Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2002-07-03, Aktenzeichen 9 T 912/01 WEG
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2002:0703.9T912.01WEG.00

Tenor:
Der angefochtene Beschluss wird abgeändert:
Die Beteiligten zu 2.) werden verpflichtet, es
zu unterlassen, die Teileigentumseinheiten Nr.
21 des Auteilungsplans, eingetragen im Grundbuch
von E G1,und Nr. 22 des
Aufteilungsplans, eingetragen im Grundbuch von
E, G2, als Zahnarztpraxis zu nutzen bzw. nutzen zu lassen.
Die Gerichtskosten des Verfahrens tragen die Beteiligten
zu 1.) und 2.) je zur Hälfte. Eine Erstattung außergerichtlicher
Kosten wird nicht angeordnet.
Der Gegenstandswert wird auf bis zu 16.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Beteiligten zu 1.) und 2.) sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft
X-Str., ##-## und N- Str. ##-## in E.
Die Wohnungseigentumsanlage wurde von der Beteiligten zu 4.) errichtet und besteht aus 30 Wohnungen, 2 Ladenlokalen, 3 weiteren Teileigentumseinheiten,
einer Tiefgarage mit 20 Stellplätzen und weiteren 21 oberirdischen Stellplätzen.
Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 27.10.1997
- Urkundenrolle Nr. ####/1997 des Notars I aus
E - teilte die Beteiligte zu 4.) die entsprechenden
Grundstücke in 55 Miteigentumsanteile auf.
§ 1 der Teilungserklärung lautet u.a.:, "Die Eigentümerin
beabsichtigt, auf den vorgenannten Grundstücken 4 Mehrfamilienhäuser
mit insgesamt 30 Wohnungen, 3 Büroeinheiten
und 2 Ladenlokalen, eine Tiefgarage mit 20 Kfz Einstellplätzen
und 21 oberirdischen Kfz-Stellplätzen auf dem Grundstück zu errichten."
§ 5 lautet u.a. wie folgt:
,,1 .... Die Teileigentümer sind berechtigt die dem Teileigentum unterliegenden Räumlichkeiten (Ladenlokal oder Büro) zweckentsprechend zu nutzen .... "
Wegen der Einzelheiten wird Bezug genommen auf die notariell
beurkundete Teilungsklärung vom 27.10.1997,
Blatt 18 d.A.. Wegen der Einzelheiten der Baulichkeit
wird Bezug genommen auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung
vom 23.09.1997, Blatt 49-59 d.A., und die Ablichtung
des Verkaufsprospektes, Blatt 205 ff.d.A ..
Der Beteiligte zu 1.) erwarb mit notariellem Kaufvertrag
vom 10.12.1997 - Urkundenrolle Nr. ###/1997 des
Notars Z in E - den in der Teilungserklärung
mit Nr. 31 bezeichneten Miteigentumsanteil von 209,80/10.000 verbunden mit dem Sondereigentum an der im Gebäude D im 1. OG rechts gelegenen Wohnung nebst
Terrasse und Keller, verbunden mit dem Sondernutzungsrecht
an den Pkw-Stellplatz Nr. 31, und den in der Teilungserklärung
mit Nr. 33 bezeichneten Miteigentumsanteil
von 172,67/10.000 verbunden mit dem Sondereigentum
an der im Gebäude D im 2. OG rechts gelegenen Wohnung
nebst Keller, verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an
dem Pkw-Stellplatz Nr. 33. Wegen der Einzelheiten wird
Bezug genommen auf den notariell beurkundeten Kaufvertrag
vom 10.12.1997, Blatt 175 d.A.. Am 12.06.1998 wurde
eine entsprechende Auflassungsvormerkung zu Gunsten
des Beteiligten zu 1.) in die Wohnungsgrundbücher eingetragen.
Eine entsprechende Eigentumsumschreibung auf
den Beteiligten zu 1.) ist noch nicht erfolgt. Der
Kaufpreis ist noch nicht vollständig durch ihn entrichtet worden.
