Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 1992-11-27, Aktenzeichen 19 U 90/92
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1992:1127.19U90.92.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung des Beklagten hat bezüg-lich der Klage in Höhe eines Teilbetrages von 3.403,25 DM Erfolg; im übrigen war sie zurückzu-weisen.
Die Kläger zu 1. und 2. machen als bürgerlich rechtliche Gesellschaft gegen den Beklagten Scha-densersatzansprüche geltend, weil dieser die Räume in der M.Straße 9 in K. nach Kündigung zum 02.12.1990 erst am 28.05.1991 geräumt hat. Gekündigt hatten die Kläger wegen Zahlungsverzuges ihrem Hauptmieter B. den Vertrag vom 01.02.1985, dieser seinerseits dem Beklagten den Untermietver-trag vom 20.06.1985. Die Kläger verlangen für die Zeit von Anfang Dezember 1990 bis zum 30.06.1991 den Mietzins, den sie nach ihrer Behauptung ab dem 01.07.1991 von dem Nachmieter S. in Höhe von 1.349,00 DM erhalten, für sieben Monate also ins-gesamt 9.443,00 DM. Demgegenüber macht der Beklag-te mit der Widerklage Aufwendungen für die von ihm innegehabten Räume geltend.
Das Landgericht hat zu Recht zwei selbständige Verträge angenommen, nämlich einmal den Haupt-mietvertrag zwischen den Klägern zu 1. und 2. und B. sowie andererseits den Untermietvertrag zwischen B. und dem Beklagten. Daß hier zwei verschiedene Verträge vorlagen, hat der Beklagte in erster Instanz ausdrücklich zugestanden (vgl. III der Klageschrift, Bl. 19, 20 d.A.). Schon deshalb kann die Berufungsbegründung mit ihrem abweichenden Vortrag keinen Erfolg haben, weil die Voraussetzungen des § 290 ZPO für den Widerruf ei-nes gerichtlichen Geständnisses nicht vorgetragen sind. Es handelt sich auch um eine geständnisfähi-ge Tatsache, nicht nur um eine Rechtsmeinung. Auf die zusätzlichen Ausführungen des Beklagten in dem - nicht vorbehaltenen - Schriftsatz vom 29.10.1992 kann es schon aus diesem Grunde nicht ankommen.
Der Vortrag des Beklagten in der Berufungsbegrün-dung und in dem erwähnten Schriftsatz deutet auch nicht zwingend etwa auf ein Scheingeschäft zwi-schen den damals Beteiligten hin. Ebensowenig kann ohne weiteres angenommen werden, daß hier sitten-widrig zu Lasten des Beklagten gehandelt worden wäre, mögen sich im übrigen insbesondere auch B., der frühere Geschäftsführer des Beklagten, und die Widerbeklagte zu 3. finanzieller Manipulationen zum Nachteil des Beklagten schuldig gemacht haben, was hier indessen keiner weiteren Klärung be-durfte.
Daß der Beklagte wegen verspäteter Räumung dem Grunde nach schadensersatzpflichtig ist, bestrei-tet auch die Berufungsbegründung ausdrücklich nicht (Bl. 104 d.A.). Die Höhe des jetzt erzielten Mietzinses haben die Kläger jedoch durch Vorlage des Mietvertrages mit dem Nachmieter S. vom 19.06.1991 im Termin von 16.10.1992 hinreichend nachgewiesen.
Soweit der Beklagte meint, dieser Mietzins dürfe der Berechnung des Schadens nicht zugrunde gelegt werden, weil der Vertrag von 1985 nur eine Wohn-nutzung gestatte, die Neuvermietung aber für eine gewerbliche Nutzung erfolgt sei, so kann er auch damit keinen Erfolg haben. Dabei kann dahinstehen, ob an sich eine gewerbliche Nutzung der Räume statthaft war oder nicht. Sowohl in dem Mietver-trag zwischen den Klägern und B. als auch in dem Untermietvertrag zwischen B. und dem Beklagten ist von einer wahlweisen Nutzung als Wohnung oder Büro die Rede, wenn sich auch die Berechnung des Miet-zinses nach der ortsüblichen Miete für Altbauwoh-nungen richtete. Hat aber der Beklagte die Räume selbst zur fakultativen Nutzung als Büro gemietet, dann kann er sich jetzt nicht darauf berufen, daß der Nachmieter Gleiches tue.
