Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2022-09-13, Aktenzeichen 67 S 15/22
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2022:0913.67S15.22.00

Tenor:
Orientierungssatz
Eine Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen benachteiligt den Mieter unangemessen und verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB, da bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf den Mieter zukommenden Kostenbelastung möglich ist (Anschluss BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13).(Rn.25)
Verfahrensgang
1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 17. Dezember 2021 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 124 C 350/20 - wird auf Kosten der Beklagten nach einem Wert von bis 2.000,00 € zurückgewiesen.
2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % leistet.
3. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von der Beklagten nach beendetem Mietverhältnis die Rückzahlung überzahlter Mieten wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) sowie der von der Beklagten anteilig einbehaltenen Mietsicherheit.
Zwischen den Parteien bestand vom 1. Februar 2017 bis zum 31. März 2020 ein Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung. Zu Beginn des Mietverhältnisses betrug die Nettokaltmiete monatlich 713,00 €, dem Mietzins, den der Vormieter zuletzt aufgrund eines Staffelmietvertrages vom 2. Dezember 2014 zahlte, die sich nach dessen vertraglicher Vereinbarung ab dem 1. März 2018 auf 753,- € und ab dem 1. März 2019 auf 795,- € erhöhte.
Die Klägerin macht geltend, die preisrechtlich zulässige Miete sei auf die die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigende bei Beendigung des Vormietverhältnisses geschuldete Vormiete ungeachtet der auch in dem Vormietverhältnis vereinbarten Indexmiete begrenzt.
Die Beklagte ist der Ansicht, bei der Vormiete seien auch weitere Staffelmieterhöhungen nach Beendigung des Vormietverhältnisses zu berücksichtigen. Der geltend gemachte Kautionsrückzahlungsanspruch bestehe aufgrund der Verrechnung mit den nach der individualvertraglichen Vereinbarung im Mietvertrag anteilig von dem Kläger zu tragenden Schönheitsreparaturkosten nicht.
Das Amtsgericht hat ausgehend von der nicht erhöhten Vormiete der Klage stattgegeben. Für die Ermittlung der gesetzlich zulässigen Höchstmiete sei die vom Vormieter zuletzt gezahlte Mietstaffel maßgeblich. Der restliche Kautionsrückzahlungsanspruch sei in voller Höhe begründet. Bei der vereinbarten Quotenabgeltungsklausel handele es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die aufgrund der unangemessenen Benachteiligung der Klägerin unwirksam sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere zum erstinstanzlichen Vorbringen und zu den im ersten Rechtszug gestellten Anträgen, wird auf das amtsgerichtliche Urteil (Bl. 80-83 d.A.) Bezug genommen.
Gegen das ihr am 27. Dezember 2021 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 13. Januar 2022 Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist um einen Monat mit am 24. März 2022 eingegangenem Schriftsatz begründet.
Sie ist der Auffassung, für die Bestimmung der zulässigen Höchstmiete seien auch die, mit dem Vormieter vereinbarten zukünftigen Mietstaffeln zu berücksichtigen. Die Quotenabgeltungsklausel sei als Individualvereinbarung wirksam. Sie habe - insoweit unstreitig - auf Wunsch der Klägerin, die Schönheitsreparaturen abweichend von dem ersten Vertragsentwurf selbst zu übernehmen, um dadurch die Nettokaltmiete um monatlich 56,00 € zu reduzieren, die entsprechenden Regelungen sowie die von ihr gewünschte kürzere Mindestlaufzeit in einen zweiten Mietvertragsentwurf aufgenommen. Die Klägerin habe sich ohne Änderungswünsche zu äußern für die Unterzeichnung dieser Fassung unter Absehen von der ihr ausdrücklich angebotenen Besprechung des geänderten Vertragsentwurfs entschieden.
Die Beklagte beantragt,
die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschrift vom 13. September 2022 (Bl. 144-145 d.A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist unbegründet. Dem Kläger steht der streitgegenständliche Rückzahlungsanspruch in der geltend gemachten Höhe zu. Aufrechenbare Gegenansprüche der Beklagten im Zusammenhang mit der streitgegenständlichen Quotenabgeltungsklausel bestehen nicht.
Der von dem Amtsgericht zuerkannte Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in der beanspruchten Höhe ist gemäß §§ 556d Abs. 1, 2, 556e, 556g Abs. 1 S. 1, 2 aF, 557a Abs. 4, 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB i.V.m. der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin) sowie Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB begründet.
