Kammergericht (Berlin, )
Urteil vom 2018-09-14, Aktenzeichen 21 U 63/16
ECLI: ECLI:DE:KG:2018:0914.21U63.16.00

Tenor:
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 26.04.2016 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin – 91a O 35/15 – geändert:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer des Grundstücks ..., in ... B..., begehrt die Verurteilung des beklagten Voreigentümers zur Eigentumsverschaffung an dem Grundstück ..., das dieser weiterübertragen hat.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien in erster Instanz wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.
Das Landgericht hat den Beklagten mit Urteil vom 26.04.2016 verurteilt, der Klägerin das Eigentum an dem Grundstück ... in ... B..., eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Charlottenburg, Grundbuch von Stadt Charlottenburg, Blatt ... (Gemarkung Charlottenburg, Flur …, Flurstück ... ) zu gemeinschaftlichem Eigentum zu verschaffen. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.
Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die Klage sei in der Hauptsache begründet, da der Klägerin gegen den Beklagten bezogen auf das Grundstück ... (Flurstück ... ) ein Anspruch auf Nacherfüllung nach §§ 437 Abs. 1 Nr. 1, 439 BGB auf Verschaffung von gemeinschaftlichem Eigentum zustehe. Der Beklagte sei seiner Verpflichtung zur eigentumsrechtlichen Verschaffung der Kaufsache nach § 433 Abs. 1 BGB nicht ordnungsgemäß nachgekommen. Jedenfalls sei das den Mitgliedern der Klägerin übertragene Wohnungseigentum bereits bei Gefahrübergang mangelhaft gewesen. Denn zu diesem Zeitpunkt habe hinsichtlich des auf dem Grundstück ... gelegenen Gebäudes keine Baugenehmigung bestanden. Bereits mit der Realteilung des Grundstücks im Jahr 2008 seien die das Gebäude legalisierenden Genehmigungen erloschen. Liege - wie hier - auch keine rechtsverbindliche behördliche Erklärung vor, die den Käufern Bestandsschutz gewährleiste, so bestehe der Sachmangel bereits darin, dass es den Käufern an der baurechtlich gesicherten Befugnis fehle, das Objekt auf Dauer für den vertraglich vorausgesetzten Zweck nutzen zu können.
Der diesbezügliche Mangelgewährleistungsanspruch sei auch nicht durch den Haftungsausschluss in § 7 Nr. 1, Nr. 2 der notariell beglaubigten Verträge zwischen dem Beklagten und den Wohnungseigentumserwerbern berührt. Der Beklagte habe den Mangel der Baugenehmigung arglistig verschwiegen. Zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarungen mit den Erwerbern habe der Beklagte jedenfalls bereits Kenntnis gehabt, dass dem vertragsgegenständlichen Gebäude bei antragsgemäßer Grundbucheintragung die Baugenehmigung zur Zeit der Eigentumsübertragung an die jeweiligen Erwerber fehlen würde. Die Kenntnis einer konkreten Gefahr, dass bei Übergabe und Übereignung ein Mangel vorliegen könnte, sei insoweit der Kenntnis eines Mangels gleichzustellen.
Da das vertragsgegenständliche Gebäude seit der Realteilung gegen die Vorgaben des einschlägigen Baunutzungsplans in Verbindung mit der Bauordnung für Berlin verstoße und die zuständige Baubehörde in der Anordnung vom 21. Mai 2015 zum Ausdruck gebracht habe, dass sie den derzeitigen baurechtswidrigen Zustand weder legalisieren noch dulden werde, komme zur Mangelbeseitigung vorliegend allein die Nachbesserung in Form der Vereinigung der Grundstücke ... (Flurstück ... ) und ... (Flurstück ... ) nach § 890 BGB in Betracht. Da eine Vereinigung nach § 890 BGB voraus setze, dass die betroffenen Grundstücke denselben Miteigentümern mit gleich großen Anteilen in derselben Eigentumsform gehörten, bedürfe es der Übertragung des gemeinschaftlichen Eigentums des Grundstücks ... (Flurstück ... ) an die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Zur Durchsetzung des diesbezüglichen Nacherfüllungsanspruchs, der aus den Verträgen zwischen den Mitgliedern der Klägerin und dem Beklagten folge, sei die Klägerin auch nach § 10 Abs. 6 WEG befugt. Bei dem hier geltend gemachten Anspruch auf Übertragung des gemeinschaftlichen Eigentums des Grundstücks ... (Flurstück ... ) an die Wohnungseigentümer handele es sich um ein Recht, dass nur von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich geltend gemacht werden könne und auch nur gegenüber allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich erfüllt werden könne. Einen entsprechenden Beschluss zur Geltendmachung der Ansprüche hätten die Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 16. Juni gefasst.
