Schleswig Holsteinisches Oberverwaltungsgericht (Schleswig-Holstein, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-05-06, Aktenzeichen 1 KN 10/20
ECLI: ECLI:DE:OVGSH:2025:0506.1KN10.20.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Eine unzulässige Negativplanung folgt nicht daraus, dass es einer Gemeinde mit der bauplanerischen Festsetzung eines Sondergebiets "Tourismus" darum geht, eine weitere Ausbreitung der Wohnnutzung, insbesondere der Nutzung durch Zweitwohnungen, zu verhindern und die bestehende Wohnnutzung einzudämmen. Eine unzulässige Negativplanung liegt erst vor, wenn sie nicht dem planerischen Willen der Gemeinde entspricht, sondern nur vorgeschoben ist, um eine andere Nutzung zu verhindern (BVerwG, Beschluss vom 23. Juni 1992 – 4 B 55/92 –, NVwZ-RR 1993, 456 und juris Rn. 3).(Rn.39)
2. Ein "Verhinderungsplan", der vom legitimen planerischen Willen getragen ist, eine sich anbahnende unerwünschte Entwicklung zu verhindern, ist kein Etikettenschwindel (vgl. OVG Schleswig, Urteil vom 5. August 2021 – 1 KN 20/17 –, NordÖR 2021, 569 und juris Rn. 44).(Rn.41)
3. Im Anwendungsbereich von § 11 BauNVO unterliegt die Gemeinde geringeren Beschränkungen als bei der Festsetzung von Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO. Sie ist weder an bestimmte Nutzungsarten noch gemäß § 1 Abs. 3 Satz 3 BauNVO an die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO gebunden. Vielmehr liegt die Definitionsmacht darüber, welche Anlagen zulässig oder ausnahmsweise zulassungsfähig sind, bei ihr (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. April 2008 – 4 CN 3/07 –, BVerwGE 131, 86 und juris Rn. 16).(Rn.54)
Der Antrag wird abgelehnt.
Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Antragsteller sind Eigentümer des Grundstücks Strandallee … im Gemeindegebiet der Antragsgegnerin, das im räumlichen Geltungsbereich des streitgegenständlichen Bebauungsplans Nr. 18 D liegt. Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus bebaut, das zu Beginn des Normenkontrollverfahrens von dem am 23. September 2023 verstorbenen ursprünglichen Antragsteller zu 2), bewohnt worden war. Ursprüngliche weitere Antragsteller waren die jetzigen Antragsteller zu 1) bis 4). Die Antragsteller zu 1) bis 3) sowie zu 5) und 6) sind aufgrund des gemeinschaftlichen Erbscheins des Amtsgerichts Eutin vom 16. April 2024 die Erben des ursprünglichen Antragstellers zu 2).
Mit Beschluss vom 11. Juni 2015 beschloss die Antragsgegnerin die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 18 D auf der Grundlage von § 13a BauGB. Am 13. Dezember 2018 erfolgte die Beschlussfassung über den Bebauungsplan, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und dem Text (Teil B); die Begründung wurde gebilligt. Der Beschluss wurde am 12. April 2019 ortsüblich bekannt gemacht. Der Bebauungsplan trat am 13. April 2019 in Kraft.
Der Bebauungsplan Nr. 18 D der Antragsgegnerin setzt für die bauliche Nutzung der Grundstücke des insgesamt 2,13 ha großen, die Grundstücke Strandallee Haunummer 8 bis 34 umfassenden Plangebiets, ein sonstiges Sondergebiet "Tourismus" auf der Grundlage von § 11 BauNVO 2017 fest (textliche Festsetzung 1.1). Dieses dient vorrangig der Unterbringung von Ferienwohnungen, von Betrieben des Beherbergungsgewerbes und von sonstigen touristischen Angeboten. Zulässig sind Ferienwohnungen. Die Ferienwohnungen müssen überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung dienen. Zulässig sind ferner Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften, Anlagen für kulturelle und gesundheitliche Zwecke, sonstige Nutzungen zur Freizeitgestaltung und des Sports, soweit sie mit der Zweckbestimmung der Erholung vereinbar sind; ausgenommen Spielhallen. Darüber hinaus sind zulässig Räume nach § 13 BauNVO für der Gesundheit dienende Berufe, Stellplätze und Garagen für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf, Betriebswohnungen und sonstige Wohnungen auf maximal 50 % der Geschossfläche. Der Bebauungsplan enthält daneben u. a. Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung und zur überbaubaren Grundstücksfläche. Ziffer 6 der textlichen Festsetzungen sieht zudem vor, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung der Genehmigung unterliegt, wenn die Räume insgesamt an mehr als der Hälfte der Tage eines Jahres unbewohnt sind.
Die Antragsteller haben am 3. März 2020 den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt. Zur Begründung haben sie sich zunächst auf den Schriftsatz vom 9. April 2020 bezogen, mit dem sie gegenüber der Antragsgegnerin die Verletzung von § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB und beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB gerügt haben.
Sie machen zunächst geltend, es liege eine unzulässige Negativplanung vor. Eine Umsetzung des planerischen Ziels der Stärkung touristischer Nutzungen sei prognostisch nicht umsetzbar. Dies liege vor allem an dem 50-prozentigen Vorhandensein bestandsgeschützter Wohnnutzungen, zumal in keiner Weise ermittelt oder abgeschätzt worden sei, dass und in welchem Umfang diese Wohnnutzungen in einem überschaubaren Zeitraum aufgegeben werden. Die von der Antragsgegnerin zurückgewiesene "Behauptung", dass ein Bedarf an Beherbergungsbetrieben oder touristischen Nutzungen nicht bestehe, habe sich auf den Bedarf im Plangebiet bezogen. Hier seien in den vergangenen Jahren keine touristischen Angebote, sondern ausschließlich Wohngebäude entstanden.
Im Bestand sei nach Maßgabe von § 34 BauGB eine verträgliche Durchmischung von Wohnen und touristischen Nutzungen gewährleistet. Die Festsetzung des Bebauungsplans zur Art der baulichen Nutzung führe zu Nutzungskonflikten mit der vorhandenen Wohnnutzung (Dauerwohnen und Zweitwohnen). Das Ziel der Vermeidung von Zweitwohnungen habe die Antragsgegnerin zudem aufgrund der ihr zustehenden Mittel zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen in § 22 BauGB auch ohne Bebauungsplan erreichen können. Im Übrigen sei ein Abwägungsausfall festzustellen, weil die Antragsgegnerin das erhöhte Ruhebedürfnis der vorhandenen (bestandsgeschützten) Dauerbewohner im Gegensatz zum Störpotenzial durch Touristen weder erkannt noch abgewogen habe.
Der Bebauungsplan sei auch nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt worden. Zwar treffe es zu, dass für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung eine Berichtigung des Flächennutzungsplans ausreichend sei. Voraussetzung sei aber, dass die "geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets nicht beeinträchtigt wird". Das sei vorliegend aber zweifelhaft angesichts des im Flächennutzungsplan ausgewiesenen "Kurgebiets" und dem nunmehr festgesetzten Sonstigen Sondergebiet "Tourismus".
Die Beschränkung der zu 50 % vorhandenen Wohnnutzung (Dauerwohnen/Zweitwohnung) »auf ein verträgliches Maß« bzw. auf den »Bestandschutz« verhalte sich mit keinem Wort zu dem Vertrauen der Grundstückseigentümer auf die bisher bestehende planungsrechtliche Situation; darüber hinaus habe auch keine (nachvollziehbare) Ermittlung der nach § 34 BauGB möglichen (weiteren) baulichen Ausnutzung der planbetroffenen Grundstücke im Einzelnen stattgefunden.
Die Beschränkung unter 1.1 (2) Nr. 7 der schriftlichen Festsetzung des Bebauungsplans für »Betriebswohnungen und sonstige Wohnungen auf maximal 50 % der Geschossfläche« sei mangels Rechtsgrundlage unzulässig. Denn sie eröffne ein "Windhundrennen" von Eigentümern innerhalb eines Gebäudes mit mehreren Eigentumswohnungen und schließe die Möglichkeit ein, dass Eigentümer im Falle der Erschöpfung des Kontingents von der kontingentierten Nutzung ausgeschlossen seien.
Der Aussage, dass das Plangebiet mit seiner Lage in 2. Reihe zur Ostsee für touristische Nutzungen »prädestiniert« sei, werde nach wie vor widersprochen, da diese touristische Nutzung, wie bereits ausgeführt, mit der zu 50 % vorhandenen, (auf Dauer) bestandsgeschützten Wohnnutzung in Konflikt stehe. Demgegenüber seien die Grundstücke im Bereich der zwei vorhabenbezogenen Bebauungspläne für Beherbergungsbetriebe bzw. Ferienwohnungen in einem weiteren Abschnitt der Strandallee (zwischen Gemeindegrenze und Wohldstraße) bereits touristisch "vorbelastet" und lägen außerdem näher am (touristisch geprägten) Ortskern.
