Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-11-05, Aktenzeichen 7 A 2031/23
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2025:1105.7A2031.23.00

Tenor:
Die Berufung wird zurückgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Vollstreckungsgläubigerin zuvor in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags Sicherheit leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt die Erteilung eines Bauvorbescheides für die Errichtung eines Betriebsleiterwohnhauses zu seinem landwirtschaftlichen Betrieb.
Seinen ersten Antrag auf Erteilung eines entsprechenden Vorbescheides lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 30.7.1998 ab.
Der Kläger bewirtschaftet einen landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetrieb mit einer Fläche von ca. 120 ha. Die von ihm bewirtschafteten Flächen befinden sich rund um die Ortschaften P., Z. und L.. Er ist u. a. Eigentümer des Grundstücks G01, auf dem er die Errichtung eines Betriebsleiterwohnhauses für seinen (zukünftigen) Schwiegersohn und seine Tochter beabsichtigt. Das Vorhabengrundstück liegt im Außenbereich an der Ortsdurchfahrt P., unmittelbar anschließend an das letzte Grundstück innerhalb der Ortschaft. Der Kläger wohnt mit seiner Familie auf dem innerhalb der Ortschaft liegenden und ihm gehörenden Grundstück mit der postalischen Anschrift P. 42 (G02). Unter der Adresse P. 44 leben die Eltern des Klägers auf dem ebenfalls im Eigentum des Klägers stehenden und in der Ortslage liegenden Grundstück G03, abgesichert durch ein Wohnrecht. Zwischen den Grundstücken P. 42 und P. 44 zweigt in südöstlicher Richtung ein aus der Ortschaft führender Feldweg ab, an dem die landwirtschaftlichen Betriebsgebäude des landwirtschaftlichen Betriebes des Klägers außerhalb der Ortslage liegen. Die Entfernung des Vorhabengrundstücks zur Hofstelle des Klägers beträgt ca. 250 m Luftlinie. Vom Vorhabengrundstück gelangt man in wenigen Gehminuten über einen rückwärtigen Feldweg zur Hofstelle auf den Flurstücken 62 und 72. Dort befinden sich Stall- und Nebengebäude sowie eine Halle für Fahrzeuge. Die Flächen liegen im Überschwemmungsgebiet der westlich verlaufenden N.. Das Vorhabengrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Im Flächennutzungsplan wird die Fläche als Fläche für Landwirtschaft dargestellt. Im Landschaftsplan I/3 E. ist die Fläche als Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen.
Am 8.2.2022 beantragte der Kläger bei der Beklagten die Erteilung eines planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Vorbescheids mit der Fragestellung, ob das Vorhabengrundstück in der geplanten Art und Weise bebaut werden könne. Mit Schreiben vom 9.6.2022 hörte die Beklagte den Kläger zur beabsichtigten Ablehnung des Antrages auf Erteilung des Vorbescheides an. Sodann lehnte sie den Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides mit Bescheid vom 7.10.2022 ab. Zur Begründung führte sie u. a. aus, das Vorhaben verstoße gegen Vorschriften des öffentlichen Bauplanungsrechts. Eine Beurteilung der ebenfalls beantragten bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit sei damit entbehrlich. Die planungsrechtliche Zulässigkeit beurteile sich nach § 35 BauGB. Eine Privilegierung des Vorhabens nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB sei nicht gegeben. Zwar erfülle der Betrieb des Klägers den Begriff der Landwirtschaft. Jedoch diene das Vorhaben nicht dem landwirtschaftlichen Betrieb. Es befinde sich nicht in unmittelbarer Nachbarschaft zum Betrieb, da es mehr als 200 m von den eigentlichen Betriebsgebäuden entfernt liege. Somit fehle es an einem unmittelbaren Funktionszusammenhang. Aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten, sei zudem kein zusätzlicher Wohnraum erforderlich. Das Vorhaben sei auch nicht nach § 35 Abs. 2 BauGB als sonstiges Vorhaben im Außenbereich zulässig. Es beeinträchtige öffentliche Belange. Es stehe im Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplans und zur Darstellung des Landschaftsplans I/3 E.. Letztlich würden auch die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege beeinträchtigt. Die Erschließung sei ebenfalls nicht gesichert.
Der Kläger hat am 31.10.2022 Klage erhoben.
