Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2013-12-13, Aktenzeichen 2 U 222/12
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2013:1213.2U222.12.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 23.8.2012 (Az.: 9 O 360/08) teilweise abgeändert.
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 406,20 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.12.2008 sowie 11.237,48 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.6.2012 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Auf die Widerklage werden die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt, an den Beklagten 60.247,52 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 7.304,92 € und aus weiteren 48.255,- € seit dem 27.3.2009 sowie aus 4.688,60 € seit dem 7.10.2011 zu zahlen.
Hinsichtlich der Feststellungsanträge bleibt es bei der erstinstanzlichen Verurteilung.
Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 90 % und der Beklagte 10 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 150.990,42 € festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO:
Die Kläger verlangen mit ihrer Klage von dem Beklagten Zahlung rückständigen Mietzinses für die Reitanlage A in Höhe von 5.537,71 € sowie 35.305,50 € gemäß Mietvertrag vom 26.4.2004 sowie Kosten der Pflege der Außenanlage des Anwesens in Höhe von 5.208,41 € nebst Zinsen und außergerichtlichen Anwaltskosten. Der Beklagte begehrt Erstattung überzahlten Mietzinses, Zahlung von Mängelbeseitigungskosten sowie die Feststellung des Bestehens von Mängelgewährleistungsrechten wegen des Zustandes der Mietsache. Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen.
Das Landgericht hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme durch Einholung von Sachverständigengutachten und mündliche Anhörung der Sachverständigen durch Urteil vom 23.8.2012, den Klägern zugestellt am 30.8.2012, die Klage abgewiesen und auf die Widerklage des Beklagten die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt, an den Beklagten 61.702,- € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 8.758,40 € und aus weiteren 48.255,- € seit dem 27.3.2009 sowie aus 4.688,60 € seit dem 7.10.2011 zu zahlen. Den weitergehenden Zahlungsantrag hat es abgewiesen. Ferner hat das Gericht festgestellt, dass
1. die Kläger als Gesamtschuldner verpflichtet sind, Ersatz für die weiteren erforderlichen Aufwendungen zur Beseitigung der Mängel des Springplatzes durch die Einbringung eines ordnungsgemäßen Aufbaus mit einer geeigneten Tragsicht, einer Drainage, einer geeigneten Trennschicht und einer geeigneten gleichmäßigen Tretschicht in Stärke und Konsistenz mit ausreichender vertikaler Entwässerung sowie ausreichender Sicherung vor auftretendem Oberflächenwasser, zu leisten, soweit die erforderlichen Aufwendungen einen Betrag von 48.255,- € überschreiben.
2. Dem Beklagten im Hinblick auf die folgenden Mängel die mietrechtlichen Gewährleistungsrecht (§§ 536, 536 a BGB) zustehen:
a) Wassereintritt im Bodenbereich der Reithalle (bis zum Zeitpunkt der Mängelbeseitigung durch die Beklagte am 23.11.2011),
b) Undichtigkeit des Daches der Reithalle,
c) Unbrauchbarkeit des Springplatzes aufgrund fehlerhaften Bodenaufbaus und ungeeigneter Einfassung an der Nordseite,
d) Beeinträchtigte Nutzbarkeit des Dressurplatzes aufgrund von Unebenheiten der Tretschicht im Randbereich des Platzes (Hufschlag).
Die weitergehende Widerklage hinsichtlich des Zinsanspruchs hat es abgewiesen.
Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, Klage und Widerklage seien zulässig. Die Klage sei unbegründet. Feststellungen zur Höhe der angeblichen Mietzinsrückstände seien nicht möglich gewesen. Die Kläger hätten als Voraussetzung für einen Anspruch auf Zahlung weiteren Mietzinses nicht zu dem Fertigstellungsgrad der Mietsache vor dem 30.8.2006 vorgetragen. Erst von der Fertigstellung, mithin diesem Zeitpunkt an habe der Beklagte den vereinbarten Mietzins zu zahlen gehabt. Zu dem substantiierten Vortrag des Beklagten zu den Mietzinszahlungen für die Monate September 2006 und Mai 2007 in Teilzahlungen hätten die Kläger nicht Stellung genommen und nicht zu der Höhe des geschuldeten Mietzinses für die Monate von Januar 2005 bis zum 31.12.2007 vorgetragen.
Zudem sei der Mietzins zumindest im Zeitraum von November 2006 bis April 2007 wegen erheblicher Mängel der Mietsache um 25 % auf 862,50 € netto bzw. 1.026, 38 € brutto gemindert. Eine Minderung sei durch die allgemeinen Geschäftsbedingungen des Mietvertrages nicht ausgeschlossen. Die Mietsache sei in ihrer Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Verbrauch durch die erheblichen Mängel am Springplatz und am Dressurplatz in mindestens entsprechendem Maße eingeschränkt gewesen. Die Mängel habe der Sachverständige B in seinem Gutachten sowie in seiner Anhörung in überzeugender Weise eindeutig festgestellt. Danach sei der Springplatz aufgrund seines Aufbaus mit wasserdurchlässigen und wasserundurchlässigen Schichten, des verwendeten Materials mit eingebrachten Steinen, einer schwankenden Tretschichtdicke, der aufgrund von Erosion auftretenden Unebenheiten und der Einfassung mit ungeeignetem Material nicht bereitbar und als Springplatz offensichtlich unbrauchbar. Unzureichende Pflegeleistungen hätten die Mängel des Springplatzes nicht verursacht. Erhebliche Einwände hiergegen hätten die Kläger nicht vorgetragen. Nach den Feststellungen des Sachverständigen sei auch die Nutzbarkeit des Dressurplatzes eingeschränkt. Dies beruhe auf einer bauartbedingten Vermischung von Material und dem Absacken von Material des Bodenaufbaus, das zu Unebenheiten führe. Auch diese Mängel beruhten nicht auf einer mangelhaften Pflege des Dressurplatzes. Für den Verlust von Material des Bodenaufbaus im Bereich der Einfassung des Dressurplatzes sei zu berücksichtigen, dass die Einfassung des Dressurplatzes in den betroffenen Bereichen offensichtlich unzureichend sei.
Ein weiterer Mangel der Mietsache liege in dem Wassereintritt im hinteren Bereich des Bodens und des gesamten Daches der Reithalle. Die Sachverständige C habe festgestellt, dass das Dach an zahlreichen Stellen undicht sei. Der unstreitige Wassereintritt am Hallenboden sei auf die durch die Kläger veranlassten Baumaßnahmen durch Zuschütten des ursprünglich seitlich vorhandenen Grabens hervorgerufen worden. Auf die weiteren von den Klägern im Zuge der Neuanlage der Reitplätze und der Gesamtanlage erfolgten Aufschüttungen komme es daher nicht an. Die Drainage und der Versickerungsschacht seien unzureichend ausgeführt, so dass der Wasserabfluss zu gering sei und dies zu anstehendem Wasser im Bereich des Hallenbodens führe. Denn in diesem Bereich führten Grundwasser aus dem Hang- und Regenwasser zu einem erhöhten Wasseranfall, der zuvor über den offenen Graben abgeführt worden sei. Das sei mit der ausgeführten Versickerung nunmehr nicht hinreichend möglich. Dem stünden auch die Feststellungen des Baugrundinstituts D vom 3.11.2010 nicht entgegen, da diese sich auf einen anderen Bereich des Grundstücks bezögen. Das Zuschütten des Grabens müsse im Zusammenhang mit der Errichtung der Stallungen und der Neugestaltung der zwischen der Reithalle und den Stallungen liegenden Fläche im Bereich des früheren Grabens erfolgt sein. Der neue Vortrag der Kläger, der seitliche Versickerungsschacht im Bereich des früheren Grabens sei mit einer Leitung an die übrige Entwässerung angeschlossen, sei als verspätet zurückzuweisen gewesen, da seine Zulassung die Erledigung des Rechtsstreits verzögert hätte. Der neue Vortrag zu der genehmigten Entwässerungsplanung im Schriftsatz vom 23.7.2012 sei gleichfalls verspätet erfolgt. Eine Minderung des Mietzinses wegen der Wassereintritte im Bereich des Hallenbodens sei nicht wegen etwaiger bestehender Kenntnis der Vertreter des Beklagten ausgeschlossen, da die Kläger im Rahmen der Bau- und Umbaumaßnahmen erhebliche Veränderungen des Außengeländes im Zusammenhang mit der Hallenentwässerung und der Hangentwässerung hinter der Halle vorgenommen hätten. Etwaige Auflagen der Stadt stünden dem nicht entgegen. Gleiches gelte hinsichtlich einer etwaigen Kenntnis der Vertreter des Beklagten von den Mängeln am Spring- und Dressurplatz, da die Kläger auch an diesen Plätzen Veränderungen vorgenommen hätten und eine anfängliche Kenntnis auf Seiten des Beklagten nicht feststehe.
Eine Minderung des Mietzinses sei auch nicht aufgrund der Vereinbarung der Parteien im vorletzten Absatz von § 1 des Mietvertrages ausgeschlossen. Diese Absprache habe sich vielmehr allein auf Gewährleistungsrechte bezogen, die gerade aus der Errichtung der Bauvorhaben oder aus diesen selbst resultierten. Ein Verzicht auf Gewährleistungsrechte sei auch unbillig und nicht zu beachten.
Den Klägern stehe auch für den Zeitraum von Januar 2008 bis einschließlich März 2012 kein Anspruch auf restlichen Mietzins zu, da infolge der Mängel der Mietsache eine Minderung um 60 % als angemessen erscheine. Maßgebend hierfür sei der Vertragszweck, der sich nicht auf das Unterstellen von Pferden in Stallungen beschränke, sondern auch die Ausübung des Reitsports in Gestalt des Spring- und des Dressurreitens auf den hierfür vorgesehenen Plätzen und bei schlechtem Wetter der Reithalle umfasse. Die Nutzungsmöglichkeit des Springplatzes sei gänzlich entfallen, der Dressurplatz sei nur einschränkend nutzbar gewesen, und die Nutzung der Halle sei gerade bei Regenwetter nicht zumutbar gewesen. Eine Minderungsquote von 60 % sei auch für den Zeitraum nach der Beseitigung der Mängel im Bereich der Hallenentwässerung im Bodenbereich Ende November 2011 berechtigt, da die Mängel am Hallendach mit erheblichen Wassereintritten weiterhin vorhanden seien.
Auch ein Anspruch der Kläger auf Erstattung der Kosten für Gartenpflegeleistungen bestehe nicht, da die Parteien einen Verteilungsmaßstab für die Kosten der Gartenpflege nicht vereinbart hätten. Vielmehr hätten sie sich darauf geeinigt, dass der Beklagte die erforderlichen Gartenpflegearbeiten in Eigenleistung erbringen könne. Von dieser Absprache könnten die Kläger nicht einseitig abrücken.
Die Widerklage sei in der Hauptsache begründet. Wegen der oben genannten Mängel stehe dem Beklagten gegen die Kläger für den Zeitraum von Juni 2007 bis einschließlich September 2008 ein Anspruch auf Rückzahlung von 40 % des Bruttomietzinses und somit in Höhe von 8.758,40 € zu. Eine Beseitigung der Mängel sei in diesem Zeitraum nicht erfolgt.
Der Beklagte habe ferner einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe von 48.255,- € für die Beseitigung der Mängel am Springplatz. Die Kläger befänden sich jedenfalls seit Zugang des Schreibens des Vorstandes des Beklagten vom 17.10.2006 in Verzug. Zudem hätten sie eine vollständige Beseitigung der Mängel am Springplatz abgelehnt. Dabei sei der Beklagte nicht verpflichtet, einen Springplatz mit horizontaler Entwässerung zu akzeptieren, da der Springplatz vor den Umbaumaßnahmen durch die Kläger gleichfalls mit einer vertikalen Entwässerung versehen gewesen sei, die für die Nutzung des Platzes auch Vorteile aufweise. Nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen B sei zur Durchführung der Arbeiten der angegebene Kostenaufwand erforderlich. Dabei sei auch der Bewuchs der Tretschicht nicht dem Beklagten anzulasten. Die Kosten für die als Longierplatz genutzte Fläche seien hinzuzurechnen, so dass dem Beklagten jedenfalls der geforderte Betrag zustehe. Da die Kosten vermutlich nicht ausreichten, sei auch der entsprechende Feststellungsantrag begründet.
Darüber hinaus stehe dem Beklagten ein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe von 4.688,60 € für die Beseitigung der Mängel am Dressurplatz zu. Auch mit der Beseitigung dieser Mängel befänden sich die Kläger in Verzug. Hinsichtlich der Höhe ist das Landgericht wiederum den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen gefolgt.
Begründet seien auch die weiteren Feststellungsanträge, da die genannten Mängel jeweils vorhanden gewesen seien. Der Mangel bezüglich des Wassereintritts im Bodenbereich der Reithalle sei erst am 23.11.2011 beseitigt worden. Die von der Sachverständigen C in ihrem Gutachten festgestellte Undichtigkeit des Daches bestehe weiterhin. Die Kläger befänden sich jeweils mit der Beseitigung der Mängel in Verzug und verweigerten eine Mängelbeseitigung. Eine Vorkenntnis der Vertreter des Beklagten sei nicht bewiesen. Zudem hätten die Kläger auch an dem Reithallendach Reparatur- und Sanierungsarbeiten durch Aufbringen einer Beschichtung vorgenommen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des erstinstanzlichen Urteils verwiesen.
Die Kläger verfolgen mit ihrer am 11.9.2012 eingelegten und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 30.11.2012 an diesem Tage begründeten Berufung ihr Klagebegehren weiter und wenden sich gegen die erfolgte Verurteilung. Sie beanstanden die Tatsachenfeststellung durch das Landgericht, die Rechtsanwendung und eine Verletzung der richterlichen Aufklärungspflicht. Sie legen eine Aufstellung über die geschuldeten und die gezahlten Mieten vor (Blatt 1400 ff. der Akte). Sie behaupten, das Heuhaus sei Anfang März 2006 fertiggestellt worden, der Springplatz Anfang Juni 2006 und der Dressurplatz Ende September 2006. Die angegebenen Minderungsquoten seien überhöht. Vielmehr müssten sie sich an den Staffelungen im Mietvertrag zu je 10 % orientieren.
Sie behaupten, der Springplatz sei als Springplatz nutzbar gewesen. Anderes habe auch der Sachverständige nicht festgestellt. Zudem hätten sie nach Vorlage des Gutachtens des Sachverständigen B in ausreichender Weise eine Überarbeitung des Springplatzes angeboten. Die zwischenzeitlich von dem Beklagten veranlassten Erdarbeiten am Longierzirkel ließen die Kläger durch den Sachverständigen E dokumentieren. Insoweit wird auf die Dokumentation und Stellungnahme vom 23.4.2013 (Blatt 1529 ff. der Akte) Bezug genommen. Die Kläger sind der Ansicht, aus dieser Stellungnahme ergebe sich, dass der Vortrag des Beklagten zu den Aufschüttungen auf den Springplatz völlig überzogen sei. Hierzu berufen sie sich ferner auf das Gutachten des Baugrundbüros D vom 25.8.2010 und Mitteilungen der Stadt O1 vom 14.8.2009 und 4.4.2011 (Blatt 1536 ff. der Akte). Sie behaupten, bei dem vormaligen Springplatz habe es sich um einen Hartplatz mit Sandauflage ohne besondere Entwässerung gehandelt.
Der Dressurplatz sei nach den Feststellungen des Sachverständigen B durchaus nutzbar. Ihre Einwände hätten berücksichtigt und der Sachverständige habe insoweit ergänzend befragt werden müssen. Der Austritt von Oberflächenmaterial sei von dem Beklagten selbst zu verantworten. Durch die Nutzung des Platzes zum Longieren beeinträchtige der Beklagte selbst den Aufbau und die Struktur des Platzes erheblich.
Wassereintritte durch das Dach der Reithalle erfolgten lediglich an einzelnen Stellen. Undichtigkeiten seien stets beseitigt worden. Die Wassereintritte im Bodenbereich seien jahreszeitenbedingt seit Jahrzehnten vorhanden und dem Beklagten daher bekannt. Beweis hierfür hätten sie bereits im Schriftsatz vom 27.7.2010 (Blatt 581 ff. der Akte) angetreten. Die Sachverständige C hätte die Entwässerungsplanung berücksichtigen müssen, die sie bereits mit dem genannten Schriftsatz vom 27.7.2010 vorgelegt hätten. Der vom Landgericht als verspätet angesehene Vortrag im Schriftsatz vom 23.7.2012 sei rechtzeitig eingegangen. Die Entwässerung entspreche der Genehmigungsplanung der Stadt O1; diese sei Bestandteil der Vereinbarung der Parteien. Die Sickergrube sei an die Entwässerung angeschlossen. Ferner berufen sie sich auf die eigene Verpflichtung des Beklagten zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache in § 6 des Mietvertrages. So habe der Beklagte auch die Pumpe im rückwärtigen Teil des Geländes weder gewartet noch genutzt. Bei seiner Mietzahlung habe der Beklagte keinen wirksamen Vorbehalt erklärt. Er sei daher an einer nachträglichen Minderung gehindert.
