Verwaltungsgericht Arnsberg (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-11-08, Aktenzeichen 3 K 2371/02
ECLI: ECLI:DE:VGAR:2002:1108.3K2371.02.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer der bebauten Grundstücke „U-straße 91" und „H-straße 13" in M.
Mit Schreiben vom 15. März 2001, eingegangen am 27. März 2001, beantragte der Kläger bei dem Beklagten, ihm für die o. g. Grundstücke die Grundsteuer für das Jahr 2000 gemäß § 33 des Grundsteuergesetzes (GrStG) - teilweise - zu erlassen. Es sei für die beiden Grundstücke jeweils eine erhebliche Ertragsminderung von über 20 % zu verbuchen.
Mit Schreiben vom 2. August 2001 forderte der Beklagte den Kläger jeweils hinsichtlich der o. g. Grundstücke auf, Vermietungsbemühungen für die Zeit vom 1. Januar 2000 bis zum 31. Dezember 2000 nachzuweisen. Der Kläger übersandte daraufhin mit Schreiben vom 7. August 2001 insgesamt 18 Anzeigenrechnungen.
Ferner teilte er mit Schreiben vom 29. August 2001 mit, es hätten sich Änderungen hinsichtlich der zu erlassenden Steuerbeträge ergeben. Bezüglich des Objekts „U-straße 91" betrage der Prozentsatz der Minderung 33,13 %. Vier Fünftel davon seien 26,50 %, so dass sich bei einem Grundsteuerbetrag für das Jahr 2000 in Höhe von 1.942,85 DM ein Erlassbetrag in Höhe von 514,86 DM ergebe. Hinsichtlich des Objekts „H-straße 13" betrage der Prozentsatz der Minderung 40,31 %. Vier Fünftel davon seien 32,25 %, so dass sich bei einem Grundsteuerbetrag für das Jahr 2000 in Höhe von 2.531,55 DM ein Erlassbetrag in Höhe von 816,41 DM ergebe.
Zusammen mit dem Schreiben vom 29. August 2001 legte der Kläger jeweils Auflistungen vor - entsprechende Auflistungen hatte er bereits den Erlassanträgen beigefügt -, in denen die von ihm angegebenen Ertragsminderungen von 33,13 % für das Grundstück „U-straße 91 und 40,31 % für das Grundstück „H-straße 13" aufgeschlüsselt waren.
Mit jeweils vom 11. März 2002 datierenden Bescheiden lehnte der Beklagte die Erlassanträge des Klägers vom 15. März 2001 ab. Zur Begründung machte er unter Bezugnahme auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 - geltend, ein Erlass wegen Ertragsminderung komme bei Grundstücken bzw. Grundstücksteilen, die wegen eines strukturell bedingten Überangebotes nicht vermietbar seien, nicht in Betracht.
Hiergegen legte der Kläger mit Schreiben vom 13. März 2002 Widerspruch ein. Zur Begründung führte er in der Folgezeit aus, die Entscheidung des BVerwG, auf die der Beklagte Bezug genommen habe, betreffe die neuen Bundesländer. Sie sei in seinem, des Klägers, Falle nicht einschlägig, da den Mietausfällen keine strukturellen Mängel zugrundelägen, sondern es vielmehr nur in Einzelfällen zu einer Ertragsminderung wegen Mietausfällen komme. Man könne nicht davon ausgehen, dass es in M eine strukturell bedingte fehlende Mieternachfrage gebe. Die Leerstände, die er, der Kläger, angegeben habe, basierten auf besonderen Umständen und nicht auf einer strukturellen negativen Entwicklung. Es sei davon auszugehen, dass die Mietausfälle auf tatsächlichen Eigenschaften der Grundstücke oder der Umgebung beruhten und nicht auf einem Überangebot von Wohnungen in M.
