Landgericht Bochum (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-03-15, Aktenzeichen I-10 S 67/12
ECLI: ECLI:DE:LGBO:2013:0315.I10S67.12.00

Tenor:
Auf die Berufung des Klägers wird das am 19.07.2012 verkündete Urteil des Amtsgerichts X teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte zu 1. wird verurteilt, an den Kläger 972,22 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 08.09.2010 zu zahlen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen; die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Von den Gerichtskosten beider Instanzen tragen der Kläger 89 % und die Beklagte zu 1. 11%. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2. und zu 3. in beiden Instanzen trägt der Kläger. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1. in beiden Instanzen trägt der Kläger 89 %. Von den außergerichtlichen Kosten des Klägers in beiden Instanzen trägt die Beklagte zu 1. 11 %. Im Übrigen findet einen Kostenerstattung nicht statt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Beklagte zu 1. kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Der Kläger, der durch Beschluss des AG X (Az. 007 L 035/09) vom 26.11.2009 zum Zwangsverwalter über das Grundstück C ## in X – eingetragen im Grundbuch von E Blatt ##, Gemarkung #, Flur #, Flurstück # – bestellt wurde, verlangt von der Beklagten zu 1., der Tochter der Beklagten zu 2. und 3., Zahlung eines Nutzungsentgelts für die Monate Dezember 2009 bis Februar 2010 sowie von den Beklagten als Gesamtschuldnern Räumung und Herausgabe des zwangsverwalteten Grundbesitzes.
Ursprünglich war der Beklagte zu 2. eingetragener Eigentümer des streitgegenständlichen Grundbesitzes. Im Jahr 2004 eröffnete das AG Essen über das Vermögen des Beklagten zu 2. das Insolvenzverfahren. Mit Beschluss vom 20.11.2007 ordnete das AG X (Az. 007 K 058/07) auf Antrag der Volksbank T e.G. als Grundpfandrechtsgläubigerin die Zwangsversteigerung des Grundstücks an. Am 28.08.2009 ersteigerte Rechtsanwalt T1 das Grundstück für den Zeugen S zu einem Gebot von 160.000,00 €. Er hinterlegte einen Betrag in Höhe von 22.000,00 €. Weitere Zahlungen leistete der Zeuge S auf das Gebot nicht.
Zum Zeitpunkt der Bestellung des Klägers am 26.11.2009 war im Grundbuch als Eigentümer noch der Beklagte zu 2., als Eigentümer durch Zuschlag jedoch der Zeuge S eingetragen.
Am 01.12.2009 nahm der Kläger, vertreten durch den Zeugen X1, den Grundbesitz in Besitz.
Die Beklagte zu 1. beruft sich gegenüber dem Kläger auf einen am 28.08.2009 zwischen ihr und dem Zeugen S für die Zeit vom 01.09.2009 bis zum 31.08.2015 geschlossenen Mietvertrag, der einen Mietzins i.H.v. 35.000,00 € vorsah. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrags wird auf Anlage K3 zur Klageschrift vom 16.08.2010 (Bl. 58ff. d.A.) verwiesen. Sowohl der Abschluss des Mietvertrages am 28.08.2009 bzw. zum 01.09.2012 und die Zahlung der 35.000,00 € durch die Beklagte zu 1. sind zwischen den Parteien streitig.
Mit Schreiben vom 22.02.2010 (Anlage K5, Bl. 63. d.A.) forderte der Kläger die Beklagte zu 1. erfolglos unter Fristsetzung bis zum 05.03.2010 auf, ein ortsübliches Nutzungsentgelt für die Monate Dezember 2009 bis Februar 2010 in Höhe von 2.700,00 € an ihn zu zahlen. Mit Schreiben vom 26.05.2010 (Anlage K7, Bl. 67f. d.A.) kündigte er gegenüber der Beklagten zu 1. ein etwaiges Miet-/Nutzungsverhältnis zwischen ihr und dem Zeugen S vorsorglich und forderte die Beklagte zu 1. unter Fristsetzung bis zum 07.06.2010 erfolglos zur Räumung und Herausgabe des Grundbesitzes auf. Mit Schreiben vom 06.02.2012 (Bl. 466 d.A.) wiederholte er die Kündigung.
Die Beklagten zu 2. und 3. bewohnen das auf dem Grundstück errichtete Haus weiterhin. Sie berufen sich gegenüber dem Kläger auf einen mit der Beklagten zu 1. geschlossen Mietvertrag sowie auf deren Mietverhältnis mit dem Zeugen S.
Der Kläger behauptet,
der Beklagte zu 2. habe bei der Inbesitznahme am 01.12.2009 auf Nachfrage des Zeugen X1 angegeben, dass der Mietvertrag noch in Vorbereitung und noch nicht unterzeichnet sei. Der angeblich abgeschlossene Mietvertrag sei von den Vertragsparteien auch nie „praktiziert“ worden.
Der Kläger ist zudem der Ansicht,
dass der angebliche Mietvertrag jedenfalls gemäß §§ 138 Abs. 1, 117 BGB sowie § 134 BGB i.V.m. § 288 StGB nichtig sei. Der Beklagte zu 2. habe eine Vollstreckungsvereitelung begangen, an der sich die Beklagte zu 1. beteiligt habe.
Hilfsweise vertritt der Kläger die Auffassung, dass dem Mietvertrag vom 28.08.2009 eine periodische Bemessung des Mietzinses – nämlich ein monatlicher Mietzins von 583,33 € (vgl. zur Berechnung des Klägers 2. Absatz der Seite 10 der Klageschrift vom 16.08.2010, Bl. 10 d.A.) entnommen werden könne.
Der Kläger hat beantragt,
1. die Beklagte zu 1. zu verurteilen, an ihn 2.700,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 06.03.2010 sowie weitere 316,18 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 09.07.2011 zu zahlen,
2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, den unter der Anschrift C ##, X, belegenen und im Grundbuch von E, Blatt ##, Gemarkung #, Flur #, Flurstück ##, Gebäude- und Freifläche, Waldfläche, eingetragenen Grundbesitz zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten haben behauptet,
die Beklagte zu 1. habe die Einmalzahlung in Höhe von 35.000,00 € direkt nach Unterzeichnung des Mietvertrages am Abend des 28.08.2009 an den Zeugen S gezahlt. Hierbei seien ein Landeszentralbankscheck über 22.000,00 € und 13.000,00 € in bar übergeben worden. Die Beklagte zu 1. habe vor dem Versteigerungstermin weder Kontakt mit dem Zeugen S noch mit dessen Anwalt gehabt. Sie sei erst nach dem Versteigerungstermin vom Anwalt des Zeugen S angesprochen worden. Sie sei davon ausgegangen, dass das Bargebot gezahlt würde. Der Mietzins sei im Wege der Schätzung festgelegt worden.
