Kammergericht (Berlin, )
Beschluss vom 2025-04-28, Aktenzeichen 8 U 86/24
ECLI: ECLI:DE:KG:2025:0428.8U86.24.00

Tenor:
Verfahrensgang
1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Berlin II vom 10.05.2024, Az. 3 O 258/21, durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

Tatbestand:
Der Kläger und die Beklagte sind jeweils Inhaber von Sondereigentum in der Eigentümergemeinschaft K-Straße 1, 3. Der Kläger macht geltend, dass er Eigentümer des nicht zu Wohnzwecken dienenden Raumes, der im Aufteilungsplan von 2001 mit der Nummer 5 versehen ist (gelegen im EG des Gebäudes K-Straße 1) sei und begehrt von der Beklagten dessen Räumung und Herausgabe. Die Beklagte ist der Ansicht, dass der Kläger den in einem Plan von 2003 mit Nummer 5 bezeichneten Raum und damit den kleineren Raum im EG des Hauses K-Straße 3 erworben habe, während sie den hier in Streit stehenden Raum, der im Plan von 2003 die Nummer 4 trage, gutgläubig erworben habe.
Das Landgericht hat der Klage mit dem am 10.05.2024 verkündeten Urteil, auf das wegen der tatsächlichen Feststellungen Bezug genommen wird, stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, die sie wie folgt begründet:
Der Kläger habe die Auflassung nicht in Bezug auf den streitgegenständlichen Raum ("Nr. 5 alt"), sondern den Abstellraum "Nr. 5 neu" (gemäß Plan von 2003) vereinbart. Es könne dahinstehen, ob seine Eintragung vom 15.03.2016 in das Teileigentumsgrundbuch von Marzahn Blatt XXX9 sich auf das Objekt Nr. 5 alt beziehe, da es jedenfalls an der dinglichen Einigung zwischen ihm und der Verkäuferin XXXXXX GmbH i.L. für dieses Objekt fehle. Aus der Bezeichnung "K-Straße 3" in Verbindung mit der Angabe "Sondereigentum an den ..Räumen Nr. 5 laut Aufteilungsplan.." im Kaufvertrag vom 04.05.2015 (K 1) ergebe sich "eindeutig", dass die Bezifferung des neuen (noch nicht im Grundbuch eingetragenen) Aufteilungsplans von 2003 gemeint sei, weil nur insoweit die Hausnummer (Nr. 3) mit der Plannummer (Nr. 5) vereinbar sei. Die Annahme des Landgerichts, bei der Angabe der Hausnummer 3 handele es sich um einen Notarfehler, sei unbegründet und willkürlich.
Nach § 1 Abs. 2 des KV sollten sich Größe und Lage des Objekts aus der "notariellen Teilungserklärung vom 10.12.2001 (UR-Nrn. 458 und 459/2001, 98/2002 sowie 187 und 542/2003) des Notars XXXXXXX)" ergeben [Hervorhebung des Beklagtenvertreters]. Maßgeblich habe damit die Objektbezeichnung gemäß Abgeschlossenheitsbescheinigung "in der Fassung nach der geänderten Teilungserklärung" (gem. UR-Nr. 187/2003) sein sollen. Dass die geänderte Teilungserklärung nicht in das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs Bl. XXX9 "eingearbeitet" worden sei, was auf Versäumnissen des Notars und des Grundbuchamts beruhe, sei unerheblich. Der Kläger sei verpflichtet, bei der Behebung der Formmängel mitzuwirken.
Selbst wenn man aufgrund der Angabe des Grundbuchblatts XXX9 im Kauf- und Auflassungsvertrag, welches sich auf das Objekt Nr. 5 alt beziehe, zu der objektiven Auslegung gelangen würde, dass die Auflassung für dieses Objekt erklärt sei, gehe nach dem Grundsatz "falsa demonstratio non nocet" doch der übereinstimmende tatsächliche Wille der Parteien, der sich auf Objekt Nr. 5 neu bezogen habe, vor. Für diesen Willen des Klägers spreche auch sein Schreiben vom 17.03.2017 (B 7). Der Kläger habe offenbar erst nach Vertragsschluss den Raum besichtigt und als nicht passend beurteilt.
Zudem habe der Kläger in § 1 Abs. 2 KV ausdrücklich erklärt, dass ihm der Inhalt der Teilungserklärung - einschließlich der geänderten Teilungserklärung - bekannt sei. Auf den Inhalt des Grundbuchs habe er damit auch nicht vertrauen können.
Auch sonst bestünden keine Anhaltspunkte für den Willen der Kaufvertragsparteien, das Objekt Nr. 5 alt zu verkaufen. Bei diesem handele es sich um eine Gewerbeeinheit mit Tür und Fenster zur Straße, während es sich bei Nr. 5 neu um einen einfachen Lagerraum handele, der in dem Aufteilungsplan 2001 nur als Abstellraum für Fahrräder bezeichnet sei, und der Kläger habe sich nur für einen Lagerraum interessiert. Dem entspreche auch der niedrige Kaufpreisanteil von 5.000 € gemäß Kaufvertrag.
Das Landgericht habe dem Beweisantritt im Schriftsatz vom 05.01.2024 zum Willen der Kaufvertragsparteien nachkommen und den Geschäftsführer der Verkäuferin als Zeugen hören müssen.
Die Annahme des Landgerichts, dass alle Räume im EG sowohl als Lager als auch als Gewerberaum genutzt werden könnten, entbehre einer Grundlage.
Die Beklagte beantragt,
die Klage unter Abänderung des am 10.05.2024 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin II -3 O 258/21- abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Streithelferin, die nach Streitverkündung durch die Beklagte in der Berufungsbegründungsschrift dem Rechtsstreit am 26.08.2024 auf Seite des Klägers beigetreten ist, beantragt ebenfalls,
Der Kläger erwidert insbesondere:
Änderungen in einer Teilungserklärung, die nicht im Grundbuch eingetragen seien, entfalteten keine Rechtswirkungen. Es habe nie eine Änderung der Teilungserklärung gegeben. Diese setzte die Zustimmung aller Miteigentümer voraus. Die Ausführungen zu einer falsa demonstratio seien rechtlich nicht nachvollziehbar.
Die Streitverkündete schließt sich der Berufungserwiderung an.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Berlin II vom 10.05.2024, Az. 3 O 258/21, ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil er der Senat einstimmig der Auffassung ist, dass sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.
I. Zu Recht hat das Landgericht die Beklagte zur Herausgabe (§ 985 BGB) und Räumung (§ 1004 Abs. 1 BGB, s. BGH NJW-RR 2017, 712 Rn 9) verurteilt. Der Kläger - und nicht etwa die Beklagte - ist Eigentümer der streitgegenständlichen Räumlichkeit. Ein Besitzrecht nach § 986 BGB steht der Beklagten dem Kläger gegenüber nicht zu und wird von ihr auch nicht geltend gemacht. Auf die zutreffenden Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils wird zunächst Bezug genommen. Ergänzend und aufgrund der Berufungsangriffe ist lediglich Folgendes auszuführen:
1) Für den Kläger streitet bereits nach § 891 Abs. 1 BGB eine gesetzliche Eigentumsvermutung, da er im Teileigentumsgrundbuch von Marzahn Bl. XXX9 als Eigentümer des streitgegenständlichen Raumes eingetragen ist.
Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblatts wird wegen des Gegenstands und Inhalts des Sondereigentums auf die Bewilligung vom 10.12.2001 Bezug genommen und das Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen "Nr. 5 laut Aufteilungsplan" bezeichnet. Der Aufteilungsplan ist nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 WEG notwendige Anlage zur Eintragungsbewilligung und wird mit der Bezugnahme der Eintragung auf die Bewilligung "Inhalt des Grundbuchs" (s. BGHZ 177, 338 = NJW 2008, 2982 Rn 12). Durch den Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch wird das Sondereigentum an den in dem seinerzeit beigefügten Lageplan bezeichneten Flächen begründet (s. BGHZ 130, 159 = NJW 1995, 2851 -juris Rn 18 f.; NJW-RR 2017, 712 Rn 15). Der solchermaßen zum Grundbuchinhalt gewordene Aufteilungsplan hat dieselbe Funktion wie ein Katasterplan eines Grundstücks, nämlich dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung zu tragen und eine sachenrechtliche Abgrenzung zu erreichen (s. BGHZ 208, 29 = NJW 2016, 473 Rn 10). Die Vermutung des § 891 BGB erstreckt sich daher auch auf diesen räumlichen Bestand des Rechts (vgl. BGHZ 208, 29 Rn 10; NJW-RR 2017, 712 Rn 19).
Danach ist hier unzweifelhaft, dass das Sondereigentum des Klägers an dem herausverlangten Raum, der im Aufteilungsplan von 2001 mit Nr. 5 bezeichnet ist, vermutet wird. Wie auch die Beklagte nicht in Abrede stellt, ist dieser im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums im Blatt XXX9 - durch Bezugnahme auf den Aufteilungsplan von 2001 - verzeichnet. Die notarielle Urkunde vom 24.04.2003 (UR-Nr. 187/2003), in der die seinerzeit im Grundbuch (noch) eingetragenen Eigentümer - nach erfolgten bzw. geplanten baulichen Veränderungen im Eingangsbereich und Anbau von Balkonen - eine Änderung der Teilungserklärung unter Beifügung eines modifizierten Aufteilungsplans (mit nunmehr neuer Nummerierung) erklärten, spielt für die dingliche Lage keine Rolle. Wie im Landgerichtsurteil festgestellt und unstreitig ist, ist eine Eintragung im Grundbuch nicht erfolgt. Die bloße Existenz eines neueren Aufteilungsplans vermag den Rechtsinhalt nicht zu ändern. Der Austausch der Pläne würde eine Änderung des Grundbuchinhalts bedeuten (vgl. auch KG NZM 2022, 983 -juris Rn 21).
2) Die aus § 891 Abs. 1 BGB folgende Eigentumsvermutung hat die Beklagte nicht schlüssig widerlegt. Für eine Widerlegung genügt nicht, dass die Vermutung erschüttert wird. Vielmehr muss der volle Beweis des Gegenteils erbracht werden (s. BGH NJW-RR 2006, 662 Rn 11).
Grundsätzlich geht der Wille der Kaufvertragsparteien dahin, das durch Bezugnahme auf den Grundbuchinhalt bezeichnete Grundeigentum zu verkaufen und aufzulassen (s. BGH NJW-RR 2013, 789 Rn 20; NJW 2008, 1658 Rn 10). Allerdings kann in Ausnahmefällen festzustellen sein, dass dies eine irrtümliche Falschbezeichnung ist (sog. falsa demonstratio), die angesichts des übereinstimmenden abweichenden Willens der Kaufvertragsparteien unschädlich ist, so dass sich die Auflassung dann tatsächlich auf ein anderes Objekt bezieht (s. BGH NJW-RR 2013, 789 Rn 20; BGHZ 177, 338 = NJW 2008, 2982 Rn 18; NJW 2008, 1658 Rn 12).
Einen solchen übereinstimmenden Willen des Klägers und der Verkäuferin XXX hat die Beklagte nicht schlüssig dargelegt. Dafür käme insbesondere eine vor Ankauf erfolgte Besichtigung der Räumlichkeiten in Betracht (s. BGH NJW-RR 2013, 789 Rn 21). Eine solche hat hier jedoch unstreitig gar nicht stattgefunden bzw. wird auch von der Beklagten nicht behauptet (s. schon Schriftsatz der Beklagten vom 27.09.2021, S. 11 und des Klägers vom 05.12.2021, S. 4). Erst recht ist nicht behauptet, dass eine Besichtigung gerade des kleineren Abstellraums in der K-Straße 3 erfolgt wäre, welcher nach Ansicht der Beklagten Kaufgegenstand gewesen ist.
Die Angabe im Kaufvertrag, dass das im Teileigentumsgrundbuch eingetragene Sondereigentum in der K-Straße 3 liege, ist unerheblich, da sich daraus ein abweichender Wille nicht ableiten lässt. Dies hätte vorausgesetzt, dass dem Kläger vor Ankauf die geänderte Teilungserklärung nebst modifiziertem Aufteilungsplan von 2003 vorgelegt worden wäre und sich der Vertragswille darauf aufgebaut hätte. Derartiges ist weder substantiiert vorgetragen noch ersichtlich. Naheliegend und jedenfalls nicht widerlegbar liegt eine versehentliche Falschangabe der postalischen Anschrift vor, bei der übersehen wurde, dass der grundbuchmäßig bezeichnete Gewerberaum im Haus Nr. 1 liegt.
Die lebensnah im Formular des Notars vorgegebene Klausel in § 1 Abs. 2 KV, wonach den Erschienenen der Inhalt der Teilungserklärung bekannt sei (und daher nicht verlesen oder beigefügt werden müsse), belegt nicht eine tatsächliche Kenntnis des Klägers, zumal gerade auch von der Änderungserklärung aus 2003, und einem darauf aufbauenden Vertragswillen, der von der Grundbuchlage, auf die ja ebenfalls verwiesen wird, abweicht. Die Nennung der Urkunde von 2003 im Kaufvertrag von 2015 konnte auch nur erfolgen, weil dieser von demselben Notar beurkundet wurde, wie die Urkunde von 2003. Aus der Wiedergabe dieses Sonderwissens durch den Notar folgt nichts für den tatsächlichen Willen der Vertragsparteien.
Entsprechendes gilt für die Klausel in § 3 Abs. 1 KV, dass der Käufer das Kaufobjekt "umfänglich besichtigt" habe und es "im gegenwärtigen Zustand" kaufe. Es handelt sich um eine typische Klausel zur Freizeichnung des Verkäufers von der Sachmängelhaftung. Zudem behauptet die Beklagte im Prozess eine Besichtigung durch den Kläger selber nicht (Berufungsbegründung S. 6).
