Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-10-01, Aktenzeichen 13 K 112.12
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2020:1001.13K112.12.00

Tenor:
Das Verfahren wird eingestellt, soweit die Klägerin die Klage zurückgenommen hat.
Der Erschließungsbeitragsbescheid des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 28. Dezember 2010 in Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 18. Juni 2012 wird aufgehoben, soweit dort ein 614.656,97 Euro übersteigender Erschließungsbeitrag gefordert wird. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin 3/4 und der Beklagte 1/4. Die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren war notwendig.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen die Erhebung eines Erschließungsbeitrags für das Grundstück E....
Streitgegenständlich ist die Abrechnung der Erschließungsanlage „Erna-Berger-Straße“. Die Straße ist etwa 180 m lang und verläuft südlich des Leipziger Platzes in Ost-West-Richtung von der Einmündung Stresemannstraße bis zu einem schmalen, dem Grundstück Niederkirchnerstraße 5 (Berliner Abgeordnetenhaus) vorgelagerten Grundstücksstreifen, wo sie in einem Wendehammer endet.
Die Erna-Berger-Straße liegt in dem nach den Zerstörungen des Zweiten Weltkriegs zunächst großflächig abgeräumten Gebiet um Potsdamer und Leipziger Platz und wurde nach 1961 in die Grenzsicherungsanlagen der DDR einbezogen. Eine bauliche Nutzung erfolgte bis Ende der 1990er Jahre nicht. Die Erna-Berger-Straße wurde im Zuge der nach der Wiedervereinigung erfolgten Neugestaltung des Areals zwischen 1998 und 2003 gebaut. Sie wurde am 7. April 2003 gewidmet; die Widmung wurde mit der Verkehrsübergabe am 21. Juli 2006 wirksam. Die letzte Unternehmerrechnung für den Straßenbau datiert vom 15. Dezember 2006; die Abrechnung über die Schlussvermessung wurde am 5. Juli 2007 erstellt.
Die Erna-Berger-Straße und das Grundstück der Klägerin liegen im Geltungsbereich des Koordinierungsbebauungsplans II-B-5 (aufgestellt am 3. März 1993 und festgesetzt am 28. Juni 1994) sowie des Projektbebauungsplans I-16 (aufgestellt am 28. April 1992 und festgesetzt am 31. Mai 2006). Beide Bebauungspläne setzen für das Gebiet, durch das die Straße verläuft, ein Kerngebiet fest. Die Erna-Berger-Straße ist ohne historisches Vorbild und wurde erst im Zuge der Neugestaltung des Areals entworfen. Im Bebauungsplan II-B-5 ist sie noch nicht vorgesehen. Der Straßenverlauf wird erst im Bebauungsplan I-16 festgesetzt (Bezeichnung in den Entwürfen als „Planstraße A“).
Zum Zeitpunkt des Baus der Erna-Berger-Straße setzte sich die Straßenfläche aus den fünf Flurstücken 44, 46, 52, 54 (Flur 621) und 254 (Flur 721) zusammen. Mit Fortführung vom 12. November 2010 wurden diese Flurstücke zum Flurstück 75 zusammengefasst. Das den westlichen Teil der Straße bildende Flurstück 54 (Größe 660 m²) stand bereits vor Beginn der Bauleitplanung im Eigentum des Landes Berlin. Das sich daran anschließende, den mittleren Teil der Straße bildende Flurstück 52 (906 m²) wurde vom Beklagten aufgrund eines Tauschvertrages mit der Bundesrepublik Deutschland vom 29. September 1997 erworben. Im Gegenzug erhielt die Bundesrepublik Deutschland ein bislang im Eigentum des Landes Berlin stehendes Grundstück (Flurstück 55, 597 m², Teil des Grundstücks für das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit). Durch Vermögenszuordnungsbescheide vom 31. Oktober 1997 und 21. Dezember 1999 wurde das Flurstück 52 dann zusammen mit zwei nördlich angrenzenden Grundstücken dem Land Berlin übertragen. Die Flurstücke 254 und 44 (218 m², 33 m²) waren dem Land Berlin bereits durch Zuordnungsbescheid vom 20. Mai 1994 zusammen mit weiteren, sich nördlich zum Leipziger Platz hin erstreckenden Flächen übertragen worden. Der östliche Straßenteil schließlich (Flurstück 46, 1088 m²) wurde vom Land Berlin von der Bundesrepublik Deutschland mit Kaufvertrag vom 16. Dezember 1998 zu einem Quadratmeterpreis von 3.600 DM erworben
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks E... in Berlin-Mitte (Flur 721, Flurstück 377, ehemals Flurstücke 621/42 und 721/288), das im Süden an den östlichen Teil der Erna-Berger-Straße und im Norden an den Leipziger Platz angrenzt.
Mit Bescheid vom 28. Dezember 2010 zog der Beklagte die Klägerin für die Erschließungsanlage Erna-Berger-Straße zu einem Erschließungsbeitrag in Höhe von 829.031,04 Euro heran. Dem Bescheid ist als Anlage A eine Berechnung des beitragsfähigen Erschließungsaufwandes beigefügt. Danach beträgt dieser insgesamt 9.297.642,81 Euro, wobei 8.734.771,29 Euro auf den Grunderwerb entfallen. Grunderwerbskosten entstanden für alle fünf die Erna-Berger-Straße bildenden Grundstücke. Sie setzen sich aus dem Kaufpreis für das mit Kaufvertrag vom 16. Dezember 1998 von der Bundesrepublik Deutschland erworbene Flurstück 46/621 sowie den durch ein Gutachten des Vermessungsamtes vom 16. April 2010 bestimmten Verkehrswert der übrigen vier Flurstücke zusammen. Das Gutachten hatte auf der Grundlage eines auf den 4. Mai 2006 (Zustimmung des Abgeordnetenhauses zum Bebauungsplan I - 16) festgelegten Wertermittlungsstichtag und eines auf den 9. Juni 1992 (Tag vor Beginn der frühzeitigen Bürgerbeteiligung) festgelegten Qualitätsstichtag für die 4 Flurstücke Quadratmeterpreise von 3.360 Euro bzw. 4.200 ermittelt.
Für die Verteilung des beitragsfähigen Erschließungsaufwandes hatte der Beklagte alle acht unmittelbar an die Erna-Berger-Straße angrenzenden Grundstücke einbezogen, nämlich außer dem klägerischen Grundstück die Grundstücke
- Erna-Berger-Straße 1/Leipziger Platz 1-3/Potsdamer Platz 8-9
- Erna-Berger-Straße 3/Leipziger Platz 7
- Erna-Berger-Straße 5/Leipziger Platz 8 (Klageverfahren VG 13 K 117.12)
- Erna-Berger-Straße ohne Hausnummer/Leipziger Straße 2 (Flurstück 395, ehemals Flurstücke 250, 251, 43,45)
- Stresemannstraße 128
- Stresemannstraße 130
- Erna-Berger-Straße ohne Hausnummer (südlich gelegen, Flurstücke 82 und 81, ehemals Flurstück 47)
Das Grundstück Leipziger Platz 10 wurde nicht mit einbezogen. Es besteht aus dem Flurstück 378 (ehemals Flurstücke 262, 263), Flur 721. Es grenzt nicht an die Erna-Berger-Straße an und wird auf der nordwestlichen Seite durch die Leipziger Straße erschlossen. Der Zugang zur Parkgarage erfolgt für den motorisierten Individualverkehr durch die Einfahrt und Tiefgarage des Grundstücks der Klägerin. Im Grundbuch des Grundstücks der Klägerin ist eine entsprechende Grunddienstbarkeit (Tiefgaragenfahr- und gehrecht) für den Eigentümer des Grundstücks Leipziger Platz 10 eingetragen.
Ebenso wurde das Grundstück Leipziger Platz 11 nicht für die Verteilung des beitragsfähigen Erschließungsaufwandes mit einbezogen. Es besteht aus dem Flurstück 260, Flur 721, und wird an der westlichen Seite durch den Leipziger Platz, an der nördlichen Seite durch die Leipziger Straße erschlossen. Im Grundbuch des Grundstücks der Klägerin ist keine Grunddienstbarkeit für ein Tiefgaragenfahr- und gehrecht für das Grundstück Leipziger Platz 11 eingetragen.
Auch das Grundstück Niederkirchnerstraße 5 wurde zunächst nicht in die Verteilung mit einbezogen. Es besteht aus dem Flurstück 78 (ehemals Flurstücke 34 und 67) und steht im Eigentum des Landes Berlin. Auf ihm steht das Berliner Abgeordnetenhaus. Es wird an der südlichen Seite durch die Niederkirchnerstraße erschlossen. Es grenzt nicht direkt an die Erna-Berger-Straße an, sondern wird durch einen schmalen, unbebauten Grundstücksstreifen (Flurstück 33) getrennt, der jedoch ebenfalls dem Land Berlin gehört und auf dem teilweise die gemeinsame Gartenanlage mit dem Flurstück 78 angelegt ist.
Auch das Grundstück Leipziger Straße 3, 4 (Bundesrat) wurde nicht in die Verteilung mit einbezogen. Es besteht aus den Flurstücken 347 und 348, Flur 721, und wird nördlich durch die Leipziger Straße erschlossen, an der sich der Haupteingang für Fußgänger befindet. Eigentümerin ist die Bundesrepublik Deutschland. Südlich schließen sich die zum Grundstück Niederkirchnerstraße 5 (Berliner Abgeordnetenhaus) gehörenden Flurstücke 33 und 78 (letzteres ehemals Flurstück 34) an. Über dieses Grundstück besteht die Möglichkeit, mit Kraftfahrzeugen auf das Gelände und von hinten an den Bundesrat heranzufahren. Die nach historischem Vorbild wiederhergestellten Gartenanlagen erstrecken sich über beide Grundstücke. Zudem sind das Bundesratsgebäude und das Abgeordnetenhausgebäude durch einen gemeinsamen Mittelbau verbunden.
Auch das Grundstück Niederkirchnerstraße 1-4/Wilhelmstraße 97/Leipziger Straße 7 wurde nicht in die Verteilung mit einbezogen. Es besteht aus den Flurstücken 349 und 35 und wird auf drei Seiten durch die Leipziger Straße, die Wilhelmstraße und die Niederkirchnerstraße erschlossen. Es gehört der Bundesrepublik Deutschland und auf ihm befinden sich das Bundesministerium der Finanzen und der Bundesrechnungshof. Westlich schließt sich das Grundstück Niederkirchnerstraße 5 (Berliner Abgeordnetenhaus) an. Von Süden besteht die Möglichkeit, mit Kraftfahrzeugen auf das Gelände zu fahren.
Gegen diesen Bescheid legte die Klägerin am 11. Januar 2011 Widerspruch ein und beantragte, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs hinsichtlich 9/10 des erhobenen Erschließungsbeitrages anzuordnen. Diesen Antrag lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 10. Oktober 2011 ab. Am 7. November 2011 beantragte die Klägerin einstweiligen Rechtsschutz, dem das Verwaltungsgericht mit Beschluss vom 10. Februar 2012 im Hinblick auf die Nichteinbeziehung des Grundstücks Niederkirchnerstraße 5 insoweit stattgab, als der Bescheid des Beklagten vom 28. Dezember 2010 einen höheren Erschließungsbeitrag als 633.031,04 Euro festgesetzt hatte (VG 13 L 207.11). Im Übrigen wurde der Antrag zurückgewiesen.
Die Klägerin wendet sich mit ihrer 14. März 2012 zunächst als Untätigkeitsklage erhobenen Klage gegen die Erhebung des Erschließungsbeitrages. Mit Widerspruchsbescheid vom 18. Juni 2012 reduzierte der Beklagte den Erschließungsbeitrag der Klägerin auf 794.729,46 Euro. Die Klägerin hat daraufhin ihre Klage in Höhe der Differenz von 34.301,58 Euro zurückgenommen und wendet sich nun gegen den Bescheid des Beklagten in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 18. Juni 2012.
Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor, es seien nicht alle von der Erna-Berger-Straße erschlossenen Grundstücke in die Aufwandsverteilung einbezogen worden. Neben dem mittlerweile einbezogenen Grundstück Niederkirchnerstraße 5, das jedoch im Widerspruchsbescheid in fehlerhafter Anwendung des § 12 EBG Berlin mit einem viel zu geringen Erschließungsbeitrag in Ansatz gebracht worden sei, hätten auch die Grundstücke Leipziger Straße 3, 4 (Bundesrat) und Niederkirchnerstraße 1-4/Wilhelmstraße 97/Leipziger Platz 7 (Bundesfinanzministerium) einbezogen werden müssen. Dies folge unter anderem aus der gemeinsamen Nutzung mit dem Grundstück Niederkirchnerstraße 5 und bestehenden Vereinigungsbaulasten. Darüber hinaus hätten, wegen der Tiefgaragenzufahrt in der Erna-Berger-Straße bzw. der rechtlich gesicherten Möglichkeit, eine solche zu schaffen, auch die Grundstücke Leipziger Platz 10 und Leipziger Platz 11 einbezogen werden müssen.
Darüber hinaus macht die Klägerin geltend, der Beklagte habe bei den Grunderwerbskosten den Verkehrswert der bereitgestellten Grundstücksflächen zu hoch angesetzt. Wegen des unentgeltlichen Erwerbs im Wege der Vermögenszuordnung hätten sie überhaupt nicht in den Erschließungsaufwand einbezogen werden dürfen. Zudem hätten die Grundstücke zum maßgeblichen Stichtag – dem 7. bzw. 8. Juli 1995 – lediglich den Wert von Straßenland, also von wenigen Euro pro Quadratmeter, gehabt. Auch zum angeblichen Qualitätsstichtag (9. Juni 1992) hätten die Flächen weder Bauland- noch Rohbaulandqualität gehabt. Vor allem sei die Vermögenszuordnung offenbar im Hinblick auf die Straßenplanung erfolgt, womit ein zielgerichteter Erwerb und keine Bereitstellung aus dem Festgehaltsvermögen anzunehmen sei. Der Kaufpreis für das Flurstück 46 sei grob überhöht und der zugrunde liegende Kaufvertrag wegen Sittenwidrigkeit nichtig.
Am 22. Oktober 2018 hat die Klägerin Verzögerungsrüge erhoben.
