Landgericht Mühlhausen (Thüringen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-06-11, Aktenzeichen 6 O 554/18
ECLI: ECLI:DE:LGMUEHL:2024:0611.6O554.18.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Zentrales Merkmal eines Kleingartens ist die nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung, also die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten durch Selbstarbeit des Kleingärtners oder seiner Familienangehörigen. Kennzeichnend für diese Nutzungsart ist die Vielfalt der Gartenbauerzeugnisse. Diese Nutzung darf nicht nur in untergeordnetem Umfang stattfinden, sondern muss den Charakter der Anlage maßgeblich mitbestimmen. Dies ist in der Regel nicht mehr gegeben, wenn mehr als zwei Drittel der Parzellenflächen als Ziergarten bzw. weniger als ein Drittel mit Nutzpflanzen bepflanzt sind. Der Kleingartencharakter einer Anlage kann in Einzelfällen auch dann bestehen, wenn die Nutzbepflanzung weniger als ein Drittel der Flächen in Anspruch nimmt. (Rn.45)
2. Die kleingärtnerische Nutzung ist aber nicht das alleinige Entscheidungskriterium für die Einordnung der Kleingarteneigenschaft. Ein weiteres Kriterium ist die Beschaffenheit und die Art der Nutzung der auf den einzelnen Parzellen vorhandenen Baulichkeiten. Sind in einer Anlage nicht nur vereinzelt, sondern gehäuft Eigenheime im Sinne des DDR-Rechts bzw. des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes anzutreffen, so kann dies den Gesamtcharakter der Anlage so stark beeinflussen dass die ansonsten auf den Parzellen noch festzustellende kleingärtnerische Nutzung nicht mehr anlageprägend in Erscheinung tritt. (Rn.48)
3. Für die Einordnung einer Fläche als Kleingarten lässt sich auch nicht der Umstand anführen, dass der maßgebliche Bebauungsplan die Fläche des streitgegenständlichen Grundstücks als Dauerkleingarten ausweist. Das BKleingG findet nicht zwingend immer schon dann Anwendung, wenn eine Fläche im Bebauungsplan als Fläche für Dauerkleingärten festgesetzt ist. Vielmehr sind maßgeblich die tatsächlichen Voraussetzungen für das Vorliegen eines Kleingartens heranzuziehen. (Rn.60)
1. Es wird festgestellt, dass es sich bei dem zwischen der Klägerin und dem Beklagten bestehenden Nutzungsverhältnis über das Grundstück, Flur …, Flurstück …., mit einer Grundstücksfläche von 10.228 m² mit den dort vorhandenen Gebäuden und sonstigen Baulichkeiten nicht um ein Dauerkleingartenpachtverhältnis im Sinne des Bundeskleingartengesetzes handelt.
2. Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Qualifizierung des Grundstücks in Mühlhausen, Flur …., Flurstück ... mit 10.228 m² als Kleingartenanlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes.
Eigentümer der streitgegenständlichen Grundstücksfläche war zunächst ..., welcher am 03.04.1957 den als Anlage K2 vorgelegten Nutzungsvertrag mit der Gemeinde schloss. Am 11.12.1975 wurde sodann der zwischenzeitlich ebenfalls verstorbene und durch die nunmehrige Klägerin allein beerbte ... als Erbe des ... als Eigentümer der Fläche in das Grundbuch eingetragen. Am 01.07.1983 erfolgte die Enteignung des ... In das Grundbuch wurde die streitgegenständliche Fläche als Eigentum des Volkes - Rechtsträger KWV (Kommunale Wohnungsverwaltung) eingetragen.
Die KWV schloss mit der „Gartenanlage“ am 15.01.1993 den als Anlage 15 vorgelegten Zwischenpachtvertrag. In diesem Zwischenpachtvertrag ist u.a. Folgendes geregelt:
„§ 1
Die Verpächterin überlässt dem Zwischenpächter zur Nutzung als Dauerkleingärten die in der beigefügten Anlage bezeichneten Flächen
§ 2
Die Überlassung der Flächen erfolgt ab 01.01.1993 auf Dauer. Für eine Kündigungsmöglichkeit gelten die Bestimmungen des Bundeskleingartengesetzes.
[...]
§ 5
[...] Die Fläche darf nur kleingärtnerisch genutzt werden.
§ 7
Vorbehaltlich einer vom Bauordnungsamt zu erteilenden Genehmigung dürfen auf den einzelnen Kleingärten Gartenlauben nur bis zu einer Größe von 24 m² Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz nach den vom Gartenbauamt erstellten oder genehmigten Entwürfen errichtet werden. Unabhängig davon können nach Bundeskleingartengesetz, § 20a, vor dem Beitritt der DDR zur Bundesrepublik errichtete Gartenlauben, die diese Größe überschreiten, unverändert genutzt werden.“
In diesen Vertrag trat der verstorbene Kläger bei der Rückübereignung seines Grundstücks nach der als Anlage K8 vorgelegten Vereinbarung zur Rückübertragung gemäß § 3 VermG am 27.02.1995 gemäß dem als Anlage K19 vorgelegten Bescheid im Rahmen des Restitutionsverfahrens ein, so dass die Parteien durch diesen Pachtvertrag verbunden sind.
Der Beklagte ist seit dem 02.07.1990 als „Kleingartenanlage e.V.“ im Vereinsregister und seit dem 31.01.1995 als gemeinnütziger Kleingartenverein eingetragen (Anlage K18). Er gab sich zum 05.11.1994 eine Satzung sowie eine Spartenordnung (Anlage K16, K17).
