Landgericht Heidelberg (Baden-Württemberg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-02-14, Aktenzeichen 2 S 46/05

Tenor:
1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 01.09.2005, AZ.: 21 C 312/04, wird zurückgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten der Berufung.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
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Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1, Satz 1, 544 ZPO; § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.
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Auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils wird insoweit voll umfänglich Bezug genommen.
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Die Klägerin verfolgt mit ihrer Berufung ihren erstinstanzlichen Antrag voll umfänglich weiter.
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Sie ist der Auffassung, dass das Amtsgericht den Sachverhalt unzutreffend gewürdigt habe. Darüber hinaus habe das Amtsgericht Sachvortrag der Klägerin übergangen. Es sei zudem nicht dargetan, woher die Kenntnis des Gerichts hinsichtlich der Eigenschaft der "Fasanerie" in Leimen als sozialer Brennpunkt stamme.
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Das Amtsgericht habe auch die Zeugenaussagen unzutreffend gewürdigt, da durch diese nicht nachgewiesen sei, dass der Beklagte tatsächlich gegenüber der Klägerin oder deren Mitarbeitern Wert auf eine sichere Wohngegend gelegt habe.
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Die Klägerin beantragt:
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1. Das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 1.9.2005, Az 21 C 312/04 wird aufgehoben.
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2. Der Beklagte wird verurteilt, die Klägerin 4.000,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 12.8.2003 zuzüglich 10,00 Euro Gebühren für eine Melderegister-Auskunft zu bezahlen.
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Der Beklagte beantragt Zurückweisung der Berufung.
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Er verteidigt das erstinstanzliche Urteil. II.
Er verteidigt das erstinstanzliche Urteil.

Entscheidungsgründe:
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Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
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Weder beruht das amtsgerichtliche Urteil auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen die festgestellten Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 Abs. 1 ZPO.
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Das Amtsgericht hat ausgeführt, dass es in Leimen allgemein und auch gerichtsbekannt sei, dass die Fasanerie auf Grund des extrem hohen Anteils an russischen Spätaussiedlern ein sozial problematisches Gebiet darstelle. Dies äußere sich beispielsweise darin, dass häufig Wohnungssuchannoncen im Raume Leimen den Zusatz tragen "nicht in der Fasanerie".
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Die Klägerin bzw. ihre Mitarbeiterin Me. hätte insoweit kein wertendes Urteil gegenüber dem Beklagten abgeben müssen, sondern hätte vielmehr lediglich über die Gegebenheiten und ihren Einfluss auf die Meinung in der Bevölkerung hinweisen müssen.
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Auch die Kammer ist der Auffassung, dass die Klägerin bzw. ihre Mitarbeiter auf die allgemein bekannte Meinung in der Bevölkerung, insbesondere in Leimen und Umgebung, hinsichtlich der Probleme bezüglich der sogenannten Fasanerie hätte hinweisen müssen, unabhängig davon, ob diese Meinung der Bevölkerung noch eine tatsächliche Grundlage in den örtlichen Gegebenheiten findet.
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Der Makler erhält seine nicht unerhebliche Provision nicht allein dafür, dass er dem Interessenten eine Adresse nachweist und das Objekt zeigt, er hat gegenüber dem Kunden auch gewisse Verpflichtungen einzuhalten. Als Makler ist er auch Interessenvertreter des Auftraggebers, der in einem besonderen Treueverhältnis steht, aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgabe bestimmte Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerlässlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können (BGH NJW 1981, 2685 [2686] m.w.N.; NJW 2000, 3642).
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Aus der Aussage der Zeugin Me. im Termin zur Beweisaufnahme vom 10.5.2005 (As. I, 223) ergibt sich ohne weiteres, dass bei der Begehung des Hauses durch den Beklagten und seine Ehefrau zusammen mit der Zeugin das Thema Sicherheit nicht zur Sprache kam. Dies hat die Zeugin auch nochmals in ihrer Vernehmung vom 12.7.2005 (As. I, 339) bestätigt. Die Klägerin behauptet letztlich auch nicht, dass der Beklagte auf die genannten Umstände hingewiesen worden sei. Sie ist vielmehr der Auffassung, dass eine Aufklärung hierüber nicht erforderlich gewesen sei, da der Beklagte nicht nach solchen Umständen gefragt habe und ein sozialer Brennpunkt in der Fasanerie nicht mehr vorhanden sei.
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Die Kammer ist mit dem Amtsgericht anderer Auffassung.
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Es kann dabei auch dahinstehen, ob die Fakten die Aussage, es handele sich bei der Fasanerie um einen sozialen Brennpunkt, im Zeitpunkt der Besichtigung noch gerechtfertigt haben. Jedenfalls ist nicht von der Hand zu weisen und auch bei der Kammer gerichtsbekannt, dass in der allgemeinen Meinung in Leimen und Umgebung und auch in Heidelberg die Fasanerie noch immer einen auf Grund der genannten Tatsachen erheblich schlechten Ruf genießt.
