Landgericht Duisburg (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-08-07, Aktenzeichen 6 O 279/13
ECLI: ECLI:DE:LGDU:2015:0807.6O279.13.00

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 3.638,24 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.937,62 € seit dem 6. Februar 2013 und aus weiteren 1.700,62 € seit dem 6. März 2013 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger zu 55 % und die Beklagte zu 45 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger aber nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils gegen ihn vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Mit Vertrag vom 17. Juni 1999 (Bl. 12 ff. d.A.) vermietete die N GmbH u. Co. KG der Beklagten für Verkaufs-, Ausstellungs-, Büro und Werkstattzwecke den zur G-Straße gelegenen Gebäudetrakt der Liegenschaft G-Straße ## -## mit sämtlichen Geschossen und den an der Rückfront dieses Trakts befindlichen Anbauten mit Ausnahme einer Wohnung. Wegen der im einzelnen gemieteten Räume wird auf die Skizzen Bl. 78 ff. d.A. Bezug genommen.
Das Mietverhältnis begann am 1. Juli 1999 und endete am 30. Juni 2009 mit der Option des Mieters, den Vertrag zu gleichen Bedingungen um weitere fünf Jahre, d.h. bis zum 30. Juni 2014, zu verlängern.
Die Zahlung der Miete sowie einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten war monatlich im voraus spätestens am 3. Banktag eines Kalendermonats vorzunehmen.
Über die Betriebskostenvorauszahlungen war gemäß § 7 Nr. 3 des Vertrags jährlich spätestens bis zum Ablauf des neuen Abrechnungsjahres abzurechnen.
§ 11 des Vertrags lautet wie folgt:
„Zurückbehaltung und Aufrechnung“
1. Der Mieter hat gegenüber Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis kein Leistungsverweigerungsrecht oder Zurückbehaltungsrecht.
2. Der Mieter kann gegenüber Mietzinsansprüchen des Vermieters nur mit unstreitigen oder rechtskräftigen Forderungen aufrechnen; er muß die Aufrechnung dem Vermieter einen Monat vor Fälligkeit schriftlich anzeigen.“
In diesen Vertrag trat der Kläger durch Erwerb der Grundbesitzung auf Vermieterseite ein.
Von der vertraglich vorgesehenen Verlängerungsoption machte die Beklagte mit Schreiben vom 12. Juni 2008 (Bl. 130 d.A.) Gebrauch.
Mit Schreiben vom selben Tag (Bl. 22 d.A.) zeigte die Beklagte der Hausverwaltung des Klägers gegenüber an, dass sich auf dem Grundstück Ratten befänden, die im Bereich der Müllcontainer gesehen und im Lager gefangen worden seien, nachdem Verwesungsgerüche festgestellt worden seien. Sie bat darum zu veranlassen, dass Rattenfallen oder Giftköder aufgestellt würden, um die Vermehrung zu verhindern.
Das vom Kläger damit beauftragte Unternehmen H GmbH führte daraufhin Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen in den Räumlichkeiten durch.
Einer Ende 2008 wegen Zahlungsverzugs vom Kläger ausgesprochenen Kündigung widersprach die Beklagte mit Schreiben vom 26. Januar 2009 (Bl. 131 d.A.).
Mit Anwaltsschreiben vom 11. März 2009 (Bl. 87 ff. d.A.) ließ der Kläger die Beklagte wegen der nicht gestatteten Lagerung von Gegenständen auf der Außenfläche des Grundstücks abmahnen.
Die Parteien erweiterten den Mietvertrag im September 2009 um einen weiteren Raum (Bl. 132 d.A.).
Zu einem zwischen den Parteien streitigen Zeitpunkt vor September 2011 wurde der bis dahin vorhandene große Hausmüllcontainer für das Haus durch zwei Abfallbehälter mit einem Volumen von 240 Litern und zwei Behälter mit einem Volumen von 120 Litern ersetzt.
Mit Schreiben an die Hausverwaltung vom 12. Mai 2012 (Bl. 23 d.A.) wies die Beklagte darauf hin, dass seit einigen Wochen wieder – und vermehrt – Ratten im Lager und speziell in der Küche vorhanden seien; seit einigen Tagen sei ein „unausstehlicher“ Geruch toter Tiere festzustellen. Sie bat um einen Gesprächstermin, um den Befall abzustellen. Am 14. Mai 2012 informierte sie den Kläger per Fax davon, dass im Lager eine dicke Ratte mit Maden gefunden worden sei.
