Amtsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-06-23, Aktenzeichen 33 C 430/16-67
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2017:0623.33C430.16.67.00

Tenor:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin EUR 247,63 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz seit 13.01.2016 zu zahlen.
Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Von der Abfassung des Tatbestandes wird gemäß § 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Der Klägerin steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch in Höhe von EUR 247,63 aus § 556 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. § 2 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages zu.
Die den formellen Anforderungen genügenden Betriebskostenabrechnungen 2013 und 2014 sind hinsichtlich der zwischen den Parteien streitigen Kostenpositionen materiell wirksam. Die Beklagten können sich auch nicht mit Erfolg auf eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots berufen.
Der Klägerin steht ein Anspruch auf eine Nachzahlung in Höhe von EUR 176,71 aus der Betriebskostenabrechnung 2013 (Bl. 79 ff. d. A.) gegen die Beklagten zu.
Die Klägerin konnte entgegen der Ansicht der Beklagten unter der Position Müllabfuhr auch die Kosten für Standplatzoptimierung und Sperrmüll auf die Beklagten umlegen.
Die Kosten für die Standplatzoptimierung sind umlagefähig, da die Klägerin ausreichend dargelegt hat, dass das Müllmanagement u.a. zur Kontrolle der richtigen Mülltrennung und zur Müllreduzierung sowie zur Vermeidung gesonderter Entleerungen und des "Abziehens" von Wertstofftonnen aus der Liegenschaft dient. Die Beklagten - die die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter trifft (BGH Urt. v. 6.7.2011 - VIII ZR 340/10, BeckRS 2011, 21481) - sind dem nicht mit substantiiertem Vorbringen entgegengetreten. Zudem ist zu berücksichtigen, dass Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nur dann vorliegen, wenn ein verständiger Vermieter die Kosten nicht veranlasst hätte, wenn er sie selbst tragen müsste, wobei durchaus ein gewisser Ermessenspielraum des Vermieters besteht (Schmidt-Futterer/Langenberg, 12. Aufl. 2015, BGB § 556 Rn. 278). Es ist anerkannt, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Inanspruchnahme externer Dienstleister zum Müllmanagement nutzen kann bzw. muss (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Auflage 2016, H, Rn. 72, 76). Mangels substantiiertem Vortrag der Beklagten vermag das Gericht einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor diesem Hintergrund nicht zu erkennen.
Auch die Kosten für die Beauftragung externer Dienstleister zur Abfuhr von Sperrmüll konnte die Klägerin auf die Beklagten umlegen. Aufwendungen zur Beseitigung von Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts zählen selbst dann zu den umlagefähigen Kosten der Müllentsorgung, wenn sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind (BGH NZM 2010, 274, 275 ).
Nach der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass diese Kosten der Klägerin im Jahr 2013 regelmäßig entstanden. Der Zeuge A. bekundete, dass in der Liegenschaft immer wieder Sperrmüll auf und um die Müllplätze abgelagert wird, ohne dass sich die Verursacher um dessen Abtransport bemühen. Den diesbezüglichen Service der FES Frankfurter Entsorgungs- und Service GmbH nehmen die Mieter bzw. Dritte nach Aussage des Zeugen trotz entsprechender Information hierüber durch die Klägerin häufig nicht in Anspruch. Der Zeuge A. bekundete zudem, dass ein zügiger und regelmäßiger Abtransport erforderlich ist, um ein "Anwachsen" des Sperrmüllberges und ein Einschreiten der Stadt zu verhindern.
Die Aussage des Zeugen A. ist glaubhaft, denn der Zeuge war in der Lage, anschaulich und detailreich die Müllsituation in der Liegenschaft zu schildern. Die Aussage ist zudem schlüssig und lebensnah. Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen bestehen daher auch angesichts seiner Tätigkeit für die Klägerin nicht.
Einen Verstoß der Klägerin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot hinsichtlich der Sperrmüllkosten haben die Beklagten im Übrigen nicht substantiiert dargelegt. Der pauschale Hinweis, man könne die Müllplätze einzäunen, reicht insoweit nicht aus. Denn es ist bereits nicht plausibel, wieso die Einschränkung des Zugangs zu den Mülltonnen dazu führen sollte, dass weniger Sperrmüll abgelagert wird. Bei Sperrmüll handelt es sich bekanntermaßen in der Regel um sperrige Gegenstände, die aufgrund ihrer Größe nicht in die vorhandenen Mülltonnen entsorgt werden können.
Der Klägerin steht zudem ein Anspruch auf eine Nachzahlung in Höhe von EUR 70,92 aus der Betriebskostenabrechnung 2014 (Bl. 47 ff. d. A.) gegen die Beklagten zu.
Die Beklagten können sich nicht mit Erfolg darauf berufen, die Nachzahlung sei nicht fällig, weil die Hausmeisterkosten nicht nachgewiesen seien. Die Klägerin hatte die Übersendung entsprechender Belege berechtigterweise von der Übernahme der Kopierkosten abhängig gemacht, woraufhin keine weitere Reaktion der Beklagten erfolgte. Aus diesem Grund können die Beklagten sich nicht auf eine unterbliebene Belegeinsicht berufen. Unabhängig davon hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 01.12.2016 die entsprechenden Arbeitsnachweise vorgelegt und die Berechnung der Hauswartkosten mit Schriftsatz vom 16.02.2017 nachvollziehbar erläutert.
Der Zinsanspruch steht der Klägerin aus § 291 BGB zu.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Die Berufung war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 511 Abs. 4 S. 1 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat als Einzelfallentscheidung weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts.
Der Streitwert wird auf EUR 247,63 festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 291 BGB
§ 313a Abs. 1 S. 1 ZPO
§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO
§ 511 Abs. 4 S. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2010, 274, 275
VIII ZR 340/10