Landgericht Duisburg (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 1991-06-11, Aktenzeichen 7 S 423/90
ECLI: ECLI:DE:LGDU:1991:0611.7S423.90.00

Tenor:
Die Klägerin trägt die Kosten der ersten Instanz.
Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin zu 1/3, die Beklagen zu 2/3.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Klägerin hat die Kosten des ersten Rechtszuges zu tragen, da kein Räumungsanspruch gegen die Beklagten aufgrund der Kündigungen vom 5. 3., 28. 3. und 7. 5. 1990 bestand, die Klägerin also bei Fortgang des Verfahrens voraussichtlich unterlegen wäre (§ 91 a ZPO).
Die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen sind unwirksam. Die beiden Kündigungen vom 5. 3. und 28. 3. 1990 scheitern schon daran, daß die Klägerin nach ihrem eigenen Vorbringen erst am 24. 4. 1990 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen worden ist und somit vor diesem Zeitpunkt zur Kündigung noch nicht berechtigt war (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV. Rdnr. 18).
Was die mit Schriftsatz vom 12. 6. 1990 erneut ausgesprochene Kündigung anbelangt, hat die Klägerin den von ihr behaupteten Kündigungsgrund des § 564 b Abs. 2 Ziff. 3 BGB nicht hinreichend nachvollziehbar dargelegt. Die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks ist nur dann ein Kündigungsgrund, wenn der Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleiden würde. Der Fortbestand des Mietverhältnisses muß also ein Hinderungsgrund sein, das Grundstück angemessen zu verwerten. Dabei reicht die Möglichkeit, durch den Verkauf eines geräumten Hauses einen höheren Kaufpreis zu erzielen, grundsätzlich nicht aus (vgl. Sternel, aaO, Rdnr. 152). Einen erheblichen Nachteil erleidet der Vermieter erst dann, wenn er zwingend verkaufen muß, jedoch durch den Fortbestand des Mietverhältnisses hieran entweder gehindert werden würde oder nur einen unzumutbaren niedrigeren Erlös erzielen könnte. Ob der Nachteil erheblich ist, richtet sich nach der Differenz zwischen dem Erlös beim Verkauf unter Fortbestand des Mietverhältnisses oder in geräumtem Zustand. Dabei muß der Vermieter darlegen, daß und welche Verkaufsbemühungen er unternommen hat und welche Mißerfolge oder Erschwerungen hierbei eingetreten sind, weil die streitbefangene Wohnung an den Mieter vermietet war (vgl. Sternel, aaO). Diese Voraussetzungen hat die Klägerin nicht erfüllt. So hat sie zum einen nicht dargetan, daß sie das Grundstück überhaupt zwingend verkaufen muß. Dies ist bereits deshalb fraglich, weil die Klägerin das Grundstück in Kenntnis der gegebenen Verhältnisse im Januar 1990 erworben hat. Mangels anderer Darlegungen erscheint es zum Beispiel durchaus als möglich, daß der derzeit freie Gewerberaum kostendeckend vermietet werden kann. Ferner fehlt es an Angaben dazu, welche Verkaufsbemühungen die Klägerin in concreto unternommen hat und welche Mißerfolge oder Erschwerungen hierbei eingetreten sind. Die Klägerin spricht diesbezüglich von einem konkreten Kaufinteressenten. Die Vertragsverhandlungen mit einer einzelnen Person indes lassen noch nicht den Rückschluß darauf zu, daß generell ein wirtschaftlich angemessener Kaufpreis nur dann erzielt werden kann, wenn die streitgegenständliche Wohnung geräumt ist. Es ist der Klägerin insofern durchaus zuzumuten, auch andere Kaufinteressenten zu suchen und nicht nur auf einen bisher bekannten Interessenten zurückzugreifen.
Daß die derzeitige Nutzung des Grundstückes für die Klägerin unrentabel ist, liegt auf der Hand, da der große Gewerbeanteil derzeit offensichtlich brach liegt. Ob dies tatsächlich der Fall sein muß, hat die Klägerin, wie oben dargelegt, indessen nicht hinreichend dargelegt.
Ob und inwiefern der frühere Eigentümer des Grundstückes das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis bereits wirksam gekündigt hatte, kann dahinstehen. Denn die Kammer vertritt in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, daß die Kündigung des Veräußerers zu Gunsten des Erwerbers dann nicht fortgilt, wenn die Kündigungsgrunde ihre innere Rechtfertigung erst in künftigen Verhältnissen wie zum Beispiel dem Interesse an einer wirtschaftlichen Verwertung im Sinne des § 564 b Abs. 2 Ziff. 3 BGB haben (so auch Sternel, aaO, IV Rdnr. 19). Im übrigen war auch die Kündigung des Veräußerers nicht hinreichend begründet worden. Die Tatsache, daß der Voreigentümer das Grundstück an die Klägerin verkaufen konnte, spricht mangels näherer Detailangaben hinsichtlich des Verkaufspreises etc. dafür, daß eine angemessene wirtschaftliche Verwertung möglich gewesen ist.
Da nach alledem die ausgesprochenen Kündigungen unwirksam waren, sind die Beklagten nicht zur Räumung verpflichtet. Die hierauf gerichtete Klage war somit abzuweisen.
Die Aufteilung der Kosten des Berufungsverfahrens zwischen den Parteien, wie geschehen, entsprach billigem Ermessen. Mit dem Vergleich vom 5. März 1991 haben sich die Beklagten zur Räumung des Objektes verpflichtet, die Klägerin hat insoweit ihr Klageziel erreicht. Die Klägerin ihrerseits hat sich zur Zahlung eines Umzugskostenzuschusses in Höhe von 2.000,-- DM bereiterklärt, so daß bei einem Streitwert des Räumungsantrages von 5.400,-- DM die entsprechende Quotelung vorgenommen werden konnte.
Der Streitwert für die Berufung bis zum 4. März 1991 beträgt 5.400,-- DM. Für die Zeit danach geht der Streit um die Tragung der bis dahin angefallenen Kosten. Der Streitwert für die Zeit ab dem 5. März 1991 beträgt deshalb 2.241,-- DM.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 91 a ZPO