Landgericht Krefeld (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-05-11, Aktenzeichen 2 O 408/03
ECLI: ECLI:DE:LGKR:2005:0511.2O408.03.00

Tenor:
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 9.738,85 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 12.01.2004 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger verlangt die Rückzahlung einer Mietkaution.
Mit Vereinbarung vom 30.08.1993 trat der Kläger auf Seiten des Pächters in den ursprünglich zwischen dem Beklagten und dem Zeugen X geschlossenen Pachtvertrag über das Gewerbeobjekt X in X ein und betrieb dort eine Gaststätte. Gemäß § 12 des Vertrages sollte die Rückerstattung der gezahlten Kaution nach ordnungsgemäßer Übergabe des gesamten Pachtobjektes und nach vollständiger Abwicklung der Geschäftsbeziehung erfolgen. Der Pachtvertrag endete zum 30.09.2002. Das Kautionsguthaben belief sich auf insgesamt 12.116,90 Euro.
Mit Schreiben vom 20.09.2002 übersandte der Beklagte dem Kläger eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2001 über einen Nachzahlungsbetrag von 1.300,85 Euro. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das Schreiben (Bl. 60 der Akte) verwiesen.
In der Folgezeit kam es zwischen den Parteien zu Differenzen über den Zustand des Pachtobjekts. Der Beklagte monierte mehrere Mängel. Am 01.10.2002 weigerte sich der Beklagte, die Räumlichkeiten als vertragsgerecht abzunehmen. Der Kläger nahm daraufhin diverse Arbeiten vor. Am 20.11.2002 kam es zu einem erneuten Ortstermin, an dem sich der Beklagte nicht mit dem Zustand des Objekts einverstanden erklärte. Im Auftrage des Beklagten erstellte der am 20.11.2002 ebenfalls vor Ort anwesende Malermeister X einen Kostenvoranschlag, der mit 1.290,76 Euro endete. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das Angebot vom 24.11.2002 (Blatt 30 bis 31 der Akte) verwiesen. Der Installateur X erstellte ein Angebot über Reparaturarbeiten über insgesamt 1.607,30 Euro (Bl. 33 der Akte). Nachdem sich der Kläger weigerte weitere Arbeiten Auszuführen, ließ der Beklagte sodann Arbeiten ausführen. Der Malermeister X erstellte eine Rechnung über insgesamt 1.807,04 Euro, der Installateur X berechnete 1.555,10 Euro. Unter anderem bezog sich diese Rechnung in den Pos. 1 und 2 auf die Lieferung und Montage eines Revisionsdeckels in Höhe von 47,60 Euro netto und in den Pos. 7 und 8 über die Lieferung und Montage einer Sicherheitstüre über 948 Euro netto. Hinsichtlich der Einzelheiten der Rechnungen wird auf Blatt 55 bis 57 der Akte verwiesen. Der Kläger erkannte lediglich insgesamt 1.860,41 Euro für Mängelbeseitigungsarbeiten an. Hierbei handelte es sich um die im Kostenvoranschlag des Malers X in Höhe von 1.290,76 Euro, um die Positionen 3 und 6 aus der Rechnung des Installateurs X in Höhe von 400,20 Euro sowie um zusätzliche Reinigungskosten in Höhe von 169,46 Euro.
