Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2001-03-19, Aktenzeichen 16 Wx 35/01
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2001:0319.16WX35.01.00

Tenor:

Tatbestand:
Die Beschlussanfechtungsanträge sind zulässig, insbesondere hat die Antragstellerin trotz der Tatsache, dass sie nach Veräußerung ihrer Wohnung bereits im Oktober 1998 aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist und die angefochtenen Beschlüsse vollzogen sind, insbesondere die Fassadensanierung nicht mehr rückgängig gemacht werden kann, weiter ein rechtlich geschütztes Interesse daran, die Beschlüsse für unwirksam erklären zu lassen. Hierfür reicht nämlich der von ihr angeführte Grund eines möglichen Einflusses auf ihre Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft aus, und zwar unabhängig davon, ob ggfls. tatsächlich ein Rückzahlungsanspruch besteht (vgl. BayObLG ZMR 1994, 279 = WuM 1994, 504 = WE 1995, 92; Staudinger/Wenzel, WEG, Vorbem. zu §§ 43 ff. Rdn. 65; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 43 Rdn. 98).

Entscheidungsgründe:
In der Sache hat das Begehren indes keinen Erfolg.
Die Zurückweisung der Beschlussanfechtungsanträge zu den TOP 3. und 4. der Eigentümerversammlung vom 05.09.1997 ist aus Rechtsgründen, die allein Gegenstand der Überprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§§ 27 FGG, 550 ZPO), nicht zu beanstanden.
1.
In der Einladung zur Eigentümerversammlung war zu diesen beiden Tagesordnungspunkten der Beschlussgegenstand hinreichend bezeichnet, wie der Antragstellerin bereits mehrmals, nämlich durch das Amts- und Landgericht unter Ausschöpfung des Sachverhalts zutreffend und eingehend erläutert worden ist. Der Senat nimmt hierauf Bezug und sieht keinen Anlass für ergänzende Bemerkungen.
2.
Inhaltlich entsprachen die zu den Top 3. und 4. gefassten Beschlüsse nach dem Sach- und Streitstand in den Tatsacheninstanzen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
a)
Nach den nicht in entsprechender Anwendung des § 320 Abs. 1 ZPO berichtigten (vgl. hierzu Merle a.a.O. § 44 Rdn. 124) Gründen des angefochtenen Beschlusses, die der Senat wegen des Inhalts der Vorbringens der Beteiligten seiner Beurteilung zugrunde zu legen hat (§§ 27 Abs. 1 FGG, 561 ZPO), hat die Antragstellerin das Vorbringen des früheren Verwalters im Verhandlungstermin, es seien wegen der Fassadensanierung vor Vergabe des Auftrags an die Fa. A. drei im Sommer 1997 aktualisierte Angebote eingeholt worden, unwidersprochen gelassen. Des weiteren hat die Antragstellerin hiernach nie in Abrede gestellt, dass Angebote vorgelegen hätten, sondern nur darauf abgestellt, dass sie ihr nicht bekannt seien.
Wenn dem so war, ergab sich bereits aus dem unstreitigen Sachverhalt, dass hinreichende Grundlagen für eine Entschließung der Wohnungseigentümer geschaffen waren(vgl. hierzu beispielsweise BayObLG NZM 2000, 512 = ZMR 2000, 39 = WE 2000, 81; Senat ZMR 2000, 862 = ZWE 2000, 321). Das Landgericht war daher nicht gehalten, zu diesem Punkt Beweis zu erheben.
