Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2019-10-30, Aktenzeichen 65 S 142/19

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die MietBegrV Berlin wahrt die verfahrensrechtlichen und materiell-rechtlichen Vorgaben des ermächtigenden Gesetzes.(Rn.5) (Rn.9)
2. Reine Instandsetzungsmaßnahmen, die nicht die Anforderungen des § 555b BGB erfüllen, können weder begrifflich noch nach den in den Gesetzesmaterialien niedergelegten Vorstellungen des Gesetzgebers unter § 556f S. 2 BGB fallen.(Rn.28) (Rn.32)
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 15. Mai 2019 - 9 C 340/18 - abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Es wird festgestellt, dass die zwischen der Klägerin und der Beklagten mit Mietvertrag vom 10. Mai/11. Mai 2017 über die an die Klägerin vermietete Wohnung im Hause (...) Berlin, 1. OG links, mit einer Fläche von 60 m², bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Bad/WC, Flur und Balkon unter § 4 Ziff. 2 getroffene Vereinbarung der von der Klägerin geschuldeten Nettokaltmiete von 900 € monatlich unwirksam ist soweit ab dem 1. Februar 2018 eine Nettokaltmiete von mehr als 511,76 € monatlich gefordert wird.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1941,20 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus aus jeweils 388,24 € seit dem 6.2.2018, 6.3.2018, 5.4.2018, 5.5.2018 und 6.6.2018 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin zu 25 % und die Beklagte zu 75 %; die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf die Feststellung, dass die Nettokaltmiete für die hier aus 2 Zimmern bestehende Wohnung mit einer Größe von ca. 60 qm nicht 900,00 €, sondern 511,76 € beträgt, §§ 256 Abs. 1 ZPO, 556d Abs. 1, 2 BGB iVm der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin). Soweit die zwischen den Parteien im Mietvertrag getroffene Vereinbarung über die Miethöhe diesen Betrag überschreitet, ist sie unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB.
I.
1. Ihre erstinstanzlich mit der umfänglichen Wiedergabe des prozessleitenden Hinweises der ZK 67 des LG Berlin vom 14. September 2017 in dem Verfahren 67 S 149/17 (in dem es im Übrigen nie auf die Frage der Verfassungsmäßigkeit der §§ 556d ff BGB ankam) begründete Auffassung, die §§ 556d ff. BGB seien verfassungswidrig, erhält die Beklagte nach Feststellung der Unzulässigkeit der Vorlagen der ZK 67 des Landgerichts Berlin vom 7. Dezember 2017 (67 S 218/17) und vom 12. April 2018 (67 S 328/17) sowie Nichtannahme der Verfassungsbeschwerde gegen die Entscheidung der ZK 64 des Landgerichts Berlin vom 20. Juni 2018 (64 S 199/17), durch das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 18. Juli 2019 (1 BvL 1/18; 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18, WuM 2019, 510) nicht aufrecht.
2. Die MietBegrV Berlin genügt – entgegen der nunmehr im Berufungsverfahren vertretenen Auffassung der Beklagten – auch den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB.
Die Kammer nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen auf ihre Entscheidung vom 29. März 2019 Bezug (65 S 424/16, aaO, nach juris Rn. 50 – 111), der die Kammern des LG Berlin gefolgt sind (vgl. LG Berlin [ZK 66], Urt. V. 13. August 2018 - 66 S 18/18, nach juris Rn. 72; [ZK 64], Urt. v. 20. Juni 2018 – 64 S 199/17, WuM 2018, 502; LG Berlin [ZK 67], Beschl. v. 7. Dezember 2017 – 67 S 218/17, nach juris Rn. 28; so wohl auch: [ZK 63], Urt. V. 23. Oktober 2018 - 63 S 293/17, nach juris).
Die Feststellungen des Bundesgerichtshofs in seinem Urteil v. 17. Juli 2019 (VIII ZR 130/18, NZM 2019, 584 = MietRB 2019, 257, zur MietBegrV Hessen), mit denen die Beklagte sich allerdings auch nicht auseinandersetzt, veranlassen auch unter der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (Nichtannahmebeschl. v. 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18, WuM 209, 510, juris) und des BGH (Urt. v. 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, NZM 2019, 584 = MietRB 2019, 257, zur MietBegrV Hessen) sowie des Wortlautes des Gesetzes und der aus den Materialien ersichtlichen Intentionen des Gesetzgebers des Mietrechtsnovellierungsgesetzes 2015 (BT-Drs. 18/3121) keine abweichende Bewertung.
Gemäß § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB werden die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnungen für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Nach Satz 5 bis 7 der Regelung muss die Verordnung – anders als die Verordnungen im Anwendungsbereich der §§ 558, 577a BGB - begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt, ferner, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.
