Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 1991-01-23, Aktenzeichen 2 U 56/90
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1991:0123.2U56.90.00

Tenor:

Tatbestand:
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Die Parteien streiten um Schadensersatz nach fehlgeschlagener Beteiligung der Be-klagten an einem Bauherrenmodell, dessen Treuhänderin die Beklagte war.
Die Kläger waren für die Mitgliedschaft in der Bauherrengemeinschaft "Wohnresidenz G. " in M. von der Zeugin H. , einer Mitarbeiterin der Firma A. , geworben worden. Die Firma A. war Vermittlerin des Projekts. Sie arbeitete mit dem Prospektherausgeber und Initiator des Vorhabens, der Firma C. GmbH und Co. KG eng zusammen.
Die Beklagte war die im Prospekt für die Beteiligung an der Anlage vorgesehene Treuhänderin, die die für die Durchführung des Bauvorhabens wesentlichen Verträge im Namen und für Rechnung der Bauherren ab-schließen sollte und später abgeschlossen hat. Zur Funktion des Treuhänders enthielt der Prospekt auf S. 30 folgende Angaben: "...die Beauftragung eines rechtlich und wirtschaftlich von den anderen Vertrags-partnern unabhängigen Treuhänders (hier: einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft) schafft die Voraussetzungen dafür, daß die Interessen der Bauherren sachkundig ge-wahrt werden..." Weiter war unter der Überschrift "Prospektherausgeber/Prospekt-verantwortung" im Prospekt ausgeführt, daß die Verantwortung für die Prospektangaben die zukünftigen Vertragspartner je nach Verantwortungsbereich übernehmen. Unter dem Verantwortungsbereich des Treuhänders war S. 34 aufgeführt: " Für die steuerli-chen und vertraglichen Angaben."
Zu der durch Vermietung des geplanten Ob-jekts zu erreichenden Miete war auf S. 3 des Prospekts zunächst unter der Über-schrift "Das Preisbrecher-Bauherrenmodell" in Fettdruck ausgeführt, daß eine Miete von 9,-- DM /qm Wohnfläche monatlich er-reicht werde. Im Prospekt heißt es S. 27 unter III. "Miete" dazu weiter, ein Miet-vermittler habe sich unwiderruflich ver-pflichtet, auf Wunsch des Bauherren einen gewerblichen Mieter für die Dauer von fünf Jahren zu der im Prospekt genannten Fest-miete zu vermitteln. Entsprechendes ergibt sich aus Ziff. XIV (Mietvermittlungsver-trag) und XVII (Mietvertrag) der Rubrik "Vertragliche Grundlagen" auf S. 31, 32 des Prospekts.
Auf S. 34 des Prospekts heißt es hinsicht-lich der Verantwortung für die Prospektan-gaben betreffend Vermietung, daß dafür der Mietervermittler verantwortlich sei. Auf S. 35 des Prospekts ist unter den lei-stungsbereiten Vertragspartnern unter dem Stichwort "Mietervermittlung" eine Firma T. GmbH u. Co. KG aufgeführt. Der Prospekt enthielt für jeden Wohnungstyp eine Modellrechnung für die Errichtungs-phase und eine zweite für die Vermietungs-phase. In beiden Modellrechnungen wird un-ter den Überschriften "Steuerersparnis" bzw. "Steuerliche Betrachtung" in DM-Be-trag ausgewiesen , wobei als Klammerzusatz hinzugefügt ist "Progression 58 %".
Zu den Verflechtungen zwischen den am Pro-jekt beteiligten Vertragspartnern heißt es auf dieser Seite: "Ein Gesellschafter der Treuhänderin ist gleichzeitig Gesellschaf-ter des steuerlichen Beraters. Herr V. ist Gesellschafter und Geschäftsführer der C. GmbH ##blob##amp; Co. Vermögensver-waltungs-KG und der X. V. mbH". Weitere Verflechtungen werden nicht genannt.
Unter dem Titel "Prospektherausgeber/Pro-spektverantwortung" heißt es S. 34 zur Haftung: "Eine gesamtschuldnerische Haft-ung der Vertragspartner des Bauherren für die Richtigkeit und Vollständigkeit für die Prospektangaben ist damit ausgeschlos-sen. Eventuelle Schadensersatzansprüche - auch aus dem gesetzlichen Schuldverhält-nis der Vertragsanbahnung - verjähren mit dem Ablauf des dritten Kalenderjahres nach ihrer Entstehung, soweit die abzuschlie-ßenden Verträge eine andere Verjährungs-frist nicht vorsehen. Die künftigen Ver-tragspartner des Bauherren haften für die ihnen zuzurechnenden Prospektangaben nur im Rahmen und nach Maßgabe der für den einzelnen Bauherren geschlossenen Verträ-ge. Im übrigen ist ihre Haftung auf vor-sätzliche oder grob fahrlässige Pflicht-verletzungen bei Ersatz nur der unmittel-baren Schäden beschränkt".
Das als Mietervermittler im Prospekt ge-nannte Unternehmen, die Firma T. , war bereits vor Prospekterstellung im Han-delsregister gelöscht worden. Dies war auch bekannt gemacht worden. Am 10. No-vember 1983 verpflichtete sich eine Firma P. , an Stelle der Firma T. dem gewerblichen Zwischenmieter zu vermit-teln und die entsprechende Garantie zu übernehmen. Diese Firmen T. und P. gehörten wie die Firma C. zur sogenannten V. -Gruppe. Im Prospekt wurde auf die Verflechtung nicht hingewie-sen. Sämtliche Firmen der V. -Gruppe sind in Konkurs gegangen.
Nach Prospekterstellung und vor Beitritt der Kläger fanden am 22. Dezember 1983 ei-ne Bauherrenversammlung statt, in deren Protokoll der Wechsel der Person des Mie-tervermittlers von der Firma T. zur Firma P. festgehalten wurde.
