Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2018-11-07, Aktenzeichen 65 S 69/18

Tenor:
Orientierungssatz
Erfolgt die Kündigung eines Wohnungsmietvertrags durch den Vermieter wegen Eigenbedarfs, so stellt eine spätere Veräußerung der Wohnung ohne Eigennutzung jedenfalls dann keine Pflichtverletzung des Vermieters wegen schuldhafter Kündigung ohne ausreichendem Grund dar, wenn im Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich die Absicht zur Eigennutzung bestand und diese erst später entfiel.(Rn.6)
Verfahrensgang
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 28. Februar 2018 - 17 C 155/17 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 3 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist unbegründet. Im Ergebnis rechtfertigen die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
a) Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Schadenersatz in Höhe von 6.799,00 € aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB.
aa) Dem Anspruch der Klägerin steht entgegen der Auffassung des Beklagten nicht bereits der Abschluss des Räumungsvergleichs im Räumungsrechtstreit vor der Kammer entgegen. Die Kammer folgt den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts nach eigener rechtlicher Prüfung; sie stimmen mit der gefestigten Rechtsprechung des BGH überein (vgl. nur: BGH, Urt. v. 10.06.2015 – VIII ZR 99/14, WuM 2015, 510 = NZM 2015, 532, juris).
bb) Der Beklagte hat mit dem Ausspruch der Kündigung vom 28. Februar 2014 keine Pflichten aus dem zum damaligen Zeitpunkt bestehenden Mietverhältnis verletzt. Es steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass der Beklagte die Kündigung ausgesprochen hat, um die Wohnung unter Einbeziehung des Dachgeschosses gemeinsam mit seiner damaligen Lebensgefährtin, der Zeugin S. und dem gemeinsam Kind zu nutzen; diesen Willen hatte er in jedem Fall bis zum 17. November 2016, das heißt auch nach Abschluss des Räumungsvergleichs vor der Kammer.
Der Vermieter verletzt seine vertraglichen (Neben-)Pflichten, wenn er das Mietverhältnis schuldhaft ohne materiellen Grund kündigt; er ist dann verpflichtet, dem Mieter den Schaden aus der unberechtigten Kündigung zu ersetzen. Ausreichend ist die fahrlässige Geltendmachung eines tatsächlich nicht bestehenden Kündigungsgrundes (vgl. BGH, Urt. v. 11.01.1984 – VIII ZR 255/82, NJW 1984, 370, nach juris 21ff.; Urt. v. 14.01.1988 - IX ZR 265/86, WuM 1988, 118, nach juris Rn. 21; Urt. v. 18.05.2005 – VIII ZR 368/03, WuM 2005, 521 = NZM 2005, 580; Urt. v. 16.12.2009 – VIII ZR 313/08, WuM 2010, 165, nach juris Rn. 23; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, BGB § 573 Rn. 77; Staudinger/Rolfs, 2014, BGB § 573 Rn. 229; MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl., 2016, BGB § 573 Rn. 103; Hinz, WuM 2010, 207; Schach, jurisPR-MietR 5/2010 Anm. 2; Siegmund, WuM 2017, 613, [614); BeckOK MietR/Siegmund, 12. Ed. 1.6.2018, BGB § 573 Rn. 72ff); nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB wird das Verschulden vermutet, wenn die Pflichtverletzung feststeht. Das Risiko eines Rechtsirrtums trägt der Vermieter als Schuldner (so schon BGH, Urt. v. 11.01.1984, a.a.O., nach juris Rn. 22).
Die Pflichtverletzung des Vermieters muss zur Überzeugung des Gerichts feststehen, § 286 ZPO. Daran fehlt es hier.
Nach der persönlichen Anhörung des Beklagten und der erneuten Vernehmung der Zeugin S. ist die Kammer davon überzeugt, dass der Beklagte im maßgeblichen Zeitpunkt der Kündigung den Angaben im Kündigungsschreiben gemäß mit seiner Lebensgefährtin, der Zeugin S. und dem gemeinsamen Kind in die Wohnung der Klägerin einziehen und das Dachgeschoss ausbauen wollte, um dort künftig gemeinsam zu leben. Dieses Vorhaben verfolgte der Beklagte auch noch im Zeitpunkt des Abschlusses des Räumungsvergleichs im vorangegangenen Räumungsrechtsstreit vor der Kammer am 17. Februar 2016, so dass offen bleiben kann, ob und unter welchen Voraussetzungen ein nicht fortbestehender Eigenbedarf im Zeitpunkt des Abschlusses eines Räumungsvergleichs eine (eigenständige) Schadenersatzansprüche auslösende Pflichtverletzung darstellen kann.
