Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-02-28, Aktenzeichen 1 S 178/16
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2017:0228.1S178.16.00

Tenor:
Auf die Berufung der Kläger und auf die Berufung der Beklagten wird das am 04.04.2016 verkündete Urteil des Amtsgerichts Brilon – Az.: 10a C 5/14 – teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.07.2014 zu TOP 10 gefasste Beschluss (Genehmigung der Einzelabrechnung 2013) wird bezüglich der Position Rechtsanwaltskosten („RA“) und bezüglich der Position „Reparaturen“ hinsichtlich des Verteilungsschlüssels „Miteigentumsanteil“ für ungültig erklärt.
Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.07.2014 zu TOP 12 gefasste Beschluss (Genehmigung des Einzelwirtschaftsplans 2014) wird bezüglich der Position Rechtsanwaltskosten („RA“) und bezüglich der Position „Rep. u. Instandhaltungskosten“ hinsichtlich des Verteilungsschlüssels „Miteigentumsanteil“ für ungültig erklärt.
Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.07.2014 zu TOP 13 gefasste Beschluss (Entlastung der Verwaltung für 2013) wird für ungültig erklärt.
Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.07.2014 zu TOP 14 gefasste Beschluss (Entlastung des Beirates für 2013) wird für ungültig erklärt.
Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.07.2014 zu TOP 17 gefasste Beschluss (Genehmigung der Einzelabrechnung 2010) wird bezüglich der Positionen Rechtsanwaltskosten („RA“) und bezüglich der Position „Reparaturen“ hinsichtlich des Verteilungsschlüssels „Miteigentumsanteil“ für ungültig erklärt.
Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.07.2014 zu TOP 18 gefasste Beschluss (Entlastung der Verwaltung für 2010) wird für ungültig erklärt.
Die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.07.2014 zu TOP 19a und TOP 19b gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
Die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.07.2014 zu TOP 20a und TOP 20b gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
Die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.07.2014 zu TOP 20c und TOP 20d gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
Die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.07.2014 zu TOP 20e und TOP 20f gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
Die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.07.2014 zu TOP 21 und TOP 22 gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
Die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.07.2014 zu TOP 23 und TOP 24 gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
Die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.07.2014 zu TOP 25 und TOP 26 gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
Im Übrigen werden die Klagen abgewiesen und die Berufung der Kläger und die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten erster Instanz und die außergerichtlichen Kosten der Beklagten tragen die Kläger zu 1) und 2) zu jeweils 19%, der Kläger zu 3) zu 17% und die Beklagten zu 45%. In diesem Umfang tragen die Beklagten auch die außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu 1) und des Klägers zu 2). Die außergerichtlichen Kosten des Klägers zu 3) tragen die Beklagten zu 50%. Im Übrigen tragen die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger zu 1) und 2) zu jeweils 27,5% und die Beklagten zu 45%.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Auf die Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO verzichtet.

Entscheidungsgründe:
Berufung der Kläger zu 1) und 2)
Die Berufung der Kläger zu 1) und 2) ist zulässig und hat in der Sache teilweise Erfolg.
1.
TOP 9 (Gesamtabrechnung 2013) und TOP 10 (Einzelabrechnungen 2013)
Der Beschluss über die Genehmigung der Einzelabrechnungen 2013 war auch bezüglich der Position „Reparaturen“ hinsichtlich des Verteilungsschlüssels „Miteigentumsanteil“ für ungültig zu erklären; im Übrigen war die Berufung zurückzuweisen.
a)
Die Berufung der Kläger hat Erfolg, soweit sie sich gegen den Verteilungsschlüssel der Instandhaltungsrücklage wenden.
Zu Unrecht hat das Amtsgericht die Klage insoweit abgewiesen, weil nach dem von den Beklagten unbestritten gebliebenen Inhalt des zu TOP 8a der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.10.1999 gefassten Beschlusses die Rücklage nach „Nutzfläche“ und nicht nach „Miteigentumsanteil“ umzulegen ist.
aa)
Durch den zu TOP 8a gefassten Beschluss ist der in § 13 Abs. 1 lit. e) der Teilungserklärung vom 05.02.1973 vorgesehene Umlagemaßstab für die Ansammlung der Instandhaltungsrücklage nach „Miteigentumsanteil“ gemäß § 13 Abs. 3 der Teilungserklärung abgeändert worden. Anders als in dem Verfahren 1 S 90/13 sind die Beklagten dem bereits in der Anfechtungsbegründung erfolgten Vortrag, der auf den 28.10.1999 datierende Beschluss habe den Verteilungsschlüssel für die Ansammlung der Instandhaltungsrücklage abgeändert, nicht entgegengetreten, § 138 Abs. 3 ZPO. Dass der streitgegenständliche Beschluss ausweislich des zur Gerichtsakte gereichten Protokolls tatsächlich auf den 16.10.1999 datiert, steht dem nicht entgegen, weil es sich insoweit um eine offensichtliche Unrichtigkeit handelt.
bb)
Entgegen der Auffassung der Kläger haben die Sondereigentümer durch den zu TOP 8a gefassten Beschluss nach der von der Kammer selbst vorzunehmenden Auslegung eine Umlage nach „Nutzfläche“ vereinbart.
(1)
Zwar ist ein Beschluss objektiv und normativ „aus sich heraus“ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt. Gleichwohl ist der Beschluss aus Sicht der Kammer dahingehend auszulegen, dass mit dem Umlageschlüssel „Wohnfläche“ unter Berücksichtigung der in diesem Zusammenhang offensichtlich außer Acht gelassenen Teileigentumseinheiten die Fläche der jeweiligen Sondereigentumseinheiten gemeint ist, dem der Schlüssel „Nutzfläche“ Rechnung trägt. Es ist nämlich kein Grund ersichtlich, weswegen nur die Wohnungseigentumseinheiten an Kosten der auch das Teileigentum betreffenden Instandhaltungsrücklage zu beteiligen sein sollten, obwohl diese Position auch dem Teileigentum zugutekommt. Dass die Teileigentumseinheiten bei der Beschlussfassung offensichtlich außer Betracht geblieben sind, beruht auf dem Umstand, dass bereits die Teilungserklärung – wie die Kammer wiederholt ausgesprochen hat – nicht sachgerecht zwischen Teileigentümern und Sondereigentümern differenziert.
(2)
Ob der Verteilungsschlüssel zur Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage nach „Nutzfläche“ oder wie die Kläger meinen, nach „Wohnfläche“ umlegen ist, konnte jedoch für die hier streitgegenständliche Beschlussanfechtungsklage letztlich dahinstehen, weil jedenfalls der gewählte Verteilungsmaßstab „Miteigentumsanteil“ fehlerhaft ist.
b)
Keinen Erfolg hat die Berufung der Kläger zu 1) und 2), soweit das Amtsgericht angenommen hat, die Kläger hätten die Darstellung der Kontostände (Anfangs- und Endbestand zum jeweils 31.12.) und die Darstellung der Instandhaltungsrücklage nicht innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG gerügt. Denn der fristwahrende Vortrag der Kläger war nicht geeignet, den Sachverhalt, auf den sie ihre Anfechtungsgründe stützen, seinem wesentlichen Kern nach vorzutragen.
Innerhalb der materiellen Ausschlussfrist haben die Kläger in ihrer Klagebegründung vom 19.09.2014 lediglich vorgetragen:
„Neben den Einnahmen und Ausgaben muss die Gesamtabrechnung auf den Bestand und die Entwicklung der Bankkonten ausweisen. Anzugeben sind die Kontostände sämtlicher Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums, um die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamtabrechnung darzustellen. Sie ist rechnerisch nur schlüssig, wenn der Saldo zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Kontostände am Anfang und am Ende des Abrechnungsjahres übereinstimmt.“ (…)
Die Kläger referieren an dieser Stelle ausschließlich im Wortlaut die Kommentierung von Becker in: Bärmann, 13. Aufl. (2015), § 28 Rn. 129 und beschränken sich insoweit auf abstrakte Rechtsausführungen. Demgegenüber haben die Kläger die ein Anfechtungsrecht begründenden Tatsachen – wie das Amtsgericht zutreffend angenommen hat – erstmals verfristet mit Schriftsatz vom 09.03.2015 vorgetragen:
„Zudem ist bei der Darstellung zu rügen, dass dort der Kontostand ‚per 31.12.2012‘ ausgewiesen ist und nicht per ‚01.01.2013‘.“
Entgegen der in der mündlichen Verhandlung vom 28.02.2017 geäußerten Auffassung des Prozessbevollmächtigten der Kläger zu 1) und 2) stellt die Kammer keine zu hohen Anforderungen an den erforderlichen Tatsachenvortrag eines Anfechtungsklägers. Denn anders als der Prozessbevollmächtigte meint, verlangt die Kammer nicht, dass der Anfechtungsvortrag ein konkretes Datum wie etwa „01.01.2013“ enthält. Vielmehr ist eine wörtliche Umschreibung „am Anfang des Jahres“ bzw. „am Jahresende“ auch nach Ansicht der Kammer ausreichend, um eine Anfechtungsklage zu begründen. Voraussetzung ist lediglich, dass die wörtliche Umschreibung als Tatsachenvortrag identifizierbar ist. Das ist bei der bloßen Wiedergabe von Kommentarliteratur, die in ihrem Kontext lediglich herangezogen wird, um dem Gericht vor Augen zu führen, wie eine Abrechnung „grundsätzlich“ auszusehen hat, nicht gewährleistet.
