Verwaltungsgericht Minden (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-02-13, Aktenzeichen 8 K 673/15
ECLI: ECLI:DE:VGMI:2017:0213.8K673.15.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Der Kläger ist Träger der Freien Waldorfschule H. . Die einzügige anerkannte Ersatzschule mit den Klassen 1 - 13 befindet sich in den Gebäuden der I. -S. -Straße 7 in H. . Die Schule besteht aus vier Bauteilen. Die von der Bezirksregierung E. anerkannte schulisch genutzte Gesamtfläche beträgt 5.450,00 qm. Vermieter der Bauteile I (Hauptgebäude), III (Turnhalle) und IV (Gartenbauhaus) ist der Verein zur Förderung einer Freien Waldorfschule für den Raum C. -T. /H. e.V. (Förderverein). Das Bauteil II (Werkgebäude) wird von der I1. Pensionskasse VVaG dem Förderverein vermietet, welcher dieses wiederum dem Kläger untervermietet hat. Der Mietzins für das Hauptgebäude und die Turnhalle beträgt insgesamt 8,50 € pro qm monatlich (insgesamt 37.543,57 €), für das Werkgebäude und für das Gartenhaus jeweils 10,74 € pro qm monatlich (insgesamt 10.576,07 € und 1.016,00 €). Das beklagte Land refinanzierte die anerkannte schulisch genutzte Fläche seit dem Jahr 2001 auf Grundlage eines Mietwertgutachtens des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt H. vom 06. Juni 2001 mit 14,00 DM pro qm. Mit Schreiben vom 05. August 2011 kündigte es eine stufenweise Herabsetzung der Mietrefinanzierung ab dem 01. Januar 2012 an. Mit Schreiben vom 07. September 2011 sagte die Bezirksregierung E. für das beklagte Land für den Zeitraum vom 01. Januar 2012 bis zum 31. Dezember 2012 eine Mietrefinanzierung in Höhe von 6,73 € je qm anerkannter schulisch genutzter Fläche zu und kündigte zugleich an, nach Vorlage eines bestandskräftigen Mietwertgutachtens gemäß § 6 Abs. 2 der Verordnung über die Finanzierung von Ersatzschulen (Ersatzschulfinanzierungsverordnung ‑ FESchVO) eine Neufestsetzung rückwirkend zum 01. Januar 2012 vornehmen zu wollen. Mit Datum vom 05. Januar 2012 erstattete der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt H. im Auftrag des Klägers ein Mietwertgutachten, in dem eine angemessene ortsübliche Nettokaltmiete von 7,03 € pro qm festgestellt wurde. Der Kläger beauftragte daraufhin den Sachverständigen Diplom-Bauingenieur und Diplom-Wirtschaftsingenieur O. J. T1. aus S1. mit einer gutachterlichen Stellungnahme zu dem Mietwertgutachten des Gutachterausschusses. Mit Stellungnahme vom 30. März 2012 bezifferte der Sachverständige T1. die angemessene Vergleichsmiete auf 7,80 € pro qm. Dies zugrunde gelegt beantragte der Kläger mit Schreiben vom 19. April 2012 die Refinanzierung der Miete für die anerkannte schulisch genutzte Fläche in Höhe von 7,80 €. Daraufhin bat die Bezirksregierung den Oberen Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen mit Auftrag vom 22. November 2012 um die Erstellung eines Obergutachtens zur Ermittlung der angemessenen ortsüblichen Nettokaltmiete. Mit Gutachten vom 20. März 2014 kam der Obere Gutachterausschuss zu dem Ergebnis, dass die angemessene ortsübliche Nettokaltmiete mit 6,86 € zu beziffern sei. Im Auftrag des Klägers erstellte der Sachverständige T1. mit Datum vom 03. Februar 2015 eine weitere ergänzende Stellungnahme zu dem Gutachten des Oberen Gutachterausschusses.
Dem Ergebnis des Oberen Gutachterausschusses folgend setzte die Bezirksregierung die refinanzierungsfähige Miete für die Waldorfschule H. mit Bescheid vom 29. April 2014 rückwirkend zum 01. Januar 2012 auf 6,86 € pro qm anerkannter schulisch genutzter Fläche fest.
