Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-06-05, Aktenzeichen 5 K 1850/13
ECLI: ECLI:DE:VGGE:2014:0605.5K1850.13.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor in derselben Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand:
Die Kläger sind Eigentümer des Hauses Q. . 20 in E. . Das Gebäude, das Anfang des 20. Jahrhunderts für die Gemeinde D. , später E. -L. , als Postamt errichtet worden ist, wurde etwa seit den 70er-Jahren von der Fa. E1. -I. , später der Fa. S. gewerblich genutzt. Es verfügt über Räumlichkeiten im Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss. Seit dem Jahre 2004 steht das Gebäude leer.
Die Grundsteuer wurde für die Jahre 2006 bis 2009 auf jeweils 319,60 € festgesetzt.
Mit Schreiben vom 6. März 2007 beantragte der Verwalter des Grundstücks die „Aussetzung“ der Grundsteuer aufgrund des Leerstandes des Gebäudes in den Jahren 2004 bis 2007. Trotz intensiver Bemühungen (u.a. etwa 30 Wohnungsanzeigen je Jahr) habe keine Wohnungsvermietung erfolgen können.
Für die Folgejahre 2007 bis 2009 beantragten die Kläger ebenfalls den Erlass der Grundsteuer.
Am 23. November 2009 nahmen die Parteien eine Ortsbesichtigung vor. Nach einem Vermerk der Beklagten handele es sich um das ehemalige Postamt von L. , zuletzt von der Fa. E1. -I. genutzt. Die Räume seien in stark renovierungsbedürftigem Zustand; die Fußböden seien mit Teppich oder Linoleum belegt. Die Ausstattung entspreche nicht den heutigen Ansprüchen an Büroräume, Stromleitungen lägen teilweise auf Putz. Es gebe keine Netzwerkanschlüsse, die einzige Toilette befinde sich auf dem Flur im Treppenhaus. Eine Nutzung zu Wohnräumen sei wegen fehlender Sanitärinstallationen nicht ohne Weiteres möglich. Der Verwalter habe nach eigenen Angaben die Wasserleitungen (ca. 2002) sowie die Ölheizung (2007) erneuert.
Mit Bescheid vom 10. Januar 2011 lehnte die Beklagte den beantragten Grundsteuererlass für die Jahre 2006 bis 2009 ab. Zur Begründung führte sie aus, eine erlassfähige Ertragsminderung setze voraus, dass ein normaler Rohertrag auch tatsächlich zu erzielen wäre. Das sei hier nicht der Fall, da die Räume sich in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand befänden und nicht den heutigen Ansprüchen an Büroräume entsprächen. Das Objekt habe deshalb dem Wohn- und Gewerbeflächenmarkt nicht zur Verfügung gestanden. Deshalb habe der Eigentümer die Nichtvermietbarkeit zu vertreten.
Die dagegen gerichtete Klage 5 K 489/11 wurde in der mündlichen Verhandlung vom 24. Mai 2012 durch einen gerichtlichen Vergleich dahingehend beendet, dass die Beklagte die Grundsteuer für die Jahre 2006 bis 2009 in Höhe von 50 % der Klageforderung, insgesamt 415,48 € erließ.
Für die Jahre 2010 und 2011 setzte die Beklagte die Grundsteuer auf jeweils 326,40 € fest. Auch für diese beiden Jahre beantragten die Kläger den Erlass der Grundsteuer in Höhe von 50 %, weil die Räumlichkeiten ganzjährig leer standen, der Mietausfall deshalb bei 100 % gelegen habe. Auf die Bitte der Beklagten die Vermietungsbemühungen nachzuweisen, legten die Kläger für das Jahr 2010 31 und für das Jahr 2011 22 Anzeigen in Tageszeitungen und Anzeigenblättern vor.
