Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-06-28, Aktenzeichen 213 C 497/12
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2013:0628.213C497.12.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Ein Vermieter hat einen Anspruch auf Zustimmung der Mieters zum Mieterhöhungsverlangen, wenn die Wohnung nach der Wohnwertmerkmalseinordnung in den Merkmalsgruppen sowie nach der Bestimmung der Sondermerkmale des Berliner Mietspiegels 2011 über die wohnwerterhöhenden Merkmale einer Abstell-/Speisekammer, einer aufwendigen Deckenverkleidung sowie eines rückkanalfähigen Breitbandanschlusses verfügt und weiterhin das Sondermerkmal des hochwertigen Bodenbelags in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume gegeben ist.(Rn.24) (Rn.34)
1. Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die Wohnräume ... Berlin von derzeit 1.062,50 € um weitere 68,00 € auf 1.130,50 € mit Wirkung zum 01.10.2012 zuzustimmen.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages leistet.

Tatbestand:
Der Kläger ist aufgrund Mietvertrages vom 16.02.2009 seit dem 01.03.2009 Vermieter, die Beklagten sind Mieter der im Klageantrag bezeichneten Wohnung; der Kläger nimmt die Beklagten auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Anspruch.
Die Miete ist als Bruttokaltmiete vereinbart, diese beträgt seit Abschluss des Mietvertrages unverändert 1.000,00 €. Auf die Heiz- und Warmwasserkosten zahlen die Beklagten einen monatlichen Vorschuss von 160,00 €.
Die Wohnung hat eine mietvertraglich vereinbarte Größe von 170 m² und ist mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet; die Bezugsfertigkeit bestand vor 1918. Nach § 1 Nr. 1 des Mietvertrages ist vereinbart:
„Vermietet werden im Haus ... Berlin, 3. OG rechts folgende Räume:5 Zimmer, 1 Bad / Dusche / WC, ..., 1 Küche ...“
Die Wohnanschrift ist nach dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegels 2011 als gute Wohnlage sowie als verkehrslärmbelastet eingestuft.
In den Wohnräumen ist jeweils eine Stuckrosette sowie im Ixelbereich ein umlaufendes Stuckband vorhanden. Es liegt zur Wohnung ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluß an, über den die Beklagten Fernsehempfang haben, sowie die Möglichkeit besteht, einen kostenpflichtigen Vertrag über die Versorgung mit Internet mit dem Kabelanbieter abzuschließen. Ein gesondertes Entgelt zahlen die Beklagten hierfür nicht.
Die Wohnung verfügt über einen Balkon.
Eine hinter der Küche und von dieser zugängliche Räumlichkeit nutzen die Beklagten unter anderem als Arbeitszimmer.
Ein Keller bzw. Abstellraum außerhalb der Wohnung in dem Gebäude ist den Beklagten nicht zugeteilt.
Der Eingangsbereich zwischen Hauseingangstür und Treppenhaus ist an den Wänden und auf dem Fußboden mit Marmor verkleidet; an den seitlichen Wandkonsolen befinden sich rechts und links jeweils 3 figürliche Statuetten.
Die Feuerwache ... befindet sich in Sichtnähe des die von den Beklagten gemietete Wohnung beinhaltenden Eckgebäudes ... / Ecke ... .
In den 3 zur ... straße hin belegenen Zimmern sowie dem Flur der Wohnung ist Parkett vorhanden.
Mit Schreiben vom 27.07.2012 forderte der Kläger, vertreten durch die von ihm beauftragte Hausverwaltung, die Beklagten unter Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld L 2 des 130,50 EUR auf 1.130,50 EUR mit Wirkung ab dem 01.10.2012 auf. Den auf die Wohnung entfallenden Betriebskostenanteil bezifferte der Kläger mit einem Betrag monatlich 0,83 EUR /m².
Die Beklagten haben vorprozessual der Erhöhung der Bruttokaltmiete mit Wirkung zum 01.10.2012 um einen Teilbetrag von 62,50 € monatlich auf 1.062,50 € monatlich zugestimmt.