Die Aussagen zum Bestand aus 50 % touristische Nutzung in Form von Ferienwohnung und 50 % sonstigen Wohnungen seien nicht nachvollziehbar. Das gelte insbesondere auch für die für das Grundstück Strandallee 30 vorgenommene Kartierung, weil von den dort vorhandenen 44 Wohnungen nur 4-5 Ferienwohnungen seien und die übrigen 39 Wohnungen Dauerwohnungen oder Zweitwohnungen; gleichzeitig befänden sich von den insgesamt im Plangebiet vorhandenen 58 Zweitwohnungen allein 23 Zweitwohnungen (38 %) auf diesem Anwesen. Von daher könne keine Rede von einem »hohen Zweitwohnungsanteil« im Plangebiet sein, was »nicht den Planvorstellungen der Gemeinde für diesen strandnahen Bereich« entspreche. Diese Formulierung erwecke den Eindruck, das hauptsächliche Planungsziel der Antragsgegnerin sei es, die Zweitwohnungen zu Gunsten von touristischen Nutzungen zurückzudrängen. Das werfe erneut die Frage der Erforderlichkeit des Bebauungsplans auf, wenn sich der Zweitwohnungsanteil im Plangebiet auf ein Gebäude/Grundstück konzentriere.
Die Festsetzung eines sonstigen Sondergebiets "Tourismus" stelle einen "Etikettenschwindel" dar und sei irreführend. Das vorhandene und zulässige Nutzungsspektrum werde damit nicht erfasst und fehlerhaft beschrieben. Es liege auch eine Unbestimmtheit dieser Festsetzung vor. Dementsprechend finde sich ein Beispiel für eine solche Festsetzung auch nicht in der Rechtsprechung. Die Festsetzung eines "SO-Gebiets für die Fremdenbeherbergung, auch mit einer Mischung von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnungen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits" gemäß § 11 Abs. 2 Satz 2, 1. Alt. BauNVO wäre zutreffender gewesen.
Darüber hinaus haben die Antragsteller ihren Normenkontrollantrag mit weiteren Schriftsätzen begründet.
In Bezug auf die textliche Festsetzung in Ziffer 6 bestünden Zweifel an deren Eindeutigkeit. Sie müsse sich auf das konkrete Satzungsgebiet beziehen. Den Vorgaben von § 22 Abs. 10 BauGB werde nicht entsprochen. Der hier interessierende, vom Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 18 D erfasste Abschnitt der Strandallee sei – anders als der sich daran anschließende Abschnitt der Strandallee – bisher nicht durch die Vielzahl von Ferienwohnungen, Hotels und Schank-/Speisewirtschaften durch den Fremdenverkehr geprägt.
Zudem sei die textliche Festsetzung Ziffer 1.1, Abs. 2 Nr. 4 (»Anlagen für kulturelle und gesundheitliche Zwecke, sonstige Nutzungen zur Freizeitgestaltung und des Sports, soweit sie mit der Zweckbestimmung der Erholung vereinbar sind«) schon nach ihrem Wortlaut zu unbestimmt.
Die Antragsteller beantragen,
den Bebauungsplan Nr. 18 D der Antragsgegnerin vom 13. Dezember 2018 für unwirksam zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Zur Begründung trägt sie vor, es liege keine unzulässige Negativplanung vor. Es sei zulässig, bestimmte städtebauliche Entwicklungen auszuschließen. Weder sei es so, dass die Planung keinerlei positive Festsetzungen enthalte, noch liege ein "Etikettenschwindel" vor. Sie halte den Erhalt der vorhandenen Strukturen für die Förderung der Tourismuswirtschaft für notwendig. Demselben übergeordneten Ziel diene auch die Begrenzung der sonstigen Wohnnutzung. Das Gebiet solle für den Fremdenverkehr gesichert werden. Die bestehenden Verhältnisse limitierten sie nicht in ihren Handlungsoptionen. Auch der Bestandsschutz ändere hieran nichts. Dieser entfalle, sobald eine andere genehmigungsbedürftige Nutzung der fraglichen Wohnungen oder Grundstücke stattfinde. Die geforderten Ermittlungen, in welchem Umfang künftig eine Wohnnutzung aufgegeben werde, sei nicht praxistauglich. Auch der Umstand, dass bereits eine Fremdenverkehrssatzung existiere, hindere sie nicht, die textliche Festsetzung unter Ziffer 6 vorzunehmen.
Die Festsetzung eines "Sondergebiets Tourismus" sei auch aus der Festsetzung "Kurgebiet" im Flächennutzungsplan entwickelt worden. Zunächst sei bezüglich der Festsetzung "Kurgebiet" im Flächennutzungsplan festzuhalten, dass diese auf Grund des vorbereitenden und grundsätzlichen Charakters des Flächennutzungsplans bereits nicht als so eng zu sehen sei. So würden etwa die seitens der Antragsteller angeführten Werte der TA-Lärm noch nicht mit Ausweisung eines Kurgebiets im Flächennutzungsplan, sondern erst mit der entsprechenden Gebietsfestsetzung im Bebauungsplan gelten. In Flächennutzungsplänen sei der Terminus des Kurgebiets eher ungebräuchlich. Es existiere kein eindeutiges Verständnis davon, was mit dieser Festlegung gemeint sein solle; dies müsse also im Kontext der Planung ausgelegt werden. Im Flächennutzungsplan seien für den umliegenden Bereich Wohngebiete vorgesehen, die das Kurgebiet gewissermaßen einrahmten. Da für allgemeine Wohngebiete und Kurgebiete ähnliche Lärmrichtwerte gelten würden, sei nicht davon auszugehen, dass mit der Festlegung des Kurgebiets im Flächennutzungsplan ein besonders ruhiger Bereich habe geschaffen werden sollen. Angesichts der tourismusorientierten Wirtschaft der Antragsgegnerin liege es vielmehr nahe, dass hier ein Gebiet habe vorgesehen werden sollen, das mit dem Kurbetrieb verbundene kommerzielle Gebietsnutzungen ermögliche, die in einem Wohngebiet typischerweise eher nicht anzufinden seien. Auch sei es einem "Kurgebiet" immanent, dass es konstant wechselnde Gäste beherberge. Dafür seien entsprechende Beherbergungsmöglichkeiten in Form von Hotels, Pensionen oder Ferienwohnungen notwendig. Zudem seien Kurgäste im Gegensatz zu dauerhaft anwesenden Bewohnern in einem gesteigerten Maße auf gastronomische Angebote angewiesen.
Es sei auch zulässig gewesen, das Sondergebiet Tourismus auf § 11 BauNVO zu stützen. Ein entsprechender Nutzungsmix sei auch in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts für zulässig befunden worden. Die Kontingentierung der Wohnnutzung sei ebenfalls zulässig, wie sich etwa aus § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO ergebe.
Abwägungsfehler lägen ebenfalls nicht vor. Das Vertrauen auf ein Unterlassen planerischer Tätigkeit sei nicht geschützt. Das Eigentum an einem Grundstück sei durch die gemeindliche Planungsbefugnis von Anfang an dergestalt vorbelastet, dass es grundsätzlich überplant werden dürfe. Dies gelte vorliegend in besonderem Maße, da sich die Grundstücke innerhalb eines Gebiets befänden, für das der Flächennutzungsplan zwar ein Kurgebiet vorsehe, welches sich aber infolge einer bisher noch nicht durchgeführten Planung eher in Richtung eines Wohngebietes entwickelt habe. Mit einem steuernden Eingreifen sei daher zu rechnen gewesen. Ausreichende Ermittlungen seien angestellt worden. Es treffe auch nicht zu, dass sie es pflichtwidrig unterlassen habe abzuwägen, ob das Nebeneinander von touristischen Nutzungen und Dauerwohnungen zu Konflikten führe. Ein solcher Nutzungsmix sei bereits vorhanden gewesen. Die von touristischen Nutzungen ausgehenden Störungen der Wohnruhe dürften zudem aufgrund der unmittelbaren Nähe des Gebietes zum Strand, zum Hotel "Maritim", zum Hotel "Gran Belveder", dem "Strandhotel Fontana", dem Restaurant "Horizont" und vielen weiteren touristischen Einrichtungen bereits im bisherigen unbeplanten Zustand allgegenwärtig gewesen sein. Die zu erwartende Veränderung potenzieller Belästigungen von Dauerbewohnern durch ein erhöhtes Aufkommen an Touristen sei derart gering, dass sie nicht mit in die Abwägung einzustellen gewesen sei.
