Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-01-15, Aktenzeichen 10 C 221/19
ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2020:0115.10C221.19.00

Tenor:
Orientierungssatz
Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB, das besteht, wenn die vermieteten Wohnräume, an denen nach der Überlassung an ihn Wohnungseigentum begründet worden ist, an einen Dritten verkauft werden, kann nicht durch eine Kaufvertragsgestaltung umgangen werden, wonach sich der Vermieter und Verkäufer zur Aufhebung des Wohnungs- und Teileigentums verpflichtet und Kaufgegenstand das ungeteilte Hausgrundstück ist und nicht die einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten. Denn für die rechtliche Beurteilung, ob ein Vorkaufsrecht entstanden ist, ist auf die Grundbuchlage im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses und nicht auf den Kaufgegenstand abzustellen.(Rn.33)
Verfahrensgang
1. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 11.09.2019 wird aufrechterhalten.
2. Die Beklagte trägt auch die weiteren Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 200,00 € hinsichtlich der Verurteilung zur Auskunftserteilung und hinsichtlich der Kosten in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil darf nur gegen Leistung dieser Sicherheit fortgesetzt werden.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über das Bestehen eines Vorkaufsrechts.
Mit Vertrag vom 22.08.2015 mieteten die Kläger eine Wohnung in (…) Berlin. Vermieterin und Eigentümerin ist die Beklagte.
Die Wohnhäuser in den Blöcken des 1. Bauabschnitts der K.-Allee zwischen (…) und (…) wurden in den Jahren 1950 - 1956 errichtet und werden als Block A-Süd bis Block G-Nord bezeichnet. Die von den Klägern angemietete Wohnung befindet sich im Block F-Nord.
Nach dem 3.10.1990 war die Wohnungsbaugesellschaft F. als Trägerin des kommunalen Eigentums die Eigentümerin des Blockes F-Nord. Im Rahmen der Privatisierung des gesamten Gebäudekomplexes K.-Allee wurde zunächst ein Erbbaurecht an die Erwerberin, die D.-Bank, übertragen, was mit notariellem Vertrag des Notars G. vom 21.12.1993 (im Folgenden: „G.-Vertrag“) beurkundet wurde. In § 17 des Vertrages verpflichtet sich die Erbbauberechtigte unter anderem:
- die Mietwohnungen dauerhaft entweder nicht in Eigentumswohnungen bzw. in diese wirtschaftlich vergleichbare besondere Eigentumsformen umzuwandeln oder auf Eigenbedarfskündigungen entsprechend § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB zu verzichten
- im Falle des Verkaufs die Mietwohnungen vorzugsweise den jeweiligen Mietern zum Kauf anzubieten
- im Falle einer Weiterveräußerung des Erbbaurechts die vorstehenden Verpflichtungen den Erwerbern in der Weise aufzuerlegen, dass sie wiederum bei weiteren Verkäufen den Erwerbern auferlegt werden
Die Beklagte erwarb im Jahr 1996 das Eigentum an dem Flurstück mit den Häusern des Blocks F-Nord unter Übernahme der Verpflichtungen aus § 17 des G.-Vertrages. Nach Aufteilung des Grundstückes in Wohnungseigentum gemäß § 8 Abs. 1 WEG wurde die Beklagte am 18.01.2017 als Eigentümerin der an die Kläger vermieteten Wohnung im Grundbuch eingetragen.
Im Oktober 2018 wurden sämtliche Sonder- und Teileigentumseinheiten der Blöcke C-Süd, C-Nord, D-Nord und D-Süd an die D. GmbH veräußert. Hinsichtlich der Eigentumswohnungen des Blockes D-Süd übte das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg das kommunale Vorkaufsrecht aus. In den Blöcken C-Süd, C-Nord und D-Nord übte eine erhebliche Anzahl der Mieter das ihnen zustehende Vorkaufsrecht aus.
Am 13.12.2018 schloss die Beklagte einen notariellen Vertrag mit der D. GmbH zur Urkundsnummer B1924/2018 des Notars Dr. B. (im Folgenden: „Kaufvertrag“).