Die MietBegrV Berlin wahrt den Feststellungen im Nichtannahmebeschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 18. Juli 2019 (1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18, WuM 2019, 510, juris) zufolge die verfahrensrechtlichen und materiell-rechtlichen Vorgaben des ermächtigenden Gesetzes. Den Ausführungen der Beklagten lässt sich nicht entnehmen, dass sie die diesbezüglichen Feststellungen des BVerfG auch nur zur Kenntnis genommen hätte.
Offen bleiben kann, ob das Bundesverfassungsgericht damit – so eine vereinzelt in der Literatur vertretene, nicht näher begründete Auffassung – keine die Fachgerichte bindende (§ 31 Abs. 1 BVerfGG) Aussage darüber getroffen hat, ob die MietBegrV Berlin entsprechend den vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom Vortage (17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, NZM 2019, 584, zur MietBegrV Hessen) konkretisierten Anforderungen zur Veröffentlichungspflicht begründet wurde, denn eben diese Anforderungen sind hier erfüllt. Rechtlich irrelevant dürften die Feststellungen des BVerfG jedenfalls kaum sein.
Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Entscheidung der Kammer vom 10. Oktober 2019 (65 S 107/19, juris; BeckRS 2019, 24301, beck-online) Bezug genommen, in der die Kammer sich – anders als die Beklagte – mit den Maßstäben des BGH wie folgt auseinandergesetzt hat:
„§ 556d Abs. 2 BGB selbst bestimmt keine Pflicht zur öffentlichen Bekanntmachung der Verordnungsbegründung; auch der Gesetzesbegründung lässt sich insoweit nichts entnehmen (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 29); folgerichtig wird auch das „Wie“ nicht definiert.
Die Bekanntgabepflicht lässt sich aus dem vom Gesetzgeber angegebenen Sinn und Zweck der Begründungspflicht ableiten, die sich nicht in einer Selbstkontrolle des Verordnungsgebers erschöpft. Sie dient vielmehr dem Ziel, die Gebietsausweisung nachvollziehbar und transparent zu machen (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 29; BGH, Urt. v. 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, NZM 2019, 584, [587]). Daraus folgt - so der BGH - nicht das Erfordernis, die Verordnungsbegründung gemeinsam in einem Dokument mit dem Verordnungstext im Gesetz- und Verordnungsblatt des Landes zu verkünden. Die Nachvollziehbarkeit und Transparenz der Gebietsbestimmung ist jedenfalls dann nicht beeinträchtigt, wenn die Verordnungsbegründung an anderer (amtlicher) Stelle als im Gesetz- und Verordnungsblatt bekannt gemacht wird und damit gewährleistet ist, dass sie für den Regelungsadressaten leicht zugänglich ist (BGH, Urt. v. 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, NZM 2019, 584, [587]).
Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Die Begründung der MietBegrV war und ist in zumutbarer Weise amtlich bekannt gegeben und ebenso öffentlich zugänglich. Sie war in der Vergangenheit und ist weiter über die Seiten des Landesgesetzgebers – des Abgeordnetenhauses Berlin - abzurufen (der erste Link führt zu dem Verordnungstext, dem sich auf Seite 2 die Begründung anschließt), sie kann – wie alle Drucksachen - auch telefonisch oder per E-Mail angefordert werden. Die angegebenen Telefonnummern sind zu - ebenfalls angegebenen - allgemein üblichen Zeiten erreichbar, ausdrücklich auch zur Beratung.
Auch eine einfache Anfrage über gängige Internet-Suchmaschinen (mit dem Suchbegriff „Mietenbegrenzungsverordnung Berlin Begründung“) führt zum Erfolg. Die Kammer hat auf diese Weise – wie jeder Bürger – bereits in Vorbereitung der Entscheidung vom 29. März 2017 (65 S 424/16, aaO) Kenntnis vom Inhalt der Verordnung nehmen können, im Übrigen überprüft, dass dies auch weiterhin möglich ist. Soweit die Beklagte das unter Bezugnahme auf eine Einzelmeinung in einer Veröffentlichung in Abrede stellt (Beuermann, Grundeigentum 2019, 1082), verweist die Kammer auf einen ein Jahr zuvor an gleicher Stelle veröffentlichten Aufsatz, in dem der Autor sich mit der Verordnungsbegründung auseinandersetzt und als Fundstelle eben den Link angibt, der die Kammer ein Jahr zuvor (Urt. v. 29. März 2017 – 65 S 424/16, aaO) erfolgreich zur Verordnungsbegründung geführt hat und auch weiterhin führt (vgl. Berkenharn, Grundeigentum 2018, 1040, [1041], Fn. 38). Die öffentliche Bekanntmachung der Verordnungsbegründung wird in dem Aufsatz (folgerichtig) nicht beanstandet.
