Amtsgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-11-28, Aktenzeichen 291a C 8319/12
ECLI: ECLI:DE:AGD:2012:1128.291A.C8319.12.00

Tenor:
Es wird festgestellt, dass der in der Eigentümerversammlung vom 05.06.2012
zum Tagesordnungspunkt 3 gefasste Beschluss nichtig ist.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die Klägerin durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzu-
wenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher
Höhe leisten.

Tatbestand:
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft L Str. 000-000/H Platz 0 in E, die durch die Beigeladene verwaltet wird. Die Mehrhausanlage besteht aus vier Gebäuden.
Die Klägerin ist Sondereigentümerin der im 1. Obergeschoss links gelegenen Wohnung im Haus L Str. 000. Die Wohnung ist 200 qm groß, 40 qm davon entfallen auf eine separate Wohnung mit eigenem Eingang, die restlichen 160 qm werden von den Gesellschaftern der Klägerin bewohnt.
Die separate kleine Wohnung wird seit Februar 2011 möbliert an Geschäftsreisende oder E-Besucher vermietet. Die Vermietung wird klägerseits ausschließlich über die Firma c.com beworben, bei der das Appartement ohne Frühstück angeboten wird.
Andere Portale bieten nunmehr das Appartement ebenfalls an, jedoch wird darin auch ein Frühstücksservice angeboten.
In Abteilung II ist das Grundbuch mit einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten der Stadt E belastet, wonach eine andere Nutzung als zu Wohnzwecken zu unterlassen ist.
In der Gemeinschaftsordnung heißt es unter Ziffer IV. unter Ziffer 1:
„Zur gänzlichen oder teilweisen Veräußerung eines Wohnungseigentums sowie zur Vermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte ist weder die Zustimmung des Verwalters noch die Zustimmung der anderen Eigentümer erforderlich.“
Die Eigentümergemeinschaft ist nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung als sog. „Große Eigentümergemeinschaft“ mit „kleinen Eigentümergemeinschaften“ für die einzelnen Eigentümer der Gebäude H Platz 0, L Str. 000, L Str. 000 und L Str. 000 gebildet. In Ziffer XVI. der Gemeinschaftsordnung heißt es hierzu:
„Große und kleine Eigentümergemeinschaft:
1. …
2. Soweit nach dem WEG oder nach dem Inhalt dieser Miteigentumsordnung Angelegenheiten von der Eigentümerversammlung zu beschließen sind oder deren Zustimmung bedürfen, tritt an die Stelle der „großen Eigentümergemeinschaft“ jeweils die betreffende „kleine Eigentümergemeinschaft“, sofern es sich um Angelegenheiten handelt, die ausschließlich die Interessen der jeweiligen „kleinen Eigentümergemeinschaft“ berühren und nicht aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften in die Zuständigkeit der „großen Eigentümergemeinschaft“ fallen. …“
In der Eigentümerversammlung vom 05.06.2012 fassten die Mitglieder der kleinen Eigentümergemeinschaft L Str. 000 mehrheitlich folgenden Beschluss:
„Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Untersagung der nach Ansicht der Eigentümergemeinschaft bestehenden gewerblichen Nutzung“.
Die Klägerin ist der Ansicht, der Beschluss sei nichtig. Er könne schon deshalb keinen Bestand haben, weil der Regelungsinhalt des Beschlusses nicht in die Kompetenz der kleinen Eigentümergemeinschaft falle. Der Beschluss zu TOP 3 beschneide die Klägerin in ihrem in § 13 WEG, Ziffer IV 1 der Gemeinschaftsordnung festgelegten Recht, mit ihrem Sondereigentum nach Belieben verfahren zu können und dieses insbesondere ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer und des Verwalters auch zu vermieten oder auf sonstige Weise zum Gebrauch zu überlassen. Änderungen der Gemeinschaftsordnung fielen nicht in die Kompetenz der kleinen Eigentümergemeinschaft, sondern bedürften mangels Öffnungsklausel in der Teilungserklärung einer Vereinbarung aller Miteigentümer.
