Oberlandesgericht Hamm (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2009-06-18, Aktenzeichen 10 W 90/03
ECLI: ECLI:DE:OLGHAM:2009:0618.10W90.03.00

Tenor:
Auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners vom 08.08.2003 wird der Beschluss des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Arnsberg vom 18.07.2003 abgeändert:
Der Antrag der Antragstellerin zu Ziff. 1. aus dem Schriftsatz vom 03.12.2001 wird zurückgewiesen.
Die Kosten, die durch die Beweisaufnahme zur Feststellung der Hofeseigen-schaft der im Hofgrundbuch von B-Z Blatt #### eingetragenen Grundbesit-zung entstanden sind, werden dem Antragsgegner auferlegt.
Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des ersten Rechtszu-ges tragen die Antragstellerin zu 90 % und der Antragsgegner zu 10%.
Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfah-rens 10 W 47/96 OLG Hamm tragen die Antragstellerin zu 87 % und der An-tragsgegner zu 13 %.
Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des vorliegenden Be-schwerdeverfahrens werden der Antragstellerin auferlegt.
Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Der Geschäftswert für das vorliegende Beschwerdeverfahren wird auf 87.803,13 € festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Beteiligten sind Geschwister und streiten um Nachabfindungsansprüche nach § 13 Abs. 4 b) HöfeO im Zusammenhang mit Einnahmen des Antragsgegners aus der landwirtschaftsfremden Vermietung von Hofgebäuden.
Die Eltern der Beteiligten kauften im Jahr 1949 den im Hofgrundbuch von B-Z Blatt #### eingetragenen Hof, ein ehemaliges Klostergut. Im Jahr 1955 gaben sie die Eigenbewirtschaftung auf. Der Hof wurde sodann verpachtet. Ab Oktober 1984 pachtete der Landwirt C2 aus T5 die frühere Melkerwohnung, den Kuhstall und die Scheune sowie die landwirtschaftlichen Flächen an, um dort Erdbeeren anzubauen. Der ehemalige Schweinestall und der frühere Schafstall wurden separat an zwei andere Pächter zu nichtlandwirtschaftlichen Zwecken verpachtet, nämlich zum Betrieb einer Pelztierhandlung und zum Betrieb einer Kfz-Werkstatt.
Die Wohnung im hinteren rechten Erdgeschoss des zum Hof gehörenden Gutshauses (N-Str. 79) war vermietet. Die Wohnung im 1. Obergeschoss rechts bewohnte die Mutter der Beteiligten. Der Vater der Beteiligten ist bereits vorverstorben. Die Mutter der Beteiligten, Frau B2 T, starb am 19.12.2008.
Sie hatte mit notariellem Testament vom 05.11.1984 den Antragsgegner zu ihrem Hoferben und die Antragstellerin zur Erbin ihres hoffreien Vermögens bestimmt (Bl. 891 d. A.).
Die Mutter der Beteiligten übertrug der Antragstellerin mit notariellem Vertrag vom 16.11.1984 (UR-Nr. ###/84 des Notars E2, Bl. 897 d. A.) mehrere Grundstücke, die sie zuvor aus steuerlichen Gründen dem Hof entnommen hatte und bei denen es sich um eine Teichanlage handelt. Zudem erhielt die Antragstellerin ein Grundstück zur Größe von 2.504 m² als Bauerwartungs- bzw. Rohbauland, das sie inzwischen wieder verkauft hat.
Ferner übertrug die Mutter der Beteiligten der Antragstellerin mit notariellem Vertrag vom 13.05./02.06.1992 (UR.-Nr. ## und ##/92 des Notars Dr. T2, Bl. 1056, 1065 d. A.) unter Nießbrauchsvorbehalt die Grundstücke M-Straße 45 und L-Straße 22 in E, die jeweils mit einem Mietwohnhaus bebaut sind, sowie das im Grundbuch von Z Blatt ### verzeichnete unbebaute Grundstück Gemarkung B-Z, Flur #, Flurstück ### (3.056 m² Bauerwartungsland). Die Antragstellerin hat letzteres Grundstück ebenfalls wieder veräußert.
Der Antragsgegner erhielt von seiner Mutter ein Grundstück zur Größe von 4.566 m², das inzwischen Bauland geworden ist.
Mit notariellem Vertrag vom 13.09.1990 (UR-Nr. ###/90 des Notars T6, Bl. 1137 d. A.) übertrug die Mutter der Beteiligten den Hof auf den Antragsgegner. Dieser verpflichtete sich zur Zahlung einer jährlichen Rente an seine Mutter in Höhe von 11.000,00 DM, die nach Maßgabe des weiteren notariellen Vertrags vom 05.12.1990 (UR-Nr. ###/90 des Notars T6, Bl. 1133 d. A.) wertgesichert wurde. Ferner räumte der Antragsgegner seiner Mutter ein unentgeltliches lebenslanges Wohnungsrecht an der Wohnung im 1. Obergeschoss rechts des Hauses N-Str. 79 ein. Er wurde am 17.06.1991 als Hofeigentümer im Grundbuch eingetragen.
Der Antragsgegner verkaufte mit notariellem Vertrag vom 10.01.1992 (Bl. 12 ff. d. A.) eine Hoffläche von ca. 96.736 m² an die Bundesrepublik Deutschland – Bundesstraßenverwaltung -. Die Flächen wurden für den Ausbau der BAB 46 benötigt. Der Kaufvertrag wurde zur Abwendung eines Enteignungsverfahrens geschlossen. In dem Vertrag wurde eine sog. Gesamtentschädigung von 730.000,00 DM vereinbart. Der endgültige Kaufpreis sollte sich nach dem Ergebnis der katasteramtlichen Fortführungsmessung bestimmen. Der Antragsgegner erwarb mit Kaufverträgen vom 05.02.1993 als Ersatz zwei Ackerflächen in T5.
Im Jahr 1994 endete das Pachtverhältnis mit dem Landwirt C2. Der Antragsgegner verpachtete etwa die Hälfte der ihm noch verbliebenen Nutzflächen und den früheren Kuhstall an einen Pferdeliebhaber, der den Kuhstall als Pferdestall nutzt. Die restlichen Flächen verpachtete er an einen Landwirt, der die Flächen von seinem Hof aus bewirtschaftet.
Der Antragsgegner richtete die frühere Strohscheune wieder her und vermietete sie ab dem Jahr 1995 zur Einstellung von Campingfahrzeugen.
Das frühere Melkerhaus (N-Str. 88) baute er aus und vermietete es ab dem 01.04.1995 zunächst an die Eheleute E3 und dann an die Eheleute C.
Das Haupthaus N-Str. 79 (Gutshaus) baute er um und schuf im Erdgeschoss links und im Obergeschoss links zwei neue Wohnungen mit einer Größe von 95 m² bzw. 105 m ².
Die Wohnung im Erdgeschoss links vermietete der Antragsgegner ab Dezember 1992 an den Mieter L. Dieser hatte zuvor die Wohnung im Erdgeschoss hinten rechts (48 m²) bewohnt. Diese frühere Wohnung L wurde dann an die Mieter C3 bzw. Q weiter vermietet.
Die Wohnung im Obergeschoss links vermietete er ab Juni 1994 zunächst an die Eheleute T4 und ab dem 01.07.1999 an die Mieter T7/E4.
Die Wohnung im Erdgeschoss vorne rechts (55 m²) mietete die Antragstellerin mit Vertrag vom 25.04.1994 rückwirkend zum 01.01.1991 an. Sie wohnte dort von 1991 bis 1997. Später nutzte der Antragsgegner diese Wohnung selbst.
Der Schweinestall wurde im Mai 2000 umgebaut und wird seitdem wie der Kuhstall als Pferdestall genutzt.
Die Antragstellerin hat zunächst einen Nachabfindungsanspruch wegen des Verkaufs von Flächen an die Bundesstraßenverwaltung gemäß Vertrag vom 10.01.1992 geltend gemacht. Der diesbezügliche Zahlungsantrag ist mit Beschluss des Landwirtschaftsgerichts vom 25.03.1996 (Bl. 278 d. A.) und mit Beschluss des Senats vom 17.06.1997 (Bl. 453 d. A.) rechtskräftig zurückgewiesen worden, weil eine Eigentumsübertragung der verkauften Flächen an die Bundesstraßenverwaltung mangels Durchführung der erforderlichen Fortführungsvermessung seinerzeit noch nicht stattgefunden hatte.
Die Beteiligten haben ferner darum gestritten, ob der im Grundbuch von Z Blatt #### verzeichnete Grundbesitz im Zeitpunkt der Umschreibung des Eigentums auf den Antragsgegner am 17.06.1991 ein Hof im Sinne der HöfeO war.
Das Landwirtschaftsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens mit Beschluss vom 13.08.1999 (Bl. 701 d. A.) die Hofeigenschaft der Grundbesitzung zum Zeitpunkt des 17.06.1991 festgestellt. Dieser Beschluss ist rechtskräftig, nachdem der Senat die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde des Antragsgegners mit Beschluss vom 02.12.1999 - 10 W 100/99 - (Bl. 781 d. A.) zurückgewiesen hat und die Rechtsbeschwerde des Antragsgegners mit Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 28.09.2000 (Bl. 28 d. A. BLw 5/00) als unzulässig verworfen worden ist.
Die Antragstellerin hat von dem Antragsgegner zudem Auskunft darüber verlangt, welche Einnahmen er aus der Vermietung von Wohnungen auf dem Hof und von Hofgebäuden sowie der Verpachtung von Flächen seit dem Zeitpunkt der Umschreibung des Hofeigentums auf ihn erhält. Das Landwirtschaftsgericht hat den Antragsgegner mit Beschluss vom 07.05.2001 zur Auskunftserteilung verpflichtet (Bl. 815 d. A.). Der Antragsgegner hat sodann mit Schriftsatz vom 22.07.2001 über die erzielten Einnahmen und die getätigte Ausgaben Auskunft erteilt und Belege dazu vorgelegt (Bl. 824 d. A. sowie separater Aktenordner "Gut Z, Einnahmen/Ausgaben WJ 91/92 – WJ 00/01"). In einer von ihm gefertigten Gesamtaufstellung hat er Einnahmen von 541.523,24 DM errechnet, denen er Ausgaben von 964.997,69 DM gegenüber gestellt hat, so dass sich ein Verlust von 423.474,45 DM ergebe (Bl. 826 d. A.).
Die Antragstellerin hat wegen der Einnahmen des Antragsgegners aus der Vermietung der früheren Scheune, des ehemaligen Schafstalls, der Wohnungen im Gutshaus (N-Straße 79) und des früheren Melkerhauses (N-Str. 88) für den Zeitraum vom 17.06.1991 bis zum 17.06.2001 mit Schriftsatz vom 03.12.2001 einen Nachabfindungsanspruch in Höhe von 196.508,00 DM geltend gemacht (Bl. 834 ff. d. A.).