Die Darlegungs- und Beweislast für die Pflichtverletzung liegt nach dem allgemeinen Grundsatz, wonach derjenige, der aus einer ihm günstigen Norm Rechte herleitet, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen hat, primär beim Mieter. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH trifft den Prozessgegner aber eine „sekundäre“ Darlegungs- und Beweislast, wenn die primär darlegungsbelastete Partei – wie regelmäßig im Fall des Eigenbedarfs, so auch hier - außerhalb des darzulegenden Geschehensablaufs steht und keine Kenntnis von den maßgeblichen Tatsachen hat, während der Prozessgegner – hier der Beklagte als Vermieter - zumutbar nähere Angaben machen kann. Realisiert der Vermieter nach dem Auszug des Mieters den behaupteten Selbstnutzungswillen nicht, liegt der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Ihm ist es dann zuzumuten, substantiiert und plausibel („stimmig“) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll; an diese Darlegung sind strenge Anforderungen zu stellen (BGH, Urt. v. 08.04.2009 – VIII ZR 231/07, WuM 2009, 359, nach juris Rn. 19).
Diese Maßstäbe hat die Kammer zugrunde gelegt. Sie hat ebenso wie die Klägerin im Vortrag des Beklagten zu den Gründen, die ihn bewogen haben, von der Umsetzung des Nutzungswunsches abzusehen, (zunächst) logische Brüche und Lücken gesehen, die seiner Plausibilität entgegenstanden.
So hat der Beklagte seinen Nutzungswunsch im Kündigungsschreiben vom 28. Februar 2014 damit begründet, dass er die Wohnung mit der Zeugin S. und der gemeinsamen (damals) 4-jährigen Tochter bewohnen sowie teilgewerblich nutzen wolle. Er selbst lebe in einem Untermietverhältnis, bewohne die Wohnung teilweise mit seiner Tochter und dem (Unter-)Vermieter gleichzeitig. Die Lebensgefährtin, die Zeugin S. sei Mieterin einer anderen Wohnung. Die Wohnkosten lägen bei insgesamt mehr als 1.200 €; würden er und die Zeugin S. in der eigenen Wohnung leben, würde lediglich Wohngeld in Höhe von 152 € anfallen.
Nach den schon im Räumungsrechtsstreit (2 C 173/15 AG Neukölln = 65 S 334/15) vorgelegten Verträgen entfielen auf die vom Beklagten zu zahlende Untermiete ca. 980 € (brutto), auf die Miete für die Wohnung der Zeugin 132 €.
Im hiesigen Rechtsstreits gab der Beklagte als Grund dafür, dass er nicht in die Wohnung eingezogen ist, sie stattdessen veräußert hat, an, dass die Beziehung zu der Zeugin unmittelbar nach Rückgabe der Wohnung durch die Klägerin an ihn im November 2016 zerbrochen sei; die Begründung eines gemeinsamen Hausstandes sei danach nicht mehr in Betracht gekommen. Der Beklagte verwies in diesem Zusammenhang auf einen Sorgerechtsstreit beim AG Tempelhof-Kreuzberg (135 F 18479/16), zu dem er sich aber ausdrücklich nicht näher äußern wollte.
Im Zuge der Trennung habe ein befreundetes Paar aus dem Bekanntenkreis Interesse am Kauf der Wohnung geäußert.
Der Beklagte gab weiter an, dass der geplante Ausbau des Dachgeschosses ebenso wie das alleinige Bewohnen der Wohnung für ihn finanziell nicht mehr tragbar gewesen seien, er allein habe sich die Wohnung aufgrund seiner Einkommens- und Vermögensverhältnisse nicht leisten können.
Diese Begründung ist wenig plausibel, wenn berücksichtigt wird, dass der Beklagte im Kündigungsschreiben das Leben in einem Untermietverhältnis und die damit einher gehenden Kosten zur Begründung seines Nutzungswunsches angegeben hat. Es erschließt sich ohne nähere Begründung nicht, weshalb der Beklagte die Wohnung nicht selbst bezog, um den Unwägbarkeiten und der vergleichsweise hohen finanziellen Belastung durch die Untermiete zu entgehen. Kostenträchtig war – seinen Angaben gemäß – vor allem der Ausbau des Dachgeschosses; den allerdings hätte er aufschieben können, weil sein Platzbedarf infolge der Trennung geringer war.