Die Tatsache, dass sich das streitgegenständliche Grundstück nicht mehr in seinem Eigentum befinde, stehe der Eigentumsverschaffungspflicht des Beklagten grundsätzlich nicht entgegen. Dass der Schuldner zurzeit nicht über den Leistungsgegenstand disponieren könne, reiche insbesondere für die Unmöglichkeit der Leistungspflicht nach § 275 Abs. 1 BGB nicht aus. Diesbezüglich müsse vielmehr feststehen, dass die Disposition über den Leistungsgegenstand auch in Zukunft nicht erlangt werden könne.
Der Anspruch der Klägerin auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück sei schließlich entgegen der Auffassung des Beklagten auch nicht verjährt. Denn der Beklagte habe den Mangel gegenüber den Mitgliedern der Klägerin arglistig verschwiegen, so dass die regelmäßige Verjährungsfrist des § 438 Abs.3 BGB eingreife.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der Begründung des Landgerichts wird auf die Entscheidungsgründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.
Gegen das ihm am 02.05.2016 zugestellte Urteil hat der Beklagte am 23.05.2016 Berufung eingelegt und diese, nach am 02.07.2016 beantragter und bis zum 25.07.2016 gewährter Verlängerung der Berufungsfrist, am 25.07.2016 begründet.
Der Beklagte führt zur Begründung seiner Berufung aus, es werde weiterhin die Aktivlegitimation der Klägerin unter Bezugnahme auf die diesbezügliche ausführliche Begründung im erstinstanzlichen Verfahren bestritten, insbesondere mit Blick darauf, dass das Erstgericht in seiner Begründung ausführe, dass der von ihm als gegeben angesehene Anspruch aus §§ 437, 439 BGB “den Mitgliedern der Klägerin als Käufer des Wohnungseigentums” zustehe.
Hinsichtlich der Passivlegitimation des Beklagten sei unstreitig, dass dieser mangels Verfügungsberechtigung die Voraussetzungen, die gemäß § 873 BGB für den Erwerb von Eigentum erforderlich seien, nicht erbringen könne, nachdem er sich nach Vollendung seines 70. Lebensjahres entschlossen habe, das Flurstück ... auf seine Töchter, Frau ... ... und Frau ... ... in Verbundenheit der … ... zu übertragen. Die jetzige Eigentümerin des Flurstücks ..., die ... ..., sei zu einer Rückübertragung nicht bereit. Der Nacherfüllungsanspruch, den das Landgericht mit dem vorliegend angefochtenen Urteil gewähre, wäre Gegenstand der Leistungspflicht des Schuldners, die diesem danach unmöglich sei.
Fehle eine Baugenehmigung oder sei sie entfallen, so müsse dem Verkäufer Gelegenheit gegeben werden, im Rahmen seines Rechts zur zweiten Andienung die Baugenehmigung zu besorgen. Es sei insoweit möglich, über eine konkrete Baulastregelung, einerlei ob man sie nun Vereinigungsbaulast, Anrechnungsbaulast oder sonst nenne, zu bewirken, dass so jedenfalls die baurechtliche Vereinigung der Flurstücke 696 und 695 Grundlage des Fortbestandes der Befreiung i.S.v. § 31 Abs. 2 BauGB, hier mithin für bebauungsplanmäßige Vorgaben zur Geschoßflächenzahl (GFZ) sein könne.
Das Landgericht habe zudem dem in den zwischen dem Beklagten und den Mitgliedern der Klägerin geschlossenen Wohnungseigentumskaufverträgen vereinbarten Haftungsausschluss für Sachmängel, wie auch der Einrede der Verjährung der Sachmängelhaftung zu Unrecht die Anerkennung versagt. Dem Beklagten könne irgendein arglistiges Verhalten nicht vorgeworfen werden. Das folge auch daraus, dass der Beklagte, wie erstinstanzlich im Einzelnen dargelegt und unter Beweis gestellt worden sei, jedem einzelnen Käufer klar und unmissverständlich mitgeteilt habe, dass das Flurstück ... ihm verbleiben würde und die Wohnungseigentumsbildung sich allein auf das Grundstück ... (Flurstück ... ) beziehe.
