Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2023-12-13, Aktenzeichen 64 S 210/21
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2023:1213.64S210.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Beruft sich der Vermieter im Rahmen eines Rechtsstreits um die Einhaltung der "Mietpreisbremse" auf den Ausnahmetatbestand, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung i.S.d. § 556f Satz 2 BGB handele, kann sein Vortrag nicht deswegen als insgesamt unerheblich verworfen werden, weil er den Zustand der Wohnung vor Durchführung der (behaupteten) Modernisierung nicht in allen Einzelheiten zu beschreiben vermag und hinreichend detaillierten Vortrag zu den (fiktiven) Instandhaltungsanteilen unterlässt.
2. Es obliegt dann vielmehr dem Mieter, die eingeführten Rechnungen zu prüfen und aufzuzeigen, welche abgerechneten Bauteile oder Einrichtungen schon vor den Baumaßnahmen vorhanden gewesen sein sollen und daher um einen Instandhaltungsabschlag zu kürzen seien. Hat der Mieter keine Kenntnisse vom Zustand der Mietsache vor Durchführung der Arbeiten, darf er zwar nicht ins Blaue hinein fantasieren, kann aber mit Erfahrungssätzen oder Vermutungen arbeiten und wird regelmäßig ohne Verstoß gegen die Wahrheitspflicht behaupten dürfen, eine erneuerte Einrichtung habe vor Beginn der Baumaßnahmen bereits ihre zu erwartende Nutzungsdauer erreicht gehabt. Tritt der Vermieter dem nicht durch substantiierten Vortrag entgegen, wird das Gericht auf dieser Tatbestandsgrundlage zu entscheiden haben, in welcher Höhe (fiktive) Instandhaltungskosten abzusetzen sind, darf aber nicht schlicht davon absehen, sich mit dem Rechenwerk des Vermieters überhaupt zu befassen (Anschluss BGH, Urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18).
3. Soweit eine alte Gasetagenheizung (ohne Brennwerttherme) nebst (vermutlich elektrischem) Durchlauferhitzer durch den Einbau einer moderne Brennwerttherme mit zentraler Warnwasserbereitung ersetzt wird, sind die Kosten insgesamt als Modernisierungskosten zu berücksichtigen.
Verfahrensgang
Unter Zurückweisung der Berufung der Klägerin wird das am 30. Juni 2021 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 232 C 76/20 – auf die Berufung der Beklagten teilweise geändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat die Klägerin zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert wird für die Berufungsinstanz auf bis zu 1.500,00 € (311,59 € Zahlung; 743,47 € [834,43 € ./. 90,96 €] vorgerichtliche Kosten, soweit nicht Nebenforderung) festgesetzt.

Tatbestand:
Von der Darstellung des Tatbestandes wird abgesehen, §§ 313a, 540 ZPO in Verbindung mit § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

Entscheidungsgründe:
1.
Beide Berufungen sind zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.
2.
Die Berufung des Beklagten ist vollumfänglich begründet, während die Berufung der Klägerin unbegründet ist. Die Klage ist insgesamt abzuweisen, da ein Verstoß des Beklagten gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB nicht feststellbar ist. Die Vorschriften der §§ 556d, 556e BGB finden gemäß § 556f Satz 2 BGB auf das vorliegende Mietverhältnis keine Anwendung, weil es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt.
Soweit der Beklagte der Klägerin nicht schon mit dem als Anlage K5 eingeführten vorgerichtlichen Schreiben vom 29. November 2019, sondern erst mit der Klageerwiderung zu den Voraussetzungen einer „umfassenden Modernisierung“ nach § 556f Satz 2 BGB Auskunft erteilt hat, rechtfertigt es dies nicht, dem Beklagten nach §§ 280, 286 BGB zumindest einen Teil der mit der klägerischen Berufung verfolgten vorgerichtlichen Kosten aufzuerlegen. Selbst wenn die Klägerin ihm ein Mahnschreiben übersandt hatte, konnte der Beklagte dadurch mit der Auskunft nicht in Verzug geraten, da das Rügeschreiben nicht an ihn, sondern an den früheren Eigentümer gerichtet worden war.
