Verwaltungsgericht Stuttgart (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-11-25, Aktenzeichen 6 K 516/25
ECLI: ECLI:DE:VGSTUTT:2025:1125.6K516.25.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Erteilung einer nachträglichen Baugenehmigung für eine bereits seit längerem betriebene Wettvermittlungseinrichtung.
Die Klägerin ist Mieterin einer Ladeneinheit im Erdgeschoss des Gebäudes C-Straße XX, Flst.-Nr. xx im Stadtteil Mitte der Beklagten, die lange als Bankfiliale genutzt wurde und für die am 03.02.2009 eine Baugenehmigung für die Nutzung als Gaststätte erteilt wurde („S-Ladenlokal“). Das Grundstück ist mit einem fünfgeschossigen denkmalgeschützten Gebäude bebaut, das im Erdgeschoss noch über eine weitere, kleinere Ladeneinheit verfügt, die als Sonnenstudio genutzt wird. Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Alexander-/Uhlandstr.“ 1964/113 der Beklagten, der für das Baugrundstück ein Kerngebiet festsetzt. Zudem liegt es im Geltungsbereich des Bebauungsplans 2016/11, „Vergnügungsstätten und andere Einrichtungen im Stadtbezirk Stuttgart-Mitte (Stgt 265.5)“ der Beklagten, der am 20.10.2016 als Satzung beschlossen wurde. Nach dessen § 1 Abs. 1 sind Spielhallen und Wettbüros im „Zulässigkeitsbereich“ in den Erdgeschossen unzulässig, in den Ober- und Untergeschossen ausnahmsweise zuverlässig, sofern keine negativen Auswirkungen auf die städtebauliche Situation zu erwarten sind. Nach § 1 Abs. 3 sind sonstige Vergnügungsstätten nur in den Unter- und Obergeschossen allgemein zulässig, in den Erdgeschossen ausnahmsweise zulässig, sofern keine negativen Auswirkungen auf die städtebauliche Situation zu erwarten sind. Außerhalb des Zulässigkeitsbereichs sind nach § 2 Abs. 1 der Satzung Vergnügungsstätten, Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Wettbüros nicht zulässig. Das Baugrundstück liegt außerhalb des rot markierten Zulässigkeitsbereichs des Bebauungsplans 2016/11.
Am 10.05.2012 beantragte der Geschäftsführer der Klägerin die Erteilung einer Baugenehmigung für eine Änderung der Nutzung der Gaststätte im Erdgeschoss des Gebäudes in eine Spielothek. Diesen Bauantrag stellte die Beklagte zunächst zurück und lehnte ihn nach dem Erlass einer Veränderungssperre durch ihren Gemeinderat schließlich am 06.12.2013 ab. Ein weiterer Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Änderung der Nutzung der Gaststätte in ein Wettbüro vom 24.01.2013 wurde am 09.12.2013 ebenfalls abgelehnt. Die hiergegen erhobenen Widersprüche wies das Regierungspräsidium Stuttgart mit Bescheid vom 06.04.2020 zurück. Die dagegen erhobene Klage wies das Verwaltungsgericht Stuttgart mit Urteil vom 08.04.2023 ab (Az.: 2 K 2172/20), den Antrag auf Zulassung der Berufung lehnte der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg mit Beschluss vom 06.12.2024 ab (Az.: 8 S 1334/23).
Einen weiteren Bauantrag vom 02.07.2019 für die Änderung der Nutzung der Ladeneinheit in eine Wettannahmestelle lehnte die Beklagte am 11.05.2020 ebenfalls ab. Der Widerspruch wurde am 21.09.2020 zurückgewiesen, die Klage am 18.04.2023 abgewiesen (VG Stuttgart, Urt. v. 18.04.2023- 2 K 5947/20 -), der Antrag auf Zulassung der Berufung mit Beschluss vom 16.11.2023 abgelehnt (VGH Bad-Württ. Az.: 8 S 1148/23).
Am 18.06.2024 beantragte die Klägerin bei der Beklagten die Erteilung einer Baugenehmigung für die Änderung der Nutzung der Gaststätte in eine Annahmestelle für Sportwetten. Der Bauantrag sieht auch die Neuerrichtung mehrerer Wände vor. Vom ehemaligen Gastraum sollen noch 38,96 m² den Kunden zur Verfügung stehen, 9,84 m² sind für eine Theke, einschließlich des dahinterliegenden Bereichs, vorgesehen. Die übrige Fläche von ca. 85 m² soll dem Personal zur Verfügung stehen.
Den geplanten Betrieb beschrieb die Klägerin wie folgt:
„Beantragt wird eine Wettannahmestelle ohne Verweilcharakter.
Die ladenmäßige Annahmestelle dient dem Verkauf von Sportwetten an Kunden – vergleichbar wie in einer Toto-/LottoOddset-Annahmestelle.
Sie ist darauf angelegt, ähnlich einer Toto-/Lotto-Oddset-Annahmestelle, Wetten entgegenzunehmen und weiterzuleiten und Gewinne auszuzahlen. Eine Verweil- und Amüsiercharakter entsteht nicht.
