Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-10-04, Aktenzeichen 6 K 473.19
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2021:1025.6K473.19.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen eine zweckentfremdungsrechtliche Zwangsgeldfestsetzung.
Sie ist Eigentümerin von vier Wohnungen im 1., 2. und 3. OG jeweils links des 1. Aufgangs sowie im 2. OG links des 2. Aufgangs im Vorderhaus des auf dem Grundstück F... Berlin errichteten Wohngebäudes. Nach einem Bürgerhinweis auf Leerstand in dem Gebäude hörte das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin – Bezirksamt – die Klägerin zu einer zweckfremden Nutzung an.
Mit bestandskräftigen Bescheiden jeweils vom 2. Mai 2019 forderte das Bezirksamt die Klägerin auf, die vier Wohnungen bis zum 7. Juni 2019 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Zugleich drohte es ein Zwangsgeld in Höhe von jeweils 5.000,00 Euro für den Fall an, dass die Klägerin der Aufforderung nicht oder nicht fristgemäß nachkommen sollte. Die Androhung sei so zu verstehen, dass das Zwangsgeld so lange nicht festgesetzt werde, wie die Klägerin zügig alle rechtlich und tatsächlich möglichen Schritte unternehme, den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Vermietungsbemühungen seien bis zum 17. Mai 2019, die Rückführung zu Wohnzwecken bis zum 7. Juni 2019 durch Vorlage geeigneter Unterlagen (z.B. Mietvertrag) nachzuweisen.
Mit Schreiben vom 14. Mai 2019 teilte die Klägerin dem Bezirksamt mit, dass sie die leerstehenden Wohnungen vermietet habe. Hierzu reichte sie einen mit der I... – Mieterin – am 10. Mai 2019 geschlossenen Mietvertrag ein. Darin verpflichtete sich die Mieterin unter § 1 „Mietgegenstand und Mietzweck“, die Wohnungen ausschließlich an Studenten zu Wohnzwecken weiterzuvermieten. Mit Schreiben vom 21. Mai 2019 teilte das Bezirksamt der Klägerin mit, der eingereichte Mietvertrag reiche für den Nachweis einer Rückführung zu Wohnzwecken nicht aus. Es forderte die Klägerin dazu auf, sämtliche mit Studenten über die Wohnungen geschlossene Untermietverträge einzureichen. Mit Schreiben vom 4. Juni 2019 teilte die Mieterin dem Bezirksamt...mit, sie sei eine Studenten-Community, die Wohnungen anmiete, ausstattete und möbliert als WG-Zimmer an Studentinnen und Studenten zu Wohnzwecken weitervermiete. Aktuell seien noch keine Untermietverträge geschlossen. Man rechne aber damit, dass die neuen Mieter in ungefähr einem Monat einziehen würden. Daraufhin forderte das Bezirksamt mit Schreiben vom 29. Juli 2019 die Mieterin auf, bis zum 23. August 2019 aktuelle Mietverträge vorzulegen.
Mit Bescheiden jeweils vom 4. September 2019 setzte das Bezirksamt ein Zwangsgeld in Höhe von jeweils 5.000,00 Euro fest und drohte zugleich ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von jeweils 10.000,00 Euro an. Zur Begründung führte es jeweils aus, die Klägerin habe eine Wohnnutzung bislang nicht nachgewiesen. Am 13. September 2019 wurde einem Konto des Bezirksamts ein Betrag in Höhe von 20.000,00 Euro gutgeschrieben. Mit E-Mail vom selben Tage reichte die Mieterin mit Wirkung vom 1. September 2019 geschlossene Untermietverträge zu den Wohnungen im 1. und 2. OG links des 1. Aufgangs ein. Daraufhin stellte das Bezirksamt mit Schreiben vom 18. September 2019 das Verfahren in Bezug auf die Wohnung im 1. OG links des 1. Aufgangs ein, da allein deren Bewohner dort auch melderechtlich erfasst waren.
Ihren mit Schreiben vom 7. Oktober 2019 eingelegten Widerspruch begründete die Klägerin damit, das Bezirksamt habe sein Auswahlermessen fehlerhaft ausgeübt. Es hätte vorrangig die Mieterin in Anspruch nehmen müssen. Die Klägerin selbst habe im Zeitpunkt der Festsetzung der Zwangsgelder keinen unmittelbaren Einfluss auf die allein maßgebliche Endvermietung gehabt. Sie habe davon ausgehen dürfen, ihren Verpflichtungen im Wege der gewerblichen Zwischenvermietung nachgekommen zu sein.
