Amtsgericht Erfurt (Thüringen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-06-21, Aktenzeichen 5 C 1696/20
ECLI: ECLI:DE:AGERFUR:2023:0621.5C1696.20.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Wird der Einladung zur Eigentümerversammlung ein Hinweis darauf beigefügt, dass wegen der Entwicklung der Corona-Pandemie und der empfohlenen Sicherheitsabstände zu der Versammlung maximal vier Teilnehmer zugelassen werden und die übrigen Miteigentümer gebeten, ihre Stimmen per schriftlicher Vollmacht abzugeben, wird das Anwesenheits-, Rede-, Frage-, Antrags- und Abstimmungsrecht der einzelnen Wohnungseigentümer missachtet.(Rn.26)
2. Diese Verletzung des zum Kernbereich der Mitgliedschaft eines Wohnungseigentümers zu zählenden Teilnahmerechts führt zunächst nur zur Anfechtbarkeit und nicht zur Nichtigkeit einer Beschlussfassung. Eine Ungültigerklärung scheidet regelmäßig dann aus, wenn feststeht, dass sich der Mangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hätte und andere Beschlussmängel nicht vorlagen.(Rn.27)
3. Bei schwerwiegenden Verstößen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitglieds in gravierender Weise unterlaufen wird, kommt es demgegenüber nicht darauf an, ob die gefassten Beschlüsse auch bei Mitwirkung des ausgeschlossenen Mitgliedes die erforderliche Mehrheit gefunden hätten und inwieweit diese darüber hinausgehend mängelbehaftet waren (Anschluss BGH, Urteil vom 14. Februar 2020 - V ZR 159/19). Hiervon ist bei einem (Teil-) Ausschluss von Eigentümern mit Verweis auf den Gebrauch von Vollmachten auszugehen (entgegen LG Frankfurt, Urteil vom 17. Dezember 2020 - 2-13 S 108/20). Dies gilt insbesondere dann, wenn nur vier Mitglieder zugelassen sind, die Eigentümergemeinschaft aber aus deutlich mehr Mitglieder besteht und nicht zu erkennen ist, welche Eigentümer zugelassen worden wären, wenn mehrere Eigentümer in Präsenz hätten teilnehmen wollen.(Rn.27) (Rn.32)
Es wird festgestellt, dass die in der Versammlung der C ... am 28.08.2020 zu
- TOP 3 (Jahresgesamt- und Einzelabrechnung 2019)
- TOP 4 (Wahl des Verwaltungsbeirats)
- TOP 6 (Entlastung des Verwalters)
- TOP 8 (Digitalisierung der Eingangspost der WEG)
- TOP 10 (Vertikutieren der Rasenfläche im Innenhof)
- TOP 12 (Änderung der Hausordnung)
gefassten Beschlüsse nichtig sind.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger ist Miteigentümer der Gemeinschaftseigentumsanlage des Objekts J ... in E ... ; die Beklagten sind die übrigen Wohnungseigentümer. Mit der bei Gericht am 28.09.2020 eingegangen Klage und am 28.10.2020 bei Gericht eingegangenen Begründung (jeweils vorab per Fax) wendet sich der Kläger gegen mehrere in der Eigentümerversammlung vom 28.08.2020 gefassten Beschlüsse.
Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Mit Schreiben vom 05.08.2020 lud die Hausverwaltung des o. a. Objekts zur streitgegenständlichen Eigentümerversammlung. Gleichzeitig war der Einladung ein Hinweis darauf beigefügt, dass wegen der Entwicklung des Corona-Virus und der empfohlenen Sicherheitsabstände zu der Versammlung maximal vier Teilnehmer zugelassen werden sollten. Die übrigen Miteigentümer wurden gebeten, ihre Stimmen per schriftlicher Vollmacht abzugeben. Weiterhin heißt es in diesem Schreiben: „Wir bitten um Verständnis für diese Maßnahme und dafür, dass ggf. diskussionswürdige Tagesordnungspunkte in diesem Jahr zurückgestellt werden. Wir bauen auch in Ihrem Interesse auf Ihre Kooperation durch Rücksendung Ihrer Vollmacht“. Der Kläger widersprach in der Vollmacht der durch die Verwaltung angekündigten Vorgehensweise ausdrücklich und behielt sich die Anfechtung vor.
