Verwaltungsgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-03-21, Aktenzeichen 5 K 5122/06
ECLI: ECLI:DE:VGD:2007:0321.5K5122.06.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstückes mit der postalischen Bezeichnung „Tstraße Nr. 55" in E (Steuerobjekt). Das Grundstück ist mit einem Bürogebäude bebaut, das der Eigentümerin zu Vermietungszwecken dient.
Für das Jahr 2005 wurde die Klägerin wegen dieses Steuerobjektes mit Bescheid vom 7. Januar 2005 zu Grundsteuern in Höhe von 17.594,48 Euro veranlagt.
Mit Schreiben vom 13. Februar 2006, beim Beklagten eingegangen am 15. Februar 2006, beantragte die Klägerin bei dem Beklagten unter Berufung auf § 33 Grundsteuergesetz (GrStG) den teilweisen Erlass der Grundsteuer des Jahres 2005 für das Steuerobjekt. Zur Begründung führte sie an, die Jahresrohmiete sei um mehr als 20 % gemindert. Die Mieteinnahmen hätten für das Jahr bei 430.392.- Euro gelegen. Hätten auch die leerstehenden Flächen vermietet werden können, hätten Mieterträge in Höhe von 703.652,- Euro erzielt werden können. Die Klägerin treffe kein Verschulden an dem Ertragsausfall, da sie sich intensiv um weitere Mieter bemüht habe. Es sei ihr ein Betrag von 5.461,33 Euro zu erlassen.
Mit Bescheid vom 21. Juni 2006 lehnte der Beklagte den Erlassantrag mit der Begründung ab, strukturell bedingte Leerstände von Wohn- oder Gewerbeflächen würden von der Regelung des § 33 Grundsteuergesetz (GrStG) nicht erfasst. Kurzfristige Leerstände aufgrund eines Mieterwechsels seien typische Erscheinungen, die ebenfalls einen Erlass nicht rechtfertigten.
Hiergegen legte die Klägerin mit Schreiben vom 10. Juli 2006, beim Beklagten eingegangen am 12. Juli 2006, Widerspruch ein. Zugleich beantragte sie das Ruhen des Verfahrens mit Blick auf ein Revisionsverfahren, das bei dem Bundesfinanzhof (BFH) wegen der Frage der Erlassmöglichkeit bei strukturellen Leerständen anhängig sei und möglicherweise zur Anrufung des Gemeinsamen Senates der Obersten Gerichtshöfe des Bundes führen könne, weil der BFH die Auffassung zum Erlassausschluss in diesen Fällen nicht teile.
Mit Widerspruchsbescheid vom 22. August 2006 wies der Beklagte den Widerspruch unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes (BVerwG) zum Erlassausschluss bei strukturell bedingten Leerständen als unbegründet zurück.
Zur Begründung der am 20. September 2006 erhobenen Klage trägt die Klägerin ergänzend Folgendes vor. Die Voraussetzungen für einen Erlass nach § 33 Grundsteuergesetz (GrStG) lägen vor. Die bereits im Verwaltungsverfahren dargelegte Ertragsminderung beruhe nicht auf strukturellen Leerständen im Sinne der Rechtsprechung des BVerwG. Es bestehe in E kein strukturelles Überangebot an Büroflächen. Der Leerstand in der Immobilie der Klägerin beruhe zudem nicht auf einem strukturell bedingten Überangebot von Gewerberäumen in E, selbst wenn man einen solchen unterstelle. Denn eine Leerstandsrate von ca. 36 % im Jahre 2005 könne nicht mit strukturellen Gründen erklärt werden; die Leerstandsrate liege nach den Angaben des Beklagten in E in den letzten Jahren bei ca. 10 %. Schließlich habe der BFH in einem Beschluss vom 13. September 2006 dem Bundesfinanzministerium aufgegeben, dem Verfahren beizutreten und darin seine von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts abweichende Rechtsauffassung dargelegt; das Gericht beabsichtige, den Gemeinsamen Senat der Obersten Gerichtshöfe des Bundes anzurufen. Daher werde um eine Aussetzung des Verfahrens gebeten. Die Klägerin teile die Bedenken des BFH gegen die Rechtsprechung des BVerwG.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 21. Juni 2006 und des Widerspruchsbescheides vom 22. August 2006 zu verpflichten, die für das Steuerobjekt für das Jahr 2005 festgesetzte Grundsteuer in Höhe von 5.461,33 Euro zu erlassen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er tritt der Klagebegründung unter Bezugnahme auf seine Bescheide und unter näheren Angaben zu den Leerstandsdaten für Büroflächen in E entgegen. Mit einem Ruhen des Verfahrens hat er sich nicht einverstanden erklärt.
Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Das Gericht konnte gemäß § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung durch den Einzelrichter, auf den das Verfahren übertragen ist, entscheiden, weil die Beteiligten sich hiermit einverstanden erklärt haben.
Das Gericht hat das Verfahren nicht ausgesetzt, weil die Voraussetzungen dafür nicht gegeben sind.
Eine Aussetzung nach § 94 VwGO setzt voraus, dass die Entscheidung des Rechtsstreits ganz oder zum Teil von dem Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses abhängt, das den Gegenstand eines anderen anhängigen Rechtsstreits bildet oder von einer Verwaltungsbehörde festzustellen ist. Ein derartiges vorgreifliches Rechtsverhältnis besteht nicht, wenn dem anderen Verfahren lediglich die gleiche Rechtsfrage zugrund liegt, oder wenn in dem anderen Verfahren über die Auslegung oder Gültigkeit einer Rechtsnorm zu entscheiden ist. Danach kam keine Aussetzung des Verfahrens mit Blick auf das Verfahren vor dem Bundesfinanzhof - II R 5/05 - (ZFK 2006,283) und der in Aussicht stehenden Anrufung des Gemeinsamen Senates der obersten Gerichtshöfe des Bundes in Betracht. Auch diesem Verfahren liegt kein vorgreifliches Rechtsverhältnis zugrunde, sondern lediglich die gleiche und dort möglicherweise anders beurteilte Rechtsfrage.
Die Anordnung des Ruhens des Verfahrens nach § 251 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 173 VwGO kommt ebenfalls nicht in Betracht, da keine Gründe ersichtlich sind, die die Anordnung des Ruhens des Verfahrens als zweckmäßig erscheinen lassen. Davon abgesehen setzt die Anordnung des Ruhens des Verfahrens Anträge der Hauptbeteiligten voraus. Einen derartigen Antrag hat der Beklagte nicht gestellt.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten; der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Grundsteuererlass nicht zu (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Der hier aufgrund von Ertragsminderungen begehrte Erlass findet keine Rechtsgrundlage in der Vorschrift des § 33 Abs. 1 Satz 1 Grundsteuergesetz (GrStG). Ist nach dieser Regelung bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 vom Hundert gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht.
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG ist allerdings in einem Fall strukturell bedingter Ertragsminderung, wie er hier vorliegt, nicht anwendbar, weil dies mit der gesetzlichen Konzeption der Erhebung der Grundsteuer als Real- oder Objektsteuer nach dem Objektwert unter Anknüpfung an die Bewertung nach dem Bewertungsrecht nicht vereinbar wäre.
Die Grundsteuer ist eine ertragsunabhängige Real- oder Objektsteuer, die nicht nach Ertragsmerkmalen, sondern auf der Grundlage des Grundstückswertes - genauer: des nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes ermittelten Einheitswertes - erhoben wird (vgl. § 2 GrStG) und deshalb grundsätzlich auch bei ertragslosen Grundstücken anfällt. Aus einer mangelhaften Ertragslage eines Grundstückes lässt sich deshalb - abgesehen von den gesetzlich geregelten Ausnahmefällen in §§ 32 und 33 GrStG - eine zum Billigkeitserlass berechtigende sachlicher Härte nicht herleiten.
Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Beschluss vom 10. Februar 1994 - 8 B 229.93 -, ZKF 1994, 203 (204).
