Verwaltungsgericht Stuttgart (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-07-18, Aktenzeichen 6 K 4886/24
ECLI: ECLI:DE:VGSTUTT:2025:0718.6K4886.24.00

Tenor:
Die Beklagte wird unter Abänderung ihres Bescheids vom 08.02.2023 und des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums R. vom 13.06.2024 verpflichtet, dem Kläger weitere 4.617,20 € an Aufwendungen als nach Art und Umfang zur Erhaltung seines Gebäudes Xstraße oder zu dessen sinnvoller Nutzung erforderlich zu bescheinigen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt von der Beklagten die Bescheinigung einer größeren Summe erhöhter Absetzungen für Erhaltungskosten seines Baudenkmals.
Im Jahr 2019 erwarb er das Grundstück Xstraße im Stadtbezirk Y. der Beklagten. Es ist mit einem im Jahr 1892/1893 im Stil der Neorenaissance errichten Wohngebäude überbaut. Dieses ist als Kulturdenkmal aus wissenschaftlichen und künstlerischen Gründen in der Liste der Kulturdenkmale verzeichnet. Mit Schreiben vom 04.11.2019 informierte die untere Denkmalschutzbehörde der Beklagten den Kläger über die Eigenschaft seines erworbenen Gebäudes als Kulturdenkmal. Wenn er Veränderungen hieran beabsichtige, müsse er vor Baubeginn einen Antrag hierzu bei der unteren Denkmalschutzbehörde einreichen. Nach Beendigung der zuvor genehmigten Baumaßnahmen habe er die Möglichkeit, eine Steuerbescheinigung zu beantragen, um die Aufwendungen steuerlich erhöht abschreiben zu können. Weitere Einzelheiten könne er der Homepage der Beklagten entnehmen.
Der vom Kläger beauftragte Architekt führte am 01.10.2020 mit Mitarbeitern der Beklagten eine erste Besprechung im Objekt zu dessen geplanter Sanierung durch. Am 19.10.2020 übersandte er der Beklagten neben anderen Unterlagen eine erste „Maßnahmenbeschreibung“. Am 03.12.2020 fand ein gemeinsamer Ortstermin im Objekt statt, den die Beteiligten unterschiedlich darstellen. Jedenfalls äußerte die Behördenseite damals Bedenken gegen die geplanten Wohnungsteilungen und die angekündigten geplanten Balkonanbauten.
Im Dezember 2020 reichte der Kläger bei der Baurechtsbehörde der Beklagten einen Antrag auf baurechtliche Genehmigung eines „inneren Umbaus“ ein, insbesondere zur Aufteilung von Wohnungen im 1. bis 3 OG und zum Anbau von Balkonen. Im Februar 2021 folgte ein denkmalschutzrechtlicher Genehmigungsantrag des Klägers hinsichtlich des Rückbaus der nicht bauzeitlichen Bodenbeläge und der Erneuerung von Ver- und Entsorgungsleitungen.
Mit Bescheid vom 18.02.2021 erteilte die Beklagte dem Kläger eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung für den „Rückbau der nicht bauzeitlichen Bodenbeläge und Erneuerung der Ver- und Entsorgungsleitungen 1. OG“. Nach Nummer II.2 Satz 1 der Nebenbestimmungen sind „Beginn und Ende der Arbeiten der unteren Denkmalschutzbehörde jeweils vorab schriftlich/telefonisch anzuzeigen“.
Ab Februar 2021 wandte sich der vom Kläger beauftragte Fensterbauer an die Beklagte und bat um Abklärung von Details. Die Beklagte wies den Kläger zunächst darauf hin, dass es zu den nun geplanten Maßnahmen an einem Bauantrag fehle. Die Baurechtsbehörde benachrichtigte im September 2021 die Angrenzer, die sich insbesondere gegen die Balkonanlage wandten. Daraufhin führten Mitarbeiter der Baurechtsbehörde im September 2021 eine Ortsbesichtigung durch und erkannten, dass die eingezeichneten geplanten Balkonanlagen den vorhandenen entsprach. Daher bescheinigte die Baurechtsbehörde dem Kläger unter dem 30.09.2021 die baurechtliche Verfahrensfreiheit seiner geplanten Umbaumaßnahmen.