Auf dem Grundstück des Klägers befinden sich 22 Parzellen, die vor dem Wiedereintritt der DDR in die BRD mit Bauwerken bebaut wurden. Jede Parzelle verfügt über einen Strom- und Wasseranschluss sowie einen Zugang zu dem zwischen den Gärten verlaufenden Weg, welcher mit Kies befestigt und teilweise überwachsen ist.
Der Beklagte zahlte im Jahr 1992 eine Jahrespacht in Höhe von 613,68 DM, in den Jahren 1993-1998 818,24 DM, in den Jahren 1999-2005 836,76 €, im Jahr 2006 762,68 € und in den Jahren 2007-2018 jeweils 818,24 €.
Mit Schreiben vom 28.12.2017 (Anlage K 36) forderte der verstorbene Ehemann der Klägerin den Beklagten auf, für das Jahr 2018 noch weitere 8.651,61 € und ab dem Jahr 2019 9.772,85 € jährlich zu zahlen. Das lehnte der Beklagte mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 20.03.2018 ab.
Im Bebauungsplan Nr. 22 der Stadt ist die streitgegenständliche Fläche „Südhang“ als Dauerkleingarten ausgewiesen.
Die Klägerin behauptet, es handele sich bei den auf den Parzellen in Massivbauweise errichteten Bauten um Bungalows mit Eigenheimcharakter. Die sog. „Datschen“ wiesen alle eine Grundfläche von mehr als 24 m² auf und seien jedenfalls im Sommer, teilweise auch im Winter dauerhaft bewohnbar, da sie beheizt werden könnten. 64 % der Bauten würden sogar eine Grundfläche von über 40 m² aufweisen. Zudem sei jeweils ein Wasseranschluss, ein Abwasseranschluss und ein Elektroanschluss vorhanden. Es sei ein Sammelklärbecken vorhanden. Einige Bungalows verfügten sogar über einen Telefonanschluss. Alle Bungalows würden ein Bad oder eine Dusche, ein WC, eine Küche, ein Schlafzimmer und eine Wohndiele oder Wohnzimmer aufweisen. Einige seien mit mehreren Schlaf-/Kinderzimmern ausgestattet. Mitunter seien die Bauten unterkellert. Alle Bauten seien mit einem Pkw oder Lkw direkt anfahrbar, auf dem in der Anlage befindlichen Mittelweg könne Begegnungsverkehr stattfinden. Die Bungalows seien sämtlich unrechtmäßig errichtet worden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 05.02.2004, Az. III ZR 331/02, juris) sei einer Anlage der Kleingartencharakter nach BKleingG abzusprechen, wenn die dem Charakter einer Kleingartenanlage widersprechende Bebauung mit Eigenheimen oder eigenheimähnlichen Gebäuden vorherrsche. Solchen Gebäuden seien Gebäude gleichzustellen, die jedenfalls im Sommer zum dauerhaften Wohnen geeignet seien.
Die Klägerin ist der also Ansicht, es handele sich bei der streitgegenständlichen Anlage nicht um Kleingärten im Sinne des BKleingG. Vielmehr stehe das Wohnen und das Aufhalten im Grünen im Vordergrund und nicht die kleingärtnerische Nutzung. Auch verfüge die Anlage nicht über Gemeinschaftseinrichtungen i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG
Etwas anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass die Beklagte mit der Stadtverwaltung Mühlhausen in dem Zwischenpachtvertrag aus dem Jahr 1993 ausdrücklich eine kleingärtnerische Nutzung vereinbart habe, denn es sei offensichtlich, dass die Parteien in diesem Vertrag lediglich die bereits ausgeübte Nutzung fortschreiben haben wollen. Es müsse demnach darauf ankommen, welche Art der Nutzung zum Beitrittszeitpunkt vorgeherrscht habe.
Darüber hinaus ergebe sich auch keine abweichende Beurteilung daraus, dass die Stadt in dem Bebauungsplan die Fläche als Dauerkleingarten ausgewiesen habe. Aus der Begründung zum Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 6 BauGB ergebe sich, dass die Stadt davon ausgegangen sei, dass es sich bei der Fläche um eine Dauerkleingartenanlage im Sinne des BKleingG handele, und diese habe sichern wollen. Da aber keine Dauerkleingartenanlage bestanden habe, könne diese auch nicht gesichert werden. Zudem könne die Festsetzung bereits deshalb nicht binden, da die Stadt Mühlhausen - insoweit unstreitig - keine eigene Prüfung vorgenommen habe. Zudem sei der Bebauungsplan nichtig.
Seine Zahlungsansprüche stützt der Kläger auf § 3 Abs. 1 NutzEV.
Die Klägerin beantragt,
1. festzustellen, dass es sich bei dem zwischen dem Kläger und dem Beklagten bestehenden Nutzungsverhältnis über das Grundstück, Flur …, Flurstück…., mit einer Grundstücksfläche von 10.228 m² mit den dort vorhandenen Gebäuden und sonstigen Baulichkeiten nicht um ein Dauerkleingartenpachtverhältnis im Sinne des Bundeskleingartengesetzes handelt;
2. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger für das Jahr 2018 einen Pachtzins in Höhe von 9.772,85 € abzüglich bereits bezahlter 818,24 €, insgesamt also 8.651,61 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 % spätestens seit dem 01.10.2018 zu bezahlen;
3. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger für die Jahre 2019-2023 einen Pachtzins in Höhe von jeweils 9.772,85 € jeweils abzüglich bereits bezahlter 818,24 €, insgesamt also jeweils 8.651,61 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 % spätestens seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, die auf den Parzellen errichteten Lauben bewegten sich der Größe nach im Rahmen des Zulässigen. Sie seien nicht größer als 30 qm. Im Einzelnen wird insoweit auf den Vortrag des Beklagten aus dem Schriftsatz vom 12.10.2020, Seite 2 (Bl. 302 d.A.) sowie die vorgelegte Anlage B3 (Bl. 304-322 d.A.) Bezug genommen. Es sei die Bestimmung in § 20a BKleinG zu berücksichtigen. In den Wintermonaten werde das Wasser abgestellt.