Die Begründung ist damit tatsächlich allgemein – denn jedermann – zugänglich. Die Seiten des Abgeordnetenhauses sind - wie die Seiten des Bundestages für die Begründung von Gesetzentwürfen auf Bundesebene - auch eine geeignete amtliche Stelle. Sie richten sich – ebenso die Seiten anderer Landesparlamente und des Bundestages – ausdrücklich an die Öffentlichkeit, sind hingegen keine interne Informationsquelle wie etwa die Intranetze von Landes- und Bundesbehörden, dies unter anderem mit dem – auch § 556d Abs. 2 BGB ausdrücklich zugrunde liegenden – Ziel, Entscheidungen des Gesetzgebers auf Landes- und auf Bundesebene für jeden Bürger (die Allgemeinheit) transparent und nachvollziehbar zu machen.
Die Seiten des Abgeordnetenhauses sind auch eine amtliche Stelle, denn sie stehen nicht der Allgemeinheit für Veröffentlichungen und Bekanntmachungen zur Verfügung; im Impressum zeichnet das „Abgeordnetenhaus von Berlin, Verfassungsorgan des Landes Berlin“, gesetzlich vertreten durch den Präsidenten des Abgeordnetenhauses von Berlin für die Inhalte verantwortlich.
Die Begründung ist der Allgemeinheit – mit Blick auf den Zweck der Möglichkeit der Überprüfung - auch leicht zugänglich. Für ein Mieterhöhungsverlangen, das keine Rechts-, sondern eine durch jedermann mögliche tatsächliche Überprüfung der Angaben des Vermieters gewährleisten soll, hat der Bundesgerichtshof die Veröffentlichung im Amtsblatt ausreichen lassen (vgl. BGH, Urt. v 12. Dezember 2007 – VIII ZR 11/07, WuM 2008, 88, nach juris Rn. 15), dies, ohne dem Vermieter weitergehende Hinweispflichten aufzuerlegen.
Über das Internet zugängliche Veröffentlichungen werden allgemein als leicht zugänglich angesehen, was wohl auch die Beklagte nicht in Abrede stellt. Hier kommen die Möglichkeit der telefonischen oder elektronischen Anforderung per E-Mail hinzu.
Soweit die Beklagte - und der von ihr zitierte Autor unter Bezugnahme auf Art. 64 der Verfassung von Berlin - die Einschätzung vertritt, es handele sich bei der Verordnungsbegründung um eine interne, weil an das Abgeordnetenhaus gerichtete Begründung, lässt sie vollkommen unbeachtet, dass dies den gesetzlich geregelten (für den Gesetz- und Verordnungsgeber verbindlichen) Förmlichkeiten und Abläufen des Normgebungsverfahrens geschuldet ist.
Selbstverständlich richten sich Gesetzes- und Verordnungsentwürfe auf Berliner Landesebene an das Abgeordnetenhaus, so wie sich Gesetzentwürfe der Bundesregierung an den Bundestag richten, denn dies entspricht dem Gang des Verordnungsgebungs- bzw. Gesetzgebungsverfahrens, wobei Artt. 60ff. der Verfassung von Berlin (so wie Artt. 70ff GG auf Bundesebene) die Grundlagen der Gesetzgebung regeln, die Gemeinsame Geschäftsordnung für die Berliner Verwaltung, Besonderer Teil (GGO II) auf Berliner Landesebene die Anforderungen an Gesetzes- und Verordnungsvorlagen (wie die Gemeinsame Geschäftsordnung der Bundesministerien für den Bund) sodann in den Einzelheiten.
Gesetzentwürfe sind an das - demokratisch legitimierte, da vom Volk gewählte (Artt. 38f. Verfassung von Berlin - Abgeordnetenhaus gerichtet, weil dieses die Gesetze beschließt, Art. 60 Verfassung von Berlin. Ebenso wie auf Bundesebene - Art. 80 Abs. 1 GG - gelten Ausnahmen für den Erlass von Rechtsverordnungen, wie hier der MietBegrV. Die Ermächtigungsgrundlage, die hier der Anwendung des Art. 64 Abs. 3 Verfassung von Berlin zugrunde liegt, findet sich in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB.
Für das weitere Verordnungsgebungsverfahren maßgeblich sind hier §§ 48ff. GGO II (Berlin), wobei der Senat – vor dem Hintergrund des § 556d Abs. 2 Satz 5ff BGB (auch) die Anforderungen des § 42 GGO II eingehalten hat.