Der Beklagte zu 2. habe gegenüber dem Zeugen X1 bei der Inbesitznahme nur angegeben, dass es einen Mietvertrag gebe und dass dieser bei seinem Anwalt liege. Damit habe er den zwischen der Beklagten zu 1. und den Beklagten zu 2. und 3. geschlossenen Mietvertrag (Anlage 2 zum Schriftsatz vom 06.12.2010, Bl. 149ff. d.A.) gemeint.
Das Amtsgericht hat die Klage – nach uneidlicher Vernehmung der Zeugen X1 und S – abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt:
Dem Kläger stehe der geltend gemachte Zahlungsantrag i.H.v. 2.700,00 € gegen die Beklagte zu 1. aus §§ 812, 818 BGB nicht zu, weil die Beklagte zu 1. zwar etwas, nämlich Besitz an dem Grundstück, erlangt habe, der zwischen ihr und dem Zeugen S geschlossene Mietvertrag hierfür jedoch den Rechtsgrund darstelle. Dieser Vertrag wirke nach § 152 Abs. 2 ZVG – weil der Grundbesitz vor der Beschlagnahme einem Mieter überlassen worden sei – auch gegenüber dem Kläger als Zwangsverwalter. Insoweit stehe zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Mietvertrag zwischen der Beklagten zu 1. und dem Zeugen S am Abend des 28.08.2009 geschlossen und die vereinbarten 35.000,00 € übergeben worden seien. Insoweit seien die Angaben des Zeugen S glaubhaft und durch die Angaben des Zeugen X1 auch nicht widerlegt.
Der Mietvertrag verstoße auch nicht gegen die guten Sitten gem. § 138 Abs. 1 BGB. Der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Kläger habe nicht nachweisen können, dass es allein Sinn und Zweck des Mietvertrages gewesen sei, die Rechte der Grundpfandrechtsgläubigerin aus der Verwertung des von der Zwangsverwaltung erfassten Grundbesitzes zu erschweren bzw. unmöglich zu machen. Der Kläger habe weder widerlegen können, dass die Beklagte zu 1. durch den Vertrag nur ihren Eltern habe helfen wollen, ihnen den Verbleib in dem Haus zu sichern, noch habe er beweisen können, dass die Beklagte zu 1. beim Vertragsschluss Kenntnis von der finanziellen Lage des Zeugen S gehabt habe. Der Kläger habe auch nicht beweisen können, dass der Zeuge S bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gewusst habe, dass er das gesamte Gebot nicht zahlen werde. Die Aussage des Zeugen S zu dieser Frage sei unergiebig gewesen.
Der Kläger habe ferner nicht bewiesen, dass ein Scheingeschäft im Sinne des § 117 BGB vorliege. Die Motive des Zeugen S seien unbekannt. Seine Aussage sei unergiebig. Selbst wenn man dem Kläger folge und es als wahr unterstelle, dass die Beklagte zu 1. und der Zeuge S durch den Vertragsschluss die Zwangsvollstreckung hätten verhindern wollen, so bedinge dies gerade, dass beide einen wirksamen Vertrag und nicht nur einen Scheinvertrag abgeschlossen hätten.
Der Mietvertrag sei auch nicht gemäß § 134 Abs. 1 BGB i.V.m. § 288 StGB unwirksam, da der darlegungs- und beweisbelastete Kläger die behauptete Vereitelung der Zwangsvollstreckung nicht bewiesen habe. Als Täter komme zunächst der Beklagte zu 2. in Betracht. Insoweit habe der Kläger aber bereits nicht bewiesen, dass der Beklagte zu 2. zum Tatzeitpunkt gewusst habe, dass der Zeuge S das Gebot nicht komplett begleichen konnte.
Dem Kläger stehe gegen die Beklagte zu 1. auch kein Anspruch auf Zahlung von 1.749,99 € aus § 535 Abs. 2 BGB zu, da der Mietzins bereits im Voraus an den Zeugen S gezahlt worden sei.
Ein Zahlungsanspruch des Klägers i.H.v. 1.749,99 € gegen die Beklagte zu 1. folge auch nicht aus § 1124 BGB. § 1124 Abs. 2 BGB sei im Streitfall schon deshalb nicht anwendbar, weil für die gesamte Dauer des Mietvertrages ein im Voraus fälliger Einmalbetrag vereinbart und auch gezahlt worden sei. Es sei zudem aus dem Mietvertrag nicht ersichtlich, wie sich diese Summe auf die einzelnen Monate verteile. Eine monatliche Forderung lasse sich auch nicht durch Teilung der Gesamtsumme durch die Anzahl der Monate errechnen, da davon auszugehen sei, dass der Zeuge S aufgrund der Einmalzahlung einen Rabatt eingeräumt habe und unklar sei, ob über den Mietzeitraum von 6 Jahren eine Steigerung des Mietzinses mit eingerechnet worden sei.
Auch hinsichtlich des Räumungsantrags sei die Klage unbegründet. Ein Anspruch des Klägers aus § 546 BGB bestehe nicht, da der Mietvertrag bis zum 31.08.2015 befristet sei und die Miete im Voraus gezahlt worden sei. Ein Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB oder sonstige Kündigungsgründe lägen nicht vor.
Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers. Er rügt:
Das Amtsgericht habe den geltend gemachten Zahlungsanspruch rechtsirrig verneint. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei der Mietvertrag nach § 138 Abs. 1 BGB und darüber hinaus auch nach § 134 Abs. 1 BGB i.V.m. § 288 StGB unwirksam. Hinsichtlich einer Vollstreckungsvereitelung habe das Amtsgericht eine Täterschaft des Zeugen S nicht geprüft. Ihm habe die Zwangsvollstreckung durch Einleitung entsprechender Maßnahmen der Volksbank T eG gedroht. Durch Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrags vom 28.08.2009 sei u.a. die später von der Volksbank T eG beantragte Zwangsverwaltung torpediert worden.
Rechtsirrig habe das Amtsgericht auch das Bestehen eines Anspruchs in Höhe von 1.749,99 € verneint. Aufgrund fehlerhafter Beweiswürdigung sei das Amtsgericht von einer Erfüllung des Mietzinsanspruchs ausgegangen. Es habe den Umstand der partiellen Aussageverweigerung durch den Zeugen S nicht berücksichtigt. Richtigerweise habe es der Aussage des Zeugen S nicht folgen dürfen. Zu Unrecht habe das Amtsgericht hinsichtlich der Vorfrage der Mittelherkunft bezüglich der 13.000,00 € die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu Baukostenzuschüssen nicht angewendet.
