Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1996-11-26, Aktenzeichen 14 A 2395/93
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:1996:1126.14A2395.93.00

Tenor:
Die Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Mit Bewilligungsbescheid Nr. 31 vom 20. Mai 1953 und Nr. 209 vom 5. April 1954 der Kreisverwaltung X. wurden für die Errichtung von Mietwohnungen in X. , K. -D. -T. -Straße Nr. 39, 41 und 43 (nunmehr C. Straße) öffentliche Baumittel in Höhe von 92.250,-- DM und 18.000,-- DM gewährt. Aufgrund einer Veräußerung erwarb der Kläger zu Anfang der siebziger Jahre u.a. das Objekt Nr. 41.
Infolge einer Bestands- und Besetzungskontrolle, bei der festgestellt worden war, daß die Wohnung im Erdgeschoß links ohne Genehmigung bewohnt war, wies der Beklagte den Kläger unter dem 14. Juni 1982 darauf hin, daß aufgrund der Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes und der hierzu erlassenen Verwaltungsvorschriften der Verfügungsberechtigte verpflichtet sei, der Bewilligungsbehörde das Freiwerden einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Die mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen dürften nur solchen Wohnungssuchenden zum Gebrauch überlassen werden, die vor dem Wohnungsbezug eine Wohnberechtigungsbescheinigung nach § 5 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) vorlegten und sich hierdurch als berechtigt auswiesen. Bei schuldhaften Verstößen seien Geldleistungen zu fordern.
Mit Schreiben vom 10. April 1990 bestätigte die Westdeutsche Landesbank Girozentrale dem Kläger, daß die (Rest-)Darlehen für sämtliche Wohnungen am 20. März 1990 außerplanmäßig zurückgezahlt worden seien. Mit - mittlerweile bestandskräftigem - Bescheid vom 8. April 1991 setzte der Beklagte u.a. für das Objekt C. Straße 41 den Endtermin der Eigenschaft "öffentlich gefördert" auf den 31. Dezember 1994 fest, den Zeitpunkt des planmäßigen Auslaufs der Darlehen.
Unter dem 8. September 1991 beantragte der Mieter F. beim Beklagten die Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung für die 58 qm große Wohnung im "Obergeschoß links" des Hauses C. Straße 41, die er im Dezember 1990 bezogen hatte. Den Antrag lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 3. Dezember 1991 ab, da die zulässige Wohnfläche überschritten werde. Seinen hiergegen gerichteten Widerspruch nahm der Mieter zurück.
Mit Bescheid vom 2. April 1992 setzte der Beklagte für die Wohnung im Dachgeschoß des Hauses C. Straße 41 in X. für die Zeit vom 1. Januar 1991 bis zum 31. März 1992 Geldleistungen in Höhe von 3.420,-- DM fest. Der Beklagte ging dabei von einer Wohnfläche von 57,14 qm und einem Betrag von 4,-- DM je Quadratmeter Wohnfläche monatlich aus. Daß es sich dabei um dieselbe Wohnung handelt, die im Antrag auf Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung mit "Obergeschoß links" bezeichnet worden ist, haben die Parteien in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat klargestellt.
Seinen hiergegen gerichteten Widerspruch begründete der Kläger wie folgt: Er habe sich für den Bewerber F. als Mieter entschieden, nachdem er sich zuvor vergewissert habe, daß dieser zum Personenkreis der Berechtigten gehöre. So habe der Mieter auch im späteren Antragsverfahren den Nachweis erbracht, daß seine Einkommensverhältnisse den rechtlichen Vorgaben entsprächen. Der Mietvertrag sei in der Erwartung unterschrieben worden, daß der Wohnberechtigungsschein kurzfristig nachgereicht werde. Im Hinblick auf die zulässige Wohnungsgröße habe der Mieter erklärt, er wolle die Wohnung mit seiner Lebensgefährtin bewohnen, womit die Gewißheit erlangt worden sei, daß auch insoweit die Voraussetzungen vorlägen. Er - der Kläger - habe dann aber in Erfahrung bringen müssen, daß die Wohnung vom Mieter allein bewohnt worden sei. Die Entwicklung habe ergeben, daß ein weiteres Bewohnen mit der Lebensgefährtin nicht mehr in Betracht gekommen sei, was zur kurzfristigen Räumung der Wohnung geführt habe. Bei dem gegebenen Sachverhalt, von dem er sich zuvor überzeugt habe, habe er die nachträgliche Beibringung der Genehmigung erwarten können.
