Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2020-07-31, Aktenzeichen 66 S 95/20
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2020:0731.66S95.20.00

Tenor:
1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 05.03.2020, Az. ..., wird zurückgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Dieses und das angefochtene Urteil des Amtsgerichts sind vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Der Kläger ist Vermieter einer 79,43 m² großen Wohnung, die nach den Parametern des Berliner Mietspiegels 2019 dem Feld H1 zuzuordnen ist. Er nimmt die beklagte Mieterin gemäß § 558 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete in Anspruch. Auf der Grundlage seines Mieterhöhungsverlangens vom 18.6.2019 begehrt er (in beiden Instanzen inhaltsgleich) mit Wirkung ab 1.9.2019 die Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 499,00 € um 38,72 € auf 537,72 €.
Nach mündlicher Verhandlung am 5.3.2020 hat das Amtsgericht mit Urteil vom selben Tage die Klage abgewiesen. Es hat sinngemäß ausgeführt, das Mieterhöhungsverlangen sei unbegründet, weil es auf ein nach Maßgabe der §§ 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln, 134 BGB verbotenes Rechtsgeschäft gerichtet sei. Da die verlangte Mieterhöhung für einen Zeitraum beginnend nach dem landesgesetzlich geregelten Stichtag (18.6.2019) verlangt werde, sei die Klage insgesamt abzuweisen.
Anstelle eines weitergehenden Tatbestandes wird auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts verwiesen. Ergänzungen sind insoweit veranlasst, als für die Entscheidung in Teilen eine Würdigung des beiderseitigen Parteivortrags zu den Wohnungsmerkmalen erforderlich ist, nach denen sich die Spanneneinordnung im Berliner Mietspiegels 2019 richtet. Zur Vermeidung einer doppelten Darstellung wird insoweit auf die tatsächlichen Ausführungen im Rahmen der Würdigung unter Buchstabe C) dieses Urteils verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige, insbesondere form- und fristgemäß eingelegte und rechtzeitig begründete Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg. Die Abweisung der Klage ist im Ergebnis zu Recht erfolgt.
Nach Auffassung der Kammer trägt die Begründung des Amtsgerichts die Klageabweisung allerdings nur, soweit der Kläger die Zustimmung zur Mieterhöhung für die Zeit ab 1. März 2020 begehrt. Am 23.2.2020 ist das MietenWoG Bln in Kraft getreten. Die Kammer teilt die Einschätzung des Amtsgerichts, dass dieses Gesetz wirksam (insbesondere verfassungsgemäß) ist, und dass es als Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB anzuerkennen ist. Obwohl es sich bei § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln um eine öffentlich-rechtliche Regelung handelt, entfaltet diese über die im BGB bereits vorhandenen Vorschriften auch zivilrechtliche Wirkungen. Eine dieser Wirkungen besteht darin, dass i.S.d. § 134 BGB eine bereits vereinbarte überhöhte Miete „verboten“ ist, was die Vereinbarung insoweit nichtig macht. Liegt ein verbotenes Rechtsgeschäft (noch) nicht vor, sondern soll es nach Maßgabe der §§ 558 BGB, 894 ZPO durch eine Klage auf Zustimmung erst herbeigeführt werden, so richtet sich die Klage auf gesetzlich verbotene Inhalte und ist deshalb unbegründet.
Allerdings hat das Amtsgericht dies auch für die Zeit vor dem Inkrafttreten des MietenWoG Bln angenommen, denn nach seiner Auffassung wäre das gesamte streitgegenständliche Mieterhöhungsbegehren (schon allein deshalb) unbegründet, weil es sich auf einen nach dem Stichtag (§ 3 Abs. 1 MietenWoG Bln; 18.06.2019) gelegenen Zeitraum bezieht. Dies erscheint zweifelhaft.
Der in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln normierte Stichtag ist zwar als solcher anzuerkennen, er entfaltet aber nach Auffassung der Kammer Wirkungen erst seit dem Inkrafttreten des Gesetzes, also seit dem 23.2.2020. Danach (erst) legt das als Stichtag bezeichnete Datum materiell den Zeitpunkt fest, der für die betragsmäßige Bestimmung der zulässigen Höhe des Mietzinses maßgeblich ist. Zuvor - also außerhalb des formell geltenden Gesetzes - konnten die Absichten des Gesetzgebers keine rechtlichen Wirkungen entfalten. Zwar wollte der Landesgesetzgeber bereits seine Vorlage vom 17. Juni 2019 und die am Folgetag erfolgende Beschlussfassung über die Absicht der später erfolgten Gesetzgebung als Zäsur verstanden wissen; die dauerhafte Veränderung der bestehenden Verhältnisse entgegen den Absichten des geplanten Gesetzes sollte verhindert werden. Erst mit der Inkraftsetzung der Norm sorgte er aber dafür, dass eine „Miete“, die verglichen mit dem Stichtag materiell unzulässig hoch ist, rechtlich auch wirklich verboten ist.
Dies ergibt sich auch aus der späteren Begründung zum Änderungsantrag der Regierungsfraktionen vom 21.01.2020, wo es (a.a.O. S. 6) zu § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ausdrücklich heißt: „Die Vorschrift entfaltet (…) keine echte Rückwirkung. Sie regelt nicht das Verbot, bereits ab dem Stichtag eine höhere Miete (…) zu verlangen. Ein solches Verbot gilt, da im Gesetz nichts anderes bestimmt ist, erst ab Inkrafttreten des Gesetzes…“.
Nach Ansicht der Kammer spaltet also bei dem hier zu beurteilenden zeitlichen Ablauf das Inkrafttreten des MietenWoG Bln am 23.2.2020 den bereits auf den 01.09.2019 bezogenen Streitgegenstand in einen zeitlich vor dem 23.02.2020 und einen zeitlich danach liegenden Teil. Für letzteren sind die Vorschriften im MietenWoG Bln als gesetzliches Verbot anzuwenden, für den vor dem 23.2.2020 liegenden Zeitraum ist allein das bis dahin geltende Recht maßgeblich.
Im Einzelnen:
A)
Das am 23.02.2020 in Kraft getretene MietenWoG Bln ist wirksam und verbietet in § 3 Abs. 1 Satz 1 beginnend mit dem 1. März 2020 die Miete, für die der Kläger die Zustimmungserklärung von der Beklagten begehrt. Insoweit teilt die Kammer die Ansicht des Amtsgerichts, dass die Klage schon allein deshalb unbegründet ist, weil die verlangte Miete diejenige vom 18.06.2019 übersteigt.
Für dieses Ergebnis sind die folgenden Erwägungen maßgeblich:
1.
Den weitestgehenden Einwand gegen das MietenWoG Bln stellt die Annahme dar, dem Landesgesetzgeber in Berlin habe die Gesetzgebungskompetenz nach den Art. 70 ff. GG gefehlt; bereits aus diesem Grund sei das Gesetz verfassungswidrig und entfalte keine Wirkungen. Die Kammer hat die dafür vorgetragenen Argumente zur Kenntnis genommen, hält sie aber nicht für vorzugswürdig. Im Ergebnis der selbst vorzunehmenden Einschätzung hält sie die Vorschrift des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln nicht für verfassungswidrig, sodass auch die Voraussetzungen für eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht nach Art. 100 Abs. 1 GG nicht gegeben sind.
Außerdem hat die Kammer in Erwägung gezogen, ob in analoger Anwendung von § 148 ZPO eine Aussetzung des Verfahrens bis zu einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über dort zum MietenWoG Bln anhängige Verfahren angemessen erscheint (vgl. BGH vom 18.7.2000, VIII ZR 323/99; hier zitiert nach juris). Dies ist aber nicht der Fall, weil die Kammer auch die dafür mindestens zu fordernden ernsten Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln nicht hegt. Sie geht stattdessen zwar davon aus, dass eine abschließende Beurteilung der besonders komplexen Fragen zur Verfassungsmäßigkeit des MietenWoG Bln durch das Bundesverfassungsgericht erfolgen muss und wird. Dort hat aber der 1. Senat im Rahmen eines Antrags auf einstweilige Anordnung formuliert, die Frage nach der Kompetenz des Landes Berlin für die Einführung des MietenWoG Bln müsse als offen bezeichnet werden (BVerfG v. 10.03.2020; 1 BvQ 15/20; juris Rz. 19 m.w.N.). Dieser Hinweis gibt eine Tendenz weder in die eine noch in die andere Richtung vor. In einer solchen Lage ist es nach deskriptivem Recht die Aufgabe und Verantwortung der Instanzgerichte, sich zur Frage der Verfassungsmäßigkeit von Gesetzen eine eigene Überzeugung zu bilden. Dann als verfassungsgemäß eingestufte Gesetze sind anzuwenden.
