Verwaltungsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-05-22, Aktenzeichen 17 K 7345/10
ECLI: ECLI:DE:VGK:2012:0522.17K7345.10.00

Tenor:
Die Beklagte wird unter Aufhebung ihres Bescheides vom 4. November 2010 verpflichtet, die Grundsteuer für das Objekt "L. Straße 000" (00 00) für das Jahr 2009 in Höhe von 25 % (entsprechend 82,54 EUR) zu erlassen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Beteiligten tragen die Kosten des Verfahrens jeweils zur Hälfte.

Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer einer Wohn- und Gewerbeeinheit (00 00) an dem in M. gelegenen Grundstück "L. Straße 000", die bis zum Jahr 2007 als Gaststätte genutzt wurde.
Mit Bescheid vom 26. Januar 2009 setzte die Beklagte die Grundsteuer B für dieses Objekt auf 330,15 EUR fest.
Am 26. Januar 2010 beantragte der Kläger, ihm die Grundsteuer für das Jahr 2009 für die Einheit "L. Straße 000, 00 00" zu erlassen. Zur Begründung trug er im Wesentlichen vor, seit dem 1. Januar 2007 stehe die Gaststätte leer. Er habe seither keine Mieteinnahmen daraus. Zahlreiche Bemühungen, das Objekt zu verpachten, seien erfolglos geblieben.
Unter dem 16. April 2010 legte der Kläger auf eine entsprechende Bitte der Beklagten hin eine Kopie des letzten Pachtvertrages, Kopien von Zeitungsinseraten sowie von Internet-Angeboten eines Immobilienmaklers vor. Ergänzend trug er vor, er habe es mittlerweile völlig aufgegeben, Zeitungsanzeigen zu schalten, weil die Inserate so gut wie ergebnislos geblieben seien. Ein Immobilienmakler sei weiterhin eingeschaltet. Die Gaststätte liege wohl in einem wirtschaftlich problematischen Bezirk der Beklagten. Kosten für eine Nutzungsänderung könne er nicht aufbringen.
Mit Bescheid vom 4. November 2010 lehnte die Beklagte den Erlassantrag ab, weil der Kläger nicht nachgewiesen habe, dass er die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten habe. Er habe seine Vermietungsbemühungen nicht hinreichend belegt.
Am 6. Dezember 2010 hat der Kläger Klage erhoben, zu deren Begründung er im Wesentlichen vorträgt: Das Objekt sei als Gaststätte ausgebaut und seit ca. 1970 verpachtet gewesen. Es sei erfolglos in seinem Auftrag von einem Immobilien-Makler für einen Netto-Pachtzins von 500,00 EUR bei bis zu fünf Monaten Pachtfreiheit angeboten worden. Der Pachtpreis liege unterhalb der ortsüblichen Preise vergleichbarer Objekte. Der letzte Pächter habe 1.000,00 EUR Pacht / Monat gezahlt. Den Ertragsausfall habe er nicht zu vertreten. Die in den Jahren 2007 und 2008 geschalteten Zeitungsanzeigen hätten Kosten von über 1.200,00 EUR verursacht, aber zu keiner einzigen Anfrage geführt. Deshalb habe er 2009, abgesehen von zwei Annoncen, weitere Inserate in Zeitungen eingestellt. Auch Bedienstete der Beklagten hätten ihm davon abgeraten. Mit der Verpachtung habe er einen für Gewerbeobjekte spezialisierten Makler beauftragt gehabt. Dessen Inserate im Internet hätten im Jahr 2009 zu einer Vielzahl von Interessenten geführt. Besichtigungen bzw. Verhandlungen hätten jedoch zu keinem Vertragsabschluss geführt. Die Vielzahl der Interessenten aus dem Internet, die auch bereit gewesen wären, die Kneipe ohne Küche und für die Hälfte des früheren Pachtpreises bei bis zu 5 Monaten mietfrei anzumieten, hätten alle kurz vor der Vertragsunterzeichnung aus Gründen, die er erst Ende 2010 / Anfang 2011 erfahren habe, von der Vertragsunterzeichnung Abstand genommen. Die Beklagte habe potentielle Pächter informiert, dass die Konzession nicht erteilt werden könne, solange der Kläger keinen neuen Bauantrag oder Bauänderungsantrag über sachkundige Architekten und Sachverständige des Schall- und Brandschutzes gestellt habe. Die Konzession sei ab Dezember 2008, also nach einem Jahr Leerstand, verweigert worden. Dies habe er nicht zu vertreten. Ihm sei es wirtschaftlich nicht zumutbar, die erheblichen Kosten für die Modernisierung des Objekts und die Anpassung an die jetzigen bauordnungsrechtlichen Vorschriften durchzuführen.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 4. November 2010 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Objekt "L. Straße 000, 00 00" für das Jahr 2009 in Höhe von 165,07 EUR zu erlassen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie trägt vor, dass es nach wie vor an einer substantiierten Darlegung der Vermietungsbemühungen des Klägers fehle.
Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den Inhalt der Gerichtsakte Verfahrens sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist nur im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
Der Bescheid vom 4. November 2010 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, soweit die Beklagte einen Grundsteuererlass in Höhe von 25 % des als Grundsteuer festgesetzten Betrages (entsprechend 82,54 EUR) abgelehnt hat, vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Der Kläger hat gemäß § 33 Abs. 1 GrStG lediglich einen Anspruch auf den einen Grundsteuererlass in diesem Umfang.
Nach § 33 Abs. 1 GrStG wird bei bebauten Grundstücken die Grundsteuer in Höhe von 25% erlassen, wenn der normale Rohertrag des Steuergegenstands im Erlasszeitraum um mehr als 50% gemindert war und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 %, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 % zu erlassen.
Der Rohertrag des Objekts "L. Straße 000, 00 00" war im Jahr 2009 um 100% gemindert. Der Kläger hat nach seinen eigenen, hinreichend spezifizierten und glaubhaft gemachten Angaben keinen Rohertrag erzielt. Dies hat die Beklagte auch nicht in Zweifel gezogen.
Dem Anspruch des Klägers auf Grundsteuererlass steht nicht entgegen, dass der Ertragsausfall, soweit ersichtlich, weder auf einem strukturellen Leerstand noch auf Umständen beruhte, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch und vorübergehend sind. Denn diese für die Erlasszeiträume bis einschließlich 2007 geltenden ungeschriebenen Tatbestandsmerkmale haben, soweit es - wie hier - um einen Erlassanspruch für einen Zeitraum ab 2008 geht, nach der aktuellen Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen, im Hinblick auf die rückwirkend zum 1. Januar 2008 in Kraft getretene Neufassung des § 33 GrStG keine Bedeutung mehr.
Vgl. im Einzelnen OVG NRW, Urteil vom 28. Februar 2011 - 14 A 1711/08 -, Juris Rdnr. 45 ff.
Aus Gründen der Rechtseinheitlichkeit folgt die Kammer der vom Oberverwaltungsgericht für richtigen gehaltenen Auslegung des § 33 GrStG n. F.
Vgl. VG Köln, Urteil vom 2. August 2011 - 17 K 5721/10 -.
Der Kläger hat aber den Ertragsausfall im Streitjahr nur zum Teil nicht zu vertreten, und deshalb nur Anspruch auf teilweisen Grundsteuererlass in Höhe von 25 %.
Der Grundsteuerschuldner hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, das heißt, wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat, noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen verhindern konnte. Hierfür sind im Falle des Leerstands einer Immobilie insbesondere nachhaltige Vermietungsbemühungen erforderlich, die dem Objektcharakter angepasst sind und einen möglichst weiten Interessentenkreis ansprechen. Bei längerfristigem Leerstand muss der Grundsteuerschuldner die Vermietungsbemühungen gegebenenfalls intensivieren. Er kann sich hierfür eines Maklers bedienen, muss sich das Verhalten des Maklers dann jedoch zurechnen lassen.
Vgl. zu den Anforderungen BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2008 - 9 C 8.07 -, Juris Rdnr. 18; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Juni 2011 - OVG 9 B 16.10 -, Juris Rdnr. 21 ff.
Ferner ist es Sache des Steuerpflichtigen, ein offenkundig vorliegendes Vermarktungshindernis zu beseitigen.
VG Köln, Urteil vom 24. August 2010 - 17 K 7286/08 -.