§ 3 des Kaufvertrages lautet:
3.1 Kaufgegenstand dieses Vertrages sind nicht die in Ziffer II.2.1 aufgeführten Wohnungs- und Teileigentumseinheiten, sondern ausschließlich das ungeteilte Grundstück Gebäude- und Freifläche K.-Allee (…) in Berlin-Friedrichshain, Flur (…), Flurstücke (…), mit einer grundbuchlichen Größe von insgesamt 4.925 m².
3.2 Der Verkäufer hebt das in II.2.1 näher bezeichnete Wohnungs- und Teileigentum auf.
Der Verkäufer beantragt die Schließung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuchblätter, § 9 Abs. 1 Nr. 3 WEG und die Anlegung eines Grundbuchblattes für das Grundstück, § 9 Abs. 3 WEG.
...
3.7 Das vorbezeichnete ungeteilte Grundstück mit den darauf befindlichen Baulichkeiten wird als „Kaufgegenstand“ bezeichnet.
In § 19 des Kaufvertrages übernahm die D. GmbH die Mieter schützenden Vereinbarungen aus § 17 des G.-Vertrages. Hinsichtlich des genauen Inhalts der auszugsweise zitierten Vereinbarungen des Kaufvertrages wird auf die Schriftsätze vom 18.09.2019 (Blatt 73 ff. I der Akte) und 19.11.2011 (Blatt 172 ff. I der Akte) Bezug genommen.
Das Landgericht Berlin untersagte der Beklagten durch einstweilige Verfügung vom 24.1.2019 (22 O 28/19), den Kaufvertrag mit der D. GmbH zu vollziehen und bestätigte dieses Vollzugsverbot mit Urteil vom 5.04.2019. Das beim Kammergericht geführte Berufungsverfahren (12 U 70/19) ruht seit Beschluss vom 11.07.2019.
Mit Schreiben vom 14.2.2019 forderten die Kläger die Verwaltung der Beklagten vergeblich auf, den vollständigen Kaufvertrag mit der D. GmbH vorzulegen.
Mit Versäumnisurteil vom 11.09.2019 hat das Gericht die Beklagte zur Auskunftserteilung über den gesamten Inhalt des mit der D. GmbH geschlossenen Kaufvertrages vom 13.12.2018 durch dessen Vorlage einschließlich sämtlicher Anlagen verurteilt sowie festgestellt, dass den Klägern aufgrund dieses Kaufvertrages ein Vorkaufsrecht für die von ihnen gemietete Wohnung zusteht. Gegen das Versäumnisurteil hat die Beklagte am 18.09.2019 Einspruch eingelegt.
Die Kläger sind der Ansicht, ihnen stünde aufgrund des Kaufvertrages zwischen der Beklagten und der D. GmbH vom 13.12.2018 das gesetzliche Vorkaufsrecht an der von ihnen gemieteten Wohnung gemäß § 577 BGB zu, da für die Frage des Entstehens des Vorkaufsrechts auf die Grundbuchlage im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses abzustellen sei. Die gewählte Form des Kaufvertrages diene der Umgehung der Vorkaufsrechte der Mieter. Durch den Kaufvertrag mit der D. GmbH verstoße die Beklagte auch gegen die übernommene Pflicht aus § 17 des G.-Vertrages, im Falle des Verkaufs die Mietwohnungen vorzugsweise den jeweiligen Mietern zum Kauf anzubieten.
Die Kläger beantragen,
das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.