Der enge zeitliche Zusammenhang zwischen der Rückgabe der Wohnung durch die Klägerin an ihn Mitte November 2016 und dem Verkauf der Wohnung am 1. Februar 2017 war geeignet, weitere Zweifel an der Richtigkeit der Behauptungen des Beklagten zu begründen. Zu Recht verweist die Klägerin auch auf den Umstand, dass der Beklagte unmittelbar vor Rückgabe der Wohnung an ihn am 3. November 2016 einen einfachen Grundbuchausdruck beantragt hat.
Zur Begründung von Zweifeln beigetragen hat schließlich auch der Umstand, dass das „Schlüsselereignis“ nach dem Vortrag des Beklagten der Termin zur Regelung des gemeinsamen Sorgerechts vor dem Jugendamt am 17. November 2016 gewesen sein soll. Die Zeugin S. soll anwesend gewesen sein, aber die Unterschrift verweigert haben. Zum Beleg hat der Beklagte auf das Protokoll des Termins verwiesen, das allerdings nur ihn als erschienene Person aufführt, nicht aber die Zeugin. Auch sonst bietet das Protokoll keinen Anhalt dafür, dass der Termin - so, wie vom Beklagten dargestellt - stattgefunden hat.
Die vom Amtsgericht sorgfältig protokollierte Aussage der Zeugin S. vermochte die Unstimmigkeiten nicht zur Überzeugung der Kammer zu beseitigen. Die Angaben blieben teilweise vage, teilweise warfen sie neue Fragen auf.
Die Unstimmigkeiten sind nach der wiederholten persönlichen Anhörung des Beklagten, vor allem nach der erneuten Vernehmung der Zeugin ausgeräumt.
Der Beklagte gab im Rahmen seiner persönlichen Anhörung – insbesondere auf Fragen des Klägervertreters – nur widerwillig Angaben preis, dies insbesondere in Bezug auf die Beziehung zur Zeugin S. und die Trennung. Er stellte die seit 2008 bestehende Beziehung als ein übliches „Auf und Ab“ dar. Mit der Geburt des gemeinsamen Kindes 2010 habe das Paar überlegt, gemeinsam in einer Wohnung zu leben; das ist zunächst ebenso nachvollziehbar wie der Wunsch, dafür die im Eigentum des Beklagten stehende Wohnung nutzen zu wollen.
Angesichts des Umstandes, dass der Beklagte das gemeinsame Sorgerecht als Anregung der Familienberatung darstellte, die das Paar wegen Problemen bei der Erziehung aufgesucht habe, das Sorgerecht eigentlich aber nicht wichtig gewesen sein soll, er vorher keinen entsprechenden Wunsch geäußert habe, erscheint es demgegenüber wenig plausibel, dass die Weigerung der Zeugin bei dem Termin vor dem Jugendamt dazu geführt haben soll, dass der Beklagte die Umsetzung der gemeinsamen, seit 2010 andauernden Planungen, die sich seit 2014 konkretisiert hatten, nicht aufschob, sondern abrupt vollständig verwarf. Mit dem Verkauf der Wohnung einschließlich des Dachgeschosses war die beabsichtigte gemeinsame Nutzung der Wohnung endgültig nicht mehr umsetzbar. Die „Peinlichkeit des Auftritts“, der „Vertrauensbruch“ – so die Angaben des Beklagten – allein erklären die sehr weit reichende Entscheidung nicht, insbesondere nicht, weshalb der Beklagte die Wohnung – aus den fortbestehenden Gründen des Kündigungsschreibens – nicht selbst bezog. Die vage Angabe, er sei nach der Trennung nicht „in der Stimmung“ gewesen umzubauen, ist nachvollziehbar, aber überzeugt letztlich auch nicht. Anders verhält es sich mit der Reaktion des Beklagten auf den Vorhalt des beantragten Grundbuchausdrucks. Hier gab er bereitwillig und ohne jede Rechtfertigungstendenz an, dass er Anfang November 2016 die Unterlagen für die Finanzierung zusammengestellt habe und dafür den Grundbuchauszug benötigte. Das überzeugt ohne weiteres.
Die fortbestehenden Zweifel am Gewicht des vom Beklagten vorgetragenen „Trennungssachverhaltes“ für die weitreichende Entscheidung der Aufgabe aller gemeinsamen Pläne, auch, aber nicht nur den Einzug in die hier gegenständliche Wohnung betreffend, hat die Zeugin S. überzeugend ausgeräumt.
