Verwaltungsgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2025-03-18, Aktenzeichen 8 K 40/23
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2025:0318.8K40.23.00

Tenor:
Die Klagen werden abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um den Zeitpunkt des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für im Eigentum der Klägerin stehende Mietwohnungen.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks L... . Das Grundstück ist mit einem im sozialen Wohnungsbau errichteten Wohngebäude mit 34 Mietwohnungen bebaut. Die Klägerin begehrt vom Beklagten die Bestätigung des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für diese Wohnungen mit Ablauf des 31. Dezember 2030.
Mit Bescheid vom 20. Juni 1995 bewilligte der Bewilligungsausschuss für die Wohnungsbauförderung (im Folgenden: Bewilligungsausschuss) der ursprünglichen Grundstückseigentümerin ein Aufwendungsdarlehen für die zu errichtenden Mietwohngen im sozialen Wohnungsbau. In einer Verpflichtungserklärung, die Bestandteil des Bewilligungsbescheides war, erklärte die ursprüngliche Grundstückseigentümerin, „Förderungsmittel nicht ohne Zustimmung der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin vorzeitig zurückzuzahlen beziehungsweise im Falle einer einseitigen vorzeitigen Darlehensrückzahlung im Rahmen einer dann abzuschließenden vertraglichen Vereinbarung (§ 27 WoBindG) sicherzustellen, daß die soziale Wohnungsbindung bis zum Zeitpunkt der planmäßigen Tilgung der Darlehen weiter gilt.“
Auf der Grundlage des Bewilligungsbescheides schloss die Investitionsbank Berlin (im Folgenden: IBB) mit der ursprünglichen Grundstückseigentümerin einen Darlehensvertrag und gewährte das Aufwendungsdarlehen. In einer als „Schuldanerkenntnis nebst Grundschuldbestellung“ überschriebenen notariellen Urkunde vom 14. September 1995 (UR-Nr. P... ) sind die Bedingungen des Aufwendungsdarlehens niedergelegt. Darin ist unter anderem ausgeführt, die Darlehensrückzahlung beginne nach planmäßiger Tilgung der zur Deckung der Gesamtkosten in Anspruch genommenen Fremdmittel und der Schuldner sei nicht zur vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens berechtigt.
Die ursprüngliche Grundstückseigentümerin nahm neben dem Aufwendungsdarlehen ein Baudarlehen, sogenannte Fremdmittel, in Anspruch.
Die Wohnungen waren am 1. Mai 1997 bezugsfertig.
Die Klägerin kaufte das Grundstück im Jahr 2017 und ihre Grundbucheintragung als Eigentümerin erfolgte am 1. August 2018.
Der Kaufvertrag lautet auszugsweise:
§ 3b1. Der Voreigentümer hat von der Investitionsbank Berlin […] für das Grundstück ein Aufwendungsdarlehen erhalten, das nach den Darlehensbedingungen (Bewilligungsbescheid vom 20.06.1995 und Urkunde vom 14.09.1995, UR-Nr. K-9... des Notars G... ) nach Tilgung der vorrangigen Fremdfinanzierungsmittel, spätestens jedoch nach 30 Jahren zu verzinsen und zu tilgen ist. Es ist ausdrücklich vereinbart, dass die vorzeitige Rückzahlung dieses Darlehens ausgeschlossen ist.…Der Verkäufer ist in diese Verpflichtung unter Freistellung des Voreigentümers eingetreten.2. Der Käufer tritt mit Wirkung zum Übergabetag gemäß § 6 Abs. 1 unter Freistellung des Verkäufers als Darlehensnehmer in alle Rechte und Pflichten, in den Vertrag über das Aufwendungsdarlehen (Bewilligungsbescheid) und in die Schuldverhandlung vom 14.09.1995, UR-Nr. K-9... des Notars G... , ein und verpflichtet sich seinerseits, diese Verpflichtungen eventuellen Rechtsnachfolgern mit der Maßgabe aufzuerlegen, dass diese die Verpflichtungen ebenfalls an etwaige Rechtsnachfolger weitergeben.3. In dem Vertrag ist u.a. vereinbart, dass das Ende der Eigenschaft öffentlich gefördert für die geförderten Wohnungen des Vertragsgegenstandes mit Ablauf des 31.12. des Jahres einsetzt, in dem die Rückzahlung der letzten Rate erfolgt. Die Festsetzung des Endes der Eigenschaft öffentlich gefördert wird vom Wohnungsamt vorgenommen.Der Notar wies auf die weiteren Regelungen hin, insbesondere auf die noch verbleibende Bindung.…
§ 11Die Regelungen in §§ 2 bis 5 dieses Vertrages mit Ausnahme aller Vollmachten und der Kostenregelungen stehen unter der aufschiebenden Bedingung, dass die Investitionsbank Berlin der in § 3b vereinbarten befreienden Schuldübernahme zustimmt.…
Mit Schreiben vom 2. Januar 2018 forderte die IBB die Klägerin „in Vorbereitung der Schuldübernahme für das Aufwendungsdarlehen“ zur Abgabe einer Erklärung auf. Für den Fall, dass die IBB der Darlehensübernahme durch die Klägerin zustimme, sollte sich diese unter anderem dazu verpflichten, das Aufwendungsdarlehen nicht ohne Zustimmung der IBB vorzeitig zurückzuzahlen. Für den Fall einer vorzeitigen Rückzahlung sollte sie ihr Einverständnis damit erklären, dass die Sozialbindung des geförderten Objekts bis zum Zeitpunkt der planmäßigen Tilgung des Aufwendungsdarlehens vertraglich weiter gilt. Die Klägerin gab die Erklärung am 27. März 2018 ab und leitete sie der IBB zum 28. März 2018 zu. Die IBB genehmigte anschließend die Übernahme der Darlehensverbindlichkeiten durch die Klägerin.