Schließlich hat der Steuerschuldner bei einem länger andauernden Leerstand anstelle der bisherigen Nutzung seines Grundeigentums eine anderweitige Nutzungsmöglichkeit ernsthaft in Betracht zu ziehen und eine konsequente unternehmerische Entscheidung im Hinblick auf eine anderweitige wirtschaftliche Verwertung des Objekts zu treffen, auch wenn diese von ihm nicht als optimal angesehen wird. Dies kann namentlich für Objekte gelten, die sich von vornherein wegen ihrer Ausstattung nur an einen begrenzten Interessentenkreis richten, aber mit vertretbarem Aufwand umgebaut werden können (etwa: Weitervermietung eines Objekt auch ohne aufwendige Inneneinrichtung, um zumindest einen geringen Mietertrag zu erzielen).
Vgl. VGH BW, Urteil vom 26. März 2006 - 2 S 1002/05 -, Juris Rdnr. 30 f. m.w.N.
Gemessen an diesen Vorgaben hat sich der Kläger im vorliegenden Fall zwar ausreichend um die Vermietung bemüht. Der Kläger hat seit 2007 eine in der Vermarktung von Gewerbeimmobilien erfahrene Maklerfirma mit der Vermietung beauftragt. Diese hat ersichtlich eine aussagekräftige Beschreibung für das Objekt erstellt und auf dieser Basis die seit Anfang 2007 leer stehenden Räumlichkeiten im gesamten Jahr 2009 auf mehreren einschlägigen Immobilien-Internetseiten präsentiert. Nach glaubhafter Darstellung der Hausverwaltung V. S. vom 18. Februar 2011 haben diese Inserate eine recht hohe Resonanz erbracht, da sich daraufhin im Laufe des Jahres 2009 mehrere Interessenten für das Objekt bei dem Kläger vorstellten. Dass der Kläger und die von ihm beauftragte Maklerfirma - von zwei Anzeigen abgesehen - auf das Schalten von Zeitungsannoncen in regionalen und überregionalen Zeitungen verzichtet hat, ist entgegen der Auffassung der Beklagten nicht erlassschädlich. Zeitungsannoncen waren zwar lange Zeit ein wichtiges Mittel, um Immobilien zu vermarkten. Sie mögen auch noch im Jahre 2005 als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass zu fordern gewesen sein.
So wohl OVG NRW, Beschluss vom 11. Juli 2011 - 14 A 918/10 -, Juris Rdnr. 9.
Jedenfalls für das Jahr 2009 sowie die nachfolgenden Zeiträume und bezogen auf Gewerbeimmobilien im Gebiet der Beklagten kann das (zusätzliche) Inserieren in Printmedien jedoch nicht mehr generell verlangt werden. Denn hierdurch würde in der Regel kein nennenswerter Interessentenkreis mehr angesprochen, der nicht auch durch ein intensives Anbieten im Internet bzw. gezieltes Anschreiben zu erreichen ist. Dass sich Unternehmen oder Einzelpersonen, die eine Gewerbeimmobilie anmieten wollten, in den letzten Jahren noch der Möglichkeit begaben, über das Internet entsprechend ihren Bedürfnissen zielgenau zu suchen, ist wirklichkeitsfern.
VG Köln, Urteil vom 2. August 2011 - 17 K 5721/10 -; ähnlich bereits für das Jahr 2007 OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Juni 2011 - OVG 9 B 16.10 -, Juris Rdnr. 25.
