Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-11-20, Aktenzeichen 2 A 2779/15
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2017:1102.2A2779.15.00

Tenor:
Die Berufung wird zurückgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig voll-streckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin betreibt auf dem Grundstück C.---straße 15 in N. (Gemarkung N. , Flur 11, Flurstück 793) einen Lebensmitteldiscounter. Die Beklagte erteilte hierfür unter dem 6. Juni 2000 eine Baugenehmigung zum Neubau einer Aldi-Filiale mit 749,91 qm Verkaufsfläche. Genehmigt wurde der „Verkauf von Waren aller Art einschließlich Lebensmitteln und freiverkäuflichen Arzneimitteln“. Infolge u. a. der Errichtung eines Pfandraumes beträgt die genehmigte Verkaufsfläche aktuell 799 qm.
Das Vorhabengrundstück befindet sich in einem gewerblich genutzten Gebiet zwischen dem Stadtteil C1. im Norden und dem Hauptort N. im Süden. Die C.---straße , an deren Ende (an einem Wendekreis) das Vorhaben-grundstück liegt, zweigt von der Straße Am L.----graben in das Innere eines Bereichs ab, der im Westen von der E.------straße , im Norden von der Straße Am L.----graben , im Osten von der C2. Chaussee und im Süden von einer Bahntrasse begrenzt wird. Innerhalb dieses Bereichs werden die Grundstücke, soweit sie bereits bebaut sind, gewerblich genutzt. Unter anderem befinden sich auf dem Grundstück C.---straße 1 das Autohaus K. (mit Werkstatt), für das unter dem 19. Januar 2017 eine Ausstellungsfläche von rund 670 qm genehmigt wurde, gegenüber dem eine Tankstelle (C.---straße 2) liegt. Im weiteren Verlauf der C.---straße gibt es die „Gewerbehallen“ C.---straße , u. a. mit einer Kfz-Prüfstelle sowie anderen gewerblichen Nutzungen; ihnen gegenüber befindet sich der städtische Betriebshof. Auf dem Grundstück C.---straße 5 liegt ein Bau- und Gartenmarkt der Firma I.---weg , der – wie der oben genannte B. -Markt - unter dem 6. Juni 2000 genehmigt worden ist. Der Bau- und Gartenmarkt verfügt über eine genehmigte Verkaufsfläche von 8.118,50 qm (bei einer genehmigten Geschossfläche von 8.902,94 qm) und (seinerzeit) 256 Stellplätze, deren Anzahl im Zuge der Genehmigung des „Autohauses K. “ (C.---straße 1) zu dessen Gunsten auf etwa 200 reduziert wurde. Im Zusammenhang mit dem Genehmigungsverfahren für den Bau- und Gartenmarkt wurden für das Grundstück C.---straße 5 mehrere Baulasten in das Baulastenverzeichnis der Stadt N. aufgenommen (Baulastenblätter Nr. 4473 bis 4475). Nach der in Baulastenblatt Nr. 4475 Seite 1 eingetragenen Baulast besteht die Verpflichtung, auf dem Grundstück maximal 1037 qm Außenfläche [östlich an den Baumarkt angrenzend] zu Lager-, Verkaufs- und Ausstellungszwecken zu nutzen. Ausweislich der in Baulastenblatt Nr. 4474 Seite 1 eingetragenen Baulast darf in dem errichteten Bau- und Gartenmarkt ausschließlich das Sortiment der beigefügten „Sortimentenliste für kombinierte Bau- und Gartenmärkte“ vorgehalten werden; diese führt als „Zentrenrelevantes Randsortiment“ u. a. „Lampen“, „Leuchten“ und „Glüh- und Entladungslampen“ auf. Nach Westen (jenseits der E.------straße ) und Süden (jenseits der Bahntrasse) grenzen an das genannte Gebiet an der C.---straße weitere gewerblich genutzte Bereiche an. Auf der Ostseite der C2. Chaussee liegt eine Kläranlage. Der Bereich nördlich der Straße Am L.----graben ist unbebaut; dort befindet sich eine Kiesgrube.
Das Vorhabengrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 94.1 M „Am L.----graben “ der Beklagten in der Fassung der dritten Änderung. Der Bebauungsplan setzt in dieser Fassung ein in fünf Zonen gegliedertes Ge-werbegebiet fest. Das Vorhabengrundstück liegt in Zone 1, der Bau- und Gar-tenmarkt in Zone 5. Nach den textlichen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung sind in Zone 1 bis 5 Anlagen und Betriebe der Abstandsklassen I bis VI unzulässig. Anlagen und Betriebe der Abstandsklasse VI, die in der Ab-standsliste mit einem (*) gekennzeichnet sind, können ausnahmsweise zuge-lassen werden. Weiter heißt es in den textlichen Festsetzungen zur Art der bau-lichen Nutzung:
„Gemäß § 1 Abs. 4 BauNVO sind Einzelhandelsbetriebe und sonstige Betriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher innerhalb der festge-setzten Zonen 2-4 nicht und innerhalb der Zonen 1 und 5 nur ausnahmsweise zulässig. Ausnahmsweise zulässig sind in allen Zonen Einzelhandelsverkaufs-flächen mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten*, die im betrieblichen Zusam-menhang mit produzierenden oder reparierenden Betrieben (z. B. Autohandel mit Werkstatt) stehen und in der Bruttogeschossfläche gegenüber der Gesamtbi-lanzfläche untergeordnet sein müssen.“ Zu dem * folgt eine Erläuterung der nicht zentrenrelevanten Sortimente durch eine Aufzählung entsprechend der sog. Monheimer Sortimentsliste, die erst mit der 3. Änderung Bestandteil des Bebauungsplans geworden ist. Zu den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten gehören danach u. a. „Leuchten“ und „Leuchtmittel“. Ferner enthalten die textlichen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung Regelungen zu den Ausnahmen nach § 8 Abs. 3 BauNVO.
Der Bebauungsplan Nr. 94.1 M „Am L.----graben “ wurde in der Ursprungsfas-sung vom Rat der Beklagten am 12. Juni 2003 beschlossen und am 17. Juni 2003 öffentlich bekannt gemacht. Ausweislich der Planurkunde bestätigt der Bürgermeister der Stadt N. (erst) am 15. September 2003, dass der Rat der Stadt zu dem genannten Datum diesen Bebauungsplan beschlossen hat. Bereits in dem Aufstellungsbeschluss des Rates vom 18. Dezember 1997 ist davon die Rede, die Aufhebung (u. a.) des Vorgängerplans Nr. 36 M werde empfohlen, da seine – auf der BauNVO 1968 beruhenden - Festsetzungen dem aktuellen Einzelhandelserlass widersprächen, weil danach Einzelhandelsansiedlungen in unbegrenztem Umfang möglich wären; damit bestehe die Gefahr der Entwicklung eines nicht integrierten Standorts. Ein eingeleitetes eigenständiges Aufhebungsverfahren ist nach Aktenlage nicht zum Abschluss geführt worden. In der Planbegründung der Ursprungsfassung des Bebauungsplans Nr. 94.1 heißt es zu „Ziel und Zweck der Planung“ unter anderem, das Plangebiet werde dahingehend gegliedert, dass in Teilbereichen Einzelhandelsbetriebe zugelassen werden könnten, die sich nicht schädigend auf die Innenstadt auswirkten. Ferner heißt es zur Begründung der Planinhalte zur Art der baulichen Nutzung, zu den innerhalb der GE-Gebiete zulässigen Gewerbebetrieben aller Art gehörten auch Einzelhandelsbetriebe. Damit weite Teile der Flächen innerhalb des Plangebietes „für eine gewerbliche Nutzung“ vorgehalten werden könnten, seien in den textlichen Festsetzungen Einzelhandelsnutzungen nur ausnahmsweise in den Zonen 1 und 5 zugelassen. Innerhalb des Planverfahrens wurde im März 2002 im Ausschuss für Stadtplanung und Bauwesen darauf hingewiesen, dass „die Ansiedlung des B. - und I.---weg -Marktes zwar in Abstimmung mit den Gutachtern erfolgte, aber bevor diese das Einzelhandelskonzept endgültig vorlegten. Differenzen gab es bezüglich der textlichen Festsetzungen zur Einzelhandelsnutzung. Die angeregte Ausweisung als Sonderbaufläche [Sondergebiet] wurde von der Verwaltung abgelehnt, um zukünftig gegebenenfalls andere gewerbliche Nutzungen zulassen zu können. Es wurde sich auf die jetzt vorliegenden textlichen Festsetzungen [die dann in den Plan Eingang gefunden haben] geeinigt.“
Die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 94.1 M betraf lediglich eine Erweiterung der überbaubaren Grundstücksflächen unter entsprechender Verschiebung der Grenzen zwischen Zone 1 und 3; die Ausdehnung der Baugrenze erfolgte in westlicher Richtung zugunsten der Zone 3.
Nachdem im Laufe des vorangegangenen erstinstanzlichen Klageverfahrens die Frage angesprochen worden war, was unter „nicht zentrenrelevanten Sortimenten“ zu verstehen sei, beschloss der Rat der Beklagten am 21. Oktober 2015 den „Bebauungsplan Nr. 94.1 M, 3. Änderung“ als Satzung. Im Rahmen der Offenlage hatte die B. -Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG unter dem 21. September 2015 unter Bezugnahme auf die Bauvoranfrage vom 28. Oktober 2014 auf ihre Erweiterungsabsichten und in diesem Zusammenhang auf die Möglichkeit einer Fremdkörperfestsetzung hingewiesen. In der Planbegründung ist davon die Rede, die Änderung diene dazu, die planungsrechtliche Unbestimmtheit auszuräumen. Es handele sich „lediglich um eine Konkretisierung der zulässigen bzw. nichtzulässigen zentrenrelevanten Sortimente“ (S. 2 der Planbegründung). Im Rahmen der Abwägung heißt es insoweit, die Anregung vom 21. September 2015 sei nicht Gegenstand des Änderungsverfahrens; eine Erweiterung von Verkaufsflächen widerspreche auch der Konzeption des Bebauungsplans, zentrenrelevanten Einzelhandel an diesem Ort auszuschließen. Die 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 94.1 M wurde am 27. Oktober 2015 öffentlich bekannt gemacht, nachdem der Bürgermeister am 22. Oktober 2015 auf der um die beschlossenen Änderungen der textlichen Festsetzungen ergänzten Planurkunde den Vermerk unterzeichnet hatte, dass der Rat „die 3. Änderung dieses Bebauungsplans am 21. Oktober 2015“ beschlossen habe.