Auch die Ausführungen im angefochtenen Urteil zu § 1124 BGB seien rechtsfehlerhaft. Das Amtsgericht habe sich mit der Auffassung des früheren Dezernenten, der eine Periodisierung des vermeintlich geleisteten Betrages ohne Zweifel bejaht habe, nicht auseinandergesetzt, sondern stattdessen unhaltbare Mutmaßungen über eine angebliche Rabattgewährung durch den Zeugen S angestellt, für die seine Angaben keinerlei Veranlassung gegeben hätten.
Schließlich habe das Amtsgericht auch den Räumungsanspruch rechtsirrig verneint, indem es den Mietvertrag zu Unrecht als wirksam angesehen habe und verkannt habe, dass der Mietvertrag aufgrund der berechtigten Kündigungen des Klägers spätestens seit dem 06.02.2012 keine Rechtswirkungen zugunsten der Beklagten mehr entfalten könne.
Der Kläger beantragt,
das Urteil des Amtsgerichts X vom 19.07.2012 – 2 C 990/10 – abzuändern und
2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, den unter der Anschrift C ##, ### X, belegenen und im Grundbuch von E, Blatt ##, Gemarkung #, Flur #, Flurstück ##, Gebäude- und Freifläche sowie Waldfläche, eingetragenen Grundbesitz zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil.
Entgegen der Auffassung des Klägers dürfe in die Beweiswürdigung nicht einfließen, dass sich ein Zeuge zu seinem persönlichen Schutz auf ein ihm zustehendes Zeugnisverweigerungsrecht berufen habe. Es gebe insbesondere keinen Erfahrungssatz, dass jemand, der sich partiell auf sein Aussageverweigerungsrecht berufe, in anderen Punkten die Unwahrheit sage.
Die Auffassung eines vormals zuständigen Dezernenten könne für die Frage der Periodisierung des Mietzinses im Streitfall keine Rolle mehr spielen. Im Streitfall sei insoweit von besonderer Bedeutung, dass für den Verlängerungszeitraum eine vollständig andere Bemessung des Mietzinses gewählt worden sei. Auch die Ziffer 8 des Mietvertrages deute nicht auf eine Bemessung der Einmalzahlung auf der Grundlage von periodischen Mietzinszahlungen hin, sondern nehme lediglich Bezug auf die gesetzliche Regelung in § 547 Abs. 1 BGB, nach der ein Vermieter vorausgezahlte Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen habe.
Hilfsweise sind die Beklagten der Ansicht, es bestehe kein Kündigungsgrund i.S.d. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da sich die Beklagte zu 1. mangels Verschulden nicht im Verzug befinde.

Entscheidungsgründe:
I.
Die zulässige Berufung des Klägers ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
1.
Der Kläger hat gegen die Beklagte zu 1. lediglich einen Anspruch auf Zahlung von Mietzins für die Monate Januar 2010 und Februar 2010 in Höhe von insgesamt 972,22 € aus § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. § 1124 Abs. 2 BGB. Der mit dem Klageantrag zu 1. vom Kläger vorrangig verfolgte Anspruch auf Zahlung von Wertersatz in Höhe von insgesamt 2.700,00 € für die Monate Dezember 2009, Januar 2010 und Februar 2010 aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 2. Fall, 818 Abs. 2 BGB besteht hingegen nicht.
a)
Wie das Amtsgericht im angefochtenen Urteil zutreffend ausgeführt hat, hat die Beklagte zu 1. den Besitz an dem streitgegenständlichen Grundbesitz nicht ohne Rechtsgrund erlangt, denn der mit dem Zeugen S unter dem 28.08.2009 geschlossene Mietvertrag wirkt gemäß § 152 Abs. 2 ZVG auch gegenüber dem Kläger als Zwangsverwalter. Das Grundstück C 51 in X befand sich unstreitig schon vor der Beschlagnahme im Zwangsverwaltungsverfahren im Besitz der Beklagten zu 2. und 3.; die Beklagte zu 1. ist jedenfalls seit dem 01.09.2009 aufgrund des an diesem Tag zwischen den Beklagten zu 2. und 3. sowie der Beklagten zu 1. abgeschlossenen Untermietvertrags (vgl. Anlage 2 zum Schriftsatz der Beklagten vom 06.12.2010, Bl. 149ff. d.A.) mittelbare Besitzerin des Grundstücks, so dass dahinstehen kann, ob und ggfs. in welcher Form ihr der Zeuge S möglicherweise bereits zuvor am 28.08.2009 den Besitz an dem Grundstück übertragen hat.
Auf das genaue Datum der Beschlagnahme im Zwangsverwaltungsverfahren, das sich dem Sachvortrag der Parteien zwar nicht entnehmen ließ und auch vom Prozessbevollmächtigten des Klägers im Termin zur mündlichen Verhandlung vor der Kammer am 15.02.2013 nicht mitgeteilt werden konnte, kommt es im Streitfall nicht an. Denn die Beschlagnahme im Zwangsverwaltungsverfahren kann hier auf keinen Fall vor dem 26.11.2009 erfolgt sein, so dass der Beklagten zu 1. der Besitz nach dem Vorstehenden jedenfalls unstreitig vor der Beschlagnahme im Zwangsverwaltungsverfahren überlassen worden war, so dass die Voraussetzungen des § 152 Abs. 2 ZVG vorliegen.
