Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-07-12, Aktenzeichen 6 K 264/21
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2023:0712.6K264.21.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Erteilung zweckentfremdungsrechtlicher Negativatteste.
Sie ist seit Oktober 2000 im Grundbuch eingetragene Eigentümerin des um die Jahrhundertwende auf dem Grundstück H... Berlin errichteten und ausweislich der Hausauskunft vom 17. Mai 2019 jedenfalls seit 1998 leer stehenden Wohn- und Geschäftshauses mit 24 Wohneinheiten. Es liegt im Geltungsbereich des 2012 festgesetzten Bebauungsplans 1-18B, der für das Grundstück ein allgemeines Wohngebiet ausweist. Nach dem an die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die R... gerichteten Investitionsvorrangbescheid der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr vom 10. November 1998 erfolgte der Verkauf des Grundstücks an die Klägerin zur Durchführung des Investitionsvorhabens „Sanierung des Wohngebäudes H... mit einem Investitionsvolumen von 3.500.00 DM (...) zur Wiederherstellung von 23 Wohnungen.“ Im Dezember 1999 beantragte der G... e.V. im Einvernehmen mit der Klägerin eine Baugenehmigung unter anderem zur Instandsetzung und Modernisierung von Wohngebäude und Remise sowie zum Anbau von Balkonen, zum Dachausbau und zu einer Nutzungsänderung im Erdgeschoß, die das Bezirksamt Mitte von Berlin – Bezirksamt – mit Bescheid vom 8. Januar 2002 erteilte; auf Antrag verlängerte es die Genehmigung zu einem späteren Zeitpunkt. Mit bestandskräftigem Bescheid vom 22. Mai 2002 stellte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung fest, dass das Investitionsvorhaben als durchgeführt gilt. Von der Baugenehmigung wurde weder bis dahin noch zu einem späteren Zeitpunkt Gebrauch gemacht.
Mit Schreiben vom 3. August 2015 teilte die Klägerin dem Bezirksamt mit, dass das Gebäude zur dauernden Wohnnutzung rechtlich und tatsächlich nicht mehr geeignet sei. Weder verfüge es über eine Heizung noch über Haustechnik oder Wasserleitungen. Bäder und Toiletten seien nicht mehr vorhanden, ebenso wenig Fensterscheiben. Die Böden seien einsturzgefährdet, die Absturzsicherungen morsch. Zudem seien die von dem auf dem Nachbargrundstück betriebenen Hotel ausgehenden Lärmimmissionen in allgemeinen Wohngebieten unzulässig. Unter dem 16. November 2015 beantragte sie bei dem Bezirksamt erfolglos einen Vorbescheid für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses in 6-geschossiger Bauweise und mit Staffelgeschoss. Auch eine weitere Bauvoranfrage zur Errichtung eines Wohnhauses mit teilgewerblicher Nutzung im Erdgeschoss vom 23. Juni 2017 beschied das Bezirksamt negativ.
Nach Anhörung zu einer zweckfremden Nutzung wegen Leerstands teilte die Klägerin dem Bezirksamt mit Schreiben vom 31. Juli 2019 mit, das Gebäude stehe seit den 1990er Jahren leer. Bereits im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbots am 1. Mai 2014 habe es dort deshalb keinen geschützten Wohnraum mehr gegeben. Die Räumlichkeiten erfüllten auch nicht die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an eine Wohnnutzung. Ebenso wenig seien sie mit objektiv zumutbarem Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen. Die für die Wiederherstellung erforderlichen Maßnahmen seien stattdessen als Instandsetzung zu werten, die von der Klägerin nicht gefordert werden dürfe.
Auf wiederholte Aufforderung des Bezirksamts, Anträge auf Genehmigung von Leerstand bzw. Abriss zu stellen oder die Unzumutbarkeit einer Sanierung des Gebäudes durch Einreichung einer Renditeberechnung nachzuweisen, beantragte die Klägerin mit Schreiben vom 15. Oktober 2019 die Erteilung von Negativattesten mit dem Inhalt, dass es sich bei den Räumlichkeiten nicht um schützenswerten Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes handle. Sie kündigte an, das Gebäude beseitigen zu wollen. Rein vorsorglich beantragte sie die Genehmigung zum Leerstand von Wohnraum. Mit Schreiben vom 29. Mai 2020 reichte sie eine gutachterliche Renditeberechnung des Sachverständigen Dr. U... vom 7. Mai 2020 ein. Mit Schreiben vom 8. Oktober 2020 erklärte die Klägerin ergänzend, nicht jede Wohnung habe früher über ein eigenes Bad verfügt, mehrere Einheiten seien zudem nicht ausreichend belichtet. Schon bei Übernahme des Gebäudes durch die Klägerin habe es sich in einem desolaten Zustand befunden. Dass dort in den 1990er Jahren tatsächlich noch Personen gewohnt haben sollen, wie in der Hausauskunft vermerkt, werde deshalb bezweifelt. Der damalige schlechte Zustand ergebe sich auch aus dem 1999 gestellten Bauantrag auf Genehmigung einer Komplettsanierung mit Fördergeldern, für die eine Finanzierung nicht zu erlangen gewesen sei. Bei den zur Wiederherstellung erforderlichen Maßnahmen handle es sich zudem nicht um eine in der Vergangenheit von der Klägerin oder ihrer Rechtsvorgängerin pflichtwidrig unterbliebene Instandhaltung, vielmehr hätten die betroffenen Bauteile ihre Lebensdauer erreicht und müssten deshalb rundum erneuert werden.
Mit Bescheiden jeweils vom 21. Oktober 2020 lehnte das Bezirksamt die Erteilung der begehrten Negativatteste ab. Zur Begründung verwies es insbesondere darauf, dass die Klägerin seit Übernahme des Grundstücks die erforderlichen Sanierungsarbeiten unterlassen habe.
Ihren Widerspruch gegen sämtliche Bescheide vom 3. November 2020 begründete die Klägerin ergänzend damit, eine Wirtschaftlichkeitsprüfung habe außer Betracht zu bleiben, wenn über die bloße Wiederherstellung des Bestands hinaus – wie hier – bauliche Änderungen zur Erfüllung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen erforderlich würden. Dies sei der Fall, wenn einzelne Wohnungen nicht über Toiletten und Abstellräume verfügten oder nicht barrierefrei seien. Im Übrigen stelle das Gebäude eine zweckentfremdungsrechtlich nicht mehr geschützte Bauruine dar. Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz schütze die Erhaltung des Bestands, bezwecke hingegen nicht die Schaffung neuen Wohnraums.
Mit Widerspruchsbescheiden jeweils vom 29. Juni 2021 wies das Bezirksamt den Widerspruch als unbegründet zurück und begründete dies ergänzend damit, dass die Klägerin die Beweislast für den nachträglichen Wegfall der ursprünglichen Eignung des Gebäudes zu Wohnzwecken treffe. Selbst unter Berücksichtigung, dass die 1998 zugesagten investiven Maßnahmen investitionsvorrangrechtlich als durchgeführt gälten, erweise sich die von der Klägerin eingereichte Renditeberechnung als nicht plausibel, da sie Folgekosten aus unterlassener Instandhaltung nicht berücksichtige. Sofern die Klägerin darauf verweise, altersbedingte bzw. bauliche Mängel in der Konstruktion hätten im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung außer Betracht zu bleiben, stünde dies dem Gesetzeszweck entgegen, den baulichen Altbaubestand zu erhalten. Andernfalls bestünde die Gefahr, durch gezielten Leerstand Räumlichkeiten die Wohnraumeigenschaft zu entziehen. Unabhängig hiervon sei Leerstand keine anerkannte Nutzungsart, weshalb Zweckentfremdungsrecht nicht ausnahmsweise deshalb keine Anwendung finde, weil das Gebäude bei Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots nicht mehr bewohnt gewesen sei.