Auch das Abwägungsergebnis sei nicht fehlerhaft. Die Beschränkung der baulichen Nutzbarkeit für die Grundstücke sei nicht sehr groß, da sich die festgesetzten Kriterien im Wesentlichen an dem orientierten, was nach § 34 BauGB bereits ohnehin maximal zulässig sei. Dort, wo es zu Beschränkungen komme, könne der Eingriff gerechtfertigt werden. Auch der Beschränkung der Art der baulichen Nutzung liege keine Verkennung des Gewichtes des Eigentumsschutzes der betroffenen Grundstückseigentümer zugrunde. Hier sei die Beschränkung ebenfalls nicht sehr tiefgreifend. Es sei bei der Beurteilung der Intensität erneut zu berücksichtigen, dass alle Eigentümer, die jetzt noch ihre Wohnungen oder Häuser zum Zwecke einer Zweitwohnung oder Wohnung nutzten, für diese Nutzungen Bestandsschutz genießen würden. Auch zukünftig werde Wohnnutzung möglich sein, jedoch beschränkt auf ein für den Zweck der Tourismusförderung verträgliches Maß.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.

Entscheidungsgründe:
Der zulässige, insbesondere fristgerecht gestellte Normenkontrollantrag ist unbegründet.
A. Durchgreifende formelle Fehler des Bebauungsplans Nr. 18 D der Antragsgegnerin liegen nicht vor. Gerügt worden ist insoweit zunächst ein Verstoß gegen § 2 Abs. 3 BauGB; ein solcher liegt aber nicht vor. Die Antragsgegnerin hat bei der Aufstellung des Bebauungsplans die von der Planung berührten Belange gemäß § 2 Abs. 3 BauGB ermittelt und bewertet. Gemäß § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzbuchs für die Rechtswirksamkeit der Satzungen nach diesem Gesetzbuch beachtlich, wenn entgegen § 2 Abs. 3 BauGB die von der Planung berührten Belange, die der Gemeinde bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in wesentlichen Punkten unzutreffend ermittelt oder bewertet worden sind und wenn der Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist (Urteil des Senats vom 14. Januar 2025 – 1 KN 1/21 –, juris Rn. 34). Das ist nicht der Fall.
I. Auf keinen Ermittlungs- und Bewertungsfehler führt zunächst das Vorbringen der Antragsteller, die Antragsgegnerin habe es unterlassen, den aus der Kombination von touristischer Nutzung und Dauerwohnen erwachsenden Konflikt zu ermitteln und in die Abwägung einzubeziehen.
Im Grundsatz verhält es sich zwar so, dass dem räumlichen Nebeneinander von dauerndem Wohnen und Erholungsuchenden städtebauliche Störpotenziale eigen sind. Diese gehen über die Frage nach dem Störgrad und der Störanfälligkeit von Nutzungen im Hinblick auf Immissionen hinaus. So kann die Wohnruhe durch häufige Nutzerwechsel, Unterschiede im Tagesablauf oder vermehrte Nutzung von Außenwohnbereichen auch in den Abend- und Nachtstunden gestört werden. Ausmaß und Akzeptanz von Störungen hängen auch davon ab, welche Erholungsuchenden ein Gebiet typischerweise aufsuchen und ob das Gebiet im Übrigen touristisch oder beispielsweise großstädtisch geprägt ist. Diese beispielhaft aufgezählten Konfliktlagen unterliegen stetem Wandel (BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 – 4 C 5.16 –, juris Rn. 33). In der Planbegründung heißt es insoweit allein: "Vom Plangebiet als Sondergebiet Tourismus gehen keine mit der Nachbarschaft unverträglichen Emissionen aus. Ebenso sind keine Immissionen von vorhandenen umliegenden Nutzungen zu erwarten." (S. 14). Auch im Abwägungsvorgang finden sich hierzu keine weiteren Ausführungen.
Allerdings ist nichts dafür ersichtlich, dass dadurch Belange, die der Antragsgegnerin bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in wesentlichen Punkten unzutreffend ermittelt oder bewertet worden wären. Es handelt sich vorliegend um ein relativ kleines Plangebiet, das insgesamt nur 13 Grundstücke betrifft, die allesamt im Bestand bebaut sind. Vollständig freie Baufenster sind nicht vorhanden. Bauliche Erweiterungsmöglichkeiten werden im Wesentlichen auf dem Grundstück der Antragsteller selbst sowie auf dem südlich angrenzenden Grundstück geschaffen. Diesen Bestand hat die Antragsgegnerin gründlich ermittelt und in der Planbegründung wiedergegeben (S. 4 ff.). So hat sie zunächst eine Bestandsaufnahme durchgeführt, deren inhaltliche Richtigkeit auch die Antragsteller nicht bestreiten. Im Plangebiet findet sich demnach ein Hotel auf dem Grundstück Strandallee 8. Dieses liegt am äußersten Rand des Plangebiets. Nutzungsänderungen, die mit einer deutlichen Zunahme von Immissionen einhergehen, musste die Antragsgegnerin hier nicht einbeziehen; solche zeichneten sich im Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht ab. Dies gilt vor allem auch für die Befürchtungen der Antragsteller, im Plangebiet würden künftig Immissionen durch Betriebe des Beherbergungsgewerbes sowie durch Schank- und Speisewirtschaften verursacht werden. Zutreffend ist zwar, dass der streitgegenständliche Bebauungsplan solche Betriebe zulässt. Zum einen sind solche Betriebe aber auch bereits zuvor unter Geltung von § 34 BauGB zulassungsfähig gewesen. Zum anderen ist in dem im Bestand dicht bebauten Gebiet – was die Antragsteller im Übrigen selbst beanstanden – eine Zulassung solcher Betriebe im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nicht konkret absehbar gewesen. Auch die Antragsteller haben entsprechende Nutzungsänderungsabsichten bzw. Bauwünsche für das in ihrem Eigentum stehende Grundstück im Planaufstellungsverfahren nicht dargelegt.
Prognostisch einzubeziehen ist zwar die Entwicklung des Bestands hin zu einer höheren Ferienwohnungsnutzung, denn auf diese zielt der Bebauungsplan in erster Linie ab. Insbesondere bezweckt die Antragsgegnerin eine Umnutzung von Zweitwohnungen zu Ferienwohnungen. Dies wird an mehreren Stellen der Planbegründung deutlich. Nun ist es grundsätzlich nicht auszuschließen, dass eine Ferienwohnnutzung immissionsträchtiger ist als eine Zweitwohnungsnutzung. Dies hängt aber u. a. davon ab, welche Erholungsuchenden ein Gebiet typischerweise aufsuchen und ob das Gebiet im Übrigen touristisch geprägt ist. Hier konnte die Antragsgegnerin zurecht davon ausgehen, dass bereits im Zeitpunkt der Beschlussfassung ein Nebeneinander von touristischer Nutzung und Wohnnutzung im Plangebiet stattfand. Ausweislich der Tabelle auf S. 7 der Planbegründung wies das Plangebiet im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses eine Nutzung mit 23 Ferienwohnungen und 29 Dauerwohnungen auf. Daneben fanden sich 58 Zweitwohnungen. Bezieht man die Hotelnutzung auf dem Grundstück Strandallee 8 ein, zeigt sich ein deutlicher Nutzungsmisch zwischen touristischer Nutzung und Wohnnutzung bereits im Bestand. Die Dauerwohnungen konzentrierten sich dabei im Wesentlichen auf die Grundstücke im nördlichen Plangebiet, die bereits in enger räumlicher Nähe zum Hotelbetrieb standen. Daneben fanden sich 12 der insgesamt 29 Dauerwohnungen in dem Gebäude auf dem Grundstück Strandallee 30, in dem zugleich aber auch 23 der insgesamt 58 Zweitwohnungen im Plangebiet vorhanden waren. Auch in diesem Gebäude befanden sich bereits acht Ferienwohnungen, sodass auch hier ein Nebeneinander vorherrschte. Dies wird verstärkt durch das unmittelbar an das Plangebiet angrenzende Maritim Clubhotel mit Tennisplätzen und Freibad. Dass die Annahme der Antragsgegnerin, es gingen keine mit der Nachbarschaft unverträglichen Emissionen aus, unrichtig ist, ist vor diesem Hintergrund weder dargelegt noch ersichtlich. Hierfür spricht auch, dass eine Nutzung als Ferienwohnung grundsätzlich geringeres Emissionspotential mit sich bringt, als beispielsweise eine Nutzung als Hotelbetrieb.
II. Auch andere Ermittlungs- und Bewertungsfehler liegen nicht vor. Kein Ermittlungsdefizit ergibt sich, soweit die Antragsteller meinen, es habe keine Ermittlung der nach § 34 BauGB möglichen (weiteren) baulichen Ausnutzung der planbetroffenen Grundstücke im Einzelnen stattgefunden. Da die Bebaubarkeit der Grundstücke im Plangebiet sich bisher nach § 34 BauGB richtete, hat die Antragsgegnerin zunächst eine Bestandsaufnahme der vorhandenen Bebauung in die Begründung aufgenommen (S. 4 f.). Weitere diesbezügliche Ermittlungen finden sich unter der Überschrift "Auswirkungen der Planung" (S. 6 ff.). In Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung finden sich schließlich zwei Planzeichnungen in der Begründung (S. 10, 11), welche unter anderem die Darstellung der Anzahl der Vollgeschosse erkennen lässt. Für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 BauGB wäre das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung maßgeblich gewesen. Die Maßfestsetzungen orientieren sich im Wesentlichen am Bestand. Anhaltspunkte dafür, dass ein konkretes Baurecht der Antragsteller, das der Antragsgegnerin bekannt war oder hätte nach Lage der Dinge bekannt sein müssen, nicht ermittelt worden ist, liegen nicht vor.