Mit E-Mail vom 21. Oktober 2019 reichte die Klägerin mit Wirkung vom 1. September 2019 (Wohnung 3. OG links des 1. Aufgangs) bzw. 1. Oktober 2019 (Wohnung 2. OG links des 2. Aufgangs) geschlossene Untermietverträge zu den weiteren Wohnungen nach.
Mit Widerspruchsbescheiden jeweils vom 31. Oktober 2019 wies das Bezirksamt die Widersprüche als unbegründet zurück. Zur Begründung führte es ergänzend aus, da der Verfügungsberechtigte für eine ordnungsgemäße Nutzung des Wohnraums zuständig sei, obliege ihm auch der Nachweis der Wiederzuführung zu Wohnzwecken. Zwar habe die Mieterin das Bestehen von Untermietverhältnissen nachgewiesen. Allerdings sei die Klägerin der Rückführungsaufforderung nicht innerhalb der gesetzten Frist nachgekommen.
Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer am 2. Dezember 2019 erhobenen Klage. Zur Begründung führt sie ergänzend aus, die Klägerin habe bereits im Zeitpunkt des Erlasses der Ausgangsbescheide alles ihr Zumutbare getan, um eine schnelle Vermietung der Wohnungen zu erreichen. Dabei habe sie auf die Mitteilung der Mieterin vertrauen dürfen, dass der möblierte Wohnraum binnen eines Monats an Studenten vermietet werde. Zudem hätten die Vollstreckungsverfahren mit Erbringung der geforderten Nachweise einer Untervermietung vor Erlass der Widerspruchsbescheide eingestellt werden müssen. Auch sei die Höhe der jeweils festgesetzten Zwangsgelder unverhältnismäßig.
Die Klägerin beantragt,
die Bescheide des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 4. September 2019 in Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 31. Oktober 2019 aufzuheben,
die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung führt er ergänzend aus, zwar sei mit Nachweis der Wiederzuführung des betroffenen Wohnraums zu Wohnzwecken der Vollzugszweck erreicht. Zu diesem Zeitpunkt sei jedoch das Zwangsgeld bereits festgesetzt gewesen. Da die Festsetzungsbescheide Rechtsgrund für die gezahlten Zwangsgelder seien, habe er über die eingelegten Widersprüche in der Sache entscheiden müssen. Der sie als Verfügungsberechtigte treffenden Verpflichtung zur Rückführung könne sich die Klägerin im Übrigen nicht dadurch entziehen, dass sie mit Dritten einen Mietvertrag über Wohnraum abschließe. Ihr wäre es auch möglich gewesen, durch entsprechende Vertragsgestaltung auf die Mieterin Einfluss zu nehmen. Nachweise für eine Einwirkung auf die Mieterin habe sie nicht vorgelegt. Die festgesetzten Zwangsgelder seien in ihrer Höhe jeweils angemessen.
Mit Beschluss vom 17. September 2020 hat das Gericht den Rechtsstreit dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und die Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen, die vorgelegen haben, und – soweit wesentlich – Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.

Entscheidungsgründe:
Die Klage bleibt ohne Erfolg.
Sie ist zulässig, aber unbegründet. Die Bescheide des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 4. September 2019 in Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 31. Oktober 2019 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –).
1. Rechtsgrundlage für die Festsetzung des Zwangsgelds in Höhe von jeweils 5.000,00 Euro ist § 2 Abs. 1 Nr. 4, § 4 Abs. 1 Sätze 1 und 2, § 5 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 Satz 1 und § 6 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes – ZwVbG – in der hier maßgeblichen Fassung des Gesetzes vom 9. April 2018 (GVBl. S. 211) in Verbindung mit §§ 6 Abs. 1, 9 Abs. 1 lit. b), 11 Abs. 1 Satz 1, 13, 14 Satz 1 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes – VwVG – in Verbindung mit § 8 Abs. 1 des Gesetzes über das Verfahren der Berliner Verwaltung – VwVfG Bln. Verwaltungsakte zur Beseitigung einer Zweckentfremdung können gemäß § 6 ZwVbG mit Mitteln des Verwaltungszwangs durchgesetzt werden. Die Festsetzung des Zwangsgelds erfolgte zur Durchsetzung der gemäß §§ 4 Abs. 1 Sätze 1 und 2, 5 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 Satz 1 ZwVbG mit Bescheiden vom 2. Mai 2019 verfügten Anordnung, den wegen Leerstands nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG zweckfremd genutzten Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen und diesbezügliche Bemühungen durch Vorlage geeigneter Unterlagen nachzuweisen.
