Verwaltungsgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-06-08, Aktenzeichen 28 K 3143/12
ECLI: ECLI:DE:VGD:2016:0608.28K3143.12.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin beabsichtigt auf dem Grundstück Gemarkung I. , Flur 27, Flurstücke 290 und 291 (E. / S. Straße ∙ 00000 I. ) (Vorhabengrundstück) den Neubau eines M. -Lebensmittel-Discountmarktes.
Das Vorhabengrundstück liegt im Geltungsbereich des im Jahre 2011 bekanntgemachten Bebauungsplans Nr. 31 „Gewerbegebiet E Ost“ (Bebauungsplan) der Beklagten. Dieser setzt für das Vorhabengrundstück im nördlichen Bereich ein Gewerbegebiet (GE) und im südlichen Bereich ein eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) sowie in beiden Bereichen eine offene Bauweise und eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 fest. Zudem wird eine maximale Gebäudehöhe von 9 m (u. a. für den Bereich des Vorhabengrundstücks) bzw. 12 m (im nordöstlichen Teil des Plangebietes) festgesetzt.
Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung finden sich im Bebauungsplan folgende textliche Festsetzungen:
„1.1.1 Gewerbegebiet (GE) und eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) (§ 8 BauNVO)
Im Gewerbegebiet und im eingeschränkten Gewerbegebiet (GEe) sind Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten ausgeschlossen.
Als zentrenrelevante Sortimentsgruppen gelten:
[…]
- Nahrungs- und Genussmittel
In Verbindung mit Handwerksbetrieben oder produzierenden Gewerbebetrieben können Einzelhandelsnutzungen mit den oben genannten zentrenrelevanten Hauptsortimenten ausnahmsweise zugelassen werden, die in unmittelbarem räumlichen und betrieblichen Zusammenhang mit der handwerklichen oder produzierenden gewerblichen Nutzung stehen, wenn keine negativen städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten sind und die Fläche der Einzelhandelsnutzung dem Hauptzweck des Betriebes deutlich untergeordnet ist. Hierbei dürfen folgende Obergrenzen nicht überschritten werden: 10 % der Hauptbetriebsfläche, jedoch höchstens 150 m2 Verkaufsfläche (VK).
1.1.2 Art der Betriebe und Anlagen im Gewerbegebiet (GE) (§ 1 Abs. 4 BauNVO)
Es sind nur solche Betriebe und Anlagen zulässig, die der festgesetzten Nummerierung der Abstandsklasse entsprechen und in der beiliegenden Abstandsliste aufgeführt sind. Die Abstandsklassen werden im Abstandserlass 2007 (RdErl. D. Ministeriums für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz vom 06.06.2007) geregelt.Sonstige, von der Abstandsliste nicht erfasste Gewerbebetriebe können ausnahmsweise zugelassen werden, wenn in den Antragsunterlagen nachgewiesen wird, dass ihr Störgrad der im Plan festgesetzten oder nächsthöheren Abstandsklasse entspricht.
1.1.3 Eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) (§ 8 BauNVO)
Im eingeschränkten Gewerbegebiet sind Gewerbebetriebe bzw. Handwerksbetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, ferner Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude sowie Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal, Betriebsinhaber und Betriebsleiter zulässig. Ausnahmsweise können auch Handwerksbetriebe der Abstandsklasse VII des Abstandserlasses NW zugelassen werden.
1.1.4 Wohngebäude (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO)
Die nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter sind nur dann zulässig, wenn der Wohnungsanteil an der Bruttogeschossfläche des Betriebes max. 30 % beträgt. Der Wohnungsanteil darf 150 m² nicht überschreiten.“
Zum Maß der baulichen Nutzung sind im Bebauungsplan folgende textliche Festsetzungen vorhanden:
„1.2.1 Die Gebäudehöhe bezeichnet das zulässige Höchstmaß von Oberkante fertiger zugeordneter Erschließungsstraße bis zur Oberkante der baulichen Anlagen.
1.2.2 Die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe für technisch erforderliche, untergeordnete Bauteile (z.B. Schornsteine, Masten, technische Aufbauten für Aufzüge) kann ausnahmsweise gem. § 16 (6) BauNVO zugelassen werden. Die technische Erforderlichkeit ist im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.“
Im März 2005 hatte die Beklagte ein Einzelhandelskonzept für die Stadt I. erstellen lassen, das vom Rat der Beklagten am 24. Februar 2011 beschlossen worden war. Im Jahr 2007 hatte der Rat der Beklagten als Ergänzung zu seinem Einzelhandelskonzept die sog. „Ier Liste“ als ortsspezifische Sortimentsliste beschlossen.
In der Bebauungsplanbegründung wird zu dem Einzelhandelsausschluss der textlichen Festsetzung in Ziffer 1.1.1 ausgeführt:
„Außerdem ist der Ausschluss von zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten im Bereich der Einzelhandelsnutzung zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche im Ortskern ein wesentliches Ziel dieses Bebauungsplans.“ (Seite 3); „Um eine Beeinträchtigung der Einzelhandelsstruktur im Hauptgeschäftsbereich zu verhindern, werden in den Gewerbegebieten folgende Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe mit folgenden Hauptsortimenten ausgeschlossen:…Nahrungs- und Genussmittel…Diese Liste orientiert sich an der Sortimentsliste aus dem „Regionalen Einzelhandelskonzept für das westliche Ruhrgebiet und Düsseldorf.
