Amtsgericht Stuttgart (Baden-Württemberg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-04-04, Aktenzeichen 31 C 4334/22
ECLI: ECLI:DE:AGSTUTT:2023:0404.31C4334.22.00

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um Räumung der Wohnung im Erdgeschoss des Hauses […] in Stuttgart.
Diese Wohnung, wie auch das gesamte Gebäude [..], steht im Eigentum der Kläger. Die gegenständliche Wohnung im Erdgeschoss wurde mit Mietvertrag vom 23.08.2007 an die Beklagten vermietet. Die Kläger bewohnen die Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses. Es gibt eine weitere separate Wohnung im Dachgeschoss des Gebäudes, die durch die Kläger als Büro und Atelier verwendet wird.
Mit Schreiben vom 01.12.2022 erklärten die Kläger die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses mit einer Räumungsfrist zum 24.12.2022. Hilfsweise erklärten die Kläger die ordentliche Kündigung zum 30.08.2023, sowie äußert hilfsweise zum 30.11.2023. Das Schreiben wurde den Beklagten am Nachmittag des 01.12.2022 überreicht.
Eine Räumung der Wohnung erfolgte nicht.
Die Kläger behaupten, der Beklagte Ziff. 1 habe die Klägerin Ziff. 2 zu einem nicht näher benannten Zeitpunkt zwischen dem 03.07.2022 und dem 13.07.2022 beleidigt, indem er ihr gegenüber äußerte, sie würde stinken. Zudem soll der Beklagte Ziff. 1 die Klägerin Ziff. 2 in dieser Zeit im Hausgang tätlich angegriffen haben, indem er diese gegen eine Wand geschubst haben soll. Am 25.11.2022 gegen 16:00 Uhr soll der Beklagte Ziff.1 die Klägerin Ziff. 2 mit den Worten „sie Gifthexe“ beleidigt haben und sie mit Kehricht beworfen haben. Zudem soll der Beklagte Ziff. 1 dabei geäußert haben, die Klägerin Ziff. 2 sei eine alte Frau und gehöre zum Arzt, da sie nicht ganz recht sei.
Am 26.11.2022 habe die Klägerin Ziff. 2 gegen 07:20 Uhr bemerkt, dass sich auf mindestens zwei der Treppenstufen zu ihrer Wohnung Wasser befand. Zudem sei die ganze Treppe schmutzig gewesen. Dies sei als Angriff der Beklagten gegen sie zu werten.
Am 29.11.2022 gegen 07:20 Uhr habe die Klägerin Ziff. 2 wiederum bemerkt, dass sich auf den zu ihrer Wohnung führenden Treppenstufen Wasserlachen befanden. Die Klägerin Ziff. 2 vermute, dass der Beklagte Ziff. 1 das Wasser absichtlich verschüttet habe, um der Klägerin zu schaden. Es sei die Absicht der Beklagten, die Kläger in Angst und Schrecken zu versetzen, sie tätlich anzugreifen, zu beleidigen und unnötigen Gefahren auszusetzen.
Die ordentliche Kündigung zum 30.11.2023 erfolge gestützt auf § 573a BGB, der nach der Auffassung der Kläger hier Anwendung findet.
Die Kläger beantragen daher mit ihrem Hauptantrag:
1. Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen innegehaltene, im Erdgeschoss des Hauses […] Stuttgart, gelegene Wohnung, bestehend aus 4 Zimmer, einer Küche, einem Bad mit Dusche, einem WC und den Kellerraum, der sich hinter der zweiten Tür nach dem Heizraum befindet, sowie den Stellplatz für die Waschmaschine und den Trockner im Heizraum zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
2. Die Beklagten werden verurteilt, künftig ab dem 03.01.2023 monatlich, jeweils bis zum 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus, eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 986,41 EUR nebst Zinsen in Höhe 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem jeweiligen Folgetag an die Kläger zu zahlen, und zwar bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der im Klagantrag zu 1. bezeichneten Räume an die Kläger. Des Weiteren werden die Beklagten ab dem 03.01.2023 verurteilt, monatlich 70,00 EUR Nebenkostenvorauszahlung nebst Zinsen in Höhe 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem jeweiligen Folgetag an die Kläger zu zahlen, und zwar bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der im Klagantrag zu 1. bezeichneten Räume an den Kläger.
