Oberlandesgericht Dresden (Sachsen, )
Urteil vom 2022-12-01, Aktenzeichen 2 U 53/22 Lw
ECLI: ECLI:DE:OLGNAUM:2022:1201.2U53.22LW.00

Tenor:
I. Auf die Berufung I der Beklagten wird das am 11. April 2022 verkündete Urteil des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Magdeburg teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 23.305,59 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 28. Januar 2022 zu zahlen abzüglich der am 22. Februar 2022 geleisteten Teilzahlung von 3.202,56 € und der am 9. Mai 2022 geleisteten Teilzahlung von 1.005,84 €.
3. Es wird festgestellt, dass die Beklagte nicht zur Rückzahlung der am 22. Februar 2022 unter Vorbehalt geleisteten Teilzahlung von 3.202,56 € verpflichtet ist.
II. Die Berufung II der Klägerin gegen das vorgenannte Urteil des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Magdeburg wird zurückgewiesen.
III. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen hat die Klägerin zu tragen.
IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckungsschuldnerin kann die Zwangsvollstreckung durch die Vollstreckungsgläubigerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Vollstreckungsgläubigerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
V. Die Revision wird nicht zugelassen.
Beschluss:
Der Kostenwert des Rechtsstreits in erster Instanz und des Berufungsverfahrens wird jeweils auf eine Gebührenstufe bis 140.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von der Beklagten in Fortführung früherer Verpachtungen die Abgabe eines Angebotes zum Abschluss eines Landpachtvertrages zu einem geringeren als dem bisher angebotenen Pachtzins für Ackerflächen.
Die Klägerin hatte von der Beklagten langfristig landwirtschaftliche Flächen in den Gemarkungen L. und P. (S. Kreis) in einer Gesamtgröße von ca. 53 Hektar gepachtet; dieser Landpachtvertrag mit dem Aktenzeichen der Beklagten ... endete zum 30.09.2018. Die Klägerin begehrt einen Anschlusspachtvertrag für die Zeit vom 01.10.2018 bis zum 30.09.2027 über eine Gesamtfläche von insgesamt 53,3083 Hektar, welche 52,8984 Hektar Ackerland in 14 Teilflächen mit einer gewichteten Bodenpunkt- (Acker-)zahl von 71 sowie 0,3024 Hektar Forst und 0,1075 Hektar sonstige Flächen umfasst.
Zwischen den Prozessparteien steht außer Streit, dass die Klägerin zu der Fortführung ihres Betriebes auf diese Flächen angewiesen ist, sodass Nummer 2.2.5 der Grundsätze für die weitere Privatisierung der landwirtschaftlichen Flächen der BVVG (Privatisierungsgrundsätze) anwendbar ist. Diese Privatisierungsgrundsätze, auf die sich die Bundesregierung und die Regierungen der Bundesländer im Beitrittsgebiet - ausgenommen Berlin - im Frühjahr 2010 verständigt hatten (veröffentlicht unter https://www.bvvg.de/wp-content/uploads/2019/10/privatisierungsgrundsaetze.pdf, künftig: PG 2010), sind nach dem Abschluss der Veräußerungen von landwirtschaftlichen Flächen an Berechtigte nach dem Entschädigungs- und Ausgleichsgesetz (EALG) im Jahre 2009 nach ihrer Nummer 2 darauf gerichtet, mehr Planungssicherheit für landwirtschaftliche Betriebe u. a. dadurch herbeizuführen, dass beim Auslaufen langfristiger Pachtverträge unter bestimmten Voraussetzungen die Neuvergabe nicht durch eine Ausschreibung, sondern durch eine Direktvergabe an den bisherigen Pächter - zum Erwerb oder zum Abschluss eines Anschlusspachtvertrages - erfolgt. In Nummer 2.2.5 werden die Voraussetzungen und Modalitäten des Neuabschlusses eines Landpachtvertrages mit einer Laufzeit von bis zu neun Jahren unter Wegfall der Direkterwerbsmöglichkeit geregelt. In Satz 4 PG 2010 heißt es:
„Der Pachtpreis richtet sich nach der ortsüblichen Pacht unter Berücksichtigung der Ergebnisse vergleichbarer Pachtausschreibungen.“
Die Beklagte übermittelte der Klägerin am 19.06.2018 den Entwurf eines Landpachtvertrages für weitere neun Jahre, welcher neben einem Pachtzins von 10,23 €/ha für Forst- und sonstige Flächen einen Pachtzins für Ackerflächen in Höhe von 10,18 € je Bodenpunkt und Hektar (künftig: €/BP + ha) vorsah (künftig: Angebot 1). Die Klägerin bat um Überprüfung des Pachtzinses für Ackerflächen, verwies darauf, dass das neue Angebot gegenüber dem zuletzt gezahlten Pachtzins von 7,18 €/BP + ha eine erhebliche Verteuerung darstelle, und hielt einen Pachtzins von 8,10 €/BP + ha für angemessen.