Dieser hatte bereits im August 2021 die Erteilung einer weiteren denkmalschutzrechtlichen Genehmigung für weitere Sanierungsschritte beantragt. Diese Genehmigung für „Wand und Deckenflächen, Böden, Fenster und Rollläden, Innentüren (Zimmer) und Holzwerk“ erteilte die Beklagte dem Kläger mit Bescheid vom 14.10.2021. Wiederum war als Nebenbestimmung Nummer II.2 Satz 1 die Pflicht angefügt, Beginn und Ende der Arbeiten der unteren Denkmalschutzbehörde mitzuteilen.
Im Mai 2022 beantragte der Kläger, ihm eine Bescheinigung zur erhöhten Absetzbarkeit von Aufwendungen für vorgenommene Sanierungsmaßnahmen zu erteilen. Diese hätten zu mehr als 40 Rechnungen von 13 Unternehmen in Höhe von insgesamt 925.102,40 € (einschließlich Mehrwertsteuer) geführt.
Mit Bescheid vom 08.02.2023 bescheinigte die Beklagte dem Kläger aus der von diesem angegebenen Summe an Herstellungskosten den Betrag von 678.185,24 € (einschließlich Mehrwertsteuer) als erhöht absetzbar. Angefügt war eine Tabelle aus 17 Abzugspositionen (mit einer Gesamtsumme von 246.917,16 €). Zur Begründung wurde in den meisten Fällen auf eine fehlende vorherige Abstimmung der abgerechneten Maßnahmen, teilweise auf eine fehlende Erforderlichkeit der Aufwendungen zur sinnvollen Nutzung des Baudenkmals Bezug genommen. Schließlich wurde beim Rechnungsbetrag eines Unternehmers für Abbruchsarbeiten ein Abzug für den denkmalwidrigen Abbruch der Speisekammertrennwände vorgenommen.
Am 07.03.2023 erhob der Kläger Widerspruch gegen die teilweise Versagung der Erteilung der Bescheinigung hinsichtlich zwar nicht aller, aber von 12 Abzugspositionen (mit a bis l gekennzeichnet), den das Regierungspräsidium R. mit Bescheid vom 13.06.2024 zurückwies.
Am 12.07.2024 hat der Kläger Klage erhoben. Zu deren Begründung macht er geltend, er habe Anspruch auf Bescheinigung weiterer Herstellungskosten in Höhe von 197.594,27 €. Die von der Beklagten vorgenommenen Abzüge von insgesamt 145.572,11 € (Abzugspositionen c, e, f, g, und h) wegen angeblich fehlender vorheriger Abstimmung der abgerechneten Maßnahmen mit deren Denkmalschutzbehörde seien rechtswidrig. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts setzte eine solche vorherige Abstimmung gerade keine Schriftlichkeit voraus. Vielmehr reiche Mündlichkeit aus. Eine solche mündliche Abstimmung aller abgerechneter Maßnahmen habe in der gemeinsamen Vorortbesprechung am 03.12.2020 stattgefunden. In dieser sei zunächst der vorhandene Bestand durch den hinzugezogenen aber inzwischen verstorbenen Restaurator begutachtet worden. In der Folge hätten die anwesenden Mitarbeiter der Behördenseite zwar Bedenken gegen den damals noch beabsichtigten Anbau von Balkonen geäußert. Den übrigen Maßnahmen, die bereits aus der schriftlichen Maßnahmenbeschreibung seines Architekten zum Bauantrag bekannt gewesen seien, hätten sie aber sämtlich mündlich zugestimmt.
Ebenso rechtswidrig seien die weiter vorgenommenen Abzüge von 47.404,96 € (Abzugspositionen b, d, i, j, k und l) wegen angeblich fehlender Erforderlichkeit dieser Aufwendungen zu sinnvollen Nutzung seines Baudenkmals. Die Elektrifizierung der Rollläden, der Mehrpreis für eine Videosprechanlage samt Aufwendungen für Smart-Home-Installationen, der Einbau einer Zusatzelektrofußbodenheizung in den Bädern als auch die Verwendung bestimmter Waschtische und Duschrinnen seien jeweils erforderliche Aufwendungen gewesen. Selbst die Bescheinigungsrichtlinien des Landes gingen davon aus, das zur sinnvollen Nutzung eines Baudenkmals Maßnahmen zu seiner Anpassung an zeitgemäße Nutzungsverhältnisse gehörten. Sein Gebäude habe bei Erwerb nur mechanische Rollläden und Etagenheizungen besessen. Nun sei es an das Fernwärmenetz mittels Zentralheizung samt Wandheizkörpern angeschlossen und werde somit klimaneutral beheizt. Sowohl elektrische Rollläden als auch eine zusätzliche elektrische Fußbodenheizung zählten in der heutigen Zeit zu einer zeitgemäßen Ausstattung und stellten die Erhaltung des Baudenkmals auf Dauer sicher. Dabei sei weiter zu berücksichtigen, dass das von ihm sanierte Gebäude von seiner gesamten historischen Ausstattung und Gestaltung ein prachtvolles und luxuriöses Mehrfamilienhaus sei.