Die Klägerin beantragt,
den Erschließungsbeitragsbescheid des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 28. Dezember 2010 in Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 18. Juni 2012 aufzuheben,
hilfsweise,
Schriftsatzfrist im Hinblick auf die Frage der Verlegung des Bereitstellungszeitpunkts (§128 Abs. 1 Satz 3 BauGB).
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er wiederholt und vertieft seine Erwägungen im einstweiligen Rechtsschutzverfahren und im Widerspruchsbescheid. Ergänzend weist er darauf hin, dass in einem Kerngebiet wegen des geringen Wohnanteils ein „Erschlossensein“ die Möglichkeit des Heranfahrens mit Fahrzeugen erfordere, wofür die Tiefgaragenzufahrt zum Grundstück Leipziger Platz 10 nicht ausreiche. Hinsichtlich des Grundstücks Niederkirchnerstraße 5 und der Grundstücke von Finanzministerium und Bundesrat sei zu berücksichtigen, dass von dort tatsächlich kein Zugang über das Flurstück 33 zur Erna-Berger-Straße bestehe. Die in den Zaun zwischen Wendehammer und Flurstück 33 eingebaute Pforte sei dauerhaft verschlossen. Ein Durchgang sei aus Sicherheitsgründen rechtlich unmöglich. Darüber hinaus sei für den Ankauf des Flurstücks 46 kein überzogener Kaufpreis entrichtet worden. Der vereinbarte Kaufpreis liege vielmehr nur bei 50% des seinerzeitigen Bodenrichtwertes. Die Zuordnungsentscheidungen hinsichtlich der weiteren Straßengrundstücke hätten keinen Bezug zur Straßenplanung gehabt. Es habe sich um eine allgemeine vereinigungsbedingte Vermögensbereinigung gehandelt.
Mit Beschluss vom 8. Februar 2017 hat das Gericht zur Frage des Werts der vom Beklagten für die Erschließungsanlage bereitgestellten Flurstücke 44,45 (Flur 621) und 254 (Flur 721) sowie über die Erwerbskosten des für die Erschließungsanlage erworbenen Flurstücks 52 (Flur 621) ein Gutachten des Sachverständigen für Grundstücksbewertungen Dr. Ing. Walter Schwenk eingeholt. Der Gutachter hat sein Gutachten am 18. Oktober 2018 erstattet und am 23. Mai 2019 und am 13. Januar 2020 ergänzende Stellungnahmen abgegeben. Wegen des Inhalts des Gutachtens und der ergänzenden Stellungnahmen sowie der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (fünf Ordner und drei Hefter) Bezug genommen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlungen am 12. März 2020 und 1. Oktober 2020 und der Entscheidungsfindung waren. Weiterhin hat das Gericht den präsenten Zeugen Albrecht vom Büro Hilmar und Sattler vernommen, wegen des Ergebnisses wird auf die Sitzungsniederschrift vom 1. Oktober 2020 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Anfechtungsklage, über die nach Rückübertragung des Rechtsstreits auf die Kammer gemäß § 6 Abs. 3 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) die Kammer entscheidet, hat in dem im Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.
Soweit die Klägerin die ursprünglich erhobene Untätigkeitsklage auf eine Anfechtungsklage umgestellt und die Klage in Höhe eines Betrages von 34.301,58 Euro zurückgenommen hat, wird das Verfahren eingestellt.
I. Der Bescheid des Bezirksamtes Mitte von Berlin vom 28. Dezember 2010 in Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 18. Juni 2012 ist formell rechtmäßig, insbesondere gemäß § 39 Abs. 1 Satz 1 und 2 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bln hinreichend begründet, denn aus den Anlagen A bis C ergeben sich die wesentlichen Gründe für den Erschließungsbeitrag dem Grunde und der Höhe nach.
II. Der Bescheid ist materiell jedoch nur teilweise rechtmäßig.
Ermächtigungsgrundlage für die Erhebung des Erschließungsbeitrags sind die §§ 127 ff. BauGB i.V.m. §§ 1 ff. des Erschließungsbeitragsgesetzes (EBG). Nach diesen Vorschriften erhebt das Land Berlin zur Deckung seines anderweitig nicht gedeckten Aufwandes für Erschließungsanlagen einen Erschließungsbeitrag von den Eigentümern der erschlossenen Grundstücke. Diese Voraussetzungen liegen dem Grunde nach vor.
1. Die Erna-Berger-Straße ist eine öffentliche, zum Anbau bestimmte Straße und eine selbstständige Erschließungsanlage im Sinne des § 127 Abs. 2 Nr. 1 BauGB.
2. Die Erschließungsanlage ist auch gemäß § 129 Abs. 1 Satz 1 BauGB erforderlich. Insofern und hinsichtlich der Angemessenheit der Anlage steht dem Beklagten ein weiter Beurteilungsspielraums zu, der erst dann überschritten ist, wenn die Anlegung oder der Umfang des Ausbaus einer Erschließungsanlage sachlich schlechthin unvertretbar ist (BVerwG, Urteil vom 30. Januar 2013 - 9 C 11.11 - juris Rn. 24). Dafür ist nichts dargetan oder ersichtlich, denn die Erna-Berger-Straße wurde so gestaltet, dass sie den reinen Anliegerverkehr und den aufgrund der Sackgasse geringen Durchgangsverkehr mit Personen- und Lastkraftwagen sowie etwa mit Fahrrädern aufnehmen kann.
3. Die Klägerin ist gemäß § 134 Abs. 1 Satz 2 BauGB als Eigentümerin für den Erschließungsbeitrag persönlich beitragspflichtig.
4. Der Beklagte hat jedoch den Erschließungsaufwand der Höhe nach nicht zutreffend berechnet. Die in Anlage A des Ausgangsbescheids vom 28. Dezember 2010 aufgeführten beitragsfähigen Kosten werden zwar gemäß § 128 Abs. 1 BauGB dem Grunde nach vom Erschließungsaufwand umfasst, der Beklagte hat jedoch die Grunderwerbskosten nicht korrekt berechnet.
Die Gemeinden können nach § 128 Abs. 1 BauGB als Erschließungsaufwand u.a. die Kosten für den Erwerb der Flächen für die Erschließungsanlagen, für ihre erstmalige Herstellung und für die Übernahme von Anlagen als gemeindliche Erschließungsanlagen geltend machen. Dabei erfasst der Erschließungsaufwand auch den Wert der von der Gemeinde aus ihrem Vermögen bereitgestellten Flächen im Zeitpunkt der Bereitstellung.
Der Beklagte hat die Kosten für den Grunderwerb mit 8.734.771,29 Euro angesetzt. Diese setzen sich entsprechend den Verwaltungsvorgängen des Beklagten zusammen aus den Erwerbskosten bzw. den Verkehrswerten der Flurstücke, die mittlerweile gemeinsam das Flurstück 75 und den vollständigen Verlauf der Erna-Berger-Straße bilden. Dabei ist der Beklagte entsprechend den durch das Gutachten des Vermessungsamtes vom 16. April 2010 bestimmten Verkehrswerten von einem Verkehrswert des ehemaligen Flurstücks 44 von 111.000 Euro, des ehemaligen Flurstücks 52 von 3.044.000 Euro, des ehemaligen Flurstücks 54 von 2.772.000 Euro und des ehemaligen Flurstücks 254 von 743.000 ausgegangen sowie dem Kaufpreis für das ehemalige Flurstück 46 von 2.075.251,29 Euro.
Die Grunderwerbskosten belaufen sich jedoch auf 8.128.731,29 Euro. Diese setzen sich zusammen aus Bereitstellungskosten für die Flurstücke 44, 54 und 254 von 3.152.060 Euro, aus Grunderwerbskosten für das Flurstück 46 von 2.075.251,29 Euro und aus Grunderwerbskosten für das Flurstück 52 von 2.901.420 Euro.
Die Behörde hat bei der Wertermittlung zwar einen Einschätzungsspielraum, dieser erstreckt sich jedoch nicht auf deren rechtliche und tatsächliche Grundlagen, sondern diese unterliegen in vollem Umfang der gerichtlichen Überprüfung (BVerwG, Beschluss vom 23. Oktober 2017 – 9 B 61/16 –, Rn. 8, juris).
a) Flurstück 254 (Flur 721) und Flurstücke 44 und 54 (Flur 621)
aa) Entgegen der Ansicht der Klägerin ist der Erschließungsaufwand für diese drei Flurstücke dem Grunde nach korrekt erhoben worden, denn sie befanden sich im Eigentum des Landes Berlin und wurden für die Erschließungsanlage bereitgestellt.
Eine Bereitstellung i.S.d. § 128 S.2 BauGB und kein Erwerb liegt vor, wenn die Gemeinde Grundstücke, die sich bereits in ihrem allgemeinen Liegenschaftsvermögen befinden, für den Bau einer Erschließungsanlage verwendet (BVerwG, Urteil vom 4. Februar 1981 – 8 C 13/81). Da der Gemeinde bei der Bereitstellung von Grundstücken aus dem allgemeinen Liegenschaftsvermögen keine Erwerbskosten im Zusammenhang mit der Herstellung der Erschließungsanlage entstehen, bestimmt Absatz 1 S. 2, dass in diesem Fall der Wert des Grundstücks zugrunde zu legen ist (Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, 14. Aufl. 2019, BauGB § 128 Rn. 10).
So liegt der Fall hier. Denn der Beklagte hat die Flurstücke nicht durch Kaufvertrag für die Errichtung der Erschließungsanlagen erworben. Das den westlichen Teil der Erna-Berger-Straße bildende Flurstück 54 (Größe 660 m²) stand bereits vor Beginn der Bauleitplanung im Eigentum des Landes Berlin. Es wurde in einer Vergleichsvereinbarung zwischen dem Land Berlin und der Bundesrepublik Deutschland vom 24. Januar 1994 zur Regelung der Vermögenszuordnung von ehemaligen Grundstücken des Landes Preußen und der aufgelösten Stiftung Preußenhaus dem Land Berlin übertragen. Die Flurstücke 254 und 44 (218 m², 33 m²) waren dem Land Berlin bereits durch Zuordnungsbescheid vom 20. Mai 1994 zusammen mit weiteren, sich nördlich zum Leipziger Platz hin erstreckenden Flächen übertragen worden.
Anders als die Klägerin meint, liegt hier kein zielgerichteter Erwerb zum Zwecke der Herstellung einer Erschließungsanlage nach § 128 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB vor. Zwar gab es zum Zeitpunkt der Zuordnungsbescheide im Jahr 1994 bereits den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan I-16 und eine frühzeitige Bürgerbeteiligung hatte bereits stattgefunden, sodass die Anlegung einer Stichstraße möglich erschien. Es liegt jedoch kein Erwerb im Sinne einer Einigung oder eines Kaufvertrages mit einem Verkäufer vor. Denn die Flurstücke wurden dem Land Berlin im Wege der Vermögenszuordnung nach dem Vermögenszuordnungsgesetz (VZOG) per Bescheid übertragen. Bei diesen Flurstücken handelte es sich zu DDR-Zeiten um volkseigenes Vermögen. Während Art. 21 und 22 des Vertrags über die Herstellung der Einheit Deutschlands vom 31. August 1990 regelten, dass ehemaliges Verwaltungs- bzw. Finanzvermögen je nach Verwaltungsaufgaben entweder dem Bund, den Ländern oder Gemeinden zufallen sollte, konkretisierte das Vermögenszuordnungsgesetz diese Zuordnung, indem es den Oberfinanzpräsidenten dazu ermächtigte, ehemaliges Verwaltungs- bzw. Finanzvermögen per Bescheid der jeweiligen öffentlich-rechtlichen Gebietskörperschaft zu übertragen. In den oben genannten Zuordnungsbescheiden erfolgte insofern auch eine Eigentumsübertragung entweder an die Bundesrepublik Deutschland oder das Land Berlin. Die Tatsache, dass bei der Zuteilung der Flurstücke bereits darauf geachtet wurde, wie die baurechtliche Planung für das Gelände rund um den Potsdamer Platz aussah und daher gewisse Flurstücke dem Land Berlin und andere dem Bund zugeordnet wurden, macht aus der bereits im Vertrag über die Herstellung der Einheit Deutschlands angelegten Zuordnung keinen Erwerbsvorgang.
Insofern greift auch das Argument der Klägerin nicht, dass ein unentgeltlicher Erwerb des Beklagten vorliege, für den keine Erwerbskosten geltend gemacht werden könnten. Darüber hinaus ist dem Argument der Klägerin, dass die Flurstücke gar nicht dem Beklagten hätten zugeordnet werden dürfen, da sie ihm nicht zustanden, entgegen zu halten, dass den Zuordnungsbescheiden Tatbestandswirkung zukommt.
bb) Der Beklagte hat jedoch die Höhe des Erschließungsaufwandes für die drei Flurstücke 44, 54 und 254 nicht korrekt berechnet, denn er ist von einem falschen Bereitstellungszeitpunkt und damit einem falschen Wert der Flurstücke ausgegangen.
Ausgehend von dem durch das Gutachten ermittelten Wert der Flurstücke 44, 54 und 254 von 3.460 Euro/m² zum Bereitstellungszeitpunkt am 8. Juli 1995 betrugen die Bereitstellungskosten für das Flurstück 44 (33 m²) somit 114.180 Euro, für das Flurstück 54 (660 m²) 2.283.600 Euro und für das Flurstück 254 (218 m²) folglich 754.280 Euro, also für alle drei Flurstücke zusammen 3.152.060 Euro.
Bei der Bereitstellung von Grundstücken ist nach § 128 Abs. 1 S. 2 BauGB der Wert des Grundstücks zugrunde zu legen. Das Grundstück ist mit dem Wert als Kostenfaktor bei der Erschließung anzusetzen, den es im Zeitpunkt der Bereitstellung hatte (Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, 14. Aufl. 2019, BauGB § 128 Rn. 11).