Der Kläger behauptet, dem Beklagten stünden im übrigen keine Gegenansprüche zu. Der vom Beklagten monierte fehlende Revisionsdeckel sei bereits bei Eintritt in den Pachtvertrag nicht vorhanden gewesen. Auch die von dem Beklagten bemängelte Sicherheitstüre sei schon lange vor Übernahme der Gaststätte beschädigt worden. Zu weitergehenden Mängelbeseitigungsarbeiten und zu weitergehendem Schadensersatz sei er nicht verpflichtet. Die anerkannten Mängel hätten noch im November beseitigt werden können. Er habe zudem bereits am 20.11.2002 weitere Nachbesserungsarbeiten abgelehnt. Eine Weitervermietung sei an den überhöhten Pachtzinsforderungen des Beklagten, der nicht zeitgemäßen Ausstattung und der verlangten Mitanmietung der Wohnung gescheitert. Er schulde auch keine Nebenkostennachzahlung. Die Zusammensetzung und Berechtigung der Nebenkostenabrechnung 2002/2003 sei nicht dargestellt. Die Ergebnisse der Ablesungen seien nicht bekannt, der Abrechnungsschlüssel und die Personenanzahl/ Grundfläche nicht nachvollziehbar.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn 10.255,49 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 12.01.2004 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er behauptet, das Objekt, welches sich früher in einem einwandfreien Zustand befunden habe, habe am Abnahmetermin am 01.10.2002 derart viele Mängel aufgewiesen, dass eine Abnahme als vertragsgerecht gar nicht möglich gewesen sei. Beim nächsten Termin seien jedoch annähernd dieselben Mängel festgestellt worden, so dass der Kläger für weitere Nachbesserungsarbeiten habe sorgen wollen. Bei Übergabe am 20.11.2002 seien immer noch zahlreiche Mängel festgestellt worden. Dem Kläger sei Gelegenheit gegeben worden, diese zu beseitigen. Da der Kläger keine Anstalten zur weitergehenden Mängelbeseitigung unternommen habe, seien die Reparatur- und Nachbesserungsarbeiten ausgeführt und in Rechnung gestellt worden. Die Differenz zwischen Kostenvoranschlag und Rechnung resultiere nur aus dem reinen Kostenaufwand. Zudem sei die Metallsicherheitstüre während der Pachtzeit derart beschädigt und demoliert worden, dass sie nicht mehr zu reparieren gewesen sei. Letztlich habe der Kläger auch im Vertrag unterschrieben, dass sich das Objekt in einem einwandfreien Zustand befunden habe. Schließlich sei der Kläger zur Zahlung von Miet- bzw. Pachtausfallschäden verpflichtet. Den Pachtzins für Oktober und Novenber schulde der Kläger bereits, weil die Übergabe frühestens am 20.11.2002 erfolgt sei. Bei ordnungsgemäßer Renovierung hätte daher eine Weiterverpachtung erst zum 01.12.2002 erfolgen können. Der Kläger schulde Entschädigung schließlich auch für die folgenden Monate bis Ende Februar. Da der Kläger weitere Mängelbeseitigungsarbeiten verweigert habe, seien die Handwerker Anfang Dezember beauftragt worden. Die letzten Arbeiten seien erst Anfang Februar 2003 beendet worden. Eine frühere Vermietung sei neben der fehlenden Renovierung auch daran gescheitert, dass der Kläger eine horrende Preisvorstellungen für das klägerische Inventar gehabt habe. Insoweit habe der Kläger keinerlei Kompromissbereitschaft gezeigt. Ohne Inventar habe der Zeuge X kein Interesse gehabt.
Der Kläger erklärt die Aufrechnung mit den Renovierungskosten und der behaupteten Pacht- und Mietausfallentschädigung und zwar zunächst mit den Rechnungsbeträgen des Malermeisters X in Höhe vom 1.807,04 und des Fensterinstallateurs X über 1.555,10 Euro sowie den Kosten der Reinigung in Höhe von 169,46 Euro. Sodann stellt er die behauptete Mietausfallentschädigung hinsichtlich der Wohnung über 2.045,29 Euro zur Aufrechnung und schließlich eine Pachtausfallentschädigung über 8.109,05 Euro. Hilfsweise rechnet er mit einer Nebenkostenabrechnung vom 10.09.2002 in Höhe von 1.300,85 Euro auf.
Das Gericht hat gemäß den Beschlüssen vom 28.05.2004 (Blatt 110 bis 112 der Gerichtsakte), vom 23.11.2004 (Blatt 198 der Gerichtsakte), vom 28.01.2005 (Blatt 253 der Gerichtsakte) und vom 09.03.2005 (Bl. 274 der Akte) Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen X, X, X, X, X, X, X, X, X, X, X und X. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 31.08.2004 (Blatt 146 bis Bl. 169 der Gerichtsakte), vom 23.11.2004 (Blatt 197 bis 204 der Akte), vom 28.01.2005 (Blatt 252 bis Blatt 258 der Gerichtsakte) und vom 08.04.2005 (Blatt 287 ff. der Akte) verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.
Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihm gezahlten Kaution nebst Zinsen aus § 12 des Pachtvertrages in Höhe von 9.738,85 Euro.
Nach § 12 des Pachtvertrages erfolgt die Rückerstattung der Kaution nach ordnungsgemäßer Übergabe des gesamtes Pachtobjektes und nach vollständiger Abwicklung der Geschäftsbeziehung.
Die Voraussetzungen liegen hier vor. Das Pachtverhältnis zwischen den Parteien wurde mit Wirkung zum 30.09.2002 beendet. Der Kläger hat Gegenansprüche des Beklagten in Höhe von insgesamt 1.860,42 Euro anerkannt und bereits von seinem eingeklagten Kautionsrückzahlungsanspruch abgezogen.
