Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2023-02-14, Aktenzeichen 63 S 125/22
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2023:0214.63S125.22.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Eine per EGVP eingereichte Berufung ist zulässig, wenn sie mittels Schriftsatzes eingereicht wird, in den keine Signaturdatei eingebettet ist, wenn in die separat übersandte Signaturdatei ihrerseits der die Berufungseinlegung enthaltende Schriftsatz eingebettet ist und wenn sie mit den üblicherweise zur Verfügung stehenden Programmen problemlos lesbar ist.(Rn.14)
2. Ein Inkassodienstleister darf grundsätzlich Ansprüche der Mieter wegen Verstoßes gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse durchsetzen (Anschluss BGH, Urteil vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 423/21). Hierunter fällt auch ein Schadensersatzanspruch, der auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gerichtet ist (Anschluss BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19).(Rn.17)
3. Für die Bewertung eines Antrags, der auf Feststellung der höchstzulässigen Miete zielt, ist § 9 ZPO in Bezug auf eine negative Feststellungsklage anzuwenden. Zugrunde zu legen ist daher der dreieinhalbfache Jahresbetrag der Überschreitung der höchstzulässigen Miete bei einem Staffelmietvertrag, wenn die Dauer des Mietverhältnisses nicht bestimmt ist.(Rn.18)
Verfahrensgang
1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 13.04.2022, Az. 15a C 332/21, wird zurückgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Wedding ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis zu 1.000,00 € festgesetzt.
5. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Erstattung außergerichtlicher Kosten nach einem Verstoß gegen die Vorschriften der sogenannten Mietpreisbremse.
Die Klägerin ist ein Inkassodienstleister, der Mietern hilft, Ansprüche gegen ihren Vermieter durchzusetzen, wenn ein Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556dff. BGB vorliegt. Die Beklagte und zwei Mieter schlossen einen Wohnungsmietvertrag. Mietbeginn war der 15.1.2019. Die Mietvertragsparteien schlossen eine Staffelmietvereinbarung, nach der sich die ursprüngliche Nettokaltmiete in Höhe von 620,00 € jährlich jeweils zum 1. Februar, erstmals 2020, um 3 % erhöhte. Die Staffel ab dem 1.2.2020 sollte 638,60 € betragen. Die höchstzulässige Miete betrug 444,41 €. Die Mieter beauftragten die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung von Rechten im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse. Die Klägerin sollte insbesondere einen Auskunftsanspruch, einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, den Anspruch der Mieter auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, einen Anspruch auf Teilrückzahlung der Mietkaution und einen Anspruch auf Freistellung von anfallenden Rechtsverfolgungskosten verfolgen. Die Einzelheiten können der schriftlichen Auftragsabtretungsbestätigung sowie den allgemeinen Geschäftsbedingungen entnommen werden, Anlagen K1 und K2. Mit Schreiben vom 26.11.2019 verlangte die Klägerin von der Beklagten Auskunft, dauerhafte Herabsetzung der Miete sowie Rückzahlung überzahlter Kaution. Die Einzelheiten sind der Anlage K4 zu entnehmen. Die Klägerin berechnete außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.086,23 €. Grundlage war der 47-fache monatliche Überschreitungsbetrag, wobei 42 Monate auf das Feststellungsbegehren, drei Monate auf die anteilige Rückerstattung der Mietkaution und zwei Monate auf zu viel gezahlte Miete entfallen. Wegen der Einzelheiten wird auf Seite 9 der Klageschrift, Blatt 11 d.A., verwiesen.
Mit der Klage hat die Klägerin Auskunft, Zahlung der überzahlten Miete für den Monat Februar 2020 zuzüglich Zinsen sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.086,23 € nebst Zinsen verlangt. Die Beklagte hat den Zahlungsanspruch anerkannt und den Auskunftsanspruch erfüllt, sodass die Parteien den Rechtsstreit insoweit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben.
