Oberlandesgericht Stuttgart (Baden-Württemberg, )
Urteil vom 2013-11-07, Aktenzeichen 13 U 76/13

Tenor:
1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Heilbronn, Az.: 23 O 72/12 KfH vom 17.04.2013 abgeändert:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 45.310,63 EUR brutto nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 22.692,51 EUR seit 19.07.2011 und aus 22618,12 EUR seit 28.07.2012 zu zahlen.
2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung seitens der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Streitwert: 45.310,63 EUR

Tatbestand:
1
Die Klägerin begehrt als Vermieterin von der Beklagten als Mieterin restliche Grundsteuer aus den Nebenkostenabrechnungen 2010 und 2011.
2
Die Parteien streiten über die Anwendbarkeit und Auslegung folgender Klausel im Mietvertrag:
3
§ 5 Z. 1.7 : „Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen der Grundsteuer gegenüber der bei Übergabe des Objektes erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter im gleichen vorerwähnten Verhältnis …“.
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Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen.
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Das Landgericht wies die Klage ab. Aus den von Klägerseite vorgelegten Grundsteuermessbescheiden vom 07.02.2008 und vom 25.11.2009 ergebe sich, dass der Bescheid vom 07.02.2008 für das unbebaute Grundstück und der Bescheid vom 25.11.2009 als Neuveranlagung für das nunmehr fertig gestellte Geschäftshaus ergangen seien. Die streitgegenständliche Klausel im Mietvertrag sei eindeutig auf das Objekt bezogen. Dies zeige sich bereits daran, dass der Mietvertrag gemäß dessen § 2 erst mit der Übergabe des Mietobjekts zu laufen beginne. Dieses Objekt sei das fertig gestellte Geschäftshaus. Grundlage des Grundsteuermessbescheids vom 07.02.2008 sei jedoch das unbebaute Grundstück und damit gerade nicht das Mietobjekt. Basis für den Grundsteuerbescheid vom 09.01.2009 sei damit ebenfalls das unbebaute Grundstück, da sich mit Ausnahme des Grundsteuermessbetrages im Vergleich zum Grundsteuerbescheid vom 11.01.2010 ansonsten keine Veränderung ergeben habe. Diesem späteren Bescheid liege der Grundsteuermessbescheid vom 25.11.2009 mit dem vierfachen Grundsteuermessbetrag zu Grunde. Dort sei durch den Untertitel eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass es sich um einen Neuveranlagung handele. Eine Neuveranlagung sei jedoch nicht mit einer Erhöhung der Grundsteuer gleichzusetzen. Die Grundsteuer sei, basierend auf der Neuveranlagung des Grundsteuermessbetrages vom 25.11.2009 für das fertiggestellte und bezogene Objekt erstmalig im Grundsteuerbescheid vom 11.01.2010 festgesetzt worden.
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Die Festsetzung im Grundsteuerbescheid vom 09.01.2009 habe dagegen auf dem Grundsteuermessbetrag für das unbebaute Grundstück vom 07.02.2008 basiert und eine Nachveranlagung auf den 01.01.2008 dargestellt und damit auf einen Zeitpunkt, als der Mietvertrag im Hinblick auf die erst am 01.12.2008 übergebenen Räumlichkeiten nicht nur noch nicht zu laufen begonnen hatte, sondern auch das Mietobjekt noch nicht errichtet gewesen sei. Die bei Übergabe des Objekts für das Objekt erhobene Grundsteuer sei damit erstmals festgesetzt durch den Bescheid vom 11.01.2010. Die Grundsteuer im Bescheid vom 09.01.2009 sei dagegen nicht die Grundsteuer für das Mietobjekt, sondern die Grundsteuer für das unbebaute Grundstück, auf dem das Mietobjekt nach Festsetzung des Grundsteuermessbetrages errichtet worden sei.
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Da eine Erhöhung der Grundsteuer für das Objekt bislang nicht erfolgt sei, habe die Grundsteuer gemäß Vertrag die Klägerin alleine zu tragen.
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Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihren erstinstanzlichen Antrag in vollem Umfang weiter. Sie rügt die Verletzung materiellen Rechts, §§ 157, 133 BGB, sowie die fehlende Sachaufklärung.
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Zwar gehe das Landgericht zutreffend davon aus, dass die streitgegenständliche Mietvertragsklausel § 5 1.7 entgegen der von der Beklagten vertretenen Ansicht wirksam sei. Entgegen der Auffassung des Landgerichts seien jedoch auch die tatbestandlichen Voraussetzungen, nämlich die Erhöhung der Grundsteuer gegenüber derjenigen zum Zeitpunkt der Übergabe des Objekts, bereits eingetreten, so dass die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Grundsteuer i.H.v. 45310,63 EUR als Betriebsnebenkosten aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag habe.
