Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-06-29, Aktenzeichen 1 K 39.10
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2011:0629.1K39.10.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Eine unzumutbare Härte im Sinne des § 5 Abs 3 StrReinG ist dann anzunehmen, wenn eine mit der Anlieger- oder Hinterliegereigenschaft verbundene Verpflichtung, von der die Zulassung einer Ausnahme begehrt wird, den Betroffenen in Anbetracht des gesetzgeberischen Anliegens im Vergleich zu anderen Anliegern bzw.Hinterliegern ungerechtfertigt benachteiligt.(Rn.23)
2. Maßgeblich für die Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks ist die bauplanungsrechtliche Situation; die Frage der Genehmigung eines konkreten Bauvorhabens spielt im Hinblick auf die Nutzungsmöglichkeit keine Rolle, sie betrifft die tatsächliche Nutzung.(Rn.28)
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die (weitere) Anerkennung einer straßenreinigungsrechtlichen unzumutbaren Härte.
Sie ist Eigentümerin des in Berlin-Buchholz gelegenen Grundstücks Sch. Straße 50-54 (Grundbuch von Pankow Bl. ...N, Flurstücke 73, 74, 306 und 307), das 43.327 m² groß ist und in einer Breite von 69 Metern an die Sch. Straße grenzt. Die Klägerin erwarb das Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung am 3. Juni 2005 gegen Zahlung von 1.280.000,00 Euro. Sie wird von den beigeladenen Berliner Stadtreinigungsbetrieben (BSR) als Anlieger der Sch. Straße zur Entrichtung von Straßenreinigungsentgelten herangezogen. Diese beliefen sich in der Vergangenheit in den nachstehenden Zeiträumen auf folgende Beträge:
30. August 2006 bis 30. September 2006:
458,14 Euro,
1. Oktober 2006 bis 31. Dezember 2006:
1.317,14 Euro,
1. Januar 2007 bis 31. Dezember 2007:
5.355,20 Euro,
1. Januar 2008 bis 31. Dezember 2008:
1. Januar 2009 bis 31. Dezember 2009:
5.545,84 Euro,
1. Januar 2010 bis 31. Dezember 2010:
5.545,84 Euro.
In einem von einem der Voreigentümer des Grundstücks gegen den hiesigen Beklagten geführten Rechtsstreit hatte die erkennende Kammer durch Urteil vom 23. November 2005 – VG 1 A 184.03 – den Beklagten verpflichtet, gegenüber der damaligen Klägerin eine Ausnahme nach § 5 Abs. 3 des Straßenreinigungsgesetzes Berlin – StrReinG – im Umfang von 90 % zuzulassen. Dieser rechtskräftigen Entscheidung lag zugrunde, dass das Grundstück, zum damaligen Zeitpunkt lediglich in einer Tiefe von etwa 60 Metern entlang der Sch. Straße, und damit im Umfang von etwa 10 % der gesamten Grundstücksfläche, nach § 34 Abs. 1 des Baugesetzbuches – BauGB – bebaubar gewesen und im Übrigen landwirtschaftliche Fläche war, für deren weitere bauliche Entwicklung es der Aufstellung eines Bebauungsplans bedurft hätte.
Am 7. Juni 2006 beantragte die Klägerin bei dem Bezirksamt Pankow von Berlin den Erlass eines Bauvorbescheides im Hinblick auf ihr Vorhaben, auf dem Grundstück freistehende zweigeschossige Einfamilienhäuser sowie an der Sch. Straße Gebäude für Einzelhandel, Arztpraxen und Wohnen zu errichten. Am 30. August 2006 erließ das Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Amt für Planen und Genehmigungen – Bauaufsicht – antragsgemäß einen Vorbescheid, in dem es u.a. feststellte, dass das Grundstück sich – entgegen der vorherigen Rechtsauffassung dieser Behörde – gänzlich im unbeplanten Innenbereich, für den eine verbindliche Bauleitplanung i.S.d. § 30 BauGB nicht bestehe, befinde und die Zulässigkeit von Vorhaben sich nach § 34 Abs. 1 BauGB richte. Es stellte ferner fest, dass (1.) aus städteplanerischer Sicht keine Bedenken gegen die Errichtung von freistehenden zweigeschossigen Einfamilienhäusern mit nicht ausbaubarem Dach beständen und (2.) keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Errichtung von dreigeschossigen Gebäuden zu Wohnzwecken mit Funktionsunterlagerungen in Form von Läden im Erdgeschossbereich sowie von Büros und Praxen bis maximal im 1. Obergeschoss beständen, wobei die Höhe der geplanten Gebäude sich maximal an der Firsthöhe des Bestandgebäudes der Sch. Straße 62 zu orientieren und diese nicht zu überschreiten habe. Dieser Vorbescheid, der bestandskräftig wurde, war mit einer Geltungsdauer von drei Jahren versehen mit der Maßgabe, dass diese Frist auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden konnte.