Das erneut vom Kläger beauftragte Schädlingsbekämpfungsunternehmen H GmbH hielt nach einer Inspektion des Geländes am 22. Mai 2012 folgendes fest (Bl. 91 d.A.):
„Weiterhin Ratten im Innen- und Aussenbereich. Zuläufe sind noch nicht verschlossen worden. Im Lager müssen die Wände freigeräumt werden, da sonst nicht alle Zuläufe innen erkannt werden können.“
Nachdem der Geschäftsführer der Beklagten eine Beköderung mittels Köderstationen ablehnte, wurden ausweislich der Servicequittung der H GmbH (Bl. 91 d.A.) am 8. Juni 2012 Schlagfallen aufgestellt, woraufhin deren Mitarbeiter zudem folgende schriftliche Bemerkung fertigte:
„Termin mit Hr. T + Hr. E nach dem 01.07. zur Begehung des Nachbargrundstückes! Zulaufmöglichkeiten hinten können dann bestimmt werden, Lagerstätte muß geräumt werden, damit dort eine Grundreinigung stattfinden kann (Kot + Urin). Danach direkt Verschließen der Zuläufe.“
In dem Bericht über das Aufsuchen der Räume am 11. Juli 2012 hielt der Mitarbeiter der Firma H GmbH in seinem Bericht (Bl. 90 d.A.) u.a. folgendes fest:
„Auf den Nachbargrundstücken herrscht ebenfalls Rattenbefall. Am Schulgelände (…) befinden sich Gänse, die dort auch gefüttert werden. Im Lager der Fa. E wird nach Freiräumung gereinigt und desinfiziert.“
Wegen des am 11. Juli 2012 festgestellten Zustands einer in den betroffenen Räumlichkeiten aufgestellten Küchenzeile, die für die anschließenden Maßnahmen geräumt werden musste, wird auf die Lichtbilder Bl. 24 ff. d.A. Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 23. Juli 2012 (Bl. 37 d.A.) erklärte die Beklagte unter Bezugnahme auf das persönliche Gespräch vom 11. Juli 2012, das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2012, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin, zu kündigen, weil trotz der vom Kläger eingeleiteten Versuche die Ratten nicht aus dem Gebäude hätten beseitigt werden können, weshalb sich ihre Mitarbeiter nach Aufklärung über die gesundheitlichen Folgen weigern würden, im Lager und in der Küche zu arbeiten.
In einem Schreiben vom 2. August 2012 (Bl. 38 d.A.) schilderte die Beklagte, dass beim Ausräumen der Feinmaterialien in der Küche am Vortag eine sich recht langsam bewegende Ratte im unteren Regalbereich gesehen worden sei. Nach Entsorgung der Regale sei der ganze Unrat sichtbar geworden. Auf den oberen Küchenschränken befinde sich ein bisher von dort gelagerten Verpackungen verdecktes Loch in der Leichtbau-Küchenwand.
Ein Schreiben des Vertriebsleiters H2 des Schädlingsbekämpfungsunternehmens H GmbH vom 16. August 2012 (Bl. 93 d.A.) lautet auszugsweise wie folgt:
„Um die mögliche Befallsursache zu klären, begaben wir uns auf das Nachbargrundstück hinter dem Lagerbereich. Dort teilten uns die dort wohnenden Mieter mit, dass bei Ihnen ebenfalls Rattenbefall vorherrscht. Sie selber haben auch seit geraumer Zeit Rattenköder ausgelegt. Die Mieter wiesen uns darauf hin, dass die Ursache Ihrer Meinung nach auf einem anderen Nachbargrundstück, einem Schulgelände, zu suchen sei.
Hier befände sich ein Teich, an dem scheinbar Enten und Gänse gehalten werden. Das sich dort befindliche Tierfutter würde auch von den Ratten als willkommene Nahrungsquelle genutzt.
Bei der Betrachtung des Nachbargrundstückes konnten wir sowohl einen Teich, als auch dort lebendes Kleingeflügel feststellen.
Beendet wurde der Termin mit dem Hinweis, dass sie Kontakt mit den zuständigen Behörden aufnehmen werden und wir anschließend die entsprechenden Reinigungs- und Desinfektionsmaßnahmen im Lagerbereich durchführen sollen.
Mit den Reinigungs- und Desinfektionsmaßnahmen haben Sie uns am 15.08.2012 beauftragt.
Ein Termin wurde mit Ihnen bzw. Herrn E in der Zwischenzeit abgestimmt.“
Die Verwalterin des Klägers bestätigte mit Schreiben vom 16. August 2012 (Bl. 96 f. d.A.), dass bei Vorhandensein eines geeigneten Nachmieters eine einvernehmliche Regelung getroffen werden könne, widersprach aber der ausgesprochenen Kündigung. Sie bestand zudem darauf, dass die vom Schädlingsbekämpfer vorgeschlagenen Maßnahmen ausgeführt würden, was die Beklagte bisher unter Hinweis darauf verweigert hätte, dass in letzter Zeit keine Ratten mehr gesichtet worden seien.
Mitarbeiter des Schädlingsbekämpfungsunternehmens H GmbH desinfizierten am 17. August 2012 das Lager und die Küche und legten Köder aus. Am 11. September 2012 führten sie Saugarbeiten zur Entsorgung von Rattenkot, auf die die Beklagte bestanden hatte, aus.
Am 10. Oktober 2012 informierte die Beklagte den Kläger telefonisch davon, dass im hinteren Büro wieder Rattenkot aufgefunden und Gestank wahrgenommen worden sei.
Zuletzt betrug der monatlich von der Beklagten zu zahlende Gesamtbetrag (Nettomiete zuzüglich Umsatzsteuer und Betriebskostenvorauszahlung) 2.503,37 €.
Mit einer Rechnung vom 4. Februar 2013 (Bl. 41 f. d.A.) verlangte die Beklagte für „mit Rattenurin verseuchte Gegenstände und Regale im Küchenbereich“, Desinfektionsmittel sowie für die Arbeitszeit, die das Ausräumen von Regalen, Umräumen von Kartons und die Entsorgung der genannten Gegenstände während der Schädlingsbekämpfungseinsätze im Juli und August 2012 sowie weitere Desinfektionseinsätze im November und Dezember 2012 nach dem Auffinden weiterer toter Ratten in Anspruch genommen habe, insgesamt 1.937,62 € brutto. Unter Abzug dieses Betrags zahlte die Beklagte für den Monat Februar 2013 eine Miete von lediglich 592,75 €.
Am 4. Februar 2013 stellte die Beklagte dem Kläger eine weitere Rechnung (Bl. 40 d.A.) über Küchenmöbel als Küchenzeile einschließlich Anlieferung und Montage für insgesamt 1.700,51 €. Diesen Betrag zog sie von der Miete für den Monat März ab, für den sie entsprechend lediglich 829,75 € zahlte.
