Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 1995-08-09, Aktenzeichen 19 U 167/93
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1995:0809.19U167.93.00

Tenor:
T a t b e s t a n d Der Kläger begehrt von der Beklagten Schadensersatz wegen Schlechterfüllung eines zwischen den Parteien am 13.4.1988 geschlossenen ,Treuhand/Geschäftsbesorgungsvertrages". Darin beauftragte er die Beklagte mit der Wahrnehmung seiner Interessen im Zusammenhang mit der Realisierung des ,Bauherrenmodells Seniorenappartements D., A. -Forst", an dem er sich als Investor beteiligen wollte. Zwischen den Parteien bestand bei Vertragsschluß die Vorstellung, daß mit der Wohnanlage Senioren-Appartements errichtet werden sollten. So war der Investorenprospekt überschrieben mit ,Anspruchsvolle Seniorenappartements", unter der Rubrik ,Alle Vorteile auf einen Blick" stand u.a. ,Begehrte Appartementgrößen für Senioren" und auch in Ziffer 1 des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrages findet sich, wie schon im Prospekt, der Satz: ,Die Eigentumseinheiten werden nur von Senioren bewohnt", wobei im Prospekt unter ,Planungsstand" ausgeführt ist, daß die vorliegende Planung bereits mit den zuständigen Planungsbehörden abgestimmt sei. Auch im Bauantrag war zunächst vom Neubau von ,Seniorenappartements" die Rede, wie sich auch in der Baubeginnsanzeige vom 13.3.1990 die Formulierung ,Neubau einer Wohnanlage mit Altenwohnungen" findet. Die Appartements sollten in einem dreistöckigen unterkellerten Gebäude liegen, das über einen Aufzug verfügen sollte. Der Kläger zeichnete die Wohnungseinheit Nr. 12 sowie einen ½ - Anteil an einem KfzFreistellplatz zum kalkulierten Gesamtaufwand von 95.441,-- DM. Noch vor Beginn der Bauarbeiten wurde die Zweckbestimmung des Objektes von Senioren- in Studentenappartements geändert. Dies geschah nach Darstellung der Beklagten, weil der geplante Aufzug der Stadt A. zu schmal erschien; sie forderte einen Aufzug, der breit genug für Liegendtransporte war. Da dies zu einer Verkleinerung der einzelnen Appartements geführt hätte, habe die planende Architektengemeinschaft die Entscheidung getroffen, den Aufzug ganz fallen zu lassen und die Appartements nunmehr zur Vermietung von Studenten vorzusehen. Der Beklagten war die Umplanung bekannt, der Kläger wurde hiervon nicht unterrichtet. Das Bauvorhaben ist 1991 fertiggestellt worden, der Kläger erfuhr 1992 von der Änderung der Zweckbestimmung. Die Wohnung des Klägers ist vermietet. Der Kläger hat Rückgängigmachung des Erwerbs und Ersatz der ihm durch die Beteiligung an dem Objekt entstandenen Kosten beantragt, weil er sich an einem Seniorenwohnheim habe beteiligen wollen, aber nur einen Anteil an einem Studentenwohnheim erhalten habe. Er hat seine Gesamtaufwendungen auf 114.171,68 DM beziffert. Der Kläger hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 114.171,68 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 26.1.1993 Zug um Zug gegen Auflassung des beim Amtsgericht A. im Grundbuch von Forst Blatt 4909 unter lfd. Nr. 1 eingetragenen 4.081/100.000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Forst Flur 14, Flurstück 2917-D. verbunden mit dem Sondereigentum an der Eigentumswohnung Nr. 12, D., A.-Forst zu zahlen. Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen Sie hat die Ansicht vertreten, sie habe ihre vertraglichen Pflichten nicht verletzt, sie treffe auch kein Verschulden, da ein früherer Hinweis auf die Nutzungsänderung nichts geändert hätte; verantwortlich für die Umplanung seien der beauftragte Architekt und der Generalunternehmer seien. Auch könne die Wohnung des Klägers durchaus an Senioren vermietet werden. Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat hierzu ausgeführt, die Beklagte hafte wegen positiver Vertragsverletzung, weil sie die Nutzungsänderung veranlaßt oder zumindest den Kläger über die Änderung nicht informiert habe und ihm so die Möglichkeit verwehrt habe, von dem Projekt Abstand zu nehmen. Wegen der weiteren Begründung wird auch insoweit auf den Inhalt der angefochtenen Entscheidung verwiesen. Mit der form- und fristgerecht eingelegten und auch rechtzeitig begründeten Berufung macht die Beklagte geltend: Die verspätete Aufklärung sei nicht kausal für die Beteiligung geworden, deren Rückabwicklung der Kläger begehre, weil der Kläger bereits seit zwei Jahren bindend an dem Bauherrenmodell beteiligt gewesen sei, als sich die Notwendigkeit der Nutzungsänderung herausgestellt habe. Der Kläger habe die Beklagte beauftragt, in bei der Abwicklung seiner Beteiligung an dem Bauherrenmodell als Treuhänder zu vertreten. Diesen Aufgabe, insbesondere des Grundstückskaufvertrages, des Architektenvertrages, des Bauvertrages und diverser Garantieverträge, habe die Beklagte vertragsgemäß erfüllt; eigene Leistungspflichten habe sie nicht übernommen. Der Kläger habe auch von der Planungsänderung profitiert, da die Fläche seiner Einheit um 3 % zugenommen, er darüber hinaus Baukosten erspart habe und statt 12,50 DM/m2 nun 14,-- DM/m2 erhalte, noch dazu für eine vergrößerte Fläche. Sein Ziel einer lukrativen Geldanlage habe er durch den Bau der geplanten Appartements erreicht. In A. als Studentenstadt würden Studentenappartements wertmäßig sogar höher eingeschätzt als Seniorenappartements. Die Wohnungen könnten auch an Senioren vermietet werden. Die von der Stadt A. damals vertretene Ansicht, es bedürfe eines breiteren Aufzugs, habe sich zudem als unzutreffend herausgestellt. Die Beklagte beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen; ihr zu gestatten, Sicherheiten auch durch Bürgschaften einer als Zoll- und Steuerbürgin zugelassenen Bank erbringen zu können. Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, 1. den Kläger gegenüber der Bayerischen Hypothekenbank bezüglich der Hauptforderung des Kontos Nr. 2002892688-001 in Höhe von 95.441,00 DM freizustellen Zug um Zug gegen Abschluß eines notariellen Vertrages durch den Kläger, gerichtet auf die Übertragung des Eigentums und Erklärung der Auflassung an die Beklagte oder eine dritte Person betreffend das Wohnungseigentum im Objekt D., A.-Forst, eingetragen beim Amtsgericht A. im Grundbuch von Forst, Blatt 4909 unter der laufenden Nummer 1, 4.081/1000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Forst, Flur 14, Flurstück 2917 D. verbunden mit dem Sondereigentum an der Eigentumswohnung Nr. 12 D., A.-Forst, derzeit belastet mit 95.441,00 DM in Abteilung III, 2. den Kläger von allen Kosten im Zusammenhang mit der Übertragung des in Ziffer 1 genannten Eigentums freizustellen, 3. an den Kläger weitere 19.730,68 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 26.1.1993 zu zahlen, hilfsweise, ihm zu gestatten, Sicherheiten auch durch Bürgschaften einer deutschen Großbank, einer öffentlichen Sparkasse oder einer Raiffeisenbank erbringen zu können. Er verteidigt die angefochtene Entscheidung und ist der Ansicht, die Beklagte habe ihm die Errichtung eines Appartements in einer Seniorenwohnanlage geschuldet; sie sei das Bindeglied zwischen ihm als Investor und den ausführenden Planungs- und Bauunternehmen gewesen. Jedenfalls ergebe sich ihre Haftung daraus, daß die Beklagte einen unzureichenden Architektenvertrag abgeschlossen, gegen die Bauauflagen für eine Seniorenwohnanlage