Oberlandesgericht Dresden (Sachsen, )
Beschluss vom 2025-08-05, Aktenzeichen 12 Wx 26/25
ECLI: ECLI:DE:OLGNAUM:2025:0805.12WX26.25.00

Tenor:
Orientierungssatz
Das Grundbuchamt hat bei fehlenden Anhaltspunkten für das Gegenteil von der Vermutungsregelung des § 13 Abs. 1 Satz 2 BeurkG auszugehen, wonach bei eigenhändiger Unterzeichnung der auch die Anlage umfassenden Niederschrift durch die Beteiligten vermutet wird, dass auch diese Anlage in Gegenwart des Notars vorgelesen worden ist.(Rn.21)
Verfahrensgang
Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Bernburg - Grundbuchamt - vom 23. Mai 2025 aufgehoben.

Tatbestand:
Die Beteiligte zu 1) ist als Eigentümerin des im Grundbuch von L. Blatt ... verzeichneten Grundbesitzes eingetragen.
Der Verfahrensbevollmächtigte hat mit Schriftsatz vom 28. April 2025 gemäß § 15 GBO unter Vorlage des von ihm beurkundeten Kaufvertrages vom 24. April 2025 (URNr. 591/2025) beantragt, eine Auflassungsvormerkung und eine Grundschuld in das Grundbuch einzutragen. § 4 "Kaufpreisfinanzierung" lautet u.a.:
"Der Verkäufer verpflichtet sich zum Zwecke der Finanzierung des Kaufpreises durch den Käufer, bei der Bestellung von Grundpfandrechten mitzuwirken. Zu diesem Zweck gibt der Verkäufer als derzeitiger Eigentümer hiermit die in der verlesenen "Anlage Grundschuld" enthaltenen Erklärungen ab, jedoch nur soweit dort Erklärungen des Verkäufers/Eigentümers enthalten sind. Das in der "Anlage Grundschuld" enthaltene abstrakte Schuldanerkenntnis bzw. abstrakte Schuldversprechen gibt der Verkäufer ausdrücklich nicht ab. Der Käufer gibt ebenfalls sämtliche Erklärungen in der "Anlage Grundschuld" ab, in seinem Fall aber unter ausdrücklicher Einbeziehung auch der Erklärungen zum abstrakten Schuldanerkenntnis bzw. abstrakten Schuldversprechen. ..."
Die Urkunde schließt vor den Unterschriften mit folgendem Vermerk des Notars:
"Diese Niederschrift wurde den Erschienenen von dem Notar vorgelesen, von ihnen einschließlich evtl. handschriftlicher Änderungen genehmigt und von ihnen sowie dem Notar eigenhändig unterschrieben:"
Der Kaufvertragsurkunde war eine "Anlage Grundschuld" beigefügt, die u.a. folgende Erklärungen enthält:
"§ 1 Grundschuldbestellung
Der Verkäufer bestellt hiermit zugunsten der Sparkasse D. mit Sitz in S. - nachstehend auch Gläubigerin genannt - auf dem Grundstück lfd. Nr. 1: Gemarkung L., Flur ..., Flurstück ..., groß 394 m² - nachstehend auch Pfandobjekt genannt - eine Grundschuld in Höhe von 110.000,00 Euro. ..."
"§ 2 Dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Wegen des Grundschuldkapitals nebst Zinsen und sonstiger Nebenleistungen unterwerfen sich der Verkäufer und der Käufer als zukünftiger Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in das belastete Pfandobjekt in der Weise, dass die sofortige Zwangsvollstreckung bei einem Grundeigentum auch gegen den jeweiligen Eigentümer zulässig sein soll."
Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung durch Beschluss vom 23. Mai 2025 die Beteiligten darauf hingewiesen, dass der beantragten Eintragung einer Grundschuld das Hindernis entgegenstehe, dass sich aus der Niederschrift - weder aus dem abschließenden Vermerk noch aus § 4 der Urkunde - nicht ergebe, dass die Anlage zum Bestandteil der Urkunde gemacht und den Beteiligten verlesen worden sei. Zu der formgerechten Behebung dieses Hindernisses hat das Grundbuchamt eine Frist von einem Monat gesetzt. Zur Begründung hat das Grundbuchamt ausgeführt, dass mangels Verweises und Verlesens weder die Grundschuldbestellung noch die Vollstreckungsunterwerfung nach § 800 ZPO zum Inhalt der Niederschrift gehörten, so dass eine Eintragung nicht vorgenommen werden könne.
Gegen diese Zwischenverfügung haben die Beteiligten mit Schriftsatz vom 27. Mai 2025, später ergänzt durch den Schriftsatz vom 1. Juli 2025, Beschwerde eingelegt und dies dahin begründet, dass die Erklärungen der Beteiligten in der "Anlage Grundschuld" Teil der Niederschrift selbst seien. In der Niederschrift, in § 4, sei auf das andere Schriftstück verwiesen worden. Zudem habe das Grundbuchamt selbst festgestellt, dass den Beteiligten der Text aus § 4 verlesen worden sei. Auf der Grundlage der Erklärungen in § 4 sollte feststehen, dass die Anlage von dem Notar verlesen worden sei.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde durch Beschluss vom 26. Juni 2025 nicht abgeholfen und das Verfahren dem Oberlandesgericht - Beschwerdesenat - zur Entscheidung vorgelegt.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung vom 23. Mai 2025 hat auch in der Sache Erfolg.