Am 8. Juli 2006 beantragte die Klägerin bei dem Bezirksamt Lichtenberg von Berlin die Anerkennung einer unzumutbaren Härte im Sinne des § 5 Abs. 3 StrReinG im Umfang von 90 % rückwirkend ab dem 3. Juni 2005.
Mit Beschied vom 11. April 2007 gewährte das Bezirksamt Lichtenberg von Berlin, Abteilung Wirtschaft und Immobilien, Amt für regionalisierte Ordnungsaufgaben eine Minderung des Straßenreinigungsentgelts um 90 % rückwirkend für die Zeit ab dem 3. Juni 2005 bis zum 29. August 2006. Eine in zeitlicher Hinsicht darüber hinaus gehende Anerkennung einer unzumutbaren Härte lehnte das Bezirksamt mit der Begründung ab, dass zum einen ein städtebaulicher Entwurf zur Bebauung der Grundstücke vom 7. Juli 2006 vorliege und zum anderen der genannte Vorbescheid des Bezirksamts Pankow erteilt worden sei, weshalb nach der objektiven Lage die Möglichkeit einer anderweitigen wirtschaftlichen (nicht ausschließlich landwirtschaftlichen) Nutzung des gesamten Grundstücks gegeben sei.
Der von der Klägerin am 9. Mai 2007 eingelegte Widerspruch, den sie dahingehend konkretisierte, dass er sich gegen den Zeitpunkt der Gültigkeit des Bescheides vom 11. April 2007 richte, wurde mit Widerspruchsbescheid des Bezirksamts Lichtenberg von Berlin, Abteilung Wirtschaft und Immobilien, Bezirksstadtrat vom 28. Dezember 2009, zugestellt am 13. Januar 2010, zurückgewiesen.
Hiergegen hat die Klägerin am 13. Februar 2010 Klage erhoben. Sie ist der Auffassung, dass auch über den 29. August 2006 hinaus, nämlich bis zum 30. Juni 2010, eine unzumutbare Härte vorgelegen habe. Die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks sei erst bei Erteilung der einzelnen Baugenehmigungen gegeben. Diese seien zunächst nicht erteilt worden, weil die Erschließung des Grundstücks bis zum Erwerb der durch das Grundstück verlaufenden Wassergräben (Flurstücke 75 und 80) durch die Klägerin nicht gesichert gewesen sei. Mit Erlass des Vorbescheides vom 30. August 2006 habe sich die bisherige Sach- und Rechtslage nicht verändert. Ein Bebauungsplan existiere noch immer nicht. Zudem entfalte der Vorbescheid keine Wirkungen mehr, da seit seinem Erlass nunmehr als drei Jahre vergangen seien. Erst mit der durch das Bezirksamt Pankow mit Bescheid vom 30. Juni 2010 vorgenommenen Parzellierung des Grundstücks sei die Klägerin in die Lage versetzt worden, konkrete Parzellen zu veräußern; wirtschaftlich sei das Grundstück für sie daher erst seit diesem Zeitpunkt nutzbar gewesen, zumal sie Schwierigkeiten gehabt habe, Käufer für die einzelnen Parzellen zu finden.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter teilweiser Aufhebung des Bescheides des Bezirksamts Lichtenberg von Berlin vom 11. April 2007 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 28. Dezember 2009 zu verpflichten, gegenüber der Klägerin eine Ausnahme nach § 5 Abs. 3 StrReinG Berlin für das Grundstück Sch. Straße 50-54 in Berlin-Buchholz im Zeitraum vom 30. August 2006 bis zum 30. Juni 2010 im Umfang von 90 % zuzulassen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er