Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-05-27, Aktenzeichen 29 A 359.07
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2010:0527.29A359.07.0A

Tenor:
Die Beklagte wird unter Abänderung des Bescheides des Bundesamtes für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen von 08. Oktober 2007 verpflichtet festzustellen, dass den Klägern über die bereits festgesetzte Entschädigung in Höhe von 67.129,31 € hinaus für den Verlust der Teilfläche von 2.032 m² des ehemaligen Grundstücks N. Straße 61-64 in Berlin-Mitte weitergehende Entschädigung in Höhe von 698.701,46 € nebst Zinsen nach § 2 Sätze 9 und 10 NS-VEntschG zusteht.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens tragen die Kläger zu 56,5%, die Beklagte zu 43,5%.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar, für beide Beteiligte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Kläger begehren weitergehende Entschädigung für einen 2032 m² umfassenden Teil des ehemaligen Grundstücks N. Straße 61-64 in Berlin-Mitte, welches ursprünglich 3.795 m² groß war.
Dieses, mit einem großen Geschäftshaus bebaute, Grundstück stand 1933 im Eigentum der H. K. Grundstücksgesellschaft mbH. Das Unternehmen gehörte 1935 zu 10% der L. Fabrikations- und Handelsgesellschaft mbH, deren Alleineigentümer der jüdische Unternehmer J. K. war. Er war über andere Beteiligungen mittelbar auch Eigentümer der übrigen 90 % Geschäftsanteile an der H. GmbH.
Das Unternehmen veräußerte das Grundstück mit Vertrag vom 29. April 1935 an das Deutsche Reich, Finanzministerium, zu einem Preis von 1,6 Mio. RM. Die Auflassung erfolgte am 1. Juni 1935, die Eintragung des neuen Eigentümers am 4. Juni 1935.
Das Grundstück wurde in Volkseigentum überführt und nach Abriss der Gebäude in der Weise in die Neugestaltung des Areals einbezogen, dass es teilweise zur (heutigen) O.-B.-Straße gehörte und teils zu einem Parkplatz.
Die durchgehend existente H. GmbH beantragte 1990 die Rückgabe des Grundstücks. Mit notariellem Vertrag vom 14. August 1992 veräußerte sie den Anspruch unter gleichzeitiger Abtretung an den Kläger zu 5).
Mit notariellem Vertrag vom 12. Januar 1999 trat der Kläger zu 5) den vermögensrechtlichen Anspruch zu 2/3 an die Erbengemeinschaft K. ab, und zwar zu je 1/3 an die Klägerin zu 1), den Kläger zu 2), die Klägerin zu 6) und Frau H. B. , deren Erben die Kläger zu 3) und 4) sind.
Mit Bescheid vom 18. Mai 1998 lehnte das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen Berlin den Antrag aufgrund von Ausschlussgründen ab, ohne über die Berechtigung zu entscheiden.
Am 2. April 2000 wurde für das Gebiet, in dem sich das ehemalige Grundstück befindet, ein Bebauungsplan festgesetzt, wonach Teile des ehemaligen Grundstücks weiterhin Verkehrsfläche verbleiben, während ein erheblicher Teil als Kerngebiet für Bebauung vorgesehen ist.
Mit Bescheid vom 6. Dezember 2000 lehnte das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen Berlin den Antrag mit der Begründung ab, ein Schädigungstatbestand im Sinne des Vermögensgesetzes lasse sich nicht feststellen. Zwar sei J. K. Jude gewesen. Es sei aber nicht erkennbar, dass dies bei dem Verkauf eine Rolle gespielt habe. Der Kaufpreis habe ganz erheblich über dem Einheitswert per 1. Januar 1935 gelegen, den das Finanzamt mit Schreiben vom 12. Juli 2000 mit 81.300 RM mitgeteilt habe. Der - folglich angemessene - Kaufpreis sei auch in die freie Verfügungsgewalt des Unternehmens geflossen.