c)
Soweit die Kläger in der Berufungsbegründung unter Hinweis auf ihre Anfechtungsbegründung vom 19.09.2014 und ihren Schriftsatz vom 09.03.2015 rügen, für die Abrechnung 2013 würden geleistete Vorauszahlungen i.H.v. 157.833,35 € ausgewiesen, auf der Seite der Kontendarstellung seien als weitere Einnahmen allerdings zusätzliche Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage i.H.v. 21.376,84 € für 2013 und andere Einnahmen dargestellt, war die Berufung zurückzuweisen. Denn dieser Sachvortrag ist tatsächlich erstmals auf Seite 3 des Schriftsatzes vom 09.03.2015 außerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG erfolgt.
d)
Nicht zum Erfolg führt der von den Klägern erhobene Einwand, bei der Darstellung der Instandhaltungsrücklage des Jahres 2013 seien die Anfangs- und Endbestände nicht ersichtlich und es würden lediglich die angenommenen Zahlungen sowie die offenen Zahlungen des Wirtschaftsjahres 2013 in Höhe von insgesamt 25.564,69 € dargestellt. Denn nach den von der Berufung unangegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts ist auch dieser Vortrag erstmals im Schriftsatz vom 09.03.2015 außerhalb der materiellen Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG erfolgt. Überdies findet sich die von den Klägern vermisste Darstellung der Instandhaltungsrücklage für das Wirtschaftsjahr 2013 in der Gerichtsakte auf dem vorausgehenden Blatt der Jahresabrechnung 2013.
e)
Rechtsfehlerfrei hat das Amtsgericht den Einwand der Kläger zurückgewiesen, der Vermögensstatus der Gemeinschaft sei angesichts der sich aus der Anlage zur Jahres- und Einzelabrechnung ergebenden Forderungen gegen die Klägerin zu 1) und den Eigentümer C unrichtig bzw. unvollständig. Denn zutreffend hat das Amtsgericht angenommen, dass im Rahmen der Abrechnung nur die tatsächlichen Zahlungseingänge und -Ausgänge des Jahres, nicht aber der Vermögensstatus der Gemeinschaft (vgl. Bärmann/Becker, WEG, 13. Aufl. (2015), § 28 Rn. 131) oder Beitragsrückstände früherer Rechnungsjahre (vgl. Bärmann/Becker, WEG, 13. Aufl. (2015), § 28 Rn. 142) auszuweisen sind.
Dass die Darstellung der Instandhaltungsrücklage für das Wirtschaftsjahr 2013 unrichtig sei, weil die den Gemeinschaftshaushalt belastende, forderungsausfallbedingte Finanzierungslücke durch eine nicht verbuchte Entnahme im Wirtschaftsjahr 2013 geschlossen worden sei, haben die Kläger demgegenüber nicht behauptet.
f)
Rechtsfehlerfrei hat das Amtsgericht angenommen, die Kläger hätten die beklagtenseits bestrittene Behauptung, die Verbrauchskosten für Wasser, Allgemeinstrom, Versicherungen und die Kosten der Aufzüge entsprächen nicht den tatsächlichen Ausgaben, nicht hinreichend dargelegt. Insbesondere ergibt sich aus dem Zusatz in der Jahresabrechnung „auf die Mieter umlegbar nach II BV“ bei verständiger Würdigung lediglich, dass es sich bei den dort aufgeführten Kosten um solche handelt, die auf den Mieter grundsätzlich „umlegbar“ sind. Dessen ungeachtet ist die in der Jahresabrechnung vorzunehmende Einnahmen-Ausgabenrechnung auch dann zutreffend, wenn die WEG im betreffenden Wirtschaftsjahr Abschlagszahlungen tatsächlich vorgenommen hat und erst im Folgejahr eine Endabrechnung erfolgt ist, die ggf. eine Rückerstattung oder Nachzahlung nach sich zog.
Insoweit beschränkt sich die Berufung indes auch lediglich auf die wörtliche Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vortrags.
g)
Soweit die Kläger abermals an ihrem Vortrag zum falschen Umlageschlüssel festhalten und der Rechtsansicht sind, von der Tragung bestimmter Kosten entbunden zu sein, gibt es hinsichtlich der zutreffenden Ausführungen der angefochtenen Entscheidung nichts zu erinnern.
2.
TOP 11 (Gesamtwirtschaftsplan 2014) und TOP 12 (Einzelwirtschaftsplan 2014)
Der Beschluss über die Genehmigung der Einzelwirtschaftspläne 2014 war auf die Berufung der Kläger zu 1) und 2) auch bezüglich der Position „Rep. und Instandhaltungskosten“ hinsichtlich des Verteilungsschlüssels „Miteigentumsanteil“ für ungültig zu erklären; im Übrigen war die Berufung zurückzuweisen.
Erfolg hat die Berufung der Kläger aus den unter II. 1. a) dargelegten Gründen, soweit auch der Wirtschaftsplan die Vorauszahlungen auf die Instandhaltungsrücklage nach dem Verteilungsschlüssel „Miteigentumsanteil“ anstelle der zutreffenden „Nutzfläche“ umlegt.
Soweit die Kläger einen falschen Umlageschlüssel bezüglich der Positionen „Berufsgenossenschaft“, „Gartenpflege“, „Hausmeister“, „Kosten Aufzüge“ und „Niederschlagswasser“ sowie „Versicherung Knappschaft“ und „Bankspesen“ sowie „Versicherung“ rügen, ist die Berufung unbegründet. Insoweit gelten die Ausführungen zu II. 1. g) entsprechend.
Keinen Erfolg hat die Berufung, soweit die Kläger geltend machen, der Ansatz von „Instandhaltungskosten“ in Höhe von 15.000,00 € sei übersetzt. Denn angesichts einer von den Klägern selbst vorgetragenen Entnahme von 12.000,00 € im Wirtschaftsjahr 2013 und der gerichtsbekannten Beschaffenheit der streitbefangenen, Anfang der 70er Jahre errichteten Gebäudekomplexe ist der Wertansatz – wie das Amtsgericht zutreffend angenommen hat – nicht zu beanstanden. Insbesondere ist auch eine großzügige Schätzung vor allem auf der Ausgabenseite zulässig, um Nachforderungen zu vermeiden (vgl. Bärmann/Becker, WEG, 13. Aufl. (2015), § 28 Rn. 20). Dass die Wohnungseigentümer mit dem beanstandeten Kostenansatz ihren insoweit bestehenden Ermessensspielraum verlassen hätten, haben die Kläger nicht dargetan. Vielmehr beschränkt sich die Berufung lediglich auf die Wiederholung des erstinstanzlichen Vortrags.
Erfolglos wendet sich die Berufung auch gegen die in dem Wirtschaftsplan angesetzten Kosten „C3“. Zutreffend stellt das Amtsgericht darauf ab, dass die hier prozessierende Eigentümergemeinschaft tief zerstritten und der Wertansatz vor diesem Hintergrund nicht zu beanstanden ist. Dessen ungeachtet verkennen die Kläger bei ihrer Beispielrechnung, dass etwaige Rechtsverfolgungskosten nicht nur durch mögliche Beschlussanfechtungsklagen verursacht werden, sondern auch durch eine denkbare außergerichtliche (Beratungs-)Tätigkeit sowie Verfahren anderer Art, wie beispielsweise Beitreibungsverfahren, Vollstreckungsgegenklagen etc.
3.
TOP 16 (Gesamtabrechnung 2010) und TOP 17 (Einzelabrechnungen 2010)
Der Beschluss über die Genehmigung der Einzelabrechnungen 2010 war auf die Berufung der Kläger zu 1) und 2) auch bezüglich der Position „Reparaturen“ hinsichtlich des Verteilungsschlüssels „Miteigentumsanteil“ für ungültig zu erklären; im Übrigen war die Berufung zurückzuweisen.
