Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2001-09-21, Aktenzeichen 16 Wx 153/01
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2001:0921.16WX153.01.00

Tenor:

Tatbestand:
Die Antragsteller sind Eigentümer der Teileigentumseinheit Nr. 9 der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Diese war Anfang der 80er Jahre von einer Bauherrengemeinschaft, der u. a. die Antragsteller angehört hatten, errichtet worden, die sodann durch Vertrag gem. § 3 WEG Teil- und Wohnungseigentum gebildet hatte. Ihre Teileigentumseinheit, die aus einem im Erdgeschoss gelegenen Restaurant mit einer Küche im 1. Obergeschoss besteht, haben sie an eine Brauerei vermietet, die das Lokal zum Betrieb eines italienischen Restaurants verpachtet hat.
Im Jahre 1998 kam es zu einem Feuchtigkeitsschaden in der unterhalb der Küche des Restaurants liegenden Teileigentumseinheit TE 6. Daraufhin stellte der Sachverständige Dipl.-Ing. B. im Rahmen eines zwischen den Antragstellern und ihrer Mieterin vereinbarten Schiedsgutachtens fest, dass im Küchenboden zwar das Abwasserleitungssystem nicht fachgerecht verlegt sei und auch die Mörtelfugen der Fliesen schadhaft seien, dass aber die eigentliche Feuchtigkeitsursache in einer unterhalb der Fliesen und der Dämmung angebrachten und wannenartig ausgebildeten Schweißbahn liege, die der Feuchtigkeitsabdichtung diene. Diese sei an einer Stelle nicht - wie im übrigen Bereich - über die Oberkante des Bodenbelags hinaus, sondern nur bis zu dieser Oberkante geführt und dort auch nur lose gestellt. Ferner sei die Schweißbahn im Bereich der in der Wand verlegten Abflussleitung beschädigt. Des weiteren habe es - wenn auch nur in geringem Umfang - zu dem Schaden beigetragen, dass auch Nassbereiche wie das an die Küche angrenzende WC nicht am Rand mit einer horizontalen und seitlich an den Wänden hochgeführten Abdichtung versehen seien.
Die wannenartige Feuchtigkeitsabdichtung befindet sich nur unterhalb der Küche des Restaurants, nicht aber in den sonstigen Geschossdecken des Objekts, und die Parteien streiten darüber, ob deren Einbau - wie andere "Sonderwünsche" einzelner Mitglieder der Bauherrengemeinschaft - auf einem nur von den Antragstellern erteilten Auftrag beruht und ob die Kosten hierfür nur von ihnen bezahlt worden sind.
Die Antragsteller ließen in der Folgezeit den Fußboden in der Küche von der Fa. H. sanieren, die ihnen hierfür 28.281,17 DM berechnete. Weitere Kosten von 5.220,00 DM fielen für die Antragsteller durch die Einschaltung des Architekten Dipl.-Ing. Z. an. Dem war ein Schriftwechsel zwischen den Antragstellern und der Verwalterin vorausgegangen, in deren Verlauf die Verwalterin den Antragstellern riet, sich wegen der Schadensbeseitigung entsprechend dem Gutachten B. am besten mit dem Architekten Z., der das Objekt seinerzeit geplant hatte, in Verbindung zu setzen; die Kosten für die Sanierung seien jedoch - so die Auffassung der Verwalterin - von den Antragstellern zu tragen.
Die Antragsteller haben in erster Instanz von den übrigen Miteigentümern als Gesamtschuldnern die Erstattung der an die Fa. H. gezahlten 28.281,17 DM begehrt. Dem hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 29.02.2000 entsprochen. Auf die hiergegen von den Antragsgegnern eingelegte sofortige Beschwerde hin haben die Antragsteller ihren Antrag erweitert und auch die Erstattung der an den Architekten Z. gezahlten 5.220,00 DM begehrt sowie - entsprechend einem Rat des Landgerichts - unter Berücksichtigung ihres eigenen Anteils hilfsweise eine Erstattung der anteiligen Kosten durch jeden einzelnen Miteigentümer verlangt. Diesem Hilfsantrag hat das Landgericht mit einem Abzug "neu für alt" von 3.000,00 DM wegen der im Zuge der Sanierung des Bodens erneuerten und vorher schadhaften Fliesenfugen entsprochen. Hiergegen wenden sich die Antragsteller mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde.