Die Bestimmung der preisrechtlich zulässigen Miete durch das Amtsgericht begegnet keinen Bedenken, wird von der Berufung bezüglich der im Ausgangspunkt zugrundegelegten ortsüblichen Vergleichsmiete auch nicht gesondert angegriffen. Dabei hat es zutreffend erkannt, dass die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen über die Höhe der Nettokaltmiete sowie die vereinbarten Mietzinsstaffeln unwirksam sind, soweit sie die vorliegend vor Inkrafttreten der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vereinbarte höhere Vormiete in Höhe von 713,00 € überschreiten, §§ 556d Abs. 1, 2, 556g Abs. 1 S. 1, 2 aF, 557a Abs. 4 BGB.
Dem Amtsgericht ist ebenso darin zuzustimmen, dass die erst nach Beendigung des Vormietverhältnisses eintretenden weiteren Staffelmieterhöhungen nicht zu berücksichtigen sind. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Bestimmung des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB aF, wonach eine Miete bis zur Höhe der Vormieter vereinbart werden kann, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete ist. Aus der ausdrücklichen Bezugnahme auf die zuletzt geschuldete - und nicht die mietvertraglich vereinbarte noch nicht fällige Mietstaffel - folgt, dass es maßgeblich auf die tatsächlich bei Beendigung des Vormietverhältnisses geltende tatsächlich geschuldete Miete ankommt, demzufolge weitere Staffelmieterhöhungen, die wegen Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr wirksam geworden sind, nicht mehr zu berücksichtigen sind. Mit dieser an dem eindeutigen und die Auslegung begrenzenden Wortlaut der Norm (vgl. BGH, Urt. v. 27. Oktober 2021 - VIII ZR 264/19, WuM 2022, 34, juris Rn. 23; vgl. auch Kammer, Urt. v. 22. September 2022 - 67 S 113/22, BeckRS 2022, 27753 Rn. 18) orientiertem Ergebnis ist auch der von dem Gesetzgeber durch diese zudem aufgrund ihres Ausnahmecharakters eng auszulegende Regelung (vgl. Schüller, in: BeckOK BGB, Stand 1. August 2022, BGB § 556e Rn. 4 m.w.N.) bezweckte Bestandsschutz gewährleistet, da die Vermieterin bezüglich der aufgrund eines früheren Mietendes nicht mehr zum Tragen gekommenen Mietstaffeln noch keine ausnahmsweise schutzwürdige Vermögensposition erlangt hat (vgl. Fleindl, in: BeckOGK, Stand: 1.10.2022, BGB § 556e Rn. 10; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556e Rn. 13 und WM 2017, 186, 187; Flatow, WuM 2015, 191, 201-203 jeweils m.w.N.). Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die ausführliche Begründung des Amtsgerichts Bezug genommen.
Der Klägerin steht auch der geltend gemachte fällige Anspruch auf Rückzahlung der restlichen Kaution zu, während Gegenansprüche der Beklagten aus der in dem Mietvertrag vereinbarten Quotenabgeltungsklausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen sind nicht begründet sind.
Zutreffend und von der Berufung nicht entkräftet geht das Amtsgericht davon aus, es handele sich bei der in § 2 Ziffer 2 i.V.m. § 11 Ziffer 7 des Mietvertrags enthaltenen Regelung der quotalen Abgeltung von Schönheitsreparaturen um eine Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.d. § 305 Abs. 1 BGB, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.
Soweit die Berufung erneut darauf verweist, es handele sich insbesondere aufgrund der der Klägerin eingeräumten Wahlmöglichkeit zwischen der ursprünglichen Vertragsversion, wonach entsprechend der gesetzlichen Regelung die Beklagte die Schönheitsreparaturen zu tragen hatte, und dem auf ausdrücklichen Wunsch der Klägerin auch hinsichtlich der verkürzten Mindestlaufzeit ihren Bedürfnissen angepasstem von ihr ohne Beanstandungen ausgewählten Vertragstext aufgrund der unbeeinflussten Auswahlentscheidung der Klägerin um eine ungeachtet der Vorformulierung beider Alternativen als Vertragsbedingung nach § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelte Regelung, wird dem nicht gefolgt.