a) Zur formellen Verfassungsmäßigkeit schließt sich die Kammer der Auffassung an, wonach das MietenWoG Bln von der Gesetzgebungskompetenz aus Art. 70 Abs. 1 GG gedeckt ist. Der Landesgesetzgeber stützt sich auf den Kompetenztitel „Wohnungswesen“ (Gesetzesbegründung vom 28.11.2019; AO-Drs. 18/2347; Seite 16). Dieser Kompetenztitel war bis 2006 ausdrücklich in Art. 74 Nummer 18 (a.F.) GG erwähnt, wo er dem systematischen Standort gemäß als Gegenstand konkurrierender Gesetzgebung vorgesehen war. Der Umstand, dass diese Kompetenz bei der Verfassungsänderung 2006 dort gestrichen und nunmehr als solche im Grundgesetz nicht mehr ausdrücklich verzeichnet ist, hat nicht den Untergang des damit beschriebenen Bereichs gesetzlicher Regelungen bewirkt. Ebenso wenig ist anzunehmen, dass die Gesetzgebungskompetenz für das Wohnungswesen (heute unkodifiziert) dem Bund als ein Annex oder notwendiger und untrennbarer Inhalt einer fortbestehenden Kompetenzzuweisung verblieben ist. Stattdessen greift nach der Streichung in Art. 74 Nr. 18 GG für das Wohnungswesen nun der eigens für nicht ausdrücklich zugewiesene Kompetenzen geschaffene Grundsatz aus Art. 70 Abs. 1 GG. Danach steht die Kompetenz seit 2006 den Ländern zu (so überzeugend Tietzsch, WuM 2020, 121 ff. (123) m.w.N.; ferner Weber ZMR 2019, 389 ff. (393)).
Beruht die Berliner Regelung also auf dem Kompetenztitel für das „Wohnungswesen“, so ist festzustellen, dass für diesen Bereich eine etwa in ihren Wirkungen konflikthafte konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes nicht ersichtlich ist. Für eine solche Zuständigkeit des Bundes (nicht aber umgekehrt für die entsprechende Kompetenz der Länder) bedürfte es angesichts des in Art. 70 Abs. 1 GG normierten Verhältnisses von Regel und Ausnahme einer klaren (aber nicht ersichtlichen) Begründung.
b) Diesem Ergebnis wird häufig (mit unterschiedlichen Schwerpunktsetzungen) entgegen gehalten, die Zuständigkeitsgrenzen für die Gesetzgebung des Bundes und der Länder könnten nicht durch eine rein formale Betrachtung der Kompetenzzuweisungen bestimmt werden. Entscheidend sei eine wertende Betrachtung, welcher Kompetenztitel nach dem konkret geregelten Lebenssachverhalt für eine bestimmte Norm prägend sei.
Für das MietenWoG Bln wird dann angenommen, es beinhalte eine so weitgehende Einflussnahme auf privatrechtliche Rechtsbeziehungen im Wohnraummietrecht, dass der Schwerpunkt der Wirkungen des Gesetzes das BGB betreffe. Damit unterstehe eine derartige Regelung der Kompetenz des Bundes für das Bürgerliche Recht aus Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG; die Bezugnahme des Landesgesetzgebers auf den Kompetenztitel „Wohnungswesen“ bedeute eine „Überdehnung“ dieser Zuweisung. Der Bundesgesetzgeber habe umfassend von seiner Regelungsbefugnis zur Miethöhe Gebrauch gemacht. Mit den Regelungen im BGB liege ein umfassendes Konzept vor, das die ortsübliche Vergleichsmiete als zivilrechtlich maßgeblichen Anknüpfungspunkt festschreibe, und das mit den Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 558 ff. BGB) und mit den §§ 556 d ff. BGB zur Begrenzung von Mietsteigerungen (sog. „Mietpreisbremse“) die zulässige Mietenentwicklung und deren Grenzen abschließend festlege. Neben einer so ausgenutzten Gesetzgebungskompetenz des Bundes sei für landesrechtliche Mietpreisregelungen kein Platz. Diese führten zu einem parallelen Mietpreisrecht auf Landesebene. Damit aber werde das Konzept des Grundgesetzes für die Lösung von Konflikten in der konkurrierenden Gesetzgebung ad absurdum geführt (vgl. etwa Schede/Schuldt; NVwZ, 2019, 1572 ff. (1576) m.w.N.).
Die Kammer hält solche Ansätze für wenig überzeugend, weil damit ein aus dem Gebrauch verschiedener Kompetenztitel resultierender Konflikt zweier Regelungen im Kern durch eine bloße Behauptung aufgelöst werden soll. Letztlich wird der einen Regelung (des Bundesgesetzgebers) der Charakter eines „umfassenden Konzepts“ zuerkannt, um ohne weitere inhaltliche Argumente dem (Landes-)Gesetzgeber mit seiner „anderen“ Regelung die Rolle eines Störers zuzuweisen, der einen ihm zustehenden Kompetenztitel „überdehnt“. Mit guten Gründen gelangen daher andere Autoren zu der Einschätzung, dass der Kompetenztitel der Länder („Wohnungswesen“) gleichrangig neben der Kompetenz für Bürgerliches Recht aus Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG steht (Kingreen, NVwZ 2020, 737 ff (742)). Anstatt der bloßen Behauptung des Vorrangs der Kompetenz aus Art. 74 GG ließe sich also fragen, ob der (Bundes-)Gesetzgeber im Rahmen der konkurrierenden Gesetzgebung allein dadurch die Grenzen der selbst wahrgenommenen Zuständigkeit definieren (oder gar verschieben) kann, dass er ein „geschlossenes Konzept“ vorlegt (verneinend z.B. Tietzsch a.a.O. S. 125). Lässt sich dann nicht schon aus der bloßen Existenz einer „umfassenden Regelung“ auf eine verdrängende Regelungskompetenz des Bundes schließen, könnte es sich auch umgekehrt verhalten: Ein „umfassendes Konzept“ würde vom Bundesgesetzgeber nur insoweit in Kraft gesetzt werden können, als die einzelnen Bestandteile des „Konzepts“ nicht einen Kompetenztitel der Länder beschädigen, für den dem Bund gerade keine Kompetenz (auch keine konkurrierende) zusteht. Das für den erforderlichen Ausgleich im Konflikt maßgebliche (aus Art. 20 Abs. 1 GG resultierende) „Gebot des bundesfreundlichen Verhaltens“ räumt jedenfalls nicht grundsätzlich einer Bundesregelung Vorrang ein, sondern verpflichtet alle rechtssetzenden Organe zu gegenseitiger Rücksichtnahme (vgl. dazu Schneider/Franke a.a.O.; S. 422 m.w.N.).
c) Es bedarf aber keiner Entscheidung, ob die öffentlich-rechtliche Regelung in § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln wegen dadurch ausgelöster Wirkungen im Privatrecht verfassungsrechtlich mit der Inanspruchnahme des Kompetenztitels aus Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG gleichzusetzen ist. Selbst wenn dies (wie nachfolgend zunächst unterstellt wird) der Fall wäre, resultiert daraus nach Auffassung der Kammer nicht die Verfassungswidrigkeit des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln. Nach den dann entscheidenden Maßstäben von Art. 72 Abs. 1 GG ist nämlich nicht erkennbar, dass die Vorschriften im BGB zulasten des Landes Berlin eine dahingehende Sperrwirkung entfalten.
Wäre die Schaffung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln sachlich oder faktisch als Inanspruchnahme des Kompetenztitels für Bürgerliches Recht seitens des Landes Berlin zu qualifizieren, so wäre für die Beurteilung der möglichen Wirkungen der Anwendungsbereich von Art. 72 Abs. 1 GG eröffnet. Die bundesgesetzliche und landesgesetzliche Regelung würden dann auf demselben Kompetenztitel beruhen. Ob die landesgesetzliche Regelung verdrängt wird oder wirksam ist, hinge (erst dann) davon ab, inwieweit der Bundesgesetzgeber (im BGB) eine erschöpfende bzw. abschließende Regelung getroffen hat (vgl. ausführlich mit konkretem Bezug zum MietenWoG Bln Schneider/Franke, DÖV 2020, 415 ff. (418) m.w.N.).
Die Kammer gelangt zu dem Ergebnis, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln mittelbar rechtsgestaltende Wirkungen auch in den privatrechtlichen Beziehungen der an Wohnraummietverträgen beteiligten Rechtssubjekte auslöst. Diese Wirkungen ergeben sich allerdings unmittelbar aus den Vorschriften des Bürgerlichen Rechts, nämlich aus § 134 BGB (für die nähere Begründung wird auf die späteren Ausführungen unter B) verwiesen).
Hat § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln also im Ergebnis Einfluss (auch) auf die Höhe des Mietzinses, die ein konkreter Vermieter von seinem Mieter beanspruchen kann, so bewegt sie sich mit dieser Wirkung in der (durch § 134 BGB vermittelten) Nähe zum BGB, soweit dort die Zulässigkeit einer konkreten Miethöhe und die Möglichkeiten für eine Fortentwicklung einer einmal geltenden Miete geregelt ist. Ein mögliches Nebeneinander von bundesgesetzlicher und landesgesetzlicher Regelungen setzt dann zunächst voraus, dass beide Normen nicht zu unauflösbaren Widersprüchen führen. Es wurde bereits überzeugend dargelegt, dass eine Widersprüchlichkeit der Rechtsordnung nicht droht, da die fraglichen Normanordnungen nicht in gegensätzliche Richtungen weisen, weshalb sich beide Normen durch Einhaltung der strengeren Vorschrift einhalten lassen (vgl. Tietzsch a.a.O. S. 125).
