Amtsgericht Tiergarten (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-01-06, Aktenzeichen 10 C 156/10 WEG
ECLI: ECLI:DE:AGBETG:2011:0106.10C156.10WEG.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Ein Wohnungseigentumsverwalter muss über die Heizkosten grundsätzlich auf der Grundlage der in der Abrechnungsperiode verbrauchten Brennstoffe abrechnen. Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, der die Abrechnung nach dem sog. Abflussprinzip vorsieht, ist nichtig (Rn.26) (Rn.27) .
1. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 3. Mai 2010 zu TOP 4 wird für ungültig erklärt.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 1/4 und die Beklagten ¾ zu tragen.
4. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die jeweilige Partei kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abwenden, soweit nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
I.
Die Parteien sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die ...
Ausweislich der Teilungserklärung vom 31.1.1985 findet sich in § 6 folgende Regelung:
(1) Die laufenden Kosten der Wohnanlage werden von allen Wohnungseigentümern getragen. Sie sind als Wohngeld monatlich an den Verwalter im Voraus zu zahlen. Die Zahlungspflicht obliegt dem einzelnen gegenüber allen anderen Wohnungseigentümern als Gesamtgläubigern.
(2) Die Höhe des Wohngeldes ist je nach den Umständen veränderlich. Sie wird für das erste Wirtschaftsjahr von dem Verwalter festgesetzt. Für die folgenden Wirtschaftsjahre ergibt sich die Höhe des Wohngeldes aus dem Wirtschaftsplan (§ 11).
(3) Zur Zeit enthält das Wohngeld im wesentlichen folgende Kosten:
a) nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile die Betriebskosten der Wohnanlage (z.B. Gebühren, Abgaben, Versicherungsprämien, Wasser- und Stromkosten), die Instandhaltungsrücklage sowie alle übrigen Kosten einschließlich der Grundsteuer, solange zu dieser die einzelnen Wohnungseigentümer nicht veranlagt sind;
b) nach Wohneinheiten, die Vergütung für den Verwalter;
c) die Heizkosten nach beheizter Fläche.
(4) Das Wohngeld ist bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus an den Verwalter auf das von ihm angegebene Wohngeldkonto zu zahlen…..
Mit der Verteilung der Heizkosten haben sich die Wohnungseigentümer mehrfach befasst.
So wurde ausweislich des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung vom 2. April 2004, wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 10,11 d.A. Bezug genommen wird, auf dieser Eigentümerversammlung unter TOP 3 der Einbau elektronischer Heizkostenverteiler und die Abrechnung der Heizkosten zu 50 % nach Miteigentumsanteilen und zu 50 % nach Verbrauch beschlossen. Seitdem wurde entsprechend abgerechnet, wobei jedoch die Kosten des eingekauften Heizöls der Verteilung zu Grunde gelegt wurden. Ausweislich des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung vom 6. April 2006, wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 60-62 d.A. Bezug genommen wird, wurde auf dieser Eigentümerversammlung unter TOP 3 das Verlangen des Ehemannes der Klägerin, einer Heizkostenabrechnung mit Vortrag von Ölbeständen ausführlich diskutiert und ohne Beschluss festgehalten, dass es bei der bisherigen Abrechnungsweise verbleibt. Ausweislich des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung vom 20. März 2007, wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 63-67 d.A. Bezug genommen wird, wurde auf dieser Eigentümerversammlung unter TOP 2 beschlossen, dass die Heizkosten im Rahmen der Jahresabrechnung so wie in den vergangenen Jahren