§ 556d Abs. 2 BGB schreibt weder vor noch ergeben sich aus der Begründung des Gesetzentwurfes der Bundesregierung (die – obwohl „Gesetzentwurf“ - auch der Bundesgerichtshof zur Auslegung herangezogen hat, vgl. BGH, Urt. v. 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, NZM 2019, 584, [587]) Anhaltspunkte dafür, dass von den gesetzlich geregelten Förmlichkeiten hinsichtlich der Begründung von Gesetz- oder Verordnungsentwürfen abgewichen werden soll (vgl. BT-Drs. 18/3121, S 29). Das Absehen von einer (abweichenden) besonderen Regelung lässt nur den Schluss zu, dass der Bundesgesetzgeber im Rahmen der Regelungen in § 556d Abs. 2 Satz 5 – 7 BGB von der ihm bekannten, in allen Einzelheiten gesetzlich geregelten Praxis ausgegangen ist, der er im Übrigen selbst unterliegt [GGO II (Bund)].
Es ergibt sich – die vom BGH in der Entscheidung vom 17. Juli 2019 fortentwickelten Maßstäbe zugrunde gelegt – mit Blick auf das Ziel der Begründungs- und Veröffentlichungspflicht auch kein Mehrwert für die Regelungsadressaten, wenn eine - allenfalls mögliche - zusätzliche Begründung, gerichtet an die Allgemeinheit (den Bürger) verlangt würde; § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB stellen diese Forderung nicht auf; es bedürfte dafür wohl auch einer gesonderten - bisher nicht vorhandenen - gesetzlichen Grundlage.“
II.
1. Die Anwendung des § 556d BGB ist nicht nach § 556f Satz 2 BGB ausgeschlossen. Eine Erstvermietung nach umfassender Modernisierung liegt nicht vor.
Bereits dem Wortlaut der Regelung in § 556f Satz 2 BGB lässt sich entnehmen, dass es sich bei den vermieterseits geltend gemachten Maßnahmen im Kern um Modernisierungsmaßnahmen handeln muss, an die der Gesetzgeber das zusätzliche Erfordernis knüpft, dass sie umfassend gewesen sein müssen.
Dass reine Instandsetzungsmaßnahmen nicht zu berücksichtigen sind, bestätigen die Gesetzesmaterialien. Danach liegt der Regelung das Ziel des Gesetzgebers zugrunde, den Vermieter bei sehr umfangreichen Maßnahmen zu entlasten. Er wollte erreichen, dass der Vermieter die Miete bei solchen nicht nach den anderenfalls anwendbaren §§ 556e Abs. 2, 556g Abs. 3 Satz 2 BGB berechnen muss (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 32), wobei § 556e Abs. 2 BGB auf die Regelungen in §§ 559ff. BGB verweist. Auch dieser Verweisung lässt sich entnehmen, dass nur Maßnahmen zu berücksichtigen sind, die überhaupt eine Modernisierung darstellen, denn eben dies ist (Grund-)Voraussetzung einer Mieterhöhung nach § 559 BGB.
Folgerichtig nimmt der Gesetzgeber zur Erläuterung des Begriffs der Modernisierung in § 556f Satz 2 BGB im Rahmen der weiteren Begründung der Regelung sodann ausdrücklich auf § 555b BGB Bezug und nimmt die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands (Instandsetzung) ebenso ausdrücklich aus dem Anwendungsbereich der Vorschrift heraus (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 32).
An das zusätzliche Kriterium der „umfassenden“ Modernisierung knüpft der Gesetzgeber ein quantitatives und ein qualitatives Element. Die Modernisierung muss einen solchen Umfang aufweisen, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Im Rahmen der Konkretisierung des quantitativen (Kosten-)Elements hält der Gesetzgeber einen Rückgriff auf die Regelung in § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG für möglich, die einen „wesentlichen Bauaufwand“ verlangt, um eine förderungsfähige Modernisierung bereits vorhandenen Wohnraums zu begründen. Er verweist auf die Rechtsprechung zur Frage des „wesentlichen Bauaufwands“, der dann angenommen wurde, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht (BT-Drs. 18/3121, S. 32 unter Bezugnahme BVerwG, Urt. v. 26. August 1971 - VIII C 42.70, nach juris Rn. 13; BGH, Beschl. v. 10. August 2010 - VIII ZR 316/09, VIII ZR 50/10, WuM 2010, 679, nach juris Rn. 6: mindestens ein Drittel, Bestätigung vorhergehend: Kammer, Urt. v. 26. Januar 2010, 65 S 296/07, Teilurteil v. 3. November 2009, 65 S 296/07, n.v.).
