Amtsgericht Bonn (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-04-07, Aktenzeichen 27 C 21/10
ECLI: ECLI:DE:AGBN:2011:0407.27C21.10.00

Tenor:
Der in der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 28.01.2010 unter Top 4 gefasste Beschluss "fristlose Kündigung des Verwaltervertrages" wird für ungültig erklärt.
Es wird festgestellt, dass der Verwaltervertrag nicht durch die Kündigung vom 28.01.2010 beendet worden ist.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Zahlung einer Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, es sei denn der Kläger leistet zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand:
Die Klägerin wurde für die Zeit vom 01.10.2008 bis zum 31.12.2010 zur Verwalterin der WEG N-Straße ##/## in C bestellt. Im Verwaltervertrag heißt es unter anderem: "Im Fall von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen oder sonstiger größerer Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, die 1.000,00 Euro überschreiten, ist der Verwalter verpflichtet, Angebote einzuholen und hat das Recht, in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat die Aufträge zu vergeben. Über Aufträge ab 3.000,00 Euro ist über die Auftragsvergabe durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft zu entscheiden. In Eilfällen in denen eine vorherige Beschlussfassung nicht möglich ist, ist die Auftragsvergabe vom Verwalter mit dem Verwaltungsbeirat abzustimmen." Wegen der weiteren Einzelheiten des Verwaltervertrages wird auf die mit Schriftsatz vom 24.03.2010 eingereichte Anlage K 12 (Bl. 119 ff. d.A.) verwiesen.
Mit der vorliegenden Klage wendet sich die ehemalige Verwalterin gegen seine Abberufung als Verwalterin und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages.
Auf Verlangen des Beirates wurde am 28.01.2010 eine außerordentliche Eigentümerversammlung bezüglich der Tops 4-6 einberufen.
In dieser Wohnungseigentümerversammlung wurde unter Top 4 der folgende Beschluss gefasst:
"Der Verwalter, J E KG, wird mit sofortiger Wirkung abberufen, der Verwaltervertrag wird wegen grober Verstöße des Verwalters gegen seine Verwalterpflichten fristlos gekündigt.
Zum Ausspruch der Kündigung wird die Beiratsvorsitzende, Frau T, ermächtigt."
Das Ergebnis der Abstimmung betrug:
5.182,45/10.000 stel MEA: Ja
2.266,93/10.000 stel MEA: Nein
275,42/10.000 stel MEA: Enthaltungen
Eine anwesende Eigentümerin äußerte vor der Beschlussfassung, dass die Klägerin in C dafür bekannt sei, dass sie als WEG-Verwalterin in mehreren WEGs Gelder veruntreut hätte.
Im Anschluss übergab die Beiratsvorsitzende dem Komplementär der Klägerin die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages. Auf das als Anlage K 4 eingereichte Kündigungsschreiben (Bl. 36) wird Bezug genommen.
Die Kündigung wird auf insgesamt 10 Gründe gestützt.
Hierzu im Einzelnen:
Auf der Eigentümerversammlung vom 26.10.2009 sollte die Abrechnung 2008 beschlossen werden. Es wurde dann besprochen, ob der Wasserverbrauch nicht zukünftig vollständig über die Miteigentumsanteile umgelegt werden könnte.
Hiernach wurde die Abrechnung bezüglich der Wasserumlage geändert und am 17.12.2009 erneut zur Abstimmung gestellt. Auch in dieser Versammlung wurde der Beschluss nicht gefasst.
Der Kläger behauptet hierzu, dass die Entwürfe für die Abrechnung im Sommer 2009 vorlagen. Die Prüfung der Belege fand am 07.08.2009 statt. Tagesordnungspunkt der Versammlung vom 26.10.2009 war die Jahresabrechnung. Bezüglich der Umlegung der Wasserkosten wurde in dieser Abrechnung – wie in den Vorjahren – es gehandhabt, dass die 3 Gewerbeeinheiten, die über einen Zähler verfügen, nach Verbrauch berechnet und der verbleibende Gesamtverbrauch nach Miteigentumsanteilen.
Die Änderung der Umlage sei auch auf Wunsch des Beirates erfolgt.
Die Beklagten behaupten, dass bei der Belegprüfung im Sommer 2009 nur der Buchhalter der Klägerin anwesend gewesen sei und inhaltliche Fragen nicht beantworten konnte. Bei der Belegprüfung sei festgestellt worden, dass die Gebäudeversicherung teurer geworden sei. Außerdem habe die Klägerin trotz Reklamationen der Eigentümer diese nicht an die J1 weitergeleitet. Bei der Erstellung der Abrechnung seien diese Reklamationen nicht berücksichtigt oder erklärt worden.