abgerechnet werden (nicht das verbrauchte Heizöl, sondern das tatsächlich eingekaufte Heizöl). Ausweislich des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung vom 28. April 2008, wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 68-71 d.A. Bezug genommen wird, wurde auf dieser Eigentümerversammlung unter TOP 2 ohne Beschlussfassung festgehalten, dass die Gemeinschaft es abgelehnt, erneut über den Antrag auf Umstellung der Abrechnung auf das verbrauchte Heizöl zu beschließen. Ausweislich des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung vom 11. Juni 2009, wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 72-75 d.A. Bezug genommen wird, wurde auf dieser Eigentümerversammlung unter TOP 3 erneut ohne Beschlussfassung festgehalten, dass über die Heizkostenverteilung und Abrechnung der Heizkosten nach Verbrauch ausführlich diskutiert wurde und ein erneuter oder geänderter Beschluss von der Eigentümergemeinschaft abgelehnt wird. Als Ergebnis des seitens der Klägerin angestrengten Verfahrens vor dem Amtsgericht Tiergarten zum Aktenzeichen 10 C 108/09. WEG setzte der Verwalter auf die Tagesordnung der Wohnungseigentümerversammlung vom 3. Mai 2010 die seitens der Klägerin mit dieser Klage zu. 2 Buchst. a bis c. begehrte Beschlussfassung. Ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 3. Mai 2010, wegen deren Einzelheiten auf Bl. 15-17 der Akte Bezug genommen wird, wurde hierauf seitens der Wohnungseigentümer mit 488,98 Ja-Stimmen gegen 45,40 Nein-Stimmen und ohne Enthaltungen folgender Beschluss gefasst: "Die Gemeinschaft wünscht keine Änderung der Abrechnung der Heizkosten. Diese soll ausdrücklich weiterhin nicht nach Verbrauch, sondern nach den eingekauften Ölmengen erfolgen."
Die Klägerin ist der Auffassung, dass die seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft praktizierte Abrechnung der Heizkosten, wonach nicht die Kosten des verbrauchten Heizöls, sondern die Kosten des eingekauften Heizöls der Verteilung zu Grunde gelegt würden, gegen die Heizkostenverordnung verstoße.
Mit der bei Gericht am 3. Juni 2010 eingegangenen Klage, die zugleich die Klagebegründung enthält, beantragt die Klägerin,
1. den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 3. Mai 2010 zu TOP 4 für ungültig zu erklären.
2. die Beklagten zu verpflichten, wie folgt zu beschließen:
a. Die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten erfolgt nach der HeizkV.
b. Die Brennstoffkosten werden verbrauchsabhängig dergestalt abgerechnet, dass nur die im Abrechnungszeitraum gekauften Brennstoffe zuzüglich des aus dem vorherigen Abrechnungszeitraum verbleibenden Brennstoffbestandes (Anfangsbestand) und abzüglich des am Ende des Abrechnungszeitraums verbleibenden Brennstoffbestands (Endbestand) der Abrechnung zu Grunde gelegt werden (Abrechnung nach tatsächlich verbrauchtem Brennstoff).
c. Im ersten Abrechnungszeitraum werden nur im Abrechnungszeitraum gekaufte Brennstoffe abzüglich des Endbestand der Abrechnung zugrundegelegt.
hilfsweise zu 2.
3. die Beklagten zu verpflichten, in der nächsten Wohnungseigentümerversammlung über den im Klageantrag 2. formulierten Beschlussantrag abzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Auffassung, dass die tatsächlich praktizierte Abrechnung über die Heizkosten den Vorgaben der HeizkV entspreche.

Entscheidungsgründe:
II.
1. Die Anfechtungsklage ist zulässig und begründet.
a) Die Klage ist innerhalb der einmonatigen Frist des § 46 Abs.1 S.2 1.Hs. WEG erhoben und innerhalb der zweimonatigen Frist des § 46 Abs.1 S.2 2.Hs. WEG begründet worden.
b) Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 3. Mai 2010 zu TOP 4 ist für ungültig zu erklären, denn er entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Heizkostenverordnung gestattet keine Abrechnung nach dem sog. Abflussprinzip. Die Abrechnung über die Heizkosten unterliegt auch für das Wohnungseigentum zwingend der Heizkostenverordnung (§ 3 HeizkV). Die HeizkV sieht eine Abrechnung auf der Grundlage der im Abrechnungsjahr tatsächlich verbrauchten Brennstoffe vor. Dies folgt aus § 7 Abs. 2 HeizkV, wenn es dort heißt, dass zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage die Kosten der"verbrauchten" Brennstoffe usw. gehören (AG Dortmund, WuM 2004,146 unter Hinweis auf OLG Schleswig, NJW-RR 1991, 78 und LG Hamburg, WM 2000,197). Gemäß § 2 HeizkV geht die Heizkostenverordnung rechtsgeschäftlichen Regelungen, wie der Gemeinschaftsordnung, sonstigen Vereinbarungen und Mehrheitsbeschlüssen, vor (Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl. 2011, § 16 WEG Rz. 23). Mehrheitsbeschlüsse, die von diesen gesetzlichen Vorgaben abweichen, sind daher nichtig.
Denn weder das Wohnungseigentumsgesetz noch die Heizkostenverordnung eröffnen den Wohnungseigentümern in diesem Bereich eine Beschlusskompetenz. Für die verbrauchsabhängige Kostenverteilung gilt der Maßstab des § 16 Abs. 2 WEG bis zu dem Moment, in dem ein Verteilungsmaßstab eingeführt wird. Dabei kann ein Maßstab nach den §§ 7-9 Heizkostenverordnung durch Mehrheitsbeschluss eingeführt werden (§ 3 S. 2 Heizkostenverordnung, 6 Abs. 4 S. 1 HeizkV i.V.m. § 21 WEG) - hiervon hat die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Beschluss vom 2. April 2003 zu TOP 3 Gebrauch gemacht - und nach Maßgabe von § 6 Abs. 4 S. 2, 3 Heizkostenverordnung durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden. Die Höchstsatzüberschreitung erfordert hingegen gem. § 10 HeizkV eine Vereinbarung oder eine Öffnungsklausel bzw. einen nach § 16 Abs. 3 zulässigen Mehrheitsbeschluss. Weitere Abweichungen von der Abrechnung nach der Heizkostenverordnung sieht die Heizkostenverordnung nicht vor. Auch die Voraussetzungen des § 16 Abs. 3 WEG sind bei der Einführung des Abflussprinzips ersichtlich nicht gegeben.
2. Der Verpflichtungsantrag ist hingegen - auch in der Form des gestellten Hilfsantrages -mangels Rechtsschutzbedürfnisses bereits unzulässig. Denn einer Verpflichtung der Wohnungseigentümer, einem begehrten Beschluss zuzustimmen bzw. einer Beschlussersetzung durch das Gericht gem. § 21 Abs. 8 WEG bedarf es nur dann, wenn ohne diese Beschlussfassung etwas anderes gelten würde. Dies ist jedoch vorliegend nicht der Fall. Denn wie oben zu Ziffer 1. aufgezeigt, sind die Wohnungseigentümer bereits jetzt verpflichtet, die Heizkosten entsprechend den Vorgaben der HeizkV, d.h. auf der Grundlage der Kosten der tatsächlich verbrauchten Brennstoffe abzurechnen. Die Abrechnung, die diesen Vorgaben nicht entspricht, widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Dabei war zu berücksichtigen, dass die Klägerin mit ihrer Klage im Wesentlichen ihr Rechtsschutzziel erreicht hat.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11,711 ZPO. Der Streitwert wird endgültig auf bis zu 3000 € festgesetzt, §§ 49 a, 63 Abs. 2 GKG

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 3 HeizkV
§ 2 HeizkV
§ 16 WEG
§ 21 WEG
§ 10 HeizkV
§ 7 Abs. 2 HeizkV
§ 16 Abs. 2 WEG
§ 16 Abs. 3 WEG
§ 21 Abs. 8 WEG
§ 92 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11,711 ZPO
§ 49 a, 63 Abs. 2 GKG

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 1991, 78
WM 2000,197
10 C 108/09