Mit ihrer am 19. Juli 2021 erhobenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehr weiter. Zur Begründung verweist sie im Wesentlichen auf ihr Vorbringen im Verwaltungsverfahren. Ergänzend meint sie, das Gebäude sei bereits zu DDR-Zeiten marode gewesen. So seien, wie sich aus den damals angefertigten Bestandsplänen ergebe, bereits vor 1986 insgesamt 16 Öffnungen in die Brandwand geschlagen worden; zugleich seien dafür Fenster an anderer Stelle geschlossen worden. Für diese Maßnahmen lägen keine Baugenehmigungen vor. Ebenso habe bei einer Inaugenscheinnahme in mehreren Geschossen festgestellt werden können, dass Öffnungen in tragende Wände eingebracht oder solche Wände gleich ganz entfernt worden seien; im Quergebäude und Seitenflügel seien Bäder und Toiletten eingebaut worden. Auch dies sei vor 1990 geschehen. Diese die Statik des Gebäudes berührenden bzw. brandschutzrechtliche Vorschriften verletzenden Maßnahmen hätten dazu geführt, dass die ursprünglich erteilte Baugenehmigung ihre Bestandsschutz vermittelnde Funktion verloren habe. Deshalb müsse, zur Wiederherstellung des früheren Zustands, das geltende Bauordnungsrecht vollständig beachtet werden. Zur Schaffung eines danach erforderlichen zweiten Rettungswegs müssten die Zufahrten durch Vorderhaus und Quergebäude vergrößert werden, was weitere bauliche Änderungen an tragenden Wänden und Decken bedinge. Über den bislang festgestellten Sanierungsbedarf hinaus entstünden dadurch weitere Kosten in Höhe von mindestens 500.000 Euro, zudem Kosten in Höhe von 300.000 Euro für eine Unterstützung der Fundamente, die wegen unsachgemäß durchgeführter Maßnahmen auf dem Nachbargrundstück erforderlich würden. Wenn der Beklagte meine, der Aufwand zur Wiederherstellung des Gebäudes sei der Klägerin zumutbar, so müsse er hierfür den Beweis erbringen, was ihm nicht gelungen sei. Auch stelle der Leerstand in diesem Falle eine zulässige Nutzungsänderung dar, da die Wohnnutzung bereits in den 1990er Jahren legal und endgültig aufgegeben worden sei. Im Übrigen könnten der Klägerin in der Vergangenheit unterlassene Investitionen in den Bestand auch deshalb nicht zugerechnet werden, weil Rechtsvorgängerin der Klägerin die öffentliche Hand gewesen sei. Es sei mit dem rechtsstaatlichen Gebot von Treu und Glauben nicht zu vereinbaren, wenn sich der Beklagte nun zu ihren Lasten auf durch ihn selbst unterbliebene bauliche Maßnahmen berufe. Versuche, das Gebäude nach Erwerb teils gemeinnützigen Trägern zu überlassen, seien überdies gescheitert, weil diese entweder keine Baufinanzierung hätten erlangen können oder nach Prüfung eine Übernahme der Sanierung abgelehnt hätten. Die erteilten Baugenehmigungen belegten daher für sich genommen nicht dessen Sanierungsfähigkeit.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verpflichten, ihr unter Aufhebung der Bescheide des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 21. Oktober 2020 in Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 29. Juni 2021 zu den Wohnungen 1 bis 24 des Gebäudes H... Berlin, zweckentfremdungsrechtliche Negativatteste zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung verweist er im Wesentlichen auf seine angefochtenen Entscheidungen. Ergänzend führt er aus, dass der Leerstand im Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks bereits gegen das damals geltende Zweckentfremdungsrecht verstoßen habe. Einer endgültigen Aufgabe der Wohnnutzung stehe zudem entgegen, dass die Klägerin in den 2000er Jahren Maßnahmen zur Sanierung des Gebäudes habe durchführen wollen. Die hierzu erteilten Genehmigungen, die eine Sanierungsfähigkeit belegten, habe sie jedoch nicht umgesetzt.
Mit Bescheiden jeweils vom 2. November 2021 hat das Bezirksamt die Klägerin unter Androhung von Zwangsgeld dazu aufgefordert, die Einheiten wieder Wohnzwecken zuzuführen. Den hiergegen eingelegten Widerspruch der Klägerin hat das Bezirksamt mit Widerspruchsbescheiden jeweils vom 28. Juni 2023 zurückgewiesen. Mit am 12. Juli 2023 in den Nachtbriefkasten eingeworfenem Schriftsatz vom 7. Juli 2023 hat die Klägerin den Klageantrag ergänzt und zusätzlich beantragt, die Widerspruchsbescheide vom 28. Juni 2023 aufzuheben.
Hinsichtlich der weiteren Angaben der Beteiligten und des Sachverständigen und sachverständigen Zeugen Dr. U...wird auf die Niederschrift der mündlichen Verhandlung vom 12. Juli 2023, wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands und des übrigen Vorbringens der Beteiligten auf die Streitakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (ein zweckentfremdungsrechtlicher Verwaltungsvorgang sowie die Bauakte) verwiesen, welche vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung und der Entscheidungsfindung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat keinen Erfolg.
Der sinngemäße Antrag der Klägerin auf Aufhebung der Bescheide vom 2. November 2021 in Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 28. Juni 2023, mit denen das Bezirksamt Mitte von Berlin die Wiederherstellung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken angeordnet hat, ist bereits deshalb unbeachtlich, weil der entsprechende Schriftsatz erst nach Verkündung des Urteils in öffentlicher Sitzung bei Gericht eingegangen ist. Unabhängig hiervon wäre die damit verbundene Klageerweiterung auch nicht nach § 91 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – sachdienlich, da mit ihr ein völlig neuer Gegenstand in das Verfahren eingeführt worden wäre.
Die im Übrigen zulässige Klage ist unbegründet. Die Bescheide des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 21. Oktober 2020 in Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 29. Juni 2021sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten. Diese hat keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Negativatteste (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
I.
Die Voraussetzungen für die Erteilung der Negativatteste liegen nicht vor. Rechtsgrundlage hierfür ist § 1 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – ZwVbG – in der hier maßgeblichen Fassung des Gesetzes vom 27. September 2021 (GVBl. S. 1131) in Verbindung mit § 5 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – ZwVbVO – vom 4. März 2014 (GVBl. S. 73, zuletzt geändert durch die Zweite Verordnung zur Änderung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 30. August 2022, GVBl. S. 534). Danach ist auf Antrag ein Negativattest vom zuständigen Bezirksamt auszustellen, soweit für die Nutzung von Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken eine Genehmigung nicht erforderlich ist. Die Vorschrift ist anwendbar, da die Klägerin mit ihren Anträgen gerade die behördliche Feststellung begehrt, dass zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum nicht mehr vorhanden ist (vgl. Nr. 18 der Zweiten Änderung der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – AV-ZwVbG –, ABl. 2019, S. 1739).
Allerdings ist für diese Feststellung vorliegend kein Raum. Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten stellen im hierfür maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung (vgl. VG Berlin, Urteil vom 8. Februar 2023 – 6 K 423/21 – juris Rn. 25 ff.) zweckentfremdungsrechtlich geschützten Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG dar. Wohnraum sind danach alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Die Einwände der Klägerin zu früheren Zuständen des Gebäudes gehen vor diesem Hintergrund fehl (hierzu unter 1.). Die Wohnungen sind im maßgeblichen Zeitpunkt sowohl in tatsächlicher (hierzu unter 2.) als auch in rechtlicher Hinsicht (hierzu unter 3.) zu Wohnzwecken geeignet. Die Voraussetzungen für eine Ausnahme nach § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG betreffend Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung auch entsprechend genutzt wurden, liegen ebenfalls nicht vor (hierzu unter 4.).
1. Auf das Argument der Klägerin, das Gebäude falle schon deshalb nicht unter das Gesetz, weil ihm schon vor Inkrafttreten des derzeit geltenden Zweckentfremdungsverbots am 1. Mai 2014 die tatsächliche Eignung zu Wohnzwecken gefehlt habe, kommt es nicht maßgeblich an. Dies ist keine Frage des Anwendungsbereichs des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes. Auch Wohnungen, die zum Stichtag am 1. Mai 2014 unbewohnbar gewesen sein sollten, sind zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG, wenn die tatsächliche und rechtliche Eignung zu Wohnzwecken im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung besteht.
Hiermit ist keine „Rückwirkung“ bzw. tatbestandliche Rückanknüpfung des Zweckentfremdungsverbots auf Sachverhalte vor seinem Inkrafttreten verbunden (vgl. Urteil der Kammer vom 30. Oktober 2019 – VG 6 K 126.18 – juris Rn. 65). Ein Vertrauenstatbestand, der aus verfassungsrechtlichen Gründen schutzwürdig ist, ergibt sich nicht allein daraus, dass vor Inkrafttreten eines Gesetzes Eigentum erworben oder Vorhaben eingeleitet wurden, die – wie der Abriss von Bestandswohnraum – nach neuer, verfassungsrechtlich nicht zu beanstandender Rechtslage nicht mehr genehmigungsfrei verwirklicht werden können (so bereits zum Zweckentfremdungsrecht des Bundes BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1977 – VIII C 94.76 – juris Rn. 46).