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist eine Grundfläche jedenfalls in dem Zeitpunkt "bereitgestellt" im Sinne des § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB, in dem sie zugunsten einer bestimmten Erschließungsanlage endgültig aus dem allgemeinen Liegenschaftsvermögen ausscheidet. Abzustellen ist insoweit auf ein gemeindliches Handeln, das erstmals eine tatsächliche Verwendung der Fläche für eine bestimmte Erschließungsanlage eindeutig erkennbar macht, d.h. deutlich macht, dass die betreffende Fläche aus dem allgemeinen Liegenschaftsvermögen ausgesondert ist und folglich für keine anderen Zwecke mehr zur Verfügung steht. Dabei geht es in erster Linie um Handlungen der für das allgemeine Liegenschaftsvermögen innerhalb der Kommune zuständigen Stelle. Insoweit ist kein förmlicher "Widmungsakt" erforderlich; vielmehr reicht jede interne und auch intern bleibende "Abschreibemitteilung" dieser Stelle aus, sei es eine "Abgabenachricht" an das Bauverwaltungsamt, sei es ein sonstiger interner Vermerk, durch den festgehalten wird, dass eine nach Lage und Umfang exakt beschriebene Fläche ab sofort oder ab einem bestimmten Zeitpunkt für eine Erschließungsanlage bzw. deren Anlegung verwandt wird und damit aus dem sachlichen Zuständigkeitsbereich des Liegenschaftsamtes ausscheidet (BVerwG, Urteil vom 27. Januar 1995 – 8 C 12/93 –, Rn. 19, juris).
Der gebotene angemessene Ausgleich zwischen dem Interesse der Gemeinden und dem der Beitragspflichtigen macht es jedoch erforderlich, von Fall zu Fall als Bereitstellungszeitpunkt ein der Gemeinde zurechenbares Ereignis für maßgeblich zu halten, dass zeitlich vor einem solchen formlosen Bereitstellungsakt liegt. Ein solches zeitliches Vorziehen des Bereitstellungszeitpunkts ist etwa gerechtfertigt, wenn vor dem Bereitstellungsakt der Liegenschaftsverwaltung ein Bebauungsplan in Kraft getreten ist und deshalb die von ihm erfasste Fläche rechtlich nur noch für den im Plan festgesetzten Erschließungszweck verwandt werden darf. Ein zeitliches Vorziehen der "Bereitstellung" ist bis zu einem Zeitpunkt möglich, von dem an gesagt werden kann, die Planungen hätten sich bereits derart verfestigt, dass eine Verwendung der Fläche für eine bestimmte Erschließungsanlage praktisch deshalb allein für den nach dem Plan vorgesehenen Zweck in Betracht kommt, weil eine Verwirklichung dieser Planung mit einem hinreichenden Maß an Sicherheit zu erwarten ist, d.h. weil der Planungsstand einen hinreichend sicheren Schluss darauf zulässt, dass eine bestimmte Fläche für eine bestimmte Erschließungsanlage verwandt werden wird. Eine derartig sichere Prognose lässt sich jedoch in der Regel erst stellen, wenn der Planentwurf die sogenannte formelle Planreife im Sinne des § 33 Abs. 1 Nr. 1 BauGB erreicht hat. Das ist der Fall, wenn die öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 und 3 BauGB) durchgeführt und die Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) beteiligt worden sind (BVerwG, Urteil vom 27. Januar 1995 – 8 C 12/93 –, Rn. 20, juris; BVerwG, Beschluss vom 23. Oktober 2017 – 9 B 61/16 –, Rn. 20, juris).
Die Festschreibung des Wertes der von der Gemeinde bereitgestellten Flächen auf den Zeitpunkt der Bereitstellung hat zur Folge, dass derjenige Wert maßgeblich ist, den die Flächen im Hinblick auf ihre bisherige Eigenschaft - zum Beispiel als Wiesen-, Acker- oder Baugrundstück - zuvor hatten. Waren die Flächen Bauerwartungsland, bevor die Planreife für die Ausweisung als Straßenfläche die Bauerwartung zerstörte, bleibt dieser Wert somit erhalten (BVerwG, Urteil vom 23. Mai 1980 - 4 C 62 und 73.77; Beschluss vom 23. Oktober 2017 – 9 B 61/16 –, Rn. 21, juris).
Ausgehend von diesen Maßstäben ist der Beklagte bei der Wertermittlung der Flurstücke 254, 44 und 54, die vom Beklagten für die Erschließungsanlage Erna-Berger-Straße bereitgestellt wurden, nicht vom richtigen Bereitstellungszeitpunkt ausgegangen. Denn das vom Beklagten erstellte interne Gutachten zur Wertermittlung der Flurstücke vom 16. April 2010 geht von einem auf den 4. Mai 2006 (Zustimmung des Abgeordnetenhauses zum Bebauungsplan I - 16) festgelegten Wertermittlungsstichtag und einem auf den 9. Juni 1992 (Tag vor Beginn der frühzeitigen Bürgerbeteiligung) festgelegten Qualitätsstichtag aus. Ausgehend von diesen Zeitpunkten kommt das interne Gutachten zu einem Verkehrswert von 3.360 Euro/m² für die Flurstücke 254 und 44 und von 4.200 Euro/m² für das Flurstück 54.
Zeitpunkt der Bereitstellung war jedoch der 8. Juli 1995. Denn mit Ablauf des 7. Juli 1995 davor war die erste öffentliche Auslegung für den Bebauungsplan I-16, in dem die spätere Erna-Berger-Straße als Planstraße A vermerkt war, beendet und die formelle Planreife im Sinne des § 33 Abs. 1 Nr. 1 BauGB erreicht.
Welches spätere behördliche Handeln deutlich macht, dass die betreffenden Flurstücke aus dem allgemeinen Liegenschaftsvermögen ausgesondert werden und folglich für keine anderen Zwecke mehr zur Verfügung stehen, kann offen bleiben, denn hier ist ein zeitliches Vorziehen des Bereitstellungszeitpunkts gerechtfertigt. Die Planungen hatten sich bereits derart verfestigt, dass mit einem hinreichenden Maß an Sicherheit zu erwarten war, dass die Flurstücke für die vorgesehene Erschließungsanlage verwendet werden würden.
Formelle Planreife im Sinne des § 33 Abs. 1 Nr. 1 BauGB liegt vor, wenn der Planungsstand eines Bebauungsplanes einen hinreichend sicheren Schluss darauf zulässt, dass ein Vorhaben mit den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes übereinstimmt wird. Dies ist der Fall, wenn das gesamte Beteiligungsverfahren abgeschlossen ist, d.h. sowohl die Öffentlichkeits- als auch die Behördenbeteiligung formell und materiell ordnungsgemäß durchgeführt wurde (Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, 14. Aufl. 2019, BauGB § 33 Rn. 7).
Dies war am 8. Juli 1995 der Fall. Für den sogenannten Projektbebauungsplan I-16 hatte das Bezirksamt am 28. April 1992 den Beschluss zur Aufstellung erlassen. Vom 10. Juni bis 17. Juli 1992 erfolgte die frühzeitige Bürgerbeteiligung. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgte vom 23. Dezember 1994 bis zum 3. Februar 1995. Die öffentliche Auslegung begann am 6. Juni 1995 und endete am 7. Juli 1995. Somit war am 8. Juli 1995, das gesamte Beteiligungsverfahren abgeschlossen und die formelle Planreife erreicht.
Dem steht nicht die Tatsache entgegen, dass die Feststellung der Planreife durch die Bezirksverordnetenversammlung gemäß Begründung zum Bebauungsplan erst am 21. Januar 1999 erfolgte. Denn dabei handelt es sich lediglich um die formelle Feststellung der Planreife. Materiell war diese gemäß § 33 Abs. 1 Nr. 1 BauGB bereits mit Abschluss des Beteiligungsverfahrens erreicht.
Auch eine Differenzierung zwischen Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag ist nicht erforderlich. Mit Blick darauf, dass die Frage des zeitlichen Vorziehens der „Bereitstellung“ im Sinne des § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB bereits durch die Auslegung der Norm abschließend beantwortet werden kann, ein solches also nur in Betracht kommt, wenn die Verwendung von Flächen für eine Erschließungsanlage zu einem früheren Zeitpunkt mit einem hinreichenden Maß an Sicherheit und Bestimmtheit zu erwarten ist, verbleibt für eine Differenzierung zwischen Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag nach den Grundsätzen über die enteignungsrechtliche Vorwirkung gemäß § 95 Abs. 2 Nr. 2 BauGB kein Raum (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. März 2016 – OVG 5 B 10.14 –, Rn. 89, juris).
Eines weiteren vorziehenden Bereitstellungszeitpunktes bedarf es nach alledem nicht. Die hilfsweise beantragte Schriftsatzfrist zu dieser Frage war daher nicht zu gewähren.
cc) Der Sachverständige Dr. Schwenk hat den Wert der bereitgestellten Flurstücke 254, 44 und 54, basierend auf dem Wertermittlungsstichtag 8. Juli 1995, in seinem Gutachten vom 18. Oktober 2018 wie folgt bestimmt:
Zum Wertermittlungsstichtag waren die zu bewertenden Flurstücke buchmäßig noch nicht existent, so dass der Gutachter die Bewertung auf die zum 8. Juli 1995 katasterrechtlich vorhandenen Vorgängerflurstücke bezogen hat. Dabei handelt es sich um die historischen Flurstücke 4, 8 und 14 der Flur 621 und 721, auf deren Fläche die heutigen Flurstücke teilweise lagen. Aufgrund dieser Grundstückssituation wurden die wertrelevanten Feststellungen nicht nur auf die zu bewertenden Flächen bezogen, sondern auf die jeweiligen Gesamtgrundstücke (Seite 17 des Gutachtens). Unter Nichtberücksichtigung der Festsetzungen des Bebauungsplans I-16, der vor dem Wertermittlungsstichtag noch nicht verbindlich war, stuft der Gutachter die Flächen bezüglich ihres Entwicklungszustandes als warteständiges Bauland in Anlehnung an § 5 Abs. 2 und 3 ImmoWertV ein. Dies folgt insbesondere aus den Darstellungen im Flächennutzungsplan sowie der Lage im historischen Zentrum der Stadt Berlin, die eine bauliche Nutzung mit hinreichender Sicherheit erwarten ließen. Die Tatsache, dass die Flächen im Koordinierungsbauplan II-B 5, der am 28. Juni 1994 festgesetzt worden war, als Kerngebiet nach § 7 BauNVO festgesetzt wurden, lässt der Gutachter dabei außer Betracht, das dieser als einfacher Bebauungsplan nach § 30 Abs. 2 BauGB nicht alleine zur Genehmigung von Bauprojekten herangezogen werden kann (Gutachten S. 36, 37). Ausgehend von einer durchschnittlichen GFZ von 5,9 am Leipziger Platz und der geplanten GFZ von 3,6 für den Blockinnenbereich südöstlich der Erna-Berger-Straße, legt der Gutachter den Flurstücken die städtebauliche Qualität warteständiges Bauland mit hoher Bauerwartung für Kerngebietsnutzungen mit einer GFZ von 5,0 zugrunde. Im Anschluss daran ermittelt der Sachverständige den Wert der Grundstücke im Wege des direkten Preisvergleichs aufgrund von vergleichbaren Grundstückskäufen und im Wege des indirekten Preisvergleichs auf der Grundlage des örtlichen Bodenrichtwertes im entsprechenden Zeitraum.
Dabei wird für den direkten Preisvergleich der Bodenwert für baureifes Land genommen, da für den relevanten Zeitraum kein ausgewerteter Vergleichskauffall für Bauerwartungsland oder Rohbauland gefunden werden konnte (Gutachten S. 45). Die für baureifes Land gefundenen Vergleichskauffälle werden anhand von verschiedenen Parametern angepasst: 1. bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung, da dies einen nicht unerheblichen Einfluss auf den Bodenwert eines Grundstücks hat, 2. bezüglich der konjunkturellen Entwicklung, da die Vergleichsfälle aus einem Zeitraum von Dezember 1993 bis September 1997 stammen und sich die Kaufpreise in dieser Zeit konjunkturell bedingt verändert haben, 3. bezüglich der Lage, da die Vergleichsfälle aus dem gesamten Bezirk Mitte stammen und die Qualität der Lage großen Einfluss auf den Kaufpreis hat, 4. bezüglich besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale, wie z.B. Rechte und Belastungen im Grundbuch, besondere Kaufvertragsgestaltungen oder Baulasten. Die entsprechend angepassten Kaufpreise der Vergleichsfälle werden anschließend gewichtet, wobei das Gewicht umso höher ausfällt, je stärker vergleichbar der Kauffall mit den zu bewertenden Flurstücken ist (Gutachten S. 57). Auch beim indirekten Preisvergleich der zum entsprechenden Wertermittlungsstichtag vorgegebenen Bodenrichtwerte werden die Bodenrichtwerte entsprechend der oben angegebenen vier Kriterien angepasst (Gutachten S. 60ff). Anschließend gewichtet der Gutachter die im Wege des direkten Preisvergleichs und des indirekten Preisvergleichs gefundenen Vergleichswerte aufgrund der Tatsache, dass er dem indirekten Preisvergleich eine größere Aussagekraft beimisst und kommt zu einem einheitlichen Ausgangsbodenwert von rund 5.350 Euro/m² für baureifes Land.
Dieser Ausgangsbodenwert wird anschließend im Wege des deduktiven Wertermittlungsverfahrens angepasst, da es sich bei den fraglichen Flurstücken nur um warteständiges Bauland handelte. Diesem Verfahren bedient sich der Gutachter nach Abwägung der verschiedenen Vor- und Nachteile mit anderen Verfahren aufgrund der Tatsache, dass dieses Wertermittlungsverfahrens fundierter ist und auch unter Würdigung des lange zurückliegenden Wertermittlungsstichtages zu marktgerechteren Ergebnissen führt. Parameter für die diesbezügliche Berechnungsformel sind der maßgebliche Bodenrichtwert für baureifes Land, die Kosten für die Entwicklung zu baureifem Land, ein prozentualer Erschließungsflächenabzug und die Zinsaufwendungen während der Wartezeit auf die Baureife des Landes. Daraus ermittelt der Gutachter zum Wertermittlungsstichtag am 8. Juli 1995 einen Bodenwert für warteständiges Bauland von rund 3.460 Euro/m² (Gutachten S. 69).
dd) Die Kammer folgt den außerordentlich detaillierten und differenzierten, dabei stets verständlichen und gut begründeten Ausführungen des Sachverständigen nach eigener Prüfung. Anhaltspunkte für eine mangelnde Tragfähigkeit der Feststellungen und Schlussfolgerungen des Sachverständigen sind nicht ersichtlich. Gleiches gilt für die Methodik des Gutachtens. Bei dem vom Sachverständigen angewandten und in der mündlichen Verhandlung von ihm erläuterten deduktiven Wertermittlungsverfahren handelt es sich um ein anerkanntes Verfahren zur Ermittlung des Bodenwerts von Bauerwartungsland (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 6. Aufl. 2010, Abschn. V Syst. Darst. Vergleichswertverf., Rn. 418 ff.).
