Landgericht Wuppertal (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-06-13, Aktenzeichen 9 S 245/12
ECLI: ECLI:DE:LGW:2013:0613.9S245.12.00

Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Mettmann vom 08.10.2012 teilweise abgeändert und – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - insgesamt wie folgt neu gefasst:1. Die Beklagte wird verurteilt,a) der Klägerin uneingeschränkten Zutritt zum Hof des Wohnhauses H-Straße in xxx zu gewähren und ihr zu diesem Zweck einen Schlüssel für die Hoftür auszuhändigen;b) die Treppe zum Hof des Wohnhauses H-Straße in xxx instandzusetzen;c) die Klägerin von vorgerichtlichen Kosten in Höhe von 402,82 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 5.8.2011 gegenüber der Rechtsanwaltskanzlei N in xxx freizustellen.2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.3. Die Kosten des Rechtsstreites erster Instanz werden zu 25 % der Klägerin und im übrigen der Beklagten auferlegt. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden zu 90 % der Beklagten und im übrigen der Klägerin auferlegt.4. Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
I.Die Klägerin ist seit Ende 1972 Mieterin einer Wohnung in xxx, H2 (Mietvertrag, Bl. 72ff d.A.). Vermieterin ist seit etwa 10 Jahren die Beklagte.Im Verfahren 9 S 353/11, das sich zur Zeit in der Beweisaufnahme befindet, begehren die Eheleute L die Feststellung, dass sie wegen Trittschalls zu Minderung berechtigt seien.Die Klägerin verlangt hier von der Beklagten in der 2. Instanz noch, dass sie den Hof des Hauses nutzen darf, dass die Treppe zum Hof instand gesetzt wird, dass sie die Treppe selbst putzen darf, dass sie während der Dauer der Renovierung des Hausflures keine Treppenhausreinigungskosten zahlen müsse und dass die Beklagte ihre außergerichtlichen Kosten erstattet.Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Garten einschließlich der Treppe sei seit dem 01.02.2010 an die Herren H vermietet worden. Eine Anspruchsgrundlage bezüglich der Treppenhausreinigung sei nicht ersichtlich. Der Hilfsantrag, berechtigt zu sein, bei nicht ordnungsgemäßer Reinigung des Treppenhauses um 2% zu mindern, sei zu unbestimmt.Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, die nur den Hilfsantrag nicht weiterverfolgt. In der Vergangenheit seien alle Mieter berechtigt gewesen, den Hof zu nutzen. Die Kosten für die Gartenpflege seien jahrelang auf die Mieter umgelegt worden. Außer ihr hätten alle Mieter einen Schlüssel für die Hoftür. Die Entscheidung hierüber liege nach wie vor bei der Beklagten. Damit sei auch ein Anspruch auf Instandsetzung der baufälligen Treppe gegeben. 2005 habe man sich geeinigt, dass die Klägerin ihren Treppenhausabschnitt selbst reinige. In der Folge habe die Beklagte ihre, der Klägerin, Schwiegertochter mit der kompletten Treppenhausreinigung beauftragt, bis die Beklagte 2009 gekündigt habe. Die angebotenen Beweise hinsichtlich der mangelhaften Reinigung habe das Amtsgericht nicht erhoben. Sie berufe sich aber nicht auf eine Schlechtleistung, sondern auf eine Pflichtverletzung der Beklagten hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit.Im Übrigen wird von der Darstellung eines Tatbestandes gemäß §§ 540 II, 313a ZPO, 26 Nr. 8 S. 1 EGZPO abgesehen.II.Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat in der Sache überwiegend Erfolg.1. Zutritt zum HofDie Berufung hatte insoweit Erfolg. Der Anspruch ergibt sich aus dem Mietvertrag der Parteien in Verbindung mit § 535 I 1 BGB.Denn der Hof bzw. die Gartenfläche einschließlich der Treppe ist Bestandteil des Mietvertrages der Parteien.Dem steht nicht entgegen, dass er im schriftlichen Vertrag nicht erwähnt worden ist und dort in § 9 ausdrücklich geregelt worden ist, dass der Mieter nicht in Gebrauch nehmen darf, was ihm nicht durch diesen Vertrag schriftlich vermietet worden ist, wobei mündliche Vereinbarungen keine Berücksichtigung finden, nachträgliche Änderungen des Vertrages schriftlich erfolgen müssen (Bl. 73 d.A.).Das Amtsgericht hat hierzu festgestellt, vorliegend sei von einer konkludenten Änderung der vermieteten Räumlichkeiten durch die jahrelange anderweitige Übung anzunehmen. Die Kammer teilt diese Auffassung, die im übrigen nicht einmal von der Beklagten angegriffen wird, zumal das Amtsgericht auch zutreffend darauf hingewiesen hat, dass den Mietern zeitweise sogar Nebenkosten für die Gartenpflege in Rechnung gestellt worden sind.Einer solchen konkludenten Einbeziehung des Gartenbereichs in den Mietvertrag steht dessen § 9 letztlich nicht entgegen. Denn diese Bestimmung ist nichtig. Das ergibt sich aus dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Eine solche doppelte Schriftformklausel, die bestimmt, dass eine Abweichung von der Schriftformklausel ebenfalls der Schriftform bedürfe, ist intransparent und benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie den Eindruck erweckt, eine mündliche Abrede sei entgegen § 305 BGB (bzw. dem früheren Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen) unwirksam und ist deshalb geeignet, ihn von der Durchsetzung ihm zustehender Rechte abzuhalten (OLG Rostock, 3 U 16/09 bei juris).Der Anspruch auf Besitzeinräumung scheitert auch nicht wegen subjektiver Unmöglichkeit an § 275 I BGB. Eine solche Möglichkeit ergibt sich insbesondere nicht bereits daraus, dass die Beklagte die streitgegenständliche Fläche zwischenzeitlich an die Herren H vermietet und übergeben hat. Eine solche Doppelvermietung ist vielmehr erst dann beachtlich, wenn der Vermieter darlegt und beweist, dass es ihm zum Beispiel durch Kündigung des Mietvertrages mit dem Dritten oder durch Vereinbarung einer Abstandszahlung nicht möglich ist, das Leistungshindernis zumutbar (§ 275 II BGB) zu beheben und seiner Besitzverschaffungspflicht nachzukommen. Ein möglicherweise gegebenes Unvermögen des Vermieters erlangt dann erst in der Zwangsvollstreckung Bedeutung (vgl. BGH XII ZR 18/00, KG 8 U 44/08, jeweils bei juris).2. Instandsetzung der TreppeDie Berufung der Klägerin hat auch insoweit Erfolg. Der Anspruch ergibt sich aus § 535 I 2 BGB.Die Treppe ist, wie oben gezeigt, Bestandteil des Mietverhältnisses der Parteien.Sie ist in keinem verkehrssicheren Zustand, was durch die Fotos (Anlage K 11 = Bl. 294 d.A.) anschaulich dokumentiert und von den Zeugen Frau B (Bl. 206f d.A.) und Herr B (Bl. 207R - 208 d.A.) anschaulich bestätigt worden ist. Der Zeuge H fand den Zustand der Treppe zwar nicht so schlecht, wäre aber mit einer Benutzung der Treppe durch andere nur auf eigene Gefahr einverstanden (Bl. 208R d.A.).3. Treppenhausreinigung in EigenleistungInsoweit bleibt die Berufung ohne Erfolg. Der Klägerin steht kein Anspruch darauf zu, ihre Etage des Treppenhauses selbst zu reinigen. Es ist grundsätzlich Sache des Vermieters zu entscheiden, ob er die Treppenhausreinigung den Mietern überlässt oder auf deren Kosten ein Unternehmen beauftragt.Der geltend gemachte Anspruch ergibt sich zum einen nicht aus einer entsprechenden Vereinbarung der Parteien. Die Parteien sind anscheinend einvernehmlich von der - fraglich, ob hinreichend substantiiert - behaupteten Einigung aus dem Jahre 2005 dahingehend, dass die Klägerin selbst putzen dürfe, abgewichen, indem die Schwiegertochter (zeitweise war in erster Instanz auch von der Schwägerin die Rede) der Klägerin die Reinigung des gesamten Treppenhauses übernommen hat. Dann stand es der Beklagten aber auch frei, die Vereinbarung mit dieser dritten Person zu kündigen und einen anderen Dritten zu beauftragen.Soweit die Klägerin dem Amtsgericht vorwirft, es sei irrig davon ausgegangen, dass die Nachbarin Frau B ab dem Jahre 2005 die Reinigung für die Klägerin vorgenommen habe, ist darauf hinzuweisen, dass sie in erster Instanz eine Einigung schriftsätzlich nur pauschal und unter Verweis auf ein Anlagenkonvolut behauptet hatte. Teil dieser Anlage K 12 war ein Schreiben der Klägerin vom 15.4.2005, wo ausdrücklich ausgeführt wurde, die Reinigung werde ausschließlich durch Frau B durchgeführt werden (Bl. 79 d.A.).Zum anderen führt auch nicht die behauptete mangelhafte Reinigungsleistung dazu, dass die Klägerin verlangen könnte, die Reinigung selbst durchzuführen. Mängel in diesem Bereich führen grundsätzlich nur dazu, dass der Mieter, bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen, eine Minderung geltend machen und die Durchführung ordnungsgemäßer Arbeiten verlangen kann.4. Treppenhausreinigung – Feststellung, dass keine Kostenpflicht während der Renovierung des TreppenhausesDie Berufung bleibt auch insoweit ohne Erfolg. Das Vorbringen der Klägerin in der Berufungsbegründung ist schon widersprüchlich und kaum nachvollziehbar. Einerseits trägt sie vor, sie habe sich nicht, wie vom Amtsgericht irrig angenommen, auf eine Schlechtleistung berufen, sondern auf eine Pflichtverletzung hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit der Nebenkosten. Andererseits folgen dann wiederum Ausführungen dazu, dass die Reinigungsarbeiten während der Dauer der Renovierung gar nicht oder äußerst unzureichend durchgeführt worden seien.Es fehlt jedenfalls bereits am für die Zulässigkeit einer Feststellungklage erforderlichen Feststellungsinteresse (§ 256 ZPO). Zwar können negative Feststellungsklagen in dem Sinne zulässig sein, dass das Nichtbestehen eines gegnerischen Anspruchs festgestellt werden soll. Das setzt jedoch voraus, dass ein solcher Anspruch geltend gemacht worden ist. Zwar hat ein Vermieter, der ein Treppenhaus renovieren lässt, den dadurch verursachten Schmutz auf eigene Kosten zu beseitigen. Es ist jedoch nicht ersichtlich, dass die Beklagte solche Kosten auf die Klägerin und die übrigen Mieter umgelegt hat. Davon abgesehen kommt in Betracht, ein Feststellungsinteresse auch deshalb zu verneinen, weil die Beklagte zur Geltendmachung solcher Kosten bestimmte Regularien nach § 556ff BGB einhalten muss. Schließlich ist der Antrag auch zu unbestimmt, weil unklar ist, von wann bis wann welche Renovierungsarbeiten stattgefunden haben sollen.5. Vorgerichtliche AnwaltskostenSoweit die Berufung Erfolg hat, steht der Klägerin der begehrte Anspruch auf Freistellung als Verzugsschadensersatzanspruch aus § 280 II, 286 I BGB zu. Der Berufungsantrag berücksichtigt jedoch nicht die in erster Instanz erfolgte Teilklagerücknahme, sodass die Berufung insoweit teilweise zurückzuweisen war. Darüber hinaus kann Schadensersatz wegen einer unberechtigten Inanspruchnahme nur dann verlangt werden, wenn der Anspruchsteller seine Forderung nicht als plausibel ansehen durfte, wobei ein fahrlässiger Rechtsirrtum unschädlich ist (BGH V ZR 133/08 und IX ZR 167/05, jeweils bei juris).III.Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 269 III 2 und 97 ZPO einerseits und §§ 708 Nr. 10, 711 und 713 ZPO andererseits.Streitwert für das Berufungsverfahren: bis 4.500 € (§§ 43 I, 48 I GKG, 6 S. 1 ZPO)Anlass, die Revision zuzulassen, bestand nicht.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 540 II, 313a ZPO, 26 Nr. 8 S. 1 EGZPO
§§ 92, 269 III 2 und 97 ZPO einerseits und §§ 708 Nr. 10, 711 und 713 ZPO
§§ 43 I, 48 I GKG, 6 S. 1 ZPO
§ 305 BGB
§ 275 II BGB
§ 256 ZPO
§ 535 I 1 BGB
§ 275 I BGB
§ 535 I 2 BGB
§ 280 II, 286 I BGB

Zitierte Entscheidungen: 9 S 353/11
3 U 16/09
XII ZR 18/00
8 U 44/08
V ZR 133/08
IX ZR 167/05