Auch der Hinweis der Klägerin darauf, dass das Gebäude bereits seit den 1990er Jahren und damit weit vor Inkrafttreten des aktuellen Zweckentfremdungsrechts nicht mehr bewohnt wird, führt danach zu keinem anderen Ergebnis. Im Übrigen steht einem möglichen Vertrauenstatbestand entgegen, dass es schon damals nach § 1 Abs. 2 lit. c) der seit dem 1. April 1994 geltenden Zweiten Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – 2. ZwVbVO – (GVBl. S. 91, 272) eine zweckfremde Nutzung darstellte, wenn Wohnraum länger als drei Monate leer steht, nachdem er tatsächlich und rechtlich frei ist. Zweckentfremdung war darüber hinaus ausdrücklich auch dann gegeben, wenn Wohnraum seine Eignung zu Wohnzwecken aufgrund unterlassener Instandhaltung oder baulicher Maßnahmen verliert (vgl. § 1 Abs. 2 lit. d) 2. ZwVbVO). Die Verordnung trat erst mit Wirkung vom 1. September 2000 und damit nach Übernahme des Grundstücks durch die Klägerin außer Kraft (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 13. Juni 2002 – 5 B 18.01 – juris Rn. 27 ff.).
Nichts anderes ergibt sich daraus, dass das damals geltende Verbot der Zweckentfremdung kurze Zeit später außer Kraft und das neue Landesgesetz erst mit Wirkung vom 12. Dezember 2013 (GVBl. S. 626) und das sich darauf stützende Verbot im Mai 2014 in Kraft trat. Ein schützenswertes Vertrauen der Klägerin darauf, dass mit Wegfall des ursprünglichen Zweckentfremdungsverbots Leerstand zum Zwecke einer (späteren) Sanierung langfristig gestattet bliebe, bestand nicht. Denn bei Leerstand handelt es sich bereits nicht um eine – von einer Nutzung zu Wohnzwecken abweichende – anerkannte Nutzungsart, die schutzwürdiges Vertrauen begründete und die Wohnraumeigenschaft entfallen ließe (stRspr. der Kammer, vgl. hierzu Urteil vom 30. Oktober 2019, a.a.O., Rn. 52; zuletzt Urteil vom 8. Februar 2023 – VG 6 K 82/22 – juris Rn. 39). Die bis zum Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes fortgeltende Ermächtigungsgrundlage für eine von Berlin neu zu erlassende Zweckentfremdungsverbot-Verordnung in Art. 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen erfasste die Räumlichkeiten auch weiterhin. Selbst nach bis zum 11. Dezember 2013 geltender (vgl. Art. 125a Abs. 1 des Grundgesetzes) bundesrechtlicher Grundlage war Leerstand zweckentfremdungsrechtlich missbilligt, wenn dies – wie vorliegend – in der Absicht geschah, Wohnraum auf Dauer einer vorhandenen Nachfrage im Rahmen angemessener Bedingungen zu entziehen und so seine Eigenschaft als Wohnraum aufzuheben, um ihn abbrechen zu können bzw. um ihn derart verkommen zu lassen, dass er „von selbst“ aus einer Genehmigungspflichtigkeit herausfallen werde (vgl. BVerfG, Beschluss vom 4. Februar 1975, a.a.O., Rn. 54).
2. Die tatsächliche Eignung zur dauernden Wohnnutzung setzt einen baulichen Standard voraus, der allgemein als für ein gesundes und menschenwürdiges Wohnen notwendig erachtet und von dem ganz überwiegenden Teil der Wohnungsuchenden und Wohnungsinhaber erwartet und gefordert wird (vgl. zur insoweit übertragbaren alten, ebenfalls die Bewahrung bestehenden Wohnraums anstrebenden Rechtslage BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990 – 8 C 38.89 – juris Rn. 10).
a) Das Gericht geht zwar davon aus, dass das Gebäude ursprünglich zu Wohnzwecken errichtet worden ist, aber nach einem Leerstand von jedenfalls bereits deutlich mehr als 20 Jahren in seinem derzeitigen Zustand nicht bewohnbar ist. Nach den in seinem Gutachten getroffenen Feststellungen des Sachverständigen Dr. L..., die insoweit von den Beklagten nicht angegriffen worden sind, weist es an den Fassaden großflächig Schäden an Putz und Fenstern auf. Der Dachstuhl ist danach ebenfalls stark geschädigt. In allen Wohnungen gibt es größere bis schwere Schäden an der Bausubstanz. Ferner sind in großen Bereichen, vorwiegend in den Obergeschossen, starke Ansammlungen von Taubenkot vorhanden. Bäder sind zerstört, Oberflächen ruiniert, es fehlen Wände und Türen. Des Weiteren fehlt danach in einer ehemaligen Gewerbeeinheit im Erdgeschoss rechts aufgrund eines Brandschadens in Teilbereichen die gesamte Deckenkonstruktion. Einen solchen Schaden vermerkt auch ein Tätigkeitsbericht des Polizeipräsidenten in Berlin vom 5. Juli 2006, wonach das Gebäude im Erdgeschoss teils ausgebrannt ist. In den Obergeschossen sind die tragenden Balken teilweise stark angegriffen. Auch ausweislich des nach einer Besichtigung des Objekts gefertigten Vermerks des Wohnungsamts vom 19. Februar 2020 sind alle Wohnungen in einem stark baufälligen, vergleichbar desolaten Zustand. Zwischen den einzelnen Obergeschossen sind Löcher vorhanden, die Wohnungen völlig entkernt. Weil Fenster schon jahrelang fehlten sei ein starker Schimmelbefall zu beobachten. Als Fazit ist notiert, dass sich die Einheiten in einem stark sanierungsbedürftigen und baufälligen Zustand befinden.
b) Zu Wohnzwecken errichtete Räumlichkeiten unterfallen allerdings auch dann dem Zweckentfremdungsverbot, wenn sie sich noch mit vertretbarem, den Verfügungsberechtigten objektiv zumutbarem Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen bewohnbaren Zustand versetzen lassen (vgl. Urteil der Kammer vom 30. April 2019 – VG 6 K 30.18 – juris Rn. 39, stRspr.; zuletzt Urteil vom 8. Februar 2023 – VG 6 K 82/22 – juris Rn. 27). Bloße Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten zu erhalten, ist hingegen nicht der Zweck des Gesetzes (vgl. BVerfG, Beschluss vom 4. Februar 1975 – 2 BvL 5/74 – juris Rn. 52).
Das Gericht geht dabei davon aus, dass die überkommene verfassungsgerichtliche und höchstrichterliche Rechtsprechung zur Zumutbarkeit einer Wiederherstellung von Räumlichkeiten auch für den Wohnraumbegriff des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes Gültigkeit beansprucht. Es entspricht dem in der Einzelbegründung zu § 1 Abs. 3 ZwVbG zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers, eine Anwendung des Gesetzes nur auf Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten auszuschließen (vgl. Entwurf eines Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, Abghs-Drs. 17/1057, S. 11). Damit greift dieser die genannte Formulierung aus der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung zur abgelösten zweckentfremdungsrechtlichen Ermächtigungsnorm des Bundes auf (vgl. BVerfG, Beschluss vom 4. Februar 1975, a.a.O., Rn. 52). Diese Auslegung des Gesetzes hat sich auch die sich im Anschluss an die verfassungsgerichtliche Entscheidung entwickelnde höchstrichterliche Rechtsprechung zu eigen gemacht (vgl. ausdrücklich BVerwG, Urteil vom 25. Juni 1982 – 8 C 80.81 – juris Rn. 14; sowie vom selben Tage – 8 C 15.80 – juris Rn. 17; vgl. des Weiteren BVerwG, Urteile vom 10. Mai 1985 – 8 C 35.83 – juris Rn. 27 ff.; vom 20. August 1986 – 8 C 16.84 – juris Rn. 34; vom 14. Dezember 1990, a.a.O., Rn. 11 ff.).
Die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit ist für Eigentümer/innen dann unzumutbar, wenn die dafür aufzuwendenden Mittel nicht längerfristig, regelmäßig binnen zehn Jahren, durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. August 1986, a.a.O., Rn. 34). Es obliegt der Klägerin, substantiiert darzulegen, welche Beträge für welche erforderlichen Arbeiten anfallen und ob hierdurch ein unvertretbarer Aufwand entsteht (vgl. Urteil der Kammer vom 6. Oktober 2020 – VG 6 K 85.18 – juris Rn. 30). Bei der Prüfung der Zumutbarkeit sind nur die Aufwendungen zugrunde zu legen, die erforderlich sind, um die Bewohnbarkeit im Sinne eines einfachen Wohnstandards wiederherzustellen. Dabei ist der Wert derjenigen Investitionen abzusetzen, die nicht erforderlich wären, wenn in der Vergangenheit unterbliebene, zur Erhaltung der Bewohnbarkeit objektiv gebotene Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden wären (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990, a.a.O., Rn. 10, 13 m.w.N., stRspr.). Ob Verfügungsberechtigte selbst oder lediglich ihre Rechtsvorgänger/innen notwendige Erhaltungs- oder Unterhaltungsmaßnahmen unterlassen haben, ist dabei ohne Bedeutung; auch auf Verschulden im rechtstechnischen Sinn kommt es nicht an. Die Pflicht zur Erhaltung von Wohnraum in einem für den Gebrauch zu Wohnzwecken geeigneten Zustand folgt dabei bereits aus § 2 Satz 1 des Wohnungsaufsichtsgesetzes – WoAufG Bln – (vgl. Urteil der Kammer vom 8. Februar 2023 – VG 6 K 82/22 – juris Rn. 27).
