Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-10-26, Aktenzeichen 210 C 176/23
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2023:1026.210C176.23.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, u.a. für das Streichen " ... der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen." Sorge zu tragen, wird nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung "von innen" hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde (Anschluss AG Hamburg, Urteil vom 26. Oktober 2022 - 49 C 150/22).(Rn.38)
2. Nach dem Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung ist die Verpflichtung dann insgesamt als unbillig zu werten mit der Folge, dass Schönheitsreparaturen Vermietersache sind.(Rn.39)
3. Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit ist spätestens ab mehr als sechs Monaten nach Beendigung eines Mietverhältnisses fällig.(Rn.45)
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 2.780,42 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01. März 2023 zu zahlen.
2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 183,61 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22. April 2023 zu zahlen.
3. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 2.780,42 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Rückzahlung einer Mietkaution und die Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.
Die Parteien waren durch Mietvertrag vom 03. August 2011 über die Wohnung XXX straße XXX, Vorderhaus, 1. Geschoss links, XXX Berlin ab dem 01. Oktober 2011 verbunden (Anlage K1 zur Klageschrift vom 22. Juni 2023, Bl. 9 ff. d. A.). Die Wohnung verfügt über drei Zimmer, Küche, Bad, Diele, Balkon und eine Wohnfläche von 107,00 m²; zu ihr gehört außerdem der Kellerraum XXX.
In § 4 Ziffer 6 des Mietvertrages heißt es:
„6. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen zu tragen.
Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ (Bl. 11 d. A.).
In § 14 des Mietvertrages heißt es:
„1. Der Mieter hat in den Mieträumen für gehörige Reinigung, Lüftung ... und Beheizung zu sorgen und die Räume sowie die darin befindlichen Anlagen und Einrichtungen pfleglich zu behandeln und frostfrei zu halten.
.....
5. Ist der Mieter mit seinen Leistungspflichten in Verzug, so hat der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist zur Leistung zu setzen, nach deren Ablauf er Schadensersatz statt der Leistung verlangen kann.“ (Bl. 13 d. A.).
In § 20 des Mietvertrages heißt es:
„1. Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume in sauberem Zustand mit allen auch den von ihm selbst beschafften Schlüsseln zurückzugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht/nicht rechtzeitig nach, so kann der Vermieter nach Durchführung des Verfahrens gemäß § 14 Nr. 5 auf Kosten des Mieters die Mieträume öffnen und reinigen ....“ (Bl. 15 d. A.).
§ 25 Ziffer 4 des Mietvertrages lautet:
„a) Das Objekt XXX str. XXX ist aufgrund Bescheides von der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung befreit“. (Bl. 16 d. A.).
In dem Übergabeprotokoll vom 26. September 2011, welches anlässlich der Übergabe der Wohnung an die Kläger zum Mietbeginn gefertigt wurde und welches von dem Kläger zu 2) unterschrieben wurde, heißt es, „Fenster und Türen in Ordnung, Wände und Decken neu gestrichen, Schiebetür neu gestrichen“ (Anlage B1 zur Klageerwiderung vom 11. August 2023, Bl. 54 d. A.).
Die Kläger leisteten die in § 23 des Mietvertrags geregelte Mietkaution in Höhe von 2.760,00 € (Bl. 16 d. A.) an die Beklagten.
Das Mietverhältnis endete zum 30. September 2022; an diesem Tag erfolgte auch die Rückgabe der Wohnung durch die Kläger.