Die Beklagte beantragt,
das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, den Klägern stünde ein Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB nicht zu, da nicht auf die Grundbuchlage im Zeitpunkt des Kaufvertrages, sondern allein auf den im Kaufvertrag definierten Kaufgegenstand abzustellen sei, der das ungeteilte Grundstück sei. Wohnungseigentum sei gerade nicht verkauft worden. Ebenso hätte sie zunächst das bestehende Wohnungseigentum wieder aufheben und nach Schließung der Wohnungsgrundbücher das ungeteilte Grundstück ohne Entstehen eines Vorkaufsrechts verkaufen können. Es könne rechtlich keinen Unterschied machen, ob die Aufhebung der Teilung vor Abschluss des Kaufvertrages oder wie hier zwingend bei dessen Vollzug erfolge.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf den sonstigen Inhalt der Akte Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der gegen das Versäumnisurteil eingelegte Einspruch ist form- und fristgerecht, mithin zulässig.
Er hat in der Sache jedoch keinen Erfolg, da die Klage zulässig und begründet ist.
Der Feststellungsantrag ist zulässig. Die Kläger haben ein rechtliches Interesse an der Feststellung, dass ihnen ein Vorkaufsrecht an der von ihnen angemieteten Wohnung zusteht, was von der Beklagten abgestritten wird.
1. Den Klägern steht aufgrund des Kaufvertrages zwischen der Beklagten und der D. GmbH ein Vorkaufsrecht an der von ihnen angemieteten Wohnung gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB zu.
Nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden.
Unstreitig ist nach Überlassung der Wohnung an die Kläger an der Wohnung Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG begründet worden. Dieses bestand auch im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses zwischen der Beklagten und der D. GmbH und besteht aufgrund des Vollzugsverbotes für den Kaufvertrag immer noch.
Die Vertragsgestaltung, dass sich die Beklagte zur Aufhebung des Wohnungs- und Teileigentums verpflichtet und Kaufgegenstand nicht die in einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten, sondern das ungeteilte Grundstück ist (§ 3.1 des Kaufvertrages), führt vorliegend zu keiner anderen Beurteilung. Denn für die rechtliche Beurteilung, ob ein Vorkaufsrecht entstanden ist, ist auf die Grundbuchlage im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses und nicht auf den Kaufgegenstand abzustellen.
Hierfür spricht zunächst der Wortlaut des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB, der auf den „Verkauf vermieteter Wohnräume“ abstellt (so auch AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 18.04.2019 - 7 C 1003/19 -; LG Berlin, Urteil vom 19.06.2019 - 66 S 108/19 -). Es wird nicht ausdrücklich gefordert, dass Kaufgegenstand das Wohnungseigentum ist, sondern Wohnräume. „Vermietete Wohnräume“ werden auch verkauft, wenn Kaufvertragsgegenstand das ungeteilte Grundstück ist, da sie untrennbarer Bestandteil der Immobilie sind. In § 577a Abs. 1 Satz 1 BGB wird im Vergleich ausdrücklich auf die „Veräußerung des Wohnungseigentums“ abgestellt.
Der Beklagten ist zwar darin zuzustimmen, dass der Eigentümer eines gemäß § 8 WEG aufgeteilten Grundstücks auch erst das Wohnungseigentum wieder aufheben und später das ungeteilte Grundstück verkaufen kann und hierbei kein Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB entsteht. Das Vorkaufsrecht des Mieters entsteht in einem solchen Fall nur dann, wenn sich der Veräußerer beim Verkauf des noch ungeteilten Grundstücks gegenüber dem Dritten zur Durchführung der Aufteilung nach § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste künftige Wohneinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist (BGH, NJW 2014, 850). Hierfür sind im vorliegenden Fall keine Anhaltspunkte ersichtlich.
Dennoch ist es vorliegend gerechtfertigt, die Konstruktion des Kaufvertrages zwischen der Beklagten und der D. GmbH, der bei Vollzug zum gleichen Ergebnis führt, anders zu beurteilen.
