Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2022-05-18, Aktenzeichen OVG 10 N 4/21
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2022:0518.OVG10N4.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
Verfahrensgang
Der Antrag der Kläger auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 7. Dezember 2020 wird abgelehnt.
Die Kosten des Berufungszulassungsverfahrens tragen die Kläger.
Der Streitwert wird für die zweite Rechtsstufe auf 66.250,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Die Kläger wenden sich gegen die Ausübung eines Vorkaufsrechts und begehren die Erteilung eines Negativzeugnisses.
Mit Bescheid vom 9. Juli 2019 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 10. Dezember 2019 übte der Beklagte das Vorkaufsrecht hinsichtlich des vom Beigeladenen an die Kläger veräußerten Grundstücks A ... in B ... aus, das im Geltungsbereich der „Verordnung über ein Vorkaufsrecht des Landes Berlin an Grundstücken innerhalb des Gebietes der vorbereitenden Untersuchungen für den Bereich Blankenburger Pflasterweg / Heinersdorfer Straße sowie daran anschließender Flächen der Ortsteile Blankenburg, Heinersdorf und Französisch Buchholz im Bezirk Pankow“ vom 27. Juni 2017 (GVBl. S. 351) belegen ist. Zur Begründung führte er aus, die Ausübung des Vorkaufsrechts sichere die Durchführung beabsichtigter städtebaulichen Neustrukturierungsmaßnahmen, das Grundstück A ... biete sich als mögliches Tausch- und Ersatzgrundstück für künftig entfallende Nutzungen an, ferner könne es der Umsetzung des Biotopverbundes und für eine Durchwegung dienen. Das Ermessen werde zu Lasten der Kaufparteien ausgeübt, da das öffentliche Interesse überwiege und die Ausübung verhältnismäßig sei.
Dagegen haben die Kläger Klage erhoben, die das Verwaltungsgericht mit dem angefochtenen Urteil abgewiesen hat. Hiergegen richtet sich der Antrag auf Zulassung der Berufung.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag, mit dem die Kläger ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO), besondere tatsächliche und rechtliche Schwierigkeiten (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) sowie das Vorliegen von Verfahrensmängeln (§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO) geltend machen, hat keinen Erfolg.
1. Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) legt der Berufungszulassungsantrag nicht dar.
Ernstliche Zweifel in diesem Sinne sind begründet, wenn ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine einzelne erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt wird und auch die Richtigkeit des Ergebnisses der Entscheidung derartigen Zweifeln unterliegt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 27. November 2020 - OVG 10 N 68/20 -, juris Rn. 6 m.w.N.). Dies ist hier nicht der Fall.
a. Erfolglos wenden sich die Kläger dagegen, dass das Verwaltungsgericht von der materiellen Rechtmäßigkeit der Vorkaufsrechtsverordnung vom 27. Juni 2017 ausgegangen ist.
aa. Zutreffend hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass dies der Fall ist, wenn der Beklagte im Zeitpunkt des Verordnungsbeschlusses eine städtebauliche Maßnahme in Betracht zieht und die Vorkaufsrechtsverordnung geeignet ist, zur Sicherung des Planungsziels beizutragen. Der Erlass einer auf § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB gestützten Vorkaufssatzung setzt zum einen voraus, dass die Gemeinde im Geltungsbereich der Satzung "städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht". Auf der Grundlage der jeweils weit zu verstehenden tatbestandlichen Merkmale verfolgt die Vorschrift den Zweck, durch eine an städtebaulichen Interessen orientierte Bodenvorratspolitik die Sicherung einer langfristig orientierten Planung und Entwicklung zu ermöglichen. Zum anderen setzt der Erlass der Satzung bzw. hier der Verordnung voraus, dass sich der Einsatz dieses Sicherungsmittels aus städtebaulichen Gründen als notwendig erweist; die Satzung muss objektiv geeignet sein, zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung (§ 1 Abs. 3 BauGB) beizutragen. Nur wenn hiervon nach Maßgabe der konkreten Umstände – etwa im Hinblick auf die räumliche Ausdehnung der Satzung und auf ein Sicherungsbedürfnis wegen gegebenenfalls abweichender Entwicklungen – auszugehen ist, kann die Gemeinde sich der Vorkaufssatzung bedienen (BVerwG, Beschluss vom 30. September 2020 – BVerwG 4 B 45.19 –, juris Rn. 4 f. )
Auch die Kläger wenden sich nicht gegen den zugrunde gelegten rechtlichen Maßstab, sondern vielmehr gegen die tatsächliche Annahme des Verwaltungsgerichts, die Verordnung sei geeignet, zur Sicherung eines Planungsziels beizutragen, indem sie es für erforderlich erachten, dass der Verordnungsgeber die in der Verordnung bezeichneten Flächen zur Sicherung benötige bzw. konkrete Planungsabsichten verfolge, die derart verdichtet seien, dass bei vernünftiger Betrachtung der Grunderwerb zur Sicherung der für die Entwicklung benötigten Flächen sinnvollerweise einzuleiten wäre.
bb. Ohne Erfolg wenden sich die Kläger gegen die entsprechende Annahme des Verwaltungsgerichts, der Beklagte habe zum Zeitpunkt des Verordnungserlasses städtebauliche Maßnahmen in Betracht gezogen.