Er ist der Ansicht, die Klage sei bereits unzulässig, da die Klägerin nicht über das erforderliche Feststellungsinteresse verfüge und ihre Ansprüche leichter im Rahmen einer Leistungsklage geltend machen könne.
Der Beklagte ist der Auffassung, die Anlage sei aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplans schon nach § 1 Abs. 3 BKleingG gesetzlich als Kleingarten einzuordnen. Zudem sei am maßgeblichen Stichtag 03.10.1990 auch tatsächlich die kleingärtnerische Nutzung vorherrschend gewesen. Hierzu trägt er vor, mindestens 1/3 der Fläche sämtlicher Kleingärten kleingärtnerisch genutzt worden sei, also zum Anbau von Obst und Gemüse zum Eigenverbrauch. Dies sei auch im Rahmen von regelmäßigen Begehungen kontrolliert worden.
Hinsichtlich der klägerseits beanspruchten Leistungsanträge für die Jahre 2019 und 2020 erhebt der Beklagte die Einrede der Verjährung.
Hinsichtlich des Parteivorbringens im Übrigen wird Bezug genommen auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 19.05.2020 (Bl. 282 f. d.A.), vom 29.06.2021 (Bl. 364-368 d.A.), vom 05.10.2021 (Bl. 413 d.A.), vom 23.01.2024 (Bl. 547-551 d.A.) und vom 30.04.2024 (Bl. 559-561 d.A.).
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme im Rahmen eines anberaumten Ortstermins. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 29.06.2021 (Bl. 364-368 d.A.). Das Gericht hat zuletzt Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Höhe der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau gemäß Beweisbeschluss vom 05.10.2021 (Bl. 381 d.A.). Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das eingereichte Sachverständigengutachten vom 02.09.2022 Bezug genommen. Das Gericht hat weiterhin Beweis erhoben durch Einvernahme der Zeugen ..., ..., ... und …. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 23.01.2024 (Bl. 547-551 d.A.) und vom 30.04.2024 (Bl. 559-561 d.A.).

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist, soweit sie mit diesem Teilurteil verbeschieden wird, begründet.
I.
Der Antrag festzustellen, dass es sich bei dem zwischen den Parteien bestehenden Nutzungsverhältnis nicht um ein den Bestimmungen des Bundeskleingartengesetzes unterfallendes Kleingartennutzungsverhältnis handelt, ist nach § 256 Abs. 1 ZPO zulässig.
a) Gegenstand einer Feststellungsklage kann nach § 256 Abs. 1 ZPO nur das Bestehen oder Nichtbestehen eines (gegenwärtigen) Rechtsverhältnisses sein, d.h. der aus einem konkreten Lebenssachverhalt entstandenen Rechtsbeziehungen von Personen zu Personen oder von Personen zu Sachen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung können danach zwar einzelne rechtserhebliche Vorfragen oder Elemente eines Rechtsverhältnisses oder bloße Grundlagen für die Berechnung eines Anspruchs nicht Inhalt eines Feststellungsurteils sein, wohl aber einzelne Beziehungen oder Folgen eines Rechtsverhältnisses.
Hiervon ausgehend ist der Feststellungsantrag der Klägerin nicht deshalb unzulässig, weil durch ihn nicht das Bestehen eines Nutzungsverhältnisses überhaupt in Abrede gestellt, sondern nur die Klärung der Frage begehrt wird, dass das zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis jedenfalls nicht als Kleingartenpachtvertrag zu qualifizieren ist (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.12.1999, Az.: III RZ 89/99 Rn. 9 f. - juris; Kammergericht Berlin, Urteil vom 05.02.2009, Az.: 20 U 162/06).
b) An der Klärung dieser Frage hat die Klägerin ein berechtigtes Interesse, da sie insbesondere von Bedeutung dafür ist, ob die Klägerin ein Nutzungsentgelt nur nach Maßgabe der §§ 5, 20 a Nr. 6 BKleingG verlangen und das Nutzungsverhältnis nur bei Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 7 ff. BKleingG kündigen kann (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.12.1999, Az.: III RZ 89/99 Rn. 11 - juris; Kammergericht Berlin, Urteil vom 05.02.2009, Az.: 20 U 162/06).
c) Über diesen Antrag konnte gemäß § 301 Abs. 1 S. 1 ZPO auch durch Teilurteil entschieden werden.
II.
Die Klage ist, soweit sie zur Entscheidung reif ist, auch begründet.
1. Die Anwendung der Sonderregeln des BKleingG setzt voraus, worauf bereits mit Hinweis- und Beweisbeschluss vom 23.05.2023 (Bl. 497 d.A.) hingewiesen wurde, dass es sich bei dem betroffenen Gelände um ein Kleingartengelände (§ 1 Abs. 1 BKleingG) handelt und für dessen Nutzung ein Pachtvertrag abgeschlossen wurde.
a) Darlegungs- und beweisbelastet ist insofern der Beklagte. Denn wer sich auf die Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes - einem Bündel aus Schutzvorschriften - beruft, trägt dafür die Darlegungs- und Beweislast (Kammergericht Berlin, Urteil vom 18.02.2002, Az.: 20 U 6044/00 Rn. 18 - juris; Kammergericht Berlin, Urteil vom 05.02.2009, Az.: 20 U 162/06 - beckonline; Landgericht Frankfurt (Oder), Urteil vom 24.11.2011, Az.: 15 S 136/10 - juris; Kern, Pachtrecht, 1. Auflage 2012, § 581 BGB Anhang 3: Kleingartenpachtrecht Rn. 1; vgl. auch Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt, Urteil vom 11.01.2001, Az.: 7 U 132/99; Amtsgericht Brandenburg, Urteil vom 29.10.2021, Az.: 31 C 288/20, Rn. 55 f. - juris).
