Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Beschluss vom 2022-07-25, Aktenzeichen 20 WLw 14/21
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2022:0725.20WLW14.21.00

Tenor:
Die Beschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichts Alsfeld - Landwirtschaftsgericht - vom 10.09.2021 wird zurückgewiesen.
Die Beschwerdeführerin hat die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen. Sie hat den Beteiligten zu 3.) und 4.) im Beschwerdeverfahren etwa entstandene außergerichtliche Kosten zu erstatten. Darüber hinaus findet eine Erstattung außergerichtlicher Kosten im Beschwerdeverfahren nicht statt.
Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 119.000,-- EUR festgesetzt.
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Antragstellerin und Beschwerdeführerin (im Folgenden nur: Beschwerdeführerin) begehrt die Erteilung der Genehmigung eines Kaufvertrags über ein landwirtschaftliches Grundstück nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdStVG).
Die Verkäuferin veräußerte mit notariell beurkundetem Grundstückskaufvertrag
vom 03.12.2020, UR-Nr. ... des Notars A, Stadt1, das im Grundbuch von Ortsteil1, Blatt ..., eingetragene Grundstück, Bestandverzeichnis lfd. Nr. ..., Flur ... Flurstück ..., Landwirtschaftsfläche, Ortsteil2, mit einer Größe von 45.004 m2, zum Kaufpreis von 119.000,-- EUR an die Beschwerdeführerin. Wegen der Einzelheiten dieses Kaufvertrags wird auf die Fotokopie auf Bl. 6 ff. d. A. Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 17.12.2020 übermittelte der zuständige Notar der Genehmigungsbehörde eine beglaubigte Fotokopie des Kaufvertrags verbunden mit dem Antrag, diesen gemäß § 2 GrdstVG zu genehmigen. Der Antrag ging am 21.12.2020 bei der Genehmigungsbehörde ein. In der Folgezeit hörte diese den V e.V. Stadt2 nach § 19 GrdstVG und den Ortslandwirt B gemäß § 4 Abs. 1 Berufsstandsmitwirkungsgesetz an. Mit Zwischenbescheid vom 08.01.2021 verlängerte die Genehmigungsbehörde die Entscheidungsfrist um einen Monat.
Mit Schreiben vom 01.02.2021 bekundete der Landwirt B aus Ortsteil3 sein Interesse am Erwerb des Grundstücks. Zur Begründung führte er aus, die Fläche werde seit 50 Jahren von seinem Betrieb bewirtschaftet. Aufgrund eines hohen Pachtflächenanteils sei er auf den Erwerb von Flächen angewiesen, um seine Existenzgrundlage sichern zu können. Gutes Ackerland müsse als landwirtschaftliche Fläche erhalten bleiben. Er bewirtschafte zur Zeit ca. 300 ha landwirtschaftliche Fläche, davon seien ca. 70 ha in seinem Eigentum und ca. 230 ha gepachtet. Das verfahrensgegenständliche Grundstück liege ca. 1.000 m von seinem Betrieb entfernt. Sämtliche umliegenden Grundstücke würden von ihm bewirtschaftet werden. Ihm sei bekannt, dass der Kaufpreis neu auszuhandeln sei und er sei bereit und in der Lage, einen angemessenen Kaufpreis, der maximal bis zu 50 % über dem marktüblichen Preis für landwirtschaftliche Grundstücke liegen könne, zu entrichten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die vom Landwirtschaftsgericht beigezogene Akte der Genehmigungsbehörde - GrdstVG 0905-20, dort Bl. 56 - verwiesen.
In ihrer Stellungnahme vom 15.02.2021 (Bl. 67 der beigezogenen Verfahrensakte) teilte die Beschwerdeführerin der Genehmigungsbehörde mit, keine Landwirtschaft zu betreiben und den Aufbau eines landwirtschaftlichen Betriebs auch nicht zu beabsichtigen. Sie habe das Grundstück erworben, damit sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werde. Sie wolle auf dem Grundstück Photovoltaik-Anlagen errichten. Mit den Planungen solle nach Eigentumserwerb begonnen werden. Genehmigungen lägen noch nicht vor.
Mit Zwischenbescheid vom 16.02.2021 verlängerte die Genehmigungsbehörde die Entscheidungsfrist auf insgesamt drei Monate. Die W mbH teilte mit Schreiben vom 26.02.2021 mit, das Vorkaufsrecht zu dem verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag habe nicht ausgeübt werden können, da der Kaufpreis überhöht sei. Aufgrund des hohen Kaufpreises von 2,64 EUR pro m2 zuzüglich der Maklergebühren in Höhe von 6.902,-- EUR und den weiteren Gebühren, die mit dem Erwerb über das Verkaufsrecht verbunden seien, habe kein Landwirt gefunden werden können, der bereit und in der Lage sei, diesen Kaufpreis zu zahlen.
Mit Bescheid vom 05.03.2021 versagte die Genehmigungsbehörde dem verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag die Genehmigung nach § 2 GrdstVG. Zur Begründung führte sie unter anderem Folgendes aus:
„…Auf unsere Anfrage vom 21.01.2021 erhielten wir die Antwort, dass der Käufer keine Landwirtschaft betreibt. Der Käufer will auf dem Grundstück Photovoltaik-Anlagen errichten. Mit den Planungen soll nach Eigentumserwerb begonnen werden. Genehmigungen lägen dementsprechend nicht vor.
Des Weiteren wurde die Gemeinde Ortsteil3 angehört. Am 23.02.2021 erhielten wir die Antwort, dass das Grundstück im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Ortsteil3 als Fläche für Land- und Forstwirtschaft (Ackerland) dargestellt ist. Ein Aufstellungsbeschluss über die Änderung des Flächennutzungsplanes sowie eines Bebauungsplanes liegen für den Bereich des Grundstückes derzeit nicht vor.
Im Teilregionalplan Energie Mittelhessen ist dieses Grundstück nicht als Photovoltaik-Standort dargestellt.
Zusammenfassend ist ein volkswirtschaftlicher Belang nach § 9 Abs. 6 GrdstVG nicht gegeben.
…
Die Genehmigung des Kaufvertrags beurteilt sich … nach § 9 GrdstVG.
Der Genehmigung Ihres Antrags vom 17.12.2020 stehen der Versagungsgrund der ungesunden Verteilung von Grund und Boden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG sowie der Versagungsgrund des überhöhten Kaufpreises gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG entgegen.
Nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG darf die Genehmigung versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass der Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht. Dieses Missverhältnis wird am marktüblichen Verkehrswert des Grundstücks gemessen. Das Missverhältnis liegt nach der Rechtsprechung des BGH, Beschluss vom 27.04.2018 - BLw 3/17 vor, wenn der Kaufpreis deutlich über dem Marktwert liegt, den Marktwert also um mehr als 50 % überschreitet.
Der durch den Gutachterausschuss ermittelte Bodenrichtwert für Ackerflächen beträgt in der maßgeblichen Gemarkung Ortsteil1 0,90 €/m2.
Um den von der Rechtsprechung geforderten marktüblichen Kaufpreis zu ermitteln, haben wir alle Ackerlandverkäufe in der Gemarkung Ortsteil1 und den anliegenden Gemarkungen in dem Zeitraum vom 01.01.2017 bis heute betrachtet. Der durch unsere Kaufpreisstatistik ermittelte marktübliche Vergleichspreis für Ackerland liegt in Höhe von etwa 1,00 €/m2, wobei die Spanne von 0,65 €/m2 bis 1,32 €/m2 reichte.
Der kaufinteressierte Landwirt erklärte sich bereit, einen Kaufpreis, der maximal 50 % über dem marktüblichen Preis für landwirtschaftliche Grundstück liegt, zu bezahlen.“
Wegen der weiteren Einzelheiten des Bescheids vom 05.03.2021 wird auf Bl. 14 ff. d. A. bzw. die vom Landwirtschaftsgericht beigezogene Akte der Genehmigungsbehörde - GrdstVG 0905-20, dort Bl. 28 ff. - verwiesen.
