Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-04-20, Aktenzeichen 27 A 4.08
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2012:0420.27A4.08.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Ob und inwieweit ein nach §§ 249 ff. BGB zu ersetzender Vermögensschaden vorliegt, beurteilt sich nach einem Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die ohne jenes Ereignis eingetreten wäre. Diese sogenannte Differenzhypothese umfasst zugleich das Erfordernis der Kausalität zwischen dem haftungsbegründenden Ereignis und einer dadurch eingetretenen Vermögensminderung.(Rn.29)
2. Dient ein Steuergegenstand oder ein Teil des Steuergegenstandes sowohl steuerbegünstigten Zwecken als auch anderen Zwecken, greift § 8 GrStG ein. Danach ist, wenn keine räumliche Abgrenzung für die verschiedenen Zwecke möglich ist (§ 8 Abs. 1 GrStG), der Steuergegenstand oder der Teil des Steuergegenstandes nur dann befreit, wenn die steuerbegünstigten Zwecke überwiegen, § 8 Abs. 2 GrStG.(Rn.44)
3. Die Annahme einer überwiegend steuerpflichtigen Nutzung des Staatsratsgebäudes ist nicht erkennbar rechtswidrig, sondern gut vertretbar.(Rn.45)
Verfahrensgang
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 61.889,74 Euro nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 21. November 2006 zu zahlen.
Der Beklagte und die Beigeladene tragen die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um einen Zahlungsanspruch aus einer Vermögenszuordnungsvereinbarung.
Die Klägerin übertrug mit Vermögenszuordnungsvereinbarung vom 29. Januar 2004/ 12. Februar 2004 das Eigentum am Grundstück Schlossplatz 1 in 10178 Berlin auf den Beklagten. Es handelt sich um das seit 1993 unter Denkmalschutz stehende Gelände des ehemaligen Staatsratsgebäudes mit Garten, das der Beklagte deshalb erwarb, um dort die private Hochschule European School of Management & Technology (im Folgenden: ESMT) ansiedeln zu lassen. § 7 der Vereinbarung hat folgenden Wortlaut:
„Besitz, Gefahren, Nutzungen und Lasten gehen am 01.02.2004 auf das Land über… Soweit der Bund Abgaben und Gebühren, die für einen Zeitraum nach dem Lastenwechsel bestimmt sind, entrichtet hat, hat das Land diese nach Aufforderung zu erstatten“.
In der Zeit vom 1. Mai 2001 bis zum 1. Dezember 2003 war das Gebäude zum Teil unentgeltlich durch den Bund und teilweise entgeltlich ganz oder teilweise tage- oder stundenweise von unterschiedlichen Mietern genutzt worden; im Übrigen stand es leer.
Mit notarieller Vereinbarung vom 16. Februar 2004 bestellte der Beklagte zu Gunsten der Beigeladenen ein Erbbaurecht an dem Grundstück. In § 9 des als Erbbaurechtsvertrag I bezeichneten Vertrages heißt es im ersten Absatz:
„Die Erbbauberechtigte trägt ab dem Übergabetag … bis zum Ablauf des Erbbaurechtsvertrages alle auf das Erbbaugrundstück entfallenden Steuern, Gebühren, Beiträge und sonstige öffentliche und private Lasten, für das Jahr 2004 anteilig.“
§ 10 dieses Vertrages bestimmt im ersten Absatz den Tag der Übergabe des Erbbaugrundstücks auf den 1. Februar 2004. Die Beigeladene stellte ihrerseits das Grundstück der ESMT zur Verfügung.
Auf Anforderung reichte die Klägerin Anfang Februar 2004 detaillierte Nutzungsaufstellungen für das Staatsratsgebäude für die Jahre 2001, 2002 und 2003 beim Finanzamt Mitte/Tiergarten ein, nachdem sie zuvor eine teilweise Grundsteuerbefreiung geltend gemacht hatte. Am 23. Februar 2004 teilte die Klägerin dem Finanzamt den Eigentumswechsel auf den Beklagten mit. Im März 2004 erkannte das Finanzamt Mitte/Tiergarten für die Jahre 2002 und 2003 gegenüber der Klägerin in Bezug auf das streitige Grundstück das Vorliegen eines Grundsteuerbefreiungstatbestands nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrStG an.
Mit Bescheid vom 15. Juni 2005 setzte das Finanzamt Mitte/Tiergarten gegenüber der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben als Funktionsträgerin für die Klägerin den Einheitswert des Grundbesitzes und den Grundsteuermessbetrag auf den 1. Januar 2004 im Wege einer Nachfeststellung nach § 165 Abs. 1 S. 1 AO teilweise vorläufig fest. Außerdem setzte das Finanzamt mit Bescheid vom gleichen Datum die Grundsteuer für das Jahr 2004 auf 98.411,28 € fest. Mit Schreiben vom 1. August 2005 forderte daraufhin die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben von der ESMT unter Bezugnahme auf § 7 der Vermögenszuordnungsvereinbarung vom Januar/Februar 2004 und Beifügung der entsprechenden Steuerbescheide des Finanzamts Mitte/Tiergarten vom Juni 2005 Zahlung der anteiligen Grundsteuer ab Februar 2004. Die Beigeladene antwortete hierauf unter dem 19. August 2005 und lehnte die Forderung ab. Zur Begründung gab sie an, dass Befreiung von der Grundsteuer hätte beantragt und gegen den Bescheid vom 15. Juni 2005 „Widerspruch“ hätte eingelegt werden müssen; dem „Widerspruch“ hätte stattgegeben werden müssen. Denn § 32 GrStG sehe den Erlass der Grundsteuer für Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt, wenn der Rohertrag in der Regel unter den jährlichen Kosten liegt, vor. Diese Voraussetzungen seien hier erfüllt. Darüber hinaus liege auch ein Steuerbefreiungstatbestand gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrStG vor, der für 2004 von der Klägerin hätte beantragt werden müssen.