(1) Zutreffend hat das Verwaltungsgericht den erforderlichen städtebaulichen Bezug der Verordnungsbegründung (https://www.parlament-berlin.de/ados/18 /IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo18-056.pdf) entnommen. Dort wird ausgeführt (S. 3 und 5 f.), dass der Beklagte in dem festgesetzten Gebiet „vorbereitende Untersuchungen“ für eine „städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gemäß § 165 BauGB“ mit dem Ziel unternehme, eine im Zentrum des Gebiets liegende landeseigene Fläche von ca. 70 ha als Wohnquartier“ zu entwickeln, „um für weite Bevölkerungskreise bezahlbare Wohnungen errichten zu können“. Der vorsorgliche Flächenerwerb könne die Umsetzung für die Errichtung des Stadtquartiers erforderlicher Infrastrukturmaßnahmen und städtebauliche Neuordnungsmaßnahmen in Teilbereichen des späteren Entwicklungsgebietes erleichtern, ebenso bestehe ein Bedarf an Austausch- und Ersatzflächen, um Einrichtungen der sozialen Infrastruktur, öffentliche Erschließungsmaßnahmen oder Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen leichter umsetzen zu können.
(2) Weiter ist das Verwaltungsgericht davon ausgegangen, der Beklagte habe den Erlass dieser städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zum Zeitpunkt des Verordnungserlasses „in Betracht“ gezogen, weil er in der Verordnungsbegründung die beabsichtigte Verwendung als Ersatz- und Ausgleichflächen konkret festgelegt, für das Gebiet recht konkrete städtebauliche Vorstellungen entwickelt und mit der Zuweisung unterschiedlicher Funktionen an sieben Teilgebiete klargemacht habe, in welchem räumlichen Umfang voraussichtlich Flächen benötigt würden. Dass dieser vom Verwaltungsgericht gezogene Schluss auf die vom Beklagten in Betracht gezogenen Maßnahmen fehlgeht, legen die Kläger nicht schlüssig dar.
(a) Der Flächennutzungsplan für Berlin, Stand Januar 2019, aus dem die Kläger Gegenteiliges schließen wollen, gibt ersichtlich nicht den Stand der Absichten des Beklagten zu dem Zeitpunkt des Verordnungserlasses im Juni 2017 wieder, und die Maßgeblichkeit dieses Zeitpunktes wird von ihnen nicht in Abrede gestellt.
(b) Ebenso wenig war der Beklagte zum Zeitpunkt des Verordnungserlasses gehalten, eine Herausnahme des Maßnahmegebietes aus dem Planungsraum des Flächennutzungsplanes gemäß § 5 Abs. 1 Satz 2 BauGB in Betracht zu ziehen, wie die Kläger dies für erforderlich erachten. Eine solche Änderung des Flächennutzungsplanes muss vielmehr erst dann erfolgen, wenn die in Betracht gezogene städtebauliche Entwicklungsmaßnahme auch tatsächlich beschlossen worden ist, denn erst in diesem Zeitpunkt steht fest, in welchem Umfang die bisherigen Darstellungen des Flächennutzungsplanes den Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme zupassen sind, um diese in der Folge durch den Erlass von Bebauungsplänen nach § 166 Abs. 1 Satz 2 BauGB verwirklichen zu können (vgl. Runkel in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand August 2021, § 166 Rn. 10).
(c) Auch legen die Kläger keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der Feststellung und Würdigung des entscheidungserheblichen Sachverhalts durch das erstinstanzliche Gericht dar, indem sie beanstanden, dass das Verwaltungsgericht ihrem Beweisermittlungsantrag nicht gefolgt sei, den Verwaltungsvorgang der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen betreffend den Erlass der Vorkaufsrechtsverordnung und betreffend die vorbereitenden Untersuchungen für dieses Gebiet beizuziehen.
Gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO entscheidet das Gericht nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung. Soweit eine fehlerhafte Sachverhalts- bzw. Beweiswürdigung des Verwaltungsgerichts gerügt wird, bedarf es daher im Hinblick auf den Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO der Darlegung gewichtiger Anhaltspunkte dafür, dass die tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts augenscheinlich nicht zutreffen oder beispielsweise wegen gedanklicher Lücken oder Ungereimtheiten ernstlich zweifelhaft sind. Allein die Möglichkeit einer anderen Bewertung des vorliegenden Tatsachenmaterials bzw. der Beweisaufnahme oder das Ziehen anderer Schlussfolgerungen rechtfertigt die Zulassung der Berufung nicht (st. Rspr., vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10. November 2020 – OVG 10 N 53.17 –, EA S. 7; Beschluss vom 3. September 2019 – OVG 5 N 23.17 –, juris Rn. 11, jeweils m.w.N.). Entsprechendes gilt für die Rüge unzureichender Sachverhaltsermittlung. Auch insoweit gerügt es nicht, auf die – abstrakt betrachtet stets gegebene – Möglichkeit zu verweisen, dass eine weitere Aufklärung gegenteilige Umstände hätte ergeben können, vielmehr bedarf es der Darlegung konkreter und regelmäßig auch gewichtiger Anhaltspunkte dafür, dass dies tatsächlich der Fall gewesen wäre.
Solche Umstände haben die Kläger jedoch nicht vorgetragen. Soweit sie darauf verweisen, dass der betreffende Sachverhalt sich ggf. in der Sphäre des Beklagten ereignet habe, mag dies zwar die Anforderungen an die von ihnen darzulegenden Anhaltspunkte senken, führt jedoch nicht dazu, dass das Gericht „ins Blaue hinein“ verpflichtet wäre, selbst eine weitere Sachverhaltsermittlung zu betreiben oder den Klägern eine solche dadurch zu ermöglichen, dass sämtliche Unterlagen beigezogen werden, deren Inhalt für die Prozessführung überhaupt dienlich sein könnten. Die Stellung als Beteiligter eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens vermittelt den Klägern keine anknüpfungslosen Informationsrechte, insoweit müssen sie sich vielmehr darauf verweisen lassen, ein Auskunftsbegehren nach dem Informationsfreiheitsgesetz des Landes Berlin geltend zu machen. Eine Möglichkeit, Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit einer weiteren Sachverhaltsaufklärung selbständig zu ermitteln, erwuchs für die Kläger vorliegend zudem daraus, dass der Beklagte den Fortgang des Entwicklungsprojekts fortlaufend umfangreich im Internetauftritt der zuständigen Senatsverwaltung dokumentiert hatte (vgl.https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsbau/blankenburger-sueden/index.shtml).
