Amtsgericht Hameln (Niedersachsen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-10-05, Aktenzeichen 32 C 19/22

Tenor:
In dem RechtsstreitKlägerProzessbevollmächtigter zu 1, 2:gegenBeklagterProzessbevollmächtigtehat das Amtsgericht Hameln im Verfahren gem. § 495 a ZPO mit einer Erklärungsfrist bis zum 29.09.2022 am 05.10.2022 durch den .... für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
[Tatbestand]
Von der Darstellung des
Tatbestandes
wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
I.
Die zulässige Klage hat keinen Erfolg. Die Kläger haben keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung weiterer Betriebskosten für das Jahr 2021 für die vom Beklagten gemietete Wohnung in der ....straße ... in H..
Ein Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten gemäß § 556 BGB in Verbindung mit § 3 des Mietvertrags vom 03.01.2019 (Anlage K1, Bl. 4 ff. d.A.) besteht nicht. Die vom Beklagten geschuldeten Betriebskosten für das Jahr 2021 (1.) sind geringer als die vom Beklagten geleisteten Vorauszahlungen für die Betriebskosten 2021 (2.).
1. Der Beklagte schuldet den Klägern als Gesamtschuldnern für das Jahr 2021 Betriebskosten in Höhe von 1.254,44 Euro (zu Einzelheiten vgl. Tabelle unter d).
a) Die Betriebskosten bemessen sich, soweit sie nach dem Verteilungsschlüssel Wohnfläche abgerechnet werden nach einer Wohnfläche von lediglich 90 Quadratmetern (zum Verteilungsschlüssel Wohnfläche vgl. § 3.4 Mietvertrag, Anlage K1, Bl. 4 ff. d.A.). Die Fläche des unbeheizten Hauswirtschaftsraums im Zwischengeschoss im Umfang von 14 Quadratmetern ist von der von den Klägern angesetzten Gesamtfläche von 104 Quadratmetern abzuziehen (aa). Entgegen der Ansicht des Beklagten ist ein Abzug für Dachschrägenbereiche nicht anzusetzen (bb).
aa) Die für die Berechnung der Betriebskosten anzusetzende Wohnfläche liegt bei 90 Quadratmetern (104 qm - 14 qm). Die anzusetzende Wohnfläche ergibt sich aus der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung, WoFlV). Diese bestimmt in § 2 Abs. 3 Nr. 1 b) bis e) WoFlV, dass zur Wohnfläche nicht die Grundfläche der Abstellräume außerhalb der Wohnung, der Waschküchen, der Bodenräume und der Trockenräume gehören. Bei dem 14 qm großen, unbeheizten Hauswirtschaftsraum im Zwischengeschoss handelt es sich unstreitig um einen solchen Abstellraum.
bb) Ein weiterer Abzug für Dachschrägen im 2. Obergeschoss kommt nicht in Betracht. Zwar sieht die Wohnflächenverordnung einen Abzug für Dachschrägen vor (vgl. § 4 WoFlV). Einen solchen hat der Beklagte trotz ausdrücklicher Aufforderung des Gerichts (vgl. Ziffer 5 Beschluss vom 30.08.2022, Bl. 24 d.A.) jedoch nicht binnen gesetzter Frist mit Substanz dargetan.
Das Gericht hat dem Beklagten aufgegeben, binnen einer Woche ab Beschlusszugang substantiiert darzulegen, woraus er ableiten möchte, dass die Wohnfläche des Beklagten mit einem geringeren Anteil anzusetzen sei. Es wäre daher Aufgabe des Beklagten gewesen, binnen gesetzter Frist vorzutragen, welche Raumteile voll und welche Raumteile wegen Dachschrägen jeweils zur Hälfte oder gar nicht anzurechnen sind (vgl. § 4 Nr. 1, Nr. 2 WoFlV). Da der Beklagte dies nicht getan hat, ist der Vortrag des Klägers als zugestanden anzusehen (§ 138 Abs. 3 ZPO).
b) Die Kosten für Wasser und Abwasser bestimmen sich nach Kopfteilen und - entgegen der Ansicht des Beklagten (Seite 2 Klageerwiderung, Bl. 15 R d.A.; Seite 1 f. Schriftsatz des Beklagten vom 16.09.2022, Bl. 42 d.A.) - nicht nach tatsächlichem Verbrauch.