Mit Widerspruchsbescheiden vom 23. Mai 2002 wies der Beklagte die Widersprüche des Klägers gegen die ablehnenden Bescheide vom 11. März 2002 jeweils zurück. Er führte aus, ein Grundsteuererlass aufgrund des Leerstandes infolge eines Überangebots an Gebäudeflächen oder einer strukturell bedingten schlechten aktuellen Marktsituation scheide grundsätzlich aus. Diesbezüglich werde auf die Grundsteuererlassanträge des Klägers für die Vorjahre und auch für das Jahr 2001 sowie die vom Kläger unternommenen Vermietungsbemühungen verwiesen.
Am 21. Juni 2002 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben. Zur Begründung verweist er auf das im Widerspruchsverfahren Vorgetragene.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung der Bescheide vom 11. März 2002 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 23. Mai 2002 zu verpflichten, über seine, des Klägers, Erlassanträge vom 15. März 2001 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er führt aus, die Tatsache, dass der Kläger für die streitgegenständlichen Objekte seit längerem keine seinen Vorstellungen entsprechende Miete erzielt habe, spreche dafür, dass Umstände gegeben seien, die den normalen Rohertrag minderten und daher für den Einheitswert und nicht für einen Steuererlass relevant seien. Für die Ertragslage außergewöhnliche, „atypische" Gegebenheiten habe der Kläger nicht dargelegt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte, die Akte 3 K 2423/02 sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Verpflichtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) ist nicht begründet. Die Bescheide vom 11. März 2002 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 23. Mai 2002 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Dem Kläger stehen die geltend gemachten (Teil-)Erlassansprüche nicht zu.
Sie ergeben sich zum einen nicht aus § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG. Nach dieser Vorschrift wird, wenn bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 v.H. gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat, die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht.
Der Begriff des „normalen Rohertrages" im Sinne des Satzes 1 ist in Satz 3 des § 33 Abs. 1 GrStG definiert. Mietausfälle auf Grund strukturell bedingter fehlender Mieternachfrage sind bei der Ermittlung des normalen Rohertrages zu berücksichtigen und können nicht als Minderung gegenüber diesem geltend gemacht werden.
Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, Zeitschrift für Kommunalfinanzen (ZKF) 2001, 204 (204); Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 13.00 -, Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR) 2001, 928 (928); Verwaltungsgerichtshof Baden- Württemberg (VGH BW), Urteil vom 13. Dezember 2001 - 2 S 1450/01 -, Die Öffentliche Verwaltung (DÖV) 2002, 580 (580 f.); Verwaltungsgericht (VG) Magdeburg, Urteil vom 16. August 2000 - A 6 K 398/98 -; a. A.: VG Halle, Urteil vom 24. Februar 1999 - 2 A 1697/96 -, ZMR 2001, 934 (936); VG Dresden, Urteil vom 6. August 1999 - 7 K 2974/97 - (juris); Drosdzol, Grundsteuererlass nach § 33 GrStG bei strukturellem Wohnungsleerstand, Kommunale Steuer-Zeitschrift (KStZ) 2001, 183 (184 ff.); Troll, Grundsteuergesetz, 7. Aufl. 1997, § 33 Rdnr. 12 (S. 455 u. 456).
Der Regelung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG liegt erkennbar die Vorstellung des Gesetzgebers zu Grunde, dass Ertragsminderungen einen Grundsteuererlass nur rechtfertigen, wenn sie auf für die Ertragslage außergewöhnlichen, atypischen Umständen beruhen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, ZKF 2001, 204 (205); Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 13.00 -, ZMR 2001, 928 (929); Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13.89 -, Buchholz, Sammel- und Nachschlagewerk der Rechtsprechung des BVerwG (Buchholz), 401.4 § 33 GrStG Nr. 24, S. 7 (8 f.); VGH BW, Urteil vom 13. Dezember 2001 - 2 S 1450/01 -, DÖV 2002, 580 (580); Finanzgericht (FG) Berlin, Urteil vom 5. Mai 1999 - 2 K 2243/98 -, ZKF 2000, 58 (58); VG Freiburg, Urteil vom 5. April 2001 - 5 K 393/98 - (juris).
Ein nachhaltiger und dauerhafter Leerstand bzw. eine nachhaltige und dauerhafte Ertragsminderung können deshalb nicht als Erlassgrund im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG geltend gemacht werden.
