Kammergericht (Berlin, )
Beschluss vom 2013-04-23, Aktenzeichen 1 W 343/12
ECLI: ECLI:DE:KG:2013:0423.1W343.12.0A

Tenor:
Die Beschwerde wird bei einem Wert in Höhe von 31.250,00 EUR zurückgewiesen.

Tatbestand:
Das im Beschlusseingang näher bezeichnete Teileigentumsrecht beruht u.a. auf der Teilungserklärung vom 26. Oktober 1987 - UR-Nr. ... 1... /1... des Notars Helmut ... ... H... in B... . Nach der dort enthaltenen sogenannten „Miteigentumsordnung“ gehört das gesamte Kellergeschoss mit Ausnahme von drei näher bezeichneten, vorliegend nicht relevanten Kellerräumen zum Gemeinschaftseigentum. Weiter heißt es dort wörtlich:
„§ 7 Bauliche Änderungen
(...)
3. Die Eigentümer der im Dachgeschoß gelegenen Einheiten (Nr. 46 bis 50) sind berechtigt, auf eigene Kosten Wohnungen zu errichten und dafür alle erforderlichen Baumaßnahmen durchzuführen. (...).
4. Die Eigentümer der im Dachgeschoß gelegenen Einheiten (Nr. 46 bis 50) sind berechtigt, das Sondereigentum neu zu ordnen und die Miteigentumsanteile neu aufzuteilen, wenn und soweit sich die Miteigentumsanteile an den übrigen Einheiten nicht ändern, ohne daß es der Zustimmung der anderen Eigentümer bedarf. Sie sind ermächtigt, eine entsprechende ergänzende Abgeschlossenheitsbescheinigung zu beantragen.“
Am 5. Februar 1988 wurden die Einheiten Nr. 46 bis 50 an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts veräußert - UR-Nr. ... 2... /1... des Notars Helmut ... ... H... in B... . Die Erwerberin wurde zur Abänderung der Teilungserklärung, insbesondere zur Änderung der Miteigentumsanteile und des Aufteilungsplans bezüglich dieser Eigentumseinheiten bevollmächtigt.
Am 19. April 1988 wurden die Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher angelegt.
Unter Verweis auf die Vollmacht vom 5. Februar 1988 wurden am 30. März 1988, 13. Juni 1988 und 1. November 1988 zu den UR-Nr. ... 5... /1... , 8... /1... und 1... /1... des Notars H... ... ... H... in B... die Größe der Miteigentumsanteile der fünf Einheiten untereinander und die Lage der Sondereigentumsrechte unter Bezug auf eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bezirksamts W... von B... vom 6. Juni 1988 nebst Aufteilungsplänen verändert. Daneben wurden die Zweckbestimmungen der Einheiten 46 bis 49 von Teil- in Wohnungseigentum umgewandelt. Am 3. November 1988 erfolgte der Vollzug dieser Änderungen in den Bestandsverzeichnissen der betroffenen Grundbücher.
In der Folgezeit wurde die Einheit Nr. 50 zu Wohnzwecken umgebaut und an die eingetragenen Eigentümer mit Kaufvertrag vom 25. Juni 2008 veräußert - UR-Nr. 8... /2... des Notars Dr. A... M... in B... . In der Urkunde wurde der Kaufgegenstand in Übereinstimmung mit dem Grundbuch bezeichnet, zugleich wegen der Ausmaße der Wohnung aber auf eine beigefügt Skizze verwiesen, die mit den Plänen der - veränderten - Teilungserklärung (vgl. die Pläne zur UR-Nr. ... 5... /1... ) nicht übereinstimmte. Ein nach der Teilungserklärung rechts neben dem Treppenhaus gelegener Raum war als „nichtausgebauter Dachraum“ außerhalb der Eigentumseinheit dargestellt und die Trennwand zur Wohnung Nr. 46 entgegen der Teilungserklärung an anderer Stelle und als gerade Linie eingezeichnet worden. Die Wohnung war nach diesem Plan insgesamt kleiner als das Teileigentum, wie es sich nach dem Bestandsverzeichnis und den dort in Bezug genommenen Plänen darstellt.
Die eingetragenen Eigentümer wurden als solche am 24. September 2008 im Grundbuch eingetragen.
Unter dem 20. September 2010 bescheinigte das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf dem eingetragenen Eigentümer zu 1 die Abgeschlossenheit der im Aufteilungsplan mit Nummer 50 bezeichneten Wohnung und des mit derselben Nummer versehenen Kellerraums. In den sechs in Bezug genommenen Plänen wurde die Einheit Nr. 50 wie in der UR-Nr. 8... /2... des Notars Dr. A... M... dargestellt.
Am 10. Februar 2011 bewilligten die eingetragenen Eigentümer zur UR-Nr. 9... /2... des Notars J... -N... S... in B... unter Bezugnahme auf eine nicht näher bezeichnete Abgeschlossenheitsbescheinigung die Zweckbestimmung im Grundbuch dahingehend zu ändern, dass die im Aufteilungsplan mit Nr. 50 bezeichneten Räume zu Wohnzwecken dienen.
Mit Schreiben vom 13. September 2011 hat Notar S... die Änderung der Zweckbestimmung im Grundbuch beantragt. Dem Antrag hat er neben seiner UR-Nr. 9... /2... die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bezirksamts Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin vom 20. September 2010 sowie sechs Aufteilungspläne beigefügt.
Das Grundbuchamt hat den Antrag mit Beschluss vom 23. August 2012 zurückgewiesen, weil die neue Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Aufteilungsplan von den bisherigen Unterlagen abwichen und es sich deshalb nicht mehr allein um die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum handele. Hiergegen richtet sich das als sofortige Beschwerde bezeichnete Rechtsmittel vom 11. September 2012, dem das Grundbuchamt mit Beschluss vom 14. September 2012 nicht abgeholfen hat.

Entscheidungsgründe:
Das Rechtsmittel ist als einfache Beschwerde statthaft und auch im Übrigen zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. In der Sache bleibt die Beschwerde ohne Erfolg.
Im Ergebnis hat das Grundbuchamt den Antrag vom 13. September 2011 zu Recht zurückgewiesen, weil der beantragten Eintragung ein Hindernis entgegensteht, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 GBO.
Die ursprüngliche Bestimmung der hier betroffenen Einheit als nicht zu Wohnzwecken dienende Räume hat den Charakter einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer über ihr Verhältnis untereinander und ist durch die Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums geworden, § 10 Abs. 3 WEG (Armbrüster, in: Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 1, Rdn. 26ff). Die Umwandlung des Teileigentums in Wohnungseigentum setzt deshalb grundsätzlich ebenfalls eine solche Vereinbarung und die Eintragung im Grundbuch voraus (Armbrüster, a.a.O., Rdn. 38). Abweichend hiervon ist vorliegend die Bewilligung der eingetragenen Eigentümer, §§ 19 GBO, 7 Abs. 3 WEG, ausreichend, weil die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung wirksam abbedungen worden ist (vgl. Senat, Beschluss vom 29. November 2010 - 1 W 325/10 - NJW-RR 2011, 517, 518).
Umstritten ist, ob einer solchen Bewilligung wiederum die Anlagen gemäß § 7 Abs. 4 S. 1 WEG beizufügen sind. Dies wird hinsichtlich der Abgeschlossenheitsbescheinigung wegen der unterschiedlichen Anforderungen an die Abgeschlossenheit von Wohnungs- und Teileigentum überwiegend für erforderlich erachtet (Hügel, Festschrift für Bub, S. 137, 152; ders. in: Würzburger Notarhandbuch, 3. Aufl., Teil 2 Kap. 4 Rdn. 245; Rapp, in: Beck'sches Notarhandbuch, 5. Aufl., A III, Rdn. 110; Schneider, in: Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 7, Rdn. 285f.; K. Schmidt, in: JurisPK, BGB, 5. Aufl., § 1 WEG, Rdn. 24; Armbrüster, a.a.O.., § 1, Rdn. 38, § 3, Rdn. 87; Vandenhouten, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 1, Rdn. 22; Kral, in: Hügel, GBO, 2. Aufl., WEG, Rdn. 134; a.A. Zimmer, in: Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 1, Rdn. 25; Heinemann, in: Ring Grziwotz/Keukenschrijver, BGB, 3. Aufl., § 1, Rdn. 3). Der Senat schließt sich dieser Auffassung an.
Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind, § 3 Abs. 2 S. 1 WEG. Damit soll eine eindeutige Abgrenzung der Sondereigentumsbereiche zueinander und zum gemeinschaftlichen Eigentum erreicht werden (Hügel, in: BeckOK, BGB, 2013, § 3, Rdn. 6). Dies schließt es nicht aus, dass nicht alle zu demselben Sondereigentum gehörenden Räume in einem baulichen Verbund zueinander stehen. Ausreichend ist, dass jedenfalls die miteinander verbundenen Räume in sich jeweils abgeschlossen sind. Deshalb können auch außerhalb einer Wohnung liegende Räume zum Sondereigentum dieser Einheit gehören. Voraussetzung ist jedoch, dass es sich insoweit lediglich um Nebenräume handelt. Die zu Wohnzwecken mindestens erforderlichen Räume müssen hingegen innerhalb eines abgeschlossenen Verbundes stehen und über Wasserversorgung, Ausguss und WC verfügen (vgl. Nr. 5 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen, abgedruckt bei Bärmann/Pick, a.a.O., Anhang I 1.). Im Gegensatz hierzu kann Teileigentum auch dann abgeschlossen im Sinne von §§ 3 Abs. 2, 1 Abs. 6 WEG sein, wenn sich ein zum Sondereigentum gehörendes WC außerhalb der Einheit befindet (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15. September 1997 - 3 Wx 313/97 - juris).