Entscheidungsgründe:
Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zulässig, jedoch nicht begründet.
Die Entscheidung des Landgerichts ist aus Rechtsgründen, die allein Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§§ 27 FGG, 550 ZPO), nicht zu beanstanden.
1.
Rechtlich zutreffend hat das Landgericht angenommen, dass es sich bei der Abdichtungsbahn, die an einer Stelle undicht verlegt und an einer anderen schadhaft war, um Gemeinschaftseigentum gehandelt hat. Es hat hierzu ausgeführt, lediglich der Fußbodenbelag gehöre nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum, während der Fußbodenaufbau im übrigen (z. B. Estrich, Isolierschichten gegen Feuchtigkeit und Trittschall) dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sei. Hierbei spiele es wegen der Maßgeblichkeit der Teilungserklärung für die Abgrenzung keine Rolle, ob und inwieweit die Bodenisolierung nur aufgrund der von den Antragstellern beabsichtigten Nutzung ihres Eigentums als gastronomische Küche erforderlich gewesen sei.
All dies trifft zu und steht im Einklang mit einschlägiger Rechtsprechung (vgl. BGH MDR 1991, 1061; BayObLG NJW-RR 1994, 598; OLG Düsseldorf ZMR 1999, 726 = ZfIR 1999, 854 = OLGR 2000, 44; OLG Hamm ZMR 1997, 193). Es liegt in der Natur der Sache, dass sich die konstruktiven Gegebenheiten einer Zwischendecke nach der vorgesehenen Nutzung des darüber und/oder darunter liegenden Sondereigentums zu richten haben. Die bautechnische Anpassung hieran führt nicht dazu, dass Teile des Fußodenaufbaus Bestandteil von Sondereigentum werden.
2.
Da des weiteren nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Landgerichts die Mängel in der Feuchtigkeitsisolierung sowie - wenn auch in geringerem Umfang - ein weiterer dem Fußbodenaufbau zuzuordnender Mangel, nämlich dass Nassbereiche wie das WC am Rand nicht mit einer horizontalen Abdichtung versehen waren, für die Feuchtigkeitsschäden zumindest mitursächlich waren, entsprach deren Beseitigung objektiv dem Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit auch ihrem mutmaßlichen Willen mit der Folge, dass die Voraussetzungen für einen Erstattungsanspruch aus berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag gem. den §§ 683, 670 BGB vorliegen. Darauf, ob die Gemeinschaft hiermit einverstanden war, kommt es demzufolge nicht an.
3.
Dem Erstattungsanspruch der Antragsteller stände es nicht entgegen, wenn - was zwischen den Beteiligten streitig ist - nur die Antragsteller und nicht die Bauherrengemeinschaft die Verlegung der Abdichtungsfolie in Auftrag gegeben und nur sie diesen Zusatzauftrag bezahlt haben sollten. Unabhängig davon, dass die Antragsgegner ihr diesbezügliches Vorbringen nicht näher durch Tatsachen untermauert haben, obwohl sie hierzu in der Lage sein müssten, wie die Vorlage des - ersichtlich nicht die Küche, sondern den Fußbodenbelags des Restaurants selbst betreffenden und gerade keine Feuchtigkeitsisolierung enthaltenden - Angebots der Fa. K. vom 25.10.1984 (GA 136-138) zeigt, ist es in rechtlicher Hinsicht nicht geeignet, einen Aufwendungsersatzanspruch der Antragsteller entfallen zu lassen.