Das Geschäft dient insoweit konkret der Vorbereitung der Wettabgabe (Durchsicht des Angebots, hier der Wettprogramme und Ausfüllen von Wettscheinen) und dem Kauf des jeweiligen Produkts durch Einlesen der sog. „Lesekarte“ mittels Scanner durch Ladenpersonal am Schalter, ähnlich wie Barcode-Scanner im Supermarkt, sowie der Bezahlung des gekauften Produkts, hier durch Zahlung des jeweiligen Wetteinsatzes. Die Wettkunden können sich „vice versa“ auch Wettgewinne auszahlen lassen.
Es werden – wie in einer Toto-/Lotto-Oddset-Annahmestelle – Wetten aus allen Bereichen des Sports verkauft. Das Sportangebot ist vergleichbar mit dem Sortiment in einer Toto-/Lotto-Oddset-Annahmestelle. Wetten auf Pferde- und andere Tierrennen werden nicht angeboten. Es werden nur zulässige Wettarten und Wetten angeboten. Live-Wetten werden nicht angeboten.
Eine TV-Übertragung findet nicht statt.
Es werden SB-Wettterminals vorgehalten. An diesen sind keine Live-Wetten möglich. An diesen ist keine Mitverfolgung von Sportereignissen möglich. Die SB-Terminals dienen der raschen Wettabgabe (Vermeidung von Schlangenbildung im Laden). Außer der Möglichkeit der Teilnahme an Wetten werden keinerlei andere Spielmöglichkeiten wie z.B. Spielautomaten vorgehalten.
Es werden keine Getränke ausgeschenkt. Es gibt keinen Getränkeautomaten. Es werden keine Speisen abgegeben.“
Mit Bescheid vom 08.10.2024 lehnte die Beklagte den Bauantrag der Klägerin ab. Zur Begründung führte sie aus, die vormals genehmigte Nutzung der Räume als Schank- und Speisewirtschaft sei aufgegeben worden und daher die zugehörige Baugenehmigung erloschen. Die nun beantragte Nutzungsänderung widerspreche den Festsetzungen ihrer Vergnügungsstättensatzung vom 20.10.2016. Es liege ein unzulässiges Wettbüro vor. Die Voraussetzungen einer Befreiung hierfür nach § 31 Abs. 2 BauGB seien nicht gegeben, da eine Wettvermittlungsstelle jedenfalls mit den städtebaulichen Zielen der Vergnügungsstättensatzung nicht vereinbar sei und die Grundzüge der Planung berührte. Sie widerspreche den Zielen der Satzung, die vorhandene Nutzungsmischung im Plangebiet zu sichern, die Gebiete in ihre Eigenart zu stabilisieren sowie einen sogenannten „Trading-Down-Effekt“ zu verhindern. Ein Wettbüro löse bodenrechtliche Spannungen aus und bedinge eine Verschlechterung der Gebietsqualität. Die Erteilung einer Befreiung würde einen ungewollten Präzedenzfall schaffen und die Festsetzungen aushebeln. Auch eine unbeabsichtigte Härte sei nicht gegeben, die beantragte Nutzung solle durch die Festsetzungen gerade verhindert werden. Bauordnungsrechtlich verstoße die Nutzung zudem gegen § 37 Abs. 3 LBO, da weder der erforderliche Pkw-Stellplatz noch die erforderlichen fünf Fahrradstellplätze nachgewiesen seien. Die Voraussetzungen einer Abweichungsentscheidung hiervon nach § 56 LBO lägen nicht vor.
Die Klägerin erhob am 31.10.2024 Widerspruch gegen die Entscheidung, über den noch nicht entschieden wurde.
Am 27.01.2025 hat die Klägerin die vorliegende Klage zum Verwaltungsgericht Stuttgart erhoben.
Zur Begründung trägt sie vor, anders als in den vorangegangenen Verfahren liege keine Vergnügungsstätte vor, da es Live-Wetten nicht mehr gebe und auch keine Stühle oder sonstige Sitzgelegenheiten vorgesehen seien. Stehtische hätten auch Lotto-Annahmestellen und die Nutzfläche entspreche einem Kioskbetrieb. Das Erscheinungsbild der Annahmestelle entspreche nicht demjenigen einer abgeschotteten Vergnügungsstätte, sondern sei einladend und offen. Es handle sich nach der Rechtsprechung um eine reine Wettannahmestelle, also ein Ladengeschäft bzw. einen sonstigen Gewerbebetrieb. Als solcher Betrieb sei das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig und verstoße auch nicht gegen die Vergnügungsstättensatzung der Beklagten. Nach der Rechtsprechung des VGH Bad.