Die Eigentümergemeinschaft beschloss in der o. a. Versammlung mehrheitlich die angefochtenen Tagesordnungspunkte.
Der Kläger ist der Ansicht, ihm sei das Teilnahme-, Rede- und Stimmrecht unzumutbar erschwert worden, weshalb die Beschlussfassung nichtig sei.
Im Übrigen entspreche die Beschlussfassung zu Top 3. nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da keine geordnete Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben vorliege. Die Wahl des Verwaltungsbeirates sei demgemäß ebenfalls nicht ordnungsgemäß beschlossen worden, da bereits nicht klar sei, welche Mitglieder überhaupt zur Wahl gestanden hätten. Auch die Entlastung des Verwalters hätte aus den voraufgeführten Gründen nicht erteilt werden dürfen. Da der Wirtschaftsplan auf der Grundlage einer ordnungsgemäß beschlossenen Jahresabrechnung prognostiziert werde, könne auch dieser nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.
Die beschlossene Digitalisierung der Verwaltung stehe nicht im Einklang mit ordnungsgemäßer Verwaltung, da nicht hinreichend erkennbar sei, ob verwahrpflichtige Urkunden von der Entsorgung mitumfasst sein.
Die beschlossene Aufwandsentschädigung für die Durchführung des Zensus 2021 sei bereits durch die allgemeine Verwaltervergütung abgegolten.
Soweit zu Top 12. neue Regelungen in der Hausordnung beschlossen worden seien, würden hierdurch Eigentümer oder Dritte (Mieter) verpflichtet, wozu der Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz fehle.
Die zu Top 10., 11. und 13. beschlossenen Instandsetzungsmaßnahmen seien nicht hinreichend bestimmt. Im Übrigen habe die Verwaltung zu keiner der betreffenden Sanierungsmaßnahmen die erforderliche Anzahl von Vergleichsangeboten eingeholt.
Die Parteien haben den Rechtsstreit wegen der ebenfalls angefochtenen Top 7., 9., 11. und 13. übereinstimmend für erledigt erklärt und stellen diesbezüglich wechselseitig Kostenanträge
Der Kläger beantragt im Übrigen:
Wie erkannt.
Die Beklagten beantragen:
Die Klage wird abgewiesen.
Sie vertreten die Auffassung, die beteiligte Hausverwaltung habe im Hinblick auf die Corona-Pandemie die nötigen begleitenden Maßnahmen getroffen und auch aktiv Vertretungsmöglichkeiten bewerben dürfen. Eine unzulässige Erschwernis der Teilnahme gehe damit nicht einher.
Die Beklagten halten die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung für ordnungsgemäß. Wegen der Einzelheiten wird auf Ziff. 2.1. der Klageerwiderung (Bl. 50 bis 53 d. A.) verwiesen.
Dementsprechend würden auch die übrigen angefochtenen Tagesordnungspunkte über die Bestellung des Verwaltungsbeirats und die Festsetzung des Wirtschaftsplans ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.
Im Hinblick auf die beschlossene Digitalisierung werde ausdrücklich im Beschluss darauf hingewiesen, dass eine Entsorgung der in Papierform vorhandenen Dokumente nur erfolge, soweit rechtlich zulässig.
Die zu Top 9. beschlossene Aufwandsentschädigung gehe deutlich über die allgemeinen Leistungen gemäß Verwaltervertrag hinaus und sei mit 25,00 € pro Einheit üblich und angemessen.
Zu Top 12. werde eine über die allgemeine Nutzungsregelung hinausgehende Verpflichtung Eigentümer oder Dritter nicht begründet.
Bei den zu Top 10., 11. und 13. beschlossenen Maßnahmen handele es sich vom Auftragsvolumen um „Bagatellmaßnahmen“, von daher sei die Einholung von Vergleichsangeboten entbehrlich gewesen.
