Amtsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-04-29, Aktenzeichen 204 C 49/24
ECLI: ECLI:DE:AGK:2025:0429.204C49.24.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die klagende Partei.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von der Beklagten Schadensersatz nach einem Brandschaden am Gemeinschaftseigentum, durch den auch das Sondereigentum betroffen war.
Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnung im Objekt X. in XXXXX Köln und damit Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft.
Am 14.11.2022 kam es zu einem Brandschaden in der Liegenschaft. Infolge des Brandes und der Löscharbeiten ist auch die Wohnung der Klägerin in Mitleidenschaft gezogen worden. Die Wohnung war als Wohngemeinschaft mit vier einzelnen Mietverträgen vermietet worden. Es waren vier einzelne Zimmer vermietet.
Des Weiteren ist durch das eindringende Löschwasser auch der Fußbodenbereich durchfeuchtet worden. Es musste eine Trocknung stattfinden..
Die Beklagte, vertreten durch ihre Hausverwaltung, hat die Sanierung des Brandschadens eingeleitet und die erforderliche Korrespondenz unmittelbar mit der Versicherung geführt.
Die Beklagte leistete auf den Mietausfall für Dezember und November 2022 2213,16 EUR.
Die Klägerin behauptet, dass bis heute eine vollständige Wiederherstellung nicht erfolgt sei. Die Wohneinheit könne deswegen nicht ordnungsgemäß vermieten. Vor allem fehle die Freimessung der Wohnung dergestalt, dass sich keine Gefahrstoffe und kein Schimmel darin befänden. Sie habe die Wohnung an vier Mietparteien vermietet, die mit dem Schadensereignis ausgezogen seien. Es sei eine Freimessung erforderlich, um auszuschließen, dass aus den zurückgelassenen Rauch- und Rußpartikeln respektive aus einer möglichen Schimmelfeuchtigkeit im Fußbodenaufbau der gesamten Wohneinheit keine Gefahren mehr bestünden. Der einzige Internetanschluss habe sich im Brandzimmer Nr, 4 befunden. Die Wohnung sei immer noch unbewohnbar. Die Beklagte habe die freiwillig und treuhänderischen übernommenen Pflichten verletzt. Es sei eine gerechtfertigte Mietminderung um 100 Prozent erfolgt. Die Reinigungsarbeiten seien nur grob durchgeführt worden. Der Brandgeruch und der Ruß hätten sich in der gesamten Wohnung verteilt. Ein Trocknungsgerät sei nicht vorhanden gewesen. Die Zimmertüren und die Staubschutz seien offengelassen worden.
Zum behaupteten chronologischen Verlauf wird auf den Schriftsatz der klagenden Partei ab Bl. 60 d. GA Bezug genommen.
Bzgl. der Berechnung des Mietausfalls wird auf die Aufstellung ab Bl. 20 d. GA Bezug genommen.
Die klagende Partei beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe 6.756,01 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 741,01 € seit dem 06.12.2022 sowie aus jeweils 2.005,00 € seit dem 05.01.2023, 06.02.2023 und 06.03.2023 zu zahlen.
Die beklagte Partei beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Ansicht, dass die Klage unschlüssig sei. Es sei keine Anspruchsgrundlage ersichtlich. Eine schuldhafte Pflichtverletzung liege nicht vor. Der Schaden sei durch das Löschwasser entstanden. Es sei eine Trocknung vorgenommen worden. Es seien keine Rauch- und Rußpartikel in der gesamten Wohnung vorhanden. Nur ein Zimmer sei massiv beschädigt worden. Die Reinigungsarbeiten seien durch die Fachfirma W. im Zeitraum vom 25.11.2022 bis 02.12.2022 durchgeführt worden, so dass zumindest für die drei weiteren Zimmer ab dem 01.12.2022 kein Anspruch auf Mietminderung mehr bestanden habe. Das Zimmer, in dem der Hauptbrandschaden aufgetreten sie, sei ausreichend gesichert. Daher hätte sich für die weiteren drei Zimmer keine Beeinträchtigungen der Wohnqualität ergeben.
Der behauptete Mietausfall sei nicht entstanden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von Parteien gewechselten Schriftsätze und eingereichten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Ein Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB sowie aus § 14 Abs. 3 WEG ist nicht gegeben.
Ein der Beklagten zuzurechnende Pflichtverletzung bei Instandsetzungsarbeiten durch die Verwaltung lässt auch der klägerische Vortrag nicht erkennen.
Aus dem von der klagenden Partei vorgebrachten chronologischen Ablauf der Ereignisse ergibt keine schuldhafte Pflichtverletzung.
Die klagende Partei hat beispielsweise die Reinigungsarbeiten beanstandet. Sie wusste nach ihrem Vortrag, dass die Zimmertüren nicht geschlossen waren und der Geruch und der Ruß damit ungehindert durch alle Zimmer ziehen konnte.
Warum sie dann nicht für die Schließung der Türen selbst Sorge getragen hat, ist dem Gericht nicht verständlich. Dabei handelt es um einfache Handgriffe.
Unabhängig davon, dass die Unbewohnbarkeit aller Zimmer schon streitig ist, hat sie damit gegen ihre Schadensminderungspflicht gemäß § 254 BGB verstoßen.
Dass Brandschäden in dem geschilderten Umfang eine zeitaufwändige Sanierung mit sich bringen, kann als gerichtsbekannt vorausgesetzt werden.
Die Verwaltung als Vertreterin der Beklagten hat zeitnah alle notwendigen Schritte unternommen, damit der Schaden sich nicht weiter vertieft.
Auch die haftungsausfüllende Kausalität ist nicht gegeben.
Da nur ein Zimmer abgebrannt ist, ist nicht verständlich, dass die auch die drei weiteren Zimmer nicht vermietbar waren.
Auch ein Internetanschluss ist für die Bewohnbarkeit nicht zwingend erforderlich, wenn er auch wünschenswert ist. Im übrigen bestehen viele technische Möglichkeiten, um eine Wohnung mit Internet zu versorgen. Es gibt z.B. WLan-Sticks oder mobile Boxen.
Auch ein verschuldensunabhängiger Anspruch nach § 14 Abs. 3 WEG ist nicht gegeben. Unabhängig davon, dass die klagende Partei eine Zahlung erhalten hat, ist der Aufopferungsanspruch nur dann anwendbar, wenn der Eingriff in das Sondereigentum für Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum oder anderem Sondereigentum erforderlich ist, nicht aber das Sondereigentum des Geschädigten selbst betroffen ist. Dies würde eine Besserstellung des Geschädigten bedeuten, wenn er über die Instandsetzung hinaus noch einen Schadensersatzanspruch hätte.
Die prozessualen Nebenentscheidung basieren auf §§ 91, 709, 708 Nr. 11 ZPO.
Streitwert: 6756,01 EUR

Rechtsmittelbelehrung:
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Zitierte Normen: §§ 91, 709, 708 Nr. 11 ZPO
§ 254 BGB
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 14 Abs. 3 WEG