Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2019-10-22, Aktenzeichen OVG 10 B 9.18
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2019:1022.OVG10B9.18.00

Tenor:
Die Berufung wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 v.H. des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft beim Kauf eines mit einem (Mehrfamilien-) Wohngebäude bebauten Grundstücks im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungssatzung (auch "Milieuschutzsatzung" genannt).
Die Klägerin ist eine Immobiliengesellschaft in der Rechtsform einer GmbH & Co.KG. Gegenstand der Gesellschaft ist der Erwerb und die Verwaltung von Grundbesitz. Sie ist Teil eines Unternehmens, das Kunden ausgewählte Immobilienprojekte wie Eigentumswohnungen als Wertanlage in Berlin mit Schwerpunkt Wohnen anbietet (vgl. h... Abfrage am 4.9.2019). Sie ist Käuferin des Grundstücks H... 1... in Berlin-Kreuzberg. Die Beigeladene, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, ist Verkäuferin dieses Grundstücks. Der Beklagte, das Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, übte das gemeindliche Vorkaufsrecht aus.
Gegenstand dieser Vorkaufsrechtsausübung ist das mit einem Wohngebäude bebaute 682 m² große Grundstück H... in einer innerstädtischen Lage des Berliner Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg (Gemarkung Kreuzberg, Flur, Flurstück ). Das Grundstück wurde aufgrund eines Bauscheines vom 20. November 1888 im darauffolgenden Jahr mit einem gründerzeitlichen Wohn- und Geschäftshaus bebaut. Auf Grundlage einer Baugenehmigung vom 16. April 2002 wurden im Gebäude im Jahre 2004 Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt. Insbesondere wurde der Dachstuhl neu hergestellt, Fassaden und Balkone instand gesetzt, im Vorderhaus neue Balkone errichtet, eine Gaszentralheizung und Bäder in allen Wohnungen eingebaut. Der bauliche Erhaltungszustand des Gebäudes ist ausweislich der Verkehrswertermittlung des Fachbereichs Stadtplanung des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg vom 18. Juli 2017 seitdem „gut bis normal“. Die Maßnahmen erfolgten unter Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel auf Grundlage eines Fördervertrages über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zwischen dem Land Berlin und den damaligen Grundstückseigentümern vom 26. November/14. Dezember 2001. Mit dem Vertrag gewährte das Land Berlin eine Förderung in Gestalt eines Bau- und Aufwendungszuschusses. Die aus diesem Vertrag resultierenden Bindungen in Gestalt der Beschränkung von Mieterhöhungen und Modernisierungsmaßnahmen (vgl. §§ 7a, 7b des Vertrages) sowie in Gestalt einer Belegungsbindung (vgl. § 8) laufen spätestens im Jahre 2026 ab. Dieser Vertrag ist zwischenzeitlich auf die Klägerin übertragen worden, die in die Verpflichtungen des Vertrages eingetreten ist.
Das Grundstück ist mit einem fünfgeschossigen Vorderhaus, einem fünfgeschossigen Seitenflügel und einem sechsgeschossigen Quergebäude bebaut. In den Gebäuden bestehen insgesamt 20 vermietete Wohnungen. Sie haben eine Gesamtwohnfläche von rund 1.394,61 m². Zudem bestehen zwei vermietete Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss des Seitenflügels. Das Grundstück liegt östlich des Chamissoplatzes und westlich eines Friedhofs mit Grünflächen. Das Gebiet um den Chamissoplatz ist ein innerstädtisches Wohnquartier, das sich durch ein im wesentlich intaktes Stadtbild mit sanierten Gründerzeithäusern auszeichnet. Es ist u.a. durch einen U-Bahnhof an das öffentliche Verkehrsnetz angeschlossen.
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der städtebaulichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 21. November 1958 (GVBl. S. 1087) in Verbindung mit den Festsetzungen des Baunutzungsplans in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABl. 1961, S. 742). Dieser setzt dort ein allgemeines Wohngebiet der Baustufe V/3 fest.
Am 25. Mai 2005 (GVBl. S. 310), geändert durch Verordnung vom 25. April 2007 (GVBl. S. 183), erließ das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg für das Gebiet „Chamissoplatz“ eine Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, in dessen Gebiet das Grundstück H... liegt.
Die Klägerin kaufte mit notariellem Vertrag vom 15. Mai 2017 von der Beigeladenen das Grundstück. Der Kaufpreis beträgt 3... EUR (§ 3 des Vertrages). 300.000,00 EUR sind von der Klägerin auf ein Notaranderkonto gezahlt worden. Der Restbetrag würde unter den Voraussetzungen des § 3 Nr. 2 des Vertrages fällig, wozu gehört, dass ein Negativzeugnis bezüglich gesetzlicher Vorkaufsrechte vorliegt. Die Klägerin ist nach § 3 Nr. 2 des Vertrages zum Rücktritt von dem Vertrag berechtigt, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen nicht binnen 6 Monaten ab Vertragsschluss vorliegen. Ausweislich einer dem Kaufvertrag beigefügten Mieterliste waren alle Wohnungen in den Gebäuden vermietet. Die Netto-Kaltmiete der Wohnungen beträgt ausweislich der Anlage 1 zum Kaufvertrag 5,79 EUR/m² bzw. in je einem Fall 5,82 EUR, 5,32 EUR und 5,75 EUR/m². Der Notar beantragte bei dem Beklagten die Erteilung eines Negativzeugnisses für den Kaufvertrag. Die Mitteilung des Kaufvertrages erfolgte mit einem bei dem Beklagten am 12. Juni 2017 eingegangenen Schreiben.
Mit Schreiben vom 27. Juni 2017 hörte der Beklagte die Beigeladene und die Klägerin zur beabsichtigten Ausübung des Vorkaufsrechts an. Dem Schreiben lag ein Angebot für eine Vereinbarung über die Abwendung des Vorkaufsrechts bei. Die Klägerin nahm dieses Angebot nicht an und gab auch sonst keine Verpflichtung zur Abwendung der Ausübung des Vorkaufsrechts ab.
Der Aufsichtsrat der WBM W... (im Folgenden: WBM) entschied auf seiner Sitzung vom 7. August 2017, das Grundstück zu erwerben. Die WBM und der Beklagte schlossen eine Vereinbarung über die Verpflichtung der vorkaufsberechtigten Dritten zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstückes. In dieser Vereinbarung verpflichtete sich die WBM, das Grundstück nur so zu nutzen, dass dies mit dem Ziel der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Erhaltungssatzung in Einklang steht. Auf die Begründung von Wohn- und Teileigentum an dem Kaufgrundstück wurde grundsätzlich ebenso verzichtet wie auf den Rückbau baulicher Anlagen, den Anbau von Balkonen und den Anbau von Personenaufzügen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Text der Vereinbarung Bezug genommen. Diese Vereinbarung wurde durch die Geschäftsführer der Wohnungsbaugesellschaft am 10. August 2017 und durch den Beklagten am 15. August 2017 unterzeichnet.
Mit Bescheid des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 11. August 2017 wurde das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB für das Grundstück H... gegenüber der Beigeladenen ausgeübt. Die Ausübung erfolgte zugunsten der WBM. Der Antrag auf Erteilung eines Negativzeugnisses für den Verkauf des Grundstückes wurde abgelehnt. Der Bescheid wurde der beigeladenen Gesellschaft als Verkäuferin durch den Einwurf in die Briefkästen aller Gesellschafter am 11. August 2017 bekannt gegeben. Die Bekanntgabe des Bescheides gegenüber der Klägerin erfolgte am 17. August 2017. Zur Begründung führte der Beklagte im Wesentlichen aus, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet Chamissoplatz aus besonderen städtebaulichen Gründen und damit dem Allgemeinwohl diene. Mit Ausübung des Vorkaufsrechts würden die Ziele der Erhaltungsverordnung gefördert. Mietwirksame Bau- und Modernisierungsmaßnahmen sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen würden durch den Ankauf effektiver beschränkt als dies ohne den Ankauf der Fall wäre. Der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Bezirk stehe der Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB nicht entgegen. Denn diese Norm fände auf das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB keine Anwendung. Die Ausübung erfolge zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft, da diese aufgrund ihrer Aufgabenstellung sowie personell besser in der Lage sei, das Grundstück zu bewirtschaften und zu verwalten. Die WBM sei rechtlich und finanziell in der Lage, das Grundstück dauerhaft entsprechend den Erhaltungszielen zu verwenden. Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts sei ermessensgerecht. Das Erhaltungsgebiet Chamissoplatz stehe unter erheblichem baulichen Aufwertungsdruck mit deutlicher Verdrängungsgefahr für die zum großen Teil einkommensschwachen Bewohner.
Die Klägerin erhob am 5. September 2017 Widerspruch gegen den Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts. Am 21. Dezember 2017 hat sie beim Verwaltungsgericht Berlin Untätigkeitsklage erhoben. Mit Bescheid vom 5. Februar 2018 hat der Beklagte den Widerspruch zurückgewiesen. Die Klägerin hat daraufhin das Klageverfahren weitergeführt.
Das Verwaltungsgericht Berlin hat die Klage mit dem angegriffenen Urteil vom 17. Mai 2018 (- 13 K 724.17 -, veröffentlicht in juris), das der Klägerin am 31. Mai 2018 zugestellt worden ist, abgewiesen. Zur Begründung führt es im Wesentlichen aus, dass die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts im Geltungsbereich von Erhaltungssatzungen nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 und Abs. 3 Satz 1 BauGB sowie § 27a Abs. 1 Nr. 1 BauGB vorlägen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts werde durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, weil eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu befürchten sei. Der Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB liege nicht vor. Dabei geht das Verwaltungsgericht davon aus, dass in Fällen, in denen ein Erhaltungsgebiet i.S.v. § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB nicht in einem Bebauungsplan, sondern, wie hier, in einer gesonderten Verordnung bezeichnet wurde, nur der Anwendungsausschluss des § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB anwendbar sei. Weiterhin sei das in dieser Norm enthaltene Tatbestandsmerkmal „bebaut ist und genutzt wird“ im Wege einer teleologischen Reduktion seines Anwendungsbereichs darauf zu beschränken, dass in Fällen einer Erhaltungsverordnung nicht auf die gegenwärtige verordnungskonforme Nutzung, sondern auf die zukünftige Entwicklung entsprechend den Zielen der Milieuschutzverordnung abzustellen sei. Dies entspräche der gesetzgeberischen Absicht und verhindere vor allem, dass das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB in Erhaltungsgebieten faktisch leer liefe. Ein Ausschlussgrund liege mithin dann nicht vor, wenn zu befürchten sei, dass der Erwerber eines Grundstücks im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung die Erhaltungsziele, also die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, nicht beachten werde. Gemessen an diesem Maßstab sei zu befürchten, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung hier gefährdet sei, denn die Klägerin sei als privates Immobilienunternehmen an einem möglichst hohen Gewinn interessiert und habe keine Abwendungsvereinbarung geschlossen.
Die Klägerin hat am 28. Juni 2018 die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung eingelegt. Nachdem die Begründungsfrist auf einen von der Klägerin vor Ablauf der Frist gestellten Antrag bis zum 31. August 2018 verlängert worden ist, hat sie die Berufung an dem vorgenannten Tag und vertiefend mit weiteren Schriftsätzen im Wesentlichen wie folgt begründet:
Das angegriffene Urteil sei aufzuheben. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten sei rechtswidrig und verletze die Klägerin in ihren Rechten.