Der Anspruch des Klägers ist lediglich in Höhe weiterer 516,64 Euro durch Aufrechnung des Beklagten erloschen. Dem Beklagten steht nur in dieser Höhe ein aufrechenbarer Anspruch auf Ersatz der Mängelbeseitigungskosten aus der Rechnung des Malermeisters X zu.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die in der Rechnung "X" enthaltenen Arbeiten lediglich notwendige Nachbesserungsarbeiten der vom Kläger geschuldeten Schönheitsreparaturen betrafen. Der Zeuge X bekundete glaubhaft, dass alle ausgeführten Arbeiten notwendig waren. Bei genauerer Betrachtung habe er festgestellt, dass eine weitere Wand gestrichen, die Treppenhauszwischentüre und weitere Fußleisten bearbeitet werden mussten. Es sei zudem ein weiteres Türblatt erforderlich gewesen. Eine Position habe er im Angebot schlicht vergessen. Der Anspruch ist nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Beklagte dem Kläger keine eindeutige Frist mit Ablehnungsandrohung setzte. Dieser bedurfte es im vorliegenden Fall nicht. Die Parteien haben übereinstimmend erklärt, der Kläger habe letztlich weitere Arbeiten abgelehnt. Ob dies bereits am 20.11.2002 erfolgte oder aber erst kurz vor Beauftragung der Handwerker, kann dahinstehen. Jedenfalls hat der Beklagte den Auftrag erst nach endgültiger Ablehnung weiterer Arbeiten durch den Kläger erteilt. Der Anspruch des Klägers besteht in Höhe der angefallenen Kosten von 1.807,04 Euro, wovon der Kläger selbst bereits 1.290,76 Euro anerkannte und von der Forderung abzog. Es verbleibt damit ein Betrag von 516,64 Euro.
Dem Beklagten stehen gegen den Kläger keine weiteren aufrechenbaren Gegenansprüche zu.
Der Beklagte kann nicht mit den weiteren Kosten aus der Rechnung des Installateurs X in Höhe der restlichen 995,60 Euro netto aufrechen.
Der Beklagte hat gegen den Kläger nämlich keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für eine neue Metallsicherheitstüre in Höhe von 948 Euro netto.
Dabei ist unerheblich, ob der Kläger tatsächlich vertraglich erklärte, dass Objekt sei mangelfrei. Mangelfreiheit lag nämlich nicht vor. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass diese Türe bereits beim Vorpächter grundlegend beschädigt war. Alle Zeugen bestätigten, dass die fragliche Türe Einbruchsspuren aufwies. Inwieweit sich der vorhandene Schaden während der Pachtzeit verschlimmerte, konnte in der Beweisaufnahme nicht geklärt werden. Der Zeuge X bekundete, die Feuerschutztüre sei schon bei seiner eigenen Übernahme beschädigt gewesen. Er habe die Türe dann noch einmal gesehen, als der Kläger die Gaststätte dem Beklagte übergeben habe. Damals habe sich die Türe in dem gleichen Zustand befunden, wie zur Zeit seines eigenen Gatstsättenbetriebes. Bestätigt wird dies durch die Aussage des Zeugen X, der vor dem Zeugen X Pächter der Gaststätte war. Er konnte sich daran erinnern, dass die Feuerschutztüre im Jahre 1987 oder 1988 einmal von der Polizei aufgebrochen worden war. Die Türe sei dann nur notdürftig repariert worden. Insoweit habe er von innen eine Leiste angebracht; die Beschädigungen seien auch nachher noch zu sehen gewesen. Der Zeuge X bestätigte diese Bekundungen ebenfalls. Er wohnte bis 1991 in dem Haus und kam ständig an der Türe vorbei. Bereits vor der Pachtzeit des Klägers sei die Türe durch einen Einbruch "demoliert" worden. Dabei sei auch das Schloss beschädigt worden, so dass der damalige Pächter eine Strebe angebracht habe. Er habe die Türe auch in der Pachtzeit des Klägers gesehen. An dem Zustand habe sich nichts geändert. Gravierende Schäden seien nicht hinzugekommen. Die Aussage der Zeugin X steht dem nicht entgegen. Die Zeugin konnte zu dem Zustand der Türe zu früheren Zeiten keine Angaben machen, da sie hierauf nicht geachtet hatte. Aus eigener Anschauung konnte sie keine Aussage treffen. Auch der Zeuge X konnte nicht sagen, wann die Türe beschädigt worden war. Er sah sie beim Abnahmetermin das erste Mal. Der Zeuge X bestätigte zunächst, dass an der Feuerschutztüre bereits Gebrauchs- und Einbruchsspuren vorhanden gewesen seien, als der Kläger das Restaurant übernommen habe. Die Türe habe aber noch einwandfrei funktioniert. Sie sei nach Pachtbeendigung durch den Kläger durch das jahrelange Schleifen nicht mehr zu retten gewesen. Der Zeuge X bestätigte ebenfalls Schäden an der Tür. Diese hätten aus Einbrüchen resultiert. Die Funktion der Türe sei damals jedoch nicht beeinträchtigt gewesen. Während der Pachtzeit des Klägers habe ein weiterer Einbruch stattgefunden. Damals habe er die Türe jedoch nicht gesehen. Das Gericht ist nicht mit der erforderlichen Sicherheit davon überzeugt, dass sich der Schaden an der Türe verschlimmerte. Die Zeugenaussagen widersprechen sich hinsichtlich der Funktionsfähigkeit der Türe. Da das Gericht keine Anhaltspunkte dafür hat, dass einem dem Zeugen mehr zu glauben ist, als dem anderen, geht diese Ergebnis zu Lasten des beweisbelasteten Beklagten.
