Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2014-10-17, Aktenzeichen 2 U 43/14
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2014:1017.2U43.14.0A

Tenor:
Anmerkung
Es wurde kein Rechtsmittel eingelegt.
Verfahrensgang
Die Berufung der Klägerinnen gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 07.02.2014, Aktenzeichen: 2-07 O 309/13, wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung haben die Klägerinnen zu tragen.
Dieses Urteil und das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 07.02.2014, Aktenzeichen: 2-07 O 309/13, sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerinnen können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerinnen nehmen die Beklagte nach beendetem Mietverhältnis über eine Gaststätte noch auf Schadensersatz wegen Verletzung der Betriebspflicht in Anspruch.
Die Klägerinnen sind Eigentümer der Liegenschaft A in Stadt1. Sie sind Rechtsnachfolger der B GmbH, Stadt2.
Die B GmbH schloss mit der Beklagten am 21.12.1990 einen „ MIETVERTRAG “ über Räume im Erdgeschoss und im Untergeschoss der Liegenschaft. Nach Ziffer 1 Abs. 2 des Mietvertrages erfolgte die Überlassung der Räumlichkeiten „ zum Betrieb von Gaststätten mit dem Recht zur Untervermietung “. Ziffer 1 Abs. 3 des Mietvertrages lautet wie folgt:
„ Jede Änderung der Art des Betriebes bedarf der schriftlichen Genehmigung von B. C ist ohne schriftliche Erlaubnis von B nicht berechtigt, das Geschäftslokal zu schließen oder den Geschäftsbetrieb einzustellen.“
Die Beklagte bezahlte an die Klägerinnen für die Räume zuletzt monatlich insgesamt € 9.348,03 (= € 6.135,50 Miete + € 1.719,99 Nebenkostenvorauszahlungen + Mehrwertsteuer von 19% auf beides).
Die Beklagte vermietete das Restaurant an die D GmbH, an die E GmbH und an die F GmbH unter. Vom 16.11.2009 bis 30.11.2010 stand das Restaurant leer. Vom 01.12.2010 bis 31.03.2011 vermietete die Beklagte das Restaurant an den Zeugen Z1 unter. Dieser bezahlte an die Beklagte einen monatlichen Pachtzins von insgesamt € 5.652,-.
Nach ordentlicher Kündigung durch die Beklagte endete das Mietverhältnis mit den Klägerinnen zum 31.03.2011. Die Klägerinnen schlossen einen direkten Mietvertrag mit dem letzten Untermieter der Beklagten, dem Zeugen Z1. Seit dem 01.01.2014 ist die Gaststätte für rund € 6.000,- monatlich an Herrn X vermietet.
Die Klägerinnen verlangten von der Beklagten nach der Beendigung des Mietverhältnisses zunächst Schadensersatz in Höhe von insgesamt € 31.638,33. Hiervon entfallen € 4.930,- auf Reparaturen und Instandsetzung wegen nicht ordnungsgemäßer Rückgabe der Mietsache, € 1.508,33 auf die Verletzung der vertraglich vereinbarten Instandhaltungspflicht durch Nichtreinigung des Fettabscheiders und € 25.200,- (Mietdifferenz von monatlich € 2.100,- für 1 Jahr) auf einen Verstoß gegen die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht.
Mit Schreiben vom 04.07.2011 verweigerte die Beklagte eine pauschale Schadensersatzzahlung von € 20.000,- wegen Verstoßes gegen die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht.
