Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-12-06, Aktenzeichen 8 K 380.17

Tenor:
Orientierungssatz
1. In einer Kündigungserklärung muss der Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung hinreichend klar zum Ausdruck kommen.(Rn.59)
2. Verstöße gegen die Mietpreisbegrenzung haben in der Vergangenheit bereits zu einer Kürzung der Förderung geführt, die mit Urteil des Verwaltungsgerichts bestätigt worden ist.(Rn.64)
3. Die Verwirkung eines Rechts setzt voraus, dass seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen.(Rn.69)
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 522.302,40 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 111.902,40 Euro vom 17. November 2005 bis zum 20. Dezember 2005, aus 248.702,40 Euro vom 21. Dezember 2005 bis zum 23. März 2006, aus 385.502,40 Euro vom 24. März 2006 bis zum 18. September 2006 und aus 522.302,40 Euro seit dem 19. September 2006 zu zahlen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger verlangt von dem Beklagten die Rückzahlung von Förderbeträgen nach Kündigung des der Gewährung zugrundeliegenden Fördervertrages.
Der Beklagte ist Eigentümer des Grundstücks S...straße 15/17 in Berlin-..., das mit einem im Jahre 1904 errichteten Wohngebäude bebaut ist. Voreigentümerin war die S... Grundbesitz GmbH & Co. KG (im folgenden S...). Der Beklagte ist Geschäftsführer der Komplementärin. Die S... und der Kläger, vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, schlossen am 24. Februar 2005 einen Vertrag über die Förderung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des Objekts mit 31 Wohnungen, mit dem sich das Land Berlin zur Beteiligung mit einem Baukostenzuschuss bis zur Höhe von 1.368.000,00 Euro, davon 684.000,00 Euro als Zuschuss und 684.000,000 Euro als bedingt rückzahlbarer Zuschuss (unverzinsliches Darlehn), die Zuwendungsempfängerin sich zur Beachtung von Belegungsbindungen und Mietpreisbegrenzungen verpflichtete.
In dem Vertrag heißt es unter anderem:
„§ 4Dauer der Zweckbestimmung
Zwischen den Parteien wird ein Bindungszeitraum (Dauer der Rückzahlung des Darlehens) von 23 Jahren nach mängelfreier Schlussabnahme der nach diesem Vertrag durchzuführenden Baumaßnahmen vereinbart. Bei vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens verkürzt sich der Bindungszeitraum entsprechend.
(…)
§ 7Belegungsbindungen
Die nach Beendigung der Baumaßnahmen bis zum Ablauf des Bindungszeitraumes freien und freiwerdenden Wohnungen sind spätestens acht Wochen vor dem Freiwerden unverzüglich dem Bezirksamt Friedrichshain/ Kreuzberg von Berlin zu melden. Der Zuwendungsempfänger verpflichtet sich, diese Wohnung nur mit vorheriger Zustimmung des Bezirksamtes vorrangig an Sanierungsbetroffene oder Wohnungssuchende mit Wohnberechtigungsschein gemäß § 9 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (WoFG) zu überlassen. Auf Verlangen des Bezirksamtes sind einzelne Wohnungen auch Benutzergruppen (Wohngemeinschaften oder betreutes Wohnen) mit besonderen sozialen, psychischen oder körperlichen Problemen zu überlassen.
§ 8Mietpreisbegrenzung
1. Der Zuwendungsempfänger verpflichtet sich die Wohnungsmieten (netto kalt) bis zum Abschluss der Baumaßnahme nicht zu erhöhen.
2. Der Zuwendungsempfänger verpflichtet sich ferner, im ersten Jahr nach Fertigstellung der Baumaßnahmen in Wohnbereichen keine höhere Miete (netto kalt) als
4,23 Euro/m² Wfl. mtl
zu verlangen.
3. Im weiteren Bindungszeitraum (vergleiche § 4) dürfen über die erstmalige Mieterhöhung nach Abs. 2 hinaus, Mieterhöhungen bei bestehenden und neubegründeten Mietverträgen nur bis zum Durchschnittswert aus den nach Maßgabe des Baualters, der Ausstattung und der Wohnlage maßgeblichen Mittelwerten des Mietspiegels m² verlangt werden.
4. Weitere Modernisierungsmaßnahmen, die zur Mieterhöhung nach § 559 BGB berechtigen, dürfen im Bindungszeitraum nur mit Zustimmung der von den Maßnahmen betroffenen Mieter durchgeführt werden.
5. Der Eigentümer verpflichtet sich hinsichtlich der Belegung und Mietenbindung eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit ins Grundbuch vor Auszahlung der 1. Förderrate eintragen zu lassen. Hinsichtlich der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit wird vereinbart, dass diese grundsätzlich an rangerster Stelle eingetragen wird.
