Verwaltungsgericht Hannover (Niedersachsen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-08-09, Aktenzeichen 1 A 5387/15

Tenor:
Die Erklärung der Beklagten vom 6. Dezember 2014 über die Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich derjenigen Verbandsanteile (Holzanteile), die die Klägerin mit Vertrag vom 12. September 2014 vom Beigeladenen erworben hat, wird aufgehoben.
Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.
Die Entscheidung ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um die Ausübung eines Vorkaufsrechts.
Die Beklagte ist ein Realverband in Form der Forstgenossenschaft. Gemäß § 1 Abs. 2 der Satzung der Beklagten ist Verbandsbereich das Gebiet der Gemeinde H., welches seit 1. November 2016 ein Ortsteil des Fleckens I. ist.
Die Klägerin ist Landwirtin in H. und Rechtsnachfolgerin des Landwirts J.. Dieser hatte durch notariell beurkundeten Tauschvertrag vom 7. Januar 1969 von K. Acker- und Wiesenland im Gemeindebezirk L. erhalten und im Gegenzug ihm gehörende acht Holzanteile an der Beklagten an K. übertragen. Der Wert der Holzanteile und der Wert des Ackerlandes wurden mit jeweils 40.000 DM angegeben.
Am 12. September 2014 schloss die Klägerin mit dem Beigeladenen, dem Rechtsnachfolger des K., einen notariell beurkundeten Rücktauschvertrag über 3 Holzanteile der Beklagten gegen Zahlung eines Ausgleichsbetrages von 30.000 EUR (10.000 EUR je Holzanteil), fällig zum 31. Oktober 2014. In dem Vertrag heißt es unter Ziffer II. unter anderem wie folgt: „Ein Rücktausch im Sinne der Rückübertragung von Grundstücken ist zurzeit deshalb nicht tunlich, weil aufgrund der Rechtsnachfolge die Erschienene zu 2. (richtig: zu 1.) den Hof, zu dem die Flächen nunmehr gehören, im Erbwege teilweise übertragen erhalten hat, da eine Entnahme im Wege des Tausches von Grundflächen, die hier zu erheblichen Ausgleichsansprüchen bzw. -verpflichtungen führten, hier nicht gewünscht werden, sind sich die Beteiligten einig, so dass nur eine Ausgleichszahlung zu erfolgen hat.“ Ziffer IV. des Vertrages enthält den Hinweis, dass der Beklagten möglicherweise, auch wenn das Geschäft einen Rücktausch darstelle, ein Vorkaufsrecht zustehe und außerdem folgende Bevollmächtigung: „Der Notar wird beauftragt die Forstgenossenschaft über den Rücktausch zu informieren und eine Erklärung zum Vorkaufsrecht anzufordern.“
Mit Schreiben vom 10. Oktober 2014 unterrichtete der hiermit beauftragte Notar M. die Beklagte über den Rücktausch und bat darum, etwaige Einwendungen dagegen bis zum 23. Oktober 2014 mitzuteilen. Auf Anforderung der Beklagten übersandte er sodann unter dem 31. Oktober 2014 die zugrundeliegenden Verträge, bat um Prüfung, ob für das Tauschgeschäft ein Vorkaufsrecht bestehe, und um Entscheidung oder Mitteilung ihm gegenüber.
In der Satzung der Beklagten ist unter anderem geregelt:
„§ 4 Verbandsanteile
(1) Die Verbandsanteile sind selbständig. Sie können durch Rechtsgeschäft übertragen werden und Gegenstand besonderer Rechte sein. Verbandsanteile, die zu einer Haus- oder Hofstelle gehören, können von dieser getrennt werden.
(2) …Dem Realverband steht beim Verkauf eines Anteils das Vorkaufsrecht zu. Das Vorkaufsrecht entsteht nicht, wenn ein Grundstück und der dazugehörige Verbandsanteil gemeinsam verkauft werden ( § 12 Abs. 2 des Gesetzes)
(3) …“
Gemäß § 10 Nr. 10 der Satzung der Beklagten beschließt die Mitgliederversammlung über die Ausübung eines Vorkaufsrechts an einem Verbandsanteil.
Unter dem 6. November 2014 teilte der 1. Vorsitzende der Beklagten dem Notar M. mit, dass der Vorstand nach Prüfung des Sachverhalts zu dem Ergebnis gekommen sei, dass die Grundlagen für ein Vorkaufsrecht nicht gegeben seien, dass deshalb keine Bedenken gegen die Rückübertragung der drei Holzanteile an die Klägerin bestünden und das Mitgliederverzeichnis, das zu diesem Zeitpunkt 66 Anteile, davon 26 von der Beklagten selbst gehaltene Anteile auswies, mit Wirkung vom 1. November 2014 entsprechend geändert werde.
Daraufhin teilte der Notar M. der Klägerin die Fälligkeit des Ausgleichsbetrages mit, welchen die Klägerin am 18. November 2014 an den Beigeladenen leistete.
Veranlasst durch Bedenken eines Forstgenossen befasste die Beklagte den Landkreis N. (Kommunalaufsicht) mit der Angelegenheit und teilte dem Notar M. unter dem 26. November 2014 durch den 1. Vorsitzenden mit, dass ihr nach Auffassung der Kommunalaufsicht bei der geplanten Übertragung der Verbandsanteile ein Vorkaufsrecht zustehe. Deshalb sei kurzfristig eine Entscheidung der Mitgliederversammlung herbeizuführen und das Schreiben vom 6. November 2014 gegenstandslos.
