Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-06-09, Aktenzeichen 18 C 502/10
ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2011:0609.18C502.10.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Wird eine Mieterhöhungserklärung durch die Gesellschafter einer GbR ohne Vertretungshinweis auf die Gesellschaft und nicht durch die vermietende GbR selbst abgegeben, so ist sie unwirksam.(Rn.18)
2. Vereinbaren die Mietvertragsparteien, dass für die Dauer des Mietverhältnisses Mieterhöhungen ausgeschlossen sind, so werden hiervon auch Mieterhöhungen unter Bezugnahme auf die ortsübliche Vergleichsmiete erfasst.(Rn.19)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:
Die Kläger sind alleinige Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der Bezeichnung Grundstücksgesellschaft ...... Diese Gesellschaft ist Eigentümerin des Grundstückes. Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des auf diesem Grundstück befindlichen Hauses. Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages vom 31.10.1978 wird auf Bl. 5 ff d.A. Bezug genommen.
In einer “Mustervereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen” vom 12.02.1988 (Bl. 83 f. d.A.) trafen die Beklagten mit dem Voreigentümer u.a. folgende Vereinbarung:
§ 2 (2):
“Der Vermieter verpflichtet sich, aus den durchgeführten Maßnahmen dem Mieter gegenüber für die Dauer des Mietverhältnisses keine Mieterhöhung geltend zu machen.”
Handschriftlich ist auf der Kopie des eingereichten Vertrages folgender Zusatz gemacht worden: “außer Betriebskostenveränderungen”. Ob dieser Zusatz auch auf dem Originalexemplar der Vereinbarung vorhanden ist, ist zwischen den Parteien streitig.
Mit Datum vom 17.09.2010 baten die Kläger die Beklagten um Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 65,04 EUR. Wegen der Einzelheiten des Erhöhungsverlangens wird auf Bl. 8 d.A. Bezug genommen.
Die Beklagten erteilten die geforderte Zustimmung nicht.
Die Kläger sind der Auffassung, die von ihnen begehrte Mieterhöhung sei formell und materiell ordnungsgemäß. Auch aus der Mustervereinbarung ergebe sich kein Ausschluss eines Mieterhöhungsrechtes, da dieses eindeutig nur auf den Fall der Modernisierung Anwendung finde. Normale Mieterhöhungen nach § 558 BGB seien hiervon nicht erfasst.
Die Kläger beantragen,
die Beklagten zu verurteilen, darin zuzustimmen, dass ab dem 01.12.2010 für die von ihnen innegehaltene Drei-Zimmer-Wohnung im 3. OG rechts im Hause ....anstatt der bisherigen Nettokaltmiete von monatlich 325,18 EUR eine um 65,04 EUR erhöhte Nettokaltmiete von monatlich 390,22 EUR zuzüglich Betriebs - und Warmwasserkostenvorschüssen zu zahlen ist.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind zunächst der Auffassung, die Kläger seien nicht aktivlegitimiert, da Eigentümerin und damit Vermieterin des streitgegenständlichen Objektes die Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei. Aus diesem Grund sei auch das Mieterhöhungsverlangen unwirksam, da es weder vom Vermieter noch von einem bevollmächtigten Vertreter stamme. Darüber hinaus meinen sie, das im Rahmen der Mustervereinbarung getroffene Mietzinserhöhungsverbot betreffe auch die streitgegenständliche Mieterhöhung. Schließlich halten sie das Mieterhöhungsverlangen auch materiell für unbegründet, da die von den Beklagten gezahlte Miete bereits die ortsübliche Vergleichsmiete übersteige.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach - und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze der Parteien Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Die Kläger haben keinen Anspruch auf Zustimmung zu der von ihnen begehrten Mieterhöhung, da die Voraussetzungen nach §§ 558 ff BGB nicht erfüllt sind.
Zwar ist die Aktivlegitimation der Kläger gegeben, da auch bei der nun angenommenen Parteifähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin nicht ausgeschlossen ist, dass an ihrer Stelle alle Gesellschafter klagen (Kammergericht Berlin, GE 2002, 665).
Jedoch ist das Erhöhungsverlangen unwirksam, da es nicht vom Vermieter ...stammt, sondern von den Klägern als Gesellschafter der.... “Die Mieterhöhungserklärungen müssen namens der Gesellschaft abgegeben werden und zwar entweder von einem oder mehreren Gesellschaftern oder von allen Gesellschaftern für die Gesellschaft” (vgl. Schmidt/Futterer-Börstinghaus, Miete, 9. Aufl., Vor § 558 Rdn. 28). An einer solchen Willenserklärung namens der...fehlt es vorliegend. Zwar wird zum Teil auch eine Erklärung aller Gesellschafter ohne Hinweis auf die Gesellschaft zugelassen (KG GE 2001, 1671; LG Köln, WuM 2001, 287). Dieser Auffassung ist jedoch nicht zu folgen, da sie die Eigenständigkeit der....als Rechtspersönlichkeit übersieht.
Schließlich ist den Klägern durch § 2 der Mustervereinbarung in Verbindung mit § 566 BGB auch das Recht zur Mieterhöhung verwehrt. Eine Auslegung der Vereinbarung nach dem verobjektivierten Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) ergibt, dass gar keine Mieterhöhung zulässig ist, nicht nur eine solche für Modernisierungen. Die Formulierung “für die Dauer des Mietverhältnisses” bedeutet zweifelsfrei, dass nicht nur Modernisierungserhöhungen (die nur einmal möglich sind und zwar im Rahmen der Durchführung der Modernisierung) ausgeschlossen sein sollen sondern sämtliche Erhöhungen des Mietzinses. Letzte Zweifel an der gebotenen Auslegung würden nach § 305 c Abs. 2 BGB zulasten der Kläger als Rechtsnachfolger der Verwender der Klausel gehen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1 S.1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr.11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 558 ff BGB
§§ 133, 157 BGB
§§ 708 Nr.11, 711 ZPO
§ 558 BGB
§ 566 BGB
§ 305 c Abs. 2 BGB
§ 91 Abs.1 S.1 ZPO