Verwaltungsgericht Magdeburg (Sachsen-Anhalt, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-12-07, Aktenzeichen 4 A 579/17 MD
ECLI: ECLI:DE:VGMAGDE:2021:1207.4A579.17MD.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen eine baurechtliche Rückbauverfügung.
Er ist Eigentümer des Grundstücks am E-Straße in einer Bungalowsiedlung in E-Stadt. Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans Nr. B 13/09 „Bungalowsiedlung E-Stadt“ der Stadt E-Stadt vom 26.02.2010, in dem das Gebiet als „Sondergebiet für Erholung: Wochenendhausgebiet“ festgesetzt wurde. Unter Punkt 2 ist festgelegt, dass nur ein Vollgeschoss zulässig ist. In der textlichen Begründung zu diesem Bebauungsplan wird u.a. ausgeführt, dass mit der Festsetzung des Wochenendhausgebiets das ständige Wohnen ausgeschlossen und damit die Durchsetzung des städtebaulichen Entwicklungsziels gewährleistet werde.
Auf entsprechenden Bauantrag vom 18.08.2011 erteilte der Beklagte dem Kläger unter dem 10.10.2011 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Ferienhauses auf dem Grundstück. Vorgesehen war das Vorhaben als Galerie mit einer Fläche von 32,89 m2 mit einem Vollgeschoss.
Nach einem Nachbarwiderspruch fand ein Ortstermin statt, bei dem Mitarbeiter des Beklagten feststellten, dass das Gebäude abweichend von der Genehmigung mit 2 Vollgeschossen und mit einer Balkonanlage errichtet werden sollte. Diese Bauausführung war teilweise bereits realisiert. Der Kläger wurde zu einer möglichen Rückbauverfügung angehört. Ihm wurde mehrfach Fristverlängerung gewährt, um Möglichkeiten bei der Stadt E-Stadt zur Änderung des Bebauungsplans zu besprechen.
Mit Bescheid vom 09.04.2014 ordnete der Beklagte an, das Ferienhaus binnen 6 Monaten nach Bestandskraft der Verfügung auf den genehmigten Stand zurückzubauen, was den Abbruch des Balkons und die Herstellung der genehmigten Galerie im Obergeschoss anstelle des geschaffenen Vollgeschosses bedeute. Zur Begründung führte der Beklagte aus, die Ausführung mit zwei Vollgeschossen widerspreche dem Bebauungsplan. Über Balkone gebe es in dem Bebauungsplan zwar keine konkreten Festsetzungen, jedoch widerspräche der Balkon dem Rücksichtnahmegebot, weil die daraus folgende Größe des Gebäudes aus dem Rahmen falle. Die Anordnung des Rückbaus sei angemessen, weil das öffentliche Interesse schwerer wiege als das einzelne Interesse an der Erhaltung. Persönliche Verhältnisse seien in diesem Zusammenhang grundsätzlich nicht von Belang, da ein Schwarzbauer auch das wirtschaftliche Risiko zu tragen habe. Zugleich drohte der Beklagte ein Zwangsgeld i.H.v. 5.000 € für den Fall der nicht fristgerechten Durchführung der Maßnahme an. Diese Maßnahme sei ein wirkungsvolles und angemessenes Zwangsmittel.
Mit Schreiben vom 08.05.2014 erhob der Kläger Widerspruch. Zur Begründung führte der Kläger u.a. aus: Der Bebauungsplan sei inzwischen funktionslos geworden. In der Umgebung befänden sich diverse Bauwerke, die insbesondere hinsichtlich des Maßes der Nutzung nicht den Vorgaben des Bebauungsplans entsprächen. Außerdem finde zu großen Teilen Dauerwohnnutzung statt. Werde gegen die dauerhafte Wohnnutzung nicht eingeschritten, so werde der Bebauungsplan funktionslos. Im Übrigen hätte die Rückbauverfügung so gestaltet werden können, dass das Obergeschoss gerade die Voraussetzungen für ein Vollgeschoss nicht erfülle, indem es nur etwas unterhalb der Fläche von 2/3 der Grundfläche eine lichte Höhe von 2,30 m aufweise. Zumindest hätte insoweit Ermessen ausgeübt werden müssen. Ferner bestünde die Möglichkeit einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB, die ausdrücklich beantragt werde. Das Vorhaben sei städtebaulich vertretbar, weil die Zulässigkeit von zwei Vollgeschossen zulässiger Inhalt eines Bebauungsplans sein könne. Grundzüge der Planung seien nicht berührt, weil es in der Umgebung Gebäude mit zwei Vollgeschossen gebe.
Mit Bescheid vom 23.06.2017 (zugestellt am 27.06.2017) wies das Landesverwaltungsamt Sachsen-Anhalt den Widerspruch zurück und führte zur Begründung aus: Die Bebauung mit zwei Vollgeschossen sei formell rechtswidrig und auch materiell illegal. Das Bauwerk widerspreche der Festlegung im Bebauungsplan, weil hiernach nur ein Vollgeschoss zulässig sei. Die planerische Absicht dieser Festlegung habe darin gelegen, die Eigenart des bereits zu DDR-Zeiten entstandenen Bungalowgebiets zu sichern. Aus der eingeholten Stellungnahme der Stadt E-Stadt ergäben sich keine Anhaltspunkte für die Absicht einer Änderung der Festsetzungen. Auch wenn der Bebauungsplan keine Festsetzungen hinsichtlich Balkonen enthalte, ergebe sich aus der Festsetzung als Wochenendhausgebiet, dass Balkone nicht zulässig seien, weil aufgrund der Größe eines Wochenendhauses, meist eingeschossig mit verschiedenen Dachformen, ein Balkon nicht erforderlich sei. Die Balkonanlage falle größenmäßig aus dem Rahmen. Die Rückbauanordnung sei ermessensgerecht. Insbesondere könnten auf andere Weise rechtmäßige Zustände nicht hergestellt werden. Auch unter Berücksichtigung des für den Kläger entstehenden finanziellen Schadens sei die Anordnung verhältnismäßig, da der Kläger den Schaden durch den ungenehmigten Bau selbst verursacht habe. Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans scheide aus. Grundzüge der Planung seien berührt, da die Zahl der Vollgeschosse ausdrücklich festgelegt sei. Städtebauliche Vertretbarkeit liege nicht vor, weil keine aus einer besonderen, atypischen Lage resultierende Ausnahmesituation gegeben sei. Auch eine unbeabsichtigte Härte liege nicht vor, da ein bei der Planung übersehener, ungewöhnlicher Sonderfall nicht vorliege.
