Verwaltungsgericht Oldenburg (Oldenburg) (Niedersachsen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-03-12, Aktenzeichen 2 A 2964/05

Tenor:

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um den Erlass und die Erstattung der für 2004 festgesetzten Grundsteuer B für das Grundstück A-Str. 13 im Ortsteil B der beklagten Gemeinde.
Auf dem o.g. Grundstück, das zumindest seit Anfang 1994 im Eigentum des Klägers und seiner Ehefrau steht, befindet sich ein sog. Gulfhof. Dieses Wohn-/Wirtschaftsgebäude ist wegen seiner geschichtlichen Bedeutung im Verzeichnis der Kulturdenkmale des Niedersächsischen Landesamtes für Denkmalpflege als „Teil einer Gruppe baulicher Anlagen“ aufgenommen worden, was der Kläger durch ein Schreiben des Niedersächsischen Landesamtes für Denkmalpflege vom 2. März 1998 erfahren hat.
Der Kläger und seine Ehefrau haben den - im baufälligen Zustand erworbenen - Gebäudekomplex zu Wohn-, Freizeit- und Kulturzwecken umgenutzt und hierzu - in Zusammenarbeit mit der unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises Leer - instand gesetzt. Nach dem Umbau verfügt der gesamte Gulfhof über eine Nutz- und Verkehrsfläche von 1075,50 qm. Im Scheunenteil befinden sich Ferienwohnungen mit Nebenräumen und zwei Aufenthalts- bzw. Gemeinschaftsräumen um die zentrale offene Gulfhalle. Der Kläger bewohnt mit seiner Familie im Wesentlichen den historischen Wohnteil des Gebäudes, zuletzt auch die nach dem Umbau zunächst mehrere Jahre lang vermietete und 48,04 qm (40,90 qm Wohnbereich zzgl. 7,14 qm Flur) große Einliegerwohnung „C“. Für die Instandsetzung und den Umbau des Gulfhofes hat der Kläger in den Jahren 1994 und 1995 Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln erhalten. Von der „Bezirksregierung Denkmalpflege“ sind ihm 90.000,-- DM, vom Landkreis Leer (Gulfhausprogramm) 10.000,-- DM sowie vom Amt für Agrarstruktur 80.000,-- DM bewilligt und anschließend zur Verfügung gestellt worden. Aus der Vermietung von Räumlichkeiten im Gulfhaus erzielte der Kläger in den Jahren 2004 bis 2006 Einnahmen von 13.800,-- € (2004), 12.900,-- € (2005) und 12.800,-- € (2006).
Die Beklagte zog den Kläger für 2004 zur Grundsteuer in Höhe von 1.281,16 € heran. Hiergegen erhob er keine Einwände.
Unter Hinweis auf § 32 Grundsteuergesetz (GrStG) beantragte der Kläger bei der Beklagten mit Schreiben vom 28. Januar 2005 einen Erlass der Grundsteuer für 2004. Er begründete sein Anliegen mit dem Hinweis, in dem in Rede stehenden Jahr habe er mit seinem Grundbesitz einen Verlust von 2.009,40 € erlitten.
Mit Bescheid vom 23. Juni 2005 lehnte die Beklagte den Erlassantrag ab und führte zur Begründung im Wesentlichen aus:
Der Antrag auf Grundsteuererlass bemesse sich nach § 32 GrStG. Nach Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 dieser Vorschrift sei die Grundsteuer für Grundbesitz oder Teile vom Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liege, zu erlassen, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten lägen. Es liege zwar eine Bescheinigung vor, wonach der Grundbesitz des Klägers ein Baudenkmal im Sinne der aufgeführten Vorschrift sei, an dessen Erhaltung ein öffentliches Interesse bestehe. Gegen den Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2004 spreche aber maßgebend, dass der vom Kläger geltend gemachte Verlust in Höhe von 2.009,40 € insbesondere auf den Ausgaben „Wasser- und Abwassergebühren" sowie „Reinigungskosten" beruhe. Aufwendungen, die in Abhängigkeit zur Nutzung des Grundbesitzes anfielen, wie z.B. Wasser- und Abwassergebühren seien jedoch nicht anrechenbare Kosten. Sofern man diese Kosten aus der Aufstellung der Werbungskosten des Klägers herausrechnete, sei im Ergebnis kein Verlust aus dem Grundbesitz A-Str. 13 entstanden.
Der Kläger hat am 20. Juli 2005 Klage erhoben.
Zur Begründung trägt er im Wesentlichen - zum Teil sinngemäß - vor:
Er habe einen Anspruch auf einen Erlass der Grundsteuer für 2004 nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG. Ihr Gulfhaus, dessen Erhaltung - was die Beklagte offenbar nicht in Frage stelle - im öffentlichen Interesse liege, sei unrentierlich. Soweit bei dem Antrag auf Erlass der Grundsteuer für 2004 vom 28. Januar 2005 auf einen Verlust in Höhe von 2009,40 € hingewiesen worden sei, habe es sich um eine vorläufige Berechnung gehandelt. Der Verlust für 2004 sei in Wirklichkeit wesentlich höher. Was die Ermittlung des Verlustes angehe, seien die rechtlichen Bewertungen der Beklagten teilweise unzutreffend. Entgegen ihrer Auffassung gehörten zu den Verwaltungs- und Betriebsausgaben im Sinne des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG auch Aufwendungen zur Pflege, Erhaltung, Bedienung des vorhandenen Grundbesitzes, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, Kosten für Heizung, Wasser, Straßenreinigung, Beleuchtung, Reinigung und für Gartenpflege sowie die Grundsteuer. Darüber hinaus müsse es als unstreitig angesehen werden, dass als zu den dem Rohertrag gegenüberzustellenden Kosten auch Absetzungen für Abnutzung und Substanzverringerung - AfA -, Rückstellungen für zu erwartende größere Reparaturaufwendungen und grundstücksbezogene Versicherungsbeiträge anzusehen seien. Hiervon ausgehend betrage für 2004 das Minus der Nutzung des Objekts 8.561,62 €. Er müsse sich einen Mietwert in Höhe von 9.029,28 € anrechnen lassen, wobei er diesen Überlegungen zunächst eine Wohnfläche von 254,54 qm und eine übliche - monatliche - Miete von 2,96 €/qm zu Grunde lege. In der Berechnung des Rohertrages seien von diesem Wert Werbungskosten in Höhe von 906,38 € (Deichacht; Gemeindeabgaben; Versicherungsbeiträge) abzuziehen. Hinsichtlich des Gulfteils habe er 2004 einen Verlust von 7.788,33 € (Mieteinnahmen: 13.800,-- € abzügl. Betriebs- und Werbungskosten in Höhe von 21.588,33 €) erlitten. Außerdem sei auf der Kostenseite noch eine 2%ige Abschreibung der Bausumme für den Denkmalschutz (444.809,57 €), mithin ein Wert von 8.896,19 € zu veranschlagen. Das denkmalgeschützte Haus sei im Übrigen dauerhaft unrentierlich, da er nach der Ausgaben-/ Einnahmenberechnung nicht nur im Jahr 2004, sondern auch in den Jahren 2005 bis 2006 jeweils ein Minus gemacht habe. Das Defizit habe jeweils über 5.000,00 € betragen. Was die zu berücksichtigenden jährlichen Einnahmen und Vorteile im Zusammenhang mit der Ermittlung der Unrentabilität des Grundbesitzes angingen, griffen die Ausführungen der Beklagten im angefochtenen Bescheid zum Mietwert des Objektes nicht durch. Die Beklagte habe in der Vergangenheit selbst den Mietwert des von ihm und seiner Familie genutzten Teils des Gulfhauses auf einen Betrag von 5,80 DM/qm Wohnfläche festgesetzt. Dieser Wert dürfte insgesamt eher zu hoch angesetzt worden sein. Entgegen der Auffassung der Beklagten sei auch ein Kausalzusammenhang zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresse und der Unrentabilität seines Objekts zu bejahen. Dabei sei zu berücksichtigen, dass er mit seiner Ehefrau zunächst angedacht habe, den Gulfbereich des Hauses lediglich provisorisch und privat zu nutzen. Sie hätten z.B. erwogen, dort Tiere zu halten oder einen Campingwagen einzustellen. Ein Ausbau des Gulfbereichs sei nicht vorgesehen gewesen. Diese Planung sei auch als eine realistische Umbau- und Nutzungsmöglichkeit im Sinne der obergerichtlichen Rechtsprechung aufzufassen und könne daher Grundlage für eine für die Bejahung eines Kausalzusammenhangs erforderliche vergleichende Betrachtung sein. In jedem Fall wäre die Sicherung und provisorische Nutzung des Scheunenteils mit einem minimalen Kostenaufwand möglich gewesen. Ein Ausbau entsprechend dem ursprünglich geplanten Konzept wäre rentabel gewesen. Die nunmehr bestehende Unrentabilität sei erst aufgrund der gerichtsbekannten Einschränkungen des Denkmalschutzes bewirkt worden. Dies beruhe im Einzelnen darauf, dass ihr Architekt dargelegt habe, die gesamte Bausumme der Maßnahme ohne den Ausbau der