Oberlandesgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2002-08-07, Aktenzeichen I-3 Wx 182/02
ECLI: ECLI:DE:OLGD:2002:0807.I3WX182.02.00

Tenor:
Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.
Die Beteiligten zu 1 tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Wert des Beschwerdegegenstandes: 1.032,42 EUR.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Beteiligten zu 2 und 3 sind als Eigentümer zweier Wohnungen der o. a. Wohnungseigentumsanlage im Grundbuch eingetragen. Sie hatten diese Wohnungen im Jahre 1996 von der E... GmbH in R... erworben und nach Übernahme vermietet.
In der Versammlung der Wohnungseigentümer vom 20.10.2000 genehmigten die Wohnungseigentümer mit Mehrheit die Jahresabrechnung für 1999 (Gesamt- und Einzelabrechnung) und beschlossen die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 60.000 DM. Auf die Beteiligten zu 2 und 3 entfiel danach ein Nachzahlungsbetrag für 1999 in Höhe von 1.584,25 DM und ein Anteil an der Sonderumlage von 675,60 DM für jede Wohnung.
Auf den Nachzahlungsbetrag zahlten die Beteiligten zu 2 und 3, die auch vorher laufend die fälligen Wohngelder entrichtet hatten, 916,22 DM.
Die Beteiligten zu 1 haben von den Beteiligten zu 2 und 3 Zahlung von insgesamt 2.019,63 DM verlangt.
Die Beteiligten zu 2 und 3 halten sich zur Zahlung nicht für verpflichtet. Sie haben die Auffassung vertreten, ein wirksamer Kaufvertrag und eine wirksame Eigentumsübertragung sei nicht zustande gekommen, weil die am 06.08.1996 von ihnen erteilte und von dem Notar A... in B... beurkundete Vollmacht zum Erwerb der beiden Wohnungen wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig sei. Sie haben sich ferner darauf berufen, die in dem notariellen Vertrag vom 06.08.1996 abgegebenen rechtsgeschäftlichen Erklärungen seien von ihnen wegen arglistiger Täuschung angefochten worden.
Das Amtsgericht hat dem Antrag bis auf einen Betrag von 0,40 DM stattgegeben.
Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2 und 3 hat das Landgericht die amtsgerichtliche Entscheidung abgeändert und den Antrag abgewiesen.
Gegen die Entscheidung des Landgerichts wenden sich die Beteiligten zu 1 mit der sofortigen weiteren Beschwerde. Sie bestreiten eine wirksame Anfechtung des Kaufvertrages durch die Beteiligten zu 2 und 3 und halten die Beteiligten zu 2 und 3 für die Zeit, in der sie auch tatsächlich die Rechte als Eigentümer wahrgenommen hätten, gegenüber der Eigentümergemeinschaft für verpflichtet, die aus dieser Stellung herrührenden Verpflichtungen zu erfüllen.
Die Beteiligten zu 2 und 3 sind dem Rechtsmittel entgegen getreten.
Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.
II.
Das zulässige Rechtsmittel ist in der Sache nicht begründet, denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften im Sinne des § 27 FGG.
1.
Das Landgericht hat ausgeführt, die Beteiligten zu 2 seien nach erfolgreicher Anfechtung nicht Eigentümer der beiden Wohnungen geworden und könnten deshalb nicht gemäß § 16 Abs. 2 WEG von den übrigen Wohnungseigentümern in Anspruch genommen werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes komme auch eine analoge Anwendung des § 16 Abs. 2 WEG nicht in Betracht, da es sowohl an einer planmäßigen Gesetzeslücke als auch an einer Vergleichbarkeit der Sachverhalte fehle, denn die Beteiligten zu 2 und 3 hätten rechtlich der Wohnungseigentümergemeinschaft niemals angehört und ein Bedürfnis für eine analoge Anwendung des § 16 Abs. 2 WEG sei nicht gegeben.
2.