Gegen den am 06./08.03.2021 zugestellten Bescheid hat die Beschwerdeführerin mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 15.03.2021 (Bl. 1 ff. d. A.) eingegangen beim Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - am gleichen Tag, einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt mit dem Antrag, den Kaufvertrag des Notars A mit dem Amtssitz in Stadt1 vom 03.12.2020, UR-Nr. ..., nach § 2 GrdstVG zu genehmigen. Sie hat im Wesentlichen geltend gemacht, auf den Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG könne schon wegen § 9 Abs. 4 GrdstVG nicht abgestellt werden. Sie hat die Auffassung vertreten, dass der Umstand, ob für das Vorhaben der Beschwerdeführerin Genehmigungen erforderlich seien, die möglicherweise nicht erteilt würden, sowie derjenige, ob die Gemeinde den Flächennutzungsplans zu ändern bereit sei, für das hiesige Genehmigungsverfahren keine Rolle spielten. Die Genehmigungsbehörde habe auch den marktüblichen Kaufpreis nicht zutreffend ermittelt. Hierbei käme es nicht auf den innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert an; der marktüblichen Kaufpreis ergäbe sich mithin nicht aus der Kaufpreisstatistik für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke. Auch der Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG greife nicht durch. Insoweit hat sie auf § 9 Abs. 5 GrdstVG verwiesen. Wegen der Einzelheiten ihres Vorbringens wird auf die Schriftsätze vom 15.03.2021, 07.05.2021 (Bl. 33 ff. d. A.) und 12.07.2021 (Bl. 45 ff. d. A.) Bezug genommen. Die Genehmigungsbehörde ist dem Antrag entgegengetreten und hat beantragt, den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen. Sie hat den Bescheid vom 05.03.2021 verteidigt und im Wesentlichen geltend gemacht, dass sich der Wert des verfahrensgegenständlichen Grundstücks nach dem Verkehrswert für Ackerland richte, weil es sich bei diesem eindeutig um Ackerland handele. Dieser Wert sei anhand der Kaufpreise aus den betreffenden Kaufverträgen ermittelt worden. Ein innerlandwirtschaftliche Verkehrswert, der lediglich Kaufverträge mit Landwirten berücksichtige, sei für diese Bewertung nicht heranzuziehen. Wegen der Einzelheiten ihres Vorbringens wird auf die Stellungnahme vom 08.04.2021 (Bl. 23 ff. d. A.) verwiesen.
Durch den angefochtenen Beschluss vom 10.09.2021 (Bl. 58 ff. d. A.), auf dessen Einzelheiten Bezug genommen wird, hat das Landwirtschaftsgericht den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass die Grundstücksverkehrsgenehmigung zu versagen sei, weil der Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG vorliege. Es lägen Tatsachen vor, aus denen sich ergäbe, dass der Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks stünde. Unter dem Wert des Grundstücks im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG sei dessen Marktwert zu verstehen, der sich nach dem Preis bestimme, den Kaufinteressenten - auch Nichtlandwirte - für das Grundstück zu zahlen bereit seien. Ein grobes Missverhältnis zwischen dem Preis und dem Wert des Grundstücks sei anzunehmen, wenn der gebotene Preis nicht den Marktwert des Grundstücks wiederspiegele, sondern spekulativ überhöht sei. Davon sei hier auszugehen. Der marktübliche Vergleichspreis für das verfahrensgegenständliche Ackerland liege bei etwa 1,-- EUR pro m2. Es sei weder dargetan noch ersichtlich, dass es konkrete Planungen für eine andere Nutzung des Grundstücks gebe. Die Genehmigungsbehörde habe unwidersprochen vorgetragen, dass das Grundstück im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Ortsteil3 als Fläche für Land- und Forstwirtschaft dargestellt sei. Ein Aufstellungsbeschluss über die Änderung des Flächennutzungsplans und eines Bebauungsplans läge für den Bereich des Grundstücks derzeit nicht vor. Im Teilregionalplan Energie Mittelhessen sei das Grundstück nicht als Photovoltaik-Standort dargestellt. Vor diesem Hintergrund stehe der vereinbarte Kaufpreis von 2,64 EUR pro m2 in einem groben Missverhältnis zum marktüblichen Preis. Der Einholung eines Verkehrswertgutachtens bedürfe es nicht, da das Landwirtschaftsgericht den Wert des Grundstücks aus eigener Sachkunde heraus beurteilen könne. Mit B stehe auch ein Landwirt bereit, das Grundstück zu einem Preis zu erwerben, der in etwa dem Marktwert im Zeitpunkt des Vertragsschlusses entspreche, was unstreitig sei. Ob er das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötige, sei in diesem Zusammenhang unerheblich.
Gegen den am 04.10.2021 zugestellten Beschluss hat die Beschwerdeführerin durch Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten (Bl. 64 ff. d. A.), bei Gericht am 18.10.2021 eingegangen, Beschwerde eingelegt. Sie hatte auch bereits zuvor, nämlich nach Verkündung des Beschlusses im Termin am 10.09.2021, durch Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 28.09.2021 (Bl. 57 d. A.) Beschwerde eingelegt. Sie rügt zum einen Verfahrensfehler durch das Landwirtschaftsgericht. Der ehrenamtliche Richter C, der an der Entscheidung mitgewirkt habe, sei nach § 7 Abs. 1 LwVG seines Amtes zu entheben und aus der Liste der ehrenamtlichen Richter zu streichen. Er sei nämlich als Vizepräsident des Vs wiedergewählt worden. Er erfülle damit die Voraussetzungen des § 4 Abs. 3 LwVG. Darüber hinaus sei gemäß § 32 Abs. 1 LwVG die land- und forstwirtschaftliche Berufsvertretung zu hören und zu einer mündlichen Verhandlung zu laden. Der V sei nicht hinzugezogen worden. Die gesetzliche Beteiligung könne nicht dadurch ersetzt werden, dass der rechtsgeschäftliche Vertreter dieser Organisation am Richtertisch Platz nehme. Wegen dieser Verfahrensmängel hat sie die Zurückverweisung gemäß § 69 Abs. 1 Satz 3 FamFG beantragt, da auch eine aufwändige Beweiserhebung notwendig sei.
Die Beschwerde rügt des Weiteren die Verletzung materiellen Rechts. Sie verweist auf § 9 Abs. 4 GrdstVG, wonach dann, wenn das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert werde, die Genehmigung aus § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nicht versagt werden dürfe. Auf konkrete Planungen käme es dabei nicht an. Überdies könne auf den angesprochenen Teilregionalplan aufgrund der gesetzlichen Änderungen in § 4 Nr. 3 EEG nicht mehr abgestellt werden. Das Regierungspräsidium Stadt5 als zuständige Raumordnungsbehörde habe bereits Anfang des Jahres (2021) eine Beschlussvorlage der Regionalversammlung Mittelhessen vorgelegt, um allein im Rahmen der Raumordnung zu gewährleisten, dass Photovoltaik-Anlagen auch in Vorbehaltsgebieten und Vorranggebieten für Landwirtschaft in Mittelhessen errichtet werden könnten. Die Beschwerdeführerin habe das Grundstück zu dem Zweck erworben, die Vorgaben aus dem EEG 2021 umzusetzen. Damit komme es nach § 9 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 4 GrdstVG auf Wert und Gegenwert des Grundstücks nicht mehr an. Sie hat sodann im Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 12.02.2022 in diesem Zusammenhang darauf abgestellt, dass sie ihr Vorhaben ungeachtet von Flächennutzungsplan oder Regionalplan umsetzen werde. Sie werde mit der Gemeinde Ortsteil3 eine Bauleitplanung entwickeln und dann über das Regierungspräsidium die Zulassung einer Abweichung von den Zielen des Regionalplans Mittelhessen beantragen, so wie dies etwa die Stadt3 ausweislich einer Beschlussvorlage des Regierungspräsidiums Stadt5 vom 31.05.2021 (Bl. 117 ff. d. A.) durchführe. Wie der dortige Betreiber als Eigentümer einer bisher landwirtschaftlich genutzten Fläche werde dies auch die Beschwerdeführerin tun, wenn sie Eigentümerin des Grundstücks sei. Der Fall zeige, dass Abweichungen vom Regionalplan bei Vorliegen der Bauleitplanung durchaus möglich seien. In der Nachbargemeinde Stadt4/Ortsteil4 wolle die Beschwerdeführerin eine ähnliche Anlage errichten. Die Bauleitplanung sei vor kurzem von der Gemeinde erfolgreich abgeschlossen worden. Es seien keine Gründe ersichtlich, warum dies nicht auch in der Gemeinde Ortsteil3 realisiert werden sollte. Planungskosten sollten allerdings erst in Anspruch genommen werden, soweit man Eigentümer der Grundstücksfläche sei. Andere als landwirtschaftlich genutzte Flächen kämen für die Errichtung einer rentablen Anlage nicht in Betracht.