verteidigt den teilweise angefochtenen Bescheid. Er ist der Auffassung, dass eine unzumutbare Härte im Sinne des § 5 Abs. 3 StrReinG spätestens ab dem 30. August 2006, dem Tag des Erlasses des Bauvorbescheides durch das Bezirksamt Pankow von Berlin, nicht mehr vorgelegen habe. Das Grundstück sei für die Klägerin spätestens ab diesem Zeitpunkt in Gänze als Bauland nutzbar gewesen. Dies rechtfertige ihre ausnahmslose Heranziehung zu Straßenreinigungsentgelten, denn nach dem Straßenreinigungsgesetz komme es nur auf die abstrakte Nutzungsmöglichkeit, nicht jedoch auf die tatsächliche Nutzung an. Im Übrigen habe die Klägerin das Grundstück auch tatsächlich als Bauland genutzt; spätestens ab Januar 2009, mithin vor der Parzellierung der einzelnen Flurstücke, hätten Bauarbeiten stattgefunden, auch seien Teilflächen bereits zu diesem Zeitpunkt als verkauft ausgewiesen gewesen. Der Ablauf der 3-Jahres-Frist des Bauvorbescheides sei nicht relevant, da diese Frist auf Antrag hätte verlängert werden können und nicht ersichtlich sei, dass das Bezirksamt Pankow von Berlin seine in dem Vorbescheid vertretene Rechtsauffassung revidiert habe.
Die Beigeladene hat sich der Auffassung des Beklagten angeschlossen und beantragt,
Die Kammer hat den Rechtsstreit mit Beschluss vom 7. Februar 2011 dem Berichterstatter zur Entscheidung als Einzelrichter übertragen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Streitakte sowie den Inhalt des von dem Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgangs verwiesen. Die genannten Unterlagen haben vorgelegen und sind – soweit wesentlich – Gegenstand der Entscheidung gewesen.

Entscheidungsgründe:
Die Entscheidung konnte durch den Berichterstatter als Einzelrichter ergehen, nachdem ihm die Kammer den Rechtsstreit nach § 6 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – mit Beschluss vom 7. Februar 2011 zur Entscheidung übertragen hat.
Die gemäß § 42 Abs. 1, 2. Alt VwGO zulässige Verpflichtungsklage ist unbegründet. Der angegriffene Bescheid in der Gestalt des Widerspruchsbescheides ist insoweit, als er eine (rückwirkende) Ausnahme von der Straßenreinigungsentgeltpflicht nach § 5 Abs. 3 StrReinG ab dem 30. August 2006 ablehnt, rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO). Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die über den 29. August 2006 hinaus beantragte Ausnahme.
Nach § 5 Abs. 3 StrReinG kann die zuständige Behörde, wenn sich aus der Anwendung der Absätze 1 und 2 der Vorschrift für Anlieger und Hinterlieger unzumutbare Härten ergeben, im Einvernehmen mit den Berliner Straßenreinigungsbetrieben von den mit der Eigenschaft als Anlieger und Hinterlieger verbundenen Verpflichtungen (insbesondere von der Straßenreinigungsentgeltpflicht) ganz oder teilweise Ausnahmen zulassen.
Eine solche Ausnahme nach § 5 Abs. 3 StrReinG hatte die Klägerin rückwirkend mit Wirkung ab dem 3. Mai 2005 bis einschließlich 29. August 2006 erhalten. Eine weitergehende rückwirkende Ausnahme bis zum 30. Juni 2010 kann sie nicht beanspruchen.
