Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2024-10-23, Aktenzeichen 19 U 134/23
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2024:1023.19U134.23.00

Tenor:
Anmerkung
Zu dieser Entscheidung gibt es eine Pressemitteilung auf der Webseite des OLG (www.olg-frankfurt.justiz.hessen.de).Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.
Verfahrensgang
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 12.10.2023, Az: 2-17 O 191/22, wird zurückgewiesen.
2. Die Kosten der Berufung hat die Beklagte zu tragen.
3. Dieses Urteil und das angegriffene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 11.454,61 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um Aufwendungsersatzansprüche aus einem Makleralleinauftrag. Mit der Klage begehrt der Kläger die Rückzahlung der nach seiner Auffassung rechtsgrundlos erstatteten Aufwendungen, widerklagend macht die Beklagte die Zahlung weitergehenden Aufwendungsersatzes geltend.
Der Kläger ist Eigentümer des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks Straße1 in Stadt1, die Beklagte ist Immobilienmaklerin.
Nachdem der Kläger im Februar 2022 zwecks Vermarktung seiner Immobilie an die Beklagte herangetreten war, schlossen die Parteien sowie die Ehefrau des Klägers, Frau Vorname1 B mit Datum vom 02.03.2022 einen „Alleinauftrag eines Immobilienverkäufers“ (Anlage GA 2 zur Klageschrift vom 15.12.2022 = Bl. 12 d.A., im Folgenden als Maklervertrag bezeichnet), wonach die Beklagte zum Nachweis von Kaufinteressenten bzw. zur Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses für das oben bezeichnete Objekt beauftragt wurde. Der Auftrag hatte eine Laufzeit von 12 Monaten, beginnend mit dem vom Kläger mitzuteilenden Vermarktungsbeginn.
Ziff. 6 des Maklervertrags lautet wie folgt:
„6. Aufwendungsersatz: Die Vergütung des Auftragnehmers für seine Nachweis- und Vermittlungstätigkeit ist erfolgsabhängig und begründet somit regelmäßig keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz. Nur für den Fall, dass der Auftraggeber die weitere Vertragsdurchführung durch eine generelle Aufgabe der Verkaufsabsicht unmöglich macht oder in schuldhafter Weise die Verkaufsvermittlung unzumutbar erschwert, hat er im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen dem Auftragnehmer dessen konkrete Aufwendungen für diesen Auftrag zu ersetzen. Zu diesen konkreten Aufwendungen des Auftragnehmers gehören insbesondere, jedoch nicht abschließend, die nachgewiesenen Kosten für eigenes Personal, anteilige Bürokosten und Leistungen Dritter einschließlich der Fremdkosten, die dem Auftragnehmer im Zusammenhang mit dem Auftragsabschluss und der Auftragsdurchführung entstehen.“
Bei der Regelung handelt es sich um von der Beklagten verwendete Allgemeine Geschäftsbedingungen.
Ebenfalls mit Datum vom 02.03.2022 schlossen die Parteien eine Zusatzvereinbarung (Anl. B1A zur Klageerwiderung vom 16.02.2023 = Bl. 61 d.A.), die auszugsweise wie folgt lautet:
„A verpflichtet sich - ohne zusätzliche Kosten für Eheleute B - zur Durchführung der nachfolgenden erweiterten Vermittlungsdienstleistungen […]:
- Bestandserfassung durch baufachlich qualifizierte Mitarbeiter (z.B. Innen-/Architekten)
- Kaufberatung und -unterstützung durch Innen-/Architekten
- vollständige Objektdokumentation und ausführliches Exposé
- Aufmaß und Wohnflächenberechnung nach aktueller Wohnflächenverordnung
- Illustration der Grundrisse (Ist-Zustand)
- Freiflächenplan
- professionelles Immobilienvideo
- professionelle Immobilienfotos
- Beschaffung/Erstellung verkaufsrelevanter Objektunterlagen
- Marktwertermittlung mit Diagramm Verkaufspreishöhe/Verkaufswahrscheinlichkeit
- Beratung zu Preisstrategie und Angebotspreis
- Objektbewerbungen auf den führenden Immobilienportalen
- Qualifizierung von Interessenten vor der Besichtigungsdurchführung
Im Gegenzug ist vereinbart: Interessenten, die sich während der Auftragslaufzeit direkt an Eheleute B wenden und nicht von A nachgewiesen wurden, an A zu verweisen, Kaufverhandlungen sind über A zu führen.“
Wegen des weiteren Inhalts des Maklervertrags und der Zusatzvereinbarung wird auf die genannten Anlagen Bezug genommen.
Das Haus sollte für 695.000 EUR angeboten werden.
Mit E-Mail vom 28.06.2022 (Anl. B6 zur Klageerwiderung = Bl. 112 d.A.) informierten der Kläger und seine Ehefrau die Beklagte, dass sich bei ihnen unvorhersehbar eingetretene Anforderungen ergeben hätten, die es unmöglich machten, kurzfristig das Haus zu verkaufen, es sei aktuell nicht absehbar, welche Verzögerungen sich daraus ergäben, sonst wäre der Zeitraum eine mögliche Verhandlungssache. In der E-Mail bedankten sich der Kläger und seine Ehefrau für die „exzellente“ Betreuung durch die Beklagte und teilten mit, dass sie gerne erneut auf die Beklagte zukommen würden, sobald sich eine geänderte Situation ergebe. Sie fügten hinzu, dass die Beklagte laut Ziff. 6 des Maklervertrags Anspruch auf den Ersatz der ihr entstandenen Kosten habe, und baten um Mitteilung der Höhe der Auslagen der Beklagten.
Unter dem 15.07.2022 übersandte die Beklagte dem Kläger eine Rechnung (Anlage GA 2 zur Klageschrift = Bl. 13 d.A.) über einen Gesamtbetrag von 11.454,51 EUR (Fremdkosten laut Aufstellung: 282,51 EUR; Arbeitszeit laut Aufstellung (168 Arbeitsstunden à 66,50 EUR pro Stunde): 11.172 EUR).
Am 09.09.2022 zahlte der Kläger in der Vorstellung, grundsätzlich zur Zahlung verpflichtet zu sein, auf die vorgenannte Rechnung einen Betrag i.H.v. 6.282,51 EUR an die Beklagte.
Der Kläger hat erstinstanzlich behauptet, dass er von seiner Verkaufsabsicht - vorübergehend - Abstand genommen habe, weil sich der Erwerb einer Folgeimmobilie wegen der als Folge des Ukrainekriegs gestiegenen Energiekosten zerschlagen habe.
Die Beklagte hat erstinstanzlich behauptet, dass sie nach Einleitung der Vermarktung des Objekts am 11.06.2022 bis zum 27.07.2022 insgesamt 29 Kaufinteressenten akquiriert habe. Bis zur Bekanntgabe der Aufgabe der Verkaufsabsicht durch den Kläger habe sie mehr als 100 Mitarbeiterstunden in die Vermarktung des Objekts investiert, unter Hinzunahme des zeitlichen Aufwandes für die Einplanung der 17 Besichtigungen ergebe sich ein zeitlicher Aufwand von 168 Stunden. Da die Beklagte über die Zahlung des Klägers bereits betrieblich disponiert habe, sei sie jedenfalls entreichert.
Wegen des weiteren erstinstanzlichen Sach- und Streitstands sowie der gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils (Bl. 303 ff. d.A.) Bezug genommen.
