Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht (Schleswig-Holstein, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-03-05, Aktenzeichen 8 A 2/22
ECLI: ECLI:DE:VGSH:2025:0305.8A2.22.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Eine Baunachbarklage kann ohne Rücksicht auf die etwaige objektive Rechtmäßigkeit oder Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung nur dann Erfolg haben, wenn die Baugenehmigung einschließlich erteilter Befreiungen gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt, die gerade auch dem Schutz des Nachbarn zu dienen bestimmt sind. (Rn.31)
2. Maßgeblich ist, ob das Gebäude, für das eine Abweichung erteilt worden ist, entweder in einem Bereich liegt, der noch immer einen Ortskern mit bauhistorisch oder volkskundlich wertvollem Bestand aufweist oder in einem ehemaligen Ortskern mit bauhistorisch und volkskundlich wertvollem Baubestand. (Rn.48)
3. Maßgeblich für die Annahme eines Ortskerns als zentraler Teil eines Ortes sind unter anderem die Anzahl der Einwohner und Gebäude. (Rn.56)
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.
Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind erstattungsfähig.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen eine der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung zur Sanierung des Gebäudes.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks A.. Das Grundstück ist mit einem hartgedeckten Gebäude bebaut. Das Nachbargrundstück der Beigeladenen ist mit einem reetgedeckten Gebäude bebaut. Dieses Gebäude steht unter Denkmalschutz.
Beide Grundstücke liegen im Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. vom 11. Dezember 2000. In dem Bebauungsplan sind Baufenster festgesetzt, die ausschließlich die vorhandene Bebauung der beiden Grundstücke umschließen. Weiterhin liegen die Grundstücke im Geltungsbereich der Satzung der Gemeinde Sylt über die Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung) Nr. XI im Ortsteil Keitum vom 30. September 2010 sowie der Ortsgestaltungssatzung Keitum – Historischer Ortskern vom 23. Mai 2023.
Mit Bauantrag vom 24. August 2020 beantragte die Beigeladene im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren die Erteilung einer Baugenehmigung für den Umbau und die Sanierung des Hauptgebäudes sowie die Beseitigung von Nebenanlagen. Die äußeren Abmessungen des Gebäudes, insbesondere des Daches, sollten dabei erhalten bleiben. Parallel dazu stellte die Beigeladene einen Antrag auf denkmalschutzrechtliche Genehmigung. Danach sollten die Anbauten (Nebengebäude) im Zuge der Sanierung und der Zusammenlegung der beiden Wohnungen zu einem Einzelwohnhaus abgebrochen werden.
Weiterhin stellte die Beigeladene mit dem Bauantrag einen Antrag auf Erteilung einer Abweichung des Abstandes zur Grundstücksgrenze. Das Gebäude auf ihrem Grundstück halte den Grenzabstand zum Nachbargrundstück nicht ein. Der vorgeschriebene Abstand zur Grenze könne jedoch nicht hergestellt werden, da das Gebäude zu erhalten sei und unter Denkmalschutz stehe. Der tatsächliche Abstand zwischen ihrem Gebäude und dem Gebäude auf dem Nachbargrundstück betrage zehn Meter. Das Gebäude auf dem Grundstück der Klägerin mit dem Hartdach müsse einen Abstand zur Grundstücksgrenze von drei Metern einhalten. Ihr Gebäude mit Reetdach müsse einen Abstand von sechs Metern zur Grundstücksgrenze einhalten. Erforderlich sei danach ein Abstand zwischen dem Gebäude mit Hartdach und dem reetgedeckten Gebäude von insgesamt neun Metern. Vor diesem Hintergrund seien die tatsächlich vorhandenen zehn Meter Abstand zwischen beiden Gebäuden zu beachten. Zwar lägen diese nicht auf dem Grundstück der Beigeladenen, seien aber faktisch vorhanden.
Von den Abstandsflächen könne in Ortskernen mit bauhistorisch oder volkskundlich wertvollem Baubestand abgewichen werden, wenn wegen der Lage der Gebäude zueinander Bedenken hinsichtlich des Brandschutzes zurückgestellt werden könnten. Dies sei hier der Fall, weil das Gebäude unter Denkmalschutz stehe und die Brandlast des Gebäudes der Beigeladenen durch die Baumaßnahmen reduziert werde. Die vorherige Nutzung sei mit zwei Wohneinheiten größer gewesen. Die höhere Brandlast durch die 70 m³ Nebengebäude werde beseitigt. Insgesamt werde der Brandschutz erheblich verbessert. Obwohl für das Gebäude keine besonderen Anforderungen an den Brandschutz gälten, sei geplant, den Dachstuhl sowie die Fenster in Feuerschutzklasse F30 auszuführen.
Beigefügt war dem Bauantrag ein Brandschutznachweis. Darin heißt es auf Seite zwei, dass das Gebäude eine Eindeckung aus Reet besitze. Der Abstand zur nordwestlichen Grundstücksgrenze betrage im Minimum etwa zwei Meter. Der Mindestabstand von sechs Metern werde unterschritten. Dazu sei ein Abweichungsantrag gestellt. Es bestünden keine Bedenken hinsichtlich des Brandschutzes gegenüber der bestehenden Nachbarbebauung auf dem nordwestlichen Nachbargrundstück, da diese als Massivbau mit einer harten Dacheindeckung ausgeführt sei und etwa zehn Meter entfernt sei. Somit bleibe der Gesamt-Mindestabstand von neun Metern zwischen beiden Gebäuden gewährleistet. Die von der Beigeladenen geplanten Maßnahmen trügen zudem erheblich zu einer Reduzierung der Brandlast des Reetdachgebäudes bei.