bb. Ohne Erfolg wenden sich die Kläger weiter gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Vorkaufsrechtsverordnung sei geeignet, zur Sicherung des Planungsziels beizutragen. Das Verwaltungsgericht hat ausgeführt, die Ausübung des Vorkaufsrechts solle ausweislich der Verordnungsbegründung die beabsichtigte Entwicklung erleichtern sowie gegenläufige Entwicklungen durch spekulativen Erwerb vermeiden, und es sei weder dargetan noch ersichtlich, dass die Erreichung dieses Ziels unmöglich sei. Dass dieser Schluss fehlgehen würde, legen die Kläger nicht schlüssig dar.
(1) Die vom Verwaltungsgericht in Bezug genommene Verordnungsbegründung stützt die Eignung der Verordnung in nachvollziehbarer Weise auf eine Gesamtschau folgender Umstände (vgl. die Einzelbegründung zu § 1): Für die Flächen innerhalb des Bereichs der vorbereitenden Untersuchungen bestünden Potenziale, aber auch größere Hindernisse für eine zügige Entwicklung als Wohnungsbaustandort ohne den entsprechenden Einsatz städtebaulicher Instrumente. Die wesentlichen Potenziale seien die Verfügbarkeit einer landeseigenen, unbebauten Kernfläche in räumlicher Nähe zur S-Bahn, auf der mit einer hohen Einflussnahme seitens des Landes Berlin ein neues Stadtquartier entwickelt werden könne. Ebenfalls für eine Umstrukturierung in Frage kämen die teilweise sehr gut auch mit dem ÖPNV erschlossene Kleingarten- und Erholungsanlagen im Untersuchungsbereich, deren Umstrukturierung und bauliche Verdichtung zum Wohnen erwogen werde. Dem gegenüber stünden tiefgreifende infrastrukturelle Problemlagen, da das bestehende Straßennetz bereits an vielen Stellen überlastet, die Kernfläche nicht ausreichend erschlossen sei und eine Verbindung zu Straßenbahn und S-Bahn fehle. Um die Entwicklung der Kernfläche durchzuführen, seien weitreichende Eingriffe im Umfeld erforderlich, die auch Grundstücke im Privateigentum beträfen, die sich in kleinteiliger Eigentümerstruktur sowohl im Südwesten als auch im Nordwesten befänden. Die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme sei deshalb angestrebt. Bereits vor deren Inkrafttreten sollten zur Sicherung einer langfristig geordneten städtebaulichen Entwicklung mit dem besonderen Vorkaufsrecht Grundstücke erworben werden können, um die beabsichtigte Entwicklung zu erleichtern sowie gegenläufige Entwicklungen durch spekulativen Erwerb zu vermeiden.
(2) Soweit die Kläger es darüber hinaus für erforderlich halten, dass der Verordnungsgeber die von ihm bezeichneten Flächen zur Sicherung benötige bzw. konkrete Planungsabsichten verfolge, die derart verdichtet seien, dass bei vernünftiger Betrachtung der Grunderwerb zur Sicherung der für die Entwicklung benötigten Flächen sinnvollerweise einzuleiten wäre, verkennen sie die Zielsetzung des besonderen Vorkaufsrechts als Instrument vorsorgenden Grunderwerbs nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Bereits im Frühstadium der Vorbereitung städtebaulicher Maßnahmen soll die Gemeinde Grundstücke mit dem Ziel kaufen können, spätere Maßnahmen leichter durchführen zu können. Dabei muss die Gemeinde nicht in eine planungsrechtliche Abwägung der Interessen der Grundeigentümer im Satzungsgebiet daran, von einem besonderen Vorkaufsrecht freigehalten zu werden, mit dem kommunalen Interesse an einem Zugriff auf verkaufte Grundstücke eintreten, sondern lediglich prüfen, ob die Vorkaufssatzung insbesondere in ihrem räumlichen Umgriff zur Erreichung des mit ihr verfolgten Sicherungszwecks erforderlich ist (vgl. Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand August 2021, § 25 Rn. 12 und Rn. 22, jeweils m.w.N.). Dabei ist es für den gebotenen Umfang der Konkretisierung irrelevant, ob die in Betracht gezogene städtebauliche Maßnahme, wie das Verwaltungsgericht ausführt, „festgesetzt“ oder, wie die Kläger unter Verweis auf die Terminologie des § 165 BauGB vortragen, „festgelegt“ wird. Erst wenn die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme später rechtsverbindlich wird, tritt an die Stelle des besonderen Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, für das eine städtebauliche Maßnahme lediglich generell in Betracht gezogen sein muss, das allgemeine Vorkaufsrecht des § 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB, dessen Ausübung im Einzelfall erforderlich für die Umsetzung der bereits konkretisierten Planungsabsicht sein muss. Dass das letztgenannte Instrument im gegenwärtigen Verfahrensstadium noch nicht greift, hat der Verordnungsgeber vorliegend zutreffend erkannt (S. 4 der Verordnungsbegründung).