6. (…)
§ 11Vertragsverletzung, Kündigung und Rücktritt
1. Der Vertrag kann aus wichtigem Grund gekündigt werden. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn
a. einer der Vertragspartner gegen ihm nach diesem Vertrag obliegenden Verpflichtungen trotz schriftlicher Abmahnung verstößt,
b. die Förderung aufgrund falscher oder unvollständiger Angaben des Zuwendungsempfängers erwirkt worden ist,
c. die Förderung nicht oder nicht mehr für den vorgesehenen Zweck verwendet wird,
d. der Zuwendungsempfänger gegen Verpflichtungen aus Vereinbarungen verstößt, die er mit dem Bezirksamt zur Durchführung begleitender Ordnungsmaßnahmen geschlossen hat,
e. der Zuwendungsempfänger für die in diesem Vertrag vereinbarten Baumaßnahmen Mittel aus öffentlichen Haushalten anderer Stellen ohne Zustimmung Berlins in Anspruch nimmt.
2. Unter den in Abs. 1 genannten Fällen ist Berlin auch zum Rücktritt, zur Zurückbehaltung und zur Kürzung der Förderung berechtigt.
3. Bei Vertragsverstößen, die die Zielsetzung dieses Vertrages nicht in seinem Wesen beeinträchtigen, kann Berlin anstelle einer Kündigung/eines Rücktrittes die Förderung soweit mindern, wie durch den Verstoß die Ziele beeinträchtigt sind oder wie bei Kenntnis dieser Umstände die Forderung von Anfang an vermindert worden wäre.
4. Erfolgen Kündigung oder Rücktritt aus Gründen, die der Zuwendungsempfänger zu vertreten hat, sind die ausgezahlten Förderungsmittel unverzüglich zurückzuzahlen und vom Tage der Auszahlung an mit 5 % über dem jeweils gültigen Basiszinssatz des § 247 Abs. 1 Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu verzinsen.
5. Die Beendigung des Förderungsvertrages sowie die Zurückbehaltung oder Rückforderung von Förderungsmitteln haben keinen Einfluss auf die Verpflichtungen, die der Zuwendungsempfänger auf Grundlage des Fördervertrages gegenüber den Mietern übernommen hat. Dies gilt auch, wenn Zahlungen an den Zuwendungsempfänger noch nicht erfolgt sind.
(…)“
Mit Schlussabrechnung vom 19. September 2006 wurde die Höhe der Förderung mit insgesamt 1.307.651,32 Euro festgesetzt, hiervon 684.000 Euro als verlorener Zuschuss (Baukostenzuschuss) und 623.651,31 Euro als Darlehen. Die Förderung wurde vollständig ausgezahlt.
Die Förderbeträge wurden in fünf Raten, davon vier Raten in Höhe von 273.600,00 Euro am 12. Oktober, 17. November, 21. Dezember 2005 und 24. März 2006, sowie einer weiteren Rate in Höhe von 213.251,32 Euro am 19. September 2006 an die S... ausgezahlt. Davon jeweils ein Betrag in Höhe von 136.800,00 Euro als Zuschuss.
Dem Eigentumserwerb des Grundstücks durch den Beklagten stimmte der Kläger (Sen Stad IV C2), vertreten durch Dr. Hucke, mittels eines handschriftlichen Vermerks vom 19. Dezember 2007 (Bl. 1655 des Verwaltungsvorgangs) zu. Darin heißt es:
„Der Veräußerung an Herrn P... stimme ich hiermit zu. Herr P... tritt in alle Rechte und Pflichten des zwischen Sen Stadt und S... geschlossenen Fördervertrages vom 19.9.2006 ein“.
Der Vermerk ist außerdem mit der Unterschrift des Beklagten versehen.
In der Folgezeit rügte der Kläger Verstöße gegen die vereinbarten Mietpreisbindungen. Unter dem 6. August 2009 sprach er eine Teilkündigung des Vertrages wegen des Verstoßes gegen die vereinbarte Miethöhe in acht Mietverträgen aus und forderte von der S... gewährte Baukostenzuschüsse in Höhe von 161.697,60 Euro nebst Zinsen zurück, die diesen Betrag nach rechtskräftiger Verurteilung zahlte. Das Verwaltungsgericht Berlin (Urteil vom 23. Juni 2011 - VG 16 K 131.10 -) und das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Beschluss vom 16. Juli 2015 – OVG 5 N 26.11-) haben die Teilkündigung des Klägers in eine Förderungsminderung umgedeutet. Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme war die 16. Kammer zu der Überzeugung gelangt, dass die in § 8 des Fördervertrages geregelte Mietpreisbegrenzung auf die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel sich nicht nur auf Bestandsverträge sondern auch auf die im Bindungszeitraum geschlossenen Mietverträge beziehe.
Wegen des Verstoßes gegen die Mietpreisbegrenzung setzte der Kläger, vertreten durch das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, seit 2009 Geldleistungen gemäß § 33 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) gegen die S... und den Beklagten fest. Diese wurden zuletzt auf 2,50 Euro/m² Wohnfläche und Monat reduziert. Insgesamt wurden nach Angaben des Klägers gegen den Beklagten bzw. seine Rechtsvorgängerin bis November 2018 Geldleistungen in Höhe von 44.776,81 Euro bestandskräftig festgesetzt.
Im August 2013 forderte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt die S... auf, Mieterlisten und eine Aufstellung über die erhobenen Mieten vorzulegen. Der Beklagte äußerte sich dazu mit seinem Schreiben vom 16. September 2013.
