Finanzgericht Münster (Nordrhein-Westfalen, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-10-20, Aktenzeichen 8 K 2763/02 GrE
ECLI: ECLI:DE:FGMS:2005:1020.8K2763.02GRE.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger.
Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Streitig ist, ob für die unter Miteigentümern flächenmäßig geteilten bebauten Grundstücke die Grunderwerbsteuer gemäß § 7 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) nicht zu erheben ist, weil diese Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit darstellen.
Die Gebäude D-Straße 11 und E-Straße 7 in C wurden in den Jahren 1961/1962 als einheitliche Baumaßnahme mit insgesamt 17 Wohnungen auf den Flurstücken 246 (715 qm), 247 (315 qm), 248 (420 qm) und 256 (600 qm) errichtet. Die Grundstücke standen zu 3/6 im Eigentum von Frau F und zu je 1/6 im Eigentum von Herrn G (Kläger – Kl. – im Parallelverfahren 8 K 2756/02 GrE), Herrn A (Kl.) und von Frau H (Klägerin – Klin - im Parallelverfahren 8 K 2764/02 GrE).
Das Gebäude D-Straße 11 wurde auf dem Flurstück 248 errichtet. Der Hauseingang befindet sich zur D-Straße. Das Gebäude ist dreigeschossig mit einem Staffelgeschoss. Auf dem Flurstück 246 wurde das sechsgeschossige ebenfalls mit einem Staffelgeschoss versehene Gebäude E-Straße 7 errichtet. Der Hauseingang befindet sich zur E-Straße. Auf den Flurstücken 256 und 247 wurden 15 Garagen errichtet.
Nach Angaben des Kl. führten die unterschiedlichen Gebäudehöhen, ebenso das Gefälle zwischen D- und E-Straße, beim Bau zu konstruktiven und organisatorischen Konsequenzen, u. a. zur Trennung der Gebäudeteile durch eine Dehnungsfuge, Wohnungseingänge in unterschiedlicher Höhe, topographisch bedingte Trennung der Grundentwässerung, und zu Wohnungseingängen an verschiedenen Straßen mit jeweils eigenen Hausnummern.
Bis 1990 versorgte eine ölbefeuerte Kesselanlage den gesamten Gebäudekomplex für 17 Wohnungen. Danach wurden hierfür in den beiden Gebäuden getrennte Übergabestationen der Fernwärmeversorgung eingebaut.
Die ursprünglich vorhandene Verbindung der beiden Gebäude im Kellergeschoss wurde 1999 beseitigt, weil sie überflüssig wurde.
Es sind keine völlig getrennten Entwässerungsanlagen vorhanden. Die Wohnungsentwässerung der Gebäude und das Kellergeschoss des Gebäudes D-Straße 11 werden getrennt in die Kanalisation eingeführt. Dies gilt nicht für die westlichen Stellplatzwege und die Garagendachflächen des Grundstücks 454 (das ist das neu vermessene Grundstück, auf dem das Haus D-Straße 11 steht). Darüber hinaus ist die gesamte Drainage des Hauses D-Straße 11 und der höher liegenden Gartenflächen hinter den Garagenrückwänden an die Hausentwässerung des Gebäudes E-Straße 7 angeschlossen.
Der Drainageschlammfang und der Benzinabscheider befinden sich auf dem Flurstück 453 (das ist das neu vermessene Grundstück, auf dem das Gebäude E-Straße 7 steht).
Die Stromversorgungszentrale und die Wärmeversorgungsanlage befinden sich nach Angaben des Kl. im Gebäude E-Straße 7. Von dort werde das Objekt D-Straße 11 mitversorgt.
Jedes Gebäude ist mit einer eigenen Brandwand ausgestattet.
Die Grundstücke Flur 4 Nr. 246 und 247 (Gesamtfläche 1.030 qm) sind bei der Einheitsbewertung als wirtschaftliche Einheit bewertet worden. Wegen des darauf errichteten Gebäudes E-Straße 7 ist hierfür ein Einheitswert für ein Mietwohngrundstück zum 01.01.1963 für die damaligen Eigentümer Herrn I und Herrn J festgesetzt worden (StNr: ...).
Das Grundstück Flur 4 Nr. 248 (Gesamtfläche 420 qm) ist bei der Einheitsbewertung ebenfalls als wirtschaftliche Einheit bewertet worden. Wegen des darauf errichteten Gebäudes D-Straße 11 ist hierfür ein Einheitswert für ein Mietwohngrundstück zum 01.01.1963 für die damaligen o. a. Eigentümer festgesetzt worden (StNr.: ...). Diese Einheitswertbescheide und auch alle nachfolgenden Einheitswertbescheide (u. a. Zurechnungsfortschreibungen) sind weder von den beiden ursprünglichen Grundstückseigentümern noch von dem Kl. und den beiden Kl. in den beiden Parallelverfahren angegriffen worden.