Die Zeugin zeigte sich zu Beginn der Vernehmung wenig geneigt, erneut Fragen zu dem hier maßgeblichen Sachverhalt sorgfältig zu beantworten; sie wirkte zunächst desinteressiert.
Sie entschloss sich dann aber offenbar anders. Sie gab an, dass der Beklagte seit Beginn der Beziehung immer wieder Probleme mit seinem Alkoholkonsum gehabt habe. Die Situation sei zunehmend eskaliert. Das Sorgerecht sei immer wieder und von Anfang an ein Thema gewesen. Sie habe ihm nicht widersprochen, ihm nur gesagt, sie werde nichts unternehmen, wenn, dann müsse er sich kümmern. Das sei gelogen gewesen. Für sie sei das nie ein Thema gewesen. Der Beklagte habe versprochen, dass er seinen Alkoholkonsum senken werde, wenn die Tochter geboren sei. Sie hätten diverse Beratungen in Anspruch genommen.
Er habe dann den Termin beim Jugendamt gemacht, sie sei auf Anraten eines Rechtsanwaltes, den sie deshalb konsultiert habe, dort erschienen, habe sich geweigert, dem gemeinsamen Sorgerecht zuzustimmen.
Er sei zunächst fassungslos gewesen, sie vollkommen ruhig. Denn für ihn sei das vollkommen überraschend gewesen, für sie nicht.
Vor diesem Hintergrund kann die Kammer nachvollziehen, dass der Termin vor dem Jugendamt die – sich anbahnende – Zäsur darstellte, die zur Trennung und Aufgabe der Nutzungspläne bezüglich der hier gegenständlichen Wohnung führte. Der Beklagte und die Zeugin bestätigten, dass es Probleme in der Beziehung gab, die – nach Angaben der Zeugin – ihre Ursache im Alkoholkonsum des Beklagten hatten. Die Bedeutung dieses Problems für die Zeugin mag der Beklagte unterschätzt haben, ebenso wie den Umstand, dass es das entscheidende Hindernis dafür war, dass die Zeugin einem gemeinsamen Sorgerecht zustimmen würde. Über Letzteres hat die Zeugin den Beklagten nicht nur im Ungewissen gelassen, sondern – wie sie spontan und glaubhaft angab – belogen.
Andererseits ergibt sich überzeugend, dass der Beklagte und die Zeugin tatsächlich Schritte unternahmen, um künftig gemeinsam als Familie mit der gemeinsamen Tochter zusammenzuleben. In diesem Zusammenhang ist von Bedeutung, dass die Zeugin schilderte, dass und aus welchen Gründen es ihr schwer fiel, ihre Wohnung in der C.straße aufzugeben, um in die lediglich untergemietete, aber deutlich größere Wohnung zu ziehen, in der der Beklagte wohnte. In der Hoffnung, eine Lösung für die Probleme zu finden, gab sie die Wohnung in dem ihr am Herzen liegenden Wohnprojekt auf. Hinzu kam, dass die vom Beklagten bewohnte Wohnung für sie dadurch vorbelastet war, dass Hauptmieter der frühere Partner ihrer Mutter ist.
Die Vereinbarung des Termins vor dem Jugendamt und das Einholen des Grundbuchauszuges stellen sich vor diesem Hintergrund und mit Blick auf die bevorstehende Rückgabe der Wohnung durch die Klägerin als folgerichtig dar. Aus der (maßgeblichen) Sicht des Beklagten waren es Schritte, die die Umsetzung des seit 2014 konkret verfolgten Nutzungswunsches unmittelbar vorbereiteten.
b) Die Ausführungen unter 1) stehen auch der Feststellung der Verpflichtung des Beklagten entgegen, der Klägerin (künftig) den (weiteren) Schaden aus der Beendigung des Mietverhältnisses zu ersetzen.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.
3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.
Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 513, 529, 546 ZPO
§ 286 ZPO
§ 313 a, 540 Abs. 3 ZPO
§ 26 Nr. 8 EGZPO
§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB
§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 543 Abs. 1, 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2015, 532
NJW 1984, 370
NZM 2005, 580
17 C 155/17
VIII ZR 99/14
VIII ZR 255/82
IX ZR 265/86
VIII ZR 368/03
VIII ZR 313/08
VIII ZR 231/07
2 C 173/15
65 S 334/15
35 F 18479/16