Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2021-10-29, Aktenzeichen 2 U 45/21
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2021:1029.2U45.21.00

Tenor:
Verfahrensgang
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 28. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 17.02.2021 wird zurückgewiesen.
Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens als Gesamtschuldner zu tragen.
Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung des Klägers abzuwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der Kläger seinerseits Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 17.161,29 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Die durch einen Gewerberaummietvertrag miteinander verbundenen Parteien streiten über die Zahlung von Mieten.
Als Miete für die zum Betrieb eines Friseursalons, zum Erbringen von Kosmetikdienstleistungen und einer Boutique vermieteten Gewerberäume (ca. 124 qm und ca. 8 qm Kellerraum) war für den streitgegenständlichen Zeitraum Mai, Juni und Juli 2020 ein Betrag in Höhe von monatlich 3.500,00 EUR zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 500,00 EUR vereinbart. Im Übrigen wird auf den Mietvertrag nebst Zusatzvereinbarung Bezug genommen (Kopie Bl. 4 - 8 d.A.). Die Beklagten hatten einen Teil der Räumlichkeiten bis zum 31.12.2020 zur Führung eines Betriebs zur Bartpflege untervermietet.
Anfang des Jahres 2020 begann sich das SARS-CoV-2 Virus weltweit, auch in Deutschland, in stark zunehmender Weise auszubreiten. Aufgrund von Art. 2 Nr. 1 a) der Verordnung zur Beschränkung sozialer Kontakte und zur Anpassung von Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus der hessischen Landesregierung vom 22.03.2020 (GVBl. 2020, S. 183 f.) war den Beklagten die Nutzung der Mieträumlichkeiten im Zeitraum vom 23.03. bis einschließlich 03.05.2020 für den Betrieb des Friseursalons und das Erbringen von Kosmetikdienstleistungen unmöglich. In der Folgezeit mussten die Beklagten gemäß der Neunten Verordnung zur Anpassung von Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus vom 01.05.2020 der Hessischen Landesregierung (GVBl. 2020, S. 290 ff.) für den Betrieb ihres Friseursalons und eines Kosmetikladens umfangreiche Auflagen einhalten, insbesondere das Tragen eines Mund-Nasen-Schutzes gemäß § 1 Abs. 11 der Vierten Verordnung zur Bekämpfung des Corona-Virus vom 17.03.2020, in Kraft seit 18.03.2020 (GVBl. 2020, S. 167 f.). Außerdem durften nur zwei statt vier Kunden gleichzeitig bedient werden. Das Boutiquegeschäft war aufgrund des § 1 Nr. 9 der Vierten Verordnung zur Bekämpfung des CoronaVirus bis einschließlich 19.04.2020 geschlossen.
Die Beklagten zahlten die Miete für März und April 2020, wobei im April eine Gutschrift aus der Nebenkostenabrechnung für 2018/2019 zugunsten der Beklagten in Höhe von 1.522,57 EUR Berücksichtigung fand, so dass sie einen Betrag in Höhe von 2.477,43 EUR überwiesen.
Die Mieten für Mai, Juni und Juli 2020 zahlten die Beklagten nicht.
Im Übrigen wird auf die Feststellungen im landgerichtlichen Urteil Bezug genommen.
Das Landgericht hat die Beklagten durch Urteil vom 17.02.2021 antragsgemäß als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 12.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über Basiszins aus jeweils 3.000,00 EUR seit dem 06.05., 06.06. und 06.07.2020 zu zahlen. Der Kläger habe in der Hauptsache einen Anspruch auf Miete in der begehrten Höhe. Die Miete sei nicht zu mindern. Die staatlich verordnete Schließung und auch die Hygieneauflagen beinhalteten keinen Mangel der Mietsache, sondern stellten einen außerhalb der Mietsache liegenden Umstand dar, der keinen Bezug zur Mietsache aufweise. Die Anordnungen richteten sich gegen die Betriebsinhaber, nicht gegen die Mietsache. Im Übrigen sei der Vortrag der Beklagten zur Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit durch die Hygienemaßnahmen ab 04.05.2020 unsubstantiiert; erhebliche Terminabsagen seien nicht konkretisiert worden. Soweit dargelegt worden sei, dass nur zwei Kunden hätten bedient werden können, fehle es an Vortrag, ob und in welchem Ausmaß früher mehr Kunden bedient worden seien.
Der Anspruch des Klägers sei auch nicht etwa deshalb entfallen, weil dem Kläger die Leistung unmöglich geworden sei. Vielmehr habe er die Räume im gebrauchstauglichen Zustand überlassen.
Die Miete sei auch nicht nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage anzupassen. Eine Unzumutbarkeit sei aufgrund des Vortrags der Beklagten nicht festzustellen. Allgemeiner Vortrag zu Umsatzrückgängen sei nicht aussagekräftig, da es an Angaben über die Umsatzentwicklung in den Monaten vor und nach der Schließung fehle und, ob Überbrückungshilfen beantragt oder erhalten worden seien. Der Vertrag sei auch nicht in Form einer Stundung anzupassen - die Beklagten hätten außergerichtlich eine solche abgelehnt, und es sei treuwidrig, sich nunmehr im Rechtsstreit hierauf zu berufen.
Der Anspruch des Klägers sei nicht durch Aufrechnung erloschen. Die Beklagten hätten keinen Rückzahlungsanspruch wegen zu viel entrichteter Miete für den Zeitraum 23.-31.03.2020 in Höhe von 1.161,29 EUR und für April 2020. Der Kläger habe vielmehr Anspruch auf die Miete für diese Zeiträume in voller Höhe. Für April 2020 sei nach den vorgelegten WhatsApp-Nachrichten ohnehin nur die um die Betriebskostenrückerstattung für die Jahre 2018/2019 in Höhe von 1.522,57 EUR gekürzte Miete überwiesen worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils des Landgerichts verwiesen, das den Beklagten am 23.02.2021 zugestellt worden ist.
Die Beklagten wenden sich mit ihrer am 19.03.2021 eingelegten und am 25.05.2021 und damit innerhalb der verlängerten Berufungsbegründungsfrist begründeten Berufung gegen die Entscheidung des Landgerichts.
Sie sind der Ansicht, das Landgericht habe verkannt, dass ein Mangel der Mietsache vorgelegen habe, nachdem die Räume gerade zum Betrieb eines Friseursalons und einer Boutique vermietet worden seien. Hieraus folge eine Zweckbestimmung. Der Zweck sei durch die staatlichen Einschränkungen im Geschäftsbetrieb nicht mehr zu erreichen gewesen.
Das Landgericht habe nicht berücksichtigt, dass vom 23.03.2020 bis 03.05.2020 eine Schließung angeordnet worden sei und im April 2020 daher keine Umsätze erzielt worden seien.
Das Landgericht habe nicht darauf hingewiesen, dass es den Vortrag zur Gebrauchstauglichkeit ab 04.05.2020 als nicht hinreichend substantiiert angesehen habe. Es sei nur möglich gewesen, zwei statt vorher vier Kunden zu bedienen, was auch erfolgt sei. Der Betrieb als Boutique sei nur bedingt möglich gewesen. Die Gesamtumsätze seien über fünf Monate von April bis August 2020 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 25,56 % zurückgegangen, in zwei zusammenhängenden Monaten sei es zu einem Umsatzeinbruch von 46,49 % gekommen. Die Voraussetzungen für den Erhalt von staatlicher Überbrückungshilfe hätten damit nicht vorgelegen.
