Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-06-20, Aktenzeichen 72 C 46/12
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2012:0620.72C46.12.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Besteht an einem Kellerraum laut Teilungserklärung und Aufteilungsplan ein Sondernutzungsrecht für den Sondereigentümer einer bestimmten Wohnung, so hat dieser einen Herausgabeanspruch gegen den Besitzer gem. § 985 BGB (vergleiche BGH, 18. Juli 2008, V ZR 97/07, NJW 2008, 2982).(Rn.16)
2. Der Verwalter oder ein „Kellerbeauftragter“ ist nicht berechtigt, zu Lasten des Eigentümers ein Sondernutzungsrecht einzuschränken.(Rn.16)
1. Die Beklagte wird verurteilt, im Hause ... in Berlin den Kellerraum Nr. ..., welcher der zweite Kellerverschlag auf der rechten Gangseite des von der Kellertreppe des linken Seitenflügels rechts abgehenden und rechts abbiegenden Kellergangs nach dieser ersten Abbiegung ist, an den Kläger herauszugeben.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 120,67 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 3. Juni 2012 zu zahlen.
3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000 EUR vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Herausgabe eines Kellerraumes und um vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten.
Der Kläger und die Beklagte sind jeweils Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ... Berlin. Der Kläger ist Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nummer ... . In der Teilungserklärung der Gemeinschaft vom 19. November 1985 heißt es auszugsweise, dass das Eigentum an dem Grundstück nach Maßgabe der Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst den dazugehörigen Aufteilungsplänen wie folgt für die Einheit Nummer ... aufgeteilt wird:
„37. 92/10.000stel, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. ... bezeichneten Wohnung, gelegen im dritten Obergeschoss, bestehend aus einem Zimmer mit Nebengelass mit einer Wohnfläche von 34,34 m², verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an dem im Kellergeschoß mit Nr. ... 7 bezeichneten Kellerraum.“
Wegen des weiteren Inhalts der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vom 19. November 1985 wird auf Blatt 6 bis Blatt 17 der Gerichtsakten verwiesen.
Der in der Anlage zur Teilungserklärung beigefügte Kellerplan, wegen dessen genauen Inhalts auf Blatt 18 der Gerichtsakten verwiesen wird, weist den Keller Nummer ... so auf, wie er derzeit angelegt ist. Es handelt sich insoweit um den zweiten Kellerverschlag, welcher sich auf der rechten Gangseite des von der Kellertreppe des linken Seitenflügels rechts abgehenden und rechts abbiegenden Kellergangs nach dieser ersten Abbiegung befindet. Diesen Keller hat die Beklagte in Besitz.
Der Kläger forderte die Beklagte mehrfach auf, den Keller herauszugeben. Anschließend schaltete er Rechtsanwalt ... ein, der für seine vorgerichtliche Tätigkeit 120,67 EUR (1,3fache Geschäftsgebühr i.H.v. 84,50 EUR, Entgelt für Post- und Telekommunikationspauschale i.H.v. 16,90 EUR und Umsatzsteuer i.H.v. 19,27 EUR) berechnete.
Der Beklagte beruft sich hinsichtlich des Herausgabeanspruchs auf Verjährung.
Der Kläger beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, im Hause ... in Berlin den Kellerraum Nr. ..., welcher der zweite Kellerverschlag auf der rechten Gangseite des von der Kellertreppe des linken Seitenflügels rechts abgehend und rechts abbiegenden Kellergangs nach dieser ersten Abbiegung ist, an den Kläger herauszugeben.
2. die Beklagte zu verurteilen, dem Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 120,67 EUR nebst % 5 Zinsen über Basiszins ab Rechtshängigkeit zu erstatten.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, der Keller sei ihr seitens der Verwalterin und des Zeugen ... im Jahre 1999 zugeteilt worden. Andere Kellerräume entsprächen nicht dem Plan, da eine Vielzahl von Mauern und Hindernisse vorhanden seien, die der Plan nicht kenne. Sie sei ohnehin nicht passivlegitimiert, da der Erstherstellungsanspruch gegen die Gemeinschaft zu richten sei.
Die Klage wurde der Beklagten am 2. Juni 2012 zugestellt.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 20. Juni 2012 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die gemäß § 43 Nr. 1 WEG zulässige Klage ist begründet.