Die Abweichungen zwischen der Bundesnorm und den (mittelbaren) Wirkungen des Landesgesetzes liegen stattdessen (nur) darin, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln (mittelbar) zu weitergehenden Beschränkungen führt, als sie das BGB vorsieht. Entscheidend wäre also die Frage, ob der Bundesgesetzgeber eine derartige „alternative“ Gestaltung ausschließen oder zulassen wollte. Ein Vergleich der Gesetzesbegründungen ergibt nach Ansicht der Kammer, dass die landesgesetzliche Regelung einen anderen Schwerpunkt zeigt, als die bundesgesetzliche. Die vom Bundesgesetzgeber stammende Gesetzesbegründung gibt keinen überzeugenden Anlass für die Annahme, der Normgeber habe zur Lösung der als regelungsbedürftig angesehenen Probleme allein die selbst berücksichtigten Fallgestaltungen als abschließende Regelung ansehen wollen, alle übrigen Maßnahmen aber verbindlich ausschließen bzw. einem späteren eigenen Tätigwerden vorbehalten wollen.
aa) Sein Verständnis von den Regelungen des BGB lässt sich der Begründung des Bundesgesetzgebers vom 10.11.2014 zum Mietrechtsnovellierungsgesetz entnehmen (BT-Drs 18/3121). Darin sind außer den seinerzeit eingefügten Vorschriften zur Mietpreisbremse (§§ 556 d ff. BGB) u.a. auch die grundlegende Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Bezugsgröße für die Miethöhe, sowie die Umlage von Modernisierungskosten behandelt.
Die beabsichtigte Dämpfung der Miethöhe wird in erster Linie als sozialpolitisches Ziel beschrieben; Wiedervermietungsmieten, die „...teilweise in erheblichem Maß über der ortsüblichen Vergleichsmiete...“ lägen führten nämlich dazu, dass einkommensschwächere Haushalte Schwierigkeiten hätten, in den betroffenen Gebieten eine bezahlbare Wohnung zu finden. Es drohe, dass erhebliche Teile „...der angestammten Wohnbevölkerung aus ihren Wohnquartieren verdrängt...“ werden, und zwar besonders wachsende Familien, wenn deren zunehmender Raumbedarf den Umzug in eine größere Wohnung erforderlich mache. Dieser Gefahr solle begegnet werden, indem die zulässige Miete bei der Wiedervermietung begrenzt wird (a.a.O. Seite 1). Besonders die Regelungen der Mietpreisbremse sollten „...dazu beigetragen, der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Quartieren entgegenzuwirken...“. Dabei könne „...die Dämpfung der Wiedervermietungsmiete nur ein Element einer umfassenden Bau- und Wohnungspolitik sein, um sozial unerwünschten Preisentwicklungen zu begegnen...“. Konkret soll den Problemen angespannter Wohnungsmärkte mit einem „Maßnahmenbündel“ begegnet werden, wozu u.a. die Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus, eine „aktive kommunale Liegenschaftspolitik“ und andere Maßnahmen angeführt werden (a.a.O. Seite 15).
Gleich mehrfach betont der Bundesgesetzgeber, dass die Heterogenität der verschiedenen Wohnungsmärkte im Bundesgebiet es nicht geboten erscheinen lasse, einheitliche Regelungen unmittelbar in Kraft zu setzen. Stattdessen sollen für die Probleme der angespannten Wohnungsmärkte „…die insoweit sachnäheren Länder…“ (a.a.O. S. 16) eine zentrale Rolle innehaben; die Bestimmung der konkret zu regulierenden Gebiete soll „… Angesichts der Heterogenität der lokalen Mietwohnungsmärkte den insoweit sachnäheren Bundesländern…“ überlassen bleiben (a.a.O. S. 28). Es spricht nichts dafür, dass trotz solcher Äußerungen das Instrument der Mietpreisbremse vom Bundesgesetzgeber für das alleinige Mittel der Wahl gehalten und jede zusätzliche oder anders gewichtete Vorgehensweise der Länder als unerwünscht eingeschätzt worden wäre. Die Funktion des Bundesgesetzes ist stattdessen dahin beschrieben, man gebe „…den Ländern ein Mittel an die Hand...“ (a.a.O. Seite 19), um den unerwünschten Entwicklungen vorzubeugen. Ausdrücklich betont wird dabei die Dringlichkeit für schnelle und konkret wirksame Regelungen, denn „...Sobald ein angespannter Wohnungsmarkt entstanden ist, muss wie die gegenwärtige Situation zeigt, zügig reagiert werden, um den Preisanstieg bei Wiedervermietung zu dämpfen und so die negativen sozialen Auswirkungen dieser Entwicklung zu begrenzen…“ (a.a.O. Seite 17).
Im Zentrum der Betrachtung des Bundesgesetzgebers steht also eine sozial unerwünschte Preisentwicklung, deren gegebenenfalls auf Dauer eintretende Verdrängungsfolgen durch preisdämpfende Eingriffe gehemmt werden sollen. Das Gesetz wird dabei ausdrücklich als Teil eines Maßnahmenbündels eingeordnet, zu dem begleitend gerade auch solche Maßnahmen gehören sollen, die in der Verantwortung und Kompetenz der Länder und Kommunen angesiedelt sind. Der Gesetzgeber selbst beschreibt damit einen weit über die eigene Kompetenz hinausreichenden Bezugsrahmen, in welchem geeignete Aktivitäten aller Akteure erforderlich sind, um die Abwendung der unerwünschten sozialen Entwicklung zu erreichen. Seine eigene Rolle beschreibt der Bundesgesetzgeber dahin, dass er mit den von ihm geschaffenen Regelungen „den Ländern ein Mittel an die Hand“ gibt, um damit in beschränktem Maße den vorgestellten Zielen näher zu kommen.
Angesichts dieses Kontextes spricht viel dafür, das in das BGB eingefügte Regelungssystem zur Gestaltung und Entwicklung der Mietpreise als ein bundesgesetzlich angebotenes Instrument aufzufassen, das ein (nur) in manchen Regionen drängendes gesellschaftliche Ziel fördern soll, zu dessen Erreichung es aber eines (weitergehenden) Maßnahmenbündels auf allen Ebenen bedarf. Der insgesamt betroffene Bereich erforderlicher Normen kann und soll bei diesem Verständnis vom Bundesgesetzgeber (angesichts ungleich größerer Sachnähe der Länder) nicht erschöpfend geregelt werden.
Auch die Orientierung des BGB an der ortsüblichen Vergleichsmiete stellt sich damit nicht als bewusste Entscheidung des Bundesgesetzgebers gegen weitergehende Regelungen, etwa eine (zusätzliche) Deckelung der aus der Mietpreisbremse resultierenden Ergebnisse dar; der Bundesgesetzgeber hat stattdessen mit seiner Regelung die „...Ausschöpfung des bundesgesetzlich Möglichen...“ betrieben (Schneider/Franke a.a.O. (S. 421). Dass damit alle weiteren Maßnahmen der Länder gesperrt sein sollen, obwohl diese nach der Einschätzung des Bundesgesetzgebers innerhalb der extremen regionalen Unterschiede die größere Sachnähe besitzen, ergibt sich nicht.
bb) Dieses Ergebnis wird auch durch den Blick auf die Begründung des Berliner Gesetzgebers für das MietenWoG Bln bestätigt, die dieser in der Begründung vom 28.11.2019 für den Entwurf des Gesetzes (AO-Drs 18/2347) und in der Begründung zum abschließenden Änderungsantrag der Berliner Regierungsfraktionen vom 21.1.2020 gegeben hat.
Nur auf den ersten Blick scheint das MietenWoG Bln „dasselbe Problem“ zu regeln, wie die Mietpreisbremse in den §§ 556d ff. BGB. Auch der Gesetzgeber in Berlin hat z.B. den Schutz vor Verdrängungsprozessen und dadurch bedingten sozialen Verwerfungen als Gesetzesziel beschrieben (AO-Drs a.a.O. S. 2). Sein Tätigwerden hat aber darüber hinaus eine anders gelagerte, in ihren Wirkungen deutlich weitergehende und vom Bundesgesetzgeber bei der Schaffung der Mietpreisbremse nicht in den Blick genommene aber regional bedeutsame Entwicklung im Blick.