Hinsichtlich der Gartenpflegeleistungen stehe ihnen wegen der unzureichenden Ausführung durch den Beklagten ein Ersatzanspruch zu. Hierzu verweisen sie nochmals auf die vorgelegten Gutachten nebst Beweisantritten.
Ergänzend beziehen sie sich auf ihren erstinstanzlichen Vortrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 30.11.2012, 18.1., 4.3., 6.3., 11.3., 15.4., 25.4., 1.7. und 29.7.2013 (Blatt 1256 ff., 1291 f., 1374 ff., 1411 f., 1430 ff., 1450 ff., 1457 ff., 1523 ff., 1567 ff., 1578 ff. der Akte) verwiesen.
Die Kläger beantragen,
das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 23.8.2012, Az.: 9 O 360/08, abzuändern und 1. den Beklagten zu verurteilen, an sie 10.746,12 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (17.12.2008) zu zahlen, 2. den Beklagten zu verurteilen, an sie weitere 35.305,50 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (1.6.2012) zu zahlen, 3. den Beklagten zu verurteilen, sie von außergerichtlichen Kosten in Höhe von 1.150,49 € freizustellen, 4. die Widerklage einschließlich der Zwischenfeststellungsklage abzuweisen. 5. ihnen nachzulassen, jede die Zwangsvollstreckung ermöglichende oder hindernde Sicherheitsleistung durch Gestellung einer selbstschuldnerischen Bürgschaft einer als Zoll- und Steuerbürgin anerkannten deutschen Bank erbringen zu können, hilfsweise, das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 23.8.2012, Az.: 9 O 360/08, abzuändern und das Verfahren unter Aufhebung des Urteils an das Landgericht Wiesbaden gemäß § 538 Abs. 2 ZPO zurückzuverweisen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er beruft sich auf die Begründung des Landgerichts, die Ergebnisse der sachverständigen Begutachtung zu den Außenplätzen und der Reithalle sowie auf sein erstinstanzliches Vorbringen. Neues Vorbringen der Kläger hält er für verspätet. Zur geforderten Miete verweist er auf die Staffelvereinbarung im Mietvertrag. Die angebotene Sanierung des Springplatzes sei unzureichend, da eine vertikale Entwässerung hergestellt werden müsse, die auch vor dem Umbau durch die Kläger vorhanden gewesen sei. Die von den Klägern bei dem Springplatz vorgenommenen Aufschüttungen seien ungeeignet, da sie mit verschiedenen Materialien, insbesondere Bauschutt durchsetzt seien. Der Vortrag der Kläger, der seitliche Versickerungsschacht im Bereich des früheren Grabens neben der Reithalle sei mit einer angeblichen Leitung an die übrige Entwässerung angeschlossen, sei verspätet erfolgt und daher nicht zu berücksichtigen gewesen, da er erstmals im Rahmen der mündlichen Anhörung der Sachverständigen am 28.6.2012 erfolgt sei. Eine solche Leitung sei in den mit Schriftsätzen vom 14.6. und 27.7.2010 vorgelegten Entwässerungsplänen (Blatt 557, 585 der Akte) gerade nicht eingezeichnet. Im Übrigen habe die Sachverständige sich mit den Entwässerungsplänen auseinandergesetzt. Die Entwässerungsauflagen, welche die Stadt O1 tatsächlich erteilt habe, hätten die Kläger nicht eingehalten. Er hält § 6 des Mietvertrages für eine vorformulierte allgemeine Geschäftsbedingung. Die Übertragung der Instandhaltungslast für Dach und Fach sei unwirksam, da das betreffende Risiko nicht durch den Mietgebrauch begründet werde, sondern zum typischen Sachrisiko des Gebäudeeigentümers gehöre und seine Übertragung ein unkalkulierbares Kostenrisiko zur Folge hätte. Bei den Mängeln an dem Dach der Reithalle und an den Außenplätzen handele es sich um anfängliche Mängel, zu deren Beseitigung er nicht verpflichtet sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 18.1., 8.2., 11.3., 15.4., 23.4.2013 (Blatt 1286 ff., 1297 ff., 1414 ff., 1466 ff., 1499 ff. der Akte) Bezug genommen.
II. § 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO:
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und ebenso begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). In der Sache hat sie lediglich teilweise Erfolg.
Klage und Widerklage sind zulässig, wie das Landgericht insgesamt zutreffend dargelegt hat. Die Parteien stellen dies in der Berufungsinstanz auch nicht in Abrede.
Die Klage ist teilweise begründet.
Den Klägern steht gegen den Beklagten für den Zeitraum von Januar 2005 bis einschließlich September 2007 kein Anspruch auf weitere Mietzinszahlung mehr zu (§ 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 3 Abs. 1 des Mietvertrages vom 26.4.2004). Die Aufstellung, auf welche sich die Kläger beziehen (Blatt 21 der Akte), weist geschuldete Mieten und Zahlungen bis einschließlich September, nicht Dezember 2007 aus.
Die Höhe der geschuldeten Miete betrug gemäß § 3 Abs. 1 des Mietvertrages monatlich 1.150,- € netto zuzüglich Mehrwertsteuer, seinerzeit 16 %, mithin zunächst 1.334,- € brutto. Die Mietzahlungspflicht bestand unstreitig bereits im Jahre 2005; dementsprechend hatte der Beklagte seine grundsätzliche Zahlungspflicht auch nicht in Abrede gestellt, sondern auch in diesem Jahr bereits Miete gezahlt. Anfänglich betrug die Miete unstreitig zunächst 70 % hiervon und erhöhte sich sodann nach den Fertigstellungszeitpunkten für das Heuhaus, den Springplatz und den Dressurplatz um je 10 % auf insgesamt 100 %. Nach den Angaben der Kläger im Schriftsatz vom 4.3.2013 (Blatt 1374 ff., 1376 der Akte) waren das Heuhaus Anfang März 2006, der Springplatz Anfang Juni 2006 und der Dressurplatz Ende September 2006 fertiggestellt. Entsprechend der mit der Klageschrift vorgelegten Fertigstellungsbescheinigung des F vom 31.8.2006 (Blatt 22 ff. der Akte) sowie dem Schreiben des Beklagten vom 30.8.2006 (Blatt 19 f. der Akte) gingen die Parteien jedoch bereits Ende August 2006 von einer an sich erfolgten Fertigstellung auch des Dressurplatzes aus. Danach wären ausgehend von zunächst geschuldeten 70 % der vertraglich vereinbarten Miete von 1.150,- € netto bzw. 1.334,- € brutto monatlich 805,- € netto bzw. 933,80 € brutto zu zahlen, von März 2006 an 920,- € netto bzw. 1.067,20 € brutto, von Juni 2006 an 1.035,- € netto bzw. 1.200,60 € brutto und von September 2006 an 1.150,- € netto bzw. 1.334,- € brutto. Im Jahre 2006 insgesamt geschuldet wären danach 12.075,- € netto bzw. 14.007,- € brutto.
Die Miete von zunächst 70 % der vereinbarten monatlichen Miete hat sich dementsprechend aufgrund der Fertigstellung des Heuhauses von März 2006 an auf 80 % der vertraglich vereinbarten Miete und somit 920,- € netto bzw. 1.067,20 € erhöht. Der Beklagte hat zwar vorgetragen, das Heuhaus sei nie errichtet worden, vielmehr werde für die Lagerung von Heu von September 2006 an ein Teil der Longierhalle genutzt. Dementsprechend weist auch die Fertigstellungsbescheinigung vom 31.8.2006 die Longierhalle als „Scheune“ aus. Er hat aber in seinem Schreiben vom 30.8.2006 selbst bestätigt, dass die Bauvorhaben – ungeachtet der noch „vakanten“ Positionen des Springplatzes und der Einfahrt – fertiggestellt waren. Damit hat er die Nutzung der Longierhalle zur Lagerung von Heu seinerzeit akzeptiert. Im Schriftsatz des Klägervertreters vom 16.10.2007 (Blatt 40 ff. der Akte) wird im Einklang mit der gleichzeitig erstellten Aufstellung über die Mietrückstände in Höhe von 5.537,71 € bis einschließlich September 2006 (Blatt 21 der Akte) eine Fertigstellung des Heuhauses bereits zum 1.1.2006 und eine Fertigstellung des Springplatzes bereits zum September 2005 geltend gemacht. Der Beklagte hat demgegenüber nicht konkret vorgetragen, wann das Heuhaus bzw. die als Heulager genutzte Longierhalle tatsächlich fertiggestellt worden sein sollte.