Nach § 146 Abs. 1 ZVG finden auf die Anordnung der Zwangsverwaltung die Vorschriften über die Anordnung der Zwangsversteigerung entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus den §§ 147 – 151 ZVG ein anderes ergibt. Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 ZVG wird die Beschlagnahme eines Grundstücks – in der Zwangsversteigerung – mit dem Zeitpunkt wirksam, in welchem der Beschluss, durch den die Zwangsversteigerung angeordnet ist, dem Schuldner zugestellt wird. Gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 ZVG wird die Beschlagnahme auch mit dem Zeitpunkt wirksam, in welchem das Ersuchen um Eintragung des Versteigerungsvermerks dem Grundbuchamt zugeht, sofern auf das Ersuchen die Eintragung demnächst erfolgt. Der frühere von beiden Zeitpunkten entscheidet (vgl. Stöber, ZVG, 20. Auflage (2012), § 22 Rdnr. 2.1). Gemäß § 151 Abs. 1 ZVG wird die Beschlagnahme – in der Zwangsverwaltung – auch dadurch wirksam, dass der Zwangsverwalter nach § 150 ZVG den Besitz des Grundstücks erlangt. Am 26.11.2009 wurde die Zwangsverwaltung über den streitgegenständlichen Grundbesitz angeordnet, der Kläger zum Zwangsverwalter bestellt und der Grundbesitz beschlagnahmt (vgl. Beschluss des AG X vom 26.11.2009, Az. 007 L 035/09, Anlage K1 zur Klageschrift vom 16.08.2010 (Bl. 12 d.A.)). Eine Zustellung dieses Beschlusses vor dem 01.09.2009, an dem die Beklagte zu 1. spätestens mittelbaren Besitz an dem streitgegenständlichen Grundstück erlangt hat, scheidet somit aus. Auch die Inbesitznahme des Grundbesitzes durch den Kläger erfolgte unstreitig erst am 01.12.2009. Auch auf den Zeitpunkt der Beschlagnahme im (vorangegangenen) Zwangsversteigerungsverfahren kommt es in diesem Zusammenhang nicht an, weil diese nach § 21 Abs. 2 ZVG Miet- und Pachtforderungen gerade nicht erfasst.
An der Wirksamkeit des am 28.08.2009 zwischen dem Zeugen S und der Beklagten zu 1. geschlossenen Mietvertrags bestehen auch keine Zweifel.
aa)
Soweit der Kläger mit der Berufung die Beweiswürdigung im angefochtenen Urteil mit der Begründung angegriffen hat, dass das Amtsgericht die Aussage des Zeugen S zu Unrecht als zumindest in Teilen glaubhaft angesehen habe, weil es – fehlerhaft – nicht gewürdigt habe, dass der Zeuge S teilweise die Aussage unter Hinweis auf sein Zeugnisverweigerungsrecht verweigert habe, vermag dies der Berufung nicht zum Erfolg zu verhelfen. Daran, dass der Mietvertrag zwischen dem Zeugen S und der Beklagten zu 1. tatsächlich bereits am Abend des Versteigerungstermin (28.08.2009) abgeschlossen worden ist, kann nach Auffassung der Kammer kein ernsthafter Zweifel mehr bestehen, nachdem der Prozessbevollmächtigte des Klägers im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 17.11.2011 sinngemäß erklärt hat (vgl. Bl. 409 d.A. unten), dass er das Bestreiten der Echtheit des Beglaubigungsvermerks des Notars C1 in I vom 03.09.2009 nach der erfolgten Vorlage des Originals der beglaubigten Kopie des Mietvertrages vom 28.08.2009 (vgl. Bl. 415R d.A.) nicht mehr aufrechterhält. Die öffentliche Beglaubigung der Übereinstimmung von Fotokopie und Original setzt voraus, dass der Mietvertrag dem Notar C am 03.09.2009 im Original vorgelegen haben muss. Demzufolge muss der Mietvertrag – spätestens – zu diesem Zeitpunkt, der jedenfalls vor der Beschlagnahme im Zwangsverwaltungsverfahren lag (s.o. unter a)) zwischen dem Zeugen S und der Beklagten zu 1. bereits abgeschlossen gewesen sein.
Auch soweit das Amtsgericht es als erwiesen angesehen hat, dass die Beklagte zu 1. die vereinbarte Mietzinszahlung in Höhe von 35.000,00 € am Abend des 28.08.2009 durch Übergabe eines LZB-Schecks über 22.000,00 € und eines Betrages in Höhe von 13.000,00 € in bar an den Zeugen S geleistet hat, ist die Beweiswürdigung des Amtsgerichts nicht zu beanstanden. Entgegen der vom Kläger in der Berufungsbegründung vertretenen Ansicht durfte das Amtsgericht gerade nicht zu Lasten der insoweit beweisbelasteten Beklagten zu 1. würdigen, dass der Zeuge S sich hinsichtlich eines Teils der an ihn gerichteten Fragen auf sein Zeugnisverweigerungsrecht berufen hat. Eine für den Beweisführer nachteilige Beweiswürdigung der Zeugnisverweigerung ist in der Regel unzulässig, weil der Beweisführer keinen Einfluss auf die Ausübung des Aussageverweigerungsrechts durch den Zeugen hat (vgl. Greger in: Zöller, ZPO, 28. Aufl. (2010), § 383 Rdnr. 7 m.w.Nw.).
Umstände dafür, dass die Beklagte zu 1. hier Einfluss auf die Ausübung des Aussageverweigerungsrechts durch den Zeugen S gehabt hätte und die deshalb eine andere Behandlung rechtfertigen könnten, sind weder vortragen noch anderweitig ersichtlich. Wenn – wie im Streitfall – ein Zeuge von seinem Aussageverweigerungsrecht nur partiell Gebrauch macht, d.h., es nur hinsichtlich bestimmter Fragen ausübt, können bei der Beweiswürdigung aus einem solchen Verhalten des Zeugen erst Recht keine für den Beweisführer nachteiligen Schlüsse gezogen werden, weil es – worauf die Beklagten in der Berufungserwiderung zu Recht hinweisen – keinen Erfahrungssatz gibt, wonach jemand, der in Teilen die Aussage verweigert, in anderen Punkten, zu denen er sich äußert, die Unwahrheit sagt.
bb)
Soweit der Kläger mit der Berufung geltend macht, das Amtsgericht habe – fehlerhaft – die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu den sog. „Baukostenzuschüssen“ nicht auf den Streitfall angewendet und daher insoweit zu geringe Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast der Beklagten zu 1. hinsichtlich Mittelherkunft gestellt, kann die Berufung hierauf nicht gestützt werden. Die Grundsätze aus dem angeführten Beschluss des Bundesgerichtshofes (vgl. BGH, Beschluss vom 13.06.2002 – XI ZR 26/01, NJW-RR 2002, 1304) lassen sich auf den Streitfall nicht übertragen, weil zwischen den Fällen relevante Unterschiede bestehen. In dem vorgenannten Beschluss ging es um den Schutz des Mieters oder Pächters durch § 57c ZVG gegenüber dem Grundpfandgläubiger, der dadurch zu rechtfertigen ist, dass durch tatsächliche Leistungen des Mieters oder Pächters ein Sachwert geschaffen worden ist, der dem Ersteher später in Form höherer Mieteinnahmen zu Gute kommt (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 6 zitiert nach juris). Durch die im Streitfall behauptete und vom Kläger bestrittene Vermietung des streitgegenständlichen Grundbesitzes wurde hingegen gerade kein Sachwert geschaffen, sondern der Beklagten zu 1. als Mieterin lediglich ein Nutzungs- und Besitzrecht eingeräumt. Ob sich eine solche Vermietung für einen Ersteher überhaupt positiv auswirkt, hängt zunächst maßgeblich davon ab, ob die Vermietung zu einem für den Ersteher günstigen Mietzins erfolgte, was nur dann der Fall wäre, wenn dieser über der ortsüblichen Miete läge – faktisch jedoch auch davon, ob die vereinbarte Miete später überhaupt gezahlt wird bzw. gezahlt werden kann. Anderenfalls kann sich eine solche Vermietung vielmehr als nachteilig erweisen. Dies kommt auch dann in Betracht, wenn – wie im Streitfall – hinsichtlich der Mietzinszahlung eine Vorauszahlung vereinbart wird. Denn dann hängt die Frage, ob die Erträge einer solchen Vermietung einem Ersteher zu Gute kommen, von der Anwendbarkeit des § 1124 Abs. 2 BGB ab, auf die nachfolgend noch einzugehen sein wird.
