Verwaltungsgericht Münster (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-03-15, Aktenzeichen 2 K 2556/10
ECLI: ECLI:DE:VGMS:2012:0315.2K2556.10.00

Tenor:
Der Bescheid der Beklagten vom 12. November 2010 wird aufgehoben. Die Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger die mit Antrag vom 29. September 2010 beantragte Baugenehmigung für den Anbau eines landwirtschaftlichen Betriebsgebäudes (Pferdestall mit Auslauf und überdachtem Futterplatz) auf dem Grundstück Gemarkung J. Flur Flurstück zu erteilen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer des im Außenbereich gelegenen Grundstücks Q. Straße 120 in J. . Es handelt sich um einen zuvor von den Eltern des Klägers landwirtschaftlich bewirtschafteten Hof, auf dem u.a. bis etwa zum Jahre 2000 Milchvieh gehalten und etwa bis zum Jahre 2004 Schweinemast betrieben wurde. Die landwirtschaftlich genutzten Flächen belaufen sich - einschließlich kleinerer zugepachteter Flächen - auf insgesamt ca. 21,40 ha. Seit einiger Zeit beschränkt sich nunmehr die Nutzung des Hofes auf die - ca. im Jahre 1993 aufgenommene - Haltung von Pensionspferden.
Im November 2005 stellte die Beklagte fest, dass der Kläger nunmehr u.a. bisherige Stallgebäude und auch sonstige Nebengebäude einer gewerblichen Nutzung zugeführt hatte. Zu diesem Zeitpunkt beschränkte sich seine landwirtschaftliche Betätigung auf Ackerbau und Pensionspferdehaltung.
Nach Durchführung ordnungsbehördlicher Verfahren genehmigte die Beklagte in der Folgezeit auf jeweiligen Antrag des Klägers die Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude und Anlagen zu Lagerhallen bzw. Lagerstätten. Der Kläger vermietete die umgenutzten Gebäude und Anlagen jeweils an die M. .W. GmbH & Co. KG; er ist Kommanditist und geschäftsführender Gesellschafter der Komplementärin.
In einem Vermerk der Beklagten vom 05. Dezember 2006 über ein Gespräch mit dem Kläger am 04. Dezember 2006 betreffend diverse Bauvorhaben heißt es u.a.:
"Herr P. möchte den Betriebszweig Pferdewirtschaft weiterführen. Weitere größere Betriebsgebäude benötigt er mit Ausnahme der Erweiterung der Pferdebewegungshalle nicht mehr. Bei zukünftigem Bedarf nach Stallgebäuden soll der vorh. Stall im vorhandenen Wohn- und Wirtschaftsgebäude umgebaut werden. Der Bauherr ist daher bereit, eine Baulast zu unterzeichnen, dass als Ersatz für umzunutzende Betriebsgebäude keine Ersatzbebauung erfolgt."
Der Kläger ging mit Erklärung vom 19. August 2010 aus Anlass der Genehmigung der Nutzungsänderung von Teilen des Wohn- und Wirtschaftsgebäudes zu einem Lager folgende in das Baulastenverzeichnis eingetragene Verpflichtung ein:
"Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks J. , Q. Straße 120 - ... - verpflichtet sich, als Ersatz für die vormalige Nutzung (Teilnutzungsänderung des landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäudes zu einem Lager, ...) keine Neubebauung vorzunehmen (§ 35 Abs. 4 Nr. 1 g i.V.m. § 35 Abs. 5 Baugesetzbuch)."
Ferner ging der Kläger mit in das Baulastenverzeichnis eingetragenen Erklärungen vom 11. März 2008 bzw. 17. September 2010 jeweils die Verpflichtung ein, als Ersatz für die jeweils näher bezeichnete vormalige Nutzung weiterer Gebäude, deren Umnutzung zu Lagerstätten bzw. Lagerhallen die Beklagte genehmigte, auf dem Grundstück keine Neubebauung vorzunehmen; hierbei nahm er jeweils auf § 35 Abs. 4 Nr. 1 g) i.V.m. § 35 Abs. 5 BauGB Bezug.
Der Kläger plante sodann den Anbau eines offenen Pferdestalles ohne Boxen (Aktivstall) an die im Jahre 2005 genehmigte Pferdebewegungshalle. Die Tiere sollten sich auf einer Strohmatte frei bewegen können und die Möglichkeit haben, das Stallgebäude zu verlassen und sich außerhalb ebenfalls frei zu bewegen. Ferner sollte nach seiner Planung außerhalb ein Futterplatz für Kraftfutter und einer für die Gabe von Heu eingerichtet werden sowie eine Stelle, an der die Tiere Wasser aufnehmen konnten. In einem einzurichtenden Sandpaddock sollten sich die Tiere wälzen können. Das Konzept ging dahin, es den Tieren zu ermöglichen, sich in dem Gelände regelmäßig zu bewegen, um ihre Bedürfnisse befriedigen zu können. Allein infolge dieser Maßnahmen sollten die Tiere jeden Tag ca. 7 km weit unterwegs sein.