Vor dem Hintergrund des sog. Gebotes der Abgabengleichheit, d.h. im Hinblick auf den Gleichbehandlungsgrundsatz, darf ein Erlassanspruch nur Ausnahmecharakter haben mit der Folge, dass bei einer Objektsteuer die Erlassmöglichkeit wegen Ertragsminderung auf solche Fälle beschränkt ist, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Fällen atypisch sind; andernfalls würde aus der Objektsteuer eine Ertragssteuer. Atypische Fälle in diesem Sinne liegen vor, wenn die Ertragsminderung von erkennbar vorübergehender Natur ist. Wirft ein Grundstück aber auf Dauer einen geringeren Ertrag ab als andere (vergleichbar bewertete) Grundstücke, sind Umstände gegeben, die die Situation dieses Grundstücks nicht als im Vergleich zu anderen Grundstücken atypisch erscheinen, sondern auf seine abweichende (Wert-)Beschaffenheit schließen lassen. Minderungen dieser Art führen nicht zur Anwendbarkeit des § 33 GrStG; ihnen muss vielmehr auf der Bewertungsebene Rechnung getragen werden.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13.89 - KStZ 1991, 170.
Auch die hier in Rede stehende strukturell bedingte fehlende Mieternachfrage nach Büroflächen in E, die bei dem Steuerobjekt zu Leerstand und Ertragsminderungen führt, stellt eine solche dauerhafte wertrelevante Gegebenheit dar, die die Anwendbarkeit des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG ausschließt. Derart verursachte Mietausfälle können nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes (BVerwG) gemäß der gesetzlichen Konzeption der Grundsteuererhebung keine erlasswirksame Ertragsminderung auslösen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, (juris) u.a. auch in DVBl. 2001, S. 1368 ff.
Zur Begründung hat das BVerwG sich auf folgenden Argumentationsgang gestützt.
Der (Einheits-)Wert eines Grundstückes, das Gegenstand der Grundsteuererhebung ist und nach dessen Wert sich die Objektsteuer vermittelt über Messbetrag und Hebesatz bemisst (§§ 2, 13, 16 - 18 und 25 GrStG), knüpft bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz (BewG) - wie hier - im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, an die Jahresrohmiete an (vgl. §§ 79 ff. BewG), die bei einer Hauptfeststellung maßgebend ist (vgl. §§ 9, 21, 68, 70, 74 ff. BewG). Da die Erlassregelung in § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG für bebaute Grundstücke, deren Wert nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, über die Begriffe des „normalen Rohertrages" und der „Jahresrohmiete" nicht allein auf § 79 Abs. 1 und 2 BewG, sondern über diese Regeln auch auf die Systematik der Grundbesitzbewertung überhaupt verweist, scheiden Wertveränderungen in der „Jahresrohmiete" bzw. im „normalen Rohertrag", die bei einer Hauptfeststellung zur Feststellung eines verminderten Einheitswertes des Grundstückes führen würden (vgl. § 9 Abs. 1 und 2 BewG), als Erlassgrund aus. Denn solche Wertänderungen beruhen nicht auf für die bewertungsrelevante Ertragslage außergewöhnlichen, „atypischen" Umständen, sondern sie sind für die Einheitsbewertung erheblich; ihnen ist daher auf dem „normalen" Wege bei der (neuen) Einheitsbewertung in einer Hauptfeststellung und nicht im Erlasswege Rechnung zu tragen. Aus der Anknüpfung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG an den „normalen Rohertrag" ergibt sich, dass nach der Vorstellung des Gesetzgebers nur solche Ertragsminderungen einen Grundsteuererlass rechtfertigen, die auf für die Ertragslage außergewöhnlichen (atypischen) Umständen beruhen, also zufälliger und vorübergehend Art sind. Umständen, die den normalen Rohertrag mindern und als solche für den Einheitswert erheblich sind, soll im Rahmen der Einheitsbewertung und nicht im Wege des Steuererlasses begegnet werden.
Zu den erlassfeindlichen Wertminderungen, die bei der Einheitsbewertung in der Hauptfeststellung zu berücksichtigen sind, gehören aus folgenden Gründen Ertragsminderungen, die auf einer strukturell bedingten fehlenden Mieternachfrage - hier nach Büroflächen - beruhen.
Nach § 79 Abs. 1 BewG ist die der Ermittlung des Grundstückswertes zugrunde zu legende Jahresrohmiete das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Statt des Betrages nach § 79 Abs. 1 BewG gilt nach § 79 Abs. 2 Satz 1 BewG die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind (Nr. 1) oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat (Nr. 2). In diesen Fällen ist die übliche Miete in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG).
