Landgericht Saarbrücken (Saarland, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2010-04-13, Aktenzeichen 5 T 303/09

Tenor:
1. Die sofortigen Beschwerden werden zurückgewiesen.
2. Die Antragsgegnerinnen tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens als Gesamtschuldnerinnen.
3. Der Streitwert des Beschwerdeverfahrens wird festgesetzt auf 6.025,14 Euro.

Tatbestand:
1. Die Antragsgegnerin zu 1) ist aufgrund der bestandskräftig genehmigten Wirtschaftspläne 2005 und 2006 und der Jahresabrechnung 2006 zur Zahlung rückständigen Wohngeldes in Höhe von insgesamt 5.492,24 Euro für die Eigentumswohnung Nr. ... für den Zeitraum Januar 2006 bis Februar 2007 verpflichtet (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG).
Die von beiden Antragsgegnerinnen angeführten Wohngeldzahlungen betreffen - wie das Amtsgericht in seinem angefochtenen Beschluss vom 18.05.2009 zutreffend festgestellt hat - nicht den streitgegenständlichen Zeitraum von Januar 2006 bis Februar 2007 und führen deshalb nicht zu einer Verringerung des Wohngeldrückstandes.
2. Für den Wohngeldrückstand haften die Antragsgegnerinnen – unbeschadet des Umstandes, dass sie Miteigentümerinnen jeweils zur Hälfte der Eigentumswohnung Nr. ... sind – als Gesamtschuldnerinnen gemäß § 421 BGB (ebenso: BayObLG MDR 1979, 584; OLG Stuttgart, OLGZ 1986, 32, 35; Bärmann/Becker, WEG, 10. Auflage, § 16 WEG Rn. 163; Palandt/Bassenge, BGB, 68. Auflage, § 16 WEG Rn. 37). Dem Einwand der Antragsgegnerinnen, die Miteigentümer des Sondereigentums hafteten für das Wohngeld nicht als Gesamtschuldner sondern lediglich in Höhe ihres Miteigentumsanteils, kann nicht gefolgt werden. Denn ebenso wie gegenüber einem Alleineigentümer besteht auch gegenüber Miteigentümern des Sondereigentums die für die Annahme eines Gesamtschuldverhältnisses charakteristische Identität des Leistungsinteresses (vgl. dazu Palandt/Grüneberg, BGB, 68. Auflage, § 421 BGB Rn. 6 m.w.N.). Diese Identität des Leistungsinteresses ergibt sich daraus, dass sich die Wohngeldzahlungsverpflichtung auf das Wohnungseigentum als solches bezieht und nicht auf die einzelnen Miteigentumsanteile. Der Bezugspunkt des Wohngeldes ist die jeweilige Eigentumswohnung. Die Eigentumswohnung, also der Gegenstand des Wohnungseigentums, ist im Außenverhältnis ungeteilt, die Bruchteilsberechtigung der Miteigentümer im Innenverhältnis ist ideell und nicht real quotenmäßig zu verstehen (vgl. dazu Palandt/Sprau, a.a.O., § 741 BGB Rn. 7). Wenn jedoch der Gegenstand des Sonder- bzw. Wohnungseigentums nach außen hin (real) ungeteilt ist, bezieht sich die Wohngeldzahlungsverpflichtung auf das gesamte Wohnungseigentum und nicht auf die (ideellen) Miteigentumsanteile der einzelnen Berechtigten. Dies führt dazu, dass die Verantwortung im Außenverhältnis gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Zahlung rückständigen Wohngeldes jeden Inhaber des Wohnungseigentums unabhängig davon trifft, ob er Alleineigentümer oder Miteigentümer ist.
Dies bedeutet, dass Miteigentümer als Gesamtschuldner (§ 421 BGB) zur Zahlung des gesamten auf ihr Sondereigentum entfallenden Wohngeldes verpflichtet sind.
3. Allein dieses Rechtsverständnis wird der essentiellen Bedeutung der Wohngeldzahlungen für die Aufrechterhaltung deren wirtschaftlicher Handlungsfähigkeit gerecht. Die Notwendigkeit, die Zahlungsfähigkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu erhalten, hat zu der rechtlichen Besonderheit im Wohnungseigentumsrecht geführt, das gegenüber Wohngeldforderungen die Aufrechnung grundsätzlich nicht zulässig ist, es sei denn, die Gegenforderung ist anerkannt, rechtskräftig festgestellt oder sie entstammt einer Notgeschäftsführung (vgl. dazu KG Berlin, MDR 2002, 1186, zitiert nach juris Rn. 8; Bärmann/Merle, § 28 WEG Rn. 159; Palandt/Bassenge, § 16 WEG Rn. 32; Jennißen/Grziwotz, WEG, 2008, § 10 Rn. 109).
Im Verhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer zur Wohnungseigentümergemeinschaft bedeutet die Antwort auf die Frage, ob eine gesamtschuldnerische Haftung besteht für rückständige Wohngeldforderungen im Ergebnis die Auferlegung des Insolvenzrisikos des jeweiligen Miteigentümers. Bei Ablehnung der gesamtschuldnerischen Haftung würde die Wohnungseigentümergemeinschaft das Insolvenzrisiko der Bruchteilseigentümer tragen. Für den Fall der gesamtschuldnerischen Haftung trägt der in Anspruch genommene Miteigentümer des jeweiligen Sondereigentums das Insolvenzrisiko des anderen Bruchteilseigentümers für den Fall, dass er im Innenverhältnis gemäß § 426 BGB Ausgleichung verlangt.
