Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-08-09, Aktenzeichen 6 K 112.16
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2016:0809.6K112.16.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die zeitweise Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung bedarf einer Genehmigung. (Rn.18)
2. Auch wenn eine Zweitwohnung nicht ständig bewohnt wird, kann sie gleichwohl zur dauernden Führung eines selbständigen Haushalts bestimmt sein. (Rn.24)
3. Wer eine Genehmigung beantragt und keinen Ersatzwohnraum anbietet, muss substantiiert darlegen, welche vorrangigen öffentlichen Interessen oder schutzwürdigen privaten Interessen die Zweckentfremdung rechtfertigen sollen. (Rn.31)
4. Ein öffentliches Interesse an der Erhaltung einer Wohnung besteht, wenn sie gegenwärtig nicht zu Wohnzwecken genutzt wird und daher dem regulären Wohnungsmarkt zusätzlicher Wohnraum zugeführt werden könnte. (Rn.33)
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Kläger zu 1) und zu 2) begehren die Erteilung einer Genehmigung zur zeitweisen Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung.
Sie sind je zur Hälfte Miteigentümer des Grundstücks G... in 12107 Berlin. Dieses ist mit einem Vierparteienwohnhaus bebaut. Eine der Wohnungen bewohnen die Kläger zu 1) und zu 2) selbst. Zwei weitere Wohnungen haben sie dauerhaft vermietet. Darüber hinaus vermieten sie den streitgegenständlichen Wohnraum (Vorderhaus, 1. OG, 2 ½ Zimmer mit einer Fläche von ca. 72 m²) seit dem Jahr 2009 zeitweise als möblierte Wohnung an Feriengäste.
Bei dem Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin beantragten sie am 23. Mai 2014 die Genehmigung, den streitgegenständlichen Wohnraum weiterhin als Ferienwohnung nutzen zu dürfen. Der Beklagte teilte im weiteren Verlauf mit, aufgrund der Übergangsregelung des § 2 Abs. 2 Nr. 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes – ZwVbG – liege bis zum 30. April 2016 keine Zweckentfremdung vor. Nach Anhörung zu dem Genehmigungsantrag lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 5. Juni 2015 den Antrag auf Genehmigung zur zweckfremden Nutzung des streitgegenständlichen Wohnraums als Ferienwohnung ab.
Hiergegen legten die Kläger zu 1) und zu 2) jeweils am 10. Juli 2015 Widerspruch ein. Zur Begründung trugen sie vor, ihre persönlichen Belange seien bei der Abwägung nicht berücksichtigt worden. Diese überwögen klar das Allgemeininteresse an der Rückführung der streitgegenständlichen Wohnung in den allgemeinen Mietmarkt ab Mai 2016. In ihrem Wohngebiet bzw. in der näheren Umgebung gebe es genügend freie Wohnungen. Der Verordnungsgeber der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO – habe offenkundig sachwidrig für das gesamte Gebiet des Landes Berlin einen Wohnungsnotstand angenommen. Mehrere Wohnungen ihres Wohnhauses stünden dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung. Aufgrund der Größe der Wohnungen seien sie selbst und die Mieter der weiteren Wohnungen auf die streitgegenständliche Wohnung angewiesen, um auswärtige Gäste zu beherbergen. Sie hätten die streitgegenständliche Wohnung im Jahr 2009 als Gästewohnung eingerichtet und aufwendig möbliert. Allein diese gewerbliche Investition amortisiere sich erst nach zwölf Jahren. Zudem nutzten ihr in Westdeutschland lebender Sohn und dessen Partnerin die Wohnung. Der wiederholte und regelmäßige Besuch des Sohnes sei erforderlich, da er ihnen bei Arbeiten im und am Haus helfe, zu denen sie selbst aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in der Lage seien. Langfristig solle die Wohnung an den Sohn vermietet werden, wenn er nach Berlin zurückkehre. Vor diesem Hintergrund stehe die streitgegenständliche Wohnung seit vielen Jahren dem allgemeinen Wohnungsmarkt ohnehin nicht mehr zur Verfügung. Auch zukünftig könne die Wohnung nicht dauerhaft vermietet werden, da dann für ihren Sohn keine Unterkunft mehr vorhanden sei. Sie sind der Ansicht, das ZwVbG verbiete es Privatpersonen nicht, in Berlin mehrere Wohnungen als Eigentümer zu halten und zu nutzen. Zudem begründe das ZwVbG im vorliegenden Fall keine Verpflichtung, die Wohnung (dauerhaft) an Dritte zu vermieten. Es sei daher sinnwidrig, die kurzzeitige Vermietung an Gäste zu untersagen, da auch dies den Berliner Wohnungsmarkt entlaste. Das Eigennutzungsinteresse überwiege, der Beklagte habe seinen Ermessensspielraum verkannt.
Mit Widerspruchsbescheid vom 17. September 2015 wies der Beklagte den Widerspruch zurück. Zur Begründung führte er aus, die streitgegenständliche Wohnung unterfalle dem im gesamten Land Berlin geltenden Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum mit der Möglichkeit einer Genehmigung im Ausnahmefall. Vorliegend seien weder vorrangige öffentliche Interessen noch schutzwürdige private Interessen erkennbar, die das öffentliche Interesse an der Erhaltung des streitgegenständlichen Wohnraums überwögen. Bei der Ermessenausübung komme es auf die örtliche Wohnungsmarktlage in der näheren Umgebung nicht an, da der Verordnungsgeber in der ZwVbVO ein Zweckentfremdungsverbot für das gesamte Stadtgebiet bestimmt habe. Die Erteilung einer Genehmigung komme auch nicht unter Berücksichtigung von § 3 Abs. 4 ZwVbVO in Betracht, wonach bei der Vermietung von Wohnraum in der Form von Gästewohnungen durch Wohnungsunternehmen, der im Verhältnis zum Wohnungsbestand des Unternehmens von zu vernachlässigender Bedeutung ist, das überwiegende Interesse an einer solchen Vermietung nicht gesondert begründet werden müsse. Das Mehrfamilienhaus sei kein Wohnungsunternehmen und die streitgegenständliche Wohnung im Vergleich zum gesamten Wohnungsbestand des Mehrfamilienhauses nicht von zu vernachlässigender Bedeutung. Die Beherbergung auswärtiger Gäste rechtfertige ebenfalls nicht die Erteilung der Genehmigung. Es entspreche den üblichen Verhältnissen, dass die Unterbringung in Mietwohnungen nicht möglich sei. Hierfür stünden ausreichend Unterbringungsmöglichkeiten wie Hotels oder legale Ferienwohnungen zur Verfügung. Auch die Ausführungen zu erheblichen Investitionen könnten die Erteilung einer Genehmigung nicht begründen, weil nach den gesetzlichen Maßstäben wirtschaftliche Nachteile nicht genügten und nicht dargelegt sei, dass durch das Verbot der Zweckentfremdung die wirtschaftliche Existenz gefährdet sei. Die angeführte Nutzung durch den Sohn könne ebenfalls nicht zu einer Erteilung der Genehmigung führen. Der Gesetzgeber habe in § 2 Abs. 1 ZwVbG die Zweckentfremdung von Wohnraum grundsätzlich verboten. Soweit hiervon abweichend nach § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG keine Zweckentfremdung vorliege, wenn Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt werde, weil er bestimmungsgemäß dem Verfügungsberechtigten als Zweitwohnung diene, sei hiernach nur die mit der Zweitwohnung einhergehende Nicht-Nutzung, nicht jedoch die Nutzung als Ferienwohnung zweckentfremdungsrechtlich unbeachtlich. Der Sohn nutze die streitgegenständliche Wohnung nicht als Zweitwohnung und er sei zudem nicht Verfügungsberechtigter im Sinne des ZwVbG, weil er nicht zur dinglichen Verfügung über den Wohnraum berechtigt sei.