Die Beklagte teilte mit Schreiben vom 28. März 2013 (Bl. 100 d.A.) mit, dass leider festzustellen sei, dass die eingeleiteten Maßnahmen zur Beseitigung der Rattenplage nicht erfolgreich gewesen seien; in den Räumen seien wieder Ratten gesehen worden, zudem sei an diversen Stellen wieder Rattenkot vorgefunden worden. Sie erklärte, wegen der mangelnden Nutzbarkeit der Räume eine Abmahnung zu erteilen und kündigte an, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn die Mängel nicht bis zum 9. April 2013 beseitigt seien.
Mit Schreiben vom 11. April 2013 (Bl. 43 f. d.A.) erklärte die Beklagte, aufgrund des wieder vorhandenen Rattenbefalls und wegen neuer Wege und Möglichkeiten für die Tiere, wieder ins Gebäude zu kommen, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zum 15. April 2013 zu kündigen.
Für den Monat April zahlte die Beklagte deshalb lediglich die Hälfte des insgesamt geschuldeten monatlichen Betrags, d.h. 1.265,19 € an den Kläger.
Mit Schreiben vom 26. April 2013 erklärte die Schädlingsbekämpfungsfirma H GmbH folgendes:
„(…) am Objekt G-Straße ## – ## ist weiterhin kein Befall durch Ratten im Innenbereich festzustellen. Es gibt weder frische Befallsspuren, noch Köderannahme in den aufgestellten Köderboxen.
Somit können wir einen akuten Befall ausschließen. Zur Sicherheit, und auf Ihren Wunsch hin, werden wir die Situation in 2 Wochen noch einmal kontrollieren.
Der letzte gemeldete Befall war im Oktober 2012. Dabei wurden Bekämpfungsmaßnahmen im Außenbereich durchgeführt. Außerdem wurde in der Umgebung, einschließlich des Nachbargrundstückes, eine Begehung zur Sichtung der möglichen Zuläufe und Refugien der Tiere vorgenommen. Damit wurden alle notwendigen Maßnahmen getätigt, um den Befall zu tilgen.
Seither konnte kein akuter Befall mehr festgestellt werden. Es wurden zudem Reinigungsmaßnahmen sowie Desinfektionsmaßnahmen nach Beendigung der Bekämpfung 2012 durchgeführt. Die potentiellen Zulaufmöglichkeiten wurden verschlossen, somit ist auch in Zukunft nicht mit einem Neubefall zu rechnen.“
Ab Mai 2013 zahlte ein Untermieter der Beklagten an den Kläger eine Miete von monatlich 1.429,38 €.
Der Kläger widersprach einer Kündigung des Mietvertrags vor dessen Ablauf zum 30. Juni 2014 mit Schreiben vom 16. Mai 2013 (Bl. 101 d.A.).
In einem „Leistungsverzeichnis“ vom 28. Mai 2013 (Bl. 45 f. d.A.) berechnete die Beklagte für „Monteursstunden“ insgesamt 3.834,60 € brutto, die dafür angefallen seien, dass durch den Rattenbefall im Lager- und Geschäftsbereich das Lager in der Zeit vom 1. Juli bis zum 17. August 2012 in sämtlichen Bereichen gemäß einer Absprache mit dem Schädlingsbekämpfer vom 16. Juni 2012 habe geräumt und die Materialien hätten ausgelagert werden müssen.
In einer E-Mail vom 21. Januar 2014 (Bl. 133 d.A.) erklärte ein Mitarbeiter des Schädlingsbekämpfungsunternehmens, dass in einem Termin am Vortag keine frischen Befallsspuren festgestellt worden seien; zwar sei an einer Köderbox im Anbau eine Köderannahme festgestellt worden; da der Köder darin bereits verschimmelt sei, müsse der Befall jedoch schon eine Weile her sein.
Der Kläger verlangt mit der Klage für die Monate Februar bis Oktober 2013 die Differenz zwischen der von der Beklagten geschuldeten monatlichen Zahlung und den von ihr bzw. dem Untermieter erhaltenen Beträgen.
Er behauptet, dass überhaupt nur ein Lager-/und Schuppenbereich des Mietobjekts mit angrenzender kleiner Mitarbeiterküche, der noch nicht einmal 10 % der gesamten Mietfläche ausmache, zeitweilig von Rattenbefall betroffen gewesen sei.
Das Auftreten von Ratten sei allerdings durch die Beklagte und deren Verhalten selbst verursacht worden. Sie habe für Müll und Abfälle ständig den hinteren, nicht mitvermieteten Hofbereich neben dem Lagerschuppen genutzt, während sich im Lager über Jahre nicht bewegtes Gerümpel befunden habe, das geeignet gewesen sei, Ratten anzulocken.
Der Austausch des Hausmüllcontainers durch mehrere Abfallbehälter sei in Absprache mit der städtischen Müllabfuhr bereits im Jahr 2008 deshalb erfolgt, weil der Container ständig durch nicht im Hause lebende Personen befüllt worden sei; die Behälter hätten ein sehr viel größeres Volumen, als es nach der Ortssatzung der Stadt P für die Zahl der Hausbewohner vorgesehen sei. Entsprechend von ihm veranlasster Kontrollen seien die Mülltonnen von den Bewohnern stets ordnungsgemäß befüllt worden. Zu Unregelmäßigkeiten sei es nur gekommen, weil Hausbewohner diese Müllbehälter nicht zu den Zeiten der Müllabfuhr an den Straßenrand gestellt und Personen offenbar Restmüll in den gelben Wertstoffbehältern entsorgt hätten.