Die Beklagte führte am 9. Januar 2013 eine Ortsbesichtigung durch. Hierbei zeigte sich u. a., dass in dem Haus drei Toilettenräume vorhanden waren, von denen sich zwei im Flur auf jeweils halber Geschosshöhe und eine im Obergeschoss befanden. Die Außendienstmitarbeiter der Beklagte stellten nach Beschreibung der einzelnen Räume als Ergebnis fest:
„Das Haus macht insgesamt einen dermaßen veralteten und maroden Eindruck, dass vor einer Vermietung eine grundlegende Sanierung dringend notwendig ist, um überhaupt einen, den aktuellen Verhältnissen entsprechenden Mindeststandard zu erreichen.Das Gebäude entspricht somit im derzeitigen Zustand in keinerlei Hinsicht den Erfordernissen eines aktuellen Bürogebäudes oder von Praxisräumen. Aufgrund der Ausstattung der Zimmer und der darin stehenden alten Möbel, Teppich- und PVC-Böden steht es in diesem Zustand dem Vermietungsmarkt nicht zur Verfügung.Nach dem Gesamteindruck ist eine Renovierung der Räume zur Erreichung eines heute üblichen Mindeststandards innerhalb kurzer Zeit nicht möglich.“
Mit Bescheid vom 7. März 2013 lehnte die Beklagte den beantragten Grundsteuererlass ab. Die Kläger hätten die Ertragsminderung zu vertreten, weil zum einen die Aussagekraft ihrer Vermietungsinserate zu gering sei. Zum anderen hätten sie keinerlei Maßnahmen ergriffen, um die Wiedervermietung des Grundstücks zu erreichen. Die Räumlichkeiten seien wegen ihres schlechten Zustands nicht vermietbar. Das im Jahre 1910 errichtete Gebäude vermittele einen sehr renovierungsbedürftigen Eindruck, durch den potentielle Mieter abgeschreckt werden könnten.
Die Kläger haben am 3. April 2013 Klage erhoben. Sie sind der Ansicht, dass sie ausreichende Vermietungsbemühungen unternommen hätten, um das Objekt einer Wiedervermietung zuzuführen. Was den Zustand des Gebäudes angehe, so machen die Kläger geltend, dass sie potentiellen Mieterwünschen im Hinblick auf die Ausstattung der Räumlichkeiten z. B. mit Bodenbelägen entgegen gekommen wären. Ebenso würden Lampen in Absprache mit den Mietern ausgewechselt. Der Zustand der WC-Räume sei zufriedenstellend; ein Bad sei in einer Gewerbeimmobilie nicht nötig.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 7. März 2013 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Grundstück Q. . 20 in E. für die Jahre 2010 und 2011 in Höhe von jeweils 163,20 € zu erlassen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Auffassung, dass keine ausreichenden Vermietungsbemühungen vorlägen. Zwar seien in ausreichendem Maße Zeitungsanzeigen geschaltet worden, deren Inhalt jedoch wenig aussagekräftig sei. Ein Anspruch auf Grundsteuererlass bestehe auch im Hinblick auf den Zustand des Gebäudes nicht. Bei zwei Ortsbesichtigungen seien gravierende Mängel an dem Gebäude festgestellt worden.
Auch für die Jahre 2012 und 2013 haben die Kläger wieder einen Anträge auf Grundsteuererlass wegen Leerstandes gestellt, über die noch nicht entschieden ist.
Mit Beschluss vom 11. Januar 2012 hat die Kammer dem Berichterstatter den Rechtsstreit als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte einschließlich der Akte des Verfahrens 5 K 489/11 sowie der von der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Verpflichtungsklage ist unbegründet.
Die Kläger haben keinen Anspruch auf einen Grundsteuererlass für die Jahre 2010 und 2011. Die Ablehnung durch den angefochtenen Bescheid der Beklagten ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung ‑ VwGO ‑. Ihnen steht der geltend gemachte Anspruch auf Erlass der Grundsteuer für die Jahre 2010 und 2011 in Höhe von jeweils 50 % der festgesetzten Steuer nicht zu.
Nach § 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes ‑ GrStG ‑ in der für die Jahre 2010 und 2011 gültigen Fassung besteht bei bebauten Grundstücken ein Rechtsanspruch auf Grundsteuererlass in Höhe von 50 % der festgesetzten Steuer, wenn der normale Rohertrag des Grundstücks um 100 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Dass der Rohertrag in den Jahren 2010 und 2011 um 100 % gemindert war, ist zwischen den Parteien unstreitig.
