Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-08-18, Aktenzeichen 2 C 76/10
ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2010:0818.2C76.10.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Als Betriebskosten sind Kosten einer Versicherung unabhängig davon, wie wahrscheinlich ein Schadeneintritt ist, umlagefähig (Rn.8) .
2. Die Höhe der Hauswartkosten und den Abzug der Tätigkeiten für Verwaltung und Instandhaltung kann der Mieter nicht mit Nichtwissen bestreiten. Denn er kann die Belege für die Jahresabrechnung einsehen und dann konkrete Einwendungen erheben (Rn.10) .
3. Die Kosten des im Teich der Grünanlage verdunsteten Wassers sind auch umlagefähig (Rn.11) .
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 513,83 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.03.2010 zu zahlen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Von der Abfassung des Tatbestandes wird gem. § 313a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Beklagten schulden aus § 4 des Mietvertrages die Zahlung abgerechneter Nebenkosten aus der Abrechnung vom 02.11.2009 für das Jahr 2008.
Die Forderung resultiert aus Heizkosten. Die Beklagten haben Heiz- und Warmwasserkosten zu tragen in Höhe von 579,87 EUR, deren Höhe die Beklagten auch nicht beanstanden. Verbraucht wurden Kosten in Höhe von 1.184,43 EUR, vorausgezahlt wurden 604,56 EUR. Die hieraus resultierende Forderung in Höhe von 579,87 EUR reduziert sich um ein Guthaben der Beklagten aus Betriebskosten in Höhe von 66,04 EUR.
Die Forderung ist nicht durch die mit der Anspruchsbegründung erklärten Aufrechnung mit 174,48 EUR erloschen. Die Erklärung ging den Beklagten zeitgleich mit der “Abstandnahme” von dieser Erklärung zu, so dass in dem für empfangsbedürftige Erklärungen maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs gem. § 130 Abs. 1 S. 2 BGB keine Aufrechnung mehr erklärt war.
Ob die Einwendungen der Beklagten zu den kalten Betriebskosten greifen, kann dahinstehen. Sie behaupten kein höheres Guthaben, mit dem sie die Aufrechnung erklären müssten, was nicht geschehen ist. Ein Hinweis hierauf kommt nicht in Betracht. Dies wäre ein Hinweis auf ein weiteres Angriffsmittel. Einen solchen Hinweis darf das Gericht zur Vermeidung der Besorgnis der Befangenheit nicht geben (BGH NJW 04, 164).
Darüber hinaus sind die Einwendungen der Beklagten auch unerheblich.
Zu den Versicherungskosten kann nicht unterstellt werden, dass sich bestimmte Risiken wie Erdrutsch in Berlin nicht realisieren können. Zudem sind Kosten einer Versicherung unabhängig davon, wie wahrscheinlich ein Schadeneintritt ist, umlagefähig. Andernfalls wären in Norddeutschland andere Versicherungen umlagefähig als in den Alpen. Die Regionen unterliegen unterschiedlichen Wettereinflüssen und damit unterschiedlichen Risiken. Die Frage der Umlagefähigkeit darf aber in Grenzen pauschaliert und damit unabhängig von regionalen Klimaschwankungen einheitlich entschieden werden.Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verlangt von dem Eigentümer darüber hinaus auch nicht, im Rahmen einer üblicherweise geschlossene Wohngebäudeversicherung einige Risiken unversichert zu lassen.
Die Grundsteuer wird für die Wohnung einzeln festgesetzt, so dass die Höhe der insgesamt erhobenen Steuer auf die für die Beklagten relevanten Kosten keinen Einfluss hat.
Die Höhe der (gegenüber dem Vorjahr gestiegenen) Hauswartkosten hat die Klägerin dargelegt, ebenso den Abzug der Tätigkeiten für Verwaltung und Instandhaltung. Die Beklagten können, worauf die Klägerin mit Recht hinweist, diese Kosten nicht mit Nichtwissen bestreiten. Die Beklagten können die Belege für die Abrechnung des Jahres 2008 einsehen und dann konkrete Einwendungen erheben. Belege für diese Abrechnung wurden aber nicht eingesehen. Aus diesem Grund ist auch das Bestreiten mit Nichtwissen zur Frage, ob Arbeiten für Sondereigentum mit angerechnet wurden bzw. Reinigungsmittel hierfür verwendet und abgerechnet wurde, unerheblich.
Wasserkosten sind richtig umgelegt. Soweit eine Verdunstung durch Wasser im Teich anfällt, so wird dieses durch die Wasserbetriebe der Klägerin in Rechnung gestellt. Somit handelt es sich um entstandene Kosten, die auch umlagefähig sind. Die Behauptung, Sprengwasserzähler seien nicht geeicht, erfolgt “ins Blaue hinein”. Woher die Beklagten dies wissen, teilen sie nicht mit.
Soweit die Beklagten mit Nichtwissen den Vorwegabzug für Gewerbe und Wartungskosten für die Tiefgaragenplätze bestreiten, gilt das oben Gesagte. Die Beklagten haben die Möglichkeit der Belegeinsicht nicht genutzt und können daher nicht ohne konkreten Anhaltspunkt bestreiten.
Schließlich darf der Hauseigentümer entscheiden, mit welchen Arbeiten er einen Hauswart beauftragt und welche Arbeiten er einem Dritten überträgt (Winterdienst e.t.c.). Er könnte durch eine Aufteilung allenfalls gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen, was nicht ersichtlich ist.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr.11, 711, 713 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr.11, 711, 713 ZPO
§ 91 ZPO
§ 313a Abs. 1 ZPO
§ 130 Abs. 1 S. 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 04, 164