Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2010-11-30, Aktenzeichen 14 U 229/09
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2010:1130.14U229.09.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Fulda vom 18. November 2009 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens und der Streithilfe zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin nimmt die Beklagte wegen einer von ihr empfohlenen Anlagebeteiligung auf Schadensersatz in Anspruch.
Bei drei Gesprächen … 1994 in der Wohnung der Klägerin stellte der Berater B als Mitarbeiter der Beklagten der Klägerin eine Beteiligung (Bd. I Bl. 109 d.A.) an der …, im folgenden X, vor. Bei dem X handelt es sich um einen geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform einer KG, deren Zweck darauf gerichtet war, in Leipzig die ... zu errichten und zu vermieten. An der Gesellschaft waren A und B als persönlich haftende Gesellschafter beteiligt. Kommanditisten waren die C, die D und die E. Das Gesellschaftskapital sollte durch die Kommanditisten auf 113.000.000 DM erhöht werden. Die Treuhandgesellschaft hatte gemäß dem Treuhandvertrag die Kommanditanteile der Treugeber treuhänderisch zu halten. Im Innenverhältnis zur Gesellschaft waren die Treugeber am Gesellschaftsvermögen, insbesondere an Ausschüttungen, dem Gewinn und Verlust, direkt beteiligt. Eine Eintragung der Treugeber als Kommanditisten im Handelsregister war nicht vorgesehen aber möglich. Grundlage der Beratung der Klägerin durch den Zeugen B war nach der erstellten persönlichen Erfolgsprognose vom 8.10.1994 (Bd. I Bl. 38 d.A.) der Emissionsprospekt vom Mai 1994, wegen dessen Einzelheiten auf die Anlage B 1 Bezug genommen wird. Streitig ist, ob die Klägerin den Prospekt zwei Wochen vor der Zeichnung der Beteiligung (Bd. I Bl. 105, 109 d.A.) oder erst nach deren Zeichnung erhalten hat (Bd. I Bl. 157 d.A.).
Am 20.10.1994 (Bd. I Bl. 43 d.A.) zeichnete die Klägerin eine Beteiligung am X mit einer Beteiligungssumme von 75.000 DM. Die Beitrittserklärung enthält den Hinweis, dass bei Prospektherausgabe die bis zum 31.4.1996 fertig zu stellende Fondsimmobilie bis auf den Hotelbereich noch nicht vermietet ist. Auf die Beteiligungssumme wurde ein Agio von 5 % erhoben. Zur Teilfinanzierung der Beteiligungssumme nahm die Klägerin bei der allgemeinen G-Bank ... mit Vertrag vom ….1994 (Bd. I Bl. 44 d.A.) ein Darlehen über 52.400 DM auf. Die Beklagte erhielt für den Vertrieb der Beteiligung eine Provision von 7 % der Anlagesumme.
Ausweislich der Seite 5 des Prospektes war die Vollvermietung des Objektes ab 1996 vorgesehen. Die Ausschüttungen sollten anfänglich 5 % p.a. und sodann ab 1996 8,75 % p.a. betragen. Die tatsächliche Entwicklung des Fonds verlief jedoch anders als prognostiziert. Es erfolgten keine Ausschüttungen, insbesondere auch nicht in den Jahren 1997 bis 2005 (Bd. I Bl. 97 d.A.). Nach dem Geschäftsbericht für das Jahr 2005 (Bd. II Bl. 169 d.A.) konnte die Anschlussfinanzierung nicht gesichert werden. Die Banken drohten mit einer Zwangsversteigerung der Fondsimmobilie und einem Insolvenzantrag. Am 29.1.2009 wurde die Fondsimmobilie durch das Amtsgerichts Leipzig zwangsversteigert (Bd. I Bl. 3 d.A.). Der Erlös von 12,25 Millionen Euro reichte zur Deckung der Darlehensverbindlichkeiten von rund 90 Millionen Euro nicht aus.
Mit der am 14.5.2009 eingereichten und am 4.6.2009 (Bd. I Bl. 54 d.A.) zugestellten Klage nimmt die Klägerin die Beklagte wegen falscher Anlageberatung in Höhe von 68.427,30 € auf Schadensersatz in Anspruch. Streitig ist, ob der Berater B die Beteiligung als sicher und zur Altersversorgung geeignet, sowie absolut abgesichert und in 8 Jahren verkäuflich bezeichnet hat (Bd. I Bl. 4 d.A.). Die Beklagte bestreitet dies und beruft sich hinsichtlich der Schadensersatzansprüche der Klägerin auf Verjährung (Bd. I Bl. 104 d.A.).
Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Das Landgericht hat durch Urteil vom 18.11.2009 (Bd. I Bl. 195 ff d.A.) die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt:
Etwaige Schadensersatzansprüche der Klägerin seien gemäß §§ 195, 199 BGB n.F. verjährt. Die Klägerin habe schon in den 90er Jahren spätestens mit dem Ausbleiben der Ausschüttungen erkannt, dass sie keinesfalls eine risikolose Beteiligung gezeichnet habe. Auf den am 1.1.2010 noch nicht verjährten möglichen Schadensersatzanspruch der Klägerin seien gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 Satz 1 EGBGB die Verjährungsvorschriften des neuen Rechts nach §§ 195, 199 BGB anzuwenden. Da die Klägerin Kenntnis von einem möglichen Beratungsfehler der Beklagten oder zumindest grob fahrlässige Unkenntnis von diesem Fehler bereits vor dem 1.1.2002 gehabt habe, seien etwaige Schadensersatzansprüche der Klägerin gemäß § 195 BGB n.F. am 31.12.2004 verjährt gewesen. Die im Juni 2009 erhobene Klage habe den Ablauf der Verjährung nicht mehr gemäß § 204 BGB hemmen können. Die Klage sei daher unbegründet.
Gegen das Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin.
Die Klägerin meint, ihr Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte sei nicht verjährt. Sie habe an Hand des Emissionsprospektes nicht erkennen können, dass eine falsche Beratung durch die Beklagte erfolgt sei, weshalb ihr auch keine grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden könne. Auch das Ausbleiben der Ausschüttungen habe sie nicht als Scheitern der Kapitalanlage werten müssen, da völlig unklar gewesen sei, worauf diese Entwicklung beruhe. Auch richtig konzipierte Fonds könnten in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten. Im übrigen sei sie durch den Berater B falsch beraten und durch den Emissionsprospekt nicht vollständig und richtig aufgeklärt worden. Insoweit nimmt die Klägerin auf die in der Klageschrift behaupteten Aufklärungs- und Prospektfehler Bezug.
Die Klägerin beantragt,
das angefochtene Urteil abzuändern und 1. die Beklagte zu verurteilen, an sie 68.427,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 1.1.2009 Zug um Zug gegen Übertragung ihrer Beteiligung an der … zu zahlen. 2. Die Beklagte weiter zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Kosten von 1.955,88 € zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil.
Mit Schriftsatz vom 20.5.2010 hat die Beklagte im Berufungsrechtszug der D den Streit verkündet, die mit Schriftsatz vom 19.8.2010 dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten beigetreten ist.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze der Parteien und der Streithelferin nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die an sich statthafte, form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Klägerin ist zulässig, in der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg.
Die Klageforderung von 68.427,30 € (Bd. I Bl. 230 d.A.) ist weder aus positiver Vertragsverletzung noch aus einem sonstigen rechtlichen Gesichtspunkt begründet.
1. Auf das Rechtsverhältnis der Parteien findet gemäß Art. 29, § 5 EGBGB das BGB in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung Anwendung, weil das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien vor dem 1.1.2002, nämlich im Jahre 1994, begründet worden ist. Bei dem Vertrag zwischen den Parteien handelt es sich um einen Anlageberatungsvertrag und nicht lediglich um einen Anlagevermittlungsvertrag. Bei einem Anlageberatungsvertrag nimmt der Anleger in der Regel Dienste des Beraters in Anspruch, weil er selbst keine ausreichenden wirtschaftlichen Kenntnisse und keinen genügenden Überblick über die wirtschaftlichen Zusammenhänge hat. Er erwartet nicht nur die Mitteilung von Tatsachen, sondern auch eine fachkundige Bewertung und Beurteilung durch den Berater (vgl. BGH NJW-RR 2010, 115 ; BGH NJW-RR 1993, 1114 ). Kennzeichnend für eine Beratungstätigkeit ist die individuelle Erfassung der Vermögensverhältnisse des Anlegers sowie ein auf seine Verhältnisse zugeschnittenes Anlageprofil. Hier hat die Beklagte ausweislich der persönlichen Erfolgsprognose vom 8.10.1994 (Bd. I Bl. 38 d.A.) das zu versteuernde Jahreseinkommen der Klägerin mit 70.000 DM ermittelt und festgestellt, dass sie ledig ist. Der Mitarbeiter der Beklagten hat an Hand von Rechenbeispielen der Klägerin auch dargestellt, welche Steuerersparnis für sie sich durch die Beteiligung ergeben könnte. Diese individuelle Beratung der Klägerin stützt die Annahme eines Beratungsvertrages, denn die Klägerin hat sich erkennbar das Fachwissen und die Bewertung der Klägerin zu eigen gemacht. Die Beklagte ist außerdem schon von ihrer Firmierung als Beratungsgesellschaft aufgetreten, so dass die Klägerin auch davon ausgehen musste, dass die Beklagte Beratungsdienste erbringen will. Es liegt deshalb ein Anlageberatungsvertrag vor. Inhalt und Umfang der Beratungspflichten des Anlageberaters hängen von den Umständen des Einzelfalles ab. Die Beratung muss anleger- und objektgerecht sein, wobei maßgeblich einerseits der Wissensstand, die Risikobereitschaft und das Anlageprofil des Kunden und andererseits allgemeine Risiken, wie etwa die Konjunkturlage und die Entwicklung des Kapitalmarktes sowie spezielle Risiken entscheidend sind, die sich aus den besonderen Umständen des Anlageobjektes ergeben (vgl. BGH NJW 2009, 1416 ; BGH NJW 1993, 2433 Soweit nach dem Vorbringen der Klägerin der Berater B möglicherweise die Beteiligung als risikolos und sicher dargestellt haben könnte, sind die auf diesen Aufklärungsfehler gestützten Schadensersatzansprüche jedenfalls nach §§ 195, 199 BGB n.F. verjährt.