(3) Dass die räumliche Ausdehnung der Vorkaufsrechtsverordnung über das Erforderliche hinausgeht, legen die Kläger ebenfalls nicht dar. Zu Recht stellen sie nicht in Abrede, dass der Beklagte für die Entwicklung und Erschließung des neuen Stadtquartiers Austausch- und Ersatzflächen benötigen wird. Entgegen ihrer Annahme verfügt der Beklagte auch nicht bereits über genügend Grundvermögen, aus dem er solche Flächen mit hinreichender Wahrscheinlichkeit zur Verfügung stellen könnte. Insbesondere stehen die von den Klägern benannten 70 ha Landwirtschaftsflächen hierfür nicht zur Verfügung. Diese - und nicht die Kleingartenflächen - sollen ausweislich der Verordnungsbegründung den „Kernbereich“ des neuen Stadtquartiers bilden, sie werden also für die geplante verdichtete Wohnbebauung und den durch sie hervorgerufenen Erschließungsbedarf benötigt. Möglicherweise stehen auch die Kleingarten- und Erholungsanlagen nicht zur Verfügung, deren Umstrukturierung „als weitere Potentiale“ laut Verordnungsbegründung in Betracht gezogen wird und deren Eignung als Austausch- und Ersatzflächen zudem im Hinblick darauf fraglich ist, dass sie – anders als das streitgegenständliche Grundstück – mit langfristigen Nutzungsrechten belastet sein dürften.
(4) Schließlich legen die Kläger keine Gründe dar, die die Eignung des streitgegenständlichen Grundstückes als Austausch- und Ersatzfläche in Frage stellen würden. Seine Entfernung zu den beabsichtigten und potentiellen Vorhabenflächen ist gering. Die von den Klägern angeführte Lage am Rand des Gebiets ist für die Eignung als Austausch- und Ersatzfläche ohne Belang, denn es ist weder dargetan noch ersichtlich, dass ein verständiger Berechtigter das Grundstück infolgedessen als ungeeignet ablehnen würde. Der Umstand, dass das Grundstück für eine Wohnbebauung genutzt werden kann, steht seiner Eignung als Austausch- und Ersatzfläche entgegen der klägerischen Annahme nicht entgegen, denn angesichts der Reichweite der für das Großvorhaben erforderlichen Umfelderschließung und der vorhandenen kleinteiligen Eigentümerstrukturen liegt es nahe, dass der Beklagte künftig auch solche Grundstücke in Anspruch nehmen muss, die bislang zum Wohnen genutzt werden. Unabhängig davon steht es dem Beklagten frei, Austauschberechtigten eine von der entzogenen Nutzung abweichende Kompensation anzubieten, wenn er dies für zielführend erachtet.
b. Ebenfalls erfolglos wenden sich die Kläger gegen die erstinstanzliche Annahme, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei zum maßgeblichen Zeitpunkt seiner Ausübung durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt.
aa. Das Verwaltungsgericht ist davon ausgegangen, dass ein Vorkauf gerechtfertigt sei, wenn er dem Beklagten in vertretbarem, durch die örtlichen Verhältnisse und die beabsichtigten Maßnahmen bestimmten Ausmaß Land für Tausch- oder Ersatzzwecke im Verordnungsgebiet verschaffe und für eine diesbezügliche Erforderlichkeit genüge die vertretbare Annahme, dass die spätere Verwirklichung der in Erwägung gezogenen Maßnahme durch vermehrten Grundbesitz der Gemeinde erleichtert werde. Daran gemessen diene der Vorkauf dem Wohl der Allgemeinheit zum einen deshalb, weil das klägerische Grundstück ausweislich der Bescheidbegründung als Tausch- oder Ersatzgrundstück verwendet werden solle und der Beklagte unwidersprochen erklärt habe, dass die landeseigene Fläche im Kernbereich bereits anderweitig verplant sei und bereits Verhandlungen über den Tausch von Grundstücken liefen. Zudem sei das Grundstück ausweislich der informellen städtebaulichen Planung für eine Verbindung mit dem nördlichen Siedlungsgebiet Karow und Buch geeignet. Gegen diesen rechtlichen Maßstab wenden sich die Kläger nicht, und dass diese auf seiner Grundlage erfolgten Erwägungen fehlgehen, legen sie nicht schlüssig dar.
(1) Soweit die Kläger unter Bezugnahme auf ihre erstinstanzlichen Ausführungen darauf verweisen, es sei nicht nachvollziehbar, „wo real konkrete Bedarfssituationen“ für Ersatz- und Austauschflächen gegeben sein sollten, verkennen sie, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nach der zutreffenden Ansicht des Verwaltungsgerichtes nicht von einem bereits eingetretenen konkreten Bedarf, sondern lediglich von der potentiellen Möglichkeit abhängt, dass ein solcher im Zuge der in Betracht gezogene Maßnahme eintreten wird und er ggf. noch nicht anderweitig gedeckt ist. Soweit die Kläger insoweit eine ungeprüfte Übernahme der Bescheidbegründung durch das erstinstanzliche Gericht rügen, ist nicht dargetan, dass die diesbezüglichen Ausführungen unzutreffend wären. Insbesondere begründen die Kläger nicht, dass der Beklagte zu dem insoweit maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts von seiner bisherigen Absicht, auf den landeseigenen Flächen den Kernbereich des neuen Stadtquartiers zu errichten, Abstand genommen hätte. Die für dieses Großvorhaben erforderliche Umfelderschließung begründet bereits für sich genommen einen erheblichen potentiellen Bedarf, sodass die weitere Begründung des Gerichts, es liefen bereits konkrete Verhandlungen über den Tausch von Grundstücken, für die Ausübung des Vorkaufsrechts im Wohl der Allgemeinheit ohne Belang ist. Ebenso wenig haben die Kläger dargelegt, dass der potentielle Bedarf zwischenzeitlich bereits anders gedeckt worden wäre.