Das Landgericht hat der Klage in Bezug auf den Klageantrag zu Ziff. 1. stattgegeben und den Klageantrag zu Ziff. 2 sowie die Widerklage abgewiesen.
Zur Begründung der Stattgabe des Klageantrags zu Ziff. 1. und der Abweisung der Widerklage hat das Landgericht ausgeführt, dass die Beklagte keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz habe. Ein rechtlicher Grund ergebe sich nicht aus §§ 652 Abs. 1, 242, 280 Abs. 1 und 3, 281, 284 BGB, denn der Kläger habe eine Pflicht aus dem Maklervertrag nicht verletzt. Es bestehe keine Pflicht eines Maklerkunden - auch nicht im Fall eines Makleralleinauftrags mit einer festen Laufzeit -, sich während der gesamten Laufzeit des Maklervertrags generell verkaufsbereit zu halten. Dies bedeute lediglich, dass der Maklerkunde während der Laufzeit des Alleinauftrags kein durch einen anderen Makler vermitteltes Geschäft abschließen dürfe, eine Auswirkung auf die „generelle Abschlussbereitschaft“ sei damit aber nicht verbunden. Gebe der Maklerkunde seine Verkaufsabsicht generell während der Vertragslaufzeit auf, bestehe vielmehr lediglich eine Nebenpflicht, den Makler hierüber unverzüglich in Kenntnis zu setzen.
Es sei auch nicht feststellbar, dass der Kläger gegen eine vorvertragliche Pflicht verstoßen habe, indem er von Beginn an nicht zum Abschluss eines Kaufvertrags bereit gewesen wäre. Der diesbezügliche Vortrag der Beklagten sei unsubstantiiert.
Ein Anspruch auf Aufwendungsersatz ergebe sich auch nicht aus § 652 Abs. 2 BGB i.V.m. Ziff. 6 des Maklervertrags.
Ein Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen, die der Beklagten im Rahmen der Erbringung der in der Zusatzvereinbarung vom 02.03.2022 vereinbarten Leistungen entstanden sei, bestehe von vornherein nicht. Die Beklagte habe sich in der Zusatzvereinbarung zur Erbringung der dort genannten Leistungen „ohne zusätzliche Kosten“ verpflichtet. Mit der Zusatzvereinbarung unvereinbar sei das Begehren der Beklagten, sich die Erbringung der vereinbarten (kostenlosen) Leistungen nunmehr im Rahmen des Aufwendungsersatzanspruchs vergüten zu lassen.
Im Übrigen hätten die Parteien einen Aufwendungsersatzanspruch nicht wirksam vereinbart, denn Ziff. 6 des Maklervertrags sei nach § 307 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB vollständig unwirksam. Zwar sei die Vereinbarung eines Aufwendungsersatzanspruchs - auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen - grundsätzlich zulässig und in § 652 Abs. 2 BGB ausdrücklich vorgesehen. Allerdings sei Ziff. 6 des Maklervertrags, der im Hinblick auf die Rechtsfolgen im Fall der Aufgabe der generellen Verkaufsbereitschaft des Maklerkunden lediglich eine materielle Regelung enthalte, unter Beachtung des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion insgesamt unwirksam. Die von der Beklagten in Ziff. 6 des Maklervertrags eingeführte „Reichweite“ des Aufwendungsersatzes weiche von gesetzlichen Bestimmungen ab und sei mit deren wesentlichen Grundgedanken nicht vereinbar. Gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei anerkannt, dass lediglich solche Vereinbarungen über Aufwendungsersatz wirksam sein könnten, die sich auf den Ersatz von konkretem Aufwand bezögen, wozu etwa Reisekosten, Post-, Schreib- und Veröffentlichungsgebühren zählten. Demgegenüber versuche die Beklagte durch die Ausgestaltung der Klausel und die Darlegung der geltend gemachten Kosten im hiesigen Verfahren, den gesamten Herstellungsaufwand auf den Kläger zu überbürden, indem sie ihre Personal-, Büro- und Verwaltungskosten geltend mache. Dies weiche von wesentlichen Grundgedanken sowohl des Aufwendungsersatzes als auch des Maklerrechts ab. Eigene Personalkosten seien von dem Begriff der „Aufwendungen“ nicht erfasst. Es sei mit dem Wesen des Maklervertrags nicht vereinbar, den Makler für seine Arbeitszeit im Rahmen des Aufwendungsersatzanspruchs zu entlohnen. Das in § 652 Abs. 1 BGB verankerte Leitbild des Maklervertrags, wonach sich der Maklerkunde lediglich für den Fall der erfolgreichen Vermittlung zur Zahlung der vereinbarten Provision verpflichte, stehe der Wirksamkeit von Ziff. 6 des Maklervertrags entgegen. Das wirtschaftliche Risiko der erfolglosen Bemühungen um einen Vertragsschluss sei dem Makler zugeschrieben, im Gegenzug erhalte er die Chance auf eine Provision bei erfolgreicher Vermittlung. Vorliegend bestünde das Risiko der Beklagten bei Anwendbarkeit der Regelung in Ziff. 6 des Maklervertrags nur noch in der Erzielung des über die Unkosten hinausgehenden Gewinns, während der Kläger als Maklerkunde durch für den Fall des ausbleibenden Vertragsschlusses anfallende Herstellungskosten Gefahr liefe, in seiner Entschließungsfreiheit beeinträchtigt zu werden. Nichts Anderes gelte bei einem - wie vorliegend - erteilten Makleralleinauftrag, denn auch in diesem Fall bleibe es dem Maklerkunden unbenommen, seine generelle Verkaufsabsicht aufzugeben.
Bei den von der Beklagten vorliegend geltend gemachten Positionen handle es sich im Übrigen größtenteils nicht um Aufwendungen, die für den konkreten Einzelfall angefallen seien. So unterhalte die Beklagte ein Büro und eine Verwaltung ohnehin, d. h. ohne Rücksicht auf den mit dem Kläger geschlossenen Maklervertrag.
Es begründe keine Entreicherung, dass die Beklagte über den vom Kläger erhaltenen Geldbetrag zwischenzeitlich betrieblich disponiert haben wolle.
Da der Beklagten generell kein Anspruch auf Zahlung von Aufwendungsersatz zustehe, sei auch die Widerklage unbegründet.
Gegen das der Beklagten am 16.10.2023 (Bl. 327 d.A.) zugestellte Urteilt hat diese am 07.11.2023 (Bl. 335 d.A.) Berufung eingelegt und das Rechtsmittel am 06.12.2023 (Bl. 359 ff. d.A.) begründet.
Mit der Berufung verfolgt die Beklagte ihre erstinstanzlich verfolgten Anträge weiter. Sie rügt, das Landgericht habe verkannt, dass der Kläger Aufwendungsersatz wegen der schuldhaften Verletzung einer nebenvertraglichen Treuepflicht schulde, indem er den Maklervertrag fristlos gekündigt habe. Soweit es ausführe, dass für den Kläger lediglich die Nebenpflicht bestanden habe, die Beklagte über die Aufgabe seiner generellen Verkaufsabsicht unverzüglich in Kenntnis zu setzen, habe es die Pflichtenlage im Fall eines Makleralleinauftrags verkannt. Die Auffassung des Landgerichts führe zu einem völlig unausgewogenen Ergebnis, denn der Makler sei auf Wunsch des Kunden zu umfangreichen und kostenintensiven Vorleistungen individualvertraglich verpflichtet, während sich der Kunde trotz der vereinbarten Laufzeit jederzeit - ohne für ihn nachteilige Rechtsfolgen - vom Vertrag lösen dürfe. Zumindest im Fall eines - hier vorliegenden - Makleralleinauftrags bestehe eine vertragliche Treuepflicht jedes Kunden, während der vereinbarten Vertragslaufzeit generell verkaufsbereit zu bleiben. Dies ergebe sich auch aus dem Rechtsgedanken des § 162 Abs. 1 BGB. Die Tatsache, dass der Kläger noch keine passende Ersatzimmobilie gefunden habe, habe ausschließlich seine Verantwortungssphäre betroffen und stelle daher keinen berechtigten Beendigungsgrund dar, zumal als milderes Mittel eine temporäre Aussetzung des Vertrags oder eine Laufzeitverlängerung zur Verfügung gestanden hätten.