Am 28. Dezember 1983 nahmen die Kläger durch notariell beurkundete Erklärung das notariell beurkundete - für alle Bauherren gleichlautende - Vertragsangebot der Be-klagten auf Abschluß eines Treuhandvertra-ges vom 12. November 1983 an. Der Gesell-schaftsvertrag wurde am 30. Mai 1984 (Not-ar Dr. H. in K. UR.Nr. 1291/1984) abgeschlossen.
Im Rahmen der Annahme des Treuhandvertra-ges füllten die Kläger auch eine sogenann-te Selbstauskunft über ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse aus. In dieser Selbstauskunft steht in der Spalte "Bank-konto und Sparbuch" der Betrag von 16.000,-- DM. Unter der Spalte monatliches Einkommen aus Erwerbstätigkeit (das Wort netto ist gestrichen) ist für den Kläger ein Betrag von 2.800,-- DM (x 12 1/2 Mona-te) und für die Klägerin ein Betrag von 1.200,-- DM (x 14 Monate) angegeben.
Der im Prospekt vorgesehene Gesamtaufand für den von den Klägern erworbenen Typ B der Eigentumswohnungen belief sich auf 182.838,-- DM. Davon sollten 18.284,-- DM Eigenkapital aufgebracht werden. Schon in der Prospekteinleitung heißt es dazu, daß der Eigenkapitaleinsatz erst am 10. Ju-ni 1984 zu leisten sei. Unter der Über-schrift "Praktische Abwicklung" heißt es S. 33 weiter, daß das Eigenkapital bis zum 10. Juni 1984 auf das vom Treuhänder ein-zurichtende Konto bei der fremdfinanzie-renden Bank einzuzahlen ist.
Die Baufinanzierung wurde sodann von der D. K. für Baufinanzierung KG durchgeführt, die gemäß ihrem Angebot vom 27. Dezember 1984 für ein Gesamtdarle-hen von 183.000,-- DM bei 90 %-iger Aus-zahlung und einem Darlehenszins satz von 6,125 % eine monatliche Leistungsrate von 934,06 DM berechnete.
Mit Schreiben vom 28. Mai 1985 teilte die Beklagte den Bauherren, darunter auch den Klägern, mit, daß die Firma P. die Mietervermittlung zu den Prospektbedingun-gen infolge Vertragsbrüchigkeit nicht ga-rantiere. Eine Endmiete von 10,-- DM/qm sei heute nicht mehr zu erzielen. Es sei daher ein neues Konzept erarbeitet worden, bei dem sich ein Mietpreis von 6,25 DM bzw. 7,35 DM (mit Miete der Kücheneinrich-tung) ergebe. Gleichwohl seien die "pro-spektierten Werte" erreicht, was in dem Schreiben näher ausgeführt wird. Aufgrund eines Vermittlungsangebots der Firma T. sei zur Rettung der umsatzsteuerrechtli-chen Vorteile nunmehr ein Mietvertrag mit der Anmietungsgesellschaft Pf. und Partner abgeschlossen worden. Am Ende des Schreibens wird unter Beifügung eines Ant-wortschreibens und Einverständniserklärung bis zum 7. Juni 1985 gebeten. Die Beklagte hat ein von den Klägern unterzeichnetes Antwortschreiben nicht vorgelegt. Die Klä-ger tragen vor, sie hätten das Antwort-schreiben nicht unterzeichnet, weil sie den Inhalt des Schreibens vom 28. Mai nicht verstanden hätten.
Die Darlehensraten in Höhe von 934,06 DM sind zunächst einige Monate von den Klä-gern aus ihrem laufenden Einkommen an die Finanzierungsbank gezahlt worden. Im Jahre 1986 zahlte das Finanzamt eine Vorsteuer-erstattung in Höhe von 15.342,82 DM an die Kläger. Von dem auf ein Geschäftskonto bei der Landesgirokasse S. eingezahlten Betrag wurden in der Folgezeit die monat-lichen Darlehensraten abgebucht. Im Ju-ni 1987 war dadurch das Kontoguthaben ver-braucht. In der Folgezeit nahm die Finan-zierungsbank Lohnpfändungen vor. Da die Kläger mit ihren Verpflichtungen immer mehr in Rückstand gerieten, wurde auf An-trag der Finanzierungsbank die Zwangsver-steigerung der Eigentumswohnung durchge-führt, und durch Beschluß vom 28. Au-gust 1989 ist die Eigentumswohnung für 75.500,-- DM zugeschlagen worden. Ein ver-eidigter Sachverständiger hatte den Ver-kehrswert der Eigentumswohnung am 24.04.1989 auf 105.000,-- DM geschätzt. Nach der Aufstellung der Finanzierungsbank vom 16.11.1990 stehen per 30.11.1990 unter Berücksichtigung der Verrechnung des Ver-steigerungserlöses und weiterer Zahlungen noch Schulden Kapitalsaldo in Höhe von 108.608,99 DM offen.
Die Kläger haben behauptet, der Verkaufs-prospekt enthalte falsche und unvollstän-dige Angaben, insbesondere sei die dort ausgewiesene Miete von 9,-- DM pro qm von Anfang an unrealistisch und zu keinem Zeitpunkt zu erzielen gewesen. Bei Kennt-nis vom Ausfall des im Prospekt vorgesehe-nen Mietgaranten und seiner und seines Nachfolgers Verflechtung mit den Initiato-ren hätten die Kläger von einer Beteili-gung am Projekt Abstand genommen. Auch weitere Verflechtungen seien nicht offen-gelegt worden, was das Projekt von vorne-herein gefährdet habe. Die Beklagte habe als Treuhänderin die Kläger darauf hinwei-sen müssen, daß die Prospektberechnungen auf ihre Einkommensverhältnisse nicht zu-träfen und sich das Projekt für ihre Ver-hältnisse nicht eigne. Die Finanzierung sei nicht an ihren unvorhergesehen ver-schlechterten Einkommensverhältnissen ge-scheitert, sondern sie seien von vorneher-ein nicht in der Lage gewesen, über einen längeren Zeitraum monatliche Darlehensra-ten von 934,06 DM zu zahlen.
