Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-02-01, Aktenzeichen 2b O 126/03
ECLI: ECLI:DE:LGD:2005:0201.2B.O126.03.00

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 24.910,14 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 8.303,38 Euro seit dem 05.10.2002, 05.11.2002 sowie 05.12.2002, Zug um Zug gegen Rückgabe der Originalbürgschaftsurkunde der Beklagten vom 06.07.1995 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt von der Beklagten eine Teilzahlung aus einer Bürgschaftserklärung.
Die X GmbH war Eigentümerin eines, an einer Bundesstraße gelegenen Grundstücks in X (Nähe X), welches mit einem Gebäude, das zusammen mit einer Freifläche als Autohaus genutzt wurde, sowie einer Tankstelle bebaut war. Der Kläger führte mit der X GmbH im Jahre 1994 im Hinblick auf dieses Grundstück Verkaufsverhandlungen. Die X GmbH war 100%-ige Gesellschafterin der X GmbH, welche zunächst das streitgegenständliche Mietobjekt betreiben sollte. Später, kurz vor Abschluss des Kaufvertrages, wurde dann zum Zwecke des Betriebs die X GmbH X gegründet, welche eine 100%-ige Tochter der X GmbH ist.
Bereits vor Abschluss des Kaufvertrages bemühte sich der Kläger um Sicherheiten für die auf dem Grundstück zu zahlenden Mietzinszahlungen, da nach Einschätzung der X Vereinsbank, die er mit der Begutachtung des avisierten Geschäfts beauftragt hatte, wegen der abgelegenen Lage des Autohauses im Falle der Insolvenz der Mieterin ein erhebliches Weitervermietungsrisiko bestünde. Zu diesem Zweck verhandelte der Kläger zum einen mit der X GmbH über eine Mietgarantie und zum anderen mit der Beklagten, die zum damaligen Zeitpunkt die Hausbank der X GmbH war und über welche der Kläger das Objekt später über einen Zeitraum von 15 bis 20 Jahren finanzierte.
Nachdem der Kläger den Kaufvertrag über das Grundstück Ende 1994 unterzeichnet hatte, vermietete der Kläger das Gelände mit Vertrag vom 23.12.1994 an die X GmbH X zu einem monatlichen Mietzins von 25.520,- DM einschließlich Nebenkosten und Umsatzsteuer. In § 3 Ziff. 1 des Mietvertrages hieß es: "Das Mietverhältnis beginnt am 23.12.1994 und endet, ohne dass es einer besonderen Kündigungserklärung bedarf, am 30.09.2009." In § 3 Ziff. 3 wurde der Mieterin die Möglichkeit eingeräumt, durch einseitige, schriftliche Erklärung das Mietverhältnis zweimal um je fünf Jahre zu verlängern.
Ebenfalls am 23.12.1994 schloss der Kläger mit der X GmbH einen Mietgarantievertrag, in welchem die X GmbH ihm die Durchführung der Vermietung für einen Zeitraum von 15 Jahren mit einer jährlichen Nettomiete in Höhe von 258.000,-- DM garantierte. Die Garantie wurde gemäß § 3 des Vertrages unabhängig davon übernommen, ob das Mietobjekt während der Garantiezeit vermietet ist und ob der Mieter die jeweils vereinbarte Miete entrichtet oder nicht.
Gleichzeitig wurde seitens der X GmbH die X GmbH eingeschaltet, in ihrem und im Namen des Klägers mit der Beklagten über die Gewährung einer weiteren Sicherheit für Ansprüche aus dem Mietvertrag zu verhandeln. Die Beklagte erklärte sich mit Schreiben vom 22.12.1994 unter dem Betreff: "Dr. X, X GmbH X, X GmbH, X", gegenüber der X GmbH dazu bereit, gegen Hinterlegung eines Teilbetrages von 500.000,- DM aus dem Verkaufserlös des Autohauses eine Mietausfallbürgschaft in Höhe von 500.000,- DM zu Gunsten der X GmbH abzugeben. In der Folgezeit fanden zwischen dem Kläger und dem Sachbearbeiter der Beklagten, dem Zeugen X, noch mehrere Gespräche über die Gewährung einer Sicherheit statt. Der Kläger wünschte einen wirtschaftlichen Beitritt der Beklagten zu der Mietgarantieerklärung. Unter dem Betreff: "Finanzierung X, X, hier: Avaleinräumung in Höhe von DM 500.000,- für die X GmbH, XX" teilte die Beklagte dem Kläger mit Schreiben vom 23.05.1995 Folgendes mit:
"... in obiger Angelegenheit nehmen wir höflich Bezug auf die zwischen Ihnen und unserem Herrn X geführten Gespräche. Für die Mieterin X GmbH hat die X GmbH Ihnen gegenüber eine befristete Mietausfallbürgschaft iHv DM 500.000,- übernommen, die durch ein Bankaval zu unterlegen ist. Wir bestätigen Ihnen, daß wir mit der Übernahme einer befristeten Bürgschaft in Höhe von Aval = DM 500.000,- (i.W. Fünfhunderttausend Deutsche Mark) einverstanden sind. Die Bürgschaft soll ab Kreditvaluierungszeitpunkt (hierfür haben wir uns den 26.05.1995 vorgemerkt) in Kraft treten und ist zunächst bis 30.06.2005 befristet. Eine separate Bürgschaftserklärung geht Ihnen in Kürze von unserer Vertrags- und Sicherheitenabteilung zu."