Soweit sich die Antragsteller zur Begründung ihrer gegenteiligen Auffassung auf den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 18. Oktober 2006 (Az. 4 BN 20.06) berufen, ergibt sich daraus nichts anderes. Danach darf eine Gemeinde bei einer Änderungsplanung die durch die Erstplanung vorgegebene rechtliche Situation der überplanten Grundstücke nicht ignorieren und deshalb das Interesse des Planbetroffenen an der Beibehaltung des bisherigen Zustandes bei der Änderungsplanung in die Abwägung einzustellen (BVerwG, Beschluss vom 18. Oktober 2006
– 4 BN 20.06 –, juris Rn. 10). Vorliegend gab es zuvor aber keinen Bebauungsplan für das betreffende Grundstück. Gleiches gilt für die ebenfalls seitens der Antragsteller in Bezug genommenen Urteile des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts vom 13. September 2011 (Az. 1 KN 129/09 –, juris Rn. 39) und vom 26. Oktober 2011 (Az. 1 KN 207/10 –, juris Rn. 47) und des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 11. März 2020 (Az. 15 N 19.667 –, juris Rn. 20). Soweit sich die Antragsteller darauf berufen, das Oberverwaltungsgericht für das Land Mecklenburg-Vorpommern habe in seinem Urteil vom 5. Juni 2012 ausgeführt, dass es nicht nur "[…] einer sorgfältigen Ermittlung des aktuell vorhandenen Bestandes an baulichen Anlagen und der baulichen Ausnutzung der Grundstücke im Plangebiet [bedürfe], sondern auch einer sorgfältigen Ermittlung der nach § 34 BauGB möglichen baulichen Ausnutzung der Grundstücke" (Az. 3 K 36/11 –, juris Rn. 126), lässt sich daraus nichts Verallgemeinerungsfähiges und nichts für den vorliegenden Fall herleiten. Denn die der dortigen Entscheidung zugrundeliegende Konstellation betraf die Ausweisung bisher nicht bebauter Grundstücke als private Grünflächen sowie die Überplanung der bereits bebauten Grundstücke in der Weise, dass durch die Festsetzung von Baufeldern die übrigen Grundstücksflächen jeweils als nicht überbaubare Flächen ausgewiesen wurden (a. a. O., juris Rn. 125). So liegt der Fall vorliegend nicht. Für das Grundstück der Antragsteller ist ein über die Bestandsbebauung bei Weitem hinausgehendes Baufeld festgesetzt worden, bei dem es sich zugleich um das zweitgrößte Baufeld im gesamten Plangebiet handelt und das hinter den auf der Grundlage von § 34 BauGB gegebenen Bebauungsmöglichkeiten nicht zurücksteht. Konkreter weiterer Ermittlungsbedarf ist insoweit nicht erkennbar.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Verweis der Antragsteller in der mündlichen Verhandlung auf das Planungsschadensrecht. Gemäß § 42 Abs. 1 BauGB kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen, wenn die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert wird und dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks eintritt. Unabhängig davon, dass sich hieraus kein Automatismus für den Umfang der Ermittlungs- und Bewertungspflichten ergibt, liegen auch die Tatbestandsvoraussetzungen dieser Norm nicht vor. Denn durch die planbedingten Nutzungsänderungen erfährt das Grundstück der Antragsteller voraussichtlich eine Wertsteigerung aufgrund der gesicherten festsetzungsbedingten hohen Ausnutzbarkeit, jedenfalls aber keine Wertminderung.
B. Der Bebauungsplan Nr. 18 D leidet auch nicht unter den geltend gemachten materiellen Fehlern.
I. Dem Bebauungsplan mangelt es nicht an der städtebaulichen Erforderlichkeit im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB. Nach dieser Vorschrift haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Die städtebauliche Erforderlichkeit in diesem Sinne bestimmt sich maßgeblich nach der jeweiligen Konzeption der Gemeinde. Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die "Städtebaupolitik" zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB sind demgegenüber in aller Regel nur solche Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist ferner verletzt, wenn ein Bebauungsplan, der aus tatsächlichen oder Rechtsgründen auf Dauer oder auf unabsehbare Zeit der Vollzugsfähigkeit entbehrt, die Aufgabe der verbindlichen Bauleitplanung nicht zu erfüllen vermag. In dieser Auslegung setzt § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Bauleitplanung lediglich eine erste, wenn auch strikt bindende Schranke, die lediglich grobe und einigermaßen offensichtliche Missgriffe ausschließt. Sie betrifft die generelle Erforderlichkeit der Planung, nicht hingegen die Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung. Dafür ist das Abwägungsgebot maßgeblich, das im Hinblick auf gerichtliche Kontrolldichte, Fehlerunbeachtlichkeit und heranzuziehende Erkenntnisquellen abweichenden Maßstäben unterliegt. Deswegen kann die Abgewogenheit einer Bauleitplanung und ihrer Festsetzungen nicht bereits zum Maßstab für deren städtebauliche Erforderlichkeit gemacht werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. März 2013 – 4 CN 7.11 –, juris Rn. 10; stRspr des Senats, vgl. Urteil vom 15. März 2018 – 1 KN 4/15 –, juris Rn. 45, Urteil vom 16. Juni 2020 – 1 KN 18/15 – juris Rn. 44; Urteil vom 5. August 2021 – 1 KN 20/17 –, juris Rn. 42).
1. Von diesem Maßstab ausgehend liegt dem Bebauungsplan eine von städtebaulich legitimen Zielen getragene Planungskonzeption zugrunde. Ausweislich der Planbegründung sind Planungsziele die Förderung von touristischen Nutzungen im Plangebiet unter Beibehaltung der für diesen Bereich der Strandallee typischen Bebauungsstruktur von Einzelhäusern sowie der Erhalt der ortsbildprägenden Baumkulisse. Das Planungserfordernis ergibt sich nach der Planbegründung aus der hohen Anzahl vorhandener Zweitwohnungen. Hierzu führt die Antragsgegnerin in ihrer Planbegründung aus, dass diese nur für einen kurzen Zeitraum im Jahr genutzt würden. Dies entspreche nicht ihrem Planungswillen. Sie beabsichtige für das Plangebiet, das sich in direkter Strandnähe befinde, die Aufwertung und Attraktivitätssteigerung der touristischen Infrastruktur. Das Plangebiet sei mit seiner Lage in der 2. Reihe zur Ostsee prädestiniert für touristische Nutzungen (S. 3 der Planbegründung). Dies korrespondiert mit der Mitteilung des Abwägungsergebnisses an die Antragsteller vom 16. April 2019, in der es ergänzend heißt: "Zweitwohnungen werden einen großen Zeitraum im Jahr nicht genutzt, gleichwohl ist seitens der Gemeinde Infrastruktur und Erschließung vorzuhalten" (Anlage A 3 zur Antragsschrift, S. 7).
2. Eine unzulässige Negativplanung folgt nicht daraus, dass es der Antragsgegnerin erklärtermaßen darum geht, eine weitere Ausbreitung der Wohnnutzung, insbesondere der Nutzung durch Zweitwohnungen, zu verhindern und die bestehende Wohnnutzung einzudämmen. Eine unzulässige Negativplanung liegt vor, wenn sie nicht dem planerischen Willen der Gemeinde entspricht, sondern nur vorgeschoben ist, um eine andere Nutzung zu verhindern (BVerwG, Beschluss vom 23. Juni 1992
– 4 B 55.92 –, juris Rn. 3; BayVGH, Urteil vom 29. November 1991 – 1 B 90. 2688 –, juris Rn. 23), wenn also eine Diskrepanz zwischen Planungswillen und Planungsinhalt im Sinne eines sog. Etikettenschwindels vorliegt (Urteil des Senats vom 5. August 2021 – 1 KN 20/17 –, juris Rn. 44 m. w. N.).
Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Die Antragsgegnerin verfolgt mit Blick auf ihre Bedeutung als Fremdenverkehrsort das positive Ziel einer Stärkung des Tourismus. Die schleichende Umwandlung einer Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben in Nebenwohnungen ist eine bekannte Problematik, der bereits der Gesetzgeber mit den Regelungen des – vorliegend auch von der Antragsgegnerin herangezogenen – § 22 BauGB zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen Rechnung getragen hat (vgl. BayVGH, Urteil vom 29. November 1991 – 1 B 90.2688 –, juris Rn. 21; BVerwG, Beschluss vom 23. Juni 1992 – 4 B 56.92 –, juris Rn. 4). Ein solcher "Verhinderungsplan", der vom legitimen planerischen Willen getragen ist, eine sich anbahnende unerwünschte Entwicklung zu verhindern, ist kein Etikettenschwindel (vgl. Urteil des Senats vom 5. August 2021 – 1 KN 20/17 –, juris Rn. 44). Auch sonst gibt es dafür keine Anhaltspunkte. In der Planbegründung wird ausgeführt, dass die Antragsgegnerin zu "fast 100 % abhängig vom Tourismus" sei (S. 6). Es ist kohärent, wenn sie touristische Nutzung mittels Bauleitplanung fördert.
