Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-05-02, Aktenzeichen 11 S 38/02
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2002:0502.11S38.02.00

Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das am 19.12.2001 verkündete Ur-
teil des Amtsgerichts Dortmund - 116 C 10489/01 - wird auf ihre
Kosten zurückgewiesen.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO a.F.
abgesehen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig, insbesondere ist die notwendige Beschwer er-
reicht, weil sich der Wert der Beschwer nach § 9 ZPO und nicht nach § 16
Abs. 5 GKG bemisst.
Die Berufung hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist die Klagefrist des §2 Abs. 3
MHG, nach der der Vermieter innerhalb von 2 Monaten nach Ablauf der
Überlegungsfrist Klage erheben muss, eingehalten. Die Überlegungsfrist
endete mit Ablauf des 31.07.2001, so dass die Klagefrist mit Ablauf des
30.09.2001 endete. Zwar hat die Klägerin die Klageschrift vor Ablauf der
o.g. Frist eingereicht, die Zustellung und damit die Klageerhebung er-
folgte jedoch erst am 15.10.2001. Die Frist ist dennoch gewahrt, weil die
Zustellung demnächst i. S.d. § 270 Abs. 3 ZPO erfolgt ist.
Allerdings ist das Mieterhöhungsverlangen sachlich nicht begründet.
Die Klägerin hat nicht ordnungsgemäß dargelegt und unter Beweis ge-
stellt, dass die mit dem Erhöhungsschreiben verlangte Miete die ortsübli-
che Miete nicht übersteigt.
Da die Parteien übereinstimmend von einer Eingruppierung des Mietob-
jekts in die Baualtersklasse "1950 - 1969 modernisiert" und der "Ausstat-
tungsklasse 2" ausgehen, ist nach dem Mietspiegel der Stadt Dortmund
vom 01.09.2000 ein Mietzins innerhalb eines Rahmens von 7,60 - 11,50
DM ortsüblich. Die Beklagten akzeptieren den als Median bezeichneten
"Mittelwert" von 9,40 DM, so dass die Klägerin im Einzelnen substantiiert
darlegen und unter Beweis stellen muss, dass die Wohnung eine höhere
Bewertung als die durchschnittliche Bewertung zulässt. Der im oberen
Bereich des zulässigen Rahmens liegende Mietzins könnte nur dann ver-
langt werden, wenn die Wohnung nach allen in Betracht kommenden
Vergleichsmerkmalen: Ausstattung, Beschaffenheit und Lage als über-
durchschnittlich eingeordnet werden könnte.
Hierzu hat die Klägerin jedoch nicht ausreichend vorgetragen.
Zwar hat sie - pauschal- behauptet, die Nähe zur Grünfläche rechtfertige
eine höhere Bewertung. Dies allein reicht jedoch nicht aus. Vielmehr
müsste die Klägerin nicht nur die Lage, die Größe und Gestaltung der
Grünflache beschreiben sondern auch rechtfertigen, warum ein noch hö-
herer, als der im Mietpreisspiegel angesprochene Aufschlag gerechtfertigt
sein soll.
Die Klägerin hat auch keine weiteren "sonstigen Sonderausstattungs-
merkmale" vorgetragen oder Umstände dargelegt, die eine bessere Be-
wertung der Wohnung rechtfertigen könnten. Soweit sie sich auf die Art
der Verglasung beruft und - entsprechend der Systematik des Mietver-
trags- darstellt, dies könne sowohl bei der Prüfung der Modernisierung ais
auch bei der Prüfung der Ausstattungsmerkmale Berücksichtigung finden,
müsste sie im Einzelnen darlegen, mit welchen Fenstern die Wohnung
ausgestattet wurde und warum der Wohnwert durch die Fenster noch
über den Modernisierungsstandart hinaus erhöht wurde.
Auch wenn die Klägerin da rauf abstellt, der besondere Vorteil dieser
Wohnlage ergebe sich daraus, dass über die öffentlichen Verkehrsmittel,
die Innenstadt und die Geschäftszentren leicht zu erreichen sind, ist dies
ein typischerweise mit Ballungszentren verbundener Vorteil und kann
nicht herangezogen werden, um einen überdurchschnittlichen Mietzins zu
begründen.
Soweit die Klägerin nunmehr behauptet, in dem Haus würden Mieten in
vergleichbarer Höhe verlangt, ist dies ebenfalls nicht geeignet, das höhe-
re Mietzinsverlangen zu rechtfertigen.
Soweit die Klägerin mit der Berufung rügt, dass kein Sachverständigen-
gutachten eingeholt worden sei, verhilft auch dies nicht zum Erfolg. Nach-
dem ein Mietspiegel vorhanden ist, der als Grundlage für die Bestimmung
der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet ist, besteht in aller Regel und
so auch hier kein Anlass für die Einholung eines Sachverständigengut-
achtens (Barthelmess, MHG. Kommentar, 5. Aufl., § 2 MHG Rn. 174 a).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 9 ZPO
§ 2 MHG
§ 97 ZPO
§ 543 Abs. 1 ZPO
§ 270 Abs. 3 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 16 C 10489/01