Der Kläger ist der Auffassung, die Wohnung sei in einer bevorzugten Citylage belegen. Die Wohnung verfüge über einen Abstellraum bzw. eine Speisekammer und einen großen, geräumigen Balkon mit einer Grundfläche von 4,20 m² sowie aufgrund des Stucks über eine aufwändige Deckenverkleidung. Der Eingangsbereich sei repräsentativ. Die Wohnung sei aufgrund des Parketts in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume mit einem hochwertigen Bodenbelag ausgestattet.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die Wohnräume ... Berlin von derzeit 1.062,50 € um weitere 68,00 € auf 1.130,50 € mit Wirkung vom 01.10.2012 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, die Elektroinstallation sei unzureichend, da beispielsweise Waschmaschine und Geschirrspüler nicht gleichzeitig betrieben werden könnten, ohne dass die Sicherung herausspringe. Die Elektroinstallation liege überwiegend über Putz. Das Gebäude, Dach und das Treppenhaus seien in einem überwiegend schlechten Instandhaltungszustand, der Keller sei feucht. Die Kosten für die Nutzung des Fernsehempfangs würden die Beklagten tatsächlich mit einen Betrag von 14,45 € zahlen. Die Statuetten des Eingangsbereichs seien aus Gips und beschädigt, der Fußboden im Eingangsbereich nur normaler Stein- bzw. Fliesenbelag, im Durchgang zur ... seien die Kacheln und der Putz defekt. Die schräg gegenüber der Wohnung belegene Feuerwache ... verursache erhebliche regelmäßige Beeinträchtigungen durch Lärm aufgrund der Einsätze mit Blaulicht und Martinshorn. Da die Wohnung über 6 Zimmer verfüge, sei Parkett nicht in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume vorhanden; das vorhandene Parkett sei in keinem guten Zustand, es knarre und der Fußboden sei teilweise schief.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze, insbesondere die zu Bl. 12 - 14, 36 - 38, 40 - 49 d. A. vorgelegten Fotografien Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme. Wegen des Gegenstands und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird verwiesen auf den Beweisbeschluss vom 15.04.2013, Bl. 59 d. A., sowie das Protokoll des Ortstermins vom 20.06.2013, Bl. 77 ff. d. A.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, insbesondere fristgerecht nach § 558 b Abs. 2 Satz 3 BGB erhoben.
Die Klage ist begründet. Der Kläger hat aufgrund des Erhöhungsverlangens vom 27.07.2012 Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete über die von den Beklagten vorprozessual bereits erklärte Teilzustimmung hinaus um weitere 68,00 € auf 1.130,50 € ab dem 01.10.2012 gemäß §§ 558 Abs. 1, 558 b Abs. 1 BGB nach dem aufgrund Zugangs des Mieterhöhungsverlangens vor dem 01.09.2012 anzuwendenden Berliner Mietspiegel 2011 (vgl. dazu Weidenkaff in Palandt, BGB, 72. Auflage, § 558 Rn. 18).
Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam, § 558 a Abs. 1 BGB. Maßgeblich im Rahmen der Formbedingungen nach § 558 a Abs. 1 BGB ist, dass der Vermieter in Textform die erhöhte Miete betragsmäßig ausweist (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 558 a BGB, Rn. 21) sowie auf eine der in § 558 Abs. 2 BGB benannten Begründungsmittel Bezug nimmt. Weiter sind im Falle der Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit einem Mietspiegel nach § 558 Abs. 3 und 4 BGB die Angaben der Wohnung mitzuteilen, die dem Mieter eine Einordnung in den Mietspiegel ermöglichen sowie bei Inbezugnahme eines Nettokaltmieten ausweisenden Mietspiegel einerseits und einer Inklusivmiete andererseits auch die Angabe des tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskostenanteils, um die Vergleichbarkeit der Mietwerte herzustellen (BGH in ständiger Rechtsprechung, Urteile vom 26.10.2005 - VIII ZR 41/05, 12.07.2006 - VIII ZR 215/05, 10.10.2007 - VIII ZR 331/06 und 20.01.2010 - VIII ZR 141/09).