Denn es ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte mit dem Erwerb des Flurstücks mit den Häusern des Blocks F Nord die Verpflichtungen aus § 17 des G.-Vertrages übernommen hat. Nach § 17 hat sie sich verpflichtet, im Falle des Verkaufs die Mietwohnungen vorzugsweise den jeweiligen Mietern anzubieten. Durch die Verpflichtung der Beklagten, im Kaufvertrag mit der D. GmbH das Wohnungs- und Teileigentum wieder aufzuheben, verstößt sie gegen diese Pflicht (so auch die Erwägungen des LG Berlin, Urteil vom 19.06.2019 - 66 S 108/19 -). Der G.-Vertrag ist zumindest so auszulegen, dass - sofern die Voraussetzungen für ein Angebot an die Mieter durch Umwandlung wie hier bereits geschaffen wurden - im Fall des Verkaufs dem Vorkaufsrecht der Mieter Geltung zu verschaffen ist.
Die Rückgängigmachung der Begründung des Wohnungseigentums stellt eine Umgehung der Pflicht der Beklagten aus dem G.-Vertrag dar, die Mietwohnungen vorzugsweise den jeweiligen Mietern zum Kauf anzubieten.
In anderen Fallkonstellationen, wo Parteien des Veräußerungsvertrages nur deshalb eine bestimmte Vertragsgestaltung wählen (z. B. Tausch statt Verkauf; Einbringung des Grundstücks in eine Gesellschaft), um das Vorkaufsrecht zu umgehen, wird § 577 BGB analog angewandt.
Nach Auffassung des BGH (NJW 2012, 1354) gebietet eine interessengerechte Auslegung der Norm, sie auch auf solche Vertragsgestaltungen zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten anzuwenden, die bei materieller Betrachtung einem Kauf im Sinne des Vorkaufsrechts so nahe kommen, dass sie ihm gleichgestellt werden können, und in die der Vorkaufsberechtigte zur Wahrung seines Erwerbs- und Abwehrinteresses „eintreten“ kann, ohne die vom Verpflichteten ausgehandelten Konditionen zu beeinträchtigen. Eine Umgehungsabsicht ist nicht erforderlich (BGH, NJW 1998, 2136).
Auch im vorliegenden Fall gebietet eine interessengerechte Auslegung des § 577 BGB die Annahme des Entstehens eines Vorkaufsrechts durch den Vertrag zwischen der Beklagten und der D. GmbH.
Auch aus Gründen der Rechtssicherheit erscheint es geboten, das Entstehen des Vorkaufsrechts an Wohnraum an feste und klare nachprüfbare Voraussetzungen zu knüpfen, wenn die Voraussetzungen des § 577 BGB nach seinem Wortlaut gegeben sind. Der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages und die zu diesem Zeitpunkt bestehende Grundbuchlage sind solche festen Umstände, die durch § 577 BGB vorgegeben sind (LG Berlin, Urteil vom 5.04.2019 – 22 O 28/19).
Schließlich spricht auch der Wille des Gesetzgebers vorliegend für die Annahme eines Vorkaufsrechts. Danach soll der Mieter vor spekulativen Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen mit anschließender Veräußerung an Dritterwerber geschützt werden. Darin erschöpft sich der Schutzzweck des § 577 BGB jedoch nicht. Der Gesetzgeber hatte auch die Absicht, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist (BT-Drucks. 12/3013, S. 18; 12/3254, S. 40). Hätte die Absicht des Gesetzgebers allein darin bestanden, den Mieter vor einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung des Dritterwerbers zu schützen, hätte er dieses Anliegen schon durch einen zeitweisen Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit des Erwerbers (vgl. § 577a BGB) verwirklichen können. Dass er stattdessen das Instrument des Vorkaufsrechts gewählt hat, belegt seine Zielsetzung, dem Mieter die Wohnung nicht nur zur Nutzung zu erhalten, sondern dessen Interesse an einem Erwerb der Wohnung, insbesondere wenn dieser aus seiner Sicht günstig ist, zu schützen (BGH, NJW 2015, 1516).
