Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-06-18, Aktenzeichen 7 K 15.14
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2014:0618.7K15.14.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Ein Fördernehmer hat im Rahmen der Schlussabrechnung die förderfähigen Kosten nachzuweisen.(Rn.34)
2. Baunebenkosten sind lediglich in der nachgewiesenen Höhe zu berücksichtigen.(Rn.59)
3. Von den förderfähigen Brutto-Gesamtkosten ist zunächst der Eigenanteil abzuziehen.(Rn.70)
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 101.349,31 Euro nebst Zinsen in Höhe von 8 % p.a. seit dem 11. Oktober 2007 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt die teilweise Rückforderung von Wohnungsbauförderleistungen.
Der Beklagte erwarb mit Grundbucheintrag vom 6. November 2000 Eigentum an dem mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstück Berlin-Kö...
Am 16./22. Dezember 1999 schlossen er und der Kläger, vertreten durch die Investitionsbank Berlin (IBB), einen Förderungsvertrag – FV – über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach den Förderungsrichtlinien städtebaulicher Denkmalschutz 1996. Darin verpflichtete sich der Beklagte, in einem Maßnahmenkatalog im Einzelnen aufgeführteModernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an dem Gebäude durchzuführen, und der Kläger verpflichtete sich, diese Maßnahmen finanziell zu fördern. Bestandteil des Fördervertrages waren zwischen den Beteiligten abgestimmte Entwurfspläne, in denen bestimmte Gebäudebestandteile, u.a. vier hofseitige Balkone und Duschen, mit dem Stempelaufdruck „nicht gefördert“ versehen sind.
Zur Durchführung der Maßnahmen regelt § 3 Abs. 4 FV u. a. Folgendes:
(4) 1Für die Ausschreibung und Vergabe der Bauleistungen sind die Vorschriften der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) zu beachten. …4 Soweit Maßnahmen die Stand- und Funktionssicherheit eines Gebäudes betreffen, sind sie grundsätzlich nur von in der Handwerksrolle eingetragenen Fachbetrieben durchzuführen. 5Insbesondere dürfen Maßnahmen an Gas-, Elektro- und Trinkwasser-Anlagen nur von konzessionierten Fachbetrieben ausgeführt werden.
Zu den Kosten und Zuwendungen finden sich in § 4 Abs. 3, 5 und 6 FV folgende Regelungen:
(3) 1Die unter Absatz 2 Nr. 1 und 2 genannten Zuwendungen sind Höchstbeträge, die voll zur Auszahlung kommen, wenn der Eigentümer/ Verfügungsberechtigte nachweist, dass ihm bei ordnungsgemäßer Vergebe mindestens Kosten in der Höhe der veranschlagten Kosten (§ 1 Absatz 1) entstanden sind.“
(5) 1Bei der Bemessung der Zuwendungen nach Abs. 1 wurde von Baunebenkosten gemäß Ziff. 5.1. der Förderrichtlinien ausgegangen. 2Soweit auf Anforderung nicht nachgewiesen werden kann, dass mindestens Kosten in dieser Höhe entstanden, vermindert sich die Zuwendung entsprechend.
(6) 1Die Zuwendungen wurden auf der Basis der Mieterträge im 1. Jahr nach Durchführung der Maßnahmen entsprechend den in § 2 Nrn. 7, 8 und 9 aufgeführten Mietenwerten und den förderbaren Brutto-Gesamtbaukosten (§ 4 Abs. 1) ermittelt. 2Falls sich an diesen Mietenwerten und den förderbaren Brutto-Gesamtbaukosten (§ 4 Abs. 1) etwas ändern sollte, wird auch die Förderungsberechnung nach § 2 Nr. 5 bei der Schlussabrechnung angepasst. 3Eine Erhöhung der in Abs. 2 genannten Förderungsbeträge ist dabei jedoch ausgeschlossen.
Zum Verwendungsnachweis, Auszahlung und Sicherung regelt § 6 Abs. 2 und 6 FV:
(2) … 3Voraussetzung für die Auszahlung der letzten 10 v.H. des o.g. Baukostenzuschusses und der o.g. Baudarlehen ist die mängelfreie Schlussabnahme sowie die rechtsverbindlich unterschriebene Vertragsänderung zur Bestätigung der Schlussabrechnung.
(6) 1Der Eigentümer/ Verfügungsberechtigte ist verpflichtet, unverzüglich nach Abschluss der Baumaßnahmen eine Schlussabrechnung gemäß § 2 Nr. 12 zu erstellen und vorzulegen. (…)
Hinsichtlich der Folgen von Vertragsverstößen trifft § 13 FV folgende Regelungen:
(1) Der Vertrag kann nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn (1.) einer der Vertragspartner gegen ihm nach diesem Vertrag obliegende Verpflichtungen verstößt (…)
(2) Unter den genannten Voraussetzungen ist Berlin auch zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt. (…)“
(3) 1Bei Vertragsverstößen, die die Zielsetzungen dieses Vertrages nicht in seinem Wesen beeinträchtigen, kann Berlin anstelle einer Kündigung bzw. eines Rücktritts die Förderung nach § 4 so weit mindern, wie durch den Vertragsverstoß die Ziele des Vertrages nicht mehr gewährleistet sind oder bei Kenntnis dieser Umstände von Anfang an die Förderung vermindert worden wäre. 2Danach zu gezahlte Förderungsbeträge sind unverzüglich zurückzuzahlen, zuzüglich Zinsen von 8 v.H. jährlich, gerechnet vom Tage des Vertragsverstoßes an.