Diese Erwägungen des Landgerichts halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand.
a)
Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass Wohngeldverpflichtungen nur denjenigen treffen, der Eigentümer eines Wohnungseigentums ist, denn nur er ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zwar ist "Eigentümer" eines Wohnungseigentums grundsätzlich der im Grundbuch eingetragene, dies gilt jedoch nur, wenn er durch wirksamen Eigentumserwerb auch rechtlich die Stellung eines Wohnungseigentümers erworben hat.
Das ist hier nicht der Fall. Nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Landgerichts haben die Beteiligten zu 2 und 3 die in dem notariellen Vertrag vom 06.08.1996 vor Notar A... in B... abgegebenen rechtsgeschäftlichen Erklärungen wegen arglistiger Täuschung wirksam angefochten mit der Folge, dass die Wirksamkeit dieser Erklärungen gem. § 142 BGB rückwirkend entfallen ist.
b)
Eine Zahlungspflicht der Beteiligten zu 2 und 3 ist auch nicht dadurch begründet worden, dass sie "tatsächlich" der Wohnungseigentümergemeinschaft angehört, in der Vergangenheit das nach Wirtschaftsplänen und Abrechnungen auf sie entfallende Wohngeld gezahlt und den Mietzins aus den von ihnen vermieteten beiden Wohnungen durch den Verwalter vereinnahmt haben. Nach der vom Landgericht herangezogenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NJW 1994, 3352, 3353) haftet derjenige, der den Erwerb von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirksam angefochten hat, auch wenn er noch im Grundbuch eingetragen ist, nicht in entsprechender Anwendung des § 16 Abs. 2 WEG für Verbindlichkeiten, die nach seiner Grundbucheintragung begründet und fällig werden.
Dem schließt sich der Senat an. Für eine analoge Anwendung des § 16 Abs. 2 WEG besteht auch nach Auffassung des Senats kein Bedürfnis. Zwar soll nicht verkannt werden, dass der Rechtschein der Eintragung einen gewissen Vertrauensschutz für die übrigen Wohnungseigentümer begründet (vgl. OLG Celle, DWE 1983, 122; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., Rn. 105 zu § 16), jedoch ist das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft an einer kontinuierlichen Einnahme der zur Deckung der laufenden Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Hausgelder auch bei einem Streit oder einer Ungewissheit über die Zugehörigkeit eines noch im Grundbuch eingetragenen "Eigentümers" keinesfalls höher zu bewerten als das Interesse des betreffenden "Eigentümers", der zwar noch im Grundbuch eingetragen, materiell-rechtlich aber nicht Eigentümer und damit Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft geworden ist.
Der Vertrauensschutz der übrigen Wohnungseigentümer muss in diesem Fall um so mehr zurücktreten, als bereits im April 1999 aufgrund der Anfechtung der von den Beteiligten zu 2 und 3 im notariellen Vertrag vom 06.08.1996 abgegebenen Erklärungen wegen arglistiger Täuschung die Verkäuferin der Wohnung, die Firma ELGO GmbH verurteilt worden ist, den Kaufpreis Zug um Zug gegen Rückübertragung der beiden Wohnungen zurückzuzahlen, und die von den Beteiligten zu 1 geltend gemachten Forderungen erst nach diesem Zeitpunkt entstanden sind. Darauf, ob die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage, die Firma G...-GmbH, die ebenso wie die Verkäuferin der Wohnungen, die Firma E... GmbH zur sogenannten "H...-Gruppe" gehörte, schon zum damaligen Zeitpunkt von der Anfechtung der Beteiligten zu 2 und 3 wusste, kommt es nicht an. Dass die Frage der rechtlichen Zugehörigkeit der Beteiligten zu 2 und 3 zur Wohnungseigentümergemeinschaft erst in diesem Verfahren geklärt wurde, kann hinsichtlich der Pflicht, die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen, den Beteiligten zu 2 und 3 nicht zum Nachteil gereichen.
Die weitere Beschwerde konnte danach keinen Erfolg haben.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligten zu 1 die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen. Dagegen bestand keine Veranlassung, von dem Grundsatz abzuweichen, dass im Verfahren nach dem WEG die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 27 FGG
§ 142 BGB
§ 47 WEG
§ 16 Abs. 2 WEG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1994, 3352, 3353