Soweit sie zudem mit Schriftsätzen vom 03.12.2001 (Bl. 834 d. A.) und vom 04.06.2002 (Bl. 867 d. A.) im Wege der Stufenklage auch Auskunft über Einnahmen des Antragsgegners aus Vermietung für den Zeitraum ab dem 18.06.2001 und Zahlung des sich aus der Auskunft ergebenden Betrages begehrt hat, hat das Landwirtschaftsgericht das Verfahren mit Beschluss vom 09.07.2003 abgetrennt (Bl. 927 d. A.).
Die Antragstellerin hat die Ansicht vertreten, es komme nicht auf die vom Antragsgegner getätigten Investitionen an, weil für den Nachabfindungsanspruch nur auf den erzielten Erlös, hier also auf die Einnahmen aus der Vermietung, abzustellen sei. Im Übrigen habe der Antragsgegner seine Aufwendungen nicht schlüssig dargelegt. Die von ihm aufgelisteten Kostenpositionen seien nur teilweise durch Rechnungen belegt. Insbesondere lägen keine Nachweise über die angebliche Sanierung des schiefergedeckten Daches des Wohnhauses vor. Auch diejenigen Rechnungen, auf die sich der Denkmalpfleger für seine Erstattungen beziehe, fehlten in dem vorgelegten Ordner. Im Übrigen sei aus den Rechnungen nicht ersichtlich, für welches Vorhaben sie erteilt worden seien, welche Teile der Gebäude sie beträfen und welche voraussichtliche Lebensdauer die verschiedenen Teile hätten. Aus vielen Rechnungen ergebe sich nicht, ob sie sich überhaupt auf den Hof in Z bezögen. Der Antragsgegner besitze unstreitig auch mehrere Immobilien in P, so dass die Möglichkeit bestehe, dass die Rechnungen mit diesen Immobilien zusammenhingen.
Die Antragstellerin hat beantragt,
den Antragsgegner zu verpflichten, an sie 196.508,00 DM (100.472,94 €) nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 21.10.1997 zu zahlen.
Der Antragsgegner hat beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Er hat die Ansicht vertreten, dass Nachabfindungsansprüche nur bei einem Verkauf des gesamten Hofes bestünden, wie sich aus § 7 des Übertragungsvertrags vom 16.11.1984 und aus § 8 des notariellen Testaments der Mutter der Beteiligten vom 05.11.1984 ergebe. Er habe keinen erheblichen Gewinn im Sinne von § 13 Abs. 4 b) HöfeO erzielt. Vielmehr habe er aus eigenen Mitteln erhebliche Aufwendungen erbringen müssen, um überhaupt Einnahmen erzielen zu können. Er habe den Betrieb in einem desolaten Zustand übernommen. Es sei nach § 13 Abs. 5 S. 4 HöfeO unbillig, wenn er die Antragstellerin an den geringen Einnahmen beteiligen müsse. Ferner seien Steuern und öffentliche Abgaben zu berücksichtigen. Die Antragstellerin müsse sich auch den Wert der von ihr erhaltenen Vorempfänge in Höhe von insgesamt 873.000,00 DM anrechnen lassen. Für den Verkauf der beiden Baugrundstücke habe sie Kaufpreise in Höhe von 275.000,00 DM bzw. 528.000,00 DM erzielt. Auch wenn die Mutter der Beteiligten im Hofübertragungsvertrag nicht wirksam eine Verpflichtung der Antragstellerin zur Anrechnung von Vorempfängen habe begründen können, habe sie sich ihm gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht, weil sie diesbezüglich im Vertrag eine Zusage gemacht habe, die sie nicht einhalten könne. Nach dem Tod der Mutter habe er dann einen Schadensersatzanspruch gegen die Antragstellerin als Alleinerbin. Im Hinblick darauf sei die Geltendmachung der Nachabfindungsansprüche rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB).
Das Landwirtschaftsgericht hat den Antragsgegner zur Zahlung von 87.803,13 € nebst Zinsen verpflichtet und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, in dieser Höhe bestehe ein Nachabfindungsanspruch der Antragstellerin gem. § 13 Abs. 4 b) HöfeO. Der Antragsgegner habe die Strohscheune, den Gutshof und die ehemalige Melkerwohnung landwirtschaftsfremd genutzt. Die daraus erzielten Einnahmen seien nachabfindungspflichtig. Hingegen seien die Einnahmen aus der Vermietung des früheren Schafstalls zum Betrieb einer Kfz-Werkstatt nicht nachabfindungspflichtig. Insoweit habe bereits die Mutter der Beteiligten eine Nutzungsänderung vorgenommen. Der Antragsgegner habe die landwirtschaftsfremde Nutzung nur fortgeführt.
Er habe im Zeitraum vom 17.06.1991 bis zum 17.06.2001 erhebliche Gewinne erzielt. Bei einer Vermietung komme es auf die Mieteinnahmen an. Diese beliefen sich auf insgesamt 343.456,00 DM. Die Mietzahlungen überstiegen den Zehntelhofeswert.
Es sei nicht erkennbar, dass der Antragsgegner öffentliche Abgaben gezahlt habe. Absetzbar seien Aufwendungen zur Erzielung der Erlöse, soweit sie angemessen seien. Zwar sei davon auszugehen, dass der Antragsgegner solche Aufwendungen gehabt habe. Er habe jedoch dazu nicht ordnungsgemäß vorgetragen. Die Vorlage eines Ordners mit Unterlagen reiche nicht aus.
Eine Erlösminderung nach Billigkeitsgesichtspunkten gem. § 13 Abs. 5 S. 4 HöfeO komme ebenfalls nicht in Betracht. Die Antragstellerin müsse sich ferner keine Vorempfänge anrechnen lassen.
Mit der sofortigen Beschwerde rügt der Antragsgegner, das Landwirtschaftsgericht habe die Zuwendungen an die Antragstellerin aus dem Hofesvermögen nicht berücksichtigt. Sämtliche Zuwendungen, die sie aus dem Hofesvermögen erhalten habe, seien anzurechnen. Der Wert des zugewandten Grundbesitzes aus dem Hofesvermögen betrage insgesamt 500.000,00 €. Nachabfindungsansprüche der Antragstellerin seien durch den Hofübergabevertrag vom 13.09.1990 ausgeschlossen. Die Antragstellerin habe den Inhalt des Hofübergabevertrags gekannt. Es sei der Wille der Eltern der Beteiligten gewesen, ihre beiden Kinder in etwa gleichem Maße am gemeinschaftlichen Vermögen zu beteiligen. Der landwirtschaftliche Grundbesitz sei seit der Aufgabe der Eigenbewirtschaftung im Jahr 1955 ein "Minusgeschäft" gewesen. Die Kosten für die Unterhaltung der Gebäude hätten bei weitem die Pachteinnahmen übertroffen. Die Überlegungen der Eltern der Beteiligten seien so angelegt gewesen, dass Abfindungs- oder Nachabfindungsansprüche der Antragstellerin gegen den Antragsgegner nicht bestehen sollten, zumal er auch nicht an den Mieteinnahmen der Antragstellerin aus den zwei Zehnfamilienhäusern beteiligt gewesen sei. Die Vereinbarungen zwischen der Antragstellerin und der Mutter seien so auszulegen, dass im allseitigen Einverständnis eine Trennung zwischen Hof und sonstigem Vermögen vorgenommen werde. Beide Kinder hätten untereinander keine weiteren Ansprüche haben sollen.
Das Landwirtschaftsgericht habe keine Abzüge für seine Aufwendungen berücksichtigt, die er zur Erzielung von landwirtschaftsfremden Einnahmen gehabt habe. Sämtliche Rechnungen beträfen Maßnahmen auf dem Hof. An den Einnahmen sei die Antragstellerin nach § 13 Abs. 5 S. 4 HöfeO nicht zu beteiligen, weil sie allein auf seine wirtschaftlichen Leistungen zurückzuführen seien. Wie sich aus einer Aufstellung der steuerlichen Ergebnisse ab dem Jahr 1990 ergebe, sei bis einschließlich des Jahres 2001 ein Gesamtverlust von 401.263,00 DM eingetreten (Bl. 962 d. A.). Es sei ferner die Reinvestition durch Wiederbeschaffung von landwirtschaftlichen Flächen in T5 zu berücksichtigen. Zudem sei ihm eine Zinsbelastung entstanden, weil beträchtliche Geldmittel aus hofesfremdem Vermögen hätten beschafft werden müssen. Es seien auch Instandhaltungskosten zu berücksichtigen.
Der Antragsgegner verlangt von der Antragstellerin ferner die Rückgabe einer Holzfigur, die sich im ersten Obergeschoss des zum Hof gehörenden Wohnhauses befunden habe und die die Antragstellerin weggenommen habe.
Schließlich beanstandet der Antragsgegner die Kostenentscheidung des Landwirtschaftsgerichts, durch die ihm die Kosten der Beweisaufnahme insgesamt auferlegt worden sind.
Der Antragsgegner beantragt,
den Beschluss des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Arnsberg vom 18.07.2003 abzuändern und den Antrag zurückzuweisen.
Die Antragstellerin beantragt,
die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.
Sie verteidigt den Beschluss des Landwirtschaftsgerichts. Der Inhalt des Hofübertragungsvertrags zwischen ihrer Mutter und dem Antragsgegner sei ihr erst im vorliegenden Verfahren bekannt geworden.
Der Antragsgegner habe die getätigten Investitionen nicht hinreichend dargelegt. Die aufgeführten Positionen seien nicht vollständig belegt und nachvollziehbar. Mit Schriftsatz vom 23.09.2004 (Bl. 1005 ff. d. A.) hat die Antragstellerin einen Teil der Aufwendungen anerkannt und die übrigen Positionen bestritten. Sie hat Eigenleistungen des Antragsgegners in Höhe von 6.700,00 DM, von ihm geleistete Garten- und Pflegearbeiten zu einem Betrag von 5.000,00 DM, einen Verwaltungsaufwand für die Hofstelle in Höhe von 18.294,73 DM, die Barzahlung von Löhnen ohne Quittung zu einem Gesamtbetrag von 29.574,00 DM sowie eine Spende an den Osterfeuerverein Z zu einen Betrag von 2.065,00 DM bestritten.
Eine Anrechnung von Vorempfängen sei auf solche Vorempfänge beschränkt, die sie aus dem Hof und nicht aus dem hoffreien Vermögen der Mutter erhalten habe. Diese Anrechnung könne sich nur auf einen Abfindungsanspruch nach § 12 HöfeO beziehen. Ihre Mutter habe angeordnet, dass ihr die vollen Ansprüche nach § 13 HöfeO zustehen sollten.
Die Wertangaben des Antragsgegners zu ihren Vorempfängen seien erheblich übersetzt. Von dem Wert der Vorempfänge sei auch der Wert der von ihr übernommenen Unterhaltsverpflichtung in Abzug zu bringen. Der Antragsgegner habe die ihm obliegende Zahlung einer Rente an seine Mutter eingestellt. Seither habe sie für ihre Mutter Unterhalt aus dem hoffreien Vermögen geleistet. Es habe erst einer Klage der Mutter bedurft, um den Antragsgegner wieder an die Verpflichtung zu erinnern. Die von ihm zuvor geleisteten Rentenzahlungen an die Mutter in Höhe von insgesamt 110.000,00 DM könnten nicht in Abzug gebracht werden.