Der Kläger beantragte daher unter dem 29. September 2010 bei der Beklagten eine Baugenehmigung für den Anbau eines Stalles für 12 Pferde (7,61 m x 20,20 m) an die vorhandene Pferdebewegungshalle sowie für einen überdachten Futterplatz (2,53 m x 20,22 m). In der beigefügten Baubeschreibung führte er sinngemäß aus, er halte gegenwärtig 22 Pensionspferde; Ziel sei die Haltung von 34 Pensionspferden. Er baue auf 10,41 ha Fläche Ackerfutter an und nutze 7,30 ha Land als Weidefläche. Auf einer Fläche von 3,69 ha baue er Mais an.
Mit Bescheid vom 12. November 2010 lehnte die Beklagte den Antrag ab. Das Grundstück liege im Außenbereich, so dass sich die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach § 35 BauGB richte. Hiernach könne es nicht genehmigt werden. Zwar sei der landwirtschaftliche Betrieb des Klägers im Außenbereich privilegiert. Jedoch widerspreche der geplante Bau eines neuen Pferdestalles den eingetragenen Baulasten, mit denen er die Verpflichtung eingegangen sei, keine Neubebauung als Ersatz für umgenutzte Stallgebäude vorzunehmen. Die Baulasten sollten verhindern, dass nach dem Umbau von Stallgebäuden die Neuerrichtung eines privilegierten Stalles erfolge. Das Vorliegen einer Ausnahmefallgestaltung, in der ein Ersatzbau im Interesse der Entwicklung des landwirtschaftlichen Betriebes erforderlich sei, sei mit den eingereichten Antragsunterlagen nicht dargetan. Vielmehr habe der Kläger derart viele ehemalige Betriebsgebäude umgenutzt, dass genügend Bausubstanz für eine Umnutzung zu Pferdeställen zur Verfügung stehe. Das Entgegenstehen der Baulasten habe zur Folge, dass die geplanten baulichen Anlagen als sonstige Vorhaben i.S.v. § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilen seien. Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange i.S.v. § 35 Abs. 2 i.V.m. Abs. 3 BauGB sei hier gegeben. In diesem Zusammenhang sei darauf hinzuweisen, dass mit dem Vorhaben eine Splittersiedlung entstehen würde. Die freie Landschaft würde zersiedelt.
Zur Begründung der daraufhin erhobenen Klage führt der Kläger aus: Die eingetragenen Baulasten ständen seinem Vorhaben nicht entgegen. Die Beklagte habe es unterlassen, zu prüfen, ob das Vorhaben ein Ersatz für ein schon vorhandenes und nunmehr umgenutztes Gebäude sei. Er habe keines der von den Baulasten erfassten Gebäude zuvor für die Pferdehaltung genutzt. Ferner stehe das geplante Gebäude in unmittelbarem Zusammenhang mit der vorhandenen Reithalle. Zahlreiche Reiter, die besonderen Wert auf die artgerechte Haltung der Tiere legten, fragten nach der seinen Planungen entsprechenden Form der Tierhaltung nach. Dieser Nachfrage müsse er sich stellen. Ein früheres Stallgebäude lasse sich nicht entsprechend nutzen. Diese Gebäude seien für die Anlage einer Strohmatte, auf der sich die Tiere bewegten, nicht geeignet, weil es sich um alte Rinderställe handele, die man früher als Anbindestall betrieben habe. Somit hätte er auch ohne deren Umnutzung nicht die Möglichkeit gehabt, die vorhandenen Stallgebäude für die geplante Nutzung zu verwenden. Anders als andere Produktionsbereiche der Landwirtschaft sei er jedoch darauf angewiesen, dass seine Kunden mit den Räumlichkeiten zufrieden seien, was ihre Ausstattung, ihren Komfort, die Möglichkeit der artgerechten Tierhaltung und den Standort betreffe. Es könne daher nicht darauf ankommen, ob er irgendwie Pferde in den bisherigen Wirtschaftsgebäuden halten könnte. Die Kosten eines Umbaus des bisherigen Kuhstalls in einen Pferdestall lägen im übrigen mit ca. 54.000 Euro weitaus höher als die für das geplante Gebäude zu veranschlagenden Kosten von ca. 24.000 Euro.
Der Kläger beantragt sinngemäß,
den Bescheid der Beklagten vom 12. November 2010 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihm die beantragte Baugenehmigung für den Anbau eines landwirtschaftlichen Betriebsgebäudes (Pferdestall mit Auslauf und überdachtem Futterplatz) auf dem Grundstück Gemarkung J. Flur Flurstück zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Ansicht, die eingetragenen Baulasten ständen einer Erteilung der beantragten Baugenehmigung entgegen. In der Verpflichtungserklärung vom 19. August 2010 bringe der Kläger mit der Bezeichnung "landwirtschaftliches Wirtschaftsgebäude" entsprechend der am 04. Dezember 2006 getroffenen Absprache zum Ausdruck, bei einem zukünftigen Bedarf an (Pferde-)Ställen solle keine Neubebauung erfolgen. Die Bezeichnung "vormalige Nutzung" meine grundsätzlich eine landwirtschaftliche Nutzung ohne Eingrenzung auf einen bestimmten Betriebszweig. So sei im übrigen auch der Begriff "aufgegebene Nutzung" in der in der Baulasterklärung in Bezug genommenen Regelung in § 35 Abs. 4 Nr. 1 g) BauGB zu verstehen. Die in § 35 Abs. 4 Nr. 1 g) BauGB vorgesehene Verpflichtung, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, diene dem Zweck zu vermeiden, dass nach Nutzungsänderung eines bisher landwirtschaftlich genutzten Gebäudes ein erneuter Bedarf für Vorhaben geltend gemacht werde, der sich im Rahmen des verbliebenen landwirtschaftlichen Betriebes nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB beurteile und damit zulässig sein könne. Nach dem Zweck der Vorschrift solle verhindert werden, dass etwa ein Stallgebäude oder eine Scheune nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB zu Wohnzwecken umgebaut werde und anschließend die Neuerrichtung eines nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegierten Stallgebäudes erfolge. Mit Blick auf die Zielsetzung der Regelung müsse § 35 Abs. 4 Nr. 1 g) BauGB daher so ausgelegt werden, dass der spätere - privilegierte - Gebäudebedarf zum Zeitpunkt der Entprivilegierung weder bestanden haben noch vorhersehbar gewesen sein dürfe. So liege es hier gerade nicht. Bei dem in der Verpflichtungserklärung des Klägers vom 19. August 2010 genannten landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäude handele es sich um die ehemalige Tenne, mithin um ein Gebäude mit den erforderlichen Raumhöhen. Dem Kläger wäre es mit geringem Aufwand mittels einiger Umbauarbeiten - Einbau von Pferdeboxen und Fensteröffnungen - möglich gewesen, dort Pferdeställe schaffen zu lassen. Auch hätten außerhalb des Gebäudes Auslaufmöglichkeiten vorgesehen werden können. Das strittige Vorhaben sei im übrigen für den Betrieb des Klägers nicht notwendig und im übrigen auch nicht tierschutzrechtlich vorgeschrieben. Zwar möge das Konzept im Interesse der Pferdebesitzer zweckmäßig sein. Die Haltung von Pferden in einem Aktivstall sei jedoch nicht die einzig verbreitete, sondern nur eine von mehreren Möglichkeiten, Pferde zu halten. Auch werde deutlich, dass der Kläger gleichzeitig die Einnahmen aus der Vermietung der ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäude erzielen und weitere neue landwirtschaftliche Gebäude errichten wolle. Das widerspreche dem Sinn der Regelung in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB, die dem Strukturwandel in der Landwirtschaft Rechnung trage. Im übrigen habe er in der Betriebsbeschreibung nicht nur einen längst nicht mehr vorhandenen Bestand von 453 Mastschweinen, sondern auch Jahreseinkünfte aus Haupterwerb von 33.200 Euro angegeben. Angesichts seiner schwerpunktmäßigen Vermietungsaktivitäten auf dem Grundstück sei zweifelhaft, ob die angegebenen Einkünfte aus der landwirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks herrührten und überhaupt noch ein auf Dauer angelegter landwirtschaftlicher Betrieb (§ 35 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB) vorliege. Schließlich sei seine Behauptung, ein "vernünftiger Landwirt" würde den Umbau des vorhandenen ehemaligen Stalls angesichts der Kosten von ca. 54.000 Euro nicht durchführen, wohingegen sich die Herstellungskosten für den Anbau nur auf ca. 24.000 Euro beliefen, nicht zutreffend. Ein nicht unerheblicher Teil der in dem beigefügten Kostenvoranschlag für den Umbau aufgeführten Positionen sei nämlich nicht notwendig.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und des Vorbringens der Beteiligten im übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigefügten Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet. Der ablehnende Bescheid der Beklagten vom 12. November 2010 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf Genehmigung eines Pferdestalls mit Auslauf und überdachtem Futterplatz gemäß seinem Antrag vom 29. September 2010 gegen die Beklagte zu. Seinem Bauvorhaben stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften i.S.v. § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW nicht entgegen. Insbesondere steht der Zulässigkeit der beabsichtigten Baumaßnahme keine Baulast entgegen und verstößt diese auch nicht gegen das geltende Bauplanungsrecht.
Das beruht auf folgenden Erwägungen:
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich nach § 35 BauGB, weil die Baumaßnahme im Außenbereich ausgeführt werden soll. Der von dem Kläger geplante Anbau eines landwirtschaftlichen Betriebsgebäudes (Pferdestall mit Auslauf und überdachtem Futterplatz) ist nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert zulässig. Nach dieser Vorschrift ist ein Vorhaben im Außenbereich zulässig, wenn es einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient, nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt, öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die ausreichende Erschließung gesichert ist. Diese Voraussetzungen sind hier gegeben.
Dem liegt im Einzelnen folgendes zugrunde:
Die Haltung von Pensionspferden auf dem Grundstück des Klägers ist Landwirtschaft i.S. der hierfür maßgeblichen Regelung in § 201 BauGB. Nach dieser Vorschrift ist Landwirtschaft im Sinne des Baugesetzbuches auch die Wiesen- und Weidewirtschaft einschließlich Tierhaltung, soweit das Futter überwiegend auf den zum landwirtschaftlichen Betrieb gehörenden, landwirtschaftlich genutzten Flächen erzeugt werden kann. Die Pensionspferdehaltung seitens des Klägers stellt sich als eine diesen Anforderungen genügende Sachverhaltsgestaltung dar. Dass auf den zu seinem Hof gehörenden landwirtschaftlich genutzten Flächen eine entsprechende überwiegende Erzeugung des Futters möglich ist, geht aus der Größe der Flächen, auf denen er Futtermittel anbaut, sowie derjenigen Flächen, die er als Weideflächen nutzt, und auch aus seinen glaubhaften - und im übrigen von der Beklagten nicht bestrittenen - sinngemäßen Darlegungen hierzu in der mündlichen Verhandlung ohne weiteres hervor. Diese lassen sich nämlich nur so verstehen, dass er auf seinem Hof Futtermittel für die Pensionspferde in einem Umfang anbaut, der fast ihrem gesamten Futterbedarf entspricht.
Dass der Kläger auf seinem Grundstück auch einen landwirtschaftlichen Betrieb i.S.v. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB führt, ergibt sich aus folgendem:
Ein landwirtschaftlicher Betrieb setzt eine spezifische betriebliche Organisation und die Nachhaltigkeit der Bewirtschaftung voraus. Auch muss es sich um ein auf Dauer gedachtes und in der Absicht der Gewinnerzielung betriebenes Unternehmen handeln.
Vgl. BVerwG, Urteile vom 27. Januar 1967 - 4 C 41.65 -, BRS 18 Nr. 27, vom 11. April 1986 - 4 C 67.82 -, BRS 46 Nr. 75 und vom 16. Dezember 2004 - 4 C 7.04 -, BRS 67 Nr. 95; OVG NRW, Urteile vom 21. Juli 1999 - 7 A 10/98 -, BRS 62 Nr. 104, vom 18. Dezember 2003 - 10 A 1574/01 - und vom 30. Oktober 2009 - 7 A 2370/08 -; VG Münster, Urteil vom 18. August 2008 - 10 K 2175/07 -.
Das Vorliegen sämtlicher sich aus Vorstehendem ergebenden Anforderungen an einen landwirtschaftlichen Betrieb ist hinsichtlich des ursprünglich von der Familie - zuletzt von den Eltern - des Klägers und inzwischen von diesem auf dem Grundstück betriebenen Unternehmens nicht nur - worüber zwischen den Beteiligten kein Streit besteht - für die Zeit bis zur von dem Kläger vorgenommenen Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude in Lagerhallen bzw. Lagerstätten zu bejahen. Vielmehr erfüllt das Unternehmen auch gegenwärtig die an das Vorliegen eines landwirtschaftlichen Betriebes i.S.v. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zu stellenden Anforderungen.
Anhaltspunkte, die gegen die Annahme sprechen könnten, dass es sich seit der - was landwirtschaftliche Betätigungen angeht - Beschränkung auf die Pensionspferdehaltung nicht mehr um einen auf Dauer angelegten landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetrieb handelt, sind auch bei der gebotenen Würdigung der seitens der Beklagten in diesem Zusammenhang geltend gemachten Bedenken letztlich nicht substantiiert dargetan oder sonst ersichtlich.
Hierbei geht das Gericht davon aus, dass der Vortrag des Klägers glaubhaft ist, demzufolge die Einnahmen aus der Vermietung der infolge der Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude entstandenen Lagerhallen bzw. Lagerstätten den Gesamtbetrag von monatlich 500 Euro nicht übersteigen. Es liegt auf der Hand und bedarf deshalb keiner näheren Ausführung, dass der mit der Haltung von 22 bis 34 Pensionspferden im Jahr zu erzielende Gesamtbetrag um ein Vielfaches höher liegt als der mit der Vermietung der Lagerhallen bzw. Lagerstätten jährlich erreichbare Betrag von insgesamt 6.000 Euro. Vor diesem Hintergrund kann es keinem Zweifel unterliegen, dass unter den Betätigungen des Klägers auf dem Grundstück bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtung der Haltung von Pensionspferden, mithin dem landwirtschaftlichen Betrieb, ein eindeutiger Vorrang zukommt. Angesichts der relativen Geringfügigkeit der mit der Vermietung der Lagerhallen und Lagerstätten zu erzielenden Einkünfte im Verhältnis zu den Einnahmen aus der - im übrigen schon seit 1993 betriebenen - Pensionspferdehaltung auf dem Grundstück steht zudem auch offenkundig nichts einer dahingehenden Annahme entgegen, dass die landwirtschaftliche Bewirtschaftung der Flächen nach wie vor auf Dauer angelegt ist. Mit Blick auf den Umfang der für den Kläger mit der Pensionspferdehaltung - auf der Grundlage seiner glaubhaften Ausführungen in der mündlichen Verhandlung - zu erzielenden Einkünfte und ferner auch der Flächen, die er für die Erzeugung des Futters nutzt, kann im übrigen auch keineswegs zweifelhaft sein, dass er auf seinem Hof nach wie vor einen landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetrieb führt.
Konkrete Anhaltspunkte für eine dahingehende Annahme, dass sich die von dem Kläger mit der Pensionspferdehaltung beabsichtigte Gewinnerzielung keineswegs realisieren lassen kann, sind auch im übrigen in keiner Weise ersichtlich. Daher spricht auch unter dem damit angesprochenen Gesichtspunkt nichts gegen die Annahme eines nach wie vor gegebenen landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetriebs.
Mithin hängt die Zulässigkeit des Vorhabens des Klägers davon ab, ob es - neben der Einnahme nur eines untergeordneten Teils der Betriebsfläche, dem Nichtentgegenstehen öffentlicher Belange und der Sicherung der ausreichenden Erschließung - seinem landwirtschaftlichen Betrieb i.S.v. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB dient. Allerdings wäre es hiervon unabhängig dann unzulässig, wenn seiner Zulässigkeit schon die Baulast vom 19. August 2010 oder eine andere der unter Bezugnahme auf § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 g) BauGB eingetragenen Baulasten entgegenstände, weil die jeweils übernommene Verpflichtung des Klägers, keine Neubebauung als Ersatz vorzunehmen, dahingehend zu verstehen wäre, in der Folgezeit mit Blick auf die jeweils erfolgte Genehmigung von Umnutzungen landwirtschaftlich genutzter Gebäude von der Errichtung neuer landwirtschaftlicher (Neben-)Gebäude - im Rahmen der nunmehr allein betriebenen Pensionspferdehaltung - Abstand zu nehmen. Das ist jedoch nicht der Fall.
Dem steht nämlich das Ergebnis der gebotenen Auslegung der Baulast vom 19. August 2010 ebenso entgegen wie auch das Ergebnis der Auslegung der ebenfalls in das Baulastenverzeichnis eingetragenen Erklärungen des Klägers vom 11. März 2008 bzw. 17. September 2010.
Hinsichtlich der Baulast vom 19. August 2010 gilt das auch bei Einbeziehung der in dem Vermerk der Beklagten vom 05. Dezember 2006 angegebenen Äußerung des Klägers in die Auslegung, derzufolge er für den weitergeführten Betriebszweig Pferdewirtschaft mit Ausnahme der Erweiterung der Pferdebewegungshalle weitere größere Betriebsgebäude nicht mehr benötige und bei zukünftigem Bedarf an Stallgebäuden der vorhandene Stall im Wohn- und Wirtschaftsgebäude umgebaut werden solle. Er sei daher bereit, eine Baulast zu unterzeichnen, dass als Ersatz für umzunutzende Betriebsgebäude keine Ersatzbebauung erfolge. Hierbei kann zugunsten der Beklagten unterstellt werden, dass der Kläger - der dies allerdings bestreitet - in der Tat anlässlich der Unterredung mit der Beklagten am 04. Dezember 2006 die entsprechenden Äußerungen gemacht hat. Gleichfalls kann unbeschadet aller sonstigen Zweifelsfragen ferner zugunsten der Beklagten unterstellt werden, dass die Äußerung des Klägers sich - was bei ihrem Vortrag anklingt - bei objektiver Würdigung nur so verstehen lässt, er werde für den Fall einer Genehmigung der Umnutzung bisheriger Ställe und anderer zuvor landwirtschaftlich genutzter Gebäude eine dahingehende Verpflichtung im Wege der Baulast übernehmen, im Rahmen der Pensionspferdehaltung einem etwaigen künftigen Bedarf an Pferdeställen bzw. sonstigen größeren Nebengebäuden ausschließlich im Wege des Umbaus des Stalles im Wohn- und Wirtschaftsgebäude Rechnung zu tragen.
Schon der Wortlaut der Baulast vom 19. August 2010 steht nämlich ihrer dahingehenden Auslegung zwingend entgegen, aus ihr lasse sich eine Verpflichtung des Klägers herleiten, künftig - im Rahmen der Pensionspferdehaltung - von der Errichtung neuer Pferdeställe abzusehen.
Dem liegen im Einzelnen folgende Erwägungen zugrunde:
Die Baulast vom 19. August 2010 nimmt nicht nur auf § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 g) BauGB - i.V.m. § 35 Abs. 5 BauGB - Bezug. Sie ist darüber hinaus auch der Regelung in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 g) BauGB fast wörtlich nachgebildet. Heißt es in der Baulast, der jeweilige Eigentümer des Grundstücks verpflichte sich, als Ersatz für die - näher bezeichnete - vormalige Nutzung keine Neubebauung vorzunehmen, so steht dem die - insoweit - bis auf ein Wort gleichlautende Formulierung in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 g) BauGB gegenüber, es werde eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen. Der Unterschied in der Formulierung beschränkt sich mithin darauf, dass in der Baulast von der "vormaligen" Nutzung und in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 g) BauGB von der "aufgegebenen" Nutzung die Rede ist, wobei beide Begriffe offenkundig exakt dasselbe meinen.
Somit ergibt die gebotene Auslegung der Baulast vom 19. August 2010 ohne weiteres, dass sie vor dem vorstehend dargelegten Hintergrund schon mit Blick auf ihren Wortlaut nur die Übernahme einer Verpflichtung gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 g) BauGB zum Inhalt haben kann.
Mit der Formulierung in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 g) BauGB "..., keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen", ist offenkundig nichts anderes als eine dahingehende Verpflichtung gemeint, keinen Neubau eines Ersatzgebäudes für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen.
Das folgt nicht nur schon aus dem Wortlaut der Regelung in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 g) BauGB, sondern gerade auch aus dem erkennbaren Normzweck. Die vorgesehene Verpflichtung soll nämlich gerade in Fällen einer Betriebsumstellung verhindern, dass ein weiterbestehender landwirtschaftlicher Betrieb später unter Berufung auf § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB mit dem Hinweis auf die Nutzungsänderung erneut Bedarf für ein entsprechendes Gebäude geltend macht.
Vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, Kommentar, Loseblattsammlung, Band II, Stand: 01. November 2011, § 35 Rdnr. 146.
Nach den bisherigen Ausführungen versteht sich von selbst, dass nach Wortlaut und Sinn der Regelung in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 g) BauGB mit der aufgegebenen Nutzung, für die nach der einzugehenden Verpflichtung ein Neubau eines Ersatzgebäudes zu unterbleiben hat, nur die konkrete vormalige Nutzung bis zu der Nutzungsänderung gemeint sein kann. Demgegenüber ist die Ansicht der Beklagten, unter der aufgegebenen Nutzung i.S.v. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 g) BauGB sei grundsätzlich eine landwirtschaftliche Nutzung ohne Eingrenzung auf einen bestimmten Betriebszweig zu verstehen, mit dem klaren Wortlaut der Vorschrift und dem schon dargelegten Normzweck unvereinbar. Ausgangspunkt jeglicher über eine Beschäftigung mit dem Wortlaut hinausgehenden Überlegung betreffend die Auslegung von § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 g) BauGB kann nämlich nur sein, dass der Regelung in g) - ebenso wie jeder anderen der in a) - f) der Nr. 1 in § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB getroffenen Regelungen - offenkundig die Funktion zukommt, eine (weitere) Voraussetzung aufzustellen, unter der die in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB vorgesehene erleichterte Zulassung der Nutzungsänderung eines nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegierten Gebäudes ermöglicht werden soll. Jedoch ist ein nachvollziehbarer Grund dafür nicht erkennbar, dass der Gesetzgeber in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 g) BauGB - worauf die Auffassung der Beklagten hinausläuft - die erleichterte Genehmigung der Nutzungsänderung eines nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegierten Gebäudes von einer seitens des