In der Teilungserklärung mit Nr. 21 bezeichneten
Miteigentumsanteil von 277,17/10.000 verbunden mit dem
Sondereigentum an dem im Gebäude C im 1. OG links gelegenen,
nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten
nebst Wintergarten und Keller und den in der Teilungserklärung
mit Nr. 22 bezeichneten Miteigentumsanteil
von 252,54/10.000 verbunden mit dem Sondereigentum an
den im Gebäude C im 2. OG rechts gelegenen, nicht zu
Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten nebst Wintergarten
und Keller. In § 1 des Vertrages heißt es u.a.:
"Im Wege einer noch durchzuführenden Änderung der Teilungserklärung
sichert der Verkäufer dem Käufer zu,
dass er anstelle der ursprünglich vorgesehenen oberirdischen
Kfz-Stellplätze 21 und 22 (Kfz-Stellplätze)
künftig die Stellplätze 30, 31, 32 und 33 erhält. Der
Käufer erklärt sich mit der insoweit erforderlichen Änderung
der Teilungserklärung einverstanden.
Ferner sichert der Verkäufer dem Käufer zu, dass die
Nutzung der Räumlichkeiten als Zahnarztpraxis sichergestellt
ist."
Am 09.10.1998 wurde zu Gunsten der Beteiligten zu 2.)
eine entsprechende Auflassungsvormerkung in die Wohnungsgrundbücher
eingetragen. Zwischenzeitlich sind die
Beteiligten zu 2.) als Eigentümer in die Grundbücher eingetragen worden.
Am 28.06.1999 nahm der Beteiligte zu 1.) die Wohnungen
Nr. 31 und 33 in Besitz. Die Inbesitznahme des Stellplatzes
ist in der Abnahmeniederschrift nicht vermerkt.
Am 12.09.1999 wurden die Miteigentümer H als erste
Erwerber als Eigentümer des Teileigentums Nr. 54 in das
Grundbuch eingetragen.
Die Beteiligten zu 2.) überließen die Teileigentumseinheiten
Nr. 21 und 22 des Aufteilungsplans ihrem Sohn
zur Nutzung. Dieser betreibt in den Räumlichkeiten eine
Zahnarztpraxis.
Mit Schriftsatz seiner Verfahrensbevollmächtigten vom
24.07.2000 forderte der Beteiligte zu 1.) die Beteiligte
zu 4.) auf, zu veranlassen, dass die Zahnarztpraxis
verlegt wird. Mit Schriftsatz seiner Verfahrensbevollmächtigten
vom 23.01.2001 forderte er die Beteiligten zu 2.) auf,
zu veranlassen, dass die Zahnarztpraxis aufgegeben werde.
Mit Schreiben vom 13.12.2001 teilte das Bauordnungsamt
der Stadt E zur "Nutzungsänderung von zwei Büroeinheiten
und einer Arztpraxis" mit, dass nach Durchführung
einer Zustandsbesichtigung bauordnungsrechtliche
Forderungen nicht gestellt würden.
08.03.2001 hat der Beteiligte zu 1.) das vorliegende
Verfahren eingeleitet. Die Beteiligte zu 4.) ist im
Verfahren auf Seiten der Beteiligten zu 2.) beigetreten.
Der Beteiligte zu 1.) hat die Ansicht vertreten, die
Nutzung der im Eigentum der Beteiligten zu 2.) stehenden
Teileigentumseinheiten sei nicht zulässig, da die
Nutzung als Zahnarztpraxis keine zweckentsprechende
Nutzung im Sinne des § 5 der Teilungserklärung darstelle
und die erforderliche Zustimmung der weiteren Eigentümer
zu der Nutzung nicht vorliege. Aus § 1 der Teilungserklärung
ergebe sich, dass die Einheiten Nr. 21
und 22 der Teilungserklärung als Büroeinheiten deklariert
seien. In einem Büro sei der Betrieb einer
Arztpraxis aber nicht zulässig. Er hat behauptet, mit
dem Betrieb der Zahnarztpraxis seien Beeinträchtigungen
für die anderen Eigentümer verbunden. Diese bestünden
in hoher Patientenfluktuation, unberechtigtem Parken
auf praxisfremden Stellplätzen, ständigem Zutritt fremder
Personen zum Gemeinschaftseigentum sowie Emissionen.
