Amtsgericht Unna (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-11-10, Aktenzeichen 6 Lw 50/08
ECLI: ECLI:DE:AGUN1:2010:1110.6LW50.08.00

Tenor:
I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung
durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Der Streitwert wird auf 1.700,40 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Die Kläger machen als Erben der am 05.12.2008 verstorbenen früheren Klägerin – der Mutter der Kläger und des Beklagten zu 2. - die Räumung eines Grundstücks, der Beklagte zu 2. im Rahmen einer Hilfswiderklage Zahlung von 97.170,00 Euro geltend.
Die frühere Klägerin war Eigentümerin eines landwirtschaftlichen Kleinanwesens in A mit einer Größe von gut 5 ha, das nicht als Hof im Sinne der Höfeordnung im Grundbuch eingetragen war und ist. Der Beklagte zu 2., gelernter Landmaschinenschlosser, wohnt seit seiner Geburt auf der Hofstelle und half, insbesondere nach dem Tod seines Vaters im Jahre 1965 - zunächst bei der Bewirtschaftung des Hofes mit. Die Kläger absolvierten landwirtschaftsfremde Ausbildungen und verließen den Hof. Der Beklagte zu 2. hat 1984 geheiratet und bewohnt einen Teil des Hofgebäudes mit seiner Frau, der Beklagten zu 1., und zwei Kindern.
Mit Überlassungsvertrag vom 11.05.1988 hatte die frühere Klägerin den Hof für 10 Jahre an die Beklagten verpachtet. Der Beklagte zu 2. bewirtschaftet ihn im Nebenerwerb zusätzlich zu seinem Betrieb als selbständiger Landmaschinenschlosser, den er nicht auf dem Hof betreibt. Nach § 2 des Vertrages ist ausgenommen von der Nutzungsüberlassung das Wohnhaus des landwirtschaftlichen Betriebes. Nach § 4 des Vertrages ist als Entgelt für das Nutzungsrecht der Eigentümerin Verpflegung und Fürsorge in angemessenem Umfang in gesunden und kranken Tagen zu gewähren und monatlich ein Betrag von 250,00 DM zu zahlen. Nach § 5 des Vertrages hat der Beklagte zu 2. die ihm überlassenen Grundstücke und Baulichkeiten in dem Zustand zu erhalten, in dem sie sich bei Übergabe befunden haben. In § 6 des Pachtvertrages ist geregelt, dass Grund und Boden und die Wohn- und Wirtschaftsgebäude nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung zu bewirtschaften sind. Nach § 8 des Vertrages kann der Besitzüberlasser den Vertrag fristgerecht kündigen, wenn der Besitznehmer so schlecht wirtschaftet, dass dem Besitzüberlasser die Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zugemutet werden kann. Jede Vertragspartei kann den Vertrag kündigen, wenn durch das Verhalten der einen Partei das Vertrauensverhältnis der Vertragsparteien so nachhaltig zerrüttet ist, dass der anderen Partei die Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zugemutet werden kann. Wegen des weiteren Inhalts des Vertrages wird auf die mit der Klageschrift überreichte Kopie verwiesen.
Bei Ablauf des Vertrages gab es Streit zwischen den Parteien darüber, ob und wie der Vertrag fortgesetzt werden soll.
Mit Vergleich vom 14.09.2002 vor dem Amtsgericht Unna – AZ 6 Lw 66/02 haben sich die frühere Klägerin und der Beklagte zu 2. dahingehend geeinigt, dass der Vertrag über den 31.05.1998 hinaus fortgesetzt wird, der Beklagte zu 2. ein monatliches Nutzungsentgelt von 141,70 € an die Klägerin zu zahlen hat und dass für den von ihm im bisherigen Umfang genutzten Wohnraum ein gesondertes Entgelt nicht geschuldet ist.
Die frühere Klägerin hat den Beklagten zu 2. mit Schreiben vom 08.09.2005 zur Beseitigung von Mängeln und Schäden aufgefordert. Die Klägerin hat ein Privatgutachten beauftragt, um die nach ihrer Ansicht am Objekt bestehenden Mängel und Schäden ermitteln zu lassen. Dieses beziffert die Kosten mit 25.021,20 Euro. Die frühere Klägerin hat den Beklagten zu 2. mit Schreiben vom 30.01.2006 zur Vorschusszahlung aufgefordert.
In dem Verfahren 6 Lw 27/06 vor dem AG Unna hat sie den Beklagten zu 2. auf Zahlung eines Vorschusses von 25.000,00 €, hilfsweise Vornahme von Arbeiten verklagt.
Mit Schreiben vom 29.06.2006 hat die frühere Klägerin durch ihren Prozessbevollmächtigten den Nutzungsüberlassungsvertrag zum 31.05.2008 wegen Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses zwischen den Parteien gekündigt. Wegen des genauen Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf die mit der Klage eingereichte Kopie verwiesen.