Vgl. VGH BW, Urteil vom 13. Dezember 2001 - 2 S 1450/01 -, DÖV 2002, 580 (580).
Änderungen der „tatsächlichen Verhältnisse" des Objekts und seiner näheren Umgebung werden nach Maßgabe des § 22 des Bewertungsgesetzes (BewG) im Wege der Wertfortschreibung berücksichtigt und führen über eine neue Festsetzung des Steuermessbetrages auf den Fortschreibungszeitpunkt (Neuveranlagung) zu einer geringeren Grundsteuer (§ 13 Abs. 1, 17 Abs. 1 GrStG). Vermindert sich der normale Rohertrag wegen Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, wird dies erst bei der nächsten Hauptfeststellung (§ 21 BewG) erfasst und wirkt sich bis dahin auf die Erhebung der Grundsteuer nicht aus (vgl. §§ 16 - 18 GrStG).
Vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, ZKF 2001, 204 (205 f.); Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 13.00 -, ZMR 2001, 928 (929).
Zu einem Erlass nach § 33 GrStG können demgegenüber nur solche Ertragsminderungen führen, die zufälliger und vorübergehender Art sind.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, ZKF 2001, 204 (205 f.); Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 13.00 -, ZMR 2001, 928 (929); Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13.89 -, Buchholz, 401.4 § 33 GrStG Nr. 24, S. 7 (9).
Gemessen an den vorstehenden Grundsätzen, kann im Falle der Grundstücke des Klägers eine Ertragsminderung im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG, die einen teilweisen Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2000 rechtfertigt, nicht angenommen werden. Den Darlegungen des Klägers lässt sich nicht entnehmen, dass die von ihm geltend gemachten Mietausfälle auf - bezogen auf seine Grundstücke - außergewöhnlichen (atypischen) Umständen beruhen bzw. zufälliger und nur erkennbar vorübergehender Natur sind.
Aus den entsprechenden, vom Kläger vorgelegten Auflistungen ergibt sich, dass die geltend gemachten Mietminderungen im Falle des Grundstücks „H-straße 13" fünf der insgesamt sechs in dem Objekt vorhandenen Einheiten und im Falle des Grundstücks „U-straße 91" vier von insgesamt 10 Einheiten betreffen. Bereits das legt den Schluss nahe, dass die geltend gemachten Mietausfälle ihren Grund nicht in atypischen, unvorhergesehenen und nicht dauerhaften Gegebenheiten haben, etwa einem plötzlich und unerwartet aufgetretenen Schadenereignis, das zu einer vorübergehenden Nichtvermietbarkeit des Objekts bzw. einer reduzierten Miete führte, oder einer Insolvenz oder Zahlungsunwilligkeit eines Mieters. Was das Grundstück „H-straße 13" anbelangt, so hat der Kläger für dieses Grundstück ferner auch für das Jahr 2001 einen Grundsteuererlassantrag gestellt. Dabei waren hinsichtlich der in dem Objekt vorhandenen sechs Mieteinheiten immer noch bei vier Einheiten Mietminderungen bzw. -ausfälle zu verzeichnen. Dies spricht ebenfalls für einen nicht lediglich zufälligen und vorübergehenden Mietverlust.
Maßgebliche Bedeutung kommt im vorliegenden Zusammenhang ferner dem Umstand zu, dass der Kläger ausweislich der von ihm diesbezüglich zusammen mit den entsprechenden Erlassanträgen vorgelegten Unterlagen auch für das Grundsteuerjahr 2001 nicht nur vereinzelte Mietausfälle bzw. Mietminderungen zu verbuchen hatte. Von den 49 Mieteinheiten, die sich in den auf insgesamt 10 Grundstücke verteilten Mietobjekten befanden, waren hinsichtlich 29 Einheiten (= 59 %) Mietminderungen bzw. -ausfälle zu verzeichnen, wobei sich die Verluste auf durchschnittlich 48,17 % beliefen („M1-straße 182": 2/2 (52,78 %), „I1-straße 50": 6/3 (23,33 %), „I2-straße 5": 9/5 (20,13 %), „I2-straße 67": 6/4 (41,26 %), „I2-straße 164": 1/1 (89,22 %), „I3-straße 2-6": 2/2 (98,02 %), „M2-straße 1": 9/5 (27,11 %), „V- straße 1": 1/1 (35,08) u. 1/1 (60,34 %), „G-straße 9 I": 6/1 (24,94 %), „H-straße 13": 6/4 (57,69 %)). Dies bestärkt die Annahme, dass die geltend gemachten Mietverluste nicht zufälliger und vorübergehender Art, sondern auf Gegebenheiten zurückzuführen sind, die auch andere Vermieter vergleichbarer Objekte in gleicher Weise betreffen. Entsprechendes gilt im übrigen auch für die Tatsache, dass der Kläger bereits im Jahre 1999 Erlassanträge gestellt hatte.