Am 5. Dezember 2014 fand eine außerordentliche Mitgliederversammlung der Beklagten statt, in welcher nach einem Sachstandsbericht des 1. Vorsitzenden und anschließender Diskussion mehrheitlich beschlossen wurde, das Vorkaufsrecht auszuüben.
Durch Schreiben vom 6. Dezember 2014, per Telefax am 8. Dezember 2014 übersandt, teilte die Beklagte dem Notar M. durch den 1. Vorsitzenden mit, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt werde.
Unter dem 22. Dezember 2014 bestätigte der Notar M. gegenüber der Beklagten, dass das Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt worden sei und bat um schnellstmögliche Überweisung des Betrages von 30.000 EUR an die Klägerin.
Am 3. Februar 2015 und nachfolgend machte die Klägerin geltend, dass das Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt worden sei.
Am 22. Oktober 2015 hat die Klägerin Klage erhoben, mit der sie ihre Auffassung weiter begründet. Im Hinblick auf die Rückübertragung der Holzanteile lägen bereits die Voraussetzungen für ein Vorkaufsrecht nicht vor. Dies gelte umso mehr, als die Beklagte durch eine nahezu generelle Ausübung des Vorkaufsrechts die Eigentumsrechte ihrer Mitglieder unverhältnismäßig einschränke. Weder aus persönlichen noch aus örtlich sachlichen Gründen könne der Klägerin die Mitgliedschaft verwehrt werden. Sie sei Inhaberin einer Hofstelle in H., zu welcher die drei Verbandsanteile ursprünglich einmal gehört hätten, und es sei auch keine Zersplitterung der Beklagten durch eine Vielzahl von Mitgliedern zu befürchten. Im Gegenteil sei die Beklagte aufgrund der Vielzahl der ruhenden Anteile teilweise schon nicht mehr in der Lage, die ihr übertragenen Aufgaben ordnungsgemäß zu erfüllen. Sie könne Beschlüsse, für die eine qualifizierte Mehrheit erforderlich sei, nicht ordnungsgemäß fassen. Es gebe keinen sachlichen Grund für die Ausübung des Vorkaufsrechts und es liege ein Fall der Ermessensreduzierung auf Null dahingehend vor, dass das Vorkaufsrecht nicht auszuüben sei. Im Übrigen sei der Notar mangels entsprechender Vollmacht zur Entgegennahme von das Vorkaufsrecht betreffenden Erklärungen nicht berechtigt gewesen und sei das Schreiben über die Ausübung des Vorkaufsrechts nur vom 1. Vorsitzenden der Beklagten unterschrieben. Zuvor habe die Beklagte mit Schreiben vom 6. November 2014 allerdings bereits ihre Zustimmung zur Anteilsübertragung erklärt und damit auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichtet.
Die Klägerin beantragt,
die Erklärung der Beklagten vom 6. Dezember 2014 über die Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich derjenigen Verbandsanteile (Holzanteile), die sie mit Vertrag vom 12. September 2014 erworben hat, aufzuheben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Ihrer Auffassung zufolge liegt ein Vorkaufsfall vor. Da die Klägerin sich als Gegenleistung für die Übertragung der drei Holzanteile zur Zahlung von 30.000 EUR verpflichtet habe, handele es sich trotz der Bezeichnung als Rücktauschvertrag tatsächlich um einen Kaufvertrag. Das Vorkaufsrecht sei auch formell und materiell wirksam ausgeübt worden. Aufgrund der Bezeichnung als Rücktauschvertrag habe der aus juristischen Laien bestehende Vorstand zunächst zwar angenommen, dass kein Vorkaufsfall vorliege. Nach Aufklärung durch die Realverbandsaufsicht beim Landkreis N. sei jedoch sogleich eine außerordentliche Mitgliederversammlung einberufen worden und ein wirksamer Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts zustande gekommen. Sodann sei dem Notar M., der von den Vertragsparteien beauftragt gewesen sei, die Beklagte über den Rücktausch zu informieren und eine Erklärung zum Vorkaufsrecht anzufordern, die Ausübung des Vorkaufsrechts wirksam und fristgerecht mitgeteilt worden. Die Entscheidung sei auch nicht ermessensfehlerhaft. Nach ausführlicher Diskussion der widerstreitenden Argumente habe sich die Mitgliederversammlung mit Mehrheit dazu entschieden, das Vorkaufsrecht auszuüben, um die entsprechenden Forstgenossenschaftsanteile auf die Beklagte selbst zu übertragen und so die Mitgliedschaftsanteile der übrigen Mitglieder zu stärken. Der Umstand, dass die Klägerin einen eindeutigen Kaufvertrag als Rücktauschvertrag deklariert habe, habe Anlass zur Befürchtung gegeben, dass eine gedeihliche Zusammenarbeit im Verband schwierig werden würde. Schließlich habe der Notar M. bestätigt, dass das Vorkaufsrecht ordnungsgemäß ausgeübt worden sei und habe die Klägerin die Zahlung des von ihr bereits veranlassten Kaufpreises in Höhe von 30.000 EUR durch die Beklagte angenommen.
Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des beigezogenen Verwaltungsvorgangs der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat Erfolg.
Sie ist zulässig als Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO. Obwohl die Klägerin ihr Begehren zunächst als Feststellungsbegehren formuliert hatte, ist für das Gericht deutlich geworden, dass es der Klägerin von vornherein darum ging, die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte zu beseitigen. Insoweit ist sie in der mündlichen Verhandlung gemäß § 86 Abs. 3 VwGO auf die Stellung eines sachdienlichen Antrags hingewiesen worden. Da sich ihr eigentliches Begehren bereits dem Vorbringen in der Klageschrift entnehmen ließ, liegt darin keine Klageänderung gemäß § 91 VwGO.
Die Klägerin ist klagebefugt gemäß § 42 Abs. 2 VwGO, auch wenn sie nicht Adressatin der angefochtenen, nach § 12 Abs. 3 Satz 2 des Realverbandsgesetzes (RealVerbG) i.V.m. § 464 Abs. 1 Satz 1 BGB in entsprechender Anwendung zu Recht gegenüber dem Beigeladenen als Verkäufer erlassenen Erklärung der Beklagten vom 6. Dezember 2014 über die Ausübung des Vorkaufsrechts ist. Die Ausübung des Vorkaufsrechts stellt sich auch ihr gegenüber als (belastender) Verwaltungsakt dar, weil ihr ein vertragliches Recht auf Eigentumsverschaffung entzogen wird (vgl. Nds. OVG, Urteil vom 3. August 2016 - 10 LB 14/16 -, Rn. 43, juris m.w.N.).
Die Anfechtungsklage ist auch nicht verfristet. Zwar ist sie nicht binnen Monatsfrist gemäß § 74 Abs. 1 VwGO erhoben worden. Da der Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 6. Dezember 2014 aber keine Rechtsbehelfsbelehrung beigefügt worden ist, konnte die Klägerin gemäß § 58 Abs. 2 VwGO binnen Jahresfrist zulässig Klage erheben. Mit ihrer am 22. Oktober 2015 eingegangenen Klage hat sie die Jahresfrist gewahrt.
Entgegen der Auffassung der Beklagten lassen weder die vom Notar M. erklärte Anerkennung der Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts noch der Umstand, dass die Klägerin die Zahlung des Kaufpreises in Höhe von 30.000 EUR durch die Beklagte nicht zurückgewiesen hat, das Rechtsschutzinteresse der Klägerin entfallen. Denn hierbei handelt es sich bloße Abwicklungsfragen, mit denen nicht etwa ein Klageverzicht der Klägerin einherging.
Die Anfechtungsklage ist auch begründet. Der Bescheid der Beklagten vom 6. Dezember 2014 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Gemäß § 12 Abs. 1 Nr. 2 RealVerbG kann der Realverband in seiner Satzung bestimmen, dass dem Verband beim Verkauf eines selbständigen Verbandsanteils das Vorkaufsrecht zusteht. Eine solche Regelung hat die Beklagte in § 4 Abs. 2 Satz 2 ihrer Satzung getroffen und demgemäß ihr Vorkaufsrecht ausgeübt.
Ein Vorkaufsfall ist vorliegend gegeben. Denn entgegen der Bezeichnung im notariellen Vertrag vom 12. September 2014 handelt es sich nicht um einen Rücktausch der selbständigen Holzanteile, sondern um deren Kauf. Getauscht wurden sie seinerzeit gegen Grundstücke. Eine Rückübertragung von Flächen war jedoch gemäß Ziff. II. des Vertrages vom 12. September 2014 nicht gewünscht. Bei der stattdessen vereinbarten „Ausgleichszahlung“ von 10.000 EUR pro Holzanteil, also insgesamt 30.000 EUR handelt es sich tatsächlich um die Vereinbarung eines Kaufpreises. Ein Tausch gemäß § 480 BGB liegt nur dann vor, wenn an Stelle eines Kaufpreises ein Vermögenswert (Sache oder Recht) als vertragsgemäße Gegenleistung erbracht wird (Palandt, Bürgerliches Recht, 76. Auflage, Einf. v. § 433 Rn. 17). Zahlt derjenige, der den geringeren Gegenstand leistet, den Wertunterschied in Geld, wird dadurch zwar ein Tausch nicht ausgeschlossen, es sei denn, dass der Geldbetrag die Hauptleistung ist (Palandt, a.a.O., § 480 Rn. 1). Danach liegt hier kein Tauschvertrag vor. Denn im Gegenzug für die Holzanteile war als Hauptleistung die „Ausgleichszahlung“ von 30.000 EUR vereinbart.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte erfolgte auch in formell rechtmäßiger Weise. Der Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts wurde gemäß § 10 Nr. 10 der Satzung der Beklagten von der Mitgliederversammlung gefasst. Unter TOP 1 der Niederschrift der Sitzung sind die ordnungsgemäße Ladung und die Beschlussfähigkeit festgestellt worden. Mit 18 Stimmen zu 6 Stimmen hat die Mitgliederversammlung mit hierfür ausreichender einfacher Mehrheit den Beschluss gefasst, das Vorkaufsrecht auszuüben.
