Amtsgericht Kassel (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-10-05, Aktenzeichen 450 C 2595/20
ECLI: ECLI:DE:AGKASSE:2022:1005.450C2595.20.00

Tenor:
Verfahrensgang
1.
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 14.070,57 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 11.382,57 € seit 25.7.2020, aus 224,00 € seit 18.9.2020 und aus jeweils 112,00 € seit 5.10.2020, 4.11.2020, 3.12.2020, 6.1.2021, 3.2.2021, 3.3.2021, 7.4.2021, 5.5.2021, 4.6.2021, 5.7.2021, 4.8.2021, 3.9.2021, 5.10.2021, 3.11.2021, 3.12.2021, 5.1.2022, 3.2.2022, 3.3.2022, 5.4.2022, 4.5.2022, 3.6.2022 und 5.7.2022 zu zahlen.
2.
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin für die Monate August 2022 bis einschließlich Januar 2023 monatlich 112,00 €, fällig jeweils am 3.8.2022, 5.9.2022, 6.10.2022, 3.11.2022, 5.12.2022 und 5.1.2023, nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem jeweiligen Folgetag zu zahlen.
3.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
5.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin verlangt vom Beklagten Schadensersatz wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung eines Mietverhältnisses.
Im Jahr 1983 mieteten die Klägerin und ihr Ehemann ein Einfamilienhaus in der A in B an. Viele Jahre später ging das Haus auf den Beklagten über und dieser trat als neuer Vermieter in das Mietverhältnis ein. Mit Anwaltsschreiben vom 3.1.2019, auf das verwiesen wird (BI. 26 ff der Akte), kündigte der Beklagte das Mietverhältnis zum 31.12.2019. Die Klägerin und ihr Ehemann mieteten am 18.4.2019 eine Wohnung in der C in B zum 1.7.2019 an. Mit Schreiben vom 2.5.2019 (BI. 31 d. A.) an den Beklagten kündigten sie zum 31.7.2019. Am 18.7.2019 zogen sie um, am 31.7.2019 wurden die Schlüssel und das Haus zurückgegeben. Mit Schreiben vom 15.10.2019 kündigte der Beklagte wegen Einstellung der Mietzahlungen fristlos und hilfsweise ordentlich. Mit Anzeige vom 23.10.2019 (Ausdruck vom 28.10.2019, BI. 37 d. A.) bot er das Haus über eBay Kleinanzeigen zur Anmietung an. Eine weitere Anzeige schaltete er am 21.3.2020 (BI. 40 f d. A.). Mit Mietvertrag vom 14.4.2020 vermietete er das Haus, das bis dahin leer gestanden hatte, zum 1.5.2020 an einen anderen Mieter.
Der Ehemann der Klägerin ist am 15.12.2019 verstorben.
Die Klägerin trägt vor, der Beklagte habe nie beabsichtigt, das Haus seiner Mutter zu überlassen. Vielmehr habe er den in der Kündigung vom 3.1.2019 geltend gemachten Eigenbedarf vorgetäuscht, um die Klägerin und ihren Ehemann loszuwerden und das Haus neu zu vermieten.
Die Klägerin verlangt Schadensersatz für folgende Positionen: 1.487,50 € Umzugskosten, 10,80 € Kosten für Änderung des Kfz-Scheins, 650,34 € Anwaltskosten (zuletzt unter Vortage eines Schreibens der Rechtsschutzversicherung vom 21.7.2021), 4.704 € Mietdifferenz von monatlich 112 € (statt 600 € für das Haus inkl. Garage nun für die neue Wohnung 672 € Nettomiete zzgl. 40 € für Garage) für dreieinhalb Jahre ab 1.8.2019, 900 € Abstandszahlung an Vormieter für übernommene Gegenstände in der neuen Wohnung, 546,40 € für Fahrtkosten der Tochter der Klägerin, 960 € für bezahlte Hilfsleistungen der Tochter der Klägerin, 4.440 € für Umzugsarbeiten der Klägerin in der 10. - 32. KW 2019 (440 Std. x 10 €/Std,), Kosten für die Anschaffung verschiedener Gegenstände für die neue Wohnung: 546,60 € für Sonnenschutz, 199 € für Teppiche, 129 € für Fliegengitter, 58,78 € für eine Lampe/Bad, insgesamt 466,62 € für Regale.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin den Betrag von 15.099,04 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.07.2020 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er trägt vor, die endgültige Entscheidung, dass seine Mutter nicht in das Haus einzieht, habe er gemeinsam mit seiner Mutter erst an deren 80. Geburtstag am 17.3.2020 getroffen, und zwar aufgrund der Corona-Pandemie; ohne die Pandemie hätte man den Umzug in Angriff genommen. Zu der Anzeige vom 23.10.2019 führt er aus, es sei angedacht gewesen, zunächst das Haus zwischen zu vermieten, der Wille zur Eigennutzung (Einzug seiner Mutter in das Haus) habe damals fortbestanden. Wegen der Einzelheiten wird insbesondere auf den Beklagten-Schriftsatz vom 11.8.2021 verwiesen.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und auf die Sitzungsprotokolle vom 14.7.2021, 10.11.2021, 18.5.2022 und 27.7.2022 verwiesen.
Es wurde Beweis erhoben durch Vernehmung von vier Zeuginnen, auf die Sitzungsprotokolle vom 18.5. und 27.7.2022 wird auch insoweit verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist in Höhe von 14.742,57 € nebst Zinsen begründet.
