Oberlandesgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 2015-10-06, Aktenzeichen I-21 U 70/15
ECLI: ECLI:DE:OLGD:2015:1006.I21U70.15.00

Tenor:
Die Berufung der Kläger gegen das am 10.12.2014 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg - 10 O 493/13 - wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Klägern auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung (wegen der Kosten) gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht zuvor die Beklagte Sicherheit in selber Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages geleistet hat.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
A)
Die Kläger begehren von der Beklagten Schadensersatz im Zusammenhang mit der Vermittlung einer von ihnen erworbenen Eigentumswohnung. Dem liegt folgender Fall zu Grunde:
Die Beklagte ist eine hundertprozentige Tochter der Sparkasse M….. Im geschäftlichen Verkehr tritt sie als „Der Immobilien-Makler ihrer Sparkasse“ auf.
Die S-GmbH (nachfolgend: Verkäuferin) war Eigentümerin eines rund 5261 m² großen Grundstücks in M…, auf dem sich ursprünglich eine Malzfabrik befand. Über eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewerbeO verfügte die Verkäuferin nicht. Sie ließ das auf dem Grundstück vorhandene Gebäude umbauen, zusätzlich einen weiteren Baukörper erstellen, so dass letztlich 13 Eigentumswohnungen und vier Büroeinheiten nebst Parkmöglichkeiten entstanden. Finanziert wurde das Projekt für die Verkäuferin von der Sparkasse G….. Die Beklagte erstellte zum Vertrieb der Wohnungs- und Büroeinheiten ein Exposee, in dem die Verkäuferin nicht erwähnt wurde. Entgegen den Angaben in diesem Exposee waren die dort erwähnte Wohnung Nr. 11 sowie das Büro Nr. 13 nicht bereits verkauft, sondern lediglich reserviert für den Geschäftsführer der Verkäuferin. Mit notariellem Vertrag vom 13.10.2008 erwarben die Kläger die Eigentumswohnung Nr. 12 für 565.000 EUR. Am 8.9.2010 stellte die Verkäuferin beim Amtsgericht Essen einen Eigenantrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über ihr Vermögen. Durch Beschluss des Amtsgerichts Essen vom 1.12.2010 wurde das Insolvenzverfahren eröffnet und Rechtsanwalt N…. zum Insolvenzverwalter bestellt. Die Kläger und andere Erwerber schlossen sich zu einer Interessengemeinschaft zusammen. Diese holte Privatgutachten zur Feststellung des Zustandes des Gebäudes nach Einzug ein. Danach sind für die Beseitigung vorhandener Mängel erhebliche Kosten aufzuwenden. Die Kläger, gemeinsam mit den anderen Wohnungseigentümern und mit der Wohnungseigentümergemeinschaft schlossen mit der Sparkasse G… sowie mit dem Insolvenzverwalter am 19.6.2013 einen Vergleich, der unter anderem die Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer im Hinblick auf die erforderlichen Fertigstellungskosten sowie die Eigentumsumschreibung und Lastenfreistellung in Bezug auf die Wohnungseinheiten betraf.
Die Kläger haben unter Verweis auf vorgelegte Gutachten und unter Berücksichtigung des „Zwischenvergleichs“ mit der Sparkasse G…. einen Gesamtschadensbetrag i.H.v. 1.465.307,97 EUR behauptet, von dem auf die Kläger aufgrund ihres Miteigentumsanteils ein Betrag von 122.728,32 EUR entfalle.
Sie haben gemeint, ihnen stehe in dieser Höhe ein entsprechender Schadensersatzanspruch in Anwendung des § 311 Abs. 3 BGB zu. Sie haben hierzu vorgetragen, die Beklagte habe ihr besonderes Vertrauen in Anspruch genommen; ein erhebliches Eigeninteresse der Beklagten beim Vertrieb ergebe sich durch das vorhandene Provisionsinteresse. Auch sei die Beklagte aufgrund eines mit ihnen – den Klägern – konkludent geschlossenen Beratungsvertrages schadensersatzpflichtig.
Sie haben behauptet, der Mitarbeiter der Beklagten N…. habe ihnen gegenüber gesagt, Verkäuferin sei eine Bauträgerin, die nicht in der Lage gewesen sei, dieses interessante Projekt innerhalb der letzten zehn Jahre zu realisieren, aus diesem Grund hätten sich die Beklagte und die Sparkasse M… entschlossen, dieses Projekt zu realisieren. Auch sei ihnen versichert worden, die Bauträgerfinanzierung sei durch die Sparkasse G….. sichergestellt und Beklagte werde mit Unterstützung der Dekra für das Projektgelingen sorgen. Die Kläger haben die Auffassung vertreten, die Beklagte habe überprüfen müssen, ob bei der Verkäuferin eine Makler- und Bauträgererlaubnis nach § 34 c Gewerbeordnung vorgelegen habe. Die Kläger haben weiter behauptet, die Beklagte habe eine Handlungsvollmacht für die Verkäuferin besessen. Auch habe „die Beklagte explizit den Eindruck vermittelt“, dass sie selbst nebst der Sparkasse M.... das Projekt managen und realisieren würde.
Eine Haftung der Beklagten ergebe sich auch daraus, dass das Exposee nicht richtig sei. Die Beklagte hätte die finanzielle Situation der Verkäuferin anhand im Bundesanzeiger veröffentlichter Daten überprüfen müssen. Die Beklagte sei jedenfalls bei Abschluss ihres – der Kläger – notariellen Vertrages hinsichtlich der finanziellen Situation der Verkäuferin bösgläubig gewesen; letztgenannte sei bereits 2007 finanziell überschuldet gewesen. Diese Umstände seien der Beklagten in einem Gespräch am 29.7.2010 mitgeteilt worden.
Die Kläger haben beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 122.728,32 EUR netto nebst gesetzlichen Zinsen seit dem 11.12.2013 zu zahlen.
Die Beklagte ist dem Klageansinnen entgegengetreten.
Sie hat gemeint, von den Klägern seien keine Umstände dargetan worden, die für die Annahme eines Beratungsvertrages bzw. für die Anwendung von § 311 BGB ausreichten. Es sei nicht richtig, dass sich aus dem Exposee zwangsläufig der Eindruck ergebe, sie sei Eigentümerin des Objekts; in diesem Zusammenhang hat sie auf ein unstreitiges Bauplakat verwiesen. Auch hätten die Kläger nach den Angaben im notariellen Vertrag jeweils zwei Wochen vor Beurkundung den Entwurf erhalten, so dass sie spätestens dann hätten erkennen können, wer Vertragspartner werden solle. Die Beklagte behauptet, ihr Mitarbeiter N.... habe lediglich erklärt, dass nach Informationen der Stadtsparkasse G.... die Finanzierung des Projekts durch diese „stehe“; dabei handele es sich um die Weitergabe einer zutreffenden Information. Auch im Zeitpunkt der notariellen Beurkundung habe sie keine Anhaltspunkte für eine drohende Insolvenz der Verkäuferin gehabt. Bei Gesprächen über etwaige Sonderwünsche habe sie stets betont, Rücksprache mit der Verkäuferin nehmen zu müssen. Die Beklagte hat weiter gemeint, dass Exposee sei bis auf die Verkaufsangabe betreffend die Einheiten Nrn. 11 und 13 richtig und selbst diese Falschangabe nicht kausal für den geltend gemachten Schaden. Die Beklagte hat darüber hinaus die Einrede der Verjährung erhoben.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung seiner Entscheidung hat es im wesentlichen folgende Erwägungen angestellt:
Ein Anspruch auf Ersatz derjenigen Kosten, die für eine in Aussicht genommene Mangelbeseitigung nebst entsprechenden Gutachter- und Rechtsanwaltskosten entstehen würden, sei unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt gegeben.