Mit Schreiben vom 15. März 2021 beteiligte der Beklagte die Klägerin als Nachbarin an dem Genehmigungsverfahren und führte in dem Schreiben aus, der Abstand zwischen dem Gebäude der Klägerin und der Reetdachkante des in diesem Bereich zurückgebauten Wohngebäudes der Beigeladenen betrage nach eigener Feststellung 10,5 m. Für das hartgedeckte Gebäude der Klägerin ergebe sich eine Abstandsfläche von drei Metern. Für das weichgedeckte Wohngebäude der Beigeladenen, welches in die Gebäudeklasse 1 falle, ergebe sich ein Mindestgrenzabstand von sechs Metern. Der gesetzlich vorgeschriebene Mindestabstand der beiden Gebäude untereinander belaufe sich somit auf neun Meter und werde hier eingehalten. Die Lage der Gebäude sei zudem durch den Bebauungsplan Nr. 57 durch die festgesetzten überbaubaren Grundstückflächen fixiert. Vor dem Hintergrund der Kompensationsmaßnahmen sowie der untereinander vorhandenen Gebäudeabstände habe die Brandschutzdienststelle bereits hinsichtlich der vorliegenden Planung eine Zurückstellung brandschutztechnischer Bedenken avisiert.
Mit Stellungnahme vom 8. April 2021 stimmte die Brandschutzdienststelle des Beklagten der Abweichung aus brandschutztechnischer Sicht zu. Aufgrund der Lage der Gebäude und der nach der Baubeschreibung geplanten Kompensationsmaßnahmen könnten brandschutztechnische Bedenken zurückgestellt werden.
Die Untere Denkmalschutzbehörde erteilte unter dem 13. April 2021 eine denkmalrechtliche Genehmigung für das Bauvorhaben.
Mit Schreiben vom 15. April 2021 führte die Klägerin aus, die Voraussetzungen für eine Abweichung lägen nicht vor. Bedenken hinsichtlich des Brandschutzes könnten nicht zurückgestellt werden. Jedenfalls bei einer Unterschreitung des erforderlichen Grenzabstandes auf ein Drittel könnten Bedenken hinsichtlich des Brandschutzes nicht mehr zurückgestellt werden. Aus dem Plan „Bauantrag – Erdgeschoss Bestand“ ergebe sich, dass der Abstand des Gebäudes von der Grundstückgrenze nach Norden nach dem Abriss des Nebengebäudes nur 1,98 m betragen würde. Darüber hinaus habe die Beigeladene im Bauantrag bei der Bemessung des Abstandes den Dachüberhang nicht berücksichtigt. Ein im Rahmen der Abstandflächen zu berücksichtigender Dachüberhang sei auch bei den erforderlichen Abständen der Dächer zu berücksichtigen. Damit werde der von der Beigeladenen angenommene Grenzabstand von 1,98 m weiter unterschritten, auch wenn den Bauvorlagen die konkrete Länge des Dachüberstandes nicht zu entnehmen sei.
Gegen eine Abweichung spreche zudem, dass die Klägerin ihr Grundstück grundsätzlich bis zum Abstand von drei Metern bebauen könne. Dann betrage der Abstand nur noch fünf Meter. Auch wenn derzeit eine Bebauung des klägerischen Grundstücks aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplans nicht zulässig sei, sei eine Änderung des Bebauungsplans nicht ausgeschlossen. Diese Änderung würde die Abweichung der Beigeladenen überdauern. Der Gesetzgeber habe zudem bei der Systematik des § 33 LBO 2019 zum Ausdruck gebracht, dass es in Bezug auf Gebäude, die sich nicht auf demselben Grundstück befänden, nicht auf den tatsächlichen Abstand zwischen den Gebäuden ankomme. Daher komme es auf den Abstand von 10,5 m zwischen den beiden Gebäuden nicht an. Die von der Beigeladenen geplanten Kompensationsmaßnahmen hinsichtlich der Feuerwiderstandsklasse F30 seien irrelevant, weil die größte Gefahr vom Reetdach ausgehe.
Mit Baugenehmigung vom 23. Juli 2021 genehmigte der Beklagte das Vorhaben und erteilte eine Abweichung hinsichtlich des nördlichen Grenzabstandes. Als Hinweis zu baulichen Anlagen und Nebengebäuden im nördlichen Grenzbereich ist in der Baugenehmigung ausgeführt, dass die hinsichtlich der Unterschreitung des nördlichen Grenzabstands beantragte Abweichung nur deshalb zugelassen werden könne, weil unter anderem die Brandlast in diesem Bereich durch den beantragten Rückbau der baulichen Anlagen beziehungsweise Gebäudeteile deutlich reduziert werde. Vor diesem Hintergrund werde darauf hingewiesen, dass dieser Bereich auch in Zukunft von jeglicher Bebauung freizuhalten sei.
Daraufhin erhob die Klägerin mit Schreiben vom 11. August 2021 gegen die Baugenehmigung Widerspruch und vertiefte ihren Vortrag.
