Verwaltungsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-02-26, Aktenzeichen 10 K 1055/22
ECLI: ECLI:DE:VGK:2025:0226.10K1055.22.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin ist die Trägerin des V.-Gymnasiums und der L.-Realschule. Dabei handelt es sich um zwei genehmigte Ersatzschulen auf einem gemeinsamen Schulgelände in Köln-A..
Die Klägerin betrieb die Schulen zunächst in einem älteren Schulgebäude (Altbau). Seit dem Jahr 2013 zogen die Schulen sukzessive in ein neu errichtetes Gebäude (Neubau) um, wobei sie mittlerweile beide vollumfänglich im Neubau untergebracht sind.
Für den Neubau trat der F. Y. e.V. (XXXX e.V., im Folgenden: Vermieter) als Bauherr auf, von dem die Klägerin den Neubau anmietete. Im Mietvertrag vom 31.05.2013 vereinbarten die Klägerin und der Vermieter zunächst eine Nettokaltmiete von 11,50 €/m², die bis zum 31.12.2023 gültig sein sollte. Dabei bezogen sich die Parteien auf ein Schreiben der Bezirksregierung Köln vom 27.10.2011, in der diese auf Anfrage einen monatlichen Mietzins von 11,50 €/m² ersatzschulfinanzierungsrechtlich für angemessen erachtete.
Mit Bescheid vom 15.04.2016 sagte die Bezirksregierung Köln der Klägerin auf der Grundlage des vorgenannten Mietvertrags ab dem 01.11.2013 eine Refinanzierung des Mietzinses in Höhe von 11,50 €/m² zu. Dabei erklärte sie unter Verweis auf § 109 Abs. 3 des Schulgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (SchulG NRW) und auf Nr. 6.2.2 der Verwaltungsvorschriften zur Ersatzschulfinanzierungsverordnung (VVzFESchVO), sie werde die refinanzierbare Miethöhe anhand der Mietpreisentwicklung auf ihre ortsübliche Angemessenheit überprüfen, wobei dann ggf. eine Anpassung bzw. Neufestsetzung vorzunehmen sei.
Im Jahr 2017 vereinbarten die Klägerin und der Vermieter eine Änderung des Mietvertrags und fügten diesem eine Wertsicherungsklausel hinzu. Daraufhin stellte die Klägerin für die Zeit ab dem 01.08.2015 einen Antrag auf eine höhere Mietzinsrefinanzierung und bezog sich dabei wesentlich auf eine gutachterliche Stellungnahme des Gutachterausschusses der Stadt Köln. Mit Bescheid vom 23.11.2017 lehnte die Bezirksregierung Köln diesen Antrag ab, weil im Mietvertrag eine Miete in Höhe von 11,50 €/m² fest vereinbart worden sei. Für einen Schulträger gelte nach § 105 Abs. 6 SchulG NRW das Gebot der Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit. Zu einer Änderung des Mietvertrags zum Nachteil des Mieters habe keine Veranlassung bestanden, sodass eine Refinanzierung der Mehrkosten nicht in Betracht komme.
Am 04.09.2019 vereinbarten die Klägerin und der Vermieter erneut eine Änderung des Mietvertrags. Dabei hoben sie die vorige Änderung in der Gestalt der Einfügung einer Wertsicherungsklausel auf und vereinbarten stattdessen unter Bezugnahme auf den Bescheid der Bezirksregierung Köln vom 15.04.2016 und die zwischenzeitliche Entwicklung der Mietpreise eine Nettokaltmiete von 14 €/m² ab dem 01.08.2019. Daraufhin beantragte die Klägerin bei der Bezirksregierung Köln eine Refinanzierung der Mietkosten ab dem 01.08.2019 in Höhe von 14 €/m².