Hiergegen haben die Kläger zu 1) und zu 2) am 22. Oktober 2015 Klage erhoben. Sie wiederholen und vertiefen ihren Vortrag aus der Begründung ihres Widerspruchs. Die Klägerin zu 1) leide an Psoriasis Arthritis mit schweren Gelenkschmerzen und der Kläger zu 2) sei schwerbehindert. Sie seien auf die Hilfestellung ihres Sohnes angewiesen, der Arbeiten am Grundstück bzw. Garten durchführe. Der Kläger zu 2) nutze die streitgegenständliche Wohnung auch regelmäßig selbst als Schlafstätte, da er häufig sehr stark bei gesundheitlichen Beeinträchtigungen schnarche. Demgegenüber vermieteten sie die streitgegenständliche Wohnung nur sehr eingeschränkt an Dritte, wie sich aus den Belegungsplänen für die Jahre 2013 bis 2016 ergebe. Selbst mit einer Genehmigung nur für einige Monate im Jahr seien sie einverstanden. Sie sind der Ansicht, sie seien nicht verpflichtet, die streitgegenständliche Wohnung in ihrem Haus dauerhaft an Dritte zu vermieten. Selbstverständlich dürften sie die streitgegenständliche Wohnung auch nur für sich privat nutzen und sei es auch nur als Schlafstätte für den Kläger zu 2) bzw. für Besuche des Sohnes mit seiner Familie. Sie meinen weiter, die für Ferienwohnungen geltende zweijährige Übergangsregelung nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG sei aus verfassungsrechtlichen Gründen viel zu kurz bemessen. Sie sind zudem der Ansicht, der Gesetzgeber habe eine ähnliche Fallkonstellation in § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG geregelt. Danach fielen Zweitwohnungen, die von einem Verfügungsberechtigten bewohnt werden, nicht unter das Zweckentfremdungsverbot. Hierbei sei der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass Wohnungen, die aufgrund der persönlichen Nutzung durch die Eigentümer dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung stünden, nicht durch das ZwVbG erfasst werden sollten. Hier liege eine vergleichbare Konstellation vor, weil die streitgegenständliche Wohnung für den Betrieb des Wohnhauses und für ihre privaten Zwecke benötigt werde. Im vorliegenden Fall sei § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG analog anzuwenden. Bei der Ermessensentscheidung sei auch zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber in § 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG gewerbliche Nutzer ausgenommen habe, er den Wohnungsgesellschaften Gästewohnungen gestatte und verzichte, 7.000 städtische möblierte Wohnungen der Gesellschaft B... dem Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen.
Die Kläger zu 1) und zu 2) beantragen sinngemäß,
den Beklagten unter Aufhebung des Ablehnungsbescheids des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 5. Juni 2015 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 17. September 2015 zu verpflichten, ihnen für die Nutzung der Wohnung G... in 12107 Berlin, Vorderhaus, 1. OG als Ferienwohnung eine Genehmigung gemäß § 3 ZwVbG zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er verweist zur Begründung auf die Gründe des Widerspruchsbescheides und führt ergänzend aus, die behaupteten Besuche durch den Sohn führten nicht zu einer analogen Anwendung des § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG. Bei dieser Bestimmung handele es sich um eine rechtspolitische Ausnahmeentscheidung.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte und des beigezogenen Verwaltungsvorgangs des Beklagten (1 Band) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Kläger zu 1) und zu 2) haben keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Genehmigung bzw. Neubescheidung ihres Antrags auf Genehmigung der zweckfremden Nutzung des Wohnraums G... in 12107 Berlin, Vorderhaus, 1. OG als Ferienwohnung. Der Bescheid des Beklagten vom 5. Juni 2015 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 17. September 2015 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger zu 1) und zu 2) nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO).
Die begehrte Nutzung des streitgegenständlichen Wohnraums ist genehmigungspflichtig, weil das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG – vom 29. November 2013, GVBl. 2013, 626, zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2016, GVBl. 2016, S. 115 – ZwVbG –) anwendbar ist (dazu unter 1.) und eine Zweckentfremdung von Wohnraum vorliegt (dazu unter 2.). Die Genehmigungsvoraussetzungen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG sind nicht erfüllt und der Beklagte hat die Erteilung der Genehmigung abwägungs- und ermessensfehlerfrei versagt (dazu unter 3.).
1. Der Anwendungsbereich des ZwVbG ist für die streitgegenständlichen Räumlichkeiten eröffnet. Nach § 1 Abs. 1 ZwVbG darf Wohnraum im Land Berlin oder in einzelnen Bezirken nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zweckentfremdet werden, soweit die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Der Senat von Berlin (im Folgenden: Senat) wird durch § 1 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG ermächtigt, durch Rechtsverordnung festzustellen, ob im Land Berlin die Voraussetzungen für ein Zweckentfremdungsverbot vorliegen. Diese Feststellung hat der Senat in § 1 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO – vom 4. März 2014, GVBl. 2014, 73) für das gesamte Stadtgebiet getroffen.