10
Bereits der Wortlaut der Klausel stütze das vom Landgericht gefundene Auslegungsergebnis nicht. So sei in der Klausel nicht wie sonst im Mietvertrag vom „Mietobjekt“, sondern lediglich von der Übergabe des „Objektes“ die Rede. Schon aus diesem Grunde liege es fern, auch im Rahmen der Klausel § 5 1.7 das „Objekt“ mit dem fertiggestellten Geschäftshaus gleichzusetzen. Noch deutlicher werde dies, wenn man sich auch den Rest der Klausel genauer betrachte. Dort sei von der „bei Übergabe des Objektes erhobenen Grundsteuer“ die Rede. Die Klausel stelle damit auf die zum Zeitpunkt der Übergabe bereits erhobenen Grundsteuern ab. Würde man hingegen das Verständnis des Landgerichts zu Grunde legen wollen, hätte man auf den Zeitpunkt der für den Zeitpunkt der Übergabe rückwirkend festgesetzten Grundsteuern abstellen müssen. Dieses sei hingegen gerade nicht der Fall. Zum Zeitpunkt der Übergabe des Objektes am 01.12.2008, nämlich des Geschäftshauses, habe der Grundsteuerbescheid vom 09.01.2009 gegolten. Darin heiße es ausdrücklich, dass für das Geschäftshaus K… Flst.Nr. 13/1 für das Jahr 2009 Steuern i.H.v. 16029,24 EUR festgesetzt werden. Mit Grundsteuerbescheid vom 11.01.2010 sei für das gleiche Objekt die Grundsteuer auf einen Betrag i.H.v. 66998,14 EUR festgesetzt worden. Vergleiche man die eben bereits erhobenen Grundsteuern für das Objekt zum Zeitpunkt der Übergabe des Objektes mit den Grundsteuern ein Jahr später, sei unschwer eine Erhöhung zu erkennen, welche dementsprechend auch von der Beklagten gemäß Mietvertrag anteilig zu tragen sei. Die Klausel stelle damit gerade nicht auf die für den Zeitpunkt der Übergabe für ein fertig gestelltes Geschäftshaus zu erhebenden Steuern ab, sondern gehe von dem im Zeitpunkt der Übergabe festgelegten Ist-Zustand aus. Der Grund für die Erhöhung der Grundsteuer sei daher unerheblich und werde dementsprechend auch in der streitgegenständlichen Klausel nicht erwähnt. Entsprechend habe dies auch das Oberlandesgericht Frankfurt in seiner Entscheidung vom 10.02.1999, Az. 17 U 210/97 (NJW-RR 2000, 377), erkannt.
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Ein Abstellen auf die zum Zeitpunkt der Übergabe der fertig gestellten Mieträumlichkeiten erhobenen Steuern als Vergleichsbasis mache keinen Sinn. Wie der Klägerin als auch der Beklagten bekannt gewesen sei, sei zum Zeitpunkt der Übergabe der Mieträumlichkeiten für diese noch keine endgültige Festsetzung und damit keine Erhebung von Grundsteuern erfolgt. Damit hätte man aber keinen wirksamen Vergleichszeitpunkt mehr, was ersichtlich nicht gewollt sein könne. Würde man folglich die Klausel im landgerichtlichen Sinne verstehen wollen, wäre die Erwähnung der Übergabe des Objektes als Vergleichszeitpunkt überflüssig gewesen. Es hätte ausgereicht zu formulieren: "Die für das fertiggestellte Objekt von der Stadt zu erhebenden Grundsteuern werden von der Vermieterin getragen. Nachträgliche Erhöhungen sind von der Mieterin zu tragen".
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Selbst wenn es im Grundsteuermessbescheid vom 07.02.2008 heiße, dass dieser für das unbebaute Grundstück gelte, sei unstreitig, dass das streitgegenständliche Grundstück bereits bebaut gewesen sei.
13
§ 5 des Mietvertrages schicke der streitgegenständlichen Klausel und allen Nebenkosten folgendes voraus: „Folgende Nebenkosten des Mietobjektes bzw. des GH sind von der Mieterin allein bzw. anteilig im Verhältnis ihrer Mietfläche zur gesamten Mietfläche zu tragen. Im Einzelnen gilt hierzu (…)“
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Bereits hieraus werde deutlich, dass die Klägerin als Vermieterin beabsichtigt habe, die Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Der Wille des Vermieters sei es, stets durch die Vermietung sein für die Bebauung eingesetztes Kapital zu amortisieren und darüber hinaus einen Gewinn zu erzielen. Dieser Wille komme durch § 5 des Mietvertrages zum Ausdruck. Vor dem Hintergrund, dass sowohl die Klägerin, als auch die Beklagte nicht nur unerheblich auf dem Immobilienmarkt tätig seien, beide gewusst hätten, dass die Festsetzung der Grundsteuer nach der Bebauung eines Grundstücks regelmäßig erst geraume Zeit nach dem Zeitpunkt der Übergabe erfolge, erscheine es lebensfremd, anzunehmen, dass diese Steuer dann sogar nach dem Willen der Klägerin als Vermieterin auch von dieser hätte getragen werden sollen und nicht auf die Beklagte umzulegen war.