Die X GmbH teilte dem Kläger mit Schreiben vom 14.06.1995 mit, dass seinem Wunsch nach einer Bürgschaft für die Einhaltung und Absicherung der Mietzahlungen in den nächsten Tagen durch die X Bank entsprochen werde. Diese werde ihm in diesen Tagen eine Bürgschaftserklärung übersenden.
Am 06.07.1995 gab die Beklagte folgende, mit Bürgschaftserklärung überschriebene Erklärung ab:
"Herr Dr. X, X in X (Vermieter) hat am 23.12.1994 mit der Firma X GmbH X, X in X (Mieter) einen Mietvertrag für ein Gewerbeobjekt in X abgeschlossen.
[...]
Dies vorausgeschickt, übernehmen wir, die X Aktiengesellschaft X und X hiermit für die Firma X GmbH X die selbstschuldnerische Bürgschaft auf Zahlung des Mietzinses aus dem o. g. Mietvertrag bis zu einem Höchstbetrag von DM 500.000,-- (i.W.: fünfhunderttausend Deutsche Mark).
Die Bürgschaft ist unbefristet. Sie erlischt spätestens mit Beendigung des o. g. Mietvertrages. Nach Erlöschen ist uns die Bürgschaftsurkunde zurückzugeben."
Die Beklagte behielt im Folgenden von dem an die X GmbH auszuzahlenden Kaufpreis einen Teilbetrag von 500.000,- DM als Sicherheit für das von ihr in Aussicht gestellte Aval ein. Da die X GmbH weitergehende Liquidität benötigte, einigte sich diese mit der Beklagten später darauf, dass sich die Beklagte bei der X GmbH, deren 100 %-ige Gesellschafterin die X GmbH ist, grundbuchmäßig besicherte.
Im Jahr 2000 kam die X GmbH in Liquiditätsschwierigkeiten und zahlte ab Oktober 2000 keine Miete mehr. Mit Schreiben vom 12.01.2001 erklärte der Kläger gegenüber der X GmbH X, dass er das Mietverhältnis wegen der Rückstände von vier Monatsmieten kündige, wenn nicht bis zum 20.01.2001 alle vier Monatsmieten eingegangen seien. Am 15.01.2001 stellte die X GmbH Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Mit Beschluss des Amtsgerichts X vom 01.03.2001 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Gesellschaft eröffnet.
Mit Schreiben vom 14.06.2001 forderte der Prozessbevollmächtigte des Klägers die Beklagte zur Zahlung des rückständigen Mietzinses sowie zur Abgabe einer Erklärung über den weiteren Fortgang des Mietverhältnisses auf. Ferner teilte er der Beklagten mit, dass man bereits seit einigen Monaten versuche, einen neuen Pächter für das streitgegenständliche Mietobjekt zu finden, was unter dem Gesichtspunkt der Schadensminimierung auch im Interesse der Beklagten liegen dürfte. Derzeitigen Verhandlungen zufolge wären potentielle Pächter wohl bereit, einen Anfangspachtzins zwischen 15.000,- DM und 16.000,- DM netto zu zahlen. Ferner stellte der Kläger der Beklagten anheim, selber einen Pächter zu suchen, der den mit der Hauptschuldnerin vereinbarten Pachtzins vollständig oder nahezu vollständig abdecke und bat zudem um Zustimmung zu der angegebenen Verfahrensweise. Die Beklagte reagierte hierauf lediglich fernmündlich und kündigte Vorschläge zur vergleichsweisen Regelung der Angelegenheit an, welche sodann ausblieben.