cc)
Zu Recht ist das Amtsgericht auch davon ausgegangen, dass der Kläger den ihm obliegenden Beweis, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Mietvertrag um ein Scheingeschäft im Sinne des § 117 BGB gehandelt hat, nicht geführt hat. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, spricht gegen die Annahme eines Scheingeschäft i.S.d. § 117 BGB schon die Motivlage der Vertragsparteien. Sowohl dem Zeugen S als auch der Beklagten zu 1. musste es gerade auf einen wirksamen Vertragsschluss ankommen, um ihre jeweiligen Ziele auch tatsächlich fördern zu können. Weder für den Zeugen S noch für die Beklagte zu 1. ist ein Interesse am Abschluss eines unwirksamen Mietvertrages ersichtlich, denn für den Zeugen S war ein wirksamer Mietvertrag – insbesondere wenn man ihm dem Kläger folgend unterstellen wollte, von vorneherein geplant zu haben, keine weiteren Zahlung auf das Gebot mehr zu leisten – wirtschaftlich vorteilhaft, weil er einen Anspruch auf die Mietzinsvorauszahlung in einer Höhe (35.000,00 €) begründete, die seine bisherigen Zahlungen auf das Gebot (22.000,00 €) weit überstieg. Auch die Beklagte zu 1. konnte ihr offensichtliches Ziel, nämlich zu verhindern, dass ihre Eltern aufgrund der Zwangsvollstreckung den Grundbesitz hätten räumen müssen, nur durch den Abschluss eines wirksamen Mietvertrages erreichen.
dd)
Der Mietvertrag vom 28.08.2009 ist auch nicht wegen Sittenwidrigkeit unwirksam. Das Amtsgericht hat insoweit zutreffend ausgeführt, dass eine Sittenwidrigkeit hier nur in Betracht käme, wenn sich feststellen ließe, dass der Vollstreckungsschuldner – der Beklagte zu 2. – planmäßig mit eingeweihten Helfern zusammenarbeitete, um sein wesentliches pfändbares Vermögen vor dem Zugriff von Gläubigern zu retten. Soweit der Kläger hierzu behauptet hat, dass Sinn und Zweck des Mietvertrages allein gewesen sei, die Rechte der Grundpfandrechtsgläubiger aus der Verwertung des von der Zwangsverwaltung erfassten Grundbesitzes zu erschweren bzw. unmöglich zu machen, so ist zunächst festzustellen, dass die Zwangsverwaltung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses (28.08.2009) noch gar nicht angeordnet war, sondern die Bestellung des Klägers zum Zwangsverwalter erst am 26.11.2009 erfolgt ist. Der Kläger hat weder widerlegt, dass das Motiv der Beklagten zu 1. für den Abschluss des Mietvertrages mit dem Zeugen S nur war, ihren Eltern – insbesondere der schwer erkrankten Beklagten zu 3. – den Verbleib in dem Haus zu sichern, noch dargelegt und bewiesen, dass die Beklagte zu 1. die Anordnung der Zwangsverwaltung vorhergesehen hat und zudem die finanzielle Lage des Zeugen S sowie seine Absicht, nicht das gesamte Gebot zu zahlen, kannte. Letzteres kann weder dem erstinstanzlichen Vortrag des Klägers, der sich auf die Darlegung der Kenntnis der Beklagten zu 1. von dem Verlauf des Rechtsstreits zwischen dem Insolvenzverwalter ihres Vaters und ihrem Vater sowie den (unstreitigen) Umstand, dass sie selbst im Zwangsversteigerungsverfahren „mitgeboten“ hat, beschränkt, hinreichend entnommen werden noch ergibt sich dies aus der insoweit unergiebigen Aussage des Zeugen S.
Selbst wenn man als richtig unterstellt, was der Kläger zur Erfahrenheit des Zeugen S in Zwangsvollstreckungsangelegenheiten vorgetragen hat, kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Zeuge S möglicherweise die weitere Entwicklung, nämlich die Anordnung der Zwangsverwaltung, vorhergesehen hat – zumal er gewusst habe dürfte, dass er das Gebot nicht bezahlen wird bzw. kann – und in dem Abschluss des Mietvertrages vom 28.08.2009 für sich die Möglichkeit gesehen hat, an der Angelegenheit „zu verdienen“, sein diesbezügliches Wissen aber weder mit der Beklagten zu 1. noch mit dem Beklagten zu 2. geteilt hat.
ee)
Auch eine Nichtigkeit wegen eines Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 Abs. 1 BGB i.V.m. § 288 Abs. 1 StGB) ist entgegen der Auffassung des Klägers im Streitfall nicht gegeben. Soweit das Amtsgericht hierzu ausgeführt hat, dass der Kläger den für die Annahme einer Täterschaft des Beklagten zu 2. erforderlichen Nachweis, dass der Beklagte zu 2. zum damaligen Zeitpunkt gewusst habe, dass der Zeuge S das Gebot nicht komplett begleichen würde, nicht geführt habe, ist der Kläger dem mit der Berufung schon nicht entgegengetreten.
Im Übrigen lag schon der objektive Tatbestand des § 288 Abs. 1 StGB – nämlich das Drohen einer Zwangsvollstreckung und das Veräußern oder Beiseiteschaffen von Vermögensbestandteilen desjenigen, dem die Vollstreckung droht – nicht vor, denn die Zwangsverwaltung in den streitgegenständlichen Grundbesitz, die ebenfalls unter den Begriff der Zwangsvollstreckung i.S.d. § 288 Abs. 1 StGB zu subsumieren wäre (vgl. Fischer, StGB, 60. Aufl. (2013), § 288 Rdnr. 3), drohte dem Beklagten zu 2. zum maßgeblichen Zeitpunkt – dem Abschluss des Mietvertrages am 28.08.2009 – noch gar nicht. Zumindest zweifelhaft ist ferner, ob die Tathandlung des Beklagten zu 2., die Anmietung des Hauses von seiner Tochter, ein Veräußern oder Beiseiteschaffen von Vermögensbestandteilen i.S.d. § 288 Abs. 1 StGB darstellt.