Wer sich auf die Unzumutbarkeit der Wiederherstellung beruft, trägt für ihr Vorliegen die materielle Beweislast (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 2. März 2023 – OVG 5 S 37/22 – juris Rn. 10 f.) bzw. zumindest eine gesteigerte Darlegungslast (vgl. VGH Mannheim, Beschluss vom 12. Dezember 2022 – 3 S 1762/22 – juris Rn. 23). Danach obliegt es nicht der Behörde, die wirtschaftliche Zumutbarkeit einer Wiederherstellung der Bewohnbarkeit nachzuweisen, wenn die Klägerin den nachträglichen Verlust der Wohnraumeigenschaft eines ursprünglich zu Wohnzwecken errichteten und auch entsprechend genutzten Gebäudes vorbringt.
c) Eine zum Nachweis der Unzumutbarkeit einer Wiederherstellung der Bewohnbarkeit eingereichte Renditeberechnung hat im ersten Schritt von einer Darstellung der für die Wiederherstellung im aktuellen Zeitpunkt ermittelbaren tatsächlichen Kosten auszugehen. Sie hat wohnungsbezogen zu erfolgen. Kosten, für die eine staatliche Förderung hinreichend sicher erlangt werden kann oder die – etwa über die Modernisierungsumlage nach § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs – auf Mieter/innen umgelegt werden können, sind insoweit nicht in Ansatz zu bringen. Kosten für eine Sanierung der Außenwände und Fassaden sind nur dann anrechenbar, wenn dies für die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit der einzelnen Einheiten unmittelbar erforderlich ist. Der zugrunde zu legende einfache Wohnstandard entspricht den baulichen Mindestanforderungen der für die Bewohnbarkeit geltenden Rechtsvorschriften (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990, a.a.O., Rn. 10 f.). Hierfür können etwa die Mindestanforderungen nach § 4 Abs. 2 WoAufG Bln herangezogen werden.
Bei der Ermittlung der danach berücksichtigungsfähigen Kosten kann neben konkreten nach Kostengruppen und Gewerken getrennten Schätzungen auf in der Praxis etablierte Bewertungsverfahren und Berechnungsmethoden, etwa in der Form von anerkannten Pauschalsätzen, jedenfalls ergänzend aber auch auf Erfahrungswerte von Sachverständigen zurückgegriffen werden. Die Wahl des Verfahrens sowie die Grundlagen und (Zwischen-)Schritte in dem gewählten Verfahren zur Ermittlung und Berechnung der Gesamtkosten müssen dabei nachvollziehbar sein und mit einer hinreichenden Begründung bzw. Erklärung versehen werden. Sofern von einem einmal gewählten Verfahren abgewichen wird, ist dies hinreichend zu begründen.
Im zweiten Schritt bedarf es einer substantiierten Darlegung, inwiefern und in welcher Höhe aktuell erforderliche Aufwendungen kausal auf in der Vergangenheit unterlassene Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten zurückzuführen sind. Andernfalls wäre der Möglichkeit Tür und Tor geöffnet, durch „gezielten“ Leerstand – und damit durch einen zweckentfremdungsrechtlich gerade sanktionierten Tatbestand – letztlich Wohnraum umzuwandeln bzw. zu vernichten und die Erteilung von Negativattesten zu erzwingen (vgl. VG München, Urteil vom 29. März 2017 – M 9 K 15.3795 – juris Rn. 22). Dabei ist nachvollziehbar zu begründen, welcher Zeitraum dieser Betrachtung zugrunde gelegt wird. Als Ausgangspunkt kommen dabei insbesondere eine in der Vergangenheit durchgeführte umfassende Sanierung des jeweiligen Gebäudes oder der jeweiligen Nutzungseinheit bzw. die Begründung von Pflichten zur Instandhaltung oder -setzung durch oder aufgrund von Gesetz in Betracht. Zu beachten ist außerdem, dass Verfügungsberechtigte im laufenden Betrieb nur zu Erhaltungsmaßnahmen, nicht aber zu Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet sind (zur Abgrenzung vgl. etwa § 555a f. BGB bzw. §§ 2 Satz 1 und 3 Abs. 1 WoAufG Bln).
Für den Fall, dass Räumlichkeiten über einen nicht unerheblichen Zeitraum leer standen, ohne dass Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte Maßnahmen zur Instandhaltung bzw. Instandsetzung ergriffen haben, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass Kosten für eine Wiederherstellung der Bewohnbarkeit vermeidbar gewesen wären und deshalb nicht zu Gunsten der Verfügungsberechtigten zu berücksichtigen sind. Im Regelfall ist nicht davon auszugehen, dass ordnungsgemäß instandgehaltener Wohnraum seine Wohnraumeigenschaft ohne Weiteres von selbst verliert. Anderes gilt, wenn Verfügungsberechtigte substantiiert darlegen, dass der aktuelle Zustand des Wohnraums auf von ihnen nicht zu vertretende Umstände zurückzuführen ist, die auch im Fall der Durchführung ordnungsgemäßer Erhaltungsmaßnahmen eingetreten wären.
Soweit Kosten danach nicht berücksichtigungsfähig sind, müssen diese von den ermittelten Kosten für die Wiederherstellung abgezogen werden. Lässt sich der genaue Anteil dieser Kosten selbst unter Heranziehung von Sachverständigen und Zugrundelegung von Schätzwerten nicht (mehr) ermitteln, geht dies im Ergebnis zu Lasten der Verfügungsberechtigten. Eine Ermittlung des in der Vergangenheit unterbliebenen Instandsetzungsaufwands kann unterbleiben, wenn schon eine überschlägige Schätzung der insoweit äußerstenfalls oder mindestens in Erwägung zu ziehenden Kosten etwa unter Heranziehung von Pauschalwerten zur – bejahenden oder verneinenden – Beantwortung der Zumutbarkeitsfrage genügen sollte (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990, a.a.O., Rn. 15).
Im dritten Schritt sind die ermittelten Kosten der realistischerweise innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren erzielbaren Rendite gegenüberzustellen. Für die insoweit zu berücksichtigenden Marktmieten ist im Einzelfall zu beachten, inwiefern der Wohnraum gesetzlichen Regelungen über die Miethöhe unterliegt oder nicht. Soweit dabei auf eine ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch abgestellt wird, ist etwa zu beachten, ob diese in dem konkreten Fall überhaupt einschlägig ist.
Soweit Verfügungsberechtigte vortragen, dass einem Gebäude oder einzelnen Einheiten bereits bei Übergang des Eigentums oder zu einem früheren Zeitpunkt die Wohnraumeigenschaft gefehlt hat bzw. ihnen oder einer Rechtsvorgängerin die erforderliche Wiederherstellung zu Wohnzwecken schon damals wirtschaftlich nicht zumutbar gewesen wäre, trifft sie auch insoweit eine entsprechende Darlegungslast. Lässt sich der frühere Zustand des Gebäudes nicht mehr mit der hierfür erforderlichen Sicherheit aufklären, so geht dies zu Lasten der Verfügungsberechtigten. Insgesamt ist bei alldem zu beachten, dass an die zur Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot führende Unzumutbarkeit des Bewohnens eher hohe als geringe Anforderungen gestellt werden müssen. Diese Tendenz rechtfertigt sich unter anderem aus der vom Zweckentfremdungsrecht angestrebten Bestandserhaltung in Verbindung mit der Indizkraft der Tatsache, dass es sich typischerweise um langjährig bewohnte Räume handelt (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni 1982 – 8 C 15.80 – juris Rn. 21).
d) Nach diesen Maßstäben unterfallen die streitgegenständlichen Wohnungen auch weiterhin dem Zweckentfremdungsverbot. Die Klägerin ist ihrer aus der ursprünglichen Errichtung zu Wohnzwecken folgenden Darlegungslast nicht nachgekommen.
aa) Die Klägerin hat bereits die für eine Wiederherstellung der Bewohnbarkeit erforderlichen und ansatzfähigen Kosten nicht hinreichend substantiiert dargelegt. Das von dem Sachverständigen Dr. L... in seinem Gutachten vom 7. Mai 2020 angewandte Verfahren zur Ermittlung der Kosten für eine Instandsetzung mittels Kernsanierung begegnet bereits deshalb Bedenken, weil es die Herstellung eines „normalen, vermietbaren“ Zustands zu Grunde legt, nicht hingegen – wie gefordert – eines „einfachen Wohnstandards“ mit entsprechender bloßer Mindestausstattung. Dies gilt umso mehr, als dieser im Termin zur mündlichen Verhandlung selbst eine Unterscheidung zwischen den unterschiedlichen Standards vorgenommen und sich im Übrigen zu seinem Gutachten dahin geäußert hat, dabei von einem durchschnittlichen modernisierten Wohnstandard ausgegangen zu sein. Seine später auf weitere Nachfrage getätigte Äußerung, einfacher und mittlerer Standard seien heute kaum mehr zu unterscheiden, kann das Gericht vor diesem Hintergrund nicht nachvollziehen. Dafür, dass der Sachverständige nicht von einem einfachen Standard ausgegangen ist, spricht auch, dass er im Rahmen der von ihm angewandten Punktrastermethode auch für diejenigen Modernisierungselemente volle Punkte vergeben hat, die bereits ihrer Bezeichnung nach über einen einfachen Wohnstandard hinausgehen, so etwa für eine „wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung“ und eine Wärmedämmung der Außenwände sowie für eine „Verbesserung“ der Wärmedämmung des Dachs. Vor diesem Hintergrund ist es innerhalb der gewählten Methodik nicht nachvollziehbar, für die Ermittlung der Instandsetzungskosten – wie vorliegend geschehen – den maximalen Pauschalsatz für Modernisierungskosten zu berechnen.