Auf Antrag der Klägerinnen vom 30.09.2011 hat das Amtsgericht Hünfeld am gleichen Tag einen Mahnbescheid über € 31.638,33 nebst Kosten wegen der genannten Schadenspositionen erlassen. Dieser ist der Beklagten am 05.10.2011 zugestellt worden. Am 10.10.2011 hat die Beklagte Widerspruch gegen den Mahnbescheid erhoben. Am 11.10.2011 ist die Klägerin über den Gesamtwiderspruch benachrichtigt worden. Die Nachricht hat den Hinweis enthalten, dass zur Abgabe des Verfahrens ein Antrag auf Durchführung des streitigen Verfahrens erforderlich ist und dass als Antrag auch die Zahlung der Kosten für das streitige Verfahren angesehen wird. Am gleichen Tag sind die Kosten für die Durchführung des streitigen Verfahrens von der Klägerin angefordert worden. Mit Schriftsatz vom 17.04.2013, beim Amtsgericht Hünfeld eingegangen am 18.04.2013, hat die Klägerin die Abgabe der Sache zur Durchführung des streitigen Verfahrens an das Landgericht Frankfurt beantragt und ihren Anspruch aus dem Mahnbescheid begründet. Am 07.08.2013 sind die Kosten für die Durchführung des streitigen Verfahrens eingezahlt worden. Am gleichen Tag ist die Sache an das Amtsgericht Frankfurt am Main abgegeben worden. Mit Beschluss vom 20.08.2013 (33 C 2965/13 (50)) hat sich das Amtsgericht Frankfurt am Main für sachlich unzuständig erklärt und den Rechtsstreit an das Landgericht Frankfurt am Main verwiesen.
Die Klägerinnen haben behauptet, das Restaurant habe seit der Konkursanmeldung des D-Restaurants [Datum nicht genannt] bis Anfang 2011 und damit über drei Jahre lang leer gestanden. Damit sei das Objekt insgesamt – auch bei dem ehemals gegebenen Bestand der Stammkundschaft –„sauer gefahren“, so dass zu dem ursprünglichen Mietzins ein wirtschaftliches Betreiben des Gaststättenbetriebes unmöglich gewesen sei. Da der neue Mieter – der Zeuge Z1 - keinen laufenden Geschäftsbetrieb mit Stammkunden habe übernehmen können, habe er monatlich € 2.100,- weniger als die Beklagte gezahlt.
Die Klägerinnen haben die Auffassung vertreten, der Anspruch der Klägerinnen auf Schadensersatz wegen des Leerstandes der Gaststätte unterliege nicht der kurzen Verjährung des § 548 BGB, weil es sich nicht um eine Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache handele, sondern um einen Ersatzanspruch wegen eines Vertragsverstoßes der Beklagten. Auch der geltend gemachte Schaden habe mit einer Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache nichts zu tun.
Die Klägerinnen haben beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von € 33.160,64 nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz aus einem Betrag von € 31.638,33 seit dem 05.10.2011 zu zahlen.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie erhebt die Einrede der Verjährung.
Die Beklagte hat behauptet, in dem streitgegenständlichen Gaststättenobjekt habe es niemals eine Stammkundschaft gegeben. Jedenfalls beruhe die – bestrittene - Erzielung des geringeren Mietzinses nur darauf, dass der ursprüngliche Mietzins aufgrund der Lage und der baulichen Gegebenheiten des Objekts heute auf dem Markt nicht mehr zu erzielen sei und dass erhebliche Investitionen in Dach und Fach und in die Ausstattung der Gaststätte hätten getätigt werden müssen.
Nach der Insolvenzanmeldung durch die vorletzte Untermieterin F GmbH habe sich die Beklagte intensiv um eine Neuuntervermietung bemüht. Sie habe Objektbesichtigungen mit mindestens 5 Interessenten durchgeführt. Darüber hinaus habe es telefonische Anfragen von mindestens 5 weiteren Interessenten gegeben. Die Verhandlungen seien jeweils an den erforderlichen Investitionen gescheitert.
Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, die Hemmung der Verjährung durch den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids habe gemäß § 204 Abs. 2 BGB 6 Monate nach der Kostenanforderung am 11.10.2011 durch das Amtsgericht Hünfeld geendet, so dass Verjährung mit Ablauf des 12.04.2012 eingetreten sei. § 548 BGB diene der schnellen Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses und der schnellen Klarstellung möglicher Ansprüche wegen des Zustandes der Mietsache. Er gelte nach seinem Zweck für alle typischen Abwicklungsansprüche und sei damit weit auszulegen. Insbesondere mache es keinen Unterschied, ob die Veränderung bzw. Verschlechterung der Mietsache auf einem substanzverändernden oder auf einem sonstigen vertragswidrigen Gebrauch des Mieters beruhe. Damit seien alle von den Klägerinnen geltend gemachten Ersatzansprüche verjährt.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil (Bl. 86-88 der Akte) verwiesen.