Der Gesetzgeber in Berlin führt dazu außer einer hier eingetretenen Verdoppelung der Angebotsmieten von 2006 - 2018 auch den Anstieg bei den Bestandsmieten an, der nach den in der Begründung näher dargelegten Zahlen seit dem Mietspiegel 2013 bis zum Mietspiegel 2019 im Mittel 21,3 % betragen habe. Im gleichen Zeitraum (bezogen auf die Stichtage der beiden Mietspiegel) habe sich der Reallohnindex lediglich um 11,4 % erhöht. Das erheblich schnellere Ansteigen der Bestandsmieten gegenüber den Reallöhnen habe inzwischen dazu geführt, dass das Verhältnis der Wohnkosten zum Haushaltseinkommen zunehmend die Zumutbarkeitsgrenze überschreite (a.a.O. S. 14). Ein insoweit aussagekräftiger Anteil der Wohnkosten (brutto kalt) von mehr als 40 % des Haushaltseinkommens habe 2002 in Berlin noch unter dem Durchschnitt bei 11,9 % gelegen (gegenüber bundesweit 13,3 %), aber schon 2014 einen Wert von 14,5 % (gegenüber bundesweit 13 %) erreicht. Die daraus resultierenden (inzwischen weiter zugespitzten) Verdrängungsprozesse beträfen in Berlin gerade auch die nach den Vorschriften des BGB durchsetzbaren Mieterhöhungen im Bestandsmietverhältnis (besonders auch nach Modernisierung). Die Verdrängungsgefahr entwickelt sich damit auch außerhalb der Folgen eines Wohnungswechsels in bloßen Bestandsmietverhältnissen der angestammten Wohnbevölkerung. Die so entstandene Situation gefährde den sozialen Frieden in der Stadt (a.a.O. S. 15). Sie mache eine Rückorientierung auf den Zeitraum notwendig, zu dem die Schwelle vom ausgeglichenen zum angespannten Wohnungsmarkt noch nicht überschritten war, nämlich dem Stichtag 1. September 2012 (Mietspiegel 2013) (a.a.O. S. 18).
Das damit angesprochene Problem ist ein anderes, als der Bundesgesetzgeber es bei der Schaffung der Mietpreisbremse hat lösen wollen. Zwar wurde dort die Verdrängung von Mietern an einigen Stellen allgemein für angestammte Wohnquartiere formuliert (s.o.); dem stand aber eine Maßnahme gegenüber, mit der sich der Gesetzgeber auf die Regulierung von Neuvermietungsfällen beschränkt hat. Die mit einer Dämpfung (nur) der Angebotsmieten bewirkte Einflussnahme konnte und sollte Bestandsmietverhältnisse nicht betreffen. Der Bundesgesetzgeber thematisiert konkret (s.o.) lediglich den Schutz derjenigen „angestammten“ Mieter, die innerhalb ihrer Quartiere die Wohnung wechseln.
Der Berliner Gesetzgeber hat demgegenüber ein zwar verwandtes, aber regional viel weiter gehendes und demgemäß drängenderes Problem beantwortet. Sein Tätigwerden stellt sich damit auch nicht als ein beliebiges „Ausschlagen“ des vom Bundesgesetzgeber den Ländern „an die Hand gegebenen“ Instrumentariums dar. Stattdessen liegt die eigene landesgesetzliche Lösung eines regional verschärften und in den Einzelheiten anders gelagerten Problems vor.
Der zentrale Anlass für das MietenWoG Bln, nämlich das unvertretbare Auseinanderfallen der Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt gegenüber der Entwicklung der allgemeinen Lohn- und Preisverhältnisse, hatte der Bundesgesetzgeber ausdrücklich nicht im Blick. Er hatte stattdessen die genau umgekehrte Situation als ein Kennzeichen entspannter Wohnungsmärkte angeführt, bei denen kein gesetzgeberischer Handlungsbedarf besteht. In der Begründung wird eigens herausgestellt, dass in vielen Regionen die Preisentwicklung bei den Mietwohnungen sich unterhalb der allgemeinen Entwicklung der Preise und Löhne bewegt (BT-Drs. 18/3121, S. 14). Nachvollziehbar ist, dass der Bundesgesetzgeber angesichts solcher örtlich in Deutschland herrschender Verhältnisse ausdrücklich davon absehen wollte, bundeseinheitlich bindende Vorschriften für „den Wohnungsmarkt“ zu erlassen.
Angesichts genau umgekehrter Verhältnissen am Wohnungsmarkt in Berlin spricht aber nichts für die Annahme, dem Land Berlin solle eine regional gebotene rechtliche Reaktion auch dann versperrt sein, wenn dort die Schere zwischen der Entwicklung der Wohnkosten und den niedrigeren Haushaltseinkommen sich stetig weiter öffnet. Diese Entwicklung führt in stark gesteigertem Maße (nämlich bei Neuvermietung und bei Bestandsmieten) zu der auch bundesgesetzlich als Regulierungsanlass eingestuften Verdrängung einkommensschwacher Bevölkerungsschichten aus angestammten Quartieren. Gerade angesichts der Betonung des Bundesgesetzgebers, dass zum Schutz vor Verdrängung innerhalb eines Maßnahmenbündels besonders schnelle und unmittelbar wirksame Maßnahmen erforderlich seien, ist nicht zu erkennen, dass eine (mittelbar) erfolgende Abweichung von den sich allein nach den §§ 556d ff. BGB ergebenden Rechtswirkungen unter solchen Umständen unterbleiben soll.
Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass der Bundesgesetzgeber (a.a.O.) das soziale Mietrecht ausführlich auch von den Befugnissen der Vermieterseite aus betrachtet. In diesem Kontext stellt er deutlich dem sozialen Kündigungsschutz zugunsten des Mieters die an der ortsüblichen Vergleichsmiete mit entsprechenden Anpassungen orientierten berechtigten Interessen des Vermieters gegenüber (BT-Drs 18/3121, S. 14). Er vertieft diesen Aspekt, um eine den Erfordernissen der verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeit entsprechende Abwägung zu erarbeiten.
Die damit angesprochene Gewährleistung der für eine verfassungsgemäße Regelung unverzichtbaren ausgewogenen Berücksichtigung aller beteiligter Interessen bleibt aber materiell in jedem Fall erhalten. Dies gilt gerade ungeachtet der (Vor-)Frage, ob neben der Regelung im BGB landesgesetzliche Maßnahmen als kompetenzrechtlich zulässig erachtet werden oder nicht. Denn die Maßstäbe für eine wirksame Ausgestaltung materiell verhältnismäßiger gesetzlicher Eingriffe bleibt gegenüber jedweder Beschränkung der Gewährleistung aus Art. 14 GG dieselbe. Landesrechtliche Regelungen, die (mittelbar) andere Rechtswirkungen auslösen, als sie nach den Vorschriften des BGB eintreten würden, sind als Grundrechtseingriff stets derselben verfassungsrechtlichen Überprüfung ausgesetzt, also unabhängig davon, welcher Gesetzgeber die Norm geschaffen hat. Dass die Ausführungen des Bundesgesetzgebers zu seinen eigenen diesbezüglichen Erwägungen also andere (an dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gebundenen) Normgeber verdrängen sollen, ist nicht anzunehmen.
2.
Auch materiell sieht die Kammer die Regelungen im MietenWoG Bln in dem hier entscheidungserheblichen Umfang als verfassungsgemäß an. Die Vorschrift des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln stellt sich bei Abwägung der verfolgten Zwecke gegenüber den bewirkten Einschränkungen als eine verhältnismäßige Bestimmung der Schranken des Art. 14 GG und des durch ihn gewährleisteten Eigentumsschutzes dar. Verfassungsrechtliche Bedenken, dem Kläger die von ihm nach § 558 BGB beanspruchte Mieterhöhung mit Wirkung ab dem 1.3.2020 zu versagen, hat die Kammer daher nicht. Sie orientiert sich dabei zunächst an den Grundsätzen, die das Bundesverfassungsgericht zur Beurteilung der verfassungsrechtlichen Aspekte der Mietpreisbremse (also insbesondere betreffend die Garantie aus Art. 14 Abs. 1 GG und den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG) aufgestellt hat (BVerfG v. 18.07.2019 (1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18); hier zitiert nach juris),
Offenkundig bedeutet es einen Eingriff für den nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Eigentümer einer Immobilie, von der Möglichkeit, die Miete (grundsätzlich dauerhaft) gem. § 558 BGB bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, unter der Geltung des MietenWoG Bln allenfalls eingeschränkt nach dessen Regelungen Gebrauch machen zu können. Dies erweist sich aber nach Ansicht der Kammer durch die für den Landesgesetzgeber maßgeblichen Gründe als gerechtfertigt. Der bereits oben dargestellte Zweck des Gesetzes ist als ein wichtiges öffentliches Interesse anzuerkennen (vgl. BVerfG, a.a.O. juris Rn. 60.). § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ist auch geeignet, der Gefahr der Verdrängung einkommensschwacher Bevölkerungsschichten dadurch wirksam zu begegnen, dass seit dem Inkrafttreten des Gesetzes gerade (auch) Bestandsmieten im Grundsatz auf der am 18.06.2019 maßgeblich gewesenen Miethöhe „eingefroren“ werden (für die Einzelheiten der Wirkung des Gesetzes wird auf die späteren Ausführungen unter B) des Urteils verwiesen). Dies verhindert bzw. begrenzt die ohne das Gesetz zu erwartenden höheren Belastungen der Mieter für den genutzten Wohnraum, und fördert dadurch (auch im Falle einer weiterhin hinter früheren Mietsteigerungen zurückbleibenden Lohnentwicklung) die Bezahlbarkeit des Wohnraums in den angestammten Quartieren.