Das Amtsgericht hat der Klägerin den anerkannten Zahlungsbetrag sowie 256,61 € Rechtsverfolgungskosten zuzüglich Zinsen zugesprochen und die Klage im Übrigen abgewiesen. Bei der Berechnung der Rechtsverfolgungskosten hat es lediglich einen Gegenstandswert zugrunde gelegt, der sich aus der Mietdifferenz der vereinbarten und zulässigen Miete für den Zeitraum zwischen Zugang der Rüge und Ende der laufenden Staffel berechnet. Zur Begründung hat es sich auf eine Entscheidung der 63. Kammer (Urteil vom 14.12.2021, Az.: 63 S 38/21, Blatt 63ff. der der Akte) berufen und argumentiert, der Mieter könne überzahlte Miete nur für Zeiträume nach dem Zugang der Rüge verlangen und müsse die Rüge für jede Staffel neu erklären. Deshalb könne zum Zeitpunkt der Beauftragung im November 2019 nur ein Verstoß für die aktuelle Staffel gerügt werden; ob die Miete der nächsten Staffel unzulässig sei, lasse sich im Vorhinein nicht belastbar beurteilen. Es meint, dass nicht die komplette Staffelabrede unwirksam sei, wenn eine Staffel wegen Verstoßes gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse unzulässig sei.
Das Urteil ist der Klägerin am 14.4.2022 zugestellt worden. Mit Schriftsatz vom 12.5.2022, am Folgetag um 11:12:09 Uhr bei Gericht eingegangen, hat sie Berufung eingelegt. Der Schriftsatz ist über das EGVP versandt worden. Sie meint, das Amtsgericht habe die Klage wegen der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten zu Unrecht teilweise abgewiesen. Der Mieter müsse nicht jede Staffel rügen. Sie argumentiert mit dem missverständlichen Wortlaut des § 557a Abs. 4 BGB, Systematik, dem Willen des Gesetzgebers, Sinn und Zweck der Rügeobliegenheit sowie den Interessen der Parteien. Sie beruft sich auf ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs und folgert, dass keine isolierte Prüfung der jeweiligen Staffeln erfolgen müsse, sondern die gesamte Staffelvereinbarung unwirksam sei.
Die Berufungsklägerin beantragt,
das Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 13.4.2022 zum Aktenzeichen 15a C 332/21 teilweise abzuändern und wie folgt neu zu fassen:
Die Beklagte wird verurteilt an die Klägerin weitere vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 829,62 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Berufungsbeklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie wiederholt ihre erstinstanzlichen Ausführungen und beruft sich auf ein früheres Urteil der Kammer.
Die Kammer hat die Klägerin auf eine mögliche Unzulässigkeit der Berufung hingewiesen. Mit Schriftsatz vom 24.1.2023 hat die Klägerin Stellung genommen, hilfsweise Wiedereinsetzung beantragt und die Berufung mit qualifizierter elektronischer Signatur eingelegt.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet.
A.
Die Berufung ist fristgerecht erfolgt. Sie hätte zwar gemäß § 130a Abs. 3 1. Fall ZPO mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein müssen. Ausweislich des Prüfvermerks war sie dies nicht. Nach den Erkenntnissen der Kammer hat die Klägerin ihre Berufung mit einer enveloping-Signatur übersandt, die gemäß der Nr. 5 Bekanntmachung zu § 5 der ERVV (ERVB 2022) unzulässig ist. Im Gegensatz zur inline- oder enveloped-Signatur bettet die enveloping-Signatur das Dokument ein (H. Müller in: Ory/Weth, jurisPK-ERV Band 2, 2. Aufl., § 130a ZPO (Stand: 24.01.2023), Rn. 183). Die Klägerin bestreitet zwar, eine solche Signatur verwendet zu haben, diese Signatur ist aber erkennbar im Prüfprotokoll für signierte Anhänge, Spalte „Signaturformat“. Dort ist sie gekennzeichnet als „Signatur mit Dokumenteninhalt“ (H. Müller, a.a.O., Fußnote 207). Es kann sich daher nicht um eine inline- oder enveloped-Signatur handeln. Allerdings ist die Kammer der Auffassung, dass dieser formale Fehler nicht zur Unwirksamkeit der Berufungseinlegung führt. Zwar führen unzulässige Signaturen in der Regel zur Unzulässigkeit des Rechtsmittels (H. Müller, a.a.O., Rn. 186), die Formvorschriften sind aber kein Selbstzweck, der den Zugang zu den Gerichten unzumutbar erschweren darf (BVerfG, Stattgebender Kammerbeschluss vom 22. Oktober 2004, Az.: 1 BvR 894/04, juris Rn. 12). Nach Kenntnis der Kammer ist die enveloped-Signatur deshalb keine zugelassene Signaturart, weil sie Schwierigkeiten bei der Weiterverarbeitung bereitet. Das eingebettete Dokument kann nicht in den üblicherweise zur Verfügung stehenden Programmen gelesen werden. Das ist im vorliegenden Fall aber anders. Die Signatur-Datei konnte mit einem herkömmlichen Reader (hier: Adobe Acrobat Reader) geöffnet werden. In diesem Fall hielte es die Kammer für unverhältnismäßig, den möglichen Bedienfehler bei der Signatur mit der Berufungsverwerfung zu sanktionieren.