a)
Zunächst ist festzustellen, dass jedenfalls ein Teil der Sanierungskosten nicht darauf beruht, dass von den Antragstellern in Auftrag gegebene Arbeiten fehlerhaft waren, sondern darauf, dass in Nassbereichen keine horizontale Feuchtigkeitssperre eingebaut war, also ein Planungsfehler vorgelegen hat. Jedenfalls für diese Bereiche stellt die - erstmalige -Verlegung der Folie eine Maßnahme zur ordnungsgemäßen Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums dar, deren Kosten allen Miteigentümern zur Last fallen. Hierbei ist es in rechtlicher Hinsicht unerheblich, dass sich die Notwendigkeit zur Einbringung der Folie aus der Art der Nutzung des Sondereigentums der Antragsteller ergibt. Mit der Feuchtigkeitsisolierung ist gerade auch der Schutz anderer Miteigentümer, jedenfalls des Eigentümers des darunter liegenden Teileigentums bezweckt. Sowohl die Antragsteller wie auch der Eigentümer der darunter liegenden Einheit können verlangen, dass sich das Gemeinschaftseigentum in einem Zustand befindet, der ihnen beiden eine Nutzung ihres Sondereigentums entsprechend dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck ermöglicht (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 1999, 726 = ZfIR 1999, 854 = OLGR 2000, 44 für einen Trittschallschutz unter einem SB-Markt im Erdgeschoss). Etwas anderes gilt nur dann, wenn in der Teilungserklärung Regelungen enthalten sind, nach denen ein Eigentümer verpflichtet ist, die Kosten zur Instandsetzung und Instandhaltung von Isolierschichten gegen Feuchtigkeit und/oder Trittschall zu übernehmen (OLG Hamm ZMR 1997, 193 = WE 1997, 152).
Eine derartige gesonderte Kostenübernahme kann entgegen der Meinung der Rechtsbeschwerde nicht aus der allgemeinen Kostenregelung in § 13 der Teilungserklärung hergeleitet, in dessen
Ziff. 1.1.2 es u. a. heißt,
"Die Bewirtschaftungskosten bestehen aus den Betriebskosten, den Verwaltungskosten, den Versicherungskosten und den Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung."
und in dessen Ziff. 1.1.3 weiter bestimmt ist,
"Die Bewirtschaftungskosten werden soweit wie möglich nach dem Verursachungsprinzip auf jeden Wohnungs-/Teileigentümer verteilt."
Diese Regelungen, die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht selbst auslegen kann (Senat OLGR 2000, 479 = ZMR 2001, 68), führen schon deshalb nicht zu einer Kostenlast der Antragsteller, weil nicht sie die Ursache für den Sanierungsaufwand wegen des - teilweise - Fehlens der notwendigen Feuchtigkeitsisolierung verursacht haben, sondern weil sich das Gemeinschaftseigentum bereits zu dem Zeitpunkt, zu dem die Wohnungseigentümergemeinschaft gebildet worden ist, infolge eines Planungsfehlers nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand befunden hat. Bei von Anfang an vorhandenen Mängeln gehört die erstmalige Herstellung eines einwandfreien Zustandes zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums und entstehende Kosten sind von allen Wohnungseigentümern zu tragen (vgl. OLG Hamm OLGR 1998, 8 = NZM 1998, 199).
b)
Welche Kosten auf die Nassbereiche entfallen, ist bisher nicht festgestellt und bedarf keiner Aufklärung; denn auch im übrigen haften alle Miteigentümer für die Sanierungskosten.
Derjenige, der eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum vornimmt, hat zwar - wie das Landgericht ebenfalls zutreffend ausgeführt hat - gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern dafür einzustehen, dass die Veränderung bautechnisch ordnungsgemäß durchgeführt wird und keine Schäden an weiteren im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bauteilen entstehen (vgl. OLG Hamm WE 1993, 314, 317). Um einen derartigen Fall handelt es sich vorliegend indes nicht. Zu dem Zeitpunkt, zu dem die Antragsteller dem Vortrag der Antragsgegner zufolge den Einbau der Feuchtigkeitsisolierung in Auftrag gegeben haben sollen, gab es noch kein gemeinschaftliches Eigentum, und ihre Pflicht eine Isolierung der Zwischendecke in Auftrag zu geben, konnte sich nur aus seinerzeit in der Bauherrengemeinschaft getroffenen Abreden ergeben. Grundlage für Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit der Instandsetzung und Instandhaltung gemeinschaftlichen Eigentums kann aber nur die Teilungserklärung i. V. m. § 16 Abs. 2 WEG sein, was insbesondere im Falle einer Sonderrechtsnachfolge deutlich wird; denn dieser kann und braucht nicht zu wissen, welche Rechte und Pflichten in der früheren Bauherrengemeinschaft bestanden. Ohne Grundbucheintragung, also ohne eine entsprechende eindeutige Regelung in der Teilungserklärung haftet er deshalb nicht für Folgekosten einer Maßnahme, die den Ausbau eines Wohnungs- oder Teileigentums betrifft (vgl. KG KGR 1999, 173). Das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander beruht ausschließlich auf den Regelungen der Teilungserklärung und den teils zwingenden, teils dispositiven Vorschriften des WEG und ist losgelöst von den schuldrechtlichen Beziehungen, die die Begründung des Wohnungseigentums betreffen. Daher sind die Wohnungseigentümergemeinschaft und die zeitlich vorher bestehende Miteigentümergemeinschaft der Bauherren rechtlich völlig getrennt zu behandeln (OLG Hamm ZMR 1997, 193 = WE 1997, 152).