Mit Schreiben vom 27. September 2005 begehrte die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben unter Hinweis auf § 7 der Vermögenszuordnungsvereinbarung vom Beklagten Zahlung der anteiligen Grundsteuer. Am selben Tag teilte sie dies der Beigeladenen mit und „stornierte“ ihr gegenüber die Forderung.
Mit Bescheid vom 7. Dezember 2005 setzte das Finanzamt Mitte/Tiergarten gegenüber der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben den Einheitswert des Grundbesitzes und den Grundsteuermessbetrag auf den 1. Januar 2004 nach § 165 Abs. 2 S. 2 AO endgültig fest, nachdem die Klägerin auf Anforderung des Finanzamtes eine ausgefüllte „Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes auf den 1. Januar 2004“ eingereicht hatte. Mit Grundsteuerbescheid vom 7. Dezember 2005 setzte das Finanzamt Mitte/Tiergarten gegenüber der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben die Grundsteuer auf der Grundlage von § 175 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 AO neu fest auf 97.036,50 € und erstattete ein Restguthaben i.H.v.1.374,78 €. Der Bescheid über den Einheitswert des Grundbesitzes und den Grundsteuermessbetrag auf den 1. Januar 2004 vom 7. Dezember 2005 erging am 11. Januar 2006 auch gegenüber der Beigeladenen als Rechtsnachfolgerin. Diese legte hiergegen mit Schreiben vom 14. Februar 2006 Einspruch ein und begründete ihn damit, dass die Einheitswertfeststellungen des Finanzamtes zu hoch seien. Die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit der Räume und der umfassende Denkmalschutz seien nicht ausreichend wertmindernd beim Einheitswert berücksichtigt. Darüber hinaus bestünden verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Festsetzung der Grundsteuer dem Grunde und der Höhe nach.
Trotz Mahnung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zuletzt im September mit Fristsetzung bis zum 20. Oktober 2006 zahlte der Beklagte in der Folgezeit die anteilige Grundsteuer nicht.
Mit der am 28. Dezember 2007 erhobenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Sie meint, dass eine Grundsteuerbefreiung nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrStG für das Jahr 2004 ausgeschlossen sei. Denn maßgeblich hierfür sei die tatsächliche Nutzung im Jahr 2003. Weil das streitbefangene Objekt in diesem Jahr überwiegend leer gestanden habe, sei denknotwendig eine überwiegende Nutzung für steuerbegünstigte Zwecke ausgeschlossen gewesen. Der Leerstand sei darauf zurückzuführen, dass der Übergabetermin an das Land Berlin ständig verschoben und daher von einer Vermietung abgesehen worden sei. Die Aufteilung der Mischnutzung im Jahre 2003 sei ausschließlich nach einem zeitlichen Maßstab vorzunehmen, und wenn der Flächenanteil der Nutzungen gewichtet werden müsse, so habe eine Addition der jeweils überlassenen Quadratmeter zu erfolgen, die für 2003 ein Überwiegen der steuerpflichtigen Nutzungen ergebe. Außerdem hätte der Beklagte die behauptete Steuerbefreiung selbst gegenüber dem Finanzamt vorbringen können und müssen. Auch ein Grundsteuererlass nach § 32 GrStG komme nicht in Betracht, da die jährlichen Einnahmen in der Regel nicht unter den jährlichen Kosten lagen.
Die Klägerin hat ursprünglich begehrt, den Beklagten zu verurteilen, an sie 88.950,13 € nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit dem 21. November 2006 zu zahlen. Mit Bescheid vom 21. Oktober 2009 hat das Finanzamt Mitte/Tiergarten gegenüber der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben den Einheitswert auf den 1. Januar 2004 nach § 175 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 AO neu festgesetzt und den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag auf den 1. Januar 2004 nach § 175 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 AO geändert. Gleichzeitig hat das Finanzamt die Grundsteuer für das Jahr 2004 gemäß § 175 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 AO auf 67.516,08 € herabgesetzt. Daraufhin haben die Beteiligten den Rechtsstreit in Höhe eines Teilbetrages von 27.060,39 € übereinstimmend für erledigt erklärt.
Nunmehr beantragt die Klägerin,
den Beklagten zu verpflichten, an sie 61.889,74 Euro nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 21. November 2006 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung trägt er vor, die Klägerin habe gegen ihre Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Grundstücksbewirtschaftung verstoßen. Denn sie habe rügelos die Grundsteuer für das Jahr 2004 gezahlt, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nicht entstanden wäre. Die Grundsteuerbefreiung für 2004 folge wegen des Denkmalschutzes des ehemaligen Staatsratsgebäudes einschließlich des Gartens und der Unrentierlichkeit des Objekts aus § 32 GrStG. Außerdem sei der Grundsteuerbefreiungstatbestand § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrStG gegeben; maßgeblich seien hierfür der Stichtag 1. Januar 2004 und die tatsächliche Nutzung im Jahre 2003. Der überwiegende Leerstand des Staatsratsgebäudes im Jahre 2003 schließe eine Nutzung zu steuerbegünstigten Zwecken nicht aus. Denn die Zeiten der Nichtnutzung des Grundstücks müssten bei einer zeitanteiligen Aufteilung ausscheiden. Außerdem sei für die Beurteilung der tatsächlichen Nutzungen neben der zeitlichen Abgrenzung auch ihr räumlicher Umfang nach Maßgabe des Flächenanteils zu berücksichtigen. Hierfür seien die genutzten Flächen in Quadratmetern mit der Anzahl der Tage, an denen diese Nutzungen stattfanden, zu multiplizieren. Dies ergebe für das Jahr 2003 eine steuerbegünstigte Nutzung von 27.520 m², die nicht begünstigte Nutzung belaufe sich hingegen auf deutlich weniger Quadratmeter.