Die in Rede stehenden Mietverluste beruhen bei Zugrundelegung der Darlegungen des Klägers darauf, dass er über einen längeren Zeitraum eine Vielzahl der in seinen Mietobjekten befindlichen Mieteinheiten - trotz der von ihm geltend gemachten Vermietungsbemühungen - zum Teil gar nicht oder nur mit zeitlichen Verzögerungen vermieten konnte. Dies lässt darauf schließen, dass die Verluste Folge einer nachhaltigen, strukturell bedingten fehlenden bzw. unzureichenden Mieternachfrage im Stadtgebiet des Beklagten sind. Insoweit liegen den Mietausfällen keine lediglich den Kläger betreffenden Ursachen zugrunde, sondern solche, die auch für andere, vergleichbare Mietobjekte in entsprechender Weise gelten.
Darüber hinaus hat der Kläger auch keine atypischen Umstände im oben angesprochenen Sinne aufgezeigt. Nähere Angaben dazu, worauf die von ihm geltend gemachten Mietausfälle im Einzelnen beruhen, hat er nicht gemacht, sondern lediglich erklärt, die Leerstände, die er, der Kläger, angegeben habe, basierten auf besonderen Gegebenheiten und nicht auf einer strukturellen negativen Entwicklung. Worin diese „besonderen", nur ihn, den Kläger, betreffenden Umstände genau bestehen, hat der Kläger weder dargetan noch ist dies anderweitig ersichtlich.
Auch ein Erlass in analoger Anwendung des § 33 GrStG kommt nicht in Betracht. Die entsprechende Anwendung einer nicht unmittelbar einschlägigen Vorschrift setzt voraus, dass das Gesetz in Bezug auf den zu beurteilenden Sachverhalt eine planwidrige Regelungslücke aufweist, der nicht geregelte Sachverhalt dem gesetzlich geregelten vergleichbar ist und den Umständen nach angenommen werden darf, dass der Gesetzgeber - hätte er die Lückenhaftigkeit der gesetzlichen Regelung erkannt - den nicht angesprochenen Sachverhalt entsprechend geregelt hätte. Hier fehlt es schon an einer planwidrigen Regelungslücke. Die Vorschrift des § 33 GrStG durchbricht die gesetzliche Konzeption der Grundsteuer - die grundsätzlich eine ertragsunabhängige Abgabe darstellt - für die geregelten Ausnahmefälle des Erlasses wegen Ertragslosigkeit oder wesentlicher Ertragsminderung. Es entspricht allgemeiner Ansicht, dass in den §§ 32, 33 GrStG die (Ausnahme-)Fälle der sachlichen Unbilligkeit wegen Ertragslosigkeit abschießend geregelt sind.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. Februar 1994 - 8 B 229.93 -, ZKF 1994, 203 (203) m. w. N.; VGH BW, Urteil vom 13. Dezember 2001 - 2 S 1450/01 -, DÖV 2002, 580 (581) m. w. N..
An der abschließenden Regelung eines Erlasses wegen sachlicher Unbilligkeit in den §§ 32, 33 GrStG scheitert schließlich auch ein Rückgriff - unter dem Gesichtspunkt der sachlichen Unbilligkeit - auf § 227 der Abgabenordnung (AO).
