Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-03-14, Aktenzeichen 14 S 1655/23
ECLI: ECLI:DE:VGHBW:2024:0314.14S1655.23.00

Tenor:
Die Berufung wird zurückgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung einer Wohnung in einen Beherbergungsbetrieb im Rahmen eines sog. Boardinghouse-Konzepts.
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks xxxstraße xx in xxx Heidelberg (Flst. Nr. xxx). Es handelt sich um ein Hanggrundstück im Stadtteil xxx, das oberhalb der xxx / xxx Straße liegt. Für das Grundstück und seine Umgebung gilt kein Bebauungsplan.
Am 08.06.2020 erteilte die Beklagte dem Kläger für das Grundstück eine Baugenehmigung für die „Errichtung eines einseitig angebauten Mehrfamilienwohnhauses mit … einem Beherbergungsbetrieb“. Genehmigt wurde ein Gebäude mit vier Stockwerken. Zwei davon – das erste und das zweite Untergeschoss (1. UG, 2. UG) – sind aufgrund der Hanglage lediglich talwärts nach Westen und Norden hin durch Fenster und Türen geöffnet und über eine Außentreppe mit der höher gelegenen xxxstraße verbunden. Zwei weitere Stockwerke – das auf Höhe dieser Straße liegende Erdgeschoss (EG) und das Dachgeschoss (DG) – sind auch nach Osten zur Straße hin offen. Die Baugenehmigung umfasst zum einen die Nutzung von „[drei] Wohnungen zur Dauervermietung“, nämlich eine Vier-Zimmer-Wohnung im EG, eine Drei-Zimmer-Wohnung im DG und eine Zwei-Zimmer-Wohnung im 2. UG, und zum anderen „[vier] Appartements zur Kurzzeitvermietung als Beherbergungsbetrieb“, nämlich drei Ein-Zimmer-Appartements im 1. UG und ein weiteres Ein-Zimmer-Appartement im 2. UG. Die zur Wohnnutzung („Dauervermietung“) vorgesehene Fläche umfasst 214,75 m2, die für den Gewerbebetrieb („Kurzzeitvermietungen“) 119,03 m2. Genehmigt wurden außerdem vier PKW-Stellplätze.
Im zugrundeliegenden Baugenehmigungsverfahren hatte der Kläger als „Baubeschreibung für gewerbliche Anlagen“ unter dem 11.10.2019 folgende Betriebsbeschreibung beigefügt: „Die 4 geplanten Zimmer der Beherbergungsstätte werden als Boardinghousekonzept betrieben. Die Mi[e]tdauer wird zw. 1 Tag und 6 Monaten betragen. Die Zimmer werden vollständig möbliert (inkl. Küchenzeile) an ständig wechselnde Gäste vermietet werden. Die Einrichtung umfasst auch alle erforderlichen Textilien (Bettwäsche, Handtücher etc.) und Küchenutensilien. Folgende Serviceleistungen werden angeboten: Zimmerbuchung über Hotelportale wie z.B. HRS oder Booking.com; Shuttleservice zum HBF Heidelberg und Flughafen z.B. FRA; wöchentliche Zimmerreinigung inkl. Bettwäsche- und Handtuchwechsel; Wäschereinigung; Frühstückslieferung auf das Zimmer; Bring- und Holdienste; Sekretariatsdienste; WLAN; Nebenkosten inklusive (es erfolgt keine separate Nebenkostenabrechnung)“. Die geplanten Betriebszeiten hatte der Kläger mit „0 bis 24 Uhr“ angegeben.
Zu der gewerblichen Nutzung heißt es in der Baugenehmigung vom 08.06.2020:
„Ausnahme von § 3 Abs. 3 BauNVO:
Das Baugrundstück liegt nicht innerhalb eines Bebauungsplanes, da die Wohnnutzung überwiegt, wird das Baugebiet als faktisch als reines Wohngebiet [sic] gem. § 3 BauNVO betrachtet. Gem. § 13 a BauNVO können u.a. Räume, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind (Ferienwohnungen), unbeschadet des § 10 in der Regel zu den nicht störenden Gewerbebetrieben gehören. Abweichend von Satz 1 können Räume nach Satz 1 in den übrigen Fällen insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der in dem Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 3 Absatz 3 Nummer 1 gehören.
Somit können gem. § 3 Abs. 3 BauNVO kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise in einem reinen Wohngebiet zugelassen werden, wenn diese gegenüber der Hauptnutzung untergeordnet sind.
Die gewerbliche Nutzfläche (Ferienwohnung) wird aus baurechtlicher Sicht dann als untergeordnet betrachtet, wenn die gesamte Wohnfläche ca. 2/3 beträgt und die gewerbliche Nutzfläche 1/3. Die Ausnahme gem. § 3 Abs. 3 BauNVO wird zugelassen, da die gewerbliche Nutzfläche gegenüber der Wohnnutzung deutlich untergeordnet ist und somit die Voraussetzung für die Zulassung einer Ausnahme vorliegen.“
Am 03.08.2020 beantragte der Kläger eine Änderungsbaugenehmigung für eine Nutzungsänderung der – zu diesem Zeitpunkt noch nicht errichteten – Zwei-Zimmer-Wohnung im 2. UG mit dem Ziel, diese in den Beherbergungsbetrieb einzubeziehen. Dieser Betrieb soll nun insgesamt fünf Appartements umfassen, die hierfür bereits genehmigten vier Ein-Zimmer-Unterkünfte im 1. UG und im 2. UG sowie zusätzlich das Zwei-Zimmer-Appartement im 2. UG. Die zur Wohnnutzung („Dauervermietung“) vorgesehene Fläche umfasst nach den geänderten Plänen 168,77 m2, die für eine gewerbliche Nutzung („Kurzzeitvermietung“) vorgesehene 165,01 m2.
Mit Bescheid vom 15.09.2020 lehnte die Beklagte die beantragte Baugenehmigung für die Nutzungsänderung ab. Zur Begründung führte sie u.a. aus, die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit richte sich bei dem hier gegebenen faktischen reinen Wohngebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 3 BauNVO, da der Bereich, in dem das Baugrundstück liege, fast ausschließlich durch Wohnnutzungen geprägt sei. Das Bauvorhaben mit einem Nutzungsverhältnis von nach den geänderten Plänen 49,4 % (165,01 m2) „Beherbergung“ und 50,6 % (168,77 m2) „Wohnen“ verstoße gegen § 3 BauNVO. Gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO könnten zwar „kleine Betriebe des Beherbergungsbetriebes“ im reinen Wohngebiet ausnahmsweise zugelassen werden. Unter Berücksichtigung der beantragten Nutzungsänderung handle es sich jedoch nicht mehr um einen kleinen Beherbergungsbetrieb. Die Parkplatzsituation in der xxxstraße sei aufgrund der geringen Breite der Straße sehr angespannt. In der näheren Umgebung seien fast ausschließlich Wohnnutzungen vorhanden. Es handle sich um ein ruhiges Wohnquartier. Aufgrund des wenigen Durchgangsverkehrs sei die Lärmbelästigung hierdurch gering. Bei der Beurteilung, ob das geplante Vorhaben noch als kleiner Beherbergungsbetrieb eingestuft werden könne, werde § 13a BauNVO analog angewendet. Demnach könnten Ferienwohnungen insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der im Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO gehören. Das setze aber voraus, dass die Hauptnutzungsart deutlich erkennbar sei; die Nutzung als Beherbergung müsse sich dieser deutlich unterordnen. Bei einem Verhältnis von nahezu 50 zu 50 könne hiervon keine Rede sein. Das Vorhaben füge sich aufgrund der hervorgerufenen Störungen auch nicht mehr unauffällig in die nähere Umgebung ein. Darüber hinaus liege die Erteilung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 2 BauGB im Ermessen der Behörde. In der näheren Umgebung seien keine Beherbergungsbetriebe vorhanden, sodass sich auch aus Gründen der Gleichbehandlung kein Anspruch ergebe. Zudem verstoße das Bauvorhaben gegen § 15 BauNVO. Schon im ursprünglichen Baugenehmigungsverfahren seien diverse Nachbareinwendungen vorgebracht worden, die sich auf die Art der Nutzung, befürchtete Lärmbelästigungen und die Parkplatzproblematik bezogen hätten. Die Nutzung als Beherbergungsbetrieb müsse außerdem, da sie nicht mehr untergeordnet sei, nach § 39 Abs. 2 Nr. 16 LBO barrierefrei ausgebildet werden. Das sei nicht nachgewiesen.
Gegen diesen ablehnenden Bescheid legte der Kläger am 17.10.2020 Widerspruch ein, den das Regierungspräsidium Karlsruhe mit Widerspruchsbescheid vom 04.03.2021 zurückwies.
Am 18.03.2021 hat der Kläger Klage zum Verwaltungsgericht Karlsruhe erhoben und beantragt, die Beklagte unter Aufhebung der entgegenstehenden Bescheide zu verpflichten, ihm die beantragte Baugenehmigung für die Nutzungsänderung zu erteilen. Das Verwaltungsgericht hat das Baugrundstück und seine Umgebung in der mündlichen Verhandlung vom 20.04.2022 – zu einem Zeitpunkt, zu dem auf dem Grundstück eine Baustelle eingerichtet war und sich das Gebäude im Bau befand – in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Verhandlung und die diesem beigefügten Lichtbilder (Bl. 117 ff. der VG-Akte) verwiesen.