Nachdem das Verwaltungsgericht Düsseldorf im vorliegenden Verfahren in seinem Urteil vom 30. Oktober 2015, auf das noch einzugehen sein wird, den generellen Einzelhandelsausschluss in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 94.1 M „Am L.----graben “ als städtebaulich nicht gerechtfertigt angesehen hatte, beschloss der Rat, ein ergänzendes Verfahren gemäß § 214 Abs. 4 BauGB durchzuführen und den Bebauungsplan Nr. 94.1, 3. Änderung erneut auszulegen. In der Beschlussvorlage heißt es u. a.: „Wesentlicher Gesichtspunkt der Begründung des Gerichts war dabei die nicht hinreichende Begründung des Einzelhandelsausschlusses. Da bei der ursprünglichen Planung 2002 das Zentrenkonzept der Stadt N. noch nicht wirksam war, die Erforderlichkeit der Sicherung bestehender gewerblicher Flächen zugenommen hat, beabsichtigt die Verwaltung den Bebauungsplan in einem ergänzenden Verfahren erneut öffentlich auszulegen, um den Standort für Gewerbe aus den Bereichen Dienstleistung und Produktion langfristig zu sichern … Das … Verfahren hat den Zweck, die von dem Verwaltungsgericht erkannten Mängel des Bebauungsplanes zu heilen und letztlich die Erweiterung der Einzelhandelsfläche an diesem nicht integrierten Standort auszuschließen.“ Um den vorhandenen Betrieben eine bauliche Entwicklungsmöglichkeit zu geben, würden die Baugrenzen entsprechend angepasst. Insoweit ist sowohl hinsichtlich des B. als auch hinsichtlich des I.---weg -Marktes eine geringfügige Erweiterung der Baugrenzen im Wesentlichen in westlicher und nördlicher Richtung vorgesehen.
Nach Durchführung der Offenlage vom 15. September bis 18. Oktober 2016 beschloss der Rat der Beklagten in der Sitzung vom 14. Dezember 2016 den „Bebauungsplan Nr. 94.1 M – 3. Änderung „Am L.----graben “ als Satzung. Ziel der Planung ist es ausweislich der Begründung, gewerbliche Flächen in N. in ausreichendem Umfang vorzuhalten. Derzeit seien Einzelhandelsnutzungen vorhanden, die einen entsprechenden Bestandsschutz genössen. Langfristiges Ziel der Stadtentwicklung an diesem Standort sei jedoch, die Lagegunst für eine künftige gewerbliche Entwicklung zu nutzen. Nach dem Leitbild des Einzelhandelskonzepts seien im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 94.1 M zum Schutz und zur Stärkung der Innenstadt zentrenrelevante Sortimente insgesamt ausgeschlossen (S. 7), demgegenüber gehe vom Handel mit nicht –zentrenrelevanten Sortimenten nach dem Einzelhandelskonzept [der G. Consult, Einzelhandelsuntersuchung zur Definition der zentralen Versorgungsbereiche in N. am Rhein sowie zur Erarbeitung einer „N1. Liste“, Mai 2009, ausweislich dessen der hiesige Standort nicht zu den zentralen Versorgungsbereichen gehört, vgl. dort S. 13 und S. 42] keine wesentliche Gefährdung der Innenstadt und der anderen zentralen Versorgungsbereiche aus, so dass diese Sortimente auch nach Inkrafttreten der Änderung weiterhin zulässig seien. Über das Planungsziel der Erhaltung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche hinausgehende Planungsziele würden nicht verfolgt (S. 7). Die gewerblichen Nutzungsmöglichkeiten im südlich angrenzenden Bebauungsplan Nr. 84 M „Gewerbepark S. “ seien wegen der Nähe zu Wohnnutzungen stark eingeschränkt worden; ausgehend von dieser Entwicklung seien die gewerblichen Nutzungsmöglichkeiten im Plan 94.1 M durch Planänderungen optimiert worden, um die bestehenden gewerblichen Flächen im Stadtgebiet effektiv ausschöpfen zu können (S. 7 unten). Für den vorhandenen Discounter werde sich nichts ändern, da er im bisher genehmigten Umfang seine Nutzung weiter ausüben könne, eine räumliche Erweiterung werde durch die 3. Änderung ermöglicht. Der genehmigte Discounter könne aber seine genehmigte Verkaufsfläche von max. 799 qm nicht erhöhen. Der Betrieb bleibe damit in seinem Bestand unangetastet, bei Erlöschen der Baugenehmigung müssten sich zukünftige Betriebe aber an die Festsetzungen des (neuen) Plans halten (S. 8). Zur „Unzulässigkeit bestimmter Arten der baulichen Nutzung“ heißt es unter 5.2. der Planbegründung (S. 9) u. a.:
„Ausnahmsweise ist auch der Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten als untergeordneter Bestandteil von Produktions-, Handwerks- und Dienstleistungsbetrieben zulässig. Damit soll ein sogenannter „Werksverkauf“ oder der Verkauf von Produkten, die in einem Dienstleistungsbetrieb verwendet werden, ermöglicht werden… Außerdem darf die Verkaufsfläche 10 % der Geschossfläche des Betriebes nicht überschreiten. Diese maximale Verkaufsfläche entspricht in etwa der Größenordnung, wie sie den Einzelhandelsunternehmen mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten für zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment zugestanden wird“. Der Bebauungsplan Nr. 94.1 M „Am L.----graben “ – 3. Änderung wurde am 16. Dezember 2016 öffentlich bekannt gemacht.
Nach der Durchführung des Ortstermins im vorliegenden Verfahren am 4. September 2017 teilte die Beklagte mit, versehentlich seien in dem Exemplar der Planurkunde, das dem Rat zur Beschlussfassung am 14. Dezember 2016 vorgelegen habe, die geänderten Baugrenzen nicht eingetragen gewesen. Aus diesem Grund beschloss der Rat der Stadt N. am 27. September 2017, den Beschluss über den Bebauungsplan 94.1 M von Dezember 2016 „für unwirksam“ zu erklären. Gleichzeitig fasste er folgenden Beschluss: „Statt der unwirksamen Planurkunde wird der Bebauungsplan Nr. 94.1 „Am L.----graben “ in der Fassung der 3. Änderung und der erneuten öffentlichen Auslegung vom 15.9.2016 bis 18.10.2016 rückwirkend zum 16.12.2016 erneut als Satzung beschlossen.“ In der Planurkunde heißt es insoweit, der Rat habe den Bebauungsplan „am 27.9.2017 erneut aufgrund eines Ausfertigungsmangels in der am 16.12.2016 ortsüblich bekannt gemachten Planurkunde mit Rückwirkung zum 16.12.2016 beschlossen.“ Der Beschluss wurde am 9. November 2017 öffentlich bekannt gemacht.
Dem Bebauungsplan Nr. 94.1 M vorangegangen war der Bebauungsplan Nr. 36 M, der am 18. Juli 1974 vom Rat der Beklagten beschlossen und dessen Ge-nehmigung am 3. Januar 1975 öffentlich bekannt gemacht wurde. Er umfasst einen größeren Geltungsbereich als der Bebauungsplan Nr. 94.1 M, insbesondere im Süden den Bereich bis zur O.-----straße , und setzt GE- und GI-Gebiete fest. Das Vorhabengrundstück liegt in einem GI-Gebiet. Dieser Bebauungsplan enthält unter anderem folgende textliche Festsetzung: „4. Immissionsschutz: § 1 (4) BBauG in Verbindung mit §§ 8 (4) und 9 (4) BauNVO - Anlagen, die zu den Wohngebieten störende Luftverunreinigungen, z. B. Staub-, Ruß- oder Geruchsbelästigungen sowie einen Schallpegel von mehr als 50 dB(A) tags und 35 dB(A) nachts verursachen, sind ausgeschlossen.“
Unter dem 28. Oktober 2014 beantragte die Klägerin, ihr für das Grundstück C.---straße 15 einen Vorbescheid zur „Verlängerung eines bestehenden Einzelhandelsgeschäftes“ zu erteilen. Der Vorbescheidsantrag betrifft die Frage: „Ist die geplante Erweiterung des Einzelhandelsbetriebes bauplanungsrechtlich (hilfsweise beschränkt auf die Prüfung [der] zulässigen Nutzungsart) zulässig.“ Geplant ist ein Anbau am südlichen Ende des Gebäudes mit einer Länge von 21,64 m, teilweise außerhalb der Baugrenzen sowohl des Bebauungsplanes Nr. 94.1 M als auch des Bebauungsplanes Nr. 36 M. Mit dem Anbau sollen sowohl der Verkaufsraum als auch das Lager verlängert werden; der Verkaufsraum von einer Länge von 46,47 m auf eine Länge von 68,11 m, somit auf eine Verkaufsfläche von 1.158,55 qm (zuzüglich 9,09 qm Pfandvorraum = 1.167,64 qm).
Mit Bescheid vom 26. Januar 2015 lehnte die Beklagte die Erteilung des bean-tragten Vorbescheides ab und setzte hierfür zugleich eine Gebühr in Höhe von 1.868,- Euro fest. Zur Begründung berief sich die Beklagte auf die Überschreitung der im Bebauungsplan Nr. 94.1 M festgesetzten Baugrenzen; Gründe für eine Ausnahme oder Befreiung seien nicht ersichtlich. Nach den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 94.1 seien „Einzelhandelsbetriebe gem. § 1 Abs. 4 … (BauNVO) nur ausnahmsweise zulässig.“ Ergänzend nahm sie auf das Einzelhandelskonzept Bezug, das an dieser Stelle großflächigen Einzelhandel mit zentrenrelevanter Produktpalette verbiete.
Die Klägerin hat am 19. Februar 2015 Klage erhoben und geltend gemacht, der Bebauungsplan Nr. 94.1 M sei unwirksam. Zum einen sei die Begründung zum Einzelhandelsausschluss, die Grundstücke für Gewerbe zur Verfügung zu stellen, nicht geeignet, den Einzelhandelsausschluss zu rechtfertigen. Denn im Plangebiet blieben Lagerhäuser, Lagerplätze, öffentliche Betriebe, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke weiterhin allgemein zulässig. Zum anderen sei der in den textlichen Festsetzungen verwendete Begriff der nicht zentrenrelevanten Sortimente unbestimmt. Die spätere diesbezügliche Änderung des Bebauungsplanes sei schon deshalb unwirksam, weil der Ursprungsbebauungsplan unwirksam sei. Sollte nunmehr mit der Konkretisierung durch die 3. Änderung ein wirksamer Einzelhandelsausschluss in Kraft getreten sein, wäre dieser zudem abwägungsfehlerhaft. Denn durch die Festsetzung würden die bestehenden Einzelhandelsbetriebe auf den Bestand gesetzt, ohne dass sich der Plangeber mit den berechtigten Eigentümerinteressen auseinandergesetzt habe. Schließlich spreche im Hinblick auf den Bau- und Gartenmarkt Überwiegendes dafür, dass die Festsetzung eines Gewerbegebietes funktionslos geworden sei bzw. dem Bebauungsplan die Vollziehbarkeit fehle, weil dieser nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO in einem Gewerbegebiet nicht zulässig sei. Nach dem vorangegangenen Bebauungsplan Nr. 36 M sei das Vorhaben zulässig. Dasselbe gelte, sollte auch dieser Bebauungsplan unwirksam sein, nach § 34 Abs. 1 BauGB. Einer Einstufung der näheren Umgebung als Gewerbegebiet stehe der Bau- und Gartenmarkt entgegen, der auch nicht als Fremdkörper qualifiziert werden könne. Das Fortsetzungsfeststellungsinteresse für den Hilfsantrag resultiere aus der Vorbereitung eines Schadensersatzprozesses gegenüber der Beklagten. Mit der Verkaufsflächenerweiterung werde jährlich ein zusätzlicher Gewinn von mindestens ca. 150.000,- Euro erzielt.