Wegen der weitergehenden Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze und Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig.
Nur vorsorglich: Die Klage ist innerhalb der Fristen gemäß § 46 Abs. 1 S. 2 WEG a. F. erhoben und begründet worden.
Die Klage hat auch in der Sache Erfolg, denn die angefochtenen (und teils für erledigt erklärten) Beschlussfassungen sind nichtig.
Im Einzelnen: Unschädlich ist es, dass die Klage auf Erklärung der Ungültigkeit gerichtet war, denn die Prüfung und Feststellung der Nichtigkeit von angefochtenen Beschlüssen ist davon mitumfasst. Wegen der Identität des Streitgegenstandes lassen sich Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage nicht voneinander trennen. Das gemeinsame Ziel beider Klagen ist die abschließende gerichtliche Klärung der Gültigkeit eines Beschlusses, weshalb es sich nicht um unterschiedliche, sondern rechtsdogmatisch um eine einzige, inhaltlich identische Beschlussmängelklage handelt (BGH NZM 2011, S. 716 sowie Jennißen, 7. Aufl. 2021, § 44 WEG, Rn. 21 m.w.N.).
Die Beschlüsse konnten sämtlichst keine Rechtswirkungen entfalten, da sie an einem gravierenden Mangel litten, welcher Nichtigkeit zur Folge haben musste, nachdem das Teilnahmerecht des Klägers in erheblichem Maße eingeschränkt worden ist.
Das Teilnahmerecht des Wohnungseigentümers an der Versammlung wird zum Kernbereich der Mitgliedschaft eines Wohnungseigentümers gerechnet. Zu den Ausprägungen des Teilnahmerechts zählt insbesondere das Anwesenheits-, Rede-, Frage-, Antrags- und Abstimmungsrecht. Das Teilnahmerecht in seiner Gesamtheit sowie seine einzelnen Rechte sind als sogen. vereinbarungsfester Kernbereich der Mitgliedschaft weder durch eine Vereinbarung noch gar durch einen Beschluss entziehbar (vgl. hierzu Jennißen, Rn. 68 ff. zu § 24 WEG mwN).
Zwar führt eine Verletzung des Teilnahmerechts nicht ohne Weiteres zur Nichtigkeit, sondern zunächst nur zur Anfechtbarkeit einer Beschlussfassung, wobei eine Ungültigerklärung regelmäßig dann ausscheidet, wenn feststeht, dass sich der Mangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hätte und andere (insbesondere materiell-rechtliche) Beschlussmängel nicht vorlagen. Anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Verstößen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitglieds in gravierender Weise unterlaufen wird. In diesem Fall kommt es nicht darauf an, ob die gefassten Beschlüsse auch bei Mitwirkung des ausgeschlossenen Mitgliedes die erforderliche Mehrheit gefunden hätten und inwieweit diese darüber hinausgehend mängelbehaftet waren (vgl. BGH NZM 2020, S. 563 m.w.N.). Hierdurch wird dem Mitglied der Eigentümergemeinschaft insbesondere die nach den o. g. Ausführungen ebenfalls in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte fallende Befugnis abgeschnitten, auf die Willensbildung der Gemeinschaft durch Rede und Gegenrede Einfluss zu nehmen (weiterhin BGH NZM 2011, S. 246; NZM 2017, S. 42; OLG Köln NZM 2005, S. 149 sowie aus der Literatur beispielsweise Hügel / Elzer, 3. Aufl., Rdnr. 74 zu § 23 WEG).
Im vorliegenden Fall besteht die Besonderheit, dass die Coronapandemie seit Frühjahr 2020 das öffentliche Leben und Zusammenkünfte tatsächlich und rechtlich in unterschiedlicher zeitlicher Ausprägung eingeschränkt hat.
Ob diesbezüglich ein (Teil-)Ausschluss von Eigentümern mit Verweis auf den Gebrauch von Vollmachten eine Beschlussfassung lediglich anfechtbar oder nichtig macht, ist umstritten.