Die Beigeladene beantragt,
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte sowie der vom Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge (17 Hefter sowie ein Leitzordner) verwiesen, die vorgelegen haben und – soweit wesentlich – Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat in vollem Umfang Erfolg.
Die allgemeine Leistungsklage ist begründet. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 61.889,74 € zuzüglich der geforderten Zinsen.
Anspruchsgrundlage für die Hauptforderung sind die Sätze 4 und 1 des § 7 der Vermögenszuordnungsvereinbarung. Danach hat das beklagte Land nach Aufforderung Abgaben und Gebühren, die für einen Zeitraum nach dem Lastenwechsel am 1. Februar 2004 bestimmt sind, dem klagenden Bund zu erstatten. Diese Anspruchsvoraussetzungen sind hier erfüllt. Bei der erhobenen Forderung handelt es sich um anteilige Steuern für das Kalenderjahr 2004, mithin um klassische öffentliche Abgaben. Die Klägerin verauslagte den Betrag i.H.v. 67.516,08 € für das gesamte Jahr und forderte die Bezahlung der anteiligen, d.h. der auf den Zeitraum nach dem Lastenwechsel entfallenden Grundsteuer vom Beklagten erstmals mit Schreiben vom 27. September 2005.
Dem Beklagten steht hiergegen keine rechtsvernichtende Einrede zu. Zwar lässt sich sein Vorbringen der Sache nach als Aufrechnung mit einer Schadensersatzforderung verstehen. Denn seine Ausführungen im Schriftsatz vom 3. April 2008, die Klägerin habe gegen ihre Pflicht zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung verstoßen und könne anteilige Erstattung rügelos hingenommener Steuern daher nicht beanspruchen, können als konkludente Aufrechnungserklärung gewürdigt werden, da deutlich wird, dass der Beklagte von bestehenden Gegenrechten ausgeht, die den klägerischen Anspruch zu Fall bringen. Ein solcher erkennbarer Aufrechnungswille genügt für die Annahme einer konkludenten Aufrechnungserklärung (vgl. Palandt-Grüneberg, BGB, 71. Auflage, § 388 Rn. 1 m.w.N.). Die Aufrechnung setzt indessen neben einer solchen Erklärung zwingend weiter voraus, dass sich zwei gleichartige Forderungen gegenüber stehen, wobei die Hauptforderung erfüllbar, die Gegenforderung des Schuldners, mit der aufgerechnet wird, vollwirksam und fällig sein muss (§§ 387 ff. BGB). Vorliegend besteht keine Gegenforderung des Beklagten, mit der er aufrechnen könnte.
Dem Beklagten steht gegen die Klägerin insbesondere kein Anspruch auf Schadensersatz zu. In Betracht kommt allein ein Anspruch auf Schadensersatz aus einer schuldhaften Verletzung einer Nebenpflicht des Vermögenszuordnungsvertrages (positive Vertragsverletzung bzw. positive Forderungsverletzung, § 280 Abs. 1 BGB). § 280 Abs. 1 BGB und die für das Vertretenmüssen einschlägigen §§ 276, 278 BGB gelten auch für öffentlich-rechtliche Rechtsverhältnisse, soweit diese - wie hier - schuldrechtsähnliche Leistungsbeziehungen begründen und die Eigenart des öffentlichen Rechts nicht entgegensteht (vgl. Palandt- Grüneberg, BGB, 71. Auflage, § 280 Rn. 10 m.w.N.). § 280 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass durch eine schuldhafte Pflichtverletzung kausal ein Schaden entstanden ist. Hieran fehlt es in mehrfacher Hinsicht.
1. Der Beklagte hat jedenfalls keinen Schaden erlitten.
Ob und inwieweit ein nach §§ 249 ff. BGB zu ersetzender Vermögensschaden vorliegt, beurteilt sich nach einem Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die ohne jenes Ereignis eingetreten wäre (ständige Rechtsprechung, vgl. etwa BGH, Urteil vom 10. Dezember 1986, Az. VIII ZR 349/85, juris, m.w.N.). Diese sogenannte Differenzhypothese umfasst zugleich das Erfordernis der Kausalität zwischen dem haftungsbegründenden Ereignis und einer dadurch eingetretenen Vermögensminderung: Nur eine Vermögensminderung, die durch das haftungsbegründende Ereignis verursacht ist, d.h. ohne dieses nicht eingetreten wäre, ist als ersatzfähiger Schaden anzuerkennen.
Ein Vermögensschaden setzt mithin eine negative Vermögenseinbuße voraus. Daran fehlt es vorliegend. Schon bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise hat der Beklagte bei dem gebotenen Vergleich der beiden Vermögenslagen nicht nur keine Einbuße, sondern sogar einen Vermögenszuwachs erhalten. Denn die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, ihr Aufkommen steht nach Art. 106 Abs. 6 Satz 1 GG den Gemeinden zu. Bestehen - wie in Berlin - in einem Land keine Gemeinden, so bestimmt Art. 106 Abs. 6 Satz 3 GG, dass das Grundsteueraufkommen dem Land zusteht. Mithin vereinnahmte und vereinnahmt hier unmittelbar der Beklagte sämtliche Grundsteuerzahlungen und damit auch diejenige der Klägerin für das Jahr 2004, nachdem sie sowohl den Bescheid über den Einheitswert des Grundbesitzes und den Grundsteuermessbetrag auf den 1. Januar 2004 vom 15. Juni 2005 und auch den Bescheid über die Grundsteuer 2004 vom 15. Juni 2005 bestandskräftig hat werden lassen. Untrennbar mit dem (vermeintlich) schädigenden Ereignis ist deshalb ein Vermögensvorteil für den Beklagten verbunden. Weil er lediglich 11/12 der erhaltenen Grundsteuer für 2004 an die Klägerin zurückzahlen muss, verbleibt ihm sogar noch 1/12 als Vermögenszuwachs. Ein Schaden ist unter diesen Umständen nicht zu erkennen, mag die Einnahme beim Beklagten haushaltsrechtlich auch unter einem anderen Posten erfasst werden als seine Zahlungsverpflichtung gegenüber der Klägerin.
