Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-03-30, Aktenzeichen 13 C 60/22
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2023:0330.13C60.22.00

Tenor:
Verfahrensgang
1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen:
Welche baulichen Maßnahmen wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit P. B. L., T. T. E. und Dr. F. T. E. („Mieter“) in der derzeit von der Beklagten angemieteten Wohnung, H. Straße, ... B., VH 4. OG links („Wohnung“) oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1-7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereichen und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zuletzt davor durchgeführt?
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 524,40 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.02.2023 zu zahlen.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 1.208,21 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.02.2023 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 13% und die Beklagte 87%.
5. Das Urteil ist bezüglich Ziffer 1. gegen Sicherheitsleitung in Höhe von 1.000,00 € vorläufig vollstreckbar. Im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags.

Tatbestand:
Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht Ansprüche der P. B. L., T. T. E. und Dr. F. T. E. (nachfolgend: Mieter) Ansprüche aus der sogenannten Mietspreisbremse geltend.
Die Mieter schlossen mit der Beklagten per 01.09.2020 einen Mietvertrag über die Wohnung H. Straße, ... B. belegen im Vorderhaus 4. OG links rechts mit einer Größe von 69m² für eine im Vertrag genannte Nettokaltmiete von 964,62 € per Staffel zum 01.09.2021 monatlich. Für den Mietvertrag wird auf Bl. 46ff d.A. Bezug genommen. Die Wohnung wurde vor dem 01.01.1919 erstmals bezugsfertig und ist vertragsgemäß mit Badezimmer und Sammelheizung ausgestattet.
Zuvor war die Wohnung seit 1954 an Frau I. L. vermietet. Zuletzt war seit dem 08.08.2019 eine Miete von 319,54 € monatlich vereinbart.
Das Badezimmer der Wohnung hat kein Fenster und ist weniger als 4m² groß. Es verfügt über einen Strukturheizkörper als Handtuchwärmer und ein wandhängendes WC. Im Badzimmer wurde im Februar 2021 ein 80 Liter Boiler installiert. Für die Rechnung wird auf Bl. 84 d.A. verwiesen.
In der Wohnung ist die Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz. Der Bodenbelag ist in den meisten Räumen hochwertig.
Die Merkmalgruppen Gebäude (u.a. Treppenhaus und Eingangsbereich im schlechten Zustand) und Umfeld (lärmbelastet) sind als negativ einzuordnen.
Mit Schreiben vom 01.02.2022 rügte die Klägerin als Vertreterin der Mieter die Miethöhe nach § 556g Abs. 2 BGB, forderte u.a. Auskunft über die Höhe der Vormiete, Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses, Durchführung der von Modernisierungen nach § 555b BGB und sich hieraus ergebenden Mieterhöhungen sowie Angabe, ob es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. F Ferner machte sie geltend die zulässige Miete betrage 439,61 € und forderte die Erstattung von überzahlter Miete und Kaution. Für die Einzelheiten wird auf das Schreiben Bl. 49ff d.A. verwiesen.
Nachdem eine Reaktion nicht erfolgte mahnte die Klägerin. In ihren allgemeinen Geschäftsbedingungen hat die Klägerin bestimmt, dass sie einerseits eine Provision vom fünffachen er ersparten Monatsmiete und andererseits eine Vergütung entsprechend den Regelungen des RVG erhält. Der pflichtwidrig nicht leistende Vermieter sei zur Freistellung verpflichtet. Dieser Freistellunganspruch werde zugleich an Erfüllung statt an die Klägerin abgetreten. Soweit die Beitreibung beim Vermieter nicht verlange, würde vom Auftraggeber eine Zahlung nicht verlangt. Für die Einzelheiten der AGB wird auf Bl. 36ff der Akte verwiesen.
Die Mieter haben die im Vertrag genannte Miete für den Monat Juli 2018 vollständig gezahlt. Mit dem Antrag zu 2. verfolgt die Klägerin den Anspruch auf Rückerstattung der etwa überzahlten Miete für März 2022.
Die Klägerin behauptet, das Bad/WC sei ohne ausreichende Warmwasserversorgung und ohne hinreichende Lüftung. Die Küche sei nicht beheizbar oder nur mit einer Holz- oder Kohleheizung. Es sei ferner unzutreffend, dass die Heizungsrohre überwiegend unter Putz verlegt seinen. Insoweit wird auf die Lichtbilder Bl. 133 ff d.A. Bezug genommen.
Die Klägerin beantragt:
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 571,15 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 2.183,06 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, sie habe vor Beginn des Mietvertrags für 37.281,51 € kernsaniert. Unter Annahme eines Instandhaltungsabzugs von 70% ergäbe sich ein fiktiver Modernisierungszuschlag von 1,10 € je m² und Monat.
Das Badezimmer verfüge über eine einfache Entlüftung. Die Küche sei über einen Plattenheizkörper an die zentrale Heizungsanlage angeschlossen. Insoweit wird auf das Übergabeprotokoll (Bl. 90ff d.A.) verwiesen.