Der Vertrag sei jedenfalls nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage anzupassen. Es sei nicht der Wille des Gesetzgebers, das nicht vorhersehbare Risiko einer staatlichen Schließung einseitig nur einer Partei zuzuweisen. Es sei Teil der Geschäftsgrundlage gewesen, dass es nicht zu einer pandemiebedingten Nutzungsuntersagung und -unterbrechung kommen werde. Die Parteien hätten den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie die Veränderung der Umstände vorhergesehen hätten. Ihnen sei es nicht zuzumuten gewesen, an dem Vertrag festzuhalten. Es komme nicht auf die Umsatzentwicklung an. Unter Umständen existenziell bedeutsame Folgen seien bei einer Schließung von einem Monat oder länger zu vermuten. Die Nichtzahlung der Mieten sei auf die behördlichen Einschränkungen zurückzuführen. Ab Mai 2020 habe nur die Hälfte der Kunden bedient werden können. Die Miete für April 2020 sei ohne Rechtsgrund gezahlt worden, wobei ein Teil in Höhe von 2.477,43 EUR überwiesen worden sei, ein Teil in Höhe von 1.522,57 EUR durch Verrechnung mit dem Nebenkostenrückzahlungsanspruch, so dass wegen der Miete für April ein Rückzahlungsanspruch bestehe. Die Miete könne nicht bzw. nicht in voller Höhe verlangt werden.
Die Beklagten behaupten, mit ihrer Untervermieterin für die streitgegenständliche Zeit eine Miete von 550,00 EUR vereinbart zu haben, also eine Reduzierung um 50%.
Mit Verfügung der Vorsitzenden des Senats vom 27.05.2021 wurden die Parteien auf das Urteil des Senats vom 19.03.2021 zu Aktenzeichen 2 U 143/20 hingewiesen.
Die Beklagten beantragen,
auf die Berufung der Beklagten das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 17.02.2021, Az. 2-28 O 174/20 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Der Kläger, der das landgerichtliche Urteil verteidigt, ist der Auffassung, wobei er sich auf das genannte Senatsurteil stützt, dass keine Minderungsansprüche beständen. Hinsichtlich einer Vertragsanpassung seien die Beklagten darlegungs- und beweisbelastet dafür, dass ihnen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könne. Die erforderlichen Anknüpfungstatsachen seien von den Beklagten nicht vorgetragen worden, es sei lediglich ein Umsatzrückgang vorgetragen worden, konkrete Zahlen seien nicht genannt worden. Der Umsatzrückgang werde bestritten. Im Übrigen komme es auf den Gewinn an. Der Friseurbetrieb sei von der Beklagten zu 1), nachdem ihre im Geschäft mitarbeitende Schwester nach Stadt1 verzogen sei, alleine und ohne Personal geführt worden, so dass auch immer nur ein Kunde habe bedient werden können. Sie hätten Boutique- und Beauty-Produkte im Wege des Click und Collect vertreiben können.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und ebenso begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO).
Der Rechtsstreit ist zur Entscheidung reif, insbesondere war den Beklagten auf den im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 17.09.2021 gestellten Antrag auf Schriftsatzfrist zu den Erörterungen im Termin kein Schriftsatznachlass zu gewähren. Der Senat hatte auf die in seiner Ladungsverfügung genannte Senatsentscheidung 2 U 143/20 vom 19.03.2021 hingewiesen, aus der sich die Voraussetzungen an den Vortrag für eine Unzumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag ergeben, ohne dass die Beklagten hierauf weiter vorgetragen haben.
Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg, auch wenn man den Vortrag der Beklagten als zutreffend unterstellt.
1. Die Klage ist begründet. Der Kläger hat nach dem Mietvertrag in Verbindung mit der Anlage zum Mietvertrag einen Anspruch auf Miete (3.500,00 EUR) einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate Mai bis Juli 2020 (500,00 EUR) in Höhe von jeweils 4.000,00 EUR und damit insgesamt 12.000 EUR gegen die Beklagten als Gesamtschuldner (§ 535 Abs. 2, § 421 S. 1 BGB) nebst Zinsen.
Die Miete war weder gemindert (§ 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB), noch war dem Kläger die von ihm geschuldete Überlassung des Gebrauchs an der Mietsache zu dem vertraglich vereinbarten Mietzweck ganz oder teilweise unmöglich (§ 326 Abs. 1 S. 1, 2, § 275 Abs. 1, 4 BGB), noch können die Beklagten für diesen Zeitraum wegen einer relevanten Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags eine Herabsetzung der Miete verlangen (§ 313 Abs. 1 BGB), noch stehen den Beklagten Ansprüche auf Rückzahlung von Miete für den Zeitraum 23.03.-30.04.2020 zu, mit denen sie aufrechnen könnten.
a) Die Miete für Mai, Juni und Juli 2020 war nicht wegen eines während der Mietzeit entstandenen Mangels gemindert (§ 536 Abs. 1 S. 1 Alt. 2, 2 BGB).
Denn die Mietsache wies trotz der behördlichen Beschränkungen, welche der Bekämpfung der COVID-19-Pandemie dienten, nämlich der oben dargestellten behördlichen Anordnungen der Schließung auch des Betriebs der Beklagten und der nachfolgenden Beschränkungen in der Fortführung des Betriebs, weder einen Mangel auf, noch fehlte ihr eine zugesicherte Eigenschaft. Die Tauglichkeit der Mieträume zu dem in § 1 des Mietvertrages vereinbarten vertragsgemäßen Gebrauch, dem Betrieb eines Friseur-/Kosmetikgeschäfts mit Boutique war in dem Zeitraum von 01.05. bis einschließlich 31.07.2020 weder aufgehoben noch gemindert.
