Amtsgericht Viersen (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-05-23, Aktenzeichen 33 C 96/14
ECLI: ECLI:DE:AGVIE:2018:0523.33C96.14.00

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 3.897,97 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 3.406,48 EUR seit dem 10.04.2014 und aus 491,49 EUR seit dem 11.03.2014 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer des Hauses S in W. Zwischen den Parteien bestand in Mietverhältnis über die im Erdgeschoss einschl. Keller des vorgenannten Hauses gelegenen Gewerberäume. Im Mietvertrag ist eine Gesamtnutzfläche von 265,68 qm aufgeführt. Das Mietverhältnis begann zum 01.06.2005. Ab dem 01.08.2012 war ein monatlicher Mietzins in Höhe von 950 EUR (820 EUR zuzgl. 130 EUR Nebenkosten) vereinbart, ab dem 01.03.2013 in Höhe von insgesamt 730 EUR und ab dem 01.01.2014 in Höhe von 840 EUR. Wegen der weitere Einzelheiten wird auf den Mietvertrag (Bl. 12 GA) Bezug genommen.
Die Beklagte zog am 31.01.2014 aus den Mieträumen aus.
Die Beklagte zahlte auf die Mietforderungen für den Zeitraum 01.01.2012 bis 31.01.2014 in Höhe von insgesamt 21.440 EUR lediglich einen Betrag in Höhe von 18.678,23 EUR.
Die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2011 bis 2013, welche der Beklagten im Oktober 2012, März 2013 und Februar 2014 zugingen, endeten jeweils mit Nachzahlungsbeträgen in Höhe von 298,23 EUR, 346,48 EUR und 491,49 EUR. Zahlungen hierauf erfolgten nicht. Der Kläger setzte der Beklagten fruchtlos eine Frist zur Zahlung der Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2013 bis zum 10.03.2014.
Der Kläger hat ursprünglich beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 3.406,48 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Am 30.04.2014 hat er die Klage erweitert und beantragt nunmehr,
die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 3.897,97 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 3.406,48 EUR seit Rechtshängigkeit sowie aus 492,49 EUR seit dem 11.03.2014 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, dass die Nutzfläche der Mietsache nur 217 qm betrage, mithin eine Flächenabweichung von der vereinbarten Fläche von 48,69 qm vorläge und insofern eine Überzahlung des Mietzinses in Höhe von monatlich 147,30 EUR. Sie ist der Ansicht, dass insofern auch die Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft seien.
Die Beklagte ist ferner der Ansicht, dass sie berechtigt gewesen sei, die Miete zu mindern. Sie behauptet, dass die Mietsache mangelhaft gewesen sei. Die Beleuchtung sei mangelhaft gewesen, ebenso die Sanitäranlagen und die Entwässerung des Objekts. Sie habe die Mängel auch gerügt.
Die Beklagte erklärt die Aufrechnung mit einem ihr gegen den Kläger zustehenden Schadensersatzanspruch in Höhe von 7.336,08 EUR. Sie behauptet, dass es mehrfach Wassereinbrüche in das Mietobjekt gegeben habe und die Räume hierdurch teilweise unbenutzbar geworden seien und das von der Beklagten gelagerte Verkaufsmaterial beschädigt worden sei.
Der Kläger erhebt hinsichtlich des von der Beklagten behaupteten Schadensersatzanspruches die Einrede der Verjährung.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sachverständigengutachten der Sachverständigen N W vom 22.03.2018 (Bl. 333 GA) Bezug genommen.
Die Klage ist der Beklagten am 09.04.2014 zugestellt worden.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Mieten in Höhe von 2.761,77 EUR aus § 535 Abs. 2 BGB iVm. dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag.
Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis.
Geschuldet war eine monatliche Miete in Höhe von 950 EUR, ab dem 01.07.2013 in Höhe von 720 EUR und ab dem 01.01.2014 in Höhe von 840 EUR. Die Beklagte zahlte in dem Zeitraum vom 01.08.2012 bis 01.01.2014 unstreitig anstatt der geschuldeten Miete in Höhe von insgesamt 21.440 EUR lediglich 18.678,23 EUR. Hinsichtlich der konkreten Zahlungen der Beklagten wird auf das Mieterkonto (Bl. 20 GA) Bezug genommen.
Die Beklagte war auch nicht berechtigt, in dem vorgenannten Zeitraum die Miete gemäß § 536 BGB wegen eines Mangels der Mietsache zu mindern.
Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Mietsache während der Mietzeit mangelhaft war, mithin, dass eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands vom vertraglich Vorausgesetzten gegeben war. Die insofern beweisbelastete Beklagte ist beweisfällig geblieben.
Ein Mangel der Mietsache ist nämlich nicht darin zu sehen, dass eine erhebliche Flächenabweichung der Nutzfläche vorliegt. Eine erhebliche Flächenabweichung von der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt nämlich nicht vor. Hiervon ist das Gericht nach der durchgeführten Beweisaufnahme mit dem erforderlichen Grad an Gewissheit überzeugt. Die Sachverständige ist in ihrem Gutachten zu dem Ergebnis gekommen, dass die Gesamtnutzfläche der Mietsache 263 qm beträgt, mithin lediglich eine geringfügige Flächenabweichung von 2,68 qm (1 %) vorliegt.