Auch für die Antragsteller als Ersterwerber ist die Situation daher letztlich keine andere als oben für den Fall des Planungsfehlers dargestellt. Auch dann, wenn sie selbst die Verlegung der Folie auf ihre Kosten in Auftrag gegeben haben, bleibt es dabei, dass im Falle einer mangelhaften Verlegung oder einer Beschädigung, die wiederum nur bei der Erstellung der Zwischendecke eingetreten sein kann, das gemeinschaftliche Eigentum von Anfang an nicht ordnungsgemäß war. Ohne eine gesonderte Vereinbarung mit der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst hat es daher auch dann, wenn der Baumangel auf einem "Sonderwunsch" eines Wohnungs- bzw. Teileigentümers beruht, bei der allgemeinen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG zu verbleiben (vgl. OLG Hamm OLGR 1998, 8; KG a.a.O.).
Schließlich scheidet eine Kostenlast der Antragsteller aus einer gesonderten Vereinbarung aus, wie ebenfalls bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat. Etwaige Abreden bezüglich der Auftragsvergabe wegen der Folie sind auch nach der Sachdarstellung der Antragsgegner nur im Rahmen der seinerzeit bestehenden Bauherrengemeinschaft getroffen worden. Gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft sind die Antragsgegner dagegen keine Verpflichtung zur Tragung von Folgekosten wegen einer etwaigen mangelhaften Ausführung des behaupteten Zusatzauftrags eingegangen.
4.
Der weitere Vortrag der Antragsgegner dazu, dass nach der erfolgten Sanierung im Mai 2000 wegen eines weiteren Wasserschadens eine erneute Öffnung des Bodens notwendig geworden sei, hierbei ein "offensichtlich" von den Antragstellern unsachgemäß verlegtes Abflussrohr festgestellt worden sei und dieses durch eine Spindel mechanisch beschädigt gewesen sei, ist zum einen als neuer Tatsachenvortrag im Rechtsbeschwerdeverfahren unbeachtlich (§§ 27 Abs. 1 FGG, 550, 561 ZPO) und zum anderen und unabhängig hiervon auch in der Sache rechtlich unerheblich. Wenn und soweit durch die Antragsteller oder die Nutzer ihres Teileigentums Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum verursacht sein sollten, mögen die Antragsgegner Erstattungsansprüche geltend machen. Mit der Kostenlast für die Sanierung des von Anfang an nicht ordnungsgemäßen gemeinschaftlichen Eigentums hat dies nichts zu tun, wie bereits das Landgericht im Zusammenhang mit den ausgewaschenen Fugen zutreffend ausgeführt hat. Auf die entsprechenden Ausführungen nimmt der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug.
Schließlich greift auch die von den Antragsgegnern erhobene Aufklärungsrüge nicht durch. Wegen des Fußbodenaufbaus und etwaiger Schäden kommt es nur darauf an, dass die Isolierfolie nicht ordnungsgemäß war. Dies war von der Verwalterin bereits vorprozessual mit Schreiben vom 18.09.1999 eingeräumt und worden und ist von den Antragsgegnern sowohl in erster Instanz wie auch in der Beschwerdeinstanz mehrfach ausdrücklich zugestanden worden. Alles andere zu möglichen weiteren Ursachen von Feuchtigkeitsschäden ist für das vorliegende Verfahren ohne Interesse. Beweisbedürftig war und ist daher nichts.
5.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, den unterlegenen Antragsgegnern die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Für eine nur in Ausnahmefällen in Betracht kommende Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand keine Veranlassung.
Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 WEG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 683, 670 BGB
§ 3 WEG
§ 47 WEG
§ 16 Abs. 2 WEG
§ 48 Abs. 3
WEG

Zitierte Entscheidungen: MDR 1991, 1061
NJW-RR 1994, 598
ZMR 1999, 726
ZMR 1997, 193
ZMR
1997, 193
ZMR 2001, 68
NZM
1998, 199