Soweit die Beklagte ihre Rechtsansicht auf ein Gutachten des Deutschen Notarinstituts stützt, kann dem nicht gefolgt werden. Das Gutachten stellt als Ergebnis dar, dass nach h. M. kein Mietervorkaufsrecht besteht, wenn Kaufgegenstand das ungeteilte Grundstück ist, auch wenn der Verkäufer die Wohnungsgrundbücher erst nach Kaufvertragsschluss schließen lässt. Diese Darstellung kann so nicht nachvollzogen werden, da das Gutachten lediglich auf Rechtsprechung verweist, die die normalen sog. „en-bloc-Verkäufe“ betreffen. Wie bereits dargestellt, entsteht bei solchen bei späterer Neuaufteilung ein Vorkaufsrecht nur dann, wenn die Wohnung als Teilobjekt im Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist. Eine herrschende Meinung zu der hier vorliegenden Fallkonstellation, wo bereits Wohnungseigentum besteht und der Kaufvertrag die Verpflichtung zur Aufhebung der Teilung beinhaltet und als Kaufvertragsgegenstand das ungeteilte Grundstück bezeichnet, gibt es nicht und kann aus der zitierten Rechtsprechung auch nicht geschlossen werden. Die Kläger weisen zutreffend darauf hin, dass der von der Beklagten gezogene Umkehrschluss, dass bereits die Verpflichtung zur Aufhebung der zuvor erfolgten Teilung des Grundstückes quasi spiegelbildlich zu der eben dargestellten Rechtslage ausreichen soll, um das einmal rechtswirksam entstandene Vorkaufsrecht des Mieters wieder entfallen zu lassen, der unterschiedlichen rechtlichen Ausgangssituation und der Interessenlage der Beteiligten Rechtsträger nicht gerecht wird. Während im Falle des Verkaufs des noch ungeteilten Grundstückes vor Beurkundung der Teilungserklärung eine Rechtsposition des Mieters im Hinblick auf eine Möglichkeit des Eigentumserwerbs an der betreffenden Wohnung noch nicht besteht, soll diese im hier vorliegenden Fall bereits existierende Rechtsposition wieder beseitigt werden. Das Gericht teilt die Ansicht der Kläger, dass diese Schlussfolgerung die Intention des Gesetzgebers bei der Einführung und Ausgestaltung des Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB verkennt.
Die vom Vorkaufsrecht erfasste Wohneinheit ist trotz Formulierung des Vertragsgegenstandes als „ungeteiltes Grundstück“ hinreichend bestimmt. Die betroffenen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten sind in Ziffer II.2.1 des Vertrages genannt.
2. Die Kläger haben gegen die Beklagte auch einen Anspruch auf Auskunft über den gesamten Inhalt des Kaufvertrages zwischen der Beklagten und der D. GmbH geschlossenen Kaufvertrages vom 13.12.2018 durch dessen Vorlage einschließlich sämtlicher Anlagen gemäß §§ 577 Abs. 1 Satz 3, 469 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Gemäß § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Verpflichtete dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrages mitzuteilen. Es wurde bereits festgestellt, dass den Klägern ein Vorkaufsrecht an der von ihnen angemieteten Wohnung zusteht.
Für diesen Fall muss der Mieter über den gesamten Inhalt des Kaufvertrags in Kenntnis gesetzt werden, was regelmäßig die Übersendung einer Abschrift des vollständigen Kaufvertrags erfordert (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 577 BGB, Rdnr. 39).
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.
Die Höhe der Sicherheitsleistung hinsichtlich der Auskunftserteilung bestimmt sich nicht nach dem Streitwert, sondern nach den Kosten für die Auskunftserteilung (Zöller-Herget, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 709, Rdnr. 6). Diese wurden vorliegend gemäß § 3 ZPO geschätzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 709 ZPO
§ 577 BGB
§ 8 WEG
§ 577a BGB
§ 3 ZPO
§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB
§ 8 Abs. 1 WEG
§ 9 Abs. 1 Nr. 3 WEG
§ 9 Abs. 3 WEG
§ 577a Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 577 Abs. 1 Satz 3, 469 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 469 Abs. 1 Satz 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 2014, 850
NJW 2012, 1354
NJW 1998, 2136
NJW 2015, 1516
10 C 221/19
22 O 28/19
12 U 70/19
7 C 1003/19
66 S 108/19