Es sei auch zu berücksichtigen, dass er vor Abschluss des Hofübertragungsvertrags erhebliche Schenkungen aus dem Hof von der Mutter erhalten habe. So habe diese ihm – insoweit unstreitig – ein Baulandgrundstück mit einer Größe von 4.566 m² übertragen.
Der Antragsgegner habe durch Sonderabschreibungen, die ihm das Finanzamt wegen der Aufwendungen für das Baudenkmal bewilligt habe, über zehn Jahre erhebliche Steuervorteile gehabt. Insoweit seien Rechnungen über insgesamt 191.183,51 DM anerkannt worden. Für einen Zeitraum von fünf Jahren belaufe sich der Steuervorteil auf 95.591,75 DM. Dieser Betrag sei von den Aufwendungen des Antragsgegners abzuziehen.
Auch Zuwendungen für Denkmalpflege von insgesamt 77.466,00 DM seien als Aufwendungsminderung zu berücksichtigen.
Die Herstellung von Pkw-Stellplätzen sei zur Vermietbarkeit nicht erforderlich gewesen, weil auf der befestigten Hoffläche und vor der Kirche genügend Parkraum für die Pkw der Mieter vorhanden sei. Die Investition für ein Edelstahlrohr betreffe das Haus des Antragsgegners in P.
Bezüglich des Altenteilsrechts sei ein monatlicher Mietzins für die betreffende Wohnung in Höhe von nur 250,00 DM angemessen.
Die Holzfigur, deren Rückgabe der Antragsgegner verlange, sei nicht Zubehör des Hofes. Sie sei ihr von ihrer Mutter im Sommer 1996 geschenkt worden.
Der Senat hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschlüssen vom 20.07.2004, 17.01.2006, 24.05.2007 und 27.05.2008 (Bl. 986, 1153, 1226, 1273 d. A.) durch Einholung mehrerer schriftlicher Gutachten nebst Ergänzungsgutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. O.
Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Gutachten Nr. 239/06/10, 240/06/10, 241/06/10 und 242/06/10 vom 11.10.2006 sowie auf die Ergänzungsgutachten Nr. 359/07/12 vom 20.12.2007, Nr. 229/08/09, 230/08/09, 231/08/09 und 232/08/09 vom 15.09.2008 Bezug genommen. Der Sachverständige Dipl.-Ing. O hat seine Gutachten zudem im Senatstermin vom 10.03.2009 mündlich erläutert. Auf den Berichterstattervermerk vom 10.03.2009 wird verwiesen (Bl. 1363 ff. d. A.).
II. Die sofortige Beschwerde des Antragsgegners ist zulässig und begründet.
Die Antragstellerin hat gegen den Antragsgegner keinen Nachabfindungsanspruch aus § 13 Abs. 4 b) HöfeO wegen der Einnahmen des Antragsgegners aus der Vermietung der Wohnungen im Haupthaus N-Str. 79, des Hauses N-Str. 88, der Scheune und des Schafstalls. Nach § 13 Abs. 4 b) HöfeO besteht ein Nachabfindungsanspruch dann, wenn der Hoferbe innerhalb von zwanzig Jahren nach dem Erbfall den Hof oder Teile davon auf andere Weise als land- oder forstwirtschaftlich nutzt und dadurch erhebliche Gewinne erzielt.
1.
Entgegen der Ansicht des Antragsgegners ist ein Nachabfindungsanspruch zwar nicht auf eine Veräußerung des Hofes (§ 13 Abs. 1 HöfeO) beschränkt. Das folgt nicht aus § 7 des notariellen Vertrags vom 16.11.1984 zwischen der Antragstellerin und der Mutter der Beteiligten (Bl. 899 d. A.) und auch nicht aus § 8 des notariellen Testaments vom 05.11.1984 (Bl. 894 d. A.). In § 8 Abs. 2 des Testaments wollte die Mutter der Beteiligten den Antragsgegner verpflichten, das Grundstück, auf dem sich das Gutshaus befindet, an die Antragstellerin zu übertragen, wenn er innerhalb der Frist des § 13 HöfeO den Hof verkauft. In § 8 Abs. 1 des Testaments hat sie ausdrücklich klargestellt, dass der Antragstellerin "die vollen Ansprüche aus § 13 HöfeO bei Zugrundelegung einer der gesetzlichen Erbfolge entsprechenden Quote" zustehen sollen. Unabhängig von der Frage, ob und inwieweit ein Erblasser durch Testament Ansprüche nach § 13 HöfeO ausschließen oder beschränken kann, gibt schon der Wortlaut des § 8 des Testaments nichts für einen Ausschluss des Anspruchs nach § 13 Abs. 4 b) HöfeO her.
Gemäß § 7 des Vertrags vom 16.11.1984 haben die Antragstellerin und ihre Mutter erbvertraglich vereinbart, dass im Falle des Verkaufs des Hofes durch den Hoferben der Antragstellerin die vollen Ansprüche aus § 13 HöfeO nach einer der gesetzlichen Erbfolge entsprechenden Quote zustehen sollen. Daraus, dass ein Fall des § 13 Abs. 4 b) HöfeO nicht genannt wird, kann nicht geschlossen werden, dass Nachabfindungsansprüche aus § 13 Abs. 4 b) HöfeO ausgeschlossen sein sollen. Da ein vollständiger oder teilweiser Ausschluss von Nachabfindungsansprüchen weitreichende Folgen hat und sich als Entzug eines Teils des Erbes darstellt, sind an einen Ausschluss oder eine Einschränkung dieser Ansprüche strenge Anforderungen zu stellen und ist insoweit jedenfalls eine inhaltlich eindeutige, zweifelsfreie Erklärung des Erblassers erforderlich (OLG Oldenburg, RdL 2004, 265).
Aus diesem Grund kann auch aus dem Umstand, dass die Mutter der Beteiligten der Antragstellerin das hoffreie Vermögen und dem Antragsgegner den Hof zugewendet hat, ein Ausschluss des Nachabfindungsanspruchs gem. § 13 Abs. 4 b) HöfeO nicht hergeleitet werden. Konkrete Anhaltspunkte für einen Willen der Mutter der Beteiligten, dass dieser Anspruch ausgeschlossen sein soll, ergeben sich gerade nicht aus den geschlossenen Verträgen.
2.
Zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung auf den Antragsgegner am 17.06.1991 handelte es sich bei der Grundbesitzung noch um einen Hof im Sinne der Höfeordnung, wie das Landwirtschaftsgericht mit Beschluss vom 13.08.1999 (Bl. 701 d. A.) festgestellt hat. Dieser Beschluss ist rechtskräftig, nachdem der Senat die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde des Antragsgegners mit Beschluss vom 02.12.1999 - 10 W 100/99 - (Bl. 781 d. A.) zurückgewiesen hat und die Rechtsbeschwerde des Antragsgegners mit Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 28.09.2000 (Bl. 28 d. A. BLw 5/00) als unzulässig verworfen worden ist.
Der Antragsgegner ist mit der Übertragung des Hofes am 17.06.1991 (Eigentumsumschreibung) durch vorweggenommene Hoferbfolge Hoferbe geworden (§ 17 Abs. 2 HöfeO).
3.
Unstreitig hat er nach der Hofübernahme zwei Wohnungen im Erdgeschoss links und im Obergeschoss links des Haupthauses N-Str. 79 neu hergestellt sowie das ehemalige Melkerhaus (N-Str. 88) und die Scheune ausgebaut. Durch Vermietung hat er sodann Einnahmen erzielt. Unter Berücksichtigung der anzurechnenden Kosten und Verbindlichkeiten verbleiben jedoch keine Gewinne, die einen Nachabfindungsanspruch der Antragstellerin gemäß § 13 Abs. 4 b) HöfeO begründen. Die vom Antragsgegner unstreitig erzielten Einnahmen aus der Vermietung der Wohnungen im Erdgeschoss links und im Obergeschoss links des Hauses N-Str. 79, aus der Vermietung des Hauses N-Str. 88 sowie aus der Vermietung der Scheune, bei denen es sich jeweils um die Nettomieten ohne Betriebskosten handelt, ergeben sich aus dem von ihm mit Schriftsatz vom 22.07.2001 vorgelegten separaten Aktenordner "Gut Z, Einnahmen/Ausgaben WJ 91/92 – WJ 00/01".
Die angegebenen Mieteinkünfte des Antragsgegners im Wirtschaftsjahr 1991/1992 betreffen die beiden Wohnungen im Erdgeschoss rechts, die früher von dem Mieter L bzw. von der Antragstellerin bewohnt wurden. Die frühere Wohnung des Mieters L (Erdgeschoss hinten rechts) wurde später an die Mieter C3 bzw. Q weitervermietet, nachdem der Mieter L ab Dezember 1992 die neu errichtete Wohnung im Erdgeschoss links gemietet hatte.
Die Antragstellerin hat die Wohnung im Erdgeschoss vorne rechts mit Mietvertrag vom 25.04.1994 rückwirkend zum 01.01.1991 angemietet. Sie wohnte dort bereits im Jahr 1991. Die beiden Wohnungen im Erdgeschoss rechts waren vor der Hofübergabe am 17.06.1991 schon vermietet. Die daraus im Wirtschaftsjahr 1991/1992 und später erzielten Mieteinnahmen unterfallen deshalb nicht der Nachabfindungspflicht nach § 13 Abs. 4 b) HöfeO.
Ein Nachabfindungsanspruch besteht auch nicht wegen der Vermietung des Schafstalls. Dieser war schon vor Hofübergabe zum Betrieb einer Kfz-Werkstatt vermietet. Der Antragsgegner hat die landwirtschaftsfremde Nutzung des Schafstalls nicht selbst herbeigeführt, sondern die bestehende Vermietung lediglich fortgesetzt.
Aus den neu hergestellten Mietobjekten hat der Antragsgegner erstmals ab Dezember 1992 Mieteinnahmen erzielt, und zwar zunächst aus der Vermietung der Wohnung im Erdgeschoss links des Haupthauses N-Str. 79. Die unstreitig erzielten Nettomieteinnahmen stellen sich wie folgt dar:
Wirtschaftsjahr vom 01.07.1992 – 30.06.1993:
Wohnung EG links, N-Str. 79: 7 x 800,00 DM = 5.600,00 DM.
Wirtschaftsjahr vom 01.07.1993 – 30.06.1994:
Wohnung EG links, N-Str. 79: 9 x 800,00 DM = 7.200,00 DM
3 x 850,00 DM = 2.550,00 DM
Wohnung OG links, N-Str. 79: 1 x 850,00 DM = 850,00 DM
10.600,00 DM.
Wirtschaftsjahr vom 01.07.1994 – 30.06.1995:
Wohnung EG links, N-Str. 79: 12 x 850,00 DM = 10.200,00 DM
Wohnung OG links, N-Str. 79: 12 x 850,00 DM = 10.200,00 DM
Haus N-Str. 88: 3 x 400,00 DM = 1.200,00 DM
Vermietung der ehemaligen Scheune: 3 x 600,00 DM = 1.800,00 DM
23.400,00 DM.
