Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2015-03-06, Aktenzeichen 19 T 151/14
ECLI: ECLI:DE:LGD:2015:0306.19T151.14.00

Tenor:
Die Kostenrechnung des Notars wird bestätigt.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Tatbestand:
Die Antragstellerin und Beteiligte zu 2) ist eine Gesellschaft der Gruppe. Die Unternehmensgruppe betreibt eine Sparte, die sich mit der Projektentwicklung von Immobilien beschäftigt.
Bei der Gesellschaft GmbH handelt es sich um eine Projektgesellschaft im Zusammenhang mit Immobilien. Die Gesellschaft hat ein Stammkapital von 25.000,00 EUR und hält seit etwa fünf Jahren ein Grundstück.
Im Jahr 2012 erwarb die GmbH jeweils zum Preis von 1,00 EUR einen Gechäftsanteil an der Gesellschaft.
Der Beteiligte zu 1) beurkundete mit der Urkunde Nr. vom die Abtretung des zuvor von der GmbH erworbenen Anteils an der GmbH an die Antragstellerin zu 2). Der streitgegenständlichen Anteilsabtretung gingen schuldrechtliche Vereinbarungen voraus, in denen der Kaufpreis für die übertragenen Anteile auf 1,00 EUR bestimmt wurde. Der mit „Geschäftsanteil Nr. 4“ bezeichnete Anteil hat einen Nennwert von 1.275,00 EUR, während zum Zeitpunkt der Abtretung die übrigen Geschäftsanteile mit einem Gesamtnennwert von 23.725,00 EUR von der Beteiligungs-GmbH gehalten wurden. Die Beteiligung der Antragstellerin als Minderheitsgesellschafterin erfolgte zur Vermeidung der Grunderwerbssteuer anlässlich des Verkaufs der (übrigen) Geschäftsanteile an einen Investor. Aus diesem Grund wurde der Antragstellerin bezogen auf das jeweilige Stammkapital der Gesellschaften in Höhe von 25.000 EUR jeweils ein Anteil in Höhe von 5,1 % (= 1.275,00 EUR) übertragen. Die Beteiligung der Antragstellerin wird als sog. „RETT-Blocker“ (=Real Estate Transfer Tax Blocker) bezeichnet. Bei der Veräußerin und der erwerbenden Beteiligten zu 2) handelt es sich um verbundene Unternehmen im Sinne des § 15 AktG.
Vor Rechnungserstellung bat der Notar die Beteiligte zu 2) in einer E-Mail um Mitteilung des Verkehrswerts des abgetretenen Geschäftsanteils, woraufhin diese mitteilte, dass die GmbH nahezu überschuldet sei und der Marktwert der Beteiligung daher 1,00 EUR betrage. In einer weiteren E-Mail vom 20.03.2014 erläuterte der Beteiligte zu 1), für die Wertgebühr sei nach Bestimmungen des GNotKG der auf den Anteil der Beteiligung entfallende Wert des Vermögens der Gesellschaft maßgeblich, wobei ein Schuldenabzug nicht erfolge. Von der Antragstellerin sei ihm ein Wert der Gesamtgesellschaft in Höhe von 70 Mio. EUR mitgeteilt worden. Die Antragstellerin reagierte auf die Mail durch Übersendung der Bilanzen der Gesellschaft vom 30.04.2011.
Unter dem 21.03.2014 erstellte der Beteiligte zu 1) die Kostenrechnung zu der Beurkundungen des Geschäftsanteilsabtretungsvertrags mit einem Rechnungsbetrag von 18.605,17 EUR (Rechnungsnummer). Der Kostenberechnung über die Abtretung der Geschäftsanteile an der GmbH legte der Notar einen Geschäftswert von 3.750.000,00 EUR zugrunde.
Zahlungen der Beteiligten zu 2) auf die Rechnung erfolgten nicht.