Eine weitere Erhöhung wegen der Fertigstellung des Springplatzes ist jedoch nicht eingetreten, so dass die geschuldete Miete auch über den Monat Mai 2006 hinaus weiterhin nur in Höhe von 80 % der vereinbarten Miete zu zahlen war. Zwar war auch eine Fertigstellung des Springplatzes erfolgt. Insoweit ergibt sich aus dem Schreiben der vormaligen Klägervertreter vom 5.10.2005 (Blatt 1404 ff. der Akte), dass die Kläger aufgrund von Beanstandungen des Beklagten seinerzeit Nacharbeiten an dem bereits fertiggestellten Springplatz vornehmen ließen. Allerdings war die Miete aufgrund von Mängeln des Springplatzes entsprechend gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB).
Eine Minderung der Miete, die im Falle der Mangelhaftigkeit des Mietobjekts, welche seine Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt, von Gesetzes wegen eintritt (§ 536 Abs. 1 BGB), ist nicht durch § 4 des Mietvertrages ausgeschlossen. Eine Beschränkung ist vielmehr nur für eine Aufrechnung mit Gegenforderungen und für die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts vereinbart, ferner sind Forderungen auf Schadenersatz beschränkt. Die Minderung des Mietzinses gleicht den mängelbedingten Minderwert der Nutzung des Mietobjekts als Gegenleistung für zu leistenden Mietzins aus.
Der Ausschluss von Gewährleistungsrechten in § 1 des Mietvertrages betrifft ersichtlich nur etwaige Beeinträchtigungen, die sich unmittelbar oder mittelbar aus der Errichtung der Bauvorhaben oder aus den realisierten Bauvorhaben selbst im Sinne einer Beeinträchtigung des vorhergehenden Zustandes ergeben. Die Bauvorhaben selbst müssen hingegen mangelfrei erstellt werden. Soweit sie Gegenstand des Mietvertrages sind, kann deren Mangelhaftigkeit auch Gewährleistungsrechte des Mieters zur Folge haben, wie das Landgericht gleichfalls zutreffend ausgeführt hat.
Der Beklagte hat unter Vorlage des Gutachtens des von ihm beauftragten Sachverständigen H vom 5.10.2006 (Blatt 159 ff. der Akte) im Einzelnen dargelegt, dass der Springplatz bereits zum damaligen Zeitpunkt nicht gefahrlos bereitbar war, da der Boden in der Tretschicht mit auch größeren, teilweise scharfkantigen Steinen und mit unterschiedlichen teilweise gleichfalls scharfkantigen Fremdkörpern wie Glasscherben und Metallstücken vermischt war. Derartige Teile begründen eine ganz erhebliche Verletzungsgefahr vor allem für die Pferde, zumal ein Pferd beim Auftreten anders als ein Mensch nicht darauf achtet, wie der Boden an der jeweiligen Stelle beschaffen ist. Es fehle an der notwendigen Trennschicht zwischen Tragsicht und Tretschicht. Ferner war ausweislich des Gutachtens auch aufgrund sehr unterschiedlicher Stärken der aufgebrachten Tretschicht die Eindringtiefe der Pferdehufe in die Tretschicht sehr unterschiedlich. Dieser Umstand begründet eine weitere Verletzungsgefahr für die Pferde insbesondere in Gestalt von Sehnenverletzungen. Ferner bestätigte der Sachverständige eine sehr unterschiedliche Tretschichtkonsistenz aufgrund von unterschiedlichen Sandmischungen, die auch zu sehr unterschiedlichen Trittfestigkeiten infolge von Feinsandverschlämmung führten, sowie erhebliche Auswaschungen an der Hangseite des Platzes, die wiederum erhebliche Verletzungsgefahren begründeten. Es fehlten bauliche Maßnahmen zur Ableitung des Oberflächen- und des Hangdruckwassers. Die Reitplatzoberfläche weise erhebliche Höhendifferenzen auf. Die Wasserabführung des Platzes sei völlig unzureichend. Die horizontale Wasserabführung führe aufgrund des zu starken Gefälles zu erheblichen Materialverfrachtungen und zu Ausschwemmungen, und bei Niederschlägen komme es zu starker Pfützenbildung, die eine Nutzung des Platzes ausschließen könne. Der Platzaufbau entspreche aus diesen Gründen nicht den anerkannten Regeln der Baukunst.
Der Sachverständige B hat in seinem Gutachten vom 19.7.2010 (Blatt 592 ff. der Akte) nebst Ergänzungsgutachten vom 15.4.2011 (Blatt 871 ff. der Akte) auf der Grundlage seiner Untersuchungen das Vorbringen des Beklagten uneingeschränkt bestätigt. Seine Ausführungen sind insgesamt überzeugend, wie das Landgericht zutreffend begründet hat. Er hat im Einzelnen ausgeführt, dass der Springplatz aufgrund des verwendeten wasserdurchlässigen Tretschichtmaterials in Kombination mit dem undurchlässigeren Baugrund, der in und auf der Tretschicht vorkommenden Steine, der stark schwankenden Tretschichtdicke, der durch Erosion auftretenden Unebenheiten und durch eine an der Nordseite für die Nutzer nicht erkennbare Einfassung, die scharfe Kanten und keine einheitliche Oberfläche aufweise, nicht bereitbar und als Springplatz unbrauchbar ist. Dabei hat er in seinem Ergänzungsgutachten ausgeführt, dass die Mängel durch intensivere Pflegemaßnahmen allenfalls abzumildern gewesen wären, dass aber das Entfernen sämtlicher Fremdkörper aus der Tretschicht Pflegeleistungen erfordern würde, die unüblich wären. Der Aufwand, der insoweit zu betreiben wäre, wäre für den Beklagten auch völlig unzumutbar, zumal derartige Fremdkörper nicht ohne weiteres sichtbar sind, sondern ganz überwiegend in der Tretschicht verborgen sind. In seiner mündlichen Anhörung durch das Landgericht am 28.6.2013 (Protokoll Blatt 1016 ff. der Akte), in welcher er sich vorwiegend zu den zur Beseitigung der Mängel erforderlichen Maßnahmen äußerte, hat er seine Angaben über die Mangelhaftigkeit des Springplatzes nicht geändert.
Auch die von den Klägern vorgelegte Dokumentation und Stellungnahme des E vom 23.4.2013 über die Erdarbeiten an dem Longierzirkel (Blatt 1529 ff. der Akte) bestätigt ebenso wie das Schreiben der Stadt O1 vom 14.8.2009 (Blatt 1536 f. der Akte), das sich allein mit wasser- und bodenschutzrechtlichen Fragen befasst, dass der Boden des Springplatzes Fremdkörper enthält, insbesondere neben diversem Bauschutt auch Wasserleitungsrohre und Stabstahlverschnitt. Derartige Gegenstände begründen mehr noch als Steine eine erhebliche Verletzungsgefahr für die Pferde. Das Baugrundbüro D hat ausweislich seines Abschlussberichtes aus dem Jahre 2010 (Blatt 1538 der Akte) eine Untersuchung des Bodens lediglich nach abfalltechnischen Gesichtspunkten vorgenommen. Dies gilt auch für das Sachverständigengutachten des F vom 28.5.2009 (Blatt 393 ff. der Akte). Der Umstand, dass dieser Sachverständige in den von ihm untersuchten Bodenproben keine Auffüllungen mit Bauschutt festgestellt hat, steht den zuvor und später durch andere Sachverständige getroffenen Feststellungen nicht entgegen, da der Sachverständige nur einzelne Bodenproben untersucht hat.
Aus den Ausführungen des Sachverständigen ergibt sich insbesondere, dass die Mängel den Aufbau des Bodens betreffen und auch durch intensivere Pflege seitens des Beklagten nicht zu vermeiden waren. Der zwischenzeitlich eingetretene intensive Bewuchs begründete die Mangelhaftigkeit nicht. Sie wäre auch im Falle fortdauernden Bereitens des Platzes so nicht ansatzweise eingetreten. Im Übrigen war der Beklagte nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht mehr zur Pflege des Bodens verpflichtet, sobald feststand, dass der Springplatz nicht mehr nutzbar war und dass der Boden neu hergestellt werden muss.
Nicht entscheidend ist insoweit, ob und in welchem Umfange der Beklagte gemäß § 6 des Mietvertrages zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache verpflichtet ist, da der Springplatz durch die Kläger bereits mangelbehaftet hergestellt wurde.
Eine weitere Herabsetzung der geschuldeten Miete ist nicht eingetreten. Unter Zugrundelegung des Vorbringens des Beklagten ist nicht davon auszugehen, dass sich bereits im Jahre 2006 die später belegten Beeinträchtigungen des Dressurplatzes und der Reithalle in einer erheblichen Minderung von deren Nutzbarkeit auswirkten. Auch das Schreiben des Beklagten vom 17.10.2006 (Blatt 211 ff. der Akte) befasst sich hauptsächlich mit dem Zustand des Springplatzes, der aufgrund seiner Mängel unbereitbar sei, und erwähnt Undichtigkeiten des Daches der Reithalle nur am Rande.