Gegen diesen Bescheid hat der Kläger unter dem 06. März 2015 Klage erhoben. Zur Begründung führt er aus, auf die in den Gutachten des Gutachterausschusses für die Stadt H. und des Oberen Gutachterausschusses zur Feststellung der ortsüblichen gewerblichen Nettokaltmiete herangezogenen Vergleichsmieten sei kein Zuschlag für eine fiktive Umsatzsteuer erfolgt. Dies sei jedoch erforderlich. Anders als ein gewerblicher Vermieter sei der Vermieter eines Schulgebäudes nicht vorsteuerabzugsberechtigt. Dies habe zur Folge, dass er stets Letztverbraucher sei und bei dem Bau oder Erwerb des Gebäudes die Mehrwertsteuer zu entrichten habe. Diesen Mehraufwand müsse der Vermieter dann über die Miete refinanzieren, was bei der Festlegung der Vergleichsmieten zu berücksichtigen sei. Auf die ausführliche Darstellung der Problematik durch den Sachverständigen T1. werde Bezug genommen. Dieser habe in seinem Gutachten vom 03. Februar 2015 im Wesentlichen ausgeführt: Die Nichtberücksichtigung der Vorsteuerabzugsproblematik widerspreche der Verkehrswertdefinition des BauGB und des Steuerrechts. Bei den Mieten mit Vorsteuerabzugsoption und denen ohne eine solche handele es sich um zwei verschiedene Teilmärkte. Ein technisch identisches Gebäude müsse bei gewerblicher, umsatzsteuerpflichtiger Nutzung nämlich regelmäßig nur in Höhe der Nettobaukosten angeschafft oder gebaut bzw. überhaupt finanziert werden. Bei einem Verkaufsfall werde in der Folge auch nur der Nettowert realisiert. Im Gegensatz dazu sei das gleiche Gebäude bei einer umsatzsteuerbefreiten Nutzung, wie der als Schule, zwingend mit den Bruttobaukosten herzustellen, weshalb sich bei einem Verkaufsfall auch der Bruttowert realisieren müsse. Nichts anderes könne dann für die Mieten gelten, mit denen die jeweiligen Baukosten finanziert werden müssten. Dementsprechend werde auch in den Mietspiegeln differenziert, der Wohnungsmietspiegel beziehe sich auf die Bruttobaukosten, der Gewerbemietspiegel hingegen auf die Nettobaukosten. Auch die Praxis der Gutachterausschüsse differenziere bei der Verkehrswertermittlung in der genannten Weise, zumal im Ertragswertverfahren zur Verkehrswertermittlung zwingend bei umsatzsteuerpflichtig genutzten Gewerbeobjekten die Nettobaukosten und Nettomietwertansätze, während bei Wohn- Schul- oder Behördenobjekten die Bruttomietkosten berücksichtigt würden.
Der Kläger macht weiter geltend, der Obere Gutachterausschuss habe darüber hinaus teilweise ungeeignete Vergleichsobjekte herangezogen. Die unter der laufenden Nr. 1 der Vergleichsobjekte mit schulischer oder schulähnlicher Nutzung herangezogene „Private Bildungseinrichtung H. “ sei aufgrund ihrer Lage in unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof für einen Vergleich mit der Freien Waldorfschule nicht geeignet. Gegen einen Vergleich mit der unter der laufenden Nr. 3 der Vergleichsobjekte mit schulischer oder schulähnlicher Nutzung herangezogenen Förderschule H. spreche das Alter des Gebäudes, welches aus dem Jahr 1953 stamme. Der Eignung als Vergleichsobjekt widerspreche zudem in beiden Fällen Ziffer 6.2.1 Satz 2 der Verwaltungsvorschriften zur Ausführung der Ersatzschulfinanzierungsverordnung (VV FESchVO). Danach habe die obere Schulaufsichtsbehörde bei der Festsetzung der Miethöhe im Rahmen ihres Ermessens mit in den Blick zu nehmen, ob hiermit nach den örtlichen Verhältnissen die Anmietung einer für Schulzwecke geeigneten Immobilie realisierbar ist. Dies sei bei Mietpreisen von 4,28 € (laufende Nr.1) und 4,82 € (laufende Nr. 3) nicht der Fall. Zur Vertiefung seines Vorbringens macht sich der Kläger auch diesbezüglich die Stellungnahmen des Sachverständigen T1. zu eigen. In dessen Gutachten vom 03. Februar 2015 heißt es weiter, mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit seien die Vergleichsobjekte mit dem Bewertungsobjekt nicht absolut gleichwertig. Dies berücksichtigende Zu- oder Abschläge fehlten in der Wertung des Oberen Gutachterausschusses jedoch völlig. Weiter sei bei der geringen Menge an Vergleichsobjekten das rechnerische Eliminieren von „Ausreißern“ wertmanipulierend. In diesem Zusammenhang sei zudem auffällig, dass lediglich die Vergleichsmiete mit dem höchsten Vergleichsmietpreis, nämlich 10,42 € eliminiert worden sei, nicht jedoch die mit dem geringsten Vergleichsmietpreis von 4,28 €.