Die Beklagten sind bezüglich der Wasserkosten der Ansicht, dass die Klägerin darauf hätte aufmerksam machen müssen, dass die neue Abrechnungsmethode nicht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes entspreche. Insofern hatte der betroffene Eigentümer der Gewerbeeinheiten der Verwaltung das obergerichtliche Urteil zur Verfügung gestellt.
Am 25.09.2008 wurde eine Begehung der Anlage mit der zukünftigen Verwalterin, dem Beirat und dem Hausmeister durchgeführt.
Die Klägerin hat nach Einholung der Angebote des Hausmeisters L und der Angebote der schließlich beauftragten Firma Malerarbeiten in Auftrag gegeben. Es wurden einzelne kleinere Aufträge erteilt, die von den Kosten her jeweils unter 1.000,00 Euro lagen.
Die Malerfirma hat eine Endrechnung von insgesamt 3.372,76 Euro erstellt.
Der Kläger behauptet hierzu, dass seitens des Beirates eine Reihe von kleineren Reparaturmaßnahmen an Malerarbeiten erbeten worden sei. Es habe Einigkeit bestanden, dass die einzelnen durchzuführenden Malerarbeiten jeweils für einige hundert Euro durchzuführen seien. Weiterhin seien die Arbeiten dringend erforderlich gewesen.
Die Beklagte behauptet, dass die Verwaltung die Malerarbeiten aus Eigeninitiative beauftragt habe, eine Aufforderung des Beirates sei auf keinen Fall erfolgt.
Am 04.11.2008 stellte der Hausmeister L fest, dass die Abwasserleitungen der Hebeanlage abgesackt und undicht waren. Am nächsten Tag rief der Hausmeister bei der Verwaltung an und teilte ihr mit, dass es hier ein Problem gäbe, es dringend sei und jemand rauskommen müsse. Am gleichen Tag kam die Firma N4 vorbei und besichtigte die Hebeanlage.
Am 06.11.2008 wurde die Hebeanlage vollständig ausgetauscht.
Die Klägerin behauptet, dass es sich hier um einen Notfall gehandelt habe und die einzige Möglichkeit, eine Funktionsmöglichkeit der Abwasserrohre zu erhalten. Die Fäkalien seien schon aus den Rohren ausgetreten.
Der Schwimmer sei kaputt gewesen und es hätte nach Aussage der beauftragten Firma keine Ersatzteile mehr gegeben. Am Tag, als die Hebeanlage ausgetauscht werden sollte, sei auch die Elektronik kaputt gewesen.
Eine Nutzung der Hebeanlage sei dann nicht mehr möglich gewesen.
Die Beklagte behauptet, dass keinerlei Probleme mit nicht ablaufenden Toiletten vorlagen. Es seien nur die Rohre abgesackt. Die Hebeanlage habe funktioniert und hätte nicht direkt ausgetauscht werden müssen. Man hätte sie zunächst auf Handbetrieb stellen können. Es wäre zumindest aber auf jeden Fall Zeit gewesen, den Austausch mit dem Beirat zu besprechen.
Die Beklagte behauptet, dass es neben den Kosten für den Austausch auch eine Rechnung gegeben habe für eine weitere Arbeit direkt nach der Reparatur. Auf Nachfrage habe der Komplementär der Klägerin eine Rechnung für die Entsorgung der Anlage vorgelegt habe, die auf den gleichen Betrag lautete, aber vorher nicht bei den Belegen gewesen sein soll.
Die Klägerin ist hierzu der Ansicht, dass es sich um eine Ausführung eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft handele. Am 24.04.2008 wurde beschlossen, dass der neue Verwalter die Gesamtimmobilie und die Tiefgarage hinsichtlich Baumängel und Reparaturnötigenkeiten überprüfen solle.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass es alleine Aufgabe des Verwalters sei, Angebote einzuholen und zu vergleichen, nicht Aufgabe eines externen Beraters.
Unstreitig wurde aufgrund des vorliegenden Gutachtens nachher ein Beschluss gefasst, die im Gutachten aufgeführten Mängel zu beseitigen.