Ebenfalls am 16./22. Dezember 1999 schlossen die Beteiligten einen Ergänzungsvertrag, der die Förderbeträge präzisierte. Die förderbaren Brutto-Gesamtkosten, einschließlich 17% Baunebenkosten, wurden auf 1.446.385,01 DM (739.524,91 €) festgesetzt. An diesen beteiligte sich der Beklagte mit einem Baukostenzuschuss von 474.580,00 DM (242.648,90 €) und gewährte ein Baudarlehen von 433.916,00 DM (221.857,73 €).
Im Mai 2000 wurde mit den Baumaßnahmen begonnen. Am 10. Dezember 2001 erfolgte die Schlussabnahme mit dem Ergebnis, dass alle geförderten Bauleistungen ordnungsgemäß abgeschlossen und mängelfrei ausgeführt worden seien. Bis dahin waren dem Beklagten in vier Teilzahlungen insgesamt Baukostenzuschüsse von 407.931,00 DM (208.571,81 €) und Baudarlehen von 372.978,00 DM (190.700,62 €) ausgezahlt worden.
Nach mehrfacher Anmahnung der Schlussabrechnung und Androhung der Kündigung des Fördervertrages reichte der Beklagte der IBB mit Schreiben vom 1. März 2004 unter dem Betreff „Unterlagen Schlussrechnung“ einen Ordner mit vom Architekten geprüften Rechnungen sowie Zahlbelegen ein und übersandte der Architekt am 8. März 2004 eine tabellarische Aufstellung der Kosten. Am 10. Januar 2006 übersandte die IBB dem Beklagten ihr vorläufiges Prüfungsergebnis der Schlussabrechnung und forderte ihn zur Vervollständigung der Unterlagen auf. In der Folge reichte der Beklagte weitere Unterlagen ein. Mit Schreiben vom 6. November 2006 übersandte die IBB dem Beklagten das geänderte Prüfungsergebnis der Schlussabrechnung nebst Erläuterung zu den vorgenommenen Kürzungen, wies auf weiter fehlende Nachweise hin, bat um Bestätigung des Rechenergebnisses und kündigte an, dass andernfalls eine Festsetzung nach Aktenlage erfolgen werde. Mit Schreiben vom 17. November 2006 widersprach der Beklagte dem Prüfergebnis. Am 13. April 2007 überprüfte die IBB ihre Berechnung erneut und stellte mit Schlussvermerk vom selben Tag fest, dass von den eingereichten Bau- und Baunebenkosten in Höhe von 639.239,17 Euro nach Aktenlage 570.114,41 Euro als förderungsfähig anzuerkennen seien.
Mit Schlussabrechnungsschreiben vom 27. April 2007 teilte die IBB dem Beklagten mit, dass sie 570.114,41 Euro Baukosten als förderungsfähig anerkenne. In Abänderung des Fördervertrages verringere sich daher der Baukostenzuschuss von 242.648,90 € auf 147.548,00 € und das Baudarlehen von 221.857,73 € auf 147.548,00 €. Daraus ergebe sich eine Überzahlung gegenüber den bereits ausgezahlten Beträgen von 104.176,43 €, die bis zum 23. Mai 2007 zu erstatten sei. Ferner bat sie um Rücksendung der Zweitschrift des Schreibens, die „als Bestandteil des oben genannten Förderungsvertrages“ gelte, ohne hierfür eine Frist zu setzen.
Darauf und auf die nachfolgende Mahnung vom 17. September 2007 unter Fristsetzung bis zum 10. Oktober 2007 reagierte der Beklagte mit der Vorlage von Baurechnungen aus dem Jahr 2007 und der Bitte um Fristverlängerung für die Nachreichung weiterer Belege. Die daraufhin von der IBB gesetzte Frist ließ der Beklagte verstreichen.
Am 22. Dezember 2009 hat der Kläger Klage erhoben und beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn 104.176,43 Euro zzgl. Zinsen in Höhe von 8 % seit dem 11. Oktober 2007 zu zahlen.
Der Beklagte hat sich weder zur Klage eingelassen noch einen eigenen Antrag gestellt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts sowie des Vorbringens der Beteiligten wird ergänzend auf die Streitakte und die von der Klägerin eingereichten Verwaltungsvorgänge (1 Band Hauptakte, 3 Bände Rechnungsordner) verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Das Gericht konnte gemäß § 102 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – trotz Ausbleibens des Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung entscheiden, da dieser mit ordnungsgemäßen Ladung vom 4. März 2014, die am 12. März 2014 durch Einlegung in einen zu seiner Wohnung gehörenden Briefkasten gemäß § 56 Abs. 2 VwGO i.V.m. § 180 der Zivilprozessordnung – ZPO – zugestellt worden ist, auf diese Möglichkeit hingewiesen wurde.
Die zulässige Klage (I.) hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg (II.).
I.
Die Klage ist zulässig.