Am 25.07.2017 hat der Kläger Klage erhoben. Er trägt vor: Der Bebauungsplan sei mittlerweile funktionslos geworden. In der Umgebung gebe es diverse Gebäude, die die Vorgaben hinsichtlich der Begrenzung der Grundstücksfläche auf 70 m2, der Vollgeschosse auf 1 und des Ausschlusses des ständigen Wohnens nicht einhielten. Bereits bei Inkrafttreten des Bebauungsplans seien die Flächen zu ca. 80 % mit zu großen Gebäuden bebaut gewesen. Es sei deshalb davon auszugehen, dass es sich um ein faktisches Wohngebiet handele. Im Übrigen sei der Balkon nicht rücksichtslos. Auch andere Gebäude in dem Gebiet verfügten über einen Balkon und ermöglichten Einblicke in die Umgebung. Gerade das Gebäude des Nachbarn, der sich über das Gebäude des Klägers beschwert habe, verfüge über einen Balkon. Darüber hinaus habe die Behörde keine ausreichenden Ermittlungen dazu angestellt, welche Bauwerke überhaupt von den Festsetzungen des Bebauungsplans abweichen würden, ob diese Abweichungen bereits 2010 vorhanden gewesen oder nachträglich eingetreten seien, wie die Grundstücke genutzt würden und nach welchem System hiergegen vorgegangen werde. Neben einer umfassenden Bestandsaufnahme hätte auch ein Plan erstellt werden müssen, aus dem hervorgehe, in welcher Abstufung zeitlich vorgegangen werde. Es sei nicht nachvollziehbar, aus welchen Gründen ausgerechnet gegen den Kläger als erstes eingeschritten worden sei. Die vorgelegte Bestandsübersicht aus dem Jahr 2014/2015 enthalte eine Vielzahl von Objekten, die in erheblichem Maße die maximale Grundfläche von 70 m2 sowie die „Bonusfläche“ von 10 m2 für einen Freisitz etc. bei weitem überschreiten würden, ohne dass sich in der Liste Baugenehmigungen für diese Objekte finden ließen. Der Beklagte müsse sich insbesondere hinsichtlich der Objekte mit den laufenden Nummern 7, 19, 30, 54, 55, 66, 68 und 92 fragen lassen, aus welchen Gründen er dort nicht eingeschritten sei. Der insoweit anzuwendende Maßstab zur Systemgerechtigkeit folge unter anderem aus Entscheidungen des Thüringer Oberverwaltungsgerichts vom 30.10.2002, vom 11.05.2005 sowie vom 16.03.2010. Im Übrigen habe der Beklagte nach wie vor nicht über seinen Antrag auf Befreiung gemäß § 31 BauGB entschieden.
Der Kläger beantragt,
den Bescheid des Beklagten vom 09.04.2014 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Landesverwaltungsamt Sachsen-Anhalt vom 23.06.2017 aufzuheben sowie
die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er verteidigt die angegriffenen Bescheide und trägt ergänzend vor: Das Gebiet sei bereits zu DDR-Zeiten als Erholungsgebiet für die Sommererholung entstanden. Es fänden sich dort ganz überwiegend Bauten im Bungalowstil. Solche Erholungsbauten seien mit Wochenendhäusern nicht vergleichbar. Der Begründung des streitgegenständlichen Bebauungsplans lasse sich entnehmen, dass hiermit der Gebietscharakter als Wochenendhausgebiet festgeschrieben werden sollte, um den status quo zu erhalten und eine Entwicklung zu einem Dauerwohngebiet mit neuen Auswirkungen für die Gemeinde zukünftig zu verhindern. Die Beschränkung auf 70 m2 Grundfläche je Wochenendhaus solle nach der Begründung des Bebauungsplans ausreichend für ein vorübergehendes Wohnen sein, aber kein dauerhaftes Wohnen ermöglichen. Die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse auf 1 als Höchstmaß entspreche der überwiegend vorhandenen Bebauung sowie dem typischen Charakter einer Wochenendhaussiedlung. Eine Überschreitung der zulässigen Anzahl von Vollgeschossen würde die Nutzungsmöglichkeit zum Dauerwohnen verbessern. Dies habe mit dem Bebauungsplan verhindert werden sollen. Allen Eigentümern bzw. Nutzern, die für ein Gebäude innerhalb des Gebiets des Bebauungsplans eine Hauptwohnung angemeldet haben, seien auf den Inhalt des Bebauungsplans sowie darauf hingewiesen worden, dass für eine Umnutzung zum Dauerwohnen eine Baugenehmigung erforderlich sei. Seit Anfang 2014 stehe jede Genehmigung eines neuen Vorhabens in dem Gebiet unter den Zustimmungsvorbehalt des Landesverwaltungsamt Sachsen-Anhalt als Fachaufsichtsbehörde. Auf entsprechende Weisung des Landesverwaltungsamts sei in den Jahren 2014/2015 eine Bestandsaufnahme gemacht worden, und zwar zur Frage der vorhandenen Bebauung, der nachgewiesenen Baugenehmigung, der Dauerwohnnutzung, der Anzahl der Geschosse, der bebauten Fläche und der gemeldeten Personen. Es hätten Ortsbesichtigungen stattgefunden. Auch seien Luftbilder aus den Jahren 2010 und 2016 miteinander verglichen worden. Seit Inkrafttreten des Bebauungsplans seien für Bauten, die gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans verstoßen hätten, keine Baugenehmigungen erteilt worden. Bei Bekanntwerden von Verstößen gegen Festsetzungen des Bebauungsplans sei hiergegen vorgegangen worden. Dies sei auch weiterhin der Fall, wobei hinsichtlich einiger Fallgestaltungen zunächst der Ausgang des vorliegenden Verfahrens abgewartet werden soll.
Was die Errichtung des Balkons anbelange, so sei es zwar zutreffend, dass der Bebauungsplan den Anbau von Balkonen nicht ausdrücklich verbiete. Allerdings verstoße der Kläger hier mit der konkreten Bauausführung gegen das baurechtliche Rücksichtnahmegebot. Tatsächlich existierten in diesem Gebiet bisher keine Balkone, sondern lediglich einige zum Teil aufgeständerte Terrassen. Während Terrassen nach dem Bebauungsplan bis zu einer Größe von 10 m2 bei der Berechnung außer Betracht blieben, gelte dies nicht für Balkone. Denn diese würden mit ihrer überragenden Fläche ebenso wie ebenerdigen Terrassen grundsätzlich zu den das Grundstück überdeckenden baulichen Anlagen im Sinne des § 19 Abs. 1 BauNVO zählen. Die Grundfläche des streitgegenständlichen Gebäudes ohne Berücksichtigung der Balkonanlage betrage bereits 68,5 m2. Selbst wenn man die Tiefe (Breite) der Balkonanlage mit nur 1 m2 ansetzen, werde bei der Addition der Grundfläche des Gebäudes und der überragenden Fläche der Balkonanlage die zulässige Grundfläche deutlich überschritten.
Der Bescheid leide auch nicht an Ermessensfehlern. Insbesondere sei vom Kläger nicht etwa der Rückbau eines kompletten Obergeschosses verlangt worden, sondern lediglich der Rückbau in den genehmigten Zustand eines sogenannten Galeriegeschosses.
Soweit der Kläger auf bestimmte Bauten in der näheren Umgebung verweise, könne er hieraus nichts zu seinen Gunsten ableiten. Die entsprechenden Bauten verstießen zum Teil schon nicht gegen die Festsetzungen im Bebauungsplan, zum Teil werde gegen die entsprechenden Bauten bereits vorgegangen und zum Teil sei ein Einschreiten notwendig oder werde geprüft.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze sowie die Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen. Diese Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung sowie der Entscheidungsfindung.

Entscheidungsgründe:
I. Die Klage hat keinen Erfolg.
Die Klage ist zulässig. Insbesondere hat sich die angegriffene Rückbauverfügung nicht etwa deshalb (teilweise) erledigt, weil der Kläger den ursprünglich errichteten Balkon mittlerweile zurückgebaut hätte. Letzteres könnte mit Blick auf die Fotos, die der Prozessbevollmächtigte des Klägers in der mündlichen Verhandlung vom 07.12.2021 vorgelegt hat, anzunehmen sein. Ob dies tatsächlich der Fall ist, der Balkon in der Zwischenzeit also tatsächlich (zumindest teilweise) zurückgebaut worden ist, konnte nicht geklärt werden, da der Kläger in der letzten mündlichen Verhandlung nicht zugegen war und sein Prozessbevollmächtigter hierüber keine Auskunft zu geben vermochte. Diese Frage mag aber auch dahinstehen. Erledigt auf andere Weise (§ 43 Abs. 2 VwVfG) ist ein Verwaltungsakt nämlich nur dann, wenn und soweit von ihm weitere Verhaltensgebote oder Verbote für Adressaten und Betroffene nicht mehr ausgehen (können), die als solche im Verwaltungsakt vorgesehen sind. Von der hier getroffenen Anordnung, „das Ferienhaus […] auf den genehmigten Stand zurückzubauen“, was u.a. „den Abbruch des Balkons“ bedeute, gehen aber nach wie vor noch nachteilige Wirkungen für den Kläger aus. Denn jedenfalls hat der Kläger das Handlungsgebot noch nicht umfassend erfüllt. Dies folgt aus den in der mündlichen Verhandlung vom 07.12.2021 vorgelegten Lichtbildaufnahmen. Die entsprechenden Aufnahmen lassen jedenfalls noch das Fundament der entsprechenden Balkonanlage erkennen. Ein vollständiger Rückbau des Balkons ist mithin noch nicht erfolgt. Abgesehen davon ist maßgeblicher Zeitpunkt insoweit der Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides am 23.06.2017. Dass der Rückbau schon zu diesem Zeitpunkt erfolgt ist, hat der Kläger nicht vorgetragen.