Indem der Kläger seine generelle Verkaufsbereitschaft aufgegeben habe, habe er sowohl gegen seine Leistungstreue- als auch gegen seine Mitwirkungspflicht nach § 242 BGB verstoßen, wonach beide Vertragsparteien alles tun müssten, um einen Leistungserfolg vorzubereiten und herbeizuführen, und alles unterlassen müssten, was den Vertragszweck oder den Leistungserfolg beeinträchtigen oder gefährden könnte. Dies gelte verstärkt angesichts der besonderen Pflichten- und Risikoverteilung beim streitgegenständlichen Makleralleinauftrag, der die Beklagte entsprechend der Zusatzvereinbarung zu deutlich über übliche Maklerleistungen hinausgehenden Leistungen verpflichtet habe. Die - nach Auffassung der Beklagten - unzulässige Aufgabe der generellen Verkaufsbereitschaft sei zu unterscheiden von der zulässigen Ablehnung von Verkaufsgelegenheiten im Einzelfall.
Ziff. 6 des Maklervertrags und dessen Rechtsfolgen stünden auch im Einklang mit § 284 BGB. Im Fall einer schuldhaften Pflichtverletzung des Maklerkunden seien Personalkosten einschließlich anteiliger Gemeinkosten erstattungsfähig.
Entgegen der Rechtsauffassung des Landgerichts gelte die kostenlose Vereinbarung bestimmter Zusatzleistungen der Beklagten nur für den Fall der Vertragstreue, nicht aber für den Fall der - von der Beklagten angenommenen - schuldhaften Pflichtverletzung des Klägers.
Die Pflicht des Klägers zur Zahlung von Aufwendungsersatz sei in Ziff. 6 des Maklervertrags wirksam vereinbart worden. Der hiesige Zivilsenat habe die nunmehr vom Landgericht beanstandete Ziff. 6 des Maklervertrags in mehreren Entscheidungen für rechtswirksam erachtet, wobei die Beklagte insoweit insbesondere auf die Urteile vom 11.01.2019 (Az. 19 U 106/18) und vom 25.10.2019 (Az. 19 U 17/19) Bezug nimmt. Ziff. 6 des Maklervertrags stehe im Einklang mit den wesentlichen Grundgedanken des Aufwendungsersatzes. Nach der ständigen Rechtsprechung des hiesigen Senats sei auch Aufwand für nutzlos eingesetztes Personal unter den Voraussetzungen von Ziff. 6 des Maklervertrags bzw. § 284 BGB zu erstatten, womit eine unangemessene Benachteiligung des Klägers im Sinne von § 307 BGB nicht anzunehmen sei. Ohnehin stelle sich die Frage, inwieweit im Hinblick auf § 307 Abs. 2 BGB überhaupt Raum für eine richterliche Inhaltskontrolle sei, da Ziff. 6 keine von den allgemeinen Rechtsvorschriften abweichende Regelung enthalte.
Ebenso stehe Ziff. 6 des Maklervertrags im Einklang mit wesentlichen Grundgedanken des Maklerrechts. Das Landgericht übersehe, dass der Kläger den Maklervertrag fristlos gekündigt und damit schuldhaft verletzt habe. Hierdurch sei die Beklagte um jede Chance auf die Erzielung einer Provision gebracht worden. Eine schuldhafte Vertragsverletzung des Klägers bestehe bereits darin, dass er seine generelle Verkaufsbereitschaft während der vereinbarten Laufzeit endgültig aufgegeben habe.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass der Regelungsgehalt von Ziff. 6 des Maklervertrags in allen zitierten Entscheidungen des Senats durchaus identisch mit dem im vorliegenden Fall sei. Allein der Wortlaut der im streitgegenständlichen Vertrag verwendeten Version sei geringfügig angepasst worden, ohne dass dadurch dessen Regelungsgehalt verändert worden sei. Insbesondere habe die Beklagte in der aktuellen, im Vertrag mit dem Kläger verwendeten Version von Ziff. 6 klargestellt, dass im Fall eines schuldhaften Verstoßes des Auftraggebers dieser der Beklagten Aufwendungsersatz schulde, soweit dies „im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen“ stehe.
Entgegen der Rechtsauffassung des Klägers müsse die generelle Aufgabe der Verkaufsabsicht keine endgültige sein. Die Behauptung des Klägers, er habe durchgängig die Verkaufsbereitschaft gehabt, sei offenkundig unzutreffend, denn der Kläger habe die von der Beklagten vorgeschlagene Pausierung des Maklervertrags mit der Begründung abgelehnt, er wisse nicht, wie lange sich die Situation hinziehen werde. Auch habe er den Aufwendungsersatzanspruch der Beklagten dem Grunde nach anerkannt. Zumindest für die gesamte Laufzeit des streitgegenständlichen Vertrags habe er seine Verkaufsabsicht definitiv aufgegeben.
Hilfsweise meint die Beklagte, dass eine etwaige Teilunwirksamkeit von Ziff. 6 des Maklervertrags jedenfalls nicht die Gesamtnichtigkeit der Regelung zur Folge habe. Das Landgericht habe verkannt, dass Ziff. 6 nicht nur für den Fall der Aufgabe der generellen Verkaufsabsicht Rechtsfolgen bestimme, sondern auch für den Fall, dass der Maklerkunde „in schuldhafter Weise die Verkaufsvermittlung unzumutbar erschwert“. Darüber hinaus führe eine Teilunwirksamkeit, z.B. im Hinblick auf die Erstattungspflicht von Personalkosten (was nach Auffassung der Beklagten aber ohnehin wirksam vereinbart sei), nicht zu einem Verbot einer geltungserhaltenden Reduktion, denn die einzelnen Vereinbarungen in Ziff. 6 des Maklervertrags seien inhaltlich trennbar, die Klausel könne in einen inhaltlich zulässigen und einen unzulässigen Teil getrennt werden.
Die Beklagte habe die angeblichen Motive des Klägers (Fehlen eines Folgeobjekts wegen der durch den Ukrainekrieg ausgelösten Energiekrise und der dadurch eingetretenen Steigerungen der Energiekosten) zulässigerweise mit Nichtwissen bestritten. Indem das Landgericht diesen Vortrag als verspätet zurückgewiesen habe, habe es den Anspruch der Beklagten auf rechtliches Gehör verletzt. Im Hinblick auf die Motive für die Aufgabe der Verkaufsbereitschaft treffe den Kläger eine sekundäre Darlegungslast. Das von ihm vorgebrachte Motiv, d. h. der Ukrainekrieg und dessen Auswirkungen auf die Energiepreise, könne nicht der Wahrheit entsprechen, weil der Ukrainekrieg bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrags bestanden habe.