Die kritischen Anmerkungen der Beteiligten vermögen die Darlegungen des Gutachters nicht zu erschüttern. Damit besteht auch kein Anlass zur Einholung eines Obergutachtens.
Soweit die Klägerin geltend macht, der Gutachter würde in seinem Gutachten die Flurstücke 44, 54 und 254 als warteständiges Bauland einstufen, obwohl diese Einstufung in der ImmoWertV nicht vorgesehen sei, greift diese Kritik nicht. Dazu hat der Gutachter bereits auf Seite 87 des Gutachtens aufgeführt, dass eine Abgrenzung zwischen Rohbauland und Bauerwartungsland zum Qualitätsstichtag nicht eindeutig möglich war und daher in der Bewertungspraxis in vergleichbaren Fällen der Begriff des sogenannten warteständigen Baulandes verwendet wird. Dieser Praxis sei er gefolgt. Aus Sicht der Kammer spricht nichts gegen diese Einordnung, insbesondere da im später angewandten Deduktionsverfahren Kosten und Wartezeit bis zur Baureife sowie eine Eigenkapitalverzinsung bei der Wertermittlung für Grundstücke, bei denen es sich noch nicht um Bauland handelt, berücksichtigt werden.
Soweit die Klägerin bemängelt, dass der Gutachter bei den Flurstücken unter anderem deswegen von warteständigem Bauland mit hoher Bauerwartung ausgegangen ist, da zu diesem Zeitpunkt die Arbeiten zur Neugestaltung und Bebauung des Leipziger Platzes bereits im Gange gewesen seien (S. 30), dies aber nicht den Tatsachen entspreche, greift diese Kritik nicht. Zwar enthält das Gutachten diese Aussage. Laut Auskunft des Gutachters in seinem Schreiben vom 13. Januar 2020 beruht diese Aussage jedoch auf Luftbildaufnahmen mehrerer privater Anbieter, die er aus Urheberrechtsgründen nicht in das Gutachten einfügen konnte. Ungeachtet dessen würde er den Grad der Bauerwartung selbst bei einem späteren Baubeginn als unverändert hoch einstufen. Darüber hinaus sei darauf hingewiesen, dass der Gutachter bei der konkreten Begründung der hohen Bauerwartung im Gutachten die begonnenen Arbeiten zur Neugestaltung und Bebauung des Potsdamer Platzes, und nicht des Leipziger Platzes, erwähnt (S. 44).
Auch das Argument der Klägerin, dass der Gutachter auch deswegen nicht von einer hohen Bauerwartung ausgehen durfte, weil man bereits zu diesem Zeitpunkt mit dem Bau einer Erschließungsanlage rechnen musste, überzeugt die Kammer nicht.
Die Klägerin rügt, dass zwar im Koordinierungsbebauungsplan II-B 5 keine Erschließungsanlage an dieser Stelle dargestellt sei, sich dies aber aus dem Masterplan des Büros Hilmar und Sattler ergebe und mit einer Abgabe von Flächen für Erschließungsstraßen gerechnet werden musste. Dies ist jedoch nicht korrekt. Zwar gab es Überlegungen und Pläne, an dieser Stelle eine öffentliche Straße zu bauen, aber dies war zum damaligen Zeitpunkt keineswegs sicher. Der in der mündlichen Verhandlung am 1. Oktober 2020 gehörte Zeuge Herr T...A..., der als Architekt am 1991 entworfenen Masterplan des Büros Hilmar und Sattler beteiligt war, hat am damaligen Originalmodell ausgeführt, dass südlich des Leipziger Platzes an der Stelle der heutigen Erna-Berger-Straße bereits eine Straße vorgesehen war, die zur Stresemannstraße hin eine 4,50 m hohe Überbauung vorsah und zudem dargelegt, dass aus seiner Sicht damals bereits feststand, dass diese Straße gebaut werden würde. Die Klägerin hat zudem einige weitere Pläne eingereicht, die das Architekturbüro Hilmer und Sattler damals für den Berliner Senat angefertigt hat, die zeigen sollen, dass die Frage einer öffentlichen Straße an dieser Stelle gar nicht mehr zur Debatte stand. Dies lässt sich den Plänen jedoch nicht entnehmen. In der Karte des Masterplans selbst ist z.B. keine öffentliche Straße dargestellt, sondern es handelt sich um eine freie Hoffläche/private Zuwegung auf dem Grundstück. Dies ist daran zu erkennen, dass sich an der Grenze zur Stresemannstraße und an der Straße, die östlich in Nord-Südrichtung verlaufen sollte, Striche befinden, während alle anderen Straßen keine Trennlinien untereinander haben. Dasselbe gilt für den Lageplan mit Stand August 1993 vom 26. Januar 1994, der an dieser Stelle eine mit Bäumen bepflanzte Straße vorsieht, aber ebenfalls nur eine interne Erschließungsstraße, wie sich aus der durchgezogenen Linie zur Stresemannstraße hin ergibt. Auch der Plan zur Verkehrsplanung des Oberflächenverkehrs vom 14. Dezember 1993, der die öffentlichen Straßen zur Verkehrsplanung aufzeigen soll, zeigt die an der Stelle der späteren Erna-Berger-Straße vorgesehene Straße nur als Privatstraße an, wie sich an den durchgezogenen Linien für den an der Stresemannstraße vorgesehenen Bürgersteig ergibt, der an dieser Stelle zur späteren Erna-Berger-Straße ohne Unterbrechung fortgeführt wird. Insofern ist auch aus den Plänen des Architekturbüros Hilmar und Sattler nicht erkennbar, dass an dieser Stelle tatsächlich eine öffentliche Straße entstehen sollte.
Auch die Tatsache, dass der Berliner Senat mit Beschluss Nr. 1154/91 vom 10. Dezember 1991 den Wettbewerbsentwurf des Büros Hilmer und Sattler zur Grundlage der weiteren Planung gemacht hat, ändert nichts daran, dass zum damaligen Zeitpunkt nicht mit einer öffentlichen Straße an dieser Stelle gerechnet werden musste. Denn zum einen waren selbst die Pläne des Büros Hilmer und Sattler nicht eindeutig in diesem Punkt, wie oben aufgezeigt, zum anderen hat der Berliner Senat selbst am 3. März 1993 den Koordinierungsbebauungsplan II-B-5 aufgestellt, der an dieser Stelle gerade keine öffentliche Straße vorsieht. Zudem sollte laut seiner Begründung der Koordinierungsbebauungsplan im Sinne einer zweistufigen Planung gerade für die Festsetzung der Flächen für die verkehrliche und sonstige öffentliche Infrastruktur einschließlich der Grün- und Freiflächen für das gesamte Gebiet sorgen, während die Projektbebauungspläne als qualifizierte Bebauungspläne für die einzelnen Baugebiete die ergänzenden Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung und andere Festsetzungen enthalten sollten. Gerade der Koordinierungsbebauungsplan setzt aber keine öffentliche Straße an dieser Stelle fest. Dies erfolgte erst durch den Projektbebauungsplan I-16, als feststand, dass der historischen Formgebung des Leipziger Platzes dadurch Rechnung getragen würde, dass das Oktogon verkehrsberuhigt sein würde und daher eine Erschließung von der südlichen Seite erforderlich wurde.
Die im Bebauungsplan I-16 vorgesehene Planstraße durfte jedoch noch nicht berücksichtigt werden, da der Wertermittlungsstichtag gerade vor dem Zeitpunkt liegt, in dem der Bebauungsplan die Planreife erreicht hat. Der Gesetzgeber wollte eine vorausschauende Bodenvorratspolitik der Gemeinden unterstützen und hat ihnen die Möglichkeit eröffnet, von der Steigerung des Bodenwerts dadurch zu profitieren, dass sie den Wertzuwachs im Zeitraum zwischen dem Erwerb von Flächen für das allgemeine Liegenschaftsvermögen und deren Bereitstellung für bestimmte Erschließungsanlagen in den beitragsfähigen Erschließungsaufwand einbringen dürfen. Zudem waren die Flurstücke zu diesem Zeitpunkt noch völlig anders geschnitten und der Erschließungsraum frei planbar. Insofern konnte vor dem Bereitstellungszeitpunkt nicht mit großer Wahrscheinlichkeit von einer Erschließungsanlage und erst recht nicht von einer Erschließungsanlage konkret am Ort der Erna-Berger-Straße ausgegangen werden. Darüber hinaus hat der Gutachter das allgemeine Risiko von Flächenabgaben für Erschließungsflächen mit einem Anteil von 10% auch berücksichtigt (S. 66).
Auch der Kritik der Klägerin, dass nicht von einer Bauerwartung mit einer GFZ von 5,0 ausgegangen werden konnte, unter anderem weil damals für den Bereich Mitte eine durchschnittliche GFZ von 4,5 galt, vermag die Kammer nicht zu folgen. Der Gutachter begründet dies auf Seite 44 seines Gutachtens damit, dass von einer hohen baulichen Dichte direkt am Potsdamer Platz und Leipziger Platz auszugehen war, die sich mit zunehmender Entfernung reduzieren sollte. Zwar führt der Gutachter als Begründung dafür den Bebauungsplan I – 16 an, obwohl dieser noch nicht berücksichtigt werden durfte, leitet daraus jedoch hauptsächlich ab, dass die GFZ am Potsdamer Platz und Leipziger Platz am höchsten sein und sich danach reduzieren sollte. Auch in der Wettbewerbsausschreibung für die Neugestaltung des Potsdamer und Leipziger Platzes wurde eine durchschnittliche GFZ von 5,0 vorgegeben und der Siegerentwurf des Büros Hilmar und Sattler hielt sich an diese Vorgabe (s. Ergebnisprotokoll zum städtebaulichen Wettbewerb Potsdamer/Leipziger Platz). Die Tatsache, dass das Preisgericht dem Beklagten im Anschluss an die Ausschreibung empfahl, für eine verträgliche Ausnutzung der Grundstücke nicht die in der Auslobung genannte obere GFZ von 5,0 anzustreben, gibt nicht genügend Anlass und ist zu unverbindlich dafür um anzunehmen, dass danach die GFZ reduziert werden würde. Zumal der in der mündlichen Verhandlung am 1. Oktober 2020 gehörte Zeuge Herr T... ausgesagt hat, dass rund um den Potsdamer und Leipziger Platz als einem der damals bedeutendsten Bauplätze Deutschlands, wenn nicht sogar Europas, von einer GFZ von 5,0 ausgegangen werden konnte. Außerdem argumentiert der Gutachter, dass im Jahr 1995 bereits abzusehen war, dass die Stadt Berlin für die Bebauung von Potsdam und Leipziger Platz deutlich höhere Nutzungsmaße anstrebte als in der damals geltenden Fassung des § 17 BauNVO, der eine GFZ von höchstens 3,0 für Kerngebiete vorsah, vorgegeben war. Darüber hinaus erläutert der Gutachter, dass es sich bei der GFZ von 5,0 nur um eine überschlägige Schätzung handelt. Diese gehe angesichts der Lage der Grundstücke über den Wert von 4,5 hinaus, da es sich dabei nur um einen gebildeten Mittelwert als Vergleichswert gehandelt habe. Diese Schätzung erscheint der Kammer in Anbetracht der obigen Ausführungen plausibel.
Die Einwände des Beklagten gegen die Begutachtung erscheinen der Kammer ebenfalls nicht durchgreifend. Der Beklagte rügt zum einen, dass das Gutachten beim indirekten Preisvergleich, d.h. bei der Ableitung des Bodenwertes aus den Bodenrichtwerten, einen Lageabschlag von 5% vornehme. Dies sei fehlerhaft, da der Bodenrichtwert kein Platzwert sei, sondern für die gesamte Bodenrichtwertzone gelte, die zum 1. Januar 1995 den gesamten Citybereich im Ostteil Berlins umfasst habe. Dem ist nicht zu folgen. Zwar hat der Beklagte insoweit Recht, dass sich aus dem Ausschnitt aus dem Bodenrichtwertatlas zum Stichtag 31. Dezember 1994 ergibt, dass für den gesamten Bereich um den Leipziger Platz ein einheitlicher Bodenrichtwert von 11.000 D-Mark angegeben ist (S. 59 des Gutachtens). Der Beklagte übersieht dabei jedoch, dass das Verfahren des indirekten Preisvergleichs nicht lediglich eine Ermittlung des Bodenrichtwerts beinhaltet, sondern dieser anschließend gemäß § 16 Abs. 1 i.V.m. § 15 Abs.1 S. 3 und 4 ImmoWertV unter Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse und Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale an das konkret zu bewertende Grundstück angepasst werden muss (s. auch S. 35 des Gutachtens).
Auch der zweite Einwand des Beklagten, dass der Sachverständige den aus dem direkten Preisvergleich ermittelten Vergleichswert noch mit einem Drittel in seine Ermittlung des Ausgangsbodenwertes mit einbeziehe, obwohl er die diesem Wert zugrunde liegenden Kauf-Stichproben nur als eingeschränkt verwertbar ansieht, überzeugt nicht. Zunächst hat der Gutachter in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 23. Mai 2019 erläutert, dass die Kauf-Stichproben bereits vor der Übernahme in die Kaufpreissammlung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt in Berlin durch die Geschäftsstelle derselben überprüft werden und daher von einer grundsätzlichen Verwertbarkeit der Stichproben auszugehen sei. Die Würdigung der Verwendbarkeit der Kaufpreise obliegt jedoch in jedem Einzelfall dem Sachverständigen. Da der Variationskoeffizient im konkreten Fall jedoch relativ hoch gewesen sei, sei er von einer eingeschränkten Verwertbarkeit ausgegangen. Der Gutachterausschuss empfehle jedoch, die Wertermittlung durch den direkten Preisvergleich durch eine Wertermittlung im Wege des indirekten Preisvergleiches zu ergänzen. Dies habe er getan, wobei er in diesem Fall aus den oben genannten Gründen die Aussagekraft des indirekten Preisvergleichs als höher angesehen habe. Die Kammer hält dieses Vorgehen des Gutachters für plausibel.
b) Flurstück 46 (Flur 621)
In Bezug auf den östlichen Straßenteil (Flurstück 46, 1088 m²) hat der Beklagte den Erschließungsaufwand sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach korrekt erhoben. Das Grundstück wurde vom Land Berlin zur Herstellung der Erschließungsanlage i.S.v. § 128 Abs. 1 Nr. 1 BauGB von der Bundesrepublik Deutschland mit Kaufvertrag vom 16. Dezember 1998 zu einem Quadratmeterpreis von 3.600 DM erworben. Inklusive den zulässigerweise erhobenen Grunderwerbsteuern und Notarkosten sind dadurch Grunderwerbskosten von 2.075.251,29 Euro entstanden.