Die frühere Klägerin ist am 05.12.2008 verstorben. Mit notariellem Testament vom 26.01.2004 hat sie die Kläger und ihren weiteren Sohn Herrn T als Erben zu gleichen Teilen eingesetzt. Herr T hat mit Schreiben vom 27. März 2009 die Erbschaft ausgeschlagen.
Der Beklagte zu 2. verlangt im Wege der Hilfswiederklage wertverbessernde Verwendungen, hilfsweise einen Pflichtteilsanspruch von 31.112,40 Euro.
Die Kläger sind der Ansicht, dass sie Rechtsnachfolger der früheren Klägerin geworden seien.
Sie behaupten, das Verhältnis zwischen den Parteien sei zerrüttet. Ein Festhalten am Nutzungsüberlassungsvertrag könne nicht mehr zugemutet werden. Die Beklagten kämen ihren Verpflichtungen zur ordnungsgemäßen Instandhaltung der Wohn- und Wirtschaftsgebäude nicht nach wie sich aus dem Parallelverfahren 6 Lw 27/06 ergebe. Außerdem hätten die Beklagten ihre Verpflichtung, die frühere Klägerin in gesunden und kranken Tagen zu pflegen, nicht erfüllt. Sie sei schwer erkrankt gewesen und von den Beklagten in keiner Weise angemessen verpflegt und versorgt worden. Allein die in der Vergangenheit geführten zahlreichen Rechtsstreitigkeiten belegten, dass das Vertrauensverhältnis der Vertragsparteien so nachhaltig zerrüttet sei, das der Klägerin die Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zugemutet werden könne. Dies ergebe sich auch aus dem Testament der früheren Klägerin vom 26.01.2004, mit dem sie ausdrücklich angeordnet habe, dass sich der Beklagte zu 2. ihr gegenüber unwürdig gezeigt habe, Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses ergebe sich auch aus dem Umstand, dass die Beklagten die auf dem Grundstück befindlich Scheune vertragsfremd, nämlich als Milchkuh-, Mastbullen- und Jungrinderstall nutzten. Die Scheune sei durch die langjährige Nutzung als Rinderstall infolge der Tieremissionen in ihrer Substanz geschädigt worden. Dadurch seien die Rechte der Verpächterin in erheblichem Maße verletzt worden. Die frühere Pächterin sei deshalb berechtigt gewesen, das Vertragsverhältnis nach § 594 e i.V. m. § 543 BGB zu kündigen. Es bestehe - auch für die Rechtsnachfolger der Verpächterin - ein überwiegendes Interesse an der Beendigung des Vertragsverhältnisses.
Die Kläger beantragen,
die Beklagten zu verurteilen, den mit Nutzungsüberlassungsvertrag vom 11.05.1998 ihnen überlassenen Grundbesitz, insbesondere das Grundstück V Straße ## zu räumen und geräumt mit allen Schlüsseln an die Kläger herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise
die Kläger als Widerbeklagte zu verurteilen, an den Beklagten zu 2. als Widerkläger 97.170,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 19.08.2008 zu zahlen.
die Hilfswiderklage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Kündigung nicht wirksam sei. Sie bestreiten, dass das Verhältnis zwischen den Parteien zerrüttet sei. Das Wohngebäude sei nicht mit verpachtet. Der Zustand der Wirtschaftsgebäude sei nicht in der Substanz mangelhaft.
Der Beklagte zu 2. behauptet, hilfsweise ständen ihm Ansprüche in Höhe von 97.170,00 Euro wegen Verwendungen, die er auf die Pachtsache getätigt hat, hilfsweise auch in Höhe von 31.112,40 Euro wegen eines ihm gegenüber den Klägern zustehenden zu stehenden Pflichtteilsanspruchs gegenüber den Kläger zu. Wegen der Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 15.09.2008 und 30.09.2010 verwiesen.
Die Kläger bestreiten vorgenommene Verwendungen und jegliche Werterhöhungen. Sie erheben die Einrede der Verjährung.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Akten des Amtsgerichts Unna 6 Lw 27/06, 66/02, 51/99 und 66/98 lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Den Klägern steht der gemäß § 596 BGB geltend gemachte Räumungsanspruch gegenüber den Beklagten nicht zu.
Die Kläger sind aktiv legitimiert. Der von ihnen vorgelegte gemeinschaftliche Erbschein des Amtsgerichts Hamm vom 03.09.2009 begründet die Vermutung, dass die Kläger Rechtsnachfolger der ursprünglichen Klägerin sind.