Der Beteiligte zu 1.) hat beantragt,
den Beteiligten zu 2.) aufzugeben, die Nutzung
der folgenden Eigentumswohnungen bzw. Teileigentumseinheiten
an dem Objekt X-Str. #, #, # und # in E
als Zahnarztpraxis zu unterlassen, hilfsweise zu unterbinden:
- 277,17/10.000 Miteigentumsanteil, verbunden
mit dem Sondereigentum an den Räumen im I. Obergeschoss
links nebst Kellerraum, jeweils Nr. 21 des Aufteilungsplans,
eingetragen im Grundbuch von E G1,
- 252,54/10.000 Miteigentumsanteil verbunden mit
dem Sondereigentum an den Räumen im I. Obergeschoss
rechts nebst Kellerraum, jeweils Nr. 22 des Aufteilungsplans,
eingetragen im Grundbuch von E G2.
Die Beteiligten zu 2.) und 4.) haben beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Sie haben behauptet, von der Zahnarztpraxis gingen keine
erheblichen Beeinträchtigungen der Eigentümer aus.
Bei der Praxis handele es sich um eine reine Bestellpraxis
mit vergleichsweisem geringen Patientenverkehr.
Die im Innenhof der Anlage für die Praxis ausgewiesenen
Pkw-Stellplätze und die vor dem Haus befindliche
Parkfläche seien ausreichend für die Patienten der Praxis.
Berührungspunkte für die Eigentümer von Einheiten
in anderen Häusern seien auch bereits durch die räumliche
Trennung der Gebäude ausgeschlossen. Die Beteiligte
zu 4.) hat die Ansicht vorgetragen, der von dem Beteiligten
zu 1.) geltend gemachte Anspruch sei bereits
deshalb ausgeschlossen, weil der Rechtserwerb durch den
Beteiligten zu 1.) noch nicht sichergestellt sei. Auch
sei der Anspruch auf Unterlassung ausgeschlossen, weil
der Beteiligte zu 1.) gem. § 16 der Teilungserklärung
Mitglied einer anderen Untereigentümergemeinschaft sei.
Mit dem angefochtenen Beschluss vom 10.08.2001 hat das
Amtsgericht den Antrag des Beteiligten zu 1.) zurückgewiesen.
Wegen der Einzelheiten wird Bezug genommen auf den angefochtenen
Beschluss, Blatt 142 d.A..
Gegen den seinen Verfahrensbevollmächtigten am
12.09.2001 zugestellten Beschluss hat der Beteiligte zu
1.) mit Schriftsatz seiner Verfahrensbevollmächtigten
vom 24.09.2001 - eingegangen bei Gericht am 25.09.2001
-sofortige Beschwerde eingelegt. Er wiederholt und
vertieft sein Vorbringen in erster Instanz. Er behauptet,
die Bau-/Nutzungsgenehmigung für den Betrieb einer
Zahnarztpraxis in den Teileigentumseinheiten liege
nicht vor. Er sei beim Erwerb der Miteigentumsanteile
davon ausgegangen, dass die Teileigentumseinheiten als
Büro genutzt würden; hätte er von dem Betrieb der
Arztpraxis gewusst, so hätte er die Wohnungen nicht erworben.
Dies gelte auch für andere Eigentümer.
Der Beteiligte zu 1.) beantragt,
den Beschluss des Amtsgerichts aufzuheben und
dem Antrag vom 08.03.2001 stattzugeben.
Die Beklagten zu 2.) und 4.) beantragen,
die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.
Sie wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen.
Die sofortige Beschwerde ist zulässig, insbesondere
fristgerecht eingelegt, § 45 WEG.
Die sofortige Beschwerde ist auch begründet.
Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 2.) und 4.)
steht der Antragsberechtigung des Beteiligten zu 1.)
nicht entgegen, dass er noch nicht als Eigentümer in
das Grundbuch eingetragen ist. Aufgrund des notariell
beurkundeten Vertrages vom 10.12.1997 ist zu Gunsten
des Beteiligten zu 1.) bereits am 12.06.1998 eine Auflassungsvormerkung
für die entsprechenden Grundbücher eingetragen worden .
Hierdurch erlangt er eine Rechtsstellung,
die sowohl die Anwendung der §§ 43 ff. WEG
wie auch der §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG und 1004 BGB rechtfertigt
(Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, Einleitung Rdnr. 42).
Der Beteiligte zu 1.) kann den Unterlassungsanspruch
auch ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung
geltend machen. Die Antragsbefugnis des einzelnen
Wohnungseigentümers für die dem Wohnungseigentumsgericht
nach § 43 Abs. 1 Ziff. 1 und Ziff.2 WEG zugewiesenen
Streitigkeiten ist ohne weiteres für solche Ansprüche
gegeben, die dem Eigentümer allein zustehen
(Vgl. Bärmann/Pick/Merle a.a.O., § 43 Rdnr. 81). So
kann der einzelne Wohnungseigentümer im Verfahren nach
§ 43 Abs. 1 Ziff. 1 WEG nicht nur einen Anspruch auf
Beseitigung der Beeinträchtigung seines Sondereigentums
allein geltend machen, sondern darüber hinaus die Beseitigung
der Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen
Eigentums durch einen Miteigentümer ohne vorherige Ermächtigung
durch die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen
(Bärmann/Pick/Merle a.a.O.).
Entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 4.) entfällt
die Antragsberechtigung des Beteiligten zu 1.) auch
nicht aufgrund von § 16 der Teilungserklärung. In § 16
Ziffer 1 der Teilungserklärung ist nämlich auch geregelt,
dass die Gesamteigentümergemeinschaft auch dann
zuständig ist, wenn es sich um Angelegenheiten handelt,
die sämtliche Miteigentümer betreffen. Angesichts des
durch die Zahnarztpraxis bedingten Fahrzeugverkehrs im
Inneren des Wohnblocks handelt es sich hier um eine An-
gelegenheit, die auch Miteigentümer von Sondereigentumseinheiten
in den weiteren Häusern betrifft.
Dem Beteiligten zu 1.) steht der geltend gemachte An-
Anspruch gegen die Beteiligten zu 2.) gem. § 15 Abs. 3 WEG
i.V.m. § 1004 BGB zu.
Die im Eigentum der Beteiligten zu 2.) stehenden Teileigentumseinheiten
Nr. 21 und 22 des Aufteilungsplans sind ausweislich der notariell beurkundeten Teilungserklärung vom 27.10.1997 als Büro zu nutzen.
In der Teilungserklärung liegt eine Gebrauchsregelung bezüglich
des Sondereigentums i.S.d. § 15 Abs. 1 WEG. Die Bezeichnung
in der Teilungserklärung in § 1 beschreibt
die Teileigentumseinheiten Nr. 21 und 22 zwar lediglich
mit dem Oberbegriff nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten",
ohne dass weitere Unterbegriffe wie "Büro" oder "Laden"
Verwendung finden. Die Teilungserklärung ist aber dahingehend
auszulegen, dass die Einheiten Nr. 21 und 22
des Aufteilungsplans als Büro zu nutzen sind. In § 1
der Teilungserklärung ist die Aussage enthalten, es sei
beabsichtigt, neben den Wohnungen auch drei Büroeinheiten
und zwei Ladenlokale zu errichten. Außerdem nimmt
die Teilungserklärung in §§ 1 und 20 Bezug auf die am
23.09.1997 erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung, in
der die fraglichen Teileigentumseinheiten als "Büro"
bezeichnet werden. Des Weiteren ist in § 5 der Teilungserklärung
geregelt, dass die Teileigentümer berechtigt
sind, "die dem Teileigentum unterliegenden
Räumlichkeiten (Ladenlokal oder Büro) zweckentsprechend
zu nutzen". Dieser Inhalt der Teilungserklärung, insbesondere
die Gebrauchsregelung in § 5 der Teilungserklärung
widerspricht der von den Beteiligten zu 2.) und
4.) vorgenommenen Auslegung der Teilungserklärung dahingehend,
dass in der Teilungserklärung lediglich geregelt
sein soll, dass die Einheiten nicht zu Wohnzwecken
genutzt werden dürften.