Die Beklagte erklärte im Schreiben vom 03.08.2018, dass sie - auch unter Berücksichtigung der derzeitigen Trockenheit - einen Pachtzins in der von der Klägerin angestrebten Höhe nur bei einer zweijährigen Laufzeit anbieten könne. Für einen neunjährigen Schutzregelpachtvertrag reduzierte sie ihr Angebot auf einen Pachtzins für Ackerland in Höhe von 9,95 €/BP + ha (künftig: Angebot 2). Alternativ bot sie einen Staffelpachtzins in drei Stufen (8,50 € - 9,20 € - 10,00 €, jeweils je BP + ha) an. Für die Annahme eines der Angebote setzte sie eine Frist bis zum 17.08.2018. Die Klägerin wiederholte und vertiefte ihren Standpunkt, wonach ein höherer Pachtzins als 8,10 € von ihr nicht zu erwirtschaften sei.
Mit Schreiben vom 07.09.2018 bekräftigte die Beklagte, dass ein Anspruch auf den Abschluss eines neunjährigen Landpachtvertrages zu dem von der Klägerin vorgeschlagenen Pachtzins nicht bestehe. Vor dem Hintergrund der aktuellen dürrebedingten Ertragsschwäche erklärte sie sich bereit, einen Vertrag mit einem Anfangspachtzins von 8,70 €/BP + ha sowie einer Pachtzinserhöhung auf 9,75 €/BP + ha ab dem Beginn des Pachtjahres 2022/2023 mit Kündigungsmöglichkeit anzubieten (künftig: Angebot 3). Die Klägerin erklärte sich hiermit nicht einverstanden. Verhandlungen über den Abschluss eines Landpachtvertrages mit dem Vorbehalt der Überprüfung der Höhe des Pachtzinses für Ackerflächen scheiterten.
Mit ihrer am 28.09.2018 beim Amtsgericht Magdeburg eingereichten, der Beklagten am 12.10.2018 zugestellten Klage hat die Klägerin die Verurteilung der Beklagten zur Abgabe eines Angebotes eines mit dem Entwurf des Landpachtvertrages identischen Vertrages, allerdings mit einem Pachtzins für Ackerflächen in Höhe von 6,88 €/BP + ha in der Gemarkung L. und 7,57 €/BP + ha in der Gemarkung P. , hilfsweise zu einem vom Gericht zu bestimmenden angemessenen Pachtzins, äußerst hilfsweise zu einem Pachtzins von 8,10 €/BP + ha beantragt. Sie hat sich insbesondere auf die Geltung von § 4 Abs. 1 Nr. 3 LPachtVG berufen, wonach anzeigepflichtige Landpachtverträge zu beanstanden seien, wenn die Pacht nicht in einem angemessenen Verhältnis zu dem Ertrag stehe, der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig zu erzielen sei.
Die Beklagte hat die Abweisung der Klage beantragt und u. a. ausgeführt, dass sie den üblichen Pachtzins nach ihrer ständigen Übung allein nach objektiven Kriterien ermittle und insbesondere eine geltend gemachte beschränkte Leistungsfähigkeit bzw. Ertragskraft des Pächters nicht zu einer Reduzierung des Pachtzinses führe. Eine objektive Sondersituation bestehe allerdings aufgrund der dürrebedingten Ertragsschwäche von landwirtschaftlichen Unternehmungen im Jahre 2018. Vor diesem Hintergrund erklärten sich die Einigungsbemühungen der Beklagten mit der Klägerin. Wegen der Einzelheiten des von ihr angewandten Pachtpreissystems wird auf die Klageerwiderung (S. 9 f.) sowie auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 12.01.2022 Bezug genommen.
Mit ihrer am 20.12.2021 erhobenen Widerklage hat die Beklagte von der Klägerin Schadensersatz wegen der unterlassenen Rückgabe der Flächen für die Zeit vom 01.10.2018 bis zum 31.12.2020 begehrt in Höhe der Differenz zwischen der von der Klägerin gezahlten Nutzungsentschädigung (auf der Grundlage von 7,18 €/BP + ha) und einem fiktiven Pachtzins im Falle der Ausschreibung in Höhe von mindestens 9,95 €/BP + ha.
Am 22.02.2022 zahlte die Klägerin an die Beklagte unter dem Vorbehalt der Rückforderung einen Betrag in Höhe von 4.625,95 € - der Zahlung lag die Annahme eines fiktiven Pachtzinses von 7,56 €/BP + ha für Ackerflächen für die Zeit 01.10.2018 bis zum 31.12.2021 zugrunde. Von dem genannten Betrag entfielen 3.202,56 € auf die Zeit bis zum 31.12.2020.
