Amtsgericht Kassel (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-12-04, Aktenzeichen 800 C 1010/14
ECLI: ECLI:DE:AGKASSE:2014:1204.800C1010.14.0A

Tenor:
Anmerkung
Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Die Entscheidung ist anfechtbar.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 29.01.2017 zu TOP 5 (Beratung und Beschluss über besondere bauliche Veränderungen und Aufwendungen) wird für ungültig erklärt.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leisten.

Tatbestand:
Die Kläger verfolgen die Anfechtung von Beschlüssen einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Kläger waren ursprünglich die teilenden Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage in Kassel. Am 16.10.2010 errichteten sie eine Teilungsordnung (UR Nr. 441/2010 des Notars … in Kassel), in deren Nr. 111 als Anlage die Gemeinschaftsordnung inkorporiert wurde (im folgenden GO, auf BI. 1/20 ff. d.A. wird Bezug genommen). In § 15 GO sind zugunsten der Kläger als teilende Eigentümer mehrere Vorbehalte zur Abänderung der GO oder zur Durchführung von Aus- und Umbaumaßnahmen vorgesehen, insbesondere betreffend das noch nicht ausgebaute Dachgeschoss und den Einbau eines Aufzuges. Die derzeitigen Miteigentümer machen den Klägern diese Rechte weitgehend streitig. U.a. sind sie der Ansicht, die Vorbehalte zugunsten der Kläger seien zu unbestimmt. In der Eigentümerversammlung vom 29.01.2014 beschlossen die Eigentümer zum TOP 05 "Beratung und Beschluss über besondere bauliche Veränderungen und Aufwendungen" mehrheitlich wie folgt:
"Sämtliche bauliche Maßnahmen einschließlich der der Eingriffe in das Gemein schaftseigentum, die den Änderungsvorbehalt (§ 15 GO) betreffen und die nicht "aus drücklich und unmissverständlich" genannt sind oder die dem Bestimmtheitsgrundsatz nicht genügen bzw. bei denen Zweifel an deren Bestimmtheit bestehen, erfordern die Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG."
Hiergegen richtet sich die erhobene Anfechtungsklage.
Die Kläger berufen sich zunächst auf einen Ladungsmangel, da im Einladungsschreiben vom 26.11.2013 der TOP 05 lediglich so bezeichnet gewesen sei, dass Beratung und Beschluss über besondere bauliche Veränderung und Aufwendungen durchgeführt werden sollte. Die tatsächliche Beratungs- und Beschlussmaterie - die Einschränkung des Rechts der Kläger aus § 15 GBO - könne darunter nicht verstanden werden, so dass den Klägern eine sachgerechte Vorbereitung der Versammlung zu dieser Materie nicht möglich gewesen sei. Die Kläger rügen weiter die fehlende Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung und sind der Ansicht, bei Baumaßnahmen in der von der Regelung des § 15 GO und des angefochtenen Beschlusses betroffenen Art könnten nie alle baulichen Maßnahmen ausdrücklich bestimmt sein, so dass es dem angegriffenen Beschluss seinerseits an der notwendigen Bestimmtheit fehle. Da die Regelung des § 15 GO wirksam sei, beschränke der angefochtene Beschluss die Rechte der Kläger in unzulässiger Weise.
Die Kläger beantragen,
festzustellen, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigen tumsanlage in Kassel, vom 29.01.2014 zu TOP 05 nichtig ist,
hilfsweise,
den Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentumsanlage in Kassel, vom 29.01.2014 zu TOP 05 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie rügen die Versäumung der Anfechtungsfrist. Die Einladung sei ordnungsgemäß erfolgt. Bereits in der Eigentümerversammlung vom 27.09.2013 sei mit derselben Überschrift über denselben Gegenstand beraten worden und die weitere Beratung auf die kommende Eigentümerversammlung vertagt worden. Dies sei die hier maßgebliche Eigentümerversammlung gewesen, so dass allen Beteiligten hinreichend erkennbar gewesen sei, welche Beratungs und Beschlussmaterie zur Diskussion angestanden habe. Darüber hinaus halten sie die Regelungen des § 15 GO für unwirksam. Sie seien zu unbestimmt, so dass der Eigentümerversammlung nach wie vor eine Beschlusskompetenz zukomme.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Die Klageschrift ist am 28.02.2014 eingegangen. Mit Verfügung vom 06.03.2014 hat das Gericht die Kläger zu Streitwertangaben aufgefordert. Am 07.03.2014 ist ein Kostenvorschuss in Höhe von 430,00 € eingegangen. Mit Schriftsatz vom 31.03.2014 schlugen die Kläger eine vorläufige Streitwertfestsetzung von 5.000,00 € vor. Mit Verfügung vom 27.03.2014 beraumt das Gerichts frühen ersten Termin auf den 09.07.2014 an. Der Firma … Hausverwaltungen als Verwalterin der Wohnungseigentumsgemeinschaft sind Ladung und Klage am 01.04.2014 zugestellt worden.