Ebenso mangelt es nach Auffassung des Gerichts an einer hinreichenden Begründung dafür, dass der Sachverständige mit 20 Punkten einen umfassend modernisierten Zustand zugrunde gelegt, seine Berechnung sodann aber – unter Überschreitung der hierfür vorgesehenen Pauschalsätze – mit einem deutlich höheren Satz für eine Kernsanierung fortgesetzt hat. Während er in seinem Gutachten bereits die vergebene Höchstpunktzahl mit Verweis auf den desolaten Zustand des Gebäudes und den daraus resultierenden hohen Modernisierungsbedarf gerechtfertigt hat, bleibt die tatsächliche Grundlage für die Annahme von hierüber hinausreichenden Kosten unklar. Mithin wären die so errechneten – und wegen der seit Erstellung des Gutachtens gestiegenen Baukosten von ihm im Termin zur mündlichen Verhandlung geschätzt fortgeschriebenen – mittleren Kosten in Höhe von 2.809,18 Euro pro Quadratmeter für die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit allenfalls anteilig in Ansatz zu bringen, wobei die genaue Höhe dieses Anteils auch nach Befragung des sachverständigen Zeugen im Termin zur mündlichen Verhandlung offen bleibt.
Letztlich fehlt es damit an einem inhaltlichen Zusammenhang zwischen der vom Sachverständigen als Begründungsansatz angegebenen Punktrastermethode nach Sprengnetter „Marktdaten und Praxishilfen“ und dem von ihm angewandten Pauschalsatz für eine Kernsanierung. Soweit der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung angegeben hat, dass er sehr gute Erfahrungswerte dazu habe, was an Kosten für eine Kernsanierung entstehen würde, und die Angabe der Spannenwerte je nach erforderlicher Punktezahl vor allem dem Zweck gedient habe, die Kostenspreizung je nach Modernisierungsgrad plausibel darzustellen, entspricht dies nicht den Ausführungen im Gutachten. Es ist zwar grundsätzlich durchaus denkbar, Pauschalsätze als Berechnungsgrundlage zu verwenden. Dann bedürften allerdings die Wahl des verwendeten Satzes sowie dessen Höhe einer nachvollziehbaren Begründung. Daran fehlt es hier.
Dies gilt selbst unter Berücksichtigung der Äußerung des Sachverständigen auf Nachfrage des Bevollmächtigten der Klägerin, dass die Kosten für weitere Arbeiten wie insbesondere die Schaffung zusätzlicher Rettungswege und hierfür erforderliche bauliche Maßnahmen in der in seinem Gutachten für eine Kernsanierung errechneten Summe nicht enthalten seien. Hieran hat das Gericht schon deshalb Zweifel, weil er diese Sanierung als Entkernung des Gebäudes beschrieben hat, bei der allein die Außenwände bestehen blieben. Bereits aus diesem Grunde war dem von der Klägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung zur weiteren Aufklärung dieser Kosten bedingt gestellten Beweisantrag nicht nachzugehen. Soweit die Klägerin darüber hinaus meint, zusätzliche Kosten in Höhe von 300.000 Euro zur Beseitigung von Schäden an der Statik müssten ebenfalls noch zu den bereits ermittelten Kosten hinzugefügt werden, so mangelt es bereits an der schriftsätzlich angekündigten Einreichung einer sachverständigen Stellungnahme. Hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass Arbeiten an den Fundamenten erforderlich würden, lassen sich zudem weder der Akte noch den beigezogenen Verwaltungsvorgängen entnehmen. Auch in der in dem Gutachten des Sachverständigen enthaltenen Zustandsbeschreibung des Objekts sind entsprechende Schäden nicht erkennbar. Vor diesem Hintergrund musste das Gericht auf das Beweisangebot der Klägerin, zu den Auswirkungen von zu einem nicht näher benannten Zeitpunkt auf dem Nachbargrundstück ausgeführten Bauarbeiten den früheren Mieter Herrn S... als Zeugen zu vernehmen, nicht weiter eingehen. Für eine Beurteilung dadurch verursachter möglicher Schäden auf dem Grundstück fehlt diesem bereits dem klägerischen Vortrag nach der dafür erforderliche Sachverstand.
bb) Selbst auf der Grundlage gegebenenfalls angepasster Pauschalsätze sind die von dem Sachverständigen für erforderlich gehaltenen Sanierungskosten jedoch nicht zu Gunsten der Klägerin berücksichtigungsfähig, da sie die tatsächliche Vermutung, dass der Sanierungsbedarf zumindest weit überwiegend auf den feststehenden und zwischen den Beteiligten unstreitigen langjährigen Leerstand und die in der Vergangenheit unterbliebenen obgleich gebotenen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zurückzuführen sind, nicht widerlegt hat. Sie hat nicht substantiiert dargelegt, in der Zeit seit dem Eigentumsübergang selbst Maßnahmen unternommen zu haben, um zumindest den weiteren Verfall des Gebäudes aufzuhalten. Das von der Klägerin eingereichte Gutachten des Sachverständigen lässt diese Frage in Gänze unberücksichtigt. Diesen grundlegenden Mangel vermochte der sachverständige Zeuge im Termin zur mündlichen Verhandlung auch auf Nachfrage nicht zu beseitigen. Die aus unterlassener Instandhaltung entstandenen Kosten könne er nicht benennen bzw. ermitteln. Auch sei er davon ausgegangen, dass seine im Gutachten vorgenommene Kostenschätzung der Berechnungsvorlage des Beklagten entspreche. Soweit sich der Bevollmächtigte der Klägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung dahin geäußert hat, dass im Laufe der letzten Jahre Sicherungsmaßnahmen an dem Gebäude durchgeführt worden seien, bleibt er detaillierte Angaben über Umfang und Kosten der Maßnahmen sowie dazu, inwiefern damit Schäden am Gebäude rechtzeitig verhindert werden konnten, schuldig.
Auch das weitere Vorbringen der Klägerin führt insoweit zu keinem anderen Ergebnis. Soweit sie meint, Kosten aus in der Vergangenheit unterbliebener Instandhaltung seien bereits deshalb nicht zu berücksichtigen, weil das Gebäude schon zu DDR-Zeiten sowie bei Übernahme des Grundstücks eine Bauruine gewesen sei, bleibt sie hierfür den Nachweis schuldig. Auch im Übrigen sieht das Gericht keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass die festgestellten, nach Auffassung des Sachverständigen eine Kernsanierung erforderlich machenden Missstände so bereits in den Jahren 1990/1999 bestanden haben. Dafür spricht bereits, dass nach der Hausauskunft der letzte Mieter erst im Oktober 1998 ausgezogen sein soll. Soweit die Klägerin hierzu unter Hinweis auf einen bereits damals bestehenden desolaten Zustand des Gebäudes vorträgt, sie gehe von dessen Leerzug zu einem früheren Zeitpunkt aus, bleibt dies bloße Behauptung. Darüber hinaus spricht die Baubeschreibung der Architektin G... vom 28. Juni 2001 angesichts eines dort angenommenen Leerstands seit 1995 von einem nur „relativ schlechten Zustand“ der Bausubstanz. Auch sonst enthalten ihre Ausführungen keine hinreichenden Hinweise darauf, dass das Gebäude bereits damals abbruchreif gewesen sein könnte. So sollten die alten Holzdielen „so weit wie möglich erhalten und abgeschliffen“ werden. Die Holzbalkendecken würden „nach Holzgutachten und Statik instandgesetzt“; die alten Unterdecken soweit wie möglich erhalten oder durch Gipskarton ersetzt. Hausschwamm und durch Brand beschädigte Gebäudeteile werden in der Baubeschreibung nur im Hinblick auf das für die zweckentfremdungsrechtliche Betrachtung nicht maßgebliche Kellergeschoss festgestellt. Eine Darstellung weiterer Mängel oder Missstände, etwa eine großflächige Kontaminierung mit Taubenkot, zerstörte Bäder und ruinierte Oberflächen, den Brandschaden im Erdgeschoss rechts, eine starke Beschädigung tragender Balken in den Obergeschossen und sonstige schwere Schäden an der Bausubstanz, lässt sich der Baubeschreibung nicht entnehmen.