Aus dem Gesetzeswortlaut des § 128 Abs. 1 Nr. 1 BauGB folgt, dass nur der Erwerb von Flächen gemeint ist, die konkret für bestimmte Erschließungsanlagen benötigt werden (vgl. auch OVG Münster Urteil vom 25.10.1996 – 3 A 1284/93). Dies war der Fall, denn das Grundstück wurde vom Land Berlin zur Herstellung der Erschließungsanlage von der Bundesrepublik Deutschland mit Kaufvertrag vom 16. Dezember 1998 erworben. Zu diesem Zeitpunkt hatte das Verfahren zur Festsetzung des Bebauungsplans I-16 bereits die Planreife erreicht, wie oben erläutert, insofern war das Grundstück für die Herstellung der Erna-Berger-Straße bestimmt.
Entgegen der Ansicht der Klägerin ist dieser Kaufvertrag nicht aufgrund eines viel zu hohen Kaufpreises sittenwidrig. Denn mit Erwerbskosten sind die tatsächlich gezahlten Grunderwerbskosten gemeint (BVerwG Urteil vom 14. Dezember 1979 – 4 C 28.76). Dazu zählen alle Aufwendungen, die erforderlich waren, um das Eigentum an den für die Erschließungsanlage notwendigen Grundstücken zu erlangen. Zu berücksichtigen sind stets die tatsächlich angefallenen Kosten, nicht etwa sogenannte fiktive Kosten, die der Gemeinde hätten entstehen können, wenn sie ein Grundstück zu einem früheren oder späteren Zeitpunkt erworben hätte (Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, 14. Aufl. 2019, BauGB § 128 Rn. 4). Auch beim Grunderwerb ist die Gemeinde nicht verpflichtet, lediglich einen Kaufpreis in Höhe des Verkehrswerts des Grundstücks zu zahlen. (Battis/ Krautzberger/Löhr/Reidt, 14. Aufl. 2019, BauGB § 129 Rn. 17). In entsprechender Anwendung des Erforderlichkeitsgrundsatzes des § 129 Abs. 1 S. 1 BauGB ist aber die äußerste Grenze für einen beitragsfähigen Kaufpreis eine für die Gemeinde erkennbare grob unangemessene Höhe. Ist der Preis „sachlich schlechthin unvertretbar“, kann er nicht als Erschließungsaufwand im Sinne der Nr. 1 angesehen werden (BVerwG Urteil vom 14. Dezember 1979 – IV C 28/76, BVerwGE 59, 249). Zu berücksichtigende Faktoren bei der Bestimmung des Kaufpreises, z.B. die Dauer und Erfolgsaussichten eines Enteignungsverfahrens, können einen den Verkehrswert deutlich übersteigenden Aufwand rechtfertigen (OVG Münster Urt. v. 5. 12. 2016 – 15 B 1015/16,; Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, 14. Aufl. 2019, BauGB § 128 Rn. 7). Dabei ist der Gemeinde ein weiter Entscheidungsspielraum zuzubilligen (VGH München Beschl. v. 27.2.2012 – 6 ZB 09.1573Z).
So liegt der Fall hier. Der Erwerb erfolgte zum Bau der Erschließungsanlage. Mit der Planreife des Bebauungsplans I-16 hatte das Flurstück für einen Sachkundigen nur noch den Verkehrswert von Straßenfläche, d. h. in Anlehnung an § 5 Abs. 1 VerkFlBerG von etwa 15 Euro/m². Der Beklagte hat das Grundstück hingegen zu einem Quadratmeterpreis von 3.600 DM gekauft. Das Grundstück 7 gehörte aber der Bundesrepublik Deutschland und musste von dieser erst erworben werden. In diesem Fall ist die Bundesrepublik Deutschland auch kein anderer Vertragspartner als eine Privatperson und konnte außer über eine Enteignung nicht gezwungen werden, das Flurstück zu verkaufen. Mit einem Kaufpreis von 3.600 DM liegt der Quadratmeterpreis zudem deutlich unter dem damaligen Bodenrichtwert von 7.000 DM bis 12.000 DM am und rund um den Leipziger Platz.
c) Flurstück 52 (Flur 621)
In Bezug auf das mittlere Flurstück 52 hat der Beklagte den Erschließungsaufwand dem Grunde nach korrekt erhoben, allerdings nicht in Bezug auf die Höhe des Beitrages.
aa) Die Kosten für den Tausch des Flurstücks durften als Grunderwerbskosten in den Erschließungsaufwand mit einbezogen werden.
Zum Grunderwerb i.S.v. § 128 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zählen alle Aufwendungen, die erforderlich waren, um das Eigentum an den für die Erschließungsanlage notwendigen Grundstücken zu erlangen. Auf den Erwerbsgrund kommt es nicht an; es kann sich um Kauf, Tausch, Umlegung oder Enteignung handeln (Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, 14. Aufl. 2019, BauGB § 128 Rn. 4). Somit liegt ein Erwerb vor. Das Flurstück 52 wurde vom Land Berlin zur Herstellung der Erschließungsanlage i.S.v. § 128 Abs. 1 Nr. 1 BauGB durch Tauschvertrag mit der Bundesrepublik Deutschland vom 29. September 1997 erworben, um es für die Erschließungsanlage Erna-Berger-Straße zu verwenden. Zu diesem Zeitpunkt stand bereits fest, dass die im Bebauungsplan I-16 vorgesehene Planstraße A realisiert werden würde. Im Gegenzug erhielt die Bundesrepublik Deutschland das Flurstück 55, auf dem später ein Anbau für das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit entstand.
Die Tatsache, dass das Flurstück im Anschluss an den Abschluss des Tauschvertrages durch Vermögenszuordnungsbescheide vom 31. Oktober 1997 und 21. Dezember 1999 zusammen mit zwei nördlich angrenzenden Grundstücken dem Land Berlin übertragen wurde, ändert nichts daran, dass es sich um einen Erwerb i.S.d. § 128 Abs. 1 Nr. 1 BauGB handelt und nicht um eine Bereitstellung. Das Flurstück 52 wurde dem Land Berlin – anders als die Klägerin meint – auch nicht kostenlos durch die Vermögenszuordnungsbescheide von 1997 und 1999 zur Verfügung gestellt. Denn zum oben ermittelten Bereitstellungszeitpunkt, dem 8. Juli 1995, stand das Flurstück 52 noch im Eigentum der Bundesrepublik Deutschland. Es wurde durch Vermögenszuordnungsbescheid vom 20. Mai 1994 der Bundesrepublik Deutschland zugeordnet (Gerichtsakte Bd. 2, Seite 262). Umgekehrt wurde in diesem Vermögenszuordnungsbescheid das Flurstück 55 dem Land Berlin zugeordnet. Erst durch den Tauschvertrag vom 29. September 1997 ging die Bundesrepublik Deutschland die Verpflichtung ein, das Flurstück 52 an das Land Berlin zu übertragen. Diese Verpflichtung erfolgte auch nur, weil sich das Land Berlin im Gegenzug verpflichtete, das Flurstück 55 der Bundesrepublik Deutschland zu übertragen. Es gab also einen entsprechenden Gegenwert.
Die Tatsache, dass die aus dem Tauschvertrag notwendige Eigentumsübertragung wieder durch Vermögenszuordnungsbescheid erfolgte, ändert nichts daran, dass es sich um einen Erwerb handelt, sondern liegt wohl im Wesentlichen daran, dass auch die ursprüngliche Eigentumsübertragung durch Vermögenszuordnungsbescheid vom 20. Mai 1994 erfolgt war. So ist der Vermögenszuordnungsbescheid vom 31. Oktober 1997 mit Änderungsbescheid überschrieben und enthält im Text die Feststellung, dass mit diesem Bescheid der Vermögenszuordnungsbescheid vom 20. Mai 1994 geändert werden soll. Warum mit Vermögenszuordnungsbescheid vom 21. Dezember 1999 eine erneute Zuordnung erfolgt ist, ist unklar. Dieser hatte wohl eher feststellenden Charakter.
bb) Der Höhe nach hat der Beklagte den Wert des durch Erwerb erlangten Flurstücks 52 jedoch nicht korrekt erhoben.
Ausgehend von dem im Gutachten ermittelten Bodenwert des Tausch-Flurstücks 55 von 4.860 Euro/m² zum Erwerbszeitpunkt am 29. September 1997 und einer Größe von 597 m² betrugen die Grunderwerbskosten für das Flurstück 52 somit 2.901.420 Euro.
Zu den Erwerbskosten zählen alle Aufwendungen, die erforderlich waren, um das Eigentum an den für die Erschließungsanlage notwendigen Grundstücken zu erlangen (Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, 14. Aufl. 2019, BauGB § 128 Rn. 4). Bei einem Kaufvertrag ist daher der Kaufpreis Teil der notwendigen Aufwendungen. Da der Beklagte das Flurstück 52 durch Tausch erworben hat, ist für den Wert des Flurstücks 52 auf den Wert des eingetauschten Flurstücks 55 abzustellen. Denn um den Wert dieses Grundstücks wurde das Vermögen des Beklagten geschmälert, um das Flurstück 52 der Erschließungsanlage zuführen zu können. Vom Zeitpunkt her ist dabei auf den Erwerbszeitpunkt abzustellen. Dies war hier der Tauschvertrag vom 29. September 1997.
cc) Der Sachverständige Dr. Schwenk hat den Wert des eingetauschten Flurstücks 55, basierend auf dem Wertermittlungsstichtag 29. September 1997, dem Datum des Tauschvertrages, in seinem Gutachten vom 18. Oktober 2018 wie folgt bestimmt:
Zum Wertermittlungsstichtag war das zu bewertende Flurstück buchmäßig noch nicht existent, so dass der Gutachter die Bewertung auf das zum 29. September 1997 katasterrechtlich vorhandene Vorgängerflurstück 8 der Flur 622 in Mitte bezogen hat, dessen Bestandteil das Flurstück 55 damals war. Aufgrund dieser Grundstückssituation wurden die wertrelevanten Feststellungen nicht nur auf die zu bewertenden Flächen bezogen, sondern auf die jeweiligen Gesamtgrundstücke (Seite 17 des Gutachtens). Für das Flurstück 55 sah der Bebauungsplan I-B-16, der zum Wertermittlungsstichtag bereits wie oben ausgeführt die Planreife erlangt hatte, eine Kerngebietsnutzug mit einer GFZ von 5,7 vor. Eine Erschließung durch die Stresemannstraße lag bereits vor, eine weitere Erschließung durch die noch herzustellende Erna-Berger-Straße war wahrscheinlich. Daher stuft der Gutachter die Fläche bezüglich ihres Entwicklungszustandes als Erschließungsbeitragspflichtiges baureifes Land i.S.v. § 5 Abs. 4 ImmoWertV für Kerngebietnutzungen mit einer GFZ von 5,7 ein (Gutachten S. 45).
Im Anschluss daran ermittelt der Sachverständige den Wert der Grundstücke im Wege des direkten Preisvergleichs aufgrund von vergleichbaren Grundstückskäufen im entsprechenden Zeitraum. Dabei standen für den direkten Preisvergleich mit Kauffällen für baureifes Land 32 Vergleichsfälle zur Verfügung (Gutachten S. 46). Die gefundenen Vergleichskauffälle werden anhand von verschiedenen Parametern angepasst: 1. bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung, da dies einen nicht unerheblichen Einfluss auf den Bodenwert eines Grundstücks hat, 2. bezüglich der konjunkturellen Entwicklung, da die Vergleichsfälle aus einem Zeitraum von Dezember 1993 bis September 1997 stammen und sich die Kaufpreise in dieser Zeit konjunkturell bedingt verändert haben, 3. bezüglich der Lage, da die Vergleichsfälle aus dem gesamten Bezirk Mitte stammen und die Lagequalität großen Einfluss auf den Kaufpreis hat, 4. bezüglich besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen, wie z.B. Rechte und Belastungen im Grundbuch, besondere Kaufvertragsgestaltungen oder Baulasten. Die entsprechend angepassten Kaufpreise der Vergleichsfälle werden anschließend gewichtet, wobei das Gewicht umso höher ausfällt, je stärker vergleichbar der Kauffall mit den zu bewertenden Flurstücken ist. (Gutachten S. 58). Auch beim indirekten Preisvergleich der zum entsprechenden Wertermittlungsstichtag vorgegebenen Bodenrichtwerte werden die Bodenrichtwerte entsprechend der oben angegebenen vier Kriterien angepasst (Gutachten S. 60ff). Anschließend gewichtet der Gutachter die im Wege des direkten Preisvergleichs und des indirekten Preisvergleichs gefundenen Vergleichswerte aufgrund der Tatsache, dass er dem indirekten Preisvergleich eine größere Aussagekraft beimisst und kommt zu einem einheitlichen Ausgangsbodenwert von rund 5.120 Euro/m² für vergleichbares baureifes Land (Gutachten S. 63).
Eine Anpassung dieses Ausgangsbodenwertes im Wege des deduktiven Wertermittlungsverfahrens nimmt der Gutachter in diesem Fall nicht vor, da es sich beim Flurstück 55 bereits um baureifes Land handelt. Er berücksichtigt lediglich besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale und ermittelt daraus zum Wertermittlungsstichtag am 29. September 1997 einen Bodenwert für das Flurstück 55 von rund 4.860 Euro/m² (Gutachten S. 70).
dd) Die Kammer folgt auch in Bezug auf die Wertermittlung des Flurstücks 55 den detaillierten und differenzierten, dabei stets verständlichen und gut begründeten Ausführungen des Sachverständigen nach eigener Prüfung. Anhaltspunkte für eine mangelnde Tragfähigkeit der Feststellungen und Schlussfolgerungen des Sachverständigen sind nicht ersichtlich. Gleiches gilt für die Methodik des Gutachtens.