Die unter bestimmten Voraussetzungen (im Zivilrecht) ausnahmsweise denkbare Liquidation eines Drittschadens kommt vorliegend schon deshalb nicht in Betracht, weil die Beigeladene keinen der Klägerin zurechenbaren Schaden hat, den der Beklagte zur Vermeidung unbilliger Ergebnisse liquidieren könnte. Denn eine Ausgleichspflicht gegenüber dem Beklagten folgt für die Beigeladene allein aus der von ihr mit dem Beklagten getroffenen Vereinbarung. Daher kann dahingestellt bleiben, ob und wann das Rechtsinstitut der Drittschadensliquidation im öffentlichen Recht überhaupt Anwendung findet (allgemein zur Drittschadensliquidation etwa Palandt- Grüneberg, BGB, 71. Auflage, Vorb v § 249 Rn. 105 ff., zur Anwendung im öffentlichen Recht siehe BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1994, Az. 11 A 1/92, juris und Urteil vom 29. April 2004, Az. 2 C 2/03, juris).
2. Vor diesem Hintergrund kann offenbleiben, ob aus § 7 Satz 4 der Vermögenszuordnungsvereinbarung der Beteiligten vom Januar/Februar 2004 überhaupt eine Nebenpflicht dahingehend hergeleitet werden kann, dass der Veräußerer zur Abwehr ihn nicht oder nur anteilig treffender Belastungen durch rechtswidrige Abgaben- oder Gebührenbescheide durch entsprechende Anträge oder Erklärungen bzw. ihrem Entgegentreten im Rechtsbehelfsverfahren verpflichtet ist. Eine ausdrückliche Vereinbarung einer derartigen Nebenpflicht enthält die Vermögenszuordnung nämlich nicht. Allerdings geht der übereinstimmende Wille der Vertragsparteien dem Vertragswortlaut und jeder anderweitigen Interpretation vor; lässt sich ein entsprechender Wille der Parteien feststellen, ist der Vertrag im Wege ergänzender Vertragsauslegung entsprechend dem hypothetischen Parteiwillen zu ergänzen. Dabei ist darauf abzustellen, was die Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie den nicht geregelten Fall bedacht hätten (vgl. BGH, Urteil vom 12. Februar 1988, Az. V ZR 8/87, NJW 1988, 2099 [S. 2099 f. m.w.N.]). Denkbar ist deshalb beispielsweise auch ohne ausdrückliche Vereinbarung, dass der Veräußerer durch ordnungswidrige Nutzungen vor dem Gefahrübergang dem Erwerber aus dem Gesichtspunkt der Nebenpflichtverletzung haftbar wird (vgl. Beckmann, in: Staudinger, Kommentar zum BGB, Neubearbeitung 2004, § 446 Rn. 31).
Gegen einen übereinstimmenden Willen der Beteiligten dahingehend, dass die Klägerin zur Abwehr sie nicht oder nur anteilig treffender Belastungen durch rechtswidrige Abgaben- oder Gebührenbescheide durch entsprechende Anträge oder Erklärungen bzw. ihrem Entgegentreten im Rechtsbehelfsverfahren verpflichtet ist, spricht vorliegend, dass es im Vermögensrecht nicht untypisch ist, die Pflicht zur Abwehr von Drittansprüchen in die Zuordnungsvereinbarung ausdrücklich mit aufzunehmen und eine solche eindeutige Regelung hier gerade fehlt. Andererseits lässt sich für die Annahme eines entsprechenden Willens zu dieser Nebenpflicht einwenden, dass damit der typischen Interessenverteilung bei einem Eigentumswechsel unter Privatleuten Rechnung getragen werden dürfte, von der abzuweichen auch bei Beteiligung zweier öffentlich-rechtlicher Gebietskörperschaften kein Anlass besteht. Denn die Hinnahme einer erkennbar rechtswidrigen Belastung durch den Veräußerer, die weit überwiegend den Erwerber trifft, der hiergegen indessen nichts mehr unternehmen kann, erscheint in besonderem Maße treuwidrig und entspricht mutmaßlich nicht dem Willen redlicher Vertragspartner.
3. Selbst wenn eine solche Nebenpflicht im Verhältnis der Klägerin zum Beklagten angenommen werden würde, hätte die Klägerin diese nicht schuldhaft verletzt.
Für das Verschulden gelten - wie eingangs dargestellt - die §§ 276, 278 BGB. Danach hat der Schuldner Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn - wie hier - eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses abgeleitet werden kann, § 276 Abs. 1 BGB. Fahrlässig handelt nach Absatz 2 dieser Norm, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Für das Verschulden des gesetzlichen Vertreters und der Personen, derer er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, hat der Schuldner in gleichem Umfang einzustehen wie für eigenes Verschulden, § 278 Satz 1 BGB.