Die mit Schriftsatz vom 02.12.2014 eingereichte Widerklage hat das Gericht mit Beschluss vom 04.12.2014 abgetrennt und das Verfahren insoweit unter dem Aktenzeichen 800 C 5605/14 fortgesetzt.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat Erfolg.
Die Klage ist nicht wegen Versäumung der Anfechtungsfrist des §§ 46 Abs. 1 S. 2 WEG verfristet. Zwar ist nach dieser Vorschrift die Klage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben. Die Erhebung einer Klage erfolgt gemäß § 253 Abs. 1 ZPO durch Zustellung der Klageschrift, welche hier erst am 01.04.2014 und damit mehr als einen Monat nach der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vom 29.01.2014 bewirkt worden ist.
Die Zustellung erfolgte jedoch demnächst i. S.d. § 167 ZPO mit der Folge, dass die Zustellung auf den Zeitpunkt des Eingangs der Klageschrift am 28.02.2014 zurückbezogen wird. Dieser Eingang erfolgte am Tag des Fristablaufs und damit noch rechtzeitig.
Eine Zustellung erfolgt dann demnächst, wenn die Partei, welche die Frist zu wahren hat, innerhalb der Frist alle erforderlichen Verfahrenshandlungen vorgenommen hat und eventuell noch fehlenden Teile hiervon nach Beanstandung durch das Gericht ohne schuldhaftes Zögern umgehend nachholt. Dabei darf eine Kostenvorschussanforderung abgewartet werden. Etwaige Verzögerungen, die ausschließlich durch die gerichtlichen Abläufe oder durch sonstige gerichtliche Handlungen und Unterlassungen verursacht wurden, führen nicht dazu, dass eine solchermaßen verzögerte Zustellung nicht mehr demnächst im Sinne des Gesetzes erfolgt, sofern für die betroffene Partei kein Anlass bestand, das Gericht durch Nachfragen zu den erforderlichen Maßnahmen anzuhalten. In Ansehung dieses Maßstabes ist die Klageerhebung fristgerecht erfolgt. Die Klageschrift entspricht den formalen Anforderungen und enthält bereits eine Begründung im Sinne des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG. Der erforderliche Kostenvorschuss ging am 07.03.2014 ein und damit innerhalb einer Woche nach Eingang der Klage, was keinesfalls als schuldhaftes Zögern gewertet werden kann. Streitwertangaben erfolgten ebenfalls ohne schuldhaftes Zögern mit dem am 21.03.2017 eingegangenen Schriftsatz damit innerhalb angemessener Frist. Die weiteren gerichtlichen Maßnahmen - Verfügung zur Anbe raumung des frühen ersten Termins am 27.03.2014 und deren Zustellung am 01.04.2014 - erfolgt innerhalb zweifelsfrei gewöhnlicher Bearbeitungszeiten ohne besondere Auffälligkeiten, so dass dieser Zeitablauf die Klagepartei nicht dazu nötigte, tätig zu werden und die folglich nicht zu deren Nachteil gereichen kann, weil er schlechterdings nicht anders gestaltet werden konnte.
Die Klage ist auch begründet.
Das Gericht kann es dahingestellt sein lassen, ob der angegriffene Beschluss wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung nichtig ist. Das Gericht hat hierfür maßgebliche Erwägung bereits im Hinweisbeschluss vom 09.07.2014 niedergelegt. Einer abschließenden Entscheidung dieser Frage bedarf es jedoch vorliegend deswegen nicht, weil der angegriffene Beschluss vom 29.01.2014 jedenfalls für ungültig zu erklären ist. Im Rahmen einer Anfechtungsklage nach § 46 WEG stehen die Anträge auf Feststellung der Nichtigkeit bzw. auf Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses nicht in einem echten Eventualverhältnis, da beide Anträge dasselbe Ergebnis zeitigen, nämlich die Beseitigung des angegriffenen Beschlusses. Somit kann das Gericht etwaigen Nichtigkeitsgründen unentschieden lassen, wenn Ungültigkeitsgründe vorliegen. Dies ist hier der Fall.
Die Klage ist nicht bereits deswegen begründet, weil ein Einberufungsmangel vorliegt. Zwar lässt der Wortlaut der Einladung vom 26.11.2013 nicht hinreichend eindeutig die tatsächliche Materie der Beratung und Beschlussfassung in der Versammlung vom 29.01.2014 erkennen. Dies ist im vorliegenden Fall jedoch deswegen schadlos, weil sich dieser Tagesordnungspunkt als Vertagung und Fortsetzung einer bereits in der Eigentümerversammlung vom 27.09.2013 gegenständlich gewesenen Materie darstellt. In jener Eigentümerversammlung lautete die Überschrift des Tagesordnungspunktes genau so, so dass jeder der Wohnungseigentümer hinreichend darüber informiert war, was zu beraten und ggf. Beschlussfassung ansteht. Die bloße Falschbezeichnung ist deswegen in Bezug auf die Eigentümerversammlung vom 29.01.2014 und die Einladung hierzu unbeachtlich. Hinzu kommt, dass auch bereits in der weiter zurückliegenden Vergangenheit diese Materie mit vergleichbarer Bezeichnung Gegenstand von Erörterungen der Wohnungseigentümer war; es handelt sich mithin um einen Streit von der Wohnungseigentümer von gewisser Dauer mit der Folge, dass für alle Beteilig ten hinreichende Klarheit bestand.