Die Berufung der Kläger hat Erfolg, soweit sie sich gegen den Verteilungsschlüssel der Instandhaltungsrücklage wenden. Denn rechtsfehlerhaft hat das Amtsgericht aus den unter II. 1. a) dargestellten Gründen übersehen, dass auch in der Jahresabrechnung 2010 die Umlage der Instandhaltungsrücklage nach „Nutzfläche“ zu erfolgen hat.
Auch hinsichtlich der Jahresabrechnung 2010 ist der klägerseits erhobenen Darstellungsrüge im Hinblick auf die fehlerhaften Anfangs- und Endstände aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung kein Erfolg beschieden. Insoweit gelten die Ausführungen unter II. 1. b) entsprechend.
Keinen Rechtsfehler vermögen die Kläger aufzuzeigen, soweit sie auch in Bezug auf die Jahresabrechnung 2010 eine fehlerhafte bilanzierende Darstellung rügen. Insoweit gelten die Ausführungen unter II. 1. f) entsprechend.
Ohne Erfolg bleibt auch der Angriff auf die „Entwicklung der Rücklagen“ und die vermeintlich nicht verbuchten Hausgeldrückstände aus den Gründen unter II. 1. e).
Soweit die Kläger erstmals auf Seite 5 ihres Schriftsatzes vom 09.03.2015 einen fehlenden Zusammenhang zwischen in der Jahresabrechnung verbuchten Vorauszahlungen i.H.v. 128.640,19 € und weiteren Einnahmen i.H.v. 21.341,26 € gerügt haben, ist dieser Vortrag außerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG erfolgt.
4.
TOP 20e) (Bestätigungsbeschluss Abdichtung der Nahtstellen der Abdeckbleche sämtlicher Balkonbrüstungen; Kostenvoranschlag 1.195,95 Euro; Kostentragung: Instandhaltungsrücklage) und TOP 20f) (Bestätigung der unter TOP 20e aufgeführten u. zum Preis von 1.195,95 Euro ausgeführten Arbeiten als ordnungsgemäß)
Die Berufung der Kläger hat Erfolg, soweit das Amtsgericht die Anfechtungsklage hinsichtlich der zu TOP 20e) und TOP 20f) gefassten Beschlüsse abgewiesen hat. Denn der zu TOP 20e) gefasste „Bestätigungsbeschluss“ ist perplex und deshalb nichtig, der zu TOP 20f) gefasste Beschluss teilt dieses Schicksal aufgrund seiner inhaltlichen Bezugnahme.
Der zu TOP 20e) gefasste „Bestätigungsbeschluss“ ist perplex, weil er bei der gebotenen objektiven und normativen Auslegung aus der Sicht eines verständigen Betrachters an einem unauflösbaren Widerspruch leidet (vgl. Hügel/Elzer, WEG (2015), § 23 Rn. 87). Denn nach seinem Wortlaut wird die Firma E einerseits mit der noch vorzunehmenden Abdichtung von Nahtstellen zu einem Kostenvoranschlag von 1.195,95 € beauftragt, zugleich wird indes eine bereits ausgeführte Maßnahme „bestätigt“. Insbesondere vermag auch die bei der Auslegung von Beschlüssen gebotene Berücksichtigung des sonstigen Protokollinhalts (vgl. Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl. (2015), § 23 Rn. 62) diesen inhaltlichen Widerspruch nicht aufzulösen. Vielmehr führt der Sinnzusammenhang, in den der Beschluss aufgrund der Bezugnahme des nachfolgenden zu TOP 20f) gefassten Beschlusses hineingestellt ist, zu einer Vertiefung des denkgesetzlichen Widerspruches. Denn ausweislich des zu TOP 20 f) gefassten Beschlusses sind die beschlussgegenständlichen Arbeiten in einer logischen Sekunde („mittlerweile“) ausgeführt worden.
Dessen ungeachtet, dass der zu TOP 20f) gefasste Beschluss einen bestimmbaren Regelungsgehalt vermissen lässt, weil aufgrund der Qualifizierung der beschlussgegenständlichen Arbeiten als „ordnungsgemäß“ nicht erkennbar ist, welcher Maßstab über die Einhaltung dieser Ordnung bestimmt, teilt der Beschluss das Schicksal des zu TOP 20e) gefassten Beschlusses. Denn angesichts der Bezugnahme auf einen nichtigen Beschluss und eine in diesem bestimmte unmögliche Leistung fehlt es dem Qualifizierungsbeschluss an jedem bestimmbaren Regelungsgehalt.
5.
TOP 23 (Dachflächenentwässerung; Kosten 6.960,67; Kostentragung: Instandhaltungsrücklage) und TOP 24 (Bestätigung der unter TOP 23 genannten u. zum Preis von 7.564,21 Euro bereits ausgeführten Arbeiten als ordnungsgemäß)
Abzuändern war das angefochtene Urteil auf die Berufung der Kläger zu 1) und 2) auch, soweit das Amtsgericht die Anfechtungsklage hinsichtlich der zu TOP 23 und des zu TOP 24 gefassten Beschlüsse abgewiesen hat.
Der Beschluss zu TOP 23 ist aufgrund seines auf eine unmögliche Leistung gerichteten Regelungsgegenstandes nichtig und der zu TOP 24 gefasste Beschluss teilt dessen Schicksal.
Der Beschluss zu TOP 23 ist nichtig, weil die Ausführung der beschlussgegenständlichen Arbeiten bereits im Zeitpunkt der Beschlussfassung für jedermann objektiv unmöglich war, § 275 Abs. 1 BGB. Denn ausweislich des Wortlauts auf Seite 11 des Protokolls vom 22.07.2014 wird die Firma C1 mit der Durchführung der beschlussgegenständlichen Arbeiten auf der Grundlage eines Kostenvoranschlages i.H.v. 6.960,67 € beauftragt, obwohl diese Arbeiten bereits ausgeführt und überdies mit 7.564,21 € abgerechnet sind.
Für den zu TOP 24 gefassten Beschluss gelten die Ausführungen unter II. 4. b) entsprechend.
Selbst wenn die Beschlüsse nicht nichtig wären, waren sie auf die Anfechtungsklage der Kläger jedenfalls für ungültig zu erklären.
Zu Unrecht hat das Amtsgericht angenommen, es sei den Beklagten zugestanden, auf der Grundlage nunmehr eingeholter Angebote in rechtmäßiger Weise nachträglich über die Beauftragung und Ausführung tatsächlich bereits ausgeführter Maßnahmen zu beschließen. Denn wie die Kläger bereits in der Klagebegründung vom 19.09.2014 zutreffend eingewendet haben, ist die nachträgliche Legitimierung von Maßnahmen, die aufgrund eines für ungültig erklärten Beschlusses bereits ausgeführt worden sind, durch einen „Bestätigungsbeschluss“ rechtlich nicht möglich.
Soweit die Kammer im Zusammenhang mit der erforderlichen Einholung von Alternativangeboten vor Erteilung eines Auftrags ausgesprochen hat, es könne nichts anderes gelten, wenn eine bereits durchgeführte Instandsetzungs- oder Reparaturmaßnahme von der Gemeinschaft genehmigt werde (LG Dortmund, Urt. v. 18.08.2015 – 1 S 271/14), stellt die Kammer klar, dass damit nicht zum Ausdruck gebracht werden sollte, durch die nachträgliche Einholung von drei Alternativangeboten könne die vor Beschlussfassung unterbliebene Einholung geheilt werden. Denn haben die Wohnungseigentümer vor ihrer Beschlussfassung keine Alternativangebote eingeholt, haben sie ihre Entscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen. Die nachträgliche Einholung von Alternativangeboten kann denkgesetzlich keinen Einfluss auf die getroffene und bereits umgesetzte Entscheidung nehmen. Es fehlt deshalb an tauglichen Kriterien, um einen „Bestätigungsbeschluss“ an dem Maßstab der ordnungsmäßigen Verwaltung zu messen. Überdies setzt das WEG nach seiner Konzeption voraus, dass eine Beschlussfassung der Eigentümer vor Ausführung einer Maßnahme erfolgt.