Die Klage ist unbegründet. Der Bescheid des Beklagten vom 09.04.2014 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Landesverwaltungsamts Sachsen-Anhalt vom 23.06.2017 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Rechtsgrundlage der Rückbauverfügung sind die §§ 57 Abs. 2, 79 Satz 1 BauO LSA. Nach § 57 Abs. 2 BauO LSA haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, Änderung, Nutzung und Nutzungsänderung, Instandhaltung und Beseitigung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden, soweit nicht andere Behörden zuständig sind. Sie können in Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen. Nach § 79 Satz 1 BauO LSA kann die Bauaufsichtsbehörde die teilweise oder vollständige Beseitigung der Anlagen anordnen, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert werden und nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können.
1. Die Voraussetzungen des § 79 Satz 1 BauO LSA liegen vor. Das in Rede stehende Gebäude wurde in Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet.
Das Gebäude ist in seiner konkreten Bauausführung formell illegal errichtet. Denn der Kläger hat einen Balkon errichtet und ein zweites Vollgeschoss ausgebaut, obwohl ihm dies nach dem Inhalt der Baugenehmigung vom 10.10.2011 (Bl. 99 ff. i.V.m. Bl. 2 ff. der Beiakte A) - unstreitig - nicht erlaubt war. Denn die Antragsunterlagen, die über die Grüneintragungen Teil der Baugenehmigung sind, sahen weder die Errichtung eines Balkons noch die Errichtung eines zweiten Vollgeschosses vor.
Die Errichtung des Balkons und der Ausbau eines zweiten Vollgeschosses entsprechen auch nicht den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, sind also materiell illegal. Dies folgt aus § 30 Abs. 3 BauGB i.V.m. den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. B 13/09 „Bungalowsiedlung E-Stadt“ der Stadt B-Stadt vom 26.02.2010.
a) Der Kläger vermag sich demgegenüber nicht mit Erfolg darauf zu berufen, der streitgegenständlichen Bebauungsplan sei funktionslos (geworden).
Was die vom Kläger angesprochene (anfängliche) „Funktionslosigkeit“ des Bebauungsplans anbelangt, so betrifft die insoweit zitierte Rechtsprechung (u.a. BVerwG, Beschluss vom 09.10.2003 - 4 B 85/03 -, juris; OVG NRW, Urteil vom 25.11.2005 - 7 A 2687/04 -, juris) die „nachträglich eingetretene“ Funktionslosigkeit von Bebauungsplänen, um die es vorliegend nicht geht. Der Sache nach beruft sich der Kläger auf das Bestehen einer „anfänglichen“ Funktionslosigkeit des in Rede stehenden Bebauungsplans. Denn er hat mit Stellungnahme vom 12.09.2018 vorgetragen, dass die Flächen bereits bei Inkrafttreten des Bebauungsplans zu ca. 80 % mit zu großen Gebäuden bebaut gewesen. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass es § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB der Gemeinde ermöglicht, einen Ortsteil fortzuentwickeln. Hieraus hat das Bundesverwaltungsgericht (Beschlüsse vom 17.02.1997 - 4 B 16.97 - sowie vom; 06.06.1997 - 4 NB 6.97 -, beide juris) abweichend von seiner vorhergehenden Rechtsprechung zwar auf die Möglichkeit einer anfänglichen Funktionslosigkeit geschlossen, bei deren Annahme aber zu „besonderer Zurückhaltung“ geraten: Denn ein Planinhalt muss mit den tatsächlichen Verhältnissen im Plangebiet nicht übereinstimmen. Vielmehr umfasst die Planungshoheit das Recht, sich über die tatsächlichen Verhältnisse hinwegzusetzen. Grenzen ziehen das Gebot der städtebaulichen Erforderlichkeit (§ 1 Abs. 3 BauGB) und die zum Abwägungsgebot entwickelten Grundsätze. Beachtet die planerische Entscheidung diese Grenzen, kann sie nicht gleichzeitig funktionslos sein (BVerwG, Beschluss vom 06.06.1997 - 4 NB 6.97 -, juris). Ein planwidriger Altbestand ist damit kein Indiz für die Funktionslosigkeit des Bebauungsplans. Wird die dem neuen Plan widersprechende Bebauung aber fortgeführt, so kann bei Vorliegen eines solchen Altbestandes schneller ein Zustand eintreten, bei dem mit der Realisierung des Plans nicht mehr gerechnet werden kann und dieser funktionslos wird (BVerwG, Beschluss vom 11.12.2000 - 4 BN 58.00 -, juris; zum Ganzen: EZBK/Külpmann, 135. EL September 2019, BauGB § 10 Rn. 412).
Nach diesen Maßgaben ist dem Kläger zwar zuzugeben, dass der Planinhalt des Bebauungsplans vom 26.02.2010 im (hier maßgeblichen) Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides am 23.06.2017 mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht übereinstimmte. Dies folgt aus der durch den Beklagten im Verfahren vorgelegten Übersicht zur „Bestandsaufnahme“ (Bl. 192 ff. der Gerichtakte). Diese nach Angaben des Beklagten aus dem Jahr 2014/2015 stammende Übersicht enthält eine Auflistung von 128 Positionen, mit der für die einzelnen Flurstücke im Plangebiet die vorhandene Bebauung, die nachgewiesenen Baugenehmigungen, die Grundfläche der dauernden Wohnnutzung, die Anzahl der Geschosse und die insgesamt bebaute Fläche erfasst worden sind. In der ganz überwiegenden Anzahl der dort erfassten Sachverhalte liegt der Wert der insgesamt bebauten Fläche über dem maßgeblichen Wert der im Bebauungsplan festgesetzten Grundfläche von 70 m2. In 13 Fällen handelt es sich ausweislich der Übersicht auch nicht um eingeschossige, sondern um zweigeschossige oder sogar um dreigeschossige Bauten.
Allerdings ermöglicht es § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB der Gemeinde, wie dargelegt, einen Ortsteil fortzuentwickeln. Entsprechend heißt es unter Ziffer 4 der Begründung zum vorliegenden Bebauungsplan, dass in der Wochenendhaussiedlung ein stetiger Anstieg von ungenehmigten ständigen Wohnen zu verzeichnen sei. Dies widerspräche der im Flächennutzungsplan dargestellten Entwicklungsabsicht und sei planungsrechtlich unzulässig. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans soll die verbindliche Grundlage dafür geschaffen werden, dass ständige Wohnen künftig auszuschließen und die Nutzung entsprechend der Darstellung im Flächennutzungsplan zu gewährleisten. Der Bebauungsplan diene gleichzeitig dazu, die Bearbeitung der Bauanträge und ebenso den Umgang mit Ordnungswidrigkeiten zu erleichtern.