Mit Widerspruchsbescheid vom 13. Dezember 2021 wies der Beklagte den Widerspruch als unbegründet zurück und führte zur Begründung ergänzend aus, bei Würdigung der Interessen der Klägerin als Nachbarin sowie der Interessen der Beigeladenen als Bauherrin überwiege das Interesse der Beigeladenen an der Ausführung des Bauvorhabens. Dabei sei zu berücksichtigen, dass das Gebäude der Beigeladenen unter Denkmalschutz stehe und deshalb eine Realisierung unter Einhaltung der Abstandsflächen nicht möglich sei. Hinsichtlich des Brandschutzes sei letztendlich entscheidend, dass gegenüber dem vorhandenen Gebäude und den Nebenanlagen mit dem Bauvorhaben eine erhebliche Reduzierung der Brandlast einhergehe. Über den Grenzabstand von nur knapp unter zwei Metern gegenüber den gesetzlich geforderten sechs Metern könne die Abweichung hinweghelfen. Es dürfe unstreitig sein, dass sich das Vorhaben in einem Ortskern mit bauhistorisch oder volkskundlich wertvollem Baubestand handle. Das Gebäude selbst stehe unter Denkmalschutz. Zudem gebe es für das gesamte Gebiet eine Erhaltungssatzung. Bedenken hinsichtlich des Brandschutzes könnten hier aufgrund der Lage der Gebäude zueinander und der Kompensationsmaßnahmen zurückgestellt werden.
Daraufhin hat die Klägerin am 4. Januar 2022 Klage erhoben und trägt ergänzend vor, das Grundstück der Beigeladenen und das darauf errichtete Gebäude liege zwar in einem Ortskern mit bauhistorisch wertvollem Baubestand. Bedenken hinsichtlich des Brandschutzes könnten jedoch nicht zurückgestellt werden. Die von der Beigeladenen geplanten Kompensationsmaßnahmen seien als solche ungeeignet. Die Auswirkungen der Nutzungsreduktion des Gebäudes der Beigeladenen von zwei auf eine Wohnung seien allenfalls marginal.
Mit weiterem Schriftsatz vom 6. Mai 2024 trug die Klägerin ergänzend vor, es werde streitig gestellt, dass es sich bei dem Grundstück der Beigeladenen und dem Gebäude um einen Ortskern mit bauhistorisch oder volkskundlich wertvollem Bestand handle. Keitum liege am Rande der Insel. Es sei nicht ersichtlich, dass hier ein Mittelpunkt des öffentlichen Lebens gebildet werde. Es seien keine besonderen historischen Gebäude in der näheren Umgebung ersichtlich. Der Denkmalschutz einiger Gebäude in der Umgebung reiche dazu nicht aus. Aus der Erhaltungssatzung folge dies ebenfalls nicht. Es möge in der Umgebung einige Gebäude aus vergangener Zeit geben. Dafür spreche auch das Museum. Dadurch handle es sich aber nicht um einen Ortskern mit bauhistorisch oder volkskundlich wertvollem Bestand. Anzeichen dafür seien eher Kirchen, die es in näherer Umgebung nicht gebe. Auch Touristeninformationen, Banken und der Lebensmitteleinzelhandel seien weitere Anzeichen für einen derzeitigen Ortskern. Derlei befände sich nicht im näheren Umfeld.
Bedenken hinsichtlich des Brandschutzes könnten auch aus dem Grund nicht zurückgestellt werden, dass die Hauptgefahr einer Brandgefahr eines reetgedeckten Gebäudes darin bestehe, dass es außerhalb des Gebäudes zu einem Inbrandsetzen des Daches komme. Darüber hinaus bestehe eine erhöhte Gefahr bei einem Brand, dass es durch Flugfeuer und strahlende Wärme zu einer schnelleren Brandausbreitung komme. Es seien demnach höhere Schutzstandards zu stellen. Die gegebenen Kompensationsmaßnahmen könnten diese höheren Schutzstandards nicht erfüllen. Die angegebenen Kompensationsmaßnahmen würden sich gerade nicht auf die Veränderung der äußeren Umstände des Reetdaches beziehen.
Die Klägerin beantragt,
unter Aufhebung des Widerspruchsbescheides vom 13. Dezember 2021 die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 23. Juli 2021 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er vertieft seinen Vortrag aus dem Verwaltungsverfahren und trägt ergänzend vor, es handle sich bei dem in Rede stehenden Grundstück um eines, welches in einem „Ortskern mit bauhistorisch und volkskundlich wertvollem Bestand“ liege. Keitum sei die einstige Hauptstadt von Sylt gewesen. Es handle sich somit gerade nicht um einen (unbeachtlichen) „Ort am Rande der Insel“, sondern um die einstige Hauptstadt von Sylt, ein Stück Inselgeschichte. Gerade der historische Stadtkern, in dem sich auch das Grundstück der Beigeladenen befinde, erzähle ein Stück Inselgeschichte, da die alten Kapitänshäuser zum Großteil aus dem 18. Jahrhundert stammten, wo der Walfang noch Haupteinnahmequelle der Insulaner gewesen sei. Aus diesem Grunde erlebe man den bauhistorisch und volkskundlich wertvollen Bestand gerade in Keitum.
Die Beigeladene beantragt,
Die Beigeladene verweist für die Annahme eines Ortskerns mit bauhistorisch und volkskundlich wertvollem Bestand auf das unmittelbar nördlich an das Klägergrundstück angrenzende altfriesische Haus von 1640. Bei dem Gebäude handle es sich nicht bloß um einen bauhistorisch und volkskundlich wertvollen Baubestand, vielmehr sei das Gebäude auch Teil der Museen, wozu auch das südlich an das Grundstück der Beigeladenen angrenzende Sylt Museum gehöre. Die Grundstücke der Klägerin und der Beigeladenen würden somit gerade umringt von bauhistorisch und volkskundlich wertvollem Baubestand.
