Verwaltungsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2026-01-30, Aktenzeichen 8 K 676/25
ECLI: ECLI:DE:VGK:2026:0130.8K676.25.00

Tenor:
Die Baugenehmigung vom 6. Januar 2025 (Az. N01) wird aufgehoben.
Die Kosten des Verfahrens tragen die Beklagte und der Beigeladene jeweils zur Hälfte.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks mit der postalischen Lagebezeichnung B.-straße 00 auf dem Stadtgebiet der Beklagten. Er wendet sich gegen eine dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung zur Erweiterung seiner Facharztpraxis für Psychiatrie und Psychotherapie mit dem Behandlungsschwerpunkt der Substitution bei Opioidabhängigkeit auf dem Nachbargrundstück B.-straße 00 (im Folgenden: Vorhabengrundstück).
Das Grundstück des Klägers und das Vorhabengrundstück befinden sich im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. N02, der für die Grundstücke u. a. ein Allgemeines Wohngebiet in geschlossener Bauweise festsetzt. Das Vorhabengrundstück ist mit einem fünfgeschossigen Gebäude zuzüglich eines Dachgeschosses und eines Spitzbodens bebaut, wobei das erste bis dritte Obergeschoss sowie das Dachgeschoss und der Spitzboden in insgesamt vier Wohneinheiten zu Wohnzwecken genutzt werden.
Am 3. Juli 2012 erteilte die Beklagte dem Beigeladenen nach entsprechender Verpflichtung durch das rechtskräftige Urteil des Gerichts vom 2. März 2011 (8 K 2268/10) eine Baugenehmigung zur Nutzung des Untergeschosses des Gebäudes auf dem Vorhabengrundstück als Facharztpraxis für Psychiatrie und Psychotherapie mit dem Behandlungsschwerpunkt der Substitution und einer Behandlung von bis zu 100 Patienten täglich. Die Baugenehmigung sieht hierfür folgende Betriebszeiten vor: Werktags von 8.30 Uhr bis 12.00 Uhr und sonn- und feiertags von 9.30 Uhr bis 12.00 Uhr. Der Zugang zu den Praxisräumlichkeiten erfolgt über einen vom Eingang zu den Wohneinheiten getrennten Nebeneingang. Die Baugenehmigung wurde zuletzt bis zum 3. Juli 2024 verlängert. Der Beigeladene beantragte am 17. Juni 2024 erneut ihre Verlängerung. Er nahm die Nutzung des Unter- und Erdgeschosses des Gebäudes zu Praxiszwecken erstmals am 7. August 2024 auf.
Im April bzw. in überarbeiteter Form am 23. September 2024 stellte der Beigeladene einen Antrag auf Erweiterung der Praxisräumlichkeiten (Nutzungsänderung für das Erdgeschoss von einer Wohnnutzung in eine Nutzung als Arztpraxis). Zugleich beantragte er die Erhöhung der Anzahl der Patienten auf bis zu 265 Personen täglich.
Am 6. Januar 2025 erteilte die Beklagte die beantragte Baugenehmigung. Hinsichtlich der Betriebszeiten enthält Ziffer 2 der Nebenbestimmungen bzw. Hinweise zur Baugenehmigung folgende Angaben: „Die Öffnungszeiten der Praxis für Patienten werden gemäß Betriebsbeschreibung werktags von 8.15 bis 12.15 Uhr und 16:00 bis 19:00 Uhr sowie samstags, sonntags und feiertags von 9.30 Uhr bis 12.15 Uhr und 19:00 bis 20:00 Uhr festgelegt.“ Die zur Baugenehmigung gehörende Betriebsbeschreibung sieht jene Betriebszeiten als Kernzeiten für die Substitutionsbehandlung vor und daneben folgende allgemeine Öffnungszeiten: „Montag bis Freitag von 8.15 Uhr bis spätestens 19.00 Uhr (mit einer zwischenzeitlichen Schließung von etwa zwei Stunden zu variabler Zeit etwa von 14.00 Uhr bis 16.00 Uhr)“. Behandlungen, die keine Substitution darstellten, erfolgten montags bis freitags von 12.15 Uhr bis 16.00 Uhr. Ziffer 4 der Nebenbestimmungen bzw. Hinweise zur Baugenehmigung weist darauf hin, dass die Praxis über einen Patientenstamm von bis zu 265 Personen verfüge. Die Betriebsbeschreibung sieht vor, dass von jenen 265 Personen, die täglich zu der von zwei bis drei Fachärzten durchgeführten Substitutionsbehandlung in der Praxis erscheinen könnten, rund 113 Personen zusätzlich durchschnittlich einmal wöchentlich und jeweils höchstens für eine halbe Stunde durch insgesamt fünf Fachkräfte psychosozial betreut würden. Hinsichtlich des Betriebsablaufs ist dargelegt, dass morgens bei Praxisöffnung durchschnittlich zehn Personen eingelassen würden; alle weiteren Patienten verteilten sich weitgehend gleichmäßig über die genannten Öffnungszeiten. Der technische Vorgang der Dosierung des in der Regel flüssigen Substituts erfolge mittels eines arzt- bzw. mitarbeiterseitig computergesteuerten Dosierautomaten, was eine rasche Behandlungsabfolge gestatte. Ein Patientenbesuch zum Zwecke der Substitutionsbehandlung dauere ohne weitere Leistungen etwa eine Minute; Wartezeiten entstünden nicht. Es sei in der Praxis eingeübt, die Patienten sowohl bei der Erstaufnahme als auch im weiteren Behandlungsverlauf immer wieder auf die Unerwünschtheit des Aufenthalts im Umfeld der Praxis hinzuweisen. Die Mitarbeiter überwachten kontinuierlich das räumliche Umfeld der Praxis über Sichtkontakt aus der Fensterfront im Erdgeschoss und sicherten dieses durch regelmäßige Kontrollgänge vor der Praxis und auf den Straßen und Gehwegen in Sichtweite. Nur etwa zwei Patienten erreichten die Praxis regelmäßig mit einem Pkw; Mitarbeiter reisten nicht mit dem Pkw an.
Der Kläger hat am 29. Januar 2025 Klage erhoben.
Zur Begründung führt er aus, das Bauvorhaben widerspreche den Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans und sei in einem Allgemeinen Wohngebiet unzulässig. Die Räumlichkeiten der Arztpraxis stellten angesichts ihrer Größe keine Räume i. S. v. § 13 BauNVO mehr dar, so dass die Wohnnutzung im Gebäude übermäßig zurückgedrängt werde. Die Fläche der Aufenthaltsräume in der Praxis sei beinahe doppelt so groß wie die der größten im Gebäude vorhandenen Wohneinheit. Während die vorhandenen Wohneinheiten jeweils einer Etage entsprächen, erstrecke sich die Arztpraxis auf zwei Etagen und entspreche daher einer Fläche von zwei Wohneinheiten. Die besonders große Nutzungseinheit des Beigeladenen sei auch hinsichtlich ihrer Struktur und Wirkung gewerblich geprägt und ordne sich nicht der Wohnnutzung unter.