Die Mietsache selbst war weiterhin ordnungsgemäß und wies keinen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 1 BGB auf. Dem Kläger als Vermieter war die von ihm vertraglich geschuldete Leistung weiterhin uneingeschränkt möglich. Der Kläger schuldete den Beklagten die Verschaffung der Möglichkeit des Gebrauchs des Mietobjekts und hatte hierzu dieses in einem dem Verwendungszweck entsprechenden Zustand zu halten (§ 535 Abs. 1 BGB). Der Erfüllung dieser Verpflichtung des Klägers als Vermieter standen die behördlich angeordneten Einschränkungen nicht entgegen. Dabei wird davon ausgegangen, dass die auf den hessischen Verordnungen basierenden Anordnungen wirksam und rechtmäßig waren. Die behördlich angeordneten Einschränkungen wirkten sich nicht objektbezogen aus, sondern bezogen sich inhaltlich auf den Betrieb der Beklagten als Mieter. Der Kläger schuldete allein die Möglichkeit, in den überlassenen Räumen einen Geschäftsbetrieb zu führen, nicht aber in irgendeiner Weise die Überlassung des Betriebs selbst.Eine Beeinträchtigung der von dem Kläger zu erbringenden Leistung mit der Folge des Vorliegens eines Sachmangels ergibt sich nicht daraus, dass die Beklagten die Mieträume nach § 1 des Mietvertrages nicht allgemein zu gewerblichen Zwecken, sondern zu dem spezifischen Zweck des Betriebs eines Friseur-/Kosmetikgeschäfts mit Boutique angemietet haben. Denn auch ein solcher Betrieb war ihnen in den Räumlichkeiten nach deren baulichen Gegebenheiten grundsätzlich unverändert möglich. Dass die Beklagten infolge der behördlichen rechtlichen Einschränkungen in dem Mietobjekt den vertraglich vereinbarten Nutzungszweck kurzzeitig fast gar nicht mehr und zeitweise nur noch deutlich eingeschränkt erreichen konnten, reicht insoweit nicht aus und begründet nicht die Mangelhaftigkeit der Mietsache selbst (so aber LG Kempten, Urteil vom 07.12.2020 - 23 O 753/20, BeckRS 2020, 37736; LG München I, Urteil vom 22.09.2020 - 3 O 4495/20, GE 2020, 1493 ff., unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Reichsgerichts, RG, JW 1913, 596 Nr. 10; RG, Urteil vom 09.11.1915 - Rep. III 145/15; RG, Urteil vom 15.02.1916 - Rep. III 333/15; RG, Urteil vom 26.10.1017 - Rep. III 212/17; AG Pinneberg, Urteil vom 17.11.2020 - 81 C 18/20, zit. nach juris, das allein auf die Auswirkungen der Beschränkungen auf den vertraglichen Nutzungszweck abstellt; Säcker/Schubert, BB 2020, 2563 ff.; Weller/Thomale, BB 2020, 962 ff.; Krepold, WM 2020, 726 ff.; auch Sentek/Ludley, NZM 2020, 406 ff.). Dabei kann sich ein vereinbarter Nutzungszweck aus einer ausdrücklichen Aufnahme in den Mietvertrag ergeben oder aus sonstigen Umständen, insbesondere der baulichen Beschaffenheit des Mietobjekts, beispielsweise eines Restaurants oder eines Hotels, die erkennbar nur einen bestimmten Nutzungszweck zulässt. Die Vereinbarung eines Nutzungszwecks für das Mietobjekt ist dabei nicht als Zusicherung einer Eigenschaft der Mietsache zu verstehen. Vielmehr präzisiert ein vereinbarter Nutzungszweck lediglich die dem Mieter gestattete Nutzung und begründet bestimmte Anforderungen an das Mietobjekt selbst. Den Beklagten war aber durch die behördlichen Beschränkungen nicht der Gebrauch des Mietobjekts zu dem vereinbarten Nutzungszweck selbst untersagt bzw. nur noch eingeschränkt gestattet, sondern lediglich die Art der Durchführung ihres Geschäftsbetriebs.Dass die Behörde stattdessen auch die Nutzung der Geschäftsräume selbst hätte untersagen können, ist dabei unerheblich, da dies nicht erfolgt ist und zudem anderen rechtlichen Wirksamkeitsvoraussetzungen unterlegen wäre.Behördliche Schließungsanordnungen sowie Einschränkungen des Geschäftsbetriebs als Umweltbeziehungen des Mietobjekts rechtlicher Art können einen Mangel der Mietsache nur dann begründen, wenn sie die körperliche Beschaffenheit der Mietsache, ihren Zustand oder ihre Lage betreffen oder Einfluss auf diese haben und damit einen unmittelbaren Bezug zu dem von dem Kläger als Vermieter geschuldeten Leistungserfolg aufweisen, so dass sie das den Kläger als Vermieter treffende Verwendbarkeitsrisiko des Mietobjekts betreffen. Das frühere weite Verständnis eines Mietmangels, welches das Reichsgericht vertrat (vgl. RG, Urteil vom 03.01.1919 - Rep. III 271/18, RGZ 94, 267 ff.; RG, Urteil vom 26.10.1917 - Rep. III 212/17, RGZ 91, 54 ff.; RG, Urteil vom 20.02.1917 - Rep. III 384/16, RGZ 89, 203 ff., 205 f.; RG, Urteil vom 15.02.1016 - Rep. III 333/15, RGZ 88, 96 ff.; RG, Urteil vom 09.11.1915 - Rep. III 145/15, RGZ 87, 277 ff., 279 ff.; RG, Urteil vom 15.03.1912 - Rep. III 289/11, RGZ 79, 92 ff., 95), ist für die heutige Rechtslage nicht mehr zutreffend. Zwar sind die den Entscheidungen zugrundeliegenden Fallkonstellationen, die im wesentlichen behördliche Anordnungen zum Gegenstand hatten, die auf Folgen des Ersten Weltkrieges für die Bevölkerung beruhten, der Situation einer Pandemie als Naturkatastrophe in ihren Auswirkungen in gewisser Weise vergleichbar. Die Rechtsprechung hat aber in späteren Jahrzehnten den Umfang der Pflichten des Vermieters weiter konkretisiert und als weitere Möglichkeit der rechtlichen Würdigung einer solchen Fallgestaltung insbesondere das Rechtsinstitut der Störung der Geschäftsgrundlage entwickelt, welches inzwischen in § 313 BGB kodifiziert wurde und eine spezifischere rechtliche Beurteilung einer solchen Situation ermöglicht.Andere Auswirkungen behördlicher Einschränkungen des Geschäftsbetriebs ohne unmittelbaren Bezug zum Mietobjekt betreffen lediglich eine erfolgreiche Nutzung des Objekts durch die Beklagten als Mieter und damit das sie treffende Verwendungsrisiko (vgl. § 537 BGB). Dabei ist nicht darauf abzustellen, ob die Ursache für die behördlichen Anordnungen aus dem Risikobereich einer der Vertragsparteien herrührt, was bei der als Naturkatastrophe einzustufenden COVID-19-Pandemie nicht der Fall ist, oder ob eine der Parteien mit ihr gerechnet hat oder sie vorhersehbar war (vgl. Säcker/Schubert, BB 2020, 2563 ff., 2566 f.), sondern welche Auswirkungen die behördlichen Maßnahmen auf das Mietobjekt des Klägers und den Geschäftsbetrieb der Beklagten haben. Durch die behördlichen Schließungen und Einschränkungen im Hinblick auf die COVID-19-Pandemie wurde zwar faktisch der Zugang zu den Mieträumen für potentielle Kunden verhindert oder beschränkt. Betroffen war aber nicht die räumliche Lage und Erreichbarkeit des Mietobjekts, also seine körperliche Beschaffenheit selbst. Auch die Überlassung des Mietobjekts an sich war nicht untersagt. Vielmehr war durch die behördlichen Anordnungen lediglich die Art der Nutzung des Mietobjekts und des dort stattfindenden Publikumsverkehrs eingeschränkt und geregelt (ebenso OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021 - 7 U 109/20, zit. nach juris; OLG München, Beschluss vom 17.02.2021 - 32 U 6358/20, zit. nach juris; LG Münster, Urteil vom 19.02.2021 - 23 O 18/20, zit. nach juris; LG München I, Urteil vom 12.02.2021 - 31 O 11516/20, zit. nach juris; LG München I, Urteil vom 25.01.2021 - 31 O 7743/20, NZM 2021, 194 ff.; LG Zweibrücken, Urteil vom 12.11.2020 - HK O 17/20, BB 2020, 2450 ff.; LG Wiesbaden, Urteil vom 05.11.2020 - 9 O 852/20, MDR 2021, 28; LG Mönchengladbach, Urteil vom 02.11.2020 - 12 O 154/20, BeckRS 2020, 30731; LG Oldenburg, Urteil vom 26.10.2020 - 8 O 1268/20, MietRB 2020, 361 f.; LG München II, Urteil vom 06.10.2020 - 13 O 2044/20, BeckRS 2020, 34263; LG Frankfurt a.M., Urteil vom 02.10.2020 - 2-15 O 23/20, BeckRS 2020, 26613; LG München II, Urteil vom 22.09.2020 - 13 O 1657/20, ZMR 2021, 119 f.; LG Frankfurt a.M., Beschluss vom 07.08.2020 - 2-05 O 160/20, BeckRS 2020, 20149; LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 - 5 O 66/20, GE 2020, 1184 ff.; LG Mannheim, Urteil vom 23.07.2020 - 23 O 22/20, GE 2020, 1253 f.; Volkmann/Semmelmayer, DB 2021, 499 ff.; Häublein/Müller, NZM 2020, 481 ff., 483 ff., unter Vergleich mit dem österreichischem Recht; Streyl, NZM 2020, 817 ff., 818 ff.; Sittner, NJW 2020, 1169 ff.; Heilmann, NZM 2020, 497; Leo/Götz, NZM 2020, 402 ff., 403; Zehelein, NZM 2020, 390 ff.; Saxinger, ZMR 2020, 1002 ff., 1005; auch Illies, IMR 2020, 223 ff.; a.M. OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20, zit. nach juris, das eine Zuordnung zu dem Verwendungsrisiko des Mieters ablehnt, aber dennoch zugleich einen Mangel verneint, da die Zugangsbeschränkungen auch nicht in den von der Vermieterin zu verantwortenden Bereich fielen; LG München I, Urteil vom 22.09.2020 - 3 O 4495/20, GE 2020, 1493 ff., unter Bezugnahme auf RG, JW 1913, 596 Nr. 10; RG, Urteil vom 09.11.1915 - Rep. III 145/15; RG, Urteil vom 15.02.1916 - Rep. III 333/15; RG, Urteil vom 26.10.1017 - Rep. III 212/17; AG Pinneberg, Urteil vom 17.11.2020 - 81 C 18/20, zit. nach juris, unter Abstellen allein auf die Auswirkung auf den vertraglichen Nutzungszweck; Säcker/Schubert, BB 2020, 2563 ff., 2567 f.; Weller/Thomale, BB 2020, 962 ff.; Krepold, WM 2020, 726 ff.; auch Sentek/Ludley, NZM 2020, 406 ff.).Eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts als objektbezogene Einschränkung ergibt sich auch nicht daraus, dass sich die Höhe der vereinbarten Miete in der Regel wesentlich auch nach dem vereinbarten Nutzungszweck richtet und die übliche Miete beispielsweise für ein als Verkaufsfläche nutzbares Objekt wesentlich höher ist als diejenige für Lagerraum (vgl. hierzu Krepold, WM 2020, 726 ff.). Dabei ist der objektive Mietwert für zu Zwecken der Gewinnerzielung nutzbare Räume tatsächlich höher als beispielsweise für Nebenräume, insbesondere Lagerräume, deren Nutzung die auf Gewinnerzielung gerichtete Geschäftstätigkeit lediglich unterstützt. In ähnlicher Weise hängt die Höhe der angemessenen Miete von der Qualität der Lage des Objekts und von den hieraus resultierenden Gewinnmöglichkeiten ab (vgl. Säcker/Schubert, BB 2020, 2563 ff., 2567; Häublein/Müller, NZM 2020, 481 ff., 487). Die Bewertung des Gebrauchs eines Mietobjekts, zu welchem der Mieter durch den Mietvertrag berechtigt ist, hat aber keinen unmittelbaren Einfluss auf die Frage, ob ein Mangel des Mietobjekts vorliegt; vielmehr reicht die Beeinträchtigung der Verfolgung des vereinbarten Mietzwecks wie dargelegt gerade nicht für die Annahme eines Mangels der Mietsache aus.Nicht entscheidend bei der Würdigung der Folgen der behördlichen Anordnungen als objekt- oder als betriebsbezogen ist, dass die Beklagten das von ihnen angemietete Objekt zunächst infolge der behördlichen Schließung gar nicht mehr nutzen konnten, während in der dem Urteil des BGH vom 13.07.2011 (Az. XII ZR 189/09, NJW 2011, 3151 ff.) zugrundeliegenden Fallgestaltung die Mieterin trotz des angeordneten Rauchverbots die angemieteten Gaststättenräume grundsätzlich weiternutzen und ihren Geschäftsbetrieb weiterführen konnte (anders aber LG München I, Urteil vom 22.09.2020 - 3 O 4495/20, GE 2020, 1493 ff.; Krepold, WM 2020, 726 ff.; Säcker/Schubert, BB 2020, 2563 ff., 2567). Die Frage des Maßes der Einschränkung der Nutzbarkeit des Mietobjekts ist zu unterscheiden von der hier allein maßgeblichen Frage, ob die von dem Vermieter geschuldete Leistung betroffen ist mit der Folge der Zuordnung des Risikos zum Risikobereich des Vermieters oder ob nur der Geschäftsbetrieb des Mieters tangiert ist mit der Folge der Zuordnung des Risikos zu dem von ihm zu tragenden Verwendungsrisiko. Dabei diente zwar das Rauchverbot nach seiner Zielrichtung dem Schutz von Gästen, Kunden sowie Personal und betraf den Geschäftsbetrieb des Mieters selbst nur mittelbar. Gerade insoweit sind die behördlichen Einschränkungen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie aber der Anordnung eines Rauchverbots in Gaststätten vergleichbar. Denn auch die behördlichen Schließungen und Beschränkungen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie sind nicht eigentlich gegen den Geschäftsbetrieb, insbesondere in den bestimmten Mieträumen, gerichtet, sondern dienen ausschließlich dem Zweck der Eindämmung der weiteren Ausbreitung des Virus SARS-CoV 2 und damit dem Gesundheitsschutz (vgl. LG München I, Urteil vom 25.01.2021 - 31 O 7743/20, NZM 2021, 194 ff.). Die Einschränkungen stellen keine bloß mittelbare Folge der Krise dar; es geht vielmehr um die Abwehr erheblicher Gesundheitsgefahren, die ihre Ursache in einem pandemischen Infektionsgeschehen haben, welches nur durch weitgehende Kontaktbeschränkungen eingedämmt werden kann (vgl. Streyl, NZM 2020, 817 ff., 823). Diese führen zu Betriebsuntersagungen und -erschwerungen, die sich nicht gegen die konkrete Betriebsführung oder den konkreten Nutzungszweck der Mietsache richten, sondern allein darauf beruhen, dass die Geschäftstätigkeit zu Publikumsverkehr mit einer unkontrollierbaren Vielfalt von Personen führt. Die Kontakte führen aufgrund der leichten Übertragbarkeit des Virus zur Gefahr schwerer und schwerster Erkrankungen mit der Folge auch zahlreicher Todesfälle. Durch die Kontakteinschränkungen sollen die Infektionszahlen vermindert werden, damit letztlich das Gesundheitssystem des Staates nicht durch eine zu hohe Zahl Erkrankter überlastet wird.Die behördlichen Beschränkungen sind auch nicht insoweit als objektbezogen anzusehen, als sie das Maß des zulässigen Geschäftsbetriebs gerade von der Größe einer Geschäftsfläche abhängig machen. Zwar ist insoweit die Beschaffenheit des Mietobjekts, insbesondere seine Größe ein entscheidendes Kriterium für das Maß der Beschränkung. Dieser Bezugspunkt ändert aber nicht die Art der behördlichen Beschränkung als gegen den Geschäftsbetrieb des Mieters und nicht gegen das Mietobjekt selbst und seine Gebrauchsfähigkeit an sich gerichtet.