Diese Zielrichtung des Bebauungsplans ist ein legitimes Anliegen. Der planwidrige Altbestand ist damit kein Indiz für die Funktionslosigkeit des Bebauungsplans. Es kann zum maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides am 23.06.2017 auch noch nicht davon ausgegangen werden, dass dieser Bebauungsplan zwischenzeitlich funktionslos geworden sei, weil die dem Plan widersprechende Bebauung zwischenzeitlich in einem Umfang fortgeführt wurde, die den Schluss zuließe, mit der Realisierung des Plans könne derzeit nicht mehr gerechnet werden. Der Vortrag des Beklagten im Klageverfahren hat deutlich werden lassen, dass die Realisierung des Plans weiterhin beabsichtigt ist und der Ausgang des vorliegenden Rechtsstreits in einigen Fällen das weitere Vorgehen bestimmen soll. Bei dieser Sachlage kann von einer Funktionslosigkeit des Bebauungsplans nicht ausgegangen werden. Insoweit folgt das Gericht im Übrigen der Begründung des ergangenen Widerspruchsbescheids vom 23.06.2017 und sieht gemäß § 117 Abs. 5 VwGO von einer weiteren Begründung ab.
b) Die konkrete Bauausführung hält die Festsetzungen des Bebauungsplans nicht ein.
Unter Punkt 2 des Bebauungsplans ist zum einen festgelegt, dass nur ein Vollgeschoss zulässig ist. Gemäß § 20 BauNVO gelten als Vollgeschosse Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. Gemäß § 87 Abs. 2 Satz 1 BauO LSA gelten Geschosse als Vollgeschosse, wenn deren Deckenoberfläche im Mittel mehr als 1,60 m über die Geländeoberfläche hinausragt und sie über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben. Da der Kläger hier - unstreitig - zwei Vollgeschosse i.S.d. § 87 Abs. 2 BauO LSA errichtet hat (siehe hierzu auch die Bilddokumentation auf Bl. 106 von Teil I der Beiakte A und den Gesprächsvermerk vom 23.01.2014 auf Bl. 11 von Teil II der Beiakte A), ist die Zahl der zulässigen Vollgeschosse überschritten.
Unter Punkt 2 des Bebauungsplans ist zum anderen bestimmt, dass die Grundfläche maximal 70 m2 betragen darf. Auch diese Festsetzung wird hier überschritten. Denn unter Berücksichtigung des durch den Kläger errichteten Balkons werden hier mehr als 70 m2 Grundfläche von baulichen Anlagen überdeckt. Nach § 19 Abs. 2 BauNVO ist zulässige Grundfläche der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Der Beklagte hat zutreffend darauf hingewiesen, dass bei dieser Berechnung der angebaute Balkon mit zu berücksichtigen ist. Anders als bei den in § 19 Abs. 4 BauNVO näher bezeichneten baulichen Anlagen, die bei der Ermittlung der Grundfläche mitzurechnen sind, gilt dies nicht für bauliche Anlagen, die - wie hier - Bestandteil der von § 19 Abs. 2 BauNVO erfassten („Haupt-“)Anlagen sind. Deshalb sind Balkone, Loggien und Terrassen nach § 19 Abs. 2 BauNVO mitzurechnen, weil sie regelmäßig Bestandteileigenschaft haben (EZBK/Söfker, 142. EL Mai 2021, BauNVO § 19 Rn. 13a f.). Auch in den Luftraum hineinragende Teile können, wenn sie wesentliche Teile sind, die Grundstücksfläche „überdecken“ (BVerwG, Urteil vom 21.10.2004 - 4 C 3.04 -, juris). Danach können z.B. Erker und auskragende Obergeschosse mitzurechnen sein, untergeordnete Bauteile wie Dachüberstände, Gesimse oder Fensterbänke hingegen nicht (EZBK/Söfker, a.a.O.). Nach diesen Maßgaben handelt es sich bei dem durch den Kläger errichteten Balkon um einen wesentlichen Teil der Anlage. Die in der mündlichen Verhandlung vom 07.12.2021 vom Prozessbevollmächtigten des Klägers vorgelegten Fotos, die jedenfalls noch das Fundament der Balkonanlage erkennen lassen, bestätigen diesen Befund.
Welche konkreten Ausmaße die in den Luftraum hineinragende Balkonanlage des Klägers hat, mag dabei dahinstehen. Der Kläger hat insoweit keine genauen Angaben gemacht, obwohl er hierzu mit Verfügung des Gerichts vom 16.11.2021 aufgefordert worden ist. Der Prozessbevollmächtigte des Klägers konnte hierzu in der letzten mündlichen Verhandlung keine Angaben machen. Den durch ihn vorgelegten Lichtbildaufnahmen lässt sich allerdings entnehmen, dass die umlaufende Fläche (deutlich) größer als 1,5 m2 ist, weshalb bei einer Addition der Grundfläche des Gebäudes (68,50 m2) und der überragenden Fläche der Balkonanlage die zulässige Grundfläche von 70 m2 (deutlich) überschritten wird. Hiervon ist auch der Beklagte zutreffend ausgegangen.
Ein anderes Ergebnis folgt auch nicht etwa daraus, dass nach der Begründung zum Bebauungsplan - der als Auslegungshilfe zu den textlichen Festsetzungen im Bebauungsplan zum Begriff der „Grundfläche“ herangezogen werden könnte - je Wochenendhaus „eine Terrasse oder ein Freisitz“ mit einer Grundfläche von maximal 10 m2 ohne Anrechnung auf die maximal zulässige Grundfläche zulässig sein soll. Selbst wenn man davon ausgehen wollte, dass damit auch die Errichtung eines Balkons (als eine Form eines Freisitzes, siehe hierzu z.B. den Eintrag zum Begriff „Freisitz“ bei Wikipedia) mit einer Grundfläche von maximal 10 m2 ohne Anrechnung auf die maximal zulässige Grundfläche zulässig wäre, wäre diese Grundfläche von max. 10 m2 hier jedenfalls überschritten. Auch dies folgt aus den Lichtbildaufnahmen, die der Kläger in der mündlichen Verhandlung vom 07.12.2021 vorgelegt hat. Das dort erkennbare „Balkon-Grundfläche“, die grundsätzlich - nach einem entsprechenden Ausbau - auch als solche genutzt werden könnte, überschreitet die Grundfläche von 10 m2 deutlich. Folglich ist die (gesamte) „Balkon-Grundfläche“ auch auf die maximal zulässige Grundfläche anzurechnen.
Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die konkrete Bauausführung die Festsetzungen des Bebauungsplans in zweierlei Hinsicht nicht einhält, nämlich mit Blick auf die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse (dies rechtfertigt die angeordnete Herstellung der genehmigten Galerie im Obergeschoss) und mit Blick auf die maximal zulässige Grundfläche (dies rechtfertigt den angeordneten Abbruch des Balkons). Verstößt das Vorhaben wegen der Errichtung des Balkons schon aus dem zuletzt genannten Gesichtspunkt gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften, mag dahinstehen, ob mit der Errichtung des Balkons zugleich gegen das Rücksichtnahmegebot verstoßen worden ist. Hierauf kommt es in diesem Fall nicht mehr an.