Am 11. Juli 2012 habe der Geschäftsführer der Beklagten den Mitarbeitern des Schädlingsbekämpfungsunternehmens mitgeteilt, dass die Rattenbekämpfung mittels der Schlagfallen erfolgreich gewesen sei. Als Ursache des Rattenbefalls sei keineswegs Hausmüll, sondern das benachbarte Schulgelände festgestellt worden. In seinem Auftrag hätten die Schädlingsbekämpfer die angeratenen Reinigungs- und Desinfektionsmaßnahmen durchgeführt. Aus- und Umräummaßnahmen seien dafür nicht erforderlich gewesen und auch nicht gefordert worden.
Um mögliche Rattenschlupflöcher im Holzschuppenlager zu schließen, habe er ein Winkelblech zur Verfügung gestellt, das der Geschäftsführer der Beklagten habe montieren wollen; später sei jedoch festgestellt worden, dass das Blech lediglich angelehnt worden sei und somit keinen ausreichenden Schutz geboten habe.
Die von der Beklagten eingereichten Fotos machten deutlich, dass die Küche schon seit langem nicht als solche genutzt worden sei, sondern ständig mit Materialien und Ersatzteilen zugestellt gewesen sei; die uralte Küchenzeile habe ohnehin keinen Wert mehr gehabt. Soweit Kot- und Urinspuren erkennbar seien, handle es sich offenbar um alte Spuren. Dasselbe gelte für weitere fotografisch festgehaltene Spuren im Lagerraum.
Auf den Vorschlag des Schädlingsbekämpfers B, die Randbereiche des völlig zugestellten Lagerschuppens freizuräumen, um etwaige Einschlupflöcher ausfindig zu machen, habe der Geschäftsführer der Beklagten sich dazu bereiterklärt. Trotz gegenteiliger Empfehlungen des Schädlingsbekämpfungsunternehmens habe er sich aber geweigert, sog. Durchlauffallen und Köderstationen aufstellen zu lassen, anhand derer mit Sicherheit hätte festgestellt werden können, ob sich trotz der ergriffenen Maßnahmen noch Ratten im Gebäude befunden hätten.
Das Schädlingsbekämpfungsunternehmen sei sämtlichen Meldungen nachgegangen und habe zuletzt im Oktober 2012 Bekämpfungsmaßnahmen im Außenbereich durchgeführt, wobei kein akuter Befall in den Räumen festgestellt worden sei. Es sei vorsorglich bis Ende 2012 tätig gewesen, ohne Neubefall festzustellen. Auch eine Überprüfung am 20. Januar 2014 habe ergeben, dass weiterhin kein Rattenbefall bestehe.
Die Beklagte habe ihm erst am 30. Januar 2014 die Schlüssel zu dem Objekt übersandt. Auch nach ihrem Umzug im März 2013 nutze sie das Objekt insofern weiter, als sie die Schaufensterscheiben mit großen Folien beklebt habe, auf denen sie ihren Umzug und ihre neue Geschäftsanschrift mitteile.
Der Kläger ist der Ansicht, dass er seinen Vermieterpflichten genügt habe, indem er auf entsprechende Anzeige des Rattenbefalls, der ihm als Vermieter nicht anzulasten sei, die erforderlichen Maßnahmen veranlasst habe.
Gegen die von der Beklagten zur Aufrechnung gestellte und hilfsweise im Wege der Widerklage geltend gemachte Forderung erklärt der Kläger seinerseits die Aufrechnung mit einem angeblichen Anspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und nicht beseitigter Schäden im Mietobjekt.
Der Kläger beantragt zuletzt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 11.509,37 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.937,62 € seit dem 6. Februar 2013, aus weiteren 1.700,62 € seit dem 6. März 2013, aus weiteren 1.265,19 € seit dem 4. April 2013 und aus jeweils 1.100,99 € seit dem 7. Mai 2013, 6. Juni 2013, 4. Juli 2013, 6. August 2013, 5. September 2013 und dem 5. Oktober 2013 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Im Wege der Hilfswiderklage beantragt sie,
den Kläger zu verurteilen, an sie 6.279,60 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Sie ist der Ansicht, dass eine weitere Miete für April 2013 und den Zeitraum danach wegen der wirksamen Kündigung des Mietvertrags nicht mehr verlangt werden könne.
Im übrigen erklärt sie gegen die Klageforderung nochmals die Aufrechnung mit den von ihr in Rechnung gestellten Forderungen.
Sie behauptet dazu, dass es bereits im Jahr 2008 zu Rattenbefall gekommen gewesen sei, der jedoch nach den Maßnahmen des vom Kläger beauftragten Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen im Juli und August 2008 zunächst nicht mehr erkennbar gewesen sei. Im Jahr 2009 seien Ratten auch im Keller vorgefunden worden; seitdem sei regelmäßig Gift ausgelegt worden und hätten ihre Mitarbeiter den Keller nicht mehr aufgesucht.
Etwa ab September 2011 und damit kurz nach Austausch des Hausmüllcontainers gegen kleine Hausmülltonnen sei wieder Rattenbefall festzustellen gewesen; am 24. Oktober 2011 sei in ihren Ausstellungsräumen wieder eine tote Ratte entdeckt worden. Wegen der offenbar recht knapp kalkulierten Bemessung der neuen Hausmülltonnen, über die die übrigen Mieter des Hauses ihren Küchenmüll entsorgt hätten, habe zur Folge gehabt, dass diese jeweils mindestens an den letzten zwei bis drei Tagen vor der Entleerung offengestanden hätten. Jedenfalls in der Zeit von August bis Oktober 2011 seien die Tonnen ständig überfüllt gewesen. Am 28. Oktober 2011 sei wieder Küchenmüll auf dem gesamten Hof verteilt gewesen, den sie über ihren eigenen Container entsorgt habe.