Die vollständige vorzeitige Rückzahlung des Baudarlehens erfolgte zum 30. April 2018.
Mit Schreiben vom 5. Juli 2019 kündigte die Klägerin das Aufwendungsdarlehen und bat um Bekanntgabe der Kontoverbindung für die Rückzahlung. Die IBB antwortete mit Schreiben vom 19. Juli 2019, eine Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens sei gegenwärtig nicht zulässig und verwies zur Begründung auf Abschnitt F, Ziffer I Nummer 7 der notariellen Urkunde vom 14. September 1995, der zufolge der Schuldner nicht berechtigt sei, das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen. Ergänzend verwies sie auf die Verpflichtungserklärung vom 27. März 2018, die eine vorzeitige Rückzahlung ebenfalls ausschließe. Die Klägerin trat dem mit Schreiben vom 30. Juli 2019 entgegen. Sie wies darauf hin, dass der Ausschluss vorzeitiger Rückzahlung wegen Verstoßes gegen § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB unwirksam sei. Überdies sei ihre Verpflichtungserklärung vom 27. März 2018 verspätet gewesen und deshalb keine Vereinbarung geschlossen worden. Hilfsweise erklärte die Klägerin die Anfechtung ihrer Erklärung wegen widerrechtlicher Drohung.
Im November 2019 erhob die Klägerin gegen die IBB Klage, um die Kündigung des Aufwendungsdarlehensvertrages feststellen zu lassen. Das Landgericht Berlin gab der Klage im Juli 2020 mit der Begründung statt, die Klägerin könne das Aufwendungsdarlehen auf der Grundlage von § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kündigen. Der Kündigung stehe die am 27. März 2018 unterzeichnete Erklärung der Klägerin nicht entgegen. Das Kündigungsrecht könne gemäß § 489 Abs. 4 S. 1 BGB nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden. Entgegenstehende Vereinbarungen seien gemäß § 134 BGB nichtig. Ihre dagegen erhobene Berufung nahm die IBB nach einem Hinweisbeschluss des Kammergerichts vom Januar 2021 zurück.
Die Klägerin zahlte das Aufwendungsdarlehen im Februar 2021 vollständig zurück.
Nach entsprechender Mitteilung der IBB über die Rückzahlung aller öffentlichen Mittel bestätigte das Bezirksamt Pankow von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) der Klägerin mit zwei Bescheiden vom 31. Januar 2022, dass die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für neun Wohnungen (ein Bescheid) und für fünfundzwanzig Wohnungen (weiterer Bescheid) mit Ablauf des 31. Dezember 2048 ende. Das Bezirksamt folgte damit der Berechnung der IBB, die davon ausging, dass die Laufzeit der Fremdmittel am 1. Mai 1997 begonnen hatte und diese Fremdmittel dreißig Jahre später am 1. Mai 2027 noch nicht planmäßig zurückgezahlt gewesen wären. Die Bedienung des Aufwendungsdarlehens hätte wegen Ablaufs der dreißigjährigen Frist am 1. Mai 2027 beginnen müssen und die vollständige Tilgung des Aufwendungsdarlehens wäre bei Berücksichtigung der Rückzahlungskonditionen am 31. Dezember 2048 erreicht worden.
Hiergegen wandte sich die Klägerin mit zwei Widersprüchen vom 1. und 2. März 2022, die sie damit begründete, dass sie ein Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zum 31. Dezember 2030 auf der Grundlage von § 16 WoBindG beanspruchen könne, der ein Förderungsende zehn Jahre nach Rückzahlung öffentlich geförderter Darlehen vorsehe. Die Erklärung vom 27. März 2018 stehe dem nicht entgegen. Die von der IBB bereits am 2. Januar 2018 unterzeichnete Vereinbarung sei schon nicht zustande gekommen, weil sie diese am 27. März 2018 wegen Verspätung nicht mehr habe annehmen können. Unabhängig davon habe sie die Erklärung mit Schreiben vom 30. Juli 2019 angefochten. Schließlich verstoße die Vereinbarung gegen § 489 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 4 BGB und sei deshalb nichtig.
Mit am 20. Januar 2023 zugestelltem Widerspruchsbescheid vom 13. Januar 2023 sowie am 30. Januar 2023 zugestelltem Widerspruchsbescheid vom 23. Januar 2023 wies das Bezirksamt die Widersprüche zurück. Zur Begründung führte es aus, die Klägerin habe mit der IBB einen öffentlich-rechtlichen Vertrag geschlossen und unter Berücksichtigung dessen sei das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ auf den 31. Dezember 2048 festzusetzen gewesen. § 16 WoBindG hindere die Vertragsparteien nicht daran, zum Schutz des Wohnungsbestandes im sozialen Wohnungsbau, einen öffentlich-rechtlichen Vertrag zu schließen, der die Nachwirkungsfrist auf das Datum der planmäßigen Tilgung bestimme.
Mit ihren am 14. Februar 2023 zum Aktenzeichen VG 8 K 40/23 und am 15. Februar 2023 zum Aktenzeichen VG 8 K 42/23 erhobenen Klagen verfolgt die Klägerin ihr Begehren an der Bestätigung eines früheren Eintritts der Eigenschaft „nicht mehr öffentlich gefördert“ unter Verweis auf § 16 WoBindG und hilfsweise auf § 11a WoG Bln weiter. Sie ist der Auffassung, sie habe am 27. März 2018 nur ihre Kenntnisnahme erklärt und keine Vereinbarung getroffen. Eine Vereinbarung sei zudem nicht zustande gekommen, weil die Erklärung der IBB vom 2. Januar 2018 am 27. März 2018 wegen erheblich verstrichener Zeit nicht mehr annahmefähig gewesen sei und ungeachtet dessen nicht dem Schriftformerfordernis des § 57 VwVfG genügte. Hilfsweise sei eine etwaige Vereinbarung nach § 59 VwVfG nichtig und äußerst hilfsweise sei eine etwaige Bindung durch ihre Anfechtung ihrer Erklärung vom 27. März 2018 vernichtet worden. Eine Nichtigkeit sei bereits anzunehmen, weil sie einen Anspruch auf Zustimmung der IBB zur Übernahme des Aufwendungsdarlehens gehabt habe und die Zustimmung deshalb eine unzulässige Gegenleistung darstelle. Eine Nichtigkeit folge zudem daraus, dass der öffentlich-rechtliche Vertrag, auf den sich der Beklagte berufe, zielgerichtet den in § 16 WoBindG und § 11a WoG Bln getroffenen Interessenausgleich zwischen Fördernehmer und staatlichem Fördermitteleinsatz unterlaufe. Die Klägerin verweist zudem auf die Bindungswirkung der zivilgerichtlichen Entscheidungen. Sie macht schließlich geltend, für das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ sei nicht ihre Darlehensrückzahlung im Jahr 2021 maßgeblich, sondern ihre wirksame Kündigung zum 5. Januar 2020, da die IBB die bereits im Jahr 2020 beabsichtigte Rückzahlung vereitelt habe und dies dem Beklagten zuzurechnen sei. Die IBB habe sich in einem Annahmeverzug befunden.
Mit Beschluss vom 7. August 2024 hat das Gericht die zwei Klageverfahren zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden.
Die Klägerin beantragt schriftsätzlich sinngemäß,
1. den Beklagten unter Abänderung des Bescheides des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 31. Januar 2022 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 13. Januar 2023 zu verpflichten, das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für die neun im Bescheid vom 31. Januar 2022 aufgelisteten Wohnungen des Grundstücks Q... mit Ablauf des 31. Dezember 2030, hilfsweise mit Ablauf des 31. Dezember 2031, äußerst hilfsweise zu einem anderen Termin vor dem Jahr 2048 zu bestätigen.
2. den Beklagten unter Abänderung des Bescheides des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 31. Januar 2022 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 23. Januar 2023 zu verpflichten, das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für die fünfundzwanzig im Bescheid vom 31. Januar 2022 aufgelisteten Wohnungen des Grundstücks Q... mit Ablauf des 31. Dezember 2030, hilfsweise mit Ablauf des 31. Dezember 2031, äußerst hilfsweise zu einem anderen Termin vor dem Jahr 2048 zu bestätigen.
Der Beklagte beantragt schriftsätzlich,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung verweist er auf den Verwaltungsvorgang sowie die Ausgangs- und Widerspruchsbescheide. Er macht geltend, die Entscheidungen des Landgerichts und des Kammergerichts seien für das hiesige Verfahren nicht bindend. Bindend sei indes die von der Klägerin gegenüber der IBB abgegebene Erklärung vom 27. März 2018. Der Beklagte meint, die Klägerin und die IBB hätten wirksam vereinbart, dass bei vorzeitiger Darlehensrückzahlung die Sozialbindung bis zum Zeitpunkt der planmäßigen Tilgung des Aufwendungsdarlehens weiter gelte.
Mit Schriftsatz vom 15. August 2024 (Klägerin) und mit protokollierter Erklärung im Erörterungstermin am 24. Juni 2024 (Beklagter) haben die Beteiligten ihr Einverständnis mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung durch die Berichterstatterin erklärt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten und der beigezogenen Förderakte der IBB Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berichterstatterin entscheidet mit Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung (§§ 87a Abs. 2 und 3, 101 Abs. 2 VwGO).
1. Die auf Erlass von zwei feststellenden Verwaltungsakten gerichteten Verpflichtungsklagen sind zulässig. Sie sind insbesondere fristgemäß erhoben worden und die Klägerin ist klagebefugt (vgl. zur Klagebefugnis und zur Verwaltungsaktqualität: VG Berlin, Urteil vom 29. August 2019 – 8 K 269.17 –, juris Rn. 19 ff.).
Die Klagen sind jedoch unbegründet. Die Bescheide des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 31. Januar 2022 in Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 13. und 23. Januar 2023 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten; diese hat keinen Anspruch auf die begehrte Verpflichtung des Beklagten, das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ mit Ablauf des 31. Dezember 2030, hilfsweise mit Ablauf des 31. Dezember 2031, äußerst hilfsweise zu einem anderen Termin vor dem Jahr 2048 zu bestätigen (vgl. § 113 Abs. 5 S. 1 VwGO).
Rechtsgrundlage für den Erlass der begehrten Verwaltungsakte ist § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 WoBindG. Danach hat die zuständige Stelle dem Verfügungsberechtigten schriftlich zu bestätigen, von welchem Zeitpunkt an die Wohnung nicht mehr als „öffentlich gefördert“ gilt.
Die Klägerin ist Verfügungsberechtigte im Sinne der Vorschrift, denn sie ist Eigentümerin der vierunddreißig Wohnungen, für die sie die Bestätigungen begehrt. Zuständige Stelle für die Bestätigungen für die im Bezirk Pankow belegenen Wohnungen ist das Bezirksamt Pankow von Berlin (vgl. § 3 WoBindG, § 2 Abs. 4 S. 1 ASOG i.V.m. Nr. 15 Abs. 6 ZustKat Ord).
