Landgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-04-12, Aktenzeichen 2-10 O 164/11
ECLI: ECLI:DE:LGFFM:2013:0412.2.10O164.11.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt Zahlung und Freistellung von Darlehensverbindlichkeiten von der eine Eigentumswohnung finanzierenden Bank.
Der Kläger erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 2.10.1992 von der X mbH das Eigentum an dem Hotelapartment Nr. ..., Objekt D O1, zu einem ausgewiesenen Kaufpreis von 59.034,33 DM. Auf den Kaufvertrag (Anlage K 2, Bl. 22 d.A.) wird Bezug genommen.
Dabei wurden er von der A mbH (nachfolgend A) vertreten.
Zuvor hatte der Kläger die A mit notariellem Geschäftsbesorgungsvertrag vom 11.6.1992 (Anlage K 8, Bl. 96 d.A.) bevollmächtigt, ihn bei der Vorbereitung und Durchführung des Erwerbsvorgangs, u.a. bei Abschluss des Kaufvertrages und der zur Finanzierung erforderlichen Darlehensverträge, zu vertreten.
Zur Finanzierung des Kaufpreises schloss der Kläger unter dem 9.9.1992 mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten einen Darlehensvertrag über insgesamt 146.767 DM. Auf den Darlehensvertrag (Anlage K 4, Bl. 34 d.a.) wird Bezug genommen.
Der Kläger behauptet, die von der A eingesetzte Vermittlerin, Frau C, habe ihn aufgrund falscher Versprechen – durch arglistige Täuschung - zum Abschluss der streitgegenständlichen Verträge bestimmt.
Insbesondere habe die Vermittlerin zugesichert, dass sich „der Erwerb fast von selbst trage“, dass „die Ausgaben durch die Mieteinnahmen und Steuerersparnisse amortisiert werden“, der Verkehrswert sei „noch höher“ als der im Vermittlungsauftrag vom 11.6.1992 (Bl. 21 d.A.) ausgewiesene Gesamtaufwand. Ihm sei ein „sicher erzielbarer Pachtzins“ zugesagt worden.
Darüber hinaus ist der Kläger der Auffassung, die Beklagte habe es pflichtwidrig unterlassen, ihn über eine versteckte Vermittlungsprovision in Höhe von 18,24 % des Kaufpreises aufzuklären. Er sei arglistig darüber getäuscht worden, dass in dem prospektierten Gesamtaufwand eine Innenprovision enthalten gewesen sei.
Der Kläger behauptet, die Beklagte habe Kenntnis von der arglistigen Täuschung gehabt.
Die Beklagte habe mit dem Vermittler in institutionalisierter Art und Weise zusammengearbeitet.
Der Kläger meint, die der A erteilte notarielle Vollmacht sei wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig gewesen. Damit habe die A sowohl den notariellen Kaufvertrag als auch den Darlehensvertrag mit der Beklagten ohne wirksame Vollmacht des Klägers abgeschlossen. Die der A erteilte notarielle Vollmacht habe der Beklagten bei Abschluss der Darlehensverträge nicht vorgelegen. Die Beklagte habe die von ihm geleisteten Zahlungen rechtsgrundlos erhalten.
Des Weiteren behauptet der Kläger, der gezahlte Kaufpreis sei sittenwidrig überteuert gewesen. Der Verkehrswert der Wohnung habe tatsächlich lediglich 15.000 € betragen.
Der Kläger behauptet weiter, er habe auf die Darlehen insgesamt Zins- und Tilgungsleistungen in Höhe von 98.378,13 € geleistet. Er habe umgerechnet 29.944,23 € an Eigenkapital aufwenden müssen. Demgegenüber habe er Pachteinnahmen in Höhe von 20.939,25 € erzielen können.
Der Kläger beantragt,
1. Es wird festgestellt, dass der Kläger, Herr Z, nicht verpflichtet ist, aus den Darlehensverträgen mit den Nummern ...b und ...c und ...d weitere Zahlungen an die Beklagte zu leisten. 2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 106.383,11 € nebst 5 % Zinsen hieraus über dem Basiszinssatz seit dem 1.12.2009 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung des 19,33/10.000stel Miteigentumsanteils und dem damit verbundenen Sondereigentum an der Einheit im zweiten Obergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. ... bezeichnet im Objekt D, ...platz , in O2, eingetragen im Grundbuch von O2 des Kreisgerichts F in O1, Blatt Nr. .... 3. Die Beklagte wird dazu verurteilt, die abgetretene Sicherheit in Form der Lebensversicherung bei der G Versicherung AG unter der Versicherungsscheinnummer ... zu Gunsten des Klägers freizugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte bestreitet Inhalt und Ablauf der Vermittlungstätigkeit mit Nichtwissen.
Die Beklagte behauptet, keine Kenntnis von einer etwaigen Täuschung gehabt zu haben. Insofern habe sie keine Aufklärungspflichtverletzung begehen können.
Sie erhebt die Einrede der Verjährung.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Dem Kläger stehen weder Schadensersatzansprüche noch Ansprüche wegen ungerechtfertigter Bereicherung zu.
Dem Kläger stehen keine bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsansprüche zu, § 812 BGB.
Der Kläger hat nicht substantiiert zum angeblichen Nichtvorliegen der Vollmacht vorgetragen.
Der Kläger behauptet, die der A erteilte notarielle Vollmacht habe bei Abschluss der Darlehensverträge der Beklagten nicht vorgelegen, sodass die Darlehensverträge nicht – auch nicht aus Rechtsscheingründen - wirksam zu Stande gekommen seien.
Der Kläger muss im Rahmen des geltend gemachten Bereicherungsanspruchs die tatsächlichen Voraussetzungen des Fehlens der Vertretungsmacht des Treuhänders, und damit auch das Fehlen einer Rechtsscheinsvollmacht im Sinne der §§ 171, 172 BGB, darlegen und beweisen. Die Bank ist jedoch zunächst aufgrund der ihr obliegenden sekundären Darlegungslast gehalten, konkret zu den Umständen der Urkundenvorlage vorzutragen (BGH Urteil 28.4.2009, Az. XI ZR 228/08).
Vorliegend ist die Beklagte ihrer sekundären Darlegungslast nachgekommen. Sie hat konkret vorgetragen, dass ihr eine Ausfertigung der notariellen Treuhandvollmacht vom 15.6.1992 mit Schreiben der A vor Abschluss der Darlehensverträge zugegangen sei, und hat die Mitarbeiter, die für die Prüfung der Darlehensvoraussetzungen zuständig waren, konkret benannt. Die Beklagte konnte in der mündlichen Verhandlung am 25.10.11 die „2. Ausfertigung“ des „Angebot zum Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages und Vollmach“ im Original vorlegen. Ebenso legte sie in der mündlichen Verhandlung am 20.2.13 das Original des Schreibens der A vom 29.6.92 vor, aus dem sich ergibt, dass dem Finanzierungsantrag u.a. das „Angebot zum Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages“ beigefügt war. Auch wurde auf der für die Beklagte bestimmten Ausfertigung des Darlehensvertrages der Vermerk „gemäß Treuhandauftrag und Vollmacht Nr. ... vom 11.06.92, beurkundet vom Notar B, Unterschrift geprüft“ angebracht.
Auf diesen konkreten Vortrag hin hat der Kläger lediglich pauschal bestritten, dass die notarielle Vollmacht der Beklagten tatsächlich vorgelegen habe. Dies genügt nicht, um der Darlegungs- und Beweislast genüge zu tun. Der Kläger hätte vielmehr konkret vortragen müssen, dass – entgegen dem Inhalt des Schreibens der A und dem Vermerk auf dem Darlehensvertrag – die Vollmacht nicht beigefügt gewesen sei. Dies gilt umso mehr, als die Treuhandvollmacht bereits am 15.6.1992 ausgestellt wurde, während der Darlehensvertrag erst am 9.9.1992 abgeschlossen wurde, mithin fast 3 Monate später, sodass unwahrscheinlich erscheint, dass die Vollmachtsausfertigung erst mit einer Verzögerung von 3 Monaten die Beklagte erreicht hat.
