Thüringer Oberlandesgericht (Thüringen, )
Beschluss vom 2013-06-24, Aktenzeichen Lw U 350/13
ECLI: ECLI:DE:OLGTH:2013:0624.LWU350.13.0A

Tenor:
1. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Erfurt vom 05.02.2013 - Nichtabhilfeentscheidung vom 23.04.2013 - wird zurückgewiesen.
2. Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren werden nicht erhoben. Die Beteiligte zu 1 hat der Beteiligten zu 2 und 3 deren notwendige außergerichtliche Kosten des Beschwerdeverfahrens zu erstatten.
3. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 15.493,90 Euro festgesetzt.
4. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Mit der im Betreff bezeichneten notariellen Urkunde veräußerte die Beteiligte zu 2 an den Beteiligten zu 3 ein bisher zur Heugewinnung genutztes an größere Waldflächen des Beteiligten zu 3 angrenzendes Grundstück mit einer Größe von 0,7558 ha zu einem Preis von 15.493,90 € (2,05 €/ha). Die Genehmigungsbehörde versagte die grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigung unter Berufung auf die Versagungsgründe des § 9 Abs. 1 Nr. 1 und 3 GrdstVG. Dagegen haben die Beteiligten zu 2 und 3 Anträge auf gerichtliche Entscheidung gestellt.
Das Landwirtschaftsgericht hat unter Aufhebung des angefochtenen Bescheids der Genehmigungsbehörde den Kaufvertrag genehmigt. Nach seiner Auffassung liegt der Versagungsgrund des groben Missverhältnisses zwischen vereinbartem Kaufpreis und innerlandwirtschaftlichem Wert der Grundstücke nicht vor; da das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wurde, könne die Verweigerung der Genehmigung auf den Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung nicht gestützt werden. Wegen der Einzelheiten des Sachstands, des Vorbringens und der rechtlichen Beurteilung der Beteiligten und der Begründung des Landwirtschaftsgerichts nimmt der Senat Bezug auf den angefochtenen Beschluss.
Gegen diesen Beschluss richtet sich die Beschwerde der Beteiligen zu 1. Sie meint, der Vertrag sei nicht genehmigungsfähig. Der Versagungsgrund des groben Missverhältnisses zwischen Kaufpreis und innerlandwirtschaftlichem Verkehrswert der Grundstücke greife ein, weil der Bodenrichtwert lediglich 0,26 €/m² betrage. Eine ungesunde Bodenverteilung liege vor, weil der Erwerber zwar Haupterwerbslandwirt sei, seine Hofstelle sich aber in einer Entfernung von ca. 260 km von dem streitgegenständlichen Grundstück befinde. In Thüringen betreibe der Erwerber keinen landwirtschaftlichen, sondern lediglich einen forstwirtschaftlichen Betrieb. Die Vorlagepflicht zur Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht bestehe nicht, wenn der Kaufpreis im groben Missverhältnis zu Grundstückswert stehe.
Das Landwirtschaftsgericht hat der Beschwerde mit Beschluss vom 23.04.2013 nicht abgeholfen und sie dem Oberlandesgericht vorgelegt.
Die Beteiligten zu 2 und 3 verteidigen die angefochtene Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts. Die weiteren Anhörungsberechtigten haben sich im Beschwerdeverfahren nicht geäußert.

Entscheidungsgründe:
Die Beschwerde ist nach den §§ 9 LwVG, 58 ff. FamFG statthaft und auch sonst zulässig. Die Beschwerdeberechtigung der Beteiligten zu 1 als übergeordneter Behörde der Genehmigungsbehörde ergibt sich aus § 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG.
In der Sache bleibt die Beschwerde ohne Erfolg. Das Landwirtschaftsgericht hat dem Grundstückskaufvertrag vom 17.08.2010 im Ergebnis zu Recht die Genehmigung nach § 9 Abs. 1 GrdstVG erteilt, weil weder der Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG) noch derjenige des groben Missverhältnisses zwischen Kaufpreis und Wert des Grundstücks (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG) vorliegt.