Mit E-Mail vom 20. Oktober 2022 teilten die Beklagten den Klägern mit, dass die Wände und Decken unfachmännisch gestrichen worden seien, Steckdosen und Lichtschalter vielfach überstrichen worden seien, die Zarge an der Schiebetür beschädigt sei, ebenso wie ein Glaseinsatz; auf der Fensterbank sich blaue Flecke sowie Stellen mit Kratzern und Ablagerungen befänden; sämtliche Heizkörper verschmutzt seien und der Lack erheblich bestoßen sei, die Küchentür von innen unfachmännisch überstrichen worden sei, zudem auch der Schließmechanismus überstrichen worden sei; es sich Haarrisse im mittleren und hinteren Raum im Bereich der Fenster befänden, sämtliche Türen und Türzargen komplett vergilbt seien, insbesondere die Sockelleisten im ersten Zimmer rechts rundherum vielfach angestoßen seien; auf dem Balkon sich Zigarettenkippen des Malers befunden hätten sowie Laub; der Boden schmutzig und die Fensterscheiben von außen völlig verschmutzt gewesen seien und in der Küche sämtliche Fußleisten verschmutzt und angestoßen gewesen seien. In dem genannten Schreiben setzten die Beklagten den Klägern zur Anzeige ihrer Bereitschaft zur Beseitigung der „vorstehenden Schäden und fehlenden/mangelhaften Schönheitsreparaturen“ eine Frist bis zum 27. Oktober 2022. Weiter führten die Beklagten dort aus, dass den Klägern „zur Beseitigung“ eine Frist bis zum 04. November 2022 gesetzt werde und die Beklagten davon ausgingen, dass, wenn die Bereitschaft zur Beseitigung nicht bis zum 27. Oktober 2022 angezeigt werden würde, die Beseitigung abgelehnt werden würde und die Beklagten dann einen Maler beauftragen würden und die entsprechenden Positionen geltend machen würden und mit der Kaution verrechnen würden (Anlage B2 zur Klageerwiderung vom 11. August 2023, Bl. 55 d. A.).
Mit E-Mail vom 25. Oktober 2022 forderten die Kläger die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 30. November 2022 auf, über die Mietsicherheit abzurechnen und den sich hieraus ergebenden Betrag an die Kläger auszuzahlen (Anlage K2 zur Klageschrift vom 22. Juni 2023,Bl. 18 f. d. A.). Die Beklagten teilten mit anwaltlichen Schreiben vom 25. Oktober 2022 mit, dass der Anspruch auf Abrechnung und Rückgewähr der Mietkaution noch nicht fällig sei.
Mit E-Mail vom 22. Februar 2023 forderten die Kläger die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 01. März 2023 zur Rückzahlung der Mietsicherheit auf (Anlage K3 zur Klageschrift vom 22. Juni 2023, Bl. 20 d. A.).
Mit E-Mail vom 28. Februar 2023 teilte die Beklagte zu 4) den Klägern mit, dass sich der Betrag der Mietsicherheit zum 30. Dezember 2022 auf 2.780,42 € belaufe. Mit Schreiben von diesem Tag wurde an die Kläger außerdem eine Rechnung der XXX Malermeister GmbH vom 04. November 2022 über einen Betrag in Höhe von 5.924,49 € übersandt. In dieser Rechnung wurden Maler- und Lackierarbeiten an Heizkörpern, Türen und Scheuerleisten sowie Arbeiten zur Beseitigung von Rissen an Decken in Rechnung gestellt (Anlagen K4 bis K5 zur Klageschrift vom 22. Juni 2023, Bl. 21 ff. d. A.).
Zudem erklärte die Beklagte zu 4) in der genannten E-Mail die Aufrechnung mit „zu erwartenden Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2022, anteilig für 9 Monate“, mit der „Reinigung, insbesondere sämtlicher Fenster und Rahmen innen und außen, des Bades, insbesondere der Fliesen und Fugen im Badewannenbereich“ sowie mit „nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen wie übermalte Schalter und Steckdosen, Heizkörper, Fußleisten, Zargen und Türen und Decken.“ (Bl. 21 d. A.).
Mit anwaltlichem Schreiben vom 04. April 2023 forderten die Kläger die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 21. April 2023 auf, ordnungsgemäß über die Kaution abzurechnen und das sich aus der Abrechnung ergebende Guthaben an die Kläger auszukehren. In diesem Schreiben wurde außerdem der Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten unter Fristsetzung bis zum 21. April 2023 geltend gemacht (Anlage K6 zur Klageschrift vom 22. Juni 2023, Bl. 25 ff. d. A.).