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Im Übrigen seien aber auch beide Parteien entgegen dem Vortrag der Beklagten von der Auslegung der Klausel in dem von der Klägerin vertretenen Sinne bei Abschluss des Mietvertrages am 19.03./06.03.2007 ausgegangen. Insofern sei der wirkliche und übereinstimmende Wille der Parteien entscheidend und gehe einer anderen, insbesondere auch gegenteiligen Auslegung der Vertragsklausel vor. Für eine Auslegung der Mietvertragsklausel in dem vom Landgericht beschriebenen Sinne bestehe schon aus diesem Grund kein Raum. Das Landgericht lasse diesbezüglich den weiteren erstinstanzlichen Vortrag der Klägerin vollkommen unberücksichtigt. Zwischen den Parteien bestünden weitere Mietverträge. Auch der Mietvertrag vom 02.04.1998 über ein Objekt in B. beinhalte die hier streitgegenständliche Klausel. Die dortige Umlegungspraxis sei von der Beklagten akzeptiert worden. Der Vortrag der Beklagten, dass die unberechtigte Umlage der Grundsteuer zunächst übersehen worden sei, sei wenig glaubhaft. Insbesondere der Vortrag der Beklagten, dass man lediglich von der Anhebung des kommunalen Hebesatzes ausgegangen sei, erscheine bei einer solch gravierenden Differenz der explizit und deutlich hervorgehobenen Steuerbeträge nicht mehr nachvollziehbar. Vielmehr habe die Beklagte die Nebenkostenabrechnung 2004 im einzelnen geprüft und damit sehr wohl bereits spätestens seit 2005 Kenntnis über das klägerische Verständnis der Klausel gehabt. Sie habe die Klausel bis ins Jahr 2010 jedoch unbeanstandet gelassen. Erst nachdem die Grundsteuererhöhungen zu nicht unerheblichen Nebenkostennachzahlungen hinsichtlich der anderen von der Beklagten angemieteten Objekte führten, hätte sich die Beklagte dazu entschlossen, die streitgegenständliche Klausel nicht in dem klägerischen und bis dahin auch übereinstimmenden Verständnis beider Parteien zu verstehen. Dies ändere aber nichts daran, dass beide Parteien bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2007 das klägerische Verständnis der Klausel dem Vertragsverhältnis zu Grunde legten und damit dieses auch für die Beklagte mangels Auslegungsbedürftigkeit verbindlich sei. Bei dem Objekt in Bocholt seien die Nebenkostenabrechnungen bis zum heutigen Tage unbeanstandet beglichen worden und der Vertrag am 14./16.12.2011 ohne Änderungen um weitere zehn Jahre verlängert worden. Soweit die Beklagte diesbezüglich den Begriff der Relativität der Schuldverhältnisse bemühe, verkenne sie, dass es sich zwar um unterschiedliche Objekte handele, jedoch um die gleichen Parteien und die gleiche Vertragsformulierung. Hätte die Beklagte die Klausel tatsächlich bei Abschluss des Vertrages in Heilbronn anders verstehen wollen, als beim Abschluss des auch so praktizierten Mietvertrages in B., wäre es ihre Aufgabe gewesen, der Klägerin mitzuteilen, dass Sie mit der Regelung nicht einverstanden sei.
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Die Klägerin beantragt,
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das am 17.04.2013 verkündete Urteil des Landgerichts Heilbronn, Az.: 23 O 72/12 KfH, abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 45310,63 EUR brutto nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz zu zahlen, und zwar aus 22692,51 EUR ab dem 19.07.2011 und aus 22618,12 EUR ab dem 28.07.2012.
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Die Beklagte beantragt,
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die Berufung der Klägerin gegen das am 17.04.2013 verkündete Urteil des Landgerichts Heilbronn (Az.: 23 O 72/12) zurückzuweisen.