Die kritischen Anmerkungen der Beteiligten vermögen die Darlegungen des Gutachters nicht zu erschüttern. Der bereits gegen die Wertermittlung der Flurstücke 44, 54 und 254 vorgebrachte Einwand des Beklagten, dass der Sachverständige den aus dem direkten Preisvergleich ermittelten Vergleichswert noch mit einem Drittel in seine Ermittlung des Ausgangsbodenwertes mit einbeziehe, obwohl er die diesem Wert zugrunde liegenden Kauf-Stichproben nur als eingeschränkt verwertbar ansieht, überzeugt nicht, wie oben erläutert.
5. Der Beklagte hat bei der Verteilung des beitragsfähigen Erschließungsaufwandes auf die durch die Anlage erschlossenen Grundstücke (§ 131 Abs. 1 BauGB) ein Grundstück fehlerhaft nicht in den Kreis der beitragspflichtigen Grundstücke mit einbezogen.
Gemäß § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist der beitragsfähige Erschließungsaufwand für eine Erschließungsanlage auf die durch die Anlage erschlossenen Grundstücke zu verteilen. Im Sinne dieser Vorschrift ist ein Grundstück erschlossen, wenn ihm die Anlage in erschließungsbeitragsrechtlich relevanter Weise, d.h. in einer auf die bauliche, gewerbliche oder vergleichbare Nutzbarkeit der Grundstücke gerichteten Funktion, die Zugänglichkeit vermittelt (BVerwG, Urteil vom 7. Oktober 1977 - BVerwG 4 C 103.74 -). Die durch die Anlage und die damit bewirkte Erreichbarkeit vermittelte bauliche oder gewerbliche Ausnutzbarkeit ist der Erschließungsvorteil, welcher die anteilige Auferlegung des hierfür notwendigen Aufwands rechtfertigt.
Fehlt es in dem vorrangig maßgeblichen Bebauungsplan an relevanten Festsetzungen, sind danach die unmittelbar an die Anbaustraße angrenzenden, selbstständig bebaubaren oder gewerblich nutzbaren Grundstücke erschlossen, die von der Anlage in der für die vorgenannte Nutzung erforderlichen Weise – gegebenenfalls nach Ausräumung bestehender, aber mit zumutbarem Aufwand zu beseitigender Hindernisse – erreicht werden können (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. April 1988 - BVerwG 8 C 24.87 - BVerwGE 79, 283, 288).
Der Erschließungsvorteil ist jedoch nicht stets auf Anliegergrundstücke beschränkt, sondern kann sich ausnahmsweise auch auf Grundstücke erstrecken, die durch weitere Grundstücke von der Anlage getrennt sind (sog. Hinterliegergrundstücke). Ein Erschlossensein des Hinterliegergrundstücks kann anzunehmen sein, wenn die Eigentümer der übrigen Grundstücke nach den bestehenden tatsächlichen Verhältnissen schutzwürdig erwarten können, dass auch ein Hinterliegergrundstück in den Kreis der erschlossenen Grundstücke einbezogen wird und sich so die Beitragslast der übrigen Grundstücke vermindert (BVerwG, Urteil vom 3. Februar 1989 – 8 C 78/88 –, Rn. 24, juris). Eine solche schutzwürdige Erwartung wird nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts erstens dann begründet, wenn das Hinterliegergrundstück durch eine dauerhafte, rechtlich gesicherte Zufahrt mit der Anlage verbunden ist. Welche Anforderungen an die Sicherung einer Zufahrt über das Anliegergrundstück zu stellen sind, ist bundesrechtlich nicht abschließend geregelt, sondern hängt auch von der landesgesetzlichen Ausgestaltung im Bauordnungsrecht ab. Insoweit ist aber in der Rechtsprechung geklärt, dass die Eintragung einer entsprechenden (Zugangs-)Baulast zugunsten des Hinterlieger- und zulasten des Anliegergrundstücks ausreicht, soweit eine solche landesgesetzlich vorgesehen ist (BVerwG, Urteil vom 26. Februar 1993 - 8 C 35.92 - BVerwGE 92, 157, 161, BVerwG, Beschluss vom 18. September 2019 – 9 B 51/18 –, Rn. 5, juris). Eine entsprechende schutzwürdige Erwartung wird zweitens auch dann begründet, wenn bei Eigentümeridentität Hinter- und Anliegergrundstück einheitlich genutzt werden (Urteil vom 28. März 2007 - BVerwG 9 C 4.06 - BVerwGE 128, 246 Rn. 16 m.w.N.).
a) Grundstück Leipziger Platz 10
Das Grundstück Leipziger Platz 10 wird durch die Erna-Berger-Straße erschlossen und hätte in den Kreis der zu veranlagenden Grundstücke mit einbezogen werden müssen.
aa) Die Annahme eines Erschlossenseins gemäß § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB scheidet nicht bereits deshalb aus, weil das Grundstück unmittelbar an eine andere Erschließungsanlage, nämlich den Leipziger Platz, grenzt. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts steht der Annahme der Erschließung eines Grundstücks nicht entgegen, dass dieses gleichzeitig eine Zufahrt zu einer anderen Erschließungsanlage besitzt (BVerwG, Urteil vom 27. September 2006 - BVerwG 9 C 4.05 - BVerwGE 126, 378 Rn. 12; BVerwG, Urteil vom 12. November 2014 – 9 C 4/13 –, BVerwGE 150, 308-315, Rn. 15). Insoweit ist es unerheblich, dass der Grundstückseigentümer die zusätzliche Erschließung, insbesondere wenn er sein Grundstück schon abschließend bebaut hat, nicht selten als überflüssig oder gar lästig empfindet. Eine solche individuelle und situationsgebundene Betrachtungsweise ist nicht maßgeblich dafür, ob eine (weitere) Erschließungsanlage auf die bauliche oder gewerbliche Nutzbarkeit eines Grundstücks allgemein von Einfluss ist. Es kommt vielmehr allein darauf an, ob die Zweitanlage dem Grundstück durch die - von der tatsächlichen Nutzung unabhängige - Möglichkeit der Inanspruchnahme eine prinzipiell bessere Qualität der Erschließung im bebauungsrechtlichen Sinne vermittelt (BVerwG Urteil vom 17. Juni 1998 - BVerwG 8 C 34.96 - Buchholz 406.11 § 131 BauGB Nr. 108 S. 100 m.w.N.). Denn das Erschließungsbeitragsrecht ist auf einen Vorteilsausgleich ausgerichtet. Das Ausmaß des einem Grundstück vermittelten Erschließungsvorteils richtet sich nach dem Ausmaß der von ihm aus zu erwartenden Inanspruchnahme der hergestellten Erschließungsanlage (Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 9. Aufl., § 17, Rn. 97).
Dies entspricht auch den bauplanungsrechtlichen Vorgaben. Der Bebauungsplan I-16 sieht eine doppelte Erschließung vor. Aus den zeichnerischen Festsetzungen ergibt sich, dass an der nördlichen Seite des Grundstücks zum Leipziger Platz ein Bereich ohne Ein- und Ausfahrten festgelegt wurde. Vom Leipziger Platz ist daher kein Befahren, sondern nur ein Betreten des Grundstücks für Fußgänger möglich. Hinzu kommt, dass es in diesem Bereich kaum Parkmöglichkeiten gibt. Gleichzeitig werden in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans unter 1.4 teilweise unterirdische Fahrrechte von der Erna-Berger-Straße zum Grundstück Leipziger Platz 10 und 11 festgesetzt, durch die die Grundstücke Erna-Berger-Straße 7/Leipziger Platz 9 und Leipziger Platz 10 belastet werden. In der Begründung zum Bebauungsplan I-16 heißt es dazu unter 4.2.6.2: „Um den geschlossenen Eindruck des Leipziger Platzes sowie die zusammenhängende Fassadengestaltung an diesem bedeutenden und repräsentativen Platz zu gewährleisten, werden Ein- und Ausfahrten am Leipziger Platz ausgeschlossen. Konflikte zwischen Kfz-Verkehr und Fußgängern werden in diesem Bereich ebenso vermieden wie die Gestaltung störender Gehwegüberfahrten. Dennoch sind alle Grundstücke durch die günstige Lage der umgrenzenden Erschließungsstraßen von öffentlichen Verkehrsflächen aus mit dem Kraftfahrzeug erreichbar.“ Sowohl aus den zeichnerischen und den textlichen Festsetzungen als auch der Begründung zum Bebauungsplan I-16 ergibt sich folglich, dass für das Grundstück Leipziger Platz 10 eine Erschließung durch Fußgänger sowie etwaige Ver-und Entsorgungsfahrzeuge vom Leipziger Platz erfolgen sollte, während eine Erschließung durch Pkw durch Herauffahren auf das Grundstück in eine Tiefgarage durch die Erna-Berger-Straße erfolgen sollte. Hintergrund ist, dass das historische Stadtbild des Leipziger Platzes weder durch Ein- und Ausfahrten noch durch oberirdische Stellplätze beeinträchtigt werden sollte. Eine Erschließung des Grundstücks Leipziger Platz 10 sollte also entsprechend den bauplanungsrechtlichen Vorgaben sowohl vom Leipziger Platz als auch von der Erna-Berger-Straße erfolgen.
bb) Das Erschlossensein scheidet entgegen der Ansicht des Beklagten nicht deshalb aus, weil es sich bei dem Grundstück Leipziger Platz 10 von der Erna-Berger-Straße aus betrachtet um ein Hinterliegergrundstück handelt. Nach der oben ausgeführten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kann ein Erschlossensein des Hinterliegergrundstücks anzunehmen sein, wenn die Eigentümer der übrigen Grundstücke nach den bestehenden tatsächlichen Verhältnissen schutzwürdig erwarten können, dass auch ein Hinterliegergrundstück in den Kreis der erschlossenen Grundstücke einbezogen wird und sich so die Beitragslast der übrigen Grundstücke vermindert (BVerwG, Urteil vom 03. Februar 1989 – 8 C 78/88 –, Rn. 24, juris). Dies ist unter anderem dann der Fall, wenn das Hinterliegergrundstück durch eine dauerhafte, rechtlich gesicherte Zufahrt mit der Anlage verbunden ist. Dafür soll eine eingetragene Baulast ausreichen. So liegt der Fall hier, denn das Grundstück Leipziger Platz 10 ist durch eine dauerhafte, rechtlich gesicherte Tiefgaragenzufahrt mit der Erschließungsanlage Erna-Berger-Straße verbunden. In die Tiefgarage des Grundstücks Leipziger Platz 10 kommen Pkw nur durch die Tiefgarage des Grundstücks Erna-Berger-Straße 7/Leipziger Platz 9. Eine entsprechende Grunddienstbarkeit ist als Tiefgaragenfahr-und Gehrecht für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Leipziger Platz 10 im Grundbuch von Mitte, Blatt 15465N des Grundstücks Erna-Berger-Straße 7/Leipziger Platz 9 in der 2. Abteilung am 31. Juli 2003 eingetragen worden.
cc) Einem Erschlossensein steht auch nicht entgegen, dass durch die Tiefgaragenzufahrt aufgrund der geringen Höhe keine Zufahrtsmöglichkeit für Kraftfahrzeuge der Ver- und Entsorgung oder für die Feuerwehr gegeben ist.
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts knüpft das erschließungsbeitragsrechtliche Erschlossensein durch eine Anbaustraße an das bebauungsrechtliche Erschlossensein an (BVerwG, Urteil vom 08. Mai 2002 – 9 C 5/01 –, Rn. 24, juris). Daraus folgt jedoch nicht, dass eine verkehrsmäßige Erschließung bereits aus bauordnungsrechtlichen Gründen anzunehmen ist (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 3. November 2014 – OVG 5 S 7.14, Rn. 7, juris). Ob ein Grundstück durch eine Anbaustraße erschlossen wird, hängt ausschlaggebend von den Anforderungen ab, die das Bebauungsrecht an seine verkehrsmäßige Erschließung stellt, d.h. davon, ob dieses Grundstück bebauungsrechtlich (§§ 30 ff. BauGB) erschlossen ist (BVerwG, Urteil vom 8. Mai 2002 – 9 C 5/01 –, Rn. 24, juris; Driehaus, Erschließungs-und Ausbaubeiträge, 9. Aufl., § 17, Rn. 63). Das Bebauungsrecht macht in allen seinen Vorschriften die Zulässigkeit der Ausführung baulicher Anlagen von der Sicherung unter anderem der verkehrlichen Erschließung der Grundstücke abhängig. Diese verkehrliche Erschließung erfordert im Grundsatz, dass ein Grundstück über eine öffentliche Straße für Kraftfahrzeuge unter anderem der Polizei und des Rettungswesens sowie der Ver- und Entsorgung einschließlich privater Kraftwagen erreichbar ist, d.h. verlangt eine Erreichbarkeit dergestalt, dass an ein Grundstück herangefahren werden kann, sofern nicht das Bebauungsrecht ausnahmsweise eine Erreichbarkeit lediglich für Fußgänger genügen lässt oder eine Erreichbarkeit in Form der Möglichkeit, mit Kraftwagen auf das Grundstück herauffahren zu können, verlangt (Driehaus, Erschließungs-und Ausbaubeiträge, 9. Aufl., § 17, Rn. 65). Das Bundesrecht verlangt indes nicht, dass an ein (Anlieger-) Grundstück mit Großfahrzeugen des Rettungswesens oder der Versorgung und Entsorgung herangefahren werden kann. Vielmehr begnügt sich das Bebauungsrecht für den Regelfall damit, dass die die wegemäßige Erschließung vermittelnde Verkehrsanlage für Kraftfahrzeuge der in Rede stehenden Art überhaupt befahrbar ist, ohne Rücksicht darauf, ob dies nur für Personen- und kleinere Kraftwagen zutrifft oder auch Großfahrzeuge einschließt (BVerwG, Beschluss vom 30. September 2005 – 7 B 54/05 –, juris, Rn. 6).
Ausgehend von diesen Grundsätzen ist das Grundstück Leipziger Platz 10 durch die Erna-Berger-Straße erschlossen. Eine Heranfahrmöglichkeit mit Großfahrzeugen ist dafür nicht notwendig. Dies ergibt sich bereits daraus, dass für das Grundstück vom Leipziger Platz aus schon eine Erschließung für größere Kraftfahrzeuge und für Fußgänger besteht. Die zweite Erschließung über die Erna-Berger-Straße soll laut den planungsrechtlichen Vorgaben lediglich für private Pkw sein. Insofern regelt bereits das Planungsrecht, dass für eine Erschließung über die Erna-Berger-Straße ein Hinauffahren mit Pkw genügt.