Die Beklagte beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt am Main vom 12.10.2023, AZ: 2-17 O 191/22, die Klage abzuweisen und den Widerbeklagten zu verurteilen, an die Widerklägerin 11.454,51 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 31.08.2022 abzüglich am 16.11.2022 gezahlter 6.282,51 EUR zu zahlen;
hilfsweise - für den Fall, dass der Senat vor einer Entscheidung zur Sache noch eine umfangreiche Beweisaufnahme für notwendig erachtet -, das Urteil im Einklang mit § 538 Abs. 2 Ziffer 1 ZPO aufzuheben und in entsprechender Anwendung von § 563 Abs. 1 ZPO an das Landgericht Frankfurt am Main zurückzuverweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Der Kläger verteidigt das angegriffene Urteil unter Vertiefung und Ergänzung seines erstinstanzlichen Vortrags.
Er meint, die Berufung sei bereits teilweise unzulässig, weil sie nicht hinreichend begründet worden sei. So gehe die Beklagte nicht darauf ein, dass das Landgericht ihr einen Ersatz von anteiligen Gemeinkosten und jeglichen Aufwendungsersatz im Hinblick auf die unter der Zusatzvereinbarung erbrachten Leistungen versagt habe.
Entgegen der Annahme der Beklagten habe der Kläger seine generelle Verkaufsbereitschaft nicht aufgegeben. Vielmehr bestehe weiterhin grundsätzlich die Absicht, das Haus in Stadt1 zu verkaufen und in eine kleine, altersgerechte Eigentumswohnung umzuziehen, die ursprünglichen Pläne in Bezug auf eine konkrete Wohnung hätten sich aber zerschlagen, weil diese in keinem zufriedenstellenden energetischen Zustand gewesen sei. Nach der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht habe der Kläger zusammen mit seiner Ehefrau eine Folgeimmobilie gefunden.
Die Aufgabe einer Verkaufsabsicht stelle aber entgegen der Rechtsauffassung der Beklagten auch keine Pflichtverletzung des Klägers dar. Nach einhelliger Ansicht sei ein Maklerkunde nicht verpflichtet, aus Rücksicht auf die Provisionsinteressen des Maklers einen Vertrag zu schließen oder seine Verkaufsbereitschaft beizubehalten, eine diesbezügliche Treuepflicht bestehe nicht, auch § 162 Abs. 1 BGB sei nicht anwendbar. Das Bestehen und die Reichweite eines Aufwendungsersatzanspruchs würden sich vorliegend allein nach § 652 Abs. 2 BGB (und nicht nach § 284 BGB) bestimmen.
Entgegen der Rechtsauffassung der Beklagten sei die Regelung in Ziff. 6 des Maklervertrags in Bezug auf den Aufwendungsersatz insgesamt unwirksam. Neben echten (grundsätzlich ersatzfähigen) Aufwendungen würden dort auch bloße (nicht ersatzfähige) Gemeinkosten als ersatzfähig deklariert. Ziff. 6 Satz 2 und 3 enthielten eine inhaltlich einheitliche tatbestandliche Regelung, die nicht trennbar sei. Schon allein durch die Einbeziehung von anteiligen Bürokosten werde die Gesamtunwirksamkeit der Klausel ausgelöst. Zudem sei Ziff. 6 des Maklervertrags auch nach § 313b Abs. 1 BGB nichtig, weil der gesamte Vertrag im Hinblick auf den von dieser Klausel ausgeübten mittelbaren Verkaufsdruck beurkundungsbedürftig gewesen sei.
Wegen des weiteren zweitinstanzlichen Vortrags im Einzelnen wird auf die wechselseitigen Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
1. Die Berufung der Beklagten ist gemäß § 511 ZPO statthaft, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet, und auch im Übrigen zulässig.
Entgegen der Rechtsauffassung des Klägers genügt die Berufungsbegründung den Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 ZPO, insbesondere hat die Beklagte die Umstände bezeichnet, aus denen sich nach ihrer Auffassung eine Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt (§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO).
Hat das Erstgericht die Abweisung der Klage auf mehrere voneinander unabhängige, selbstständig tragende rechtliche Erwägungen gestützt, muss die Berufungsbegründung in dieser Weise jede tragende Erwägung angreifen; andernfalls ist das Rechtsmittel unzulässig (BGH, Beschl. v. 21.06.2022 - VI ZB 87/21, NJOZ 2022, 1126 mwN.). Die Berufungsbegründung der Beklagten genügt diesen Anforderungen.
Entgegen der Darstellung des Klägers ist die Beklagte in der Berufungsbegründung auch darauf eingegangen ist, dass das Landgericht ihr einen Ersatz von anteiligen Gemeinkosten ausdrücklich versagt hat, was sich aus dem Gesamtzusammenhang der Berufungsbegründung ergibt. Die Ausführungen des Landgerichts hinsichtlich der fehlenden Ersatzfähigkeit von Gemeinkosten (S. 12 des landgerichtlichen Urteils, Bl. 314 d.A.) beziehen sich auf vertragliche Vereinbarungen über Aufwendungsersatz, die nur wirksam seien, wenn sie sich auf den Ersatz von konkretem Aufwand bezögen, wozu etwa Reisekosten, Post-, Schreib- und Veröffentlichungsgebühren zählten, wohingegen die Beklagte versuche, durch die Ausgestaltung von Ziff. 6 des Maklervertrags und die Darlegung der geltend gemachten Kosten im hiesigen Verfahren, den gesamten Herstellungsaufwand auf den Kläger zu überbürden, indem sie ihre Personal-, Büro und Verwaltungskosten geltend mache. Dagegen begründet die Beklagte einen nach ihrer Auffassung weitergehenden, auch Gemeinkosten umfassenden Aufwendungsersatzanspruch (auch) mit einer angeblichen schuldhaften vertraglichen Treuepflichtverletzung des Klägers (§§ 280 ff., 284 BGB). Hierzu führt die Beklagte in der Berufungsbegründung (S. 7 = Bl. 349 d.A.) aus, dass Kosten für nutzlos eingesetztes Personal unter den Voraussetzungen von Ziff. 6 des Maklervertrags bzw. § 284 BGB grundsätzlich ersatzfähig seien.
Entgegen der Rechtsauffassung des Klägers trifft es auch nicht zu, dass die Beklagte in der Berufungsbegründung nicht darauf eingegangen sei, dass das Landgericht Aufwendungsersatz im Hinblick auf die unter der Zusatzvereinbarung erbrachten Leistungen versagt hat. Aus dem Vortrag der Beklagten in der Berufungsbegründung folgt, dass sie die Regelung in der Zusatzvereinbarung, wonach sie bestimmte Leistungen kostenlos erbringe, lediglich für den Fall der vertragsgerechten Erfüllung des Maklervertrags anwenden will. So rügt die Beklagte in der Berufungsbegründung (S. 2 = Bl. 344 d.A.), dass das Landgericht nicht klar zwischen der Rechtslage im Fall der vertragsgerechten Erfüllung der beiderseitigen Haupt- und Nebenpflichten eines Maklervertrags und den Rechtsfolgen einer Vertragsstörung in Form der schuldhaften Verletzung einer nebenvertraglichen Treuepflicht getrennt habe. Die Beklagte ist der Auffassung, dass der Kläger seine nebenvertragliche Treuepflicht aus dem Maklervertrag schon dadurch schuldhaft verletzt habe, dass er seine generelle Verkaufsbereitschaft während der vereinbarten Laufzeit endgültig aufgegeben habe, zumal sich die Beklagte dem Kläger gegenüber zur Durchführung von ihr im Einzelnen dargestellter, umfangreicher und den maklerüblichen Umfang erheblich überschreitender Vermittlungsmaßnahmen verpflichtet und diese auch erbracht habe (S. 8 der Berufungsbegründung = Bl. 350 d.A.). Die Beklagte hat in der Berufungsbegründung ausdrücklich die in der Zusatzvereinbarung enthaltenen Leistungen erwähnt, die nach ihrer Rechtsauffassung nicht mehr kostenlos zu erbringen seien, nachdem der Kläger seine generelle Verkaufsbereitschaft aufgegeben und damit in schuldhafter Weise gegen die Treuepflichten des Maklervertrags verstoßen habe.