Die beiden ursprünglichen und auch die nachfolgenden Eigentümer vermieteten die 17 Mietwohnungen als Grundstücksgemeinschaft an verschiedene Mieter.
Mit notariellem Vorvertrag vom 5.11.1999 des Notars K vereinbarten die Eigentümer Frau F, der Kl. sowie die beiden Kl. in den beiden Parallelverfahren, dass die Grundstücke mit den Wohngebäuden D-Straße 11 und E-Straße 7 real geteilt werden sollten. Dabei sollten alle Wohnungen im Hause E-Straße 7 und 11 Garagen den Parteien L (das sind der Kl. sowie die beiden Kl. in den beiden Parallelverfahren) zum Eigentum zugeordnet werden und alle Wohnungen im Hause des Gebäudes D-Straße 11 und vier Garagen der Partei F (Frau F) zugeordnet werden. Für den Verzicht der von der Partei F wirtschaftlich genutzten vier Wohnungen im Hause E-Straße 7 sollten die Parteien L an die Partei F 620.000 DM zahlen.
Nachdem alle Genehmigungserklärungen vorlagen, wurden mit notariellem Vertrag des Notars K vom 27.12.1999 die Grundstücksanteile entsprechend der Vereinbarung im Vorvertrag übertragen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der beiden notariellen Verträge Bezug genommen.
Mit Bescheiden vom 10.03.2000 setzte das Finanzamt (FA) die Grunderwerbsteuer aus diesem Rechtsvorgang für den Kl. sowie für die beiden Kl. in den beiden Parallelverfahren jeweils auf 11.316 DM fest und legte dabei als Bemessungsgrundlage den Wert der hingegebenen Grundstücksanteile mit 350.000 DM zzgl. der Zuzahlung von 620.000 DM (= 970.000 DM) zu Grunde und rechnete dem Kl. und den beiden Kl. in den beiden Parallelverfahren hiervon jeweils 1/3 als ihren Anteil zu.
Gegen diese Bescheide legte der Kl. Einspruch ein, mit dem er eine Herabsetzung der Grunderwerbsteuer auf 7.233,33 DM (= 620.000 DM : 3 = 206.666 DM x 3,5 %) erstrebte.
Der Kl. meinte, die Grunderwerbsteuer sei nur von dem überschießenden Teil in Höhe von 620.000 DM zu erheben.
Im vorliegenden Fall würde es sich eindeutig um eine wirtschaftliche Einheit handeln, da der gesamte Gebäudekomplex zeitlich zusammenhängend errichtet worden sei, die Gebäude unmittelbar aneinander grenzen und auch nach außen für die Verkehrsanschauung einen einheitlichen Komplex darstellen würden.
Da die Beurteilung der Bewertungsstelle nicht maßgeblich sei, könnten auch die Feststellungen des FA M, das die Bewertungen vorgenommen habe, nicht Grundlage für die Entscheidung der Grunderwerbsteuerstelle des beklagten FA sein. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schreiben des Kl. vom 28.03.2000, 10.05.2000, 22.12.2000 sowie 14.03.2002 und auf die jeweils beigefügten Anlagen verwiesen.
Der Einspruch war erfolglos (Einspruchsentscheidungen –EE vom 19.04.2002).
Das FA meinte, eine Nichterhebung der Grunderwerbsteuer gemäß § 7 Abs. 1 GrEStG komme nicht in Betracht, weil die bebauten Flurstücke mehrere wirtschaftliche Einheiten darstellen würden und es sich deshalb um keine flächenmäßige Teilung einer wirtschaftlichen Einheit handeln würde, sondern um einen Tausch von Miteigentumsanteilen an verschiedenen Grundstücken.
Beide Gebäude seien ohne Zweifel rechtlich selbständig und getrennt veräußerbar. Auch die beiden Garagengrundstücke seien selbständig veräußerbar gewesen. Die unterschiedliche Geschosshöhe, die getrennten Hauseingänge (zu verschiedenen Straßen) würden dazu führen, dass die Grundstücke nach der Verkehrsanschauung als verschiedene wirtschaftliche Einheiten anzusehen seien. Die Tatsache, dass die Grundstücke bis zum mit notariellem Vertrag vom 27.12.1999 geregelten Aufteil-ungs-, Tausch- und Veräußerungsvorgang denselben Eigentümern gehört hätten, könne zu keiner anderen Beurteilung führen.
Hiergegen richtet sich die vorliegende Klage, mit der der Kl. sein außergerichtliches Begehren weiterverfolgt.