Die Kläger tragen vor,
die Klausel über die Übertragung der Schönheitsreparaturen an die Kläger sei unwirksam, da aus dieser nicht hinreichend deutlich werde, dass die Fenster wie die Außentüren nur von innen zu streichen seien. Da diese Klausel bei kundenfeindlichster Auslegung die Mieter dazu verpflichten würde, die Fenster auch von außen zu streichen, stelle dies eine unangemessene Benachteiligung dar. Weder aus dem Mietvertrag noch aus dem Übergabeprotokoll ergebe sich, dass die Wohnung vollständig renoviert übergeben worden sei. Die Vormieter der Kläger hätten zum Ende des Mietverhältnisses lediglich die Wände und Decken der Wohnung durch einen Maler streichen lassen. Fenster, Türen, Zargen und Heizkörper seien durch den Vormieter nicht gestrichen worden, weder zu Beginn noch während oder zum Ende des Mietverhältnisses. Hierfür treten die Kläger Beweis durch Zeugenvernehmung an (Bl. 6 d. A.). Die Türen seien bei Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Vormieter und damit bei Beginn des Mietverhältnisses mit den Klägern vergilbt gewesen und hätten Lackabplatzungen aufgewiesen. Der Lack der Heizkörper sei zu Beginn des Mietverhältnisses vergilbt gewesen und habe verschiedene Abplatzungen aufgewiesen. Die Heizkörper seien zu einem früheren Zeitpunkt unfachmännisch lackiert worden und hätten diesen Zustand auch bei Beginn des Mietverhältnisses mit den Klägern aufgewiesen. Die Fensterrahmen seien vom Vormieter ebenfalls nicht gestrichen worden. Der Lack sei vergilbt gewesen und habe teilweise Abplatzungen aufgewiesen. Hierfür haben die Kläger Beweis angetreten durch Zeugenvernehmung (Bl. 6 f. d. A.). Die Beklagten seien nicht berechtigt, einen Teil der Kaution zur Absicherung etwaiger Nachforderungen aus der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung 2022 einzubehalten, da die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021 lediglich eine sehr geringe Nachforderung von 37,20 € ergeben habe. Der Vortrag der Beklagten zu vermeintlichen Schäden an der Mietsache sei unbeachtlich, da die Beklagten vorgetragen hätten, dass sich sämtliche Gebrauchsspuren durch normale Malerarbeiten hätten beseitigen lassen. Es handle sich also nicht um Beschädigungen der Mietsache, sondern um normale Gebrauchsspuren. Ein Anspruch auf Erstattung von Reinigungskosten bestehe nicht, da die Regelung in § 20 Ziffer 1. des Mietvertrages zu unbestimmt sei und die Beklagten das Verfahren nach § 14 Ziffer 5. des Mietvertrages nicht eingehalten hätten. Die vorgetragene Leistungsaufforderung der Beklagten beziehe sich ausschließlich auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen und die Beseitigung von Schäden, nicht hingegen auf die Reinigung der Wohnung. Vorsorglich werde die Höhe der Kosten bestritten. Eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 sei nicht zu erwarten, da die Beklagten die Heiz- und Warmwasserkosten entgegen der zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung regelmäßig nicht verbrauchsabhängig, sondern ausschließlich nach Wohnfläche abrechnen würden. Diesbezüglich beziehen sich die Kläger auf die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021 (Anlage K10 zum klägerischen Schriftsatz vom 05. September 2023, Bl. 161 ff. d. A.). Die Heizkostenabrechnung 2021 sei bereits formell unwirksam, da sie keinerlei Angaben zu den Verbräuchen des Hauses enthalten. In jedem Fall stehe den Klägern das Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung zu. Der Hinweis in § 25 des Mietvertrages zur Befreiung von der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten sei nach § 2 Heizkostenverordnung nicht wirksam. Zudem fehle es bezüglich einer Ausnahme gemäß § 11 Heizkostenverordnung an jeglichem Vortrag der Beklagtenseite.