(2) Dass die Kläger die Erwägungen des Verwaltungsgerichts zur Eignung des Grundstücks für eine informell geplante Verbindung rügen, verhilft ihrem Berufungszulassungsantrag nicht zum Erfolg, weil diese Ausführungen und die Erwägungen zur Eignung des Grundstücks als Austauschfläche jeweils selbständig entscheidungstragend sind („zudem“). Ist die Entscheidung der Vorinstanz selbständig tragend auf mehrere Gründe gestützt, müssen die Darlegungsanforderungen des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO aber hinsichtlich jedes einzelnen tragenden Entscheidungsgrundes erfüllt sein (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 22. Januar 2019 - OVG 10 N 74.18 -, juris Rn. 4 m.w.N.). Daran fehlt es hier aus den vorgenannten Gründen.
(3) Auch legen die Kläger keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der Feststellung und Würdigung des entscheidungserheblichen Sachverhalts durch das erstinstanzliche Gericht dar, indem sie beanstanden, dass der Verwaltungsvorgang nicht im Original vorgelegt worden sei, nicht vollständig erscheine und sich inzwischen wieder angefunden haben müsste. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die in Kopie vorgelegten Unterlagen keinen Rückschluss auf den tatsächlichen Willen des Beklagten zulassen oder gegebenenfalls fehlenden Aktenbestandteilen widersprechende Umstände zu entnehmen seien, legen die Kläger nicht dar. Das von ihnen angeführte abstrakte Risiko von Verwechslungen und Manipulationen vermag die gebotene Darlegung konkreter Umstände nicht zu ersetzen.
(4) Gleiches gilt, soweit die Kläger beanstanden, dass das Verwaltungsgericht ihrem Beweisermittlungsantrag nicht gefolgt sei, den Verwaltungsvorgang betreffend den Grund der Vorkaufsrechtsausübung sowie Unterlagen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen betreffend den geplanten Verwendungszweck für das Grundstück beizuziehen. Auch insoweit legen die Kläger keine konkreten Anhaltspunkte dafür dar, dass deren Beiziehung andere als die vom Verwaltungsgericht zugrunde gelegten Umstände hätte erbringen können.
bb. Ferner wenden sich die Kläger ohne Erfolg gegen die weitere Annahme des erstinstanzlichen Gerichts, der Ausübung des Vorkaufsrechts stehe nicht entgegen, dass die Kläger eine Bebauung des Grundstücks entsprechend dem Verordnungsziel der Schaffung von Wohnraum beabsichtigten. Dies hat das Verwaltungsgericht darauf gestützt, dass insoweit nur eine bereits aktuell bestehende Wohnnutzung zu berücksichtigen sei, zudem sei nicht konkret und nachvollziehbar dargetan, wann die Kinder der Kläger das Grundstück zu bebauen beabsichtigten und der Beklagte unabhängig davon eine nachvollziehbare Verwendung des Grundstücks als Verbindung ins Auge gefasst habe. Jedenfalls die erste dieser drei jeweils selbständig tragenden Erwägungen haben die Kläger nicht durchgehend in Frage gestellt, denn sie wenden sich zu Recht nicht gegen die Annahme, dass das streitgegenständliche Grundstück bislang von ihnen oder ihren Kindern nicht bewohnt wird. Ihr Einwand, das Verwaltungsgericht hätte ein spezifisches Ankaufsinteresse berücksichtigen müssen, welches sich daraus ergebe, dass das Grundstück an ihr eigenes Wohngrundstück angrenze, stellt das tatbestandliche Allgemeinwohlinteresse an der Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht in Frage, und kann als ggf. gegen dieses abzuwägender Belang lediglich auf der Rechtsfolgenseite Berücksichtigung finden.
c. Gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, dass weder Ausschlussgründe gemäß § 26 BauGB gegeben seien noch eine Abwendungsmöglichkeit gemäß § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB bestehe und das Vorkaufsrecht fristgemäß ausgeübt worden sei, wendet sich der Berufungszulassungsantrag nicht.
d. Schließlich wenden sich die Kläger erfolglos gegen die erstinstanzliche Annahme, dass der Beklagte sein Ermessen zur Ausübung des Vorkaufsrechts fehlerfrei betätigt habe.
Das Verwaltungsgericht ist davon ausgegangen, der Beklagte habe die Abwägungsdirektiven vollständig und richtig erkannt, indem er seiner Ermessensentscheidung einerseits das allgemeine öffentliche Interesse daran, das Gebiet mittels städtebaulicher Instrumente zügig als Wohnungsbaustandort zu entwickeln, und andererseits das private Interesse der Kläger und des Beigeladenen an dem Verkauf des Grundstücks zugrunde gelegt habe. Weiter habe er die heranzuziehenden Tatsachen zutreffend erfasst, die Belange objektiv zutreffend gewichtet und sie fehlerfrei gegeneinander abgewogen, denn während das öffentliche Interesse an der Sicherung von Wohnraum ein gewichtiger Gemeinwohlbelang sei, stehe den Klägern lediglich eine grundgesetzlich nicht gesicherte Erwerbschance zur Seite. Der von ihnen im Hinblick auf eine unterbliebene Information über das Vorkaufsrecht reklamierte Vertrauensschutz könne entsprechend der Wertung des § 48 Abs. 3 Satz 1 VwVfG keinen Erfüllungs-, sondern lediglich einen Entschädigungsanspruch begründen; er sei zudem dadurch entfallen, dass die Kläger von der Absicht vorbereitender Untersuchungen gewusst bzw. hätten darum wissen müssen. Deshalb habe der Beklagte sowohl die klägerischen Aufwendungen für die Grundstücksfinanzierung und den Abriss einer Gartenlaube als auch ihr auf der Grundstückshistorie beruhendes ideelles Interesse an dem Kaufgrundstück hintanstellen dürfen.