Im Mai 2007 wurde auf einer Eigentümerversammlung diskutiert, ob bei der Einfahrt auf den oberirdischen Stellplatz und in die Tiefgarageneinfahrt ein Spiegel angebracht werden soll. Ein Beschluss wurde nicht gefasst. Der Eigentümer Dr. X trat im April 2008 an die Klägerin heran und machte ihn auf die nach seiner Ansicht bestehenden Gefahrenlage aufmerksam. Die Klägerin beauftragte ein Unternehmen, das den Sicherheitsspiegel für 968,90 Euro anbrachte.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass hier keine Gefahrenlage gegeben sei und ein Beschluss der Eigentümerversammlung hätte beschlossen werden müssen.
Die Beklagte behauptet, dass die Verwaltung es unterlassen habe, einen unstreitig bestehenden Schadensersatzanspruch, der im Frühjahr 2009 entstanden ist, geltend zu machen.
Die Klägerin behauptete zunächst, dass der Schadensverursacher zunächst zur Zahlung aufgefordert worden sei und nicht reagiert hätte. Nachher behauptet sie, dass zunächst eine Anschriftenermittlung erforderlich gewesen sei.
Am 28.01.2010 ging das Geld auf dem Konto der WEG ein.
Am 17.12.2009 beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft, die Verfügungsmöglichkeit der Verwaltung einzuschränken. Geldverfügungen durften ohne Zustimmung des Beirates nicht erfolgen. Bei Verfügungen über 500 Euro darf die Bank die Ausgaben nur ausführen, wenn ein weiterer Verfügungsberechtigter unterschrieben hat. Die Verwaltung wies darauf hin, dass sie diesen Beschluss für rechtswidrig halte. Der Beschluss wurde auf die Anfechtungsklage der Klägerin hin für ungültig erklärt, da er nicht durchführbar sei.
Die Klägerin behauptet, dass sie sich bemüht habe, den Beschluss irgendwie zu verwirklichen. Die Bank habe jedoch keine Möglichkeit gesehen, eine gestaffelte Verfügungsbefugnis durchzuführen. Er habe die Überweisungsträger vorbereitet, der Bank übergeben und diese sollte dann bei den weiteren Verfügungsberechtigten die Gegenzeichnung einholen.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Klägerin den Beschluss so ausgelegt habe, dass die WEG größtmöglichen Schaden nehme. Er hätte eine Aufstellung der zu tätigenden Überweisungen erstellen müssen und diese zur Gegenzeichnung vorlegen müssen.
Die Beklagte behauptet, dass der Komplementär der Klägerin auf die Fragen der Eigentümer nicht antwortet konnte. Weiterhin hatte er keinen Beamer mitgebracht, obwohl die vom Beirat gewünscht war.
Die Klägerin behauptet, dass der Termin nicht eingehalten werden konnte, da sie sich im Urlaub befunden habe. Weiterhin habe sie dies den Eigentümer auf der Versammlung vom 26.10.2009 auch mitgeteilt.
Die Beklagte behauptet hierzu, dass von den Eigentümern verlangt wurde, die Folgeversammlung innerhalb von 4 Wochen durchzuführen.
Die Beklagte behauptet, dass die Klägerin zwar jede Menge Emails an die Beiräte geschickt habe, diese aber ohne Vorgang oder Betreff gesandt worden wären. Die Klägerin habe nicht versucht, die anstehenden Probleme mit dem Beirat zu besprechen, sondern ihm nur unsortierte Unterlagen zur Verfügung gestellt.
Insgesamt ist die Klägerin der Ansicht, dass die angeführten Gründe für eine Abberufung bzw. fristlose Kündigung nicht ausreichend seien.
Sie beantragt,
den in der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 28.01.2010 unter Top 4 gefasste Beschluss "fristlose Kündigung des Verwaltervertrages" für ungültig zu erklären.
festzustellen, dass der Verwaltervertrag nicht durch die Kündigung vom 28.01.2010 beendet worden ist.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, dass die Verwalterin derart pflichtwidrige Verstöße gegen den Verwaltervertrag begangen habe, dass sie auch ohne Abmahnung berechtigt gewesen seien, den Vertrag zu kündigen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des wechselseitigen Vorbringens wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen und die Sitzungsprotokolle vom 08.06.2010 (Bl. 258 ff d.A.) und vom 31.01.2011 (Bl. 350 ff. d.A.) Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen N2 und N3. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sitzungsprotokoll vom 23.11.2010 (317-320 d.A.).