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Die vorliegende Mehrbelastungsklausel knüpfe zeitlich an den Vertragsbeginn an. Nach der Klausel seien Erhöhungen der Grundsteuer gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer anteilig von den Mietern zu tragen. Gemäß § 2 des Mietvertrags beginne der Vortrag mit der Übergabe, so dass die Leitsätze des Oberlandesgerichts Celle im Urteil vom 15. 1.1989, Az. 2 U 259/88, unmittelbar anwendbar seien. Danach sei der Mieter zur Zahlung einer während der Vertragszeit erhöhten Grundsteuer dann nicht verpflichtet, wenn bei Vertragsbeginn dem Einheitswert und der Grundsteuer ein unbebautes Grundstück zugrunde gelegt war und erst während der Laufzeit des Mietvertrags eine Neuveranlagung auf der Grundlage der bis Mietbeginn eingetretenen baulichen Veränderungen vorgenommen wird. Die Gesamtschau der mietvertraglichen Regelungen belege, dass der gesamte Vertrag auf noch zu errichtende Mietflächen zugeschnitten sei und die Mehrbelastungsklausel folglich dahingehend zu verstehen sei, dass diese nur Grundsteuererhöhungen erfasse, welche sich auf das errichtete Mietobjekt beziehen. Die vereinbarte Miete beziehe sich auf das noch zu errichtende Mietobjekt, wobei die Verpflichtung zur Mietzahlung erst mit der Geschäftseröffnung nach erfolgter Übergabe beginne. Vor diesem Hintergrund habe das Landgericht zutreffend entschieden, dass es sich bei der Neuveranlagung der Grundsteuer nach Errichtung des Geschäftshauses und der Mietflächen nicht um eine "Erhöhung", sondern um die erste Festsetzung der Grundsteuer im Sinne der Mehrbelastungsklausel handele. Folgte man dem Klauselverständnis der Klägerin, wonach bereits die erstmalige Festsetzung der Grundsteuer für das errichtete Mietobjekt auf die Mieter abgewälzt werde, dann hätten diese mehr als 75 % der Grundsteuer zuzüglich aller weiteren Erhöhungen zu tragen. Dies würde den vereinbarten Grundsatz, wonach die Vermieterin die Grundsteuer zahle, auf den Kopf stellen.
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Bei der streitgegenständlichen Mehrbelastungsklausel handele es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung der Klägerin. Etwaige Zweifel bei der Auslegung gingen von vorneherein zulasten der Klägerin, § 305c Abs. 2 BGB. Ungeachtet dessen verstoße die Mehrbelastungsklausel gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 S. 2 BGB, da sie keine betragsmäßige Beschränkung enthalte und dadurch die Beklagte mit einem unabsehbaren Kostenrisiko einseitig und unangemessen belaste. Mit Blick auf die Intransparenz sei ein abstrakt genereller Prüfungsmaßstab zu Grunde zu legen, so dass es auf eine angebliche Geschäftserfahrenheit der Beklagten und deren individuelles Vorstellungsbild von vorneherein nicht ankomme. Das Klauselverständnis der Klägerin verkehre den mietvertraglichen Grundsatz, wonach die Klägerin die Grundsteuer zu tragen habe, in sein komplettes Gegenteil.
22
Auf die Verfügung des Senats vom 04.10.2013 legte die Klägerin den Grundsteuerbescheid der Stadt Heilbronn vom 28.03.2008 vor. Danach erfolgte die Steuerfestsetzung für 2008 wie im der Berechnung des Klageanspruchs zugrunde gelegten Grundsteuerbescheid für das Jahr 2009 i.H.v. 16029,24 EUR auf der Basis eines Messbetrages von 3909,57 EUR.II.
Auf die Verfügung des Senats vom 04.10.2013 legte die Klägerin den Grundsteuerbescheid der Stadt Heilbronn vom 28.03.2008 vor. Danach erfolgte die Steuerfestsetzung für 2008 wie im der Berechnung des Klageanspruchs zugrunde gelegten Grundsteuerbescheid für das Jahr 2009 i.H.v. 16029,24 EUR auf der Basis eines Messbetrages von 3909,57 EUR.

Entscheidungsgründe:
23
Die Berufung der Klägerin ist begründet. Die Regelung in § 5 Z. 1.7 des Mietvertrags, wonach die Vermieterin die Grundsteuer zahlt und Erhöhungen der Grundsteuer gegenüber der bei Übergabe des Objektes erhobenen Grundsteuer die Mieter im gleichen vorerwähnten Verhältnis tragen, genügt dem Bestimmtheits- und Transparenzgebot. Nach dieser Regelung hat die Beklagte den Unterschiedsbetrag der Grundsteuer, der sich aus der Neuveranlagung aufgrund der Bebauung des Grundstücks mit einem Geschäftshaus ergibt, zu tragen.
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1. Eine vorrangige individualvertragliche Einigung über den Umfang der Grundsteuerabwälzung auf die Mieterin wurde nicht getroffen.
25
Die Klägerin hat nicht behauptet, dass die Parteien sich mündlich über den Vertragstext hinaus bei den Vertragsverhandlungen darüber einigten, dass der Mieter die Kosten der Erhöhung der Grundsteuer zu tragen hat und diese nicht in der Miete enthalten ist. Nach der Behauptung der Klägerin hätte der Beklagten die von der Klägerin praktizierte Anwendung der Klausel aus der Nebenkostenabrechnung für das Objekt in B. bekannt sein müssen. Dies beinhaltet keine ausdrückliche Vereinbarung dazu, dass in der Miete lediglich die Grundsteuer für das unbebaute Grundstück enthalten ist. Dagegen spricht auch die im Mietvertrag enthaltene Schriftformabrede. Daher ist für eine Auslegung der streitigen Klausel Raum (vgl. BGH, Urteil vom 13.06.1984 – VIII ZR 141/83, ZMR 1984, 337).2.