Das Erhöhungsverlangen des Klägers vom 27.07.2012 ist danach nach §§ 558 Abs. 1, 558 a Abs. 1 BGB formell ordnungsgemäß in Textform erklärt und begründet. Insbesondere verweist es zur Begründung auf den Berliner Mietspiegel 2011 und weist, da die Erhöhung einer die Betriebskosten umfassenden Teilinklusivmiete begehrt wird, einen auf die Wohnung entfallenden aktuellen Betriebskostenanteil von 0,83 €/ m² aus.
Das für die Wohnung aufgrund deren Bezugsfertigkeit vor 1918, der Ausstattung mit Bad, Sammelheizung und Innen-WC sowie der Größe von 170 m² einschlägige Mietspiegelfeld L2 des Berliner Mietspiegels 2011 gibt als Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete einen Betrag von 5,82 €/m² sowie eine Spanne zwischen 4,81 und 7,34 €/m² aus.
Der Kläger hat danach gegen die Beklagten Anspruch auf Zustimmung zu einer Bruttokaltmiete in der begehrten Höhe von 1.130,50 €, bzw. (bei einer Wohnfläche von 170 m²) 6,65 €/m². Dieser Betrag ermittelt sich als Summe aus dem darin enthaltenen Anteil von 5,82 /m² der fiktiven Nettokaltmiete sowie dem Betriebskostenanteil von 0,83 €/m².
Nach der Wohnwertmerkmalseinordnung in den Merkmalsgruppen sowie Bestimmung der Sondermerkmale des Berliner Mietspiegels 2011 ergibt sich, dass die ortsübliche Vergleichsmiete – den fiktiven Nettokaltmietenanteil betreffend - für die Wohnung der Beklagten jedenfalls 6,12 €/m² beträgt. Dabei kann - rechnerisch - unterstellt werden, dass Merkmalseinordnung der Wohnung sogar ein Unterschreiten des Mittelwertes um 20 % gebietet, da die Wohnung in den Merkmalsgruppen Bad und Küche neutral ist und die im Ergebnis positiv zu bewertende Merkmalsgruppe Wohnung jedenfalls eine weitere negative Merkmalsgruppe (Gebäude oder Umfeld) ausgleicht, weil die Wohnung über die mit einem Aufschlag von 0,50 €/m² zu berücksichtigende Ausstattung mit dem Sondermerkmal „hochwertiger Bodenbelag“ verfügt:
Mittelwert:
5,82 €/m²
abzgl. 20% der unteren Spanne von 1,01 €/m²(= 5,82 €/m² - 4,81 €/m²)
- 0,20 €/m²
5,62 €/m²
zzgl. Aufschlag Sondermerkmal hochwertiger Bodenbelag
+ 0,50 €/m²
fiktive Nettokaltmiete
6,12 €/m²
zzgl. Betriebskostenanteil
+ 0,83 €/m²
ortsübliche Vergleichsmiete:
6,95 €/m²
Im Einzelnen:
Die Merkmalsgruppen Bad und Küche sind neutral, wohnwertmindernde oder -erhöhende Eigenschaften werden von den Parteien nicht vorgetragen.
Die Merkmalsgruppe Wohnung ist im Ergebnis positiv, da die zwei von den Beklagten geltend gemachten wohnwertmindernden Merkmale der unzureichenden Elektroinstallation sowie der Elektroinstallation überwiegend auf Putz jedenfalls durch drei vorliegende wohnwerterhöhende Merkmale überwogen werden, so dass auch durch das Gericht nicht zu entscheiden war, ob die von den Beklagten in dieser Merkmalsgruppe geltend gemachten wohnwertmindernden Merkmale tatsächlich vorliegen und der zu der Wohnung gehörige Balkon hinreichend groß für die Annahme eines weiteren wohnwerterhöhenden Merkmals ist.