Die Kläger haben beantragt,
1) die Beklagte zu verurteilen,
an sie 27.019,32 DM nebst 4 %
Zinsen seit dem 21. Dezember 1989
zu zahlen,
2) die Beklagte zu verurteilen, sie
von sämtlichen Verpflichtungen
gegenüber der D. K. für B. , K. , K. , aus dem Darlehenskonto 1135 557 555 freizustellen, und zwar Zug um
Zug gegen Abtretung aller Rechte aus den von der Beklagten in Er-
füllung des Treuhandvertrages vom
12. November/28. Dezember 1983 für die Kläger geschlossenen Verträge, 3) festzustellen, daß die Beklagte verpflichtet ist, ihnen alle weiteren Schäden zu ersetzen, die diesen aus der Verletzung der vorvertraglichen Verpflichtungen der Beklagten aus dem Geschäftsbesorgungsvertrags zwischen den Parteien vom 13. November /28. Dezember 1983 nach dem 1. Dezember 1988 noch entstehen.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hat behauptet, die Angaben im Ver-kaufsprospekt seien zum damaligen Zeit-punkt richtig und vollständig gewesen. Der Eintritt des Schadens sei allein auf die Nichtzahlung des Eigenkapitals in Höhe von rund 18.000,-- DM und die Nichtzahlung der laufenden Raten zurückzuführen. Die nicht offenbarten Verflechtungen seien für den Vertragsabschluß ohne Bedeutung gewe-sen. Im übrigen habe sie dafür nicht ein-zustehen, weil der Prospekt deutlich dar-auf hinweise, daß die Beklagte für die An-gaben in bezug auf Herstellung und Vermie-tung des Objektes keine Verantwortung übernehme. Sie hat außerdem die Einrede der Verjährung erhoben.
Durch das angefochtene Urteil, auf das we-gen aller Einzelheiten Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Klage abge-wiesen. Es hat sich auf den Standpunkt ge-stellt, daß die Beteiligung der Kläger al-lein an deren unzureichenden finanziellen Möglichkeiten gescheitert sei. Es sei nicht ersichtlich, inwieweit nicht offen-barte Verflechtungen für den geltend ge-machten Schaden ursächlich geworden seien. Von den Klägern sei auch nicht schlüssig vorgetragen, daß bei Erzielung der pro-spektgemäßene Miete die noch ausstehenden Baukostenforderungen so rasch hätten zu-rückgeführt werden können, daß das Schei-tern der Finanzierung hätte vermieden wer-den können.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Kläger. Sie führen zur Be-gründung im wesentlichen aus, die Zeugin Frau H. , die sie unstreitig für den Beitritt zur Bauherrengemeinschaft gewor-ben hat, habe als Mitarbeiterin der Firma A. ihre Werbetätigkeit für und mit Wis-sen der Beklagten ausgeübt. Sie habe bei den Vertragsanbahnungsgesprächen den Klä-gern vorgerechnet, daß bei ihren konkreten Einkommensverhältnissen und ihrer Besteue-rung im Ergebnis auf die Dauer von 10 Jah-ren nur ein monatlicher Zuschuß von 90,-- DM bis 100,-- DM zum Erwerb der Ei-gentumswohnung erforderlich sei. Nachdem sich später wesentlich höhere Belastungen durch die Baufinanzierung herausgestellt hätten, habe Frau H. die Kläger ver-tröstet, die Dinge kämen wieder in Ord-nung. Zur Nichtleistung des Eigenkapitals in Höhe von 10 % des Gesamtaufwandes tra-gen die Kläger vor, sie seien von der Be-klagten nicht aufgefordert worden, das Ei-genkapital einzuzahlen, obwohl im Zeich-nungsschein vom 28. Februar 1983 von Fäl-ligkeit "nach Aufforderung durch den Treu-händer" die Rede sei. Die Beklagte sei im Rahmen ihrer Aufgabe als Treuhänderin ver-pflichtet gewesen, dem Anleger unvollstän-dige und unrichtige Angaben im Prospekt zu offenbaren. Da sie das nicht getan habe, hafte sie wegen schuldhafter Verletzung vertraglicher Beratungspflichten und auch wegen Verschuldens bei den Vertragsver-handlungen. Sie habe die Kläger nicht über das besondere Risiko des Beitritts aufge-klärt und müsse sich die falschen Angaben der Zeugin H. über die Höhe der Bela-stung zurechnen lassen.
Die Beklagte habe ihre Aufklärungspflicht ferner dadurch verletzt, daß sie weder im Prospekt noch bei den Vertragsverhandlun-gen darauf hingewiesen habe, daß der im Prospekt genannte Mietgarant ausgefallen sei und ein zuverlässiger neuer Mietgaran-tiegeber noch nicht bereitgestandene habe. Der Inhalt des Protokolls der Bauherren-versammlung vom 22. Dezember 1983 sei ih-nen nicht bekannt geworden. Aus dem Schreiben vom 28. Mai 1985 sei für einen gewöhnlichen Anleger nicht erkennbar gewe-sen, daß damit auf die im Prospekt zuge-sagte Garantiemiete verzichtet werde. Auch die unvollständige Mitteilung der Ver-flechtungen zwischen den einzelnen Ver-tragspartnern des Projekts sei ursächlich für den Beitritt zur Bauherrengemeinschaft gewesen.
Der entstandene Schaden sei als Rückab-wicklungsschaden zu berechnen.
Die Kläger beantragen,
das angefochtene Urteil teilweise
abzuändern und
a) die Kläger von der Verbind-
lichkeit gegenüber der D. B. (Filiale K. )
- Konto Nr. 857974330 - frei-
zustellen und
b) an die Kläger 43.954,13 DM zu-
züglich 4 % Zinsen aus 29.524,38 DM seit dem 1. Januar 1990 sowie 4 % Zinsen aus weiteren 14.328,75 DM seit dem 1. Dezember 1990 zu zahlen
2) festzustellen, daß die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern den Betrag zu erstatten, den diese von der Vorsteuererstattung des Finanzamts in Höhe von 15.342,82 DM (Beitritt zur Bauherrengemeinschaft Wohnresidenz G. M.