Die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für die vierunddreißig Wohnungen der Klägerin endet mit Ablauf des 31. Dezember 2048. Dies ist der zwischen den Beteiligten unstreitige Zeitpunkt, zu dem das Aufwendungsdarlehen bei planmäßiger Rückzahlung vollständig getilgt worden wäre. Die Voraussetzungen für ein vorzeitiges Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ mit Ablauf des 31. Dezember 2030, hilfsweise mit Ablauf des 31. Dezember 2031, äußerst hilfsweise zu einem anderen Termin vor dem Jahr 2048 liegen nicht vor.
Das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ folgt aus einer vertraglichen Vereinbarung zwischen der Klägerin und der IBB. Die Klägerin und die IBB haben einen öffentlich-rechtlichen Vertrag geschlossen.
Gemäß § 1 Abs. 1 VwVfG Bln i.V.m. § 54 S. 1 VwVfG kann ein Rechtsverhältnis auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts durch Vertrag begründet, geändert oder aufgehoben werden (öffentlich-rechtlicher Vertrag), soweit Rechtsvorschriften nicht entgegenstehen.
a. Die Klägerin und die IBB haben ein Rechtsverhältnis begründet. Sie haben korrespondierende und von Rechtsbindungswillen getragene Willenserklärungen abgegeben. Die Klägerin hat sich wirksam zur Fortgeltung der Sozialbindung der Wohnungen bis zum Zeitpunkt der vollständigen planmäßigen Tilgung des Aufwendungsdarlehens sowie zur nicht vorzeitigen Darlehensrückzahlung verpflichtet. Im Gegenzug genehmigte die IBB bei Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen die Darlehensübernahme durch die Klägerin.
aa. Der Auffassung der Klägerin, sie habe mit ihrer Unterzeichnung am 27. März 2018 lediglich ihre Kenntnisnahme erklärt und keinen Rechtsbindungswillen gehabt, folgt das Gericht nicht. Ob ein Rechtsbindungswille vorliegt, ist gemäß § 62 S. 2 VwVfG i.V.m. §§ 133, 157 BGB durch Auslegung zu ermitteln. Danach kommt es nicht auf den wirklichen Willen des Erklärenden, sondern auf den objektiven Erklärungsinhalt an. Maßgeblich für die Frage, ob eine auf Abschluss eines Rechtsgeschäfts gerichtete Willenserklärung vorliegt, ist, wie der Empfänger die Erklärung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der für ihn erkennbaren Umstände verstehen musste. Dabei ist vom Wortlaut der Erklärung auszugehen und deren objektiver Gehalt unter Berücksichtigung des Empfängerhorizonts zu ermitteln (stRspr, vgl. z.B. BVerwG, Urteil vom 20. Juni 2013 – 8 C 47.12 –, juris Rn. 27; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10. Januar 2018 – OVG 4 S 33.17 –, juris Rn. 5).
Ausgehend von diesem Maßstab konnte die IBB die Erklärung der Klägerin vom 27. März 2018 nur dahin verstehen, dass sich diese zur Fortgeltung der Sozialbindung der Wohnungen bis zum Zeitpunkt der planmäßigen Tilgung des Aufwendungsdarlehens verpflichtet. Ausschlaggebend dafür ist insbesondere der Wortlaut der Erklärung (u.a.: „Zwischen S... und Investitionsbank Berlin wird folgendes vereinbart“, „Verpflichtungserklärung (Baudarlehen WP 1994)“, „Ich verpflichte mich für den Fall der Zustimmung …“, „… erkläre ich mich damit einverstanden, dass: … der jeweilige Mieter sich auf die vorstehende Vereinbarung berufen und deren Einhaltung verlangen kann (§ 328 BGB)“, „Hiermit erkenne ich oben stehende Erklärungen für den Fall der Zustimmung zur Darlehensübernahme durch die IBB als für mich wirksam an“). Zu berücksichtigen ist ferner der Umstand, dass die Klägerin ihre Erklärung vom 27. März 2018 nicht mit für die IBB erkennbaren Einschränkungen versehen hat und die IBB mit Schreiben vom 6. März 2018 unmissverständlich bekräftigt hatte, dass die abzugebende Willenserklärung der Sicherstellung der öffentlich-rechtlichen Bestimmungen dient und eine rechtskräftige unterzeichnete Erklärung für eine Schuldübernahme unerlässlich sei. Dass die IBB in ihrem Schreiben vom 6. März 2018 den Begriff „Kenntnisnahme“ verwendet hat und die streitgegenständliche Vereinbarung mit „Von der Darlehensnehmerin abzugebende Erklärungen“ überschrieben ist, führt bei der sämtliche Umstände einzubeziehenden Auslegung der klägerischen Erklärung vom 27. März 2018 nicht dazu, dass dieser kein Rechtsbindungswille zu entnehmen ist.
bb. Soweit die Klägerin zu meinen scheint, der Vereinbarung fehle ein vertraglicher Charakter, weil sie ausschließlich aus von ihr abzugebenden Erklärungen bestehe, folgt das Gericht dem nicht. Für die Qualifizierung als öffentlich-rechtlicher Vertrag reicht es aus, dass die klägerische Willenserklärung für das Zustandekommen der Regelung unerlässlich war (vgl. Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Auflage 2018, § 54 Rn. 70).