Er trägt unter Wiederholung des außergerichtlichen Vorbringens ergänzend vor, einziger Streitpunkt - über die Wertansätze bestehe Einigkeit - sei die Frage, ob es sich bei dem Objekt um eine oder zwei wirtschaftliche Einheiten im Sinne des § 2 Abs. 3 Satz 1 GrEStG handele. Handele es sich um eine wirtschaftliche Einheit, komme § 7 Abs. 1 GrEStG insoweit zum Zuge, als für die flächenmäßige Zuteilung keine Grunderwerbsteuer erhoben werden dürfe, sondern nur für die Zuzahlung. Bei Vorlage von zwei wirtschaftlichen Einheiten sei der Berechnung des FA zu folgen.
Er vertrete die Auffassung, dass bei dem gegebenen Sachverhalt eine wirtschaftliche Einheit im grunderwerbsteuerlichen Sinne vorliege. Maßgeblich für die Frage, ob eine wirtschaftliche Einheit vorliege, sei § 2 GrEStG. Der in § 2 Abs. 3 Satz 1 GrEStG nicht näher umschriebene Begriff der wirtschaftlichen Einheit sei ein Typusbegriff, der grundsätzlich nicht mit dem entsprechenden bewertungsrechtlichen Begriff des § 2 Bewertungsgesetz (BewG) gleichgesetzt werden dürfe. Die Frage, ob eine wirtschaftliche Einheit gegeben sei, sei im Rahmen des Grunderwerbsteuerverfahrens selbständig zu prüfen. In diesem Zusammenhang verweist der Kl. insbesondere auf das BFH-Urteil vom 23.01.1985 II R 35/82 BStBl. II 1985, 336.
Darin habe der BFH entschieden, dass ein größerer zusammenhängender Komplex verschiedener Grundstücke mit aneinandergebauten Mietshäusern, die zu verschiedenen Zeiten errichtet worden seien, und deren Be- und Entsorgung vielfältig miteinander verbunden sei, auch dann keine wirtschaftliche Einheit bilden würde, wenn der Grundstückskomplex gemeinschaftlich verwaltet werde und für alle Mieter eine gemeinschaftliche Tiefgarage vorhanden sei.
Der BFH lasse aber offen, ob die Frage nicht anders zu beantworten sein könnte, wenn verschiedene Baukörper nach einheitlichem Plan im zeitlichen Zusammenhang errichtet worden seien. Auch Hofmann, Kommentar zum Grunderwerbsteuergesetz, 5. Auflage 2001, komme zu § 2 Tz. 26 GrEStG zu der Ansicht, dass die Frage anders beantwortet werden könnte, wenn es sich um einen homogenen Gebäudekomplex handele.
Außer den objektiven Merkmalen, wie z. B. dem räumlichen Zusammenhang, sei dem subjektiven Merkmal der Zweckbestimmung, die vom Willen des Eigentümers abhänge, ergänzend Raum zu geben. Mehrere Grundstücke könnten unabhängig davon, ob sie zu einer bewertungsrechtlichen wirtschaftlichen Einheit gehören würden, die Merkmale einer wirtschaftlichen Einheit im Sinne des § 2 Abs. 3 Satz 1 GrEStG aufweisen, wenn sie räumlich zusammenhängen oder nahe beisammen liegen oder durch besondere Umstände verbunden sowie zu einer gleichen, gleichartigen oder aufeinander abgestimmten Bewirtschaftung geeignet seien (Hinweis auf BFH-Urteil vom 30.10.1974 II R 102/70, BStBl. II 1975, 270).
Das Objekt E-Straße 7/D-Straße 11 sei nach einheitlichem Plan und im engen zeitlichen Zusammenhang errichtet worden. Es handele sich um eine wirtschaftliche Einheit im Sinne des § 2 Abs. 3 Satz 1 GrEStG.
Eine wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der beiden in zeitlichem Zusammenhang errichteten Gebäude ließe sich hier auch deshalb bejahen, weil die ursprünglichen Bauherren und auch deren Rechtsnachfolger von vornherein vorhatten, die Wohnungen in den beiden Gebäuden in Form einer einheitlichen Vermietungsgemeinschaft (GbR) zu vermieten. Dies sei dann auch so in die Tat umgesetzt worden, da die Eigentümer seit der Errichtung des Gebäudekomplexes in den Jahren 1961/1962 das Objekt gemeinsam verwaltet bzw. vermietet hätten. Hierzu hat der Kl. ein an die Prozessbevollmächtigten gerichtetes Schreiben von Frau F vom 25.10.2003 vorgelegt, auf dessen Inhalt verwiesen wird.