Schließlich sei die Kürzung von 4.617,20 € (Abzugsposition a) aus der „Abschlagsrechnung“ der Firma K. vom 27.05.2021 mit der Behauptung, in dieser müssten unzulässige denkmalschutzwidrige Abbrucharbeiten für die Speisekammer enthalten sein, rechtswidrig. Wie die Abbruchfirma mit Schreiben vom 27.02.2023 bestätigt habe, seien die genannten Arbeiten gerade nicht in dieser Rechnung enthalten. Eine weitere Rechnung über weitere Abbrucharbeiten habe er nicht erhalten und nach Ablauf der Verjährungsfrist auch nicht mehr angemahnt.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte unter Abänderung deren Bescheids vom 08.02.2023 und unter Aufhebung des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums R. vom 13.06.2024 zu verpflichten, ihm weitere Aufwendungen in Höhe von 197.594,27 € als nach Art und Umfang zur Erhaltung seines Gebäudes Xstraße oder zu dessen sinnvoller Nutzung erforderlich zu bescheinigen
sowie
die Hinzuziehung seines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Erwiderung macht sie geltend, der größte Teil der vom Kläger zusätzlich zur Bescheinigung beantragten Herstellungskosten könne ihm nicht bescheinigt werden, weil die jeweils zugrundeliegenden Baumaßnahmen ohne Abstimmung mit ihr erfolgt seien. Nach der Rechtsprechung der obersten Bundesgerichte bedeute „Abstimmen“ eine einverständliche, bei Bedarf hinsichtlich Art, Umfang und fachgerechter Ausführung ins Detail gehende Festlegung der durchzuführenden Baumaßnahmen. Auch der Kläger räume ein, dass eine schriftliche Abstimmung der beanstandeten Baumaßnahmen nie erfolgt sei. Nr. 2.3.2 Satz 1 der baden-württembergischen Bescheinigungsrichtlinie Denkmalschutz erfordere aber eine schriftliche Abstimmung. Ungeachtet dessen messe der Kläger dem Ortstermin vom 03.12.2020 eine Bedeutung bei, welche dieser nicht gehabt habe. Er sei eine reine Service-Leistung zur Vorbereitung der erst anstehenden Antragstellung des Klägers gewesen. und habe einer Ersteinschätzung der geplanten Maßnahmen unter Berücksichtigung des vorgefundenen Originalzustands gedient. Erst mit Eingang des (zweiten) klägerischen Antrags auf denkmalschutzrechtliche Genehmigung vom 05.08.2021 sei sie in der Lage gewesen, sich mit von diesem detailliert geplanten Maßnahmen auseinanderzusetzen.
Rund ein Viertel der nicht bescheinigten Aufwendungen könne mangels deren Erforderlichkeit nicht bescheinigt werden. Das Merkmal „zur Erhaltung des Baudenkmals erforderlich“ bedeute, dass es sich um Aufwendungen für die Substanz des Baudenkmals handeln müsse, die nach Art und Umfang erforderlich sind, um die Merkmale zu erhalten, die die Eigenschaft des Gebäudes als Baudenkmal begründen. Die Erforderlichkeit der Baumaßnahmen habe sich aus dem Zustand des Baudenkmals vor Beginn der Baumaßnahmen und dem denkmalpflegerisch sinnvoll erstrebenswerten Zustand zu ergeben. Das weiter zu beachtende gesetzliche Merkmal „zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich“ erweitere den Umfang der bescheinigungsfähigen Kosten. Es sei erfüllt, wenn die Aufwendungen die Denkmaleigenschaft nicht oder allenfalls unerheblich beeinträchtigten und erforderlich seien, um eine unter denkmalrechtlichen Gesichtspunkten sinnvolle Nutzung des Baudenkmals zu erhalten, wiederherzustellen oder zu ermöglichen, und geeignet erscheinen, die Erhaltung des Baudenkmals auf Dauer sicherzustellen. Unter Zugrundelegung dieser Maßgaben seien weder die Kosten für elektrische Rollläden, eine Fußbodenheizung, einer Videosprechanlage oder Smart Home zur sinnvollen Nutzung des Gebäudes erforderlich. Was die Sanitärausstattung betreffe, haben man die im Angebot der Sanitärfirma genannten Kosten anerkannt. Da die Schlussrechnung über dieses hinausgehe, könne man daraus schließen, dass es sich um Sonderwünsche des Eigentümers handele.