Bereits der Wortlaut des § 79 Abs. 2 BewG deutet darauf hin, dass die Vorschrift nur den Fall erfasst, dass am Bewertungsstichtag Grundstücke oder Grundstücksteile bzw. Räume zufällig und vorübergehend nicht oder zu Bedingungen genutzt werden, die den auf dem Markt erzielbaren Mieten nicht entsprechen. Das Gesetz geht von deren Vermietbarkeit und der Bildung der Mietpreise auf einem Immobilienmarkt aus, wenn es auf die "übliche Miete" Bezug nimmt, die in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen ist, welche für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung "regelmäßig" gezahlt wird. Äußerstenfalls, nämlich dann, wenn nach bestimmten Grundstücken oder Grundstücksteilen bzw. Räumen überhaupt keine Nachfrage besteht, ist für diese die Jahresrohmiete mit Null anzusetzen. Im Grundsatz nichts anderes kann für die hier in Rede stehenden Fälle gelten, in denen aufgrund des nachhaltigen Überangebotes bestimmter Mietobjekte nicht nur die Mieten sinken, sondern auch ein Teil von ihnen unvermietet bleiben muss.
Allein dieses Verständnis steht im Einklang mit der Systematik des Bewertungsrechts. Bei einer Hauptfeststellung sind alle den Wert beeinflussenden Umstände zu berücksichtigen (vgl. § 9 Abs. 1 und 2 BewG). Dabei kommt es entscheidend auf den Markt für Objekte der zu bewertenden Art, Lage und Ausstattung an. Ist ein Grundstück vermietet, geht das Gesetz zwar grundsätzlich davon aus, dass die vereinbarte Miete marktgerecht ist (§ 79 Abs. 1 BewG). Namentlich die Regelung des § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG, wonach die übliche Miete dann gilt, wenn die tatsächliche Miete um mehr als 20 vom Hundert von der üblichen Miete abweicht, belegt aber, dass das Bewertungsrecht letztlich auf den objektiven Marktwert der Grundstücke abstellt (vgl. auch § 9 Abs. 1 und 2 BewG). Dem entspricht, dass ein zufälliger und vorübergehender Leerstand von Räumen am Bewertungsstichtag die Jahresrohmiete nicht mindern kann und deshalb an die Stelle der vereinbarten die übliche Miete zu treten hat (vgl. Entscheidung des Reichsfinanzhofs vom 13. Oktober 1938 - III 343/37 - RStBl 1938 S. 1138 ). Hingegen reduzierte ein Leerstand, soweit er auf tatsächlichen Umständen beruht, die durch Fortschreibung berücksichtigt werden können (vgl. § 22 BewG), die Jahresrohmiete; tritt eine derartige Änderung im Laufe eines Hauptfeststellungszeitraumes ein, kann er durch eine Wertfortschreibung des Steuerobjektes berücksichtigt werden. Ebenso reduziert ein Leerstand, der auf eine Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse zurückzuführen ist, die Jahresrohmiete; tritt eine derartige Änderung im Laufe eines Hauptfeststellungszeitraumes ein, wird sie aber erst bei der nächsten Hauptfeststellung (vgl. § 21 und auch § 27 BewG) erfasst und wirkt sich bis dahin auf die Erhebung der Grundsteuer nicht aus (§§ 16 - 18 GrStG).
Dadurch, dass derartige allgemeine Wertveränderungen erst bei der nächsten Hauptfeststellung zu veränderten Einheitswerten führen und (nur) auf diese Weise bei der Steuererhebung zu berücksichtigen sind, trägt der Gesetzgeber zum einen dem Umstand Rechnung, dass Änderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse im Grundsatz alle Vermieter in vergleichbarer Weise treffen und deshalb unter dem Aspekt einer korrekturbedürftigen Sonderbelastung des Einzelnen kein Anlass für einen Grundsteuererlass besteht. Zum andern kann von Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse im Sinne des Bewertungsrechts nur bei nachhaltigen, länger andauernden Veränderungen der Wertverhältnisse die Rede sein. Zumal bei typisierender Betrachtungsweise ist es daher systemgerecht, diese Veränderungen ausschließlich bei der Hauptfeststellung zu berücksichtigen, die nach dem Konzept des Bewertungsgesetzes in Zeitabständen von je sechs Jahren stattfindet (§ 21 Abs. 1 BewG). Im Interesse der Stetigkeit und Gleichmäßigkeit der Grundsteuererhebung bleiben Veränderungen der Wertverhältnisse unberücksichtigt, die zwischen den Hauptfeststellungen eintreten.