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Woraus sich diese Meinungen oder Gerüchte letztlich speisen, ist dabei unerheblich. Wie der beisitzende Richter Dr. Oe. bereits in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, wurden durch das Landgericht Heidelberg zahlreiche aus Russland stammende Spätaussiedler wegen diverser Delikte, insbesondere Drogendelikte, durch die Strafkammer des Landgerichts verurteilt. Diese Tatsachen sind neben immer wiederkehrenden Hinweisen auf die Problematik in den Zeitungen und der allgemeinen Meinung jedenfalls nicht geeignet, die kursierenden Auffassungen über die Fasanerie zu widerlegen bzw. allgemein zu entkräften.
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Auf die Kriminalstatistik für das Jahr 2004 hinsichtlich einiger großer Kreisstädte, wie sie mit der Berufungsschrift vorgelegt wurde, kommt es aus den genannten Gründen ebenfalls nicht an, selbst wenn diese berufungsrechtlich noch berücksichtigt werden dürfte. Aus der Statistik ist im übrigen die Verteilung des Vorkommens der Straftaten innerhalb der einzelnen Städte und die Art der Delikte nicht erkennbar.
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Es wäre daher im Rahmen des Maklervertrages die Pflicht der Klägerin und ihrer Mitarbeiter gewesen, auf diese besondere Situation hinsichtlich der Fasanerie hinzuweisen. Der Beklagte wäre dadurch in die Lage versetzt worden, sich ein eigenes Bild über die Sicherheitslage zu verschaffen.
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Für die Klägerin war auch ohne weiteres erkennbar, dass eine solche Information für den Beklagten entscheidungserheblich sein würde. Immerhin wollte er mit seiner Familie, d. h. mit zwei noch kleineren Kindern, in eine auf den ersten Blick ordentliche Wohngegend ziehen und für das Objekt einen ganz erheblichen Mietzins in Höhe von 2.000,00 Euro netto pro Monat entrichten, der den unbefangenen Interessenten davon ausgehen lassen muss, dass es sich um eine höherwertige Wohnlage und Immobilie handelt. Bei dieser Sachlage ist es als Pflichtverletzung anzusehen, wenn solch gravierende Probleme hinsichtlich des Wohngebietes dem Interessenten vorenthalten werden. Selbst wenn es so gewesen sein sollte, wie die Zeugen Me. und Gü. angegeben haben, dass der Beklagte zu keinem Zeitpunkt bei der Begehung nach der Qualität der Wohngegend gefragt habe, so hätte die Klägerin daraus nicht schließen dürfen, dass dieser Punkt für den Beklagten unerheblich ist. Bei der Höhe des zu zahlenden Mietzinses war dies fernliegend, sodass die Klägerin jedenfalls verpflichtet gewesen wäre, bei dem Beklagten nachzufragen, ob ihm die Qualität und die Sicherheit des Wohngebietes gleichgültig seien.
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Die Klägerin und ihre Mitarbeiter durften auch nicht davon ausgehen, dass dem Beklagten als US-Amerikaner die Situation vor Ort ohne weiteres geläufig sei. Jedenfalls ist nicht dargetan, dass dem Beklagten auf Grund eines längeren Aufenthaltes in der Gegend von Leimen oder sonstiger Umstände die genannten Probleme nicht verborgen bleiben konnten. Auch der angebliche Hinweis auf die multikulturelle Zusammensetzung der Nachbarschaft und die Tatsache, dass dort viele U.S.-Amerikaner wohnen würden, kann die Klägerin nicht entlasten, da damit dem beschriebenen Informationsbedürfnis des Beklagten nicht Rechnung getragen wurde.
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Auf die Frage, ob der Beklagte bei der Begehung des Objekts explizit gerade nach diesen Aspekten der Sicherheit gefragt hat, kommt es nach Auffassung der Kammer mithin überhaupt nicht an.
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Nach ständiger Rechtsprechung ist zu vermuten, dass der Beklagte bei sachgerechter Unterrichtung, den Mietvertrag nicht oder jedenfalls nicht zu den ursprünglichen Bedingungen abgeschlossen hätte. Die Klägerin hat daher jedenfalls den Schaden zu ersetzen, den der Beklagte durch Bezahlung der Maklerprovision erleiden würde, sodass im Ergebnis Bezahlung der Provision gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht mehr verlangt werden kann, da dieser Betrag umgehend als Schadenersatz zurückerstattet werden müsste, §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 249 Abs. 1 BGB . III.
Nach ständiger Rechtsprechung ist zu vermuten, dass der Beklagte bei sachgerechter Unterrichtung, den Mietvertrag nicht oder jedenfalls nicht zu den ursprünglichen Bedingungen abgeschlossen hätte. Die Klägerin hat daher jedenfalls den Schaden zu ersetzen, den der Beklagte durch Bezahlung der Maklerprovision erleiden würde, sodass im Ergebnis Bezahlung der Provision gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht mehr verlangt werden kann, da dieser Betrag umgehend als Schadenersatz zurückerstattet werden müsste, §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 249 Abs. 1 BGB .
III.
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Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO.
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Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1, Satz 1, 544 ZPO; § 26 Nr. 8 EGZPO
§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 249 Abs. 1 BGB
§ 513 Abs. 1 ZPO
§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1981, 2685
NJW 2000, 3642
21 C 312/04