Die tatbestandliche Voraussetzung des § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB sei nicht erfüllt, weil die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sei. Dies sei nur dann der Fall, wenn der Grundstückserwerb der Klägerin die Ziele der Erhaltungsverordnung konkret beeinträchtige und dies durch konkrete Tatsachen belegt werden könne. Der Erwerb des Grundstücks durch die Klägerin stelle aber keine konkrete Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet dar. Eine abstrakte Gefahr der Verdrängung der Wohnbevölkerung rechtfertige nicht die Ausübung des Vorkaufsrechts. Einer konkreten Gefährdung stünden die bestehenden Bindungen aus dem Fördervertrag für das Grundstück entgegen, die bis zum Jahre 2026 gelten würden. Die Aufteilung des Grundstücks in Eigentumswohnungen und deren anschließende Weiterveräußerung sei nicht geplant und gehöre auch nicht zum Geschäftsmodell der Klägerin. Sie sei eine vermögensverwaltende Gesellschaft, die ungeteilte Häuser zur Vermietung langfristig im Bestand halte. Ihre Aufgaben unterschieden sich von den gewerblichen KGs der P..., welche Wohngebäude aufteile. Mieterhöhungen, Aufwertungen des Wohnraums und Wohnungseigentumsteilungen könnten mittels des Erhaltungsrechts nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 4 BauGB begegnet werden und seien nach empirischen Untersuchungen auch in dem Unterhaltungsgebiet am Chamissoplatz wirksam eingeschränkt worden. Auch der hohe Kaufpreis des Grundstücks, der einer 25-fachen Netto-Kaltmiete der Wohnungen gleich komme, entspreche der aktuellen wirtschaftlichen Entwicklung und sage für sich genommen nichts über die Verwertungsabsichten der Klägerin aus. Auch aus dem Nichtabschluss der Abwendungsvereinbarung ließe sich keine konkrete Gefährdung der Erhaltungsziele begründen. Die Abwendungserklärung sei nur dann erforderlich, wenn unzweifelhaft die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts vorlägen, was hier gerade nicht der Fall sei. Auch die Annahme des Beklagten, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, beruhe darauf, dass dieser die Ziele der Milieuschutzverordnung und des Vorkaufsrechts in Erhaltungsgebieten in Kollision zu Art. 14 GG weit über seinen gesetzlichen Anwendungsbereich hinaus auslege.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei zudem nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen, da das Grundstück entsprechend den Vorgaben des Baunutzungsplans und den Zielen der Erhaltungsverordnung mit einem Wohnhaus bebaut sei, das für Mietwohnungen genutzt werde. Die negativen Ausübungsvoraussetzungen des Vorkaufsrechts gemäß § 26 BauGB würden einheitlich für alle Ausübungstatbestände gelten. Die vom Beklagten vorgetragene Restriktion des Anwendungsbereichs der vorgenannten Norm stehe nicht mit dem Gesetz in Einklang. § 26 Nr. 4 Alt.1 BauGB sei anwendbar. Zum einen differenziere die Norm nicht danach, aus welchen Gründen das Vorkaufsrecht ausgeübt werde. Zum anderen seien nach dem Wortlaut die Festsetzungen des Bebauungsplans und die Ziele der städtebaulichen Maßnahme alternativ und nebeneinander anwendbar. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nach § 26 Nr. 4 Alt. 1 BauGB ausgeschlossen, da das Grundstück im Geltungsbereich des Baunutzungsplans von Berlin liege und entsprechend dessen Festsetzungen bebaut und genutzt werde. Das Grundstück läge in einem allgemeinen Wohngebiet und werde dementsprechend zu Wohnzwecken genutzt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei ferner nach § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB ausgeschlossen. Diese Norm sei auf Vorkaufsrechtsausübungen anwendbar, weil die Erhaltungsverordnung eine städtebauliche Maßnahme sei. Nach dem klaren Wortlaut der Vorschrift sei nur die aktuell bestehende Nutzung des Grundstückes maßgeblich. Eine teleologische Reduktion dieser Regelung dahingehend, dass es auf die zukünftigen Entwicklungen ankomme, sei unzulässig. Die vom Beklagten vertretene Interpretation stelle eine unzulässige Neufassung der Norm durch die Exekutive dar. Die bauliche Nutzung des Grundstücks entspräche auch den Zielen und Zwecken der Erhaltungsverordnung. Das Grundstück sei ausschließlich mit einem für Mietwohnungen genutzten Wohnhaus bebaut. Das Gebäude weise auch keine Missstände oder Mängel auf.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Auslegung des § 26 Nr. 4 BauGB durch das Verwaltungsgericht eine verfassungswidrige Rechtsfortbildung darstelle, da das Gericht bei der Auslegung den Wortlaut der Norm ausgeblendet habe. Sie hat dazu ein von der Kanzlei des Bevollmächtigten der Klägerin in Auftrag gegebenes Rechtsgutachten von Prof. Dr. J. Kühling/L. Winkler vom Lehrstuhl für Öffentliches Recht und Immobilienrecht der Universität Regensburg vom 29. März 2019 (vgl. Kühling/Winkler, DVBl. 2019, 1376 ff.) überreicht. Für die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Rechtsfortbildung fehlten jegliche Anhaltspunkte. Die von ihm vorgenommene Auslegung und Rechtsfortbildung bewege sich außerhalb der verfassungsrechtlich zulässigen Grenzen und verstoße daher gegen Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip.
Die Klägerin trägt weiter vor, dass die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter nach § 27a BauGB nicht eingehalten worden seien. Die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter gemäß § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB sei bereits deshalb rechtswidrig, weil im maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts am 11. August 2017 (noch) keine verbindliche Verpflichtungserklärung des Dritten vorgelegen habe. Die WBM als „Dritte“ habe zwar am 10. August 2017 eine Vereinbarung über die Verpflichtung des vorkaufsbegünstigten Dritten unterzeichnet, diese sei aber erst mit der Annahme dieses Angebotes durch den Beklagten am 15. August 2017 wirksam geworden. Dieser Zeitpunkt liege deutlich nach der Ausübung des Vorkaufsrechts. Es käme auch nicht darauf an, ob die WBM eine schriftliche Verpflichtungserklärung abgegeben habe, sondern vielmehr darauf, ob eine verbindliche Verpflichtungserklärung durch Vertrag vorgelegen habe.
Die WBM als Dritte sei zudem zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks nicht in der Lage, weil zum Zeitpunkt der Vorkaufsrechtsausübung keine gesicherten Hinweise darauf bestanden hätten, dass der Kaufpreis durch die WBM finanziert werden könne. Vielmehr habe der damalige Sachstand ergeben, dass eine Finanzierung durch die WBM gerade nicht möglich gewesen sei. Auch sei zweifelhaft, ob die Vereinbarung über die zukünftige Nutzung des Grundstücks tatsächlich geeignet sei, vermeidbare Gefahren für das Wohl der Allgemeinheit zu bannen.
Schließlich habe der Beklagte sein Ermessen nicht ordnungsgemäß ausgeübt. Er habe den finanziellen Schaden der Klägerin nicht berücksichtigt, zumal diese im Hinblick auf die Förderbedingungen davon hätte ausgehen können, dass das Vorkaufsrecht gerade nicht ausgeübt werde. Die Ausübung des Vorkaufsrechts stelle einen erheblichen finanziellen Nachteil für die Klägerin dar, da sie im hohen Maße personellen und zeitlichen Aufwand in das Kaufgeschäft gesteckt habe. Insbesondere seien die Suche nach einem geeigneten Grundstück und die Kaufverhandlungen durch die Ausübung des Vorkaufsrechts nutzlos geworden. Der Beklagte verfolge ermessensmissbräuchlich das Ziel, das Erhaltungsrecht abweichend von den Vorgaben des Gesetzgebers zu verschärfen. So habe der Baustadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg in einem Twitter-Beitrag vom 27. Juli 2018 erklärt, er hoffe, „dass spekulative Investoren gar nicht erst versuchen Häuser zu erwerben. Falls sie es doch tun, werden wir uns mit allen Mitteln dagegen stellen“. Zudem habe die Politik des Landes Berlin einen landesrechtlichen „Mietendeckel“ verkündet, mit dem die Mieten „eingefroren“ werden sollten. Dass neben diesen Maßnahmen das Vorkaufsrecht erforderlich sei und eine zusätzliche mieterschützende Wirkung entfalten könne, sei nicht erkennbar.
Die Klägerin ist schließlich der Ansicht, dass die rechtswidrige Ausübung des Vorkaufsrechts zu ihren Gunsten einen Anspruch auf Erteilung des Negativzeugnisses nach § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB begründe.
Die Klägerin beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 17. Mai 2018 zu ändern und den Bescheid des Beklagten vom 11. August 2017 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 5. Februar 2018 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, das beantragte Negativzeugnis über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Der Beklagte verteidigt das Ergebnis des angefochtenen Urteils und führt aus:
Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch das Wohl der Allgemeinheit ge-rechtfertigt. § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB gewähre der Gemeinde im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung ein Vorkaufsrecht, welches ein selbständiges Instrument sei, das die übrigen Steuerungs- und Sicherungsinstrumente des Erhaltungsrechts ergänze. Dabei seien das die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigende Allgemeinwohl und die Erhaltungsziele der Erhaltungssatzung deckungsgleich. Der Erlass der Erhaltungsverordnung „Chamissoplatz“ indiziere die Rechtfertigung der Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Allgemeinwohl. Das Ziel der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet werde durch den Verkauf des Grundstücks an die Klägerin gefährdet, da diese höchstwahrscheinlich versuchen werde, den Kaufpreis durch die Generierung einer Modernisierungsumlage bzw. durch die Teilung und den Verkauf von Wohnungen als Eigentumswohnungen zu amortisieren. Die Klägerin sei ein privatwirtschaftliches Unternehmen, das betriebswirtschaftlich geführt werde. Die Klägerin habe überdies die vom Beklagten angebotene Abwendungsvereinbarung nicht unterzeichnet.
Entgegen der Ansicht der Klägerin schließe § 26 Nr. 4 BauGB die Ausübung des Vorkaufsrechts im vorliegenden Fall nicht aus. Aus den Geboten der Logik sowie aus den Gesetzesmaterialien folge, dass die Regelung über den Ausschluss des Vorkaufsrechts nach § 26 Nr. 4 BauGB keinen Bezug zur Ausübung des Vorkaufsrechtes auf Grundlage von § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung habe und daher unanwendbar sei. Das angegriffene erstinstanzliche Urteil sei daher unabhängig von der in ihm vorgenommenen teleologischen Reduktion des § 26 Nr. 4 BauGB im Ergebnis zutreffend. Der Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 Alt. 1 BauGB habe seine Bedeutung ausschließlich im Anwendungsbereich des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB, also im Rahmen der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts auf Grundlage einer entsprechenden Festsetzung eines Bebauungsplanes und nicht bei der hier erfolgten Ausübung des Vorkaufsrechts im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung. Bestätigt werde dies durch den Wortlaut und die Entstehungsgeschichte der Norm. Auch der Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB stehe hier der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen. Er beziehe sich ausschließlich auf Grundstücke im Geltungsbereich förmlich festgesetzter Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahmen im Sinne von § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB. Das Erhaltungsrecht gemäß §§ 172 ff. BauGB enthalte die Verpflichtung des Eigentümers, die bestehende Bausubstanz aus Gründen der Erhaltung der Stadtgestaltung oder zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nicht zu ändern. Eine Erhaltungssatzung sei keine städtebauliche Maßnahme im Sinne von § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB. Sie diene nicht Baumaßnahmen, sondern der Erhaltung der bestehenden Bebauung und der Verhinderung übermäßiger Baumaßnahmen. Dafür, dass § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts für Grundstücke im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nicht ausschließe, spreche auch die Gesetzgebungsgeschichte. Der Gesetzgeber habe nämlich durch die neue Systematisierung der Vorschrift keine Änderung des Vorkaufsrechts in Erhaltungsgebieten schaffen wollen.
Der Beklagte habe das Vorkaufsrecht auch zugunsten einer Dritten, nämlich der WBM als landeseigene Wohnungsbaugesellschaft, ausüben können. Diese habe sich zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks verpflichtet. Die von der Klägerin genannte Anforderung, dass die Verpflichtungserklärung des vorkaufsbegünstigten Dritten bereits im Zeitpunkt der Ausübung habe vorliegen müssen, ließe sich dem Gesetz nicht entnehmen. Der Beklagte sei bei Erlass des Ausübungsbescheides am 11. August 2017 darüber informiert gewesen, dass die WBM die Verpflichtungserklärung vom 10. August 2017 nach einer entsprechenden Beschlussfassung ihres Aufsichtsrates unterzeichnet habe. Dies reiche aus. Es sei auch in keiner Weise zweifelhaft, dass die WBM in der Lage sei, den Kaufpreis bei Fälligkeit zu entrichten. Die WBM sei auch zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks in der Lage. Sie unterliege als landeseigene Gesellschaft grundsätzlich den allgemeinen mietrechtlichen Beschränkungen und darüber hinaus den Regelungen des Gesetzes zur sozialen Ausrichtung und Stärkung der landeseigenen Wohnungsunternehmen für eine langfristig gesicherte Wohnraumversorgung (BlnWoVG vom 24. November 2015, GVBl. Bln S. 422). Diese Verpflichtungen beträfen nicht nur die Unterlassung der Begründung von Wohneigentum sowie Mieterhöhungen durch Modernisierungsumlagen, sondern begrenzten auch die allgemein nach dem bürgerlichen Recht möglichen Mieterhöhungen. Während die Begründung von Wohn- und Teileigentum am Grundstück H... durch die Klägerin mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten sei, garantiere die Übernahme des Grundstücks durch die WBM, dass entsprechende Grundstücksteilungen unterblieben. Durch die Verpflichtungserklärung der WBM seien auch der Anbau von Balkonen sowie die Errichtung von Personenaufzügen ausgeschlossen.
Auch die Ermessensausübung des Beklagten sei fehlerfrei. Dieser habe die öffentlichen und privaten Belange zutreffend gewichtet und abgewogen. Die von der Klägerin behaupteten Schadenspositionen seien bei der Ermessensausübung berücksichtigt worden. Sie seien im Übrigen nicht solche, die der Klägerin aus der Vorkaufsrechtsausübung entstünden, sondern seien kausal auf die von der Klägerin eingelegten Rechtsmittel zurückzuführen. Die Klägerin erhalte die Kaufpreisanzahlung und die Grunderwerbssteuer zurück. Auch die förderrechtlichen Bindungen der Klägerin habe der Beklagte berücksichtigt. Die Gefahr von Aufwertungen und Teilungen bei den vormals geförderten Objekten sei nach Ablauf der Bindungsfristen überproportional hoch. Der Beklagte übe sein Vorkaufsrecht auch dann aus, wenn das Auslaufen der Förderbindung noch nicht unmittelbar bevorstehe, da sich erfahrungsgemäß auch neue Eigentümer frühzeitig auf das Ende der Förderbindung vorbereiteten. Der Beklagte habe sein Auswahlermessen zugunsten der WBM betätigt. Es hätten andere Kaufinteressenten, die im gleichen Maße bereit und in der Lage gewesen wären, den Kaufpreis für das Grundstück zu entrichten, sowie sich verpflichtet hätten, dieses entsprechend den Erhaltungszielen zu verwenden, trotz einer öffentlich durchgeführten Interessensbekundung nicht zur Verfügung gestanden. Es sei weder generell noch im Einzelfall ersichtlich, weshalb es ermessensfehlerhaft sein solle, wenn der Beklagte zur Verhinderung bzw. zur Abmilderung von Entwicklungen sein Vorkaufsrecht ausübe und durch Überführung des Eigentums an den betreffenden Grundstücken in die Hand landeseigener Wohnungsbaugesellschaften dafür Sorge trage, dass weitere Umwandlungen unterblieben und die Wohnungen weiter den Mietern zur Verfügung stünden.
Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und von ihren Äußerungsmöglichkeiten im Berufungsverfahren keinen Gebrauch gemacht.
Die WBM ist von der Verwaltungsstreitsache und der Möglichkeit, dass ihre rechtlichen Interessen durch die gerichtliche Entscheidung berührt werden können, informiert worden. Sie hat von einem Antrag auf Beiladung abgesehen.