Gulfscheune wäre um 1/3 der tatsächlichen Bausumme niedriger ausgefallen. Weiter sei den Überlegungen zugrunde zu legen, dass die dann verbleibende Restbausumme große Anteile für Maßnahmen enthalten hätten, die zur Erfüllung der Auflagen des Denkmalschutzes erforderlich gewesen seien. Auch wenn die durch Anforderung des Denkmalschutzes zusätzlich entstandenen Kosten sich nur noch bedingt präzisieren ließen, da die Baumaßnahmen bereits vor mehr als 10 Jahren durchgeführt worden seien, sei nach einer Stellungnahme ihres Architekten davon auszugehen, dass sich der Umbau aufgrund der denkmalschutzbedingten Auflagen um 40 % verteuert habe. Unter Zugrundelegung dieser Umstände sei letztlich davon auszugehen, dass die Ausbaukosten der Gulfscheune in der realisierten Form etwa 306.290,00 € betragen hätten und dass die Bausumme der Maßnahmen ohne den Ausbau der Gulfscheune mit 554.453,54 € zu beziffern sei. Die nachstehende Wirtschaftlichkeitsberechnung belege, dass die Unrentabilität des Objektes ausschließlich aus den Vorgaben des Denkmalschutzes resultiere. Von der Bausumme ohne Gulfausbau unter Berücksichtigung der Forderung des Denkmalschutzes - 554.453,54 € - seien 40 % als Aufwand für Vorgaben des Denkmalschutzes in Abzug zu bringen (= 221.781,42 €). Die Instandsetzung des Wohnteils hätte daher ohne Auflagen des Denkmalschutzes 332.672,12 € betragen. Ausgehend von diesem Betrag seien im Rahmen der Abschreibung 2 % pro Jahr abzusetzen, was einen jährlichen Verlust in Höhe von 6.653,44 € begründe. Diesem Verlust sei - unter Zugrundelegung einer Wohnfläche von 295,44 qm (bisher angenommene Fläche zzgl. der Fläche der Wohnung „C“) - ein Mietvorteil im selbst genutzten Haus in Höhe von 10.494,03 € (= 295,44 qm x 2,96 €/qm x 12 Monate) abzüglich Werbungskosten von 2.291,08 € gegenüber zu stellen, so dass ein Gewinn in Höhe von 8.202,95 € zu errechnen sei. Nach alledem hätte er im Falle eines Ausbaus des Wohnteils ohne Auflagen des Denkmalschutzes in 2004 einen Gewinn in Höhe von 1.549,51 € erzielt. Demgegenüber hätten die effektiven Baukosten für den Ausbau des Wohnhauses unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes tatsächlich 554.453,54 € betragen. Hiervon seien 2 % Abschreibung (= 11.089,07 €) in Abzug zu bringen und wiederum - wie bei der Berechnung zuvor - ein Gewinn in Höhe von 8.202,95 € gegenzurechnen. Dies ergebe in der Gesamtbilanz einen Verlust in Höhe von 2.886,12 €. Ein Verlust in ähnlicher Höhe wäre bei dieser Betrachtungsweise auch in den Jahren 2005 und 2006 zu verzeichnen gewesen. Aus der Tatsache, dass bereits der denkmalschutzgerechte Ausbau des Wohnhauses kausal dessen steuerrechtliche Unrentabilität verursacht habe, folge logisch „die Unrentabilität des eben zunächst ....... nicht geplanten Ausbaus des Gulfteils“. Im Übrigen sei darauf hinzuweisen, dass die Unrentabilität letztlich aus den durch das öffentliche Erhaltungsinteresse ausgelösten Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen folge. Was die (konkreten) Bindungen und (konkreten) Beschränkungen angehe, sei anzumerken, dass die untere Denkmalschutzbehörde im Rahmen der Genehmigung des Umbaus zur Auflage gemacht habe, den Gulfteil einer öffentlichen Nutzung zuzuführen, um die denkmalschutzwürdige Konstruktion auf Dauer zu sichern, das Dorfbild prägende Gebäude langfristig zu erhalten sowie der Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Die Auflagen des Denkmalschutzes und das öffentliche Erhaltungsinteresse zur Sicherung und öffentlichen Nutzung des Gulfteils hätten ausschließlich den Ausbau des Objekts bestimmt. Die Unrentabilität des Grundbesitzes lasse sich aber auch dann begründen, wenn man die denkmalschutzrechtlichen Vorgaben und Einschränkungen bei dem erfolgten Ausbau des gesamten Gulfhauses berücksichtige. Im Einzelnen sei es ihnen aufgrund der Vorgaben des Denkmalschutzes zur Anpassung an die Grundstrukturen des Gebäudes verwehrt gewesen, größere Ferienwohnungen zu errichten. Das gleiche gelte für die Bodenhöhe. Als besonders einschränkend für Ausbau und Nutzung habe sich die Vorgabe der Denkmalschutzbehörde erwiesen, die Außentüren und Fenster nur entsprechend dem alten Grundriss (Seitenfront) und den alten Mauern erneuern zu dürfen. Damit hätten sich keine rollstuhlgerechten Türen einbauen lassen und durch die geringe Fenstergröße sei wegen des geringen Lichtwertes die Raumtiefe begrenzt worden. Es sei auch der Einbau eines Oberlichtes im Dach des Gulfbereichs abgelehnt worden. Aus den Genehmigungen werde ersichtlich, dass jegliche Baumaßnahmen der Zustimmung der Denkmalpflege bedurft hätten. So hätten z.B. der Gesamtstallteil Stein für Stein abgerissen, die Steine gereinigt und in vorgegebener Weise neu vermauert werden müssen, die Holzkonstruktion habe erhalten und sichtbar gelassen werden müssen. Es seien auch Fenstergrößen, Türöffnungen, Farbe und Holzart, Dachpfannen und deren Farbe sowie Gaubenart vorgegeben worden. Die von der Denkmalschutzbehörde vorgegebenen Einschränkungen hätten sich wirtschaftlich ausgewirkt. Hätte er die Möglichkeit erhalten, das Gulfhaus mit großen Fenstern und breiten Türeinrichtungen auszustatten und den Innenbereich durch Oberlichter mit natürlichem Licht zu versorgen, so wäre eine rentierliche Nutzung des Gulfbereichs angesichts der Möglichkeit, größere Ferienwohnungen zu bauen und den Gästen zur Verfügung zu stellen, garantiert gewesen.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 23. Juni 2005 zu verpflichten, die für das Jahr 2004 festgesetzte Grundsteuer in Höhe von 1.281,64 € zu erlassen und den Betrag zu erstatten.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie tritt dem Klagebegehren entgegen und trägt im Wesentlichen vor: Dem Anspruch des Klägers stehe bereits entgegen, dass er für die Jahre 2005 und 2006 keinen Erlassantrag gestellt habe. Bei der Rentabilitätsberechnung, die sich auf mehrere Jahre zu erstrecken habe, könnten nur die Jahre berücksichtigt werden, für die der Betroffene einen Erlassantrag gestellt habe. Angesichts des Fehlens eines solchen Erlassantrages fielen die beiden nach 2004 liegenden Jahre aus der Betrachtung heraus, was zur Folge habe, dass mangels eines Dreijahreszeitraumes eine dauerhafte Unrentabilität als unbedingte Voraussetzung für die Bejahung eines Grundsteuererlasses zu verneinen sei. Zwar bestimme § 34 Abs. 3 Satz 1 GrStG dass es in den Fällen des § 32 GrStG keiner jährlichen Wiederholung des Antrages bedürfe. Diese Grundsätze griffen jedoch nicht zu Gunsten des Klägers durch, da sie den „Erst-Antrag" wirksam abgelehnt habe. Es wäre mit der Systematik des § 34 GrStG auch nicht vereinbar, von der Fortgeltungsfunktion des § 34 Abs. 3 Satz 1 GrStG auszugehen, solange die Ablehnung des Erlassantrages nicht in Rechtskraft erwachsen sei. Die Klage habe auch aus anderen Gründen keinen Erfolg. Der Hinweis des Klägers, er habe im Jahr 2004 einen Verlust mit dem Objekt erzielt, werde nicht geteilt. Was die Kosten anginge, sei zwar grundsätzlich anzuerkennen, dass Werbungskosten abzuziehen seien. Die vom Kläger errechnete Höhe der Werbungskosten sei allerdings fehlerhaft. Dies betreffe insbesondere die Einbeziehung der Kosten für Strom, Gas und Wasser. Es werde ihm auch nicht in der Auffassung gefolgt, dass der Mietwert des von ihm mit seiner Familie genutzten Teils des Objekts lediglich ca. 3 €/qm betrage. Der Mietwert sei vielmehr mit einem Betrag von ca. 4,25 €/qm zu bemessen. Dem Anspruch des Klägers stehe darüber hinaus entgegen, dass die von ihm angenommene Unrentabilität nicht auf dem öffentlichen Erhaltungsinteresse beruhe. Er habe nicht hinreichend dargelegt und beziffert - was darüber hinaus maßgeblich gegen den geltend gemachten Anspruch spreche -, dass konkrete Mehraufwendungen des gesamten Ausbaus auf Vorgaben und Beschränkungen des Denkmalschutzes beruhten und welchen Umfang dieser Mehraufwand (z.B. hinsichtlich der Dacheindeckung etc.) gehabt habe.