Die Klägerin hat beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungs- und Gebührenbescheides vom 26. Januar 2015 zu verpflichten, ihr den beantragten Bauvorbescheid zur Erweiterung ihres Einzelhandelsbetriebes auf dem Grundstück C.---straße 15 in N. (Gemarkung N. , Flur 11, Flurstücke 793 und 384) zu erteilen,
hilfsweise festzustellen, dass die Beklagte bis zum Inkrafttreten der 3. Änderung des Bebau-ungsplanes Nr. 94.1 M „Am L.----graben “ ver-pflichtet war, den Bauvorbescheid zu erteilen.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hat ausgeführt, der Vorbescheidserteilung stehe der wirksame Bebauungs-plan entgegen. Die Gegenausnahme für den Annexhandel spiele für das Grundstück der Klägerin keine Rolle. Die Zulässigkeit entsprechender Festsetzungen sei in der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts für das Nordrhein-Westfalen im Übrigen mittlerweile auch zur Gänze geklärt. Anhaltspunkte für eine Funktionslosigkeit des Bebauungsplanes bestünden ebenso wenig.
Nach Durchführung eines Ortstermins hat das Verwaltungsgericht die Beklagte verpflichtet, den beantragten Vorbescheid zu erteilen. Die Klägerin habe einen Anspruch auf Erteilung des Vorbescheides, da dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstünden. Der Vorbescheidsantrag könne nicht nach § 30 Abs. 1 BauGB abgelehnt werden. Insbesondere könne dem Vorhaben der Bebauungsplan Nr. 94.1 M – weder in der Fassung der 3. Änderung noch in der früherer Fassungen – entgegengehalten werden, da dieser jedenfalls wegen der Unwirksamkeit der Regelung zum grundsätzlich vollständigen Ausschusses jeglichen Einzelhandels unwirksam sei; denn dieser fehle es an der städtebaulichen Rechtfertigung. Der vorangegangene Bebauungsplan Nr. 36 M sei ebenfalls unwirksam, weil zum einen die Regelung zum Immissionsschutz nicht hinreichend bestimmt sei und zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans Nr. 36 M führe. Zum anderen sei der Bebauungsplan Nr. 36 M zumindest für den hier betroffenen nördlichen Teilbereich jenseits der Bahntrasse funktionslos geworden. Nach der damit bauplanungsrechtlich zugrunde zu legenden Bestimmung des § 34 BauGB sei das Vorhaben der Klägerin zulässig. Ein Fall des § 34 Abs. 2 BauGB sei nicht gegeben, insbesondere könne die maßgebliche nähere Umgebung schon wegen des prägenden Bau- und Gartenmarktes mit einer Verkaufsfläche von über 8.100 qm nicht als faktisches Gewerbegebiet angesehen werden; dieser bilde auch das Vorbild bei einer Beurteilung gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB, so dass sich das Vorhaben einfüge. § 34 Abs. 3 BauGB stehe ebenfalls nicht entgegen, denn es sei weder von der Beklagten vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass von dem Vorhaben schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten seien.
Zur Begründung der vom Senat mit Beschluss vom 30. Juni 2017 zugelassenen Berufung trägt die Beklagte im Wesentlichen vor: Wegen der vom Verwaltungsgericht als unzureichend erachteten Begründung des Bebauungsplans auch in der Fassung der am 21. Oktober 2015 beschlossenen 3. Änderung sei ein ergänzendes Verfahren gemäß § 214 Abs. 4 BauGB durchgeführt worden. Insbesondere die Begründung zum Einzelhandelsausschluss sei im Hinblick auf die Vorhaltung von Flächen für produzierendes Gewerbe umfangreich ergänzt und die städtebauliche Zielsetzung, nicht integrierte Einzelhandelsstandorte zu vermeiden, ausführlich erläutert worden. Die Festsetzungen des Bebauungsplans stünden dem Vorhaben entgegen, so dass die Klage mit dem Hauptantrag abzuweisen sei. Auch dem Hilfsantrag müsse der Erfolg versagt bleiben. Die Annahme des Verwaltungsgerichts, das Vorhaben sei gemäß § 34 BauGB zulässig, überzeuge ebenso wenig wie die Auffassung, dass die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 S. 3 BauNVO aufgrund eines im Plangebiet befindlichen Baumarktes widerlegt sei. Unzutreffend sei bereits die Feststellung, wonach die Grundstücke an der C.---straße gerade von Einzelhandelsnutzungen geprägt würden. Geprägt würden die Flächen an der C.---straße vielmehr durch Nutzungen für Dienstleistungen und produzierendes Gewerbe. Weder der TÜV noch der städtische Betriebshof stellten Einzelhandelsnutzungen dar. Unberücksichtigt bleibe auch, dass bereits bei Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 36 M ausweislich der Begründung die städtebauliche Zielsetzung verfolgt worden sei, die hohe Nachfrage nach gewerblichen Flächen zu befriedigen. Damit seien erkennbar nicht Einzelhandelsflächen, sondern Flächen für produzierendes Gewerbe, Handwerk und Dienstleistungen gemeint gewesen. Ebenso bleibe unberücksichtigt, dass auch im Rahmen der 2. Änderung im Jahre 2012, seinerzeit schon unter Geltung des Einzelhandelskonzepts, die ursprüngliche Plankonzeption, Flächen für produzierendes Gewerbe auszuweisen, bestätigt worden sei. Letzteres gelte in besonderen Maße für die 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 94.1 M "Am L.----graben ". Dabei habe der Rat der Beklagten nicht nur die ausnahmsweise Zulassung von nicht zentrenrelevantem Einzelhandel präzisiert. Vielmehr sei auch das städtebauliche Ziel erneut bestätigt worden, dass eine Erweiterung von Verkaufsflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans der Konzeption des Bebauungsplans widerspreche, zentrenrelevanten Einzelhandel an diesem Standort grundsätzlich auszuschließen. Diese Grundentscheidung solle „ungeachtet der bisherigen Entwicklung im Plangebiet“ unverändert gültig bleiben. Ergänzend hierzu arbeite sie intensiv daran, in den zentralen Versorgungsbereichen und im Stadtzentrum entsprechend die Einzelhandelsfunktionen zu sichern. Bereits 2009 habe sie ein Handlungskonzept zur Stärkung der Innenstadt von N. und 2016 dessen Fortführung beschlossen. Wesentliche Zielstellung des Handlungskonzeptes sei der Ausbau der Innenstadt zu einem mittelzentralen Einkaufszentrum. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts fehle es dem Bebauungsplan Nr. 94.1 M "Am L.----graben " in der Fassung der 3. Änderung nicht an der städtebaulichen Rechtfertigung gemäß § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB. Unter städtebaulichen Gesichtspunkten könne es gerechtfertigt sein, in einem Gewerbegebiet das Mittel des Nutzungsausschlusses zu dem Zweck einzusetzen, das produzierende Gewerbe zu stärken. An der Erforderlichkeit fehle es erst dann, wenn die Festsetzungen die Aufgabe der verbindlichen Bauleitplanung von vorneherein verfehlten. Demgegenüber sei nicht an § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB zu messen, ob die Gemeinde bei der Umsetzung der Planung in jeder Hinsicht konsequent handele. Erst wenn gar kein schlüssiges Plankonzept mehr erkennbar sei, fehle die Erforderlichkeit im Sinne des § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB. Sie, die Beklagte, habe schon in der Vorgängerplanung des Plans Nr. 36 M die Plankonzeption, dieses Gebiet produzierendem Gewerbe und Dienstleistern vorzuhalten, deutlich gemacht. Dieses Ziel habe nach den Festsetzungen des Bebauungsplans bis hin zur Fassung der 3. Änderung auch dadurch erreicht werden sollen, dass nicht integrierter, zentrenrelevanter Einzelhandel ausgeschlossen worden sei. Lediglich in den Zonen 1 und 5 seien Ausnahmen möglich gewesen. Damit habe sie von Anfang an ein planerisches Konzept verfolgt, das nicht von vorneherein ungeeignet gewesen sei, die planerischen Ziele der Schaffung von Flächen für produzierendes Gewerbe und Dienstleistungen unter Ausschluss von nicht integriertem Einzelhandel mit Zentrenrelevanz zu erreichen. Das Bundesverwaltungsgericht habe im Übrigen in seinem Urteil vom 10. September 2015 (4 CN 8.14) ausdrücklich klarstellt, dass die Erforderlichkeit des § 1 Abs. 3 BauGB und das Abwägungsgebot gemäß § 1 Abs. 7 BauGB im Hinblick auf gerichtliche Kontrolldichte, Fehlerunbeachtlichkeit und heranzuziehende Erkenntnisquellen unterschiedlichen rechtlichen Maßstäben unterlägen. Die insoweit maßgeblichen Unterschiede kämen auch hier zum Tragen. In die Abwägung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB könnten nur die privaten Belange eingestellt werden, die bekannt oder offensichtlich seien. Solche einem Ausschluss von Einzelhandel entgegenstehende Belange seien weder offensichtlich gewesen noch innerhalb der Frist des § 215 Abs. 1 Nr. 3 BauGB vorgebracht worden. Vor diesem Hintergrund sei vom Verwaltungsgericht auch zu Unrecht offen gelassen worden, ob rechtliche Bedenken gegen den Abwägungsvorgang und das Abwägungsergebnis bestünden oder die städtebauliche Rechtfertigung der Planung insgesamt fehle, was hier umso mehr gelten müsse, als sie, die Beklagte, in Kenntnis der tatsächlichen Entwicklung im Gebiet im Rahmen der 2. und 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 94.1 M "Am L.----graben " am Einzelhandelsausschluss ausdrücklich festgehalten habe. Sie sei nach der Rechtsprechung gerade nicht daran gehindert gewesen, einer erkannten Fehlentwicklung durch Festsetzung eines Einzelhandelsausschlusses entgegenzutreten. Sie habe somit auch für bereits entstandene Einzelhandelsflächen Festsetzungen zum Ausschluss von Einzelhandel vorsehen können. Erst recht habe sie den Einzelhandelsausschluss im sich anschließenden Änderungsverfahren bestätigen können. Das Vorhaben sei auch bei einer Beurteilung nach § 34 BauGB bauplanungsrechtlich nicht zulässig. Selbst wenn man mit dem Verwaltungsgericht davon ausgehe, dass auch von einem Baumarkt Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO ausgehen könnten, spreche dies nicht für die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens der Klägerin, das erstmals die Schwelle zur Großflächigkeit überschreite. Das Vorhandensein eines Baumarktes im Plangebiet, der seinerseits die Grenze zur Großflächigkeit deutlich überschreite, führe nicht dazu, dass die Vermutung des § 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO widerlegt sei. Es könne zwar durchaus Konstellationen geben, in denen das Hinzutreten eines weiteren Betriebes oder dessen Erweiterung gegenüber einem bereits bestehenden, großflächigen Einzelhandel nicht ins Gewicht falle und somit keine wesentlichen zusätzlichen Auswirkungen zu befürchten seien. Das setze allerdings voraus, dass der bestehende und der hinzutretende Betrieb zumindest ein ähnliches Warenangebot vorhielten. Eventuell nachteilige Auswirkungen, die aufgrund des bestehenden Einzelhandelsbetriebes schon eingetreten seien, dürften zur Beurteilung der Zulässigkeit des zu erweiternden Betriebes nicht herangezogen werden. Auch das setze aber eine Gleichartigkeit des Angebotes voraus, um nachteilige Auswirkungen auf schon vorhandene Kundenströme auszuschließen. Gemessen hieran überzeuge es nicht, aus der Existenz eines Baumarktes, in dem ganz überwiegend keine zentrenrelevanten Sortimente angeboten würden, auf die Widerlegung der Vermutung schädlicher Auswirkungen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO für einen Lebensmitteldiscounter zu schließen. Hierzu unterschieden sich die Betriebe gerade im Hinblick auf das Warensortiment grundlegend. Der Lebensmittelmarkt B1. vertreibe ganz überwiegend andere Sortimente als ein Baumarkt. Damit ergäben sich auch für die Vermutung des § 11 Abs. 2 S. 3 BauNVO keine Wechselbeziehungen zwischen den verschiedenen Einzelhandelsflächen. Es sei vielmehr nicht zu erwarten gewesen, dass sich die beiden Nutzungen ergänzten oder gemeinsame Wirkungen auf Kundenströme auslösten. Vielmehr werde der B1. Markt durch die deutliche Erweiterung der Verkaufsfläche erheblich an Attraktivität gewinnen und dadurch zusätzlich Kunden aus den Nahversorgungsbereichen und dem Zentrum abziehen. Es gingen daher von dem Vorhaben ungeachtet des bereits bestehenden, großflächigen Baumarkts eigenständig nachteilige Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 2 BauNVO aus. Damit sei auch der Hilfsantrag, soweit man dessen Zulässigkeit unterstelle, jedenfalls nicht begründet.