Bauherrn einzugehenden Verpflichtung zum Unterlassen eines ohne Eingrenzung auf einen bestimmten Betriebszweig einer landwirtschaftlichen Nutzung dienenden Neubaus hätte abhängig machen wollen. Es ist nämlich keinesfalls nachvollziehbar, dass die der Regelung in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 g) BauGB zugrundeliegende Intention des Gesetzgebers darauf abzielen könnte, (auch) ein weiterbestehender landwirtschaftlicher Betrieb solle nur dann die Genehmigung der Nutzungsänderung eines bislang nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegierten Gebäudes erhalten können, wenn er eine dahingehende Verpflichtung eingehe, in der Folgezeit - abgesehen von der im 2. Halbsatz in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 g) BauGB ausdrücklich vorgesehenen Ausnahmefallgestaltung - jeglichen Neubau eines dem fortgeführten landwirtschaftlichen Betrieb dienenden Ersatzgebäudes zu unterlassen. Dass die Auslegung der Regelung in Nr. 1 g) von § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB, die die Beklagte vornimmt, ohne eine gesetzgeberische Intention der angesprochenen Art nicht denkbar ist, versteht sich von selbst. Jedoch steht der Annahme einer dahingehenden Intention des Gesetzgebers nicht nur der klare Wortlaut, sondern auch der schon dargelegte Normzweck der Regelung in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 g) BauGB entgegen. Hiernach soll ein weiterbestehender landwirtschaftlicher Betrieb später lediglich nicht unter Berufung auf § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB mit dem Hinweis auf die Nutzungsänderung erneut Bedarf hinsichtlich eines Ersatzgebäudes für die aufgegebene Nutzung geltend machen, weshalb er die Genehmigung der Nutzungsänderung nur erhalten kann, wenn er sich verpflichtet, genau dies zu unterlassen. Das Eingehen einer weitergehenden Verpflichtung des weitergeführten landwirtschaftlichen Betriebes, mit dem er sich dahingehend bindet, - mit der in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 g), 2. Halbsatz BauGB geregelten Ausnahme - keinen seinen landwirtschaftlichen Zwecken dienenden Neubau mehr zu errichten, ist für das Erreichen der Ziele der dargelegten, der Regelung in Nr. 1 g) zugrundeliegenden Intention des Gesetzgebers in keiner Weise erforderlich; es würde auf eine sachwidrige Beschränkung der wirtschaftlichen Gestaltungsfreiheit des landwirtschaftlichen Betriebes hinauslaufen, die der Gesetzgeber mit der Regelung in Nr. 1 g) offenkundig in keiner Weise beabsichtigt hat.
Aus der dargelegten gebotenen Auslegung von Nr. 1 g) in § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB folgt ohne weiteres, dass die in der Baulast vom 19. August 2010 seitens des Klägers eingegangene Verpflichtung, "als Ersatz für die vormalige Nutzung (Teilnutzungsänderung des landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäudes zu einem Lager, ...) keine Neubebauung vorzunehmen (§ 35 Abs. 4 Nr. 1 g) i.V.m. § 35 Abs. 5 Baugesetzbuch)", mit Blick auf ihren insoweit klaren Wortlaut - der sie aus den schon dargelegten Gründen als Verpflichtung im Sinne der Regelung in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 g) BauGB ausweist - keiner anderen Auslegung zugänglich sein kann als derjenigen, dass der Kläger hiermit davon Abstand nimmt, den Neubau eines Ersatzgebäudes für die mit der Nutzungsänderung eines Teils des landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäudes zu einem Lager konkret aufgegebene Nutzung vorzunehmen. Hieraus folgt ohne weiteres, dass der klare Wortlaut der Baulast zwingend ihrer seitens der Beklagten vorgenommenen Auslegung entgegensteht, der Kläger gehe hiermit bei der gebotenen Berücksichtigung der in der Niederschrift vom 05. Dezember 2006 enthaltenen Erklärung die Verpflichtung ein, in der Folgezeit von der Errichtung neuer Pferdeställe - im Rahmen der nunmehr allein betriebenen Pensionspferdehaltung - Abstand zu nehmen. Mit dieser Auslegung überschreitet die Beklagte nämlich die Grenze dessen, was sich noch mit der Bedeutung des - insoweit - klaren Wortlauts der Verpflichtungserklärung des Klägers in Einklang bringen lässt. Jenseits der auch nur irgendwie noch in Betracht zu ziehenden Wortbedeutung einer rechtlich relevanten Erklärung besteht jedoch kein Raum mehr für eine Auslegung.