Schließlich seien die Kosten des nicht denkmalgerechten Abbruchs der Wände der historischen Speisekammern sehr wohl in den Rechnungen des Unternehmers Koca enthalten und müssten aus diesen herausgerechnet werden, zumal von diesem bis heute keine zusätzliche Rechnung für diese Abbruchsmaßnahme vorgelegt worden sei.
Die Beteiligten haben einer Entscheidung durch den Berichterstatter anstelle der Kammer zugestimmt.
In der mündlichen Verhandlung hat der Kläger verdeutlicht, aus der beanstandungslosen Genehmigung seiner denkmalschutzrechtlichen Anträge müsse zurückgeschlossen werden, dass es zuvor bereits eine Abstimmung mit der Beklagten gegeben habe. Die Beklagte hat unter anderem darauf verwiesen, die gekürzten Abbruchskosten seien zudem für eine Maßnahme aufgewendet worden, welche nicht abgestimmt gewesen sei.
Mit nach der mündlichen Verhandlung eingegangenem Schriftsatz vom 18.07.2025 hat der Kläger noch ausgeführt, die Beklagte verhalte sich widersprüchlich, weil sie seine Aufwendungen aus der Schlussrechnung der Firma W. vom 27.12.2021 bescheinigt habe, jene in deren Abschlagsrechnungen vom 26.06.2021, 13.08.2021 und 30.10.2021 wegen fehlender vorheriger Abstimmung jedoch nicht.
Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und den Inhalt der dem Gericht vorliegenden Akten der Beklagten (einschließlich der Bauakte) und des Regierungspräsidiums R. Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der nachgereichte Schriftsatz des Klägers vom 18.07.2025, über den der Berichterstatter entscheiden kann (§ 87a Abs. 2 u. 3 VwGO), gab keinen Anlass, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen (§ 104 Abs. 3 Satz 2 VwGO). Soweit verständlich, wird mit ihm nur die bisherige Argumentationslinie des Klägers wiederholt und durch bislang nicht benannte Indizien untermauert, wonach eine vollständige Abstimmung aller abgerechneten Maßnahmen schon am 03.12.2020 stattgefunden habe; dies ist aber aus Rechtsgründen nicht der Fall (vgl. dazu nachfolgend I.).
Die Klage des Klägers ist zulässig, dringt aber nur im Umfang der Entscheidungsformel durch. Der Kläger hat lediglich im dort genannten Umfang Anspruch auf Verpflichtung der Beklagten, ihm eine erhöhte Absetzbarkeit an Aufwendungen für Baumaßnahmen zu bescheinigen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung seines Gebäudes Xstraße als Baudenkmal oder zu dessen sinnvoller Nutzung erforderlich gewesen sind (§ 7i Abs. 2 Satz 1 EStG, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Nach § 7i Abs. 1 Satz 1 EStG kann der Steuerpflichtige bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu neun Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu sieben Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen (sog. „erhöhte AfA“). Eine sinnvolle Nutzung ist nur anzunehmen, wenn das Gebäude in der Weise genutzt wird, dass die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf die Dauer gewährleistet ist. Die Baumaßnahmen müssen nach Absatz 1 Satz 6 in Abstimmung mit der in Absatz 2 bezeichneten Stelle durchgeführt worden sein. Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine nicht offensichtlich rechtswidrige Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen oder von der Landesregierung bestimmten Stelle die Voraussetzungen des Absatzes 1 für das Gebäude oder Gebäudeteil und für die Erforderlichkeit der Aufwendungen nachweist (Absatz 2 Satz 1).