Mit Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 13. und 22. November 2013 wies der Kläger den Beklagten auf einen fortgesetzten Verstoß gegen die Mietpreisbegrenzung bei 17 Wohnungen (Vergleichsmaßstab Mittelwert Mietspiegel 2013) hin, forderte diesen zur Herstellung des vertragsmäßigen Zustandes auf, er wies weiter darauf hin, dass die vollständige Kündigung des Fördervertrages erwogen werde.
Mit Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 10. März 2016 kündigte der Kläger gegenüber der S... den Fördervertrag vom 13. Juni 2005 wegen des Verstoßes gegen die Mietpreisbegrenzung bei Neuvermietungen, und forderte von dieser die Rückzahlung eines Betrages in Höhe von 1.431.610,58 Euro. Aus den zuletzt eingereichten Mietenübersichten folge, dass bei 26 der angegebenen 38 Wohnungen Verstöße gegen die vertraglich vereinbarte Miethöhe vorlägen.
Am 14. Juni 2016 zahlte der Beklagte einen letzten Teilbetrag des gewährten Förderdarlehens an den Kläger zurück.
Die am 14. Februar 2017 erhobene Klage, mit der der Kläger den Beklagten zur Zahlung von 715.476,70 Euro nebst Zinsen in Anspruch nahm, hat die Kammer mit Urteil vom 17. Juli 2017 (VG 8 K 76.17) abgewiesen. Der Kläger hatte eine ordnungsgemäße Kündigung gegenüber dem Beklagten nicht nachweisen können.
Mit Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 25. Juli 2017 sprach der Kläger gegenüber dem Beklagten die Kündigung des Fördervertrages aus. Den von dem Beklagten vorgelegten Mietenübersichten seien während des gesamten Bindungszeitraums massive Verstöße gegen die Verpflichtungen aus § 8 des Vertrages zu entnehmen. Für die Einzelheitern verwies er auf seine Klageschrift vom 14. Februar 2017 und die mit Schreiben vom 19. Dezember 2013 erfolgte Abmahnung. Der Beklagte habe in keinem der Fälle bis zum Ende des Bindungszeitraums den vertragsgemäßen Zustand wiederhergestellt. Gleichzeitig kündigte er die Rückforderung eines Betrages in Höhe von 522.302,40 Euro nebst Zinsen an. Mit Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 5. September 2017 forderte der Kläger von dem Beklagten unter Fristsetzung bis zum 14. September 2017 einen Betrag in Höhe von 833.872,10 Euro einschließlich Zinsen bis zum 31. August 2017 zurück.
Mit seiner am 4. Oktober 2017 erhobenen Klage begehrt der Kläger vom Beklagten die Rückzahlung von an den Beklagten bzw. dessen Rechtsvorgängerin geleisteten Fördermitteln in Höhe eines Betrages von 522.302,40 Euro zzgl. Zinsen ab Auszahlung der Förderbeträge.
Der Kläger ist der Ansicht, dass der Beklagte bei der Vermietung der Wohnungen des Förderobjekts gegen die in § 8 des Fördervertrages vereinbarte Mietpreisbegrenzung verstoßen habe. Dies ergebe sich aus den von der S... vorgelegten Mieterübersichten. Für die Einzelheiten nimmt er auf folgende Tabelle Bezug:
Die Verstöße gegen die Mietpreisbegrenzung seien mehrfach gegenüber dem Beklagten und der S... gerügt worden. Auch nach den Entscheidungen des Verwaltungsgerichts Berlin und des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg habe der Beklagte diese Praxis fortgesetzt.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zur Zahlung von 522.302,40 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 111.902,40 Euro vom 17. November 2005 bis zum 20. Dezember 2005, aus 248.702,40 Euro vom 21. Dezember 2005 bis 23. März 2006, aus 385.502,40 Euro vom 24. März 2006 bis zum 18. September 2006 und aus 522.302,40 Euro seit dem 19. September 2006 zu verurteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er ist der Auffassung, dass die Kündigungserklärung unter Bezugnahme auf das vorherige Klageverfahren ungenügend sei. Außerdem fehle es dem Kläger nach Beendigung des Fördervertrages nach Tilgung der letzten Rate durch den Beklagten an einem Kündigungsrecht. Ein solches wäre auch verwirkt, weil sich der Kläger bereits seit zehn Jahren mit Vertragsverstößen beschäftige. Die vom Kläger gegen den Beklagten (und die S...) verhängten Geldleistungen stellten sich als eine doppelte Sanktion dar. Im Übrigen sei der Kläger seiner Schadensminderungspflicht nicht nachgekommen.
Für die weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze und sonstigen Aktenbestandteile sowie auf den Inhalt der beigezogenen Verwaltungsvorgänge und den Inhalt der beigezogenen Gerichtsakten der Klageverfahren VG 16 K 131.10, VG 23 K 145.10 und VG 8 K 76.17 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat Erfolg.
I. Der Verwaltungsrechtsweg ist gem. § 40 Abs. 1 S. 1 i.V.m. Abs. 2 S. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) eröffnet, da Streitgegenstand Rechte aus einem zwischen den Beteiligten geschlossenen öffentlich-rechtlichen (Austausch-)Vertrag i.S.d. §§ 54 ff. Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG) sind, in dem sich der Beklagte als Gegenleistung für die ihm gewährte Wohnungsbauförderung den Mietpreis- und Belegungsbindungen unterworfen hat, die dem Kläger zur Erfüllung seiner öffentlichen Aufgaben – nämlich der sozialen Wohnraumförderung – dienen.