Dem Bruchteilseigentümer das Insolvenzrisiko aufzuerlegen, ist nicht unbillig, da die Bruchteilseigentümer – im vorliegenden Fall die Antragsgegnerinnen – dieses Risiko bewusst eingehen, indem sie sich dazu entscheiden, mit dem anderen Miteigentümer zusammen zu Bruchteilen Wohnungseigentum zu erwerben.
4. Der Antragsgegnerin steht – wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat – der im Wege des Widerantrags geltend gemachte Schadensersatzanspruch gegen die Antragstellerin nicht zu.
Dies liegt schon daran, dass die jetzigen Prozessbevollmächtigten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu dem Zeitpunkt, als sie durch Schriftsatz vom 13.06.2006 die Antragsgegnerin zu 1) außergerichtlich zur Zahlung des rückständigen Wohngeldes aufgefordert haben, nicht von der Gemeinschaft, sondern von deren Verwalterin beauftragt worden sind. Deshalb fehlt es an einer der Gemeinschaft zurechenbaren Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB.
Abgesehen davon ist der geltend gemachte Schadensersatzanspruch deshalb abzulehnen, weil die Gemeinschaft durch ihren Beschluss vom 20.07.2006 (TOP 4) ihren Prozessbevollmächtigten Mandat erteilt haben für die Geltendmachung der Wohngeldforderung gegenüber den Antragsgegnerinnen und dadurch gleichzeitig deren Zahlungsaufforderung vom 13.06.2006 genehmigt haben. Diese Genehmigung wirkt auf den Zeitpunkt der damaligen Zahlungsaufforderung zurück (§ 184 Abs. 1 BGB), so dass auch aus diesem Grund eine ungerechtfertigte Zahlungsaufforderung gegenüber der Antragsgegnerin zu 1) abzulehnen ist.
Deshalb hat die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zu 1) keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe:
Auch die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zu 2) ist nicht begründet.
1. Sie haftet aus denselben Gesichtspunkten, die bereits hinsichtlich der Beschwerde der Antragsgegnerin zu 1) aufgeführt worden sind, als Gesamtschuldnerin für die Zahlung des Wohngeldrückstandes in Höhe von 5.492,24 Euro.
2. Ob der Antragsgegnerin zu 2) hinsichtlich der Tätigkeit des Rechtsanwaltes ... mit dem Ziel der Forderungseintreibung gegen die Antragsgegnerin zu 1) ein Anspruch auf Auskehrung der von der Antragsgegnerin zu 1) an die Antragstellerin gezahlten Rechtsanwaltsgebühren zusteht, kann für diese Entscheidung offenbleiben.
Jedenfalls ist die Antragsgegnerin zu 2) nicht berechtigt, mit einer solchen Forderung gegen die streitgegenständliche Wohngeldforderung aufzurechnen.
Wie bereits ausgeführt, ist die Aufrechnung gegen eine Wohngeldforderung grundsätzlich unzulässig. Die Voraussetzungen für eine Ausnahme von diesem Aufrechnungsverbot, nämlich die Anerkennung, die rechtskräftige Feststellung oder eine Notgeschäftsführung, sind vorliegend nicht erfüllt.
Deshalb war auch die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zu 2) zurückzuweisen.
III.
1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG a.F.
Da der Rechtsstreit wegen Wohngeldrückständen geführt worden ist, hinsichtlich derer Zahlungsverzug der Antragsgegnerinnen vorgelegen hat, sind den beiden Antragsgegnerinnen als Gesamtschuldnerinnen auch die in dem Beschwerdeverfahren angefallenen außergerichtlichen Kosten der Antragstellerin aufzuerlegen (vgl. dazu Merle in Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 9.Auflage, § 47 WEG Rn. 36).
2. Der gemäß § 48 Abs. 3 WEG a.F. festzusetzende Geschäftswert setzt sich zusammen aus:
Der streitgegenständlichen Wohngeldforderung in Höhe von 5.492,24 Euro und der mit dem Gegenantrag der Antragsgegnerin zu 1) geltend gemachten Schadensersatzforderung in Höhe von 532,90 Euro.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG
§ 45 WEG
§ 421 BGB
§ 16 WEG
§ 741 BGB
§ 28 WEG
§ 426 BGB
§ 47 WEG
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 184 Abs. 1 BGB
§ 48 Abs. 3 WEG

Zitierte Entscheidungen: MDR 1979, 584
MDR 2002, 1186
1 WEG C 138/07