Landgericht Darmstadt (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-02-21, Aktenzeichen 19 O 325/20
ECLI: ECLI:DE:LGDARMS:2025:0221.19O325.20.00

Tenor:
Orientierungssatz
Die Verjährungsfrist knüpft an den jeweiligen Anspruch an. Schadensersatzansprüche deliktischer, aber auch vertraglicher Art entstehen mit Schadenseintritt. Bei einem Werkvertrag entstehen die Mangelansprüche mit Abnahme. Daher knüpft auch die Verjährung der Mangelansprüche an die Abnahme.
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Beschluss:Der Streitwert wird festgesetzt auf EUR 193.829,35.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um Ansprüche im Zusammenhang mit einem Bauträgervertrag hinsichtlich des Hauses [Anschrift].
Im …weg in […] errichtete die Beklagte im Jahre 2010 fünf im Wesentlichen baugleiche Kettenhäuser.
Der Beklagte zu 2) war 2010 Bauleiter der Beklagten zu 1) und ist mittlerweile deren Geschäftsführer.
Die Eheleute A und B (nachstehend die „Bauherren") haben am 15.06.2010 das Angebot auf Abschluss eines Erbbaurechts-Vertrages mit der Stadtwerke … GmbH vom 16.03.2009 angenommen und zugleich mit der Beklagten zu 1) einen Bauvertrag über ein darauf von der Beklagten zu 1) zu errichtendes Gebäude abgeschlossen (Anlage A1, Anlagenband, im Folgenden der „Bauträgervertrag“). Nach Abschnitt I Ziffer 2 des Vertrages hat sich die Beklagte zu 1) verpflichtet, ein Haus zu errichten, wie es in der Baubeschreibung vom 16.03.2009 (Anlage A3, Anlagenband) aufgeführt ist. Am 24.08.2010 hat die Beklagte zu 1) eine überarbeitete Version der Baubeschreibung protokollieren lassen (Anlage A4, Anlagenband). Der auf die Werkleistung der Beklagten zu 1) entfallende Vergütungsteil betrug EUR 302.700.
Die Beklagte zu 1) war bei der Protokollierung nicht anwesend. Sie hat den durch einen vollmachtlosen Vertreter für sie abgeschlossenen Werkvertrag am 17.06.2010 genehmigt.
Das Wärmedämmverbundsystem (WDVS) wurde entgegen der Baubeschreibung nur mit Polystyrolhartschaumplatten der Wärmeleitgruppe 0,04 ausgeführt worden und nicht wie vereinbart mit einem erhöhten Wärmeschutz von 0,035 bis 0,032. Nach der Baubeschreibung zum Stichpunkt "Estrich" hätte oberhalb der Abdichtung auf der Bodenplatte eine Dämmlage aus Polyurethan in einer Stärke von 12 cm mit einem Dämmwert von 0,025 W/mK hergestellt werden sollen. Tatsächlich wurden aber Dämmmaterialien mit einem niedrigeren Wärmedurchgangswert als dem vertraglich vorgesehenen Durchgangswert von 0,025 eingebaut.
Das Bauvorhaben wurde am 02.08.2010 von den Bauherren förmlich abgenommen (Anlage B1, Bl. 60 ff. d. A.)
Die Beklagte zu 1) hat am 02.11.2010 den Bauherren einen Bautenstandsbericht übermittelt (Anlage A5, Anlagenband). Darin wurde die Erbringung sämtlicher Leistungen für die Teilraten 1 -10 bestätigt und zugleich die letzte Rate zur Zahlung angefordert. Die Bauherren haben aufgrund dieser Mitteilung des Bautenstandes die letzte Teilrate an die Beklagte entrichtet.
Der Kläger hat selbst mit der Beklagten einen Bauträgervertrag geschlossen, der inhaltlich demjenigen der Bauherren gleicht, sich aber auf das Haus [Anschrift] bezog. Dem Kläger war mit E-Mail vom 25.02.2014 (Anlage A9, Anlagenband) durch den Ausführenden des Wärmedämmverbundsystems (WDVS) mitgeteilt worden, dass das WDVS als 200mm WLG 040 ausgeführt worden sei.