Neben das (quantitative) Kostenelement stellt der Gesetzgeber gleichberechtigt ein qualitatives Kriterium: zu berücksichtigen sind neben den Kosten die qualitativen Auswirkungen der Maßnahmen auf die Gesamtwohnung; sie muss in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. den energetischen Eigenschaften) verbessert worden sein (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 32; vgl. zu alledem auch Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 556f Rn. 20; BeckOGK/Fleindl 1.4.2019, BGB § 556f Rn. 23f.; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 556f Rn. 6f; Flatow, WuM 2015, 191, [201]).
Dies zugrunde gelegt, können reine Instandsetzungsmaßnahmen, die nicht die Anforderungen des § 555b BGB erfüllen, weder begrifflich noch nach den in den Gesetzesmaterialien niedergelegten Vorstellungen des Gesetzgebers unter § 556f Satz 2 BGB fallen. Wie auch sonst – etwa im Rahmen der Beantwortung der Frage der Duldungspflicht bzw. der Berechtigung einer Mieterhöhung nach § 559 BGB - ist daher für jede der geltend gemachten Maßnahmen zu prüfen, ob sie sich unter eine der Ziffern des (vom Gesetzgeber ausdrücklich in Bezug genommenen) § 555b BGB subsumieren lässt. Ist das der Fall, so sind – wie die Kammer bereits mehrfach in Übereinstimmung mit der überwiegend in der Literatur vertretenen Auffassung (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 556f Rn. 19; BeckOGK/Fleindl 1.4.2019, BGB § 556f Rn. 23f.; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 556f Rn. 6f; Flatow, WuM 2015, 191, [201]) und auch der von Beklagtenseite in Bezug genommenen Entscheidung der ZK 63 des LG Berlin (Urt. v. 23.10.2018 – 63 S 293/17, juris) entschieden hat (vgl. Kammer, Urt. v. 23.05.2019 – 65 S 25/19, WuM 2019, 447, juris; Urt. v. 25.09.2019 – 65 S 107/19, aaO) – ersparte Instandsetzungskosten (modernisierende Instandsetzung) – anders als iRd § 559 BGB – nicht in Abzug zu bringen; ebenso verhält es sich mit Instandsetzungen, die durch Maßnahmen der Modernisierung verursacht werden (vgl. auch § 16 Abs. 3 S. 2 WoFG). Letzteres entspricht im Übrigen dem Stand der Rechtsprechung zu § 559 BGB (vgl. nur: BGH, Urt. v. 30.03.2011 - VIII ZR 173/10, juris Rn. 11ff.). Wenn dort solche Kosten Berücksichtigung finden, dann muss das nach den eingangs dargestellten Maßstäben folgerichtig für die Feststellung des Kostenelementes im Rahmen des Kriteriums der „umfassenden“ Modernisierung gelten.
Die nach diesen Maßstäben hier berücksichtigungsfähigen Kosten liegen deutlich unter dem mit dem Kriterium „umfassend“ verbundenen Investitionsaufwand; auch in qualitativer Hinsicht liegt eine Vergleichbarkeit mit einem Neubau nicht vor.
Die Beklagte macht für die von ihr 2017 durchgeführten Maßnahmen Gesamtkosten in Höhe von 37.152,45 € geltend. Sie beruft sich darauf, dass das Statistische Bundesamt im Jahr 2016 für Mietwohnungen in den neuen Bundesländern und Berlin in Höhe von 1.486 €/qm ausgewiesen habe und meint, diese hätten sich 2017 nicht signifikant verändert.
Der Kammer ist aufgrund in anderen Verfahren eingeholter amtlicher Auskünfte beim Amt für Statistik Berlin-Brandenburg bekannt, dass die Baukosten für Mietwohnungen in Berlin 2016 bei 1.523 €/qm und 2018 bei 1.811 €/qm lagen.
Aber selbst dann, wenn zugunsten der Beklagten der von ihr geltend gemachte Wert zugrunde gelegt wird, wird der nach § 556f Satz 2 BGB erforderliche Kostenaufwand von dann (mindestens) 29.720,00 € nicht erreicht, erst recht nicht überschritten.