3. Die Planung entbehrt auch nicht aus tatsächlichen oder Rechtsgründen auf Dauer oder auf unabsehbare Zeit der Vollzugsfähigkeit. Die Gemeinde betreibt auch dann noch eine von der gesetzlichen Ermächtigung in § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB getragene städtebauliche Planung, wenn die getroffenen Festsetzungen jedenfalls geeignet sind, einen Beitrag zur Förderung der Planungsziele zu leisten. Davon ist erst dann nicht mehr auszugehen, wenn die Festsetzungen die Aufgabe der verbindlichen Bauleitplanung von vornherein verfehlen, etwa weil sie aus tatsächlichen oder aus Rechtsgründen auf Dauer oder auf unabsehbare Zeit der Vollzugsfähigkeit entbehren oder weil die realistische Gefahr besteht, dass die Festsetzungen die planerische Zielsetzung konterkarieren (BVerwG, Urteil vom 10. September 2015 – 4 CN 8.14 –, juris Rn. 13). Die Prüfung, ob die Planung auf eine Verwirklichung in angemessener Zeit angelegt und rechtlich möglich ist, verlangt als Prognose keine letzte Gewissheit, dass der Vollzug der Regelung unter allen Umständen ausgeschlossen sein wird. Vielmehr ist anhand der konkreten Einzelfallumstände zu prüfen, ob auf der Grundlage der Darlegungen des Planungsträgers in der Planbegründung die Annahme gerechtfertigt ist, dass der Bebauungsplan bzw. einzelne seiner Festsetzungen realistischerweise umgesetzt werden können. Dabei ist nicht zuletzt die Art der in Rede stehenden Festsetzungen von Bedeutung. Flächenfestsetzungen tragen in aller Regel schon dadurch eine Vollzugswahrscheinlichkeit in sich, weil die Zulässigkeit neuer Vorhaben (§ 29 Abs.1 BauGB) an ihnen zu messen ist (§ 30 BauGB) und sich so zumindest langfristig ein Gebietswandel einstellen wird (BayVGH, Urteil vom 2. Mai 2019 – 1 N 17.521 –, juris Rn. 16).
Zweifelsohne handelt es sich um eine langfristig angelegte Planung, die Verteilung von Nutzungen als Wohnen, als Ferienwohnen und als Zweitwohnen strukturell zu verändern (Urteil des Senats vom 14. Januar 2025 – 1 KN 1/21 –, juris Rn. 42). Die Antragsgegnerin hat dies erkannt. Ihre in der Planbegründung wiedergegebene Planung umfasst daher von Vornherein mehrere Planungsschritte. So hat sie bereits 2017 die Hotelstandorte planungsrechtlich bewerten lassen (S. 6 der Begründung). Weiterhin hat sie ein gemeindeweites Konzept zur Förderung der touristischen Nutzung erarbeiten lassen. Gemäß deren Ergebnissen will sie die "strandnahen Bebauungspläne" anpassen und die dort festgesetzten allgemeinen Wohngebiete durch tourismusfördernde Sondergebiete ersetzen (S. 6, 7 der Begründung). Für eine langfristig nicht umsetzbare Planung ist indes nichts ersichtlich. Allein der Umstand, dass im Plangebiet circa 50 % Dauer- und Zweitwohnungsnutzung im Bestand vorhanden ist, bewirkt eine solche jedenfalls nicht, auch nicht die in der mündlichen Verhandlung vorgetragene Auffassung, insgesamt unterlägen 80 % der Nutzungen im Plangebiet dem Bestandsschutz und nach ihrer "Privateinschätzung" werde sich dort nichts ändern. Bauleitplanung ist ein Mittel, um auch aktiv auf eine Änderung des städtebaulichen Status quo hinzuwirken (BVerwG, Urteile vom 26. März 2009 – 4 C 21.07 –, juris Rn. 19 und vom 10. September 2015 – 4 CN 8.14 –, juris Rn. 16). Planung ist notwendigerweise in die Zukunft gerichtet. Dem tragen Bauplanungs- und Bauordnungsrecht Rechnung, indem nicht nur die Errichtung von Bauten, sondern auch deren Nutzungsänderung grundsätzlich baugenehmigungspflichtig ist (vgl. etwa § 58 Abs. 2 LBO SH). Bestandsschutz besteht nur im Rahmen der bestehenden Baugenehmigungen und der damit genehmigten Nutzungen. Es ist für den Senat nicht erkennbar, dass im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses eine – jedenfalls sukzessive – Umsetzung der Planung prognostisch ausgeschlossen gewesen ist.
4. Nichts anderes ergibt sich daraus, dass die Antragsteller geltend machen, es gebe im Plangebiet keinen Bedarf an Beherbergungsbetrieben oder touristischen Nutzungen, denn hier seien in den vergangenen Jahren keine touristischen Angebote, sondern ausschließlich Wohngebäude entstanden. Die Gemeinde besitzt für die Frage der städtebaulichen Erforderlichkeit ein sehr weites planerisches Ermessen. Sie soll gerade bewusst Städtebaupolitik betreiben. Einer "Bedarfsanalyse" bedarf es insoweit nicht (BVerwG, Beschluss vom 14. August 1995 – 4 NB 21.95 –, juris Rn. 3; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Stand: November 2024, BauGB § 1 Rn. 30, beck-online). Die Antragsgegnerin hat einen Ausbaubedarf für touristische Nutzung erkannt und u. a. das Plangebiet für ihre Ziele als geeignet eingestuft. Sie ist hierbei – wie gezeigt – systematisch vorgegangen. Eine detaillierte Bedarfsplanung ist nicht erforderlich.
5. Ebenso wenig kommt es darauf an, ob das Planungsziel – wie die Antragsteller meinen – unter Anwendung von § 34 BauGB besser oder ebenso gut zu erreichen wäre. Das Planungsermessen der Gemeinde bezieht sich auf das Entschließungs- und Gestaltungsermessen. Es ist grundsätzlich der Einschätzung der Gemeinde, ihren eigenen städtebaulichen Vorstellungen überlassen, ob, wie und wann sie einen Bebauungsplan aufstellt, ändert oder aufhebt (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Stand: November 2024, BauGB § 1 Rn. 30, beck-online).
6. Ebenso ist vor diesem Hintergrund unerheblich, wenn die Antragsteller ausführen, die Antragsgegnerin habe sich 2017 ohnehin bereits einen Genehmigungsvorbehalt durch rückwirkenden Erlass einer Satzung nach § 22 BauGB gesichert; die Regelung in der textlichen Festsetzung 6 habe keinen Mehrwert. Das ist im Zusammenhang mit § 1 Abs. 3 BauGB unerheblich. Planerischen Festsetzungen zum Ausschluss von Zweitwohnungen steht eine sonstige Satzung nach § 22 BauGB weder nach dem Wortlaut der Norm, noch nach ihrer Systematik oder ihrem Sinn und Zweck entgegen. Die Möglichkeit, mittels einer Satzung die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum der Genehmigungspflicht zu unterwerfen, zielt zwar gleichfalls darauf ab, Zweitwohnungen zu verhindern (vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 22 Rn. 2, beck-online). Die Vorschrift steht jedoch in keinem Spezialitätsverhältnis zu der Möglichkeit, einen Bebauungsplan mit gleicher Zielsetzung zu erlassen (vgl. ausführlich: Nds. OVG, Urteil vom 18. September 2014 – 1 KN 123/12 –, juris Rn. 31). Die Gemeinde hat insoweit Wahlfreiheit (vgl. Söfker/Meurers, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Stand: November 2024, BauGB § 22 Rn. 20, beck-online).
II. Es liegt auch keine Verletzung von § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB vor. Danach sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB kann im beschleunigten Verfahren ein Bebauungsplan, der von Darstellungen des Flächennutzungsplans abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist; die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets darf nicht beeinträchtigt werden; der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen.
1. Die Vorschrift ermöglicht es der Gemeinde im beschleunigten Verfahren, durch einen den Voraussetzungen des § 13a Abs. 1 BauGB entsprechenden Bebauungsplan der Innenentwicklung von den Darstellungen des Flächennutzungsplans abzuweichen, ohne den Flächennutzungsplan in einem gesonderten Verfahren ändern oder ergänzen zu müssen. Abs. 2 Nr. 2 dieser Vorschrift kombiniert Verfahrensvereinfachungen beim Bebauungsplan mit der bloßen nachrichtlichen Berichtigung des Flächennutzungsplans (Krautzberger/Kerkmann, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Stand: November 2024, BauGB § 13a Rn. 71, beck-online). Für Bebauungspläne der Innenentwicklung gilt das Entwicklungsgebot also nicht. Sie dürfen, wenn die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets dadurch nicht beeinträchtigt wird, von den Darstellungen des Flächennutzungsplans abweichen; dieser ist dann in Umkehrung der in § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB vorgesehenen Abfolge gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung anzupassen (Tepperwien, in: Schlichter/Stich/Driehaus/Paetow, E-Stadter Kommentar zum Baugesetzbuch, BauGB, Stand: April 2025, § 8 Rn. 8).