Wirtschaftsjahr vom 01.07.1995 – 30.06.1996:
Haus N-Str. 88: 11 x 400,00 DM = 4.400,00 DM
1 x 460,00 DM = 460,00 DM
Vermietung der ehemaligen Scheune: 6 x 600,00 DM = 3.600,00 DM
28.860,00 DM.
Wirtschaftsjahr vom 01.07.1996 – 30.06.1997:
Haus N-Str. 88: 12 x 460,00 DM = 5.520,00 DM
Vermietung der ehemaligen Scheune: 8 x 600,00 DM = 4.800,00 DM
30.720,00 DM.
Wirtschaftsjahr vom 01.07.1997 – 30.06.1998:
Haus N-Str. 88: 6 x 460,00 DM = 2.760,00 DM
6 x 500,00 DM = 3.000,00 DM
30.960,00 DM.
Wirtschaftsjahr vom 01.07.1998 – 30.06.1999:
Haus N-Str. 88: 12 x 500,00 DM = 6.000,00 DM
31.200,00 DM.
Wirtschaftsjahr vom 01.07.1999 – 30.06.2000:
Wohnung OG links, N-Str. 79: 10 x 850,00 DM = 8.500,00 DM
29.500,00 DM.
Wirtschaftsjahr vom 01.07.2000 – 30.06.2001:
Vermietung der ehemaligen Scheune: 9 x 600,00 DM = 5.400,00 DM
31.800,00 DM.
4.
Von den Mieteinnahmen des Antragsgegners ist der Zinsaufwand für die Finanzierung der Kosten abzuziehen, die er für den Ausbau des ehemaligen Melkerhauses N-Str. 88, der Wohnungen im Erdgeschoss links und im Obergeschoss links des Haupthauses N-Str. 79 sowie der Scheune aufgewendet hat.
Diese Kosten hat der Antragsgegner entgegen der Ansicht der Antragstellerin ausreichend dargelegt. In dem von ihm überreichten Aktenordner sind die entstandenen Kosten in übersichtlicher Form und geordnet nach einzelnen Wirtschaftsjahren dargestellt und durch Rechnungskopien belegt.
Der Senat hat mehrere Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. O eingeholt, um feststellen zu können, ob und inwieweit die vom Antragsgegner aufgelisteten Arbeiten und Kosten angefallen sind.
Der Sachverständige hat am 05.04.2006 den Hof eingehend besichtigt und eine umfangreiche Fotodokumentation erstellt. Er hat die vom Antragsgegner vorgelegten Rechnungen darauf überprüft, ob und inwieweit sie den betreffenden Objekten zuzuordnen sind. Die Ausführungen des Sachverständigen, dessen besondere Sachkunde dem Senat aus anderen Verfahren bekannt ist, sind nachvollziehbar und überzeugend.
Demnach ergeben sich folgende Kosten, die für den Bemessung des Finanzierungsaufwands des Antragsgegners heranzuziehen sind:
a)
Kosten für den Ausbau des Haupthauses N-Str. 79 (allgemein – ohne Bezug zu einer einzelnen Wohnung):
Es wird verwiesen auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. O Nr. 239/06/10 nebst Ergänzungsgutachten Nr. 229/08/09. Die anzusetzenden Kosten ergeben sich aus der Übersicht "Rechnungskontrolle und Zusammenstellung" des Ergänzungsgutachtens und sind nachfolgend getrennt für die einzelnen Wirtschaftsjahre aufaddiert. Wegen der einzelnen Rechnungsbeträge wird auf die tabellarische Übersicht des Sachverständigen verwiesen, soweit sich davon nicht die im Folgenden genannten Abweichungen ergeben.
Wirtschaftsjahr 01.07.1992 bis 30.06.1993: 23.168,52 DM.
Die Rechnung der Fa. G T8 vom 13.11.1992 über 11.713,50 DM ist nicht bei den allgemeinen Kosten des Haupthauses zu berücksichtigen, sondern der Wohnung L zuzuordnen.
Die Kosten für den Einbau des Edelstahlrohrs (Rechnung der Fa. G2 vom 22.09.1992 über 5.358,00 DM) hat der Sachverständige in seinem Gutachten 229/08/09 richtigerweise berücksichtigt.
Die Antragstellerin behauptet zwar, dass das Edelstahlrohr offensichtlich das Haus des Antragsgegners in P betreffe (Bl. 1313 d. A.). Für diesen Einwand bestehen aber keine greifbaren Anhaltspunkte. Der Antragsgegner hat eine Stellungnahme des Bezirksschornsteinfegermeisters T9 vom 10.01.2007 eingereicht, in der dieser bestätigt, dass im Haus N-Str. 79 in B ein Edelstahlschornsteinsystem für die Gaszentralheizung vorhanden ist (Bl. 1182 d. A.).
Der Sachverständige Dipl.-Ing. O hat im Senatstermin vom 10.03.2009 zudem darauf hingewiesen, dass ohne ein solches Edelstahlrohr die Heizung nicht funktionieren kann.
Wirtschaftsjahr 01.07.1993 - 30.06.1994: + 31.045,98 DM
Zwischensumme: 54.214,50 DM.
Die Rechnungen der Fa. G T8 vom 17.03.1994 (Bl. 1183 d. A.) über 9.340,07 DM, der Fa. G3 E5 vom 30.04.1994 über 661,54 DM und der Fa. T10 & T11 vom 06.05.1994 über 18.845,88 DM (tatsächlich gezahlt: 15.700,00 DM) betreffen nicht das Haupthaus allgemein, sondern konkret die Wohnung im Obergeschoss links und sind dort zuzuordnen (s. u.).
Wirtschaftsjahr 01.07.1994 - 30.06.1995: + 276,00 DM
Zwischensumme: 54.490,50 DM.
Wirtschaftsjahr 01.07.1995 - 30.06.1996: + 72.199,00 DM
Zwischensumme: 126.689,50 DM.
Von den Aufwendungen für das Haupthaus allgemein im Wirtschaftsjahr 1995/1996, die sich auf 92.199,00 DM belaufen, ist ein Zuschuss der Denkmalschutzbehörde in Höhe von 20.000,00 DM abzuziehen, den der Antragsgegner für die Dacheindeckung (Teil I) erhalten hat. Dieser Zuschuss mindert die Aufwendungen des Antragsgegners.
Wirtschaftsjahr 01.07.1996 - 30.06.1997: + 35.006,39 DM
Zwischensumme: 161.695,89 DM.
Wirtschaftsjahr 01.07.1997 - 30.06.1998: + 31.321,50 DM
Zwischensumme: 193.017,39 DM.
Die Rechnung der Fa. X C4 vom 31.07.1997 ist lediglich mit 1.837,44 DM in Ansatz zu bringen, weil dem Antragsgegner 2 % Skonto gewährt worden sind.
Hinzu kommt der Betrag von 107,46 DM (Quittung der Fa. Q2 vom 13.06.1998), der das Haupthaus N-Str. 79 betrifft. Dieser Betrag ist vom Antragsgegner irrtümlich den Rechnungen zugeordnet worden, die das ehemalige Melkerhaus betreffen.
Der Sachverständige hat die Kosten für zwei Fußmatten iHv. 414,00 DM gem. Rechnung der Fa. P vom 19.01.1998 zu Recht nicht angesetzt (Pos 4.56 des Gutachtens 239/06/10). Diese Rechnung ist nicht zuzuordnen, weil sie an eine Firma "L2" ausgestellt ist.
Von den Aufwendungen des Antragsgegners im Wirtschaftsjahr 1997/1998, die sich auf insgesamt 41.789,50 DM belaufen, ist ein Zuschuss der Denkmalschutzbehörde in Höhe von 10.468,00 DM in Abzug zu bringen, den der Antragsgegner für die Dacheindeckung (Teil II) erhalten hat.
Wirtschaftsjahr 01.07.1998 - 30.06.1999:+ 10.279,57 DM
Zwischensumme: 203.296,96 DM.
Wirtschaftsjahr 01.07.1999 - 30.06.2000: + 7.347,11 DM
Zwischensumme: 210.644,07 DM.
Von den Aufwendungen im Wirtschaftsjahr 1999/2000, die sich auf 10.580,11 DM belaufen, ist ein Zuschuss der Denkmalschutzbehörde in Höhe von 3.233,00 DM abzuziehen, der dem Antragsgegner für die Instandsetzung des Sandsteinportals gewährt worden ist.
Wirtschaftsjahr 01.07.2000 - 30.06.2001: + 8.819,85 DM
Zwischensumme: 219.463,92 DM.
Nachdem der Sachverständige Dipl.-Ing. O in seinem Gutachten vom 11.10.2006 (239/06/10) zunächst die Kosten für die Herstellung von drei Pkw-Stellplätzen gem. Rechnung der Fa. T12 Tiefbau vom 04.07.2000 nicht berücksichtigt hat, weil er die Stellplätze beim Ortstermin nicht vorgefunden hat, hat er dies auf die Stellungnahme des Antragsgegners vom 14.01.2007 korrigiert. Die Stellplätze sind auf dem Bild Nr. 1 des Gutachtens Nr. 239/06/10 erkennbar. Der Antragsgegner hat für die Herstellung der Stellplätze 7.806,00 DM gezahlt. Zwar hat der Sachverständige den Ansatz der Kosten unter den Vorbehalt des Nachweises einer Baugenehmigung gestellt. Selbst wenn aber keine Baugenehmigung vorliegen sollte, ändert das nichts daran, dass die Kosten entstanden sind. Die Antragstellerin wendet ein, dass die Herstellung der Pkw-Stellplätze zur Vermietbarkeit nicht erforderlich sei, weil auf der befestigten Hoffläche und auch vor der Kirche genügend Parkraum für die Pkw der Mieter vorhanden sei. Sie hat dazu Fotos vorgelegt (Bl. 1315 d. A.). Dem Antragsgegner stand jedoch als Hofeigentümer die freie Entscheidung zu, ob er zusätzlich befestigte Stellplätze anlegen lässt. Auch wenn auf dem Grundstück weitere Parkmöglichkeiten vorhanden sind, ist es jedenfalls nicht überflüssig, in der Nähe des Haupthauses Nr. 79 zusätzlich befestigte Stellplätze zu errichten. Stellplätze werden nicht nur für die Mieter, sondern z. B. auch für deren Besucher benötigt.
Der Sachverständige Dipl.-Ing. O hat bei seiner Anhörung durch den Senat am 10.03.2009 darauf hingewiesen, dass in der Regel eine öffentlich-rechtliche Auflage durch die Baubehörde ergeht, pro Wohnung einen Stellplatz zu schaffen. Dass dem Antragsgegner hier nicht eine solche Auflage erteilt worden ist, sondern nach seinen Angaben lediglich die Denkmalbehörde an ihn den Wunsch herangetragen hat, Stellplätze zu bauen, ist unerheblich. Der Sachverständige hat nämlich weiter ausgeführt, dass die hergestellten Stellplätze jedenfalls die Vermietbarkeit des Objekts begünstigen und die Stellplatzerrichtung deshalb sinnvoll ist.