Insbesondere ist der Verwaltungsrechtsweg (§ 40 VwGO) eröffnet. Denn bei den Rückforderung zu Grunde liegenden Förderverträgen zwischen dem klagenden Land Berlin und dem Beklagten handelt es sich um öffentlich-rechtliche Verträge i.S.d. §§ 54 ff. VwVfG, die die Gewährung und nähere Ausgestaltung einer Subvention durch den Kläger auf der Grundlage von Nr. 7.2.1 der Richtlinien zur Umsetzung der Verwaltungsvereinbarungen über die Gewährung von Finanzhilfen des Bundes an die Länder nach Art. 104a Abs. 4 des Grundgesetzes zur Förderung des städtebaulichen Denkmalschutzes (Förderungsrichtlinien städtebaulicher Denkmalschutz – FöRL STD 96 – vom 15. Juli 1996) regeln. Gegenstand und Zweck der Förderverträge, deren Schwerpunkt in der Gewährung staatlicher Leistungen zur Förderung des städtebaulichen Denkmalschutzes durch bauliche Verbesserungsmaßnahmen und der Sicherung eines für die angestammte Mieterschaft bezahlbaren Mietpreisniveaus während des Bindungszeitraums liegt, verleihen den jeweiligen Vereinbarungen ein überwiegendes öffentlich-rechtliches Gepräge (vgl. Urteil der 16. Kammer vom 23. September 2010 – VG 16 A 202.08 –, m.w.N).
Die Klage ist als allgemeine Leistungsklage statthaft und ein Rechtsschutzbedürfnis ist gegeben, weil der Kläger vorliegend keine Möglichkeit hat, die ausgezahlten Zuschüsse und Darlehen durch Erlass eines Verwaltungsaktes zurückzufordern. Denn durch Vertrag begründete Pflichten dürfen grundsätzlich nicht durch den Erlass eines Verwaltungsaktes durchgesetzt werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 13. Februar 1976 – IV C 44.74 –, Buchholz 11 Art. 20 GG Nr. 38).
II.
Die Klage ist im tenorierten Umfang begründet. Der Kläger hat Anspruch auf Rückzahlung von 101.349,31 Euro gewährter Förderung sowie auf Zinsen in Höhe von 8 % p.a. hieraus seit dem 11. Oktober 2007.
1. Der Anspruch auf teilweise Rückzahlung ausgezahlter Förderbeträge ergibt sich aus § 13 Abs. 3 in Verbindung mit § 4 Abs. 3 Satz 1 und 2 sowie Abs. 6 Satz 2, § 6 Abs. 2 Satz 3 und Abs. 6 Satz 1 FV als Folge einer Pflichtverletzung, die darin besteht, dass der Beklagte einer Vertragsänderung zur Festsetzung der endgültigen Förderhöhe nicht zugestimmt hat.
Nach § 13 Abs. 3 Satz 1 FV kann der Kläger bei Vertragsverstößen des Fördernehmers, die die Zielsetzungen des Vertrages nicht in seinem Wesen beeinträchtigen, anstelle einer Kündigung bzw. eines Rücktritts die Förderung nach § 4 so weit mindern, wie durch den Vertragsverstoß die Ziele des Vertrages nicht mehr gewährleistet sind oder bei Kenntnis dieser Umstände von Anfang an die Förderung vermindert worden wäre. Gemäß § 4 Abs. 3 Satz 1 FV sind die im Vertrag ausgewiesenen Zuwendungen Höchstbeträge, die voll zur Auszahlung kommen, wenn der Eigentümer nachweist, dass ihm bei ordnungsgemäßer Vergabe mindestens Kosten in der Höhe der veranschlagten Kosten (§ 1 Absatz 1) entstanden sind. § 6 Abs. 6 Satz 1 FV schreibt vor, dass unverzüglich nach Abschluss der Baumaßnahmen eine Schlussabrechnung zu erstellen ist. § 4 Abs. 6 Satz 2 FV bestimmt, dass bei der Schlussabrechnung die Förderungsberechnung angepasst wird, wenn sich die Mietenwerte oder förderbaren Gesamtbaukosten geändert haben. § 6 Abs. 2 Satz 3 FV regelt, dass Voraussetzung für die Auszahlung der letzten 10 % der Zuwendungen u.a. die rechtsverbindlich unterschriebene Vertragsänderung zur Bestätigung der Schlussabrechnung ist.
Nach dieser Regelungssystematik hat der Fördernehmer im Rahmen der Schlussabrechnung die förderfähigen Kosten nachzuweisen, die die IBB in der Folge überprüft. Auf der Grundlage ihres Prüfungsergebnisses hinsichtlich der Schlussabrechnung macht die IBB ein Angebot zur Vertragsänderung von einer vorläufigen auf eine endgültige Zuwendungshöhe, das der Fördernehmer durch seine Bestätigung annimmt. Infolge der Änderung kann dann entweder der Fördernehmer die verbleibenden 10 % der (endgültigen) Zuwendungshöhe beanspruchen oder aber die IBB den (nun) rechtsgrundlos gewährten Teil der (vorläufigen) Zuwendungshöhe gemäß § 812 ff. BGB zurückfordern. Bevor diese Vertragsänderung nicht erfolgt ist, bildet der bisherige Förderungsvertrag die Rechtsgrundlage für das (einstweilige) Behaltendürfen der ausgezahlten Förderbeträge. Vereitelt der Fördernehmer diese Kondiktionsmöglichkeit jedoch dadurch, dass er die ihm angebotene Vertragsänderung nicht annimmt, so verletzt er seine Pflichten, was dem Fördergeber gemäß § 13 Abs. 3 S. 1 FV die Möglichkeit einer anteiligen Minderung der Förderung im Umfang der Zustimmungspflicht eröffnet.