Nachdem zunächst der Insolvenzverwalter die auf dem Gelände gelegene Tankstelle auf eigene Rechnung weiter betrieben hatte, gelang es dem Kläger, das gesamte Gelände ab dem 01.10.2001 an die X GmbH weiterzuvermieten. Die Mietzeit wurde zunächst auf fünf Jahre festgelegt. Der monatliche Mietzins betrug 8.000,- DM zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer, mithin 9.280,- DM brutto pro Monat. Zudem war die neue Mieterin aufgrund des Mietvertrages vom 05.07.2001 dazu verpflichtet, Raparatur- und Instandsetzungsarbeiten sowie Umbaumaßnahmen durchzuführen. Diese Leistungen sollten nach Beendigung des Mietverhältnisses ohne Wertausgleich in das Eigentum des Klägers übergehen. Den seitens der X GmbH zu erbringenden Leistungen wurde seitens der Parteien in § 7 Ziff. 2 des Mietvertrages ein Wert von ca. 150.000,- DM und zudem ausdrücklich ein maßgeblicher Einfluss auf die vereinbarte Miete zugeschrieben. Für den Fall, dass die X GmbH die vereinbarten Maßnahmen nicht bis zum 31.12.2001 vollständig erbringt, vereinbarten die Parteien unter § 7 Ziff. 3, dass sich die vereinbarte Miete rückwirkend um 2.900,- DM ab Mietbeginn erhöht.
Der Kläger behauptet, dass von der Bürgschaftserklärung der Beklagten alle Forderungen aus dem Mietverhältnis und damit auch die hier geltend gemachten Schadensersatzforderungen gegen die X GmbH X, lediglich begrenzt auf den Höchstbetrag von 500.000,- DM, umfaßt werden sollten. Die Bürgschaftserklärung sollte der Absicherung der durch die Mietausfallgarantie gesicherten Forderungen dienen. Die Abgabe einer derart umfassenden Bürgschaftserklärung sei für ihn Voraussetzung für den Kauf des Autohauses gewesen. Dies sei auch allen Beteiligten – auch der Beklagten – bewußt gewesen. Denn die Beklagte habe ihm - was unstreitig ist - ein Darlehen zur Finanzierung des Immobilienkaufs gewährt, für das ein Tilgungszeitraum von 15 bis 20 Jahren vorgesehen gewesen sei. Damit sei der Beklagten das seinerseits abzusichernde Interesse umfassend bekannt gewesen.
Der Kläger behauptet ferner, dass unter Zuhilfenahme eines professionellen Unternehmensberaters Nachmieter für das Autohaus gesucht worden seien. Ein höherer Mietzins als die DM 8.000,00 zzgl. Umsatzsteuer sei dabei nicht zu erzielen gewesen. Die seitens der X GmbH erbrachten Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten hätten einen Wert von allenfalls 75.000,- Euro.
Der Kläger hat zunächst aufgrund eines Rechenfehlers beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 20.308,50 Euro nebst Zinsen Zug um Zug gegen Rückgabe der Bürgschaftsurkunde zu verurteilen. Auf Hinweis des Gerichts hat der Kläger seine Ansprüche neu berechnet und sodann mit Schriftsatz vom 30.03.2004 – eingegangen bei Gericht am 05.04.2004 - für die Monate Oktober 2001 bis Dezember 2001 die Zahlung von 24.919,14 Euro beansprucht. Mit Schriftsatz vom 01.09.2004 hat der Kläger sodann seinen Antrag geändert und beansprucht nunmehr unter Verrechnung des Wertes der seitens der X GmbH erbrachten Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten auf die Mieteinbußen aus den Monaten Oktober 2001 bis einschließlich September 2002 die Mietzinsdifferenz für die Monate Oktober 2002 bis Dezember 2002.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 24.910,14 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils 8.303,38 Euro seit dem 05.10.2002, 05.11.2002 und 05.12.2002 zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückgabe der Originalbürgschaftsurkunde der Beklagten vom 06.07.1995.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, eine über den Wortlaut der Bürgschaftserklärung hinausgehende Auslegung sei unzulässsig. Sie behauptet der Wortlaut gebe exakt den Inhalt der Vereinbarung zwischen den Parteien wieder, nämlich dass die Beklagte nur für Mietzinsansprüche während des Vertragsverhältnisses und nicht für sonstige Forderungen aus dem Mietverhältnis haften sollte. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der Entstehungsgeschichte der Bürgschaft. Sie - die Beklagte - habe niemals die Absicht gehabt, eine weitergehende Sicherheit zu gewähren.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 11.03.2004. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 18.05.2004 Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie die von ihnen zur Gerichtsakte gereichten Urkunden Bezug genommen

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und begründet.