Die Beklagte beantragt,
das erstinstanzliche Urteil zu ändern und die Klage insgesamt abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie trägt vor, das Verwaltungsgericht habe zutreffend ausgeführt, dass und wa-rum der dem Vorhaben entgegenstehende Bebauungsplan Nr. 94.1 M in der Fassung der 3. Änderung ebenso unwirksam sei wie die vorangegangenen Fassungen bzw. der vorangegangene Bebauungsplan Nr. 36 M. Es sei keine positive städtebauliche Planungskonzeption erkennbar, die den Einzelhandelsausschluss trage. So werde der Ausschluss z. B. nicht damit begründet, dass die Flächen des Plangebietes für produzierende oder artverwandte Betriebe vorgehalten bleiben sollten. Ein entsprechendes Planungsziel sei dem Bebauungsplan nicht zu entnehmen. Begründet werde der Ausschluss lediglich damit, die Flächen für andere gewerbliche Nutzungen oder für „klassische" Gewerbebetriebe freizuhalten. Der generelle Einzelhandelsausschluss könne zudem nicht mit einem Schutz der zentralen Versorgungsbereiche begründet werden. Zum einen habe es bei Inkrafttreten des Bebauungsplanes kein Einzelhandels- und Zentrenkonzept gegeben, zum anderen könne mit dieser Begründung nicht der Ausschluss der nichtzentrenrelevanten Sortimente gerechtfertigt werden. Aus den Ausführungen der Beklagten ergebe sich nicht, anhand welcher Unterlagen, die zur Auslegung des Inhaltes eines Bebauungsplanes herangezogen werden könnten, der Wille des Plangebers erkennbar sein sollte, die Flächen im Bebauungsplangebiet für „produzierende Gewerbebetriebe" vorzuhalten. Dies betreffe sowohl den Ursprungsbebauungsplan als auch die nachfolgenden Änderungen. Der Umstand, dass die Beklagte darauf verweise, die Flächen hätten u. a. für „Dienstleistungen" freigehalten werden sollen, zeige, dass mit dem Einzelhandelsausschluss die Flächen für „jegliche Gewerbebetriebe" freigehalten werden sollten. Eine derart offene Begründung rechtfertige einen Einzelhandelsausschluss aber nicht. Entgegen der Bewertung der Beklagten sei die fehlende Konkretisierung der unter Ziff. 1 des Ursprungsbebauungsplanes erfassten „nicht zentrenrelevanten Sortimente" auch nicht wirksam durch die 3. Änderung „geheilt" worden. Die 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 94.1 M „Am L.----graben " beschränke sich darauf, die im Ursprungsbebauungsplan ausgeschlossenen Sortimente zu benennen. Hierbei handele es sich um eine sog. unselbständige Änderung des Bebauungsplans. Sei aber bereits der Ursprungsbebauungsplan unwirksam, greife dies auch dessen unselbständige Änderung durch, da ohne einen vollständigen Neuerlass des gesamten Regelwerkes die Änderung „ins Leere gehe". Dass es sich bei dieser Änderung nicht lediglich um eine Konkretisierung der Bestimmtheit des Ursprungsbebauungsplanes aus dem Jahr 2003 handele, zeige sich insbesondere daran, dass die Definition der „nicht zentrenrelevanten Sortimente" in Anlehnung an die N1. Sortimentsliste vom 10. September 2009 erfolgt sei. Bei Aufstellung des Bebauungsplanes im Jahr 2003 habe es hingegen kein Zentrenkonzept der Stadt N. gegeben, somit auch keine „N1. Sortimentsliste". Sollte mit der 3. Änderung nunmehr erstmalig ein wirksamer Einzelhandelsausschluss in Kraft getreten sein, wäre dieser zudem abwägungsfehlerhaft. So seien die Festsetzungen des Bebauungsplanes so zu verstehen, dass im gesamten Gewerbegebiet Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig seien. Lediglich in den Zonen 1 und 5 sei Einzelhandel ausnahmsweise zulässig. Diese Flächen seien aber komplett mit bestehenden Einzelhandelsbetrieben belegt. Über eine Ausnahme könnten diese somit nicht zugelassen werden. Durch die Festsetzung würden die Betriebe somit auf den Bestandsschutz gesetzt, ohne dass sich der Plangeber mit den berechtigten Eigentümerinteressen auseinandergesetzt habe. Außerdem bestünden Bedenken gegen die Bestimmtheit bzw. Abwägungsfehlerfreiheit auch deswegen, weil weitere Betriebe mit Einzelhandelsnutzungen im Plangebiet zugelassen worden seien. So gebe es mit dem Autohaus K. und der Tankstelle auf dem Grundstück C.---straße 2, in der u. a. auch Lebensmittel und Zeitschriften verkauft würden, Einzelhandelsverkaufsflächen, die nicht von der Regelung zum „Annexhandel“ in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans gedeckt seien. Entgegen den Ausführungen der Beklagten sei bei Unwirksamkeit der Bebauungspläne die geplante Verkaufsflächenerweiterung nach § 34 Abs. 1 BauGB zulässig. Dabei spiele es keine Rolle, dass sie sich für die Erweiterung in die Großflächigkeit auf den in der unmittelbaren Umgebung befindlichen Baumarkt als Vorbild berufe. Denn bereits ein einziger großflächiger Einzelhandelsbetrieb reiche als Vorbild aus. Dabei sei es unbeachtlich, ob von dem als Vorbild herangezogenen großflächigen Einzelhandelsbetrieb Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 S. 3 BauNVO ausgingen oder nicht. Entgegen den Ausführungen der Beklagten könne der Verkaufsflächenerweiterung auch nicht § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO entgegengehalten werden. Diese Vorschrift finde über § 34 Abs. 2 BauGB nur dann Anwendung, wenn die nähere Umgebung einem Baugebiet der BauNVO entspreche. Wie aber bereits das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt habe, könne die nähere Umgebung aufgrund des Baumarktes, bei dem es sich ebenfalls um ein Einzelhandelsgroßprojekt im Sinne von § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO handele, nicht als Gewerbegebiet qualifiziert werden, Die Zulässigkeit richte sich daher nach § 34 Abs. 1 BauGB. Die Vorgaben der Baunutzungsverordnung fänden keine Anwendung.
Der Berichterstatter des Senats hat am 4. September 2017 einen Ortstermin durchgeführt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die hierüber gefertigte Niederschrift Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den In-halt der Gerichtsakte sowie den der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung ist unbegründet.
Das Verwaltungsgericht hat die Beklagte zu Recht verpflichtet, der Klägerin auf ihren Antrag vom 28. Oktober 2014 den bauplanungsrechtlichen Vorbescheid zur Erweiterung ihres Einzelhandelsbetriebes zu erteilen. Der Versagungs- und Gebührenbescheid vom 26. Januar 2015 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten. Die Klägerin hat nämlich einen Anspruch auf dessen Erteilung (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Gemäß § 71 Abs. 2 i. V. m. § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW ist der Vorbescheid zu erteilen, wenn den von dem Vorbescheidsantrag erfassten Aspekten des Vorhabens öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Die geplante Erweiterung des bestehenden Einzelhandelsbetriebs ist bauplanungsrechtlich zulässig.
I. Dem Vorhaben stehen Vorschriften eines verbindlichen Bauleitplans nicht entgegen.
a) Die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 94.1 M „Am L.----graben “ können – sowohl in seiner ursprünglichen Fassung als auch in der seiner Änderungen - dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden.
aa) Der Bebauungsplan Nr. 94.1 M „Am L.----graben “ der Beklagten ist in seiner ursprünglichen Fassung (öffentliche Bekanntmachung am 17. Juni 2003) zu keiner Zeit wirksam geworden.