Danach ergibt sich für das Jahr 2005 ein geschuldeter Gesamtbetrag von 9.660,- € netto bzw. 11.205,60 € brutto (805,- € netto bzw. 933,80 € brutto x 12). Gezahlt hat der Beklagte ausweislich der von den Klägern mit der Klageschrift vorgelegten Aufstellung (Blatt 21 der Akte) im Jahre 2005 insgesamt 9.667,76 € netto bzw. 11.214,60 € brutto. Hiernach ergibt sich eine Überzahlung von 9,- €. Ausweislich der mit Schriftsatz vom 4.3.2013 vorgelegten Auflistungen (Blatt 1400 ff. der Akte) sind Gesamtzahlungen in Höhe von insgesamt 9.659,45 € netto bzw. 11.204,96 € geleistet worden. Die Differenz von 8,31 € wird im Hinblick auf die auch für das Jahr 2006 bestehenden nachfolgend dargelegten Differenzen vernachlässigt.
Im Jahre 2006 waren unter Zugrundelegung der oben genannten Fertigstellungszeitpunkte und der Minderung wegen der Mängel des Springplatzes insgesamt 10.810,- € netto bzw. 12.539,60 € (805,- € bzw. 933,80 € brutto x 2 + 920,- € netto bzw. 1.067,20 € brutto x 10) geschuldet. Gezahlt hat der Beklagte ausweislich der Aufstellung der Kläger (Blatt 21 der Akte) im Jahre 2006 insgesamt 10.452,07 € netto bzw. 12.124,40 € brutto. Unter Berücksichtigung der Überzahlung von 9,- € im Jahre 2005 ergibt sich danach eine Restforderung der Kläger in Höhe von 406,20 €. Ausweislich der weiteren Auflistung gemäß der Anlage zum Schriftsatz vom 4.3.2013 (Blatt 1400 ff. der Akte) hat der Beklagte Gesamtzahlungen in Höhe von lediglich 10.443,70 € netto bzw. 12.114,69 € geleistet, was zu einer Restforderung in Höhe von 415,91 € führen würde. Da die Kläger die Differenz nicht erläutern, sondern die Zahlungen im November und Dezember als nicht einzuordnende Teilbeträge bezeichnet haben und es sich jedenfalls um einen geringen Betrag handelt, ist von den dem Beklagten günstigeren Angaben in der mit der Klageschrift eingereichten Aufstellung auszugehen.
Im Jahre 2007 schuldete der Beklagte bis einschließlich September 8.280,- € netto bzw. inklusive 19 % Mehrwertsteuer 9.853,20 € brutto (920,- € netto bzw.1.094,80 € brutto x 9).
Gezahlt hat der Beklagte ausweislich der von den Klägern vorgelegten Aufstellung im Jahre 2007 bis einschließlich September insgesamt 9.239,93 € netto bzw. 10.995,52 € brutto. Danach liegt bis einschließlich September 2007 eine Überzahlung in Höhe von 1.142,32 € vor, die sich abzüglich der oben genannten Restforderung von 406,20 € auf noch 736,12 € beläuft. Eine weitere Forderung der Kläger besteht mithin für den Zeitraum von 2005 bis September 2007 nicht. Auch ein Zurückbehaltungsrecht kommt nicht in Betracht, da die Geltendmachung eines solchen Rechts durch die Vereinbarung in § 4 Abs. 1 des Mietvertrages wirksam ausgeschlossen wurde.
Ein Anspruch auf Erstattung der Kosten der Gartenpflege in Höhe von 5.208,41 € steht den Klägern gegen den Beklagten nicht zu (§ 281 Abs. 1, § 280 Abs. 1 BGB). Zwar kommt eine Schadenersatzpflicht des Beklagten in Betracht, wenn er durch Unterlassen der erforderlichen und nach den getroffenen Vereinbarungen geschuldeten Gartenpflegeleistungen Schäden an den im Eigentum der Kläger stehenden Bepflanzungen des Grundstücks schuldhaft verursacht. Der Beklagte war auch grundsätzlich verpflichtet, Bepflanzungen des Grundstücks zu pflegen und insbesondere ausreichend zu wässern. Denn die Parteien hatten sich unstreitig darauf geeinigt, dass der Beklagte nicht gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 7 des Mietvertrages als Teil der Betriebskosten die den Klägern entstehenden Gartenpflegekosten erstattet, sondern die erforderlichen Gartenpflegemaßnahmen selbst durchführt. Auch hat der Beklagte es abgelehnt, die von den Klägern geforderten Arbeiten durchzuführen, und sich auf einzelne Arbeiten beschränkt. Der Beklagte schuldete aber nicht alle von den Klägern geforderten Gartenpflegearbeiten. Eine ausdrückliche besondere Vereinbarung der Parteien wurde insoweit nicht getroffen. Damit war der Beklagte den Klägern gegenüber lediglich verpflichtet, den Eintritt von Schäden an den Bepflanzungen zu verhindern. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass eine Bewässerung dadurch erschwert war, dass die Kläger die zunächst geplanten Zisternen für Regenwasser nicht errichtet haben Im Übrigen stand dem Beklagten nach dem Mietvertrag zwar das Recht zu, auch die mitvermieteten Grünflächen und Bepflanzungen zu nutzen, seine Pflichten beschränkten sich aber gemäß § 6 des Mietvertrages auch insoweit auf eine pflegliche Behandlung sowie auf Instandhaltung und Instandsetzung, soweit sie aufgrund seines Mietgebrauchs veranlasst sind. Der Inhalt der Verpflichtungen des Beklagten richtet sich allein nach den mietvertraglichen Vereinbarungen und nach etwaigen weiteren Absprachen der Parteien, sie werden aber nicht durch Ausführungen eines Sachverständigen definiert. Dieser kann allenfalls zu der Erforderlichkeit bestimmter Arbeiten Auskunft geben, nicht aber deren Umfang und Ausmaß bestimmen. Dies gilt insbesondere, soweit die Kläger nachträglich besonders pflegeintensive Bepflanzungen vorgenommen oder sie einseitig besondere Vorstellungen über die erforderliche Gartenpflege gefasst haben, die von dem Beklagten nicht geteilt werden und die auch nicht durch eine Absprache zum Gegenstand der vertraglichen Vereinbarungen der Parteien gemacht wurden, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat.
Ein konkreter von dem Beklagten verursachter Schaden an der Begründung, dessen Beseitigung zu erstatten wäre, ist nicht feststellbar. Grundlage für den seitens der Kläger geforderten Betrag von 5.208,41 € sind die mit Anwaltsschreiben vom 1.9.2008 (Blatt 104 ff. der Akte) dem Beklagten übersandten Rechnungen der Fa. G vom 10.4., 3.5., 26.7. und 9.10.2007 (Blatt 166 ff. der Akte). Eine Schadensbeseitigung in dem vorgenannten Sinne ist aus den Rechnungen nicht erkennbar. Die durchgeführten Arbeiten sind nicht im Einzelnen aufgeschlüsselt und nur stichwortartig genannt. Die Beseitigung von Unkraut oder der Heckenschnitt stellt keine Schadensbeseitigung dar, da das Vorhandensein von Unkraut das Eigentum der Kläger noch nicht schädigt. Die in der Rechnung vom 26.7.2007 aufgeführte Beseitigung von zwei Wurzelstöcken am Springplatz war ohnehin eine von den Klägern im Zuge der Errichtung des Springplatzes zu erbringende Leistung. Diese zwei Baumstümpfe waren ausweislich des Gutachtens des Sachverständigen H vom 5.10.2006 (Blatt 159 ff. der Akte) zunächst im Boden des Springplatzes verblieben. Das von den Klägern vorgelegte Gutachten des Sachverständigen K vom Juni/Juli 2007 (Blatt 52 ff. der Akte) enthält unter anderem eine Aufstellung darüber, welche Arbeiten unter Zugrundelegung der Vorstellungen der Kläger in der Vergangenheit versäumt oder falsch ausgeführt worden waren und wie hoch der entsprechende Mängelbeseitigungsaufwand ist.
Die Kläger können von dem Beklagten hingegen für die Jahre 2009 bis 2012 weitere Mietzahlungen in Höhe von 11.237,48 € verlangen (§ 535 Abs. 1 BGB).
Ansprüche aus dem Jahre 2008 sind jedenfalls verjährt, so dass der Beklagte die Zahlung verweigern kann (§ 214 Abs. 1 BGB). Die dreijährige Verjährung begann mit Ablauf des Jahres 2008 zu laufen und trat demzufolge mit Ablauf des 31.12.2011 ein (§§ 195, 199 BGB). Die Verjährung konnte nach Eintritt der Verjährung durch die gerichtliche Geltendmachung mit Schriftsatz vom 30.4.2012, bei Gericht eingegangen am 2.5.2012, nicht mehr gehemmt werden (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Eine sonstige Hemmung der Verjährung ist nicht vorgetragen.