In Bezug auf die etwaig bestehende Nebenpflicht kann der Klägerin kein Vorwurf fahrlässigen Verhaltens gemacht werden, erst Recht nicht, sie habe vorsätzlich nichts zur Abwehr von Belastungen durch rechtswidrige Abgaben- oder Gebührenbescheide unternommen. Sie hat die im Verkehr erforderliche Sorgfalt nicht außer Acht gelassen, da weder der Bescheid über den Einheitswert des Grundbesitzes und den Grundsteuermessbetrag auf den 1. Januar 2004 vom 15. Juni 2005 (dazu a.) noch der Bescheid über die Grundsteuer 2004 vom 15. Juni 2005 (unter b.) erkennbar rechtswidrig waren. Das Unterlassen einer Einspruchseinlegung kann der Klägerin daher nicht zum Vorwurf gemacht werden. Auch das Unterlassen sonstiger Anträge bzw. Einsprüche gegenüber dem Finanzamt Mitte/Tiergarten (dazu c.) stellt keine fahrlässige Pflichtverletzung der Klägerin dar.
a. Der Bescheid des Finanzamtes Mitte/Tiergarten über den Einheitswert des Grundbesitzes und den Grundsteuermessbetrag auf den 1. Januar 2004 vom 15. Juni 2005 war nicht erkennbar rechtswidrig.
Zwar machen der Beklagte und die Beigeladene hier einen Befreiungstatbestand nach dem Grundsteuergesetz geltend. In der Tat könnte ein behaupteter Anspruch auf eine Grundsteuerbefreiung nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrStG sowohl im Verfahren gegen den Grundsteuermessbescheid als auch im Verfahren gegen den Einheitswertbescheid geltend gemacht werden, wenn die Finanzbehörde nicht ausdrücklich die Entscheidung über grundsteuerrechtliche Fragen dem Steuermessbetragsverfahren vorbehalten hat; hier waren ohnehin beide Bescheide in einem Bescheid zusammengefasst (vgl. FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 24. Februar 2010, Az. 3 K 2099/05 B; FG Düsseldorf, Urteil vom 1. September 2005, Az. 11 K 5169/02, alle in juris veröffentlicht). Denn der Hebesatz der Grundsteuer stellt einen bestimmten Hundertsatz des Steuermessbetrages dar (§ 25 Abs. 1 GrStG). Der Steuermessbetrag ist durch Anwendung eines Tausendsatzes (Steuermesszahl) auf den Einheitswert oder seinen steuerpflichtigen Teil zu ermitteln, der nach dem Bewertungsgesetz im Veranlagungszeitpunkt für den Steuergegenstand maßgebend ist (§ 13 Abs. 1 S. 2 GrStG). Nach § 19 Abs. 4 BewG werden Einheitswerte nur festgestellt, soweit sie auch für die Besteuerung von Bedeutung sind. Unterliegt das Grundstück weder der Grundsteuer noch einer anderen Steuer, unterbleibt somit eine Einheitswertfeststellung von vornherein.
Jedoch sind die Voraussetzungen für die Grundsteuerbefreiung nach § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 GrStG für das Jahr 2004 vom Finanzamt Mitte/Tiergarten als nicht erfüllt gesehen worden. Diese Einschätzung ist nicht erkennbar rechtswidrig.
§ 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 GrStG bestimmt, dass Grundbesitz, der von einer inländischen juristischen Person des öffentlichen Rechts für einen öffentlichen Dienst oder Gebrauch benutzt wird, von der Grundsteuer befreit ist. Nach § 3 Abs. 1 S. 2 GrStG muss der Grundbesitz ausschließlich demjenigen, der ihn für die begünstigten Zwecke benutzt, oder einem anderen nach den Nummern 1-6 begünstigten Rechtsträger zuzurechnen sein. Mithin ist die Steuerbefreiung von zwei Voraussetzungen abhängig: Der Grundbesitz muss dem genannten Eigentümer gehören und zu den in § 3 Abs. 1 GrStG angeführten steuerbegünstigten Zwecken unmittelbar benutzt werden (§ 7 GrStG).
Die subjektive Voraussetzung des Grundsteuerbefreiungstatbestandes liegt hier zwar vor. Denn juristische Personen des öffentlichen Rechts sind Institutionen, die als selbständige mit Hoheitsbefugnissen ausgestattete Verwaltungsträger wirken (Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 10. Auflage, § 3 Rn. 7). Hierzu gehören alle Gebiets- und Personalkörperschaften sowie Stiftungen, Anstalten und Zweckvermögen, soweit sie aufgrund öffentlichen Rechts mit eigener Rechtspersönlichkeit ausgestattet sind (vgl. Abschn. 7 GrStR). Vorliegend nimmt die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben seit dem 1. Januar 2005 eigenverantwortlich die liegenschaftsbezogenen und sonstigen Aufgaben für den Bund wahr und ist als bundesunmittelbare rechtsfähige Anstalt eine juristische Person des öffentlichen Rechts (vgl. Gesetz vom 9. Dezember 2004, BGBl. 2004 I, 3235, geändert durch Gesetz vom 5. Februar 2009, BGB. 2009, 160 [S. 270]).
Ob jedoch auch ein (überwiegender) öffentlicher Dienst oder Gebrauch des Grundbesitzes im maßgeblichen Zeitraum anzunehmen ist, erscheint nach Ansicht der Kammer offen.