Für die Frage, ob die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt wird, ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu der gleichlautenden Formulierung in der Planerhaltungsvorschrift des § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB die planerische Konzeption des Flächennutzungsplans für das gesamte Gemeindegebiet oder einen über das Bebauungsplangebiet hinausreichenden Ortsteil in den Blick zu nehmen. Zu fragen ist also, ob die über den Bereich des Bebauungsplans hinausgehenden, übergeordneten Darstellungen des Flächennutzungsplans beeinträchtigt werden. In diesem Zusammenhang ist zu prüfen, welches Gewicht der planerischen Abweichung vom Flächennutzungsplan im Rahmen der Gesamtkonzeption des Flächennutzungsplans zukommt. Maßgeblich ist, ob der Flächennutzungsplan seine Bedeutung als kommunales Steuerungsinstrument der städtebaulichen Entwicklung im "Großen und Ganzen" behalten oder verloren hat (OVG Berlin-Bbg., Urteil vom 19. Oktober 2010 – OVG 2 A 15.09 –, juris Rn. 42 mit Verweis auf BVerwG, Urteil vom 26. Februar 1999 – 4 CN 6.98 –, juris).
2. Hiervon ausgehend, behält der Flächennutzungsplan seine Bedeutung als kommunales Steuerungsinstrument der städtebaulichen Entwicklung im "Großen und Ganzen" bei; die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets wird vorliegend nicht beeinträchtigt. Die Grundkonzeption des Flächennutzungsplans der Antragsgegnerin besteht darin, in den an die Küste angrenzenden Gebieten entweder Sonderbauflächen nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 BauNVO oder Sondergebiete auf der Grundlage von § 1 Abs. 2 Nr. 12 BauNVO festzusetzen. Dabei ist anerkannt, dass sich der Flächennutzungsplan auf die Darstellung von Bauflächen beschränken oder auch Aussagen zu Baugebieten enthalten kann. Bei der Darstellung von Sonderbauflächen muss er allerdings deren allgemeine Zweckbestimmung angeben (Stüer, Der Bebauungsplan, 6. Aufl., 2022, Rn. 120). Der Flächennutzungsplan gibt diese im nordöstlichen Teil seines Gebiets mit Sonderbaufläche "Kurgebiet" an. Im weiteren südöstlichen Küstenverlauf finden sich sodann Sondergebietsfestsetzungen "Kurgebiet". Im Landesinneren finden sich zunächst eher gemischte Bauflächen, sodann anschließend Wohnbauflächen. Dieses Grundkonzept wird durch das vorliegend relativ kleine Plangebiet nicht in seiner Grundkonzeption gestört werden, sondern als städtebauliches Steuerungsinstrument "im Großen und Ganzen" (noch) erhalten bleiben. Die planerischen Abweichungen haben auch kein solches Gewicht, dass sie gleichwohl die Funktion des Flächennutzungsplans als Steuerungsinstrument aufheben. Zwar sind Kurgebiete – jedenfalls auf Ebene der Bauleitplanung – geprägt durch Kureinrichtungen und Beherbergungsmöglichkeiten in Nähe zu den Kureinrichtungen, während bei Gebieten mit Fremdenbeherbergung die Beherbergungsmöglichkeiten prägend sind (vgl. zur Abgrenzung entsprechender Sondergebiete auf Ebene des B-Plans: Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Stand: November 2024, BauNVO § 11 Rn. 36a, beck-online). Gleichwohl lässt sich eine gewisse Nähe nicht von der Hand weisen. So ist es auch für ein "Kurgebiet" typisch, dass es konstant wechselnde Gäste beherbergt. Dafür sind entsprechende Beherbergungsmöglichkeiten notwendig. Auch der damit verbundene An- und Abreiseverkehr ist als vergleichbar anzunehmen. Kurgäste sind wie Touristen in einem gegenüber Dauerwohnenden gesteigerten Maße auf gastronomische Angebote angewiesen. Da Kuren oft zur Förderung der Gesundheit angetreten werden, sind zudem Arztpraxen, Apotheken, Physiotherapeuten und weitere vergleichbare Betriebe des Gesundheitsgewerbes als gewollte Gebietsnutzungen anzusehen.
III. Es liegen auch keine durchgreifenden Festsetzungsfehler vor. Die Antragsgegnerin kann sich für die getroffenen Festsetzungen jeweils auf ausreichende Ermächtigungsgrundlagen berufen.
1. Insbesondere kann die Antragsgegnerin die textliche Festsetzung 1 eines sonstigen Sondergebiets "Tourismus" auf der Grundlage von § 11 BauNVO 2017 auf eine ausreichende Festsetzungsermächtigung in § 9 Abs. 1 Nr. 1 Var. 1, § 9a Abs. 1 Nr. 1 a) BauGB i. V. m. § 1 Abs. 3 Satz 3, § 11 Abs. 1 BauNVO stützen.
Gemäß § 1 Abs. 3 Satz 3 BauNVO finden bei Festsetzung von Sondergebieten die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 10 keine Anwendung; besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung können nach den §§ 10 und 11 BauNVO getroffen werden. Gemäß § 11 Abs. 1 BauNVO sind als sonstige Sondergebiete solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheiden. Gemäß Absatz 2 Satz 1 dieser Vorschrift sind für sonstige Sondergebiete die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Als sonstige Sondergebiete kommen – nach Satz 2 Var. 1 – insbesondere Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung, auch mit einer Mischung von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits in Betracht.
Im Anwendungsbereich von § 11 BauNVO unterliegt die Gemeinde geringeren Beschränkungen als bei der Festsetzung von Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO. Sie ist weder an bestimmte Nutzungsarten noch gemäß § 1 Abs. 3 Satz 3 BauNVO an die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO gebunden. Vielmehr liegt die Definitionsmacht darüber, welche Anlagen zulässig oder ausnahmsweise zulassungsfähig sind, bei ihr (BVerwG, Urteil vom 3. April 2008 – 4 CN 3.07 –, juris Rn. 16). Sie muss aber die vorhabenbezogene Typisierung beachten, die den §§ 2 bis 10 BauNVO zugrunde liegt (BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 2019 – 4 CN 8.18 –, juris Rn. 17 m. w. N.; Urteil des Senats vom 14. Januar 2025 – 1 KN 1/21 –, juris Rn. 46).
Dem genügt die textliche Festsetzung 1. Es trifft nicht zu, wenn die Antragsteller vortragen, der hier vorgenommenen Gebietsfestsetzung sei vorzuwerfen, dass die Ermächtigung in § 11 Abs. 1 und 2 BauNVO nicht dazu benutzt werden dürfe, "Mischgebiete besonderer Art" festzusetzen. Das ist nicht der Fall. Ein Mischgebiet dient nach § 6 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Kennzeichnend ist die Gleichwertigkeit und Gleichgewichtigkeit von Wohnen sowie das Wohnen neben nicht störendem Gewerbe sowie deren wechselseitige Verträglichkeit (so bereits BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988 – 4 C 34.86 –, juris Rn. 18). Es verstößt gegen die Zweckbestimmung des Mischgebietes, wenn wesentliche Teile der in § 6 Abs. 2 Nr. 1 bis 8 BauNVO bezeichneten Nutzungsarten ausgeschlossen werden.
Auch die weitere Argumentation, das Wohnen sei den Baugebieten nach §§ 2 – 4a BauNVO (mit Schwerpunkt in den reinen und allgemeinen Wohngebieten) vorbehalten und, wenn in den Baugebieten auch gewerbliche Nutzungen und andere nicht Wohnzwecken dienende Nutzungen vorgesehen seien, den Baugebieten nach den §§ 5 – 7 BauNVO, wobei das Verhältnis von Wohnzwecken und anderen Zwecken dienende Nutzungen in bestimmter Weise ausgestaltet sei, ist unzutreffend. Richtig ist zwar, dass Ferienwohnungen neben Wohnungen jedenfalls seit dem Inkrafttreten des § 13a BauNVO im Jahr 2017 in zahlreichen Baugebieten zugelassen werden können, sodass insofern kein Alleinstellungsmerkmal eines Sondergebietes (mehr) vorliegt. Das schließt es aber nicht aus, ein derartiges Nebeneinander auch zur Grundlage einer Sondergebietsfestsetzung zu erklären; dies folgt bereits aus der ausdrücklichen gesetzlichen Anordnung in § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO, der eine Mischung von Ferienwohnen und Dauerwohnen in einem Sondergebiet ausdrücklich zulässt (so auch Nds. OVG, Urteil vom 7. Oktober 2021 – 1 KN 92/19 –, juris Rn. 122; Urteil des Senats vom 14. Januar 2025 – 1 KN 1/21 –, juris Rn. 48).