Ohne Erfolg machen die Kläger zu 1) und zu 2) hiergegen geltend, in ihrem Wohngebiet gebe es genügend Wohnungen. Diese Betrachtung des lokalen Angebots an Wohnungen ist nicht erheblich. Selbst wenn in der näheren Umgebung der streitgegenständlichen Wohnung ausreichend Wohnraum vorhanden ist, stellt dies nicht in Frage, dass eine Mangellage auf dem Berliner Wohnungsmarkt vorliegt. Der Senat hat eine Wohnraummangellage bezogen auf das gesamte Stadtgebiet beurteilungsfehlerfrei festgestellt. Die parlamentsgesetzliche Ermächtigung des Senats und dessen auf dieser Grundlage getroffene Feststellung sind nicht zu beanstanden (vgl. ausführlich Urteile der Kammer vom 8. Juni 2016 – VG 6 K 103.16 –, juris Rn. 27-76; – VG 6 K 108.16 –, juris Rn. 28-77; – VG 6 K 160.16 –, juris Rn. 24-73; – VG 6 K 243.16 –, juris Rn. 30-79).
Die streitgegenständliche Wohnung ist zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG, weil die Räumlichkeiten zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Hierfür kommt es nicht darauf an, dass die streitgegenständliche Wohnung bereits seit dem Jahr 2009 als Ferienwohnung genutzt und damit bereits im Zeitpunkt des Inkrafttretens der ZwVbVO dem regulären Wohnungsmarkt entzogen war. Entscheidend ist allein die tatsächliche und rechtliche Eignung zur dauernden Wohnnutzung (vgl. Abgh.-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 12 ff.), die hier außer Streit steht.
2. Die zeitweise Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung als Ferienwohnung bedarf einer Genehmigung nach § 3 ZwVbG. Die begehrte Verwendung stellt eine genehmigungsbedürftige Zweckentfremdung von Wohnraum im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG dar. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG liegt eine Zweckentfremdung unter anderem vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung verwendet wird. Die Kläger zu 1) und zu 2) begehren eine solche Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung.
a) Die Kläger zu 1) und zu 2) können sich nicht mehr auf die Übergangsregelung in § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG berufen, da nach dieser Bestimmung die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung nur bis zum 30. April 2016 vom Zweckentfremdungsverbot freigestellt war. Auch die weitergehende Bestandsschutzregelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG für die gewerbliche Nutzung von Wohnraum greift nicht, selbst wenn zugunsten der Kläger zu 1) und zu 2) eine gewerbliche Vermietung angenommen wird. Nach dieser Bestimmung liegt keine Zweckentfremdung vor bei Wohnraum, der bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der ZwVbVO für gewerbliche oder berufliche (sonstige) Zwecke nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG genutzt wurde, solange das zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung bestehende Nutzungsverhältnis nicht beendet wird oder ein zu diesem Zweck in den Räumlichkeiten eingerichteter und ausgeübter gewerblicher oder freiberuflicher Betrieb fortgeführt wird. Diese Bestandsschutzregelung erfasst die gewerbliche Ferienwohnungsvermietung gerade nicht; eine verfassungskonforme Auslegung ist nicht geboten (vgl. Urteile der Kammer vom 8. Juni 2016 – VG 6 K 103.16 –, juris Rn. 81-128; – VG 6 K 108.16 –, juris Rn. 82-129; – VG 6 K 160.16 –, juris Rn. 78-125; – VG 6 K 243.16 –, juris Rn. 84-131).
b) Die Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung als Ferienwohnung ist auch nicht von der Ausnahme nach § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG erfasst. Nach dieser Bestimmung liegt abweichend von § 2 Abs. 1 ZwVbG keine Zweckentfremdung vor, wenn „Wohnraum nicht ununterbrochen tatsächlich genutzt wird und länger als sechs Monate leer steht, weil der Verfügungsberechtigte, der dort nicht seinen Lebensmittelpunkt begründet, den Wohnraum nur bei gelegentlichen Aufenthalten in dieser Wohnung zu Wohnzwecken selbst nutzt (Zweitwohnung)“. Diese Ausnahme greift von vorneherein nicht, da die streitgegenständliche Wohnung nicht im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG als Zweitwohnung genutzt wird.
Die Kläger zu 1) und zu 2) haben bereits nicht vorgetragen, sie selbst nutzten die streitgegenständliche Wohnung bei gelegentlichen Aufenthalten in dieser Wohnung zu Wohnzwecken. Soweit sie erstmals mit Schriftsatz vom 28. Juli 2016 geltend machen, der Kläger zu 2) nutze die streitgegenständliche Wohnung regelmäßig selbst als Schlafstätte, da er häufig sehr stark bei gesundheitlichen Beeinträchtigungen schnarche, begründet dies keine persönliche Nutzung als Zweitwohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG.
Indem die Bestimmung eine Nutzung „zu Wohnzwecken“ voraussetzt, hat der Landesgesetzgeber – insoweit – die Begrifflichkeit der überholten bundesgesetzlichen Regelung in Art. 6 § 1 Mietrechtsverbesserungsgesetzes – MRVerbG – übernommen. Nach Art. 6 § 1 MRVerbG durfte Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung zugeführt werden. Blieb der Wohnzweck erhalten, bedurfte es keiner Genehmigung (vgl. BVerfG, Urteil vom 7. April 1992 – 1 BvR 1772/91 –, juris Rn. 16 m.w.N.).
Diesbezüglich kann daher die Begriffsklärung durch die Rechtsprechung zur alten Rechtslage herangezogen werden, nach der auch Zweitwohnen grundsätzlich eine Nutzung zu Wohnzwecken ist (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 – 2 BvL 5/74 –, juris Rn. 54; BVerwG, Urteil vom 19. August 1988 – 8 C 117.86 –, juris Rn. 12; BVerwG, Beschluss vom 9. Januar 1991 – BVerwG 8 B 167.90 – jurion Rn. 2; OVG Berlin, Urteil vom 25. Oktober 1990 – OVG 5 B 89.88 – GE 1991, 1087; VGH München, Beschluss vom 29. September 1992 – 7 CS 92.2512 – GE 1993, 599-600, 600; OVG Hamburg, Beschluss vom 3. März 1995 – Bf V 37/94 –, juris Rn. 45; VGH München, Urteil vom 24. Januar 1995 – 24 B 94.3202 –, BeckRS 1995, 16813; OVG Lüneburg, Beschluss vom 22. Juni 1995 – 1 M 1801.95 –, juris Rn. 5). Zum Wohnen gehört die Gesamtheit der mit der Führung des häuslichen Lebens und des Haushalts verbundenen Tätigkeiten (vgl. VGH München, Beschluss vom 29. September 1992, a.a.O; OVG Lüneburg, Beschluss vom 22. Juni 1995, a.a.O). Eine Wohnung dient zum Schlafen, zur Einnahme der Mahlzeiten, zur Pflege der Familiengemeinschaft und zur Entfaltung der Geselligkeit sowie in vielfacher Beziehung zur Freizeitgestaltung (vgl. VG Berlin, Urteil vom 26. Juli 2011 – VG 23 K 167.10 –, juris Rn. 15 m.w.N.).