Darüber sowie über den Rattenbefall sei der Vater des Klägers noch am 28. Oktober 2011 telefonisch informiert worden.
Sie selbst habe auf dem Hof lediglich Bauschutt und Verpackungen gelagert, die keine Ratten anzögen; der Hof sei zudem regelmäßig aufgeräumt worden.
Eine Beköderung mittels Köderstationen habe ihr Geschäftsführer nicht gewünscht, weil bereit im Jahr 2008 ausgelegte Giftköder dazu geführt hätten, dass damit vergiftete Ratten sich vor ihrem Versterben verkrochen hätten und dann verwest seien, was zu einem erheblichen Gestank in der Ausstellung geführt habe.
In einem Gespräch am 16. Juni 2012 habe der Kläger sie dazu aufgefordert, das Lager und die betroffenen Räume leerzuräumen und auch die Teppiche in den Räumen zu entfernen.
Am 11. Juli 2012 habe der Vater des Klägers beim Anblick der Küche, die von ihren Mitarbeitern bis Mai 2012 ständig benutzt worden sei, erklärt, dass er dies wohl seiner Versicherung melden müsse.
Im Rahmen des Einsatzes des Schädlingsbekämpfungsunternehmens am 11. September 2012 sei bei Überprüfung der ausgelegten Rattenfallen und Köder festgestellt worden, dass die Außenfallen alle stark angefressen gewesen seien.
Am 8. Oktober 2012 habe sie die gelieferte Bleche hinten im Lager mit Schrauben im Boden befestigt, wodurch ein eventuell mögliches Eindringen von Ratten in diesem Bereich habe verhindert werden sollen.
Im November 2012 seien wieder Laufgeräusche in den Zwischendecken zu hören gewesen und sei in der ausgeräumten Küche wieder eine Ratte gefangen worden, die die Lichtbilder Bl. 39 d.A. zeigten. Wie in der Abmahnung vom 28. März 2013 ausgeführt, seien kurz zuvor wieder Ratten in den Räumen gesehen worden; am 9. April sei den Mitarbeitern des Schädlingsbekämpfungsunternehmens u.a. unter dem Kommissionsregal in der Küche weiterer Rattenkot gezeigt worden, der sich dort zuvor noch nicht befunden gehabt habe. Auch aktuell sei in den Räumen wieder Verwesungsgeruch festzustellen.
Die Beklagte hält die Klausel in § 11 Nr. 2 des Mietvertrags für unwirksam. Für den Fall, dass eine Aufrechnung unzulässig sein sollte, sei die Hilfswiderklage begründet.
Dazu ist sie der Ansicht, dass der Kläger das erneute Auftreten von Ratten zu vertreten habe, weil es nach dem Befall im Jahr 2008 angezeigt gewesen sei, zusätzlich Maßnahmen wie eine Überprüfung der abgehängten Decken zu ergreifen, um mögliche Zugangswege und Unterschlupfmöglichkeiten zu beseitigen und damit einem erneutem Befall vorzubeugen und weil der Austausch des Hausmüllcontainers gegen kleinere Mülltonnen den Befall zusätzlich begünstigt habe. Nach dem im Jahr 2012 festgestellten Rattenbefall hätten im Rahmen dessen sach- und fachgerechter Bekämpfung auch die angefressenen Rigipswände beseitigt werden müssen um zu überprüfen, woher die Ratten gekommen seien. Ein Loch in der Wand im Bereich der Heizungsleitung sowie ein Riss in der Außenwand des Büros hätten ebenfalls früher beseitigt werden müssen.
Der Kläger sei schon wegen seiner Aufforderung vom 16. Juni 2012 zum Ersatz der geltend gemachten Kosten verpflichtet; in der Erklärung, die Kosten der Küche der Versicherung zu melden, sei die ausdrückliche Erklärung einer Einstandspflicht zu sehen. Ihre Maßnahmen seien zugleich Voraussetzung für die Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen gewesen und hätten in unmittelbarem Zusammenhang mit diesen gestanden, weshalb sie vom Kläger zu tragen seien.
Es ist Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen B, H2 E, L E, H3 und T. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 20. Juni 2014 (Bl. 160 ff. d.A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe:
I.
Die Klage hat nur teilweise Erfolg; sie ist zulässig, aber lediglich in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
1.
Der Kläger hat gegen die Beklagte aufgrund des geschlossenen Mietvertrags i.V.m. § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung weiterer Miete für die Monate Februar und März 2013 in Höhe von 3.638,24 €.
a)
Dass die Beklagte für die Monate Februar und März 2013 eine Gesamtzahlung in Höhe von jeweils 2.530,37 € schuldete, jedoch lediglich Zahlungen in Höhe von 592,75 € bzw. 829,75 € erbracht hat, ist zwischen den Parteien unstreitig.
Da der Kläger ausdrücklich eine „Mietzahlung“ verlangt, ist davon auszugehen, dass er die für die beiden Monate jeweils gezahlten Teilbeträge in Höhe der geschuldeten Betriebskostenvorauszahlung in die bereits zu erstellende Betriebskostenabrechnung eingestellt hat, so dass unschädlich ist, dass er eine solche Vorauszahlung nach Ablauf des vertraglich vorgesehenen Abrechnungszeitraums inzwischen nicht mehr verlangen kann.
b)
Dieser Anspruch ist nicht infolge der von der Beklagten erklärten Aufrechnung mit den von ihr geltend gemachten Gegenforderungen gemäß § 389 BGB erloschen.