Wann eine unzumutbare Härte vorliegt, hat der Gesetzgeber nicht geregelt. Mit der Schaffung der Härtefallregelung bezweckte er, einen Ausgleich für außergewöhnliche Härten zu schaffen, die sich aus der sehr formalen Regelung über die Anlieger- oder Hinterliegereigenschaft in § 5 Abs. 1 und Abs. 2 StrReinG ergeben (vgl. amtliche Begründung, Abgeordnetenhaus-Drucks. 7/1236 zu § 5 StrReinG). Die Straßenreinigung liegt nicht ausschließlich im besonderen Interesse der Anlieger und Hinterlieger, sondern zugleich im Interesse der übrigen Straßenbenutzer und insoweit im allgemeinen Interesse (BVerwG, Urteil vom 25. Mai 1984 – 8 C 55, 55.82 –, NVwZ 1984, 650, 651). Die Anlieger und Hinterlieger betreffend hat das Straßenreinigungsentgelt seinen sachlichen Bezug zu dem Reinigungsvorteil, den der Grundstückseigentümer aus der Arbeit der Beigeladenen (vgl. § 4 Abs. 1 StrReinG) bezieht bzw. beziehen kann – Äquivalenzprinzip –, und zu dessen Mitverursachung von Schmutz, der diese Arbeit erst erforderlich macht – Kostendeckungsaspekt (OVG Berlin, Urteil vom 2. Dezember 1998 – 1 B 79.94 –) –. Demnach ist eine unzumutbare Härte im Sinne des § 5 Abs. 3 StrReinG dann anzunehmen, wenn eine mit der Anlieger- oder Hinterliegereigenschaft verbundene Verpflichtung, von der die Zulassung einer Ausnahme begehrt wird, den Betroffenen in Anbetracht des gesetzgeberischen Anliegens im Vergleich zu anderen Anliegern bzw. Hinterliegern ungerechtfertigt benachteiligt (st. Rspr., vgl. z.B. Urteil der Kammer vom 30. Oktober 1996 – VG 1 A 442.94 –). Ein aus der Regel fallender, atypischer Sachverhalt, der es gebietet, die Härten der Anwendung der generellen Regelungen des § 7 Abs. 2 und 3 StrReinG durch Zulassung einer Ausnahme nach § 5 Abs. 3 StrReinG zu mildern, liegt im hiesigen Normzusammenhang vor, wenn die betreffende Grundstücksfläche so gestaltet und genutzt ist, dass die von ihr für die Straßenreinigung ausgehende Kostenverursachung und der Vorteil, der sich für sie mit der Straßenreinigung verbindet, außergewöhnlich gering sind (OVG Berlin, a.a.O.). Maßgeblich ist dabei nicht die tatsächliche Nutzung des Grundstücks; es kommt vielmehr darauf an, ob die Grundstücksfläche so gestaltet ist, dass eine effektive und ertragreiche Nutzung grundsätzlich möglich ist (Urteil der Kammer vom 11. Juni 2003 – VG 1 A 48.00). Ein atypischer Sachverhalt im vorgenannten Sinne liegt vor, wenn die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks durch dessen tatsächliche Beschaffenheit oder die planungsrechtliche Situation eingeschränkt sind und die objektiv mögliche Nutzung des Grundstücks bei Erhebung des Straßenreinigungsentgelts nicht rentabel ist (Urteil der Kammer vom 23. November 2005, a.a.O.). Ist aus diesen Gründen eine bestimmte Art der Grundstücksnutzung vorgegeben, ist es nicht hinnehmbar, diese durch Erhebung von Entgelten unmöglich zu machen, die bei bestimmungsgemäßer Nutzung des Grundstücks auf Aufwendung aller zumutbaren Kräfte nicht aufgebracht werden können (Urteil der Kammer vom 19. November 2003 – VG 1 A 56.98 –).
