Landgericht GieBen (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-08-16, Aktenzeichen 2 O 69/17
ECLI: ECLI:DE:LGGIESS:2017:0816.2O69.17.00

Tenor:
Anmerkung
Die Berufung gegen das Urteil ist durch das Oberlandesgericht Frankfurt am Main zurückgewiesen worden (Az. 19 U 179/17, Urteil vom 28.3.2018). Die Revision wurde nicht zugelassen.
Verfahrensgang
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf 28.560,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zahlung von Maklerprovision.
Die Klägerin inserierte das Grundstück in bei als Baugrundstück. Es handelte sich dabei um ein aus mehreren Flurstücken bestehendes Gesamtgrundstück. Verkäufer waren die Geschwister Frau und Herr sowie Frau als Eigentümerin des angrenzenden Wiesengrundstückes.
Am nahm die Beklagte durch den Geschäftsführer telefonisch Kontakt zur Klägerin auf. Ein Besichtigungstermin war von der Beklagten nicht gewünscht, der Geschäftsführer der Beklagten wollte sich zunächst selbst umsehen. Im Anschluss an das Gespräch übersandte die Klägerin dem Beklagten Unterlagen zum Kaufgrundstück per E Mail. Darin waren einen Auszug aus dem Bebauungsplan, eine Flurkarte, auf der die Flurstücke des Kaufgrundstückes eingezeichnet waren, die genaue Größe und Adresse des Kaufgrundstücks sowie ein avisierter Kaufpreis von 460.000 € und das Provisionsverlangen der Klägerin in Höhe von 5,95 % brutto des Kaufpreises enthalten.
In den "Allgemeinen Geschäftsbedingungen ", die ebenfalls übermittelt wurden, heißt es unter "3. Entstehung des Provisionsanspruchs" "... Die Immobilie/das Grundstück, die entsprechende Fläche bzw. die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages gilt als nachgewiesen, sofern der Kunde nicht unverzüglich nach Erhalt schriftliche Vorkenntnis gegenüber der Immobilienfirma geltend macht. Als Vermittlungsleistung der Immobilienfirma gilt bereits die auf separates Anfordern schriftlich oder mündlich übermittelte weitere Information oder die auf solches Anfordern übersandten Unterlagen über eine bestimmte Immobilie."
Die Beklagte übersandte der Klägerin am ein Fax, in diesem hieß es: " Wir sind dran an Kaufüberlegungen" . Auch mit einer weiteren E Mail vom und einem weiteren Telefonat einige Tage später wiederholte die Beklagte ihr Interesse. So lautete die E Mail:
"Sehr geehrte Frau ,
vielen Dank für die ausführlichen Unterlagen. Wir sind an dem Grundstück interessiert und an Kaufüberlegungen.
Mit freundlichen Grüßen
"
Im Zuge des Telefonats wurde dem Geschäftsführer der Beklagten mitgeteilt, dass das Grundstück bis zum reserviert sei.
Die Klägerin nannte der Beklagten nicht den Namen des Verkäufers. Der Verkäufer bewohnte das Grundstück nicht selbst.
Der Beklagte kontaktierte im weiteren Verlauf den Verkäufer direkt und schloss mit ihm einen Kaufvertrag über das Grundstück ab. Der Kaufpreis betrug 480.000 €.
Mit anwaltlichen Schreiben vom wurde die Beklagte zum Ausgleich der Provisionsforderung sowie der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.141,90 € netto bis zum aufgefordert.
Die Klägerin behauptet, der Verkäufer habe explizit darum gebeten, während der Reservierungsfrist keine weiteren Anfragen zu dem Grundstück zu erhalten. Nach Ablauf der Frist hätte sie den Kontakt zum Verkäufer hergestellt. Es sei für den Geschäftsführer der Beklagten in Ordnung gewesen die Reservierungsfrist abzuwarten. Er habe nicht auf die Nennung des Verkäufers bestanden, sondern habe abwarten wollen. Zudem sei es auch nicht darum gegangen den Name nicht zu nennen, sondern dies noch nicht zu tun. Sie habe mitgeteilt, dass zunächst die Freigabe des Verkäufers benötigt werde. Auch sei eine Kontaktaufnahme mit dem Verkäufer nur möglich gewesen, weil die Beklagte zuvor alle Informationen von der Klägerin zum Grundstück erhalten habe.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass es nicht provisionsschädlich sei, wenn der Makler den Namen des Hauptvertragspartners zunächst nicht nenne, durch den (unvollständigen) Nachweis das Interesse des Auftraggebers aber zunächst voll befriedigt werde und der Kunde den Hauptvertrag später "am Makler vorbei" abschließe.