Weiterhin hat der Kl. mehrere Mietverträge, mehrere Bauzeichnungen und einige aus verschiedenen Richtungen gemachte Fotos von den beiden Gebäuden vorgelegt. Hierauf wird Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Prozessbevollmächtigten des Kl. vom 16.05.2002, 01.07.2002, 20.09.2002, 13.10.2003, 10.11.2003, 08.03.2004 und vom 19.10.2005 nebst den jeweils beigefügten Anlagen verwiesen.
Der Kl. beantragt,
unter Änderung des Grunderwerbsteuerbescheides vom 10.03.2000 sowie unter Aufhebung der EE vom 19.04.2002 die Grunderwerbsteuer auf 7.233 DM (= 3.698 EUR) festzusetzen,
und im Unterliegensfall die Revision zuzulassen.
Das FA beantragt,
die Klage abzuweisen und
im Unterliegensfall die Revision zuzulassen.
Es hält an seiner Rechtsauffassung fest und verweist zur Begründung auf den Inhalt der EE. Ergänzend führt es aus, dass dem Einräumen der Grunddienstbarkeiten keine Bedeutung zukomme, denn auch im Rahmen einer Veräußerung an fremde Dritte wären entsprechende Maßnahmen möglich gewesen und sie wären auch (ggfl. gegen Entgelt) erfolgt. Auch bei rechtlich selbständigen Eigentumswohnungen gebe es Gemeinschaftseinrichtungen, die rechtlich gesichert würden bzw. seien und der selbständigen Veräußerbarkeit nicht entgegenstehen würden. Die Notwendigkeit der Einräumung des Wegerechts für die Zufahrt zu den Garagen ergebe sich aus der Tatsache, dass die Garagen zwischen den Vertragsparteien F und L aufgeteilt worden seien. Dies habe jedoch dem Willen der Vertragsparteien entsprochen. Wären sämtliche Garagen an die Partei L gegangen (gegen entsprechenden Barausgleich) wäre das Wegerecht nicht erforderlich gewesen.
Es lägen hier verschiedene wirtschaftliche Einheiten vor. Aus der Zweckbestimmung "Nutzung zu Wohnzwecken" in einer Gegend, in der sich überwiegend Wohngebäude befinden würden, und aus der Tatsache, dass die Gebäude gleichzeitig errichtet worden seien, würden sich keine Indizien für das Vorliegen einer wirtschaftlichen Einheit ergeben.
Wegen der weiteren Einzelheiten zum Sachverhalt wird auf den Inhalt der Steuerakten und der Gerichtsakten verwiesen.
Der Senat hat in diesem Verfahren am 20.10.2005 mündlich verhandelt. Auf die Niederschrift hierüber wird Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage, die der Senat mit den Parallelverfahren 8 K 2756/02 GrE und 8 K 2764/02 GrE zur einheitlichen Verhandlung verbunden hat, ist unbegründet.
Das FA hat hinsichtlich der Grundstückstauschvorgänge in dem notariellen Vertrag vom 27.12.1999 des Notars K die Grunderwerbsteuer gem. § 1 GrEStG dem Grunde und der Höhe nach zutreffend festgesetzt. Hierüber besteht zwischen den Beteiligten auch kein Streit. Streitig ist nur, ob das FA zu Recht die Nichterhebung der Grunderwerbsteuer gem. § 7 Abs. 1 GrEStG abgelehnt hat. Das ist der Fall.
Nach § 7 Abs. 1 GrEStG wird die Steuer, wenn ein Grundstück, das mehreren Miteigentümern gehört, von den Miteigentümern flächenweise geteilt wird, nicht erhoben, soweit der Wert des Teilgrundstücks, das der einzelne Erwerber erhält, dem Bruchteil entspricht, zu dem er am gesamten zu verteilenden Grundstück beteiligt ist.
Eine Nichterhebung der Steuer ist hier nicht möglich, weil nicht ein Grundstück flächenweise geteilt und den Miteigentümern anteilig zugerechnet worden ist, sondern weil Miteigentumsanteile an mehreren Grundstücken zwischen Miteigentümern getauscht worden sind.
Gegenstand der Begünstigung nach § 7 Abs. 1 GrEStG ist jedoch nur das einzelne Grundstück i. S. d. § 2 GrEStG. Die Vorschrift greift nicht ein, wenn der Grundbesitz mehrerer Miteigentümer aus mehreren rechtlich und wirtschaftlich selbständigen Grundstücken besteht.