Öffentlicher Dienst oder Gebrauch im Sinne dieses Gesetzes ist die hoheitliche Tätigkeit oder der bestimmungsgemäße Gebrauch durch die Allgemeinheit, § 3 Abs. 2 GrStG. Die Begriffe lassen sich dabei kaum voneinander trennen; „Öffentlicher Dienst oder Gebrauch“ wird deshalb als einheitlicher Sammelbegriff verwendet (Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 10. Auflage, § 3 R. 14). Ausgehend von den eingereichten Nutzungsaufstellungen der Klägerin für die Jahre 2001 bis 2003 ist das Staatsratsgebäude im Zeitraum vom 1. Mai 2001 bis zum 1. Dezember 2003 zu unterschiedlichen Zwecken genutzt worden. Einerseits fanden in allen Jahren zu verschiedenen Zeiten unentgeltliche Bundesnutzungen statt. Diese Veranstaltungen sind von den in der Aufstellung jeweils genannten Behörden ausgerichtet worden. Hierbei hat es sich zum Teil um die Erfüllung hoheitlicher Aufgaben durch die jeweiligen Behörden gehandelt (so etwa für das Jahr 2003 bei der Nutzung am 1. Oktober [Rat für nachhaltige Entwicklung], wohl auch am 23. April [Tagung], am 15. Juni [Empfang] und am 8. September [Musikrat]) und im Übrigen eine bestimmungsgemäße Nutzung durch die Allgemeinheit - ggf. nach Zahlung eines nicht gewinnorientierten Entgeltes, vgl. § 3 Abs. 2 Satz 2 GrStG - erfolgte, mithin sämtliche Bundesnutzungen als öffentlicher Dienst oder Gebrauch anzusehen sind und somit zu steuerbefreiten Zwecken erfolgten. Andererseits wurde das Objekt oder Teile hiervon gegen Entgelt an private Dritte vermietet. In diesen Konstellationen wurde das Staatsratsgebäude nicht unmittelbar von einer juristischen Person des öffentlichen Rechts zu steuerbefreiten Zwecken genutzt. Vielmehr hat sich die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben insoweit auf dem allgemeinen Markt für interessante Orte/Mietobjekte in Berlin betätigt und ist rein kommerziell tätig geworden. Diese Nutzung erfolgte zu nicht steuerbegünstigten Zwecken.
Dient ein Steuergegenstand oder ein Teil des Steuergegenstandes - wie vorliegend das Staatsratsgebäude im besagten Zeitraum - sowohl steuerbegünstigten Zwecken als auch anderen Zwecken, greift § 8 GrStG ein. Danach ist, wenn - wie hier der Fall - keine räumliche Abgrenzung für die verschiedenen Zwecke möglich ist (§ 8 Abs. 1 GrStG), der Steuergegenstand oder der Teil des Steuergegenstandes nur dann befreit, wenn die steuerbegünstigten Zwecke überwiegen, § 8 Abs. 2 GrStG. Wenn die verschiedenen Nutzungen zeitlich hintereinander liegen, kommt es in erster Linie darauf an, welche Nutzung innerhalb eines Kalenderjahres die längere Zeit bestanden hat (zeitanteiliger Maßstab); Zeiten der Nichtbenutzung (des Leerstehens) des Grundstücks (Gebäudes) scheiden dabei für den zeitanteiligen Maßstab aus (BFH, Urteil vom 27. November 1991, Az. II R 100/87, juris Rn. 18 m.w.N.). Handelt es sich jedoch um unterschiedliche Gebäudeteile, die jeweils teils zu begünstigten, teils zu nicht begünstigten Zwecken genutzt werden, ist bei der Gewichtung, ob die steuerbegünstigten Zwecke überwiegen, neben der zeitlichen Abgrenzung auch der räumliche Umfang der unterschiedlichen Nutzung nach Maßgabe des Flächenanteils zu berücksichtigen (BFH, Urteil vom 27. November 1991, aaO. Rn. 19). Die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung müssen jeweils an dem Stichtag erfüllt sein, der für die Veranlagung der Grundsteuer maßgebend ist (Veranlagungszeitpunkt). Dies ist der Beginn des Kalenderjahres, § 9 Abs. 1 GrStG; maßgebend sind allein die Verhältnisse an diesem Stichtag, unerheblich ist, ob sie im Laufe des Kalenderjahres wegfallen und ob sich schon an diesem Stichtag ihr Wegfall im Laufe des Kalenderjahrs absehen lässt. Bei der Gewichtung von Mischnutzungen ist auf das Kalenderjahr, das der Veranlagung vorangeht, abzustellen (vgl. Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 10. Auflage, § 8 Rn. 4).
Ausgehend hiervon ist die Annahme einer überwiegend steuerpflichtigen Nutzung des Staatsratsgebäudes im maßgeblichen Jahr 2003 nicht erkennbar rechtswidrig, sondern gut vertretbar:
Legt man einen allein zeitanteiligen Maßstab der Abgrenzung der verschiedenen Nutzungen zugrunde, so überwiegt deutlich die entgeltliche - mithin die steuerpflichtige - Vermietung, die nach klägerischer Ansicht an 52 Tagen beziehungsweise nach Ansicht des Beklagten und der Beigeladenen im Termin zur mündlichen Verhandlung jedenfalls an 45 Tagen stattfand, gegenüber der unentgeltlichen Bundesnutzung, die lediglich an 12 Tagen (klägerische Zählung) bzw. 19 Tagen (nach Ansicht des Beklagten und der Beigeladenen) erfolgte. Die Nutzungsaufstellung für 2003 lässt erkennen, dass in wenigen Fällen zum Teil mehrere Tage lang Teile des Gebäudes unentgeltlich für eine Bundesnutzung überlassen worden sind. Demgegenüber stehen deutlich mehr Fälle der entgeltlichen Vermietung an private Mieter zu unterschiedlichsten Zwecken von unterschiedlicher Dauer (tage- oder stundenweise).