Das Landgericht hat die Klage mit Urteil vom 07.02.2014 wegen Verjährung abgewiesen. Alle von den Klägerinnen geltend gemachten Ansprüche unterfielen der kurzen Verjährungsfrist aus § 548 Abs. 1 S. 1 BGB, und zwar auch die geltend gemachten Ersatzansprüche wegen des Leerstandes des Mietobjekts.
Zu der in der Berufungsinstanz noch maßgeblichen Verletzung der Betriebspflicht hat das Landgericht ausgeführt, eine solche Betriebspflicht des Mieters könne vertraglich vereinbart werden. Es bestünden zwar Zweifel, ob die Klägerinnen einen auf einer Betriebspflichtverletzung gründenden Schadensersatzanspruch schlüssig dargelegt hätten.
Letztlich könne dies jedoch offen bleiben, weil auch der Schadensersatzanspruch wegen Verstoßes gegen die Betriebspflicht der Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB unterliege. § 548 BGB diene – wie alle kurzen Verjährungsfristen – der schnellen Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses und der schnellen Klarstellung möglicher Ansprüche wegen des Zustands der Mietsache und sei deswegen im Zweifel weit auszulegen. Der auf einer Verletzung der Betriebspflicht gründende Schadensersatzanspruch des Vermieters sei in der Sache ein vertraglicher Schadensersatzanspruch wegen einer Verschlechterung der Mietsache. Die Verschlechterung der Mietsache liege in der durch den Leerstand verursachten Wertminderung bzw. in dem Verlust des mit der Mietsache verknüpften Kundenstammes. Auch der Gedanke der schnellen Klärung des Zustandes der Mietsache im Zeitpunkt der Rückgabe finde Anwendung. Gerade bei in tatsächlicher Hinsicht schwierigen Feststellungen wie dem Verlust des Kundenstammes sei es unabdingbar, dass dies zeitnah zu dem Zeitpunkt der Rückgabe des Mietobjekts geklärt werde. Ansonsten bestehe keine Gewähr dafür, dass der Mieter tatsächlich nur für den von ihm, aber auch nur von ihm verursachten Verlust des Kundenstammes und der damit verknüpften Wertminderung des Mietobjekts hafte.
Mit der Rückgabe des Mietobjekts am 31.03.2011 habe die Verjährungsfrist von 6 Monaten gemäß § 548 Abs. 1 S. 2 BGB zu laufen begonnen. Der Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids am 30.09.2011 habe die Verjährung gemäß § 204 Abs. 1 BGB gehemmt. Die zunächst eingetretene Hemmung sei aber aufgrund einer Beendigung nach § 204 Abs. 2 BGB wegen Verfahrensstillstandes entfallen. Die letzte Verfahrenshandlung sei die Kostenanforderung durch das Mahngericht am 11.10.2011 gewesen. Die Kosten seien erst am 07.08.2013 und damit nach einem Jahr und zehn Monaten eingezahlt worden. Damit habe die Hemmung am 11.04.2012 geendet. Da der Rest der Verjährungsfrist nur ein Tag gewesen sei, sei Verjährung mit Ablauf des 12.04.2012 eingetreten. Die Einreichung der Klage am 12.08.2013 habe die Verjährung nicht mehr unterbrechen können.
Gegen das ihnen am 12.02.2014 zugestellte Urteil haben die Klägerinnen am 12.03.2014 Berufung eingelegt und diese nach Fristverlängerung bis 14.05.2014 am 14.05.2014 begründet.
Mit der Berufung verfolgen die Klägerinnen nur den Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Betriebspflicht weiter.
Die Klägerinnen sind der Ansicht, die kurze Verjährungsfrist aus § 548 BGB könne auf den geltend gemachten Mietausfallschaden keine Anwendung finden. Der Mietausfallschaden habe seinen Grund gerade nicht in der Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache, sondern in einem Vertragsverstoß der Beklagten. Er beruhe darauf, dass der neue Mieter wegen des Leerstandes keinen laufenden Geschäftsbetrieb mit Stammkundschaft habe übernehmen können und deswegen nur eine geringere Miete zu erzielen gewesen sei. Dies sei weder eine Veränderung noch eine Verschlechterung der Mietsache, sondern lediglich Folge der Vertragsverletzung.