Der Beklagten stehen keine Gegenforderungen zu, mit denen sie gegen die begründete Klageforderung aufrechnen könnte.
aa)
Dahinstehen kann insoweit, ob der Vater des Klägers am 17. Juli 2012 bei Anblick der beschädigten bzw. verschmutzten Küche angekündigt hat, dies der Versicherung zu melden, weil eine solche Äußerung einen Anspruch der Beklagten nicht begründen würde. Abgesehen davon, dass ihr Ansprüche gegenüber dem Vater ihres Vertragspartners ohnehin nicht zustehen und nicht behauptet ist, dass dieser insoweit als dessen insbesondere mit der notwendigen Vertretungsmacht ausgestatteter Stellvertreter i.S. des § 164 Abs. 1 BGB gehandelt hätte, ist der wiedergegebenen Äußerung aus dem gemäß § 133, 157 BGB maßgeblichen objektiven Empfängerhorizont gerade nicht der Wille zu entnehmen, für den Schaden persönlich einzustehen, falls der in Anspruch genommene Versicherer keine Leistung erbringen würde. Darauf, ob ein entsprechendes Schuldanerkenntnis der in § 780 f. BGB vorgesehenen Schriftform bedurft hätte, kommt es deshalb nicht an.
bb)
Hinsichtlich der aufgewendeten Arbeitszeit steht der Beklagten ein Ersatzanspruch gegen den Kläger auch insoweit nicht zu, als dieser sie etwa zum Ausräumen des Lagers aufgefordert haben sollte. Die Beklagte hat keine Umstände vorgetragen, aufgrund derer eine solche Aufforderung als auf Abschluss eines Werkvertrags i.S. des § 631 BGB oder Dienstvertrags i.S. des § 611 BGB gerichtete Willenserklärung zu verstehen gewesen wäre. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte als Mieterin jedenfalls zur Duldung der aufgrund ihrer Mängelanzeige vom Kläger veranlassten Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen verpflichtet war und deren Durchführung gerade in ihrem Interesse war. Soweit sie sich zu einer dazu erforderlichen Mitwirkung bereiterklärte, kann dies ohne gesonderte Vergütungsabrede, die die Parteien unstreitig nicht getroffen haben, nicht dahingehend verstanden werden, dass sie darüber trotz der bestehenden mietvertraglichen Verbindung der Parteien einen gesonderten Vertrag habe schließen wollen.
Nach dem Vortrag der Beklagten, wonach sie die Leistungen aufgrund der entsprechenden „Aufforderung“ des Klägers erbracht habe, kommen auch Ansprüche aufgrund einer Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß § 683 S. 1, § 670 BGB oder aufgrund einer ungerechtfertigten Bereicherung gemäß § 812 BGB zu, weil infolge der behaupteten ausdrücklichen Aufforderung ein Auftrag bzw. ein Rechtsgrund für ihre Leistung gerade nicht fehlten.
cc)
Der Beklagten steht in Höhe der geltend gemachten Rechnungsbeträge auch kein Anspruch auf Schadensersatz aus § 536 a Abs. 1 BGB zu. Danach kann der Mieter Schadensersatz verlangen, wenn ein Mangel i.S. des § 536 BGB bei Vertragsschluss vorhanden ist, später wegen eines Umstands entsteht, den der Mieter zu vertreten hat oder wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug kommt. Keine dieser Alternativen trifft hier zu.
(1)
Unstreitig waren bei Beginn des Mietverhältnisses keine Ratten vorhanden; einen schon vor 2008 aufgetretenen Rattenbefall behauptet die Beklagte nicht.
(2)
Die von der Beklagten geltend gemachten behaupteten Schäden beruhen auch nicht auf einem vom Kläger zu vertretenden Mangel. Die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs aus § 536 a Abs. 1, 2. Alt. BGB einschließlich des Verschuldens des Vermieters sind vom Mieter darzulegen und zu beweisen (BGH NJW 2006, 1061). Hinsichtlich des Vertretenmüssens eines Ungezieferbefalls etwa durch Ratten ist zu beachten, dass eine eindeutige Ursache dafür regelmäßig nur schwer auszumachen ist und bei einem gemieteten größeren Objekt mit verschiedenen Zugangsmöglichkeiten wie dem vorliegenden auch die Kausalität einzelner ergriffener oder unterlassener Maßnahmen für den Erfolg bzw. ausbleibenden Erfolg einer Bekämpfung nicht sicher bestimmt werden kann.
Dass es überhaupt nach dem Jahr 2008 noch einmal zu einem Befall mit Ratten gekommen ist, hat der Kläger nicht zu vertreten. Zu vertreten sind gemäß § 276 Abs. 1 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit, wobei ein vorsätzliches Handeln hier nicht im Raum steht. Fahrlässig handelt gemäß § 276 Abs. 2 BGB, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer acht lässt.
Der Kläger hat im Jahr 2008 bei der Beseitigung des ihm angezeigten Mangels die erforderliche Sorgfalt beachtet, indem er wegen des Rattenbefalls ein Schädlingsbekämpfungsunternehmen beauftragte. Dass zur Mängelbeseitigung weitere als die ergriffenen Maßnahmen – insbesondere eine weitergehende Erforschung der Ursachen – erforderlich sein würden, brauchte der Kläger nicht in Betracht zu ziehen, nachdem unstreitig mehrere Jahre lang jedenfalls in dem zuvor betroffenen Bereich keine Ratten mehr auftraten.