II. Die Klage ist als allgemeine Leistungsklage statthaft und auch sonst zulässig.
III. Die Klage ist auch begründet. Der Kläger hat einen Rückzahlungsanspruch in Höhe von 522.302,40 Euro nebst der geforderten Zinsen gegen den Beklagten aus dem zwischen den Beteiligten bestehenden Fördervertrag nach Kündigung. Der Kläger macht Ansprüche aus § 11 Abs. 4 des Fördervertrages geltend. Danach sind im Falle der Kündigung aus Gründen, die der Zuwendungsempfänger zu vertreten hat, die ausgezahlten Förderungsmittel unverzüglich zurückzuzahlen und vom Tage der Auszahlung an mit 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz des § 247 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu verzinsen.
Die Beteiligten sind Parteien des Fördervertrags. Die Kammer hat mit Urteil vom 17. Juli 2017 (VG 8 K 76.17) festgestellt, dass die Übernahme der vertraglichen Rechte und Pflichten im Rahmen eines dreiseitigen Vertrages zwischen dem Kläger als Gläubiger (u.a. der Rückzahlungsverpflichtung), der S... als vormaliger Förderungsempfängerin und Darlehensschuldnerin und dem Beklagten als neuen Darlehensschuldner und Bindungsverpflichteten erfolgt ist. Die Vereinbarung wurde unter dem 19. Dezember 2007 schriftlich auf einer Abschrift der Anlage 17 des notariellen Kaufvertrages niedergelegt. Sie trägt für den Kläger die Unterschrift von Dr. H...sowie die Unterschrift des Beklagten, der von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit ist. Die Beteiligten haben in der mündlichen Verhandlung vom 17. Juli 2017 (im Verfahren VG 8 K 76.17) übereinstimmend erklärt, dass sie davon ausgehen, dass Parteien des Fördervertrages nunmehr der Kläger und der Beklagte sind.
Der Kläger hat den Fördervertrag mit dem Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 25. Juli 2017 wirksam gegenüber dem Beklagten gekündigt. Das Kündigungsschreiben ist dem Beklagten ausweislich der Postzustellungsurkunde vom 27. Juli 2017 an diesem Tag zugestellt worden.
Grundsätzlich muss in der Kündigungserklärung der Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung hinreichend klar zum Ausdruck kommen. Insbesondere muss sich aus der Kündigungserklärung mit hinreichender Deutlichkeit ergeben, wer die Kündigung ausgesprochen hat, welcher Vertrag gekündigt wird und gegen wen sich die Kündigung richtet. Das ist hier der Fall. Der Kündigungserklärung ist auch der Kündigungsgrund klar zu entnehmen. Die Einzelheiten ergeben sich zudem aus der in Bezug genommenen Klageschrift vom 10. Februar 2017. Die einzelnen dem Kläger vorgeworfenen Verstöße gegen die vereinbarten Mietpreisbegrenzungen waren dem Kläger auch aus den von ihm bzw. der S... überreichten Mieterlisten, im Übrigen aus der Vorkorrespondenz bekannt.
Der Kündigung des Fördervertrages steht nicht entgegen, dass der Beklagte bereits am 14. Juni 2016 das Förderdarlehen zurückgeführt hat. Mit der Rückzahlung des Förderdarlehens sind allerdings gemäß § 4 Satz 2 des Fördervertrages die Belegungs- und Mietpreisbindungen des Fördervertrages für die Zukunft entfallen. Die Rückzahlung lässt die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag bis zu diesem Zeitpunkt jedoch unberührt. Der Fördervertrag bleibt auch nach Rückzahlung des Förderdarlehens Rechtsgrund für das Behaltendürfen der als verlorenen Zuschuss gezahlten Baukostenzuschüsse.
Der Kläger hat auch einen Kündigungsgrund. Sowohl die Rechtsvorgängerin des Beklagten als auch dieser selbst haben in der Vergangenheit fortlaufend gegen die die nach § 8 Abs. 3 des Fördervertrages vereinbarte Mietpreisbegrenzung verstoßen, indem sie Wohnungen des Förderobjektes zu einer die jeweiligen Mittelwerte des jeweiligen Mietspiegels übersteigenden Miete vermietet haben.