Wegen der weiteren Einzelheiten und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakten sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung (vgl. §§ 124 Abs. 1, 2 Nr. 3, 124a Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 3 VwGO) der Klägerin ist unbegründet.
I. Das Verwaltungsgericht hat die Klage der Klägerin zu Recht als zulässig angesehen.
1. Die Anfechtungsklage der Klägerin gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts in Ziffern 2. und 3. des Bescheides vom 11. August 2017 und die Verpflichtungsklage, mit der ein Anspruch auf die in Ziffer 1. des Bescheides abgelehnte Erteilung des Negativattestes über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts verfolgt wird, sind nach § 42 Abs. 1 VwGO statthaft. Die gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB erfolgte Ausübung des Vorkaufsrechts hat den Charakter eines privatrechtsgestaltenden Verwaltungsaktes. Sie stellt sich gegenüber der Klägerin als belastender Verwaltungsakt dar, gegen den sich diese mit der Anfechtungsklage wehren kann (BVerwG, Beschluss vom 30. November 2009 – BVerwG 4 B 52.09 –, juris Rn. 5; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, 14. Aufl. 2019, BauGB, § 28 Rn. 21). Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Erteilung eines Negativzeugnisses über die Nichtausübung oder das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts (vgl. § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB) kann im Wege der Verpflichtungsklage verfolgt werden (Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, 14. Aufl. 2019, BauGB, § 28 Rn. 21; Stock, in: Ernst/ Zinkahn / Bielenberg / Krautzberger, BauGB, 2. EL Februar 2019, § 28 Rn. 18).
2. Die Klägerin ist sowohl für die Anfechtungsklage als auch für die Verpflichtungsklage gemäß § 42 Abs. 2 VwGO klagebefugt, denn sie kann geltend machen, dass die Möglichkeit besteht, durch den Verwaltungsakt über die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Ablehnung des Antrags auf Erteilung eines Negativzeugnisses in ihren Rechten verletzt zu sein. Das obligatorische Recht der Klägerin aus dem Kaufvertrag vom 15. Mai 2017 gehört zu den vermögenswerten privaten Rechten und damit zum Eigentum im Sinne von Art. 14 GG. So kann die Käuferin eines Grundstücks gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts klagen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Oktober 2001 – BVerwG 4 B 68.01 –, juris Rn. 6 m.w.N.; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 24. September 2019 – 5 S 1733/ 17 –, juris Rn. 35). Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Klägerin einen Anspruch auf Erteilung des Negativattestes über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts aus § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB hat. Bestünde das Vorkaufsrecht des Beklagten nicht, so wäre er zur Ausstellung des Zeugnisses verpflichtet (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 2. EL Februar 2019, § 28 Rn. 18).
II. Die Berufung der Klägerin ist allerdings unbegründet.
1.Das Verwaltungsgericht hat die Anfechtungsklage der Klägerin gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts für das Grundstück H... zu Gunsten der WBM mit Bescheid vom 11. August 2017 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 5. Februar 2018 zu Recht abgewiesen. Der Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
a. Rechtsgrundlage für die erfolgte Ausübung des Vorkaufsrechts zu Gunsten Dritter im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungssatzung ist § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB.
b. Die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 und Abs. 3 BauGB liegen vor. Der Gemeinde steht danach beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung ein Vorkaufsrecht zu. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.
aa. Der Beklagte, vertreten durch das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, kann das gemeindliche Vorkaufsrecht geltend machen. Angelegenheiten wie die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB, für die nach dem Baugesetzbuch die Gemeinde zuständig ist, werden in Berlin gemäß § 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB i.d.F. v. 7. November 1999, GVBl. 1999, S. 578) von den Bezirken wahrgenommen.
bb. Das Grundstück H... liegt im Geltungsbereich einer wirksamen sozialen Erhaltungssatzung. Die Gemeinde kann nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. An die Stelle der Satzung tritt in Berlin nach § 30 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB eine Rechtsverordnung des Bezirksamts. Eine solche liegt hier mit der Erhaltungsverordnung des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 25. Mai 2005 (GVBl. Berlin S. 310), geändert durch Verordnung vom 25. April 2007 (GVBl. Berlin S. 183), für das Gebiet Chamissoplatz vor. Ihr Ziel ist die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, wobei schutzwürdig grundsätzlich jede Art von Wohnbevölkerung im Gebiet ist (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 – BVerwG 4 C 2.97 –, juris Rn. 15). Das Grundstück H... liegt, wie aus der zur Verordnung gehörenden Karte ersichtlich ist, im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung für das Gebiet Chamissoplatz.
cc. Der Vorkaufsfall ist eingetreten. Das Vorkaufsrecht besteht beim Kauf von Grundstücken i.S.v. § 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Die beigeladene Gesellschaft hat mit dem Grundstückskaufvertrag vom 15. Mai 2017 das bebaute Grundstück H... an die Klägerin verkauft.
dd. Die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid vom 11. August 2017 rechtfertigt entgegen dem Berufungsvorbringen der Klägerin das Wohl der Allgemeinheit i.S. von § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB.
(1) Soweit die Klägerin zunächst rügt, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, sie stehe mit Art. 14 Abs. 1 GG in „Kollision“ und stelle einen nicht gerechtfertigten Eingriff in die Eigentumsgarantie dar, berücksichtigt sie nicht, dass die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 und Abs. 3 Satz 1 BauGB von der Intensität der Grundrechtsbeeinträchtigung her nur ein geringfügig belastender Eingriff in Art. 14 Abs. 1 GG ist (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 132. EL Februar 2019, § 24 Rn. 84), der keine Enteignung (vgl. Art 14 Abs. 3 Satz 1 GG), sondern eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums i.S. von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG darstellt, durch welche die Sozialbindung des Grundeigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) näher ausgestaltet wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. November 2000 – BVerwG 6 B 19.00 –, juris Rn. 2 f.; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 132. EL Februar 2019, § 24 Rn. 84; Paetow, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl. 2002, 44. Aktual. 2019, Vor §§ 24-28 Rn. 6; Jarass/Kment, BauGB, 2. Aufl. 2017, § 24 Rn. 1). Nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG werden Inhalt und Schranken des Eigentums durch Gesetz bestimmt. Ein solches Gesetz stellt § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 und Abs. 3 Satz 1 BauGB dar. Die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung geht umso weiter, je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und in einer sozialen Funktion steht. Auch in nachgefragten Stadtvierteln, wie im Gebiet „Chamissoplatz“ in Berlin, sind große Teile der Bevölkerung auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen. Das Eigentumsobjekt eines Mehrfamilienwohngebäudes hat einen entsprechenden sozialen Bezug und steht in einer sozialen Funktion. Zudem ist Wohnraum generell abhängig von Grund und Boden, der auch auf angespannten Wohnungsmärkten nicht beliebig reproduzierbar ist (vgl.zur „Mietpreisbremse“: BVerfG, Beschluss vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18 u.a. -, juris Rn. 71).
Dass die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts lediglich einen geringfügig belastenden Eingriff in Art. 14 Abs. 1 GG darstellt, zeigt auch folgende Betrachtung: Der Beigeladenen als Verkäuferin bleibt die Möglichkeit, ihr Grundstück zu veräußern. Ihr wird mit der Ausübung des Vorkaufsrechts ein anderer Vertragspartner zugewiesen, sie erhält aber hier den vereinbarten vollen Kaufpreis. Mit der Besonderheit eines anderen Vertragspartners kann sie ihre Veräußerungsabsicht verwirklichen. Für die Klägerin als Käuferin wirkt sich die Ausübung des Vorkaufsrechts zwar so aus, dass ihr Anspruch auf Übereignung des Grundstücks von dem Verkäufer nicht mehr erfüllt werden kann. Der Eigentumsübertragungsanspruch der Klägerin ist jedoch von Anbeginn mit der Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Berechtigten belastet (vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. März 1996 – BVerwG 4 B 18.96 –, juris Rn. 2; Beschluss vom 7. November 2000 – BVerwG 6 B 19.00 –, juris Rn. 3). Zwar gehört das obligatorische Recht der Klägerin als Käuferin aus dem Kaufvertrag zu ihren vermögenswerten privaten Rechten und damit zum Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Wird das Vorkaufsrecht rechtmäßig ausgeübt, so verliert der Käufer aber nur eine Erwerbschance (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Oktober 2001 – BVerwG 4 B 68/01 –, juris Rn. 6) und der dem Allgemeinwohl dienende Grundrechtseingriff steht im Einklang mit Art. 14 Abs. 1 GG (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 132. EL Februar 2019, § 24 Rn. 4; Paetow, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl. 2002, 44. Aktual. 2019, Vor §§ 24-28 Rn. 6 m.w.N.).
(2) Dass, wie gezeigt, die Ausübung des Vorkaufsrechts von der Intensität der Grundrechtsbeeinträchtigung her nur einen geringfügig belastenden Eingriff in Art. 14 Abs. 1 GG i.S. einer Inhalts- und Schrankenbestimmung darstellt, ist auch bei der Auslegung und Anwendung des § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB zu berücksichtigen.
(a.) Das von § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB aufgestellte Erfordernis, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein muss, bedeutet nicht, dass die Voraussetzungen einer Enteignung erfüllt sein müssten. Gemäß § 87 Abs. 1 BauGB ist die Enteignung im einzelnen Falle nur zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann. Es liegt schon nach dem unterschiedlichen Wortlaut der Vorschriften auf der Hand, dass an die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts – als zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums i.S.d. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG - nicht die gleichen strengen Anforderungen wie an die Zulässigkeit einer Enteignung gestellt werden können. Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann schon dann gerechtfertigt sein, wenn im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. Februar 1990 – BVerwG 4 B 245.89 –, juris Rn. 9; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 24. September 2019 – 5 S 1733/17 –, juris Rn. 72 zu § 25 Abs. 2 BauGB; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr,BauGB, 14. Aufl. 2019, § 24 Rn. 20).
Soweit die Klägerin vorbringt, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nur dann vom Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, wenn dieses gefährdet sei, wenn also der konkrete Grundstückserwerb die Ziele der Erhaltungsverordnung konkret beeinträchtige und dies durch konkrete Tatsachen belegt werde, überspannt sie die Anforderungen an die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Denn nach der vorgenannten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der der Senat folgt, ist die Ausübung des Vorkaufsrechts schon dann gerechtfertigt, wenn im Blick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden.
Ob das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigt, hat sich im Einzelnen an den Zielen zu orientieren, die mit den einzelnen Tatbeständen in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 7 BauGB verfolgt werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Januar 2010 – BVerwG 4 B 53.09 –, juris Rn. 5 ff.). Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nur dann vom Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt i.S.v. § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wenn damit im Einzelfall dem jeweils angegebenen, sich im gesetzlichen Zulässigkeitsrahmen bewegenden Verwendungszweck entsprochen wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. Februar 1990 – BVerwG 4 B 245.89 –, juris Rn. 3). Es ist daher nach Zweck und Zielrichtung des jeweiligen Vorkaufsrechts zu differenzieren. Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung (§§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4, 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB) ist die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, wenn Belange des § 172 BauGB auf dem Spiel stehen, wenn also erhaltungswidrige Entwicklungen zu befürchten sind. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt daher die Ausübung des Vorkaufsrechts, wenn sie das Erhaltungsziel der Satzung fördert, insbesondere wenn sie dazu beitragen kann, erhaltungswidrigen Entwicklungen vorzubeugen, die die Käuferin voraussichtlich beabsichtigt (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 132. EL Februar 2019, § 24 Rn. 73 und 73a; Paetow, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl. 2002, 44. Aktual. 2019, § 24 Rn. 26). Dazu reicht zwar allein die Belegenheit des Grundstücks im räumlichen Geltungsbereich der Erhaltungsatzung noch nicht aus. Das Instrument des Vorkaufsrechts stellt der Gesetzgeber der Gemeinde auch im Geltungsbereich sozialer Erhaltungsatzungen nicht als Mittel einer allgemeinen Bodenbevorratung (vgl. dazu: BVerwG, Beschluss vom 25. Januar 2010 – BVerwG 4 B 53.09 –, juris Rn. 5; Beschluss vom 19. Dezember 2018 – BVerwG 4 BN 42.18 –, juris Rn. 5) zum Erwerb von Grundstücken zur Verfügung, die zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ersichtlich nicht benötigt werden. Erforderlich sind vielmehr Tatsachen, die die Annahme rechtfertigen (diese Formulierung wurde bereits in § 24a Satz 1 BBauG verwendet), der Verkauf werde die Erhaltungsziele beeinträchtigen. Der sichere Nachweis der Beeinträchtigung von Erhaltungszielen kann von der Gemeinde allerdings nicht verlangt werden. Es genügt, wenn die Tatsachen vernünftigerweise eine erhaltungswidrige Entwicklung befürchten lassen (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 132. EL Februar 2019, § 24 Rn. 74; Ross, in: Brügelmann, BauGB, Stand September 2006, § 24 Rn. 68; Stock, ZfBR 1987, 10 (15)). Dabei kann das Vorkaufsrecht seiner Aufgabe als Instrument zur Sicherung von Erhaltungsbelangen nur gerecht werden, wenn bei Anwendung des § 24 Abs. 3 S. 1 BauGB auch künftige Entwicklungen oder Veränderungsabsichten des Erwerbers berücksichtigt werden, sofern diese mit den Erhaltungszielen nicht in Einklang stehen (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 132. EL Februar 2019, § 24 Rn. 74; Paetow, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl. 2002, 44. Aktual. 2019, § 24 Rn. 26).
(b) Der Sache nach unter Anwendung dieser Grundsätze gelangt das Verwaltungsgericht bei der gerichtlichen Nachprüfung des angegriffenen Bescheides über die Ausübung des Vorkaufsrechts bei einer Würdigung der im Einzelfall gegebenen rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse zu Recht zu der Annahme, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts hier durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist.
Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat der Beklagte im Bescheid vom 11. August 2017 angegeben, dass diese der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet Chamissoplatz aus besonderen städtebaulichen Gründen diene. Mit dem Zweck der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung knüpft er zu Recht an die Regelung des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB an. Der Beklagte verfolgt damit das legitime Ziel, die dort ansässige Wohnbevölkerung vor Verdrängung zu schützen. Damit wird für die in einem intakten Gebiet wohnenden Menschen der Bestand der Umgebung gesichert und so die Bevölkerungsstruktur in einem bestimmten Gebiet vor unerwünschten Veränderungen geschützt. Diese Zielsetzung ist legitim; sie dient dem allgemeinen Wohl (vgl. BVerfG, Beschluss vom 26. Januar 1987 – 1 BvR 969/83 –, NVwZ 1987, 879 zur Erhaltungssatzung nach § 39 h BBauG).
Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts werden damit im Hinblick auf das legitime Ziel der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet Chamissoplatz überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt und es wird damit das Erhaltungsziel selbst gefördert. Mit dem angegriffenen Bescheid vom 11. August 2017 erfolgte die Ausübung des Vorkaufsrechts zu Gunsten der WBM als landeseigene Wohnungsgesellschaft, wodurch das Ziel der Erhaltungsverordnung gefördert wird, weil dadurch aufgrund der rechtlichen Bindungen der Gesellschaft zumindest eine Dämpfung des Mietpreisanstieges zu erwarten ist. Bau- und Modernisierungsmaßnahmen an den Gebäuden des Grundstücks H... sowie eine Umwandlung in Eigentumswohnungen könnten die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung verändern und werden durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten der landeseigenen WBM effektiver beschränkt, als dies ohne die Ausübung des Vorkaufsrechts der Fall wäre. Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft hat nach Ziffer 3 des Bescheides vom 11. August 2017 das Grundstück H... mit der Übernahme entsprechend dem Erhaltungsziel zu verwenden. Dazu ist die WBM eine „Vereinbarung über die Verpflichtung des vorkaufsbegünstigten Dritten“ vom August 2017 eingegangen, in der sie sich langfristig verpflichtet hat, auf die Begründung von Wohn- oder Teileigentum an dem Kaufgrundstück (sofern nicht die Voraussetzungen des § 172 Abs. 4 Satz 2, Satz 3 Nr. 2, Nr. 3, Nr. 4 und Nr. 5 BauGB vorliegen), auf den Rückbau der baulichen Anlage auf dem Kaufgrundstück, auf Änderungen der baulichen Anlage in Gestalt energetischer Sanierungsmaßnahmen (sofern keine Rechtspflicht zu ihrer Durchführung besteht), auf den Anbau von Balkonen sowie auf den An- bzw. Einbau eines Personenaufzuges zu verzichten. Hinzu kommt, dass nach § 3 der Vereinbarung die WBM erklärt hat, das Grundstück entsprechend den Regelungen des „Gesetzes zur sozialen Ausrichtung und Stärkung der landeseigenen Wohnungsunternehmen für eine langfristig gesicherte Wohnraumversorgung" (GVBl. Bln 2015, S. 422) in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Fassung zu bewirtschaften bzw. zu verwalten, woraus sich weitere Bindungen ergeben, die das Ziel der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung fördern. Aufgabe der landeseigenen Wohnungsunternehmen ist danach sowohl die Sicherung preisgünstigen Mietwohnraums in allen Bezirken für breite Schichten der Bevölkerung (Wohnungsmarktaufgabe) als auch die Hilfestellung zu einer nachhaltigen und bedarfsgerechten Wohnraumversorgung für Haushalte in Berlin, die auf dem Wohnungsmarkt besonders benachteiligt sind und sich nicht selbst mit angemessenem Wohnraum versorgen können (Versorgungsaufgabe), vgl. § 1 Abs. 1 WoVG Bln. Hierzu dienen insbesondere Beschränkungen der Miethöhenentwicklung (vgl. § 2 Abs. 4 WoVG Bln).
Dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist, folgt auch aus dem Umstand, dass das Grundstück H... mit seinen Mietwohnungen in einer stadträumlichen innerstädtischen Lage belegen ist, in der zu befürchten ist, dass die Zusammensetzung der sozialgemischten Wohnbevölkerung durch Verdrängung einkommensschwächerer Gruppen der Wohnbevölkerung nicht erhalten wird. Ausweislich der Begründung des angegriffenen Bescheides befürchtet der Beklagte ohne die Ausübung des Vorkaufsrechts eine Gefahr der Verdrängung der Mieter der 20 Wohnungen jeweils mit Wohnflächen zwischen 35 und 120 m² in dem Wohngebäude, in dem sich die Mieten von 5,79 EUR pro Quadratmeter noch unterhalb des Mittelwertes nach dem Berliner Mietspiegel bewegen. Diese Annahme des Beklagten hält einer gerichtlichen Nachprüfung stand. Aus dem von der Klägerin nicht substantiiert beanstandeten Endbericht der TOPOS Stadtforschung über die Sozialstruktur und Mietenentwicklung im Erhaltungsgebiet Chamissoplatz vom November 2013 und der aus dem Jahre 2017 stammenden Studie zum Untersuchungsgebiet Chamissoplatz zur Überprüfung der Voraussetzungen für den Fortbestand der Erhaltungsverordnung der Landesweiten Planungsgesellschaft (LPG) (beide veröffentlicht unter https://www.berlin.de/ba-friedrichshain-kreuzberg/politik-und-verwaltung/aemter/ stadtentwicklungsamt/stadtplanung/gruppe-infrastruktur-und-staedtebauf-oerderung/erhaltungsgebiete/chamissoplatz/erhaltungsgebiet-chamissoplatz-393689.php) folgt, dass die soziale Gesamtstruktur im Gebiet am Chamissoplatz sich durch eine vielschichtige soziale Mischung auszeichnet. Das Gebiet wird durch Bevölkerungsgruppen mit unterschiedlichen Einkommenslagen, verschiedenen Haushaltstypen, einer großen Bandbreite von Berufs- und Erwerbstätigen unterschiedlicher Herkunft und kultureller Tradition bewohnt (TOPOS S. 56; LPG S. 68). Das Erhaltungsgebiet Chamissoplatz hat innerhalb Berlins stadträumlich eine attraktive Lage. Die Nachfrage insbesondere nach innerstädtischen Altbauwohnungen ist sehr hoch. Das Gebiet zeichnet sich durch ein im Wesentlichen intaktes Stadtbild mit sanierten Gründerzeithäusern aus. Es ist u.a. durch einen U-Bahnhof an das öffentliche Verkehrsnetz angeschlossen. Dementsprechend ist der Aufwertungsdruck bei einem bestehenden erheblichen Modernisierungspotential (z.B. durch Einbau von zentraler Heizung- und Warmwasserversorgung, energieeinsparende und andere wohnwertsteigernde Ausstattungsmerkmale, vgl. LPG S. 20 ff.) groß. Trotz des Aufwertungsprozesses ist der Chamissoplatz bisher gleichwohl ein typisches „Kreuzberger“ Wohngebiet mit einer sozialgemischten Bevölkerung geblieben. Von daher besteht die Gefahr einer sozialen Entmischung zu Ungunsten der einkommensschwächeren Bevölkerungsgruppen (vgl. TOPOS S. 53, LPG S. 67) und damit die Gefahr der Verdrängung der ansässigen Wohnbevölkerung. Zudem hätte die Veränderung der Bevölkerungsstruktur auch signifikante Auswirkungen auf die Struktur der infrastrukturellen Versorgung. Eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur würde eine Umstrukturierung dieser Versorgung sowohl innerhalb des Gebiets Chamissoplatz als auch in den benachbarten Innenstadtwohngebieten erfordern (TOPOS S. 57).
Weiteres Indiz dafür, dass die Annahme gerechtfertigt ist, dass der Verkauf des bebauten Grundstücks H... an die Klägerin das Ziel der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Gebiet am Chamissoplatz beeinträchtigen würde, ist der vereinbarte relativ hohe Kaufpreis von 3... EUR. Anhaltspunkte für zu befürchtende erhaltungswidrige Entwicklungen können aus dem im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis folgen, wenn er wegen seiner Höhe wirtschaftlich nur zu rechtfertigen ist, wenn das gekaufte Grundstück anders als bisher genutzt werden soll (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 132. EL Februar 2019, § 24 Rn. 74 m.w.N.). Da der Erwerber von vermieteten Immobilien den Kaufpreis in der Regel durch die Mieten refinanzieren muss, drohen durch hochpreisige Verkäufe mieterhöhende Maßnahmen durch die Käufer (vgl. Weigelt, WuM 2019, 289 (297)). Daher ist zu befürchten, dass die Klägerin das Grundstück anders als bisher nutzen und den hohen Kaufpreis zumindest durch mieterhöhende bauliche Maßnahmen refinanzieren würde, was die Gefahr einer sozialen Entmischung durch die Verdrängung einkommensschwacher Teile der Wohnbevölkerung in dem Gebiet begründen würde. Die Mieten für die 20 Wohnungen in dem Gebäude auf dem Grundstück betragen derzeit 5,79 EUR pro Quadratmeter und unterschreiten damit die durchschnittliche Nettokaltmiete in dem Erhaltungsgebiet. Angesichts des Kaufpreises von 3... EUR, der bei den vorhandenen Wohn- und Nutzflächen in dem Gebäude etwa das 25-fache der marktüblichen Jahresnettokaltmiete beträgt (vgl. dazu näher die sachverständige Ermittlung des Ertrags- und Verkehrswertes in der Stellungnahme der Abteilung Bauen, Planen und Facility Management des Beklagten vom 18. Juli 2017, S. 12), ist bei vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtung zu erwarten, dass die Klägerin beabsichtigt, die Rendite des Mietshauses durch mieterhöhende Maßnahmen zu steigern, was negative Folgen für die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung haben könnte. Dass der Beklagte dies vernünftigerweise befürchtet und erkennbaren erhaltungswidrigen Entwicklungen durch die Ausübung des Vorkaufsrechts vorbeugen will und so sicherstellen will, dass der Verkauf des Grundstücks keinen erheblichen Einfluss auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Gebiet haben wird, ist durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt.
Schließlich ist ein weiteres Indiz für die Annahme, dass der Verkauf des Grundstücks H... vernünftigerweise eine erhaltungswidrige Entwicklung in Bezug auf die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet Chamissoplatz befürchten lässt, der Umstand, dass die Klägerin die ihr vom Beklagten mit Schreiben vom 27. Juni 2017 angebotene Verpflichtungserklärung zur Abwendung des Vorkaufsrechts nach § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht angenommen hat. Die der Klägerin angebotene Vereinbarung sah vor, dass die Klägerin sich verpflichten sollte, grundsätzlich auf die Begründung von Wohn- oder Teileigentum an dem Kaufgrundstück, auf den Rückbau der baulichen Anlagen auf dem Kaufgrundstück, auf Änderungen der baulichen Anlagen in Gestalt energetischer Sanierungsmaßnahmen, auf den Anbau von Balkonen sowie auf den An- bzw. Einbau eines Personenaufzuges zu verzichten. Der Beklagte kann sich somit nicht darauf verlassen, dass die Klägerin nach Ablauf der Bindungsfristen des Fördervertrages derartige Maßnahmen nicht durchführen würde. Bei ihr handelt es sich um eine private Immobiliengesellschaft, was dafür spricht, dass sie das Wohngebäude nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen und Erfordernissen gewinnorientiert bewirtschaften bzw. vermarkten wird. Die fehlende Bereitschaft der Klägerin, die ihr angebotene Vereinbarung über die Abwendung des gemeindlichen Vorkaufsrechts anzunehmen, kann im Rahmen des § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB berücksichtigt werden (vgl. VG München, Urteil vom 15. Februar 1993 – M 8 K 92.1600 –, juris Rn. 66; Ross, in: Brügelmann, BauGB, Stand September 2006, § 24 Rn. 69 a.E.). Sie ist ein Anhaltspunkt dafür, dass es mit der beabsichtigten Verwendung des Grundstücks zu Konflikten mit den Zwecken der Erhaltungssatzung kommen kann. Einem Käufer, der das Grundstück entsprechend den Zielen der Erhaltungssatzung nutzen will, ist es nämlich zuzumuten, diese Absicht durch eine Abwendungsvereinbarung nach § 27 Abs. 1 BauGB zu bekräftigen (vgl. auch Beckmann, BauR 2018, S. 594, 597 f.). Die Rechtsauffassung der Klägerin, dass derartige Abwendungsverpflichtungen nur dann erforderlich seien, wenn „unzweifelhaft“ die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts vorlägen, findet im Gesetz keine Stütze und vermag daher nicht zu überzeugen. Verpflichtet sich der Erwerber, wie hier, nicht, auf die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen durch Begründung von Wohn- oder Teileigentum an dem derzeit vermieteten Mehrfamilienwohngebäude grundsätzlich zu verzichten, rechtfertigt dies regelmäßig die Ausübung des Vorkaufsrechts im Interesse des Wohls der Allgemeinheit, da ansonsten nicht gewährleistet ist, dass die Verdrängung der Mieter, die das Wohn- oder Teileigentum an dem Grundstück wirtschaftlich nicht erwerben können, unterbleibt. Soweit die Klägerin geltend macht, dass nach dem Gesellschaftsvertrag allein der Erwerb und die Verwaltung von Grundstücken ihr Gegenstand sei, stellt dies die Prognose der Beklagten, dass erhaltungswidrige Entwicklungen künftig zu befürchten seien, nicht in Frage. Die Klägerin räumt selbst ein, dass sie Teil eines Unternehmens ist, das Kunden ausgewählte Immobilienprojekte wie Eigentumswohnungen in Berlin anbietet, weshalb die Befürchtung des Beklagten, dass mittelfristig die Begründung von Wohneigentum an den Wohnungen des Kaufgrundstücks H... zu erwarten ist, nicht von der Hand zu weisen ist.
