Verwaltungsgericht Kassel (Hessen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-05-21, Aktenzeichen 7 K 840/20.KS
ECLI: ECLI:DE:VGKASSE:2025:0521.7K840.20.KS.00

Tenor:
Orientierungssatz
Der Satzungsgeber ist nicht befugt, wesentliche Aspekte der Steuerfestsetzung externen Stellen zu überlassen.
Der Bescheid der Beklagten vom 14. Februar 2020 (…..) in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 21. April 2020 wird aufgehoben.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen die Festsetzung einer Zweitwohnsitzsteuer.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks E., F.
Am 13. Dezember 2019 erließ die Beklagte eine neue Zweitwohnsitzsteuersatzung. Am 6. Januar 2020 schrieb die Beklagte die Klägerin an und übersandte einen "Erklärungsbogen zur Erfassung der Zweiwohnungssteuer". Die Kläger gab in ihrer Antwort vom 25. Januar 2020 an, dass sie das Haus ausschließlich zu Kapitalzwecken halte.
Mit Bescheid vom 14. Februar 2020 setzte die Beklagte für das Grundstück der Klägerin eine Zweitwohnungssteuer in Höhe von 698,02 Euro fest. Diesem Betrag lag eine Fläche von 95,75 m² als "Wohnfläche" zugrunde, die mit einem "Mietpreis" von 4,05 Euro multipliziert wurde und damit einen "Mietwert pro Monat" von 387,79 Euro ergab. Daraus errechnete die Beklagte einen "Jahresmietwert" von 4.653,45 Euro und erhob hierauf einen Steuersatz von 15%. (Bl. 25 d. A.).
Am 5. März 2020 legte die Klägerin Widerspruch ein. Zur Begründung führte sie aus, das Wochenendhaus diene lediglich als Kapitalanlage. Dies werde schon dadurch bestätigt, dass sie im Jahr 2019 nur 2 m² Wasser verbraucht habe. Auch sei der Bescheid der Höhe nach fehlerhaft festgesetzt worden. Die Zweitwohnungssteuersatzung sei widersprüchlich, weil sie bei einer tatsächlichen Nutzung von zwei Monaten noch eine Steuer für sechs Monate festsetze. Dies entspreche auch nicht dem Sinn und Zweck der Zweitwohnungssteuer, wonach es sich um eine Aufwandssteuer handele. Auch fehle es im Zweitwohnungssteuerbescheid an jeglichen Angaben zur Ermittlung des Mietpreises. Zudem dürfe für ein Wochenendhaus keine Jahresmiete zugrundegelegt werden, weil ein Wochenendhaus nicht zur Dauernutzung berechtige. Der Ausschluss des dauerhaften Wohnens bilde rechtlich den wesentlichen Charakter eines Wochenendhauses.
Mit Bescheid vom 21. April 2020 (103954.627.1) wies die Beklagte den Widerspruch zurück. Die Klägerin sei Inhaberin einer Zweitwohnung im Stadtgebiet. Sie und ihre Familienmitglieder hätten die Möglichkeit, das Haus neben ihrer Hauptwohnung als Zweiwohnung zu nutzen. Entscheidend sei allein die rechtliche Nutzungsmöglichkeit der Zweitwohnung. Ob und wie oft die Wohnung tatsächlich genutzt werde, sei nicht relevant. Indizien oder ein Nachweis für eine Kapitalanlage lägen nicht vor.
Am 11. Mai 2020 hat die Klägerin Klage erhoben. Die bloße Möglichkeit der Eigennutzung durch den Zweitwohnungsinhaber schließe die Annahme einer zweitwohnungssteuerfreien reinen Kapitalanlage nicht aus. Die objektive Nutzungsmöglichkeit begründe also nicht die Erhebung der Zweitwohnungssteuer. Die Vermutung des Vorhaltens einer Wohnung für die persönliche Lebensführung werde erschüttert, wenn der Inhaber seinen subjektiven Entschluss, die Wohnung ausschließlich zur Kapitalanlage zu nutzen, durch objektive Umstände erhärten könne. Als einer dieser Umstände könne ein nachgewiesener Leerstand in Betracht kommen, insbesondere, wenn dieser schon über Jahre hinweg andauere. Den Wasser- und Stromrechnungen lasse sich entnehmen, dass das Objekt leer stehe. Zudem sei die Steuer unzutreffend berechnet. Eine nachvollziehbare Berechnung des Mietwertes habe sie nicht vorgelegt. Der von der Beklagten verwendete Mietwert-Kalkulator könne für das Grundstück der Klägerin, auf dem lediglich ein Wochenendhaus stehe, keine Angaben machen.