2. Auf andere Weise können rechtmäßige Zustände nicht hergestellt werden. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans nach § 31 Abs. 2 BauGB liegen nicht vor. Diesbezüglich folgt das Gericht der Begründung des ergangenen Widerspruchsbescheids vom 23.06.2017 und sieht gemäß § 117 Abs. 5 VwGO von einer weiteren Begründung ab. Unabhängig davon steht eine solche Entscheidung im Ermessen der Behörde und der Kläger hat nicht dargelegt, aus welchen Gründen hier eine Ermessensreduzierung auf Null vorliegen könnte. Die - jedenfalls der Sache nach angestellte - Erwägung des Beklagten, eine Genehmigung könnte über den Einzelfall hinaus eine Vorbildwirkung entfalten, würde eine Ablehnung der Befreiung, bei Vorliegen der Tatbestandsmerkmale, jedenfalls im Ermessenswege rechtfertigen. Eine Zulassungspraxis des Beklagten hinsichtlich anderer vergleichbarer Bauten im relevanten Planbereich, die eine Selbstbindung der Verwaltung begründen könnte, läge insoweit nicht vor. Der Beklagte hat in den mündlichen Verhandlungen ausgeführt, soweit in der Nachbarschaft Bauten zu finden seien, die ebenfalls mit zwei Vollgeschossen und / oder mit einer Grundfläche von über 70 m2 errichtet worden seien, läge diesen Fallgestaltungen entweder eine planungsrechtliche Ausnahmesituation zugrunde oder sie habe ein Verfahren zur Herstellung ordnungsgemäßer Zustände eingeleitet, das sich im Anhörungsstadium befinde. Insoweit wird zur Begründung ergänzend auf die nachstehenden Ausführungen unter Punkt 3. verwiesen.
Soweit der Kläger im Übrigen geltend macht, der Beklagte habe nach wie vor nicht über seinen Antrag auf Befreiung gemäß § 31 BauGB entschieden, so steht es ihm frei, eine entsprechende (Untätigkeits)klage auf Erteilung einer entsprechenden Genehmigung zu erheben. Mit der vorliegenden Anfechtungsklage hat sich der Kläger allein gegen die Rückbauverfügung des Beklagten gewandt.
3. Die angegriffene Entscheidung leidet auch nicht an Ermessensfehlern. Der Kläger vermag sich insbesondere nicht mit Erfolg darauf zu berufen, dass der Beklagte in vergleichbaren Fällen nicht eingeschritten sei.
Es entspricht ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. z.B. Beschluss vom 21.12.1990 - 4 B 184.90 -, juris; Beschluss vom 22.04.1995 - 4 B 55.95 -, juris), dass die Bauaufsichtsbehörde gegen den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) verstößt, wenn sie bei einem bauaufsichtlichen Einschreiten systemwidrig ein Vorgehen gegen vergleichbare, d.h. auch räumlich benachbarte Verstöße unterlässt. Das Erfordernis der Systemgerechtigkeit würde aber missverstanden, wenn man darin die Pflicht der Baubehörde verankert sähe, stets „Tabula rasa“ zu machen und unterschiedslos die Beseitigung jedweder baulicher Anlage in einem bestimmten räumlichen Umkreis zu verlangen. Es ist vielmehr anerkannt, dass gewisse Differenzierungen zulässig sein können. So kann es in Bezug auf die zeitliche Komponente des Einschreitens z.B. auch systemgerecht sein, zunächst ein "Musterverfahren" durchzuführen oder sonstige zeitliche Staffelungen vorzunehmen, wenn nur sichergestellt ist, dass nicht am Ende einzelne Baurechtsverstöße gleicher Art ohne bauaufsichtliche Reaktion bleiben. Hinsichtlich der Art der Baurechtsverstöße und ihrer Korrektur hindert der Gesichtspunkt der Systemgerechtigkeit die Bauaufsichtsbehörde z.B. nicht von vornherein, sich auf ein Einschreiten gegen eine bestimmte, d.h. schwerwiegendere Art von Baurechtsverstößen zu beschränken oder eine bestimmte Art des Einschreitens zu präferieren, also z.B. statt der regelmäßig gebotenen vollständigen Beseitigung - soweit nach dem oben Gesagten zulässig - nur einen Rückbau zu verlangen. Der Bauaufsichtsbehörde steht mithin häufig eine ganze Bandbreite von Einschreitensvarianten zu Gebote, innerhalb derer sie sich ohne Verstoß gegen das Erfordernis der Systemgerechtigkeit bewegen kann (Nds. OVG, Beschluss vom 09.03.2012 - 1 LA 352/07 -, juris Rn. 85 m.w.N.). Die Bauaufsichtsbehörde darf sich bei ihrem Einschreiten auch auf die Regelung von Einzelfällen beschränken, wenn sie hierfür sachliche Gründe anzuführen vermag. Dem behördlichen Einschreiten können Fälle, in denen noch nicht eingeschritten worden ist, ausnahmsweise dann entgegengehalten werden, wenn es nach der Art des Einschreitens an jedem System fehlt, für diese gewählte Art des zeitlichen Vorgehens keinerlei einleuchtende Gründe sprechen und die Handhabung deshalb als willkürlich angesehen werden muss. Den Vorgaben des Art. 3 Abs. 1 GG kann auch dann genügt werden, wenn die Behörde nur gegen Schwarzbauten vorgeht, die nach einem bestimmten Zeitpunkt errichtet oder verändert worden sind (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24.07.2014 - 4 B 34/14 -, juris Rn. 4 m.w.N.). Aus den vom Kläger zitierten Entscheidungen des Thüringer Oberverwaltungsgerichts vom 30.10.2002 (unveröffentlicht), vom 11.05.2005 (unveröffentlicht) sowie vom 16.03.2010 (- 1 KO 760/07 -, juris) folgt - soweit die unveröffentlichten Entscheidungen zitiert worden sind - kein anderer Maßstab.
a) Nach diesen Maßgaben hat der Beklagte nachvollziehbar dargelegt, welches „System“ seinem bauordnungsrechtlichen Einschreiten im Plangebiet zugrunde liegt. Mit Stellungnahme vom 13.08.2018 hat der Beklagte ausgeführt, dass er allen Eigentümern bzw. Nutzern, die für ein Gebäude innerhalb des Gebets des Bebauungsplans eine Hauptwohnung angemeldet hätten, nach Inkrafttreten des Bebauungsplans umgehend angeschrieben habe. In diesen Schreiben habe er mitgeteilt, dass eine Wohnnutzung unzulässig und für eine etwaige Umnutzung eine Baugenehmigung erforderlich sei, die aber wegen der Festlegungen im Bebauungsplan nicht erteilt werden könne. Beispielhaft hat er hierzu auf ein Informationsschreiben vom 15.10.2012 Bezug genommen (Bl. 82 der Gerichtsakte). Weiter sei es so, dass seit Anfang 2014 jede Genehmigung eines neuen Vorhabens in dem Gebiet unter den Zustimmungsvorbehalt der Fachaufsichtsbehörde stehe. In diesem Zusammenhang sei im Jahr 2014/2015 für die Fachaufsichtsbehörde eine Übersicht erstellt worden (vorgelegt mit Stellungnahme vom 08.01.2019, Bl. 176 ff. der Akte). Entsprechend sei z.B. mit einem ebenfalls an den Kläger gerichteten, aber ein anderes Grundstück betreffenden Schreiben vom 05.06.2014 (Bl. 81 der Gerichtsakte) mitgeteilt worden, dass eine „Bestandsaufnahme der Bebauung im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans“ angeordnet worden sei. Darüber hinaus sei ein Vergleich von Luftbildern aus den Jahren 2010 und 2016 vorgenommen worden.
Der Kläger hat diesen Vortrag des Beklagten nicht grundsätzlich infrage gestellt. Insbesondere bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die vom Beklagten erstellte Bestandsübersicht bereits im Jahr 2014/2015 - und damit noch vor dem insoweit maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides vom 23.06.2017 - erstellt worden ist. Abgesehen davon war eine Ergänzung des Konzepts noch im gerichtlichen Verfahren gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 S. 1 VwVfG LSA möglich (vgl. Thüringer OVG, Urteil vom 16.03.2010 - 1 KO 760/07 -, juris Rn. 43).