b) Die Beklagten sind nicht deshalb von ihrer Pflicht zur Zahlung der Miete ab 01.05.2020 befreit, weil dem Kläger seine vertraglich geschuldete Leistung der Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand und der Erhaltung der Mietsache in diesem Zustand in der Zeit vom 01.05. bis einschließlich 31.07.2020 ganz oder teilweise unmöglich gewesen wäre (§ 326 Abs. 1 S. 1, 2, § 275 Abs. 1, 4 BGB). Diese Regelungen sind nach Überlassung der Mietsache an die Beklagten nicht mehr anwendbar und werden von den speziellen Regelungen des Gewährleistungsrechts (§§ 536 ff. BGB) verdrängt (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20, zit. nach juris; LG Münster, Urteil vom 19.02.2021 - 23 O 18/20, zit. nach juris; LG München I, Urteil vom 12.02.2021 - 31 O 11516/20, zit. nach juris; LG München I, Urteil vom 25.01.2021 - 31 O 7743/20, NZM 2021, 194 ff.; a.M. Leo/Götz, NZM 2020, 402 ff., 404 f.). Im Übrigen war es dem Kläger entsprechend den oben genannten Gründen nicht unmöglich, den Beklagten den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und sie während der Mietdauer in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021 - 7 U 109/20, zit. nach juris; OLG München, Beschluss vom 17.02.2021 - 32 U 6358/20, zit. nach juris; LG Münster, Urteil vom 19.02.2021 - 23 O 18/20, zit. nach juris; LG München I, Urteil vom 25.01.2021 - 31 O 7743/20, NZM 2021, 194 ff.; LG Wiesbaden, Urteil vom 05.11.2020 - 9 O 852/20, MDR 2021, 28; LG Mönchengladbach, Urteil vom 02.11.2020 - 12 O 154/20, BeckRS 2020, 30731; LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 - 5 O 66/20, GE 2020, 1184 ff.; insoweit auch LG Kempten, Urteil vom 07.12.2020 - 23 O 753/20, BeckRS 2020, 37736; Häublein/Müller, NZM 2020, 481 ff., 486; Butenberg, NZM 2020, 499 f.; a.M. noch RG, Urteil vom 03.01.1919 - III 271/18, RGZ 94, 267 ff.; RG, Urteil vom 26.10.1917 - Rep. III 212/17, RGZ 91, 54 ff.; RG, Urteil vom 20.02.1917 - Rep. III 384/16, RGZ 89, 203 ff., 205 f.; RG, Urteil vom 15.02.1916 - Rep. III 333/15, RGZ 88, 96 ff.; RG, Urteil vom 09.11.1915 - Rep. III 145/15, RGZ 87, 277 ff., 279 ff.; RG, Urteil vom 15.03.1912 - Rep. III 289/11, RGZ 79, 92 ff., 95; ferner Leo/Götz, NZM 2020, 402 ff., 404 f.).
c) Der Mietvertrag ist in Bezug auf die für die Monate Mai bis Juli 2020 vertraglich geschuldeten Mieten infolge der aufgrund der COVID-19-Pandemie behördlich angeordneten Geschäftsschließungen und der nachfolgenden Beschränkungen wegen der im Rahmen des Betriebes des Friseur-/Kosmetiksalons und einer Boutique einzuhaltenden Auflagen nicht wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB anzupassen. Danach kann, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, eine Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
aa) Die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages der Parteien ist durch die Folgen der Naturkatastrophe der COVID-19-Pandemie schwerwiegend gestört. Das Ausbleiben einer solchen Pandemie weltweiten Ausmaßes, welche grundsätzlich die gesamte Bevölkerung ernsthaft bedroht, war gemeinsame Vorstellung beider Parteien bei Vertragsschluss, die nicht Vertragsinhalt geworden ist, auf der sich aber der Geschäftswille beider aufbaute (vgl. hierzu BGH, NJW 2012, 1718 ff.; vgl. auch OLG Frankfurt am Main, NZM 2021, 395 ff.). Beide Parteien sind jedenfalls davon ausgegangen, dass während der Vertragslaufzeit Folgen einer solchen Pandemie, insbesondere behördliche Einschränkungen, die den in den Mieträumen geführten Geschäftsbetrieb in dieser Weise beschränken und zeitweise sogar unmöglich machen, nicht eintreten.
Durch das Entstehen der Pandemie und die ganz erheblichen pandemiebedingten Beschränkungen, die auch den Betrieb der Beklagten getroffen haben, hat sich die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages, dass eine derartige Pandemie mit ihren Folgen für den Geschäftsbetrieb der Beklagten nicht eintritt, schwerwiegend verändert im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB. Der Geschäftsbetrieb der Beklagten, die in den Räumen einen Friseur- und Kosmetiksalon und eine Boutique betreiben dürfen, war durch die behördliche Schließung des Friseur- und Kosmetiksalons in dem Zeitraum vom 01.-03.05.2020 sowie durch die behördlichen Auflagen für den Betrieb eines Friseur- und Kosmetiksalons (für die Boutique schon ab 01.05.2020) in dem nachfolgenden Zeitraum schwerwiegend betroffen. Demzufolge kann dahinstehen, ob der erst am 31.12.2020 in Kraft getretenen Vorschrift des Art. 240 § 7 EGBGB, nach welcher bei Geschäftsräumen, die infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind, vermutet wird, dass sich die Vertragsgrundlage des Mietvertrages schwerwiegend verändert hat, Rückwirkung zukommt.
Davon, dass die Parteien den Vertrag mit anderem Inhalt geschlossen, insbesondere für den Fall einer solchen Pandemie eine zeitweise Herabsetzung der Miete oder jedenfalls ihre zeitweise Stundung vereinbart hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, kann ausgegangen werden. Die Folgen einer solchen Pandemie greifen ganz erheblich in den Geschäftsbetrieb der Beklagten ein und beseitigen die Nutzbarkeit der Mieträume für sie zeitweise (01.-03.05.2020 für den Friseur- und Kosmetikbereich) nahezu vollständig, so dass in Kenntnis dieser Umstände auch der Kläger einer besonderen Regelung für diesen Fall voraussichtlich zugestimmt hätte. Dem steht nicht entgegen, dass nicht eindeutig bestimmbar ist, welche von verschiedenen möglichen Regelungen die Parteien insoweit getroffen hätten.
bb) Allerdings können die Beklagten vorliegend aufgrund der erheblichen Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages eine Anpassung des Mietvertrages nicht verlangen. Auf der Grundlage des Vorbringens der Beklagten kann ihnen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen und der gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag zugemutet werden mit der Folge, dass es auch nicht zu einer gewissen zeitweisen Herabsetzung der - ohnehin nur in Betracht kommenden - Kaltmiete gekommen ist. Nicht herabzusetzen sind die Betriebskostenvorauszahlungen, da auch unter Berücksichtigung aller pandemiebedingter Belastungen auf Seiten der Beklagten kein Grund dafür besteht, dass der Kläger tatsächlich anfallende und in vertraglich vereinbartem Umfang von den Beklagten zu tragende Betriebskosten für diese trägt.
Die infolge der COVID-19-Pandemie eingetretenen Einschränkungen ihres in den Mieträumen ausgeübten Geschäftsbetriebs fallen in den Risikobereich der Beklagten in Gestalt des Verwendungsrisikos für das Mietobjekt (vgl. im einzelnen OLG Frankfurt am Main, NZM 2021, 395 ff., m.w.N.). Diese Wertung folgt daraus, dass die Beschränkungen wie oben begründet keinen Mangel der Mietsache darstellen, der in den Risikobereich des Klägers als Vermieter fiele (so aber LG München I, Urteil vom 22.09.2020 - 3 O 4495/20, GE 2020, 1493 ff., vgl. oben). Nach der gesetzlichen Risikoverteilung, die durch den Vertrag nicht verändert wurde, trifft die Beklagten als Mietern das Verwendungsrisiko an der Mietsache (§ 537 Abs. 1 S. 1 BGB). Entsprechend der obigen Argumentation zu der Frage des Vorliegens eines Sachmangels der Mietsache betreffen sowohl die Schließung des Betriebs als auch die nachfolgenden Betriebsbeschränkungen das Verwendungsrisiko der Beklagten als Mieter. Dies gilt erst recht für die weiteren Folgen der COVID-19-Pandemie, soweit diese auch das Verhalten der potentiellen Kunden der Beklagten an sich beeinflusst und zu einer allgemeinen Zurückhaltung beim Aufsuchen des Betriebes der Beklagten geführt haben.
Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage ist allerdings grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und um Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen (vgl. BGH, NJW 2020, 331 ff.; Urteil vom 16.02.2000 - XII ZR 279/97; NJW 2000, 1714 ff., 1716, m.w.N.; so auch OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20, Rn. 40, zit. nach juris). Eine solche vertragliche Risikoverteilung schließt für den Betroffenen regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen (vgl. BGH, a.a.O.).
Zwar kann, auch wenn das Risiko der Folgen der COVID-19-Pandemie nach der gesetzlichen Regelung den Beklagten als Mietern zugewiesen ist, in Ausnahmefällen dennoch eine Anpassung des Vertrages nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage geboten sein. Dabei kann aber nicht jede einschneidende Veränderung der bei Vertragsabschluss bestehenden oder gemeinsam erwarteten Verhältnisse eine Vertragsanpassung rechtfertigen. Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt (so BGH, NJW 2012, 1718 ff.; NJW 1995, 47 ff.; NJW 1995, 592 ff.). Erforderlich ist, dass eine Anpassung des Vertrages zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht (mehr) zu vereinbarenden und damit der betroffenen Partei nach Treu und Glauben nicht zuzumutenden Ergebnisses unabweislich erscheint (vgl. BGH, NJW 2012, 1718, Rn. 30).
Vor diesem Hintergrund ist eine Anpassung des Vertrages durch Herabsetzung der von den Beklagten geschuldeten Miete für die Zeit von Mai bis Juli 2020 nicht schon allein deshalb vorzunehmen, weil keine der Vertragsparteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage in Gestalt der COVID-19-Pandemie als Systemkrise mit ihren Folgen, insbesondere den - unstreitigen - weitgehenden staatlichen Eingriffen in das soziale und wirtschaftliche Leben, gesetzt oder sie vorhergesehen hat (so aber OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20, Rn. 44, zit. nach juris; LG München I, NZM 2021, 194 ff.; LG Mönchengladbach, BeckRS 2020, 30731; Römermann, NJW 2021, 265 ff., 268; Streyl, NZM 2020, 817 ff., 824; Ekkenga/Schirrmacher, NZM 2020, 410 ff.; Zehelein, NZM 2020, 390 ff.; vgl. auch Säcker/Schubert, BB 2020, 25634 ff., 2569 f.; Häublein/Müller, NZM 2020, 481 ff.; Weller/Thomale, BB 2020, 962 ff., 966). Hierbei würde es sich zwar um eine für die Praxis gut handhabbare Lösung der Problematik handeln, weil die Umstände des Einzelfalls nur in geringerem Maße zu berücksichtigen wären. Die Begründung entspräche aber nicht den gesetzlichen Voraussetzungen des § 313 Abs. 1 BGB. Diese Vorschrift fordert wie oben ausgeführt, dass den Beklagten als Mietern „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.“ Hierbei handelt es sich mithin um eine in die Zukunft gerichtete Bewertung der Situation der Vertragsparteien. Die alleinige Betrachtung der COVID-19-Pandemie als Ursache der Einschränkungen des Geschäftsbetriebs und die Wertung, dass diese - unabhängig von der genannten gesetzlichen Wertung - von keiner der Parteien verursacht oder sonst zu verantworten ist und auch von keiner der Parteien vorausgesehen wurde, erscheint dabei als unzureichend; sie ist nicht in die Zukunft gerichtet, sondern rückwärtsgewandt und verengt die gebotene Abwägung. Der Umstand des Eintretens einer von keiner Partei verursachten und vorausgesehenen Pandemie ist im Rahmen der „Umstände des Einzelfalls“ mit zu berücksichtigen und hat im Hinblick auf die ganz erhebliche Bedeutung dieser als Naturkatastrophe einzustufenden COVID-19-Pandemie auch ein besonderes Gewicht. Dennoch sind für die Frage der Zumutbarkeit des Festhaltens einer Vertragspartei am unveränderten Vertrag auch die weiteren konkreten Umstände des Sachverhalts heranzuziehen (ebenso OLG Karlsruhe Urteil vom 24.02.2021 - 7 U 109/20, zit. nach juris; OLG München, Beschluss vom 17.02.2021 - 32 U 6359/20, zit. nach juris; LG Münster, Urteil vom 19.02.2021 - 23 O 18/20, zit. nach juris; Häublein/Müller, NZM 2020, 481 ff., 488 f.). Eine Äquivalenzstörung liegt gleichfalls nicht vor. Denn die von dem Kläger als Vermieter geschuldete und auch erbrachte Leistung ist in ihrem Wert gerade nicht herabgesetzt, da ein Mangel des Mietobjekts wie oben dargelegt gerade nicht vorliegt (vgl. hierzu im einzelnen OLG Frankfurt am Main, NZM 2021, 395 ff.).
Eine andere Wertung ergibt sich nicht zwingend aus anderen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs, insbesondere dem Urteil vom 23.11.1989 (NJW 1990, 572 f.). Hiernach waren Stornokosten, welche einem Reiseveranstalter wegen der Kündigung einer Reise in der Folge des Reaktorunfalls in Tschernobyl vom 25./26.04.1986 und damit wegen höherer Gewalt entstanden, in Anlehnung an die Risikoverteilung in § 651 j Abs. 2 S. 2 BGB nach Treu und Glauben je zur Hälfte von dem Reiseveranstalter und dem Reisenden zu tragen. In vergleichbarer Weise hat das OLG Karlsruhe in seinem Urteil vom 15.05.1992 (NJW 1992, 3176 ff.) entschieden, dass es gegen Treu und Glauben verstieße, den aus der Verwirklichung des beide Parteien treffenden Risikos des Ausfalls von Faschingsveranstaltungen nach Ausbruch des Golfkrieses Anfang des Jahres 1991 entstandenen beiderseitigen Verlust einseitig einer Partei aufzuerlegen. Beide diesen Entscheidungen jeweils zugrundeliegende Sachverhalte sind mit der jetzigen Fallgestaltung nur sehr eingeschränkt vergleichbar, da die betreffenden Verträge gerade nicht mehr durchgeführt wurden, während der Kläger seine Leistung der Gewährung des Gebrauchs an der Mietsache weiter vollständig erbringt. Ferner waren seinerzeit die jeweiligen wirtschaftlichen Folgen für die Parteien verhältnismäßig überschaubar und nicht geeignet, eine Vertragspartei in ihrer wirtschaftlichen Situation in vergleichbar schwerer Weise zu beeinträchtigen (insgesamt vgl. OLG Frankfurt am Main, NZM 2021, 395 ff.).
