Oberlandesgericht Karlsruhe (Baden-Württemberg, )
Beschluss vom 2025-07-15, Aktenzeichen 19 W 43/25 (Wx)
ECLI: ECLI:DE:OLGKARL:2025:0715.19W43.25WX.00

Tenor:
1. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Achern - Grundbuchamt - vom 6. Juni 2025 - ACH040 GRG 219/2025 - wird zurückgewiesen.
2. Die Beteiligten tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
3. Der Beschwerdewert wird auf 26.000 EUR festgesetzt.
4. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Beteiligten - Verkäufer und Käufer einer Eigentumswohnung - wenden sich gegen eine Zwischenverfügung des Grundbuchamts, mit der Eintragungen von der Vorlage eines notariellen Prüfvermerks zur Verwalterzustimmung abhängig gemacht werden.
Der Beteiligte zu 1 ist (unter Angabe des Vornamens "Karl", der von dem im Kaufvertrag genannten Vornamen "Karl-Walter" abweicht) als Eigentümer des im Rubrum näher bezeichneten Grundbesitzes - einer Eigentumswohnung und eines Tiefgaragenstellplatzes - eingetragen. Das Grundbuch enthält den Vermerk, dass die Weiterveräußerung des Grundbesitzes von näher bestimmten Ausnahmen abgesehen der Zustimmung des Verwalters bedürfe, die durch einen mit einer Mehrheit von 75% der Stimmen gefassten Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung ersetzt werden kann. Zugunsten des Beteiligten zu 1 ist eine Erwerbsvormerkung eingetragen.
Die Beteiligten haben für den im Rubrum näher bezeichneten Grundbesitz die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch beantragt; Grundlage ist der am 6. Januar 2025 beurkundete Kaufvertrag, der auch eine Auflassung (Abschnitt IX. des Vertrages) und einen Auftrag an die Urkundsnotarin enthält, unter bestimmten Voraussetzungen den Eigentumswechsel zu bewilligen. Der für die Wohnungseigentümergemeinschaft bestellte Verwalter stimmte der Veräußerung der Eigentumswohnung am 14. Februar 2025 mit unterschriftsbeglaubigter Erklärung zu. Die Zustimmung war nicht mit einem notariellen Prüfvermerk nach § 15 Absatz 3 GBO versehen. Am 10. März 2025 beantragte die Urkundsnotarin für die Antragsberechtigten den Vollzug der Urkunde.
Nachdem eine formlose Beanstandung des fehlenden Prüfvermerks zur Verwalterzustimmung ohne Erfolg geblieben war, machte das Grundbuchamt mit der am 6. Juni 2025 erlassenen Zwischenverfügung die Eintragung der Eigentumsänderung von der Vorlage des Prüfvermerks abhängig. Dagegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten. Sie sind der Auffassung, nach der herrschenden Meinung unterliege die Verwalterzustimmung nicht der Prüfpflicht nach § 15 Abs. 3 GBO. Die Norm sehe eine Prüfpflicht bezüglich der Eintragungsfähigkeit der zur Eintragung erforderlichen Erklärungen vor. Die Genehmigung sei aber als solche nicht eintragungsfähig, sondern stelle lediglich die Wirksamkeitsvoraussetzung des Vertrages dar.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Beschwerde bleibt in der Sache ohne Erfolg.
A.
Die gegen die Zwischenverfügung gerichtete Beschwerde ist gemäß § 11 Absatz 1 RPflG, § 71 Absatz 1 GBO statthaft und in zulässiger Weise erhoben (§§ 73, 74 GBO, § 10 Absatz 2 Satz 1 FamFG). Zur Einlegung sind die Beteiligten berechtigt, weil sie zum Kreis der nach § 13 Absatz 1 Satz 2 GBO Antragsberechtigten gehören (vgl. Hügel/Kramer, GBO, 5. Auflage, § 71, Rn. 193).
B.
Das Rechtsmittel hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Die Voraussetzungen für den Erlass der Zwischenverfügung lagen vor.
1. Nach § 18 Absatz 1 Satz 1 GBO hat das Grundbuchamt einen Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Behebung des Hindernisses zu bestimmen, wenn einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegensteht. Dabei soll eine Eintragung nach § 29 Absatz 1 Satz 1 GBO nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden und auch die anderweitigen Voraussetzungen der Eintragung durch öffentliche Urkunden nachgewiesen sind. Ist der Nachweis einer Eintragungsvoraussetzung nicht erbracht, liegt ein Eintragungshindernis vor.