Die Ausführungen des Erstgerichts zur fehlenden Substantiierung des Anspruchs auf Ersatz des Mietausfallschadens seien verfahrensfehlerhaft, weil das Erstgericht hierauf nicht gemäß § 139 Abs. 1 S. 2 ZPO hingewiesen habe. Dass das Landgericht den Vortrag der Klägerinnen als nicht hinreichend substantiiert ansehe, sei erstmals in den Urteilsgründen aufgegriffen worden. Damit beruhe das angefochtene Urteil auch im Sine des § 513 Abs. 1 Var. 1 ZPO auf diesem Verfahrensfehler, da die Klägerinnen bei einem konkreten Hinweis seitens des Erstgerichts detailliert Stellung genommen hätten.
Die Klägerinnen beantragen,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt vom 07.02.2014, Az. 2-07 O 309/13, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerinnen € 25.200,- zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und meint überdies, wegen des gesetzlichen Zwecks sei die Vorschrift des § 548 BGB im Zweifel weit auszulegen. Eine Veränderung sei auch dann gegeben, wenn der Zustand der Mietsache bei Vertragsende nicht dem geschuldeten Zustand entspreche. Es mache wertungsmäßig keinen Unterscheid, ob die Veränderung bzw. Verschlechterung auf einem substanzverändernden oder einem sonstigen vertragswidrigen Gebrauch des Mieters beruhe. Wegen der weiten Ausdehnung des Anwendungsbereichs von § 548 Abs. 1 BGB würden auch Ersatzansprüche des Vermieters von der kurzen Verjährungsfrist erfasst, denen – aufgrund eines einheitlichen Schadensereignisses – eine Beschädigung nicht nur des Mietobjekts selbst, sondern zugleich auch ein Schaden an nicht vermieteten Gegenständen zugrunde liege, sofern der Schaden einen hinreichenden Bezug zum Mietobjekt selbst habe. Nach dem Vortrag der Klägerinnen habe sich durch den behaupteten Verstoß gegen die Betriebspflicht der Wert der Mietsache vermindert, so dass nunmehr nur ein geringerer Mietzins verlangt werden könnte. Die Klägerinnen machten folglich eine Wertminderung der Mietsache geltend, was eine Verschlechterung der Mietsache darstelle.
Die weitere Rüge der Klägerinnen, das Landgericht habe gegen § 139 ZPO verstoßen, greife nicht durch. Zum einen bestehe die Hinweispflicht nur für solches Vorbringen, das für die Entscheidung erheblich sei. Zum anderen hätten die Klägerinnen infolge des umfassenden und detaillierten Bestreitens ihres Vortrags durch die Beklagte hinreichend Anlass und Gelegenheit gehabt, ihren Vortrag schlüssig und substantiiert zu gestalten. Schließlich hätten die Klägerinnen im Rahmen der Berufungsbegründung den angekündigten Vortrag nicht nachgeholt.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Klägerinnen ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und innerhalb der verlängerten Frist begründet worden (§§ 511, 517, 519, 520 ZPO). Sie ist aber unbegründet.
Die Klage auf Schadensersatz wegen Verletzung der Betriebspflicht ist unbegründet, weil die Beklagte gemäß § 214 Abs. 1 BGB den Ausgleich möglicher Schadensersatzansprüche der Klägerinnen wegen Verjährung verweigern kann.
Ein möglicher Schadensersatzanspruch der Klägerinnen aus § 280 Abs. 1 BGB ist gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt.
Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag. Bei dem von der Beklagten mit der B GmbH geschlossenen Vertrag handelt es sich entsprechend der Bezeichnung des Vertrages um einen Mietvertrag und nicht etwa – wie mehrfach in den Schriftsätzen der Parteien erwähnt – um einen Pachtvertrag. Gegenstand des Mietvertrages ist ausschließlich der Gebrauch der vermieteten Sache zuzüglich etwaiger Nebenleistungen wie beispielsweise die Lieferung von Heizung, Wasser etc. Bei einem Pachtvertrag kommt gemäß § 581 Abs. 1 S. 1 BGB neben der Gebrauchsüberlassung noch Fruchtziehung hinzu. Allein der Umstand, dass die (auch leeren) Räume gewerblich oder beruflich genutzt werden, genügt für einen Pachtvertrag nicht. Es müssen vielmehr noch weitere geschuldete Leistungen (z.B. der Nachweis günstiger Bezugsquellen oder die Bereitstellung eines Anschaffungskredits für das Inventar) hinzukommen (BGH, Urteil vom 27.03.1991 (XII ZR 136/90), MDR 1991, 1063, juris-Rdn. 17). Hieran fehlt es im vorliegenden Fall. Nach Ziffer 1 des Vertrages ist ausschließlich die Überlassung der genau bezeichneten Räumlichkeiten geschuldet. Im Übrigen würde § 548 Abs. 1 BGB gemäß § 581 Abs. 2 BGB auch auf einen Pachtvertrag Anwendung finden
Die Klägerinnen sind mit Eigentumserwerb am Grundstück gemäß §§ 578 Abs. 2 und Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB anstelle der B GmbH in den Mietvertrag eingetreten.
Die kurze Verjährung aus § 548 Abs. 1 S. 1 BGB gilt auch für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verletzung der Betriebspflicht.
Dass die Betriebspflicht im vorliegenden Fall als Verbot formuliert ist, ohne schriftliche Erlaubnis des Vermieters das Geschäftslokal zu schließen oder den Geschäftsbetrieb einzustellen, ändert nichts an ihrem Inhalt. Die Beklagte soll verpflichtet sein, in den vermieteten Räumen für den laufenden Betrieb einer Gaststätte zu sorgen.
Nach § 548 Abs. 1 S. 1 und S. 2 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in 6 Monaten ab Erhalt der Mietsache. Dabei spielt die Art der verletzten Pflicht des Mieters (Obhutspflicht, Unterlassung der Mängelanzeige, vertragswidrige Wegnahme einer Einrichtung) keine Rolle, sofern nur die Folge der Pflichtverletzung eine Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache ist (vgl. Emmerich in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Auflage 2013, § 548 Rdn. 3). Der monatelange Leerstand einer Gaststätte ist nun ein Faktor, der die Mietsache selbst nicht unmittelbar nachteilig verändert. Andererseits wirkt sich ein solcher Leerstand aber unzweifelhaft negativ auf den Wert der Gaststätte aus. Ob eine Verschlechterung der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 S. 1 BGB nur dann vorliegt, wenn eine Substanzbeeinträchtigung der Mietsache vorliegt, oder ob die – indirekte - negative Beeinträchtigung des Verkehrswertes der Mietsache ausreicht, ist streitig.
Einer Auffassung nach soll § 548 Abs. 1 S. 1 BGB nur solche Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache erfassen, die auf einer Substanzbeeinträchtigung der Mietsache beruhen (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht Kommentar, 2013, § 548 Rdn. 88 vor allem im Hinblick auf Bodenkontaminationen; Fuerst in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 3. Auflage 2012, Kap. 17 Rdn. 6 ff.). Die Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Betriebspflicht im vorliegenden Fall würden hiernach gemäß § 195 BGB in drei Jahren verjähren, weil der Leerstand die Substanz der Gaststätte nicht berührt.
Anderer Auffassung nach sollen Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache auch dann gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 und S. 2 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe verjähren, wenn der vertragswidrige Gebrauch die Mietsache selbst nicht verändert hat, aber deren Verkehrswert negativ beeinflusst. Wertungsmäßig mache es keinen Unterschied, ob die (vorübergehende) Verkehrswertbeeinflussung auf einem substanzverändernden oder einem sonstigen vertragswidrigen Gebrauch beruhe (Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 548 Rdn. 16). So soll ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Schädigung des Geschäftswertes (good will) eines verpachteten Unternehmens durch pflichtwidrige oder vertragswidrige Einstellung des Geschäftsbetriebs der kurzen Verjährung unterliegen (vgl. Gramlich in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage 2014, Kapitel VI Rdn. 24; Emmerich in: Emmerich/Sonnenschein, a.a.O., § 548 Rdn. 3).