Die Klägerin beantragt,
den Bescheid der Beklagten betreffend der erhobenen Zweitwohnungssteuer für das Objekt E., F. vom 14. Februar 2020 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 21. April 2020 aufzuheben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie bezieht sich auf den Widerspruchsbescheid und trägt ergänzend vor, eine reine Kapitalanlage scheide aus, wenn das Gebäude auch zur Nutzung vorgehalten werde. Die Mietwerte des Gutachterausschusses könnten nach neuerer Rechtsprechung zugrunde gelegt werden. Die baurechtliche Einordnung als Wochenendhaus sei für die Erhebung der Zweitwohnungssteuer nicht relevant.
Mit Beschluss vom 19. Januar 2021 hat die Kammer den Rechtsstreit zur Entscheidung auf den Einzelrichter übertragen.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des Sitzungsprotokolls vom 21. Mai 2025 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Entscheidung ergeht nach Übertragungsbeschluss durch den Einzelrichter (§ 6 VwGO).
I. Die als Anfechtungsklage statthafte und auch im Übrigen zulässige Klage ist begründet. Der Zweitwohnungssteuerbescheid der C. vom 19. Februar 2020 (108012.627.1) in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 12. November 2020 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 VwGO).
1) Die Beklagte konnte die Steuererhebung nicht auf § 7 Abs. 2 KAG i. V. m. § 4 der Satzung über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer – ZwStS – stützen. Zum einen erweist sich die Regelung als mit höherrangigem Recht nicht vereinbar (a). Zum anderen liegen auch die Voraussetzungen der Steuererhebung bereits nicht vor (b).
a) Die Regelung des § 4 ZwStS ist mit höherrangigem Recht nicht vereinbar. Die Steuerkalkulation ist nicht mit den verfassungsrechtlichen Vorgaben des Bestimmtheitsgebots (aa) und des Wesentlichkeitsprinzips (bb) zu vereinbaren. Dies führt zur Gesamtnichtigkeit der Satzung (cc).
(aa) Grundsätzlich ist es zulässig, die Bemessung der Zweitwohnungssteuer per Satzung nach dem "Mietwert" der Wohnung vorzunehmen. Es handelt sich nach ständiger Rechtsprechung um einen zulässigen – da realitätsnah pauschalierenden – Maßstab, der der Gemeinde insbesondere aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung und zur Verhinderung von Umgehungsgeschäften zur Verfügung steht. Dabei ist aber dem aus dem verfassungsrechtlichen Rechtsstaatsprinzip abgeleiteten – und die Gestaltungsfreiheit des Satzungsgebers begrenzenden – Bestimmtheitsgebot ausreichend Rechnung zu tragen. Dies erfordert, dass die steuerbegründenden Tatbestände einschließlich der Bemessungsgrundlage nach Inhalt, Gegenstand, Zweck und Ausmaß so bestimmt gefasst und begrenzt sind, dass die Steuerlast auf Basis der Satzung für den Steuerpflichtigen vorhersehbar sowie mess- und berechenbar ist (vgl. BVerfG, Beschluss vom 15. Dezember 1989 – 2 BvR 436/88 –, juris Rn. 15; Hess. VGH, Urteil vom 23. November 2005 – 5 UE 1546/05 –, juris Rn. 22).
Diesen Bestimmtheitsanforderungen genügt § 4 ZwStS nicht.
Die Regelung stellt auf den "jährlichen Mietwert" (§ 4 Abs. 1 ZwStS) ab, der indes nach der Satzung nicht zumindest bestimmbar ist. Das ist nicht der Fall. Die Bestimmbarkeit ergibt sich nicht daraus, dass nach Abs. 2, UAbs. 1 der Vorschrift darunter die übliche "Miete", die im Jahr für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird, verstanden werden soll.
Es ist bereits nicht möglich festzustellen, welchen der gängigen Mietbegriffe die Satzung insoweit überhaupt zugrunde legt. So wäre eine Anknüpfung an die "Nettokaltmiete" (Miete ohne Nebenkosten) oder die "Bruttokaltmiete" (Miete einschließlich aller Betriebskosten, aber ohne Heizkosten) denkbar. Auch eine Inbezugnahme der "Bruttowarmmiete" (Miete einschließlich aller Nebenkosten) bzw. der "Nettowarmmiete" (Miete einschließlich Heizung, aber ohne Energieversorgung) wären vorstellbar. Ferner könnte auch auf die sog. "Jahresrohmiete" gemäß § 79 Bewertungsgesetz (BewG) abgestellt werden, also auf das Gesamtentgelt, das die Mieter für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Ohne eine dahingehende Vorgabe des Satzungsgebers ist die Vorausberechenbarkeit des "jährlichen Mietwertes" für den Normadressaten nicht gegeben. Je nach verwendetem Mietbegriff ergeben sich für ihn nämlich z. T. erheblich divergierende Beträge und – daraus resultierend – eine unvorhersehbare individuelle Steuerlast.