Das Landwirtschaftsgericht hat ein Gutachten zur Höhe des ortsüblichen Pachtzinses zum Stichtag am 01.10.2018 eingeholt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt des schriftlichen Gutachtens des Dipl.-Ing. agr. Dr. J. M. vom 08.04.2021 (GA Bd. I Rücktasche) sowie von dessen Anhörung am 20.12.2021 (GA Bd. II Bl. 141 ff.) Bezug genommen.
Mit seinem am 11.04.2022 verkündeten Urteil hat das Landwirtschaftsgericht der Klage mit der Maßgabe stattgegeben, dass für das Ackerland ein jährlicher Pachtzins in Höhe von 8,15 €/BP + ha anzubieten sei. Auf die Widerklage hat es die Klägerin zur Zahlung von 4.937,94 € nebst Zinsen in gesetzlicher Höhe ab dem 28.01.2022 verurteilt und festgestellt, dass die Beklagte nicht zur Rückzahlung von 3.202,56 € verpflichtet sei. Im Übrigen hat es Klage und Widerklage jeweils abgewiesen.
Gegen diese Entscheidung wenden sich beide Prozessparteien.
Die Beklagte hat gegen das ihr am 04.05.2022 zugestellte Urteil mit einem am 10.05.2022 beim Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese Berufung am 27.05.2022 begründet.
Sie strebt mit ihrer Berufung I die Klageabweisung an und verfolgt die erstinstanzliche Widerklageforderung mit der Maßgabe, dass sie eine von der Klägerin am 09.05.2022 geleistete weitere Zahlung ohne Zahlungsbestimmung in Höhe von 1.005,84 € in Abzug bringt.
Sie meint im Wesentlichen, dass es entgegen der Ansicht des Landwirtschaftsgerichts nicht auf eine richterliche Auslegung der Privatisierungsgrundsätze ankomme, sondern allein auf die von ihr im Jahre 2018 gehandhabte Praxis der Preisfindung. Dies führe bei den hier vorliegenden Konstellationen (neun Jahre Pachtzeit, eine mehr als 50 ha große, zusammenhängende Ackerfläche) zu einem Pachtpreis von 9,95 €/BP + ha, welchen sie der Klägerin erfolglos angeboten habe.
Die Klägerin hat gegen das ihr am 02.05.2022 zugestellte Urteil mit einem am 02.06.2022 beim Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese Berufung mit einem am 04.07.2022 (Montag) eingegangenen Schriftsatz begründet.
Die Klägerin strebt mit ihrer Berufung II eine weitere Reduzierung des Pachtzinses für Ackerland um 0,50 €/BP + ha (in ihrer Berufungsbegründung hat sie 0,60 € fehlerhaft berechnet) sowie eine hieraus resultierende weitere Abweisung der Widerklage an.
Die Beklagte beantragt,
I. unter teilweiser Abänderung des erstinstanzlichen Urteils
1. die Klage insgesamt abzuweisen und
2. auf die Widerklage
die Klägerin zu verurteilen, an sie 23.305,59 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 28.01.2022 abzüglich der am 22.02.2022 geleisteten 3.202,56 € und der am 09.05.2022 geleisteten 1.005,84 € zu zahlen sowie
festzustellen, dass sie nicht zur Rückzahlung der am 22.02.2022 unter Vorbehalt anteilig geleisteten Zahlung von 3.202,56 € verpflichtet ist; und
II. die Berufung II der Klägerin zurückzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
I. die Berufung I der Beklagten zurückzuweisen und
II. unter teilweiser Abänderung des erstinstanzlichen Urteils
1. die Beklagte zu verurteilen, ihr über die landwirtschaftlichen Flächen Gemarkung L., Flur 4, Flurstücke 2, 9, 10, 11, 13, 33, 35, 38, 44, 46, 63, 64 und 117, und Gemarkung P., Flur 3, Flurstücke 22 und 23, einen auf neun Jahre befristeten Landpachtvertrag (Beginn am 01.10.2018, Ende am 30.09.2027) anzubieten
a) zu einem jährlichen Pachtzins von 7,65 €/BP + ha für das Ackerland und 10,23 €/ha für die anderen Flächen,
b) hilfsweise zu a) zu einem vom angerufenen Gericht zu bestimmenden Pachtzins in Höhe von weniger als 8,15 €/BP + ha für Ackerland und 10,23 €/ha für die anderen Flächen;
2. die Widerklage abzuweisen, soweit nicht festgestellt wird, dass die Beklagte nicht zur Rückzahlung der am 22.02.2022 unter Vorbehalt geleisteten Zahlung von 3.202,56 € verpflichtet ist.