cc. Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass ihre am 28. März 2018 bei der IBB eingegangene Erklärung wegen Ablaufs der Annahmefrist nach § 62 S. 2 VwVfG i.V.m. § 147 Abs. 2 BGB nicht mehr annahmefähig gewesen sei. Die Klägerin verhält sich insoweit treuwidrig. Die zeitliche Begrenzung der Vertragsangebotsannahme in dem gemäß § 62 S. 2 VwVfG entsprechend anwendbaren § 147 Abs. 2 BGB dient dem Schutz des Anbietenden vor einer zu langen Bindung. Die Klägerin verkehrt diesen Sinn und Zweck der Regelung ins Gegenteil, indem sie ihre Annahme zunächst sehr spät erklärt und die IBB glauben lässt, sie nehme das Angebot an, und dann mehr als ein Jahr später erstmals eine verspätete Annahme geltend macht. Es widerspricht dem auch im öffentlichen Recht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben, dass die Klägerin zunächst die Vereinbarung am 27. März 2018 einschränkungslos unterzeichnet und die dadurch ausgelöste Genehmigung der Schuldübernahme, zu der sie sich gegenüber der Voreigentümerin vertraglich verpflichtet hatte, für sich nutzt und dann im Nachhinein die Verspätung ihrer Erklärung geltend macht.
dd. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist das Schriftformerfordernis des § 57 VwVfG erfüllt. Die Klägerin und die IBB haben das Dokument „Von der neuen Darlehensnehmerin abzugebende Erklärungen“ und ihre darin enthaltenen Willenserklärungen unterzeichnet.
ee. Der öffentlich-rechtliche Vertrag ist schließlich nicht nichtig. Gemäß § 59 Abs. 1 VwVfG ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag nichtig, wenn sich die Nichtigkeit aus der entsprechenden Anwendung von Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs ergibt. § 59 Abs. 2 VwVfG enthält besondere Nichtigkeitsgründe für öffentlich-rechtliche Verträge im Sinne von § 54 S. 2 VwVfG.
(1) Aus den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs ergibt sich keine Nichtigkeit des öffentlich-rechtlichen Vertrages. Vorschriften, die eine Nichtigkeit hinsichtlich der Verpflichtung zur Fortdauer der Sozialbindung der Wohnungen bis zum Zeitpunkt der planmäßigen Tilgung des Aufwendungsdarlehens begründen, sind nicht ersichtlich. Die aus § 489 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 4 S. 1, § 134 BGB folgende Nichtigkeit des Ausschlusses des Kündigungsrechts des Darlehensnehmers führt nicht zu einer Nichtigkeit des öffentlich-rechtlichen Vertrages, der ein anderes Ziel verfolgt als der zivilrechtliche Darlehensvertrag.
Selbst wenn die Verpflichtung im öffentlich-rechtlichen Vertrag, das Aufwendungsdarlehen nicht ohne Zustimmung der IBB vorzeitig zurückzuzahlen, gemäß § 59 Abs. 1 VwVfG i.V.m. § 134 BGB nichtig wäre, beträfe dies ausschließlich diese Verpflichtung und nicht den gesamten öffentlich-rechtlichen Vertrag. Dies folgt aus § 59 Abs. 3 VwVfG. Danach ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag im Ganzen nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass er auch ohne den nichtigen Teil geschlossen worden wäre. Der zwischen der IBB und der Klägerin geschlossene Vertrag wäre auch ohne die Verpflichtung, das Aufwendungsdarlehen nicht ohne Zustimmung der IBB vorzeitig zurückzuzahlen, geschlossen worden. Beide Vertragsparteien verfolgten mit dem Vertrag vordergründig Ziele, die auch ohne den Ausschluss des Kündigungsrechts des Darlehensnehmers zu erreichen waren und deren Erreichung für sie entscheidend für den Vertragsschluss waren. Ziel der IBB war es, die Fortgeltung der Sozialbindung der Wohnungen bis zum Zeitpunkt der planmäßigen Tilgung des Aufwendungsdarlehens sicherzustellen, wohingegen die Klägerin die Genehmigung der IBB für die Übernahme des Aufwendungsdarlehens sicherstellen wollte, um den Grundstückskaufvertrag realisieren zu können. Es spricht nichts dafür, dass auch nur eine Vertragspartei von dem Vertragsschluss Abstand genommen hätte bei Kenntnis von einer Nichtigkeit des Ausschlusses des Kündigungsrechts des Darlehensnehmers.
(2) Die Klägerin kann sich auch nicht mit Erfolg auf § 59 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG berufen. Nach dieser Vorschrift ist ein Vertrag im Sinne des § 54 S. 2 VwVfG nichtig, wenn sich die Behörde eine nach § 56 VwVfG unzulässige Gegenleistung versprechen lässt. § 56 VwVfG bestimmt, dass ein öffentlich-rechtlicher Vertrag im Sinne des § 54 S. 2 VwVfG, in dem sich der Vertragspartner der Behörde zu einer Gegenleistung verpflichtet, geschlossen werden kann, wenn die Gegenleistung für einen bestimmten Zweck im Vertrag vereinbart wird und der Behörde zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben dient. Die Gegenleistung muss den gesamten Umständen nach angemessen sein und im sachlichen Zusammenhang mit der vertraglichen Leistung der Behörde stehen (§ 56 Abs. 1 VwVfG). Besteht auf die Leistung der Behörde ein Anspruch, so kann nur eine solche Gegenleistung vereinbart werden, die bei Erlass eines Verwaltungsaktes Inhalt einer Nebenbestimmung nach § 36 VwVfG sein könnte (§ 56 Abs. 2 VwVfG).
Hier scheidet eine Berufung auf § 59 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG bereits deshalb aus, weil die Klägerin und die IBB keinen Austauschvertrag im Sinne von § 56 VwVfG geschlossen haben. Ein solcher Vertrag setzt, wie sich aus der Inbezugnahme von § 54 S. 2 VwVfG ergibt, ein Subordinationsverhältnis zwischen den Vertragsparteien voraus. Daran fehlt es, denn die IBB und die Klägerin stehen sich nicht in einem Über-/Unterordnungsverhältnis gegenüber.