Dem steht auch nicht das Urteil des OVG Berlin vom 11. Oktober 2001 entgegen, in dem das OVG darauf abstellt, dass ein Hinterliegergrundstück als erschlossen anzusehen ist, obwohl das Anlieger- und das Hinterliegergrundstück verschiedenen Personen gehören, da es tatsächlich durch eine für Kraftfahrzeuge u.a. der Polizei und des Rettungswesens sowie der Ver- und Entsorgung einschließlich privater Kraftfahrzeuge befahrbare Zufahrt über das Anliegergrundstück mit der Erschließungsanlage verbunden ist (OVG Berlin, Urteil vom 11. Oktober 2001 – 5 B 6.00 –, Rn. 16, juris). Daraus lässt sich nämlich im Umkehrschluss nicht folgern, dass eine Erschließung dann nicht gegeben sein kann, wenn nicht mit jeglicher Art von Kraftfahrzeug an das Grundstück heran- oder heraufgefahren werden kann. Zudem ging es in dem Fall, der dem Urteil des OVG zugrunde lag, um ein sogenanntes gefangenes Hinterliegergrundstück, d.h. ein Hinterliegergrundstück, für das es keine andere Erschließung gab. Insofern musste die gesamte Erschließung mit allen Kraftfahrzeugen von einer Seite erfolgen. Im vorliegenden Fall geht es jedoch nicht um ein gefangenes Hinterliegergrundstück, sondern um ein Hinterliegergrundstück, für das eine doppelte Erschließung vorhanden ist. Darüber hinaus ist diese doppelte Erschließung aus städtebaulichen Gründen im Bebauungsplan für jeweils unterschiedliche Verkehrsnutzer vorgesehen.
b) Grundstück Leipziger Platz 11
Das Grundstück Leipziger Platz 11 wird nicht durch die Erna-Berger-Straße erschlossen und ist vom Beklagten daher richtigerweise nicht in den Kreis der zu veranlagenden Grundstücke mit einbezogen worden.
Die Annahme eines Erschlossenseins gemäß § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB scheidet allerdings nicht bereits deshalb aus, weil das Grundstück schon von einer anderen Erschließungsanlage, nämlich dem Leipziger Platz, erschlossen wird, siehe obige Ausführungen zum Leipziger Platz 10. Eine doppelte Erschließung entspricht auch für das Grundstück Leipziger Platz 11 den bauplanungsrechtlichen Vorgaben.
Das Grundstück Leipziger Platz 11 ist jedoch deshalb nicht als erschlossen anzusehen, da es sich um ein Hinterliegergrundstück handelt, bei dem die Eigentümer der übrigen Grundstücke nicht schutzwürdig erwarten konnten, dass auch das Hinterliegergrundstück in den Kreis der erschlossenen Grundstücke einbezogen wird. Denn das Hinterliegergrundstück Leipziger Platz 11 ist nicht durch eine dauerhafte, rechtlich gesicherte Zufahrt mit der Erschließungsanlage verbunden. Dabei kann offengelassen werden, ob ein Erschlossensein bereits daran scheitert, dass der Eigentümer des Grundstücks tatsächlich keine Tiefgaragendurchfahrt vom Grundstück Leipziger Platz 11 zum Grundstück Leipziger Platz 10 angelegt hat oder ob es auch bei einem Hinterliegergrundstück ausreichen würde, dass diese mit wirtschaftlich vertretbarem Aufwand hergestellt werden könnte. Denn ein Erschlossensein scheitert jedenfalls daran, dass für das Grundstück Leipziger Platz 11 keine rechtlich gesicherte Zufahrt besteht. Im Grundbuch des Grundstücks Leipziger Platz 10 ist lediglich im Jahr 2000 eine Vormerkung zur Sicherung der Eintragung eines Tiefgaragennutzungsrechts eingetragen worden. Im Grundbuch des Grundstücks Erna-Berger-Straße 7/Leipziger Platz 9 fehlt eine entsprechende Eintragung völlig. Ohne die Tiefgaragen des Leipziger Platzes 10 und der Erna-Berger-Straße 7/Leipziger Platz 9 nutzen zu können, ist eine Ein- und Ausfahrt zur Erschließungsanlage Erna-Berger Straße jedoch nicht möglich und eine rechtlich gesicherte Zufahrt liegt nicht vor.
c) Grundstück Niederkirchnerstraße 5 (Berliner Abgeordnetenhaus)
Das Grundstück Niederkirchnerstraße 5 wird durch die Erna-Berger-Straße erschlossen und ist vom Beklagten daher richtigerweise im Widerspruchsbescheid in den Kreis der zu veranlagenden Grundstücke mit einbezogen worden.
aa) Die Annahme eines Erschlossenseins gemäß § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB scheidet nicht deshalb aus, weil das Grundstück bereits von einer anderen Erschließungsanlage, nämlich der Niederkirchnerstraße, erschlossen wird, siehe oben.
bb) Das Erschlossensein scheidet darüber hinaus nicht deshalb aus, weil es sich bei dem Grundstück Niederkirchnerstraße 5 um ein Hinterliegergrundstück handelt, das durch einen schmalen, unbebaubaren Grundstücksstreifen (Flurstück 33) von der Erna-Berger-Straße getrennt wird. Denn die Eigentümer der übrigen Grundstücke konnten nach den bestehenden tatsächlichen Verhältnissen schutzwürdig erwarten, dass auch das Grundstück Niederkirchnerstraße 5 in den Kreis der erschlossenen Grundstücke einbezogen wird.
Dabei hat der Beklagte das Flurstück 33 richtigerweise nicht in den Kreis der zu veranlagenden Grundstücke i.S.d. § 131 BauGB mit einbezogen. Denn es wird durch die Erna-Berger-Straße nicht erschlossen. Grundstücke, die weder baulich, noch gewerblich, noch in einer sonst vergleichbaren Weise genutzt werden können, haben von der Herstellung einer Erschließungsanlage keinen Vorteil (Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, 14. Aufl. 2019, BauGB § 131 Rn. 26). So liegt der Fall hier, denn entsprechend den Vorgaben des Bebauungsplans I-16 liegt das schmale Flurstück außerhalb der Baugrenzen und ist damit nicht bebaubar. Zwar ist dem Kläger Recht zu geben, dass das BVerwG den Begriff „erschlossen“ im Sinne des § 131 Abs. 1 BauGB und im Sinne des § 133 Abs. 1 BauGB unterschiedlich auslegt. Jedoch sind Grundstücke, die keinen Erschließungsvorteil haben und auch in Zukunft nicht haben werden, also auch nicht Gegenstand einer Beitragspflicht gem. § 133 Abs. 1 BauGB werden können, jedenfalls auch nicht erschlossen i.S.d. § 131 Abs. 1 BauGB (EZBK/Grziwotz, 136. EL Oktober 2019, BauGB § 131 Rn. 10a; vgl. BVerwG Urteil vom 11. Mai 1973 – 4 C 7.72). Entgegen der Auffassung der Klägerin ändert daran auch § 10 Abs. 3 Nr. 2 EBG nichts, der bestimmt, dass bei der Verteilung des umlagefähigen Erschließungsaufwandes bei Grundstücken, die nicht oder nur untergeordnet bebaut werden dürfen, die Geschossflächenzahl 0,1 anzusetzen ist. Denn erstens unterscheidet sich ein nach dem Bebauungsplan unbebaubarer, schmaler Grundstücksstreifen erheblich von den in § 10 Abs. 3 Nr. 2 EBG aufgeführten Beispielen wie einem Friedhof, einem Kleingarten oder Sportplatz, die tatsächlich einen Vorteil von einer Erschließungsanlage und der daraus folgenden Erreichbarkeit haben. Zweitens ist das Berliner EBG aufgrund von § 132 BauGB für die Ermittlung und Verteilung des Erschließungsaufwandes der Gemeinden erlassen worden und ändert damit nichts an der durch Bundesrecht in § 133 BauGB festgesetzten Entstehung einer Beitragspflicht, die hier nicht gegeben ist, wie oben dargelegt.
Anders liegt der Fall für das Hinterliegergrundstück Niederkirchnerstraße 5. Zwar bestand zum Zeitpunkt der Entstehung der Beitragspflicht für das Abgeordnetenhaus keine dauerhafte, rechtlich gesicherte Zufahrt und besteht auch heute nicht, da an dieser Stelle die historische Gartenanlage wiederhergestellt wurde und zur Erna-Berger-Straße durch einen Maschendrahtzaun abgetrennt ist. Darüber hinaus stehen aus Sicherheitsgründen am Ende des Wendehammers der Erna-Berger-Straße mit etwas Abstand zum Maschendrahtzaun Poller. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist ein Hinterliegergrundstück jedoch unabhängig davon, ob ein Zugang oder eine Zufahrt über das Anliegergrundstück zur abgerechneten Anbaustraße besteht, und unabhängig davon, ob Anlieger- und Hinterliegergrundstück der gleichen Person gehören oder nicht, dann von der betreffenden Anbaustraße erschlossen im Sinne des § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB, wenn das trennende Grundstück eine so geringe Tiefe hat, dass es selbst nicht bebaut oder gewerblich genutzt werden kann und darf, das Hinterliegergrundstück also durch den schmalen Grundstücksstreifen derart von der abgerechneten Anbaustraße getrennt wird, dass es bei räumlich-natürlicher Betrachtungsweise - gerade auch aus der Sicht der anderen Anlieger - als in den Kreis der von der Anlage erschlossenen Grundstücke gehörend anzusehen ist, und etwaige rechtliche und/oder tatsächliche Hindernisse, die der Anlegung eines rechtlich unbedenklichen Zugangs entgegenstehen, ausräumbar sind (BVerwG, Beschluss vom 27. März 1995 – 8 B 29/95 –, Rn. 2, juris).
Ausgehend von diesen Grundsätzen ist das Grundstück Niederkirchnerstraße 5 als erschlossen anzusehen. Denn das schmale Flurstück 33 ist entsprechend den Vorgaben des Bebauungsplans I-16 zu den Baugrenzen nicht bebaubar und das dahinterliegende Grundstück des Abgeordnetenhauses ist insofern als eine Einheit mit dem schmalen Grundstücksstreifen anzusehen. Auch kann ein Zugang über die Erna-Berger-Straße auf tatsächlicher Ebene relativ leicht durch Beseitigung des Maschendrahtzauns und der Poller und einer Umgestaltung der Gartenanlage hergestellt werden. Diese Umbaumaßnahmen stellen keine tatsächlichen Hindernisse da. Auch rechtlich bestehen keine Hindernisse, da im hiesigen Fall über die obige Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts hinausgehend sogar Eigentümeridentität zwischen beiden Grundstücken besteht. Anders als der Beklagte argumentiert, stellt auch die Tatsache, dass das schmale Flurstück aufgrund von Baugrenzen unbebaubar ist, kein rechtliches Hindernis dar. Denn Baugrenzen gelten gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO nur für Gebäude und Gebäudeteile, nicht für Zufahrten.
cc) Der Beklagte hat das Grundstück Niederkirchnerstraße 5 zwar richtigerweise im Widerspruchsbescheid in den Kreis der zu veranlagenden Grundstücke mit einbezogen, allerdings ist er bei der Berechnung des Flächenansatzes fehlerhaft davon ausgegangen, dass dem Grundstück Niederkirchnerstraße 5 eine Ermäßigung wegen Mehrfacherschließung nach § 12 Abs. 1 S. 1 EBG zugutekommt, da es bereits durch die Niederkirchnerstraße erschlossen wird.
Nach § 12 Abs. 1 EBG ist bei Grundstücken, die von mehr als einer Verkehrsanlage im Sinne des § 127 Abs. 2 Nr. 1 BauGB erschlossen werden, bei der Verteilung des Aufwands für jede dieser Verkehrsanlagen die Geschossfläche im Sinne des § 10 EBG nur mit dem Anteil anzusetzen, der sich aus dem Verhältnis der Grundstücksbreiten ergibt. Die Grundstücke, die doppelt erschlossen werden, müssen also nicht für jede der Erschließungsanlagen einen Beitrag in voller Höhe zahlen, denn die Heranziehung dieser Grundstücke zu den Kosten der erwähnten Erschließungsanlagen kann verhältnismäßig hohe Belastungen ergeben, denen nicht immer entsprechende Erschließungsvorteile gegenüberstehen. Den betroffenen Grundstücken werden daher regelmäßig in den Beitragssatzungen Ermäßigungen gewährt, auch wenn dies nicht zwingend ist (EZBK/Grziwotz, 138. EL Mai 2020, BauGB § 131 Rn. 49a). Das Berliner EBG sieht einen solchen Doppelerschließungsvorteil grundsätzlich vor. Dieser Vorteil soll jedoch unter anderem dann nicht gewährt werden, wenn für die zweite Erschließungsanlage kein Erschließungsbeitrag gezahlt werden musste. Daher bestimmt § 12 Abs. 2 S. 2 EBG, dass Absatz 1 nicht anzuwenden ist, wenn die zusätzlich erschließende Verkehrsanlage eine Verkehrsanlage im Sinne des § 246 Abs. 4 BauGB (in der bei Erlass des EBG geltenden Fassung des BauGB vom 21. Juli 1995 durch den statischen Verweis des bei Entstehung der Beitragspflicht geltenden Fassung des EBG vom 25. Juni 2006) ist. Dieser bestimmte, dass für Erschließungsanlagen oder Teile von Erschließungsanlagen in dem in Art. 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts bereits hergestellt worden sind, kein Erschließungsbeitrag erhoben werden kann. Dazu führt das Berliner Abgeordnetenhaus in der Gesetzesbegründung zum Erschließungsbeitragsrecht (Drucksache 12/4410, S. 11 vom 24. Mai 1994) aus: „Für die in der Zeit des Rechts der DDR entsprechend einem technischen Ausbauprogramm oder den örtlichen Ausbaugepflogenheiten hergestellten Straßen oder Teileinrichtungen von Straßen wurden dem Anlieger-oder Erschließungsbeitrag vergleichbare Leistungen nicht erbracht und können nach § 246a Abs. 4 BauGB auch künftig nicht verlangt werden. Im Interesse der Gleichbehandlung sind deshalb die Vergünstigungen bei Mehrfacherschließung durch neue Straßen nicht zu gewähren“. Dies entspricht auch der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, dass eine Entlastung für doppelt erschlossene Grundstücke nur dann gewährt werden soll, wenn tat-sächlich eine finanzielle Doppelbelastung vorliegt (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. September 1989 – 8 C 4/88 – juris Rn. 18). Da die Niederkirchnerstraße im Beitrittsgebiet liegt und bereits im 19. Jahrhundert als damalige Prinz-Albrecht-Straße erstmalig vollständig hergestellt war, treffen diese Voraussetzungen hier zu.
d) Grundstück Leipziger Straße 3, 4 (Bundesrat)
Das Grundstück Leipziger Straße 3, 4 wird nicht durch die Erna-Berger-Straße erschlossen und ist vom Beklagten daher richtigerweise nicht in den Kreis der zu veranlagenden Grundstücke mit einbezogen worden.