2. Ausweislich der persönlichen Kalkulation vom 8.10.1994 (Bd. I Bl. 38 d.A.) war Basis der Beratung des Beraters B mit der Klägerin der Emissionsprospekt vom Mai 1994. Streitig ist, wann die Klägerin den Emissionsprospekt erhalten hat. Während die Beklagte behauptet, der Klägerin sei der Prospekt schon am 4.10.1994 ausgehändigt worden (Bd. I Bl. 105, 109 d.A.), behauptet die Klägerin, sie habe den Prospekt erst nach Zeichnung ausgehändigt bekommen (Bd. I Bl. 157 d.A.). Es kann dahinstehen, wann der Emissionsprospekt der Klägerin ausgehändigt worden ist, denn die Klägerin hat in ihrer Beitrittserklärung vom 20.10.1994 (Bd. I Bl. 43 d.A.) ausdrücklich bestätigt, den Emissionsprospekt voll inhaltlich zur Kenntnis genommen zu haben. Daraus ist zu schließen, dass anlässlich der mehreren Beratungsgespräche ihr der Prospekt vorgelegen hat, auch wenn ihr der Prospekt erst mit der Beitrittserklärung ausgehändigt worden sein sollte. Die Klägerin hat jedenfalls für ihre Darstellung keinen Beweis angetreten. Der Beklagte konnte seine Aufklärungs- und Beratungspflicht durch Zuhilfenahme des Emissionsprospektes erfüllen. Soweit dies an Hand des Emissionsprospektes geschehen ist, ist der Beklagten kein Beratungsfehler anzulasten, weil der Prospekt keine für die Anlageentscheidung der Klägerin relevanten Prospektfehler enthält. Insoweit trifft die Klägerin die Beweislast (BGH WM 2006, 1288 ff. ).
a) Entgegen der Auffassung der Klägerin (Bd. I Bl. 7 d.A.) hat die Beklagte keine ihr obliegende Aufklärungspflicht verletzt, weil sie der Klägerin nicht ungefragt die von ihr kassierten Provisionen von 7 % für den Vertrieb der Beteiligung offenbart hat. Zwar hat der BGH entschieden, dass die einen Kunden beratende Bank grundsätzlich über verdeckte Rückvergütungen aufklären muss. Nur so werde der Kunde in die Lage versetzt, das Umsatzinteresse der Bank einzuschätzen und zu beurteilen, ob die Bank ihm ein bestimmtes Produkt empfiehlt, weil sie selbst daran verdient, worin ein Interessenkonflikt liegen kann (vgl. BGH NJW 2009, 1416 ; BGH NJW 2009, 2298 ). Der BGH hat jedoch klargestellt, dass diese Rechtsprechung auf den nicht bankmäßig gebundenen freien Anlageberater nicht übertragbar ist. Ein nicht bankmäßig gebundener, freier Anlageberater ist nicht verpflichtet, soweit nicht § 31 d WPHG eingreift, seinen Kunden ungefragt über eine von ihm bei einer empfohlenen Anlage verdienten Provision aufzuklären, wenn der Kunde selbst keine Provision zahlt und offen ein Agio zu Lasten der Eigenkapitalbeschaffung ausgewiesen ist (vgl. BGH NJW-RR 2010, 1064 ). Der BGH sieht den relevanten Unterschied zwischen einer beratenden Bank und einem freien Anlageberater darin, dass bei der Inanspruchnahme eines freien Anlageberaters für jeden Anleger offenkundig sei, dass dieser nicht unentgeltlich tätig werde und seine Vergütung, wenn nicht von ihm, dann von der kapitalsuchenden Gesellschaft erhalte. Die Vertragsbeziehung zwischen Anleger und freiem Anlageberater sei auch regelmäßig nicht in eine dauernde Geschäftsbeziehung eingebettet. Dem Kunden sei deshalb klar, dass der Anlageberater mit dem Vertrieb der Beteiligung auch ein eigenes Provisionsinteresse verfolge, während dies bei einer Bank regelmäßig nicht erkennbar sei, da Banken aufgrund der dauernden Geschäftsbeziehungen zu den Kunden auch durch Kontoführungsgebühren oder in anderer Weise Vergütungen erhalten könnten oder Dienstleistungen zur Erhaltung ihres Kundenstamms erbrächten. Während bei einer Bank das Provisionsinteresse nicht erkennbar sei, sei es bei einem freien Anlageberater offenkundig. Etwas anderes könne nur gelten, wenn der freie Anlageberater eine ungewöhnlich hohe Provision verdiene (vgl. BGH NJW 2010, 1064 ). Hier ist die