Der Beklagte schuldet der Klägerin gem. § 280 I BGB Schadensersatz, weil seine Kündigung vom 3.1.2019 unberechtigt war. Wenn der Vermieter das Mietverhältnis schuldhaft unberechtigt gekündigt hat, auch im Falle des Vortäuschens von (Eigen-)Bedarf, ist er dem Mieter gemäß § 280 I BGB zum Schadensersatz verpflichtet (vgl. z.B. BGH WuM 15,510 Rn 14 m.w.N.).
Der Beklagte war nicht gem. § 573 l 1, II Nr. 2 BGB zur Kündigung berechtigt. Es ist davon auszugehen, dass der im Kündigungsschreiben vom 3.1.2019 von ihm geltend gemachte Nutzungswunsch (Nutzung des Hauses für seine Mutter) in Wirklichkeit nicht bestand.
Die Formulierung im Kündigungsschreiben „Der Wunsch meines Mandanten als auch der Wunsch seiner Mutter ist es, dass sie in das Nachbarhaus, welches Sie derzeit bewohnen, einziehen kann" war so zu verstehen, dass damit ausgedrückt werden sollte, dass ein tatsächlicher Einzug der Mutter (nicht nur die Möglichkeit dazu) gewünscht sei. Das entspricht auch dem Vortrag der Beklagtenseite zur damaligen Situation (vgl. z. B. Seite 2 oben der Klageerwiderung und Schriftsatz vom 11.8.2021). Anderenfalls hätte es sich um eine unzulässige Vorratskündigung (vgl. z.B. BGH WuM 15,677 Rn 22) gehandelt, die ebenfalls zur Schadensersatzpflicht führen würde (vgl. BGH WuM 16,743 Rn 19; BGH WuM 17,342 Rn 22 u. 28).
Wenn der Vermieter den im Kündigungsschreiben behaupteten Nutzungswunsch nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Deshalb muss der Vermieter gegenüber der Schadensersatzklage des Mieters im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast substantiiert und plausibel („stimmig") darlegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll, dabei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters dem genügt, obliegt dem Mieter der Beweis für seine Behauptung, dass der vorgebrachte Nutzungswunsch nicht bestanden habe (vgl. BGH WuM 05,521; BGH WuM 16,743 Rn 25; BGH WuM 17,342 Rn 19-22).
Das Vorbringen des Beklagten genügt diesen Anforderungen nicht. Insbesondere ist es nicht hinreichend plausibel.
Aus Sicht des Beklagten, der die Kündigung der Mieter zum 31.7.2019 für unwirksam hielt (vgl. Schreiben vom 19.7.2019, BI. 32 d. A., und 31.7.2019, BI. 121 d. A.), hatte das Mietverhältnis durch seine fristlose Kündigung vom 15.10.2019 geendet. Wenn der im Beklagten-Schriftsatz vom 11.8.2021 vorgetragene Wille zur Eigennutzung tatsächlich bestand, wäre zu erwarten gewesen, dass nach dieser fristlosen Kündigung (die Schlüssel für das Haus waren dem Beklagten bereits Ende Juli 2019 übergeben worden) konkrete Schritte zur Vorbereitung des Einzugs der Mutter erfolgen würden. Stattdessen hat der Beklagte ab dem 23.10.2019 das Haus über eBay Kleinanzeigen zur Anmietung angeboten (für 1.000 € Miete zzgl. Nebenkosten). In der Anzeige deutet nichts auf eine nur vorübergehende (Zwischen-)Vermietung hin. Vielmehr heißt es dort: „Lassen Sie Ihren kleinen Traum wahr werden. ... Das Haus ... kann nach eigenen Wünschen gestaltet werden".
Ferner ist nicht plausibel, dass und warum der angebliche Wille zur Eigennutzung (Einzug der Mutter in das Haus) am 17.3.2020 endgültig aufgegeben worden sein soll. Zwar bestanden Mitte März 2020 angesichts der damaligen Ausbreitung des Corona-Virus überall erhebliche Ängste und Unsicherheit und wusste damals keiner, wie sich die Pandemie weiter entwickeln werde, uch gehörte die Mutter zur Hochrisikogruppe. Aber das erklärt nicht, warum damals bereits eine endgültige Entscheidung getroffen und der angebliche Plan endgültig aufgegeben wurde. Man hätte doch zunächst abwarten können, wie sich alles entwickelt. Zumal der Umzug nach Darstellung des Beklagten damals noch nicht unmittelbar bevorstand, denn erst sollte ja noch das Dach neu eingedeckt werden (vgl. letzter Absatz des Schriftsatzes vom 2.3.2021) und laut der Anzeige vom 21.3.2020 stand dies für April an und waren noch weitere Arbeiten durchzuführen. Es erscheint nicht plausibel, dass ein — wie behauptet - auf signifikante Verbesserung für die persönlichen Lebensverhältnisse (so die Formulierung in Kündigungsschreiben und Klageerwiderung), unmittelbare Nähe zur Mutter im fortgeschrittenen Alter und ihre künftige Pflege gerichteter und seit mehr als einem Jahr verfolgter Plan, für den immerhin ein schwer kranker älterer Mann und seine Frau das von ihnen seit ca. 35 Jahren bewohnte Haus unter erheblichen Kosten und Mühen verlassen mussten, so schnell endgültig aufgegeben wird.