Abschließend trägt der Kläger vor, der Gutachterausschuss hätte auch die Vergleichsmieten der drei benachbarten Waldorfschulen M. -E. , T2.----------wegschule und S2. -T3. -Schule in C. berücksichtigen müssen, welche mit 8,95 € bzw. 8,18 € (C. ) pro qm refinanziert würden. Zwischenzeitlich läge für die S2. -T3. -Schule auch ein Mietwertgutachten durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt C. vor, welches den ortsüblichen Mietwert für diese Schule auf 10,70 € pro qm beziffere.
Der Kläger beantragt,
das beklagte Land unter Abänderung des Bescheides der Bezirksregierung E. vom 29. April 2014 zu verpflichten, die refinanzierungsfähige Miete für die Waldorfschule H. auf 7,80 € pro qm anerkannter schulisch genutzter Fläche ab dem 01. Januar 2012 festzusetzen.
Das beklagte Land beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung bezieht es sich im Wesentlichen auf die Antwort des Oberen Gutachterausschusses vom 05. Mai 2015 auf die Stellungnahme des Gutachters T1. vom 03. Februar 2015. Der obere Gutachterausschuss hatte in seiner Antwort ausgeführt, die dem Ansatz, die Umsatzsteuer fiktiv auf die Vergleichsmieten aufzuschlagen, zugrundeliegende investitionskalkulatorische Differenzierung widerspreche der Verkehrswertdefinition des Baugesetzbuches. Kalkulatorische Berechnungen eines Investors und die Ausnutzung steuerrechtlicher Optionen könnten nicht zu unterschiedlichen Verkehrswerten ein und desselben Objektes führen. Für den Verkehrswert seien ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse unmaßgeblich. Zu diesen zählten steuerrechtliche Optionen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes jedoch. Daher könne auch nicht von steuerrechtlich bedingt unterschiedlichen Teilmärkten gesprochen werden. Soweit es je nach Objektnutzungsart differenzierende Mietspiegel gäbe, sei dies nur auf gesetzliche Bestimmungen zurückzuführen, die nämlich an die Vermietung von Wohngebäuden besondere Rechtsfolgen knüpften, während gewerbliche Mieten weitestgehend frei vereinbart werden könnten. Dabei sei für den Begriff der Nettokaltmiete unerheblich, ob von der Vorsteuerabzugsoption Gebrauch gemacht worden sei oder nicht. Der Sachverständige T1. unterstelle aber, dass der gewerbliche Vermieter diese stets ausnutze. Auch in den Kostenkennwerten der „Normalherstellungskosten 2010 - Anlage 1 der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwertes“ (NHK) werde bei der Berücksichtigung der Umsatzsteuer nicht nach wohn- oder gewerblich genutztem Gebäude unterschieden. Wenn man das Ertragswertverfahren zur Ermittlung der Vergleichsmiete heranziehe, könne eine Mehrwertsteuerdifferenzierung schon deshalb nicht zu unterschiedlichen Verkehrswerten bei ein und demselben Objekt führen, weil bei diesem Verfahren keinerlei Baukosten berücksichtigt würden. Zudem müsse zwischen Kosten und Wert einer Sache unterschieden werden. Der Umstand, dass ein Gebäude ohne Vorsteuerabzugsberechtigung in Höhe der Bruttobaukosten zu finanzieren sei, führe nicht zu einem höheren Verkehrswert. Der Annahme, dass die Mietzinsen im Fall der Umsatzsteuerfreiheit stets höher seien als bei Vorsteuerabzugsberechtigung, stehe entgegen, dass beide Vermieter miteinander im Wettbewerb stünden und sich der Vermieter des umsatzsteuerbefreiten Mieters an der Miete des vorsteuerabzugsberechtigten Vermieters orientieren müsse. Die Mieten der Waldorfschulen in E. und C. seien wegen der fehlenden Vergleichbarkeit der Standorte nicht zu einem Vergleich herangezogen worden. Darüber hinaus stünde einer Heranziehung zum Vergleich das Innenverhältnis zwischen vermietendem Trägerverein und mietendem Schulverein entgegen. Zudem seien die tatsächlichen Angaben des Klägers zur Höhe der refinanzierten Mieten nicht korrekt. Alle drei benannten Schulen befänden sich in einem Mieten-Abstufungsverfahren.