Die Beteiligte zu 2) ist der Auffassung, der Geschäftswert für die Beurkundung des Vertrags bestimme sich nach § 54 S. 1, S. 2 GNotKG. Sie macht in diesem Zusammenhang geltend, der Geschäftszweck der GmbH sei die Errichtung von Immobilien, deren Vermietung und Weiterverkauf. Dies ergebe sich aus den Bilanzunterlagen der GmbH vom 30.04.2011, in denen – was unstreitig ist – davon die Rede sei, dass Verwaltungsgemeinkosten wegen der noch nicht in der engeren Herstellungsphase befindlichen Projektentwicklung nicht aktiviert würden. Auch fänden sich auf der Internetseite zur Projektvermarktung Mitteilungen über die Übergabe von Wohnungen im Juli 2014 und über das Erreichen von Bauzielen im August 2014. Die Gesellschaft bediene sich Projektsteuerern der Muttergesellschaft bzw. externer Unternehmen.
In ihrer Antragsschrift nennt die Antragstellerin einen Verkehrswert des Grundstücks der GmbH in Höhe 70.979.111,00 EUR. Nach Auffassung der Antragstellerin ist der Rechnung ein Geschäftswert von 11.385,47 EUR zugrundezulegen. Wegen der Einzelheiten der von der Antragstellerin für zutreffend erachteten Geschäftswertberechnung wird auf die Antragsschrift (Bl. 109 f.) und die geänderte Berechnung im Schriftsatz vom 11.11.2014 (Bl. 241) verwiesen.
Die Beteiligte zu 2) hat ursprünglich beantragt, die Kostenrechnung vom 21.03.2014 aufzuheben.
Der Präsident des Landgerichts hat am 28.10.2014 (Bl. 226) zu der beanstandeten Rechnung Stellung genommen, eine Verletzung des Zitiergebots des § 19 Abs. 3 GNotKG gerügt und die rechnerische Ermittlung der Geschäftsgebühr beanstandet.
Der Beteiligte zu 1) übersandte in der Folge eine berichtigte Kostenrechnung vom 10.11.2014 (Rechnung Nr.). Den Wertgebühren für das Beurkundungsverfahren (KV-Nr. 21100), der Vollzugsgebühr KV-Nr. 21100) und der Gebühr für den Elektronischen Vollzug (KV-Nr. 22114) legte er einen Geschäftswert in Höhe von 3.500.000,00 EUR zu Grunde. Der Endbeträge in der um Angabe der Wertvorschriften ergänzten Rechnung lauten nunmehr 14.277,13 EUR.
Die Antragstellerin erklärte daraufhin ihren ursprünglichen Antrag unter Verwahrung gegen die Kostenlast für erledigt. Sie beantragt nunmehr, die berichtigte Kostenrechnung vom 10.11.2014 aufzuheben. Hilfsweise beantragt sie, die ursprüngliche Kostenrechnung vom 21.03.2014 aufzuheben.
Der Notar beantragt, die Kostenbeschwerde der Antragstellerin zurückzuweisen.
Er ist der Auffassung, die Wertbestimmung richte sich nach § 54 S. 3 GNotKG. Eine Abgrenzung zwischen vermögensverwaltenden und werbenden Gesellschaften habe in erster Linie nach kostenrechtlichen Maßstäben zu erfolgen. Der Notar trägt in diesem Zusammenhang vor, es handele sich bei der Gesellschaft um eine sog. Objektgesellschaft, deren wesentlicher Vermögenswert eine bereits bebaute Liegenschaft sei. Die Verfügung über die Geschäftsanteile stelle im Wesentlichen eine Verfügung über die von der Gesellschaft gehaltene Immobilie dar. Einen Betrieb im eigentlichen Sinne auf dem Grundstück habe das Unternehmen nicht. Es verfüge, was unstreitig ist, insbesondere nicht über Personal und weitere Produktionsmittel. Außer Mieteinnahmen generiere die Gesellschaft – ebenfalls unstreitig – keine nennenswerten Einnahmen. Die bloße Absicht späterer Veräußerung stehe der Annahme einer Vermögensverwaltung nicht entgegen. Die im Internet erfolgte Vermarktung von Wohnungen betreffe einen anderen Immobilienbesitz verbundener Unternehmen. Der Gesetzgeber habe mit der Regelung in § 54 S. 3 GNotKG beabsichtigt, auf das bloße Haben, Halten, Entwickeln und einen späteren Verkauf der gehaltenen Immobilie ausgerichtete Gesellschaften zu erfassen, weil eine Verfügung über alle Anteile einer Verfügung über das Grundstück gleichstehe und sonst kein substantieller Austausch stattfinde. Bei einer bloßen Grundbesitzübertragung finde ebenfalls kein Schuldenabzug statt.