Da den zu stellenden strengen Anforderungen im Darlegungsstadium nicht genügt worden ist, ist zur vorgeworfenen Pflichtverletzung des Beklagten kein Beweis oder gar Gegenbeweis zu erheben (vgl. BGH a.a.O., z.B. WuM 17,342 Rn 22 a.E.).
Die — auch schuldhafte - Pflichtverletzung des Beklagten, von der hiernach auszugehen ist, nämlich unberechtigte Eigenbedarfskündigung unter Vortäuschung einer in Wirklichkeit nicht bestehenden Nutzungsabsicht, war ursächlich für den Auszug der Klägerin und ihres Ehemannes und die dadurch entstandenen Kosten.
Die beiden wollten nicht ohnehin ausziehen. Ausweislich der mit Klageschrift und Schriftsatz vom 28.12.2020 vorgelegten Schreiben hatten sie sich den vorangegangenen Versuchen des Beklagten zur Beendigung des Mietverhältnisses durchgängig widersetzt, auch noch im Schreiben vom 22.6.2018 ausführen lassen: „Irgendwelcher Anlass, von Seiten meiner Mandantschaft das Mietverhältnis aufzulösen, besteht nicht" und noch im Dezember 2018 — kurz vor der Eigenbedarfskündigung - wiederholt nachdrücklich zur Mängelbeseitigung aufgefordert (unter Androhung einer Mangelbeseitigungsklage bzw. Ersatzvornahme, nicht aber einer Kündigung). Die Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Auszug kann schon angesichts des zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Kündigung vom 3.1.2019 und dem Auszug als bewiesen angesehen werden (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 573 Rn 240). Hinzu kommt, dass die neue Wohnung zwar behindertengerecht war, aber sonst weder in allen Punkten besser für die krankheitsbedingten Bedürfnisse des Ehemannes geeignet (Lage im Obergeschoss) noch preislich günstiger war als das von den beiden seit ca. 35 Jahren bewohnte Einfamilienhaus.
Nur ergänzend wird auf die Aussage der Zeugin D im drittletzten Absatz von Seite 5 des Sitzungsprotokolls hingewiesen.
Trotz der angesichts der Vorgeschichte bestehenden Verdachtsgründe konnten die Klägerin und ihr Ehemann nicht wissen, ob die Eigenbedarfskündigung berechtigt war, insbesondere ob die vom Beklagten geltend gemachte Nutzungsabsicht tatsächlich bestand (der dazu im Kündigungsschreiben mitgeteilte Sachverhalt war an sich nachvollziehbar), und wie ein etwaiger Räumungsprozess ausgehen würde (z.B. was die Mutter des Beklagten als mögliche Zeugin dort aussagen würde). Vor diesem Hintergrund kann nicht angenommen werden, dass sie sich aus freien Stücken auf Wohnungssuche begeben haben oder aus freien Stücken das Mietverhältnis beendet haben. Sie mussten damit rechnen, auf Räumung verklagt zu werden, möglicherweise sogar schon deutlich vor dem 31.12.2019 (vgl. vorletzter Absatz des anwaltlichen Kündigungsschreibens), mit ungewissem Ausgang und mit dem Risiko, zur Räumung verurteilt zu werden und dann ausziehen zu müssen, ohne eine Ersatzwohnung zur Verfügung zu haben. Im April 2019 mussten sie aus dieser unsicheren Risikosituation heraus entscheiden, ob sie die nun gefundene Wohnung in der C nehmen (und entsprechend selbst kündigen) oder sich weiter dem genannten Risiko ausgesetzt sehen wollten. In einer solchen Situation war die Entscheidung für die nun gefundene Ersatzwohnung keine Entscheidung „aus freien Stücken".
In dieser ungewissen Situation kann es ihnen ferner auch nicht gem. § 254 BGB als Mitverschulden angelastet werden, dass sie sich trotz ihrer Zweifel und der bestehenden Verdachtsgründe nicht gegen die Eigenbedarfskündigung gewehrt haben (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 542 Rn 109; OLG Düsseldorf ZMR 13,956 Rn 10). Zumal bei bewusstem Vortäuschen von Eigenbedarf durch den Vermieter grundsätzlich dessen uneingeschränkte Haftung angemessen ist (vgl. Staudinger 2021, BGB § 573 Rn 238; vgl. auch allgemein BGH NJW 18,1751 Rn 21 f).
Auch auf einen Fortsetzungsanspruch wegen Härtegründen nach § 574 BGB konnten sie sich nicht sicher verlassen. Trotz der Krankheit des Ehemannes hat im Juli 2019 ein Umzug ja erfolgen können. Dass ein (erzwungener) Wohnungswechsel prognostisch die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des Ehemannes begründet habe, ist nicht vorgetragen.
Die Ursächlichkeit der Eigenbedarfskündigung für den entstandenen Schaden kann durch die Kündigung des Beklagten vom 15.10.2019 nicht entfallen sein. Diese ging auch ins Leere, denn die Kündigung der Mieter vom 2.5.2019 hatte das Mietverhältnis trotz der Formularklausel in § 2 Ziff. 2 S. 1 des Mietvertrags rechtswirksam zum 31.7.2019 beendet (§ 573c Abs. 1 S. 1, Abs. 4 BGB, Art. 229 § 3 Abs. 10 S. 2 EGBGB).
Dass seine Kündigung vom 10.9.2016 wirksam gewesen sei, macht der Beklagte im Prozess nicht geltend und kann auch nicht angenommen werden.