-Württ. (Urt. v. 31.08.2022 – 8 S 214/22 -) könne eine reine Wettannahmestelle, in der die Kunden nicht zum Verweilen animiert würden, nicht als Vergnügungsstätte qualifiziert werden. Derartige Einrichtungen unterfielen auch nicht dem Ausschluss von Wettbüros in der Vergnügungsstättensatzung der Beklagten, wie sich insbesondere aus deren Begründung ergebe, die an verschiedenen Stellen (S. 7-9, 11) mit dem Verweilcharakter, Störpotenzial und Trading-Down-Effekt von Wettbüros argumentiere, der aber nur von Vergnügungsstätten oder vergleichbaren Einrichtungen ausgehen könne. Eine solche Vergleichbarkeit liege nicht vor, wie sich aus ihrem Bauantrag ergebe. Eine erweiternde Auslegung der Satzung stelle einen ungerechtfertigten Eingriff in ihr Eigentumsgrundrecht und ihre Berufsfreiheit dar, zumal die Beklagte letztlich die Ansiedlung von Wettannahmestellen in ihrem gesamten Stadtgebiet unterbinde, da die Zulässigkeitsbereiche faktisch ungeeignet für deren Ansiedlung seien. Außerdem seien die negativen städtebaulichen Effekte von bloßen Wettannahmestellen auf ihre Umgebung mit denjenigen von Vergnügungsstätten nicht vergleichbar.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verpflichten, ihr unter Aufhebung des Bescheids vom 08.10.2024 (xx) die Baugenehmigung für den beantragen Umbau einer Gaststätte zu einer Wettannahmestelle im Erdgeschoss des Gebäudes C-Straße xx zu erteilen,
hilfsweise die Beklagte zu verpflichten, ihr unter Aufhebung des Bescheids vom 08.10.2024 (xx) einen positiven Bauvorbescheid zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit zu erteilen,
höchst hilfsweise festzustellen, dass der Umbau einer Gaststätte zu einer Wettannahmestelle im Erdgeschoss des Gebäudes C-Straße xx bauplanungsrechtlich zulässig ist.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Erwiderung trägt sie vor, das Vorhaben unterfalle ihrer Vergnügungsstättensatzung, die es für unzulässig erkläre. Die Satzung erfasse nach ihrem Willen und ihrem Wortlaut alle so genannten „Wettbüros“, also Wettvermittlungsstellen nach §§ 20, 21 LGlüG unabhängig davon, ob es sich zugleich auch um eine Vergnügungsstätte handle. Wettbüros, die zugleich Vergnügungsstätten darstellten, unterfielen dabei bereits § 2 Abs. 1 Variante 1 der Satzung („Vergnügungsstätten“), reine Wettbüros, die keine Vergnügungsstätten darstellten und von der Rechtsprechung als „Wettannahmestellen“ bezeichnet würden, unterfielen § 2 Abs. 1 Variante 4 der Satzung („Wettbüros“). Das folge bereits aus dem Wortlaut der Festsetzungen des Bebauungsplans („§ 2 Zulässigkeit von Vergnügungsstätten und anderen Einrichtungen“). Die gesonderte Benennung von Wettbüros als andere Einrichtungen in § 2 Abs. 1 der Satzung wäre inhaltsleer, wenn nun man davon ausginge, dass die Satzung von vorneherein nur solche Wettbüros erfasste, die zugleich auch Vergnügungsstätten seien. Das entspreche auch der Systematik von § 2 Abs. 1 der Satzung, der in den Varianten zwei und drei („Bordelle und bordellartige Betriebe“) ebenfalls andere Einrichtungen regle.
Diese Auslegung werde ferner durch die Planbegründung gestützt, die an mehreren Stellen zwischen Wettbüros auf der einen und Vergnügungsstätten auf der anderen Seite unterscheide. Die Satzung verwende den Begriff des „Wettbüros“ daher im Sinne einer Wettannahmestelle, die keine Vergnügungsstätte sei.
Die Festsetzung sei auch wirksam. Sie beruhe auf § 1 Abs. 5 i.V.m. Abs. 9 BauNVO. Die demnach erforderlichen besonderen städtebaulichen Gründe lägen vor, insbesondere solle einem „Trading-down-Effekt“ entgegengewirkt werden. Bei der Ansiedlung von Wettbüros bestehe die Gefahr einer Verzerrung des Boden- und Mietpreisgefüges sowie der Verdrängung gebietsbestimmender Nutzungen. Dass dies zutreffe, zeige gerade der vorliegende Fall, in dem die Klägerin es sich sogar leisten könne, einen Großteil der Ladenfläche faktisch ungenutzt zu lassen. „Trading-down-Effekte“ würden nach Untersuchungen der Beklagten, insbesondere einem Ergänzungsgutachten des Stadtplaners Prof. Dr. A. vom 03.04.2020, auch von reinen Wettbüros ausgelöst, die keine Vergnügungsstätten seien, da auch diese Betriebe in direkter Konkurrenz zu den bestehenden Nutzungen träten und diese verdrängten. Auch die Nutzungszeiten, das Erscheinungsbild und der Nutzerkreis wichen stark vom Einzelhandel ab.
Eine bauplanungsrechtliche Befreiung könne nicht erteilt werden, da der Ausschluss einen Grundzug der Planung darstelle, der berührt sei.