Das Reichsgericht hat in einem Urteil vom 15.06.1933 (VIII 46/33, GE 1933, 684) ohne weitere Begründung angenommen, dass Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Betriebspflicht einer Bäckerei der kurzen mietvertraglichen Verjährung unterliegen. Auch der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil zur Anwaltshaftung vom 17.06.1993 (IX ZR 206/92, NJW 1993, 2797, juris-Rdn. 9) Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schädigung des Geschäftswerts (good will) eines verpachteten Unternehmens durch die Einstellung eines verpachteten Betriebs der, kurzen Verjährung unterstellt (ebenso OLG Karlsruhe, Urteil vom 13.02.1969 (9 U 184/67), BB 1970, 147, für Schadensersatzansprüche wegen Verletzung des good will einer Metzgerei durch nachlässige Führung). Auch nach einem weiteren Urteil des Bundesgerichthofs soll es nicht gerechtfertigt sein, die kurze Verjährungsfrist auf diejenigen Fälle zu begrenzen, in denen eine Veränderung der Pachtsache in ihrer natürlichen Beschaffenheit selbst stattgefunden hat (Urteil vom 24.04.1997 (LwZR 4/96), BGHZ 135, 284, juris-Rdn. 18 zur unerlaubten Nutzungsänderung von Grünland durch Aufgabe einer früher dort betriebenen Milchproduktion). In seinem Urteil vom 24.11.1993 hat der Bundesgerichtshof für die Anwendbarkeit der kurzen Verjährungsfrist auf einen Schadensersatzanspruch wegen der Verletzung von Obhutspflichten des Mieters verlangt, dass der Schaden hinreichenden Bezug zum Mietobjekt selbst haben müsse (XII ZR 79/92, BGHZ 124, 186, juris-Rdn. 12 zu einem Folgeschaden, der aufgrund der Kontaminierung eines Mietgrundstücks durch ausgelaufenes Öl an einer entfernt liegenden Fischzuchtanlage eines Dritten entstanden ist). Dies ist bei der Beeinträchtigung des Verkehrswertes einer Gaststätte durch Nichtbetrieb sicher der Fall.
Der Senat schließt sich der zuletzt genannte Auffassung, nach der auch der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen einer Verletzung der Betriebspflicht durch den Mieter der kurzen Verjährung nach § 548 Abs. 1 S. 1 BGB unterfällt, an: Nach dem Wortlaut des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB gilt die kurze Verjährung für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mietsache. Die negative Beeinträchtigung des Verkehrswerts durch Nichtbetrieb einer Gaststätte ist eine Verschlechterung der Mietsache; dass eine Substanzbeeinträchtigung der Mietsache vorliegen muss, ergibt sich aus dem Wortlaut der Vorschrift nicht.
Der Zweckdes § 548 BGB besteht darin, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen (BTDrucksache 14/4553, Seite 45). Hinzu kommt, dass der Zustand der Sache bei Vertragsende schon kurze Zeit nach ihrer Rückgabe an den Vermieter erfahrungsgemäß nicht mehr verlässlich festzustellen ist (vgl. nur Emmerich in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2011, § 548 Rdn. 1 m.w.N.). Dies rechtfertigt eine weite Auslegung der Vorschrift (vgl. nur BGH, Urteil vom 22.02.2006 (XII ZR 48/03), NJW 2006, 1963, juris-Rdn. 11). Die gleiche Interessenlage besteht ohne Weiteres auch bei Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen der Verletzung der Betriebspflicht durch den Mieter.
Darüber hinaus hat der Mieter auch bei einer Verletzung der Betriebspflicht Nebenpflichten aus dem Mietvertrag mit Bezug auf die Mietsache – im Unterschied zu sonstigen Nebenpflichten aus dem Mietvertrag - verletzt. Es kann keinen Unterschied machen, ob die Mietsache nicht oder nur zu einem geringeren Mietzins weitervermietet werden kann, weil sie – etwa wegen Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen – nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand ist oder weil der good will der Mietsache wegen des Nichtbetriebs einer Gaststätte bei vereinbarter Betriebspflicht beeinträchtigt ist. In beiden Fällen hat der Mieter Nebenpflichten aus dem Mietvertrag in Bezug auf die Mietsache verletzt. Gerade die Mietsache ist – in ihrer Substanz oder in ihrem Verkehrswert – in beiden Fällen beeinträchtigt. Ansprüche auf Ersatz des Mietausfalles wegen Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen unterliegen aber der kurzen Verjährung aus § 548 Abs. 1 S. 1 BGB (vgl. nur BGH, Urteil vom 19.11.1997 (XII ZR 281/95), NJW 1998, 1303; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.02.2009 (24 U 6/08), BeckRS 2009, 19326).