Ein Anspruch auf Zahlung der Klageforderung aus §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 3 BGB komme nicht in Betracht. Erforderlich hierfür wäre, dass die Beklagte durch ihre Mitarbeiter in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch genommen habe und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst hätte. Die Kläger hätten nicht dargelegt, dass die Beklagte durch ihr Auftreten eine über das normale Verhandlungsvertrauen hinausgehende persönliche Gewähr für die Seriosität und die Erfüllung des Vertrages übernommen hätte. In keiner der von den Klägern erwähnten Verhaltensweisen der Beklagten sei diese über ihre Tätigkeit als Maklerin der Verkäuferin hinausgegangen. Die Erstellung eines Exposee für die zu vermittelnden Wohnungen und Büroeinheiten stelle eine typische Maklertätigkeit dar. Es sei nicht ersichtlich, dass die Beklagte am Vertragsschluss der Kläger ein unmittelbares eigenes geschäftliches Interesse über das der Erlangung einer Provision gehabt habe. Die Annahme, zwischen den Parteien sei konkludent ein Beratungsvertrag zu Stande gekommen, aufgrund dessen die Beklagte besondere Pflichten getroffen hätten, komme nicht in Betracht. Vor diesem Hintergrund sei die Beklagte (in Ermangelung einer besonderen Vertrauensstellung oder eines Beratungsvertrages) nicht gehalten gewesen, hinsichtlich der Verkäuferin zu prüfen, ob eine Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewerbeO vorliege. Auch habe sie sich nicht hinsichtlich der wirtschaftlichen Lage der Verkäuferin durch eine Anfrage bei Auskunfteien oder Einsicht in den Bundesanzeiger weitergehend informieren müssen.
Im übrigen hätten die geltend gemachten Pflichtverletzungen der Beklagten nicht kausal zu dem geltend gemachten Schäden führen können. Die seitens der Kläger als Pflichtverletzung angesehenen Umstände verpflichteten nicht zum Ersatz des geltend gemachten Schadens. Soweit die Kläger anteilig Mangelbeseitigungskosten verlangten, fehle es an einer Kausalität, da die der Beklagten vorgehaltenen Pflichtverstöße allein dazu geführt hätten, dass die Beklagte den Vertrag mit der Verkäuferin nicht geschlossen hätte. Ohne Erfolg machten die Kläger einen Erfüllungsschaden geltend, statt eines ihnen allenfalls zustehenden Vertrauensschadens. Dass das erstellte Exposee den möglichen Verkäufer nicht benenne, mache es nicht fehlerhaft. Im übrigen sei eine etwaige Unterlassung nicht kausal für den geltend gemachten Schaden geworden, weil den Klägern jedenfalls bei Vertragsunterzeichnung ihr tatsächlicher Vertragspartner bekannt gewesen sei.
Auch soweit das Exposee tatsächlich hinsichtlich der Einheiten 11 und 13 einen Fehler enthalte, sei dies für den geltend gemachten Schaden nicht ursächlich geworden. Es sei nicht ersichtlich, dass die Kläger den Vertrag bei auch insoweit zutreffendem Prospekt nicht geschlossen hätten. Entgegen der Darstellung der Kläger in diesem Zusammenhang könne nicht festgestellt werden, dass gerade dieser Umstand zur Insolvenz der Verkäuferin geführt habe. Eine besondere Kenntnis der Beklagten im Hinblick auf die finanzielle Situation der Verkäuferin zum maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages hätten die Kläger nicht dargelegt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Verfahrens wird auf die Tatsachenfeststellungen in Tatbestand und Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Kläger, mit der diese ihr erstinstanzliches Klagevorbringen in vollem Umfang weiterverfolgen sowie um einen Hilfsantrag erweitern.
Die Beklagte habe nach Übernahme des Vermarktungsauftrages am 11.5.2008 wesentliche Aufgaben aus den Funktionen des Bauträgers übernommen. Die in diesem Zusammenhang erfolgte Einflussnahme auf die Baubeschreibung spreche gegen die Annahme, es liege eine reine Maklertätigkeit der Beklagten vor. Die Beteiligten hätten die Beklagte rechtlich und tatsächlich mit umfassenden Befugnissen ausgestattet, von denen die Beklagte auch umfassend Gebrauch gemacht habe.
Der notarielle Kaufvertrag der Kläger mit der Verkäuferin am 13.10.2008 sei unter der Verhandlungsleitung der Beklagten geschlossen worden. Der Vertrag sei von der Beklagten konzipiert und vorgelegt worden.
Das Landgericht habe den erstinstanzlichen Vortrag der Kläger, der Mitarbeiter der Beklagten, Herr W…. habe vereinbarungsgemäß allein verantwortlichen Einfluss auf die Preisgestaltung sämtliche Einheiten übernommen (Anl. K 18,) nicht berücksichtigt. Im übrigen ergebe sich aus einer E-Mail des Notars E… vom 19.3.2010, dass die Beklagte auch auf die konkrete Ausgestaltung von Veränderungen der Teilungserklärung und Änderungen in Bezug auf die Art der Nutzung der Wohnungseigentumseinheiten Einfluss genommen habe. Die Kläger behaupten, die notwendigen Unterlagen (Prospekt, Kaufvertrag, Baubeschreibung etc.) habe allein die Beklagte erstellt und diese trage dementsprechend die volle Verantwortung für deren Inhalt. Der Beklagten sei bekannt gewesen, dass eine „Kaufzusage“ nicht mit einem Verkauf im engeren Sinne gleichzusetzen sei. Demgegenüber hätten die Käufer den Erklärungen der ihnen als zuverlässig dargestellten Beklagten nebst ihrer Muttergesellschaft vertraut. Insbesondere hätten sie darauf vertraut, dass ein definitiver Kaufvertragsabschluss und ein entsprechender Austausch der Hauptleistungspflichten (wie Kaufpreiszahlung) stattgefunden habe. Sie – die Beklagte - habe bei den Käufern einen rechtserheblichen Irrtum hervorgerufen. Es sei der Beklagten klar gewesen, dass zur vollständigen Finanzierung des Projektes die Erwerberpreise für die Einheiten 11 und 13 erforderlich gewesen seien. Die Kläger hätten konkret nachgefragt, wenn sie gewusst hätten, dass die Finanzierung ohne die Kaufpreis 11 und 13 erfolgen würde.
Zu Unrecht habe das Landgericht es abgelehnt, dass zwischen den Parteien ein Auskunftsvertrag zustande gekommen sei. Ein entsprechender Auskunfts-/Berater-vertrag im Sinne des § 675 BGB sei durch schlüssiges Verhalten der Parteien geschlossen worden. Den Klägern hätten neben dem von der Beklagten übergebenen Prospekt und den von der Beklagten übermittelten mündlichen Informationen keine anderen Erkenntnismöglichkeiten zur Verfügung gestanden. Dementsprechend seien die übergebenen Unterlagen die maßgebliche Grundlage der Kaufentscheidung der Kläger gewesen. Die Beklagte habe über die erforderliche Sachkunde verfügt. Die den Klägern mit Kenntnis der Beklagten überlassenen Unterlagen seien geeignet gewesen, das Vertrauen in die Sachkunde und Zuverlässigkeit der Beklagten zu erzeugen. Die Beklagte sei ihrer gesetzlichen Verpflichtung, sämtliche Informationen, die ihr zur Verfügung gestanden hätten, wahrheitsgemäß und richtig wiederzugeben, nicht nachgekommen. Angesichts der offenkundigen Bedeutung der Kaufpreise für die Einheiten 11 und 13 hätte eine Nachforschung der Beklagten, zu der sie verpflichtet gewesen wäre, eine Krise in der Finanzierung offenbart. Die Beklagte habe unstreitig niemals eine Notwendigkeit gesehen, auf die fehlende Zulassung gemäß § 34 c GewerbeO der Verkäuferin oder der finanziellen Unfähigkeit des Herrn S…. als Privatmann zur Leistung des Kaufpreises in Mindesthöhe von 1 Million EUR für die von ihm zu erwerbenden Einheiten hinzuweisen. Ein Verschulden der Beklagten sei beim Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB indiziert. Die Beklagte sei zum Ersatz des eingetretenen Schadens in Form des Mängelbeseitigungsaufwandes und dazu verpflichtet, die Kläger so zu stellen, wie sie bei ordnungsgemäßer Aufklärung über die beanstandeten Punkte und insbesondere über objektiv fehlende Kaufpreissumme gestanden hätten. Hierbei wäre im Rahmen der Feststellung des Kausalverlaufes davon auszugehen, dass die Kläger nach ordnungsgemäßer Aufklärung unter Beibehaltung der Kaufabsicht eine zusätzliche Besicherung der infolge der Aufklärung offenbar gewordenen Finanzierungslücke verlangt und durchgesetzt hätten. Der Schaden sei der Preis des Kaufobjekts, der bei Berücksichtigung der ordnungsgemäßen Aufklärung zu einem Vertragsschluss zu günstigeren Konditionen geführt hätte. Der Aufklärungspflichtige müsse beweisen, dass der Geschädigte den Vertrag trotz ordnungsgemäßer Aufklärung so geschlossen hätte, wie er ohne ordnungsgemäße Aufklärung zustande gekommen sei. Nur hilfsweise werde der Hilfsantrag gestellt in Hinblick auf ein Rückabwicklungsbegehren. In diesem Zusammenhang gelte die Vermutung für aufklärungsrichtiges Verhalten zu Gunsten der Kläger. Wäre den Klägern die richtige Auskunft erteilt worden, dass die Fertigstellung des Projektes mit den erheblichen Risiken behaftet war, hätten diese bereits vor Vertragsschluss eine vertragliche Modifizierung verhandelt und vereinbart, welche eine zusätzliche jedenfalls bankmäßige Besicherung der Finanzierungslücke dargestellt hätte.