Die Kläger beantragen,
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 2.780,42 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.03.2023 zu zahlen.
2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 183,61 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.03.2023 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten tragen vor,
die Vormieter der Kläger, die Eheleute XXX hätte in die Wohnung in einwandfreiem Zustand und ohne Gebrauchsspuren an Türen, Fenstern und Heizkörpern zurückgegeben. Die Gebrauchsspuren an den Böden seien in dem Übergabeprotokoll vermerkt worden. Hierfür haben die Beklagten Beweis angetreten durch Zeugenvernehmung (Bl. 51R d. A.). Das einzige, was bei der Übergabe an die Kläger renovierungsbedürftig gewesen sei, sei die Schiebetür zwischen den zwei hinteren Wohnräumen gewesen. Die Kläger hätten die Wohnung zudem erheblich verschmutzt zurückgelassen. Die Fensterscheiben seien völlig undurchsichtig verschmutzt gewesen, ebenso die Rahmen, die Fliesen im Bad und vieles andere. Hierfür verweisen die Beklagten auf Fotos (Anlagenkonvolut B3 zur Klageerwiderung vom 11. August 2023, Bl. 56 ff. d. A.). Die Schalter und Steckdosen seien übermalt worden und es hätten Beschädigungen vorgelegen. Hierfür verweisen die Beklagten auf ihre E-Mail an die Kläger vom 20. Oktober 2022 (Anlage B2 zur Klageerwiderung vom 11. August 2023, Bl. 55 d. A.) sowie auf eingereichte Fotos (Anlagenkonvolute B3 bis B4 zur Klageerwiderung vom 11. August 2023, Bl. 56 ff. d. A.) sowie auf Zeugenbeweis (Bl. 52R d. A.). Die Kaution sei nicht abrechnungsreif, da der Fernwärmeversorger den Beklagten mitgeteilt habe, dass nicht abgesehen werden könne, wann die Abrechnung für den Zeitraum vom 01. Mai 2022 bis zum 30. April 2023 erstellt werden könne. Die Reinigungskosten für die Fenster, insgesamt 56 Fensterscheiben und Rahmen, würden mindestens 448,00 € betragen. Hinzu kämen noch die Kosten für die Reinigung der Fugen im Bad über der Badewanne, welche mit mindestens 100,00 € beziffert werden würde, da Rot- und Schwarzschimmel habe beseitigt werden müssen. Hierfür haben die Beklagten Beweis angeboten durch Zeugenvernehmung (Bl. 53R d. A.). Da sich die Heizkosten um mindestens 71 % erhöht hätten, sei aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2022 eine erhebliche Nachzahlung zu erwarten. Das Haus sei seit Ende der achtziger Jahre von der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung aufgrund Bescheides befreit. Zudem könnten, worauf auch in jeder Abrechnung hingewiesen werde, die Belege dazu und insbesondere die Vattenfall-Rechnung eingesehen werden, wovon die Kläger jedoch keinen Gebrauch gemacht hätten.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist in vollem Umfang begründet.
Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung des Mietkautionsguthabens in Höhe von 2.780,42 € aus §§ 535, 551 BGB in Verbindung mit dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag.
Unstreitig haben die Parteien eine Mietkaution in Höhe von 2.760,00 € für die Wohnung vereinbart, die unstreitig von den Klägern an die Beklagten auch gezahlt worden ist. Zudem haben die Beklagten das aktuell bestehende Mietkautionsguthaben auf 2.780,42 € beziffert, was sich die Kläger zu eigen gemacht haben.
Dieser Zahlungsanspruch ist durch die Aufrechnungserklärung der Beklagten mit Gegenansprüchen nicht gemäß §§ 389, 390 BGB erloschen.
Denn die seitens der Beklagten vorgetragenen Aufrechnungen haben keine Wirkung entfaltet, da die genannten Gegenansprüche der Beklagtenseite entweder nicht bestehen oder die Aufrechnungserklärung mangels Unbestimmtheit bereits nicht zulässig war.