Mit Schreiben vom 28.11.2014 (Bl. 258) hat der Präsident des Landgerichts zu den geänderten Rechnungen Stellung genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag auf gerichtliche Überprüfung der Notarkostenrechnung nach § 127 Abs. 1 GNotKG ist zulässig (vgl. Korintenberg/Sikora, GNotKG, § 127, Rn. 22). Die Überprüfung der Kostenberechnung ergibt jedoch keine Beanstandungen; die Kostenrechnung ist ordnungsgemäß.
1.)
Die Kostenrechnung in der geänderten Fassung vom 10. November 2014 ist formell ordnungsgemäß. Sie genügt insbesondere dem Zitiergebot des § 19 Abs. 3 GNotKG. Soweit in der Kostenrechnung in ihrer ursprünglichen Fassung § 54 GNotKG nicht genannt wurde, hat der Notar diesem Mangel durch die neue Fassung abgeholfen.
2.)
Die in Rechnung gestellten Gebühren entsprechen den Gesetzen und sind zwischen den Parteien auch nicht streitig. Streitig ist hingegen, ob die Bewertung des Geschäftsanteils für den Geschäftsanteilsabtretungsvertrag sich nach § 54 Satz 1, 2 GNotKG richtet, oder ob § 54 Satz 3 GNotKG einschlägig ist.
Ein GmbH-Geschäftsanteil ist gemäß § 54 Satz 3 GNotKG zu bewerten, wenn die Gesellschaft überwiegend vermögensverwaltend tätig ist. Beispielhaft sind Immobilienverwaltungs-, Objekt-, Holding-, Besitz- oder sonstige Beteiligungsgesellschaften zu nennen. Bei diesen richtet sich der Geschäftswert nach dem Wert des Vermögens der Gesellschaft. Maßgeblich ist insoweit das Aktivvermögen der Gesellschaft. Anders als bei der Bewertung des Gesellschaftsvermögens gemäß § 54 Satz 1, 2 GNotKG kommt es nicht auf Bilanzwerte an. Insbesondere sind Grundstücke im Gesellschaftsvermögen nicht mit ihren Bilanzwerten anzusetzen, sondern nach § 46 GNotKG zu bewerten.
Die Kammer geht ausgehend von diesen Grundsätzen davon aus, dass es sich bei der „“ zum Zeitpunkt der Beurkundung um eine vermögensverwaltende Gesellschaft handelte. Zwar ist der Geschäftsgegenstand laut Handelsregistereintrag mit dem Erwerb, Besitz, der Bebauung und der Vermietung und Verpachtung sowie der Vermarktung von Grundbesitz und grundstücksgleichen Rechten weitgehend beschrieben und kann nach dieser Umschreibung auch auf eine operativ tätige Gesellschaft hindeuten. Maßgeblich ist jedoch nicht der abstrakt umschriebene Geschäftsgegenstand, sondern die konkret entfaltete Geschäftstätigkeit (vgl. Heinze in Renner/Otto/Heinze, GNotKG, § 54 Rdnr. 24 unter Hinweis auf die Gesetzesbegründung). Dabei kommt es aus Sicht der Kammer auf die Tätigkeiten an, wie sie im zeitlichen Zusammenhang mit der beurkundeten Anteilsübertragung konkret zutage getreten sind. Den Regelungen des Gesellschaftsvertrages kommt dabei ebenso wie in Zukunft liegenden Vermarktungsabsichten lediglich indizielle Bedeutung bei (Heinze, a.a.O.; a.A wohl Korintenberg/Tiedtke, GNotKG, 19. Aufl., § 54 Rdnr. 9). Unstreitig verfügt die GmbH über keine Arbeitnehmer. Sie verfügt im Wesentlichen auch nur über ein Grundstück, dessen Eigentümerin sie ist. Soweit in den Bilanzen Umsatzerlöse aus Mieten und Umlagen sowie Forderungen aus Lieferungen und Leistungen aufgeführt werden, betreffen diese jeweils die Vermietung