Selbst wenn man anderer Auffassung wäre, läge - so meint die Beschwerdeführerin weiter - ein grobes Missverhältnis im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nicht vor. Maßgeblich sei immer der Preis, den ein Nichtlandwirt zu zahlen bereit sei. Dieser Preis sei zu ermitteln und nicht der Preis für Ackerland. Der Preis von 2,64 EUR pro m2 sei nicht spekulativ, wenn man auf diesem Grundstück eine Photovoltaik-Anlage errichten wolle. Der vom Landwirtschaftsgericht angenommene Preis von 1,-- EUR pro m2 sei hinfällig, wenn erst im großen Stil Photovoltaik-Anlagen errichtet würden. Eine riesige Anzahl von landwirtschaftlichen Flächen seien derzeit an Betreiber von Photovoltaik-Anlagen verpachtet. Der Pachtpreis liege bei 2.000,-- bis 5.000,-- EUR je Hektar. Das Landwirtschaftsgericht wäre demgemäß verpflichtet gewesen, den Marktwert zu ermitteln durch Einholung eines Sachverständigengutachtens.
Zuletzt, im Schriftsatz vom 12.02.2022 (Bl. 112 ff. d. A.) und demjenigen vom 31.05.2022 (Bl. 130 ff. A.), hat die Beschwerde noch eingewandt, dass weder die Genehmigungsbehörde noch das Amtsgericht auf § 9 Abs. 6 GrdstVG eingegangen seien. Nach dieser Vorschrift seien auch die Belange anderer volkswirtschaftlich bedeutender Unternehmen zu berücksichtigen, die wie Landwirte auf Flächen im Außenbereich angewiesen seien und nicht darauf verwiesen werden könnten, sich notwendige Grundstücke anderenorts zu beschaffen. Photovoltaik-Anlagen benötigten große Flächen, um wirtschaftlich arbeiten zu können. Im Hinblick auf den gesetzlich vorgeschriebenen Ausbau gehörten Photovoltaikanlagen nicht nur zu den allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen, sondern sie seien gesetzlich vorgeschriebene volkswirtschaftliche Belange. Allein aus diesem Grund sei der Beschluss des Landwirtschaftsgerichts aufzuheben.
Das Landwirtschaftsgericht hat der Beschwerde ausweislich seines Beschlusses vom 17.11.2021 (Bl. 74 d. A.) nicht abgeholfen und unter anderem darauf hingewiesen, dass mit dem Vorliegen der Voraussetzungen für die Amtsenthebung eines ehrenamtlichen Richters eine vorschriftswidrige Besetzung des Landwirtschaftsgerichts grundsätzlich nicht begründet werden könne. Ein ehrenamtlicher Richter, der im Verfahren nach § 4 LwVG berufen worden sei, sei solange der gesetzliche Richter, als er nicht nach § 7 Abs. 2 LwVG seines Amtes enthoben worden sei. So lägen die Dinge hier.
Die Genehmigungsbehörde verteidigt in ihrer Stellungnahme zur Beschwerde (Bl. 96 ff. d. A.) den angefochtenen Beschluss. Sie ist der Auffassung, die Voraussetzungen des § 9 Abs. 4 GrdstVG lägen nicht vor. Die Genehmigungsbehörde habe in jedem Fall zu prüfen, ob der vorgegebene Erwerbsgrund gebilligt, insbesondere das veräußerte Grundstück dem angegebenen Zweck zugeführt werden könne. Nur wenn dies der Fall sei, dürfe die Genehmigung erteilt werden. Der Wille alleine, die Widmung zu ändern und zu einem anderen Zweck zu veräußern, führe nicht schon zur Genehmigung nach § 9 Abs. 4 GrdstVG. Die Absicht zu einer anderweitigen Nutzung müsse tatsächlich und rechtlich gegenwärtig sein oder sich in Kürze verwirklichen lassen. Seien aber im Flächennutzungsplan der Gemeinde Grundstücke als landwirtschaftliche Nutzflächen ausgewiesen, so stehe fest, dass eine andere als eine landwirtschaftliche Nutzung auch für die Zukunft nicht möglich sein werde, solange dieser Flächennutzungsplan nicht geändert werde. Ohne Änderungsverfahren sei die Anwendbarkeit des § 9 Abs. 4 GrdstVG nicht gegeben. Dies sei hier der Fall. Aus der bloßen Beschlussvorlage des Regierungspräsidiums ergäbe sich noch kein Beschluss der Regionalversammlung zu dem zu veräußernden Grundstück.
Auch der in der Beschwerdeinstanz angehörte V bzw. dessen zuständiger Kreisverband, den Kreisbauernverband Landkreis1 e.V., verteidigt in seiner Stellungnahme zur Beschwerde (Bl. 104 ff. d. A.) den angefochtenen Beschluss. Er meint, die Beschwerdeführerin berufe sich auf im Förderrecht des EEG geäußerte politische Wunschvorstellungen. Aus diesen ließen sich keine genehmigungsrechtlichen Ansprüche der Photovoltaik-Betreiber herleiten. Im Übrigen könne die Beschwerdeführerin Bauvoranfragen und auch Voranfragen für nach dem BImSchG genehmigungspflichtige Vorhaben stellen. Eine solche Voranfrage wäre im konkreten Fall allerdings negativ zu bescheiden, nachdem das Planungsrecht nicht vorliege und die Gemeinde dem Bau von Freiflächen-Photovoltaikanlagen nicht zustimmen werde. Da die Errichtung von Freiflächen-Photovoltaikanlagen nicht realisierbar sei, könne das Grundstück auch nicht zu entsprechenden Preisen verpachtet werden. Ebenso könnte argumentiert werden, dass die Fläche bei einer späteren Wohnbebauung höhere Preise erzielen könnte und Spekulanten vielleicht heute schon erhöhte Preise zahlen würden. Gerade dies solle verhindert werden. Damit läge das grobe Missverhältnis im Sinne des § 19 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG vor.
Letztendlich verteidigt auch das Regierungspräsidium Stadt6 als der der Genehmigungsbehörde übergeordnete Behörde in seiner Stellungnahme zur Beschwerde (Bl. 109 ff. d. A.) die angefochtene Entscheidung. Es macht geltend, dass es sich hier um ein landwirtschaftliches Grundstück handele, das bei Vertragsschluss und auch zukünftig im Flächennutzungsplan als Landwirtschaftsfläche ausgewiesen sei, was die Gemeinde gegenüber der Genehmigungsbehörde mit E-Mail vom 23.02.2021 bestätigt habe. Die Gemeinde Ortsteil3 habe der Genehmigungsbehörde mitgeteilt, dass ihr ein Aufstellungsbeschluss hinsichtlich einer Änderung des Flächennutzungsplans sowie eines Bebauungsplans nicht bekannt sei. Daraus ergäbe sich, dass in absehbarer Zeit eine Umnutzung hinsichtlich einer Freiflächen-Photovoltaikanlage auf dem Grundstück planungsrechtlich nicht möglich erscheine. Somit lägen auch die Voraussetzungen des § 9 Abs. 4 GrdstVG nicht vor. Da die Beschwerdeführerin nach eigenen Angaben keine Landwirtin sei und ein Haupterwerbslandwirt existiere, der bereit sei, das Grundstück zu einem Preis zu erwerben, der in etwa dem Marktwert entspreche, sei die Feststellung des überhöhten Kaufpreises durch die Genehmigungsbehörde nachvollziehbar dargelegt. Dem Kaufvertrag sei demgemäß nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG in Verbindung mit § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG die Genehmigung zu versagen.
Wegen des Beteiligtenvorbringens in der Beschwerdeinstanz im Übrigen und dessen Einzelheiten wird auf die gewechselten Schreiben und Schriftsätze verwiesen.