cc)
Könnten Eigentümer durch einen „Bestätigungsbeschluss“ ihre aufgrund unzureichender Tatsachengrundlage durchgeführte Maßnahme nachträglich legitimieren, wäre dem Missbrauch durch eine Umgehung Tür und Tor geöffnet. Denn stets könnte die Eigentümerversammlung die Eigentümer, die gegen den ursprünglichen Beschluss gerichtlich vorgegangen sind, erneut in die Anfechtung treiben, indem jene einen entsprechenden „Bestätigungsbeschluss“ fassen. Gerade dies würde – entgegen der Auffassung der Beklagten – zu einem anfechtungsrechtlichen „Perpetuum Mobile“ führen. Denn ein Anfechtungskläger, der sich einen Beseitigungsanspruch gemäß § 21 Abs. 4 WEG gegen die aufgrund eines für ungültig erklärten Beschlusses vorgenommenen Maßnahmen erhalten oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Schadensersatz in Anspruch nehmen wollte, wäre stets gehalten, den „Bestätigungsbeschluss“ seinerseits anzufechten. Demgegenüber ist nicht ersichtlich, weshalb die Wohnungseigentümer überhaupt einer Legalisierung der rechtswidrig durchgeführten Maßnahme bedürfen. Ist auch über eine rechtswidrige Maßnahme in der Jahresabrechnung gleichwohl abzurechnen, besteht ein Bedürfnis für eine Legalisierung aus Sicht der die Bestätigung der durchgeführten Maßnahme beschließenden Wohnungseigentümer vordergründig darin, die Rechte derjenigen Eigentümer zu beschneiden, die sich gegen die durchgeführte Maßnahme ausgesprochen bzw. den ihr zugrundeliegenden, rechtswidrigen Beschluss angefochten haben. Insoweit ist es aber sachgerecht, diese Eigentümer darauf zu verweisen, etwaige Schadensersatz- oder Beseitigungsansprüche ggf. gerichtlich durchzusetzen.
dd)
Nur ergänzend weist die Kammer darauf hin, dass es den Wohnungseigentümern gleichwohl unbenommen ist, eine bauliche Veränderung durch einen nachträglichen allstimmigen Beschluss zu genehmigen. Denn dem bestehenden Bauzustand als solchem haftet nicht der Makel einer missbräuchlichen Umgehung der verbandsinternen Willensbildung der Gemeinschaft an, wenn die Eigentümer den bestehenden Zustand allstimmig billigen. Zulässig sind deshalb Beschlüsse, die einen bestehenden Zustand legitimieren, ohne einen zuvor für ungültig erklärten, aber durchgeführten Beschluss unter Umgehung seines ursprünglichen Fehlers neu zu fassen.
6.
TOP 25 (Beauftragung der Fa. I mit Verschieferung der Wand Haus 36 zum Preis von Kostenvoranschlag 3.747,01 Euro) und TOP 26 (Bestätigung der unter TOP 25 genannten u. zum Preis von 3.646,28 Euro bereits ausgeführten Arbeiten als ordnungsgemäß)
Die Berufung der Kläger zu 1) und 2) hat Erfolg, soweit sie sich gegen die zu TOP 25 und TOP 26 gefassten Beschlüsse wenden. Denn die Beschlüsse sind aus den zu II. 5. dargelegten Gründen nichtig, jedenfalls aber auf die Anfechtungsklageklage hin für ungültig zu erklären.
7.
TOP 27.2 (Erstellung der Abrechnungen für die Jahres 2000 u. 2001 durch bestimmte Person oder Fa.) und Verpflichtungsantrag zu TOP 27.2
Keinen Erfolg hat die Berufung, soweit die Kläger die Aufhebung des zu TOP 27.2 gefassten Negativbeschlusses sowie die Verpflichtung der Wohnungseigentümer begehren, die Verwaltung zu beauftragen und bevollmächtigen die Jahresabrechnungen für die Jahre 2000 und 2001 aufstellen zu lassen und drei entsprechende Angebote einzuholen.
Im Ergebnis hat das Amtsgericht die Klage zu Recht abgewiesen.
Zwar hat das Amtsgericht verkannt, dass die Kläger mit ihrem Antrag keinen ihnen gegenüber der ehemaligen Verwalterin bestehenden Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung für die streitgegenständlichen Wirtschaftsjahre geltend gemacht haben. Vielmehr haben diese lediglich gegenüber den übrigen Miteigentümern ihren Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG geltend gemacht und auf eine entsprechende Beschlussfassung gedrängt.
Die Entscheidung erweist sich im Ergebnis indes gleichwohl als richtig, § 513 Abs. 1, 1. Alt. ZPO. Denn ein Anspruch auf die begehrte Beschlussfassung bzw. Verpflichtung der Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 8 WEG ist gemäß § 275 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, weil die Erstellung der begehrten Abrechnungen objektiv unmöglich ist.
Zwar haben die Kläger den erstmals im Berufungsrechtszug erhobenen Vortrag der Beklagten, sämtliche für die Erstellung entsprechender Abrechnungen notwendigen Belege und Informationen seien nicht mehr greifbar, in mündlichen Verhandlung vom 28.02.2017 ausdrücklich bestritten. Die Kammer hat ihrer Entscheidung gleichwohl den Vortrag der Beklagten zugrunde zu legen (vgl. BGH, Urt. v. 18.11.2004 – IX ZR 224/03 = NJW 2005, 291 (292)), weil die Kläger den Vortrag der Beklagten nicht wirksam bestritten haben. Denn angesichts der von den Klägern selbst vorgetragenen und gerichtsbekannten Unauffindbarkeit der ehemaligen Verwaltung konnten sich die Kläger nicht auf ein bloßes Bestreiten zurückzuziehen. Aufgrund der den Klägern obliegenden sekundären Darlegungslast, waren diese vielmehr gehalten, vorzutragen, wo sich die für die Erstellung der Abrechnung erforderlichen Unterlagen befinden. Der Hinweis des Klägers zu 2) in der mündlichen Verhandlung, bis 2000 habe es zahlreiche Aktenschränke mit Abrechnungsunterlagen gegeben, war dazu nicht geeignet. Denn selbst wenn die Kammer diesen Vortrag nicht gemäß § 296 ZPO zurückzuweisen hätte, ist über den aktuellen Belegenheitsort der für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen damit nichts gesagt.
Dessen ungeachtet stellt die Verpflichtung eines Verwalters, die Jahresabrechnung für einen Zeitraum zu erstellen, in dem er die Verwaltung selbst geführt hat, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine nicht vertretbare Handlung dar (vgl. BGH, Urt. v. 23.06.2016 – I ZB 5/16 = ZWE 2016, 422 (424) Rn. 18). Ob die begehrte Beschlussfassung bzw. Verpflichtung der Wohnungseigentümer auch aus diesem Grund ausgeschlossen ist, bedarf indes keiner Entscheidung.
8.
TOP 27.3 (Beseitigung/Reparatur seitens Fr. M nicht näher erläuterter Feuchtigkeitsschäden am Gemeinschafts- u. Teileigentum) und Verpflichtungsantrag zu TOP 27.3
Keinen Erfolg hat die Berufung, soweit die Kläger die Ungültigkeitserklärung des zu TOP 27.3 gefassten Beschlusses sowie die Verpflichtung der Wohnungseigentümer begehren, die Verwaltung zu beauftragen und zu bevollmächtigen, Feuchtigkeitsschäden am Gemeinschaftseigentum und deren Ursache bzw. am Teileigentum der Klägerin zu 1) festzustellen.
Zwar hat das Amtsgericht die gegen den zu TOP 27.3 gefassten Beschluss gerichtete Anfechtungsklage rechtsfehlerhaft als unzulässig angesehen, weil es gegenwärtig an einem Rechtsschutzbedürfnis fehle. Denn ausweislich des Protokolls haben die Wohnungseigentümer über den Antrag der Klägerin zu 1) abgestimmt und diesen abgelehnt. Der Negativbeschluss ist deshalb – ohne Vorbefassung – anfechtbar. Die Anfechtungsklage ist indes gleichwohl unbegründet, weil die Ablehnung des in der Versammlung erörterten unbestimmten Antrags ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Soweit die Kläger die Auffassung vertreten, die Verwalterin habe auf eine sachdienliche Beschlussvorlage hinwirken und angesichts des Schreibens der Klägerin zu 1) vom 11.02.2014 bereits im Vorfeld der Versammlung einen Beschluss formulieren müssen, führt dies lediglich dazu, dass der Klägerin zu 1) ggf. und allenfalls ein Schadensersatzanspruch gegen die Verwalterin zusteht. Gleichwohl waren die Versammlungsteilnehmer nicht gehalten, den unbestimmten Beschlussantrag anzunehmen.
Soweit die Kläger die gerichtliche Verpflichtung der Beklagten gemäß § 21 Abs. 8 WEG begehren, fehlt es demgegenüber – wie das Amtsgericht zutreffend angenommen hat – an einem Rechtsschutzbedürfnis, weil die Kläger angesichts des unbestimmten Antrags in der Versammlung vom 19.07.2014 noch nicht alle möglichen und zumutbaren Wege ausgeschöpft haben, eine Beschlussfassung der Gemeinschaft herbeizuführen (vgl. BeckOGK/Karkmann (Stand: 01.11.2016), § 21 Rn. 138). Insbesondere stellt sich der Antrag an die Eigentümerversammlung nach den die Kammer gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO bindenden Feststellungen des Amtsgerichts nicht als bloße Förmelei dar, weil nicht ausgeschlossen werden kann, dass ein inhaltlich klar gefasster und umrissener Beschlussantrag Aussicht auf eine Versammlungsmehrheit gehabt hätte. Denn auch den übrigen Eigentümern dürfte bewusst sein, dass Gemeinschaftseigentum zwingend instandzuhalten ist.