Die Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin EUR 28.560,00 nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem zu zahlen.
die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin nicht anrechenbare vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von EUR 50,95 netto nebst Zinsen hieraus in Höhe von 9% Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem zu zahlen.
Die Beklagt beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, sie habe bei der Klägerin nach Informationen bezüglich des Grundstücks nachgefragt. Sie habe aber als Antwort bekommen, dass das Grundstück nicht zu verkaufen sei, da es für einen anderen Interessenten reserviert sei und deshalb der Name nicht genannt werden könne. Daraufhin habe man sich an die Firma gewandt, wo man ihnen aber auch nicht den Namen des Verkäufers herausgegeben habe. Deshalb habe sich die Beklagte erneut an die Klägerin gewandt und um die kompletten Informationen, insbesondere den Namen und die Anschrift des Verkäufers gebeten. Dies sei jedoch von der Klägerin abgelehnt worden.
Die Beklagte habe sich dann an einen Nachbarn des streitgegenständlichen Grundstücks gewendet und diesen nach den Namen des Verkäufers gefragt. Daraufhin sei ihr mitgeteilt worden, dass der Verkäufer nicht in der Nähe wohne und dass es sich um eine Erbengemeinschaft handele wobei ein Erbe "" heiße und ein Steuerbüro in habe. Anhand dieser Informationen habe die Beklagte durch eine Internetrecherche einen der Erben ausfindig gemacht und mit ihm über das Grundstück verhandelt. Die Kontaktaufnahme wird durch die Klägerin mit Nichtwissen bestritten.
Weiterhin behauptet die Beklagte der Verkäufer habe die Klägerin nie mit dem Verkauf beauftragt. Die Firma habe einen Alleinauftrag gehabt. Zudem habe der verlangte Kaufpreis auch nicht 460.000 €, sondern 480.000 € betragen.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Nennung des Namens des Verkäufers für die Entstehung eines Provisionsanspruchs erforderlich gewesen wäre.
Wegen des übrigen Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Der Klägerin steht kein Provisionsanspruch aus § 652 BGB zu. Der Zahlungsanspruch scheitert am Fehlen einer provisionsauslösenden Maklerleistung i.S.d. § 652 Abs. 1 Satz. 1 BGB. Die Klägerin hat weder eine Vermittlungs noch eine Nachweistätigkeit erbracht, die einen Provisionsanspruch auslösen würde.
Vermittlung i.S.d. § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die bewusste und finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des Auftraggebers. Hier hat die Klägerin selbst nicht vorgetragen, dass sie in irgendeiner Weise auf die Abschlussbereitschaft des Vertragspartners der Verkäufer des Objekts Einfluss genommen hätte.
Weiterhin ist auch keine provisionsauslösende Nachweistätigkeit der Klägerin erfolgt. Der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages besteht in einer Mitteilung des Maklers an seinen Auftraggeber, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag zu treten (vgl. Palandt/ Sprau, 74. Auflage 2015, § 652 Rn. 25; BGH, Urteil vom 16. 12. 2004 III ZR 119/04 (OLG Frankfurt a.M.), NJW 2005, 754).
Bei einem Immobilienkauf erfordert der Nachweis dabei grundsätzlich auch ohne Verlangen des Auftraggebers so konkrete Angaben (in der Regel Name und Anschrift) zu der Person, die zu substanziellen Verhandlungen über den Vertragsschluss berechtigt ist, dass der Auftraggeber ohne weiteres in der Lage ist in konkrete Verhandlungen über den Hauptvertrag einzutreten. (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.06.1998 7 U 219-97, NJW RR 1999, 349 (350); Palandt/ Sprau , 74. Auflage 2015, § 652 Rn. 25; BGH, Urteil vom 6. 7. 2006 III ZR 379/04 (OLG München), NJW 2006, 3062).