Wegen des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten im Einzelnen wird auf den Inhalt der Gerichtsakten zum vorliegenden sowie zum Verfahren 2 A 1771/01 und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten sowie des Vorganges der unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises Leer Bezug genommen. Er ist Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist gemäß § 88 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO – dahingehend auszulegen, dass es dem Kläger um die Aufhebung des Bescheides vom 23. Juni 2005 und der Verpflichtung der Beklagten geht, die für 2004 festgesetzte Grundsteuer in Höhe von 1.281,16 € zu erlassen und diesen Betrag zu erstatten. Soweit der Kläger in der mündlichen Verhandlung vom 22. Januar 2009 anlässlich seines Klageantrages einen um den Betrag von 0,48 € höheren Steuersatz protokollieren lassen hat, auf den er in der mündlichen Verhandlung vom 12. März 2009 Bezug genommen hat, handelt es sich um ein offensichtliches Versehen. Es entspricht nämlich lediglich seinem Interesse, den Erlass genau des Betrages an Grundsteuern zu beanspruchen, zu dem er für 2004 herangezogen wurde (1.281,16 €).
Die so verstandene Klage ist zulässig, aber unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Verpflichtung der Beklagten, ihm den begehrten Grundsteuererlass für 2004 zu gewähren. Der Bescheid der Beklagten vom 23. Juni 2005 ist rechtlich nicht zu beanstanden. Er verletzt den Kläger daher nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Demgemäß kann dem Verpflichtungsbegehren des Klägers nicht entsprochen werden (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Gesetzliche Grundlage für das Erstattungsbegehren im Erlasswege ist § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG vom 7. August 1973 (BGBl. I S. 965) in der durch das Steuer-Euroglättungsgesetz vom 19. Dezember 2000 (BGBl. I S. 1790) geänderten Fassung in Verbindung mit § 37 Abs. 2 Satz 1 Abgabenordnung - AO - in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. Oktober 2002 (BGBl. I S. 3866, ber. 2003 S. 61), zuletzt geändert durch Art. 10 Steuerbürokratieabbaugesetz vom 20. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2850). Danach ist die Grundsteuer zu erlassen und entsprechend zu erstatten für Grundbesitz oder Teile von Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 8. Juli 1998 - 8 C 23.97 -, Juris, mit Veröffentlichungshinweis u.a. auf NVwZ 1999, 886) sind dabei das genannte (besondere) öffentliche Erhaltungsinteresse des Grundbesitzes und seine (als Dauerzustand zu prognostizierende) Unrentabilität Tatbestandsmerkmale, wobei zusätzlich die Unrentabilität auf der Denkmaleigenschaft kausal beruhen muss. Für dieses Erfordernis spricht letztlich eine am Zweck orientierte Auslegung. Da es sich beim Grundsteuererlass aus dem geltend gemachten Grund um eine Ausnahme von der Regel handelt, dass die Grundsteuer eine ertragsunabhängige Objektsteuer darstellt, sind strenge Anforderungen an das Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen zu stellen. Es wäre nämlich nicht sachgerecht, Grundbesitz von der Grundsteuer zu befreien, wenn die kostenträchtigen Maßnahmen aus anderen Gründen als denen des Denkmalschutzes zur Unrentabilität führen (vgl. zum Kausalitätserfordernis auch Oberverwaltungsgericht des Saarlandes, Urteil vom 28. Dezember 1989 - 1 R 84/87 -, juris, mit Veröffentlichungshinweis auf KStZ 1991, 40; VG Minden, Urteil vom 29. Juni 2006 - 11 K 1221/05 -, juris; VG Ansbach, Urteil vom 13. März 2002 - AN 11 K 01.01136 -, juris; OVG Lüneburg, Urteil vom 18. April 1990 - 13 OVG A 23/88 -, juris; FG Hamburg, Urteil vom 9. März 1999 – II 9/99 -, juris; noch andere Auffassung (a.A.): OVG Münster, Urteil vom 29. Juni 1983 - 3 A 1889/81 -, juris, mit Veröffentlichungshinweis auf ZKF 1984, S. 116.; VGH München, Urteil vom 21. Oktober 1992 - 4 B 89.1870 -, juris, mit Veröffentlichungshinweis auf KStZ 1994, 54).
Die Voraussetzungen für einen Erlass der streitigen Grundsteuern nach dieser Vorschrift liegen nicht vor. Es besteht zwar an der Erhaltung des in Rede stehenden Gulfhauses wegen seiner Bedeutung für die Geschichte, die sich bereits einerseits aus der Mitteilung des Niedersächsischen Landesamtes für Denkmalpflege vom 2. März 1998 und andererseits aus dem Inhalt der Akte der Denkmalschutzbehörde des Landkreises Leer (insbesondere der Darstellung der Denkmalschutzbehörde (Landkreis Leer) vom 26. Juni 2001 zur Beschreibung des Gulfhauses unter Einbeziehung seiner geschichtlichen Entwicklung) ergibt, ein besonderes öffentliches Interesse im Sinne von § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG.
Der Kläger hat aber zur Überzeugung des Gerichts bereits die Unrentabilität, d.h. - bei prognostizierender Betrachtung - auf Dauer die Einnahmen übersteigenden Kosten nicht hinreichend dargelegt und nachgewiesen. Dies beruht im Einzelnen auf folgenden Erwägungen:
Zur Ermittlung der Unrentabilität des Grundbesitzes bedarf es einer Gegenüberstellung der erzielten Einnahmen und sonstigen Vorteile auf der einen und der Kosten auf der anderen Seite. Dabei darf die Betrachtung nicht auf ein oder zwei Jahre beschränkt werden. § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG legt als Erlassvoraussetzung fest, dass die Kosten „in der Regel" den Rohertrag übersteigen. Hieraus wird abgeleitet, dass für die prognostizierende Beurteilung (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 21. September 1984 – 8 C 62.82 -, juris, mit Veröffentlichungshinweis u.a. auf NVwZ 1986, 43) auf einen Zeitraum von drei Jahren abzustellen ist. Wenn sich in diesem Zusammenhang für zwei Jahre eine Unterdeckung ergeben sollte, ist der Erlass zu gewähren (vgl. Nr. 35 Abs. 2 Sätze 11-15 der Grundsteuer-Richtlinien 1978 vom 9. Dezember 1978 - GrStR 1978 - <BStBl I S. 553> und Troll-Eisele, Grundsteuergesetz 8. Auflage 2004, § 32 Rndr. 5). Für die Wirtschaftlichkeitsfrage ist daher nach den Gegebenheiten des konkreten Falls auf die Verhältnisse des Jahres, für den der Grundsteuererlass begehrt wird - hier 2004 -, sowie auf diejenigen der beiden nachfolgenden Jahre (hier 2005 und 2006) abzustellen. Dabei spricht entgegen der Auffassung der Beklagten gegen das „Ob“ der Betrachtung der Verhältnisse der nach 2004 liegenden Jahre nicht der Umstand, dass der Kläger in den genannten Jahren keinen Erlassantrag gestellt hat. Selbst wenn die Auffassung der Beklagten zutreffen sollte, wonach die Grundsätze des § 34 Abs. 3 Satz 1 GrStG - fehlendes Erfordernis einer jährlichen Wiederholung des Antrages - dann nicht einschlägig seien, wenn ein „Erst-Antrag" wirksam abgelehnt worden sei, würde sich diese Annahme nicht zu Lasten des Klägers auswirken. In diesem Fall hätte dieser Gesichtspunkt lediglich zur Folge, dass der Kläger - auch bei Vorliegen der materiellrechtlichen Voraussetzungen - nicht erfolgreich einen Erlass der Grundsteuern für die nachfolgenden Jahre beanspruchen könnte. Dagegen stünde diese Annahme nicht einer Einbeziehung in die Prüfung der materiellrechtlichen Voraussetzungen eines Erlasses der Grundsteuer für 2004 entgegen. Anhaltspunkte dafür, dass sich die beschriebene Verfahrensweise in der von der Beklagten vertretenen Auffassung auswirkt und - aus formalen Gründen - einer Rentabilitätsberechnung für die Prüfung eines Erlasses der Grundsteuern für 2004 entgegensteht, lässt sich den gesetzlichen Vorgaben der §§ 32 ff. GrStG nicht entnehmen.
Was die Ermittlung des Rohertrages angeht, sind als „Einnahmen" alle Güter anzusehen, die in Geld oder Geldeswert bestehen (vgl. § 8 Abs. 1 Einkommensteuergesetz - EStG - in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Oktober 2002 (BGBl. I S. 4210, ber. 2003 S. 179), zuletzt geändert durch Art. 1 MitarbeiterkapitalbeteiligungsG vom 7. März 2009 (BGBl. I S. 451)) und dem Grundbesitz zufließen, also insbesondere Miet- und Pachteinkünfte (vgl. Abschnitt 35 Abs. 2 Satz 2 GrStR 1978). „Erzielt" sind diese Einnahmen regelmäßig dann, wenn sie tatsächlich zugeflossen, d.h. in die Verfügungsmacht des Grundstückseigentümers gelangt sind. Mit den „sonstigen Vorteilen" wird insbesondere der Nutzungswert erfasst, den die unentgeltliche Nutzbarkeit des Grundstücks durch den Eigentümer selbst vermittelt (vgl. Abschnitt 35 Abs. 2 Satz 3 GrStR 1978); damit soll die wirtschaftliche Erfassung ersparter Aufwendungen sichergestellt werden. Da es insoweit an einem betragsmäßigen Geldzufluss mangelt, ist in diesen Fällen als Nutzungswert die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zu erzielende (ortsübliche) Miete oder Pacht anzusetzen (vgl. BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998, a.a.O., mit Hinweis auf Abschnitt 35 Abs. 2 Satz 4 GrStR 1978).
Diesen Einnahmen sind die jährlichen Kosten gegenüberzustellen. Zu den berücksichtigungsfähigen Kosten im Sinne von § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG zählen neben den im Zusammenhang mit dem Grundbesitz stehenden Verwaltungs- und Betriebsausgaben insbesondere die notwendigen Aufwendungen zur Pflege, Erhaltung und Bedienung des bereits vorhandenen Grundbesitzes (Troll-Eisele, a.a.O., § 32 RdNr. 5). Außerdem gehören zu den Kosten Rückstellungen für realistisch zu erwartende größere Reparaturen, wobei das Gericht es für interessengerecht hält, dass bei fehlenden Rückstellungen die tatsächlichen Erhaltungsaufwendungen - soweit sie nicht abgeschrieben werden - zu veranschlagen sind. Darüber hinaus sind als Kosten die Beträge der „normalen" Abschreibungen für Abnutzung (- AfA -) gemäß § 7 EStG, die erhobene Grundsteuer sowie grundstücksbezogene Versicherungsbeiträge zu berücksichtigen. Dagegen können Schuld- oder Eigenkapitalzinsen nicht als Kostenfaktoren in die Rentabilitätsberechnung eingestellt werden (vgl. zum Vorstehenden BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998, a.a.O. mit weiteren Hinweisen; a.A. zu der Berücksichtigungsfähigkeit von Fremdkapitalzinsen als laufende Kosten: OVG Lüneburg, Urteil vom 18. April 1990 - 13 A 23/88 -, ZKF 1990, 276, zitiert nach juris). Bei den dem Rohertrag gegenüberzustellenden Kosten sind - in Übereinstimmung mit den Vorgaben in Nr. 35 der GrStR 1978 - auch nicht Gebühren für Abwasser, Müllabfuhr, Wasser sowie Aufwendungen für das Heizen der Räumlichkeiten und für den Bezug von Strom etc. zu veranschlagen, weil es sich insoweit um Betriebskosten handelt, die von der Gewohnheit der Nutzer abhängig sind und damit nicht zu den Grundstückskosten im engeren Sinn gehören (vgl. VGH München, Urteil vom 7. Februar 1996 - 4 B 94.3727 -, juris, mit Veröffentlichungshinweis auf ZKF 1996, 135 = NJWE-MietR 1996, 214; VG Minden, Urteil vom 29. März 2006 - 11 K 1221/05 -, juris; a.A. offenbar, allerdings ohne weitere Begründung, Troll/Eisele, a.a.O., § 35 RdNr. 5).
An diesen Vorgaben gemessen hat der Kläger zunächst für 2004 nicht hinreichend dargelegt, mit der Nutzung des Gulfhauses einen Verlust erlitten zu haben.
Was zunächst den Nutzungswert des Teils des Grundbesitzes angeht, den der Kläger mit seiner Familie selbst bewohnt hat, also die Ermittlung der insoweit bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zu erzielenden (ortsüblichen) Miete, geht die Kammer unter Berücksichtigung der nunmehr korrigierten Angaben des Klägers in seinem Schriftsatz vom 13. Februar 2009 und seinem sinngemäß geäußerten Hinweis in der mündlichen Verhandlung vom 12. März 2009, wonach er mit seiner Familie (erst) seit etwa 2005 „mittlerweile die im Vorderhaus befindliche Einliegerwohnung“ nutze, sowie angesichts der vorgelegten Wohnflächenberechnung seines Architekten vom 20. April 1994 von einer von ihm mit seiner Familie bewohnten privaten Nutzfläche (Nettowohnfläche zzgl. Verkehrsfläche (z.B. Flur)) von 293,39 qm (341,43 qm abzgl. 48,04 qm) aus. Im Übrigen kann bei der Ermittlung der zu erzielenden (ortsüblichen) Miete offen gelassen werden, ob insoweit der vom Kläger in seiner Klagebegründung angenommene Wert - 2,96 € pro Quadratmeter - oder der von der Beklagten für richtig gehaltene Quadratmeterpreis - in Anlehnung an den Mietpreisspiegel ein Wert in Höhe von 4,25 € - zu Grunde zu legen ist. Selbst wenn insoweit die vom Kläger genannte Miete von 2,96 € pro Quadratmeter Wohnfläche berücksichtigt werden sollte, verhilft ihm dies - aus den unten dargelegten Gründen - nicht zum Erfolg der Klage.
Unter Zugrundelegung dieser Überlegungen ist für das Jahr 2004 ein Nutzungswert in Höhe von 10.421,21 € (293,39 qm x 2,96 € x 12 Monate) zu veranschlagen. Bei der Ermittlung des Rohertrages sind zu diesem Wert die Einnahmen aus der Vermietungstätigkeit in Höhe von 13.800,-- € hinzuzurechnen. In diesem Zusammenhang kann offen bleiben, ob bei der Bewertung der Einkünfte aus der Vermietungstätigkeit relevant ist, dass die Höhe der Einkünfte bzw. der Verlust von dem Gewinn abhängt, den der Eigentümer aus seiner Vermietungstätigkeit erzielt und der in der Regel deutlich unter den Mieteinnahmen zu beziffern ist. Der Gewinn einer solchen Nutzung wird nach anerkannten betriebswirtschaftlichen Grundsätzen durch eine Gegenüberstellung der Einnahmen aus dem Vermietungs- bzw. Verpachtungsgeschäft auf der einen Seite sowie der Kosten (Nebenkosten, Verwaltungskosten etc.) auf der anderen Seite ermittelt. Bei der betriebswirtschaftlichen Berechnung finden bei den - den Einkünften gegenüber zu stellenden - Kosten zwar Positionen (Werbungskosten) Berücksichtigung, die steuerrechtlich bei der Erklärung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung relevant sind. Es erscheint dagegen fraglich, ob diese Positionen bei der Ermittlung des Rohertrages im Sinne von § 32 GrStG in vollem Umfang zur Geltung kommen wie z.B. Schuldzinsen, Sonderabschreibungen (vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1991 - 8 C 3.89 -, juris, mit Veröffentlichungshinweis u.a. auf NJW 1991, 1696) und Nebenkosten, die nutzerabhängig sind (Müllgebühren, Stromkosten, Wassergeld, Abwassergebühren und Gaskosten). Auch wenn Einiges dafür spricht, dass insoweit lediglich Kosten zu veranschlagen sind, die im Ergebnis der Mieter oder Pächter (insbesondere die üblichen Nebenkosten eines Mietverhältnisses und Energiekosten) zu tragen hat, kann die Kammer diese Frage unbeantwortet lassen, da der Kläger bei der Darlegung der Rentabilität des Gulfhofes nahezu keine Position der geltend gemachten Kosten belegt hat. Vor diesem Hintergrund können einige Positionen, die die Kammer nicht ungeprüft übernehmen kann, nicht in die Berechnung einfließen. Die danach auf der Kostenseite der Berechnung des Klägers zur Geltung kommenden Aufwendungen liegen in ihrer Summe deutlich unterhalb des oben angenommenen Rohertrags in Höhe von 24.221,21 € (Nutzungswert in Höhe von 10.421,21 € zzgl. Mieteinnahmen von 13.800,-- €).
Der Kläger hat hinsichtlich 2004 auf der Kostenseite jedenfalls folgende Positionen gegenüber dem Gericht nicht nachgewiesen: Deichacht (11,00 €), Gemeindeabgaben mit Ausnahme der Grundsteuer (1.129,24 €), Wassergeld (556,65 €), Versicherung (998,92 €), Schornsteinfeger/Heizung (498,84 €), Abfallwirtschaft (249,12 €), EWE Gas (1.330,37 €), EWE Gas 25% (560,72 €), Strom (541,54 €), Erhaltung/Werbung (2.882,11 €), Putzhilfe (3.084,20 €) und Absetzung 10% (1.309,45 € + 933,61 € + 45,97 € = 2.289,03 €). Mit einer Verfügung vom 23. Januar 2009 hat der Berichterstatter der Kammer den Kläger aufgefordert, die von ihm für 2004 aufgeführten Werbungskosten zu belegen. Auf diese Aufforderung hat der Kläger nicht reagiert, obwohl das Gericht auf die Folgen der Fristversäumnis hingewiesen hat. Am Ende der Verfügung heißt es nämlich:
„Ich fordere Sie gemäß § 87 b Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - auf, bis zum 23. Februar 2009 (Eingang bei Gericht) die erbetenen Angaben und angeforderten Unterlagen (Darlegung und Nachweise eines konkreten realistischen Nutzungskonzepts; Darlegung und Belege zu den Anfragen zu a)-c)) vorzulegen. Ich weise Sie ausdrücklich darauf hin, dass das Gericht nach § 87 b Abs. 3 Satz 1 VwGO Erklärungen und Beweismittel, die erst nach Ablauf der gesetzten Frist vorgebracht werden, zurückweisen und ohne weitere Ermittlungen entscheiden kann, wenn
1. ihre Zulassung nach der freien Überzeugung des Gerichts die Erledigung des Rechtsstreits verzögern würde und
2. der Beteiligte die Verspätung nicht genügend entschuldigt und
3. der Beteiligte über die Folgen einer Fristversäumung belehrt worden ist.“
Da der Kläger auf diese Aufforderung des Gerichts keine weiteren Belege der geltend gemachten Kosten vorgelegt hat, lässt die Kammer einen Teil der aufgeführten Positionen bei der Berechnung der Einkünfte aus der Vermietung bzw. der Rentabilität des Gulfhofes unberücksichtigt. Der Hinweis des Klägers, das Finanzamt habe die von seiner Steuerberaterin zusammengetragenen, insbesondere im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit geltend gemachten Aufwendungen im Rahmen der Einkommensteuererklärung nicht beanstandet, rechtfertigt insoweit keine andere Sichtweise. Es ist nämlich zum einen zu berücksichtigen, dass die im steuerrechtlichen Verfahren ermittelten bzw. gegebenen Umstände für das verwaltungsgerichtliche Verfahren keine Bindungswirkung haben, zum anderen hat das Gericht aufgrund der Pauschalität der Angaben Anlass, zur Nachvollziehbarkeit und zur genauen Einordnung bzw. Relevanz für die Ermittlung der Rentabilität des Grundbesitzes bestimmten Positionen nachzugehen. Des Weiteren hat die Kammer im Blick zu haben, dass angesichts des - oben angesprochenen - Kausalitätserfordernisses im Ergebnis nicht jede grundstücksbezogene Ausgabe in die Kostenrechnung einzustellen ist, sondern nur diejenigen, die speziell durch den Denkmalschutz bedingt sind.
Hiervon ausgehend hätte der Kläger zumindest hinsichtlich der geltend gemachten Positionen Versicherung (998,92 €), Erhaltung/Werbung (2.882,11 €), Putzhilfe (3.084,20 €) und Absetzung 10% (2.289,03 €) Belege vorlegen müssen, um der Kammer zu ermöglichen, die Berücksichtigung dieser Positionen im Hinblick auf die gesetzliche Regelung nachzuvollziehen. Was die Position „Versicherung“ angeht, wird aus den Unterlagen und Angaben des Klägers nicht deutlich, um welche Versicherungen es im Einzelnen geht. Von der Beantwortung dieser Frage hängt ab, ob die Versicherungsbeiträge - gegebenenfalls nur teilweise - bei der Berechnung der Rentabilität zu berücksichtigen sind. Was die Aufwendungen für „Erhaltung/Werbung“ betrifft, ist bereits angesichts der fehlenden Belege eine konkrete Aufschlüsselung dahingehend nicht möglich, welcher finanzielle Aufwand für die „Erhaltung“ und welcher für die „Werbung“ angefallen ist. Die Kammer kann darüber hinaus nicht einordnen, ob der gesamte Aufwand für die „Erhaltung“ Berücksichtigung finden kann. Hinsichtlich der geltend gemachten Kosten für die „Putzhilfe“ hätte der Kläger durch Vorlage geeigneter Unterlagen darlegen können, ob es sich insoweit um Kosten handelt, die nur den vermieteten oder auch den selbst genutzten Teil des Gulfhauses betreffen. Schließlich hat das Gericht angesichts des Fehlens von Belegen keine Vorstellung über die Position „Absetzung 10%“. Auch insoweit wäre die Vorlage von Unterlagen erforderlich gewesen, um dem Gericht eine Einordnung der geltend gemachten Kosten in der Rentabilitätsberechnung zu ermöglichen. Was die geltend gemachten Kosten im Übrigen betrifft, unterstellt die Kammer bei ihren Überlegungen und Berechnungen, dass die vom Kläger angegebenen Kosten tatsächlich angefallen sind und mit dem in Rede stehenden Grundbesitz bzw. dem vermieteten Teil des Gulfhofes in Verbindung standen. Auch wenn im Einzelfall Zweifel bestehen, bestimmte Positionen vollständig zu berücksichtigen (wie z.B. „Schornsteinfeger/Heizung“), lässt die Kammer dies auf sich beruhen, da sich auch bei einer zu Gunsten des Klägers erfolgten Einbeziehung solcher - gegebenenfalls zweifelhafter - Kosten kein anderes Ergebnis ergäbe.
Nach alledem lässt sich bei dieser Betrachtungsweise für 2004 kein Verlust, sondern ein Gewinn der Nutzung des Objekts in Höhe von 2.644,74 € errechnen. Dem Rohertrag in Höhe von 24.221,21 € lassen sich nämlich unter Zugrundelegung der angestellten Überlegungen lediglich Kosten in Höhe von 21.576,47 € gegenüberstellen. Dabei berücksichtigt die Kammer bei der Zusammenstellung der Kosten - aus Vereinfachungsgründung - zunächst folgende Positionen, ohne insoweit die Kosten - zwischen den selbst genutzten und vermieteten Bereichen des Grundbesitzes getrennt aufzuführen sowie bei den Aufwendungen für die Deichacht, für Gemeindeabgaben, für den Bezug von Wasser („Wassergeld“), für Leistungen des Schornsteinfegers bzw. für die Heizung sowie die Müllentsorgung („Abfallwirtschaft“) – in Anlehnung an den zumindest sinngemäß geäußerten Einwand des Klägers in seiner Klagebegründung vom 19. Juli 2005, wonach auch die Aufwendungen, die in Abhängigkeit zur Nutzung des Grundbesitzes angefallen seien, zu den anrechenbaren Kosten zählten – einen Abzug entsprechend dem Umfang der selbst genutzten Fläche des Gulfhofes vorzunehmen. Im Einzelnen ergibt sich unter Berücksichtigung dieser Erwägungen folgende Kostenberechnung:
Deichacht
11,00 €
Gemeindeabgaben
2.410,40 €
Wassergeld
556,65 €
Schornsteinfeger/Heizung
498,84 €
Abfallwirtschaft
249,12 €
EWE Gas
1.330,37 €
EWE Gas 25%
560,72 €
Strom
541,54 €
Summe
6.158,64 €
Zu dieser Summe ist noch die Abschreibung - 2 % AfA gemäß § 7 EStG – in Höhe von 15.417,83 € (Herstellungskosten nach Angaben des Klägers 1.687.732,82 DM abzgl. Zuschuss von 180.000,00 DM, was insgesamt 770.891,55 € entspricht, davon 2 % gemäß § 7 EStG = 15.417,83 €) hinzuzurechnen.
Aus den vergleichbaren Gründen wie für das Jahr 2004 lässt sich auch für die beiden Folgejahre jeweils kein Verlust hinsichtlich der Nutzung des Gulfhauses errechnen. Auch wegen dieser beiden Jahre hat das Gericht den Kläger - vergeblich - aufgefordert, Nachweise der geltend gemachten Kosten vorzulegen und in diesem Zusammenhang auf die Folgen der Fristversäumnis hingewiesen. In der Verfügung vom 23. Januar 2009 heißt es:
„In der mündlichen Verhandlung hat der Kläger, soweit erinnerlich, für 2005 einen Verlust in Höhe von 8.876,98 € und für 2006 einen solchen in Höhe von 11.934,-- € angegeben. Auch diese Berechnungen bitte ich, durch geeignete Belege und Rechnungen nachzuweisen.“
Im Einzelnen lässt sich bei dieser Betrachtungsweise für 2005 ein Gewinn in Höhe von 3.166,40 € errechnen. Bei der Berechnung ist von einem Rohertrag von 25.027,59 € auszugehen. Dabei ist aus den oben genannten Gründen bei der Ermittlung des Nutzungswertes von einer dem Kläger und seiner Familie für den Eigenbedarf zur Verfügung stehenden Fläche von 341,43 qm auszugehen. Hiervon ausgehend ist ab 2005 ein Nutzungswert in Höhe von 12.127,59 € zu veranschlagen. Dem Rohertrag in der oben genannten Höhe (Nutzungswert zzgl. Mieteinnahmen in Höhe von 12.900,00 €) lassen sich aus den gleichen Gründen wie für 2004 lediglich Kosten in Höhe von 21.861,19 € gegenüberstellen, was auf folgender Berechnung beruht:
2.577,76 €
591,43 €
Betriebskosten
319,72 €
1.608,07 €
638,45 €
447,81 €
Abschreibung - 2 % AfA
15.417,83 €
21.861,19 €
Für das Jahr 2006 errechnet sich unter Zugrundelegung obiger Überlegungen ein Gewinn in Höhe von 2.157,96 €, da dem Rohertrag von 24.927,59 € (Nutzungswert 12.127,59 € zuzüglich Mieteinnahmen von 12.800,-- €) Kosten in Höhe von 22.769,63 € gegenüber zu stellen sind. Dabei kann die Kammer offen lassen, ob bei den Kosten die in der Erklärung seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für das Jahr 2006 aufgeführten Aufwendungen für die „Instandhaltung Gebäude“ in Höhe von 2.068,80 € zu berücksichtigen sind. Selbst wenn diese Kosten einbezogen werden sollten, änderte sich nicht das Ergebnis. Auch in diesem Fall ließe sich nämlich (noch) kein Verlust errechnen. Bereits aus diesen Gründen und angesichts des Umstands, dass der Kläger auch diese Kosten - trotz Aufforderung des Gerichts - nicht belegt hat, lässt die Kammer die angegebenen Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes bei seinen weiteren Überlegungen unberücksichtigt. Im Einzelnen lassen sich die Kosten für 2006 nunmehr wie folgt berechnen:
2.515,96 €
573,76 €
967,21 €
1.752,82 €
707,76 €
445,11 €
Büro
129,06 €
22.769,63 €
Zusammenfassend lässt sich nach alledem für die - hier für die Beurteilung der Rentabilität des Objekts maßgeblichen - Jahre 2004 bis 2006 jeweils kein Verlust begründen. Dabei geht das Gericht bei der Berechnung der Rentabilität von einer selbst genutzten - die Höhe des Nutzungswertes bestimmenden - Wohnfläche von 341,43 qm ab dem Jahr 2005 aus. Was die Kostenseite angeht, ist zu berücksichtigen, dass der Kläger die in seinen Berechnungen der Rentabilität des Gulfhauses einbezogenen Werbungskosten und andere Kostenpositionen trotz ausdrücklicher Aufforderung des Gerichts nicht belegt hat, obwohl die Vorlage solcher Belege - weil er den Grundsteuererlass erstrebt - zu seiner Darlegungspflicht gehört hätte, die er insofern angesichts der Aufforderung des Gerichts (§ 86 VwGO) zu erfüllen gehabt hätte. Vor diesem Hintergrund und aus den oben genannten Gründen lässt das Gericht die Aufwendungen für die „Versicherung“, die „Erhaltung/Werbung“, die Putzhilfe, die vom Kläger angesetzten Positionen der „Absetzung 10%“ sowie - für 2006 - die Aufwendungen für die Instandsetzung des Gebäudes außer Betracht und berücksichtigt im Übrigen und zur Vereinfachung alle darüber hinaus vom Kläger geltend gemachten Kosten. Dabei lässt die Kammer ausdrücklich offen und geht nicht (weiteren) Unklarheiten nach, ob die eine oder andere Position - aus welchen Gründen auch immer - bei der Rentabilitätsberechnung keine Berücksichtigung zu finden hat. Der Umstand, dass bereits unter Zugrundelegung der oben angestellten Erwägungen für alle drei maßgeblichen Jahre 2004 bis 2006 jeweils ein Gewinn zu errechnen ist, steht maßgeblich dem Anspruch des Klägers auf Erlass der Grundsteuer für 2004 entgegen.
Das Ergebnis der in diesem Zusammenhang angestellten Rentabilitationsberechnung wäre - ergänzend hinweisend - auch dann nicht in Frage gestellt, wenn man den Berechnungen der drei Jahre eine selbstgenutzte Fläche - in Übereinstimmung mit den Angaben des Klägers zu Beginn des Verfahrens - von lediglich ca. 254 qm zu Grunde legen würde. In diesem Fall würde sich zwar der jährliche Nutzungswert um ca. 1.400,00 € bzw. ca. 3.100,00 € reduzieren. Dieser Gesichtspunkt hätte aber nicht zur Folge, dass in mindestens zwei der drei relevanten Jahre ein Verlust aus der Nutzung des Objekts hätte errechnet werden können. Der Kläger hätte auch unter Zugrundelegung dieses Umfangs der eigengenutzten Fläche - unter Berücksichtigung der oben dargelegten Grundsätze und Überlegungen - zumindest in den Jahren 2004 und 2005 jeweils einen Gewinn erzielt (2004: ca. 1.245,00 Euro; 2005: ca. 60,00 Euro).
Im Übrigen hätte die Klage auch dann keinen Erfolg, wenn man die vom Kläger für die Jahre 2004, 2005 und 2006 erklärten Verluste aus der Nutzung des Gulfhauses - unabhängig von ihrer rechtlich zulässigen Abzugsfähigkeit - als gegeben ansehen würde. Die dargelegten jährlichen Defizite führten nämlich im Ergebnis nicht zur Bejahung einer Unrentabilität des Grundbesitzes.
Es würde insofern an dem erforderlichen Kausalzusammenhang zwischen dem - bei diesen Überlegungen unterstellten - Defizit der genannten Jahre - nach dem Vorbringen des Klägers jährlich jeweils mehr als 5.000,-- € - und den Einschränkungen fehlen, die auf dem Denkmalschutz beruhen sollen. Insoweit ließe sich maßgeblich gegen das Klagebegehren einwenden, dass die erforderliche Kausalität jedenfalls dann zu verneinen ist, wenn bereits unwirtschaftlicher Grundbesitz durch den Denkmalschutz noch unrentabler wird (so ausdrücklich BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998, a.a.O.). In einem solchen Fall liegt - im Gegenteil - der Mangel des erforderlichen Ursachenzusammenhangs geradezu auf der Hand.
Der Kläger hätte nicht hinreichend dargelegt und belegt, dass der Grundbesitz (ausschließlich) durch den Denkmalschutz unrentabel geworden ist. Vielmehr wäre angesichts der in der Entscheidung zu berücksichtigenden Umstände davon auszugehen, dass der Grundbesitz in den Jahren 2004 bis 2006 bereits ohne die Vorgaben sowie Einschränkungen des Denkmalschutzes unwirtschaftlich gewesen und lediglich durch den Denkmalschutz noch unrentabler geworden wäre.
Der Kläger hätte - was sich zunächst als Überlegung aufgedrängt hätte - nicht nachvollziehbar dargelegt und belegt, dass die konkrete Instandsetzung und der Ausbau des Gulfhauses durch den Denkmalschutz einen Mehraufwand verursachte, der dazu geführt hat, dass eine ohne den Denkmalschutz rentable Nutzung des Objekts nicht (mehr) zu realisieren war. Der Kläger hat in diesem Zusammenhang unter Hinweis auf eine Stellungnahme seines damaligen Architekten lediglich darauf hingewiesen, dass sich der Umbau aufgrund der denkmalschutzbedingten Auflagen um 40 % verteuert habe. Sofern man diese Angabe - trotz der vom Kläger eingeräumten Unsicherheit der angegebenen Verteuerung - den weiteren Überlegungen zu Grunde legen würde, ließe sich feststellen, dass der Kläger in den Jahren 2004 bis 2006 auch dann mit seiner Nutzung des Objekts jeweils einen Verlust erlitten hätte, wenn er bei der Instandsetzung und Umnutzung des Objekts keine Vorgabe des Denkmalschutzes hätte beachten müssen. Im Einzelnen hätte er in 2004 einen Verlust von 2.505,90 €, in 2005 in Höhe von 1.064,14 € und in 2006 im Umfang von 3.949,81 € erlitten, jeweils beruhend auf den von ihm vorgelegten Zahlen. Dabei legt die Kammer der Berechnung zum einen - in Anlehnung an die Vorgaben des Klägers - eine übliche Miete von 2,96 € /qm und zum anderen - aus den oben genannten Gründen - für 2004 eine Wohnfläche von 293,39 qm (341,43 qm abzüglich 48,04 qm) und für 2005 und 2006 eine solche Fläche von 341,43 qm zu Grunde. Außerdem nimmt die Kammer bei den vom Kläger als Kosten angegebenen Aufwendungen für die Deichacht, für Gemeindeabgaben, für den Bezug von Wasser („Wassergeld“), für Versicherung, für Leistungen des Schornsteinfegers bzw. für die Heizung sowie die Müllentsorgung („Abfallwirtschaft“) einen Abzug entsprechend dem Umfang der selbst genutzten Fläche des Gulfhofes vor. Im Zusammenhang mit der Abschreibung nach § 7 EStG wäre von einer Bemessungsgrundlage auszugehen, die sich an den vom Kläger vorgetragenen Herstellungskosten orientiert. Darüber hinaus wird - als Abzug - die dem Kläger in 1994 gewährte (öffentliche) Zuwendung der Denkmalpflege von 90.000,-- DM berücksichtigt, dagegen davon Abstand genommen, die Position der Abschreibung durch eine weitere Kürzung der Bemessungsgrundlage wegen der übrigen in den Jahren 1994 und 1995 ausgezahlten Zuwendungen vorzunehmen, da sich insoweit eine mit dem Denkmalschutz im Zusammenhang stehende Zweckbestimmung nicht aufdrängt.
Vor diesem Hintergrund ließe sich der Verlust für 2004 wie folgt berechnen:
Mieteinnahmen
13.800,00 €
Nutzungswert:
Wohnfläche (m²)
293,39
Mietwert/m²
2,96
Monate
12
Ergebnis: Nutzungswert
10.421,21 €
Summe der Einnahmen:
24.221,21 €
Demgegenüber stünden folgende Kosten, die sich wie folgt berechnen lassen:
Grundsteuer
1.281,16 €
übrige Abgaben
1.129,24 €
Versicherung
998,92 €
Zwischensumme:
4.724,93 €
abzgl. 27,28 % der oben genannten Positionen eigengenutzte Fläche
1.288,96 €
3.435,97 €
Erhaltung/Werbung
2.882,11 €
Putzhilfe
3.084,20 €
Absetzung
10 % (1309,45 € +933,61 € +45,97 €)
2.289,03 €
Werbungskosten für eigengenutzte Fläche
27,28 % der Summe der Aufwendungen für - wie der Kläger im Schriftsatz vom 5. Dezember 2008 angegeben hat – Deichacht, Gemeindeabgaben und Versicherung
933,06 €
Abschreibung
Herstellungskosten nach Angaben des Klägers
1.687.732,82 DM
abzgl. Zuschuss
90.000,00 DM
Differenz
1.597.732,82 DM
entspricht
816.907,82 €
abzüglich des darin enthaltenen Mehraufwandes wegen des Denkmalschutzes von 40% =
583.505,59 €, davon 2 % AfA gemäß § 7 EStG
11.670,11€
Summe der Kosten:
26.727,11 €
Für 2005 ergäbe sich - nunmehr unter Berücksichtigung einer Wohnfläche von 341,43 qm - ein ähnliches Bild:
12.900,00 €
341,43
12.127,59 €
25.027,59 €
Diesem Rohertrag wären folgende Kosten gegenüberzustellen:
1.296,60 €
1.014,06 €
4.763,09 €
abzgl. 31,75 % der oben genannten Positionen eigengenutzte Fläche
1.512,28 €
3.250,81 €
939,57 €
3.055,40 €
10 % (1309,45 € + 45,97 € + 1567,20 € + 414,99 €)
3.337,61 €
31,75 % der Summe der Aufwendungen für – sinngemäß wie der Kläger im Schriftsatz vom 5. Dezember 2008 für 2004 angegeben hat – Deichacht, Gemeindeabgaben und Versicherung
1.143,90 €
(siehe dazu oben die Berechnung für 2004)
davon 2 % AfA gemäß § 7 EStG von 583.505,59 €
11.670,11 €
26.091,73 €
Schließlich käme man bei dieser Betrachtung für 2006 zu folgendem Ergebnis:
12.800,00 €
24.927,59 €
Dagegen hätte der Kläger anlässlich der Nutzung des Gulfhauses Kosten in Höhe von 27.465,45 € gehabt.