Soweit der Kläger mit der Berufung rügt, das Amtsgericht sei bei der Prüfung des § 134 BGB „auf halber Strecke stehengeblieben“ und habe insbesondere eine Täterschaft des Zeugen S nicht geprüft, die richtigerweise aber zu bejahen sei, kann dem ebenfalls nicht gefolgt werden. Der Zeuge S kommt als Täter einer Vollstreckungsvereitelung i.S.d. § 288 Abs. 1 BGB im Streitfall nicht in Betracht, weil ihm selbst – entgegen dem anderslautenden Vortrag am Ende des 3. Absatzes der Seite 4 der Berufungsbegründung (Bl. 576 d.A.) – zum maßgeblichen Zeitpunkt keine Vollstreckung der Volksbank T e.G. drohte. Nicht er, sondern der Beklagte zu 2. war Vollstreckungsschuldner der Volksbank T e.G.; Täter einer Vollstreckungsvereitelung kann jedoch regelmäßig nur der Vollstreckungsschuldner sein (vgl. Fischer, a.a.O., § 288 Rdnr. 4).
Soweit eine Teilnahme (Beihilfe) des Zeugen S in Betracht käme, hat der Kläger eine solche nicht dargelegt. Im Übrigen fehlt es insoweit aber schon an der erforderlichen vorsätzlichen rechtswidrigen Haupttat, weil dem Beklagten zu 2. – wie vorstehend ausgeführt – die hier maßgebliche Zwangsverwaltung noch gar nicht drohte.
b)
Dem Kläger steht jedoch gegen die Beklagte zu 1. für die Monate Januar und Februar 2010 ein Mietzinsanspruch aus § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. § 1124 Abs. 2 BGB in Höhe von 972,22 € zu.
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts steht dem Anspruch nicht entgegen, dass die Beklagte zu 1. nachgewiesen hat, den vereinbarten Mietzins i.H.v. 35.000,00 € bereits am 28.08.2009 im Voraus gezahlt zu haben, denn § 1124 Abs. 2 BGB ist im Streitfall anwendbar, so dass diese Vorausverfügung gegenüber dem Kläger gemäß § 1124 Abs. 2 BGB unwirksam ist, soweit sie sich auf die Miete für eine spätere als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat bezieht. Da die Beschlagnahme im Zwangsverwaltungsverfahren – wie vorstehend unter a) näher ausgeführt – jedenfalls nicht vor dem 26.11.2009 erfolgt ist, kommt es insoweit auf den genauen Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Beschlagnahme nicht an. Nach § 1124 Abs. 2, 2. Halbsatz BGB war die Vorausverfügung selbst dann, wenn die Beschlagnahme noch im November 2009 wirksam geworden sein sollte, noch für den Monat Dezember 2009 wirksam, weil in jedem Fall erst nach dem 15. des Monats wirksam geworden wäre, so dass die Vorausverfügung über den Mietzins auch für den Folgemonat noch wirksam war.
Nach § 1124 Abs. 2 BGB ist eine Verfügung dem Grundpfandgläubiger gegenüber insoweit unwirksam, als sie sich auf die Miete für eine spätere Zeit als den Monat der Beschlagnahme bezieht. Eine Vorausverfügung im Sinne von § 1124 BGB setzt somit die Existenz einer nach periodischen Zeitabschnitten bemessenen Mietforderung gegen den Schuldner voraus, auf die durch ein Rechtsgeschäft eingewirkt wird (vgl. BGH, Urteil vom 25.04.2007 – VIII ZR 234/06, NJW 2007, 2919, Tz. 23 m.w.Nw., zitiert nach juris). Wenn dagegen im Mietvertrag eine Einmalzahlung vereinbart wird, die nicht auf der Grundlage periodischer Zeitabschnitte (etwa Monate oder Jahre) bemessen wird, erlischt mit der Zahlung des Einmalbetrages der Anspruch auf die Miete insgesamt. Erfolgt eine solche Einmalzahlung vor der Beschlagnahme durch den Grundpfandgläubiger, so ist sie ihm gegenüber gemäß § 1124 Abs. 1 Satz 1 BGB wirksam (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 24 zitiert nach juris).
Anders als das Amtsgericht im angefochtenen Urteil gemeint hat, ist nach Auffassung der Kammer im Streitfall von einer Bemessung des Mietzinses nach periodischen Zeitabschnitten auszugehen, denn der Streitfall unterscheidet sich insoweit auch maßgeblich von den vom Bundesgerichthof in diesem Zusammenhang bereits entschiedenen Fällen, in denen jeweils eine Einmalmiete für eine unbestimmte Dauer, nämlich auf „Lebenszeit“ vereinbart worden war (vgl. dazu BGH, Urteil vom 25.04.2007 – VIII ZR 234/06, NJW 2007, 2919ff., Tz. 25 zitiert nach juris; BGH, Urteil vom 05.11.1997 – VIII ZR 55/97, BGHZ 137, 106ff., Tz. 33 zitiert nach juris). Im Streitfall wurde hingegen in Ziffer 5 des Mietvertrages vom 28.08.2009 ein zeitlich befristetes Mietverhältnis – nämlich für die Zeit vom 01.09.2009 bis 31.08.2015 – und für genau diese bestimmte Mietzeit eine Einmalmiete vereinbart.