Die Kläger beantragen hilfsweise:
Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen innegehaltene, im Erdgeschoss des Hauses […] Stuttgart, gelegene Wohnung, bestehend aus 4 Zimmer, einer Küche, einem Bad mit Dusche, einem WC und den Kellerraum, der sich hinter der zweiten Tür nach dem Heizraum befindet, sowie den Stellplatz für die Waschmaschine und den Trockner im Heizraum zum 30.08.2023 zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
Die Kläger beantragen äußert hilfsweise:
Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen innegehaltene, im Erdgeschoss des Hauses […] Stuttgart, gelegene Wohnung, bestehend aus 4 Zimmer, einer Küche, einem Bad mit Dusche, einem WC und den Kellerraum, der sich hinter der zweiten Tür nach dem Heizraum befindet, sowie den Stellplatz für die Waschmaschine und den Trockner im Heizraum zum 30.11.2023 zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, der Beklagte Ziff. 1 habe am 25.11.2022 gegen 15:00 Uhr den Hausflur gefegt. Er habe sodann kurze Zeit später bemerkt, dass jemand in den Keller geht und sei selbst in den Keller gegangen. Dabei habe er bemerkt, dass auf den soeben gereinigten Stellen wieder Schmutz gelegen sei. Er konfrontierte die Klägerin Ziff. 2 damit, dass diese wohl den Schmutz böswillig dort verteile. Die Klägerin Ziff. 2 habe dann dem Beklagten Ziff. 1 gesagt, er würde spinnen, woraufhin dieser den Kehricht im Keller auf den Boden schüttete.
Die Beklagten meinen zudem, dass eine Abmahnung des beanstandeten Verhaltens nicht erfolgt sei.
Das Gericht hat im Termin zur mündlichen Verhandlung am 16.02.2023 die Beklagten und die Klägerin Ziff. 2 angehört. Auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung (Bl. 58ff. d.A.) wird verwiesen. Im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig aber unbegründet.
I.
Der Hauptantrag ist zulässig aber unbegründet.
1.
Die Klage ist bezüglich des Hauptantrags zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Stuttgart sachlich und örtlich zuständig (§§ 23 Abs. 2 lit. a GVG, 29a Abs. 1 ZPO).
2.
Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch (§§ 546 Abs. 1, 985 Abs. 1 BGB) bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung steht den Klägern nicht zu, weil der zwischen den Parteien unstreitig bestehende Mietvertrag durch die außerordentliche fristlose Kündigung vom 30.11.2022 nicht beendet wurde.
Gem. §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies ist vorliegend nicht der Fall.
Es konnte vorliegend nicht zur Überzeugung des Gerichts festgestellt werden (§ 286 ZPO), dass der Hausfrieden durch die Beklagten nachhaltig gestört wird. Grundsätzlich muss sich jede Partei bei Nutzung der Räume so verhalten, dass die anderen Mieter bzw. Bewohner nicht mehr beeinträchtigt werden, als dies nach den konkreten Umständen unvermeidlich ist. Werden die zur Wahrung des Hausfriedens erforderlichen Verhaltenspflichten verletzt, und hat dies zu einer Beeinträchtigung der Vermieter oder einer anderen Mietpartei geführt, ist der Hausfrieden gestört. Eine nachhaltige Störung erfordert, dass diese Beeinträchtigung ein Dauerzustand ist (Blank, Schmidt-Futterer Mietrecht, § 569 Rn. 20ff.).
Zwar könnten die von der Klägerseite behaupteten Sachverhalte eine solche Störung darstellen, das Gericht ist jedoch nicht mit einer allen vernünftigen Zweifeln Einhalt gebietenden Gewissheit von den von der Klägerin Ziff. 2 geschilderten Sachverhalten überzeugt.