Mit Bescheid vom 10.11.2021 in der Gestalt des Änderungsbescheids vom 11.11.2021 setzte die Bezirksregierung Köln für beide Schulen die refinanzierungsfähigen Werte für die Schuljahre 2019/2020 bis 2021/2022 fest. Für das Gymnasium setzte sie dabei für den Neubau eine anerkannte schulisch genutzte Fläche von 6.133,09 m² für das Schuljahr 2019/2020, von 6.385,00 m² für das Schuljahr 2020/2021 und von 6.494,30 m² für das Schuljahr 2021/2022 fest. Für die bereits im Neubau befindlichen Teile der Realschule setzte sie eine anerkannte Fläche von 3.383,81 m² für das Schuljahr 2019/2020 und von 3.557,30 m² für die Schuljahre 2020/2021 sowie 2021/2022 fest. Hinsichtlich des refinanzierten Mietzinses setzte sie für den Neubau für beide Schulen einen Betrag von 11,50 €/m² fest. Eine Mieterhöhung für den Neubau komme weiterhin nicht in Betracht. Insoweit könne frühestens mit Wirkung ab dem 01.01.2024 ein Antrag auf Neufestsetzung der Mietzinsrefinanzierung gestellt werden. Dann sei der Mietzins bis zur Höhe der gewerblichen Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert nach dem dann geltenden IVD-Mietspiegel ansetzbar. Der Bescheid enthielt keine Rechtsbehelfsbelehrung.
Mit Bescheid vom 20.01.2022 setzte die Bezirksregierung Köln den Landeszuschuss für das Gymnasium für das Haushaltsjahr 2019 fest. Hiergegen erhob die Klägerin die Klage 10 K 1054/22.
Mit einem weiteren – hier angegriffenen – Bescheid vom gleichen Tag setzte die Bezirksregierung Köln den Landeszuschuss für die Realschule für das Haushaltsjahr 2019 auf 1.251.556,66 € fest. Dabei berücksichtigte sie für die Mietkosten nur die aus ihrer Sicht refinanzierungsfähige Höhe von 11,50 €/m².
Am 11.02.2022 hat die Klägerin Klage erhoben.
Sie bringt im Wesentlichen vor: Der Beklagte erachte eine Nettokaltmiete von 14 €/m² ab dem 01.08.2019 grundsätzlich ebenfalls für refinanzierungsfähig und sehe sich allein durch die mietvertragliche Vereinbarung mit dem Vermieter an einer Anerkennung gehindert. Nach dieser Begründung streite man nur noch über die mietrechtliche Frage, ob der Vermieter trotz der ursprünglich für zehn Jahre fest vereinbarten Miethöhe nicht ausnahmsweise doch berechtigt gewesen sein könnte, vorzeitig und einseitig eine angemessene Mieterhöhung vorzunehmen, die dann hätte refinanziert werden müssen. Sie habe zu dieser Frage ein fachanwaltliches Gutachten vom 05.05.2022 eingeholt. Wie dieses Gutachten ausdrücklich feststelle, habe dem Vermieter auf der Grundlage einer Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wegen einer unvorhersehbar starken Erhöhung der einschlägigen Mietpreise ein außerordentliches einseitiges Vertragsanpassungsrecht zugestanden. Daher habe sie mit der vorgenommenen moderaten Erhöhung bloß eine mögliche und wesentlich höhere Anpassung verhindert. Der Vermieter hätte sich ansonsten an den marktüblichen Mieten orientieren können, wobei der gute Nutzungswert im Jahr 2019 schon bei einem Betrag von 17,50 €/m² gelegen habe. Soweit der Beklagte meine, die Mieteinnahmen seien nicht Teil der Geschäftsgrundlage gewesen, sei dies nicht haltbar. Bei der erstmaligen Vermietung eines Neubaus fließe auf der Seite des Vermieters neben der Amortisierung der investierten Baukosten auch die Überlegung mit ein, welche Miete der Nachfrage am Markt