I)
Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist die mit Schriftsatz vom 01.09.2004 eingereichte Klageänderung zulässig. Der Kläger hat zunächst Ansprüche auf Schadensersatz für entgangenen Mietzins für die Monate Oktober bis Dezember 2001 geltend gemacht und seinen Antrag sodann umgestellt und den entgangenen Mietzins für die Monate Oktober bis Dezember 2002 verlangt. Dabei handelt es sich um eine Klageänderung im Sinne des § 263 ZPO. Diese Klageänderung ist zulässig, da sie sachdienlich ist. Sachdienlichkeit liegt grundsätzlich vor, wenn mit der geänderten Klage weitere Streitpunkte mit erledigt werden können und dadurch ein neuer Prozess vermieden wird. Dies ist hier der Fall. Streitgegenständlich ist in dem vorliegenden Verfahren die Frage, in wie weit die von der Beklagten abgegebene Bürgschaft auch eine Haftung für die Mietausfallschäden ab Oktober 2001 umfaßt. Damit sind nach der Klageänderung die gleichen Rechtsfragen von Bedeutung wie für den früheren Streitgegenstand. Zudem ergeben sich im vorliegenden Fall aufgrund der Klageänderung keine Verzögerungen für den Rechtsstreit. Da es sich bei den Ansprüchen für Oktober bis Dezember 2001 nur um eine Teilklage handelte und der Schadensersatzanspruch für die weiteren Monate in Streit steht, ist die Erledigung der geltend gemachten Mietzinsausfälle für die Monate Oktober bis Dezember 2002 aus prozessökonomischen Gründen zweckmäßig und daher sachdienlich.
II)
Die Klage ist begründet. Dem Kläger steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von 24.910,14 aus § 765 Abs. 1 BGB Zug um Zug gegen Rückgewähr der Originalbürgschaftsurkunde zu.
1) Der Kläger hat mit der X GmbH X unter dem 23.12.1994 einen zunächst auf 15 Jahre befristeten Mietvertrag geschlossen. Insoweit war ein Mietzins von monatlich 25.520,- DM vereinbart. Die X GmbH X ist ihren Mietzinsverpflichtungen seit Oktober 2000 nicht mehr nachgekommen. Damit schuldete die X GmbH X dem Kläger seit Oktober 2000 monatlich 25.520,- DM Mietzins aus § 535 Abs. 2 BGB.
Der Mietvertrag mit der X GmbH wurde spätestens mit der Weitervermietung des Objektes an die X GmbH zum 01.10.2001 beendet. Damit haftet die X GmbH spätestens seit dem 01.10.2001 bis zum vertraglich vorgesehenen Ende des Mietvertrages auf Schadensersatz für den, dem Kläger durch die Nichtzahlung des Mietzinses entstandenen Schaden, wobei es sich insoweit um einen Ersatzanspruch eigener Art handelt, bzw. sich der Anspruch aus dem Rechtsgrund des Verzugs gemäß §§ 284 Abs. 2, 286 a.F. BGB ergibt. Dabei umfaßt der Schadensersatzanspruch nicht nur den Mietzinsausfall, sondern auch den, bei einer Weitervermietung sich ergebenden Schaden, der sich aus der Differenz zwischen dem vereinbarten Mietzins und dem, von dem Nachmieter zu erlangenden Mietzins, errechnet. Dabei wird der auf das Erfüllungsinteresse gerichtete Schadensersatzanspruch auch durch die Ausübung des Kündigungsrechts, bzw. eine Weitervermietung der Räumlichkeiten nicht ausgeschlossen (vgl. hierzu auch OLG Frankfurt, WuM 1998, 24 ff.). Dies wäre auch mit dem Rechtsgedanken der Schadensminderungspflicht des Geschädigten nach § 254 BGB nicht vereinbar. Denn der Vermieter ist im Rahmen der §§ 254, 242 BGB dazu verpflichtet, sich im Rahmen seiner Schadensminderungspflicht um einen neuen Mieter zu kümmern, bzw. einen Mietvertrag mit einem neuen Mieter abzuschließen. Hätte dies aber zur Folge, dass er dadurch seine Ansprüche gegen den ursprünglichen Mieter verlieren würde, würde er letztlich, wenn er seiner Pflicht zur Weitervermietung nachkäme, schlechter stehen.