Soweit der Kläger bemängele, zwei der herangezogenen Vergleichsobjekte seien aufgrund des Alters mit der zu bewertenden Schule nicht vergleichbar, sei darauf hinzuweisen, dass das Bauteil I bis 1954 errichtet worden sei. Unter Bezugnahme auf die Stellungnahme des Oberen Gutachterausschusses vom 05. Mai 2015 führte das beklagte Land im Hinblick auf die herangezogenen Vergleichsobjekte an, da weder die Fläche, noch die Lage oder das Baujahr des Gebäudes einen signifikanten Einfluss auf die Mietzinshöhe hätten, sei diesbezüglich keine Korrektur durch Zu- oder Abschläge erforderlich gewesen. Allenfalls die Ausstattung habe einen nachweisbaren Einfluss auf die Mietzinshöhe für ein Bürogebäude. Da die Schule eine sehr heterogene Ausstattung aufweise, sei die Mittelbildung bei den Vergleichsobjekten im Ergebnis übertragbar. Der Eliminierung der Ausreißer sei auf Grundlage der in der Wertermittlung anerkannten Methode des Ausschlussverfahrens erfolgt. Da die hier zur Verfügung stehende Grundgesamtheit mit vierzehn Objekten doppelt so groß gewesen sei, wie die als kritisch angesehene Grundgesamtheit von weniger als sieben Werten, habe der Ausschluss zu keiner Wertmanipulation geführt.
Bezugnehmend auf die Ausführungen des beklagten Landes repliziert der Kläger, das Bauteil I der Schule sei im Jahre 2010 saniert worden. Fenster und Türen seien ausgetauscht, das Dach isoliert und neu gedeckt und eine zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung sei eingebaut worden. Entscheidend sei daher das Jahr der Renovierung. Ferner habe der Sachverständige T1. mit weiterer Stellungnahme vom 14. November 2015 ausgeführt, 90 - 100 % aller umsatzsteuerpflichtig genutzten Immobilien würden bei wirtschaftlich vernünftigem Handeln mit Ausübung der Umsatzsteueroption angeschafft werden.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des beklagten Landes verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Sie ist insbesondere nicht verfristet. Zwar ist der streitgegenständliche Bescheid der Bezirksregierung E. vom 29. April 2014 dem Kläger nach § 4 Abs. 2 des Verwaltungszustellungsgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (LZG NRW) bereits am 02. Mai 2014 zugestellt worden, während die vorliegende Klage erst am 06. März 2015, also nach Ablauf der in § 74 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) normierten einmonatigen Klagefrist erhoben worden ist. Sie konnte jedoch zulässigerweise nach § 58 Abs. 2 VwGO binnen Jahresfrist nach Zustellung erhoben werden. Denn der Bescheid der Bezirksregierung war nicht mit einer Rechtsbehelfsbelehrung versehen.
Der Bescheid der Bezirksregierung ist jedoch rechtmäßig und verletzt den Kläger schon daher nicht in seinen Rechten, vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Festsetzung der refinanzierungsfähigen Miete für die Waldorfschule H. auf 7,80 € pro qm anerkannter schulisch genutzter Fläche ab dem 01. Januar 2012.
Anspruchsgrundlage für den begehrten Mietzuschuss sind die §§ 105 Abs. 1 Satz 1, 109 des Schulgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (SchulG NRW) in Verbindung mit § 6 der Verordnung über die Finanzierung von Ersatzschulen (FESchVO). Nach § 105 Abs. 1 Satz 1 SchulG haben genehmigte Ersatzschulen Anspruch auf die zur Durchführung ihrer Aufgaben und zur Erfüllung ihrer Pflichten erforderlichen Zuschüsse des Landes nach näherer Bestimmung „dieses Abschnitts“, also des Zweiten Abschnitts des Elften Teils des Schulgesetzes. Erforderlich sind insbesondere Zuschüsse zu den fortdauernden Sachausgaben (Satz 2). Unter anderem zur angemessenen Abgeltung des Aufwands für die Bereitstellung der Schulgebäude und -räume gewährt das Land Schulträgern nach § 105 Abs. 2 SchulG NRW auf Antrag Zuschüsse, wobei nach § 106 Abs. 2 Nr. 2 d) SchulG NRW die ortsübliche angemessene Miete oder Pacht für die Bereitstellung der Schulgebäude und -räume nach den tatsächlichen Ausgaben zu bezuschussen ist. Dies konkretisierend regelt § 109 Abs. 1 SchulG NRW, dass Schulträger als Mieter oder Pächter der Schulgrundstücke, Schulgebäude und -räume einen Zuschuss erhalten, der die Aufwendungen an Miete oder Pacht angemessen abgilt. Absatz 2 der genannten Norm bestimmt weiter, dass Miete oder Pacht nur für die anerkannte schulisch genutzte Fläche und in angemessener Höhe bezuschusst werden können, wobei die tatsächlich gezahlte Miete nach Satz 2 grundsätzlich angemessen ist, wenn sie die ortsübliche gewerbliche Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert nicht überschreitet. Streitig ist vorliegend allein die Höhe der Bezuschussung. § 6 Abs. 1 der Verordnung über die Finanzierung von Ersatzschulen (FESchVO) i.V.m. § 115 Abs. 1 und 2 SchulG NRW führt zur Eingrenzung des angemessenen Zuschusses näher aus, dass die ortsübliche gewerbliche Nettokaltmiete angemessen ist, wenn sie der Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert für die Gemeinde des Schulstandortes entspricht, die in dem zum Zeitpunkt des Beginns oder der Änderung des Mietverhältnisses aktuellen Immobilienpreisspiegel Gewerbeimmobilien - Büromieten ‑ des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) angegeben ist. Ist der Schulträger mit der danach erfolgten Festsetzung nicht einverstanden, kann er nach Absatz 2 Satz 1 auf eigene Kosten eine neutrale Mietwertermittlung der angemessenen ortsüblichen Nettokaltmiete nach der Gutachterausschussverordnung NRW vom 23. März 2004 in der jeweils geltenden Fassung für die Mietfestsetzung der oberen Schulaufsichtsbehörde veranlassen. Bei der Festsetzung der Miethöhe hat die obere Schulaufsichtsbehörde schließlich nach Ziff. 6.2.1. der Verwaltungsvorschriften zur Ausführung der FESchVO im Rahmen ihres Ermessens mit in den Blick zu nehmen, ob hiermit nach den örtlichen Verhältnissen die Anmietung einer für Schulzwecke geeigneten Immobilie realisierbar ist.