Die Entscheidung über den Klageantrag und zwar gerade unter Verortung des Lösungsansatzes des Erstgerichts im Bereich des Sachmängelrechts des BGB, erfordere die Klärung vorgreiflicher verwaltungsrechtlicher Fragen, über welche sich das Erstgericht unter Missachtung der ausschließlichen diesbezüglichen Entscheidungskompetenz der verwaltungsrechtlich zuständigen Entscheidungsträger hinweggesetzt habe.
Der Beklagte beantragt,
unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Mit Schriftsatz vom 15.01.2018 (Bd. II Bl. 41 der Akten) beantragt der Kläger hilfsweise,
den Beklagten zu verurteilen, folgenden Erwerbern den nachfolgend bezeichneten Miteigentumsanteil am Grundstück ... in ... ..., eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Charlottenburg Grundbuch von Stadt Charlottenburg, Blatt ... (Gemarkung Charlottenburg, Flur …, Flurstück ... ) zu verschaffen:
- …: 104/1000stel
- …: 93/1000stel
- …: 106/1000stel
- …: 100/1000stel
- …: 95/1000stel
- …: 96/1000stel
- …: 125/1000stel
- …: 148/1000stel
- …: 31/1000stel,
jeweils …, … B…
Mit Schriftsatz vom 6. 20.07.2018 (Bd. II Blatt 71 der Akten) beantragt die Klägerin weiter hilfsweise,
1. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin z. Hd. der Verwalterin einen Betrag in Höhe von 1.340.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz per anno seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
2. festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin sämtliche weiteren Schäden zu erstatten, die der Klägerin bzw. den Erwerbern von Wohnungseigentum aus einer Nichterfüllung der Verpflichtung zur Verschaffung des Eigentums am Grundstück ... in ... ...(eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Charlottenburg, Grundbuch von Stadt Charlottenburg, Blatt ..., Gemarkung Charlottenburg, Flur …, Flurstück ... ) entstehen.
Die Klägerin verteidigt die angefochtene Entscheidung. Die Ausübungs- und Prozessführungsbefugnis der Klägerin folge aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Die Wohnungseigentümer könnten durch Mehrheitsbeschluss, wie vorliegend geschehen, die Durchsetzung von Rechten zur gemeinschaftlichen Angelegenheit machen. Der Beklagte habe ausweislich der Bauträgerverträge den einzelnen Erwerbern die Verschaffung von Wohnungseigentum, bestehend aus einem näher bezeichneten Sondereigentum in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum versprochen. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehöre nach § 1 Abs. 5 WEG zwingend das Grundstück, d.h. das in § 1 der Erwerbsverträge bezeichnete Gesamtgrundstück bestehend aus den Flurstücken ... und ... . Die kaufvertraglichen Verpflichtungen zur Verschaffung eines Miteigentumsanteils am gemeinschaftlichen (Gesamt-) Grundstück könne der Beklagte jedoch gegenüber allen Erwerber nur einheitlich erfüllen. Deswegen bestehe ohne Zweifel eine geborene Ausübung- und Prozessführungsbefugnis. Vorsorglich hätten die Einzelerwerber die Klägerin vorsorglich ermächtigt, ihre Rechte auf Verschaffung eines Miteigentumsanteils außergerichtlich und gerichtlich durchzusetzen; die Gemeinschaft habe vorsorglich am 05.01.2017 beschlossen, von der erteilten Ermächtigung Gebrauch zu machen.
Die rechtswidrige Abschreibung habe zu einem baurechtswidrigen Zustand geführt und begründe zivilrechtlich einen Mangel im Sinne des § 633 Abs. 2 BGB. Der baurechtswidrige Zustand lasse sich nur durch Vereinigung beider Grundstücke beseitigen, wofür es nicht erforderlich sei, dass die jeweiligen Eigentümer personenidentisch seien. Eine Vereinigungsbaulast komme dagegen nicht in Betracht. Selbst wenn das Landesrecht eine solche kennen würde, was nicht der Fall sei, könne ein Verstoß gegen das Bauplanungsrecht durch eine Vereinigungsbaulast nachträglich nicht geheilt werden. Die Voraussetzungen für eine im Einzelfall im Ermessen der Baubehörde stehende Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans gemäß § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB lägen ersichtlich nicht vor.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Vorgangs der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Abschriften Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Sache war durch den Einzelrichter zu entscheiden, nachdem sie durch Beschluss des Senats vom 16.05.2017 gemäß § 526 Abs. 1 ZPO auf den Einzelrichter übertragen worden ist. Die Voraussetzungen für die Vorlage an den Senat zur Entscheidung über eine Übernahme durch den Senat nach § 526 Abs. 2 Nr. 1 ZPO lagen insoweit nicht vor, da eine wesentliche Änderung der Prozesslage nicht eingetreten ist.
III.
Die Berufung des Beklagten ist zulässig und begründet.
Der Klägerin als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 6 WEG steht weder der geltend gemachte Hauptanspruch, noch der geltend gemachten Hilfsanspruch aus dem Schriftsatz vom 15.01.2018 zu. Insoweit fehlt der Klägerin jeweils die erforderliche Aktivlegitimation, d. h. die Berechtigung, den geltend gemachten Anspruch in eigener Kompetenzwahrnehmung geltend machen zu können. Das gilt sowohl, soweit die Klägerin den Anspruch auf die Erfüllungsansprüche ihrer Mitglieder aus den jeweils geschlossenen Erwerberverträgen mit dem Beklagten stützt, als auch, soweit sie einen Anspruch auf Übereignung des Grundstückes als Gewährleistungsrecht geltend machen will.
1. Soweit das Landgericht dem Beklagten verurteilt hat, der Klägerin das Eigentum an dem Grundstück ... in ... B..., eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Charlottenburg, Grundbuch von Stadt Charlottenburg, Blatt ... (Gemarkung Charlottenburg, Flur …, Flurstück ... ) zu gemeinschaftlichen Eigentum zu verschaffen, steht der Klägerin ein solcher Anspruch als Anspruch auf Erfüllung der vom Beklagten eingegangenen Verpflichtung zur eigentumsrechtlichen Verschaffung der Kaufsache nach § 433 Abs. 1 BGB aus den jeweiligen, von den Mitgliedern der Klägerin geschlossenen Erwerberverträgen nicht zu. Insoweit fehlt der Klägerin die erforderliche Aktivlegitimation.
a) Nach § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG kann die Wohnungseigentümergemeinschaft (als Verband) im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen (Hügel/Elzer/Hügel/WEG § 10 Rn. 204, beck-online). Die danach gegebene Rechtsfähigkeit kommt dem Verband Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu (Hügel/Elzer/Hügel/ WEG § 10 Rn. 209, beck-online), d. h. sie ist dabei nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen (BGH NZM 2016, 387, beck-online).
b) Der vom Landgericht titulierte Anspruch geht aber über den Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus. Besteht für diesen Bereich dann aber keine Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, fehlt ihr auch die Aktivlegitimation für diesen Anspruch.
aa) Insoweit erscheint der vom Landgericht titulierte und von der Klägerin mit der Berufung verteidigte Anspruch zunächst widersprüchlich, soweit das Landgericht den Beklagten verurteilt hat, “der Klägerin das Eigentum an dem Grundstück […] zu gemeinschaftlichen Eigentum zu verschaffen”. Denn die Klägerin kann als rechtsfähiges Subjekt nicht alleine “gemeinschaftliches Eigentum” erwerben. Unter Beachtung der Begründung des Landgerichts war der titulierte Anspruch daher so auszulegen, dass der Beklagte – aufgrund der Geltendmachung dieses Anspruchs durch die Klägerin als (vermeintlich) rechtsfähiges Subjekt – verurteilt worden ist, den Mitgliedern der Klägerin gemeinschaftliches Eigentum an dem Grundstück ... zu verschaffen.