Mit Urteil vom 20.04.2022 - 7 K 989/21 - hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es u. a. ausgeführt, der Kläger habe keinen Anspruch auf die Erteilung einer Baugenehmigung „für die Nutzung seiner streitgegenständlichen Wohnung zum Ferienwohnen“. Die „beantragte Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung als Ferienwohnung“ ziele auf eine Nutzungsänderung. Die planungsrechtliche Zulässigkeit richte sich nach § 34 Abs. 2 BauGB und § 3 BauNVO. Die Nutzung des Appartements als Ferienwohnung sei keine Wohnnutzung im Sinn des § 3 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO und somit in einem faktischen reinen Wohngebiet nicht allgemein zulässig. Es sei auch nicht zu beanstanden, dass die Beklagte die beantragte Nutzung nicht ausnahmsweise nach § 3 Abs. 3 BauNVO zugelassen habe. Nach § 3 Abs. 3 BauNVO könnten in reinen Wohngebieten ausnahmsweise (u. a.) „kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ zugelassen werden. Unter Zugrundelegung der früheren Rechtsprechung und Gesetzeslage stellten Ferienwohnungen keinen kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes dar. Der Kläger könne sich auch nicht darauf berufen, dass die „geplante Nutzung als Ferienwohnung“ nach § 13a Satz 2 BauNVO zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO gehöre. Jene Vorschrift bezwecke nicht die grundsätzliche Vereinbarkeit von Ferienwohnungen und reinen Wohngebieten, sondern stelle im Gegenteil klar, dass es sich bei Ferienwohnungen nur ausnahmsweise um „kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ handeln könne, und zwar insbesondere, wenn der Nutzung als Ferienwohnraum eine baulich „untergeordnete Bedeutung“ gegenüber der Hauptnutzung zukomme. Von einer „Unterordnung“ des Fremdwohnens gegenüber der Wohnnutzung könne nach den beabsichtigten Nutzungsverhältnissen von fast 50 zu 50 nicht die Rede sein. Vergleichbar gewichtige Gesichtspunkte, die für eine ausnahmsweise Verträglichkeit der Ferienwohnnutzung mit dem faktischen reinen Wohngebiet sprächen, seien ebenfalls nicht ersichtlich. Das Gebäude liege im Bereich eines reinen Wohngebiets, das sich fast vollständig durch Wohnbebauung definiere. Weitere Beherbergungsbetriebe oder andere Nutzungen wie beispielsweise Gastronomiebetriebe seien in der näheren Umgebung nicht vorhanden. Angesichts der geringen Breite der teilweise fast einspurigen, steilen und insgesamt nicht sonderlich verkehrsfreundlichen xxxstraße sei auch nicht davon auszugehen, dass diese Straße als Durchfahrtsstraße besonders stark befahren werde. Vielmehr sei zu erwarten, dass erst das klägerische Bauvorhaben entsprechenden Durchgangs- und Parksuchverkehr hervorrufe, zumal das Grundstück lediglich über vier Stellplätze verfüge. Das klägerische Argument, dass häufiger Zu- und Abfahrtsverkehr wegen des Zuschnittes der Wohnung nicht zu erwarten sei, sei nicht nachvollziehbar. Denn das Zwei-Zimmer-Appartement eigne sich sowohl für Kurzzeiturlauber als auch für berufsbedingt Einzelreisende als auch für alle möglichen Kurzzeitmieter. Der Kläger könne sich auch nicht darauf berufen, dass die Wohnungen in den Untergeschossen von der xxxstraße weg nach Norden hin zur xxx Straße gerichtet seien, sodass die Wohnverhältnisse in der xxxstraße nicht beeinträchtigt seien. Denn auch für die geplante Ferienwohnung werde und müsse der Zugang über eine Außentreppe über die xxxstraße erfolgen. Abgesehen davon, dass aufgrund der Beschaffenheit der „aus einer Stahlleiter bestehenden Treppe“ mit erheblicher Geräuschbelästigung bei der Verwendung von Rollkoffern etc. zu rechnen sei, seien somit die mit einer Ferienwohnung typischerweise einhergehenden Störungen gerade im Bereich der xxxstraße zu befürchten. Hinzu komme, dass nach den geplanten Betriebszeiten eine An- und Abreise auch zu Nachtzeiten möglich sei. Die fehlende Unterordnung der Ferienwohnungen gegenüber der Wohnnutzung bringe es zudem mit sich, dass die soziale Kontrolle der Nutzer weniger wirksam ausfalle. Darüber hinaus sei das bei unterstellter Anwendbarkeit des § 13a Satz 2 BauNVO eröffnete Ausnahmeermessen der Beklagten aus § 31 Abs. 1 BauGB weder auf Null reduziert noch erweise sich die Ablehnung einer Ausnahmeerteilung als ermessensfehlerhaft.
Auf Antrag des Klägers hat der Senat die Berufung des Klägers gegen dieses Urteil mit Beschluss vom 16.10.2023 - 14 S 1352/22 - zugelassen.
Zu deren Begründung macht der Kläger u. a. geltend, sein Vorhaben sei als „kleiner Beherbergungsbetrieb“ gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zuzulassen. Für die Einordnung als kleiner Beherbergungsbetrieb sei nicht nur das Nutzungsverhältnis im Gebäude maßgeblich. Es sei auch auf die absolute Größe des Betriebs im Verhältnis zum konkreten Wohngebiet abzustellen. Maßgeblich seien jeweils die tatsächlichen Auswirkungen im Baugebiet, wobei die Bettenzahl im Einzelfall als ein taugliches Entscheidungskriterium herangezogen werden könne. Davon ausgehend sei die tage- oder wochenweise Vermietung möblierter Zimmer in der Wohnung oder im Wohngebäude des Vermieters in der Rechtsprechung bereits als zulässiger kleiner Beherbergungsbetrieb anerkannt worden. Auch ein Hotelbetrieb mit sechs Zimmern in Einzel- oder Doppelbettbelegung sei aufgrund der durchschnittlich höher liegenden Bettenanzahl in Pensionen als kleiner Beherbergungsbetrieb eingeordnet worden. Nach der Einführung des § 13a BauNVO seien Beherbergungsbetriebe zudem von Ferienwohnungen abzugrenzen. Eine Ferienwohnung liege nur vor, wenn die Unterkunft für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sei, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Im vorliegenden Fall handle es sich danach nicht um eine Ferienwohnung. Dagegen sprächen die nicht-zentralstädtische Lage, außerdem die geringe Größe der Einheiten sowie die zu erwartenden Nutzungszeiten. Aus diesen Gründen und aufgrund objektiver Erfahrungen sei zu erwarten, dass die Appartements typischerweise als Unterkünfte für sog. „Long-Stay Gäste“ vermietet würden. Auch das Störpotential einer Ferienwohnung bestehe vorliegend nicht. Die beantragte Nutzungsänderung würde dazu führen, dass – so der schriftsätzliche Klägervortrag im Berufungsverfahren – maximal sechs Personen auf einer Wohnfläche von 165,01 m2 jeweils in Einzel-Appartements und einem Doppel-Appartement nicht dauerhaft, sondern für eine kürzere Zeit wohnten. Von einem gesteigerten Störpotenzial könne bei dieser Struktur der Nutzung nicht ausgegangen werden, weil das freizeittypische Zusammentreffen mehrerer erwachsener Personen in dieser Art von Appartements weder üblich noch wahrscheinlich sei. Übernachtungen, die der Definition einer Ferienwohnung wie hier nicht unterfielen, seien dem allgemeinen Begriff des Beherbergungsbetriebs zuzuordnen. Das Bauvorhaben sei als ein solcher Betrieb mit sechs Betten mit der Rechtsprechung des erkennenden Gerichtshofs (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 31.01.1997 - 8 S 3167/96 - juris) in einem reinen Wohngebiet als „kleiner Beherbergungsbetrieb“ im Sinn von § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zu qualifizieren. Selbst wenn man dem nicht folgen wolle, ergebe sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit jedenfalls aus § 13a Satz 2 BauNVO. Anhand des Tatbestandsmerkmals „vorübergehende Unterkunft“ seien Ferienwohnungen von mehrmonatigen Vermietungen zu unterscheiden, die bei einem Konzept des „Boardinghouse“ üblich seien. Die Beschränkung auf „Räume“ in § 13a Satz 2 BauNVO lege zudem nahe, dass ähnlich wie bei Räumen für freie Berufe nach § 13 BauNVO erst eine überwiegende Nutzung durch einen Beherbergungsbetrieb unzulässig sei. Hier überwiege nach der Größe der Wohnflächen weiterhin der Anteil der Wohnung zum Dauerwohnen (168,77 m2) gegenüber den Flächen für die Kurzzeitvermietung (165,01 m2). Auch hinsichtlich der Anordnung der Flächen überwiege die Nutzung zum Dauerwohnen, weil diese bei dem Gebäude in Hanglage in den für den Betrachter leichter zugänglicheren und prominenteren Geschossenen (EG, DG) angesiedelt seien. Daraus ergebe sich für die nähere Umgebung des Objektes auch ein anderes Erscheinungsbild, bei dem die dauerhafte Wohnnutzung dominiere. Für die Bewertung der Nutzungsart sei es außerdem relevant, ob die Appartements von berufsbedingt Einzelreisenden oder Feriengästen genutzt würden. Entgegen der Auffassung auch des Verwaltungsgerichts seien die Auswirkungen der gleichzeitigen An- und Abreise von Feriengästen an typischen Reisetagen, etwa am Wochenende, aufgrund des Zuschnitts der Appartements vorliegend nicht zu befürchten. Die bisher bestehenden Appartements dienten – so der schriftsätzliche Klägervortrag – lediglich der Beherbergung von jeweils einer Person. Es sei nicht zu erwarten, dass diese Appartements regelmäßig zu touristischen Zwecken aufgesucht würden. Lediglich das streitgegenständliche Appartement sei als Zwei-Zimmer-Wohnung auch zur Unterbringung von zwei Personen geeignet. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der baulichen Ausführung der Treppenanlage. Denn diese sei entgegen der Ausführungen des Verwaltungsgerichts als teilweise eingehauste, hochwertige Betontreppe und nicht als offene „Stahltreppe“ ausgeführt, sodass Lärmimmissionen lediglich in zumutbarem Rahmen zu erwarten seien. Hinsichtlich des Parksuchverkehrs und der Betriebszeiten sei anzumerken, dass es sich um Aspekte handeln müsse, die sich von einer reinen Wohnnutzung unterschieden. Solche Unterschiede bestünden hier aber nicht. Soweit das Verwaltungsgericht weiter ausgeführt habe, dass es an der sozialen Kontrolle des Eigentümers fehle, habe es übersehen, dass es sich um vier Einbett- und ein Zweibettappartement handle. Anders als bei größeren Ferienwohnungen und Beherbergungsbetrieben beinhalte das vorliegende Konzept keinerlei zusätzliches Störpotential. Es bestehe auch ein Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung, weil das Ermessen der Beklagten auf Null reduziert sei. Soweit die Beklagte befürchte, dass aufgrund der ganztägigen Betriebszeit mit nächtlichem An- und Abfahrtsverkehr zu rechnen sei und deshalb die Belange der umliegenden Wohnbevölkerung im Sinn des Rücksichtnahmegebots gemäß § 15 Abs. 1 BauNVO tangiert seien, sei die Lage des Grundstücks nahe der xxx / xxx Straße zu berücksichtigen. Städtebaulich erhebliche Störungen könnten hier in unmittelbarer Nähe zu Bushaltestellen und Gastronomie auf der Hauptstraße zwischen den Stadtteilen xxx und xxx-xxx nicht entstehen.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 20.04.2022 - 7 K 898/21 - sowie unter Aufhebung ihres Bescheids vom 15.09.2020 und des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 04.03.2021 zu verpflichten, die beantragte Baugenehmigung zur Nutzungsänderung einer Wohnung im zweiten Untergeschoss des Objekts xxxstraße xx, xxx Heidelberg, zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihre Ausführungen aus dem Versagungsbescheid. Sie macht u. a. geltend, für die Frage, ob sich eine Nutzung als Ferienwohnung im Sinn von § 13a Satz 2 BauNVO „unterordne“, komme es entgegen der Berufungsbegründung auf das Verhältnis von Hauptnutzung und Nutzung durch Ferienwohnungen (gerade) im selben Gebäude an. Aber selbst wenn es auf die flächenmäßige Unterordnung nicht ankäme, seien die Ferienwohnungen in den Untergeschossen insgesamt nicht mehr als „kleiner“ Beherbergungsbetrieb einzuordnen. Mit dem unbestimmten Rechtsbegriff „klein“ solle sichergestellt werden, dass nur solche Beherbergungsbetriebe zugelassen werden könnten, die gebietsverträglich seien. Dem Schutz der Wohnruhe komme dabei maßgebliche Bedeutung zu. Entscheidend seien die Umstände des Einzelfalls. Es gebe insbesondere keine maßgebliche Bettenzahl, an der man sich für die Einordnung orientieren könne. Für die Gebietsverträglichkeit könnten die Lage des Beherbergungsbetriebs und die durch ihn hervorgerufene zusätzliche Verkehrsbelastung von Bedeutung sein. Im vorliegenden Fall würde die Zulassung der Nutzung einer weiteren Wohnung als Ferienwohnung dazu führen, dass die städtebauliche Wirkung und das Störpotenzial eines normal großen Beherbergungsbetriebs entstünden und somit die Ferienwohnungen nicht mehr gebietsverträglich wären. So könne weder sichergestellt noch vorausgesagt werden, dass die Appartements tatsächlich nur von berufsbedingten Einzelreisenden und nicht auch für Aufenthalte von mehreren Personen genutzt würden. Es gebe keine baurechtliche Beschränkung auf die Nutzung durch einen bestimmten Personenkreis. Damit könne auch nicht ausgeschlossen werden, dass die typischen Störpotentiale einer Ferienwohnung entstünden. Außerdem sei es möglich, dass die Gäste gemeinsam den Außenbereich nutzten. Auch wenn die Fenster und Terrassen der Appartements talseitig angeordnet seien, müsse für den Zugang trotzdem die außenliegende Treppe benutzt werden und die Anreise erfolge ebenfalls über die xxxstraße. Das Störpotential der Parkplatzsuche sei deutlich höher einzuschätzen als bei einem Dauerwohnen. Die verkehrliche Erschließung und die Parksituation in der xxxstraße seien außergewöhnlich, weil die Straße extrem schmal sei. Jeder weitere über die mit der genehmigten Nutzung hinausgehende Verkehr führe in dieser Situation zu Störungen. Selbst wenn die fünf Ferienwohnungen insgesamt als gebietsverträglich einzuordnen wären, bestünde jedenfalls kein Anspruch auf ausnahmsweise Zulassung. Es sei nicht ermessensfehlerhaft, der Wohnruhe und dem geordneten Zu- und Abfahrtsverkehr hier ein höheres Gewicht einzuräumen als der Möglichkeit des Klägers auf gewerbliche Nutzung einer zusätzlichen Wohnung.