In einem Erörterungstermin am 23. Januar 2002, in dem die beiden gegen die ablehnenden Bescheide erhobenen Klagen (VG 22 A 173.98 und VG 22 A 19.01) erörtert wurden, wies der Berichterstatter darauf hin, dass wohl weder erwiesen sei, dass das Unternehmen einen angemessenen Kaufpreis erhalten habe, noch dass es über ihn frei verfügen konnte. Zur Beendigung beider Verfahren wurde ein Vergleich dergestalt geschlossen, dass die Behörde beide Bescheide aufhob und sich verpflichtete, über die Ansprüche „unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts“ neu zu entscheiden, während die Antragsteller ihren Naturalrestitutionsantrag auf die Fläche beschränkten, die nach dem Bebauungsplan nicht öffentliche Verkehrsfläche ist.
In Umsetzung dieses Vergleichs erließ das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen/Landesausgleichsamt Berlin am 6. Mai 2002 einen Bescheid, mit dem eine noch zu vermessende Teilfläche an die Antragsteller zurückübertragen wurde. Im Tatbestandsteil des Bescheides ist angegeben, dass der Einheitswert am 1. Januar 1935 nach Mitteilung des Finanzamtes 81.300,- RM betragen habe. Zur Begründung hieß es, die Veräußerung des ehemaligen Grundstücks sei eine Schädigung gem. § 1 Abs. 6 VermG gewesen. Die Vermutung eines Zwangsverkaufs habe nicht widerlegt werden können, da weder die Angemessenheit des Kaufpreises noch die freie Verfügung nachgewiesen sei. Nach Trennungsvermessung des zu restituierenden Teilstücks wurde die zurückzugebende Fläche mit aktueller Flurstücksbezeichnung und neu vermessener Größe von 1.763 m² konkretisiert.
Auf (erneute) Anfrage nach dem zuletzt vor Schädigung festgesetzten Einheitswert erhielt das nunmehr zuständige Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen vom Finanzamt Mitte/Tiergarten im Februar 2007 eine Archivakte. Auf die daraus gefertigten Kopien im Verwaltungsvorgang (II Bl. 234a ff) wird Bezug genommen.
Bereits im Klageverfahren VG 22 A 19.01 gegen den Bescheid vom 6. Dezember 2000 waren Prüfberichte zu Jahresabschlüssen … der L. Fabrikations- und Handelsgesellschaft mbH, vorgelegt worden. In dem Bericht zum Jahrsabschluss per 31. Dezember 1936 ist zur Beteiligung an der H. GmbH ausgeführt: Diese sei in 1935zur Vermögenssteuer mit einem Vermögen von 1.293.383 RM veranlagt worden, wobei „das Grundstück mit dem Einheitswert von RM 719.400 eingesetzt wurde“.
Mit Bescheid des Bundesamtes für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen vom 8. Oktober 2007 wurde (nochmals) festgestellt, dass der Kläger zu 5) … und die Erbengemeinschaft nach J. K. Berechtigte hinsichtlich der Teilfläche von 2.032 m² des ehemaligen Grundstücks N. str. 61-64 seien; die Rückübertragung dieser Fläche sei gemäß §§ 4 Abs. 1, 5 Abs. 1 Buchst. b VermG ausgeschlossen. Den Berechtigten stehe aufgrund dessen Entschädigung in Höhe von 67.129,31 € zu. Zur Begründung der Entschädigungshöhe wurde im Wesentlichen ausgeführt: Wenn ein förmlich festgestellter Einheitswert bekannt sei, müsse dieser zugrunde gelegt werden, hier sei dies der Wert von 81.300,- per 1. Januar 1935. Der Einheitswert für 1931 in Höhe von 1.549.500,- RM könne nicht herangezogen werden, weil dies nicht das Jahr vor der Schädigung gewesen sei. Der im Prüfbericht für 1936 erwähnte Wert von 719.400 RM sei ebenfalls nicht maßgebend. Bezogen auf die 53,54 % ausmachende Teilfläche von 2.032 m ergebe sich ein (Einheits-)Wert von 43.531,38 RM, dem kein Hauszinssteuerabgeltungsbetrag hinzuzusetzen sei. Verbindlichkeiten seien nicht abzuziehen. Aus den Archivunterlagen sei zu entnehmen, dass der Kaufpreis in die freie Verfügung der Verkäuferin gelangt sei. Er sei daher - mit dem Anteil für die Teilfläche und umgerechnet im Verhältnis 20:1 - in Höhe von 42.832 RM als erhaltene Gegenleistung abzuziehen. Da das Grundstück nach den eingeholten Auskünften in den früheren Entschädigungsverfahren keine Rolle gespielt habe, seien keine weiteren Abzüge vorzunehmen. Der Entschädigungsbetrag ergebe sich somit aus der Multiplikation von 43.531,38 RM mit dem Faktor 4 abzüglich der anteiligen Gegenleistung und nach Umrechnung in Euro.