Die Voraussetzungen des § 556f Satz 2 BGB sind erfüllt. Eine „umfassende“ Modernisierung liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vor, „wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt (BT-Drucks. 18/3121, S. 32; Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, NJW-RR 2020, 1212 Rn. 10 ff.). Eine solche Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht (BT-Drucks. 18/3121, aaO; Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 73/19, aaO; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2020, § 556f Rn. 25 mwN)“ (BGH – VIII ZR 369/18 –, Urt. v. 11.11.20, GE 2021, 237 ff., Rn. 22., zitiert nach juris). Beide Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt:
a)
Die Modernisierung ist im Hinblick auf den finanziellen Bauaufwand als wesentlich anzusehen, wenn dieser „(mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht (vgl. Senatsbeschluss vom 10. August 2010 – VIII ZR 316/09, WuM 2010, 679 Rn. 6 unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBauG in BVerwGE 38, 286, 289 f.)“ (BGH, a. a. O., Rn.23). Dabei sind nur solche Kosten zu berücksichtigen, „die auf - im Katalog des § 555b BGB genannten - Modernisierungsmaßnahmen beruhen (BeckOKMietrecht/Theesfeld, Stand: 1. August 2020, § 556f BGB Rn. 14; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556f BGB Rn. 17; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 556f Rn. 14; Abramenko, Die Mietpreisbremse, 2015, § 3 Rn. 23). Dieses Verständnis liegt bereits nach dem Wortlaut des § 556f Satz 2 BGB nahe, nach dem die §§ 556d, 556e BGB nicht anzuwenden sind auf die erste Vermietung nach umfassender "Modernisierung". Dementsprechend ist in der Gesetzesbegründung ausdrücklich ausgeführt, dass von dem Begriff der Modernisierung die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands nicht umfasst wird (BT-Drucks. 18/3121, aaO). Damit sind Kosten, die keinen Bezug zu einer in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahme aufweisen, sondern allein der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB geschuldet sind, von vornherein nicht in den Kostenvergleich aufzunehmen“ (BGH, a. a. O., Rn. 25). „Entsprechendes gilt aber auch für den Fall, dass ältere Bauteile und Einrichtungen der Wohnung modernisiert werden und zwar sowohl dann, wenn diese schon mangelhaft sind, als auch dann, wenn sie - ohne dass ein Austausch schon unmittelbar erforderlich wäre - bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind. Auch insoweit ist ein Teil der Kosten bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht der Modernisierung, sondern der bloßen Instandhaltung zuzuordnen und deshalb bei dem im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB anzustellenden Kostenvergleich nicht zu berücksichtigen“ (BGH, a. a. O., Rn. 26).
aa)
Nach diesen Vorgaben sind folgende Baukosten als reiner Modernisierungsaufwand nach § 555b Nr. 4 BGB anzusetzen, da insoweit weder fiktiver noch „echter“ Instandsetzungsaufwand anfiel. Der Höhe nach sieht die Kammer die schriftsätzlich dargelegten Baukosten, die die Klägerin mit Nichtwissen bestritten hat, auf Basis der in Kopie vorgelegten Rechnungen und der Angaben des im Termin am 8. November 2023 gehörten Zeugen W••• ebenso als bewiesen an wie den von dem Beklagten dargelegten Zustand der Wohnung vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen:
Umbau von Klozelle und Kammer zum Badezimmer: 3.164,22 €
Erstmalige Anbringung von Fliesen in Bad und Küche (gem. Anl. BB1): 2.948,47 €
Erstmaliger Anbau eines Balkons (gem. Anl. B4): 4.261,42 €
Die von dem Beklagten auf Grundlage von Anlage B4 angesetzten wohnungsanteiligen Kosten von 8.522,83 € vermag die Kammer der Höhe nach nicht nachzuvollziehen. Anlage B4 weist auf Seite 1 einen geprüften Gesamtbetrag von 34.091,32 € (entsprechend 40.568,67 € brutto) aus und bezieht sich auf zwei Balkonanlagen mit jeweils vier Balkonen. Entsprechend ist dort handschriftlich vermerkt, dass sich die wohnungsbezogenen Kosten ergäben, indem man den Bruttobetrag von „40.568,67 € durch 8 teilen“ würde. Der von dem Beklagten angegebene Nettobetrag von 8.522,83 € entspricht aber nicht einem Achtel, sondern vielmehr genau einem Viertel des Gesamtnettobetrags von 34.091,32 €; er wird hier deswegen nur zur Hälfte berücksichtigt.