Nach alledem beantragen die Kläger,
unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 123.728,32 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins seit dem 1.12.2013 zu zahlen
Die Beklagte bittet um Zurückweisung der Berufung. Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung gegen die Angriffe der Berufung und führt im Wesentlichen Folgendes an:
Nicht richtig sei es, dass die Beklagte aufgrund eines vorangegangenen Versuches der Realisierung des Projekts „A… M…“ der Verkäuferin in der Vergangenheit Vorkenntnisse hinsichtlich der finanziellen Leistungsfähigkeit der Verkäuferin und des Herrn S…. besessen habe, auf deren Grundlage sie im Rahmen der streitgegenständlichen Vermittlung des Projekts zu besonderen Nachforschungen verpflichtet gewesen wäre.
Unwahr sei die Behauptung, dass die Beklagte aus eigener Initiative Änderungen der Teilungserklärung veranlasst habe. Sämtliche Änderungen der Teilungserklärung hätten konkreten Änderungswünschen der jeweiligen Käufer entsprochen sowie zur Herstellung eines angemessenen Interessenausgleichs zwischen den verschiedenen Eigentumsparteien gedient. Die Tätigkeit der Beklagten habe sich darauf beschränkt, im Auftrag der Verkäuferin einen Kompromiss mit beteiligten Erwerberparteien auszuloten.
Die Beklagte habe entgegen der Darstellung der Klägerin nicht die „allein verantwortliche Preisgestaltungsmacht“ besessen. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Schreiben K 18. Entgegen der Darstellung der Kläger sei die Beklagte erst von der Verkäuferin beauftragt worden, als die Baubeschreibung für das Projekt nahezu vollständig fertig gestellt gewesen sei. Zu den ihr übertragenen Aufgaben der Vermittlungs- und Maklertätigkeiten habe auch die Erstellung eines eigenen Verkaufsprospekt und darüber hinaus die Einschätzung gehört, ob die von der Verkäuferin erstellte Baubeschreibung und die Bauausführung den Anforderungen des Marktes entsprochen hätten. Die Erteilung von Hinweisen zur Steigerung der Marktgängigkeit der angebotenen Immobilien habe keineswegs zu einer Verlagerung der Federführung oder gar der Gesamtverantwortung auf den Vermittler geführt.
Auf die Bauausführung habe die Beklagte keinen Einfluss geübt. In Hinblick auf die Vertragsverhandlungen habe die Beklagte zwischen den Parteien mit dem Ziel vermittelt, die Beurkundungsreife des Vertrages herzustellen. Sie – die Beklagte - habe keinen Gestaltungsspielraum insbesondere nicht zur Gewährung von Preisnachlässen gehabt. Es sei nicht richtig, dass die Beklagte selbst als Bauträgerin aufgetreten sei, um auf diese Weise die Beteiligung der S GmbH als Verkäuferin zu verschleiern. Die von den Klägern angeführte Änderung der Teilungserklärung im Jahre 2010 sei erfolgt, da die Eheleute Sc/Sc-B die Einrichtung eines Kosmetiksalons geplanten hätten, was nach der damaligen Teilungserklärung nicht zulässig gewesen sei.
Zu Unrecht sei das Landgericht bei seinen Tatsachenfeststellungen davon ausgegangen, es sei unstreitig, dass die Verkäuferin nicht im Besitz einer Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewerbeO gewesen sei. Dies habe sie – die Beklagte – erstinstanzlich bestritten.
Auch habe sie – entgegen der Darstellung im Urteil – bestritten, dass die Einheiten 11 und 13 nicht an Herrn S.... verkauft worden seien. Die Beklagte habe weder schriftlich noch mündlich weder direkt noch indirekt eine Aussage zum Vorliegen der Genehmigung nach § 34 c Gewerbeordnung bei der Verkäuferin getroffen. Nachdem die Beklagte auf ausdrückliche Nachfrage von der Sparkasse G.... die Auskunft erhalten hatte, dass die Finanzierung sichergestellt sei, habe sie zu diesem Themenkomplex keine weiteren Nachforschungen oder Berechnungen angestellt. Sie habe lediglich überprüft, dass im Grundbuch eine Grundschuld i.H.v. 4,3 Million EUR zzgl. 15 % Jahreszinsen zu Gunsten der Sparkasse G.... eingetragen gewesen sei. Der Beklagten sei nicht bekannt gewesen, über wieviel Eigenkapital die Verkäuferin verfügt habe und in welcher Höhe eine Fremdfinanzierung erforderlich gewesen sei. Deshalb habe sie auch keine Rückschlüsse darauf ziehen können, inwieweit die für die Einheiten 11 und 13 zu zahlenden Kaufpreise für die Fremdfinanzierung von Bedeutung gewesen sei. Der Beklagten seien Einzelheiten der Kostenkalkulation der Verkäuferin nicht bekannt gewesen.
Zutreffend habe das Landgericht den Abschluss eines Auskunfts- oder Beratungsvertrages abgelehnt, da nach den getroffenen Feststellungen die Beklagte zu keiner Zeit über ihre Rolle als Maklerin hinaus tätig geworden sei. Ein stillschweigend abgeschlossener Auskunftsvertrag käme nur dann in Betracht, wenn die Gesamtumstände den Schluss zuließen, dass beide Seiten den Auskunftsinhalt zum Gegenstand vertraglicher Pflichten machten. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Insbesondere könne dies nicht im Hinblick auf die nach Darstellung der Kläger von dem Beklagten unzutreffend erteilte Informationen bezüglich des vermeintlich nicht erfolgten Verkaufes der Einheiten 11 und 13 und bezüglich des vermeintlichen Fehlens der Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewerbeO gelten. Insoweit habe die Beklagte überhaupt keine Auskunft erteilt bzw. sie habe deutlich gemacht, dass es lediglich um die Wiedergabe einer von dritter Seite erteilten Auskunft gehandelt habe.
Anders als von den Klägern dargestellt, hätten diese durchaus andere Erkenntnismöglichkeiten Hinblick auf die Verkäuferin und Herrn S..... Dies ergebe sich allein daraus, dass im Rahmen von mindestens drei persönlichen Besprechungen mit Herrn S.... und Herrn Engelskirchen die Kläger Gelegenheit gehabt hätten, Fragen an diese zu richten und zusätzliche Informationen auch über die GmbH einzuholen. Ein Schuldverhältnis nach § 311 Abs. 3 BGB scheitere daran, dass die Beklagte die Vertragsverhandlungen zwischen den Klägern und der Verkäuferin nicht erheblich beeinflusst habe, und darüber hinaus auch kein über das Provisionsinteresse hinausgehendes wirtschaftliches Interesse an dem Verkauf der Einheit 12 an die Kläger gehabt habe. Abseits dessen hätten die Kläger nicht dargelegt, dass die Beklagte den von ihnen abgeschlossenen Vertrag oder die vorangegangenem Vertragsverhandlungen erheblich beeinflusst hätten.
