Amtsgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-10-24, Aktenzeichen 49 C 518/24

Tenor:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.016,40 € (eintausendsechzehn 40/100 EURO) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 06.10.2024 zu zahlen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Beschluss:
Der Streitwert wird festgesetzt auf 1.016,40 €.

Tatbestand:
Mit der Klage begehrt der Kläger die Rückzahlung eines einbehaltenen Kautionsbetrages aus einem Wohnraummietverhältnis.
Der Kläger war Mieter, die Beklagte Vermieterin der Wohnung […] in […] Hamburg, 2. Geschoss links. Es handelt sich um eine 2,5-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 73 m². Das Mietverhältnis begann zum 01.04.2020 und endete zum 01.02.2024. Von der vereinbarten Mietsicherheit behielt die Beklagte 1.016,40 € ein. Hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarungen wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage k 1.
Die Beklagte begründete den Einbehalt von 1.016,40 € zum einen mit Malerkosten in Höhe von 666,40 € sowie einem Einbehalt für Nebenkostenabrechnungen in Höhe von 350,00 €. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage B 1.
Die das Jahr 2023 betreffende Betriebskostenabrechnung wies insoweit eine Nachforderung von 96,79 € auf, wobei in der Abrechnung insgesamt 40 Positionen zum Teil mit Abkürzungen aufgeführt wurden. Es wird hinsichtlich der Abrechnung ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 4.
Der Kläger setzte der Beklagten mit anwaltlichem Schreiben eine Zahlungsfrist bis zum 05.04.2024. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 2.
Der Kläger ist der Auffassung, dass die Beklagte zu einem Einbehalt nicht berechtigt sei. Malerarbeiten seien nicht geschuldet, zumal die mietvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam sei. In der Kautionsabrechnung seien vielfältige Einzelpositionen nicht nachvollziehbar, da unverständliche Abkürzungen verwendet worden seien. Im Übrigen fehlten Abzüge für die Betriebskosten der Tiefgarage. Auch die Wartung des Daches sei weder umlagefähig noch vereinbart. Schließlich beinhalte die Pflege der Außenanlagen auch Flächen, die von der Öffentlichkeit genutzt werden. Zudem sei die Unterscheidung in zwei Gruppen in der Heizkostenabrechnung nicht nachvollziehbar, da Abkürzungen verwendet worden seien.
Der Kläger stellt den Antrag,
die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 1.016,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 06.04.2024 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, der Kläger habe sich mit der Objektverwaltung R. anlässlich des Übergabetermines am 01.02.2024 darauf geeinigt, dass er die erforderlichen Malerarbeiten binnen 2 Wochen durchführe und anderenfalls die Arbeiten auf seine Kosten durchgeführt werden. Hierfür habe er einen entsprechenden Satz Schlüssel erhalten. Da die Arbeiten – unstreitig – nicht ausgeführt worden seien, bestehe eine Berechtigung der Beklagten zur Verrichtung der Malerkosten in Höhe von 666,40 €. Ferner ist die Beklagte der Auffassung, dass ein Einbehalt für die Abrechnung 2024 in Höhe von 350,00 € gerechtfertigt sei. Auch sei die Abrechnung 2023 inhaltlich nicht zu beanstanden. Kosten für die Tiefgarage seien nicht angesetzt worden. Zudem stehe das Kürzel „BMA“ für Brandmeldeanlage, das Kürzel „WOS“ stehe für Wartung/Prüfung der Feuerwehrfunkanlage. Das Kürzel „MSR“ stehe für Messsteuerungsregeltechnik“, wie beispielsweise die Lüftungsanlagen. Das Kürzel “SiBe“ stehe für Sicherheitsbeleuchtung. Entsprechende Nachfragen hätten auch von der Verwaltung beantwortet werden können. Solche seien jedoch vom Kläger nicht gestellt worden. Im Übrigen sei die Dachwartung im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart, ferner rechtfertige sich ein Einbehalt aus den stetig steigenden Energiekosten.
Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist vollen Umfanges begründet.
Ein Rückzahlungsanspruch des Klägers hinsichtlich des Kautionseinbehaltes folgt aus § 551 BGB in Verbindung mit der mietvertraglichen Vereinbarung. Mit der Beendigung des Mietverhältnisses entfällt insoweit der in § 7 des Mietvertrages vereinbarte Sicherungszweck. Aufrechenbare Gegenansprüche der Beklagten bestehen nicht.
Es besteht insoweit kein aufrechenbarer Anspruch der Beklagten in Höhe von 666,40 € hinsichtlich durchgeführter Malerarbeiten, da diese vom Kläger nicht geschuldet gewesen sind.
