Kammergericht (Berlin, )
Beschluss vom 2014-12-09, Aktenzeichen 1 W 262 - 263/14, 1 W 262/14, 1 W 263/14
ECLI: ECLI:DE:KG:2014:1209.1W262.263.14.0A

Tenor:
Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, die Anträge auf Umschreibung des Eigentums auf die Beteiligte zu 2 und auf Pfandhaftentlassung hinsichtlich der jeweils in Abt. III lfd. Nr. 1 eingetragenen Grundschuld zu vollziehen, sowie den Antrag auf Löschung der jeweils in Abt. II lfd. Nr. 3 eingetragenen Vormerkung unter Berücksichtigung der Auffassung des Senats neu zu bescheiden.

Tatbestand:
Die im Beschlusseingang näher bezeichneten Grundbücher sind nach Teilung gemäß § 8 WEG des ursprünglich auf Blatt 1... gebuchten Grundstücks am 20. September 2013 angelegt worden. Das Grundstück war mit einer Grundschuld über 1.800.000,00 EUR nebst Zinsen und einmaliger Nebenleistung belastet, die mit Anlegung der Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher dort in Abt. III lfd. Nr. 1 zur Gesamthaft übertragen wurde.
Am 13. September 2013 veräußerte die Beteiligte zu 1 zur UR-Nr. 5... /2... des Notars R... P... in B... das nunmehr in den im Beschlusseingang näher bezeichneten Grundbüchern eingetragene Wohnungs- und Teileigentum an die Beteiligte zu 2. Die Beteiligte zu 1 verpflichtete sich, der Beteiligten zu 2 lastenfreies Eigentum zu verschaffen, soweit in dem Vertrag nichts anderes vereinbart sei. Unter § 7 der Urkunde erklärten die Beteiligten die Auflassung. Sie bewilligten und beantragten die Eintragung einer Vormerkung zu Gunsten der Beteiligten zu 2, den Rangrücktritt dieser Vormerkung „hinter die in Ausübung der in dieser Urkunde gewährten Belastungsvollmacht bestellten Grundpfandrechte nebst Zinsen und Nebenleistungen; bereits jetzt die Löschung der für den Käufer eingetragenen Eigentumsverschaffungsvormerkung im Anschluss an die erfolgte Eigentumsumschreibung, sofern keine die Rechte des Käufers beeinträchtigenden Zwischenanträge vorliegen“. Unter § 10 der Urkunde bevollmächtigte die Beteiligte zu 1 die Beteiligte zu 2, den Kaufgegenstand zu belasten.
Am 20. November 2013 wurde zu Gunsten der Beteiligten zu 2 in Abt. II lfd. Nr. 3 jeweils eine Vormerkung eingetragen. Die Beteiligte zu 2 bewilligte und beantragte unter Berufung auf die in der UR-Nr. 5... /2... enthaltene Belastungsvollmacht am 21. November 2013 zur UR-Nr. 6... /2... des Notars R... P... die Eintragung einer Grundschuld im Rang vor der Vormerkung zu Gunsten der I... -D... AG. Die Grundschuld wurde mit Rangvermerk am 28. November 2013 in Abt. III lfd. Nr. 2 der Grundbücher eingetragen.
Unter dem 20. Januar 2014 hat Notar P... unter Beifügung u.a. einer Pfandhaftentlassungserklärung der Gläubigerin Abt. III lfd. Nr. 1 beantragt, die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligte zu 2 vorzunehmen, die Pfandhaftentlassung hinsichtlich des Rechts III/1 zu vollziehen sowie die Vormerkungen zu löschen, „sofern zwischenzeitlich keine Eintragungen erfolgt sind, oder Eintragungsanträge beim Grundbuchamt vorliegen, die dem Käufer abträglich wären“.
Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 29. Januar 2014 beanstandet, zur Löschung der Vormerkungen fehle entweder eine unbedingte Löschungsbewilligung der Beteiligten zu 2 oder deren Erklärung, dass das Recht III/2 keine Zwischeneintragung sei, die ihre Rechte beeinträchtige. Im Kaufvertrag sei nicht definiert, dass ein Finanzierungsgrundpfandrecht keine solche Beeinträchtigung sei.
Notar P... hat unter dem 18. Februar 2014 den Löschungsantrag dahin geändert, dass die Vormerkungen zu löschen seien, „sofern keine die Rechte des Käufers beeinträchtigenden Zwischenanträge vorliegen“. Die Grundschuld Abt. III lfd. Nr. 2 sei keine solche Zwischeneintragung.
Das Grundbuchamt hat in der Folgezeit an seiner Beanstandung festgehalten und die Anträge vom 20. Januar 2014 mit Beschluss vom 15. Mai 2014 schließlich zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 21. Mai 2014, der das Grundbuchamt mit Beschlüssen vom 2. Juni 2014 und 31. Juli 2014 nicht abgeholfen hat.

Entscheidungsgründe:
1. Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg.