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist der Verwalter zur Anfechtung des Eigentümerbeschlusses über seine Abberufung entsprechend des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG befugt. Es besteht auch weiterhin ein Rechtschutzbedürfnis, da der Verwalter ohne die Ungültigkeitserklärung seine Organstellung nicht rückwirkend erhalten würde. Dies führt allerdings zu anderen Rechten als der Honoraranspruch aus dem Verwaltervertrag.
Die Klage ist auch begründet.
Der auf der Eigentümerversammlung gefasste Beschluss über die Abberufung der Verwaltung war für ungültig zu erklären, da er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Nach allgemeiner Auffassung ist ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung eines Verwalters dann gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (BGH NJW 2002, 3240 ff.).
Dies lässt sich insgesamt im vorliegenden Fall nicht bejahen. Zwar liegen einige Fehler der Verwaltung vor. Diese sind aber für sich alleine genommen nicht so schwerwiegend und fußen nicht auf grober Fahrlässigkeit des Verwalters, dass sie eine Abberufung bzw. fristlose Kündigung ohne Abmahnung stützen.
Im Einzelnen:
Zu 1.: Nach der Anhörung der Partei X steht zumindest fest, dass die Abrechnung für das Jahr 2008 zunächst mit dem richtigen Verteilungsschlüssel in der Wohnungseigentümerversammlung vorlag. Aufgrund der Wünsche der Wohnungseigentümer, dass die Verteilung des Wassers anders erfolgen soll, wurde diese Abrechnung erneut umgestellt. Dass diese gewünschte Verteilung nicht mit den Grundsätzen der Rechtsprechung übereinstimmt und nicht richtig ist, ist zwar richtig, rechtfertigt allerdings keine fristlose Kündigung. Insofern haben es die Beklagten mit zu verantworten, weil es ihr Wunsch war. Die weiteren Einwände der Beklagten, nämlich die Fragen und Bemängelungen einiger Wohnungseigentümer und der Belegprüfer, sind trotz Hinweises des Gerichtes nicht substantiiert dargelegt.
Zu 2.:
Auch dieser Vorwurf rechtfertigt keine fristlose Kündigung. Nach den Ausführungen der Klägerin, denen insoweit nicht ausreichend entgegengetreten wurde, hat die Klägerin die Arbeiten einzeln beauftragt. Für geringfügigere, notwendige Arbeiten war sie auch berechtigt, diese ohne Einschaltung des Beirates oder der Wohnungseigentümerversammlung, Aufträge zu erteilen. Zwar dürfte es auch nach dem klägerischen Vorbringen absehbar gewesen sein, dass die in Auftrag gegebenen Arbeiten als Gesamtvolumen zumindest den Betrag von 1.000,00 Euro überschreiten. Es ist aber nicht ersichtlich und wird beklagtenseits auch nicht behauptet, dass die Klägerin absichtlich eine "Stückelung" eines Gesamtauftrages vorgenommen hat, um die Regelung des Verwaltervertrages zu umgehen.
Zu 3.:
Nach der durchgeführten Beweisaufnahme kann eine grobe Pflichtverletzung des Verwalters nicht festgestellt werden. Den Beklagten ist zuzugeben, dass die Verwaltung sich selbst vor Ort ein Bild hätte machen können, was nicht erfolgt ist. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht nicht fest, dass der Verwaltung ein grober Verstoß vorzuwerfen ist. Sowohl die Zeugen N3 und N2 als auch letztlich der Sondereigentümer L haben ausgesagt, dass es sich um eine dringende Angelegenheit handele. Die Zeugen N2 und N3 haben bekundet, dass zu dem Zeitpunkt ihrer ersten Anwesenheit vor Ort der Schwimmer kaputt gewesen sei und Ersatzteile für die Anlage nicht mehr gebe. Der Zeuge N2 habe auch Herrn E mitgeteilt, dass die Hebeanlage zwar auf Hand gestellt werden könne, dies aber nicht auf die Dauer geschehen könne, sondern die Hebeanlage auf jeden Fall ausgetauscht werden müsse, da ansonsten eine Toilettenbenutzung nicht mehr möglich sei und unter Umständen die gesamte Tiefgarage voll Wasser gelaufen.