Mit Schreiben vom 10.03.2014 (Anlage B2, Bl. 65 d. A.) wies die Beklagte zu 1) die Bauherren darauf hin, dass die Außendämmung und die Dämmung der Bodenplatte nicht den Vorgaben der Baubeschreibung entsprachen. Die Beklagte zu 1) fertigte sodann unter dem 27.03.2014 und 01.07.2015 Abgeltungsangebote (Anlage B3 und B4, Bl. 66 ff. d. A.), die von den Bauherren nicht angenommen wurden. Ob die Schreiben die Bauherren überhaupt erreicht haben, ist zwischen den Parteien streitig.
Die Bauherren haben ihre Ansprüche an den Kläger durch Abtretungserklärung vom 26.03/31.03.2020 abgetreten (Anlage A17, Anlagenband).
Mit Anwaltsschreiben vom 20.10.2020 (Anlage A18, Anlagenband) setzte der Kläger der Beklagten eine Frist zur Zahlung von EUR 193.829,35 bis zum 28.10.2020.
Die Beklagten haben die Verjährungseinrede erhoben.
Der Kläger behauptet, dass der Baustandsbericht vom 02.11.2010 falsch gewesen sei, da die Beklagte zu 1) bzw. der Beklagte zu 2) bei den Subunternehmern der Beklagten zu 1) von der Baubeschreibung abweichende, billigere bzw. einfachere Ausführungen angefordert habe und daher die vertraglich zugesicherte Bauleistung nicht habe erbracht werden können.
Die Bauherren hätten diese Täuschung nicht erkannt, sie haben auf die Richtigkeit der unwahren Angaben der Beklagten vertraut.
Die Verschlechterung der hergestellten Wärmedämmung der Außenwände des Hauses der Bauherren gegenüber der vereinbarten Qualität habe zur Folge, dass das von der Beklagten zu 1) errichtete Gebäude nicht den Anforderungen für ein KfW-Energiesparhaus 40/ KfW Effizienzhaus 55 genüge. Es sei damit auch in Bezug auf die Beschaffenheitsangabe (KfW 40 Energiesparhaus/ KfW Effizienzhaus 55) der Beklagten zu 1) mangelhaft.
Der Kläger sieht in dem Verhalten der Beklagten eine schädigende Handlung im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB. Die Beklagte zu 1) habe dadurch versucht, von den Bauherren eine Gesamtzahlung zu erhalten, von der sie gewusst habe, dass sie wegen der Verfehlung der geschuldeten Beschaffenheit (KfW-Haus) wie auch wegen der Verwendung von Baumaterial mit einer gegenüber der Baubeschreibung geringeren Qualität gar nicht gefordert werden konnte.
Zur nachträglichen Erreichung der vertraglich vereinbarten Wärmedurchgangswerte für die Außenwände bzw. des Wärmeschutzes für das KfW 55 Haus der Bauherren sei es erforderlich, die komplette Außendämmung des Gebäudes auszuwechseln. Insoweit sei mit Kosten von EUR 41.174 zu rechnen.
Ebenso habe die Beklagte zu 1) die Bauherren über die mangelhafte Ausführung der Dämmung der Bodenplatte im Untergeschoß getäuscht. Um den Dämmwert nachträglich zu erreichen, müsse der Fußbodenaufbau komplett entfernt werden. Es müsse Dämmung mit einer erhöhten Dämmwirkung eingebaut werden. Hierfür sei mit Kosten von EUR 33.677,00 zu rechnen.
Weiter sei das Gebäude entgegen der vertraglichen Verpflichtung nicht als „Weiße Wanne“ ausgeführt worden. Zur Beseitigung dieses Mangels seien EUR 22.907,50 erforderlich. Es seien zudem drei nicht druckwasserdichte Lichtschächte ausgeführt worden. Zur Beseitigung dieses Mangels seien EUR 13.685,00 erforderlich.
Vertragswidrig hätten sich die Beklagten schließlich in Bezug auf die Dämmung des Untergeschosses verhalten. Obwohl die im Boden befindlichen Gebäudeteile sämtlich aufgrund der Bodenverhältnisse und der wechselnden Wasserschichten als druckwassergefährdet beurteilt worden seien habe die Beklagte zu 1) für die Außendämmung im Untergeschoß (billigeres) EPS-Material an ihren Subunternehmer beauftragt, welches im druckwasserbelasteten Bereich als Dämmung überhaupt nicht zugelassen sei. Zur Beseitigung dieses Mangels seien EUR 64.765,00 erforderlich.