Die 23. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin hat in den auf Klagen der S... ergangenen und auch dem Kläger bekannten Urteilen vom 11. Mai 2010 (VG 23 K 141.09 und VG 23 K 143.09) und 12. Juli 2011 (VG 23 K 145.10) zu dieser Regelung folgendes ausgeführt:
„Entgegen der Ansicht der Klägerin betrifft diese Bestimmung nicht nur Mieterhöhungsverlangen bei Altverträgen, d. h. Verträgen, die bei Abschluss der Baumaßnahmen bereits bestanden, und Mietverträgen, die im ersten Jahr nach Fertigstellung der Baumaßnahmen (also bis spätestens Mitte des Jahres 2007) geschlossen wurden, sondern enthält eine Mietpreisbegrenzung für alle während des Bindungszeitraumes bestehenden oder neu geschlossenen Mietverträge. Zwar ist der Klägerin zuzugeben, dass der Wortlaut der Regelung nicht eindeutig ist. Der Begriff „Mieterhöhung“ wird im juristischen Bereich in der Regel verwendet, um die Erhöhung eines Mietzinses eines bestehenden Mietverhältnisses zu bezeichnen (vgl. § 558 BGB). Vorliegend ist der Wortlaut der Klausel jedoch weitergehend, da er „Mieterhöhungen bei bestehenden und neu begründeten Mietverträgen“ regelt. Diese Bestimmung bezieht den Begriff „Mieterhöhung“ also nicht ausschließlich auf die Erhöhung der Miete innerhalb eines Mietverhältnisses sondern verwendet den Begriff vergleichend für die Wohnungen des Objekts. Eine „Mieterhöhung“ in diesem Sinn liegt vor, wenn ein neuer Mietvertrag für eine Wohnung eine höhere Mietzahlungspflicht vorsieht als der zuvor für diese Wohnung bestehende. Die Auffassung der Klägerin, dass sich die genannte Bestimmung der Ziffer 3 lediglich auf die im ersten Jahr nach Fertigstellung neu geschlossenen Mietverträge beziehe, vermag nicht zu überzeugen. Wenn der Begriff „Mieterhöhung“ abweichend vom bestehenden Mietverhältnis verwendet wurde (was die Klägerin insoweit einräumt), besteht keine Veranlassung, ihn auf bestimmte neu geschlossene Mietverträge zu beschränken. Anders als in Ziffer 2 Satz 2 ist dies in Ziffer 3 gerade nicht ausdrücklich vorgesehen. Es besteht auch keine Veranlassung, die Regelung der Ziffer 3 einschränkend auf die Verträge zu beziehen, die in Ziffer 2 Satz 2 eine gesonderte Regelung erfahren haben. Bei Aufsetzen des Textes war die Formulierung „Mieterhöhungen bei bestehenden und neu begründeten Mietverträgen“ bereits im Vertrag enthalten, obwohl der handschriftliche Zusatz in Ziffer 2 Satz 2 erst später erfolgte und bezog sich folglich nicht auf diesen Zusatz, da diese Regelung erst nachträglich am 13. Juni 2005 aufgenommen wurde. Bei Änderung des Vertrages hinsichtlich der Ziffer 2 ist bezüglich der Ziffer 3 ersichtlich keine Änderung vorgenommen worden. Die Einbeziehung aller, sowohl der Alt- als auch während des Bindungszeitraumes geschlossener, Mietverträge in die Mietbegrenzung, entspricht auch dem Sinn und Zweck der geschlossenen Vereinbarung, nämlich der sozialverträglichen Förderung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durch öffentliche Mittel (§ 1) mit der Folge der Belegungsbindung in § 7. Die Parteien waren sich darüber einig, dass als Ausgleich für die öffentliche Förderung der Sanierungsmaßnahmen während des vereinbarten Zeitraumes von 23 Jahren, während dessen auch die als Darlehen gewährten Mittel zurückgezahlt werden sollten, die instandgesetzten Wohnungen nicht dem allgemeinen Kreis der Wohnungssuchenden sondern entweder von Sanierungsmaßnahmen betroffenen Personen oder Wohnungssuchenden mit Wohnberechtigungsschein (WBS) zur Verfügung stehen sollten. Soweit die Klägerin auch dies bestreitet und meint, aus der Formulierung „vorrangig“ sei zu entnehmen, dass auch an andere Personen vermietet werden dürfe, geht dies am Wortlaut der Vereinbarung vorbei, denn das Wort „vorrangig“ bezieht sich nur auf „Sanierungsbetroffene“ und nicht auf „Wohnungssuchende mit Wohnberechtigungsschein“. Wie allgemein bekannt ist, erhalten jedoch nur die Personen einen WBS, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Es ist daher nur folgerichtig, während des gesamten Bindungszeitraumes Mietobergrenzen zu vereinbaren, um zu gewährleisten, dass der berechtigte Personenkreis überhaupt zur Anmietung dieses Wohnraumes wirtschaftlich in der Lage ist. Die Belegungsbindung von 23 Jahren liefe überwiegend ins Leere, wenn mangels Festlegung von Mietobergrenzen die Klägerin bereits ein Jahr nach Beendigung der Baumaßnahmen eine ihr beliebige Miete verlangen und damit den berechtigten Personenkreis faktisch von der Anmietung ausschließen könnte. Dies war auch für die Klägerin ohne Weiteres zu erkennen, zumal offensichtlich war, dass für eine vertragliche Regelung zwischen der Klägerin und dem Beklagten hinsichtlich der Zulässigkeit von Mieterhöhungen für Altverträge und für die im Jahr nach Fertigstellung neu abgeschlossenen Mietverträge, die ohnehin bereits der Mietobergrenze des § 8 Ziffer 2 unterlagen, im Hinblick auf die Vorschrift des § 558 BGB erheblich weniger Regelungsbedarf bestand als für spätere Vertragsabschlüsse.“