In den mündlichen Verhandlungen hat der Beklagte ergänzend vorgetragen, dass er gegen den Altbestand (also die Bauten, die vor Inkrafttreten des Bebauungsplans errichtet worden seien), zunächst nicht habe vorgehen wollen. Anträgen auf Erteilung von Baugenehmigungen sei mit Inkrafttreten des Bebauungsplans nur stattgegeben worden, soweit die Festsetzungen des Bebauungsplans eingehalten worden seien oder eine planungsrechtliche Ausnahmesituation vorgelegen habe. Seit Anfang 2014 stehe jede Genehmigung unter dem Zustimmungsvorbehalt der Fachaufsichtsbehörde. Gleichzeitig werde bei Kenntnis von Schwarzbauten seit dem Jahr 2014 hiergegen ordnungsrechtlich vorgegangen. Soweit man gegen dauerhafte Wohnnutzungen teilweise nicht sofort nach Bekanntwerden eingeschritten sei oder die eingeleiteten Verfahren noch nicht zügig zum Abschluss gebracht habe, sei dies auf zwei Umstände zurückzuführen. Zum einen sei zunächst geplant gewesen, den Bebauungsplan in dieser Hinsicht zu ändern. Zum anderen habe man das Ergebnis des vorliegenden Klageverfahrens - als Musterverfahren - abwarten wollen.
Mit diesem Vortrag hat der Beklagte erkennen lassen, dass er nicht systemwidrig oder gar willkürlich vorgegangen ist. Soweit er hinsichtlich einzelner Bauten unterschiedlich vorgegangen ist, hat er hierfür sachliche Gründe anführen können. Er hat eine umfassende Bestandsaufnahme der vorhandenen Baulichkeiten vorgenommen und im Sinne einer Stichtagsregelung seit dem Jahr 2014 die verschiedenen Fallgestaltungen sachgerecht behandelt. Zu mehr war der Beklagte nicht verpflichtet. Insbesondere fordert das Gebot der Systemgerechtigkeit keinen Plan, in welcher Abstufung zeitlich vorgegangen werde. Ebenso wenig verpflichtet Art. 3 Abs. 1 GG die Baubehörde, vor dem Erlass einer Rückbauverfügung gegen einen Grundstückseigentümer alle Grundstücke, auf denen Verstöße gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans vorliegen, vollständig und systematisch zu erfassen (VG Stuttgart, Urteil vom 13.04.2016 - 2 K 158/13 -, juris). Dies gilt insbesondere dann, wenn - wie hier - ein Musterverfahren anhängig ist, von dem das weitere Vorgehen abhängig gemacht werden soll. Der Beklagte ist auch nicht gehalten, im einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen er gerade gegen den Kläger vorgegangen ist. Es gibt immer einen ersten Sachverhalt, den die Behörde zum Anlass für ein bauordnungsrechtliches Einschreiten nehmen kann. Solange die Behörde erkennen lässt, dass sie in vergleichbaren Sachverhalten ebenfalls eingeschritten ist oder noch einschreiten wird, ist dem Gebot der Systemgerechtigkeit hinreichend Genüge getan.
Zwar trifft es zu, dass es ausweislich der Bestandsübersicht aus dem Jahr 2014/2015 eine Reihe von Flurstücken gibt, auf denen Bauten vorhanden sind, bei denen die bebaute Fläche einen Wert aufweist, der größer als 70 m2 ist. Vereinzelt sind dort auch Flurstücke mit Gebäuden zu finden, die ausweislich der Übersicht über mehr als ein Vollgeschoss verfügen sollen. Soweit es sich hierbei um Bauten handelt, für die eine nachgewiesene Baugenehmigung ausweislich der Übersicht nicht vorliegt, handelt es sich um Schwarzbauten. Der Beklagte hat nachvollziehbar und sachgerecht darauf hingewiesen, dass er derartige Schwarzbauten nicht etwa unberücksichtigt gelassen hat, sondern dass auch insoweit bauordnungsrechtliche Verfahren eingeleitet worden seien, die - zum Teil mit Blick auf den vorliegenden Rechtsstreit - noch nicht zum Abschluss gebracht worden seien. Hieran ist rechtlich nichts zu erinnern. Soweit es sich im Übrigen um Bauten handelt, für die ausweislich der Übersicht Baugenehmigungen vorliegen, sind nur solche von rechtlicher Relevanz, die nach dem Inkrafttreten des Bebauungsplans im Jahr 2010 erteilt worden sind. Hinsichtlich dieser Baugenehmigungen hat der Beklagte ebenfalls nachvollziehbar und sachgerecht vorgetragen, dass diesen Fallgestaltungen entweder eine planungsrechtliche Ausnahmesituation zugrunde gelegen habe oder ein Verfahren zur Herstellung ordnungsgemäßer Zustände eingeleitet worden sei. Er hat hierbei hierzu mit Stellungnahme vom 18.11.2020 unter Vorlage einer weiteren Übersicht (Bl. 252 ff. der Gerichtsakte) ergänzend vorgetragen, was gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 S. 1 VwVfG LSA auch noch möglich war. Was insbesondere die Bauten mit mehr als einem Vollgeschoss anbelangt, so hat der Beklagte unwidersprochen vorgetragen, dass diese Bauten entweder vor Inkrafttreten des Bebauungsplans erbaut worden seien oder es sich tatsächlich nicht um Vollgeschosse im rechtlichen Sinne handele.
b) Bei dieser Sachlage war es Sache des Klägers, im Einzelnen aufzuzeigen, hinsichtlich welcher Objekte der Beklagten hätte vorgehen müssen. Rügt der Adressat einer Beseitigungsanordnung nämlich eine Verletzung des Gleichheitsatzes, ist es seine Sache, dies durch konkrete Angabe räumlich benachbarter Vergleichsfälle zu belegen (vgl. Nds. OVG, Beschluss vom 22.08.2011 - 1 LA 4/11 -, juris). Weder ist dem Kläger dieser Nachweis gelungen, noch hat er den entsprechenden Vortrag des Beklagten in einer Weise erschüttern können, die eine weitere Aufklärung des Sachverhalts erforderlich gemacht hätte. Dies gilt insbesondere mit Blick auf die von den Beteiligten im gerichtlichen Verfahren diskutierten laufenden Nummern 7, 19, 30, 54, 55, 66, 68 und 92 der Bestandsübersicht aus dem Jahr 2014/2015. Im Einzelnen:
Die Verhältnisse auf dem Grundstück mit der laufenden Nr. 7 (Hausnummer …) hat der Kläger erstmals mit Schriftsatz vom 06.12.2021 und sodann in der mündlichen Verhandlung vom 07.12.2021 thematisiert. Er beanstandet, dass das Objekt eine Gesamtbaufläche von 96 m2 habe, ohne dass insoweit eine Baugenehmigung erteilt worden sei. Mit dieser Rüge dringt der Kläger nicht durch. Der Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung erwidert, dass hinsichtlich dieses Grundstücks zwei ordnungsbehördliche Verfahren anhängig seien, und zwar hinsichtlich der Frage einer bauordnungswidrigen Nutzung. Im Übrigen handele es sich hierbei um einen Ersatzneubau, wobei die vormalige Bebauung bereits vor Erlass des Bebauungsplans vorhanden gewesen sei. Damit hat der Beklagte zum einen zu erkennen gegeben, dass er ein etwaiges bauordnungswidriges Verhalten des Grundstückseigentümers nicht auf sich beruhen lässt. Zum anderen handelt es sich mit Blick auf die Bestandsbebauung um einen Sachverhalt, der mit der vorliegenden Konstellation nicht vergleichbar ist. Beide Gesichtspunkte rechtfertigen eine - im Vergleich zum vorliegenden Sachverhalt - abweichende Behandlung.