Entgegen der in der mündlichen Verhandlung seitens des Prozessbevollmächtigten der Kläger geäußerten Auffassung ist die Verpflichtungsklage auch nicht zulässig, weil sich die Eigentümerversammlung mit dem Gegenstand der begehrten Verpflichtung, nicht weiter erläuterte Schäden am Gemeinschafts- und Teileigentum zu beseitigen, bereits beschäftigt hat. Weil die Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG in die Privatautonomie der Wohnungseigentümer eingreift, dürfen Maßnahmen nur insoweit angeordnet werden, als dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig ist (vgl. BGH, Urt. v. 24.05.2013 – V ZR 182/12 = NJW 2012, 2271 (2272) Rn. 31). Die Kammer hat deshalb stets zu prüfen, ob und gegebenenfalls auf welche Weise es den Wohnungseigentümern ermöglicht werden kann, noch selbst in eigener Regie eine Entscheidung zu treffen (vgl. BGH, Urt. v. 24.05.2013 – V ZR 182/12 = NJW 2012, 2271 (2272) Rn. 31; Jennißen/Heinemann, WEG, 5. Aufl. (2017), § 21 Rn. 138). Da die Kammer überdies kein eigenes Ermessen, sondern lediglich das den Wohnungseigentümern zustehende Ermessen anstelle der Wohnungseigentümer ausübt (vgl. BGH, Urt. v. 24.05.2013 – V ZR 182/12 = NJW 2012, 2271 (2272) Rn. 23), hat sie die Kläger darauf zu verweisen, zunächst einen klar gefassten und umrissenen Beschlussantrag, der den Gegenstand ihres konkreten Begehrens erkennen lässt, in der Versammlung zur Abstimmung zu stellen.
III.
Berufung der Beklagten
Die Berufung der Beklagten ist zulässig und hat in der Sache teilweise Erfolg.
Die Berufung der Beklagten hat im Ergebnis keinen Erfolg, soweit das Amtsgericht den zu TOP 10 gefassten Beschluss bezüglich der Position Rechtsanwaltskosten („RA“) für ungültig erklärt hat.
Zwar hat das Amtsgericht die Umlage der in den Einzelabrechnungen für 2013 aufgeführten Rechtsanwaltskosten nach Miteigentumsanteilen rechtsfehlerhaft für ungültig erklärt. Denn es ist gerichtsbekannt, dass die Rechtsanwaltskosten in der Abrechnung nach dem die Parteien bindenden Beschluss vom 03.07.2010 berechtigterweise nach „Miteigentumsanteil“ umgelegt werden. Auf ausdrückliche Nachfrage der Kammer in der mündlichen Verhandlung des Rechtsstreits 1 S 263/14 vom 20.01.2015 haben sich die Wohnungseigentümer mit bestandskräftigem Beschluss vom 03.07.2010 dahin verständigt, dass ab dem 04.07.2010 die Verwaltungskosten nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden.
Zwar ergibt sich daraus nicht, dass der Beschluss auch die Verteilung der Rechtsverfolgungskosten und Kosten von Rechtsstreitigkeiten umfasst, weil die Rechtsverfolgungskosten normalerweise nicht zu den im Beschluss geregelten Verwaltungskosten rechnen (vgl. Spielbauer/Then/Spielbauer, WEG, 3. Aufl. (2017), § 16 Rn. 81).
Jedoch haben die Eigentümer mit diesem Beschluss jedenfalls zum Ausdruck gebracht, dass sie von der Verteilung in § 13 Abs. 1 lit. c) der Teilungserklärung abweichen wollen und nunmehr die allgemeinen Verwaltungskosten nach Miteigentumsanteilen abzurechnen sind. Hieraus folgt, dass § 13 der Teilungserklärung nicht mehr als Begründung dafür herangezogen werden kann, dass eine Abrechnung nicht nach „Miteigentumsanteil“ erfolgen darf.
Sofern § 13 Abs. 1 lit. c) nun nicht mehr entgegensteht, die Eigentümer in dem Beschluss die Rechtsverfolgungskosten aber nicht ausdrücklich geregelt haben und diese auch keine allgemeinen Verwaltungskosten darstellen, verbleibt es mangels Regelung bei der gesetzlich vorgegebenen Grundnorm des § 16 Abs. 2 WEG, wonach die Kosten nach Miteigentumsanteilen umzulegen sind (vgl. BGH, Beschl. v. 15.03.2007 – V ZB 1/06 = NJW 2007, 1869 (1871) Rn. 19 f.).
Der zu TOP 10 gefasste Beschluss war bzgl. der Position Rechtsanwaltskosten („RA“) für ungültig zu erklären. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob das Amtsgericht den von den Klägern mitgeteilten Sachverhalt erschöpfend gewürdigt hat. Denn das Amtsgericht hat jedenfalls im Ergebnis die zutreffenden Schlüsse gezogen. Die Kosten des Anfechtungsverfahrens durften nämlich – wie das Amtsgericht zutreffend zugrunde gelegt hat – nur denjenigen Wohnungseigentümern angelastet werden, die aufgrund ihrer Parteistellung tatsächlich vorschusspflichtig (vgl. BGH, Urt. v. 17.10.2014 – V ZR 26/14 Rn. 23, zitiert nach juris) bzw. nach Erlass der gerichtlichen Kostenentscheidung zahlungspflichtig (vgl. Spielbauer/Then/Spielbauer, WEG, 3. Aufl. (2017), § 16 Rn. 81) waren.
Die Berufung der Beklagten hat teilweise Erfolg, soweit das Amtsgericht die Genehmigung des Gesamt- und Einzelwirtschaftsplans 2014 teilweise für ungültig erklärt hat. Denn entgegen der Auffassung des Amtsgerichts entsprach die Einstellung der Positionen „Gartenpflege“, „Hausmeister“, „Reinigungskosten“ und „Schneebeseitigung“ ordnungsmäßiger Verwaltung.
Zwar ist das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend davon ausgegangen, dass der zu TOP 19a) gefasste Beschluss für ungültig zu erklären ist, weil – wie unter III. 6. b) näher ausgeführt – aufgrund des erheblichen Kostenvolumens der avisierten Beschäftigung vor einer Beschlussfassung geeignete Alternativangebote einzuholen waren. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung am 19.07.2014 war der angefochtene Bestellungsbeschluss indes gleichwohl gemäß § 23 Abs. 4 S. 2 WEG gültig. Auch waren in der Vergangenheit Kosten angefallen, die auch im Jahr 2014 angefallen sind und deshalb in den Wirtschaftsplan einzustellen waren. Überdies war zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan 2014 nicht absehbar, ob der streitgegenständliche Beschluss zu TOP 19a) angefochten würde. Maßgeblich für die ermessensfehlerfreie Beschlussfassung ist jedoch die den Versammlungsteilnehmern zu diesem Zeitpunkt bekannte Tatsachengrundlage (vgl. LG Dortmund, Beschl. v. 23.12.2016 – 1 S 326/16; LG Itzehoe, Urt. v. 20.05.2016 – 11 S 78/15 Rn. 29, zitiert nach juris). Vor diesem Hintergrund lässt die Einstellung der streitgegenständlichen Positionen in den Wirtschaftsplan Ermessensfehler nicht erkennen.
Keinen Erfolg hat die Berufung der Beklagten bzgl. der Position Rechtsanwaltskosten („RA“) aus den zuvor unter III. 1. b) dargestellten Gründen.
TOP 13 (Entlastung der Verwaltung Wirtschaftsjahr 2013) und TOP 14 (Entlastung Beirat Wirtschaftsjahr 2013)
Kein Erfolg ist der Berufung der Beklagten beschieden, soweit sie sich dagegen wenden, dass das Amtsgericht die Verwalterentlastung und die Entlastung des Beirats für das Wirtschaftsjahr 2013 für ungültig erklärt hat. Da sowohl der Verteilungsschlüssel für die Abrechnung der Instandhaltungsrücklage für das Wirtschaftsjahr 2013 falsch war als auch unbeteiligte Miteigentümer an den Kosten der Anfechtungsverfahren beteiligt worden sind, erweist sich die Entscheidung des Amtsgerichts im Ergebnis als richtig.