Zu berücksichtigen ist das Einzelhandelskonzept der Stadt I. . Dieses Konzept empfiehlt Handlungsschritte zur Erhaltung und Stärkung des Hauptgeschäftszentrums im Ortskern I. . Im Hinblick auf die Steuerung des Einzelhandels im Ortsteil I. und die lt. Einzelhandelskonzept empfohlene Einzelhandelskonzentration auf ein klein räumiges Zentrum im Ortskern von I. ist der Ausschluss von zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten innerhalb des Plangebietes ein wesentlicher Punkt der städtebaulichen Konzeption.“
Entlang der im Plangebiet von Nord nach Süd verlaufenden Erschließungsstraße „E“ finden sich nördlich des Vorhabengrundstücks eine Dachdeckerei mit sich anschließendem Wohnhaus (Betriebsleiterwohnung) sowie nordöstlich des Vorhabengrundstücks eine Großbäckerei mit Ladencafe. Weiter nördlich befinden sich an der Straße E. / Ecke X. E östlichen Straßenseite ein nicht genehmigter Blumenhandel und im weiteren Verlauf ein Wohnhaus, eine Kfz-Werkstatt mit Gebrauchtwagenverkauf sowie ein Geschäft für den Verkauf von Reitsportartikeln. Auf einer westlich angrenzenden Fläche entlang der Straße E ist gegenüber dem Blumenhandel und dem Wohnhaus eine Flüchtlingsunterkunft (einzelne auf Streifenfundamenten stehende Containerwohnungen) für ca. 150 Personen entstanden. Noch weiter nördlich entlang der Straße E und südlich der Straße „M1. S2. “ – welche die nördliche Grenze des Bebauungsplangebiets bildet – finden sich östlich an die Straße E angrenzend eine Tankstelle sowie ein Imbiss. Westlich an der Straße E. / Ecke M1. S2. ist ein Baumarkt mit ca. 5.700 m2 Verkaufsfläche ansässig. Nördlich der Kreuzung E. / M1. S2. finden sich ein Betrieb mit Ersatzteilen für Land- und Baumaschinen und ein Fachmarkt für Heimtextilien, Farben und Tapeten sowie weiter westlich in der Straße M1. S2. ein Getränkemarkt. Westlich des Vorhabengrundstücks an der Ecke E. / X1.---straße grenzt eine Feuerwache der Beklagten an. Östlich des Vorhabengrundstücks ist an der S. Straße eine Lagerhalle eines Unternehmens zur Lagerung von Elektogeräten entstanden, an die sich weiter in östlicher Richtung bis an die Kreuzung S. Straße/ B 473 das Gebäude eines IT-Unternehmens und ein Wohnhaus (ehemalige Hofstelle) anschließen.
Neben dem von der Klägerin geplanten Lebensmittel-Discountmarkt, der ca. 800 m von der nördlichen Grenze des Zentrums von I. entfernt errichtet werden soll, sind im Einzugsbereich bereits zwei weitere Einzelhandelsbetriebe mit zusammen ca. 1.570 m2 Verkaufsfläche vorhanden. Es handelt sich um einen „B. “- Lebensmittelmarkt in einem Gewerbegebiet an der H.----straße , der sich 1.100 m entfernt von der nördlichen Grenze der Innenstadt der Beklagten und ca. 350-400 m östlich des Vorhabengrundstücks befindet, sowie um einen „O. “- Lebensmittelmarkt in einem Wohngebiet an der S. Straße, der 500 m nördlich der nördlichen Grenze des Zentrums und 250 m südlich des Vorhabengrundstücks liegt.
Im Zentrum von I. findet sich u.a. ein „S3. “-Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.000 m2. Ein ursprünglich ebenfalls dort ansässiger M. - Lebensmittelmarkt ist seit Sommer 2012 geschlossen.
Mit Schreiben vom 23. Januar 2012 beantragte die Klägerin die Erteilung eines Bauvorbescheides zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Neubaus eines Lebensmittel-Discountmarktes mit ca. 800 m2 Verkaufsfläche gemäß den eingereichten Planunterlagen.
Nach Anhörung lehnte die Beklagte den beantragten Bauvorbescheid mit Bescheid vom 20. März 2012 ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, das Vorhaben sei planungsrechtlich unzulässig, da der Bebauungsplan dem Vorhaben widerspreche. Ein Lebensmittelmarkt sei auf Grund des Einzelhandelsausschlusses in Ziffer 1.1.1 der textlichen Festsetzungen an dem vorgesehenen Standort unzulässig.
Am 4. April 2012 hat die Klägerin Klage erhoben, mit der sie die Aufhebung des Bescheides und Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung des Bauvorbescheides für einen M. -Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von 799 m² begehrt.
In seiner Sitzung vom 3. Dezember 2014 fasste der Rat der Beklagten einen Aufstellungsbeschluss für die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 31 „Gewerbegebiet E Ost“ mit dem Ziel, einen Ausschluss von zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten bezogen auf eine ortsspezifische, auf die konkrete Zentrenschädlichkeit zu untersuchende Sortimentsliste festzusetzen und in diesem Zusammenhang ein neues Einzelhandelskonzept aufzustellen. Hierzu beschloss er durch Satzung vom 4. Dezember 2014 eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB.
Mit Schreiben vom 11. Juni 2014 beantragte die Klägerin mit Formularantrag vom 21. Februar 2014 neben dem bereits streitgegenständlichen Vorbescheid einen weiteren bauplanungsrechtlichen Vorbescheid zur Art der baulichen Nutzung für den Neubau eines M. -Lebensmittel-Discountmarktes mit 950 m2 Verkaufsfläche auf demselben Grundstück.
Mit Bescheid vom 16. Juli 2015 lehnte die Beklagte den Antrag der Klägerin mit Verweis darauf ab, dass auch dieses Bauvorhaben den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans widerspreche.
Bereits zuvor, nämlich am 30. Juni 2015, hat die Klägerin Klage erhoben, nachdem ihr Antrag von der Beklagten nicht beschieden worden war.
Das Gericht hat mit Beschluss vom 7. April 2016 die Klageverfahren zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden.
Zur Begründung ihrer Klage führt die Klägerin im Wesentlichen aus, sie habe einen Anspruch auf die Erteilung der begehrten Vorbescheide, da der Bebauungsplan unwirksam und das Vorhabengrundstück dem Innenbereich im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB zuzuordnen sei.
Der Bebauungsplan sei unwirksam, weil der weitreichende Ausschluss für Einzelhandelsbetriebe mit den in Ziffer 1.1.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans aufgezählten zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten unter Verstoß gegen § 1 Abs. 9 BauNVO ohne besondere städtebauliche Rechtfertigung erfolgt sei. Da der Einzelhandelsausschluss – wie sich aus der Begründung des Bebauungsplans ergebe – vorrangig auf den Schutz des zentralen Versorgungsbereiches abziele, sei erforderlich, dass konkret hinsichtlich jeder durch Bebauungsplan ausgeschlossenen Sortimentsgruppe untersucht werde, ob dieser Ausschluss zum Schutz der Innenstadt notwendig sei. Eine exakte Erhebung der Einzelhandelssituation sei durch das Einzelhandelskonzept aber nicht erfolgt. Auch die Ergänzung durch die „I Liste“ genüge nicht den Anforderungen einer ortsspezifischen Betrachtung. Von den zahlreichen Sortimenten auf der Liste seien lediglich sieben Sortimente auf ihre Zentrenrelevanz geprüft worden. Im Übrigen sei die Kategorisierung allein auf der Grundlage allgemeiner Merkmale erfolgt. Die Unwirksamkeit des Ausschlusses von Einzelhandelsbetrieben mit bestimmten zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten führe zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans, da dieser Ausschluss wesentliches Ziel des Bebauungsplans gewesen sei.