Zur Begründung hat er im Wesentlichen geltend gemacht: Es sei klarzustellen, dass sich der beantragte Bauvorbescheid nur auf die planungsrechtliche Zulässigkeit beziehe. Das beantragte Betriebsleiterwohnhaus diene dem landwirtschaftlichen Betrieb. Hier liege das Vorhabengrundstück nicht einmal 200 m von seinem Betrieb entfernt. Auch schließe sich die geplante Bebauung unmittelbar an die vorhandene Bebauung an. Entscheidend sei, dass das Vorhaben auf einer in seinem Eigentum befindlichen Wiesenfläche liege, die zum landwirtschaftlichen Betrieb gehöre und von ihm landwirtschaftlich genutzt werde. Der zusätzliche Wohnraum sei auch für den Betrieb erforderlich. Insbesondere könne er nicht auf den Innenbereich verwiesen werden. In der Nähe seiner Hofstelle habe er keine andere Möglichkeit, eine Betriebsleiterwohnung zu errichten. In dem Gebäude P. 44 wohnten seine Eltern, die weit über 80 Jahre alt seien und in diesem Gebäude ein durch notariellen Vertrag abgesichertes alleiniges Wohnrecht hätten. In dem Wohngebäude P. 42 wohne er mit seiner Familie. In diesem Haus bestehe keine Erweiterungsmöglichkeit. Darauf dürfe er aber auch nicht verwiesen werden. Sein Recht, ein erstes Betriebsleiterwohnhaus auf dem beantragten Grundstück zu errichten, ergebe sich unmittelbar aus dem Gesetz. Ihm könne nicht zugemutet werden, dass er mit seiner Familie aus seinem eigenen Haus ausziehe. Sein künftiger Schwiegersohn werde alleiniger eigenverantwortlicher Betriebsleiter. Er, der Kläger, werde diese Funktion nicht mehr innehaben.
Der Kläger hat beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 7.10.2022 zu verpflichten, ihm den beantragten planungsrechtlichen Vorbescheid zu erteilen.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung hat sie im Wesentlichen ausgeführt: Die Klage sei insgesamt unbegründet. Für die Errichtung eines weiteren Wohnhauses als sogenanntes Betriebsleiterwohnhaus im Außenbereich bestehe kein Bedarf. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens sei somit nicht nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, sondern anhand des § 35 Abs. 2 BauGB zu prüfen. Dessen Voraussetzungen seien nicht gegeben. Da es sich um ein nicht privilegiertes Vorhaben handele, liege ein Widerspruch zu den Darstellungen des Landschaftsplans vor. Eine Befreiung könne nicht erteilt werden.
Mit Urteil vom 26.10.2023 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe keinen Anspruch auf den beantragten Bauvorbescheid. Dem Vorhaben stünden öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen. Es sei bauplanungsrechtlich unzulässig, da es im Außenbereich liege und als sonstiges Vorhaben öffentliche Belange beeinträchtige. Das Vorhaben unterfalle nicht der Privilegierung des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Es sei nicht dienlich im Sinne dieser Vorschrift. Das Vorhaben sei für den landwirtschaftlichen Betrieb des Klägers nicht erforderlich. Ihm stehe mit den vorhandenen Wohngebäuden P. 42 und P. 44 ausreichend Wohnraum zur Verfügung, um generationsübergreifend den Fortbestand des Betriebes zu sichern. Ohne Erfolg bleibe der Einwand des Klägers, diese Gebäude seien lediglich als Wohngebäude genehmigt worden. Entscheidend für die Bestimmung der Privilegierung im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB sei nicht, ob die vorhandenen Wohngebäude als Betriebsleiterwohnhäuser genehmigt worden seien, sondern ob die Wohngebäude eine auf die betrieblichen Belange ausgerichtete Dienstfunktion ausübten. Dem stehe auch nicht entgegen, dass sich die Wohngebäude P. 42 und 44 im Innenbereich befänden. Ausschlaggebend sei die Zweckbestimmung der Bestandsgebäude sowie Art und Umfang der Zugriffsmöglichkeiten vom jeweiligen Wohnhaus auf den Betrieb. Der Kläger könne somit auf zwei getrennte Wohnhäuser zugreifen. Einen über diesen Bestand hinausgehenden konkreten Bedarf habe der Kläger nicht dargelegt. Soweit er ausführe, der neu hinzutretende Betriebsinhaber - sein Schwiegersohn - bedürfe mit seiner Familie einer eigenen betriebsnahen Wohnung, führe dies nicht zu einer Korrektur des Wohnbedarfs. Der Kläger habe die derzeitige Nutzung bzw. Belegung der vorhandenen Wohnbebauung letztlich selbst verursacht und durch einseitige Planung dem zukünftigen Betriebsleiter vorhandenen Wohnraum entzogen. Nach dem Rechtsgedanken des § 242 BGB sei der Kläger an dem hierdurch geschaffenen Zustand festzuhalten. Als sonstiges Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB beeinträchtige das Vorhaben öffentliche Belange im Sinne von § 35 Abs. 3 BauGB. Es trete in Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplans. Mangels funktionaler Beziehung zum landwirtschaftlichen Betrieb könne es auf einer Fläche, für die der Flächennutzungsplan ausschließlich landwirtschaftliche Nutzung vorhalte, als Wohnbebauung nicht legitimiert werden.