2. Nach diesem Maßstab war die vom Kläger – jedenfalls mit der Klageerhebung konkludent vorgenommene – Minderung im Umfang von 101.349,31 Euro berechtigt. Denn der Beklagte hatte förderfähige Baukosten von 996.152,96 DM (a.) und Baunebenkosten von 124.422,96 DM (b.) nachgewiesen, aus denen eine Überzahlung von Förderbeträgen in der vorgenannten Höhe resultierte (c.)
a. Auf Grundlage der vom Beklagten vorgelegten Belege ergeben sich förderfähige Baukosten im Umfang von 996.152,96 DM, die sich – entsprechend der als Anlage zur Klageschrift übermittelten Schlussabrechnung der IBB, Druckdatum 11.11.2008 – wie folgt aufgliedern:
Nr.
Rng.-Steller
Bezeichnung
EingereichteBaukosten (DM)
Abzüge (DM)
FörderfähigeBaukosten (DM)
1
S...
Bauschild
943,37
2
Gerüstbauarbeiten
3.242,12
1.187,48
2.054,64
3
I...
Baustelleneinrichtung
37.146,38
4
Pflasterarbeiten
512,13
5
Z...
Außenanlagen
18.063,52
90,32
17.973,20
6
D...
Versickerungsanlage
6.495,98
7
Erdarbeiten
2.617,89
8
W...
Maurer-, Innenputzarbeiten
25.135,62
0,00
9
Maurerarbeiten
18.047,39
1.637,00
16.410,39
10
Ziegelpflaster
6.322,00
6 322,00
11
Mauerwerk ausbessern
40.642,92
12
F...
Schwammsanierung
14.792,70
13,18
K...
Zimmererarbeiten,Dacharbeiten
80.716,78
17.128,63
63.588,15
14
H...
Stahlbauarb. Balkone
3.091,40
15
Tischlerarb. Fußboden
22.620,00
16
Abdichtungsarbeiten
17
Abbrucharbeiten
63.164,84
9.293,05
53.871,79
19
L...
Dachdeckerarbeiten
52.010,13
260,05
51.750,08
20
Putzarbeiten außen
115.955,98
1250,96
114.705,02
21
Estrich-+Fliesenarbeiten
45.093,00
872,86
44.220,14
22
E...
San. Balkone Hof
7.229,76
23
O...
Fenster, Türen
156.213,43
26.515,02
129.698,41
24
Schlosserarb. Zaunanlage
10.530,64
25
Bauendreinigung
3.484,57
191,65
3.292,92
26
B...
Maler-, Tapezierern.
114.515,80
57,25
114.458,55
27
R...
Restaurierung TH
14.391,61
28
M...
Bodenbelag TH
521,27
29
Trockenbauarbeiten
48.268,30
30
Heizung / Sanitär
116.515,52
2711,08
113.804,44
31
J...
Gasherde
4.260,00
32
Solaranlage
26.473,00
33
Elektro- /Briefkastenanlage
38.233,52
7.537,88
30.695,64
34
Stundenlohnarbeiten
5.915,47
SUMME
1.103.167,04
996.152,96
Die Positionen 1 (S…, Bauschild), 4 (S... Pflasterarbeiten Außenanlagen), 6 (D... Versickerungsanlage), 10 (W... Ziegelpflaster), 11 (W..., Mauerwerk ausbessern), 12 (F... Schwammsanierung), 15 (H... Tischlerarbeiten Fußboden), 24 (K... Schlosserarbeiten Zaunanlage) 27 (R... Restaurierung Treppenhaus) 28 (M... Bodenbelag Treppenhaus), 31 (J... Gasherde) und 32 (S... Solaranlage) sind wie durch die IBB erfolgt, in Höhe der Bruttobeträge der vom Beklagten vorgelegten Rechnungen und Zahlbelege anzusetzen.
Dass die IBB bezüglich Position 2 (S... Gerüstbauarbeiten) einen Abzug in Höhe von 1.187,48 DM wegen der bereits vom Architekten gerügten fehlenden Prüffähigkeit der betreffenden Teilrechnung vom 28. September 2000 vorgenommen hat, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Denn im Rahmen der Schlussrechnung sind prüffähige Rechnungen vorzulegen, wie sich aus § 6 Abs. 7 FV i.V.m. Ziff. 31 Abs. 1 lit e) der Wohnungsbauförderrichtlinien – WFB – 1990, sowie daraus ergibt, dass die Zahlungspflicht des Auftraggebers gemäß § 14 Abs. 1 S. 1 und § 16 Abs. 3 Satz 1 VOB/B i.V.m. § 3 Abs. 4 S. 1 FV von der Vorlage einer prüfbarer Abrechnung abhängt. Da es an einer solchen hier fehlte, sind die betreffenden Aufwendungen nicht förderfähig.
