Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-07-06, Aktenzeichen 8 K 236.18
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2022:0706.8K236.18.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Eigentümerin des mit öffentlichen Mitteln des sozialen Wohnungsbaus errichteten Wohnhauses K ..., 1 ... .
Mit Schreiben vom 7. Februar 2017 zeigte die Klägerin das Freiwerden der 64,70m² großen 2-Zimmer Wohnung im 3. OG (Mitte) zum 1. Mai 2017 gegenüber dem Wohnungsamt des Beklagten an. Nachdem der Beklagte mit Schreiben des Wohnungsamtes des Bezirksamts T.-S. von Berlin (Wohnungsamt) vom 8. August 2017 um die Übersendung einer Überlassungsmitteilung zum 31. August 2017 gebeten hatte, teilte die Klägerin mit Schreiben vom 18. September 2017 unter Beifügung eines Auftrags vom Vortag mit, dass derzeit die Dachkuppelfenster erneuert würden. Eine Fertigstellung sei bis zum 1. September 2017 vereinbart. Sobald die Arbeiten abgeschlossen seien, würde die Wohnung unverzüglich wieder der Vermietung zugeführt.
Mit Schreiben des Wohnungsamtes vom 13. Oktober 2017 wurde die Klägerin zur beabsichtigten Festsetzung einer Geldleistung wegen des ungenehmigten Leerstandes angehört. Daraufhin beantragte die Klägerin mit Schreiben vom 24. Oktober 2017 eine Leerstandsgenehmigung bis zum 31. Dezember 2017. Die beauftragte Firma habe die Leistung bisher nicht erbringen können. Es sei eine umfangreiche Sanierung der Wohnung einschließlich einer Bodenabdichtung des Balkons vorzunehmen. Für die Balkonabdichtung seien trockene Bedingungen erforderlich.
Mit Schreiben des Wohnungsamtes vom 16. Februar 2018 forderte der Beklagte die Klägerin auf, bis zum 6. März 20219 unter Vorlage von Nachweisen in Form des Kostenvoranschlags, des Sanierungsauftrags und -plan, den Termin der voraussichtlichen Fertigstellung mitzuteilen.
Unter dem 21. Februar 2018 teilte die Klägerin dem Beklagten die Vermietung der Wohnung ab dem 1. März 2018 mit. Mit Schreiben des Wohnungsamtes vom 2. März 2018 forderte der Beklagte die Klägerin unter Fristsetzung von drei Wochen nach dessen Erhalt auf, Nachweise über den Umfang der jeweiligen Renovierungen vorzulegen. Mit Schreiben vom 7. März 2018 gab die Klägerin an, dass die Fensterfront erneuert worden sei. Technisch und organisatorisch sei deren Einbau vor Abschluss der Balkonsanierung nicht möglich gewesen. Die witterungsbedingten Verzögerungen könnten nicht nachgewiesen werden. Am 16. Januar 2018 sei die Wohnung abgenommen und anschließend zur Vermietung freigegeben worden.
Mit Bescheid des Wohnungsamtes vom 20. März 2018 lehnte der Beklagte die Erteilung der begehrten Leerstandsgenehmigung ab. Nachweise über die Verzögerung von Renovierungsarbeiten seien nicht erbracht worden.
Dagegen wandte sich die Klägerin mit ihrem Widerspruch vom 17. April 2018. Sie beziehe sich auf ihre Schreiben, mit denen sie mitgeteilt habe, dass es zu Verzögerungen während der Sanierung der Wohnung gekommen sei.
Mit Widerspruchsbescheid vom des Bezirksamts T.-S. von Berlin vom 21. September 2018 wies der Beklagte den Widerspruch zurück. Die Klägerin habe keine Nachweise über Baumaßnahmen erbracht.
Die Klägerin hat am 16. Oktober 2018 Klage erhoben, mit der sie zunächst die Aufhebung der Bescheide begehrte.
Die Wohnung habe sich bei Übergabe in einem desolaten Zustand befunden. Vor einer Neuvermietung hätten zwingend Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden müssen, u.a. seien das Bad und die Elektrik überarbeitet, die Fußböden erneuert und die gesamte Wohnung malermäßig wiederhergestellt worden. Die Arbeiten hätten zunächst erfasst, koordiniert und ausgeschrieben werden müssen. Ein zu ersetzendes Dachkuppelfenster habe extra gefertigt werden müssen. Die Instandsetzungsarbeiten seien im Dezember 2017 abgeschlossen worden, nach deren Abnahme sei die Wohnung zum 1. März 2018 wieder vermietet worden.
Die Klägerin beantragt zuletzt,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Bezirksamts T.-S. vom 20. März 2018 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides desselben vom 21. September 2018 zu verpflichten, ihr eine wohnungsbindungsrechtliche Leerstandsgenehmigung für die Wohnung K ..., 3. OG für den Zeitraum vom 1. August 2017 bis 28. Februar 2018 zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Es sei nicht ersichtlich, dass die Sanierung zügig betrieben worden sei. Der Klägerin sei das Freiwerden der Wohnung bereits seit Februar 2017 bekannt gewesen. Die Wohnung sei zum 1. Mai 2017 frei gewesen, die Sanierungsarbeiten hätten jedoch erst viele Monate später begonnen. Deren Ablauf lasse sich aus den vorgelegten Unterlagen nicht entnehmen.
Mit Beschluss vom 18. November 2019 hat die Kammer den Rechtsstreit auf den Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen. Für die weiteren Einzelheiten des Sachverhalts- und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze und sonstigen Aktenbestandteile sowie auf den Inhalt des Verwaltungsvorgangs, der vorgelegen hat und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen ist, verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage, über die gemäß § 6 Abs. 1 Verwaltungsgerichtordnung (VwGO) der Berichterstatter als Einzelrichter entscheidet, hat keinen Erfolg.