Die nach dem Mietvertrag geschuldete Miete war in dem Zeitraum vom 1.1.2009 bis zum 30.11.2011 wegen weiterhin bestehender Mängel am Springplatz, am Dressurplatz und an der Reithalle um 40 % auf 690,- € netto bzw. 821,10 € brutto gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB). Vom 1.12.2011 an war die Miete wegen der Beseitigung der Mängel hinsichtlich der Bodenentwässerung der Reithalle um noch 30 % auf 805,- € netto bzw. 957,95 € brutto gemindert. Ausweislich des Schriftsatzes des Beklagten vom 20.4.2012 (Blatt 979 ff. der Akte) hat dieser am 23.11.2011 den Mangel des Wassereintritts im Bodenbereich der Reithalle dadurch selbst beseitigt, dass er ein geeignetes Drainagesystem errichten ließ, mit dem das Wasser seitdem aufgefangen und unter Umgehung des von den Klägern angelegten Versickerungsschachts abgeleitet wird. Hierfür hat der Beklagte Kosten in Höhe von 7.611,02 € aufgewendet, die er bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen von den Klägern erstattet verlangen kann (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Danach verblieben an der Reithalle noch die Mängel der Undichtigkeit des Daches.
Die Miete für die Jahre von 2009 an war aufgrund der oben dargestellten Mängel des Springplatzes sowie wegen Mängeln des Dressurplatzes und Mängeln der Reithalle in dem genannten Umfang gemindert.
Auch der Dressurplatz wies und weist Mängel auf. Der Beklagte hat insoweit unter Vorlage des Gutachtens des von ihm beauftragten Sachverständigen H vom 5.10.2006 (Blatt 159 ff. der Akte) dargelegt, dass der Dressurplatz bereits in dem damaligen Zustand unterschiedliche Stärken der Tretschicht aufweise, der Belag einen zu hohen Anteil an Textilflocken habe und daher zu locker sei, deutliche Höhendifferenzen in der Oberfläche aufweise, die Trennschicht zwischen Tragschicht und Tretschicht nicht ausreichend sei, die Böschung zu steil und ohne Befestigung sei, so dass die Gefahr des Abrutschens bestehe, und dass eine Sicherung der Stoßfugen der Begrenzungsschwellen gegen ein Auswaschen fehle. Der Sachverständige B hat in seinem Gutachten vom 19.7.2010 (Blatt 592 ff. der Akte) nebst Ergänzungsgutachten vom 15.4.2011 (Blatt 871 ff. der Akte) und in seiner mündlichen Anhörung vom 28.6.2012 (Protokoll Blatt 1016 ff. der Akte) auf der Grundlage seiner Untersuchungen auch insoweit das Vorbringen des Beklagten weitgehend bestätigt. Die Dicke der Trennschicht sei nicht einheitlich. Die Trennschicht sei nicht filterstabil, ihre Kornzusammensetzung sei nicht auf Tret- und Tragschicht abgestimmt, so dass sich bei Belastung Steine aus Trag- und Trennschicht bis an die Oberfläche der Tretschicht verlagern könnten. Aufgrund der Herauslösung von Tragschichtmaterial im Bereich der Einfassungs-Holzbohlen und dessen Abwandern komme es zu Setzungen und in deren Folge zu Unebenheiten auf der Tretschicht insbesondere im Bereich des Hufschlags. Dies könne auch durch einen Ausgleich mit weiterem Tretschichtmaterial nicht ausgeglichen werden, da dennoch Unregelmäßigkeiten verblieben. Daraus ergebe sich zugleich, dass das Unterlassen von Pflegeleistungen für die Abwanderung der Tragschicht nicht verantwortlich sei. Aus den genannten Gründen sei die Nutzbarkeit des Dressurplatzes beeinträchtigt. Sie sei allerdings nicht erheblich eingeschränkt.
Die Ausführungen des Sachverständigen sind auch hinsichtlich des Dressurplatzes überzeugend. Das Gericht schließt sich auch insoweit den Ausführungen des Landgerichts an. Ob auch das Entfernen von Pflanzen im Bereich der Einfassung des Dressurplatzes mit zu dem Verlust von Material des Bodenaufbaus beigetragen hat, kann dahinstehen. Der Verlust von Material der Tragschicht, welche sich unterhalb von Tretschicht und Trennschicht befindet, muss bereits durch den Aufbau des Reitplatzes und seiner Einfassung verhindert werden, dies ist nicht die Aufgabe benachbart wachsender Pflanzen und ihrer Wurzeln. Aus den Feststellungen des Sachverständigen ergibt sich weiterhin, dass das Longieren auf dem Dressurplatz nicht für die Mängel des Bodenaufbaus ursächlich war. Diese lagen vielmehr unabhängig davon vor.
Ferner bestanden und bestehen Mängel an der Reithalle in Gestalt von baulichen Mängeln an dem Dach der Halle und ihrer Bodenentwässerung. Das Gericht folgt auch insoweit der Begründung durch das Landgericht. Nach dem Ergebnis der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme steht mit hinreichender Sicherheit fest, dass der unstreitig erfolgende erhebliche Wassereintritt im hinteren Bereich des Bodens der Reithalle bei entsprechenden Witterungsbedingungen darauf beruhte, dass die Kläger im Zuge der von ihnen durchgeführten Baumaßnahmen, nämlich der Errichtung der Stallungen und der Neugestaltung der zwischen der Reithalle und den Stallungen liegenden Fläche im Bereich des früheren Grabens, veranlassten, dass der ursprünglich seitlich vorhandene Graben, in den die Entwässerung wesentlich erfolgte, zugeschüttet wurde und dass die in diesem Bereich ausgeführte Drainage unzureichend war. Der Versickerungsschacht ermöglichte einen zu geringen Wasserabfluss und führte damit zu anstehendem Wasser im Bereich des Hallenbodens. Die Sachverständige C hat in ihrem Gutachten vom 4.10.2010 (Blatt 648 ff. der Akte) nebst Ergänzungsgutachten vom 10.2.2012 (Blatt 924 ff. der Akte) sowie ihrer Anhörung vor dem Landgericht am 28.6.2012 (Protokoll Blatt 1019 ff. der Akte) diese Umstände bestätigt, nämlich dass die im hinteren Bereich der Reithalle befindliche Drainage, die aus einer Schotterschicht bestehe und deren Ablauf in eine Sickergrube geführt werde, nicht ausreiche, um anfallendes Hang-, Schichten- und Oberflächenwasser aus den Böschungen dauerhaft sicher abzuführen. Dies gelte insbesondere für stärkere Regenfälle oder Tauperioden. Zugleich sei das hinter der Stallung bis zum Reitplatzweg geführte Drainagerohr als Abführung von Drainagewasser funktionslos, da die Drainage ohne bzw. mit Gegengefälle verlegt worden sei. Eine Versickerung des sich anstauenden Wassers erfolge aufgrund des bindigen Erdreichs und der unzureichenden Drainage nur langsam. Der hinter der Reithalle eingebaute Schacht sei wirkungslos, da er keine Zuführung habe und zudem mit seinem Boden zu hoch etwa auf Höhe des Reithallenbodens sitze. Die Aufschüttungen verlangsamten den Ablauf von Hang-, Oberflächen- und Schichtenwasser zusätzlich, das sich in der Folge im Boden anstaue und zurückdrücke. Die Sachverständige hat auch anhand ihr vorgelegter Fotographien erläutert, dass der vor Durchführung der Baumaßnahmen vorhandene Graben zugeschüttet wurde. Die zugleich errichtete Drainage und der Versickerungsschacht seien unzureichend. Diese Aufschüttung im Bereich des alten Entwässerungsgrabens sei für die Pfützenbildung im Bereich der Reithalle hauptursächlich. Dies gelte auch unter Berücksichtigung der Ausführungen des Baugrundbüros D vom 3.11.2010 (Blatt 801 ff. der Akte), da dieses nur einen Teil der vorgenommenen Aufschüttungen berücksichtige, der aber nicht die Hauptursache für den Wasseranstau sei.
Die Ausführungen der Sachverständigen sind insgesamt überzeugend, wie das Landgericht zutreffend begründet hat. Die Ausführungen sind plausibel. Die Sachverständige hat insbesondere auch die sich bei der Akte befindliche Entwässerungsplanung berücksichtigt. Anhaltspunkte dafür, dass die Sickergrube an den Kanal angeschlossen sei, wie die Kläger vortragen, bestehen aus der Entwässerungsplanung nicht, wie der Beklagte ausgeführt hat. Das Landgericht ist zu Recht diesem neuen Vortrag der Kläger nicht mehr nachgegangen.