Nach Hinweis an die Beteiligten durch das Gericht auf die Begründung des Ablehnungsbescheids hat die Beklagte ergänzt, dass einer Genehmigung auch das Fehlen der erforderlichen Kfz- und Fahrradstellplätze entgegenstehe, da im Baugenehmigungsverfahren keine Stellplätze nachgewiesen worden seien. Der Stellplatzberechnung sei dabei nicht der durch das Vorhaben ausgelöste Mehrbedarf gegenüber einer bestandskräftig genehmigten Nutzung zugrunde zu legen, da die letzte Baugenehmigung vom 03.02.2009 für die Nutzung als Gaststätte erloschen sei, nachdem diese Nutzung im Jahr 2011 aufgegeben und in der Folge mindestens seit dem Jahr 2012 eine jedenfalls formell illegale Wettvermittlungsstelle betrieben worden sei. Die Klägerin habe die Variationsbreite der Nutzungen der Baugenehmigung damit verlassen und der Bestandsschutz sei erloschen. Für das Vorhaben sei daher die Errichtung von drei Kfz-Stellplätzen und drei Fahrrad-Stellplätzen erforderlich. Diese Bedarfsberechnung beruhe auf dem erhöhten Besucheraufkommen einer Wettannahmestelle, für das die Nr. 6.3 unter Buchst. B des Anhangs 1 der VwV Stellplätze, („Spielhallen“) herangezogen werden könne. Pro 15m² Nutzfläche sei daher ein Stellplatz erforderlich, bei 38,96 m² Nutzfläche also drei Stellplätze. Zum gleichen Ergebnis komme man, wenn stattdessen auf die Stellplatzberechnung für eine Gaststätte abgestellt werde (Nr. 6.1 Buchst. B des Anhangs 1 der VwV Stellplätze). Sofern man vergleichsweise die Nutzung als Ladenlokal heranziehe, seien nach Nr. 3.1. des Buchst. B des Anhangs 1 der VwV Stellplätze zwei KfZ-Stellplätze und ein Fahrradstellplatz erforderlich.
Die Klägerin hat hierzu ausgeführt, die Stellplatzverpflichtung stehe der Genehmigung nicht entgegen, da das Vorhaben keinen Mehrbedarf an Stellplätzen auslöse. Die Annahme eines Mehrbedarfs durch die Beklagte sei eine Folge der fehlerhaften Einstufung als Vergnügungsstätte und der Nichtberücksichtigung des genehmigten Bestands. Letzterer sei weiterhin relevant, da sie ihn dem Bauantrag zugrunde gelegt habe und daher keine Verzichtserklärung abgegeben habe. Die Nutzung als Wettannahmestelle löse sogar einen geringeren Stellplatzbedarf aus als die genehmigte Nutzung als Gaststätte. Eine entsprechende Mehrbedarfsberechnung sei dem Stellplatznachweis auch beigefügt gewesen.
Die Beteiligten haben einer Entscheidung durch den Berichterstatter anstelle der Kammer zugestimmt.
In der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin Hilfsbeweisanträge zur Miethöhe, zur städtebaulichen Wirkung und zum Störpotenzial von Wettannahmestellen sowie zu den von diesen erwirtschafteten Erträgen gestellt.
Für die weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und Behördenakten verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Mit Einverständnis der Beteiligten entscheidet der Berichterstatter den vorliegenden Rechtsstreit (§ 87a Abs. 2, Abs. 3 VwGO).
Die Klage ist mit dem Hauptantrag zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg (dazu I.). Die Hilfsanträge sind bereits unzulässig (dazu II.).
I. Auf ihren Hauptantrag hin hat die Klägerin keinen Anspruch auf Verpflichtung der Beklagten, ihr eine Baugenehmigung für die Einrichtung einer Wettannahmestelle in den Räumlichkeiten einer genehmigten Gaststätte zu erteilen (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Der Hauptantrag ist als Verpflichtungsklage in der Form der Untätigkeitsklage zulässig, da über den zulässig eingelegten Widerspruch der Klägerin nicht entschieden wurde. Er ist jedoch nicht begründet. Die Klägerin bedarf zwar für die Einrichtung einer Wettannahmestelle in den Räumlichkeiten einer Gaststätte einer Baugenehmigung, da dies eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellt (vgl. § 50 Abs. 2 Nr. 1 LBO). Dem Vorhaben stehen aber von der Beklagten als Baurechtsbehörde zu prüfende öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen (§ 58 Abs. 1 Satz 1 LBO).
Das Vorhaben ist bereits bauordnungsrechtlich unzulässig (dazu 1.). Auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens kommt es daher nicht mehr an (dazu 2.).
1. Das Vorhaben der Klägerin verstößt gegen Bauordnungsrecht.
Dem Vorhaben stehen die § 37 Abs. 1-3 LBO entgegen, da die notwendigen Stellplätze für Kraftfahrzeuge und Fahrräder nicht nachgewiesen sind. Der Stellplatzbedarf für das Vorhaben entspricht dem einer Neuerrichtung, weil die letzte Baugenehmigung vom 03.02.2009 für die Nutzung der Ladeneinheit als Gaststätte keinen Bestandsschutz mehr vermittelt. Für das Vorhaben sind keine Stellplätze nachgewiesen.
a) Bei Änderungen oder Nutzungsänderungen von Anlagen sind Stellplätze nach § 37 Abs. 3 LBO in solcher Zahl herzustellen, dass die infolge der Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge und Fahrräder aufgenommen werden können.