Die Mietzinsdifferenz errechnet sich hier wie folgt: Zwischen dem Kläger und der X GmbH X war ein monatlicher Mietzins von 25.520,- DM vereinbart. Der Nachfolgemietvertrag mit der X GmbH sieht einen monatlichen Mietzins in Höhe von 9.280,- DM vor. Bei der Schadensberechnung ist dieser Mietzins von 9.280,- DM zugrunde zu legen. Es ist nicht ersichtlich, dass der Kläger einen höheren Mietzins erzielen konnte. Die Beklagte hat auch nicht substantiiert bestritten, dass bei der Weitervermietung 2001 lediglich ein Mietzins in Höhe von 9.280,- DM erzielbar war. Insoweit wäre es erforderlich gewesen, dass die Beklagte substantiierte Behauptungen aufstellt, aus welchen Gründen sie davon ausgeht, dass ein höherer Mietzins hätte erzielt werden können und in welcher Höhe dieser hätte erzielt werden können. Damit ergibt sich eine im Rahmen des Schadensersatzes zu ersetzende Mietzinsdifferenz von monatlich 16.240,- DM, bzw. 8.303.38 Euro. Für die Monate Oktober bis Dezember 2002 beträgt der Schadensersatzanspruch mithin 24.910,14 Euro.
Dieser Schaden ist auch nicht im Wege der Vorteilsanrechnung aufgrund der seitens der X GmbH aufgrund des Mietvertrages vom 05.07.2001 zu erbringenden Reparatur-, Instandsetzungs- und Umbauarbeiten entfallen. Zwar hat die X GmbH aufgrund des Mietvertrages mit dem Kläger Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten erbracht, die nach Beendigung des Mietverhältnisses ohne Wertausgleich in das Eigentum des Klägers übergehen sollten. Insgesamt wurde diesen Leistungen seitens der Mietvertragsparteien ein Wert von 150.000,- DM zugeschrieben. Das Gericht geht davon aus, dass diese Wertangabe zutreffend ist. Zum einen ist aufgrund des natürlichen Äquivalenzinteresses der Vertragsparteien davon auszugehen, dass sie den Leistungen beide den wahren Wert zuerkannt haben. Insoweit sind keine Anhaltspunkte dafür erkennbar, dass hier eine Seite ihr Interesse an einem äquivalenten Leistungsverhältnis zurückgestellt hätte. Ferner haben die Parteien vereinbart, dass sich der Mietzins, für den Fall, dass die Leistungen nicht rechtzeitig von der X GmbH erbracht würden, rückwirkend um 2.900,- DM erhöht. Zwar errechnet sich bei Nichterbringung der Leistungen unter Berücksichtigung des um 2.900,- DM erhöhten Mietzinses für die Vertragslaufzeit von fünf Jahren ein Vorteil des Klägers in Höhe von 174.000,- DM. Jedoch spricht dies nicht gegen den angenommenen Wert der Leistungen von 150.000,- DM. Denn insoweit ist davon auszugehen, dass die Parteien für den Fall der Nichterbringung eine Art "Strafzahlung" vereinbart haben, so dass die X GmbH, für den Fall, dass sie die vertraglich vereinbarten Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten nicht erbringt, ein erhöhtes Mietentgelt zu zahlen hatte. Derartige Klauseln sind im Geschäftsverkehr üblich und dienen dazu, den Vertragspartner zur Vertragstreue anzuhalten. Zudem hat die Beklagte den Wert der Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten nicht substantiiert bestritten. Zwar ist grundsätzlich der Kläger hinsichtlich des entstandenen Schadens darlegungs- und beweisbelastet, nur sind die Darlegungen des Klägers im Zusammenhang mit den sonstigen Anhaltspunkten als ausreichend anzusehen und bedürften insoweit eines substantiierten Bestreitens, bzw. zumindest der Darlegung konkreter Anhaltspunkte, die geeignet wären, Zweifel an den Ausführungen des Klägers zu wecken. Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass die in dem Schriftsatz der Beklagten vom 23.09.2004 aufgemachte Rechnung jedenfalls nicht zutreffend ist, denn in dem Mietvertrag zwischen dem Kläger und der X GmbH sollte der Vorteil jedenfalls nur alternativ in der Erbringung der Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten oder für den Fall, dass diese nicht erbracht werden, in der Erhöhung der Miete bestehen. Damit können aber keinesfalls beide Alternativen schadensmindernd angerechnet werden. Die Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten oder alternativ die Mieterhöhung über fünf Jahre sind von dem Kläger jedenfalls schadensmindernd berücksichtigt worden. Denn selbst wenn man von einem Vorteil in Höhe von 174.000,- DM ausgeht, hätte dieser bereits durch die Verrechnung mit den Schadensersatzansprüchen auf Mietzinsdifferenz in Höhe von 99.640,56 Euro aus den Monaten Oktober 2001 bis einschließlich September 2002 Berücksichtigung gefunden. Damit hat der Kläger sich hier jedenfalls einen Vorteil in Höhe von 99.640,56 Euro anrechnen lassen. Das Gericht hat keine Anhaltspunkte dafür, dass die erlangten Vorteile über diesem Wert liegen.