Ferner sei die Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung in Nr. 1.2.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans unbestimmt und damit unwirksam. Es fehle an einem hinreichend bestimmten unteren Bezugspunkt für die Höhenfestsetzung. Die Grundstücke im Plangebiet grenzten teilweise an mehrere Erschließungsstraßen an, so dass die „zugeordnete Erschließungsstraße“ sich nicht für alle Baugrundstücke zweifelsfrei feststellen lasse. Die textliche Festsetzung sei auch nicht unter Zuhilfenahme des im Bebauungsplanverfahren eingeholten Bodengutachtens der Firma C. vom 19. Januar 2009 bestimmbar, da dieses Gutachten die Niederschlagsentwässerung im Plangebiet betrachte. Auch die Unwirksamkeit dieser Festsetzung führe zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans.
Infolge der Unwirksamkeit des Bebauungsplans sei das Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB zulässig. Der Bereich sei als unbeplanter Innenbereich zu qualifizieren. Das Vorhabengrundstück stelle sich als reine Baulücke dar. Es sei Teil eines Bebauungszusammenhangs westlich der Bundesstraße B 473. Die dortige Umgebung sei durch äußerst großzügige Grundstücke und Baukörper geprägt. Die massive Umgebungsbebauung (z. B. Bäckerei und Baumarkt) präge das Vorhabengrundstück. Die früheren Freiflächen zwischen der B 473 und der S. Straße seien inzwischen überwiegend bebaut. Der in nordsüdlicher Richtung verlaufenden Straße E komme keine trennende Wirkung zu, da es sich lediglich um eine untergeordnete, in beide Richtungen einspurig befahrbare Straße handele. Auf Grund der umliegenden Bebauung sei von einer Gemengelage auszugehen. Es liege kein faktisches Baugebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB vor. Das Vorhaben füge sich auch in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Für das Einfügen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung sei die maßgebliche Umgebung tendenziell weiter zu fassen, so dass auch der 200 m entfernte Baumarkt als Vorbild heranzuziehen sei. Zudem fänden sich Vorbilder durch die Bäckerei, den Blumenfachmarkt, den Getränkemarkt sowie den Landmaschinenverkauf und den Heimdekor-Fachmarkt. Von dem geplanten Einzelhandel gingen auch keine schädlichen Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB auf zentrale Versorgungsbereiche der Beklagten oder anderer Gemeinden aus, wie eine – von ihr in Auftrag gegebene – Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für die Errichtung eines M. -Marktes in I. aus Juni 2013 nachvollziehbar nachweise. Maximal lägen die Umverteilungseffekte bei 6,1 % und damit deutlich unter der kritischen Schwelle von 10 %. Eine Betriebsaufgabe des sich im Zentrum befindlichen S3. -Marktes und damit eine Funktionsstörung des zentralen Versorgungsbereiches sei nicht zu befürchten.
Die erlassene Veränderungssperre stehe dem Bauvorhaben auf Grund der individuell zu berechnenden faktischen Sperrzeiten nicht entgegen. Auch unter Berücksichtigung einer angemessenen Bearbeitungszeit von 3 Monaten sei eine faktische Sperrzeit von 3 Jahren ausgelaufen. Die Zeit einer rechtswidrigen, auf die Festsetzungen eines unwirksamen Bebauungsplans gestützten Ablehnung sei bei der Berechnung der Geltungsdauer einer Veränderungssperre entsprechend zu berücksichtigen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheides vom 20. März 2012 zu verpflichten,
ihre Bauvoranfrage vom 23. Januar 2012 für die Errichtung eines M. -Lebensmittelmarktes mit 799 m2 Verkaufsfläche und 86 Pkw-Stellplätzen auf dem Grundstück Gemarkung I. , Flur 27, Flurstücke 290 und 291 (E/ S. Straße in 00000 I. ) positiv zu bescheiden,
hilfsweise,
ihr auf ihre Bauvoranfrage vom 23. Januar 2012 einen positiven bauplanungsrechtlichen Vorbescheid hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung für die Errichtung eines M. -Lebensmittelmarktes mit 799 m2 Verkaufsfläche und 86 Pkw-Stellplätzen auf dem Grundstück Gemarkung I. , Flur 27, Flurstücke 290 und 291 (E/ S. Straße in 00000 I. ) zu erteilen,
und
die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheides vom 16. Juli 2015 zu verpflichten, ihr auf ihren Antrag vom 21. Februar 2014 einen positiven bauplanungsrechtlichen Vorbescheid zur Art der baulichen Nutzung für den Neubau eines M. -Lebensmittelmarktes mit 950 m2 Verkaufsfläche auf dem Grundstück Gemarkung I. , Flur 27, Flurstücke 290 und 291 (E/ S. Straße in 00000 I. ) zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie führt aus, der Bebauungsplan, insbesondere der in Ziffer 1.1.1 der textlichen Festsetzung vorgesehene Ausschluss des Einzelhandels, sei wirksam. Grundlage der städtebaulichen Begründung im Sinne des § 1 Abs. 9 BauNVO sei ihr Einzelhandelskonzept aus März 2005 sowie die ergänzende „Hamminkelner Liste“. Der Einzelhandelsausschluss ziele nicht nur auf den Schutz, sondern auch auf die Stärkung und Entwicklung des Zentrums ab. Daher sei nicht unbedingt erforderlich gewesen, alle zentrenschädlichen Sortimente konkret im Einzelnen zu ermitteln und auf ihre Auswirkungen hin zu untersuchen. Selbst im Fall einer Teilunwirksamkeit einzelner festgesetzter Sortimente sei nicht der gesamte Bebauungsplan unwirksam, da auch ein reduzierter Sortimentsausschluss vom gemeindlichen Willen, den versorgungsrelevanten zentralen Bereich im Ortskern zu schützen, getragen sei.
Der Bebauungsplan sei auch nicht wegen Unbestimmtheit der festgesetzten unteren Bezugsgröße der Höhenfestsetzung unwirksam. Das von ihr eingeholte Bodengutachten der Firma C. , das im Bebauungsplanverfahren offengelegen habe, verweise auf Geländehöhen, die als Bezugsgröße ausreichend seien. Dies gelte gerade in Anbetracht der Tatsache, dass die Straße E sowie die damals noch in Planung befindliche Straße X. keine nennenswerten Höhenunterschiede aufwiesen.