Nach diesen Maßgaben ist das vom Kläger sanierte Gebäude zwar ein (einfaches) Kulturdenkmal nach § 2 Abs. 1 DSchG. Durch die Präambel der Gemeinsamen Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums und des Finanzministeriums für die Erteilung von Bescheinigungen nach den §§ 7 i, 10 f und 11 b Einkommensteuergesetz (Bescheinigungsrichtlinien - Denkmalschutz v. 12.12.2016, GABl. 2017 S. 51 - im Folgenden: BRLDSch) wird die Beklagte zudem als zuständige Bescheinigungsbehörde bestimmt. Doch die vom Kläger zur weitergehenden Bescheinigung durch die Beklagte begehrten Aufwendungen erfolgten größtenteils ohne die erforderliche vorherige Abstimmung mit dieser (dazu I.); zum kleineren Teil waren sie nicht erforderlich (dazu II.). Nur im verbleibenden geringem Umfang besteht die begehrte erhöhte Absetzbarkeit (dazu III.).
I. Die vom Kläger geltend gemachten weiteren Herstellungskosten in Höhe von 145.572,11 € hat er für Maßnahmen aufgewendet, die er ohne die nach § 7i Abs. 1 Satz 6 EStG erforderliche vorherige Abstimmung mit der Beklagten vorgenommen hat (vgl. dazu die vom Kläger mit c, e, f, g und h gekennzeichneten Positionen).
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts bedeutet „Abstimmen“ im Sinne des § 7i Abs. 1 Satz 6 EStG eine einverständliche, bei Bedarf hinsichtlich Art, Umfang und fachgerechter Ausführung ins Detail gehende Festlegung der durchzuführenden Baumaßnahmen (Beschl. v. 09.05.2018 - 4 B 40.17 - juris Rn. 10 mit Nachweisen zur vergleichbaren Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs). Zweck dieser Abstimmung ist es, sicherzustellen, dass die Interessen des Denkmalschutzes bei der Durchführung der Baumaßnahmen gewahrt werden; deshalb muss die zuständige Behörde rechtzeitig vor Beginn der Planung eingeschaltet werden. Die vorherige Abstimmung dient dabei auch der Feststellung von Tatsachen, insbesondere des Zustandes des Bauwerks, an dem die Maßnahmen vorgenommen werden sollen, die notwendig sind, um die weiter notwendige Erforderlichkeit der Maßnahmen im Sinne von § 7i Abs. 1 Satz 1 EStG im Einzelnen beurteilen zu können. Durch die Formulierung "in Abstimmung" wird zudem klargestellt, dass der Abstimmungsprozess grundsätzlich bis zum Abschluss der Baumaßnahmen fortzuführen ist (vgl. auch OVG RP, Beschl. v. 21.06.2023 - 8 A 10053/23.OVG - juris Rn. 13; Martin/Krautzberger, Handbuch Denkmalschutz und Denkmalpflege, 5. Aufl. 2022, J Rn. 270 ff.).
Nach diesen Maßgaben lässt sich eine rechtzeitige Abstimmung der beanstandeten Baumaßnahmen des Klägers mit der Beklagten nicht hinreichend erkennen. Das folgt zwar nicht bereits aus Nr. 2.3.2 Satz 1 der genannten Bescheinigungsrichtlinien des Landes (dazu 1.), jedoch aus den Umständen des vorliegenden Einzelfalles (dazu 2.).
1. Dass Satz 1 von Nr. 2.3.2 BRLDSch eine schriftliche Fixierung der Abstimmung fordert, bindet das Gericht nicht.
Der bundesgesetzlichen Vorgabe des § 7i Abs. 1 Satz 6 EStG lässt sich kein Schriftformerfordernis entnehmen. Mag ein solches gerade auch zum Schutz des sanierenden Eigentümers sinnvoll sein, was dieses Verfahren eindrücklich belegt, kann die oberste Landesbehörde gleichwohl durch Verwaltungsvorschrift keine Gesetzesergänzung herbeiführen. Eine nur mündliche Abstimmung entspricht daher dem Gesetz, auch wenn deren Nachweis seltenst gelingen wird, so dass ein verständiger Bauherr von sich aus auf Schriftform oder jedenfalls Textform drängen wird.
