Finanzgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-02-17, Aktenzeichen 7 K 2949/05 GE
ECLI: ECLI:DE:FGD:2006:0217.7K2949.05GE.00

Tenor:
Der Beklagte wird verpflichtet, den Grunderwerbsteuerbescheid vom 21.9.2004 aufzuheben.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand:
Streitig ist die Anwendung von § 16 GrEStG.
Der Kläger erwarb mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 9.9.2004 (UR-Nr. /04 des Notars B aus Z-Stadt) von Frau C das näher bezeichnete bebaute Grundstück Z-Straße in zu einem Kaufpreis in Höhe von 305.000 EUR. Zugunsten des Klägers wurde eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Mit Bescheid vom 21.9.2004 setzte der Beklagte gegen den Kläger GrESt in Höhe von 10.675 EUR fest. Der Bescheid wurde bestandskräftig.
In der Folgezeit leistete der Kläger auf den vereinbarten Kaufpreis lediglich einen Teilbetrag in Höhe von 15.000 EUR. Er wurde nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 6.1.2005 (UR-Nr. /05 des Notars B aus Z-Stadt) hoben die Vertragsparteien den Kaufvertrag vom 9.9.2004 auf. Die Aufhebung stand unter der aufschiebenden Bedingung, dass die Verkäuferin das Grundstück zu einem Kaufpreis in Höhe von mindestens 295.000 EUR an einen Dritten verkauft. Von der geleisteten Teilzahlung in Höhe von 15.000 EUR sollten 5.000 EUR an den Kläger zurückgezahlt werden. Der Restbetrag in Höhe von 10.000 EUR sollte als Schadensersatz bei der Verkäuferin verbleiben. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom selben Tag (UR-Nr. /05 des Notars B aus Z-Stadt) veräußerte Frau C das Grundstück zum Kaufpreis in Höhe von 295.000 EUR an die Kaufleute D und E. Am 7.1.2005 bestätigte der beurkundende Notar, dass die Veräußerin das Grundstück weiterveräußert habe und die Bedingung für die Wirksamkeit des Aufhebungsvertrags eingetreten sei. Die Erwerber wurden am 17.1.2005 im Grundbuch eingetragen.
Der Beklagte lehnte den Antrag des Klägers auf Aufhebung der GrESt-Festsetzung gem. § 16 GrEStG mit Schreiben vom 8.3.2005 ab mit der Begründung, das Verpflichtungsgeschäft sei zwar rechtlich, nicht jedoch tatsächlich rückabgewickelt worden. Den dagegen eingelegten Einspruch wies der Beklagte mit Einspruchsentscheidung vom 10.6.2005 als unbegründet zurück. Dagegen richtet sich die Klage.
Der Kläger trägt vor:
Er habe nach Abschluss des Kaufvertrags den vereinbarten Kaufpreis nicht erbringen können. Daraufhin habe er beabsichtigt, sich von dem Kaufvertrag zu lösen. Die Verkäuferin sei dazu nur bereit gewesen, wenn sie bei der Veräußerung an einen Dritten keinen finanziellen Schaden erleiden würde. Daraus erkläre sich die aufschiebende Bedingung. Tatsächlich habe die Veräußerin unmittelbar nach Abschluss des Aufhebungsvertrags das Grundstück weiterveräußert. Damit sei die Bedingung eingetreten. Die Sachlage sei nicht anders zu beurteilen, als wenn die Veräußerin vor der Vertragsaufhebung von ihm die Präsentation eines Ersatzkäufers verlangt hätte. In diesem Fall wäre die Anwendung des § 16 GrEStG aber nicht ausgeschlossen.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verpflichten, den Grunderwerbsteuerbescheid vom 21.9.2004 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise, die Revision zuzulassen.
Er trägt vor:
§ 16 GrEStG verlange eine rechtliche und tatsächliche Rückgängigmachung des ursprünglichen Verpflichtungsgeschäfts. Eine tatsächliche Rückgängigmachung liege nicht vor, wenn das Verpflichtungsgeschäft zwar aufgehoben werde, sein wirtschaftliches Ergebnis aber durch andere Vereinbarungen aufrecht erhalten bleibe. Die aufschiebende Bedingung im Auflösungsvertrag beeinflusse wesentlich die Verfügungsmacht der Veräußerin. Bis zur Weiterveräußerung seien dem Kläger Einwirkungsmöglichkeiten verblieben. Die Veräußerin habe nicht uneingeschränkt über das Grundstück verfügen können. Die Motivlage der Veräußerin sei unbeachtlich.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet.
Die Ablehnung des Antrags des Klägers auf Aufhebung der mit Bescheid vom 21.9.2004 festgesetzten Grunderwerbsteuer ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 101 Finanzgerichtsordnung - FGO -). Der Kläger hat einen Anspruch auf Aufhebung der Grunderwerbsteuer gem. § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.
Die Voraussetzungen des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG sind erfüllt. Der Kaufvertrag vom 9.9.2004 ist durch die Vereinbarung der ursprünglichen Vertragsparteien vom 6.1.2005 rechtlich vollständig rückabgewickelt worden. Zwar stand die Aufhebung des Vertrages zunächst unter der aufschiebenden Bedingung, dass die Veräußerin das Grundstück zu einem Kaufpreis in Höhe von mindestens 295.000 EUR an einen Dritten weiterveräußern würde. Diese Bedingung ist jedoch noch am selben Tag eingetreten.
Nach ständiger Rechtsprechung sind die Voraussetzungen des § 16 Abs. 1 GrEStG zwar nicht schon dann erfüllt, wenn lediglich das den Steuertatbestand erfüllende Rechtsgeschäft --zivilrechtlich wirksam-- aufgehoben oder durch einseitige Erklärung vernichtet wird. Vielmehr setzt die (tatsächliche und vollständige) Rückgängigmachung i.S. des § 16 Abs. 1 GrEStG voraus, dass die Parteien vom Vollzug des unwirksamen Rechtsgeschäfts Abstand nehmen und sich gegenseitig die etwa ausgetauschten Leistungen zurückgewähren. Die Vertragsparteien müssen, um das wirtschaftliche Ergebnis des zivilrechtlich unwirksam gewordenen Verpflichtungsgeschäfts in diesem Sinne wieder zu beseitigen, sämtliche Wirkungen aus dem Erwerbsvorgang aufheben und sich so stellen, als wäre dieser nicht zustande gekommen (vgl. zuletzt BFH-Urteil vom 16. Februar 2005 II R 53/03, BFHE 209, 158, BStBl II 2005, 495; BFH-Beschluss vom 5. Oktober 2005 II B 152/04, BFH/NV 06, 127; jeweils m.w.N.).
Im Streitfall ist der Erwerbsvorgang jedoch auch tatsächlich rückabgewickelt worden, insbesondere hat die Veräußerin ihre ursprüngliche Verfügungsbefugnis zurückerhalten. Die Vereinbarung der aufschiebenden Bedingung im Aufhebungsvertrag vom 6.1.2005 steht dem nicht entgegen. Diese Bedingung konnte nur durch ein Zutun der Veräußerin erfüllt werden. Sie hatte es in der Hand, die Bedingung eintreten zu lassen oder beim Kläger Schadenersatz wegen Nichterfüllung einzufordern. Der Kläger hat mit dem Aufhebungsvertrag jegliche Einflussnahme im Hinblick auf das erworbene Grundstück verloren. Ihm ist keine tatsächliche oder rechtliche Möglichkeit verblieben, bei der Weiterveräußerung an einen Dritten seine wirtschaftlichen Interessen an dem Grundstück zu verwirklichen. Im Aufhebungsvertrag hat er die Löschung der für ihn eingetragenen Auflassungsvormerkung ausdrücklich unbedingt bewilligt, d.h. nicht unter der aufschiebende Bedingung der Weiterveräußerung.
Im übrigen zeigen die gesamten Umstände der Rückabwicklung, dass die aufschiebende Bedingung allein auf Betreiben der ursprünglichen Veräußerin in den Vertrag aufgenommen worden sind. Sie hatte ein Interesse daran, sich von dem Ursprungsvertrag erst zu lösen, wenn sichergestellt war, dass sie das Grundstück zu dem von ihr vorgesehenen Kaufpreis an einen Dritten weiterveräußern konnte, anderenfalls hätte sie den Kläger weiterhin auf Erfüllung oder Schadenersatz wegen Nichterfüllung in Anspruch nehmen können. Die Sachlage ist mit der vergleichbar, in der der Veräußerer von dem Ersterwerber zunächst die Benennung eines Ersatzkäufers verlangt, bevor er sich von dem Kaufvertrag löst. Die Benennung eines Ersatzkäufers steht § 16 GrEStG jedoch nicht entgegen, solange der Ersterwerber damit keine eigenen wirtschaftlichen oder persönlichen Interessen verfolgt (vgl. Sack in Boruttau, GrEStG 15. Aufl., § 16 Rdnr. 61b). Für Letzteres bietet der Streitfall keine Anhaltspunkte.
Entgegen der Ansicht des Beklagten steht die Entscheidung des Finanzgerichts Berlin vom 7. Januar 1993 (I 327/90, EFG 1993, 538) der o.g. Rechtsauffassung nicht entgegen. In dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Streitfall hatten die Beteiligten den Erwerbsvorgang unter der Bedingung rückgängig gemacht, dass der Veräußerer dem Erwerber Gesellschaftsanteile überträgt, die letztlich ebenfalls den Wert des Grundstücks widerspiegeln. Zu Recht hat das Finanzgericht Berlin aufgrund dieser aufschiebenden Bedingung die tatsächliche Rückabwicklung des Grundstücksgeschäfts verneint, obwohl sie später tatsächlich eingetreten ist. Erwerber und Veräußerer sollten nach der Aufhebung des Kaufvertrags, der Einbringung des Grundstücks in eine Gesellschaft und der - grunderwerbsteuerneutralen - Übertragung der Gesellschaftsanteile wirtschaftlich so gestellt werden wie nach Abschluss des Grundstückskaufvertrag. Dies trifft in dem hier zu entscheidenden Streitfall nicht zu, im Gegenteil hat der Kläger durch die Schadenersatzleistung sogar noch einen Nachteil erlitten.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.
Die Revision war nicht zuzulassen. Die Entscheidung hat über den Einzelfall hinaus keine grundsätzliche Bedeutung (§ 115 Abs. 2 Nr. 2 FGO). Die Revision ist auch nicht zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung oder zur Fortbildung des Rechts erforderlich (§ 115 Abs. 2 Nr. 2 FGO). Die Entscheidung basiert auf der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes und der übrigen Finanzgerichte.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 16 GrEStG
§ 101 Finanzgerichtsordnung
§ 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG
§ 16 Abs. 1 GrEStG
§ 135 Abs. 1 FGO
§ 115 Abs. 2 Nr. 2 FGO

Zitierte Entscheidungen: BFHE 209, 158
BStBl II 2005, 495
BFH/NV 06, 127
EFG 1993, 538
05 II R 53/03
05 II B 152/04