Unabhängig davon hat sich die IBB keine unzulässige Gegenleistung versprechen lassen. Sie hat sich mit dem Vertrag vordergründig und im Wesentlichen die Fortgeltung der Sozialbindung der Wohnungen bis zum Zeitpunkt der planmäßigen Tilgung des von der ursprünglichen Darlehensnehmerin aus freiem Entschluss aufgenommenen Aufwendungsdarlehens und damit etwas versprechen lassen, das Grundlage für die Förderung des Baus dieser Wohnungen und der damit einhergehenden Schaffung von Mietwohnungseigentum auch aus öffentlichen Mitteln war. Diese Gegenleistung steht erkennbar in einem sachlichen Zusammenhang mit der Genehmigung der Darlehensübernahme und damit des Darlehens, das für die Deckung von Aufwendungen bei der Verwaltung der Sozialwohnungen bestimmt und verwendet worden war. Die Gegenleistung ist schließlich auch angemessen. Beide Parteien haben ihre Interessen im Rahmen des Vertrags angemessen wahrgenommen. Die IBB hat der Klägerin mit der Genehmigung der Darlehensübernahme die Realisierung des von dieser freiwillig abgeschlossenen Kaufvertrages ermöglicht, der eine Darlehensübernahme zwingend vorsah. Die Genehmigung der Darlehensübernahme war ausschlaggebend für den von der Klägerin gewünschten Erwerb des auch mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus bebauten Grundstücks. Sie war für die Klägerin, die Mieteigentum erwerben wollte, deshalb von besonderer Bedeutung. Im Gegenzug bestätigte die Klägerin der IBB die im Verhältnis zur Grundstücksverkäuferin bereits bestehende und der Klägerin aus den Kaufvertragsverhandlungen bekannte Sozialbindung bis zum Zeitpunkt der planmäßigen Tilgung des Aufwendungsdarlehens. Diese Bindung war für die IBB von besonderer Bedeutung, weil sie die langfristig wirkende und zweckentsprechende Verwendung der öffentlichen Wohnungsbaufördermittel sicherzustellen hatte.
Entgegen ihrer Auffassung war die Gegenleistung der Klägerin auch nicht deshalb unzulässig, weil sie einen Anspruch auf die Genehmigung der Schuldübernahme hatte. Eine Grundlage für einen solchen Anspruch ist nicht ersichtlich. Die Klägerin benennt auch nicht, woraus sie einen Genehmigungsanspruch ableiten möchte.
(3) Eine Nichtigkeit des öffentlich-rechtlichen Vertrages folgt schließlich nicht aus dem zivilgerichtlichen Urteil des Landgerichts und dem dieses bestätigenden Hinweisbeschluss des Kammergerichts. Die Klägerin dringt mit ihrem Verweis auf § 322 ZPO nicht durch. Die Zivilgerichte haben den öffentlich-rechtlichen Vertrag nicht geprüft und keine Entscheidung über dessen Nichtigkeit getroffen. Gegenstand der landgerichtlichen Entscheidung war allein die zivilrechtliche Frage, ob das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach § 489 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 4 S. 1 BGB ausgeschlossen werden durfte und der Aufwendungsdarlehensvertrag wirksam gekündigt worden war. Das Landgericht hat entschieden, dass der privatrechtliche Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit gegen § 489 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 4 S. 1 BGB verstoße und deshalb nichtig sei. Es hat zugleich deutlich gemacht, dass eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung der Klägerin, das Darlehen nicht vorzeitig zurückzuzahlen, keinen Einfluss auf die privatrechtliche Kündbarkeit habe. Eine Nichtigkeitsfeststellung hinsichtlich des öffentlich-rechtlichen Vertrages hat das Landgericht, das für eine solche Feststellung auch nicht zuständig sein dürfte, gerade nicht getroffen.
b. Das Rechtsverhältnis zwischen der Klägerin und der IBB, einer Anstalt des öffentlichen Rechts (vgl. § 1 IBBG), ist auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts begründet worden. Denn die aus dem Vertrag resultierenden Rechte und Pflichten, die der Sicherung der Bindungen öffentlich geförderter Wohnungen dienen, nehmen Bezug auf eine öffentlich-rechtlich geregelte Materie.
c. Rechtsvorschriften stehen der Begründung des Rechtsverhältnisses durch Vertrag nicht entgegen.
Das Gericht teilt nicht die klägerische Auffassung, der zufolge § 16 Abs. 1 S. 1 WoBindG und hilfsweise § 11a WoG Bln dem Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages entgegenstehen beziehungsweise dessen Nichtigkeit begründen.
Die landesgesetzliche Vorschrift des § 11a Abs. 1 WoG Bln bestimmt, dass wenn die für eine Wohnung als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung nach dem 22. September 2015 vorzeitig vollständig zurückgezahlt werden, die Wohnung abweichend von § 16 Abs. 1 WoBindG in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2404), das zuletzt durch Artikel 126 der Verordnung vom 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474) geändert worden ist, als öffentlich gefördert gilt bis zum Ablauf des zwölften Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, längstens jedoch bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbestimmungen vollständig zurückgezahlt wären (Nachwirkungsfrist). Die weitgehend identische bundesgesetzliche Vorschrift des § 16 Abs. 1 S. 1 WoBindG sieht eine zehnjährige Nachwirkungsfrist vor.
