Beklagte vorträgt, dass diese aufgelisteten Tätigkeiten durch das Maklerunternehmen – wie etwa die Brief-Mailing-Aktion – im Einzelnen nicht nachgewiesen worden seien, ist dem zwar zuzustimmen. Aufgrund der dargestellten Maßstäbe ist dies allerdings nicht erforderlich gewesen. Vielmehr ist der vorgelegte Tätigkeitsnachweis ausreichend. Hierdurch hat die nicht nur nachgewiesen, dass sie das Maklerunternehmen beauftragt hat, sondern auch, dass dieses die aufgeführten Maßnahmen zur Vermietung des Objektes ergriffen hat.
Hinzu kommt, dass die weitere Vermietungsbemühungen nachgewiesen hat. Sie hat nachgewiesen, dass seit März 2020 intensive Mietvertragsverhandlungen mit dem geführt worden sind. Ausweislich des E-Mail-Verkehrs vom 27. März 2020, 25. September 2020 und 15. Oktober 2020 wurden dem immer wieder angepasste Mietvertragsangebote übersandt. Weiter gehen aus diesen E-Mails detaillierte Mietvertragskonditionen, wie etwa die Laufzeit des Mietvertrags, die Übergabe des Objektes und die Auflistung der Nebenkosten hervor. Soweit die Beklagte vorträgt, dass die Vermietungsbemühungen in Bezug auf das nicht zu berücksichtigen seien, weil dieses selbst an die Klägerin herangetreten sei, ist dem entgegenzuhalten, dass unter Vermietungsbemühungen nicht lediglich die erste Kontaktaufnahme mit dem potenziellen Interessenten fällt, sondern auch – wie vorliegend geschehen – das Übersenden des Angebots, das Führen von Vermietungsverhandlungen und die Wahrnehmung von Besichtigungsterminen.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die – entgegen der Ansicht der Beklagten – hier hinreichende Vermietungsbemühungen betreffend das Erlassjahr 2020 angestellt hat. Die nachgewiesenen Tätigkeiten sprechen – selbst bei der Annahme, es handele sich um ein schwer zu vermietendes Objekt – dafür, dass sich ausreichend und intensiv um die Vermietung des streitgegenständlichen Objektes bemüht wurde. Insbesondere unter Berücksichtigung dessen, dass die Mietvertragsverhandlungen mit dem ab März 2020 immer intensiver wurden, die Konditionen laufend angepasst wurden und ein Abschluss des Mietvertrags kurz bevorstand, liegen intensive Vermietungsbemühungen vor. Obwohl der Abschluss des Mietvertrags kurz bevorstand, hat die zusätzlich weitere Bemühungen vorgenommen und gleichzeitig das Maklerunternehmen beauftragt. Zudem gilt zu berücksichtigen, dass – wie vom Vertreter der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vorgetragen – es sich bei dem hier streitigen Erlassjahr 2020 um ein Jahr gehandelt hat, welches von der Covid-19-Pandemie geprägt war, sodass der Vortrag der Klägerin, dass eine Zurückhaltung der Interessenten zu verspüren gewesen sei, plausibel und nachvollziehbar ist.
Soweit die Beklagte vorträgt, dass bis Mai 2020 keine potenziellen Mietinteressenten auf die Immobilie aufmerksam gemacht worden seien, da ausweislich des Tätigkeitsnachweises des beauftragten Maklerunternehmens das Onlinestellen des Inserats auf den gängigen Onlineimmobilienplattformen erst im Mai 2020 erfolgt sei, verkennt sie, dass bis zu diesem Zeitpunkt bereits Vertragsverhandlungen mit dem geführt worden sind. Es entspricht auch nicht der Lebensrealität, ein Objekt noch weiteren Interessenten anzubieten, wenn die Vermietungsverhandlungen bereits so vertieft geführt worden sind, wie es vorliegend der Fall gewesen ist.
Auch kann die Beklagte mit ihrem Vortrag in der mündlichen Verhandlung, dass die Vermietungsverhandlungen nicht ausreichend gewesen seien, weil das streitgegenständliche Objekt lediglich im Raum Schleswig-Holstein beworben worden sei, nicht gehört werden. Zwar ist der Beklagten dahingehend zuzustimmen, dass der Tätigkeitsnachweis des beauftragten Maklerunternehmens eine Ansprache an 125 Unternehmen im Rahmen einer Brief-Mailing-Aktion nur an mögliche Mietinteressenten im Raum Schleswig-Holstein aufweist. Allerdings verkennt die Beklagte, dass das Maklerunternehmen ausweislich des Tätigkeitsnachweises das streitgegenständliche Objekt auch auf den gängigen Onlineimmobilienplattformen Immobilienscout24, Immonet und Immowelt inseriert und damit auch einen überregionalen Interessentenkreis erfasst hat.