Auch der Inhalt des Schreibens des Klägers vom 17.03.2017 (B 7) ist nicht von Bedeutung. Es bringt die pragmatische und lösungsorientierte Sicht eines Käufers zum Ausdruck, der nach Kauf eines Raumes in einer großen WEG damit konfrontiert wird, dass dieser von einem Miteigentümer belegt ist, und der auf der Suche nach einer Lösung ohne Einschaltung von Gerichten ist. Darin wird auch nicht etwa eingeräumt, den kleineren Raum im Gebäude Nr. 3 erworben zu haben, sondern nur mitgeteilt, dass der Notar diesen Raum als Kaufgegenstand "ermittelt" bzw. "deklariert" habe. Weiter kommt es nicht darauf an, dass der Kläger in diesem Schreiben erklärt, einen "Lagerraum" gesucht zu haben. Denn jedenfalls ist der tatsächlich gekaufte Raum Nr. 5 alt im Haus Nr. 1 sowohl als Gewerberaum als auch Lagerraum nutzbar. Der Schluss der Beklagten aus dem geringen anteiligen Kaufpreis von 5.000 € auf die Qualität des Kaufgegenstands nur als Lagerraum und eine daraus folgende Festlegung auf den fensterlosen Raum Nr. 5 neu im Haus Nr. 3 geht ebenfalls fehl, da er keineswegs zwingend ist. Der Kaufpreis für das Gesamtobjekt von 36.000 € war ohnehin auffällig niedrig und nicht am Marktwert orientiert.
Schließlich hat das Landgericht auch keinen Beweisantritt der Beklagten übergangen. Sie hat im Schriftsatz vom 05.01.2024 die Auffassung vertreten, dass aus der Bezugnahme (auch) auf die Urkunde 187/2003 folge, dass der Raum Nr. 5 neu verkauft sein sollte, und sodann vorgetragen, dass zwischen den Parteien "anderes ..gar nicht..vereinbart" gewesen sei. Dem Beweisantritt fehlt eine Unterlegung mit schlüssigem Tatsachenvortrag, da ein Sachverhalt, aus dem sich außerhalb der Urkundenlage ein übereinstimmender (von dieser abweichender) Wille zum Ausdruck gebracht wurde, nicht dargelegt wird. Eine Ladung des Zeugen zur Ausforschung kam nicht in Betracht.
3) Ein gutgläubiger Erwerb der Beklagten an dem streitgegenständlichen Raum (§ 892 BGB) kommt, wie das Landgericht zu Recht entschieden hat, nicht in Betracht. Sie hat Sondereigentum auf dem Grundbuchblatt XXX8 und damit einen anderem Raum erworben. Sollte sie der Fehlvorstellung unterlegen sein, dass sie den Raum Nr. 4 nach neuer Bezifferung im Plan von 2003 erwarb, ist das nicht schutzwürdig, weil nur der gute Glaube auf den Inhalt des Grundbuchs geschützt wird (§ 892 Abs. 1 BGB) und die Planunterlage von 2003 nicht Grundbuchinhalt war.
II. Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass er weiteren – streitigen – Vortrag nur nach Maßgabe des § 531 Abs. 2 ZPO zulassen dürfte. Gründe für die Zulassung wären daher ggf. glaubhaft zu machen. Ferner weist der Senat darauf hin, dass weiterer Vortrag zurückgewiesen werden könnte, wenn sich der Rechtsstreit dadurch verzögert und ein Entschuldigungsgrund für den unterbliebenen Vortrag in der Berufungsbegründung nicht glaubhaft gemacht ist (§§ 530, 296 Abs. 1, 4 ZPO).
III. Es wird angeregt, die Fortführung der Berufung aus Gründen einer Kostenersparnis zu überdenken. Eine Berufungsrücknahme würde zum Wegfall von zwei Gerichtsgebühren und somit nach einem Wert von bis 40.000 € (s. 8 W 30/24, Beschl. v. 29.07.2024) zu einer Ersparnis von 1.050 € führen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 985 BGB
§ 986 BGB
§ 891 BGB
§ 892 BGB
§ 522 Abs. 2 ZPO
§ 1 Abs. 2 des KV
§ 1 Abs. 2 KV
§ 1004 Abs. 1 BGB
§ 891 Abs. 1 BGB
§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 WEG
§ 3 Abs. 1 KV
§ 892 Abs. 1 BGB
§ 531 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2017, 712
BGHZ 177, 338
NJW 2008, 2982
BGHZ 130, 159
NJW 1995, 2851
BGHZ 208, 29
NJW 2016, 473
NZM 2022, 983
NJW-RR 2006, 662
NJW-RR 2013, 789
NJW 2008, 1658
3 O 258/21
8 W 30/24