2. Gegen die formelle Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldfestsetzungsbescheide bestehen keine Bedenken. Insbesondere war das Bezirksamt als Vollzugsbehörde für die Festsetzung zuständig (vgl. § 7 Abs. 1 VwVG).
3. Die Festsetzung von Zwangsgeldern in Höhe von jeweils 5.000,00 Euro war auch materiell rechtmäßig.
a) Die Rückführungsaufforderungen vom 2. Mai 2019 sind vollstreckbare Grundverwaltungsakte im Sinne von § 6 Abs. 1 VwVG, da sie den grundsätzlich vollstreckungsfähigen Inhalt haben, den jeweiligen Wohnraum innerhalb der gesetzten Frist wieder Wohnzwecken zuzuführen. Auf die Rechtmäßigkeit der Rückführungsaufforderungen kommt es hierbei nicht an (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. September 2008 – BVerwG 7 C 5.08 –, juris Rn. 12 m.w.N.; zum Zweckentfremdungsrecht OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. September 2016 – OVG 5 S 17.16). Die mittlerweile bestandskräftigen Rückführungsaufforderungen sind überdies formell vollstreckbar.
Die Festsetzung von Zwangsgeld ist jeweils schriftlich (vgl. § 13 Abs. 1 Satz 1 VwVG) und in bestimmter Höhe (vgl. § 13 Abs. 5 VwVG) in den Bescheiden vom 2. Mai 2019 angedroht worden. Das Bezirksamt hat der Klägerin darin jeweils eine zumutbare Frist gesetzt, um den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen (vgl. § 13 Abs. 1 Satz 2 VwVG). Die Bescheide wurden der Klägerin gemäß § 13 Abs. 7 VwVG zugestellt.
Das Bezirksamt hat das Zwangsgeld auch jeweils zu Recht festgesetzt. Gemäß § 14 Satz 1 VwVG setzt die Vollzugsbehörde das Zwangsmittel fest, wenn die Verpflichtung innerhalb der Frist, die in der Androhung bestimmt ist, nicht erfüllt wird. Diese Voraussetzung war in Bezug auf alle vier Wohnungen gegeben. Der Begründung für die Zwangsmittelandrohung konnte die Klägerin jeweils hinreichend bestimmt entnehmen, dass von ihr alle tatsächlich und rechtlich möglichen Schritte sowie ein Nachweis über ihre Bemühungen verlangt wurden, den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Die bis zum 7. Juni 2019 gesetzte Frist war fruchtlos abgelaufen, als das Bezirksamt die Zwangsgelder mit Bescheiden jeweils vom 4. September 2019 festgesetzt hat.
Die Klägerin hat auch nicht nachgewiesen, innerhalb der hierfür gesetzten Frist und auch darüber hinaus bis zur Festsetzung der Zwangsgelder alle ihr tatsächlich und rechtlich möglichen Schritte unternommen zu haben, um den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Soweit sie meint, mit Vorlage des Mietvertrages mit der I...vom 10. Mai 2019 hinreichende Bemühungen dargelegt zu haben, dringt sie hiermit nicht durch. Zwar verpflichtet sich die Mieterin in dem Vertrag, die Wohnungen ausschließlich und in Übereinstimmung mit den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs für Mietverhältnisse über Wohnraum an Studenten zu Wohnzwecken weiterzuvermieten sowie durch ihre Vermietungstätigkeit keine Vermietungssituation herbeizuführen, aufgrund derer gegen die Klägerin durch die öffentliche Hand Ansprüche geltend gemacht werden können.
Entscheidend für den Nachweis einer Wiederzuführung zu Wohnzwecken ist jedoch allein die Art der Endnutzung, mithin, ob die Räume vom letzten Glied in der Kette etwaiger Vermietungen und Untervermietungen tatsächlich zu gewerblichen oder zu Wohnzwecken genutzt werden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 u.a. –, juris Rn. 43). Entsprechend hat das Bezirksamt mit Schreiben an die Klägerin vom 21. Mai 2019 darauf hingewiesen, dass eine juristische Person nicht wohnen könne; zudem sei anhand des eingereichten Mietvertrages weder zu erkennen, wer den Wohnraum nutze, noch wie lange der Wohnraum jeweils genutzt werde. Es forderte sie deshalb auf, sämtliche geschlossene Untermietverträge bis zum 11. Juni 2019 einzureichen. Dies ist weder vor Fristablauf noch bis zur Festsetzung der Zwangsgelder jeweils mit Bescheiden vom 4. September 2019 geschehen.