Zudem dringt die Beklagte mit ihrem Vortrag in der mündlichen Verhandlung, dass keine hinreichenden Vermietungsbemühungen vorgelegen hätten, weil das streitgegenständliche Objekt nicht auch in überregionalen Zeitungen inseriert gewesen sei, nicht durch. Durch das Inserieren des Objektes auf den gängigen Onlineimmobilienportalen wird nicht nur ein regionaler, sondern auch – wie bereits dargelegt – ein überregionaler und damit insgesamt der größtmögliche Interessenkreis erfasst. Es ist nicht ersichtlich, was für einen Mehrwert ein zusätzliches Inserieren in Zeitungen bewirken sollte. Es ist außerdem zu berücksichtigen, dass – wie vom Vertreter der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vorgetragen – eine Unternehmensansiedlung von außerhalb in einem Objekt mit einer Größe von ca. 11.000 m² in einer verhältnismäßig kleinen Stadt wie eher unwahrscheinlich ist. Im Übrigen ist ein Inserieren eines Objektes von dieser Größe in einer Zeitung eher unüblich und nicht mehr zeitgemäß; der mögliche Interessentenkreis durchsucht vielmehr die gängigen Onlineimmobilienplattformen nach potenziellen Objekten.
Weiter kann die Beklagte auch mit ihrem Vortrag, dass die Vermietungsbemühungen für das Erlassjahr 2020 erst ab März 2020 erfolgt seien und dies der Annahme entgegenstehe, dass über den gesamten Erlasszeitraum versucht worden sei, den Kreis der potenziellen Mietinteressenten möglichst umfassend zu erreichen, nicht gehört werden. Im Rahmen der Vermietungsbemühungen gilt nach den oben dargestellten Maßstäben der Einzelfall zu berücksichtigen. Vorliegend wurde das Objekt mit Wirkung zum 17. März 2020 von der Klägerin an die verkauft; eine Übergabe des Objektes hat bereits zum 1. Februar 2020 stattgefunden. Selbst wenn man vorliegend die vorgetragenen eigenen Vermietungsbemühungen der Klägerin in Bezug auf das aufgrund mangelnder Nachweise nicht berücksichtigt, sondern lediglich die Vermietungsbemühungen der ab März 2020, dann führt dies nicht dazu, dass insgesamt für das Erlassjahr 2020 den Anforderungen an die Vermietungsbemühungen nicht Genüge getan wurde. Denn es entspricht – wie von der Klägerin auch vorgetragen – der Lebensrealität, dass sich der neue Eigentümer zunächst in die Unterlagen des Objektes einarbeiten muss, um dieses auch entsprechend am Markt anbieten zu können. Zu berücksichtigen ist hierbei auch, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Objekt um ein Gewerbeobjekt mit einer Größe von ca. 11.000 m² handelt, sodass die Einarbeitung entsprechend Zeit in Anspruch nehmen kann. Selbst unter Berücksichtigung dessen, wurden die Vermietungsverhandlungen nicht einmal für zwei Monate unterbrochen. Vermietungsbemühungen sind bei einer Unterbrechung allerdings erst dann zu verneinen, wenn diese für einen längeren Zeitraum unterbrochen werden (vgl. VG Düsseldorf, Urteil vom 9. Januar 2017 – 5 K 12820/17 – juris Rn. 44 zum Nichtvorliegen von Vermietungsbemühungen bei einem Anbieten des Objektes von lediglich drei Monaten während des gesamten Erlassjahres). Diese Grenze ist bei einer Unterbrechung von lediglich zwei Monaten noch nicht erreicht.
Weiter ist es erforderlich, dass das streitgegenständliche Objekt zu einem marktgerechten Mietzins angeboten wurde, wobei zu berücksichtigen ist, dass erst ein Vertretenmüssen der Ertragsminderung gegeben ist, wenn der angestrebte Vertragsschluss an unrealistischen Mietpreisforderungen scheitert.