Im Falle der Unwirksamkeit des Bebauungsplans beurteile sich die Zulässigkeit des Vorhabens nicht nach § 34 Abs. 1 BauGB, sondern nach § 35 Abs. 2 BauGB. Das Vorhabengrundstück liege im Außenbereich. Der geplante Standort sei nicht von einer Bebauung umgeben, die einen Bebauungszusammenhang erkennen lasse. Erst oberhalb der Einmündung der Straße X. / E bestehe eine zusammenhängende Bebauung. Dieser durch gewerbliche Nutzung geprägte Bebauungszusammenhang werde an der Straße E im Süden durch den Dachdeckerbetrieb und die Großbäckerei begrenzt. Eine bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Vorhaben im Außenbereich nach § 35 BauGB sei nicht gegeben.
Auch bei Einstufung des Plangrundstücks als Innenbereich sei das Vorhaben unzulässig, da es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung sowie der Bauweise und Grundstücksfläche nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge. Vergleichbare Gewerbebetriebe, wie der Baumarkt, befänden sich erst in 200 Metern Entfernung und könnten daher nicht zur Bestimmung der näheren Umgebung herangezogen werden. Im Übrigen seien durch das Vorhaben der Klägerin schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB zu erwarten. Nach Realisierung des Vorhabens würden sich 2.370 m2 Verkaufsfläche außerhalb und nur 1.000 m2 Verkaufsfläche innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs befinden, so dass erhebliche Umsatzeinbußen im zentralen Versorgungsbereich zu erwarten seien.
Die Berichterstatterin hat am 20. April 2015 einen Ortstermin durchgeführt und die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses dieser Inaugenscheinnahme wird auf die hierüber gefertigte Niederschrift und die aus diesem Anlass gefertigten Lichtbilder verwiesen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach-und Streitstandes wird ergänzend auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Die Ablehnungsbescheide der Beklagten vom 20. März 2012 und 16. Juli 2015 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Die Klägerin hat weder Anspruch auf Erteilung eines bauplanungsrechtlichen Vorbescheids für die Errichtung eines Lebensmitteleinzelhandelsmarkts mit einer Verkaufsfläche von 799 m2 noch eines solchen mit einer Verkaufsfläche von 950 m2 auf dem Grundstück Gemarkung I. , Flur 27, Flurstücke 290, 291 (E. / S. Straße · 00000 I. ).
Gemäß § 71 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW kann zu Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid beantragt werden. Der Vorbescheid ist nach § 71 Abs. 2 BauO NRW in Verbindung mit § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW zu erteilen, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen.
Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt. Den Vorhaben stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen, weil die Errichtung eines Lebensmitteleinzelhandelsmarkts mit einer Verkaufsfläche von 799 m2 bzw. 950 m2 auf dem Vorhabengrundstück im Umfang der Bauvoranfragen bauplanungsrechtlich unzulässig ist.
Den Vorhaben steht zwar nicht der Bebauungsplan entgegen (1), jedoch § 35 BauGB, weil sie nach dieser maßgeblichen Bestimmung planungsrechtlich unzulässig sind (2).
1. Der Bebauungsplan Nr. 31 „Gewerbegebiet E Ost“ kann dem Vorhaben der Klägerin nicht entgegengehalten werden. Der Bebauungsplan ist unwirksam.
a) Der Bebauungsplan leidet mit der in Ziffer 1.2.1. erfolgten Höhenfestsetzung an einem durchgreifenden materiellen Mangel (aa), der den gesamten Bebauungsplan erfasst (bb).
aa) Die Festsetzung der Höhe der baulichen Anlagen ist mangels hinreichend bestimmter Angabe eines unteren Bezugspunkts unbestimmt und damit unwirksam. Die Festsetzung genügt nicht dem sich aus § 18 Abs. 1 BauNVO ergebenden Erfordernis, bei der Festsetzung der zulässigen Höhe baulicher Anlagen die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen.
Das Gebot hinreichender Bestimmtheit von Rechtsnormen ergibt sich aus dem Rechtsstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 3 GG) und verlangt, Tatbestände so präzise zu formulieren, dass die Normadressaten ihr Handeln kalkulieren können, weil die Folgen der Regelung für sie voraussehbar und berechenbar sind. Rechtsnormen brauchen jedoch nur so bestimmt zu sein, wie dies nach der Eigenart der zu regelnden Sachverhalte mit Rücksicht auf den Normzweck möglich ist. Es genügt, dass die Betroffenen die Rechtslage erkennen und ihr Verhalten danach einrichten können. Die Vorschrift darf nicht so konturenlos sein, dass ihre willkürfreie Handhabung durch Behörden und Gerichte nicht gewährleistet ist.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 15. März 2016 - 10 A 1112/14 -, juris.
Im Hinblick auf die Rechtsnatur und den Sinn und Zweck von Bebauungsplänen bedeutet dies, dass sich Inhalt, Umfang und Reichweite der einzelnen Festsetzungen aus dem Bebauungsplan eindeutig feststellen und erkennen lassen müssen.
Vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 21. Mai 2001 - 5 S 901/99 -, NVwZ-RR 2002, 556.
Dies gilt für die zeichnerischen und die textlichen Festsetzungen. Die Festsetzungen müssen aus sich heraus bestimmt, eindeutig und verständlich sein.
Vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 105.EL 2012, § 9 Rn. 14.
Gegebenenfalls kann auf die Begründung des Bebauungsplans als Auslegungshilfe zurückgegriffen werden.
Vgl. Söfker, a.a.O., § 9 Rn. 292.
Um als ausreichende Berechnungsgrundlage für die Bestimmung der zulässigen Höhe im Einzelfall dienen zu können, muss die Festsetzung eindeutig sein, das heißt, die in die Höhenberechnung einzustellenden Parameter klar und unmissverständlich benennen, mithin gemäß § 18 Abs. 1 BauNVO auf Bezugspunkte abstellen, die bestimmt oder bestimmbar sind.
Die vorstehenden Anforderungen an die Bestimmtheit sind hinsichtlich der textlichen Festsetzung des Bebauungsplans in Ziffer Nr. 1.2.1 nicht erfüllt.
Mit dem Hinweis auf die „zugeordnete“ Erschließungsstraße ist hier – insbesondere auch in Bezug auf das streitgegenständliche Grundstück – nicht klar, auf welche der beiden insoweit allein in Betracht zu ziehenden Straßen es ankommt, die S. Straße oder die Straße E. Zudem existiert im Baugebiet eine weitere – im Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans noch nicht fertiggestellte – Erschließungsstraße (X. ).
Soweit Grundstücke an mehr als eine Straße grenzen, muss der Plangeber, der auf die Höhe erschließender öffentlicher Verkehrsflächen als unteren Bezugspunkt verweist, klarstellen, welche Straße maßgeblich ist. Dies ist nur dann entbehrlich, wenn alle in Betracht kommenden Verkehrsflächen höhengleich sind.