Die Nichtigkeit des Beschlusses nehmen beispielsweise an: AG Bad Schwalbach ZMR 2021, S. 347; AG Hannover ZMR 2021, S. 686; AG Hamburg-St.Georg ZMR 2022, S. 255; AG Kassel ZMR 2021, S. 73; AG Lemgo ZMR 2021, S. 158; AG München ZMR 2021, S. 429.
Anderer Auffassung (nur Anfechtbarkeit) sind z. B.: LG Frankfurt/Main ZMR 2021, S. 266; AG Dortmund ZMR 2021, S. 67.
Das erkennende Gericht folgt der erstgenannten Meinung. Die Einladung enthält hier den Hinweis, dass maximal vier Personen in Präsenz zugelassen werden; die übrigen Eigentümer werden ausschließlich auf eine dem Verwalter zu erteilende Stimmrechtsvollmacht beschränkt. Dies stellt eine gravierende Verletzung des Kernbereichs der Mitgliedschaftsrechte dar und kommt einer - jedenfalls partiellen - Ausladung aller übrigen Eigentümer gleich. Das muss insbesondere angesichts der Tatsache gelten, dass die Eigentümergemeinschaft aus deutlich mehr als nur vier Mitgliedern besteht. Insoweit ist dem Akteninhalt beispielshalber auch nicht zu entnehmen, dass regelmäßig und der Erfahrung nach nie mehr als vier Eigentümer an einer Versammlung teilgenommen hätten. Weiterhin ist nicht irgendwie erkennbar, welche vier Eigentümer zuzulassen gewesen wären, wenn mehrere Eigentümer in Präsenz hatten teilnehmen wollen.
Darüber hinaus wird den jeweiligen Eigentümern gerade die ebenfalls zum Kernbereich zählende o. a. Möglichkeit genommen, durch Erörterung, Nachfrage, Rede- und Gegenrede auf die Beschlussfassung hinreichend Einfluss zu nehmen. Es bedarf keiner näheren Begründung, dass die auf eine Vollmachtserteilung beschränkten gegenüber den in Präsenz teilnehmenden Eigentümern insoweit im Kernbereich ihrer Mitgliedschaftsrechte deutlich benachteiligt wurden. Auch aufgrund dieser gravierenden Unwucht rechtfertigt sich die Annahme der Nichtigkeit.
Zuletzt ist darauf hinzuweisen, dass die aufgrund der Coronapandemie bis Anfang Juni 2020 gegebenen erheblichen Einschränkungen im August 2020 allgemein bekannt nach der damaligen Verordnungslage (vorübergehend) nicht mehr bestanden und eine Versammlung mit den weiteren Eigentümern in Präsenz (unter Einhaltung der übrigen Hygieneregeln) ohne Einschränkung der Teilnehmerzahl durchführbar gewesen wäre. Notfalls hätten hierfür geeignete Räumlichkeiten angemietet werden müssen.
Nach allem kommt es nicht mehr auf die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung, der damit zusammenhängenden Entlastung sowie der Aufstellung des Wirtschaftsplans an, wobei bereits die umfänglich erforderlichen Ausführungen in der Klageerwiderung gerade gegen die gebotene hinreichende Nachvollziehbarkeit der Abrechnung sprechen (vgl. auch LG München ZMR 2020, S. 692 mwN: Die Jahresabrechnung muss aus sich heraus verständlich und nachprüfbar sein; nicht ausreichend ist es, wenn Erläuterungen der Jahresabrechnung erst im Prozess erfolgen).
Auch die zu den weiteren Top gerügten materiellen Mängel können nach allem dahin gestellt bleiben.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO und - soweit der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt wurde - § 91a ZPO.
Auf Kostenpflicht zu Lasten der beteiligten Hausverwaltung war nicht zu erkennen, da ein grobes Verschulden nach § 49 Abs. 2 WEG a. F. nicht hinreichend darstellbar ist.
Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 44 WEG
§ 24 WEG
§ 23 WEG
§ 91 ZPO
§ 91a ZPO
§ 46 Abs. 1 S. 2 WEG
§ 49 Abs. 2 WEG
§ 709 S. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: V ZR 159/19
13 S 108/20