entspreche. Da sei es nicht nachvollziehbar, dass die künftigen Entwicklungen der durchschnittlichen Mietpreise keine Rolle gespielt haben sollten. Das Gutachten rechne auch nicht mit falschen Zahlen. Es halte zu Recht eine Mietsteigerung von mehr als 52 % fest. Dies ergebe sich aus einem Vergleich der tatsächlich vereinbarten Miete im Jahr 2013 in Höhe von 11,50 €/m² mit dem guten Nutzungswert im Jahr 2019 in Höhe von 17,50 €/m². Insbesondere sei als Ausgangspunkt die tatsächlich vereinbarte Miete heranzuziehen, weil der Beklagte in seiner Auskunft im Jahr 2011 unter Berücksichtigung des guten Nutzungswerts selbst eine Miethöhe von 11,50 €/m² für angemessen gehalten habe. Es liege demnach eine exorbitante und bei Vertragsschluss nicht erwartbare Steigerung der am Markt zu erzielenden Miete vor. Weil die hohen Anforderungen für ein Anpassungsrecht wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage erfüllt gewesen seien, habe es sich bei der Änderung des Mietvertrags gerade nicht um ein freiwilliges Entgegenkommen von ihrer Seite gehandelt und sie, die Klägerin, habe gerade nicht gegen das Gebot von Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit verstoßen. Stattdessen habe sie für eine moderate Erhöhung gesorgt und verhindert, dass der Beklagte zu einer deutlich höheren Refinanzierung verpflichtet gewesen wäre. Wenn sie im Jahr 2019 ein entsprechendes Anpassungsverlangen des Vermieters hingenommen hätte, hätte der Beklagte den guten Nutzungswert von 17,50 €/m² refinanzieren müssen. Sie könne durch den Abschluss des Änderungsvertrags nicht schlechter gestellt werden, als wenn der Vermieter die Miete einseitig erhöht hätte. Ferner habe die Bezirksregierung Köln mit Bescheid vom 15.04.2016 eine Anpassung bzw. Neufestsetzung in Aussicht gestellt und dabei keine Einschränkungen im Hinblick auf den ursprünglichen Mietvertrag aus dem Jahr 2013 vorgenommen. Aus § 109 Abs. 3 SchulG NRW ergebe sich ein gesetzliches Überprüfungsgebot, das nach seinem Wortlaut sowie nach seinem Sinn und Zweck nicht nur für fallende, sondern auch für steigende Mietpreise gelte. Wenn man dem Beklagten folge, würde die Überprüfungs- und Anpassungspflicht aus § 109 Abs. 3 SchulG NRW vom Zufall der mietvertraglichen Ausgestaltung abhängen. Wer eine Mietpreisbindung vertraglich vereinbart habe, müsse für die Dauer der Bindung ungeachtet der ortsüblichen und angemessenen Vergleichsmieten die ursprüngliche Zusage ohne Änderungsmöglichkeit hinnehmen. Der Beklagte könne sich zudem nicht mit Erfolg auf die VVzFESchVO berufen. Nach Art. 8 Abs. 4 Satz 3 der Verfassung für das Land Nordrhein-Westfalen (LV NRW) hätten Privatschulen einen Anspruch auf die erforderlichen Zuschüsse. Dabei müsse das Gericht nach dem Verfassungsgerichtshof für das Land Nordrhein-Westfalen (VerfGH NRW) und dem Thüringischen Verfassungsgerichtshof (ThürVerfGH) mit genügender Bestimmtheit festlegen, welche konkreten Zuschüsse eine Privatschule zu erwarten habe und dürfe das nicht der Verwaltung überlassen. Ein Anspruch ergebe sich im Übrigen aus Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes (GG). Es gebe mehrere Entscheidungen, in denen der Beklagte einer Ersatzschule in vergleichbaren Fällen eine Refinanzierung bei Neubauten bis zum guten Nutzungswert zugestanden habe.
