Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2002-09-11, Aktenzeichen 16  Wx 128/02
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2002:0911.16WX128.02.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
1.
Die Beteiligten, Mitglieder der genannten Wohnungseigentümergemeinschaft, streiten über die zulässige Nutzung einer im Eigentum des Beteiligten zu 2) stehenden Einheit. Diese wird in der Teilungserklärung als "nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeit im III. Obergeschoss" bezeichnet. Nach der Teilungserklärung sind lediglich die im 4. Obergeschoss gelegenen Räumlichkeiten ( Miteigentumseinheit Nr. 5) zu Wohnzwecken bestimmt, während alle übrigen Miteigentumsanteile ausdrücklich als nicht zu Wohnzwecken dienend beschrieben werden. Der Antragsteller betreibt in der im Aufteilungsplan als Nr. 1 bezeichneten, im Erdgeschoss gelegenen Einheit eine Begegnungsstätte für behinderte und nichtbehinderte Menschen, insbesondere für Jugendliche, die auch abendliche Veranstaltungen mit Disco durchführt. In einem dazu gehörenden Anbau betreibt er eine Druckerei, die er in Zukunft möglicherweise verpachten möchte. Der Beteiligte zu 2) erwarb 1995 die Einheit Nr. 4 und nutzt diese seitdem als Wohnung für sich und seine Familie.
Der Antragsteller, der von dem Beteiligten zu 2) Unterlassung der Nutzung zu Wohnzwecken verlangt, hat sich in allen drei Instanzen darauf berufen, dass seine gewerblichen Nutzungsmöglichkeiten bei einer Wohnnutzung der Einheit im 3. Stock erheblich beeinträchtigt werden. Die von ihm für die Jugendlichen organisierten Veranstaltungen fänden teilweise in den Räumlichkeiten, teilweise auch außerhalb auf der Fläche vor dem Bürogebäude statt und dauerten gelegentlich - insbesondere am Wochenende - bis in die Nacht hinein. Bei einer Wohnnutzung bestehe die Gefahr, dass die anderen Anwohner sich gestört fühlen und sich beschweren. Der Wert des Objekts liege für ihn auch darin, dass er dieses als Verein abends und am Wochenende ungestört nutzen könne, diese Möglichkeit werde durch eine Wohnnutzung beeinträchtigt. Der Beteiligte zu 2) meint zum einen, es liege keine Beeinträchtigung vor, zum anderen beruft er sich auf eine angebliche -bestrittene - Zustimmung des Vorstands des Antragstellers zur Wohnnutzung; im Übrigen habe der Antragsteller mögliche Rechte verwirkt.
Amtsgericht und Landgericht haben jeweils nach Vernehmung verschiedener Zeugen dem Antrag stattgegeben. Mit seinem Rechtsmittel verfolgt der Beteiligte zu 2) seinen Abweisungsantrag weiter.
2.
Das gem. §§ 45, 43 I Nr. 4 WEG, §§ 22, 29 FGG zulässige Rechtsmittel bleibt in der Sache ohne Erfolg. Zu Recht haben die Vorinstanzen einen Unterlassungsantrag des Antragstellers aus § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG bejaht. Einen Rechtsfehler - nur daraufhin darf das Rechtsbeschwerdegericht die angefochtene Entscheidung überprüfen - lässt die Entscheidung nicht erkennen.
Erfolgt eine Nutzung der im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichneten Räumlichkeiten entgegen dem in der Teilungserklärung beschriebenen Inhalt gleichwohl zu Wohnzwecken, so muss diese Nutzung nicht ohne weiteres die übrigen gewerblichen nutzenden Eigentümer beeinträchtigen. Entscheidend ist, ob diese in der Teilungserklärung nicht vorgesehene Nutzung über das Maß hinausgeht, was üblicherweise mit einer gewerblichen Nutzung verbunden ist ( vgl. Beschluss des Senats vom 15.2.2002 zum umgekehrt liegenden Sachverhalt - 16 Wx 232/01 - ). Dies entspricht der herrschenden Rechtsprechung, wonach auch eine abweichende Nutzung möglich ist, sofern dadurch andere Wohnungseigentümer nicht mehr als durch die ursprüngliche Nutzung beeinträchtigt werden ( vgl. z.B. OLG Düsseldorf, ZMR 98,247; BayObLG, NZM 99, 130; BayObLG, FGPrax 97, 220; BayObLG, NJW-RR 96,1358; KG, NJW-RR 91, 1421 ). Das ist jeweils aufgrund der Gegebenheiten des konkreten Falles zu entscheiden.
Es kann hier offen bleiben, ob eine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer durch den Beteiligten zu 2) bereits dann vorläge, wenn der Antragsteller und die übrigen Eigentümer ihre Räumlichkeiten nur zu Bürozeiten nützten. Hier liegt jedenfalls deshalb eine Beeinträchtigung vor, weil der Antragsteller als Verein für Behinderte und Nichtbehinderte seine Räumlichkeiten auch für gesellige Veranstaltungen, insbesondere für Jugendliche, über die üblichen Bürozeiten hinaus bis in die späten Abendstunden nutzt. Diese Veranstaltungen sind, da sie auch von Musik begleitet werden, mit einem gewissen Störpotential verbunden. Der Antragsteller hat gezielt - wie unbestritten blieb - diese Lage im Umfeld gewerblicher Nutzung ausgewählt, um solche Veranstaltungen auch in den Abendstunden oder am Wochenende durchführen zu können. Bei einer - verstärkten - Wohnnutzung innerhalb der Wohnungseigentumsanlage muss der Antragsteller befürchten, dass der Beteiligte zu 2) als privater Nutzer Unterlassung der abendlichen/nächtlichen Veranstaltungen aufgrund der im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehenden gegenseitigen Pflichten ( § 15 Abs. 3 WEG ) verlangt. Bei einer rechtlich zulässigen Wohnnutzung der Einheit Nr. 4 können dem Eigentümer nämlich Unterlassungsansprüche gegen Störungen durch Miteigentümer zustehen. Dies hätte für den Antragsteller zur Folge, dass er Veranstaltungen am Abend und am Wochenende nicht mehr in bisherigem Umfang durchführen könnte.
Dagegen steht nicht, dass bereits eine Einheit innerhalb der Eigentumsanlage zulässig als Wohnung genutzt wird. Zum einen befindet sich diese Wohnung im Dachgeschoss, ist also weitest möglich entfernt. Zum anderen bedeutet die Nutzung einer zweiten Einheit als Wohnung, dass der Antragsteller einem doppelt so hohen Risiko ausgesetzt ist, mit Beschwerden und Unterlassungsansprüchen überzogen zu werden. Schließlich wäre für die Zukunft nicht ausgeschlossen, dass weitere Eigentümer dieser Anlage ihre Einheiten wohnlich zu nutzen wünschen und diesem Verlangen - nach Zulassen einer Wohn-Nutzung der Einheit Nr. 4 - im Normalfall keine Rechtsgründe entgegen stehen. Ist der Antragsteller jedoch von verschiedenen Privatwohnungen, die zu der Eigentumsanlage W. Straße gehören, umgeben, so dürfte er einem Unterlassungsbegehren gegen abendliche Veranstaltungen wenig entgegen zu setzen haben.
Die berechtigten Interessen des Antragstellers auf Aufrechterhaltung der gewerblichen bzw. büromäßigen Nutzung können auch nicht dadurch gewahrt werden, dass der Beteiligte zu 2) sich ihm gegenüber verpflichtet, keine Unterlassungsansprüche geltend zu machen. Denn eine solche Erklärung schuldrechtlicher Natur wird bei einem Eigentumswechsel wirkungslos. Schließlich vermag sie eine Nutzung anderer Einheiten zu Wohnzwecken, wie sie oben dargestellt wurde, nicht zu verhindern.