Maßgeblich ist dabei grundsätzlich ein Vergleich des von der beantragten Nutzung ausgelösten Stellplatzbedarfs zu demjenigen der zuletzt legal ausgeübten Nutzung nach Maßstäben des derzeit geltenden Rechts (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 26.06.1998 - 8 S 1661/98 - Ls. 1, juris). Die Maßgeblichkeit der letzten legal ausgeübten Nutzung, also der zuletzt erteilten Baugenehmigung, ergibt sich zum einen aus dem von dieser Genehmigung vermittelten Bestandsschutz (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 29.09.1999 - 3 S 1163/99 - juris Rn. 60; Mattes, in: BeckOK BauordnungsR BW, 33. Ed., Stand 10/2025, § 37 LBO Rn. 55), zum anderen aus einer Parallelwertung zu § 50 Abs. 2 LBO, in dessen Rahmen ebenfalls die letzte legal ausgeübte Nutzung als Vergleichspunkt herangezogen wird (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 26.06.1998 – 8 S 1661/98 - juris Rn. 3). Die Anrechnung kann daher in Einzelfällen auch entfallen, wenn die zuletzt ausgeübte Nutzung keinen Bestandsschutz mehr vermittelt (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 29.09.1999 - 3 S 1163/99 - juris Rn. 60 f., Mattes, in: BeckOK BauordnungsR BW, 33. Ed., Stand 10/2025, § 37 LBO Rn. 55).
b) Die zuletzt legal ausgeübte Nutzung als Gaststätte ist nicht maßgeblich für die Berechnung der hier nachzuweisenden Stellplatzzahl. Weder aus dem Bestehen von Bestandsschutz (dazu aa) noch aus der Parallelität zu § 50 Abs. 2 LBO (dazu bb) folgt vorliegend, dass die Stellplatzberechnung an die damals erteilte Genehmigung anknüpfen müsste.
aa) Für die Nutzung der maßgeblichen Räume als Gaststätte besteht kein Bestandsschutz mehr.
Das folgt zwar nicht aus dem Erlöschen der insoweit erteilten Genehmigung infolge ihrer Erledigung auf sonstige Weise gem. § 43 Abs. 2 LVwVfG, da eine Erledigung nicht eingetreten ist [dazu (1)]. Es ergibt sich jedoch aus der mit dem sogenannten „Gesetz für das schnelle Bauen“ (GBl. 2025 Nr. 25 v. 28.03.2025) geschaffenen gesetzlichen Regelung des formellen Bestandsschutzes in § 76 Abs. 1 Satz 1 LBO [dazu (2)].
Der formelle baurechtliche Bestandsschutz folgt grundsätzlich aus der Erteilung einer Baugenehmigung und besteht daher, soweit die Legalisierungswirkung dieser Genehmigung reicht und solange sie gültig ist. Da die Geltungsdauer der Baugenehmigung – jedenfalls ausdrücklich und abgesehen von § 62 Abs. 1 LBO – nicht allgemein gesetzlich geregelt ist, geht die Rechtsprechung davon aus, dass die Baugenehmigung grundsätzlich unbegrenzt gültig ist und sich ihr Erlöschen nach § 43 Abs. 2 LVwVfG richtet (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 08.07.2014 - 8 S 1071/13 - juris Rn. 24). Nach § 43 Abs. 2 LVwVfG bleibt ein Verwaltungsakt wirksam, solange und soweit er nicht zurückgenommen, widerrufen, anderweitig aufgehoben oder durch Zeitablauf oder auf andere Weise erledigt ist. Wird eine Nutzung aufgegeben oder eine anderweitige Nutzung aufgenommen, kommt allenfalls eine Erledigung auf sonstige Weise, insbesondere durch einen konkludent erklärten Verzicht des Genehmigungsinhabers in Betracht. Hingegen spielt das sogenannte Zeitmodell des Bundesverwaltungsgerichts, das es für die Auslegung des Begriffs der „alsbaldigen Neuerrichtung“ aus § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB entwickelt hat (BVerwG, Urt. v. 21.08.1981 - 4 C 65.80 - juris), für die Erledigung einer nach baden-württembergischen Landesrecht erteilten Baugenehmigung keine Rolle, da die Landesbauordnung keine Rechtspflicht zur fortgesetzten Nutzung einer genehmigten baulichen Anlage kennt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 08.07.2014 - 8 S 1071/13 - juris Rn. 28, m.w.N., Beschl. v. 20.07.2016 - 8 S 969/16 - juris Ls. 1). Zuletzt hat der Landesgesetzgeber den bisher ausschließlich durch Richterrecht ausgeformten baurechtlichen Bestandsschutz allerdings in § 76 Abs. 1 LBO geregelt und hat in Satz 1 dieser Norm bestimmt, dass eine bauliche Anlage Bestandsschutz genießt, soweit sie genehmigt und genehmigungskonform errichtet worden ist und den Umfang der genehmigten Nutzung nicht verlassen hat.
(1) Eine Erledigung der Baugenehmigung vom 03.02.2009 für die Nutzung als Gaststätte nach § 43 Abs. 2 LVwVfG ist nicht eingetreten.
