Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 1999-04-28, Aktenzeichen 16 Wx 42/99
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1999:0428.16WX42.99.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Das gem. §§ 45 WEG, 22, 29 FGG zulässige Rechtsmittel bleibt in der Sache ohne Erfolg.
Die landgerichtliche Entscheidung, die die bereits vom Amtsgericht ausgesprochene Verpflichtung der Antragsgegegner zur Beseitigung verschiedener baulicher Anlagen bestätigt hat, hält einer rechtlichen Überprüfung - nur diese ist Gegenstand des Verfahrens der weiteren Beschwerde - stand, §§ 27 FGG, 550 ZPO.
Die Beschwerdekammer hat ausgeführt, daß der Antragstellerin aus §§ 1004 BGB i.V.m. 15 III, 14 WEG ein Anspruch auf Herstellung des ursprünglichen Zustandes zusteht, den sie ohne ermächtigenden Beschluß der Eigentümerversammlung allein geltend machen kann. Der teilweise Abbruch der tragenden Wand sei eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 WEG, die die Rechte der Antragstellerin über den in § 14 Nr. 3 festgelegten Rahmen hinaus beeinträchtigten. Als Nachteil hat das Landgericht angesehen, daß bei diesen weitreichenden, in die Statik des Gebäudes eingreifenden Baumaßnahmen eine nachträgliche Feststellung zur Schadensverurachung bei eventuellen späteren Schäden nur schwerlich möglich sein dürfte. Das Vorliegen einer Zustimmung aller Wohnungseigentümer hat es übereinstimmend mit dem Amtsgericht verneint. Ebenfalls als bauliche Veränderung hat es die Anbringung der Markise sowie die Anlage des Gartenteichs eingeordnet und - in Anbetracht fehlender Zustimmung der übrigen Eigentümer - einen diesbezüglichen Beseitigungsanspruch angenommen. Eine Verwirkung der Ansprüche liege nicht vor.
Diese Ausführungen sind nicht zu beanstanden.
Zu Recht und mit zutreffender Begründung ist das Landgericht davon ausgegangen, daß die Antragstellerin befugt ist, einen ihr zustehenden Beseitigungsanspruch allein und ohne vorherige Ermächtigung durch einen Beschluß der Eigentümerversammlung geltend zu machen. Es entspricht nämlich einhelliger Meinung
in der Rechtsprechung und im Schrifttum, daß ein Wohnungseigentümer sowohl bei Beeinträchtigungen seines Sondereigentums wie auch des Gemeinschaftseigentums den in Betracht kommenden Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB allein und ohne vorherige Ermächtigung durch die WE-Gemeinschaft geltend machen kann (vgl. BGH, NJW 92, 978; OLG Düsseldorf, ZMR 96, 396; Bärmann/Merle, WEG,7.Aufl.,§ 43,Rz.81; Weitnauer/Lüke, WEG, 8.Aufl., § 14 Rz.9 je m. w. N. zur Rechtsprechung ). Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer steht diese Ansicht auch in Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (z.B. Beschluß des Senats vom 21.1.98 - 16 Wx 299/97 -). Die von den Beschwerdeführern herangezogene Entscheidung vom 3.4.1997 - 16 Wx 43/97 - betrifft ebenso wie der vom LG Köln entschiedene Fall - 13 S 86/96 - die Geltendmachung von Ansprüchen der Gemeinschaft gegenüber Dritten, deren Zulässigkeit sich nach anderen Kriterien beurteilt als die Verfolgung der Ansprüche einzelner Eigentümer untereinander.
Antrag zu 1):
Das Landgericht hat zutreffend einen Anspruch auf Herstellung des ursprünglichen Zustandes gem. §§ 1004 BGB, 14 Nr. 3, 15 III WEG bejaht, soweit die Antragsgegner eine tragende Wand in ihrer Wohnung zwischen Wohnzimmer und Flur teilweise entfernt und tragende Bauteile mit einem Stahlträger unterfangen haben.
Daß diese Umbaumaßnahme an einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Wand, die einen Eingriff in die Statik des Hauses beinhaltet, eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 I WEG darstellt und nicht mehr in den Rahmen einer ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung fällt, bedarf nach Art und Umfang der Maßnahme, die auch durch die von den Antragsgegnern vorgelegten Bauunterlagen dokumentiert wird, keiner weiteren Begründung (vgl. beispielsweise BayOBLG, NJW-RR 91,1490; NJW-RR 92,272 ). Die Durchführung dieser Maßnahme bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer( § 15 I WEG), wenn - wie hier - diese bauliche Veränderung Nachteile für die Wohnungseigentümer mit sich bringt, § 22 I S.2 WEG.