Der Senat hat am 25.07.2022 mit den Beteiligten mündlich verhandelt. Wegen der Einzelheiten, insbesondere wegen der dort von den Beteiligten abgegebenen Erklärungen, wird auf das Sitzungsprotokoll (Bl. 133 d. A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Beschwerde ist nach den §§ 9 LwVG, 58, 63 Abs. 2 Nr. 2, 64 FamFG statthaft und erweist sich auch im Übrigen als zulässig, da sie insbesondere fristgemäß innerhalb der Zwei-Wochen-Frist gemäß den §§ 9 LwVG, 63 Abs. 2 Nr. 2 FamFG und formgerecht beim Landwirtschaftsgericht eingelegt wurde.
Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Landwirtschaftsgericht den Antrag der Beschwerdeführerin auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen.
So ist zunächst dem von der Beschwerdeführerin ausweislich ihres Schriftsatzes vom 12.02.2022 gestellten Antrag, in Anwendung der §§ 9 LwVG, 69 Abs. 1 Satz 3 FamFG die Sache unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und des Verfahrens an das Landwirtschaftsgericht zurückzuverweisen, nicht nachzukommen. Nach den §§ 9 LwVG, 69 Abs. 1 Satz 1 FamFG hat das Beschwerdegericht grundsätzlich in der Sache selbst zu entscheiden. Eine Aufhebung und Zurückverweisung kommt nach den oben genannten Vorschriften nur in Betracht, soweit das Verfahren an einem wesentlichen Mangel leidet und zur Entscheidung eine umfangreiche oder aufwändige Beweiserhebung notwendig wäre und ein Beteiligter die Zurückverweisung beantragt. Letzteres liegt zwar vor. Ansonsten fehlen die genannten Voraussetzungen jedoch.
So fehlt es bereits an einem wesentlichen Mangel des erstinstanzlichen Verfahrens in diesem Sinne. Zu den Verfahrensfehlern nach dieser Vorschrift zählt auch die von der Beschwerde im Einzelnen gerügte nicht vorschriftsmäßige Besetzung des erstinstanzlichen Gerichts (vgl. Keidel/Sternal, FamFG, 20. Aufl., § 69 Rz. 15a; vgl. auch BGH NJW 2008, 1672, zitiert nach juris, dort zu § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). Zutreffend ist in diesem Zusammenhang zwar der Einwand der Beschwerde, dass nach § 7 Abs. 1 LwVG ein ehrenamtlicher Richter seines Amtes zu entheben ist, wenn das Fehlen einer in § 4 Abs. 3 LwVG bezeichneten Voraussetzung nachträglich bekannt wird oder eine solche Voraussetzung nachträglich wegfällt oder wenn dieser sich einer groben Verletzung seiner Amtspflicht schuldig macht. Nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 LwVG wiederum sind als ehrenamtliche Richter nur Deutsche vorzuschlagen, die nicht dem Vorstand oder der Geschäftsführung einer land- und forstwirtschaftlichen Berufsvertretung oder ihrer Untergliederungen angehören, soweit diese nach § 32 Abs. 1 LwVG am gerichtlichen Verfahren beteiligt werden. Letzteres ist bei dem ehrenamtlichen Richter C, der an der Entscheidung mitgewirkt hat, der Fall. Er wurde laut Internetseite des Vs am 24.11.2017 zu dessen Vizepräsidenten gewählt. Der V ist jedoch gemäß § 32 Abs. 1 LwVG zu hören und zu einer mündlichen Verhandlung zu laden, was als einer Form der „Beteiligung“ am landwirtschaftsgerichtlichen Verfahren angesehen wird. Ob dieser Umstand zu seiner Abberufung zu führen hätte, hat der Senat im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht zu entscheiden (vgl. dazu § 7 Abs. 2 LwVG). Mit dem Landwirtschaftsgericht und der von diesem in der Nichtabhilfeentscheidung zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs (= BGHZ 127, 327, vgl. auch BGHZ 120, 352, je zitiert nach juris; so auch v. Selle/Huth, LwVG, § 7 Rz. 12; Düsing/Martinez, Agrarrecht, 2. Aufl., § 7 LwVG Rz. 4) ist nämlich ein ehrenamtlicher Richter, der in dem hierfür vom Gesetz vorgesehenen Verfahren ordnungsmäßig berufen worden ist, der gesetzliche Richter im Sinne von Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG. Er übt sein Amt solange aus, als er hiervon nicht in einem rechtsförmigen Verfahren entbunden wurde. Dass Ersteres nicht der Fall gewesen wäre, ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerde auch nicht behauptet. Der ehrenamtliche Richter war - was das Landwirtschaftsgericht seinem Nichtabhilfebeschluss unwidersprochen zugrunde gelegt hat - bis zum Abschluss des erstinstanzlichen Verfahrens nicht von seinem Amt entbunden.
Auch die weitere Rüge der Beschwerde, der V sei nicht hinreichend am erstinstanzlichen Verfahren „beteiligt“ worden, greift nicht durch. Zwar würde eine solche Unterlassung grundsätzlich die Aufhebung und Zurückverweisung im obigen Sinne rechtfertigen (Düsing/Martinez, a.a.O., § 32 LwVG Rz. 2). Allerdings hat das Landwirtschaftsgericht dem V in erster Instanz Gelegenheit zur schriftlichen und mündlichen Äußerung gegeben. Ausweislich seiner Ladungsverfügung vom 06.07.2021 (Bl. 35 d. A.) hat das Landwirtschaftsgericht dem V von der Anberaumung der mündlichen Verhandlung in erster Instanz Kenntnis gegeben und diesem die Teilnahme ermöglicht. Überdies hat der Senat die Beteiligung des Vs im Beschwerdeverfahren vorgenommen. Dieser hat schriftlich zur Sache Stellung genommen, so dass nicht ersichtlich wäre, inwieweit die Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts auf einer fehlenden Beteiligung des Vs beruhen könnte. Der Verfahrensbevollmächtigte der Beschwerdeführerin hat denn auch im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat erklärt, dass sich der letztgenannte Einwand erledigt habe.
Selbst wenn man dementgegen einen wesentlichen Mangel des erstinstanzlichen Verfahrens annehmen wollte, lägen die weiteren Voraussetzungen der §§ 9 LwVG, 69 Abs. 1 Satz 3 FamFG - wie noch auszuführen sein wird - hier nicht vor. Der erstinstanzliche Beschluss stellt sich in der Sache als richtig dar, ohne dass es einer umfangreichen oder aufwändigen Beweisaufnahme bedarf. Damit erweist sich ein etwaiger wesentlicher Mangel des erstinstanzlichen Verfahrens als folgenlos.
Zutreffend ist das Landwirtschaftsgericht davon ausgegangen, dass der Antrag auf gerichtliche Entscheidung unbegründet ist, weil die
Grundstücksverkehrsgenehmigung zu dem oben aufgeführten Kaufvertrag zu versagen ist.
So unterfällt der Kaufvertrag der Genehmigungspflicht nach § 9 GrdstVG, weil es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 1 Abs. 1 GrdstVG handelt, welches die in Hessen maßgebliche Mindestgröße von 0,25 ha nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG in Verbindung mit § 1 des Hessischen Gesetzes über die Genehmigungsfreiheit im Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken überschreitet. Darüber streiten die Beteiligten offenkundig nicht.
Letzteres gilt auch für den Umstand, dass die Genehmigung nicht nach § 6 Abs. 2 GrdstVG erteilt gilt, nachdem die Genehmigung erst nach Ablauf der Zwei-Monats-Frist nach § 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG verweigert wurde, ohne dass das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde. Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verlängert sich die Frist selbst dann auf drei Monate, wenn die Behörde irrtümlich ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht und damit eine Vorlagepflicht gemäß § 12 GrdstVG an die Siedlungsbehörde annimmt und sie rechtzeitig einen hierauf gestützten Zwischenbescheid erlässt. Das setzt jedoch voraus, dass die Behörde sorgfältig rechtlich das Bestehen des siedlungsrechtlichen Vorkaufrechts geprüft hat und daher zu Recht von seinem Bestehen ausgehen durfte (vgl. die Nachweise bei Düsing/Martinez, a.a.O., § 6 GrdstVG Rz. 7). Jedenfalls davon ist in Ansehung der Darlegungen unter I. dieses Beschlusses hier ohne weiteres auszugehen. Die Beschwerde rügt dies denn auch nicht.