Der danach von der Bezirksregierung mit Bescheid vom 29. April 2014 festgesetzte Refinanzierungsbetrag von 6,86 € pro qm ist angemessen. Er entspricht der ortsüblichen gewerblichen Nettokaltmiete. Anhaltspunkte dafür, dass in dem vorliegenden Einzelfall die Anmietung einer für Schulzwecke geeigneten Immobilie hiermit nicht realisierbar ist, liegen nicht vor.
Die Festsetzung des Refinanzierungsbetrages durch die Bezirksregierung stützt sich auf das Ergebnis des Oberen Gutachterausschusses in seinem Gutachten vom 20. März 2014. Der Anfertigung des Obergutachtens durch den Oberen Gutachterausschuss liegt § 23 Abs. 1 der Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (GAVO NRW) zugrunde, wonach der Obere Gutachterausschuss auf Antrag einer Behörde in einem gesetzlichen Verfahren ein Obergutachten erstellt, wenn bereits das Gutachten eines Gutachterausschusses vorliegt. Der Kläger hat, nicht einverstanden mit der nach § 6 Abs. 1 FESchVO an den IVD angelehnten Refinanzierungszusage der Bezirksregierung vom 07. September 2011, von der Möglichkeit, ein Mietwertgutachten durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt H. erstellen zu lassen, Gebrauch gemacht. Hierauf hat die Bezirksregierung die Anfertigung eines Obergutachtens durch den Oberen Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen beantragt. Gegen dessen mit Gutachten vom 20. März 2014 erfolgte fachkundige Bezifferung der ortsüblichen gewerblichen Nettokaltmiete mit 6,86 € pro qm bestehen keine Bedenken. Das Gutachten ist in der Darstellung transparent, in sich schlüssig und fehlerfrei; die dagegen vom Kläger unter Berufung auf die sachverständigen Stellungnahmen des Gutachters T1. vom 03. Februar 2015 und 14. November 2015 erhobenen Kritikpunkte greifen im Ergebnis nicht durch. Der Gutachterausschuss hat das zu bewertende Objekt besichtigt, umfassend beschrieben und nach Lage, Sanierungs- und Unterhaltungszustand sowie Qualität der Ausstattung bewertet. Er legt ausführlich und nachvollziehbar dar, welche Verfahren zur Ermittlung des Mietwertes grundsätzlich in Betracht kommen und begründet nachvollziehbar unter Darlegung der Unzulänglichkeiten der sach- und ertragswertorientierten Verfahren die Heranziehung des Vergleichswertverfahrens unter Beachtung der bei der Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB geltenden Grundsätze. Sodann erläutert der Obere Gutachterausschuss ausführlich die tatsächlichen Grundlagen des gefundenen Ergebnisses, wie die eingeflossenen Mietpreisübersichten, die gewählten Vergleichsobjekte und die jeweilige Gewichtung der Vergleichsmieten bei der Berechnung der ortsüblichen Miete. Mit der Entscheidung für das Vergleichswertverfahren steht das gewählte Vorgehen des Gutachterausschusses mit der in § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW zum Ausdruck kommenden Vorstellung des Gesetzgebers, wonach sich der Mietzuschuss an den ortsüblichen Mieten für Büroräumen orientieren soll, im Einklang.