TOP 17 (Einzelabrechnungen 2010)
Unbegründet ist die Berufung der Beklagten im Ergebnis aus den unter III. 1. b) dargelegten Gründen, soweit das Amtsgericht den Beschluss über die Genehmigung der Einzelabrechnungen für 2010 hinsichtlich der Umlage der Position „Rechtsanwaltskosten“ für ungültig erklärt hat. Denn auch insoweit haben die Kläger eine Kostenbelastung der nicht an den Anfechtungsverfahren beteiligten Eigentümern in der Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG gerügt.
Die Berufung der Beklagten hat Erfolg, soweit das Amtsgericht den zu TOP 17 gefassten Beschluss bezüglich der Position „Heizkosten“ für ungültig erklärt hat. Denn wie Beklagten zu Recht vorbringen, entspricht die gewählte Darstellung den Maßgaben, die der Bundesgerichtshof für die von der Heizkostenverordnung vorgeschriebene verbrauchsabhängige Jahresabrechnung aufgestellt hat. Danach müssen in die Gesamtabrechnung alle tatsächlichen Zahlungsflüsse, die im Zusammenhang mit der Anschaffung und dem Verbrauch von Brennstoff stehen, eingestellt werden, wohingegen in den Einzelabrechnungen die auf den konkreten Verbrauch entfallenden Kosten zu verteilen sind (vgl. BGH, Urt. v. 17.02.2012 – V ZR 251/10 = NJW 2012, 1434 (1435) Rn. 15).
So verhält es sich hier. Die vorgelegte Gesamtabrechnung weist sämtliche tatsächlichen Zahlungsflüsse aus, die im Zusammenhang mit der Anschaffung und dem Verbrauch von Brennstoff stehen. Zudem weist die Verwaltung ausdrücklich auf die zwangsläufige Differenz zwischen der Gesamt- und Einzelabrechnung hin.
Soweit das Amtsgericht demgegenüber die Auffassung vertritt, die Darstellung entbehre der Schlüssigkeit, weil sich etwa die Unterscheidung zwischen „Anfangsbestand“ und „Restbestand“ der Abrechnung Ende 2009 bzw. 2010 (einschließlich der erheblichen Differenz der Werte) sowie weitere aufgeführte Kosten nicht ohne weiteres erschließe, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. Denn die überschaubare und mit herkömmlicher Arithmetik operierende Darstellung ist mittels der beigegebenen schriftlichen Hinweise bei der gebotenen inhaltlichen Auseinandersetzung aus Sicht der Kammer nachvollziehbar.
TOP 18 (Entlastung der Verwaltung Wirtschaftsjahr 2010)
Im Ergebnis hat das Amtsgericht der Verwaltung die Entlastung für das Wirtschaftsjahr 2010 zu Recht versagt. Da der Verteilungsschlüssel für die Abrechnung der Instandhaltungsrücklage für das Wirtschaftsjahr 2010 falsch war und auch die Abrechnung der Rechtsanwaltskosten fehlerhaft, erweist sich die Entscheidung im Ergebnis als richtig.
TOP 19a) (Beauftragung Gartenpflege, Schneeräumung, Reinigung, Hausmeistertätigkeit ab sofort)
Im Ergebnis hat das Amtsgericht den zu TOP 19a) gefassten Beschluss zu Recht für ungültig erklärt.
Zwar sind nach Auffassung der Kammer – wie die Beklagten zu Recht einwenden – in dem angefochtenen Beschluss die wesentlichen Inhalte der zu schließenden Verträge hinreichend bestimmbar. Denn dieser verhält sich über die Laufzeit des jeweiligen Vertrages, die konkret beauftragte Person, die geschuldete Vergütung und, angesichts der gewählten alltagssprachlichen Terminologie „Gartenpflege“, „Schneeräumung“, „Reinigung“ sowie „Hausmeister Tätigkeit“, auch in ausreichender Weise über die auszuübenden Tätigkeiten. Die von dem Amtsgericht geforderten „erläuternden Angaben zu den geschuldeten Tätigkeiten“ sind deshalb keine Voraussetzung eines wirksamen Beschlusses. Vielmehr steht mit den § 106 GewO bzw. § 315 BGB ein ausreichendes Instrument zur Verfügung, innerhalb der gegenständlich bestimmten Hauptleistungspflicht die jeweils zu erbringenden Leistungen zu bestimmen.
Die Entscheidung erweist sich im Ergebnis jedoch gleichwohl als richtig (§ 513 Abs. 1, 1. Alt. ZPO). Denn aufgrund der vorgesehenen unbefristeten Beschäftigung und dem daraus folgenden erheblichen Kostenvolumen waren – worauf die Kammer die Parteien in ihrem Urteil vom 20.01.2015 (1 S 263/14) ausdrücklich hingewiesen hat – vor einer Beauftragung einschlägige Alternativangebote einzuholen und auf der Eigentümerversammlung zur Abstimmung zu stellen. Die von der Kammer in ständiger Rechtsprechung zugrunde gelegte Kostengrenze von ca. 5.000,00 € wird durch die avisierte unbefristete Beschäftigung der Eheleute L und des Herrn H nämlich bei Weitem überschritten. Allein für das Wirtschaftsjahr 2013 ergeben sich nämlich aus der Jahresabrechnung für die Hausmeistertätigkeit Kosten i.H.v. 2.450,00 €, für die Kosten der Reinigung 3.751,58 €. Des Weiteren weist die Jahresabrechnung 2013 Schneebeseitigungskosten i.H.v. 1.648,13 € sowie Kosten für Gartenpflege i.H.v. 4.402,15 € aus. Da sich die Wirkung des angefochtenen Beschlusses nicht lediglich auf ein Wirtschaftsjahr begrenzt und die Beklagten in der Berufungsbegründung vom 06.07.2016 sogar selbst infrage stellen, ob eine Fachfirma im Gegensatz zu den vorgenannten Wohnungseigentümern günstiger gewesen wäre, fehlt es – wie die Kläger auch bereits innerhalb der Anfechtungsfrist mit Schriftsatz vom 19.09.2014 eingewendet haben – an den erforderlichen Alternativangeboten.
TOP 19b) (Genehmigung der Tätigkeiten der in TOP 19a) genannten Personen in den zurückliegenden Jahren bis zum heutigen Tag)
Unbegründet ist die Berufung der Beklagten auch, soweit das Amtsgericht den zu TOP 19b) gefassten Beschluss für ungültig erklärt hat.
Zwar ist den Beklagten zuzugeben, dass der in dem Beschluss adressierte Zeitraum „in den zurückliegenden Jahren bis zum heutigen Tage“ erkennen lässt, Gegenstand der Beschlussfassung sollten die in der Vergangenheit ausgeführten Gartenpflege-, Schneeräum-, Reinigung- und Hausmeisterarbeiten sein. Denn Beschlüsse sind objektiv und aus sich heraus auszulegen und ein durchschnittlicher unbefangener Betrachter gewinnt angesichts des vorausgehenden Beschlusses zu TOP 19a) und der erkennbaren Regelungsabsicht des zu TOP 19b) gefassten Beschlusses, die bisherige Tätigkeit der in dem Beschluss zu TOP 19a) genannten Personen zu legitimieren, die Überzeugung, dass sich der Beschluss auf den gesamten Tätigkeitszeitraum erstreckt.
Die Entscheidung erweist sich im Ergebnis aus den unter II. 5. b) dargelegten Gründen gleichwohl als richtig.
TOP 20a) bis TOP 20d)
Soweit das Amtsgericht die zu TOP 20a) bis 20d) gefassten Beschlüsse für ungültig erklärt hat, hat die Berufung der Beklagten keinen Erfolg.
Rechtsirrig ist die Auffassung der Beklagten, den Klägern fehle für ihren Beschlussanfechtungsantrag bereits das Rechtsschutzbedürfnis, weil weder die amtsgerichtliche noch die landgerichtliche Entscheidung etwas an dem derzeitigen Ist-Zustand ändern könne.
Das im Beschlussanfechtungsverfahren im Regelfall nicht zu prüfende Rechtsschutzbedürfnis entfällt nur ausnahmsweise, wenn ein Erfolg der Klage – worauf die Beklagten abheben – den Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft keinen Nutzen mehr bringen kann. Ein solcher Fall ist hier indes nicht gegeben, weil Auswirkungen der Beschlussanfechtung auf Folgeprozesse der Wohnungseigentümer untereinander oder gegen den Verwalter nicht sicher auszuschließen sind (vgl. BGH, Urt. v. 13.05.2011 – V ZR 202/10 = NJW 2011, 2660 (2661) Rn. 16). Denn ein bestandskräftiger Beschluss schließt jedenfalls den Einwand aus, die Beschlussfassung habe nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen. Überdies könnten die Kläger eine Folgenbeseitigung gemäß § 21 Abs. 4 WEG ohne Rücksicht auf die Ordnungsmäßigkeit der beschlussgegenständlichen Maßnahme nicht mehr verlangen, wenn der angefochtene Beschluss bestandskräftig wäre (vgl. Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl. (2015), § 21 Rn. 49).