Modernisierung Bad / Sanitär (gem. Anl. BB7): 5.701,40 €
In das Bad wurden an Stelle des alten Stand-WCs ein wandhängendes WC, erstmals eine bodengleiche/schwellenlose Dusche sowie Einhebelmischbatterien an Stelle der vormals vorhandenen Zweigriffarmaturen eingebaut; ferner wurden die Rohrleitungen erneuert und erstmals ein Strukturheizkörper eingebaut. Es handelt sich um Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 4 BGB, für die insgesamt Kosten von 8.144,85 € anfielen. Die Kammer schätzt für die fiktive Instandsetzung eines abgenutzten einfachen Stand-WCs, eines abgenutzten einfachen Waschbeckens nebst einfacher Armaturen, einer einfachen Duschzelle und der alten Rohre sowie eines einfachen Heizkörpers einen Abschlag von maximal 30 % dieser Kosten als angemessen ein, sodass Modernisierungskosten von mindestens 5.701,40 € (8.144,85 € x 70 %) verbleiben.
Modernisierung Elektroanlage (gem Anl. BB4): 4.085,00 €
Die Elektroleitungen wurden erneuert und erstmals unter Putz verlegt; es wurden zusätzliche Steckdosen installiert. Die zuvor vorhandenen Leitungen genossen Bestandsschutz, es hätte aber keine Änderung an der Anlage durchgeführt werden dürfen, ohne den Bestandsschutz zu verlieren. Folglich hätte für die Installation einer einzigen zusätzlichen Steckdose – was sich als Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 BGB darstellte – eine gänzlich neue Leitung bis zum Sicherungskasten verlegt werden müssen. Gleiches gilt für die Verlegung vorhandener Leitungen unter Putz; auch dies stellt sich als Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 BGB dar, die wegen des drohenden Verlustes des Bestandsschutzes die Installation neuer Leitungen erforderte. Beide Aspekte sprechen gegen einen Abzug fiktiver Instandsetzungskosten für die vorhandenen Leitungen, da die vorhandene Installation schlicht nicht instandsetzungsfähig war. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach Mieter unabhängig vom Errichtungszeitpunkt eines Gebäudes Anspruch auf eine zeitgemäße Elektroanlage einschließlich einer angemessenen Anzahl gleichzeitig belastbarer Steckdosen haben (vgl. BGH, GE 2004, 1090 ff.) stehen diesem Ergebnis nicht entgegen; der Umstand, dass die Wohnung ohne eine hinreichende Anzahl gleichzeitig belastbarer Steckdosen mangelhaft wäre, stellt den Modernisierungscharakter der durchgeführten Arbeiten und die durch diese bewirkte Wohnwertverbesserung nicht in Frage.
Weiter verwendbar - und somit gegen gleichwertige Elemente austauschbar, mithin mit einem fiktiven Instandhaltungsabzug zu berücksichtigen – wären allenfalls die verbauten Steckdosen und Lichtschalter gewesen; dies rechtfertigt eine Kürzung der angefallenen Kosten von 4.300,00 € um allenfalls 5 %, sodass Modernisierungskosten von mindestens 4.085,00 € (4.300,00 € x 95 %) verbleiben.