Die zu Position 3 (I... Baustelleneinrichtung) geltend gemachten Kosten sind dementgegen in voller Höhe förderfähig. Der von der IBB im Hinblick auf die fehlende Handwerksrolleneintragung der Firma vorgenommene Abzug in Höhe von 5.452,00 DM für die Rechnungspositionen „Bauwasseranschluss einrichten“ und „Baustromanschluss einrichten“ ist nicht gerechtfertigt. Zwar bestimmen § 3 Abs. 4 S. 4 und 5 FV, dass Maßnahmen durch einen in der Handwerksrolle eingetragenen Fachbetrieb durchzuführen sind, soweit die Stand- und Funktionssicherheit eines Gebäudes betroffen ist, insbesondere Maßnahmen an Gas-, Elektro- und Trinkwasseranlagen nur durch konzessionierte Fachbetriebe erfolgen dürfen. Jedoch fällt die vorgenannte Maßnahme nicht unter diese Regelung, da die Verlegung nicht dauerhaft für das Gebäude, sondern temporär für die Baustelle erfolgte. Dementsprechend scheidet eine Gefährdung der Funktionssicherheit des Gebäudes von vornherein aus, denn diese kann erst ab dem Zeitpunkt betroffen sein, in dem die Bauarbeiten abgeschlossen sind und das Gebäude bestimmungsgemäß genutzt wird. Zwar verkennt das Gericht nicht, dass auch temporäre Strom- und Wasseranschlüsse, wenn sie unsachgemäß verlegt sind, die Standsicherheit des Gebäudes gefährden können. Indes besteht eine solche theoretische Gefahr für fast alle unsachgemäßen Bauarbeiten, ohne dass dieser Umstand die Vertragsparteien zu einem allgemeinen Handwerksrollenvorbehalt veranlasst hätte. Gemäß Ziff. 7.2.3 der Förderrichtlinien sollte die Verpflichtung zum Einsatz von Fachleuten überdies auf bestimmte, durch die besondere Eigenart des Gebäudes gebotene, Arbeiten beschränkt sein. Ob, wie die Klägerin meint, der Einsatz eines Fachbetriebes zum höchstmöglichen Schutz von Mensch und Umwelt erforderlich ist, kann dahinstehen, da die vertragliche Regelung nach Wortlaut, Sinn und Zweck nicht dem Schutz der benannten Güter dient. Angesichts dieser Einschränkungen durfte der Beklagte die vertragliche Formulierung vielmehr so verstehen, dass lediglich dauerhafte Gefährdungen der Gebäudesicherheit einen eingetragenen Handwerksbetrieb erforderlich machten. Da es an einer solchen hier fehlte, sind die genannten Kosten auch ohne Handwerksrolleneintrag förderfähig.
Zutreffend hat die IBB unter Positionen 5 (Z...Außenanlagen), 19: (L..., Dachdeckerarbeiten) und 25 (W... Bauendreinigung), die Rechnungssumme um Beträge gekürzt, die der prüfende Architekt für die Nutzung von Bauwasser und -strom (5: 90,32 DM, 19: 260,05 DM) bzw. für Zahlungsnachlässe und Bauwesenversicherung (25: 191,65 DM) in Abzug gebracht hat. Denn im Umfang der Reduzierungen sind dem Beklagten keine förderfähigen Kosten angefallen.
Unter Position 7 (I... Erdarbeiten) hat die IBB im Ergebnis zutreffend den tatsächlichen Rechnungsbetrag von 2.617,89 DM zur Gänze als förderfähig anerkannt, wenngleich sie irrtümlich davon ausging, dass ursprünglich 20.617,89 DM geltend gemacht seien.
Die unter Position 8 (W... Außenanlagen) mit der Rechnung vom 28. September 2000 geltend gemachten Kosten in Höhe von 25.135,62 DM sind nicht förderfähig, da der Beklagte entgegen seiner aus § 6 Abs. 7 FV i.V.m. Ziff. 31 Abs. 1 lit h) der WFB 1990 bestehenden Verpflichtung keinen Zahlungsbeleg vorgelegt hat.
Der mit Pos 9: (W... Balkonarbeiten) geltend gemachte Rechnungsbetrag ist, wie von der IBB zutreffend erkannt, um Aufwendungen in Höhe von 1.637,00 DM zu reduzieren. Denn dieser Betrag betrifft – aufgrund der Leistungspositionen eindeutig zuordenbar – die vier hofseitigen Balkone, deren Sanierung ausweislich der Bauzeichnungen von der Förderung ausgenommen war.
Aus demselben Grund sind unter den Positionen 14 (H... Stahlbauarbeiten Balkon) und 29 (E... Trockenbau) nur die vom Architekten aufgeschlüsselten Teilbeträge von 3.091,40 DM bzw. 48.268,30 DM zu berücksichtigen, die nach Abzug der nicht geförderten Baumaßnahmen verbleiben.
Zu Position 16 (W..., Abdichtungsarbeiten) liegen keine förderfähigen Kosten vor, da der Beklagte nach Lage der Akten insoweit weder Rechnungen noch Zahlungsbelege eingereicht hat.