- vom 28. Dezember 1983) aufgrund eines etwaigen - rechtmäßigen - Bescheids des zuständigen Finanzamts wieder zurückzahlen müssen, und zwar unter Anrechnung etwaiger bei den Klägern verbleibender Einkommensteuervorteile aus dem Beitritt zur Bauherrengemeinschaft vom 28. Dezember 1983.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil.
Sie sei insbesondere nicht verpflichtet gewesen, die Bonität der Kläger zu prü-fen, die im übrigen von der Auskunftei Sch. für eine Darlehensgewährung in Höhe von 182.837,50 DM positiv beur-teilt worden sei. Es könne auch nicht da-von ausgegangen werden, daß das Objekt an-gesichts ihrer Einkommensverhältnisse für die Kläger ungeeignet gewesen sei. Daß es zu Verzugsschäden und zur Zwangsversteige-rung gekommen sei, sei auf die verschulde-te Zahlungsverzögerung bzw. Nichtleistung der Eigenmittel durch die Kläger zurückzu-führen. Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin H. . Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Niederschrift im Protokoll vom 19. No-vember 1990 Bezug genommen.
Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den In-halt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie der von ihnen einge-reichten Unterlagen ergänzend Bezug genom-men.

Entscheidungsgründe:
I.
Die zulässige Berufung ist zum überwiegen-den Teil begründet, im übrigen aber unbe-gründet.
Den klagenden Eheleuten steht gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch zu, der sowohl aus den Grundsätzen der von der Rechtsprechung entwickelten Prospekthaf-tung als auch aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen folgt. Die Schadensersatzpflicht ist al-lerdings hinsichtlich des Umfangs des zu leistenden Ersatzes durch ein Mitverschul-den der Kläger eingeschränkt.
II.
1)
Die Voraussetzungen der Prospekthaftung, die auch auf Bauherrenmodelle Anwendung findet (BGH NJW 1990, 2461 = WM 1990, 1276 und WM 1990, 1658 m.w.N.) sind erfüllt, denn die Beklagte ist Prospektgarantin, der Prospekt ist fehlerhaft, wofür die Be-klagte (mit) verantwortlich ist und die Fehlerhaftigkeit des Prospekts hat zum Vertragsschluß und einem dadurch verur-sachten Schaden der Kläger geführt.
a)
Der Prospekt war hier eine wesentliche In-formationsquelle für die Kläger als Kapi-talanleger. Er muß deshalb alle Angaben enthalten, die für die Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind. Der Bun-desgerichtshof (WM 1990, 1658 (1659)) hat dazu ausgeführt: "nur wenn diese Angaben vollständig und richtig sind, hat der In-teressent die Möglichkeit, seine Entschei-dung frei von Fehlvorstellungen zu tref-fen, die auf mangelhafte Sachinformation zurückzuführen sind. Andere Informations-quellen sind dem Interessenten regelmäßig nicht zugänglich. Nur unter der Vorausset-zung, daß die durch den Prospekt vermit-telte Information vollständig und richtig ist, kann der Kunde die ihm angebotene Ka-pitalanlage objektiv beurteilen und sein Anlagerisiko, das ihm ohnehin verbleibt, richtig einschätzen....Für die Vollstän-digkeit und Richtigkeit der in Verkehr ge-brachten Prospekte muß deswegen jeder ein-stehen, der durch den Prospekt auf den Entschluß eines Kapitalanlegers Einfluß genommen hat". Dem schließt sich der Senat an.
b)
Die Beklagte war als Treuhänderin für den Inhalt des Prospekts verantwortlich. Dies ergibt sich zunächst daraus, daß die Be-klagte auf Seite 34 des Prospekts unter der Überschrift Prospektherausgeber-Pro-spektverantwortung ausdrücklich als ver-antwortlich "für die steuerlichen und ver-traglichen Angaben" bezeichnet ist. Dar-überhinaus ist sie aber auch für den übri-gen für die Anlageentscheidung wesentli-chen Prospektinhalt als Prospektgarantin verantwortlich. Neben den Initiatoren und Gestaltern des Vorhabens sind nämlich Pro-spektgaranten alle Personen, die durch ih-re erkennbare Mitwirkung an der Prospekt-gestaltung einen besonderen Vertrauenstat-bestand schaffen. Hierzu zählen insbeson-dere Personen, die mit Rücksicht auf ihre allgemein anerkannte und herausgehobene berufliche und wirtschaftliche Stellung oder wegen ihrer Eigenschaft als berufsmä-ßige Sachkenner dem Anlageinteressenten als besonders vertrauenswürdig erscheinen. Namentlich Wirtschaftsprüfer und Steuerbe-rater genießen solches Ansehen und nehmen daher eine besondere Vertrauensstellung ein, wenn sie mit ihrer Zustimmung im Pro-spekt als Sachverständige angeführt werden (so BGH WM 1990, 1658 (1660)). Hier heißt es auf Seite 30 des Prospekts unter der Überschrift "Vertragliche Grundlagen I. Treuhandvertrag" wörtlich:".....die Be-auftragung eines rechtlich und wirtschaft-lich von den anderen Vertragspartnern un-abhängigen Treuhänders (hier einer Wirt-schaftsprüfungsgesellschaft) schafft die Voraussetzungen dafür, daß die Interessen der Bauherren sachkundig gewahrt werden."