Beklagte nicht als bankmäßig gebundener Anlageberater tätig geworden. Da die Klägerin selbst keine Provision an die Beklagte entrichtete, konnte sie davon ausgehen, dass die Beklagte für ihre gewerbsmäßige Tätigkeit ihre Vergütung von der Kapital suchenden Gesellschaft erhält. Schon aus der persönlichen Erfolgsprognose vom 8.10.1994 (Bd. I Bl. 38 d.A.) ergibt sich, dass auf die Beteiligungssumme von 75.000 DM ein Agio von 5 %, mithin 3.750 DM, erhoben wird, woraus die Klägerin schließen konnte, dass die Beklagte von der Anlagegesellschaft bezahlt wird. Außerdem sind im Prospekt auf Seite 30 die Eigenkapitalbeschaffungskosten ausgewiesen, so dass die Klägerin erkennen konnte, dass ein Teil des von ihr gezahlten Betrages nicht in den Kapitalstock fließt, sondern daraus auch die Vertriebskosten bestritten werden. Die Provision von 7 % ist auch nicht auffällig hoch, so dass eine Aufklärungspflicht der Beklagten nicht angenommen werden kann. Die Beklagte hat deshalb insoweit keine Aufklärungspflicht verletzt.
b) Es kann auch nicht festgestellt werden, dass der Prospekt fehlerhafte Angaben enthält, die für die Anlageentscheidung der Klägerin von wesentlicher Bedeutung waren. Die Beklagte musste als Anlageberaterin den Prospekt prüfen und durfte sich nicht auf eine innere Schlüssigkeitsprüfung beschränken. Der Berater hat vielmehr die Anlage, die er empfehlen will, mit kritischem Sachverstand zu prüfen (vgl. BGH NJW-RR 2010, 115, 116 ). Der Prospekt muss, da er für den Anleger in der Regel die einzige Informationsmöglichkeit darstellt, über alle Umstände, die für die Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind, vollständig und richtig informieren. Der Prospekt muss ein schlüssiges Gesamtbild über das Beteiligungsobjekt geben. Ein Aufklärungsfehler des Beraters liegt nur vor, wenn er bei dieser Prüfung ein Risiko hätte erkennen müssen, über das er den Anleger hätte aufklären müssen, oder wenn der Berater hätte erkennen müssen, dass die Anlage nicht anleger- oder objektgerecht ist. Entgegen der Auffassung der Klägerin (Bd. I Bl. 8 d.A.) ist für die Ordnungsmäßigkeit des Emissionsprospektes nicht die Stellungnahme 1/87 des Immobilienfachausschusses im Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. maßgebend, sondern entscheidend ist, dass der Prospekt ein zutreffendes Bild über das Anlageobjekt vermittelt. Die Klägerin trägt vor, die Streithelferin, die den Prospekt herausgegeben habe, müsse sich an den Maßstäben der Stellungnahme des WFA 1/1987 messen lassen, weil sie auf diese Stellungnahme im Prospekt auf Seite 47 Bezug genommen habe (Bd. I Bl. 7 d.A.). Im Prospekt heißt es dort, eine beauftragte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft habe eine auf der Stellungnahme 1/1987 basierende Prüfung des Prospekts vorgenommen und darüber einen Bericht erstellt, der jedem ernsthaften Interessenten auf Anforderung zur Verfügung gestellt wurde. Die Klägerin trägt nicht vor, was in diesem Bricht steht und was die Anlageberaterin nach dessen Studium an aufklärungsrelevanten Tatsachen hätte beachten müssen. Die Streithelferin hat nunmehr den Bericht mit Schriftsatz vom 19.8.2010 (Bd. II Bl. 83, 84, Anlage B) vorgelegt. Das Prüfungsergebnis war positiv. Eine bloße Unrichtigkeit des Prospektes reicht nicht aus, um die Prospekthaftung des Beraters im weiteren Sinne zu begründen, sondern die Unrichtigkeit muss im Rahmen einer zumutbaren Prospektprüfung auch für den Berater erkennbar gewesen sein. Schließlich ist nicht der Berater Herausgeber des Prospektes und auch nicht mit allen Einzelheiten und Hintergründen der Anlage vertraut. Gemessen an diesen Kriterien kann hier ein Aufklärungsfehler der Beklagten an Hand des Prospektes nicht festgestellt werden.