2. Die Berufung bleibt aber in der Sache ohne Erfolg. Die zulässige Klage ist in Bezug auf den mit der Berufung angegriffenen Teil begründet, die zulässige Widerklage ist unbegründet.
Das Landgericht hat zu Recht einen Anspruch des Klägers nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung des geleisteten Aufwendungsersatzes i.H.v. 6.282,51 EUR bejaht und einen Anspruch der Beklagten gegen den Kläger auf weitere Zahlung verneint. Denn der Beklagten steht aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt gegen den Kläger ein Anspruch auf Zahlung von Aufwendungsersatz zu.
a. Aufwendungen sind dem Makler nur zu ersetzen, wenn die Parteien entsprechendes vereinbart haben (§ 652 Abs. 2 Satz 1 BGB). Dies gilt auch dann, wenn ein vermittelter Hauptvertrag - wie vorliegend - nicht zustande kommt (§ 652 Abs. 2 Satz 2 BGB).
b. Eine Pflicht des Klägers zum Aufwendungsersatz ergibt sich nicht aus Ziff. 6 des Maklervertrags, denn diese Bestimmung ist nach §§ 307 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 652 BGB insgesamt unwirksam.
aa. Nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (Nr. 1) oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist (Nr. 2). Voraussetzung ist zunächst eine Benachteiligung des Vertragspartners von einigem Gewicht. Eine solche Benachteiligung ist im Sinne von § 307 BGB unangemessen, wenn der Verwender durch eine einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen ist mittels einer umfassenden Würdigung der Art des konkreten Vertrags, der typischen Interessen der Vertragschließenden und der die jeweilige Klausel begleitenden Regelung zu beurteilen (BGH, Urteil vom 20. April 2023 - I ZR 113/22 -, Rn. 20 - 21, juris, mwN).
bb. Die danach gebotene Interessenabwägung führt im Streitfall zur Annahme einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners der Beklagten.
(1) Zwar kann eine Pflicht des Maklerkunden zum Aufwendungsersatz - wie vorliegend - grundsätzlich auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden, allerdings muss sich die Vereinbarung dann wirklich und ausschließlich auf den Ersatz von konkretem Aufwand beziehen (allg. M.: BGH, Urt. v. 28.01.1987 - IVa ZR 173/85, NJW 1987, 1634, 1636; OLG Oldenburg, Urt. v. 19.05.2005 - 8 U 10/05, NJW-RR 2005, 1287, 1288; BeckOGK/Meier, 01.06.2024, BGB § 652 Rn. 370; Grüneberg/Retzlaff, BGB, 83. Aufl. 2024, § 652 Rn. 62; Hamm, Maklerrecht, 8. Auflage 2023, Rn. 959). Eine darüberhinausgehende Pflicht zum Aufwendungsersatz lässt sich in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht wirksam vereinbaren (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB), denn dies widerspräche dem in § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB verankerten Leitbild des Maklervertrags. Dieses ist einerseits gekennzeichnet durch die Entschließungsfreiheit des Auftraggebers (Erman/Fischer, 17. Aufl. 2023, zu § 652 BGB, Rn. 31, mwN), andererseits durch die Abhängigkeit der Provision von der erfolgreichen Maklertätigkeit. Der Maklerkunde, der für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Wird im Gewand des Aufwendungsersatzes in Wahrheit eine erfolgsunabhängige Provision vereinbart, muss dies dem Verbot des § 307 BGB unterfallen. Dies gilt auch für den Makleralleinauftrag (BGH, Urt. v. 28.01.1987 - IVa ZR 173/85, NJW 1987, 1634, 1635; NK-BGB/Joachim Wichert, 4. Aufl. 2021, BGB § 652 Rn. 22; BeckOGK/Meier, 01.06.2024, BGB § 652 Rn. 22¸ Grüneberg/Retzlaff, BGB, 83. Aufl. 2024, § 652 Rn. 74).
(2) Die im vorliegenden Vertrag von der Beklagten verwendete Regelung in Ziff. 6 Satz 2 und 3 des Vertrages, nach welcher der Auftraggeber im Fall einer generellen Aufgabe seiner Verkaufsabsicht u.a. anteilige Bürokosten zu ersetzen hat, verschafft der Beklagten gegenüber ihrem Auftraggeber einen Anspruch, der über den Ersatz des für die Bearbeitung des einzelnen Auftrags konkret entstandenen Aufwands hinausgeht und damit im Ergebnis das allgemeine geschäftliche Risiko der Unterhaltung des Geschäftsbetriebs der Beklagten auf den Kunden abwälzt.
In Ziff. 6 Satz 1 wird zwar zunächst in zutreffender Anknüpfung an das gesetzliche Leitbild des Maklervertrags ausgeführt, dass die Vergütung des Auftragnehmers für seine Nachweis- und Vermittlungstätigkeit erfolgsabhängig ist und somit regelmäßig keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz begründet. In Ziff. 6 Satz 2 wird dann aber geregelt, dass für den Fall, dass der Auftraggeber die weitere Vertragsdurchführung durch eine generelle Aufgabe der Verkaufsabsicht unmöglich macht oder in schuldhafter Weise die Verkaufsvermittlung unzumutbar erschwert, er „im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen“ dem Auftragnehmer dessen konkrete Aufwendungen für diesen Auftrag zu ersetzen hat. Gemäß Ziff. 6 Satz 3 gehören zu „diesen konkreten Aufwendungen“ „insbesondere, jedoch nicht abschließend,“ die nachgewiesenen Kosten für eigenes Personal, anteilige Bürokosten und Leistungen Dritter einschließlich der Fremdkosten, die dem Auftragnehmer im Zusammenhang mit dem Auftragsabschluss und der Auftragsdurchführung entstehen. Die zu ersetzenden Aufwendungen sollen damit eindeutig auch die (anteiligen) allgemeinen Bürokosten umfassen.