Bezieht sich dagegen ein Rechtsvorgang auf mehrere Grundstücke, die zu einer wirtschaftlichen Einheit gehören, so werden diese Grundstücke nach § 2 Abs. 3 S. 1 GrEStG als ein Grundstück behandelt. Der Begriff der wirtschaftlichen Einheit wird nicht nur in § 2 Abs. 3 GrEStG, sondern auch in § 2 des Bewertungsgesetzes (BewG) verwendet, wo es darum geht, dass jede wirtschaftliche Einheit für sich zu bewerten ist. Da die Zielsetzung der Vorschrift des § 2 BewG eine andere ist als die des § 2 Abs. 3 GrEStG, sind unterschiedliche Ergebnisse bei der Prüfung, ob eine wirtschaftliche Einheit vorliegt, denkbar. Im Regelfall wird aber davon ausgegangen werden können, dass das Vorliegen einer wirtschaftlichen Einheit nach beiden Gesetzen entweder zu bejahen oder zu verneinen ist. Eine Bindung an die bei der Bewertung getroffene Entscheidung besteht allerdings in keinem Falle. Auch im Grunderwerbsteuerrecht ist indes davon auszugehen, dass für die Zuordnung zum Typus der wirtschaftlichen Einheit die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit maßgebend sind (§ 2 Abs. 1 S. 3 BewG), wobei den objektiven Merkmalen ggf. der Vorrang einzuräumen ist (BFH-Urteil vom 23.01.1985 II R 35/82 BStBl. II 1985, 336 und Viskorf in Boruttau, Grunderwerbsteuer-Kommentar, 15. Auflage, § 2 Rdn. 236 ff. jeweils m. w. N.).
Nach der Rechtsprechung des BFH, der der Senat folgt, setzt die wirtschaftliche Einheit voraus, dass eine Zusammenfassung zu einem einheitlichen Zweck vorliegt, der sich äußerlich in einer entsprechenden einheitlichen Ausgestaltung niederschlägt, durch welche die selbständige Funktion des einzelnen Grundstücks nach der Verkehrsauffassung aufgehoben wird, wobei auch dem subjektiven Willen – der Zweckbestimmung – eine wesentliche Bedeutung zukommt. Der subjektive Wille darf allerdings nicht im Widerspruch zu den objektiven äußeren Merkmalen stehen (BFH-Urteil vom 23. Januar 1985 a. a. O.).
Bei Zugrundelegung dieser Rechtsgrundsätze kann hier keine wirtschaftliche Einheit i. S. d. § 2 Abs. 3 S. 1 GrEStG zwischen den Grundstücken, auf denen die Gebäude D-Straße 11 und E-Straße 7 in C stehen, festgestellt werden.
Die beiden Gebäude, um die es hier geht, stehen auf nebeneinander liegenden Grundstücken. Das FA hat zutreffend darauf abgestellt, dass die beiden Gebäude auf rechtlich getrennten Flurstücken errichtet worden und sie auch tatsächlich voneinander getrennt sind. Sie sind jederzeit voneinander unabhängig veräußerbar und eigenständig nutzbar.
Die Rechtsprechung beurteilt nebeneinander liegende Doppel- oder Reihenhäuser desselben Eigentümers nach den Anschauungen des Verkehrs in der Regel als getrennte wirtschaftliche Einheiten, sofern diese über separate Eingänge verfügen, durch Brandmauern und Trennwände voneinander getrennt sind und es möglich ist, das eine ohne das andere Gebäude zu verkaufen (vgl. BFH-Urteil vom 2.10.1970 III R 163/66 BStBl. II 1970, 822 m. w. N. und BFH-Urteil vom 14.02.1990 II R 2/87 BVH/NV 1991, 798).
Diese Rechtsprechung gilt nicht nur für Doppel- und Reihenhäuser, sondern auch für größere Baublöcke von Siedlungsgesellschaften, die räumlich aneinander grenzen. Auch bei diesen Baublöcken kommt es entscheidend darauf an, ob durch ihre bauliche Gestaltung eine Trennung der einzelnen Wohngebäude und ihre selbständige Veräußerung jederzeit möglich ist (BFH-Urteil vom 7.02.1964 III 230/91 U BStBl. III 1964, 180).
Das ist hier bei den beiden Mietwohnhäusern D-Straße 11 und E-Straße 7 in C unstreitig der Fall.
Entgegen der Auffassung des Kl. kommt es dabei auch nicht darauf an, dass hier keine völlig getrennte Entwässerungs- und Versorgungseinrichtungen vorliegen. Vollständig getrennte Versorgungseinrichtungen sind für die Annahme mehrerer wirtschaftlicher Einheiten nicht zwingend erforderlich (BFH-Urteil vom 14.02.1990 II R 2/87 BFH/NV 1991, 798).
Dem Umstand, dass die Ver- und Entsorgung der Mietwohngrundstücke D-Straße 11 und E-Straße 7 in mehrerer Hinsicht miteinander verbunden sind, kann angesichts der städtebaulichen Entwicklung mit der zunehmenden Schaffung zentraler Anlagen, z. B. für die Fernheizung usw., kein besonderes Gewicht für die Bejahung des Vorliegens einer wirtschaftlichen Einheit zukommen (vgl. BFH-Urteil vom 23.01.1985 II R 35/82 BStBl. II 1985, 336).