Es ist bereits fraglich, ob sich die Klägerin darauf berufen kann, mit Abschluss des Mietvertrags keinen unmittelbaren Einfluss mehr darauf nehmen zu können, ob und wann die Wohnungen wieder zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt werden. Denn sie hat den Vertrag am 10. Mai 2019, mithin erst nach Erlass und damit in Kenntnis der sie treffenden Rückführungsanordnungen abgeschlossen. Darüber hinaus hat es die Klägerin unterlassen, eine ausdrückliche Verpflichtung der Mieterin zur Untervermietung der Räumlichkeiten innerhalb der vom Bezirksamt gesetzten Frist vertraglich vorzusehen. Zugleich hat sie die Rückführungsaufforderungen in Bestandskraft erwachsen lassen.
Unabhängig hiervon hat sie aber auch nicht nachgewiesen, hinreichenden mittelbaren Einfluss auf die Mieterin genommen zu haben, die Wohnungen innerhalb der gesetzten Frist bzw. der mit Schreiben des Bezirksamts vom 29. Juli 2019 gesetzten Nachfrist unterzuvermieten. Hierfür genügt es nicht, wie von der Klägerin vorgetragen, die Mieterin in Reaktion auf das Schreiben des Bezirksamts vom 21. Mai 2019 zu „ersuchen“, die geschlossenen Untermietverträge zu übersenden und, solange dies nicht geschehen könne, ihr Geschäftsmodell und die beabsichtigte Untervermietung darzustellen. Weitere Bemühungen der Klägerin, bei der Mieterin auf einen fristgemäßen oder jedenfalls rascheren Abschluss von Untermietverträgen zu drängen, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Zwar hat das Bezirksamt sein Erinnerungsschreiben vom 29. Juli 2019 mit Nachfristsetzung bis zum 23. August 2019 allein an die Mieterin, nicht jedoch zugleich an die Klägerin gerichtet. Allerdings ist unabhängig hiervon nicht erkennbar, dass sich die Klägerin bis zum Zeitpunkt der Festsetzung der Zwangsgelder bei der Mieterin über den Stand der Untervermietung erkundigt hätte. Insoweit genügt es nicht, lediglich darauf zu vertrauen, dass die Mieterin – wie mit Schreiben vom 4. Juni 2019 dem Bezirksamt gegenüber angekündigt – die Wohnungen zeitnah untervermieten würde. Dies gilt umso mehr, als die Mieterin in dem Schreiben lediglich unbestimmt dargelegt hat, sich erst im Prozess der Möblierung und Untervermietung zu befinden, insbesondere aber keinen festen Termin angeboten hat, bis zu dem dieser Prozess abgeschlossen sein würde.
Es begegnet zudem keinen rechtlichen Bedenken, dass das Bezirksamt das Zwangsgeld jeweils gegenüber der Klägerin als Adressatin der Rückführungsaufforderungen festgesetzt hat, nicht jedoch gegenüber der Mieterin. Pflichtiger des Verwaltungszwangs kann nach § 6 Abs. 1 VwVG nur sein, wer durch die Grundverfügung selbst zu einer Handlung oder Unterlassung verpflichtet ist, vorliegend allein die Klägerin. Unabhängig davon, dass die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Auswahlermessens durch das Bezirksamt vorliegend nicht maßgeblich ist, war die Klägerin bei Erlass der Rückführungsaufforderungen mit Bescheiden jeweils vom 2. Mai 2019 auch die hierfür allein in Betracht kommende Adressatin, da sie die Wohnungen erst nach diesem Zeitpunkt vermietete.