Die Verstöße gegen die Mietpreisbegrenzung haben in der Vergangenheit bereits zu einer Kürzung der Förderung geführt, die mit Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 23. Juni 2011 (VG 16 K 131.10) bestätigt worden ist. Das OVG Berlin-Brandenburg hat diese Vertragsauslegung mit Beschlüssen vom 16. Juli 2015 gleichfalls (OVG 5 N 26.11 [VG 16 K 131.10]; OVG 5 N 27.11 [VG 23 K 145.10]) – bestätigt. Die erkennende Kammer teilt die in diesen Entscheidungen dargestellte Rechtsauffassung, wonach die Mietpreisbegrenzung nicht lediglich für Bestandsmietverträge, sondern auch für Neuvermietungen während der Bindungsdauer des Fördervertrages zu beachten ist. Bereits nach dem Wortlaut von § 8 Abs. 3 des Fördervertrags einerseits und dem Umfang der gewährten Förderung andererseits drängt sich dieses Verständnis auf. Eine Begrenzung von Miethöhen entsprechend der Vorgaben des jeweiligen Mietspiegels ergibt nur dann Sinn, wenn sie sich auch auf Neuvermietungen erstreckt, da Mieterhöhungen in Bestandsverträgen ohnehin durch die ortsübliche Vergleichsmiete, wie sie im Mietspiegel wiedergegeben wird, beschränkt sind (§§ 558, 558c 558d BGB). Maßgeblich waren die nach Spalte 1 (Altbau bis 1918) jeweiligen Mittelwerte bei mittlerer Wohnlage des jeweiligen Mietspiegels.
Die von dem Kläger in der Klageschrift im Einzelnen aufgelisteten Verstöße gegen die Mietpreisbegrenzung hat der Beklagte nicht in Frage gestellt. Die Vertragsverstöße sind in ihrer Anzahl und Höhe auch nicht nur unerheblich. Sie ergeben sich aus den in einen Zeitraum von Mai 2006 bis August 2016 geschlossenen und im Tatbestand tabellarisch dargestellten 26 Mietverträgen bei 31 geförderten Wohnungen, wobei allerdings Vertrag Nr. 3 (Mieterin A...) bereits Gegenstand der Förderungsminderung im Jahr 2010 war. Die aufgrund dieser Mietverträge verlangten Mieten übersteigen die nach dem Fördervertrag höchstzulässigen Mietpreise gemessen am Mietspiegel 2015 in zwei Fällen (lfd. Nr. 1 und 2) lediglich geringfügig, im Übrigen aber um Beträge zwischen 0,69 Euro/m² bis 5,19 Euro/m². Für die Einzelheiten der verlangten und zulässigen Miethöhen wird insoweit auf diese Tabelle Bezug genommen. Fehler der Berechnung hat der Beklagte weder gerügt, noch sind diese ersichtlich. Auch gemessen an dem zum Zeitpunkt der Kündigung maßgeblichen Berliner Mietspiegel 2017, der den hier maßgeblichen Mittelwert für Wohnungen mit einer Wohnfläche von bis unter 40m² mit 8,01 Euro/m², von 40m² bis unter 60m² mit 6,61 Euro/m², von 60 m² bis unter 90 m² mit 6,78 Euro/m² und von 90 m² und mehr mit 6,39 Euro/m² ausweist, übersteigt die vereinbarte Miete in 23 Fällen (lfd. Nr. 4 bis 26) den jeweiligen Mittelwert.
Die Wohnungen, deren Vermietung zur einer fördervertragswidrigen Miete bereits Gegenstand der als Minderung zu verstehenden Teilkündigung des Fördervertrages (VG 16 K 131.10) war, sind durch die erfolgte Minderung und Rückzahlung von Baukostenzuschüssen durch die S... nicht aus den Bindungen des Fördervertrages entlassen worden. Die erfolgte Minderung der Förderung bezog sich nur teilweise auf den gewährten Baukostenzuschuss, während das ausgereichte Förderdarlehen, das gemäß § 4 des Fördervertrages allein für die Dauer der Bindungen des Fördervertrages maßgeblich ist, davon unberührt geblieben ist.
Die Verstöße gegen die fördervertragliche Mietpreisbegrenzung sind auch schuldhaft erfolgt. Für die Schuldhaftigkeit genügt jede im Bereich der Fahrlässigkeit liegende Verantwortlichkeit (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Juni 1989 – 8 C 92/86 –, juris Rn. 15). Der Kläger durfte sich insbesondere nach den Urteilen der 16. und 23. Kammer nicht darauf verlassen, dass sein Verständnis der fördervertraglichen Regelung zur höchstzulässigen Miethöhe maßgebend sein durfte. Mit Blick auf den Förderzweck drängt sich im Übrigen auf, dass das für die Verwendung öffentlicher Mittel verantwortliche Land Berlin, einen Subventionsbetrag von erheblicher Höhe nicht einem Objekt hätte zukommen lassen dürfen, bei dem nach dem Verständnis des Klägers das erhebliche Risiko bestanden hätte, dass der Förderzweck im schlimmsten Fall bereits ein Jahr nach Fertigstellung völlig vereitelt gewesen wäre.