Wenn die Parteien eines zeitlich befristeten Mietvertrages eine Einmalmiete vereinbaren, ist eine Umrechnung auf einen fiktiven monatlichen Mietzins ohne Weiteres möglich und durchzuführen (vgl. Streyl in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 10. Auflage (2011), § 566b Rdnr. 32). Dies folgt auch aus den vorgenannten Urteilen des Bundesgerichthofes, der insoweit seine Rechtsprechung zu § 566b BGB (vormals § 573 BGB) auf solche Fälle überträgt (vgl. dazu auch BGH, Urteil vom 23.07.2003 – XII ZR 16/00, WuM 2003, 510ff., Tz. 15ff. zitiert nach juris). Wenn sich aus dem Wortlaut eines Mietvertrages kein Anhalt für eine periodische Bemessung des Mietzinses ergibt, stellt der Bundesgerichtshof im Wege der vorzunehmenden Auslegung des Vertrages die beiderseitigen Leistungen gegenüber. Dies führte in den vorzitierten Fällen, in denen die Mietsache auf unbestimmte Zeit – nämlich auf „Lebenszeit“ – überlassen wurde, zu der Feststellung, dass (naturgemäß) offen bleibt, auf wie viele Monate die Gegenleistung (Einmalmiete) zu verteilen ist bzw. erst rückwirkend beurteilt werden kann, welcher Anteil hiervon rechnerisch auf einen Monat entfällt (vgl. BGH, Urteil vom 05.11.1997 – VIII ZR 55/97, BGHZ 137, 106ff., Tz. 33 zitiert nach juris; vgl. BGH, Urteil vom 25.04.2007 – VIII ZR 234/06, NJW 2007, 2919ff., Tz. 25 zitiert nach juris).
Dies ist hingegen im Streitfall grundlegend anders: Die in Ziffer 4 des Mietvertrages vereinbarte Mietdauer (01.09.2009 – 31.08.2015) beträgt 6 Jahre bzw. 72 Monate, so dass sich bei der Umrechnung ein (fiktiver) monatlicher Mietzins von 486,11 € (35.000,00 € geteilt durch 72 Monate) errechnen lässt.
Des Weiteren ist hier nach Auffassung der Kammer im Rahmen der Auslegung auf die vertragliche Regelung in Ziffern 7 und 8 des Mietvertrages abzustellen. Auch der Umstand, dass für die in Ziffer 7 geregelte einmalige Verlängerungsoption für die Mieterin eine grundsätzlich anderweitige Bemessung des Mietzinses – nämlich 80 % der ortüblichen Miete – vertraglich vereinbart worden ist, spricht für eine periodische Bemessung des Mietzinses für die Zeit vom 01.09.2009 bis zum 31.08.2015. Gleiches gilt auch für die in Ziffer 8 des Mietvertrages vertraglich vereinbarte Rückzahlungspflicht für den Fall einer durch die Durchführung eines Vollstreckungsverfahrens begründeten vorzeitigen Vertragsbeendigung. Denn insoweit sieht die Regelung in Ziffer 8 des Mietvertrages eine Verpflichtung zur Rückzahlung des „nicht verbrauchten Teils“ des (im Voraus gezahlten) Mietzinses vor. Dieser nicht verbrauchte Teil des Mietzinses lässt sich aber denknotwendig nur in der Weise errechnen, dass – im Fall der vorzeitigen Vertragsbeendigung – der im Voraus geleisteten Betrag (35.000,00 €) durch die Anzahl der ursprünglichen Vertragslaufzeit (72 Monate) geteilt und das Ergebnis mit der Zahl der infolge der vorzeitigen Vertragsbeendigung verbleibenden Monate multipliziert wird. Somit stellt gerade die Vereinbarung einer anteiligen Rückzahlungspflicht in Ziffer 8 des Mietvertrages für die Kammer ein wesentliches Indiz dafür dar, dass die Parteien von einer periodischen Bemessung des Mietzinses für die in Ziffer 4 vereinbarte Vertragslaufzeit ausgegangen sind.
Für die Spekulation der Beklagten über einen in dem vereinbarten Gesamtmietzins von 35.000,00 € etwaig enthaltenen Rabatt, die das Amtsgericht im angefochtenen Urteil übernommen hat, bietet der Wortlaut des Vertrages keinerlei Anhaltspunkte. Auch die Angaben der Beklagten zu 1. und des Zeugen S liefern hierfür keine Anhaltspunkte. Die Beklagte zu 1. selbst hat bei ihrer persönlichen Anhörung durch das Amtsgericht keinen Rabatt erwähnt, sondern sinngemäß angegeben, der Betrag von 35.000,00 € sei vom Zeugen S vorgeschlagen worden (vgl. Bl. 409R oben d.A.). Der Zeuge S hat hingegen angegeben, der Betrag i.H.v. 35.000,00 € sei ihm vom Rechtsanwalt T1 genannt worden. Auch aus dem in der Regelung in Ziffer 8 des Mietvertrages vorgesehenen Aufschlag von 30 % lässt sich weder eine solche Rabattierung direkt noch ein entscheidendes Argument gegen eine periodische Bemessung des Mietzinses ableiten. Denn selbst wenn ein entsprechender Rabatt einkalkuliert gewesen wäre, stünde dies einer Umrechnung in einen fiktiven monatlichen Mietzins im Ergebnis nicht entgegen.
Die Kammer hat bei der Berechnung des für die Monate Januar und Februar 2010 geschuldeten Mietzinses (2x 486,11 €) auch nicht angenommen, dass der sich bei der Umrechnung in einen fiktiven monatlichen Mietzins ergebende Betrag noch um den in Ziffer 8 des Mietvertrages genannten 30 %-igen Aufschlag zu erhöhen ist, weil eine entsprechende Rabattierung – aus den vorgenannten Gründen – nicht festgestellt werden kann. Zudem zeigt eine weitere Kontrollüberlegung, dass die diesbezügliche Regelung in Ziffer 8 des Mietvertrages von den Parteien nicht „zu Ende gedacht“ wurde, was dagegen spricht, hieraus die Vereinbarung eines Rabatts abzuleiten. Wäre der Vertrag zu einem sehr frühen Zeitpunkt, z.B. bereits wenige Monate nach Vertragsschluss, vorzeitig beendet worden, wäre nach der Regelung in Ziffer 8 des Mietvertrages als „nicht verbrauchter Teil“ des im Voraus gezahlten Mietzinses ein Betrag zurückzuerstatten gewesen, der den von der Beklagten zu 1. gezahlten Betrag (35.000,00 €) deutlich überschritten hätte.
2.
Dem Kläger steht – derzeit – weder gegen die Beklagte zu 1. aus § 546 Abs. 1 BGB noch gegen die Beklagten zu 2. und zu 3. aus § 546 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Räumung des streitgegenständlichen Grundbesitzes zu. Weder die vom Kläger mit Schreiben vom 26.05.2010 (vgl. Anlage K7, Bl. 67f. d.A.) noch die mit Schreiben vom 06.02.2012 (vgl. Bl. 466 d.A.) ausgesprochene Kündigung ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB wirksam, weil sich die Beklagten nach Auffassung der Kammer im Streitfall – jedenfalls bis zur Verkündung dieses Urteils im Berufungsverfahren – noch darauf berufen können, dass die Beklagte zu 1. mangels Verschulden gegenüber dem Kläger nicht in Zahlungsverzug geraten ist, weil der Verzug im Streitfall unverschuldet im Sinne des § 286 Abs. 4 BGB ist, da ein unverschuldeter Rechtsirrtum der Beklagten zu 1. über die Verpflichtung, trotz der geleisteten Mietvorauszahlung an den Zeugen S ab Januar 2010 nochmals Mietzins an den Kläger zu zahlen, vorliegt, und deshalb bislang noch kein Kündigungsgrund im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB gegeben war.