Nach der Rechtsprechung wird das Fehlen der Namhaftmachung allerdings ausnahmsweise als unschädlich angesehen.
Dies ist zum einen dann der Fall, wenn bei Immobilienmaklerverträgen nach der Objektbenennung keine weiteren Nachforschungen zur Feststellung des Eigentümers erforderlich sind, etwa weil dessen Anschrift erkennbar mit der Bezeichnung des Grundstücks übereinstimmt. Eine weitere Ausnahme gilt für den Fall, dass es dem Auftraggeber vorerst nicht auf die Person des Eigentümers ankam, weil er sich zunächst einmal über die Geeignetheit des Grundstücks schlüssig werden wollte und er später den Hauptvertrag "am Makler vorbei" abschließt (vgl. BGH, Urteil vom 14.01.1987, Iva ZR 206/85 (KG), NJW 1987, 1628; BGH; BGH, Urteil vom 22.10.1986 IVa ZR 4/85, NJW RR 1987, 172; BGH, Urteil vom 15.02.1984, Az.: IVa ZR 150/82, WM 1984, 560; OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.06.1998, 7 U 219/97, NZM 1998, 778; KG, Urteil vom 06.03.2014, 10 U 148/13).
Eine solcher Ausnahmefall ist jedoch nicht geben. Vorliegend ist es, so, dass die Verkäufer des streitgegenständlichen Grundstücks unstreitig nicht dort wohnen. Die Namen der Verkäufer ergaben sich auch nicht aus einem übersandten Grundbuchauszug, da ein solcher nicht mit den Unterlagen an die Beklagte übersandte wurde. Insoweit waren weitere Nachforschungen von Seiten der Beklagten erforderlich um die Eigentümer der Grundstücke festzustellen und mit diesen in konkrete Vertragsverhandlungen zu treten. Es kommt dabei auch nicht darauf an, wie schwierig es war den Erben "" nach der Nennung des Namens durch den Nachbarn sowie dass er in einem Steuerbüro tätig ist mit Hilfe des Internets zu finden.
Des Weiteren ist es zwischen den Parteien unstreitig, dass die Beklagte sich an die Klägerin gewendet hat und dieser ihr Kaufinteresse mitgeteilt hat. Daraufhin wurde ihr jedoch von der Klägerin mitgeteilt, dass das Grundstück derzeit reserviert sei. Auf Wunsch des Verkäufers könne dessen Namen derzeit nicht genannt werden. Insoweit ist festzustellen, dass die Beklagte ein Interesse an der Nennung des Namens des Verkäufers hatte und ihr dieser von der Klägerin trotz Anfrage nicht mitgeteilt wurde und nach eigenen Angaben der Klägerin auch während der Reservierungszeit bis zum nicht mitgeteilt werden konnte. Die Beklagte hatte das Grundstück zudem bereits zuvor selbstständig besichtigt und wollte nun in Vertragsverhandlungen mit den Verkäufern treten. Der Beklagte versuchte nicht den Hauptvertrag unter Umgehung des Maklers an diesem vorbei zu schließen, sondern mit dessen Hilfe. Dadurch, dass ihm der Name der Verkäufer nicht genannt wurde, war dies jedoch nicht möglich. Die Beklagte kann daher gemäß § 242 BGB, die fehlende Mitteilung der Verkäufer dem eingeklagten Provisionsanspruch entgegenhalten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 652 BGB
§ 242 BGB
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 652 Abs. 1 Satz. 1 BGB
§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 2005, 754
NJW 2006, 3062
NJW 1987, 1628
WM 1984, 560
NZM 1998, 778
19 U 179/17
04 III ZR 119/04
06 III ZR 379/04
86 IVa ZR 4/85
7 U 219/97
10 U 148/13