Eine Bestimmbarkeit des Begriffs ergibt sich auch nicht daraus, dass die Satzung in § 4 Abs. 2, UAbs. 2 ZwStS auf den Mietwertkalkulator abstellt. Dabei kann offen bleiben, welchen Mietwert der Kalkulator im maßgeblichen Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung am 12. November 2020 berechnet hat. Anhaltpunkte dafür, dass sich zu diesem Datum öffentlich zugängliche Informationen über die Berechnungsmethoden, -grundlagen und die ermittelten Ergebnisse finden ließen, sind nicht ersichtlich. Das angerufene Gericht konnte in seiner Entscheidung vom 7. Mai 2021 (7 K 1389/20.KS) nicht ermitteln, dass entsprechende Informationen zugänglich waren. Vielmehr wurde (erst) in der mündlichen Verhandlung durch die Beklagte erklärt, dass es sich um die Nettokaltmiete handele (S. 7 d. Urteilsabdrucks). Dies ergibt sich jedoch gerade nicht aus der Satzung. Es ist auch nicht Aufgabe des Steuerpflichtigen, sich eigenständig auf die Suche nach möglicherweise online zugänglichen Seiten zu begeben. Vielmehr unterliegt es der Verantwortung des Satzungsgebers, ggf. externe Quellen sicher und allgemein verständlich zu benennen und mit Fundstellen zu bezeichnen.
Offen bleiben kann daher auch die Frage, ob die erforderliche Vorausberechenbarkeit der Steuerlast durch den Steuerpflichtigen prinzipiell dadurch hergestellt werden kann, dass eine Zweitwohnungssteuersatzung zwar die Berechnungsweise der Steuer nicht offenlegt, aber zumindest auf ein für jedermann über das Internet öffentlich abrufbares Berechnungstool verweist, anhand dessen der Steuerschuldner seine konkrete Steuerlast selbst errechnen kann. Denn jedenfalls fehlt im Satzungstext auch insoweit der – zur Herstellung der Bestimmtheit mindestens erforderliche – Verweis auf die entsprechende Internetseite. Tatsächlich hat die Beklagte in der ZwStS nicht nur insgesamt darauf verzichtet mitzuteilen, dass der "Mietwert-Kalkulator" von Privaten über das Internet abgerufen und – jedenfalls im Zeitpunkt der Entscheidung des angerufenen Gerichts vom 7. Mai 2021 (7 K 1389/20.KS) zudem nur gegen Zahlung von 20 EUR – selbst genutzt werden kann (S. 7 d. Urteilsabdrucks). Durch den Hinweis unter § 4 Abs. 2 a. E. ZwStS, wonach die für die C. zuständige Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse den sog. Mietwert-Kalkulator "bereitstellt", wird sogar der Eindruck erweckt, dass allein eine spezielle behördliche Nutzbarkeit – aber gerade keine allgemeine Zugriffsmöglichkeit – existiert.
Unabhängig davon kann der Verweis auf den Mietwertkalkulator schon deshalb nicht zur Bestimmtheit der Satzung führen, weil keine einheitlichen Ergebnisse zu erzielen sind. Die Anwendung des im Internet zur Verfügung gestellten Mietwertkalkulators ergibt für das streitgegenständliche Grundstück kein Ergebnis. Dass, wie von der Beklagten vorgetragen, die Möglichkeit besteht, über den Aufruf der Seite "…..", dort "…..", dann "…..", "…..", "…..", "…..", "Datei herunterladen" eine Excel-Datei herunterzuladen, in der sodann Angaben zu Gemarkung, Bodenrichtwert, Wohnfläche usw. zu tätigen seien, führt nicht dazu, dass die Satzung bestimmt genug ist. Erstens lässt sich nicht erkennen, dass derselbe Weg auch im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung zur Verfügung stand. Zweitens ist es einem Steuerpflichtigen unzumutbar, sich – nach einem negativen Ergebnis über das online zugängliche Formular – auf bloßen Verdacht hin ungefragt auf Fehlersuche zu begeben und in verschachtelten Unterseiten eine Datei herunterzuladen (bei der nicht von vornherein ersichtlich ist, dass sie grundlegenden Sicherheitsanforderungen genügt und die zudem nur mit einem kostenpflichtig erhältlichen Programm zu öffnen ist, ohne Funktionsbeeinträchtigungen befürchten zu müssen), um dort ein Ergebnis zu erhalten. Drittens lässt die Tatsache, dass online andere (hier nämlich: keine) Ergebnisse erzielt werden als bei der lokalen Verwendung die Eignung des Mietwertkalkulators als Besteuerungsgrundlage vollständig entfallen.