B.
Die Berufung ist allerdings unbegründet.
Das Amtsgericht hat die Klage auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten im Ergebnis zu Recht teilweise abgewiesen.
Es ist höchstrichterlich geklärt, dass die Klägerin Ansprüche der Mieter wegen Verstoßes gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse durchsetzen darf (vgl. Zuletzt: BGH, Urteil vom 18. Mai 2022, Az.: VIII ZR 423/21, juris Rn. 23 mit weiteren Nachweisen). Hierunter fällt auch ein Schadensersatzanspruch, der gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB, 4 Abs. 5 RDGEG a.F. auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gerichtet ist (BGH, Urteil vom 27. Mai 2020, Az.: VIII ZR 45/19, juris Rn. 116). Die Klägerin konnte gemäß § 4 Abs. 5 RDGEG a.F. für ihre vorgerichtliche Tätigkeit (höchstens) die Gebühren beanspruchen, die auch ein Rechtsanwalt verlangen konnte.
Die Geschäftsgebühr, die ein Rechtsanwalt für die außergerichtliche Interessenwahrnehmung verlangen kann, errechnet sich nach dem Gegenstandswert. Er wird gemäß § 23 Abs. 1 S. 1 und 3 RVG nach den für die Gerichtsgebühren geltenden Wertvorschriften berechnet. Die Bewertung eines Antrags, der auf Feststellung der höchstzulässigen Miete zielt, richtet sich mangels speziellerer Vorschrift in den §§ 39ff. GKG gemäß § 48 Abs. 1 S. 1 GKG nach den Vorschriften über die Zuständigkeit des Prozessgerichts, §§ 3 ZPO folgende. Der Bundesgerichtshof wendet § 9 ZPO auf die negative Feststellungsklage an (BGH, a. a. Ort, juris Rn. 117), legt also den dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Überschreitung zugrunde, wenn die Dauer des Mietverhältnisses nicht bestimmt ist.
Wenn der Mieter bei einem Staffelmietvertrag die Klägerin damit beauftragt, eine dauerhafte Herabsetzung der Miete für die Zukunft zu erreichen, kann der Dienstleister dieselbe Bewertung vornehmen. Denn die Höhe seines Anspruchs richtet sich nach dem Auftrag, den der Mieter ihm erteilt hat und der im vorliegenden Fall keine zeitliche Begrenzung auf die Ausgangsmiete oder eine Staffel enthält.
Ein solcher, unbefristeter Auftrag zur Durchsetzung der Rechte des Mieters ist aber nicht in jedem Fall erforderlich und damit erstattungsfähig im Sinne des Schadensersatzrechts.
Der Mieter kann keine dauerhafte Herabsetzung vom Vermieter verlangen, wenn nur eine Staffel eine überhöhte Miete ausweist. Als Gegenstandwert ist gemäß § 8 ZPO nur die Zeit bis zum Wirksamwerden der nächsten Staffel zugrunde zu legen, wie das Amtsgericht es getan hat.
Ist eine Staffel unzulässig, folgt daraus weder, dass die Staffelmietvereinbarung insgesamt, noch folgende Staffeln unwirksam sind. Im Einzelnen:
Die Frage, welche Folgen die Überschreitung der höchstzulässigen Miete bei einem Staffelmietvertrag hat, ist nicht nach § 139 BGB zu bestimmen, sondern nach den vorrangigen, abweichenden Regelungen der Vorschriften zur Mietpreisbremse und Staffelmiete (Grüneberger, 81. Aufl., § 139 Rn. 18).
Gemäß § 557a Abs. 4 S. 1 BGB ist jede Mietstaffel auf ihre Vereinbarkeit mit den Vorschriften der Mietpreisbremse zu überprüfen. Einerseits ist damit klargestellt, dass die Prüfung nicht auf die Ausgangsmiete beschränkt ist, andererseits ist die Folge, dass die Teilunwirksamkeit einer Mietpreisabrede bei jeder Staffel neu zu prüfen ist, was die Klägerin zu Unrecht in Abrede stellt.