Hinsichtlich der von der Rechtsprechung aufgestellten Regel, dass die freiberuflich genutzte Raumeinheit nicht größer sein dürfe als jeweils eine einzige vorgefundene Wohnung, sei das gegenwärtige räumliche Verhältnis von Wohnnutzung und freiberuflicher Nutzung im Zeitpunkt der Entscheidung über die Erweiterung der Fläche für die freiberufliche Nutzung maßgeblich und nicht dasjenige im Zeitpunkt der erstmaligen Aufnahme dieser Nutzung. Selbst wenn sich vor Aufnahme der freiberuflichen Nutzung eine Wohneinheit auf das Unter- und Erdgeschoss erstreckt haben sollte, bilde diese Nutzungseinheit nicht den Maßstab für die erforderliche Unterordnung der freiberuflichen Nutzung gegenüber der Wohnnutzung. Auch dann sei die Erhaltung des Übergewichts der Wohnnutzung nicht gewährleistet. Insofern komme es ohnehin nicht darauf an, ob vor oder nach Aufnahme der freiberuflichen Tätigkeit noch weitere größere Wohneinheiten im Gebäude vorhanden (gewesen) seien, sondern vielmehr darauf, wie sich das Verhältnis von Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung im Gebäude darstelle. Dafür bedürfe es einer Orientierung an der üblichen Wohnungsgröße im Gebäude. Im Hinblick auf die im Rahmen von § 13 BauNVO notwendige Betrachtung der Gebietsverträglichkeit des Vorhabens sei die erforderliche Wohnartigkeit der freiberuflichen Tätigkeit nicht mehr gewährleistet.
Daneben werde der in einem Allgemeinen Wohngebiet zu erwartende Umfang einer freiberuflichen Tätigkeit sowohl in räumlicher Hinsicht als auch mit Blick auf die Betriebszeiten der Praxis überschritten. Der Praxisbetrieb führe zu gebietsunverträglichen und damit unzumutbaren Störungen der Anwohner durch das Verhalten der Patienten im räumlichen Umfeld der Praxis. Anwohner hätten vor den Praxisräumlichkeiten sowohl während als auch außerhalb der Betriebszeiten wiederholt Patientenansammlungen, aggressives Verhalten, lautstarke Pöbeleien, öffentlichen Alkohol- und Drogenkonsum und -verkauf, Hinterlassen von Abfällen, insbesondere (zerbrochenen) Glasscherben, sowie öffentliches Urinieren, Erbrechen und Ausspucken des oral eingenommenen Substitutionsmittels beobachtet und dokumentiert. Im Eingangsbereich des Wohnhauses komme es - trotz getrennter Eingänge - häufig zu Begegnungen von Anwohnern und Patienten, die seitens der Patienten regelmäßig in aggressivem oder apathischem Verhalten mündeten. Die Begehung von Ordnungswidrigkeiten durch die Patienten der Praxis gehöre damit zum alltäglichen „Programm“, das durch den Betrieb der Praxis ausgelöst werde; diese seien angesichts der räumlichen Entfernung zu szenentypischen Treffpunkten auch nicht der Vorbelastung des Umgebungsbereichs anzulasten. Dieses Verhalten der Patienten sei vielmehr bereits am vormaligen Praxisstandort zu beobachten gewesen.
Die in der Betriebsbeschreibung benannten Konzepte zur Unterbindung der o. g. Verhaltensweisen der Patienten seien angesichts der zusätzlichen Behandlung von 165 Personen ungenügend. Insbesondere sei die Schaffung eines weiteren Warteraumes nicht vorgesehen und es sei nicht damit zu rechnen, dass alle Patienten während der Behandlungszeiten behandelt werden könnten, so dass anzunehmen sei, dass es zu erhöhten Wartezeiten und einem „Rückstau“ der Patienten im Vorgarten des Vorhabengrundstücks komme bzw. die Betriebszeiten genehmigungswidrig verlängert würden. Das ständige Kommen und Gehen führe angesichts knapp 8.000 monatlicher Patientenbesuche sowie täglicher Betriebszeiten ohne Ausnahmen für Sonn- und Feiertage bereits für sich genommen zu einer unzumutbaren Unruhe im Wohngebiet. Die Anwohner des Wohngebiets sähen sich dem mit Abstand größten Versorgungszentrum für Substitutionsbehandlung im Stadtgebiet der Beklagten und im I.-Kreis gegenüber, das über einen besonders großen Einzugsbereich an Patienten verfüge.
Die Patientenanzahl führe unter Berücksichtigung der Betriebszeiten von montags bis freitags zu einer Behandlungsdauer von ca. 1,6 Minuten je Patient; an Wochenenden stünden lediglich jeweils 0,8 Minuten zur Verfügung. Die dauerhafte Einhaltung dieser Behandlungszeiten sei - insbesondere angesichts der in der Praxis ebenfalls angebotenen psychosozialen Betreuung sowie der in der Betriebsbeschreibung vorgesehenen Kontrollgänge der Mitarbeiter einerseits und der Suchterkrankung der Patienten andererseits - realitätsfern.
Auch der Umstand, dass mobilitätseingeschränkte Patienten angesichts des fehlenden barrierefreien Zugangs zur Praxis im Vorgarten des Vorhabengrundstückes behandelt würden, führe zur Unzumutbarkeit des Vorhabens in einem Allgemeinen Wohngebiet.
Der Kläger beantragt,
die Baugenehmigung der Beklagten vom 6. Januar 2025 aufzuheben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung führt sie aus, das Vorhaben dränge die Wohnnutzung im Gebäude nicht übermäßig zurück. Die Praxisräumlichkeiten erstreckten sich auf deutlich weniger als die Hälfte der Aufenthaltsflächen im Gebäude und ordneten sich angesichts der deutlichen Überzahl von vier Wohneinheiten der Wohnnutzung unter. Die Sachlage stelle sich heute nicht als wesentlich anders dar als im Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung im Jahr 2012. In der Betriebsbeschreibung sei angegeben, dass der Beigeladene und seine Mitarbeiter regelmäßige Kontrollen vor der Praxis durchführten. Da die Behandlung nur einmal täglich erfolge, gebe es für die Patienten keinen Anlass, um im Umgebungsbereich der Praxis zu verbleiben. Die Nutzung der öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen dürfe ihnen nicht verwehrt werden. Aufgrund des täglichen Aufsuchens der Praxis seien den Patienten die Behandlungsabläufe bekannt, so dass es realistisch sei, dass die angegebene Behandlungsdauer je Patient eingehalten werde. Einzelne durch Anwohner festgestellte, geringfügige Überschreitungen der Betriebszeiten um wenige Minuten begründeten keinen Rücksichtnahmeverstoß. Den Interessen der Anwohner werde durch die verkürzten Betriebszeiten an Sonn- und Feiertagen hinreichend Rechnung getragen. Eine medizinische Versorgung der Patienten sei auch an diesen Tagen zwingend erforderlich. Beschwerden in der Form, dass sich regelmäßig eine Vielzahl von Patienten vor der Praxis einfinde und nicht zeitnah behandelt werde, hätten sie nicht erreicht. Auch im Rahmen des Dauereinsatzes ihres Kommunalen Ordnungsdienstes von August bis November 2024 seien trotz 78 Routinekontrollen nur in den seltensten Fällen ordnungswidrige Belästigungen festgestellt worden. Etwaige Meldungen und Einsätze ließen sich zudem angesichts des Umstandes, dass jener Bereich der B.-straße bereits seit Jahren ein Treffpunkt für zahlreiche Personengruppen, darunter auch Suchtkranke, sei, nicht ohne Weiteres dem Praxisbetrieb zuzuordnen. Ergänzend verweist die Beklagte auf eine Stellungnahme ihres Gesundheitsamtes.