Auch wenn eine Zweitwohnung nicht ständig bewohnt wird, kann sie gleichwohl zur dauernden Führung eines selbständigen Haushalts bestimmt sein. Die zum Hauptwohnen entwickelten Kriterien für das Wohnen müssen für eine Zweitwohnung nicht in vollem Umfang erfüllt sein (vgl. auch für Folgendes VGH München, Beschluss vom 29. September 1992, a.a.O.; VGH München, Urteil vom 24. Januar 1995, a.a.O; OVG Lüneburg, a.a.O.; VG Berlin, Urteil vom 26. Juli 2011, a.a.O.). Insbesondere muss sie gerade nicht den Mittelpunkt der Lebensführung bilden. Vielmehr genügt es, wenn der Wohnungsinhaber die Wohnung auch nur sporadisch benutzt und sein Aufenthalt nur in geringerem Maße die genannten Merkmale des Wohnens erfüllt. Auf eine Bedürfnisprüfung kommt es dabei nicht an; der Anlass für die Nutzung einer Zweitwohnung ist unerheblich (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 25. Oktober 1990 – OVG 5 B 89.88 – GE 1991, 1087).
Der Schutz der Zweitwohnung greift jedoch dann nicht mehr, wenn die Funktion des Wohnens ganz unwesentlich ist oder nur zum Schein erfolgt (vgl. VGH München, Beschluss vom 29. September 1992, a.a.O.; OVG Hamburg, Beschluss vom 3. März 1995, a.a.O.). Auf subjektive Vorstellungen kommt es hierbei nicht an. Nach objektiven Kriterien stellt allein der Aufenthalt von Personen in den Räumen zu privaten Zwecken einschließlich des Übernachtens noch keine Nutzung zu „Wohnzwecken“ im zweckentfremdungsrechtlichen Sinne dar. Erforderlich ist, dass wenigstens ein Raum dem Wohnungsinhaber während des gesamten Tages zur privaten Verfügung steht und die Möglichkeit bietet, darin den Tätigkeiten und Nutzungsweisen nachzugehen, die zum Begriff des Wohnens gehören (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 26. Juli 1990 – OVG 5 B 64.89 –, GE 1993, 597; entsprechend zum Wohnungsbindungsrecht VG Berlin, Urteil vom 26. Juli 2011, a.a.O.).
Nach diesen Maßstäben nutzen die Kläger zu 1) und zu 2) die streitgegenständliche Wohnung nicht als Zweitwohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG, auch wenn davon ausgegangen wird, dass der Kläger zu 2) dort wiederholt übernachtet. Es kommt nicht darauf an, ob diese Behauptung nur verfahrensangepasst erfolgt ist. Nach ihrem eigenen Vortrag erschöpft sich die Nutzung in der Verwendung als Schlafstätte, wenn der Kläger zu 2) bei gesundheitlichen Problemen dorthin wegen Schnarchens ausweicht. Diese Verwendung als Schlafstätte unterfällt nicht dem zweckentfremdungsrechtlichen Begriff des Wohnens, da diese Nutzung als völlig untergeordnet anzusehen ist gegenüber den weiteren Nutzungen der streitgegenständlichen Wohnung, die nicht dem häuslichen Leben der Kläger zu 1) und zu 2) dienen. Zudem ist nicht ersichtlich, dass die streitgegenständliche Wohnung dem Kläger zu 2) ein – gelegentlich genutztes – Heim bietet, da er dieses während des Aufenthalts Dritter monatelang nicht als gelegentliche Schlafstätte nutzen konnte, ohne dass ersichtlich ist, wie er im Voraus für diese Zeiten gesundheitliche Probleme hat ausschließen können. Im Termin zur mündlichen Verhandlung hat der Kläger zu 2) erkennen lassen, dass ihm die streitgegenständliche Wohnung nicht vorrangig zu eigenen Wohnzwecken zur Verfügung steht. Das Gericht schließt dies aus seinen Ausführungen, er könne die streitgegenständliche Wohnung natürlich nur nutzen, wenn diese nicht vermietet sei. Auch im Übrigen sind für eine Nutzung zu Wohnzwecken keine Anhaltspunkte ersichtlich, weil die Kläger zu 1) und zu 2) in demselben Mehrparteienhaus eine gesonderte Wohnung, die der umfassenden eigenständigen Lebensgestaltung in eigenen Räumen dient, dauerhaft bewohnen. Zudem geht ihr Vortrag, sie hätten die streitgegenständliche Wohnung im Jahr 2009 ausdrücklich als Gästewohnung eingerichtet, zu ihren Lasten.
Auch die Besuchsaufenthalte ihres Sohns, der seinen Lebensmittelpunkt nicht in Berlin hat, begründen keine eigene Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung durch die Kläger zu 1) und zu 2). Hierfür ist es unerheblich, dass eine Zweitwohnungssteuerpflicht des Wohnungseigentümers begründet sein kann, wenn er seine Wohnung nicht selbst bewohnt, sondern sie Familienangehörigen oder Dritten unentgeltlich überlässt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Dezember 2012 – BVerwG 9 B 25.12 – juris Rn. 4 f.). Auf diese Maßstäbe zur Inhaberschaft einer der Aufwandbesteuerung im Sinne des Art. 105 Abs. 2a GG unterliegenden Zweitwohnung kommt es nicht an. Wie weit die Ausnahme des § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG reicht, folgt aus dem ZwVbG selbst. Die melde- oder steuerrechtliche Einordnung als Neben- bzw. Zweitwohnung ist nicht entscheidend (vgl. Abgh.-Drs. 17/2712 vom 9. Februar 2016, S. 10 oben). Entscheidend ist danach, dass die Kläger zu 1) und zu 2) die zweckentfremdungsrechtliche Voraussetzung, dass der Verfügungsberechtigte den weiteren Wohnraum „zu Wohnzwecken selbst nutzt“, nicht erfüllen.
