Landgericht Essen (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-11-08, Aktenzeichen 2 O 90/18
ECLI: ECLI:DE:LGE:2018:1108.2O90.18.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger vermietete mit schriftlichem Vertrag mit Wirkung zum 01.02.2016 an den Beklagten eine ca. 800 qm große Freifläche zum Betrieb eines Autohandels. Unter Einbeziehung der vorgenannten Fläche schlossen die Parteien am 01.09.2015 einen Mietvertrag für gewerbliche Räume (Gewerbehalle mit drei Containern, ca. 90 qm; Freifäche Gewerbegrundstück ca. 800 qm; Gewerbegrundstück ca. 80 qm). Die Grundmiete beträgt monatlich 725,00 EUR zzgl. Nebenkostenvorauszahlung von monatlich 100,00 EUR. Das Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die ordentliche Kündigung sollte jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten möglich sein (§ 4 des Mietvertrages). Lt. Fußnote 10 hierzu heißt es: Keine Verkürzung der gesetzlichen Fristen.
Der Kläger erklärte mit Schreiben vom 29.11.2017, dem Beklagten am selben Tage übergeben, die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 28.02.2018. Mit seiner Klage vom 14.03.2018, dem Beklagten zugestellt am 07.05.2018, verlangt der Kläger die Räumung und Herausgabe der Mietobjekte unter Bezugnahme auf die Kündigungserklärung vom 29.11.2017.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, die von ihm innegehaltene Gewerbehalle mit drei Containern über ca. 90 qm sowie zwei Gewerbegrundstücke über 80 qm und 800 qm, in dem der Klageschrift als Anlage beigefügten Lageplan mit Nr. 8 und Nr. 28 gekennzeichnet, in geräumtem Zustand an den Kläger herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte hält die mietvertragliche Regelung und deshalb auch die Kündigungserklärung vom 29.11.2017 für unwirksam. Er ist der Ansicht, dass eine Umdeutung der Kündigung in eine solche zum gesetztlich nächst zulässigen Zeitpunkt ausscheide, weil es dem Kläger in Wirklichkeit gar nicht um die Beendigung des Mietverhältnisses gehe, sondern darum durch die Androhung von Kündigungen die Miethöhe heraufzusetzen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Räumungs- und Herausgabeanspruch zum 28.02.2018. Die Auslegung der mietvertraglichen Regelungen ergibt, dass unter Heranziehung der Fußnote 10 zu § 4 des Mietvertrages eine Abweichung von den gesetzlichen Kündigungsregelungen nicht gewollt war. Dann gilt § 580 a Abs. 2 BGB, wonach die Kündigung bei der Geschäftsraummiete spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig ist. Die Kündigung hätte also bereits früher erklärt werden müssen, um das Mietverhältnis zum 28.02.2018 zu beenden. Selbst für eine Beendigung zum 31.03.2018 hätte am 3. Werktag des letzten Kalendervierteljahres 2017 gekündigt werden müssen, für die gewünschte Beendigung zum 28.02.2018 schon am 3. Werktag des dritten Kalendervierteljahres 2017.
Die Kammer geht auch nicht davon aus, dass eine Umdeutung der Kündigungserklärung vom 29.11.2019 in eine solche möglich ist, die das Mietverhältnis zum Ende des zweiten Kalendervierteljahres 2018, d. h. zum 30.06.2018 beenden würde. Dem steht der unwidersprochen gebliebene Einwand des Beklagten gegenüber, dem Kläger gehe es in Wirklichkeit gar nicht um die Beendigung des Mietverhältnisses, sondern er wolle mittels der Kündigung nur ein Druckmittel schaffen, um den Mietzins zu erhöhen.
Schließlich enthält auch die Klageschrift keine Wiederholung der Kündigung zu einem nach § 580 a Abs. 2 BGB rechtlich möglichen Zeitpunkt. Dieser würde im Hinblick darauf, dass die Klage dem Beklagten am 07.05.2018 zugestellt worden ist, ohnehin erst zum Ende des Monats Dezember 2018 eintreten, d. h. die Klage wäre auch dann gegenwärtig ohne Erfolg.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 709 ZPO
§ 580 a Abs. 2 BGB