Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2008-07-16, Aktenzeichen 19 T 113/08
ECLI: ECLI:DE:LGD:2008:0716.19T113.08.00

Tenor:
Der Beschluss des Amtsgerichts Neuss vom 15.04.2008 (Geschäfts-Nr. NE-12777-16) wird auf-gehoben.
Die Sache wird an das Amtsgericht Neuss – Grundbuchamt – zur erneuten Entscheidung über den Antrag auf Eintragung einer Zwangshypothek unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung der Kammer zurückverwiesen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Gläubigerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, erwirkte am 01.02.2008 gegen die Schuldnerin, die Miteigentümerin der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, ein Versäumnisurteil über 1.815,40 € nebst Zinsen. Mit Schriftsatz vom 28.02.2008 beantragte sie die Eintragung einer Zwangshypothek auf dem Miteigentumsanteil der Schuldnerin.
Mit Beschluss vom 15.04.2008 hat das Amtgericht den Antrag auf Eintragung der Zwangshypothek mit der Begründung zurückgewiesen, ein Rechtsschutzbedürfnis sei im Hinblick auf den Vorrang gem. § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG nicht gegeben, in entsprechender Anwendung von § 54 GBO seien die in § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG genannten Ansprüche von der Eintragung in das Grundbuch ausgeschlossen.
Gegen den Beschluss hat die Gläubigerin Beschwerde eingelegt.
Die zulässige Beschwerde ist begründet und führt zunächst zur Zurückverweisung an das Amtsgericht Neuss zur erneuten Entscheidung über den Antrag.
Der Auffassung des Amtsgerichts in dem angefochtenen Beschluss kann nicht gefolgt werden.
Das Amtsgericht hat zunächst übersehen, dass sich aus dem Vollstreckungstitel, namentlich dem am 01.02.2008 verkündeten Versäumnisurteil, nicht ergibt, was Gegenstand der Forderung ist. Da das Amtsgericht die Akten des Verfahrens zwischen der Gläubigerin und der Schuldnerin nicht beigezogen hat, konnte das Amtsgericht schon gar nicht überprüfen, ob es sich bei der titulierten Forderung überhaupt um gem. § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG bevorrechtigte Ansprüche handelt.
Darüber hinaus ist die Auffassung des Amtsgerichts Neuss, § 54 GBO sei auf den vorliegenden Fall analog anwendbar, auch dann unzutreffend, wenn man unterstellt, dass es sich vorliegend bei der titulierten Forderung um Ansprüche handelt, die unter § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG fallen.
Denn eine analoge Anwendung von § 54 GBO auf die unter § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG fallenden Ansprüche kommt entgegen der Ansicht des Amtsgerichts (offen gelassen bei Zeiser, Zwangssicherungshypothek wegen Wohngeldansprüchen nach der WEG-Reform, Rpfleger 2008, 58) nicht in Betracht. Die unter § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG fallenden Ansprüche sind nicht mit den öffentlichen Lasten im Sinne von § 54 GBO vergleichbar. Die öffentliche Grundstückslast entsteht kraft Gesetzes ohne Eintragung und wirkt gegen jeden Erwerber des belasteten Grundstücks ohne Rücksicht darauf, ob er persönlicher Schuldner ist oder nicht (Demharter, Grundbuchordnung, 25. Aufl., § 54, Rn. 6). Ihr gegenüber ist der öffentliche Glaube des Grundbuchs ohne Bedeutung (Demharter, a.a.O.). Daher bedarf es auch einer Eintragung in das Grundbuch nicht. Demgegenüber haftet der Erwerber eines Miteigentumsanteils, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, in der Regel nicht für Zahlungsrückstände des Veräußerers (vgl. Jennißen, WEG, 1. Aufl., 2008, § 16, Rn. 153). Dieser Unterschied ist insbesondere außerhalb der Zwangsversteigerung, namentlich bei der Veräußerung, relevant. Denn der Erwerber haftet zwar für die öffentlichen Lasten, nicht aber ohne Weiteres auch für die Zahlungsrückstände gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Darin besteht aber der entscheidende Unterschied, so dass es ein Bedürfnis für die Eintragung einer Zwangshypothek betreffend die titulierten Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gibt. Eine analoge Anwendung von § 54 GBO kommt daher nicht in Betracht.
Damit ist aber auch die Auffassung des Amtsgerichts Neuss, es fehle in Fällen der Zwangsvollstreckung der unter § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG fallenden Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft an einem Rechtsschutzbedürfnis für die Eintragung einer Zwangshypothek, unzutreffend. Denn entgegen der Ansicht von Zeiser (Zwangssicherungshypothek wegen Wohngeldansprüchen nach der WEG-Reform, Rpfleger 2008, 58) besteht sehr wohl ein Rechtsschutzinteresse. Die Zwangshypothek dient nämlich auch der Sicherung des Gläubigers für den Fall der freihändigen Veräußerung des Miteigentumsanteils durch den Schuldner. Im Fall der Veräußerung ist das Grundstück, auf dem die Zwangshypothek eingetragen ist, belastet und die Belastung wirkt gegenüber dem Erwerber.
Die Sache war daher an das Amtsgericht zur erneuten Entscheidung über den Antrag auf Eintragung der Zwangshypothek zurückzuverweisen. Das Amtsgericht wird, sofern die übrigen Voraussetzungen für die Eintragung der Zwangshypothek vorliegen, die Zwangshypothek antragsgemäß einzutragen haben.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 54 GBO