Der angegriffene Beschluss ist jedoch seinerseits nicht hinreichend bestimmt.
Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 4 S. 1 WEG wirken für und gegen den jeweiligen Sondernachfolger eines einzelnen Sondereigentums auch ohne Grundbucheintragung. Dies setzt voraus, dass jederzeit ein aus einem Beschluss der Wohnungseigentümer Verpflichteter allein aus der Lektüre des Beschlusstextes erkennen kann, welchen Inhalt die getroffene Regelung hat. Dasselbe gilt auch in Bezug auf die Person des Verwalters, der nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 WEG zur Vollziehung der Beschlüsse verpflichtet ist. Bei einem Wechsel in der Person des Verwalters muss auch der nachfolgende Verwalter eindeutig und unmissverständlich aus der Beschlusslektüre erkennen können, was er zu veranlassen hat. Zwar sind auch Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung der Auslegung zugänglich. Dies muss jedoch aus sich heraus objektiv und normativ möglich sein. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, beispielsweise weil sie sich aus dem Versammlungsprotokoll im üblichen ergeben (BGH, Beschluss vom 10.09.1998 - V ZB 11/98, zit. n. juris).
Diesen Anforderungen genügt der angefochtene Beschluss nicht.
Zwar ergibt sich aus dem Protokoll, dass zwischen den Wohnungseigentümern Streit über den Umfang des Dachgeschossausbaus sowie die Art und Weise des Einbaus eines Fahrstuhls einschließlich des Umstandes herrscht, ob solche Maßnahmen überhaupt ergriffen werden. Es wird jedoch aus der Lektüre des protokollierten Beschlusses und derjenigen der protokollierten Diskussion nicht hinreichend deutlich, was in dem Beschluss gemeint sein soll. So bleibt bereits unklar, welche Eingriffe die Eigentümer als solche angesehen haben, die vom Änderungsvorbehalt des § 15 GBO betroffen sind. Auch lässt sich nicht - selbst für Juristen - ohne weiteres feststellen, nach welchen Kriterien in § 15 GBO genannten Maßnahmen als "ausdrücklich und unmissverständlich" gewertet werden können. Schließlich wird aus dem Beschlusstext selbst erkennbar, dass die Bestimmtheit der Regelung so schwierig ist, dass auch der Beschlusstext sie nicht richtig erfasst. Im Beschlusstext ist von Zweifeln an der Bestimmtheit der Regelung die Rede, ohne diese zu konkretisieren. So bleibt es jedem Leser des Beschlusses selbst überlassen, was er nunmehr am Regelungsinhalt des § 15 GO für hinreichend bestimmt oder schon für unbestimmt hält. Eine klare Richtlinie liefert der Beschluss nicht. Auch die Wiedergabe der Diskussion im Protokoll führt nicht dazu, dass Klarheit geschaffen wird, weil die unterschiedlichen Standpunkte der jeweiligen Wohnungseigentümer zwar wiedergegeben werden, sie jedoch keine objektiven abschließenden Bewertung unterzogen sind (was in einer solchen Situation auch schlechterdings unmöglich ist). Dabei spielt auch eine nicht unerhebliche Rolle, dass nur von Baumaßnahmen in Beschlusstext und § 15 GO die Rede ist, ohne dass damit eindeutig feststeht, welche Maßnahmen im Detail gemeint sind und ob Gegenstand auch die Frage ist, ob die Detailliertheit der gemeinten Baumaßnahmen ist oder nicht. Offen bleibt nämlich, ob und ggf. inwieweit lediglich unterstützende und/oder Vorbereitende baulichen Handlungen erfasst sein sollen. Das Gericht denkt dabei etwa an Maßnahmen der Baustelleneirichtung oder vorübergehende Veränderungen der Bausubstanz, die ihrerseits einen gravierenden Eingriff darstellen können, aber nicht von Dauer sind.
Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 ZPO, diejenige über die vorläufige Voll streckbarkeit auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 15 GO
§ 15 GBO
§ 167 ZPO
§ 46 WEG
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 22 Abs. 2 WEG
§ 46 Abs. 1 S. 2 WEG
§ 253 Abs. 1 ZPO
§ 10 Abs. 4 S. 1 WEG
§ 47 Abs. 1 Nr. 1 WEG

Zitierte Entscheidungen: 00 C 5605/14
V ZB 11/98