Der Senat hat am 09.11.2022 mündlich zur Sache verhandelt; wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Sitzungsprotokolls des Senats vom selben Tage Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung I der Beklagten und die Berufung II der Klägerin sind jeweils zulässig, insbesondere sind sie jeweils form- und fristgemäß eingelegt und begründet worden. In der Sache hat die Berufung II der Klägerin keinen Erfolg, während die Berufung I der Beklagten in vollem Umfang begründet ist.
I. Die Klage ist von Anfang an unbegründet gewesen. Die Klägerin hat gegen die Beklagte unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Abgabe eines Angebots zum Abschluss eines Landpachtvertrages zu den im Übrigen im Jahr 2018 von der Beklagten angebotenen Konditionen mit einem geringeren Pachtzins für Ackerland als von 9,95 €/BP + ha (Angebot 2).
Das Landwirtschaftsgericht ist zwar zu Recht davon ausgegangen, dass sich ein solcher Anspruch allenfalls aus §§ 585, 242 BGB i. V. m. Art. 3 Abs. 1 GG ergeben könnte. Es hat aber zu Unrecht einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf das Angebot eines sog. Schutzregelpachtvertrages zu einem im Wege eines Verkehrswertgutachtens ermittelten Pachtzins für begründet erachtet.
1. Der Senat schließt sich der höchstrichterlichen Rechtsprechung an, mit welcher der Rechtscharakter der Privatisierungsgrundsätze PG 2010 abschließend geklärt worden ist.
a) Danach ist die Beklagte zwar im Innenverhältnis zu der Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben (BvS) als ihrer Auftraggeberin und gegenüber dem dieser gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 TreuhG vorgesetzten Bundesministerium für Finanzen zur Einhaltung der Privatisierungsgrundsätze 2010 verpflichtet. Die PG 2010 haben den Zweck, die Privatisierung der ehemals volkseigenen land- und forstwirtschaftlichen Flächen im Beitrittsgebiet zu steuern. Diese Flächen sind der BvS durch §§ 1 und 3 der 3. DVO z. TreuhG übertragen worden und nach § 4 der 3. DVO z. TreuhG sowie § 1 Abs. 1 Satz 1, Abs. 6 TreuhG so zu privatisieren, dass den ökonomischen, ökologischen, strukturellen und eigentumsrechtlichen Besonderheiten dieses Bereichs Rechnung getragen wird. Hierbei handelt es sich um gesetzliche Vorgaben, welche die BvS und die von ihr beauftragte Beklagte als Privatisierungsstelle des Bundes im Interesse der Allgemeinheit zu beachten haben. Was das praktisch bedeutet, wird durch die Privatisierungsgrundsätze 2010 konkretisiert. Diese wirken daher wie eine Allgemeine Verwaltungsvorschrift, welche die Beklagte im Innenverhältnis zur BvS zu beachten hat (so schon BGH, Urteil v. 14.09.2018, V ZR 12/17, RdL 2018, 376, in juris Rz. 14). Daran ändert nichts, dass das Bundesministerium der Finanzen die Leitlinien mit den betroffenen Bundesländern in dem in Art. 1 des Einigungsvertrages genannten Gebiet abgestimmt und darin die Mitwirkung dieser Länder bei der Umsetzung vorgesehen hat sowie dass die Privatisierungsgrundsätze auf eine Außenwirkung angelegt waren und öffentlich bekannt gemacht wurden (vgl. BGH, Urteil v. 23.04.2021, V ZR 147/19, RdL 2021, 285, in juris Rz. 10, 14; BGH, Urteil v. 23.04.2021, V ZR 248/19, AUR 2021, 261, in juris Rz. 7, 11).