Darüber hinaus stelle die Vermietung auch keine unzulässige Nutzung des Sondereigentums dar, da die Wohnung als Unterkunft diene und damit zu Wohnzwecken genutzt werde. Das Appartement stelle kein Hotel dar.
Die Klägerin beantragt zuletzt,
festzustellen, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom
05.06.2012 zum Tagesordnungspunkt 3 ungültig ist.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie vertreten die Auffassung, die Untergemeinschaft L Str. 000 habe die Beschlusskompetenz für den angefochtenen Beschluss besessen. Es sei um die Art der Nutzung der Sondereigentumseinheit der Kläger innerhalb der kleinen Eigentümergemeinschaft gegangen, ausschließlich diese sei von der entsprechenden Nutzung beeinträchtigt gewesen.
Die beschlossene Untersagung der gewerblichen Nutzung entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, da hierdurch unzumutbare Beeinträchtigungen der Wohnungseigentumsanlage bestünden und die Eigentümer auch aus nachbarschützenden Vorschriften einen Unterlassungsanspruch geltend machen könnten. Hierzu behaupten die Beklagten, die Vermietung an Gäste erfolge durch die Kläger als Hotelbetrieb mit Frühstücksservice, Aufzug, Sicherheitsschließfächern, Saunanutzungsmöglichkeit etc.. Damit liege eine gewerbliche Nutzung vor, die der Zustimmung des Verwalters bedürfe und gegen die im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit verstoße. Zudem seien für den Beherbergungsbetrieb öffentlich-rechtliche Auflagen in Form von Fluchtweg- und Brandschutzvorschriften und ein zu führender Stellplatznachweis einzuhalten. Auch eine Untervermietung sei nicht zulässig.
Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 09.11.2012 haben sie für die Beklagten N und Q Rechtsanwälte X und Partner bestellt. Sie haben im Auftrage der von ihnen vertretenen Beklagten den Klageanspruch anerkannt, Kostenantrag nach § 100 Abs. 3 ZPO gestellt und ausgeführt, sie hätten den Rechtsanwälten J u.a. keine Vollmacht erteilt. Hierzu sei auch die Verwaltung nicht berechtigt gewesen.

Entscheidungsgründe:
I.
Die Klage ist zulässig und begründet.
1.
Zunächst war kein Anlass zu einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO mit Rücksicht auf den Inhalt des nach Schluss der mündlichen Verhandlung am 24.10.2012 eingegangenen Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten der Eheleute NQ.
Das Vorbringen zu einer fehlenden Vollmachtserteilung an die Prozessbevollmächtigten J u.a. ist rechtsunerheblich: § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG berechtigt den Verwalter, Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit nach § 43 Nr. 1, 4 oder Nr. 5 WEG im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen. Insoweit räumt die Norm dem Verwalter eine gesetzliche Prozessvertretungsmacht ein (vgl. hierzu Merle in Bärmann, WEG, 11. Auflage, § 27 Rn. 117f, 121).
Unter § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG fallen rechtliche Maßnahmen, zu deren Regelung durch die Wohnungseigentümer, etwa in einer Eigentümerversammlung keine Gelegenheit mehr besteht, die Maßnahme aber zur Abwendung von Nachteilen objektiv erforderlich ist. Soweit erforderlich, ist der Verwalter auch berechtigt, einen Rechtsanwalt als Prozessbevollmächtigten der Wohnungseigentümer einzuschalten (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 15.09.2011 – V ZB 39/11 -, LG Karlsruhe, Urteil vom 07.08.2012, - 11 S 180/11 -, AG Heidelberg, Urteil vom 09.04.2009 – 45 C 73/08 – jeweils zit. nach Juris, OLG Düsseldorf, ZMR 2004, 856, Merle in Bärmann, a.a.O. Rn. 118; Jennißen, WEG, 1. Auflage, § 27 Rn. 74 m.w.N.).