Aber selbst wenn man die Auffassung vertritt, dass durch die in anderen innerstaatlichen Gesetzen enthaltenen Billigkeitsvorschriften - so auch durch § 33 GrStG - § 227 AO grundsätzlich nicht ausgeschlossen wird, sondern diese Vorschrift subsidiär gilt,
vgl. Tipke/Kruse, Abgabenordnung und Finanzgerichtsordnung, Stand: September 2000, § 227 AO Rdnr. 9; Hübschmann/Hepp/ Spitaler, Abgabenordnung und Finanzgerichtsordnung, Stand: Juli 2002, § 227 AO Rdnr. 61,
sind die Voraussetzungen für einen Erlass nicht erfüllt. Eine sachliche Unbilligkeit im Sinne von § 227 AO - für das Vorliegen einer persönlichen Unbilligkeit fehlt jeder Anhalt - ist vorliegend nicht gegeben. Bei der Konkretisierung des Begriffs der Unbilligkeit im Sinne des § 227 AO kann auf die in § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG vorgenommene gesetzliche Wertung zurückgegriffen werden. In dieser Vorschrift hat der Gesetzgeber ausdrücklich geregelt, unter welchen Voraussetzungen die Grundsteuer in Fällen der Ertragsminderung zu erlassen ist. Diese Voraussetzungen sind vorliegend - entsprechend den obigen Darlegungen - nicht erfüllt.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil kann innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Verwaltungsgericht Arnsberg (Jägerstraße 1, 59821 Arnsberg, Postanschrift: Verwaltungsgericht Arnsberg, 59818 Arnsberg) Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt werden. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist.
Die Berufung ist nur zuzulassen, 1. wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen, 2. wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist, 3. wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, 4. wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder 5. wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Die Begründung ist bei dem Verwaltungsgericht Arnsberg (Jägerstraße 1, 59821 Arnsberg, Postanschrift: Verwaltungsgericht Arnsberg, 59818 Arnsberg) einzureichen. Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster durch Beschluss.
Bei der Antragstellung und vor dem Oberverwaltungsgericht muss sich jeder Beteiligte, soweit er einen Antrag stellt, durch einen Rechtsanwalt oder Rechtslehrer an einer deutschen Hochschule im Sinne des Hochschulrahmengesetzes mit Befähigung zum Richteramt vertreten lassen. Juristische Personen des öffentlichen Rechts können sich auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt sowie Diplomjuristen im höheren Dienst, Gebietskörperschaften auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt der zuständigen Aufsichtsbehörde oder des jeweiligen kommunalen Spitzenverbandes des Landes, dem sie als Mitglied zugehören, vertreten lassen. Auf die besonderen Vertretungsregelungen des § 67 Abs. 1 Sätze 4 bis 7 der Verwaltungsgerichtsordnung wird hingewiesen.
Der Antragsschrift sollen möglichst Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.
L2 T L3
Beschluss:
Ferner hat die Kammer am 8. November 2002
beschlossen:
Der Streitwert wird gemäß § 13 Abs. 2 des Gerichtskostengesetzes (GKG) auf 680,67 EUR (= 514,86 DM + 816,41 DM) festgesetzt.

Zitierte Normen: §§ 16 - 18
GrStG
§§ 32, 33 GrStG
§ 33 GrStG
§ 21 BewG
§ 227 AO
§ 42 Abs. 1 der
Verwaltungsgerichtsordnung
§ 113 Abs. 5 Satz 1
VwGO
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG
§ 33 Abs. 1 GrStG
§ 13 Abs. 1, 17 Abs. 1 GrStG
§ 227 der Abgabenordnung
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 33 des Grundsteuergesetzes
§ 22 des Bewertungsgesetzes
§ 67 Abs. 1 Sätze 4 bis 7 der
Verwaltungsgerichtsordnung
§ 13 Abs. 2 des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2001, 934
ZMR 2001, 928
DÖV 2002, 580
DÖV
2002, 580
11 C 12.00
3 K 2423/02
11 C 13.00
2 S 1450/01
6 K 398/98
2 A 1697/96
7 K 2974/97
8 C 13.89
2 K 2243/98
5 K 393/98
8 B 229.93