Nach dem maßgeblichen objektiven Empfängerhorizont entsprechen „anteilige Bürokosten“ dem - letztlich fiktiven - Anteil des konkreten Maklerauftrags an den allgemeinen Bürokosten der Beklagten. „Bürokosten“ nach dem Verständnis des durchschnittlichen Erklärungsempfängers sind Sachkosten für den Betrieb des Büros der Beklagten, z.B. Miete für Räume, Geräte und Software. Es handelt sich um (laufende) Gemeinkosten, die bei der Beklagten bereits fest eingeplant sind, sodass sie insoweit keine Aufwendungen für den Auftrag des Kunden auf sich nimmt. Die von der Beklagten in Ziff. 6 Satz 3 des Maklervertrags verwendete Formulierung „anteilige Bürokosten“ lässt auch nicht die Auslegung zu, dass hiermit lediglich gesondert für den betreffenden Maklerauftrag entstandene Bürokosten gemeint sein sollen. Vielmehr ist die Regelung objektiv dahin zu verstehen, dass die allgemeinen Bürokosten entsprechend dem auf die Bearbeitung des konkreten Maklerauftrags entfallenden Anteil auf diesen umgelegt werden sollen. So hat die Beklagte die Regelung auch selbst angewendet, wie sich an der Kalkulation der von ihr in Rechnung gestellten Personalkosten ergibt, welche einen Anteil für Kosten für Büro und Büroausstattung in Höhe von 24 € pro Mitarbeiterstunde enthalten (vgl. S. 12 der Klageerwiderung, Bl. 37 d.A.).
Entgegen der Auffassung der Beklagten kann eine Wirksamkeit der Klausel auch nicht wegen einer Nähe zu § 284 BGB abgeleitet werden. Denn der Aufwendungsersatzanspruch soll nicht nur bei einem schuldhaften Verstoß des Maklerkunden gegen Nebenpflichten bestehen, sondern Ziff. 6 Satz 2 differenziert zwischen den einen Aufwendungsersatzanspruch auslösenden Alternativen „generelle Aufgabe der Verkaufsabsicht“ einerseits und „schuldhafte und unzumutbare Erschwerung der Verkaufsvermittlung“ andererseits. Lediglich die letztgenannte Alternative setzt ein schuldhaftes Verhalten voraus.
Die Rechtsansicht, wonach Ziff. 6 Satz 2 und 3 des hier vorliegenden Maklervertrags nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB insgesamt unwirksam ist, weicht nicht von der bisherigen Senatsrechtsprechung ab. Den Fällen, welche vom Senat durch die von der Beklagten angeführten Urteile vom 11.01.2019 (Az.: 19 U 106/18) und vom 25.10.2019 (Az.: 19 U 17/19) entschieden wurden, lag eine von der hiesigen Beklagten verwendete Klausel mit anderem Wortlaut zu Grunde („Der Auftragnehmer führt seine Vermittlungstätigkeit auf Basis der Provisionsvereinbarung durch und hat somit regelmäßig keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz. Lediglich im Falle der Aufgabe der Verkaufsabsicht oder der schuldhaften Vertragsverletzung durch den Auftraggeber, durch die eine weitere Vertragsdurchführung unmöglich wird, hat der Auftraggeber dem Auftragnehmer den konkreten Aufwand für diesen Auftrag zu erstatten. Zum Aufwand des Auftragnehmers gehören insbesondere, jedoch nicht abschließend, die nachgewiesenen Kosten für eigenes Personal und Leistungen Dritter einschließlich der Aufwendungen, die vor dem Zeitpunkt der Aufgabe der Verkaufsabsicht beziehungsweise der Vertragsverletzung entstanden sind.“). Die Nennung der allgemeinen Bürokosten fehlte also gerade. Der Senat hat damals ausdrücklich offengelassen, ob Allgemeinkosten überhaupt als in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vertraglich vereinbarter Aufwendungsersatz vom Maklerkunden verlangt werden können.
(3) Die dem Leitbild des § 652 BGB entgegenstehende Belastung des Auftraggebers mit einer Ersatzpflicht auch für anteilige Bürokosten in Ziff. 6 der hier zu Grunde zu legenden Fassung des Maklervertrags führt nicht lediglich zu einer Teilunwirksamkeit der Vereinbarung über den Aufwendungsersatz, sondern zu deren Gesamtunwirksamkeit.
Im Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gilt das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion, wonach ein Verstoß gegen §§ 307 - 309 BGB im Grundsatz die Unwirksamkeit der Klausel zur Folge hat. Eine teilweise Aufrechterhaltung einer unwirksamen Klausel würde dem Ziel der gesetzlichen Regelung zuwiderlaufen, auf einen angemessenen Inhalt der in der Praxis verwendeten oder empfohlenen AGB hinzuwirken und den Kunden die Möglichkeit sachgerechter Information über die ihnen aus dem vorformulierten Vertrag erwachsenden Rechte und Pflichten zu verschaffen. Ohne das Reduktionsverbot würde man dem Klauselverwender die Möglichkeit eröffnen, bei der Aufstellung seiner Konditionen unbedenklich über die Grenze des Zulässigen hinauszugehen, ohne mehr befürchten zu müssen, als dass die Benachteiligung seines Geschäftspartners durch das Gericht auf ein gerade noch zulässiges Maß zurückgeführt wird (st. Rspr., grundlegend BGH, Urt. v. 17.05.1982 - VII ZR 316/81, NJW 1982, 2309, 2310; s. z.B. auch BGH, Urt. v. 23 01.2013 - VIII ZR 80/12, NJW 2013, 991, 992, Rn. 25; BGH, Urt. v. 03.12.2015 - VII ZR 100/15, BeckRS 2015, 20862, Rn. 25).
Übertragen auf den vorliegenden Fall würde eine geltungserhaltende Reduktion bedeuten, dass es einem Makler im Fall der Vereinbarung einer Pflicht zum Aufwendungsersatz risikolos möglich wäre, in eine AGB-Klausel beispielhaft auch solche Positionen ausdrücklich aufzunehmen, die keinen konkreten Aufwand darstellen, weil sie nicht lediglich im Hinblick auf den jeweiligen Maklerauftrag entstanden sind. Dies böte dem Makler die Gelegenheit, gegenüber dem Kunden auch in Wirklichkeit nicht geschuldete angebliche Aufwendungen abzurechnen, in der Hoffnung, dass zumindest ein Teil der Kunden hierauf eine Zahlung leistet. Für den Fall, dass ein Kunde unter Berufung auf die Unwirksamkeit jedenfalls der Überbürdung von Gemeinkosten keinen Aufwendungsersatz leistet (oder eine bereits geleistete Zahlung zurückfordert), würde der Makler, der unzulässigerweise eine zu weitreichende Klausel verwendet hat, risikolos weiterhin diejenigen Aufwendungen geltend machen können, die er bei Verwendung einer nicht zu weitreichenden - wirksamen - Klausel hätte beanspruchen können.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können allerdings inhaltlich voneinander trennbare, einzeln aus sich heraus verständliche Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch dann Gegenstand einer gesonderten Wirksamkeitsprüfung sein, wenn sie in einem äußeren sprachlichen Zusammenhang mit anderen - unwirksamen - Regelungen stehen. Nur wenn der als wirksam anzusehende Teil im Gesamtgefüge des Vertrages nicht mehr sinnvoll, insbesondere der als unwirksam beanstandete Klauselteil von so einschneidender Bedeutung ist, dass von einer gänzlich neuen, von der bisherigen völlig abweichenden Vertragsgestaltung gesprochen werden muss, ergreift die Unwirksamkeit der Teilklausel die Gesamtklausel (BGH, Urteile vom 10.10.1996 - VII ZR 224/95, NJW 1997, 394 unter II 2 b [juris Rn. 16] mwN.; vom 12.02.2009 - VII ZR 39/08, BGHZ 179, 374 Rn. 15). Die inhaltliche Trennbarkeit einer Klausel und damit die Möglichkeit ihrer Zerlegung in einen inhaltlich zulässigen und einen inhaltlich unzulässigen Teil ist immer dann gegeben, wenn der unwirksame Teil der Klausel gestrichen werden kann, ohne dass der Sinn des anderen Teils darunter leidet (sog. blue-pencil-test); ob beide Bestimmungen den gleichen Regelungsgegenstand betreffen, ist dabei unerheblich (BGH, Urt. v. 31.03.2021 - IV ZR 221/19 -, BGHZ 229, 266-293, Rn. 64 mwN.).