Die Klägerin hat mit ihrem Klageantrag zu 1) zunächst beantragt, den Beklagten unter teilweiser Abänderung des Bescheids der Bezirksregierung Köln vom 10.11.2021 in der Fassung des Änderungsbescheids vom 11.11.2021 zu verpflichten, die Mietzinsrefinanzierungen für beide Schulen für den Neubau für die Schuljahre 2019/2020, 2020/2021 und 2021/2022 sowie maximal für die fünf sich anschließenden Folgejahre, d.h. insgesamt für die Dauer von bis zu acht Jahren, auf bis zu 14 €/m² festzusetzen. Sie beantragt nunmehr,
1. den Beklagten unter teilweiser Abänderung des Bescheids der Bezirksregierung Köln vom 10.11.2021 in der Fassung des Änderungsbescheids vom 11.11.2021 zu verpflichten, die Mietzinsrefinanzierungen für beide Schulen (L.-Realschule und V.-Gymnasium) beim Mietzins Neubau für den Zeitraum vom 01.08.2019 bis zum 31.12.2023 auf bis zu 14 €/m² festzusetzen;
2. den Beklagten unter teilweiser Abänderung des Bescheids der Bezirksregierung Köln vom 20.01.2022 zu verpflichten, den Landeszuschuss für das Haushaltsjahr 2019 für die L.-Realschule um 36.798,96 € zu erhöhen und insgesamt auf 1.228.355,62 € festzusetzen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er bringt im Wesentlichen vor: Es sei unstreitig, dass sowohl die seinerzeit vereinbarten als auch die neu beantragten Mietzinsen an sich refinanzierungsfähig gewesen seien bzw. seien. Für die Ablehnung einer höheren Mietzinsrefinanzierung sei allein ausschlaggebend, dass für die Klägerin keine Veranlassung bestanden habe, die Mieterhöhung mitzutragen. Die Mehrkosten habe sie anstelle des Landes allein zu tragen. Eine Störung der Geschäftsgrundlage liege nicht vor. Zum einen habe der Vermieter mit der Mietzinsbindung den Vorteil der Planungssicherheit im Hinblick auf die Amortisation seiner Finanzierungskosten genutzt und dabei den Nachteil einer geringeren Gewinnmarge bewusst in Kauf genommen sowie entsprechende Möglichkeiten der Vertragsgestaltung nicht genutzt. Die Veränderungen der Marktpreise hätten mit der Entscheidungsfindung zur Miethöhe also nichts zu tun gehabt, da lediglich die Finanzierung habe sichergestellt werden sollen. Zum anderen habe die Steigerung der Mietpreise bei 16,67 % in sechs Jahren und damit im Schnitt bei 2,6 % im Jahr gelegen. Das lasse nicht auf eine Störung der Geschäftsgrundlage schließen.
Mit Bescheid vom 05.11.2024 hat die Bezirksregierung Köln der Klägerin für die anerkannten Flächen im Neubau ab dem 01.01.2024 und befristet bis zum 31.12.2025 einen refinanzierbaren Mietzins in Höhe von bis zu 17,50 €/m² zugesagt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird ergänzend auf den Inhalt der Gerichtsakte, auf den Inhalt der Gerichtsakte in dem parallelen Verfahren 10 K 1054/22 sowie den Inhalt der jeweils beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klägerin hat die Klage teilweise konkludent zurückgenommen, indem sie den Klageantrag zu 1) in der mündlichen Verhandlung auf den Zeitraum vom 01.08.2019 bis zum 31.12.2023 beschränkt und nicht entsprechend ihrer schriftsätzlichen Ankündigung auch auf den Zeitraum vom 01.01.2024 bis zum 31.07.2027 erstreckt hat.
Soweit hiernach noch über die Klage zu entscheiden ist, hat sie keinen Erfolg. Die Klage ist im aufrechterhaltenen Umfang zulässig, aber unbegründet.
Der in der mündlichen Verhandlung noch gestellte Klageantrag zu 1) ist unbegründet.