Die Erledigung auf sonstige Weise kann unter anderem durch einen Verzicht des Genehmigungsinhabers eintreten. Ein Verzicht auf die Baugenehmigung liegt vor, wenn eine neue Nutzung tatsächlich aufgenommen wird, die außerhalb der Variationsbreite der bisherigen Nutzung liegt und die erkennbar nicht nur vorübergehend ausgeübt werden soll (OVG NRW, Beschl. v. 13.12.2016 - 7 B 1227/16 - Rn. 2, juris m.w.N.) und wenn der Verzichtswille des Bauherrn hierdurch unmissverständlich und unzweifelhaft zum Ausdruck kommt (OVG Berl.-Brand., Urt. v. 08.11.2018 - OVG 2 B 4.17 - juris Rn. 33; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 08.07.2014 - 8 S 1071/13 - juris Rn. 28; VG Stuttgart, Urt. v. 16.11.2022 - 15 K 5819/21 - n.V., S. 15, VG Karlsruhe, Urt. v. 24.09.2015 - 9 K 710/14 - juris Rn. 36). Die bloße, insbesondere ungenehmigte, Aufnahme einer anderen Nutzung genügt hingegen grundsätzlich nicht, um eine Verzichtserklärung und damit einhergehende Erledigung der Baugenehmigung anzunehmen (VG Karlsruhe, Urt. v. 24.09.2015 - 9 K 710/14 - juris Rn. 37 f., instruktiv auch Fischer, BauR 2014, 2022, 2027).
Ein Verzicht nach diesen Maßstäben liegt nicht vor. Insbesondere haben weder der damalige Bauherr oder ein Rechtsnachfolger noch der Eigentümer des Gebäudes als dinglich Berechtigter eine (konkludente) Verzichtserklärung abgegeben. Die Klägerin ist als Mieterin weder dinglich am Grundstück berechtigt noch hat sie die Rechtsnachfolge der früheren Bauherrin angetreten, sodass es auf einen etwa von ihr konkludent erklärten Verzicht nicht ankommt.
Sonstige Erledigungstatbestände sind nicht ersichtlich, insbesondere stellt die Aufgabe einer genehmigten Nutzung regelmäßig keine Änderung der Sach- oder Rechtslage dar, die zur Erledigung der Baugenehmigung führen würde (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 08.07.2014 - 8 S 1071/13 - juris Rn. 36 ff.). Für die ungenehmigte Aufnahme einer anderen Nutzung kann nichts anderes gelten, soweit die Rückkehr zur ursprünglichen Nutzung tatsächlich möglich bleibt.
(2) Die Baugenehmigung für eine Gaststätte vermittelt dennoch keinen Bestandsschutz mehr.
Das folgt aus § 76 Abs. 1 Satz 1 LBO. Nach dieser Bestimmung genießt eine bauliche Anlage Bestandsschutz, soweit sie genehmigt und genehmigungskonform errichtet worden ist und den Umfang der genehmigten Nutzung nicht verlassen hat. Nach Satz 2 der Norm gilt dies auch, wenn die bauliche Anlage zum Zeitpunkt ihrer Errichtung dem geltenden Recht entsprochen hat oder wenn die bauliche Anlage zu einem späteren Zeitpunkt hätte genehmigt werden können und die Anlage nicht zwischenzeitlich zu anderen Zwecken genutzt wird. Der Gesetzgeber hat mit dieser Regelung sowohl den formellen (Satz 1) als auch den materiellen (Satz 2) Bestandsschutz daran geknüpft, dass die bauliche Anlage zwischenzeitlich nicht anderweitig genutzt wird.
Anders als der auslegungsbedürftige Wortlaut von § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO, mit dem die Kammer sich zuletzt in ihrem Beschluss vom 24.11.2025 auseinandergesetzt hat (- 6 K 11858/25 - juris), ist der Wortlaut des § 76 Abs. 1 Satz 1 LBO eindeutig. Nach § 76 Abs. 1 Satz 1 LBO besteht kein Bestandsschutz mehr, wenn eine Nutzung ins Werk gesetzt wird, die der ursprünglichen Baugenehmigung nicht mehr entspricht. Ob das Ende des Bestandsschutzes in derartigen Fällen rechtsdogmatisch weiterhin aus dem Erlöschen der Baugenehmigung, möglicherweise gar einem (fingierten) Verzicht folgt (so wohl Uechtritz, VBlBW 2025, 441, 446), oder ob der Gesetzgeber mit der Neuregelung die Legalisierungswirkung der Baugenehmigung umfassend an die Beibehaltung der ursprünglich genehmigten Nutzung geknüpft hat, kann insoweit dahinstehen. Nach § 76 Abs. 1 Satz 1 LBO kann Bestandsschutz für eine Nutzung jedenfalls nur angenommen werden, sofern die von der Genehmigung legalisierte Nutzung fortbesteht. Nur insoweit bestehe, so die Gesetzesbegründung, ein schützenswertes Interesse des sich auf den Bestandsschutz Berufenden (LT-Drs. 17/8022, S. 70). Ein anderes Auslegungsergebnis ist auch nicht deshalb geboten, weil die Gesetzesbegründung andeuten könnte, dass § 76 Abs. 1 LBO eine bloße Kodifizierung ohne Einschränkung des Bestandsschutzes darstellen soll. Zwar heißt es in der Gesetzesbegründung, dass § 76 Abs. 1 LBO den Bestandsschutz regele, „wie er durch Artikel 14 Absatz 1 des Grundgesetzes und höchstrichterlicher Rechtsprechung geprägt wird“ (LT-Drs. 17/8022, S. 70). Der Gesetzgeber kann insoweit aber auch – was ihm selbstverständlich unbenommen ist – über die bisherige Rechtsprechung des VGH Baden-Württemberg hinaus die (ältere) Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts oder diejenige anderer Oberverwaltungsgerichte kodifiziert haben (vgl. z.B. OVG NRW, Beschl. v. 17.09.2020 - 7 B 912/20 - juris Rn. 4 m.w.N.).