Die Erwägung, der Grundsteuererlass bezwecke, den Steuerschuldner teilweise zu entlasten, soweit er ohne sein Verschulden keinen Ertrag erziele und auch die Grundsteuer nicht auf einen Mieter abwälzen könne, und auf diese Weise die Härte zu mindern, die in diesen Fällen sonst mit der Erhebung der Grundsteuer als ertragsunabhängiger Realsteuer verbunden wäre, wird den Zwecken des § 33 GrStG nicht in vollem Umfang gerecht. Sie vernachlässigt die Einordnung des Grundsteuererlasses in die Systematik des Bewertungsrechts. Aus dieser ergibt sich, wie bereits dargelegt, dass ein Grundsteuererlass vorübergehenden Mietausfällen aufgrund außergewöhnlicher Umstände des Einzelfalls vorbehalten ist. Diese Entscheidung des Gesetzgebers ist in sich schlüssig und plausibel und weist keine durch ergänzende Auslegung zu korrigierenden Fehlgewichtungen auf. Die systematische Ausgestaltung der gesetzlichen Regelung steht der Ansicht entgegen, der Gesetzgeber sei davon ausgegangen, dass zur Vermietung geschaffene Räumlichkeiten typischerweise vermietet würden und dass deshalb ein vom Steuerschuldner nicht zu vertretender Leerstand ohne weiteres zu einem Grundsteuererlass führen müsse. Gegen die Ansicht spricht zudem, dass dem Gesetzgeber nicht unterstellt werden kann, er wolle über eine weitgehende Grundsteuerbefreiung den Steuerschuldnern einen Anreiz dafür geben, nicht marktgerechte Mietobjekte zu erhalten statt sie durch objektbezogene Veränderungen aus dem Markt zu nehmen oder im Hinblick auf die Nachfrage umzugestalten.
Auch die Begründung des Regierungsentwurfs eines Zweiten Steuerreformgesetzes (BTDrucks 6/3418 S. 95) spricht nicht gegen das oben gefundene Ergebnis. Dort ist zwar zu § 33 GrStG u.a. das "Leerstehen von Wohnungen oder Geschäftsräumen infolge mangelnder Mieternachfrage" als Beispiel für eine erlassbegründende Ertragsminderung genannt, die der Eigentümer nicht zu vertreten hat. Dies besagt jedoch nichts für die hier zu entscheidende Frage, unter welchen Voraussetzungen die fehlende Nachfrage im Rahmen des Grundsteuererlasses zu berücksichtigen ist und wann sie ausschließlich bei der Einheitsbewertung erheblich wird.
Die Entscheidung des Gesetzgebers, die nächste Hauptfeststellung der Einheitswerte des Grundbesitzes abweichend von § 21 Abs. 1 BewG durch besonderes Gesetz zu bestimmen (Art. 2 Abs. 1 Satz 3 des Gesetzes zur Änderung des Bewertungsgesetzes vom 13. August 1965 (BGBl I S. 851)), kann nicht zu einem anderen Verständnis der hier maßgeblichen Vorschriften führen. Sollte diese Entscheidung zu einer gleichheitswidrigen Verzerrung der Besteuerungsgrundlagen führen, wäre ein etwaiger Verfassungsverstoß durch Rechtsbehelfe bereits gegen die Veranlagung geltend zu machen.
Vgl. zu Vorstehendem insgesamt: BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, (juris) u.a. auch in DVBl. 2001, S. 1368 ff.