2) Die Beklagte haftet dem Kläger für diesen Schadensersatzanspruch gemäß § 765 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der Bürgschaftserklärung vom 06.07.1995. Die Beklagte hat unter dem 06.07.1995 eine Bürgschaftserklärung gegenüber dem Kläger abgegeben, nach welcher sie für den oben dargelegten Schadensersatzanspruch des Klägers gegen die X GmbH X haftet.
Geht man von dem Wortlaut der Bürgschaftserklärung aus, so hat sich die Beklagte selbstschuldnerisch zur Sicherung der Ansprüche des Klägers auf Zahlung des Mietzinses aus dem Mietvertrag zwischen dem Kläger und der X GmbH bis zu einem Höchstbetrag von 500.000,- DM verbürgt. Über den reinen Wortlaut hinaus ist zur Bestimmung des Inhalts der Bürgschaftserklärung durch Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB aber auch der objektive Erklärungswert der Bürgschaftserklärung aus Sicht des Gläubigers zu ermitteln und berücksichtigen.
Das Gericht ist aufgrund der Entstehungsgeschichte der Bürgschaftsvereinbarung sowie der Gesamtumstände und der Aussage des Zeugen X davon überzeugt, dass die Bürgschaftserklärung entgegen ihres ausdrücklichen Wortlautes dahingehend ausgelegt werden muss, dass die Beklagte nicht nur für "Mietzinsen", sondern generell für Zahlungen in Höhe des vereinbarten Mietzinses für den Zeitraum der Mindestlaufzeit des Mietverhältnisses, und damit auch für "Surrogate" wie Nutzungsausfall, Schadensersatz etc. haften sollte. Denn dem Kläger kam es bereits bei den, der Bürgschaft vorgeschalteten Verhandlungen erkennbar darauf an, eine Absicherung für sämtliche Zahlungsansprüche aus dem Mietverhältnis mit der X GmbH und somit auch dem Mietzins äquivalenten Leistungen zu erhalten. Dies war auch für die Beklagte offensichtlich und erkennbar.
Die Beklagte hatte nach der überzeugenden Aussage des Zeugen X ein erhebliches Interesse daran, ihrer Kundin X-Gruppe Liquidität zu verschaffen und eine Teilentschuldung der X-Gruppe herbeizuführen. Vor diesem Hintergrund sei die X-Gruppe an die Beklagte heran getreten und habe ihr mitgeteilt, das der potentielle Käufer der Immobilie – der Kläger – zur Absicherung ein Bankaval hinsichtlich der Bonität des Mieters verlange. Die Beklagte habe sich sodann dazu bereit erklärt, ein Bankaval gegen Barunterlegung zu gewähren. Dabei habe er im Rahmen der Verhandlungen bei dieser Zusage an eine Bürgschaft, Mietgarantie oder Ähnliches gedacht. Die Sicherheit sollte die Mietrückstände seitens des Autohauses absichern, insbesondere für den Fall, dass das Autohaus die Mietzinsen nicht mehr aufbringen könne. Insoweit sei man sich bei der Beklagten darüber bewußt gewesen, dass der Kläger eine Zusatzsicherung für den Fall wünschte, dass die X-Gruppe nicht mehr zahlen könne. Dabei sollte die Beklagte neben der X, welche aus dem Mietgarantievertrag haftete, für die Mietausfälle haften. Wie aber sollte diese Aussage des Zeugen X anders verstanden werden als dahingehend, dass die Beklagte selbstverständlich für den Fall eintreten wollte, dass das Autohaus seine Mietzinsen nicht mehr bezahlen kann. Dabei kann es aber nicht entscheidend darauf ankommen, ob die Zahlungen rechtlich noch als "Mietzinsen" einzuordnen sind, oder aber aufgrund der, die Beklagte letztlich entlastenden Weitervermietung als "Schadensersatzansprüche". Nur dann, wenn der Bürge in den Fällen der Nichtzahlung durch den Hauptschuldner eintritt, macht die Bürgschaft für den Gläubiger Sinn. Solange der Hauptschuldner seine Mietzinsschulden selber erbringt, bedarf der Gläubiger keiner Sicherung. Wenn dann der Kläger aber in dem Fall, dass der Hauptschuldner nicht mehr zahlungsfähig ist und er im Rahmen seiner Schadensminderungspflicht zudem dazu verpflichtet ist, die Räumlichkeiten weiterzuvermieten, seitens der Beklagten als Bürgin darauf verwiesen wird, dass sie gerade für Schadensersatzansprüche nicht haften wollte, widerspricht eine derartige Auslegung der Bürgschaftserklärung