Auf den Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG, der im Bescheid der Genehmigungsbehörde noch ausdrücklich aufgeführt worden ist, kommt es nicht an. Das Landwirtschaftsgericht ist in seiner Entscheidung hierauf auch - der Sache nach zu Recht - nicht eingegangen. Dies ergibt sich aus § 9 Abs. 5 GrdstVG, auf den die Beschwerdeführerin bereits in ihrer Antragsschrift hingewiesen hatte. Liegen die Voraussetzungen zur Ausübung des Vorkaufsrechts nach dem RSG vor und wurde dieses Vorkaufsrecht gleichwohl nicht ausgeübt, so darf nach § 9 Abs. 5 GrdstVG die Genehmigung nur versagt oder durch eine Auflage unter Berufung auf § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs handelt. Vorliegend geht es nicht um die Veräußerung eines solchen kompletten Betriebs, sondern nur um den Verkauf eines einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücks. Dieses landwirtschaftliche Grundstück - Ackerland - hat eine Größe von 45.004 m2. Damit erfüllt es die Voraussetzungen für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts, welche nach § 4 RSG in Verbindung mit § 4 der Hessischen Verordnung zur Ausführung des RSG vom 18.11.2002 (GVBl. I S. 689), zuletzt geändert durch Art. 2 der Verordnung vom 21.11.2017 (GVBl. I S. 364), eine Mindestgröße von 0,5 ha voraussetzt. Gleichwohl wurde im vorliegenden Fall das Vorkaufsrecht von der W mbH als dem in Hessen hierfür zuständigen Siedlungsunternehmen nach Vorlage des Vertrags durch die Genehmigungsbehörde nicht ausgeübt. Dabei kommt es im Rahmen des § 9 Abs. 5 GrdstVG auf die Frage, weshalb auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichtet wurde, nicht an, so dass dieser auch dann gilt, wenn - wie hier - von der Ausübung des Vorkaufsrechts wegen des für nicht angemessen erachteten vereinbarten Kaufpreises Abstand genommen wurde (so Senat, Beschluss vom 17.12.2018, 20 WLw 1/18, Tz. 18; vgl. auch OLG Celle, Beschluss vom 12.01.2017, 7 W 48/16 (L), Tz. 20, je nach juris).
Zu Recht ist das Landwirtschaftsgericht jedoch in Übereinstimmung mit der Genehmigungsbehörde vom Vorliegen des Versagungsgrunds des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ausgegangen; auf diesen bezieht sich § 9 Abs. 5 GrdstVG nicht.
Entgegen der Rechtsauffassung der Beschwerde ist jener Versagungsgrund nicht bereits durch die Vorschrift des § 9 Abs. 4 GrdstVG ausgeschlossen.
Nach dieser Vorschrift darf die Genehmigung allerdings aus dem genannten Grund nicht versagt werden, wenn das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert wurde. Vom Vorliegen eines solchen Falls kann hier nicht ausgegangen werden.
Auch wenn dies aus dem Kaufvertrag nicht deutlich wird, sondern auf den Angaben der Beschwerdeführerin im Genehmigungsverfahren und im Gerichtsverfahren beruht, die aber von keinem der Beteiligten in Abrede gestellt werden, verfolgt die Beschwerdeführerin mit dem Grundstückserwerb die Absicht, das Grundstück für einen außerlandwirtschaftlichen Zweck, nämlich zur Errichtung einer Photovoltaik-Anlage, zu nutzen. Diese - hier zu unterstellende - Absicht reicht für die Anwendung des § 9 Abs. 4 GrdstVG jedoch nicht aus. Hierfür muss nämlich nach ständiger Rechtsprechung das Grundstück aus der landwirtschaftlichen Nutzung endgültig ausscheiden. Allein der Wille der Vertragsbeteiligten, die Widmung zu ändern und das Grundstück zu einem anderen Zweck zu veräußern, vermag noch nicht zur Genehmigung nach § 9 Abs. 4 GrdstVG zu führen. Hierzu ist vielmehr erforderlich, dass sich aus objektiven Merkmalen ergibt, dass das Grundstück nach seiner Natur, Beschaffenheit und Lage nicht mehr zu den üblicherweise landwirtschaftlichen Grundstücken zu rechnen ist (vgl. Senat, Beschluss vom 17.12.2018, a.a.O., Tz. 22 bei juris und m. w. N.; OLG Stuttgart BzAR 2014, 204, Tz. 55 bei juris, dort zum gleichlautenden § 7 Abs. 5 ASVG). Diese Absicht muss sich also tatsächlich und rechtlich gegenwärtig oder in Kürze realisieren lassen (vgl. die Nachweise bei Thüringer OLG BzAR 2014, 199, Tz. 10 bei juris). Auch der Bundesgerichtshof (NJW 1968, 2057, zitiert nach juris) hat es für einen Fall, in dem ein Wohnhaus auf dem Grundstück errichtet werden sollte, für maßgeblich erachtet, ob eine Bebauung nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften gegenwärtig oder wenigstens in Kürze zulässig ist. Er hat es für die Frage der Anwendbarkeit des § 9 Abs. 4 GrdstVG für entscheidend erachtet, dass keine Bauerlaubnis erteilt werde, weil das Grundstück zum Außenbereich des Ortes gehörend, nach dem Flächennutzungsplan als Grünfläche ausgewiesen ist, und hat den Umstand, dass sich die Möglichkeit der Erteilung einer Bauerlaubnis für einen noch nicht absehbaren Zeitpunkt nicht von vornherein ausschließen lasse, insoweit für unerheblich erachtet (Tz. 12 bei juris). Entgegen der offenkundig von der Beschwerde vertretenen Rechtsauffassung kann mithin die bloße Äußerung einer diesbezüglichen Absicht insoweit nicht hinreichend sein; anderenfalls wäre § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG bei der bloßen Behauptung einer geplanten anderweitigen Nutzung unanwendbar und würde leerlaufen.
Die genannten Voraussetzungen liegen unter Zugrundelegung des insoweit übereinstimmenden Vorbringens der Beteiligten nicht vor. Unbestritten ist das Grundstück im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Ortsteil3 als Fläche für Land- und Forstwirtschaft (Ackerland) dargestellt. Ein Aufstellungsbeschluss über die Änderung des Flächennutzungsplans und eines Bebauungsplans liegen für den Bereich des Grundstücks derzeit nicht vor. Im Teilregionalplan Energie Mittelhessen ist dieses Grundstück überdies nicht als Photovoltaik-Standort dargestellt. Die Beschwerde beruft sich zum einen auf eine Beschlussvorlage des Regierungspräsidiums Stadt5 vom 12.01.2021 (Grundsatzpapier), nach der Regelungen zur bevorzugten Inanspruchnahme von Vorbehaltsgebieten für Landwirtschaft für raumbedeutsame Photovoltaik-Freiflächenanlagen getroffen werden sollen. Nach den insoweit übereinstimmenden Angaben der Beteiligten im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat sich aber an diesem Planungsstand nichts geändert. Es existiert zwar ein neuer Teilregionalplan, der jedoch noch nicht verabschiedet ist. Unter Zugrundelegung des derzeit gültigen Planungsrechts kann mithin die beabsichtigte Anlage nicht verwirklicht werden, woran die Zielvorgaben des § 1 EEG und die nach § 4 Nr. 3 EEG dazu einzusetzenden Mittel bzw. der danach zu beschreitende Ausbaupfad (vgl. dazu Frenz in Frenz/Müggenborg/Cosack/Henning/Schomerus, Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG), 5. Aufl., § 1 Rz. 1; § 4 Rz. 1) noch nichts ändern. Aus diesen gesetzlichen Zielvorgaben ergibt sich noch nicht, dass sich das von der Beschwerdeführerin geplante Vorhaben - welcher konkreten Art auch immer - tatsächlich und rechtlich gegenwärtig oder auch nur in Kürze realisieren ließe. Später hat sich die Beschwerde dann noch - wie oben unter I. dargestellt - darauf berufen, mit der Gemeinde Ortsteil3 eine Bauleitplanung entwickeln und dann über das Regierungspräsidium die Zulassung einer Abweichung von den Zielen des Regionalplans Mittelhessen zu beantragen, so wie dies etwa die Stadt3 ausweislich eine Beschlussvorlage des Regierungspräsidiums Stadt5 vom 31.05.2021 durchführe. Derartiges ist aber für die hier - nach den Angaben der Beschwerdeführerin - beabsichtigte Photovoltaik-Anlage noch nicht in die Wege geleitet; die Beschwerdeführerin möchte hierfür zunächst den Eigentumsübergang abwarten. Es mag sein, dass - wie die Beschwerdeführerin meint - dieser Fall und der weitere von ihr aufgezeigte Sachverhalt in einer Nachbargemeinde zeigen, dass Abweichungen vom Regionalplan bei Vorliegen der Bauleitplanung grundsätzlich möglich sind. Aus dieser grundsätzlichen Möglichkeit lässt sich aber keine tragfähige Prognose ableiten, dass sich die Absicht der Nutzung des hier verfahrensgegenständlichen Grundstücks zur Errichtung einer Photovoltaik-Anlage durch die Beschwerdeführerin tatsächlich und rechtlich in Kürze realisieren lässt. Mit dem Beschluss des Senats vom 17.11.2014, 20 WLw 3/14 (= RdL 2016, 298), zugrundeliegenden Sachverhalt, den der Senat dort allerdings unter dem Blickwinkel des § 9 Abs. 6 GrdstVG zu bewerten hatte, ist der vorliegende Fall mithin nicht zu vergleichen. Dort war im Regionalplan bereits die von der dortigen Antragstellerin beabsichtigte Nutzung ausgewiesen (Tz. 26 bei juris). Dies ist - wie oben ausgeführt - hier gerade anders. Insoweit teilt der Senat die insoweit übereinstimmenden Einschätzungen der Beteiligten zu 3.) und 4.) und des Vs, dass angesichts dieses Planungsstands die Voraussetzungen des § 9 Abs. 4 GrdstVG nicht angenommen werden können. Ob und inwieweit die Beschwerdeführerin auch vorab durch Voranfragen die Genehmigungsfähigkeit der beabsichtigten Anlage hätte klären können, worauf der V in seiner Stellungnahme abgestellt hat, kann in diesem Zusammenhang dahinstehen. Ebenfalls offenbleiben kann nach den obigen Ausführungen, ob es angesichts des gültigen Teilregionalplans in Zukunft überhaupt möglich wäre, eine entsprechende Photovoltaik-Anlage genehmigungsfähig zu schaffen, was der Vertreter des Beteiligten zu 4.) mit seinen Ausführungen im Termin zur mündlichen Verhandlung im Einzelnen in Zweifel gezogen hat.