Der Bescheid vom 10.11.2021 in der Gestalt des Änderungsbescheids vom 11.11.2021 ist im angegriffenen Umfang rechtmäßig und die Klägerin durch ihn nicht in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Die Klägerin hat gegen den Beklagten für den Zeitraum vom 01.08.2019 bis zum 31.12.2023 unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf eine höhere als die festgesetzte Mietzinsrefinanzierung von 11,50 €/m².
Ein solcher Anspruch folgt insbesondere nicht aus §§ 105 Abs. 1 Satz 1, 109 Abs. 2 Satz 1 SchulG NRW. Danach haben genehmigte Ersatzschulen Anspruch auf die zur Durchführung ihrer Aufgaben und zur Erfüllung ihrer Pflichten erforderlichen Zuschüsse des Landes (§ 105 Abs. 1 Satz 1 SchulG NRW). Dabei können Miete oder Pacht nur für die anerkannte schulisch genutzte Fläche und in angemessener Höhe bezuschusst werden (§ 109 Abs. 2 Satz 1 SchulG NRW). Die tatsächlich gezahlte Miete ist grundsätzlich angemessen, wenn sie die ortsübliche gewerbliche Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert nicht überschreitet (§ 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW). Es gilt der allgemeine Grundsatz der sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel. Die Schulträger sind gemäß § 105 Abs. 6 Satz 1 SchulG NRW verpflichtet, die Landeszuschüsse wirtschaftlich einzusetzen.
Auf dieser Grundlage ist eine bezuschusste Miet- oder Pachthöhe angemessen, wenn sie sowohl mit den öffentlichen Interessen, insbesondere mit dem Interesse an einer sparsamen Haushaltsführung, als auch mit den berechtigten Interessen des Schulträgers in Einklang gebracht werden kann. Es können zum einen die berechtigten Interessen des Schulträgers schwerer wiegen. So kann etwa bei einem besonders hochwertigen Neubau eine Refinanzierung bis zur Höhe des guten Nutzungswerts in Betracht kommen (vgl. auch Nr. 6.2.2 der VVzFESchVO). Zum anderen können die öffentlichen Interessen schwerer wiegen. Dies wird etwa regelmäßig der Fall sein, wenn der Schulträger einen Mietvertrag zu einem Mietpreis geschlossen hat, der unter dem mittleren Nutzungswert liegt. In einer solchen Konstellation besteht kein Anlass zur Refinanzierung von höheren Kosten.
Nach diesem Maßstab ist vorliegend für die anerkannten Flächen im Neubau nur die Refinanzierung einer Miethöhe von 11,50 €/m², nicht aber einer Miethöhe von 14 €/m² angemessen. Die Klägerin hat mit ihrem Vermieter einen Mietvertrag über eine Nettokaltmiete von 11,50 €/m² geschlossen, wobei diese Miethöhe bis zum 31.12.2023 gelten sollte. Vor diesem Hintergrund ist es in diesem Zeitraum grundsätzlich nicht angemessen, einen höheren Betrag zu refinanzieren.
Soweit die Klägerin auf den zwischen ihr und dem Vermieter geschlossenen Änderungsvertrag vom 04.09.2019 verweist, bestand hierzu kein nachvollziehbarer Anlass. Insbesondere kann nicht angenommen werden, dass der Vermieter gegen die Klägerin einen Anspruch auf Vertragsanpassung gehabt sowie geltend gemacht hätte, sodass die Klägerin durch den Abschluss des Änderungsvertrags im Ergebnis nur eine noch höhere Miete verhindert hätte.
Der Vermieter hatte gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Vertragsanpassung. Ein solcher Anspruch ergab sich insbesondere nicht aus der von der Klägerin vorgetragenen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB. Danach kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Diese Voraussetzungen waren nicht erfüllt.
Dabei kann offenbleiben, inwiefern die künftige Entwicklung der Mietpreise vorliegend überhaupt zur Grundlage des Vertrags geworden ist. Selbst wenn dies der Fall wäre, würde es an einer derart schwerwiegenden Veränderung der Geschäftsgrundlage fehlen, dass dem Vermieter das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht hätte zugemutet werden können. Im Falle eines festen langfristigen gewerblichen Mietzinses tragen beide Parteien und damit auch der Vermieter das Risiko, dass die vereinbarte Miete nach einiger Zeit erheblich von der marktüblichen Miete abweicht.