Der Antrag auf Vornahme einer Eintragung im Grundbuch ist zurückzuweisen, wenn nach Ablauf der in einer Zwischenverfügung bestimmten Frist die Hebung eines Eintragungshindernisses nicht nachgewiesen worden ist, § 18 Abs. 1 S. 2 GBO. Dies setzt die Rechtmäßigkeit der vorherigen Zwischenverfügung voraus. Vorliegend war die Zwischenverfügung vom 29. Januar 2014 hingegen nicht veranlasst. Das darin aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht.
a) Hinsichtlich der auf Eigentumsumschreibung und Pfandhaftentlassung gerichteten Anträge ist dies nicht zweifelhaft. Vielmehr sind die zum Vollzug dieser Anträge erforderlichen Voraussetzungen in gehöriger Form, § 29 GBO, nachgewiesen worden. Insbesondere haben die Beteiligten die Auflassung erklärt, § 20 GBO, und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, § 22 GrEStG, sowie die Löschungsbewilligung der Gläubigerin Abt. III lfd. Nr. 1, § 19 GBO, vorgelegt.
Anlass, wegen des allein gegen die Löschung der Vormerkungen von dem Grundbuchamt angenommenen Eintragungshindernisses auch die übrigen beiden Anträge zurückzuweisen, besteht nicht. Das wäre nur der Fall, wenn es sich um verbundene Anträge im Sinne von § 16 Abs. 2 GBO handeln würde. Nach dieser Vorschrift kann bei der Beantragung mehrerer Eintragungen bestimmt werden, dass die eine Eintragung nicht ohne die andere erfolgen soll. Steht einer Eintragung ein die Zurückweisung rechtfertigendes Hindernis entgegen, ist auch der andere Antrag zurückzuweisen (Demharter, GBO, 29. Aufl., § 16, Rdn. 12). Die drei Anträge stehen hingegen nicht in einem solchen Verhältnis zueinander.
Eine ausdrückliche Bestimmung gemäß § 16 Abs. 2 GBO ist weder in der UR-Nr. 5... /2... enthalten, noch hat der Notar im Rahmen der Antragstellung vom 20. Januar 2014 eine solche Bestimmung getroffen.
Auch eine stillschweigende Bestimmung kann der Urkunde nicht entnommen werden. Hiergegen spricht bereits der Wortlaut der Löschungsbewilligung, derzufolge die Löschung der Vormerkungen „im Anschluss an die erfolgte Eigentumsumschreibung“ vorgenommen werden sollte. Dies setzt nicht zwingend den gleichzeitigen Vollzug von Eigentumsumschreibung und Löschung der Vormerkungen voraus. Das Gleiche gilt im Verhältnis zwischen Pfandhaftentlassung und Löschung der Vormerkungen.
Zwischen den Anträgen besteht auch kein innerer Zusammenhang rechtlicher oder wirtschaftlicher Natur, der auf eine stillschweigende Bestimmung im Sinne von § 16 Abs. 2 GBO schließen ließe (vgl. Demharter, a.a.O., Rdn. 11). Eigentumsumschreibung und Pfandhaftentlassung sind auf Erfüllung der von der Beteiligten zu 1 gegenüber der Beteiligten zu 2 übernommenen vertraglichen Verpflichtungen auf lastenfreie Übereignung des Grundstücks gerichtet, sollen also allein zu Gunsten der Beteiligten zu 2 erfolgen. Die Löschung der Vormerkungen bewirkt hingegen die Aufgabe eines zu deren Gunsten eingetragenen Sicherungsmittels, erfolgt demzufolge zu ihren Lasten und nur dann, wenn eine Sicherung ihres Anspruchs auf Auflassung nicht mehr erforderlich ist. Warum die Beteiligte zu 2 bei Zwischenanträgen oder -eintragungen kein Interesse am Vollzug der ersten beiden Anträge hätte haben sollen, ist nicht verständlich. Und nur auf deren Interesse kommt es insoweit an, weil die Löschung der Vormerkungen allein von ihrer Bewilligung abhängt.
Schließlich kann selbst bei einer - stillschweigenden - Verbindung der Anträge eine solche Verknüpfung jederzeit wieder aufgehoben werden, insbesondere dann, wenn dem Vollzug eines der Anträge ein Hindernis entgegensteht (BGH, FGPrax 2012, 95). Der Notar hat im Rahmen der Beschwerde wiederholt darauf hingewiesen, dass eine Verbindung der Anträge von den Beteiligten nicht gewollt gewesen sei. Spätestens damit hat er den Widerruf einer irgendwie herzuleitenden Bestimmung gemäß § 16 Abs. 2 GBO schlüssig zum Ausdruck gebracht. Seine Erklärungen wirken auch für und gegen die Beteiligten, denn er war von ihnen bevollmächtigt worden, u.a. jegliche zur Durchführung des Vertrags erforderlichen Anträge zu stellen (vgl. Wilke, in Bauer/von Oefele, GBO, 3. Aufl., § 16, Rdn. 22).
b) Darüber hinaus bedarf es aber auch zur Löschung der Vormerkungen weder einer unbedingten Bewilligung noch der von dem Grundbuchamt alternativ hierzu erforderten Erklärung der Beteiligten zu 2, die Grundschuld Abt. III lfd. Nr. 2 sei keine sie beeinträchtigende Zwischeneintragung.