Letztlich sind auch mit Blick auf den Beschluss des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 13. September 2006 - II R 5/05 - (ZFK 2006, 283), mit dem der BFH dem Bundesfinanzministerium aufgegeben hat, dem dortigen Verfahren beizutreten und in dem er seine von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts abweichende Rechtsauffassung zur Auslegung des § 33 GrstG bei strukturell bedingten Ertragsminderungen dargelegt hat, Zweifel an der Rechtsprechung des BVerwG nicht gegeben. Denn das BVerwG schließt mit seiner Rechtsprechung an die gesetzliche Konzeption der Grundsteuer als Real- und Objektsteuer mit der engen Anknüpfung an das Bewertungsrecht an. Aus der Einordnung des Grundsteuererlasses in die Systematik des Bewertungsrechts ergibt sich, dass ein Grundsteuererlass vorübergehenden Mietausfällen aufgrund außergewöhnlicher Umstände des Einzelfalls vorbehalten ist. Diese Entscheidung des Gesetzgebers ist in sich schlüssig und plausibel und weist keine durch ergänzende Auslegung zu korrigierenden Fehlgewichtungen auf.
Die Frage, ob und wie eine Ertragsminderung bei der Grundsteuererhebung zu berücksichtigen ist, beantwortet sich nach dem Vorstehenden aus dem systematischen Zusammenspiel von Grundsteuergesetz und Bewertungsgesetz wie folgt.
Beruht die von einem Steuerschuldner geltend gemachte Ertragsminderung - erstens - auf einer Änderung, die zu einer Wertfortschreibung führen kann (vgl. § 22 BewG), schließt bereits § 33 Abs. 5 GrStG einen Grundsteuererlass aus. Dieser Fall ist gegeben, wenn die Ertragsminderung aus einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse i.S. von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG folgt, die das Bewertungsobjekt selbst oder seine nähere Umgebung betreffen.
Ist die Ertragsminderung - zweitens - auf eine Änderung der allgemeinen Wertverhältnisse im Sinne von § 27 BewG zurückzuführen und minderte sich deswegen die Jahresrohmiete, wenn bei einer Hauptfeststellung der Beginn des Erlassjahres maßgebend wäre, scheidet ein Grundsteuererlass aus, weil eine derartige Änderung erst bei der nächsten (tatsächlich durchzuführenden) Hauptfeststellung (§ 21 BewG) erfasst wird und sich die Änderung bis dahin auf die Erhebung der Grundsteuer nicht auswirkt (vgl. §§ 16 - 18 GrStG). Unter allgemeinen Wertverhältnissen im Sinne von § 27 BewG sind die allgemeinen politischen und wirtschaftlichen Verhältnisse im gesamten Gemeindegebiet oder darüber hinaus zu verstehen, die sich im allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen haben. Derartige Wertveränderungen führen bei einer Hauptfeststellung zu veränderten Einheitswerten und sind (nur) auf diese Weise bei der Steuererhebung zu berücksichtigen.
Ist die Ertragsminderung - drittens - zufälliger und vorübergehender Art, sodass bei der Ermittlung der Jahresrohmiete die übliche Miete anzusetzen ist, kommt ein Grundsteuererlass in Betracht.
Die früher für das Grundsteuerrecht zuständige Kammer des Verwaltungsgerichtes E hat sich bereits in mehreren Entscheidungen,
vgl. etwa Urteile vom 9. Dezember 2002 - 25 K 6233/00 - und - 25 K 5861/00 -,
der oben dargelegten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu § 33 GrStG angeschlossen. Die nunmehr zuständige Kammer sieht keinen Anlass, von dieser Rechtsprechung abzuweichen.
In Anwendung dieser Grundsätze scheidet auch im Falle der Klägerin ein Grundsteuererlass wegen wesentlicher Ertragsminderung nach § 33 GrStG aus. Der teilweise Leerstand des Bürogebäudes in E-M ist auf nachhaltige strukturelle Gründe zurückzuführen. Es besteht im Stadtgebiet E nämlich ein deutliches Überangebot von Büromietflächen, das nicht nur zufällig oder vorübergehend ist.
Zur Beurteilung der Frage, ab welcher Zeitdauer Veränderungen der Wertverhältnisse als mehr nur zufällig und vorübergehend zu betrachten sind und ab wann sie (erlassausschließend) als nachhaltig einzuschätzen sind, bietet sich in Anlehnung daran, dass nach § 21 BewG grundsätzlich die Einheitswerte im Zeitabstand von 6 Jahren festgestellt werden sollten, eine Sechsjahresbetrachtung an. Haben dementsprechend Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen bei prognostischer Betrachtungsweise hinreichend zuverlässig über einen Zeitraum von etwa sechs Jahren Bestand, sind sie als nachhaltig zu bewerten.