Im vorliegenden Fall handelt sich bei der in Ziff. 6 Satz 2 und 3 des Maklervertrags enthaltenen Vereinbarung zum Aufwendungsersatz jedoch um eine einheitliche Regelung. Satz 3 knüpft ausdrücklich an die in Satz 2 enthaltene Pflicht zum Ersatz konkreter Aufwendungen an und konkretisiert diese, was schon der Wortlaut belegt („zu diesen konkreten Aufwendungen des Auftragnehmers gehören insbesondere, jedoch nicht abschließend …“). Die grundsätzliche Regelung, wonach dem Auftragnehmer dessen konkrete Aufwendungen zu ersetzen sind, wird durch die beispielhafte Aufzählung im Folgesatz näher definiert. Hier wird festgelegt, was nach dem Willen des Auftragnehmers und Klauselverwenders jedenfalls, aber nicht abschließend, zu dem zu ersetzenden Aufwand gehören soll, nämlich u.a. die anteiligen Bürokosten. Durch die Streichung einer oder mehrerer dieser beispielhaft genannten Positionen würde die Gesamtregelung, hier der Umfang des vom Maklerkunden im Fall der Aufgabe der Verkaufsabsicht zu zahlenden Aufwendungsersatzes, inhaltlich verändert.
Eine komplette Streichung von Satz 3 würde dazu führen, dass die dann nur noch aus Satz 2 bestehende Regelung intransparent und damit ebenfalls unwirksam wäre.
Nach dem Transparenzgebot ist der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen entsprechend den Grundsätzen von Treu und Glauben gehalten, Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dabei kommt es nicht nur darauf an, dass eine Klausel in ihrer Formulierung für den durchschnittlichen Vertragspartner verständlich ist. Vielmehr gebieten Treu und Glauben auch, dass sie die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen soweit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (BGH, Urteil vom 18. Februar 2020 - VI ZR 135/19 -, Rn. 8, juris; Urteil vom 31.03.2021 - IV ZR 221/19, BGHZ 229, 266-293, Rn. 67).
Im vorliegenden Fall bliebe bei einer Streichung von Satz 3 nur die Bestimmung, dass der Maklerkunde im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen dem Auftragnehmer dessen konkrete Aufwendungen zu ersetzen hat. Das Gesetz gewährt jedoch dem Makler keinen Aufwendungsersatzanspruch, ein solcher muss vertraglich vereinbart werden. Der Ersatz welcher konkreten Aufwendungen aber (gerade noch) im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen vertraglich vereinbart werden kann und somit hier als vereinbart gelten soll, wäre für den Kunden der Beklagten nicht erkennbar.
c. Der Beklagten steht auch kein Anspruch auf Schadensersatz oder Aufwendungsersatz gemäß §§ 280 ff., 284 BGB zu.
Entgegen der Auffassung der Beklagten hat der Kläger den Makleralleinauftrag nicht schuldhaft verletzt.
Zwar kann sich der Kunde eines Maklers nach Abschluss eines Alleinauftrags gemäß § 280 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig machen. Dies kann etwa der Fall sein, wenn er während der Bindungsdauer des Alleinauftrags unter Inanspruchnahme eines anderen Maklers vertragswidrig und schuldhaft den Hauptvertrag abschließt. Dann entsteht - ohne besondere Vereinbarung - ein Schadensersatzanspruch, der auf Ersatz der vergeblichen Aufwendungen einschließlich des Werts der vergeblichen Arbeit sowie auch auf entgangenen Gewinn gerichtet ist (vgl. MüKoBGB/Althammer, 9. Aufl. 2023, BGB § 652 Rn. 258).
Dieser Fall liegt hier allerdings nicht vor, da der Kläger lediglich seine Verkaufsabsicht aufgegeben hat. Es ist keine Pflichtverletzung des Klägers, wenn er von zunächst gehegten Verkaufsabsichten im weiteren Verlauf der Zusammenarbeit mit dem Makler abrückt. Denn es steht dem Maklerkunden als Auftraggeber stets frei, ob er das vermittelte oder nachgewiesene Geschäft abschließen will oder nicht (BGH, Urt. v. 22.02.1967 - VIII ZR 215/64, NJW 1967, 1225 f.; Grüneberg/Retzlaff, BGB, 83. Aufl. 2024, § 652 Rn. 80; MüKoBGB/Althammer, 9. Aufl. 2023, BGB § 652 Rn. 257; BeckOK BGB/Kneller, 71. Ed. 01.08.2024, BGB § 652 Rn. 2).
Die Entschließungs- und Abschlussfreiheit des Kunden wird durch die Hinzuziehung des Maklers - auch im Wege eines Makleralleinauftrags - nicht beschränkt (BGH, Urt. v. 22.02.1967 - VIII ZR 215/64, NJW 1967, 1225 f.; Grüneberg/Retzlaff, BGB, 83. Aufl. 2024, § 652 Rn. 80). Der Kunde bleibt Herr des Geschäfts und schuldet dem Makler nur Sorgfalt, Vertraulichkeit und Aufklärung. Allerdings begeht der Auftraggeber eine Treuepflichtverletzung, wenn er einen Maklervertrag abschließt, ohne dass auf seiner Seite eine Abschlussbereitschaft gegeben ist (Hamm MaklerR, Rn. 456, beck-online). Auch wenn der Kunde die Absicht zum Verkauf später aufgibt oder er die Dienste des Maklers nicht mehr in Anspruch nehmen will, muss er diesen informieren, um ihm weitere Kosten zu ersparen. Dies ergibt sich daraus, dass der Kunde zwar nicht verpflichtet ist, einen angebotenen Vertrag tatsächlich einzugehen; ihn trifft aber eine Schutzpflicht gegenüber dem Makler, diesem alle von vornherein aussichtslosen Aufwendungen zu ersparen (BeckOGK/Meier, 01.06.2024, BGB § 652 Rn. 389, beck-online mwN.). Der Makler kann in diesem Fall aber nur Ersatz seiner mangels Information nutzlos getätigten Aufwendungen nach Aufgabe des Geschäftswillens verlangen. Der Kunde ist regelmäßig nicht ersatzpflichtig für Aufwendungen des Maklers vor Aufgabe des Geschäftswillens.