Wenn im Prospekt in dieser Weise mit der Unabhängigkeit eines neutralen Treuhänders geworben wird, schafft der Prospekt damit ein Vertrauen in die Beklagte für die ge-samte Anlage. Die im Gegensatz dazu ste-hende Einschränkung der Prospektverantwor-tung auf Seite 34 des Prospekts (sektorale Aufteilung der Verantwortung hinsichtlich des Prospekts) verstößt insoweit gegen § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG und ist damit nichtig. Die Anwendung des AGB-Gesetzes ist hier nicht durch § 23 AGBG ausgeschlossen, da der Vertrag zwischen den Klägern und der Beklagten ein Geschäftsbesorgungsvertrag ist. Die im Prospekt hervorgehobene allge-meine Vertrauensstellung der Beklagten als Treuhänderin ist hier eine wesentliche Pflicht, die sich aus der Natur des Ver-trages ergibt, so daß die an anderer Stel-le vorgesehene Einschränkung der Verant-wortung die Erreichung des Vertragszwecks insoweit gefährdet. Das gilt jedenfalls für alle Prospektangaben, die sich wesent-lich auf die Risikolage für den Anleger auswirken. Dazu gehören insbesondere die Angaben über die Höhe der erzielbaren Mie-ten und die Sicherung des Anlegers durch den dafür vorgesehenen Mietgaranten. Die gesamte Wirtschaftlichkeitsberechnung des Projekts stand und fiel mit der tatsächli-chen Erreichung der im Prospekt angegebe-nen Mieten und ihrer Garantie durch den Mietervermittler.
c)
Der beschriebenen Prospektverantwortung der Beklagten steht auch nicht entgegen, daß die Kläger durch die Zeugin H. , die Mitarbeiter der Prospektherausgeberin A. war, vor dem Beitritt belehrt worden wäre. Bei der Zeugin H. handelte es sich um eine nicht fachlich vorgebildete auf seiten der Initiatoren stehende Werbe-rin, die auch nach dem Inhalt ihrer Aussa-ge die Kläger nicht über die besonderen Risiken der Anlage aufgeklärt hat.
2)
Der Prospekt ist in mehrfacher Hinsicht mangelhaft.
Ein wesentlicher Prospektmangel liegt zu-nächst darin, daß die im Prospekt genannte Mietervermittlerin, die Firma T. , bereits vor Prospekterstellung im Handels-register gelöscht worden war. Schon vor dem Beitritt der Beklagten hatte sich im übrigen eine Firma P. an Stel-le der Firma T. verpflichtet, den gewerblichen Zwischenmieter zu vermit-teln und die entsprechende Mietgarantie zu übernehmen. Über diese Änderung hätten die Kläger unterrichtet werden müssen, weil schon allein die Tatsache, daß ein für den Anlageerfolg maßgebender Garan-tiegeber entgegen dem Prospektinhalt die versprochenen Leistungen nicht erbringen kann, für die Anlageentscheidung von we-sentlicher Bedeutung sein kann. Es liegt auf der Hand, daß die vorzeitig eingetre-tene Insolvenz oder das sonstige Erlöschen eines wesentlichen Garantiegebers geeig-net ist, den durchschnittlichen Anleger in besonderer Weise auf die mit der Anlage verbundenen Risiken hinzuweisen. Die Be-klagte kann sich nicht darauf berufen, daß sie zum Zeitpunkt des Beitritts der Kläger einen neuen Mietervermittler ge-funden hatte, nämlich die Firma P. , die inhaltsgleiche Garantien wie die Fir-ma T. abgegeben hatte. Der Wech-sel des Mietgaranten hätte schon deshalb dem Anleger bekannt gemacht werden müssen, weil schon die Tatsache des Wechsels die Risikobehaftung der Zusage, auf die der Anleger sich verlassen zu können glaubte, offenbarte.
Der Prospekt war weiter deshalb mangel-haft, weil die Verflechtungen der betei-ligten Firmen unvollständig angegeben wa-ren. Sowohl die ursprünglich vorgesehe-ne Mietervermittlerin T. als auch die später eingeschaltete Mieterver-mittlerin P. waren mit dem Finanzie-rungsgaranten und dem Bürgen, der Firma X. V. GmbH bzw. der C. GmbH und Co. KG Vermögensverwaltungs-KG verflochten. Diese Verflechtung mit der V. -Gruppe als einer der beiden Initia-toren ist von Bedeutung, da ein unabhängi-ger Mietervermittler eine Garantie der Be-dingungen, zu denen er einen Mieter ver-mitteln wird, regelmäßig nur dann abgeben wird, wenn er sicher ist, die Bedingungen erzielen zu können, da er anderenfalls seine Existenz gefährdete. Ein mit den Initiatoren verflochtener Mietervermittler wird jedoch unter Umständen wirtschaftlich unvernünftige Garantien abgeben, weil dies im Gesamtinteresse der Initiatoren am Ver-trieb des Objektes liegt. Die Garantie des Mietervermittlers für die zu erzielende Miete war besonders wichtig, was bereits durch den zentralen Werbeslogan, mit dem auf Seite 3 des Prospektes geworben wurde, dokumentiert wird ("das Preisbrecher-Bau-herrenmodell... Preise aus den 70-er Jah-ren.... Mieten aus den 80-er Jahren: DM 9,--/qm Wohnfläche monatlich!"). Diese Prospektangaben sind in Fettdruck hervor-gehoben und vermitteln schon durch ihre zentrale Stellung in der Einleitung des Prospekts den Eindruck, als ob sich der Erwerber auf einkommende Mieten in dieser Höhe ohne Einschränkung und unbedingt ver-lassen könne. Die Irreführung durch die Nichtangabe der Verflechtung im Prospekt hat besondere Bedeutung, weil zwei Teil-verflechtungen offenbart worden sind, aber alle übrigen verschwiegen worden sind, denn aus der Angabe von Teilverflechtun-gen schließt der unbefangene Anleger , das weitere Verflechtungen eben nicht be-stehen.
Mangelhaft ist der Prospekt weiterhin in bezug auf die Berechnung der anfallenden Steuerersparnisse im Rahmen der Modell-rechnungen für die Herstellungs- und Ver-mietungsphase. Die Berechnungen basieren auf dem Einsatz einer Einkommensteuerer-sparnis bei einer Progression von 58 %, die der durchschnittliche Anleger bei wei-tem nicht erreicht. Nach dem eigenen Vor-trag der Beklagten sind für das Objekt im wesentlichen Anleger geworben worden, die über ein Einkommen in der Größenordnung von etwa 50.000,-- DM jährlich verfügten (vgl. Schriftsatz der Beklagten vom 9. Ok-tober 1990, S. 27 unten). Wenn bei einem derartigen Adressatenkreis in der Modell-rechnung die Einkommensteuerersparnis mit einem bestimmten DM-Betrag ausgewiesen ist und dies lediglich mit dem Klammerzusatz "Progression 58 %" erläutert wird, ist dies für die Anleger irreführend. Der durchschnittliche Anleger dieser Einkom-mensklasse ist nicht in der Lage, ohne weiteres zu beurteilen, in welcher Größen-ordnung für ihn eine Einkommensteuerer-sparnis in Betracht kommt. Der Prospekt-verantwortliche muß daher mindestens klar-stellen, bei welchem Einkommen von einer Progression in Höhe von 58 % ausgegangen werden kann.