Dies folgt daraus, dass er an einem Ausfertigungs-/Bekanntmachungsmangel und damit an einem formellen Mangel leidet. Durch die rechtsstaatlich gebotene Ausfertigung soll sichergestellt werden, dass der Inhalt des als Satzung beschlossenen Bebauungsplans mit dem Willen des gemeindlichen Beschlussorgans übereinstimmt. Für die Wirksamkeit der Ausfertigung eines Bebauungsplans reicht es mangels ausdrücklicher weitergehender normativer Vorgaben aus, wenn eine Originalurkunde geschaffen wird, auf welcher der Bürgermeister als Vorsitzender des Rates oder ein von ihm gemäß § 68 Abs. 3 Satz 1 GO NRW damit beauftragter Beamter oder Angestellter zeitlich nach dem Satzungsbeschluss des Rats und vor der Verkündung der Satzung schriftlich bestätigt, dass der Rat an einem näher bezeichneten Tag "diesen Bebauungsplan als Satzung beschlossen" hat.
Vgl. OVG NRW, Urteile vom 19. November 2015 – 2 D 57/14.NE -, BRS 83 Nr. 28 = juris Rn. 51 ff., und vom 17. Oktober 1996 - 7a D 122/94.NE -, BRS 58 Nr. 30, S. 109 (111), beide m. w. N.
Nach diesen Grundsätzen fehlt es hier hinsichtlich des Ausgangsbebauungs-plans Nr. 94.1 M an einer wirksamen Bekanntmachung, weil der Bürgermeister der Beklagten erst am 15. September 2003 und damit nach der öffentlichen Bekanntmachung am 17. Juni 2003 schriftlich bestätigt hat, dass der Rat diesen Bebauungsplan am 12. Juni 2003 als Satzung beschlossen hat. Eine nachträgliche Bekanntmachung mit entsprechendem – erforderlichen - Bekanntmachungswillen ist auch in der Folgezeit nicht erfolgt, namentlich auch nicht im Zusammenhang mit den in der Folgezeit beschlossenen Änderungen des Bebauungsplans.
Der Bebauungsplan Nr. 94.1 M „An L.----graben “ der Stadt N. ist in seiner vom Rat der Beklagten am 12. Juni 2003 beschlossenen Fassung darüber hinaus auch materiell fehlerhaft.
Denn Nr. 1 der textlichen Festsetzungen zum Einzelhandelsausschluss ist in einem wesentlichen Teil, nämlich der Regelung zum „Annexhandel“, unbestimmt. Es war nämlich zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses (12. Juni 2003) nicht klar, was unter „nicht zentrenrelevanten“ Sortimenten zu verstehen ist. Einen feststehenden Inhalt hat dieser Begriff nicht. Textliche Festsetzungen können zwar auch mit unbestimmten Rechtsbegriffen – wie dem der zentrenrelevanten Sortimente - getroffen werden, wenn sich ihr näherer Inhalt unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse und des erkennbaren Willens des Normgebers erschließen lässt.
Vgl. z. B. BVerwG, Beschluss vom 24. Januar 1995 – 4 NB 3.95 -, BRS 57 Nr. 26 = juris.
Eine von örtlichen Gegebenheiten unabhängige Definition von nicht zentrenrelevanten Sortimenten, die einer rechtssatzförmigen Anwendung fähig wäre, gibt es dabei nicht.
Vgl. OVG NRW, Urteile vom 9. Oktober 2003 - 10a D 76/01.NE -, BRS 66 Nr. 39, und vom 3. Juni 2002 - 7a D 92/99.NE -, BRS 65 Nr. 38; vgl. auch Bischopink, in Nomos-Kommentar zur BauNVO, 2014, § 11 Rn. 156 f. m. w. N.
Nach diesen Grundsätzen ist die Regelung zum „Annexhandel“ in Nr. 1 der textlichen Festsetzungen unbestimmt. Diese schließt sich an die in Absatz 2 Satz 1 getroffene Festsetzung zur Gliederung des Gewerbegebietes an. Danach sind Einzelhandelsbetriebe und sonstige Betriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher innerhalb der festgesetzten Zonen 2 bis 4 unzulässig und innerhalb der Zonen 1 und 5 nur ausnahmsweise zulässig. Hintergrund dieser Regelung war die auch unter Berücksichtigung des § 1 Abs. 3 BauGB im Ansatz wohl tragfähige Erwägung, das Plangebiet für „klassische“ Gewerbebetreibe vorzuhalten. Der ursprünglich nur für die Zonen 2 bis 4 des Plangebietes vorgesehene Einzelhandelsausschluss wurde ausweislich der aus den Aufstellungsvorgängen ablesbaren Genese auf Anregung der IHK auf das gesamte Plangebiet ausgedehnt, mit der Maßgabe, dass von dieser Festsetzung für die Zonen 1 und 5 abgewichen und eine ausnahmsweise Zulässigkeit des Einzelhandels in den genannten beiden Zonen festgesetzt wurde. Dies erfolgte vor dem Hintergrund, dass im Laufe des mit Aufstellungsbeschluss vom 18. Dezember 1997 eingeleiteten Planverfahrens sowohl der B. -Markt, um dessen Erweiterung es hier geht, als auch der I.---weg Bau- und Gartenmarkt – jeweils unter dem 6. Juni 2000 – genehmigt worden waren. Eine Aussage dazu, welche Sortimente „nicht zentrenrelevant“ sind, fehlt – auch in der Planbegründung - vollständig. Damit ist der Begriff insgesamt weder definiert noch bestimmbar, zumal es konzeptionelle Untersuchungen zum Einzelhandel und seiner lokalen Struktur zum damaligen Zeitpunkt nicht gab. Eine Konkretisierung wäre aber gerade in der konkreten planerischen Situation aus Bestimmtheitsgründen erforderlich gewesen. Der Fehler ist ohne Rüge (weiter) beachtlich und begründet(e) die Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans.
Die Unwirksamkeit einzelner Festsetzungen eines Bebauungsplans führt nur dann nicht zu einer Unwirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt, wenn die übrigen Festsetzungen für sich betrachtet noch eine den Anforderungen des § 1 BauGB gerecht werdende sinnvolle städtebauliche Ordnung bewirken können und wenn zusätzlich der Rat nach seinem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch einen Bebauungsplan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. März 1993 - 4 NB 10.91 -, BRS 55 Nr. 30.
Nach diesen Grundsätzen ist der Bebauungsplan Nr. 94.1 M „Am L.----graben “ in seiner ursprünglichen Fassung insgesamt unwirksam. Zunächst lässt sich nicht feststellen, dass der Rat in Kenntnis der Unbestimmtheit des Begriffs der nicht zentrenrelevanten Sortimente einen Annexhandel ohne Sortimentsbeschränkung festgesetzt hätte. Denn schließlich zielte die Einschränkung auf eine gesehene Notwendigkeit zur Einzelhandelssteuerung zum Zentrenschutz, die auch Anlass war, anders als ursprünglich vorgesehen, von einem generellen Einzelhandelsausschluss auch für die Zonen 1 und 5 abzusehen. Im Weiteren kann angesichts der Bedeutung, die der Rat der Ermöglichung des Annexhandels beigemessen hatte und - wie sich nicht zuletzt aus den zahlreichen späteren Heilungsversuchen ergibt – weiterhin hat, nicht davon ausgegangen werden, dass der Rat der Beklagten – abweichend von der genannten Regel - den Bebauungsplan auch ohne jegliche Regelung zum „Werksverkauf“ beschlossen hätte.
bb) Die unter aa) genannten Mängel sind weder durch das (eingestellte) Verfahren zur 1. Änderung noch durch die – für sich genommen ordnungsgemäß ausgefertigte - 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 94.1 M „Am L.----graben “ vom 18. März 2013, die lediglich eine geringfügige Ausdehnung des Baufensters der Zone 3 zum Gegenstand hatte, geheilt worden.
cc) Der Bebauungsplan Nr. 94.1 M „Am L.----graben “ ist auch in der Fassung seiner 3. Änderung unwirksam.
(1) Soweit es den Satzungsbeschluss vom 21. Oktober 2015 betrifft, gilt dies jedenfalls deshalb, weil dadurch der o. g. Ausfertigungsmangel nicht geheilt worden ist. Bei dieser Änderung, die aufgrund der Geltendmachung von Bestimmtheitsmängeln im Laufe des erstinstanzlichen Klageverfahrens erfolgte, handelt es sich um eine unselbständige Änderung des Bebauungsplans Nr. 94.1 M „Am L.----graben “, deren Wirksamkeit von der Wirksamkeit des Ausgangsbebauungsplans abhängt.
Vgl. dazu allgemein: BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 1999 - 4 CN 7.98 -, BVerwGE 110, 193 = juris Rn. 16, 18 und 21; OVG NRW, Urteil vom 3. Februar 2011 - 2 A 1416/19 -, juris Rn. 69.
Denn Zielrichtung des Verfahrens war es im Kern (nur), die Unbestimmtheit hinsichtlich der Festlegung der nicht zentrenrelevanten Sortimente auszuräumen. Dem entsprechend beschränkte sich der Satzungsbeschluss darauf, die textlichen Festsetzungen zu ändern und ist auch nicht der Bebauungsplan Nr. 94.1 M insgesamt, sondern allein der Beschluss über die 3. Änderung ausgefertigt und anschließend bekannt gemacht worden. Eine Neubekanntmachung des Planes insgesamt erfolgte nicht.
(2) Der rückwirkende Inkraftsetzung des Bebauungsplans Nr. 94.1 M in der Fassung der ortsüblichen Bekanntmachung vom 16. Dezember 2016 (Ratsbeschluss vom 14. Dezember 2016) durch Ratsbeschluss vom 27. September 2017 ist ebenfalls nicht wirksam erfolgt.
Es ist schon nicht klar, was objektiv Gegenstand des Ratsbeschlusses vom 27. September 2017 und damit Satzungsinhalt geworden ist. Die Beschlussfassung könnte als selbständige über den Bebauungsplan Nr. 94.1 M „Am L.----graben “ in der Gesamtheit seiner aus der Planurkunde ersichtlichen textlichen und zeichnerischen Festsetzungen erfolgt sein, d. h. auch hinsichtlich früherer Fassungen inklusive der – aus den dargelegten Gründen bereits an einem durchgreifenden formellen Mangel leidenden – ursprünglichen Fassung aus dem Jahre 2003. Hierfür könnte sprechen, dass in der Planbegründung hinsichtlich der Verfahrensweise ausgeführt wird, es solle mit Blick auf die vom Verwaltungsgericht im Urteil vom 30. Oktober 2015 festgestellten Defizite in der Begründung der Regelungen zum Einzelhandelsausschluss ein ergänzendes Verfahren erfolgen. Dabei knüpft das Verwaltungsgericht seine Bewertung nicht an die Ergänzungen durch die unselbständige 3. Änderung, sondern schon an die Einzelhandelsregelungen im Ausgangsplan aus dem Jahre 2003 an, nach denen zentrenrelevanter sowie nicht zentrenrelevanter Einzelhandel im Plangebiet insgesamt ausgeschlossen ist und nur in Zone 1 und 5 ausnahmsweise zulässig sein kann. Andererseits spricht für die Annahme, dass mit der Beschlussfassung objektiv wiederum nur eine unselbständige Ergänzung des Ausgangsplans erfolgt ist, dass in der Beschlussvorlage zum Ratsbeschluss Nr. IX/1278 an zahlreichen Stellen von der „3. Änderung“ die Rede ist und ihr als Anlagen nur die ergänzten textlichen Festsetzungen sowie die zeichnerischen Festsetzungen mit der entsprechenden Änderung der überbaubaren Grundstücksfläche beigefügt waren. Ob diese Unklarheit hinsichtlich der inhaltlichen Reichweite des Satzungsbeschlusses und (der Willensbildung bei) seiner Bekanntmachung zur Unwirksamkeit führt, kann indessen offenbleiben. Denn jedenfalls enthält die Beschlussfassung durchgreifende materielle Mängel. Zugleich schließt es die Unbestimmtheit aber wegen der rechtsstaatlichen Funktion der Ausfertigung und Bekanntmachung aus, in diesem Zusammenhang eine Heilung des ursprünglichen Ausfertigungs- und Bekanntmachungsmangels betreffend den Ausgangsbebauungsplan festzustellen.