2. Dass im Falle des Klägers eine vollständige mündliche Abstimmung der nun beanstandeten Baumaßnahmen in der gemeinsamen Vorortbesprechung am 03.12.2020 (und zuvor) stattgefunden hat, lässt sich nicht hinreichend erkennen.
Der Kläger zeigt nicht etwa für alle nicht bescheinigten Aufwendungen im Einzelfall auf, wann und durch welchen Akt die zugrundeliegenden Maßnahmen mit der Beklagten abgestimmt worden sind. Vielmehr behauptet er, in der Vorort-Besprechung am 03.12.2020 habe man bereits alle Maßnahmen im Detail abgestimmt gehabt.
a) Nach der oben unter 1. genannten höchstrichterlichen Definition des „Abstimmens“ wird deutlich, dass sich dieses nicht auf ein Bauvorhaben als Ganzes, sondern nur auf die jeweilige konkrete Baumaßnahme (Bsp. „Streichen des Treppengeländers“) beziehen kann (so auch Martin/Krautzberger, Handbuch Denkmalschutz und Denkmalpflege, 5. Aufl. 2022, J Rn. 270). Es ist daher schon extrem unwahrscheinlich, dass überhaupt eine vom Kläger behauptete „generelle mündliche Abstimmung“ in einem Termin möglich ist (so auch VG Regensburg, Urt. v. 09.08.2012 - 2 K 10.486 - juris Rn. 27).
b) Der Kläger erachtet es als zwingend, Beklagte und Gericht müssten aus der vorbehaltlosen Genehmigung seiner beiden denkmalschutzrechtlichen Anträge zurückschließen, dass bereits zuvor alle von ihm ausgeführten Maßnahmen abgestimmt gewesen seien. Ein wirtschaftlich vernünftiger Eigentümer beantrage stets förmlich nur genau das, was zuvor abgestimmt gewesen sei.
Dieser Rückschluss ist jedoch nicht zwingend. Selbst und gerade nach umfangreichen mündlichen Gesprächen - hier war es offenbar nur eines von einer Stunde Dauer - kann es sein, dass beide Beteiligte manche Gesprächsinhalte unterschiedlich werten oder in Erinnerung behalten. Zudem ist es denkbar, dass ein Denkmaleigentümer die eine oder andere Maßnahme gleichwohl in seinem Sinne verändert zur Genehmigung einreicht. Dass dieser vom Kläger geforderte Rückschluss weder generell noch hier im Einzelfall zwingend ist, belegt auch das Verhalten seines Architekten. Mit seinem erstmaligen denkmalschutzrechtlichen Antrag vom Februar 2021 hat er seine auf einer DIN A4 Seite abgefasste „Maßnahmenbeschreibung“ (BAS 418) eingereicht. Selbst zu diesem Zeitpunkt ging er offenbar davon aus, dass noch immer Abstimmungsbedarf bestehe. Das belegt etwa ein Blick auf Nrn. 1.1. und Nr. 1.3 dieser Beschreibung. Dort wird ausgeführt, „die Deckenflächen werden, sofern sie Schmuckelemente enthalten, vor Ausführung der Putz- und Malerarbeiten durch eine qualifizierte Fachkraft untersucht. Auf Grundlage historische Befunde werden Putz- und Farbmuster angesetzt und mit der Unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt […]. Vor Beginn der Fertigung der neuen Fenster wird eine Werk- und Detailplanung sowie ein Farbmuster erstellt und mit der Unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt.“ D.h. also, dem Architekten des Klägers war noch bei Einreichung des denkmalschutzrechtlichen Genehmigungsantrags bewusst, dass es auch danach noch weiterer Abstimmungen im Detail bedurfte. Es kann also schon nach der damaligen Formulierung des Architekten des Klägers keine abschließende Abstimmung aller Baumaßnahmen bereits am 03.12.2020 erfolgt sein.
c) Soweit der Kläger in seinem nachgereichten Schriftsatz Rückschlüsse aus der unterschiedlichen Behandlung unterschiedlicher Rechnung eines bestimmten Handwerkerbetriebs durch die Beklagte ziehen möchte, wird nicht hinreichend deutlich, welche rechtliche Konsequenz dem zukommen soll. Es fällt jedenfalls auf, dass die von der Beklagten bescheinigte Rechnung einen Leistungszeitraum nach der Erteilung der zweiten denkmalschutzrechtlichen Genehmigung ausweist, die nicht anerkannten Rechnungen jedoch Leistungszeiträume, welche vor diesem Zeitpunkt liegen.
d) Zudem hat der Kläger bzw. dessen Architekt durch Missachtung der Nebenbestimmung Nr. II.2 Satz 1 in beiden ihm erteilten denkmalschutzrechtlichen Genehmigungen entscheidend zur entstandenen Situation beigetragen.