1. Die Versagung der Genehmigung des Grundstückskaufvertrages unter Berufung auf den Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung kommt im vorliegenden Fall nach § 9 Abs. 5 GrdstVG nicht in Betracht. Nach dieser Bestimmung darf, wenn die Voraussetzungen vorliegen, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, das Vorkaufsrecht aber nicht ausgeübt wird, die Genehmigung wegen ungesunder Bodenverteilung nur versagt werden, wenn es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt. Im vorliegenden Fall betrifft der Kaufvertrag keinen landwirtschaftlichen Betrieb, sondern ein einzelnes landwirtschaftliches Grundstück. Die Voraussetzungen für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts nach § 4 Abs. 1 RSG liegen vor. Es handelt sich um ein landwirtschaftliches Grundstück mit einer Größe von mehr als 0,25 ha, der in Thüringen maßgeblichen Mindestgrenze. Ausschlussgründe nach § 4 Abs. 2 RSG liegen nicht vor. Der Nichtausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts steht es gleich, wenn die Genehmigungsbehörde davon absieht, den Vertrag über die Siedlungsbehörde dem Siedlungsunternehmen vorzulegen. Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1. entfällt die Vorlagepflicht nach § 12 GrdstVG nicht, wenn der in dem Vertrag vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG steht. Aus dem Gesetz ergibt sich nicht, dass die Genehmigungsbehörde in einem solchen Fall berechtigt ist, von der Vorlage abzusehen. Der Bundesgerichtshof hat es im Hinblick auf Wortlaut und Entstehungsgeschichte des Gesetzes abgelehnt, bei der Auslegung von § 9 Abs. 5 GrdstVG eine Differenzierung dahin vorzunehmen, ob das Siedlungsunternehmen von dem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht, weil aus seiner Sicht der Kaufpreis überhöht erscheint oder ob es aus anderen Gründen zu diesem Entschluss gekommen ist. Vielmehr sei der Vertrag in einem solchen Fall ohne weitere Prüfung zu genehmigen, sofern nicht ein anderer Versagungsgrund vorliegt (BGH NJW 1966, 2310 m.w.N). Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs betrifft allerdings einen Fall, in dem der Kaufpreis zwar deutlich über dem innerlandwirtschaftlichen Wert des Grundstücks lag ohne nach den Feststellungen in den Tatsacheninstanzen aber den Missbrauchstatbestand des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu erfüllen. Indessen haben sich in der Folgezeit sowohl Rechtsprechung als auch Literatur der Auffassung des Bundesgerichtshofs auch in solchen Fällen angeschlossen, in denen ein überhöhter Kaufpreis im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG vorlag (OLG Frankfurt RdL 2005, 274 ff.; Netz, GrdstVG, 5. Auflage Ziff. 4.10.6). Dem schließt sich der Senat an und hält nach erneuter Prüfung an seiner in dem Beschluss vom 15.12.2011 (Lw U 201/10) - in den die Entscheidung nicht tragenden Erwägungen - geäußerten gegenteiligen Auffassung nicht mehr fest.
Abgesehen davon liegt der Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung aber auch in der Sache nicht vor. Bei dem Erwerber handelt es sich um einen Haupterwerbslandwirt mit einer Bewirtschaftungsfläche von mehr als 2000 ha; das wird durch die Auskunft der Landwirtschaftskammer N-W, Kreisstelle H vom 28.07.2011 (Bl. 59 Bd. I d.A.) belegt und auch von der Beteiligten zu 1 nicht in Frage gestellt. Der Erwerb durch einen Haupterwerbslandwirt ist in der Regel, wie das Landwirtschaftsgericht in anderem Zusammenhang zutreffend ausgeführt hat, agrarstrukturell auch dann nicht zu beanstanden, wenn andere Landwirte das Grundstück ebenso dringlich oder sogar noch dringlicher benötigen. Auch die Entfernung von ca. 260 km zum Sitz dieses Betriebes führt im vorliegenden Fall nicht zur ungesunden Bodenverteilung. Allerdings nimmt der Senat bei derartigen Konstellationen nach entsprechender Einzelfallprüfung trotz Grundstückserwerbs durch einen Haupterwerbslandwirt ausnahmsweise den Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG an (Senat, Beschluss vom 12.05.2011, Lw U 184/11; Netz, a.a.O., Ziff. 4.10.3.5.2 m.w.N.; a.A. wohl OLG Dresden, Beschluss vom 27.04.2006, W XV 1485/05 sowie OLG Rostock, Beschluss vom 17.12.2010, 14 U 6/10). Das setzt aber voraus, dass der Landwirt gar nicht beabsichtigt, das Grundstück eigenverantwortlich landwirtschaftlich zu nutzen, sei es durch Einbeziehung in seinen Stammbetrieb, Gründung eines Zweigbetriebs im Umkreis des betroffenen Grundstücks oder auch im Wege der Lohnbewirtschaftung (siehe hierzu Senatsbeschluss vom 27.10.2011, Lw U 183/11) oder eine solche Nutzung aufgrund der objektiven Gegebenheiten im Einzelfall unrealistisch erscheint. So liegt es hier nicht. Der Erwerber hat vielmehr klar gestellt, dass er das Grundstück, das an große in seinem Eigentum stehende Waldflächen grenzt und nach den nicht zu beanstandenden Feststellungen des Landwirtschaftsgerichts nur zur Heugewinnung genutzt werden kann, weiterhin in dieser Weise nutzen will. Anders als die Ackerlandbewirtschaftung setzt die Heugewinnung eine umfangreiche Logistik und einen entsprechend aufwändigen Maschinenbestand nicht voraus; ggf. kann der Beteiligte zu 3, wie er es nach seinem glaubhaften Vorbringen in dem Schriftsatz vom 06.01.2012 auch beabsichtigt, Lohnunternehmer einsetzen. Wenn er sich zur Heugewinnung bzw. zur Kontrolle seiner Lohnunternehmer der materiellen und personellen Ressourcen seines in unmittelbarer Nähe ansässigen Forstwirtschaftsbetriebs bedienen sollte, würde das nichts daran ändern, dass es sich um landwirtschaftliche Nutzung durch einen Haupterwerbslandwirt handelt.