2. Das Grundbuchamt hat die begehrte Eintragung zu Recht von der Vorlage eines Prüfvermerks hinsichtlich der Verwalterzustimmung nach § 12 WEG abhängig gemacht. Der Senat macht sich die Erwägungen in der ausführlich begründeten Entscheidung des OLG Naumburg vom 16. April 2021 (12 Wx 46/20, juris) zu eigen (im Ergebnis ebenso mittlerweile: OLG Köln, Beschluss vom 5. August 2019 - I-2 Wx 220/19 -, juris-Rn. 18 ff.; offengelassen von OLG Frankfurt, Beschluss vom 11. April 2019 - 20 W 14/19 -, juris). Hierin nicht behandelte Gesichtspunkte sind mit der Beschwerde nicht aufgezeigt worden. Der Auffassung der Beteiligten, die Auffassung des Grundbuchamts stehe im Widerspruch zur herrschenden Auffassung, vermag der Senat nicht nachzuvollziehen. Gerichtliche Entscheidungen, die der Auffassung der Beteiligten folgen, sind weder aufgezeigt noch sonst ersichtlich. Im Schrifttum wird die Frage - auch rund vier Jahre nach der Entscheidung des OLG Naumburg - noch uneinheitlich beurteilt, wobei eine deutliche Tendenz jedenfalls zugunsten der Auffassung der Beteiligten nicht festzustellen ist (für eine Prüfungspflicht BeckOK GBO/Reetz, 57. Ed. 1.6.2025, GBO § 15 Rn. 82; Meikel/Böttcher, GBO, 12. Auflage, § 15 Rn. 54; Hügel/Reetz, GBO, 5. Auflage, § 15 Rn. 82; Attenberger MittBayNot 2017, 335, 337; dagegen Demharter/Demharter, GBO, 33. Auflage, § 15, Rn. 23; Lemke, GBO, 3. Auflage 2022, § 15 Rn. 29; wohl auch Michael Volmer in: Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht - Kommentar, § 15 Rn. 80 und HK-NotarR/Andreas Bosch, 1. Aufl. 2022, GBO § 15 Rn. 26-28; ohne eindeutige Stellungnahme Bauer/Schaub/Wilke, 5. Aufl. 2023, GBO § 15 Rn. 38, 40).
III.
1. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 80, 84 FamFG.
2. Die Festsetzung des Gegenstandswertes für das Beschwerdeverfahren folgt aus §§ 79 Absatz 1, 61 Absatz 1, 46 Absatz 2 Nr. 1, 36 Absatz 1 GNotKG. Bei der Bemessung des Geschäftswerts einer Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung des Grundbuchamts ist davon auszugehen, welche Schwierigkeiten die Behebung des Eintragungshindernisses macht, das Gegenstand der Zwischenverfügung und damit des Beschwerdeverfahrens ist (BGH Beschluss vom 13. März 2014 - V ZB 152/12, juris-Rn. 4). Da die Behebung des Hindernisses hier nur verhältnismäßig geringen Aufwand erfordert, erachtet es der Senat für angemessen, ein Zehntel des von den Parteien auf 260.000 EUR angesetzten Kaufpreises anzusetzen.
3. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor.
a) Eine Abweichung von der Rechtsprechung eines anderen Oberlandesgerichtsgerichts liegt nicht vor. Soweit ersichtlich, ist die maßgebliche Rechtsfrage bisher nur von den Oberlandgerichten Naumburg und Köln (a.a.O.) beantwortet worden; von diesen weicht der Senat nicht ab. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat die Frage offengelassen.
b) Es liegt auch nicht der Zulassungsgrund der grundsätzlichen Bedeutung vor. Nicht jede Rechtsfrage, die der Bundesgerichtshof noch nicht entschieden hat, hat zugleich grundsätzliche Bedeutung. In den rund acht Jahren seit der Einführung des § 15 Absatz 3 GBO ist - mit Ausnahme der Judikate der OLG Naumburg und Köln, mit denen der Senat übereinstimmt - keine Entscheidung bekannt geworden, in der es auf die Frage, ob eine Verwaltererklärung nach § 12 WEG dem § 15 Absatz 3 Satz 1 GBO unterfällt, ankam, was belegt, dass mit einem Auftreten dieser Frage nicht in einer Vielzahl von Fällen zu rechnen ist. Offenbar hat die Rechtsfrage in der Praxis nur geringe Streitrelevanz, weil sich möglicherweise bereits eine einheitliche Handhabung herausgebildet hat. Dafür spricht auch, dass trotz der eingehenden Diskussion der Frage im Schrifttum bisher keine von den bisherigen obergerichtlichen Entscheidungen abweichende Entscheidung bekannt geworden ist. Daher sieht der Senat auch kein Bedürfnis der Allgemeinheit für eine Leitentscheidung des Bundesgerichtshofs (vgl. OLG Naumburg, a.a.O., Rn. 33).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 73, 74 GBO
§§ 80, 84 FamFG
§ 12 WEG
§ 15 Absatz 3 GBO
§ 15 Abs. 3 GBO
§ 11 Absatz 1 RPflG
§ 71 Absatz 1 GBO
§ 10 Absatz 2 Satz 1 FamFG
§ 13 Absatz 1 Satz 2 GBO
§ 18 Absatz 1 Satz 1 GBO
§ 29 Absatz 1 Satz 1 GBO
§ 79 Absatz 1, 61 Absatz 1, 46 Absatz 2 Nr. 1, 36 Absatz 1 GNotKG
§ 15 Absatz 3 Satz 1 GBO

Zitierte Entscheidungen: 40 GRG 219/20
12 Wx 46/20
2 Wx 220/19
20 W 14/19
V ZB 152/12