Die Klägerin hat nicht behauptet, dass die Parteien sich mündlich über den Vertragstext hinaus bei den Vertragsverhandlungen darüber einigten, dass der Mieter die Kosten der Erhöhung der Grundsteuer zu tragen hat und diese nicht in der Miete enthalten ist. Nach der Behauptung der Klägerin hätte der Beklagten die von der Klägerin praktizierte Anwendung der Klausel aus der Nebenkostenabrechnung für das Objekt in B. bekannt sein müssen. Dies beinhaltet keine ausdrückliche Vereinbarung dazu, dass in der Miete lediglich die Grundsteuer für das unbebaute Grundstück enthalten ist. Dagegen spricht auch die im Mietvertrag enthaltene Schriftformabrede. Daher ist für eine Auslegung der streitigen Klausel Raum (vgl. BGH, Urteil vom 13.06.1984 – VIII ZR 141/83, ZMR 1984, 337).
2.
26
a) Die Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen richtet sich grundsätzlich nach den allgemeinen Regeln, die für die Auslegung rechtsgeschäftlicher Willenserklärungen maßgeblich sind (§§ 133, 157).
27
Nach §§ 133, 157 BGB ist bei der Auslegung von Willenserklärungen und Verträgen der wirkliche Wille der Erklärenden zu erforschen. Dabei ist vom Wortlaut der Erklärung auszugehen. Bei seiner Willenserforschung hat der Tatrichter aber auch den mit der Absprache verfolgten Zweck, die Interessenlage der Parteien und die sonstigen Begleitumstände zu berücksichtigen, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können. Dabei sind empfangsbedürftige Willenserklärungen so auszulegen, wie sie der Empfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 58/09 –, BGHZ 184, 128-137). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn ausgehend von ihrem Wortlaut einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Kreise verstanden werden (vgl. BGH, Urteil vom 23. April 2008 – XII ZR 62/06 –, BGHZ 176, 191-198).
28
b) Der Wortlaut der hier zu beurteilenden Klausel („Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen der Grundsteuer gegenüber der bei Übergabe des Objektes erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter im gleichen vorerwähnten Verhältnis …“) ist eindeutig.
29
(1) „Erhöhungen der Grundsteuer“
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Danach werden alle Erhöhungen der Grundsteuer erfasst. Eine Unterscheidung nach verschiedenen Ursachen der Erhöhungen wird nicht vorgenommen. Der Begriff der Erhöhung erfasst den Unterschiedsbetrag zwischen zu unterschiedlichen Zeitpunkten erhobenen Steuern. Ob sich die Erhöhung der Grundsteuer aus einer Änderung der Bemessungsgrundlage (hier: Erhöhung des Einheitswertes infolge höherer Roherträge nach Bebauung des Grundstücks), aus einer Änderung der Steuermesszahl oder des Hebesatzes oder durch den Wegfall einer Steuervergünstigung ergibt, ist nach dem Wortlaut „Erhöhungen der Grundsteuer“ unerheblich. Entgegen der von der Beklagten vertretenen Auffassung kann der Begriff „Erhöhungen“ nicht auch so verstanden werden, dass erst eine nach Übergabe des Objekts für das Grundstück und das fertiggestellte Geschäftshaus eintretende Grundsteuererhöhung, die auf der Basis der bereits für das bebaute Grundstück entstandenen Grundsteuerverpflichtung errechnet wird, vom Mieter zu tragen ist. Eine solche Einschränkung enthält die Formulierung „Erhöhungen der Grundsteuer“ nicht. Insoweit unterscheidet sich die vorliegend zu beurteilende Klausel von derjenigen, die dem Urteil des OLG Hamm vom 26.09.1985, Az.: 4 U 94/85, zu Grunde lag („Alle nach Vertragsbeginn für das Vertragsgrundstück und für die darauf befindlichen Baulichkeiten eintretenden Erhöhungen“). Im dortigen Fall folgte die Mehrdeutigkeit der Klausel aus dem Zusatz „für das Vertragsgrundstück und für die darauf befindlichen Baulichkeiten“. Dadurch konnte die Klausel entweder dahin verstanden werden, dass bereits die erste Anpassung der Grundsteuer an den Bebauungstatbestand vom Mieter zu tragen ist, als auch so, dass erst eine nach Vertragsbeginn für das Grundstück und die darauf befindlichen Baulichkeiten eintretende Grundsteuererhöhung, die auf der Basis der bereits für das bebaute Grundstück entstandenen Grundsteuerverpflichtung errechnet wird, vom Mieter zu tragen ist (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 26.09.1985 - 4 U 94/85, ZMR 1986, 198). Vorliegend fehlt indessen ein den Begriff der Grundsteuererhöhungen möglicherweise einschränkender Zusatz. Nach dem Wortlaut „Erhöhungen der Grundsteuer“ ist es gleichgültig, auf welcher Basis die Erhöhungen sich ergeben und ob eine Änderung der Berechnungsbasis Ursache der Erhöhung ist.