Entgegen der Auffassung der Beklagten setzt eine (zulässige) Aufgabe der Verkaufsabsicht nicht das Vorliegen eines (wichtigen) Grundes voraus. Es ist unerheblich, welche Motive der Kläger für die Aufgabe seiner Abschlussbereitschaft - ob vorübergehend (so die Behauptung des Klägers) oder jedenfalls während der Laufzeit des Makleralleinauftrags endgültig (so die Behauptung der Beklagten) - hatte oder ob die vom Kläger hierfür vorgebrachten Gründe tatsächlich bestanden. Auch die Beklagte räumt ein, dass der Kläger berechtigt gewesen wäre, von ihr nachgewiesene Gelegenheiten zum Abschluss von Grundstückskaufverträgen mit konkreten Vertragsparteien nicht wahrzunehmen. Es wäre aber widersprüchlich, einen Maklerkunden, der seine generelle Abschlussbereitschaft bereits aufgegeben hat, formal weiterhin an den Maklervertrag zu binden und ihn auf die Ablehnung der vom Makler nachgewiesenen konkreten Abschlussgelegenheiten zu verweisen. Mit der unverzüglichen Mitteilung, jedenfalls in ansehbarer Zeit keinen Verkauf mehr zu beabsichtigen, verstößt ein Maklerkunde - auch bei einem Makleralleinauftrag - nicht gegen eine vertragliche Leistungstreue- und Mitwirkungspflicht nach § 242 BGB, sondern genügt vielmehr seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht (§ 241 Abs. 2 BGB), indem er den Makler vor weiteren Aufwendungen bewahrt, die dieser im Hinblick auf sein Provisionsinteresse trotz der in Wirklichkeit nicht mehr bestehenden Abschlussbereitschaft des Auftraggebers tätigt. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist auch § 162 Abs. 1 BGB auf die generelle Aufgabe der Verkaufsabsicht durch einen Maklerkunden nicht anwendbar. Darin liegt keine Treu und Glauben widersprechende Verhinderung einer Bedingung zu Lasten des Maklers, sondern lediglich ein Ausfluss der Abschlussfreiheit des Kunden.
Der Kläger war auch nicht verpflichtet, in Ansehung des - nach seinem Vortrag lediglich vorübergehenden - Wegfalls der Abschlussbereitschaft wegen des Fehlens einer passenden Folgeimmobilie als „milderes Mittel“ eine temporäre Aussetzung oder Laufzeitverlängerung des Maklervertrags mit der Beklagten zu vereinbaren. Entgegen der Auffassung der Beklagten führt dies auch nicht zu einem „völlig unausgewogenen Ergebnis“, vielmehr ist es dem Leitbild des Maklervertrags und dem Grundsatz der Abschlussfreiheit des Auftraggebers immanent, dass der Makler im Hinblick auf sein Provisionsinteresse bestimmte Vorleistungen erbringt. Es obliegt - auch im Rahmen eines Makleralleinauftrags - dem Makler, zu beurteilen, welche Vorleistungen er für zielführend erachtet und wie umfangreich und kostenintensiv diese sein sollen.
Ein Schadensersatzanspruch ergibt sich auch nicht daraus, dass der Kläger den Maklervertrag von vornherein in der Absicht geschlossen hätte, die Beklagte durch Vorspiegelung einer tatsächlich nie vorhandenen Verkaufsabsicht zu schädigen, indem er sie anhielt, nutzlose Aufwendungen zu tätigen. Das Landgericht hat die von der Beklagten erstmals im Rahmen der mündlichen Verhandlung vorgebrachte Behauptung zu Recht als Behauptung „ins Blaue hinein“ gewertet, für die es an jeglichen Anhaltspunkten fehlt und die sowohl mit dem Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Emailkorrespondenz als auch der Tatsache in Widerspruch steht, dass der Kläger zunächst 6.282,51 EUR an die Beklagte zahlte. Dieses Verhalten lässt sich nicht damit in Einklang bringen, dass der Kläger von Anfang an Leistungen der Beklagten hätte in Anspruch nehmen wollen, ohne ihr die Möglichkeit zu geben, durch den Abschluss des Hauptvertrages die ihr für diesen Fall zugesagte Provision zu verdienen. Denn dann hätte sich der Kläger, der ersichtlich zunächst davon ausging, der Beklagten aufgrund der vertraglichen Regelung für den Fall der Aufgabe seiner Veräußerungsabsicht zum Ersatz sämtlicher Aufwendungen verpflichtet zu sein, selbst finanziell geschädigt.
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Begründung des Klägers für die Aufgabe seiner Verkaufsabsicht auch plausibel. Der Maklervertrag wurde am 02.03.2022 und somit zu einem Zeitpunkt geschlossen, als der Ukrainekrieg bereits begonnen hatte. Der Kläger hat vorgetragen, dass er und seine Ehefrau im Zeitpunkt der Erteilung des gegenständlichen Maklerauftrags eine (nicht besonders energieeffiziente) Folgeimmobilie ins Auge gefasst hätten, deren Erwerb sich aber zerschlagen habe, nachdem die Energiepreise infolge des Ukrainekriegs stark gestiegen seien. Als Folge habe man auch die Absicht, die gegenständliche Immobilie in Stadt1 zu veräußern, vorübergehend aufgegeben, weil man diese Immobilie weiterhin zu Wohnzwecken benötigt habe. Der Ukrainekrieg begann am 24.02.2022 und somit wenige Tage vor dem Abschluss des vorliegenden Maklervertrags. Es ist weder ersichtlich noch substantiiert von der Beklagten vorgetragen worden, dass der Kläger und seine Ehefrau unmittelbar nach Ausbruch des Ukrainekriegs im Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrags die nachhaltigen Auswirkungen auf die Entwicklung der Energiepreise überblickt hätten und die gegenständliche Immobilie in Wirklichkeit gar nicht hätten verkaufen wollen.
Ebenso wenig ist ersichtlich oder von der Beklagten vorgetragen, dass der Kläger die aufgegebene Verkaufsabsicht nicht unmittelbar mitgeteilt hätte.
d. Die Beklagte ist nicht gemäß § 818 Abs. 3 BGB entreichert. Ihre Behauptung, wonach sie über die Zahlung des Klägers bereits betrieblich disponiert habe, bedeutet nicht, dass sie insoweit ersatzlos entreichert wäre.
e. Der Zinsanspruch beruht auf §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Insbesondere entspricht die Beschränkung einer in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarten Pflicht zum Aufwendungsersatz - auch im Fall eines Makleralleinauftrags - auf den für den jeweiligen Auftrag konkret entstanden Aufwand der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 S. 1 GKG i. V. m. §§ 40, 43, 45 Abs. 1 Satz 1, 47 Abs. 1 S. 1, 48 Abs. 1 S. 1 GKG, 3, 4 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 280 ff., 284 BGB
§§ 307 - 309 BGB
§ 242 BGB
§ 284 BGB
§ 307 BGB
§ 511 ZPO
§ 652 BGB
§ 97 ZPO
§ 652 Abs. 1, 242, 280 Abs. 1 und 3, 281, 284 BGB
§ 652 Abs. 2 BGB
§ 307 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB
§ 652 Abs. 1 BGB
§ 162 Abs. 1 BGB
§ 307 Abs. 2 BGB
§ 563 Abs. 1 ZPO
§ 313b Abs. 1 BGB
§ 520 Abs. 3 Satz 2 ZPO
§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO
§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB
§ 652 Abs. 2 Satz 1 BGB
§ 652 Abs. 2 Satz 2 BGB
§ 307 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 652 BGB
§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 241 Abs. 2 BGB
§ 818 Abs. 3 BGB
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO
§ 63 Abs. 2 S. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1987, 1634, 1636
NJW-RR 2005, 1287, 1288
NJW 1987, 1634, 1635
NJW 1982, 2309, 2310
NJW 2013, 991, 992
NJW 1997, 394
BGHZ 179, 374
BGHZ 229, 266
NJW 1967, 1225
17 O 191/22
19 U 106/18
19 U 17/19
VI ZB 87/21
I ZR 113/22
8 U 10/05
VII ZR 316/81
VIII ZR 80/12
VII ZR 100/15
VII ZR 224/95
VII ZR 39/08
IV ZR 221/19
VI ZR 135/19
VIII ZR 215/64