Die Regelung in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG ist auch (unter Beachtung des für den Gesetzgeber anzuerkennenden Beurteilungs- und Prognosespielraums) erforderlich. Ein sachlich gleichwertiges, zweifelsfrei gleich wirksames, die betroffenen Grundrechte aber weniger beeinträchtigendes Mittel ist nicht ersichtlich. Es ist u.a. durch die in den Berliner Mietspiegeln seit 2013 abgebildete und vom Landesgesetzgeber in der Gesetzbegründung (s. bereits oben) näher dargestellte Entwicklung ersichtlich und gerichtsbekannt, dass anderweitig geschaffene Regelungen die Entstehung des 2013 noch nicht feststellbaren Problems nicht verhindert haben. Besonders gilt dies für die Schaffung der Mietpreisbremse, die nach obigen Ausführungen für entscheidende Teile des heute festzustellenden Problems nämlich die Bestandsmietverhältnisse auch nie gedacht (und geeignet) gewesen ist.
Die Regelung ist nach Ansicht der Kammer auch verhältnismäßig. Das BVerfG hat schon zur Mietpreisbremse ausgesprochen, dass zur Wahrung der von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen zwar substantielle Einbußen unvertretbar sein können, insbesondere wenn wegen einer Regulierung von Miethöhen die Bewirtschaftung dauerhaft nur mit Verlusten für den Vermieter möglich ist, oder wenn sie zur Substanzgefährdung des Mietobjekts führt (vgl. BVerfG, a.a.O. juris Rn. 68 f. m.w.N.). Solche schwerwiegenden Folgen sind vorliegend aber weder vorgetragen noch erkennbar. Die Eigentumsfreiheit schützt zwar auch die Freiheit, aus der Nutzung des Eigentums durch Dritte Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für die eigene Lebensgestaltung beiträgt (vgl. BVerfG, a.a.O. juris Rn. 70). Diese Freiheit wird durch die hier zu beurteilende Regelung aber auch nicht beseitigt. Der mit dem Stichtag bestimmte Bezugspunkt für das Maß, in dem es bei der bisherigen Gewinnerzielungsmöglichkeit verbleibt, liegt in jüngster Vergangenheit. Die damit maßgeblichen Mietzinsbeträge stellen im Übrigen auch das Ergebnis der bisherigen Vereinbarungen der Parteien dar, spiegeln also (auch) auf Vermieterseite stets auch eine Konsequenz der eigenen Privatautonomie und der mit ihr verbundenen Eigenverantwortlichkeit.
Einbußen, die aus anderen Vergleichen hergeleitet werden, insbesondere die Verringerung einer früher in höherem Maße erzielbaren Rendite oder die Reduzierung einer früher realisierbaren Gewinnsteigerung, stellen eine Eigentumsverletzung dagegen nicht in gleicher Weise dar. Die Renditeerwartungen des Eigentümers oder sein Interesse, (auch künftig) besonders günstige Marktverhältnisse für die Erzielung hoher Gewinne vorzufinden, genießen für sich betrachtet keinen grundgesetzlichen Schutz.
Im Übrigen sind nach dem MietenWoG Bln auch keineswegs alle Anhebungen des Mietzinses ausgeschlossen. Vielmehr enthält das Gesetz (wirkend bereits ab 01.01.2022) Regelungen für einen Ausgleich der seit dem Stichtag eingetretenen Inflation; zudem werden weitere Einzelfälle von außergewöhnlichen Belastungen durch die von § 8 MietenWoG Bln vorgesehene Härtefallregelung aufgefangen.
Neben den danach insgesamt ausgewogenen und mit geeigneten Werkzeugen zur einzelfallorientierten Steuerung von Wirkungen im Einzelfall ausgestalteten Regelungen stellt sich die Gewährleistung von bezahlbarem Wohnraum und die wirksame Verhinderung einer Verdrängung wenig leistungsfähiger Einkommensschichten aus innerstädtischen und stark nachgefragten Wohnquartieren als gewichtiges öffentliches Interessen dar. Die Kammer teilt die in der Begründung des Landesgesetzgebers ausgeführte Einschätzung, dass die Erreichung oder Verfehlung dieser Ziele mittelfristig entscheidende Bedeutung für die Gewährleistung des sozialen Friedens in der Stadt und für ein entsprechend gedeihliches Zusammenleben in den Verhältnissen einer urbanen Metropole haben wird. Nach eingehender Beleuchtung der berücksichtigungsfähigen Interessen und Aspekte sind durchgreifende Einwände gegen § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln aus dem materiellen Verfassungsrecht deshalb nicht abzuleiten (so auch bereits ausführlich AG Berlin-Mitte v. 06.05.2020 (AZ.: ...), Grundeigentum 2020, 808 ff.; hier zitiert nach juris).
B)
Die Wirkung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln besteht (u.a.) darin, dass das öffentlich-rechtlich geschaffene Verbot auch (mittelbar) über § 134 BGB eintretende Wirkungen in privatrechtlichen Beziehungen zur Folge hat. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln äußert sich zu einer konkret auszulösenden Rechtsfolge innerhalb bestehender Schuldverhältnisse nicht ausdrücklich. In einem solchen Fall ist für das gesetzliche Verbot durch Auslegung zu ermitteln, ob die Nichtigkeitsfolge nach Maßgabe von § 134 BGB eintritt oder nicht. Die Auslegung führt bereits angesichts der in diesem Punkt unmissverständlichen Gesetzesbegründung zu dem Ergebnis, dass die Nichtigkeitsfolge eintritt. Bereits die Begründung zum Entwurf vom 28.11.2019 äußert klar die Einschätzung, das Ziel und die Erwartung des Gesetzgebers, dass konkrete auch in zivilgerichtlichen Verfahren entscheidungserhebliche Wirkungen „…regelmäßig über § 134 BGB…“ eintreten sollen (AO-Drs a.a.O. S. 4). Gleiches ergibt sich aus einer Betrachtung der gesetzlich verfolgten Zwecke, die ohne das Eintreten der Nichtigkeitsfolge in ihrem Kern gar nicht erreichbar wären.
Diesbezüglich (abseits der Frage nach der Verfassungsmäßigkeit) erhobene Einwände gegen § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln überzeugen die Kammer nicht.
a) So wurde etwa rein begrifflich darauf verwiesen, die Gesetzesformulierung zu einer „verbotenen Miete“ sei (ungeachtet einer vergleichbaren Verwendung „die Miete“ z.B. in § 556 d Abs. 1 BGB) unverständlich. Sie könne schon deshalb einer Zustimmung zur Mieterhöhung nicht entgegenstehen, weil diese kein „Rechtsgeschäft“ im Sinne von § 134 BGB sei, und weil im Übrigen das „Verbot einer Miete“ deren vorherige Vereinbarung voraussetze, die ihrerseits also nicht an einer gesetzlichen Nichtigkeitsfolge scheitern könne. Auch der vom Landesgesetzgeber hervorgehobene „Unterschied der Rechtsregime“ zwischen einerseits der von ihm geschaffenen öffentlich-rechtlichen Regulierung und andererseits den Vorschriften über das Mietvertragsrecht im BGB führe zu dem Ergebnis, dass in einem Mieterhöhungsverfahren zu beachtende Wirkungen auf privatrechtlicher (von den Vorschriften des BGB bestimmter) Ebene nicht einträten. Stattdessen sei auch innerhalb der Prüfung des § 134 BGB die dort selbst kodifizierte Einschränkung erfüllt, wonach die Nichtigkeitsfolge nicht eintritt, wenn (und weil) sich aus dem Gesetz (hier dem MietenWoG Bln) „ etwas anderes“ als die Nichtigkeitsfolge ergebe. Nachdem der Landesgesetzgeber selbst den Charakter des öffentlich-rechtlichen Regelungsregimes beabsichtigt und hervorgehoben habe, könnten zivilrechtliche Wirkungen nicht eintreten (vgl. z.B. ausführlich AG Charlottenburg vom 4.3.2020 (...x); besonders juris Rz. 18).
b) Verschiedene Gerichte sind in der Anwendung der Vorschrift zu dem Ergebnis gelangt, dass ein nach den Vorschriften des BGB zulässiges und begründetes Mieterhöhungsbegehren (§ 558 BGB) im Grundsatz neben dem MietenWoG Bln als erfolgreiches Klagebegehren gerichtlich zuzusprechen sei, sodass solche Entscheidungen zu einer Tenorierung der Zustimmung für die begehrte Mieterhöhung gelangen. Dabei wird diese (antragsgemäße) Verurteilung von einer einschränkenden (in den Tenor aufgenommene) Maßgabe begleitet. Diese geht beispielsweise dahin, dass der (erfolgreiche) Kläger „…während der Geltungsdauer des MietenWoG Bln den Erhöhungsbetrag weder auffordern noch entgegennehmen…“ wird bzw. darf (so etwa AG Tempelhof-Kreuzberg vom 3.6.2020 (AZ.: ...; bisher nicht veröffentlicht).
