Landgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-02-04, Aktenzeichen 316 S 27/24
ECLI: ECLI:DE:LGHH:2025:0204.316S27.24.00

Tenor:
Orientierungssatz
Eine fristlose Kündigung des Wohnraummietvertrags wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung des Wohnraums an Dritte ist unwirksam, wenn dem Mieter ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 BGB zusteht und die erforderliche Erheblichkeit der Pflichtverletzung des Mieters daher nicht gegeben ist. Aus dem gleichen Grund ist auch eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht begründet.(Rn.14)
Verfahrensgang
1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 17.04.2024, Az. 43b C 184/23, wird zurückgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.345,08 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von der Beklagten Räumung einer Mietwohnung.
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands abgesehen (§§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO i. V. m. § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).
Das Amtsgericht Hamburg hat die Räumungsklage mit Urteil vom 17.04.2024 (Az. 43b C 184/23) abgewiesen.
Hiergegen wendet sich die Klägerin unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags.
Die Klägerin beantragt mit der Berufung,
unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung zu erkennen:
1. Die Beklagte wird verurteilt, die im 1. Obergeschoss links gelegene Wohnung im Hause K. H., bestehend aus 2,5 Zimmern, Küche, Bad, WC und einem Kellerraum zu räumen und in vertragsgemäßem Zustand an die Klägerin herauszugeben.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Kosten in Höhe von 540,50 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten ab dem 16.02.2023 zu zahlen.
Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil und beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung der Klägerin ist unbegründet.
1. Die Klägerin kann von der Beklagten nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB die Räumung und Herausgabe der von der Beklagten gemieteten Wohnung verlangen.
a) Die außerordentliche Kündigung vom 15.01.2023 ist materiell rechtswidrig.
Ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund ist nicht gegeben.
Nach § 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, weil die unbefugte Gebrauchsüberlassung im vorliegenden Fall die Rechte der Klägerin nicht erheblich verletzt hat.
Die Gebrauchsüberlassung ist bereits dann unbefugt, wenn sie ohne Erlaubnis des Vermieters erfolgt ist (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 144). Dies gilt auch dann, wenn ein Mieter eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (BGH, Urteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 74/10 = NJW 2011, 1065 Rn. 20). Ob in einem derartigen Fall der Vertragsverletzung ein die Kündigung rechtfertigendes, erhebliches Gewicht zukommt, ist anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen (BGH, Urteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 74/10 = NJW 2011, 1065 Rn. 20). Steht dem Mieter gegen den Vermieter ein vertraglicher oder gesetzlicher Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zu, wirkt sich dies erheblichkeitsmindernd aus (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 151). So liegt es hier.
Der Beklagten stand ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 BGB zu. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten verlangen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Dies gilt nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte im Sinn der Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt, sodass ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung bestehen kann (BGH, Urteil vom 13.9.2023 – VIII ZR 109/22, NJW-RR 2023, 1435, beck-online). Hiervon kann bereits ausgegangen werden, wenn – wie im vorliegenden Fall – persönliche Gegenstände in der Wohnung zurückgelassen werden und der Zugriff auf diese durch Zurückbehalten eines Wohnungsschlüssels möglich bleibt.
Ein berechtigtes Interesse des Mieters ist anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 13.09.2023 – VIII ZR 109/22 = NJW-RR 2023, 1435 Rn. 20 m. w. N.). Berechtigt ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (BGH, Urteil vom 13.09.2023 – VIII ZR 109/22 = NJW-RR 2023, 1435 Rn. 20 m. w. N.). Der Gesetzgeber hat mit der Schaffung der Norm unter anderem die Absicht verfolgt, dem Mieter eine Kostenentlastung durch eine Untervermietung zu ermöglichen (BGH, Urteil vom 13.9.2023 – VIII ZR 109/22 = NJW-RR 2023, 1435 Rn. 21 m. w. N.). Eine Untervermietung zum Zwecke der Kostenentlastung ist vorliegend gegeben. Ein solcher Fall liegt nicht nur dann vor, wenn der Mieter ohne die Untervermietung nicht in der Lage wäre, die Wohnung zu halten, sondern bereits dann, wenn der Mieter die Kosten einer längeren Ortsabwesenheit verringern möchte, zumal Personen mit geringen finanziellen Mitteln sich eine Ortsabwesenheit von längerer Dauer als einer durchschnittlichen Urlaubsreise nicht selten nur bei Untervermietung ihrer Wohnung überhaupt leisten können werden.