Die Rüge der Intransparenz der Angaben zur Gesellschaft (Bd. I Bl. 7 d.A.) greift nicht durch. Der Gesellschaftsvertrag ist auf Seite 48 ff des Emissionsprospektes voll abgedruckt. Daraus ergibt sich, dass die Fondsgesellschaft eine KG ist, deren Zweck auf die Errichtung und den Vertrieb von Immobilien gerichtet ist. Dabei befasst sich der X ausschließlich mit der Errichtung und Vermietung der ... in Leipzig, was an anderer Stelle im Prospekt deutlich beschrieben ist. Es ist nicht ersichtlich, dass für die Anlageentscheidung der Klägerin wichtige Angaben zur Gesellschaft fehlen.
Auch hinsichtlich der Angaben zur Mittelverwendung und Mittelherkunft (Bd. I Bl. 8 d.A.) ist ein Prospektfehler nicht erkennbar. Der Investitions- und Finanzierungsplan ist auf Seite 30 ff des Prospektes abgedruckt. Dort sind Angaben über objektbezogene Kosten und Liquiditätsreserven enthalten. Eine weitere Aufgliederung der Kosten ist für die Anlageentscheidung des Interessenten nicht von wesentlicher Bedeutung.
Soweit die Klägerin rügt, dass der Generalunternehmervertrag im Prospekt nicht abgedruckt sei (Bd. I Bl. 10 d.A.), besteht keine Pflicht, den Generalunternehmervertrag in den Prospekt aufzunehmen. Dies würde den Prospekt unübersichtlich machen und dem Anleger die Kenntnis von den für seine Anlageentscheidung wesentlichen Umstände erschweren. Aus Seite 5 des Prospektes geht zudem hervor, dass die F als Generalunternehmerin mit der Errichtung des Gebäudes beauftragt ist und dass diese sich auch an dem anfänglichen Mietausfallrisiko beteiligt. Weitere Angaben zum Generalunternehmervertrag waren nicht erforderlich. Die Nichtangabe der Erwerbsnebenkosten, wie beispielsweise die Architektenvergütung, waren für die Anlageentscheidung der Klägerin nicht von entscheidender Bedeutung, so dass bei der Beklagten keine Zweifel an dem Objekt aufkommen mussten. Es ist auch unerheblich, dass die Kosten für die Einholung steuerlicher Gutachten (Bd. I Bl. 12 d.A.) nicht gesondert ausgewiesen sind. Die Darstellung des Agios im Investitions- und Finanzierungsplan auf Seite 30 des Prospektes als weitere Eigenkapitalbeschaffungsaufwendungen (Bd. I Bl. 13 d. A.) ist nicht irreführend, weil deutlich erkennbar ist, dass diese Kosten nicht werthaltig in das Objekt fließen. Auch die gerügten Mängel hinsichtlich der Darstellung weiterer Eigenkapitalbeschaffungsaufwendungen gegen die fehlenden Erläuterungen zu den vertraglichen Konditionen in Bezug auf die Kostenpositionen (Bd. I Bl. 14 ff d.A.) begründeten für die Beklagte keine Pflicht zur Hinterfragung und Aufklärung der Klägerin.
c) Soweit die Klägerin unrichtige und unvollständige Angaben zur voraussichtlichen wirtschaftlichen Entwicklung rügt (Bd. I Bl. 18 ff d.A.) ist ein Prospektfehler ebenfalls nicht erkennbar. Bei der Überprüfung der Wirtschaftlichkeitsprognose ist zu berücksichtigen, dass eine Gewähr für die prognostizierte Entwicklung nicht übernommen wird. Auch eine optimistische Erwartung der Entwicklung einer Kapitalanlage darf einer Anlageplanung zugrunde gelegt werden, wenn die diese Erwartung stützenden Tatsachen sorgfältig ermittelt sind und die darauf prospektierte Prognose der künftigen Entwicklung aus damaliger Sicht vertretbar erscheint. Das Risiko, dass eine aufgrund einer anleger- oder objektgerechten Beratung getroffene Entscheidung im Nachhinein sich als falsch erweist, geht zu Lasten des Anlegers (vgl. BGH NJW-RR 2010, 115, 117 ). Hier war das Vermietungsrisiko schon nach der persönlichen Kalkulation vom 8.10.1994 (Bd. I Bl. 38 ff, 41 d.A.) ausdrücklich bei den Beratungsgesprächen angesprochen worden, denn dort ist bereits ein Hinweis auf schwankende Mieteinnahmen enthalten und klargestellt, dass eine Gewähr für die prognostizierten Einnahmen nicht übernommen wird. Auch die Beitrittserklärung der Klägerin vom 20.10.1994 (Bd. I Bl. 43 d.A.) weist darauf hin, dass das bis zum April 2006 fertig zu stellende Fondsobjekt mit Ausnahme des Hotelbereichs noch nicht vermietet ist. Nach dem Prospekt war ab 1996 an eine Vollvermietung gedacht, jedoch wird diese im Prospekt nicht vorausgesetzt, denn