Schließlich spricht auch der Vergleich mit dem Begriff des Mangels, der in gewisser Weise ja auch eine Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache ist, für die Anwendbarkeit des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB auf Verschlechterungen ohne Substanzbeeinträchtigungen der Mietsache. Für das Vorliegen eines Mangels ist es nicht entscheidend, ob die Untauglichkeit der Sache zum Vertragszweck auf dem Zustand der Sache selbst oder auf sonstigen rechtlichen, tatsächlichen oder wirtschaftlichen Verhältnissen beruht, die infolge ihrer Art und Dauer nach der Verkehrsanschauung einen Einfluss auf die Brauchbarkeit der Sache auszuüben pflegen. Damit fallen beispielsweise auch Umweltfehler unter § 536 Abs. 1 BGB, solange sie die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen (vgl. Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Auflage 2014, § 536 Rdn. 9 m.w.N.). Eine solche unmittelbare Beeinträchtigung ist auch bei der Verletzung des good will einer Gaststätte durch Leerstand gegeben.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10.05.2000 (XII ZR 149/98, NJW 2000, 3203) steht der Anwendung des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB auf Schadensersatzansprüche ohne Substanzbeeinträchtigung der Mietsache nicht entgegen. In dem dort entschiedenen Fall ging es um die vorübergehende Lagerung von kontaminiertem Material auf einem Grundstück und die Frage, ob eine Veränderung oder Verschlechterung des Mietobjekts im Sinne von § 548 Abs. 1 S. 1 BGB schon darin zu sehen wäre, dass eine Gefährdung für das Mietgrundstück und das Rheinwasser in der Lagerung zu sehen wäre. Dies hielt der Bundesgerichtshof für „ durchaus zweifelhaft“ (BGH, a.a.O., juris-Rdn. 26), ohne letztlich eine Entscheidung in der Sache treffen zu müssen.
Damit begann im vorliegenden Fall die kurze Verjährungsfrist aus § 548 Abs. 1 S. 1 BGB gemäß § 548 Abs. 1 S. 2 BGB mit Rückgabe der Mietsache nach § 854 Abs. 2 BGB am 31.03.2011 zu laufen. Offensichtlich haben die Parteien zunächst über den von den Klägerinnen verlangten Schadensersatz wegen Verletzung der Betriebspflicht verhandelt, so dass die Verjährung gemäß § 203 S. 1 BGB gehemmt war, bis die Beklagte mit Schreiben vom 05.07.2011 eine pauschale Schadensersatzzahlung von € 20.000,- wegen Verstoßes gegen die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht verweigerte. Wenn man zugunsten der Klägerinnen von einem Beginn der Verhandlungen direkt mit Rückgabe der Mietsache ausgeht, bestand die Hemmung vom 31.03. bis 05.07.2011, so dass die Verjährungsfrist von 6 Monaten gemäß § 209 BGB am 05.07.2011 zu laufen begann.
Mit Einreichung des Antrags auf Erlass eines Mahnbescheids am 30.09.2011 wurde die Verjährung gemäß §§ 204 Abs. 1 Nr. 3, 209 BGB, § 167 ZPO erneut gehemmt. § 167 ZPO gilt auch für die Zustellung eines Mahnbescheids (vgl. Stöber/Greger in: Zöller, ZPO, 30. Auflage 2014, § 167 Rdn. 2). Der Mahnbescheid wurde der Beklagten am 05.10.2011 und damit demnächst im Sinne von § 167 ZPO zugestellt. Die – zunächst - letzte Verfahrenshandlung des Amtsgerichts Hünfeld bestand in der Kostenanforderung vom 11.10.2011, so dass die Hemmung gemäß § 204 Abs. 2 S. 2 und S. 3 BGB am 11.04.2012 endete. Da bis zur zweiten Hemmung rund drei Monate der Verjährungsfrist (05.07.2011 – 30.09.2011) bereits abgelaufen waren, trat die Verjährung spätestens nach Ablauf von drei weiteren Monaten Ende Juli 2012 ein. Die nächste Verfahrenshandlung, die die Hemmung gemäß § 204 Abs. 2 S. 3 BGB erneut hätte bewirken können, war erst die Einreichung der Anspruchsbegründung vom 17.04.2013, die nach dem Aktenausdruck am 18.04.2013 und damit lange nach Ablauf der Verjährungsfrist beim Amtsgericht Hünfeld einging.