Gemäß § 12 Abs. 3 RealVerbG kann das Vorkaufsrecht nur bis zum Ablauf von zwei Monaten nach dem Empfang der Mitteilung über den Verkauf des Anteils ausgeübt werden. Die §§ 463 bis 469 Abs. 1, §§ 470, 471 und die §§ 1098 bis 1102 BGB gelten entsprechend.
Da die Beklagte mit Schreiben vom 10. Oktober 2014 über den „Rücktausch“ informiert worden ist, hat sie das Vorkaufsrecht durch Bescheid vom 6. Dezember 2014, welches dem Notar M. am 8. Dezember 2014 per Telefax übermittelt wurde, noch innerhalb der Zwei-Monats-Frist ausgeübt. Gemäß § 464 Abs. 1 Satz 1 BGB erfolgt die Ausübung des Vorkaufsrechts durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten, hier also dem Beigeladenen. Die gegenüber dem Notar M. abgegebene Erklärung wirkt auch dem Beigeladenen gegenüber. Denn gemäß Ziff. IV. des Vertrages vom 12. September 2014 haben die Vertragsparteien den Notar damit beauftragt, die Forstgenossenschaft über den Rücktausch zu informieren und eine Erklärung zum Vorkaufsrecht anzufordern. Die damit dem Notar erteilte Vollmacht geht über die Betreuungsaufgaben hinaus, die der Notar, ohne gesetzlich dazu verpflichtet zu sein, in aller Regel kraft ihm erteilten Auftrages und Bevollmächtigung übernimmt und die sich im Vollzug des Kaufvertrages erschöpfen (Nds. OVG, Urteil vom 12. Juli 1995 – 1 L 5249/94 –, Rn. 24, juris), wie dies etwa bei einer Vertragsklausel der Fall wäre, lediglich Verzichtserklärungen bezüglich des Vorkaufsrechts beizubringen oder beim Vorkaufsberechtigten anzufragen, ob ein Vorkaufsrecht besteht bzw. ob auf dessen Ausübung verzichtet wird (VG Frankfurt NJW 1988, 92; Hessischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 4. Mai 1988 – 4 UE 1250/87 –, Rn. 4, 41, juris). Demgemäß hat der Notar die Beklagte unter dem 31. Oktober 2014 gebeten, zu prüfen, ob ein Vorkaufsrecht bestehe und ihm eine entsprechende Entscheidung oder Mitteilung zukommen zu lassen.
Der formellen Rechtmäßigkeit des Bescheides vom 6. Dezember 2014 steht auch nicht entgegen, dass dieser nur vom 1. Vorsitzenden der Beklagten unterschrieben worden ist.
Nach § 19 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 RealVerbG führt der Vorstand die Geschäfte des Realverbandes und vertritt ihn gerichtlich und außergerichtlich. Gem. § 19 Abs. 3 Satz 2 RealVerbG sind nur sämtliche Mitglieder des Vorstandes gemeinsam zur Abgabe von Willenserklärungen und zum Abschluss von Verträgen, durch die der Realverband verpflichtet werden soll, befugt, sofern die Satzung nicht etwas anderes bestimmt. Nach § 19 Abs. 1 Satz 1 RealVerbG i.V.m. § 5 Abs. 1 Satz 1 der Satzung der Beklagten besteht der Vorstand aus dem 1. und 2. Vorsitzenden und dem Schriftführer. Gemäß § 9 der Satzung der Beklagten sind rechtsgeschäftliche Erklärungen, durch die der Realverband verpflichtet werden soll, von dem 1. oder 2. Vorsitzenden und einem weiteren Vorstandmitglied oder Stellvertreter in der Weise abzugeben, dass die Zeichnenden ihren Namen als Unterschrift unter den des Realverbandes setzen. Vorliegend fehlt es zwar an der zweiten Unterschrift. Weder in § 19 Abs. 3 Satz 2 RealVerbG noch in der Satzung der Beklagten wird an eine fehlende Unterschrift jedoch eine unmittelbare Rechtsfolge geknüpft bzw. angeordnet, dass in diesem Fall die Erklärung nicht rechtsverbindlich sein soll. Da der Bescheid vom 6. Dezember 2014 den Beschluss umsetzt, den die Mitgliederversammlung am Vortag gefasst hat und das Sitzungsprotokoll vom 1. Vorsitzenden und außerdem der Schriftführerin unterschrieben worden ist, folgt die Kammer für die vorliegende Fallkonstellation der Rechtsprechung des Hessischen Verwaltungsgerichtshofes, welcher mit Urteil vom 24. Februar 2005 (- 3 UE 231/04 -, Rn. 34, juris) zur entsprechenden Situation im Kommunalverfassungsrecht wie folgt ausgeführt hat:
„Soweit es hier nicht um die nachträgliche Heilung durch einen Beschluss der Gemeindevertretung geht, sondern um eine vorherige Zustimmung im Sinne einer Einwilligung nach § 183 BGB, ändert dies nichts daran, dass der Schutzzweck des § 71 Abs. 2 Satz 2 HBO [Anmerkung des Gerichtes: gemeint ist wohl die Hessische Gemeindeordnung], sofern die Norm überhaupt anwendbar wäre, erfüllt ist. In diesem Falle, wo über die Gemeindevertretung hinaus auch der Gemeindevorstand die Ausübung des Vorkaufsrechts am 13. Mai 2002 beschlossen hat, ist eine zweite Unterschrift eines Mitglieds des Gemeindevorstands unter den angefochtenen Bescheid nicht geboten und wäre eine bloße Förmelei. Auf das inhaltliche Einverständnis der Gemeindevertretung als des für die Willensbildung der Gemeinde maßgeblichen Beschlussorgans stellt auch das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22. Juni 1989 - III ZR 100/87 - NVwZ 1990, 403 ab. Danach kommt es nicht entscheidend darauf an, ob die Zustimmung der Verpflichtungserklärung vorangeht oder nachfolgt. Im angefochtenen Bescheid vom 14. Mai 2002 ist der Klägerin die Einwilligung der Gemeindevertretung vom 7. Mai 2002 auch bekanntgegeben worden.“
Entgegen der Auffassung der Klägerin steht der Wirksamkeit des Bescheides vom 6. Dezember 2014 auch nicht entgegen, dass der 1. Vorsitzende der Beklagten zuvor unter dem 6. November 2014 erklärt hatte, dass der Vorstand nach Prüfung des Sachverhalts zu dem Ergebnis gekommen sei, dass die Grundlagen für ein Vorkaufsrecht nicht gegeben seien, dass die Beklagte deshalb keine Bedenken gegen die Rückübertragung der Holzanteile habe und das Mitgliederverzeichnis entsprechend ändern werde. Dieser Erklärung kommt schon deshalb keine Rechtsverbindlichkeit zu, weil sie - anders als die ebenfalls nur vom 1. Vorsitzenden der Beklagten unterschriebene Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts - nicht durch einen zuvor gefassten Beschluss gedeckt ist, weshalb der formelle Fehler beachtlich ist. Im Übrigen kann die Erklärung auch in der Sache nicht als Verzicht auf das Vorkaufsrecht verstanden werden. Denn sie beruhte auf der fehlerhaften rechtlichen Beurteilung, dass es sich bei dem Vertrag um einen Tausch handele und deshalb kein Vorkaufsfall vorliege. Da es aus damaliger, rechtlich fehlerhafter Sicht an den Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts fehlte, kann in der Erklärung kein Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts gesehen werden, wozu der Vorstand auch gar nicht befugt wäre, weil die Beschlussfassung über die Ausübung des Vorkaufsrechts zu den Aufgaben der Mitgliederversammlung gehört. Da die Erklärung vor diesem Hintergrund nicht als Zusage der Beklagten verstanden werden kann, von dem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch zu machen, ist die Ausübung des Vorkaufsrechts durch Bescheid vom 6. Dezember 2014 auch nicht treuwidrig gemäß § 242 BGB. Die Ursache für die Erklärung vom 6. November 2014 hatten die Klägerin und der Beigeladene durch die Wahl der Vertragsbezeichnung selbst gesetzt; daher musste die Klägerin bis zum Ablauf der Frist des § 12 Abs. 3 Satz 1 RealVerbG das „Risiko“ der Ausübung des Vorkaufsrechts tragen.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte ist jedoch materiell rechtswidrig. Sie widerspricht dem Zweck der gesetzlichen Ermächtigung. Dies ergibt sich zwar nicht schon aus dem Wortlaut des § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 RealVerbG, aber aus dessen Zweck, Entstehungsgeschichte und Systematik sowie bei verfassungskonformer Auslegung, die jeweils eine einschränkende Auslegung gebieten. Das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 3. August 2016 (- 10 LB 14/16 -, Rn. 51 ff., juris) auf die Berufung gegen das Urteil der Kammer vom 23. September 2015 - 1 A 2754/13 - hin hierzu Folgendes ausgeführt:
„ Auch an solchen selbstständigen Verbandsanteilen kann jedoch nicht unbegrenzt ein Vorkaufsrecht - wie hier nach § 12 Abs. 1 Nr. 2 RealVerbG, § 4 Abs. 2 Satz 2 VBS - ausgeübt werden.