Auch die Verhältnisse auf dem Grundstück mit der laufenden Nr. 19 (Hausnummer …), das ausweislich der Übersicht aus dem Jahr 2014/2050 eine bebaute Fläche von 106,8 m2 ausweist, wurden durch den Kläger erstmals mit Schriftsatz vom 06.12.2021 und sodann in der mündlichen Verhandlung vom 07.12.2021 thematisiert. Danach sei unklar, was der Beklagte meint, wenn er in seiner Stellungnahme vom 18.11.2020 von einem „Ersatzneubau“ spreche. Es werde bestritten, dass das errichtete Vorhaben der Baugenehmigung entspreche. Diesbezüglich hat der Beklagte in der mündlichen Verhandlung zum einen auf den Inhalt seiner ergänzenden Übersicht vom 18.11.2020 hingewiesen. Zum anderen hat er nach einer elektronischen Aktenrecherche ausgeführt, dass in der entsprechenden Begründung zur Baugenehmigung aus dem Jahr 2015 zwar nicht das Wort „Ersatzneubau“ auftauche. Dort werde allerdings auf die Regelung in § 34 BauGB hingewiesen, was regelmäßig der Fall sei, wenn es sich um einen Ersatzneubau handele. Mehr lasse sich der elektronischen Akte, auf die er in der mündlichen Verhandlung lediglich Zugriff habe, nicht entnehmen.
Soweit der Kläger diesem Vortrag in der mündlichen Verhandlung entgegengehalten hat, der Sachverhalt sei insoweit noch unaufgeklärt, dringt er hiermit nicht durch. Das Gericht hat keine Zweifel daran, dass der diesbezügliche Vortrag des Beklagten zutreffend ist. Der Beklagte hat bereits in seiner Übersicht vom 18.11.2020 ausgeführt, dass es sich um einen „Ersatzneubau Wochenendhaus“ handele. Die weiteren Hinweise in dieser Übersicht, wonach das Wochenendhaus nicht zum ständigen Wohnen genutzt werden dürfe, Grundstücke zusammengelegt worden seien und es eine „Terrasse im Altbestand“ gebe, lassen darauf schließen, dass der Beklagte den Sachverhalt - jedenfalls mit Blick auf die hier interessierende Frage eines Ersatzneubaus - sorgfältig ermittelt hat. Die Ausführungen des Beklagten in der mündlichen Verhandlung zum Inhalt der elektronischen Akte bestätigen dieses Bild. Anhaltspunkte dafür, dass der diesbezügliche Vortrag des Beklagten unzutreffend ist, bestehen deshalb nicht. Da der entsprechende Vortrag des Beklagten hinreichend substantiiert war, hätte der Kläger vortragen müssen, aus welchen Gründen er an dem Sachverhalt zweifelt und welche Aktenteile zur Einsichtnahme vorgelegt werden sollen. Dies ist nicht erfolgt. Weitere Ermittlungen durch den Einzelrichter in Gestalt der Beiziehung von Verfahrensakten waren deshalb nicht erforderlich. Zu Ermittlungen ins Blaue hinein ist das Gericht nicht verpflichtet. Ist es aber so, dass es sich bei dem Objekt mit der laufenden Nr. 19 um einen Ersatzneubau gehandelt hat, ist der entsprechende Sachverhalt mit der vorliegenden Konstellation nicht vergleichbar. Entsprechend vermag sich der Kläger nicht darauf zu berufen, der Beklagte habe sein Ermessen fehlerhaft ausgeübt. Vor diesem Hintergrund mag auch dahinstehen, ob hinsichtlich des klägerischen Vortrags, der Sachverhalt sei hinsichtlich der Frage unaufgeklärt, ob es sich bei dem Objekt mit der laufenden Nr. 19 um einen „Ersatzneubau“ handele, die Voraussetzungen des § 87b Abs. 3 Satz 1 VwGO vorgelegen haben, der entsprechende Vortrag des Klägers also als verspätet hätte zurückgewiesen werden können.
Was die laufende Nr. 30 (Hausnummer …) anbelangt, so befand sich auf dem Grundstück nach dem Vortrag des Beklagten vormals eine Gaststätte, die Bestandsschutz genossen habe. Der Eigentümer des Grundstücks - ebenfalls der Kläger - habe auf entsprechenden Antrag eine Baugenehmigung zu einem Anbau im Bereich der vorhandenen Terrasse und zu einer Umnutzung der vorhandenen baulichen Anlage zur Einrichtung von 5 Ferienwohnungen erhalten. Zwar betrage die Gesamtfläche der im Wege der Nutzungsänderung entstandenen 5 Ferienwohnungen insgesamt 230,52 m2. Allerdings sei dies nicht als Verstoß gegen die Festsetzung der maximal zulässigen Grundfläche auf 70 m2 angesehen worden, da die 5 Ferienwohnungen durchschnittlich eine jeweilige Nutzfläche von deutlich unter 70 m2 aufweisen würden. Diese Überlegungen des Beklagten sind stichhaltig. Die auf diesem Grundstück vorzufindende Sachlage liegt eine planungsrechtliche Situation zugrunde, die mit dem vorliegenden Sachverhalt nicht vergleichbar ist. Es handelt sich mithin um die Fallgruppe einer planungsrechtlichen Ausnahmesituation. Der Einwand des Klägers, der Beklagte übersehe mit dieser Argumentation, dass die Ausnahme für das Bestehen der Gebäude im Bebauungsplan lediglich für die „Art der baulichen Nutzung“ gelte, nicht aber für das Maß der baulichen Nutzung, verfängt nicht. Hierauf kommt es nicht an. Entscheidend ist, dass die dort vorzufindende Situation mit dem vorliegenden Sachverhalt nicht vergleichbar ist.
Hinsichtlich der laufenden Nr. 54 (Hausnummer …) hat der Beklagte eingeräumt, dass es sich um einen Sachverhalt handele, der mit dem vorliegenden vergleichbar sei. Er hat erklärt, dass er nach rechtskräftigen Abschluss des vorliegenden Verfahrens hinsichtlich dieses Objekts überprüfen werde, ob der Erlass einer Rückbauverfügung erforderlich sei. Ein ordnungsbehördliches Verfahren sei jedenfalls eingeleitet. Hiergegen ist rechtlich nichts zu erinnern. Auch der Kläger hat gegen diesen Vortrag keine weiteren Einwände erhoben.
Was das Objekt der laufenden Nr. 55 (Hausnummer …) betrifft, so handelt es sich hierbei nach dem Vortrag des Beklagten um einen eingeschossigen Ersatzneubau, der 2013 genehmigt worden sei. Richtig sei, dass der Ersatzneubau mit einer Grundfläche von ca. 114 m2 die nach dem Bebauungsplan höchstzulässige Gebäudegrundfläche von 70 m2 überschreite. Allerdings habe man dies nicht als Genehmigungshindernis angesehen wegen der Bestandskraft einer im Jahr 2009 erteilten Baugenehmigung, mit der bereits eine Erweiterung der Gebäudegrundfläche auf über 102 m2 genehmigt worden sei. Im Jahr 2012 sei die Behörde sodann darüber informiert worden, dass der Bungalow dort entgegen der genehmigten Erweiterung komplett abgerissen und neu errichtet worden sei. Grundstückseigentümer sei ebenfalls der Kläger. Es sei deshalb zunächst ein Baustopp verhängt worden. Sollte der zwischenzeitlich errichtete Ersatzneubau tatsächlich eine Gebäudegrundfläche von 180 m2 aufweisen, wie dies in der aktualisierten Bestandsaufnahme verzeichnet sei, werde gegen den Eigentümer spätestens nach Abschluss des vorliegenden Klageverfahrens ein ordnungsbehördliches Verfahren eingeleitet. Diese Sachlage ist mit der hier in Rede stehenden Fallkonstellation ebenfalls nicht vergleichbar. Denn anders als dort kann sich der Kläger hier nicht auf die Bestandskraft einer alten Baugenehmigung berufen. Entsprechend hat der Kläger auf diesen mit Stellungnahme vom 18.11.2020 präzisierten Vortrag des Beklagten im weiteren gerichtlichen Verfahren nichts weiter eingewandt.