Die mietvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen ist vorliegend unwirksam. Dies ergibt sich bereits aus § 10.1 des Vertrages, da die Beklagte von allen Schönheitsreparaturen freigestellt wird und damit auch von solchen in Folge von Instandsetzung oder Modernisierung. Die Unwirksamkeit derartiger Freizeichnungsklauseln entspricht auch der Rechtsprechung des BGHs (vgl. BGHZ 226, 208 ff).
Darüber hinaus ergibt sich eine Unwirksamkeit auch aus der Regelung des § 10.2 des Mietvertrages. Dieser überschreitet den zulässigen Umfange der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV formulierten Definition von Schönheitsreparaturen. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen (vgl. BGH NZM 2009, 353, Rn. 11 zitiert nach juris). Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in der Norm geregelten Umfang hinaus wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam (vgl. BGH a.a.O.). Auch nur eine geringfügige Überschreitung des § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV verstößt gegen das Übermaßverbot (vgl. beispielhaft AG Hamburg ZMR 2022, 972; AG Hamburg ZMR 2024, 138). Danach ist die Abwälzung des Anstriches sämtlicher Versorgungsleitungen in der Wohnung nicht zulässig, da dies in der genannten Regelung nicht aufgeführt ist (vgl. ebenso AG Hamburg, Urteil v. 28.06.2023 zum Az.: 49 C 104/21 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 26.10.2022 zum Az.: 49 C 150/22 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 03.09.2021 zum Az.: 46 C 500/19 n. v.).
Darüber hinaus führt unabhängig hiervon zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Vereinbarung, dass sich aus dieser nicht hinreichend deutlich ergibt, dass Fenster nur von innen zu streichen sind. Die entsprechende Formulierung des „Streichens der Innentüren, der Fenster und Außentüren von Innen“ gewährleistet insoweit nicht mit hinreichender Deutlichkeit, dass das von „innen“ hinter den Außentüren sich auch auf die Fenster bezieht (ebenso AG Hamburg, Urteil v. 28.06.2023 zum Az.: 49 C 104/21 bei juris; im Anschluss LG Hamburg, Beschluss v. 30.11.2020 zum Az.: 316 T 44/20; Fortführung AG Hamburg, Urteil v. 29.04.2022 zum Az.: 48 C 481/19).
Schließlich führt ebenfalls unabhängig hiervon auch die Vorgabe des Pflegens und Reinigens der Fußböden zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzungsklausel. Hierbei handelt es sich nicht um Schönheitsreparaturen (vgl. BGH NJW 2009, 510). Zudem wäre es wenig hygienisch, die Fußböden nur alle 8 Jahre in den Wohnräumen bzw. alle 5 Jahre in Küche und Bad zu reinigen. Derartiges ist erkennbar auch unter Berücksichtigung der allgemein im Wohnraummietverhältnis laufend bestehenden Reinigungspflicht nicht gemeint. Insoweit ist eine entsprechende Verpflichtung als nach Ablauf der üblichen Fristen erforderliche Grundreinigungspflicht auszulegen, was wiederum mit § 538 BGB unvereinbar ist und danach zur Unwirksamkeit führt (vgl. LG Berlin II WuM 2024, 265; AG Sonneberg WoM 2024, 270). Danach würde die Mieterseite bei kundenfeindlichster Auslegung auch Reinigungsvorgänge schulden, die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen hinausgeht. Eine Kompensation gibt es hierbei nicht, so dass im Ergebnis die Mieterseite als Folge des vertragsgemäß vereinbarten Wohngebrauches dem Risiko von Schadensersatzansprüchen ausgesetzt ist. Entsprechendes schließt § 538 BGB jedoch aus (vgl. LG Berlin II WuM 2024, 265).
Im Übrigen sind Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der üblichen Fristen auch nicht fällig, weil das Mietverhältnis deutlich weniger als 5 Jahre angedauert hat. Die kürzesten Regelfristen bestehen insoweit bei Wänden und Decken in Küche und Bad mit 5 Jahren (vgl. Langenberg WuM 2006, 122). Im Übrigen kommt es für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen auch nicht auf den leeren, sondern den bewohnten Zustand der Wohnung an, da entscheidend ist, ob bei Fortdauer des Mietverhältnisses eine Renovierung laufend erforderlich gewesen wäre.