den Grundsätzen von Treu und Glauben, den üblichen Geschäftsgepflogenheiten sowie der allgemeinen Lebenserfahrung. Insoweit ist gerade zu berücksichtigen, dass der hier geltend gemachte Schadensersatzanspruch an die Stelle des entfallenen Mietzinsanspruchs tritt. Wirtschaftlich gesehen handelt es sich hiermit um das selbe Interesse, was lediglich aus unterschiedlichen Anspruchsgrundlagen hergeleitet wird. Damit muss aber auch davon ausgegangen werden, dass der Bürge eben auf dieses Interesse – unabhängig von dem Rechtsgrund – haften wollte. (vgl. hierzu auch BGH, BGHZ 140, 175 ff.)
Bereits vor diesem Hintergrund ist das Gericht davon überzeugt, dass die Beklagte, die über die Einzelheiten des Immobiliengeschäfts sowie auch der seitens der X gewährten Mietgarantie umfassend informiert war, genau wußte, dass es dem Kläger auf eine weitere Sicherung der bereits durch den Mietgarantievertrag gesicherten Ansprüche seitens der Beklagten ankam. Die Gewährung genau dieser Sicherheit avisierte die Beklagte auch dem Kläger. Bereits mit Schreiben vom 22.12.1994 erklärte die Beklagte gegenüber der X GmbH, dass sie gegen Hinterlegung eines Teilbetrages von 500.000,- DM aus dem Verkaufserlös dazu bereit sei, eine Mietausfallbürgschaft in Höhe von 500.000,- DM zugunsten der X GmbH abzugeben. Ferner ist entscheidend auf das Schreiben der Beklagten an den Kläger vom 23.05.1995 abzustellen, in welchem sich die Beklagte unter Bezugnahme auf den Mietgarantievertrag der X GmbH dazu bereit erklärte, diesen Mietgarantievertrag – der von beiden Parteien unstreitig als umfassende Garantie für sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis verstanden wird – durch die Erteilung einer befristeten Bürgschaft in Höhe von 500.000,- DM weiter abzusichern.
Diese Auslegung der Bürgschaftserklärung widerspricht auch nicht den Interessen der Beklagten. Der Zeuge X hat überzeugend bekundet, dass die Beklagte an der Durchführung des Immobiliengeschäfts durchaus ein eigenes Interesse hatte. Denn zum einen war ihr an einer Teilentschuldung der X-Gruppe gelegen, zum anderen hatte sie durchaus ein Interesse daran, den Kläger aufgrund seiner finanziellen Verhältnisse als Kunden zu gewinnen. Entsprechend zögerte die Beklagte im Rahmen der Verhandlungen nicht, sich unmittelbar dazu bereit zu erklären, dem Kläger bei der Finanzierung des Immobiliengeschäftes zur Seite zu stehen. Bereits das Schreiben der Beklagten vom 22.12.1994, in welchem sich die Beklagte gegenüber der X GmbH dazu bereit erklärte, gegen Hinterlegung eines Teilbetrages von 500.000,- DM aus dem Verkaufserlös eine Mietausfallbürgschaft in Höhe von 500.000,- DM zugunsten der X GmbH abzugeben, sollte dem Kläger nach der Aussage des Zeugen X, die Sicherheit geben, dass die Beklagte bei dem geplanten Immobiliengeschäft auch mitziehe. Dabei verkennt das Gericht andererseits nicht, dass die Beklagte auch ein Interesse daran hatte, ihr eigenes Risiko zu beschränken. Dies hat die Beklagte aber gerade durch die Aufnahme des Höchstbetrages von 500.000,- DM getan. So hat die Beklagte zunächst eine Barunterlegung des Avals in Höhe von 500.000,- DM durch Hinterlegung eines Teils des Kaufpreises gefordert. Denn genau diesen Betrag sah die Beklagte als Risikogröße an. Und später hat die Beklagte diese Höchstsumme von 500.000,- DM auch in ihre Bürgschaftserklärung aufgenommen. Insoweit hat auch der Zeuge X überzeugend bekundet, dass es der Beklagten für die Risikobegrenzung entscheidend auf die Vereinbarung des Höchstbetrages ankam. Daher ist davon auszugehen, dass sich die Beklagte über das Risiko – nämlich die Haftung für einen Betrag in Höhe von 500.000,- DM – konkret bewußt war. Hingegen sind keine Anhaltspunkte dafür erkennbar, dass die Beklagte eine Haftungsbegrenzung auch in der Hinsicht anstrebte, dass sie nur für Mietzinsen und nicht entsprechend Äquivalente wie Schadensersatzansprüche, Nutzungsausfall etc. haften wollte.