Zwar können auch vorformulierte Klauseln des Verwenders im Einzelfall Gegenstand und Ergebnis von Individualabreden sein, wenn sie die Merkmale des § 305 Abs. 1 BGB aufweisen. Jedoch kann nach der von der Kammer geteilten überwiegend vertretenen Ansicht der Rechtsprechung ausgehend von dem Allgemeinen Geschäftsbedingungen wesentlichem Charakteristikum der Einseitigkeit ihrer Auferlegung sowie des Umstands, dass der andere Vertragsteil, der mit einer solchen Regelung konfrontiert wird, auf ihre Ausgestaltung gewöhnlich keinen Einfluss nehmen kann, von einem Aushandeln in diesem Sinne nicht bereits aufgrund des rein formalen Umstands der Auswahl aus mehreren vorformulierten Alternativen gesprochen werden. Vielmehr ist nach den dargelegten Grundsätzen darüber hinaus zu fordern, dass der Verwender den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der effektiven Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Er muss sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklären. Denn maßgeblich für das Wesen von AGB ist nicht die Wahlfreiheit zwischen verschiedenen gestellten AGB als solchen - selbst wenn diese die Wahl der dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Variante beinhaltet -, sondern das ausdrücklich vorausgesetzte Aushandeln des konkreten Klauselinhalts im Einzelnen, was nur bei der tatsächlichen Möglichkeit des Vertragspartners, auf die vorgegebene Formulierung einwirken und diese durch eigene Alternativvorschläge tatsächlich beeinflussen zu können, gewährleistet ist (vgl. BGH, Beschl. v. 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080, juris Rn. 14; Urt. v. 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, NJW 2016, 1230, juris Rn. 24; Urt. v. 13. März 2018 - XI ZR 291/16, NJW-RR 2018, 814, juris Rn. 16ff.; Urt. v. 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ 184, 259-269, juris Rn. 18; BeckOK BGB/Zehelein, Stand 1.8.2022, BGB § 535 Rn. 246; Fervers in: Schmidt-Futterer, a.a.O., vor § 535 Rn. 210; Fornasier, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2022, § 305 Rn. 37; Lehmann-Richter, in: BeckOGK, Stand 1.9.2022, BGB § 305 Rn. 159ff., 171ff. jew. m.w.N.; weitergehend für den Fall einer Auswahlentscheidung des Kunden BGH, Urt. v. 6. Dezember 2002 - V ZR 220/02, BGHZ 153, 148-157, juris Rn. 6; Urt. v. 20. Dezember 2007 - III ZR 144/07, BGHZ 175, 76-85, Rn. 21; Urt. v. 20. März 2018 - X ZR 25/17, NJW 2018, 2039, juris Rn. 13; LG Köln, Urt. v. 24. November 2016 - 6 S 220/15, BeckRS 2016, 115701, Rn. 12 juris).
Nach diesen Maßgaben ist bereits nach dem eigenen Vorbringen der Beklagte nicht von einer Individualvereinbarung auszugehen. Die Beklagte hat bereits nicht behauptet, sie habe sich gegenüber der Klägerin deutlich und ernsthaft zu der Änderung einzelner Klauseln bereit erklärt. Vielmehr hat sie sich lediglich darauf berufen, sie hätte über die veränderten Bestimmungen verhandelt, wenn die Klägerin diese von ihr durch den Wunsch einer abweichenden Abrede unter anderem bezüglich der Schönheitsreparaturen ausgelösten Änderungen von sich aus hinterfragt hätte. Damit hat die Beklagte ebenso wie mit der nach ihrem Vortrag angebotenen Besprechung des geänderten zweiten Mietvertragsentwurfs nicht dargelegt, ihre Verhandlungsbereitschaft zu der hier streitigen Klausel verbunden mit dem Angebot der konkreten Möglichkeit einer Veränderung der Regelung im Interesse der Klägerin deutlich und ernsthaft erklärt zu haben (vgl. BGH, Beschl. v. 19. März 2019, a.a.O., juris Rn. 16). Zu diesen einem Aushandeln entgegenstehenden Umständen kommt vorliegend der auch von dem Amtsgericht zutreffend herangezogene Umstand hinzu, dass sich die Klägerin als Mietinteressentin schon angesichts des angespannten Wohnungsmarktes und des dadurch entstehenden Drucks nicht in einer gleichberechtigten Verhandlungsposition befand, die ihr ohne Weiteres eigene vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten im Sinne einer freien Verhandlung ermöglichten (vgl. BGH, Urt. v. 20. März 2014 - VII ZR 248/13, BGHZ 200, 326-337, juris Rn. 29; Fervers, a.a.O., Rn. 214; AG Hamburg, Urt. v. 16. Juni 2021 - 49 C 336/20, juris Rn.8; zur diesbezüglichen Berücksichtigung des wirtschaftlichen Machtgefälles auch BGH, Urt. v. 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305-321, juris Rn. 23).