Eine solche Situation ist hier gegeben, da die Beklagten Parteien in einem Passivprozess sind und die Einschaltung eines Rechtsanwaltes durch die Verwaltung zur Rechtsverteidigung unter Beachtung der gerichtlich gesetzten Fristen zur Vermeidung von Rechtsnachteilen notwendig erscheint, einer vorherigen Beschlussfassung der verklagten Eigentümer bedurfte es nicht.
Auch das von den Beklagten NQ abgegebene Anerkenntnis gibt für eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung keinen Anlass: Die Beklagten sind notwendige Streitgenossen im Sinne des § 62 Abs. 1, 1. Alt. ZPO. Das von einem der notwendigen Streitgenossen abgegebene Anerkenntnis kann nicht zu einem Anerkenntnisurteil führen, da ein Teilurteil nur gegen einzelne notwendige Streitgenossen nicht möglich ist (vgl. hierzu Hügel/Elzer, § 13 Rn. 159 m.w.N.).
2.
Der zu TOP 3 gefasste Beschluss ist nichtig.
Denn der sog. „kleinen Eigentümergemeinschaft L Str. 000“ fehlte die notwendige Beschlusskompetenz. Zuständig für die Beschlussfassung über die getroffene Regelung, nach der die derzeitige Nutzung der (Einlieger-) Wohnung als gewerblich eingeordnet und damit untersagt wird, ist alleinig die „große“ Eigentümergemeinschaft, die allenfalls durch eine Vereinbarung das Gebrauchsrecht der Klägerin einzuschränken vermag.
Der Beschluss hat nicht nur ein Verlangen eines ordnungsgemäßen Gebrauchs des Sondereigentums entsprechend der Gemeinschaftsordnung zum Gegenstand, was von der Beschlusskompetenz abgedeckt sein dürfte.
Vielmehr ist mit dem Beschluss eine Gebrauchsregelung im Sinne eines Verbots der derzeitigen Vermietung an Gäste getroffen worden, die als Vermietungsbeschränkung nur durch Vereinbarung begründet werden kann.
Denn die von der Klägerin vorgenommene Vermietung an Gäste hält sich innerhalb der Grenzen einer Wohnnutzung und damit innerhalb der Vorgaben der Teilungserklärung, wonach das Sondereigentum zu Wohnzwecken zu nutzen ist.
Mit dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/09 zitiert nach Juris) geht das Gericht davon aus, dass ein Wohnungseigentümer nicht darauf beschränkt ist, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Aus Art. 14 GG in Verbindung mit § 13 Nr. 1 WEG folgt vielmehr das Recht, die Wohnung auch zu anderen Zwecken zu nutzen. Entscheidend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist (BGH, a.a.O. Rn. 16 m.w.N.).
Die hier in Rede stehende Nutzung überschreitet das bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwartende Maß an Beeinträchtigungen nicht.
Zunächst ist das Maß nicht schon deshalb überschritten, weil die Nutzung als eine gewerbliche Nutzung im wohnungseigentumsrechtlichen Sinne anzusehen wäre. Die Nutzung als Ferienwohnung kann zwar steuerrechtlich als gewerbliche Tätigkeit anzusehen sein (BGH unter Hinweis auf BFHE 159, 199, 201f.). Für die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung einer solchen Nutzung kommt es aber weder darauf an, welcher steuerrechtlichen Einkommensart die Einkünfte aus Vermietung einer Eigentumswohnung zuzuordnen sind, noch darauf, ob die Vermietung Teil einer unternehmerischen Tätigkeit des Eigentümers ist. Entscheidend ist nach §§ 1 Abs. 2 und 3, 13 Nr. 1 WEG allein, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Die Nutzung einer Wohnung selbst ist bei der Vermietung einer Eigentumswohnung an laufend wechselnde Ferien- oder Gäste mit vergleichbaren Unterkunftsbedürfnissen nicht gewerblich. Sie dient den Gästen als Unterkunft und damit zu Wohnzwecken (BGH, a.a.O. Rn. 17). Im vorliegenden Fall kann in Anwendung dieser Grundsätze ebenfalls nicht von einer gewerblichen Nutzung ausgegangen werden, denn die Vermietung des Appartements in dem von der Klägerin dargelegten Umfange an Geschäftsreisende und E-Besucher ist vergleichbar einer Wohnnutzung.