Soweit die Klägerin vorbringt, die von ihr übernommenen Bindungen aus dem Fördervertrag für das Grundstück bis zum Jahre 2026 stünden einer Gefährdung der Erhaltungsziele entgegen, führt dies nicht dazu, dass die Prognose des Beklagten, dass mittelfristig erhaltungswidrige Entwicklungen zu befürchten seien, fehlerhaft wäre. Jedenfalls nach Auslaufen der Bindungen aus dem Fördervertrag wäre eine Aufwertung der Wohnungen im Gebäude H... durch die Käuferin möglich, weshalb zu befürchten ist, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung durch mieterhöhende Modernisierungsmaßnahmen oder Wohnungseigentumsbildungen gefährdet wird. Zu Recht macht der Beklagte deutlich, dass er mit der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht abwarten müsse. Vielmehr kann er der möglichen Aufwertung der Wohngebäude bzw. der Umwandlung der Mietwohnungen in Eigentumswohnungen nur wirksam vorbeugen, wenn er im Interesse des Wohls der Allgemeinheit das Vorkaufsrecht bereits jetzt ausübt.
Auch soweit die Klägerin vorträgt, der Beklagte dürfe hier das Vorkaufsrecht unter dem Gesichtspunkt der Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit nicht ausüben, weil er Mieterhöhungen, Aufwertungen des Wohnraums und Wohnungseigentumsteilungen mit Hilfe des Erhaltungsrechts bereits nach Maßgabe der Regelungen für Genehmigungen nach § 172 BauGB entgegenwirken könne, berücksichtigt er nicht, dass das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB ein selbständiges Instrument ist, das die übrigen Steuerungsinstrumente ergänzt (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 132. EL Februar 2019, § 24 Rn. 65a; Ross, in: Brügelmann, BauGB, Stand September 2006, § 24 Rn. 41). Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt die Ausübung des Vorkaufsrechts schon dann, wenn der Grunderwerb zu Gunsten eines Dritten, hier der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft, das Ziel der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung fördert, also ihre Durchführung erleichtert oder unterstützt. Dass die Ausübung des Vorkaufsrechts von einer etwaigen Genehmigungs(un)fähigkeit bestimmter Maßnahmen des Käufers unabhängig ist, wird vom Gesetz vorausgesetzt (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 132. EL Februar 2019, § 24 Rn. 65a).
c. Entgegen der Ansicht der Klägerin hat das Verwaltungsgericht auch zu Recht angenommen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts für das Grundstück H... mit Bescheid vom 11. August 2017 bei sachgerechter Auslegung des § 26 Nr. 4 BauGB nicht durch diese Norm ausgeschlossen ist.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen, wenn (kumulativ) zwei Voraussetzungen erfüllt sind: Das Grundstück muss entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans (Alt. 1) oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme (Alt. 2) bebaut sein und genutzt werden und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage darf keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweisen (vgl. Köster, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 26 Rn. 8).
aa. Zwischen den Beteiligten besteht Einigkeit und es ist unproblematisch, dass die vorgenannte zweite Voraussetzung des § 26 Nr. 4 BauGB hier erfüllt ist. Die auf dem Grundstück H... errichteten baulichen Anlagen weisen keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 BauGB auf. Missstände i.S. der genannten Norm liegen insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht. Mängel i.S. der genannten Norm liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird. Derartiges ist hier nicht gegeben. Das auf dem Grundstück H... errichtete Wohn- und Geschäftshaus wurde im Jahre 2004 saniert und es wurden Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt. Nach der gutachterlichen Stellungnahme der Abteilung Bauen, Planen und Facility Management des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 18. Juli 2017 (S. 4) wird der Unterhaltungszustand des Gebäudes mit „gut bis normal“ eingeschätzt.
bb. In der vorliegenden Fallkonstellation, in der die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB beim Kauf eines Grundstückserfolgt ist, das im Geltungsbereich eines (übergeleiteten) Bebauungsplans - nämlich den fortgeltenden städtebaulichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 21. November 1958 (GVBl. Bln S. 1087) in Verbindung mit den Festsetzungen des Baunutzungsplans in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABl. 1961, S. 742) als gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG i.d.F. vom 18. August 1976 übergeleiteter Bebauungsplan (vgl. dazu näher OVG Bln-Bbg, Urteil vom 6. Oktober 2015 – OVG 10 B 1.14 –, Rn. 28 m.w.N.) - und gleichzeitig im Geltungsbereich einer gesonderten Erhaltungssatzung als sonstige Satzung im Sinne von § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB liegt und die erfolgte Ausübung des Vorkaufsrechts dem Zweck der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung dient, ist nach Auffassung des Senats § 26 Nr. 4 BauGB entgegen der Ansicht des Beklagten anwendbar (1). Bei sachgerechter Auslegung der Norm ist aber die erste Voraussetzung des § 26 Nr. 4 BauGB nicht erfüllt (2.) mit der Folge, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht ausgeschlossen ist.
(1) Die Regelung über den Ausschluss des Vorkaufsrechts nach § 26 Nr. 4 BauGB ist dem Grunde nach auch auf das Vorkaufsrecht im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB) anwendbar (vgl. Paetow, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl. 2002, 44. Aktual. 2019, § 26 Rn.10; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 132. EL Februar 2019, § 26 Rn. 14; Kronisch, NVwZ 2018, S. 1161, 1165). Soweit der Beklagte im Bescheid vom 11. August 2017 (S. 2) der Auffassung ist, § 26 Nr. 4 BauGB finde auf das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB keine Anwendung (vgl. näher Beckmann, BauR 2018, S. 594, 598 f.) mit der Folge, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts aus diesem Grunde nicht ausgeschlossen sein könne, folgt der Senat dem nicht.Im Gegensatz zum Wortlaut des § 27 Abs. 2 BauGB ist in § 26 Nr. 4 BauGB keine ausdrückliche Ausnahme von seinem Anwendungsbereich für bestimmte Fälle des Vorkaufsrechts geregelt. Insbesondere enthält der Wortlaut des § 26 Nr. 4 BauGB keine Ausnahme dahin, dass im Fall des § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung die Regelung des § 26 Nr. 4 BauGB unanwendbar wäre. Zwar heißt es in der Begründung zum Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Baugesetzbuch (Deutscher Bundestag, Drs. 10/4630, S. 83), § 26 Nr. 4 BauGB entspreche der Regelung des § 24 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1, Satz 3 Hs. 1 BBauG; diese galt nur für das Vorkaufsrecht für Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 1 BBauG. Die Begründung kann aber nicht so verstanden werden, dass auch § 26 Nr. 4 BauGB nur für das Vorkaufsrecht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB gelten solle (Paetow, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl. 2002, 44. Aktual. 2019, § 26 Rn.10). Schon die Bezugnahme des § 26 Nr. 4 BauGB auf „städtebauliche Maßnahmen“ zeigt, dass dieser Ausschlusstatbestand für weitere Fälle des zuvor geregelten allgemeinen und besonderen Vorkaufsrechts (§§ 24 Abs. 1, § 25 Abs. 1 BauGB) anwendbar ist (vgl. auch Paetow, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl. 2002, 44. Aktual. 2019, § 26 Rn. 10).
(2) Entsprechend der Annahme des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Urteil und der herrschenden Meinung in der Literatur (vgl. Paetow, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl. 2002, 44. Aktual. 2019, § 26 Rn. 11; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 132. EL Februar 2019, § 26 Rn. 22; ders., ZfBR 1987, S. 10, 15; Roos, in: Brügelmann, BauGB, Stand Sept. 2006, § 26 Rn. 15 ff.; Burrack, jurisPR-ÖffBauR 9/2018 Anm. 5; Wissenschaftlicher Parlamentsdienst, Abgeordnetenhaus von Berlin, Gutachten zu den Voraussetzungen eines Vorkaufsrechts des Bezirks Mitte von Berlin vom 19. Juli 2016, S. 10) ist § 26 Nr. 4 BauGB unter Berücksichtigung seines systematischen Gesamtzusammenhangs, seines Sinnes und Zweckes und der Entstehungsgeschichte im Hinblick auf das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB sachgerecht wie folgt auszulegen:
(a.) Bei einem Vorkaufsrecht, das der Gemeinde im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung zusteht (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB), bei der die Gemeinde das Erhaltungsgebiet nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht in einem Bebauungsplan, sondern - wie hier - in einer sonstigen gesonderten Verordnung bezeichnet hat und die Ausübung des Vorkaufsrechts die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet bezweckt, richtet sich der Ausübungsausschluss allein nach § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB. Die 1. Alternative des § 26 Nr. 4 BauGB bezieht sich nur auf die Fälle des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB, in denen ein Vorkaufsrecht für bebaute Grundstücke durch einen Bebauungsplan begründet wird (vgl. so auch Bayerischer VGH, Urteil vom 2. Oktober 2013 – 1 BV 11.1944 –, juris Ls. und Rn. 24 zum Sanierungsgebiet). Hierfür spricht auch der Zweck der erfolgten Ausübung des Vorkaufsrechts. Der Beklagte hat mit Bescheid vom 11. August 2017 das Vorkaufsrecht nämlich nicht ausgeübt, um eine plankonforme Bebauung und Nutzung entsprechend den Festsetzungen des Baunutzungsplans zu erreichen, sondern mit dem Zweck der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet „Chamissoplatz" (vgl. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB). Dieser Zweck wird aber von § 26 Nr. 4 Alt. 1 BauGB, wonach es nur darauf ankommt, ob das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans bebaut ist und genutzt wird, nicht erfasst. Zweck des Bebauungsplans sind rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung (vgl. § 8 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Der Zweck der Erhaltungssatzung und der Zweck des Bebauungsplans stehen folglich in keinem direkten Zusammenhang (vgl. auch Beckmann, BauR 2018, S. 594, 598), weshalb eine Auslegung nach Sinn und Zweck des § 26 Nr. 4 Alt. 1 BauGB hier nicht zum Tragen kommt.
Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung als sonstige Satzung(§§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB, § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB) kommt demnach allein der Ausschlussgrund nach § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB zum Tragen, wonach die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen ist, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird.Zu den städtebaulichen Maßnahmen im Sinne vom § 26 Nr. 4 BauGB zählt nämlich auch die (isolierte) Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 2. EL Februar 2019, § 26 Rn. 23; Roos, in: Brügelmann, BauGB, Stand Sept. 2006, § 26 Rn. 26; Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, Stand Sep. 2017, § 26 Rn. 51). Hierfür spricht auch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zur Nachbarvorschrift des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Zu den städtebaulichen Maßnahmen im Sinne dieser Vorschrift zählen alle Maßnahmen, die einen städtebaulichen Bezug aufweisen und der Gemeinde dazu dienen, ihre Planungsvorstellungen zu verwirklichen (BVerwG, Beschluss vom 19. Dezember 2018 - BVerwG 4 BN 42.18 -, juris Rn. 5), was bei der Erhaltungssatzung der Fall ist, die die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten will (vgl. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 4 Satz 1 BauGB).
(b.) Die Regelung über den Ausschluss des Vorkaufsrechts nach § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB ist dahingehend auszulegen, dass bei der Beurteilung und Bewertung, ob das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken einer sozialen Erhaltungssatzung als städtebauliche Maßnahme genutzt wird, auch die zu erwartenden künftigen Nutzungen durch den Käufer zu berücksichtigen sind. Es kommt also darauf an, ob der Käufer die Ziele der Erhaltungssatzung gefährdet, weshalb die Nutzung des Grundstücks im Zeitpunkt des Verkaufs – durch den Verkäufer – für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB in der Regel ohne Bedeutung ist (vgl. Paetow, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl. 2002, 44. Aktual. 2019, § 26 Rn. 11). Demgemäß kommt es auch im Rahmen des § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB nicht auf den gegenwärtigen Zustand, sondern auf die zu erwartenden Nutzungen durch den Käufer an. Andernfalls würde § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB gerade in dem für seine Anwendung wichtigsten Fall leer laufen. Dies hat zur Folge, dass das Vorkaufsrecht im Gebiet einer Erhaltungssatzung nur dann ausgeschlossen ist, wenn nicht aufgrund konkreter Anhaltspunkte eine Beeinträchtigung der mit der Erhaltungssatzung bezweckten Ziele zu besorgen ist (vgl. Paetow, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl. 2002, 44. Aktual. 2019, § 26 Rn. 11; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 132. EL Februar 2019, § 26 Rn. 22; Spieß, in: Jäde/Dirnberger/Decker/Busse/Spieß/ Szechenyi, BauGB, 9. Aufl. 2018, § 26 Rn. 8; Stock, ZfBR 1987, S. 10, 15; vgl. auch VG München, Urteil vom 20. Oktober 2003 – M 8 K 02.4972 –, juris Rn. 35).
Hierfür spricht auch eine Auslegung der Norm im Hinblick auf den Zweck der Erhaltungssatzung, nämlich der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (vgl. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB).Ihr Zweck ist in der Tendenz die Bewahrung des Vorhandenen (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 133. EL Mai 2019, § 24 Rn. 73). Für die in einem intakten Gebiet wohnenden Menschen soll der Bestand der Umgebung gesichert und so die Bevölkerungsstruktur vor unerwünschten Veränderungen geschützt werden (vgl. BVerfG, Beschluss vom 26. Januar 1987 - 1 BvR 969/83 -, NVwZ 1987, 879 zu § 39 h BBauG). Bei Erhaltungssatzungen stehen typischerweise nicht selten die tatsächliche Grundstücksnutzung und die gewünschte Nutzung des Grundstückes in Einklang. Demgemäß kann es im Rahmen des § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB nicht auf den gegenwärtigen Zustand des Grundstücks ankommen, sondern auf die zu erwartende Nutzung durch den Käufer, denn die Beeinträchtigung der mit der Erhaltungssatzung bezweckten Ziele erwächst regelmäßig aus geänderten Nutzungen in der Zukunft.