Der Klägerin kann auch nicht vorgehalten werden, dass das Angebot des Beklagten vom 25.5.2019 (B1 und Bl. 148 d. A.) nicht angenommen wurde. Zu diesem Zeitpunkt hatten sie und ihr Ehemann bereits längst einen verbindlichen Mietvertrag für die neue Wohnung geschlossen.
Selbst wenn die streitige Behauptung des Beklagten zuträfe, dass die Klägerin schon früher (wann?) von der Umzugsabsicht der Frau E gewusst habe, hätte sie damit angesichts der Äußerungen des Beklagten im bisherigen Schriftwechsel (vgl. z.B. Schreiben vom 29.8.2017. „Ich möchte das Thema F in meinem und auch im Interesse der Familie F schnell beenden, da diese Vermietung und Nachbarschaft keinen Sinn mehr ergibt" und Schreiben vom 10.8.2018) nicht auch schon annehmen können, dass der Beklagte diese Wohnung an sie vermieten werde.
Die Klägerin ist berechtigt, den vom Beklagten geschuldeten Schadensersatz allein geltend zu machen. Nach dem vorgelegten notariell beurkundeten gemeinschaftlichen Testament ist sie Alleinerbin ihres Ehemannes.
Zu den einzelnen Schadenspositionen:
Der Beklagte hat die geltend gemachten Umzugskosten von 1.487,50 € zu ersetzen. Die Entstehung dieser Kosten ist hinreichend nachgewiesen worden durch die vorgelegte Kopie des Festpreisangebots der Fa. G Umzugsservice vom 1.6.2019 mit dem unterschriebenen handschriftlichen Vermerk „Betrag in bar erhalten" (K 18a, BI. 43 d. A.). Dass der Umzug durch eine Umzugsfirma durchgeführt worden ist (durch wen auch sonst?), ist im Übrigen auch durch die Mitteilungen der Zeuginnen D und H (wenn auch nur aufgrund Wissens vom Hörensagen) bestätigt worden. Das einfache Bestreiten des Beklagten hinsichtlich der Ortsüblichkeit und Angemessenheit des Betrages greift nicht durch, das von der Klägerin beantragte Sachverständigengutachten braucht nicht eingeholt zu werden (vgl. § 287 I 2 ZPO). Der Betrag hält sich nach Einschätzung des Gerichts im Rahmen des ungefähr Üblichen. Zudem ist er nun einmal angefallen (vgl. allgemein OLG Düsseldorf ZMR 13,956 Rn 9). Die Klägerin und ihr Ehemann brauchten vor der Beauftragung des Umzugsunternehmens nicht erst eine Art Marktforschung zu betreiben, um das preisgünstigste Unternehmen ausfindig zu machen. Selbst im Rahmen von § 249 lI BGB gilt, dass nur dann, wenn für den Geschädigten ohne weiteres erkennbar ist, dass das von ihm ausgewählte Unternehmen Preise verlangt, die außerhalb des Üblichen liegen, er einen Vertrag zu solchen Bedingungen nicht auf Kosten des Schädigers abschließen darf (vgl. BGHZ 132,373, Rn 14 bei juris; BGH NJW 14,1947 Rn 7-9).
Der Beklagte hat auch Kosten von 10,80 € für die Änderung des Kfz-Scheins zu ersetzen (vgl. Quittung der Stadt B vom 24.7.2019, K 18b, BI. 44 d. A.). Auch bei einem Umzug innerhalb der Stadt muss die Adresse im Fahrzeugschein geändert werden, was über das Einwohnermeldeamt veranlasst werden kann (vgl. §§ 64 II StVG, 13 I Nr. 1, Ia FZV) und wofür Gebühren nach der GebOSt erhoben werden können.
Erstattung der Rechtsanwaltskosten aus der vorgelegten Kostenrechnung vom 15.1.2020 an die Rechtsschutzversicherung (K 18c) kann die Klägerin in gewillkürter Prozessstandschaft für die I in Höhe von 406,50 € vom Beklagten verlangen.
Nach der Erörterung dieser Position im Termin (vgl. Seite 2 des Protokolls vom 14.7.2021) hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 23.7.2021 ein Ermächtigungsschreiben der I vom 21.7.2021 vorgelegt. Damit hat sie konkludent zum Ausdruck gebracht, diese Schadensposition nunmehr in gewillkürter Prozessstandschaft geltend zu machen. Diese ist zulässig (vgl. z. B. OLG Köln NJW-RR 94,27). Der Schadensersatzanspruch ist gem. § 86 I WG auf die Rechtsschutzversicherung übergegangen. Die J bzw. die I führt die Rechtsschutzversicherungsvertrage der K seit einigen Jahren weiter. Eine Antragsumstellung auf Zahlung an die I ist nicht nötig, da diese ersichtlich mit der Einziehung durch die Klägerin einverstanden ist (vgl. auch § 362 I1 BGB).