Auch die in den Jahren nach Erwerb unternommenen zahlreichen Bemühungen um eine Sanierung sprechen gegen einen bereits damals bestehenden, von der Klägerin behaupteten desolaten Zustand des Gebäudes (vgl. insoweit Urteil der Kammer vom 30. April 2019, a.a.O., Rn. 39). Soweit die Klägerin in dem Gebäude Podesttoiletten festgestellt hat, wäre – den Vortrag als gegeben unterstellt – auch damit nicht bereits von sich aus die Wohnraumeigenschaft entfallen. Davon, dass für Wohnungen mit entsprechender Ausstattung schon damals kein Markt mehr bestanden hätte, ist nicht auszugehen (vgl. VG Berlin, Urteil vom 19. Juni 1987 – VG 13 A 249.85 –, GE 1988, S. 639). Zudem entsprechen Podesttoiletten nur dann nicht den – wohnungsaufsichtsrechtlichen – Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse, wenn sie mehr als einer Wohnung zugeordnet sind (vgl. § 4 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoAufG Bln). Darüber hinaus trägt die Klägerin selbst vor, bei einer Inaugenscheinnahme des Gebäudes durch ihren Bevollmächtigten Wohnungen mit Toiletten und Bädern vorgefunden zu haben, die bereits vor 1990 eingebaut worden seien. Soweit sie angeboten hat, zum Zustand des Gebäudes in den 1990er Jahren Beweis zu erheben durch Befragung ehemaliger Bewohner/innen, war dem im Übrigen nicht nachzugehen. So ist auch im Hinblick auf die ebenfalls als frühere Mieterin genannte U... nicht erkennbar, dass diese den Zustand der Bausubstanz in den 1980er bzw. 1990er Jahren sachkundig bewerten könnte.
Aus den gleichen Erwägungen wären auch die Mehrkosten, die dadurch entstünden, dass bei einer von dem Sachverständigen unterstellten Kernsanierung eine neue Baugenehmigung für das Gesamtvorhaben erforderlich würde und damit sämtliche Anforderungen nach aktuellem Bauordnungsrecht wie insbesondere die Schaffung eines zweiten Rettungswegs für die einzelnen Nutzungseinheiten zu beachten wären, vorliegend ebenfalls nicht zu Gunsten der Klägerin zu berücksichtigen. Auch insofern kommt es maßgeblich darauf an, wie es zu dem Zustand gekommen ist, aus dem sich eine materielle Baurechtswidrigkeit ergibt (vgl. zur insoweit übertragbaren alten Rechtslage BVerwG, Urteil vom 29. November 1985 – 8 C 105.83 – juris Rn. 21). Zu berücksichtigen wäre danach vorliegend insbesondere, dass das Gebäude zu keinem Zeitpunkt seit Übernahme des Grundstücks durch die Klägerin im Jahre 1999 genutzt wurde und weiterhin leer steht. Auch hat es die Klägerin seitdem unterlassen, das Gebäude instandzuhalten bzw. instandzusetzen. Aus der in dem Investitionsvorrangbescheid vom 10. November 1998 festgesetzten Investitionssumme wurden keinerlei Sanierungsmaßnahmen finanziert. Dem im Termin zur mündlichen Verhandlung bedingt gestellten Beweisantrag war auch aus diesem Grund nicht nachzugehen.
Soweit die Klägerin darüber hinaus der Auffassung ist, Kosten durch in der Vergangenheit unterbliebene Maßnahmen zur Erhaltung und Unterhaltung des Gebäudes seien deshalb nicht zu berücksichtigen, weil bereits im Falle einer Sanierung im Zeitpunkt des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik bzw. bei Übernahme des Grundstücks durch die Klägerin die Kosten die zu erwartende 10-jährige Rendite überstiegen hätten, weil bereits damals eine neue Baugenehmigung für das Gesamtvorhaben in seiner geänderten Gestalt erforderlich gewesen wäre und sie damit die aktuellen bauordnungsrechtlichen Anforderungen hätte erfüllen müssen, dringt sie damit nicht durch. Das damalige Erfordernis einer Baugenehmigung ergebe sich insbesondere daraus, dass durch die Änderung von Grundrissen bereits zu DRR-Zeiten sowie durch zahlreiche Fensterdurchbrüche in der Brandwand hin zum Grundstück H... die ursprüngliche Baugenehmigung erloschen sei. Hiervon geht das Gericht jedoch nicht aus. Dagegen spricht bereits, dass ausweislich der Bauakte im Jahre 1956 zwei, im Jahr 1959 ein weiterer und im Jahr 1960 erneut ein Fensterdurchbruch bauaufsichtlich genehmigt wurden. In ihrem Antrag vom 8. November 1960 spricht J... davon, dass sie den Einbau eines Fensters begehrt, „so wie sie schon in drei Etagen vorhanden sind – gleiche Stelle.“ Entsprechend sah die Baubeschreibung aus dem Jahr 2001 keine Schließung der Lücken, sondern nur einen Austausch der Fenster vor; weitere geplante Durchbrüche in der Brandwand seien nur an der fehlenden Zustimmung des Nachbarn gescheitert.
Unabhängig hiervon ist auch nicht erkennbar, dass bei Vornahme von Durchbrüchen in der Brandwand und von baulichen Veränderungen bei tragenden Wänden die Grundlage für die ursprüngliche Baugenehmigung – hier ausnahmsweise zu Gunsten der Klägerin – ohne Weiteres entfiele. Zwar weist die Klägerin zu Recht darauf hin, dass eine genehmigungsbedürftige Änderung bestehender Anlagen dann gegeben ist, wenn ein vorhandenes Gebäude in städtebaulich relevanter Weise baulich umgestaltet wird, etwa wenn die Baumaßnahme mit einer Erhöhung des Nutzungsmaßes verbunden ist oder das Bauwerk unter Berücksichtigung von Art und Umfang der Baumaßnahmen seiner ursprünglichen Identität beraubt wird – mit dem Ergebnis, dass die für das Gesamtvorhaben erteilte Baugenehmigung insgesamt gegenstandslos wird. Ein solcher Identitätsverlust tritt nicht nur ein, wenn der Eingriff in den vorhandenen Bestand so intensiv ist, dass er die Standfestigkeit des gesamten Bauwerks berührt und eine statische Nachberechnung erforderlich macht, sondern erst recht, wenn die Bausubstanz ausgetauscht wird oder die Baumaßnahmen sonst praktisch einer Neuerrichtung gleichkommen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. Oktober 2005 – 4 B 60/05 – juris Rn. 4). Dies ist hier jedoch nicht der Fall.
Dass die vorgenommenen Grundrissänderungen – unterstellt, sie entsprechen tatsächlich den von dem Bevollmächtigten der Klägerin vorgenommenen Markierungen auf den im Termin zur mündlichen Verhandlung überreichten Kopien der Bestandspläne aus dem Jahr 1986 – eine statische Nachberechnung erforderlich machten, steht nach den vorliegenden Informationen nicht fest. Unabhängig hiervon wären nicht die von der Klägerin vorzunehmenden Maßnahmen zur Rückführung des Wohnraums als Eingriff in die Statik zu werten. Vielmehr stellte eine Schließung von Durchbrüchen in Brandwand oder sonstigem Mauerwerk – sofern sich diese nicht ohnehin auf eine Genehmigung stützen können – den ursprünglichen, mit materiellem Baurecht im Einklang stehenden Zustand wieder her.