In Bezug auf die Lage meine Ortskern nicht die geografische Lage im Zentrum eines Ortes, sondern einen Mittelpunkt des öffentlichen Lebens. Bei der Anwendung der Norm sei darüber hinaus zu berücksichtigen, dass der Blick nicht ausschließlich auf den derzeitigen „Ortskern“ zu richten sei, sondern auch auf den zur Zeit der Errichtung der erhaltenswerten Bausubstanz bestehenden Ortskern. Grund hierfür sei, dass sich der Ortskern innerhalb eines Ortes im Laufe der Zeit verschieben könne. Historisch betrachtet habe die Lage des Grundstücks der Klägerin nicht nur den Ortskern des Ortes Keitum gebildet, sondern auch zum Mittelpunkt des öffentlichen Lebens der gesamten Insel Sylt gehört.
Hinsichtlich des Brandschutzes sei maßgeblich, dass wegen der Lage der Gebäude zueinander Bedenken hinsichtlich des Brandschutzes zurückgestellt werden könnten. Dies ist sei der Fall, weil der gesetzliche Mindestabstand von neun Metern eingehalten werde. Der Gesetzgeber habe in der Vorschrift nur auf die Lage der Gebäude zueinander abgestellt, nicht auf eine hypothetische Lage der Gebäude nach einer Änderung des Bebauungsplans und der Erhaltungssatzung.
Mit Beschluss vom 13. Januar 2025 ist der Rechtsstreit zur Entscheidung dem Berichterstatter als Einzelrichter übertragen worden. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte, die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet, da das mit der streitgegenständlichen Baugenehmigung vom 23. Juli 2021 und dem Widerspruchsbescheid vom 13. Dezember 2021 zugelassene Bauvorhaben nicht gegen drittschützende Rechte der Klägerin verstößt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
Eine Baunachbarklage kann ohne Rücksicht auf die etwaige objektive Rechtmäßigkeit oder Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung nur dann Erfolg haben, wenn die Baugenehmigung einschließlich erteilter Befreiungen gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt, die gerade auch dem Schutz des Nachbarn zu dienen bestimmt sind. Allein die objektive Rechtswidrigkeit einer Baugenehmigung ist nicht Prüfungsmaßstab einer Nachbarklage. Vielmehr setzt deren Erfolg gemäß § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO die Verletzung des Nachbarn in seinen subjektiven Rechten voraus (BVerwG, Beschl. v. 9. April 2024 – 4 B 10.23 – juris Rn. 5 m. w. N.).
Ob eine angefochtene Baugenehmigung den Nachbarn in seinen Rechten verletzt, beurteilt sich grundsätzlich nach der Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Genehmigungserteilung. Nur nachträgliche Änderungen zugunsten des Bauherrn sind zu berücksichtigen. Änderungen zu seinen Lasten haben außer Betracht zu bleiben. Die erteilte Baugenehmigung vermittelt dem Bauherrn eine Rechtsposition, die sich, wenn ein Nachbar die Genehmigung anficht, gegenüber während des Rechtsmittelverfahrens eintretenden Änderungen der Sach- und Rechtslage durchsetzen kann (BVerwG, Beschl. v. 8. November 2010 – 4 B 43.10 – juris Rn. 9).
Eine Verletzung einer nachbarschützenden Norm durch die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 23. Juli 2021 und des Widerspruchsbescheids vom 13. Dezember 2021 ist nicht zu erkennen.
Der Abstandsflächenregelung für Dächer in § 33 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 LBO 2019 kommt nachbarschützende Wirkung zu. Nach § 33 Abs. 1 LBO 2019 müssen Bedachungen gegen eine Brandbeanspruchung von Außen durch Flugfeuer und strahlende Wärme ausreichend lang widerstandsfähig sein (harte Bedachung). Bedachungen, die diese Anforderung nicht erfüllen, müssen nach § 33 Abs. 2 LBO 2019 größere Abstände einhalten. Das streitgegenständliche Gebäude der Beigeladenen erfüllt als reetgedecktes Gebäude die Anforderungen an eine harte Bedachung nicht. Gemäß § 33 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 LBO 2019 muss das Gebäude der Beigeladenen einen Abstand zur Grundstückgrenze von sechs Metern einhalten. Diese Vorschrift ist nachbarschützend.
Brandschutzanforderungen sind nicht grundsätzlich nachbarschützend. Insbesondere Brandschutzanforderungen, die nur dem Schutz der Bewohner und Benutzer des Gebäudes dienen, wie solche über Rettungswege, notwendige Treppenräume und Umwehrungen, sind nicht nachbarschützend (Bayerischer VGH, Beschl. v. 30. Januar 2018 – 15 ZB 17.1459 – juris Rn. 16). Demgegenüber sind Brandschutzanforderungen, die eine Ausbreitung von Feuer über die Grundstücksgrenzen hinaus (auf die Nachbargrundstücke) verhindern sollen, nachbarschützend (vgl. OVG des Saarlandes, Urt. v. 26. Januar 2006 – 2 R 9/05 – juris Rn. 58; Bayerischer VGH, Beschl. v. 30. Januar 2018 – 15 ZB 17.1459 – juris Rn. 15). Dies gilt für Vorschriften über äußere Brandwände und über Abstände (OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 13. Mai 2013 – 1 MB 4/13 – juris Rn. 18).
Dies trifft auf die abstandsrechtlichen Brandschutzanforderungen des § 33 Abs. 2 LBO 2019 zu, weil mit dieser Vorschrift auch ein Übergreifen auf die Nachbargrundstücke beziehungsweise -gebäude verhindert werden soll.