Unter Anwendung des vorstehenden Maßstabes entschied die erkennende Kammer das streitgegenständliche Grundstück betreffend in ihrem Urteil vom 23. November 2005 – VG 1 A 184.03 – zugunsten der damaligen Grundstückseigentümer dahingehend, dass es den Beklagten verpflichtete, eine Ausnahme nach § 5 Abs. 3 StrReinG im Umfang von 90 % zuzulassen. Dieser Entscheidung lag zugrunde, dass etwa 90 % des Grundstücks nach den Feststellungen der Kammer zum damals entscheidungserheblichen Zeitpunkt allein landwirtschaftlich nutzbar gewesen waren. Die Kammer hat hierzu in ihrem vorstehend zitierten Urteil vom 23. November 2005 im Einzelnen ausgeführt:
„Hier sind derzeit 90 % des Grundstücks entsprechend der Ausweisung im Flächennutzungsplan allein landwirtschaftlich nutzbar. Damit könnten die Kläger nach ihrem unwidersprochenen Vortrag im Falle einer Verpachtung als landwirtschaftlicher Fläche einen Ertrag von lediglich 400 Euro im Jahr erwirtschaften. Das erhobene Straßenreinigungsentgelt von zuletzt ca. 6.500 Euro pro Jahr steht damit völlig außer Verhältnis zum möglichen wirtschaftlichen Ertrag der Grundstücksnutzung. Darüber hinaus ist der Vorteil der Straßenreinigung für großflächige landwirtschaftliche Flächen besonders gering. Dementsprechend sind Anlieger von Grundstücke, die im Rahmen der Felder- und Weidewirtschaft genutzt werden, gemäß § 7 Abs. 5 StrReinG vollständig von der Entgeltpflicht ausgenommen. Nach der Gesetzesbegründung bieten die diese Grundstücke umgebenden Straßen keinen nennenswerten Erschließungsvorteil. Die Grundstücke hatten zudem aufgrund der besonderen politischen und geographischen Lage Berlins einen überragenden Erholungswert für die Berliner Bevölkerung (Abgeordnetenhaus-Drucksache 10/1742, zu § 4). Landwirtschaftliche Brachflächen haben ebenfalls keinen messbaren Vorteil von der Straßenerschließung und der Straßenreinigung und tragen praktisch nicht zur Verschmutzung der angrenzenden Straßen bei. Auch sie entfalten eine Erholungsfunktion, was sich nicht zuletzt darin zeigt, dass Brachland sich häufig in wenigen Jahren zu naturschutzrechtlich besonders wertvollen und geschützten Lebensräumen von Tieren und Pflanzen entwickelt. Schließlich handelt es sich bei der hier möglichen Nutzung zur Freilandgemüseproduktion und als Obstplantage um eine landwirtschaftliche und nicht um eine gärtnerische Produktion. Dass diese Auslegung im Ergebnis zu einer erweiternden Auslegung oder einer analogen Anwendung des § 7 Abs. 5 StrReinG auf landwirtschaftliche Brachflächen führt, zu der sich das Landgericht Berlin in dieser Sache als nicht befugt ansah, schließt die Annahme einer besonderen Härte in diesen Fällen nicht aus. Es entspricht vielmehr der ständigen Rechtsprechung dieser Kammer auch in anders gelagerten Fällen, bei nicht genutzten Grundstücken auf die nach der objektiven Lage mögliche Nutzung abzustellen. Angesichts des geringen Vorteils der Straßenreinigung und der geringen Ertragskraft landwirtschaftlicher Grundstücke ist auch der Anlieger oder Hinterlieger brachliegenden landwirtschaftlichen Flächen, für die keine anderweitige Nutzung in Betracht kommt, entsprechend der Wertung des § 7 Abs. 5 StrReinG gemäß § 5 Abs. 3 StrReinG vollständig von der Entgeltpflicht zu befreien.
Dies gilt jedoch nicht für den Teil des streitbefangenen Grundstücks, der aktuell einer baulichen Nutzung zugeführt werden könnte. Nach der Stellungnahme des zuständigen Stadtplanungsamts wäre hier eine bauliche Nutzung entlang der Straße auf einer Länge von 69 Metern und in einer Tiefe von ca. 60 Metern gemäß § 34 Abs. 1 BauGB bauplanungsrechtlich zulässig. […] Ein Verweis auf die aktuelle Bebaubarkeit eines Grundstücks wäre nur dann für den Eigentümer unzumutbar, wenn eine Bebauung angesichts der Lage oder des Zuschnitts des Grundstücks oder der aktuellen Marktverhältnisse nicht rentabel realisierbar wäre und deshalb auch ein Verkauf als Baugrundstück aussichtslos wäre.“