b) Ob und unter welchen Voraussetzungen dieser Bindung der Beklagten im Innenverhältnis auch eine Verpflichtung gegenüber den am Erwerb oder an einer Pacht der von der Beklagten verwalteten Flächen interessierten landwirtschaftlichen Unternehmen im Außenverhältnis entspricht, ist ausschließlich davon abhängig, wie die Beklagte die Privatisierungsgrundsätze im maßgeblichen Zeitpunkt, hier also im Zeitpunkt des Abschlusses des Landpachtvertrages, in seiner ständigen Praxis gehandhabt hat und in welchem Umfang sie infolgedessen als Privatisierungsstelle des Bundes aufgrund des Gleichheitssatzes des Art. 3 Abs. 1 GG gebunden ist (vgl. BGH, Urteil v. 23.04.2021, V ZR 147/19, a.a.O. , in juris Rz. 12 f.; BGH, Urteil v. 23.04.2021, V ZR 248/19, a.a.O. , in juris Rz. 9 f., jeweils m. w. N.). Denn Verwaltungsvorschriften begründen nicht schon durch ihr Vorhandensein und ihre Veröffentlichung subjektive Rechte des Betroffenen. Die in Verwaltungsvorschriften verkörperten internen Leitlinien erlangen nur durch eine entsprechende andauernde Praxis der adressierten Stelle und die an eine solche Praxis anknüpfende Verpflichtung zur Gleichbehandlung Außenwirkung. Die Entscheidung für eine Steuerung der Verwaltungspraxis durch Verwaltungsvorschriften ist regelmäßig gerade auch eine Entscheidung dafür, diese Vorschriften bei Bedarf flexibel ändern zu können (vgl. BGH, Urteile jeweils v. 23.04.2021, in V ZR 147/19 Rz. 13 f.; in V ZR 248/19 Rz. 10 f.). Eine Verwaltungsvorschrift unterliegt deswegen auch keiner eigenständigen richterlichen Auslegung wie eine Rechtsnorm, sondern maßgeblich ist, wie vorausgeführt, allein, wie die zuständige Stelle die Verwaltungsvorschrift im maßgeblichen Zeitpunkt in ständiger Praxis gehandhabt hat (ebenda, in V ZR 147/19 Rz. 17, in V ZR 248/19 Rz. 14, jeweils m. w. N.).
2. Nach diesen Maßstäben ist hier festzustellen, dass die Beklagte im Jahre 2018 nach dem übereinstimmenden Vorbringen beider Prozessparteien zur Preisfindung für den Abschluss von langjährigen Schutzregelpachtverhältnissen nicht etwa auf amtliche Statistiken oder Preissammlungen zurückgriff, sondern ein eigenes Pachtpreissystem verwendete, welches sich aus Daten der von ihr selbst geschlossenen bzw. verlängerten Landpachtverträge speiste. Grundsätzlich orientierte sie sich dabei an den Durchschnittspreisen der Neuverpachtungen im selben Jahr und in derselben Region aufgrund von Ausschreibungen und Direktverpachtungen, wobei sie weiter die Größe des Pachtobjekts und ggf. dessen Zersplitterung berücksichtigte. Im Jahr 2018 bezog sie weiter die vorübergehende dürrebedingte Ertragsschwäche ein, weswegen sie nach eigenen Angaben einen Mittelwert aus dem Durchschnittspreis der Bestandsverträge und dem Durchschnittspreis der Neuverträge aufgrund von Ausschreibungen errechnete und der Preisfindung zugrunde legte. Die Klägerin stellt nicht in Abrede, dass die Beklagte bei der Ermittlung des ihr angebotenen Pachtzinses in gleicher Weise vorgegangen sei, sondern beanstandet das Pachtpreissystem der Beklagten als intransparent und als tendenziell preistreibend. Der subjektive Anspruch der Klägerin auf eine Gleichbehandlung mit anderen Pachtinteressenten, welche in den Anwendungsbereich von Nummer 2.2.5 PG 2010 fallen, ist hiervon jedoch nicht berührt. Eine Ungleichbehandlung mit anderen Unternehmen hat die Klägerin gerade nicht geltend gemacht.
3. Entgegen der Auffassung der Klägerin liegen die Voraussetzungen dafür, dass den Privatisierungsgrundsätzen ausnahmsweise unmittelbare Außenwirkung zukommen könnten, jedenfalls nicht vor.
In der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung wird das zwar teilweise angenommen, wenn die Entscheidung der Stelle, an welche sich die Leitlinien richten, unter keinem denkbaren Gesichtspunkt mehr vertretbar oder in sonstiger Weise willkürlich ist (vgl. auch BGH, Urteil v. 23.04.2021, V ZR 147/19, a.a.O. , in juris Rz. 20 m. w. N.). Die vorausgeführte Praxis der Preisfindung der Beklagten im Jahre 2018 kann jedoch schon angesichts der Unschärfe der Formulierung in Nummer 2.2.5 PG 2010 nicht als unvertretbar oder gar willkürlich angesehen werden.
a) Ein konkretes Verfahren zur Preisfindung ist in den Privatisierungsgrundsätzen nicht vorgegeben. Es werden lediglich zwei Orientierungsaspekte benannt: die Ortsüblichkeit, d. h. die Regionalität des Pachtzinses, und die Berücksichtigung der Ergebnisse vergleichbarer Ausschreibungen zur Neuvergabe von Pachtverträgen.
b) In den Privatisierungsgrundsätzen ist auch nicht festgelegt, auf welcher Datengrundlage diese beiden Orientierungswerte zu ermitteln sind.