Die Beklagten haben gegen die Kläger keinen Anspruch auf Ersatz der durch die Vornahme der Schönheitsreparaturen verursachten Kosten in Höhe des Kautionsguthabens, welche durch die XXX Malermeister GmbH ausgeführt wurden. Ein solcher Anspruch der Beklagten folgt weder aus §§ 280, 281 BGB noch aus dem Rechtsinstitut der Geschäftsführung ohne Auftrag noch aus Bereicherungs- oder Deliktsrecht.
Denn die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ist nicht wirksam auf die Kläger abgewälzt worden. Die diesbezügliche Regelung in § 4 Abs. 1 des Mietvertrages ist unwirksam, da diese den Mieter unangemessen benachteiligt, § 307 Abs. 1 BGB.
Der Wirksamkeit steht entgegen, dass aus der Klausel für den Mieter nicht hinreichend deutlich erkennbar ist, dass die Fenster nur von innen zu streichen sind. Aus der Formulierung in dem Mietvertrag ist nicht eindeutig zu verstehen, dass sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster bezieht.
Bei Zweifeln hinsichtlich des Verständnisses von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gehen diese zu Lasten des Verwenders. Bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung gemäß § 305 Abs. 2 BGB, wonach die Fenster der Wohnung auch von außen zu streichen wären, wird der Bereich der wirksam abwälzbaren Schönheitsreparaturen überschritten (vgl. Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 26. Oktober 2022 - 49 C 150/22, Rn. 27 m. w. N., juris). Denn das Streichen der Fenster von außen umfasst nicht die Beseitigung von Abnutzungen des dekorativen Erscheinungsbildes innerhalb der gemieteten Wohnung, welche typischerweise vom Mieter verursacht werden und welche daher auf diesen wirksam übertragen werden dürfen.
Eine sprachliche Reduktion auf das zulässige Maß ist unzulässig, da dies eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion beinhalten würde.
Es besteht auch kein Anspruch der Beklagten gegen die Kläger auf Erstattung der Kosten für eine Schadensbeseitigung gemäß §§ 280, 281 BGB. Denn aus dem diesbezüglichen Vortrag der Beklagten, welcher bereits in hohem Maße unsubstantiiert ist, ist nicht nachvollziehbar, welche Positionen als Schäden angesehen werden und welche Kosten auf deren Beseitigung entfallen sollten. Die Beseitigung von Lackabstoßungen, Kratzern u. ä. fallen eindeutig in den Bereich der Ausführung von Schönheitsreparaturen. Es ist aus dem Vortrag der Beklagten nicht ersichtlich, inwiefern weitere Positionen über eine Abnutzung aufgrund vertragsgemäßen Gebrauchs hinausgehen sollen.
Die Beklagten haben gegen die Kläger auch keinen Anspruch auf Erstattung von Reinigungskosten. Es kann dabei dahingestellt bleiben, in welchem Sauberkeitszustand sich die Wohnung bei Rückgabe durch die Kläger befand. Denn die Beklagten haben das in § 14 Ziffer 5. des Mietvertrages für den Fall vereinbarte Verfahren, dass die Mieter mit den mietvertraglich vereinbarten Leistungspflichten, zu welchen gemäß §§ 14 Ziffer 1, 20 Ziffer 1 des Mietvertrages die Reinigung der Wohnung gehört, in Verzug geraten, nicht eingehalten.
Denn die Beklagten haben den Klägern zur Reinigung der Wohnung bereits keine angemessene Frist zur Leistung gesetzt, sodass der Schadensersatz nicht geltend gemacht werden kann. Denn mit der an die Kläger gerichteten E-Mail der Beklagten vom 20. Oktober 2022 (Anlage B2, Bl. 55 f. d. A.) haben die Beklagten die Kläger lediglich zur Beseitigung von „Schäden und fehlenden/mangelhaften Schönheitsreparaturen“ aufgefordert. Hieraus war für die Kläger als verständige Teilnehmer am Rechtsverkehr nicht erkennbar, dass hierzu auch die Reinigung der Wohnung gehören sollte.