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist insofern die Umkehr der Parteirollen bei der negativen Feststellungsklage auf die Darlegungs- und Beweislastverteilung ohne Einfluss. Die negative Feststellungsklage darf insoweit nur abgewiesen werden, wenn der Anspruch, dessen sich der Feststellungsbeklagte berühmt, feststeht. Bleibt unklar, ob die streitige Forderung besteht, muss der auf Negation gerichteten Feststellungsklage ebenso stattgegeben werden wie wenn feststeht, dass der streitige Anspruch nicht besteht (BGH NJW 1993, 1716 ff. m. w. N.). Dies gilt auch im hiesigen Fall (vgl. auch Kammergericht Berlin, Urteil vom 05.02.2009, Az.: 20 U 162/06 - beckonline). Kann also der Beklagte die Anwendungsvoraussetzungen des BKleingG nicht beweisen, so ist dem Feststellungsantrag der Klagepartei stattzugeben.
b) Für die Anwendung des BKleingG ist entscheidend die zum Stichtag am 03.10.1990 vorherrschende tatsächlich ausgeübte Nutzung der streitgegenständlichen Anlage unabhängig davon, welchen vertraglichen Bestimmungen das Pachtverhältnis unter Geltung des DDR-Rechts unterworfen war. Abzustellen ist hierbei auf den Charakter der gesamten Anlage, nicht einzelner Parzellen. Dies ist schon deshalb notwendig, weil in Fällen, in denen die gesamte Anlage Vertragsgegenstand eines Hauptnutzungs- oder Zwischenpachtverhältnisses ist, dieser Vertrag nur einheitlich entweder den Regelungen des BKleingG oder denen des BGB bzw. des Schuldrechtsanpassungsgesetzes unterworfen sein kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.02.2004, Az.: III ZR 331/02, Rn. 10 f. - juris; Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.12.1999, Az.: III ZR 89/99; Kammergericht Berlin, Urteil vom 18.02.2002, Az.: 20 U 6044/00).
Das zentrale Merkmal eines Kleingartens ist insofern gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG die nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung, also die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten durch Selbstarbeit des Kleingärtners oder seiner Familienangehörigen. Kennzeichnend für diese Nutzungsart ist die Vielfalt der Gartenbauerzeugnisse (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.12.1999, Az.: III ZR 89/99, Rn. 32 - juris). Diese Nutzung darf nicht nur in untergeordnetem Umfang stattfinden, sondern muss den Charakter der Anlage maßgeblich mitbestimmen. Dies ist i.d.R. nicht mehr gegeben, wenn mehr als zwei Drittel der Parzellenflächen als Ziergarten bzw. weniger als ein Drittel mit Nutzpflanzen bepflanzt sind (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.06.2004, Az.: III ZR 281/03; Kammergericht Berlin, Urteil vom 05.02.2009, Az.: 20 U 162/06 - beckonline). Es ist allerdings nicht ausgeschlossen, dass der Kleingartencharakter einer Anlage in Einzelfällen auch dann besteht, wenn die Nutzbepflanzung weniger als ein Drittel der Flächen in Anspruch nimmt. Dies ist beispielsweise denkbar, wenn die Gartenparzellen atypisch groß sind und die Bewirtschaftung eines Drittels ihrer Flächen als Nutzgärten in der Freizeit ausgeschlossen erscheint. Auch topographische Besonderheiten oder eine Bodenqualität, die in Teilen den Anbau von Nutzpflanzen nicht zulässt, können eine vom Regelfall abweichende Beurteilung tragen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.06.2004, Az.: III ZR 281/03).