Schließlich erweist sich die Regelung des § 4 ZwStS auch bereits deshalb als unbestimmt, als die dort aufgeführten Tatbestandsmerkmale zur Bestimmung des Mietwertes ("Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage") sich so weder im lokal verfügbaren Mietwertkalkulator wiederspiegeln noch im online verfügbaren Mietwertkalkulator angegeben werden können. In der lokal verfügbaren und von der Beklagten genutzten Version werden in einer aus fünf Spalten und neun Zeilen bestehenden Tabelle verschiedene Merkmale abgefragt, die zwar möglicherweise den Merkmalen Ausstattung und Beschaffenheit zugeordnet werden können. Es ist jedoch nicht ersichtlich, wie der Mietwertkalkulator zwischen Ausstattung und Beschaffenheit differenziert – als einziger Wert wird diesbezüglich die Ausstattung in die Berechnung übernommen. Zudem bleibt völlig offen, wie sich aus den anzuklickenden Merkmalen das Ergebnis ergibt. Ob im Hintergrund gewichtete Formeln hinterlegt sind, die zu einer unterschiedlichen Berücksichtigung von Beschaffenheits- und Ausstattungsmerkmalen führen, ist so nicht ersichtlich.
Zu keinem anderen Ergebnis führen schließlich die Ausführungen des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs im Beschluss vom 16. April 2025 – 5 A 1235/21.Z –. Zwar mag es zutreffen, dass unter gewissen Bedingungen dynamische Verweisungen auf Verlautbarungen offizieller Stellen zugelassen sind (S. 3 d. Beschlussabdrucks). Beim Verweis auf den Mietwertkalkulator handelt es sich indes nicht um den dynamischen Verweis auf derartige Verlautbarungen, sondern um die externe Ermittlung der für die Besteuerung relevanten Grundlagen. Die weiteren Ausführungen zu der Entscheidung des VG Gießen führen nach obigen Ausführungen nicht dazu, dass die Regelung des § 4 ZwStS als rechtmäßig anzusehen ist.
(bb) Die Regelung des § 4 ZwStS wird zudem den Anforderungen des in Art. 20 Abs. 3 GG verwurzelte Wesentlichkeitsprinzip nicht gerecht. Danach muss eine gemeindliche Satzung u. a. die erforderliche Regelungsdichte aufweisen. Das bedeutet, dass der Satzungsgeber alle wesentlichen Regelungen in der Satzung selbst treffen muss; insoweit unterliegt er einem Delegationsverbot. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Besteuerung in erheblichem Ausmaß in grundrechtlich geschützte Rechtspositionen, hier das Eigentum nach Art. 14 GG, eingreift.
Der Satzungsgeber hat es nicht nur unterlassen, den für die Berechnung maßgeblichen Mietbegriff in dieser Norm vorzugeben. Durch die dynamische Verweisung auf die Berechnungsweise des "Mietwert-Kalkulators" ("Der Mietwert der Zweitwohnung wird (...) anhand des zuletzt aktualisierten und verfügbaren Mietwert-Kalkulators bestimmt") hat er dem – dieses Tool bereitstellenden – Gutachterausschuss sogar die unmittelbare und fortlaufende Gestaltungshoheit überlassen, welcher Mietbegriff zur Bemessungsgrundlage der Zweitwohnungssteuer wird. So hätte bspw. eine von dieser Stelle vorgenommene Änderung der Programmierung des "Mietwert-Kalkulators", wonach dieser nicht mehr an die Nettokaltmiete, sondern z. B. an die Jahresrohmiete anknüpft, unmittelbar satzungsändernden Charakter. Denn die Berechnungsweise der Zweitwohnungssteuer gem. ZwStS würde sich dadurch ex nunc grundlegend ändern; dies ist mit dem o. g. Delegationsverbot unvereinbar (so bereits VG Kassel, Urteil vom 7. Mai 2021 – 7 K 1389/20 –; die von der Beklagten zitierte Entscheidung des VG Gießen vom 12. April 2022 – 8 K 2420/21.GI –, juris, hat diesen Aspekt erkennbar übersehen).
