Amtsgericht Lemgo (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-11-13, Aktenzeichen 16 C 17/17
ECLI: ECLI:DE:AGLE:2017:1113.16C17.17.00

Tenor:
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 17.05.2017 der Wohnungseigentümergemeinschaft L.straße in L. zu Tagesordnungspunkt 06 wird für ungültig erklärt.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Klägerin begehrt die Ungültigerklärung eines Beschlusses der Wohnungs-eigentümergemeinschaft betreffend die Verteilung der Selbstbeteiligung aus einer Wohngebäudeversicherung.
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach § 2 Ziff. 1, 1.6 der Teilungserklärung vom 18.10.2013 gehören Leitungen für Kalt- und Warmwasser sowie Entwässerung der Wohnung vom Eintritt in das Sondereigentum zum Sondereigentum des Wohnungseigentümers. Nach § 4 Ziff. 2.3 der Teilungs-erklärung haftet der Sondereigentümer für Schäden am Gemeinschaftseigentum oder anderem Sondereigentum, die von den in seinem Sondereigentum stehenden Räumen ausgehen, bei eigenem oder fremden Verschulden. Nach § 4 Ziff. 4 der Teilungserklärung tragen die Wohnungseigentümer die Betriebskosten, u.a. auch Kosten für Versicherungen, nach Miteigentumsanteilen. Änderungen der in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Vereinbarungen, die das Gemeinschafts-verhältnis unter den Eigentümern betreffen, können nach § 4 Ziff. 6.3.2 der Teilungserklärung in der Eigentümerversammlung mit 75 % der vorhandenen Stimmen beschlossen werden, sofern sachliche Gründe für eine beschlussweise Neuregelung vorliegen und dadurch keine unbillige Benachteiligung überstimmter Eigentümer eintritt. Wegen des genauen Inhalts der Teilungserklärung wird auf Bl. 11-31 d.A. Bezug genommen.
Für die Wohnungseigentumanlage besteht eine Wohngebäudeversicherung, die sowohl das Gemeinschaftseigentum, als auch das Sondereigentum an den Wohnungen umfasst. Die Selbstbeteiligung beträgt 2.000,00 € je Schadensfall. In den Jahren 2013 bis zur Eigentümerversammlung vom 17.05.2017 waren insgesamt 10 Leitungswasserschäden, davon 3 in 2017, aufgetreten. Auf der Eigentümerver-sammlung vom 17.05.2017 beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft zu Tagesordnungspunkt (künftig: TOP) 06 mehrheitlich, dass die Kosten der Selbst-beteiligung der Wohngebäudeversicherung bei Wasserschäden im Bereich des Sondereigentums und zwar für Schäden an Leitungen nach der ersten Absperr-möglichkeit durch den Wohnungseigentümer zu tragen sind, in dessen Wohnung der Wasserschaden aufgetreten ist.
Die Klägerin ist der Ansicht, der Wohnungseigentümergemeinschaft fehle die Beschlusskompetenz für die angefochtene Beschlussfassung. Die Regelung benachteilige den einzelnen Wohnungseigentümer, da sie diesem verschuldens-unabhängig die Kosten der Selbstbeteiligung auferlege, obwohl die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft von den aufgrund der Selbstbeteiligung niedrigeren Versicherungsprämien profitiere.
Die Klägerin beantragt,
wie zuerkannt.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, die Wohngebäudeversicherung habe wegen der zahlreichen Schadensfälle nur mit gestiegenen Prämien und mit der Selbstbeteiligung abge-schlossen werden können. Die Verwalterin habe den Wohnungseigentümern mehrfach empfohlen, die im Bereich des Sondereigentums liegenden Wasser-leitungen überprüfen und ggfls. austauschen zu lassen. Einige Wohnungseigentümer seien dieser Empfehlung auch gefolgt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet. Der angefochtene Beschluss widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.d. § 21 Abs. 4 WEG.
I.