Auch mit ihrem Vorbringen, eine Wiederherstellung der Bewohnbarkeit sei ihr bzw. ihrer Rechtsvorgängerin bereits im Zeitpunkt der Auflassung bzw. des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik wirtschaftlich nicht zumutbar gewesen, weshalb sie sich unterbliebene Maßnahmen zur Instandhaltung nicht entgegenhalten lassen müsse, hat die Klägerin keinen Erfolg. Es fehlt insoweit schon an einem hinreichend substantiierten Vortrag zu den jeweils zu den damaligen Zeitpunkten erforderlichen Sanierungskosten und Renditeerwartungen. Unabhängig hiervon sieht das Gericht für eine bereits damals bestehende Unzumutbarkeit der Wiederherstellung des Wohnraums keine hinreichenden Anhaltspunkte. So hat sich die Klägerin selbst gegenüber ihrer Rechtsvorgängerin vertraglich verpflichtet, die in dem Investitionsvorrangbescheid festgesetzte Summe in Höhe von 3.500.000 DM zur Sanierung des Gebäudes zu investieren. Eine solche Verpflichtung war darüber hinaus zwingende Voraussetzung für den Erwerb des Eigentums an dem Grundstück durch die Klägerin. Zusätzlich sprechen sowohl der eingereichte Bauantrag als auch die später beantragte Verlängerung der Baugenehmigung dafür, dass zu diesem Zeitpunkt eine Sanierung grundsätzlich rentierlich bzw. finanzierbar gewesen wäre. Soweit die Klägerin hierzu ausführt, dass die von ihr angesprochenen möglichen Träger/innen für eine Sanierung und Bewirtschaftung des Gebäudes die hierfür erforderliche Finanzierung nicht hätten erlangen können, bleibt dies letztlich Behauptung. Selbst den Vortrag als gegeben unterstellt, lässt sich ihm nicht zweifelsfrei entnehmen, dass allein der schlechte Zustand des Gebäudes einer Finanzierung entgegenstanden hätte. Selbst wenn der Grund hierfür allein in dem Objekt und nicht etwa (zusätzlich) in der wirtschaftlichen Situation der Träger/innen zu sehen wäre, stand das Gebäude damals jedenfalls bereits seit mehreren Jahren leer, ohne dass die Klägerin oder ihre Rechtsvorgängerin die erforderlichen Maßnahmen zur Instandhaltung bzw. -setzung ergriffen hätten. Darüber hinaus sollte nach der Baubeschreibung aus dem Jahr 2001 mit Instandsetzung des Gebäudes nicht allein ein einfacher Wohnstandard beschränkt auf den Bestandswohnraum realisiert werden. Vielmehr plante die damalige Bauherrin eine „durchgreifende“ Modernisierung der bestehenden Einheiten unter teilweisem Anbau von Balkonen sowie den Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken.
Sofern die Klägerin mit ihrem Vortrag zum Ausdruck bringen will, Maßnahmen zur Instandsetzung des Gebäudes seien ihr wegen dessen desolaten Zustands zu keinem Zeitpunkt seit den 1990er Jahren subjektiv zumutbar gewesen, hätte sie das Grundstück wieder veräußern müssen. Dieser „Druck“ ist unterhalb der Schwelle des objektiven Wegfalls der Wohnraumeigenschaft zumutbar und in seiner eigentumsbelastenden Wirkung verfassungsrechtlich unbedenklich (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Mai 1985, a.a.O., Rn. 21; dem folgend bereits Urteil der Kammer vom 30. April 2019, a.a.O., Rn. 40). Wenn sie es stattdessen entgegen ihrer wohnungsaufsichtsrechtlichen Pflichten über Jahre bzw. Jahrzehnte hinweg verfallen lässt, muss sie sich dadurch entstandene höhere Kosten für eine spätere Wiederherstellung zu Wohnzwecken entgegenhalten lassen.
Soweit die Klägerin die Auffassung äußert, es widerspreche den Grundsätzen von Treu und Glauben, wenn sich der Beklagte auf in der Vergangenheit durch die öffentliche Hand als Rechtsvorgängerin unterbliebene notwendige Investitionen beruft, dringt sie damit ebenfalls nicht durch. Eine Differenzierung zwischen privaten und öffentlichen Voreigentümern entspräche nicht dem objektiven Zweck des Gesetzes auf möglichst umfängliche Bewahrung preiswerten Wohnraums (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. August 1991 – 8 C 101/89 – juris Rn. 43), und dies unabhängig davon, ob und durch wen in der Vergangenheit erforderliche Investitionen unterblieben sind, ob schuldhaft oder nicht. Auch dies berücksichtigt erschließt sich dem Gericht nicht, warum die Klägerin besser stehen sollte als die Eigentümerin einer Immobilie, die diese von privaten Dritten erworben hat.
cc) Nach alldem steht es für das Gericht nicht fest, dass die binnen zehn Jahren durch Vermietung erzielbare Rendite die berücksichtigungsfähigen Kosten für eine Wiederherstellung der Bewohnbarkeit nicht erreicht. Anhaltspunkte für weitere Ermittlungen im Hinblick auf die Kosten, die durch Unterlassen der gebotenen Maßnahmen zur Unterhaltung und Instandsetzung entstanden sind, sieht das Gericht nicht, insbesondere nachdem auch der im Termin zur mündlichen Verhandlung geladene sachverständige Zeuge diese auf Nachfrage nicht beziffern konnte. Dies geht im Ergebnis zu Lasten der darlegungspflichtigen Klägerin. Auf der anderen Seite ist das Gericht bei seiner Schätzung von nicht unerheblichen Mieteinnahmen ausgegangen, die nach erfolgter Wiederherstellung in den nächsten zehn Jahren zu erzielen wären. Bei seiner Betrachtung hat es eine von dem Zeugen geschätzte auf dem Markt erzielbare Nettokaltmiete in Höhe von zumindest 15,00 Euro pro Quadratmeter zu Grunde gelegt, die dem im Wohnmarktreport Berlin 2023 der Berlin Hyp AG genannten Median aller Marktsegmente für den Bezirk Mitte entspricht und dem Gericht deshalb jedenfalls nachvollziehbar erscheint (vgl. https://www.berlinhyp.de/de/media/newsroom/wohnmarktreport-berlin-2023-angebotsmieten-und-angebotspreise-steigen-weiter-auch-im-umland?file=files/media/corporate/newsroom/weitere-publikationen/en/2023/2023-05-03-pressemitteilung-berlin-hyp-wohnmarktreport-berlin-2023.pdf).
e) Soweit die Klägerin schließlich meint, das Gebäude unterliege unabhängig von einer Wirtschaftlichkeitsprüfung bereits deshalb nicht den Vorschriften des Zweckentfremdungsrechts, weil die zu seiner Wiederherstellung erforderlichen Maßnahmen keine Renovierung oder Modernisierung, sondern eine Instandsetzung darstellten, dringt sie damit nicht durch. Eine derartige Auslegung von § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG findet keine Stütze im Gesetz. Auch die überkommene und nach Auffassung der Kammer weiterhin anwendbare Rechtsprechung unterscheidet nicht – wie die Klägerin – zwischen Renovierung oder Modernisierung einerseits und Instandsetzung von Bestandswohnraum andererseits. Anhaltspunkte für eine solche Differenzierung finden sich darüber hinaus weder im Wortlaut des Gesetzes noch in den Gesetzgebungsmaterialien. Gegen eine Berücksichtigung allein von Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen streitet dagegen der Zweck des Gesetzes auf einen möglichst umfassenden Schutz des Berliner Wohnungsbestandes, der – weiterreichend als die entsprechenden Anforderungen an schutzwürdigen Wohnraum nach dem Zweckentfremdungsrecht des Bundes – auch die Reaktivierung von nicht mehr zu Wohnzwecken genutztem Wohnraum umfasst (vgl. Abghs-Drs. 17/1057, S. 12). Ebenso wenig sieht das Gericht Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber mit seinem Ausschluss von „bloßen Notunterkünften“ und „abbruchreifen Räumlichkeiten“ vom Anwendungsbereich des Gesetzes unter Abweichung von höchstrichterlicher Rechtsprechung einen von der wirtschaftlichen Zumutbarkeit unabhängigen Prüfungsmaßstab für die tatsächliche Eignung von Räumlichkeiten zu Wohnzwecken einführen wollte.
3. Die Wohnungen sind auch rechtlich zur Wohnnutzung geeignet. Rechtlich ungeeignet sind nur Räumlichkeiten, die – beispielsweise wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften – aus Rechtsgründen nicht bewohnt werden dürfen. Die Wohnungen liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-18B, der für das Grundstück als Art der baulichen Nutzung ein allgemeines Wohngebiet festsetzt, in dem Wohngebäude allgemein zulässig sind (vgl. § 1 Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit § 4 Abs. 2 Nr. 1 der Baunutzungsverordnung).