Auch die damit ausgedrückten Annahmen zu den konkreten (dann stark eingeschränkten) Wirkungen des gesetzlichen Verbots aus § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln überzeugen die Kammer nicht.
c) Derartige Einwände beruhen nach Ansicht der Kammer auf einem falschen Verständnis von dem Inhalt und Sinn der Begründungen des Landesgesetzgebers zum MietenWoG Bln. Allerdings haben einzelne Äußerungen des Landesgesetzgebers möglicherweise die Entstehung von Missverständnissen spätestens dann befördert, als die Einzelheiten der ursprünglich geplanten gesetzlichen Regelung noch erheblich verändert wurde. Das gesetzliche Verbot war ursprünglich (etwa im Entwurf vom November 2019) lediglich auf das „Fordern“ und die „Entgegennahme“ des verbotenen Mietzinses gerichtet. Erst nach dem Änderungsantrag vom 21.1.2020 bezog sich das Verbot auf die „Miete“ selbst.
Mit dieser Entwicklung ist womöglich ein Missverständnis dahingehend entstanden, der vom Landesgesetzgeber betonte öffentlich-rechtliche Charakter führe dazu, dass überhaupt keine irgendwie gearteten mietvertraglichen Wirkungen von dem Gesetz ausgehen. Der Landesgesetzgeber hat immerhin in der Begründung zu dem Änderungsantrag ausgeführt, das Preisrecht des MietenWoG Bln trete selbstständig neben das Mietrecht des Bundes und bestehe unabhängig von diesem. Es handele sich um grundlegend unterschiedliche „Rechtsregime“. Die vom Landesgesetz bestimmten Preisobergrenzen seien unabhängig von der Existenz eines Mietverhältnisses, in dem sie „allein an den Wohnraum als dingliche Einheit gebunden“ seien (Begründung Änderungsantrag vom 21.1.2020; Seite 4 unten).
Weiter heißt es dort, das MietenWoG Bln greife nicht unmittelbar ausgestaltend in bestehende oder abzuschließende Vertragsverhältnisse ein, „…deren Zustandekommen und Inhalt sich vielmehr allein nach den Bestimmungen des BGB…“ richte (Begründung zum Änderungsantrag a.a.O. Seite 5).
Diese Formulierung könnte den (nach Ansicht der Kammer unzutreffenden) Eindruck erwecken, als ob eine öffentlich-rechtliche (dinglich an die Immobilien gebundene) Regulierung des Mietpreises einerseits und eine davon gänzlich unabhängig verlaufende zivilrechtliche Entwicklung des Mietzinses andererseits unter Geltung des MietenWoG Bln sozusagen nebeneinander her laufen.
Solche Annahmen wären (nur) neben den o.g. ursprünglichen Planungen noch erwägenswert gewesen, wenn nämlich ein zivilrechtlich maßgeblicher Mietpreis sich (vom MietenWoG Bln vollständig unbeeinflusst) hätte weiterentwickeln können, und wenn gleichzeitig nur das „Fordern und Entgegennehmen“ eines (ggf. z.B. nach § 558 BGB zivilrechtlich wirksam erhöhten) Mietzinses öffentlich-rechtlich verboten worden wäre. Es hätte dann dazu kommen können, in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren allein gegründet auf eine Prüfung der §§ 558 ff. BGB das Ergebnis einer wirksam erhöhten Miete auszusprechen, bei der lediglich für die Dauer der Geltung des MietenWoG Bln das Fordern bzw. die Entgegennahme der landesrechtlich überhöhten (gleichwohl aber zivilrechtlich verbindlichen) Mietzinsbestandteile verboten wäre. Der privatrechtlich anzuerkennenden rechtlichen Existenz unbeeinflusster (also ggf. erhöhter) Mietzinsen würde ein öffentlich-rechtliches Verbot gegenüberstehen, das (lediglich) auf die praktische Realisierung der „bestehenden“ (höheren) Zahlungsansprüche beschränkt wäre.
d) An solchen Einschätzungen kann aber nach Auffassung der Kammer angesichts des stattdessen in Kraft getretenen Verbots der Miete nicht festgehalten werden.
aa) Der Landesgesetzgeber hat zwar seinem Gesetz ein eigenständiges System von Sanktionen (etwa Bußgelder) für bestimmte Fälle beigefügt, er hat aber zusätzlich in allen Gesetzesbegründungen auch seine Erwartung geäußert (und damit seine Absicht gezeigt), mit dem MietenWoG Bln ein Verbotsgesetz nach Maßgabe von § 134 BGB zu schaffen. Nach den deutlichen Formulierungen in beiden bereits zitierten Begründungen zum Gesetz kann an dem entsprechenden Willen des Gesetzgebers kein Zweifel bestehen.
bb) Die Schaffung eines Verbotsgesetzes und damit der Nichtigkeit entgegenstehender Regelungen ist auch inhaltlich zwingend mit dem Anlass und dem Ziel verknüpft, das der Landesgesetzgeber für sein Eingreifen anführt. Dabei geht es (z.B.) um die Gefahr der Verdrängung von Bestandsmietern, die daher rührt, dass in Berlin die Schere zwischen einerseits dem rasanten Anstieg der Preise für gemieteten Wohnraum und andererseits der allgemeinen Entwicklung der Preise und Löhne in einem sozial schädlichen Maß auseinanderstrebt. Diese Entwicklung hat nach den Feststellungen des Gesetzgebers dazu geführt, dass der Verbleib der Mieter in ihren angestammten Wohnquartieren nicht allein durch zu hohe Angebotsmieten beeinträchtigt ist, sondern dieses Ziel auch durch die Mietzinsentwicklung in bereits langjährig laufenden Bestandsmietverhältnissen gefährdet bzw. vereitelt wird.
Wenn dieser Umstand der Anlass und das Ziel des Eingreifens des Landesgesetzgebers ist, liegt es auf der Hand, dass dieses Ziel nicht erreicht werden kann, ohne dass die Mietzahlungsverpflichtungen (auch) in Bestandsverhältnissen und also im Bereich der vertraglichen Beziehungen zwischen konkreten Mietvertragsparteien rechtlich wirksam reduziert werden. Eine zivilrechtlich ungehinderte Weiterentwicklung der Mietzahlungsverpflichtungen, die lediglich von einem öffentlich-rechtlich gestalteten zeitweiligen Beitreibungsverbot flankiert wäre, könnte den Zweck offensichtlich nicht erreichen. Der unzumutbar hohe Anteil der Wohnkosten an den Nettoeinkünften einkommensschwacher Mieter kann nicht dadurch wirksam und dauerhaft begrenzt bzw. auf ein vertretbares Maß zurückgeführt werden, dass er einfach nur eine Weile lang „öffentlich-rechtlich“ nicht bezahlt werden muss. Es ist zur Umsetzung der Zwecke des Gesetzes stattdessen gewollt und unumgänglich, dass das öffentlich-rechtliche Verbot (mittelbar) auch zivilrechtliche Wirkungen hat.
cc) Nach Ansicht der Kammer ist es auch unschädlich, dass das MietenWoG Bln zivilrechtliche Wirkungen auslöst, denn dies geschieht nicht unmittelbar als Folge der Verabschiedung eines öffentlich-rechtlichen Verbots, sondern (lediglich) als Folge von Regelungen, die (vom Bundesgesetzgeber) längst in das BGB eingefügt worden sind. Wenn infolge des vom Landesgesetzgeber ausgesprochenen Verbots über die unabhängig davon geltende Regelung des § 134 BGB die zivilrechtliche Teilnichtigkeit von Mietzinsansprüchen ausgelöst wird, so wird der privatrechtliche Teil dieser Wirkungen gerade nicht außerhalb des BGB, sondern innerhalb (nämlich durch § 134 BGB) herbeigeführt. Die Regelungstechnik, das vom Bundesgesetzgeber geschaffene BGB für solche Regelungen (auch solche von Landesgesetzgebern und anderen Normgebern) zu öffnen, ist im BGB absichtsvoll angelegt; sie hat auch andernorts Entsprechungen, etwa bei der Entstehung von (zivilrechtlichen) Schadensersatzansprüchen nach Maßgabe des § 823 Abs. 2 BGB. Auch bei der Anwendung dieser Vorschrift bestehen nach dem Inkrafttreten einer (ggf. neuen) landesrechtlichen Regelung zivilrechtliche Wirkungen (nämlich Schadensersatzansprüche) zwischen einzelnen Rechtssubjekten, die vor dem Inkrafttreten der landesgesetzlichen Regelung nicht existent waren. Es ist dort (wie auch bei § 134 BGB) grundsätzlich unbestritten, dass die zivilrechtlichen Folgen nach diesen Vorschriften auch durch Schutzgesetze bzw. Verbotsgesetze ausgelöst werden können, die nicht von Bundesgesetzgeber ausdrücklich als Bürgerliches Recht in Kraft gesetzt wurden.