2. Auch der Versagungsgrund des groben Missverhältnisses zwischen Kaufpreis und Grundstückswert (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG) steht der Genehmigung nicht entgegen. Ein derartiges preisliches Missverhältnis wird von der Rechtsprechung in der Regel bei einer Überschreitung der 50 %igen Obergrenze zwischen dem Vertragspreis und dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert bejaht (BGHZ 50, 297; BGH, Beschluss vom 27.04.2001, BLw 14/00; Senat, Beschluss vom 12.03.2009, Lw U 848/08). Im Vergleich zu dem Bodenrichtwert - die Antragsteller haben nicht konkret vorgetragen, dass der Bodenrichtwert wegen abweichender wertbeeinflussender Merkmale des konkreten Grundstücks zur Verkehrswertermittlung nicht geeignet ist - läge ein solches Missverhältnis allerdings vor. Der Senat hält auch an seiner Auffassung fest, dass die Annahme eines Missverhältnisses noch nicht dadurch ausscheidet, dass die beurkundeten Preise Ergebnis eines öffentlichen, bedingungsfreien Bieterverfahrens sind (Senat, Beschluss vom 15.12.2001, Lw U 201/10; OLG Naumburg NL-BzAR 2012, 468 ff.). Indessen kommt die Annahme des Versagungsgrundes des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG aus anderen Gründen nicht in Betracht, weil es sich bei dem Grundstückserwerber um einen Haupterwerbslandwirt handelt. Der Versagungsgrund des Missverhältnisses zwischen Preis und Grundstückswert kommt nur dann zur Anwendung, wenn gerade durch den überhöhten Preis Landwirte am Erwerb des Grundstücks gehindert werden (OLG Dresden NL-BzAR 2008, 129 ff. m.w.N.) Der Preis, den ein hauptberuflicher Landwirt für ein landwirtschaftliches Grundstück zahlt, kann daher auch nach Auffassung des Senats allenfalls in Ausnahmefällen nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG beanstandet werden. Die Prüfung, ob bei dem anzulegenden Kaufpreis unter Berücksichtigung der speziellen Bedingungen seines Betriebes eine vernünftige Rendite noch erwirtschaftet werden kann, obliegt grundsätzlich der eigenverantwortlichen Prüfung des erwerbenden Landwirts; diese Kalkulation prüft das Gericht nicht nach, wenn sie sich innerhalb eines möglichen Rahmens bewegt (Netz, a.a.O., Ziff. 4.12.6.1 m.w.N.). Ein solcher Ausnahmefall liegt hier nach Aktenlage nicht vor. Hinzu kommt, dass nach den glaubhaften Darlegungen der Antragsteller der Kauf des Grundstücks zu diesem Preis wesentlich dadurch motiviert war, dass es sich um eine unmittelbar an ausgedehnte Waldflächen des Erwerbers angrenzende Fläche handelt, die der Arrondierung seines Grundbesitzes dient. Derartige Umstände sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geeignet, den Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auch dann auszuräumen, wenn bei einer rein rechnerischen Betrachtung die 50%ige Obergrenze zwischen Vertragspreis und innerlandwirtschaftlichem Verkehrswert überschritten ist (BGH, a.a.O.).
III.
Die Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren beruht auf den §§ 44, 45 LwVG, die Festsetzung des Gegenstandswertes des Beschwerdeverfahrens auf § 36 LwVG.
Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§§ 9 LwVG, 70 Abs. 2 FamFG) liegen nicht vor. Anders als in der vom Senat mit Beschluss vom heutigen Tag entschiedenen Sache Lw U 47/13 kommt es auf die dort als rechtgrundsätzlich angesehene Frage, ob in die Prüfung des Versagungsgrundes des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auch Aspekte einzubeziehen sind, die an sich geeignet wären, den Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung zu begründen, hier nicht an. Die Entscheidung des Senats ist daher mit Rechtsmitteln nicht anfechtbar.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 9 LwVG, 58 ff. FamFG
§§ 44, 45 LwVG
§ 12 GrdstVG
§ 36 LwVG
§ 9 LwVG
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 und 3 GrdstVG
§ 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG
§ 9 Abs. 1 GrdstVG
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG
§ 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG
§ 9 Abs. 5 GrdstVG
§ 4 Abs. 1 RSG
§ 4 Abs. 2 RSG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1966, 2310
BGHZ 50, 297
14 U 6/10