Geltend gemacht werden die Anwaltskosten nicht als Nebenforderung zu den eingeklagten Zahlungsansprüchen, sondern, wie sich aus den anwaltlichen Geschäftszeichen und dem angesetzten Gegenstandswert (nebst Ausführungen dazu) ergibt, als weitere Hauptforderung wegen der anwaltlichen Tätigkeit im Zusammenhang mit der Kündigung bzw. mit Bestand und Dauer des Mietverhältnisses. Auf Basis des Prozessvortrags können solche Anwaltskosten aber nur in Höhe von 406,50 € verlangt werden, nämlich eine gemäß Nr. 100 VV RVG um 0,3 erhöhte 1,3 Geschäftsgebühr gem. Nr. 2300 VV RVG a.F. aus einem Gegenstandswert von 3000 € (5 x 600 €, §§ 23 13 RVG, 41 I GKG) zzgl. Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer. Eine Vertretung nach außen erfolgte nicht zur Abwehr der Kündigung vom 3.1.2019 (hierzu ist auch kein entsprechender Auftrag vorgetragen), sondern erst im Zusammenhang mit den auf Seite 3/4 der Klageschrift dargelegten telefonischen und schriftlichen Bemühungen seit dem 20.4.2019 um ein Ende des Mietverhältnisses schon zum 31.7.2019 (statt zum in der Eigenbedarfskündigung genannten Kündigungstermin 31.12.2019). „Streitige Zeit" im Sinne von § 41 I 1 GKG waren somit die 5 Monate von Ende Juli bis Ende Dezember 2019, „Entgelt" die ungeminderte Miete von monatlich 600 € (vgl. BeckOK KostR, GKG § 41 Rn 26, 27). Auch diese anwaltlichen Bemühungen waren letztlich Folge der unberechtigten Eigenbedarfskündigung, die Schreiben vom 24.7. und 31.7.2019 (K 11 und 12) zudem auch Folge der unberechtigten Aufforderung im Schreiben K 10. Ob zusätzlich auch eine Beratungsgebühr (§ 34 RVG) wegen der vorgetragenen Beratung nach der Kündigung vom 3.1.2019 geltend gemacht werden kann (ganz oder teilweise), braucht nicht geklärt zu werden, denn die Kostenrechnung K 18c enthält keine Beratungskosten.
Die geltend gemachte Mietdifferenz von 4.704 € (monatlich 112 € für den Zeitraum August 2019 bis einschließlich Januar 2023) hat der Beklagte ebenfalls zu ersetzen.
Die bisherige monatliche Miete der Klägerin und ihres Ehemannes für das Haus betrug 600 € (ohne Berücksichtigung von Mietminderung wegen Mängeln). Dass der Beklagte im weiteren Verlauf, wenn er nicht gekündigt hätte, eine Mieterhöhung durchgesetzt hätte (die bloße Möglichkeit reicht nicht aus, vgl. BGH NJW 17,1104 Rn 24), ist nicht vorgetragen, und die Darlegungslast dafür, dass der Schaden oder eine entsprechende Vermögensminderung auch bei rechtmäßigem Alternativverhalten eingetreten wäre, trifft den Schädiger (vgl. BGH VersR 18,31 Rn 54 m.Nw.). Übrigens heißt es in § 3 des Mietvertrags: „der Mietpreis ist fest vereinbart". Für die neue Wohnung hatte und hat die Klägerin eine monatliche Nettomiete von 672 € zzgl. 40 € für Garage zu zahlen.
Die Mehrkosten von monatlich 112 € beruhen nicht auf einem höheren Wohnwert der neuen Wohnung im Vergleich zum bisher bewohnten Mietobjekt. Die bisherige Miete von 600 € bezog sich auf ein freistehendes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 115 m2 (vgl. Mietvertrag) oder 120 m2 (vgl. Anzeigen des Beklagten, K 14 und K 16), im Garten gelegen (vgl. K 14 und K 16), mit zwei Schuppen und großem Keller (vgl. Aussagen der Zeuginnen H, D und L). Zudem handelte es sich nach den Vereinbarungen im schriftlichen Mietvertrag rechtlich um eine Teilinklusivmiete, mit der wesentliche Betriebskostenarten abgegolten waren. Demgegenüber handelt es sich bei der Miete von 672 € für die Wohnung ausweislich des vorgelegten Mietvertrags K 18e um reine Nettomiete. Der Beklagte hat das Haus im März 2020 immerhin für 800 € Nettomiete bzw. 1100 € Gesamtmiete angeboten (Anzeige K 16), und vor diesem Hintergrund ist zu vermuten, dass er seit der anschließenden Neuvermietung eine viel höhere Miete für das Haus erhält als früher von der Klägerin und ihrem Ehemann. Die neue Wohnung hingegen ist kleiner, liegt in einem Mehrfamilienhaus im Dachgeschoss, mit Dachschrägen (vgl. auch Zeugenaussage H), laut Mietvertrag ohne Garten und ersichtlich ohne Aufzug. Vor diesem Hintergrund kommt es nicht einmal darauf an, ob die Miete für das Haus inklusive Garage war (im Prozess hat der Beklagte der Darstellung auf Seite 5 der Klageschrift nicht widersprochen, die Unterlagen K2 bis K5 aus früheren Jahren weisen einen diesbezüglichen Streit aus), die von der Klägerin und ihrem Ehemann jedenfalls ohne zusätzliche Entgeltzahlung genutzt wurde.
Eine zeitliche Begrenzung des Anspruchs auf Schadensersatz wegen höherer Miete, die für die Ersatzwohnung zu zahlen ist, besteht grundsätzlich nicht (vgl. Staudinger 2021, BGB § 573 Rn 236a; BeckOK MietR, BGB § 542 Rn 234; Brand, WuM 22,121<130>; Klimesch, IMR 22,1001, jeweils auch mit Nachw. zur Gegenansicht, vgl. auch LG Wuppertal WuM 97,681 f).
Hinsichtlich der Mietdifferenz für die Monate August 2022 bis Januar 2023 war der Schadensersatzanspruch zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung zwar noch nicht fällig. Aber auch für diese Monate war er bereits entstanden. Er konnte gem. §§ 257 ff ZPO auch bereits geltend gemacht werden (vgl, z.B. BeckOK MietR, BGB § 542 Rn 234).