Dem steht auch nicht das Schreiben der Beklagten und das beigefügte Merkblatt (Anlage K 9, Bl. 100) entgegen. Zwar hatte die Beklagte zu dem Zeitpunkt den Darlehensvertrag bereits unterschrieben gehabt, während sich aus dem Merkblatt ergibt, dass die Beklagte bei dem Treuhänder u.a. die „notarielle Annahmeerklärung und Vollmacht“ erst „anfordern werden “ wird, d.h., dass diese Unterlagen bei Unterzeichnung noch nicht vorgelegen zu haben scheinen. Dem ist jedoch entgegenzuhalten, dass das Merkblatt ein für eine Vielzahl von Fällen standardisiertes Formblatt war, das sowohl vor, als auch nach Unterzeichnung der jeweiligen Darlehensverträge verwandt wurde. Darüber hinaus ergibt sich aus dem Anschreiben, dass das Darlehen ausgezahlt werde, sobald die „angekreuzten“ Unterlagen vorliegen. Angekreuzt wurde jedoch lediglich das Feld für „Abtretungserklärung für neue / bestehende Lebensversicherung und Original-Lebensversicherungspolice“. Aus der Tatsache, dass die Auszahlung ausschließlich vom Vorliegen dieser Unterlage abhängig gemacht wurde, ergibt sich, dass sämtliche weiteren für die Kreditvergabe erforderlichen Unterlagen bereits vorlagen.
Ebenfalls ist die Behauptung des Klägers unbeachtlich, das Schreiben der A vom 29.6.92 sei der Beklagten im Zeitpunkt des Darlehensvertragsschlusses noch nicht zugegangen gewesen. Nachdem der Kläger die Echtheit des Schreibens (insbesondere das Absenderdatum 29.6.1992) und den Zugang an sich nicht bestritten hat, erscheint es höchst unwahrscheinlich, dass das Schreiben erst nach Vertragsschluss - am 9.9.1992 -, d.h. über 2 Monate später, bei der Beklagten eingegangen seien sollte. Darüber hinaus befinden sich auf dem Schreiben 2 Eingangsstempel der Beklagten, datierend auf den 30.6.1992 und den 1.7.1992. Soweit der Kläger vorträgt, es sei davon auszugehen, dass die Stempel erst nachträglich angebracht worden seien, handelt es sich um eine bloße Behauptung ins Blaue hinein. Auch ist nicht ungewöhnlich, dass kurz hintereinander 2 Eingangsstempel angebracht wurden. Dies korrespondiert mit der Tatsache, dass augenscheinlich mehrere Mitarbeiter der Beklagten den Eingang mit ihrer Unterschrift bestätigten. Darüber hinaus spricht dies sogar für die Echtheit der Eingangsstempel. Wenn die Beklagte nachträglich den Eingang hätte rückdatieren wollen, hätte es nicht zweier unterschiedlicher Eingangsstempel bedurft.
Entgegen der Auffassung des Klägers was das erst in der mündlichen Verhandlung am 20.2.13 vorgelegte Schreibens der A vom 29.6.92 nicht wegen Verspätung zurückzuweisen gem. § 296 Abs. 2 i.V.m. § 282 ZPO. Die Zulassung des Schreibens hat die Erledigung des Rechtsstreits nicht verzögert. Zum einen hatte die Beklagte bereits vor der Vorlage des Schreibens ihrer sekundärer Darlegungslast genüge getan. Auch konnte der Kläger – wie ausgeführt - in dem ihm nachgelassenen Schriftsatz auf das neu, erweiternde Vorbringen der Beklagten seine Behauptung weder substantiieren, noch unter Beweis stellen. Mithin war keine weitere Beweisaufnahme erforderlich; die Erledigung des Rechtsstreits wurde durch die Zulassung des Schreibens nicht verzögert.
Darüber hinaus hätte der Kläger seine Behauptung mittels eines tauglichen Beweismittels unter Beweis stellen müssen, etwa durch Benennung des Verfassers des Schreibens der A oder des von der Beklagten namentlich benannten zuständigen Sachbearbeiters als Zeugen. All dies versäumte der Kläger.
Die Beklagte hat auch keine Aufklärungspflicht aus dem Darlehensvertrag verletzt.
Eine nicht beratend tätige, sondern lediglich kreditgebende Bank ist bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass der Kunde entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügt oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient hat. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäftes können sich daher nur aus besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann dann der Fall sein, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann, z.B. wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Kreditnehmer von seinem Geschäftspartner über das finanzierte Geschäft arglistig getäuscht wurde. Die Kenntnis der finanzierenden Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, sofern die finanzierende Bank und der Vermittler in institutionalisierter Art und Weise zusammengewirkt haben, die Finanzierung auch vom Vermittler angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Vermittlers für die finanzierende Bank objektiv evident war (BGH WM 10, 2069 ; BGHZ 186, 96).
Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt.