Die Parteien haben diese Abrechnungsmethode im Mietvertrag vereinbart (§ 3.4 Satz 2, 2. Halbsatz des Mietvertrags). Aus dem Umstand, dass teilweise Wasseruhren eingebaut sind, folgt nichts Anderes. Auch aus einer früher möglicherweise nach Mietfläche erfolgten Abrechnung ergibt sich nicht, dass die Vermieter nicht so abrechnen können, wie sie dies mit dem Beklagten im Mietvertrag vereinbart haben. Bestärkt wird diese Auslegung der mietvertraglichen Vereinbarung durch den Vortrag des Klägers, dass nicht alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet seien.
Auch der Einwand des Beklagten, eine Abrechnung nach Kopfteilen sei unbillig, weil über den Wasseranschluss der Garten bewässert werde, führt zu keiner anderen Bewertung. Ausweislich § 10.5 des Mietvertrags steht dem Beklagten ebenfalls die Gartennutzung zu. Die Bewässerung des Gartens liegt damit auch in seinem Interesse. Er hat sich daher auch an den darauf entfallenden Kosten zu beteiligen.
c) Die Kosten für die Treppenhausreinigung sind ebenfalls anzusetzen. In § 3.3 des Mietvertrags haben die Parteien ausdrücklich vereinbart, dass der Vermieter die Reinigungskosten zusätzlich zur Miete abrechnen kann. Für den Verteilungsschlüssel gilt § 3.4 des Mietvertrags, der eine Verteilung nach Mietfläche vorsieht.
Der Umstand, dass der Beklagte möglichweise eine eigene Putzkraft eingeschaltet hat, entbindet ihn nicht von der Zahlungspflicht, weil der Mieter durch die Einschaltung einer Kraft oder durch eine Eigenerledigung nicht einseitig die Regelungen des Mietvertrags außer Kraft setzen kann.
Der Umstand, dass die Vermieter die Reinigungskosten früher möglicherweise mit einem anderen Verteilungsschlüssel (Verteilung pro Wohneinheiten statt Verteilung pro Quadratmeterzahl) verteilt haben, hindert sie nicht, nunmehr nach dem vertraglich vereinbarten Schlüssel abzurechnen.
d) Die Berechnung der Betriebskosten ergibt sich - in Anlehnung an die Tabelle Anlage K2 (Bl. 8 d.A.) - mit den geschilderten Modifikationen aus folgender Aufstellung:
Gehwegreinigung
496,64
90/328
136,08
Treppenhausreinigung
1728,12
473,5
Abfall
727,08
1/9
80,79
Wartung Heizung
678,34
1/6
0
Schornsteinfeger gem. Überprüfung
41,73
6,96
46,01
1
Allgemein Strom
30
8,22
Schmutzwasser / Wasser
1052,19
116,91
Grundsteuer B
283,44
77,66
Niederschlagswasser
76,56
8,51
Haftpflichtversicherung
93,4
25,59
Wohngebäudeversicherung
1000,78
274,21
Gesamtbetrag
1254,44
2. Der Beklagte hat ausweislich der Nebenkostenabrechnung Anlage K2 (Bl. 8 d.A.) Vorauszahlungen in Höhe von 1.300,- Euro erbracht. Diese übersteigen den Betriebskostenzahlungsanspruch der Kläger in Höhe von 1.254,44 Euro.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Hinweis:
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 495 a ZPO
§ 556 BGB
§ 4 WoFlV
§ 313 a Abs. 1 ZPO
§ 4 Nr. 1, Nr. 2 WoFlV
§ 138 Abs. 3 ZPO
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO