Verwaltungsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-12-14, Aktenzeichen 2 K 1651/19
ECLI: ECLI:DE:VGK:2022:1214.2K1651.19.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar, für den Beigeladenen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks V.-----straße 00-00 in C. (Gemarkung Q. , Flur 00, Flurstücke 0000 und 0000). Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des B-Planes Nr. 0000-00 der Beklagten.
Die Beklagte erteilte dem Kläger auf seinen Antrag mit Bescheid vom 13.02.2017 eine Baugenehmigung zur Erweiterung des Wohnhauses mit einem Staffelgeschoss, dem Anbau eines Aufzug und einer Garage.
Der Beigeladene ist Eigentümer des Nachbargrundstücks V.-----straße 00a. Dieses Grundstück ist mit einem Mehrfamilienhaus und einer Doppelgarage bebaut. Die 5,5 m tiefe Doppelgarage befindet sich zum Teil durch Überbauung der Grundstücksgrenze auf einer Breite von etwa 1,90 m auf dem Grundstück des Klägers. Der Beigeladene erhob gegen die dem Kläger erteilte Baugenehmigung am 12.07.2018 Klage (2 K 5038/18), über die mit Urteil vom heutigen Tage entschieden wurde.
Die Beklagte nahm die dem Kläger erteilte Baugenehmigung nach vorheriger Anhörung mit Bescheid vom 18.02.2019 auf der Grundlage von § 48 VwVfG NRW zurück. Zur Begründung führte sie aus, dass die dem Kläger erteilte Baugenehmigung rechtswidrig sei. Der mit dem Bauantrag vorgelegte Lageplan verstoße gegen § 3 Abs. 1 Nr. 6 BauPrüfVO NRW, weil er nicht erkennen lasse, dass die vorhandene Doppelgarage des Beigeladenen teilweise auf dem Grundstück des Klägers gelegen sei und dass mit der vom Kläger neu geplanten Garage ca. 1,90 m der bestehenden Doppelgarage des Beigeladenen zugebaut werden solle. Die Errichtung der geplanten Garage verstoße gegen die vom Rechtsvorgänger des Klägers, dem ehemaligen Eigentümer des Grundstücks V.-----straße 00, Herrn L. H. , übernommene Baulast vom 21.12.1976. Dieser habe gegenüber der Bauaufsichtsbehörde die Verpflichtung übernommen, zu dulden, dass die vorbezeichneten Einrichtungen (Garage und Zuwegung) hergestellt und benutzt werden dürften. Der Voreigentümer habe sich ferner verpflichtet, jede Maßnahme zu unterlassen, die geeignet wäre, diese Einrichtungen und ihrer ungehinderte Benutzung zu beeinträchtigen. Die Verpflichtungserklärung sei zwar nicht als Baulast in das Baulastenverzeichnis eingetragen worden. Die Baugenehmigung für das Mehrfamilienhaus auf dem Nachbargrundstück V.-----straße 00a und die Doppelgarage sei aber erteilt worden, weil die Überbauung der Grundstücksgrenze und die teilweise Zufahrt über das Grundstück Fremdgrundstück V.-----straße 00 als durch die Baulast gesichert angesehen worden sei. Die Errichtung der neuen Garage verstoße gegen § 6 Abs. 11 BauO NRW 2009, wonach die Gesamtlänge einer Grenzbebauung je Nachbargrenze 9 m nicht überschreiten dürfe. Die geplante Garage mit einer Tiefe von 7,14 m würde zusammen mit dem auf dem Grundstück des Klägers befindlichen Überbau der Doppelgarage mit einer Tiefe von 5,50 m eine unzulässige Grenzbebauung von 12,64 m entstehen lassen. Im Übrigen halte das Staffelgeschoss die im Lageplan berechnete Abstandsfläche von 5,30 m zum Nachbargrundstück nicht ein. Durch einen Versprung des Staffelgeschosses im Bereich des Treppenhauses betrage die Abstandsfläche hier nur 5,275 m. Dieser Verstoß sei nicht dadurch ausgeräumt, dass der Kläger durch seinen Prozessbevollmächtigten auf die Ausführung des Versprungs verzichtet habe und das Außenmauerwerk des Staffelgeschosses durchgehend in einem Abstand von 5,30 m zur Grundstücksgrenze ausgeführt werden solle. Es müsse vielmehr eine Umplanung durch Vorlage eines geänderten Bauantrages erfolgen. Bei Ausübung des Rücknahmeermessens sei berücksichtigt worden, dass der Kläger das genehmigte Vorhaben noch nicht verwirklicht habe und ihm die Rechtswidrigkeit der erteilten Baugenehmigung seit der am 18.07.2018 erfolgten Anhörung bekannt sei. Das Vorhaben könne trotz Aufhebung der Baugenehmigung durch eine Umplanung verwirklicht werden, mit der der Standort der geplanten Garage verlegt werde.
Der Kläger hat am 18.03.2019 Klage gegen die Rücknahme der Baugenehmigung erhoben. Zur Begründung trägt er vor, dass die Erklärung des ehemaligen Grundstückseigentümers H. vom 21.12.1976 zur Erteilung einer Baulast nach der im Jahre 1976 maßgeblichen Vorschrift des § 99 Abs. 2 BauO NRW 1970 unwirksam sei. Nach dieser Vorschrift bedürfe es zur Wirksamkeit einer Baulasterklärung der Schriftform. Die Unterschrift des Erklärenden müsse weiterhin entweder öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt worden sein. Die Unterschrift des damaligen Eigentümers sei nicht öffentlich beglaubigt und auch nicht vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet worden. Der damalige Eigentümer H. habe seine Unterschrift auch nicht vor der Bauaufsichtsbehörde anerkannt. Er sei im Zeitpunkt der Abgabe seiner Erklärung wegen seiner Pflegebedürftigkeit dazu nicht in der Lage gewesen. Eine bloße Übersendung der Erklärung an die Bauaufsichtsbehörde genüge nicht für eine Anerkennung vor der Behörde. Die Erklärung sei auch zu unbestimmt. Es sei unklar, auf welche Fläche sich die Erklärung beziehe. Der in der Erklärung genannte Lageplan des öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs C1. sei der Erklärung nicht beigefügt worden. Ein Plan mit der Einzeichnung von Baulasten sei erst mit Schreiben des Architekten I. vom 09.05.1977, also knapp ein halbes Jahr nach Erstellung der Baulasterklärung vom 21.12.1976 zur Bauakte gelangt. Die dem Rechtsvorgänger des Beigeladenen erteilte Baugenehmigung 20.12.1976 zur Errichtung des Mehrfamilienhauses mit 4 Wohnungen nebst Doppelgarage sei nicht wirksam geworden, selbst wenn die Baulast wirksam erteilt worden wäre. Die dem Rechtsvorgänger des Beigeladenen erteilte Baugenehmigung habe nach Ziff. 12 ihrer Nebenbestimmungen unter der aufschiebenden Bedingung gestanden, dass sie „nur in Verbindung mit der Baulasteintragung“ gelte. Die Baulast sei aber unstreitig nicht in das bei der Bauaufsichtsbehörde geführte Baulastenverzeichnis eingetragen worden. Das Wohnhaus nebst Doppelgarage auf dem Grundstück des Beigeladenen sei ohne wirksame Baulast bereits seit seiner Errichtung im Jahr 1976/77 formell und materiell baurechtswidrig. Im Übrigen habe der Beigeladene nicht nur die erlaubten 4 Wohnung errichtet, auf dem Grundstück V.-----straße 00a bestünden vielmehr sechs Wohneinheiten. Die Rücknahmeentscheidung der Beklagten sei ermessensfehlerhaft, weil die Beklagte sich nicht damit auseinandersetze, warum sie - anstelle der erfolgten Rücknahme der ihm erteilten Baugenehmigung – nicht den Beigeladenen zur Beseitigung der illegal errichteten Doppelgarage auffordere. Der mit dem Bauantrag eingereichte Lageplan verstoße nicht gegen § 3 Abs. 1 Nr. 6 BauprüfVO NRW, weil das Nachbargebäude, namentlich die in Rede stehende Doppelgarage eingezeichnet sei. Ein Verstoß gegen § 6 Abs. 11 BauO NRW 2000 sei nicht gegeben, weil diese Vorschrift nur auf eine Grenzbebauung, nicht aber auf eine Grenzüberbauung Anwendung finde. Die durch den Beigeladenen erfolgte Überbauung könne nicht die ihm durch § 6 Abs. 11 BauO NRW 2000 eingeräumte privilegierte Grenzbebauung schmälern. Die Errichtung der geplanten Garage bedeute keinen Verstoß gegen die § 51 Abs. 8 BauO NRW 2000. Die dort geregelte Stellplatzpflicht habe nicht er - der Kläger -, sondern der Beigeladene für sein Grundstück zu erfüllen. Der von der Beklagten gerügte Verstoß der Abstandsfläche T 16 sei ausgeräumt. Das von ihm beauftragte Architekturbüro habe geänderte Planungsunterlagen bei der Beklagten eingereicht. Die Beklagte könne den Nachtrag zur Baugenehmigung auf der Grundlage dieser Austauschpläne nunmehr erteilen.
Der Kläger beantragt,
den Bescheid der Beklagten vom 18.02.2019 über die Rücknahme der Baugenehmigung vom 13.02.2017 aufzuheben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie trägt vor, dass sich nicht mehr nachvollziehen lasse, aus welchen Gründen die Baulasterklärung des Voreigentümers H. nicht in das Baulastverzeichnis eingetragen worden sei. Es könne aber nicht außer Acht gelassen werden, dass mit der Erklärung des Voreigentümers H. jedenfalls eine Nachbarzustimmung für den Überbau vorliege und jedenfalls der Erdgeschossgrundriss des Wohnhauses des Beigeladenen (Bl. 3.7 der Bauakte 000000) im Genehmigungsverfahren mit dem Vermerk „Zufahrt und Teilfläche der Garage 1 durch Baulast gesichert“ versehen sei. Die vom Kläger geplante Garage sei zwar auch nach § 6 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW 2000 privilegiert. Bei ihrer Errichtung sei aber die zulässige Gesamtlänge der Grenzbebauung von 9 m gem. § 6 Abs. 11 Satz 5 BauO NRW zu beachten, von der die vorhandene Doppelgarage des Beigeladenen auf dem Grundstück des Klägers bereits eine Länge von 5,50 m einnehme. Der Verstoß gegen die Abstandsfläche T 16 könne nur durch Vorlage geänderter Planungsunterlagen ausgeräumt werden. Die Rücknahme der Baugenehmig sei aus den im Bescheid vom 18.02.2019 genannten Gründen ermessensfehlerfrei erfolgt.
Der Beigeladene beantragt,
Er trägt vor, dass es nach dem im Jahre 1976 geltenden Recht für die Wirksamkeit der vom Voreigentümer erteilten Baulast keiner Eintragung in das Baulastenverzeichnis bedurft habe. Die Erklärung sei wirksam. Sie sei schriftlich erfolgt. Dass die Erklärung eventuell nicht vor der Baubehörde erfolgt sei, sei unschädlich, weil der damalige Eigentümer sie durch Zusendung an die Behörde vor der Behörde anerkannt habe. Weil in den Akten kein Briefumschlag vorhanden sei, sei davon auszugehen, dass der frühere Eigentümer seine Erklärung persönlich überbracht habe. In der persönlichen Übergabe sei eine Anerkennung der eigenen Unterschrift zu erblicken. Die öffentlich-rechtliche Erklärung des Voreigentümers sei für den Kläger bindend, zumal der damalige Eigentümer die baugleiche Einzelgarage, die der Kläger nunmehr abreißen wolle, kostenfrei als Gegenleistung für seine Zustimmungserklärung erhalten habe. Der vom Kläger mit seinem Bauantrag eingereichte Lageplan sei fehlerhaft, weil er nicht erkennen lasse, dass das Vorhaben des Klägers die Nutzungsmöglichkeit der vorhandenen Doppelgarage einschränke. Die Beschränkung der Nutzbarkeit der Doppelgarage beinhalte einen Verstoß gegen die in § 51 Abs. 8 BauO NRW 2000 geregelte Stellplatzverpflichtung. Der Verstoß gegen die Abstandsfläche T 16 sei nicht dadurch ausgeräumt worden, dass der Kläger erklärt habe, die Baugenehmigung teilweise nicht ausnutzen zu wollen. Die Erklärung reiche nicht aus, weil vorliegend eine strukturelle Änderung des Baukörpers in Rede stehe. Der Kläger habe die überbaute Doppelgarage auf seinem Grundstück wegen der Zustimmung des früheren Eigentümers zivilrechtlich zu dulden. Eine an den Beigeladenen gerichtete bauordnungsrechtliche Beseitigungsverfügung habe nicht ergehen dürfen, weil die Doppelgarage baurechtlich genehmigt worden sei. Die zur Baugenehmigung vom 20.12.1976 ergangene Nebenbestimmung, die für die Geltung der Baugenehmigung die Eintragung der Baulast fordere, sei zu suspendieren, weil sie Anforderungen an die Erklärung einer Baulast stelle, die über damals geltenden gesetzlichen Voraussetzungen hinausgegangen seien.
Wegen weiterer Einzelheit des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Anfechtungsklage ist unbegründet. Der angefochtene Rücknahmebescheid vom 18.02.2019 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Rechtsgrundlage für die mit dem angefochtenen Bescheid vom 18.02.2019 erfolgte rückwirkende Rücknahme der dem Kläger unter dem 13.02.2017 erteilten Baugenehmigung für die Erweiterung seines Wohnhauses mit einem Staffelgeschoss, für den Anbau eines Aufzugs und einer Garage ist § 48 Abs. 1 VwVfG NRW. Nach dieser Bestimmung kann ein rechtswidriger Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, mit Wirkung für die Vergangenheit zurückgenommen werden.
Die tatbestandliche Voraussetzung des § 48 Abs. 1 VwVfG NRW für die Rücknahme der dem Kläger erteilten Baugenehmigung ist gegeben. Die Baugenehmigung vom 13.02.2017 ist rechtswidrig; sie ist unter Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften ergangen.
Die dem Kläger erteilte Baugenehmigung ist deshalb rechtswidrig, weil die mit ihr genehmigte Garage gemeinsam mit der auf dem Grundstück des Klägers bereits bestehenden Doppelgarage des Beigeladenen die höchstens zulässige Gesamtlänge einer Grenzbebauung gem. § 6 Abs. 11 Satz 5 BauO NRW 2000 von 9 m zur Nachgrenze des Beigeladenen überschreitet. Die vom Kläger geplante Garage ist eine nach § 6 Abs. 11 Satz 1 BauO NRW 2000 privilegierte sog. Grenzgarage, die an der Grundstücksgrenze ohne eigene Abstandsfläche und in den Abstandsflächen anderer Gebäude zulässig ist. Die Gesamtlänge der Bebauung durch eine Garage an der Grenze i.S.v. § 6 Abs. 11 Satz 1 BauO NRW darf nach § 6 Abs. 11 Satz 5 BauO NRW je Nachbargrenze 9 m nicht überschreiten. Die Gesamtlänge der geplanten Garage beträgt im Grenzbereich zwar nur 7,14 m. Unter Einbeziehung der Gebäudelänge der Garage des Beigeladenen von 5,50 m wird die höchstens zulässige Gesamtlänge von 9 m je Grundstücksgrenze mit der neuen Garage überschritten. Die bestehende Garage des Beigeladenen ist eine Grenzbebauung i.S.v. § 6 Abs. 11 BauO NRW 2000 auf dem Grundstück des Klägers, weil sie zum Teil im Wege des Überbaus innerhalb des vom Kläger grundsätzlich einzuhaltenden Grenzabstandes von 3 m zur Nachbargrenze des Beigeladenen errichtet wurde. Dass das für das Grundstück des Klägers nach § 6 Abs. 11 BauO NRW bestehende Grenzbebauungsprivileg nicht vom Kläger selbst, sondern vom Beigeladenen im Wege des Grenzüberbaus wahrgenommen wird, steht der Berücksichtigung der Garage des Beigeladenen bei der Berechnung der nach § 6 Abs. 11 Satz 5 BauO NRW höchstens zulässigen Gesamtlänge der Grenzbebauung nicht entgegen. Der Kläger hat den auf seinem Grundstück bestehenden Überbau der Doppelgarage zivilrechtlich gem. § 912 BGB zu dulden und kann vom Beigeladenen nicht dessen Beseitigung verlangen. Die Pflicht zur zivilrechtlichen Duldung der Bausubstanz des Überbaus auf seinem Grundstück hat für den Kläger zur Folge, dass die für sein Grundstück durch § 6 Abs. 11 BauO NRW insgesamt bestehende öffentlich-rechtliche Privilegierung der Grenzbebauung nicht allein durch in seinem Eigentum stehende Grenzgebäude, sondern auch durch den von ihm zu duldenden Überbau von einem im Eigentum des Beigeladenen stehenden Grenzgebäude ausgenutzt werden darf.
Die Baugenehmigung vom 13.02.2017 war im Übrigen auch deshalb rechtswidrig, weil das genehmigte Staffelgeschoss die im Lageplan berechnete Abstandsfläche T 16 von 5,30 m zum Grundstück des Beigeladenen nicht einhält. Durch einen Versprung des Staffelgeschosses im Bereich des Treppenhauses beträgt die Abstandsfläche des genehmigten Staffelgeschosses hier nur 5,275 m. Dieser Abstandsflächenverstoß war im maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses des Rücknahmebescheides nicht mit dem im Anhörungsschreiben vom 10.09.2018 durch den Kläger erklärten Verzicht auf die Ausführung des Versprungs im Außenmauerwerk ausgeräumt. Will der Bauherr – wie hier - ein bereits genehmigtes Vorhaben in geänderter Kubatur ausführen, genügt für eine Änderung der Baugenehmigung eine schriftliche verbale Verzichtserklärung des Bauherrn nicht. Im Falle der Änderung der Kubatur hat der Bauherr den Anforderungen der BauPrüfVO NRW genügende prüffähige Austauschpläne vorzulegen, die die beabsichtigten Änderungen darstellen. Die Vorlage prüffähiger Austauschpläne ist deshalb notwendig, weil der Inhalt einer Baugenehmigung maßgeblich durch die vom Bauherrn vorzulegenden Pläne und Bauvorlagen bestimmt wird. Der Inhalt der geänderten Genehmigung bliebe ohne Vorlage von Austauschplänen über die beabsichtigte Änderung zu unbestimmt und in sich widersprüchlich. Der Kläger hat zwar mit seiner Verzichtserklärung vom 10.09.2018 eine geänderte Grundrisszeichnung des Staffelgeschosses, aber keinen geänderten Lageplan vorlegt, der die Änderung der Kubatur im Staffelgeschoss darstellt. Die Genehmigung vom 13.02.2017 konnte allein auf der Grundlage des geänderten Grundrisses des Staffelgeschosses nicht geändert werden, weil ihr Genehmigungsinhalt ohne einen geänderten Lageplan in sich widersprüchlich geblieben wäre.
Dass der Prozessbevollmächtigte des Klägers mit der Anlage 20 zu seinem Schriftsatz vom 25.09.2019 dem Gericht und auch der Beklagten als Ergänzung zu seinem ursprünglichen Bauantrag einen geänderten Lageplan und einen geänderten Grundriss des Staffelgeschosses vorgelegt hat, ist für die Entscheidung des vorliegenden Verfahrens unerheblich. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der vorliegenden Anfechtungsklage ist der Zeitpunkt des Erlasses des Rücknahmebescheides vom 18.02.2019. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Kläger den Nachtragsantrag nicht gestellt und auch die erforderlichen Austauschpläne nicht vorgelegt.
Die Baugenehmigung vom 13.02.2017 ist allerdings nicht deshalb rechtswidrig, weil sie gegen die vom Rechtsvorgänger des Klägers, dem ehemaligen Grundstückseigentümer H. , für das Grundstück des Klägers übernommene öffentlich-rechtliche Baulast gem. § 99 BauO NRW 1970 verstößt. Durch die Verpflichtungserklärung des Rechtsvorgängers des Klägers vom 21.12.1976 wurde eine öffentlich-rechtliche Baulast nicht wirksam begründet.
Der Rechtsvorgänger des Klägers H. hatte für das Grundstück V.-----straße 00 (Flurstück 0000) mit schriftlicher Verpflichtungserklärung vom 21.12.1976 u.a. folgendes erklärt:
„...Mir ist bekannt, dass Herr H1. C2. beabsichtigt,...auf dem Flurstück 0000 ein Wohnhaus zu errichten. Dieses Grundstück wird nachstehend als Baugrundstück bezeichnet.
Zur Erschließung des Baugrundstücks ist die Herstellung einer Zuwegung zur Garage erforderlich, die ihren Verlauf über das Baulastgrundstück nehmen soll.
Ich gestatte den jeweiligen Eigentümern des Baugrundstückes,
die nach den Baurechtsnormen erforderliche Zuwegung in der notwendigen Breite, Länge und Befestigung auf dem Baulastgrundstück herzustellen, dass u.a. auch Feuerlösch- und Rettungsfahrzeuge die auf dem Baugrundstück geplanten Bauwerke jederzeit erreichen können.
Desweiteren ist ein notwendiger Stellplatz nach § 64 BauO NRW erforderlich, der auf dem Baulastgrundstück als Garage erstellt werden soll.
Die mit der Baulast belegte Fläche ist auf einem Lageplan des ö.b.Verm. Ing. C1. in oliv angelegt.
Ich übernehme hiermit gegenüber der Bauaufsichtsbehörde die öffentlich-rechtliche Verpflichtung zu dulden, dass die vorbezeichneten Einrichtungen auf dem Baulastgrundstück hergestellt und benutzt werden dürfen. Weiterhin verpflichte ich mich, jede Maßnahme zu unterlassen, die geeignet wäre, diese Einrichtungen und ihre ungehinderte Benutzung zu beeinträchtigen.
Um diese Verpflichtung zu sichern, wird hiermit die Eintragung einer Baulast bewilligt....“
Eine Eintragung dieser Erklärung in das öffentliche Baulastenverzeichnis der Beklagten erfolgte nicht.
Die genannte Erklärung vom 21.12.1976 ist nicht geeignet, eine wirksame Baulast zu begründen. Nach der im Jahre 1970 maßgeblichen Vorschrift des § 99 Abs. 1 und 2 BauO NRW 1970 war die Eintragung in das Baulastenverzeichnis – anders als nach den Folgevorschriften – zwar nicht konstitutiv für die Wirksamkeit einer Baulast. Die Wirksamkeit einer Baulastverpflichtungserklärung setzte gem. § 99 Abs. 2 BauO NRW 1970 aber Schriftform voraus; die Unterschrift des Erklärenden musste öffentlich beglaubigt oder vor einer Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt werden (§ 99 Abs. 2 HS 2 BauO NRW 1970). Ist die Unterschrift des Erklärenden – wie hier – nicht öffentlich beglaubigt, muss die Leistung der Unterschrift durch den Erklärenden vor der Bauaufsichtsbehörde oder ihre Anerkennung durch den Erklärenden vor der Bauaufsichtsbehörde durch die Bauaufsichtsbehörde auf der Erklärung durch die Bauaufsichtsbehörde durch entsprechenden Vermerk aktenkundig gemacht werden,
vgl. Gädtke/Temme, BauO NRW, 6. Aufl. 1979, § 99 Anm. zu Abs. 2.
Die in Rede stehende Verpflichtungserklärung des Rechtsvorgängers H. vom 21.12.1976 enthält zwar eine Unterschrift, aber keinen Vermerk der Bauaufsichtsbehörde, dass die Unterschrift des Rechtsvorgängers vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr durch den Erklärenden anerkannt wurde. Die Unterschrift des Rechtsvorgängers genügt deshalb nicht den Anforderungen des § 99 Abs. 2 HS 2 BauO NRW 1970, weshalb die Erklärung des Rechtsvorgängers nicht als öffentlich-rechtliche Baulast wirksam geworden ist.
Selbst wenn man einen Vermerk der Bauaufsichtsbehörde über die Anerkennung der Unterschrift durch den Erklärenden nicht als Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Baulast ansähe, könnte vorliegend dennoch nicht von einer wirksamen Begründung einer Baulast ausgegangen werden, weil nicht erwiesen ist, dass der Erklärende H. im Jahre 1976 seine Unterschrift vor der Bauaufsichtsbehörde anerkannt hat. Das Vorbringen der Beklagten und des Beigeladenen, in deren Sphäre die Umstände des Zustandekommens der Baulast liegen, bietet keinen Anhalt für das Gericht, den Sachverhalt aus dem Jahre 1976 mit anderen Mitteln aufzuklären als durch Auswertung der Hausarchivakten der Beklagten (000000 – V.-----straße 00a). Nach dem Inhalt dieser Hausarchivakten spricht vielmehr Alles dafür, dass der Erklärende H. seine Unterschrift vor der Baubehörde nicht anerkannt hat, und die in der Hausarchivakte befindliche Verpflichtungserklärung nicht vom Erklärenden H. bei der Bauaufsichtsbehörde vorgelegt, sondern durch den vom Rechtsvorgänger des Beigeladenen beauftragten Architekten I. auf dem Postweg bei der Beklagten eingereicht wurde. Die Verpflichtungserklärung vom 21.12.1976 enthält zwar kein entsprechendes Anschreiben des Architekten I. . Dass die Erklärung aber vermutlich von ihm eingereicht wurde, folgt daraus, dass der Architekt I. unter 09.05.1977 einen die Verpflichtungserklärung ergänzenden Lageplan über die von der Baulast betroffene Fläche vorgelegt hat, und der Architekt I. – ausweislich des an ihn gerichteten Schreibens der Beklagten vom 24.08.1977 – gegenüber der Beklagten erklärt hat, dass die Eintragung der Baulast nicht erforderlich sei. Die Akten beinhalten aber keinen sicheren Beweis dafür, wie die Verpflichtungserklärung des Rechtsvorgängers des Klägers zu den Akten der Beklagten gelangt ist und ob der Erklärende H. seine Unterschrift vor der Beklagten anerkannt hat. Der in der Bauarchivakte des Hauses des Beigeladenen enthaltene bauaufsichtliche Vermerk (Grundriss des Erdgeschosses, 3.7) „Zufahrt und Teilfläche der Garage 1 durch Baulast gesichert“, kann schon in zeitlicher Hinsicht keine Anerkennung der Unterschrift des Rechtsvorgängers H. beinhalten. Der genannte Vermerk wurde anlässlich der Prüfung des Bauantrages des Rechtsvorgängers des Beigeladenen gefertigt, die ausweislich des darüber gemachten Prüfvermerks am 15.12.1976 erfolgte. Die Verpflichtungserklärung des Rechtsvorgängers H. wurde erst später erstellt; sie datiert auf den 21.12.1976. Die Unerweislichkeit der Anerkennung der Unterschrift durch den Erklärenden H. geht zu Lasten der Beklagten, weil sie sich für die Rücknahme der Baugenehmigung auf die Wirksamkeit der Baulast beruft.
Hat somit der Rechtsvorgänger des Klägers nicht wirksam die dem Beigeladenen für sein Grundstück obliegende öffentlich-rechtliche Stellplatzverpflichtung übernommen, so verstößt die dem Kläger erteilte Baugenehmigung auch nicht gegen die in § 51 Abs. 8 BauO NRW geregelte Stellplatzverpflichtung, weil die geplante Neuerrichtung der Garage die Nutzung der Doppelgarage des Beigeladenen beschränkt. Die Beachtung der gesetzlichen Stellplatzvorgaben für das Grundstück des Beigeladenen obliegt – mangels ihrer Übernahme im Wege der Baulast durch den Rechtsvorgänger des Klägers – dem Beigeladenen und nicht dem Kläger.
Die dem Kläger erteilte Baugenehmigung war auch nicht deshalb rechtswidrig, weil der mit dem Bauantrag vorgelegte Lageplan des Vorhabens nicht den Anforderungen des § 3 Abs. 1 Nr. 6 BauPrüfVO NRW entsprochen hat. Nach dieser Bestimmung müssen die Bauvorlagen einen Lageplan enthalten, der u.a. die vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Baugrundstück und auf den angrenzenden Grundstücken enthalten muss. Der vom Kläger mit seinem Bauantrag vorgelegte Lageplan stellt die vorhandene Doppelgarage nicht korrekt dar. Er lässt nicht erkennen, dass die Doppelgarage des Beigeladenen durch Überbau teilweise auf dem Grundstück des Klägers gelegen ist und die vom Kläger geplante Garage in einer Breite von 1,90 m vor der vorhandenen Garage des Beigeladenen errichtet werden soll. Allerdings bewirkt die Vorlage des nicht den Vorgaben des § 3 Abs. 1 Nr. 6 BauPrüfVO NRW entsprechenden Lageplans nicht die Rechtswidrigkeit der am 13.02.2017 erteilten Baugenehmigung. Die mit einem Bauantrag vorzulegenden und von der Baugenehmigungsbehörde genehmigten Bauvorlagen bestimmen den Regelungsinhalt und –gegenstand der erteilten Baugenehmigung. Einzelne unbestimmte Bauvorlagen wie der in Rede stehende Lageplan, führen nur dann zur Rechtswidrigkeit einer dennoch erteilten Baugenehmigung, wenn sie – auch unter Einbeziehung anderer genehmigter Bauvorlagen – zu einer Unbestimmtheit der auf ihrer Grundlage erteilten Baugenehmigung führen. Dies ist hier nicht der Fall. Unter Berücksichtigung des mit dem Bauantrag eingereichten Grundrisses des Erdgeschosses (3/3), der ebenfalls Bestandteil der genehmigten Bauvorlagen ist und der den Standort der geplanten Garage im Verhältnis zur vorhandenen Doppelgarage des Beigeladenen konkret erkennen lässt, weist die Baugenehmigung den genehmigten Standort für die geplante Garage bestimmt genug aus. Dass die Genehmigung vom 13.02.2017 in Bezug auf den Standort der geplanten Garage bestimmt genug ist, folgt im Übrigen auch daraus, dass die Beklagte im angefochtenen Rücknahmebescheid selbst von dem im Grundriss des Erdgeschosses dargestellten Standort der Garage ausgeht und auf der Grundlage dieses im Grundriss des Erdgeschosses dargestellten Standortes einen Verstoß gegen die vermeintlich zugunsten des Beigeladenen begründete Baulast und die Abstandsflächenbestimmung des § 6 Abs. 11 Satz 5 BauO NRW 2000 herleitet.
Die Entscheidung der Beklagten, die dem Kläger erteilte Baugenehmigung vom 13.02.2017 mit Wirkung für die Vergangenheit zurückzunehmen, lässt Ermessensfehler nicht erkennen.
Die Beklagte hat zunächst ermessensfehlerfrei von einem bauordnungsrechtlichen Einschreiten gegen den Beigeladenen abgesehen.
Das Wohnhaus nebst Doppelgarage auf dem Grundstück des Beigeladenen ist zwar ohne wirksame Baulast bereits seit seiner Errichtung im Jahr 1976/77 formell und materiell baurechtswidrig. Die dem Rechtsvorgänger des Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 20.12.1976 zur Errichtung des Mehrfamilienhauses mit 4 Wohnungen nebst Doppelgarage ist nicht wirksam geworden. Die dem Rechtsvorgänger des Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 20.12.1976 steht nach Ziff. 12 ihrer Nebenbestimmungen unter der aufschiebenden Bedingung, dass sie „nur in Verbindung mit der Baulasteintragung“ gelte. Die Baulast ist aus den oben genannten Gründen aber nicht wirksam geworden und ist auch nicht in das bei der Bauaufsichtsbehörde der Beklagten geführte Baulastenverzeichnis eingetragen worden. Es lässt aber Ermessenfehler nicht erkennen, dass die Beklagte trotz des in formeller und wegen des fehlenden Stellplatznachweises auch in materieller Hinsicht illegal errichteten Wohnhauses mit Doppelgarage des Beigeladenen nicht gegen den Beigeladenen bauordnungsrechtlich vorgegangen ist, um den Verstoß gegen die nach § 6 Abs. 11 Satz 5 BauO NRW zulässige Gesamtlänge der Grenzbebauung auszuräumen. Die Beklagte durfte bei Ihrer Entscheidung, den Verstoß gegen § 6 Abs. 11 Satz 5 BauO NRW durch Rücknahme der dem Kläger erteilten Baugenehmigung zu verhindern, berücksichtigen, dass der Beigeladene die ihm erteilte, aber mangels Baulast nicht wirksam gewordene Baugenehmigung vom 20.12.1976 bereits ausgenutzt hat und dass die Beklagte das Wohnhaus nebst Doppelgarage am 02.11.1978 schlussabgenommen hat, ohne zu prüfen, ob die in der Nebenbestimmung Ziff. 12 der Baugenehmigung bezeichnete Baulast zugunsten des Beigeladenen wirksam bestellt worden war. Die Beklagte durfte im Übrigen auch berücksichtigen, dass sie wegen der formellen und materiellen Baurechtswidrigkeit des Wohnhauses des Beigeladenen nicht befugt war, vom Beigeladenen die Beseitigung der Doppelgarage zu verlangen. Eine auf die Beseitigung einer Hälfte der Doppelgarage gerichtete Anordnung wäre nicht geeignet gewesen, das Wohngebäude nebst Doppelgarage des Beigeladenen nachträglich zu legalisieren. Die materielle Baurechtswidrigkeit des Wohngebäudes des Beigeladenen beruht auf einem unzureichenden öffentlich-rechtlich gesicherten Stellplatznachweis für die 4 genehmigten Wohnungen im Haus des Beigeladenen. Ein Abriss der Doppelgarage hätte den fehlenden Stellplatznachweis nicht behoben und wäre eine ungeeignete bauordnungsrechtliche Maßnahme gewesen. Geeignete und verhältnismäßige Maßnahmen wäre etwa die am dem Beigeladenen gerichtete Aufforderung gewesen, die Stellplatzvorgabe anderweitig entweder auf dem Grundstück des Beigeladenen oder einem anderen Grundstück in zumutbarer Entfernung zu erfüllen oder aber vom Beigeladenen zur Ablösung der Stellplatzverpflichtung die Zahlung eines Geldbetrages zu verlangen.
Bei der Entscheidung darüber, ob sie den Kläger oder den Beigeladenen zur Verhinderung eines Verstoßes gegen § 6 Abs. 11 Satz 5 BauO NRW 2000 heranzieht, durfte die Beklagte berücksichtigen, dass die Abstandsflächenvorschrift des § 6 BauO NRW 2000 grundstücksbezogen ist. Die Vorschrift verpflichtet den Grundstückseigentümer, bestimmte Abstandsflächen gegenüber Nachbargrenzen einzuhalten und auf seinem Grundstück nur solche privilegierte Grenzgebäude i.S.v. § 6 Abs. 11 BauO NRW 2000 zu errichten bzw. errichten zu lassen, die die in § 6 Abs. 11 Satz 5 BauO NRW bestimmten Höchstlängen einhalten. Dies gilt auch für nicht im Eigentum des Grundstückseigentümers stehende Gebäude, die der Grundstückseigentümer als entschuldigten Überbau gem. § 912 Abs. 1 BGB zu dulden hat. Der Kläger ist zivilrechtlich gem. § 912 Abs. 1 BGB zur Duldung des Überbaus der Doppelgarage auf seinem Grundstück verpflichtet. Sein Rechtsvorgänger, der ehemalige Grundstückseigentümer H. hatte dem berechtigten Überbau durch den Rechtsvorgänger des Beigeladenen mit seiner Erklärung vom 21.12.1976 zugestimmt. Die Zustimmung des Rechtsvorgängers zum Überbau war in zivilrechtlicher Hinsicht wirksam, weil sie - anders als die öffentlich-rechtliche Baulasterklärung - formfrei erfolgen konnte. Die Zustimmungserklärung des Rechtsvorgängers des Klägers wirkt als schuldrechtliche Vereinbarung zwar nicht gegenüber dem Kläger. Dieser hat den Überbau aber gesetzlich gem. § 912 Abs. 1 BGB zu dulden. Der Überbau ist i.S.v. § 912 Abs. 1 BGB entschuldigt, weil dem Rechtsvorgänger des Beigeladenen wegen der Zustimmung des Rechtsvorgängers des Klägers weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit zur Last gefallen ist.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Es entsprach der Billigkeit gem. § 162 Abs. 3 VwGO, die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen waren für erstattungsfähig zu erklären, weil der Beigeladene einen Sachantrag gestellt und sich damit einem eigenen Kostenrisiko ausgesetzt.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn
1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.
Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist schriftlich bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.
Auf die ab dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) wird hingewiesen.
Vor dem Oberverwaltungsgericht und bei Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird, muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen.
Die Antragsschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf
10.000,00 €
festgesetzt.
Gründe
Mit Rücksicht auf die Bedeutung der Sache für der Kläger ist es angemessen, den Streitwert auf den festgesetzten Betrag zu bestimmen (§ 52 Abs. 1 GKG).
Gegen diesen Beschluss kann schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle, Beschwerde bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln eingelegt werden.
Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt.
Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.

Zitierte Normen: §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Es entsprach der Billigkeit gem. § 162 Abs. 3 VwGO
§§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO
§§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung
§ 48 VwVfG NRW
§ 912 BGB
§ 99 BauO NRW
§ 64 BauO NRW
§ 6 BauO NRW
§ 167 VwGO
§ 3 Abs. 1 Nr. 6 BauPrüfVO
§ 6 Abs. 11 BauO NRW
§ 99 Abs. 2 BauO NRW
§ 3 Abs. 1 Nr. 6 BauprüfVO
§ 51 Abs. 8 BauO NRW
§ 6 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW
§ 6 Abs. 11 Satz 5 BauO NRW
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 48 Abs. 1 VwVfG NRW
§ 6 Abs. 11 Satz 1 BauO NRW
§ 99 Abs. 1 und 2 BauO NRW
§ 912 Abs. 1 BGB
§ 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 52 Abs. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: 2 K 5038/18