Mit der am 8. November 2007 eingegangenen Klage begehren die Kläger weitergehende Entschädigung auf der Basis des für 1931 festgesetzten Einheitswerts in Höhe von 1.549.500 RM. Zur Begründung wird im Wesentlichen geltend gemacht: Für eine Festsetzung per 1935 in der Höhe von nur 81.300,- RM gebe es keine überzeugenden Belege. Ein derart niedriger Wert sei im Hinblick auf die gesetzlichen Vorschriften, die Einheitswertentwicklung des Grundstücks sowie die Marktlage schlechterdings nicht nachzuvollziehen. Für das Streitgrundstück seien die Werte für 1925 auf 1.760.000, für 1928 auf 2.240.000 und für 1931 auf 1.549.500 RM festgesetzt worden. Es sei der gemeine Wert, also der Verkehrswert, festzusetzen gewesen. Dieser drücke sich bei zeitnahen Kaufverträgen im Allgemeinen im Kaufpreis aus. Ziehe man in Betracht, dass die Bewertung mit dem Sechsfachen der Jahresrohmiete zu erfolgen hatte, habe dies ebenfalls zu weit höheren Beträgen führen müssen. Denn als Gewerbemieten seien seinerzeit in dieser Lage nach Zeitungsanzeigen 3 bis 7 RM/m² erzielt worden. Allein der Bodenwert habe in diesem Gebiet zwischen 175 und 700 RM/m² betragen. Daher könne auch der im Prüfbericht zum Jahresabschluss der L. GmbH genannte Wert von 719.400 RM nicht zutreffen. Nach alledem sei vielmehr davon auszugehen, dass der Einheitswert 1931 in Höhe von 1.549.500 RM nicht mehr geändert und damit der zuletzt vor der Schädigung festgesetzte Einheitswert sei.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte unter Abänderung des Bescheides des Bundesamtes für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen vom 8. Oktober 2007 zu verpflichten festzustellen, dass den Klägern über die bereits festgesetzte Entschädigung in Höhe von 67.129,31 € hinaus für den Verlust der Teilfläche von 2.032 m² des ehemaligen Grundstücks N. Straße 61-64 in Berlin-Mitte weitergehende Entschädigung in Höhe von 1.607.646,69 € nebst Zinsen nach § 2 Sätze 9 und 10 NS-VEntschG zusteht.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hat zunächst an ihrer Auffassung, wonach der Einheitswert 1935 mit 81.300 RM keinen Zweifeln unterliege, festgehalten. Zuletzt hat sie die Ansicht vertreten, dass der bestandskräftige Bescheid vom 6. Mai 2002 insoweit Bindungswirkung entfalte, da damit der eingetretene Schaden an dem Grundstück mit einem Einheitswert 1935 von 81.300 RM festgestellt sei.
Das Gericht hat vom Finanzamt Mitte/Tiergarten die Grundsteuerakte und die Einheitswertakte im Original beigezogen. Die Akten enthalten mit Ausnahme eines Schätzungsbogens aus dem Jahre 1913 keine Unterlagen aus der Zeit vor Dezember 1937. Der Grundsteuermessbescheid 1938 vom 14. Dezember 1937 beruht auf einem Einheitswert auf den 1. Januar 1937 von 81.300 RM. Die Angabe dieses Wertes in Verbindung mit dem 1. Januar 1935 findet sich nur auf zwei Blatt zur Wertfortschreibung aus dem Jahre 1949. Dort heißt es: „Zuletzt festgestellter Einheitswert (zum 1. Januar 1935 Blatt 1 der Akten) 81.300 DM“. Weiter befindet sich in dieser Akte eine Auskunft des Finanzamts, Bewertungsstelle für Grundstücke vom 16. September 1938 auf Anfrage des Steueramts. Dort wird mitgeteilt, dass das Grundstück nicht nach dem Mindestsatz von Grund und Boden, sondern nach dem Sechsfachen der Rohmiete bewertet worden sei. Die Rohmiete ist dort mit 13.555 RM angegeben. Vor dieser Zahl befindet sich die durchgestrichene Zahl 119.903 RM.