Die Kosten für vier Rauchmelder zu insgesamt 156,00 DM (Rechnung der Fa. C5 vom 20.12.2000) hat der Sachverständige Dipl.-Ing. O nicht angesetzt, weil er beim Ortstermin keine Rauchmelder vorgefunden hat (Pos. 4.80 des Gutachtens 239/06/10). Der Antragsgegner hat im Senatstermin vom 10.03.2009 aber glaubhaft dargelegt, dass er Rauchmelder im Haupthaus angebracht hat, weil dort viel Holz verbaut ist. Die Antragstellerin ist dem nicht entgegen getreten. Die Kosten sind daher ebenfalls zu berücksichtigen.
Ein Betrag in Höhe von 500,00 DM pro Wirtschaftsjahr für persönlich vorgenommene Garten- und Pflegearbeiten ist nicht anzusetzen. Der Vortrag des Antragsgegners, dass er die laufenden Garten- und sonstigen Pflegearbeiten selbst durchführe und außerdem bei Baumaßnahmen persönlich mit Hand angelegt habe, wenn z. B. Durchbrüche zu stemmen oder andere einfache Arbeiten zu erledigen gewesen seien, ist zu pauschal. Es fehlt eine konkrete Grundlage, um den Anteil der Eigenarbeiten zu schätzen. Art und Umfang der Eigenarbeiten hat der Antragsgegner nicht näher dargelegt. Er hat selbst angegeben, dass er keine Aufzeichnungen über seine Arbeitsstunden angefertigt habe (Bl. 1337 d. A.).
Bei den Pflegemaßnahmen handelt es sich zudem um laufende Kosten der Unterhaltung, die der Sachverständige bereits aus diesem Grund außer Ansatz gelassen hat (Gutachten Nr. 232/08/09, S. 6).
Im Übrigen sind die Gartenarbeiten zumindest teilweise den Mietern auferlegt worden. Im Mietvertrag mit Herrn L vom 12.12.1992 heißt es, dass dieser die Gartenpflege hinter dem Haus Nr. 79 übernimmt. Gemäß Mietvertrag mit den Eheleuten T4 vom 30.04.1994 haben diese die Pflege des Platzes vor dem Wohnhaus Nr. 79 übernommen (Bl. 1099 d. A.). Im Mietvertrag mit den Mietern T7/E4 vom 24.04.1999 ist vereinbart, dass sich die Mieter regelmäßig und intensiv an der Pflege der Außenanlagen vor dem Wohnhaus Nr. 79 beteiligen.
Soweit der Antragsgegner mit seinem Schreiben vom 14.01.2007 (Bl. 1178 d. A.) beanstandet, dass der Sachverständige die Rechnungen der Fa. E6 vom 03.11.1992 über 201,32 DM und vom 11.05.1993 über 272,78 DM, der Fa. C6 vom 26.10.1992 über 186,54 DM, der Fa. K vom 18.11.1993 über 260,94 DM, der Fa. Q3 vom 03.12.1993 über 1.047,65 DM, der Fa. K vom 16.12.1993 über 367,43 DM, der Fa. Q3 vom 22.09.1995 über 356,73 DM, der Fa. K vom 25.10.1995 über 4.943,74 DM und der Fa. G4 & T13 vom 29.12.1998 über 975,62 DM außer Ansatz gelassen hat (Punkt 4.1 – 4.3, 4.17 – 4.19, 4.31, 4.36 und 4.63 des Gutachtens Nr. 239/06/10), kommt eine Berücksichtigung dieser Rechnungen nicht in Betracht, weil sie sich auf die Altenteilerwohnung beziehen. Diese Kosten betreffen gerade nicht allgemein das Haus Nr. 79 oder konkret die Wohnungen im Erdgeschoss links bzw. im Obergeschoss links.
Nachweise bzw. nähere Erläuterungen zu Kosten iHv. 1.800,00 DM im Wirtschaftsjahr 1996/1997 für "Reparaturen, Lohn (z. B. Anbau), Barzahlung", von 800,00 DM für "Sanitärarbeiten, Lohn (bar)" im Wirtschaftsjahr 1998/1999 sowie von 4.434,00 DM für "Lohn, bar, Anstreicher + Schreiner" im Wirtschaftsjahr 1999/2000 hat der Antragsgegner nicht erbracht. Die entsprechenden Kosten sind somit nicht zu berücksichtigen.
Ebenso ist die Position "Mietkündigung T4", zu der der Antragsgegner eine Anwaltskostenrechnung vom 02.06.1999 über 432,10 DM vorgelegt hat, nicht näher dargestellt.
Bei den Herstellungskosten, die das Haupthaus N-Str. 79 allgemein betreffen, ist zu berücksichtigen, dass sie anteilig auch den Wohnungen zugute kommen, aus denen keine nachabfindungspflichtigen Mieteinnahmen erzielt werden. Dies sind die Wohnung im Erdgeschoss vorne rechts (57 m²), die zuvor von der Antragstellerin bewohnt und dann vom Antragsgegner genutzt wurde, die Wohnung im Erdgeschoss hinten rechts (48 m², Mieter C3 bzw. Q) und die Altenteilerwohnung im Obergeschoss rechts (105 m²), die von der Mutter der Beteiligten bis zu ihrem Tod am 19.12.2008 genutzt wurde. Die Fläche dieser Wohnungen beträgt insgesamt 210 m². Die Wohnfläche des gesamten Hauses N-Str. 79 beläuft sich auf 410 m². Der Antragsgegner hat eine Wohnfläche von 200 m² hergestellt.
Danach ist nur ein Anteil von 49 % der allgemeinen Investitionen in das Haus N-Str. 79 bei der Ermittlung des Gewinns aus der Vermietung der Wohnungen im Erdgeschoss links (95 m²) und im Obergeschoss links (105 m²) zu berücksichtigen.
Der Sachverständige Dipl.-Ing. O hat bei seiner Anhörung im Senatstermin vom 10.03.2009 bestätigt, dass der Herstellungsaufwand des Antragsgegners für das Haupthaus allgemein, der sich nicht auf eine einzelne Wohnung dort bezieht, anteilig mit 49 % auf die geschaffenen Wohnungen im Erdgeschoss links und im Obergeschoss links entsprechend dem Verhältnis der Fläche dieser Wohnungen zur Wohnfläche des gesamten Haupthauses verteilt werden kann (200 m² von 410 m² = 49 %).
Der Kostenaufwand für das Haupthaus N-Str. 79 allgemein, der nicht ausschließlich einer einzelnen Wohnung dort zuzuordnen ist, ist somit anteilig wie folgt zu berücksichtigen:
- bis 30.06.1993: 11.352,57 DM (23.168,52 DM x 49 %)
- bis 30.06.1994: 26.565,11 DM (54.214,50 DM x 49 %)
- bis 30.06.1995: 26.700,35 DM (54.490,50 DM x 49 %)
- bis 30.06.1996: 62.077,86 DM (126.689,50 DM x 49 %)
- bis 30.06.1997: 79.230,99 DM (161.695,89 DM x 49 %)
- bis 30.06.1998: 94.578,52 DM (193.017,39 DM x 49 %)
- bis 30.06.1999: 99.615,51 DM (203.296,96 DM x 49 %)
- bis 30.06.2000: 103.215,59 DM (210.644,07 DM x 49 %)
- bis 30.06.2001: 107.537,32 DM (219.463,92 DM x 49 %)
b)
Kosten für die Herstellung der Wohnung im Erdgeschoss links des Haupthauses N-Str. 79 (Mieter L):
Es wird Bezug genommen auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. O Nr. 239/06/10. Die anzusetzenden Kosten ergeben sich aus der Übersicht "Rechnungskontrolle und Zusammenstellung – Whg. L" dieses Gutachtens. Wegen der einzelnen Rechnungsbeträge wird auf die tabellarische Übersicht des Sachverständigen verwiesen, soweit sich davon nicht die im Folgenden genannten Abweichungen ergeben.
Die Herstellungskosten für die Wohnung L sind im Wirtschaftsjahr vom 01.07.1992 bis zum 30.06.1993 bereits vollständig angefallen. Der Sachverständige Dipl.-Ing. O hat diese Kosten mit 71.854,81 DM beziffert.
Hinzuzurechnen ist die Rechnung der Fa. G T8 vom 13.11.1992 über 11.713,50 DM. Diese Rechnung ist im Gutachten Nr. 229/08/09 den allgemeinen Kosten für das gesamte Haus N-Str. 79 zugeordnet, betrifft aber konkret die dortige Wohnung im Erdgeschoss links:
71.854,81 DM
+ 11.713,50 DM
83.568,31 DM.
Davon abzusetzen sind die Zuschüsse der Denkmalschutzbehörde, die sich konkret auf die Wohnung L beziehen und die der Antragsgegner im Wirtschaftsjahr 1992/1993 erhalten hat (16.123,00 DM + 7.642,00 DM = 23.765,00 DM):
83.568,31 DM
- 23.765,00 DM
59.803,31 DM.
c)
Kosten für die Herstellung der Wohnung im Obergeschoss links des Haupthauses N-Str. 79 (Wohnung T4 bzw. T7/E4):
Bis zum 30.06.1993 sind für die Wohnung im Obergeschoss links des Haupthauses keine Herstellungskosten angefallen.
Wegen der in den nachfolgenden Wirtschaftsjahren entstandenen Kosten wird Bezug genommen auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. O Nr. 239/06/10. Die anzusetzenden Kosten ergeben sich aus der Übersicht "Rechnungskontrolle und Zusammenstellung – Whg. T4/E4" dieses Gutachtens und sind nachfolgend getrennt für die einzelnen Wirtschaftsjahre aufaddiert. Wegen der einzelnen Rechnungsbeträge wird auf die tabellarische Übersicht des Sachverständigen verwiesen, soweit sich davon nicht die im Folgenden genannten Abweichungen ergeben.
Wirtschaftsjahr 01.07.1993 - 30.06.1994: 10.669,61 DM.
Zu der Rechnung der Fa. X2 Baumarkt aus Mai/Juni 1994 über 668,00 DM sind
die Rechnungen der Fa. G T8 vom 17.03.1994 (Bl. 1183 d. A.) über 9.340,07 DM, der Fa. G3 E5 vom 30.04.1994 über 661,54 DM zu addieren.
Die Rechnungen der Fa. G T8 vom 17.03.1994 und der Fa. G3 E5 vom 30.04.1994 sind im Gutachten Nr. 229/08/09 den allgemeinen Herstellungskosten des Haupthauses N-Str. 79 zugeordnet. Sie beziehen sich aber konkret auf die Wohnung im Obergeschoss links.
Wirtschaftsjahr 01.07.1994 - 30.06.1995: + 82.590,93 DM
Zwischensumme: 93.260,54 DM.
Zu den im Gutachten Nr. 239/06/10 aufgelisteten Herstellungskosten für die Wohnung im Obergeschoss links des Haupthauses im Zeitraum vom 01.07.1994 bis zum 30.06.1995 (insgesamt 86.890,93 DM) ist ein Betrag von 15.700,00 DM zu addieren, den der Antragsgegner am 06.07.1994 auf die Rechnung der Fa. T10 & T11 vom 06.05.1994, die sich auf eine Summe von 18.845,88 DM beläuft, gezahlt hat. Diese Rechnung bezieht sich auf das Obergeschoss links.