I.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Herausgabe des Kellers Nummer ... - wie im Tenor benannt - aus § 985 BGB zu. Der Kläger ist Sondereigentümer der Einheit ... und ihm steht nach der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht an dem Keller Nummer ... entsprechend dem Aufteilungsplan zu. Die Regelung des § 985 BGB ist dabei auch auf Sondernutzungsrechte anwendbar (Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl. 2010, § 13, Rn. 149), da es sich bei Sondernutzungsrechten um ein dingliches, eingetragenes Recht handelt. Soweit der Beklagte behauptet, dass andere Keller nicht nach dem Aufteilungsplan errichtet worden seien, ist der Vortrag unerheblich. In der mündlichen Verhandlung hat die Beklagte klargestellt, dass sich zumindest der Keller ... an der plangerechten Stelle befindet. Die Beklagte ist auch Besitzer des Kellers. Ein Recht zum Besitz i.S.v. § 986 BGB steht ihr nicht zu. Der Verwalter oder ein „Kellerbeauftragter“ ist nicht berechtigt, zu Lasten des Eigentümers ein Sondernutzungsrecht einzuschränken. Dass diese in Vertretung des Klägers mit Vertretungsmacht ein schuldrechtliches Besitzverhältnis begründet haben, trägt der Beklagte nicht vor. Insbesondere ist nicht ansatzweise das Bestehen einer Vertretungsmacht ersichtlich. Der Anspruch ist auch nicht nach § 194 BGB verjährt, da eingetragene Rechte nach § 902 BGB nicht der Verjährung unterliegen. Die Teilungserklärung mit dem eingeräumten Sondernutzungsrecht wird im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen. Soweit sich die Beklagte auf die Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 12. März 2009 (3 Wx 60/08, NJOZ 2009, 3749) beruft, ist kein anderes Ergebnis gerechtfertigt; ganz abgesehen davon, dass der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung nach der neueren Rechtsprechung des BGH entgegen der Ansicht des OLG Düsseldorfs nicht der Verjährung unterliegt (vgl. dazu: BGH, Urt. v. 27. April 2012 - V ZR 177/11, BeckRS 2012, 11670). Denn im vorliegenden Fall begehrt der Kläger gerade nicht die erstmalige planmäßige Herstellung eines teilungserklärungsgemäßen Zustandes gegenüber der Gemeinschaft, sondern die Herausgabe des mit seinem Eigentum verbundenen Sondernutzungsrechtes von der Beklagten. Dieses wäre im Übrigen auch entstanden, wenn der Keller nicht teilungsplangemäß errichtet worden wäre. Denn maßgeblich ist nicht der tatsächliche Zustand, sondern der Aufteilungsplan. Aus diesem lässt sich nach Lage und Umgrenzung der Bereich hinreichend identifizieren, was genügt (vgl. dazu BGH, Urt. v. 18. Juli 2008 - V ZR 97/07, NJW 2008, 2982 ff.).
Eine Erklärungsfrist gemäß §§ 283, 139 Abs. 5 ZPO war der Beklagten nicht zu gewähren. Es bestand ausreichend Gelegenheit auf den richterlichen Hinweis zu reagieren; ganz abgesehen davon, dass dieser nicht mehr entscheidungserheblich war, nachdem die Beklagte in der mündlichen Verhandlung eingeräumt hat, dass zumindest der Keller Nummer 37 sowie im Aufteilungsplan eingezeichnet auch angelegt ist. Hinsichtlich des Schriftsatzes vom 18. Juni 2012 war ebenfalls keine Erklärungsfrist zu bewilligen, da dieser keinen neuen entscheidungserheblichen Sachvortrag enthielt.
II.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte auch ein Anspruch auf Zahlung von 120,67 EUR an vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB zu. Die Beklagte befand sich bei Einschaltung des Rechtsanwalts mit der Herausgabe des Kellers in Verzug. Die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sind zutreffend berechnet und stellen einen nach § 249 BGB erstattungsfähigen Schaden dar.
III.
Die weiteren Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 288 Abs. 1, 291 BGB, 91 Abs. 1, 709 Satz 1 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 985 BGB
§ 986 BGB
§ 194 BGB
§ 902 BGB
§ 249 BGB
§ 43 Nr. 1 WEG
§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB
§ 288 Abs. 1, 291 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 2008, 2982
V ZR 97/07
3 Wx 60/08
V ZR 177/11