Wie gerichtsbekannt ist, enthalten die regionalen Zeitungen in Köln und Umgebung seit mehreren Jahren - einhergehend mit der stetig zunehmenden Bedeutung des Internet-Immobilienmarktes - nur noch einen recht kleinen Anzeigeteil für Gewerbeimmobilien. In den überregionalen Zeitungen findet dieser Markt, jedenfalls für Gewerbeimmobilien außerhalb der Region des jeweiligen Verlagssitzes, praktisch nicht mehr statt. Zeitungsannoncen sind mithin zumindest im Bereich der Gewerbeimmobilien in Köln und Umgebung kein nennenswerter Vertriebsweg mehr. Dieser tatsächlichen Entwicklung muss auch bei der Beurteilung der erforderlichen Vermietungsbemühungen im Rahmen des § 33 GrStG Rechnung getragen werden. Folgerichtig verlangt die Beklagte in ihrem Standard-Fragenkatalog zum Grundsteuererlass, der auch dem Kläger zugesandt wurde, die "Nachweise über Vermietungsbemühungen (z. B. Rechnungen von Annoncen in der Tageszeitung und / oder im Internet; ...)". Besondere Umstände, die es rechtfertigen könnten, abweichend hiervon ausnahmsweise Inserate sowohl im Internet als auch in Zeitungen zu fordern, sind im vorliegenden Fall nicht ersichtlich. Es ist im Gegenteil zu berücksichtigen, dass nach den glaubhaften Angaben des Klägers Zeitungsannoncen für die streitbefangene Immobilie in den Jahren 2007 und 2008 zahlreich und im Jahr 2009 noch zwei Mal geschaltet worden sind, die ohne jede Resonanz geblieben sind. Nach Darstellung des Klägers, die von der Beklagten nicht bestritten worden ist, haben sogar deren Bedienstete von nutzlosen Inseraten in Printmedien abgeraten. Bei dieser Sachlage hätten weitere Zeitungsinserate einen erheblichen, wirtschaftlich nicht vertretbaren Kostenaufwand verursacht.
Allerdings ist davon auszugehen, dass dem Kläger wegen der vielen erfolglosen, mit potentiellen Pächtern durchgeführten Besichtigungstermine, die teilweise in Anwesenheit von Bediensteten der Beklagten stattfanden, spätestens ab Sommer 2009 klar war oder zumindest hätte bewusst sein müssen, dass das Objekt in der bisherigen Form nicht mehr zu vermarkten war und (auch) die baulichen Voraussetzungen für eine weitere Nutzung des Objekts als Gaststätte nicht mehr gegeben waren. Dem Kläger kann es nicht abgenommen werden, dass er von diesen Problemen in der zweiten Jahreshälfte 2009 nichts gewusst, sondern davon erst Ende 2010 / Anfang 2011 erfahren hat. Denn es widerspricht der Lebenserfahrung, dass ein Vermieter mit zahlreichen Interessenten Besichtigungstermine durchführt, in denen es um die Anmietung einer Gaststätte geht, ohne sich angesichts ständiger Absagen der Bewerber nach den Gründen hierfür zu erkundigen. Der Kläger hat nach eigenen Angaben etwa mit einem Herrn N. K. im Juli und August 2009, teils unter Beteiligung von Mitarbeitern der Beklagten, acht (!) Mal verhandelt. Dass dabei baurechtliche Fragen und Probleme nicht ein einziges Mal zur Sprache gekommen sein sollen, ist nicht glaubhaft. Dies gilt erst recht, wenn - wie der Kläger selbst vorträgt - die Beklagtenseite den potentiellen Pächtern mitgeteilt hat, warum eine Konzession nicht erteilt werden konnte.
Damit beruhte die Ertragsminderung spätestens ab Sommer 2009 auf Umständen, die im Einflussbereich des Klägers lagen. Das Objekt stand zu diesem Zeitpunkt seit rund zweieinhalb Jahren leer. In dieser Situation hätte er entweder durch gezielte Investitionen ein offenkundig vorliegendes Vermarktungshindernis beseitigen oder anstelle der bisherigen Nutzung seines Grundeigentums eine anderweitige Nutzungsmöglichkeit ernsthaft in Betracht ziehen und konsequent eine alternative wirtschaftliche Verwertung des Objekts anstreben müssen. Damit wäre eine Minderung des Ertragsausfalls möglich gewesen. Es ist weder erkennbar noch - substantiiert - vorgetragen, dass solche Maßnahmen in jedem Falle mit unverhältnismäßigen Investitionen verbunden gewesen wären. Damit hat der Kläger den Ertragsausfall lediglich für die erste Jahreshälfte 2009 nicht zu vertreten und dem entsprechend nur einen Anspruch auf den Erlass der Grundsteuer in Höhe von 25 % (entsprechend 82,54 EUR).
Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 33 GrStG
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 33 Abs. 1 GrStG
§ 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 14 A 1711/08
17 K 5721/10
9 C 8.07
9 B 16.10
17 K 7286/08
2 S 1002/05
14 A 918/10