Das mit der Baugenehmigung vom 23. Juli 2021 genehmigte Bauvorhaben der Beigeladenen hält den erforderlichen Abstand zur Grundstücksgrenze nicht ein. Dieser beträgt nach § 33 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 LBO 2019 sechs Meter, weil es sich bei dem Gebäude der Beigeladenen um ein Wohngebäude der Gebäudeklasse 1 handelt. Der Abstand zwischen Außenwand des Gebäudes und der Nachbargrenze beträgt 1,98 m. Hinzu kommt der Dachüberstand von etwa 0,3. Der tatsächliche Abstand zwischen der Außenkante des Daches und der Grundstücksgrenze beträgt damit etwa 1,70 m.
Der Dachüberstand ist bei der Berechnung der Abstandsflächen mit einzubeziehen, weil in § 33 Abs. 2 LBO 2016 nicht zwischen dem Dach und einem Dachüberstand differenziert wird. In § 6 Abs. 6 Nr. 1 LBO 2019 gibt es eine Vorschrift zum Dachüberstand bei der Abstandsflächenberechnung nach § 6 LBO 2019. Eine vergleichbare Vorschrift ist in der für weiche Bedachungen spezielleren Abstandsflächenvorschrift des § 33 Abs. 2 LBO 2019 jedoch nicht enthalten. Der Abstand ist deshalb grundsätzlich von der Außenkante des Daches zu messen (vgl. OVG Lüneburg, Urt. v. 28. Juni 1988 – 1 A 151/85 – juris Rn. 35; vgl. auch die zeichnerische Darstellung bei Dömning/Möller/Suttkus, Bauordnungsrecht Schleswig-Holstein, 3. Aufl., 11. Lfg. August 2010, § 6 LBO, Anlage 27). Dies ist auch vor dem Hintergrund sachgerecht, dass bei weichen Bedachungen die maßgebliche Brandgefahr von dem Reetdach ausgeht und diese Brandgefahr im gleichen Maße beim Dachüberstand gegeben ist wie bei dem restlichen Dach.
Der tatsächliche Abstand zur Grundstücksgrenze mit etwa 1,70 m liegt weit unterhalb der gesetzlich geforderten sechs Meter. Der Beklagte hat jedoch zu Recht ohne Verletzung nachbarschützender Vorschriften angenommen, dass die Voraussetzungen für eine Abweichung nach § 33 Abs. 2 Satz 4 LBO 2019 gegeben sind. Nach dieser Vorschrift sind Abweichungen von § 33 Abs. 2 Satz 1 und 2 LBO 2019 auf Halligen, Warften sowie in Ortskernen mit bauhistorisch oder volkskundlich wertvollem Bestand zulässig, wenn wegen der Lage der Gebäude zueinander Bedenken hinsichtlich des Brandschutzes zurückgestellt werden können.
Grundsätzlich sind Abweichungen restriktiv zu behandeln, weil durch die baurechtlichen Vorschriften die schutzwürdigen und schutzbedürftigen Belange und Interessen regelmäßig schon in einen gerechten Ausgleich gebracht worden sind und die Gleichmäßigkeit des Gesetzesvollzugs ein mehr oder minder beliebiges Abweichen von den Vorschriften nicht gestattet (vgl. zu § 71 LBO 2016 Schleswig-Holsteinisches VG, Beschl. v. 26. Oktober 2017 – 2 B 52/17 – juris Rn. 19).
Die Voraussetzungen für eine Abweichung nach § 33 Abs. 2 Satz 4 LBO 2019 liegen vor.
Das Gebäude der Beigeladenen liegt in einem Ortskern mit bauhistorisch wertvollem Bestand. Unter welchen Voraussetzungen von einem Ortskern in diesem Sinne ausgegangen werden kann, ist der Norm mangels einer Legaldefinition nicht zu entnehmen.
Für die Bestimmung des Ortskerns kommt es nicht entscheidend auf das gegenwärtige Vorhandensein eines Ortskerns mit bauhistorisch oder volkskundlich wertvollem Bestand an. Der Wortlaut der Norm mag diese Auslegung zunächst nahgelegen, weil dort nur auf einen Ortskern mit bauhistorisch wertvollem Bestand abgestellt wird. Es müsste nach dieser Auslegung immer ein gegenwärtiger Ortskern gegeben sein, in dem sich ein bauhistorisch oder volkskundlich wertvoller Bestand befindet. Ein Bezug zur Vergangenheit würde dann nur durch den bauhistorisch oder volkskundlich wertvollen Bestand vermittelt.
Diese Auslegung steht jedoch im Widerspruch zur Gesetzesbegründung, in der es wörtlich heißt:
„Es hat sich gezeigt, dass insbesondere auf den Inseln die bauhistorisch und volkskundlich wertvollen Ortskerne nicht erhalten werden können, wenn bei Neu- und Erweiterungsbauten, die mit Reth gedeckt werden sollen, Ausnahmen nicht möglich sind. Die Änderung in Abs. 4 schafft diese Möglichkeit unter gerechter Abwägung der Belange des Brandschutzes und des Denkmalschutzes.“
(Begründung zum Gesetzentwurf der Landesregierung, LT-Drs. 7/1003, S. 53).
Anders als nach dem Gesetzeswortlaut wird in der Gesetzesbegründung ausdrücklich auf die Erhaltung der bauhistorisch und volkskundlich wertvollen Ortskerne abgestellt. Es besteht deshalb ein Bezug zwischen dem Begriff „Ortskern“ und den Kriterien „bauhistorisch und volkskundlich wertvoll“.
Maßgeblich ist deshalb, ob das Gebäude, für das eine Abweichung erteilt worden ist, entweder in einem Bereich liegt, der noch immer einen Ortskern mit bauhistorisch oder volkskundlich wertvollem Bestand aufweist oder in einem ehemaligen Ortskern mit bauhistorisch und volkskundlich wertvollem Baubestand.