bb) Die Geltendmachung des Anspruchs auf Verschaffung gemeinschaftlichen Eigentums am Grundstück ... fällt schon deswegen nicht in die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Mitglieder der Klägerin, weil eine Wohnungseigentümergemeinschaft nur hinsichtlich des Grundstücks ... entstanden ist. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht bei der Teilung nach § 8 WEG grundsätzlich erst mit der Grundbuchumschreibung einer Wohnungseigentumseinheit auf einen neuen Eigentümer (Hügel/Elzer WEG § 8 Rn. 26-29, beck-online). Zu dieser Zeit waren aber die Wohnungsgrundbuchblätter alleine für das Grundstück ... angelegt, während das Flurstück ... abgeschrieben worden war und als neues selbstständiges Grundstück geführt wurde. Wohnungseigentum ist danach nur hinsichtlich des Grundstücks ... entstanden. Die der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht sich somit nur auf das Grundstück ... . Die Geltendmachung weitergehender Erfüllungsansprüche der einzelnen Wohnungskäufer hinsichtlich eines anderen Grundstücks stellt keine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dar. Etwas anderes kommt auch dann nicht in Betracht, wenn zuvor bereits eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft bestanden haben sollte. Eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar im gleichen Umfange rechtsfähig wie die entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft. Aber auch hier kann nur festgestellt werden, dass allenfalls eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich des Grundstücks .. entstanden ist, so dass die Geltendmachung weiterer Erwerberansprüche hinsichtlich des Grundstücks … keine Verwaltung des (noch werdenden) gemeinschaftlichen Grundstücks ist. Das Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft setzt neben dem Erwerb von Wohnungseigentum das Entstehen einer entsprechenden gesicherten Rechtsposition eines Erwerbers voraus. Nachdem aber in den Erwerber Verträgen lediglich die Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung zugunsten des Käufers im neu angelegten Wohnungsgrundbuch vorgesehen war (vergleiche § 8 des Erwerbervertrages Suhrenbrock (Anlage K4)) und Wohnungsgrundbuchblätter lediglich hinsichtlich des Grundstücks ... angelegt worden sind, ist allenfalls eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich dieses Grundstücks entstanden.
cc) Abgesehen von Erwägungen unter bb) liegt auch dann für den Fall, dass man davon ausgehen wollte, dass nach dem Inhalt der Erwerberverträge der Erwerb von Wohnungseigentum an den Gesamtgrundstück ... /... beabsichtigt war, in der Geltendmachung der “Resterfüllungsansprüche” der Erwerber durch die Klägerin keine Tätigkeit im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Grundeigentums statt. Denn die Koppelung der Rechtsfähigkeit an Verwaltungsgeschäfte in § 10 Abs. 6 WEG macht deutlich, dass sie sachenrechtlichen Grundlagen des Wohnungseigentums, also die dingliche Eigentumsordnung, von vornherein keine Angelegenheiten der Eigentümergemeinschaft als Rechtssubjekt sind (vgl. Bärmann/Suilmann, WEG § 10 Rn. 206-207, beck-online). Die dinglichen Grundlagen fallen somit nicht in den Bereich der teilrechtsfähigen Gemeinschaft (BGH NZM 2016, 387, beck-online; BGH NJW-RR 2012, 1036, beck-online). Der mit der Klage beabsichtigte Erwerb weiteren Gemeinschaftseigentums ist daher keine Verwaltung des bisherigen Verwaltungsgegenstandes (vergleiche Hügel/Elzer, WEG § 10 Rn. 209-211, Beck-online; Elzer ZWE 2011,16). Dem steht auch nicht die von der Klägerin zitierte Rechtsprechung des BGH in ZfIR 2016, 459 entgegen, wonach die Wohnungseigentümer grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft beschließen können. Denn in diesen Fällen geht es darum, dass das Rechtssubjekt Wohnungseigentümergemeinschaft ein Grundstück erwerben soll, welches dann in das Verwaltungsvermögen nach § 10 Abs. 7 WEG fällt, und nicht - wie hier - um den (Zu-) Erwerb gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer durch die Wohnungseigentümergemeinschaft.
2. Auch mit dem im Schriftsatz vom 15.01.2018 geltend gemachten Hilfsantrag, den Beklagten zu verurteilen, den im Antrag namentlich benannten Erwerbern einen im Antrag benannten Miteigentumsanteil am Grundstück ... zu verschaffen, kann die Klägerin mangels Aktivlegitimation keinen Erfolg haben. Denn die Verschaffung von Miteigentum einzelner Mitglieder (die Summe der vom Antrag erfassten Miteigentumsanteile beträgt lediglich 997/1000) der Wohnungseigentümergemeinschaft ... an einem anderen Grundstück stellt keine Verwaltung des gemeinschaftlichen Grundstücks dar. Auch wenn man davon ausgehen möchte, dass sich der Antrag lediglich als Zwischenschritt zur Erreichung eines gemeinschaftlichen Eigentums der Mitglieder der Klägerin an einem weiteren Grundstück darstellt, fehlt es an einer Kompetenz der Klägerin zum Handeln, da damit wieder die sachenrechtliche Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft betroffen wäre, die – wie ausgeführt – keine Angelegenheit der Verwaltung durch die Klägerin ist. Der Hilfsantrag kann auch keinen Erfolg haben, wenn man annehmen wollte, die Klägerin wolle insoweit für die einzelnen Wohnungseigentumserwerber nur als gewillkürte Prozessstandschafterin auftreten. Liegt der Gegenstand der Tätigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft wie hier außerhalb der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht rechtsfähig. Ist sie aber nicht rechtsfähig, kann sie auch nicht als Prozessstandschafterin auftreten.
3. Auch soweit die Klägerin die Ansprüche nicht auf der Grundlage eines kaufrechtlichen Erfüllungsanspruchs, sondern aus Sachmangelrecht herleiten möchte, kann sie diese Ansprüche als Wohnungseigentümergemeinschaft ebenfalls nicht geltend machen.
a) Dabei kann dahinstehen, ob der Umstand, dass das auf dem Grundstück ... befindliche Gebäude wegen Überschreitung der GFZ und GRZ nach Abschreibung des ursprünglichen Grundstücksteils ... gegen das Bauplanungsrecht verstößt, sich als Sachmangel nach § 434 BGB oder als Rechtsmangel nach § 435 BGB darstellt. Soweit sich der Anspruch auf Verschaffung des gemeinschaftlichen Eigentums an dem Grundstück ... an die Mitglieder der Klägerin als Nacherfüllungsanspruch nach §§ 437 Nr. 1, 439 BGB darstellt, ist jedoch der Klägerin als Wohnungseigentümergemeinschaft betreffend das Grundstück ... die Geltendmachung dieses Anspruches verwehrt, da insoweit zur Beseitigung eines Mangels der Kaufsache aus den einzelnen aus den einzelnen Erwerberverträgen in die sachenrechtlichen Grundlagen des Wohnungseigentums eingegriffen werden müsste. Ein solcher Eingriff in die dingliche Eigentumsordnung liegt aber – wie ausgeführt – außerhalb der Angelegenheiten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Grundstücks und fällt daher nicht in die Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft.
b) Nichts anderes kann gelten, wenn die bestehende Bauplanungswidrigkeit und die damit verbundene Gefahr für den Bestand der Baugenehmigung des auf dem Grundstücks ... befindlichen Gebäudes einen Werkmangel der nach den Erwerberverträgen erbrachten Bauleistungen auf dem Grundstück darstellen sollte. Dabei kann dahinstehen, ob die Verschaffung gemeinschaftlichen Eigentums am Grundstück ... die einzige Möglichkeit zur Beseitigung der Bauplanungswidrigkeit bzw. den dazu ersten notwendigen Schritt vor einer Wiedervereinigung beider Grundstücke als einzige Möglichkeit der Mängelbeseitigung darstellt und daher ein werkvertraglicher Anspruch der Erwerber auf diese konkrete Art und Weise der Mängelbeseitigung überhaupt besteht. Denn auch insoweit kann dieser Anspruch nicht von der Klägerin durchgesetzt werden. Zwar besteht für die Geltendmachung von werkvertraglichen Sachmängelrechten aus den jeweiligen Erwerberverträgen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums in der Regel eine Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, sei es bei den sogenannten primären Mängelrechten als “gekorene”, sei es bei den sogenannten sekundären Mängelrechten als “geborene” Ausführungsbefugnis. Dies kann aber nur gelten, wenn die Mängelrechte sich tatsächlich auf das gemeinschaftliche Grundstück beziehen, entweder indem Mängelbeseitigungsarbeiten auf dem Grundstück durchgeführt werden, oder indem die Folgen der Nichtdurchführung dieser Arbeiten geltend gemacht werden. Insoweit ist von Angelegenheiten der Verwaltung gemeinschaftlichen Grundstücks auszugehen, für die die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich die Ausführungskompetenz innehat. Besteht aber im vorliegenden Fall nach der Behauptung der Klägerin die einzige Möglichkeit zur Beseitigung des Mangels der Bauplanungswidrigkeit in dem Zuerwerb des Grundstückes ... als gemeinschaftliches Eigentum der Mitglieder der Klägerin, würde damit in die dingliche Eigentumsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft eingegriffen werden. Dafür besteht aber - wie bereits ausgeführt - keine Ausführungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft. Durch den damit verbundenen Eingriff in die dingliche Eigentumsordnung handelt es sich nicht mehr um eine bloße Angelegenheit der Verwaltung des bisherigen Gemeinschaftsgrundstücks. Daran ändert sich auch nichts, wenn dieser Eingriff in Form eines Zuerwerbs weiteren eines Grundstücks dazu dient, einen bauplanungswidrigen Zustand des bisherigen Gemeinschaftsgrundstücks zu beseitigen.