Vgl. OVG NRW, Urteile vom 31. August 2012 - 10 D 114/10.NE -, vom 28. August 2014 - 7 D 8/13.NE - und vom 15. März 2016 - 10 A 1112/14 -, jeweils juris.
Ein solcher Sachverhalt höhengleicher Erschließungsstraßen liegt ausweislich des im Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans eingeholten Bodengutachtens vom 19. Januar 2009 nicht vor. So beträgt etwa die Höhe der S. Straße östlich des südlichen Randes des Vorhabengrundstücks 22,73 m ü. NN, die Höhe der Straße E hingegen (Höhe des Kanaldeckels) 22,84 m ü. NN. Ein weiterer Kanaldeckel in der Straße E weiter nördlich im Bereich der Dachdeckerei befindet sich in einer Höhe von 22,93 m ü. NN. Nach der Bodenuntersuchung im Bereich des Bebauungsplans liegen die Geländehöhen im Plangebiet großflächig zwischen 21,7 m und 23,0 m ü. NN. Im Bereich der neuen Erschließungsstraße X. liegen die Höhen zwischen 22,65 m ü. NN und 21,77 m ü. NN.
Selbst wenn im konkreten Anwendungsfall feststünde, welche Erschließungsstraße für die Berechnung der zulässigen Höhe maßgeblich sein soll, wäre ein Bezugspunkt nicht bestimmt. Ob nämlich der jeweils höchste Punkt der jeweils zugeordneten Erschließungsstraße der maßgebliche Bezugspunkt sein oder ob dafür ein Mittelwert aus den Höhen der Verkehrsfläche zwischen den Grundstücksecken gebildet werden soll, lässt die Festsetzung ebenso offen wie die Beantwortung der Frage, ob die Mitte der Verkehrsfläche oder ihr dem Grundstück jeweils zugewandter Rand für die Bestimmung der Ausgangshöhen entscheidend ist.
In diesem Sinne OVG NRW, Urteil vom 15. März 2016 - 10 A 1112/14 -, juris.
bb) Die Unwirksamkeit der Festsetzung zu den maximalen Höhen baulicher Anlagen führt zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt.
Mängel, die einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaften, führen nur dann nicht zu dessen Unwirksamkeit, wenn die übrigen Regelungen, Maßnahmen oder Festsetzungen für sich betrachtet noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können und wenn die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gelangten Willen im Zweifel auch eine Satzung dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 26. Juni 2013 - 7 D 75/11.NE -, juris.
Diese Regel stellt die bauplanungsrechtliche Konkretisierung eines allgemeinen Rechtsgedankens dar, der auch in anderen Rechtsgebieten gilt und etwa in § 139 BGB oder § 44 Abs. 4 VwVfG zum Ausdruck gelangt. Er bewirkt, dass nicht jeder Planungsfehler zur Unwirksamkeit des gesamten Bebauungsplans führen muss, solange der fehlerfreie Teil des Plans noch (objektiv) sinnvoll bleibt und (subjektiv) vom Planungswillen der Gemeinde getragen wird.
Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 18. Februar 2009 - 4 B 54.08 -, BRS 74 Nr. 8, vom 6. April 1993 - 4 NB 43.92 -, BRS 55 Nr. 31, und 29. März 1993 - 4 NB 10.91 -, BRS 55 Nr. 30; OVG NRW, Urteile vom 3. Februar 2011 - 2 A1416/09 -, DVBl. 2011, 560, und vom 1. Februar 2010 - 7 A 1635/07 -, NWVBl. 2010, 349.
Hier ist nicht davon auszugehen, dass der Rat der Beklagten den Bebauungsplan ohne jede Höhenfestsetzung beschlossen hätte. Die getroffenen Höhenfestsetzungen betreffen sämtliche Grundstücke im Plangebiet und sind vor dem Hintergrund, dass die übrigen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung große Gebäudehöhen erlauben würden (Baumassenzahl von 5 und 2 Vollgeschosse), als wesentlicher Teil des Planungskonzepts anzusehen. Zudem war ausweislich der Begründung des Bebauungsplans die Begrenzung der Gebäudehöhe aus Sicht der Beklagten erforderlich, um eine städtebauliche Verträglichkeit der Höhenentwicklung der geplanten Gewerbebauten mit der südlich gelegenen Wohnbebauung und den im Plangebiet liegenden Wohngebäuden herzustellen (vgl. S. 8 der Satzungsbegründung). Angesichts dessen kann nicht mit der erforderlichen Sicherheit davon ausgegangen werden, dass die Beklagte den Plan auch ohne diese für ihre städtebauliche Konzeption relevanten Festsetzungen beschlossen hätte.
b) Obdem kann offen bleiben, ob der Bebauungsplan auch wegen einer Unwirksamkeit des in Ziffer 1.1.1. Absatz 1 des Bebauungsplans festgesetzten Ausschlusses von Einzelhandelsbetrieben mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten unwirksam ist. Für eine Unwirksamkeit spricht, dass die Beklagte nicht vollumfänglich die zentrenschädlichen Sortimente ermittelt hat, was bei einem ausschließlich auf den Schutz des zentralen Versorgungsbereichs gestützten Ausschluss zur Rechtfertigung nach § 1 Abs. 9 BauNVO aber erforderlich ist.
Vgl. zu diesem Erfordernis: BVerwG, Urteil vom 29. Januar 2009 - 4 C 21/07 -, juris.
2. Den Vorhaben steht indes § 35 BauGB entgegen, weil es nach dieser maßgeblichen Bestimmung (a) planungsrechtlich unzulässig ist (b).
a) Für die planungsrechtliche Beurteilung ist § 35 BauGB maßgeblich.
Das Baugesetzbuch bietet in den §§ 30 ff. BauGB bodenrechtliche Beurteilungsmaßstäbe, die in ihrer gebietlichen Anknüpfung erschöpfend sind. Ein bodenrechtlich relevantes Vorhaben ist – von Überlagerungen etwa durch § 33 BauGB abgesehen – bodenrechtlich entweder nach § 30, § 34 oder § 35 BauGB zu beurteilen. Daraus ergibt sich zwingend, dass einer der drei Tatbestände nicht positiv, sondern nur negativ abgegrenzt zu werden braucht. Dieser Tatbestand ist § 35 BauGB. Außenbereich ist alles, was außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes im Sinne des § 30 und außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegt. Angesichts dieser Begriffsbestimmung verbietet es sich, den Außenbereich begrifflich mit Vorstellungen zu verbinden, die ihm – anknüpfend vor allem an den Wortteil "Außen" – ganz bestimmte Vorstellungsbilder zuordnen, etwa das der "freien Natur", der "Stadtferne", der "Einsamkeit" o.ä. Ob derartige Bilder als Indizien eine gewisse Berechtigung haben können, mag dahinstehen. Mit dem Begriff des Außenbereichs als solchem haben sie nichts zu tun. Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB ist begrifflich nicht mehr und nicht weniger als die Gesamtheit der von den §§ 30 und 34 BauGB nicht erfassten Flächen. Dass diese Flächen in einem naturalistisch-geographischen Sinne "außen" liegen, wird mit dem Rechtsbegriff des Außenbereichs nicht festgelegt und ist daher allenfalls eine außerrechtliche Erfahrungstatsache.