Dass die nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung nicht nur in untergeordnetem Umfang stattfinden, sondern den Charakter der Anlage maßgeblich mitbestimmen muss, ergibt sich aus folgenden Erwägungen: Der Grundstückseigentümer wird durch die Bestimmungen des Bundeskleingartengesetzes in der wirtschaftlichen Verwertbarkeit seiner Immobilie erheblich behindert. Dies gilt namentlich für die Beschränkungen, denen die Anpassung der Pachtzinshöhe (§ 5 BKleingG) und die Kündigungsmöglichkeiten (§§ 7 ff. BKleingG) unterworfen sind. Die damit verbundenen Belastungen des Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 Abs. 1 GG bedürfen einer Rechtfertigung, die sich aus der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) ergeben kann. Das verfassungsrechtliche Postulat einer am Gemeinwohl orientierten Nutzung des Privateigentums umfasst das Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange derjenigen Mitbürger, die auf die Nutzung des Eigentumsgegenstandes angewiesen sind. Das Maß und der Umfang der dem Eigentümer zugemuteten und vom Gesetzgeber zu konkretisierenden Bindung hängt davon ab, ob in und welchem Ausmaß das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und einer sozialen Funktion steht. Je stärker der Einzelne auf die Nutzung fremden Eigentums angewiesen ist, um so weiter ist der Gestaltungsbereich des Gesetzgebers; dieser verengt sich, wenn dies nicht oder nur in begrenztem Umfang der Fall ist. Bei der Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen ist der Gärtner notwendig auf die ausschließliche Nutzung eines Grundstücks angewiesen. Demgegenüber fordert der Erholungszweck dies nicht in gleichem Maße. Die Erholung, das heißt in diesem Zusammenhang die Förderung oder Wiederherstellung der normalen körperlichen Kräfte und des geistig-seelischen Gleichgewichts an frischer Luft und in der Natur, ist nicht in vergleichbar intensiver Weise an ein zur alleinigen Nutzung überlassenes Grundstück gebunden. Vielmehr stehen dem Erholungssuchenden insoweit auch öffentlich zugängliche Parks, Gärten und Wälder zur Verfügung, die vielfältige Möglichkeiten der Entspannung und körperlichen Ertüchtigung bieten, mögen diese aus Sicht des Parzellenbesitzers auch keine in vollem Umfang gleichwertigen Alternativen darstellen. Die Beschränkungen, denen der Eigentümer durch das Bundeskleingartenrecht unterliegt, beziehen ihre Rechtfertigung im Lichte des Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 GG damit zu einem wesentlichen Teil aus dem Nutzungszweck des Gartenanbaus. Die Erholungsnutzung ist zwar unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten ebenfalls ein die Sozialbindung des Eigentums mittragender Umstand. Er allein würde die Beschränkungen, denen der Eigentümer von Kleingartengrundstücken unterliegt, jedoch nicht rechtfertigen. Anderenfalls wären Kleingarten- und reine Erholungsgrundstücke nicht unterschiedlich zu behandeln. Die vorstehenden Erwägungen werden dadurch gestützt, dass sich die höchstzulässige Kleingartenpacht gemäß § 5 Abs. 1 BKleingG zwingend an dem Pachtzins im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau orientiert (für das Beitrittsgebiet siehe auch § 20a Nr. 6 BKleingG). Der bindende Charakter dieser Anknüpfung für die Pacht wäre sachfern, wenn die Nutzung zum Anbau von Gartenerzeugnissen nur eine untergeordnete Funktion in einer Kleingartenanlage haben dürfte (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Juni 2004 – III ZR 281/03, Rn. 18 ff. - juris m.w.N.).
c) Als weiteres wesentliches Begriffsmerkmal kommt gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG hinzu, dass mehrere Gärten zusammengefasst und gemeinschaftliche Einrichtungen vorhanden sein müssen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.12.1999, Az.: III ZR 89/99, Rn. 32 - juris). Dieses Merkmal genügt jedoch für sich allein nicht und kann das zuerst unter b) genannte Merkmal nicht ersetzen (Kammergericht Berlin, Urteil vom 18.02.2002, Az.: 20 U 6044/00).
d) Die kleingärtnerische Nutzung (1.b) ist zwar ein zentrales Abgrenzungsmerkmal, aber nicht das alleinige Entscheidungskriterium der Kleingarteneigenschaft. Ein weiteres Kriterium ist die Beschaffenheit und die Art der Nutzung der auf den einzelnen Parzellen vorhandenen Baulichkeiten. Sind in einer Anlage nicht nur vereinzelt, sondern gehäuft Eigenheime i.S.d. DDR-Rechts bzw. des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes anzutreffen, so kann dies den Gesamtcharakter der Anlage so stark beeinflussen dass die ansonsten auf den Parzellen noch festzustellende kleingärtnerische Nutzung nicht mehr anlageprägend in Erscheinung tritt (BGH, Urteil vom 24.07.2003, Az.: III ZR 203/02). Entscheidend für die Einordnung als Eigenheim ist, ob die Baulichkeit die bautechnischen Mindestanforderungen an die Wohnhausqualität nach den Maßstäben des DDR-Rechts erfüllt. Merkmale der bautechnischen Mindestanforderungen sind die Bauweise (festes Mauerwerk, (Teil-)Unterkellerung, Wärmedämmung), die Größe der Wohnfläche, Raumaufteilung, die Ausstattung mit Heizungs- und sanitären Anlagen sowie die Erschließung des Bauwerks durch Hauswasseranlage, Stromanschluss, Abwasserentsorgung, Telefon und Zufahrt entsprechend den Abschlussbedingungen nach Maßgabe der einschlägigen Rechts- und Verwaltungsvorschriften (Bundesgerichtshof, NJW-RR 2010, 740; Bundesgerichtshof, NJ 2001, 646).
e) Ausgehend von diesen Maßstäben konnte der Beklagte den Beweis einer am 03.10.1990 vorherrschenden nicht erwerbsmäßigen kleingärtnerischen Nutzung nicht führen. Die vernommenen Zeugen konnten weder zu der Vielfalt der Gartenbauerzeugnisse noch zu dem Umfang der kleingärtnerischen Nutzung der einzelnen 22 Parzellen überzeugende Angaben machen, sondern überwiegend überhaupt nur Aussagen zu der eigenen Parzelle treffen.
Im Einzelnen:
Die Gesamtfläche der streitgegenständlichen Anlage weist eine Größe von 10.228 qm auf.
Die Zeugin ….. bekundete im Rahmen der Beweisaufnahme, bereits am maßgeblichen Stichtag und noch heute, die Parzelle Nr. 15 innezuhaben. Die Vereinsstatuten hätten eine Drittelregelung vorgesehen, an welche sich die Zeugin gehalten und dementsprechend 1/3 der Fläche ihrer Parzelle kleingärtnerisch durch die Bepflanzung mit Erdbeeren, Beerensträuchern und Obstbäumen genutzt habe. Bei den regelmäßigen Kontrollen (jährlich oder 2x/Jahr) habe es nie Beanstandungen gegeben.