Zwar fehlt der Beschlussfassung im Ansatz nicht die städtebauliche Erforderlichkeit i. S. d. § 1 Abs. 3 BauGB. Dies gilt auch hinsichtlich des Ausschlusses einzelner Nutzungen innerhalb des Gewerbegebietes in Nr. 1 der textlichen Festsetzungen. Der festgesetzte Ausschluss einzelner Nutzungen eines Gewerbegebietes ist bereits dann im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz BauGB städtebaulich gerechtfertigt, wenn sich die Gemeinde im Rahmen ihrer durch Planungsziele konkretisierten städtebaulichen Entwicklungs- und Ordnungsvorstellungen hält und den Festsetzungen in Bezug auf diese Ziele Förderpotential zukommt. Den Ausschluss sämtlicher Nutzungen, die die städtebauliche Zielsetzung in gleicher Weise gefährden, fordert § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB setzt der Bauleitplanung eine erste, wenn auch strikt bindende Schranke, die lediglich grobe und einigermaßen offensichtliche Missgriffe ausschließt. Für die Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung ist demgegenüber das Abwägungsgebot maßgeblich, das gemäß § 1 Abs. 7 BauGB darauf gerichtet ist, die von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen und unverhältnismäßige oder gleichheitswidrige Belastungen zu vermeiden.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. September 2015 - 4 CN 8.14 -, BRS 83 Nr. 4 = juris Rn. 11 und 18 unter Bezugnahme auf BVerwG, Urteil vom 27. März 2013 - 4 C 13.11 -, BVerwGE 146, 137.
Vor diesem Hintergrund sind die Regelungen des Bebauungsplans Nr. 94.1 M in der Fassung der 3. Änderung (Beschlussfassung vom 27. September 2017) im Ansatz erforderlich. Ziel der Planung ist es ausweislich der Begründung, gewerbliche Flächen in N. in ausreichendem Umfang vorzuhalten. Der Entwurf des neuen Regionalplans der Bezirksregierung E1. (August 2014) stelle fest, dass N. an gewerblichen Flächen einen Bedarf von 42 ha aufweise, planerisch gesichert aber nur 16 ha seien. Aufgrund von Topographie, Siedlungsstruktur und Freiraumwertigkeit könne der rechnerisch ermittelte Bedarf nicht durch neue GIB oder ASB befriedigt werden. Die bestehenden gewerblichen Flächen seien weitgehend ausgeschöpft und müssten daher intensiv genutzt werden, so dass Sorge dafür zu tragen sei, dass die gewerblichen Flächen für Gewerbetreibende vorgehalten werden (S. 4 der Planbegründung). Im Einzelhandelssektor würden dezentral in Gewerbegebieten und an Hauptverkehrsachsen gelegene, nicht integrierte Standorte von den Einzelhandelsbetreibern verstärkt nachgefragt. Die neuen Standorte seien auf Autokunden orientiert, so dass die Grund- und Nahversorgungsqualität für nicht-PKW-mobile Menschen und letztlich auch deren Lebensqualität eingeschränkt werde. Zur Erhaltung und Verbesserung der Lebensqualität sollten auch die zentralen Versorgungsbereiche geschützt und in ihrer Funktion gestärkt und ggf. ausgebaut werden. Vorrangiges Ziel der Planung sei es, an diesem Standort die Voraussetzungen für eine ungestörte gewerbliche Entwicklung zu schaffen (S. 6 der Planbegründung). Derzeit seien Einzelhandelsnutzungen vorhanden, die einen entsprechenden Bestandsschutz genössen. Langfristiges Ziel der Stadtentwicklung an diesem Standort sei jedoch, die Lagegunst für eine künftige gewerbliche Entwicklung zu nutzen. Sodann wird das im September 2009 beschlossene Einzelhandelskonzept („Einzelhandelsuntersuchung zur Definition der zentralen Versorgungsbereiche in N. am Rhein sowie zur Erarbeitung einer N1. Liste“ der G. CONSULT Dr. L1. , Mai 2009) in Bezug genommen. Diese Ausführungen verdeutlichen, dass Hintergrund der Planung die städtebaulich legitimen Belange des § 1 Abs. 6 Nr. 8 und Nr. 11 BauGB waren, so dass die Planung als im Ansatz städtebaulich erforderlich angesehen werden kann.
Allerdings leidet die 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 94.1 „Am L.----graben “ an durchgreifenden Abwägungsmängeln gerade auch hinsichtlich der Eigentumsbelange. Denn die in diesem Zusammenhang in der Planbegründung angeführte Erwägung zu den Gründen und dem Umfang der Einzelhandelsbeschränkungen steht in einem unlösbaren Widerspruch zu den getroffenen Festsetzungen.
Der Bebauungsplan ist - gerade mit Blick auf die für seine städtebauliche Rechtfertigung zu Recht angeführten Belange - zumindest deshalb abwägungsfehlerhaft, weil die Planbegründung eine Plankonzeption zum Einzelhandelsausschluss zum Ausdruck bringt, die sich in den textlichen Festsetzungen eindeutig nicht wiederfindet, ohne dass dieser Widerspruch aufzulösen wäre. Die Beklagte hat dabei die Eigentumsrechte u. a. der Klägerin an einer Nutzung ihres Grundstücks nicht hinreichend in ihre Erwägungen eingestellt bzw. das Ausmaß der planerischen Einschränkung der zulässigen Nutzungsoptionen nicht erkannt, jedenfalls aber nicht erkennbar abgewogen.
§ 1 Abs. 7 BauGB verlangt bei der Aufstellung eines Bebauungsplans die gerechte Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander. Die gerichtliche Kontrolle dieser von der Gemeinde vorzunehmenden Abwägung hat sich darauf zu beschränken, ob in die Abwägung an Belangen eingestellt worden ist, was nach Lage der Dinge eingestellt werden musste, ob die Bedeutung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange richtig erkannt worden ist und ob der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belangen in einer Weise vorgenommen worden ist, die zu ihrer objektiven Gewichtigkeit in einem angemessenen Verhältnis steht. Hat die Gemeinde diese Anforderungen an ihre Planungstätigkeit beachtet, wird das Abwägungsgebot nicht dadurch verletzt, dass sie bei der Abwägung der verschiedenen Belange dem einen den Vorzug einräumt und sich damit notwendigerweise für die Zurückstellung eines anderen entscheidet.
Vgl. hierzu OVG NRW, Urteil vom 9. Oktober 2017 - 2 D 98/15.NE -, juris Rn. 70 m. w. N.
Im Rahmen der Einzelhandelssteuerung bzw. des Ausschlusses einzelner Nutzungen kommt es im Rahmen der Abwägung insbesondere darauf an, die Planungskonzeption nicht zu konterkarieren und die betroffenen Eigentümerinteressen mit dem ihnen entsprechenden Gewicht einzustellen.
Vgl. z. B. BVerwG, Beschluss vom 10. September 2015 - 4 CN 8.14 -, juris Rn.11 ff.
Zwar können die im Rahmen der städtebaulichen Erforderlichkeit genannten Aspekte es auch bei der Abwägung rechtfertigen, den Einzelhandel in jeglicher Form – wie er hier in Nr. 1 der textlichen Festsetzungen erfolgt ist – auszuschließen bzw. diesen hier nur für die Zonen 1 und 5 ausnahmsweise zuzulassen. Allerdings bringen die Ausführungen in der Planbegründung ein Verständnis vom Regelungsgehalt der Regelung in Nr. 1 Abs. 2 der textlichen Festsetzungen zum Ausdruck, dass sich diesen so nicht entnehmen lässt bzw. diese teilweise konterkariert:
Nach der Erklärung, das Plangebiet langfristig wieder von (klassischen) Gewerbebetrieben nutzen lassen zu wollen, führt die Planbegründung (dort S. 7) aus, nach dem Leitbild des Einzelhandelskonzepts (vgl. dort S. 13 und S. 42) seien im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 94.1 M zum Schutz und zur Stärkung der Innenstadt zentrenrelevante Sortimente insgesamt ausgeschlossen, demgegenüber gehe vom Handel mit nichtzentrenrelevanten Sortimenten nach dem Einzelhandelskonzept keine wesentliche Gefährdung der Innenstadt und der anderen zentralen Versorgungsbereiche aus, „so dass diese [d. h. nichtzentrenrelevanten] Sortimente auch nach Inkrafttreten des Bebauungsplans weiterhin zulässig sind.“ (Hervorhebung durch den Senat). Davon kann indessen keine Rede sein. Denn nach dem eindeutigen Wortlaut von Nr. 1 Abs. 2 Satz 1 der textlichen Festsetzungen sind gemäß § 1 Abs. 4 BauNVO Einzelhandelshandelsbetriebe in den Zonen 2 bis 4 generell ausgeschlossen und in den Zone 1 und 5 nur ausnahmsweise zulässig – und zwar ohne dass (regelhaft) auf ein bestimmtes Sortiment abgestellt würde. Ein einschränkendes Verständnis des Satzes 1 von Nr. 1 Abs. 2 lässt sich auch nicht aus dessen Satz 2 ableiten: Danach sind ausnahmsweise in allen Zonen Einzelhandelsverkaufsflächen mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten, die im betrieblichen Zusammenhang mit produzierenden oder reparierenden Betrieben (z. B. Autohandel mit Werkstatt) stehen und in der Bruttogeschossfläche gegenüber der Gesamtbilanzfläche untergeordnet sein müssen zulässig. Dies gilt schon deshalb, weil sie auf „klassische Gewerbebetriebe“ zugeschnitten ist und damit den generellen Ausschluss aller, also auch nicht zentrenrelevanter Sortimente im Einzelhandel nicht „aufheben“ kann.