Vgl. Martens, in: BeckOGK, BGB, § 313 Rn. 75; vgl. auch Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 27.10.2004 – XII ZR 175/02 –, juris, Rn. 48 zur Vereinbarung einer Staffelmiete.
Dies gilt vorliegend insbesondere vor dem Hintergrund, dass sich die Klägerin und der Vermieter im Jahr 2013 trotz eines Neubaus auf eine eher im Bereich des damaligen mittleren Nutzungswerts von 10,50 €/m² (vgl. Bl. 59 der Gerichtsakte) liegende Miete von 11,50 €/m² geeinigt und dabei ein Festhalten an dieser Miethöhe für einen relativ langen Zeitraum von etwas mehr als zehn Jahren vereinbart haben. Gerade bei einem derart langen Bindungszeitraum lag nahe, dass die Mietpreise zu einem späteren Zeitpunkt von dem vereinbarten Betrag von 11,50 €/m² auch deutlich abweichen konnten. Zudem kann eine erhebliche bzw. schwerwiegende Erhöhung der Mietpreise bis zum Abschluss des Änderungsvertrags im September 2019 nicht festgestellt werden. Im Zeitraum zwischen den Jahren 2013 und 2019 sind die Mieten im mittleren Nutzungswert von 10,50 €/m² auf 12,75 €/m² und damit um ca. 21 % sowie beim guten Nutzungswert von 15 €/m² auf 17,50 €/m² und damit um ca. 17 % gestiegen. Dies führt angesichts eines sechsjährigen Zeitraums zu einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von ca. 3,3 % bzw. von ca. 2,6 %, was lediglich in etwa der doppelten Inflationsrate in dem fraglichen Zeitraum entspricht.
Soweit die Klägerin unter Verweis auf das fachanwaltliche Gutachten vom 05.05.2022 von einer Erhöhung der Mietpreise um ca. 52 % ausgeht, kann dem nicht gefolgt werden. Insoweit legt die Klägerin ihrer Berechnung keine vergleichbaren Werte zugrunde, weil sie von der im Jahr 2013 tatsächlich vereinbarten Miete ausgeht und diese mit dem guten Nutzungswert im Jahr 2019 vergleicht. Damit zeichnet sie keine Entwicklung nach, wofür etwa eine separate Betrachtung der guten Nutzungswerte in den Jahren 2013 und 2019 erforderlich wäre. Andernfalls ließe man außer Acht, dass sich die Klägerin und der Vermieter im Jahr 2013 eben nicht auf eine Miete in Höhe des damaligen guten Nutzungswerts, sondern auf eine deutlich darunter liegende Miete verständigt haben.
Es bestehen ferner keine ausreichenden Anhaltspunkte, dass der Vermieter gegenüber der Klägerin einen solchen Anspruch auf Vertragsanpassung überhaupt geltend gemacht hätte. Die Klägerin hat weder schriftsätzlich noch in der mündlichen Verhandlung substantiiert vorgetragen, dass der Vermieter unter Verweis auf eine Störung der Geschäftsgrundlage von ihr ernsthaft eine Anpassung der Miethöhe verlangt hätte. Ein solches ernsthaftes Verlangen geht auch aus dem Änderungsvertrag vom 04.09.2019 nicht hervor (vgl. Bl. 109 ff. der Gerichtsakte). Es wäre aber erforderlich, weil eine Refinanzierung einer höheren Miete auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Klägerin mit den öffentlichen Interessen nicht mehr in Einklang zu bringen wäre, wenn die Klägerin entgegen ihrer Verpflichtung aus § 105 Abs. 6 Satz 1 SchulG NRW selbst die Zahlung dieser höheren Miete zurechenbar veranlasst bzw. mitveranlasst.