Als Nachteil iS. des § 22 I S.2, § 14 Nr. 1 WEG gelten konkrete und objektive, nach der Verkehrsanschauung zu beurteilende Beeinträchtigungen ( BayObLG, ZMR 99, 273 ). Ob durch die Maßnahme die Gefahr eines Gebäudeschadens vergrößert wird, mag dahinstehen. Indes liegt hier ein Nachteil schon darin - wie das Landgericht zu Recht betont -, daß bei Auftreten nachträglicher Gebäudeschäden nach Abschluß der Baumaßnahme nicht mehr aufgeklärt werden kann, ob diese in Zusammenhang mit dem Abriß der tragenden Wand stehen und wie sich verschiedene mögliche Schadensursachen an dem älteren Gebäude auswirken können. Selbst wenn die der Baumaßnahme zugrunde liegende Planung statisch nicht zu beanstanden ist und auch im übrigen den technischen Anforderungen entspricht, was die Antragsgegner unter Beweis stellen, bedeutet dies nicht zwangsläufig, daß die Ausführung ebenfalls mangelfrei erfolgt ist, so daß durch diese Maßnahme ein Gebäudeschaden nicht verursacht sein könnte. Dadurch, daß die Antragsgegner die Umbauarbeiten eigenmächtig ohne Einholung der Zustimmung der anderen Miteigentümer durchgeführt haben, bestand für diese keine Möglichkeit, die Ordnungsgemäßheit der Arbeiten noch während ihrer Durchführung zu überwachen, ggfs. zu kontrollieren, evtl. unter Hinzuziehung eines Sachverständigen oder Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens. Dieses Risiko der Nichtaufklärbarkeit und damit der zutreffenden Zuordnung eines möglicherweise durch die Umbaumaßnahme verursachten Schadens geht letztlich zu lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft, die in diesem Fall die Sanierungskosten tragen müßte (vgl. auch BayObLG, NJW-RR 95,649 ). In Hinblick auf diese nachteiligen Folgen für die Eigentümergemeinschaft hätte die teilweise Entfernung der tragenden Wand der Zustimmung aller Eigentümer bedürft.
Es kann - anders als in dem vom BayOBLG am 14.1.1999 entschiedenen Fall (ZMR 99, 273) - kein Ausnahmefall von dieser Regel angenommen werden. Der dort vertretenen Meinung, ein Nachteil könne ausnahmsweise entfallen, wenn die anderen Eigentümer von der Maßnahme nicht betroffen würden, weil der Umbau den statischen und den übrigen technischen Anforderungen entsprechend durchgeführt wird, liegt ein anderer Sachverhalt zugrunde: In dem dort zu entscheidenden Fall war zu prüfen, ob ein entsprechender Mehrheitsbeschluß, der vor Durchführung der Maßnahme gefaßt worden war, deshalb Bestand haben konnte, weil eine Zustimmung in Hinblick auf eine den Regeln der Technik entsprechende Ausführung entbehrlich sein könnte. Ob dies vor Durchführung der Maßnahme in Einzelfällen denkbar ist, kann dahin stehen. Denn aus den dargelegten Gründen ist jedenfalls nach Beendigung der Baumaßnahme ohne die Möglichkeit einer wirksamen Kontrolle durch die übrigen Wohnungseigentümer ein Nachteil zu bejahen.
Daß die erforderlichen Zustimmungen hier nicht erteilt worden sind, haben die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei festgestellt. Die von ihnen vorgenommene Beweiswürdigung ist nicht zu beanstanden und wird auch von der Rechtsbeschwerde nicht mehr ernsthaft angegriffen.
Der Geltendmachung des Anspruch steht nicht § 242 BGB entgegen. Selbst wenn die Antragstellerin ihr Sondereigentum teilweise unzulässig nutzen sollte, wie die Antragsgegner behaupten, hindert sie dies nicht, den Beseitigungsanspruch geltend zu machen (Weitnauer/Hauger, WEG, 8.Aufl., § 15 Rz. 42 ).