Zu den Positionen 13 (K... Tischlerarbeiten) und 18 (K... Dachdeckarbeiten) hat der Beklagte vier Rechnungen vom 18. September 2000 und 17. November 2000 über insgesamt 80.716,78 Euro eingereicht, die vom Architekten indes nur teilweise anerkannt worden sind und bezüglich derer nach der unwidersprochen gebliebenen Darstellung der IBB lediglich Teilzahlung von 63.588,15 DM belegt worden ist. Allein diese sind daher als förderfähig anzuerkennen.
Von der unter Position 17 (I... Abbrucharbeiten) geltend gemachten Rechnung vom 28. September 2000 waren als nicht förderfähig die Kosten der Entrümpelung vor Baubeginn abzuziehen. Diese stellen keine Baukosten dar, denn laut Pos. 19.02.0010 des Leistungsverzeichnisses betrafen sie „Sperrmüll wie Bettgestelle, Schrankteile, Kisten, lose Holzteile, Behälter“ und waren folglich nicht dem Sanierungsbedarf des Gebäudes, sondern früheren Vermietungen geschuldet. Ausgehend von einem Nettobetrag von 8.011,25 DM (und nicht 8.077,25 DM, wie von der IBB irrtümlich angesetzt) beläuft sich der rechtlich zulässige Abzugsbetrag nur auf brutto 9.293,05 DM.
Der mit Position 20: (W... Putzarbeiten), geltend gemachte Rechnungsbetrag von 115.955,98 DM ist zunächst um den die nachgewiesenen Zahlungen von 115.535,84 DM übersteigenden Betrag von 420,14 DM zu reduzieren. Weiter ist um einen Betrag von 830,82 DM für die Position 23.05.40 zu mindern, die – aufgrund des Architektenvermerks eindeutig zuordenbar – die vier hofseitigen Balkone betraf. Das darüber hinaus eingereichte Angebot vom 21. November 2000 über 2.378 DM ist nicht förderfähig, da der Beklagte weder die Rechnungsstellung noch eine Zahlung belegt hat.
Von der unter Position 21 (K... Estrich und Fliesen), gelten gemachten Rechnung waren insgesamt 872,86 DM als nicht förderfähig abzuziehen, die auf die nicht geförderten hofseitigen Balkone, den vom Architekten nicht anerkannten Gefälleestrich der Dachterrasse und den von diesem vorgenommenen Abzug für Baustrom und
-wasser entfallen.
Zu den Positionen 22 (E... Sanierung Balkone) und 35 (I... Stundenlohnarbeiten) liegen jedenfalls deshalb keine förderfähigen Kosten vor, weil der Beklagte nach Lage der Akten keine Zahlung belegt hat.
Zu Position 23 (O... Fenster, Türen) ist ein Teilbetrag von 26.515,02 DM nicht förderfähig, weil der Beklagte nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der IBB insoweit keine Zahlung belegt hat.
Dass die IBB unter Position 26 (B... Malerarbeiten), von dem zutreffend mit 114.515,80 DM ermittelten Gesamtrechnungsbetrag einen Anteil von 57,25 DM für „Baustrom/ Bauwasser“ in Abzug bringt, ist im Ergebnis gerechtfertigt. Zwar hat der prüfende Architekt einen derartigen Abzug nicht vorgenommen, wohl aber hat er einen Betrag von 557,14 DM für „Bauwesen etc.“ in Abzug gebracht, sodass dem Beklagten keine höheren als die von der IBB in Ansatz gebrachten Kosten entstanden sind.
Von der unter Position 30 (S... Sanitär) geltend gemachten Rechnung sind insgesamt 2.711,08 DM nicht förderfähig, die zum einen auf drei zusätzlich eingebaute, ausweislich der Bauzeichnung nicht förderfähige Duschen und zum anderen auf den vom Architekten vorgenommenen Abzug für Baustrom entfallen.
Zu Position 33 (H..., Elektro/ Briefkasten) hat der Beklagte nach dem unwidersprochenen Vortrag der IBB lediglich eine Zahlung von 30.695,64 DM belegt, sodass der darüberhinausgehende Rechnungsbetrag schon aus diesem Grund nicht förderfähig ist.
Schließlich gehören die vom Beklagten am 23. Januar 2008 an die IBB übergebenen Rechnungen der Firmen W... Sanitär und S... Bauelemente aus dem Jahr 2007 nicht mehr zu den Baukosten, da sie nach Abschluss der geförderten Sanierung im Dezember 2001 angefallen sind.
b. Die förderfähigen Baunebenkosten belaufen sich auf 124.422,96 DM.