Der Beklagte hat auch die für übernommene Gegenstände in der neuen Wohnung geleistete Abstandszahlung von 900 € zu ersetzen. Das Gericht ist aufgrund der Aussage der Zeugin M und des vorgelegten Teils des Kontoauszugs vom 1.7.2019 (K 18f) überzeugt, dass die Klägerin und ihr Ehemann 900 € für Gegenstände gezahlt haben, die sie in der neuen Wohnung von der Vormieterin übernommen haben. Die Zeugin M hat bestätigt, dass für die Einbauküche (einschließlich Geräten); für mehrere Leuchten, für Gardinen und für mehrere Rollos eine Abstandszahlung von ca. 900 € (oder mehr) geleistet worden ist. Von der im Kontoauszug belegten Zahlung von 980 € hat die Klägerin in der Klageschrift 80 € in Abzug gebracht. Aus der Zeugenaussage ergibt sich, dass die Gardinen und — fest installierten - Rollos für diese Wohnung angefertigt worden waren und auch die Einbauküche auf Maß eingebaut worden war, die Leuchte auch wegen der Dachschrägen gut in die Wohnung passte. Bei der Übernahme von Ausstattung, die auf den Zuschnitt der neuen Wohnung und deren Besonderheiten (Dachschrägen und entsprechende Fenster) angepasst bzw. eigens dafür angefertigt worden ist, gehört die dafür geleistete Zahlung ebenfalls zu den durch den Umzug veranlassten Kosten. Diese wären nicht entstanden, wenn der Beklagte das Ehepaar nicht durch seine rechtswidrige Kündigung aus dem Haus gedrängt hätte. Eine Vorteilsausgleichung durch Anrechnung des Sachwerts der erworbenen Gegenstände, was teilweise für erforderlich gehalten wird (vgl. z.B. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 542 Rn 117), erscheint bei solchen — teils eingebauten bzw. fest installierten - Gebrauchsgegenständen, die im Wesentlichen an die neue Wohnung gebunden sind, nicht angebracht. Die Klägerin und ihr Ehemann konnten ja auch entsprechendes Mobiliar, das sie in den anders zugeschnittenen alten Räumlichkeiten genutzt hatten, nicht mehr verwenden. Voraussetzung für die Anrechnung eines Vorteils ist, dass sie dem Sinn und Zweck der Schadensersatzpflicht entsprechen muss, mithin den Geschädigten nicht unzumutbar belasten und den Schädiger nicht unbillig begünstigen darf (vgl. BGH, Urteil vom 17.10.2003 - V ZR 84/02, Rn 12 bei juris). Zudem ist für die Voraussetzungen einer Vorteilsausgleichung grundsätzlich der Schädiger darlegungs- und beweispflichtig, er muss zunächst überhaupt geltend machen, dass ein Vorteil anzurechnen ist (BGH a.a.O., Rn 17).
Ferner hat der Beklagte der Klägerin die Beträge von 546,40 € und 960 € zu erstatten, die sie an ihre Tochter für Fahrtkosten und Hilfeleistungen gezahlt hat. Aufgrund der glaubhaften Aussage der Zeugin H ist das Gericht davon überzeugt, dass diese ihren Eltern in den durch die Fahrkarten (K 18g, BI. 53-58 d. A.) ausgewiesenen Zeiträumen zwischen dem 4.3. und 10.3., dem 22.4. und 26.4., dem 9.6. und 16.6. und dem 1.8. und 8.8.2019 (siehe Tagesangaben in der Klageschrift) im Zusammenhang mit dem zunächst in absehbarer Zukunft zu erwartenden, dann bevorstehenden und schließlich durchgeführten Umzug in erheblichem Umfang Hilfe geleistet hat, dass sie diese Fahrten auch primär zum Zweck der Hilfeleistung unternommen hat, um ihre Eltern in dieser anstrengenden und mit viel Aufwand verbundenen Situation durch die von der Zeugin beschriebenen Arbeitsleistungen zu unterstützen, und dass die Klägerin ihr sowohl die Fahrtkosten von insgesamt 546,40 € erstattet als auch den Betrag von 960 € für ihre Hitfeleistungen gezahlt hat. Natürlich steht die Zeugin als Tochter auf Seiten der Klägerin, und sehr häufig erfolgen solche Hilfeleistungen innerhalb einer Familie ohne Kostenerstattung und Ausgleichszahlung. Aber die Zeugin hat auf das Gericht einen glaubwürdigen Eindruck gemacht und sie hat sowohl die oben genannten Umstände als auch diese Zahlungen glaubhaft bestätigt. Dass die Klägerin ihrer Tochter nicht zur Zahlung verpflichtet war, führt nicht dazu, dass der Beklagte keinen entsprechenden Schadensersatz leisten muss. Wenn die Klägerin die geldwerten Arbeitsleistungen, die ihre Tochter für sie übernommen hat, selbst durchgeführt hätte, hätte sie hierfür vom Beklagten ebenfalls Schadensersatz verlangen können (siehe unten). Die Tochter wollte durch ihre Hilfeleistung ihre Eltern entlasten und nicht den Beklagten.