Allerdings soll einem Eintragungsantrag, dessen Erledigung an einen Vorbehalt geknüpft wird, nicht stattgegeben werden, § 16 Abs. 1 GBO. Als Vorbehalt in diesem Sinne ist jede Erklärung aufzufassen, die die Erledigung des Eintragungsantrages von einem nicht zu den gesetzlichen Voraussetzungen gehörigen Umstand abhängig macht oder es zweifelhaft erscheinen lässt, ob die Eintragung überhaupt gewollt ist (OLG Hamm, OLGZ 1992, 398, 401; Wilke, a.a.O., Rdn. 5). Ein Vorbehalt, der die Erledigung des Eintragungsantrags an das Vorliegen eines bestimmten gegenwärtigen Tatbestands geknüpft, ist hingegen unschädlich, wenn das Grundbuchamt das Vorliegen eines solchen Tatbestands ohne weitere Mühe und mit Sicherheit aus dem Grundbuch oder anhand der Grundakten feststellen kann (OLG Hamm, a.a.O.; Demharter, a.a.O., § 16, Rdn. 3). Deshalb ist es nicht zu beanstanden, wenn die Löschung einer Eigentumsvormerkung davon abhängig gemacht wird, dass vormerkungswidrige Zwischeneintragungen weder erfolgt noch beantragt sind (OLG Hamm, a.a.O.; OLG Frankfurt, Beschluss vom 16. November 1992 - 20 W 392/92 -, juris; Wilke, a.a.O., Rdn. 24; Demharter, a.a.O.). Ein solcher Antrag ist hier gestellt worden.
Die von dem Grundbuchamt für erforderlich erachtete weitere Klarstellung, dass von der Beteiligten zu 2 veranlasste Eintragungen keine deren Rechte beeinträchtigende Zwischeneintragungen seien (hierzu Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 1540), ist nicht erforderlich. Diese Einschränkung ergibt sich bereits ohne weiteres aus den vertraglichen Vereinbarungen vom 13. September 2013. Insbesondere ist die erforderte Klarstellung im Hinblick auf die in Abt. III lfd. Nr. 2 eingetragene Grundschuld nicht notwendig. Schon aus dem Grundbuch ist erkennbar, dass es sich insoweit nicht um eine das vorgemerkte Recht beeinträchtigende Zwischeneintragung handeln kann.
Gemäß § 883 Abs. 2 S. 1 BGB ist eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, insoweit unwirksam, als sie den - gesicherten - Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Eine solche beeinträchtigende Verfügung ist dann nicht gegeben, wenn ein Recht im Rang vor der Vormerkung eingetragen ist. Das kann bei Ausnutzung eines Rangvorbehalts, § 881 BGB, der Fall sein (OLG Hamm, a.a.O.). Nicht anders ist es bei nachträglicher Eintragung eines Rechts, wenn der Vormerkungsberechtigte dessen Eintragung im Rang vor der Vormerkung bewilligt hat, § 880 BGB (vgl. OLG Frankfurt/Main, a.a.O.; Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 1523). Das ist vorliegend geschehen. Bereits in dem Kaufvertrag vom 13. September 2013 hat die Beteiligte zu 2 den Rangrücktritt der Vormerkung hinter die in Ausübung der Belastungsvollmacht bestellte Grundschuld nebst Zinsen und Nebenleistungen bewilligt. Hierauf hat sie sich bei der im Namen der Beteiligten zu 1 erteilten Bewilligung der Eintragung der Grundschuld am 21. November 2013 - UR-Nr. 6... /2... - ausdrücklich bezogen und entsprechend ist in Abt. II der Grundbücher ein Rangvermerk eingetragen worden.
2. Nach allem liegen die Voraussetzungen zur Eigentumsumschreibung und Pfandhaftentlassung vor, so dass das Grundbuchamt entsprechend zur jeweiligen Eintragung anzuweisen war. Hinsichtlich der Löschung der Vormerkungen ist dem Senat nicht bekannt, ob dem Grundbuchamt ggf. die Rechte der Beteiligten zu 2 beeinträchtigende Zwischenanträge vorliegen. Deshalb konnte der angefochtene Beschluss insoweit nur aufgehoben und die Sache zur erneuten Behandlung an das Grundbuchamt zurückverwiesen werden.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 8 WEG
§ 29 GBO
§ 20 GBO
§ 22 GrEStG
§ 19 GBO
§ 881 BGB
§ 880 BGB
§ 71 Abs. 1 GBO
§ 18 Abs. 1 S. 2 GBO
§ 16 Abs. 2 GBO
§ 16 Abs. 1 GBO
§ 883 Abs. 2 S. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: 20 W 392/92