Der Beigeladene beantragt,
Zur Begründung führt er aus, die erteilte Baugenehmigung sei rechtmäßig. Soweit der Praxisbetrieb im Allgemeinen Wohngebiet nur in „Räumen“ zulässig sei, sei im Hinblick auf die räumliche Beschränkung auf eine einzige Wohnung, wie sie vorgefunden worden sei, auf die vor Aufnahme der beruflichen Tätigkeiten vorgefundenen Wohnungsgrößen abzustellen. Hier sei im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs im Jahr 2008 im Unter- und Erdgeschoss lediglich eine Wohneinheit vorhanden gewesen, die sich auf beide Etagen erstreckt habe und die die größte im Gebäude gewesen sei. Mithin würden weder durch die Baugenehmigung aus dem Jahr 2012 noch durch die streitgegenständliche Baugenehmigung zwei ehemalige Wohneinheiten zu einer Nutzungseinheit zusammengelegt. Die Praxisräumlichkeiten erstreckten sich somit auf die Fläche der vor Aufnahme der freiberuflichen Nutzung vorgefundenen größten Wohneinheit im Gebäude. Wenn man hingegen annehme, die Relation zwischen der durch die freiberufliche Tätigkeit in Anspruch genommenen Fläche und der nach Aufnahme jener Nutzung noch verbleibenden Fläche zu Wohnzwecken sei maßgeblich, führe dies zu unsachgemäßen und zufälligen Ergebnissen in Abhängigkeit von den Wohnungszuschnitten. Die größte bestehende Wohneinheit dürfe dann niemals einer freiberuflichen Nutzung zugeführt werden und es komme zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung größerer freiberuflicher Nutzungseinheiten gegenüber kleineren.
Das Bauvorhaben bleibe deutlich hinter dem in räumlicher Hinsicht zulässigen Ausmaß einer freiberuflichen Tätigkeit, das sich aus den beiden „50 %-Faustformeln“ der Rechtsprechung ergebe, zurück; drei Viertel der Nutzungseinheiten und zwei Drittel der Nutzungsfläche im Gebäude verblieben zu Wohnzwecken, so dass das Vorhaben den prägenden Wohncharakter nicht in Frage stelle. Darüber hinaus setze § 13 BauNVO weder eine Wohnartigkeit der freiberuflichen Tätigkeit noch eine nicht störende Berufsausübung oder eine Gebietsverträglichkeit voraus. Daneben füge sich die Praxis von außen auch optisch in die vorhandene Wohnbebauung ein.
Zudem handele es sich bei dem festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet nicht um ein ausschließlich den Wohnbedürfnissen dienendes Gebiet; die B.-straße sei ein beliebter Aufenthaltsort und daher keinesfalls mit einem üblichen Wohngebiet vergleichbar. Zudem sei im Plangebiet bereits eine hohe Anzahl von freiberuflich Tätigen vorhanden, so dass es einen für ein Allgemeines Wohngebiet außergewöhnlich hohen Durchgangs- und Zielverkehr gebe.
Von dem Vorhaben gingen auch keine unzumutbaren Störungen für die Anwohner aus. So entstünden sowohl unter Zugrundelegung des tatsächlichen Patientenaufkommens als auch der mit der Baugenehmigung zugelassenen Maximalauslastung in aller Regel keine Wartezeiten und es komme in beiden Fällen nur zu vereinzelten Überschreitungen der zugelassenen Betriebszeiten. Es ergebe sich vielmehr ein gleichmäßiger Zu- und Abgangsverkehr der Patienten, die in aller Regel verteilt über die täglichen Öffnungszeiten erschienen. Etwa 95 % der Patienten suchten die Praxis ausschließlich zur Substitutionsbehandlung auf und stellten sich, sofern es vereinzelt zu einem größeren gleichzeitigen Patientenaufkommen und damit zu kurzen Wartezeiten komme, in einer Warteschlange innerhalb des Praxisflurs auf, ohne dass das Wartezimmer in Anspruch genommen oder die Wartezeit außerhalb der Praxisräume verbracht werden müsse.
Die schnelle Behandlungsabfolge stehe einer herkömmlichen Patientensteuerung entgegen; jedenfalls stünden dabei Aufwand und Nutzen außer Verhältnis. Die Abläufe in der Praxis seien insofern nicht mit jenen in einer üblichen Arztpraxis vergleichbar. Zur Steuerung des Patientenaufkommens genügten die Festlegung der maximalen Patientenkapazität in Zusammenspiel mit den genehmigten Betriebszeiten, dem Personalschlüssel und den örtlichen baulichen Gegebenheiten in Form einer ausreichenden Anzahl von Besprechungsräumen, einem Flur und einem Wartezimmer; zur Verhinderung eines Aufenthalts der Patienten im räumlichen Umfeld genügten die in der Betriebsbeschreibung genannten Ansprachen und Kontrollen durch die Praxismitarbeiter. Der Praxisbetrieb gebe keine Veranlassung für die Patienten, außerhalb der Betriebszeiten im räumlichen Umfeld der Praxis zu verweilen. Vor Öffnung der Praxis sei ein Aufenthalt einzelner Patienten für eine Arztpraxis üblich und unschädlich. Gelegentlich komme er - der Beigeladene - der Bitte von einzelnen Patienten nach, sie aufgrund von zuvor angekündigter Verspätung noch unmittelbar nach Ende der Betriebszeiten zu behandeln, was aus medizinischer Sicht zwingend notwendig sei.
Ein zentral gelegenes Versorgungsangebot mit täglichen Öffnungszeiten sei für den Behandlungserfolg zwingend erforderlich und müsse sich zudem in den bestehenden Tagesablauf der zu einem großen Teil berufstätigen Patienten einfügen. Daneben verfüge das Stadtgebiet der Beklagten über eine defizitäre Versorgungslage. Aufgrund der mit dem Praxisbetrieb verfolgten unabweisbaren Interessen brauche er auch weniger Rücksicht auf die Nachbarn zu nehmen.
Die Beeinträchtigungen der Wohnruhe gingen primär von der generellen Nutzung der öffentlichen Verkehrsfläche aus, die aufgrund ihrer hohen Aufenthaltsqualität ein beliebter Treffpunkt verschiedener Personengruppen und damit erheblich vorbelastet sei, was durch die engmaschigen Kontrollen seit Öffnung der Praxis durch die Polizei, den kommunalen Ordnungsdienst und den zuständigen Baukontrolleur der Beklagten belegt werde. Die Auswertung der zahlreichen Kontrollen hätten auch ein Jahr nach Aufnahme des Praxisbetriebs keinerlei Auffälligkeiten ergeben, die zwingend mit der Praxis in Verbindung stünden. Hinsichtlich der Geräuschbelastung der Anwohner sei zu berücksichtigen, dass die Patienten nahezu ausschließlich zu Fuß anreisten. Die Lage der Praxis bedinge einen uhrzeitenunabhängigen hohen Durchgangs- und Zielverkehr, der auch von den zahlreichen weiteren in der Umgebung vorhandenen freiberuflichen Nutzungen hervorgerufen werde.
Mit Beschluss vom 2. Juni 2025 hat das Gericht die aufschiebende Wirkung der Klage angeordnet (8 L 667/25). Auf die Beschwerde des Beigeladenen wurde dieser durch Beschluss des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 22. Juli 2025 abgeändert und der Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung dieser Klage abgelehnt (7 B 585/25).
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte nebst beigezogenen Verwaltungsvorgängen der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat Erfolg.
Sie ist zulässig, insbesondere innerhalb der einmonatigen Klagefrist erhoben worden. Der Kläger ist als Eigentümer eines Grundstücks im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. N02, der für das Plangebiet u. a. Festsetzungen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung enthält, klagebefugt.
Die Klage ist auch begründet. Die zugunsten des Beigeladenen erteilte Baugenehmigung verletzt den Kläger in eigenen Rechten, vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
Bei einer Nachbarklage gegen eine Baugenehmigung kann offenbleiben, ob diese in jeder Hinsicht mit dem materiellen Recht in Einklang steht. Ein Rechtsanspruch des Nachbarn auf Aufhebung besteht nämlich nicht schon dann, wenn eine Baugenehmigung objektiv rechtswidrig ist. Hinzukommen muss, dass der Nachbar durch die rechtswidrige Baugenehmigung zugleich in eigenen Rechten verletzt wird. Dies setzt voraus, dass die Baugenehmigung gegen Rechtsnormen verstößt, die nachbarschützenden Charakter haben, und der jeweilige Nachbar auch im Hinblick auf seine Nähe zu dem Vorhaben tatsächlich in seinen eigenen Rechten, deren Schutz die Vorschriften zu dienen bestimmt sind, verletzt wird.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 30. Mai 2017 - 2 A 130/16 -, juris, Rn. 26, m. w. N.
Ein solcher Verstoß liegt hier vor. Das Bauvorhaben verstößt gegen den Gebietserhaltungsanspruch des Klägers.
Die Festsetzung von Baugebieten durch einen Bebauungsplan hat nachbarschützende Funktion zugunsten der Grundstückseigentümer im jeweiligen Baugebiet. Dieser bauplanungsrechtliche Nachbarschutz beruht auf dem Gedanken des wechselseitigen Austauschverhältnisses. Weil und soweit der Eigentümer eines Grundstücks in dessen Ausnutzung öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterworfen ist, kann er deren Beachtung grundsätzlich auch im Verhältnis zum Nachbarn durchsetzen. Durch Festsetzungen eines Bebauungsplans über die Art der baulichen Nutzung werden die Planbetroffenen im Hinblick auf die Nutzung ihrer Grundstücke zu einer rechtlichen Schicksalsgemeinschaft verbunden. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten des eigenen Grundstücks wird dadurch ausgeglichen, dass auch die anderen Grundeigentümer diesen Beschränkungen unterworfen sind. Im Rahmen dieses nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses soll daher jeder Planbetroffene im Baugebiet das Eindringen einer gebietsfremden Nutzung und damit die schleichende Umwandlung des Baugebiets unabhängig von einer konkreten Beeinträchtigung verhindern können.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 29. März 2022 - 4 C 6.20 -, juris, Rn. 8, m. w. N.
Ausgehend hiervon liegt ein Verstoß gegen den Gebietserhaltungsanspruch des Klägers vor.
Das Vorhabengrundstück und das Grundstück des Klägers befinden sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. N02 der Beklagten, der für das Gebiet ein Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) festsetzt.
Bei der von dem Beigeladenen betriebenen Facharztpraxis für Psychiatrie und Psychotherapie handelt es sich - zwischen den Beteiligten insoweit unstreitig - mangels Gemeinbedarfsanlage nicht um ein Vorhaben, das als Anlage für gesundheitliche Zwecke nach § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO im Allgemeinen Wohngebiet zulässig ist. Die Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich vielmehr nach § 13 BauNVO.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1996 - 4 C 17.95 -‍, juris, Rn. 29; OVG NRW, Urteil vom 22. März 1995 - 7 A 3700/91 -, juris, Rn. 13-15; OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 10. Oktober 2018 - 2 M 53/18 -, juris, Rn. 44.
Nach dieser Vorschrift sind für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 4 BauNVO „Räume“ zulässig.
§ 13 BauNVO ist drittschützend. Die Vorschrift nimmt an der nachbarschützenden Wirkung der Gebietsfestsetzung teil, da auch sie die Art der baulichen Nutzung betrifft. Sie gewährt dem Nachbarn innerhalb des Baugebietes ein subjektives Abwehrrecht gegen unzulässige freiberufliche und vergleichbare gewerbliche Nutzungen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1996 - 4 C 17.95 -‍, juris, Rn. 34, und Beschluss vom 13. Dezember 1985 - 4 B 245.95 -, juris, Rn. 5; OVG NRW, Urteil vom 25. August 2011 - 2 A 38/10 -, juris, Rn. 61 f., m. w. N.
Zu den von § 13 BauNVO erfassten Tätigkeiten gehört auch die freie heilkundliche Tätigkeit des Beigeladenen als Facharzt für Psychiatrie und Psychotherapie.
Die Beschränkung auf „Räume“ in den Gebieten nach §§ 2 bis 4 BauNVO berücksichtigt, dass die freien Berufe „wohnartig“ im Sinne von „gleichsam privat“ und deshalb mehr oder weniger in jeder Wohnung ausgeübt werden können. Mit der Begrenzung auf Räume trägt § 13 BauNVO zugleich den Anforderungen dieser Gebiete an die Wohnruhe Rechnung. Einer darüber hinausgehenden Differenzierung nach bestimmten „Anlagentypen“ freiberuflicher Berufsausübung, an die das Kriterium der Gebietsverträglichkeit der Art der Nutzung anknüpfen könnte, sind die freiberuflichen Nutzungen in Wohngebäuden (§§ 2 bis 4 BauNVO) kaum zugänglich. Das unterscheidet die freiberufliche Nutzung in „Räumen“ von „Anlagen für gesundheitliche Zwecke“, die ohne nähere Umschreibung in sämtlichen Baugebieten der §§ 2 bis 9 BauNVO allgemein oder ausnahmsweise zulässig sind, jedoch nach Größe, betrieblicher Ausrichtung, räumlichem Einzugsbereich und Immissionspotenzial von sehr unterschiedlicher Art (Krankenhäuser, Klinikzentren, Sanatorien, Unfallstationen, Untersuchungslabore, Bäder, Kurheime, Drogenhilfestationen) sein können und deshalb je nach ihrer Gebietsverträglichkeit den einzelnen Baugebieten zugeordnet werden müssen.
Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 28. Februar 2008 - 4 B 62.07 -, juris, Rn. 9, und - 4 B 60.07 -, juris, Rn. 9, jeweils m. w. N.
Die Privilegierung des § 13 BauNVO erfolgt mit Blick darauf, dass Dienstleistungen von freien Berufen ihrem Herkommen nach regelhaft in allen Wohngebieten angeboten werden und sich wohnartig ausnehmen, d. h. insbesondere keine weitergehenden Anforderungen an die Räumlichkeiten stellen.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 25. August 2011 - 2 A 38/10 -, juris, Rn. 68 f., m. w. N.
Insoweit kennzeichnet die „Wohnartigkeit“ nicht die Art und Größe der Räume, sondern die Art der von § 13 BauNVO erfassten Berufsausübungen. Entscheidend ist, ob bei der Nutzung von „Räumen“ durch freie oder ähnliche Berufe der Charakter des Plangebiets verloren ginge.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Januar 1985 - 4 C 34.81 -, juris, Rn. 11, m. w. N.
Der Zweck der Beschränkung der freiberuflichen Nutzung auf „Räume“ liegt darin, die Prägung der Wohngebäude in den Wohngebieten durch ihre Wohnnutzung zu erhalten. Diesem Ziel dient der durch das Bundesverwaltungsgericht entwickelte Grundsatz, dass die Nutzung zu freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken regelmäßig nicht mehr als die halbe Anzahl der Wohnungen und auch nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche umfassen darf. Im Einzelfall, besonders bei Gebäuden mit zahlreichen Wohnungen (z. B. Hochhäusern oder Wohnblocks), kann aus § 13 BauNVO sogar folgen, dass die Nutzung von Wohnungen für freiberufliche und ähnliche Zwecke auf wesentlich weniger als 50 % der Wohnungen oder der Wohnfläche zu beschränken ist. Unter besonderen Umständen mögen auch diese angenommenen Grenzen etwas überschritten werden können. Niemals darf jedoch die geänderte Nutzungsweise für das einzelne Gebäude prägend werden. Der spezifische Gebietscharakter muss - auch für das einzelne Gebäude - gewahrt bleiben.
Vgl. BVerwG, Urteile vom 18. Mai 2001 - 4 C 8.00 -, juris, Rn. 17, vom 25. Januar 1985 - 4 C 34.81 -, juris, Rn. 11, und vom 20. Januar 1984 - 4 C 56.80 -, juris, Rn. 14; OVG NRW, Urteil vom 22. März 1995 - 7 A 3700/91 -, juris, Rn. 21.
Die Beschränkung der Büro- oder Praxisnutzung des freiberuflich Tätigen auf eine einzige Wohnung dient demselben Ziel. In einem Wohngebäude in einem Wohngebiet erwartet man keine Büro- oder Praxiseinheiten, die größer sind als die in dem Hause und in dem Gebiet vorhandenen Wohnungen. Büros oder Praxen, die größer als eine Wohnung sind, drängen die Wohnnutzung übermäßig zurück und lassen das Gebäude als ein gewerblich genutztes Gebäude erscheinen. Zwar trifft es zu, dass § 13 BauNVO in Wohngebieten nicht nur „kleine“ Praxen zulässt (wie § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO, nach dem nur „kleine“ Beherbergungsbetriebe zulässig sind), sondern von „Räumen“ spricht. Der Charakter eines Wohngebäudes geht aber verloren, wenn in ihm Büros oder Praxen vorhanden sind, die größer sind als die für Wohnhäuser typische Nutzungseinheit, die Wohnung. „Großbüros“ sind geeignet, den Wohnhauscharakter des Gebäudes zu beseitigen, auch wenn die 50 %-Grenze noch nicht erreicht ist. Allerdings dürfen die vom Bundesverwaltungsgericht aufgestellten Regeln nicht rechtssatzartig angewendet werden. Denn die ausnahmslose Beschränkung der Büro- oder Praxisnutzung auf eine einzige Wohnung in der Größe, wie sie vorgefunden worden ist, kann zu Zufallsergebnissen führen. Werden beispielsweise in einem Gebäude mit Wohnungen unterschiedlicher Größe zwei Einzimmerwohnungen zu einem Büro oder einer Praxis zusammengelegt, so wird das Büro bzw. die Praxis immer noch kleiner sein als einzelne andere Wohnungen. Bei einer rechtssatzartigen Anwendung der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts würde ferner verkannt, dass es in erster Linie Aufgabe der Tatsachengerichte ist, im konkreten Fall zu beurteilen, ob sich die Büro- bzw. Praxisnutzung noch auf die Nutzung von „Räumen“ beschränkt. Als „Faustregel“ bleibt die Begrenzung der Büro- bzw. Praxisnutzung auf eine einzige Wohnung, wie sie vorgefunden worden ist, aber richtig. Denn bei einer Zusammenlegung von zwei Wohnungen wird regelmäßig eine Nutzungseinheit entstehen, die über die in dem Gebäude vorhandenen Wohnungsgrößen hinausgeht und deshalb geeignet ist, den Wohnhauscharakter des Gebäudes und damit zugleich den Wohnfrieden in ihm zu beeinträchtigen. Insofern kommt der Zusammenlegung von zwei Wohnungen zu einem Büro oder einer Praxis eine gewisse (widerlegbare) Indizwirkung zu, dass der vorgegebene Rahmen überschritten wird.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 2001 - 4 C 8.00 -, juris, Rn. 17 f.; OVG NRW, Urteil vom 28. August 2013 - 10 A 2085/12 -, juris, Rn. 38 f., und Beschluss vom 22. März 1995 - 7 A 3700/91 -, juris, Rn. 21; OVG Bremen, Beschluss vom 25. Februar 2005 - 1 B 41/05 -, juris, Rn. 16; OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 10. Oktober 2018 - 2 M 53/18 -, juris, Rn. 47.
In die erörterten Flächenberechnungen sind dabei nur solche Räume einzubeziehen, die nicht nur zum vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind, so dass etwa Sanitär-, Abstell-, Keller-, Treppen- und Flurräume außer Betracht zu bleiben haben.
Vgl. Bay. VGH, Urteil vom 14. Mai 2001 - 1 B 99.652 -, juris, Rn. 36; Nds. OVG, Beschluss vom 17. August 2007 - 1 LA 37/07 -, juris, Rn. 6.
Unter Anwendung dieser Grundsätze stellen die Praxisräumlichkeiten des Beigeladenen keine „Räume“ i. S. v. § 13 BauNVO mehr dar. Die geänderte Nutzung wird bei Umsetzung des Vorhabens für das betroffene Gebäude prägend werden und damit der spezifische Gebietscharakter für das einzelne Gebäude nicht mehr gewahrt. Bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise erweist sich das Vorhaben als seiner Art nach generell geeignet, das Wohnen im hier festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet zu stören.
Zwar bewegen sich die Praxisräumlichkeiten im zulässigen Rahmen entsprechend der beiden erörterten, nicht rechtssatzartig anzuwendenden „50 %-Regelungen“. So befinden sich neben der Praxis im Unter- und Erdgeschoss im ersten, zweiten und dritten Obergeschoss jeweils eine Wohneinheit und im Dachgeschoss und Spitzboden eine weitere Wohneinheit. Die Praxisräumlichkeiten stellen somit eine Nutzungseinheit neben vier Wohneinheiten dar, so dass weniger als die Hälfte der Anzahl der Wohnungen zur freiberuflichen Tätigkeit genutzt wird. Weiterhin verfügen die Aufenthaltsräume der Praxisräumlichkeiten nach der zur Baugenehmigung gehörenden Wohn- und Nutzflächenberechnung über eine Fläche von 135,74 m², so dass lediglich ein Drittel der Gesamtfläche der Aufenthaltsräume von 399,86 m² im Gebäude in Anspruch genommen und damit auch die zweite o. g. „50 %-Grenze“ deutlich unterschritten wird.
Im Rahmen der gebotenen Einzelfallbetrachtung ist dem Bauvorhaben jenseits dieser mathematischen Erwägungen zugutezuhalten, dass es von außen optisch nicht ohne Weiteres als Nichtwohnnutzung zu erkennen ist. Auf den vom Beigeladenen im Eilverfahren vorgelegten Lichterbildern ist erkennbar, dass sich die Praxis - verstärkt durch ihren Eingangsbereich im Untergeschoss - von außen optisch in die vorhandene Wohnbebauung einfügt.
Vgl. zu diesem Aspekt auch Hess. VGH, Urteil vom 26. Oktober 2009 - 3 A 1771/08 -, juris, Rn. 41.
Dennoch spricht nach Würdigung der Umstände des Einzelfalls Überwiegendes dafür, dass die Praxisräumlichkeiten die Wohnnutzung im Gebäude zurückdrängen und damit keine „Räume“ i. S. v. § 13 BauNVO mehr darstellen.
Mit einer Fläche ihrer Aufenthaltsräume von 135,74 m² stellt sich die Nutzungseinheit des Beigeladenen als wesentlich größer als sämtliche verbleibenden Wohneinheiten im Gebäude dar. Gemessen an der Fläche der Aufenthaltsräume ist die Wohneinheit im zweiten Obergeschoss mit 75,89 m² die größte. Die Praxisräumlichkeiten übersteigen damit die Größe der nach Aufnahme der beruflichen Nutzung noch tatsächlich im Gebäude vorhandenen Wohnungen wenigstens um das ca. 1,8-fache.
Dabei ist nicht darauf abzustellen, dass der Beigeladene mit der erstmaligen Aufnahme der Nutzung in den Räumlichkeiten im Erd- und Untergeschoss im August 2024 Räume in Anspruch genommen hat, die zuvor eine sich auf diese beiden Geschosse erstreckende Wohneinheit darstellten, so dass zum einen für den Praxisbetrieb nicht zwei Wohneinheiten zusammengelegt worden sind und zum anderen die Praxisräumlichkeiten nicht größer als die im Zeitpunkt vor Aufnahme der Tätigkeit im Gebäude tatsächlich vorhandenen Wohneinheiten sind. Vielmehr ist die Relation zwischen der Größe der Aufenthaltsräume der Praxis und der Aufenthaltsräume der nach Aufnahme der freiberuflichen Nutzung noch verbleibenden Wohneinheiten maßgeblich, weil allein diese Betrachtung des Ist-Zustandes im Hinblick auf die hier entscheidende Frage, ob die freiberufliche Tätigkeit die Wohnnutzung zurückdrängt und damit aus der Schicksalsgemeinschaft der Bebauungsplanunterworfenen ausbricht, aus Sicht der anderen Planbetroffenen erheblich ist und in diesem Zusammenhang der Größe einer aufgegebenen vormaligen Wohnnutzung keine Bedeutung zukommt.
Zwar ist der diesbezüglich ergangenen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht eindeutig zu entnehmen, welches Verständnis zugrunde zu legen ist.
So lässt etwa die Formulierung in der bereits zitierten Entscheidung, dass auf die „in dem Gebäude vorhandenen Wohnungsgrößen“ abzustellen sei,
vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 2001 - 4 C 8.00 -, juris, Rn. 18,
keinen eindeutigen Schluss zu.
Soweit das Bundesverwaltungsgericht in einer früheren Entscheidung noch ausgeführt hat, dass der Begriff „Räume“ „Raumeinheiten [kennzeichnet], die nur Teile des Gebäudes und jedenfalls nicht umfangreicher als jeweils eine Wohnung sind, so wie sie im Zeitpunkt des Beginns der Nutzung für den freien oder den ähnlichen Beruf vorgefunden werden“,
vgl. BVerwG, Urteil vom 20. Januar 1984 - 4 C 56.80 -, juris, Rn. 13,
ist diese Formulierung der bereits genannten Entscheidung vom 18. Mai 2001 nicht mehr zu entnehmen. Soweit in jener Entscheidung nunmehr ausgeführt wird, dass eine „Begrenzung der Büronutzung auf eine einzige Wohnung, wie sie vorgefunden worden ist […] richtig“ bleibe,
kann darin nach Auffassung des Gerichts weder eine eindeutige Fortführung der früheren Rechtsprechung, wonach die Größe der bei Beginn der freiberuflichen Nutzung vorhandenen Wohnung maßgeblich sei, noch eine Abkehr davon entnommen werden. Dabei dürfte der früheren Formulierung „im Zeitpunkt des Beginns der Nutzung für den freien oder den ähnlichen Beruf“, womit nicht etwa auf den Zeitpunkt vor Beginn der Aufnahme der beruflichen Nutzung abgestellt wird, ohnehin kein eindeutiger Schluss für die streitige Frage des Betrachtungszeitpunktes zu entnehmen sein.
Die nunmehr formulierte „Begrenzung der Büronutzung auf eine einzige Wohnung, wie sie vorgefunden worden ist“,
mag zwar daraufhin deuten, dass die Ermittlung der nicht zu überschreitenden Wohnungsgröße durch eine in die Vergangenheit gerichtete Betrachtungsweise erfolgen muss und somit auf die vor Aufnahme der freiberuflichen Tätigkeit vorgefundenen Wohnungsgrößen abzustellen ist. Das dort genannte Beispiel dafür, dass dieses Kriterium zu Zufallsergebnissen führen könne, deutet hingegen eher auf ein anderes Verständnis hin. So heißt es in der bereits zitierten Entscheidung weiter: „Werden beispielsweise in einem Gebäude mit Wohnungen unterschiedlicher Größe zwei Einzimmerwohnungen zu einem Büro zusammengelegt, so wird das Büro immer noch kleiner sein als einzelne andere Wohnungen.“
Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 2001 - 4 C 8.00 -, juris, Rn. 18.
Dem ist eher zu entnehmen, dass auf die Größe der nach Aufnahme der Nutzung der freiberuflichen Tätigkeit noch verbleibenden Wohnungen abzustellen ist.
So ist wohl auch OVG NRW, Urteil vom 28. August 2013 - 10 A 2085/12 -, juris, Rn. 42, zu verstehen, wonach „[d]ie von der genehmigten Tierarztpraxis in Anspruch genommene Fläche […] größer als die Fläche der im Obergeschoss stattfindenden Wohnnutzung“ ist.
Für diese Auslegung sprechen insbesondere auch Sinn und Zweck der in § 13 BauNVO enthaltenen räumlichen Beschränkung der freiberuflichen Tätigkeit auf „Räume“, womit ein Zurückdrängen der Wohnnutzung verhindert werden soll. Denn andernfalls stünde es dem freiberuflich Tätigen unter Umständen frei, in einem Gebäude die größte bestehende Wohneinheit - mag deren flächenmäßige Größe die der übrigen Wohneinheiten auch erheblich übersteigen - zur Ausübung seiner Tätigkeit auszuwählen oder etwa nach einem Erwerb mehrerer Wohneinheiten diese zunächst zu einer einzigen Wohnung zusammenzulegen und diese dann einer Nutzungsänderung zu beruflichen Zwecken zuzuführen, ohne dass dies in Relation zur Größe der tatsächlich auch zukünftig noch vorhandenen Wohnnutzung und den sich daraus ergebenden Folgen für die Wohnruhe gesetzt werden müsste. Dass in der Folge das durch die Genehmigungserteilung ausgelöste tatsächliche räumliche Verhältnis von beruflicher Nutzung und Wohnnutzung ausgeblendet werden könnte, erscheint - insbesondere vor dem bereits erörterten Hintergrund für die Zulässigkeit einer freiberuflichen Tätigkeit in Räumen in den in §§ 2 bis 4 BauNVO genannten Gebieten - nicht sachgerecht. Dem Beigeladenen ist auch nicht darin zuzustimmen, dass durch eine Betrachtung der Wohnungsgrößen vor Aufnahme der freiberuflichen Tätigkeit sichergestellt sei, dass die freiberufliche Nutzung sich gleichsam in das bestehende Gesamtverhältnis einfüge. Auch wenn der Beigeladene das Gesamtgefüge im Gebäude nicht dergestalt verändert hat, dass er zwei Nutzungseinheiten zusammengelegt hat, wird jenes Gesamtverhältnis im Gebäude (zukünftig) gerade durch die Aufnahme der freiberuflichen Tätigkeit verändert; mag sie den räumlichen Zuschnitt der von ihm übernommenen Nutzungseinheit auch unverändert lassen. Zur Beurteilung der Verträglichkeit der verschiedenen Nutzungen bedarf es daher weiterhin eines Vergleichs der Inanspruchnahme der Flächen im Gebäude zum Zeitpunkt der (hypothetisch) parallel erfolgenden Nutzungen.
Dem Vorbringen des Beigeladenen, dieses Verständnis der erörterten Rechtsprechung - insbesondere des Bundesverwaltungsgerichts - führe dazu, dass in der Konsequenz nie eine freiberufliche Tätigkeit in der gegenüber den dann noch verbleibenden weiteren Nutzungseinheiten größten Nutzungseinheit eines Gebäudes zulässig wäre, was zu unsachgerechten Zufallsergebnissen führe, ist entgegenzuhalten, dass neben jenem Kriterium auch die genannten beiden „50 %-Faustformeln“ weiterhin anzuwenden sind und es überdies, wie bereits dargelegt, stets einer Betrachtung im Einzelfall bedarf, ob die Wohnnutzung angesichts der Größe der Räume für die Berufsausübung tatsächlich zurückgedrängt wird.
Vgl. etwa OVG Bremen, Beschluss vom 25. Februar 2005 - 1 B 41/05 -, juris, Rn. 18, wo als (weiterer) Umstand, der zur Unzulässigkeit des Vorhabens führte, angeführt wurde, dass sich die Praxis im Unterschied zu den Wohneinheiten über ein gesamtes Geschoss erstrecke.
Dies kann auch durchaus dazu führen, dass die Annahmen, die sich aus dem mathematischen Flächenvergleich ergeben, widerlegt oder zumindest entkräftet werden. Insoweit muss die dargestellte Interpretation der Rechtsprechung nicht zwingend dazu führen, dass eine freiberufliche Tätigkeit, die in der größten dann noch verbleibenden Nutzungseinheit eines Gebäudes ausgeübt wird bzw. werden soll, stets mit § 13 BauNVO unvereinbar ist; der Blick auf das Gesamtgefüge im Gebäude geht damit also nicht verloren.
Auch der Einwand des Beigeladenen, nach der vorstehenden Betrachtung sei die gleiche tatsächliche Nutzung bei Verteilung auf zwei selbständige Nutzungseinheiten im selben Haus unproblematisch zulässig, greift nicht durch. Dieses Ergebnis mag eintreten, wenn und soweit - im Einklang mit Sinn und Zweck von § 13 BauNVO - von zwei kleineren Praxen weniger wohnnutzungsunverträgliche Prägung ausgeht als von einer großen Nutzungseinheit.
Im Falle des Betriebes des Beigeladenen tritt zugunsten des Klägers hinzu, dass die Größe der Aufenthaltsräume der Arztpraxis wie dargelegt nicht nur unwesentlich die Fläche der größten im Gebäude dann noch vorhandenen Wohnung übersteigt; sie ist vielmehr beinahe doppelt so groß. Die weiteren drei im Gebäude vorhandenen Wohneinheiten sind im Hinblick auf die Fläche ihrer Aufenthaltsräume jeweils höchstens halb so groß wie die der Praxisräumlichkeiten. Ferner nehmen die Praxisräumlichkeiten zwei der insgesamt sieben Etagen des Gebäudes vollständig in Anspruch und erstrecken sich - als einzige Nutzungseinheit im Gebäude - über zwei von fünf Vollgeschossen, während drei Wohneinheiten jeweils nur ein Vollgeschoss einnehmen und sich die vierte Wohneinheit im Dachgeschoss und Spitzboden befindet.
Bei der gebotenen, über die vorgenannten „Faustformeln“ hinausgreifenden Betrachtung erweist sich das Vorhaben als seiner Art nach gebietsunverträglich.
Zwar setzt § 13 BauNVO einen wohnartigen und privaten Charakter der konkreten Berufsausübung nicht voraus. Insoweit meint der in der Rechtsprechung verwendete Begriff der Wohnartigkeit, worauf auch das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in seinem Beschluss vom 22. Juli 2025 hingewiesen hat, in erster Linie eine Charakterisierung der von § 13 BauNVO erfassten Berufsausübungen - zu denen grundsätzlich auch die freie heilkundliche Tätigkeit des Beigeladenen als Facharzt für Psychiatrie und Psychotherapie gehört - und nicht ein die Zulässigkeit eines Vorhabens nach dieser Vorschrift beschränkendes Kriterium im Hinblick auf die Art und Größe der von der freiberuflichen Tätigkeit eingenommenen Räume.
Jedoch ist auch im Rahmen des § 13 BauNVO - was die in der Vorschrift beschriebenen Nutzungsarten angeht - im Hinblick auf die Gebietsverträglichkeit eines Bauvorhabens eine typisierende Betrachtungsweise geboten, die die üblicherweise mit derartigen Nutzungen einhergehenden Auswirkungen bereits berücksichtigt. Durch die Zuordnung von Nutzungen zu Baugebieten will der Verordnungsgeber die Anforderungen bestimmter Vorhaben an ein Gebiet, ihre Auswirkungen auf das Gebiet und die Erfüllung eines spezifischen Gebietsbedarfs zu einem schonenden Ausgleich bringen. Zum Ausgleich dieser oft gegenläufigen Ziele trifft § 13 BauNVO eine sachgerechte Regelung. Ausgangspunkt und Gegenstand der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise ist das jeweils zur Genehmigung gestellte Vorhaben. Zu fragen ist, ob ein Vorhaben dieser Art generell geeignet ist, das Wohnen in einem Allgemeinen Wohngebiet zu stören. Gegenstand der Betrachtung sind die Auswirkungen, die typischerweise von einem Vorhaben der beabsichtigten Art, insbesondere nach seinem räumlichen Umfang und der Größe seines betrieblichen Einzugsbereichs, der Art und Weise der Betriebsvorgänge, dem vorhabenbedingten An- und Abfahrtsverkehr sowie der zeitlichen Dauer dieser Auswirkungen und ihrer Verteilung auf die Tages- und Nachtzeiten, ausgehen. Bei dem Kriterium der Gebietsverträglichkeit geht es um die Vermeidung als atypisch angesehener Nutzungen, die den Wohngebietscharakter als solchen stören.
Vgl. Bay. VGH, Beschluss vom 15. Januar 2026 - 9 ZB 25.1437 -, juris, Rn. 17 f., m. w. N. Vgl. auch OVG NRW, Beschluss vom 5. September 2005 - 10 A 3511/03 -, juris, Rn. 9, und BVerwG, Urteil vom 29. März 2022 - 4 C 6.20 -‍, juris, Rn. 13 (zu § 4 BauNVO).
Ausgehend hiervon stellt sich die Arztpraxis des Beigeladenen in dem Allgemeinen Wohngebiet, welches nach Möglichkeit ein grundsätzlich ungestörtes Wohnen gewährleisten soll,
vgl. BVerwG, Urteil vom 29. März 2022 - 4 C 6.20 -, juris, Rn. 13,
und in dem hier überdies nach Nr. I 1.1 der textlichen Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 BauNVO - mit Ausnahmen für die Grundstücke B.-straße 000, 000 und 000 - nicht zugelassen sind, angesichts der typischerweise von der genehmigten Nutzung ausgehenden konkreten Auswirkungen auf die nähere Umgebung als gebietsunverträglich dar.