Der Kläger hat den Beklagten unter dem 19. Dezember 2013 unter Hinweis auf § 11 Abs. 1a des Fördervertrags abgemahnt. Der Beklagte hat auch nach Abmahnung seine fördervertragswidrige Vermietungspraxis fortgesetzt.
Das Kündigungsrecht des Klägers ist auch nicht verwirkt. Die Verwirkung eines Rechts, also das Verbot, ein Recht auszuüben, setzt voraus, dass seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (sog. zeitliches Moment), und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (sog. Umstandsmoment) (vgl. dazu BVerfG, Beschluss vom 26. Januar 1.1972 - 2 BvR 255/67 -, BVerfGE 32, 305, 308 f.; BVerwG, Beschluss vom 12. Januar 2004 - 3 B 101.03 -, NVwZ-RR 2004, 314 f. m.w.N.).
Zwar ist seit dem Vertragsschluss und der Feststellung der ersten Vertragsverstöße bis zur Abmahnung 2013 und zur Vertragskündigung 2017 bereits ein erheblicher Zeitablauf zu beobachten. Dieser ist jedoch im Kontext des ursprünglichen Förderungs- und Bindungszeitraums von 23 Jahren zu betrachten. Abgesehen davon fehlt es vorliegend an einem Umstandsmoment, das eine Geltendmachung des Kündigungsrechtes im Jahr 2017 als treuwidrig erscheinen lässt. Der Kläger hat die Vermietungspraxis des Beklagten und dessen Rechtsvorgängerin fortwährend überwacht, Vertragsverstöße stetig benannt und zunächst den Versuch unternommen, den jeweiligen Eigentümer mit milderen Mitteln als einer Vertragskündigung zur Einhaltung der fördervertraglichen Verpflichtungen anzuhalten. Der Kläger hat der ... und dem Kläger zunächst Geldleistungen auferlegt und eine – gerichtlich in eine Minderung umgedeutete – Teilkündigung des Fördervertrages ausgesprochen. Die gerichtliche Klärung dieser Maßnahmen hat mehrere Jahre, nämlich bis Juli 2015 in Anspruch genommen. Während dieses Zeitraums konnte der Beklagte aber nicht davon ausgehen, dass der Kläger die fortgesetzten und weiteren Verstöße gegen die im Fördervertrag vereinbarte Mietpreisbegrenzung hinnehmen würde. Auch die mit Blick auf die angestrebte Klärung durch das OVG Berlin-Brandenburg erfolgte zeitweise Aussetzung von bei dem Verwaltungsgericht anhängigen Klageverfahren betreffend die Festsetzungen von Geldleistungen stellt keinen Umstand dar, aufgrund dessen der Beklagte darauf hätte vertrauen können, der Kläger werde sein Kündigungsrecht zukünftig nicht mehr ausüben. Angesichts der im Verwaltungsvorgang befindlichen Korrespondenz der Beteiligten, insbesondere der Anforderungen von Mieter- und Mietenlisten durch den Kläger, seines Schreibens vom 3. Oktober 2013 und der Abmahnung mit Kündigungsandrohung vom 19. Dezember 2013 musste dem Beklagten zu jeder Zeit klar sein, dass die Senatsverwaltung weiter auf die Einhaltung der vertraglichen Mietpreisbindungen bestehen werde. Im Anschluss an die obergerichtliche Klärung des Vertragsinhalts und der Bestätigung einer Geldleistungshöhe von 2,50 Euro/m² Wohnfläche und Monat hat der Kläger die Geldleistungsbescheide der Höhe nach korrigiert und den Beklagten um weitere Auskunft zu den vereinbarten und geforderten Mieten gebeten. Auch mit der allerdings auf einer Kündigung gegenüber der S... beruhenden Klage VG 8 K 76.17 hat der Beklagte gegenüber dem Kläger zum Ausdruck gebracht, dass er die geltend gemachten Verstöße gegen § 8 des Fördervertrages nicht hinnehmen wolle.
Der Rückforderungsbetrag in Höhe von 522.302,40 Euro errechnet sich aus der Differenz des gewährten Baukostenzuschusses in Höhe von 684.000,00 Euro und des von der S... aufgrund der Minderung bereits zurückgezahlten Betrages in Höhe von 161.697,60 Euro. Der Rückforderungsbetrag reduziert sich nicht um die gegen den Beklagten und seine Rechtsvorgängerin festgesetzten Geldleistungen. Nach Auskunft des Klägers waren bis zum 21. September 2018 gegen den Beklagten oder seine Rechtsvorgängerin Geldleistungen in Höhe von 44.776,81 Euro bestandskräftig festgesetzt worden. Diesem Betrag hinzuzurechnen sind die in den seit dem 6. Dezember 2018 bestandskräftigen Geldleistungsbescheiden vom 5. März 2010 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 19. Oktober 2016 und vom 18. Oktober 2016 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 19. Oktober 2016, festgesetzten Geldleistungen in Höhe von rund 24.699,-- Euro. Die Anrechnung dieser Geldleistungen auf die infolge der Kündigung zurückzuzahlenden Baukostenzuschüsse erfolgt nicht, weil die Erhebung von Geldleistungen vom Verfügungsberechtigten neben einem Förderungswiderruf erfolgen kann (vgl. dazu Otte in Fischer-Diskau, Pergande, Schwender Wohnungsbaurecht Kommentar zum WoFG § 33, Anmerkung 5). Dies gilt auch, obwohl § 33 WoFG anders als § 25 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) das Nebeneinander von Geldleistung und Kündigung nicht ausdrücklich regelt. Die festgesetzten Geldleistungen wirken neben der Rückforderung der als Zuschuss gewährten Fördermittel nach Kündigung nicht – wie der Beklagte meint – als unzulässige doppelte Sanktion. Geldleistungen einerseits sowie Kündigung des Fördervertrages und Rückforderung von Fördergeldern andererseits verfolgen unterschiedliche Zwecke in Bezug auf das Förderverhältnis.