Diese zivilrechtlichen Wirkungen beruhen unmittelbar auf dem bereits existierenden Bürgerlichen Recht; sie setzen deshalb keineswegs voraus, dass der Landesgesetzgeber für die von ihm geschaffene Regelung eine eigene Regelungskompetenz für das Bürgerliche Recht ausnutzen müsste, weil nur dann die von ihm geschaffene Norm auch (mittelbar) privatrechtliche Wirkungen entfalten könnte.
Wenn also der Landesgesetzgeber betont, dass die Inhalte von Mietverträgen nicht unmittelbar durch das MietenWoG Bln bestimmt werden, so trifft dies in dem (auch gemeinten Sinne) zu, dass der Landesgesetzgeber keine zivilrechtliche Vertragsmiete festlegt. Ein solcher Eingriff würde z.B. bei einem Auslaufen des gesetzlichen Verbots aus § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln nicht einfach „entfallen“, sondern als einmal eingetretene rechtverbindliche Veränderung im Schuldverhältnis unmittelbar fortwirken. Im Unterschied dazu, steht im Falle des Außerkrafttretens des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln unmittelbar nur fest, dass ein gesetzliches Verbot nicht (mehr) besteht. Eine Aussage zu der Frage, welche Miethöhe dann zwischen konkreten Parteien eines Wohnraummietvertrages rechtverbindlich ist, ist damit nicht unmittelbar verknüpft. Solche Frage wären abhängig von den geltenden (und dann durch ein gesetzliches Verbot nicht mehr beeinflussten) Normen und Vereinbarungen zu beantworten.
Insoweit trifft die auch Formulierung des Landesgesetzgebers zu, wonach die Mietzinshöhe und deren Entwicklung sich auch unter Geltung des MietenWoG Bln „ausschließlich nach den Vorschriften des BGB“ richtet. Diese bestehen aber nicht allein aus den Vorschriften des Besonderen Teils (etwa §§ 558 ff. BGB, 556 d ff. BGB), sondern auch aus jenen Vorschriften, die anderweitig erlassenes Recht sozusagen „in das Privatrecht importieren“, um es dort mit zivilrechtlichen Wirkungen auszustatten. Vor wie nach dem Inkrafttreten des MietenWoG Bln werden also die Ansprüche zwischen konkreten Mietvertragsparteien unmittelbar vom BGB bestimmt, nämlich u.a. von den Wirkungen des § 134 BGB. Danach ist (auch) die hier vom Kläger beanspruchte vertragliche Abrede verboten und ein Anspruch auf die Zustimmung der Beklagten nicht gegeben.
C)
Für den Zeitraum zwischen dem 1.9.2019 (als dem mit der Mieterhöhung angesteuerten Wirksamkeitszeitpunkt) und dem Inkrafttreten des MietenWoG Bln hängt das Bestehen eines Zustimmungsanspruchs des Klägers gegen den Beklagten davon ab, ob und inwieweit die Voraussetzungen für die Anhebung des Mietzinses nach den §§ 558 ff. BGB erfüllt sind.
Maßgeblich ist insoweit der Berliner Mietspiegel 2019 und die unter seiner Heranziehung erfolgende Spanneneinordnung für die streitgegenständliche Wohnung. Dies gilt angesichts des Inkrafttretens des MietenWoG Bln am 23.2.2020 für den gesamten Monat Februar, also bis einschließlich 29.2.2020. Nach § 4 des Mietvertrages sind Mietzahlungen monatlich im Voraus spätestens am 3. Werktag des Monats fällig und an den Vermieter zu zahlen. Die (gesamte) Februarmiete ist bei dieser vertraglichen Abrede nach Maßgabe der vor dem 23.2.2020 geltenden Rechtslage entstanden und zahlbar geworden. Auf diesen insoweit rechtlich abgeschlossenen Sachverhalt (nämlich das geschuldete Entgelt für die Nutzung der Wohnung im Monat Februar 2020) hat das spätere Inkrafttreten der landesrechtlichen Regelung keinen Einfluss.
Die ortsübliche Vergleichsmiete für den Zeitraum 1.9.2019 bis 28.2.2020 ist unter Anwendung des Berliner Mietspiegels 2019 zu ermitteln. Soweit der Kläger die Auffassung formuliert hat, dass „ganz Kreuzberg“ im Mietspiegel 2019 nicht abgebildet sei und die ortsübliche Vergleichsmiete ausschließlich durch ein Sachverständigengutachten bestimmt werden könne, folgt die Kammer dem nicht.
Die Kammer hat wiederholt geprüft, ob durchgreifende Einwendungen dagegen bestehen, die dem Tatrichter nach § 287 ZPO zugewiesene Aufgabe zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Heranziehung der verschiedenen Berliner Mietspiegel zu erfüllen. Jedenfalls für diejenigen Mietspiegelfelder, denen nach dem System der Erstellung des Mietspiegels ein aussagekräftiges Datenmaterial zugrunde liegt, ist die Kammer stets zu dem Ergebnis gelangt, dass der Berliner Mietspiegel ein verlässliches und praktikables Instrument ist. Mit seiner Anwendung geht eine sachgerechte Schätzung anhand nachvollziehbarer und transparenter Parameter einher. Wenn dabei „...die Anwendung des Mietspiegels (…) im Rahmen des § 287 ZPO keine vollkommen zweifelsfreie Garantie für das Ergebnis unverrückbar und tagesaktuell „richtiger“ Werte mit sich bringt, so stellt dies keine Besonderheit des Berliner Mietspiegels, sondern eine solche der gerichtlichen Schätzung dar, also der generellen Geltung des § 287 ZPO. Der Gesetzgeber hat sich aber wegen der damit verbundenen Vorteile der schnelleren und weniger kostspieligen Verfahren dafür entschieden, die mit dieser Verfahrensweise verbundenen Schwankungsbreiten und Grauzonen der rechtsstaatlich vertretbaren Ergebnisse zu akzeptieren...“ (so zuletzt LG Berlin v. 29.11.2019 (AZ.: ...); WuM 2019, 704 ff.). An den dort auf den Mietspiegel 2017 bezogenen Einschätzungen hält die Kammer nach Überprüfung auch für den Berliner Mietspiegel 2019 fest.
3.
Für die konkret streitgegenständliche Wohnung und den Klageanspruch bedeutet dies:
Die Ausgangsmiete von 499 € (netto/kalt) ist das Ergebnis einer 2003 im Mietvertrag geregelten Staffelmiete; in der genannten Höhe gilt sie seit dem 1.1.2011. Bei 79,34 m² ergibt sich der Mietzins für die streitgegenständliche Wohnung also mit 6,28 €/qm. Der Mittelwert des einschlägigen Mietspiegelsfeldes H1 beträgt 6,77 m², der Unterwert 4,84 €, der Oberwert 10,00 €.
Die Parteien tragen zu allen 5 Merkmalgruppen wohnwerterhöhende bzw. wohnwertmindernde Merkmale vor, in deren Würdigung der Kläger in allen Gruppen zum Überwiegen der positiven Merkmale gelangt, während die Beklagte ebenfalls in allen Gruppen überwiegend negative Merkmale darlegt.
Die Kammer gelangt insoweit zu folgenden Ergebnissen:
Die Gruppe 4 (Gebäude) ist im Ergebnis negativ zu bewerten. Unstreitig ist der streitgegenständlichen Wohnung kein Keller oder Kellerersatzraum zur alleinigen Nutzung der Beklagten zugewiesen. Die Einschätzung des Klägers, dieser Umstand werde durch einen über dem Bad in der Wohnung gelegenen Stauraum ausgeglichen, teilt die Kammer nicht. Ein solcher Raum, der gegebenenfalls über Leitern oder andere Steigehilfen angesteuert werden müsste und im Übrigen die Verhältnisse in der Wohnung (etwa die dortigen Temperaturen etc.) teilt, ist den Eigenschaften und Funktionen eines Kellerraums nicht gleichzusetzen.
Die dagegen vom Kläger angeführte Fahrradabstellmöglichkeit, für die er sich auf (nicht eingereichte) Fotos bezogen hat, sind nicht als wohnwerterhöhend anzuerkennen. Nach der pauschalen Darstellung des Klägers können dort von Fahrrädern jeweils entweder Vorder- oder Hinterräder angeschlossen werden, sodass es sich allenfalls um im Hof befindliche einfache Bügelanlagen handelt. Diese sind als wohnwerterhöhendes Merkmal in Gruppe 4 nicht anzuerkennen, weil sie dem dort parallel genannten abschließbaren und leicht zugänglichen Fahrradabstellraum in keiner Weise nahekommen (so schon LG Berlin, Beschluss vom 8.8.2018 (AZ ...x), Grundeigentum 2018, 1059 f.).