Seit der damaligen Entscheidung der Kammer hat sich die Sachlage das streitgegenständliche Grundstück betreffend jedoch entscheidend geändert. Spätestens mit Erlass des bestandskräftigen Vorbescheides des Bezirksamts Pankow von Berlin am 30. August 2006 stand fest, dass das Grundstück nicht mehr nur im Umfang von etwa 10 % seiner Gesamtfläche, sondern nunmehr in Gänze als Bauland nutzbar war. Mit der Feststellung, dass sich die Bebauung des Grundstücks nach § 34 Abs. 1 BauGB richtete, traf das Bezirksamt eine Regelung, aus der sich ergab, dass das von der Klägerin beabsichtigte Bauvorhaben bauplanungsrechtlich zulässig und damit eine Bebauung des gesamten Grundstücks entgegen der vormaligen Sachlage grundsätzlich möglich geworden war. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben auf dem sich im unbeplanten Innenbereich befindlichen streitbefangenen Grundstück beurteilte sich gerade in Ermangelung eines qualifizierten Bebauungsplanes gemäß § 30 Abs. 3 BauGB nunmehr nach § 34 Abs. 1 BauGB; der Aufstellung eines solchen Bebauungsplans bedurfte es zur Realisierung von Bauvorhaben gerade nicht. Der Einwand der Klägerin, dass ein Bebauungsplan noch immer nicht existiere, geht daher fehl. Maßgeblich ist – wie bereits ausgeführt – allein die Nutzbarkeit des Grundstücks. Entscheidend hierfür ist die planungsrechtliche Situation. Diese stellte sich jedenfalls spätestens ab dem Erlass des Bauvorbescheides durch das Bezirksamt Pankow am 29. August 2006 nicht mehr als Einschränkung der Nutzbarkeit des Grundstücks dar. Auch war die objektiv mögliche Nutzung des Grundstücks nunmehr rentabel geworden. Hierbei kann dahingestellt bleiben, ob und aus welchen Gründen eine tatsächliche Bebauung des Grundstücks zunächst nicht erfolgte, denn zumindest einem Gewerbetreibenden – wie der Klägerin – ist es zumutbar, wirtschaftliche Schwierigkeiten notfalls durch Veräußerung des Grundstücks abzuwenden (vgl. Urteil der Kammer vom 11. Juni 2003 – VG 1 A 48.00 –). Der von der Klägerin bei der Zwangsversteigerung des Grundstücks für dessen Erwerb entrichtete Betrag von ca. 32,00 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich unter dem Quadratmeterpreis eines Baugrundstücks. Mit der Änderung der Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks als Bauland hätte die Klägerin deshalb die Möglichkeit gehabt, allein durch Weiterveräußerung des Grundstücks einen erheblichen Gewinn zu erzielen. Das Grundstück war mithin jedenfalls auf diese Weise entgegen den Ausführungen der Klägerin bereits vor seiner Parzellierung wirtschaftlich verwertbar. Es ist bei lebensnaher Betrachtungsweise davon auszugehen, dass die Klägerin mit der Entscheidung, das Grundstück zu bebauen und nach erfolgter Parzellierung jeweils parzellenweise in bebautem Zustand – wie geschehen – zu veräußern, einen noch größeren Gewinn zu erzielen vermochte, so dass sich ihre Heranziehung zur Entrichtung der Straßenreinigungsentgelte ab dem Zeitpunkt, ab dem die Möglichkeit der Bebauung der gesamten Grundstücksfläche bestand, bereits aus diesem Grunde nicht mehr als unzumutbare Härte darstellte. Eine ungerechtfertigte Benachteiligung der Klägerin im Vergleich zu anderen Anliegern bzw. Hinterliegern lag nicht mehr vor, denn es war der Klägerin bei bestimmungsgemäßer Nutzung des Grundstücks ersichtlich ohne weiteres möglich, die von ihr erhobenen Straßenreinigungsentgelte aufzubringen.
Entgegen der Auffassung der Klägerin war die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks auch nicht erst bei Erteilung der einzelnen Baugenehmigungen gegeben. Wie bereits dargestellt, ist maßgeblich für die Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks die bauplanungsrechtliche Situation. Die Frage der Genehmigung eines konkreten Bauvorhabens spielt im Hinblick auf die Nutzungsmöglichkeit keine Rolle; sie betrifft die tatsächliche Nutzung.