Ebensowenig kann dem Umstand ein besonderes Gewicht beigemessen werden, dass die beiden Gebäude bis 1999 im Kellergeschoss miteinanderverbunden waren (vgl. BFH-Urteil vom 23.01.1985 a. a. O. zu einer gemeinschaftlichen Tiefgarage).
Nach der Verkehrsanschauung kann es entgegen der Meinung des Kl. auch nicht darauf ankommen, dass die beiden Gebäude damals zusammen geplant, errichtet und städtebaulich aufeinander abgestimmt worden sind. Die Aneinanderreihung von Wohnblöcken in großstädtischer Lage reicht allein nicht aus, um das Bestehen einer wirtschaftlichen Einheit zu bejahen (vgl. BFH-Urteil vom 23. Januar 1985 II R 35/82 BStBl. II 1985, 336).
Dass zwei größere nebeneinander errichtete Gebäude in einer Stadt städtebaulich aufeinander abgestimmt worden sind, und somit einen gefälligen harmonischen bzw. homogenen Eindruck vermitteln, ist der Normalfall. Dieser städtebauliche Gesichtspunkt ist bei größeren Mietwohnbauten noch wichtiger als bei Doppel- und Reihenhäusern. Es ändert jedoch nichts am Ergebnis, dass im vorliegenden Fall die beiden Gebäude aufgrund ihrer Bauweise getrennt veräußerbar und nutzbar sind.
Im Rahmen der Zweckbestimmung der beiden Gebäude, nämlich der Vermietung von Wohnraum, besteht keine wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der Gebäude. Die Zweckbestimmung der Vermietung war hier nicht zwingend für den gesamten Gebäudekomplex, eine einheitliche, sondern für die beiden Gebäude eine gleichgerichtete. Dass Mietwohnungen in städtischer Lage für Wohnzwecke genutzt werden, ist der Regelfall. Deshalb lässt sich aus dieser Zweckbestimmung und auch aus der Tatsache, dass hier von vornherein beabsichtigt war, im Rahmen einer Vermietungsgemeinschaft die beiden Gebäude zusammen zu vermieten und zu verwalten, nichts entscheidendes für die Frage der wirtschaftlichen Einheit der beiden Gebäude herleiten. Das insoweit vorhandene subjektive Indiz tritt gegenüber der objektiven Sachlage, die durch die getrennte Veräußerbarkeit und Nutzbarkeit der beiden Gebäude geprägt ist, in den Hintergrund.
Der Kl. kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass der II. Senat des BFH im Urteil vom 23.01.1985 II R 35/82 BStBl. II 1985, 336 offen gelassen hat, ob das Bestehen einer wirtschaftlichen Einheit zu bejahen ist, wenn eine Reihe von Wohnblöcken gleichzeitig nach einem einheitlichen Plan errichtet worden sind. Der BFH hat dieses in jenem Urteil offen gelassen, weil es bei der Entscheidung nicht darauf ankam, da die Häuser, um die es im BFH-Urteilsfall ging, zu verschiedenen Zeiten errichtet worden waren.
Der Senat ist aufgrund der Rechtsgrundsätze in den o. a. BFH-Urteilen der Auffassung, dass die offen gebliebene Frage bezogen auf den hier vorliegenden Sachverhalt in dem Sinne zu entscheiden ist, dass trotz der Errichtung der beiden Gebäude im zeitlichen Zusammenhang nach einem einheitlichen Plan die beiden aneinanderliegenden Gebäude dennoch keine wirtschaftliche Einheit darstellen.
Der Senat sieht sich in dieser Auffassung durch das BFH-Urteil vom 2.10.1970 III R 163/66 BStBl. II 1970, 822 bestätigt. Nach dem dort zugrundeliegenden Sachverhalt errichtete der Kl. 1961/62 auf einem ihm gehörenden Grundstück 27 Einfamilien-Reihenhäusern, wobei sich die einzelnen Häuser glichen. Jedes Haus war mit einer Brandmauer von den anderen Häusern getrennt und hatte keinen Zugang zum Nebenhaus. Aufgrund einer Grunddienstbarkeit der Bundesrepublik Deutschland wurden die Häuser an Angehörige der Bundeswehr vermietet.
Obwohl jene sich ähnlich sehenden und teilweise aneinander gebauten Häuser im zeitlichen Zusammenhang nach einem einheitlichen Plan errichtet worden sind und auch eine gleichgerichtete Vermietung stattfand, hat der BFH entschieden, dass jedes jener Wohnungsgrundstücke eine wirtschaftliche Einheit bilde, wenn sie unabhängig voneinander veräußert werden könnten. Der BFH hat dabei als entscheidendes Merkmal auf die bauliche Gestaltung und Einrichtung jener Wohngrundstücke abgestellt.