Es kann dahinstehen, ob die von den Klägern durchgeführten Maßnahmen den Entwässerungsvorgaben der Stadt O1 entsprachen, was die Kläger zudem nicht nachgewiesen haben. Die Sachverständige C hat diesen Umstand ausweislich ihrer Aussage in ihrer persönlichen Anhörung nicht in ihre Begutachtung einbezogen. Dieser Umstand würde jedoch ohnehin nichts an der Mangelhaftigkeit der Entwässerungsanlage ändern. Die Kläger schuldeten im Zuge der Veränderung des Anwesens im Bereich der Reithalle nicht nur eine Entwässerung entsprechend bestimmten Vorgaben der Stadt O1, sondern jedenfalls auch eine mangelfreie Entwässerung. Aus den Ausführungen der Sachverständigen ergibt sich ferner, dass eine etwa unzureichende Wartung der Pumpe im rückwärtigen Teil der Reithalle nicht die Ursache für die Probleme des sich im Bereich der Halle anstauenden Wassers ist. Denn dies würde an der Mangelhaftigkeit der Entwässerungsanlagen und den von der Sachverständigen dargelegten Folgen nichts ändern. Eine etwaige Pflicht des Beklagten gemäß § 6 des Mietvertrages, die Mietsache instand zu halten und instand zu setzen, hat auf die mangelhafte Herstellung der Entwässerung durch die Kläger keinen Einfluss. Da die konkrete Problematik der Entwässerung mithin vor allem auf den Umbaumaßnahmen der Kläger beruhte, konnte sie den Vertretern des Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages nicht schon bekannt sein im Sinne des § 536 b BGB. Der Umstand, dass es sich um wasserstauende Böden geringer Durchlässigkeit bzw. Wasseraufnahmefähigkeit handelt, was sich auch aus dem Bericht des Baugrundbüros D vom 3.11.2010 (Blatt 801 ff. der Akte) ergibt, führt nicht dazu, dass den Vertretern der Beklagten die Mängel der Ausführung der Entwässerungsmaßnahmen bekannt gewesen wären.
Das Dach der Reithalle ist nach den auch insoweit überzeugenden Ausführungen der Sachverständigen C an zahlreichen und nicht nur an einzelnen Stellen undicht. Dies führt bei starkem Regen dazu, dass es an zahlreichen Stellen deutlich in die Reithalle hineinregnet. Dadurch werden nicht nur Pferde und Reiter nass, sondern auch der Boden der Reithalle, der jeweils punktuell durchnässt wird. Solche durchnässten Stellen beeinträchtigen aufgrund der entstehenden Glätte die Bereitbarkeit des Bodens und können eine Gefährdung für die Pferde darstellen. Die Mängel an dem Reithallendach beruhen darauf, dass die technische Lebensdauer des 15 Jahre alten aus Faserzementplatten bestehenden Dachs erreicht ist und dass an vielen Stellen die erforderlichen Überdeckungen bzw. Überlappungen der Faserzementplatten fehlen.
Die Beseitigung dieser Mängel war Sache der Kläger, nicht des Beklagten. Der Beklagte als Mieter ist gemäß § 6 Abs. 2 des Mietvertrages der Parteien vom 26.4.2004 zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache nur insoweit verpflichtet, als diese Maßnahmen gerade durch den Mietgebrauch veranlasst sind. Schäden am Dach der Reithalle werden jedoch nicht durch den Mietgebrauch verursacht. Auch wenn der Beklagte als vormaliger Eigentümer der Anlage den Klägern die Reithalle in dem ihm bekannten Zustand veräußert hatte, so ging doch das Sachrisiko mit dem Kauf auf die Kläger über. Im Übrigen ist der Beklagte nach § 6 Abs. 2 des Mietvertrages nur verpflichtet, einen Teil der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosen zu tragen. Danach kommt es insoweit nicht mehr darauf an, dass die Regelung in § 6 des Mietvertrages, auch wenn es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen handeln sollte, wirksam ist, da sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligt, sondern gerade berücksichtigt, dass die Verursachung von Schäden durch den Mietgebrauch Voraussetzung der Pflichten des Beklagten sind, und die Einstandspflicht im Übrigen der Höhe nach ausreichend begrenzt ist (§ 307 BGB).
Die genannten Mängel des Mietobjekts sind für den Zeitraum von Januar 2009 bis zum 30.11.2011 mit insgesamt 40 % zu bewerten. Auszugehen ist von der vertraglich geschuldeten Miete von 1.150,- € netto monatlich. Es kann nicht festgestellt werden, dass diese Miete gerade aus dem Grunde zu niedrig bemessen wäre, weil der Beklagte einen sehr geringen Kaufpreis für die an die Kläger veräußerte Anlage erhalten habe und die Miete damit teilweise bereits im Voraus geleistet worden wäre. Denn Gegenleistung für den geringen Kaufpreis war jedenfalls bereits die Bauverpflichtung der Kläger. Diese umfasste insbesondere das Stallgebäude, die Wohn-, Aufenthalts- und Nutzräume, die Longierhalle sowie den Spring- und den Dressurplatz. Diese Maßnahmen erforderten insgesamt ganz erhebliche Aufwendungen. Hinzu kam die Übernahme bestimmter weiterer Zahlungsverpflichtungen durch die Kläger.
Für die Bemessung der Minderung des Mietzinses ist das Maß der Beeinträchtigung der Nutzbarkeit des Mietobjekts im Verhältnis zu der vertraglichen Nutzung insgesamt entscheidend. Unbeeinträchtigt nutzbar waren die Stallungen, die weiteren Gebäude und die Außenanlagen mit Ausnahme der Reitplätze. Nicht nutzbar war der Springplatz. Der Dressurplatz war grundsätzlich nutzbar, allerdings war die Nutzung durch die Bodenunebenheiten beeinträchtigt; ferner konnten Steine aus der Tragschicht an die Oberfläche gelangen und ein gewisses Risiko für die Pferde begründen. Der Bereich der Ausschwemmungen am Rande des Platzes musste beim Reiten weitgehend ausgespart werden, was insbesondere für das Dressurreiten eine gewisse Beeinträchtigung darstellt. Eingeschränkt je nach Witterungsbedingungen nutzbar war die Reithalle. Dabei fällt allerdings erschwerend ins Gewicht, dass eine Nutzung der Reithalle gerade bei Regen erforderlich ist, die Beeinträchtigung durch Wassereintritt aber gerade aufgrund von Regen eintritt. Die Beeinträchtigungen sind in ihrer Gesamtheit zu beurteilen. Zwar blieb ein erheblicher Teil der gesamten Mietsache grundsätzlich uneingeschränkt nutzbar. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass der Beklagte die Reitanlage gerade zu dem Zwecke des Einstellens von Pensionspferden angemietet hatte. Für die Attraktivität einer Reitanlage für Kunden ist der Zustand der Anlage insgesamt maßgebend. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Kunden, deren Anforderungen an den Zustand der Anlage nicht erfüllt werden, auch sehr kurzfristig kündigen und ihr Pferd in einer anderen Anlage einstellen können. Pferde werden in einer solchen Anlage in der Regel als Reitpferde eingestellt, die grundsätzlich auf den in der Anlage zur Verfügung stehenden Reitbahnen geritten werden. Der Zustand der Reitbahnen, insbesondere auch der Reithalle ist demzufolge regelmäßig von entscheidender Bedeutung. Dies gilt je nach dem Grad der reitsportlichen Ambitionen in mehr oder weniger hohem Maße. Hinsichtlich des Springplatzes kann allerdings davon ausgegangen werden, dass Kunden einen vorhandenen Springplatz auch nutzen wollen, selbst wenn sie nicht ausgesprochen den Springsport betreiben. Auch die beste Reitanlage ist für Reiter, die nicht lediglich ins Gelände reiten, unattraktiv, wenn sie keine ausreichend bereitbaren Plätze und insbesondere keine gerade auch bei Regen funktionsfähige Reithalle bietet. Darum sind die für sich betrachtet möglicherweise geringer zu bewertenden Mängel an dem Springplatz, der Reithalle und auch dem Dressurplatz in ihrer Gesamtheit als schwerwiegender einzustufen. Sie haben einen ganz erheblich geringeren Nutzungswert der Reitanlage insgesamt zur Folge.