Ein weiterer Prospektmangel der Modell-rechnung liegt darin, daß in der Modell-rechnung die Tilgung nicht - und zwar auch nicht in Höhe des Disagios - berücksich-tigt worden ist. Zwar erklärt der Prospekt an sich zutreffend ausdrücklich, daß die Tilgung nicht zu berücksichtigen sei, da sie nur eine Vermögensverschiebung dar-stelle. Dies berücksichtigt aber nicht, daß außerdem das Disagio mit 10 % der Dar-lehenssumme zurückzuführen ist.
3)
Die Mangelhaftigkeit des Prospektes ist von der Beklagten auch zu vertreten. Die im Prospekt enthaltene Beschränkung der Verantwortlichkeit auf grobe Fahrlässig-keit ist wegen Verstosses gegen § 9 Abs. 2 AGBG unwirksam. Dies folgt daraus, daß der Anleger sich gerade auf eine mit der übli-chen Sorgfalt vorgenommene Überprüfung durch den Treuhänder verläßt, so daß eine Einschränkung seiner Rechte in diesem Punkt die Erreichung des Vertragszwecks gefährden würde. Die Beklagte hat hin-sichtlich der genannten Prospektmängel mindestens fahrlässig gehandelt, denn als Wirtschaftsprüferin hätte sie Existenz und Zuverlässigkeit der genannten Garantiege-ber überprüfen müssen, sich über Verflech-tungen eingehend informieren müssen und die wirtschaftlichen Berechnungen klar und vollständig anstellen müssen.
III.
Die Beklagte ist den Klägern auch nach den Grundsätzen des Verschuldens bei den Ver-tragsverhandlungen (culpa in contrahendo) zum Schadensersatz verpflichtet. Ansprüche aus Prospekthaftung und aus culpa in con-trahendo bestehen nebeneinander (BGH NJW 1990, 2461 = WM 1990, 1276). Die Beklagte hat als vorgesehene Treuhänderin besonde-res persönliches Vertrauen in Anspruch ge-nommen. Dabei kommt es nicht darauf an, daß die Beklagte nicht mit den Klägern persönlich verhandelt hat, es genügt viel-mehr, daß der Beitritt zur Bauherrenge-meinschaft über die Beklagte erfolgt ist, denn schon darin liegt die Inanspruchnahme besonderen persönlichen Vertrauens (vgl. BGH NJW 1984, 2523 und BGH Urt. v. 25.10.1990 - VII ZR 284/88 -).
Die Beklagte hat gegen ihre Aufklärungs-pflichten im Rahmen der Vertragsverhand-lungen verstoßen. Sie kannte nach der ihr vorliegenden Selbstauskunft der Kläger de-ren Einkommens- und Vermögensverhältnisse und konnte erkennen, daß die Modellrech-nungen im Prospekt auf die Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Kläger nicht zu-trafen. Die Beklagte hat ihre Informa-tionspflichten auch nicht durch Einschal-tung der Zeugin H. erfüllt, denn diese ist nach ihrem eigenen Vortrag nicht für sie, sondern für die Vermittlerin tätig geworden. Insbesondere wäre die Beklagte verpflichtet gewesen, darauf hinzuweisen, daß die in der kalkulatorischen Gesamtbe-trachtung vorgesehene Einkommenssteuerer-sparnis von 7.861,-- DM bei den Einkom-mensverhältnissen der Kläger bei weitem nicht erreicht wurde, da dies eine Einkom-menssteuerprogression von 58 % voraussetz-te. Bei den Einkommens- und Vermögensver-hältnissen der Kläger war eine solche Pro-gression von vorneherein nicht erreichbar. Die Kläger hätten von der sachkundigen Be-klagten vielmehr über die auf sie nach ih-ren Verhältnissen zukommende Gesamtbela-stung hingewiesen werden müssen und auch darauf, daß bei einer Verschlechterung der Einkommensverhältnisse im Verlauf der nächsten 5 Jahre die in die Rechnung ein-gestellte Einkommenssteuerersparnis noch geringer sein könnte, ohne daß dies auf die laufenden Verpflichtungen einen Ein-fluß hatte. Diese Pflichten bestehen je-denfalls dann, wenn - wie hier - der Treu-händer erkennen kann, daß sich die Anleger an dem Objekt schon wegen der Entfernung von ihrem Wohnort nicht etwa mit dem Ziel einer späteren Eigennutzung beteiligen, sondern wenn die Rentabilität der Beteili-gung wegen der den Sachwert erheblich übersteigenden Projektkosten (hier: Kosten für die Sachsubstanz von 112.000,-- DM ge-genüber Gesamtkosten des Projekts für den Anleger in Höhe von ca. 182.000,-- DM) entscheidend von den Steuervorteilen ab-hängt.
Weiter sind, wie schon zur Prospekthaftung ausgeführt, Aufklärungspflichten in bezug auf die Sicherheit der Erzielung der im Prospekt eingesetzten Mieten, der beste-henden Verflechtungen und der Nichtberück-sichtigung des Disagios in der Modellrech-nung verletzt worden.
Die Pflichtverletzungen hat die Beklagte zu vertreten , da auch in bezug auf die Ansprüche aus culpa in contrahendo die Be-schränkung der Verantwortlichkeit auf gro-be Fahrlässigkeit wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 2 AGBG unwirksam ist.
IV.
1.