Der angefochtene Beschluss ist nicht bereits mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig. Vielmehr folgt die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft aus § 16 Abs. 3 WEG. Danach können die Wohnungseigentümer bei den in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten den bestehenden Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss ändern, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Prämien einer Wohngebäudeversicherung stellen in Ansehung des § 2 Nr. 9 BetrkV Betriebskosten dar. Dies gilt auch für die Kosten der Selbstbeteiligung der Wohnungseigentümer-gemeinschaft für jeden Schadensfall. Die Selbstbeteiligung ist Bestandteil der Versicherungsprämie, da die Vereinbarung einer Selbstbeteiligung unmittelbare Auswirkungen auf die Höhe der Versicherungsprämie hat, mithin letztlich eine besondere Form der Prämienberechnung darstellt (Jennißen in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 16 Rn. 99; Dötsch, Gebäudeversicherung der Wohnungseigentümer, ZMR 2014, 169 [178]). Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffend die Verteilung der Selbstbeteiligung im Schadensfall folgt danach aus § 16 Abs. 3 WEG (Dötsch, a.a.O.; die Beschlusskompetenz – ohne Begründung – ebenfalls bejahend OLG Köln, NZM 2003, 641 [642]; a.A. Armbrüster in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 1 Rn.253).
II.
Die Überantwortung der Selbstbeteiligung auf den Wohnungseigentümer, in dessen Sondereigentum ein Wasserschaden aufgetreten ist, widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.d. § 21 Abs. 4 WEG.
Nach § 16 Abs. 3 WEG muss eine Änderung des Verteilungsmaßstabs für Betriebskosten ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Im Streitfall setzt die Wirksamkeit des Beschlusses nach § 4 Ziff. 6.3.2. zudem voraus, dass sachliche Gründe für die Beschlussfassung vorliegen und dadurch keine unbillige Benach-teiligung überstimmter Eigentümer eintritt.
1.
Sachliche Gründe, mithin ein Bedürfnis für den angefochtenen Beschluss liegen vor. Angesichts der hohen Anzahl von Wasserschäden in der Wohnungseigentumanlage in den vergangenen vier Jahren besteht ein legitimes Interesse der Wohnungs-eigentümer, den Umgang mit künftigen Wasserschadensfällen eindeutig zu regeln. Dem steht nicht entgegen, dass der Sondereigentümer für im Bereich seines Sondereigentums verursachte Schäden entsprechend §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG ohnehin haftet (so aber OLG Köln, a.a.O.). § 14 Nr. 1 WEG begründet keinen allgemeinen Instandhaltungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer gegen den Sondereigentümer. Vielmehr besteht eine Instandhaltungspflicht nur insoweit, als sie zur Abwendung von Nachteilen für die übrigen Wohnungseigentümer geboten ist (vgl. Suilmann in Bärmann, a.a.O., § 14 Rn. 26; Dötsch, a.a.O.). Angesichts dessen besteht namentlich keine Verpflichtung des Sondereigentümers, Installationsanlagen und Leitungen regelmäßig überprüfen zu lassen (BayObLG, NJW-RR 1994, 718; OLG Frankfurt, OLGR Frankfurt 2005, 852 [853]). Eine Schadensersatzpflicht des Sondereigentümers besteht danach gemäß § 280 Abs. 1 BGB nur bei schuldhafter Verletzung einer Instandhaltungspflicht (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouven, WEG, 11. Aufl., § 14 Rn. 11). Soweit eine verschuldensunabhängige Haftung des Sondereigentümers analog § 906 Abs. 2 S. 2 BGB in Betracht kommen könnte (vgl. hierzu Dötsch a.a.O.; Kümmel, a.a.O.), ist zu berücksichtigen, dass die Anwendbarkeit der Grundsätze zum nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch unter Wohnungseigentümern im Einzelnen durchaus umstritten ist. Vor diesem Hintergrund kann der Wohnungseigentümergemeinschaft angesichts ihres weiten Gestaltungs- und Ermessensspielraums ein Interesse an einer eindeutigen Haftungsregelung nicht abgesprochen werden, zumal die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Schäden am Gemeinschaftseigentum, die durch einen im Bereich des Sondereigentums aufgetretenen Wasserschaden verursacht werden, stets einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft bedürfte und ein nicht unerhebliches Prozessrisiko bei der gerichtlichen Durchsetzung dieser Ansprüche bestünde. Für den angefochtenen Beschluss streiten daher Gründe der Klarheit der Rechtslage als auch der Effizienz.