Zwar hat die Klägerin Ziff. 2 in ihrer informatorischen Anhörung die Begegnungen mit dem Beklagten Ziff. 1, wie auch in der Klage vom 15.12.2022 ausgeführt, geschildert und dabei angegeben, sie habe Angst in ihrem Haus und es wäre ein „Terror“. Der Beklagte Ziff. 1 habe sie bei dem Vorfall im Juli 2022 im Treppenhaus gegen die Wand geschubst. Die Beklagten haben dem entgegen geschildert, dass es die Zwischenfälle mit den Wasserlachen nicht gegeben habe. Zudem führten die Beklagten aus, die Klägerin Ziff. 2 habe bei dem Vorfall im Juli 2022 die Haustüre zugehalten, um zu verhindern, dass der Beklagte Ziff. 1 das Haus verlasse. Der Beklagte Ziff. 1 habe die Tür dann aufgemacht, wobei die Klägerin Ziff. 2 nach hinten gestolpert sei. Eine Tätlichkeit gegenüber der Klägerin Ziff. 2 habe es nicht gegeben. Bei dem Vorfall am 25.11.2022 habe er den Kehricht neben, aber nicht auf die Klägerin Ziff. 2 geworfen. Die Vorfälle seien hauptsächlich Fantasie.
Es kann demnach so gewesen sein, wie von der Klägerin Ziff. 2 geschildert, es kann jedoch auch anders gewesen sein.
Der von dem Beklagten Ziff. 1 zugestandene Sachverhalt bezüglich der Ereignisse im Juli 2022 und am 25.11.2022 reicht zur Begründung einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht aus. Sollte die Klägerin Ziff. 2, wie von dem Beklagten Ziff. 1 geschildert, diesem bei dem Vorfall im Juli 2022 die Haustüre zugehalten haben, um diesen am Hinausgehen zu hindern, kann es dem Beklagten Ziff. 1 nicht vorgehalten werden, dass dieser mit Kraft die Haustüre öffnete. Die Klägerin Ziff. 2 hätte insoweit kein Recht, die Bewegungsfreiheit des Beklagten Ziff. 2 einzuschränken. Sollte die Klägerin Ziff. 1 hierdurch gestolpert oder gegen die Wand gefallen sein, wäre dies zumindest für eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht ausreichend, da die Klägerin selbst den Anlass für das gewaltsame Öffnen der Türe gesetzt hat.
Auch das durch den Beklagten Ziff. 1 zugestandene Werfen des Kehrichts am 25.11.2022 auf die Seite, während die Klägerin Ziff. 2 dem Beklagten gegenüber stand, stellt keinen ausreichenden Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung dar. Zwar handelt es sich hierbei durchaus um ein Verhalten, dass eine Störung des Hausfriedens darstellt, insoweit fehlt es jedoch an der Nachhaltigkeit der Störung, da die übrigen von Klägerseite vorgetragenen Sachverhalte nicht zur Überzeugung des Gerichts festgestellt werden konnten.
Da die Hausfriedensstörung nicht nur als „wichtiger Grund“ im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB sondern zugleich auch als „Verletzung der Pflicht aus dem Mietvertrag“ gem. § 543 Abs. 3 BGB zu werten ist, muss der Kündigung darüber hinaus grundsätzlich eine Abmahnung vorausgehen. Der Kündigungstatbestand ist erst dann erfüllt, wenn nach der Abmahnung eine weitere, gleiche oder ähnliche Vertragsverletzung begangen wird (Blank, Schmidt-Futterer Mietrecht, § 569 Rn. 29).
Diese Voraussetzungen lagen zum maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung ebenfalls nicht vor.
Das Gericht konnte nicht feststellen, dass die Kläger die Beklagten bezüglich ihres in der Kündigung vorgetragenen Verhaltens, vor Zugang der Kündigung abgemahnt haben. Das von Klägerseite vorgelegte Schreiben vom 08.06.2022 (Anlage K3, Bl. 51 d.A.) kann auch nicht als solche Abmahnung gewertet werden. In dem vorgelegten Schreiben vom 08.06.2022 geht es um das Ablegen von Schuhen und weiteren Gegenständen im Treppenhaus sowie im Kellerraum des Hauses […]. Das Verhalten der Beklagten gegenüber der Klägerin, das vorliegend zur Begründung der außerordentlichen fristlosen Kündigung herangezogen wurde, wird darin nicht thematisiert.