Der Beklagte meint weiter, die Kläger müßten sich anrechnen lassen, daß er ungerechtfertigt für die Monate Februar bis Mai 1985 Miete in Höhe von 1.889,00 DM gezahlt habe. Dies ist jedoch aufgrund des Untermietvertrages mit B. geschehen, der eine Übernahme der Verpflichtungen mit Wirkung vom 01.02.1985 vorsah. Dieser Vertrag ist - entgegen dem Vortrag des Beklagten in dem Schriftsatz vom 29.10.1992 - für den Beklagten damals von zwei Vertretungsberechtigten, nämlich B. und der Wider-beklagten zu 3., unterzeichnet worden. Eine Anwen-dung von § 181 BGB scheidet deshalb von vornherein aus. Im übrigen tragen die Kläger unwidersprochen vor, daß der Beklagte die Mieträume bereits vor dem 01.02.1985 benutzt habe.
Was der Beklagte insgesamt vorbringt, reicht nicht aus, um ein sittenwidriges Zusammenspiel zwischen den Beteiligten zu seinem Nachteil in bezug auf die Zeit von Februar bis Mai 1985 anzunehmen.
Auf dieser Grundlage ist das Landgericht mit Recht davon ausgegangen, daß dem Kläger gegen den Beklagten ein Anspruch nach den §§ 989, 990 BGB zustehe. Der Beklagte als Besitzer der Wohnung wußte, daß er aufgrund der Kündigung sowohl des Hauptmiet- als auch des Untermietvertrages ab An-fang Dezember 1990 nicht mehr zum Besitz der Räume berechtigt war; aber dann die gemieteten Räume nicht räumte und herausgab, geriet er insoweit Verzug und haftet deshalb nach § 990 Abs. 2 i.V.m. den §§ 284 ff. BGB, also auch für Früchte, die der Eigentümer, das heißt die Kläger, gezogen hätten (Palandt/Bassenge, BGB, 51. Aufl., § 990 Rdnr. 9). Das bedeutet, daß grundsätzlich der Beklagte den Klägern für entgangenen Mietzins einstehen muß, den die Kläger bei rechtzeitiger Räumung hätten erzielen können.
Nach Vorlage des Mietvertrages mit dem Nachmieter S. hat der Senat keine Bedenken dagegen, daß mit diesem ein Mietzins von netto 1.349,00 DM verein-bart ist. Mangels substantiierter Einwendungen des Beklagten insoweit kann auch angenommen werden, daß dieser Mietzins bereits früher zu erzielen gewesen wäre, allerdings erst ab dem 01.01.1991. Denn da die Kläger die Räume, nachdem der Be-klagte sie am 28.05.1991 freigegeben hatte, erst zum 01.07.1991 weitervermietet haben, kann nicht angenommen werden, daß sie bei einer Räumung zum 02.12.1990 bereits zum 01.12.1990 hätten weiter-vermietet werden können. Eine Neuvermietung wäre, wie gerade der weitere tatsächliche Ablauf zeigt, nicht vor dem 01.01.1991 möglich gewesen.
Daraus folgt zunächst, daß die Kläger für den Monat Dezember 1990 nur die aufgrund der Vereinba-rungen im Hauptmiet- und im Untermietvertrag tat-sächlich zu zahlenden 420,75 DM verlangen können. Für die folgenden sechs Monate des Jahres 1991 ist, wie erwähnt, der entgangene Mietzins von 1.349,00 DM zugrunde zu legen. Davon sind jedoch pro Monat die 412,50 DM abzuziehen, die die Vertragsparteien als Ausgleich für die Moderni-sierungsleistungen des Mieters in den gemieteten Räumen gemäß § 24 des Mietvertrages vereinbart haben. Insoweit mindert sich der Schaden, den die Beklagte nach § 990 Abs. 2 BGB zu ersetzen habe, weil die Kläger nach der Vertragsgestaltung wegen dieses Teilbetrages Leistungen in Form der Modernisierungsarbeiten empfangen haben. Der mo-natliche Schaden vermindert sich daher um jeweils 412,50 DM, so daß die entgangenen Früchte mit mo-natlich 936,50 DM zu bewerten sind. Für sechs Mo-nate ergibt dies einen Betrag von 5.619,00 DM, zu-züglich der 420,75 DM für Dezember 1990 also einen Gesamtbetrag von 6.039,75 DM.
Soweit der Beklagte sowohl gegenüber der Klage-forderung als auch in bezug auf die Widerklage weitergehende Ansprüche geltend macht, sind diese nicht begründet.