In Abzug zu bringen ist der gewährte Zuschuss der Denkmalschutzbehörde, der sich konkret auf die Wohnung im Obergeschoss links bezieht (20.000,00 DM im Wirtschaftsjahr 1994/1995).
In den Wirtschaftsjahren vom 01.07.1995 bis zum 30.06.1997 sind bzgl. der Wohnung im Obergeschoss links des Haupthauses keine Herstellungskosten angefallen.
Wirtschaftsjahr 01.07.1997 - 30.06.1998: + 1.110,00 DM
Zwischensumme: 94.370,54 DM.
Der Sachverständige hat zwar die Rechnung der Fa. C4 vom 30.12.1997 über 1.110,00 DM nicht berücksichtigt (Pos. 4.54 des Gutachtens Nr. 239/06/10). Der Sachverständige hat das damit begründet, dass die Arbeiten nicht klar zuzuordnen seien (Elektro-Installation, Änderung der Beleuchtungsanlage (Dimmer und Schalter)). Der Antragsgegner hat nun in seiner Stellungnahme vom 21.01.2009 klargestellt, dass die Arbeiten die Wohnung im Obergeschoss links betroffen haben (Bl. 1336 d. A.).
Auf den Rechnungsbetrag von 1.154,04 DM hat der Antragsgegner tatsächlich 1.110,00 DM gezahlt.
Wirtschaftsjahr 01.07.1998 - 30.06.1999: + 1.014,00 DM
Zwischensumme: 95.384,54 DM.
Wirtschaftsjahr 01.07.1999 - 30.06.2000: + 1.177,20 DM
96.561,74 DM.
d)
Kosten für den Ausbau des Hauses N-Str. 88 (ehem. Melkerhaus):
Insofern sind Kosten erst ab dem Wirtschaftsjahr 1994/1995 entstanden.
Es wird Bezug genommen auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. O Nr. 240/06/10 nebst Ergänzungsgutachten Nr. 231/08/09. Die anzusetzenden Kosten ergeben sich aus der Übersicht "Rechnungskontrolle und Zusammenstellung" des Ergänzungsgutachtens und sind nachfolgend getrennt für die einzelnen Wirtschaftsjahre aufaddiert. Wegen der einzelnen Rechnungsbeträge wird auf die tabellarische Übersicht des Sachverständigen verwiesen, soweit sich davon nicht die im Folgenden genannten Abweichungen ergeben.
Wirtschaftsjahr 01.07.1994 bis 30.06.1995: 19.345,58 DM.
Es sind Skonti in Abzug zu bringen, die der Antragsgegner erhalten hat. Diese Abzüge sind in der Zusammenstellung der Rechnungsbeträge im Ergänzungsgutachten Nr. 231/08/09 des Sachverständigen Dipl.-Ing. O versehentlich nicht berücksichtigt worden. Der Antragsgegner hat in seine eigene Zusammenstellung der Ausgaben (gesonderter Aktenordner) selbst nur die reduzierten Beträge eingestellt. Die im Gutachten des Sachverständigen aufgelisteten Rechnungsbeträge sind wie folgt zu korrigieren:
- Rechnung der Fa. Q4 vom 31.01.1995: 9.245,00 DM.
- Rechnung der Fa. C7 X3 vom 17.02.1995: 582,97 DM.
- Rechnung der Fa. Q4 vom 08.03.1995: 2.086,38 DM.
- Rechnung der Fa. K2 X4 vom 23.05.1995: 366,88 DM.
- Rechnung der Fa. Q4 vom 02.05.1995: 118,00 DM.
Die Rechnung der Fa. X4 vom 22.03.1995, auf die der Antragsgegner 1.168,97 DM gezahlt hat, hat der Sachverständige im Gutachten Nr. 231/08/09 versehentlich nicht angesetzt, obwohl er in seinem Gutachten 240/06/10 dazu ausgeführt hat, dass diese Leistungen nachvollziehbar umgesetzt worden seien (Bl. 27 des Gutachtens 240/06/10, Pos. 4.5). Nach dem maßgeblichen Stichtag der Hofübergabe (17.06.1991) ist der Rechnungsbetrag auch anzusetzen.
Die Rechnung der Fa. X5 über 5.520,00 DM datiert nicht vom 20.04.1995, sondern vom 19.07.1995 und ist deshalb erst beim folgenden Wirtschaftsjahr zu berücksichtigen.
Wirtschaftsjahr 01.07.1995 - 30.06.1996: + 19.234,97 DM
Zwischensumme: 38.580,55 DM.
Die im Gutachten des Sachverständigen aufgelisteten Rechnungsbeträge sind unter Berücksichtigung von gewährten Skonti wie folgt zu korrigieren:
- Rechnung der Fa. E2 vom 19.08.1995: 11.400,00 DM.
- Rechnung der Fa. Q4 vom 12.09.1995: 605,25 DM.
- Rechnung der Fa. Q4 vom 15.12.1995: 1.193,65 DM.
Hinzuzurechnen sind Kosten für Drainagerinnen in Höhe von brutto 272,78 DM, die in der Rechnung der Fa. X4 vom 30.12.1995 enthalten sind. Diese Rechnung befindet sich bei den vom Antragsgegner eingereichten Rechnungen bezüglich der Scheune. Der Sachverständige hat die entsprechenden Kosten in seinem Gutachten betreffend die Scheune (Nr. 241/06/10, Pos. 4.8) nicht berücksichtigt, weil die in der Rechnung so bezeichneten "Garagenrinnen" bei der Scheune nicht zuzuordnen waren.
Im Senatstermin vom 10.03.2009 hat der Antragsgegner Fotos der Rinnen vorgelegt. Tatsächlich handelt es sich um Drainagerinnen bzw. Drainagegitter, die das ehemalige Melkerhaus betreffen.
Wirtschaftsjahr 01.07.1996 - 30.06.1997: + 882,39 DM
Zwischensumme: 39.462,94 DM.
Wirtschaftsjahr 01.07.1997 - 30.06.1998: + 903,51 DM
Zwischensumme: 40.366,45 DM.
Wirtschaftsjahr 01.07.1998 - 30.06.1999: + 10.443,87 DM
Zwischensumme: 50.810,32 DM.
- Rechnung der Fa. H vom 12.05.1999: 247,82 DM.
- Rechnung der Fa. C7 X3 vom 30.06.1999: 635,19 DM.
Wirtschaftsjahr 01.07.1999 - 30.06.2000: + 5.063,75 DM
Zwischensumme: 55.874,07 DM.
- Rechnung der Fa. C7 X3 vom 23.07.1999: 246,10 DM.
- Rechnung der Fa. C7 X3 vom 15.07.1999: 106,92 DM.
- Rechnung der Fa. E2 vom 04.08.1999: 4.710,73 DM.
Wirtschaftsjahr 01.07.2000 - 30.06.2001: + 5.229,80 DM
61.103,87 DM.
- Rechnung der Fa. I GmbH vom 23.03.2001: 1.040,00 DM.
- Rechnung der Fa. K2 X4 vom 26.03.2001: 530,15 DM.
Für den Ansatz von Kosten für "Mitarbeit bei der Reparatur" (Wirtschaftsjahr 1994/1995, 1995/1996, 1999/2000) fehlt mangels konkreten Vortrags des Antragsgegners, in welcher Weise und in welchem Umfang eine Mitarbeit erfolgt ist, eine Schätzgrundlage. Ebenso hat der Antragsgegner die Lohnkosten für Sanitärarbeiten (Barzahlung) iHv. 2.900,00 DM im Wirtschaftsjahr 1995/1996 nicht näher dargelegt.
e)
Kosten für die ehemalige Scheune:
Es wird Bezug genommen auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. O Nr. 241/06/10 nebst Ergänzungsgutachten Nr. 230/08/09. Die anzusetzenden Kosten ergeben sich aus der Übersicht "Rechnungskontrolle und Zusammenstellung" des Ergänzungsgutachtens und sind nachfolgend getrennt für die einzelnen Wirtschaftsjahre aufaddiert. Wegen der einzelnen Rechnungsbeträge wird auf die tabellarische Übersicht des Sachverständigen verwiesen, soweit sich davon nicht die im Folgenden genannten Abweichungen ergeben.
Wirtschaftsjahr 01.07.1994 - 30.06.1995: 3.528,05 DM.
Die vorgelegten Quittungen der Baustoffgroßhandlung X4 addieren sich auf insgesamt 182,06 DM und sind in dieser Höhe zu berücksichtigen. Der Abrechnungsstreifen bzgl. Bitumen über 69,00 DM bleibt unberücksichtigt, weil er kein Datum und keine Firmenangabe enthält (Pos. 4.1 des Gutachtens Nr. 241/06/10, S. 23).
Wirtschaftsjahr 01.07.1995 - 30.06.1996: + 422,00 DM
Zwischensumme: 3.950,05 DM.
Wirtschaftsjahr 01.07.1996 - 30.06.1997: + 101,15 DM
Zwischensumme: 4.051,20 DM.
Wirtschaftsjahr 01.07.1997 - 30.06.1998: + 3.427,98 DM
Zwischensumme: 7.479,18 DM.
Wirtschaftsjahr 01.07.1998 - 30.06.1999: + 20.954,17 DM
Zwischensumme: 28.433,35 DM.
Auf die Rechnung der Fa. X3 vom 28.10.1998 hat der Antragsgegner nur 553,84 DM bezahlt.
Wirtschaftsjahr 01.07.1999 - 30.06.2000: + 131,88 DM
28.565,23 DM.
Die entstandenen Kosten für sämtliche Objekte betragen insgesamt 353.571,47 DM.
Sie sind nicht als überhöht, sondern eher als günstig anzusehen, wie der Sachverständige Dipl.-Ing. O im Senatstermin vom 10.03.2009 erläutert hat. Die Kosten, die bis zum Ende der jeweiligen Wirtschaftsjahre bisher aufgelaufen sind, ergeben sich aus der nachfolgenden Übersicht:
Insgesamt angefallene Kosten bis:
Haupthaus anteilig:
Wohnung EG links:
Wohnung OG links:
Ehemaliges Melkerhaus:
Ehemalige Scheune:
Summe für alle Objekte:
30.06.1993
11.352,57 DM
59.803,31 DM
0,00 DM
71.155,88 DM
30.06.1994
26.565,11 DM
10.669,61 DM
97.038,03 DM
30.06.1995
26.700,35 DM
93.260,54 DM
19.345,58 DM
3.528,05 DM
202.637,83 DM
30.06.1996
62.077,86 DM
38.580,55 DM
3.950,05 DM
257.672,31 DM
30.06.1997
79.230,99 DM
39.462,94 DM
4.051,20 DM
275.808,98 DM
30.06.1998
94.578,52 DM
94.370,54 DM
40.366,45 DM
7.479,18 DM
296.598,00 DM
30.06.1999
99.615,51 DM
95.384,54 DM
50.810,32 DM
28.433,35 DM
334.047,03 DM
30.06.2000
103.215,59 DM
96.561,74 DM
55.874,07 DM
28.565,23 DM
344.019,94 DM
30.06.2001
107.537,32 DM
61.103,87 DM
353.571,47 DM
Der Antragsgegner hat zwar die Investitionen nach seinen Angaben im Senatstermin vom 10.03.2009 im Wesentlichen aus seinem eigenen hoffreien Vermögen finanziert und dazu keine Kredite aufgenommen. Dieser Umstand führt indessen nicht dazu, dass ein Finanzierungsaufwand nicht zu berücksichtigen ist. Der Antragsgegner hat nämlich dargelegt und durch überreichte Kreditunterlagen nachgewiesen, dass er gleichwohl während der hier maßgeblichen Zeit durchgehend in erheblichem Umfang Bankkredite in Anspruch genommen hat, die ihrer Höhe nach weit über den streitgegenständlichen und vorstehend festgestellten Kostenaufwand hinausgehen.