Vorliegend ist davon auszugehen, dass die das streitgegenständliche Objekt zu einem marktgerechten Mietzins angeboten hat. Ausweislich der vorgelegten Unterlagen wurde dem in dem erstmaligen Mietangebot das streitgegenständliche Objekt zu einem Mietzins von 11 €/m² angeboten. Mit weiterem Schreiben vom 3. Januar 2024 hat die Klägerin dem Gericht mitgeteilt, dass man sich mit dem auf einen Mietzins von 8,20 € netto/m² geeinigt habe und diese Miethöhe ebenfalls mit dem beauftragten Maklerunternehmen kommuniziert worden sei, wobei der Mietzins auch von der Laufzeit, Bonität und den Umbauwünschen des Mietinteressenten abhängig gewesen sei. Auf Nachfrage des Gerichts in der mündlichen Verhandlung, warum dieser mitgeteilte Mietzins von den zuvor mitgeteilten 11 €/m² abweiche, führte der Vertreter der Klägerin aus, dass der nunmehr genannte Mietzins von 8,20 € netto/m² von Beginn an, also auch im Jahr 2020, die unterste „Schmerzgrenze“ für den Mietzins dargestellt habe. Soweit der Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung hierzu anmerkte, dass nicht erkennbar sei, worauf sich die nunmehr genannten 8,20 € netto/m² beziehen würden, ist dem entgegenzuhalten, dass sich das Schreiben auf das Aktenzeichen des hier streitgegenständlichen Verfahrens bezieht und damit der Mietzins für das hier streitgegenständliche Objekt in gemeint sein muss.
Vorliegend kann es allerdings ohnehin dahinstehen, ob das streitgegenständliche Objekt für 11 €/m² oder 8,20 € netto/m² angeboten wurde, denn selbst bei dem höheren Mietzins handelt es sich um einen marktgerechten Mietzins. Dem Gericht liegen zwar keine Vergleichsangebote ähnlicher Gewerbeimmobilien aus dem Jahr 2020 vor; es liegen allerdings entsprechende Vergleichsangebote aus dem Jahr 2021 vor. Danach hat der Mietzins im Jahr 2021 bei Gewerbeimmobilien in zwischen 10,50 € und 16,50 € pro m² gelegen, sodass selbst ein Mietzins in Höhe von 11 €/m² im Erlassjahr 2020 als markgerecht angesehen werden kann. Im Übrigen liegen auch keine Anhaltspunkte dafür vor, dass ein angestrebter Vertragsschluss wegen unrealistisch hoher Mietzinsvorstellungen gescheitert wäre. Zudem ist nicht ersichtlich, dass anderen Interessenten ein weitaus höherer Mietzins mitgeteilt worden ist.
Aufgrund des Vorliegens der Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG ist der Klägerin in der (gebundenen) Rechtfolge die Grundsteuer in Höhe von 25% zu erlassen. Nur insoweit steht der Klägerin ein Anspruch zu; im Übrigen (Differenz zu begehrtem 50% Erlass = 25 %) war die Klage mangels Anspruchs hingegen abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i. V. m. § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 8 VwZG
§ 87b VwGO
§ 167 VwGO
§ 709 ZPO
§ 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 74 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 73 Abs. 3 Satz 1 VwGO
§ 73 Abs. 3 Satz 2 VwGO
§ 57 Abs. 2 VwGO
§ 222 Abs. 1 ZPO
§ 188 Abs. 2 BGB
§ 10 Abs. 1 GrStG
§ 37 Abs. 2 GrStG
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 33 Abs. 1 Satz 1 und 2 GrStG
§ 34 Abs. 1 GrStG
§ 34 Abs. 2 GrStG
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG
§ 34 Abs. 2 Satz 2 GrStG
§ 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG
§ 34 Abs. 1 Satz 1 GrStG
§ 90 Abs. 1 AO
§ 27 Abs. 1 GrStG
§ 1 Abs. 2 Nr. 4 i. V. m. 184 Abs. 1 und Abs. 3 AO
§ 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 4 A 219/22
8 B 59.20
7 C 23.16
9 B 56.13
9 B 73.14
2 A 1149/10
9 C 8.07
11 K 10.02
2 K 1344/10
II R 5/05
9 B 37/16
14 A 2140/10
9 B 37.16
2 K 2383/16
5 K 1799/10
5 K 2695/09
8 K 18.13
9 C 1.13
9 C 1/13
3 K 3318/07
5 K 12820/17