Soweit die Klägerin einwendet, für eine Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken fehle es an Küchen, Abstellräumen und Toiletten, außerdem seien die Wohnungen weder barrierefrei nutzbar, noch erfüllten sie die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz, lässt dies ihre rechtliche Eignung zu Wohnzwecken nicht entfallen. Zwar sieht § 48 Abs. 1 Satz 1 der Bauordnung für Berlin – BauO Bln – vor, dass jede Wohnung eine Küche oder Kochnische haben muss; in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 3 bis 5 ist für jede Wohnung ein ausreichend großer Abstellraum herzustellen (Abs. 2 Nr. 2 der Vorschrift). Auch muss jede Wohnung ein Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette haben (§ 48 Abs. 3 BauO Bln); in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen müssen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei nutzbar und über den üblichen Hauptzugang barrierefrei erreichbar sein (§ 50 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln). Darüber hinaus müssen Gebäude gemäß § 15 Abs. 1 BauO Bln einen ihrer Nutzung und den klimatischen Verhältnissen entsprechenden Wärmeschutz haben. Allerdings genießen rechtmäßig bestehende bauliche Anlagen, die nicht den geltenden bauordnungsrechtlichen Vorschriften genügen, zum einen formellen (passiven) Bestandsschutz, soweit sie jedenfalls in dem Zustand erhalten werden, der den bei Errichtung geltenden Vorschriften entspricht (vgl. insoweit auch § 81 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln). Zum anderen dürfte für die Frage, ob die Beseitigung eines der Wohnnutzung entgegenstehenden rechtlichen Mangels Verfügungsberechtigten objektiv zumutbar ist, ohnehin nichts anderes gelten als für eine Wiederherstellung der tatsächliche Eignung zu Wohnzecken (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. November 1985, a.a.O., juris Rn. 21). Selbst wenn dem Bewohnen aktuell zumindest teilweise materielles Baurecht entgegenstehen sollte, wäre dies der Klägerin danach wegen der von ihr unterlassenen Sanierungsmaßnahmen zuzurechnen (vgl. hierzu bereits oben unter 2. d) bb)). Was mögliche Immissionen angeht, die von dem anliegenden Beherbergungsgewerbe ausgehen sollen, fehlt es bereits an einem hinreichend substantiierten Vortrag, dass diese einer Wiederaufnahme der Wohnnutzung grundsätzlich entgegenstünden. Im Übrigen geht das Gericht bereits deshalb nicht von der Unzulässigkeit eines dauernden Bewohnens infolge einer möglichen Belastung durch Lärm aus, da eine Unbewohnbarkeitserklärung nach § 6 WoAufG Bln nicht vorliegt (vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 23. August 1991, a.a.O., Rn. 31).
Soweit die Klägerin im Übrigen meint, die alte Baugenehmigung sei durch den 30 Jahre andauernden Stillstand mittlerweile erloschen, kann das Gericht auch dem nicht folgen. Denn trotz des langjährigen Leerstands war ein eindeutiger Wille, die Wohnnutzung aufzugeben, zunächst nicht hinreichend erkennbar. So hat die Klägerin, wenn auch im Ergebnis erfolglos, über Jahre hinweg Träger für eine Sanierung und Bewirtschaftung der Räumlichkeiten gesucht und wurden mehrere Bauanträge mit ihrer Zustimmung eingereicht, die eine Wiederherstellung des Altbaus zum Gegenstand hatten. Zwar findet sich ein Wille der Klägerin zum Abriss des Bestandsgebäudes und damit zur Aufgabe der Wohnnutzung in den beiden Bauvoranfragen aus den Jahren 2015 und 2017 zur Errichtung eines Neubaus verkörpert. Dieser ist jedoch unbeachtlich. So bestand zu beiden Zeitpunkten bereits das geltende repressive Verbot der Zweckentfremdung mit Erlaubnisvorbehalt, das auch Leerstand (vgl. § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG) und die Beseitigung von Wohnraum (Nr. 5 der Vorschrift) umfasst. Zudem kommt es nach der gesetzlichen Begriffsbestimmung „zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet“ auf die Zweckbestimmung seitens der Verfügungsberechtigten grundsätzlich nicht an, weder auf den Zweck, zu dem die Räumlichkeiten einmal errichtet worden sind, noch auf eine später geänderte Zweckbestimmung. Hiervon gilt nach § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG nur die Ausnahme, dass davon Räumlichkeiten nicht erfasst werden, wenn sie zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbots am 1. Mai 2014 auch entsprechend genutzt werden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 u.a. – juris Rn. 39). Von dieser Ausnahme abgesehen enthält der Wohnraumbegriff auch nach dem in seinen Materialien verkörperten Willen des Gesetzgebers – insoweit in ausdrücklicher Abgrenzung zum Wohnraumbegriff des abgelösten Zweckentfremdungsrecht des Bundes keine Bezugnahme auf eine subjektive Zweckbestimmung (vgl. Abghs-Drs. 17/1057, S. 12).
4. Die Voraussetzungen der Ausnahmeregelung des § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG sind ebenfalls nicht gegeben. Danach sind Räumlichkeiten vom Anwendungsbereich des Gesetzes ausgenommen, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung auch entsprechend genutzt werden. Dass das Gebäude zu anderen als Wohnzwecken errichtet worden ist, trägt bereits die Klägerin nicht vor. Vielmehr bezeichnet sie es selbst als (früheres) Wohngebäude; bestritten wird allein, dass die Wohnraumeigenschaft weiter fortbesteht, da das Gebäude seit Jahren leer steht und in einem schlechten baulichen Zustand ist. Auch die Hausauskunft deutet auf eine ursprüngliche Widmung zu Wohnzwecken hin, belegt sie doch, dass es jedenfalls ab den 1960er Jahren durchgehend bis in die späten 1990er Jahre bewohnt war. Dafür spricht auch, dass das Grundstück ausweislich des ersten zu verzeichnenden Grundbucheintrags Eigentum des Volkes war; als Rechtsträger nennt es den VEB Wohnungsverwaltung Berlin Mitte, Berlin. Diese Rechtsträgerschaft ist ein Indiz dafür, dass auch zu DDR-Zeiten an der Wohnungseigenschaft der Räumlichkeiten festgehalten wurde. Überdies geht auch der von der Klägerin gefundene Trägerverein in seinem Bauantrag aus dem Jahre 1999 davon aus, dass es sich bei dem Anwesen um ein Wohngebäude handelt. Hinweise auf eine bauordnungsrechtlich genehmigte Nutzungsänderung nach Errichtung der Räumlichkeiten sieht das Gericht, soweit es darauf überhaupt ankäme, nicht. Soweit die Klägerin – im Übrigen ohne einen Nachweise beizubringen – insoweit vorträgt, das Gebäude sei in der Vergangenheit teilweise als Geschäftshaus genutzt worden, genügt dies hierfür jedenfalls nicht.
Auch soweit sie meint, der Leerstand stelle vorliegend eine zulässige Nutzungsänderung dar, da eine Wohnnutzung bereits vor Inkrafttreten des derzeit geltenden Zweckentfremdungsverbots endgültig aufgegeben worden sei, dringt sie damit nicht durch, und dies bereits deshalb, weil die beiden in § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG genannten Voraussetzungen dem Wortlaut der Vorschrift nach kumulativ vorliegen müssen. Dies entspricht auch dem in der Einzelbegründung zu § 1 Abs. 3 ZwVbG verkörperten Willen der Gesetzgebungsorgane, dass es nicht maßgeblich darauf ankommen soll, ob der Wohnraum zum Stichtag am 1. Mai 2014 noch bewohnt oder auf dem regulären Wohnungsmarkt angeboten wurde (vgl. bereits Urteil der Kammer vom 6. Oktober 2020, a.a.O., Rn. 21). Der Zweck der Regelung erschöpft sich, wie bereits festgestellt, nicht darin, zur Sicherstellung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit leistbarem Wohnraum den bei Inkrafttreten des Gesetzes vorhandenen, bewohnten Bestand zu wahren. Vielmehr ist sie darüber hinausgehend auf eine Reaktivierung von zu Wohnzwecken geeigneten Räumlichkeiten gerichtet.
II.
Die Berufung ist zuzulassen, da die Rechtssache jedenfalls besondere tatsächliche Schwierigkeiten aufweist (vgl. § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO).
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Regelung der vorläufigen Vollstreckbarkeit entspricht § 167 VwGO und den § 708 Nr. 11, § 711 Satz 1 der Zivilprozessordnung.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf
120.000,00 Euro
festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 6 WoAufG
§ 167 VwGO
§ 91 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 ZwVbG
§ 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs
§ 4 Abs. 2 WoAufG
§ 555a f. BGB
§ 2 Satz 1 und 3 Abs. 1 WoAufG
§ 4 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoAufG
§ 4 Abs. 2 Nr. 1 der Baunutzungsverordnung
§ 48 Abs. 3 BauO
§ 50 Abs. 1 Satz 1 BauO
§ 15 Abs. 1 BauO
§ 81 Abs. 1 Satz 1 BauO
§ 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG
§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 711 Satz 1 der Zivilprozessordnung
§ 5 der Verordnung
§ 2 Satz 1 des Wohnungsaufsichtsgesetzes
§ 48 Abs. 1 Satz 1 der Bauordnung
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 6 K 423/21
6 K 126.18
VIII C 94.76
5 B 18.01
6 K 82/22
8 C 38.89
6 K 30.18
2 BvL 5/74
8 C 80.81
8 C 15.80
8 C 35.83
8 C 16.84
6 K 85.18
5 S 37/22
3 S 1762/22
9 K 15.37
13 A 249.85
8 C 105.83
4 B 60/05
8 C 101/89
5 B 14.16