Der Senat hat bereits in seinem Urteil vom 17. Juni 2014 (- 10 LC 81/12 -, juris) zu den Beschränkungen der Übertragung von Verbandsanteilen ausgeführt:
„Ferner dürfen mit der satzungsrechtlichen Verfügungsbeschränkung nur die von § 12 Abs. 1 Nr. 1 RealVerbG gesetzlich gedeckten Zwecke verfolgt werden (vgl. Thomas/Tesmer, a. a. O., § 12 Ziffer 2.2). Sinn und Zweck der gesetzlichen Ermächtigung ist es, dem Interesse eines Realverbandes an der Erhaltung eines geschlossenen und einheitlich zusammengesetzten Mitgliederbestandes Rechnung zu tragen (vgl. NdsLT Drs. 6/205 S. 5, 26; Seehusen, Zum Niedersächsischen Realverbandsgesetz, RdL 1970, 309; Thomas/Tesmer, a. a. O., § 12 Ziffer 1; BGH, Urteil vom 17.07.1998 - V ZR 370/97 -, RdL 1998, 299 = NJW-RR 1998, 1627; VG Hannover, Urteil vom 16.07.2008 - 11 A 3910/06 -, juris). Denn § 9 RealVerbG, wonach die Verbandsanteile in Nutzvermögensverbänden selbständig durch Rechtsgeschäft übertragen werden können, entspricht nicht immer dem Interesse der Mitglieder eines Realverbandes an der Erhaltung eines geschlossenen und einheitlichen Mitgliederbestandes (vgl. Flöte, Das Niedersächsische Realverbandsgesetz in der Praxis, AgrarR 1975, 345). Zweck der Vorschrift ist es, einen örtlichen Bezug der Mitglieder zu dem Verbandsvermögen zu erhalten. Nicht geschützt werden sollen der Einfluss und das Stimmgewicht der vorhandenen Mitglieder. Eine Satzungsregelung, wonach Verbandsanteile generell nur noch auf Mitglieder übertragen werden dürfen, würde nicht mehr orts-, sondern ausschließlich personenbezogen den augenblicklichen Mitgliederbestand schützen. Dies wäre mit dem Zweck des § 12 Abs. 1 Nr. 1 RealVerbG nicht mehr vereinbar (vgl. VG Göttingen, Urteil vom 28.04.1994 - 1 A 1334/92 -, RdL 1995, 17; VG Hannover, Urteil vom 16.07.2008, a. a. O.).“
Die insoweit tragenden Überlegungen zur Auslegung des § 12 Abs. 1 Nr. 1 RealVerbG gelten auch für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 12 Abs. 1 Nr. 2 RealVerbG, d.h. auch sie muss dem legitimen Interesse des Verbandes an einem möglichst ortsbezogenen Mitgliederbestand dienen, darf aber nicht allein dem gegenwärtigen Mitgliederbestand zu Gute kommen oder lediglich deren wirtschaftlichen Interessen nutzen. Insoweit ist die frühere Rechtsprechung des vormals für das Realverbandsrecht zuständigen 3. Senats des Oberverwaltungsgerichts fortzuentwickeln, in der eine begrenzte Zweckbestimmung des Vorkaufsrechts noch nicht gesondert herausgearbeitet worden war (vgl. Urt. v. 11.2.1988 - 3 A 130/85 - zum Realverband Forstgenossenschaft „J.“ und Urt. v. 22.11.1993 - 3 L 1343/91 - zum Realverband Forstgenossenschaft „K.“). Dabei kann offen bleiben, ob in dieser Begrenzung der Ausübung des Vorkaufsrechts auf einen legitimen Zweck bereits eine ungeschriebene gesetzliche Tatbestandsvoraussetzung liegt oder lediglich eine Konkretisierung des allgemeinen Grundsatzes, dass ein Ermessen - welches dem Realverband insoweit jedenfalls im Übrigen eröffnet ist (vgl. dazu, dass es sich um eine Ermessensentscheidung handelt, nochmals: Nds. OVG, Urt. v. 22.11.1993, a.a.O.) - stets zweckgerecht (vgl. § 114 Satz 1 VwGO) auszuüben ist.
Dass die Ausübung des Vorkaufsrechts insoweit den gleichen Grenzen unterliegt wie eine satzungsrechtliche Beschränkung der Übertragbarkeit von Verbandsanteilen, folgt systematisch schon aus der einheitlichen Ermächtigung an den Realverband als Satzungsgeber in § 12 Abs. 1 RealVerbG, die insoweit auch im Gesetzgebungsverfahren in Anknüpfung an historische Vorbilder (vgl. dazu Seehusen, a.a.O., RdL 1970, 311) weitgehend einheitlich diskutiert worden ist (vgl. PlProt 6/4887; Niederschrift über die 82. Sitzung des Ausschusses für Rechts- und Verfassungsfragen am 5. Dezember 1968, S. 11 ff.). Die einheitliche Begrenzung der beiden dem Verband nach § 12 Abs. 1 RealVerbG eröffneten Optionen liegt zudem deshalb nahe, weil es sich dabei um alternative oder ergänzende Möglichkeiten handelt, um auf diese Weise entweder allein - wie hier in der ursprünglichen Fassung der VBS, die in § 4 Abs. 2 zunächst nur ein Vorkaufsrecht vorsah - oder gemeinsam mit Übertragungsbeschränkungen das gleiche Ziel eines möglichst ortsbezogenen Mitgliederbestandes zu erreichen. Außerdem entspricht eine Beschränkung der Ausübung des Vorkaufsrechts auf die Durchsetzung der gesetzlichen Verbandsaufgaben bei gesetzesübergreifender Betrachtung auch dem Ziel vergleichbarer, etwa bau- oder naturschutzrechtlicher, Vorkaufsrechte. Eine solche Beschränkung ist - wie vom Senat in seinem o.a. Urteil vom 17. Juni 2014 ausführlich begründet worden ist - schließlich verfassungsrechtlich geboten, damit sich die damit verbundene Einschränkung des Eigentums für die Kaufvertragsparteien als verhältnismäßig darstellt.