Zweck der Geldleistung i.S.v. § 33 WoFG ist es, im laufenden Förderverhältnis schuldhaft vertragswidriges Verhalten des Fördernehmers zu sanktionieren und diesen damit zur Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Wohnungs- und Mietpreisbindungen zu bewegen. Daneben sollen Geldleistungen den Nachteil der öffentlichen Hand ausgleichen, der dadurch entstanden ist, dass der geförderte Wohnraum nicht bestimmungsgemäß genutzt wird (vgl. Bellinger in Fischer-Diskau, Pergande, Schwender Wohnungsbaurecht Kommentar zum WoBindG § 25 Anmerkung 3.2.). Bei den Geldleistungen handelt es sich also nicht um ein Bußgeld, sondern um einen “Schadensersatz im abgabenrechtlichen Gewande" (vgl. BVerwG, Urteil vom 16. Juni 1990 – 8 C 92/86 –, NJW-RR 1990, 14 Rn. 25), der den Schaden, der der öffentlichen Hand durch eine bestimmungswidrige Nutzung öffentlich geförderten Wohnraums entstanden ist, ausgleichen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 12. Juni 2015 – OVG 5 N 13.12 – Rn. 9) und wiederum für Maßnahmen der sozialen Wohnraumförderung eingesetzt werden soll (§ 33 Satz 3 WoFG). Geldleistungen sollen somit den Schaden, der darin liegt, dass der Fördernehmer mietpreisbegrenzten Wohnraum nicht zur Verfügung gestellt hat, kompensieren und schöpfen in diesem Sinne die fehlgeleitete Subvention zum Zwecke der Finanzierung eines Neusubventionierungsbedarfs ab. Diese Abschöpfung bezieht sich auf die Zweckverfehlung aller Fördergelder; hier auf den als verlorenen Zuschuss gewährten Baukostenzuschuss und das zinslos gewährte Förderdarlehen. Damit wirkt die Geldleistung über die bloße Rückforderung der zweckwidrig verwendeten Subvention hinaus.
Dagegen handelt es sich bei der Rückforderung des bewilligten Baukostenzuschusses nach Kündigung des Fördervertrages um die Rückgewähr gezahlter Fördergelder nach Beendigung des Fördervertrages. Kündigung und Rückgewähr entfalten keine Steuerungswirkung auf das Verhalten des Fördernehmers sondern sollen lediglich die zweckwidrige Nutzung der Subvention beenden.
Gemäß § 11 Abs. 4 des Vertrages ist der Rückforderungsbetrag außerdem vom Tage der Auszahlung an mit fünf Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz zu verzinsen. Der für den Fall einer Kündigung des Fördervertrages vereinbarte Zins entspricht der Höhe nach dem Verzugszins nach § 288 Abs. 1 BGB. Zinsbeginn ist jeweils der Tag der Auszahlung der Förderbeträge, wobei der Kläger unter Berücksichtigung der bereits erfolgten Zahlung eines Teilbetrages in Höhe von 161.697, 60 Euro Zinsen erst ab dem zweiten Auszahlungstermin aus einem Teilbetrag verlangt.
Der geltend gemachte Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht wegen verspäteter Kündigung kann nicht angenommen werden. Vielmehr lag es in der Hand des Klägers einen Schaden durch die Herstellung vertragsgemäßer Zustände abzuwenden.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.m. § 709 Satz 1 und 2 Zivilprozessordnung (ZPO). Gründe die Berufung zuzulassen, liegen nicht vor (§§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO).
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf
522.302,40 Euro
festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 54 ff. Verwaltungsverfahrensgesetz
§§ 558, 558c 558d BGB
§ 559 BGB
§ 181 BGB
§ 558 BGB
§ 33 WoFG
§ 25 Wohnungsbindungsgesetz
§ 247 Abs. 1 Bürgerlichen Gesetzbuches
§ 40 Abs. 1 S. 1 i.V.m. Abs. 2 S. 1 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 247 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch
§ 33 Satz 3 WoFG
§ 288 Abs. 1 BGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 709 Satz 1 und 2 Zivilprozessordnung
§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: BVerfGE 32, 305, 308
NVwZ-RR 2004, 314
NJW-RR 1990, 14
16 K 131.10
5 N 26.11
8 K 76.17
23 K 145.10
8 K 76.17 B
23 K 141.09
23 K 143.09
5 N 27.11
8 C 92/86
2 BvR 255/67
3 B 101.03
5 N 13.12