Die Kammer geht davon aus, dass die Vergleichsobjekte aufgrund der Ortskenntnis und Sachkunde des Ausschusses nach sachgerechten und methodisch einwandfreien Kriterien ausgewählt wurden. Dies gilt auch mit Blick auf die vom Kläger kritisierte Auswahl der laufenden Nummern 1 und 3 der Vergleichsobjekte mit schulischer oder schulähnlicher Nutzung. Den Bedenken des Klägers zur Vergleichbarkeit der Objekte nach Lage und Alter der Gebäude ist der Obere Gutachterausschuss überzeugend durch die Darlegung entgegengetreten, dass mittels mathematisch-statistischer Verfahren (Regression) untersucht wurde, welche Eigenschaften der konkret ausgewählten Vergleichsobjekte einen Einfluss auf die Höhe des Mietzinses haben, ein solcher jedoch weder für die Lage des Gebäudes (innerhalb der Gemeinde), noch für dessen Alter festgestellt werden konnte.
In diesem Zusammenhang begegnet auch die Elimination des „statistischen Ausreißers“, der laufenden Nummer 4 der Vergleichsmieten „Büro“, keinen Bedenken. Der Obere Gutachterausschuss hat mit dem Ausschluss nach Berechnung der zweifachen Standardabweichung eine anerkannte wissenschaftliche Methode in der Statistik verwendet und in seiner Stellungnahme vom 05. Mai 2015 plausibel dargelegt, dass die zur Verfügung stehende Grundgesamtheit für die Anwendung dieser Methodik ausreichend groß war. Zweifel an der Berechnung des Oberen Gutachterausschusses ergeben sich auch nicht aus dem Vorbringen des Klägers in der mündlichen Verhandlung, die Berechnung könne schon deshalb nicht richtig sein, weil die nicht eliminierten Vergleichsmieten für die private Bildungseinrichtung H. (laufende Nr. 1 der Vergleichsobjekte mit schulischer bzw. schulähnlicher Nutzung) und die Förderschule H. (laufende Nr. 3 der Vergleichsobjekte mit schulischer bzw. schulähnlicher Nutzung) wesentlich weiter vom Mittelwert der Vergleichsobjekte abwichen, als die eliminierte Miete für das unter der laufenden Nr. 4 der Vergleichsobjekte „Büro“ gelistete Gebäude in H. . Der eliminierte Wert einerseits und die in die Betrachtung eingeflossenen Mieten in Höhe von 4,82 € und 4,28 € befinden sich nämlich in unterschiedlichen Vergleichsgruppen. Diese wurden bei der Berechnung der Standardabweichung vom Gutachterausschuss auch nicht zusammengeführt.
Soweit der Kläger bezüglich der gewählten Vergleichsobjekte weiter vorträgt, auf die ortsüblichen Büromieten könne nach § 109 Abs. 2 SchulG NRW nur grundsätzlich zurückgegriffen werden; die Unterschiede zu den Vergleichsobjekten müssten durch Zu- oder Abschläge auf die Mieten abgebildet werden, folgt die Kammer dem nicht. Der Obere Gutachterausschuss hat überzeugend dargelegt, dass bei den gewählten Vergleichsobjekten allein die Ausstattung von signifikantem Einfluss auf die Höhe der erzielbaren Miete ist, die Schule jedoch unterschiedlichste Ausstattungen aufweist (von einer unterdurchschnittlichen Ausstattung der Turnhalle bis zu einer gehobenen technischen Ausrüstung der Bühne) und das Ergebnis einer Mittelbildung den tatsächlichen Verhältnissen vor diesem Hintergrund gerecht wird.
Die Entscheidung des Ausschusses, die in den benachbarten Städten gelegenen Waldorfschulen in C. und M. -E. nicht in den Vergleich mit einzubeziehen, begegnet ebenfalls keinen Zweifeln. Der Einwand des Oberen Gutachterausschusses, gemeindeübergreifend sei die Lage mit der in der Stadt H. nicht mehr vergleichbar, leuchtet insbesondere in Bezug auf die Mietpreise in der als Oberzentrum fungierenden Stadt C. unmittelbar ein. Im Übrigen entspricht es der Konkretisierung des § 6 Abs. 1 FESchVO, wonach zum Vergleich Mieten aus der Gemeinde des Schulstandortes herangezogen werden sollen. Ebenso überzeugt die Begründung des Gutachterausschusses, der Heranziehung stehe regelmäßig das Innenverhältnis zwischen dem Waldorfschulförderverein und dem Waldorfschulverein entgegen. Die Kammer folgt der Auffassung des Gutachterausschusses, dass bei der Ermittlung der ortsüblichen Mieten letztlich der „Miet“-Verkehrswert bestimmt wird, also der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr regelmäßig erzielt wird. Dann müssen aber auch die Grundsätze, die bei der Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstückes nach § 194 BauGB herangezogen werden, bei der Erhebung des gewöhnlichen Mietwertes Beachtung finden. Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Entscheidend ist danach der Wert, den das Objekt für jedermann hat, während alle Positionen, die dessen Preis nur im einzelnen Fall beeinflussen, ohne dass der gesunde Markt dies nachvollzieht, irrelevant sind.
