Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1998-03-26, Aktenzeichen 21 S 491/97
ECLI: ECLI:DE:LGD:1998:0326.21S491.97.00

Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 9. Juni 1997 - 55 C 20145/96 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefaßt:
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an die Beklagten 136,04 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 11.03.1997 zu zahlen.
Im übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster In­ stanz haben die Beklagten zu jeweils 22,5 % und der Kläger zu 55 % zu tragen.
Die: Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten zu jeweils 23 % und der Klä­ ger zu 54 % zu tragen.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache hat sie hinsichtlich der Klage Erfolg, hinsichtlich der Widerklage ist sie unbegründet.
1. Klage
Dem Kläger steht kein Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Monate August bis Oktober 1996 sowie auf Nebenkostenvorauszahlung für Juli 1996 aus § 535 Satz 2 BGB zu.
a) ,
Es spricht bereits einiges dafür, daß das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die Wohnung im Hause C-Straße in Düsseldorf zum 31.07.1996 durch einen Mietaufhebungsvertrag beendet worden ist. Für die Annahme eines zwischen der - unstreitig zu allen das Mietverhältnis betreffenden Erklärungen bevollmächtigten - Hausverwaltung X und den Beklagten im Rahmen der förmlichen Übergabe der Wohnung Ende Juli 1996 geschlossenen Mietaufhebungsvertrags sprechen folgende Umstände Die Hausverwaltung hatte sich auf das Schreiben des Beklagten zu 1) vom 17. März 1996, mit dem er für beide Beklagte um Entlassung aus dem Mietverhältnis zum 31.07.1996 gebeten hatte, zu einer vorzeitigen Vertragsbeendigung bereit erklärt, wenn die Beklagten einen Ersatzmieter stellen würden, der bereit sei, einen Mietzins in Höhe von 13,00 DM pro Quadratmeter zu zahlen. In ihrem Schreiben vom 29.04.1996 beziehen sich die Beklagten auf diese Absprache und benennen fünf Nachmieter mit der Bitte an die Hausverwaltung, sich mit diesen in Verbindung zu setzen. Wenn hierauf keine weitere Reaktion der Hausverwaltung erfolgt ist, dürften die Beklagten die förmliche Übergabe der Wohnung kurz vor dem von den Beklagten gewünschten Beendigungszeitpunkt, bei der ein gemeinsames Übergabeprotokoll wie üblicherweise bei Beendigung des Mietverhältnisses erstellt wurde, in dem die Beklagten als "bisherige Mieter" aufgeführt waren, wohl dahin verstehen, daß die Hausverwaltung der Aufhebung des Mietvertrages zum 31.07.1996 zustimmte. Etwas anderes würde allerdings gelten, wenn die Hausverwaltung die von den Beklagten benannten Nachmieter den Beklagten gegenüber vor Rückgabe der Wohnung ausdrücklich abgelehnt hätten, da in diesem Fall die von der Hausverwaltung geforderte Bedingung für die frühzeitige Vertragsauflösung - für die Beklagten erkennbar - nicht erfüllt gewesen wäre. Ob und in welcher Weise die Hausverwaltung auf die Benennung der Nachmieter reagiert hat, haben die Parteien nicht im einzelnen vorgetragen. Diese für die Frage des Abschlusses eines konkludenten Mietaufhebungsvertrags bedeutsame Umstand kann jedoch ebenso dahinstehen wie die Frage, ob die Hausverwaltung den Beklagten vor oder bei dem Übergabetermin erklärt hat, daß sie den Mietzins bis zur Neuvermietung fortzuentrichten hätten.