Der Beklagte kann zudem nicht Ersatz der Kosten für einen Revisionsdeckel in Höhe von 47,60 Euro verlangen.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nämlich zur Überzeugung des Gerichts fest, dass ein handelsüblicher Revisionsdeckel in dem Mietobjekt nie vorhanden war. Die Zeugen X, X, X und X konnten sich zwar nicht daran erinnern, ob früher ein Revisionsdeckel vorhanden war oder nicht. Der Zeuge X, der vor ca. 20 Jahren die Gaststätte betrieb, erinnerte sich jedoch an ein Loch. Sie hätten öffters Reparaturen ausgeführt und dabei den Deckel kaputt gemacht. Nach seiner Erinnerung wurde der Deckel dann herausgenommen und weggeworfen. Dem steht die Aussage des Zeugen X nicht entgegen. Dieser bekundete zwar, ihm sei bezüglich des Revisionsdeckels nichts aufgefallen. Da er sein Augenmerk darauf richte, ob alles in Ordnung ist, schließe er daraus, dass der Deckel noch früher vorhanden gewesen sei. Daran, wie es dort genau aussah, konnte er sich jedoch nicht erinnern. Zudem bekundete der Zeuge X, dass kein richtiger Revisionsdeckel vorhanden gewesen sei. Vielmehr sei eine einfache Spanholzplatte auf eine Verlattung geschraubt worden.
Der Kläger hat schließlich gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Ersatz eines Miet- oder Pachtausfalles.
Bis Dezember 2002 kann der Beklagte keinen Anspruch aus § 546 a BGB (n.F.) herleiten. Voraussetzung des Anspruchs ist nämlich, dass dem Beklagten das Objekt vorenthalten worden sein muss. Dies war vorliegend nicht der Fall, da dem Kläger damit einverstanden war, dass der Beklagte Nachbesserungsarbeiten ausführen sollte.
Aber auch für die spätere Zeit bis Februar 2003 steht dem Beklagten kein Ausfallanspruch zu. Voraussetzung eines Schadensersatzanspruches ist, dass das Objekt wegen seines Zustandes oder eines von Kläger zu vertretenden Umstandes nicht weiter verpachtet werden konnte. Dazu ist es erforderlich, dass der Beklagte darlegt und beweist, dass konkrete Interessenten wegen eines vom Kläger zu vertretenen Umstandes von einem Vertragsschluss abgesehen haben.
Dem Beklagten ist der erforderliche Beweis nicht gelungen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht mit der erforderlichen Sicherheit fest, dass ein Vertragsschluss am Zustand des Objekts oder an übersteigerten Forderungen für das Inventar gescheitert sei.