Der Senat hat in der mündlichen Verhandlung am 14.03.2024 das Vorhaben-grundstück und seine Umgebung in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Lichtbilder in Anlage 1 des Protokolls der Verhandlung verwiesen.
Dem Senat liegen die Akte der Beklagten (2 Ordner) und die Widerspruchsakte des Regierungspräsidiums (1 Band), ferner die Akten des Verwaltungsgerichts (7 K 878/21) und des Senats aus dem Zulassungsverfahren (14 S 1352/22, vormals 3 S 1352/22) vor. Hierauf und auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
I. Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die zulässige Klage im Ergebnis zu Recht als unbegründet abgewiesen. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung oder auf Neubescheidung seines dahingehenden Antrags (vgl. § 113 Abs. 5 VwGO).
Als Rechtsgrundlage für den geltend gemachten Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung für das beantragte Vorhaben kommt einzig § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO in Betracht. Nach dieser Vorschrift ist für ein genehmigungspflichtiges Vorhaben (1.) eine Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften, darunter insbesondere solche des Bauplanungs- (2.) und Bauordnungsrechts (3.), entgegenstehen. Die sich hieraus ergebenden Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall nicht erfüllt. Dem Kläger steht kein Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung für die beabsichtigte Nutzungsänderung des streitbefangenen Zwei-Zimmer-Appartements zu.
1. Das von dem Kläger beabsichtigte Vorhaben ist gemäß § 49 Abs. 1 i. V. m. § 2 Abs. 13 Nr. 1 LBO genehmigungspflichtig. Nach diesen Bestimmungen bedarf u. a. eine Nutzungsänderung grundsätzlich einer Baugenehmigung. Der Kläger beabsichtigt eine solche Nutzungsänderung.
Eine Nutzungsänderung im bauordnungsrechtlichen Sinn liegt jedenfalls dann vor, wenn das Vorhaben auch die Voraussetzungen des bauplanungsrechtlichen Begriffs der Nutzungsänderung gemäß § 29 Abs. 1 BauGB erfüllt (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 03.09.2012 - 3 S 2236/11 - NVwZ-RR 2012, 919, juris Rn. 10 ff.). Diese Voraussetzungen liegen vor, wenn durch die Verwirklichung eines Vorhabens die einer genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird und durch die Aufnahme dieser veränderten Nutzung bodenrechtliche Belange neu berührt werden können. Entscheidend ist der Vergleich von Art und Umfang der bisher genehmigten Nutzung mit der geplanten Nutzung (vgl. BVerwG, Urteil vom 18.11.2010 - 4 C 10.09 - BVerwGE 138, 166, juris Rn. 12; Urteil vom 18.04.1996 - 4 C17.94 - juris Rn. 18; VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 26.01.2017 - 5 S 1791/16 - VBlBW 2017, 391, juris Rn. 25).
An diesen Maßstäben gemessen begehrt der Kläger eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Für das streitbefangene Zwei-Zimmer-Appartement im 2. UG wurde ihm eine Wohnnutzung genehmigt („Wohnung zur Dauervermietung“, vgl. Baugenehmigung vom 08.06.2022, S. 1). Die vom Kläger zur Genehmigung gestellte neue Nutzung würde die Variationsbreite dieser Nutzungsart verlassen.
Von einem „Wohnen“ im bauplanungsrechtlichen Sinn ist nur bei einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit auszugehen, die sich durch die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts auszeichnet. Erfolgt eine Unterbringung hingegen nur übergangsweise für einen begrenzten Zweck mit einem nicht über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis in einem Raum, handelt es sich um eine andere Nutzungsart als Wohnen (vgl. BVerwG, Urteil vom 18.10.2017 - 4 C 5.16 - BVerwGE 160, 104, juris Rn. 17; VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 26.01.2017 - 5 S 1791/16 - VBlBW 2017, 391, juris Rn. 21; Beschluss vom 17.01.2017 - 8 S 1641/16 - VBlBW 2017, 383, juris Rn. 17; Beschluss vom 11.05.2015 - 3 S 2420/14 - juris Rn. 25 m. w. N.).
Abzugrenzen ist die Wohnnutzung insbesondere von einer Nutzung als Beherbergungsbetrieb (vgl. u. a. § 3 Abs. 3 Nr. 1, § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO). Für diese ist im Vergleich zum Wohnen kennzeichnend, dass Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort typischerweise eine eigene Häuslichkeit begründen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 31.07.2013 - 4 B 8.13 - BauR 2013, 1996; VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 11.05.2015 - 3 S 2420/14 - juris Rn. 26 m. w. N.), d. h. ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.05.1989 - 4 B 78.89 - ZfBR 1989, 225; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 31.01.1997 - 8 S 3167/96 - juris Rn. 16; OVG Schl.-H., Beschluss vom 16.09.2020 - 1 MB 12/20 - juris Rn. 25; OVG B.-Bbg., Beschluss vom 30.05.2016 - OVG 10 S 34.15 - juris Rn. 4; OVG NRW, Beschluss vom 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - ZfBR 2007, 798, juris Rn. 7, jeweils m. w. N.). Abgrenzungskriterien können sich hierbei auch aus Art und Inhalt der Bewerbung der Räumlichkeiten und der Frage ergeben, ob im Zusammenhang mit der Vermietung für einen Beherbergungsbetrieb typische Dienstleistungen wie etwa die Bereitstellung von Bettwäsche oder die Erledigung der Endreinigung erbracht werden (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 11.05.2015 - 3 S 2420/14 - juris Rn. 26; OVG NRW, Beschluss vom 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - ZfBR 2007, 798, juris Rn. 7).
Anhand der vorstehenden Maßstäbe einzuordnen sind insbesondere auch sog. Boardinghäuser. Diese stellen eine Übergangsform zwischen Wohnnutzung und Beherbergungsbetrieb dar, bei der sich die Zuordnung abhängig von den Umständen des Einzelfalls nach dem Nutzungsschwerpunkt bestimmt. Für diesen kommt es darauf an, welcher Leistungsumfang vom Nutzungskonzept umfasst ist, und ob sich der angegebene Nutzungszweck des Vorhabens, der grundsätzlich durch den Bauherrn bestimmt wird, innerhalb des objektiv Möglichen hält. Zu berücksichtigen sind hier insbesondere die Größe und Ausstattung der Räume sowie das Verhältnis der Gesamtraumzahl zu eventuellen Serviceräumen (Speise- und Aufenthaltsräumen), ferner die vorhandenen Möglichkeiten der Selbstversorgung einerseits und die angebotenen Serviceleistungen andererseits (vgl. jeweils zu Boardinghäusern VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 17.01.2017 - 8 S 1641/16 - VBlBW 2017, 383, juris Rn. 17; BayVGH, Beschluss vom 03.01.2022 - 9 ZB 18.2590 u. a. - juris Rn. 7; Beschluss vom 22.01.2020 - 15 ZB 18.2547 - juris Rn. 8; OVG B.-Bbg., Beschluss vom 30.05.2016 - OVG 10 S 34.15 - juris Rn. 4; Beschluss vom 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BauR 2006, 1711, juris Rn. 10 ff.; Stock in König/Roser/Stock, BauNVO, 5. Aufl., § 3 Rn. 24a). Allein der Umstand, dass Räumlichkeiten auch längerfristig vermietet werden, steht der Einordnung als Beherbergungsbetrieb dabei nicht entgegen (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 11.05.2015 - 3 S 2420/14 - juris Rn. 27).
An den vorstehenden Maßstäben gemessen würde sich die vom Kläger beabsichtigte Nutzung der Zwei-Zimmer-Wohnung im 2. UG nicht mehr als „Wohnen“ darstellen. Denn er plant, diese Unterkunft an einen wechselnden Kreis von Personen zu vermieten, die dort nicht eine auf Dauer angelegte eigene Häuslichkeit im Sinn eines Lebens „in den eigenen vier Wänden“ (BayVGH, Beschluss vom 04.09.2013 - 14 ZB 13.6 - juris Rn. 12; SächsOVG, Beschluss vom 29.02.2012 - 1 B 3117/11 - BauR 2012, 1078, juris Rn 8) begründen, sondern für kürzere und begrenzte Zeiträume sowie für beschränkte Zwecke – beispielsweise für beruflich bedingte Aufenthalte – unterkommen sollen. Die von dem Kläger als „Boardinghouse“ umschriebene Nutzung ist stattdessen als Beherbergungsbetrieb anzusehen. Für einen solchen untypisch – und isoliert betrachtet eher für eine Wohnnutzung sprechend – sind die Bewohner der Unterkunft zwar wegen der Küche zu einer Selbstversorgung in der Lage. Die übrigen Umstände sprechen aber gegen eine Wohnnutzung und in der gebotenen Schwerpunktbetrachtung für eine Zuordnung zur Kategorie des Beherbergungsgewerbes. Für die Einordnung als Beherbergungsbetrieb streitet neben der bereits genannten zeitlichen Begrenzung der Aufenthalte der vom Kläger in der Betriebsbeschreibung erläuterte neue Nutzungszweck der Zwei-Zimmer-Unterkunft, die vorgesehene Bewerbung über Plattformen wie die in der Baubeschreibung genannten Portale „HRS“ oder „booking.com“ und das von ihm inzwischen genutzte, in der mündlichen Verhandlung angesprochene Portal „www.ohne-makler.net“ sowie die als Ergänzung zur Vermietung vorgesehenen Dienstleistungen wie wöchentliche Zimmerreinigung, Wäschereinigung, Frühstückslieferungen und Shuttleservices, die der Kläger in der Betriebsbeschreibung genannt hat und die im Rahmen der vorhandenen Räumlichkeiten auch objektiv wie von ihm im Baugenehmigungsverfahren beschrieben umgesetzt werden können.
Die Aufnahme der veränderten Nutzung würde auch, wie für eine Nutzungsänderung im Sinn von § 29 BauGB weiter vorausgesetzt, bodenrechtliche Belange neu berühren. Durch die Aufgabe von Räumen, die bisher zum „Wohnen“ nutzbar gewesen sind, wären insbesondere die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung berührt (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB), ferner Umweltbelange durch Auswirkungen auf die Nachbarschaft (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 7 lit. c BauGB) und Belange des Verkehrs (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB).