Dieser Auslegung steht entgegen der Ansicht der Beklagten auch der scheinbar eindeutige Wortlaut der Bürgschaftserklärung nicht entgegen. Denn die Verhandlungen über die Gewährung der Sicherheit fanden unstreitig zwischen dem Zeugen X, der X und dem Kläger statt. Wenn dann schließlich der Justitiar der Beklagten, der nach der Aussage des Zeugen X für die Erstellung der Bürgschaftserklärung zuständig war, den Wortlaut abweichend von der Vereinbarung getroffen hat, kann dies nicht zulasten des Klägers gehen. Ferner steht der Wortlaut der Bürgschaftserklärung auch insoweit, als er für das Erlöschen der Bürgschaft u.a. an die "Beendigung" des Mietvertrages anknüpft, der seitens des Gerichts vorgenommenen Auslegung nicht entgegen. Denn es ist naheliegend, dass mit dieser Formulierung an die beabsichtigte Mindestdauer des Mietvertrages von 15 Jahren angeknüpft und daher auch von einer Laufzeit der Bürgschaft von 15 Jahren ausgegangen werden sollte. Vielmehr hätte es eines Verweises auf die Mietvertragsdauer bei der von der Beklagten behaupteten Auslegung nicht bedurft, denn dann hätte die Haftung nur für Ansprüche auf Zahlung tatsächlicher "Mietzinsen" bestanden, die nach Beendigung des Vertrages jedenfalls nicht mehr geschuldet gewesen wären. Insoweit war der Beklagten der zeitliche Umfang des Sicherungsbedürfnisses des Klägers auch umfassend bekannt, da sie die Fremdfinanzierung für diesen übernommen hatte.
Die vorliegende Situation des durch eine Mietzinsbürgschaft gesicherten Vermieters ist entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht mit der Situation eines Vermieters vergleichbar, dessen Mieter sich wegen der Mietzinsansprüche der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. Insoweit ist nämlich zur Durchführung der Zwangsvollstreckung aus der Urkunde als Titel eine konkrete Bezeichnung der zu vollstreckenden Forderung bereits in der Urkunde unablässig.
Der Anspruch ist auch nicht verjährt. Der Anspruch auf Schadensersatz gegen die X GmbH ist nicht verjährt. Der Anspruch unterliegt nach § 195 BGB, Art. 229 § 6 EGBGB der Regelverjährung von drei Jahren. Damit begann die Verjährungsfrist nach § 199 Abs. 1 BGB frühestens mit Ablauf des Jahres 2001, in welchem der Schadensersatzanspruch erstmals entstanden ist, zu laufen. Im Zeitpunkt der die Verjährungsfrist hemmenden Klageerhebung war der Anspruch daher noch nicht verjährt.
Der Anspruch des Klägers aus der Bürgschaftserklärung ist ebenfalls noch nicht verjährt. Denn der Anspruch gegen die Beklagte als Bürgin verjährt unabhängig von der Verjährung der Hauptforderung nach § 195 BGB, Art 229 § 6 EGBGB und unterliegt damit ebenfalls der dreijährigen Regelverjährungsfrist.
3) Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 2, 288 BGB.
III)
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.
Der Streitwert wird bis zum 05.04.2004 auf 20.308,50 Euro, danach auf 24.910,14 Euro festgesetzt.
Dr. Drees

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 284 Abs. 2, 286 a.F. BGB
§§ 254, 242 BGB
§§ 133, 157 BGB
§§ 286 Abs. 2, 288 BGB
§§ 91 Abs. 1, 709 ZPO
§ 263 ZPO
§ 254 BGB
§ 195 BGB
§ 6 EGBGB
§ 765 Abs. 1 BGB
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 199 Abs. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 140, 175
X GmbH zum 01.10