Die Beklagte vermag auch nicht aus der von ihr behaupteten Vereinbarung bei Mietrückgabe Ansprüche auf Erstattung von Malerkosten abzuleiten. Ein solches Anerkenntnis der Mieterseite etwa im Rückgabeprotokoll bleibt dann ohne Wirkung, wenn schon die Abwälzung von Schönheitsreparaturen unwirksam gewesen ist. Der Mieter knüpft, wie auch hier beklagtenseitig vorgetragen, durch derartige Erklärungen erkennbar an die von ihm für wirksam gehaltene Renovierungsverpflichtung an. Insoweit geht es nicht um die Begründung einer von der mietvertraglichen Vereinbarung abgekoppelten selbständigen Vereinbarung einer zusätzlichen Verpflichtung. Insoweit besteht für den Kläger als Mieter die Möglichkeit, nachzuweisen, dass eine entsprechende Renovierung hier nicht geschuldet gewesen ist (vgl. OLG Düsseldorf WuM 2012, 214, Rn. 16 bei juris; LG Berlin, Urteil v. 21.02.2005 zum Az.: 62 S 349/04 bei juris; LG Rostock WuM 2000, 414; LG Frankental ZMR 2015, 552; LG Essen ZMR 2025, 703; Rn. 7 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 31.08.2006 zum Az.: 44 C 27/06 bei juris).
Ob der beklagtenseitig geltend gemachten Renovierung darüber hinaus eine Treuwidrigkeit nach § 242 BGB entgegensteht, kann dahinstehen. Hierfür könnte allerdings sprechen, dass vorliegend die Beklagte dem Kläger über eine professionelle Hausverwaltung vermittelt hat, er sei zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dies stellt zumindest eine Vertragspflichtverletzung dar, da der Beklagten und ihrer Hausverwaltung hätte bekannt sein müssen, dass dies in Anbetracht des Mietvertrages rechtlich unzutreffend ist. Insoweit hätte die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach § 280 Abs. 1 BGB zu entsprechenden Schadensersatzansprüchen des Klägers gegen die Beklagte geführt (vgl. etwa AG Bautzen WuM 2021, 240; KG Berlin NZM 2009, 616).
Ebenso wenig ist ein Einbehalt der Beklagten für einen etwaigen Nachforderungsanspruch aus Betriebskosten begründet. Nach § 560 Abs. 4 BGB ist sind der Vermieter ebenso wie der Mieter unabhängig vom Bestehen einer Nachforderung oder eines Guthabens berechtigt, die monatlichen Vorauszahlungen nach Maßgabe des Abrechnungsergebnisses durch Abgabe einer entsprechenden Erklärung auch für den Vertragspartner bei zutreffender Berechnung verbindlich anzupassen (LG Saarbrücken WuM 2019, 254; AG Hamburg ZMR 2023, 120). Aus der Vorgabe der Angemessenheit der geänderten Vorauszahlungen ist insoweit abzuleiten, dass auch konkret gegebene Kostenänderungen Berücksichtigung finden können (vgl. etwa BGH NJW 2011, 3642). Ein allgemeiner Sicherheitszuschlag ist demgegenüber nicht zulässig (vgl. BGH NJW 2011, 3642; BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 245/11, Rn. 15 zitiert nach juris). Kosten, die materiell fehlerhaft auf den Mieter umgelegt wurden, weil es an einer mietvertraglichen Umlagevereinbarung fehlt, vermögen eine Erhöhung nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 245/11, Rn. 15 zitiert nach juris; AG Hamburg ZMR 2023, 120).
Vorliegend würde schon eine formell wirksame Abrechnung, die insoweit ebenfalls zu prüfende inhaltliche Richtigkeit unterstellt, für das Jahr 2023 allenfalls einen Einbehalt von 8,00 € pro Monat rechtfertigen. Einem solchen Einbehalt steht jedoch entgegen, dass die Betriebskostenabrechnung 2023 im erheblichen Umfang formell unwirksam ist.
Schon die Position „Beleuchtung/Allg. Strom ...“ ist als unzulässige Vermischung verschiedenster Kostenarten formell unwirksam, da sie über die reinen Kosten der Beleuchtung hinausgeht (vgl. AG Hamburg ZMR 2023, 646; AG Hamburg ZMR 2023, 550; AG Hamburg GE 2020, 1631; AG Hamburg, Urteil vom 05.05.2021 zum Az. 49 C 569/20 bei juris; AG Hamburg ZMR 2022, 556; AG Hamburg BeckRS 2021, 61887; AG Hamburg BeckRS 2022, 14874; LG Hamburg, Urteil vom 28. Mai 2013 zum Az. 316 S 90/12 bei juris; LG Hamburg BeckRS 2024, 45497; Meyer-Abich NZM 2025, 505, 510).
Die Begriffe „Allgemeinstrom“ und „Kosten der Beleuchtung“ werden auch nicht synonym verwendet. Vielmehr handelt es sich in der Verwaltungspraxis um eine Auffangposition, in der alle Stromkosten erfasst werden, für die es keine separaten Zähler gibt (Meyer-Abich NZM 2025, 505, 510). Dies entspricht auch dem Wortlaut und dem allgemeinen Sprachgebrauch des Begriffes „Allgemeinstrom“. In der Praxis spiegelt sich dies zudem regelmäßig in der Höhe der eingestellten Kosten wider. In Zeiten von Energiespar- und LED-Lampen wären hier jedenfalls bei Mehrfamilienhäusern ohne größere Außenanlage eher kleinere Beträge in der Jahresabrechnung zu erwarten. Regelmäßig werden jedoch Beträge im mittleren 2stelligen, oftmals sogar 3stelligen Bereich abgerechnet. Vorliegend sind dies bei einer 73 m² großen Wohnung in der Abrechnung 2023 188,93 €, d. h. ein Vielfaches der üblicherweise zu erwartenden Beleuchtungskosten, was ebenfalls belegt, dass es sich gerade nicht um Kosten der Beleuchtung handelt.