Ein Vorkaufsrecht kann also nach § 12 Abs. 1 Nr. 2 RealVerbG jedenfalls ausgeübt werden, wenn ein Verbandsanteil sonst an einen Auswärtigen übergeht, der weder einen Bezug zum Verbandsgebiet noch zu der Tätigkeit des Realverbandes hat, und insoweit - anders als vorliegend nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VBS n. F. - auch keine sonstigen satzungsrechtlichen Beschränkungen i. S. d. § 12 Abs. 1 Nr. 1 RealVerbG bestehen oder diese umgangen (vgl. nochmals Nds. OVG, Urt. v. 22.11.1993, a.a.O.) werden sollen (zuvor noch offen gelassen von OVG Lüneburg, Urt. v. 11.2.1988 - 3 A 130/85 -, S. 10). Legitime personenbezogene Gründe gegen den Übergang eines (weiteren) Verbandsanteils an einen im Verbandsgebiet wohnhaften Grundeigentümer und damit für eine so begründete Ausübung des Vorkaufsrechts sind hingegen grundsätzlich nicht ersichtlich, insbesondere reicht eine daraus folgende Kumulation von Stimmrechten nicht aus; denn insoweit hat bereits der Gesetzgeber in § 23 Abs. 3 RealVerbG eine Grenze gezogen, die durch den jeweiligen Realverband nicht herabsetzbar ist.
Ob der Realverband mit der Ausübung des Vorkaufsrechts im Verbandsinteresse eine gleichmäßige(re) regionale Verteilung der Mitglieder oder eine stärkere Einbeziehung objektiv für den Verband nützlicher Mitglieder, etwa solcher, die über dem Verband dienliche sächliche Mittel oder persönliche Kenntnisse verfügen, anstreben darf, kann hier offen bleiben. Ein solches Ziel hat die Beklagte nicht konkret (vgl. zur Notwendigkeit einer Konkretisierung und zur Unzulässigkeit einer bloßen Bevorratung für das baurechtliche Vorkaufsrecht: BVerwG, Beschl. v. 25.1.2010 - 4 B 53/09 -, juris) verfolgt, insbesondere nicht die gezielte Gewinnung von Mitgliedern aus A.. Zudem dürften gerade die Kenntnisse und Mittel von (den wenigen noch verbliebenen) ortsansässigen Landwirten - wie dem Kläger - für den Verband grundsätzlich nützlich sein, insbesondere für Dienstleistungen nach § 30 RealVerbG. Dies hat der Vorsitzende der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ausdrücklich bestätigt.
Unzulässig ist hingegen das alleinige Ziel der Gewinnsteigerung für den Realverband oder die verbleibenden Mitglieder. Eine Konsolidierung des Mitgliederbestandes durch den Ankauf von Verbandsanteilen seitens des Realverbandes ähnlich wie bei einem „Aktienrückkauf“ kann zwar unter Umständen dann legitim sein, wenn die Mitgliedschaft so unattraktiv geworden ist, dass sich keine Interessenten mehr gewinnen lassen, oder der Verband über eine, seine Funktionsfähigkeit beeinträchtigende Vielzahl von Mitgliedern verfügt und einer dieser Missstände durch den Ankauf behoben werden kann. Ein solcher (Ausnahme-)Fall ist hier jedoch nicht gegeben. Denn nach den Angaben der Beteiligten und den Erkenntnissen des Senats aus vergleichbaren Verfahren in neuerer Zeit werden Verbandsanteile an Realverbänden mit Nutzvermögen wie Forstgenossenschaften - jedenfalls in Zeiten des Anlagenotstandes - offenbar zunehmend als attraktiv eingestuft und sind entsprechend begehrt. Hierfür spricht auch die sich nach den Berechnungen des Privatgutachters ergebende mehrprozentige Verzinsung des Kaufpreises (vgl. ergänzend Senaturteil v. 17.6.2014, a.a.O., Rn. 70).
Hieran gemessen bestand vorliegend kein Vorkaufsrecht zugunsten der Beklagten. Denn der Kläger ist Nebenerwerbslandwirt und wohnt als Grundeigentümer in A., d.h. im Verbandsgebiet. Wie dargelegt, war auch nicht konkret die Weitergabe des anzukaufenden Verbandsanteils an eine andere Person geplant, die für den beklagten Verband „nützlicher“ ist oder durch die eine gleichmäßigere örtliche Verteilung der Mitgliedschaft erreicht wird.