Schließlich besteht auch kein aufrechenbarer Anspruch mit einem Nachforderungsanspruch aus einer Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2022. Denn die Beklagten haben die genannte Abrechnung noch nicht einmal erstellt und einen solchen Anspruch auch nicht nachvollziehbar beziffert, sodass eine diesbezügliche Aufrechnungserklärung bereits wegen Unbestimmtheit ins Leere geht.
Der Anspruch der Kläger gegen die Beklagten auf Auszahlung des Mietkautionsguthabens ist auch fällig. Denn nach bestehenden Rechtsprechung ist ein solcher Anspruch ab mehr als sechs Monaten nach Beendigung eines Mietverhältnisses zur Rückzahlung fällig.
Sofern die Beklagten eingewandt haben, eine Fälligkeit bestehe nicht, da mit Sicherheit ein Nachforderungsbetrag aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2022 zu erwarten sei, folgt das Gericht dem nicht. Denn zum einen haben die Beklagten nicht hinreichend substantiiert dargelegt, weshalb eine Abrechnung, welche insbesondere hinsichtlich der Heizkosten lediglich den Zeitraum bis zum 30. April 2022 betrifft, noch nicht möglich sein soll. Der Vortrag zu einem dementsprechenden Schreiben der Firma Vattenfall ist angesichts des Bestreitens der Klägerseite unsubstantiiert. Zudem ist aufgrund des eingereichten Mietvertrages und der insoweit fehlenden weiteren Substantiierung der Beklagtenseite davon auszugehen, dass auch die für den Zeitraum vom 01. Mai 2021 bis zum 30. April 2022 zu erwartende Abrechnung hinsichtlich der Heizkosten unwirksam sein dürfte, da diese - wie in den Vorjahren - verbrauchsunabhängig erfolgen dürfte. Denn die verbrauchsunabhängige Abrechnung verstößt gegen § 11 HeizKV, da der Hinweis in § 25 des Mietvertrages lediglich eine rechtsgeschäftliche Bestimmung darstellt, die nicht vorrangig ist. Die Beklagten heben ihren Vortrag zur Befreiung von einer Abrechnungspflicht nach Verbrauch trotz des Bestreitens der Klägerseite zudem auch nicht durch Vorlage eines entsprechenden Bescheides substantiiert. Selbst wenn man hinsichtlich der zu erwartenden Abrechnung nicht von einer formellen Unwirksamkeit der Abrechnung ausginge, ist wegen des Kürzungsrechts nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV bei verbrauchsunabhängiger Abrechnung davon auszugehen, dass kein Nachforderungsanspruch der Beklagten gegen die Kläger gegeben ist.
Der Zustand der streitgegenständlichen Wohnung bei Übergabe an die Kläger zu Mietbeginn ist nicht streitentscheidend und kann dahingestellt bleiben.
Die diesbezügliche Zinsentscheidung folgt aus §§ 288, 286 Abs. 1 BGB.
Die Kläger haben gegen die Beklagten außerdem einen Anspruch auf Zahlung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 183,61 € gemäß §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB. Denn die Beklagten befanden sich mit der Auszahlung des Kautionsguthabens an die Kläger aus den genannten Gründen im Zeitpunkt der Beauftragung der jetzigen Prozessbevollmächtigten der Kläger mit der vorgerichtlichen Geltendmachung des Betrages in Verzug. Die geltend gemachten hälftigen Kosten auf der Grundlage einer 1,3 Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV RVG und Postpauschale nach Nr. 7002 VV RVG nebst Umsatzsteuer bei einem Gegenstandswert von 2.780,42 € sind nicht zu beanstanden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 535, 551 BGB
§§ 389, 390 BGB
§§ 280, 281 BGB
§ 11 HeizKV
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 307 Abs. 1 BGB
§ 305 Abs. 2 BGB
§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV
§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: 49 C 150/22