Nach Ansicht des Gerichtes konnte die Verwaltung auf die Richtigkeit der Aussagen der Zeugen vertrauen. Anhaltspunkte dafür, dass die Zeugen die Verwaltung angelogen haben, bestanden für sie nicht. Zwar hätte die Verwaltung dem Beirat über den Einbau informieren können und gegebenenfalls auch müssen, dies wäre aber auch erst nach der Auftragsvergabe sinnvoll möglich gewesen. Die Entscheidung, ob die Hebeanlage ausgetauscht wird, wurde an dem Tag getroffen und musste dann auch getroffen werden, als die Zeugen N2 und N3 das erste Mal vor Ort waren. Dass der Aus- und Einbau der Hebeanlage sich letztlich über zwei Tage erstreckte, ist für die Frage der Dringlichkeit zum Zeitpunkt der Auftragserteilung nicht erheblich.
Zu 4.:
Auch hierin kann keine grobe Pflichtverletzung der Klägerin gesehen werden. Zwar ist es richtig, dass es eigentlich Aufgabe der Verwaltung ist, den Sanierungsbedarf zu ermitteln und Angebote einzuholen. Der in der Eigentümerversammlung vom 24.04.2008 unter Top 12 gefasste Beschluss, dass der Verwalter die Prüfung der Immobilie wegen des Reparaturbedarf veranlassen solle, kann allerdings auch – wie von der Klägerin verstanden – dahingehend ausgelegt werden, dass der Verwalter auch berechtigt ist, einen Dritten hierfür einzuschalten. Da diese Auslegung nicht abwegig ist, kann hierin auch keine grobe Pflichtverletzung liegen.
Zu 5.:
Zwar ist die Anbringung des Spiegels nicht als Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme anzusehen, sodass hier ein Verstoß gegen den Verwaltervertrag vorliegt. Dieser ist aufgrund seines Umfanges aber nicht derart schwerwiegend, dass dieser ohne Abmahnung eine Abberufung bzw. fristlose Kündigung rechtfertigen würde.
Zu 6.:
Auch hier kann ein schwerwiegender Grund nicht festgestellt werden. Zum Einen ist dies schon fraglich, weil zum Zeitpunkt der Kündigung und des Beschlusses der Betrag von dem Sondereigentümer überwiesen wurde. Darüber hinaus ist nicht erkennbar, ob der Wohnungseigentümergemeinschaft hieraus ein schwerer Schaden entstanden ist. Allein aus der Tatsache, dass der unstreitig bestehende Anspruch nicht unverzüglich eingefordert wurde, lässt sich dies nicht entnehmen. Selbst wenn man von einem Schaden der WEG ausgehen würde, ist hierdurch kein schwerer Verstoß gegen den Verwaltervertrag gegeben, der ohne Abmahnung eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde.
zu 7.:
Der Vorwurf, dass der Verwalter den Beschluss dazu genutzt habe, der Gemeinschaft größtmöglichen Schaden zuzufügen, kann nicht bestätigt werden. Insofern ist zu berücksichtigen, dass rechtskräftig festgestellt wurde, dass der gefasste Beschluss überhaupt nicht umsetzbar war. Hieraus dem Verwalter, der Betroffener des gefassten Beschlusses war, besondere Pflichten zu seiner Umsetzbarkeit aufzuerlegen, ist nicht möglich.
Zu 8.- 10.:
Die aufgeführten Vorwürfe der Beklagten gegenüber der Klägerin ergeben ebenfalls keinen Kündigungsgrund. Der Verwalter war insofern nicht verpflichtet einen Beamer zu der Versammlung mitzubringen, auch die Frage, ob eine Wohnungseigentümerversammlung später als eigentlich vorgesehen ist, ist nicht als schwere Pflichtverletzung anzusehen. Auch bei diesen Punkten handelt es sich sicher um Gegebenheiten, die für die Wohnungseigentümer und den Beirat ärgerlich sind und auch von der Verwaltung umgesetzt werden sollten. Eine fristlose Kündigung kann hierauf ohne Abmahnung nicht gestützt werden. Die weiteren Vorwürfe sind nicht substantiiert vorgetragen, sodass diese nicht als Kündigungsgrund ausreichend sind.
Insgesamt lässt sich sagen, dass zwar Fehler durch die Verwaltung begangen wurden, hierdurch allerdings das Vertrauensverhältnis der Parteien nicht so beeinträchtigt wurde, dass ihnen die Durchführung des Vertrages für weitere 11 Monate nicht zumutbar ist. Entscheidend ist hierbei insbesondere, dass keinerlei Abmahnung des Verwalters erfolgte.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 708 Nr. 11, 713 ZPO
§ 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2002, 3240