Zur Beseitigung der Mängel sei zudem ein Architekt für die Planung und Überwachung erforderlich. Die Kosten hierfür beliefen sich auf EUR 17.620,85.
Der Kläger bezieht sich bei seinen Mangelbehauptungen auch auf das in seinem eigenen Parallelrechtsstreit (LG Frankfurt/Main, Az. 2 26 O 11/15) eingeholte Gutachten des Sachverständigen C (in Auszügen als Anlage A10, Anlagenband) nebst Ergänzungsgutachten.
Die Bauherren behaupten, sie hätten erst 2020 Kenntnis erlangt, dass sie von der Klägerin bezüglich der nicht vertragsgemäßen Ausbildung der Wärmedämmung der Hauswände und des Fußbodenaufbaus im Untergeschoß getäuscht worden seien. Ebenso hätten sie erst vorn Kläger erfahren, dass auch die Ausbildung der Lichtschächte und der Kelleraußenwände nicht mit der versprochenen Ausbildung des Untergeschosses als "Weiße Wanne" zu vereinbaren sei und dass dies die Beklagte verschwiegen habe.
Der geltend gemachte Anspruch sei ein Schadensersatzanspruch, der darauf beruhe, dass das Haus aufgrund der Mängel weniger wert sei.
Der Kläger beantragt (angekündigt in der Klageschrift vom 29.10.2020, die den Beklagten am 23.11.2020 zugestellt wurde),
1.) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 193.829,35 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit 29.10.2020 zu zahlen,
2.) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger außergerichtliche Kosten von 3.058,80 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit 29.10.2020 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Hinsichtlich der tatsächlich geringeren Wärmedämmfähigkeit der Fassade sei es so, dass der Beklagte zu 2) bei der Beauftragung der ausführenden Betriebe versehentlich vergessen habe, die besseren Werte aus der Eventualposition mitzuteilen. Das beruhe darauf, dass die Ausführung mit einem Dämmwert von 0,04 bis dahin ei der Beklagten zu 1) Standard gewesen sei. Gleiches gelte hinsichtlich der Ausführung der Dämmung der Bodenplatte.
Druckwasserdichte Lichtschächte seien nicht geschuldet.
Der Umstand, dass die Kellerwände zu dünn ausgeführt worden seien, sei den Beklagten nicht bekannt gewesen. Gleiches gelte hinsichtlich der Verwendung von EPS.
Die Beklagten sind der Auffassung, die zehnjährige Verjährungsfrist habe mit der Abnahme der Werkleistung begonnen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet. Dem Kläger stehen aus abgetretenem Recht keine Ansprüche gegen die Beklagten zu.
Denn die absolute Verjährungsfrist nach § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1, Abs. 4 BGB war bei Klageerhebung bereits abgelaufen.
Fraglich ist, wann im Falle eines Werkvertrags die Verjährungshöchstfrist zu hinsichtlich Schadensersatzansprüchen zu laufen beginnt. Einerseits könnte auf die Abnahme abgestellt werden (so etwa OLG Karlsruhe, Urt. v. 24.1.2014 – 4 U 149/13, NZBau 2014, 290; Moufang/Koos in: Messerschmidt/Voit, Privates Baurecht, 4. Auflage 2022, § 634a, Rn. 85 f.; Busche Münchener Kommentar zum BGB, 9. Auflage 2023, § 634a, Rn. 42), andererseits auf den Ablauf einer Nachfrist zur Mangelbeseitigung oder auf eine konkrete Täuschungshandlung des Unternehmers im Hinblick auf das ihm bekannte Vorliegen eines Mangels.
Der Streit ist in dem Sinne zu entscheiden, dass die Ansprüche der Bauherren mit der Abnahme entstanden sind, da in diesem Zeitpunkt das Werk vollendet und mit den (streitigen) Mängeln versehen war.
Gegen eine Anknüpfung an eine Täuschungshandlung durch den Unternehmer spricht einerseits, dass diese die Mängel weder vergrößert noch vertieft hat. Auch würde dieser Anknüpfungspunkt zu dem Ergebnis führen, dass der Unternehmer, der fortlaufend dem Besteller gegenüber wahrheitswidrig die Ordnungsgemäßheit des Werkes behauptet, sich einer ewigen Verjährungsfrist ausgesetzt sehen würde. Das aber wäre auch bei dem Regime der Arglisthaftung dem Konzept der Verjährungsfristen zuwider.