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(2) „gegenüber der bei Übergabe des Objektes erhobenen Grundsteuer“
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Vergleichsmaßstab und Basis für die Erhöhung der Grundsteuer ist nach der Klausel die „bei Übergabe des Objektes erhobene Grundsteuer“. Auch insoweit ist der Wortlaut eindeutig. Er erfasst die Anpassung der Grundsteuer infolge der Bebauung des Grundstücks mit einem Geschäftshaus, weil er lediglich auf den Zeitpunkt („bei Übergabe des Objektes“) abstellt, nicht aber auf die „für“ das mit einem Geschäftshaus bebaute Grundstück erhobene Grundsteuer. Da die Anpassung in der Regel zeitlich verzögert nach Bebauung und Vermietung des Grundstücks erfolgt, ergibt sich daraus eine Grundsteuererhöhung gegenüber der bei Übergabe des Objektes auf der Grundlage eines unbebauten Grundstückes erhobenen Grundsteuer.
33
Insoweit besteht Übereinstimmung mit der vom OLG Celle im Urteil vom 15.11.1989 vertretenen Auffassung, unter Zugrundelegung des Wortlauts der Regelung („Grundsteuer, jedoch nur insoweit, als dass sich diese gegenüber dem Stand zur Zeit des Vertragsbeginns erhöht“) wäre die Beklagte zur Zahlung der Differenz verpflichtet (vgl. OLG Celle, Urteil vom 15.11.1989 - 2 U 259/88, ZMR 90, 410).
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c) Das Landgericht vertritt die Auffassung, die streitgegenständliche Klausel im Mietvertrag sei eindeutig auf das Objekt bezogen. Dies zeige sich bereits daran, dass der Mietvertrag gemäß dessen § 2 erst zu laufen beginne mit der Übergabe des Mietobjekts. Dieses Objekt sei das fertig gestellte Geschäftshaus.
35
Das trifft nicht zu. Die Klausel bezieht sich nicht „eindeutig auf das Objekt“, sondern auf den Zeitpunkt der Übergabe des Objekts (s.o.). Daraus, dass im Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjekts gemäß § 2 des Mietvertrages die Laufzeit des Mietverhältnisses beginnt, kann für die Auslegung der streitgegenständlichen Klausel nichts abgeleitet werden.
36
Zu den Nebenkosten bestimmt § 3 Z.1 S. 2, dass der Mietzins nicht die in § 5 aufgeführten Nebenkosten enthält. § 5 wälzt die Nebenkosten weitreichend auf die Mieterin ab. Die streitgegenständliche Klausel nimmt die Grundsteuer von der Überwälzung auf den Mieter aus und regelt zugleich eine Rückausnahme für Steuererhöhungen. Dieses Regel-Ausnahmeverhältnis spricht nicht für eine restriktive Auslegung, weil die Gesamtschau der Nebenkostenregelung den Willen zu einer möglichst umfassenden Überwälzung der Nebenkosten zeigt.
37
d) Die Klausel ist nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn ausgehend von ihrem Wortlaut einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Kreise verstanden werden. Danach erfasst die Klausel auch Grundsteuererhöhungen, die sich daraus ergeben, dass ein ursprünglich unbebautes Grundstück nach Bebauung neu veranlagt wird. Das steuerliche Bewertungsverfahren im Anschluss an eine Bebauung des Grundstücks kann sich zeitlich verzögern. Dies hat zur Folge, dass der Grundsteuerbescheid mit dem auf das bebaute Grundstück bezogenen Messbetrag in der Regel erst nach Übergabe des Mietobjekts ergeht. Für verständige und redliche Vertragspartner ist bei der gebotenen Aufmerksamkeit erkennbar, dass sich die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer nach Bebauung ändert und bedarf keiner besonderen Kenntnisse, die in den typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Kreise nicht vorhanden sind. Wer -wie die Beklagte- deutschlandweit Warenhäuser betreibt, ist daher mit den Grundlagen des Steuerrechts vertraut. Zu diesen Grundlagen gehört das Wissen über die unterschiedliche Grundsteuerlast bei bebauten und unbebauten Grundstücken. Aus der Nebenkostenregelung in § 5 wird deutlich, dass die Klägerin die Nebenkosten weitgehend auf die Beklagte überwälzen möchte. Hinsichtlich der Grundsteuer führte die von der Beklagten vertretene eingeschränkte