Modernisierung der Fenster (gem. Anl. B5): 3.613,77 €
Bei dem von dem Zeugen W••• glaubhaft bestätigten Einbau neuer Isolierglasfenster mit einem U-Wert von 1,3 W/m²K handelt es sich um eine Maßnahme der energetischen Sanierung nach § 555b Nr. 1 BGB; dabei kann dahinstehen, ob die zuvor vorhandenen Bestandsfenster U-Werte von 3,0 W/m²K bis hin zu 5,0 W/m²K aufwiesen, wie der Beklagte vorträgt, oder ob es sich bereits um in den 1980er Jahren eingebaute Isolierglasfenster handelte, die nach den glaubhaften Angaben des Zeugen W••• einen U-Wert von zumindest 1,8 W/m²K gehabt hätten. Gegen den Modernisierungskosten-Ansatz des Beklagten von 3.613,77 €, der sich mehr als ein Viertel der Gesamtkosten von 4.883,47 € als fiktive Instandsetzungsaufwände anrechnen lässt, ist nichts zu erinnern.
Einbau von Parkett (gem. Anl. BB6): 3.363,59 €
Bei dem erstmaligen Einbau von Parkett handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 BGB. Der von dem Beklagten vorgenommene Abzug fiktiver Instandsetzungskosten von dem durch Anlage BB6 belegten Gesamtkosten von 4.425,78 €, der sich an dem Aufwand für das Abschleifen und Versiegeln der vorhandenen Dielen orientiert, ist nicht zu beanstanden.
Malerarbeiten (gem. Anl. BB5): 3.469,16 €
Der Beklagte lässt sich auf die in Anschluss an die Modernisierungsarbeiten vorgenommenen Renovierungsarbeiten, deren Kosten er mit Anl. BB5 in Höhe von 6.938,32 € nachgewiesen hat, die Hälfte als fiktive Instandsetzung anrechnen. Dies erscheint angemessen. Die Kammer legt dabei zu Grunde, dass die Renovierungsarbeiten wohl einerseits schon unabhängig von den Bauarbeiten erforderlich gewesen wären, es ihrer andererseits aber jedenfalls auch in Folge der Bauarbeiten bedurfte.
Einbau einer Brennwerttherme (gem. Anl. BB7): 2.800,00 €
Bei dem erstmaligen Einbau einer Brennwerttherme handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB. Anders als der Beklagte meint, sind für die alternativ erforderliche turnusgemäße Erneuerung der zuvor vorhandenen Gasetagenheizung fiktive Instandsetzungskosten abzusetzen; diese schätzt die Kammer pauschal mit 1/3 der durch Anlage BB7 nachgewiesenen Gesamtkosten von 4.200,00 €, sodass 2.800,00 € (4.200,00 € x 2/3) als reine Kosten der Modernisierung verbleiben.
Modernisierung der Fassade: 4.422,39 €
Bei der Dämmung der Fassade handelt es sich um eine Maßnahme der energetischen Sanierung nach § 555b Nr. 1 BGB. Der Beklagte hat zuletzt mit Anlage BB9 dargetan, dass auf die an der Fassade des Seitenflügels durchgeführte Maßnahme 52.455,34 € an Baukosten und weitere 7.207,97 € Architektenhonorar entfielen. Der von dem Beklagten angesetzte Abzug fiktiver Instandsetzungskosten von 4.146,83 € für bloße Anstricharbeiten erscheint allerdings untersetzt. Neben einem Anstrich hätte turnusgemäß wohl auch der Putz oder eine andere Verkleidung der Altfassade erneuert werden müssen, sodass ein pauschaler Abschlag von 20 % der Gesamtkosten angemessen erscheint. Als Modernisierungskosten für den Seitenflügel zu berücksichtigen sind dann insgesamt 47.650,65 € ([52.355,34 € + 7.207,97 €] x 80 %), sodass sich für die Wohnung ein Betrag von 4.422,39 € (47.650,65 € x 53,30 m² / 574,30 m²) ergibt.