b) Soweit die Klägerin geltend macht, der Nachweis einer Untervermietung der Wohnungen sei zwar nach Festsetzung des Zwangsgelds, aber vor Entscheidung über die hiergegen erhobenen Widersprüche erfolgt, weshalb das Bezirksamt die Vollstreckung hätte einstellen müssen, steht dies der Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldfestsetzung nicht entgegen. Zwar ist der Vollzug gemäß § 15 Abs. 3 VwVG einzustellen, sobald der Zweck des Verwaltungszwangs erreicht ist. Entsprechend darf auch ein angedrohtes Zwangsgeld nicht mehr festgesetzt werden, wenn der Pflichtige seiner Handlungspflicht zwar nicht innerhalb der ihm gesetzten Frist, aber nach deren Ablauf nachgekommen ist (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 11. Mai 2000 – 10 B 306/00 –, juris Rn. 18). Vorliegend hat die Klägerin ihre Pflicht zur Wiederzuführung zu Wohnzwecken unter Vorlage dies nachweisender geeigneter Unterlagen jedoch erst nach Festsetzung des Zwangsgelds, nämlich durch E-Mails der Mieterin an das Bezirksamt vom 13. September 2019 sowie vom 21. Oktober 2019 vollständig erfüllt. Erst aber ab dem Zeitpunkt der vollständigen Zweckerreichung hat die Beitreibung eines schon festgesetzten Zwangsgelds zu unterbleiben, jedenfalls aber muss ein zuvor beigetriebenes Zwangsgeld nicht mehr zurückerstattet werden. In einem solchen Fall besteht folglich auch kein Anspruch auf Aufhebung des Zwangsgeldfestsetzungsbescheides (vgl. Hessischer VGH, Beschluss vom 8. August 1994 – 4 TH 2512/93 –, juris Rn. 34). Vorliegend hat das Bezirksamt das festgesetzte Zwangsgeld bereits nicht beigetrieben, vielmehr die Klägerin den geforderten Betrag freiwillig gezahlt.
Unabhängig hiervon ist für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit einer Zwangsgeldfestsetzung grundsätzlich die Sach- und Rechtslage zu dem Zeitpunkt maßgeblich, in dem das Vollstreckungsverfahren für das festgesetzte Zwangsgeld abgeschlossen war. Bei noch andauerndem Vollstreckungsverfahren ist dagegen grundsätzlich der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung entscheidend. Dies ergibt sich aus der – auch für das Zweckentfremdungsrecht geltenden – präventiven Funktion des Zwangsgelds als Beugemittel, das darauf abzielt, künftige Rechtsverletzungen zu vermeiden. Sofern das festgesetzte Zwangsgeld noch in die Zukunft gerichtete Rechtswirkung entfaltet, sind auch Veränderungen der Sach- und Rechtslage nach seinem Erlass zu berücksichtigen. Dies gilt jedoch nur bis zu dem Zeitpunkt, zu dem dessen Vollstreckung abgeschlossen ist. Zwar ist das Vollstreckungsziel erst dann verwirklicht, wenn die Klägerin als Adressatin der Rückführungsaufforderung den betroffenen Wohnraum wieder Wohnzwecken zuführt, mithin den objektiven Rechtsverstoß beendet. Jedoch endet die Zwangsvollstreckung in Bezug auf die einzelne Vollstreckungsmaßnahme mit deren vollständigem Abschluss. Das Verfahren zu den hier angegriffenen Zwangsgeldfestsetzungen war mit der freiwilligen Zahlung des festgesetzten Betrags in Höhe von insgesamt 20.000,00 Euro, der am 13. September 2019 bei dem Beklagten eingegangen ist, abgeschlossen. Hieran ändert auch nichts, sollte die Klägerin wie vorgetragen die Zahlung nur unter dem Vorbehalt einer Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Festsetzungsbescheide geleistet haben (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. März 2006 – BVerwG 1 C 12/05 –, juris Rn. 7 f.). Auch hiernach erweisen sich die festgesetzten Zwangsgelder als rechtmäßig. Den vom Bezirksamt geforderten Nachweis der Untervermietung der vier Wohnungen hat die Klägerin nicht vor dem danach maßgeblichen Zeitpunkt, sondern erst mit E-Mails der Mieterin vom 13. September 2019 sowie vom 21. Oktober 2019 erbracht.