An dem Befund, dass das Vorhaben des Klägers eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellt, würde sich auch dann nichts ändern, wenn der Kläger das Zwei-Zimmer-Appartement bereits jetzt faktisch zu Beherbergungszwecken verwenden sollte. Entscheidend ist vielmehr der Inhalt der ihm erteilten Genehmigung, die allein eine Wohnnutzung erlaubt.
2. Dem Vorhaben in der Gestalt der Nutzung des Zwei-Zimmer-Appartements im Rahmen des Beherbergungsbetriebs stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts im Sinn von § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO entgegen.
a) Der Maßstab für die Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens ergibt sich aus § 34 Abs. 1 und 2 BauGB i. V. m. § 3 BauNVO.
Wenn ein Vorhaben – wie hier – nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt (vgl. § 30 BauGB), ist es gemäß § 34 Abs. 1 BauGB innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (Satz 1). Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden (Satz 2). Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a BauGB erlassenen Verordnung – d. h. in der Baunutzungsverordnung – bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art gemäß § 34 Abs. 2 BauGB allein danach, ob es nach dieser Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, wobei auf die danach ausnahmsweise zulässigen Vorhaben § 31 Abs. 1 BauGB, im Übrigen § 31 Abs. 2 BauGB entsprechend anzuwenden sind.
Bei der Anwendung des § 34 Abs. 2 BauGB ist die maßgebliche „nähere Umgebung“ der Umgriff, der hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB maßgeblich ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 14.10.2019 - 4 B 27.19 - NVwZ 2020, 322, juris Rn. 7). Als „nähere Umgebung“ maßstabsbildend im Sinn von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB wiederum ist die Umgebung, insoweit sich die Ausführung eines Vorhabens auf sie auswirken kann und insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13.05.2014 - 4 B 38.13 - NVwZ 2014, 1246, juris Rn. 7; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 02.11.2016 - 5 S 2291/15 - BauR 2017, 220, juris Rn. 35 m. w. N.). Diese nähere Umgebung ist für die in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bezeichneten Kriterien jeweils gesondert abzugrenzen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 14.10.2019 - 4 B 27.19 - NVwZ 2020, 322, juris Rn. 7 m. w. N.), wobei sie bei der – vorliegend streitbefangenen – „Art der baulichen Nutzung“ tendenziell am weitesten reicht (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 23.09.1993 - 8 S 1281/92 - juris Rn. 22). Die einzelnen Merkmale des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB können in Bezug auf alle Kriterien vom Vorhaben aus gesehen allerdings nur einen begrenzten Bereich prägen und umgekehrt wird das Grundstück, auf dem das Vorhaben verwirklicht werden soll, in diesen Merkmalen von anderen Nutzungen nur in einem begrenzten räumlichen Umfeld geprägt. Die konkreten Grenzen der näheren Umgebung lassen sich dabei nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 14.10.2019 - 4 B 27.19 - NVwZ 2020, 322, juris Rn. 8 m. w. N.). Für die räumliche Abgrenzung muss die Bebauung auf das Wesentliche zurückgeführt werden und alles außer Betracht gelassen werden, was die Umgebung nicht prägt oder in ihr als Fremdkörper erscheint. Zur näheren Umgebung gehört in der Regel jedenfalls das Häuserviertel, in dem das Baugrundstück gelegen ist, und die dem Grundstück gegenüberliegende Häuserfront (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 26.09.1988 - 8 S 852/88 - juris Rn. 24 m. w. N.). Zu berücksichtigen sind aber stets alle besonderen Umständen des Einzelfalls wie etwa topografische Gegebenheiten und Straßenzüge (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 11.02.2016 - 5 S 1389/14 - BauR 2016, 956, juris Rn. 69 m. w. N.).
Für die von § 34 Abs. 2 BauGB verlangte weitere Prüfung, ob die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung „entspricht“, ist ein Vergleich dieser beiden Bereiche erforderlich. Die Eigenart der maßgeblichen faktischen Umgebung muss diejenigen Merkmale enthalten, die derjenigen des in der Baunutzungsverordnung geregelten Baugebiets entsprechen. Ist das der Fall, ist es nicht erforderlich, dass die nach der jeweiligen Baugebietsvorschrift der Baunutzungsverordnung benannten Vorhaben vollständig in der näheren Umgebung vorhanden sind, und auch nicht, dass die tatsächlichen Verhältnisse sonst in jeder Beziehung dem in der Baunutzungsverordnung geregelten Baugebiet entsprechen. Bezugspunkt des Vergleichs sind ferner nicht lediglich die in den jeweiligen ersten Absätzen der Baugebietsvorschriften als allgemein zulässig genannten Nutzungsarten. Denn auch die Nutzungen, die in einem Baugebiet nach den jeweiligen dritten Absätzen der Baugebietsvorschriften nur als Ausnahmen zugelassen werden können, können in begrenzter Weise den Gebietscharakter mitprägen. Ihr Vorhandensein steht daher einer Anwendung des § 34 Abs. 2 BauGB nicht per se entgegen (vgl. näher zum Ganzen Söfker/Hellriegel in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, 151. EL, § 34 Rn. 79, 79c m. w. N.).
An den vorstehenden Maßstäben gemessen ergibt sich, dass die Eigenart der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks – wovon auch die Beteiligten im Ergebnis übereinstimmend ausgehen – einem „reinen Wohngebiet“ im Sinn von § 3 BauNVO entspricht mit der Folge, dass sich die Zulässigkeit des Vorhabens hinsichtlich der – allein umstrittenen – Art der baulichen Nutzung gemäß § 34 Abs. 2 BauGB nach der Baunutzungsverordnung richtet.
Zur „näheren Umgebung“ des klägerischen Vorhabengrundstücks zählen ausgehend von den oben genannten Abgrenzungskriterien zum einen die auf beiden Seiten des xxxstraße gelegenen Grundstücke, dies in nördlicher Richtung bis zur Einmündung dieser Straße in die xxx Straße und in südlicher Richtung bis zum Abzweig der Straße „xxx“. Über diese – insoweit auch von den Beteiligten geteilte – Zuordnung hinaus hat sich im Rahmen der Beweiserhebung zur Überzeugungsgewissheit des Senats ferner ergeben, dass zusätzlich auch die in diesem Bereich vom klägerischen Grundstück aus betrachtet hangabwärts gelegenen, vorrangig über die xxx-xxx Straße erschlossenen Grundstücke zur näheren Umgebung zu rechnen sind. Denn diese Grundstücke beeinflussen sich schon vor dem Hintergrund der jeweils überwiegend bestehenden Sichtbarkeit und der durch die jeweilige Nutzung hervorgerufenen, jeweils wahrnehmbaren Lärmimmissionen – der auf der xxx Straße erzeugte Verkehrslärm etwa war auf dem Grundstück des Klägers deutlich zu hören – sowie der engen verkehrlichen Verbindung wechselseitig städtebaulich. Nicht mehr zur näheren Umgebung zählen hingegen die Grundstücke entlang des weiter hangaufwärts gelegenen xxxwegs, der durch die steile Hanglage und die dort vorhandene Bebauung stärker optisch und räumlich abgesondert sowie verkehrlich klarer abgetrennt ist. Ebenfalls nicht mehr Teil der näheren Umgebung sind die Grundstücke an der xxx / xxx Straße, die sich südlich und nördlich des oben genannten Abschnitts dieser Straße befinden, da hier bereits aufgrund der Entfernung in Verbindung mit der Topografie jeweils keine ausreichende wechselseitige Prägung mehr stattfindet. Gleiches gilt für die westlich der xxx / xxx Straße gelegenen Grundstücke, da diese Straße in der eingeschnittenen Tallage im fraglichen Bereich eine trennende Wirkung entfaltet und auch die jeweils zu verzeichnende Bebauung und deren Nutzung zu unterschiedlich ausfällt.
Die danach im vorliegenden Fall im Sinn von § 34 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB maßstabsbildende Umgebung entlang der xxxstraße und auf den hangabwärts gelegenen Grundstücken entspricht – bei der insoweit gebotenen Außerachtlassung des zur Prüfung gestellten Vorhabens des Klägers (vgl. BVerwG, Urteil vom 06.06.2019 - 4 C10.18 - NVwZ 2019, 1456, juris Rn. 17; Mitschang/Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl., § 34 Rn. 59 m. w. N.) – einem faktischen reinen Wohngebiet im Sinn von § 3 BauNVO. Die vorhandene Bebauung besteht weit überwiegend aus Wohngebäuden (vgl. § 3 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BauNVO). Die übrigen Nutzungen fallen ebenfalls in den in einem reinen Wohngebiet allgemein zulässigen Bereich (vgl. § 3 Abs. 2, § 13, § 14 BauNVO) oder bewegen sich – insoweit stehen ohnehin nur wenigen Einzelfälle in Rede – in dem Bereich der dort zumindest ausnahmsweise zulässigen Nutzungsarten (vgl. § 3 Abs. 3 BauNVO). Der Einordnung als faktisches reines Wohngebiet steht insbesondere nicht entgegen, dass sich gut 300 m nördlich des klägerischen Grundstücks eine Schank- und Speisewirtschaft befindet (Gasthof „xxx“), die ihrer Art nach in einem reinen Wohngebiet auch nicht ausnahmsweise zulässig wäre. Denn das Grundstück dieser Wirtschaft liegt gut 160 m nördlich der Einmündung der xxxstraße in die xxx-xxx Straße und befindet sich damit nicht mehr innerhalb der oben eingegrenzten maßstabsbildenden „näheren Umgebung“.
b) Das Vorhaben des Klägers, das streitbefangene Zwei-Zimmer-Appartement als Teil seines Beherbergungsbetriebs zu nutzen, ist in dem faktischen reinen Wohngebiet bauplanungsrechtlich unzulässig. Ausgehend von den rechtlichen Vorgaben aus § 3 BauNVO (aa)) und dem auf ihn Bezug nehmenden § 13a BauNVO (bb)) ist das Vorhaben weder allgemein zulässig noch ausnahmsweise zulassungsfähig.
aa) Reine Wohngebiete dienen nach § 3 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen. Allgemein zulässig sind dort Wohngebäude (§ 3 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) und Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen (§ 3 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Ausnahmsweise können zugelassen werden Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes (§ 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO), ferner sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke (§ 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO). Nach § 34 Abs. 2 Halbs. 2 BauGB findet, wie gezeigt, § 31 Abs. 1 BauGB auf die nach der Baunutzungsverordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben entsprechende Anwendung. Daraus folgt, dass ein in dem betreffenden Gebiet ausnahmsweise zulässiges Vorhaben auch im Rahmen des § 34 Abs. 2 BauGB mittels einer Ausnahme zugelassen werden kann (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 06.10.2015 - 3 S 1695/15 - VBlBW 2016, 113, juris Rn. 13).
Die sich hieraus ergebenden tatbestandlichen Voraussetzungen für eine allgemeine Zulässigkeit (1) oder ausnahmsweise Zulassung (2) erfüllt das Vorhaben des Klägers nicht.
(1) Allgemein zulässig im Sinn von § 3 Abs. 2 BauNVO ist die vom Kläger geplante künftige Nutzung der Zwei-Zimmer-Wohnung im 2. UG nicht. Sie wäre, wie gezeigt (s. oben 1.), keine „Wohnnutzung“ und würde auch keine andere in einem reinen Wohngebiet allgemein zulässige Nutzungsart darstellen.
(2) Das Vorhaben ist in dem faktischen reinen Wohngebiet auch nicht im Sinn von § 3 Abs. 3 BauGB ausnahmsweise zulässig. Insbesondere sind die Voraussetzungen für eine Einordnung als – allein in Betracht kommender – „kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes“ (§ 3 Abs. 3 Nr. 1 BauGB) nicht gegeben. Das Vorhaben erfüllt zwar die allgemeinen Voraussetzungen für einen „Betrieb des Beherbergungsgewerbes“ (vgl. oben 1.). Als „klein“ (a) würde sich der Beherbergungsbetrieb aber nach der beabsichtigten Nutzungsänderung nicht mehr darstellen (b).