Dem neu gefassten § 557a Abs. 4 BGB liegen nicht nur einseitig die Interessen des Mieters zugrunde, wie die Klägerin meint. Der Gesetzgeber hat zwar ausweislich der Gesetzesbegründung verhindern wollen, dass die Vorschriften der Mietpreisbremse umgangen werden, indem eine zulässige Ausgangsmiete und Staffeln mit erheblichen Preissprüngen vereinbart werden (BT-Drucksache 18/3121, Seite 34). In derselben Begründung heißt es aber auch, dass die Interessen des Vermieters mit den Sätzen 2 und 3 der Vorschrift Eingang in das Gesetz gefunden haben. Satz 2 begründet nicht lediglich den Schutz einer bereits vereinbarten zulässigen Staffel, sondern – entgegen der Ansicht der Klägerin – die Berücksichtigung einer Miethöhe, die zulässig gewesen wäre (BT-Drucksache, Seite 35 drittletzter Satz des ersten Absatzes).
Der Wirksamkeit späterer Staffeln kann nicht das Prinzip der Rechtssicherheit entgegengehalten werden. Dieses gibt es schon deshalb nicht, weil bei Abschluss der Staffelmietvereinbarung nicht vorhersehbar ist, wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete entwickelt und ob die zukünftigen Mietstaffeln der Höhe nach zulässig sind. Diese Dynamik, anders als bei einer Mietpreisabrede ohne Staffelvereinbarung (vergleiche § 556d Abs. 1), haben der Gesetzgeber und die Parteien in Kauf genommen.
Dem Schutz des Mieters, den der Gesetzgeber gerade nicht einseitig mit der Regelung des § 557a BGB bezweckt hat, steht außerdem der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gegenüber, dem bei Dauerschuldverhältnissen eine besondere Bedeutung zukommt. Es stellte einen unverhältnismäßigen Eingriff dar, wenn bei Teilunwirksamkeit einer Staffelvereinbarung auch spätere Staffeln betroffen wären. Denn die Miete wäre nicht nur auf die höchstzulässige Miete begrenzt, sondern könnte diese – bei Erhöhungen der örtlichen Vergleichsmiete – dauerhaft unterschreiten. Die Zielsetzung des Gesetzes wird hingegen schon mit der Teilnichtigkeit einer Staffel erreicht.
Die Klägerin kann dem nicht entgegenhalten, dass eine Mietpreisüberhöhung und das Schicksal der Folgestaffeln ein Risiko darstellen, das dem Vermieter zugewiesen ist. Die Staffelvereinbarung birgt für beide Seiten Chancen und Risiken. Mit der Staffelabrede stellt der Vermieter sicher, dass sich die Miete ohne Mitwirkung des Mieters erhöht, allerdings begibt er sich auch seines Rechts, Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 1 BGB zu verlangen. Der Mieter lässt sich zwar auf eine Mieterhöhung ein, hat aber den Vorteil, dass ihre Höhe vorhersehbar ist. Sie kann geringer sein, als sie sich nach dem Vergleichsmietenverfahren später errechnet hätte.
Gegen die Argumentation der Klägerin spricht auch, dass der Vermieter bei einer Staffelmietvereinbarung schlechter stünde als bei einem Mietverhältnis, in dem er nur nach § 558 BGB die Miete erhöhen kann. In letzterem Fall wäre eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete unabhängig davon möglich, ob die ursprüngliche Miete unzulässig hoch war.
Die Ansicht der Klägerin lässt sich auch nicht mit dem Willen des Gesetzgebers in Einklang bringen, der in § 556g Abs. 1 S. 2 BGB zum Ausdruck gekommen ist. Obwohl mehrere Stimmen im Gesetzgebungsverfahren gefordert hatten, die Miete bei einem Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse auf die ortsübliche Höhe zu begrenzen (Lützenkirchen, Kommentar zum Mietrecht, 3. Aufl., § 556 Rn. 3), hat der Gesetzgeber nur die Reduzierung auf die höchstzulässige Miete angeordnet. Wenn man Folgestaffeln für unwirksam hielte, hätte das noch viel weitgehendere Auswirkungen als die, die der Gesetzgeber bei einer „normalen“ Mietzinsvereinbarung gerade nicht bestimmen wollte.