aa. Zu Unrecht gehen die Kläger davon aus, der Beklagte habe ihr spezifisches Ankaufsinteresse materieller und ideeller Art verkannt, welches daraus resultiere, dass ihr eigenes Wohngrundstück seit 80 Jahren in Familienbesitz sei, die Klägerin seit Kindertagen eine enge Beziehung zu dem streitgegenständlichen Grundstück und seinen Pächtern gehabt habe und die Planung bestehe, dort Häuser für die Kinder der Kläger zu errichten. Wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausführt, hat der Beklagte dieses private Interesse der Kläger vollständig erfasst. Der Bescheid vom 9. Juli 2019 verweist im Rahmen der Ermessensübung auf den hohen ideellen Wert des Grundstücks insbesondere für die Klägerin, welche seit Kindertagen ein enges nachbarschaftliches Verhältnis zur Pächterfamilie und zum Grundstück gehabt habe, sowie auf die Absicht der Kläger, ihren Kindern die Möglichkeit zu geben, dort ein Eigenheim mit dem Ziel des Mehrgenerationenwohnens zu errichten (S. 4 und 6). Ebenso nimmt der Widerspruchsbescheid vom 10. Dezember 2019 Bezug auf das Vorbringen der Kläger, dass die geplante Errichtung zweier Häuser die städtischen Planungsziele ebenso sicherzustellen vermöge (S. 9).
bb. Dass der Beklagte die eingestellten Belange objektiv unzutreffend gewichtet habe, legen die Kläger ebenfalls nicht dar.
Gegen die Bewertung des Beklagten, dass die von ihnen beabsichtigte Errichtung zweier Häuser nicht dem öffentlichen Planungsziel entspreche (Bescheid S. 6; Widerspruchsbescheid S. 9), tragen die Kläger nichts vor.
Ebenso wenig begründen sie, dass ihr spezifisches Ankaufsinteresse materieller und ideeller Art ihrer Position ein rechtliches Gewicht verleihen würden, welches eine über eine vom Eigentumsgrundrecht nicht geschützte bloße Erwerbschance hinausgeht, wie sie der Beklagte angenommen hat (Bescheid S. 6, Widerspruchsbescheid S. 12). Warum sich ihrem spezifischen Erwerbsinteresse an dem streitgegenständlichen Grundstück die „Ausstrahlungswirkung ihres Eigentums“ an dem Nachbargrundstück ausdrücken könnte, wird von den Klägern weder näher ausgeführt noch ist dies sonst ersichtlich. Dagegen spricht bereits, dass die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zwar den Erhalt der Substanz des Eigentums schützt, jedoch kein Recht umfasst, dieses in jeder möglichen Form zu nutzen und daher keinen Anspruch gerade auf Einräumung derjenigen Nutzungsmöglichkeit verleiht, die dem Eigentümer den größtmöglichen Vorteil verspricht (BVerfG, Beschluss vom 9. Oktober 1991 – 1 BvR 227/91 –, juris Rn. 12). Dies gilt umso mehr für das klägerische Absicht, den Nutzen des bestehenden Eigentums durch Hinzuerwerb weiterer Flächen zu vergrößern.
Hat das spezifische Erwerbsinteresse der Kläger mithin kein höheres Gewicht als der Beklagte ihm beigemessen hat, so erweist sich die Abwägung auch nicht deswegen als fehlerhaft, weil der Bescheid und das erstinstanzliche Urteil sich nicht ausdrücklich zu dem Umstand verhalten, dass die Kläger dieses Interesse ausschließlich auf dem streitgegenständlichen Grundstück verfolgen können.
Ebenso wenig wird mit der Rüge, das Verwaltungsgericht habe sich insoweit auf eine Aneinanderreihung allgemein gehaltener Textbausteine beschränkt, ein Ermessensfehler des Beklagten dargelegt.
cc. Zu Unrecht gehen die Kläger schließlich davon aus, im Rahmen der Ermessensausübung habe zu ihren Gunsten berücksichtigt werden müssen, dass sie von dem Beklagten im Schreiben aus Mai 2017 nicht über das Vorkaufsrecht unterrichtet worden seien. Wäre eine solche Unterrichtung erfolgt, so hätte sie den Klägern keine Möglichkeit verschafft, das Grundstück zu erwerben, sondern sie allenfalls davor bewahren können, vergebliche Kosten für den Versuch eines solchen Erwerbs aufzuwenden. Daher bestand für den Beklagten auch keine Veranlassung, den Klägern zur Kompensation einer – unterstellt – rechtswidrigen Auskunft eine weitergehende Rechtsposition einzuräumen als diese sie im Fall vollständiger Unterrichtung innegehabt hätten.
Erweist sich die Annahme des Verwaltungsgerichts, der von den Klägern reklamierte Vertrauensschutz könne lediglich einen Entschädigungsanspruch begründen, damit als zutreffend, so vermögen die gegen dessen selbständig entscheidungstragende Begründung („abgesehen davon“), ein solcher Vertrauensschutz sei ggf. entfallen, vorgetragenen Gründe ebenfalls keine ernstlichen Richtigkeitszweifel zu begründen.
2. Den Zulassungsgrund der besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten der Rechtssache legen die Kläger ebenfalls nicht hinreichend dar. Ihre Annahme, die Berufung sei auch nach § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO zuzulassen, weil die Voraussetzungen „angesichts des obigen Vorbringens zu den Einwänden gegen die Richtigkeit der Entscheidung im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO gegeben“ seien und sie „die entscheidungserheblichen Gesichtspunkte in nachvollziehbarer Weise geschildert und somit den Schwierigkeitsgrad plausibel dargelegt“ hätten, geht fehl.
Besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten sind gegeben, wenn die Rechtssache überdurchschnittliche, das normale Maß nicht unerheblich überschreitende Schwierigkeiten verursacht und sich diese auf Fragen beziehen, die für den konkreten Fall entscheidungserheblich sind. Dabei ist es zur Darlegung des Zulassungsgrundes erforderlich, dass die Fragen, in Bezug auf die sich solche Schwierigkeiten stellen, konkret bezeichnet werden. Ferner ist regelmäßig zu erläutern, worin die besondere Schwierigkeit besteht (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. Januar 2019 – OVG 10 N 67.16 –, juris Rn. 16 m.w.N.). Ergibt sich die Schwierigkeit schon aus dem Begründungsaufwand des erstinstanzlichen Urteils, so genügt der Antragsteller seiner Darlegungslast indes mit erläuternden Hinweisen auf die einschlägigen Passagen des Urteils. Erblickt der Antragsteller die Schwierigkeiten des Falles hingegen darin, dass das Gericht auf bestimmte tatsächliche Aspekte nicht eingegangen ist oder notwendige Rechtsfragen nicht oder unzutreffend beantwortet hat, so hat er diese Gesichtspunkte in nachvollziehbarer Weise darzustellen und ihren Schwierigkeitsgrad plausibel zu machen (BVerfG, Beschluss vom 23. Juni 2000 — 1 BvR 830/00 -, juris Rn. 17).
Diese Voraussetzungen erfüllt das Zulassungsvorbringen nicht. Die Kläger haben bereits keine konkreten Fragen formuliert, in Bezug auf welche sich besondere Schwierigkeiten stellen würden. Ebenso wenig haben sie erläutert, worin die besonderen Schwierigkeiten bestehen, obwohl der nur zehnseitige Urteilsumfang solche nicht grundsätzlich nahelegt und die in der Sache erhobene Rüge, das Verwaltungsgericht sei den besonderen Umständen des Falles nicht gerecht geworden, nach dem Maßstab des Bundesverfassungsgerichts eine solche Darlegung unabhängig vom Urteilsumfang geboten hat.
3. Schließlich ist die Berufung auch nicht wegen des gerügten Verfahrensmangels (§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO) zuzulassen.
a. Der behauptete Verstoß gegen den Amtsermittlungsgrundsatz (§ 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO) ist nicht dargelegt.
Eine Aufklärungsrüge kann nur Erfolg haben, wenn sie schlüssig aufzeigt, dass das Gericht aufgrund seiner Rechtsauffassung Anlass zur weiteren Aufklärung hätte sehen müssen. Mit dem Zulassungsantrag muss weiter substantiiert dargetan werden, hinsichtlich welcher tatsächlichen Umstände Aufklärungsbedarf bestanden hat, welche für geeignet und erforderlich gehaltenen Aufklärungsmaßnahmen hierfür in Betracht gekommen wären und welche tatsächlichen Feststellungen bei der Durchführung der vermissten Sachverhaltsaufklärung voraussichtlich getroffen worden wären. Weiterhin muss dargelegt werden, dass bereits im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in der mündlichen Verhandlung auf die Vornahme der Sachverhaltsaufklärung, deren Unterbleiben nunmehr beanstandet wird, hingewirkt worden ist, oder dass sich dem Gericht die bezeichnete Ermittlung auch ohne ein solches Hinwirken von sich aus hätte aufdrängen müssen (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 16. Oktober 2017 - OVG 10 N 57.17 -, juris Rn. 14 m.w.N.). Dabei verletzt das Gericht seine Aufklärungspflicht grundsätzlich nicht, wenn es von einer Beweiserhebung absieht, die ein anwaltlich vertretener Beteiligter nicht durch einen in der mündlichen Verhandlung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 1. März 2001 – BVerwG 6 B 6/01 –, juris Rn. 14) bzw.im Nachgang eines Verzichts auf diese durch einen schriftsätzlich gestellten Beweisantrag beantragt hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 30. Mai 1989 – BVerwG 1 C 57/87 –, juris Rn. 12).
aa. Einen entsprechenden Beweisantrag hatten die Kläger zu keinem Zeitpunkt des erstinstanzlichen Verfahrens gestellt. Ihr in den Schriftsätzen vom 15. Mai 2020 und 19. August 2020 geäußertes Begehren, bestimmte Unterlagen beizuziehen, ist im Nachgang des mit Schriftsatz vom 18. November 2021 erfolgten Verzichts auf mündliche Verhandlung schon nicht wiederholt worden; vor allem jedoch stellte es eine bloße Beweisanregung dar, da die Kläger weder eine bestimmte Beweistatsache noch Anknüpfungspunkte für diese benannt, sondern mit ihrem Begehren zunächst das Ziel verfolgt hatten, Anhaltspunkte für neuen Sachvortrag zu gewinnen.
bb. Ebenso wenig legen die Kläger Gründe dar, aus denen sich dem erstinstanzlichen Gericht die bezeichneten Ermittlungen von sich aus hätten aufdrängen müssen. Anhaltspunkte dafür, dass zum Zeitpunkt des Verordnungserlasses im Juli 2017 eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nicht in Betracht gezogen worden wäre oder die Erstreckung der Vorkaufsrechtsverordnung auf das klägerische Grundstück nicht geeignet gewesen wäre, zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung beizutragen, legen die Kläger nicht dar. Ebenso wenig legen sie Anhaltspunkte für Umstände dar, aus denen die Ausübung des Vorkaufsrechtes zum Zeitpunkt des Bescheiderlasses am 9. Juli 2019 bzw. 10. Dezember 2019 nicht im Wohle der Allgemeinheit gelegen haben oder ermessensfehlerhaft gewesen sein könnte. Auch der Umstand, dass derartige Umstände ggf. aus der Sphäre des Beklagten resultiert haben würden, bewirkt aus den vorgenannten Gründen keine anknüpfungslose Ermittlungspflicht des Gerichts.
b. Die behauptete Verletzung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) ist ebenfalls nicht gegeben.