Vgl. z.B. BGH, Urteil vom 10.07.1991 - XII ZR 109/90 -; Beschluss vom 11.03.1993 - III ZR 24/92 -.
Schulförderverein und Schulverein stehen sich nicht als voneinander unabhängige Marktteilnehmer gegenüber, sondern sind durch ihren gemeinsamen Zweck, den Betrieb und die Unterhaltung der Waldorfschule eng miteinander verbunden. Vor diesem Hintergrund kann nicht ausgeschlossen werden, dass in dem ausgehandelten Mietpreis für eine Waldorfschule nicht auch innerorganisatorische Interessen und Überlegungen einfließen und er somit nicht nur Abbild des allgemeinen inneren Wertes ist.
Soweit der Kläger weiter vorträgt, insbesondere die fehlende Vorsteuerabzugsberechtigung des Vermieters eines Schulgebäudes habe durch einen Zuschlag auf die Vergleichsmieten in Höhe der fiktiven Umsatzsteuer berücksichtigt werden müssen, folgt die Kammer auch insoweit den überzeugenden Darlegungen des Obergutachterausschusses in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 05. Mai 2015. Darüber hinaus gilt:
§ 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW stellt explizit auf die gewerblichen Mieten als Vergleichsmaßstab ab. Sofern in der Praxis tatsächlich, wie vom Kläger unter Berufung auf die Stellungnahme des Gutachters T1. vom 14. November 2015 behauptet, zu 90 – 100 % von der Umsatzsteueroption Gebrauch gemacht wird, ist davon auszugehen, dass dies als dann regelmäßiges Moment dem Gesetzgeber bekannt gewesen und von ihm offensichtlich in Kauf genommen worden ist, da eine ergänzende Regelung, die einen fiktiven Zuschlag auf die Vergleichsmieten in Höhe der Mehrwertsteuer vorsieht, fehlt. Im Übrigen differenziert auch der Gewerbemietspiegel, an den sich der von der Behörde festzusetzende Zuschuss nach § 6 Abs. 1 FESchVO in erster Linie orientieren soll, nicht nach Mieten mit Ausübung der Umsatzsteueroption und solchen ohne. Ob tatsächlich in der vom Kläger behaupteten Häufigkeit von der Umsatzsteueroption Gebrauch gemacht wird und dies darüber hinaus stets zu höheren Mieten des nichtoptionsberechtigten Vermieters führt, lässt sich dem IVD ebenso wie den sonstigen Mietspiegeln nicht entnehmen. Vielmehr steht im Widerspruch zu dieser Annahme, dass die stets steuerfrei zu vermietenden schulischen oder schulähnlich genutzten, vom Oberen Gutachterausschuss herangezogenen Vergleichsobjekte im Durchschnitt 0,07 Cent pro qm günstiger sind. Darüber hinaus wird auch vom Kläger zu Grunde gelegt, dass der optierende Vermieter seine Umsatzsteuer in der Regel zunächst abführt und erst im Nachhinein vom Finanzamt zurückerstattet bekommt. Dann ist die Miete des optierenden Vermieters jedoch zu einem Vergleich mit der für steuerfrei zu vermietende Objekte zu zahlenden ohne Weiteres geeignet. Denn dann dürften die nach außen ausgewiesenen Mieten des optierenden Vermieters nicht bereits, wie vom Kläger angenommen, 19 % günstiger als die Mieten des ‑ nach Annahme des Klägers - seine um den Betrag der Mehrwertsteuer höheren Herstellungskosten auf die Miete umlegenden, steuerfrei vermietenden Vermieters ausfallen. Dementsprechend wird der Zweck des Verzichts auf eine Steuerbefreiung bei der Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken nicht vorrangig in der Beseitigung von Wettbewerbsnachteilen unter den Verkäufern bzw. unter den Vermietern aufgrund unterschiedlich hoher Vorsteuerbeträge gesehen, da diese bei konkurrierenden Objekten in etwa gleich hoch sein werden.
Vgl. Stadie, Umsatzsteuergesetz, 3. Aufl. 2015, § 9 UStG, Rdnr. 9, juris.
Schließlich ist auch nicht davon auszugehen, dass - wie der Kläger meint - die Ausnutzung der Umsatzsteueroption kein persönliches Verhältnis ist, sondern als rechtliche Gegebenheit den gewöhnlichen Geschäftsverkehr im Sinne des § 194 BauGB prägt. Die Vorsteuerabzugsberechtigung hängt nicht allgemein geltend an dem zu vermietenden Objekt, sondern richtet sich ausschließlich danach, ob jemand als Unternehmer eigene steuerbare Umsätze abführt, § 15 Umsatzsteuergesetz (UStG). Die Unternehmereigenschaft ist jedoch klar persönliches Moment.