Die Beklagte meint, die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin vom 28.04.2015 sei nicht ausreichend begründet und die Begründung nicht ausreichend bekannt gemacht. Ferner verstoße die Verlängerung der Vorschriften über die Mietpreisbremse gegen die Verfassung, da die so regulierten Mieten ihrerseits wieder in die ortübliche Vergleichsmiete einfließen und so sukzessive eine Entkopplung von unregulierten Märkten eintrete. Der Berliner Mietspiegel 2021 sei rechtswidrig doppelt fortgeschrieben und die Abtretung der Mieter wegen Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz nichtig.
Die Klägerin hatte die Klage ursprünglich am 13.05.2022 per EGVP ohne qualifizierte elektronische Signatur übersandt. Auf Hinweis des Gerichts hat die Klägerin die Klage am 15.02.2023 per EGVP mit qualifizierter elektronischen Signatur übersandt und wurde der Beklagten am 24.02.2023 zugestellt.
Für den weiteren Sach- und Streitstand wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und teilweise begründet. Es kann dahinstehen, ob die ursprüngliche Klageeinreichung wirksam war, da jedenfalls die zuletzt erfolgte Einreichung den Anforderungen des § 130a Abs. 3 ZPO genügte.
1. Der Klägerin steht der geltend gemachte Auskunftsanspruch aus abgetretenem Recht zu. Entgegen der Auffassung der Beklagten verstößt nicht gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz (vgl. BGH, Urt. v. 27.11.2019 - VIII ZR 285/18).
Der Anspruch folgt aus §§ 557a Abs. 4, 556g Abs. 2 Satz 2 BGB. Die Regelungen des § 556d ff BGB sind auch verfassungsgemäß. Dies hat das Bundesverfassungsgericht bereits mit der Entscheidung Beschluss vom 18.7.2019 – 1 BvL 1/18 für die vorherige Fassung bestätigt. Zwar wurde die zulässige Geltungsdauer der Rechtsverordnungen zwischenzeitlich bis zum 31.1.2025 verlängert, der Gesetzgeber weist in der Gesetzesbegründung (BT Drs. 19/15824 S. 9ff) darauf hin, dass es in vielen Städten nicht gelungen ist die Lücke zwischen ortsüblicher Vergleichsmiete und Angebotsmiete zu schließen. Zugleich sei eine moderate Verlangsamung der Mietdynamik erreicht worden und die Regelungen stellten insgesamt ein Investitionsanreiz dar. Dem tritt die Beklagte nicht nachvollziehbar entgegen. Sie selbst macht ja auch gerade geltend, dass sie in die Wohnung investiert habe und beansprucht einen entsprechenden Ausnahmetatbestand.
Soweit die Beklagte die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 angreift kann dahinstehen ob die Ausführungen zutreffend sind, da seit dem 01.06.2020 die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19.05.2020 gilt, die Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin bekannt gemacht wurde und deren Begründung im Amtsblatt bekannt gemacht wurde.
Die Auskunft ist auch nicht erteilt, die Beklagte gibt weder an welche Maßnahmen im Einzelnen erfolgt sind noch welchem Zustand sich die Wohnung zuvor befand.
2. Der Klägerin steht aus abgetretenem Recht der Zedentin nach erfolgter Rüge gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. ein Anspruch auf Zahlung von 524,40 € zu, da die über 440,22 € hinausgehende Miete von € 964,62 € im Monat März 2022 ohne Rechtsgrund geleistet wurde, weil die entsprechende Abrede nach §§ 556d Abs. 1, 556g Abs. 1 BGB unwirksam ist.
Unstreitig haben die Mieter die Klägerin beauftragt und an diese damit auch den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter für die ersten fünf Monate nach Rüge abgetreten; vgl. Ziff. 1.3 der AGB der Klägerin.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach dem Berliner Mietspiegel 2021 zu bemessen, der die ortsübliche Vergleichsmiete per Stichtag 1.9.2020 wiedergibt. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist auch im Rahmen der Ermittlung der zulässigen Miete gemäß § 556d Abs. 1 BGB jedenfalls als einfacher Mietspiegel taugliche Schätzgrundlage (vgl. LG Berlin, Urteil vom 7. September 2022 – 64 S 99/21 m.w.N.)
Dass insoweit einschlägigen Mietspiegelfeld G1 sieht ein Spannwert von 4,80 € bis 10,11 € monatlich nettokalt vor. Der Mittelwert beträgt 6,40 €. Vorliegend ist die Spannwerteinordnung mit - 40 % vorzunehmen, so dass die ortsübliche Vergleichsmiete 5,80 € je Quadratmeter und Monat nettokalt, für die Wohnung insgesamt mithin 400,20 €, beträgt.