Vgl. grundlegend: BVerwG Urteil vom 1.Dezember 1972, - IV C 6.71 -, juris.
Das streitgegenständliche Grundstück gehört – von dem hier nicht zu berücksichtigenden, weil unwirksamen Bebauungsplan Nr. 31 der Beklagten abgesehen – nicht zum Geltungsbereich eines im Sinne des § 30 BauGB qualifizierten Bebauungsplanes. Infolgedessen richtet sich die Zulässigkeit seiner Bebauung nach § 35 BauGB, weil es nicht "innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile" liegt (§ 34 BauGB).
Ortsteil im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BauGB ist jeder Bebauungskomplex, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. Mit diesen Anforderungen soll die Abgrenzung zur (unerwünschten) Splittersiedlung erreicht werden, bei der es sich um eine bloße Anhäufung von Gebäuden handelt. Entscheidend kommt es jeweils auf ein objektives Verständnis der Umstände des konkreten Einzelfalls an. Abzustellen ist auf die tatsächlichen Verhältnisse.
Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 15. September 2011 - 9 B 11.11. -, juris, vom 2. April 2007 - 4 B 7.07 -, BRS 71 Nr. 81, vom 8. November 1999 - 4 B 85.99 -, BRS 62 Nr. 100, und vom 15. Juli 1994 - 4 B 109.94 -, BRS 56 Nr. 59 sowie Urteile vom 3. Dezember 1998 - 4 C 7.98 -, BRS 60 Nr. 81, vom 17. Februar 1984 - 4 C 56.79 -, BRS 42 Nr. 80, und vom 6. November 1968 - 4 C 31.66 -, BVerwGE 31, 22.
Das "gewisse Gewicht" für die Bewertung eines Bebauungszusammenhangs als Ortsteil ist nicht für alle Gemeinden und Siedlungsräume einheitlich, sondern nach den siedlungsstrukturellen Gegebenheiten im Gebiet der jeweiligen Gemeinde zu bestimmen. Die Anforderung einer organischen Siedlungsstruktur schließt nur das ein, was in Entgegensetzung zur unerwünschten Splittersiedlung den inneren Grund für die Rechtsfolge des § 34 BauGB bildet, nämlich die nach der Siedlungsstruktur angemessene Fortentwicklung innerhalb des gegebenen Bereichs.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 6. November 1968 - IV C 31.66 -, BRS 20 Nr. 36; OVG NRW, Urteil vom 28. Februar 2008 - 10 A 1998/06 -, NVwZ-RR 2008, 682.
Entscheidend für das Bestehen eines Bebauungszusammenhangs ist, inwieweit die aufeinander folgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche diesem Zusammenhang angehört. Mögliche Bestandteile eines derartigen Bebauungszusammenhangs sind bebaute Grundstücke, unbebaute, aber bebauungsfähige Grundstücke (Baulücken im engeren Sinn) und freie Flächen, die wegen ihrer natürlichen Beschaffenheit oder ihrer besonderen Zweckbestimmung (Sportplätze, Erholungsflächen) einer Bebauung entzogen sind.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. September 2005 - 4 BN 37.05 -, BauR 2006, 348; BVerwG, Urteil vom 01. Dezember 1972, - IV C 6.71 -, juris; OVG NRW, Urteile vom 8. Juni 2006 - 10 A 1574/05 – und vom 18. Februar 2010 – 10 A 2472/08 –, jeweils juris.
Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit in diesem Sinne sollen eine gewisse, trotz vorhandener Lücken, bestehende räumliche Verklammerung kennzeichnen. Es soll damit zum Ausdruck gebracht werden, dass ein unbebautes Grundstück – gedanklich – übersprungen werden kann, weil es ein verbindendes Element gibt, nämlich die Verkehrsanschauung, die das unbebaute Grundstück als eine sich zur Bebauung anbietende Lücke erscheinen lässt.
Vgl. BVerwG vom 19.September 1986 – 4 C 15/84 -, BVerwGE 75, 34; VG Augsburg, Urteil vom 6. März 2008 - Au 5 K 06.891, Au 5 K 06.1357 -, juris.
Auf die lediglich formalen Grundstücksgrenzen kommt es für die Lage in einem Bebauungszusammenhang nicht entscheidend an. Insbesondere durch die Teilung eines Grundstücks wird die Bebaubarkeit i.S.d. § 34 BauGB weder begründet noch beeinträchtigt. In den Bebauungszusammenhang kann daher auch nur ein Teil eines Grundstücks einbezogen sein.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 6. November 1968 - IV C 47/68 -, BRS 20 Nr. 38.
Es reicht für die Annahme eines Bebauungszusammenhangs im Sinne des § 34 BauGB nicht aus, dass das Vorhabengrundstück von einer zusammenhängenden Bebauung umgeben ist. Erforderlich ist weiter, dass das Grundstück selbst an dem Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit teilnimmt. Eine ringsum von Bebauung umgebene Freifläche, die so groß ist, dass sich ihre Bebauung nicht mehr als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung aufdrängt und die deshalb nicht als Baulücke erscheint, liegt nicht innerhalb eines Bebauungszusammenhangs im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB. Sie ist damit bebauungsrechtlich Außenbereich (sog. Außenbereich im Innenbereich).
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. September 2005 - 4 BN 37.05 -, BauR 2006, 348sowie Urteil vom 1. Dezember 1972 - IV C 6.71 -, juris; OVG NRW, Urteil vom 18. Februar 2010 - 10 A 2472/08 -, juris.
Wie eng die Aufeinanderfolge von Baulichkeiten sein muss, um sich noch als zusammenhängende Bebauung darzustellen, ist nicht nach geographisch- mathematischen Maßstäben, sondern auf Grund einer umfassenden Bewertung des im Einzelfall vorliegenden konkreten Sachverhalts zu entscheiden.
Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 15. September 2005 -, a.a.O., und 18. Juni 1997 - 4 B 238.96 -, BRS 59 Nr. 78, sowie Urteile vom 17. Februar 1984 - 4 C 55.81 -, BRS 42 Nr. 94 und 1. Dezember 1972 - 4 C 6.71 -, BRS 25 Nr. 36; OVG NRW, Urteil vom 18. Februar 2010 - 10 A 2472/08 -, juris.