Auch für ihren Sohn haben die Kläger zu 1) und zu 2) weder vorgetragen noch ist sonst ersichtlich, dass er die streitgegenständliche Wohnung als Zweitwohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG nutzt. Auf die Häufigkeit seiner Besuche kommt es hierfür nicht an. Er bleibt Besucher und nutzt die streitgegenständliche Wohnung nicht zu Wohnzwecken im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG, da die streitgegenständliche Wohnung nicht der dauernden Führung eines selbständigen Haushalts des Sohnes nach den von ihm geschaffenen und bestimmten Strukturen dient. Im Übrigen können die Kläger zu 1) und zu 2) aus der Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung durch ihren Sohn auch deshalb nichts herleiten, weil § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG nur den Verfügungsberechtigten begünstigt und ihr Sohn nicht Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung ist.
Die Ausnahme des § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG greift darüber hinaus aus dem weiteren Grund nicht, dass nach dem Wortlaut der Vorschrift die Nutzung als Ferienwohnung vom Zweckentfremdungstatbestand nicht ausgenommen wird. Die Regelung bezieht sich in der Gesamtschau des § 2 ZwVbG vielmehr nur auf den in § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG als Zweckentfremdung eingeordneten Leerstand von mehr als sechs Monaten. Durch die Formulierung „Wohnraum […] länger als sechs Monate leer steht“ wird eindeutig auf § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG Bezug genommen. Nach grammatikalischer und systematischer Auslegung stellt daher jeder andere in § 2 Abs. 1 ZwVbG erfasster Zweckentfremdungstatbestand als der Leerstand bei Zweitwohnungen eine Zweckentfremdung dar. Es wird lediglich der Leerstand bei Zweitwohnungen privilegiert. Dies wird auch durch die Entstehungsgeschichte bestätigt. Die aktuelle Formulierung von § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG entstammt dem Gesetz zur Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (Abgh.-Drs. 17/2712 vom 9. Februar 2016). Ausweislich der Gesetzesbegründung diente die Änderung der Bestimmung der Klarstellung, dass mit der Regelung nur der zeitweilige Leerstand einer Wohnung geregelt werden sollte (vgl. Abgh.-Drs. 17/2712 vom 9. Februar 2016, S. 10). Zur Begründung wird ergänzend auf die Urteile der Kammer vom heutigen Tage Bezug genommen (VG 6 K 91.16, VG 6 K 151.16 und VG 6 K 153.16, zur Veröffentlichung in juris vorgesehen).
3. Die Kläger zu 1) und zu 2) haben auf die erforderliche Genehmigung der zweckfremden Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung als Ferienwohnung keinen Anspruch. Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG kann die Genehmigung auf Antrag erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen oder wenn in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird.
Der Gesetzgeber hat das Zweckentfremdungsverbot des ZwVbG als repressives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt ausgestaltet. Im Hinblick auf die gewählte Regelungstechnik und den Zweck des ZwVbG, wegen einer Mangellage auf dem Wohnungsmarkt geschützten Wohnraum zu erhalten und zurückzugewinnen, soll die Zweckentfremdung grundsätzlich verhindert und eine Genehmigung nur im Ausnahmefall erteilt werden. Wer eine Genehmigung beantragt und keinen Ersatzwohnraum anbietet, muss substantiiert darlegen, welche vorrangigen öffentlichen Interessen oder schutzwürdigen privaten Interessen die Zweckentfremdung rechtfertigen sollen. Bei fehlenden oder wenig substantiierten Angaben bedarf die Versagung keiner vertieften Erwägungen. Soweit öffentliche oder schutzwürdige private Interessen an der Zweckentfremdung substantiiert vorgetragen werden, treten diese bei sachgerechter Würdigung in der Regel hinter dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung zurück. Nur wenn entweder kein öffentliches Interesse an der Erhaltung des Wohnraums besteht oder wenn bei der gebotenen Abwägung die vorrangigen öffentlichen Interessen oder schutzwürdigen privaten Interessen stärker ins Gewicht fallen als das öffentliche Interesse an der Erhaltung kann eine Genehmigung (ggf. befristet, bedingt oder unter Auflagen) zu erteilen sein, um in besonders gelagerten Einzelfällen dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und dem Übermaßverbot Rechnung zu tragen (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 – 2 BvL 5/74 –, juris Rn. 40 f., 68; BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1977 – BVerwG VIII C 44.76 –, juris Rn. 33 f.). Die Genehmigungsentscheidung unter Abwägung der Interessen steht danach im pflichtgemäßen Ermessen des Beklagten, das im Sinne eines intendierten Ermessens auf die Versagung der Genehmigung hin angelegt ist (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 13. Dezember 1990 – OVG 5 B 53.89 –, GE 1991, 199, 201). Das Gericht darf diese Entscheidung nur eingeschränkt überprüfen und die Ermessenserwägungen der Verwaltungsbehörde nur auf Ermessensfehler kontrollieren, ohne die pflichtgemäßen Ermessenserwägungen der Verwaltung durch eigene zu ersetzen (vgl. §§ 114 Abs. 1 Satz 1 VwGO, § 1 Abs. 1 VwVfG Bln i.V.m. § 40 VwVfG; Sachs, in: Stelken/Bonk/Sachs, VwVfG, 8. Aufl. 2014, § 40 Rn. 53 ff.).
Nach diesen Maßstäben sind die Voraussetzungen für die Genehmigung der Nutzung des streitgegenständlichen Wohnraums als Ferienwohnung gemäß § 3 ZwVbG nicht erfüllt.
a) Ein öffentliches Interesse an der Erhaltung der streitgegenständlichen Wohnung besteht, da die Kläger zu 1) und zu 2) sie gegenwärtig nicht zu Wohnzwecken nutzen und sie damit dem regulären Wohnungsmarkt zusätzlichen Wohnraum zuführen könnten.