der Prospekt berücksichtigt auf Seite 35 ein Mietausfallwagnis mit 1 %. Selbst wenn diese Annahme sehr optimistisch gewesen sein mag, hatte die Beklagte mangels konkreter Anhaltspunkte keinen Anlass diesen Wert zu hinterfragen und einen Hinweis an die Klägerin zu erteilen (vgl. auch BGH NJW-RR 2010, 115 ). Die Angaben zur Mietentwicklung auf Seite 34 des Prospektes sind zwar optimistisch, aber vertretbar. Die Prognose für die Vermietbarkeit der ... in Leipzig war schon deshalb nicht von vornherein zweifelhaft, weil kurz nach der Wende im Jahre 1994 die wirtschaftliche Entwicklung in Leipzig nicht zuverlässig absehbar war. Nach allgemeiner Meinung wurde diese Entwicklung aber als günstig eingeschätzt, so dass die Beklagte auch keinen Anlass hatte, an den Ansätzen im Prospekt zu zweifeln. Aus dem Prospekt geht aber auch hervor, dass durch die erhebliche Bautätigkeit in Leipzig durchaus die Gefahr eines Überangebotes besteht, so dass die Klägerin auch insofern kein falsches Bild über die Rentabilität des Fondsobjektes erhalten hat. Das Vermietungsrisiko war für die Klägerin ohne weiteres erkennbar und bedurfte keiner weiteren Aufklärung durch die Beklagte. Dies gilt um so mehr, als im Prospekt darauf hingewiesen ist, dass die Vermietungsprognose an Hand von Einschätzungen von Maklern und Dipl. Kaufleuten vorgenommen wurde. Es war auch nicht Aufgabe der Beklagten, die Angaben im Prospekt zur Größe der Bruttomietfläche und der Nutzfläche zu überprüfen und festzustellen, ob sie zueinander passen. Die Beklagte hatte nur eine Plausibilitätsprüfung und Bonitätsprüfung vorzunehmen und das Objekt zu bewerten. Hierzu gehörte nicht die detaillierte Prüfung der Relation von Bruttomietfläche zur Nutzfläche. Auch sonstige Risiken sind im Prospekt angesprochen. Hinsichtlich der Anschlussfinanzierung ergibt sich aus dem Prospekt, dass eine Zinsfestschreibung nur bis zum 31.12.2005 vereinbart war. Auf Seite 40 ist bestimmt, dass der Fondsangebote von deutschen Großbanken bzw. Hypothekenbanken mit einer Zinsfestschreibung bis zum 31.12.2005 eingeholt hat. Es wird auch darauf hingewiesen, dass die Konditionen von den bisherigen Bedingungen abweichen können. Sie können besser oder auch schlechter seien. Ein Prospektfehler ist nicht ersichtlich.
d) Der Prospekt ist auch nicht wegen eines fehlenden Hinweises auf die eingeschränkte Fungibilität der Beteiligung fehlerhaft. Zwar muss der Anlageberater den Anleger über die eingeschränkte Veräußerbarkeit der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds hinweisen. Hier enthält jedoch der Prospekt bereits einen entsprechenden Hinweis auf Seite 34, denn dort wird darauf hingewiesen, dass der Handel mit Kommanditanteilen nicht institutionalisiert, wie z.B. bei einer Aktie, ist. Es wird nur angesprochen, dass X-Fondsanteile in den meisten Fällen wegen der Wertentwicklung nach einigen Jahren veräußert werden können. Damit ist klargestellt, dass für die Veräußerung von Fondsanteilen kein Zweitmarkt besteht.
e) Dass der Prospekt keinen ausdrücklichen Hinweis auf das Totalverlustrisiko enthält, stellt ebenfalls keinen Prospektmangel dar. Nach der Rechtsprechung des BGH muss bei einem geschlossenen Immobilienfonds die Möglichkeit eines Totalverlustes des eingebrachten Kapitals nicht ausdrücklich erwähnt werden. Anders als im Falle eines Filmfonds, bei dem der Misserfolg einer Produktion unmittelbar einen entsprechenden Verlust des eingebrachten Kapitals nach sich zieht, steht bei einem Immobilienfonds selbst bei unzureichenden Mieteinnahmen den Verbindlichkeiten der Gesellschaft zunächst der Sachwert der Immobilie gegenüber. Zu einem Totalverlust des Anlagebetrages kann es erst dann kommen, wenn die Verbindlichkeiten der Gesellschaft den Wert der Immobilie vollständig aufzehren. Selbst wenn im Falle der Versteigerung der Fondsimmobilie der Erlös die Kreditverbindlichkeiten nicht deckt, ergibt sich daraus ein Risiko, auf das die Beklagte als Anlageberater nicht hätte hinweisen müssen, weil es sich um ein Risiko allgemeiner Natur handelt, das bekannt ist (vgl. BGH NJW-RR 2010, 115, 117 ).