Für einen historischen Ortskern kann eine Vielzahl an historischen Gebäuden hindeuten, die unter Einzeldenkmalschutz stehen. Denn es geht bei der Abweichung nach § 33 Abs. 2 Satz 4 LBO 2019 ausgehend von der Gesetzesbegründung gerade um eine gerechte Abwägung der Belange des Brandschutzes und des Denkmalschutzes und damit um die Abwägung brandschutzrechtlicher Abstandsflächen mit dem Denkmalschutz.
Dies zeigt, dass es dem Gesetzgeber darum ging, den Einzeldenkmalschutz bei historischen Ortskernen durch die Möglichkeit von Abweichungen der brandschutzrechtlichen Abstandsflächen zu stärken. Der Einzeldenkmalschutz alleine vermag bei baugenehmigungspflichtigen Sanierungsmaßnahmen, bei denen sich die Frage der ausreichenden Abstandsflächen nach aktueller Rechtslage neu stellt, nicht zur Erhaltung eines sanierungsbedürftigen Gebäudes beizutragen, wenn etwa die Statik eines Daches betroffen und eine Dachsanierung deshalb genehmigungspflichtig ist. Gegenüber der allgemeinen Abweichungsvorschrift des § 71 LBO 2019 schafft die speziellere Norm des § 33 Abs. 2 Satz 4 LBO 2019 deshalb eine Sonderregelung mit spezielleren Voraussetzungen.
Weiterhin hatte der Gesetzgeber ausgehend von der Gesetzesbegründung ausdrücklich Abweichungen bei Reetdachhäusern in den historischen Ortskernen im Blick. Die Reetdächer und die damit nach aktueller Gesetzeslage erforderlichen höheren Abstandsflächen gegenüber der vorhandenen Bebauung sind überhaupt erst für den Gesetzgeber Anlass gewesen, genau für diesen Fall eine spezielle Abweichungsvorschrift zu normieren. Denn die vorhandene dichte Bebauung in den historischen Ortskernen könnte anderenfalls nur über den passiven Bestandsschutz erhalten werden. Deshalb hat auch die Anzahl der historischen Reetdachhäuser eine hohe indizielle Wirkung für die Frage, ob ein historischer Ortskern vorliegt.
Letztendlich bezweckte der Gesetzgeber mit der Regelung sogar in erster Linie die Erhaltung vorhandener historischer Ortskerne und damit die Erhaltung der vorhandenen historischen Gebäude. Ob die Ortskernqualität einer Gegend aufgrund von Änderungen der Art der baulichen Nutzung der vorhandenen Bebauung, Verlagerungen von ortskerntypischen Nutzungen in andere Orte oder Ortsteile oder der Entstehung neuer Ortskerne durch geänderte Siedlungsstrukturen und möglicherweise auch eine geänderte Planung der Gemeinde mit der Zeit untergeht, ist für die Erhaltung der historischen Bebauung letztendlich irrelevant. Ziel des Gesetzgebers war die Erhaltung der historischen Gebäude. Solange diese beziehungsweise jedenfalls ein Teil davon noch vorhanden sind, ist weiterhin von einem Ortskern auszugehen.
Ein Ortskern ist dabei als zentraler Bereich innerhalb eines Ortes zu verstehen. Ortskern meint dabei nicht den Ortskern einer der Inseln, sondern dem Wortlaut nach den Ortskern eines Ortes auf einer der Inseln. Anderenfalls hätte es nahegelegen, statt Ortskern den Begriff Hauptort der Insel oder Ähnliches zu verwenden. Der Begriff Ortskern ist demgegenüber weiter und bezieht sich auf die verschiedenen Orte auf den Inseln. Anderenfalls könnte es je Insel nur einen Ortskern geben. Dass es dem Gesetzgeber hingegen nicht allein um die Erhaltung des Hauptortes einer Insel ankam, lässt sich am Beispiel von Sylt erkennen. Der jetzige Hauptort Westerland weist im Verhältnis zu den anderen Orten auf Sylt verhältnismäßig wenige historische Reetdachgebäude auf. Diese sind jedoch Anlass für den Gesetzgeber gewesen, eine spezielle Abweichung zu normieren. Wenn aber in Westerland selbst überhaupt kein Ortskern mit historischem Bestand an Reetdachhäusern vorhanden ist, kann dieser Ort auch nicht Ausgangspunkt des Gesetzgebungsverfahrens gewesen sei. Ein Ortskern meint auf den Inseln deshalb einen zentralen Ort innerhalb einer der vorhandenen Orte.
Der Begriff des Ortes ist ebenfalls nicht legaldefiniert und durch Auslegung zu bestimmen. Ort meint eine Siedlung, also einen geografischen Ort, an dem sich Menschen insbesondere zum Wohnen und Arbeiten zusammengeschlossen haben. Ein Ort mit einem Ortskern im Sinne des § 33 Abs. 2 Satz 4 LBO 2019 ist jedoch erst ab einem gewissen Gewicht der Siedlung zu anzunehmen, wenn sich ein Ortskern und ein Ortsrand gebildet haben. Nicht jede kleine Siedlung vermag auch einen Ortskern und einen Ortsrand zu bilden, wenn aufgrund der geringen Größe der Siedlung insgesamt eine Trennung zwischen Ortskern und Ortsrand nicht erkennbar ist. Dabei ist die im Verhältnis zur Gegenwart wesentlich dünnere Besiedlung der Inseln in der Vergangenheit zu berücksichtigen.