Eine andere Beurteilung ist auch nicht aufgrund des von der Beklagten herangezogenen Umstands gerechtfertigt, der Klägerin komme die in ihrem Sinne geänderte Verkürzung der vertraglichen Mindestlaufzeit zugute, zu der die Beklagte im Gesamtpaket mit der Übernahme der Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen durch die Klägerin bereit gewesen sei. Denn dies ändert nichts an der nachteiligen Wirkung der durch die Quotenabgeltungsklausel zudem erweiterten Schönheitsreparaturklausel, deren gesetzesfremder Kern nicht allein durch die damit verbundene Aufnahme einer dem Mieter entgegenkommenden Klausel ernsthaft zur Disposition gestellt wird (vgl. BGH, Urt. v. 22. Oktober 2015 - VII ZR 58/14, MDR 2016, 10 juris Rn. 26; Fornasier, a.a.O., Rn. 37), zumal sich ein „Aushandeln“ jeweils nur auf bestimmte Vertragsbedingungen beziehen und auch nur bezogen auf die jeweilige Klausel zur Nichtanwendung der §§ 305 ff. BGB führen kann (vgl. BGH, Beschl. v. 5. März 2013 - VIII ZR 137/12, NJW 2013, 1668, beckonline Rn. 7 ff. m.w.N.).
Als Allgemeine Geschäftsbedingung verstößt die streitgegenständliche Quotenabgeltungsklausel gegen § 307 Abs. 1 BGB. Sie benachteiligt die Klägerin als Mieterin unangemessen, da bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf sie zukommenden Kostenbelastung möglich ist (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, NJW 2015, 1871, juris Rn. 24 f. m.w.N.).
Der Verweis der Beklagten, das Berufen auf die Unwirksamkeit der Regelung sei rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), da es zu der Änderung der hier strittigen Klausel nur ausgelöst durch die von der Klägerin geäußerten Änderungswünsche gekommen sei und sie sich aus freien Stücken für die streitgegenständliche Vertragsalternative entschieden habe, verfängt nicht. Denn wie bereits dargelegt steht dieser Umstand der Anwendung der §§ 305 ff. BGB nicht entgegen (vgl. auch BGH, Beschl. v. 5. März 2013, a.a.O.), bei denen es sich um zwingendes, nicht der Disposition der Vertragsparteien unterliegendes Recht handelt (vgl. BGH, Urt. v. 20. März 2014, a.a.O., Rn. 28; Zehelein, a.a.O., Rn. 247).
Ausgehend hiervon war kein Raum für die von der Beklagten hilfsweise beantragte Aufhebung und Zurückverweisung nach Maßgabe des § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO.
Nach Maßgabe dieses Ergebnisses kann offenbleiben, ob die Quotenabgeltungsklausel auch als Individualvereinbarung wegen Verstoßes gegen § 556 Abs.1 BGB gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist (so Kammer (Einzelrichter), Urt. v. 15. März 2022 - 67 S 240/21, WuM 2022, 220, juris Rn. 12 ff., Revision anhängig; vgl. zum Ganzen auch Kammer (Einzelrichter), Urt. v. 21. Juni 2022 - 67 S 267/21 n.v.).
Die prozessualen Nebenentscheidungen haben ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO.
Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO wegen ihrer grundsätzlichen Bedeutung zuzulassen, um eine höchstrichterliche Klärung der Frage zu ermöglichen, ob bei der Berücksichtigung einer Vormiete weitere vereinbarte Staffelmieterhöhungen, die wegen der Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr wirksam geworden sind, zu berücksichtigen sind, sowie der Frage, wann ein Aushandeln i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB im Fall einer Auswahlentscheidung des Vertragspartners für die vorformulierte streitgegenständliche Vertragsvariante gegeben ist.
Die Übertragung auf die Einzelrichterin nach § 526 Abs. 1 ZPO steht der Zulassung der Revision nicht entgegen (vgl. nur BGH, Urt. v. 18. November 2016 - V ZR 221/15, NJW-RR 2017, 260, juris Rn. 5-7).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 305 ff. BGB
§ 556d BGB
§ 242 BGB
§ 307 Abs. 1 BGB
§ 49 Abs. 2 EGBGB
§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 556d Abs. 1 BGB
§ 305 Abs. 1 BGB
§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB
§ 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO
§ 556 Abs.1 BGB
§ 556 Abs. 4 BGB
§ 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO
§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO
§ 526 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: WM 2017, 186, 187
NJW 2019, 2080
NJW 2016, 1230
NJW-RR 2018, 814
BGHZ 184, 259
BGHZ 153, 148
BGHZ 175, 76
NJW 2018, 2039
BGHZ 200, 326
BGHZ 206, 305
MDR 2016, 10
NJW 2013, 1668
NJW 2015, 1871
NJW-RR 2017, 260
VIII ZR 242/13
24 C 350/20
VIII R 245/22
VIII ZR 245/22
VIII ZR 264/19
67 S 113/22
XI ZR 9/18
VIII ZR 26/15
XI ZR 291/16
VIII ZR 67/09
V ZR 220/02
III ZR 144/07
X ZR 25/17
6 S 220/15
VII ZR 248/13
49 C 336/20
XI ZR 434/14
VII ZR 58/14
VIII ZR 137/12
67 S 240/21
67 S 267/21
V ZR 221/15