(a) Wann ein Beherbergungsbetrieb im Sinn von § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO „klein“ ist, lässt sich nicht allgemein umschreiben, weil sein Bedeutungsgehalt auch von den tatsächlichen Auswirkungen des festgesetzten oder faktischen Baugebiets in der konkreten Örtlichkeit abhängt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27.11.1987 - 4 B 230.87 u. a. - DÖV 1988, 382; VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 11.05.2015 - 3 S 2420/14 - juris Rn. 31). Die Beschränkung der Regelnutzung in einem reinen Wohngebiet auf das Wohnen dient der Schaffung einer Umgebung, die durch Wohnruhe und Homogenität der Nutzung geprägt ist. Demgegenüber ist eine Beherbergung stets mit dem Eindringen eines wechselnden Personenkreises in die Umgebung verbunden und deshalb typischerweise durch ein gewisses Maß an Unruhe und Verkehr geprägt. Dies soll durch die Beschränkung auf „kleine“ Beherbergungsbetriebe eingeschränkt werden (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - ZfBR 2007, 798, juris Rn. 11). Mit dem Merkmal soll gewährleistet sein, dass nur solche Betriebe zugelassen werden können, die gebietsverträglich sind. Maßgeblich ist vor diesem Hintergrund, ob sich der Betrieb nach Erscheinungsform, Betriebsform und Betriebsführung sowie unter Berücksichtigung der Zahl der Benutzer unauffällig in das Gebiet einordnet, wobei dem Schutz der Wohnruhe besondere Bedeutung zukommt. Wesentlicher Gesichtspunkt ist dabei, wie sich der Betrieb auf seine Umgebung auswirkt und welche Störungen von ihm ausgehen (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 11.05.2015 - 3 S 2420/14 - juris Rn. 31 m. w. N.; Stock in König/Roser/Stock, BauNVO, 5. Aufl., § 3 Rn. 41; Hornmann in Spannowsky/Hornmann/Kämper, BeckOK BauNVO, 35. Ed., § 3 Rn. 172; Vietmeier in Bönker/Bischopink, BauNVO, 2. Aufl., § 3 Rn. 89 f.).
Die diesbezügliche Prüfung hat über die Frage nach dem Störgrad und der Störanfälligkeit von Nutzungen im Hinblick auf Immissionen hinauszugehen. So kann die Wohnruhe beispielsweise auch durch häufige Nutzerwechsel, Unterschiede im Tagesablauf oder vermehrte Nutzung von Außenwohnbereichen auch in den Abend- und Nachtstunden gestört werden, wobei solche Störungen je nach den Umständen des Einzelfalls zunehmen können, je mehr die vorübergehend beherbergten Personen „unter sich“ bleiben, während die räumliche Nähe zu Dauerwohnern sozial kontrollierend wirken kann. Ausmaß und Akzeptanz von Störungen hängen ferner davon ab, welche Personen ein Gebiet typischerweise aufsuchen und ob das Gebiet im Übrigen touristisch oder beispielsweise großstädtisch geprägt ist (vgl. – allerdings speziell zum Störpotenzial von Ferienhäusern und allgemein der vorübergehenden Unterbringung von Erholungssuchenden – BVerwG, Urteil vom 18.10.2017 - 4 C 5.16 - BVerwGE 160, 104, juris Rn. 33 m. w. N.). Für die Gebietsverträglichkeit können ferner die Lage des Beherbergungsbetriebs im Wohngebiet und die durch ihn hervorgerufene zusätzliche Verkehrsbelastung von Bedeutung sein. Letztere kann beispielsweise an einer vielbefahrenen Durchgangsstraße oder am Rande des reinen Wohngebiets weniger ins Gewicht fallen als inmitten eines ruhigen Wohnviertels (vgl. OVG Hamburg, Beschluss vom 07.01.2000 - 2 Bs 344/99 - BauR 2000, 1840, juris Rn. 11; Hornmann in Spannowsky/Hornmann/Kämper, BeckOK BauNVO, 35. Ed., § 3 Rn. 172; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, 151. EL, § 3 BauNVO Rn. 78).
Eine feste, allgemein gültige Grenzziehung anhand einer bestimmten Zahl von Betten, die einheitlich für alle nach § 3 BauNVO zu beurteilenden Baugebiete gälte, lässt § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nicht zu. Die Frage, ob der Betrieb noch als „klein“ einzustufen ist, kann aber im Einzelfall – zumindest indiziell – auch nach der Bettenzahl als einem dafür maßgeblichen Merkmal beantwortet werden (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 11.05.2015 - 3 S 2420/14 - juris Rn. 31 m. w. N.). Anhaltspunkte können sich hierbei aus der durchschnittlichen Bettenzahl von ggf. vergleichbaren Beherbergungsbetrieben ergeben (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 31.01.1997 - 8 S 3167/96 - juris Rn. 17 für sog. „Hotel garnis“ und allgemein Fremdenpensionen [damals „zwischen 15 und 17,8“]; Vietmeier in Bönker/Bischopink, BauNVO, 2. Aufl., § 3 Rn. 92). Davon ausgehend wurde in der Rechtsprechung bislang beispielsweise die Auffassung vertreten, dass in einem durch reine Wohnnutzung geprägten Gebiet, das sich zudem durch eine stark aufgelockerte Bebauung auszeichnet und insgesamt als ruhiges Wohnquartier beurteilt werden muss, ein Beherbergungsbetrieb grundsätzlich nur mit einer Bettenzahl von „deutlich unter 17 Betten“ als wohngebietsverträglich und damit als „klein“ im Sinn des § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO anzusehen sei (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 11.05.2015 - 3 S 2420/14 - juris Rn. 31; zu einem „Hotel garni“ mit sechs Zimmern und einer Maximalbelegung von zwölf Gästen VGH Bad.-Württ., Urteil vom 31.01.1997 - 8 S 3167/97 - juris Rn. 17 ff.).
Maßgeblich bleiben aber auch hier die Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Bei der deshalb stets erforderlichen, über die reine Zimmer- und Bettenzahl hinausgehenden Gesamtbetrachtung kann insbesondere auch die Frage, ob die zu beherbergenden Personen nach dem Nutzungskonzept ausschließlich oder vornehmlich wohnen oder übernachten oder darüber hinaus, wie etwa die Gäste eines herkömmlichen Hotel- bzw. sonstigen Beherbergungsbetriebs, zusätzliche Bewirtungs- oder Freizeitangebote in Anspruch nehmen werden, Anhaltspunkte für die Prüfung des Tatbestandsmerkmals „klein“ bieten (vgl. beispielsweise HessVGH, Beschluss vom 24.01.2007 - 4 TG 2870/06 - ESVGH 57, 144, juris Rn. 4 ff., das Merkmal „klein“ im Einzelfall trotz der „eher geringe[n] Anzahl von 14 Betten“ verneinend, weil „bei dem Betrieb nicht die bloße Übernachtungsmöglichkeit im Vordergrund“ stand, „sondern sein Raumangebot eine Vielzahl von Aktivitäten oder Behandlungsmöglichkeiten im Wellness-Bereich“ eröffnete).
(b) An den vorstehenden Maßstäben gemessen würde sich der Beherbergungsbetrieb des Klägers nach der geplanten Nutzungsänderung nicht mehr „klein“ im Sinn von § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO darstellen.
Die nie isoliert ausschlaggebende, aber in der gebotenen Gesamtbetrachtung als ein Gesichtspunkt in den Blick zu nehmende Bettenzahl bietet im vorliegenden Einzelfall kein Indiz, das mit großem Gewicht für oder gegen eine Einordnung als „kleiner“ Betrieb streiten könnte. In seinem schriftsätzlichen Vortrag hat der Kläger bis zuletzt hervorgehoben, dass die vier Einzel-Zimmer-Appartements „lediglich der Beherbergung einer Person“ dienten, nur das streitbefangene Zwei-Zimmer-Appartement „auch zur Unterbringung von zwei Personen geeignet“ sei und dementsprechend „die beantragte Nutzungsänderung zur Kurzzeitvermietung für maximal sechs Personen … erfolgen soll“ (vgl. Klagebegründung vom 11.06.2021, S. 7; aus dem Zulassungsverfahren Schriftsatz vom 19.01.2023, S. 2; aus Berufungsverfahren Schriftsatz vom 20.11.2023, S. 9). Eine solche auf sechs Personen bezogene Betten- und Nutzerzahl würde sich zwar, wäre sie realistisch, noch im Bereich dessen bewegen, was in Bezug auf dieses Kriterium in der Rechtsprechung abhängig von den übrigen Umständen der jeweiligen Einzelfälle teils als noch „klein“ angesehen wurde. Es griffe jedoch im vorliegenden Fall deutlich zu kurz, für die Prüfung des Tatbestandsmerkmals „klein“ von einem Beherbergungsbetrieb mit lediglich höchstens sechs Gästen auszugehen. Wie sich aus dem am Tag der mündlichen Verhandlung des Senats von der Internetseite www.ohne-makler.net abgerufenen und dem Kläger vorgehaltenen Exposé („xxx-xxx“, vgl. Anlage 2 zum Protokoll der Verhandlung) ergibt, bewirbt der Kläger die tatsächlich mit Doppelbetten ausgestatteten Appartements aktuell selbst nicht als solche für eine bzw. zwei Personen. Er bezeichnet die Unterkünfte dort vielmehr als für teils „max. 2“ (Appartements 1 und 5), teils „max. 3“ (Appartements 2 und 3) und teils – so in Bezug auf das streitbefangene Zwei-Zimmer-Appartement 4 – „max. 4“ Personen geeignet. Dementsprechend geht er selbst von bis zu 14 Personen aus, die die Unterkünfte gleichzeitig bewohnen. Die beachtliche Nutzerzahl von 14 Personen allein bietet per se kein Argument, das mit ausschlaggebendem Gewicht dafür sprechen könnte, den Betrieb noch als „klein“ einzuordnen. Das gilt selbst dann, wenn man bei dieser Betrachtung zugunsten des Klägers außer Betracht lässt, dass er in sein Boardinghouse-Konzept eine weitere Unterkunft in derselben Straße einbezogen hat, die er zusammen mit den Appartements im Gebäude Nr. xx einheitlich bewirbt („Appartement 6“ für weitere „max. 3“ Personen). Bereits mit einer Nutzerzahl von bis zu 14 Gästen würde sich der Beherbergungsbetrieb eher im oberen Randbereich dessen bewegen, was als „kleiner“ Beherbergungsbetrieb überhaupt in Betracht kommt. Maßgeblich sind deshalb in erster Linie die weiteren Umstände – dazu sogleich – des vorliegenden Einzelfalls.