Es liegt keine tage- oder wochenweise Untervermietung an Touristen vor, hinsichtlich derer kein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis besteht. Eine Untervermietung von Wohnraum erfolgt für gewöhnlich in der Weise, dass der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon mit Genehmigung des Vermieters einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum, jedenfalls für eine gewisse Dauer, überlässt; hiervon unterscheiden sich die Konstellationen, in denen der Mieter die Wohnung an Touristen oder Geschäftsleute tage- oder wochenweise überlasst, grundlegend (BGH, Urteil vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/13 = NJW 2014, 622 Rn. 11; Schmidt-Futterer/Flatow, 16. Aufl. 2024, BGB § 553 Rn. 11). Es ist für die Beurteilung nicht auf das Inserat, sondern auf die tatsächlich erfolgte Gebrauchsüberlassung gemäß Untermietvertrag vom 02.01.2023 abzustellen. Die vorhergehende Inserierung diente lediglich der Suche nach einer als Untermieter geeigneten Person. Aus der unverbindlichen Annonce können noch keine Rückschlüsse auf das später tatsächlich entstandene Vertragsverhältnis gezogen werden. Die Entscheidung des Landgerichts Berlin (Beschluss vom 03.02.2015 – 67 T 29/15) ist insofern nicht übertragbar. Dort war, nachdem bereits mehrfach eine Gebrauchsüberlassung an Touristen stattgefunden hatte, weiterhin über „a.“ geworben worden.
Der Zeitraum der Gebrauchsüberlassung der Wohnung der Beklagten von sechs Wochen bzw. 1,5 Monaten stellt einen Zeitraum von gewisser Dauer dar. Diese Dauer entspricht etwa einer üblichen Dauer eines Praktikums und damit einem häufigen Untervermietungsbedürfnis von zum Beispiel Studierenden. Insbesondere diente die streitgegenständliche Nutzung des in H fortan beruflich tätigen Untermieters bereits der Verlagerung seines Lebensmittelpunktes und überschritt dabei auch die durchschnittliche Aufenthaltsdauer eines Touristen deutlich. Ein gewerbliches Handeln der Beklagten war ebenfalls nicht gegeben, weil es bei einer lediglich einmalig auf eineinhalb Monate befristeten Untervermietung an einem auf Dauer angelegten Handeln fehlt.
Die vereinbarte Untermiethöhe steht auch mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang. Ein Mieter hat danach keinen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung, die ihrerseits nicht mit den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB vereinbar ist (LG Berlin, Urteil vom 27.09.2023 – 64 S 270/22; LG Berlin, Urteil vom 26.04.2022 – 65 S 221/21). Das Amtsgericht hat zutreffend auf die vereinbarte Untermiete in Höhe von 550,00 Euro zuzüglich pauschaler Nebenkosten in Höhe von 200,00 Euro und nicht auf die im Inserat genannte Mietzinsvorstellung abgestellt. Diese vereinbarte Miethöhe verstößt nicht gegen § 556d Abs. 1 BGB i. V. m. der MietenbegrenzungsVO Hamburg vom 23.07.2015 in der Fassung vom 03.07.2018.