Der Zeuge X nahm nicht wegen eines vom Kläger verschuldeten Umstandes von der Anpachtung abstand. Die Zeugin X konnte hierzu aus eigener Anschauung nichts aussagen. Sie wusste lediglich, dass mit dem Zeugen über die Pacht gesprochen worden sei. Zwar bekundete der Zeuge X, der Zeuge X habe die Gaststätte zunächst anmieten wollen. Der Zeuge sei mit der Pacht einverstanden gewesen. Der Kläger habe jedoch einen zu hohen Preis für das ihm gehörige Inventar verlangt. Die feste Preisvorstellung des Klägers habe bei 15.000 Euro gelegen, was viel zu hoch gewesen sei. Dies sei schließlich der Grund gewesen, warum der Zeuge X die Gaststätte nicht gemietet habe. Dem steht jedoch die Aussage des Zeugen X selbst entgegen. Dieser bekundete glaubhaft, er habe die Gaststätte zwar pachten wollen. Insoweit sei er sich hinsichtlich des Inventars auch mit dem Kläger einig gewesen. Nach seiner Erinnerung habe er sich mit dem Kläger auf einen Betrag von 8.000 Euro geeinigt. Der Beklagte habe jedoch verlangt, dass er die Wohnung mitmieten müsse. Dies habe er nicht benötigt und auch nicht gewollt. Hieran sei dann letztlich ein Vertragsschluss gescheitert. Als er darüber informiert worden sei, dass seine Vorstellungen in Ordnung seien, habe er bereits ein anderes Objekt gepachtet. Das Gericht folgt insoweit der Aussage des Zeugen X. Er hat im einzelnen geschildert, warum er die Gaststätte letztlich nicht gepachtet hatte. Da er selbst als Vertragspartner in Betracht kam, konnte er genau schildern, welche Gründe ihn daran hinderten, dass Objekt zu pachten. Das Gericht davon überzeugt, dass er hier seine inneren Beweggründe richtig dargestellt hat. Anhaltspunkte dafür, dass er bewußt unrichtig ausgesagt hat, bestehen nicht.
Auch weitere Interessenten sahen nicht wegen eines vom Kläger verschuldeten Umstandes von der Anpachtung ab. Der Zeuge X bekundete zwar, er sei im Jahre 2002 mit drei Interessenten vor Ort gewesen. Die Verträge seien jedenfalls nicht an der Pachtforderung des Beklagten, sondern an den Inventarforderungen des Klägers gescheitert, der für das Inventar 15.000 Euro verlangt habe. Seine Firma sei an der Finanzierung beteiligt und bräuchte Sicherheiten. Ihm sei das vorhandene Inventar nicht als ausreichende Sicherheit erschienen. Er habe dem Kläger 5.000 Euro bis 7.000 Euro angeboten, was der Kläger jedoch abgelehnt habe. Der Zeuge erinnerte sich zudem daran, dass ein Interessent bereit gewesen sei, die 15.000 Euro zu zahlen, wenn die Firma des Zeugen dies finanziert hätte. Dies sei für ihn jedoch nicht in Betracht gekommen. Der Zeuge bekundete, dass mit weiteren Sicherheiten vielleicht auch eine Finanzierung zu 15.000 Euro hätte erfolgen können. In seiner ergänzenden Vernehmung hat der Zeuge zudem ausgeführt, dass im vorliegenden Fall letztlich die Finanzierung und damit ein Vertragsschluss daran scheiterte, dass die Interessenten keine weitergehenden Sicherheiten zu bieten hatten. Insoweit habe er nur auf die gebrauchten Inventargegenstände zurückgreifen können. Dieses Risiko sei ihm zu hoch erschienen. Nach Aussage dieses Zeugen ist das Gericht nicht davon überzeugt, dass eine Verpachtung an einer übersteigerten Forderung scheiterte. Vielmehr war der Zeuge X nicht zur Finanzierung ohne weitere Sicherheiten bereit. Letztlich scheitere eine Verpachtung daher an der Finanzlage der Interessenten und deren fehlenden Sicherheiten. Ein Verschulden des Klägers ist darin aber nicht zu sehen.
Der Beklagte kann gegen den Anspruch des Klägers nicht hilfsweise mit einer Nebenkostennachzahlung in Höhe von 1.300,85 Euro aufrechnen.
Einen entsprechenden Anspruch hat der Beklagte bereits nicht schlüssig dargetan. Der Kläger hat hier die Nebenkostenabrechnung substantiiert bestritten. Insbesondere hat er dezidiert dargelegt, dass der Umlageschlüssel nicht nachvollziehbar ist und die Ableseergebnisse nicht bekannt seien. Der Beklagte hat daraufhin lediglich ein Anlagenkonvolut überreicht. Dieses ersetzt jedoch nicht einen substantiierten Vortrag. Insbesondere ersetzt es keine Ausführungen zur Zusammensetzung und Berechnung der Nebenkostennachforderung. Da der Kläger bereits im Einzelnen die Abrechnung bestritten hat, bedurfte es keines zusätzlichen Hinweises des Gerichts.
Der Zinsanspruch folgt §§ 286, 288 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt § 92 Abs. 2 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 und Satz 2 ZPO.
Streitwert: 11.556,34 Euro.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 286, 288 BGB
§ 546 a BGB
§ 92 Abs. 2 ZPO
§ 709 Satz 1 und Satz 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 00 Euro bis 7.00