Das in der oben genannten Passage in der Planbegründung zum Ausdruck kommende, von den textlichen Festsetzungen erkennbar nicht gedeckte Verständnis kann auch nicht als Versehen oder offenbare Unrichtigkeit angesehen werden. Denn auf S. 8 der Planbegründung ist unter Nr. 4 („Eigentumsrechte und Entschädigungsansprüche“) im Zusammenhang mit der Abwägung der Eigentümerinteressen davon die Rede, dass „Neuansiedlungen, Änderungen oder Erweiterungen von Einzelhandelsbetrieben mit nicht–zentrenrelevanten Sortimenten auch weiterhin zulässig sind. Gebäude und Grundstücke können für andere Arten von Einzelhandel … verwertet werden “ (Hervorhebung durch den Senat), was aus den genannten Gründen so nicht zutreffend ist.
Die Ausführungen unter Nr. 5.2 der Planbegründung (dort S. 9) zur “Unzulässigkeit bestimmter Arten der baulichen Nutzung“ vertiefen diesen Widerspruch, wenn dort davon die Rede ist, das mit der Einschränkung der Sortimentsauswahl der Standort in seinen Entwicklungsmöglichkeiten in Bezug auf Einzelhandel „auf einen Standort für nicht zentrenrelevante Produkte sowie Gewerbe“ beschränkt wird. Im Übrigen stiftet die Planbegründung auch insoweit – in diesem zentralen Punkt – Verwirrung, als es auf S. 8 oben heißt, es handele sich bei der 3. Änderung „lediglich um eine Konkretisierung der zulässigen bzw. nichtzulässigen zentrenrelevanten Sortimente“ (Hervorhebung durch den Senat).
Das Fehlverständnis zum Einzelhandelsausschluss bzw. zu seiner Reichweite setzt sich fort bei der Regelung zum „Annexhandel“ in Nr. 1 Abs. 2 Satz 2 der textlichen Festsetzungen. Insoweit heißt es unter 5.2. auf S. 9 der Planbegründung: „Ausnahmsweise ist auch der Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten als untergeordneter Bestandteil von Produktions-, Handwerks- und Dienstleistungsbetrieben zulässig.“ (Hervorhebung durch den Senat) Dies steht in klarem Widerspruch zu der textlichen Festsetzung, in der ausdrücklich allein von Einzelhandelsverkaufsflächen mit nicht zentrenrelevantem Sortimenten die Rede ist – und die sich im Übrigen auch nicht zu einem „Werksverkauf“ für Dienstleistungsbetriebe verhält. Soweit die Planbegründung offenbar im Zusammenhang mit der Frage, wann die Bruttogeschossfläche der Gesamtbilanzfläche „untergeordnet“ ist, ausführt, die Verkaufsfläche dürfe 10 % der Geschossfläche des Betriebes nicht überschreiten, diese maximale Verkaufsfläche entspreche in etwa der Größenordnung, wie sie den Einzelhandelsunternehmen mit nichtzentrenrelevanten Sortimenten für zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment zugestanden werde (S. 9), spiegelt sich im Übrigen dieses Verständnis der Festsetzung in der Genehmigungspraxis der Beklagten jedenfalls nicht uneingeschränkt wider: Denn diese hat noch Anfang 2017 in Zone 4 für das Autohaus K. eine Ausstellungsfläche von rund 670 qm zugelassen, was bei einer Gesamtgeschossfläche von ca. 2300 qm einen deutlich höheren Anteil ausmacht als in der Planbegründung vorgesehen.
Der Rat der Beklagten hätte daher bereits die vom Verwaltungsgericht – wenn auch im Zusammenhang mit § 1 Abs. 3 BauGB – angesprochene Frage nach der Rechtfertigung des vollständigen Einzelhandelsausschlusses zum Anlass nehmen müssen, nicht nur die Begründung – in konzeptionell stimmiger Weise – zu vertiefen, sondern auch dazu, die textlichen Festsetzungen zu prüfen und ggf. anzupassen oder zu ändern. In der jetzigen Planfassung gehen daher textliche Festsetzungen und die in der Planbegründung zum Ausdruck kommende Absicht des Plangebers in mehreren zentralen Punkten konzeptionell auseinander.
Der Mangel ist auch offensichtlich und potentiell ergebnisrelevant (§ 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Denn er ergibt sich zwangslos bei einer Lektüre der einschlägigen textlichen Festsetzungen und es kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Rat bei Kenntnis des Mangels anders beschlossen hätte.
Der Mangel bei der erfolgten (neuerlichen) Gewichtung der Eigentümerinteressen im Zusammenhang mit dem Einzelhandelsausschluss führt auch zur Gesamtunwirksamkeit der am 27. September 2017 beschlossenen 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 94.1 M „Am L.----graben “ der Stadt N. . Denn hierbei handelt es sich letztlich um den einzigen substantiellen Inhalt der Änderungsplanung.
Die Rügefrist des § 215 Abs. 1 Nr. 3 BauGB für den Mangel im Abwägungsvorgang ist auch noch nicht abgelaufen. Dass die Rügefrist für den Ausgangsbebauungsplan Nr. 94.1 M „Am L.----graben “ und frühere Änderungen bereits verstrichen ist, ist dabei unschädlich, da der Plangeber mit der 3. Änderung die Festsetzungen zum Einzelhandelsausschluss „anreichern“ und dabei – aufgrund eines von den Festsetzungen abweichenden Verständnisses – eine Neubewertung der Eigentümerinteressen vornehmen wollte, wie sich z. B. aus Nr. 4 der Planbegründung ergibt, die sich ausdrücklich zu „Eigentumsrechte[n]“ verhält. Ob dieser Mangel auch ohne Rüge beachtlich wäre,
vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. September 2010 - 4 CN 2.10 -, juris Rn. 22,
kann deshalb offenbleiben.
b) Der Bebauungsplan Nr. 36 M kann dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden.
Der Senat teilt die Einschätzung des Verwaltungsgerichts, dass der Bebauungsplan Nr. 36 M zumindest im hier betroffenen Teilbereich jenseits der Bahntrasse wegen Funktionslosigkeit unwirksam (geworden) ist. Dies folgt zum einen daraus, dass der Bebauungsplan Nr. 36 M seinerzeit eine andere Erschließung des Plangebiets in dem hier betroffenen Bereich vorsah. Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts in dem angegriffenen Urteil (dort S. 11) Bezug genommen. Ergänzend ist anzumerken, dass der zu beurteilende, durch die C.---straße erschlossene Bereich auch nicht mehr der Zweckbestimmung eines Industriegebietes i. S. d. § 9 Abs. 1 BauNVO 1968 entspricht, da hier kein einziger Betrieb ansässig ist, der in einem anderen Baugebiet unzulässig wäre, und eine langfristige Entwicklung eines Industriegebietes von der Beklagten selbst nicht mehr verfolgt wird und auch nicht zu erwarten steht. Diese Aspekte führen für sich genommen auch zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans Nr. 36 M insgesamt.
Ob auch die textliche Festsetzung zum Immissionsschutz als solche zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans führte, kann offen bleiben. Die Festsetzung dürfte allerdings auch in Bezug auf die Forderung, dass Anlagen, die zu den Wohngebieten einen Schallpegel von mehr als 50 dB(A) tags und 35 dB(A) verursachen. ausgeschlossen sind, schon deshalb unwirksam sein, weil sie den Anforderungen an die Bestimmtheit nicht genügen. Soweit es sich dabei nicht ohnehin um einen unzulässigen Summenpegel handelt,
vgl. dazu: BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 1999 - 4 CN 7.98 - NVwZ 2000, 815 = juris 23,. m. w. N.; OVG NRW, Urteil vom 22. Februar 2017 - 7 A 1397/15 -, juris Rn. 59,
dürfte es an der aus Gründen der Bestimmtheit erforderlichen Klarheit fehlen, wie sich das geforderte Emissionsverhalten als Eigenschaft des jeweiligen Betriebes i. S. d. § 8 Abs. 4 BauNVO (1968) definiert. Es ist weder das Verfahren bestimmt, nach dem das Emissionsverhalten berechnet werden soll, noch sind mit dem Verweis auf „gegenüber Wohngebieten“ hinreichend konkrete Bezugspunkte für das Emissionsverhalten benannt.
Vgl. dazu: Bay.VGH, Urteil vom 8. November 1993 - 14 N 91.1809 -, juris Rn. 27; OVG Urteil vom 17. Januar 2006 - 10 A 3413/03 -, juris Rn. 108.
Lediglich ergänzend sei angemerkt, dass der Bebauungsplan Nr. 36 M selbst im Falle seiner Wirksamkeit dem Vorhaben jedenfalls hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht entgegengehalten werden könnte. Denn gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1968 sind in einem Industriegebiet zulässig Gewerbebetriebe aller Art mit Ausnahme von Einkaufszentren und Verbrauchermärkten i. S. d. § 11 Abs. 3 BauNVO 1968. Nach der zuletzt genannten Bestimmung sind Verbrauchermärkte solche, die außerhalb von Kerngebieten errichtet werden sollen und die nach Lage, Umfang und Zweckbestimmung vorwiegend der übergemeindlichen Versorgung dienen sollen.
Vgl. hierzu BVerwG, Urteile vom 18. Juni 2003 - 4 C 5.02 -, juris, Rn. 5 und vom 3. Februar 1984 - 4 C 54.80 -, BRS 42 Nr. 50.
Das ist hier nicht der Fall. Bereits im Zeitpunkt der Errichtung des B. -Marktes auf der Grundlage der Genehmigung vom 6. Juni 2000 ging die Beklagte davon aus, dass der B. -Markt einen Beitrag zur Nahversorgung (der südlich gelegenen Wohngebiete) leisten konnte. Die nunmehr beantragte Erweiterung erreicht mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.150 qm nicht eine Größenordnung, die unter heutigen Verhältnissen ernsthaft die Annahme rechtfertigt, sie diene nunmehr einer übergemeindlichen Versorgung. Allerdings bliebe es bei der planungsrechtlichen Unzulässigkeit im Übrigen, weil das Vorhaben über die festgesetzten Baugrenzen hinausreichte.
II. Können dem Vorhaben Festsetzungen eines Bebauungsplans nicht entgegengehalten werden, richtet sich seine Beurteilung in bauplanungsrechtlicher Hinsicht nach § 34 BauGB.
Gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.
Die maßgebliche nähere Umgebung wird dadurch ermittelt, dass in zwei Richtungen, nämlich in Richtung vom Vorhaben auf die Umgebung und in Richtung von der Umgebung auf das Vorhaben geprüft wird, wie weit die jeweiligen Auswirkungen reichen. Zu berücksichtigen ist die Umgebung einmal insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und zweitens insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Maßgeblich ist, wie weit die wechselseitigen Auswirkungen im Verhältnis von Vorhaben und Umgebung reichen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – 4 C 9.77 -, BRS 33 Nr. 36 = BVerwGE 55, 369 [380].