Zur Ergänzung des Sachverhalts und das Vorbringens der Beteiligten wird neben der Verwaltungsstreitakte auf die Verwaltungsvorgänge (3 Bände Entschädigungsakten sowie 5 Bände weitere Vorgänge aus dem Restitutionsverfahren), die Archivakten des Finanzamts, die Verwaltungsstreitakte VG 22 A 19.01 und die BFG-Akte der H. GmbH … Bezug genommen, die alle vorgelegen haben und – soweit erheblich – Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist teilweise begründet. Der angefochtene Bescheid vom 8. Oktober 2007 ist hinsichtlich der Höhe der Entschädigung rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten. Die Kläger haben im tenorierten Umfang Anspruch auf höhere Entschädigung, einen noch weitergehenden Anspruch besitzen sie dagegen nicht. Insoweit war die Klage abzuweisen (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Rechtsgrundlage für die begehrte Wiedergutmachung ist § 1 Abs. 1 Satz 1 NS-VEntschG. Danach besteht ein Entschädigungsanspruch, wenn in den Fällen des § 1 Abs. 6 VermG die Rückgabe u. a. gem. § 4 Abs. 1 VermG ausgeschlossen ist. Diese Voraussetzungen sind mit dem Bescheid des Bundesamtes für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen vom 6. Mai 2002 (Feststellung der Schädigung gem. § 1 Abs. 6 VermG) und in Ziffer 2 des streitgegenständlichen Bescheides vom 8. Oktober 2007 (Ausschlussgrund) bestandskräftig festgesetzt worden.
Der Höhe nach richtet sich die Entschädigung nach § 2 Satz 2 NS-VEntschG. Danach ist bei Vermögensgegenständen, für die – wie bei Grundstücken – ein Einheitswert festgestellt wird, die Höhe nach dem Vierfachen des vor der Schädigung zuletzt festgestellten Einheitswerts zu bemessen. Bei der Entschädigung von Teilflächen für nach der Schädigung geteilte Grundstücke ist der anteilige Einheitswert heranzuziehen. § 3 Abs. 1 Satz 1 2. Halbsatz EntschG ist auch im Verfahren der NS-Entschädigung anzuwenden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. Mai 2006 - 3 B 148.05). Zwar verweist § 2 Satz 5 NS-VEntschG nicht auf § 3 Abs. 1 Satz 1 EntschG. Dies liegt aber offenkundig nur daran, dass die Norm später eingefügt worden ist.
Die Kammer ist der Überzeugung, dass der Einheitswert für das frühere Grundstück N. Straße 61-64 zum 1. Januar 1935, also auf einen Zeitpunkt kurz vor der Schädigung durch den Verkauf am 29. April 1935, mit 719.400 RM festgestellt worden ist. Unerheblich ist, dass der Zeitpunkt der Durchführung dieser Festsetzung (Datum des Einheitswertbescheides) nicht bekannt ist. Die Festsetzung kann hier durchaus nach der Schädigung stattgefunden haben. Nach Sinn und Zweck der Regelungen der §§ 2 Satz 2 NS-VEntschG und § 3 Abs. 1 EntschG ist allein der Zeitpunkt maßgeblich, auf den die Feststellung abstellt. Dieser muss vor der Schädigung gelegen haben. Denn es geht allein darum, verlässliche Angaben zum Wert des Vermögensgegenstandes im Zeitpunkt der Schädigung zu erhalten. Im Bewertungsrecht gilt aber allgemein der Grundsatz, dass den Festsetzungen nicht die Wertverhältnisse im Zeitpunkt der Abgabe entsprechender Erklärungen, sondern die Verhältnisse zu bestimmten, gesetzlich vorgeschriebenen Zeitpunkten zugrunde zu legen sind. Das ist bei Grundstücken regelmäßig der Beginn eines Kalenderjahres. So verhielt es sich auch nach dem hier zugrunde zu legenden Reichsbewertungsgesetz (RBewG) vom 16. Oktober 1934 (RGBl. S. 1035). Gemäß §§ 21 Abs. 2, 22 Abs. 2 dieses Gesetzes war sowohl für Hauptfeststellungen als auch für Neufeststellungen jeweils der 1. Januar maßgebend.