Der Zeuge …. bekundete, weiterhin, wie auch schon am Stichtag, die Parzelle Nr. 17 innezuhaben. Auch er bekundete eine bereits am Stichtag geltende Drittelregelung, welche durch den Vereinsvorstand jährlich überprüft worden sei. Der Zeuge habe Obstbäume gepflanzt und ein etwa 150 qm-großes Beet zum Anbau bewirtschaftet.
Der Zeuge ….. bekundete, heute wie auch bereits am Stichtag, die Parzelle 18 innezuhaben. Das Vereinsstatut habe zum Stichtag eine Drittelregelung (1/3 Anbaufläche, 1/3 bewohnbare Fläche und 1/3 weitere Fläche) vorgesehen. Daran habe er sich gehalten. Der Zeuge habe verschiedene Obstbäume angepflanzt, ebenso Gemüse wie Weißkohl, Rotkohl, Zwiebeln und Radieschen. Die Einhaltung der Drittelregelung sei auch durch regelmäßige Kontrollbegehungen des Vorstandes überprüft worden. Sämtliche angebauten Obst- und Gemüsesorten hätten gelistet werden und zum Rat des Kreises verbracht werden müssen, welcher eine Statistik führte, wie die DDR-Bevölkerung ihren Eigenbedarf deckte. Der Zeuge führte weiter aus, jedenfalls auch die Parzellen 14, 17, 19 und 5 seien ebenfalls durch Anbau in gleichem Maße kleingärtnerisch genutzt worden.
Die Zeugin … bekundete, am maßgeblichen Stichtag die Parzelle Nr. 13 innegehabt zu haben. Die Zeugin führte aus, etwa auf der Hälfte der Parzellenfläche Anbau u.a. durch Obstbäume, Kartoffeln und Tomatenpflanzen betrieben zu haben. Im Grunde hätten alle Parzellen „Anbau“ gehabt, auch die Gärten der Herren ….. und …. hätten „Bepflanzungen“ gehabt.
Bei der Würdigung der Zeugenaussagen darf vorliegend nicht unberücksichtigt bleiben, dass den Zeugen als Pächtern der Parzellen selbst der Ausgang des Rechtsstreites nicht gleichgültig sein dürfte, da davon auszugehen ist, dass etwaige Pachterhöhungen an die Einzelpächter weitergereicht werden dürften bzw. die Pächter auch im Kündigungsfall von einer solchen betroffen wären. Dessen ungeachtet gelangt die Kammer selbst bei Wahrunterstellung der Zeugenaussagen zu Gunsten des Beklagten nicht zu der maßgeblichen Überzeugung, dass 1/3 der gesamten Fläche zum Stichtag am 03.10.1990 kleingärtnerisch genutzt worden wäre. Die Zeugen bekundeten die Einhaltung der Drittelregelung mehr oder weniger konkret für die Parzellen Nrn. 5, 13, 14, 15, 17, 18 und 19. Selbst unterstellt die von den beiden nur namentlich benannten Herren ….. und ….. benutzten Flächen seien noch hinzurechnen, obgleich Doppelungen mangels Kenntnis der Parzellennummer nicht ausgeschlossen werden kann, so würde sich hieraus nur für 9 von 22 Parzellen die Einhaltung der Drittelregelung ergeben. Ausgehend von einer durchschnittlichen Parzellengröße von je 411 qm für die beiden unbezifferten Parzellen …. und … und im Übrigen 2.851 qm für die Parzellen 5 (400,63 qm), 13 (424,91 qm), 14 (398,91 qm), 15 (404,10 qm), 17 (409,27 qm), 18 (409,35 qm) und 19 (403,83 qm) gemäß Anlage K48 ergibt sich hieraus eine kleingärtnerisch genutzte Fläche von gerade einmal 1.224,33 qm (3.673 qm/3). Dies ist nicht einmal die Hälfte der erforderlichen 1/3 der Gesamtfläche von 10.228 qm, welche vielmehr 3.409,33 qm ausmachen. Selbst bei Wahrunterstellung der zeugenschaftlichen Angaben ist daher nicht der Beweis erbracht, dass 1/3 der Gesamtfläche kleingärtnerisch genutzt wurden. Aufgrund der Zeugenbekundungen kann die Kammer auch nicht dadurch eine Überzeugung erlangen, dass sie hinsichtlich der nicht unter Beweis gestellten Parzellen eine etwa gleichartige Nutzung annimmt, denn hierzu fehlen die dafür erforderlichen Feststellungen.
Anders als der Beklagte meint, folgt etwas anderes vorliegend auch nicht daraus, dass die Zeugen bekundeten, eine ausreichende kleingärtnerische Nutzung gemäß den Statuten (1/3) sei durch den Verein überwacht worden und (überwiegend) eingehalten worden (vgl. auch Kammergericht Berlin, Urteil vom 05.02.2009, Az.: 20 U 162/06). Einerseits konnten die Zeugen bereits keine konkreten zeitlichen oder personellen Angaben zu den Kontrollen und deren Ergebnissen machen. Andererseits bedeuten selbst im Ergebnis beanstandungslose Kontrollen im Umkehrschluss nicht etwa als logische Konsequenz, dass tatsächlich eine Drittelregelung eingehalten worden wäre. Vielmehr geben diese Aussagen keinerlei Aufschluss über den tatsächlichen Anbau und deren Umfang, weshalb der Kammer die erforderliche eigene Beurteilung, ob die maßgebliche Drittelregelung am 03.10.1990 tatsächlich eingehalten worden ist, nicht möglich war..