bb)
Die vorbenannten zumindest als Modernisierungsaufwand berücksichtigungsfähigen Kosten liegen deutlich über einem Drittel der für das Jahr 2018 anzusetzenden Kosten eines Neubaus in vergleichbarer Lage, die der Beklagte mit 1.800 €/m² und die Klägerin im Schriftsatz vom 30. September 2020 mit 1.811 €/m² beziffert hat. Selbst wenn die Erneuerung der Türen und des Stucks sowie weiter angefallene Architektenkosten außer Betracht gelassen werden, ergeben sich wohnungsbezogene Modernisierungskosten von zumindest 37.829,42 €, entsprechend 45.017,01 € brutto (37.829,42 € x 119 %); ausgehend von der Wohnfläche von 53,30 m² entspricht dies Quadratmeterkosten von 844,60 € /m² (45.017,01 € / 53,30 m²).
b)
Liegt der durchgeführten Modernisierung mithin ein wesentlicher Bauaufwand zu Grunde, so handelt es sich insgesamt um eine „umfassende“ Modernisierung im Sinne des § 556f Satz 2 BGB, weil sie durch qualitative Verbesserungen einen Zustand der Wohnung herbeiführte, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.
Nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs ist insoweit „zu prüfen, ob die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist (BT-Drucks. 18/3121 aaO; vgl. auch bereits Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, Rn. 11 f., mwN). . . . In die diesbezügliche Beurteilung sind [- ebenso wie bei der Ermittlung der berücksichtigungsfähigen Kosten -] nur als Modernisierung zu qualifizierende Maßnahmen einzubeziehen, und auch diese nur unter der Voraussetzung, dass es sich bei dem aktuellen Mietverhältnis um die erste Neuvermietung nach Ausführung der Maßnahmen handelt“ (BGH – VIII ZR 369/18 –, Urt. v. 11.11.20, GE 2021, 237 ff., Rn. 33., zitiert- nach juris; Text in [ ] ergänzt).
Diese Voraussetzungen sind unproblematisch erfüllt, denn die Wohnung wurde in allen wesentlichen Bereichen – nämlich Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen und energetische Eigenschaften– modernisiert und qualitativ wesentlich verbessert.
3.
Die Kostenentscheidung folgt §§ 91 Abs. 1, 97, 91a ZPO. Die Kosten des zweiten Rechtszuges sind in voller Höhe der Klägerin aufzuerlegen, da ihre eigene Berufung erfolglos bleibt, während die Berufung des Beklagten vollumfänglich begründet ist. Nachdem sie hinsichtlich der noch rechtshängigen Klage vollumfänglich unterliegt, sind der Klägerin auch die gesamten Kosten des ersten Rechtszuges zuzuweisen. Zwar haben die Parteien den Rechtsstreit, soweit die Klägerin Auskunft begehrt hat, übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt, und keine der Parteien hat die diesen Teil des Rechtsstreits betreffende Kostenentscheidung angefochten – sei es mittels sofortiger Beschwerde, sei es im Rahmen einer Berufung. Nachdem das Amtsgericht der Beklagten aber keine auf den für erledigt erklärten Teil des Rechtsstreits entfallenden Kosten nach § 91a Abs. 1 ZPO auferlegt hat und diese Entscheidung mangels Anfechtung einer Abänderung entzogen ist, müssen der Klägerin die gesamten Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden.
Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO in Verbindung mit § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
Anlass, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht. Grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen sind nicht betroffen. Eine Revisionszulassung zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung ist ebenfalls nicht geboten.
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47 GKG, 3, 4 Abs. 1 letzter Halbsatz ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 313a, 540 ZPO
§§ 511, 517, 519, 520 ZPO
§§ 556d ff. BGB nicht feststellbar ist. Die Vorschriften
§§ 556d, 556e BGB
§§ 280, 286 BGB
§ 555b BGB
§ 556f BGB
§ 556f Satz 2 BGB
§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 17 Abs. 1 Satz 1 WoBauG
§ 555a Abs. 1 BGB
§ 555b Nr. 4 BGB
§ 555b Nr. 1 BGB
§ 91 Abs. 1, 97, 91a ZPO
§ 91a Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO
§ 63 Abs. 2, 47 GKG

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2020, 1212
BVerwGE 38, 286, 289
VIII ZR 369/18
64 S 210/21
32 C 76/20
VIII ZR 73/19
VIII ZR 316/09