§ 16 Abs. 1 S. 1 WoBindG ist schon nicht anwendbar, weil der Landesgesetzgeber mit der Einführung von § 11a WoG Bln zum 22. September 2015 von seiner Gesetzgebungskompetenz Gebrauch gemacht und die bundesgesetzliche Regelung verdrängt hat (vgl. VG Berlin, Urteil vom 22. November 2022 – VG 8 K 105/20). Soweit die Klägerin zu meinen scheint, aus § 50 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 WoFG ergebe sich die Anwendbarkeit von § 16 Abs. 1 WoBindG folgt das Gericht dem nicht. Die bereits im Jahr 2001 erlassene bundesgesetzliche Regelung des § 50 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 WoFG (BGBl. I S. 2392) regelt die Anwendbarkeit des Wohnungsbindungsgesetzes nur, soweit es – anders als im Fall des § 16 WoBindG – nicht durch Landesrecht verdrängt worden ist.
Auch die Vorschrift des § 11a Abs. 1 WoG Bln ist nicht anwendbar. Keiner Entscheidung bedarf die Frage, ob die Voraussetzungen nicht erfüllt sind, weil die Klägerin das Aufwendungsdarlehen entgegen einer rechtlichen Verpflichtung und nicht wie in der Vorschrift bestimmt „ohne“ rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt hat. Denn § 11a Abs. 1 WoG Bln wird jedenfalls durch die Vereinbarung der Beteiligten verdrängt. Weder Bundes- und Landesrecht noch höherrangiges Recht schließen dies aus. Eine Vorschrift, der zufolge die Vereinbarung einer über § 11a Abs. 1 WoG Bln hinausgehenden Nachwirkungsfrist unzulässig ist, ist nicht ersichtlich. Derartiges ergibt sich insbesondere nicht aus der Vorschrift selbst. Die Vorschrift bestimmt gerade nicht, dass die Vereinbarung einer längeren Nachwirkungsfrist ausgeschlossen ist. Grundlage der Vorschrift ist die gesetzgeberische Entscheidung, den Rechtscharakter öffentlich geförderter Wohnungen grundsätzlich so lange zu erhalten, bis die öffentlichen Mittel entsprechend dem Tilgungsplan zurückgezahlt sind (vgl. zur Bundesregelung BT-Drs. 4/2891 S. 30). Mit dem § 16 Abs. 1 WoBindG nachgebildeten § 11a Abs. 1 WoG Bln soll sichergestellt werden, dass die aus der Förderung mit öffentlichen Geldern folgenden Bindungen bestimmter Wohnungen über einen langen Zeitraum auch dann aufrechterhalten bleiben, wenn die mit öffentlichen Geldern geförderten Darlehen vorzeitig zurückgezahlt werden (vgl. zur Bundesregelung BT-Drs. 4/2891 S. 31 f.). Eine Befreiung von den Bindungen durch eine vorzeitige Rückzahlung soll ausgeschlossen werden. § 11a Abs. 1 WoG Bln bestimmt deshalb eine – durch den Zeitpunkt der vollständigen Darlehensrückzahlung nach Maßgabe der Tilgungsbestimmungen begrenzte – Mindestnachwirkungsfrist. Ziel der Vorschrift ist hingegen nicht, den Handlungsspielraum der für die Wohnungsbauförderung zuständigen Behörden zugunsten von Eigentümern der im sozialen Mietwohnungsneubau errichteten Wohnungen einzuschränken und diese vor langen Wohnungsbindungen zu schützen. Vielmehr lässt sich § 27 WoBindG, der seit Inkrafttreten des Wohnungsbindungsgesetzes Bestandteil des Gesetzes ist, der im Wohnungsbauförderungsrecht geltende Rechtsgedanke entnehmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen weitergehende vertragliche Verpflichtungen zulässig sind.
Das Eigentumsgrundrecht der Klägerin (Art. 14 GG, Art. 23 VvB) steht der vorstehenden Auslegung nicht entgegen. Die Eigentumsgarantie gewährleistet keine optimale Ausnutzung des Grundeigentums. Das Allgemeinwohlinteresse an der möglichst langen Aufrechterhaltung des Bestandes an sozialem Wohnraum überwiegt hier die Eigentumsinteressen, zumal die staatliche Wohnungsbauförderung einen Beitrag zur Schaffung der Eigentumsposition geleistet hat und eine wirtschaftliche Nutzung des hier einen starken Sozialbezug aufweisenden Grundeigentums der Klägerin durch die über § 11a Abs. 1 WoG Bln hinausgehende Nachwirkungsfrist nicht unterbunden wird.
Auch die Länge der Nachwirkungsfrist verletzt die Klägerin nicht in ihrem Eigentumsgrundrecht. Dies folgt bereits daraus, dass sie sich ohne staatlichen Zwang für den Erwerb des Grundstücks und die damit verbundene öffentlich-rechtliche vertragliche Verpflichtung entschieden hat. In ihre Eigentumsposition ist staatlicherseits nicht eingegriffen worden, vielmehr hat die Klägerin diese bereits mit der langen Sozialbindung erworben.
d. Die Klägerin hat den öffentlich-rechtlichen Vertrag nicht wirksam angefochten. Entgegen ihrer Auffassung ist sie zur Abgabe ihrer Willenserklärung nicht widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden (§ 62 S. 2 VwVfG i.V.m. § 123 BGB).