Weitere Gesichtspunkte, welche u.U. ein Abweichen von dieser Voraussetzung rechtfertigen würde, etwa eine besondere topographische Beschaffenheit oder minderwertige Bodenverhältnisse, sind nicht dargelegt.
f) Da somit bereits eine kleingärtnerische Nutzung als maßgebliches Kriterium nicht festgestellt werden kann, kann dahinstehen, ob es der Einordnung des streitbefangenen Grundstücks als Kleingartenanlage auch weiterhin entgegensteht, dass dort zum Stichtag nach der Behauptung der Klägerin überwiegend eine Bebauung vorhanden gewesen sein soll, die sich zu Wohnzwecken eignete. Ebenso ist daher unerheblich, ob die von dem Beklagten in Bezug genommenen Gemeinschaftseinrichtungen solche i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG sind, die dem Betrieb einer Kleingartenanlage dienen, da es sich insofern nicht um ein hinreichendes Merkmal zur Begründung des Anwendungsbereichs des BKleingG handelt (vgl. Kammergericht Berlin, Urteil vom 05.02.2009, Az.: 20 U 162/06).
2. Für die Einordnung der streitgegenständliche Fläche als Kleingarten lässt sich schließlich auch nicht § 1 Abs. 3 BKleingG i.V.m. dem Umstand anführen, dass der maßgebliche Bebauungsplan die Fläche des streitgegenständlichen Grundstücks als Dauerkleingarten ausweist. Insofern hat das Thüringer Oberlandesgericht mit Beschluss vom 11.11.2019, Az.: 5 W 307/19 in dem zum hiesigen Verfahren geführten PKH-Verfahren bereits ausdrücklich darauf hingewiesen, dass § 1 Abs. 3 BKleingG nicht zu entnehmen ist, dass das BKleingG zwingend immer schon dann Anwendung finden würde, wenn eine Fläche im Bebauungsplan als Fläche für Dauerkleingärten festgesetzt ist. Vielmehr seien insofern maßgeblich die tatsächlichen Voraussetzungen für das Vorliegen eines Kleingartens i.S.d. § 1 Abs. 1 BKleingG heranzuziehen (dazu soeben). Zur Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die Ausführungen des Thüringer Oberlandesgerichts in dem o.g. Beschluss Bezug genommen. Darauf, ob der Bebauungsplan nichtig ist, kommt es folglich nicht entscheidungserheblich an.
3. Schließlich ergibt sich ein anderes auch nicht daraus, dass in dem Zwischenpachtvertrag vom 15.01.1993 eine kleingärtnerische Nutzung vereinbart wurde, wie der Bundesgerichtshof bereits mehrfach entschieden hat. Die insoweit vielmehr für die Beurteilung maßgeblichen Kriterien wurden zuvor dezidiert dargestellt.
a) Nach § 312 Abs. 1 DDR-ZGB konnten land- und forstwirtschaftlich nicht genutzte Bodenflächen Bürgern zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung überlassen werden. Hauptformen dieser Bodennutzung waren Wochenendhäuser und Garagen, Kleingärten außerhalb des VKSK (z.B. Kleinflächen im Rahmen der persönlichen Hauswirtschaft oder zur Futtergewinnung bzw. für Blumengärten) sowie Kleingärten, Mietergärten und Wochenendsiedlergärten im VKSK. § 313 DDR-ZGB regelte die Rechte und Pflichten des Nutzungsberechtigten; § 314 DDR-ZGB die Beendigung des Nutzungsverhältnisses. § 315 DDR-ZGB enthielt eine Sonderbestimmung bezüglich der Nutzung von Bodenflächen in einer Kleingartenanlage.
Nach dem Recht der DDR war somit die Nutzung eines Kleingartens innerhalb einer Kleingartenanlage nur ein Unterfall der (allgemeinen) Nutzung von Bodenflächen durch Bürger zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung. Schon daraus wird deutlich, dass die Unterscheidung zwischen kleingärtnerischer Flächennutzung und sonstiger, Freizeitzwecken dienender Bodennutzung nach dem Recht der DDR nicht die Bedeutung hatte, die sie mit dem Wirksamwerden des Beitritts durch die nunmehr erforderliche Abgrenzung, ob ein Bodennutzungsvertrag der Schuldrechtsanpassung oder dem Kleingartenpachtrecht unterliegt, erhalten hat. Hinzu kommt, dass in der Lebenswirklichkeit der DDR die Bodennutzung im wesentlichen auf staatlicher Lenkung beruhte, wobei auf die von den beteiligten Nutzern und Grundstückseigentümern vereinbarte Vertragsgestaltung bzw. die zivilrechtliche Lage weniger Rücksicht genommen wurde. Dies zeigt sich etwa daran, dass vielfach mit Billigung staatlicher Stellen auf Grundstücken, die auf Grund eines Vertrages nach den § 312 ff. DDR-ZGB genutzt wurden, ein als Wohnhaus geeignetes und hierzu dienendes Gebäude errichtet worden ist, obwohl dies nach der formal geltenden Rechts- und Vertragsordnung der DDR weder auf den zur kleingärtnerischen Nutzung noch auf den zu sonstiger Erholungszwecken überlassenen Grundstücken erlaubt war (BGH, Urteil vom 16.12.1999, Az.: III ZR 89/99).
b) Dafür, dass die Parteien sich vorliegend im Wege einer grundsätzlich möglichen den Vertragstypus umgestaltenden und daher grundlegenden stillschweigenden Vertragsänderung verständigten, dass selbst bei Nichtvorliegen der Voraussetzungen das Vertragsverhältnis als Kleingartenpachtvertrag fortgelten sollte, (vgl. Kammergericht Berlin, Urteil vom 05.02.2009, Az.: 20 U 162/06) gibt es vorliegend keine Anhaltspunkte. Dies wird auch von Beklagtenseite nicht vorgetragen. So ist vielmehr davon auszugehen, dass die kleingärtnerische Nutzung unter Verkennung der Rechtslage in das Vertragsverhältnis Eingang fand.
