Landgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-01-05, Aktenzeichen 326 O 262/20
ECLI: ECLI:DE:LGHH:2023:0105.326O262.20.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Wer eine Wohnung wider besseren Wissens als "4-Zimmer-Wohnung mit Garten" und einer Wohnfläche von ca. 90 qm anbietet, obwohl es sich tatsächlich nur um eine 3-Zimmer-Wohnung mit 62,85 qm Wohnfläche handelt, verstößt regelmäßig schuldhaft gegen seine vorvertraglichen Aufklärungspflichten. Dies gilt umso mehr, wenn er weiß, dass die Räume im Untergeschoss lediglich Nutzfläche und keine Wohnfläche darstellen. Denn die Wohnungsgröße bestimmt nicht nur maßgeblich den Preis, sondern kann auch die Nutzungsmöglichkeit einschränken.(Rn.38) (Rn.43)
2. Ein im notariellen Kaufvertrag vereinbarter Haftungsausschluss für Sachmängel greift dann nicht, wenn die Verkäufer - aufgrund von Vorkenntnissen als frühere Mieter und Eigentümer der Wohnung - zumindest leichtfertig, wenn nicht sogar vorsätzlich die Käufer getäuscht haben und für Vorsatz und Arglist die Haftung aber gerade nicht ausgeschlossen worden war. Dass die Wohnungsgröße im Vertrag selbst nicht erwähnt wurde, ändert daran nichts. Denn die Verkäufer hätten die von ihnen zuvor gemachten irreführenden Angaben gegenüber den Käufern ausdrücklich richtigstellen müssen. Das bloße Verschweigen im Vertrag reicht dafür nicht aus.(Rn.49) (Rn.52)
3. Zudem liegt ein Rechtsmangel bereits dann vor, wenn die Flächen im Untergeschoss baurechtlich nicht als Wohnraum genehmigt sind. Dieser Mangel bleibt auch bestehen, wenn eine nachträgliche Genehmigung theoretisch noch eingeholt werden könnte. Über dieses Risiko hätten die Verkäufer die Käufer ebenfalls im Vorfeld aufklären müssen.(Rn.48)
4. Als Vertrauensschaden ist der Betrag zu ersetzen, den die Käufer weniger bezahlt hätten, wenn der Kaufpreis auf Grundlage der zutreffenden Wohn- und Nutzfläche berechnet worden wäre. Unabhängig von der tatsächlichen Nutzbarkeit der Räume kann nur 50 % des Quadratmeterpreises der Wohnfläche angesetzt werden.(Rn.59)
Verfahrensgang
1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 109.970,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.09.2020 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen Kläger als Gesamtschuldner zu 6 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 94 %.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit einem Eigentumswohnungskauf in M..
Die Beklagten wohnten früher in M.. Sie waren zunächst als Mieter Erstbezieher einer damals neu hergestellten Wohnung in U., die sie, während sie dort wohnten, von den Ersteigentümern abkauften.
Im Juli 2019 boten die Beklagten die Wohnung auf der Internetplattform „I.“ zum Kauf an. Ausweislich der als Anlage K1 vorgelegten Anfrage bewarben die Beklagten die Wohnung als „Traumhafte 4-Zimmer-Wohnung mit Garten“. Die Wohnfläche war mit ca. 90 m² angegeben und der Kaufpreis sollte 750.000,00 € betragen. Auch in der als Anlage K2 vorgelegten Zusammenfassung Exposé schrieben die Beklagten die Wohnung als 4-Zimmer-Wohnung mit zwei Bädern und auf zwei Ebenen aus.
Die Kläger besichtigten die Wohnung und wollten diese für den angegebenen Kaufpreis kaufen.
Mit der als Anlage K3 vorgelegten E-Mail vom 29.7.2019 fragten die Kläger explizit nach, ob die Quadratmeter im UG offiziell als Wohn- oder Nutzfläche angerechnet werden und wie dies in dem Kaufvertrag zwischen dem Beklagten und den Voreigentümer stehen würde. Die Beklagten antworteten mit E-Mail vom gleichen Tag: „Ja, unten wird als Wohnfläche mit angerechnet und bezahlen auch Grundsteuer auf diese Fläche.“
Mit der als Anlage K5 vorgelegten E-Mail vom 4.9.2019 übersandten die Beklagten die Teilungserklärung an die Kläger.
Ebenfalls am 04.09.2019 erwarben die Kläger durch notariellen Kaufvertrag (Anlage K4) von den Beklagten die Eigentumswohnung im Erdgeschoß und Untergeschoss im D. Weg in U.. In der notariellen Urkunde legten die Parteien keine genauere Beschreibung der Wohnung nieder, insbesondere nicht zur Anzahl der Zimmer oder der Größe der vorhandenen Wohnfläche. Gemäß § 7 2) des Vertrags ist die Haftung für offene und verborgene Sachmängel ausgeschlossen. Weiter sollte der Verkäufer kein bestimmtes Flächenmaß schulden. Nach § 7 5) des Kaufvertrages ist die Haftung für Vorsatz und Arglist ausgenommen.
Mit Schreiben vom 13.08.2020 (Anlage K 11) haben die Kläger die Beklagten erfolglos zur Zahlung eines Schadenersatzbetrags bis zum 31.08.2020 aufgefordert.
Die Kläger sind der Ansicht, es läge ein Rechtsmangel vor, da die Beklagten die Räume im Untergeschoss als Wohnfläche verkauft hätten, obwohl diese als Hobbyraum bzw. Abstellraum und somit als Nutzfläche hätten ausgewiesen werden müssen. Insbesondere aufgrund der Nachfrage in der E-Mail vom 29.7.2019 liege diesbezüglich zumindest eine Angabe der Beklagten ins Blaue hinein vor. Der vertragliche Haftungsausschluss greife daher nicht.
Bei der Überprüfung der Teilungserklärung, die sie erst nach dem Notartermin hätten einsehen können, habe sich ergeben, dass die Wohnfläche tatsächlich nur 61,25 m² betrage und die als Hobbyraum bezeichnete Räumlichkeit im Untergeschoss lediglich als Nutzfläche einzuordnen sei.
Die Kläger sind ferner der Ansicht, durch eine geringere Wohnfläche sei der Verkehrswert der Eigentumswohnung niedriger. Der Teil, der nicht als Wohnfläche sondern nur als Nutzungsfläche anzusehen sei, hätte einen um 50 % niedrigeren Wert.
Das Exposé habe die Fehlvorstellung bei ihnen, den Klägern, hervorgerufen, es handele sich um eine 4-Zimmer-Wohnung. Eine fehlende Aufklärung hierüber sei ein arglistiges Verhalten.
Darüber hinaus dürfe der Hobbyraum nicht als Wohnfläche genutzt werden.
Bereits durch ihr vorheriges Mietverhältnis bzgl. dieser Wohnung hätten die Beklagten gewusst, dass es sich bei der Wohnung um eine 3-Zimmer-Wohnung handele. Auch in einem früheren Exposé (Anlage K10), das zusammen mit anderen Unterlagen von den Beklagten an die Kläger übergeben worden sei, sei die Wohnung zuvor als 3-Zimmer-Wohnung ausgewiesen worden.
Unter Zugrundelegung einer Wohnfläche von 90 m² sei ein Preis von 8.333,33 pro m² vereinbart worden. Weil der verkehrsübliche Preis für Nutzflächen lediglich 50 % des für eine Wohnfläche gezahlten Preises betrage, sei den Klägern im Hinblick auf die 28 m ² Nutzfläche ein Mindestschaden von 116.666,62 € entstanden, denn sie hätten statt der 50 % den vollen Preis pro m² gezahlt.
Die Kläger beantragen,
die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger € 116.666,62 nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.09.2020 zu bezahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, ein Schadensersatzanspruch stünde den Klägern nicht zu.
Sie behaupten, eine Zusicherung bzgl. eines Maßes der Wohnfläche sei nicht erfolgt. Es sei von Anfang an das Untergeschoss nur als Hobbyraum deklariert worden. Die Beklagten hätten die Kläger zutreffend über die einzelnen Flächenmaße aufgeklärt. Es sei ein Unterlagenordner zur Verfügung gestellt, die Teilungserklärung und die Grundrisse dafür übergeben und übersendet worden.
Aus dem Grundriss der Wohnung, den die Beklagten sogleich nach der Besichtigung zur Verfügung gestellt worden sei, habe sich bereits ergeben, dass das Untergeschoss lediglich als Hobbyraum ausgewiesen worden sei. Die Kläger hätten aus diesem Grund Kenntnis hierüber gehabt und dadurch auch von den Größen der Flächen. All dies sei auch aus der Teilungsurkunde hervorgegangen, die die Kläger vor Vertragsschluss erhalten hätten.
Eine weitergehende Aufklärungspflicht habe nicht bestanden.
Darüber hinaus habe eine offizielle Flächenberechnung den Beklagten nicht vorgelegen.
Das Exposé habe keine vom notariellen Kaufvertrag abweichende Beschaffenheitsvereinbarungen oder Angaben beinhaltet. Der Haftungsausschluss sei eine vom Exposé abweichende Vereinbarung und der notarielle Vertrag habe das Exposé nach einer Zäsur überholt. Eine bestimmte Wohnfläche sei weder vereinbart noch geschuldet worden.
Auch aus E-Mails zwischen den Partien ergäbe sich keine Beschaffenheitsvereinbarung.
Es läge auch kein Rechtsmangel vor, da der Hobbyraum auch als solcher verkauft wurde.
Von dem Haftungsausschluss seien auch öffentliche Äußerungen umfasst. Vorsatz oder Fahrlässigkeit seitens der Beklagten habe nicht vorgelegen.
Sie, die Beklagten, seien Laien und hätten sich aufgrund dessen keine genaue Vorstellung davon machen können, welche Flächen zur Wohnfläche gerechnet worden seien und welche nicht.
Den Klägern sei außerdem kein Schaden, jedenfalls aber nicht in der angegebenen Höhe entstanden. Die Kläger haben in der Berechnung des Schadens den Kaufpreis durch die Quadratmeter der Gesamtfläche geteilt. Dabei sei nicht berücksichtigt worden, dass im Kaufpreis auch Kosten für einen Stellplatz enthalten seien. Der Preis für einen solchen könne in M. von 30.000,00 - 40.000,00 € betragen.
Darüber hinaus habe die Nutzfläche nicht nur den hälftigen Wert der entsprechenden Wohnfläche, weil die Räumlichkeit einen direkten Anschluss an die Wohnung, eine hohe Decke und viel Licht habe und beheizt werden könne. Der Quadratmeterpreis für den Hobbyraum sei nur mit 400 €/m² weniger anzusetzen und es sei von einer geringeren Schadenssumme in der Höhe von maximal 8.704,00 € auszugehen. Die Genehmigung des Hobbyraums als Wohnfläche sei durch eine Nachtragsgenehmigung möglich. Dann sei der Schaden lediglich auf die Genehmigungsgebühr zu beziffern. Im Falle einer behördlichen Duldung der aktuellen Nutzung sei ein Schaden ausgeschlossen.
Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird auf den Inhalt der Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 29.04.2021 und vom 10.11.2022 verwiesen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens sowie mündliche Anhörung des Sachverständigen P. R.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Sachverständigengutachten vom 31.5.2022 (Bl. 149 ff. d.A.) sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 10.11.2022 (Bl. 277 ff. d.A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und in der Sache weit überwiegend erfolgreich.
Den Klägern steht gegen die Beklagten ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 109.970,00 € zuzüglich Zinsen wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten nach §§ 311 II Nr. 1, 280 I, 241 II, 249 BGB sowie wegen des Vorliegens eines Rechtsmangels gemäß §§ 437 Nr. 3, 435, 433, 440, 280 I BGB zu. Im Übrigen war die Klage abzuweisen.
I.
Die Parteien haben einen wirksamen Kaufvertrag gemäß § 433 BGB über die Eigentumswohnung geschlossen.
1.
Die Beklagten haben eine Aufklärungspflicht verletzt. Sie hätten die Kläger über die Wohn- und Nutzflächen der Wohnung vollumfänglich aufklären müssen.
Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH besteht für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seine Entscheidung von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten konnte. Dabei kann der Verkäufer auch verpflichtet sein, den Käufer über Umstände aufzuklären, die für dessen Preiskalkulation wesentlich sind, wenn er erkennt, dass der Käufer sein Angebot auf der Grundlage falscher Vorstellungen abgibt (BGH 01.02.13 V ZR 72/11, openJur 2013, 20483). So liegt der Fall hier.
Eine Vereinbarung über die Größe der Wohnfläche ist im notariellen Vertrag nicht getroffen worden. Jedoch ist durch das auf dem Internetportal veröffentlichte Angebot der Eindruck erweckt worden, bei dem Kaufgegenstand handele es sich um eine 4-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche vom 90 m². Da diese Fläche von 90 m² nur erreicht wird, wenn die beiden Räume im Untergeschoss umfasst sind, wurde somit der Eindruck erweckt, die Räume im Untergeschoss seien als Wohnfläche zu qualifizieren. Ansonsten hätte dies anders formuliert und klargestellt werden müssen.
Es kommt dazu, dass die Kläger nach Besichtigung der Wohnung – also in Kenntnis der Räumlichkeiten - explizit in der als Anlage K3 vorgelegten E-Mail vom 29.7.2019 nachgefragt haben, ob es sich bei den Räumen im Untergeschoss „offiziell um Wohn- oder Nutzfläche“ handelt.
Hierzu haben die Beklagten sich ausweislich der Anlage K3 ausdrücklich positioniert und geantwortet, dass „unten als Wohnfläche mit angerechnet wird“ und auch Grundsteuer auf diese Fläche gezahlt wird. Diese Angabe haben sich die Beklagten entgegenzuhalten. Ob sie sie vorsätzlich oder lediglich ins Blaue hinein gemacht haben ist, dabei unerheblich. Denn zumindest kannten die Beklagten die Teilungserklärung - oder sie hätten diese kennen müssen -, in der die Wohnfläche mit 61,85 m² angegeben wurde. Die Wohnfläche weicht somit negativ von den Angaben, die von den Beklagten im Vorfeld gemachten wurden, ab.
Die Beklagten können sich auch nicht dadurch exkulpieren, dass sie die Teilungserklärung vor dem notariellen Kaufvertragstermin den Kläger zu Verfügung gestellt haben. Denn ausweislich der als Anlage K5 vorgelegten E-Mail haben die Beklagten die Teilungserklärung den Klägern erst unmittelbar vor dem Beurkundungstermin übersandt, sodass die Kläger keine ausreichende Gelegenheit hatten, die Teilungserklärung vor der Beurkundung zur Kenntnis zu nehmen.
Da die Kläger Eigentum an der Wohnung erwerben wollten und die Größe der vorhandenen Wohnfläche und deren Nutzungsmöglichkeit verkehrswesentliche Eigenschaften sind, hätten die Beklagten die Kläger darüber aufklären müssen, dass das Untergeschoss nicht als Wohnfläche deklariert wurde und lediglich eine Nutzfläche darstellt.
Die Größe der Wohnfläche bestimmt maßgeblich den Preis einer Eigentumswohnung und die Einstufung als Nutzfläche kann die Nutzungsmöglichkeit der Flächen einschränken. Dadurch ist klar, dass dies maßgebliche Informationen für einen Vertragsschluss sind.
Die Beklagten haben auch Kenntnis darüber gehabt, dass das Untergeschoss nicht zur Wohnfläche gehört und es sich um eine 3-Zimmer-Wohnung handelt. Ein Schweigen trotz dieser Kenntnisse ist als Arglist zu werten.
Der Mietvertrag zwischen den Beklagten und der vorherigen Eigentümerin (Anlage K16) zeigt, dass die Beklagten sie als 3-Zimmer-Wohnung gemietet hatten. Dieser Mietvertrag listet den Hobbyraum nicht in der Wohnfläche auf und gibt eine Größe der Wohnfläche an, die von den Angaben der Beklagten abweicht. Auch einem früheren Inserat der Wohnung, das sich als Schriftstück in den Unterlagen der Beklagten befunden hat (Anlage K10), ist zu entnehmen, dass diese Wohnung bereits zuvor als 3-Zimmer-Wohnung angeboten worden war.
Die Behauptungen der Beklagten, sie haben laienhaft nicht gewusst, dass das Untergeschoss nicht zur Wohnfläche zähle, steht im Widerspruch zu ihren sonstigen Angaben insbesondere in der als Anlage K 3 vorgelegten E-Mail. Wenn die Beklagten behaupten, eine Zäsur zwischen Exposé und dem notariellen Vertrag habe zu anderen Vereinbarungen geführt, legen sie jedoch nicht dar, wann und wie eine Aufklärung über die Wohnfläche mit den Klägern stattgefunden habe. Dies steht auch im Widerspruch zu den schriftlichen Angaben, die sie gegenüber den Klägern abgaben.
Sie legen weiterhin dar, dass ihnen keine offizielle Flächenberechnung vorgelegen habe, waren jedoch bereits vor notarieller Beurkundung im Besitz der Teilungserklärung, aus der dies hervorging.
Selbst wenn die Fläche des Untergeschosses als Wohnfläche genehmigt werden kann, muss im Vorfeld darüber aufgeklärt werden, weil die Gefahr verbleibt, dass eine solche Genehmigung nicht erfolgt.
Etwas Anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Wohnfläche und die Anzahl der Zimmer keinen Niederschlag im notariellen Vertrag gefunden haben. Darin, dass die Parteien im notariellen Vertrag keine Vereinbarung über die Wohnfläche und Anzahl der Zimmer festlegten, ist keine Berichtigung der Angaben im Exposé zu sehen. Dafür wäre eine ausdrückliche Korrektur der Angaben erforderlich gewesen (BGH V ZR 38/18). Eine solche enthält der Kaufvertrag jedoch nicht.
Soweit die Beklagten meinen, sie seien ihrer Aufklärungspflicht gerecht geworden, in dem sie das Untergeschoss als „Hobbyraum“ bezeichnen und Unterlagen aushändigen, ist dem nicht zu folgen. Denn bei verständiger Würdigung durften die Kläger davon ausgehen, eine 4-Zimmer-Wohnung zu kaufen. Für die Beklagten erkennbar, ging es den Klägern konkret um die Zuordnung zur Wohnfläche, die auch für die Finanzierung des Kaufes erheblich war. Es genügt dann nicht, dass durch die Übergabe von Unterlagen Zweifel an der Richtigkeit der zuvor gemachten Angaben durch die Beklagten bei den Klägern entstehen können (BGH 25.01.2019 V ZR 38/18, openJur 2019, 28274), viel mehr muss der Verkäufer klar darauf hinweisen, dass eine bestimmte öffentliche Äußerung unrichtig ist.
Die Beklagten haben die Pflichtverletzung auch zu vertreten. Die Beklagten haben ihre aus den Kaufvertragsverhandlungen resultierende Verpflichtung, die Kläger zutreffend über die Beschaffenheit der Wohnung zu informieren, schuldhaft verletzt.
Diese Pflichtverletzung fällt nicht unter den vereinbarten Haftungsausschluss. Denn hier haben die Beklagten in Anbetracht ihrer Kenntnis als Mieter und Voreigentümer der streitgegenständlichen Wohnung zumindest vorsätzlich nicht vollständig über die Qualifizierung der Flächen im Untergeschoss und der daraus resultierenden Berechnung der reinen Wohnfläche Auskunft gegeben.
Selbst wenn man den in Anbetracht der vorgelegten Unterlagen nicht schlüssigen Vortrag der Beklagten zugrunde legen würde, wären es zumindest seitens der Beklagten Angaben ins Blaue hinein gewesen, für die ebenfalls der Haftungsausschluss nicht greifen würde.
2.
Den Klägern ist durch die Pflichtverletzung ein kausaler Schaden in Höhe von 109.970,00 € entstanden.
Zu ersetzen ist der Schaden, den die Kläger im Vertrauen auf die Richtigkeit der Erklärung der Beklagten erlitten haben. Ist der Vertrag infolge schuldhafter Pflichtverletzung bei den Vertragsverhandlungen zu ungünstigen Bedingungen zu Stande gekommen, haben die Geschädigten das Recht, am Vertrag festzuhalten und den entstandenen Vertrauensschaden zu verlangen. Sie werden so behandelt, als wäre es ihnen bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Vertrag zu günstigeren Bedingungen abzuschließen. Sie können daher Herabsetzung ihrer Leistung auf das angemessene Maß und Rückzahlung des Mehrbetrags verlangen.
Nach diesem Maßstab unterfällt dem Vertrauensschaden der Betrag, den die Kläger weniger bezahlt hätten, wenn sie als Grundlage des Kaufpreises eine andere Größe der Wohnfläche angenommen hätten.
Nach dem gesamten Inhalt der Akte sowie dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht hinreichend im Sinne des § 286 ZPO i.V.m. § 287 ZPO davon überzeugt, dass den Klägern im Hinblick auf den gezahlten Kaufpreis von 750.000,00 € ein Schaden in Höhe von 109.970,00 € entstanden ist. Diesen Betrag hätten sie weniger gezahlt, wenn sie darüber informiert gewesen wären, dass die Räume im Untergeschoss nicht als Wohnfläche zu qualifizieren sind.
Das Gericht stützt sich bei der Ermittlung des Schadensersatzbetrages auf die überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen R. in seinem schriftlichen Sachverständigengutachten vom 31.5.2022 sowie insbesondere auch in seinen mündlichen Ausführungen in der mündlichen Verhandlung vom 10.11.2022. Das Gericht schließt sich den schlüssigen Ausführungen des qualifizierten Sachverständigen nach eigener Prüfung an und legt diese der Schadensberechnung zugrunde. Danach handelt es sich bei den Räumen im Untergeschoss nicht um eine reine Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung. Die Folge dieser Qualifizierung als Nutzfläche bedeutet, dass die Kellerräume nicht als reine Wohnfläche angegeben werden können, wenn die Kläger beispielsweise die Wohnung weiterverkaufen wollen. Unabhängig von der faktischen Nutzbarkeit der Räume, denen allerdings die tatsächliche Genehmigung als Wohnräume fehlt, haben die Räume im Untergeschoss den Makel, dass sie keine tatsächlichen Wohnräume sind im Sinne der Wohnflächen Verordnung. Dieser Makel wirkt sich auf den Quadratmeterpreis, den man für die Wohnung zu zahlen hat bzw. künftig mit der Wohnung erzielen kann, aus.
Das Gericht folgt dabei der überzeugenden Einschätzung des Sachverständigen R., dass für die Räume im Untergeschoss daher nur 50 % des Quadratmeterpreises für die Räume im Erdgeschoss angesetzt werden können. Denn das Gericht teilt die Auffassung des Sachverständigen, dass diese Räume zwar faktisch genutzt werden können und die Räume für Räume im Untergeschoss gut ausgebaut sind, es sich aber dennoch um nicht gleichwertige Räume im Untergeschoss handelt. Insbesondere die Belichtungssituation, die sich erheblich auf das „Wohngefühl“ auswirkt, ist daher nicht mit Räumen im Erdgeschoss vergleichbar.
Ausgehend von dem gezahlten Betrag in Höhe von 750.000,00 € ist daher zunächst der Quadratmeterpreis zu berechnen. Dabei zieht das Gericht von dem insgesamt gezahlten Betrag zunächst die im Kaufvertrag vereinbarten 10.000,00 € für das Inventar ab. Darüber hinaus wird der Kfz Stellplatz mit 11.000,00 € und der Gartenanteil mit 22.000,00 € berücksichtigt, die ebenfalls von dem Kaufpreis abgezogen werden. Das Gericht hat dabei hier gemäß § 287 ZPO zunächst die vom Sachverständigen R. hierfür ermittelten Werte von 10.000,00 € für den Kfz Stellplatz und 20.000,00 € für den Gartenanteil zugrunde gelegt und diese Werte jeweils um 10 % erhöht. Die Erhöhung von 10 % hält das Gericht für gerechtfertigt, um zu berücksichtigen, dass die Kläger hier im Vergleich mit den ansonsten von dem Sachverständigen R. ermittelten Werten anscheinend bereit waren, aufgrund der angespannten Immobiliensituation in M. einen über dem Marktpreis liegenden Preis für die Wohnung zu bezahlen.
Daraus folgt als Quadratmeterpreis für die Wohnfläche:
710.000,00
Kaufpreis
750.000,00
Abzügl. Inventar
10.000,00
Abzügl. Kfz-Stellplatz
11.000,00
Abzügl. Gartenanteil
22.000,00
Geteilt durch 90 m² = 7.855,00 / m²
Davon für die Räume im Untergeschoss
50 % = 3.927,50 x 28 m² als Fläche des Untergeschosses = 109.970,00 €
Dies ist somit der als Schadensersatz zu ersetzende Betrag. Bei dieser Berechnung, die von dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis und nicht von dem von dem Sachverständigen ermittelten Verkehrswert in Höhe von 560.000,00 € ausgeht, wird hinreichend der aufgrund der angespannten Immobiliensituation damals hohe erzielbare Preis berücksichtigt. Die Beklagten haben nach dieser Berechnung immer noch einen Kaufpreis von über 640.000,00 € und somit deutlich mehr als der von dem Sachverständigen in nachvollziehbarer und nicht zu beanstandender Weise ermittelte Verkehrswert in Höhe von 560.000,00 € erzielt. Auch im Hinblick auf den Verkaufspreis, der ein paar Monate später für eine gespiegelte Wohnung in der gleichen Wohnanlage erzielt werden konnte und der 630.000,00 € betragen hat, haben die Beklagten immer noch einen hohen Verkaufspreis tatsächlich realisieren können. Denn diese Vergleichswohnung wurde später, also nach einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise verkauft, diese Wohnung hatte zwar kein zweites Badezimmer, dafür aber einen Tiefgaragenstellplatz und war daher insgesamt mit der streitgegenständlichen Wohnung gut vergleichbar.
Die Beklagten haften als Gesamtschuldner gemäß § 421 BGB, die Kläger sind Gesamtgläubiger gemäß § 428 BGB.
Der darüber hinaus mit der Klage geltend gemachte Schadensersatzbetrag in Höhe von 6.696,62 € steht den Klägern hingegen nicht zu, insoweit war die Klage abzuweisen.
3.
Der Schadensersatzbetrag in Höhe von 109.970,00 € rechtfertigt sich gemäß §§ 437 Nr. 3, 435, 433, 440, 280 I BGB darüber hinaus aufgrund des vorliegenden Rechtsmangels, dass die mit verkaufte Fläche im Untergeschoss rechtlich nicht als Wohn- sondern als Nutzfläche zu qualifizieren ist.
Der verkaufte Gegenstand weist dadurch einen Rechtsmangel aus, der hierfür maßgebliche Schadensersatz berechnet sich wie oben dargestellt.
II.
Der zuerkannte Zinsanspruch folgt aus §§ 284, 288 BGB. Die Beklagten befinden sich mit der Erstattung des den Klägern zustehenden Schadensersatzanspruchs seit dem 01.09.2020 in Verzug, da sie die Forderung der Kläger nicht innerhalb der ihnen mit dem Schreiben vom 13.08.2020 gestellten Frist, bis zum 31.08.2020, erfüllt haben.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 I S. 1 ZPO.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 284, 288 BGB
§ 433 BGB
§ 286 ZPO
§ 287 ZPO
§ 421 BGB
§ 428 BGB
§ 311 II Nr. 1, 280 I, 241 II, 249 BGB
§ 437 Nr. 3, 435, 433, 440, 280 I BGB
§ 92 I S. 1 ZPO
§ 709 S. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 5 U 11/23
13 V ZR 72/11
V ZR 38/18
19 V ZR 38/18