Würde man allein den Wortlaut des § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB zugrunde legen („genutzt wird“), wäre die Ausübung des Vorkaufsrechts im Bereich einer Erhaltungssatzung immer dann ausgeschlossen, wenn zum Zeitpunkt der Entscheidung über das Vorkaufsrecht die tatsächliche Nutzung des Grundstücks mit den Zielen der Erhaltungssatzung übereinstimmt. Das Vorkaufsrecht liefe dann aber, wie bereits ausgeführt, in den Fällen zielwidriger Veränderungsabsichten des Käufers leer. Dies würde auch dem systematischen Zusammenhang von § 26 Nr. 4 BauGB mit der Grundentscheidung des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht gerecht werden. Es ist davon auszugehen, dass der Gesetzgeber sachlich Zusammenhängendes so geregelt hat, dass die gesamte Regelung einen durchgehenden, verständlichen Sinn ergibt (vgl. BVerfG, Beschluss vom 10. Juni 2009 - 1 BvR 825/08 -, juris Rn. 50; Jarass/Pieroth, GG, 15. Aufl. 2018, Art. 20 Rn. 62a). Der Gesetzgeber hat die Regelung über den Ausschluss des Vorkaufsrechts nach § 26 Nr. 4 BauGB in einen sachlichen engen Zusammenhang mit § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB gestellt. Nach dieser Grundnorm soll den Gemeinden das allgemeine Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung zustehen. Damit hat der Gesetzgeber die Grundentscheidung getroffen, dass er ein allgemeines Vorkaufsrecht der Gemeinden als eigenständiges Instrument zur Sicherung städtebaulicher Ziele auch im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB begründen will. Dies ist bei der Auslegung der Regelung des § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB zu beachten und spricht dafür, dass es im Rahmen des § 26 Nr. 4 BauGB nicht auf den gegenwärtigen Zustand, sondern auf die zu erwartende Nutzung durch den Käufer ankommt.
Bestätigt wird dies zudem durch den sachlichen Zusammenhang von § 26 Nr. 4 BauGB mit der Regelung über die Abwendung des Vorkaufsrechts nach § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB, der auf die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme abstellt und dabei für maßgeblich erklärt, ob der Käufer in der Lage ist, „das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich (…) hierzu verpflichtet“. Auch hier kommt es bei der Abwendung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB im Geltungsbereich von Erhaltungssatzungen nicht auf den gegenwärtigen Zustand, sondern auf die zu erwartende Nutzung durch den Käufer an. Es kann davon ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber die sachlich zusammenhängenden Regelungen durchgehend in dem Sinn verstanden hat, dass es im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nicht nur auf den gegenwärtigen Zustand, sondern auch auf die zu erwartende künftige Nutzung des Grundstücks durch den Käufer hinsichtlich der Ziele und Zwecke der Erhaltungssatzung als städtebauliche Maßnahme ankommt.
Etwas anderes folgt auch nicht aus der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts (Beschluss vom 29. Juni 1993 - BVerwG 4 B 100/93 -, juris Rn. 6) zur Aus-übung des besonderen Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Dieser Entscheidung kann für das allgemeine Vorkaufsrecht im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nicht entnommen werden, dass das Bundesverwaltungsgericht vertreten würde, nach § 26 Nr. 4 BauGB hätten auch bei Erhaltungssatzungen künftige Entwicklungen außer Betracht zu bleiben (Burrack, juris PR-ÖffBauR 9/2018 Anm. 5; vgl. zu der Entscheidung des BVerwG auch Paetow, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl. 2002, 44. Aktual. 2019, § 24 Rn. 26).
Die vorgenannte Auslegung und das daraus folgende Verständnis des Ausschlussgrundes des § 26 Nr. 4 BauGB im Hinblick auf das Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich sozialer Erhaltungssatzungen (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) wird auch durch die Entstehungsgeschichte der Normen (vgl. dazu auch Roos, in: Brügelmann, BauGB, Stand Sept. 2006, § 24 Rn. 57; Beckmann, BauR 2018, S. 594, 599 ff.) gestützt. Die geltende Fassung der §§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4, 26 Nr. 4 BauGB geht auf das Gesetz über das Baugesetzbuch vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I S. 2191) zurück, welches mit Wirkung vom 1. Juli 1987 in Kraft getreten ist und in dem im Wesentlichen die vormaligen Regelungen des BBauG und des StBauFG in allerdings verallgemeinerter Form in das Baugesetzbuch übernommen wurden (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 133. EL Mai 2019, § 26 Rn. 1b). Aus der Entstehungsgeschichte der Normen ergibt sich, dass das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB ein eigenständiges und wichtiges Instrument zur Sicherung von Erhaltungszielen bleiben sollte (vgl. Roos, in: Brügelmann, BauGB, Stand Sept. 2006, § 24 Rn. 57). Die Gesetzesmaterialien legen nahe, dass der Gesetzgeber das in § 24 a BBauG geregelt gewesene (besondere) Vorkaufsrecht, das auf eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele abgestellt hatte, der Sache nach hat erhalten und nicht schmälern wollen. Im Einzelnen:
Das gemeindliche Vorkaufsrecht zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet war in der Regelung des § 24 a BBauG zum besonderen Vorkaufsrecht zur Sicherung von städtebaulichen Erhaltungszielen normiert. Diese Norm lautete:
Der Gemeinde steht zur Wahrung der in § 39 h Abs. 3 und 4 bezeichneten Belange ein Vorkaufsrecht an bebauten Grundstücken im Gemeindegebiet zu, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, daß durch den Erwerb des Grundstücks und die damit verfolgten Zwecke die in § 39 h bezeichneten Belange beeinträchtigt werden. Der Erwerber kann die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er sich verpflichtet und glaubhaft macht, daß er die Belange wahren wird. § 24 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 bis 5 ist anzuwenden.
Das Erhaltungsrecht selbst war in § 39 h BBauG geregelt. Zu den Belangen, zu deren Wahrung § 24 a BBauG der Gemeinde ein Vorkaufsrecht an bebauten Grundstücken einräumte, gehörten auch die des § 39 h Abs. 3 Nr. 3 BBauG. Die Genehmigung für den Abbruch, den Umbau oder die Änderung von baulichen Anlagen durfte danach nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage erhalten bleiben sollte, um in dem Gebiet die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten, wenn dies aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist. Gemäß § 24 a Satz 1 BBauG stand der Gemeinde zur Wahrung der in § 39 h Abs. 3 BBauG bezeichneten Belange ein Vorkaufsrecht an bebauten Grundstücken im Gemeindegebiet zu, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigten, dass durch den Erwerb des Grundstücks und die damit verfolgten Zwecke die in § 39 h BBauG bezeichneten Belange beeinträchtigt werden. Gemäß § 24 a Satz 3 BBauG waren u.a. die Regelungen des § 24 Abs. 2 Satz 1 BBauG über das Gemeinwohlerfordernis sowie des § 24 Abs. 3 bis 5 BBauG u.a. über den Ausschluss des Vorkaufsrechts beim Verkauf an bestimmte Familienangehörige anzuwenden. Eine Verweisung auf den Ausschluss des allgemeinen Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 und Satz 3 BBauG gab es dagegen nicht. Die Ausübung des allgemeinen Vorkaufsrechts war nach diesen Bestimmungen insbesondere ausgeschlossen, wenn in den Fällen des Abs. 1 Nr. 1 des § 24 BbauG (d.h. bei dem Kauf von Grundstücken, die im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegen) das Grundstück entsprechend den vorhandenen baurechtlichen Festsetzungen bebaut ist und genutzt wird, was insoweit der derzeitigen Regelung des § 26 Nr. 4 BauGB ähnelt. Dies hatte nach der damaligen Rechtslage zur Folge, dass eine vorhandene Bebauung und deren plankonforme Nutzung die Ausübung des Vorkaufsrechts in Erhaltungsgebieten nicht ausgeschlossen hat (vgl. Beckmann, BauR 2018, S. 594, 600).
Im Zuge des Erlasses des Baugesetzbuches sind die Vorschriften mit dem Ziel geändert worden, das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinden zu vereinfachen (vgl. Deutscher Bundestag, Drs. 10/4630, S. 2). Die Regierungsbegründung betont dabei weiter, dass das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinden ein wichtiges Instrument zur Sicherung der geordneten städtebaulichen Entwicklung ist. Im Baugesetzbuch sollte daher grundsätzlich an gemeindlichen Vorkaufsrechten festgehalten werden (Deutscher Bundestag, Drs. 10/4630, S. 55). Gesetzliche Vorkaufsrechte sollten den Gemeinden weiterhin in Sanierungsgebieten, in Umlegungs- und in Satzungsgebieten nach dem bisherigen § 39 h BBauG - also auch in Erhaltungsgebieten - zustehen (vgl. Deutscher Bundestag, Drs. 10/4630, S. 56). § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB „entspricht“ dabei nach Vorstellung des Gesetzgebers dem § 24 a BBauG. Die Neufassung beschränkte das Vorkaufsrecht zur Sicherung von städtebaulichen Erhaltungszielen allerdings auf die durch Satzung festgelegten Gebiete (Deutscher Bundestag, Drs. 10/4630, S. 82). Weitere Änderungen gab es nicht und die Regierungsbegründung gibt auch keinen Anlass dafür, dass für solche ein Wille des Gesetzgebers vorhanden war. Die Entstehungsgeschichte zeigt damit, dass das Vorkaufsrecht auch im Baugesetzbuch entsprechend der heutigen Regelung des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung ein eigenständiges und wichtiges Instrument zur Sicherung von Erhaltungszielen bleiben sollte.
Die Ausschlussgründe des gemeindlichen Vorkaufsrechts wurden im Baugesetzbuch in der derzeitigen Regelung des § 26 BauGB zusammengeführt. In der Gesetzesbegründung (Deutscher Bundestag, Drs. 10/4630, S. 83) heißt es dazu:
„Nummer 4 entspricht § 24 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1, Satz 3 Halbsatz 1 des Bundesbau-gesetzes. Der Verzicht auf das Erfordernis ‚schwerer‘ Mißstände oder Mängel soll der sprachlichen Angleichung an die Begriffsbestimmung in § 177 dienen“.
Nach § 24 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BBauG war die Ausübung insbesondere ausgeschlossen, wenn in den Fällen des Abs. 1 Nr. 1 (bei Grundstücken, die im Geltungsbereich eines Bebauungsplans lagen) das Grundstück entsprechend den vorhandenen baulichen Festsetzungen bebaut war und genutzt wurde. Dadurch, dass das Vorkaufsrecht für Erhaltungsgebiete keine besondere Stellung in einer eigenständigen Norm des geltenden Baugesetzbuches mehr einnimmt, sondern Teil der Regelung des § 24 BauGB über das allgemeine Vorkaufsrecht geworden ist, bezieht sich der Ausschlusstatbestand des § 26 Nr. 4 BauGB auch auf gemeindliche Vorkaufsrechte in Erhaltungsgebieten, für die er vorher nicht gegolten hat. Ein gesetzgeberischer Wille, dass im Geltungsbereich einer (sozialen) Erhaltungssatzung die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits dann ausgeschlossen sein soll, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans plankonform bebaut ist und genutzt wird, ist den Gesetzesmaterialien indes nicht zu entnehmen. Diese deuten vielmehr darauf hin, dass es dem Gesetzgeber um eine Vereinfachung und Neusystematisierung der Regelungen in §§ 24 ff. BBauG bzw. jetzt BauGB ging.
(c.) In Anwendung dieser Grundsätze liegt der Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB bei der Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid vom 11. August 2017 beim Verkauf des Grundstücks H... im Gebiet der Erhaltungsverordnung „Chamissoplatz“ nicht vor. Wie oben näher ausgeführt (S. ff.), ist anzunehmen, dass das Wohngebäude mit 20 Mietwohnungen auf dem Grundstück nach den zu erwartenden künftigen Nutzungen durch die Klägerin nicht entsprechend den Zielen und Zwecken der sozialen Erhaltungssatzung als städtebauliche Maßnahme genutzt würde. Es bestehen nämlich konkrete Anhaltspunkte dafür, dass beim Kauf des Grundstücks durch die Klägerin eine Beeinträchtigung der mit der Erhaltungssatzung bezweckten Ziele der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu befürchten ist.
(d.) Soweit sich die Klägerin demgegenüber auf eine streng am Wortlaut der Norm orientierte Auffassung beruft, die in einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (Urteil vom 26. April 2017 – O 2/15 Baul –, juris Rn. 51) und von einem Teil der Literatur (Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, Stand Sep. 2017, § 26 Rn 42; ders., NVwZ 2018, S. 1161, 1163 f.; ders., NVwZ 2019, S. 1471, 1473; vgl. in diese Richtung auch Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, 14. Aufl. 2019, BauGB, § 26 Rn. 8) vertreten wird, folgt der Senat dem nicht.
Diese Gegenansicht hält den Wortlaut des § 26 Nr. 4 BauGB für klar und daher nach allgemeinen Grundsätzen nicht auslegungsfähig. Nach dem „klaren und nicht auslegungsfähigen Wortlaut des § 26 Nr. 4 BauGB“ sei die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut und genutzt werde. Es komme allein auf die (gegenwärtige) Bebauung und Nutzung des Grundstücks durch den Verkäufer an. Daran ändere sich auch dann nichts, wenn der Käufer zukünftig Verwendungsabsichten plane, die auf eine Änderung der bisherigen (zu erhaltenden) Nutzung gerichtet seien.