Dass bereits ab ca. Anfang März 2019 Ausräum- und Sortierarbeiten etc. stattgefunden haben, ist entgegen der Auffassung des Beklagten (Klageerwiderung) nicht verwunderlich, sondern, auf die durch die Kündigung vom 3.1.2019 entstandene Drucksituation (siehe oben) zurückzuführen. Die Klägerin und ihr Ehemann mussten einen Auszug aus dem von ihnen seit ca. 35 Jahren bewohnten Haus vorbereiten und wussten nicht, wann sie eine Ersatzwohnung finden würden. Dass sich in dieser langen Wohnzeit vieles angesammelt hatte und (aus-)sortiert werden musste, liegt nahe. Ebenso, dass hierfür insbesondere angesichts der Erkrankung des Ehemannes eine längere Vorlaufzeit nötig war als es vielleicht bei leistungsfähigeren jüngeren Leuten der Fall gewesen wäre. Dass im August 2019 noch Arbeiten in der neuen Wohnung erforderlich waren, liegt angesichts des Umzugsdatums nahe und ergibt sich auch schon aus den Daten der vorgelegten lkea-Zahlungsbelege (K 181, BI. 63-67 d. A.).
Der Beklagte hat der Klägerin Schadensersatz in Höhe von 4.400 € für ihren eigenen Arbeitsaufwand für Vor- und Nacharbeiten im Zusammenhang mit dem Umzug (einschließlich ihres Zeitaufwands für die Wohnungssuche) zu leisten.
Aufgrund der Aussagen der Zeuginnen D, H und L sowie der persönlichen Anhörung der Klägerin ist das Gericht davon überzeugt, dass die Klägerin im angegebenen Zeitraum (10. bis 32. KW 2019) ganz erhebliche eigene Arbeitsleistungen erbracht hat für das Ausräumen, (Aus-)Sortieren, Abbauen und Wegbringen von Gegenständen und ähnliche Arbeiten vor dem Umzug und das Einräumen von Gegenständen und ähnliche Arbeiten nach dem Umzug.
Eigene Arbeitsleistungen des Geschädigten sind nach schadensrechtlichen Grundsätzen erstattungsfähig, wenn sich für die Arbeitsleistung ein sich objektiv nach dem Maß der Arbeitskraft bemessender geldlicher Wert, d.h. ein Marktwert, ermitteln lässt (vgl. BGHZ 131,220,225 f; BGH NJW-RR 01,887; BGH ZOV 10,85). Das ist bei solchen Arbeiten der Fall, diese können auch von Hilfskräften ausgeführt werden. Abzusetzen ist allerdings der Zeitaufwand für die naturgemäß im Wesentlichen nicht übertragbaren persönlichen Entscheidungsprozesse, welche vorhandenen Gegenstände behalten werden und welche nicht.
Die Klägerin hat bei ihrer Anhörung mitgeteilt, dass sie beim Ansatz ihrer Arbeitsleistungen auch ihren Zeitaufwand für die Wohnungssuche mitberücksichtigt hat. Entgegen seiner bei der Erörterung mitgeteilten Ansicht ist das Gericht nunmehr der Auffassung, dass auch Wohnungssuche und Wohnungsbesichtigungen durch den Geschädigten Tätigkeiten sind, die schadensrechtlich erstattungsfähig sind (vgl. im Ergebnis auch LG Leipzig WuM 21,683<685>; AG Pforzheim/ LG Karlsruhe DWW 95,144 f; AG Bonn, Urteil vom 17.1.2020 - 203 C 66/19, Rn 29 bei juris; Staudinger 2021, BGB § 573 Rn 236; Brand, WuM 22,121<129 f>). Zwar handelt es sich dabei in wesentlichem Umfang auch um persönliche Entscheidungsprozesse. Aber zu großen Teilen könnten auch solche Tätigkeiten durch Hilfskräfte ausgeführt werden, z.B. das Heraussuchen von Wohnungsinseraten und die Durchführung von Wohnungsbesichtigungen nach vorbesprochenen Kriterien, und ließe sich ein Marktwert hierfür ermitteln. Dass für Wohnungsvermittler im Sinne des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung das Erfolgsprinzip gilt und nicht nach Zeitaufwand, Besichtigungsgebühren o. ä. abgerechnet werden kann (§§ 2 1 1, 3 111 WoVermittG), steht dem nicht entgegen, denn diese Regelungen dienen dem Schutz von Wohnungssuchenden und nicht dem Ausschluss von Schadensersatzansprüchen eines Mieters gegen seinen Vermieter. Das Kriterium des Marktwerts dient, wie sich den Ausführungen in BGHZ 131,220,225 entnehmen lässt, eher der Abgrenzung zu Tätigkeiten, die sich vermögensrechtlicher Bewertung entziehen (vgl. BGHZ 106,28) oder — wie die Arbeitsleistung eines Unternehmers für sein Unternehmen - nicht objektiv nach dem Maß der Arbeitskraft bewertet werden können (vgl. BGHZ 54,45,51).
Aus den Aussagen der Zeuginnen lässt sich naturgemäß nicht exakt ableiten, welchen genauen Zeitaufwand die Klägerin für ihre Tätigkeiten im genannten Zeitraum hatte. Bei ihrer persönlichen Anhörung hat die Klägerin, die auf das Gericht einen ehrlichen und glaubwürdigen Eindruck gemacht hat, glaubhaft ausgeführt, dass sie tatsächlich sogar deutlich mehr als 20 Stunden pro Woche aufgewandt habe. Das Gericht glaubt ihr das und schätzt gem. § 287 11 ZPO den Zeitaufwand der Klägerin für die schadensrechtlich erstattungsfähigen Tätigkeiten auf die angesetzten 440 Stunden (20 Stunden pro Woche im genannten Zeitraum 10. bis 32. KW 2019). Der angesetzte Stundensatz von 10 € ist nicht zu beanstanden. Das ergibt einen Ersatzanspruch von 4.400 € (die 4.440 € in der Klageschrift beruhen auf einem Rechen- oder Schreibfehler).