aa) Hinsichtlich des zuletzt genannten Aspektes (Ausschreibungsergebnisse) könnte es zweifelhaft sein, ob lediglich die Ausschreibungen der Beklagten selbst einzubeziehen sind oder auch die Ausschreibungen anderer Verpächter, z. B. von evangelischen Kirchgemeinden. Zudem ist ein unbestimmter Begriff auszufüllen, derjenige der „vergleichbaren“ Ausschreibungen. Insoweit verbleibt der Beklagten auch nach dem Inhalt der Privatisierungsgrundsätze jeweils ein Beurteilungsspielraum. Der Ansatz der Beklagten, insoweit auf eigene Ausschreibungen zurückzugreifen, für welche eine valide Datenbasis vorhanden ist, und Ausschreibungsergebnisse nur im gleichen Zeitraum und in einem regionalen Nahbereich (lt. Beklagter ca. 20 km) heranzuziehen, soweit diese eine Pachtzinsermittlung zulassen, ist nachvollziehbar und jedenfalls nicht sachfremd.
bb) Gleiches gilt für den zuerst genannten Gesichtspunkt der Ortsüblichkeit. Mit dem Begriff der Ortsüblichkeit wird zwar nach allgemeinem Sprachgebrauch die nach einer ständigen Handhabung für gleiche oder ähnliche Leistungen am betreffenden Ort gewöhnlich geforderte Vergütung beschrieben, es ist aber entgegen der Auffassung der Klägerin nach dem Wortlaut schon fraglich, auf wessen Übung es ankommt, lediglich auf das Preisgefüge der Beklagten selbst oder auf das allgemeine Preisgefüge. Das Gebot der Gleichbehandlung verpflichtet die Beklagte, den Maßstab grundsätzlich einheitlich anzuwenden. Angesichts der unsicheren Datenlage zum Pachtzinsniveau im gesamten Landpachtwesen der Region, wie es sich auch aus den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen (vgl. schriftliches Gutachten S. 8 f., Anhörung S. 2 f.) ergibt, und dem Umstand, dass selbst mit einem hohen Aufwand insoweit nur unsichere Ergebnisse zu ermitteln sind, ist es nicht willkürlich, dass die Beklagte nur auf eigene Pachtverträge abstellt, die von ihr vollständig im System erfasst werden.
c) Es ist gerichtsbekannt, dass die Verpachtungen der Beklagten - sei es durch Preisänderungen in Bestandsverträgen, sei es durch Ausschreibungen von Neupachtverträgen - in den letzten beiden Jahrzehnten zu einer erheblichen und - im Vergleich zu anderen Bundesländern - auch überdurchschnittlichen Pachtzinssteigerung geführt haben. Hierin liegt jedoch trotz möglicher agrarstrukturell negativer Auswirkungen kein willkürliches Verhalten, sondern ein Handeln in den Grenzen der vorgegebenen Privatisierungsgrundsätze. Gerade der in Nr. 2.2.5 Satz 4 genannte Aspekt der Berücksichtigung der Ausschreibungsergebnisse rechtfertigt, dass der bei einer Direktverpachtung anzusetzende Pachtzins zumindest keine großen Abweichungen zu den im Wege der Ausschreibung erzielten Pachtzinsen aufweist. In diesem Zusammenhang kommt dem unstreitigen Umstand Bedeutung zu, dass die Klägerin selbst im Rahmen von Ausschreibungen von Landpachtverträgen über kleinere Pachtflächen (11,7477 ha AL bzw. 9,9665 ha AL) mit einer kürzeren Laufzeit von nur sechs Jahren der Beklagten im Jahre 2018 Anfangspachtzinspreise von 9,96 €/BP + ha bzw. von 8,47 €/BP + ha und einer festgelegten Erhöhung nach drei Jahren auf 11,16 €/BP + ha bzw. 9,49 €/BP + ha angeboten hat (vgl. Anlagen B5 und B6). Hierfür spricht nicht zuletzt auch der vom gerichtlichen Sachverständigen ermittelte durchschnittliche Pachtzins aus Ausschreibungen und Direktverpachtungen der Beklagten in Höhe von 9,40 €/BP + ha im Jahr 2018.
4. Das Landwirtschaftsgericht hat zu Recht darauf hingewiesen, dass die Klägerin sich für ihr Begehren nicht mit Erfolg auf die Vorschrift des § 4 Abs. 1 Nr. 3 LPachtVG berufen kann.
Nach dieser Vorschrift findet nach dem Abschluss eines anzeigepflichtigen Landpachtvertrages eine entsprechende Prüfung statt, aus ihr ergeben sich aber keine subjektiven Ansprüche des jeweiligen Pächters. Eine etwaige Beanstandung richtete sich vielmehr gegen beide Vertragsparteien. Im Übrigen ist darauf zu verweisen, dass die Beklagte unstreitig Neupachtverträge, darunter die beiden o. g. Verträge der Klägerin, mit einer Pachtzinshöhe im Bereich von 9,95 €/BP + ha bei der zuständigen Behörde angezeigt und diese keine Beanstandungen erhoben hat.