f) Eine Pflichtverletzung wegen der unterbliebenen Aufklärung über das Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung ist nicht begründet. Der Prospekt enthält einen Hinweis auf das Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung auf Seite 44, denn dort wird darauf hingewiesen, dass die gesetzliche Haftung des Kommanditisten mit der Einzahlung der Beteiligung erlischt, nach der gesetzlichen Regelung des § 172 HGB aber wieder auflebt, wenn Ausschüttungen erfolgen. Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Hinweis auf die gesetzliche Regelung des § 172 Abs. 4 HGB ausreichend (vgl. BGH NJW-RR 2010,, 115, 118 ). Im Ergebnis hat daher die Klägerin mit der Beratung an Hand des Prospektes keine Aufklärungspflicht verletzt.
3. Nach dem Vorbringen der Klägerin könnte der Berater B die Klägerin allerdings mündlich falsch beraten haben, wenn er die Anlage als sichere Altersvorsorge bezeichnet hätte (Bd. I Bl. 4 d.A.) oder die Anlage als vollständig abgesichert dargestellt hätte. Auch die Angabe, dass der Fondsanteil nach 8 Jahren verkauft werden könnte (Bd. I Bl. 4 d.A.) ist nicht richtig. Diese Angaben wären objektiv unrichtig, denn eine Beteiligung an einem Immobilienfonds als eine unternehmerische Beteiligung ist wegen der damit verbundenen hohen Risiken und schwankenden Einnahmen für eine Altersversorgung grundsätzlich nicht geeignet. Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass Fondsanteile nach Ablauf einer gewissen Zeit immer veräußerbar sind. Die weitere angebliche Äußerung des Beraters B, man werde sich nach der Beteiligung die Finger lecken (Bd. I Bl. 4 d.A.) ist dagegen nur eine Anpreisung, die keine Tatsachenmitteilung über die Anlage enthält. Der Vortrag der Klägerin zu den angeblichen Äußerungen des Beraters B steht jedoch im Widerspruch zu der von ihr selbst vorgelegten persönlichen Erfolgsprognose vom 8.10.1994 (Bd. I Bl. 38 d.A.), denn dort wird bereits auf das Risiko der Vermietung und Schwankung der Einnahmen hingewiesen, so dass von einer sicheren Anlage keine Rede sein kann. Es bedarf jedoch keiner Klärung, ob der Berater B gegenüber der Klägerin die Beteiligung derart optimistisch geschildert hat, denn selbst wenn man zugunsten der Klägerin insoweit eine Falschberatung durch den Berater B unterstellt, wären etwaige Schadensersatzansprüche der Klägerin wegen dieser Falschberatung und auch wegen sonstiger unzureichender Hinweise auf die Sicherheit der Anlage nach §§ 195, 199 BGB n.F. verjährt.
a) Der hier in Rede stehende Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen Falschberatung ist mit der Empfehlung und der Zeichnung der Beteiligung im … 1994 im Sinne des § 198 BGB a.F. entstanden. Da der Anleger eine Beteiligung wegen einer falschen Beratung unabhängig von deren Werthaltigkeit rückgängig machen kann, entsteht der Schadensersatzanspruch in einem solchen Fall schon mit dem unwiderruflichen und vollzogenen Erwerb der Kapitalanlage (vgl. BGH NJW 2010, 3292 ). Dies war hier mit der Unterzeichnung der Beitrittserklärung vom 20.10.1994 (Bd. I Bl. 43 d.A.) und Zahlung der Beteiligungssumme der Fall. Dies bedeutet, dass die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB a.F. von 30 Jahren im … 1994 zu laufen begonnen hat und am 1.1.2002 noch nicht vollendet war.
b) Gemäß Art. 229, § 6 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 4 Satz 1 EGBGB gilt seit dem 1.1.2002 für den bis dahin noch nicht verjährten Schadensersatzanspruch die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren gemäß § 195 BGB n.F., wobei für den Fristbeginn zusätzlich die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorliegen müssen. Der Gläubiger muss die den Anspruch begründenden Umstände und die Person des Schuldners kennen oder die diesbezügliche Unkenntnis muss auf grober Fahrlässigkeit beruhen. Nach der Rechtsprechung des BGH ergibt sich eine grob fahrlässige Unkenntnis des Anlegers von einem Beratungsfehler seines Anlageberaters nicht alleine daraus, dass der Anleger es unterlassen hat, den ihm übergebenen Emissionsprospekt durchzulesen und auf diese Weise die Richtigkeit der Ratschläge und Auskünfte seines Beraters zu kontrollieren. Vielmehr darf der Anleger auf die Richtigkeit der Angaben seines Beraters vertrauen. Der allgemein gehaltene Emissionsprospekt, der mit betriebswirtschaftlichen und finanzwirtschaftlichen Details angereichert ist, wird von den Anlegern meist nicht genau gelesen, so dass die mündlichen Erläuterungen des Beraters Vorrang vor dem Inhalt des Prospektes genießen (vgl. BGH NJW 2010, 3292 ). Lässt sich dabei der Schadensersatzanspruch auf mehrere Beratungsfehler stützen, beginnt die kenntnisabhängige Verjährungsfrist für jeden Aufklärungsfehler gesondert zu laufen (vgl. BGH NJW 2008, 506 ). Gemessen an diesen Grundsätzen ist im Streitfall eine Verjährung der Schadensersatzansprüche der Klägerin wegen der mündlichen Falschberatung durch den Berater B und sonstiger unzureichender Risikohinweise verjährt.