Unter Berücksichtigung der Größe von Keitum im Verhältnis zur Größe der Insel Sylt, den anderen Orten auf der Insel sowie der historischen Bedeutung des Ortes für die Insel Sylt handelt es sich bei Keitum um einen Ort, der von seinem Gewicht her einen historischen Ortskern aufweisen kann. Die Einordnung als Ort ist bei den sehr viel kleineren Siedlungen wie Schellinghörn oder Osterende zu verneinen, nicht jedoch bei den Orten wie List, Wenningstedt, Hörnum ober eben Keitum.
Maßgeblich für die Annahme eines Ortskernes als zentraler Teil eines Ortes sind unter anderem die Anzahl der Einwohner und Gebäude einerseits und die Anzahl an ortskerntypischen Einrichtungen wie der öffentlichen Verwaltung, Kirchen, Einzelhandel, Gastronomie, Arztpraxen, Museen, Versorgungsschwerpunkte, Infrastruktureinrichtungen, soziale Einrichtungen, Dienstleistungs- und Versorgungsbetriebe. Maßgeblich kann weiter sein, ob der Teil eines Ortes als Wohnstandort sowie Aufenthalts- und Kommunikationsraum genutzt wird. Abzugrenzen ist der Ortskern wiederum vom Ortsrand.
Bei historischen Ortskernen ist die nachträgliche Ermittlung des damaligen Orts und des Ortskerns schwierig. Dem Gesetzgeber kam es jedoch auf die Erhaltung der historischen Gebäude der Ortskerne an, so dass insoweit vor allem auf die zentrale Lage innerhalb des Ortes abgestellt werden kann und diese vom Ortsrand abzugrenzen ist.
Ob es sich um einen Ortskern handelt ist stets aufgrund der Situation vor Ort und der örtlichen Besonderheiten im Einzelfall unter Berücksichtigung der Besonderheiten der Insellage zu beurteilen. Die Inseln nehmen dabei eine besondere Stellung ein, weil die bauhistorisch und volkskundlich wertvollen Ortskerne der Inseln ausgehend von der Gesetzesbegründung überhaupt Anlass für die Abweichungsvorschrift waren.
Gemessen an diesen Maßstäben ist der Bereich von Keitum, in dem sich das streitgegenständliche Gebäude befindet, jedenfalls als ehemaliger Ortskern von Keitum mit vorhandenem Baubestand aus dieser Zeit einzustufen.
Keitum galt – dies steht zwischen den Beteiligten zu Recht nicht in Streit – etwa bis zur Mitte des 19. Jahrhunderts als Hauptort der Insel Sylt. Hier praktizierte der einzige Arzt der Insel und es gab die einzige Apotheke. Bis zum 31. Dezember 2008 befand sich in Keitum der Sitz des Amtes Landschaft Sylt. In Keitum siedelten sich im 17. und 18. Jahrhundert zahlreiche wohlhabende Kapitäne an, so dass der Ort als einziger der sonst armen Insel einen gewissen Wohlstand aufwies. Erst mit dem Einsetzen des Fremdenverkehrs wuchs die Bedeutung des Seebades Westerland. Mit dem Bau des Hindenburgdammes erhielt Keitum durch seinen Bahnhof im Südwesten des Ortes Anschluss an das Netz der Reichsbahn (vgl. den Wikipedia-Eintrag zu Keitum, abgerufen am 17. März 2025).
Das Gebäude der Beigeladenen liegt dabei auf dem östlichen Gebiet von Keitum, das an das Wattenmeer angrenzt. In alle Richtungen landeinwärts befindet sich Bebauung. Ausgehend von der Begrenzung durch das Wattenmeer ist das Grundstück in örtlicher Hinsicht zentral gelegen innerhalb von Keitum. Das Haus Flora (ehemaliger Amtssitz des Düneninspektors und Vorstehers des Amtes „Landschaft Sylt“) und das Gebäude der ersten Inselapotheke von 1846 liegen in unmittelbarer Nähe. Die hohe Anzahl der historischen Reetdachgebäude aus dem 17. und 18. Jahrhundert zeigt, dass auch schon zu dieser Zeit ein Siedlungsschwerpunkt vorhanden war.
Zwischen den Beteiligten steht weiterhin zu Recht nicht in Streit, dass angesichts der Vielzahl an historischen Gebäuden in Keitum ein bauhistorisch und volkskundlich wertvoller Baubestand vorhanden ist. Der erkennende Einzelrichter konnte sich bei dem Ortstermin mit den Beteiligten bei einer informatorischen Inaugenscheinnahme der fußläufigen näheren Umgebung von der Vielzahl an Reetdachhäusern aus dem 17. und 18. Jahrhundert überzeugen. Zu dieser Zeit war Keitum noch Hauptort der Insel Sylt.
Bedenken hinsichtlich des Brandschutzes können wegen der Lage der Gebäude zurückgestellt werden, weil zwischen den Gebäuden der nach § 33 LBO 2019 und § 6 LBO 2019 insgesamt erforderliche Abstand von neun Metern eingehalten wird und die Grundstücke angesichts der festgesetzten Baufenster im Bebauungsplan sowie den Bestimmungen der Erhaltungssatzung bis auf weiteres nicht weiter bebaut werden können.
Maßgeblich ist in Bezug auf das Merkmal, dass Bedenken hinsichtlich des Brandschutzes zurückgestellt werden können, entweder die Lage der Gebäude zueinander auf einem Grundstück, wenn es um die Abstände der Gebäude zueinander auf einem Grundstück geht, oder die Lage der Gebäude zueinander auf Nachbargrundstücken, wenn es um den Abstand zur Grundstückgrenze geht.