Diese Vorschrift ist gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht anwendbar, da die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch erfolgt ist. Dieser Ausnahmetatbestand liegt vor, wenn nur ein kurzfristiges Wohnbedürfnis des Mieters befriedigt wird, die Beendigung des Mietverhältnisses in absehbarer Zeit von vorneherein beabsichtigt ist und es mithin an einem entsprechenden Schutzbedürfnis aufseiten des Mieters fehlt. Es muss zum einen beim Mieter der Bedarf für die Anmietung des Wohnraums aus besonderem Anlass entstehen (Sonderanlass), zum anderen muss das baldige Ende des Mietverhältnisses von vornherein für beide Parteien feststehen (kurze Vertragsdauer) (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 549 Rn. 22, beck-online). Diese Voraussetzungen liegen vor. Der Untermieter benötigte die Wohnung zum Zwecke der Fortsetzung der Wohnungssuche, also für einen vorübergehenden Zweck. Eine kurze Vertragsdauer ist bei eineinhalb Monaten ebenfalls gegeben.
Die erforderliche Erheblichkeit der Pflichtverletzung der Beklagten ist aufgrund des Anspruchs auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung auch unter Berücksichtigung der sonstigen Umstände, insbesondere der der Beklagten bekannten ablehnenden Haltung der Klägerin gegenüber einer Untervermietung bzw. der Suche nach einem Untervermieter über eBay Kleinanzeigen noch nicht gegeben.
b) Die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung vom 15.01.2023 ist ebenfalls materiell rechtswidrig.
Die Pflichtverletzung der Beklagten durch die unbefugte Untervermietung ist aufgrund der bereits dargelegten Umstände nicht derart schwerwiegend, dass sie die Klägerin zur ordentlichen Kündigung berechtigt. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB steht zu den Tatbeständen der fristlosen Kündigung in einem Stufenverhältnis (vgl. BGH, Urteil vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338; Blank/Börstinghaus/Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 12). Der Pflichtverletzung muss eine gewisse Bedeutung zukommen. Hiervon ist nicht nur dann auszugehen, wenn Gründe vorliegen, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen, sondern auch bei schuldhaften Vertragsverletzungen von geringerem Gewicht, als dies im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB erforderlich ist; es ist insbesondere nicht zu verlangen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrags bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist (BGH, Urteil vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04, a. a. O.; Blank/Börstinghaus/Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 12). Eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter ist nicht vorauszusetzen; allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht (BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508).
Vorliegend hat die Beklagte die Klägerin zwar nicht um die Erlaubnis der Untervermietung gebeten, obwohl sie wusste, dass die Klägerin einer Untervermietung ablehnend gegenüber stand und ihr die Mitteilung zeitlich vor ihrer Abreise gerade noch möglich gewesen wäre. Der Untermietvertrag datiert vom 02.01.2023 (Montag) und die Beklagte ist am 05.01.2023 (Donnerstag) abgereist. Die Mitteilung wurde auch nicht zeitnah nach Abreise, sondern erst nach Ausspruch der Kündigung nachgeholt. Für die Beklagte spricht jedoch die lange Mietdauer von im Zeitpunkt der Kündigung annähernd 14 Jahren. Zudem war die wegen eines früheren Inserats erteilte Abmahnung der Klägerin vom 08.09.2021 so formuliert, dass die Beklagte damit rechnen musste, dass ihr eine Untervermietung auch dann untersagt werden würde, wenn sie – wie hier – einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hatte. Die Abmahnung war nur hinsichtlich einer kurzzeitigen Untervermietung an geschäftlich und touristisch Reisende berechtigt.
2. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 556d ff. BGB
§ 553 Abs. 1 BGB
§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO
§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO
§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB
§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB
§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 556d Abs. 1 BGB
§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 543 Abs. 1 BGB
§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2011, 1065
NJW-RR 2023, 1435
NJW 2014, 622
NZM 2006, 338
NJW 2008, 508
43b C 184/23
VIII ZR 74/10
VIII ZR 109/22
VIII ZR 210/13
67 T 29/15
64 S 270/22
65 S 221/21
VIII ZR 364/04
VIII ZR 145/07