Damit vermittelt die Baugenehmigung vom 03.02.2009 für die Nutzung als Gaststätte vorliegend keinen Bestandsschutz mehr, da die Klägerin die ehemalige Gaststätte derzeit als Wettannahmestelle nutzt und auch zuvor seit mehr als zehn Jahren als Wettbüro oder Wettannahmestelle genutzt hat, wie sich aus von der Beklagten vorgelegten Bildern und von ihr in Bezug genommenen Nachbareinwendungen ergibt. Eine genehmigungskonforme Nutzung als Gaststätte ist dagegen jedenfalls seit dem Jahr 2012 nicht mehr erfolgt.
bb) Im Rahmen des alternativ zur Begründung für die Maßgeblichkeit der letzten legal ausgeübten Nutzung herangezogenen § 50 Abs. 2 LBO würde nichts anderes gelten.
Auch für die Anwendung dieser Norm ist die letzte legal ausgeübte Nutzung nur insoweit maßgeblich, als sie noch Bestandsschutz vermittelt und nicht zwischenzeitlich durch den Übergang zu einer anderen Nutzung aufgegeben wurde (Hager, in: Schlotterbeck et al., LBO, 8. Aufl. 2020, § 50 Rn. 24 m. Verweis auf die Rspr. des OVG NRW, zuletzt bestätigt in dessen Beschl. v. 17.09.2020 - 7 B 912/20 - juris Rn. 4). Das ist vorliegend nicht der Fall, da die Klägerin die ehemalige Gaststätte – wie dargestellt – derzeit als Wettannahmestelle nutzt und auch zuvor seit mehr als zehn Jahren als Wettbüro oder Wettannahmestelle genutzt hat. Die vormalige Baugenehmigung würde insoweit auch kein Abwehrrecht des Bauherrn gegenüber Eingriffsmaßnahmen mehr darstellen (s. dazu VG Karlsruhe, Urt. v. 31.10.2023 - 2 K 4067/22 - juris Rn. 61).
c) Der Stellplatzbedarf älterer Nutzungen ist ebenfalls nicht relevant, da insoweit erteilte Baugenehmigungen jedenfalls bereits mit der Erteilung einer neuen Baugenehmigung infolge einer Änderung der Sach- und Rechtslage erloschen sind (vgl. dazu allgemein VGH Bad.-Württ., Urt. v. 08.07.2014 - 8 S 1071/13 - juris Rn. 38).
d) Der nach § 37 Abs. 3 LBO maßgebliche Stellplatzbedarf entspricht folglich dem Bedarf im Fall einer Neuerrichtung gem. § 37 Abs. 1, 2 LBO, da es an einer zuvor genehmigten maßgeblichen Nutzung fehlt. Dabei kann dahinstehen, ob für das Vorhaben die von der Beklagten alternativ herangezogenen Nrn. 6.3 lit. B Anhang 1 der VwV Stellplätze (Spielhallen) bzw. Nr. 6.1 lit. B Anhang 1 der VwV Stellplätze (Gaststätten) maßgeblich sind, oder die von der Klägerin herangezogene Nr. 3.1 lit. B Anhang 1 der VwV Stellplätze (Verkaufsstätte). Bereits der für eine Verkaufsstätte mit 30 bis 50 m² Verkaufsfläche nach Nr. 3.1 lit. B Anhang 1 und Nr. 4 Anhang der VwV Stellplätze mindestens maßgebliche Bedarf von zwei Kfz-Stellplätzen und einem Fahrradstellplatz ist nicht nachgewiesen.
e) Ein Anspruch der Klägerin auf Ablösung der Stellplätze nach § 37 Abs. 6 LBO oder eine Abweichungsentscheidung besteht nicht.
Die Klägerin hat bereits nicht vorgetragen und es ist auch nicht ersichtlich, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 37 Abs. 6 LBO vorliegen. Zudem fehlt insoweit auch die von der Norm vorausgesetzte Zustimmung der Gemeinde, die als eigenständige Entscheidung außerhalb des Baugenehmigungsverfahrens nicht ersetzt werden kann (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 02.12.1993 - 5 S 2857/93 - juris, Ls. 1). Auch für eine Abweichungsentscheidung nach § 37 Abs. 7 Satz 2 LBO oder § 56 LBO ist nichts vorgetragen oder ersichtlich.
2. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens kann offenbleiben, da das Vorhaben bereits an der bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit scheitert. Daher bestand auch kein Anlass, den von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung gestellten bedingten Beweisanträgen nachzugehen, die auf einzelne Merkmale der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit gerichtet waren.
II. Die Hilfsanträge der Klägerin zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens sind unzulässig.
1. Der erste Hilfsantrag der Klägerin ist darauf gerichtet, die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheids einen positiven Bauvorbescheid zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit ihres Vorhabens zu erteilen.