Eine weitere Bestätigung seiner Meinung sieht der Senat in dem BFH-Urteil vom 3. August 2004 X R 40/03 BStBl. II 2005, 35. Darin hat sich der X. Senat des BFH in der zur Frage des gewerblichen Grundstückshandels ergangenen Entscheidung zu der vom II. Senat im Urteil vom 23. Januar 1985 a. a. O. offen gelassenen Frage geäußert, ob bei Aneinanderreihung von Wohnblöcken in großstädtischer Lage das Bestehen einer wirtschaftlichen Einheit zu bejahen sei, wenn eine Reihe von Wohnblöcken gleichzeitig nach einem einheitlichen Plan errichtet worden seien. Der BFH hat auch für einen solchen Fall die wirtschaftliche Einheit zwischen den Wohnblöcken verneint. Denn es werde im Regelfall nicht offenkundig, sondern nur durch Einsichtnahme in die Bauakten erkennbar sein, ob die mehreren Grundstücke von ihren Erbauern als Einheit geplant worden seien oder ob ihr gleichmäßiges Erscheinungsbild als "geschlossene Bebauung" Folge der öffentlichen Bauleitplanung sei. Dies vorausgesetzt ergebe sich eine Verbindung zu einer wirtschaftlichen Einheit auch nicht durch eine gemeinsame Zweckbestimmung der vermögensverwaltenden Vermietung.
Das FG Düsseldorf hat in seinem Urteil vom 19.01.2005 7 K 3138/04 G, EE, Juris (Revision eingelegt, Az. des BFH: II R 17/05) die vom X. Senat des BFH für dessen Rechtsauffassung gegebene Begründung für den vom FG Düsseldorf entschiedenen Sachverhalt abgelehnt. Soweit der X. Senat des BFH in dem o. a. Urteil vom 03.08.2004 die Auffassung vertrete, die einheitliche Planung könne für das Vorliegen einer wirtschaftlichen Einheit deshalb nicht mitentscheidend sein, weil diese erst durch eine Einsichtnahme in die Bauakte erkennbar sei, vermöge der 7. Senat des FG Düsseldorf dem jedenfalls für einen Sachverhalt wie dem dem FG Düsseldorf vorliegenden nicht zu folgen. Werde nämlich die einheitliche Planung tatsächlich umgesetzt, mit der Folge, dass sich die Gebäude nach ihrem Erscheinungsbild als einheitlicher Gesamtkomplex darstellen würden, könne nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung der örtlichen Gewohnheit, der tatsächlichen Übung, der Zweckbestimmung und wirtschaftlichen Zusammengehörigkeit von einer wirtschaftlichen Einheit ausgegangen werden. In dem zugrundeliegenden Sachverhalt ging es um einen aufgrund einheitlicher Planung als geschlossene Wohnanlage konzipierten Gebäudekomplex.
Der erkennende Senat hält die Kritik des FG Düsseldorf an der Begründung, die der X. Senat des BFH für seine Rechtsauffassung in o. a. Urteil vom 03.08.2004 gegeben hat, für unberechtigt. Für das steuerrechtliche Ergebnis kann es nicht entscheidend darauf ankommen, ob zum Einen eine einheitliche Planung hinsichtlich eines zu beurteilenden Komplexes von aneinandergebauten Mietshäusern in den Bauakten enthalten ist, und ob zum Anderen diese einheitliche Planung dann tatsächlich im einheitlichem Zusammenhang umgesetzt worden ist. Wenn man, wie es das FG Düsseldorf macht, bei der steuerrechtlichen Beurteilung entscheidend darauf abstellt, ob eine aus der Bauakte sich ergebende einheitliche Bauplanung im zeitlichen Zusammenhang umgesetzt worden ist, kommt man bei Gebäudekomplexen, die in vergleichbarer Weise auf den Betrachter wegen ihres aufeinander abgestimmten Erscheinungsbildes als Einheit wirken, u. U. zu nicht gerechtfertigten unterschiedlichen Ergebnissen, die von Zufälligkeiten bei der Planung und bei der Verwirklichung der Gebäudekomplexe abhängig sind.