Die Kammer verkennt dabei nicht, dass an einen unverschuldeten Rechtsirrtum grundsätzlich strenge Anforderungen zu stellen sind (vgl. Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 72. Auflage (2013), § 543 Rdnr. 26 m.w.Nw.) und nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kein Grund besteht, im Rahmen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zugunsten des Mieters einen milderen Sorgfaltsmaßstab anzulegen (vgl. BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882f., Tz. 19 zitiert nach juris; BGH, Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428ff., Tz. 27 zitiert nach juris).
Die Kammer sieht aber einen entscheidungserheblichen Unterschied zwischen den vorstehend zitierten Entscheidungen, in denen es um eine Mietminderung aufgrund eines Schimmelpilzbefalls mit zunächst unklarer Ursache (vgl. BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11) bzw. um einen Zahlungsrückstand aufgrund des Einbehalts von Nebenkostenvorauszahlungen mit dem Ziel, die Vermieterin zur Vorlage von Rechnungsbelegen für frühere Nebenkostenabrechnungen zu bewegen (vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 102/06) ging, und dem vorliegenden Streitfall darin, dass die Beklagte zu 1. zunächst den Mietzins für die Zeit vom 01.09.2009 bis zum 31.08.2015 durch die Zahlung von 35.000,00 € an den Zeugen S aus ihrer Sicht bereits vollständig erbracht hatte und somit auch bei einer Zahlung an den Kläger unter Vorbehalt – wie sie von der Rechtsprechung in den vorgenannten Fällen als dem Mieter zumutbar angesehen wurde – den Mietzins nochmals hätte aufbringen müssen, was zu einer erheblichen finanziellen Belastung der Beklagten zu 1. geführt hätte. Hinzu kommt, dass die Frage, ob die Vorausverfügung über den Mietzins gegenüber dem Kläger nach § 1124 Abs. 1 BGB wirksam oder nach § 1124 Abs. 2 BGB jedenfalls für die Zeit ab Januar 2010 unwirksam ist, allein von einer schwierigen Rechtsfrage abhängt. Maßgeblich für den Ausgang dieses Rechtsstreits ist die Frage, ob hier von einer periodischen Bemessung des im Voraus geleisteten Mietzinses auszugehen ist oder nicht. Dass dies eine schwierige und auch für den Prozessbevollmächtigten der Beklagten, dessen Rechtsirrtum sich die Beklagten nach § 278 BGB zurechnen lassen müssten, wenn er nicht ausnahmsweise unverschuldet wäre, nicht sicher einzuschätzende Rechtsfrage ist, zeigt allein der Umstand, dass bereits das Amtsgericht und die Kammer die Frage unterschiedlich entschieden haben. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang ferner, dass die Kammer im Streitfall die Revision zugelassen hat, weil – soweit für die Kammer ersichtlich – ein vergleichbarer Fall, in dem eine Mietvorauszahlung für zeitlich eindeutig befristetes Mietverhältnis vereinbart und vorgenommen wurde, auch vom Bundesgerichtshof noch nicht entschieden worden ist.
3.
Der zuerkannte Zinsanspruch des Klägers gegen die Beklagte zu 1. folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Ein Anspruch auf die vom Kläger ab dem 06.03.2010 begehrten Verzugszinsen aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB besteht nicht, weil die Beklagte sich – wie vorstehend ausgeführt – mangels Verschulden nicht im Verzug befand (§ 286 Abs. 4 BGB).
4.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte auch kein Anspruch auf Zahlung von 316,18 € vorgerichtliche Anwaltskosten zu. Vorgerichtliche Anwaltskosten wären im Streitfall nur unter Verzugsgesichtspunkten erstattungsfähig. Die Beklagte zu 1. befand sich jedoch nicht im Verzug (§ 286 Abs. 4 BGB).
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO.
Die Kammer hat die Revision zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Sowohl ein mit dem Streitfall vergleichbarer Fall, in dem eine Mietvorauszahlung für einen klar bestimmten Mietzeitraum vereinbart und vorgenommen wurde, als auch die Frage, ob ausnahmsweise ein unverschuldeter Rechtsirrtum vorliegen kann, wenn es um die Frage der Wirksamkeit einer Vorausverfügung über den Mietzins geht, sind – soweit für die Kammer ersichtlich – noch nicht höchstrichterlich entschieden worden.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 138 Abs. 1, 117 BGB sowie § 134 BGB
§§ 812, 818 BGB
§§ 812 Abs. 1 Satz 1, 2. Fall, 818 Abs. 2 BGB
§§ 291, 288 Abs. 1 BGB
§§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§§ 91 Abs. 1 Satz 1, 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO
§ 288 StGB
§ 117 BGB
§ 1124 BGB
§ 546 BGB
§ 288 StGB
§ 1124 BGB
§ 150 ZVG
§ 57c ZVG
§ 117 BGB
§ 134 BGB
§ 566b BGB
§ 573 BGB
§ 278 BGB
§ 152 Abs. 2 ZVG
§ 138 Abs. 1 BGB
§ 134 Abs. 1 BGB
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 1124 Abs. 2 BGB
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
§ 138 Abs. 1 BGB
§ 547 Abs. 1 BGB
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 1124 Abs. 2 BGB
§ 146 Abs. 1 ZVG
§ 22 Abs. 1 Satz 1 ZVG
§ 22 Abs. 1 Satz 2 ZVG
§ 151 Abs. 1 ZVG
§ 21 Abs. 2 ZVG
§ 134 Abs. 1 BGB
§ 288 Abs. 1 StGB
§ 288 Abs. 1 BGB
§ 1124 Abs. 2, 2. Halbsatz BGB
§ 1124 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 546 Abs. 2 BGB
§ 286 Abs. 4 BGB
§ 1124 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2002, 1304
NJW 2007, 2919
BGHZ 137, 106
NJW 2012, 2882
NJW 2007, 428
07 L 035/09
07 K 058/07
2 C 990/10
XI ZR 26/01
VIII ZR 234/06
VIII ZR 55/97
XII ZR 16/00
VIII ZR 138/11
VIII ZR 102/06