Auf die tatsächlichen Aufwendungen des Beklagten kommt es nicht an. Denn in beiden Mietverträgen (Hauptvertrag und Untervertrag) ist geregelt, wie der Ausgleich der vorausgesetzten Aufwendungen des Beklagten erfolgen sollte. Der Hauptmieter B. hatte sich in § 24 seines Mietvertrages verpflich-tet, die Räume umfassend auf seine Rechnung zu modernisieren, wogegen sich die Kläger ihrerseits verpflichteten, für die Dauer der Mietzeit nur die Miete zu verlangen, die für einen nicht moderni-sierten Altbau (ohne Bad und Heizung) in mittlerer Wohnlage ortsüblich ist. Diese Regelung ist in den Untermietvertrag übernommen worden. Deshalb kommt es nicht auf die tatsächliche Höhe der Auf-wendungen des Beklagten an, vielmehr ist ihm zum Ausgleich seiner Aufwendungen der erwähnte Miet-nachlaß zugebilligt worden. Dabei sind die jewei-ligen Vertragsparteien davon ausgegangen, daß das Haupt- und Untermietverhältnis bis zum 31.01.1995, insgesamt also über zehn Jahre laufe. Es mag also sein, daß der Beklagte, nachdem das Mietverhältnis mit Wirkung zum 02.12.1990 gekündigt worden ist, einen dem Mietnachlaß für die vorgesehene Rest-mietzeit entsprechenden Betrag als eine Art Auf-wendungsersatz geltend machen könnte. Da es sich aber um zwei getrennte Verträge zwischen den Klä-gern und B. einerseits sowie B. und dem Beklagten andererseits handelt, hat der Beklagte einen Er-satzanspruch allenfalls gegenüber seinem Vertrags-partner B., nicht gegenüber den Klägern, mit denen er nicht in vertraglichen Beziehungen stand. Dies steht nicht in Widerspruch zu der oben vorgenom-menen Verrechnung des monatlichen "Aufwendungser-satzes" in Höhe von 412,00 DM auf den den Klägern entgangenen Mietzins. Denn dabei handelt es sich um die Frage, inwieweit den Klägern ein Schaden entstanden ist oder nicht. Unter diesem Aspekt müssen sich die Kläger entgegenhalten lassen, daß sie nach den Regelungen im Mietvertrag Leistungen in Höhe von 412,50 DM monatlichen von ihrem Mieter B. erhalten haben, und daß ihnen insoweit kein Schaden entstanden ist. Wo aber kein Schaden ist, können sie ihn auch nicht gegenüber dem Beklagten als unrechtmäßigem Besitzer der Mieträume geltend machen.
Etwas anderes ist es, wem gegenüber der Beklagte vertraglich begründete Forderungen geltend machen kann. Es liegt auf der Hand, daß dies nur dem Ver-tragspartner gegenüber geschehen kann, also hier gegenüber dem Untervermieter B.. Daran ändert es nichts, daß die handelnden Personen auf den ver-schiedenen Seiten seinerzeit teilweise identisch waren. Aus dem Vortrag des Beklagten ist auch nicht etwa ersichtlich, daß ein Anspruch gegenüber B. weniger wert wäre als gegenüber den Klägern und - für die Widerklage - der Widerbeklagten zu 3. Wären die Kläger und Widerbeklagten im Gegensatz zu B. solvent und wäre ein insolventer B. nur vorgeschoben worden, um von den Klägern eventuel-le Schadensersatzansprüche fernzuhalten, könnte es vielleicht anders liegen. In dieser Hinsicht hat der Beklagte aber nichts Konkretes vorgetragen. Allein der Umstand, daß B. und auch die Widerbe-klagte zu 3. möglicherweise Veruntreuungen zu La-sten des Beklagten begangen haben, kann eine klare rechtliche Unterscheidung zwischen den jeweiligen Vertragsbeziehungen nicht hindern. Dies insbeson-dere dann nicht, wenn dem Beklagten durch eine Verweisung an seinen Vertragspartner B. letztlich kein erkennbarer Nachteil entsteht. Einen solchen Nachteil vermag der Beklagte in seinen Schriftsät-zen nicht darzutun.
Unter diesen Umständen kommt es nicht darauf an, ob der Beklagte die mit der Berufungsbegründung geltend gemachten Aufwendungen tatsächlich insbe-sondere für das hier streitige Objekt gemacht hat, was die Kläger bestreiten, und auch nicht darauf, ob - wofür einiges spricht - ein Teil der Gegen-forderung bereits rechtskräftig in Vorprozessen beschieden worden ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Das Urteil ist nach den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO vorläufig vollstreckbar.
Streitwert: 27.180,50 DM Wert der Beschwer der Kläger: 3.403,25 DM Wert der Beschwer des Beklagten: 23.777,25 DM

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 989, 990 BGB
§§ 284 ff. BGB
§§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1
ZPO
§§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 290 ZPO
§ 181 BGB
§ 990 Abs. 2 BGB