Mit Bescheid vom 5. August 1992 wies die Bezirksregierung E. den Widerspruch des Klägers zurück, worauf dieser am 21. August 1992 Klage erhoben hat. Zur Begründung hat er ergänzend vorgetragen: Vor der Vermietung an Herrn F. habe eine Frau L. auf Veranlassung des Sozialamtes der Stadt X. die Wohnung genutzt. Da die Vermietung an eine Einzelperson auf ausdrücklichen Wunsch einer Behörde erfolgt sei, habe er sich keine gesonderten Gedanken machen müssen, ob im Falle einer Vermietung an eine Einzelperson die zulässige Wohnflächenobergrenze für die Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung überschritten werde. Sollte zu einem späteren Zeitpunkt nach dem Einzug der Mieterin L. auch deren Enkelin für die Wohnung gemeldet worden sein, könne dieser Vorgang nicht mehr nachvollzogen werden. Da er im wesentlichen mit der Stadt X. zu tun gehabt habe, habe er nicht wissen können, welchen Abteilungen, Dienststellen oder Behörden er welche Meldungen habe machen müssen.
Der Kläger hat beantragt,
den Bescheid des Beklagten vom 2. April 1992 und den Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung E. vom 5. August 1992 aufzuheben.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen,
und sich zur Begründung darauf berufen, der Kläger sei verpflichtet gewesen, sich vor Abschluß des Mietvertrages hinreichend zu informieren.
Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit dem angefochtenen Urteil, auf das Bezug genommen wird, abgewiesen.
Der Kläger hat Berufung eingelegt, zu deren Begründung er sein bisheriges Vorbringen wiederholt und vertieft. Ergänzend führt er aus, die angegebene Wohnfläche von 57,14 qm stimme nicht mit den tatsächlichen Größenordnungen überein.
Der Kläger beantragt,
das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag I. Instanz zu erkennen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Zur Begründung trägt er vor, der Kläger sei weder einem vermeidbaren Rechtsirrtum erlegen, noch könnten ihm Billigkeitsgründe zuerkannt werden.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie die Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.
Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen, weil die angefochtenen Bescheide rechtmäßig sind und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzen - vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) -.
Rechtsgrundlage für die Heranziehung des Klägers zu den umstrittenen Geldleistungen ist § 25 Abs. 1 WoBindG, hier maßgeblich in der bei Erlaß des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E. vom 5. August 1992 geltenden Fassung vom 27. Juli 1992 (BGBl I S. 1398). Danach kann die zuständige Stelle für die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft u.a. gegen die Vorschrift des § 4 WoBindG verstößt, durch Verwaltungsakt von dem Verfügungsberechtigten Geldleistungen bis zu 10,-- DM monatlich je Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung, auf die sich der Verstoß bezieht, erheben.
Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG darf der Verfügungsberechtigte die Wohnung einem Wohnungssuchenden nur zum Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm vor der Überlassung eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau (§ 5) übergibt und wenn die in der Bescheinigung angegebene Wohnungsgröße nicht überschritten wird. Gegen diese Norm hat der Kläger für die im Bescheid vom 2. April 1992 angegebene Zeit vom 1. Januar 1991 bis zum 31. März 1992 verstoßen, da er die Wohnung an den Mieter F. überlassen hatte, ohne daß sich dieser im Besitz einer Wohnberechtigungsbescheinigung befand.
Der Kläger hat bei der Überlassung auch schuldhaft gehandelt. Verschulden im Sinne von § 25 Abs. 1 WoBindG setzt Vorsatz oder Fahrlässigkeit voraus.
Vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwen-der, Wohnungsbaurecht, Band 3.1, § 25 WoBindG, Anm. 4.3, Nr. 1, m.w.N.
Dabei geht der Senat zugunsten des Klägers davon aus, daß er nicht vorsätzlich, also mit Einsicht und Willen, gehandelt hat. Der Kläger hat jedoch zumindest fahrlässig gehandelt, d.h. er hat es an der möglichen und zumutbaren Sorgfalt fehlen lassen.
Vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwen-der, § 25 WoBindG, a.a.O., m.w.N.