Zur Begründung seiner vom Senat zugelassenen Berufung trägt der Kläger vor: Die Klage sei zulässig und begründet, da er einen Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheides habe. Das geplante Bauvorhaben sei im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert. Dem Vorhaben könne nicht entgegengehalten werden, dass nach dessen Verwirklichung insgesamt drei in seinem Eigentum stehende Wohngebäude im räumlichen Zusammenhang zu seinem Betrieb existierten. Entscheidend sei, dass die vorhandenen Gebäude nicht als „Betriebsleiterwohnhaus“ genehmigt worden seien. Dies sei aufgrund der Lage im Innenbereich auch nicht erforderlich gewesen. Er nutze hier erstmalig seine Privilegierung im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Ihm könne auch nicht entgegengehalten werden, dass er noch anderweitige Wohnungen besitze. Rechtlich sei die Situation keine andere, als wenn „normale Wohngebäude“ an „Dritte“ frei vermietet worden wären. Sein Verhalten sei auch nicht treuwidrig. Sein zukünftiger Schwiegersohn werde seinen Betrieb als Haupterwerbslandwirt übernehmen. Die Betriebsübergabe sei für das Jahr 2027 geplant. Sein zukünftiger Schwiegersohn und seine Tochter unterstützten ihn schon heute je nach Betriebssituation. Die Tätigkeit des zukünftigen Betriebsleiters umfasse alle anfallenden Arbeiten, vom kompletten Ackerbau bis zur vollständigen Tierhaltung. Nach der Betriebsübergabe werde er, der Kläger, als Altenteiler nur noch unterstützende Tätigkeiten übernehmen. Der jeweils aktuelle Betriebsinhaber solle das gegenständliche Betriebsleiterwohnhaus bewohnen. Der Ortstermin habe gezeigt, dass der Vorhabenstandort seinem Betrieb zugeordnet werden könne. Das Dienen des Vorhabens für den landwirtschaftlichen Betrieb werde nicht in Zweifel gestellt, wenn der verfolgte Zweck ggf. auch durch ein Gebäude im Innenbereich erreicht werden könnte. Es müsse berücksichtigt werden, dass der streitgegenständliche Standort nicht mitten im Außenbereich in der freien Landschaft liege, sondern direkt an den Bebauungszusammenhang anknüpfe.
Der Kläger beantragt,
unter Abänderung der Entscheidung des Verwaltungsgerichts Aachen vom 26.10.2023 und unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 7.10.2022 die Beklagte zu verpflichten, den beantragten Bauvorbescheid zur Errichtung eines Betriebsleiter-Wohngebäudes zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte trägt u. a. vor, dass innerhalb des Ortsteils P. und in den umliegenden Ortschaften seien mehrere bebaubare Grundstücke vorhanden.
Der Berichterstatter des Senats hat die Örtlichkeit am 17.6.2025 in Augenschein genommen. Wegen der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die dazu gefertigte Niederschrift und die Lichtbilder verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung des Klägers hat keinen Erfolg. Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung des begehrten bauplanungsrechtlichen Vorbescheids, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.
Nach §§ 77 Abs. 1 Satz 1 und 4, 74 Abs. 1 BauO NRW 2018 ist der Vorbescheid zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Dies ist vorliegend aber der Fall.
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich nach § 35 BauGB, denn es soll nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, sondern im Außenbereich verwirklicht werden. Das Vorhabengrundstück liegt außerhalb des Bereichs der Klarstellungssatzung für den Bereich P., wenn auch im direkten Anschluss an das letzte bebaute Grundstück (P. 54).
Das Vorhaben ist weder nach § 35 Abs. 1 BauGB (dazu 1.) noch nach § 35 Abs. 2 BauGB (dazu 2.) bauplanungsrechtlich zulässig.
1. Das Vorhaben ist nicht nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB als privilegiertes Vorhaben zulässig.
Gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist im Außenbereich ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es einem landwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt. Das Vorhaben des Klägers dient nach den insoweit maßgeblichen Grundsätzen nicht dem von ihm geführten landwirtschaftlichen Betrieb.
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts dient ein Vorhaben dem landwirtschaftlichen Betrieb, wenn es - auch äußerlich erkennbar - nach Verwendungszweck, Größe, Gestaltung, Ausstattung und sonstiger Beschaffenheit dem Betrieb zu- und untergeordnet ist. Es ist zu fragen, ob ein vernünftiger Landwirt das Vorhaben mit etwa gleichem Verwendungszweck und mit etwa gleicher Größe, Gestaltung und Ausstattung für einen entsprechenden Betrieb errichten würde.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 22.11.1985 - 4 C71.82 -, BauR 1986, 188 = juris, Rn. 12 ff.