Wegen dieses langen Zwischenraums steht im übrigen auch die Kausalität zwischen dem Unterlassen weitergehender Untersuchungen und dem neuen Befall nicht fest, weil durchaus in Betracht kommt, dass die ab dem Jahr 2011 entdeckten Ratten inzwischen auf einem anderen Weg ins Gebäude kamen, der im Jahr 2008 entsprechend noch gar nicht hätte entdeckt und beseitigt werden können. Dass für die Ratten „neue Wege und Möglichkeiten“ bestünden, wieder ins Gebäude zu gelangen, hat die Beklagte sogar ausdrücklich in ihrer Kündigung angeführt.
Ob und ggf. seit wann nach dem Austausch der Müllbehälter Mülltonnen offenstanden und/oder Küchenabfälle auf dem Gelände vorhanden waren, kann dahinstehen, weil dies unterstellt werden kann, ohne dass sicher davon ausgegangen werden könnte, dass anderenfalls keine Ratten vorhanden gewesen wäre. Soweit ersichtlich, hat insbesondere das Schädlingsbekämpfungsunternehmen die vom Beklagten hinsichtlich der Mülltonnen geschilderte Situation zu keinem Zeitpunkt als Ursache des Rattenbefalls ausgemacht. Der Zeuge B hat vielmehr in seiner Vernehmung – wie zuvor bereits auch schriftlich festgehalten – auf die Problematik hingewiesen, dass auf dem benachbarten Schulgrundstück Gänse gehalten worden seien, deren Nahrungsversorgung wohl auch die Ratten angelockt habe.
Unerheblich ist zudem, inwiefern nach dem erneuten Befall weitergehende Maßnahmen hätten getroffen werden können, weil insofern wiederum nicht feststeht, dass es in diesem Fall zu den von den Beklagten behaupteten Schäden nicht gekommen wäre. Vielmehr waren die Beschädigungen bzw. Verunreinigungen an der Küche und dort gelagerten Gegenständen schon vor Abschluss der Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen aufgetreten; die berechneten Ausräum-, Reinigungs- und Desinfektionsarbeiten sind gerade im Zusammenhang mit diesen Maßnahmen entstanden und wären damit in jedem Fall angefallen.
(3)
Wodurch der Kläger mit der Mängelbeseitigung in Verzug geraten sein könnte, ist ebenfalls nicht erkennbar. Soweit ersichtlich, hat er jede Anzeige der Beklagten zum Anlass einer erneuten Beauftragung des Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen genommen und damit seiner Vermieterpflicht genügt. Soweit die ergriffenen Maßnahmen nicht erfolgreich waren, begründete dies gemäß § 286 Abs. 4 BGB keinen Verzug, weil er den ausbleibenden Erfolg nicht zu vertreten hatte.
2.
Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf den zuerkannten Betrag kann der Kläger gemäß § 286 Abs. 1 und 2 Nr. 1, § 288 Abs. 1 BGB verlangen. Angesichts der kalendermäßigen Bestimmung der Leistungszeit ist nach deren Ablauf auch ohne eine Mahnung Verzug eingetreten, so dass die Beklagte ab dem Folgetag Verzugszinsen in der gesetzlich vorgesehenen Höhe zu zahlen hat.
3.
Für den Zeitraum nach Zugang der fristlosen Kündigung steht dem Kläger demgegenüber kein Anspruch auf Zahlung von Miete mehr zu, weil das Mietverhältnis durch diese fristlose Kündigung beendet worden ist.
Gemäß § 543 Abs. 1 kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Ein wichtiger Grund liegt gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder teilweise vorenthalten wird. Ein solches Vorenthalten des vertragsgemäßen Gebrauchs liegt u.a. vor, wenn die Mietsache einen Sachmangel aufweist (Palandt-Weidenkaff, 73. Auflage 2014, § 543 Rn. 18 m.w.N.).
Die von der Beklagten angemieteten Räumlichkeiten wiesen insofern einen Sachmangel auf, als sie teilweise von Ratten befallen waren. Infolge dieses Ungezieferbefalls weicht der Zustand des Mietobjekt nachteilig vom vertraglich vorgesehenen Zustand ab, der deshalb als Sachmangel anzusehen ist.
Die Beklagte konnte deswegen auch im April 2013 das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, weil nicht feststeht, dass der Sachmangel zu diesem Zeitpunkt beseitigt war. Der Kläger als Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass die von ihm veranlassten Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen erfolgreich waren und den – zuvor unstreitig vorhandenen – Mietmangel beseitigt haben (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 536 Rn. 446 m.w.N.).
Dieser Beweis ist dem Kläger nicht gelungen; nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme besteht keine Überzeugung mit dem gemäß § 286 ZPO erforderlichen Grad an Gewissheit davon, dass zeitnah vor der Kündigung keine Ratten mehr im Mietobjekt auftraten.
Der Zeuge B hat bereits nicht ausgeschlossen, dass noch im April 2013 Ratten vorhanden waren, sondern ausgeführt, dass die Rattenbekämpfung so lange durchgeführt worden sei, bis sie erfolgreich gewesen sei, was etwa am 25. April 2013, d.h. zu einem nach Ausspruch der fristlosen Kündigung liegenden Zeitpunkt, der Fall gewesen sei. Demgegenüber haben die Zeuginnen H2 und L E übereinstimmend beschrieben, dass sie noch im März 2013 eine lebende Ratte gesehen hätten und noch 14 Tage später Rattenkot vorgefunden worden sei, der sich dort vorher nicht befunden habe und deshalb frisch gewesen sein müsse.