Die genannte Nutzerzahl vermag der Kläger auch nicht mit seinen sinngemäßen Ausführungen aus der mündlichen Verhandlung zu relativieren, derzeit sehe sein Konzept vor, dass die Appartements tatsächlich nur an jeweils eine Person bzw. zwei Personen vermietet würden, und er erläutere Mietinteressenten bei Anfragen, dass Mieter beispielsweise zu Besuchszwecken anreisende Familienangehörige tageweise zusätzlich in die Appartements aufnehmen könnten und die „Maximalbelegung“ von zwei bis vier Personen nur für solche Besuche gedacht seien. Unabhängig davon, dass bereits durch solche einige Tage umfassende Besuchsaufenthalte von weiteren Gästen die Zahl der Nutzer – und zugleich die der Nutzerwechsel – deutlich steigt, kommt hinzu, dass der Kläger dieses Konzept jederzeit ändern kann und sich eine solche Änderung auch – wie sich im Rahmen der Vergleichsverhandlungen in der mündlichen Verhandlung gezeigt hat – aus wirtschaftlichen Erwägungen ausdrücklich offenhalten möchte. Die ihm unter dem 08.06.2020 erteilte Baugenehmigung beschränkt die Zahl der Bewohner in den einzelnen Appartements nicht. Die vom Kläger begehrte Nutzungsänderung würde eine solche Beschränkung auch für das streitbefangene Zwei-Zimmer-Appartement nicht enthalten. Zu einer freiwilligen Beschränkung im Rahmen einer gütlichen Einigung war der Kläger im Berufungsverfahren nicht bereit. Vor diesem Hintergrund hat die Prüfung, ob sich der Beherbergungsbetrieb nach der begehrten Nutzungsänderung noch als „klein“ erweist, davon auszugehen, dass die Räumlichkeiten künftig auch maximal belegt werden können. Jedenfalls eine Nutzung mit gleichzeitig bis zu 14 Personen ist deshalb in die Betrachtung einzustellen.
Aus dem Bereich der weiteren Abgrenzungskriterien bietet die Erscheinungsform des Beherbergungsbetriebs ebenfalls keinen Gesichtspunkt, der in der Prüfung, ob der Betrieb noch „klein“ ist, mit großen Gewicht in die eine oder andere Richtung zu Buche schlägt. Das Gebäude selbst ist nicht etwa in der Art eines Hotels oder einer anderen für größere Beherbergungsbetriebe typischen Bauweise gestaltet, sondern gleicht seiner Erscheinung nach anderen Wohnhäusern. Die für die „Boardinghouse“-Nutzung vorgesehenen Einheiten sind zudem in der Art von Einliegerwohnungen in das Gebäudeinnere eingegliedert. Diese Gesichtspunkte sprechen für eine Gebietsverträglichkeit. Sie werden allerdings dadurch wieder erheblich relativiert, dass sämtliche Unterkünfte des Gebäudes, die dem Beherbergungsbetrieb dienen, nur über eine Außentreppe erreicht werden können, die den Nutzer-, Betriebs- und Besucherverkehr deutlicher als in anderen Bauten nach außen in Erscheinung treten lässt. Die große Terrasse im 2. UG öffnet sich zwar nicht zur xxxstraße hin, ist aber hangabwärts nach Norden und Westen geöffnet und wäre insbesondere von den dortigen Nachbarn deutlich als Teil des Beherbergungsbetriebs wahrzunehmen.
Das weitere Abgrenzungskriterium „Häufigkeit des Nutzerwechsels“ spricht mit Gewicht gegen eine Einordnung als „kleiner“ Beherbergungsbetrieb. Der Kläger weist in der aktuellen Werbung für die Appartements zwar darauf hin, dass er Mindestmietdauern von einem Monat anstrebt. Mit einer solchen Maßgabe würde sich die Zahl der Nutzerwechsel zwar unter dem Niveau von typischen größeren Beherbergungsbetrieben wie Hotels bewegen und sich immerhin tendenziell einer Vermietung zu Wohnnutzungszwecken annähern. Auch insoweit ist aber zu berücksichtigen, dass der Kläger sein Konzept jederzeit ändern könnte. Er hat in seiner der Baugenehmigung vom 08.06.2020 zugrundeliegenden Betriebsbeschreibung ausdrücklich auch bloß eintägige Vermietungen als Option angeführt und will sich ausweislich seiner Einlassungen in der mündlichen Verhandlung kürzere Mietzeiten auch weiterhin in Bezug auf alle Appartements vorbehalten. Die Prüfung des Tatbestandsmerkmals „klein“ hat deshalb auch in dieser Hinsicht davon auszugehen, dass der Kläger die ihm durch die Baugenehmigung vom 08.06.2020 eröffneten Möglichkeiten vollumfänglich ausnutzen kann und gegebenenfalls wird und dies auch bei dem streitbefangenen Zwei-Zimmer-Appartement so praktizieren würde. Davon ausgehend ist – ohne dass es einer Entscheidung bedarf, welche Grenzen die in der Betriebsbeschreibung auch enthaltene Einordnung als „Boardinghouse-Konzept“ für Mietdauern mit sich bringt – in die Gesamtbetrachtung einzustellen, dass die geplante Nutzungsänderung dazu führen würde, dass die große Zahl der Nutzerwechsel, die in den vier zur „Kurzzeitvermietung“ vorgesehenen Appartements besteht und durch die vom Kläger geschilderte Möglichkeit der Aufnahme von „Tagesgästen“ der Mieter schon jetzt verstärkt wird, nochmals deutlich erhöht werden könnte, wenn auch das Zwei-Zimmer-Appartement nach Belegungszahl und Mietdauer maximal genutzt wird. Insbesondere kann die Zahl der Nutzerwechsel die Häufigkeit von solchen Wechseln, wie sie bei einer Wohnnutzung vorkommen, ganz erheblich übersteigen und den für ein reines Wohngebiet verträglichen Rahmen verlassen.
Der weitere Gesichtspunkt „Unterschiede im Tagesablauf“ zwischen Beherbergungsgästen einerseits und Wohnnutzern andererseits und die Frage nach einer „vermehrten Nutzung von Außenwohnbereichen auch in den Abend- und Nachtstunden“ sprechen ebenfalls gegen eine Einordnung als „kleiner“ Beherbergungsbetrieb. Der Kläger hat erläutert, dass er die in Rede stehenden Unterkünfte derzeit jedenfalls überwiegend an Personen vermietet und vermieten möchte, die sich nicht zu touristischen, sondern zu beruflichen Zwecken im Raum Heidelberg aufhalten. Es spricht viel dafür, dass solche Gäste typischerweise ein Nutzungsverhalten zeigen, das eher dem von Wohnnutzern als Tagestouristen gleicht. Auch insoweit ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Kläger dieses Konzept jederzeit ändern kann und sich Änderungen auch vorbehält. Es ist insbesondere angesichts dessen, dass selbst die Ein-Zimmer-Appartements nach eigenem Bekunden und dem Werbeauftritt des Klägers auch für zwei bzw. drei Personen geeignet sind, nicht ausgeschlossen, dass diese etwa von Wochenendtouristen gebucht werden, die das touristisch besonders interessante Stadtzentrum in kurzer Fahrzeit erreichen können. Für das Zwei-Zimmer-Appartement, das der Kläger für bis vier Personen geeignet hält, bestehen solche touristischen Nutzungsmöglichkeiten erst recht. Die Möglichkeit, dass mehrere zusammenreisende Personen – Familien, Freundeskreise oder dergleichen – mehrere der unmittelbar aneinander liegenden und teils über eine gemeinsame Terrasse verfügenden Appartements gleichzeitig buchen, tritt weiter hinzu.
Gegen die Annahme, der Beherbergungsbetrieb werde sich noch als „klein“ darstellen, wenn das Zwei-Zimmer-Appartement darin einbezogen wird, sprechen weiter bauliche Besonderheiten. Wie die Beweiserhebung im Termin zur mündlichen Verhandlung ergeben hat, werden die Appartements im 1. UG und 2. UG zwar nicht über eine Stahltreppe erschlossen, wie sie in der erstinstanzlichen Entscheidung in Betracht gezogen wurde, sondern über eine Beton-treppe mit Metallgeländer. Der Umstand, dass der Zugang zu sämtlichen in den Beherbergungsbetrieb eingegliederten Appartements über eine offene Außentreppe führt, unterscheidet den Betrieb aber von anderen Betrieben, in denen der Zugang zu den einzelnen Unterkünften im Gebäude und daher wesentlich weniger lärmanfällig für die Nachbarschaft ausgestaltet ist. Das Ausmaß dieser Lärmquelle würde beachtlich vergrößert, wenn auch das im 2. UG am unteren Ende der Treppe gelegene Zwei-Zimmer-Appartement nicht mehr zum Wohnen genutzt, sondern in den Beherbergungsbetrieb einbezogen würde. Das gilt umso mehr als auch in dieser Hinsicht in die Gesamtbetrachtung einzustellen ist, dass der Kläger sich eine nach Personenzahl und Mietdauer maximale, d. h. mit häufigen Nutzerwechseln verbundene Nutzung vorbehält.
Aus dem Kreis der Abgrenzungskriterien spricht weiter der Gesichtspunkt der „zusätzlichen Verkehrsbelastung“ tendenziell eher gegen die Einordnung als „kleiner“ Beherbergungsbetrieb. Die Beweiserhebung in der mündlichen Verhandlung hat zwar zur Überzeugungsgewissheit des Senats ergeben, dass die insbesondere im Bereich des klägerischen Grundstücks vorhandene Engstelle in der xxxstraße begrenzt ist und in der weiteren Umgebung der Straße auch Parkplätze vorhanden sind. Gleichwohl ist nicht zu übersehen, dass die Straße von einer teils beengten Verkehrsführung und anspruchsvollen Parksituation geprägt ist. Die vom Kläger aktuell gewählte Gestaltung seines Boardingshous-Konzepts mit Mindestmietdauern von einem Monat wird möglicherweise noch nicht zu gebietsunverträglichen Such- sowie An- und Abfahrten in dieser verkehrlich vorbelasteten Straße führen, zumal vor dem Gebäude eine begrenzte Anzahl von Stellplätzen zur Verfügung steht. Auch hier ist indes zu berücksichtigen, dass der Kläger sein Konzept jederzeit ändern kann und sich dies vorbehält mit der Folge, dass auch deutlich häufigere Suchfahrten und sonstige Fahrzeugverkehre von einer deutlich größeren Zahl wechselnder Personen verursacht werden können, die sich dann als nicht mehr gebietsverträglich erweisen.
Letzteres gilt umso mehr, als der Kläger nach seinem in der genannten Betriebeschreibung dargelegten Betriebskonzept auch diverse Serviceleistungen anbietet, die mit zusätzlichen Fahrten zu den und von den Appartements verbunden sein können. Das gilt nicht nur für Fahrten zum regelmäßigen Wäschetausch, zur Reinigung der Appartements und zur Anlieferung von Frühstück, sondern auch für die von ihm angesprochenen Hol- und Bringfahrten von und zu Bahnhöfen und Flughäfen. Der hierdurch verstärkte Verkehr kann durch die Einbeziehung des Zwei-Zimmer-Appartements in den Beherbergungsbetrieb nochmals beachtlich zunehmen. Dieser Befund spricht mit umso größerem Gewicht gegen die Gebietsverträglichkeit der begehrten Nutzungsänderung als der Kläger nach seiner Betriebsbeschreibung Betriebszeiten „rund um die Uhr“ anbieten möchte und daher auch für ein reines Wohngebiet besonders belastende Fahrten zur Nachtzeit für die Prüfung zu berücksichtigen sind, die etwa für die An- und Abreise der Gäste in Betracht kommen. Auch in dieser Hinsicht ist zu berücksichtigen, dass sich der Kläger keinen Einschränkungen unterworfen hat, sondern sich vorbehält, die ihm durch die Baugenehmigung vom 06.06.2020 eröffneten Möglichkeiten maximal zu nutzen.