Die wohl stattdessen erstrebte Steigerung der Attraktivität der Verbandsanteile für die verbleibenden Mitglieder stellt hingegen als solche kein legitimes Ziel dar, zumal die Beklagte nach eigenen Angaben noch zum Jahresende 2013, d.h. noch nach der Ausübung des Vorkaufsrechts, einen Betrag von 22.350,- EUR ausgeschüttet hat und ungeachtet dessen auch im Folgejahr 2014 neben dem betriebsnotwendigen Kapital von 50.000,-- EUR über eine weitere „Kapitalreserve“ von 22.043,54 EUR verfügte. Die Bildung einer darüber hinausgehenden, allgemeinen Rücklage (Depot) ohne konkreten Verwendungszweck ist unzulässig und im Übrigen kurzfristig durch den kostenpflichtigen Erwerb von Verbandsanteilen ohnehin nicht möglich. Ebenso wenig rechtfertigt der gezielte Erwerb von selbstständigen, getrennten Verbandsanteilen die Ausübung des Vorkaufsrechts. Die Trennung eines selbstständigen Verbandsanteils von einer Haus- und Hofstelle nach § 9 Abs. 2 RealVerbG kann der Realverband ohnehin nicht verhindern.“
Ebenso wie bei der Fallgestaltung, die dem zitierten Urteil des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts zugrunde lag, bestand nach den dargelegten Grundsätzen, denen die Kammer nunmehr folgt, auch vorliegend kein Vorkaufsrecht zugunsten der Beklagten. Denn die Klägerin ist Landwirtin und wohnt in H., also im Verbandsgebiet. Durch den Übergang der Verbandsanteile an sie wird dem Interesse des Verbandes an einem ortsbezogenen Mitgliederbestand Rechnung getragen, die Forstanteile werden sogar der Eigentümerin derjenigen Hofstelle übertragen, zu der sie ursprünglich gehört haben. Dass die Mehrheit der Mitgliederversammlung auch ohne die Klägerin genügend Potenzial für Vorstandsaufgaben sieht, legitimiert nicht dazu, das Vorkaufsrecht auszuüben. Auch wenn die Beklagte auf die Klägerin nicht angewiesen ist, berechtigt sie dies nicht dazu, Übertragungen, die gerade der Stärkung des örtlichen Bezuges der Mitglieder zum Verbandsvermögen dienen, zu unterbinden. Es kommt hinzu, dass hierdurch die ohnehin sehr hohe Anzahl ruhender Anteile (26 von 66), die mit dem Nachteil verbunden ist, dass Abstimmungen der Mitgliederversammlungen mit qualifizierter Mehrheit nicht möglich sind, noch weiter erhöht würde. Legitime personenbezogene Gründe in der Person der Klägerin, welche gegen die Übertragung der Verbandsanteile an sie sprechen, sind nicht ersichtlich. Insbesondere ist angesichts der Vorgeschichte der Verbandsanteile die Bezeichnung des mit dem Beigeladenen geschlossenen Vertrages als „Rücktausch“ nicht völlig fernliegend und rechtfertigt keinesfalls die Besorgnis, dass eine gedeihliche Zusammenarbeit mit der Klägerin nicht möglich ist, zumal unter Ziff. IV des Vertrages ausdrücklich auf das mögliche Bestehen eines Vorkaufsrechts hingewiesen worden ist. Die gemäß der Sitzungsniederschrift diskutierte Möglichkeit, das Vorkaufsrecht auszuüben, um die Forstanteile anschließend wertangepasst zum Verkauf anzubieten, stellt ebenfalls keinen legitimen Grund für die Ausübung des Vorkaufsrechts dar. Die Ausübung des Vorkaufsrechts hat vorliegend zur Konsequenz, dass der Einfluss und das Stimmgewicht der vorhandenen Mitglieder gestärkt werden und die Gewinne für den Realverband sowie die vorhandenen Mitglieder gesteigert werden, während das Ziel der Stärkung des örtlichen Bezugs durch Hinzugewinn eines im Verbandsgebiet ansässigen Mitglieds, welches für die Beklagte aufgrund der Tätigkeit als Landwirt für etwaige anfallende herkömmliche Dienstleistungen auf den Grundstücken oder Anlagen des Verbandes besonders nützlich sein dürfte, gar nicht in den Blick genommen worden ist. Damit hat die Beklagte den Sinn der Ausübung des Vorkaufsrechts verkannt und von ihrem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht (§ 114 Satz 1 zweite Alt. VwGO).
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind gemäß § 162 Abs. 3 VwGO nicht erstattungsfähig, weil er keinen Antrag gestellt hat. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 709 ZPO.
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 463 bis 469 Abs. 1, §§ 470, 471 und die §§ 1098 bis 1102 BGB
§ 91 VwGO
§ 480 BGB
§ 183 BGB
§ 242 BGB
§ 9 RealVerbG
§ 30 RealVerbG
§ 167 VwGO
§ 709 ZPO
§ 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO
§ 86 Abs. 3 VwGO
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 464 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 74 Abs. 1 VwGO
§ 58 Abs. 2 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 12 Abs. 1 Nr. 2 RealVerbG
§ 12 Abs. 3 RealVerbG
§ 19 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 RealVerbG
§ 19 Abs. 3 Satz 2 RealVerbG
§ 19 Abs. 1 Satz 1 RealVerbG
§ 71 Abs. 2 Satz 2 HBO
§ 12 Abs. 3 Satz 1 RealVerbG
§ 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 RealVerbG
§ 12 Abs. 1 Nr. 1 RealVerbG
§ 114 Satz 1 VwGO
§ 12 Abs. 1 RealVerbG
§ 23 Abs. 3 RealVerbG
§ 9 Abs. 2 RealVerbG
§ 114 Satz 1 zweite Alt. VwGO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 12 Abs. 3 Satz 2  des Realverbandsgesetzes

Zitierte Entscheidungen: NJW 1988, 92
NVwZ 1990, 403
NJW-RR 1998, 1627
10 LB 14/16
1 L 5249/94
4 UE 1250/87
3 UE 231/04
III ZR 100/87
1 A 2754/13
10 LC 81/12
V ZR 370/97
11 A 3910/06
1 A 1334/92
3 A 130/85
3 L 1343/91
4 B 53/09