Damit unterscheidet sich die von ihnen begehrte Verwendung maßgeblich von einer Zweitwohnungsnutzung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG. Nur in diesem Fall fehlt bereits ein öffentliches Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums, weil eine solche Nutzung als Zweitwohnung eine – zeitweise – Nutzung zu Wohnzwecken und keine Zweckentfremdung ist. Nur wenn eine echte Wohnnutzung gerade auch in der Zweitwohnung stattfindet, besteht kein öffentliches Interesse daran, die zeitweilige Nutzung der Zweitwohnung als zweckentfremdungsrechtswidrige Ferienwohnung (vgl. § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG) durch zweckentfremdungsrechtlich grundsätzlich verbotenen (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG), bei Zweitwohnungen ausnahmsweise erlaubten (vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG) Leerstand zu ersetzen. Dies führte dem allgemeinen Wohnungsmarkt keinen zusätzlichen Wohnraum zu, da auch die im Sinne des vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG genutzte Zweitwohnung bereits als Teil des allgemeinen Wohnungsmarkts genutzt wird, eben weil sie zu Wohnzwecken verwendet wird (vgl. hierzu die genannten Kammerurteile vom heutigen Tage).
Der vorliegende Fall ist anders gelagert, weil die Kläger zu 1) und zu 2) die streitgegenständliche Wohnung nicht zu Wohnzwecken nutzen. Ihre Rechtsansicht, das ZwVbG begründe keine Verpflichtung zur dauerhaften Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung an Dritte, verkennt die Reichweite der mit dem Zweckentfremdungsverbot einhergehenden Inhalts- und Schrankenbestimmung ihres Grundeigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Es ist gerade Zweck des ZwVbG, die im Eigentumsgrundrecht wurzelnde Freiheit zur beliebigen Nutzung des Wohneigentums einzuschränken, um geschützten Wohnraum zu erhalten. Dem Grundeigentümer ist das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum aufgrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums zuzumuten, wenn Wohnraummangel herrscht und er den Wohnraum weiterhin privatnützig – insbesondere durch eine längerfristige Vermietung – verwenden kann (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 – BverfG 2 BvL 5/74 – juris Rn. 68). Das ZwVbG begründet damit in verfassungsrechtlich zulässiger Weise (vgl. Urteile der Kammer vom 8. Juni 2016 – VG 6 K 103.16 u. a. –, a.a.O) durchaus die Verpflichtung der Kläger zu 1) und zu 2), die streitgegenständliche Wohnung ohne Genehmigung nicht als Ferienwohnung zu vermieten (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG) und nicht länger als sechs Monate leer stehen zu lassen (vgl. § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG).
Unerheblich für dieses öffentliche Interesse an der Erhaltung des streitgegenständlichen Wohnraums im Sinne des § 3 Abs. 1 ZwVbG ist die in der mündlichen Verhandlung aufgeworfene Frage, ob der Beklagte gegenwärtig ermächtigt wäre, gegenüber den Klägern zu 1) und zu 2) die Rückführung des streitgegenständlichen Wohnraums anzuordnen. Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, so kann das Bezirksamt gemäß § 4 Satz 1 ZwVbG verlangen, dass die oder der Verfügungsberechtigte oder Nutzungsberechtigte ihn wieder dauerhaften Wohnzwecken zuführt.
Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass § 4 Satz 1 ZwVbG tatbestandlich eine Zweckentfremdung im Sinne des § 2 Abs. 1 ZwVbG voraussetzt und gerade nicht – wie Art. 6 § 1 MRVerbG und der Rechtsfolgenteil des § 4 Satz 1 ZwVbG – daran anknüpft, ob Wohnraum zu Wohnzwecken genutzt wird. Eine Zweckentfremdung im Sinne des ZwVbG liegt daher nur in den unter § 2 Abs. 1 Nr. 1-5 ZwVbG subsumierbaren Fällen vor. Auch im Wege der Auslegung ist nicht jede Nutzung zu anderen als Wohnzwecken als Zweckentfremdung im Sinne des ZwVbG anzusehen. Die Fallgruppen des § 2 Abs. 1 Nr. 1-5 ZwVbG sind für sich genommen auslegbar, jedoch abschließend aufgeführt. Die Vorstellung des Gesetzgebers, § 2 Abs. 1 ZwVbG enthalte „Maßnahmen, bei denen typischerweise eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung vorliegt“ (Abgh.-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 14), lässt sich nur der Gesetzesbegründung, jedoch nicht dem Wortlaut des Gesetzes entnehmen. Selbst wenn man das „typischerweise“ in den Gesetzeswortlaut des § 2 Abs. 1 ZwVbG hineinlesen wollte, folgt hieraus nichts anderes. Im Hinblick auf die mit dem ZwVbG einhergehende Einschränkung der Eigentumsgarantie verlangt das Bestimmtheitsgebot, dass klar erkennbar bleibt, welche Verwendung von Wohnraum als „zweckfremd“ verboten ist (vgl. VG München, Urteil vom 23. März 2009 – M 8 K 08.1762 –, juris Rn. 38 ff., 53). Nachdem der Landesgesetzgeber den Begriff der Zweckentfremdung in § 2 Abs. 1 ZwVbG von der Nutzung zu Wohnzwecken entkoppelt und stattdessen durch Fallgruppen definiert hat, sind allein diese positiv formulierten Verbotstatbestände maßgeblich.
Ob die von den Klägern zu 1) und zu 2) vorgetragenen Nutzungen (Gästewohnung, Schlafstätte) als (entgeltliche) Ferienwohnungsvermietung im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG bzw. als Leerstand über sechs Monate im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG zu werten sind (vgl. zur Abgrenzung von Leerstand und Wohnnutzung nach den Maßstäben des alten Rechts etwa OVG Berlin, Urteil vom 4. Februar 1993 – OVG 5 B 48.92 – GE 1993, S. 599; zum Wohnungsbindungsrecht VG Berlin, Urteil vom 26. Juli 2011 – VG 23 K 167.10 –, juris Rn. 14, 20), bedarf vorliegend keiner Entscheidung.
Selbst wenn die derzeitige Nutzung durch die Kläger zu 1) und zu 2) keine Zweckentfremdung darstellt, besteht das öffentliche Interesse im Sinne des § 3 ZwVbG an dem streitgegenständlichen Wohnraum fort. Denn der streitgegenständliche Wohnraum wird gegenwärtig nicht zu Wohnzwecken genutzt und ist damit im Unterschied zu einer im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG als Zweitwohnung genutzten Wohnung nicht Teil des allgemeinen Wohnungsmarktes. Die Erteilung einer Genehmigung zur Vermietung des streitgegenständlichen Wohnraums als Ferienwohnung verfestigte diesen Zustand. Das öffentliche Erhaltungsinteresse im Sinne des § 3 ZwVbG besteht darin, dieser Manifestation eines mit dem Zweck des ZwVbG unvereinbaren Zustands entgegenzuwirken. Nur auf diese Weise ist sichergestellt, dass wirtschaftliche Fehlanreize vermieden und zu einem späteren Zeitpunkt eine Rückführungsanordnung nach § 4 Satz 1 ZwVbG möglich bleibt, sobald die Voraussetzungen tatbestandlich vorliegen.