Die Bezeichnung der Einheiten 11 und 13 als „verkauft“ in dem Verkaufsprospekt stelle keine Pflichtverletzung der Beklagten dar. Eine Aussage der Beklagten über etwaige Vermittlungserfolge oder über Einzelheiten der Projektfinanzierung sei hierdurch nicht getroffen worden. Zweck der in dem Verkaufsprospekt enthaltenen Übersicht sei allein gewesen, potentiellen Kaufinteressenten einen Überblick darüber zu geben, welche Einheiten der „a… M…“ noch zum Verkauf stünden. Auch sei in der maßgeblichen Übersicht, die in den Verkaufsprospekt enthalten gewesen sei, für die Einheiten 11 und 13 überhaupt kein Kaufpreis angegeben worden. Deshalb hätten die Kläger auch nicht die Vorstellung haben können, dass die betreffenden Kaufpreiseingänge für die erfolgreiche Durchführung des Gesamtprojekts zwingend erforderlich gewesen sei, zumal die Beklagte keinerlei Aussage über den Anteil der Fremdfinanzierung und die Höhe der eigenen Mittel der Verkäuferin getroffen habe. Zu Recht habe das Landgericht die Beklagte nicht verpflichtet gesehen, das Vorliegen einer Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewerbeO auf Seiten der S & M-GmbH zu überprüfen oder weiter gehende Auskünfte über die wirtschaftliche Lage der Verkäuferin einzuholen. Der Verkaufsprospekt enthalte zu diesen beiden Punkten keinerlei Aussage. Deshalb sei die Beklagte auch nicht verpflichtet gewesen, wegen der Sicherstellung der Finanzierung Rücksprache mit der Stadtsparkasse G.... zu halten. Nachdem die Stadtsparkasse G.... der Beklagten die Auskunft erteilt gehabt habe, habe die Beklagte keinerlei Anlass gehabt, weitere Nachforschungen anzustellen.
Ein Vorsatz der Beklagten könne nicht festgestellt werden, da ihr die von den Klägern angeführten Umstände (nämlich das Fehlen der Gewerbeerlaubnis und das Fehlen eines Kaufvertrages zwischen der Verkäuferin und Herrn S....) nicht bekannt gewesen seien; die Beklagte habe bei Abschluss des Kaufvertrages der Kläger am 13.10.2008 keinerlei Kenntnis von finanziellen Schwierigkeiten der Verkäuferin oder einer fehlenden Sicherstellung der Finanzierung durch die Sparkasse G.... gehabt.
Der Vortrag der Kläger, sie hätten auch im Falle einer ordnungsgemäßen Aufklärung an ihrer Kaufabsicht festgehalten und lediglich zusätzliche Sicherheit verlangt, sei verspätet und darüber hinaus unbeachtlich, da dies gegenüber den anderen Beteiligten nicht hätte durchgesetzt werden können. Eine Vermutung, der Vertragspartner hätte sich auf einen Vertragsschluss zu günstigeren Konditionen eingelassen, bestehe nicht. Soweit die Kläger behaupten, sie hätten nach ordnungsgemäßer Aufklärung unter Beibehaltung der Kaufabsicht eine zusätzliche Besicherung der infolge der Aufklärung offenbar gewordenen Finanzierungslücke verlangt und durchgesetzt, werde dies bestritten; es sei auszuschließen, dass es den Klägern gelungen wäre, die Beklagte oder die Sparkasse M.... vertraglich zu verpflichten, die Kläger von dem Risiko einer entstehenden Finanzierungslücke bis zu mangelfreien Herstellung des Werkes herzustellen.
Eine Gewähr für die Fertigstellung des Projekts im Rahmen der prospektiven Kosten habe die Beklagte nicht übernommen. Erforderlich wäre in jedem Fall, dass die Beklagte gegenüber den Klägern ihre Bereitschaft zu erkennen gegeben hätte, verschuldensunabhängig für die Folgen einer nicht rechtzeitigen oder mit zusätzlichen Kosten verbundenen Fertigstellung einzustehen. Diesbezügliche Umstände habe die Kläger nicht vorgetragen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im Berufungsverfahren wird auf den Inhalt der in diesem Recht zu gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
B)
Die Berufung der Kläger gegen das klageabweisende Urteil, mit der sie ihr erstinstanzliches Klageansinnen im vollen Umfang weiterverfolgen, ist zwar zulässig, insbesondere form-und fristgerecht eingelegt worden, in der Sache jedoch unbegründet (§ 513 Satz 1 ZPO). Letzteres folgt daraus, dass die Kläger weder einen Rechtsfehler des angefochtenen Urteils im Sinne des § 546 ZPO dargelegt haben, der sich zu ihren Ungunsten ausgewirkt hat, noch die vom Senat seiner Entscheidung gemäß § 529 Abs. 1 ZPO zu berücksichtigenden Tatsachen eine vom Landgericht abweichende Beurteilung der Sach- und Rechtslage zu Gunsten der Kläger rechtfertigen.
In der Sache hat das Landgericht ohne Rechtsfehler einen Zahlungsanspruch in der geltend gemachten Höhe unter umfassender Prüfung der insoweit in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen verneint. Das Berufungsvorbringen zeigt keine durchgreifenden Anhaltspunkte für eine diesbezügliche unzulängliche Tatsachenfeststellung durch das Landgericht oder für unzutreffende rechtliche Ansätze Landgerichts, die zu einer fehlerhaften Klageabweisung geführt hätten.
Eine schadensersatzbegründende Verletzung von (quasi-) vertraglichen Pflichten der Beklagten unter dem Gesichtspunkt der Dritthaftung wegen der Inanspruchnahme von besonderem persönlichem Vertrauen gemäß § 311 Abs. 3 BGB oder des konkludenten Abschlusses eines Auskunfts- oder Beratungsvertrages kann auf der Grundlage der landgerichtlichen Feststellungen einschließlich des sonstigen Parteivorbringens nicht angenommen werden.
I)Eine Haftung der Beklagten aus § 311 Abs. 3 BGB bzw. aus culpa in contrahendo in Verbindung mit den gewohnheitsrechtlich anerkannten Fallgruppen einer ausnahmsweise eingreifenden Eigenhaftung eines Vertreters bzw. eines Verhandlungsgehilfen kann nicht positiv festgestellt werden.
Eine solche (quasi-) vertragliche Haftung greift nur ausnahmsweise ein, da grundsätzlich allein die Partner eines angebahnten Vertrages nach vertraglichen Grundsätzen wegen Verletzung von (vor-) vertraglichen Hinweis-, Beratungs-, Aufklärungs- und sonstigen Schutzpflichten in Anspruch genommen werden können und Vertreter bzw. Dritte für einen Vertragspartner als Verhandlungsgehilfe oder Vermittler tätige Personen regelmäßig lediglich unter deliktischen Gesichtspunkten haften (vgl. BGH, Urteil vom 29.1.1992, VIII ZR 80/91, NJW-RR 1992,605 unter I 4a; OLG Hamm, Urteil vom 1.3.2012 – I-24 U 68/11 – BeckRS 2012, 10503; Kindl in Erman BGB, Kommentar, Stand 2015, § 311, Rn. 89). Die insoweit von der Rechtsprechung entwickelten Fallkonstellationen einer (vor-) vertraglichen Dritteigenhaftung haben sich in § 311 Abs. 3 BGB niedergeschlagen; hiernach kommt die Eigenhaftung dann in Betracht, wenn entweder
• der Vertreter/Verhandlungsgehilfe am Vertragsschluss ein unmittelbares eigenes wirtschaftliches Interesse hat oder
• wenn er besonderes persönliches Vertrauen in Anspruch genommen hat und hierdurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst hat (vgl. BGH Urteil vom 13.12.2006, KZR 12/04, NJW-RR 2006, 993, 994).
1.Die Eigenhaftung Dritter wegen eines eigenen wirtschaftlichen Interesses am Zu-Stande-Kommen des Geschäfts setzt voraus, dass dieser bei den Vertragsverhandlungen im Grunde in eigener Sache tätig wird, weil er etwa von vornherein die Absicht hatte, die Gegenleistung des anderen Teils nicht ordnungsgemäß an den Dritten weiterzuleiten, sondern für eigene Zwecke verwenden will (vgl. OLG Hamm, a.a.O.). Der Dritte muss bei wertender Betrachtung der Umstände, die zum Vertragsschluss geführt haben, und der diesbezüglichen Beiträge des in Anspruch genommenen Dritten quasi als wirtschaftlicher Herr des Geschäfts oder als eigentlich wirtschaftlicher Interessenträger angesehen werden können (BGH, Urteil vom 29.1.1992, VIII ZR 80/91, NJW-RR 1992, 605 unter I 3.; OLG Hamm, a.a.O.; Gehrlein/Sutschet, Beck‘scher online Kommentar, BGB, Stand August 2015, Rz. 118 zu § 311). In diesem Zusammenhang ist es anerkannt, dass ein bloß mittelbares wirtschaftliches Interesse an dem Geschäft, z.B. in Form von Provisionen oder Gewinnen der vertretenen Gesellschaft ein solches für diese Fallgruppe relevantes wirtschaftliches Eigeninteresse regelmäßig nicht begründen kann (vgl. BGH, Urteil vom 29.1.1992, VIII ZR 80/91, NJW-RR 1992, 605 unter I 3; Urteil vom 17.6.1991, II ZR 171/90, NJW-RR 1991, 1241, 1242; Urteil vom 13.12.2005, KZR 12/04, NJW-RR 2006, 993, 994 Rz. 16; Gehrlein/Sutschet, Beck‘scher online Kommentar, BGB, Stand August 2015, Rz. 118 zu § 311).