c) Vollstreckungshindernisse im Sinne des § 11 Abs. 1 VwVG liegen ebenfalls nicht vor. Danach darf der Pflichtige nur dann zur Vornahme der Handlung durch ein Zwangsgeld angehalten werden, wenn sie nur von seinem Willen abhängt. Insbesondere ist der Klägerin die Erfüllung der Rückführungsaufforderungen nicht durch Vermietung der leerstehenden Wohnungen mit Mietvertrag vom 10. Mai 2019 nachträglich subjektiv rechtlich unmöglich geworden. Kann der Pflichtige die ihm durch den Grundverwaltungsakt auferlegte Verpflichtung nicht erfüllen, ohne in Rechte Dritter, etwa aus einem Mietvertrag, einzugreifen, führt dies nicht zur Rechtswidrigkeit der Grundverfügung, sondern stellt ein Vollzugshindernis dar, das nachträglich durch eine gegen den Dritten gerichtete Duldungsverfügung ausgeräumt werden kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. April 1972 – BVerwG IV C 42.69 –, juris Rn. 31). Es ist bereits weder vorgetragen noch sonst erkennbar, dass die Mieterin mit der Rückführung der Wohnungen nicht einverstanden war. Vielmehr hat sie sich zu ihrer Untervermietung zu Wohnzwecken gegenüber der Klägerin vertraglich verpflichtet. Mit Schreiben vom 4. Juni 2019 hat sie gegenüber dem Bezirksamt mitgeteilt, die Wohnungen zeitnah zu möblieren und zu vermieten. Zudem kündigte sie die Einreichung abzuschließender Untermietverträge an. Diese legte sie, wenn auch erst nach der vom Bezirksamt gesetzten Frist, schließlich vor. Soweit die Klägerin meint, mit Abschluss des Mietvertrags nur noch vertragliche, mithin keine unmittelbaren Einwirkungsmöglichkeiten mehr auf den zweckfremd genutzten Wohnraum gehabt zu haben, hat sie bereits keine hinreichenden Bemühungen dargelegt, die Verpflichtung der Mieterin aus dem Mietvertrag zur Untervermietung zu Wohnzwecken unter Beachtung öffentlich-rechtlicher Vorschriften durchzusetzen.
d) Schließlich sind hinsichtlich der Auswahl und der Ausübung der Zwangsmittel keine Ermessensfehler ersichtlich. Die Klägerin kann sich auch nicht auf die Auswahl eines in seiner Höhe angeblich unverhältnismäßigen Zwangsgeldes berufen, da sie die Androhung in den Bescheiden jeweils vom 2. Mai 2019 bestandskräftig hat werden lassen (vgl. BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 2014 – BVerwG 1 C 30/03 –, juris Rn. 15). Unabhängig hiervon halten sich die festgesetzten Beträge von jeweils 5.000,00 Euro im gesetzlichen Rahmen gemäß § 11 Abs. 3 VwVG in Verbindung mit § 8 Abs. 1 Satz 2 VwVfG Bln sowie Ziffer 28.2.2 der Zweite Änderung der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 25. Februar 2019 (ABl. Nr. 12, S. 1739), die für die Beseitigung von Leerstand ein Zwangsgeld von bis zu 50.000,00 Euro, bei erstmaliger Zweckentfremdung im Regelfall von 5.000,00 Euro vorsieht. Anhaltspunkte für eine atypische Situation, die eine Abweichung vom Regelfall erforderlich machten, sind vorliegend nicht erkennbar. Insbesondere bedingt die Vermietung der Wohnungen, die die Rechtmäßigkeit von Androhung und Festsetzung der Zwangsgelder im Übrigen unberührt lässt, bereits deshalb nicht die Annahme einer Ausnahme vom Regelfall, da sie erst nach Anordnung der Rückführung erfolgte.
4. Die Berufung war nicht zuzulassen. Weder weist die Rechtssache besondere rechtliche oder tatsächliche Schwierigkeiten auf (vgl. § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO), noch kommt ihr grundsätzliche Bedeutung zu (Nr. 3). Die in dem Verfahren aufgeworfenen Fragen zu den Voraussetzung von Maßnahmen der Verwaltungsvollstreckung sind höchst- oder obergerichtlich geklärt.
5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes in Verbindung mit Ziffer 1.7.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit auf
20.000,00 Euro
festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 6 ZwVbG
§ 167 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG
§ 7 Abs. 1 VwVG
§ 6 Abs. 1 VwVG
§ 13 Abs. 1 Satz 1 VwVG
§ 13 Abs. 5 VwVG
§ 13 Abs. 1 Satz 2 VwVG
§ 13 Abs. 7 VwVG
§ 14 Satz 1 VwVG
§ 15 Abs. 3 VwVG
§ 11 Abs. 1 VwVG
§ 11 Abs. 3 VwVG
§ 8 Abs. 1 Satz 2 VwVfG
§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung
§ 6 Abs. 1, 9 Abs. 1 lit. b), 11 Abs. 1 Satz 1, 13, 14 Satz 1 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 7 C 5.08
5 S 17.16
5 B 14.16
10 B 306/00
4 TH 2512/93
1 C 12/05
IV C 42.69
1 C 30/03