Unabhängig von dem Zustandekommen eines Mietaufhebungs­ vertrags ist die Verpflichtung der Beklagten zur Weiter­ zahlung des Mietzinses bis Oktober 1996 jedenfalls ent­ sprechend § 552 Satz 3 BGB entfallen. Denn unstreitig ist eine Anschlußvermietung nach dem Auszug der Beklagten zu­ nächst unterblieben, um die Wohnung umfassend zu renovie­ ren. Zwischen den Parteien besteht Einigkeit darüber, daß die Beklagten nicht zu einer Renovierung oder zu einer Entfernung ihrer Einbauten verpflichtet waren (auf letz­ teres hat der Kläger jedenfalls im Übergabeprotokoll ver­ zichtet, ebenso auf etwaige Schadensersatzansprüche aus positiver Vertragsverletzung). Daß diese Renovierung (auch) im Interesse der Beklagten erfolgte, um eine als­ baldige Neuvermietung zu gewährleisten, wie es das Amts­ gericht unterstellt, kann bereits aufgrund des eigenen Vortrags des Klägers nicht angenommen werden. Dieser hat vielmehr dargelegt, die Renovierung sei erforderlich ge­ wesen, um eine Neuvermietung der Wohnung zu dem ortsübli­ chen Mietzins, der unstreitig mit 13,00 DM pro qm den von den Beklagten bisher gezahlten Mietzins von 8,50 DM pro qm erheblich überstieg, zu ermöglichen. Die Renovierung wäre daher - im Interesse des Vermieters - auch dann er­ forderlich gewesen, wenn das Mietverhältnis mit den Be­ klagten bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortgesetzt worden wäre. Es ist daher davon auszugehen, daß der Klä­ ger die Renovierungs- und Umbauarbeiten nicht im Interes­ se der Beklagten hat durchführen lassen, sondern aus­ schließlich im eigenen Interesse. In einem solchen Fall entfällt entsprechend § 552 Satz 3 BGB die Mietzins­ pflicht des Mieters während der Nutzung der Wohnung zu Renovierungs- und Umbauarbeiten (vgl. LG Köln WuM 1987, 84).
Dem Kläger steht kein Anspruch auf die Nebenkostenvoraus­ zahlung für den Monat Juli 1996 in Höhe von 190,00 DM mehr zu. Nachdem mehr als ein Jahr nach Abschluß der Ver­ brauchsperiode vergangen ist, hätte der Kläger über die Betriebskosten für das Jahr 1996 abrechnen müssen. Nach Eintritt der Abrechnungsreife besteht kein Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen mehr. Der Vermieter kann dann ausschließlich den Abrechnungssaldo geltend machen.
2.
Die Widerklage ist unbegründet. Die Beklagten haben kei­ nen Anspruch aus positiver Vertragsverletzung - der ein­ zigen in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage - auf Er­ satz des Schadens, der ihnen nach ihrer Behauptung da­ durch entstanden ist, daß der Kläger keinen Mietvertrag mit einem der von ihnen benannten Nachmieter abgeschlos­ sen hat, der angeblich bereit gewesen wäre, einen Betrag in Höhe von 3.000,00 DM für die . Übernahme der Einbauten der Beklagten an diese zu zahlen. Der Kläger hat durch das Unterlassen des Vertragsschlusses mit einem von den Beklagten benannten Nachmieter nicht seine mietvertragli­ chen Pflichten verletzt. Der auf eigenen Wunsch aus dem Mietverhältnis ausscheidende Mieter hat keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Abschluß eines Mietvertrages mit einem bestimmten Ersatzmieter. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn eine ausdrückliche Vereinbarung darüber getroffen worden wäre, daß die Beklagten berechtigt wa­ ren, einen Ersatzmieter für die restliche Laufzeit des Vertrages zu stellen, um sich von diesen ihre Investitio­ nen entgelten zu lassen. Daß eine solche Vereinbarung ge­ troffen worden ist, haben die Beklagten indessen nicht darge legt.Anlaß für die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung über die Stellung eines Ersatzmieters war nach dem eigenen Vortrag der Beklagten lediglich ihr Wunsch auf vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses.
Sie haben nicht dargetan, daß sie gegenüber dem Kläger zum Ausdruck gebracht haben, daß es ihnen auch darum ging, sich von einem potentiellen Ersatzmieter ihre Investitionen entgelten zu lassen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Streitwert für die 1. Instanz: 6.650,04 DM. Streitwert für die Berufungsinstanz: 6.514,00 DM.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 543 Abs. 1 ZPO
§ 535 Satz 2 BGB
§ 552 Satz 3 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 55 C 20145/96