Gegen die Anknüpfung an den Ablauf der Frist zur Mangelbeseitigung spricht demgegenüber, dass dadurch auch für die Regelverjährung dem Besteller an die Hand gegeben würde, die Verjährungsfrist nahezu zu verdoppeln, wenn ein Mangel erst kurz vor Ende der Frist gerügt wird.
Schadensersatzansprüche deliktischer, aber auch vertraglicher Art entstehen mit Schadenseintritt. Der Schadenseintritt wiederum bestimmt sich für die Zwecke des Verjährungsrechts bei mehreren Schadensfolgen anhand des Grundsatzes der Schadenseinheit. Danach gilt der gesamte Schaden, der auf einem bestimmten einheitlichen Verhalten beruht, bereits mit der ersten Vermögenseinbuße als eingetreten. Der Zeitpunkt der einzelnen Schadensfolgen spielt so lange keine Rolle, als diese eine bloße Weiterentwicklung darstellen und mit ihnen bereits beim Auftreten des ersten Schadens gerechnet werden konnte (vgl. Grothe in: Münchener Kommentar zum BGB, 10. Auflage 2025, § 199, Rn. 9 mwN). Im vorliegenden Fall liegt der (streitige) Schaden in der Mangelhaftigkeit des von der Beklagten zu 1) errichteten Hauses. Mangelhaft ist ein Werk, wenn es bei Abnahme negativ von der vereinbarten Sollbeschaffenheit abweicht, §§ 633, 640 BGB. Das folgt auch daraus, dass für den Ablauf der Verjährungsfrist nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB, die vorliegend im Ausgangspunkt einschlägig wäre, an die Abnahme angeknüpft wird, § 634a Abs. 2 BGB. Das ist auch interessengerecht im Lichte des Zwecks der Verjährungsvorschriften, insbesondere der Verjährungshöchstfrist. Das Verjährungsrecht dient auch dazu, Beweisschwierigkeiten bei lange zurückliegenden Sachverhalten zu vermeiden, es ist daher darauf abzustellen, wann die betreffenden Sachverhalte entstanden sind. Die Verjährungshöchstfrist unterstellt dabei, dass bei einem Ablauf von zehn Jahren eine Aufklärung sinnvoll nicht mehr möglich ist.
Demnach ist der geltend gemachte Schaden nicht mit dem Schreiben der Beklagten zu 1) vom 02.11.2010 entstanden oder mit der hierauf folgenden Zahlung der Bauherren. Denn weder das Schreiben noch die Zahlung hatten einen Einfluss darauf, ob die Mängel auf denen die Schadensbehauptung des Klägers beruht, bestanden oder nicht. Denn der Unternehmer hat das Vorliegen der Mängel spätestens bei der Abnahme zu offenbaren (vgl. Busche in: Münchener Kommentar zum BGB, 9. Auflage 2023, § 634a, Rn. 42), sodass sich das etwaige arglistige Verschweigen ab diesem Zeitpunkt auswirkt. Schweigt der Unternehmer aber länger oder behauptet gar aktiv das Nichtvorliegen von ihm bekannten Mängeln, so ändert oder vergrößert das für sich die Mängel nicht (i.E. ebenso Moufang/Koos in: Messerschmidt/Voit, Privates Baurecht, 4. Auflage 2022, § 634a, Rn. 86).
Diesem Ergebnis steht nicht der Umstand entgegen, dass sich die Verjährung des Vergütungsanspruchs bei Bauträgerverträgen nach § 196 BGB richtet (vgl. BGH,Urteil vom 7.12.2023 – VII ZR 231/22, NJW 2024, 674). Denn auch danach ist eine zehnjährige Verjährungsfrist einschlägig, ein Konflikt mit dem hiesigen Ergebnis besteht daher nicht.
Die Frist begann taggenau mit der Abnahme am 02.08.2010 zu laufen und war daher mit dem 03.08.2020 – knapp drei Monate vor Klageerhebung – abgelaufen.
Sonstige – unverjährte – Ansprüche kommen nicht in Betracht.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 633, 640 BGB
§§ 91, 709 ZPO
§ 263 StGB
§ 196 BGB
§ 823 Abs. 2 BGB
§ 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1, Abs. 4 BGB
§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB
§ 634a Abs. 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: NZBau 2014, 290
NJW 2024, 674
26 O 11/15
4 U 149/13
VII ZR 231/22