Nach diesen Prämissen sind die für diese Fallgruppe der Eigenhaftung des Vertreters bzw. Verhandlungsgehilfen oder Vermittlers bestehenden Voraussetzungen im Streitfall nicht als erfüllt anzusehen. Ein besonderes unmittelbares wirtschaftliches Eigeninteresse der Beklagten im Sinne dieser Rechtsprechung an dem Zu-Stande-Kommen von Erwerberverträgen über das Interesse, bei Vermittlung von entsprechenden Verträgen eine ihr aufgrund des mit der S-GmbH geschlossenen Vermarktungsauftrages vom 16.5.2008 (Anlage K 17 in Verbindung mit der ergänzenden Vereinbarung vom 30.5.2008 - Anlage K 19) zustehende Verkäufercourtage zu erhalten, haben die Kläger weder erstinstanzlich noch im Berufungsverfahren dargetan.
Auch das Vorbringen der Kläger, die Beklagte habe das alleinige Vertriebsrecht aufgrund des Vermarktungsauftrages erhalten, mit Ausnahme der beiden Einheiten Büro Nr. 1 sowie Wohnung 11, führt nicht zu einem schlüssigen Vorbringen eines relevanten Eigeninteresses. Ein alleiniges Vertriebsrecht, das im Verhältnis zwischen Vermarkter/Makler und dem eigentlichen Bautreiber bzw. Projektbetreiber nach Erfahrung des Senats eine gängige Praxis darstellt, sichert oder stärkt lediglich das Provisionsinteresse des Vermarkters bzw. Maklers an dem Zustandekommen von entsprechenden Erwerberverträgen, begründet jedoch kein zusätzliches Eigeninteresse.
Dasselbe gilt für den bereits vom Landgericht behandelten Vortrag der Kläger, der Mitarbeiter der Beklagten, Herr N… habe gegenüber den Klägern erklärt, die Verkäuferin sei eine Bauträgerin, die nicht in der Lage gewesen sei, dieses interessante Projekt innerhalb der letzten Jahre zu realisieren, und aus diesem Grunde hätten sich die Beklagte und die Sparkasse M.... entschlossen, dieses Projekt zu realisieren und zwar mithilfe der Sinn einer Finanzierung durch die Sparkasse G..... Das Landgericht hat in seiner angefochtenen Entscheidung offen gelassen, ob eine solche Erklärung durch einen Mitarbeiter der Beklagten abgegeben worden sei und dies mit zutreffender Begründung deshalb, weil auch einer solchen Erklärung nicht entnommen werden konnte, dass die ersichtliche Arbeitsteilung zwischen der Beklagten als Maklerin, die zuständig für den Vertrieb ist und der Verkäuferin als Bauträgerin, aufgehoben werden sollte. Ein maßgebliches Eigeninteresse in dem Sinne, dass die Realisierung des ganzen Projektes „A… M…“ und des Verkaufes der dort entstehenden Wohnungs- und Büroeinheiten wirtschaftlich als unmittelbar eigene Sache der Beklagten anzusehen war, ihr auch unmittelbar Erlöse zufließen würden, ist nicht erkennbar. Auch wenn das mit der Vermarktung und der Vermittlung von entsprechenden Erwerbsverträgen betraute Unternehmen gegenüber potentiellen Kaufinteressenten die eigene Kompetenz im Bereich der erfolgreichen Vermarktung von Immobilienobjekten herausstellt, kann hieraus ein Rückschluss auf ein relevantes wirtschaftliches Eigeninteresse und auf eine so enge Beziehung zum eigentlichen Vertragsgegenstand, die eine Eigenhaftung des Vermittlers nach § 311 Abs. 3 BGB begründen könnten, nicht gezogen werden.
Unbehelflich ist in diesem Zusammenhang auch das Vorbringen des Prozessbevollmächtigten der Klägerin im Rahmen der Erörterung der Sache innerhalb der mündlichen Verhandlung vor dem Senat, für die die Verkäuferin finanzierende Stadtsparkasse G.... sei angesichts der sich aus ihren Bilanzen erkennbaren finanziellen Schieflage der Verkäuferin klar gewesen, dass die Verkäuferin das Projekt nicht erfolgversprechend realisieren könnte; da sie – die Stadtsparkasse G.... – jedoch als das die Bauträgerin finanzierendes Institut nicht die Vermarktung hätte übernehmen können, sei die Stadtsparkasse M.... Ruhr und damit deren 100%ige Tochter, die Beklagte, einbezogen worden, wobei deren Interesse auch darin gelegen habe, für Erwerber als finanzierendes Geldinstitut aktiv zu sein und entsprechende Gewinne zu machen. Ziel der Aktivitäten der Beklagten sei damit auch gewesen, das finanzielle Engagement der Stadtsparkasse G.... durch Vorantreiben des Projekts „A.. M….“ zu „retten“. Das diesbezügliche Vorbringen der Kläger bleibt pauschal und unbestimmt und ist – da nicht einlassungsfähig - unbeachtlich. Für die Annahme einer bewussten und zielgerichteten Arbeitsteilung zwischen der Stadtsparkasse G...., der Stadtsparkasse M.... und der Beklagten mit dem Ziel, durch eine erfolgreiche Vermarktung und Realisierung des Projekts „A… M…“ die Kreditverbindlichkeiten der Verkäuferin gegenüber der Stadtsparkasse G.... zu sichern bzw. deren Ausfall zu verhindern, fehlt es an jeglichem belastbaren Tatsachenvortrag der Kläger. Die Kläger haben nicht konkret vorgetragen, wann welche Absprachen zwischen den Sparkassen G.... und M.... unter Einbeziehung der Beklagten mit welchem Inhalt getroffen worden sind, die in der Gesamtbetrachtung die Annahme eines relevanten wirtschaftlichen Eigeninteresse der Beklagten rechtfertigen könnten. Ohne rechtsgeschäftliche Absprachen zwischen den beteiligten Sparkassen kann eine Gleichstellung der wirtschaftlichen Interessen der mit Kreditengagement involvierten Stadtsparkasse G.... mit denen der von dieser rechtlich unabhängigen und im Grundsatz auf dem Finanzmarkt mit dieser konkurrierenden Stadtsparkasse M.... nicht erfolgen. Dies gilt in noch stärkeren Maße im Hinblick auf die Beklagte, die zwar eine 100%ige Tochter der Stadtsparkasse M.... ist, dennoch als rechtlich unabhängiges Rechtssubjekt zu behandeln ist.
2.
Neben der Fallgruppe des besonderen wirtschaftlichen Interesses am Zu-Stande-Kommen des Kaufvertrages kommt eine Eigenhaftung des Vermittlers/Verhand-lungsgehilfen oder Vertreters bei der Inanspruchnahme von besonderem persönlichem Vertrauen in Betracht. Voraussetzung hierfür ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung, die den Ausnahmecharakter der Eigenhaftung des Dritten immer wieder betont (vgl. nur BGH, Urteil vom 29.1.1992, VIII ZR 80/91, NJW-RR 1992, 605 unter I 4a), dass der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst hat. Die Gewährung des normalen Verhandlungsvertrauens reicht in diesem Zusammenhang ebenso wenig aus wie der von dem Dritten vorgenommene Hinweis auf seine besondere Sachkunde (vgl. Kindl in Erman, BGB, Kommentar, 2015, § 311 Rz. 90 m. w.N.). Vielmehr ist zu verlangen, dass der Dritte das ihm gewährte Vertrauen in Anspruch nimmt, indem er es nutzt, um erheblichen Einfluss auf den Vertrag oder die Verhandlungen auszuüben. Dies wiederum ist nur dann der Fall, wenn der Dritte eine zusätzliche, gerade von ihm persönlich ausgehende Gewähr für die Seriosität und die Erfüllung des Geschäfts oder für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Erklärungen, die für den Willensentschluss des anderen bedeutsam gewesen sind, geboten oder wenn er dem anderen Teil in zurechenbarer Weise den Eindruck vermittelt hat, er werde persönlich mit seiner Sachkunde die ordnungsgemäße Abwicklung des Geschäfts selbst dann gewährleisten, wenn der andere Teil dem Geschäftsherrn nicht oder nur wenig vertraut oder sein Verhandlungsvertrauen sich als nicht gerechtfertigt erweist (vgl. BGH Urteil vom 29.01.1992, VIII ZR 80/91, NJW-RR 1992, 605).