Die Beklagten sind auch passiv legitimiert. Es ist zwar fraglich, ob die Beklagte zu 1. (noch) Pächterin ist, da die Verlängerung des ursprünglich auf 10 Jahre befristeten Pachtvertrages durch den Vergleich in dem Verfahren 6 Lw 66/02 nur zwischen der früheren Klägerin und dem Beklagten zu 2. vereinbart wurde. Dies kann aber auch dahinstehen. Jedenfalls ist die Beklagte zu 1. Mitbesitzerin der streitgegenständlichen Besitzung. Daher wäre im Rahmen einer etwaigen Zwangsvollstreckung auch ihr gegenüber ein Räumungstitel erforderlich.
Das zwischen den Klägern als Rechtsnachfolger und dem bzw. den Beklagten bestehende Pachtverhältnis ist durch die streitgegenständliche Kündigung vom 29.06.2006 nicht beendet worden.
Der ursprüngliche Pachtvertrag sah eine fristlose oder fristgemäße Kündigung nach § 8 nur vor, wenn der Pächter die Pachtsache so schlecht bewirtschaftet, dass dem Verpächter eine Vertragsfortsetzung nicht mehr zumutbar ist oder wenn das Verhalten einer Partei das Vertrauensverhältnis so nachhaltig zerrütten lässt, dass eine Vertragsfortsetzung für die andere Partei unzumutbar ist.
Der ursprüngliche Pachtvertrag wurde durch den Vergleich vom 14.09.2004 fortgesetzt. Es erfolgte keine Zeitbestimmung, so dass davon auszugehen ist, dass er auf unbegrenzte Zeit ohne die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung fortgesetzt werden sollte. Dies entsprach auch der Interessenlage der Parteien. Der Beklagte zu 2. ist auf dem Hof groß geworden und hat diesen nach dem Tod des Vaters mit bewirtschaftet. Seit 1988 bestand darüber hinaus das Pachtverhältnis, das langfristig angelegt war und auch langfristig weiter geführt werden sollte. Es kam letztlich offensichtlich keine Bewirtschaftung durch eine andere Person, weder die frühere Klägerin selbst noch eines ihrer anderen Kinder in Betracht. Der Nutzungsüberlassungsvertrag war auch im Hinblick auf das der früheren Klägerin eingeräumte Altenteil auf Dauer angelegt.
Die Regelung des § 594 a BGB, wonach ein solches Pachtverhältnis grds. am 3. Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres gekündigt werden kann, ist auch abdingbar, was, wie bereits ausgeführt, hier vom Interesse der Parteien her auch gewollt war.
Eine Kündigung ist daher nur unter den Voraussetzungen von § 8 des Vertrages möglich. Dessen Voraussetzungen liegen ersichtlich nicht vor.
Eine Zerrüttung des Verhältnisses zwischen der früheren Klägerin und dem bzw. den Beklagten ist nicht gegeben.
Hierbei ist zunächst zu berücksichtigen, dass nicht darauf abzustellen ist, ob die frühere Klägerin oder deren Rechtsnachfolger das Verhältnis als zerrüttet ansehen, sondern ob das Verhältnis zwischen den Vertragsparteien auch aus der Sicht eines objektiven Betrachters als zerrüttet angesehen werden kann. Hierzu sind die von den Klägern vorgebrachten Tatsachen zu Grunde zu legen.
In der Kündigungserklärung vom 29.06.2006 wird die Zerrüttung damit begründet, dass sich die Beklagten gegenüber der früheren Klägerin in einer für die frühere Klägerin nicht hinnehmbaren Weise verhalten. Weitere Ausführungen zu dem nicht hinnehmbaren Verhalten fehlen. Diese werden auch schriftsätzlich nicht näher dargelegt. Soweit die Kläger vorgetragen haben, die frühere Klägerin sei trotz schwerer Erkrankung in keiner Weise angemessen verpflegt und versorgt worden, entspricht dies in keiner Weise einem substantiierten Vortrag. Es ist weder dargelegt, wann und woran die frühere Klägerin schwer erkrankt war, noch welche Verpflegungs- und Versorgungsleistungen wann unterlassen worden sein sollen. Es handelt sich um derart erkennbar pauschale Behauptungen, dass – auch im Hinblick auf die entsprechende Rüge des Beklagtenvertreters in der Klageerwiderung – kein weiterer richterlicher Hinweis zur fehlenden Substantiierung mehr erforderlich war.
Im Übrigen hätte einer Kündigung aus diesem Grund eine Abmahnung vorausgehen müssen, in welcher die fehlende Versorgung gerügt und zur vertragsgemäßen Erfüllung für die Zukunft aufgefordert wird.
Eine Zerrüttung zwischen den Vertragsparteien kann auch nicht mit den in der Vergangenheit geführten Rechtsstreitigkeiten begründet werden.