1. Behauptungen der Vermittlerin zur Werthaltigkeit
Soweit der Kläger behauptet, die Vermittlerin habe zugesichert, dass sich „der Erwerb fast von selbst trage“, dass „die Ausgaben durch die Mieteinnahmen und Steuerersparnisse amortisiert werden“, dass der Verkehrswert „noch höher“ sei als der im Vermittlungsauftrag ausgewiesene Gesamtaufwand und dass der Pachtzins „sicher erzielbar“ sei, wären dies lediglich subjektive Werturteile bzw. unverbindliche Anpreisungen, nicht jedoch eine Täuschung über Tatsachen (BGH WM 06, 2343 ; OLG München, WM 11, 2133).
Darüber hinaus ist nicht ersichtlich, dass eine – unterstellte – Täuschung arglistig erfolgt wäre. Arglist erfordert Vorsatz. Der Handelnde muss die Unrichtigkeit seiner Angaben kennen oder zumindest für möglich halten (BGH NJW 01, 2326 ; BGH NJW 07, 3057 ). Dass die Vermittlerin bzw. die Vertriebsgesellschaft vorsätzlich falsch beraten haben soll, hat der Kläger nicht in substantiierter Weise dargelegt.
Darüber hinaus bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte von einer etwaigen arglistigen Täuschung hätte Kenntnis haben können.
Die Beklagte hatte keinen eine eigene Aufklärungspflicht begründenden konkreten Wissensvorsprung. Dahinstehen kann, ob der Klägervortrag die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens rechtfertigen kann. Zumindest wären die Angaben des Vermittlers nicht evident unrichtig gewesen. Einem Außenstehenden wäre nicht sofort aufgefallen, wenn die Kalkulation der prognostizierten Mieteinnahmen tatsächlich rechnerisch fehlerhaft gewesen wäre oder auf unzutreffenden Annahmen beruhte. Die Stimmigkeit kann erst nach Durchführung eines komplizierten Berechnungsverfahrens, und erst nach dem Vergleich mit den letztlich erzielbaren Mieten Jahre später ermittelt werden.
Schließlich hätte die Beklagte eine vermutete Kenntnis auch widerlegen können.
Die Beklagte, die an den Beratungsgesprächen nicht beteiligt war, hat glaubhaft dargelegt, nicht gewusst zu haben, wie die Berater die potentiellen Käufer berieten und worüber sie diese aufklärten, insbesondere welche Berechnungen vorgenommen wurden.
Im Übrigen wären etwaige Schadensersatzansprüche bereits verjährt, §§ 195, 199 BGB.
Die für den Beginn der Verjährungsfrist erforderliche Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen ist gegeben, wenn dem Geschädigten die Erhebung einer Schadensersatzklage, sei es auch nur in Form einer Feststellungsklage, erfolgversprechend, wenn auch nicht risikolos, möglich ist. Dabei ist nicht notwendig, dass der Geschädigte sämtliche Einzelumstände kennt und bereits hinreichend sichere Beweismittel in den Händen hält (BGH WM 08, 1260 ).
Vorliegend hatte der Kläger bereits mit anwaltlichem Schreiben vom 2.2.1998 (Bl. 480 d.A.) die mangelnde Werthaltigkeit bzw. die Nichterzielbarkeit der versprochenen Pachteinnahmen gerügt und zum Gegenstand eines Schadensersatzanspruches gemacht. Mithin hatte der Kläger bereits vor Jahren Kenntnis von der Unrichtigkeit den angeblichen falschen Zusagen der Vermittlerin.
2. Aufklärung über versteckte Innenprovisionen
Dahinstehen kann, ob tatsächlich eine weitere Vertriebsprovisionen in Höhe von 18,24 % angefallen ist, die in dem im Verkaufsprospekt auf Seite 44 unter VIII a) „Grundstück und anteilige Kosten Generalübernehmerwerkvertrag incl. Vertrieb und Marketing 76,57 %“ aufgeführten Posten enthalten war.
Die Beklagte war jedenfalls nicht verpflichtet, darüber aufzuklären, dass und in welcher Höhe eine weitere Provision anfiel. Grundsätzlich muss das den Immobilienerwerb finanzierende Kreditinstitut auf eine im Kaufpreis enthaltene und an den Vertrieb gezahlte Innenprovision nicht hinweisen. Es bleibt grundsätzlich den Vertragspartnern überlassen, welchen Kaufpreis sie vereinbaren. Ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung liegt erst dann vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Kreditnehmer über das finanzierte Geschäft arglistig getäuscht wurde (BGH Urteil 5.6.2012, Az. XI ZR 149/11).