Soweit die Beklagten gegen die Entscheidung einwenden, gemäß § 23 Abs. 4 WEG seien die angefochtenen Beschlüsse solange gültig, bis sie durch ein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt seien, ist dies zwar isoliert betrachtet durchaus zutreffend. Die Ausführungen vermögen indes weder einen Rechtsfehler aufzuzeigen noch ist der Kammer überhaupt ersichtlich, worauf der „Angriff“ abhebt.
Ohne Erfolg bekämpfen die Beklagten die angefochtene Entscheidung mit der Behauptung, bereits bei der Einladung sei auf Angebote hingewiesen worden, die hätten eingesehen werden können. Denn etwaige einschlägige Alternativangebote wären bereits mit der Einladung zu übersenden gewesen (vgl. LG Köln, Urt. v. 31.01.2013 – 29 S 135/12 = NZM 2013, 585; AG Hamburg, Urt. v. 16.05.2014 – 303a C 22/14 Rn. 26, zitiert nach juris); jedenfalls hätten sie aber in der Versammlung vorliegen müssen (vgl. LG Dortmund, Urt. v. 14.06.2016 – 1 S 455/15). Dass dies der Fall war, hätte sich überdies dem Protokoll oder den Einladungen entnehmen lassen müssen.
Im Übrigen gelten die Ausführung zu II. 5. b) entsprechend.
9.
TOP 21 (Erstellung Bodenplatte zur Aufstellung von Müllcontainerboxen)
Ohne Erfolg bleibt die Berufung der Beklagten, soweit das Amtsgericht den zu TOP 21 gefassten Beschluss über die Erstellung einer Bodenplatte zur Aufstellung von Müllcontainern für unwirksam erklärt hat.
Dahinstehen kann, ob es sich bei der Erstellung der Bodenplatte zur Aufstellung von Müllcontainern um eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG handelt und deshalb – angesichts des Belegenheitsortes der Müllcontainer direkt vor dem Fenster der Klägerin zu 1) – der Zustimmung jedenfalls der Klägerin zu 1) bedurft hätte. Denn der angefochtene Beschluss widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung gem. § 21 Abs. 4 WEG, weil die Wohnungseigentümer das ihnen bei der Beschlussfassung zustehende (weite) Ermessen nicht ordnungsgemäß ausgeübt haben.
Zwar darf die Kammer die Entscheidung der Beklagten nur auf Ermessensfehler überprüfen und keine eigenen Ermessenserwägungen anstellen (vgl. Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl. (2015), § 21 Rn. 30; LG Dortmund Urt. v. 14.06.2016 – 1 S 455/15). Die Entscheidung der Beklagten ist jedoch ermessensfehlerhaft, weil sie auf keiner hinreichend fundierten Tatsachengrundlage basiert. Denn nach dem unbestrittenen Vortrag der Kläger in der Anfechtungsbegründung vom 19.09.2014 haben die Angebote unterschiedliche Ausführungsarten an unterschiedlichen Standorten zum Gegenstand. Die Vergleichbarkeit der Angebote hätte indes vorausgesetzt, dass sich die Angebote auf die gleiche Art der Ausführung beziehen (vgl. LG Dortmund, Urt. v. 22.04.2014 – 1 S 90/13). Dass dies nicht gewährleistet ist, ergibt sich – wie das Amtsgericht zutreffend angenommen hat – auch aus der erheblich divergierenden Kostenstruktur. Für eine sachgerechte Ermessensausübung wären daher 9 Angebote, d.h. jeweils 3 für jeden Standort, einzuholen gewesen, weil bei dem Versuch der „Legalisierung“ auch die anderen Standorte erneut zur Abstimmung hätten gestellt werden müssen.
Dessen ungeachtet war eine nachträgliche Legalisierung aus den unter II. 5. b) genannten Gründen rechtlich nicht möglich.
10.
TOP 22 (Bestätigung der unter TOP 21 aufgeführten und zum Preis von 2.449,02 Euro ausgeführten Arbeiten als ordnungsgemäß)
Der zu TOP 22 gefasste Beschluss teilt das Schicksal des zu TOP 21 gefassten Beschlusses – wie die Kläger bereits in der Anfechtungsbegründung vorgetragen haben –, weil die Ausführung einer ordnungswidrigen Maßnahme nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
11.
TOP 27.4 (Beschluss Fertigstellung – Schlussabnahme für das Gesamtobjekt unter Fristsetzung von 6 Monaten) und Verpflichtungsantrag zu TOP 27.4
Die Berufung der Beklagten hat Erfolg, soweit das Amtsgericht den zu TOP 27.4 gefassten Beschluss für ungültig erklärt hat und die Beklagten verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum fertig zu stellen und die Schlussabnahmen für das gesamte Objekt durchzuführen.
Zu Unrecht hat das Amtsgericht den zu TOP 27.4 gefassten Beschluss für ungültig erklärt. Denn die Ablehnung des schwerfälligen Beschlussantrages ohne inhaltliche Auseinandersetzung entspricht bereits deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung, weil Gegenstand des Antrages bei verständiger Würdigung jedenfalls eine „Schlussbauabnahme“ ist, obwohl zum Zeitpunkt der Beschlussfassung aus der Natur der Sache keine Abnahmereife vorliegen konnte. Die Gemeinschaft hat nämlich weder entsprechende Fertigstellungsmaßnahmen in Auftrag gegeben noch überhaupt geeignete Vergleichsangebote von Fachfirmen eingeholt. Dies wäre – wie die Kläger in ihrer Anfechtungsbegründung selbst vortragen – zunächst notwendig gewesen.
Dessen ungeachtet bleibt – wie die Verwalterin durch ihren Hinweis auf den „unverständlichen Beschlussantrag“ bereits in der Versammlung zu bedenken gegeben hat – völlig unklar, wem gegenüber eine Frist von 6 Monaten gesetzt werden soll und wie das Konditionalverhältnis zwischen der „Fertigstellung – Schlussbauabnahme (…) unter Fristsetzung von 6 Monaten“ und dem Beschluss der „Bauherrengemeinschaft“ „als Voraussetzung der endgültigen Fertigstellung“ zu verstehen ist.
Rechtsfehlerhaft hat das Amtsgericht dem Verpflichtungsantrag der Kläger zu 1) und 2) stattgegeben.
Widerspricht die beantragte Verpflichtung der Beklagten, die Schlussabnahme des Objekts durchzuführen, bereits aus den vorstehenden Gründen ordnungsmäßiger Verwaltung, sind die Beklagten auch nicht nach dem abtrennbaren Teil des Verpflichtungsantrags, die Eigentümer zu verpflichten, das Gemeinschaftseigentum gemäß dem Bauantrag der Bauherrengemeinschaft G vom 09.02.1972 in Verbindung mit der Baugenehmigung der Bauherrengemeinschaft G vom 15.01.1973 und der Baubeschreibung auch im Bereich des Teileigentums (Gewerbe) endgültig fertigzustellen, zu verurteilen. Denn für diesen Antrag fehlt den Klägern bereits das Rechtsschutzbedürfnis, weil nach ihrem unbestrittenen Vortrag in der Anfechtungsbegründung ein entsprechender Beschluss bereits in der Versammlung vom 06.06.1975 gefasst worden ist.
Das Rechtsschutzbedürfnis der Kläger besteht auch nicht deshalb, weil der Beschluss bereits vor über 40 Jahren gefasst worden ist. Denn der Beschluss bindet gemäß § 10 Abs. 4 WEG auch die jeweiligen Rechtsnachfolger und unterliegt im Gegensatz zu einem Anspruch nicht der Verjährung (vgl. § 194 BGB).
Soweit der Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung vom 28.02.2017 Bedenken im Hinblick auf eine Verwirkung geäußert hat, fehlt es jedenfalls an einem Vortrag zu dem erforderlichen Umstandsmoment. Denn angesichts der gerichtsbekannten nachhaltigen Prozessfreude der Kläger ist nicht ersichtlich, weshalb die Beklagten hätten annehmen dürfen, die Kläger wollten von der Durchsetzung ihrer Rechte in irgendeiner Weise Abstand nehmen.
Nur ergänzend weist die Kammer darauf hin, dass die von den Beklagten vorgetragene, unterbliebene Zahlung von Hausgeldern keinen Einfluss auf den aus § 21 Abs. 4 WEG folgenden Anspruch auf erstmalige plangerechte Herstellung haben kann.