Die Zulässigkeit der für diesen Antrag statthaften Verpflichtungsklage scheitert an dem Erfordernis eines vorhergehenden Verwaltungsverfahrens. Aus dem Grundsatz der Gewaltenteilung folgt, dass die Gerichte eine Verpflichtung der Behörde nur insoweit aussprechen können, als diese mit der Angelegenheit durch die jeweilige Klägerin bereits zuvor befasst worden ist (vgl. auch § 75 Satz 1 VwGO, s. BVerwG, Urt. v. 28.11.2007 - 6 C 42.06 - juris Rn. 23 m.w.N.). Die Klägerin hat keinen auf Erlass eines Bauvorbescheids gerichteten Antrag bei der Beklagten gestellt. Der von der Klägerin gestellte Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung umfasst zwar inhaltlich die Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit ebenfalls mit. Dennoch handelt es sich um zwei – auch prozessual – getrennt zu betrachtende Verwaltungsverfahren (vgl. dazu allgemein VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.09.1996 - 8 S 1634/96 - juris Ls. 1, allerdings für den Fall, dass beide Anträge gestellt waren). Der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung kann die fehlende Bauvoranfrage daher nicht ersetzen.
Unabhängig davon fehlt es auch an dem erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis für die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung eines Bauvorbescheids. Verwaltungsverfahrensrechtlich liegt das Sachbescheidungsinteresse für den Antrag nicht vor, da feststeht, dass das Vorhaben in der beantragten Form bauordnungsrechtlich nicht zulässig ist (s.o. unter I.1.) und die Klägerin von dem Bauvorbescheid keinen Gebrauch machen könnte. Folglich fehlt auch das Rechtsschutzbedürfnis für die Verpflichtungsklage, das die prozessuale Fortsetzung des Sachbescheidungsinteresses darstellt.
2. Mit ihrem zweiten Hilfsantrag begehrt die Klägerin die Feststellung, dass der Umbau einer Gaststätte zu einer Wettannahmestelle bauplanungsrechtlich zulässig ist.
Die für diesen Antrag statthafte Feststellungsklage ist nach § 43 Abs. 2 VwGO subsidiär gegenüber der auf Erteilung eines Bauvorbescheids gerichteten Verpflichtungsklage. Das gilt auch soweit die Verpflichtungsklage (noch) unzulässig ist, wie hier (s. dazu II.1.), da anderenfalls verwaltungsverfahrensrechtlich die besonderen Anforderungen des Bauvorbescheidsverfahrens (vgl. § 53 Abs. 2 LBO) und prozessrechtlich die besonderen Zulässigkeitsvoraussetzungen der Verpflichtungsklage umgangen werden könnten.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
IV. Es liegen keine Gründe nach § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO vor, sodass die Berufung nicht zuzulassen ist, § 124a Abs. 1 VwGO.
Beschluss vom 02. Dezember 2025
Der Streitwert wird gemäß § 63 Abs. 2, § 52 Abs. 1 GKG festgesetzt auf
15.000 €.
Der Wert des Streitgegenstandes ist nach § 63 Abs. 2 Satz 1, § 52 Abs. 1 GKG in Anlehnung an Nr. 9.1.2 des noch anwendbaren Streitwertkatalogs 2013 für die Verwaltungsgerichtsbarkeit festzusetzen, der für Spielhallen einen Wert von 600 € pro m2 vorsieht, welchen die Rechtsprechung jedenfalls für Wettbüros im Sinne von Vergnügungsstätten überträgt. Dieser Wert wird für reine Wettannahmestellen häufig halbiert. Die Nutzfläche der beantragten Wettannahmestelle (ohne Thekenbereich) beträgt ca. 50 m² (Streitwert von 50 m² x 300 € = 15.000 €). Der Streitwert entspricht damit auch dem von der Klägerin angegebenen ungefähren jährlichen Ertrag der Wettannahmestelle.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 20, 21 LGlüG
§ 56 LBO
§ 37 LBO
§ 31 Abs. 2 BauGB
§ 37 Abs. 3 LBO
§ 1 Abs. 5 i.V.m. Abs. 9 BauNVO
§ 87a Abs. 2, Abs. 3 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 50 Abs. 2 Nr. 1 LBO
§ 58 Abs. 1 Satz 1 LBO
§ 50 Abs. 2 LBO
§ 43 Abs. 2 LVwVfG
§ 76 Abs. 1 Satz 1 LBO
§ 62 Abs. 1 LBO
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB
§ 76 Abs. 1 LBO
§ 76 Abs. 1 Satz 2 LBO
§ 37 Abs. 1, 2 LBO
§ 37 Abs. 6 LBO
§ 37 Abs. 7 Satz 2 LBO
§ 75 Satz 1 VwGO
§ 43 Abs. 2 VwGO
§ 53 Abs. 2 LBO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO
§ 124a Abs. 1 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: 2 K 2172/20
8 S 1334/23
2 K 5947/20
8 S 1148/23
8 S 214/22
8 S 1661/98
3 S 1163/99
8 S 1071/13
4 C 65.80
8 S 969/16
7 B 1227/16
2 B 4.17
15 K 5819/21
9 K 710/14
6 K 11858/25
7 B 912/20
2 K 4067/22
5 S 2857/93
6 C 42.06
8 S 1634/96