Unabhängig davon liegt ein Verstoß gegen das Delegationsverbot auch darin, dass die vorzunehmende Würdigung der Tatbestandsmerkmale "Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage" einem automatisierten System überlassen wird, auf das die Beklagten keinen Einfluss hat und sich und den Steuerpflichtigen nicht erklären kann, welche Faktoren welche Rolle spielen. Vor allem lässt nicht einmal der Festsetzungsbescheid erkennen, welche Merkmale wie in die Berechnung eingeflossen und welche Ausstattungskategorie der Berechnung zugrundegelegt wurde.
(cc) Aus dem Verstoß des § 4 ZwStS gegen das Bestimmtheitsgebot und den Wesentlichkeitsgrundsatz folgt die Gesamtnichtigkeit der Satzung. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. August 1989 – 4 NB 2/89 –, juris Rn. 15) führt die Ungültigkeit eines Teils einer Satzung nur dann nicht zur Gesamtnichtigkeit, wenn die Restbestimmungen der Satzung auch ohne den ungültigen Teil sinnvoll bleiben (Grundsatz der Teilbarkeit) und mit Sicherheit anzunehmen ist, dass die Satzung auch ohne diesen Teil erlassen worden wäre (Grundsatz des mutmaßlichen Willens des Normgebers). Umgekehrt führt eine teilweise Ungültigkeit stets zur umfassenden Nichtigkeit der Satzung, wenn die verbliebenen Regelungen der Satzung ohne den ungültigen Teil nicht oder nicht sinnvoll weiterbestehen können.
Hieran gemessen ist die ZwStS insgesamt nichtig. Mit § 4 ZwStS entfällt die satzungsgemäße Regelung zur Berechnung der Steuerschuld; ohne eine Vorgabe zur Berechnungsweise ist ein sinnvolles Fortbestehen einer Steuersatzung ganz grundsätzlich nicht vorstellbar.
b) Unabhängig davon und selbstständig tragend erweist sich die Festsetzung der Zweitwohnungssteuer auch deshalb als rechtswidrig, weil die Beklagte mit der Annahme einer Zentralheizung (vgl. die Ausstattungsmatrix, Bl. 11 d. BA) unrichtige Tatsachen zugrundegelegt und für die Berechnung der Ausstattung im Mietwertkalkulator verwendet hat. Denn die Klägerin hat im Verwaltungsverfahren mit Verweis auf die Klagebegründung vom 30. Juli 2019 im zuvor geführten Klageverfahren 7 K 1021/19.KS (vgl. Bl. 10 d. BA) darauf hingewiesen, dass als Heizung Nachtspeicheröfen verwendet werden.
Da – wie oben dargelegt – weder ersichtlich ist, wie sich die einzelnen Merkmale in der Tabelle auf den nach dem Mietwertkalkulator ermittelten Mietpreis auswirken, noch sichergestellt ist, dass eine Berechnung mit dem heutigen Kalkulator gleiche Ergebnisse wie zum Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung ergäbe, lässt sich auch nicht feststellen, welcher Mietwert bei richtiger Eingabe ermittelt worden wäre, weshalb der Bescheid vom 14. Februar 2020 auch insoweit im Ganzen aufzuheben ist.
II. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 und 2 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Gründe, die Berufung zuzulassen (§ 124a Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO) bestehen nicht. Angesichts der fehlerhaft zugrundegelegten Zentralheizung und der daraus folgenden fehlerhaften Berechnung hat die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung. Ein tragender Rechtssatz der Entscheidung des Hess. VGH vom 16. April 2025 – 5 A 766/25 – wird hier nicht in Frage gestellt.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 698,02 Euro festgesetzt.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1, 3 Gerichtskostengesetz.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 6 VwGO
§ 79 Bewertungsgesetz
§ 113 Abs. 1 VwGO
§ 7 Abs. 2 KAG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 und 2 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO
§ 52 Abs. 1, 3 Gerichtskostengesetz
Art. 20 Abs. 3 GG
Art. 14 GG

Zitierte Entscheidungen: 2 BvR 436/88
5 UE 1546/05
7 K 1389/20
5 A 1235/21
8 K 2420/21
4 NB 2/89
7 K 1021/19
5 A 766/25