Die Annahme eines Erschlossenseins gemäß § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB scheidet aller-dings nicht bereits deshalb aus, weil das Grundstück bereits von einer anderen Erschließungsanlage, nämlich der Leipziger Straße, erschlossen wird, siehe oben.
Das Grundstück Leipziger Straße 3, 4 ist jedoch deshalb nicht als erschlossen anzusehen, da es sich um ein Hinterliegergrundstück handelt, bei dem die Eigentümer der übrigen Grundstücke nicht schutzwürdig erwarten konnten, dass auch das Hinterliegergrundstück in den Kreis der erschlossenen Grundstücke einbezogen wird. Denn es erfüllt keines der in der Rechtsprechung vom Bundesverwaltungsgericht festgelegten Kriterien. Es ist weder durch eine dauerhafte, rechtlich gesicherte Zufahrt mit der Erna-Berger-Straße verbunden noch liegt eine einheitliche Nutzung bei Eigentümeridentität vor.
Betrachtet man das Grundstück Leipziger Straße 3, 4 als Hinterliegergrundstück des Grundstücks Niederkirchnerstraße 5, auf dem das Abgeordnetenhaus von Berlin steht, und das durch den Widerspruchsbescheid vom 18. Juni 2012 in den Kreis der beitragspflichtigen Anliegerstraße mit einbezogen wurde, stellt sich zunächst die Frage, ob die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts überhaupt auf Mehrfach-Hinterliegergrundstücke anwendbar ist. Denn bereits das Grundstück Niederkirchnerstraße 5 ist Hinterliegergrundstück zum unbebauten Grundstücksstreifen (Flurstück 33), der zwischen dem Grundstück Niederkirchnerstraße 5 und der Erna-Berger-Straße liegt. Das Grundstück Leipziger Straße 3, 4 grenzt weder an die Erna-Berger-Straße noch an das Anliegerflurstück 33 an, sondern lediglich an das Grundstück Niederkirchnerstraße 5 und ist insofern ein Hinterliegergrundstück hinter einem beitragspflichtigen Hinterliegergrundstück. Diese Frage kann jedoch offen gelassen werden, denn die Voraussetzungen der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts liegen nicht vor. Es ist jedenfalls keine Eigentümeridentität gegeben. Das Grundstück Leipziger Straße 3, 4, auf dem der Bundesrat steht, gehört dem Bund, während das Grundstück Niederkirchnerstraße 5 und das Flurstück 33 dem Land Berlin gehören.
Betrachtet man das Grundstück Leipziger Straße 3, 4 als Hinterliegergrundstück des Grundstücks Leipziger Straße 2 (Flurstück 395), kommt die Kammer ebenfalls zu dem Ergebnis, dass das Grundstück Leipziger Straße 3, 4 nicht durch die Erna-Berger-Straße erschlossen wird. Zwar ist das Grundstück Leipziger Straße 3, 4 das direkte Hinterliegergrundstück des Grundstücks Leipziger Straße 2, das im südlichen Teil von der Erna-Berger-Straße erschlossen wird und zu einem Erschließungsbeitrag herangezogen wurde. Zudem liegt Eigentümeridentität vor, denn beide Grundstücke gehören dem Bund bzw. der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA). Es lag zum maßgeblichen Zeitpunkt des Entstehens der Beitragspflicht jedoch keine gemeinsame Nutzung vor.
Entgegen der Ansicht der Klägerin ist es dabei nicht entscheidend, dass auf dem Grundstück Leipziger Straße 2 mittlerweile ein Anbau mit Besucherzentrum für den Bundesrat entsteht, so dass eine gemeinsame Nutzung mit dem Grundstück Leipziger Straße 3, 4 durch den Bund aktuell vorliegt. Diese gemeinsame Nutzung lag zum maßgeblichen Zeitpunkt des Entstehens der Beitragspflicht nämlich noch nicht vor und war auch nicht ersichtlich.
Der Zeitpunkt für die Feststellung der erschlossenen Grundstücke ist nicht der Zeitpunkt der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlage im Sinne des § 133 Abs. 2 BauGB, sondern der Zeitpunkt des Entstehens der Beitragspflicht. Dieser Zeitpunkt wird häufig mit dem Zeitpunkt der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlage übereinstimmen, kann aber auch deutlich später liegen, z.B. wenn erst zu einem späteren Zeitpunkt eine Widmung erfolgt (Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, 14. Aufl. 2019, BauGB § 131 Rn. 25). Endgültig hergestellt im Sinne des § 133 Abs. 2 S. 1 BauGB ist eine Erschließungsanlage in dem Zeitpunkt, in dem im Anschluss an die Beendigung der technischen Arbeiten der hierfür entstandene Aufwand feststellbar ist, regelmäßig bei Eingang der letzten, im Anschluss an die Bauarbeiten erteilten Unternehmerrechnung (BVerwG Urt. v. 22. 8. 1975 – IV C 11/73). Dies war hier die Unternehmerrechnung für die Schlussvermessung vom 16. Juli 2007.
Im Jahr 2007 war eine gemeinsame Nutzung der Grundstücke jedoch noch nicht absehbar. Auf dem Grundstück Leipziger Straße 3, 4 stand der Bundesrat; auf dem Grundstück Leipziger Straße 2 befand sich eine Baulücke. Erst am 6. Dezember 2013 lobte das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung einen Architekturwettbewerb für den Anbau an den Bundesrat mit Besucherzentrum aus. Erst ab diesem Zeitpunkt konnte von einer zukünftigen gemeinsamen Nutzung der Grundstücke ausgegangen werden. Dies lag jedoch weit hinter dem Zeitpunkt für die Feststellung der erschlossenen Grundstücke im Jahr 2007.
e) Grundstück Niederkirchnerstraße 1- 4/Wilhelmstraße 97/Leipziger Straße 7
Das Grundstück Niederkirchnerstraße 1- 4/Wilhelmstraße 97/Leipziger Straße 7, auf dem sich das Bundesministerium der Finanzen befindet, wird ebenfalls nicht durch die Erna-Berger-Straße erschlossen und ist vom Beklagten daher richtigerweise nicht in den Kreis der zu veranlagenden Grundstücke mit einbezogen worden.
Die Annahme eines Erschlossenseins gemäß § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB scheidet aller-dings nicht bereits deshalb aus, weil das Grundstück bereits von drei anderen Erschließungsanlagen, nämlich der Niederkirchnerstraße, der Wilhelmstraße und der Leipziger Straße, erschlossen wird, siehe oben.
Das Grundstück Niederkirchnerstraße 1-4/Wilhelmstraße 97/Leipziger Straße 7 ist jedoch deshalb als nicht erschlossen anzusehen, da es sich um ein Hinterliegergrundstück handelt, bei dem die Eigentümer der übrigen Grundstücke nicht schutzwürdig erwarten konnten, dass auch das Hinterliegergrundstück in den Kreis der erschlossenen Grundstücke einbezogen wird. Denn es erfüllt keines der in der Rechtsprechung vom Bundesverwaltungsgericht festgelegten Kriterien. Es ist weder durch eine dauerhafte, rechtlich gesicherte Zufahrt mit der Erna-Berger-Straße verbunden noch liegt eine einheitliche Nutzung bei Eigentümeridentität vor. Hier gilt in Bezug auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts das gleiche wie oben zum Grundstück Leipziger Straße 3, 4, und auch hier liegen die Voraussetzungen der Rechtsprechung nicht vor. Denn es ist jedenfalls keine Eigentümeridentität gegeben. Das Grundstück Niederkirchnerstraße 1-4/Wilhelmstraße 97/Leipziger Straße 7, auf dem das Bundesministerium der Finanzen steht, gehört dem Bund, während das Grundstück Niederkirchnerstraße 5 und das Flurstück 33 dem Land Berlin gehören. Daran würde auch eine bestehende Vereinigungsbaulast mit dem Grundstück Niederkirchnerstraße 5 nichts ändern, denn diese hat keine Auswirkungen auf das Planungsrecht.
6. Zur Ermittlung des aus dem Tenor ersichtlichen reduzierten Erschließungsbeitrags hat sich die Kammer auf die Zahlenangaben und Berechnungen des Beklagten im Schriftsatz vom 15. April 2020 gestützt, die entsprechend den Vorgaben der Kammer im Beschluss nach der ersten mündlichen Verhandlung vom 12. März 2020 erfolgt waren und von der Kammer nachvollzogen wurden. Im Ergebnis fällt der von der Klägerin zu zahlende Erschließungsbeitrag jedoch mit 614.656,97 Euro noch einmal etwas geringer aus als der sich aus der Rechnung des Beklagten ergebende Betrag von 615.391,02 Euro, da der Beklagte fälschlicherweise davon ausgegangen ist, dass das Flurstück 254 eine Größe von 221 m² hat. Diese ist jedoch laut Grundbuchauszug mittlerweile auf 218 m² korrigiert, so dass sich geringere Grunderwerbskosten ergeben, die zu einer etwas geringeren Beitragslast führen.
Entsprechend den Berechnungen des Beklagten unter Berücksichtigung der leicht veränderten Grundstücksgröße hat sich der im Ursprungsbescheid zunächst auf 829.031,04 Euro festgesetzte und im Widerspruchsbescheid auf 794.729,46 Euro reduzierte Erschließungsbeitrag nunmehr auf 614.656,97 Euro reduziert.
7. Der Bescheid ist nicht wegen Ablaufs der Erhebungsfrist gemäß § 21 Abs. 1 EBG verjährt. Die Erhebung des Erschließungsbeitrags war am 28. Dezember 2010 noch zulässig, weil die vierjährige Erhebungsfrist des § 21 Abs. 2 EBG nicht abgelaufen war. Sie beginnt nach § 21 Abs. 3 EBG mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Erschließungsbeitragspflicht entstanden ist, also nach § 133 Abs. 2 Satz 1 BauGB mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlage. Endgültig hergestellt ist eine Erschließungsanlage in dem Zeitpunkt, in dem im Anschluss an die Beendigung der technischen Arbeiten der hierfür entstandene Aufwand feststellbar ist (BVerwG, Urteil vom 22. August 1975 - IV C 11.73 - juris Rn. 25; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, Baugesetzbuch, 14. Auflage 2019, § 133 Rn. 19). Dies war hier mit der letzten Unternehmerrechnung für die Schlussvermessung vom 16. Juli 2007, so dass die Erhebungsfrist erst Ende 2011 abgelaufen ist.
Die Kostenentscheidung folgt in Bezug auf den erledigten Teil i.H.v. 34.301,58 Euro aus § 161 Abs. 3 VwGO, ansonsten aus § 155 Abs. 1 VwGO, § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO, die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 709 Satz 1 und 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 127 ff. BauGB
§§ 30 ff. BauGB
§ 12 EBG
§ 7 BauNVO
§ 17 BauNVO
§ 131 BauGB
§ 132 BauGB
§ 133 BauGB
§ 10 EBG
§ 167 VwGO
§ 6 Abs. 3 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 39 Abs. 1 Satz 1 und 2 VwVfG
§ 1 Abs. 1 VwVfG
§ 127 Abs. 2 Nr. 1 BauGB
§ 129 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 134 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 128 Abs. 1 BauGB
§ 128 S.2 BauGB
§ 128 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB
§ 128 Abs. 1 S. 2 BauGB
§ 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 33 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 3 Abs. 2 und 3 BauGB
§ 4 Abs. 1 BauGB
§ 95 Abs. 2 Nr. 2 BauGB
§ 5 Abs. 2 und 3 ImmoWertV
§ 30 Abs. 2 BauGB
§ 15 Abs.1 S. 3 und 4 ImmoWertV
§ 128 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 129 Abs. 1 S. 1 BauGB
§ 5 Abs. 1 VerkFlBerG
§ 5 Abs. 4 ImmoWertV
§ 131 Abs. 1 BauGB
§ 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 133 Abs. 1 BauGB
§ 10 Abs. 3 Nr. 2 EBG
§ 23 Abs. 3 BauNVO
§ 12 Abs. 1 S. 1 EBG
§ 12 Abs. 1 EBG
§ 12 Abs. 2 S. 2 EBG
§ 246 Abs. 4 BauGB
§ 246a Abs. 4 BauGB
§ 133 Abs. 2 BauGB
§ 133 Abs. 2 S. 1 BauGB
§ 21 Abs. 1 EBG
§ 21 Abs. 2 EBG
§ 21 Abs. 3 EBG
§ 133 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 161 Abs. 3 VwGO
§ 155 Abs. 1 VwGO
§ 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO
§ 709 Satz 1 und 2 ZPO
§ 1 ff. des Erschließungsbeitragsgesetzes

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 59, 249
BVerwGE 79, 283, 288
BVerwGE 92, 157, 161
BVerwGE 128, 246
BVerwGE 126, 378
BVerwGE 150, 308
13 K 117.12
13 L 207.11
9 C 11.11
9 B 61/16
8 C 13/81
8 C 12/93
5 B 10.14
3 A 1284/93
4 C 28.76
IV C 28/76
15 B 1015/16
6 ZB 09.15
4 C 103.74
8 C 24.87
8 C 78/88
8 C 35.92
9 B 51/18
9 C 4.06
9 C 4.05
9 C 4/13
8 C 34.96
9 C 5/01
5 S 7.14
7 B 54/05
5 B 6.00
4 C 7.72
8 B 29/95
8 C 4/88
IV C 11/73
IV C 11.73