Soweit die Klägerin auf eine Passage aus dem Bescheid vom 15.04.2016 verweist, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. In der fraglichen Passage hat die Bezirksregierung Köln erklärt, „eine erneute Überprüfung der refinanzierbaren Miethöhe [werde] gemäß § 109 Abs. 3 SchulG [NRW] in Anlehnung [an Nr.] 6.2.2 der VVzFESchVO anhand der Mietpreisentwicklung auf ihre ortsübliche Angemessenheit erfolgen, wobei dann ggfls. eine Anpassung bzw. Neufestsetzung vorzunehmen [sei]“ (vgl. Bl. 106 der Gerichtsakte). Aus diesem allgemeinen und textbausteinartigen Hinweis kann abgeleitet werden, dass die Bezirksregierung Köln auf der Grundlage des § 109 Abs. 3 SchulG NRW die künftige Entwicklung der Mietpreise im Blick behalten möchte. Das beinhaltet aber nicht zugleich, dass sie zu erkennen geben würde, dass sie bei einer Steigerung der Mietpreise und einer ohne näheren Anlass vorgenommenen Änderung des Mietvertrags auch die höhere Miete für angemessen im Sinne des § 109 Abs. 2 Satz 1 SchulG NRW hält. Dies hat die Bezirksregierung Köln im Übrigen schon im Anschluss an den ersten Änderungsvertrag aus dem Jahr 2017 im Bescheid vom 23.11.2017 zum Ausdruck gebracht (vgl. Bl. 108 der Gerichtsakte).
Die Orientierung des Beklagten an der vertraglich vereinbarten Miethöhe führt entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht zu zufälligen Ergebnissen, sondern bietet einen sachgerechten Anhalt für eine angemessene Höhe der refinanzierbaren Mietkosten. Wenn ein Schulträger nach der von ihm geschlossenen vertraglichen Vereinbarung über einen längeren Zeitraum nur eine bestimmte Miete zu zahlen hat, besteht kein Anlass zu einer Refinanzierung von höheren, ohne zwingenden Grund verursachten Kosten.
Ein Anspruch der Klägerin ergibt sich auch nicht unter dem Aspekt der Gleichbehandlung aus Art. 3 Abs. 1 GG. Sie hat bereits nicht substantiiert vorgetragen, inwiefern der vorliegende Fall mit den von ihr genannten weiteren Fällen vergleichbar sein soll. Dort hat der Beklagte offenbar bei einem Neubau eine Miete bis zur Höhe des guten Nutzungswerts refinanziert. Es bestehen aber keine Anhaltspunkte, dass der jeweilige Schulträger in diesen Fällen ebenfalls einen festen Mietzins über einen längeren Zeitraum vereinbart hätte und anschließend noch während dieses Zeitraums durch einen Änderungsvertrag mit dem Vermieter von diesem festen Mietzins nach oben abgewichen wäre.
Der Klageantrag zu 2) ist ebenfalls unbegründet.
Der Bescheid vom 20.01.2022 ist im angegriffenen Umfang rechtmäßig und die Klägerin durch ihn nicht in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Die Klägerin hat gegen den Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf die begehrte Erhöhung des Landeszuschusses für das Haushaltsjahr 2019 für die Realschule. Der Beklagte hat bei der Festsetzung des Landeszuschusses für die Zeit vom 01.08.2019 bis zum 31.12.2019 zu Recht eine refinanzierbare Miethöhe von 11,50 €/m² für den Neubau zugrunde gelegt. Insoweit wird auf die vorstehenden Ausführungen Bezug genommen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO und § 155 Abs. 2 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1, Abs. 2 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung (ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:
Innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils kann bei dem Verwaltungsgericht Köln schriftlich beantragt werden, dass das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster die Berufung zulässt. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen.
Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster schriftlich einzureichen.