Eine reine Wortlautinterpretation, wie sie die Gegenansicht vertritt, schreibt die Verfassung hingegen nicht vor (vgl. BVerfG, Beschluss vom 30. März 1993 – 1 BvR 1045/89 u.a. –, juris Rn. 67).Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist eine bestimmte Auslegungsmethode oder gar eine reine Wortlautinterpretation einer Norm nicht vorgeschrieben. Der Wortlaut des Gesetzes zieht im Regelfall keine starre Auslegungsgrenze (BVerfG, Beschluss vom 31. Oktober 2016 – 1 BvR 871/13 u.a. –, juris Rn. 22 m.w.N.; Jarass/Pieroth, GG, 15. Aufl. 2018, Art. 20 Rn. 62).Bei der Auslegung des § 26 Nr. 4 BauGB ist daher dessen Wortlaut nicht als starre Auslegungsgrenze anzusehen, sondern es sind, wie gezeigt, auch der systematische Gesamtzusammenhang, der Sinn und Zweck der Norm und die Entstehungsgeschichte zu berücksichtigen. Im Übrigen weist der Beklagte zu Recht darauf hin, dass der Wortlaut des § 26 Nr. 4 BauGB insoweit nicht klar ist, als er einen weiteren Anhaltspunkt dafür enthält, dass der Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 1. Alt. BauGB beim Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungssatzung nicht zum Tragen kommt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nämlich ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen „des“ Bebauungsplans bebaut ist und genutzt wird, womit eine Bezugnahme auf § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB intendiert ist.
Hinzu kommt, dass bei dem von der Gegenansicht vertretenen Verständnis von § 26 Nr. 4 BauGB das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in sozialen Erhaltungssatzungen gerade in den für seine Anwendung wichtigsten Fällen, wie bereits erwähnt, weitgehend leer laufen würde. Eine systematische Auslegung spricht vielmehr dafür, dass § 26 Nr. 4 BauGB so auszulegen ist, dass das Vorkaufsrecht im Geltungsbereich sozialer Erhaltungssatzungen einen substantiellen Anwendungsbereich behält, damit es seine Aufgabe als eigenständiges Instrument zu Sicherung der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung beim Verkauf von Grundstücken der Sache nach durch Eigentumserwerb der öffentlichen Hand oder Dritter i.S. von § 27a BauGB gerecht werden kann.
Im Übrigen wäre aufgrund der besonderen Umstände dieses Falles die Ausübung des Vorkaufsrechts für das Grundstück H... nach § 26 Nr. 4 BauGB hier auch dann nicht ausgeschlossen, wenn man der rein am Wortlaut der Norm orientierten Gegenauffassung - und entgegen der Ansicht des Senats, wonach die Alt. 1 des § 26 Nr. 4 BauGB vorliegend nicht anwendbar ist (s. oben unter c. bb. (2) (a.)) - folgen würde, weil das Grundstück vom Maß der baulichen Nutzung nicht entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans (hier des Baunutzungsplans) im Sinne von § 26 Nr. 4 BauGB bebaut ist. Bei der Frage, ob ein Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans bebaut ist, ist auch das Maß der baulichen Nutzung heranzuziehen (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, 133. EL Mai 2019, BauGB, § 26 Rn. 17; Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, Stand Sep. 2017, § 26 Rn 46). Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der fortgeltenden städtebaulichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 21. November 1958 (GVBl. Bln S. 1087) in Verbindung mit den Festsetzungen des Baunutzungsplans. Dieser setzt dort ein allgemeines Wohngebiet der Baustufe V/3 fest. Das Maß der baulichen Nutzung wird damit durch eine bebaubare Fläche von 0,3 und einer Geschossflächenzahl von 1,5 festgelegt (vgl. § 7 Nr. 15 Satz 1 BauO Bln 1958). Die nach § 7 Nr. 15 Satz 2 BauO Bln 1958 zulässige Geschossflächenzahl von 1,8 greift hier nicht, weil das fragliche Gebäude Wohnungen enthält. Die festgelegte Geschossflächenzahl von 1,5 wird hier überschritten. Das Grundstück ist mit einem fünfgeschossigen Vorderhaus, einem fünfgeschossigen Seitenflügel und einem sechsgeschossigen Quergebäude bebaut, so dass nach dem Maß der baulichen Nutzung unstreitig eine Geschoßflächenzahl von 3,4 realisiert ist. Hierauf hat der Senat in der mündlichen Verhandlung im Berufungsverfahren hingewiesen, ohne dass die Klägerin die in der beigezogenen sachverständigen Stellungnahme vom 18. Juli 2017 (S. 4 u. 8) enthaltene Angabe zum (wertrelevanten) baulichen Nutzungsmaß bestritten hätte.
(e.) Auch das unter Hinweis auf das hergereichte Gutachten Prof. Dr. Kühling/L. Winkler erfolgte Vorbringen der Klägerin, dass die in der angegriffenen Entscheidung des Verwaltungsgerichts abgeleitete Auslegung des § 26 Nr. 4 BauGB eine verfassungswidrige Rechtsfortbildung sei, da der Wortlaut der Norm ausgeblendet werde und für die vorgenannte Rechtsfortbildung jeglicher Anhaltspunkt fehle, ist nicht gerechtfertigt. Die in der angegriffenen Entscheidung abgeleitete Auslegung – wie auch die vom Senat in Übereinstimmung mit der herrschenden Rechtsauffassung in der Literatur vorgenommene Auslegung - des § 26 Nr. 4 BauGB im Zusammenhang mit § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB wahrt die verfassungsrechtlichen Grenzen der richterlichen Rechtsfortbildung. Die Anwendung und Auslegung freiheitsbeschränkender Gesetze durch die Gerichte steht solange mit Art. 2 Abs. 1 GG i.V.m. dem Rechtsstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 3 GG) in Einklang, wie sie sich in den Grenzen vertretbarer Auslegung und zulässiger richterlicher Rechtsfortbildung bewegen (vgl. u.a. BVerfG, Beschluss vom 31. Oktober 2016 – 1 BvR 871/13 u.a. –, juris Rn. 17). Die Gerichte haben bei der Rechtsfindung die gesetzgeberische Grundentscheidung zu respektieren und von den anerkannten Methoden der Gesetzesauslegung in vertretbarer Weise Gebrauch machen (BVerfG, Beschluss vom 15. Januar 2009 – 2 BvR 2044/07 –, juris Rn. 37).
Diese Grundsätze sind hier gewahrt. Der Wille des Gesetzgebers kommt allein aus dem Wortlaut des § 26 Nr. 4 BauGB nicht hinreichend zum Ausdruck.Eine reine Wortlautinterpretation ist nicht vorgeschrieben. Spricht sowohl der systematische Zusammenhang des § 26 Nr. 4 BauGB mit § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB und der Zweck der Regelung sowie deren Entstehungsgeschichte für die Richtigkeit der in der abgeleiteten Auslegung des Ausschlussgrundes zur Ausübung des Vorkaufsrechts, so kann von einer verfassungswidrigen Rechtsfortbildung keine Rede sein.
d. Die Klägerin hat auch eine die Ausübung des Vorkaufsrechts abwendende Verpflichtung nach § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht abgegeben. Nach § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB hierzu verpflichtet. Im Geltungsbereich der Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Verpflichtung des Käufers darin bestehen, bestimmte Handlungen zu unterlassen, welche die Ziele und Zwecke der Satzung beeinträchtigen. Dazu kann die Verpflichtung gehören, Mietwohnungen nicht in Eigentumswohnungen umzuwandeln und bestimmte bauliche Maßnahmen zu unterlassen, die geeignet sind, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Gebiet im Sinne der Erhaltungssatzung zu beeinträchtigen (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 133. EL Mai 2019, § 27 Rn. 21). Bei der Frist zur Abgabe der Verpflichtung nach § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB handelt es sich um eine Ausschlussfrist. Wird das Abwendungsrecht nicht fristgerecht ausgeübt, erlischt es (Grziwotz, in: Spannowsky/Uechtritz,BauGB, 45. Ed. 1.5.2019, § 27 Rn. 8; Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, Stand April 2019, § 27 Rn. 40). Der Beklagte hat der Klägerin mit Schreiben vom 27. Juni 2017 eine solche Abwendungsvereinbarung mit einem konkreten Text angeboten. Die Klägerin hat innerhalb der Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB weder diese Vereinbarung angenommen noch eine sonstige Abwendungserklärung abgegeben.
e.Der Beklagte hat das Vorkaufsrecht auch innerhalb der Ausschlussfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB ausgeübt. Das Vorkaufsrecht kann nach dieser Norm nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die Mitteilung des Kaufvertrags an den Beklagten erfolgte mit einem am 12. Juni 2017 bei diesem eingegangenen Schreiben. Die Ausübung des Vorkaufsrechts wurde hier am 11. August 2017 durch Verwaltungsakt gegenüber der Beigeladenen als Verkäuferin und damit binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags bewirkt. Der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts wurde der Beigeladenen am 11. August 2017 durch den Einwurf der Bescheide in die Briefkästen der Gesellschafter bekannt gegeben. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass auf Grund der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts materiell-rechtlich das Grundstück, das zum Gesellschaftsvermögen einer GbR gehört, Eigentum der Gesellschaft und nicht (gesamthänderisch gebundenes) Eigentum der Gesellschafter ist (BVerwG, Beschluss vom 15. April 2010 – 4 BN 41.09 –, juris Rn. 4; OVG Bln-Bbg, Urteil vom 18. Juni 2015 – OVG 2 B 8.13 –, juris Rn. 22 m.w.N.). Dem hat der Beklagte hier unstreitig Rechnung getragen, da aus dem gleichlautenden Vorspann der an alle drei Gesellschafter bekanntgegebenen Bescheide ersichtlich ist, dass die Verkäuferin eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist, die dort als Eigentümerin des Grundstücks und dessen Verkäuferin genannt wird und der gegenüber das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde.
f. Auch die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines Dritten, nämlich hier der Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte (WBM), ist gemäß § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB rechtmäßig. Die Gemeinde kann nach § 27a Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB ihr Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten ausüben, wenn der Dritte zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks innerhalb angemessener Frist in der Lage ist und sich hierzu verpflichtet.
aa. Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines Dritten ist damit das Einverständnis des Dritten, denn die Ausübung des Vorkaufsrechts kann dem Dritten nicht aufgezwungen werden (vgl. Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, Stand: April 2019, § 27a BauGB Rn. 11; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, 14. Aufl. 2019, BauGB, § 27a Rn. 7), und darüber hinaus eine Verpflichtungserklärung des Dritten (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 132. EL Februar 2019, § 27a Rn. 17), dass er sich zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung verpflichtet. Ausreichend ist eine (einseitige) Verpflichtungserklärung des Dritten, wobei es möglich ist, dass die Gemeinde mit dem begünstigten Dritten einen Vertrag abschließt, der die Verpflichtung enthält (Köster, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 27a Rn. 3).
Soweit die Klägerin geltend macht, die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten der WBM sei rechtswidrig, weil im maßgeblichen Zeitpunkt seiner Ausübung am 11. August 2017 keine verbindliche vertragliche Verpflichtungserklärung vorgelegen habe, vermag dies nicht zu überzeugen.
Zum einen regelt § 27a Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB - anders als die Norm des § 27 Abs. 1 S. 1 BauGB zur Abwendung des Vorkaufsrechts durch den Käufer - nicht, zu welchem Zeitpunkt der Dritte sich zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks verpflichtet haben muss. Aber selbst wenn man annimmt, dass die Verpflichtungserklärung des Dritten im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts vorliegen muss (so Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 132. EL Februar 2019, § 27a Rn. 17), ist dieses Erfordernis hier erfüllt. Die nach § 27a Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB erforderliche Verpflichtungserklärung der WBM lag im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid vom 11. August 2017 vor. Der Aufsichtsrat der WBM hat bereits am 7. August 2017 der Sache nach entschieden, dass er mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zu ihren Gunsten einverstanden ist. Die Geschäftsführer der WBM unterzeichneten am 10. August 2017 die Vereinbarung über die Verpflichtung des vorkaufsberechtigten Dritten, was der Beklagten am gleichen Tag per E-Mail mitgeteilt wurde. Mit diesem Vertragsantrag, an den die WBM gebunden war (vgl. §§ 54 Satz 1, 62 Satz 2 VwVfG i.V.m. § 145, § 146, § 147 Abs. 2 BGB), lag ihr Einverständnis mit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten zu ihren Gunsten vor; sie enthielt zugleich die nach § 27a Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB erforderliche verbindliche Verpflichtungserklärung. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts am 11. August 2017 konnte der Beklagte damit verlässlich davon ausgehen, dass die WBM mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zu ihren Gunsten einverstanden und bereits mit dem unterzeichneten Vertragsantrag eine entsprechende Bindung eingegangen ist, die sie als Dritte zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks H... i.S.v. § 27 a Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB verpflichtet hat. Dass der Beklagte die von der WBM unterzeichnete Vereinbarung erst am 15. August 2017 und damit bis zu dem Zeitpunkt, in welchem die WBM den Eingang der Annahme unter regelmäßigen Umständen erwarten durfte (vgl. § 147 Abs. 2 BGB), angenommen hat, ändert nichts daran, dass die Verpflichtungserklärung der Dritten schon im Zeitpunkt der Ausübung vorlag (vgl. insoweit auch BVerwG, Beschluss vom 6. Oktober 2011 – BVerwG 4 BN 19.11 -, juris Rn. 3 zu den Anforderungen an das Vorliegen des Durchführungsvertrages im Rahmen von § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB).
bb. Die Annahme des Beklagten, dass die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft WBM zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des mit einem Wohngebäude bebauten Grundstücks H... i.S. von § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB in der Lage ist, ist nicht zu beanstanden.