Dahinstehen kann, ob die Verwalterin noch vor der Eigentümerversammlung vom 17.05.2017 die Wohnungseigentümer über einen Instandsetzungsbedarf des Wasserleitungssystems informiert hat mit der Folge, dass die Unterlassung einer Prüfung und erforderlichenfalls eines Austauschs der Leitungen im Bereich des Sondereigentums jedenfalls eine Verschuldenshaftung des Sondereigentümers begründete, mithin ein Bedürfnis für die angefochtene Beschlussfassung gering wäre. Angesichts des weiten Gestaltungsspielraums der Wohnungseigentümer-gemeinschaft ist es für die Wirksamkeit eines Beschlusses grundsätzlich ohne Belang, ob dieser für eine Vielzahl von Fällen getroffen wurde, eine Einzelfall-regelung enthält oder gar nur eine bereits getroffene Entscheidung bestätigt (vgl. zur Wirksamkeit sog. bestätigender Zweitbeschlüsse Merle in Bärmann, a.a.O., § 23 Rn. 72).
2.
Der angefochtene Beschluss widerspricht indes insoweit ordnungsgemäßer Verwaltung, als die Selbstbeteiligung bei der Verursachung eines Wasserschadens im Bereich des Sondereigentums dem jeweiligen Wohnungseigentümer überantwortet wird, ohne diesem die Möglichkeit der Exkulpation vorzubehalten.
Änderungen des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG entsprechen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sowohl das „Ob“ als auch das „Wie“ der Änderung nicht willkürlich sind (BGH, NZM 2011, 514; Niedenführ, a.a.O., § 16 Rn. 53). Danach dürfen die Wohnungseigentümer bei Änderungen des Umlage-schlüssels jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (BT-Dr 16/887, S. 23; BGH, NZM 2012, 27 [28]). Soweit der angefochtene Beschluss eine verschuldensunabhängige, allein an die Verursachung eines Wasserschadens im Bereich des Sondereigentums anknüpfende Haftung eines Wohnungseigentümers für die Kosten der Selbst-beteiligung begründet, vermag das Gericht hierin einen Verstoß gegen das Willkürverbot noch nicht zu erkennen (a.A. Armbrüster, a.a.O; Jennißen, a.a.O.; wohl auch Dötsch, a.a.O.). Zwar weicht die mit dem Beschluss begründete Verur-sachungshaftung von dem Leitbild einer Verschuldenshaftung ab. Indes gilt das Prinzip der Verschuldenshaftung in der geltenden Rechtsordnung nicht uneingeschränkt. Neben der Gefährdungshaftung sei beispielhaft auf den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch aus § 906 Abs. 2 S. 2 BGB (analog) und die Zuweisung von Verantwortung nach Risikosphären (bspw. betreffend die Ursachen von Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung in Mietwohnungen, vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 538 Rn. 43, 44) verwiesen. Da allein der jeweilige Wohnungseigentümer Zugriff auf die zu seinem Sondereigentum gehörenden Einrichtungen und Installationen hat, mithin auch ohne eine schuldhafte Verletzung von Instandhaltungspflichten ohne Weiteres in der Lage ist, das Risiko einer Schadensverursachung aus dem Bereich seines Sondereigentums durch vorbeugende Maßnahmen zu reduzieren, hält es das Gericht durchaus für sachgerecht, die Haftung für Schadensursachen aus dem Bereich des Sonder-eigentums einem Wohnungseigentümer nach dem Prinzip der Zuordnung von Risikosphären zuzuweisen. Eine solche verschuldensunabhängige Haftungs-zuweisung trifft grundsätzlich auch alle Wohnungseigentümer in gleichem Maße und begründet damit keine unangemessenen Benachteilung Einzelner. Etwas anderes gilt jedoch