Die Belastung mit den vertraglichen Ver-pflichtungen durch Beitritt zur Bauherren-gemeinschaft ist ein unmittelbar kausal verursachter Schaden sowohl aufgrund des mangelhaften Prospektes als auch der Pflichtverletzungen bei den Vertragsver-handlungen. Bei der Frage nach dem Kausal-zusammenhang ist nicht auf das letzte, sondern auf das erste Glied der Ursachen-kette, mithin auf die Anlageentscheidung abzustellen (so BGH NJW 1990, 2461 = WM 1990, 1276). Der ohne die richtige Infor-mation getroffene Anlageentschluß ist von den Mängeln dieser Information beeinflußt. Die mit der unzulänglichen Information verbundene Gefahr, das Anlagerisiko zu verkennen, hat sich in der nachfolgenden Anlageentscheidung in zurechenbarer Weise verwirklicht.
Die Beklagte hat demgegenüber nicht darge-legt und bewiesen, daß sich ihre Pflicht-verletzung auf den Schadenseintritt nicht ausgewirkt hat. Steht die Verletzung einer Aufklärungspflicht fest, bleibt aber un-klar, wie sich der Vertragspartner bei ge-höriger Erfüllung der Aufklärungspflicht verhalten hätte, so geht diese Unklarheit zu Lasten des Aufklärungspflichtigen, denn die Aufklärungspflicht dient dazu, dem Vertragspartner Klarheit über das mit dem Vertragsschluß verknüpfte Risiko zu ver-schaffen (BGH WM 1990, 1659 und NJW 1990, 2461 = WM 1990, 1276; NJW-RR 1989, 150).
Hier hat die Beklagte nicht schlüssig dar-getan, daß sich die Kläger auch bei gehö-riger Information am Projekt beteiligt hätten. Dazu reicht nicht aus, daß die Kläger von einigen Mängeln des Prospekts (Austausch des Mietervermittlers, Erzie-lung einer geringeren Miete) später Kennt-nis erlangt haben, ohne daraufhin Rechte gegen die Beklagte oder andere Verantwort-liche geltend zu machen. Es ist nicht dar-getan, daß die rechtlich unerfahrenen Klä-ger zum damaligen Zeitpunkt Kenntnis von ihren Rechten gehabt hätten. Aus der blo-ßen Entgegennahme von Informationen ergibt sich das Einverständnis nicht. Wenn die Verantwortlichen für die fehlerhafte In-formation die Information nach Vertrags-schluß richtigstellen, können sie sich auf ein Einverständnis durch konkludentes Ver-halten grundsätzlich nur berufen, wenn sie die Geschädigten auch auf ihre Rechte hin-gewiesen haben, falls nicht ausnahmsweise davon auszugehen ist, daß die Geschädigten ihre Rechte kennen (vgl. BGH WM 1988, 1685).
2.
Bei unzutreffender Prospektinformation liegt ebenso wie bei c.i.c. der Schaden grundsätzlich darin, daß der Anleger dem Bauherrenmodell beigetreten ist. Der Scha-densausgleich erfolgt daher in beiden Fäl-len durch Rückzahlung der Aufwendungen ge-gen Rückübertragung der Beteiligung (OLG Köln EWiR 1987, 348 m. Anm. Rumler-Det-zel).
Ersatzfähiger Schaden sind daher alle Zah-lungen, die die Kläger in Zusammenhang mit dem Projekt freiwillig oder aufgrund von Pfändungen geleistet haben, die eingegan-genen Verpflichtungen gegenüber der finan-zierenden Bank sowie die drohende Rückfor-derung durch das Finanzamt. Der Umstand , daß es zur Zwangsversteigerung des Objekts gekommen ist, ändert daran grundsätzlich nichts. Schadensmindernd sind die Posten anzusetzen, die in Zusammenhang mit dem Projekt in das Privatvermögen der Kläger geflossen sind. Dies sind die Vorsteuerer-stattung durch das Finanzamt in Höhe von 15.342,82 DM und die Miete für Januar 1986 in Höhe von 372,18 DM.
Die Schadensersatzpflichtung der Beklagten ist dem Grunde nach nicht durch ein Mit-verschulden der Kläger gemäß § 254 BGB eingeschränkt. Die Beklagte kann sich nicht darauf berufen, daß die Kläger bei der Anlageentscheidung selbst hätten er-kennen können, daß das Anlageprojekt für sie nicht geeignet war. Da es gerade Auf-gabe der Beklagten war, die Kläger durch einen richtigen Prospektinhalt bzw. durch zutreffende Information vor Vertragsschluß über die Risiken aufzuklären, kann sie sich nicht darauf berufen, daß die Kläger anderweitige Informationen hätten einholen müssen (vgl. BGH NJW-RR 1988, 856, Pa-landt-Heinrichs, 50. Aufl., § 254 BGB Rn. 19 m. w. N.).
Hinsichtlich der Höhe des eingetretenen Schadens müssen sich die Kläger allerdings gemäß § 254 BGB ein Mitverschulden zurech-nen lassen. Daß es zur Zwangsversteigerung des Objekts gekommen ist, ist im Wesentli-chen auf das eigene Verhalten der Kläger zurückzuführen, die über längere Zeit hin-weg die eingegangenen Verpflichtungen nicht erfüllt haben.
Es ist zwar grundsätzlich das Risiko des Schädigers, daß der Geschädigte auch wegen des Hinzutretens weiterer Umstände (Kurz-arbeit, Geburt des zweiten Kindes) das für ihn ohnehin ungeeignete Objekt nicht hal-ten kann. Hier sind die Zahlungsverzöge-rungen aber nur teilweise auf solche Um-stände zurückzuführen, und die Kläger ha-ben es auch versäumt, rechtzeitig Rechte gegen die Beklagte geltend zu machen und sie aufzufordern bzw. ihr Gelegenheit zu geben, die verlustbringende Zwangsverstei-gerung zu vermeiden.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme kön-nen sich die Kläger insoweit auch nicht auf eine Falschberatung durch die Zeugin H. berufen, denn die Vernehmung der Zeugin hat nichts dafür ergeben, daß diese für die Beklagte aufgetreten ist und nach dem Beginn der Zahlungsverzögerungen die Kläger im Namen der Beklagten mit Worten wie "es komme schon alles wieder in Ord-nung" vertröstet hat.