Zusammenschauend würde die vom Kläger beabsichtigte Nutzungsänderung den bereits bestehenden Beherbergungsbetrieb in einer Weise ausweiten, dass die damit verbundenen Auswirkungen jedenfalls in der von ihm vorbehaltenen größtmöglichen Nutzung in dem konkreten faktischen reinen Wohngebiet nicht mehr im eingangs genannten Sinn gebietsverträglich wären. Der Beherbergungsbetrieb wäre dann nicht mehr „klein“ im Sinn von § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO und das Vorhaben ist daher nicht nach dieser Vorschrift ausnahmsweise zulassungsfähig.
bb) Aus § 13a BauNVO ergibt sich nach dessen Regelungsgehalt (1) ebenfalls keine bauplanungsrechtliche Zulässigkeit (2).
(1) Der nach seiner amtlichen Überschrift „Ferienwohnungen“ regelnde § 13a BauNVO bestimmt: „Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind (Ferienwohnungen), gehören unbeschadet des § 10 in der Regel zu den nicht störenden Gewerbebetrieben nach § 2 Absatz 3 Nummer 4 und § 4 Absatz 3 Nummer 2 oder zu den Gewerbebetrieben nach § 4a Absatz 2 Nummer 3, § 5 Absatz 2 Nummer 6, § 5a Absatz 2 Nummer 7, § 6 Absatz 2 Nummer 4, § 6a Absatz 2 Nummer 4 und § 7 Absatz 2 Nummer 3. Abweichend von Satz 1 können Räume nach Satz 1 in den übrigen Fällen insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der in dem Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung zu den Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 4 Absatz 3 Nummer 1, § 4a Absatz 2 Nummer 2, § 5 Absatz 2 Nummer 5, § 5a Absatz 2 Nummer 6, § 6 Absatz 2 Nummer 3, § 6a Absatz 2 Nummer 3 und § 7 Absatz 2 Nummer 2 oder zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 3 Absatz 3 Nummer 1 gehören.“
§ 13a BauNVO wurde durch das Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057) mit Wirkung vom 13.05.2017 eingefügt. Der Gesetz- und Verordnungsgeber wollte damit durch eine seines Erachtens „im Wesentlichen klarstellende“ Regelung (vgl. BT-Drs. 18/10942, S. 25) Rechtsunsicherheiten beseitigen, die zuvor dadurch entstanden waren, dass in Rechtsprechung und Literatur unterschiedliche Auffassungen zu den Fragen vertreten wurden, welche der in der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Nutzungsarten „Ferienwohnungen“ zuzuordnen und ob sie außerhalb von Sondergebieten (Ferienhausgebieten) nach § 10 BauNVO in anderen Baugebieten – insbesondere in reinen oder allgemeinen Wohngebieten – zulässig sind (vgl. näher zur Entstehungsgeschichte Blechschmidt in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 151. EL, § 13a BauNVO Rn. 1 ff., 13; Stock in König/Roeser/Stock, BauNVO, 5. Aufl., § 13a Rn. 1 ff.). Zur Beseitigung dieser Rechtsunsicherheiten wurde mit § 13a BauNVO keine neue Nutzungskategorie „Ferienwohnung“ geschaffen. Der Gesetz- und Verordnungsgeber hat sich vielmehr dazu entschlossen, in § 13a BauNVO den Bedeutungsgehalt der bereits normierten Nutzungsarten – Wohnen, Gewerbebetrieb, Beherbergungsbetrieb usw. – zu präzisieren und Ferienwohnungen diesen Arten zuzuordnen (vgl. Blechschmidt in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 151. EL, § 13a BauNVO Rn. 13, 15).
Durch § 13a BauNVO werden Ferienwohnungen mit anderen Worten ausdrücklich zu Unterarten bestimmter der in den §§ 2 bis 7 BauNVO allgemein oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungen erklärt (vgl. OVG Schl.-H., Beschluss vom 20.02.2023 - 1 LA 135/20 - NordÖR 2023, 153, juris Rn. 13). Die Zulässigkeit von Ferienwohnungen soll sich „damit nach den für diese Nutzungsart geltenden Festsetzungen“ richten (vgl. BT-Drs. 18/10942, S. 55 f.). Im Rahmen dieser Regelungstechnik beschreibt Satz 1 des § 13a BauNVO den Regelfall, dass es sich bei Ferienwohnungen um nicht störende Gewerbebetriebe oder Gewerbebetriebe handelt (vgl. OVG Schl.-H., Beschluss vom 20.02.2023 - 1 LA 135/20 - NordÖR 2023, 153, juris Rn. 13; Blechschmidt in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 151. EL, BauNVO § 13a Rn. 29; Hornmann in Spannowsky/Hornmann/Kämper, BeckOK BauNVO, 35. Ed., § 13a Rn. 33). Satz 2 erfasst hingegen Fälle („in den übrigen Fällen“), in denen keine Genehmigung nach Satz 1 des § 13a BauNVO in Betracht kommt. Die Regelung in Satz 2 zielt insbesondere auf reine Wohngebiete, weil dort von vornherein keine Gewerbebetriebe, sondern nur „kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ ausnahmsweise zulässig sind (vgl. § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO; dazu BT-Drs. 18/11439, S. 22; OVG Schl.-H., Beschluss vom 20.02.2023 - 1 LA 135/20 - NordÖR 2023, 153, juris Rn. 13; vgl. Stock in König/Roeser/Stock, BauNVO, 5. Aufl., § 13a Rn. 20).
Zur Anwendung kommt § 13a BauNVO nach dem zuvor Gesagten überhaupt nur dann, wenn eine „Ferienwohnung“ im Sinn dieser Vorschrift zur Genehmigung gestellt ist. Der Gesetz- und Verordnungsgeber versteht darunter ausweislich der Legaldefinition in Satz 1 „Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind.“ Der Begriff der „Ferienwohnung“ impliziert dabei zusätzlich, dass eine Anmietung regelmäßig, also in erster Linie für Zwecke der Freizeit- und Urlaubsgestaltung erfolgen muss (vgl. die Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drs. 18/10942, S. 57 = BR-Drs. 806/16, S. 48; Hornmann in Spannowsky/Hornmann/Kämper, BeckOK BauNVO, 35. Ed., § 13a Rn. 27, 31; Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 151. EL, BauNVO § 13a Rn. 24; Bischopink in Bönker/Bischopink, BauNVO, 2. Aufl., § 13a Rn. 2; Stock in König/Roeser/Stock, BauNVO, 5. Aufl., § 13a Rn. 13, s. bereits vor der Schaffung von § 13a BauNVO VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 26.01.2017 - 5 S 1791/16 - VBlBW 2017, 391, juris Rn. 22: „Ferienwohnungen sind Wohnungen, die einem wechselnden Personenkreis zur Erholung dienen“). Keine Ferienwohnung im Sinn des § 13a BauNVO liegt deshalb insbesondere bei einer Überlassung aus rein beruflichen Gründen wie etwa bei typischen Boardinghäusern oder Monteurswohnungen vor (vgl. Hornmann in Spannowsky/Hornmann/Kämper, BeckOK BauNVO, 35. Ed., § 13a Rn. 31; Bischopink in Bönker/Bischopink, BauNVO, 2. Aufl., § 13a Rn. 24; tendenziell ebenso Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 151. EL, BauNVO § 13a Rn. 24). Eine nur „gelegentliche“ Nutzung von vornehmlich für Freizeit- und Erholungszwecken bestimmten Räumlichkeiten z. B. auch für Geschäftsleute steht der Einordnung als Ferienwohnung allerdings noch nicht entgegen (vgl. Stock in König/Roeser/Stock, BauNVO, 5. Aufl., § 13a Rn. 13).
Liegt im Einzelfall nach diesen Maßgaben eine „Ferienwohnung“ begrifflich vor und befindet sich diese in einem reinen Wohngebiet, ergibt sich aus dem für reine Wohngebiete allein maßgeblichen Satz 2 des § 13a BauNVO, dass dort anders als im Anwendungsbereich des Satzes 1 nicht ganze „Gebäude“, sondern nur „Räume“ für eine Zulassung in Betracht kommen. Wird diese Grenze im jeweiligen Einzelfall eingehalten, lässt die Vorschrift eine Einordnung der Ferienwohnung als „kleiner Beherbergungsbetrieb“ im Sinn von § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO „insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung“ der Räume zu. Mit diesem Tatbestandsmerkmal der „Unterordnung“ zielt die Vorschrift auf eine „baulich“ untergeordnete Bedeutung der Ferienwohnungsnutzung gegenüber der „in dem Gebäude“ vorherrschenden Hauptnutzung. Daraus folgt, dass eine „Unterordnung“ im Sinn von § 13a Satz 2 BauNVO nur vorliegt, wenn das Gebäude, in dem die Ferienwohnung liegt, im Übrigen überwiegend anders genutzt wird (vgl. Blechschmidt in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 151. EL, BauNVO § 13a Rn. 22). Diese Tatbestandsvariante kommt m. a. W. nur in Betracht, wenn die Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäude liegt, in dem typischerweise die (andere) Hauptnutzung überwiegt (vgl. Stock in König/Roeser/Stock, BauNVO, 5. Aufl., § 13a Rn. 22). Mit der Formulierung, dass eine Ferienwohnung (insbesondere dann) als Beherbergungsbetrieb eingeordnet werden kann, wenn sie der im Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung „untergeordnet“ ist, wie es zum Beispiel bei Einliegerwohnungen der Fall ist (vgl. BT-Drs. 18/10942, S. 52), hat der Gesetz- und Verordnungsgeber seine Einschätzung zum Ausdruck gebracht, dass eine Ferienwohnung in diesen Fällen nach ihrer städtebaulichen Wirkung einschließlich ihres Störpotenzials als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes angesehen werden kann, auch wenn keine Bewirtungsleistungen erbracht werden (und es deshalb an einem typischen Merkmal eines Beherbergungsbetriebs fehlt, vgl. BT-Drs. 18/11439; S. 21; Blechschmidt in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 151. EL, BauNVO § 13a Rn. 17).
§ 13a Satz 2 BauNVO fordert allerdings nicht zwingend eine Unterordnung unter eine im Gebäude vorherrschende Hauptnutzung, wie sich aus dem Wort „insbesondere“ ergibt (vgl. Blechschmidt in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 151. EL, BauNVO § 13a Rn. 18). In reinen Wohngebieten können also z. B. mit einem Bebauungsplan durchaus auch gemischt genutzte Gebäude untergebracht werden, in denen die für Ferienwohnungen genutzte Fläche jene der anderen Nutzungsart überwiegt (Stock in König/Roeser/Stock, BauNVO, 5. Aufl., § 13a Rn. 22, 24; dahin tendierend wohl auch OVG Schl.-H., Beschluss vom 20.02.2023 - 1 LA 135/20 - NordÖR 2023, 153, juris Rn. 18 f. [„Regelbeispiel“] m. w. N. zum Meinungsstand). Maßgeblich ist auch in diesen Fällen, ob die städtebauliche Wirkungen der Ferienwohnung „einschließlich ihres Störpotenzials … derjenigen eines (kleinen) Betriebs des Beherbergungsgewerbes entsprechen“ (vgl. erneut BT-Drs. 18/10942, S. 57).
Betrachtungsgenstand sind für die vorstehenden Maßstäbe die jeweils überlassenen Räumlichkeiten (Blechschmidt in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 151. EL, BauNVO § 13a Rn. 23). Werden in einem Gebäude, insbesondere in einem klassischen Mehrfamilienhaus, mehrere Ferienwohnungen betrieben, bildet nicht das Gebäude im Ganzen eine Ferienwohnung, denn dieses wird nicht im Sinn des § 13 BauNVO im Ganzen als Ferienwohnung „überlassen“, sondern die jeweils zur Verfügung gestellten Räume bzw. Wohnungen bilden je eine Ferienwohnung im Sinn des § 13a BauNVO. Sofern beispielsweise in einem als Wohngebäude genehmigten Gebäude, Wohnungen, die zunächst dem Dauerwohnen dienen, später als Ferienwohnungen vermietet werden sollen, handelt es sich dementsprechend jeweils um Nutzungsänderungen im Sinn des § 29 Abs. 1 BauGB (Blechschmidt in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 151. EL, BauNVO § 13a Rn. 23 m. w. N.).