Der Beteiligte zu 2) kann sich nicht auf eine mündliche Zustimmung des Antragstellers zu einer Nutzungsänderung berufen. Die hierzu getroffenen tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts, auf die der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug nimmt, sind nicht zu beanstanden. Der vom Tatsachengericht festgestellte Sachverhalt kann vom Rechtsbeschwerdegericht nur dahin überprüft werden, ob der Sachverhalt ausreichend erforscht, alle wesentlichen Umstände berücksichtigt und ob nicht gegen gesetzliche Beweisregeln, Verfahrensvorschriften sowie Denkgesetze und feststehende Erfahrungssätze verstoßen wurde. Die Schlussfolgerungen müssen nicht zwingend sein, vielmehr reicht es aus, wenn diese schlüssig und möglich sind ( vgl. Keidel/Kuntze/Kahl, FGG, 14. Aufl., 27 Rz. 42 mit zahlreichen Nachweisen ). Diesen Anforderungen genügen die landgerichtlichen Feststellungen zur Frage einer Zustimmung des Antragstellers. Eine vollständige Wiederholung der amtsgerichtlichen Beweisaufnahme durch das Landgericht war entgegen der Meinung der Rechtsbeschwerde nicht erforderlich. Dies gilt auch angesichts des Schreibens des Zeugen Wi. vom 10.1.2001, mit dem er seine amtsgerichtliche Aussage korrigieren bzw. klar stellen will. Hierzu macht sich der Senat die Erwägungen des Landgerichts zu eigen, so dass eine erneute Vernehmung des Zeugen nicht erforderlich wurde. Für das von der Zivilkammer festgestellte Beweisergebnis sprechen im Übrigen die schriftlichen Unterlagen, insbesondere der nicht unterschriebene Rundlaufbeschluss vom 6.7.1995 und das Schreiben des Rechtsanwalts K. vom 28.12.1995, selbst wenn der Beteiligte zu 2) dies nicht erhalten haben sollte. Schließlich unterstützt der vom Beteiligten zu 2) geschlossene notarielle Kaufvertrag vom 11.12.1995 dieses Beweisergebnis. Er enthält keinerlei Anzeichen für eine geplante Wohnnutzung, sondern bezeichnet den Kaufgegenstand als nicht-zu- Wohnzwecken-dienenden Räume. Hätte damals eine allseitige Zustimmung zur Wohnnutzung bereits vorgelegen oder unmittelbar bevor gestanden, so hätte es nahe gelegen, dass diese auch im notariellen Vertrag Niederschlag gefunden hätte.
Zu Recht hat das Landgericht die Möglichkeit einer Zustimmung durch bloße Duldung verneint. Der Senat nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen auf die entsprechenden Ausführungen im angegriffenen Beschluss Bezug.
Schließlich hat der Antragsteller seinen Unterlassungsanspruch weder verwirkt noch handelt er bei dessen Ausübung rechtsmissbräuchlich, § 242 BGB. Auch hierzu wird auf die zutreffenden Überlegungen des Landgerichts verwiesen, die durch das Vorbringen der Rechtsbeschwerde nicht entkräftet werden.
Verwirkung kann bei einem Zeitablauf von knapp vier Jahren ohne sonstige besondere Umstände ohnehin nicht angenommen werden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Gründe, von dem Grundsatz der Nichterstattung außergerichtlicher Kosten abzuweichen, bestehen nicht.
Die Festsetzung des Geschäftswertes folgt aus § 48 WEG und entspricht der nicht angegriffenen Wertfestsetzung der vorangegangenen Instanzen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 45, 43 I Nr. 4 WEG
§ 1004 BGB
§ 242 BGB
§ 48 WEG
§ 15 Abs. 3 WEG

Zitierte Entscheidungen: ZMR 98,247
NZM 99, 130
NJW-RR 96,1358
NJW-RR 91,
1421
16 Wx 232/01