2. Auch erweist sich die textliche Festsetzung 1.1 Abs. 2 Nr. 7, wonach Betriebswohnungen und sonstige Wohnungen auf maximal 50 % der Geschossfläche zulässig sind, nicht als zu unbestimmt. Die Ermittlung des Merkmals der Geschossfläche ist in § 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO legal definiert. Danach ist die Geschossfläche nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Es ist fernliegend, wenn die Antragsteller meinen, diese Festsetzung beziehe sich auf das gesamte Plangebiet und nicht auf das jeweilige Grundstück. Sie meinen, eine solche gebietsbezogene Regelung würde sich aufgrund ihrer systematischen Atypik ausdrücklich aus dem Wortlaut ergeben und wäre als solche erkennbar unwirksam. Von einer gebietsbezogenen Festsetzung sind im Übrigen die Antragsteller selbst auch nicht ausgegangen. Im Rahmen ihres Rügeschreibens an die Antragsgegnerin heißt es: "Für das Grundstück Strandallee … wird mit dem Bebauungsplan nicht nur die seit 140 Jahren durch die Familie ausgeübte Wohnnutzung zukünftig nur noch zur Hälfte erlaubt […]" (S. 5 der Anlage 3 zur Antragsschrift).
3. Hiervon ausgehend bietet die Festsetzung auch keinen Anlass zur Sorge vor einem unzulässigen "Windhundrennen" vor dem Hintergrund einer unzulässigen Nutzungskontingentierung. Die Antragsteller sehen eine solche Gefahr im Verhältnis mehrere Wohnungseigentümer untereinander. Diese ist nicht gegeben. Das Bundesverwaltungsgericht hat eine unzulässige Kontingentierung von Nutzungsmöglichkeiten angenommen, wenn eine textliche Festsetzung nichts mehr zur Kennzeichnung der Art der zulässigen Nutzung beiträgt, wie etwa im Fall einer Beschränkung der Zahl zulässiger Vorhaben in einem Sondergebiet (BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 2019 – 4 CN 8.18 –, juris Rn. 18) oder der Festsetzung gebietsbezogener Verkaufsflächenbeschränkungen (BVerwG, Urteil vom 3. April 2008 – 4 CN 3.07 –, juris Rn. 17). In diesem Zusammenhang hat das Bundesverwaltungsgericht auch betont, dass der Verordnungsgeber der Baunutzungsverordnung eine Quotierung oder Kontingentierung von Nutzungsarten nur in den ausdrücklich genannten Fällen zulassen wolle (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12. Dezember 1990 – 4 NB 13.90 –, juris Rn. 10). Eine solche Konstellation liegt hier jedoch nicht vor, weil keine vorhabenunabhängige, sondern eine vorhabenbezogene Nutzungsbegrenzung festgesetzt wird. Aufgrund dessen scheidet aber auch von Vornherein die Gefahr sog. "Windhundrennen" aus. Auch bleibt es bei dem der Baunutzungsverordnung immanenten Regelungsansatz, dem zufolge im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Grunde jedes Baugrundstück für jede nach dem Nutzungskatalog der jeweiligen Baugebietsvorschrift zulässige Nutzung in Betracht kommen soll (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. April 2008 – 4 CN 3.07 –, juris Rn. 17). Dementsprechend hat das Bundesverwaltungsgericht auch die Festsetzung eines Sondergebiets "Wohnen mit Beherbergung", wobei der untergeordnete Charakter des Ferienwohnens daraus folgt, dass das Ferienwohnen in einem Wohngebäude als zulässig festgesetzt wurde, nicht beanstandet (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. Juni 2018 – 4 CN 8.17 –, juris Rn. 9; zum Ganzen: Urteil des Senats vom 14. Januar 2025 – 1 KN 1/21 –, juris Rn. 54).
4. Auch die textliche Festsetzung 6, wonach zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung der Genehmigung unterliegt, wenn die Räume insgesamt an mehr als der Hälfte der Tage eines Jahres unbewohnt sind, ist rechtmäßig.
§ 22 Abs. 1 Satz 2 BauGB enthält materielle Voraussetzungen für die Begründung des Genehmigungsvorbehalts, die sich mit der entsprechenden Gebietsabgrenzung teilweise überlagern. Die sich hieraus ergebende materielle Prüfungspflicht der Gemeinde wird in Absatz 10 dieser Vorschrift durch eine formelle Pflicht zur Begründung der Satzung ergänzt. Nach Absatz 1 Satz 2 ist Voraussetzung für eine entsprechende Satzungsbestimmung die Möglichkeit der Beeinträchtigung der geordneten städtebaulichen Entwicklung durch die Begründung oder Teilung von Rechten nach dem WEG, durch die Regelung nach § 1010 BGB oder durch die Nutzung als Nebenwohnung. Insoweit kommt es auf die konkrete städtebauliche Situation und die Entwicklungsvorstellungen der Gemeinde an (Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, 15. Aufl. 2022, BauGB § 22 Rn. 22, beck-online).
Für die Satzung genügt die abstrakte Möglichkeit einer Beeinträchtigung. Zur Beurteilung, ob durch die Bildung von Rechten im Sinne des Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 – 4 oder durch eine unzureichende Nutzung von Nebenwohnungen (Abs. 1 Satz 1 Nr. 5) die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt sein kann, sind insbesondere die Vorstellungen der Gemeinde darüber von Bedeutung, ob sie das betreffende Gebiet unter Berücksichtigung der städtebaulichen Entwicklung in der Gemeinde in seiner Fremdenverkehrsfunktion erhalten oder sogar stärken will. Anhaltspunkte dafür können Darstellungen und Ausweisungen in Bauleitplänen, informelle Planungen oder auch die Eigenart der Umgebung geben. In der Regel kann die Erfüllung dieser Voraussetzung angenommen werden, wenn die Gemeinde zur Wahrung ihrer Fremdenverkehrsfunktionen auf das Gebiet angewiesen ist, z. B., weil Standortalternativen und Möglichkeiten der Neuausweisung solcher Gebiete nicht vorhanden sind, andere Gemeindeteile die Funktionen nicht übernehmen können oder das Gebiet bereits durch einen erheblichen Anteil an Zweitwohnungen in seiner städtebaulichen Funktion beeinträchtigt ist. Maßgeblich sind dabei allein städtebauliche Gründe (Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, 15. Aufl. 2022, BauGB § 22 Rn. 24, beck-online). Die Satzung dient der Sicherung solcher Gebiete, in denen durch die Begründung von Wohnungseigentum erfahrungsgemäß Nebenwohnungen entstehen, durch die Wohnraum der wechselnden Benutzung durch Fremde entzogen wird und die Tendenz zu so genannten Rollladensiedlungen entsteht, die wiederum die spezifische Eigenart und Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr sowie die notwendige Infrastrukturauslastung beeinträchtigen (Söfker/Meurers, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Stand: November 2024, BauGB § 22 Rn. 22, beck-online).
Diese Voraussetzungen liegen vor. Die Antragsgegnerin hat insoweit in der Planbegründung ausgeführt, dass es ihr um eine Reduktion der Zweitwohnungsnutzung im Plangebiet geht (S. 7 der Planbegründung). Aus ihren Erhebungen gehe hervor, dass der Anteil der mit Nebenwohnsitz gemeldeten Personen entlang der Strandallee im Verhältnis bei circa 50 % liege. Dies hat die Antragsgegnerin in der tabellarischen Darstellung in der Planbegründung (S. 7) näher dargelegt. Zur Begründung ihres Planungsziels, Zweitwohnungen zu reduzieren, hat sie nachvollziehbar zum einen darauf abgestellt, dass das Plangebiet in der 2. Reihe zur Ostsee prädestiniert sei für eine touristische Nutzung (S. 7 der Planbegründung). Sie ist nach ihren Darlegungen in der Planbegründung zu fast 100 % abhängig vom Tourismus (S. 6 der Planbegründung). Allerdings würden die vielen Zweitwohnungen in dieser Lage nur wenige Wochen im Jahr genutzt werden. Zum anderen hat sie darauf abgestellt, dass sie gleichwohl Infrastruktur und Erschließungsanlagen ganzjährig vorhalten müsse (S. 7). Zur weiteren Begründung stellt die Antragsgegnerin auf die korrespondierenden Vorgaben der Landesplanung ab, Zweitwohnen soweit möglich zu begrenzen. Sie stellt zudem heraus, dass ihr Gemeindegebiet im betreffenden Bereich durch die Vielzahl von Ferienwohnungen, Hotels sowie Schank- und Speisewirtschaften durch den Fremdenverkehr geprägt sei (S. 8 der Planbegründung). Damit hat sie zugleich ihren formellen Pflichten aus § 22 Abs. 10 BauGB genügt.