1.234,80 €
1.021,63 €
Instandhaltung Gebäude
2.068,80 €
7.407,48 €
2.351,88 €
5.055,60 €
2.900,70 €
3.061,40 €
10 % (45,97 € + 1567,20 € + 414,99 €)
2.028,16 €
1.126,68 €
(siehe dazu oben die Berechnung für 2004)davon 2 % AfA gemäß § 7 EStG von 583.505,59 €
28.877,40 €
Im Ergebnis ergäbe sich keine andere Entscheidung, wenn man entgegen den Angaben des Klägers, aber zu seinen Gunsten, die Werbungskosten, die auf den selbst genutzten Bereich entfallen - 2004: 933,06 €; 2005: 1.143,90 €; 2006: 1.126,68 € - jeweils herausrechnete. In diesem Fall würde der Rohertrag die Kosten nur im Jahr 2005 geringfügig übersteigen. Des Weiteren wäre es im Hinblick auf die errechneten Verluste der Nutzung des Objekts für den Ausgang des Verfahrens nicht (mehr) relevant, dass der Kläger keine detaillierte Aufstellung und keine konkreten Belege der Mehrkosten, die durch die denkmalschutzrechtlichen Vorgaben angeblich verursacht worden sind, zur Entscheidungsfindung vorgelegt hat. Bei diesen Überlegungen kann vielmehr unterstellt werden, dass sich der Umbau aufgrund der denkmalschutzbedingten Auflagen tatsächlich um 40 % verteuert hat. Im Übrigen würde der - zumindest sinngemäß geäußerte - Hinweis des Klägers, ohne den Denkmalschutz hätte er mit der Nutzung des Objekts eine höhere Rendite erwirtschaftet, da er dann die Möglichkeit erhalten hätte, das Gulfhaus mit großen Fenstern und breiten Türeinrichtungen auszustatten, den Innenbereich durch Oberlichter mit natürlichem Licht zu versorgen sowie größere Ferienwohnung zu bauen, hier zu keiner anderen Einschätzung führen. Die Kammer lässt diesen Hinweis unberücksichtigt, da weder bekannt ist, welcher Kostenaufwand für den weiteren Ausbau des Gulfhauses tatsächlich erforderlich und in den folgenden Jahren bei der Abschreibung nach § 7 EStG zu berücksichtigen gewesen wäre, noch fehlen jegliche Angaben und nachvollziehbare Berechnungen, welche zusätzliche Mieteinnahmen der Kläger tatsächlich bei einem weitergehenden Umbau des Gulfhauses gehabt hätte. Bei dem Hinweis des Klägers handelt es sich vielmehr lediglich um eine pauschale Aussage, die bereits angesichts der fehlenden Nachvollziehbarkeit nicht geeignet ist, eine Korrektur der vergleichenden Berechnung zu begründen.
Lediglich ergänzend ist anzumerken, dass die Klage auch dann keinen Erfolg gehabt hätte, wenn - ebenfalls die Unrentabilität des Grundbesitzes in den Jahren 2004 bis 2006 im Sinne des Klägers unterstellt - der von ihm insbesondere in seiner Eingabe vom 13. Februar 2009 und in der mündlichen Verhandlung vom 12. März 2009 angesprochene Gedanke, den Gulfhof nach dem Erwerb lediglich im Wohnbereich instand zu setzen und im Übrigen nur provisorisch zu sichern, aber nicht auszubauen, im Rahmen der Kausalitätsprüfung in den Blick genommen werden würde. Diese Erwägung ist im Ergebnis nicht geeignet, einen Kausalzusammenhang der - an dieser Stelle unterstellten - Unrentabilität des Grundbesitzes zu rechtfertigen.
Zum einen hat die Kammer erhebliche Zweifel, ob es sich bei der vom Kläger ins Spiel gebrachten Planung überhaupt um eine realistische Umbau- und Nutzungsmöglichkeit im Sinne der obergerichtlichen Rechtsprechung handelt. Die Ehefrau des Klägers hat nämlich mit einem Schreiben vom 8. Januar 1994 gegenüber dem Architekten, auf das sich der Kläger berufen hat und das ihm als Miteigentümer des Objekts im Übrigen zuzurechnen ist, zum Ausdruck gebracht, dass eine Mischnutzung das Ziel der Verwendung der Scheune sei. Es sei beabsichtigt gewesen, einen Teil des Wohnbereichs (Klavierzimmer, Atelier) in den vorderen Scheunenteil zu bauen. Außerdem sei bei der Planung an die Einrichtung einer Praxis, von Ferienwohnungen, an Stallungen und an einen großen offenen Gulfraum zu denken. Diese Ausführungen belegen, dass eine - dauerhafte - lediglich provisorische Nutzung des Scheunenteils überhaupt nicht ihr Ziel war.
Zum anderen hat der Kläger weder dargelegt noch belegt, dass die Denkmalschutzbehörde ihm gegenüber ein Gebot ausgesprochen hat, den Gulfteil instand zu setzen und auszubauen. Es fehlt also - gleichermaßen - ein Nachweis über eine an den Kläger gerichtete Untersagung der Denkmalschutzbehörde, den Gulfhof lediglich provisorisch zu sichern. Vor diesem Hintergrund geht die Kammer davon aus, dass das „Ob“ des Ausbaus und der Umnutzung des Gulfteils nicht auf einer Vorgabe der Denkmalschutzbehörde beruhte, sondern das Ergebnis einer eigenen Entscheidung des Klägers und seiner Ehefrau war. Sofern der Ausgang des Verfahrens von einer vergleichenden Betrachtung der nunmehr vom Kläger vorgebrachten Alternativnutzung abhängen sollte, stünde das dargelegte Versäumnis des Klägers maßgeblich der Bejahung des in Rede stehenden Kausalzusammenhanges zwischen der Unrentabilität sowie der Denkmaleigenschaft des Gebäudes und damit seinem Klagebegehren entgegen.
Nach alledem war die Klage mit der Kostenfolge nach § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 32 ff. GrStG
§ 32 Grundsteuergesetz
§ 32 GrStG
§ 34 GrStG
§ 88 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 7 EStG
§ 86 VwGO
§ 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG
§ 34 Abs. 3 Satz 1 GrStG
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG
§ 37 Abs. 2 Satz 1 Abgabenordnung
§ 8 Abs. 1 Einkommensteuergesetz
§ 87 b Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 87 b Abs. 3 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 1999, 886
NVwZ 1986, 43
NJW 1991, 1696
2 A 1771/01
8 C 23.97
1 R 84/87
11 K 1221/05
11 K 01.01
13 OVG A 23/88
3 A 1889/81
4 B 89.18
8 C 62.82
13 A 23/88
4 B 94.37
8 C 3.89
7 EStG von 583.50