Der Umstand, dass die Gäste im Regelfall nur kurzzeitig Aufenthalt nehmen und damit keine Dauernutzung wie die übrigen privaten Nutzer der Anlage vornehmen, vermag an der rechtlichen Einordnung nichts zu ändern. Die Vermietung an wechselnde Gäste unterscheidet sich nicht signifikant von einer längerfristigen Vermietung einer Wohnung, weil auch bei einer Vermietung zum Dauerwohnen dem Dauermieter das Empfangen von Gästen erlaubt und damit mit einer vergleichbaren Frequentierung der Anlage mit fremden Personen zu rechnen ist.
Schlussendlich trägt auch der von den Beklagten geltend gemachte Einwand gegen die Einordnung der Nutzung als Wohnnutzung nicht, die Nutzung verstoße gegen die im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit und sei nach dem Bebauungsplan als Beherbergungsbetrieb nicht gestattet bzw. an die Erfüllung von öffentlich-rechtlichen Auflagen gebunden.
Zum einen ist ein Verstoß gegen die eingetragene Dienstbarkeit bereits nicht erkennbar, da – wie ausgeführt – eine Wohnnutzung und keine gewerbliche Nutzung oder eine solche als Beherbergungsstätte im Sinne der BeherbergungsstättenVO vorliegt. Ein Heranziehen der BeherbergungsstättenVO scheidet schon deshalb aus, weil die hier im Streit stehende Vermietung nicht dem in § 1 bezeichneten Anwendungsbereich (Stätten mit mehr als 12 Gastbetten) unterfällt.
Zum anderen können öffentlich-rechtliche Vorschriften nur dann herangezogen werden, wenn sie nachbarschützenden Charakter haben (Klein in Bärmann, § 14 Rn. 14). Dies ist bei den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen nicht der Fall, weder die Stellplatzverordnung noch § 17 BauO NW mit der Forderung nach zwei Rettungswegen haben eine nachbarschützende Wirkung. Die Regelungen in § 17 BauO NW sind nachbarschützend nur insoweit, als sie ein Übergreifen von Feuer auf angrenzende Grundstücke verhindern sollen (vgl. hierzu z.B. VG Gelsenkirchen, Urteil vom 29.04.2010 – 5 K 109/08 – m.w.N., zitiert nach Juris). Ob die Rettungswege tatsächlich vorhanden sind – was zwischen den Parteien streitig ist -, kann daher für die Entscheidung in diesem Verfahren offen bleiben.
Aus diesen Ausführungen folgt, dass sich die derzeitige Nutzung – einer Vermietung des Appartements als Unterkunft an Geschäftsreisende und E-besucher – sich im Rahmen der wohnungseigentumsrechtlich zulässigen Wohnnutzung hält. Die mit dem Beschluss verbundene Untersagung dieser Nutzung stellt eine von der Gemeinschaftsordnung abweichende, neue Gebrauchsregelung dar, die nicht von der Beschlusskompetenz der kleinen Eigentümergemeinschaft umfasst ist.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 7.500,-- Euro festgesetzt, § 49a GKG (50 % des Jahresmietwertes)

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 1 Abs. 2 und 3, 13 Nr. 1 WEG
§§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 13 WEG
§ 156 ZPO
§ 17 BauO NW
§ 49a GKG
§ 100 Abs. 3 ZPO
§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG
§ 43 Nr. 1, 4 oder Nr. 5 WEG
§ 62 Abs. 1, 1. Alt. ZPO
§ 13 Nr. 1 WEG
§ 91 Abs. 1 ZPO
Art. 14 GG

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2004, 856
BFHE 159, 199, 201
V ZB 39/11
11 S 180/11
45 C 73/08
V ZR 72/09
5 K 109/08