Die Möglichkeit, eine Baulücke anzunehmen, findet durchaus auch in der Größe eines Grundstücks ihre obere Grenze, wobei sich der Grenzwert nicht in einer absoluten Zahl angeben lässt. Festzustellen ist jedoch, dass mit ansteigender Größe das Vorliegen einer Baulücke weniger wahrscheinlich wird.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 1. Dezember 1972 - IV C 6.71 -, juris.
Einer der – gerade für die mögliche Größe von Baulücken wesentlichen – Maßstäbe ergibt sich dabei aus dem normativen Zweck des § 34 BauGB: Diese Vorschrift gestattet die Errichtung von Vorhaben, die mit der vorhandenen Bebauung vereinbar sind. In dieser Voraussetzung liegt zugleich die innere Rechtfertigung für die Rechtsfolge des § 34 BauGB. Das Fehlen eines die Bebauung lenkenden Bebauungsplanes wird vom Gesetz für unschädlich gehalten, wenn und weil die bereits vorhandene Bebauung die unerlässlichen Grenzen setzt. Nur dieser lenkende Einfluss der bereits vorhandenen Bebauung ermöglicht die Rechtsfolge des § 34 BauGB. Dementsprechend setzt seine Anwendbarkeit voraus, dass ein Grundstück durch die vorhandene Bebauung in irgendeiner Weise geprägt wird. Daran fehlt es, wenn es sich wegen der Größe der Fläche um ein eigenes fiktives Plangebiet handelt, wenn also eine Fläche wegen ihrer Größe zu einer von der Umgebung gerade unabhängigen gesonderten städtebaulichen Entwicklung und Beplanung fähig ist.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 1. Dezember 1972 - IV C 6.71 -; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 9. November 2011 - 3 M 184/11 -, jeweils juris.
Für die Beurteilung ist auf die tatsächlich vorhandene Bebauung abzustellen. Den Maßstab für die Zulassung weiterer Bebauung bilden ausschließlich die äußerlich erkennbaren, mit dem Auge wahrnehmbaren Gegebenheiten. Unter den Begriff der Bebauung fallen dabei nur solche Bauwerke, die genügendes Gewicht besitzen, um der näheren Umgebung ein bestimmtes Gepräge zu verleihen.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. November 1999 - 4 B 85/99 -, BRS 62 Nr. 100, und Urteile vom 17. Juni 1993 - 4 C 17/91 -, BRS 55 Nr. 72, sowie vom 14. September 1992 - 4 C 15/90 -, BRS 54 Nr. 65; OVG NRW, Urteil vom 18. Februar 2010 - 10 A 2472/08 -, juris.
Dabei sind hinsichtlich der tatsächlich vorhandenen Bebauung die Gründe für ihre Genehmigung unerheblich. Auch Gebäude, die im Außenbereich privilegiert sind, können zur Entwicklung eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils beitragen. Es kommt weder auf die Zweckbestimmung noch auf die Entstehungsgeschichte der vorhandenen Bebauung an.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 2. April 2007 - 4 B 7.07 -, BRS 71 Nr. 81; Urteil vom 6. November 1968 - 4 C 2.66 -, juris; OVG NRW, Urteil vom 29. Mai 2013 - 10 A 2974/11 -, juris.
In Anwendung dieser Kriterien liegt das Vorhabengrundstück nach Auswertung des vorhandenen Karten- und Bildmaterials sowie dem von der Berichterstatterin gewonnenen Eindruck im Rahmen der durchgeführten Ortsbesichtigung, der der Kammer vermittelt worden ist, nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils.
Angesichts der – negativen – Begriffsdefinition des Außenbereichs ist entgegen der Auffassung der Klägerin keine funktionale Betrachtung anzustellen, nach der dem Umstand, dass die streitgegenständliche Fläche nicht von Bebauung freigehalten werden, sondern nach der planerischen Konzeption einer Bebauung zugänglich gemacht werden sollte, maßgebliche Bedeutung zukäme. Eine derartige Konstellation findet sich in allen Fällen, in denen sich ein vorhandener Bebauungsplan als unwirksam erweist und das Gelände nunmehr als unbeplantes Gebiet zu beurteilen ist. In solchen Fällen ist auf die tatsächlich vorhandenen örtlichen Verhältnisse abzustellen, ohne dass eine Entscheidung für Innen- oder Außenbereich vorgezeichnet wäre.
Nach den örtlichen Verhältnissen wird das Grundstück von der umgebenden Bebauung nicht derart geprägt, dass es als dieser zugehörig betrachtet werden könnte. Das Vorhabengrundstück nimmt nicht am Bebauungszusammenhang der sie umgebenden Bebauung teil und ist daher dem Außenbereich zuzurechnen; es handelt sich nicht mehr um eine bloße Baulücke, sondern um den Fall eines in den Innenbereich hineinragenden Außenbereichs.
In dem sich östlich an das Vorhabengrundstück anschließenden Bereich sind Freiflächen (Flurstück 113) vorhanden, die für die Annahme von Außenbereichsfläche sprechen. Jenes Flurstück verfügt über eine Fläche von mehreren tausend Quadratmetern (ca. 9700 m²), die augenscheinlich landwirtschaftlich genutzt wird. Erst noch weiter östlich schließen sich eine Lagerhalle eines Unternehmens für die Veräußerung und Aufbereitung von Elektrogeräten, das Gebäude eines IT-Unternehmens und ein Wohnhaus (ehemalige Hofstelle) an. Auch der nordöstliche, mehr als 12.000 m² umfassende Bereich jenseits der Erschließungsstraße mit Wendeschleife (X. ) ist bis an die Bundesstraße B 473 unbebaut. Erst weiter nordöstlich findet sich das Betriebsgebäude einer Großbäckerei.
Diese Einschätzung, dass das Vorhabengrundstück im Außenbereich liegt, gilt trotz der eher großzügig bemessenen Grundstückszuschnitte in der näheren Umgebung. Der Abstand zwischen den einzelnen vorhandenen Gebäuden ist erheblich. So beträgt die Entfernung zwischen dem Feuerwehrgebäude und dem zur Dachdeckerei gehörenden Wohnhaus ca. 87 m, zwischen dem Komplex der Dachdeckerei zu der Großbäckerei ca. 72 m, zwischen der Bäckerei und der Lagerhalle ca. 105 m und zum Betriebsgebäude des IT-Unternehmens 160 m, sowie zwischen der Dachdeckerei und der südlich der S. Straße gelegenen Wohnbebauung 130 m. Der ungefähre Abstand zwischen der Feuerwache und der Lagerhalle beträgt 220 m. Zwischen diesen Gebäuden befindet sich u.a. das Vorhabengrundstück. Allein der in diesem Karree gelegene, von Bebauung freie Bereich weist eine Fläche von ca. 16.800 m² (Flurstücke 290, 291 und 113) auf.