In zeitlicher Hinsicht beginnt die Situation, welche möglicherweise eine Unzumutbarkeit des Festhaltens am bestehenden Vertrag begründet, bereits mit Wirkung der behördlichen Beschränkungen, auch wenn ein Unternehmen üblicherweise kurzfristige Umsatzausfälle grundsätzlich verkraften muss. Denn von Beginn an war deutlich, dass die COVID-19-Pandemie, die zunächst mangels medizinischer Möglichkeiten außer durch Kontaktbeschränkungen selbst nicht einzuschränken war, über längere Zeit hin zu derartigen erheblichen Beeinträchtigungen führen würde.
Bei der Beurteilung, ob das Festhalten am unveränderten Vertrag für die Beklagten unzumutbar ist, sind gerade auch ihre wirtschaftlichen Verhältnisse zu berücksichtigen. Die Unzumutbarkeit leitet sich gerade aus infolge der COVID-19-Pandemie eingetretenen wirtschaftlichen Schwierigkeiten her. Das angestrebte Nichtzahlen der Miete bzw. das Verlangen, geleistete Mietzahlungen zurückzufordern, begründet einen wirtschaftlichen Vorteil für die Beklagten, die vollständige Zahlung demgegenüber eine wirtschaftliche Belastung. Gegenteiliges gilt jeweils für den Kläger. Es geht dabei auch nicht um ein Wiederherstellen der Vertragsäquivalenz, die vielmehr gerade nicht gestört ist, weil wie oben dargelegt der Kläger als Vermieter die von ihm geschuldete Leistung vollständig und unvermindert erbringt. Die Folgen des Eintritts der COVID-19-Pandemie auf ein Unternehmen können beispielsweise je nach Geschäftsbereich, Ausweichmöglichkeit, Kundenstruktur, Vertragsgestaltung oder wirtschaftlicher Stärke des Mieters und auch des Vermieters ganz unterschiedlich sein und nur in unterschiedlicher Weise die Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB begründen.
Bei der Betrachtung der wirtschaftlichen Verhältnisse der Beklagten als Mieter erscheint es für die mögliche Annahme einer Unzumutbarkeit des Festhaltens am bestehenden Vertrag allerdings nicht zwingend erforderlich, dass sie in ihrer wirtschaftlichen Existenz tatsächlich gefährdet sind (vgl. OLG Frankfurt am Main, NZM 2021, 395 ff., m.w.N.; KG Berlin, Urteil vom 01.04.2021 - 8 U 1099/20 -, juris Rn. 112).
Die Schließung des Friseur-/Kosmetiksalons der Beklagten in dem Zeitraum vom 23.03.-03.05.2020 hatte für sie zur Folge, dass ihnen das Erbringen von Friseur- und Kosmetikdienstleistungen nicht möglich war. Der Umstand, dass die behördlichen Anordnungen öffentlich-rechtlich rechtmäßig waren, steht einer Berücksichtigung bei der Frage einer Herabsetzung der geschuldeten Miete nicht entgegen, sondern begründet gerade die Änderung der Geschäftsgrundlage, deren Folgen zu betrachten sind. Durch die Schließung ihres Betriebes konnten die Beklagten zwar zunächst keine Umsätze im Friseur-/Kosmetikbereich erzielen. Jedenfalls zur damaligen Zeit war in keiner Weise klar, wie sich die zuvor unbekannte COVID-19-Pandemie weiter entwickeln würde. Aufgrund der leichten Übertragbarkeit des Virus führten nahe Kontakte von Menschen zur Gefahr einer Infektion mit der möglichen Folge schwerer und schwerster Erkrankungen, auch zahlreicher Todesfälle. Da es seinerzeit weder die Möglichkeit einer Impfung gegen dieses Virus noch ein sicher wirksames Medikament gab, konnte das pandemische Infektionsgeschehen zunächst nur durch weitgehende Kontaktbeschränkungen eingedämmt werden (vgl. hierzu OLG Frankfurt am Main, NZM 2021, 395 ff.; Streyl, NZM 2020, 817 ff., 823). Dies war in der Gesellschaft allgemein bekannt. Gerade durch die Anordnungen der Kontaktbeschränkungen sollen die Infektionszahlen vermindert werden, damit letztlich das Gesundheitssystem des Staates nicht durch eine zu hohe Zahl schwer Erkrankter überlastet wird.
Dementsprechend haben diese Auswirkungen weiter, aber nicht mehr in gleicher Weise vorgelegen, als vom 20.04.2020 an der Betrieb des Boutiquegeschäfts und vom 04.05.2020 an der Betrieb des Friseur- und Kosmetikgeschäfts mit Einschränkungen und unter Auflagen wieder gestattet war, auch wenn sich ein Teil der Kunden der Beklagten und der Interessenten auch weiterhin mehr oder weniger vorsichtig verhalten haben werden, während ein anderer Teil aufgrund der Schließdauer gerade die wochenlang nicht erhältlichen Dienstleistungen nachfragte, so dass es auch teilweise zu Nachholeffekten, welche die Verluste der Beklagten nach Wiedereröffnung ihres Betriebs ausgleichen würden, gegeben haben mag.
Ausmaß und Schwere der COVID-19-Pandemie lassen bereits ohne weiteres den Schluss zu, dass tatsächliche Folgen eines Umsatzrückgangs während der Schließung in nicht unerheblichem Umfang eintraten. Allerdings haben die Beklagten lediglich zu konkreten Umsatzrückrängen für den Zeitraum April bis August 2020 im Vergleich zu April bis August 2019 vorgetragen, wonach es zu einem Umsatzrückgang von 26,56 % gekommen sein soll. Dies spricht - unter der Berücksichtigung des Vortrags der Beklagten, dass in der Zeit vom 23.03. bis 03.05.2020 keine Umsätze erzielt wurden (Bl. 35 unten d.A.), und unter der Annahme, dass die Umsätze pro Monat in etwa gleich sind, allerdings dagegen, dass es in dem Zeitraum ab 04.05.2020 überhaupt zu relevanten Umsatzrückgängen im Vergleich zum Vorjahr kam, da im April 2020 keine Umsätze erzielt wurden und der Umsatzrückgang für fünf Monate etwa einem Fünftel entspricht. Diese Annahme wird unterstützt durch die Überlegung, dass auch die zweite Option für das Überbrückungsgeld 2 (50% Umsatzrückgang in zwei aufeinanderfolgenden Monaten von April bis August 2020) nicht erreicht wurde, wenn man annimmt, dass die Beklagten die Monate April und Mai 2020 zur Berechnung herangezogen haben und ein Umsatzrückgang von knapp 47% zu verzeichnen war. Absolute Zahlen für das Jahr 2020 sowie die Zahlen des Vorjahres haben die Beklagten nicht genannt. Hinzu tritt, dass die Beklagten in dem relevanten Zeitraum durch eine Untervermietung jedenfalls Einnahmen in Höhe von 550,00 EUR monatlich erzielten, wenngleich dieser Betrag nach ihrer Behauptung pandemiebedingt nur die Hälfte der vereinbarten Untermiete beträgt.
Öffentlich-rechtliche Hilfszahlungen haben die Beklagten für die genannten Zeiträume nach ihren Angaben nicht erhalten.
Nicht im Einzelnen vorgetragen haben die Beklagten zu ihren wirtschaftlichen Verhältnissen im Jahre 2020 insgesamt, insbesondere zu dem Maß ihrer Liquidität oder den erzielten Gewinnen. Sie haben auch nicht konkret zu ihrer Kostenstruktur, insbesondere ihren Personalkosten und zu den Veränderungen während der Schließungszeiten bei den einzelnen relevanten Positionen vorgetragen (vgl. hierzu im einzelnen OLG Frankfurt am Main, NZM 2021, 395 ff., m.w.N.). Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Beklagten als Mieter sind für die Beurteilung der Zumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag vorrangig relevant. Auf der Grundlage des Vorbringens der Beklagten können sie lediglich eingeschränkt beurteilt werden.