Die Versagung der Leerstandsgenehmigung ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht ihn ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO). Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung einer Leerstandsgenehmigung für die Wohnung K ..., 3. OG für den Zeitraum vom 1. August 2017 bis 28. Februar 2018.
Rechtsgrundlage für die begehrte Genehmigung ist § 7 Abs. 3 Satz 1 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) i. V. m. § 27 Abs. 7 Satz 1 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG). Nach diesen Vorschriften darf der Verfügungsberechtigte eine Wohnung nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle länger als drei Monate leer stehen lassen. Die Genehmigung darf nur erteilt werden, wenn und solange eine Vermietung nicht möglich ist und der Förderzweck nicht auf andere Weise, auch nicht durch Freistellung von Belegungsbindungen nach § 30 WoFG oder durch Übertragung von Belegungs- und Mietbindungen nach § 31 WoFG, erreicht werden kann. Daraus folgt, dass die Erteilung der Leerstandsgenehmigung im pflichtgemäßen Ermessen der zuständigen Stelle steht, sofern die Tatbestandsvoraussetzungen hierfür gegeben sind (vgl. VG Berlin Urteil vom 19.11.2014 – 7 K 103/14, BeckRS 2015, 40465, beck-online).
Die Voraussetzungen für die Genehmigung des Leerstandes im Zeitraum vom 1. August 2017 bis zum 28. Februar 2018 lagen nicht vor. Insofern wird zunächst gemäß § 117 Abs. 5 VwGO auf die diesbezüglichen Ausführungen des Widerspruchsbescheides vom 21. September 2018 Bezug genommen, denen der Einzelrichter folgt.
Für den Zeitraum vom 1. Januar bis 28. Februar 2018 folgt die Versagung der Leerstandsgenehmigung auch daraus, dass die Klägerin bei dem Beklagten selbst nur eine Leerstandsgenehmigung bis zum 31. Dezember 2017 beantragt hat und selbst angibt, dass die Arbeiten im Dezember 2017 abgeschlossen worden seien. Abgesehen davon liegen die Voraussetzungen für die Erteilung einer Leerstandsgenehmigung aber nicht vor, weil die Klägerin mit ihrem Antrag und auch nicht später nachvollziehbar dargelegt hat, dass die Vermietung der Wohnung innerhalb des beantragten Zeitraums unmöglich war. Sinn und Zweck der Genehmigungspflicht des Leerstandes wegen Unmöglichkeit der Vermietung ist es, den Leerstand öffentlich-geförderten Wohnraums auf die Fälle zu beschränken, in denen die Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken, z.B. wegen erforderlicher Instandsetzungsarbeiten, tatsächlich objektiv (oder subjektiv) nicht möglich ist. Aus der Genehmigungspflicht folgt daher, dass der Verfügungsberechtigte die die Unmöglichkeit begründenden tatsächlichen Umstände gegenüber der zuständigen Stelle schlüssig darlegen und belegen muss, mithin eine Genehmigung des Leerstands „auf Zuruf“ ausscheidet. Vorliegend hat die Klägerin zwar behauptet, dass in der Wohnung diverse Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich seien, deren Durchführung sich verzögert habe bzw. verzögere. Der Beklagte hatte aber Anlass daran zu zweifeln, dass die Klägerin die Wiedervermietung der Wohnung mit der erforderlichen Entschlossenheit betreibt und hat daher zu Recht nachvollziehbare Nachweise angefordert. Abgesehen davon, dass die Klägerin ihren Antrag auf Leerstandsgenehmigung nicht etwa drei Monate nach Freiwerden der Wohnung, sondern knapp drei weitere Monate später am 24. Oktober 2017 und erst als Reaktion auf die Anhörung zur Geldleistungsfestsetzung wegen ungenehmigten Leerstands gestellt hat, hat sie mit ihrem Antrag keine überprüfbaren Belege für die darin genannten Instandsetzungsarbeiten und Verzögerungen vorgelegt. Auch nach Fristsetzung durch das Wohnungssamt vom 2. März 2018, also nach Abschluss der behaupteten Arbeiten, legte die Klägerin weder die in der Aufforderung näher bezeichneten Nachweise, noch andere taugliche Belege vor. Aus dem vorgelegten Protokoll über eine rechtsverbindliche Bauabnahme vom 15. Dezember 2017 ergeben sich die erbrachten Leistungen nicht. Soweit die Klägerin im Klageverfahren ein von ihr genutztes „Bewertungstool“ vorlegt, mag dieses für die Zwecke der Klägerin geeignet sein, um Arbeitsabläufe zu planen und zu koordinieren, aus diesem ergibt sich aber nicht für Dritte nachvollziehbar, wann etwaige der Vermietung der Wohnung entgegenstehende Mängel festgestellt wurden, wann deren Beseitigung in Auftrag gegeben wurde und worauf etwaige Verzögerungen beruhten. Jedenfalls für die Zwecke der Beantragung einer Leerstandsgenehmigung hätte die Klägerin daher auf die vom Beklagten erbetenen und näher bezeichneten Nachweise zurückgreifen müssen. Dass ihr dies unmöglich gewesen wäre, lässt sich nicht erkennen.
Da die Voraussetzungen für die Erteilung der im Ermessen liegenden Leerstandsgenehmigung mangels Nachweises der Unvermietbarkeit der Wohnung nicht gegeben sind, war sie zu versagen, ohne dass es auf Ermessenserwägungen ankommt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gemäß § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf
5.000,00 Euro
festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 30 WoFG
§ 31 WoFG
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 7 Abs. 3 Satz 1 Wohnungsbindungsgesetz
§ 117 Abs. 5 VwGO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 7 K 103/14