Für eine Unwirksamkeit, die sich auf die betroffene Staffel beschränkt, spricht auch der Rechtsgedanke, der früher in § 308 Abs. 2 BGB alte Fassung Ausdruck gefunden hat und nun in § 2171 Abs. 3 BGB übernommen worden ist. Die Umstände, die zur Unwirksamkeit geführt haben, können sich verändern und sind bei Zeitbestimmungen im Sinne des § 163 BGB zu der Zeit auf ihre Wirksamkeit zu prüfen, wenn der Anfangstermin eingetreten ist.
Die von der Klägerin angeführte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 30.3.2022 streitet nicht für ihre Ansicht. Dort ist lediglich festgestellt worden, dass der Mieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse nicht bei jeder Staffel erneut rügen muss. Daraus kann allerdings nicht gefolgert werden, dass Folgestaffeln unwirksam sind oder es erforderlich im Sinne des Schadensersatzrechtes ist, einen Inkassodienstleister oder ein Rechtsanwalt mit der Geltendmachung der unbefristeten Herabsetzung der Miete zu beauftragen, wenn die zulässige Miete bei Wirksamwerden der nächsten Staffel noch nicht absehbar ist.
Wenn die Klägerin damit argumentiert, die Staffelmietvereinbarung habe die Anforderung des § 557a Abs. 1 BGB nicht eingehalten, so ist dies unrichtig. Sie nimmt dabei nicht in den Blick, dass die Vorschrift zwei Möglichkeiten vorsieht, eine Staffelmiete zu vereinbaren. Entweder ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen. Überdies bestimmt § 556d Abs. 1 Satz 1 BGB lediglich, dass die Vereinbarung zur Miethöhe teilweise unwirksam ist. Sie ist nicht inexistent. Der angeführte Beleg aus dem Kommentar von Blank/Börstinghaus bestätigt die Rechtsansicht der Klägerin überdies nicht. Dort ist lediglich ausgeführt, dass die Erhöhungsbeträge bei Abschluss der Staffelmietvereinbarung betragsmäßig vereinbart werden müssen. Die Parteien dürfen sie nicht der Bestimmung einer Partei oder eines Dritten überlassen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 47 Abs. 1 S. 1, 43 Abs. 2 GKG.
IV.
Die Kammer lässt die Revision zu, weil sowohl eine andere Kammer des Landgerichts als auch möglicherweise der Bundesgerichtshof eine andere Auffassung vertreten, welcher Gegenstandswert für die Rechtsverfolgungskosten anzusetzen ist, wenn ein Staffelmietvertrag vorliegt.
Die 65. Kammer (LG Berlin, Urteil vom 28. Dezember 2021, Az.: 65 S 120/21, juris Rn. 60) hat trotz Beschränkung der Unwirksamkeit auf die Staffel den Gegenstandswert anhand des 47-fachen Überschreitungsbetrags errechnet.
Die Klägerin meint dieselbe Bewertung aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.3.2022 (oben zitiert) folgern zu können. Dort hat er auf den Schadensersatzanspruch wegen vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten verwiesen, der ebenfalls auf Grundlage des 47-fachen Überschreitungsbetrags errechnet worden ist.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 556dff. BGB
§§ 39ff. GKG
§ 9 ZPO
§ 130a ZPO
§ 3 ZPO
§ 8 ZPO
§ 139 BGB
§ 557a BGB
§ 558 BGB
§ 163 BGB
§ 557a Abs. 4 BGB
§ 5 der ERVV
§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB
§ 4 Abs. 5 RDGEG
§ 23 Abs. 1 S. 1 und 3 RVG
§ 48 Abs. 1 S. 1 GKG
§ 557a Abs. 4 S. 1 BGB
§ 558 Abs. 1 BGB
§ 556g Abs. 1 S. 2 BGB
§ 308 Abs. 2 BGB
§ 2171 Abs. 3 BGB
§ 557a Abs. 1 BGB
§ 556d Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO
§ 47 Abs. 1 S. 1, 43 Abs. 2 GKG

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 423/21
VIII ZR 45/19
15a C 332/21
VIII ZR 52/23
63 S 38/21
1 BvR 894/04
65 S 120/21