Die Voraussetzungen des vom Landwirtschaftsgericht für einschlägig erachteten Versagungsgrunds des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG, auf die es damit ankommt, liegen vor. Die Vorschrift setzt voraus, dass der Gegenwert - hier also der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis (119.000,-- EUR) - in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht. Wie vom Landwirtschaftsgericht zutreffend berücksichtigt, hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung, wonach auf den sogenannten innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert abzustellen war, zwischenzeitlich aufgegeben. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs angepasst wurde, kommt es nunmehr auf den Marktwert des Grundstücks an. Dieser Marktwert bestimmt sich nach dem Preis, den alle Kaufinteressenten - auch Nichtlandwirte - für das Grundstück zu zahlen bereit sind (vgl. BGHZ 210, 1324; NJW-RR 2018, 848, je zitiert nach juris). Von einem Missverhältnis im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ist dann in der Regel auszugehen, wenn der vereinbarte Preis den so ermittelten Wert des Grundstücks um mehr als 50 % übersteigt (vgl. BGH NJW-RR 2018, 848, Tz. 11; OLG Dresden RdL 2021, 407, Tz. 50, je zitiert nach juris; vgl. zur diesbezüglichen öffentlichen Reformdiskussion und deren Relevanz Düsing/Martinez, a.a.O., § 9 GrdstVG Rz. 44 ff. und OLG Celle, Beschluss vom 12.01.2017, a.a.O., Tz. 24 bei juris). Der Senat hat sich dem angeschlossen (Senat, Beschluss vom 17.12.2018, a.a.O., Tz. 20.). Ob der Erwerber tatsächlich in Spekulationsabsicht gehandelt hat, ist dann im Grundsatz unerheblich (so BGH NJW-RR 2018, 848, Tz. 13). Die konkreten Motive für den Grundstückserwerb, insbesondere ob der Grundstückserwerber tatsächlich in Spekulationsabsicht gehandelt hat, bedürfen im Genehmigungsverfahren nach dem GrdstVG mithin keiner Aufklärung (OLG Dresden RdL 2019, 349, zitiert nach juris). Die Versagung der Genehmigung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG setzt - wie vom Landwirtschaftsgericht der Sache nach zutreffend angenommen - als ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal neben einem groben Missverhältnis zwischen dem Gegenwert und dem Wert des Grundstücks weiter voraus, dass ein Landwirt im Zeitpunkt der letzten Entscheidung in der Tatsacheninstanz bereit ist, das Grundstück zu einem Preis zu erwerben, der in etwa dem Marktwert im Zeitpunkt des Vertragsschlusses entspricht; ob der Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebs dringend benötigt, ist - wovon das Landwirtschaftsgericht zutreffend ausgegangen ist - in diesem Zusammenhang unerheblich (so BGH NJW-RR 2018, 848; Düsing/Martinez, a.a.O., § 9 GrdstVG Rz. 40).
Der Senat teilt im Ergebnis zunächst die Bewertung des Landwirtschaftsgerichts, die mit derjenigen der Genehmigungsbehörde übereinstimmt, dass der marktübliche Preis im obigen Sinne mit 1,-- EUR pro m2 anzusetzen ist und die das Landwirtschaftsgericht auf seine eigene Sachkunde gestützt hat.
Zur Frage, wie der marktübliche Preis im genannten Sinne zu ermitteln ist, ist zunächst festzuhalten, dass sich die höchstrichterliche Rechtsprechung - soweit ersichtlich - bislang im Wesentlichen mit der Ermittlung des Marktwerts in Fällen befasst hat, in denen die Y (= Y GmbH) als „staatliche Einrichtung“ landwirtschaftliche Grundstücke im Rahmen eines „offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahrens“ an den Meistbietenden veräußert hat (vgl. bereits die vielfältigen Nachweise bei OLG Dresden RdL 2021, 407, Tz. 43). Das OLG Dresden hat in dem zuletzt zitierten Verfahren (Tz. 44) daraus den Schluss gezogen, dass bei einem - wie hier - freihändigen Verkauf, bei dem zur Ermittlung des Marktwerts nicht auf konkurrierende Gebote in einem Bieterverfahren zurückgegriffen werden kann, der Marktwert des landwirtschaftlichen Grundstücks in entsprechender Anwendung von § 194 BauGB in Verbindung mit der - auf der Grundlage von § 199 Abs. 1 BauGB erlassen - Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV) nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln ist. Der Verkehrswert (Marktwert) werde danach „durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (...) ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Der Senat ist in seiner zuletzt zitierten Entscheidung vom 17.12.2018 (Tz. 20) davon ausgegangen, dass zur Ermittlung dieses Marktwerts unter anderem auf die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse über die bei den Verkäufen vergleichbarer Grundstücke in der näheren Umgebung erzielten Preise zurückgegriffen werden kann, wobei im Übrigen auch bereits verfestigte Wertsteigerungen zu berücksichtigen sind (so im Ergebnis auch Booth in Münchener Anwaltshandbuch Agrarrecht, § 8 Rz. 285).