Entgegen der Ansicht der Beklagten kommt es auch nicht darauf an, ob der Tatbestand des 2. Halbsatzes in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 g) BauGB gegeben ist, mithin ob die Neubebauung im Interesse der Entwicklung des Betriebs des Klägers erst nach seiner Verpflichtungserklärung vom 19. August 2010 erforderlich geworden ist. Es versteht sich nämlich von selbst, dass es auf das Vorliegen des Tatbestandes der Ausnahmeregelung im 2. Halbsatz nur dann ankommen kann, wenn die nach dem 1. Halbsatz in Nr. 1 g) BauGB eingegangene Verpflichtung die Errichtung des im konkreten Einzelfall geplanten Gebäudes ausschließt, was hier - wie ausgeführt - gerade nicht der Fall ist.
Aus den vorstehenden Darlegungen geht auch ohne weiteres hervor, dass die mit den Baulasten vom 11. März 2008 und 17. September 2010 seitens des Klägers eingegangenen weiteren Verpflichtungen, als Ersatz für die jeweils näher bezeichnete vormalige Nutzung weiterer Gebäude auf dem Grundstück keine Neubebauung vorzunehmen, der Zulässigkeit des Pferdestalls nebst überdachtem Futterplatz ebenfalls nicht entgegenstehen können. Auch insoweit handelt es sich offenkundig schon nach dem klaren Wortlaut der eingegangenen Verpflichtungen um solche nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 g) BauGB, jeweils keinen Neubau eines Ersatzgebäudes für die jeweils konkret aufgegebene Nutzung vorzunehmen. Offenkundig hat jedoch in keiner der von den angesprochenen Verpflichtungserklärungen des Klägers erfassten Sachverhaltsgestaltungen die aufgegebene Nutzung darin bestanden, dass der Kläger das betreffende Gebäude als Pferdestall genutzt hätte.
Dass das Vorhaben auch, wie in § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ebenfalls vorausgesetzt, dem landwirtschaftlichen Betrieb des Klägers dient, geht ohne weiteres daraus hervor, dass ein vernünftiger Landwirt - auch und gerade unter Berücksichtigung des Gebots größtmöglicher Schonung des Außenbereichs - dieses Vorhaben - Anbau des Pferdestalls mit Auslauf und überdachtem Futterplatz an die vorhandene Pferdebewegungshalle - offenkundig mit etwa gleichem Verwendungszweck und mit etwa gleicher Gestaltung und Ausstattung für einen entsprechenden Betrieb errichten würde und die Zuordnung zu der Pensionspferdehaltung in dem landwirtschaftlichen Betrieb des Klägers das Vorhaben auch äußerlich erkennbar prägt. Insbesondere steht das Gebot größtmöglicher Schonung des Außenbereichs dem Vorhaben des Klägers nicht im Hinblick darauf entgegen, dass er den Pferdestall nach Durchführung entsprechender Umbaumaßnahmen in dem bisherigen Wohn- und Wirtschaftsgebäude oder in einem der anderen mit Genehmigung der Beklagten inzwischen nicht mehr landwirtschaftlich, sondern gewerblich genutzten Gebäude errichten könnte. Hierauf braucht sich ein vernünftiger Landwirt in der Situation des Klägers schon im Hinblick darauf nicht verweisen zu lassen, dass es sich bei den angesprochenen gewerblichen Nutzungen um von der Beklagten inzwischen ausnahmslos genehmigte Nutzungen handelt. Ein vernünftiger Landwirt würde nämlich in der Situation des Klägers offenkundig ebenfalls die von der Beklagten genehmigte gewerbliche Nutzung der angesprochenen Gebäude nicht (für den geplanten Pferdestall) aufgeben, sondern diese fortführen und für den Pferdestall - mit Auslauf und überdachtem Futterplatz - einen Neubau der hier geplanten Art vornehmen.
Dass der Pferdestall mit Auslauf und überdachtem Futterplatz nur einen untergeordneten Teil der Fläche des Betriebs des Klägers einnimmt, liegt auf der Hand und bedarf keiner näheren Ausführungen.
Für das Entgegenstehen öffentlicher Belange ist nichts ersichtlich. Insbesondere lässt sich dem Vorhaben nicht entgegenhalten, dass (vgl. § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB) mit dem Vorhaben eine Splittersiedlung entstehen und die freie Landschaft zersiedelt würde. Die Privilegierung des Vorhabens nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB steht der Annahme des Entstehens einer Splittersiedlung bzw. einer Zersiedelung der freien Landschaft vielmehr ohne weiteres entgegen.
Auch spricht nichts gegen die dahingehende Annahme, dass die ausreichende Erschließung gesichert ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 35 BauGB
§ 201 BauGB
§ 35 Abs. 5 Baugesetzbuch
§ 35 Abs. 5 BauGB
§ 35 Abs. 2 BauGB
§ 35 Abs. 2 i.V.m. Abs. 3 BauGB
§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 35 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW
§ 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB
§ 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 4 C 41.65
4 C 67.82
4 C 7.04
7 A 10/98
10 A 1574/01
7 A 2370/08
10 K 2175/07