von Flächen dieses einzigen Grundstückes. Damit ist Gegenstand der Gesellschaft im Wesentlichen das Halten und bewirtschaften eines einzigen Grundstücks. Weiter ergibt sich aus dem Jahresabschluss zum 30. April 2011, dass die Immobilie zu Anschaffungs- und Herstellungskosten von 70.058 EUR bilanziert und entsprechend werthaltig ist. Dies entspricht dem von der Schuldnerin behaupteten Verkehrswert der Immobilie von ca. 71 Millionen Euro (70.979.111,00 €). Hiervon waren entsprechend dem veräußerten Geschäftswert 5 % als Geschäftswert anzusetzen. Da der Verkehrswert zwischen den Parteien unstreitig ist, braucht nicht näher auf die Problematik eingegangen zu werden, dass der Geschäftswert sich nicht nach einem bilanziellen Buchwert, sondern nach dem Verkehrswert berechnet. Ausweislich des Jahresabschlusses waren zum 2. April 2002 Baukosten von 70.266 TEUR aktiviert, mithin die Bautätigkeiten anlässlich der Beurkundung im März 2014 abgeschlossen bzw. im Wesentlichen abgeschlossen. Folglich beschränkte sich das operative Geschäft im Wesentlichen auf den Besitz und die Vermietung des Immobilienvermögens, was typische vermögensverwaltende Tätigkeiten sind (vgl. Früchtl/Prokscha, DStZ 2010, 595, 598). Dem Umstand der Bebauung und Vermarktung kam mithin zum Zeitpunkt der Beurkundung nicht die Bedeutung bei, dass von einer operativ tätigen Projektgesellschaft hätte ausgegangen werden müssen.
3.)
Nach dem Vorgesagten greift die Höchstregelung aus § 107 Abs. 2 GNotKG nicht. Der Geschäftswert ist vielmehr nach dem Wert der Gesellschaft zu bestimmen. Der Wert der Gesellschaft wird vorliegend unstreitig durch den Verkehrswert des verwalteten Grundstücks bestimmt. Dieser ist wie dargelegt mit ca. 71 Millionen Euro (70.979.111,00 €) unstreitig. Hieraus errechnet sich der insoweit von Schuldnerseite nicht beanstandete Geschäftswert von 3,5 Millionen Euro bemessen nach dem übertragenen Geschäftsanteil von 5 %.
III.
Gerichtsgebühren waren in Ermangelung eines Gebührentatbestandes in Teil 1 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG nicht zu erheben. Die Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten beruht auf §§ 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG in Verbindung mit § 81 FamFG.

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Beschluss ist das Rechtsmittel der Beschwerde zulässig, die bei dem Landgericht Düsseldorf durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder zu Protokoll der Geschäftsstelle eingelegt werden kann. Die Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt werde. Sie ist von dem Beschwerdeführer oder seinem Bevollmächtigten zu unterzeichnen. Die Einlegung der Beschwerde muss binnen einer Frist von einem Monat nach schriftlicher Bekanntmachung des Beschlusses erfolgen, wobei der Eingang beim Landgericht entscheidend ist.

Zitierte Normen: §§ 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG in Verbindung mit § 81 FamFG
§ 15 AktG
§ 54 GNotKG
§ 46 GNotKG
§ 54 S. 1, S. 2 GNotKG
§ 19 Abs. 3 GNotKG
§ 54 S. 3 GNotKG
§ 127 Abs. 1 GNotKG
§ 54 Satz 1, 2 GNotKG
§ 54 Satz 3 GNotKG
§ 107 Abs. 2 GNotKG