Vgl. in diesem Sinne zu diesem Zeitraum als Anhaltspunkt für eine vom Gericht durchzuführende prognostische Nachhaltigkeitsbewertung wohl auch: BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, (juris) Rdnr. 20.
So liegt der Fall hier. Aus der vom Beklagten durchgeführten Auswertung von Erhebungen über den Flächenbestand und den Leerstand von Büroflächen, an denen örtlich tätige Makler und eine immobilienwirtschaftliche Forschungseinrichtung beteiligt waren, ergibt sich, dass seit dem Jahr 2000 der Flächenbestand an Büroflächen in E gestiegen ist und sich gleichzeitig der Leerstand deutlich überproportional erhöht hat. Danach ist der Flächenbestand von 4.800.000 qm im Jahre 2000 über 5.800.000 im Jahre 2004 auf 6.984.100 qm im Jahre 2005 gestiegen. Die Leerstände hatten folgenden Umfang: 2000: 4,9 %; 2001: 3,98 %; 2002: 9,35 %; 2003: 14,81 %; 2004: 13,29 %; 2005: 11,27 %. Die Differenz zwischen 2004 und 2005 ist erhebungsverfahrensbedingt.
Der Prozentsatz der leerstehenden Flächen hat sich mithin gegenüber dem Gesamtflächenbestand von 4,9 % im Jahr 2000 bis zum Jahr 2003 auf 14,81 % erhöht. Zwar ist dieser Prozentsatz im Jahr 2004 leicht rückläufig, befindet sich aber immer noch auf einem sehr hohen Niveau von 13,29 %. Der Rückgang im Jahr 2005 auf 11,27 % ist im wesentlichen auf das nunmehr angewandten Erhebungsverfahren zurückzuführen. Davon abgesehen lässt auch diese Zahl einen nach wie vor ausgesprochen hohen Leerstand von Büroflächen erkennen.
Ausweislich der im Internet veröffentlichten Mitteilung der Stadt über den „Büromarkt E" (s. www.duesseldorf.de; Suchstichwort: Büromarkt) lag die Büro- Leerstandsrate auch im Jahre 2006 bei 10,7 %.
Dieses strukturelle Überangebot ist auch als nachhaltig zu bewerten, da es voraussichtlich über einen Zeitraum von mindestens sechs Jahren Bestand haben wird.
Jedenfalls für die Jahre, in denen sich die Leerstände im Bereich von rund 9 % und mehr des Flächenbestandes bewegten, ist von einem derartigen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nach Büromietraum auszugehen, dass es die allgemeinen Marktverhältnisse im Hinblick auf die Vermietbarkeit von Büroräumen negativ beeinflusst und in dem Sinne einheitswertrelevant wird, dass nicht mehr davon ausgegangen werden kann, dass in E jede Bürofläche zu der üblichen Miete insgesamt vermietet werden kann.
Die genannte Leerstands-Marge wird in E zumindest seit 2002 erreicht und ist bis 2006 z.T. deutlich überschritten; es bestehen derzeit keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die Leerstandsrate in den kommenden Jahren deutlich absinken wird.
Letztlich ist dem erkennenden Gericht die problematische Marktsituation bei der Vermietung von Büroflächen in E auch aus zahlreichen Veröffentlichungen etwa in der Presse bekannt. Dementsprechend hat die bislang zuständige Kammer bereits in dem Urteil vom 24. November 2004 - 25 K 6378/03 - ausgeführt, dass bezogen auf E „von einem strukturell bedingten Leerstand auszugehen ist, weil der Kammer aus eigenen Erkenntnissen bekannt ist, dass der Gewerberaum in E und im Umkreis von E unter einem starken Überangebot leidet....Die Mietausfälle...(der Klägerseite)... beruhen auf einem Überangebot von zu vermietenden Gewerbeflächen in E und im Umkreis von E. Der Leerstand ist nicht lediglich zufällig und vorübergehend, sondern Folge des nachhaltigen, strukturell bedingten Überangebots von Gewerbeobjekten, welches zum einen auf erhebliche Bautätigkeit, zum anderen auf Schließung der Geschäfte wegen Zahlungsschwierigkeiten zurückzuführen ist. Diese aufgeführten Umstände sind bereits für einen beträchtlichen Zeitraum gegeben. Der Ertragsrückgang ist mithin Folge einer allgemeinen Verschlechterung der Vermietbarkeit von Gewerbeobjekten."