Das Gericht schließt sich in eigener und freier Würdigung den ausführlichen und nachvollziehbaren Ausführungen der Sachverständigen an. Die Sachverständige hat in ihrem Gutachten detailliert und in sich schlüssig ihre Berechnungsgrundlagen dargelegt und die Nutzfläche im Erdgeschoss mit 139,56 qm und die im Kellergeschoss mit 111,37 qm bemessen. Die Sachverständige hat ferner dargelegt, auf welche rechtlichen Grundlagen sie ihre Berechnung gestützt hat.
Es kann dahinstehen, ob darüber hinaus die weiteren von der Beklagten behaupteten Mängel der Mietsache vorgelegen haben. Zwar hat die Beklagte einen Mangel der Mietsache an sich, mithin die Beeinträchtigung in ihrer Tauglichkeit zum Gebrauch, schon nicht hinreichend substantiiert dargelegt. Die Beklagte beschränkt sich auf pauschale Behauptungen, ohne konkret darzulegen, wann und in welchem Ausmaß die "mangelhafte Beleuchtung" bzw. die "mangelhaften Sanitäranlagen" die Mietsache in ihrer Tauglichkeit beschränkt haben und welche konkreten Mängel hier vorgelegen haben.
Sofern sich die Beklagte aber auf einen Mangel der Mietsache wegen mangelhafter Beleuchtung, mangelhafter Sanitäranlagen und mangelhafter Entwässerung bzw. mehrfachem Wassereintritt beruft, hat sie auch nach gerichtlichem Hinweis schon keinen zulässigen Beweis zu der von ihr zu beweisenden streitigen Tatsache angeboten, dass sie die behaupteten Mängel dem Kläger auch angezeigt hat, vgl. § 536 c Abs. 2 S. 2 Ziff. 1 BGB.
Sofern die Beklagte lediglich pauschal eine Zeugin für den Zugang von „Schreiben“ anbietet, ist hierin ein Ausforschungsbeweis zu sehen und eine Beweisaufnahme nicht angezeigt. Auch der pauschale Beweisantritt für die „Mitteilung der Mängel bzw. die Benachrichtigung des Klägers“ stellt einen unzulässigen Ausforschungsbeweis dar.
Der Anspruch des Klägers auf Zahlung ausstehender Mieten ist auch nicht durch Aufrechnung nach § 389 BGB erloschen.
Es fehlt bereits an einer Aufrechnungslage, § 387 BGB. Dem Anspruch des Klägers auf Zahlung ausstehender Mietzahlungen steht kein wirksamer und fälliger Anspruch der Beklagten gegenüber.
Die Beklagte hat einen etwaigen ihr gegenüber dem Kläger zustehenden Schadensersatzanspruch auch nach gerichtlichem Hinweis nicht hinreichend substantiiert dargelegt. Sie behauptet, dass durch mehrere Wassereinbrüche von ihr gelagerte Materialien zerstört worden seien. Die Beklagte trägt weder substantiiert vor, wann es zu einem Wassereinbruch gekommen sein soll, noch wie es zu dem Wassereinbruch gekommen ist, worauf dieser beruhte, noch welche Dinge wodurch konkret beschädigt wurden und welcher Schaden ihr konkret entstanden ist. Ferner trägt die Beklagte selbst vor, dass durch den Wassereinbruch entstandene Schäden von ihrer Inhaltsversicherung reguliert worden seien. Sie trägt hingegen nicht substantiiert vor, welche Schäden reguliert worden sind und welche darüberhinausgehenden Schäden ihr entstanden sind.
Der Kläger hat auch einen Anspruch auf Zahlung der ausstehenden Nebenkostennachzahlungen in Höhe von 1.136,20 EUR aus § 556 BGB iVm dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag.
Unstreitig sind die vereinbarten Betriebskosten von der Beklagten als Mieterin zu tragen.
Die Nebenkostenabrechnungen, welche für die Jahre 2011 bis 2013 Nachzahlungsbeträge in Höhe von insgesamt 1.136,20 EUR ausweisen, sind der Beklagten unstreitig auch fristgemäß innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB zugegangen. Die Beklagte hat keine Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB geltend gemacht.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 BGB sowie aus §§§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1, 288 BGB. Die Beklagte befand sich mit der Zahlung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 aufgrund der Mahnung des Klägers mit Fristsetzung bis zum 10.03.2014 ab dem 11.03.2014 im Verzug.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 709 S. 1, 2 ZPO.
Der Streitwert wird auf 3.897,97 EUR festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Mönchengladbach, I-Straße, 41061 Mönchengladbach, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Mönchengladbach zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Mönchengladbach durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:
Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.

Zitierte Normen: §§ 291, 288 BGB sowie aus §§§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1, 288 BGB
§§ 91 Abs. 1, 709 S. 1, 2 ZPO
§ 536 BGB
§ 389 BGB
§ 387 BGB
§ 556 BGB
§ 130a ZPO
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB
§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB