Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt (Sachsen-Anhalt, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-09-07, Aktenzeichen 2 K 125/19
ECLI: ECLI:DE:OVGST:2021:0907.2K125.19.00

Tenor:
Der Antrag wird abgelehnt.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragstellerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung Sicherheit gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Antragstellerin wendet sich im Wege der Normenkontrolle gegen die Aufhebung des Bebauungsplans der Gemeinde P. Nr. 2, Kennwort: „Am G-Weg“.
Die Antragstellerin ist Eigentümerin der Flurstücke …, … und … der Flur … der Gemarkung (P.) (Am G-Weg) im Gebiet der Antragsgegnerin. Die Flurstücke haben eine Größe von insgesamt ca. 43.092 m2. Sie liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 2 Kennwort: „Am G-Weg“. Das Plangebiet besteht im westlichen - größeren - Teil aus den Grundstücken der Antragstellerin. Die Flächen im östlichen Teil des Plangebiets befanden sich ursprünglich ebenfalls im Eigentum der Antragstellerin. Sie wurden jedoch im Jahr 2005 an die Gemeinde P. veräußert. Die Antragstellerin betreibt als Unternehmerin die Verwaltung und Vermarktung der in ihrem Eigentum stehenden Grundstücke.
Dem Bebauungsplan „Am G-Weg“ lag ein Erschließungsvertrag zwischen der Antragstellerin und der damaligen Gemeinde P. vom 14./26. Januar 1998 zugrunde. In § 1 des Vertrags hieß es u.a., dass die Antragstellerin beabsichtige, die betreffenden Flurstücke zu erschließen. Die Erschließungsanlagen seien nach dem Bebauungsplanentwurf in der Fassung der zu erteilenden Genehmigung vom Antragsteller auszubauen. Gegenstand des „vom Erschließer“ (der Antragstellerin) betriebenen Bauplanungsverfahrens sei die Ausweisung der betroffenen Grundstücke als Mischgebiet (SB-Markt) und die Einfamilienhausbebauung. Die damalige Gemeinde P. verpflichtete sich, „einen entsprechenden Bebauungsplanaufstellungsbeschluss zu fassen und im Rahmen ihrer Möglichkeiten durch Beschlüsse und Stellungnahmen etc. zur Genehmigungsreife zu führen“. In § 8 war geregelt, dass die Antragstellerin „binnen 7 Tagen nach Baubeginn eine unbefristete selbstschuldnerische Bankbürgschaft (bzw. Teilbürgschaften nach Bauabschnitten) in Höhe der zu erwartenden Ausbaukosten“ zu hinterlegen hat. Nach § 13 Abs. 1 hatte die Antragstellerin sämtliche mit diesem Vertrag verbundenen Kosten zu tragen. In § 13 Abs. 5 hieß es, dass der Vertrag rechtswirksam werde „bei Vorlage der ersten Teilbürgschaft gem. § 8“ und bei Eintritt der Bestandskraft des „vom Erschließer“ erstellten Bebauungsplans.
Die Fläche des Bebauungsplans wurde seinerzeit als landwirtschaftliche Fläche genutzt. Mit dem Bebauungsplan wurden im - größeren - westlichen Teil des Plangebiets Baufenster für die Nutzung als allgemeine Wohngebiete und im östlichen Teil Flächen als Mischgebiete festgesetzt. In der Begründung zum Bebauungsplan wurde in der Gemeinde P. ein Bevölkerungswachstum von 5 % in den nächsten 10 bis 15 Jahren, verbunden mit einem Bedarf von 109 Wohneinheiten und einem Bruttobaulandbedarf von 10,9 ha prognostiziert. Weiter hieß es, im Baugebiet „Am M-Berg“ seien noch Flächen von ca. 4 ha verfügbar. Für eine Teilfläche an der B71 existiere ein Bauvorbescheid zum Bau eines Marktes. Für die übrigen Flächen sei Baurecht über das Bebauungsplanverfahren zu schaffen. Ziel und Zweck des Bebauungsplans sei es, eine geordnete bauliche Entwicklung innerhalb des Geltungsbereichs sicherzustellen, Baurecht zu schaffen und die städtebauliche Entwicklung der Gemeinde zu fördern.
Der Bebauungsplan wurde am 28. September 2001 rechtsverbindlich.
Im Flächennutzungsplan der Gemeinde P., der am 8. Juni 2001 öffentlich bekannt gemacht wurde, war das Gebiet des Bebauungsplans - dem Bebauungsplan entsprechend - im östlichen Teil als gemischte Baufläche (M) und im Übrigen als Wohnbaufläche (W) dargestellt.
Im Jahr 2007 trat die 1. Änderung des Flächennutzungsplans in Kraft. Darin wurde der westliche Teil des vom Bebauungsplans „Am G-Weg“ erfassten Bereichs, der zuvor für die Wohnbebauung vorgesehen war, als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Solarenergieanlagen dargestellt. Im östlichen Teil - den die Antragstellerin zwischenzeitlich an die Gemeinde P. veräußert hatte - wurden eine Parkplatzfläche, eine Grünfläche sowie eine Fläche für den Gemeinbedarf ausgewiesen.
Am 27. März 2008 trat der Bebauungsplan Nr. 1/2005 „An der F.“ in Kraft, mit dem die östlichen Flächen des Bebauungsplans „Am G-Weg“ in dem Bereich des darin ausgewiesenen Mischgebiets überplant wurden. Dieser Bereich wurde nunmehr zum Großteil als öffentliche Grünfläche und zum Teil als Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung als öffentliche Parkflächen festgesetzt.
Am 1. Januar 2010 wurde die Gemeinde P. in die Stadt Bernburg, die Antragsgegnerin, eingemeindet.
Am 18. April 2013 beschloss der Stadtrat der Antragsgegnerin ein in den Jahren 2011 und 2012 von einem Büro für Stadtplanung erstelltes „Strategie- und Handlungskonzept“ für ihre Ortsteile. Für den Ortsteil P. hieß es darin, dass die Einwohnerzahl im Jahr 2011 bei 1.199 Einwohnern gelegen und die Bevölkerung in den Jahren 1989 bis 2008 um 14,2 % zugenommen habe. Der Rückgang in den Jahren 2008 bis 2011 liege mit 3,0 % lediglich 1,1 Prozentpunkte über dem gesamtstädtischen Durchschnitt. In Analogie zur gesamtstädtischen Entwicklung errechne sich die Einwohnerzahl auf nur noch 933 im Jahr 2025. Im Abschnitt „Bestimmung von Handlungsschwerpunkten“ wurde unter der Überschrift „Planungsrecht“ angegeben: „Photovoltaik auf Fläche westlich der F. klären“ und „Bebauungsplan ‚Wohngebiet am M-Berg‘ nach Bedarf realisieren“. Im Abschnitt „Städtebau, Wohnen und Verkehr“ hieß es: „Die Politik des knappen Baulands ist nicht nur auf die Ortschaften, sondern auf die Stadt Bernburg (Saale) insgesamt anzuwenden. Idealerweise sollten vorhandene Wohngebäude in den Ortsteilen genutzt werden, bevor neue Eigenheime am Rande der Kernstadt errichtet werden“. In den „Handlungsansätzen“ für die Entwicklung des Wohnens wurden u.a. die Punkte angeführt: „Schwerpunkt für die Schaffung von neuem Wohnraum sind die Kernstadt sowie die angrenzenden bestehenden Siedlungsbereiche“, „In den Ortsteilen werden keine Wohngebiete auf bisherigen Außenbereichsflächen neu ausgewiesen“, „Rechtskräftige Bebauungspläne für nicht realisierte Wohngebiete werden aufgehoben oder durch förmlichen Beschluss eingefroren“ und „Das Wohngebiet ‚Am M-Berg‘ in P. wird abschnittsweise zu Ende geführt“.
Der Stadtrat der Antragsgegnerin beschloss am 9. März 2017 den Aufstellungsbeschluss über die 4. Änderung des Flächennutzungsplans der ehemaligen Gemeinde P.. Damit wurde der westliche Teil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans „Am G-Weg“ als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. In einer Stellungnahme vom 7. April 2017 wies der Salzlandkreis auf einen Konflikt zwischen vorbereitender und verbindlicher Bauleitplanung hin und empfahl eine vollständige Aufhebung des Bebauungsplans „Am G-Weg“.
In seiner Sitzung vom 14. Dezember 2017 fasste der Stadtrat der Antragsgegnerin den Aufstellungsbeschluss zur Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 2, Kennwort: „Am G-Weg“. In der Begründung der Beschlussvorlage wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass derzeit die 4. Änderung des Flächennutzungsplans durchgeführt werde, welche die Fläche des Bebauungsplans als solche für die Landwirtschaft darstelle. Mit dieser Darstellung verletze der Bebauungsplan weiter das Entwicklungsgebot gemäß § 8 Abs. 2 BauGB. Zur Bereinigung des Konflikts solle der Bebauungsplan aufgehoben werden. Ziel sei es, das Planungsrecht für Wohn- bzw. Mischgebiete zurückzunehmen, um diese Flächen baurechtlich wieder in den Außenbereich zu überführen. Der Bedarf an Baugrundstücken für Eigenheime werde für P. mit dem südlich angrenzenden Wohngebiet „Am M-Berg“ vollständig gedeckt. Die Festsetzungen des Bebauungsplans sollten deshalb ersatzlos aufgehoben werden. Die planungsrechtliche Beurteilung werde dann auf der Grundlage des § 35 BauGB erfolgen. Ein Entschädigungsanspruch nach den §§ 39 bis 42 BauGB bestehe nicht. Der Beschluss wurde am 4. Januar 2018 im Amtsblatt der Antragsgegnerin bekannt gemacht.
Am 8. März 2018 beschloss der Stadtrat der Antragsgegnerin den Vorentwurf zur Aufhebung des Bebauungsplans. Die öffentliche Auslegung des Vorentwurfs des Bebauungsplans und der Begründung sowie des Umweltberichts erfolgte mit entsprechendem Hinweis im Amtsblatt vom 5. April 2018 in der Zeit vom 16. April bis einschließlich 18. Mai 2018. In seiner Sitzung vom 21. Juni 2018 billigte der Stadtrat der Antragsgegnerin den Entwurf zur Aufhebung des Bebauungsplans. Gemäß Bekanntmachung im Amtsblatt vom 5. Juli 2018 wurde der gebilligte Entwurf in der Zeit vom 16. Juni 2018 bis einschließlich 17. August 2018 ausgelegt. Bestandteil der ausliegenden Unterlagen waren bestimmte umweltrelevante Informationen, die in der Bekanntmachung im Einzelnen aufgeführt waren. Die Antragstellerin gab während der Auslegungsfristen keine Stellungnahme ab.
Der Stadtrat der Antragsgegnerin beschloss am 21. Juni 2018 die 4. Änderung des Flächennutzungsplans, mit der die Flächen im westlichen Teil des Bebauungsplans „Am G- Weg“ als solche für die Landwirtschaft darstellt wurden. In der Begründung wurde u.a. ausgeführt, dass die tatsächliche landwirtschaftliche Bodennutzung festgeschrieben werden solle, weil sich die ursprünglich gedachten baulichen Entwicklungen in keiner Form als realistisch und vorbei am tatsächlichen Bedarf erwiesen hätten. Der Änderungsplan wurde von der höheren Verwaltungsbehörde mit Verfügung vom 29. Oktober 2018 genehmigt.
Am 25. Oktober 2018 hatte der Stadtrat die Aufhebung des Bebauungsplans „Am G-Weg“ als Satzung beschlossen, die Abwägungsvorschläge bestätigt und die Begründung gebilligt. Der Satzungsbeschluss wurde im Amtsblatt der Antragsgegnerin am 6. Dezember 2018 bekannt gemacht.
In der Begründung hieß es: Die Realität habe gezeigt, dass die demografische Entwicklung nicht mit der dem Bebauungsplan zugrunde liegenden Prognose übereingestimmt habe. Die im Zeitpunkt der Planaufstellung verfolgte Zielstellung, Planungsrecht für Ansiedlungen des Wohnungsbaus auf bislang unversiegelten Flächen zu schaffen, könne aus gegenwärtiger Sicht nicht weiter aufrechterhalten werden. Weiterhin bestehe kein Bedarf, den Wohnungsbau in nicht integrierten Lagen bzw. außerhalb von im Zusammenhang bebauten Ortsteilen zu fördern. Durch die Planaufhebung werde es möglich, die Ansiedlung von Wohnen besser entsprechend den nunmehrigen Zielen der Stadtentwicklung zu fördern. Ein Entschädigungsanspruch nach den §§ 39 und 42 BauGB durch die Aufhebung des Bebauungsplans bestehe nicht. Hätten Eigentümer oder sonstige Nutzungsberechtigte im berechtigten Vertrauen auf den Bestand eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans Vorbereitungen für die Verwirklichung von Nutzungsmöglichkeiten getroffen, die sich aus dem Bebauungsplan ergäben, könnten sie gemäß § 39 Abs. 1 BauGB angemessene Entschädigung verlangen, soweit die Aufwendungen durch die Aufhebung des Bebauungsplans an Wert verlören. Entsprechende Vorbereitungen durch den Eigentümer seien ihr, der Antragsgegnerin, nicht bekannt. Wären solche Vorbereitungen bereits getroffen worden, hätte sie hierüber Kenntnis erlangt. Seit dem Inkrafttreten des Bebauungsplans im Jahr 2001 seien keine Verfahrensschritte zu dessen Verwirklichung unternommen worden. Weder seien Baugrundstücke gebildet worden noch habe man mit Erschließungsarbeiten begonnen. Insbesondere seien keine Gebäude errichtet worden. Es seien auch keine Pflanzmaßnahmen durchgeführt worden. Das Gebiet stelle sich gegenwärtig ebenso wie bereits im Zeitpunkt des Inkrafttretens nahezu vollständig als Ackerfläche dar. Lediglich der östliche Teilbereich sei neu überplant und bebaut worden. Mit der Eingemeindung der Gemeinde P. zur Antragsgegnerin im Jahr 2010 seien auch die bestehenden Baugebiete der Ortschaften in die Gesamtbilanz der Antragsgegnerin einbezogen worden. Als Ergebnis der aktualisierten Wohnflächenbilanz, auf deren Grundlage im Flächennutzungsplan Neuausweisungen von Wohnbauflächen vorgenommen worden seien, solle nunmehr dieser Wohnbaustandort nicht mehr weiterverfolgt werden. Auch das südlich angrenzende Wohngebiet „Am M-Berg“ werde derzeit verkleinert. Anlass für die Aufhebung sei außerdem der Konflikt zwischen vorhandener und verbindlicher Bauleitplanung. Der Stadtrat habe in seiner Sitzung am 9. März 2017 den Aufstellungsbeschluss über die 4. Änderung des Flächennutzungsplans mit dem Ziel der Darstellung einer Fläche für die Landwirtschaft gefasst. Ziel der vorliegenden Aufhebung sei es, das mit dem Bebauungsplan geschaffene Planungsrecht zurückzunehmen, um diese Flächen baurechtlich wieder in den Außenbereich zu führen. Das Plangebiet werde landwirtschaftlich genutzt. Eine Bebauung sei bis zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht erfolgt. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 1/2005 „An der F.“, der den östlichen Bereich des vorliegenden Bebauungsplans überlagere, werde planungsrechtlich nach § 30 BauGB bewertet.
Die Antragsgegnerin wandte sich, nachdem sich ihr Geschäftsführer im Februar 2019 telefonisch nach der Planung erkundigt hatte, mit anwaltlichem Schreiben vom 21. März 2019 sowie am 19. Juli 2019 telefonisch und per E-Mail gegen die Aufhebung des Bebauungsplans. Sie beklagte sich darüber, nicht in das Aufhebungsverfahren einbezogen worden zu sein und machte unter Vorlage einer unter dem 4. März 2019 datierten „Kaufabsichtserklärung“ und einer Auflistung von Verhandlungen mit Investoren in der Zeit von 2001 bis 2019 geltend, dass sie beabsichtige, die Grundstücke zu vermarkten. Die Antragsgegnerin entgegnete jeweils mit Schreiben vom 11. April 2019 und 6. August 2019.
Mit Schreiben vom 18. September 2019 machte die Antragstellerin bei der Antragsgegnerin geltend, dass die Aufhebung des Bebauungsplans unter Abwägungsfehlern leide und sie in ihren Rechten verletze. Hierzu führte sie aus:
Seit dem Jahr 2001 habe sie diverse Gespräche und Verhandlungen geführt, um die Flächen einer dem Bebauungsplan entsprechenden Nutzung zuzuführen. Noch im Jahr 2019 habe es eine konkrete Kaufabsicht eines Investors gegeben, der beabsichtigt habe, das Areal zu entwickeln und ca. 80 Bauparzellen zu je 400 m2 für Einfamilienhäuser umzusetzen. Dabei sei - wie sich aus der vorgelegten „Kaufabsichtserklärung“ ergebe - ein Kaufpreis von 396.000 € avisiert worden. Diese Kaufabsichten belegten, dass die Realisierung sogar kurzfristig zu erwarten gewesen wäre. Der Antragsgegnerin sei bekannt gewesen, dass sie, die Antragstellerin, Eigentümerin der wesentlichen Grundstücke im Planumgriff sei. Gleichwohl sei sie nicht in den Prozess der Aufhebung der Planung eingebunden worden, das Gespräch sei nicht gesucht worden, eine Anhörung oder Ähnliches habe nicht stattgefunden. Da sich die bauplanerischen Festsetzungen selbstverständlich auf die Nutzbarkeit und damit auch auf den Wert eines Grundstücks in erheblicher, wenn nicht sogar maßgeblicher Weise auswirkten, sei es unverständlich, wie dies habe unterbleiben können. Sie habe als Grundstückseigentümerin die Realisierung der Festsetzungen des Bebauungsplans nach wie vor angestrebt und hätte diese auch erfolgreich bewerkstelligen können. Ermittlungen der Antragsgegnerin in diese Richtung seien jedoch im Planverfahren unterblieben, so dass sich die Antragsgegnerin dessen nicht bewusst gewesen sei, obwohl sie dies habe wissen können und müssen. Folglich sei die Antragsgegnerin von fehlerhaften Prämissen ausgegangen, habe ihre Rechte und Interessen nicht hinreichend gewürdigt und sei damit im Ergebnis zu einer rechtsfehlerhaften Planung gelangt. Die Aussage in der Begründung, dass eine konkrete Umsetzungsbereitschaft der Grundstückseigentümerin nicht bestehe, sei schlichtweg unzutreffend. An keiner Stelle werde auch nur ansatzweise erwähnt, dass sich die Änderung der planungsrechtlichen Kulisse selbstverständlich auch auf ihre Belange auswirke. Es werde lediglich - im Eigeninteresse der Antragsgegnerin - auf § 42 BauGB eingegangen. Die entschädigungsrechtlichen Normen sagten nur aus, ob dem Eigentümer eine Entschädigung zustehe, stellten jedoch keine Abwägungsdirektive dar. Die Planung bzw. deren Aufhebung sei insgesamt betrachtet nicht schlüssig. So werde auf das Strategie- und Handlungskonzept Bezug genommen, aber lediglich darauf hingewiesen, dass in diesem Konzept die Frage der Klärung der Photovoltaik westlich der F. Thema sei. Offenbar habe man erkannt, dass sich hieraus für die Aufhebung nichts herleiten lasse. Dieses Konzept hätte allenfalls herangezogen werden können, wenn eine Umnutzung in Richtung Photovoltaik Gegenstand der Planung gewesen wäre. Im Kapitel „Zweck der Aufhebung“ werde postuliert, dass kein Bedarf mehr an Flächen zur Schaffung von Wohnraum bestehe. Es werde auf das Ergebnis der aktualisierten Wohnflächenbilanz verwiesen, ohne Angaben dazu zu machen, wie diese Bilanz konkret im Zeitpunkt der Aufhebung aussehe, wie sie berechnet worden sei und weshalb sie dazu führe, dass der Standort aufgegeben werden müsse. Dies wäre jedoch erforderlich gewesen, weil offenbar an anderen Stellen - wie sich aus der Webpräsenz der Antragsgegnerin ergebe - Wohnbaustandorte ausgewiesen würden. Ein Verweis auf die - noch zu erfolgende - 4. Änderung des Flächennutzungsplans verbiete sich. Auch auf dieser Ebene müssten die ausgeführten Punkte Berücksichtigung finden. Insbesondere müsse eine dezidierte Betrachtung der jeweiligen Interessen und Rechte erfolgen. Der Verweis auf die Darstellung einer Fläche für Photovoltaik tauge nicht als Argument für die Aufhebung, weil die ursprüngliche Planung aus dem seinerzeit geltenden Flächennutzungsplan in der damaligen Gestalt entwickelt worden sei. Das „Entwicklungsgebot“ sei nie verletzt gewesen, so dass es auch nicht „wiederhergestellt“ werden müsse. Ein nachträgliches Anpassungsgebot eines bestehenden Bebauungsplans sehe § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB - anders als § 1 Abs. 4 BauGB - gerade nicht vor.
Die Aufhebungssatzung leide unter erheblichen Abwägungsmängeln. Erhebliche Abwägungsfehler seien bereits im Abwägungsvorgang gemäß § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3, Abs. 3 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 7 BauGB festzustellen. Da die Rechte und Interessen der Grundstückseigentümerin nicht im Ansatz ermittelt worden seien, sei von einem erheblichen Defizit, wenn nicht gar Ausfall, bei der Ermittlung des abwägungsrelevanten Materials auszugehen. Es reiche nicht, im Wesentlichen allein auf die entschädigungsrechtlichen Vorschriften des § 42 BauGB einzugehen. Gerade bei der Aufhebung eines Bebauungsplans, die dazu führe, dass eine Bebaubarkeit nur noch in den ganz engen Grenzen des § 35 BauGB möglich sei, seien weitreichende Konsequenzen die Folge. Dies betreffe insbesondere auch verfassungsrechtliche geschützte Rechte (Art. 14 GG). Es sei nicht berücksichtigt worden, dass die Aufhebung selbstverständlich aufgrund der eingeschränkten Nutzbarkeit bzw. Bebaubarkeit zu einem erheblichen Wertverlust - und zwar „von einem Tag auf den anderen“ - führe. Grundstücke, die während der Geltung der Satzung noch als Bauland festgesetzt worden seien, könnten ab der Rechtswirksamkeit der Aufhebung nicht mehr als solche genutzt oder vermarktet werden. Der Wertverlust belaufe sich nach einer ersten Schätzung auf ca. 314.270 €. Der Preis als Bauland hätte nämlich 396.000 € betragen, während sich unter Zugrundelegung eines Grundstückspreises für Ackerland von 2,50 € je Quadratmeter ein Wert von nur 107.730 € ergebe. Neben diesem Wertverlust seien Planungskosten in Höhe von ca. 26.000 € für die ursprüngliche Aufstellung des Bebauungsplans angefallen. Obwohl offensichtlich sei, dass die Aufhebung der Planung zu Wertverlusten führe, sei nicht erkennbar, dass dies auch nur ansatzweise thematisiert worden sei. Es müsse davon ausgegangen werden, dass sich die Antragsgegnerin dessen nicht bewusst gewesen sei oder sich nicht die Mühe gemacht habe, dem nachzugehen. Letzteres liege nahe, da sie, die Antragstellerin, nicht einbezogen und beteiligt worden sei. Dementsprechend sei i.S. des § 214 Abs. 1 Nr. 1 BauGB davon auszugehen, dass von der Planung berührte Belange in wesentlichen Punkten nicht oder mindestens nichtzutreffend ermittelt oder gar bewertet worden seien. Es sei offenkundig, dass sich dieser Mangel auf das Ergebnis ausgewirkt habe. Die Einbeziehung der offenkundigen und schwerwiegenden Eigentümerbelange hätte dazu führen müssen, dass von der Aufhebung - auch in Anbetracht der immanenten Realisierungsabsichten - ganz oder teilweise abgesehen worden wäre.
Zudem seien weitere Belange nicht rechtlich zutreffend gewichtet worden. Dies betreffe die Erforderlichkeit der Aufhebung sowie die Bewertung der angeblich zugrunde liegenden Konzeption. Es sei nicht erkennbar, dass die Konzeption von nachvollziehbaren und tragfähigen Erwägungen gestützt werde, die insbesondere einen solch gravierenden Einschnitt in Eigentümerrechte rechtfertigten. Auch dies wirke sich auf das Ergebnis aus, weil eine anderweitige und angemessene Gewichtung dieser Punkte dazu geführt hätte, dass eine Aufhebung nicht erfolgt wäre.
Hierauf erwiderte die Antragsgegnerin mit Schreiben vom 24. Oktober 2019: Seit der Eingemeindung der Gemeinde P. habe die Antragstellerin als Grundstückseigentümerin keinerlei Kontakt zu ihr gesucht, so dass tatsächlich im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Satzung keine Kenntnis von einer Realisierungsabsicht bestanden habe. Die im Schreiben der Antragstellerin erwähnte Kaufabsichtserklärung sei zu einem Zeitpunkt unterschrieben worden, zu dem die Grundstückseigentümerin bereits Kenntnis von der Planaufhebung gehabt habe. Die anvisierten Bauparzellen seien aus heutiger Sicht städtebaulich nicht begründbar. Die Grundstücksgrößen von 400 m2 seien in Bernburg und erst recht in den Ortschaften zu gering und vollkommen unüblich. Es gebe auch keine rechtliche Verpflichtung des Plangebers, sich mit den Grundstückseigentümern in Verbindung zu setzen und sich etwa nach ihren Absichten zu erkundigen. Vielmehr reiche es aus, wenn die gesetzlich vorgeschriebenen Mitteilungen öffentlich bekannt gemacht würden. Daher sei es für Grundstückseigentümer generell wichtig, sich regelmäßig auf dem Laufenden zu halten, ob und was in der Nähe ihres Grundstücks planungsrechtlich geschehe. Das gelte auch für auswärtige Grundstückseigentümer. Sie, die Antragsgegnerin, habe zu keiner Zeit Kenntnis von einer konkreten Realisierungsabsicht gehabt. Die Antragstellerin habe während des gesamten Planaufstellungsverfahrens keinen Kontakt zu ihr hergestellt und eigene Absichten benannt. Lediglich Belange, die der Gemeinde bekannt seien oder bekannt sein müssten, seien für die Abwägung maßgeblich. Grundsätzlich entsprächen Festsetzungen eines Bebauungsplans dem aktuellen Bedarf zur Zeit der Planaufstellung. Das Baugesetzbuch erlaube nach sieben Jahren quasi ausdrücklich eine Überprüfung noch nicht realisierter Baurechte. Entschädigungsfragen richteten sich nach §§ 39 ff. BauGB. Wenn aktuelle Gegebenheiten eine Korrektur der planerischen Situation erforderten, so sei dies möglich. Neue Notwendigkeiten würden entschädigungslos zugelassen. Für eine Planaufhebung, wie hier nach 16 Jahren, gelte dann § 42 Abs. 3 BauGB. Ihr, der Antragsgegnerin, sei bewusst gewesen, dass der Eigentümerin 16 Jahre lang vorhandene, aber nicht genutzte Entwicklungschancen nunmehr verwehrt werden sollten. Die Überlegungen habe sie sehr wohl in den Prozess zur Entscheidung über die Notwendigkeit der Planaufhebung einbezogen. Ein offensichtlicher Mangel im Abwägungsvorgang liege nicht schon dann vor, wenn Planbegründung und Aufstellungsbeschluss keinen ausdrücklichen Hinweis darauf enthielten, dass sich der Plangeber mit bestimmten Umständen abwägend befasst habe. Aus dem möglichen Fehlen einer entsprechenden Begründung allein sei daher noch nicht auf einen Abwägungsfehler zu schließen.
Die Antragstellerin habe sich nach eigenen Bekundungen bereits im Jahr 2006 um eine Bebauung mit einem Solarpark bemüht. Sie habe gegenüber der Gemeinde P. neue Absichten bezüglich der Bebauung des Grundstücks geäußert, da keine Investoren für den Wohnungsbau hätten gefunden werden können. Damit habe sie die Änderung des 1. Flächennutzungsplans mit der Darstellung eines Sondergebiets mit der Zweckbestimmung Solarenergieanlagen konsensual veranlasst. Der Widerspruch zwischen vorbereitender und verbindlicher Bauleitplanung hätte in der Folge sicher planerisch bewältigt werden müssen. Da sich die Antragstellerin über einen Zeitraum von zehn Jahren darum bemüht habe, einen Investor für einen Solarpark zu finden, müsse unterstellt werden, dass der künftige Investor des Solarparks die verbindliche Bauleitplanung hätte anpassen sollen. Der Widerspruch zwischen der Darstellung im Flächennutzungsplan und den Festsetzungen im Bebauungsplan sei im Strategie- und Handlungskonzept erkannt worden und habe zu der Aussage geführt, die Photovoltaikausweisung auf der Fläche westlich der F. sei zu klären.
Mit den Eingemeindungen der Ortschaften im Januar 2010 seien auch deren ausgewiesene Baugebiete in den Bestand der Stadt hinzugekommen. In den Ortsteilen P. und P. seien in den 1990-er Jahren große Baugebiete ausgewiesen worden, die weit über den Bedarf an Wohngrundstücken hinausgegangen seien. In P. und P. seien Wohngebiete mit Bebauungsplänen aus den Jahren 2015 und 2019 verkleinert worden. Die Absicht, die künftige wohnbauliche Entwicklung in der Kernstadt zu konzentrieren und (überzogene) Wohnbaulandausweisungen in den Ortschaften zurückzufahren, falle unter die Planungshoheit. Dies drücke auch die wohnbauliche Entwicklung der Stadt aus, die auf der Homepage veröffentlicht sei. Dieser Abwägungsprozess habe zur Aufhebung des Bebauungsplans geführt, auch um den Konflikt zwischen vorbereitender und verbindlicher Bauleitplanung zu beseitigen. Die 4. Änderung des Flächennutzungsplans P. gemäß dem Aufstellungsbeschluss vom 9. März 2017 stelle die beabsichtigten städtebaulichen Ziele dar. Die Aufhebung des Bebauungsplans folge dem erforderlichen Entwicklungsgebot gemäß § 8 Abs. 2 BauGB in Bezug auf die gewollte Situation. Der ursprüngliche Plan sei zwar aus dem Flächennutzungsplan entwickelt worden. Die städtebaulichen Ziele für diese Fläche hätten sich jedoch mehrfach geändert, vom Wohnbauland (2001), über eine Fläche für Photovoltaik (2007) zur Fläche für die Landwirtschaft (2018). Neben der Umsetzung der inhaltlichen Ziele habe auch die widersprüchliche planerische Situation bereinigt werden sollen. Die Bereinigung durch die Aufhebung des Bebauungsplans entspreche der Empfehlung des Salzlandkreises in der Stellungnahme vom 7. April 2017.
Sie, die Antragsgegnerin, habe bei der Entscheidung über die Einleitung des Aufhebungsverfahrens die Belange des Eigentümers berücksichtigt. Es sei jahrelang keine Bebauung erfolgt, obwohl sie möglich gewesen wäre. Die Antragstellerin habe jahrelang keine Realisierungsabsicht vorgetragen und nichts zur Realisierung der 1. Änderung des Flächennutzungsplans in Bezug auf Photovoltaik unternommen. Daher sei sie, die Antragsgegnerin, zu dem Schluss gekommen, dass die Belange des Eigentümers in Bezug auf die mögliche Wohnbebauung hinter ihren Interessen zurückstehen müssten. Sie müsse vorrangig eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Blick haben und könne diese durchaus gegenüber Privatinteressen in den Vordergrund stellen. Der vorgetragene Wertverlust entbehre jeglicher Grundlage. Schon nach sieben Jahren hätte entschädigungslos eine Planaufhebung erfolgen können. Wenn die Antragstellerin, wie behauptet, um eine Vermarktung bemüht gewesen sei, hätte sie während der Planaufstellungsverfahren Anregungen vorbringen können. Es gebe auch kein rechtliches Erfordernis, den Wertverlust der Grundstücke der von der Planung betroffenen Grundeigentümer zu ermitteln.
Am 27. November 2019 hat die Antragstellerin beim erkennenden Gericht einen Normenkontrollantrag gestellt. Sie hat im Wesentlichen die bereits im Schreiben vom 18. September 2019 vorgetragenen Einwände bekräftigt und ergänzend vorgetragen: Das Kaufinteresse des Investors bestehe weiterhin, hänge jedoch davon ab, ob eine Bebaubarkeit nach dem Bebauungsplan bestehe oder nicht. Gleiches gelte für drei weitere Kaufinteressenten, zu denen Ende 2019 bzw. Anfang 2020 Kontakt bestanden habe. Auch habe sie das Areal ab Februar 2019 über einen Zeitraum von zwei Jahren auf einer Internetseite als Wohnbaufläche zum Verkauf gestellt und darauf 25 Anfragen erhalten. Im Übrigen belege das Schreiben der Antragsgegnerin vom 24. Oktober 2019, dass die Antragsgegnerin keinerlei Problembewusstsein gehabt habe und auch der Meinung gewesen sei, die Eigentümerinteressen nicht ermitteln zu müssen. Darin heiße es, dass es keine rechtliche Verpflichtung gebe, sich mit den Grundstückseigentümern in Verbindung zu setzen und sich nach ihren Absichten zu erkundigen. Das Nichtbestehen einer solchen Pflicht bedeute jedoch nicht, dass die Absichten nicht zu ermitteln seien. Auch der Umstand, dass - wie die Antragsgegnerin in dem Schreiben ausführe - keine direkte Information an die Betroffenen erforderlich sei, befreie die Antragsgegnerin nicht davon, ihr bekannte oder sich geradezu aufdrängende Umstände in die Abwägung einzustellen. Die Ausführungen der Antragsgegnerin belegten, dass sie der Auffassung sei, nur solche Aspekte in die Abwägung einstellen zu müssen, die im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung vorgetragen worden seien. Die Antragsgegnerin habe auch zugegeben, dass die Eigentümerinteressen allein bei der Entscheidung der Einleitung des Aufhebungsverfahrens berücksichtigt worden seien. Noch bevor jegliche ausführliche Abwägung mit allen Belangen stattgefunden habe, habe die Antragsgegnerin die Eigentümerbelange von vornherein jeglichen weiteren Belangen untergeordnet. Das Ergebnis der Abwägung habe festgestanden, bevor es zur Abwägung gekommen sei. Die Antragsgegnerin sei mit ihren Ausführungen, dass bereits nach sieben Jahren entschädigungslos eine Planaufhebung erfolgen könne, davon ausgegangen, dass zu dem Zeitpunkt, zu dem durch den Plangeber eine entschädigungslose Aufhebung eines Bebauungsplans möglich sei, sich die Aufhebung nicht auf die Rechte und Interessen der jeweiligen Eigentümer auswirke. Aus der Annahme der Antragsgegnerin, das Entwicklungsgebot werde „verletzt“, ergebe sich, dass sich die Antragsgegnerin zur Aufhebung des Bebauungsplans verpflichtet gesehen habe.
Die Antragstellerin beantragt,
die Satzung über die Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 2 mit dem Kennwort „Am G-Weg“ in P., beschlossen am 25. Oktober 2018, bekannt gemacht am 6. Dezember 2018, für unwirksam zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Sie erwidert: Der Antrag sei aufgrund der Regelung des § 47 Abs. 3 VwGO unzulässig. Die Antragstellerin rüge die unmittelbare Verletzung ihres Eigentumsrechts nach Art. 14 GG wegen des mit der Aufhebung des Bebauungsplans eintretenden Wertverlusts. Die Flächen seien seit dem Inkrafttreten des Bebauungsplans weder erschlossen noch bebaut worden, sondern würden nur als Ackerfläche genutzt. Diese Nutzung sei auch nach Aufhebung des Bebauungsplans möglich. Daher kämen bei der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB maßgebliche schutzwürdige Belange nicht in Betracht. Die reine Minderung des Verkehrswerts sei kein schutzwürdiger privater Belang, der Gegenstand der Abwägung sein müsse. Daher sei die Nachprüfung ausschließlich auf die gerügte Grundrechtsverletzung bezogen. Nach § 2 Abs. 7a LVerfGG LSA entscheide das Landesverfassungsgericht über Verfassungsbeschwerden, mit denen die Verletzung von Grundrechten - hier der Eigentumsgarantie nach Art. 18 Abs. 1 LVerf LSA - geltend gemacht würden. Für das Begehren bestehe damit die ausschließliche Zuständigkeit des Landesverfassungsgerichts.
Hilfsweise sei der Antrag unbegründet. Die Abwägung sei nicht unterblieben. Belange, die für die Gemeinde bei der Entscheidung über den Bebauungsplan nicht erkennbar gewesen seien, seien nicht abwägungsbeachtlich. Es sei ihr, der Antragsgegnerin, bekannt gewesen, dass durch die Aufhebung des Bebauungsplans eine Verringerung des Verkehrswerts der Grundstücke eintreten werde. Nähere Ermittlungen seien nicht erforderlich gewesen, da es in der Natur der Sache gelegen habe, dass ein Grundstück durch die Aufhebung des Bebauungsplans wieder zum Außenbereich gehören und damit der Verkehrswert sinken würde. Schränke die Gemeinde bestehende Baurechte ein, müsse sie diese Tatsache sowie den möglichen Umfang der hierfür zu leistenden Entschädigung in die Abwägung einstellen. Dies sei im Aufstellungsbeschluss, im Vorentwurf, im Plan, in der Begründung sowie in der „Zusammenfassenden Erklärung“ geschehen. Die Verwertungsabsicht sei ihr nicht bekannt gewesen und hätte ihr auch nicht bekannt sein müssen. Dies beruhe auch auf der 16-jährigen „Vorgeschichte“, in der die Antragstellerin zur Verwirklichung der Planung nicht tätig gewesen sei. Der Erschließungsvertrag vom 14./26. Januar 1998 sei nicht wirksam geworden, denn die Teilbürgschaft nach § 8 des Vertrags sei nicht vorgelegt worden. Bei der Regelung in § 8 habe es sich um eine aufschiebende Bedingung nach § 158 Abs. 1 BGB gehandelt. Der Regelung in § 13 des Vertrags sei zu entnehmen, dass die Durchführung der Erschließung nur dann gewollt sei, wenn die Leistung der Erschließungsträgerin durch eine Bankbürgschaft gesichert war. Das folge aus der Formulierung „wird rechtswirksam bei“ und aus dem Kontext der weiteren Bedingungen. Dafür spreche auch der wirtschaftliche Sinn und Zweck: Die Erschließung solle nur dann erfolgen, wenn eine Absicherung gegen das Risiko der Leistungsunfähigkeit vorliege, weil sie, die Antragsgegnerin, sonst selbst die Erschließung auf ihre Kosten hätte durchführen müssen. Darüber hinaus sei der Vertrag unwirksam, weil die nach § 311b Abs. 1 BGB erforderliche notarielle Beurkundung nicht erfolgt sei. Der Vertrag enthalte nämlich in § 11 Abs. 1 die Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums an den Flächen der Erschließungsanlage. Die Antragstellerin habe zur Herstellung der Wirksamkeit des Erschließungsvertrags nichts unternommen. Ohne eine Erschließung wäre die Nutzung der Flächen für die Wohnbebauung baurechtlich nicht möglich gewesen. Aus der Existenz des Vertrags von 1998 sei nicht abzuleiten gewesen, dass eine Realisierung von Bauvorhaben kurz bevorgestanden habe.
Sie, die Antragsgegnerin, habe die Antragstellerin als vom Plan Betroffene durch die Öffentlichkeitsbeteiligung einbezogen. Die Antragstellerin habe sich nicht beteiligt und nicht geäußert.
Ein Wertverlust, den ein Grundstückseigentümer durch die Planung erleide, werde vollständig durch die Entschädigungsregelung des § 42 BauGB abgedeckt. Nach dem Willen des Gesetzgebers sei der Vertrauensschutz des Eigentümers nach Ablauf eines Zeitraums von sieben Jahren nach Inkrafttreten eines Plans erloschen. Daher könne die Tatsache, dass der Eigentümer durch die Aufhebung eines Bebauungsplans einen Wertverlust erleide, nicht an sich zu einem Abwägungsfehler führen, wenn die planende Gemeinde die öffentlichen Interessen an der Planung höher bewerte als die privaten Interessen an der Vermeidung des Wertverlusts. Der Wert, den die Antragstellerin ihren Grundstücken beimesse, sei bei weitem überhöht. Tatsächlich handele es sich um Ackerland, da die Voraussetzungen für eine Bebauung, z.B. mangels Erschließung, nicht gegeben seien.
Die Erforderlichkeit der Planung sei nicht fehlerhaft bewertet worden. Die Aufhebung des Bebauungsplans sei - wie sich aus der Begründung ergebe - von einer Planungskonzeption getragen und könne auf eine städtebauliche Begründung zurückgeführt werden. Die Änderung der Verhältnisse durch die Eingemeindungen ergebe sich auch aus dem „Strategie- und Handlungskonzept für die Ortsteile“. Das Wohnbaugebiet „Am M-Berg“ in P., das in unmittelbarer Nähe zum streitigen aufgehobenen Bebauungsplan liege, sei bis heute nicht vollständig bebaut. Auch daraus ergebe sich, dass ein Bedarf für weitere Wohnbauflächen in P. nicht bestehe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und die von der Antragsgegnerin vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
A. Der Normenkontrollantrag, über den der Senat mit Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung entscheidet (§ 101 Abs. 2 VwGO), hat keinen Erfolg.
I. Der Antrag ist zulässig.
1. Der Antrag ist nicht aufgrund der Regelung des § 47 Abs. 3 VwGO unzulässig. Nach dieser Bestimmung prüft das Oberverwaltungsgericht die Vereinbarkeit einer Vorschrift mit Landesrecht nicht, soweit gesetzlich vorgeschrieben ist, dass die Rechtsvorschrift ausschließlich durch das Landesverfassungsgericht eines Landes nachprüfbar ist. Das Oberverwaltungsgericht darf also nicht tätig werden, wenn eine ausschließliche Zuständigkeit eines Landesverfassungsgerichts gegeben ist, wenn also die angefochtene Norm nur am Maßstab des Landesrechts geprüft werden soll und hierfür ein Entscheidungsmonopol des Landesverfassungsgerichts besteht (Hoppe, in: Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019 § 47 Rn. 29). Dabei muss die Exklusivität der verfassungsgerichtlichen Normprüfung nicht ausdrücklich angeordnet sein; es genügt, wenn ein dahingehender Wille des Landesgesetzgebers aus dem Regelungszusammenhang mit Sicherheit zu entnehmen ist. Nicht ausreichend hingegen ist die Begründung einer Zuständigkeit des Landesverfassungsgerichts zur Normenkontrolle als solcher. Denn dadurch wird das Konkurrenzverhältnis zwischen verfassungs- und oberverwaltungsgerichtlicher Kontrolle erst geschaffen, nicht aber gelöst (Ziekow, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl. 2018, § 47 Rn. 312).
In Sachsen-Anhalt ist eine ausschließliche Zuständigkeit des Landesverfassungsgerichts für die Überprüfung von Satzungen über Bebauungspläne und deren Aufhebung nicht geregelt. Die Regelung des Art. 75 Verf LSA begründet keine ausschließliche Zuständigkeit der Prüfung durch das Landesverfassungsgericht (vgl. Ziekow, a.a.O., Rn. 329). Die in Art. 75 Nr. 8 Verf LSA, §§ 2 Nr. 7a, 47 Abs. 1 LVerfGG geregelte Verfassungsbeschwerde, die sich nicht nur unmittelbar gegen ein Landesgesetz, sondern auch gegen einen sonstigen Akt der öffentlichen Gewalt richten kann, schließt Normenkontrollverfahren beim Oberverwaltungsgericht nicht aus. Dagegen spricht auch, dass nach § 47 Abs. 2 LVerfGG die Verfassungsbeschwerde erst nach Erschöpfung des Rechtswegs erhoben werden kann, wenn gegen die behauptete Rechtsverletzung der Rechtsweg zulässig ist (Grundsatz der Subsidiarität). Danach sind auch Verfassungsbeschwerden, die Gegenstand eines Normenkontrollverfahrens nach § 47 Abs. 1 VwGO sein können, grundsätzlich erst nach Abschluss eines solchen Normenkontrollverfahrens zulässig (vgl. hierzu LVerfG LSA, Beschluss vom 19. August 2020 - LVG 21/20 [K3] - juris Rn. 43 und Beschluss vom 2. Februar 2021 - LVG 4/21 - juris Rn. 46).
2. Die Antragstellerin ist gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt.
Nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO kann den Normenkontrollantrag jede natürliche Person stellen, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Eine Rechtsverletzung kommt stets dann in Betracht, wenn sich der Eigentümer gegen eine bauplanerische Festsetzung wendet, die unmittelbar sein im Plangebiet gelegenes Grundstück betrifft, denn bei den Regelungen eines Bebauungsplans handelt es sich um Inhalts- und Schrankenbestimmungen im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Beschränkungen, die sich hieraus für die Nutzung des Grundeigentums ergeben, braucht der Eigentümer nur hinzunehmen, wenn der Bebauungsplan rechtmäßig ist. Ob dies der Fall ist, kann er im Normenkontrollverfahren überprüfen lassen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. Juli 1997 - 4 BN 11.97 - juris Rn. 6; Urteil vom 10. März 1998 - 4 CN 6.97 - juris Rn. 11; Beschluss vom 13. November 2012 - 4 BN 23.12 - juris Rn. 3; Urteil des Senats vom 2. Februar 2016 - 2 K 7/14 - juris Rn. 76). Bei der Aufhebung eines Bebauungsplans sind die Belange der Eigentümer in die Abwägungsentscheidung einzustellen, deren Eigentumsrechte durch die Aufhebung betroffen sind (BayVGH, Urteil vom 5. August 2020 - 1 N 18.1535 - juris Rn. 18). Der Bebauungsplan „Am G-Weg“ sieht im westlichen Teil für die Grundstücke der Antragstellerin mehrere Baufenster als allgemeine Wohngebiete vor. Mit der Aufhebung des Bebauungsplans verlieren die Grundstücke diese Baurechtsqualität. Die Zulässigkeit von Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen im Sinn von § 29 BauGB zum Inhalt haben, bestimmt sich dann nach § 35 BauGB. Bei Wohnhäusern handelt es sich um nicht i.S. des § 35 Abs. 1 BauGB privilegierte Vorhaben, deren Errichtung im Außenbereich regelmäßig öffentliche Belange beeinträchtigt (vgl. § 35 Abs. 3 BauGB).
II. Der Normenkontrollantrag ist jedoch nicht begründet.
Die Anforderungen an die Aufhebung von Bebauungsplänen entsprechen gemäß § 1 Abs. 8 BauGB denjenigen für das Aufstellen von Bebauungsplänen.
1. Die Satzung, mit dem die Antragsgegnerin den Bebauungsplan Nr. 2 Kennwort: „Am G-Weg“ in P. aufgehoben hat, ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Die Öffentlichkeitsbeteiligung ist entsprechend den Anforderungen des § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 16. Juni 2018 bis 17. August 2018 erfolgt. Die Bekanntmachung über die Auslegung entspricht den Anforderungen des § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB. Die Antragstellerin hat gegen die formelle Rechtmäßigkeit der Aufhebungssatzung auch keine Einwände erhoben.
2. Die Aufhebungssatzung leidet auch nicht unter materiellen Mängeln. Sie verstößt nicht gegen höherrangiges Recht.
a) Die Aufhebung des Bebauungsplans „Am G-Weg“ scheitert nicht an der nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB gebotenen städtebaulichen Erforderlichkeit. Nach dieser Vorschrift haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Was in diesem Sinne erforderlich ist, bestimmt sich nach der planerischen Konzeption der Gemeinde. Der Gesetzgeber ermächtigt die Gemeinden, diejenige Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Die städtebaulichen Gründe, die sich in einer konkreten städtebaulichen Situation zur Rechtfertigung planerischer Festsetzungen anführen lassen, sind deshalb stets auch Ergebnis städtebaupolitischer Willensbildung. Sich einen entsprechenden Willen zu bilden und hierüber Auskunft zu geben, ist ausschließlich Sache der Gemeinde. Sie hat die städtebaulichen Zielsetzungen zu formulieren. Das Gericht darf fehlende städtebauliche Ordnungsvorstellungen und Zielsetzungen der Gemeinde nicht durch eigene Erwägungen zum städtebaulich Sinnvollen oder Wünschenswerten ersetzen (zum Ganzen: BVerwG, Beschluss vom 25. Juli 2017 - 4 BN 2.17 - juris Rn. 3 m.w.N.). Mit dem Gebot der Erforderlichkeit der Bauleitplanung setzt § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB eine erste, wenn auch strikt bindende Schranke, die lediglich grobe und einigermaßen offensichtliche Missgriffe ausschließt. Sie betrifft die generelle Erforderlichkeit der Planung, nicht hingegen die Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung. Dafür ist das Abwägungsgebot maßgeblich, das im Hinblick auf gerichtliche Kontrolldichte, Fehlerunbeachtlichkeit und heranzuziehende Erkenntnisquellen abweichenden Maßstäben unterliegt. Deswegen kann die Abgewogenheit einer Bauleitplanung und ihrer Festsetzungen nicht bereits zum Maßstab für deren städtebauliche Erforderlichkeit gemacht werden (BVerwG, Urteil vom 27. März 2013 - 4 C 13.11 - juris Rn. 9).
Mit der Aufhebung des Bebauungsplans hat die Gemeinde zugleich darüber zu entscheiden, welche Ordnung an Stelle des aufgehobenen Bebauungsplans treten soll (OVG NRW, Urteil vom 8. April 2014 - 2 D 43/13.NE - juris Rn. 47; BayVGH, Urteil vom 5. August 2020 - 1 N 18.1535 - juris Rn. 24). Dabei kommt es auf die tatsächlichen Gegebenheiten und die Planungssituation an, ob die Gemeinde sich darauf verlassen kann, dass die planersetzenden Vorschriften der §§ 34, 35 BauGB zur Steuerung der städtebaulichen Entwicklung ausreichen, um der ersatzlosen Planaufhebung eine städtebauliche Rechtfertigung zu verschaffen (vgl. BayVGH, Urteil vom 5. August 2020 a.a.O.). Als positive Planungskonzeption anstelle des aufgehobenen Bebauungsplans sind die gesetzlichen Planersatzvorschriften nur dann i.S. des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB tragfähig, wenn ihre Steuerungskraft nach Lage der Dinge im Gebiet des beseitigten Bebauungsplans eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleisten kann. Aus Gründen der städtebaulichen Erforderlichkeit nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB kann die erneute Aufstellung eines Bebauungsplans im Anschluss an die oder gleichzeitig mit der Aufhebung des alten Plans erforderlich werden, wenn sich andernfalls bodenrechtlich relevante Spannungen konkret abzeichnen (vgl. OVG NRW, a.a.O. Rn. 47).
Nach diesen Maßstäben liegt die städtebauliche Erforderlichkeit der Aufhebungssatzung vor. Die Antragsgegnerin hat in der Begründung der Aufhebungssatzung ausgeführt, dass das im Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans verfolgte Ziel, Planungsrecht für Ansiedlungen des Wohnungsbaus auf bislang unversiegelten Flächen zu schaffen, aus gegenwärtiger Sicht nicht weiter aufrechterhalten werden könne. In diesem Zusammenhang hat sie darauf hingewiesen, dass die dem Bebauungsplan zugrunde liegende Prognose nicht mit der tatsächlich eingetretenen demografischen Entwicklung übereingestimmt habe. Es bestehe kein Bedarf, den Wohnungsbau in nicht integrierten Lagen bzw. außerhalb von im Zusammenhang bebauten Ortsteilen zu fördern. Mit der Eingemeindung der Gemeinde P. zur Antragsgegnerin im Jahr 2010 seien auch die bestehenden Baugebiete der Ortschaften in die Gesamtbilanz der Antragsgegnerin einbezogen worden. Als Ergebnis der aktualisierten Wohnflächenbilanz, auf deren Grundlage im Flächennutzungsplan Neuausweisungen von Wohnbauflächen vorgenommen worden seien, solle nunmehr dieser Wohnbaustandort nicht mehr weiterverfolgt werden. Durch die Planaufhebung werde es möglich, die Ansiedlung von Wohnen besser entsprechend den aktuellen Zielen der Stadtentwicklung zu fördern. Die Antragsgegnerin hat erläutert, dass nach ihren planerischen Vorstellungen für Neuausweisungen von Wohnbauflächen im Plangebiet kein Bedarf mehr besteht. Ziel sei es, in Anpassung an die beabsichtigte entsprechende Änderung des Flächennutzungsplans, das mit dem Bebauungsplan geschaffene Planungsrecht zurückzunehmen, um die Flächen baurechtlich wieder in den Außenbereich zu führen. Das Plangebiet werde im westlichen Teil landwirtschaftlich genutzt. Mit der Aufhebung werde der weit überwiegende Teil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans wieder planungsrechtlich als Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB beurteilt. Eine Errichtung von Gebäuden sei dann nur unter sehr restriktiven Bedingungen möglich.
Damit hat die Antragsgegnerin dargelegt, aus welchen Gründen die Ausweisung von Wohnbauflächen am fraglichen Standort nicht mehr den heutigen städtebaulichen Zielsetzungen entspricht (vgl. hierzu BayVGH, Urteil vom 5. August 2020, a.a.O. Rn. 25; OVG RhPf, Urteil vom 24. Juni 2020 - 8 C 11486/19 - juris Rn. 30). Die Aufhebung des Bebauungsplans „Am G-Weg“ entspricht dem Ziel der Antragstellerin, die Ausweisung von Wohnbauflächen auf bislang unversiegelten Flächen in nicht integrierten Lagen und außerhalb von im Zusammenhang bebauten Ortsteilen aufzugeben. Zudem hat die Antragsgegnerin ausdrücklich entschieden, dass die in dem aufgehobenen Bebauungsplan für Wohnbebauung vorgesehene Fläche nunmehr wieder dem Außenbereich i.S. des § 35 BauGB zuzurechnen sein soll, um die Fortführung der derzeitigen landwirtschaftlichen Nutzung zu gewährleisten (vgl. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Die Erwägungen der Antragsgegnerin entsprechen dem städtebaulichen Ziel, mit Grund und Boden sparsam umzugehen und die Umwandlung landwirtschaftlich genutzter Flächen möglichst zu begrenzen (Vorrang der Innenentwicklung, vgl. § 1a Abs. 2 Satz 1 und 2 BauGB). Auch bei der Absicht, die bauplanerische Ordnung an eine (künftige) Darstellung im Flächennutzungsplan anzupassen, handelt es sich im Hinblick auf § 8 Abs. 2 BauGB um ein legitimes Planungsziel.
Einer weitergehenden Begründung und Herleitung bedarf es für die städtebauliche Erforderlichkeit i.S. des § 1 Abs. 3 BauGB nicht. Ob für die konkrete Planung ein Bedarf besteht, ist nicht auf der Ebene des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB, sondern im Rahmen der Abwägung zu ermitteln und zu gewichten (Battis, in: Battis/Krautzberger/Löhr, 14. Aufl. 2019, BauGB § 1 Rn. 26). Dementsprechend hängt die Erforderlichkeit eines Plans auch nicht davon ab, dass eine spezifische Bedarfsanalyse erstellt wird (BVerwG, Beschluss vom 14. August 1995 - 4 NB 21.95 - juris Rn. 3; NdsOVG, Urteil vom 24. April 2007 - 1 KN 74.05 - juris Rn. 23).
Vor diesem Hintergrund kann die Antragstellerin gegen die städtebauliche Erforderlichkeit nicht mit Erfolg einwenden, dass das Strategie- und Handlungskonzept und die Wohnflächenbilanz keine hinreichende Grundlage für die städtebauliche Konzeption bildeten. Denn unabhängig davon reichen die Erwägungen der Antragsgegnerin, die - wie ausgeführt - dem Grundsatz des Vorrangs der Innenentwicklung nach § 1a Abs. 2 Satz 1 und 2 BauGB entsprechen, für die Annahme der städtebaulichen Erforderlichkeit aus.
Für die Aufhebung des Bebauungsplans in dessen östlichen Bereich ist eine besondere Planrechtfertigung nicht erforderlich. Der Bebauungsplan „Am G-Weg“ ist in insoweit gegenstandslos geworden, weil dieser Bereich bereits durch den Bebauungsplan 1/2005 „An der F.“ überlagert wurde. Mit der Aufhebung des Bebauungsplans „Am G-Weg“ wird hinsichtlich des östlichen Bereichs klargestellt, dass allein die Festsetzungen des Bebauungsplans „An der F.“ gelten. In diesem Bebauungsplan wurde die Fläche im Wesentlichen als öffentliche Grünfläche und zum Teil als Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung als öffentliche Parkflächen festgesetzt.
b) Die Aufhebungssatzung verstößt nicht gegen das Entwicklungsgebot i.S. des § 8 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 BauGB. Die Antragsgegnerin hat die Verfahren zur Aufhebung des Bebauungsplans „Am G-Weg“ und zur 4. Änderung des Flächennutzungsplans als Parallelverfahren i.S. des § 8 Abs. 3 BauGB durchgeführt, auch wenn sie nicht ausdrücklich auf diese Norm Bezug genommen hat.
Nach § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Die Regelung bringt die Vorstellung des Gesetzes von der grundsätzlichen planerischen Priorität des Flächennutzungsplans gegenüber dem Bebauungsplan zum Ausdruck. Der Gesetzgeber geht im Grundsatz von einer Stufenfolge der Planung aus, die sich vom jeweils größeren Raum stufenweise bis zur Nutzungsregelung für das einzelne Grundstück konkretisiert (Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Aufl. 2019, § 8 Rn. 2), und zwar im Sinne eines „zeitlichen Nacheinanders“ von Flächennutzungsplan und Bebauungsplan (vgl. Mitschang, a.a.O. Rn. 8). Betreibt die Gemeinde die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplans verbunden mit der gleichzeitigen Aufstellung, Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplans, so handelt es sich um ein Parallelverfahren i.S. des § 8 Abs. 3 BauGB. Kennzeichnend für ein Parallelverfahren ist, dass die einzelnen Abschnitte beider Planverfahren in einem dem Zweck angemessenen zeitlichen Bezug zueinander stehen und dass im jeweiligen Fortgang der beiden Verfahren eine inhaltliche Abstimmung zwischen den beiden Planentwürfen möglich und gewollt ist. Dabei ist der Begriff „gleichzeitig“ nicht in dem Sinne zu verstehen, dass alle Verfahrensabschnitte in zeitlichem Gleichlauf stattfinden. Zwar setzt der Begriff einen zeitlichen Zusammenhang beider Verfahren voraus, erfährt aber seinen eigentlichen Sinn aus der das Verhältnis von Bebauungsplan und Flächennutzungsplan zueinander bestimmenden Grundvorschrift des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB, dass der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln ist. Der Bebauungsplan muss sich als aus einem wirksamen Flächennutzungsplan entwickelt darstellen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 3. Oktober 1984 - 4 N 4.84 - juris Rn. 19 ff.; Mitschang, a.a.O. Rn. 5).
Nach diesen Maßstäben hat die Antragstellerin die 4. Änderung des Flächennutzungsplans und die Aufhebung des Bebauungsplans als Parallelverfahren i.S. des § 8 Abs. 3 BauGB geführt.
Die Antragsgegnerin hat den Aufstellungsbeschluss zur Aufhebung des Bebauungsplans „Am G-Weg“ am 14. Dezember 2017 und den Satzungsbeschluss am 25. Oktober 2018 gefasst. Zu diesen Zeitpunkten war die 4. Änderung des Flächennutzungsplans noch nicht in Kraft getreten. Zuvor hatte der Salzlandkreis in seiner Stellungnahme vom 7. April 2017 zum Vorentwurf der Flächennutzungsplanänderung auf den Konflikt zwischen vorbereitender und verbindlicher Bauleitplanung hingewiesen und eine vollständige Aufhebung des Bebauungsplans empfohlen. Zwar hatte die Antragstellerin mit dem Beschluss über die Aufstellung der 4. Änderung des Flächennutzungsplans vom 9. März 2017 noch keine Maßnahmen zur Aufhebung des Bebauungsplans ergriffen. Ab dem Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses der Aufhebung des Bebauungsplans wurden die Verfahren jedoch parallel geführt. Bereits in der Begründung der Vorlage zum Aufstellungsbeschluss hat die Antragsgegnerin auf die geplante 4. Änderung des Flächennutzungsplans hingewiesen, nach der die Fläche des Bebauungsplans als solche für die Landwirtschaft dargestellt werden solle. In der Begründung des Bebauungsplans wird zudem ausdrücklich darauf hingewiesen, dass „parallel zum Aufstellungsverfahren“ die 4. Flächennutzungsplanänderung, ebenfalls für das Plangebiet, erarbeitet werde. Die Aufhebung des Bebauungsplans „Am G-Weg“ und die 4. Änderung des Flächennutzungsplans dienten auch derselben Zielsetzung: Mit der 4. Änderung des Flächennutzungsplans sollte auf der fraglichen Fläche die tatsächliche landwirtschaftliche Bodennutzung festgeschrieben werden. Die Aufhebung des Bebauungsplans „Am G-Weg“ geht in dieselbe Richtung. Die Antragsgegnerin verfolgt - wie ausgeführt - das Ziel, die landwirtschaftlich genutzte Fläche baurechtlich wieder in den Außenbereich zu führen. Die Aufhebung des Bebauungsplans soll dazu dienen, die Pläne miteinander in Einklang zu bringen und damit dem Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 2 BauGB zu entsprechen.
Die Einhaltung des Entwicklungsgebots ist durch die Aufhebung des Bebauungsplans auch gewährleistet. Die fragliche Fläche ist nunmehr dem Außenbereich i.S. des § 35 BauGB zuzuordnen. Damit ist die landwirtschaftliche Nutzung privilegiert zulässig (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Dies entspricht dem Flächennutzungsplan in der Fassung der 4. Änderung, in der die Fläche als solche für die Landwirtschaft dargestellt ist.
Die Bezugnahme der Antragsgegnerin auf § 8 Abs. 2 BauGB ist nicht fehlerhaft. Wie ausgeführt, dient auch das Parallelverfahren nach § 8 Abs. 3 BauGB der Einhaltung des Entwicklungsgebots. Unschädlich ist es, dass die Antragsgegnerin in diesem Zusammenhang allein die Regelung des § 8 Abs. 2 BauGB genannt hat und nicht auf die Vorschrift über das Parallelverfahren nach § 8 Abs. 3 BauGB eingegangen ist. § 8 Abs. 3 BauGB knüpft grundsätzlich an die objektiven Verhältnisse an. Zweck der Vorschrift ist es, die strenge zeitliche Stufenfolge des Entwicklungsgebots aufzulockern, sofern dessen materieller Gehalt (materielle Bindungswirkung des Flächennutzungsplans für den Bebauungsplan im Sinne einer planerisch-konzeptionellen Ableitung) gewahrt bleibt. Ist das Entwicklungsgebot - wie hier - tatsächlich eingehalten, so kommt es nicht darauf an, ob die Gemeinde das Verfahren subjektiv zutreffend eingeordnet hat (vgl. VGH BW, Urteil vom 20. Juni 1995 - 3 S 2680/93 - juris Rn. 28; Runkel, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 141. EL Februar 2021, § 8 Rn. 46).
c) Die Aufhebungssatzung ist frei von Abwägungsfehlern.
Das Gebot gerechter Abwägung ist verletzt, wenn eine Abwägung überhaupt nicht stattgefunden hat. Es ist ferner verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt worden ist, was nach Lage der Dinge in sie einzustellen war. Es ist schließlich auch dann verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen diesen in einer Weise vorgenommen worden ist, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung eines anderen entscheidet (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 - IV C 105.66 - juris Rn. 29).
aa) Ein Abwägungsfehler in Form eines Abwägungsausfalls liegt nicht darin, dass die Antragsgegnerin - wie die Antragstellerin meint - mit den Formulierungen in der Begründung der Aufhebungssatzung, das Entwicklungsgebot werde durch den Inhalt des (bestehenden) Bebauungsplans „verletzt“ und solle „wieder hergestellt“ werden, von einer Verpflichtung zur Aufhebung des Bebauungsplans in Anpassung an die geplante Änderung des Flächennutzungsplans ausgegangen ist.
In den angesprochenen Formulierungen kommt in erster Linie zum Ausdruck, dass es an der Konformität zwischen Flächennutzungsplan und Bebauungsplan fehlt, wenn der fragliche Bereich im Bebauungsplan weiterhin als Wohnbaufläche ausgewiesen ist, während der Flächennutzungsplan den Bereich vor dessen 4. Änderung als Fläche für Solarenergieanlagen und danach als Fläche für die Landwirtschaft darstellt. Diese Erwägung entspricht dem Ziel des Entwicklungsgebots nach § 8 Abs. 2 BauGB, die Gemeinde anzuhalten, ihre städtebauliche Entwicklung auf der Grundlage einer in sich stimmigen Grundkonzeption für das ganze Gemeindegebiet zu steuern (BVerwG, Beschluss vom 3. Oktober 1984 - 4 N 4.84 - juris Rn. 17). Aus der Annahme, das Entwicklungsgebot sei „verletzt“, lässt sich nicht darauf schließen, dass die Antragsgegnerin davon ausgegangen ist, parallel zu der Änderung des Flächennutzungsplans zu einer Aufhebung des Bebauungsplans verpflichtet zu sein. Entsprechendes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass die Antragsgegnerin einer entsprechenden Anregung des Salzlandkreises gefolgt ist. Im Übrigen geht aus der Begründung der Aufhebungssatzung nicht hervor, dass die Einhaltung des Entwicklungsgebots ausschlaggebender oder auch nur vorrangiger Grund für die Aufhebung des Bebauungsplans war. Vielmehr hat die Antragsgegnerin - wie ausgeführt - (jedenfalls auch) das Ziel verfolgt, die Ausweisung der Wohnbauflächen auf den bislang unversiegelten Flächen aufzugeben und die Fortführung der derzeitigen landwirtschaftlichen Nutzung zu gewährleisten.
bb) Entgegen der Ansicht der Antragstellerin liegt ein Abwägungsmangel beim Abwägungsvorgang nicht darin, dass die Antragsgegnerin die Interessen der Antragstellerin als betroffene Grundstückseigentümerin nicht (hinreichend) ermittelt hat.
Bei der Ermittlung und Bewertung der abzuwägenden Belange i.S. des § 2 Abs. 3 und § 1 Abs. 7 BauGB geht es um die Erfassung der positiven wie negativen Folgen der Planung und die Prüfung der Abwägungsrelevanz der dabei berührten Belange. Das notwendige Abwägungsmaterial bei der Bauleitplanung umfasst alle Belange, die „nach Lage der Dinge“ in die Abwägung eingestellt werden müssen. Die Zusammenstellung des Abwägungsmaterials ist bereits ein Vorgang des planerischen Abwägens: Die Gemeinde muss darüber entscheiden, welche Belange für die Abwägung überhaupt in Betracht kommen können, und sie muss weiterhin entscheiden, inwieweit das Abwägungsmaterial auf Grund der konkreten Umstände von Bedeutung, also abwägungserheblich ist (Battis, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Aufl. 2019, § 1 Rn. 96). Zum notwendigen Abwägungsmaterial gehören nur solche Betroffenheiten, die mehr als geringfügig, in ihrem Eintritt hinreichend wahrscheinlich und für den Plangeber bei der Entscheidung über den Bebauungsplan als abwägungsbeachtlich erkennbar sind (BVerwG, Beschluss vom 9. November 1979 - BVerwG 4 N 1.78 u.a. -, juris Rn. 51; Beschluss vom 23. November 2009 - 4 BN 49.09 - juris Rn. 3). Der Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 BauGB und der Behördenbeteiligung nach § 4 BauGB kommt dabei eine wesentliche Bedeutung zu. Diese Vorschriften dienen gemäß § 4a Abs. 1 BauGB insbesondere der vollständigen Ermittlung und zutreffenden Bewertung der von der Planung berührten Belange und sollen gewährleisten, dass die von einer Bauleitplanung möglicherweise Betroffenen Kenntnis von den Planungsabsichten erlangen und die Gelegenheit erhalten, durch ihre Stellungnahmen und Einwendungen das Abwägungsmaterial zu ergänzen und gegebenenfalls Einfluss auf den Planungsvorgang zu nehmen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. November 1979, a.a.O. Rn. 52; OVG BlnBbg, Urteil vom 12. Januar 2021 - OVG 10 A 10.13 - juris Rn. 112). Mögliche Interessen bzw. Betroffenheiten, die von dem Betroffenen im Zuge der Öffentlichkeitsbeteiligung nicht vorgetragen worden sind, sind nur dann abwägungsbeachtlich, wenn sie sich der planenden Gemeinde aufdrängen mussten (BVerwG, Beschluss vom 29. Januar 2013 - 4 BN 18/12 - juris Rn. 5 m.w.N.). Was die Gemeinde nicht „sieht“ und was sie nach den gegebenen Umständen auch nicht zu „sehen braucht“, kann vernünftigerweise bei der Abwägung nicht berücksichtigt werden (Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 141. EL Februar 2021, § 3 Rn. 55).
Nach diesen Maßstäben sind Fehler bei der Ermittlung des abwägungsrelevanten Materials nicht ersichtlich. Die Antragsgegnerin ist davon ausgegangen, dass die Flächen, in denen im Bebauungsplan „Am G-Weg“ Baufenster als allgemeine Wohngebiete ausgewiesen waren, nach der Aufhebung des Bebauungsplans dem Außenbereich i.S. des § 35 BauGB zuzurechnen sind, so dass eine Wohnbebauung grundsätzlich nicht mehr zulässig sein wird. Wie sich aus den Ausführungen zur Frage von Entschädigungsansprüchen in der Begründung der Aufhebungssatzung ergibt, hat die Antragsgegnerin etwaige Wertverluste der betroffenen Grundstücke in Betracht gezogen. Insoweit hat die Antragsgegnerin ausgeführt, dass eine Entschädigung für etwaige Wertverluste im Rahmen des § 39 Abs. 1 BauGB verlangt werden könne, wenn die Betroffenen im berechtigten Vertrauen auf den Bestand eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans Vorbereitungen für die Verwirklichung von Nutzungsmöglichkeiten getroffen hätten. Die Antragsgegnerin hat auf dieser Grundlage einen Entschädigungsanspruch verneint. Das bedeutet jedoch nicht, dass sie sich nicht darüber im Klaren war, dass der Verlust der Baulandqualität zu einer Minderung des Markpreises der betroffenen Grundstücke führen könnte.
Weitere etwaige Nachteile für die Antragstellerin musste die Antragsgegnerin der Abwägung nicht zugrunde legen. Im insoweit gemäß § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB maßgeblichen Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Aufhebungssatzung (vgl. hierzu BVerwG, Beschluss vom 9. November 1979, a.a.O. Rn. 52) durfte die Antragsgegnerin davon ausgehen, dass die Antragstellerin keine konkreten Maßnahmen zur Verwirklichung der im Bebauungsplan „Am G-Weg“ vorgesehenen Nutzungsmöglichkeiten getroffen hat.
Die Antragstellerin hat sich im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung nicht geäußert und dementsprechend nichts vorgetragen, was auf die Einleitung von Maßnahmen zur Bebauung der betroffenen Flächen schließen lassen könnte. Die Antragsgegnerin war neben der Öffentlichkeitsbeteiligung nicht verpflichtet, weitere Ermittlungen anzustrengen, um Belange der Antragstellerin festzustellen.
Grundsätzlich besteht keine Verpflichtung, vor der Aufhebung oder Änderung eines Bebauungsplans mit den von der Planung betroffenen Eigentümern oder Nutzungsberechtigten Kontakt aufzunehmen, um deren Nutzungsabsichten festzustellen. Abweichendes kann im Rahmen der allgemeinen Aufklärungspflicht aufgrund der Umstände des Einzelfalls geboten sein, etwa wenn mit konkret bevorstehenden Maßnahmen zur Verwirklichung der durch den bestehenden Bebauungsplan zulässigen Nutzungen zu rechnen ist, wenn nur wenige Grundstückseigentümer oder Nutzungsberechtigte von der Planung betroffen sind oder wenn Betroffene aufgrund eines auswärtigen (Wohn-)Sitzes möglicherweise über Bekanntmachungen vor Ort schlecht informiert sind. In diesem Zusammenhang kann von Bedeutung sein, welche Maßnahmen oder Vorbereitungshandlungen zur Realisierung von Nutzungen bereits getroffen wurden und welcher Zeitraum seit Beginn der zulässigen Nutzung bereits verstrichen ist. Dabei kann auch Berücksichtigung finden, dass der Gesetzgeber gemäß § 42 Abs. 2 BauGB dem Vertrauen in den Bestand des Bebauungsplans für einen Zeitraum von sieben Jahren ab Beginn der Zulässigkeit der Nutzung einen besonderen Schutz zukommen lässt. Das bedeutet jedoch nicht, dass nach Ablauf dieses Zeitraums etwaige Ermittlungspflichten stets entfallen.
Nach den vorliegenden Umständen des Einzelfalls bestand für die Antragsgegnerin keine Pflicht, mit der Antragstellerin Kontakt aufzunehmen, um deren Belange zu ermitteln. Sie konnte vielmehr davon ausgehen, dass sie durch weitere Ermittlungen keine weiteren Erkenntnisse gewinnen würde.
Seit dem Inkrafttreten des Bebauungsplans war ein Zeitraum von mehr als 16 Jahren vergangen, ohne dass die Antragstellerin irgendwelche Schritte zur Realisierung einer Wohnbebauung eingeleitet hatte. Vor diesem Hintergrund lag es nahe, dass auch keine konkreten Maßnahmen in diese Richtung bevorstanden. Auch der Umstand, dass die Antragstellerin zwischenzeitlich eine Nutzung der Flächen für die Aufstellung von Photovoltaikanlagen geplant und hierfür sogar eine entsprechende Änderung des Flächennutzungsplans bewirkt hatte, sprach dafür, dass sich eine Nutzung als Wohnbaufläche als nicht realistisch erwiesen hat. Es gab auch keine anderen Gesichtspunkte, die auf eine Änderung der Situation hindeuten konnten. Insbesondere hat sich eine Umkehr der (negativen) Bevölkerungsentwicklung im Gebiet der Antragsgegnerin oder speziell im Gebiet des Ortsteils P. nicht abgezeichnet.
Weitere Ermittlungspflichten ergeben sich auch nicht aus dem Erschließungsvertrag zwischen der Antragstellerin und der Antragsgegnerin vom 14./26. Januar 1998. Dabei kann dahinstehen, ob der Vertrag angesichts der noch ausstehenden Bürgschaftsleistung der Antragstellerin nach § 8 des Vertrages überhaupt Rechtswirkungen entfaltet. Die Antragsgegnerin verweist insoweit auf die Regelung des § 13 Nr. 5. Danach wird der Vertrag „rechtswirksam“ bei Vorlage der ersten Teilbürgschaft nach § 8 und dem Eintritt der Bestandskraft des Bebauungsplans. Ferner meint die Antragsgegnerin, der Vertrag sei aufgrund fehlender notarieller Beurkundung unwirksam. Unabhängig davon sind in dem Vertrag keine Pflichten der Antragsgegnerin zur Benachrichtigung bei etwaigen Planänderungsabsichten geregelt. Der Umstand, dass in dem Vertrag die Durchführung von Erschließungsarbeiten im Baugebiet geregelt sind, ließ angesichts des langjährigen Zeitraums, in dem die Antragstellerin keine Maßnahmen zur Umsetzung durchgeführt und die Antragsgegnerin auch nicht über entsprechende Absichten informiert hat, nicht darauf schließen, dass die vertraglich vereinbarten Erschließungsarbeiten in absehbarer Zeit bevorstehen könnten.
Soweit die Antragsgegnerin davon ausgegangen ist, dass ihr konkrete Vorbereitungen für die Nutzung des Gebiets als Wohnbauflächen bekannt geworden wären, liegt darin kein Fehler bei der Ermittlung des Abwägungsmaterials. Die Antragsgegnerin hat damit offensichtlich zum Ausdruck bringen wollen, dass im Plangebiet keinerlei nach außen sichtbare Maßnahmen zur Realisierung einer Wohnbebauung getroffen wurden. Entsprechend hat die Antragsgegnerin in der Satzungsbegründung darauf hingewiesen, dass noch keine Baugrundstücke gebildet wurden oder Erschließungsarbeiten begonnen haben und die Antragstellerin auch nicht mit entsprechenden Absichten an sie herangetreten ist.
cc) Es liegt auch kein Abwägungsfehler in Form eines Abwägungsausfalls darin, dass die Antragsgegnerin einen (etwaigen) Wertverlust der Grundstücke der Antragstellerin nicht näher berücksichtigt hat.
Grundsätzlich ist eine Gemeinde nicht gehindert, die aufgrund bisheriger Rechtslage bestehenden Nutzungsmöglichkeiten für die Zukunft einzuschränken oder gar aufzuheben. Allerdings müssen dabei die Erwartungen hinsichtlich der Ausnutzbarkeit baulicher Nutzungsmöglichkeiten als private Belange mit dem ihnen zukommenden besonderen Gewicht in die Abwägung eingestellt werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 5. Oktober 2015 - 4 BN 31.15 - juris, Rn. 5). Eine wirksame städtebauliche Planung setzt voraus, dass hinreichend gewichtige städtebaulich beachtliche Allgemeinbelange für sie bestehen. Die für eine Bauleitplanung angeführten beachtlichen Allgemeinbelange müssen umso gewichtiger sein, je stärker die Festsetzungen eines Bebauungsplans die Befugnisse des Eigentümers einschränken oder Grundstücke von einer Bebauung ganz ausschließen. Denn das durch Art. 14 GG gewährleistete Eigentumsrecht gehört in hervorgehobener Weise zu den von der Bauleitplanung zu berücksichtigenden Belangen. Daher hat die Gemeinde die Nachteile einer Planung für den Planunterworfenen zu berücksichtigen. Schränkt sie bestehende Baurechte ein, muss sie diese Tatsache und den möglichen Umfang hierfür zu leistender Entschädigungen in die Abwägung einstellen (BVerwG, Urteil vom 23. November 2016 - 4 CN 2/16 - juris Rn. 12; vgl. auch OVG RhPf, Urteil vom 24. Juni 2020, a.a.O. Rn. 41 speziell für den Fall der Aufhebung eines die Wohnnutzung zulassenden Bebauungsplans).
Die Antragsgegnerin hat die Nachteile, die sich aus der Aufhebung des Bebauungsplans „Am G-Weg“ für die Antragstellerin ergeben, in ihre Erwägungen einbezogen. Sie ist - wie bereits ausgeführt - davon ausgegangen, dass die Grundstücke mit der Aufhebung des Bebauungsplans dem Außenbereich (§ 35 BauGB) zuzurechnen und damit die bisher zulässige Nutzungsmöglichkeit der Wohnbebauung grundsätzlich ausscheidet. Ferner ist sie sich eines möglichen Wertverlusts bewusst gewesen und hat geprüft, ob sich aus der Aufhebung Entschädigungsleistungen ergeben. Zu einer weiteren Ermittlung von Nutzungsabsichten der Antragstellerin war die Antragsgegnerin - wie oben ausgeführt - nicht verpflichtet. Sie war auch nicht gehalten, die Höhe eines möglichen Wertverlusts der Grundstücke für die Antragstellerin näher zu beziffern. Auch hierzu hat die Antragstellerin bis zur Beschlussfassung über die Aufhebungssatzung nichts vorgetragen. Erst mit Schreiben vom 18. September 2019 hat die Antragstellerin von Kaufabsichten eines Investors und von der Höhe des anvisierten Kaufpreises berichtet (vgl. zur nachträglichen Geltendmachung eines Wertverlusts auch BayVGH, Urteil vom 20. Dezember 2018 - 2 N 17.754 - juris Rn. 71 f.).
dd) Die Antragsgegnerin hat die Belange der Antragstellerin auch im Ergebnis fehlerfrei abgewogen.