Das Gebot rechtlichen Gehörs gemäß Art. 103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht dazu, die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und bei seiner Entscheidung zu berücksichtigen. Davon, dass das Gericht ihm unterbreitetes Vorbringen auch tatsächlich zur Kenntnis nimmt und berücksichtigt, ist grundsätzlich auszugehen. Auch ist es nicht erforderlich, dass das Gericht sich mit jedem Vorbringen der Beteiligten in den Gründen seiner Entscheidung ausdrücklich auseinandersetzt. Vielmehr ist dem Anspruch auf rechtliches Gehör Genüge getan, wenn das Gericht sich in seiner Begründung mit dem für die Entscheidung erheblichen Kern des Beteiligtenvorbringens jedenfalls zu den Fragen, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung sind, auseinandersetzt. Erst wenn sich im Einzelfall klar ergibt, dass das Gericht dieser Pflicht nicht nachgekommen ist, ist der Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Das Gebot des rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht jedoch nicht, dem Tatsachenvortrag oder der Rechtsansicht eines Verfahrensbeteiligten inhaltlich zu folgen. Ebenso wenig verpflichtet es das Gericht, jedes Vorbringen der Beteiligten in den Gründen seiner Entscheidung ausdrücklich zu bescheiden. Es ist daher verfehlt, aus der Nichterwähnung einzelner Begründungsteile des Vorbringens in den gerichtlichen Entscheidungsgründen zu schließen, das Gericht habe sich nicht mit den darin enthaltenen Argumenten befasst. Art. 103 Abs. 1 GG vermittelt insbesondere keinen Schutz davor, dass ein Gericht aus Gründen des materiellen Rechts Parteivorbringen nicht weiter aufnimmt. Daraus ergibt sich, dass der einen Gehörsverstoß rügende Kläger darlegen muss, welches konkrete Vorbringen das Verwaltungsgericht seiner Auffassung nach unberücksichtigt gelassen hat und warum der übergangene Vortrag nach der maßgeblichen Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts entscheidungserheblich gewesen sein soll, es also zu einem anderen, für den Kläger günstigeren Ergebnis gekommen wäre, wenn es diesen Vortrag berücksichtigt hätte (st. Rspr. vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 8. November 2021 – OVG 10 N 80/21 –, EA S. 2 f.)
Diese Voraussetzungen erfüllt das Zulassungsvorbringen nicht, denn nach dem vorgenannten Maßstab gehen die Kläger zu Unrecht davon aus, dass eine gerichtliche Befassung mit ihrem Vorbringen unterblieben ist.
aa. Ihre Rüge, die von dem Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge seien unvollständig, hat das Verwaltungsgericht im Tatbestand wiedergegeben (S. 3 des Urteils) und in den Entscheidungsgründen zwar nicht gesondert aufgegriffen, jedoch in der Sache dadurch gewürdigt, dass es eine Beiziehung weiterer Verwaltungsvorgänge über den Grund und den Verwendungszweck der Vorkaufsrechtsausübung abgelehnt hat (S. 8 des Urteils).
bb. Mit dem ebenfalls im Tatbestand (S. 3 des Urteils) wiedergegebenen Vortrag der Kläger zu ihrem spezifischen Ankaufsinteresse hat sich das Verwaltungsgericht befasst, indem es im Rahmen der Prüfung der tatbestandlichen Voraussetzungen des Vorkaufsrechts die beabsichtigte Wohnbebauung für die Kinder der Kläger thematisiert (Urteil S. 8) und im Rahmen der Prüfung der Ermessensausübung „das auf der Grundstückshistorie beruhende ideelle Interesse“ der Kläger als nachrangig erachtet hat (Urteil S. 10).
cc. Schließlich ist das Verwaltungsgericht auf den Umstand, dass die Kläger eine in Betracht gezogene Verwendung des Vorkaufsgrundstücks für eine Durchwegung bestritten hatten, eingegangen, indem es insoweit nicht von einer unwidersprochenen subjektiven Verwendungsabsicht dem Beklagten, sondern lediglich von einer ausweislich der informellen städtebaulichen Planung bestehenden objektiven Eignung des Grundstücks ausgegangen ist (S. 8 des Urteils). Im Übrigen war dieser Vortrag nach der maßgeblichen Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts nicht entscheidungserheblich, weil das Allgemeinwohlinteresse an der Vorkaufsrechtsausübung selbständig tragend auf den beabsichtigten Einsatz als Tausch- oder Ersatzgrundstück gestützt worden war.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1 und 3, § 52 Abs. 1 GKG.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 165 BauGB
§ 26 BauGB
§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO
§ 5 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 166 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO
§ 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 48 Abs. 3 Satz 1 VwVfG
§ 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 66 Abs. 3 Satz 3 GKG
Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG
Art. 103 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 13 K 18/20
10 N 68/20
4 B 45.19
10 N 53.17
5 N 23.17
10 N 74.18
1 BvR 227/91
10 N 67.16
1 BvR 830/00
10 N 57.17
6 B 6/01
1 C 57/87
10 N 80/21