Vom 1.12.2011 an war die Nutzung der Reithalle nur noch wegen der Wassereintritte infolge der Undichtigkeit des Dachs beeinträchtigt, während die Mängel der Bodenentwässerung beseitigt waren. Hierbei handelt es sich um unterschiedliche Beeinträchtigungen, die zu unterschiedlichen Zeiten eintreten können. Die aus den Undichtigkeiten des Daches resultierenden Wassereintritte sind jeweils punktuell und führen zu einzelnen Nässestellen, die sich noch umreiten lassen und die nach Ende des Regens je nach Intensität nach mehr oder weniger langen Zeiträumen wieder abtrocknen. Vom Boden aus eintretendes Wasser nimmt eine größere Fläche in Anspruch und führt zu einer intensiveren Durchnässung, die regelmäßig längere Zeit braucht, wieder abzutrocknen. Hinsichtlich des Dachs haben die Kläger vorgetragen, dass sie auftretende Undichtigkeiten stets beseitigt haben. Selbst wenn sie tatsächlich Undichtigkeiten abgedichtet haben, so traten doch aufgrund des Alters und des Zustandes des Dachs immer wieder neue Undichtigkeiten auf. Gerade der von der Sachverständigen C vorgefundene Zustand des Dachs der Reithalle, das seinerzeit an zahlreichen Stellen Undichtigkeiten aufwies, bestätigt, dass die Kläger diese Undichtigkeiten offenbar nicht sogleich abdichteten. Durch Undichtigkeiten des Dachs kommt es bei Regen stets zum Eindringen von Wasser in die Reithalle. Diese Stellen muss man bei der Nutzung der Reithalle möglichst umreiten, was zu entsprechenden Beeinträchtigungen führt. Diese sind aber erheblich geringer zu bewerten, so dass insgesamt eine Minderung von nur noch 30 % als angemessen erscheint.
Der Beklagte schuldete demzufolge für die Jahre 2009 und 2010 jeweils insgesamt 8.280,- € netto bzw. 9.853,20 € brutto (690,- € netto bzw. 821,10 € brutto x 12), für das Jahr 2011 8.395,- € netto bzw. 9.990,05 € brutto (690,- € netto bzw. 821,10 € brutto x 11 + 805,- € netto bzw. 957,95 € brutto) und für das Jahr 2012 bis einschließlich März insgesamt 2.415,- € netto bzw. 2.873,85 € brutto (805,- € netto bzw. 957,95 € brutto x 3). Daraus ergibt sich ein Gesamtbetrag von 27.370,- € netto bzw. 32.570,30 € brutto. Gezahlt hat der Beklagte ausweislich der mit Schriftsatz der Kläger vom 30.4.2012 eingereichten Aufstellung in diesem Zeitraum 17.926,74 € netto bzw. 21.332,82 € brutto (459,66 € netto bzw. 547,- € brutto x 39). Danach verbleibt eine Forderung der Kläger in Höhe des Differenzbetrages von 11.237,48 € brutto.
Der Zinsanspruch steht den Klägern auf den zuerkannten Betrag aus dem Gesichtspunkt des Verzuges zu (§ 288 Abs. 1, § 286 Abs. 1 BGB). Die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Freistellung von einem Anspruch auf vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten ergeben sich aus dem Vorbringen der Kläger dagegen nicht hinreichend.
Die Widerklage ist hinsichtlich des Zahlungsantrags zu 1) teilweise und im Übrigen in dem erstinstanzlich zuerkannten Umfange begründet.
Aus dem Jahre 2006 steht dem Beklagten nach den obigen Ausführungen ein Rückzahlungsanspruch gegen die Kläger nicht zu, für das Jahr 2007 verblieb wie oben dargelegt bis einschließlich September ein Anspruch gegen die Kläger als Gesamtschuldner auf Erstattung der in Höhe von 736,12 € geleisteten Überzahlung (§ 812 Abs. 1, § 536 Abs. 1, § 421 BGB).
Für die Monate Oktober bis einschließlich Dezember 2007 sowie für die Monate Januar bis einschließlich September 2008 und damit für zwölf Monate steht dem Beklagten gegen die Kläger als Gesamtschuldner ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Überzahlungen auf die Mieten in Höhe von monatlich 460,- € netto bzw. 547,40 € brutto und damit insgesamt 6.568,80 € brutto zu (§ 812 Abs. 1, § 536 Abs. 1, § 421 BGB). Die Mieten waren wegen der Mängel der angemieteten Reitanlage in diesem Zeitraum wie oben dargelegt um jeweils 40 % gemindert.
Der Beklagte kann sich auf die eingetretene Minderung des Mietzinses berufen. Dem stehen die von dem Beklagten in Kenntnis der Mängel geleisteten Zahlungen nicht entgegen. Denn er hat bei seinen per Überweisungen erfolgten Mietzahlungen jeweils einen ausreichend klaren und damit wirksamen Vorbehalt erklärt (Blatt 1348 ff. der Akte).
Dem Beklagten steht gegen die Kläger als Gesamtschuldner ferner ein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die Beseitigung der Mängel am Springplatz in Höhe des geforderten Betrages von 48.255,- € zu (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1, § 421 BGB). Das Gericht folgt insoweit den insgesamt zutreffenden Ausführungen des Landgerichts. Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass der Springplatz mangelhaft ist und vollständig überarbeitet werden muss. Die Kläger sind auch verpflichtet, die Entwässerung des Springplatzes entsprechend der bisherigen Ausführung, die insoweit maßgebend ist, als vertikale Entwässerung auszuführen. Eine horizontale Entwässerung ist demgegenüber nicht gleichwertig und damit nicht ausreichend; eine vertikale Entwässerung führt zu einer besseren Nutzbarkeit des Platzes und erfordert einen geringeren Pflegeaufwand durch die Nutzer, wie der Beklagte insbesondere im Schriftsatz vom 21.7.2012 (Blatt 1024 ff. der Akte) im Einzelnen plausibel dargelegt hat. Die Ebenflächigkeit und das Gefälle müssen stets exakt eingehalten werden. Dies ist insbesondere bei einem Springplatz mit besonderem Aufwand verbunden, da es insbesondere durch Absprung und Landen der Pferde vor und nach den Hindernissen zu stärkeren Sandverfrachtungen kommen kann. Die Kläger haben eine Mängelbeseitigung in der von ihnen geschuldeten Art trotz wiederholter Aufforderung seitens des Beklagten verweigert.
Die Kosten der zur Beseitigung der Mängel des Springplatzes erforderlichen Maßnahmen betragen entsprechend den Ausführungen des Landgerichts, denen sich der Senat anschließt, mindestens 48.255,- €. Die Kläger haben die Höhe dieser Kosten in der Berufungsinstanz nicht in Abrede gestellt. Etwaige darüber hinausgehende Kosten werden durch den betreffenden Feststellungsantrag erfasst.
Dem Beklagten steht gegen die Kläger als Gesamtschuldner ferner ein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe von 4.688,60 € für die Beseitigung der oben dargelegten Mängel des Dressurplatzes zu (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1, § 421 BGB). Auch insoweit schließt das Gericht sich den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts an. Auch gegen die Höhe dieses Anspruchs, die sich aus der Kostenschätzung des Sachverständigen B ergibt, haben die Kläger in der Berufungsinstanz keine Einwände erhoben.
Der Zinsanspruch steht dem Beklagten auf die zuerkannten Beträge aus dem Gesichtspunkt des Verzuges zu (§ 288 Abs. 1, § 286 Abs. 1 BGB).
Die erstinstanzlich zuerkannten Feststellungsbegehren sind begründet. Dem Beklagten stehen gegen die Kläger mietvertragliche Gewährleistungsrechte wegen des Wassereintritts im Bodenbereich der Reithalle bis zum Zeitpunkt der Mangelbeseitigung am 23.11.2011, wegen der Undichtigkeit des Daches der Reithalle, wegen der oben dargelegten Mängel des Springplatzes und wegen der gleichfalls oben dargelegten Mängel des Dressurplatzes zu (§§ 536, 536 a BGB). Insoweit wird insgesamt auf die obigen Ausführungen und auf die Begründung des Landgerichts verwiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Parteien in dem Verhältnis ihres jeweiligen Obsiegens und Unterliegens zu tragen (§ 92 Abs. 1, § 97 Abs. 1 ZPO).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO).
Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahren erfolgt entsprechend den Ausführungen im Beschluss zur vorläufigen Streitwertfestsetzung vom 22.1.2013.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 536, 536 a BGB
§§ 511, 517, 519 f. ZPO
§§ 195, 199 BGB
§ 242 BGB
§ 536 b BGB
§ 307 BGB
§ 421 BGB
§ 711 ZPO
§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 538 Abs. 2 ZPO
§ 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 536 Abs. 1 BGB
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 535 Abs. 1 BGB
§ 214 Abs. 1 BGB
§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB
§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 286 Abs. 1 BGB
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 9 O 360/08
XII ZR 2/14