Die Nutzung der Räume als Zahnarztpraxis ist mit der
Zweckbestimmung der fraglichen Teileigentumseinheiten
als Büro nicht vereinbar. Die Kammer verkennt dabei
nicht, dass sich die Begriffe "Büro" und "Praxis" teilweise
überschneiden. So kann sowohl von einem "Büro"
als auch von einer "Praxis" eines Rechtsanwalts gesprochen
werden (vgl. auch OLG Stuttgart, NJW 1987, 385).
Ferner kann in Einzelfällen der mit einem Büro
verbundene Publikumsverkehr gleich hoch sein wie bei
einer Praxis. Grundsätzlich sind die von Büroräumen
ausgehenden Beeinträchtigungen jedoch anderer und geringerer
Art, als die durch Ausübung einer Praxis entstehenden
(so auch OLG Stuttgart, a.a.O.). Ein Büro ist
nach dem allgemeinen Sprachgebrauch ein Arbeitsraum, in
dem z.B. geschrieben, diktiert, telefoniert und verwaltende
Tätigkeit ausgeübt wird (vgl. OLG Düsseldorf, NJW-RR 1996, 267).
Zwar ist auch Publikumsverkehr dem
Begriff des Büros nicht fremd. Allerdings gehen von einer
Zahnarztpraxis üblicherweise höhere Beeinträchtigungen
als von einem Büro im herkömmlichen Sinne aus.
So ist beispielsweise die Besucherfrequenz in der Regel
bei einer Arztpraxis höher als bei einem Büro. Darüber
hinaus gehen von einer Zahnarztpraxis üblicherweise
störende Gerüche in den Hausflur und damit in das Gemeinschaftseigentum.
Des Weiteren ist bei einer Zahnarztpraxis
auch die Beeinträchtigung durch Geräusche
regelmäßig höher als bei einem Büro.
Der geltend gemachte Anspruch steht dem Beteiligten zu
1.) auch zu, ohne dass es auf seine tatsächliche Beeinträchtigung
durch die zweckwidrige Nutzung ankommt. Der
unter Verstoß gegen eine Zweckbestimmung vermietende
Teileigentümer kann von anderen Mitgliedern der Gemeinschaft
als Störer auf Unterlassung dieser Vermietung in
Anspruch genommen werden (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 15 Rdnr. 30).
Bei Änderung des Nutzungszwecks genügt
es hinsichtlich des Unterlassungsanspruchs, dass eine
Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer aufgrund
bestimmter Tatsachen für die Zukunft zu befürchten
ist (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O.). Dabei kommt es
bei der zweckwidrigen Nutzung nicht darauf an, ob Immissionen
tatsächlich in der Nachbarschaft auftreten oder nicht
(vgl. OLG Düsseldorf, NJW-RR 1993, 587).
Maßgebend ist vielmehr, dass sich die Unterschiede in
Charakter und Ausmaß der Immissionen, mit denen erfahrungsgemäß
gerechnet werden muss, begriffsprägend auf
die in der Teilungserklärung verwendete Bezeichnung
auswirken (OLG Düsseldorf, a.a.O.) . Die regelmäßig höhere
Beeinträchtigung ist - wie bereits ausgeführt -
bei der Nutzung eines Büros als Zahnarztpraxis zu bejahen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 47, 48 Abs. 3 WEG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 43 ff. WEG
§§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG und 1004 BGB
§§ 47, 48 Abs. 3 WEG
§ 45 WEG
§ 1004 BGB
§ 15 Abs. 3 WEG
§ 15 Abs. 1 WEG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1987, 385
NJW-RR 1996, 267
NJW-RR 1993, 587