Die Wohnung verfügt aufgrund des von der Küche aus zugänglichen und hinter dieser belegenen Raumes über eine Abstell-/ Speisekammer. Dass dieser mit einer Grundfläche von - wie mit den Parteien im Ortstermin vermessen etwa - 3 m x 2,52 m groß genug ist, um den Raum mit einem Schreibtisch auszustatten und als Arbeitszimmer nutzbar zu machen, führt nicht dazu, dass im mietvertraglichen Verhältnis zu dem Kläger diese Räumlichkeit - entgegen der mietvertraglichen Vereinbarung über die Vermietung einer Wohnung mit 5 Zimmern - tatsächlich auch zu einem Wohnraum / Zimmer wird. Zudem nutzen die Beklagten diese Räumlichkeit, die - außer dem Schreibtisch - mit einem fast durchgehenden Zwischenboden und einer Regalwand über die gesamte linke Wand ausgebaut ist, tatsächlich auch als Abstell- und Stauraumgelegenheit.
Des weiteren liegt eine aufwendige Deckenverkleidung aufgrund des in den Wohnräumen befindlichen Stucks vor. Nicht notwendig für die Erfüllung des wohnwerterhöhenden Merkmals der aufwendigen Deckenverkleidung im Sinne des Berliner Mietspiegels 2011 ist dabei, dass der Stuck selbst aufwendig sein muß; das Vorhandensein von Stuck stellt ein Regelbeispiel für eine aufwendige Deckenverkleidung im Sinne des Berliner Mietspiegels dar. Zudem konnte sich das Gericht anläßlich des Ortstermins davon überzeugen, dass der Stuck durchaus auch aufwendig und in gutem Zustand ist; die Mittelrosetten und die Stuckbänder waren deutlich erkennbar und ausgeprägt sowie insbesondere nicht von untergeordneter, sondern von prägender Größe im Verhältnis zur Deckenfläche. In jedem der mit Stuck ausgestatteten Zimmer war dieser anders gestaltet, in einem der Zimmer sogar als Kassettenstuck über die gesamte Deckenfläche.
Schließlich ist die Wohnung mit einem rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluß ausgestattet, der für die Beklagten ohne zusätzliche vertragliche Bindung mit Dritten nutzbar ist. Die Beklagten können - ohne dass sie dafür gesonderte Kosten entrichten oder eine vertragliche Bindung mit Dritten eingehen müssen - über den Breitbandkabelanschluß Fernsehen empfangen und diesen daher nutzen. Eine so für den Mieter begründete Nutzbarkeit des rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses ist ausreichend für das Vorliegen des wohnwerterhöhenden Merkmals. Nicht notwendig für das Vorliegen dieses wohnwerterhöhenden Merkmals ist nach Auffassung des Gerichts, dass auch die Rückkanalfähigkeit (und die durch diese ermöglichten weiteren Dienste wie Internet- und Telefonnutzung des Kabelanschlusses) für den Mieter ohne zusätzliche vertragliche Bindung mit Dritten möglich sein muß; der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter im Rahmen des Wohnwertmerkmals auch Internet und / oder Telefon nutzbar zur Verfügung zu stellen. Der für den Mieter begründete Mehrwert der vorhandenen Rückkanalfähigkeit besteht bereits darin, in der Auswahl der Versorgung mit Telekommunikationsdiensten neben den Telefondienstunternehmen auch auf den weiteren Kabelanbieter zurückgreifen zu können.