(1) Wie bereits ausgeführt, verfolgt die Antragsgegnerin mit der Aufhebung des Bebauungsplans „Am G-Weg“ das Ziel, die Ausweisung von Wohnbauflächen auf bislang unversiegelten Flächen in nicht integrierten Lagen und außerhalb von im Zusammenhang bebauten Ortsteilen aufzugeben und die für Wohnbebauung vorgesehene Fläche nunmehr wieder dem Außenbereich zuzurechnen, um die Fortführung der derzeitigen landwirtschaftlichen Nutzung zu gewährleisten. Das Interesse der Antragstellerin, eine Wohnnutzung auf den fraglichen Flächen zu ermöglichen, hat die Antragsgegnerin demgegenüber als nachrangig angesehen. Sie hat insoweit darauf verwiesen, dass nach ihren planerischen Vorstellungen für Neuausweisungen von Wohnbauflächen im Plangebiet kein Bedarf mehr bestehe. In diesem Zusammenhang hat sie darauf hingewiesen, dass sich die damalige Prognose zur demografischen Entwicklung nicht realisiert habe.
Diese Erwägungen sind rechtlich nicht zu beanstanden. Die städtebaulichen Belange, auf welche die Antragsgegnerin ihre Planung gestützt hat, sind hinreichend gewichtig, um den Eingriff in die Eigentumsrechte der Antragstellerin zu rechtfertigen. Die Gemeinde darf durch ihre Bauleitplanung die (bauliche) Nutzbarkeit von Grundstücken verändern und dabei auch die privaten Nutzungsmöglichkeiten einschränken oder gar aufheben. Einen Planungsgrundsatz, nach dem die vorhandene Bebauung eines Gebiets nach Art und Maß weiterhin zugelassen werden muss, gibt es nicht (vgl. BayVGH, Urteil vom 5. August 2020, a.a.O. Rn. 26). Dem Umstand, dass der Marktwert durch die Aufhebung des Bebauungsplans sinken würde, musste die Antragsgegnerin keine größere Bedeutung zukommen lassen.
(2) Die Antragsgegnerin hat die Absichten der Antragstellerin zur Realisierung einer Wohnbaunutzung des westlichen Teils des Plangebiets nicht fehlerhaft bewertet. Insoweit hat die Antragsgegnerin auf eine „fehlende Umsetzungsbereitschaft“ der Antragstellerin hingewiesen und erklärt, dass Erschließungsmaßnahmen nicht durchgeführt worden und auch nicht beabsichtigt seien. Hiervon durfte die Antragsgegnerin - wie bereits ausgeführt - angesichts des Zeitraums von über 16 Jahren, in dem die Antragstellerin keine Maßnahmen in Richtung einer Wohnbebauung eingeleitet hatte, ausgehen.
(3) Aus der von der Antragstellerin vorgelegten „Kaufabsichtserklärung“ vom 4. März 2019 folgt nicht, dass die Antragsgegnerin die Realisierungschancen einer künftigen Wohnbebauung des Areals fehlerhaft bewertet hätte. Zum einen hatte die Antragstellerin auf die Absicht zum Verkauf der Grundstücke erst nach der Beschlussfassung über die Aufhebungssatzung hingewiesen, so dass dieser Umstand - wie ausgeführt - nicht in die Abwägung eingestellt werden musste. Eine Berücksichtigung der Kaufabsichtserklärung bei dem Beschluss über die Aufhebung des Bebauungsplans war auch schon deshalb nicht möglich, weil die Erklärung am 4. März 2019, und damit erst nach der am 25. Oktober 2018 erfolgten Beschlussfassung unterzeichnet wurde. Zum anderen begründet die „Kaufabsichtserklärung“ noch keinen konkreten Schritt in Richtung einer dem Bebauungsplan entsprechenden Bebauung der fraglichen Flächen. Es ist nicht ersichtlich, ob der Kaufinteressent tatsächlich in der Lage war, den Kaufpreis zu erbringen und die 80 Einfamilienhäuser zu errichten. Offen ist auch, ob es überhaupt Interessenten für den weiteren Kauf der Baugrundstücke gab. Die Antragsgegnerin hat in diesem Zusammenhang nachvollziehbar darauf hingewiesen, dass die anvisierten Grundstücksgrößen von 400 m2 in Bernburg und erst recht in den Ortschaften „vollkommen unüblich“ seien. Im Übrigen zeigt gerade die Auflistung der Antragstellerin über „Aktivitäten bzw. Verhandlungen mit Firmen“, die letztlich alle ergebnislos geblieben sind, dass die Bekundung eines Kauf- oder Nutzungsinteresses noch nicht auf eine bevorstehende Realisierung und Nutzung des Areals schließen lässt. Entsprechendes gilt auch für die 25 Interessenten, die sich in der Zeit von Februar 2019 bis Februar 2021 - also nach der Beschlussfassung über die Aufhebungssatzung - auf ein Internetinserat der Antragstellerin gemeldet haben.
(4) Eine fehlerhafte Gewichtung der abwägungsrelevanten Belange folgt auch nicht daraus, dass - wie die Antragstellerin meint - die Konzeption der Aufhebungssatzung nicht auf nachvollziehbare und tragfähige Erwägungen gestützt worden sei.
Die Antragsgegnerin ist zutreffend davon ausgegangen, dass weder die mit dem ursprünglichen Plan angestrebte Wohnbebauung noch die zwischenzeitlich beabsichtigte Aufstellung von Photovoltaikanlagen verwirklicht wurden. Dementsprechend wurde bereits in dem Strategie- und Handlungskonzept, das am 18. April 2013 vom Stadtrat beschlossen wurde, für die (westliche) Fläche des Plangebiets, die durch die 1. Änderung des Flächennutzungsplans im Jahr 2007 für Solarenergieanlagen vorgesehen war, Klärungsbedarf angemeldet. Hierauf hat die Antragsgegnerin in der Begründung des Bebauungsplans Bezug genommen. Aus dem Strategie- und Handlungskonzept ergibt sich zudem schlüssig der erhebliche Bevölkerungsrückgang sowohl im Gebiet der Antragsgegnerin insgesamt als auch speziell im Ortsteil P. seit dem Jahr 2008. Im Übrigen ist dieser Bevölkerungsrückgang allgemein bekannt. Da sich der Trend der Bevölkerungsentwicklung nicht umgekehrt hat, ist es auch unerheblich, dass das Strategie- und Handlungskonzept bereits in den Jahren 2011 und 2012 entwickelt wurde und die Daten daher nicht mehr aktuell waren. Die der Aufstellung des Bebauungsplans zugrunde liegende Prognose eines Bevölkerungswachstums von 5 Prozent für die Folgejahre, aufgrund derer ein Bedarf von 109 Wohneinheiten ermittelt wurde (vgl. S. 8 der Begründung der Aufhebungssatzung), hat sich unzweifelhaft nicht realisiert.
Auch aus dem Umstand, dass keine Baugrundstücke gebildet wurden und weiterhin keine Erschließungsarbeiten begonnen haben, konnte die Antragsgegnerin auf eine mangelnde Perspektive zur Realisierung einer Wohnbebauung und einen mangelnden Bedarf an Wohngrundstücken im Plangebiet schließen. Soweit die Antragsgegnerin auf die „aktualisierte Wohnflächenbilanz“ Bezug genommen hat, war eine nähere Konkretisierung und Darlegung der Datengrundlage in der Begründung der Aufhebungssatzung nicht geboten. Die der Planung zugrunde liegenden Annahmen erweisen sich als hinreichend fundiert, ohne dass es dabei auf die konkreten Zahlen der Wohnflächenbilanz ankommt. Der Einwand der Antragstellerin, dass die Antragsgegnerin an anderen Stellen Wohnbaustandorte ausweise, greift nicht durch, weil es sich insoweit um Flächen in anderen Stadtteilen, insbesondere in der Kernstadt handelt, die eine größere Attraktivität aufweisen. Die Ausweisung dieser Wohnbauflächen entspricht der Absicht der Antragsgegnerin, die künftige wohnbauliche Entwicklung in der Kernstadt zu konzentrieren und (überzogene) Wohnbaulandausweisungen in den Ortschaften zurückzufahren. Die Bereitschaft der Antragsgegnerin, dieses Konzept umzusetzen, wird auch dadurch belegt, dass - wie die Antragsgegnerin unwidersprochen vorgetragen hat - das dem Plangebiet südlich angrenzende Wohngebiet „Am M-Berg“ in P. verkleinert wurde.
B. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
C. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
D. Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht erfüllt sind.
BeschlussDas Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt – 2. Senat – hat am 7. September 2021 beschlossen:
Der Streitwert wird auf 50.000,00 € festgesetzt.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. Nach Nr. 9.8.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit ist bei Normenkontrollverfahren einer Privatperson gegen einen Bebauungsplan ein Streitwert von 7.500,00 € bis 60.000,00 € anzusetzen. Der Senat geht von einem Streitwert im oberen Bereich dieses Rahmens aus und berücksichtigt dabei, dass die Antragstellerin von einem hohen Wertverlust ihrer Immobilien durch die angegriffene Satzung ausgeht.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 39 bis 42 BauGB
§§ 39 und 42 BauGB
§§ 39 ff. BauGB
§§ 34, 35 BauGB
§ 35 BauGB
§ 30 BauGB
§ 42 BauGB
§ 29 BauGB
§ 3 BauGB
§ 4 BauGB
§ 8 Abs. 2 BauGB
§ 39 Abs. 1 BauGB
§ 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 1 Abs. 4 BauGB
§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3, Abs. 3 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 214 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 42 Abs. 3 BauGB
§ 47 Abs. 3 VwGO
§ 2 Abs. 7a LVerfGG
§ 158 Abs. 1 BGB
§ 311b Abs. 1 BGB
§ 101 Abs. 2 VwGO
§ 2 Nr. 7a, 47 Abs. 1 LVerfGG
§ 47 Abs. 2 LVerfGG
§ 47 Abs. 1 VwGO
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 35 Abs. 1 BauGB
§ 35 Abs. 3 BauGB
§ 1 Abs. 8 BauGB
§ 3 Abs. 2 BauGB
§ 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 1a Abs. 2 Satz 1 und 2 BauGB
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 8 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 BauGB
§ 8 Abs. 3 BauGB
§ 4a Abs. 1 BauGB
§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 42 Abs. 2 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 66 Abs. 3 Satz 3 GKG
Art. 14 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG

Zitierte Entscheidungen: 4 BN 11.97
4 CN 6.97
4 BN 23.12
2 K 7/14
1 N 18.15
4 BN 2.17
4 C 13.11
2 D 43/13
8 C 11486/19
4 NB 21.95
1 KN 74.05
4 N 4.84
3 S 2680/93
IV C 105.66
4 N 1.78
4 BN 49.09
10 A 10.13
4 BN 18/12
4 BN 31.15
4 CN 2/16
2 N 17.75