Dem Kläger waren die sich aus § 4 WoBindG ergebenden Verpflichtungen bekannt. So hatte ihn der Beklagte u.a. mit Schreiben vom 14. Juni 1982 auf diese Verpflichtungen hingewiesen. Sollte sich der Kläger im Falle der Vermietung an Herrn F. darauf verlassen haben, diesem werde im nachhinein schon die erforderliche Wohnberechtigungsbescheinigung erteilt werden - vgl. § 25 Abs. 3 Satz 2 WoBindG -, fällt es in den Risikobereich des Klägers, wenn sich seine Vorstellung später nicht hat realisieren lassen.
Trotz der zuvor erfolgten Überlassung der Wohnung an die Mieterin L. vermag sich der Kläger nicht erfolgreich auf einen unvermeidlichen Rechtsirrtum zu berufen.
Vgl. zum Tat- und Rechtsirrtum: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, § 25 WoBindG, Anm. 4.3, Nr. 2.
Bei der Entschuldigung eines Rechtsirrtums ist ein strenger Maßstab anzulegen, d.h., grundsätzlich trägt der Verfügungsberechtigte das sich aus einer zweifelhaften Rechtslage ergebende Risiko. Unter Berücksichtigung dieser Risikoverteilung durfte der Kläger nicht davon ausgehen, die Vermietung an Herrn F. erfolge unter den gleichen Voraussetzungen wie die Vermietung an Frau L. . Denn Frau L. nutzte die Wohnung in der Zeit vom 17. Juli 1986 bis zum 20. Oktober 1989 zusammen mit ihrer Enkelin, also in der Form eines Zwei-Personen-Haushaltes. Zum anderen war es für den Kläger ersichtlich, daß die Vermietung an Frau L. auf Veranlassung des Sozialamtes der Stadt I. erfolgte, somit nicht des Beklagten, der zuständigen Stelle nach dem Wohnungsbindungsgesetz. Aufgrund dieser Kenntnis hätte er sich bei im Zusammenhang mit der öffentlichen Förderung stehenden Fragen und Verpflichtungen mit dem Beklagten als zuständiger Behörde ins Benehmen setzen müssen. Im übrigen begegnet dieses Vorbringen des Klägers Zweifeln. Ausweislich der Widerspruchsbegründung war er nämlich von einem Bezug durch den Mieter F. mit seiner Lebensgefährtin, also durch zwei Personen, ausgegangen. Nunmehr stellt er entscheidend darauf ab, er habe beim Bezug durch nur eine Person damit rechnen dürfen, die maßgebliche Wohnflächengrenze für die Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung werde nicht überschritten.
Ermessensfehler bei der Festsetzung der Geldleistungen sind nicht ersichtlich. Soweit es deren Höhe betrifft, hat der Beklagte sich an den Vorgaben gemäß Nr. 25 der Verwaltungsvorschriften zum Wohnungsbindungsgesetz (VV-WoBindG 1990) orientiert und die Geldleistungen unter Berücksichtigung der Art des Verstoßes und des Wohnwertes der Wohnung auf 4,-- DM pro Quadratmeter festgesetzt. Zudem hat der Kläger die Höhe der Geldleistungen nicht beanstandet.
Anhaltspunkte dafür, daß der Beklagte zu Unrecht von einer Wohnungsgröße von 57,14 qm ausgegangen ist, sind nicht ersichtlich. Zwar hat der Kläger erstmals im Rahmen der Begründung seiner Berufung vorgetragen, dies stimme nicht mit den tatsächlichen Größenordnungen überein, ohne indes sein Vorbringen zu substantiieren. Während des gesamten Verfahrens zuvor hat er insoweit Einwendungen nicht erhoben. Vielmehr bezog sich die von ihm unterzeichnete Einverständniserklärung mit dem Mieter F. als Wohnungsbewerber ausdrücklich auf die in dessen Antrag vom 8. September 1991 auf Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung bezeichnete Wohnung. In diesem Antrag war zunächst sogar eine Wohnungsgröße von 60 qm angegeben, die - wohl durch den Beklagten - auf 58 qm korrigiert worden ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der Zivilprozeßordnung (ZPO).
Für eine Zulassung der Revision fehlt es an den gesetzlichen Voraussetzungen, vgl. §§ 132 Abs. 3, 137 VwGO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der Zivilprozeßordnung
§§ 132 Abs. 3, 137 VwGO
§ 4 WoBindG
§ 25 WoBindG
§ 167 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 25 Abs. 1 WoBindG
§ 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG
§ 25 Abs. 3
Satz 2 WoBindG
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 5 des Wohnungsbindungsgesetzes