Zutreffend geht die Klägerin davon aus, dass aus den Gesamtkosten die Positionen herauszurechnen sind, die die malermäßige Instandsetzung des Wohn- und des Schlafzimmers, die Instandsetzung des bereits vorhandenen Dielenbodens, die Erneuerung der vorhandenen Fußbodenleisten, die Instandsetzung von Zimmertüren (Gang- und Schließbarmachung, Abschleifen, Lackieren usw.) sowie das Reinigen und Putzen von Balkontür und Fenstern betreffen. Diese Arbeiten fallen unter keine der Alternativen des § 555b BGB, sondern sind typische Instandsetzungsarbeiten im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB. Die Beklagte trägt selbst nicht vor, dass die Arbeiten im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen gestanden hätten. Dies darzustellen, hatte sie aufgrund der substanziierten Einwände der Klägerin und der Hinweise des Amtsgerichts ausführlich Gelegenheit. Sie hat vielmehr – auch zweitinstanzlich - an ihrer unzutreffenden rechtlichen Wertung festgehalten, dass Schönheitsreparaturen und Reinigungsarbeiten (generell) als Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 4, 5 BGB anzusehen seien, weil sie – nach Auffassung der Beklagten - zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung und allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse führen würden.
Die Beklagte übersieht, dass die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustandes – mangelfreie Wanddekoration, Zimmertüren und Dielen sowie gereinigte Fenster und Türen – schon begrifflich keine Modernisierung sein können, weil sie die Mietsache weder baulich verändern noch verbessern, sondern schlicht wiederherstellen, bis durch vertragsgemäße Nutzung erneut eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands erforderlich wird. Werden über Jahre oder Jahrzehnte keine oder keine fachgerechten Instandsetzungen vorgenommen, worauf u. a. die in der Rechnung vom 26. April 2017 ausgewiesene Entfernung mehrerer Tapetenschichten hindeutet – so wird aus einer Instandsetzung keine Modernisierung.
Die Beklagte verkürzt im Rahmen ihrer abweichenden Bewertung der Maßnahmen zudem die Voraussetzungen des § 555b Nr. 4 und 5 BGB. Es reicht nicht aus, dass der Gebrauchswert der Mietsache objektiv erhöht wird oder die (allgemeinen) Wohnverhältnisse verbessert werden; zusätzlich erforderlich ist, dass dies nachhaltig bzw. auf Dauer geschieht. Wird – wie in der vorgelegten Rechnung ausgewiesen – lediglich ein bereits vorhandener Dielenboden repariert, abgeschliffen und lackiert – so ist weder das eine noch das andere Kriterium gegeben, denn künftiger durch Nutzung bedingter Instandsetzungsbedarf – die erneute Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands - ist von Anfang an absehbar. Ebenso verhält es sich, wenn die Dekoration abweichend von der vorherigen ohne Tapeten auskommt, die Wände gespachtelt und gestrichen werden. Dieser Zustand lässt das Erfordernis – nach dem Gesetz (§ 535 Abs. 1 BGB) im Übrigen vom Vermieter geschuldeter - künftiger Renovierungen nicht entfallen, sondern verändert sie allenfalls, nach dem gesetzlichen Leitbild ohnehin nicht zugunsten des Mieters. Der Gebrauchswert der Mietsache wird dadurch gar nicht, jedenfalls nicht nachhaltig berührt, eine allgemeine Verbesserung der Wohnverhältnisse auf Dauer verbindet sich damit ersichtlich nicht.
Soweit die Beklagte meint, dass die von ihr gewählte Wanddekoration die Vermietbarkeit der Wohnung erhöhe und daraus schließt, dass diese den überwiegend gewünschten Vorstellungen am Markt entspreche, so hat der Gesetzgeber diese, Vermieterinteressen berührenden, im Übrigen an kurzfristige Erscheinungen des Zeitgeistes anknüpfenden Gesichtspunkte nicht ausreichen lassen, um auf der Grundlage der Regelungen in § 555b BGB Duldungspflichten (nach § 559 BGB auf Kosten des Mieters) auszulösen.
Herauszurechnen sind danach aus der Rechnung vom 26. April 2017 über insgesamt 26.303,18 € (brutto) jedenfalls folgende Positionen:
Wohnzimmer: Positionen 1 – 12, Schlafzimmer: Positionen 16 – 27, Flur: Positionen 31, 33 - 42 Küche 43, 45 – 47, 52 – 53, 55 – 56, Bad: 58 – 61, 63 – 75, Nachtrag: Positionen 79 - 80, 84 – 87, letztere, da weder vorgetragen noch ersichtlich ist, welche (nachhaltige) Gebrauchswertverbesserung oder dauerhaft allgemeine Wohnverhältnisse betreffende Verbesserung sich mit der Lieferung und Montage von Zimmer- und Badtürklinken verbindet. Ebenso verhält es sich mit der Lieferung und Montage von LED-Leuchten sowie der Demontage und Entsorgung von Flurschränken.