Diese Nebenbestimmung verpflichtet ihn jeweils dazu, nicht nur das Ende seiner Arbeiten der unteren Denkmalschutzbehörde vorab schriftlich/telefonisch anzuzeigen, sondern auch deren Beginn. Der Akte der Beklagten lässt sich nicht entnehmen, dass der Kläger oder sein Architekt dieser Anforderung nachgekommen sind. Sie haben damit der Beklagten keine Chance gegeben, vor Beginn bestimmter Arbeiten zu betonen, dass diese noch nicht abgestimmt seien. Dass eine andere Handlungsweise zwischen den Beteiligten durchaus möglich war und selten praktiziert wurde, belegt etwa die Mail einer Mitarbeiterin der Beklagten an den Architekten des Klägers vom 18.08.2022 [BAS 239]: „das Streichen der Treppenhausfenster […] ist hiermit abgestimmt“.
II. Weiter geltend gemachte Herstellungskosten in Höhe von insgesamt 47.404,96 € hat der Kläger für nicht erforderliche Baumaßnahmen aufgewendet (§ 7i Abs. 1 Satz 1 u. 2 EStG).
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind Aufwendungen für Baumaßnahmen sowohl zur Erhaltung eines Gebäudes als Baudenkmal als auch zu seiner sinnvollen Nutzung dann erforderlich, wenn sie - gemessen am Zustand vor der Baumaßnahme - geboten sind, um den unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten erstrebenswerten Zustand herbeizuführen. Das schließt es aus, Aufwendungen bereits als erforderlich einzustufen, weil sich das Gebäude danach wirtschaftlich besser nutzen lässt. Sie sind es nur dann, wenn eine sinnvolle Nutzung des Gebäudes ohne die Aufwendungen auf Dauer nicht sichergestellt werden kann (vgl. Beschl. v. 11.10.2020 - 4 B 26.20 - juris Rn. 5; Urt. v. 08.07.2014 - 4 B 18.14 - juris Rn. 5). In der steuerrechtlichen Literatur wird bemängelt, dass kommunale Bescheinigungsbehörden insoweit viel zu großzügige Maßstäbe bei der Erteilung ihrer Bescheinigung anlegten, da es nicht um „ihr“ Geld gehe (vgl. nur Kulosa, in: Schmidt, EStG, 44. Auflage 2025, § 7i Rn. 16). Dass die beanstandeten Aufwendungen des Klägers diesen strengen Maßgaben genügen, lässt sich nicht hinreichend erkennen.
1. Das gilt zunächst für seine Aufwendungen zum Einbau elektrischer Rollläden, einer zusätzlichen elektrischen Fußbodenheizung in den Bädern, einer Videosprechanlage und Smart Home.
Hinsichtlich dieser Ausstattungsgegenstände macht der Kläger geltend, sie gehörten heute (in R.) zu einer zeitgemäßen Ausstattung von Mietwohnungen. Seine Wohnungen hätten bislang nur mechanische Rollläden gehabt und nur Etagenheizungen. Durch den Anschluss der neuen Zentralheizung mit Wandheizkörpern an das Fernwärmenetz heize man zudem künftig klimaneutral und wolle diese auch im Sommer ausgeschaltet lassen. Weiter müsse man berücksichtigen, dass sein Wohnhaus auch schon in seiner Bauzeit eines mit gehobener Ausstattung gewesen sei.
Damit verfehlt er aber den Maßstab der obergerichtlichen Rechtsprechung. Es gibt keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die sinnvolle Nutzung von Mietwohnungen, welche über eine Zentralheizung mit Wandheizkörper ohne elektrische Zusatzheizung, nur mechanisch zu betätigende Rollläden und akustische Sprechanlagen verfügten, nicht auf Dauer sichergestellt wäre.