Bei einheitlicher Planung und Verwirklichung dieser Planung im zeitlichen Zusammenhang könnte nach dieser Auffassung eine wirtschaftliche Einheit im Sinne des § 2 Abs. 3 Satz 1 GrEStG bejaht werden. Die Verwirklichung oder Nichtverwirklichung der Planung im zeitlichen Zusammenhang kann jedoch von vielfältigen Umständen abhängen (z. B. zeitweise nicht genügend vorhandene Geldmittel, die u. U. zu einer mehrjährigen Verzögerung bei der vollständigen Planverwirklichung führen). Derartige teilweise von Zufälligkeiten abhängende Umstände dürfen aber für das von der Verkehrsauffassung abhängende steuerrechtliche Ergebnis bei einer wirtschaftlichen Einheit im Sinne des § 2 Abs. 3 Satz 1 GrEStG nicht maßgebend sein, da für die Verkehrsauffassung die objektiven äußeren Merkmale entscheidend sind.
Ebensowenig kann es deshalb darauf ankommen, ob der äußerlich als Einheit wirkende Gebäudekomplex von aneinandergebauten Mietshäusern von vorneherein nach den Bauakten auf einem einheitlichen Plan beruht, oder ob ein Teil der Mietshäuser auf der Grundlage einer erst im zeitlichen Abstand erfolgten Planung errichtet worden ist.
Soweit der Kl. unter Hinweis auf das BFH-Urteil vom 30.10.1974 II R 102/70 BStBl. II 1975, 270 vorträgt, es sei außer den objektiven Merkmalen, wie z. B. dem räumlichen Zusammenhang, dem subjektiven Merkmal der Zweckbestimmung, die vom Willen des Eigentümers abhänge, ergänzend Raum zu geben, und er ergänzend ausführt, mehrere Grundstücke könnten unabhängig davon, ob sie zu einer bewertungsrechtlichen wirtschaftlichen Einheit gehören würden, die Merkmale einer wirtschaftlichen Einheit i. S. d. § 2 Abs. 3 S. 1 GrEStG aufweisen, wenn sie räumlich zusammenhängen oder nahe beisammenliegen würden oder durch besondere Umstände verbunden seien sowie zu einer gleichen, gleichartigen oder aufeinander abgestimmten Bewirtschaftung geeignet seien, kann dieses Vorbringen der Klage nicht zum Erfolg verhelfen.
Die Entscheidung des BFH betrifft einen anderen Sachverhalt, nämlich den Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke für einen landwirtschaftlichen Betrieb, für den auch der BFH in seiner Entscheidung vom 23. Januar 1985 a. a. O. bei der Frage der wirtschaftlichen Einheit einen anderen Standpunkt einnimmt, ebenso wie etwa für Grundstücke, die zu einem produzierenden Gewerbe gehören und die für die Produktion unerlässlich sind. Der Schwerpunkt liegt dabei – in Abgrenzung etwa zu Eigentumswohnungs- und Teileigentumsanlagen und anderen Wohnungs- und Gewerbeanlagen – auf der Zweckbestimmung zur tatsächlichen einheitlichen Bewirtschaftung derartiger Grundstücke, auf denen bestimmte Güter hergestellt werden.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.
Die Revision ist gemäß § 115 Abs. 2 Nr. 2 FGO zur Fortbildung des Rechts zugelassen worden. Durch eine Entscheidung des BFH könnte eine im Streitfall maßgebende Rechtsfrage geklärt werden. Zumindest könnte das Ausmaß an Unklarheiten durch eine Entscheidung des BFH verringert werden.
Für die Beurteilung des Streitfalles maßgebend ist die Rechtsfrage, ob zwei aneinandergrenzende Mietwohnblöcke auch dann grunderwerbsteuerrechtlich nicht als wirtschaftliche Einheit im Sinne des § 2 Abs. 3 Satz 1 GrEStG anzusehen sind, wenn sie gleichzeitig nach einem einheitlichen Plan mit weitgehend aufeinander abgestimmter Ausgestaltung errichtet worden sind.
Diese Rechtsfrage hat der für die Grunderwerbsteuer zuständige II. Senat des BFH im Urteil vom 23. Januar 1985 II R 35/82 BStBl. II 1985, 336 offen gelassen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 2 GrEStG
§ 2 Bewertungsgesetz
§ 1 GrEStG
§ 2 BewG
§ 7 Abs. 1 GrEStG
§ 2 Abs. 3 Satz 1 GrEStG
§ 2 Abs. 3 S. 1 GrEStG
§ 2 Abs. 3 GrEStG
§ 2 Abs. 1 S. 3 BewG
§ 135 Abs. 1 FGO
§ 115 Abs. 2 Nr. 2 FGO
§ 2 des Bewertungsgesetzes

Zitierte Entscheidungen: BFH/NV 1991, 798
8 K 2756/02
8 K 2764/02
85 II R 35/82 B
74 II R 102/70
70 III R 163/66 B
90 II R 2/87 B
64 III 230/91
04 X R 40/03 B
7 K 3138/04
II R 17/05
74 II R 102/70 B