Es handelt sich auch nicht um eine bloß unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung, bei deren Vorliegen eine außerordentliche Kündigung ausgeschlossen sein könnte (vgl. Palandt-Weidenkaff a.a.O., § 543 Rn. 19). Auch wenn lediglich ein eher geringer Teil der insgesamt gemieteten Fläche betroffen war, ist die von einem Befall mit nicht nur vereinzelt auftretenden Ratten, die allgemeinkundig nicht nur als Nahrungsmittel- und Hygieneschädlinge gelten, sondern auch als Überträger von Krankheiten in Betracht kommen, als erhebliche Beeinträchtigung anzusehen.
Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses war der Beklagten infolgedessen insbesondere auch deshalb i.S. des § 543 Abs. 1 S. 2 BGB nicht zuzumuten, weil der Befall trotz der unternommenen umfangreichen Bekämpfungsmaßnahmen über eine längere Dauer fortbestand. Diese Unzumutbarkeit wird deshalb nicht dadurch widerlegt, dass die Beklagte nach dem erstmaligen Auftreten von Ratten im Jahr 2008 am Vertrag nicht nur festhielt, sondern diesen sogar gleichzeitig durch Ausübung der Verlängerungsoption fortsetzte, später sogar erweiterte und einer vom Kläger ausgesprochenen Kündigung widersprach. Naturgemäß war zu diesen früheren Zeitpunkten nicht absehbar, dass das Problem über einen längeren Zeitraum fortbestehen würde.
Darauf, ob der Kläger den Rattenbefall zu vertreten hatte, kommt es für das Bestehen des Kündigungsrechts nicht an (vgl. Palandt-Weidenkaff a.a.O., § 543 Rn. 18); vielmehr sind auch unverschuldete Mängel, z.B. so genannte Umweltmängel, Mängel der Mietsache und können das Kündigungsrecht des Mieters auslösen (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 2011, 629).
Das Kündigungsrecht war auch nicht deshalb ausnahmsweise ausgeschlossen, weil die Beklagte als Mieter die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs selbst zu vertreten gehabt hätte (vgl. BGH NJW-RR 2005, 120). Dass die Lagerung von Gegenständen auf der Hoffläche für den Rattenbefall (mit-) ursächlich war, steht nicht fest. Dasselbe gilt für eine unzureichende Montage von Blechen, zumal der Zeuge H3 angegeben hat, diese durchaus fest montiert zu haben. Ebenso wenig kann sicher davon ausgegangen werden, dass keine Ratten mehr aufgetreten wären, wenn die Beklagte sich mit der Verwendung von Giftködern statt Schlagfallen einverstanden erklärt hätte.
4.
Für den nach dem Zeitpunkt der Kündigung liegenden Zeitraum steht dem Kläger auch kein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB zu. Danach kann der Vermieter, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
Die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs liegen nicht vor. Der Kläger hat sich zwar darauf berufen, dass die Beklagte zunächst weiterhin im Besitz der Schlüssel gewesen sei und die Schaufensterscheiben des Objekt noch mit deren Folien beklebt seien; eine vollständige Rückgabe der Mietsache hätte damit nicht vorgelegen.
Ein Vorenthalten i.S. des § 546 a Abs. 1 BGB setzt darüber hinaus jedoch einen Rücknahmewillen des Vermieters voraus, der insbesondere fehlt, wenn der Vermieter die Fortsetzung des Vertrags annimmt oder verlangt (Palandt-Weidenkaff, § 546 a Rn. 8 m.w.N.). Der Kläger hat der von der Beklagten ausgesprochenen Kündigung mit Schreiben vom 16. Mai 2013 ausdrücklich widersprochen und deutlich gemacht, von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dessen Ablauf zum 30. Juni 2014 auszugehen. Seinen fehlenden Rücknahmewillen hat er der Aussage der Zeuge H2 E – deren für sie günstigen Inhalt die Beklagte sich konkludent zu eigen gemacht hat – zufolge auch dadurch zum Ausdruck gebracht, dass er eine Rückgabe der Schlüssel zunächst ablehnte.
II.
Über die Hilfswiderklage ist nicht zu entscheiden.
Diese ist zulässig; insbesondere ist die Erhebung einer Klage unter einer innerprozessualen Bedingung zulässig, d.h. hier für den Fall, dass wegen eines wirksamen Aufrechnungsverbots nicht über die zur Aufrechnung gestellten Forderungen entschieden werden kann.
Diese Bedingung ist nicht eingetreten; eine erfolgreiche Aufrechnung scheitert – wie dargelegt – nicht an einem Aufrechnungsverbot, sondern daran, dass die zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen nicht bestehen.
III.
Auch über die Forderungen, mit denen der Kläger hilfsweise gegen die Aufrechnung gegen die Forderungen der Beklagten erklärt hat, bedarf es mangels deren Bestehens keiner Entscheidung.
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 11, 709 S. 1 und 2, § 711 S. 1 und 2 ZPO.
V.
Der Streitwert wird für das Mahnverfahren auf 1.937,62 € und für das streitige Verfahren auf 14.150,73 € festgesetzt (§ 45 Abs. 1 und 3 GKG).
C

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 389 BGB
§ 631 BGB
§ 611 BGB
§ 670 BGB
§ 812 BGB
§ 536 BGB
§ 286 ZPO
§ 546 a BGB
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 164 Abs. 1 BGB
§ 780 f. BGB
§ 536 a Abs. 1 BGB
§ 536 a Abs. 1, 2. Alt. BGB
§ 276 Abs. 1 BGB
§ 276 Abs. 2 BGB
§ 286 Abs. 4 BGB
§ 288 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 546 a Abs. 1 BGB
§ 92 Abs. 1 ZPO
§ 711 S. 1 und 2 ZPO
§ 45 Abs. 1 und 3 GKG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2006, 1061
ZMR 2011, 629
NJW-RR 2005, 120