Vorliegend wurde der Kläger jedoch nicht über etwaige Provisionszahlungen arglistig getäuscht. Aus der Position VIII a) war für den Käufer ohne weiteres ersichtlich, dass ein nicht weiter aufgeschlüsselter Teil des Gesamtaufwandes für Vertrieb und Marketing enthalten war. Der Käufer wird auf den Anfall einer weiteren Vertriebsprovision deutlich hingewiesen. Lediglich wurde deren Höhe nicht offenbart. Darin liegt jedoch keine arglistige Täuschung gem. § 123 BGB. Auch kann nicht angenommen werden, eine unbezifferte Unterposition übersteige die anderen, bezifferten Preisbestandteile nicht oder nur geringfügig. Es wird offen gelegt, dass verschiedene Vermittler mit dem Vertrieb der Kapitalanlage betraut waren, und auch, dass damit weitere Vertriebsprovisionen anfallen. In dem Prospekt wird nicht verschleiert, dass die weitere Vergütung letztlich vom Kläger zu bezahlen ist (BGH, Urteil 5.6.2012, Az. XI ZR 149/11).
3. Sittenwidrig überhöhter Kaufpreis
Eine kreditgebende Bank muss auf eine Unangemessenheit des Kaufpreises, über die grundsätzlich selbst der Verkäufer nicht aufzuklären hat, ausnahmsweise dann hinweisen, wenn ein so krasses Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss. Dies ist erst der Fall, wenn der Verkehrswert knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung. Der Käufer muss zum einen dem Beweis zugängliche Angaben zu den jeweils wertbildenden Faktoren konkret darlegen und zudem konkrete Umstände vortragen, aus denen sich die positive Kenntnis der Bank von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreis ergibt (BGH Urteil 21.10.2008, Az. XI ZR 256/07).
Der Kläger hat bereits keine konkreten Angaben zu den wertbildenden Faktoren gemacht. Vielmehr behauptet er pauschal, der Verkehrswert der Wohnung habe lediglich 15.000 € betragen.
Soweit der Kläger im Schriftsatz vom 3.4.13 vorträgt, nach einem Verkehrswertgutachten bezüglich einer anderen Einheit im streitgegenständlichen Objekt betrage deren Verkehrswert lediglich ca. 6.500 €, ist dieser neue Vortrag nicht zu berücksichtigen, da er nach Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgt ist, § 296 a ZPO.
Des Weiteren wären die im Kaufpreis enthaltenen Nebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Provisionen und Gebühren für Mietgarantie und Finanzierungsvermittlung von dem gezahlten Kaufpreis abzuziehen gewesen (BGH, WM 03, 1710 ). Auch wären die erzielten Steuervorteile zu berücksichtigen gewesen (BGH, WM 05, 1598 ).
Darüber hinaus hatte die Beklagte keine Kenntnis von einer etwaigen sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises. Der Kläger behauptet lediglich pauschal, die Beklagte hätte aufgrund der von ihr vorgenommenen - für Banken üblichen - Beleihungswertermittlung Kenntnis von der sittenwidrigen Überteuerung gehabt. Zwar kann der Bank aufgegeben werde, die Einwertungsunterlagen vorzulegen. Die Urkundenvorlage darf jedoch nicht zum bloßen Zweck der Informationsgewinnung, sondern nur bei Vorliegen eines schlüssigen, auf konkrete Tatsachen bezogenen Vortrags der Partei angeordnet werden (BGHZ 173, 23). Ansonsten handelt es sich um einen unzulässigen Ausforschungsbeweis. Vorliegend trägt der Kläger keine Tatsachen vor, aus denen sich die Kenntnis der Beklagten von einer etwaigen sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung ergeben könnte. Er unterstellt lediglich, dass eine Beleihungswertermittlung existiere, ohne Kenntnis von Art und Inhalt der etwaigen Wertermittlung zu haben.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf insgesamt 178.334 € festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 171, 172 BGB
§§ 195, 199 BGB
§ 812 BGB
§ 282 ZPO
§ 123 BGB
§ 296 a ZPO
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO

Zitierte Entscheidungen: WM 10, 2069
BGHZ 186, 96
WM 06, 2343
WM 11, 2133
NJW 01, 2326
NJW 07, 3057
WM 08, 1260
WM 03, 1710
WM 05, 1598
BGHZ 173, 23
23 U 109/13
XI ZR 228/08
XI ZR 149/11
XI ZR 256/07