Dies zugrunde gelegt dient das Vorhaben nicht dem Betrieb des Klägers, weil es an einem konkreten und dauerhaften Bedarf für die Errichtung eines (weiteren) Wohnhauses fehlt.
Der Begriff des Dienens schließt das Erfordernis ein, dass die Zweckbindung auf Dauer gewährleistet ist. Das bedeutet auch für § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, dass der der Privilegierung zugrundeliegende Zweck auf unabsehbare Zeit gesichert sein muss. Eine Zulassung kommt nur dann in Betracht, wenn zu erwarten ist, dass das Vorhaben seine Funktion für die gesamte Dauer der betrieblichen Existenz erfüllen wird. Der Maßstab des vernünftigen Landwirts führt daher zur Unzulässigkeit solcher (Altenteiler-)Häuser, für deren Errichtung kein konkreter Bedarf besteht. So liegt es, wenn auf der Hofstelle Wohnraum vorhanden ist, der ausreicht, um die Wohnbedürfnisse der Familie unter Einschluss der ersten und der zweiten Altenteilergeneration zu befriedigen. Selbst im Falle eines aktuellen Bedarfs muss indes mangels dauerhafter Sicherung der Zweckbestimmung die Genehmigung versagt werden, wenn für einen Unterbringungsbedarf über den nächsten Generationenwechsel hinaus nichts ersichtlich ist. Denn der Privilegierung liegt die Erwägung zugrunde, Vorsorge für den Fall zu treffen, dass sich die Notwendigkeit abzeichnet, einen für die Dauer der Existenz des Betriebes voraussehbaren, bei jeder zukünftigen Hofübernahme wieder auftretenden Wohnraumbedarf zu decken. Erleichtert werden soll nicht lediglich die Versorgung des demnächst aus dem Betrieb ausscheidenden Betriebsinhabers mit Wohnraum. Maßgeblich ist vielmehr, ob im Betrieb aufgrund der Betriebsabläufe und der Wirtschaftsweise unabhängig von einem aktuellen Bedürfnis im Rahmen des ständigen Generationenwechsels ein Bedarf dafür vorhanden ist, einen Altenteiler unterzubringen. Auf die persönlichen Verhältnisse des jeweiligen Antragstellers kommt es nicht ausschlaggebend an.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 20.6.1994 - 4 B 120.94 -, BauR 1994, 607 = juris, Rn. 4 ff.; OVG NRW, Beschluss vom 17.1.2022 - 2 A 140/21 -, AUR 2022, 149 = juris, Rn. 12 f., m. w. N
Zum Betrieb des Klägers gehören - faktisch - die Wohnhäuser P. 42 und 44, auch wenn sie - aufgrund ihrer Lage im Innenbereich - nicht nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB genehmigt worden sind. Dass der Betrieb des Klägers daneben dauerhaft über den anstehenden Generationenwechsel im Jahr 2027 hinaus ein Bedürfnis für die Unterbringung von drei Generationen nach sich zöge, ist nicht ersichtlich. Einen derartigen Bedarf hat der Kläger auch in der mündlichen Verhandlung nicht dargelegt. Soweit der Prozessbevollmächtigte des Klägers in der mündlichen Verhandlung geltend gemacht hat, der Vater des Klägers wirke altersbedingt nicht mehr im landwirtschaftlichen Betrieb mit, er könne somit nicht als dem Betrieb zuzurechnende Generation angesehen werden, es gebe also keine dritte Generation, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Die Eltern des Klägers leben mit einem ihnen vom Kläger eingeräumten Wohnrecht als Altenteiler (erste Generation) in dem Wohnhaus P. 44. Es entspricht dem Regelfall, dass der im Altenteil lebende ehemalige Betriebsinhaber mit zunehmenden Alter keine betrieblichen Tätigkeiten mehr ausübt.
Dass aufgrund der aktuellen Situation dem (zukünftigen) Schwiegersohn und der Tochter des Klägers kein freies Wohnhaus zur Verfügung steht, führt daher nicht dazu, dass das Vorhaben des Klägers seinem landwirtschaftlichen Betrieb dient.
2. Das Vorhaben ist auch nicht nach § 35 Abs. 2 BauGB zulässig. Es beeinträchtigt die öffentlichen Belange nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 7 BauGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht erfüllt sind.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 77 Abs. 1 Satz 1 und 4, 74 Abs. 1 BauO NRW 2018 ist der Vorbescheid zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften
§§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 35 BauGB
§ 242 BGB
§ 167 VwGO
§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 35 Abs. 2 BauGB
§ 35 Abs. 3 BauGB
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 35 Abs. 1 BauGB
§ 35 Abs. 2 BauGB
§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 7 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 4 B 120.94
2 A 140/21