Vgl. Herrlein, Umsatzsteuer und Miete, Vortrag auf dem deutschen Mietsgerichtstag 2013, http://www.mietgerichtstag.de/mietgerichtstag-2017/programme-fr%C3%BCherer-mietgerichstage/mietgerichtstag-2013/.
Demgemäß hat der BGH in seinem Urteil vom 10. Juli 1991 - XXII ZR 109/90 - ausdrücklich festgestellt, dass die Vorsteuerabzugsberechtigung ein Umstand ist, der zu den ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen im Sinne des § 194 BauBG gehört. Dem folgt die Kammer.
Wohl a.A. VG Köln, Urteil vom 14.09.2011 - 10 K 1278/10 -.
Soweit der Kläger Ausführungen zur Berücksichtigung der Umsatzsteuer bei der Wertberechnung nach dem Sach- oder dem Ertragswertverfahren macht, können diese dahinstehen. Der Obere Gutachterausschuss hat sich, wie bereits ausgeführt zulässigerweise für die Wahl des Vergleichswertverfahrens entschieden. Im Übrigen folgt die Kammer den diesbezüglichen Ausführungen des Oberen Gutachterausschusses in seiner Stellungnahme vom 05. Mai 2015.
Es liegen auch keine Anhaltspunkte dafür vor, dass mit diesem Betrag nach den örtlichen Verhältnissen die Anmietung einer für Schulzwecke geeigneten Immobilie nicht realisierbar wäre, vgl. Ziff. 6.2.1 der Verwaltungsvorschriften zur Ausführung der FESchVO. Wie sich den Preisen in der Auflistung der schulisch bzw. schulähnlich genutzten Gebäude im Gutachten des Oberen Gutachterausschusses entnehmen lässt, ist die Anmietung eines schultauglichen Gebäudes sogar bereits ausschließlich mit dem Refinanzierungsbeitrag in Höhe von 6,86 €/qm möglich. Im Übrigen ist festzustellen, dass der Refinanzierungszuschuss in dieser Höhe, nach den Angaben des Oberen Gutachterausschusses in seinem Gutachten unter Ziff.8.1.5 ähnlich wie bei allen anderen Ersatzschulen in NRW, ca. 19 % über dem im IVD angegebenen Preis für die ortsangemessene Büromiete liegt. Selbst wenn man davon ausgehen will, dass die fehlende Optionsberechtigung durch einen Zuschlag von 19 % auf die ortsübliche Büromiete berücksichtigt werden muss, wäre diesem Umstand mit dem vom Obergutachterausschuss gefundenen Wert Rechnung getragen worden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Berufung wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache zugelassen, vgl. §§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO. Die Frage, ob bei der angemessenen Bezuschussung von Ersatzschulen nach den §§ 105, 106 und 109 SchulG NRW ein Zuschlag in Höhe der Umsatzsteuer (19 %) auf die ortsübliche gewerbliche Nettokaltmiete vorzunehmen ist, betrifft alle Ersatzschulen und bedarf gerade vor dem Hintergrund divergierender erstinstanzlicher Entscheidungen
vgl. VG Köln, Urteil vom 14.09.2011 - 10 K 1278/10 -
im Sinne der Rechtssicherheit und Rechtseinheit einer Klärung. Obergerichtliche Rechtsprechung ist hierzu nicht ersichtlich.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 105 Abs. 1 Satz 1, 109 des Schulgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen
§§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO. Die Frage, ob bei der angemessenen Bezuschussung von Ersatzschulen nach den §§ 105, 106 und 109 SchulG NRW
§ 194 BauGB
§ 194 BauGB
§ 9 UStG
§ 15 Umsatzsteuergesetz
§ 194 BauBG
§ 167 VwGO
§ 74 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 58 Abs. 2 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 105 Abs. 1 Satz 1 SchulG
§ 105 Abs. 2 SchulG NRW
§ 109 Abs. 1 SchulG NRW
§ 115 Abs. 1 und 2 SchulG NRW
§ 6 Abs. 1 FESchVO
§ 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW
§ 109 Abs. 2 SchulG NRW
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 6 Abs. 2 der Verordnung
§ 4 Abs. 2 des Verwaltungszustellungsgesetzes
§ 6 der Verordnung
§ 6 Abs. 1 der Verordnung
§ 23 Abs. 1 der Verordnung

Zitierte Entscheidungen: XII ZR 109/90
III ZR 24/92
XXII ZR 109/90
10 K 1278/10