Der Senat hält für den vorliegenden Fall an der zuletzt zitierten Rechtsprechung fest. Nach den Feststellungen der Genehmigungsbehörde betrug der Bodenrichtwert für Ackerflächen in der maßgeblichen Gemarkung seinerzeit, das heißt im maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses (vgl. hierzu OLG Dresden, a.a.O., Tz. 46), 0,90 EUR pro m2. Derzeit beträgt er 1,00 EUR pro m2 (Stichtag: 01.02.2022). Nach der von der Genehmigungsbehörde geführten Kaufpreisstatistik betrug der diesbezüglich ermittelte marktübliche Vergleichspreis für Ackerland 1,00 EUR pro m2, wobei die Spanne von 0,90 EUR pro m2 bis 1,32 EUR pro m2 reichte. Um den von der Beschwerdeführerin als nicht mehr einschlägig bezeichneten „innerlandwirtschaftlichen Wert“ handelt es sich - worauf die Genehmigungsbehörde auch hingewiesen hat - dabei gerade nicht; dieser bezieht sich auf den Preis, der bei dem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen erzielt wird (vgl. dazu BGHZ 210, 134, Tz. 18). Demgegenüber kann - wie im Sachverhalt, der der zuletzt zitierten Entscheidung des Senats vom 17.12.2018 zugrunde lag (Tz. 21) - von einer bereits verfestigten und dem Eigentumsschutz unterfallenden Wertsteigerung, wie sie etwa bei der schon erfolgten Umwandlung von Flächen in Bauerwartungsland als berücksichtigungsfähig angenommen werden, hier noch nicht ausgegangen werden, weil der maßgebliche Flächennutzungsplan weiterhin noch die Darstellung des Grundstücks und seiner Umgebung als Landwirtschaftsflächen - Land- und Forstwirtschaft - enthält. Auch seinerzeit hatte der Senat zugrunde gelegt, dass die hierzu erforderliche Änderung des derzeit gültigen Regionalplans und die danach zusätzlich erforderlich entsprechende Änderung der gemeindlichen Bauleitplanung der Annahme entgegenstehen, dass es sich vorliegend bereits um Bauerwartungsland handeln könnte, welches den vereinbarten Kaufpreis als angemessen erscheinen lassen könnte. Soweit die Verkäuferin mithin im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat darauf hingewiesen hat, dass nach ihrer Kenntnis landwirtschaftliche Grundstücke, die wie hier in unmittelbarer Nähe der Bebauungsgrenze lägen, zu deutlich höheren Preisen veräußert worden seien, kann es hierauf im gegebenen Zusammenhang nicht ankommen. Demgemäß wird Derartiges auch aus dem aktuellen Bodenrichtwert, der auf Grundlage der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ermittelt wird, nicht deutlich.
Mit dem Landwirtschaftsgericht und entgegen der Rechtsauffassung der Beschwerde geht auch der Senat davon aus, dass es darüber hinaus der Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht bedarf. Die diesbezüglichen Erwägungen der Beschwerdeführerin stellen denn auch erklärtermaßen darauf ab, dass der Preis dann nicht spekulativ sei, wenn man auf dem Grundstück eine Photovoltaik-Anlage errichten wolle, sowie darauf, dass der vom Landwirtschaftsgericht angenommene Preis von 1,-- EUR pro m2 - den auch der Senat für maßgebend erachtet - hinfällig sei, wenn erst im großen Stil Photovoltaik-Anlagen errichtet würden. Hierauf kann jedoch nach den obigen Ausführungen für das hier verfahrensgegenständliche Grundstück derzeit nicht abgestellt werden, mag die Errichtung einer derartigen Anlage auch irgendwann in Zukunft möglich sein. Vor diesem Hintergrund sind auch nicht - wovon die Beschwerdeführerin in der Antragsschrift ausgegangen ist - ggf. durch ein Sachverständigengutachten die Preise für Grundstücke zu ermitteln, auf denen im Landkreis1 und/oder anderen Kreisen Photovoltaik-Anlagen errichtet wurden oder die bebaut werden sollen.
Soweit in der oben zitierten Entscheidung des OLG Celle vom 12.01.2017 (dort Tz. 30; vgl. dazu auch OLG Brandenburg, Beschluss vom 01.03.2018, 5 WLw 17/17, Tz. 21 bei juris) davon ausgegangen wird, dass der bloße Umstand, dass ein Angebot eines Käufers relativ deutlich über den anderen Geboten - hier käme insoweit allenfalls die vom Landwirtschaftsgericht in Bezug genommene Bereitschaftserklärung des Landwirts B in Betracht - liegt, ohne weitere Anhaltspunkte noch nicht als spekulativ anzusehen ist, kann offenbleiben, ob dem zu folgen wäre. Dort ging es um die weitere Nutzung des Grundstücks zu landwirtschaftlichen Zwecken (Tz. 17). Der hier von der Beschwerdeführerin gezahlte Kaufpreis beruht jedoch - wie mehrfach erwähnt - nach eigenem Vorbringen alleine auf der gänzlich anderen Erwägung, dass das Grundstück zum Zwecke der Errichtung einer Photovoltaik-Anlagen gedacht ist. Angesichts des Umstands, dass - wie oben dargelegt - nicht erkennbar ist, dass sich diese Absicht durch die Beschwerdeführerin tatsächlich und rechtlich in Kürze realisieren lässt, lässt dies einen Erwerb zu spekulativen Zwecken noch nicht als ausgeschlossen erscheinen.
Ausgehend davon liegt der vereinbarte Kaufpreis von 119.000,-- EUR deutlich über dem marktüblichen Preis im obigen Sinne, nämlich 45.004,-- EUR. Dies wäre im Übrigen selbst dann noch der Fall, wenn man den Höchstwert der von der Genehmigungsbehörde ausweislich ihrer Kaufpreisstatistik ermittelten Spanne (= 1,32 EUR pro m2) zugrunde legen wollte.
Mit dem Landwirtschaftsgericht ist weiter davon auszugehen, dass auch ein Landwirt bereit ist, das Grundstück zu einem Preis zu erwerben, der in etwa dem Marktwert im Zeitpunkt des Vertragsschlusses entspricht. Auf die diesbezüglichen Feststellungen des Landwirtschaftsgerichts kann Bezug genommen werden. Die Beschwerde greift dies in keiner Weise an. Dass sich an der Bereitschaft bis zum nunmehrigen Zeitpunkt der letzten Entscheidung in der Tatsacheninstanz etwas geändert haben könnte, ist in keiner Weise ersichtlich und wird von der Beschwerde auch nicht behauptet. Derartiges läge ohnehin schon deshalb fern, weil der Landwirt B das zu seinem Betrieb und zu anderweitig von ihm bewirtschafteten Flächen günstig gelegene Grundstück nach seinen Angaben bereits seit 50 Jahren bewirtschaftet. Einer diesbezüglichen weiteren Sachverhaltsaufklärung bedarf es mithin nicht, da Ermittlungen, zu denen nach dem Vorbringen der Beteiligten und dem Sachverhalt als solchen kein Anlass besteht, nicht durchgeführt werden müssen, §§ 9 LwVG, 26 FamFG (vgl. dazu die Nachweise bei Keidel/Sternal, a.a.O., § 26 Rz. 17).
Auch die Anwendung des § 9 Abs. 6 GrdstVG, auf die die Beschwerdeführerin in der Beschwerdeinstanz erstmals abstellt, führt nicht dazu, dass die Genehmigung zu erteilen wäre. Allerdings sind nach dieser Vorschrift in den Genehmigungsverfahren nach dem GrdstVG auch die Belange anderer volkswirtschaftlich bedeutender Unternehmen zu berücksichtigen, die wie Landwirte auf Flächen im Außenbereich angewiesen sind und nicht darauf verwiesen werden können, sich notwendige Grundstücke andernorts zu beschaffen. Zu den volkswirtschaftlichen Belangen gehören - über die im Gesetzestext benannte Gewinnung von Roh- und Grundstoffen hinaus - alle überindividuellen Interessen von Industrie, Gewerbe, Handel, Verkehr, Energiebedarf, Bauwesen etc. Zu berücksichtigen sind selbst solche Gesichtspunkte, die - wie der Erwerb von Ersatz- oder Tauschflächen - nur mittelbar diesen Interessen dienen. Gemessen daran entspricht etwa der Erwerb eines landwirtschaftlich nutzbaren Grundstücks für die - nur im Außenbereich - zulässige Errichtung einer Windenergieanlage zur Sicherung und zum Ausbau einer die Umwelt schonenden Energieversorgung den nach § 9 Abs. 6 GrdstVG zu berücksichtigenden, allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen (vgl. BGH NJW-RR 2011, 1522 m. w. N.). Dass in diesem Zusammenhang Photovoltaik-Anlagen anders zu bewerten wären als Windkraftanlagen, kann bereits angesichts der Regelung in §§ 3 Nr. 21 b) und c), 4 Nrn. 1 und 3 EEG nicht angenommen werden.