Vor diesem Hintergrund fehlt es für eine analoge Anwendung des § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG bzw. einer entsprechenden Verneinung des öffentlichen Interesses bereits an einem vergleichbaren Sachverhalt, da nur Zweitwohnungen bereits zu Wohnzwecken genutzt werden. Zudem ist § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG nicht analogiefähig, da es sich um eine Ausnahme vom grundsätzlichen Zweckentfremdungsverbot handelt. Demgegenüber stellt die begehrte Ferienwohnungsnutzung einer weiteren Wohnung, die nicht als Zweitwohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG genutzt wird, gerade einen regelhaften Anwendungsfall des Zweckentfremdungsverbots nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG dar. Dies macht es zugleich unbeachtlich, dass die streitgegenständliche Wohnung aufgrund der bisherigen Nutzungen bereits seit mehreren Jahren nicht dauerhaft vermietet war und die Kläger zu 1) und zu 2) dies auch zukünftig so halten wollen. Das ZwVbG begründet eine neue Rechtslage, nach der ein öffentliches Interesse an der Erhaltung des streitgegenständlichen Wohnraums besteht.
b) Den Klägern zu 1) und zu 2) stehen keine das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegenden vorrangigen öffentlichen Interessen oder schutzwürdigen privaten Interessen zur Seite und sie haben auch keinen Ersatzwohnraum angeboten. Die Versagung der Genehmigung ist ohne Abwägungs- und Ermessensfehler. Der Beklagte hat erkannt, dass bei § 3 ZwVbG eine Interessenabwägung durchzuführen und – sofern hiernach ein Ermessensspielraum eröffnet ist – eine Ermessensentscheidung vorzunehmen ist. Er ist unter ordnungsgemäßer Abwägung der Interessen zu dem vertretbaren Ergebnis gelangt, die Genehmigung zu versagen.
Ein Abwägungsdefizit ist nicht festzustellen, soweit die Kläger zu 1) und zu 2) rügen, in ihrem Wohngebiet bzw. in der näheren Umgebung gebe es genügend Wohnungen. Der Beklagte durfte diesen Einwand mit der Begründung zurückweisen, der Verordnungsgeber habe ein Zweckentfremdungsverbot für das gesamte Stadtgebiet bestimmt. Der klägerische Vortrag ist unbeachtlich für die Abwägung, weil er sich darin erschöpft, die Feststellung der Wohnraummangellage durch den Senat zu bezweifeln. Diese Feststellung ist jedoch, wie dargelegt, nicht zu beanstanden. Im Übrigen sind keine konkreten Anhaltspunkte vorgetragen, dass die Kläger zu 1) und zu 2) die streitgegenständliche Wohnung trotz ausreichender Bemühungen nicht dauerhaft vermieten könnten. An einen solchen Nachweis, für den sie die materielle Beweislast tragen, sind strenge Anforderungen zu stellen (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 1986 – OVG 2 B 122.84 –, juris Rn. 4 ff.; OVG Münster, Beschluss vom 28. Februar 1996 – 14 B 3227/95 –, juris Rn. 13 ff.). Diesbezügliche Erwägungen des Beklagten waren entbehrlich, weil die Kläger zu 1) und zu 2) nur allgemein auf genügend Wohnungen verwiesen und bereits keine konkreten Vermietungsbemühungen vorgetragen haben. Letztendlich gehen sie selbst von einer grundsätzlichen Vermietbarkeit aus, weil sie die streitgegenständliche Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt an ihren Sohn vermieten wollen.
Abwägungsfehlerfrei ist der Beklagte davon ausgegangen, § 3 Abs. 4 ZwVbVO sei hier nicht anwendbar, weil nach dieser Bestimmung das überwiegende Interesse nur dann nicht gesondert begründet werden müsse, wenn Wohnungsunternehmen Gästewohnungen, die im Verhältnis zum Wohnungsbestand des Unternehmens von zu vernachlässigender Bedeutung sind, vermieteten. Zu Recht hat der Beklagte darauf abgestellt, bei dem Mehrparteienhaus der Kläger zu 1) und zu 2) handele es sich nicht um ein Wohnungsunternehmen und die streitgegenständliche Wohnung sei auch nicht von zu vernachlässigender Bedeutung. Zudem folgt aus § 3 Abs. 4 ZwVbVO keineswegs eine Privilegierung in dem Sinne, dass Gästewohnungen von Wohnungsunternehmen, Gewerkschaften und Universitäten von dem Zweckentfremdungsverbot ausgenommen oder zwingend zu genehmigen wären. Die Bestimmung erschöpft sich in der Verfahrenserleichterung, dass bezüglich des Genehmigungsverfahrens für die genannten Fallgruppen auf eine gesonderte Begründung des überwiegenden Interesses verzichtet werden darf. Weiterhin ist aber das Genehmigungsverfahren durchzuführen und der Beklagte muss auch hier unter Abwägung der Interessen und nach pflichtgemäßem Ermessen, das auf eine Versagung hin angelegt ist, entscheiden, ob die Genehmigung ausnahmsweise zu erteilen ist. Bei § 3 Abs. 4 ZwVbVO handelt es sich im Übrigen um eine Ausnahmevorschrift, die nach allgemeinen Grundsätzen keiner erweiternden Auslegung und Anwendung zugänglich ist.
Soweit die Klägerin zu 1) und zu 2) über § 3 Abs. 4 ZwVbVO hinaus den Bestandsschutz für gewerbliche Nutzer nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG anführen, betrifft dies den vorgegebenen Rechtsrahmen, nicht aber die behördliche Abwägung. Ihr Vortrag enthält insoweit keine sachlichen Gründe, die bei der Abwägung nach § 3 ZwVbG zu berücksichtigen wären und aus denen sich gerade in ihrem Einzelfall unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit ein Genehmigungsanspruch ergeben könnte. Entsprechendes gilt für ihren Vortrag zu dem Angebot möblierter Wohnungen durch die B..., da sie unabhängig davon, wie deren Vermietungspraxis zweckentfremdungsrechtlich einzuordnen ist, hieraus nichts rechtlich Beachtliches für ihren Genehmigungsanspruch herleiten können.