Denn mit der Baugenehmigung wird eine Behandlungskapazität von 265 Patienten zugelassen, die nach der Betriebsbeschreibung jeweils täglich in der Praxis zur oralen Einnahme eines Substituts erscheinen. Der Praxisbetrieb erfolgt dabei täglich bis in die frühen Abendstunden. Ausnahmen für Sonn- und Feiertage sind nicht vorgesehen, so dass der Betrieb die verfassungsrechtliche geschützte Sonntagsruhe (vgl. Art. 140 GG i. V. m. Art. 139 WRV) jedenfalls berührt. An Wochenenden und Feiertagen erfolgt der Betrieb sogar bis 20.00 Uhr und damit bis zu einer noch späteren Tageszeit als von montags bis freitags, wo die Praxis um 19.00 Uhr schließt. Diese Betriebszeiten sind für eine Arztpraxis in einem Allgemeinen Wohngebiet eher unüblich und müssen von den Anwohnern im Plangebiet - mögen dort auch bereits weitere freiberufliche, insbesondere heilkundliche Berufsausübungen vorhanden sein - nicht erwartet werden.
Soweit der Beigeladene in der Betriebsbeschreibung angegeben hat, dass ihm lediglich zwei Patienten bekannt seien, die mit einem Pkw zur Praxis anreisten und dass keiner seiner Angestellten den Arbeitsplatz mittels Pkws erreiche - was jedenfalls hinsichtlich der grundsätzlich wohl anzunehmenden fahrerlaubnisrechtlichen Ungeeignetheit der Patienten,
vgl. hierzu VG Oldenburg, Beschluss vom 17. Juli 2016 - 7 B 2377/16 -, juris, Rn. 12,
zunächst plausibel erscheint - verursacht der Praxisbetrieb im Plangebiet zwar kaum zusätzlichen Kraftfahrzeugverkehr. Er ist jedoch mit einem erheblichen und zudem täglichen - mag dieser weit überwiegend auch fußläufig sein - Zu- und Abgangsverkehr verbunden, der sich aufgrund der genannten für eine Arztpraxis ungewöhnlich hohen täglichen Anzahl an Patienten und ggf. zusätzlicher Begleitpersonen mit dem Gebietscharakter des hier festgesetzten Allgemeinen Wohngebiets nicht vereinbaren lässt. Dies wird durch die besonders kurze Behandlungsdauer je Patient von rund einer Minute noch verstärkt, deren Einhaltung zur notwendigen medizinischen Versorgung aller Patienten innerhalb der zugelassenen Betriebszeiten zwingend erforderlich ist und die dazu führt, dass der Praxisbetrieb - entgegen der typischen Erscheinungsform der in § 13 BauNVO genannten Nutzungen - zwangsläufig mit einem ständigen „Kommen und Gehen“ verbunden ist, wie es einer Wohnnutzung gerade nicht eigen ist, wodurch es zu einer „Überprägung“ derselben im betroffenen Gebäude kommt.
Soweit in Nr. 2 der Nebenbestimmungen und Hinweise zur Baugenehmigung und der Bestandteil der Baugenehmigung gewordenen Betriebsbeschreibung unterschiedliche Angaben zu den Betriebszeiten des Vorhabens enthalten sind, dürfte dies hingegen keinen Aufhebungsanspruch des Klägers tragen, weil eine etwaige uneindeutige Festlegung der Betriebszeiten betreffend Beratungstermine jenseits der Substitutionsbehandlung, im Zeitraum montags bis freitags zwischen 12.15 Uhr und 16.00 Uhr, jedenfalls keine konkret unzumutbaren Auswirkungen zulasten des Klägers erkennen lässt.
Ob das Vorhaben angesichts der genehmigten Patientenzahl und der (insbesondere an Wochenenden) äußerst kurzen je Patient zur Verfügung stehenden Behandlungsdauer zu einem Verstoß gegen das in § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO enthaltene Gebot der Rücksichtnahme aufgrund von unzumutbaren Störungen des Klägers führt, dessen Unterbindung auch nicht durch die in der Betriebsbeschreibung enthaltenen Steuerungs- und Kontrollmechanismen hinreichend sichergestellt ist, kann wegen des festgestellten Verstoßes gegen den Gebietserhaltungsanspruch dahinstehen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, Abs. 3 und § 159 Satz 1 i. V. m. § 100 Abs. 1 ZPO. Dem Beigeladenen sind die hälftigen Kosten des Verfahrens aufzuerlegen, da er einen eigenen Sachantrag gestellt hat, mit dem er unterlegen ist.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 und 2 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO.
Die Berufung war nach § 124a Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zuzulassen. Ob und inwieweit bei der Anwendung von § 13 BauNVO die freiberuflich genutzten Räumlichkeiten nicht wesentlich größer als die im Gebäude weiter verbleibenden Wohneinheiten sein dürfen und welche Anforderungen im Rahmen von § 13 BauNVO aus dem Erfordernis der Gebietsverträglichkeit abzuleiten sind bedarf der Klärung in einem Berufungsverfahren.

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil kann innerhalb eines Monats nach Zustellung bei dem Verwaltungsgericht Köln (Appellhofplatz, 50667 Köln oder Postfach 10 37 44, 50477 Köln) schriftlich Berufung eingelegt werden. Die Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.
Die Berufung ist innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht zugleich mit der Einlegung der Berufung erfolgt, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster schriftlich einzureichen. Die Begründungsfrist kann auf einen vor ihrem Ablauf gestellten Antrag von dem Vorsitzenden des Senats verlängert werden. Die Begründung muss einen bestimmten Antrag enthalten sowie die im Einzelnen anzuführenden Gründe der Anfechtung (Berufungsgründe).
Die Berufung ist einzulegen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtigten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonderen Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf
10.000,00 Euro
festgesetzt.
Gründe
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. Das Gericht hat sich dabei an Ziffer 7 Buchstabe a des Streitwertkatalogs der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 22. Januar 2019 orientiert.
Gegen diesen Beschluss kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Köln schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls das Verwaltungsgericht ihr nicht abhilft. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf der genannten Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes zweihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.

Zitierte Normen: §§ 2 bis 4 BauNVO
§§ 2 bis 9 BauNVO
§§ 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO
§ 13 BauNVO
§ 13 BauNVO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO
§ 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 4 Abs. 3 BauNVO
§ 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO
§ 100 Abs. 1 ZPO
§ 167 Abs. 1 und 2 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
Art. 140 GG
Art. 139 WRV

Zitierte Entscheidungen: 8 K 2268/10
30 Uhr bis 12.00
30 Uhr bis 12.15
00 Uhr bis 16.00
15 Uhr bis 16.00
8 L 667/25
7 B 585/25
2 A 130/16
4 C 6.20
4 C 17.95
7 A 3700/91
2 M 53/18
4 B 245.95
2 A 38/10
4 B 62.07
4 B 60.07
4 C 34.81
4 C 8.00
4 C 56.80
7 A 3700/91
10 A 2085/12
1 B 41/05
1 B 99.65
1 LA 37/07
3 A 1771/08
9 ZB 25.14
10 A 3511/03
7 B 2377/16
15 Uhr und 16.00