Das Mitverschulden der Kläger für die Höhe des enstandenen Schadens bemißt der Senat gemäß § 287 ZPO so , daß die Kläger die Differenz zwischen dem Verkehrswert des Objektes (105.000,-- DM nach dem Gutachten des Sachverständigen im Zwangsversteige-rungsverfahren, an dessen Richtigkeit kein Anlaß zu zweifeln besteht) und dem Ver-steigerungserlös (75.500,-- DM) nicht er-setzt verlangen können. Weiter können die Kläger die durch die Zwangsversteigerung verursachten Kosten, die in der Verpflich-tung gegenüber der Bank enthalten sind, nicht ersetzt verlangen (1.496,60 DM nach der Kontoabrechnung der D. K. für B. vom 24.01.1990).
Ein weitergehendes Mitverschulden an der Höhe des enstandenen Schadens berücksich-tigt der Senat nicht, da es insoweit an einer Schätzungsgrundlage fehlt und sich die Beklagte nicht darauf berufen kann, so gestellt zu werden, wie sie bei pünktli-cher Verpflichtungserfüllung durch die Kläger stünde.
Zu ersetzen sind daher folgende Beträge:
(1)
Gezahlte Leistungsraten vom 01.12.1985 - 01.05.1987 zu je 934,06 DM, wobei die am 01.01.1986 eingezogene Rate nur 171,06 DM betrug. 171,06 DM + 17 x 934,06 DM = 16.050,08 DM. Für die Folgezeit sind Lei-stungsraten dem Konto belastet, aber nicht von den Klägern bezahlt worden.
(2)
Lohnpfändungen von Januar 1988 bis Dezem-ber 1989 = 8.041,-- DM.
(3)
Im Jahre 1990 geleistete Zahlungen nach dem unwidersprochen gebliebenen Schrift-satz vom 19.11.1990 der Kläger: 14.328,75 DM
Summe (1) - (3) = 38.419,83 DM. Von diesem Betrag sind die erhaltene Vorsteuer (15.342,82 DM) und die Miete für Januar 1986 (372,18 DM) abzuziehen, so daß 22.704,83 DM verbleiben.
d)
Ferner hat die Beklagte die KLäger von der Verbindlichkeit gegenüber der D. K. für B. (jetzt: D. B. , Filiale K. ) abzüglich ei-nes Betrages von 31.996,60 DM nebst den auf diesen Betrag entfallenden Zinsen seit dem 28.11.1989 freizustellen, wobei der Senat vom Zeitpunkt der Auszahlung des Steigerlöses ausgeht, da ohne das Mitver-schulden der Kläger das Darlehen um den vollen Verkehrswert zurückgeführt worden wäre bzw. das Darlehenskonto nicht mit Ko-sten der Zwangsversteigerung belastet wor-den wäre.
e)
Das Feststellungsbegehren ist gerechtfer-tigt, da den Klägern ohne den Vertrags-schluß keine Steuerrückforderung durch das Finanzamt drohen würde.
f)
Die Zinsforderung folgt aus § 291 BGB.
4)
Die Ansprüche aus Prospekthaftung und Ver-schulden bei Vertragsschluß sind nicht verjährt.
Nach dem Treuhandvertrag , auf dessen Ver-jährungsfrist der Prospekt verweist (S. 34 des Prospekts: Eventuelle Schadensersatz-ansprüche - auch aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis der Vertragsanbahnung - verjähren mit Ablauf des dritten Kalender-jahres nach ihrer Entstehung, soweit die abzuschließenden Verträge eine andere Ver-jährungsfrist nicht vorsehen) verjähren Schadensersatzansprüche mit Ablauf des fünften Kalenderjahres , das auf die Been-digung des Treuhandverhältnisses folgt (Ziff. IV 4 (5) des Treuhandvertrages). Sowohl die Formulierung im Prospekt als auch die im Treuhandvertrag läßt nicht die Auslegung zu, daß für Ansprüche aus Pro-spekthaftung und c. i. c. etwas anderes gelten sollte. Da das Treuhandverhältnis jedenfalls bis März 1986 bestanden hat (Erteilung der Kapitalabflußrechnung), ist die Verjährung rechtzeitig unterbrochen worden. Im übrigen ist darauf hinzuweisen, daß die aus § 20 V KAGG abgeleitete kurze Verjährung nach der neuesten Rechtspre-chung des Bundesgerichtshofs (NJW 1990, 2461 = WM 1990, 1276 und Urt. v. 25.10.1990 - VII ZR 284/88) auf das Bau-herrenmodell nicht anwendbar ist, wobei der BGH offengelassen hat, ob die Ansprü-che nach § 638 BGB oder nach § 195 BGB verjähren. Auch nach diesen Maßstäben ist die Verjährung nicht eingetreten, da das am 29.11.1988 eingereichte Prozeßkosten-hilfegesuch zur Hemmung der Verjährung ge-führt hat, die dann anschließend durch Zu-stellung der Klage unterbrochen worden ist (vgl. BGH NJW 1989, 3149 - trotz der Er-gänzungsauflagen des Landgerichts gem. Verfügung vom 16.12.1988 kann hier nicht davon ausgegangen werden, daß das Prozeß-kostenhilfegesuch noch nicht ordnungsgemäß begründet war).
5)
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 97 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Voll-streckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Festsetzung des Werts der Beschwer er-gibt sich aus § 546 Abs. 2 ZPO.
Streitwert für die Berufungsinstanz: 162.562,12 DM (Klageantrag zu 1): 108.608,99 DM; Klageantrag zu 2): 43.953,13 DM; Klageantrag zu 3): 10.000,--DM).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 23 AGBG
§ 254 BGB
§ 287 ZPO
§ 638 BGB
§ 195 BGB
§ 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG
§ 9 Abs. 2 AGBG
§ 20 V KAGG
§ 546 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1990, 2461
WM 1990, 1276
WM 1990, 1658
WM 1990,
1658
NJW 1984, 2523
WM 1990, 1659
WM
1990, 1276
NJW-RR 1989, 150
WM 1988,
1685
NJW-RR 1988, 856
NJW 1989, 3149
VII ZR 284/88