Denn die Voraussetzungen für den Erlass der beanstandeten Zwischenverfügung haben nicht vorgelegen. Nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO hat das Grundbuchamt einen Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Behebung des Hindernisses zu bestimmen, wenn einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegensteht. Dabei soll eine Eintragung nach § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden und auch die anderweitigen Voraussetzungen der Eintragung durch öffentliche Urkunden nachgewiesen sind.
Die von dem Grundbuchamt angeführten Hindernisse - mangelnde Verweisung und Verlesung der "Anlage Grundschuld" - bestehen hier allerdings nicht.
1.
Anders als das Grundbuchamt meint, enthält § 4 des Kaufvertrages eine eindeutige Verweisung auf die der Kaufvertragsurkunde beigefügte "Anlage Grundschuld" im Sinne des § 9 Abs. 1 Satz 2 BeurkG. Beide Vertragsparteien haben in § 4 unmissverständlich erklärt, dass sie die in der "Anlage Grundschuld" enthaltenen Erklärungen abgeben, also ihre Erklärungen über die Bestellung der Grundschuld und ihre Erklärungen über ihre Vollstreckungsunterwerfung im Sinne von § 800 ZPO. Allein das hier irrelevante abstrakte Schuldanerkenntnis bzw. abstrakte Schuldversprechen der verkaufenden Beteiligten zu 1) ist von dem Bezug durch § 4 auf die "Anlage Grundschuld" ausgenommen.
2.
Den begehrten Eintragungen steht auch nicht entgegen, dass die Erklärungen der Beteiligten in der "Anlage Grundschuld" entgegen § 13 BeurkG nicht verlesen worden seien, wie das Grundbuchamt entgegen den Angaben des beurkundenden Notars vermutet.
Dabei ist die Vorlesung der Niederschrift gemäß § 13 Abs. 1 Satz 1 BeurkG allerdings ein zwingendes und wesentliches Formerfordernis, ein Essentiale der Beurkundung, deren Nichtbeachtung zur Formnichtigkeit gemäß § 125 Satz 1 BGB und damit zur Unwirksamkeit des beurkundeten Rechtsgeschäfts führt (vgl. Winkler, BeurkG, 21. Aufl., Rdn. 2 zu § 13 BeurkG; BGH, Beschluss vom 29. September 2009 - XI ZR 44/09, zitiert nach Juris).
Vorliegend ist jedoch, obwohl der Schlussvermerk des Notars nur ein Verlesen der Niederschrift, nicht ausdrücklich auch der "Anlage Grundschuld" bescheinigt, nicht festzustellen, dass die Erklärungen der Beteiligten in der "Anlage Grundschuld" nicht verlesen worden sind. Denn nach § 9 Abs. 1 Satz 2 BeurkG gelten Erklärungen in einem Schriftstück, auf das in der Niederschrift verwiesen und das dieser beigefügt wird, als in der Niederschrift selbst enthalten. § 4 der Kaufvertragsurkunde enthält, wie ausgeführt, den notwendigen Verweis auf die der Urkunde beigefügte "Anlage Grundschuld". Unter diesen Umständen gibt es nur eine einzige Niederschrift, so dass im Schlussvermerk nicht zwingend zum Ausdruck gebracht werden muss, dass auch die in dem Schriftstück - hier also der "Anlage Grundschuld" - enthaltenen Erklärungen den Beteiligten vorgelesen und von ihnen genehmigt worden sind. Der übliche Schlussvermerk enthält folglich auch die Feststellung, dass das Schriftstück im Sinne des § 9 Abs. 1 Satz 2 BeurkG verlesen und genehmigt wurde (z.B. Bremkamp, in: BeckOK BeurkG, Stand 1. März 2024, Rdn. 90 zu § 9 BeurkG; Kloiber, in: BeckOGK, Stand 1. Juli 2025, Rdn. 67 zu § 9 BeurkG; Limmer, in: Frenz/Miermeister, BnotO, 6. Aufl., Rdn. 24 zu § 9 BeurkG; Winkler, BeurkG, 21. Aufl., Rdn. 56 zu § 9 BeurkG; vgl. auch BGH, Urteil vom 28. Januar 1994 - V ZR 131/92, zitiert nach Juris).
Nach allem hat das Grundbuchamt ohne durchgreifende Anhaltspunkte für das Gegenteil von der Vermutungsregelung des § 13 Abs. 1 Satz 2 BeurkG auszugehen, wonach bei eigenhändiger Unterzeichnung der auch die Anlage umfassenden Niederschrift durch die Beteiligten vermutet wird, dass auch diese Anlage in Gegenwart des Notars vorgelesen worden ist.
III.
Eine Kostenentscheidung durch den Senat ist nicht veranlasst, § 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG, daher auch keine Wertfestsetzung (Kramer, in: BeckOK GBO, Stand 1. Juni 2025, Rdn. 47 zu § 77 GBO). Für eine Kostenerstattungsanordnung zugunsten der Beschwerdeführer auf der Grundlage von §§ 81 ff. FamFG bestand kein Anlass. Die Staatskasse kommt in Grundbuchsachen grundsätzlich nicht als Beteiligte in Betracht, der bei erfolgreicher Beschwerde die außergerichtlichen Kosten der Beschwerdeführer auferlegt werden könnten (Demharter, GBO, 33. Aufl., Rdn. 33 zu § 77 GBO). Anlass, die Rechtsbeschwerde nach § 78 Abs. 2 GBO zuzulassen, besteht nicht.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 81 ff. FamFG
§ 15 GBO
§ 800 ZPO
§ 13 BeurkG
§ 9 BeurkG
§ 77 GBO
§ 13 Abs. 1 Satz 2 BeurkG
§ 18 Abs. 1 Satz 1 GBO
§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO
§ 9 Abs. 1 Satz 2 BeurkG
§ 13 Abs. 1 Satz 1 BeurkG
§ 125 Satz 1 BGB
§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG
§ 78 Abs. 2 GBO

Zitierte Entscheidungen: XI ZR 44/09
V ZR 131/92