Zu der laufenden Nr. 66 (Hausnummer …) hat der Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 07.12.2021 vorgetragen, dass die Übersicht an dieser Stelle ungenau sei. Tatsächlich sei es so gewesen, dass zunächst ein Bungalow mit einer Grundfläche von 69,97 m2 beantragt worden sei. Nachdem allerdings festgestellt worden sei, dass auch ein Einstellplatz erforderlich sei, der wegen der Garagenverordnung (GaVO) eine gewisse Größe haben müsse, sei auf entsprechenden Antrag eine Baugenehmigung mit einer Grundfläche von insgesamt 71,47 m2 genehmigt worden. Der entsprechende Bescheid über die Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans sei am 10.04.2013 ergangen. Bei dieser Sachlage handelt es sich ebenfalls um einen planungsrechtlichen Ausnahmefall, der seine Ursache in den Besonderheiten des konkreten Bauvorhabens hat. Selbst wenn man davon ausgehen wollte, dass das Vorhandensein eines Stellplatzes eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche von 70 m2 nach den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht rechtfertigen kann, vermag sich der Kläger hierauf nicht mit Erfolg zu berufen. Denn jedenfalls verfügt sein Grundstück nicht über einen Stellplatz. Anders gewendet: Die zulässige Grundfläche wurde hier nicht deshalb überschritten, weil den Erfordernissen eines Stellplatzes hätte Rechnung getragen werden müssen. Damit fehlt es an einem vergleichbaren Sachverhalt, auf den sich der Kläger bei der Ermessensausübung des Beklagten berufen könnte. Gegen diesen Vortrag des Beklagten hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung inhaltlich auch nichts eingewandt. Er hat lediglich geltend gemacht, mit der Bestandsübersicht aus dem Jahr 2014/2015 habe der Beklagte zumindest den Anschein gesetzt, dass die vorhandene Bebauung 90 m2 betrage. Mit diesem Einwand dringt er nicht durch. Der Beklagte hat gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 S. 1 VwVfG LSA im gerichtlichen Verfahren ergänzend begründet, wie sich die Verhältnisse auf diesem Grundstück tatsächlich darstellen. Zugleich hat der Beklagte unter Bezugnahme auf seine ergänzende Übersicht vom 18.11.2020 darauf hingewiesen, dass ein ordnungsbehördliches Verfahren eingeleitet worden sei, dass der Überprüfung der Grundstücksnutzung und der Grundstücksbebauung diene.
Hinsichtlich der laufenden Nr. 68 (Hausnummer …) hat der Beklagte vorgetragen, der Eigentümer dieses Grundstücks habe die Erteilung einer Baugenehmigung erst im Klagewege durchsetzen können (Az.: 4 A 239/15 MD). Tatsächlich wurde der Beklagte in jenem Verfahren mit Urteil vom 17.06.2015 dazu verpflichtet, dem dortigen Kläger die beantragte Baugenehmigung zum Neubau eines Wochenendhauses auf dem Grundstück E-Straße zu erteilen, wobei sich die Frage einer Überschreitung der Grundfläche dort nicht gestellt hatte. Der Kläger vermag sich demgegenüber nicht mit Erfolg darauf zu berufen, dass sich die erteilte Genehmigung nicht im Rahmen dessen halte, was dort gemäß Bebauungsplan hätte genehmigt werden dürfen. Selbst wenn die Voraussetzungen für den Erlass der entsprechenden Baugenehmigung nach dem Vortrag des Klägers tatsächlich nicht vorgelegen haben sollten, war der Beklagte gehalten, die Entscheidung des Gerichts umzusetzen. Soweit der Kläger unter Hinweis auf zwei Luftbilder aus dem Jahr 2010 und dem Jahr 2016 weiter geltend macht, die Bilder erweckten jedenfalls den Eindruck, dass hier tatsächlich ein größeres Objekt errichtet worden sei, dringt er mit diesem Einwand nicht durch. Der Einzelrichter vermag diesen Eindruck schon nicht zu teilen. Abgesehen davon hat der Beklagte zu diesem Grundstück weiter ausgeführt, dass jedenfalls bei Erstellung der Bestandsübersicht im Jahr 2014/2015 nicht bekannt gewesen sei, dass das Objekt gegebenenfalls größer erbaut worden sei. Diese Einlassung ist schlüssig, weil die Bestandsübersicht an dieser Stelle keine Angaben zur insgesamt bebauten Fläche enthält. Der Beklagte hat nach einer Aktenrecherche weiter vorgetragen, dass bezüglich dieses Objekts ein ordnungsbehördliches Verfahren eingeleitet und noch nicht abgeschlossen worden sei. Auch insoweit lässt sich dem Beklagten nicht der Vorwurf machen, er würde bauordnungsrechtlichen Verstößen nicht nachgehen.
Die laufende Nr. 92 (Hausnummer …) soll ausweislich der Übersicht aus dem Jahr 2014/2015 über zwei Vollgeschosse verfügen. Der Beklagte hat hierzu mit Stellungnahme vom 18.11.2020 unwidersprochen vorgetragen, dass bei der Bestandsaufnahme fälschlich davon ausgegangen worden sei, das Gebäude verfüge über zwei Vollgeschosse. Tatsächlich handele es sich bei dem oberen Geschoss nicht um ein Vollgeschoss. Soweit hinsichtlich dieses Objekts darüber hinaus die zulässige Grundfläche überschritten worden sei, so sei dies einer Sondersituation geschuldet gewesen. Mit dem entsprechenden Bescheid vom 15.11.2012 sei der Anbau an ein Bestandsgebäude genehmigt worden, dass bereits vor Inkrafttreten des Bebauungsplans existiert habe. Darüber hinaus sei das Grundstück lediglich 285 m2 groß und damit deutlich kleiner als die übrigen Grundstücke gewesen. Hieran es rechtlich nichts zu erinnern. Beide Gesichtspunkte begründen - je für sich betrachtet - eine planungsrechtliche Ausnahmesituation, die mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbar ist.
II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 31 BauGB
§ 20 BauNVO
§ 34 BauGB
§ 167 VwGO
§ 31 Abs. 2 BauGB
§ 19 Abs. 1 BauNVO
§ 43 Abs. 2 VwVfG
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 57 Abs. 2, 79 Satz 1 BauO LSA
§ 57 Abs. 2 BauO LSA
§ 79 Satz 1 BauO LSA
§ 30 Abs. 3 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 117 Abs. 5 VwGO
§ 87 Abs. 2 Satz 1 BauO LSA
§ 87 Abs. 2 BauO LSA
§ 19 Abs. 2 BauNVO
§ 19 Abs. 4 BauNVO
§ 45 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 VwVfG
§ 1 Abs. 1 S. 1 VwVfG LSA
§ 87b Abs. 3 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
Art. 3 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 4 B 85/03
7 A 2687/04
4 B 16.97
4 NB 6.97
4 BN 58.00
4 C 3.04
4 B 184.90
4 B 55.95
1 LA 352/07
4 B 34/14
1 KO 760/07
2 K 158/13
1 LA 4/11
4 A 239/15