Ob anstelle dieser rein zeitlichen Aufteilung vorliegend auch der räumliche Umfang der unterschiedlichen Nutzung nach Maßgabe des Flächenanteils zu berücksichtigen ist, ob also jeweils unterschiedliche „Gebäudeteile“ im Sinne des zitierten Urteils des Bundesfinanzhofes vom November 1991 genutzt worden sind, braucht vorliegend nicht entschieden zu werden. Dafür spricht, dass es in der genannten Entscheidung um eine Schützenhalle mit großem Hallenraum, Teilhalle, Anbau und Speiseraum ging und auch hier verschiedene, wohl voneinander jeweils abgrenzbare Räume des Staatsratsgebäudes zur Verfügung gestellt worden sind. Versteht man „Gebäudeteil“ als eine solche räumlich abgrenzbare Teilmenge des gesamten Steuergegenstandes, wäre die zitierte Rechtsprechung vorliegend heranzuziehen. Selbst wenn eine solche Abgrenzung der Nutzung nach Maßgabe des jeweiligen Flächenanteils vorzunehmen wäre, würden die entsprechenden Berechnungen der Klägerin hier jedenfalls vertretbar sein. Diese hat die jeweiligen Flächen addiert und kommt dabei nachvollziehbar zu dem Schluss, dass im Jahre 2003 insgesamt eine geringfügig größere Fläche für steuerpflichtige Zwecke zur Verfügung gestellt worden ist. Demgegenüber will der Beklagte - wie die Beigeladene auch - die zur Verfügung gestellten Flächen mit der Anzahl der jeweiligen Nutzungstage multiplizieren. Dabei gelangen diese Verfahrensbeteiligten zu dem Ergebnis, die steuerbefreiten Nutzung hätten überwogen. Da der Bundesfinanzhof im Urteil vom November 1991 keine Vorgaben zur Art der Berechnung gemacht hat, weitere Rechtsprechung hierzu - soweit erkennbar - nicht existiert und auch in der Kommentarliteratur keine dezidierten Ansichten vertreten werden (vgl. etwa Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 10 Auflage, § 8 Rn. 4), sind nach Ansicht der Kammer beide Rechenwege in gleichem Maße vertretbar und keiner abwegiger oder naheliegender als der andere. Der Vorwurf der Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt lässt sich aber nicht darauf stützen, dass einer von mehreren vertretbaren Rechenwegen zugrundegelegt worden ist.
b. Auch der Bescheid über die Grundsteuer 2004 vom 15. Juni 2005 war nicht erkennbar rechtswidrig.
Der Beklagte macht geltend, dass die Grundsteuer wegen der Unrentierlichkeit des Objektes nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG für 2004 zu erlassen war. § 34 Abs. 1, 2 GrStG sieht vor, dass ein solcher Erlass erst nach Ablauf des betreffenden Kalenderjahres auf Antrag bis zu dem folgenden 31. März ausgesprochen werden kann. Wenn jedoch der Steuerbescheid - wie hier - erst zu einem späteren Zeitpunkt ergeht, kann der Antrag noch bis zum Ende der Rechtsbehelfsfrist gestellt werden (Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 10. Auflage, § 34 Rn. 3 unter Hinweis auf Abschn. 41 Abs. 1 Satz 2 GrStR). Daraus folgt, dass die Erlassmöglichkeit § 32 GrStG für das Jahr 2004 im Rechtsbehelfsverfahren gegen den Grundsteuerbescheid vom 15. Juni 2005 hätte geltend gemacht werden müssen. In dem Verstreichen lassen dieser Möglichkeit - so der Beklagte - liege das schuldhafte pflichtwidrige Unterlassen der Klägerin.
Allerdings liegen die Voraussetzungen dieser steuerlichen Norm nicht vor; auch dieser Bescheid ist nicht erkennbar rechtswidrig. Denn der Anspruch auf ausnahmsweisen Erlass der Grundsteuer wegen Unwirtschaftlichkeit des unter Denkmalschutz stehenden Grundbesitzes setzt neben den in § 32 GrStG normierten Voraussetzungen ungeschrieben voraus, dass die Unrentabilität auf der Kulturguteigenschaft (kausal) beruht (ausführlich BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998, Az. 8 C 23/97, Rn. 28 ff.; ebenso BFH, Beschluss vom 8. September 2005, Az. II B 129.04, juris Rn. 16). Dafür gibt es weder einen hinreichenden Vortrag des Beklagten noch sonstige Anhaltspunkte, selbst wenn - was die Klägerin bestreitet - die jährlichen Kosten auf Dauer prognostizierbar in der Regel die Einnahmen übersteigen sollten (was aus den Erkenntnissen der letzten drei Jahren geschlossen wird). Ob in diesem vergangenen Zeitraum die jährlichen Einnahmen und Vorteile (Rohertrag) unter den jährlichen Kosten lagen, das Grundstück deshalb unrentabel war und prognostisch weiter sein wird, kann die Kammer nicht ermessen, weil zu der Berechnung mehr gehört, als die hier eingereichten Übersichten zu vergleichen (vgl. etwa Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 10. Auflage, § 32 Rn. 5; zu den berücksichtigungsfähigen Einnahmen und Kosten siehe auch BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998, Az. 8 C 23/97, Rn. 17 ff.).
c. Die Klägerin war auch nicht zu sonstigen Anträgen oder Einsprüchen gegenüber dem Finanzamt Mitte/Tiergarten in Bezug auf die Grundsteuer gehalten, deren Unterlassung ihr als fahrlässige Pflichtverletzung vorgeworfen werden könnte. Insbesondere war - anders, als der Beklagte und der Beigeladene meinen - ein spezieller Antrag auf Grundsteuerbefreiung nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrStG von der Klägerin für den Stichtag 1. Januar 2004 nicht zu stellen. Denn die Klägerin reichte auf Anforderung des Finanzamtes Anfang Februar 2004 die auch im hiesigen Verfahren eingereichten Nutzungsaufstellungen für die Jahre 2001, 2002 und 2003 ein. Damit hatte das Finanzamt Mitte/Tiergarten von Amts wegen (vgl. Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 10. Auflage, § 3 Rn 3 a.E.) zu prüfen, ob und für welche Jahre die zuvor von der Klägerin beantragte Grundsteuerbefreiung zu gewähren ist. Dem kam das Finanzamt nach, es hat für 2002 und 2003 das Vorliegen von § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrStG bejaht und für 2004 verneint und deshalb die Nachfeststellung des Einheitswertes zum Stichtag 1. Januar 2004 eingeleitet sowie in der Folge Grundsteuer für 2004 festgesetzt. Eines gesonderten Antrags bedurfte es unter diesen Umständen nicht.