Die Beklagte hat ferner angefallene Kosten von 1.327,37 € für die Anschaffung verschiedener Gegenstände, die für die neue Wohnung benötigt wurden, zu ersetzen:
Die Zeugin H hat bestätigt, dass für drei Fenster der Mansardenwohnung, die Dachfenster sind bzw. ungewöhnlich geformt sind, jeweils ein Sonnenschutz nach Maß beschafft werden musste. Dass hierfür Kosten in Höhe von insgesamt 546,65 € angefallen sind, ergibt sich aus dem vorgelegten Lieferschein K 18h (BI. 59 f d. A.). Eingeklagt sind davon 546,60 €. Dass im bis dahin bewohnten Haus keine Sonnenschutze mit zufällig genau diesen nun erforderlichen Maßen vorhanden gewesen waren, liegt auf der Hand. Ebenso, dass für eine Dachgeschosswohnung bzw. Dachfenster in der Regel Sonnenschutze benötigt werden.
Die Zeugin hat ferner bestätigt, dass für die neue Wohnung Teppiche angeschafft werden mussten, da im bis dahin bewohnten Haus Teppichboden fest verlegt war, der dort verbleiben musste, bzw. im alten Wohnzimmer gar kein Teppich, sondern Parkettboden gewesen war. Die angefallenen Kosten von 199 € ergeben sich aus dem vorgelegten Lieferschein K 18i (BI. 61 d. A.).
Auch hinsichtlich des Fliegengitters reicht dem Gericht die Aussage der Zeugin zur Balkontür aus. Aus dem vorgelegten Zahlungsbeleg K 18j (BI. 62 d. A.) ergibt sich, dass für 129 € eine Alu-Insektenschutz-Tür erworben worden ist (Aluminiumrahmen mit Kunststoffgewebe), die bei Bauhaus mit diesen Maßen und grauer Rahmenfarbe für diesen Preis angeboten wird (vgl. www.bauhaus.info/insektenschutz-fuer-tueren). Das bisher bewohnte Haus hatte unstreitig keinen Balkon gehabt. Und zum Klägervortrag, dass das alte Teil am Ausgang von der Küche in den Garten des alten Hauses für die Wohnzimmertür zum Balkon der neuen Wohnung nicht passte, hat sich der Beklagte, der dies anhand der im Zahlungsbeleg K 18j angegebenen Maße und der Maße der Küchenausgangstür in seinem Haus hätte überprüfen können, nicht hinreichend geäußert (§ 138 Il ZPO).
Die Zeugin hat weiterhin bestätigt, dass im alten Bad eine Neonröhre als Beleuchtung gewesen ist. Zu dem Vortrag der Klägerin, dass diese schon bei Beginn des alten Mietverhältnisses vorhanden gewesen war und zum Haus gehörte (also von ihr nicht mitgenommen und in der neuen Wohnung verwendet werden konnte), hat sich der Beklagte, der diesbezüglich bei seiner Mutter hätte nachfragen können, nicht hinreichend geäußert. Die geltend gemachten Kosten von 58,78 € für eine neue Lampe (Deckenspot) hat die Klägerin durch die vorgelegte Quittung K 18k vom 26.10.2019 belegt.
Ferner hat die Zeugin bestätigt, dass Regale für die neue Wohnung angeschafft werden mussten, weil die Regale aus dem bisher bewohnten Haus teilweise zu hoch waren und wegen der Dachschrägen nicht in die neuen Räume passten und auch die großen Wohnzimmerschränke aus dem Haus zu groß für die neue Mansardenwohnung waren. Durch die vorgelegten Ikea-Zahlungsbelege K 181 (BI. 63 ff d. A.) sind Kosten in Höhe von insgesamt 393,99 € belegt. Die weiteren geltend gemachten Beträge von 37,46 € und 35,17 € aus dieser Position sind nicht nachgewiesen, da die erwähnten Rechnungen vom 22.11. und 23.11.2019 für Juna Regale nicht mit vorgelegt worden sind.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 I 1, 291, 288 I BGB.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 92 II Nr. 1, 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 64 II StVG
§§ 23 13 RVG, 41 I GKG
§§ 257 ff ZPO
§§ 2 1 1, 3 111 WoVermittG
§§ 286 I 1, 291, 288 I BGB
§ 254 BGB
§ 574 BGB
§ 34 RVG
§ 280 I BGB
§ 573 l 1, II Nr. 2 BGB
§ 573c Abs. 1 S. 1, Abs. 4 BGB
§ 3 Abs. 10 S. 2 EGBGB
§ 287 I 2 ZPO
§ 249 lI BGB
§ 86 I WG
§ 41 I 1 GKG
§ 287 11 ZPO

Zitierte Entscheidungen: ZMR 13,956
NJW 18,1751
BGHZ 132,373
NJW 14,1947
NJW-RR 94,27
NJW 17,1104
VersR 18,31
BGHZ 131,220,225
NJW-RR 01,887
BGHZ 106,28
BGHZ 54,45,51
1 S 222/22
V ZR 84/02
03 C 66/19