In dem Verfahren 6 Lw 66/98 hatte die Beklagte zu 1. die frühere Klägerin auf Aufwendungsersatz aus dem ursprünglichen Nutzungsüberlassungsvertrag verklagt. Dies erfolgte vor dem Hintergrund, dass die Laufzeit des Vertrages von 10 Jahren abgelaufen war und derartige Ansprüche binnen 6 Monaten nach Vertragsende verjährten.
In dem Verfahren 6 Lw 51/99 hat die frühere Klägerin den Beklagten zu 2. auf Zahlung einer Miete für die Nutzung von Teilen des Wohnhauses verklagt.
In dem Verfahren 6 Lw 66/02 hat die frühere Klägerin den Beklagten auf Zahlung des Altenteils von 250,00 DM monatlich verklagt. Dieses Verfahren endete mit dem Vergleich vom 14.09.2004, wonach der Nutzungsüberlassungsvertrag fortgesetzt wird und die Klagen in den beiden weiteren Verfahren jeweils zurück genommen werden.
Damit kann eine zeitlich nachfolgend ausgesprochene Kündigung nicht mehr mit einem Verhalten, das vor Abschluss des Vergleichs lag, begründet werden, da das Vertragsverhältnis in Kenntnis aller Umstände fortgesetzt wurde. Dies gilt auch für das Testament der Klägerin vom 26.01.2004.
Eine Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses kann auch nicht mit dem Parallelverfahren 6 Lw 27/06, in dem die Kläger einen Vorschuss von 25.000,00 Euro zur Durchführung von Reparaturmaßnahmen eingeklagt haben, begründet werden.
Zwar steht aufgrund des in dem Verfahren ebenfalls am 10.11.2010 ergangenen Urteils fest, dass der Beklagte zu 2. trotz Fristsetzung seinen Pflichten aus dem Nutzungsüberlassungsvertrag nicht hinreichend nachgekommen ist. Dies allein reicht aber für die außerordentliche Kündigung nicht aus.
Zum einen ist hier zu berücksichtigen, dass die Parteien zulässig und nachvollziehbar über den Grund und die Höhe des geltend gemachten Anspruchs gestritten haben. Die Regelungen des Nutzungsüberlassungsvertrages sind hinsichtlich der dem Beklagten zu 2. zukommenden Pflichten nicht eindeutig und auszulegen. Die Kläger haben auch nur zum Teil, nämlich in Höhe von knapp ein Fünftel des geltend gemachten Anspruchs, Erfolg gehabt. Der wesentliche Teil der Klage wurde abgewiesen.
Darüber hinaus wäre eine Berufung der Kläger auf eine Pflichtverletzung des Beklagten rechtsmissbräuchlich, da sie – wie sich aus dem anderweitig ergangenen Urteil ergibt - selbst ihren Pflichten nicht nachkommen. So sind z. B. die Schäden in der von dem Beklagten zu 2. genutzten Milchküche auf einen Baumangel in dem darüber liegenden und nicht dem Beklagten zu 2. überlassenen Badezimmer zurückzuführen. Die Kläger sind für den ordnungsgemäßen Zustand zumindest diesen Teils des Wohngebäudes verantwortlich.
Die Kläger können sich auch nicht darauf berufen, dass der Beklagte zu 2. die ihm übergebenen Baulichkeiten übermäßig genutzt hat. Die jetzige Nutzung entspricht einer jahrelangen Übung, die auch zu Lebzeiten der früheren Klägerin stattfand. Der Beklagte hat durchgehend in der dafür im derzeitigen Bauzustand ungeeigneten Scheune Kühe gehalten und den Betonboden der Hofeinfahrt mit Milchlastern befahren lassen. Die frühere Klägerin hat dies jahrelang geduldet und damit auch gebilligt.
Über die Hilfswiderklage war nicht zu entscheiden, da diese – zulässig - nur für den Fall erhoben worden ist, dass die Klage als begründet angesehen wird.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.
Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf §§ 3 ZPO, 41 GKG. Der mit der Hilfswiderklage geltend gemachte Anspruch findet keine Berücksichtigung, da nicht über ihn entschieden worden ist (§ 45 Abs. 1 S. 2 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist die Berufung zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 Euro übersteigt.
Die Berufungsfrist beträgt einen Monat, sie ist eine Notfrist und beginnt mit Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens mit Ablauf von 5 Monaten nach der Verkündung. Die Berufung wird durch Einreichung der Berufungsschrift bei dem Oberlandesgericht in Hamm durch einen Rechtsanwalt eingelegt.

Zitierte Normen: §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO
§§ 3 ZPO, 41 GKG
§ 543 BGB
§ 596 BGB
§ 594 a BGB
§ 91 ZPO
§ 45 Abs. 1 S. 2 GKG

Zitierte Entscheidungen: 6 Lw 66/02
6 Lw 27/06
6 Lw 66/98
6 Lw 51/99