Ebensowenig spielt es eine Rolle, ob die Antragsgegner andere, bisher nicht berechnete Leistungen an die Wohungseigentümergemeinschaft erbracht haben. Zum Ausgleich mag ihnen hierfür möglicherweise Kostenerstattung zu leisten sein. Nicht überzeugen kann auch der Hinweis auf die Kosten eines Rückbaus der tragenden Wand, zumal die von den Antragsgegnern genannte Summe nicht unverhältnismäßig erscheint. Ebensowenig vermag der Senat in dem Antrag zu 1) ein schikanöses Verhalten zu erkennen. Immerhin ist durch die in Frage gestellte Maßnahme die Statik des gesamten Anwesens verändert worden und die Gefahr etwaiger Schäden nicht von der Hand zu weisen.
Eine Verwirkung des Beseitigungsanspruchs scheidet schon deshalb aus, weil der Antrag auf Rückbau ca. 1 1/4 Jahr nach Beendigung der Bauarbeiten bei Gericht eingegangen ist und somit das erforderliche Zeitmoment nicht festgestellt werden kann.
Antrag zu 2 ):
Der Antragstellerin steht weiterhin ein Beseitigungsanspruch bezüglich des in dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Garten angelegten Teiches zu. Wenngleich den Antragsgegnern ein Sondernutzungsrecht an dem Garten eingeräumt worden ist, so erlaubt dieses nicht bauliche Veränderungen an der genutzten Fläche ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer (vgl. Bärmann/Merle, a.a.O., § 22, Rz. 115) . Die Anlage eines Gartenteiches stellt eine solche bauliche Veränderung dar, die vorliegend eine nachteilige Veränderung des optischen Eindrucks sowie eine Erhöhung der Wartungspflichten zur Folge hat. Da die Teichanlage den Charakter des nicht übermäßig großen Gartens verändert und zwangsläufig Platz einnimmt, der sonst für Pflanzen verschiedener Art genutzt werden könnte, bedeutet dies jedenfalls für diejenigen Eigentümer, die keinen Wert auf künstliche Gewässer in Gartenanlagen legen, eine Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks (vgl. zuletzt Senat mit Beschluß vom 24.03.1999 - 16 Wx 5/99 - zur Anlage eines Hochbeetes). Hinzu kommt eine erhöhte Pflegebedürftigkeit dieser Anlage, die sich unabhängig von der Kostentragungspflicht nachteilig für die Wohnungseigentümer auswirkt (Bärmann/Merle, a.a.O., § 22 Rz. 126 ).
Zur Frage, ob die erforderlichen Zustimmungen erteilt worden sind, gilt dasselbe wie unter Antrag zu 1).
Auch gegenüber diesem Antrag der Antragstellerin bleiben die weiteren Einwände der Beschwerdeführer, wie sie zu Antrag 1) dargestellt sind, ohne Erfolg.
Antrag 3 ):
Die Verpflichtung zur Entfernung der 4 m breiten Markise ergibt sich ebenfalls aus § 1004 BGB, §§ 14 Nr. 3, 15 III WEG.
Deren Anbringung ist gleichfalls eine bauliche Veränderung gem. § 22 I S.2 WEG, die sich nachteilig für die Antragstellerin auswirkt. Denn wie das Landgericht bindend festgestellt hat, verschlechtern sich die Lichtverhältnisse für den zum Sondereigentum der Antragstellerin gehörende Kellerraum. Mit neuem tatsächlichem Vorbringen zu diesem Punkt können die Beschwerdeführer nicht gehört werden.
Die weiteren auf § 242 BGB gestützten Einwände gegen den Beseitigungsanspruch der Antragstellerin greifen aus den oben aufgeführten Gründen nicht durch.
Antrag zu 4 ) :
Hierzu hat das Landgericht zu Recht auf die Verpflichtung nach Ziff. VII Abs. 2 des Kaufvertrages vom 22.3.1994 hingewiesen. Diese zutreffenden Ausführungen macht sich der Senat zu eigen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten in Abweichung vom Regelfall kommt hier nicht in Betracht.
Die Entscheidung über den Geschäftswert folgt aus § 48 WEG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 45 WEG, 22, 29 FGG
§§ 1004 BGB i.V.m. 15 III, 14 WEG
§§ 1004
BGB
§ 22 WEG
§ 1004 BGB
§ 242 BGB
§ 48 WEG
§ 15 I WEG
§
22 I S.2 WEG
§ 14 Nr.
3, 15 III WEG
§ 22 I S.2 WEG

Zitierte Entscheidungen: NJW 92, 978
ZMR 96, 396
NJW-RR 91,1490
NJW-RR 92,272
ZMR 99, 273
NJW-RR 95,649
16 Wx 299/97
16 Wx 43/97
13 S 86/96
16 Wx 5/99