für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer, sei es aufgrund eigener Kenntnis von dem Instandsetzungsbedarf oder aber überobligatorisch bzw. vorsorglich die Leitungen im Bereich seiner Sondereigentums hat austauschen lassen und es in der Folgezeit gleichwohl zu einem in seinem Verantwortungsbereich verursachten, unverschuldeten Wasserschaden kommt. In diesem Fall führte eine verschuldensunabhängige Haftungszuweisung zu einer unangemessenen Benach-teiligung des betroffenen Eigentümers. Überdies konterkarierte eine Haftung in einem solchen Fall das mit dem angefochtenen Beschluss zugleich verfolgte Ziel, die einzelnen Wohnungseigentümer wegen der drohenden Haftung für Wasserschäden anzuhalten, das Risiko eines Schadenseintritts in ihrem Sondereigentum durch (vorbeugende) Instandsetzungsarbeiten zu reduzieren. Es bedarf keiner Vertiefung, dass das (wirtschaftliche) Interesse an der Durchführung vorbeugender Instand-setzungsarbeiten am Leitungssystem des Sondereigentums deutlich geringer ausfällt, wenn gleichwohl die Übernahme der Selbstbeteiligung für künftige Wasserschäden droht, als wenn der Nachweis solcher Instandsetzungsmaßnahmen eine Haftungsexkulpation erlaubte. Hinzu kommt, dass nach dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten einzelne Wohnungseigentümer die Wasserleitungen im Bereich ihres Sondereigentums bereits haben austauschen lassen. Wenngleich das Risiko eines Schadensfalls bei einer Instandsetzung der Leitungen gering ausfallen dürfte, ist gleichwohl eine Haftung bei künftigen Schäden nicht ausgeschlossen. Angesichts dessen hält es das Gericht zur Meidung einer unangemessenen Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer und damit aus Gründen ordnungsgemäßer Verwaltung für zwingend geboten, dass eine Beschlussfassung, mit der die Kosten der Selbstbeteiligung für im Bereich des Sondereigentums verursachte Wasserschäden verschuldensunabhängig auf den Wohnungseigentümer übertragen werden, dem betroffenen Wohnungseigentümer die Möglichkeit eröffnet, sich durch den Nachweis einer ordnungsgemäßen Instandhaltung der in seinem Sondereigentum vorhandenen Wasserleitungen von der Haftung zu exkulpieren.
III.
Soweit sich eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft auch unmittelbar aus § 4 Ziff. 6.3.2 der Teilungserklärung ergeben dürfte und der angefochtene Beschluss allein unter dem Gesichtspunkt der Neuregelung der in § 4 Ziff. 2.3 geregelten verschuldensabhängigen Haftung des Sondereigentümers für Schäden, die vom Bereich seines Sondereigentums herrühren, zu beurteilen wäre, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Zwar könnte als sachlicher Grund für die Neuregelung entsprechend § 4 Ziff. 6.3.2 auch insoweit die Anzahl der Wasser-schäden und das Interesse an der Schaffung einer eindeutigen Rechtslage für den Schadensregress bei einem Wohnungseigentümer herangezogen werden, aus den Gründen zu II. 2. läge gleichwohl eine unangemessene Benachteiligung der sorgfältigen Wohnungseigentümer vor, die zur Unwirksamkeit des Beschlusses führte.
IV.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 2.000,00 € festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG
§§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 21 Abs. 4 WEG
§ 16 Abs. 3 WEG
§ 2 Nr. 9 BetrkV
§ 14 Nr. 1 WEG
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2014, 169
NZM 2003, 641
NJW-RR 1994, 718
NZM 2011, 514
NZM 2012, 27