II. Die Beklagte hat gegen die Klägerin wegen der verspäteten Rückgabe der Pachtflächen neben der Nutzungsentschädigung nach § 597 Satz 1 BGB in Höhe des bisherigen Pachtzinses einen Anspruch auf Schadensersatz (vgl. § 597 Satz 2 BGB). Dieser besteht in der mit der Widerklage geltend gemachten Höhe.
1. Der Anspruch ist dem Grunde nach aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB gerechtfertigt. Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten ihre vertragliche Verpflichtung zur - unaufgeforderten - Rückgabe der Pachtsache nach Ende der vertraglichen Nutzungszeit am 30.09.2018 verletzt. Eine Mahnung war nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB entbehrlich, weil der Zeitpunkt der Erfüllung der Rückgabepflicht nach dem Kalender bestimmt war.
2. Hinsichtlich der Höhe des Schadens der Beklagten kann sich das Gericht nach § 252 BGB und § 287 ZPO auf eine abstrakte Schadensbetrachtung und eine Schätzung stützen. Es begegnet - auch angesichts der Vertragsabschlüsse zwischen der Klägerin und der Beklagten im Jahre 2018 - keinen Bedenken, dass im Rahmen einer Ausschreibung der Verpachtung von ca. 53 Hektar zusammenhängender Ackerflächen ein Pachtzins von 9,95 €/BP + ha erzielbar gewesen wäre. Hieraus ergibt sich folgende Rechnung:
a) Die Differenz zwischen dem fiktiven Pachtzins bei Ausschreibung und der bereits gezahlten Nutzungsentschädigung (Pachtzins im vorangegangenen Landpachtvertrag) berechnet sich, wie folgt: 9,95 €/BP + ha abzgl. 7,18 €/BP + ha = 2,77 €/BP + ha; bei 71 BP ergibt sich ein Jahresbetrag i. H. v. 196,67 €/ha, was bei 52,8984 ha zu einem Jahresfehlbetrag (Vermögensschaden) von 10.403,53 € führt.
b) Bezogen auf den Zeitraum von 27 Monaten (Oktober 2018 bis Dezember 2020 = 2,25 Jahre) ergeben sich hieraus insgesamt 23.407,94 €; der Senat ist an die - geringere - Bezifferung des Zahlungsantrages der Beklagten in Höhe von nur 23.305,59 € nach § 308 Abs. 1 ZPO gebunden.
3. In Abzug zu bringen sind die unstreitigen Zahlungen in Höhe von 3.202,56 € - unter gleichzeitiger Feststellung der Nichtberechtigung des insoweit von der Klägerin erklärten Rückforderungsvorbehalts - und von 1.005,84 €, insgesamt 4.208,40 €, sodass ein Restbetrag von 19.097,19 € verbleibt.
4. Ein Anspruch auf Prozesszinsen bestünde zwar ab dem 21.12.2021, weil der Widerklageantrag bereits in der Sitzung vom 20.12.2021 gestellt worden ist und es deswegen auf die (spätere) Zustellung der Widerklageschrift nicht ankommt. Gegen den späteren Zinsbeginn, wie ihn das Landgericht ausgeurteilt hat, hat die Beklagte sich aber nicht gewandt, sodass es beim 28.01.2022 verbleibt.
C.
I. Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, hinsichtlich des Berufungsverfahrens zusätzlich auf § 97 Abs. 1 ZPO.
II. Die weiteren Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 S. 1 sowie 543, 544 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
III. Die Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
IV. Die Festsetzung des Streitwerts für die Gebührenberechnung (Kostenwert) folgt aus §§ 39 Abs. 1, 47 Abs. 1 Satz 1, 48 Abs. 1 Satz 1, 63 Abs. 2 GKG i. V. m. §§ 3 und 9 ZPO.
1. a) Für das Verfahren in erster Instanz hat sich der Senat daran orientiert, dass die Klage auf die Abgabe einer Willenserklärung zum Abschluss eines Landpachtvertrages (Angebot) gerichtet gewesen ist. Das für die Streitwertfestsetzung nach § 48 Abs. 1 GKG i. V. m. §§ 3, 9 Satz 1 ZPO maßgebliche wirtschaftliche Interesse richtet sich nach dem Dreieinhalbfachen des angestrebten Jahrespachtzinses (vgl. BGH, Beschluss v. 24.03.2021, LwZR 4/20, MDR 2021, 711, in juris Rz. 3). Da die Klägerin neben ihrem Hauptantrag insgesamt drei Hilfsanträge gestellt hat, welche sich in der Höhe des für Ackerland anzusetzenden Pachtzinses unterscheiden, ist nach § 45 Abs. 1 Sätze 2 und 3 GKG der Antrag mit dem höchsten Gegenstandswert - hier der Antrag zu Ziffer 1 c.) - maßgeblich. Hieraus ergibt sich rechnerisch ein Jahrespachtzins von 30.426,06 € (Jahrespacht Ackerland: 52,8984 ha x 8,10 €/BP + ha x 71 BP = 30.421,87 €; Restflächen: 0,4099 ha x 10,23 €/ha = 4,19 €, gesamt: 30.426,06 €), welcher zur Festsetzung eines Einzelstreitwerts in Höhe von 106.491,21 € führt.