So hat er u. a. am 14.06.1993 einen Darlehensvertrag mit der Stadtsparkasse P über einen Betrag von 1.800.000,00 DM zu einem Zinssatz von 6,65 % p. a. abgeschlossen (Bl. 1383 d. A.). Der Zinssatz war bis zum 30.06.2003 unveränderlich. Er ist erst nachträglich mit Vereinbarung vom 15.07.2003 auf 4,40 % p. a. gesenkt worden (Bl. 1385 d. A.).
Ferner hat der Antragsgegner bereits am 14.12.1991 einen weiteren Kreditvertrag mit der Stadtsparkasse P geschlossen, der sich auf einen Betrag von 171.000,00 DM belief. Es ist ein Zinssatz in Höhe von 8,25 % p. a. vereinbart worden. (Bl. 1371 d. A.). Die Investitionen, die der Antragsgegner im Wirtschaftsjahr 1992/1993 in den Hof getätigt hat, liegen unter dem Betrag von 171.000,00 DM (s. o.)
Auch wenn der Antragsgegner die Kredite zur Finanzierung seiner hoffremden Immobilien in P verwendet hat, ist für die Investitionen in die hofzugehörigen Mietobjekte ein Finanzierungsaufwand zu berücksichtigen. Es kommt nämlich nicht darauf an, wie der Antragsgegner tatsächlich die hier streitgegenständlichen Investitionen finanziert hat (vgl. Senat, Beschluss vom 27.11.2008 - 10 W 2/03 -, Seite 74 f.), ob er also zur Finanzierung nur sein eigenes hoffreies Vermögen bzw. Bausparverträge oder Bankkredite verwendet hat. Er hätte nämlich einen Teil der Bankkredite zur Finanzierung der Hofinvestitionen verwenden und insoweit die Immobilien in P teilweise aus seinem eigenen Vermögen finanzieren können.
Es ist zudem nicht ersichtlich, dass der Antragsgegner zur Finanzierung der Investitionen in den Hof das Hofvermögen verwendet hätte.
Der Senat legt einen Zinssatz von 6,65 % p. a. zugrunde. Ein solcher Finanzierungsaufwand ist als angemessen anzusehen, zumal der Antragsgegner in der Zeit vom 01.01.1992 bis zum 30.06.2001 eine Zinsbelastung mindestens in dieser Höhe aufgrund der aufgenommenen Bankkredite zu tragen hatte. Der Finanzierungsaufwand errechnet sich somit wie folgt:
Zeitraum:
Investitionen:
Finanzierungsaufwand (Zinssatz 6,65 %):
bis 30.06.1993
4.731,87 DM
bis 30.06.1994
6.453,03 DM
bis 30.06.1995
13.475,42 DM
bis 30.06.1996
17.135,21 DM
bis 30.06.1997
18.341,30 DM
bis 30.06.1998
19.723,77 DM
bis 30.06.1999
22.214,13 DM
bis 30.06.2000
22.877,33 DM
bis 30.06.2001
23.512,50 DM
5.
Von den Mieteinnahmen ist außerdem eine Absetzung für Abnutzung (AfA) vorzunehmen.
Für das Haupthaus N-Str. 79 ist ein Anteil von 4 % der Investitionen abzusetzen. Der Sachverständige Dipl.-Ing. O hat bei seiner Anhörung im Senatstermin vom 10.03.2009 darauf hingewiesen, dass ein Anteil von 4 % für das Haupthaus noch als gering anzusehen ist, weil als Auflage der Denkmalschutzbehörde teures Material verbaut worden ist. Der Senat belässt es bei einem Prozentsatz von lediglich 4 % für die Absetzung. Ob für das Haupthaus eine bestimmte höhere Absetzung gerechtfertigt wäre, kann dahinstehen. Darauf kommt es nicht mehr an, wie die nachfolgenden Berechnungen zeigen.
Für das Haus N-Str. 88 und die Scheune verbleibt es bei dem üblichen Anteil für AfA in Höhe von 2 % der Herstellungskosten. Soweit im Berichterstattervermerk vom 10.03.2009 wiedergegeben ist, dass die AfA für das Melkerhaus mit 2 % der Nettokaltmiete anzusetzen sei, ist dies unzutreffend. Die Absetzung für Abnutzung ist nach den Herstellungskosten und nicht nach den Mieteinkünften zu berechnen, wie der Senat bereits mit Beschluss vom 27.11.2008 im Verfahren 10 W 2/03 OLG Hamm entschieden hat (dort Seite 75). In jenem Verfahren hat der Sachverständige Dipl.-Ing. O die Herstellungskosten als Berechnungsgröße für die AfA angegeben, was auch der einkommensteuerrechtlichen Regelung der Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden in § 7 Abs. 4 EStG entspricht. Es ergeben sich folgende Absetzungsbeträge:
Haupthaus N-Str. 79 allgemein sowie Wohnungen im Erdgeschoss links und Obergeschoss links:
Angefallene Kosten bis:
Herstellungskosten Haupthaus anteilig:
Herstellungskosten Wohnung EG links:
Herstellungskosten Wohnung OG links:
Herstellungskosten insgesamt:
AfA (4 %):
2.846,24 DM
3.881,52 DM
179.764,20 DM
7.190,57 DM
215.141,71 DM
8.605,67 DM
232.294,84 DM
9.291,79 DM
248.752,37 DM
9.950,09 DM
254.803,36 DM
10.192,13 DM
259.580,64 DM
10.383,23 DM
263.902,37 DM
10.556,09 DM
Haus N-Str. 88 (ehemaliges Melkerhaus) und Scheune:
Investitionen ehemaliges Melkerhaus:
Investitionen Scheune:
Investitionen insgesamt:
AfA (2 %):
22.873,63 DM
457,47 DM
42.530,60 DM
850,61 DM
43.514,14 DM
870,28 DM
47.845,63 DM
956,91 DM
79.243,67 DM
1.584,87 DM
84.439,30 DM
1.688,79 DM
89.669,10 DM
1.793,38 DM
6.
Außerdem ist ein Abzug für Betriebs- und Instandhaltungskosten vorzunehmen. Wie der Sachverständige Dipl.-Ing. O anlässlich des Senatstermins vom 10.03.2009 erläutert hat, können die Betriebs- und Instandhaltungskosten objektbezogen pauschaliert werden. Der Senat folgt den Angaben des Sachverständigen und setzt für das Haupthaus einen Anteil von 20 % der Nettomiete, für die Scheune von 10 % der Nettomiete und für das ehemalige Melkerhaus einen Anteil von 15 % der Nettomiete an. Die Abzüge für Betriebs- und Instandhaltungskosten stellen sich wie folgt dar:
Haupthaus N-Str. 79:
Wirtschaftsjahr:
Mieteinnahmen Wohnung EG links
Mieteinahmen Wohnung OG links
Mieteinnahmen insgesamt:
Betriebs- und Instandhaltungskosten pausch. (20 %):
1992/1993
5.600,00 DM
1.120,00 DM
1993/1994
9.750,00 DM
850,00 DM
10.600,00 DM
2.120,00 DM
1994/1995
10.200,00 DM
20.400,00 DM
4.080,00 DM
1995/1996
1996/1997
1997/1998
1998/1999
1999/2000
8.500,00 DM
18.700,00 DM
3.740,00 DM
2000/2001
Haus N-Str. 88 (ehemaliges Melkerhaus):
Mieteinnahmen ehemaliges Melkerhaus:
Betriebs- und Instandhaltungskosten pausch. (15 %):
1.200,00 DM
180,00 DM
4.860,00 DM
729,00 DM
5.520,00 DM
828,00 DM
5.760,00 DM
864,00 DM
6.000,00 DM
900,00 DM
Mieteinnahmen ehemalige Scheune:
Betriebs- und Instandhaltungskosten pausch. (10 %):
1.800,00 DM
3.600,00 DM
360,00 DM
4.800,00 DM
480,00 DM
5.400,00 DM
540,00 DM
7.
Zudem ist der Aufwand des Antragsgegners zur Verwaltung der Mietobjekte von den Einnahmen abzuziehen. Nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. O ist der Verwaltungsaufwand für alle Objekte mit 2 % der Nettomiete zu veranschlagen.
Mieteinnahmen Haupthaus (EG links und OG links), ehem. Melkerhaus und Scheune
Verwaltungskosten (2 %):
112,00 DM
212,00 DM
23.400,00 DM
468,00 DM
28.860,00 DM
577,20 DM
30.720,00 DM
614,40 DM
30.960,00 DM
619,20 DM
31.200,00 DM
624,00 DM
29.500,00 DM
590,00 DM
31.800,00 DM
636,00 DM
8.
Schließlich ist ein Abzug für Bauplanungs- und Architektenleistungen vorzunehmen, die der Antragsgegner selbst erbracht hat. Er war dazu aufgrund seiner beruflichen Qualifikation in der Lage. Der Sachverständige Dipl.-Ing. O hat im Senatstermin vom 10.03.2009 dazu nachvollziehbar ausgeführt, dass die vom Antragsgegner selbst erbrachten Bauplanungs- und Architektenleistungen mit einem Anteil von 7 % der Investitionen berücksichtigt werden können.
Die Investitionen, die allgemein das Haupthaus N-Straße 79 betreffen, sind nur zu einem Anteil von 49 % entsprechend dem Anteil der Wohnungen im Erdgeschoss links und im Obergeschoss links zu berücksichtigen (s. o.):
Investitionen Haupthaus allgemein:
Anteil 49 %:
23.168,52 DM
31.045,98 DM
15.212,53 DM
276,00 DM
135,24 DM
72.199,00 DM
35.377,51 DM
35.006,39 DM
17.153,13 DM
31.321,50 DM
15.347,54 DM
10.279,57 DM
5.036,99 DM
7.347,11 DM
3.600,08 DM
8.819,85 DM
4.321,73 DM
Es ergeben sich somit folgende Abzugsbeträge für Bauplanungs- und Architektenleistungen des Antragsgegners:
Investitionen Haupthaus anteilig:
Investitionen Wohnung EG links:
Investitionen Wohnung OG links:
Investitionen ehem. Melkerhaus:
Bauplanungs- und Architektenleistungen pausch. (7 %):
4.980,91 DM
25.882,14 DM
1.811,75 DM
82.590,93 DM
105.599,80 DM
7.391,99 DM
19.234,97 DM
422,00 DM
55.034,48 DM
3.852,41 DM
882,39 DM
101,15 DM
18.136,67 DM
1.269,57 DM
1.110,00 DM
903,51 DM
3.427,98 DM
20.789,03 DM
1.455,23 DM
1.014,00 DM
10.443,87 DM
20.954,17 DM
37.449,03 DM
2.621,43 DM
1.177,20 DM
5.063,75 DM
131,88 DM
9.972,91 DM
698,10 DM
5.229,80 DM
9.551,53 DM
668,61 DM
9.