Der Einheitswert ergibt sich vorliegend aus dem Prüfbericht zum Jahresabschluss per 31. Dezember 1936 der L. Fabrikations- und Handelsgesellschaft mbH. Dort ist zur Beteiligung an der H. GmbH ausgeführt: Diese sei in 1935 zur Vermögenssteuer mit einem Vermögen von 1.293,383 RM veranlagt worden, wobei „das Grundstück mit dem Einheitswert von RM 719.400 eingesetzt wurde“.
Wie die Kammer bereits zu §§ 3 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 EntschG i.V.m. § 2 Satz 5 NS-VEntschG entschieden hat (Urteil vom 5. Juli 2007 - VG 29 A 13.04 - juris), ist es nicht erforderlich, dass der Einheitswertbescheid selbst oder der damalige Grundsteuermessbescheid vorhanden sind. Der Einheitswert kann sich vielmehr auch aus einer sonstigen Quelle ergeben, wenn die Richtigkeit dieser Wiedergabe frei von Zweifeln ist.
So liegt es hier. Denn der Prüfbericht wurde von der „Deutschen Revisions- und Treuhand-AG“, also einer großen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, verfasst und es ist auszuschließen, dass ein Wirtschaftsprüfer den Begriff des Einheitswerts untechnisch oder falsch benutzt. Der Zeitpunkt der Einheitsbewertung ergibt sich aus dem unmittelbaren textlichen Zusammenhang mit der Vermögenssteuer für 1935 und der Tatsache, dass auf den 1. Januar 1935 zwingend eine Hauptfeststellung stattzufinden hatte (§ 1 der Durchführungsbestimmungen zum RBewG vom 2. Februar 1935 - RGBl. S. 81). Zudem handelt es sich bei dem Prüfbericht um ein zeitnahes historisches Dokument. Die Richtigkeit dieser Wiedergabe wird verifiziert durch die in der Auskunft des Finanzamts, Bewertungsstelle für Grundstücke vom 16. September 1938 enthaltene Aussage, dass das Grundstück nicht nach dem Mindestsatz von Grund und Boden, sondern nach dem Sechsfachen der Rohmiete bewertet worden sei (vgl. § 33 Abs. 2 Satz 2 RBewDV i.V.m. der Verordnung des Präsidenten des Landesfinanzamts Berlin vom 17. Dezember 1934 über die Bewertung bebauter Grundstücke im Gebiet des Landesfinanzamts Berlin - Reichsministerialblatt 1934, S. 785) und die dortige Wiedergabe der Jahresrohmiete mit der - durchgestrichenen - Zahl 119.903 RM. Denn multipliziert mit dem Faktor sechs ergibt dies 719.418. Nach der in § 25 RBewG vorgeschriebenen Abrundung auf volle Hunderter errechnet sich exakt der im Prüfbericht angegebene Betrag von 719.400. Der in der Auskunft vom 16. September 1938 angegebene Jahresrohmietwert von 13.555,- RM führt multipliziert mit 6 und abgerundet dagegen zu dem per 1. Januar 1937 festgesetzten Einheitswert von 81.300,- RM. Es liegt folglich auf der Hand, dass es sich bei den beiden Werten um die Rohmieten vor und nach Übereignung des Grundstücks an das Reich handelt. Denn das Gebäude war vorher zu einem erheblichen Teil fremdvermietet (gem. § 4 des Kaufvertrages vom 29. April 1935 waren 6200 m² vermietet), während es danach unstreitig weitgehend vom Reich selbst für Zwecke des Oberfinanzpräsidenten genutzt wurde (vgl. auch die ebenfalls in der Archivakte des Finanzamtes enthaltene „Nachweisung“ vom 19. August 1938, wonach nur noch relativ geringfügige Flächen vermietet waren).