Auslegung der Klausel dazu, dass nur bislang nicht eingetretene, im Verhältnis zur gesamten Grundsteuer voraussichtlich eher moderate Erhöhungen auf die Mieterin übergewälzt werden. Demgegenüber bedeutet die von der Klägerin vertretene Auslegung, dass der wesentliche Grundsteueranteil, der auf den durch die Bebauung erhöhten Rohertrag zurückzuführen ist, vom Mieter zu tragen ist. Zwar wurden von den Parteien zur Kalkulation der Miete keine näheren Anhaltspunkte vorgetragen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass bei einer monatlichen Miete in der Größenordnung von ca. 120000 EUR Grundsteuererhöhungen durch Anhebung der Hebesätze als geringfügig anzusetzen sind und keinen besonderen Regelungsbedarf ergeben. So ergäbe sich nach dem Grundsteuerbescheid vom 11.01.2010 bei einer Erhöhung des Hebesatzes von 410 v.H. auf 420 v. H. eine Grundsteuererhöhung von 1634,10 EUR jährlich. Vor dem Hintergrund einer verzögerten Einheitswertbestimmung durch das Finanzamt war für verständige Vertragspartner die Frage, wer die sich aus einer Neufestsetzung des Einheitswertes und Grundsteuermessbetrages nach Bebauung anfallende Grundsteuererhöhung zu tragen hat, regelungsbedürftig. Der Wille des Vermieters, der durch die Vermietung sein für die Bebauung eingesetztes Kapital amortisieren und darüber hinaus einen Gewinn erzielen will, ist - vom Gesetz gebilligt - auch für den Mieter erkennbar darauf gerichtet, seine laufenden Betriebskosten, soweit zulässig, auf den Mieter abzuwälzen. Dieses Ziel kommt in der streitigen Klausel eindeutig zum Ausdruck, wonach der Mieter Erhöhungen der Grundsteuer gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer zu tragen hat (vgl. OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 10. 2. 1999 - 17 U 210/97, NZM 2000, 243). Zwar lag in dem vom OLG Frankfurt entschiedenen Fall eine Mehrbelastungsklausel vor und die Grundsteuer war vom Mieter zu tragen, während vorliegend nur über die Mehrbelastung durch die Grundsteuererhöhung gestritten wird. Dieser Unterschied rechtfertigt jedoch keine andere Auslegung. Für den Sinn und Zweck der Mehrbelastungsklausel ist es ohne Relevanz, ob die Grundsteuer vollständig auch hinsichtlich des auf das unbebaute Grundstück entfallenden Anteils auf den Mieter übergewälzt wird, oder ob nur der diesen Teil übersteigende Betrag überwälzt werden soll.
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Das OLG Celle vertrat im Urteil vom 15.11.1989 (a.a.O.) die Auffassung, „die Vertragsvereinbarung sei nach der Verkehrsauffassung so zu verstehen, dass nur Grundsteuererhöhungen erfasst werden sollen, die sich auf das Mietobjekt als solches, also auf das bebaute Grundstück, beziehen und es wäre in dem Vertrag zum Ausdruck gekommen, wenn die Parteien - etwa in Kenntnis einer entsprechenden Handhabe der Finanzämter und Steuerämter - gewünscht hätten, dass die Beklagte Grundsteuer in Höhe der Differenz zwischen einem unbebauten und einem bebauten Grundstück zahlen sollte“. Insoweit kann der zitierten Entscheidung nicht entnommen werden, um welche Verkehrskreise es sich handelt. Der Höhe der mitgeteilten Grundsteuer für das bebaute Grundstück von 11920 DM nach, handelte es sich eher um ein Gewerbe mittlerer Größe, während vorliegend ein überregional tätiges Handelsunternehmen betroffen ist und die Grundsteuer sich auf 66998 EUR beläuft. Die Auslegung hat unter Berücksichtigung der Verhältnisse zu erfolgen, wie sie bei den Verwendern der streitigen Geschäftsbedingungen und dem von ihnen angesprochenen Kundenkreis typischerweise gegeben sind (vgl. Basedow, Münchner, Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 305 c Rn 22 m.w.N.). Jedenfalls bei Handelsunternehmen, die wie die Beklagte überregional tätig sind und Immobilien für ihren Geschäftsbetrieb anmieten, kann die sich aus der verzögerten Bewertung des Mietobjekts nach Neubau folgende Grundsteuererhöhung als bekannt vorausgesetzt werden.