Vgl zu den strukturellen Ursachen für den Leerstand von Gewerbeflächen in E und zum Erlassausschluss auch noch: VG E, Urteil vom 11. Dezember 2006 - 25 K 61/06 -.
Dem Ausschluss einer Erlassmöglichkeit bei einem strukturell bedingten Überangebot von Flächen kann der Steuerschuldner nicht mit Erfolg entgegenhalten, dass in seinem jeweils betroffenen Objekt ein Leerstand zu verzeichnen sei, der deutlich über der Leerstandsquote am Markt hinausgehe und daher durch diesen nicht zu erklären sei. Typische Folge struktureller Vermietungsprobleme ist es aber, dass die nach dem Auszug von Mietern von Leerständen betroffenen Vermieter sich auf einem übersättigten Markt in der gleichen Lage befinden wie viele andere Vermieter, die aufgrund der Marktstruktur erfolglos oder mit geringem Erfolg nach (neuen) Mietern suchen. Daher spielt es für den gänzlichen Ausschluss der - auf atypische Situationen ausgerichteten - Erlassmöglichkeit nach § 33 Abs. 1 GrStG keine Rolle, in welchem Umfang sich die strukturellen Probleme gerade auf den jeweiligen Steuergegenstand auswirken. Damit wird insbesondere dem Umstand Rechnung getragen, dass ein strukturell bedingtes Fehlen der Mieternachfrage alle Vermieter im jeweiligen Gemeindegebiet vergleichbar trifft und eine Sonderbelastung im Einzelfall nicht durch den Grundsteuererlass korrigiert werden kann. Ansonsten würde ein Grundsteuererlass gerade den wirtschaftlich nicht erfolgreichen Teilnehmern an einem überbesetzten Markt helfen. Unter Gleichbehandlungsgesichtspunkten ist es nicht angebracht, fehlende Durchsetzungskraft an einem solchen Markt durch einen Erlass zu „belohnen".
Vgl. im Ergebnis ebenso (Erlassausschluss auch bei strukturell bedingtem vollständigem Leerstand eines Bürogebäudes): Hessischer VGH, Urteil vom 7. März 2005 - 5 UE 3009/02 - veröffentlicht u.a. in juris.
Vorliegend kommt auch kein Erlass nach §§ 163, 227 AO aus sachlichen Billigkeitsgründen in Betracht, weil auch diese Möglichkeit eines Erlasses auf atypische Situationen beschränkt ist, die hier aus den genannten steuersystematischen Gründen nicht gegeben ist.
Vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13. Dezember 2001 - 2 S 1450/01 -, veröffentlicht u.a. in juris, Rdnr. 31.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Berufung war nicht zuzulassen, weil die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO nicht vorliegen (§ 124 a Abs. 1 VwGO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 32 und 33 GrStG
§§ 2, 13, 16 - 18 und 25 GrStG
§§ 79 ff.
BewG
§§ 9, 21, 68, 70, 74 ff.
BewG
§§ 16 - 18 GrStG
§§ 163, 227 AO
§§ 708 Nr. 11, 711
ZPO
§ 33 Grundsteuergesetz
§ 94 VwGO
§ 2 GrStG
§ 33 GrStG
§ 22 BewG
§ 27 BewG
§ 33 GrstG
§ 21 BewG
§ 167 VwGO
§ 101 Abs. 2 VwGO
§ 251 Abs. 1 ZPO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 33 Abs. 1 Satz 1 Grundsteuergesetz
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG
§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG
§ 9 Abs. 1 und 2 BewG
§ 79 Abs. 1 BewG
§ 79 Abs. 2 Satz 1 BewG
§ 79 Abs. 2 BewG
§ 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG
§ 21 Abs. 1 BewG
§ 33 Abs. 5 GrStG
§ 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG
§ 33 Abs. 1 GrStG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 oder
4 VwGO
§ 124 a Abs. 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: II R 5/05
8 B 229.93
8 C 13.89
11 C 12.00
25 K 6233/00
25 K 5861/00
25 K 6378/03
25 K 61/06
5 UE 3009/02
2 S 1450/01