Bad war ausweislich der zu den Akten gereichten Fotos in dem – im Wesentlichen - beibehaltenen Umfang bereits mit Fliesen ausgestattet. Anders als eine erstmalige Verfliesung des Bades ist ihr Ersatz durch neue, nunmehr großformatige Fliesen keine Maßnahme im Sinne des § 555b Ziff. 4 oder 5 BGB (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl., 2019, § 555b Rn. 26f., 104, mwN). Das Kriterium der Nachhaltigkeit bzw. Dauerhaftigkeit ist nicht erfüllt, denn die bereits vorhandene Wohnwertverbesserung durch Fliesen in den „Nassbereichen“ der Wohnung erfährt keine Steigerung, ihre Wirkung wird nicht dauerhafter, wenn sich die Maßnahme – wie hier - auf einen Austausch durch – der Beklagten zuzugeben - moderne großformatige Fliesen beschränkt. Der Austausch einer – ausweislich der Fotos vorhandenen – Einbaubadewanne ist Instandsetzung.
In der Summe sind damit (mindestens) 13.900,05 € (netto) in Abzug zu bringen; das entspricht 16.541,06 € brutto der geltend gemachten Kosten in Höhe von 37.152,45 € der verbleibende Betrag von 20.611,39 € liegt deutlich unter dem vom quantitativ vorausgesetzten Betrag eines Drittels erforderlicher Neubaukosten (29.720,00 €), zugunsten der Beklagten berechnet unter Zugrundelegung des von ihr unterstellten Betrages von 1.486 €/qm.
Unabhängig davon werden die qualitativen Anforderungen des § 556f Satz 2 BGB nach den eingangs dargestellten Anforderungen, die der Gesetzgeber mit diesem Kriterium verbindet, durch die Maßnahmen nicht erreicht.
2. Unter Berücksichtigung einer (fiktiven) Modernisierungsmieterhöhung nach § 556e Abs. 2 BGB liegt die höchst zulässige Miete jedenfalls nicht über der von der Klägerin mit der Berufung geltend gemachten, nach § 556d, 556e Abs. 2 BGB höchst zulässigen Nettokaltmiete von monatlich 511,76 € (8,53 €/qm).
Gemäß § 556e Abs. 2 Satz 1 BGB darf, sofern der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt hat, die nach § 556d Absatz 1 BGB zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559 a Abs. 1 bis 4 BGB (hier aF) ergäbe. Bei der Berechnung nach Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ohne Berücksichtigung der Modernisierung liegt jedenfalls nicht über 5,08 €/qm liegt, denn neben den unstreitig selbst bei Berücksichtigung der Modernisierung verbleibenden wohnwertmindernden Ausstattungsmerkmalen nach der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2017, die den Mittelwert von 5,93 €/qm bereits um 20 % der Differenz zum Spannenunterwert (5,30 €/qm) herabsetzen, ist wegen der vor Modernisierung fehlenden Ausstattung mit einer Sammelheizung (statt dessen Öfen und Elektroheizer) für die in das Mietspiegelfeld D2 (Bezugsfertigkeit 1919 – 1949) ein Abzug von 0,34 €/qm von den in der Mietspiegeltabelle (hier Spalte 2) ausgewiesenen Werten vorzunehmen. Es ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,08 €/qm, denn – ohne Modernisierung – ist die Ausstattung nach den in der Merkmalgruppe 1 (Bad) zusammengefassten Merkmalen nicht mehr positiv, sondern wegen der fehlenden Beheizbarkeit überwiegend wohnwertmindernd zu berücksichtigen, die Ausstattung nach der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) allenfalls als neutral zu bewerten, denn die Erneuerung der Elektroinstallation wurde zugunsten der Beklagten im Rahmen der Modernisierung berücksichtigt. Der Dielenfußboden ist kein hochwertiger Bodenbelag (vgl. Kammer, Beschl. v. 11.02.2019 - 65 S 214/18, nach juris Rn. 8).
b) Im Rahmen der Berechnung einer nach § 559 BGB möglichen Modernisierungsmieterhöhung sind nunmehr Kosten, die für Instandsetzungen erforderlich gewesen, in Abzu bringen; sie sind durch Schätzung ermitteln, § 559 Abs. 2 Hs. 2 BGB.
In der Rechnung vom 26. März 2017 werden unter den Titeln 3 (Material Sanitär) und 4 (Ausführung) Kosten beschrieben, die Sanitärobjekte betreffen (WC-Element und Zubehör, Form-/Verbindungsstücke für Zu-/Abflussleitung) sowie die Instandsetzung der Be- und Entwässerung in Küche und Bad. Den auf fällige Instandsetzungen entfallenden Teil schätzt die Kammer auf (mindestens) 50 %, in der Summe 1.481,50 € (netto), das entspricht 1644,46 € (brutto).
c) Die höchst zulässige Miete berechnet sich danach wie folgt: Die ortsübliche Einzelvergleichsmiete in Höhe von 5,08 €/qm ist um 10 % zu erhöhen; dem Ergebnis – 5,59 €/qm – sind 2,90 €/qm (fiktive Modernisierungsmieterhöhung) hinzurechnen. Es ergibt sich eine gemäß § 556d Abs. 1, 556e Abs. 2 BGB höchst zulässige Nettomiete von 8,47 €/qm, das entspricht einer monatlichen Nettokaltmiete für die hier gegenständliche Wohnung von 508,66 €, die knapp unter der im Klageantrag formulierten Nettokaltmiete liegt.