Nach diesen Grundsätzen wird die nähere Umgebung hier gebildet durch die Grundstücke, die durch die C.---straße erschlossen werden. Östlich wird der maßgebliche Bereich durch die C2. Chaussee begrenzt; hierbei handelt es sich um eine recht stark befahrene Straße, auf deren gegenüberliegender Seite die Kläranlage liegt. Im Norden endet die maßgebliche nähere Umgebung an der dem Plangebiet zugewandten Seite der Straße „Am L.----graben “, die dem Plan bezeichnenderweise den Namen gegeben hat. Im Süden bildet die Bahntrasse eine aus der Örtlichkeit ohne weiteres ablesbare Grenze, die sich im Übrigen an dieser Stelle unmittelbar an den Bau- und Gartenmarkt anschließt. Westlich wird der maßgebliche Bereich durch das streitbefangene Grundstück mit dem B. -Markt begrenzt; hierbei handelt es sich insoweit um das letzte durch die C.---straße erschlossene Grundstück. Ob zur näheren Umgebung die westlich des klägerischen Grundstücks gelegenen durch die Firma T. (bis zum E.------straße ) genutzten Flächen hinzuzurechnen sind, was im Hinblick darauf erwogen werden könnte, dass diese dem an dem westlichen Rand des (Plan-)Gebiets gelegenen Vorhabengrundstück unmittelbar benachbart sind und der E.------straße wegen ihres Ausbauzustandes eine gliedernde Funktion zukommen könnte, mag offenbleiben, da sich auch bei ihrer Einbeziehung der Gebietscharakter nicht durchgreifend ändert.
Die Eigenart der näheren Umgebung wird in dem beschriebenen Bereich bestimmt durch die vorhandenen gewerblichen Nutzungen. Hierbei handelt es sich um das Autohaus K. , die Tankstelle, die verschiedenen gewerblichen Nutzungen in den „Gewerbehallen C.---straße “ (Kfz-Werkstatt und –prüfstelle usw.), den städtischen Betriebshof, den (großflächigen) Baumarkt sowie den bislang kleinflächigen B. -Markt. Dass es sich trotzdem nicht um ein faktisches Gewerbegebiet i. S. d. § 8 BauNVO handelt, ist auf die Prägung des Gebietes durch den I.---weg Bau- und Gartenmarkt zurückzuführen. Bei diesem handelt es sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb mit mehr als 1.200 qm Geschossfläche, der nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO regelhaft nur in einem (Kern- oder) Sondergebiet zulässig wäre, und schon aufgrund seiner Größe mit 8.118,50 qm Verkaufsfläche im Gebäude (und der Außenfläche von 1.037 qm, die jedenfalls auch dem Verkauf und der Präsentation der Ware dient) auch nicht als nach Maßgabe des § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO ausnahmsweise zulässiger Einzelhandelsbetrieb angesehen werden kann. Denn es fehlen - wie das Verwaltungsgericht im Einzelnen zutreffend ausgeführt hat - hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass der Betrieb mit Auswirkungen, wie sie in Satz 2 der Vorschrift näher umschrieben sind, nicht verbunden ist. Der Markt weist das klassische Sortiment eines Bau- und Gartenmarktes mit einem großen Anteil kleinteiliger Waren auf. Bei Märkten dieser Art stellt aber regelmäßig nicht schon das Warenangebot für sich eine Besonderheit dar, die eine Ausnahme rechtfertigen würde. Dies gilt jedenfalls – nicht zuletzt auch im Hinblick auf das Verkehrsaufkommen – bei vorliegender Größenordnung von Verkaufs- und Geschossfläche, die den Schwellenwert der Regelvermutung um ein Siebenfaches übersteigt.
Vgl. dazu allgemein: OVG NRW, Urteile vom 9. März 2011 - 2 A 1626/10 -, juris Rn. 54 (zu einem Baumarkt mit einer Verkaufsfläche von 11.000 qm) und vom 1. März 1995 - 7 A 1895/91 -, juris Rn. 15 (zu einem Bau- und Heimwerkermarkt mit Gartencenter); ThürOVG, Urteil vom 21. August 2001 – 1 KO 1240/97 -, juris Rn. 55 ff (zu einem Baumarkt); zu einem Autohaus auch: OVG NRW, Urteil vom 29. September 2016 – 10 A 1574/14 -, juris Rn. 84 ff.
Dem entspricht auch die Erklärung des Vertreters der Beklagten in der mündlichen Verhandlung, er teile die entsprechende Einschätzung der Klägerin im Ansatz. Der Bau- und Gartenmarkt, wie er sich derzeit präsentiere, würde auf der Grundlage einer Gewerbegebietsausweisung voraussichtlich nicht (mehr) genehmigt werden können.
Der Bau- und Gartenmarkt ist schließlich auch nicht als sog. Fremdkörper aus der Betrachtung auszuschließen. Auch insoweit teilt der Senat nach den Eindrücken, die der Berichterstatter im Rahmen des Ortstermins von der Örtlichkeit gewonnen und die er dem Senat anhand des vorliegenden Karten- und Fotomaterials vermittelt hat, die Einschätzung des Verwaltungsgerichts, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird.
Damit kann die Eigenart der näheren Umgebung wegen des bestehenden Hellwegmarktes nicht einem Baugebiet i. S. d. §§ 2 bis 9 BauNVO zugeordnet werden. In die somit vorhandene überwiegend aus gewerblichen Nutzungen und dem vorhandenen großflächigen Einzelhandelsbetrieb gebildete „Gemengelage“ fügt sich das Vorhaben, das mit einer Verkaufsfläche von 1.158 qm als großflächiger Einzelhandelsbetrieb zu bewerten ist, ein. Denn es hält sich innerhalb des durch die Umgebungsbebauung vorgegeben Rahmens, und zwar sowohl hinsichtlich der Art baulicher Nutzung als auch hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche, da für beide Merkmale der Bau- und Gartenmarkt ein in der Örtlichkeit vorhandenes Vorbild abgibt. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass trotz der Einhaltung des Rahmens mit der Zulassung des Vorhabens bodenrechtliche oder städtebauliche Spannungen einhergehen, hat die Beklagte nicht substantiiert aufgezeigt. Solche sind auch sonst nicht ersichtlich, zumal auch mit Blick auf die Lage des Vorhabens in gewerblich geprägter Umgebung sowie dem Umstand, dass es (nur) um die Erweiterung eines vorhandenen Betriebs geht.
Schließlich steht § 34 Abs. 3 BauGB der Zulassung des Vorhabens nicht entgegen. Schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche im Sinne dieser Vorschrift lässt ein Vorhaben (nur) erwarten, wenn es deren Funktionsfähigkeit so nachhaltig stört, dass sie ihren Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr substantiell wahrnehmen können.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 2009 - 4 C 2.08 -, juris Rn. 13, m. w. N.
Der in der Örtlichkeit vorhandene B. -Markt ist mit knapp unter 800 qm bereits an der Grenze zur Großflächigkeit; es ist weder substantiiert vorgetragen noch sonst erkennbar, dass bereits die Verkaufsflächenerweiterung um ca. 350 qm konkret schädliche Auswirkungen im vorstehenden Sinne auf zentrale Versorgungsbereiche der Beklagten oder anderer Gemeinden erwarten ließe. Die Beklagte belässt es bei dem bloßen Hinweis auf eine (gewisse) Steigerung der Attraktivität des Marktes und die geäußerte – aber nicht weiter erläuterte – Befürchtung, der verfahrensgegenständliche B1. -Markt werde dadurch zusätzliche Kunden aus dem Nahversorgungsbereich und dem Zentrum abziehen.
Die Erwägungen der Beklagten zur Vermutungsregelung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauGB sind in diesem Zusammenhang nicht zielführend. Anders als bei der Beurteilung eines Vorhabens in einem faktischen Plangebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB ist § 11 Abs. 3 BauNVO im Falle einer Gemengelage und Zulässigkeit eines Vorhabens nach § 34 Abs. 1 BauGB weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Februar 2009 - 4 B 4.09 -, juris Rn. 9.
Entsprechendes gilt für die vergleichende Betrachtung der Beklagten, dass in dem Bau- und Gartenmarkt „ganz überwiegend keine zentrenrelevanten Sortimente“ angeboten würden. Denn bei einer Verkaufsfläche von 8.118,50 qm (ohne Berücksichtigung der zumindest zum Teil ebenfalls Verkaufszwecken dienenden Flächen im Außenbereich von insgesamt 1.037 qm) kann z. B. auch ein Angebot zentrenrelevanter Waren auf lediglich ca. 10% der Verkaufsfläche bereits für sich genommen an der Grenze zur Großflächigkeit liegen und diese ggf. auch überschreiten. Dass der Umstand, dass der B1. -Markt im Schwerpunkt – anders als der Baumarkt – Lebensmittel anbietet, zu einer ausschlaggebend anderen Bewertung führte, ist hier nicht anzunehmen. Eine besondere Empfindlichkeit zentraler Versorgungsbereiche gerade in Bezug auf dieses Sortiment hat die insoweit darlegungspflichtige Beklagte jedenfalls nicht aufgezeigt, solches ergibt sich auch nicht aus dem vorliegenden Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Beklagten.
Einer Entscheidung über den Hilfsantrag bedarf es angesichts des Erfolgs des Hauptantrags nicht.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit resultiert aus § 167 VwGO
i. V. m. §§ 708 Nr.11, 711 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 2 bis 9 BauNVO
§§ 708 Nr.11, 711 ZPO
§ 34 BauGB
§ 1 BauGB
§ 8 BauNVO
§ 167 VwGO
§ 1 Abs. 4 BauNVO
§ 8 Abs. 3 BauNVO
§ 214 Abs. 4 BauGB
§ 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 30 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 34 Abs. 3 BauGB
§ 11 Abs. 3 S. 3 BauNVO
§ 1 Abs. 3 S. 1 BauGB
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 215 Abs. 1 Nr. 3 BauGB
§ 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO
§ 11 Abs. 3 BauNVO
§ 11 Abs. 2 S. 3 BauNVO
§ 11 Abs. 2 BauNVO
§ 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW
§ 68 Abs. 3 Satz 1 GO NRW
§ 1 Abs. 3 Satz BauGB
§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 8 und Nr. 11 BauGB
§ 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 9 Abs. 1 BauNVO
§ 8 Abs. 4 BauNVO
§ 9 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO
§ 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO
§ 11 Abs. 3 Satz 3 BauGB
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 110, 193
BVerwGE 146, 137
NVwZ 2000, 815
BVerwGE 55, 369
4 CN 8.14
2 D 57/14
7a D 122/94
4 NB 3.95
10a D 76/01
7a D 92/99
4 NB 10.91
4 CN 7.98
2 A 1416/19
4 C 13.11
2 D 98/15
4 CN 2.10
7 A 1397/15
14 N 91.18
10 A 3413/03
4 C 5.02
4 C 54.80
4 C 9.77
2 A 1626/10
7 A 1895/91
1 KO 1240/97
10 A 1574/14
4 C 2.08
4 B 4.09