Ein dergestalt dokumentierter Einheitswert ist vom Gericht nicht auf inhaltliche Richtigkeit zu überprüfen. Die Rechtsnachfolger der Geschädigten müssen sich grundsätzlich an den Angaben festhalten lassen, die seinerzeit aus steuerlichen Gründen bzw. für Bilanzzwecke gemacht worden sind (vgl. zu einem seltenen Ausnahmefall: Urteil der Kammer vom 21. Januar 2010 – VG 29 A 181.07 – juris). Daraus, dass das Gesetz lediglich in bestimmten Grenzen die Korrektur nachträglich unrichtig gewordener Einheitswerte fordert (§ 3 Abs. 3 Satz 1 2. Alt EntschG), folgt im Umkehrschluss, dass dies für eine etwaige anfängliche Unrichtigkeit nicht geboten ist. Im übrigen haben die Kläger auch keine überzeugenden Einwendungen vorgebracht. Ihr Hinweis auf § 10 RBewG, wonach Grundstücke mit dem gemeinen Wert, d.h. dem Verkehrswert, zu bewerten waren, verfängt nicht, weil der Gesetzgeber in der hier in Rede stehenden Zeit für Grundstücke der vorliegenden Art - wie oben ausgeführt - ausdrücklich die Bewertung nach dem Rohmietverfahren vorgesehen hat. Mit diesem Abgehen von der Bewertung nach dem Sachwert hat der Gesetzgeber selbst in Kauf genommen, dass Einheitswerte nicht selten nach unten vom Verkehrswert abwichen, was im übrigen auch schon für die dreißiger Jahre ein allgemein bekanntes Phänomen ist. Der Hinweis der Kläger darauf, dass gemäß § 52 Abs. 2 RBewG, § 40 der Durchführungsbestimmungen zum RBewG vom 2. Februar 1935 für bebaute Grundstücke mindestens der Bodenwert anzusetzen war, wenn die Bewertung nach dem jeweils dafür vorgeschriebenen Verfahren zu einem unter dem reinen Bodenwert liegenden Ergebnis führte, trifft zwar zu. Jedoch gibt es hier keine Hinweise darauf, dass der Bodenwert des Grundstücks im maßgeblichen Zeitpunkt 1. Januar 1935 höher war als 719.400 RM. Nach der Bodenwertkarte, die die Beklagte im Termin vorgelegt hat, betrug dieser Wert 80 RM (x 3.795 qm = 303.600). Das von Klägerseite hierzu vorgelegte Buch (Kalweit, Die Baustellenwerte in Berlin, 1937), das allerdings Werte von 1936 wiedergibt, nennt für die N. str. 20 bis 75 Werte von 175 bis 700 RM (719.400 : 3.795 = 189,57). Es ist aber nichts dafür vorgetragen oder ersichtlich, dass das Grundstück nicht im unteren Bereich dieser weiten Spanne liegen konnte. Schließlich begründet auch die von den Klägern - allerdings ohne jeden Beleg - aufgestellte Behauptung, 1935 seien in der in Rede stehenden Lage Geschäftsraummieten von 3 bis 7 RM pro Quadratmeter erzielt worden, keine durchgreifenden Zweifel an der Richtigkeit des Einheitswerts. Denn für die Einheitswertfestsetzung war unerheblich, welche Beträge bei Neuvermietungen möglicherweise zu erzielen waren. Abzustellen war vielmehr auf die tatsächlich eingenommenen Mieten. Diese aber können durchaus erheblich niedriger gewesen seien. So könnten etwa die Mietverträge in der Zeit der Wirtschaftskrise abgeschlossen worden sein. Alldem braucht das Gericht aber gerade nicht nachzugehen, was hinsichtlich der tatsächlichen Mieteinnahmen auch gar nicht möglich wäre.
Bei der Angabe des niedrigen Einheitswerts von 81.300,- RM per 1. Januar 1935 in der Wertfortschreibung und Fortschreibungsveranlagung vom 23. Juni 1949 handelt es sich dagegen nach Überzeugung der Kammer um einen offensichtlichen Schreib- oder Übertragungsfehler. Denn der „zuletzt" vor 1949 festgesetzte Einheitswert kann nicht derjenige per 1. Januar 1935 sein, da ausweislich des Grundsteuermessbescheides vom 14. Dezember 1937 jedenfalls eine Festsetzung auf den 1. Januar 1937 - in genau dieser Höhe - stattgefunden hat. Allerdings handelte es sich beim 1. Januar 1935 im Gegensatz zum 1. Januar 1937 um einen Hauptfeststellungszeitpunkt. Es kommt hinzu, dass es 1949 völlig irrelevant war, ob die Festsetzung in dieser Höhe per 1935 oder per 1937 erfolgt war. Aus diesen Gründen ist eine irrtümliche Falschbezeichnung des Jahres mit 1935 durchaus plausibel. Darüber hinaus wäre eine derart niedrige Festsetzung für Privateigentümer rechtlich auch nicht zulässig gewesen. Denn - wie oben näher ausgeführt - war mindestens der Bodenwert anzusetzen. 81.300 RM führten aber (: 3.795) auf einen Bodenwert von lediglich 21,42 RM. Es kann jedoch mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden, dass der Wert hier derart niedrig war (vgl. insoweit auch die von den Parteien hierzu eingereichten Nachweise).