Auch der unsubstantiierte Vortrag zu einem positiven Merkmal wegen der Inhalte eines Energieausweises kann nicht berücksichtigt werden; der Kläger hat insoweit für sein (bestrittenes) Vorbringen nichts substantiiert vorgetragen, sondern sich auf eine schriftsätzliche „Anlage“ bezogen, die aber weder mit dem entsprechenden Schriftsatz noch später vorgelegt oder eingereicht worden ist. Unabhängig davon, ob der zwischen den Parteien ebenfalls streitige überwiegend schlechte Zustand des Gebäudes zu bejahen ist, überwiegen negative Merkmale.
Gleiches gilt hinsichtlich der Gruppe 5 (Wohnumfeld). Unstreitig liegt die Wohnung im Vorderhaus unmittelbar an einer Straße gelegen, die auch nach den Angaben im Mietspiegel durch eine hohe Verkehrslärmbelastung gekennzeichnet ist; dieser Umstand ist für die fragliche Lage in der Gneisenaustraße auch gerichtsbekannt. Die Auffassung des Klägers, dieser Umstand sei nicht negativ zu berücksichtigen, weil besonders ein (ca. 30 m²) großes Zimmer ein Lärmempfinden nicht aufkommen lasse bzw. „den Lärm schluckt“, hält das Gericht für fernliegend. Auch die vom Kläger angeführte „bevorzugte Citylage“ ist für die streitgegenständliche Adresse nicht zu bejahen. Es überwiegen negative Merkmale.
Zu den übrigen Gruppen bedarf es einer abschließenden Entscheidung nicht, weil nach den berücksichtigungsfähig vorgetragenen Tatsachen allenfalls eine Bewertung als neutral im Raum steht, keineswegs aber das vom Kläger beanspruchte Überwiegen positiver Merkmale.
In der Gruppe 1 liegt unstreitig ein kleines Bad mit einer Größe von lediglich 3,04 m² vor. Die streitige Frage, ob eine ausreichende Lüftungsmöglichkeit vorhanden ist, kann dahingestellt bleiben, denn selbst wenn dies zu bejahen wäre, würde die vom Kläger vorgetragene hochwertige Ausstattung des Bades allenfalls zu einer neutralen Bewertung in der Gruppe 1 führen.
Gleiches gilt für die Gruppe 2. Die Küche in der streitgegenständlichen Wohnung ist durch eine untypische bauliche Lösung für die Unterteilung des betreffenden Wohnungsbereichs entstanden. Sie wird aus einem geteilten Raum (bzw. zwei Raumteilen) gebildet, wobei zwischen beiden Teilen eine Trennwand mit einer unverschlossenen Türöffnung vorhanden ist. In dieser Trennwand sind (in einer Höhe von mehr als 2 m über dem Boden) eingebaute Oberlichter vorhanden. Der eine der beiden so getrennten Raumteile verfügt unstreitig nicht über einen Heizkörper und der andere Teil ebenfalls unstreitig nicht über ein nach außen führendes Fenster. Der Kläger ist der Auffassung, es handle sich um eine Wohnküche mit einer Grundfläche von mehr als 14 m². Ob dies konkret zutrifft, kann dahinstehen, denn wenn die bauliche Gestaltung als eine besonders geräumige Wohnküche anzuerkennen wäre, wäre zugleich zu fordern, dass dieser wohnwerterhöhende große Küchenraum auch ohne Einschränkungen und Hindernisse beheizt und gelüftet werden kann. Das Auseinanderfallen dieser Eigenschaften für unterschiedliche Raumteile ist mit der für diesen Küchenraum vom Kläger beanspruchten wohnwerterhöhende Wirkung unvereinbar. Auch die Gruppe 2 ist danach allenfalls als neutral anzusehen.
Gleiches gilt schließlich auch für die Gruppe 3. Die vom Kläger vorgetragenen Decken-und Wandverkleidungen und das behauptete hochwertige Parkett können in ihrer tatsächlichen Qualität dahinstehen, weil jedenfalls nicht substantiiert dargelegt ist, dass bzw. inwieweit sie den überwiegenden Teil der Wohnung prägen.
Der vom Kläger behauptete Abstellraum ist nach der Erwiderung der Beklagten derselbe Raum, der bereits im Rahmen der Gruppe 4 als Ausgleich für einen fehlenden Keller behandelt worden ist. Die Lage dieses Stauraums oberhalb des Bades ist auch im Rahmen der Gruppe 3 als ein wohnwerterhöhender Abstellraum nicht anzuerkennen.
Hinsichtlich des streitigen Balkons hat die Beklagte sich schlüssig auf einen eingereichten Grundriss berufen und ausgeführt, dass der Balkon deutlich kleiner als 4 m² sei. Seine gegenteilige Behauptung hat der Kläger nicht näher substantiiert. Selbst wenn aber ausreichender Anlass bestünde, die Darstellung des Klägers verbindlich aufzuklären, könnte das entsprechende positive Merkmal allenfalls den Ausgleich des als unstreitig anzusehenden schlechten Schnitts der Wohnung mit mindestens einem Gefangenenzimmer herbeiführen. Auch die Gruppe 3 ist damit allenfalls neutral.
Es ergibt sich daraus, dass für die ortsübliche Vergleichsmiete ein Abschlag vom Mittelwert in Höhe von jedenfalls 40 % zu erfolgen hat. bei einer unter spannenden Differenz von 1,93 € führt dies zu einem Abschlag in Höhe von 0,772 €. Ausgehend vom Mittelwert (6,77 €) führt dies rechnerisch zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete von (nicht mehr als) 5,998 €/qm. Der aktuell gezahlte Mietzins liegt bereits bei 6,28 €/qm.
Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung besteht damit nach den Maßstäben von § 558 BGB nicht.
D)
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 und 713 ZPO.
Gründe, die die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO erforderlich machen würden, liegen nicht vor. Die Entscheidung setzt sich zwar maßgeblich mit einer längerfristig höchstrichterlich klärungsbedürftigen Frage auseinander (der Frage nach der Verfassungsmäßigkeit des MietenWoG Bln, § 3 Abs. 1); diese Frage kann (und wird) aber allein vom BVerfG zu entscheiden sein, rechtfertigt also eine Zulassung der Revision nicht. Der damit ggf. eröffnete Weg (zum Bundesgerichtshof) ermöglicht eine verbindliche Beurteilung der genannten Frage nicht.
Eine Abweichung von tragenden Rechtssätzen einer anderen höchstrichterlichen Entscheidung liegt nicht vor.
Dass eine Frage von grundsätzlicher Bedeutung abseits der verfassungsrechtlichen Beurteilung einer Klärung durch das Revisionsgericht zugeführt werden müsste, ist ebenfalls nicht feststellbar. In der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin bilden sich derzeit erst die für die Beurteilung des MietenWoG Bln heraus. Verfestigte einander widersprechende Ansichten, die sich als Ergebnis einer umfassenden Betrachtung aller Sacherwägungen entwickelt hätten, sich aber gleichwohl unvereinbar gegenüber stehen, sind zwar nicht auszuschließen, derzeit aber nicht erkennbar. Die „einfach-gesetzliche“ Beurteilung des MietenWoG befindet sich insoweit stattdessen im laufenden Entwicklungsprozess, der zudem auch unterschiedliche Sachverhaltskonstellationen berücksichtigen muss, die hinsichtlich der zeitlichen Verhältnisse zwischen dem Datum des Mieterhöhungsbegehrens und des Wirksamkeitszeitpunktes, sowie dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes vorliegen können.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 511 ff. ZPO
§§ 558 BGB, 894 ZPO
§§ 558 ff. BGB
§§ 556 d ff. BGB
§§ 556d ff. BGB
§§ 558 ff. BGB das Ergebnis einer wirksam erhöhten Miete auszusprechen, bei der lediglich für die Dauer der Geltung des MietenWoG
§§ 558 ff. BGB, 556 d ff. BGB
§ 558 BGB
§ 134 BGB
§ 148 ZPO
§ 8 MietenWoG
§ 287 ZPO
§ 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG
§ 3 Abs. 1 MietenWoG
§ 556 d Abs. 1 BGB
§ 823 Abs. 2 BGB
§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 und 713 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO
Art. 70 ff. GG
Art. 100 Abs. 1 GG
Art. 70 Abs. 1 GG
Art. 74 Nr. 18 GG
Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG
Art. 74 GG
Art. 20 Abs. 1 GG
Art. 72 Abs. 1 GG
Art. 14 GG
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 3 Abs. 1 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2019, 389
NVwZ 2020, 737
DÖV 2020, 415
VIII ZR 323/99
1 BvQ 15/20
1 BvL 1/18
1 BvL 4/18
1 BvR 1595/18