Die weiteren Steuerbescheide, die den Einheitswert, den Grundsteuermessbetrag oder die Grundsteuer für diese Liegenschaft auf den Stichtag 1. Januar 2004 betreffen (Bescheide des Finanzamtes Mitte/Tiergarten vom 7. Dezember 2005, 11. Januar 2006, 21. Oktober 2009), waren ebenso wenig erkennbar rechtswidrig, so dass auch insoweit Einsprüche der Klägerin nicht erforderlich waren. Ohnehin sind diese Steuerbescheide teilweise jedenfalls auch gegenüber der Beigeladenen als Rechtsnachfolgerin erlassen worden, die damit selbst einspruchsberechtigt war (und ja auch Einspruch eingelegt hat) bzw. auf deren Einspruch hin überhaupt erst ergingen.
Auch aus dem das gesamte Rechtsleben beherrschenden Grundsatz von Treu und Glauben vermag der Beklagte - entgegen seiner im Termin zur mündlichen Verhandlung geäußerten Auffassung - keine die Rechtsausübung der Klägerin beschränkende (rechtshindernde oder zumindest rechtshemmende) Einrede abzuleiten. Das in § 242 BGB verankerte Prinzip von Treu und Glauben bildet zwar eine allen Rechten immanente Inhaltsbegrenzung. Welche Anforderungen sich daraus im Einzelfall ergeben, ob insbesondere die Berufung auf eine erworbene Rechtsposition rechtsmißbräuchlich erscheint, kann nur mit Hilfe einer umfassenden Bewertung der gesamten Fallumstände entschieden werden (BGH, Urteil vom 16. Februar 2005, Az. IV ZR 18/04, juris m.w.N.). Wie vorstehend dargelegt, sind hier jedoch untragbare, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbare Zustände nicht erkennbar. Die Inanspruchnahme des Beklagten aus § 7 der Vermögenszuordnungsvereinbarung stellt keine unzulässige rechtsmissbräuchliche, gegen § 242 BGB verstoßende Rechtsausübung der Klägerin dar.
Die Nebenforderung beruht auf den §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 2, 280 Abs. 2 BGB. Mit der Mahnung vom September 2006 hatte die Klägerin eine letzte Zahlungsfrist bis zum 20. Oktober 2011 gesetzt, so dass sich der Beklagte seit ihrem Verstreichen lassen in Verzug befindet und jedenfalls ab dem 21. November 2011 - mangels Verbrauchereigenschaft - den höheren Verzugszinssatz gemäß § 288 Abs. 2 BGB schuldet. Sein Einwand im Termin zur mündlichen Verhandlung, ihm seien die Nutzungsaufstellungen für die Jahre 2001, 2002 und 2003 erst im hiesigen Verfahren zur Verfügung gestellt worden, ist hierfür unerheblich, da er nicht die Klageforderung, sondern lediglich seine Gegenforderung betrifft.
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 154 Abs. 1, 161 Abs. 2 VwGO. Der erledigte Teil der Klageforderung fiel aufgrund des vorgegebenen Streitwertes von 5.000,- € kostenmäßig nicht ins Gewicht, § 6 Abs. 3 Satz 2 VZOG. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 167 VwGO, § 709 ZPO. Die Berufung gegen dieses Urteil ist ausgeschlossen (§ 6 Abs. 1 Satz 2 VZOG). Die Revision ist mangels Zulassungsgrundes nach §§ 135, 132 Abs. 2 VwGO nicht zuzulassen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 249 ff. BGB
§§ 387 ff. BGB
§§ 276, 278 BGB
§§ 276, 278 BGB. Danach hat der Schuldner Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn - wie hier - eine strengere oder mildere Haftung
§ 8 GrStG
§ 32 GrStG
§ 247 BGB
§ 7 GrStG
§ 242 BGB
§ 167 VwGO
§ 709 ZPO
§ 8 Abs. 1 GrStG
§ 8 Abs. 2 GrStG
§ 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrStG
§ 165 Abs. 1 S. 1 AO
§ 165 Abs. 2 S. 2 AO
§ 175 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 AO
§ 175 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 AO
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 276 Abs. 1 BGB
§ 278 Satz 1 BGB
§ 25 Abs. 1 GrStG
§ 13 Abs. 1 S. 2 GrStG
§ 19 Abs. 4 BewG
§ 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 GrStG
§ 3 Abs. 1 S. 2 GrStG
§ 3 Abs. 1 GrStG
§ 3 Abs. 2 GrStG
§ 3 Abs. 2 Satz 2 GrStG
§ 9 Abs. 1 GrStG
§ 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG
§ 34 Abs. 1, 2 GrStG
§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 2, 280 Abs. 2 BGB
§ 288 Abs. 2 BGB
§ 154 Abs. 1, 161 Abs. 2 VwGO
§ 6 Abs. 3 Satz 2 VZOG
§ 6 Abs. 1 Satz 2 VZOG
Art. 106 Abs. 6 Satz 1 GG
Art. 106 Abs. 6 Satz 3 GG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1988, 2099
3 B 56/12
2 AO auf 67.51
VIII ZR 349/85
11 A 1/92
2 C 2/03
V ZR 8/87
3 K 2099/05 B
11 K 5169/02
II R 100/87
8 C 23/97
II B 129.04
IV ZR 18/04