Der Antrag ist zu stellen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtigten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonderen Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird bis zur teilweisen Klagerücknahme vor der Stellung der Anträge in der mündlichen Verhandlung auf
2.015.268,34 Euro
und danach auf
1.075.192,45 Euro
festgesetzt.
Gründe
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 3 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes (GKG). Der festgesetzte Wert entspricht der beantragten Geldleistung. Die anwaltlich vertretene Klägerin hat mit dem Antrag zu 1) zunächst die Festsetzung einer Mietzinsrefinanzierung in Höhe von 14 €/m² für beide Schulen für einen Zeitraum von insgesamt acht Jahren (01.08.2019 bis 31.07.2027) geltend gemacht. Die beantragte Geldleistung ergibt sich dabei aus einer Multiplikation des geltend gemachten Differenzbetrags (14 €/m² - 11,50 €/m² = 2,50 €/m²) mit der anerkannten Fläche und der jeweiligen Anzahl der Monate sowie abzüglich der von der Klägerin zu tragenden Eigenleistung in Höhe von 13 % (vgl. § 106 Abs. 5 Sätze 1 und 3 SchulG NRW). Hinsichtlich der anerkannte Fläche legt das Gericht ab dem Schuljahr 2022/2023 den Wert aus dem Schuljahr 2021/2022 zugrunde. Dies führt für das Gymnasium für die einzelnen Jahre zu folgenden Beträgen:
Jahr
Fläche
Differenz
Monate
Eigenleistung
Betrag
2019
6.133,09 m²
2,50 €/m²
5
13 %
66.697,35 €
2020
7
93.376,30 €
6.385,00 m²
69.436,88 €
2021
97.211,63 €
6.494,30 m²
70.625,51 €
2022
12
169.501,23 €
2023
2024
2025
2026
2027
98.875,72 €
Für die Realschule führt die vorgenannte Berechnung für die einzelnen Jahre zu folgenden Beträgen:
3.383,81 m²
36.798,93 €
51.518,51 €
3.557,30 m²
38.685,64 €
92.845,53 €
54.159,89 €
Dabei ist der Betrag für das Jahr 2019 für das Gymnasium in dem vorliegenden Verfahren außer Betracht zu lassen, weil die Klägerin diesen Betrag bereits in dem parallelen Verfahren 10 K 1054/22 geltend macht. Zudem führt der Antrag zu 2) zu keiner Erhöhung des Streitwerts, weil der Betrag für das Jahr 2019 für die Realschule bereits im Antrag zu 1) enthalten ist. Die Summe der zu berücksichtigenden Beträge führt zu den jeweils festgesetzten Werten. Für den zunächst von der Klage erfassten Zeitraum vom 01.08.2019 bis zum 31.07.2027 ergibt sich ein Gesamtbetrag von 2.015.268,34 €. Für den nach der teilweisen Klagerücknahme noch erfassten Zeitraum vom 01.08.2019 bis zum 31.12.2023 ergibt sich ein Gesamtbetrag von 1.075.192,45 €.
Gegen diesen Beschluss kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Köln schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls das Verwaltungsgericht ihr nicht abhilft. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf der genannten Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes zweihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.

Zitierte Normen: § 109 Abs. 3 des Schulgesetzes
§ 105 Abs. 6 SchulG NRW
§ 313 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches
§ 109 Abs. 3 SchulG NRW
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 105 Abs. 1 Satz 1, 109 Abs. 2 Satz 1 SchulG NRW
§ 105 Abs. 1 Satz 1 SchulG NRW
§ 109 Abs. 2 Satz 1 SchulG NRW
§ 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW
§ 105 Abs. 6 Satz 1 SchulG NRW
§ 313 Abs. 1 BGB
§ 109 Abs. 3 SchulG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 155 Abs. 2 VwGO
§ 167 Abs. 1, Abs. 2 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung
§ 52 Abs. 3 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes
Art. 8 Abs. 4 Satz 3 der Verfassung
Art. 3 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 10 K 1054/22
XII ZR 175/02