2. Leicht Abgewandeltes gilt für die vom Kläger gewählten Waschrauminstallationen.
Hier hat die Beklagte nicht etwa alle Aufwendungen hierfür nicht anerkannt, was bedeuten würde, dass keinerlei Waschrauminstallationen als erforderlich gelten könnten. Sie hat nur realisiert, dass der Kläger dem Kostenvoranschlag seines Sanitärbetriebs (BAS 26) mit einem Ausstattungsvorschlag für Mietwohnungen nicht gefolgt ist, sondern eine aufwändigere Ausstattung gewählt hat. Auch hier fehlt es an Anhaltspunkten dafür, dass eine sinnvolle Nutzung von Mietwohnungen mit einer von einem Fachbetrieb vorgeschlagenen Standardausstattung auf nicht auf Dauer sichergestellt wäre. Ebenso hat der Kläger nicht aufgezeigt, dass der Preisunterschied nur auf zwischenzeitliche Kostensteigerungen beruhen sollte. Dass er betont, in anderen Altbauten auf dem Gebiet der Beklagten habe diese dieselbe Ausstattungsvariante akzeptiert, kann seiner Klage ebenso wenig zum Erfolg verhelfen. Denn in diesen Objekten fehlte eine geringere Kostenkalkulation eines Sanitärfachbetriebs für eine einfachere Ausstattungsvariante. Die Beklagte hat in dieser Konstellation auch korrekterweise nur die Mehraufwendungen des Klägers gegenüber der Standardvariante nicht anerkannt (so auch Martin/Krautzberger, Handbuch Denkmalschutz und Denkmalpflege, 5. Aufl. 2022, J Rn. 269 zur Anrechnung des geringeren Standards).
III. Der kleinste Teil der vom Kläger geltend gemachten weiteren Herstellungskosten in Höhe von 4.617,20 € ist dagegen bescheinigungsfähig und daher zu bescheinigen.
Zwischen den Beteiligten unstreitig hat der Kläger bauzeitliche Wände zwischen Küchen und Speisekammern abgebrochen, also sogar denkmalwidrig gehandelt. Aufwendungen hierfür sind unter keinen Umständen bescheinigungsfähig. In einem Telefonat vom 30.08.2022 bestätigte der Kläger zunächst gegenüber der Beklagten, dass in der Rechnung des Unternehmens K. vom 27.05.2021 (BAS 38) mit ihrer pauschalen Vergütung von Abbrucharbeiten in seinem Gebäude in Höhe von 23.800 € auch jene für den denkmalwidrigen Abbruch der Küchen-/Speisekammertrennwand enthalten seien. Doch hat das Unternehmen mit späteren Schreiben vom 27.02.203 klargestellt, dass darin nur sonstige Abbrucharbeiten, aber gerade nicht jene der vormaligen Speisekammern enthalten seien. Daraufhin hat die Beklagte weder vom Kläger noch vom Unternehmer eine Schlussrechnung nachgefordert. Dass der Kläger heute nach Ablauf der zivilrechtlichen Verjährungsfrist für Handwerkerleistungen keine solche mehr nachfordert, ist verständlich. Soweit die Beklagte in der mündlichen Verhandlung erstmals geltend gemacht hat, diese Abbruchsarbeiten seien nicht mit ihr abgestimmt, verwundert das, da sie dem Kläger den größten Teil des Rechnungsbetrags für diese Aufwendungen bereits bescheinigt hat.
IV. Da der Kläger weitgehend unterliegt, hat er die Kosten des Verfahrens zu tragen (§ 154 Abs. 1, § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO).
Gründe, die eine Berufungszulassung durch das Verwaltungsgericht ermöglichen (§ 124a Abs. 1 Satz 1, § 124 Abs. 2 Nrn. 3 u. 4 VwGO), sind nicht erkennbar.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 7 i, 10 f und 11 b Einkommensteuergesetz
§ 87a Abs. 2 u. 3 VwGO
§ 104 Abs. 3 Satz 2 VwGO
§ 7i Abs. 2 Satz 1 EStG
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 7i Abs. 1 Satz 1 EStG
§ 2 Abs. 1 DSchG
§ 7i Abs. 1 Satz 6 EStG
§ 7i Abs. 1 Satz 1 u. 2 EStG
§ 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nrn. 3 u. 4 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 4 B 40.17
8 A 10053/23
2 K 10.48
4 B 26.20
4 B 18.14