Dabei sind weder die östlich der Straße X. bis an die B 473 heranreichenden Freiflächen noch die Flächen westlich der Straße E berücksichtigt. Unter Einbeziehung der östlich gelegenen Freiflächen bis zur B 473 umfasst das unbebaute Areal eine Fläche von 29.000 m². Angesichts der optisch und tatsächlich erheblichen Größe der Fläche und der Abstände zur umliegenden Bebauung kann nicht mehr von einer Baulücke ausgegangen werden. Es handelt sich um ein eigenes fiktives Plangebiet, das wegen seiner Größe einer von der Umgebung unabhängigen gesonderten städtebaulichen Entwicklung und Beplanung zugänglich ist. Eine derartige "Freiheit" von einer Prägung durch die vorhandene Bebauung entzieht der Anwendbarkeit des § 34 BauGB den Boden.
Auch westlich der Straße E ist kein durchgehender Bebauungszusammenhang erkennbar. Auch wenn es sich bei der nordwestlich des Vorhabengrundstücks gelegenen Bebauung mit einer Flüchtlingsunterkunft südlich des Baumarktes um ein im Außenbereich privilegiertes Vorhaben handelt, das grundsätzlich zur Entwicklung eines Bebauungszusammenhangs beitragen könnte, ist festzustellen, dass die hiervon südlich gelegene Fläche bis zu der Feuerwache durchgehend unbebaut ist und landwirtschaftlich genutzt wird. Die landwirtschaftlich genutzten Flächen dominieren diesen Bereich. Der Blick reicht nach Westen mehrere hundert Meter weit ohne eine erkennbare Bebauung. Das Feuerwehrgebäude stellt in dieser Richtung das einzige Gebäude dar.
Das Vorhabengrundstück nimmt auch nicht an dem Bebauungszusammenhang südlich der S. Straße/ X1.---straße teil. Von diesem Wohngebiet ist es durch die Straße optisch und tatsächlich getrennt. Die Bebauung mag zwar auf die Freifläche einwirken, doch lässt sich eine prägende Wirkung, die zu einem Bebauungszusammenhang führt, nicht erkennen. Insofern drängt sich die Bebauung des Vorhabengrundstücks nicht mehr als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung auf.
b) Zählt das Vorhabengrundstück mithin nicht mehr zum Bebauungszusammenhang, ist es nach § 35 BauGB als Außenbereichsvorhaben zu beurteilen.
Das Vorhaben der Klägerin erfüllt keinen der Privilegierungstatbestände des § 35 Abs. 1 BauGB und ist als sonstiges Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB ebenfalls nicht zulässig, da es öffentliche Belange beeinträchtigt. Die Aufzählung beeinträchtigender öffentlicher Belange in § 35 Abs. 3 BauGB ist nur beispielhaft und nicht abschließend, so dass darüber hinaus weitere Belange der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens entgegenstehen können. Als ein solcher Belang kommt hier die von der Gemeinde gewollte städtebauliche Ordnung des östlich der Straße E liegenden Gebietes in Betracht, die in dem erstellten Einzelhandelskonzept und dem vorliegenden (unwirksamen) Bebauungsplan zum Ausdruck kommt. Die Gemeinde hat sich bei ihrer Bauleitplanung von der Idee leiten lassen, dass zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche die Versorgung mit zentrenrelevanten Sortimenten in diesen Bereichen konzentriert werden soll. Würde weiterer zentrenrelevanter Einzelhandel auf der Außenbereichsfläche angesiedelt werden, würde dieses planerische Konzept negativ beeinträchtigt. Zudem würde die Ansiedlung eines Einzelhandels im Außenbereich den Baudruck auf das Gebiet erhöhen, das angesichts der Größe der Fläche und seiner Lage aus städtebaulichen Gründen einer durch einen Bebauungsplan geordneten Entwicklung zuzuführen ist, um einen "Wildwuchs" zu verhindern.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.
Beschluss:
Der Streitwert wird bis zur Verbindung durch Beschluss vom 7. April 2016 auf 59.925 Euro für das Verfahren 28 K 3143/12, auf 71.250 Euro für das Verfahren 28 K 4628/15 sowie für die Zeit nach der Verbindung auf 131.175 Euro festgesetzt.
Die Festsetzung des Streitwertes ist nach § 52 Abs. 1 GKG erfolgt und entspricht dem Streitwertkatalog der Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 (Nr. 9.1.2.1) sowie dem Streitwertkatalog der Bausenate des OVG NRW vom 17. September 2003 (Nr. 3b)) unter Berücksichtigung eines Abschlags von 50 % wegen der Beschränkung des Begehrens auf Vorbescheide.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 30 ff. BauGB
§§ 30 und 34 BauGB
§ 8 BauNVO
§ 14 BauGB
§ 35 BauGB
§ 139 BGB
§ 33 BauGB
§ 30 BauGB
§ 34 BauGB
§ 167 VwGO
§ 709 ZPO
§ 1 Abs. 4 BauNVO
§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 1 Abs. 9 BauNVO
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 34 Abs. 3 BauGB
§ 35 Abs. 2 BauGB
§ 34 Abs. 3 BauGB
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 71 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW
§ 71 Abs. 2 BauO NRW
§ 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW
§ 18 Abs. 1 BauNVO
§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 44 Abs. 4 VwVfG
§ 34 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BauGB
§ 35 Abs. 1 BauGB
§ 35 Abs. 3 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
Art. 20 Abs. 3 GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ-RR 2002, 556
BVerwGE 31, 22
NVwZ-RR 2008, 682
BVerwGE 75, 34
10 A 1112/14
5 S 901/99
10 D 114/10
7 D 8/13
7 D 75/11
4 B 54.08
4 NB 43.92
4 NB 10.91
7 A 1635/07
4 C 21/07
IV C 6.71
9 B 11.11
4 B 7.07
4 B 85.99
4 B 109.94
4 C 7.98
4 C 56.79
4 C 31.66
IV C 31.66
10 A 1998/06
4 BN 37.05
10 A 1574/05
10 A 2472/08
4 C 15/84
5 K 06.89
5 K 06.13
IV C 47/68
4 B 238.96
4 C 55.81
4 C 6.71
3 M 184/11
4 B 85/99
4 C 17/91
4 C 15/90
4 C 2.66
10 A 2974/11
28 K 3143/12
28 K 4628/15