Die Kläger haben indes als Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages zu vertreten.
Der Begriff des Vertretenmüssens im Sinne des § 33 GrStG ist weit auszulegen. Er greift weiter als eine bloße Vermeidung von Vorsatz und Fahrlässigkeit im Zusammenhang mit den zur Ertragsminderung führenden Ursachen. Es ist darauf abzustellen, ob es aufgrund vorangegangenen Verhaltens des Steuerpflichtigen schlechthin unbillig wäre, die geltend gemachten ertragsmindernden Umstände bei der Grundsteuerbelastung unberücksichtigt zu lassen. Ein Steuerpflichtiger hat danach eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.
Vgl. VG Gelsenkirchen, Urteile vom 18. Februar 2010 - 5 K 3584/08 -, vom 27. Mai 2010 - 5 K 5915/08 - und vom 7. Juli 2011 - 5 K 2758/09 -, jeweils abrufbar unter www.nrwe.de.
Dabei kann hier offen bleiben, ob die von den Klägern geschalteten Zeitungsanzeigen als ausreichende Vermietungsbemühungen angesehen werden können. Ebenfalls offen bleiben kann, ob die Werbung in den Printmedien (Tageszeitungen, Anzeigenblätter o. ä.) auch nach mehr als siebenjährigen vergeblichen Versuchen noch als geeignete Vermietungsbemühungen angesehen werden können oder ob sich nicht inzwischen die Schaltung von Anzeigen im Internet als Werbeträger aufdrängt.
Vgl. hierzu OVG NRW, Urteil vom 20. März 2014 ‑ 14 A 2140/10 ‑, juris-Dokument.
Unter dem Gesichtspunkt des Vertretenmüssens ist hier vielmehr entscheidend zu berücksichtigen, dass das Gebäude bereits seit dem Jahre 2004 leer steht, ohne dass es auch nur teilweise vermietet werden konnte. Zu den von einem Eigentümer zu fordernden Bemühungen kann aber auch gehören, dass er gegebenenfalls durch bauliche Veränderungen an dem Objekt für eine bessere Vermietbarkeit sorgt. So kann z. B. daran gedacht werden, ein früher gewerblich genutztes Objekt entweder für andere Gewerbezwecke oder auch in ein Gebäude für Wohnnutzung umzubauen oder es in getrennt nutzbare Nutzungseinheiten aufzuteilen. Für die Nutzung zu Wohnzwecken erscheint allerdings der Einbau eines Bades unerlässlich. Derartige aufwendige Investitionen können zwar nicht schon bei einem erstmaligen, u. U. auch mehrjährigen Leerstand gefordert werden. Wenn ein Objekt aber wie hier seit 2004, und damit bezogen auf den Erlasszeitraum seit sieben bzw. acht Jahren leer steht, weil es ohne umfangreiche bauliche Veränderungen nicht vermietet werden kann, dann kann nicht mehr von einer Vermietbarkeit ausgegangen werden, das Objekt steht dann dem Markt, sei es dem gewerblichen, sei es dem Wohnungsmarkt faktisch nicht mehr zur Verfügung. Dann ist der Eigentümer gehalten, auch umfangreiche bauliche Veränderungen zur Verbesserung der Vermietbarkeit des Gebäudes vorzunehmen.
Vgl. hierzu Urteil der erkennenden Kammer vom 16. August 2007 ‑ 5 K 4825/04 ‑, juris-Dokument = DStRE 2008, 367-369 = ZMR 2008, 755-756.
Weil die Kläger aber seit sieben bzw. acht Jahren keine nennenswerten Veränderungen an dem Gebäude durchgeführt haben, haben sie aus den dargelegten Gründen die Minderung des Rohertrages bzw. den gänzlichen Mietausfall in den Jahren 2010 und 2011 zu vertreten, was einem Grundsteuererlass entgegensteht.
Die Klage ist deshalb mit der sich aus § 154 Abs. 1 VwGO ergebenden Kostenfolge abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 33 GrStG
§ 167 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung
§ 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2008, 755
5 K 489/11
5 K 3584/08
5 K 5915/08
5 K 2758/09
14 A 2140/10
5 K 4825/04