Daneben führt die Verwendung von nicht erläuterten Abkürzungen von Kostenpositionen vorliegend ebenfalls zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung. Dies ist bei der Verwendung von Abkürzungen im Rahmen der Angabe des Umlageschlüssels in der Rechtsprechung allgemein anerkannt (vgl. im Wohnraummietrecht AG Hamburg Beck RS 2010, 144 358; AG Hamburg Beck RS 2019, 5976; AG Hamburg, Urteil v. 05.05.2021 zum Az.: 49 C 569/20 bei juris; AG Leipzig Beck RS 2009, 86263; Meyer-Abich NZM 2019, 425; Langenberg/Zehlein, Betriebskosten- & Heizkostenrecht, 11. Aufl. 2025, Rn. H 153; ebenso in der Gewerbemiete für die Abkürzung „ST“ BGH NZM 2021, 301, Rn. 25 zitiert nach juris).
Entsprechendes lässt sich auf nicht verständliche Kostenumlagen im Rahmen der zu bezeichnenden Kostenarten übertragen. In die Betriebskostenabrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten ist als Mindestinhalt die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters aufzunehmen (BGH NZM 2008, 477; BGH NZM 2010, 784; BGH WuM 2012, 405; BGH NZM 2016, 192 = NJW 2016, 866 = WuM 2016, 170). Die Abrechnung soll den Mieter jedoch in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Die Kostenposition „Wartung/Prüfung BMA (WE/EW)“, „Wartung/Prüfung BOF (WE/GW)“, „Wartung/Prüfung MSR (WE/GW)“, „Wartung/Prüfung SiBe (WE/GW)“ sowie „Lüftung/RWA ...“ sind vorliegend jeweils nicht aus sich heraus verständlich und für den Kläger als Mieter in keiner Weise gedanklich nachvollziehbar bzw. prüffähig.
Insoweit vermag die Beklagte als Vermieterin bei einer formellen Unwirksamkeit der Abrechnungspositionen sich nicht darauf zurückzuziehen, dass die Mieterseite durch entsprechende Nachfragen bei der Hausverwaltung möglicherweise Klarheit bekommen könnte (vgl. AG Hamburg ZMR 2022, 556). Insoweit kommt es allein auf die Abrechnung an, aus der sich jedenfalls nicht ergibt, welche Abrechnungspositionen auf die Mieterseite umgelegt werden sollen. Die verwendeten Abkürzungen sind schlichtweg in keiner Weise nachvollziehbar. Der Hinweis, dass es sich um eine Wartung bzw. Prüfung handelt, hilft hier auch nicht weiter, zumal eine Prüfung auch nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu umfassen vermag. Dies lässt sich auch in dem Kürzel „BOS“ nochmals exemplarisch verdeutlichen. Dies hat mit der Wartung und der Prüfung einer Feuerwehrfunkanlage dem äußeren Anschein nach als Formulierung nichts zu tun, so dass es sich eher um eine „Bezeichnung ohne Sinn“ handelt und von der Mieterseite auch nur als solche zu verstanden werden kann. Entsprechendes gilt für die weiteren verwendeten Abkürzungskürzel.
Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286, 288 BGB in Verbindung mit der vorgerichtlichen Zahlungsaufforderung.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert ergibt sich aus der Klagforderung in der Hauptsache.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 286, 288 BGB
§ 551 BGB
§ 307 BGB
§ 538 BGB
§ 242 BGB
§ 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 560 Abs. 4 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 226, 208
NZM 2009, 353
ZMR 2022, 972
ZMR 2024, 138
NJW 2009, 510
ZMR 2015, 552
ZMR 2025, 703
NZM 2009, 616
ZMR 2023, 120
NJW 2011, 3642
ZMR 2023, 646
ZMR 2023, 550
ZMR 2022, 556
NZM 2025, 505, 510
NZM 2019, 425
NZM 2021, 301
NZM 2008, 477
NZM 2010, 784
NZM 2016, 192
NJW 2016, 866
49 C 104/21
49 C 150/22
46 C 500/19
16 T 44/20
48 C 481/19
62 S 349/04
44 C 27/06
VIII ZR 245/11
49 C 569/20
16 S 90/12