IV. Die Antragsgegnerin hat auch nicht gegen die materiellen Anforderungen des Abwägungsgebots des § 1 Abs. 7 BauGB verstoßen. Danach sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Gegen das rechtsstaatlich fundierte Gebot gerechter Abwägung wird verstoßen, wenn eine Abwägung überhaupt nicht stattfindet (Abwägungsausfall), in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss (Abwägungsdefizit), wenn die Bedeutung dieser Belange verkannt wird (Abwägungsfehleinschätzung) oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht (Abwägungsdisproportionalität) (Urteil des Senats vom 15. März 2018 – 1 KN 4/15 –, juris Rn. 67; vgl. auch Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Stand: November 2024, BauGB § 1 Rn. 185, beck-online). Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungsgebot jedoch genügt, wenn sich die Gemeinde im Widerspruch verschiedener Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entscheidet. Die Grenzen des Gestaltungsspielraums werden erst überschritten, wenn einer der beteiligten Belange in unvertretbarer Weise zu kurz kommt (grundlegend: BVerwG, Urteil vom 5. Juli 1974 – IV C 50.72 –, juris Rn. 45, 60; Urteile des Senats vom 2. Oktober 2024 – 1 KN 2/20 –, juris Rn. 55 und vom 14. Januar 2025 – 1 KN 1/21 –, juris Rn. 57). Gemäß § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist dabei die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend.
Gemessen an diesen Maßstäben liegen weder Fehler im Abwägungsvorgang noch im Abwägungsergebnis vor. Soweit die Antragsteller durch die Festsetzung des Sondergebiets "Tourismus" eine zu ihrem Nachteil unverhältnismäßige Einschränkung ihres Grundeigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) geltend machen, hat die Antragsgegnerin bei der Abwägung berücksichtigt, dass eine Wohnnutzung, wie sie im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses zumindest von dem früheren Antragsteller zu 2) praktiziert wurde, im Rahmen des Bestandsschutzes weiterhin möglich sein wird; dies ist nicht zu beanstanden. Auch außerhalb des Bestandsschutzes wird eine Dauerwohnnutzung nicht ausgeschlossen, sondern lediglich eingeschränkt, indem sie nur noch auf 50 % der Geschossfläche möglich sein wird. Für die Einschränkung einer künftigen Wohnnutzung konnte die Antragsgegnerin die Bedeutung des Tourismus, der ein wichtiger Wertschöpfungsfaktor für sie ist, berücksichtigen (vgl. BayVGH, Urteil vom 7. Oktober 2024 – 1 N 22.2157 –, juris Rn. 27). Die Antragsgegnerin hat in ihrer Planbegründung ausführlich dargelegt, dass sie zu fast 100 % abhängig sei vom Tourismus. Es gebe keine weiteren Industrien, Gewerbebetriebe (mit Ausnahme eines fleischverarbeitenden Betriebs) oder Branchen, die zu wesentlichen Einkommenseffekten beitrügen. Der Struktur und Zukunftsfähigkeit des Übernachtungsgewerbes gelte daher eine besondere Aufmerksamkeit und Beachtung (S. 6 der Begründung). Vor dem Hintergrund, dass es sich bei dem Plangebiet um einen unbeplanten Innenbereich handelte (vgl. § 34 BauGB) und im Flächennutzungsplan eine Nutzung als Sondergebiet Kurgebiet vorgesehen war, können die Antragsteller auch nicht erfolgreich einen Abwägungsfehler unter Berufung auf ihr Vertrauen auf weitergehende bauliche Ausnutzung ihres Grundstücks als es die Festsetzungen zulassen, darlegen. Insoweit liegt, wie bereits ausgeführt, die zu berücksichtigende Interessenlage anders als in derjenigen Konstellation, in der ein bestehender Bebauungsplan geändert wird und grundsätzlich das Interesse der Planbetroffenen an der Beibehaltung des bisherigen Zustands abwägungserheblich wäre. Konkrete Bauwünsche hatten die Antragsteller im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nicht an die Antragsgegnerin herangetragen.
Es ist auch nicht abwägungsfehlerhaft, wenn die Antragsgegnerin davon ausgeht, dass die Lage des Plangebiets in zweiter Reihe zur Ostsee prädestiniert sei für eine touristische Nutzung (S. 7 der Begründung). Eine solche Einschätzung ist vom planerischen Gestaltungsspielraum ohne Weiteres umfasst. Abwägungsfehler sind nicht ersichtlich, zumal die bereits vorhandene touristische Nutzung im Plangebiet und den angrenzenden Gebieten sowie die Lage in Strandnähe diese Einschätzung stützen.
Auch in Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung und die überbaubare Grundstücksfläche sind keine Abwägungsfehler ersichtlich. Im gesamten Plangebiet wird eine Grundflächenzahl von 0,3 festgesetzt und eine Zahl der Vollgeschosse mit drei. Die Firsthöhe wird festgesetzt auf 15 m über NHN. In Bezug auf die überbaubare Grundstücksfläche setzt der Bebauungsplan Baugrenzen fest sowie eine offene Bauweise; es sind nur Einzelhäuser zulässig. Die Begründung führt insoweit an, dass diese Festsetzung sich am Bestand orientiere (S. 10, 11). Sich insoweit von der bestehenden Bebauung, die auf zutreffenden Ermittlungen beruht (s. o.), leiten zu lassen, ist nicht abwägungsfehlerhaft. Die Antragsgegnerin führt in der Planbegründung an, durch die Wahl der Grundflächenzahl von 0,3 im gesamten Sondergebiet werde sichergestellt, dass ein Teil des Grundstücks unversiegelt bleibe und einer ortsbildprägenden Durchgrünung weiterhin zugänglich sei (S. 10). Soweit die Antragsteller – der Sache nach – vortragen, dem Ziel der Durchgrünung widerspreche die textliche Festsetzung 2.1 (2), wonach Überschreitungen der festgesetzten Grundflächenzahl durch die Anlagen des § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bis zu einer Grundflächenzahl von insgesamt 0,7 zulässig sind, führt dies zu keinem Abwägungsfehler. § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO betrifft lediglich Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird. Insoweit konnte die Antragsgegnerin abwägungsfehlerfrei davon ausgehen, dass solche untergeordneten Anlagen eine Durchgrünung nicht hindern würden. Ziel dieser Festsetzung ist die Unterbringung des ruhenden Verkehrs (S. 10 der Begründung). Ebenfalls nicht abwägungsfehlerhaft ist die Festsetzung von drei Vollgeschossen. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin sich auch dabei im Wesentlichen am Bestand orientiert, das Gebäude auf dem Grundstück Strandallee 30 mit vier Vollgeschossen insoweit aber als nicht maßstabsgebend nicht zugrunde gelegt hat (vgl. S. 11 der Begründung).
C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1, § 159 Satz 2 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. § 709 ZPO. Gründe, die die Zulassung der Revision rechtfertigen könnten (vgl. § 132 Abs. 2 VwGO), liegen nicht vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 2 bis 10 BauNVO
§§ 10 und 11 BauNVO
§ 11 BauNVO
§ 13a BauGB
§ 13 BauNVO
§ 34 BauGB
§ 22 BauGB
§ 30 BauGB
§ 13a BauNVO
§ 1010 BGB
§ 14 BauNVO
§ 167 VwGO
§ 709 ZPO
§ 1 Abs. 3 Satz 3 BauNVO
§ 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO
§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 11 Abs. 2 Satz 2, 1. Alt. BauNVO
§ 22 Abs. 10 BauGB
§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO
§ 2 Abs. 3 BauGB
§ 42 Abs. 1 BauGB
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 29 Abs.1 BauGB
§ 58 Abs. 2 LBO
§ 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB
§ 13a Abs. 1 BauGB
§ 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB
§ 1 Abs. 1 Nr. 4 BauNVO
§ 1 Abs. 2 Nr. 12 BauNVO
§ 11 Abs. 1 BauNVO
§ 11 Abs. 1 und 2 BauNVO
§ 6 Abs. 1 BauNVO
§ 6 Abs. 2 Nr. 1 bis 8 BauNVO
§ 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO
§ 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO
§ 22 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO
§ 159 Satz 2 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ-RR 1993, 456
NordÖR 2021, 569
BVerwGE 131, 86
4 B 55/92
1 KN 20/17
4 CN 3/07
1 KN 1/21
4 C 5.16
4 BN 20.06
1 KN 129/09
1 KN 207/10
15 N 19.66
3 K 36/11
4 CN 7.11
1 KN 4/15
1 KN 18/15
4 B 55.92
1 B 90.26
4 B 56.92
4 CN 8.14
1 N 17.52
4 C 21.07
4 NB 21.95
1 KN 123/12
2 A 15.09
4 CN 6.98
4 CN 3.07
4 CN 8.18
4 C 34.86
1 KN 92/19
4 NB 13.90
4 CN 8.17
IV C 50.72
1 KN 2/20
1 N 22.21