Der Klägerin ist bereits nicht zu folgen, soweit sie vorbringt, das Schreiben der IBB vom 2. Januar 2018 sei für sie überraschend gewesen, nachdem diese zuvor gegen den Kaufvertragsentwurf keine Einwände gehabt habe. Der Klägerin war bereits vor Kaufvertragsschluss bekannt, dass die IBB für die Genehmigung der Übernahme des Aufwendungsdarlehens weitere Vereinbarungen für erforderlich hielt. Auf Bitte der Klägerin vom 21. September 2017 hat die IBB den Kaufvertragsentwurf gesichtet und der Klägerin mitgeteilt, dass sie das Ergebnis der Verkäuferin übermitteln werde. Dies tat sie mit Schreiben vom 25. September 2017, welches die Verkäuferin an die Klägerin weiterleitete und dessen Erhalt die Klägerin der IBB mit E-Mail vom 3. November 2017 bestätigte. In dem Schreiben hielt die IBB fest, dass von den Erwerbern verschiedene Erklärungen abzugeben wären. Bei den einzeln aufgeführten Erklärungen handelte es sich genau um die auch im Schreiben der IBB vom 2. Januar 2018 aufgeführten Erklärungen.
Unabhängig davon, dass es an der von der Klägerin behaupteten Überraschung fehlte, liegt keine widerrechtliche Drohung im Sinne von § 123 Abs. 1 BGB vor. Eine Drohung ist widerrechtlich, wenn das angedrohte Verhalten für sich allein betrachtet widerrechtlich, das heißt strafbar, rechts- oder sittenwidrig ist. Widerrechtlich ist eine Drohung zudem, wenn zwar das Nötigungsmittel nicht gegen die Rechts- oder Sittenordnung verstößt, aber der mit ihm verfolgte Zweck rechts- oder sittenwidrig ist. Sind Mittel und Zweck – jeweils für sich selbst betrachtet – nicht anstößig, kann ihre konkrete Verbindung im Einzelfall eine widerrechtliche Drohung darstellen, und zwar dann, wenn das Mittel im Verhältnis zum verfolgten Zweck unangemessen ist (vgl. BeckOK BGB/Wendtland, 72. Ed. 1.11.2024, BGB § 123 Rn. 25 ff.).
Ausgehend von diesem Maßstab ist die von der IBB in Aussicht gestellte Weigerung, die Übernahme des Aufwendungsdarlehens durch die Klägerin zu genehmigen, keine widerrechtliche Drohung. Die Genehmigung einer Schuldübernahme durch den Darlehensgläubiger davon abhängig zu machen, dass der neue Schuldner die Bindungen des bisherigen Schuldners rechtssicher im Verhältnis zum Gläubiger übernimmt, ist nicht strafbar, rechts- oder sittenwidrig, sondern ein im Rechtsverkehr übliches und nicht zu beanstandendes Vorgehen. Der von der IBB mit ihrem Vorgehen verfolgte Zweck, die Laufzeit der Bindung der mit öffentlichen Geldern geförderten Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus bei einer Veräußerung der Wohnungen sicherzustellen, ist weder rechts- noch sittenwidrig. Vielmehr entspricht dies der Verpflichtung der Behörde, verantwortungsvoll mit öffentlichen Geldern umzugehen. Schließlich ist auch das Verhältnis von in Aussicht gestellter Genehmigungsverweigerung zu dem damit verfolgten Zweck nicht unangemessen. Die IBB hatte insbesondere ein berechtigtes, durch die Ziele des sozialen Wohnungsbaus mit öffentlichem Geld gestütztes Interesse an der von ihr erstrebten Vereinbarung mit der Klägerin.
2. Die Kostenentscheidung zu Lasten der Klägerin folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1 und 2, 709 S. 2 ZPO.
3. Die Berufung wird gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Das Berufungsverfahren kann Gelegenheit zur Klärung der Frage geben, ob eine über § 11a WoG Bln hinausgehende Nachwirkungsfrist in einem öffentlich-rechtlichen Vertrag wirksam vereinbart werden kann.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß § 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes auf
170.000,00 Euro (34 Wohnungen x 5.000 Euro)
festgesetzt.
Für den Zeitraum vor der Verfahrensverbindung wird der Streitwert für das Verfahren zum Aktenzeichen VG 8 K 42/23 auf 125.000 Euro (25 Wohnungen x 5.000 Euro) und für das Verfahren zum Aktenzeichen VG 8 K 40/23 auf 45.000 Euro (9 Wohnungen x 5.000 Euro) festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 133, 157 BGB
§ 27 WoBindG
§ 134 BGB
§ 16 WoBindG
§ 11a WoG
§ 57 VwVfG
§ 59 VwVfG
§ 3 WoBindG
§ 328 BGB
§ 56 VwVfG
§ 36 VwVfG
§ 322 ZPO
§ 1 IBBG
§ 123 BGB
§ 167 VwGO
§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB
§ 489 Abs. 4 S. 1 BGB
§ 489 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 4 BGB
§ 87a Abs. 2 und 3, 101 Abs. 2 VwGO
§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO
§ 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 WoBindG
§ 2 Abs. 4 S. 1 ASOG
§ 1 Abs. 1 VwVfG
§ 54 S. 1 VwVfG
§ 62 S. 2 VwVfG
§ 147 Abs. 2 BGB
§ 59 Abs. 1 VwVfG
§ 59 Abs. 2 VwVfG
§ 54 S. 2 VwVfG
§ 59 Abs. 3 VwVfG
§ 59 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG
§ 56 Abs. 1 VwVfG
§ 56 Abs. 2 VwVfG
§ 489 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 4 S. 1 BGB
§ 16 Abs. 1 S. 1 WoBindG
§ 11a Abs. 1 WoG
§ 16 Abs. 1 WoBindG
§ 50 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 WoFG
§ 123 Abs. 1 BGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 S. 1 und 2, 709 S. 2 ZPO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes
Art. 14 GG
Art. 23 VvB

Zitierte Entscheidungen: 8 K 40/23
8 K 42/23
8 K 269.17
8 C 47.12
4 S 33.17
8 K 105/20