Die Merkmalgruppe 1 (Bad) ist neutral einzuordnen. Den negativen Merkmalen (kleines Bad und Bad mit WC ohne Fenster) steht die positiven Merkmale (Strukturheizkörper und wandhängendes WC) ausgleichend gegenüber. Das Negativmerkmal unzureichende Wasserversorgung ist nicht gegeben, da jedenfalls seit Februar 2021 und damit vor Beginn der Mietstaffel ein Boiler mit mehr als 60 Liter Kapazität vorhanden ist. Auch ist eine ausreichende Entlüftung gegeben. Das Lichtbild weist eindeutig eine Entlüftung aus, soweit diese nicht funktioniert wäre dies ein Mangel der für die Bestimmung der ortüblichen Vergleichsmiete ohne Belang ist.
Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist ebenfalls neutral. Auf das Übergabeprotokoll, wonach in der Küche eindeutig ein Heizkörper vorhanden ist, hat die Klägerin ihr Vorbringen weder weiter substantiiert noch erläutert warum sie sich an dieser Angabe nicht festhalten lassen möchte.
Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist auch neutral. Der überwiegend auf Putz liegenden Be- und Entwässerungsinstallation steht der hochwertige Bodenbelag ausgleichend gegenüber. Die Heizungsrohre sind nicht überwiegend nicht sichtbar. Die Klägerin hat Lichtbilder eingereicht wonach die Rohre großflächig auf Putz verlaufen. Die Beklagte hat ihrerseits weder angegeben, wo Rohre unter Putz verlaufen noch in welchem Verhältnis dies steht.
Die Merkmalgruppen 4 und 5 sind unstreitig negativ.
Demnach beträgt zunächst nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete 440,22 €.
Eine höhere Miete ergibt sich auch nicht aus § 556e Abs. 2 BGB. Zwar hat die Beklagte die Mieter im Mietvertrag nach § 556e Abs. 1a BGB darauf hingewiesen, dass solche Maßnahmen stattgefunden haben. Der diesbezügliche Sachvortrag der Beklagten ist aber gänzlich unzureichend und ermöglich auch keine Schätzung eines solchen Betrags. Die Beklagt legte weder da welche Arbeiten stattgefunden haben, noch wie der Zustand zuvor war und welche ortsübliche Vergleichsmiete ohne die Arbeiten anzunehmen wäre. Das Gericht hat die Beklagte hierauf in der Sitzung vom 15.12.2022 hingewiesen, ohne dass die Beklagte insoweit genauer vorgetragen hat.
2. Die Beklagte ist nach § 280 Abs. 1 BGB verpflichtet der Klägerin aus abgetretenem Recht der Mieter 1.208,21 € zu zahlen.
Mit der Vereinbarung einer Miete, die objektiv gegen § 556d BGB verstößt, macht sich der Vermieter schadenersatzpflichtig (vgl. LG Berlin, Urt. v. 20.06.2018 – 65 S 7018). Zwar ergibt sich der Verstoß hier aus dem Zusammenspiel mit § 557a Abs. 4 BGB. Es war jedoch bereits bei Abschluss des Mietvertrags klar, dass bis zum im Inkrafttreten der streitgegenständlichen zweiten Staffel in einem Jahr die ortsübliche Vergleichsmiete sich nicht verdoppeln würde und damit der Verstoß absehbar.
Der Wert der Tätigkeit beträgt jedoch entgegen der Auffassung der Klägerin nicht 26.844,05 €, entsprechend dem 47fachen Überschreitungsbetrag von 571,15 €. Der Wert beträgt vielmehr das 15fache des Überschreitungsbetrag von 524,40 €, mithin 7866,00 €. Die Rückforderung bzw. Geltendmachung der Unwirksamkeit kann sich im Fall des § 557a Abs. 4 BGB nur auf die Dauer der jeweiligen Staffel beziehen, hier also 12 Monate. Hinzu kommt der dreifache Überschreitungsbetrag für die Kaution. Daher beträgt die 1,9 Gebühr nach Ziff. 2300, 1008 VV hier 953,80 € nebst Auslagenpauschale und Umsatzsteuer insgesamt 1.158,82 €.
Die Zinsansprüche beruhen auf §§ 286 Abs. 2 Satz 2, 288 Abs. 1 BGB. Da die zunächst erfolgte Übermittlung der Klage weder auf einem sicheren Übermittlungsweg im Sinne des § 130a Abs. 4 ZPO erfolgte noch qualifiziert elektronisch signiert erfolgte war diese unwirksam.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 555b BGB
§ 556d BGB
§ 709 ZPO
§ 556g Abs. 2 BGB
§ 130a Abs. 3 ZPO
§ 557a Abs. 4, 556g Abs. 2 Satz 2 BGB
§ 556d ff BGB
§ 556d Abs. 1, 556g Abs. 1 BGB
§ 556d Abs. 1 BGB
§ 556e Abs. 2 BGB
§ 556e Abs. 1a BGB
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 557a Abs. 4 BGB
§ 286 Abs. 2 Satz 2, 288 Abs. 1 BGB
§ 130a Abs. 4 ZPO
§ 92 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 278/23
VIII ZR 285/18
1 BvL 1/18
64 S 99/21