Das Erfordernis, dass der durch die Ausübung des Vorkaufsrechts begünstigte Dritte in der Lage sein muss, das Grundstück zweckentsprechend zu verwenden, erfordert eine Prognoseentscheidung der Beklagten (vgl. Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, Stand Februar 2015, § 27a Rn. 22). Die im Bescheid vom 11. August 2017 erfolgte Prognoseentscheidung, dass die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft WBM aufgrund ihrer Aufgabenstellung rechtlich und finanziell in der Lage sei, das Grundstück dauerhaft entsprechend dem Erhaltungsziel zu verwenden, ist nicht zu beanstanden.
Soweit die Klägerin die finanzielle Leistungsfähigkeit der WBM im Hinblick auf die Finanzierung des Kaufpreises des Grundstückes anzweifelt und davon spricht, dass „keine gesicherten Hinweise“ darauf bestanden hätten, dass der Kaufpreis durch die Dritte finanziert werden könnte, greift das nicht durch. Zu Recht weist der Beklagte darauf hin, dass die WBM ein landeseigenes Wohnungsunternehmen ist. Ausweislich öffentlich zugänglicher Informationen (https://www.wbm.de/unternehmen/;Abfrage am 31.8.2019) verfügte die WBM im Jahr 2017 über einen bewirtschafteten Bestand von 29.662 Wohnungen, ein Eigenkapital von 670 Mio. EUR und eine Eigenkapitalquote von 39 %, weshalb der Beklagte davon ausgehen durfte, dass die WBM finanziell in der Lage ist, den vereinbarten Kaufpreis zu finanzieren und das Grundstück entsprechend dem Erhaltungsziel zu verwenden. Im Übrigen hat die Klägerin auch im Berufungsverfahren keine substantiierten Anhaltspunkte vorgetragen, die Anlass gäben, an der Leistungsfähigkeit der WBM zur Kaufpreisfinanzierung zu zweifeln.
Die Prognose des Beklagten, dass die WBM zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks in der Lage ist, stützt sich im Übrigen darauf, dass die WBM sich mit Vertrag vom August 2017 zur Verwendung des Grundstückes entsprechend der Erhaltungsziele verpflichtet hat. Soweit die Klägerin Zweifel an der Eignung dieser Vereinbarung und ihrem Nutzen äußert, begründet dies nicht in substantiierter Weise, dass die Prognoseentscheidung des Beklagten nach § 27a Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechtes fehlerhaft gewesen wäre.
g. Der Beklagte hat bei der Ausübung des Vorkaufsrechts im Bescheid vom 11. August 2017 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 5. Februar 2018 auch sein Ermessen fehlerfrei betätigt.
Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts liegt im Ermessen des Beklagten. Er kann bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen sein Recht ausüben, er ist aber dazu nicht verpflichtet (vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Aufl. 2019, § 28 Rn. 4; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 133. EL Mai 2019, § 24 Rn. 66).
Der Beklagte hat mit Bescheid vom 11. August 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 5. Februar 2018 sein Ermessen richtig erkannt und ausgeübt. Er führt insoweit aus, dass die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts im Ermessen des Bezirks stehe; die insoweit vorzunehmenden Abwägung der Interessen der Verkäufer sowie der Klägerin am Vollzug des Kaufvertrages über das Grundstück einerseits mit dem aus § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 BauGB i. V.m. § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB folgenden öffentlichen Interesse am Erwerb des Grundstücks führe dazu, dass der Beklagte von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch mache.
Auch das Berufungsvorbringen der Klägerin begründet keine durchgreifenden Ermessensfehler. Soweit sie behauptet, der Beklagte habe den ihr durch die Ausübung des Vorkaufsrechts entstehenden finanziellen Schaden nicht berücksichtigt, insbesondere seien ihre Suche nach einem Grundstück, die Kaufverhandlungen und ihre Sicherung der Finanzierung nutzlos geworden, begründet dies keine Ermessensfehler. Wie ausgeführt (S. ), führt die Ausübung des Vorkaufsrechts für die Klägerin dazu, dass ihr Anspruch auf Übereignung des Grundstücks von dem Verkäufer nicht mehr erfüllt werden kann. Sie verliert dadurch eine bloße Erwerbschance. Der Beklagte hat erkannt und in den Bescheiden ausgeführt, dass überwiegende Interessen der Klägerin, das Grundstück zu erwerben, nicht bestünden. Die Klägerin war hier nach § 3 Ziffer 2 des Vertrages zum Rücktritt von dem Vertrag berechtigt, weil die Fälligkeitsvoraussetzung des Vorliegens eines Negativzeugnisses nicht binnen 6 Monaten ab Vertragsschluss vorlag. Dass sie dieses Recht nicht ausgeübt hat, liegt in ihrer Sphäre. Die Klägerin erleidet überdies durch die Ausübung des Vorkaufsrechts jedenfalls insoweit keinen finanziellen Verlust, als sie den mit der Verkäuferin vereinbarten Kaufpreis nicht bezahlen muss und die Grunderwerbsteuer zurückerstattet bekommt.Die Grunderwerbsteuerfestsetzung für die Klägerin als ursprüngliche Erwerberin ist wegen der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Vorkaufsberechtigten wieder aufzuheben (vgl. § 16 Grunderwerbsteuergesetz; dazu auch Bruschke, UVR 2019, S. 244, 248). Dass der Aufwand der Klägerin bei der Grundstückssuche und den Kaufverhandlungen infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts nutzlos geworden ist, weil die Erwerbschance sich nicht realisiert hat, fällt, wie das Verwaltungsgericht zu Recht angenommen hat, in ihre unternehmerische Risikosphäre als Immobilienunternehmen und vermag einen Ermessensfehler bei der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht zu begründen.
Auch soweit die Klägerin behauptet, der Beklagte habe bei der Ermessensaus-übung den Einfluss des Fördervertrages auf die Grundstücksnutzung nicht be-rücksichtigt, trifft dies nicht zu. Der Beklagte hat im Widerspruchsbescheid diesen Gesichtspunkt gesehen und ausgeführt, dass der Umstand, dass die Klägerin Verpflichtungen der Verkäufer aus dem Fördervertrag über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen aus dem Jahr 2001 übernommen habe, so dass in den kommenden Jahren noch Bindungen bzw. Verpflichtungen aus der Fördermaßnahme bestünden, schließe die Angemessenheit der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht aus. Der Bezirk übe sein Vorkaufsrecht auch dann aus, wenn das Auslaufen der Förderbindungen noch nicht unmittelbar bevorstehe, da sich erfahrungsgemäß auch die neuen Eigentümer frühzeitig auf das Ende der Förderbindungen vorbereiteten. Dies ist im Hinblick auf das von dem Beklagten verfolgte Erhaltungsziel in Bezug auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet nicht ermessensfehlerhaft.
Auch soweit die Klägerin einen Ermessensmissbrauch aus einem Kurztextbeitrag des Baustadtrats des Bezirkes vom 17. Juli 2018, der hier das Vorkaufsrecht ausgeübt hat, den dieser auf dem Mikroblogging-Dienst Twitter veröffentlicht haben soll (wiedergegeben im Tatbestand S. ), ableiten möchte, kann das schon deshalb keinen Ermessensfehler begründen, weil derartige bereits zeitlich nach Erlass der Bescheide erfolgte (politische) Äußerungen nicht Teil der maßgeblichen Ermessenserwägungen des Beklagten im Bescheid vom 11. August 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 5. Februar 2018 geworden sind.
Auch soweit die Klägerin einen Ermessensfehler daraus herzuleiten versucht, dass der Berliner Senat ein Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (sog. Mietendeckel) (vgl. Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz vom 18. Juni 2019; Pressemitteilung vom 22.10.19, wonach der Senat von Berlin den Entwurf eines „Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ beschlossen hat, veröffentlicht unter https://stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/mietendeckel/) beschlossen habe und es nicht erkennbar sei, dass neben diesen Maßnahmen das Vorkaufsrecht „erforderlich“ sei, um eine zusätzliche mieterschützende Wirkung zu entfalten, bleibt dies ohne Erfolg. Die Frage der Erforderlichkeit kann dahinstehen. Zum einen ist nämlich die Vorlage des Senats von Berlin im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Senat noch nicht vom Abgeordnetenhaus beschlossen gewesen und ein Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung nicht in Kraft getreten. Zum anderen gilt hier die Regel, dass bei der Anfechtungsklage gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts auch für die Prüfung der Rechtmäßigkeit der Ermessensentscheidung die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der letzten Verwaltungsentscheidung - hier also des Widerspruchsbescheides vom 5. Februar 2018 - maßgebend ist (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 133. EL Mai 2019, § 24 Rn. 66; BVerwG, Beschluss vom 26. April 1993 - BVerwG 4 B 31/93 -, juris Rn. 38). Dies schließt es aus, dass eine möglicherweise künftig eintretende landesrechtliche Rechtslage, selbst wenn diese auf den Stichtag 18. Juni 2019 abstellen sollte (vgl. § 3 Abs. 1 Satz 1 Entwurf MietenWoG Bln), zu Ermessensfehlern bei der Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid vom 11. August 2017 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 5. Februar 2018 führen kann.
2. Die Klage ist schließlich auch unbegründet, soweit die Klägerin im Wege der Verpflichtungsklage begehrt, den Beklagten zu verpflichten, das beantragte Negativzeugnis über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts zu erteilen. Der Klägerin steht kein dahingehender Anspruch gegen den Beklagten zu (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Anspruchsgrundlage für die Erteilung des Negativzeugnisses ist § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde danach auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Diese Voraussetzung liegt nicht vor, denn der Beklagte hat, wie zu 1. ausgeführt, das Vorkaufsrecht für das Grundstück H... rechtmäßig ausgeübt.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, da sie keinen Antrag gestellt hat und damit kein Kostenrisiko eingegangen ist. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.
Die Revision war zuzulassen, weil die Rechtssache von grundsätzlicher Be-deutung ist (§ 132 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Sie wirft höchstrichterlich nicht geklärte Fragen zur Auslegung der Voraussetzungen des § 26 Nr. 4 BauGB für den Ausschluss der Ausübung des Vorkaufsrechts im Geltungsbereich von sozialen Erhaltungssatzungen auf. Es handelt sich dabei um eine fallübergreifende Rechtsfrage. Allein im Land Berlin bestanden im Jahre 2017 42 und im Jahr 2018 56 soziale Erhaltungsgebiete, in denen im Jahre 2017 in 11 und im Jahre 2018 in 21 Fällen das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB ausgeübt wurde (vgl. Senat von Berlin, 2. Bericht über die Wahrnehmung von Vorkaufsrechten vom 17. Mai 2019, Abgeordnetenhaus von Berlin, Drs. Nr. 1281 D, S. 2 u. 6).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 172 ff. BauGB
§§ 24-28 Rn. 6; Jarass/Kment, BauGB
§§ 24 ff. BBauG bzw. jetzt BauGB
§ 26 BauGB
§ 27a BauGB
§ 172 BauGB
§ 39 h BBauG
§ 24 a BBauG
§ 24 BbauG
§ 24 BauGB
§ 167 VwGO
§ 711 ZPO
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB
§ 26 Nr. 4 BauGB
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 und Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 27a Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB
§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 4 BauGB
§ 26 Nr. 4 Alt.1 BauGB
§ 26 Nr. 4 Alt. 1 BauGB
§ 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB
§ 124 Abs. 1, 2 Nr. 3, 124a Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 3 VwGO
§ 42 Abs. 1 VwGO
§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 und Abs. 3 BauGB
§ 30 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB
§ 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 87 Abs. 1 BauGB
§ 25 Abs. 2 BauGB
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 7 BauGB
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4, 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 24a Satz 1 BBauG
§ 24 Abs. 3 S. 1 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 2, Satz 3 Nr. 2, Nr. 3, Nr. 4 und Nr. 5 BauGB
§ 1 Abs. 1 WoVG
§ 2 Abs. 4 WoVG
§ 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 27 Abs. 1 BauGB
§ 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 BauGB
§ 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG
§ 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 27 Abs. 2 BauGB
§ 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB
§ 24 Abs. 1 Nr. 1 BBauG
§ 25 Abs. 1 BauGB
§ 8 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 4 Satz 1 BauGB
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4, 26 Nr. 4 BauGB
§ 39 h Abs. 3 Nr. 3 BBauG
§ 24 a Satz 1 BBauG
§ 39 h Abs. 3 BBauG
§ 24 a Satz 3 BBauG
§ 24 Abs. 2 Satz 1 BBauG
§ 24 Abs. 3 bis 5 BBauG
§ 24 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 und Satz 3 BBauG
§ 24 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BBauG
§ 26 Nr. 4 1. Alt. BauGB
§ 7 Nr. 15 Satz 1 BauO
§ 7 Nr. 15 Satz 2 BauO
§ 27a Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB
§ 27 Abs. 1 S. 1 BauGB
§ 54 Satz 1, 62 Satz 2 VwVfG
§ 147 Abs. 2 BGB
§ 27 a Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB
§ 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 BauGB
§ 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO
§ 132 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 VwGO
Art. 14 GG
Art. 2 Abs. 1 GG
Art. 14 Abs. 1 GG
Art 14 Abs. 3 Satz 1 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG
Art. 14 Abs. 2 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG
Art. 20 Abs. 3 GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 1987, 879
13 K 724.17
4 B 52.09
4 B 68.01
4 C 2.97
6 B 19.00
1 BvL 1/18
4 B 18.96
4 B 68/01
4 B 245.89
5 S 1733/17
4 B 53.09
4 BN 42.18
1 BvR 969/83
8 K 92.16
10 B 1.14
1 BV 11.19
8 K 02.49
1 BvR 825/08
4 B 100/93
1 BvR 1045/89
1 BvR 871/13
2 BvR 2044/07
4 BN 41.09
2 B 8.13
4 BN 19.11
4 B 31/93