Auch ein möglicher Schadensersatzanspruch der Klägerinnen aus § 823 Abs. 1 BGB ist gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjährt. Die kurze Verjährungsfrist aus § 548 Abs. 1 S. 1 BGB gilt auch für mit vertraglichen Ansprüchen konkurrierende Ansprüche des Vermieters aus Delikt (vgl. nur BGH, Urteil vom 23.05.2006 (VI ZR 259/04), NJW 2006, 2399, juris-Rdn. 14).
Darauf, ob die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB oder aus § 823 Abs. 1 BGB erfüllt sind, kommt es damit nicht an.
Der von den Klägerinnen gerügte Verstoß des Landgerichts gegen § 139 ZPO liegt nicht vor. Die Erörterungspflicht nach § 139 Abs. 1 ZPO greift nur ein, soweit dies erforderlich ist. Die Hinweispflicht nach § 139 Abs. 2 ZPO besteht nur, soweit das Gericht auf einen bestimmten Gesichtspunkt seine Entscheidung stützt. Nach der Rechtsauffassung des Landgerichts, der sich der Senat anschließt, kam es wegen der eingetretenen Verjährung auf die Substantiierung des Schadensersatzanspruchs aber gar nicht an. Überdies muss derjenige, der die Verletzung des § 139 ZPO rügt, im Einzelnen vortragen, was er auf einen entsprechenden Hinweis vorgebracht hätte (vgl. nur BAG, Urteil vom 19.10.2010 (6 AZR 118/10), NZA 2011, 62, juris-Rdn. 23; BGH, Urteil vom 09.12.1987 (VIII ZR 374/86), MDR 1988, 490, juris-Rdn. 14). Hieran fehlt es in der Berufungsbegründung der Klägerinnen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 709, 711 ZPO.
Die Revision wird zugelassen wegen grundsätzlicher Bedeutung (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO) und zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO). Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Anwendbarkeit des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB auf Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen einer Verletzung der Betriebspflicht durch den Mieter liegt bislang nicht vor. Diese Rechtsfrage wird unterschiedlich beantwortet.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 511, 517, 519, 520 ZPO
§ 548 BGB
§ 139 ZPO
§ 195 BGB
§ 209 BGB
§ 167 ZPO
§ 204 Abs. 2 BGB
§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO
§ 548 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 548 Abs. 1 BGB
§ 548 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 204 Abs. 1 BGB
§ 139 Abs. 1 S. 2 ZPO
§ 214 Abs. 1 BGB
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 581 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 581 Abs. 2 BGB
§ 578 Abs. 2 und Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB
§ 548 Abs. 1 S. 1 und S. 2 BGB
§ 536 Abs. 1 BGB
§ 854 Abs. 2 BGB
§ 203 S. 1 BGB
§ 204 Abs. 1 Nr. 3, 209 BGB
§ 204 Abs. 2 S. 2 und S. 3 BGB
§ 204 Abs. 2 S. 3 BGB
§ 823 Abs. 1 BGB
§ 139 Abs. 1 ZPO
§ 139 Abs. 2 ZPO
§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 709, 711 ZPO
§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: MDR 1991, 1063
NJW 1993, 2797
BB 1970, 147
BGHZ 135, 284
BGHZ 124, 186
NJW 2006, 1963
NJW 1998, 1303
NJW 2000, 3203
NJW 2006, 2399
NZA 2011, 62
MDR 1988, 490
07 O 309/13
33 C 2965/13
XII ZR 136/90
IX ZR 206/92
9 U 184/67
XII ZR 79/92
XII ZR 48/03
XII ZR 281/95
24 U 6/08
XII ZR 149/98
2 BGB am 31.03
09 BGB am 05.07
3 BGB am 11.04
VI ZR 259/04
6 AZR 118/10
VIII ZR 374/86