Das Landgericht hat die insoweit richtig erkannten Voraussetzungen für das Eingreifen des Haftungstatbestandes der Inanspruchnahme besonderen Vertrauens als von den Klägern nicht hinreichend dargelegt erachtet. So hat es darauf abgestellt, dass die von den Klägern erwähnten Verhaltensweisen der Beklagten letztlich deren Tätigkeit als Maklerin zuzurechnen sei. Soweit die Beklagte im Hinblick auf die von ihr aufgrund des Vermarktungsauftrages zu vermittelnden Wohnungseinheiten und Büroeinheiten ein Exposee erstellt hat, so entspricht dies ihrer ureigensten Aufgabe als Verkaufsmaklerin, indem sie das zu vermarktende Objekt werbemäßig darstellt und auf dem Markt anpreist, um Käufer für ihren Kunden, der Verkäuferin also der S & M GmbH zu gewinnen.
Auch das Vorbringen der Kläger in der Berufungsinstanz enthält keine hinreichend konkreten Anhaltspunkte für die Annahme, dass die Beklagte für sich ein besonderes, über ihre Position als Maklerin bzw. Vermittlerin hinausgehendes Vertrauen in Anspruch genommen hat, sie also gegenüber den Klägern persönlich die Gewähr übernehmen wollten für die Seriosität und die Erfüllung des Geschäfts.
Unbehelflich ist in diesem Zusammenhang das Vorbringen der Kläger, durch den Vermarktungsauftrag sei auf die Beklagte in der Person ihres Mitarbeiters W… das allein verantwortliche Preisgestaltungsrecht übergegangen. Die Beklagte ist in der Berufungserwiderung der klägerischen Darstellung mit dem Vorbringen entgegengetreten, sie sei nicht zu einer Entscheidung über die Kaufpreise berechtigt gewesen, vielmehr habe sie gegenüber den Klägern deutlich gemacht, dass die in dem Verkaufsprospekt ausgewiesenen Kaufpreise Festpreise seien und Verhandlungen über den Kaufpreis nicht geführt werden könnten. Dass die Kläger nicht die Verkäuferin, sondern die Beklagte letztlich als Entscheidungsträger auch im Hinblick auf die preisliche Gestaltung des abzuschließenden Vertrages oder im Hinblick auf Sonderwünsche angesehen haben, kann der Darstellung der Kläger nicht entnommen werden. Konkreter Sachvortrag, der einlassungsfähig und unter tauglichen Beweis gestellt worden ist, dahingehend, dass die Kläger aufgrund von Erklärungen oder Handlungen der Beklagten diese als quasi zukünftigen Mitvertragspartner berechtigterweise ansehen konnten, vermag der Senat nicht zu erkennen.
Soweit die Kläger auf den Vermarktungsauftrag zwischen der Verkäuferin und der Beklagten bzw. das Schreiben vom 20.5.2008 verweisen, kann hieraus eine entsprechende Rollenverteilung bzw. Entscheidungskompetenz der Beklagten in Hinblick auf für die zukünftigen Erwerberverträge maßgeblichen Bestandteile (namentlich Kaufpreis und Sonderwünsche) nicht abgeleitet werden. Unabhängig hiervon handelt es sich um ein internes Dokument aus dem Verhältnis zwischen der Beklagten und der Verkäuferin. Inwieweit die Kläger hiervon bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Notarvertrages Kenntnis hatten, ist nicht ersichtlich und kann dem klägerischen Vorbringen nicht entnommen werden.
In diesem Zusammenhang ist darauf abzustellen, dass es maßgeblich auf ein entsprechendes Vertrauen des Vertragspartners zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages mit dem Geschäftspartner ankommt. Irgendwelche Erkenntnisse oder Vorstellungen, die der Vertragspartner erst nach Vertragsschluss über den Vermittler oder Verhandlungsgehilfen gewonnen hat, können sich nicht auf den Willensentschluss der Kläger ausgewirkt haben.
Eine nach außen hin sichtbar gewordene Überschreitung ihres eigentlichen Tätigkeitsfeldes als Vermittlerin bzw. Maklerin kann auch nicht darin gesehen werden, dass die Beklagte wesentlichen Einfluss auf die Baubeschreibung genommen hat. Ungeachtet des Umstandes, dass das in diesem Zusammenhang von den Klägern angeführte Schreiben K 16 der Beklagten an den als Bauleiter fungierenden Architekten Engelskirchen vom 28.02.2008 als ihrer Position als Vermarkterin geschuldete Empfehlungen und Hinweise zur Steigerung der Marktgängigkeit der projektierten Immobilie verstanden werden kann und nicht den Rückschluss auf eine Entscheidungskompetenz der Beklagten hinsichtlich Ausgestaltung und Inhalt der Baubeschreibung erlaubt, ist auch hier zu berücksichtigen, dass es sich um ein internes Papier handelt. Die Kläger legen auch hier nicht dar, dass ihnen im Zeitraum der Vertragsanbahnung durch die Beklagte dieses Schreiben zugänglich gemacht worden ist und sie hieraus oder gegebenenfalls im Zusammenwirken mit weiteren Erklärungen der Beklagten die Vorstellung haben begründen können, Entscheidungsträger hinsichtlich der Ausgestaltung der Baubeschreibung sei nicht die Verkäuferin, sondern die Beklagte.
Ähnliches gilt auch für die von den Klägern auf Seite 12 der Berufungsbegründung vom 12.3.2015 angeführte E-Mail des Notars E… vom 19.3.2010, mit der die Kläger ihr Vorbringen zu belegen versuchen, die Beklagte habe nicht nur auf die grundsätzliche Gestaltung des Bauprojekts Einfluss genommen, sondern ebenfalls auf die konkrete Ausgestaltung von Veränderungen der Teilungserklärung und Änderungen in Bezug auf die Art der Nutzung der Wohnungseigentumseinheiten. Zum Hintergrund dieser E-Mail hat die Beklagte in der Berufungserwiderung vorgetragen, sie habe im Auftrage der Verkäuferin nach einer Lösung der widerstreitenden Interessen zwischen den potenziellen Erwerbern einer Einheit, die dort die Errichtung eines Kosmetiksalons planten, und den sonstigen (zukünftigen) Wohnungseigentümern gesucht. Auch im Hinblick auf diese Korrespondenz ist nicht ersichtlich, wie diese auf zwischen den Klägern und der Verkäuferin geführten Verhandlungen und den Verkaufsabschluss vom 13.10.2008 Einfluss geübt haben können bzw. durch sie ein besonderes Vertrauen in eine bestimmte Sachkunde bzw. in die Leistung von Gewähr für die Realisierung des Projekts bei dem Klägern hervorgerufen haben könnten.
Dass die Kläger mit Blick auf den von der Beklagten konzipierten und erstellten Prospekt/Exposee diese auch gleichzeitig als Bauträgerin angesehen haben und ein entsprechendes Vertrauen bis zum Vertragsschluss hierin bestanden hat, kann ausgeschlossen werden, da unstreitig die Kläger spätestens zwei Wochen vor dem Vertragsschluss am 13.10.2008 einen Kaufvertragsentwurf erhalten haben, in dem erkennbar als Vertragspartner und Veräußerin der von ihnen zu erwerbenden Wohnungseinheit die S-GmbH, vertreten durch den Herrn S.... angegeben wird.
