Amtsgericht Neuss (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1989-04-14, Aktenzeichen 36 C 114/88
ECLI: ECLI:DE:AGNE:1989:0414.36C114.88.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 700,00 DM abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vorab in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
Die Sicherheitsleistung kann auch durch die selbstschuldnerische Bürgschaft einer westdeutschen Großbank oder Sparkasse erbracht werden.

Tatbestand:
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die im Obergeschoss des Hauses H-Weg in O gelegene Wohnung.
Mit Schreiben vom 04.03.1987 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 30.04.1988.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen,
die im Hause H-Weg, 4040 O, Obergeschoss, gelegene Wohnung bestehend aus Wohnzimmer, Schlafzimmer, Bad und WC, Küche sowie zwei Kellerräume zu räumen und in geräumtem Zustand an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise,
ihr eine geräumige Räumungsfrist zu gewähren.
Die Beklagte bestreitet den Eigenbedarf. Sie beruft sich unter anderem darauf, dass sie die Wohnung - unstreitig - seit Mai 1951 bewohne und die Wohnung zu ihrem Lebensmittelpunkte geworden sei.
Wegen der näheren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 17.03.1988 (Blatt 19 ff d.A.) verwiesen.
Wege der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze vom 18.04.1988 (Blatt 23 ff d.A.), 01.07.1988 (Blatt 40 ff d.A.), 15.07.1988 (Blatt 44 ff d.A.), 18.08.1988 (Blatt 46 ff d.A.), 12.10.1988 (Blatt 50 ff d.A.), 18.10.1988 (Blatt 52, 53 d.A.) sowie den Inhalt der gewechselten Schriftsätze im übrigen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist nicht begründet.
Die Beklagte ist nicht gemäß § 556 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der von ihr bewohnten Wohnung an den Kläger verpflichtet.
Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht gemäß § 564 b BGB durch die Kündigung des Klägers vom 04.03.1987 beendet worden. Danach ist das Kündigungsrecht des Vermieters abhängig von dem Bestehen eines berechtigten Interesses, das - nach dem hier maßgeblichen Absatz 2 Nr. 2 - bei Vorliegen von Eigenbedarf anzunehmen ist. Durch diese Beschränkung des Kündigungsrechts soll der Mieter vor willkürlichen Kündigungen geschützt werden, weil die Wohnung für ihn einen Lebensmittelpunkt darstellt und jeder Wohnungswechsel für ihn mit erheblichen Unzuträglichkeiten in persönlicher, familiärer, sozialer und wirtschaftlicher Hinsicht verbunden ist. Der Vermieter soll deshalb nicht berechtigt sein, den Mietvertrag ohne beachtliche Gründe zu kündigen. Dies vorausgeschickt, ist nach der Rechtsprechung des BGH (BGHZ 103, 91) und des Bundesverfassungsgerichts (DWW 89, 46 = NJW 89, 970) Eigenbedarf zu bejahen, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für seinen Wunsch anführt, die Wohnung des auf Räumung in Anspruch genommenen Mieters selbst oder durch einen nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB priviligierten Dritten bewohnen zu lassen. Diese Voraussetzungen liegen in der Person des Klägers nicht vor. Der Kläger hat keinen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund dafür vorgetragen, weshalb sein Sohn Michael gerade in die Wohnung der Beklagten einziehen soll, obwohl das Haus H-Weg über eine weitere, nahezu gleichgroße Wohnung im Erdgeschoss verfügt. Zwar ist der Vermieter bei mehreren in Betracht kommenden Wohnungen grundsätzlich nicht verpflichtet, eine soziale Auswahl zu treffen. Das Erlangungsinteresse des Vermieters ist jedoch dann nicht mehr gerechtfertigt und im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts rechtsmissbräuchlich, wenn für den Eigenbedarfswunsch eine frei gewordene oder frei werdende Wohnung zur Verfügung steht, ohne dass der Vermieter für die beabsichtigte Selbstnutzung der anderen Wohnung beachtliche Gründe vorbringen kann (BVerfG, a.a.O.; NJW 1985, 2633). Dabei ist in die unter Missbrauchsgesichtspunkten vorzunehmende Prüfung auch Wohnraum einzubeziehen, der vor der Eigenbedarfskündigung frei geworden, anschließend aber neu vermietet worden ist (BVerfG DWW 89, 46; Röchling, WM 1989, 109). Unter Beachtung dieser Grundsätze muss der geltend gemachte Eigenbedarf des Klägers als willkürlich angesehen werden. Der nunmehr geltend gemachte Eigenbedarf war nämlich bereits im Januar 1986 voraussehbar (§ 286 ZPO). Der Kläger musste bei lebensnaher Betrachtung bereits zu diesem Zeitpunkt davon ausgehen, dass sein ältester Sohn Michael sein Sportstudium in Kürze beenden würde, denn der Studienabschluss im März 1987 lässt den Rückschluss zu, dass sich der Sohn Michael bereits Anfang 1986 in einem fortgeschrittenen Semester befunden haben muss. Hiervon ist offensichtlich auch der Kläger ausgegangen - ohne dass es insoweit auf das genaue Datum der Studiumsbeendigung ankommt -, wenn er der Tochter der Beklagten im Dezember 1985 mitgeteilt haben will, er könne die Wohnung im Erdgeschoss nicht längere Zeit vermieten, weil sein Sohn nach Beendigung des Studiums eine Wohnung brauche. Gleichwohl hat er die im Erdgeschoss des Hauses gelegene und frei gewordene Wohnung im Januar 1986 neu vermietet, ohne dem Wohnbedarf seines Sohnes Michael bei der Vertragsgestaltung mit dem neuen Mieter - etwa durch Abschluss eines auf ein oder zwei Jahre befristeten Mietverhältnisses (vgl. § 564 c BGB) Rechnung zu tragen. Dies ist um so unverständlicher, als der Kläger das Haus seinerzeit mit dem Gedanken erworben haben will, dass seine Söhne in dem Objekt Wohnungen zur Verfügung haben. Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang der weitere Sohn des Klägers, denn dieser ist - wie der Kläger ausdrücklich vorträgt - erst in zwei Jahren mit seinem Studium fertig. Liegen danach aber die von der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts geforderten nachvollziehbaren und vernünftigen Eigenbedarfsgründe nicht vor, so bedarf es keiner weiteren Ausführungen, ob nicht das Mietverhältnis anderenfalls im Hinblick auf die lange Mietdauer und das Alter der Beklagten (68 Jahre) gemäß § 556 a BGB hätte verlängert werden müssen.
Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: 3.000,00 DM

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 564 b BGB
§ 286 ZPO
§ 564 c BGB
§ 556 a BGB
§ 556 Abs. 1 BGB
§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 103, 91
NJW 89, 970
NJW 1985, 2633
WM 1989, 109