Vor diesem Hintergrund ist dem Grundbuchamt bei der Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum erneut die Abgeschlossenheit des Sondereigentums nachzuweisen. Andernfalls könnte die Umwandlung dazu führen, dass die in Wohnungseigentum umgewandelten Einheiten nicht den Anforderungen entsprechen, die an diese Form des Sondereigentums zu stellen sind. Es wäre dann sogar möglich, bei der Teilung nach § 3 WEG oder § 8 WEG zunächst überhaupt nur Teileigentum zu bilden, um dieses später in Wohnungseigentum umzuwandeln.
Zweck der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist es, dem Grundbuchamt die Prüfung des Eintragungsantrags zu erleichtern (BGH, NJW 2008, 2982, 2983). Sie ist deshalb immer dann erforderlich, wenn dem Grundbuchamt gegenüber die Abgeschlossenheit - erneut - nachzuweisen ist. Bei der Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum ist das der Fall. Durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird nachgewiesen, dass die umgewandelte Einheit die im Verhältnis zu Teileigentum weitergehenden Anforderungen an die Abgeschlossenheit von Wohnungseigentum erfüllt (Hügel, Würzburger Notarhandbuch, a.a.O.).
Mit der hier vorgelegten Bescheinigung kann die Abgeschlossenheit der Eigentumseinheit Nummer 50 hingegen nicht nachgewiesen werden. Sie geht ersichtlich von unzutreffenden Voraussetzungen aus. Ein Kellerraum gehört nicht zu diesem Sondereigentum. Die beigefügten Pläne belegen zudem, dass die äußeren Abgrenzungen der Wohnung nicht mit denen des Sondereigentums übereinstimmen. Neben dem gar nicht berücksichtigten Raum neben der Treppe ist auch die Wand zu der Wohnung Nr. 46 anders als in der maßgeblichen Teilungserklärung eingezeichnet.
Allerdings bestehen vorliegend keine Zweifel daran, dass die Wohnung, wie sie in den der Bescheinigung beigefügten Plänen eingezeichnet ist, in sich abgeschlossen ist. Auch ist es möglich, Sondereigentum an zu Wohn- und zu anderen Zwecken bestimmten Räumen mit einem einzigen Miteigentumsanteil zu verbinden, vgl. § 2 S. 2 WEV (Armbrüster, a.a.O., § 1, Rdn. 24). Gleichwohl kann dies der Beschwerde nicht zum Erfolg verhelfen. Die eingetragenen Eigentümer beabsichtigen ersichtlich nicht, nur einen Teil der Eigentumseinheit Nr. 50 in Wohnungseigentum umzuwandeln. In der Bewilligung ist eine solche Einschränkung nicht enthalten. Auch besteht aus ihrer Sicht kein Anlass für eine solche Einschränkung, weil die eingetragenen Eigentümer als solche im Grundbuch eingetragen sind. Ob diese Eintragung zu Recht erfolgt ist, könnte im Hinblick auf die Beschreibung des Vertragsgegenstands in der UR-Nr. 86/2008 des Notars Dr. Manthey fraglich sein, weil die Eigentumseinheit entgegen dem in Bezug genommenen Plan nicht nur aus den dort verzeichneten Räumen besteht (vgl. insoweit BGH, NJW 2008, 2982, 2983). Dies muss vorliegend aber nicht entschieden werden.
Als Geschäftswert hat der Senat ¼ des von den eingetragenen Eigentümern gezahlten Kaufpreises bestimmt, §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 1 KostO.
Anlass, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, besteht nicht. Die Voraussetzungen des § 78 Abs. 2 Nr. 1 GBO liegen wegen der Besonderheiten des vorliegenden Falles nicht vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 19 GBO
§ 1 WEG
§ 3 WEG
§ 8 WEG
§ 71 Abs. 1 GBO
§ 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 GBO
§ 10 Abs. 3 WEG
§ 7 Abs. 4 S. 1 WEG
§ 3 Abs. 2 S. 1 WEG
§ 3 Abs. 2, 1 Abs. 6 WEG
§ 2 S. 2 WEV
§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 1 KostO
§ 78 Abs. 2 Nr. 1 GBO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2011, 517, 518
NJW 2008, 2982, 2983
1 W 325/10
3 Wx 313/97