Darüber hinaus sind die Kläger dem Vorbringen der Beklagten, sie habe bereits am 4.7.2008 die aktuelle Fassung der Teilungserklärung den Klägern übersandt, aus dem sich die Eigentümerstellung der S-GmbH ergebe, nicht entgegengetreten. Ebenso haben die Kläger nicht substantiiert auf das Vorbringen der Beklagten entgegnet, der Geschäftsführer und Alleingesellschafter der Verkäuferin, Herr S.... sei auf der Baustelle präsent gewesen und als Entscheidungsträger aufgetreten. Ebenso wenig haben die Kläger in erheblicher Weise auf die substantiierte Darstellung der Beklagten erwidert, wonach ein Besichtigungstermin in der von den Klägern letztlich erworbenen Wohnung stattgefunden hatte, an dem neben den Klägern die Herren S...., E… und R… teilgenommen hätten, um vor Ort Änderungswünsche der Kläger zu besprechen. Soweit die Kläger im Schriftsatz vom 13.8.2015 anführen, dort Seite 13, sie würden bestreiten, dass es Gespräche auf der Baustelle gegeben habe, an denen die von der Beklagten genannten Personen teilgenommen hätten, vielmehr hätten Gespräche in Bezug auf den Vertragsabschluss ausschließlich in dem Büroräumlichkeiten der Beklagten stattgefunden, fehlt es an entsprechenden tauglichen Beweisantritten der Kläger, die sich insoweit lediglich auf die Vernehmung der Kläger als Partei berufen haben, wobei jedoch für eine solche Parteivernehmung die gesetzlichen Vorschriften nicht gegeben sind. Im übrigen hat die Beklagte auf in ihren Geschäftsräumlichkeiten stattgefundene Gespräche vom 18. Juli, 20. August und 2.10.2008 unter Teilnahme des Herrn S.... als Vertreter der Verkäuferin verwiesen, bei dem Herr S.... als alleiniger Entscheidungsträger im Hinblick auf von den Klägern vorgebrachte Änderungswünsche sowie im Hinblick auf von den Beteiligten erörterte fragliche Einzelheiten zur Abnahme sowie zur letzten Ratenzahlung der Kläger aufgetreten sei. Dieser Sachdarstellung der Beklagten insbesondere über die Eigendarstellung des Herr S.... als allein entscheidungsbefugte Person auf Seiten der Verkäuferin sind die Kläger auch in ihrem Erwiderungsschriftsatz vom 13.8.2015 nicht entgegengetreten.
Letztlich bleibt das Vorbringen der Kläger, die Beteiligten (gemeint ist die Verkäuferin S-GmbH, der bauausführende Architekt Engelskirchen sowie die Beklagte) hätten die Beklagte mit der umfassenden Befugnissen aus dem Entscheidungsbereich des Bauträgers ausgestattet, von denen diese auch umfassend Gebrauch gemacht habe, zum einen zu unbestimmt, zum anderen insoweit rechtlich unerheblich, als nicht ersichtlich wird, dass die Kläger die entsprechende Übernahme von Bauträgerfunktionen durch die Beklagte zur Kenntnis genommen haben und dies von ihnen zum Anlass für ein entsprechendes besonderes Vertrauen in die Position der Beklagten und in eine in Aussicht gestellte Gewähr für die Seriosität und die Erfüllung des Geschäfts genommen hätten.
II)
Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht auch einen haftungsauslösenden Pflichtenverstoß der Beklagten aus einem konkludent/stillschweigend abgeschlossenen Auskunft- oder Beratungsvertrages abgelehnt. Die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Annahme eines solchen Vertrages sind nicht gegeben. Selbst wenn man der Beklagten die Verpflichtung auferlegen wollte, dass sie im Rahmen ihrer vermittelnden Tätigkeit für die Verkäuferin keine fehlerhaften Angaben gegenüber den potenziellen Erwerbern machen darf, würde hieraus keine Haftung der Beklagten erwachsen, da für einen Pflichtenverstoß im konkreten Falle eine Erkundigungs- bzw. Nachforschungspflicht der Beklagten erforderlich wäre, die indessen die Beklagte nicht traf.
1.Nach der Rechtsprechung des BGH kann der stillschweigende Abschluss eines Auskunftsvertrages zwischen Geber und Empfänger der Auskunft und damit eine vertragliche Haftung des Auskunftsgeber für die Richtigkeit seiner Auskunft dann angenommen werden, wenn diese für den Empfänger erkennbar von erheblicher Bedeutung ist und er sie zur Grundlage wesentlicher Entschlüsse machen will. Dies gilt insbesondere in den Fällen, in denen der Auskunftgeber für die Erteilung der Auskunft besonders sachkundig ist oder ein eigenes wirtschaftliches Interesse verfolgt (vgl. BGH Urteil vom 13.12.2005, KZR 12/14, NJW-RR 2006, 993, 994 RZ 12 mit weiteren Nachweisen). Festzuhalten ist in diesem Zusammenhang jedoch, dass die Sachkunde des Auskunftsgebers und die Bedeutung der Auskunft für den Empfänger für sich genommen nicht für die Annahme eines stillschweigend abgeschlossenen Auskunftsvertrages ausreichend sind, sondern allenfalls Indizien hierfür darstellen können. Maßgeblich sind die Gesamtumstände unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung und des Verkehrsbedürfnisses und die Frage, inwieweit diese den Rückschluss zulassen, dass beide Teile nach dem objektiven Inhalt ihrer Erklärungen die Auskunft zum Gegenstand vertraglicher Rechte und Pflichten gemacht haben. Die Rechtsprechung des BGH führt in diesem Zusammenhang als weitere Kriterien außer der Sachkunde des Auskunftsgebers und der Bedeutung seiner Auskunft für den Empfänger insbesondere die Umstände mit an, die für einen Verpflichtungswillen des Auskunftsgebers sprechen können, wie z.B. dessen eigenes wirtschaftliches Interesse an dem Geschäftsabschluss, ein persönliches Engagement in Form von Zusicherungen nach Art einer Garantieübernahme, das Versprechen eigener Nachprüfung der Angaben des Geschäftspartners des Auskunftsempfängers, die Hinzuziehung des Auskunftsgebers zu Vertragsverhandlungen auf Verlangen des Auskunftsempfängers, die Einbeziehung in solche Verhandlungen als unabhängige neutrale Person oder eine bereits anderweitig bestehende Vertragsbeziehung zwischen Auskunft-geber und Auskunftsempfänger (vgl. BGH, Urteil vom 13.12.2005, a.a.O.).
Im Kontext mit der Tätigkeit von Anlagevermittlern aber auch von Maklern hat der BGH den Makler, der sich in Verhandlungen mit einem Kunden befindet, ebenso wie den Anlagevermittler im Rahmen eines stillschweigend geschlossenen Auskunftsvertrages in der Pflicht gesehen, fehlerhafte Angaben richtig zu stellen.
2.Nach Maßgabe dieser Grundsätze kommt eine Haftung der Beklagten aus einem stillschweigend geschlossenen Auskunftsvertrag nicht in Betracht, insbesondere kann eine solche nicht aus dem Fehlen einer Gewerbeerlaubnis der Verkäuferin nach § 34 c Gewerbeordnung oder aus einer Unrichtigkeit des Exposees im Bezug auf die Darstellung der Einheiten 11 und 13 als bereits verkauft hergeleitet werden.
a)Vorab ist darauf hinzuweisen, dass der Senat seinen Überlegungen zu Grunde zu legen hat, dass die Verkäuferin nicht über eine Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewerbeO verfügte und entgegen den Angaben im Exposee die dort erwähnte Wohnung Nr. 11 sowie das Büro Nr. 13 nicht bereits an den Geschäftsführer der Verkäuferin verkauft war, sondern lediglich für diesen reserviert war.