Dem von dem Landgericht seiner Beurteilung zugrunde gelegten Sachverhalt, der übereinstimmt mit demjenigen erster Instanz, in der die Antragstellerin nach dem Inhalt der Entscheidung des Amtsgerichts ebenfalls nicht in Abrede gestellt hatte, dass eine Ausschreibung der Sanierungsarbeiten erfolgt war und verschiedene Angebote eingeholt worden waren, stehen die nur vagen Äußerungen der Antragstellerin in der Begründung der Erstbeschwerde, auf die sie sich jetzt wieder bezieht, nicht entgegen. Die entsprechende Passage ist so mehrdeutig, dass sie zwanglos im Sinne des Landgerichts verstanden werden konnte, zumal die Antragstellerin sich zu den Äußerungen des Verwalters nicht erklärt hat und der übrige Akteninhalt die Wertung ihres Vortrags durch das Landgericht stützt. Die von der Antragstellerin vorgelegte Kopie des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 05.09.1997 ist mit verschiedenen handschriftlichen Anmerkungen versehen, die nur von ihr oder ihrem Lebensgefährten stammen können. Die Passage, "Die vorliegenden Angebote wurden eingehend erörtert. Über den Antrag wurde nach einer eingehenden Kosten- und Nutzenanalyse entschieden" ist aber seinerzeit unkommentiert geblieben und auch im Verfahren nicht als unrichtig bezeichnet worden.
b)
Auch wegen der Zusatzvergütung für die Übernahme der Bauleitung bei den Fassadenrenovierungsarbeiten, für die Abwicklung der Leitungswasserschäden und für die Bearbeitung verschiedener rechtlicher Auseinandersetzungen nimmt der Senat auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Beschlusses Bezug. Die Kammer hat insofern auch keineswegs etwas übersehen, sondern entsprechend der Regelung in § 6 des Verwaltervertrags differenziert zwischen der Vergütung für die Bauaufsicht bei größeren Bauarbeiten und für Sonderarbeiten außerhalb der üblichen Hausverwaltertätigkeit. Dass der damalige Verwalter bei der Abwicklung der Leitungswasserschäden "außergewöhnliche Bemühungen" entfaltet hat, steht so im Protokoll und ist von der Antragstellerin in den Tatsacheninstanzen nicht in Abrede gestellt worden. In rechtlicher Hinsicht wiederum ist es durch die ausweislich des Protokolls der Beschlussfassung zugrunde gelegte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 06.05. 1993 - V B 9/92 (MDR 1993, 865 = NJW 1993, 1924 = BGHZ 122, 327) geklärt, dass es grundsätzlich zulässig ist, einem Verwalter auch dann, wenn seine Tätigkeit im Rahmen der ihm vom Gesetz zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse mit der Verwaltervergütung grundsätzlich abgegolten ist, eine zusätzliche Vergütung für besondere, darüber hinausgehende Leistungen zu gewähren. Hierzu kann beispielsweise auch die Tätigkeit im Zusammenhang mit gerichtlichen Verfahren gehören (vgl. BGH a.a.O.; Senat NJW 1991, 1302; Staudinger/Wenzel, a. a. O. § 26 Rdn. 270 m. w. Nachw.) oder etwa die Übernahme der Bauleitung, bei der es sich gerade nicht um eine vom Verwalter bereits nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 geschuldete Tätigkeit, sondern um eine typische Architektenleistung handelt, die ohnehin vergütet werden müsste (vgl. Staudinger/Wenzel a. a. O. Rdn. 266).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, der unterlegenen Beteiligten zu 1. die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Für eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand keine Veranlassung, weil der Senat die Antragsgegner und die Verwalterin angesichts der eindeutigen Sach- und Rechtslage am Rechtsbeschwerdeverfahren nicht beteiligt hat.
Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 WEG und entspricht den unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzungen der Vorinstanzen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG
§§ 27 FGG, 550 ZPO
§§ 27 Abs. 1 FGG, 561 ZPO
§ 47 WEG
§ 320 Abs. 1 ZPO
§ 48 Abs. 3 WEG

Zitierte Entscheidungen: ZMR 1994, 279
NZM 2000, 512
ZMR 2000, 39
ZMR 2000,
862
MDR 1993, 865
NJW 1993, 1924
BGHZ 122, 327
NJW 1991, 1302
V B
9/92