Es ist allerdings nicht dargetan, dass die Beklagten Boutique- oder Beauty-Artikel online hätte anbieten können, insbesondere, dass die Internetpräsenz der Beklagten einen online-shop enthält, oder sie die Mieträume sinnvoll und in zumutbarer Weise anders hätte nutzen können. Friseur- und Kosmetikdienstleistungen lassen sich nur persönlich erbringen.
Selbst unter der Annahme, dass der Vortrag der Beklagten zutrifft, ist eine Herabsetzung der Bruttokaltmiete für Mai bis Juli 2020 daher nicht angemessen.
Die Pflicht zur Zahlung der Miete für Mai, Juni und Juli 2020 ist hiernach nicht anzupassen, insbesondere da die Beklagten ihr Umsatzniveau im Vergleich zum Vorjahr in etwa hielten. Angesichts des Fehlens jeglicher Angaben zur Höhe der Gesamtumsätze, ist auch die Angabe, in den Monaten von Mai bis Juli 2020 seien Einkünfte in Höhe von 28.500 EUR weggefallen (Bl. 36 d.A. oben), nicht im Rahmen der Unzumutbarkeitsbetrachtung zu berücksichtigen. Zu einem Gewinnrückgang, beispielsweise wegen höherer Kosten für die Einrichtung und Durchführung eines Hygienekonzepts, die möglicherweise durch Preiserhöhungen ausgeglichen wurden, tragen die Beklagten nicht vor.
Auch ist der Vertrag aus den genannten Gründen nicht durch eine Stundung anzupassen.
d) Die Klageforderung ist auch nicht durch Aufrechnung teilweise erloschen (§ 389 BGB), nachdem es an Gegenforderungen der Beklagten gegen den Kläger auf Rückzahlung rechtsgrundlos gezahlter Mieten für den Zeitraum 23.03.2020 bis 30.04.2020 gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB gefehlt hat.
Denn die Zahlungen der Mieten für März und April 2020 erfolgten mit Rechtsgrund. Die Mieten waren nicht nach § 313 Abs. 1 BGB anzupassen.
Die Miete für März 2020 ist schon deshalb nicht anzupassen, weil die Beklagten die geschuldete Miete jeweils monatlich im Voraus gezahlt haben und sich die vom 23.03.2020 an eingetretenen betrieblichen Einschränkungen erst auf die wirtschaftliche Fähigkeit der Beklagten, künftige Mieten zu zahlen, ausgewirkt haben können. Die Miete für März 2020 bereits gezahlt zu haben und sie nicht zurückzuerhalten, ist für einen Mieter bei einer Gesamtbetrachtung nicht unzumutbar.
Die Miete für April 2020 ist nicht anzupassen, da die Beklagten auch diese - unter Verrechnung mit der Betriebskostenrückerstattung - im Voraus gezahlt haben und eine Unzumutbarkeit zu verneinen ist. Bei einer Umsatzbetrachtung für das Jahr 2020 wirkte sich die Schließung im April 2020 nur insgesamt mit einem Umsatzrückgang von ca. 10-15 % aus. Selbst wenn man in Betracht zieht, dass es Ende 2020 zu einer weiteren Schließung kam, betrifft dies nach dem Schreiben des Steuerberaters der Beklagten (Bl. 109 d.A.) nur den Zeitraum ab 16.12.2020 und führt in diesem Monat lediglich zu einem Umsatzrückgang von 11%.
e) Der Zinsanspruch steht dem Kläger auf die zuerkannten Beträge jeweils aus dem Gesichtspunkt des Verzuges zu (§ 280 Abs. 1, 2, § 286 Abs. 1, § 288 Abs. 1, 2 BGB).
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision wurde zur Fortbildung des Rechts und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) zugelassen.
Der Streitwert beträgt 17.161,29 EUR gemäß §§ 47 Abs. 1 S. 1, 48 Abs. 1 S. 1, 45 Abs. 3 ZPO. Er setzt sich aus der bezifferten Klageforderung (12.000,00 EUR) - die Zinsforderungen bleiben gemäß § 43 Abs. 1 GKG außer Ansatz - und dem Wert der Hilfsaufrechnung in Höhe von 5.161,29 EUR zusammen, wobei sich die Hilfsaufrechnung aus der anteiligen Miete für März i.H.v. 1.161,29 EUR und der Miete für April i.H.v. 4.000,00 EUR (gezahlt durch Verrechnung mit einem Betriebskostenguthaben der Beklagten i.H.v. 1.522,57 EUR und Zahlung der Beklagten i.H.v. 2.477,43 EUR) zusammensetzt. Die Aufrechnungserklärung der Beklagten stützt sich auf einen Rückzahlungsanspruch wegen rechtsgrundlos gezahlter Miete und umfasst nur die anteilige Märzmiete und die Aprilmiete, denn mit einem den Beklagten selbst zustehenden Betriebskostenguthaben konnten sie nicht aufrechnen. Es handelt sich um eine Hilfsaufrechnung, da die Beklagten den Hauptanspruch des Klägers auf Mietzahlung verneinen, indem sie darlegen, zur Zahlung der Miete für Mai bis Juli 2020 nicht verpflichtet gewesen zu sein, und dann erst die Aufrechnung erklären.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 511, 517, 519 f. ZPO
§§ 536 ff. BGB
§ 313 BGB
§ 537 BGB
§ 7 EGBGB
§ 389 BGB
§ 421 S. 1 BGB
§ 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB
§ 275 Abs. 1, 4 BGB
§ 313 Abs. 1 BGB
§ 536 Abs. 1 S. 1 Alt. 2, 2 BGB
§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 535 Abs. 1 BGB
§ 537 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 651 j Abs. 2 S. 2 BGB
§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB
§ 288 Abs. 1, 2 BGB
§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO
§ 47 Abs. 1 S. 1, 48 Abs. 1 S. 1, 45 Abs. 3 ZPO
§ 43 Abs. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: BB 2020, 2563
BB 2020, 962
WM 2020, 726
NZM 2020, 406
RGZ 94, 267
RGZ 91, 54
RGZ 89, 203
RGZ 88, 96
RGZ 87, 277
RGZ 79, 92
NZM 2021, 194
BB 2020, 2450
MDR 2021, 28
ZMR 2021, 119
DB 2021, 499
NZM 2020, 481
NZM 2020, 817
NJW 2020, 1169
NZM 2020, 497
NZM 2020, 402
NZM 2020, 390
ZMR 2020, 1002
NJW 2011, 3151
NZM 2020, 499
NJW 2012, 1718
NZM 2021, 395
NJW 2020, 331
NJW 2000, 1714
NJW 1995, 47
NJW 1995, 592
NJW 2021, 265
NZM 2020, 410
BB 2020, 25634
NJW 1990, 572
NJW 1992, 3176
28 O 174/20
XII ZR 96/21
2 U 143/20
23 O 753/20
3 O 4495/20
81 C 18/20
7 U 109/20
32 U 6358/20
23 O 18/20
31 O 11516/20
31 O 7743/20
9 O 852/20
12 O 154/20
8 O 1268/20
13 O 2044/20
15 O 23/20
13 O 1657/20
05 O 160/20
5 O 66/20
23 O 22/20
5 U 1782/20
XII ZR 189/09
XII ZR 279/97
32 U 6359/20
8 U 1099/20