Baunebenkosten sind vorliegend nicht pauschal, sondern lediglich in der nachgewiesenen Höhe zu berücksichtigen. Zwar statuiert § 4 Abs. 5 Satz 1 FV, dass bei der Bemessung der Zuwendungen von Baunebenkosten gemäß Ziff. 5.1. der Förderrichtlinien ausgegangen wird, die vorsehen, dass Baunebenkosten „in Höhe von“ 15 % der anerkannten Baukosten anzusetzen sind, bei zusätzlichem denkmalpflegerischen Aufwand „bis zu“ 17 % der anerkannten Baukosten gefördert werden können und darüber hinaus in Eigenleistung zu erbringen sind. Danach ist grundsätzlich pauschal ein 15%-Betrag anzusetzen, während der Ansatz darüber hinausgehender Nebenkosten einen Einzelnachweis erfordert und einer Kappung bei 17 % unterliegt. Davon abweichend sieht jedoch § 4 Abs. 5 Satz 2 FV vor, dass sich die Zuwendung vermindert, soweit auf Anforderung nicht nachgewiesen werden kann, dass mindestens Kosten in Höhe von Ziff. 5.1. der Förderrichtlinien entstanden sind. Eine entsprechende Aufforderung ist vorliegend dadurch erfolgt, dass die IBB den Kläger im Rahmen der Mitteilung des vorläufigen Prüfungsergebnisses am 10. Januar 2006 und 6. November 2006 um Vervollständigung der Unterlagen und Zahlungsnachweise gebeten hat.
Auf Grundlage der vom Beklagten vorgelegten Belege ergeben sich förderfähige Baunebenkosten im Umfang von 124.422,96 DM, die sich – entsprechend der Schlussabrechnung der IBB, Druckdatum 11.11.2008 – wie folgt aufgliedern:
35
Q...
Architektenhonorar
100.477,19
1.758,41
98.718,78
36
Statik
27.850,00
18.050,00
9.800,00
37
l...
Prüfstatik
8.032,56
812,00
7.220 56
38
Gebühren
9.383,22
6973,22
2.410,00
39
Holzschutzgutachten
4.060,00
40
Schornsteinfeger
362,60
41
Gerichtsgebühren
3.545,00
2.067,50
1477,50
42
Notariatsgebühren
5.042,52
4.664,00
373,52
124.422,96
Bezüglich der Position 35 (Q... Architektenhonorar) hat der Beklagte einen Rechnungs- und Zahlbetrag von 100.477,19 DM belegt. Dessen förderfähiger Anteil bestimmt sich nach dem Verhältnis der förderfähigen zu den insgesamt abgerechneten Baukosten. Vorliegend läge er dementsprechend bei 91.333,77 DM (996.152,96/ 1.103.167,04 = 90,9 % von 100.477,19). Dementgegen hat die IBB zugunsten des Beklagten ein den Rechnungsbetrag übersteigendes Honorar von 110.555,94 DM als angemessen und von diesem einen Anteil von 89,3 %, d.h. 98.718,78 DM, als förderfähig angesehen. Lediglich den diesen übersteigenden Anteil des tatsächlichen Zahlbetrags, mithin 1.758,41 DM , hat sie sodann als nicht förderfähig in Abzug gebracht. Dies berührt den Beklagten nicht in seinen Rechten.
Zu Position 36 (K... Statik) ist lediglich der durch Rechnung und Zahlungsbeleg nachgewiesene Teilbetrag von 9.800 DM anzuerkennen, da der Beklagte die Förderfähigkeit der darüber hinausgehenden Zahlungen über 18.050 DM nicht durch Vorlage von Rechnungen belegt hat.
Die unter Position 37 (I... Prüfstatiker) geltend gemachten Kosten von 8.032,56 DM sind förderfähig, soweit sie nicht auf die nicht geförderte Sanierung der Innenbalkone entfallen. Die IBB hat insoweit einen Abzuganteil von rund 10 %, d.h. 812 DM angenommen. Dem folgt das Gericht in Ausübung des ihm eröffneten Schätzungsermessens hinsichtlich der Forderungshöhe (vgl. § 173 Satz 1 VwGO, § 287 Abs. 2 ZPO).
Von den unter Position 38: (G...Bezirksamt) geltend gemachten Aufwendungen von 9.383,22 DM sind allein die durch die Sanierung bedingten Gebühren i.H.v. 2.410,- DM für die Erteilung der Baugenehmigung, Bauzustandsbesichtigung bzw. Endabnahme und die Investitionszulagenbescheinigung in Ansatz zu bringen. Nicht förderfähig sind dagegen die Kosten des Härteausgleichs für den Mieter, die von der Sanierungsverwaltungsstelle übernommenen wurden und mithin nicht dem Beklagten entstanden sind. Ebenfalls nicht förderfähig sind die Gebühren für die Ablösung eines Vorkaufsrechts, da diese Kosten nicht die Sanierung betrafen.
Die Positionen 39 (R... Holzschutzgutachten), und 40 (W... Schornsteinfeger) sind, wie durch die IBB erfolgt, in Höhe der Bruttobeträge der vom Beklagten vorgelegten Rechnungen und Zahlbelege anzusetzen.
Von den unter Pos 41 (J... Grundbuch), geltend gemachten Aufwendungen von 3.545,00 DM sind allein die durch den Fördervertrag bedingten Gebühren für die Eintragungen von Dienstbarkeit (Wohnungsbesetzungsrecht) und Grundschuld zugunsten der IBB sowie die Grundbuchabschriften förderfähig. Diese belaufen sich auf insgesamt 1.477,50 DM (450,00 DM + 112,50 DM+ 225,00 DM - nicht, wie von der IBB angenommen, auf 1.477,00 DM). Nicht förderfähig sind hingegen die Kosten für nicht sanierungsbezogene Grundbucheinträge.