Die Berechnung des Gewinns aus der Vermietung der Wohnungen im Erdgeschoss links und im Obergeschoss links des Haupthauses N-Str. 79, des Hauses N-Str. 88 (ehemaliges Melkerhaus) und der ehemaligen Scheune stellt sich nach alledem wie folgt dar:
Mieteinnahmen: 5.600,00 DM
./. Finanzierung Herstellungskosten: 4.731,87 DM
./. AfA Haupthaus N-Str. 79: 2.846,24 DM
./. Betriebs- und Instandhaltungskosten Haupthaus: 1.120,00 DM
./. Verwaltungskosten: 112,00 DM
./. Bauplanungs- und Architektenleistungen: 4.980,91 DM
Gewinn: - 8.191,02 DM
Mieteinnahmen: 10.600,00 DM
./. Finanzierung Herstellungskosten: 6.453,03 DM
./. AfA Haupthaus N-Str. 79: 3.881,52 DM
./. Betriebs- und Instandhaltungskosten Haupthaus: 2.120,00 DM
./. Verwaltungskosten: 212,00 DM
./. Bauplanungs- und Architektenleistungen: 1.811,75 DM
Gewinn: - 3.878,30 DM
Mieteinnahmen: 23.400,00 DM
./. Finanzierung Herstellungskosten: 13.475,42 DM
./. AfA Haupthaus N-Str. 79: 7.190,57 DM
./. AfA Haus N-Str. 88 und Scheune: 457,47 DM
./. Betriebs- und Instandhaltungskosten Haupthaus: 4.080,00 DM
./. Betriebs- und Instandhaltungskosten N-Str. 88: 180,00 DM
./. Betriebs- und Instandhaltungskosten Scheune: 180,00 DM
./. Verwaltungskosten: 468,00 DM
./. Bauplanungs- und Architektenleistungen: 7.391,99 DM
Gewinn: - 10.023,45 DM
Mieteinnahmen: 28.860,00 DM
./. Finanzierung Herstellungskosten: 17.135,21 DM
./. AfA Haupthaus N-Str. 79: 8.605,67 DM
./. AfA Haus N-Str. 88 und Scheune: 850,61 DM
./. Betriebs- und Instandhaltungskosten N-Str. 88: 729,00 DM
./. Betriebs- und Instandhaltungskosten Scheune: 360,00 DM
./. Verwaltungskosten: 577,20 DM
./. Bauplanungs- und Architektenleistungen: 3.852,41 DM
Gewinn: - 7.330,10 DM
Mieteinnahmen: 30.720,00 DM
./. Finanzierung Herstellungskosten: 18.341,30 DM
./. AfA Haupthaus N-Str. 79: 9.291,79 DM
./. AfA Haus N-Str. 88 und Scheune: 870,28 DM
./. Betriebs- und Instandhaltungskosten N-Str. 88: 828,00 DM
./. Betriebs- und Instandhaltungskosten Scheune: 480,00 DM
./. Verwaltungskosten: 614,40 DM
./. Bauplanungs- und Architektenleistungen: 1.269,57 DM
Gewinn: - 5.055,34 DM
Mieteinnahmen: 30.960,00 DM
./. Finanzierung Herstellungskosten: 19.723,77 DM
./. AfA Haupthaus N-Str. 79: 9.950,09 DM
./. AfA Haus N-Str. 88 und Scheune: 956,91 DM
./. Betriebs- und Instandhaltungskosten N-Str. 88: 864,00 DM
./. Verwaltungskosten: 619,20 DM
./. Bauplanungs- und Architektenleistungen: 1.455,23 DM
Gewinn: - 7.169,20 DM
Mieteinnahmen: 31.200,00 DM
./. Finanzierung Herstellungskosten: 22.214,13 DM
./. AfA Haupthaus N-Str. 79: 10.192,13 DM
./. AfA Haus N-Str. 88 und Scheune: 1.584,87 DM
./. Betriebs- und Instandhaltungskosten N-Str. 88: 900,00 DM
./. Verwaltungskosten: 624,00 DM
./. Bauplanungs- und Architektenleistungen: 2.621,43 DM
Gewinn: - 11.496,56 DM
Mieteinnahmen: 29.500,00 DM
./. Finanzierung Herstellungskosten: 22.877,33 DM
./. AfA Haupthaus N-Str. 79: 10.383,23 DM
./. AfA Haus N-Str. 88 und Scheune: 1.688,79 DM
./. Betriebs- und Instandhaltungskosten Haupthaus: 3.740,00 DM
./. Verwaltungskosten: 590,00 DM
./. Bauplanungs- und Architektenleistungen: 698,10 DM
Gewinn: - 11.857,45 DM
Mieteinnahmen: 31.800,00 DM
./. Finanzierung Herstellungskosten: 23.512,50 DM
./. AfA Haupthaus N-Str. 79: 10.556,09 DM
./. AfA Haus N-Str. 88 und Scheune: 1.793,38 DM
./. Betriebs- und Instandhaltungskosten Scheune: 540,00 DM
./. Verwaltungskosten: 636,00 DM
./. Bauplanungs- und Architektenleistungen: 668,61 DM
Gewinn: - 10.886,58 DM
Schon unter Berücksichtigung dieser Abzüge von den Mieteinnahmen ergibt sich, dass im streitgegenständlichen Zeitraum keine Gewinne übrig bleiben, die einen Nachabfindungsanspruch der Antragstellerin wegen der landwirtschaftsfremden Vermietung von Hofgebäuden bzw. dortigen Wohnungen begründen können. Diesem Ergebnis entspricht auch die Angabe des Sachverständigen Dipl.-Ing. O im Senatstermin vom 10.03.2009, der die Relation der Einnahmen zu den Ausgaben im streitgegenständlichen Zeitraum als Verlustgeschäft bezeichnet hat.
Auf weitere Abzüge, insbesondere wegen des Altenteilsrechts, das der Antragsgegner der Mutter der Beteiligten im Hofübergabevertrag eingeräumt hat, und auf Vorempfänge, die die Antragstellerin erhalten hat, kommt es nach alledem nicht mehr an.
Selbst wenn man vor dem Hintergrund, dass einige der getätigten Investitionen des Antragsgegners bloße Renovierungsarbeiten betreffen, insbesondere nach einem Mieterwechsel, einen pauschalen Abzug für Betriebs- und Instandhaltungskosten nicht vornehmen würde, sondern lediglich den Finanzierungsaufwand für die tatsächlich getätigten Investitionen berücksichtigt, ergeben sich keine erheblichen Gewinne im Sinne von § 13 Abs. 4 b) HöfeO. Mit Ausnahme des Wirtschaftsjahres 1996/1997, aus dem dann ein Gewinn von 332,66 DM resultieren würde, verbleibt es im Ergebnis bei Verlustbeträgen. Dieser einzelne Gewinn im Wirtschaftsjahr 1996/1997 ist in Anbetracht der Verluste in den übrigen Wirtschaftsjahren keinesfalls als erheblich anzusehen, zumal er offensichtlich die Grenze des § 13 Abs. 1 S. 2 HöfeO (ein Zehntel des Hofeswertes im Sinne von § 12 Abs. 2 HöfeO) nicht überschreitet (vgl. OLG Oldenburg, FamRZ 2009, 251 und BGH, Beschluss vom 24.04.2009 - BLw 21/08 -). Der Einheitswert des Hofes ist mit Bescheid des Finanzamts B vom 01.02.1995 zum 01.01.1995 auf 56.900,00 DM festgestellt worden. Der Hofeswert beträgt somit 85.350,00 DM. Die Grenze, ab der ein erheblicher Gewinn anzunehmen wäre, liegt somit bei 8.535,00 DM.
Für die Berücksichtigung etwaiger Steuervorteile des Antragsgegners besteht kein Raum. Dies käme nur dann in Betracht, wenn der Antragsgegner eine konkrete Steuerbelastung geltend gemacht hätte, der etwaige Steuervorteile gegenüber zu stellen wären. Eine konkrete Steuerbelastung des Antragsgegners ist aber nicht bekannt. Darauf kommt es auch nicht mehr an.
Es kann hier außerdem dahinstehen, ob der Antragsgegner vor Abschluss des Hofübertragungsvertrags erhebliche Schenkungen aus dem Hof von seiner Mutter erhalten hat.
Soweit die Beteiligten schließlich um eine Holzfigur aus dem Haupthaus streiten, ist dies im vorliegenden Verfahren ebenfalls nicht entscheidungserheblich. Da der streitgegenständliche Nachabfindungsanspruch der Antragstellerin nicht besteht, ist für ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht des Antragsgegners, das er auch nicht ausdrücklich geltend gemacht hat, insoweit ohnehin kein Raum.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44, 45 LwVG. Es entspricht in dem hier vorliegenden echten Streitverfahren des Landwirtschaftsrechts billigem Ermessen, die Gerichtskosten des Verfahrens und die außergerichtlichen Kosten entsprechend der Quote des Obsiegens und Unterliegens zu verteilen.
Die Antragstellerin hat lediglich mit ihrem Auskunftsbegehren und mit dem Antrag auf Feststellung der Hofeseigenschaft obsiegt.
Bei der noch zu treffenden Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren 10 W 47/96 OLG Hamm war zu berücksichtigen, dass in jenem Verfahren der hier streitgegenständliche Zahlungsantrag in Höhe von 196.508,00 DM (100.472,94 €) noch nicht anhängig war und sich somit eine unterschiedliche Kostenverteilung ergibt.
Soweit das Landwirtschaftsgericht dem Antragsgegner die Kosten der Beweisaufnahme zur Feststellung der Hofeseigenschaft auferlegt hat, entspricht dies billigem Ermessen. Nachdem er die Hofeseigenschaft bestritten hat, ist eine diesbezügliche Beweisaufnahme erforderlich geworden, die zu seinem Nachteil ausgegangen ist.
Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Beschwerdeverfahren folgt aus § 34 Abs. 2 LwVG.
Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen (§ 24 Abs. 1 S. 2 LwVG). Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung ohne grundsätzliche Bedeutung.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 242 BGB
§ 12 HöfeO
§ 13 HöfeO
§ 13 Abs. 5 S. 4 HöfeO
§ 13 Abs. 1 HöfeO
§ 17 Abs. 2 HöfeO

Zitierte Entscheidungen: 10 W 47/96
10 W 100/99
I GmbH vom 23.03