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3. Aus den genannten Gründen verstößt die Klausel auch nicht gegen das Transparenzgebot. Nach § 307 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB). Nach diesem Transparenzgebot sind Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen entsprechend den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten ihrer Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu gehört auch, dass AGB wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Bei der Bewertung der Transparenz ist auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen. Dabei sind AGB nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Zwar ist das Transparenzgebot im Geschäftsverkehr mit Unternehmen nicht in gleicher Strenge wie gegenüber Verbrauchern anzuwenden. Insbesondere kann bei Unternehmen auf Grund ihrer Geschäftserfahrung sowie auf Grund der Maßgeblichkeit von Handelsgewohnheiten und Handelsbräuchen von einer besseren Erkenntnis- und Verständnismöglichkeit ausgegangen werden. Deswegen kann ihnen aber nicht zugleich ein umfassendes juristisches Verständnis unterstellt werden (vgl. BGH, Urteil vom 21. 7. 2010 - XII ZR 189/08, NJW 2010, 3152).
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Der Wortlaut der Klausel ist klar und verständlich. Er erfasst auch die Grundsteuererhöhung, die sich aus einer Neufestsetzung des Einheitswertes nach der Bebauung des Grundstücks ergibt (s.o.). Lediglich die zeitliche Verzögerung bei der Neufestsetzung durch das Finanzamt ergibt sich nicht ohne weiteres aus der Klausel selbst, sondern bedarf mehrerer Gedankenschritte. Diese können indes von einem erfahrenen Geschäftsunternehmen erwartet werden. Es drängt sich auch ohne umfassendes juristisches Verständnis auf, dass sich durch die Bebauung des Grundstücks die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ändert und diese Änderung im Jahr der Bebauung und Übergabe des Objekts noch nicht berücksichtigt ist. Dabei lässt sich die Grundsteuerbelastung durch Vergleiche mit anderen Objekten in der Größenordnung abschätzen, so dass sich die aus der Klausel ergebende Belastung erkennen ließ.
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Es handelt sich auch nicht um eine mehrdeutige Klausel, bei der nach § 305 c BGB Zweifel bei der Auslegung zu Lasten des Verwenders gehen. Für die Anwendung der Unklarheitenregel genügt nicht, dass Streit über die Auslegung besteht. Voraussetzung ist, dass nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmethoden ein nicht behebbarer Zweifel bleibt und mindestens zwei Auslegungen rechtlich vertretbar sind (Grüneberg in Palandt, 72. Auflage 2013, § 305 c Rnr. 15). Solche Zweifel bleiben nach der Auslegung - wie gezeigt - nicht.
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4. Entgegen der Auffassung der Beklagten enthält die Klausel eine betragsmäßige Begrenzung. Diese Begrenzung folgt aus der Festsetzung der Grundsteuer im Grundsteuerbescheid. Daher ist für die Beklagte die Höhe des von ihr zu tragenden Grundsteueranteils durch die Entwicklung der Grundsteuer begrenzt.
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Die Klausel entspricht auch dem Bestimmtheitsgebot. Die Höhe des von der Beklagten zu tragenden Grundsteueranteils lässt sich - wie von der Klägerin berechnet – durch die Differenz zwischen jeweiligem Grundsteuerbescheid der Folgejahre und der im Zeitpunkt der Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer im Jahr 2008 bestimmen.
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5. Nach der Klausel ist auf die bei Übergabe des Objekts erhobene Grundsteuer abzustellen. Die Berechnung der Klägerin in der Klageschrift basiert auf dem Grundsteuerbescheid der Stadt Heilbronn für das Jahr 2009. Nach der Klausel ist formal an die bei Übergabe des Objekts „erhobene Grundsteuer“ anzuknüpfen. Da die Übergabe im Jahr 2008 stattfand und die Grundsteuer jährlich erhoben wird, ist auf den Grundsteuerbescheid 2008 abzustellen. Dieser wurde im Berufungsverfahren vorgelegt und entspricht der Höhe nach dem Bescheid für das Jahr 2009.
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6. Der Zinsanspruch beruht auf § 5 Z. 3 des Mietvertrages i. V. m. §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 3 BGB.III.
6. Der Zinsanspruch beruht auf § 5 Z. 3 des Mietvertrages i. V. m. §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 3 BGB.
III.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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Gründe für die Zulassung der Revision gem. § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und keine Rechtsfragen aufgeworfen werden, die eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung oder zur Rechtsfortbildung erforderlich macht. Die Entscheidung des OLG Hamm betraf eine andere Klausel. Davon abgesehen geht es um die schlichte Anwendung von Auslegungsregeln, nicht aber darum, Abweichungen von den dargestellten Auslegungsgrundsätzen aufzuzeigen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 157, 133 BGB
§§ 133, 157 BGB
§§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 3 BGB
§§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 307 BGB
§ 305 c BGB
§ 91 ZPO
§ 305c Abs. 2 BGB
§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2000, 377
ZMR 1984, 337
BGHZ 184, 128
BGHZ 176, 191
ZMR 1986, 198
ZMR 90, 410
NZM 2000, 243
NJW 2010, 3152
23 O 72/12 K
17 U 210/97
23 O 72/12
2 U 259/88
VIII ZR 141/83
VIII ZR 58/09
XII ZR 62/06
4 U 94/85
XII ZR 189/08