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 45 Abs. 1 S. 1 u. 2 GKG i.V.m. den Grundsätzen der Baumbach´schen Formel. Da der Kläger zu 3) zwar Partei des Berufungsverfahrens ist, indes nicht mit den Kosten des erfolglosen Rechtsmittels der Klägerin zu 1) und des Klägers zu 2) zu belasten (vgl. MünchKomm-ZPO/Schultes, 5. Aufl. (2016), § 62 Rn. 52), waren die Kosten des Berufungsverfahrens insoweit nur unter den Klägern zu 1) und 2) sowie den Beklagten zu verteilen.
Bei der Bildung der Kostenquote hat die Kammer ein Unterliegen der Klägerin zu 1) und des Klägers zu 2) in Höhe von jeweils 123.643,58 Euro bezogen auf einen fiktiven Gesamtstreitwert von 663.342,63 € Euro zugrunde gelegt. Dazu ist die Kammer von folgenden Einzelstreitwerten ausgegangen:
Nach der Rechtsprechung der Kammer beträgt der Streitwert für den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2013 (TOP 9/10) 47.432,60 €. Das Gesamtinteresse setzt sich zusammen aus dem bereinigten Gesamtvolumen der Jahresabrechnung (hier 180.219,78 €) und den addierten Einzelinteressen der Kläger (9.486,52 €) und beträgt 189.706,30 €. Der hälftige Betrag ergibt 94.853,15 €. Das hälftige Gesamtinteresse ist begrenzt durch das 5-fache der addierten Einzelinteressen (47.432,60 €).
Nach der Rechtsprechung der Kammer beträgt der Streitwert für den Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans (TOP 10/11) 49.491,40 €. Das Gesamtinteresse setzt sich zusammen aus dem Gesamtvolumen Wirtschaftsplans (hier 212.280,01 €) und den addierten Einzelinteressen der Kläger (9.898,28 €) und beträgt 222.178,29 €. Der hälftige Betrag ergibt 111.089,15 €. Das hälftige Gesamtinteresse ist begrenzt durch das 5-fache der addierten Einzelinteressen (49.491,40 €).
TOP 13 (Entlastung der Verwaltung Wirtschaftsjahr 2013)
Der Streitwert zu TOP 13 (Verwalterentlastung) ist nach Maßgabe von BGH, Beschl. v. 31.3.2011 – V ZB 236/10 mit 1.000,00 € zu veranschlagen.
TOP 14 (Entlastung Beirat Wirtschaftsjahr 2013)
Der Streitwert zu TOP 14 (Entlastung des Beirats) ist ebenfalls mit 1.000,00 € zu veranschlagen.
Nach der Rechtsprechung der Kammer ist der Streitwert für den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2010 (TOP 16/17) auf 59.176,40 € festzusetzen. Das Gesamtinteresse setzt sich zusammen aus dem bereinigten Gesamtvolumen der Jahresabrechnung (hier 184.568,10 €) und den addierten Einzelinteressen der Kläger (11.835,28 €) und beträgt 196.403,38 €. Der hälftige Betrag ergibt 98.201,69 €. Das hälftige Gesamtinteresse ist begrenzt durch das 5-fache der addierten Einzelinteressen (59.176,40 €).
Den Streitwert zu TOP 18 hat die Kammer auf 1.000,00 € festgesetzt.
TOP 19a)
Der Streitwert beträgt aufgrund der wirtschaftlichen Identität der Beschlüsse unter Berücksichtigung der Wertung des § 42 Abs. 1 S. 1 GKG nach der Rechtsprechung der Kammer 13.847,75 €.
TOP 20a)
Der Streitwert beläuft sich aufgrund der Finanzierung der Maßnahme aus der Instandhaltungsrücklage und der wirtschaftlichen Identität der Beschlüsse gemäß § 49a Abs. 1 GKG auf den hälftigen Betrag der tatsächlich angefallenen Kosten (3.509,45 €), mithin auf 1.754,72 €.
TOP 20c)
Der Streitwert beläuft sich aufgrund der Finanzierung der Maßnahme aus der Instandhaltungsrücklage und der wirtschaftlichen Identität der Beschlüsse gemäß § 49a Abs. 1 GKG auf den hälftigen Betrag der tatsächlich angefallenen Kosten (65.715,95 €), mithin auf 32.857,98 €.
TOP 20e)
Der Streitwert beläuft sich aufgrund der Finanzierung der Maßnahme aus der Instandhaltungsrücklage und der wirtschaftlichen Identität der Beschlüsse gemäß § 49a Abs. 1 GKG auf den hälftigen Betrag der tatsächlich angefallenen Kosten (1.195,95 €), mithin auf 597,98 €.
TOP 21
Der Streitwert beläuft sich aufgrund der Finanzierung der Maßnahme aus der Instandhaltungsrücklage und der wirtschaftlichen Identität der Beschlüsse gemäß § 49a Abs. 1 GKG auf den hälftigen Betrag der tatsächlich angefallenen Kosten (2.449,02 €), mithin auf 1.224,51 €.
12.
TOP 23
Der Streitwert beläuft sich aufgrund der Finanzierung der Maßnahme aus der Instandhaltungsrücklage und der wirtschaftlichen Identität der Beschlüsse gemäß § 49a Abs. 1 GKG auf den hälftigen Betrag der tatsächlich angefallenen Kosten (7.564,21 €), mithin auf 3.782,11 €.
13.
TOP 25
Der Streitwert beläuft sich aufgrund der Finanzierung der Maßnahme aus der Instandhaltungsrücklage und der wirtschaftlichen Identität der Beschlüsse gemäß § 49a Abs. 1 GKG auf den hälftigen Betrag der tatsächlich angefallenen Kosten (3.646,28 €), mithin auf 1.823,14 €.
14.
TOP 27.2
Die Kammer schätzt den Streitwert in Anlehnung an die Kosten einer etwaigen Abrechnungserstellung auf 600,00 €. Dem Verpflichtungsantrag ist aufgrund seiner wirtschaftlichen Identität kein eigenständiger wirtschaftlicher Wert beizumessen.
15.
TOP 27.3
Die Kammer schätzt den Streitwert in Anlehnung an die Kosten eines Gutachtens auf 1.500,00 €. Dem Verpflichtungsantrag ist aufgrund seiner wirtschaftlichen Identität kein eigenständiger wirtschaftlicher Wert beizumessen.
16.
TOP 27.4
Die Kammer schätzt den Streitwert in Anlehnung an die zu erwartenden Kosten der Fertigstellung auf 8.000,00 €. Dabei hat sie berücksichtigt, dass ein Grundbeschluss bereits vorhanden ist und deshalb einen deutlichen Abschlag vorgenommen.
V.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO.
VI.
Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Wie im hier vorliegenden Fall die streitgegenständliche Teilungserklärung auszulegen ist, ist eine Frage des Einzelfalls und kann die Zulassung der Revision nicht rechtfertigen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 106 GewO
§ 315 BGB
§ 540 Abs. 2, 313a ZPO
§ 26 Nr. 8 EGZPO
§ 138 Abs. 3 ZPO
§ 46 Abs. 1 S. 2 WEG
§ 46 Abs. 1 S. 2 WEG
§ 46 Abs. 1 S. 2 WEG
§ 275 Abs. 1 BGB
§ 21 Abs. 4 WEG
§ 21 Abs. 4 WEG
§ 513 Abs. 1, 1. Alt. ZPO
§ 21 Abs. 8 WEG
§ 21 Abs. 8 WEG
§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 21 Abs. 8 WEG
§ 16 Abs. 2 WEG
§ 23 Abs. 4 S. 2 WEG
§ 513 Abs. 1, 1. Alt. ZPO
§ 21 Abs. 4 WEG
§ 23 Abs. 4 WEG
§ 22 Abs. 1 WEG
§ 21 Abs. 4 WEG
§ 10 Abs. 4 WEG
§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO
§ 45 Abs. 1 S. 1 u. 2 GKG
§ 42 Abs. 1 S. 1 GKG
§ 49a Abs. 1 GKG
§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO
§ 26 Nr. 8 EGZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2005, 291
NJW 2012, 2271
NJW 2007, 1869
NJW 2012, 1434
NJW 2011, 2660
NZM 2013, 585
10a C 5/14
1 S 90/13
1 S 271/14
IX ZR 224/03
I ZB 5/16
V ZR 182/12
1 S 263/14
V ZB 1/06
V ZR 26/14 R
1 S 326/16
11 S 78/15 R
V ZR 251/10
V ZR 202/10
29 S 135/12
03a C 22/14 R
1 S 455/15
V ZB 236/10