4. Soweit die Klägerin im Schriftsatz vom 26.07.2018 zu Ziffer 1 hilfsweise beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an sie ein Betrag in Höhe von 1.340.000,00 € nebst Zinsen zu zahlen, war über diesen Anspruch nicht zu befinden. Denn dieser Antrag ist ausweislich der Begründung hilfsweise nur für den Fall gestellt worden, dass der Beklagte nach § 275 BGB von der Leistungspflicht auf Eigentumsverschaffung freigeworden sein sollte. Diese Bedingung ist aber nicht eingetreten, da der Senat die Abänderung der Entscheidung des Landgerichts und die Abweisung der Klage auf die fehlende Aktivlegitimation der Klägerin stützt. Sofern darüber zu entscheiden gewesen wäre, hätte der Antrag allerdings der Abweisung unterliegen müssen, da der Klägerin der geltend gemachte Schaden jedenfalls nicht entstanden ist. Ist das Gemeinschaftsgrundstück wegen teilweiser Nichterfüllung weniger wert, als es bei gehöriger Erfüllung der Eigentumsverschaffungsverpflichtung aus dem Erwerberverträge gewesen wäre, steht ein entsprechender Schadensersatzanspruch den jeweiligen Erwerbern entsprechender Wohnungseigentumsanteile an dem Grundstück zu. Der Klägerin ist insoweit kein Schaden entstanden, da dadurch ihr Verwaltungsvermögen nicht geschmälert worden ist.
3. Auch der weitere Hilfsantrag zu Ziffer 2 aus dem Schriftsatz vom 26.07.2018 war dahin auszulegen, dass er für den Fall gestellt worden ist, dass der Beklagte nach § 275 BGB von der Leistungspflicht auf Eigentumsverschaffung freigeworden sein sollte. Insoweit war auch darüber nicht zu entscheiden, da der Senat die Abweisung der Klage auf die fehlende Aktivlegitimation der Klägerin stützt. Auch dieser Antrag müsste der Abweisung unterliegen, wenn darüber zu entscheiden gewesen wäre. Auch insoweit sein eigener Schaden der Klägerin nicht ersichtlich. Die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen der jeweiligen Erwerber aus ihren Erwerberverträgen ist keine Angelegenheit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Die prozessualen Nebenentscheidungen Folgen aus §§ 91, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision wird wegen grundsätzlicher Bedeutung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zugelassen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 437, 439 BGB
§ 890 BGB
§ 873 BGB
§ 8 WEG
§ 434 BGB
§ 435 BGB
§ 275 BGB
§ 437 Abs. 1 Nr. 1, 439 BGB
§ 433 Abs. 1 BGB
§ 10 Abs. 6 WEG
§ 275 Abs. 1 BGB
§ 438 Abs.3 BGB
§ 31 Abs. 2 BauGB
§ 10 Abs. 6 Satz 3 WEG
§ 1 Abs. 5 WEG
§ 633 Abs. 2 BGB
§ 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB
§ 526 Abs. 1 ZPO
§ 526 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG
§ 10 Abs. 7 WEG
§ 437 Nr. 1, 439 BGB
§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2016, 387
NJW-RR 2012, 1036
91a O 35/15