(b) An den vorstehenden Maßstäben gemessen ändert § 13a BauNVO nichts daran, dass das Vorhaben des Klägers nach der Art der beabsichtigen baulichen Nutzung in dem faktischen reinen Wohngebiet, in dem es liegt, nicht zulässig ist.
Betrachtungsgegenstand ist nach dem zuvor Gesagten die Zwei-Zimmer-Wohnung, in Bezug auf die der Kläger eine Nutzungsänderung begehrt. Diese ist am Maßstab des § 13a BauNVO zu messen, denn es handelt sich bei der geplanten Nutzung – auch – um eine „Ferienwohnung“ im Sinn dieser Vorschrift. Die Voraussetzungen aus der oben zitierten Legaldefinition aus Satz 1 sind erfüllt. Es handelt sich um (zwei) Räume, „die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden“ sollen und die insbesondere mit Blick auf die vorhandene Küchenzeile „zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind.“ Dass, wie vom Begriff der „Ferien-Wohnung“ weiter vorausgesetzt, eine Anmietung regelmäßig, also in erster Linie gerade für Zwecke der Freizeit- und Urlaubsgestaltung erfolgen soll, ist nach dem vom Kläger nicht weiter eingeschränkten Betriebskonzept jedenfalls künftig jederzeit möglich.
Das streitbefangene Zwei-Zimmer-Appartement würde sich nicht im Sinn des benannten Zulassungstatbestands „baulich unterordnen“. Denn das Gebäude, in dem das Appartement liegt, würde bei einer Umsetzung der geplanten Nutzungsänderung nicht im Übrigen überwiegend anders als für Ferienwohnungen genutzt. Die Wohnnutzung entspricht dann bei einer rein flächenmäßigen Benutzung nahezu vollständig der Nutzung des Beherbergungsbetriebs (167,77 m2 gegenüber 165,01 m2). Der auffällige bauliche Zugang zu dem Betrieb über die Außentreppe und die allein für diesen zur Verfügung stehende Terrasse spräche zusätzlich gegen eine Unterordnung des Betriebs gegenüber der Wohnnutzung.
Das Zwei-Zimmer-Appartement kann bei einer Nutzung als Ferienwohnung auch nicht deshalb als „kleiner Beherbergungsbetrieb“ eingeordnet werden, weil sich zwar nicht wegen einer baulichen Unterordnung, aber aus den sonstigen Umständen des Einzelfalls (vgl. erneut Satz 2: „insbesondere“) ergibt, dass die städtebaulichen Wirkungen der Ferienwohnung „einschließlich ihres Störpotenzials … derjenigen eines (kleinen) Betriebs des Beherbergungsgewerbes entsprechen“ (vgl. erneut BT-Drs. 18/10942, S. 57). Diese Prüfung fällt im vorliegenden Einzelfall im Ergebnis nicht anders aus als die im Rahmen von § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO gebotene Prüfung, ob der Beherbergungsbetrieb als „klein“ – d. h. gebietsverträglich – einzuordnen ist. Hier wie dort ergibt sich aus den oben genannten Gründen, dass der Betrieb nach der begehrten Nutzungsänderung nicht mehr gebietsverträglich wäre.
3. Da dem Vorhaben des Klägers mithin bereits Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegenstehen, bedarf es keiner abschließenden Prüfung, ob das auch in Bezug auf Vorschriften des Bauordnungsrecht der Fall ist. Der Senat weist allerdings – auch mit Blick auf etwaige künftige Bauantragsverfahren – darauf hin, dass die Auffassung des Klägers, die als entgegenstehend in Betracht kommende Vorschrift aus § 39 LBO sei bereits tatbestandlich nicht einschlägig, nicht zutreffen dürfte.
Nach Absatz 1 des § 39 LBO sind bauliche Anlagen sowie andere Anlagen, die überwiegend von Menschen mit Behinderung oder alten Menschen genutzt werden, wie (1.) Einrichtungen zur Frühförderung behinderter Kinder, Sonderschulen, Tages- und Begegnungsstätten, Einrichtungen zur Berufsbildung, Werkstätten, Wohnungen und Heime für Menschen mit Behinderung, und (2.) Altentagesstätten, Altenbegegnungsstätten, Altenwohnungen, Altenwohnheime, Altenheime und Altenpflegeheime, so herzustellen, dass sie von diesen Personen zweckentsprechend ohne fremde Hilfe genutzt werden können (barrierefreie Anlagen). Der „Herstellung“ von Anlagen im Sinn von Absatz 1 steht die „Nutzungsänderung“ gleich (vgl. § 2 Abs. 13 Nr. 1, § 39 Abs. 3 Satz 2 LBO). Die Anforderungen nach Absatz 1 gelten gemäß Absatz 2 Nr. 16 auch für „Beherbergungsbetriebe“.
Unter einem „Beherbergungsbetrieb“ im bauordnungsrechtlichen Sinn von § 39 Abs. 2 Nr. 16 LBO werden Betriebe verstanden, „die einem wechselnden Nutzerkreis gegen Entgelt vorübergehend Übernachtungsmöglichkeiten anbieten, ohne dass die Gäste ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können, wie etwa Hotels, Pensionen, Gasthöfe und Gasthäuser“ (Landel in Spannowsky/Uechtritz, BeckOK Bauordnungsrecht Bad.-Württ., 26. Ed., § 39 Rn. 27; ähnlich Hager in Schlotterbeck u. a., Landesbauordnung für Bad.-Württ., 8. Aufl., § 39 Rn. 38). Ausgehend von dieser Definition spricht vieles dafür, dass die vom Kläger beabsichtigte Nutzung der Zwei-Zimmer-Wohnung im Zuge seines Boardinghouse-Konzepts als Beherbergungsbetrieb (auch) im bauordnungsrechtlichen Sinn des § 39 LBO einzuordnen ist. Er möchte darin einem wechselnden Nutzerkreis gegen Entgelt vorübergehend Übernachtungsmöglichkeiten anbieten.
Die Auffassung des Klägers, die Vorschrift gelte nur für „Beherbergungsbetriebe“, nicht aber für im Sinn von § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO „kleine“ Betriebe des Beherbergungsgewerbes, führt schon deshalb nicht weiter, weil sich sein Betrieb nach der begehrten Nutzungsänderung aus den oben genannten Gründen nicht mehr als „klein“ erwiese. Unabhängig davon findet die Rechtsauffassung des Klägers im Gesetz keine Stütze. Der Wortlaut der Norm differenziert gerade nicht zwischen Betrieben verschiedener Größe. In gesetzessystematischer Hinsicht kommt hinzu, dass die Landesbauordnung an anderer Stelle durchaus entsprechende Unterscheidungen vornimmt und der Gesetzgeber sich folglich der in § 39 Abs. 2 Nr. 16 LBO nicht ergriffenen Differenzierungsmöglichkeit ersichtlich bewusst war (vgl. § 38 Abs. 2 Nr. 13 LBO: „Beherbergungsstätten mit mehr als 12 Betten“; im Ergebnis ebenso dahin tendierend Landel in Spannowsky/Uechtritz, BeckOK Bauordnungsrecht Bad.-Württ., 26. Ed., § 39 Rn. 27.1; Sauter, Landesbauordnung für Bad.-Württ., 63. Lfg., § 39 Rn. 15: „Darunter [unter ‚Beherbergungsbetriebe‘] fallen auch Ferienwohnungen, da keine Mindestgröße der Anlagen vorgesehen ist.“).
Dass das Vorhaben des Klägers die aus § 39 Abs. 2 Nr. 16 LBO folgenden materiellen Anforderungen an ein barrierefreies Bauen erfüllen würde, ist – ohne dass dies einer abschließenden Entscheidung bedürfte – bislang nicht ersichtlich (vgl. dazu Sauter, Landesbauordnung für Bad.-Württ., 63. Lfg., § 39 Rn. 8, 13 m. w. N.; Hager in Schlotterbeck u. a., Landesbauordnung für Bad.-Württ., 8. Aufl., § 39 Rn. 9 ff.). Umso weniger hat der Kläger im vorliegenden Verfahren substantiiert dargelegt, dass die Voraussetzungen für eine Ausnahme gemäß § 39 Abs. 3 Satz 1 LBO oder gar Befreiung nach § 56 Abs. 5 LBO vorliegen, über deren Erteilung die Beklagte im Falle eines dahingehenden Antrags gegebenenfalls nach pflichtgemäßen Ermessen zu entscheiden hätte.
II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.
Beschluss
vom 14. März 2024
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird nach § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47 Abs. 1 Satz 1, § 52 Abs. 1 GKG der von den Beteiligten nicht beanstandeten vorläufigen Streitwertfestsetzung im Senatsbeschluss vom 18.10.2023 - 14 S 1655/23 - entsprechend auf 30.000 Euro festgesetzt.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 2 bis 7 BauNVO
§ 3 BauNVO
§ 13 a BauNVO
§ 13a BauNVO
§ 15 BauNVO
§ 13 BauNVO
§ 29 BauGB
§ 30 BauGB
§ 9a BauGB
§ 14 BauNVO
§ 10 BauNVO
§ 39 LBO
§ 3 Abs. 3 BauNVO
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 31 Abs. 2 BauGB
§ 39 Abs. 2 Nr. 16 LBO
§ 3 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO
§ 13a Satz 2 BauNVO
§ 31 Abs. 1 BauGB
§ 15 Abs. 1 BauNVO
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 58 Abs. 1 Satz 1 LBO
§ 2 Abs. 13 Nr. 1 LBO
§ 29 Abs. 1 BauGB
§ 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 7 lit. c BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB
§ 34 Abs. 1 und 2 BauGB
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 34 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB
§ 3 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BauNVO
§ 3 Abs. 1 BauNVO
§ 3 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO
§ 3 Abs. 2 BauNVO
§ 3 Abs. 3 BauGB
§ 3 Abs. 3 Nr. 1 BauGB
§ 39 Abs. 3 Satz 2 LBO
§ 38 Abs. 2 Nr. 13 LBO
§ 39 Abs. 3 Satz 1 LBO
§ 56 Abs. 5 LBO
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 34 Abs. 2 Halbs. 2 BauGB findet, wie gezeigt, _________________ auf die nach der Baunutzungsverordnung

Zitierte Entscheidungen: NVwZ-RR 2012, 919
BVerwGE 138, 166
BVerwGE 160, 104
NVwZ 2020, 322
NVwZ 2014, 1246
NVwZ 2019, 1456
DÖV 1988, 382
NordÖR 2023, 153
7 K 989/21
14 S 1352/22
8 S 3167/96
7 K 898/21
7 K 878/21
3 S 1352/22
3 S 2236/11
4 C 10.09
5 S 1791/16
4 C 5.16
8 S 1641/16
3 S 2420/14
4 B 8.13
4 B 78.89
10 S 34.15
10 A 1219/06
9 ZB 18.25
15 ZB 18.25
2 S 2.06
1 B 3117/11
4 B 27.19
4 B 38.13
5 S 2291/15
8 S 1281/92
8 S 852/88
5 S 1389/14
3 S 1695/15
4 B 230.87
2 Bs 344/99
8 S 3167/97
4 TG 2870/06
1 LA 135/20
14 S 1655/23