c) Zwar war die Klägerin nicht verpflichtet, nach Aushändigung des Emissionsprospektes die Richtigkeit der Angaben des Beraters B durch die Lektüre des Emissionsprospektes zu überprüfen, wobei es gleichgültig ist, wann genau die Klägerin den Prospekt erhalten hat. Die Risiken, die den behaupteten Angaben des Beraters B entgegen stehen, ergaben sich nicht nur aus dem Prospekt, sondern auch aus der persönlichen Erfolgsprognose vom 8.10.1994 und der Beitrittserklärung vom 20.10.1994. Die Klägerin konnte darüber hinaus spätestens durch das Ausbleiben der auf Seite 5 des Prospektes angekündigten Auschüttungen von anfänglich 5 % und später 8,75 % erkennen, die insbesondere auch in den Jahren von 1996 bis 2005 nicht erfolgten (Bd. I Bl. 93 d.A.), dass die von ihr gezeichnete Beteiligung keineswegs risikolos war. Sie musste zur Kenntnis nehmen, dass eine Rendite nicht erzielt wurde und sie eine unternehmerische Beteiligung gezeichnet hatte, die hinsichtlich der Einnahmen stark schwanken und damit für eine Altersversorgung keinesfalls geeignet war. Dabei kommt es nicht darauf an, auf welchen Umständen exakt die fehlenden Ausschüttungen beruhten, denn es genügte, dass die Klägerin zur Kenntnis nehmen musste, dass die Angaben des Beraters B unrichtig waren. Wenn sie hieraus zudem keine Konsequenzen zog und den Sachverhalt nicht weiter aufklärte, war ihre Unkenntnis auch grob fahrlässig. Daraus folgt, dass die Verjährungsfrist für den Schadensersatzanspruch der Klägerin vor dem 1.1.2002 zu laufen begonnen hat, so dass gemäß § 195 BGB n.F. die Verjährungsfrist am 31.12.2004 vollendet war. Mit der Zustellung der Klage am 4.6.2009 (Bd. I Bl. 54 d.A.) konnte der Ablauf der Verjährungsfrist nicht mehr gemäß § 204 BGB gehemmt werden, so dass die Verjährung eingetreten ist. Darüber hinaus musste die Klägerin auch mit der Übermittlung der jährlichen Geschäftsberichte bis einschließlich 2004 erkennen, dass das gesamte Anlagenkonzept gescheitert war. Zu diesem Zeitpunkt war für die Klägerin offenkundig, dass der Verlust ihrer Anlage drohte. Wäre also die kenntnisabhängige Verjährungsfrist des §§ 195, 199 BGB Ende 2005 in Lauf gesetzt worden, wäre auch dann die Verjährungsfrist Ende 2008 abgelaufen, so dass die Klageerhebung im Juni 2009 den Ablauf der Verjährung nicht mehr hemmen konnte. Die Schadensersatzansprüche der Klägerin sind daher in jedem Fall verjährt.
Die Klage ist mithin unbegründet.
III.
Die Berufung der Klägerin ist daher mit der Kostenfolge des § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
IV.
Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Entscheidung des Senats nicht von der Rechtsprechung des BGH oder anderer Oberlandesgerichte abweicht und die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat (§§ 26 Nr. 8 EGZPO, 544 ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 195, 199 BGB
§ 195 BGB
§ 204 BGB
§ 5 EGBGB
§ 31 d WPHG
§ 172 HGB
§ 198 BGB
§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 6 Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 Satz 1 EGBGB
§ 172 Abs. 4 HGB
§ 6 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 4 Satz 1 EGBGB
§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 26 Nr. 8 EGZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2010, 115
NJW-RR 1993, 1114
NJW 2009, 1416
NJW 1993, 2433
WM 2006, 1288
NJW 2009, 2298
NJW-RR 2010, 1064
NJW 2010, 1064
NJW-RR 2010, 115, 116
NJW-RR 2010, 115, 117
NJW 2010, 3292
NJW 2008, 506
2 O 205/09
III ZR 3/11