b) Die Widerklage war beziffert auf 23.305,59 €; dieser Betrag ist als Einzelstreitwert festzusetzen. Zwar enthielt der Widerklageantrag zu Ziffer 1.) eine Abzugsposition; dieser Teilbetrag ist jedoch Gegenstand des Widerklageantrags zu Ziffer 2.) gewesen. Trotz des auf Feststellung beschränkten Begehrens war der zuletzt genannte Antrag auf das Behalten dürfen des gesamten Betrages gerichtet.
c) In der Zusammenfassung ergibt sich ein Gesamtstreitwert in erster Instanz in Höhe von 129.796,80 €, welcher innerhalb der Gebührenstufe über 125.000,00 € und bis zu 140.000,00 € liegt.
2. a) In der Berufungsinstanz ist die Berufung I der Beklagten nach den gleichen Maßstäben kostenrechtlich zu bewerten:
aa) Der auf Abweisung der Klage in Höhe der erstinstanzlichen Verurteilung gerichtete Berufungsantrag hat einen Einzelstreitwert von 107.148,47 € (Jahrespachtzins Ackerland: 52,8984 ha x 8,15 €/BP + ha x 71 BP = 30.609,66 €, Jahrespachtzins Restflächen: 4,19 €, Jahrespachtzins insgesamt: 30.613,85 €; 3,5-fach: 107.148,47 €).
bb) Der auf Erhöhung der Verurteilung auf die Widerklage gerichtete Antrag ist nach seiner Bezifferung auf 14.159,25 € festzusetzen; insoweit sind ausgehend vom Gesamtbetrag von 23.305,59 € der Verurteilungsbetrag von 4.937,94 € und der Betrag von 3.202,56 € (hinsichtlich dessen die Feststellung getroffen worden ist, dass er nicht zurückzuzahlen ist) sowie der Betrag der zweiten Teilzahlung von 1.005,84 € jeweils abzuziehen.
cc) Hieraus ergibt sich für die Berufung I ein Einzelstreitwert von 121.307,72 €.
b) Für die Berufung II der Klägerin setzt der Senat einen Einzelstreitwert von 11.510,56 € an.
aa) Für die mit der Berufung weiterverfolgte Klage auf Abgabe einer von der bereits erwirkten Verurteilung abweichenden Willenserklärung ist die Differenz des Jahrespachtzinses maßgeblich, welche sich nur aus dem Pachtzins für die Ackerflächen berechnet (7,65 €/BP + ha statt 8,15 €/BP + ha, Differenz: 0,50 €/BP + ha x 71 BP x 52,8984 ha = 1.877,89 € p. a.; 3,5-fach: 6.572,62 €).
bb) Hinsichtlich des mit der Berufung verfolgten Antrags auf vollständige Abweisung der Widerklage ist der bezifferte Betrag von 4.937,94 € anzusetzen. Die Klägerin hat klargestellt, dass sie den Urteilsausspruch mit der Feststellung zur Teilzahlung in Höhe von 3.202,56 € nicht angreift.
c) Insgesamt beträgt der Streitwert für das Berufungsverfahren demnach 132.818,28 €, welcher ebenfalls in der festgesetzten Gebührenstufe liegt.
Engelhard Weiß-Ehm Wiedemann

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 585, 242 BGB
§§ 1 und 3 der 3. DVO z. TreuhG
§§ 3 und 9 ZPO
§ 247 BGB
§ 252 BGB
§ 287 ZPO
§ 4 Abs. 1 Nr. 3 LPachtVG
§ 2 Abs. 2 Satz 1 TreuhG
§ 4 der 3. DVO
§ 1 Abs. 1 Satz 1, Abs. 6 TreuhG
§ 597 Satz 1 BGB
§ 597 Satz 2 BGB
§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB
§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 308 Abs. 1 ZPO
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 S. 1 sowie 543, 544 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO
§ 39 Abs. 1, 47 Abs. 1 Satz 1, 48 Abs. 1 Satz 1, 63 Abs. 2 GKG
§ 48 Abs. 1 GKG
Art. 3 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: MDR 2021, 711
V ZR 12/17
V ZR 147/19
V ZR 248/19
V ZR 147/19 R
V ZR 248/19 R