4. Im Übrigen war der Rechtsstreit noch nicht zur Entscheidung reif.
a) Hinsichtlich der Klageanträge 2) und 3) kann das eingeholte Sachverständigengutachten nicht verwertet werden, da es auf der Prämisse der Anwendbarkeit des BKleingG (§ 5 Abs. 2 BKleingG: Pacht für erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau) beruht. Diesen Beschränkungen ist das zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis nach den vorgehend getroffenen Feststellungen jedoch gerade nicht unterworfen, so dass die gutachterlichen Feststellungen insofern nicht herangezogen werden können.
b) Entgegen der Auffassung der Klägerin kann die maßgebliche Pachthöhe vorliegend auch nicht nach §§ 1, 6 NutzEV bestimmt werden. Zwar dürfte dem Begründungserfordernis in § 6 Abs. 1 NutzEV mit der vorgelegten Anlage K36 genügt sein (Bundesgerichtshof, Urteil v. 29.10.2008, Az.: XII ZR 208/06 Rn. 33-juris). Auch entspricht die klägerseits geltend gemachte Entgelthöhe der Bestimmung in § 3 NutzEV. Allerdings sind diese Vorschriften nicht auf nach dem 02.10.1990 geschlossene Verträge und damit nicht auf den streitgegenständlichen Zwischenpachtvertrag anwendbar (§ 2 Abs. 1, Abs. 2 NutzEV). Gleiches gilt für den zeitlichen Anwendungsbereich des SchuldRAnpG (§ 3 SchuldRAnpG).
Insofern hat die Klagepartei selbst vorgetragen, dass vor Abschluss des Zwischenpachtvertrages keine vertraglichen Abreden mit dem Beklagten bestanden hätten. Es gibt damit vorliegend keine Anhaltspunkte dafür, hinsichtlich des Vertrages vom 15.01.1993 lediglich von einer Bestätigung eines zuvor zu einem unbekannten Zeitpunkt geschlossenen Vertrages auszugehen. Auch der Wortlaut des Zwischenpachtvertrages selbst spricht dagegen. So erfolgt gemäß § 2 die Überlassung der Flächen ab 01.01.1993, womit gemäß § 3 des Vertrages erstmalig ein Pachtzins zu entrichten war. Im Übrigen gibt des Vertragstext nichts dafür her, dass ein zuvor bereits gelebtes Vertragsverhältnis lediglich verschriftlicht und bestätigt wurde.
c) Sind die NutzEV und das SchuldRAnpG nicht anwendbar, kommt als Rechtsgrundlage vorliegend nur § 313 BGB bzw. das zuvor entsprechend durch die Rechtsprechung anerkannte Institut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht (z.B. BGH v. 04.10.1982 - GSZ 1/82 - juris Rn. 11 - BGHZ 85, 64; BGH, Urteil vom 15.11.2000, Az.: VIII ZR 324/99). Insofern bedarf es zur Bestimmung der Pachthöhe allerdings eines Sachverständigengutachtens und zwar eines solchen, das die Beschränkungen des BKleingG außer Acht lässt.
Für die Nichtigkeit des zugrundeliegenden Pachtvertrages vom 15.01.1993, in welchen zunächst der verstorbene Kläger aufgrund des bestandskräftigen Bescheides vom 27.02.1995 gemäß § 16 Abs. 2 VermG und nunmehr im Wege der Gesamtrechtsnachfolge die Klägerin eintrat, gibt es vorliegend keine Anhaltspunkte. Solche sind auch von der Klagepartei nicht dargetan, worauf die Kammer bereits am 23.01.2024 hingewiesen hat.
Da ein solches Sachverständigengutachten bislang nicht eingeholt ist, war der Rechtsstreit hinsichtlich der Leistungsanträge noch nicht zur Entscheidung reif.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 7 ff. BKleingG
§§ 1, 6 NutzEV
§ 3 VermG
§ 20a BKleinG
§ 581 BGB
§ 5 BKleingG
§ 313 DDR-ZGB
§ 314 DDR-ZGB
§ 315 DDR-ZGB
§ 3 NutzEV
§ 3 SchuldRAnpG
§ 313 BGB
§ 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG
§ 9 Abs. 6 BauGB
§ 3 Abs. 1 NutzEV
§ 1 Abs. 3 BKleingG
§ 256 Abs. 1 ZPO
§ 301 Abs. 1 S. 1 ZPO
§ 1 Abs. 1 BKleingG
§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG
§ 5 Abs. 1 BKleingG
§ 20a Nr. 6 BKleingG
§ 312 Abs. 1 DDR-ZGB
§ 312 ff. DDR-ZGB
§ 5 Abs. 2 BKleingG
§ 6 Abs. 1 NutzEV
§ 2 Abs. 1, Abs. 2 NutzEV
§ 16 Abs. 2 VermG
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 14 Abs. 2 GG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1993, 1716
NJW-RR 2010, 740
BGHZ 85, 64
3 VermG am 27.02
III ZR 331/02
III RZ 89/99 R
20 U 162/06
20 U 6044/00 R
15 S 136/10
7 U 132/99
31 C 288/20
III ZR 89/99
20 U 6044/00
III ZR 281/03
III ZR 203/02
5 W 307/19
XII ZR 208/06 R
VIII ZR 324/99