Die Heranziehung des Einheitswertes per 1. Januar 1931 – wie von den Klägern gefordert – kommt nicht in Betracht, weil dies nicht der zuletzt vor der Schädigung festgestellte Wert war.
Entgegen der von der Beklagten zuletzt geäußerten Ansicht entfaltet der Entschädigungsgrundlagenbescheid des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen/Landesausgleichsamt Berlin vom 6. Mai 2002 keineswegs Bindungswirkung, soweit darin ein Einheitswert per 1. Januar 1935 von 81.300 RM erwähnt wird. Zwar trifft es zu, dass schon in diesem Bescheid die Berechtigung der Kläger gem. § 1 Abs. 6 VermG hinsichtlich des gesamten ehemaligen Grundstücks festgestellt worden ist, so dass die gleichlautende Feststellung in Ziffer 1 des streitgegenständlichen Bescheides – bzgl. der hier in Rede stehenden Teilfläche - ins Leere geht. Jedoch umfasst die Bindungswirkung des Grundlagenbescheides nach der Rechtsprechung nur die Person des Berechtigten, den geschädigten Vermögensgegenstand (insbesondere die Frage ob ein Unternehmen oder ein einzelner Vermögensgegenstand geschädigt ist), den Zeitpunkt der Schädigung sowie den Umfang des geschädigten Vermögenswertes (vgl. im einzelnen Schubert, Die neuere Rechtsprechung im Entschädigungsrecht, ZOV 2009,173/174). Keine Bindungswirkung besteht dagegen grundsätzlich hinsichtlich einzelner Tatbestandsmerkmale der Schädigungstatbestände gemäß § 1 VermG, noch weniger für einzelne, solche Tatbestandsmerkmale ausfüllende Elemente (von der Kammer bereits verneint für die Frage der Angemessenheit des Kaufpreises im Urteil vom 27. September 2007 - VG 29 A 46.06). Vorliegend war die Frage der Angemessenheit des Kaufpreises im Rahmen der Widerlegung der gesetzlichen Vermutung eines Zwangsverkaufs gem. Art. 3 Abs. 2 REAO bei verständiger Würdigung des Bescheides vom 6. Mai 2002 auch gar nicht entscheidungstragend. Da der Bescheid den Einheitswert per 1. Januar 1935 mit 81.300 RM und den Kaufpreis mit 1,6 Millionen RM angab, ging er gerade - positiv - von einem angemessenen Kaufpreis aus. Tragend für die Begründung auf Seite drei des Bescheides, die Vermutung des Zwangsverkaufs sei nicht widerlegt, kann daher nur die Aussage sein, es habe nicht nachgewiesen werden können, dass der Kaufpreis in die freie Verfügung der Verkäuferin gelangt war. Im übrigen würde es für die Angemessenheit des Kaufpreises überhaupt keine Rolle spielen, ob der Einheitswert 81.300 RM oder 719.400 RM betrug. Denn auch im letztgenannten Fall hätte der Kaufpreis noch mehr als das Doppelte des Einheitswertes betragen, was ohne weiteres ebenfalls die Annahme der Angemessenheit begründet. Gegen eine so weit gehende Bindungswirkung wie sie die Beklagte hier reklamiert spricht im übrigen auch, dass die Berechtigten keine rechtliche Möglichkeit hätten, in einem Klageverfahren gegen den Grundlagenbescheid die Feststellung eines höheren Einheitswertes durchzusetzen; zumindest war eine derartige Verpflichtung zur Klageerhebung für die Berechtigten damals nicht erkennbar (Art. 19 Abs. 4 GG).
