Amtsgericht Neubrandenburg (Mecklenburg-Vorpommern, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-11-25, Aktenzeichen 103 C 485/24
ECLI: ECLI:DE:AGNEUBR:2025:1125.103C485.24.00

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf 736,31 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Das Urteil bedarf nach § 313 ZPO keines Tatbestandes.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen weiteren Zahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung für 2023 in Höhe von 599,43 EUR.
Die Beklagte hat auf die Forderung in Höhe von 148,07 EUR für die Pflege der Außenanlagen einen Betrag in Höhe von 62,58 EUR gezahlt. Soweit der Kläger weitere 85,49 EUR verlangt, hat er nicht konkret vorgetragen und nachgewiesen, dass diese Arbeiten tatsächlich auf die Beklagte entfallen. Der Kläger hat in der mündlichen Verhandlung erklärt, dass es zwei verschiedene Treppen gäbe. Für die Treppe auf dem Hof sei die Firma P. nicht zuständig gewesen. Diese habe Frau S. gesäubert und Salz gestreut. Dort habe eine ältere Dame gewohnt. Die Beklagte ist nicht verpflichtet, sich an den Kosten für das Säubern und den Winterdienst der Treppe auf dem Hof zu beteiligen.
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung von weiteren Müllgebühren. Der Kläger hat mit der Beklagten vereinbart, dass diese die Betriebskosten nach einem Verhältnis von Wohn- zur Nutzfläche trägt. An diese Vereinbarung ist er gebunden. Er hat keinen Anspruch darauf, dass die Umlage der Müllkosten nach Mietparteien erfolgt. Zwar hat er dies mit den anderen Mietparteien im Jahr 2021 vereinbart. Er hat aber in Kenntnis dieser Vereinbarung am 22.08.2022 mit der Beklagten einen anderen Umlagemaßstab vereinbart, sodass die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach § 313 BGB nicht gegeben sind.
Die offenen Stromkosten hat die Beklagte inzwischen vollständig bezahlt.
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung von Kosten für die Treppenreinigung. Insoweit ist die Betriebskostenabrechnung formell unwirksam. Denn der Kläger hat nicht nur einen nicht vereinbarten Umlagemaßstab, nämlich nach Mietparteien statt nach Verhältnis von Wohn- zur Nutzfläche zugrunde gelegt. Er hat in der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung die Kosten für die Reinigung von 12 Monaten angegeben, obwohl er nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nur 8 Monate bezahlt hat. Die Zeugin B. hat bekundet, dass der Kläger für die Monate Januar bis März 2023 Gutschriften erhalten hätte und für April 2023 keine Rechnung gestellt worden sei. Daher ist die Betriebskostenabrechnung nicht nachvollziehbar, da weder der gezahlte Betrag noch der Umlagemaßstab für die Position Treppenreinigung richtig sind. Sie ist deshalb insoweit unwirksam.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 91, 91a ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, hat der Kläger die Abrechnungsunterlagen erst im Prozess vorgelegt. Er hat deshalb auch insoweit die Kosten zu tragen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO. Der Streitwert bestimmt sich nach § 48 GKG, § 3 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 91a ZPO
§ 313 ZPO
§ 313 BGB
§ 48 GKG
§ 3 ZPO
§ 708 Nr. 11, 713 ZPO