Soweit die Beklagte dies in der Berufungsinstanz (weiter) bestreitet, kann dies nicht Berücksichtigung finden, da insoweit die Beweiskraft des diese Tatsachen ausweisenden Tatbestandes des landgerichtlichen Urteils dazu führt, dass diese Umstände als erstinstanzlich unstreitig anzusehen sind und dementsprechend das Bestreiten in der Berufungsinstanz der Verspätungsnorm des § 531 ZPO unterfällt. Das aus dem landgerichtlichen Urteil ersichtliche Parteivorbringen erbringt nach § 314 ZPO Beweis für das mündliche Parteivorbringen in der ersten Instanz. Das bedeutet, dass dieEinordnung des Vorbringens bezüglich der genannten Umstände in dem Tatbestand des landgerichtlichen Urteils von der Beweiskraftwirkung des § 314 ZPO erfasst ist. Der Beweis des Tatbestandes, dass die Parteien es im Rahmen ihrer mündlichen Bezugnahme auf Schriftsätze und die dort enthaltenen Sachverhaltsdarstellungen als unstreitig dargestellt haben, dass die Verkäuferin nicht über eine Gewerbeerlaubnis verfügte und die beiden Einheiten nicht an den Geschäftsführer der Verkäuferin verkauft, sondern lediglich an diesen reserviert waren, kann nur durch das Sitzungsprotokoll, nicht jedoch durch den Inhalt der Schriftsätze entkräftet werden (vgl. BGH, Urteil vom 8.1.2007, II ZR 334/04, NZG 2007, 428, Rz. 11). Eine etwaige Unrichtigkeit derartiger tatbestandlicher Darstellungen kann nur im Berichtigungsverfahren nach § 320 ZPO behoben werden (vgl. BGH, Urteil vom 8.1.2007, a.a.O.; Urteil vom 9.7.2007, II ZR 233/05, NJW 2007, 2913, Rz. 21). Da keine Tatbestandsberichtigung erfolgt ist, ist die tatbestandliche Feststellung des Landgerichts im angefochtenen Urteil, nach der die in Rede stehenden Tatsachen unstreitig sind, bindend, eine Bezugnahme auf die erstinstanzlichen Schriftsätze, die gegebenenfalls etwas anderes aussagen, unzulässig. Geht man davon aus, dass dieser Umstand erstinstanzlich entsprechend den tatbestandlichen Feststellungen unstreitig war, so wäre eine Bestreiten dieses Umstandes in der Berufungsinstanz als neu im Sinne des § 531 Abs. 2 ZPO einzuordnen und dementsprechend ebenfalls nicht der Entscheidung des Senats als Berufungsgericht zugrundezulegen.
b)Dies verhilft jedoch der Berufung nicht zum Erfolg. Die von der Rechtsprechung geforderten Umstände, die den Ausnahmetatbestand eines stillschweigend abgeschlossenen Auskunftsvertrages begründen könnten, sind vom Landgericht nicht festgestellt worden.
Allein die von den Klägern dem Mitarbeiter der Beklagten N… unterlegte Erklärung, die Beklagte und die Sparkasse M.... hätten sich entschlossen das Projekt mithilfe einer Finanzierung seitens der Sparkasse G.... zu realisieren und die Zusicherung, dass die Bauträgerfinanzierung durch die Sparkasse G.... gesichert sei, reichen nicht aus, um einen entsprechenden rechtsgeschäftlichen Verpflichtungswillen der Beklagten (in Form eines Garantieversprechens) für den wirtschaftlichen Erfolg des Projekts der Verkäuferin anzunehmen.
Abseits dessen verbleibt es dabei, dass auch aus dem besonderen Pflichten, die die Beklagte aus ihrem Engagement bei der Vermittlung und Vermarktung der Einheiten der Verkäuferin getroffen hatten, nicht strenger bewertet werden können, als diejenigen, die einen Makler träfen, der seinem Kunden gegenüber Erklärungen abgibt, die in Bezug auf das zu makelnde Geschäft von maßgeblicher Bedeutung sein können. Insoweit ist es anerkannt, dass der Makler zwar den Auftraggeber über alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände aufzuklären hat, die sich auf den Geschäftsabschluss beziehen und die für seine Willensentscheidung wesentlich sein können, er jedoch grundsätzlich nur zur Weitergabe eigenen Wissens verpflichtet ist, damit eine Erkundigungs- oder Nachforschungspflicht im Regelfall nicht eingreift, sofern er nicht konkret die Einholung entsprechender Auskünfte übernommen oder durch sein Geschäftsgebaren den Eindruck einer Überprüfung vermittelt hat (vgl. BGH, Urteil vom 18.1.2007, III ZR 146/06, NJW-RR 2007, 711, 712 Rz. 12; OLG Hamm, Urteil vom 7.6.2001, 18 U 153/00, NJW-RR 2002, 780).
Informationen, die der Makler vom Veräußerer erhalten hat, braucht der Makler grundsätzlich nicht zu überprüfen. Dies setzt jedoch voraus, dass der Makler die betreffenden Informationen, insbesondere wenn er diese in einem eigenen Exposee über das Objekt herausstellt, mit der erforderlichen Sorgfalt einholt und sondiert hat. Demnach darf der Makler Angaben der Verkäuferseite nicht in sein Exposee aufnehmen, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind. Abseits dessen schuldet jedoch der Makler seinem Auftraggeber keine Ermittlungen, vielmehr darf er auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen (BGH, Urteil vom 18.1.2007, a.a.O.; OLG Frankfurt Urteil vom 26.9.2001 – 7U3/01, NJW-RR 2002, 778).
Die Beklagte hat nicht gegen jedenfalls in diesem Zusammenhang in Betracht kommende vertragliche Nachforschungspflicht verstoßen, indem sie es unterlassen hat zu überprüfen, ob die Verkäuferin über eine Erlaubnis gemäß § 34 c Gewerbeordnung verfügte. Sie hat sich gegenüber den Kaufinteressenten, speziell den Klägern nicht ausdrücklich zur Einholung entsprechender Auskünfte verpflichtet und schuldete solche Nachforschungen auch ohne besondere vertragliche Absprache nicht. (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 7. Juni 2001,18 U 153/00, NJW-RR 2002,780).
Es kann auch nicht angenommen werden, dass die Beklagte für die Bonität bzw. finanzielle Solidität der Verkäuferin und wirtschaftliche Durchführbarkeit des Projektes die Haftung übernehmen wollte. Dafür dass die Beklagte im Auftrag der Kläger Erkundigungen über die Bonität der Verkäuferin einholen sollte, ist nichts ersichtlich. Solches wird auch durch die Kläger nicht vorgetragen. Konkreter und einlassungsfähiger Sachvortrag, der den Rückschluss erlaubt, dass die Beklagte zum Zeitpunkt des Abschluss des Kaufvertrages durch die Kläger mit der Verkäuferin Kenntnis davon hatte, dass die Verkäuferin in wirtschaftlicher Schieflage sich befand, können dem Vorbringen der Kläger nicht entnommen werden.
3)Vor diesem Hintergrund kann letztlich dahingestellt bleiben, ob dem Landgericht auch insoweit zu folgen ist, als es angeführt hat, die Klage sei auch allein deswegen unbegründet, weil die geltend gemachten Pflichtverletzungen der Beklagten nicht kausal zu dem geltend gemachten Schaden führen könnten.
4)Da die geltend gemachte Hauptforderung den Klägern nicht zusteht, können sie auch keine Zinsen verlangen.
III.Der Senat hat den Inhalt des nicht nachgelassenen Schriftsatzes der Kläger vom 23.09.2015 (sowie die Erwiderung der Beklagten hierauf im Schriftsatz vom 02.10.2015) und schließlich des Schriftsatzes der Kläger vom 02.10.2015 zur Kenntnis genommen. Sie geben dem Senat jedoch keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, §§ 296 a, 156 ZPO.
C)
Die Kostenentscheidung beruht auf der Anwendung des § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO. Die gesetzlichen Voraussetzungen zur Zulassung der Revision sind nicht gegeben. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.
Streitwert für das Berufungsverfahren: 122.728 €

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 3 BGB
§§ 296 a, 156 ZPO
§§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO
§ 34c GewerbeO
§ 34 c Gewerbeordnung
§ 311 BGB
§ 34 c GewerbeO
§ 675 BGB
§ 546 ZPO
§ 531 ZPO
§ 314 ZPO
§ 314 ZPO
§ 320 ZPO
§ 311 Abs. 3 BGB
§ 280 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 513 Satz 1 ZPO
§ 529 Abs. 1 ZPO
§ 311 Abs. 3 BGB
§ 531 Abs. 2 ZPO
§ 97 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 1992,605
NJW-RR 2006, 993, 994
NJW-RR 1992, 605
NJW-RR 1991, 1241, 1242
NZG 2007, 428
NJW 2007, 2913
NJW-RR 2007, 711, 712
NJW-RR 2002, 780
NJW-RR 2002, 778
NJW-RR 2002,780
VIII ZR 80/91
24 U 68/11
II ZR 171/90
II ZR 334/04
II ZR 233/05
III ZR 146/06
18 U 153/00