Eine Abmahnung war auch nicht gem. § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB aus besonderen Gründen entbehrlich, da vorliegend keine schwere Vertragsverletzung vorliegt (Mehle, BeckOK BGB, § 543 Rn. 258).
Eine Bedrohungslage zum Nachteil der Kläger konnte ebenfalls nicht zur Überzeugung des Gerichts festgestellt werden.
3.
Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht ebenfalls nicht, da das Mietverhältnis nicht durch die außerordentliche fristlose Kündigung beendet wurde.
II.
Der Hilfsantrag bezüglich der Räumung der Wohnung zum 30.08.2023 ist ebenfalls zulässig aber unbegründet.
Der zwischen den Parteien unstreitig bestehende Mietvertrag wurde auch nicht durch die ordentliche Kündigung zum 30.08.2023 beendet. Den Klägern steht daher auch insoweit kein Räumungs- und Herausgabeanspruch (§§ 546 Abs. 1, 985 Abs. 1 BGB) zu.
Bezüglich der von Klägerseite vorgetragenen Sachverhalte verweist das Gericht auf die bereits erfolgten Ausführungen (oben unter I. 2.).
Der von dem Beklagten Ziff. 1 zugestandene Sachverhalt kann eine Kündigung gem. § 573 BGB vorliegend nicht begründen. Gem. § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Zwar sind die Anforderungen bezüglich der Störung des Hausfriedens im Rahmen der ordentlichen Kündigung geringer, der einzige zugestandene und dem Beklagten Ziff. 1 vorwerfbare Sachverhalt bezüglich des Werfens des Kehrichts auf die Seite vermag es aber nicht das berechtigte Interesse an der Kündigung zu begründen. Es handelt sich dabei allenfalls um eine einmalige Störung des Hausfriedens, deren Erheblichkeit eine Kündigung nicht rechtfertigt.
III.
Der Hilfsantrag bezüglich der Räumung der Wohnung zum 30.11.2023 ist ebenfalls zulässig, aber unbegründet.
Der Hilfsantrag ist zulässig, insbesondere ist das gem. § 259 ZPO erforderliche Rechtsschutzbedürfnis gegeben. Die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung ist bei einer Räumungsklage gegeben, wenn der Mieter durch ernsthaftes Bestreiten des Kündigungsgrundes eindeutig zu erkennen gegeben hat, dass er nicht bereit ist, fristgerecht zu räumen (Becker-Eberhard, MüKo ZPO, § 259 Rn. 11). Dies ist vorliegend der Fall. Die Beklagten haben sich gegen die Kündigung gewandt und vorgetragen, dass sich in dem Gebäude […] drei Wohnungen befinden.
Der Hilfsantrag ist unbegründet. Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch (§§ 546 Abs. 1, 985 Abs. 1 BGB) bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung steht den Klägern nicht zu, da der Mietvertrag auch nicht durch die Kündigung gem. § 573a BGB beendet wurde.
Gem. § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen durch den Vermieter auch ohne berechtigtes Interesse gekündigt werden. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.
In dem Gebäude […] befinden sich unstreitig drei getrennte Wohnungen. Die dritte Wohnung wird durch die Kläger als Büro und Atelier genutzt. Der § 573a BGB ist jedoch unanwendbar, wenn sich in dem Gebäude mehr als zwei Wohnungen befinden. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die dritte Wohnung wie hier als Teil seiner eigenen Wohnung nutzt (BGH, Urt. v.17.11.2010, VIII ZR 90/10).
IV.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 573a BGB
§ 286 ZPO
§ 573 BGB
§ 259 ZPO
§ 91 ZPO
§ 23 Abs. 2 lit. a GVG
§ 546 Abs. 1, 985 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB
§ 543 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 3 BGB
§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB
§ 573 Abs. 1 BGB
§ 573a Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 90/10