Im Übrigen hat der Beklagte die persönlichen Belange der Kläger zu 1) und zu 2) fehlerfrei berücksichtigt. Er hat in die gebotene Abwägung ihren Vortrag eingestellt, sie selbst und die Mieter der weiteren Wohnungen des Mehrfamilienhauses seien auf die streitgegenständliche Wohnung angewiesen, um auswärtige Gäste zu beherbergen. Der Kammer erschließt sich von vorneherein nicht, wie dieser Gesichtspunkt die begehrte Vermietung als Ferienwohnung rechtfertigen könnte, weil die Kläger zu 1) und zu 2) nicht auf die beantragte Genehmigung angewiesen sind, um in der streitgegenständlichen Wohnung unentgeltlich Besucher empfangen zu dürfen. Jedenfalls hat der Beklagte diesen Vortrag zu Recht nicht als hinreichende Rechtfertigung der Zweckentfremdung durch die Vermietung als Ferienwohnung ausreichen lassen, weil Mietwohnungen üblicherweise keine Unterbringung von Gästen zuließen und hierfür ausreichend Unterbringungsmöglichkeiten in Hotels oder legalen Ferienwohnungen zu Verfügung stünden. Diese Begründung lässt keinen Abwägungsfehler erkennen und entspricht der gesetzgeberischen Entscheidung, Wohnraum grundsätzlich dem dauerhaften Wohnen vorzubehalten. Besondere Umstände des Einzelfalles, aus denen die Kläger zu 1) und zu 2) ausschließlich auf eine Unterbringung der Gäste im eigenen Mehrfamilienhaus angewiesen sein sollten, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
Entsprechendes gilt für das Interesse der Kläger zu 1) und zu 2), ihren Sohn besuchsweise aufzunehmen. Er kann ihnen jedenfalls auch dann bei Arbeiten im und am Haus helfen, zu denen sie aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage sind, wenn er nicht unmittelbar im Mehrfamilienhaus, sondern in einem Hotel in der Nähe lebt. Der Wunsch, die streitgegenständliche Wohnung langfristig an ihren Sohn zu vermieten, steht der gegenwärtigen dauerhaften – ggf. befristeten – Vermietung von vorneherein nicht entgegen.
Der weitere Vortrag, sie hätten die streitgegenständliche Wohnung im Jahr 2009 als Gästewohnung eingerichtet und diese gewerbliche Investition amortisiere sich erst nach zwölf Jahren, kommt grundsätzlich als schutzwürdiges Privatinteresse in Betracht. Ihr Vortrag ist indes bereits nicht hinreichend substantiiert, um ausführliche Abwägungen des Beklagten erforderlich zu machen. Die Kläger zu 1) und zu 2) haben weder zum Grund und zur Höhe der geltend gemachten Kosten vorgetragen, noch diesen die Erlöse gegenübergestellt und aufgezeigt, warum ihre Investitionen bei einer dauerhaften Vermietung verloren wären. Im Übrigen hat ihr Vortrag keine Überzeugungskraft, weil sie eine mangelnde Kostenamortisation geltend machen, obwohl sie zugleich zu ihren Gunsten berücksichtigt wissen wollen, dass sie die streitgegenständliche Wohnung seit dem Jahr 2009 in erster Linie selbst genutzt und nur sehr eingeschränkt an Dritte vermietet hätten. Wiederum abweichend hat der Kläger zu 2) im Termin zur mündlichen Verhandlung ausgeführt, die streitgegenständliche Wohnung sei erst nach einer umfassenden Sanierung zur Ferienwohnung bestimmt worden, um „Mietnomaden“ zu vermeiden, und die Einnahmen hieraus dienten dazu, die laufenden Kosten und die Instandhaltungskosten auszugleichen. Vor diesem Hintergrund dieser pauschalen und widersprüchlichen Angaben durfte der Beklagte seine Ausführungen darauf beschränken, dass der Gesetzgeber bis zum Ablauf des Aprils 2016 eine Übergangsfrist eingeräumt hat, wirtschaftliche Nachteile als solche die Erteilung der Genehmigung nicht begründeten und eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz nicht dargelegt sei. Weitergehender Ausführungen, inwieweit bereits vor einer Existenzgefährdung (bloße) wirtschaftliche Nachteile im Einzelfall insbesondere zu einer befristeten Genehmigung führen können, bedurfte es danach nicht.
Die Genehmigung war danach zu versagen. Der Beklagte musste keine über die Abwägung der schutzwürdigen privaten Interessen mit dem öffentlichen Erhaltungsinteresse hinausgehenden Ermessenserwägungen anzustellen. Es war kein Ermessensspielraum eröffnet, da bereits die Abwägung zu Lasten der Kläger zu 1) und zu 2) ausfiel. Ergänzend wird gemäß § 117 Abs. 5 VwGO auf die Begründungen des Bescheids vom 5. Juni 2015 und des Widerspruchsbescheids vom 17. September 2015, denen das Gericht folgt, Bezug genommen.
4. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.
Die Berufung ist wegen grundsätzlicher Bedeutung zuzulassen (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 3 ZwVbG
§ 1 MRVerbG
§ 2 ZwVbG
§ 40 VwVfG
§ 167 VwGO
§ 3 Abs. 4 ZwVbVO
§ 2 Abs. 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG
§ 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG
§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO
§ 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG
§ 114 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 1 Abs. 1 VwVfG
§ 3 Abs. 1 ZwVbG
§ 4 Satz 1 ZwVbG
§ 117 Abs. 5 VwGO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 1 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung
Art. 105 Abs. 2a GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG

Zitierte Entscheidungen: 6 K 103.16
6 K 108.16
6 K 160.16
6 K 243.16
1 BvR 1772/91
2 BvL 5/74
8 C 117.86
8 B 167.90
5 B 89.88
7 CS 92.25
24 B 94.32
1 M 1801.95
23 K 167.10
5 B 64.89
9 B 25.12
6 K 91.16
6 K 151.16
6 K 153.16
VIII C 44.76
5 B 53.89
8 K 08.17
5 B 48.92
2 B 122.84
14 B 3227/95