3. Aus den Feststellungen zu Ziff. 2 folgt der Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Rückzahlung überzahlter Miete seit dem in § 556g Abs. 2 BGB bezeichneten Zeitpunkt, hier in Höhe von 1.941,20 € (388,24 x 5) für den geltend gemachten Zeitraum von sieben Monaten (Februar 2018 bis Juni 2018). Die qualifizierte Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB ist dem Beklagten unstreitig im November 2017 zugegangen.
4. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 2, 288 Abs. 1 BGB. Einer Mahnung bedurfte nach Zugang des Schreibens vom 14. Dezember 2016 nicht mehr.
III.
1. Die Kostenentscheidung beruht für auf §§ 92 Abs. 1, 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO in Verbindung mit § 23 Nr. 8 EGZPO.
2. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.
Eine Rechtssache hat nach der vom Gesetzgeber in Bezug genommenen (herkömmlichen) Definition grundsätzliche Bedeutung, wenn eine klärungsbedürftige Rechtsfrage zu entscheiden ist, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen denkbar ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Zivilprozesses, BT-Drs. 14/4722, S. 104, m. w. N.; BGH, Beschl. v. 01.10.2002 – XI ZR 71/02, in: NJW 2003, 65, nach juris Rn. 25ff., m. w. N.; Heßler in: Zöller, ZPO, 31. Aufl., § 543 Rn. 11, m. w. N.).
Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben. Die Entscheidung beruht auf verfassungsrechtlich und höchstrichterlich geklärten Grundsätzen, hier insbesondere auch in Bezug auf die Anforderungen an die Veröffentlichung einer nach § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB vorgeschriebenen Verordnungsbegründung. In diesem Rahmen bewegt sich die Entscheidung der Kammer.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 513, 529, 546 ZPO
§§ 556d ff BGB
§§ 556d ff. BGB
§§ 558, 577a BGB
§§ 48ff. GGO II
§§ 559ff. BGB
§ 555b BGB
§ 42 GGO II
§ 556d BGB
§ 559 BGB
§ 556f S. 2 BGB
§ 313 a, 540 Abs. 2 ZPO
§ 26 Nr. 8 EGZPO
§ 256 Abs. 1 ZPO
§ 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB
§ 556d Abs. 2 BGB
§ 556d Abs. 2 Satz 1 BGB
§ 31 Abs. 1 BVerfGG
§ 556d Abs. 2 Satz 5ff BGB
§ 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB
§ 556f Satz 2 BGB
§ 556e Abs. 2, 556g Abs. 3 Satz 2 BGB
§ 556e Abs. 2 BGB
§ 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG
§ 16 Abs. 3 S. 2 WoFG
§ 555a Abs. 1 BGB
§ 555b Nr. 4, 5 BGB
§ 555b Nr. 4 und 5 BGB
§ 535 Abs. 1 BGB
§ 556e Abs. 2 Satz 1 BGB
§ 556d Absatz 1 BGB
§ 559 Absatz 1 bis 3 BGB
§ 559 a Abs. 1 bis 4 BGB
§ 558 Abs. 2 BGB
§ 556d Abs. 1, 556e Abs. 2 BGB
§ 556g Abs. 2 BGB
§ 286 Abs. 2, 288 Abs. 1 BGB
§ 92 Abs. 1, 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 23 Nr. 8 EGZPO
§ 543 Abs. 1, 2 ZPO
Art. 64 der Verfassung
Art. 60 Verfassung
Art. 80 Abs. 1 GG
Art. 64 Abs. 3 Verfassung

Zitierte Entscheidungen: NZM 2019, 584
NJW 2003, 65
9 C 340/18
67 S 149/17
67 S 218/17
67 S 328/17
64 S 199/17
1 BvL 1/18
1 BvL 4/18
1 BvR 1595/18
65 S 424/16
66 S 18/18
63 S 293/17
VIII ZR 130/18
65 S 107/19
VIII ZR 11/07
VIII C 42.70
VIII ZR 316/09
VIII ZR 50/10
65 S 296/07
65 S 25/19
VIII ZR 173/10
65 S 214/18
XI ZR 71/02