Der Einheitswert von 719.400,- RM ist gem. § 2 S. 2 NS-VEntschG mit 4 zu multiplizieren. Die übrigen Berechnungsschritte sind zwischen den Parteien zurecht unstreitig: Ein Abzug von Verbindlichkeiten gemäß § 3 Abs. 4 EntschG i.V.m. § 2 Satz 5 NS-VEntschG ist nicht vorzunehmen. Eingetragen waren nur noch die Belastungen lfd. Nummern 29 und 30, welche jedoch vor der Auflassung, nämlich am 27. April 1935 und am 21. Mai 1935 gelöscht worden sind. Eine Erhöhung des Einheitswerts gemäß § 3 Abs. 1 Sätze 2 und 3 EntschG kommt nicht in Betracht, weil das Grundstück vor Aufhebung der Gebäudeentschuldungssteuer 1942 veräußert worden ist. Dies wird bestätigt durch die handschriftliche Angabe auf der Mietnachweisung nach dem Stande vom 1. Januar 1946 „Hauszinssteuerabgeltung 0,-". Die Gegenleistung ist gemäß § 6 EntschG i.V.m. § 3 Satz 1 NS-VEntschG in voller Höhe, wie von der Beklagten errechnet, abzuziehen, da die Kläger den Zufluss insgesamt nicht bestreiten. In Höhe von 800.000 RM ist er im übrigen durch die entsprechende Passage im Prüfbericht zum Jahresabschluss der L. GmbH per 31. Dezember 1934 auch tatsächlich belegt. Ein Abzug von Entschädigungsleistungen kommt nicht in Betracht, da solche nach Aktenlage nicht geflossen sind.
Es ergibt sich somit folgende Berechnung:
EW = 719.400,-,
Anteil von 53,54 % = 385.166,76
mal 4 = 1.540.667,-
abzüglich anteiliger Gegenleistung von 42.832,-= 1.497.835,-
RM = DM = 765.830,77 €
abzüglich bereits festgesetzter 67.129,31 € = 698.701,46 €
Da die Kläger in der mündlichen Verhandlung an dem sich aus dem ihrer Ansicht nach zugrundezulegenden Einheitswert per 1. Januar 1931 ergebenden Entschädigungsbetrag von 1.607.646,69 Euro festgehalten haben, war die Klage im übrigen abzuweisen, wobei sich aus dem Verhältnis des eingeklagten und des zugesprochenen Betrages die Kostenquote ergibt (§ 155 Abs. 1 VwGO).
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. § 709 ZPO.
Die Berufung gegen dieses Urteil ist ausgeschlossen (§ 37 Abs. 2 Satz 1 VermG i. V. m. § 4 NS-VEntschG). Die Revision war nicht zuzulassen, weil keiner der dafür im Gesetz vorgesehenen Gründe vorliegt (§§ 132 Abs. 2, 135 VwGO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 25 RBewG
§ 10 RBewG
§ 1 VermG
§ 6 EntschG
§ 167 VwGO
§ 709 ZPO
§ 4 NS-VEntschG
§ 1 Abs. 6 VermG
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 1 Abs. 1 Satz 1 NS-VEntschG
§ 4 Abs. 1 VermG
§ 2 Satz 2 NS-VEntschG
§ 3 Abs. 1 Satz 1 2. Halbsatz EntschG
§ 2 Satz 5 NS-VEntschG
§ 3 Abs. 1 Satz 1 EntschG
§ 3 Abs. 1 EntschG
§ 3 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 EntschG
§ 33 Abs. 2 Satz 2 RBewDV
§ 3 Abs. 3 Satz 1 2. Alt EntschG
§ 52 Abs. 2 RBewG
§ 2 S. 2 NS-VEntschG
§ 3 Abs. 4 EntschG
§ 3 Satz 1 NS-VEntschG
§ 155 Abs. 1 VwGO
§ 37 Abs. 2 Satz 1 VermG
§ 132 Abs. 2, 135 VwGO
Art. 3 Abs. 2 REAO
Art. 19 Abs. 4 GG

Zitierte Entscheidungen: 22 A 173.98
22 A 19.01
3 B 148.05
29 A 13.04
29 A 181.07
29 A 46.06
00 RM oder 719.40