Aber auch hier - wie bereits oben bei der Anwendung des § 9 Abs. 4 GrdstVG - kann die bloße geäußerte Absicht der Beschwerdeführerin nicht hinreichend sein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW-RR 2011, 1522, Tz. 21) ist in den Genehmigungsverfahren nach dem GrdstVG die Genehmigungsfähigkeit der Anlage inzident zu prüfen, wenn die erforderliche Genehmigung zwar bereits beantragt, aber noch nicht erteilt worden ist. Ein dem Bau und dem Betrieb einer (dort: Windenergie-)Anlage dienender Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks entspricht nämlich nur dann volkswirtschaftlichen Belangen im Sinne von § 9 Abs. 6 GrdstVG, wenn diese nach den einschlägigen Vorschriften auch errichtet werden darf. Dazu bedarf es einer Prognose über die Erteilung der beantragten Anlagegenehmigung. Auch der Senat hat bereits darauf abgestellt (RdL 2016, 298, Tz. 26 bei juris, dort zu einem Grundstückserwerb für Zwecke des Kiesabbaus), dass nicht gefordert werden könne, dass eine Betriebserlaubnis bereits erteilt ist bzw. war, sondern dass dem Unternehmen zumindest bei Großprojekten die Möglichkeit zugebilligt werden müsse, während der Planungs- und Genehmigungsphase auf dem Markt angebotene Grundstücke zu erwerben, wenn das Planungs- und Genehmigungsverfahren zielstrebig betrieben werde und für die Genehmigung des Projekts eine günstige Prognose gestellt werden könne. Dort war es allerdings anders als hier - worauf bereits oben hingewiesen wurde - so, dass das betreffende Grundstück im Regionalplan bereits als Vorranggebiet für den Abbau derartiger Rohstoffe ausgewiesen war. Die Ausführungen der Beschwerde, auf die bereits oben im Rahmen des § 9 Abs. 4 GrdstVG eingegangen wurde, lassen angesichts des Umstands, dass die Beschwerdeführerin entsprechende Maßnahmen noch nicht in die Wege geleitet hat, eine positive Prognose über die Erteilung einer etwaigen Genehmigung in einem konkret überschaubaren Zeitraum nicht zu. Von daher scheidet auch - anders als im zuletzt zitierten Verfahren des Senats - die Erteilung einer Genehmigung unter einer Auflage nach § 10 GrdstVG aus. Schon gar nicht ist die für die Anlage erforderliche Genehmigung bereits beantragt, worauf der Bundesgerichtshof abstellt. Daran ändern auch die von der Beschwerde aufgezeigten anderweitigen Fälle nichts. Hierauf ist der Senat bereits oben eingegangen; dies gilt hier in gleicher Weise. Auch hier kann damit dahinstehen, ob und inwieweit die Beschwerdeführerin vorab durch Voranfragen die Genehmigungsfähigkeit der Anlage hätte klären können. Ebenfalls offenbleiben kann der Umstand, dass das verfahrensgegenständliche Grundstück nach der Äußerung des Verfahrensbevollmächtigten der Beschwerdeführerin im Termin zur mündlichen Verhandlung keine große Hangneigung aufweist und die daran anknüpfende Frage, ob und inwieweit ein derartiges Grundstück nicht nur für die landwirtschaftliche Nutzung, sondern auch für die Errichtung und den Betrieb einer Photovoltaik-Anlage geeignet ist.
Soweit der Verfahrensbevollmächtigte der Beschwerdeführerin, also der Käuferin, im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat erstmals noch auf § 9 Abs. 7 GrdstVG hingewiesen hat, führt auch dies zu keiner anderweitigen Beurteilung. Nach dieser Vorschrift soll die Genehmigung, auch wenn ihr Bedenken aus den in § 9 Abs. 1 GrdstVG aufgeführten Gründen entgegenstehen, nicht versagt werden, wenn dies eine unzumutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde. Abgesehen davon, dass die hiesige Veräußerin sich ihrerseits hierauf nicht berufen hat (vgl. hierzu auch bereits die Antragserwiderung der Genehmigungsbehörde vom 08.04.2021), ist zu berücksichtigen, dass es sich hierbei um eine Ausnahmevorschrift handelt, die insbesondere bei einem Erwerb durch einen Nichtlandwirt eng auszulegen ist, so dass wirtschaftliche Nachteile nicht ausreichen, sondern außergewöhnliche Umstände vorliegen müssen, aus denen sich ergibt, dass bei Versagung der Genehmigung die Existenz des Veräußerers ernsthaft gefährdet wäre (vgl. Senat RdL 2016, 219, zitiert nach juris und m. w. N.; Düsing/Martinez, a.a.O., § 9 GrdstVG Rz. 57). Für das Vorliegen dieser engen Voraussetzungen gibt es nach dem Akteninhalt nicht die geringsten Anhaltspunkte. Insbesondere würden die Erklärungen der Veräußerin im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat zu Kaufpreisen für vergleichbare landwirtschaftliche Grundstücke, die Anlass für die Äußerung des Verfahrensbevollmächtigten der Beschwerdeführerin waren (auf ähnliche Erwägungen hatte bereits die Antragsschrift abgestellt), hierfür keinesfalls ausreichen. Von daher bedurfte es auch insoweit einer darüberhinausgehenden weiteren Sachaufklärung im Rahmen der §§ 9 LwVG, 26 FamFG nicht; eine Amtsermittlungspflicht „ins Blaue“ hinein besteht nicht (vgl. die Nachweise bei Keidel/Sternal, a.a.O., § 26 Rz. 17).
Die Gerichtskosten der Beschwerdeinstanz sind gemäß § 44 Abs. 1 LwVG der mit ihrem Rechtsmittel unterlegenen Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Für eine anderweitige Entscheidung besteht insoweit kein Anlass.
Die Anordnung der Erstattung etwaiger außergerichtlicher Kosten der Beteiligten zu 3.) und 4.) für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 45 Satz 2 LwVG, wobei der Senat nicht zu entscheiden hat, ob den beiden Behörden im Rahmen ihrer dienstlichen Tätigkeit außergerichtlicher Kosten überhaupt entstanden sind. Die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten der Beteiligten zu 2.) scheidet hingegen aus, da diese ersichtlich kein mit der Beschwerde gegenläufiges Ziel verfolgte.
Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Beschwerdeverfahren beruht auf den §§ 61, 76 Nr. 4 GNotKG. Sie entspricht der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung durch das Landwirtschaftsgericht.
Der Senat lässt die Rechtsbeschwerde nach § 9 LwVG in Verbindung mit § 70 FamFG zu. Angesichts des Umstands, dass Genehmigungsverfahren unter Anwendung der § 9 Abs. 1, 6 GrdStVG vermehrt an die Genehmigungsbehörden und den Senat herangetragen werden, erscheint dem Senat insbesondere hinsichtlich der in diesem Zusammenhang unterschiedlich beantworteten Fragen zur Ermittlung des marktüblichen Preises im Zusammenhang mit § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG für die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erforderlich, § 70 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 FamFG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 9 LwVG, 26 FamFG
§ 2 GrdstVG
§ 19 GrdstVG
§ 9 GrdstVG
§ 4 LwVG
§ 9 LwVG
§ 7 LwVG
§ 32 LwVG
§ 12 GrdstVG
§ 6 GrdstVG
§ 4 RSG
§ 1 EEG
§ 194 BauGB
§ 10 GrdstVG
§ 70 FamFG
§ 9 Abs. 6 GrdstVG
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG
§ 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG
§ 9 Abs. 4 GrdstVG
§ 9 Abs. 5 GrdstVG
§ 7 Abs. 1 LwVG
§ 4 Abs. 3 LwVG
§ 32 Abs. 1 LwVG
§ 69 Abs. 1 Satz 3 FamFG
§ 4 Nr. 3 EEG
§ 9 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 4 GrdstVG
§ 7 Abs. 2 LwVG
§ 19 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG
§ 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO
§ 4 Abs. 3 Nr. 4 LwVG
§ 1 Abs. 1 GrdstVG
§ 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG
§ 6 Abs. 2 GrdstVG
§ 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG
§ 7 Abs. 5 ASVG
§ 199 Abs. 1 BauGB
§ 9 Abs. 7 GrdstVG
§ 9 Abs. 1 GrdstVG
§ 44 Abs. 1 LwVG
§ 45 Satz 2 LwVG
§ 9 Abs. 1, 6 GrdStVG
§ 70 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 FamFG
Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2008, 1672
BGHZ 127, 327
BGHZ 120, 352
NJW 1968, 2057
BGHZ 210, 1324
NJW-RR 2018, 848
BGHZ 210, 134
NJW-RR 2011, 1522
20 WLw 1/18
7 W 48/16
20 WLw 3/14
5 WLw 17/17