Schließlich sind zu Position 42 (F... Notar) lediglich die Gebühren für die Beurkundung von Dienstbarkeit und Grundschuld i.H.v. 373,52 DM, nicht dagegen die für die Beurkundung des Erwerbs und der Fremdfinanzierung der Erwerbskosten angefallenen Gebühren von 4664,00 DM als förderfähig anzuerkennen.
c. Auf dieser Grundlage ergibt sich eine Rückforderung von 101.349,31 Euro.
Von den förderbaren Brutto-Gesamtkosten von (996.152,96 DM + 124.422,96 DM = 1.120.575,92 DM =) 572.941,37 Euro ist gemäß Gemäß Ziff. 5.3 Satz 1 der Förderrichtlinien zunächst der Eigenanteil abzuziehen.
Dieser beläuft sich auf (537.888,94 DM =) 275.018,25 Euro. Er errechnet sich aus dem Mindestbetrag der Eigenleistung, der für das – hier investitionszulageberechtigte – Objekt gemäß Ziff. 5.2. Satz 1 Hs. 2 der Förderrichtlinien bei 700 DM/ m2 liegt, sich mithin für die hier geförderten 377,36 m2 auf 264.152,00 DM beläuft. Hinzu kommt eine Erhöhung gemäß Ziff. 5.2. Satz 2 der Förderrichtlinien um 180 DM/m2 je 1 DM/m2 Mietertrag, soweit die erzielbare Nettokaltmiete 4,25 DM/ m2 übersteigt. Mangels anderweitiger Darlegung des Beklagten ergibt sich auf der Grundlage der im Rahmen der Bewilligung zugrundegelegten erzielbaren Nettokaltmiete von 8,28 DM/ m2 für 377,36 m2 ein Betrag von 273.736,94 DM.
Der verbleibende Betrag von 297.923,12 Euro ergibt die vom Kläger im Rahmen der Änderung des Fördervertrages endgültig zu gewährende Förderung. Gemäß Ziff. 5.3 Satz 2 Alt. 1 der Förderrichtlinien stehen dem Beklagten davon – weil die Darlehensquote von 30 % der förderfähigen Baukosten nicht überschritten wird – jeweils 148.961,56 Euro als Darlehen und als Zuschuss zu.
Nach Abzug der vom Beklagten zuschuss- und darlehensweise geleisteten Vorauszahlungen von 208.571,81 Euro bzw. 190.700,62 Euro ergibt sich mithin eine Überzahlung von 101.349,31 Euro (59.610,25 überzahlter Zuschuß und 41.739,06 € überzahltes Darlehen), deren Erstattung der Kläger infolge der Minderung vom Beklagten beanspruchen kann.
2. Der Kläger hat ferner Anspruch Verzinsung des Rückzahlungsbetrages in Höhe von 8 % p.a. aus dem Rückforderungsbetrag seit dem 11. Oktober 2007. Denn gemäß § 13 Abs. 3 Satz 2 FV sind infolge Vertragsverstoßes vorgenommene Minderungen zuzüglich 8 % Zinsen p.a., gerechnet vom Tage des Vertragsverstoßes an, zurückzuzahlen. Da der Beklagte die von ihm pflichtwidrig unterlassene Zustimmung zur Vertragsänderung infolge der unter Fristsetzung erfolgten Mahnung vom 17. September 2007 jedenfalls bis zum 10. Oktober 2007 hätte erklären müssen, kann der Kläger ab dem 11. Oktober 2007 Verzinsung in der geforderten Höhe verlangen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO. Dabei hat die Kammer im Hinblick auf das nur geringe und nicht kostenrelevante Unterliegen des Klägers dem Beklagen die Kosten zur Gänze auferlegt. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf 104.176,63 Euro festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 54 ff. VwVfG
§ 13 FV
§ 40 VwGO
§ 709 ZPO
§ 3 Abs. 4 FV
§ 4 Abs. 3, 5 und 6 FV
§ 6 Abs. 2 und 6 FV
§ 102 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 56 Abs. 2 VwGO
§ 180 der Zivilprozessordnung
§ 6 Abs. 2 Satz 3 und Abs. 6 Satz 1 FV
§ 13 Abs. 3 Satz 1 FV
§ 4 Abs. 3 Satz 1 FV
§ 6 Abs. 6 Satz 1 FV
§ 4 Abs. 6 Satz 2 FV
§ 6 Abs. 2 Satz 3 FV
§ 812 ff. BGB
§ 13 Abs. 3 S. 1 FV
§ 6 Abs. 7 FV
§ 16 Abs. 3 Satz 1 VOB/B
§ 3 Abs. 4 S. 1 FV
§ 3 Abs. 4 S. 4 und 5 FV
§ 4 Abs. 5 Satz 1 FV
§ 4 Abs. 5 Satz 2 FV
§ 173 Satz 1 VwGO
§ 287 Abs. 2 ZPO
§ 13 Abs. 3 Satz 2 FV
§ 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO
§ 167 Abs. 1 VwGO
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes
Art. 20 GG

Zitierte Entscheidungen: 16 A 202.08
IV C 44.74