Der Hinweis der Beklagten, dass die monatlichen Kosten für den Fernsehempfang von 14,45 € über die Betriebskosten von ihnen entrichtet würden, geht bereits deshalb fehl, weil die Beklagten eine die kalten Betriebskosten umfassende Inklusivmiete vereinbart haben und somit tatsächlich etwaige Kosten für einen Fernsehempfang nicht gesondert entrichten. Im Übrigen kommt es aber für das Vorliegen dieses wohnwerterhöhenden Merkmals nicht darauf an, ob mit dem Kabelanschluß verbundene Kosten von dem Mieter letztlich über die Betriebskosten gezahlt werden oder nicht, sondern nur darauf, ob die Nutzung für den Mieter ohne zusätzliche vertragliche Bindung mit Dritten möglich ist. Stellt der Vermieter das rückkanalfähige Breitbandkabel mit einem abrufbaren und tatsächlich nutzbaren Fernsehempfang daher mit der Wohnung zur Verfügung und rechnet die Kosten über die Betriebskosten ab, so verbleibt es dennoch dabei, dass der Mieter selbst keine vertraglichen Bindungen mit dem Kabelanbieter eingehen muß und damit für den Mieter auch der Vorteil einhergeht, bei Auszug aus der Wohnung hinsichtlich dieser Kabelnutzung keine Kündigungsfristen einhalten zu müssen.
Ob darüber hinaus die Merkmalsgruppen Gebäude und Wohnumfeld negativ sind, was zwischen den Parteien hinsichtlich jeweils geltend gemachter verschiedener Merkmale streitig ist, bedarf keiner Entscheidung durch das Gericht, da für die Wohnung des weiteren das Sondermerkmal des hochwertigen Bodenbelags in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume aufgrund des in drei Zimmern vorhandenen Parketts erfüllt ist und dies nach dem Berliner Mietspiegel einen Aufschlag von 0,50 €/m² bedingt:
Die Wohnung verfügt gemäß mietvertraglicher Vereinbarung über 5 Zimmer, von denen drei, und damit die überwiegende Anzahl der Wohnräume, sowie darüber hinaus auch noch der Flur der Wohnung mit Parkett ausgestattet sind. Der von den Beklagten als Arbeitszimmer genutzte Raum hinter der Küche ist schon aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarung der Parteien auch in diesem Zusammenhang kein zu berücksichtigendes Zimmer.
Anläßlich des Ortstermins und nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme konnte sich das Gericht davon überzeugen, dass das Parkett insgesamt in einem gut erhaltenen und gepflegten Zustand ist. Das Parkett, überwiegend als Fischgrät-, in einem Zimmer auch als Schachbrettverlegung ausgeführt, vermittelt einen ansprechenden Wohn- und Raumeindruck. Das teilweise bei Betreten deutlich zu vernehmende Knarren, die altersbedingte dunkle Einfärbung des Parketts, die teilweise größeren Fugen und auch das im Flur bemerkbare leichte Absenken des Bodens ergeben sich aus dem Lebensalter dieses Parketts und stehen, wie auch die durch Nutzung bedingten allenfalls geringfügig ersichtlichen Lauf- und in zwei Fällen erkennbare Wassereinwirkungsstellen, der Einschätzung und dem erkennbaren Eindruck eines hochwertigen Bodens nicht entgegen.
Die Kappungsgrenze von 20 % nach § 558 Abs. 3 BGB ist eingehalten; die nunmehr zu zahlende Miete von 1.130,50 EUR beträgt nicht mehr als 20 % der zuvor seit drei Jahren unverändert gezahlten Miete von 1.000,00 EUR, ausgehend von der zu zahlenden Inklusivmiete (vgl. BGH, Urteil vom 19.11.2003, VIII ZR 160/03, zu recherchieren unter juris).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 558 a BGB
§ 91 ZPO
§ 558 b Abs. 2 Satz 3 BGB
§ 558 Abs. 1, 558 b Abs. 1 BGB
§ 558 a Abs. 1 BGB
§ 558 Abs. 2 BGB
§ 558 Abs. 3 und 4 BGB
§ 558 Abs. 1, 558 a Abs. 1 BGB
§ 558 Abs. 3 BGB
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 41/05
VIII ZR 215/05
VIII ZR 331/06
VIII ZR 141/09
VIII ZR 160/03