Auch der Einwand der Klägerin, dass die Erschließung des Grundstücks zunächst nicht gesichert gewesen sei, ist im Hinblick auf die Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks unerheblich. Zwar ist die Sicherung der Erschließung gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB Voraussetzung für die Zulässigkeit eines Vorhabens im (unbeplanten) Innenbereich, jedoch kommt es im Hinblick auf die hier maßgebliche Frage der Nutzbarkeit des Grundstücks nicht darauf an, ob die Erschließung bereits gesichert war, sondern darauf, ob die Erschließung gesichert werden konnte. Selbst für den Fall, dass die Erschließung im Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung noch nicht vorhanden ist, genügt es, wenn sie spätestens im Zeitpunkt der Fertigstellung oder Ingebrauchnahme des Vorhabens vorhanden ist (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB Kommentar, 11. Auflage 2009, § 34 Rn. 22). Dies ist hier ersichtlich der Fall. Die Erschließung des unmittelbar an die Sch. Straße angrenzenden Flurstücks 74 war bereits zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbs durch die Klägerin aufgrund seiner Lage gesichert. Der spätere Erwerb des Flurstücks 80 führte insofern zu keiner Änderung der Sachlage. Die Erschließung der Flurstücke 73, 306 und 307, die aufgrund des durch das streitgegenständliche Grundstück verlaufenden Grabens (Flurstück 75), der die Flurstücke 73, 306 und 307 von dem unmittelbar an die Sch. Straße angrenzenden Flurstück 74 trennt, zunächst nicht vorlag, erfolgte mit dem Erwerb des Flurstücks 75 durch die Klägerin. Zwar mag zunächst für die Klägerin nicht absehbar gewesen sein, dass sie auch Eigentümerin des Flurstücks 75 werden würde, jedoch war dies nicht der einzig denkbare Weg, die Erschließung der Flurstücke 73, 306 und 307 zu sichern. Dies hätte auch über die – ggf. gerichtlich einklagbare – Realisierung eines Notweges nach § 917 des Bürgerlichen Gesetzbuches erfolgen können.
Schließlich geht auch der Einwand der Klägerin, der Bauvorbescheid entfalte aufgrund Ablaufs seiner Geltungsdauer keine Wirkungen mehr, im Hinblick auf die von ihr begehrte Ausnahme fehl. Es ist zum einen nicht ersichtlich, dass das Bezirksamt Pankow nach Ablauf der dreijährigen Geltungsdauer des Vorbescheides seine darin bekundete Rechtsauffassung revidiert hätte. Zum anderen hatte die Klägerin die Möglichkeit, die Geltungsdauer des Vorbescheides mittels entsprechenden schriftlichen Antrages jeweils um ein weiteres Jahr zu verlängern. Allein der Umstand, dass sie sich dieser Möglichkeit begeben hat, führt freilich (in dem Zeitraum nach Ablauf der Geltungsdauer des Vorbescheides) nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung im Vergleich zu anderen Anliegern bzw. Hinterliegern.
Die Berufung war nicht gemäß § 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO zuzulassen, da keine der dafür im Gesetz genannten Voraussetzungen vorliegt (§ 124 a VwGO i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 2, 3 und 4 VwGO).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und Abs. 3 Halbsatz 1 i.V.m. § 162 Abs. 3 VwGO. Weil sich die Beigeladene durch die Stellung des Klageabweisungsantrages dem Kostenrisiko aus § 154 Abs. 3 Halbsatz 1 VwGO aussetzte, entsprach es der Billigkeit, ihre außergerichtlichen Kosten im Verhältnis ihres Obsiegens, mithin in Gänze, für erstattungsfähig zu erklären, § 162 Abs. 3 VwGO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf 18.724,00 Euro festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 30 BauGB
§ 5 StrReinG
§ 124 a VwGO
§ 167 VwGO
§ 5 Abs 3 StrReinG
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 5 Abs. 3 StrReinG
§ 6 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 42 Abs. 1, 2. Alt VwGO
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 5 Abs. 1 und Abs. 2 StrReinG
§ 4 Abs. 1 StrReinG
§ 7 Abs. 2 und 3 StrReinG
§ 7 Abs. 5 StrReinG
§ 30 Abs. 3 BauGB
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 917 des Bürgerlichen Gesetzbuches
§ 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 2, 3 und 4 VwGO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 154 Abs. 3 Halbsatz 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung
§ 5 Abs. 3 des Straßenreinigungsgesetzes
§ 34 Abs. 1 des Baugesetzbuches
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 1984, 650, 651
1 A 184.03
1 B 79.94
1 A 442.94
1 A 48.00
1 A 56.98