Insoweit ist der Wortlaut von § 33 Abs. 2 Satz 4 LBO 2019 eindeutig. Die Abweichungsvorschrift gilt nach dem Wortlaut der Norm nicht nur für den Fall, dass auf einem Grundstück mehrere Gebäude vorhanden sind, sondern für alle Abstände nach § 33 Abs. 2 Satz 1 und 2 LBO 2019. In § 33 Abs. 2 Satz 1 und 2 LBO 2019 sind jedoch einerseits der Abstand zur Grundstückgrenze und andererseits der Abstand der Gebäude zueinander auf demselben Grundstück geregelt. Befindet sich auf einem Grundstück nur ein Gebäude, kann sich naturgemäß die Lage der Gebäude zueinander nur auf die Gebäude auf den Nachbargrundstücken beziehen.
Letztes trifft auf die streitgegenständliche Bebauung zu, weil auf dem Grundstück der Beigeladenen nur ein Hauptgebäude mit Reetdach vorhanden ist und die Abstandsfläche zur Grundstücksgrenze unterschritten wird.
Entgegen der Ansicht der Klägerin gibt es keine festen Grenzwerte, ab deren Unterschreitung eine Abweichung unter keinen Umständen mehr angenommen werden kann. Dies ist auch dem Urteil der Kammer vom 10. Juni 2010 (8 A 65/09 – juris Rn. 24) nicht zu entnehmen. In dem Urteil hat die Kammer entschieden, dass sich unter den dort gegebenen tatsächlichen Umständen eine Reduzierung des brandschutztechnisch erforderlichen Abstandes auf ein Drittel selbst bei Berücksichtigung der vom Kläger angebotenen brandschutztechnischen Aufrüstung des Nebengebäudes nicht rechtfertigen lasse, zumal das vom Kläger eingeholte Brandschutzgutachten die Aussage enthalte, dass erst ab einem Abstand von 5 m eine Brandübertragung unter normalen Bedingungen unwahrscheinlich sei. Darin ist jedoch keine generelle Aussage enthalten, dass eine Reduzierung auf ein Drittel grundsätzlich nicht möglich ist. Es erschließt sich auch nicht, auf welcher Grundlage Mindestabstände bei Abweichungen unterhalb der Grenzabstände angenommen werden könnten. Feste Grenzwerte scheiden von Vornherein aus. Die Entscheidung über eine Abweichung ist vielmehr in jedem Einzelfall unter Würdigung der Besonderheiten des Einzelfalles zu treffen.
Die Entscheidung des Beklagten über die Gewährung der Abweichung ist nicht zu beanstanden.
Zum Abstand von sechs Metern zur Grundstückgrenze, die das Gebäude der Beigeladenen einhalten muss, kommen nach § 6 Abs. 5 Satz 1 LBO 2019 drei Meter hinzu, die das Gebäude der Klägerin zur Grundstücksgrenze einhalten muss. Dies ergibt einen Abstand von insgesamt neun Metern. Der tatsächliche Abstand zwischen beiden Gebäude liegt bei etwa zehn Metern und damit über dem gesetzlich geforderten Grenzabstand.
Vorliegend können Bedenken hinsichtlich des Brandschutzes aufgrund der Lage der Gebäude zueinander zurückgestellt werden, weil aufgrund der im Bebauungsplan festgesetzten Baufenster und den Bestimmungen der Erhaltungssatzung eine weitere Bebauung der Grundstücke sehr unwahrscheinlich ist.
Eine künftige Bebauung ist zwar durchaus nicht ausgeschlossen, weil der Bebauungsplan und die Erhaltungssatzung geändert werden könnten oder der Klägerin für eine Bebauung außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nach den Festsetzungen des Bebauungsplans eine Befreiung erteilt werden könnte. Diese hypothetischen Annahmen reichen jedoch nicht aus, um einer Abweichung entgegenzustehen.
Dabei sind auch die von der Beigeladenen ergriffenen Maßnahmen zur Reduzierung der Brandgefahren zu berücksichtigen, auch wenn diese die vom Reetdach ihres Gebäudes ausgehenden Gefahren für die Nachbargebäude insbesondere durch Funkenflug kaum verringern können. Die Brandgefahr eines Reetdachs kann naturgemäß kaum verringert werden, es sei denn, der Abstand zur übrigen Bebauung wird vergrößert. Dies ist jedoch bei denkmalgeschützten Gebäuden naturgemäß nicht möglich. Deshalb müssen in diesem Fall andere Maßnahmen zur Reduzierung der Brandgefahren ausreichend sein, wenn Bedenken hinsichtlich des Brandschutzes schon wegen der Lage der Gebäude zueinander zurückgestellt werden können.
Nach alledem war die Klage abzuweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen für erstattungsfähig zu erklären, da sie einen Sachantrag gestellt und sich somit an dem Kostenrisiko des Verfahrens beteiligt hat (§ 162 Abs. 3 VwGO in Verbindung mit § 154 Abs. 3 VwGO).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 709 Satz 1, 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 33 LBO
§ 6 LBO
§ 71 LBO
§ 167 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 33 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 LBO
§ 33 Abs. 1 LBO
§ 33 Abs. 2 LBO
§ 6 Abs. 6 Nr. 1 LBO
§ 33 Abs. 2 Satz 4 LBO
§ 33 Abs. 2 Satz 1 und 2 LBO
§ 6 Abs. 5 Satz 1 LBO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 154 Abs. 3 VwGO
§ 709 Satz 1, 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 4 B 10.23
4 B 43.10
15 ZB 17.14
2 R 9/05
1 A 151/85
2 B 52/17
8 A 65/09