keinen Widerspruch erhoben und die vom Kläger eingezahlten Mittel vertragswidrig ausgezahlt habe. Ihr sei nicht die Befugnis eingeräumt gewesen, bei Änderung der Nutzungsart einen Ausgleich durch andere Maßnahmen vorzunehmen. Die von ihr behaupteten Vorteile lägen nicht vor. Sein, des Klägers, Appartement sei durch die Umplanung nicht vergrößert worden. Die auf 14,-- DM/m2 erhöhte Miete sei allein darauf zurückzuführen, daß die Wohnanlage erst zwei Jahre später fertiggestellt worden sei; sie beruhe allein auf dem zwischenzeitlich angestiegenen Mietniveau. Es beständen auch gravierende Unterschiede zwischen einem Studenten- und einem Seniorenwohnheim. Das völlige Fehlen eines Aufzugs mache es zudem unmöglich, daß Senioren im ersten Obergeschoß, in dem sein Appartement liege, wohnten, jedenfalls brächte es damit weniger Miete. Der Kläger ist der Ansicht, die Beklagte habe ihre vertraglichen Pflichten schlecht erfüllt; die unterlassene Information, die es ihm verwehrt habe, über die Umplanung zu entscheiden, sei kausal dafür, daß er nunmehr Eigentümer eines Studenten- und nicht eines Seniorenappartements sei. Die Investoren hätten sich zu eines Gesellschaft bürgerlichen Rechts zur Errichtung einer Seniorenwohnanlage zusammengeschlossen gehabt; die Beklagte sei verpflichtet gewesen, Änderungen des Gesellschaftszwecks auf einer Gesellschafterversammlung beschließen zu lassen. In diesem Fall wäre es dem Kläger möglich gewesen, gegen eine Umfunktionierung zu stimmen und notfalls die Auflösung der Gesellschaft oder sein Ausscheiden zu erreichen. Auch bei Begründung des Wohnungseigentums durch not. Vertrag vom 13.2.1992 habe die Beklagte ihn nicht von der Änderung in Kenntnis gesetzt. Zu diesem Zeitpunkt wäre es ihm ebenfalls noch möglich gewesen, sich wegen Zweckverfehlung vom Vertrag zu lösen. Sein Schaden liege in der Zahlung der Bausumme, den Zinszahlungen und sonstigen Nebenkosten. Nachdem die Beklagte die Schadensberechnung des Klägers in mehreren Punkten beanstandet und insbesondere darauf verwiesen hat, daß der Kläger sich auch die Steuerersparnisse als Vorteil anrechnen lassen müsse, hat der Kläger seinen Schaden wie folgt neu berechnet:
Posten Jahr Summe Endbetrag
Darlehen
95.400,00
Eigenkapital
9.540,00
Zinsen 1991 3.186,36
1992 6.868,80
1993 6.868,80
1994 6.868,80
1995 3.434,40 27.227,16
Nachfinanzier ung
4.116,35
Courtage
3.264,00
Gerichtskasse
199,90
Notarkosten
323,86
Betriebskoste n 1991 274,34
1992 525,52
1993 558,22
1994 450,00
1995 225,00
Prozeßkosten
1.236,83
Unkosten
750,00
Nachteile
144.091,18
Mieten 1991 1.100,00
1992 3.468,00
1993 3.468,00
1994 3.468,00
1995 1.734,00 - 13.238,00
Steuervorteil e 19881994
- 16.676,14
Vorteile insgesamt
- 29.914,14
Endsumme
114.177,04 DM
Wegen der Einzelheiten wird auf die Ausführungen des Klägers Bl. 455 - 459 d.A. verwiesen. Die Beklagte bestreitet die Höhe der vom Kläger angesetzten Zinszahlungen, die Betriebskosten und die Mieteinnahmen mit Nichtwissen und hält seine Schadensberechnung für unvollständig. Fahrt und Übernachtungskosten für Eigentümerversammlungen seien nicht angefallen, weil sich der Kläger habe vertreten lassen. Prozeßkosten könne der Kläger nicht erstattet verlangen, weil er eigenmächtig süddeutsche und A.er Kollegen eingeschaltet habe, obwohl allen Bauherrn von der Beklagten zugesichert worden sei, daß sie von sich aus Prozeßbevollmächtigte für die Anleger stelle und bezahle; dies sei auch geschehen, diese hätten bereits im Vorfeld den später nur noch protokollierten Vergleich ausgehandelt. Der Kläger hat hierauf repliziert und eine Bescheinigung der Hypobank über die Kreditzinsen für 1994 vorgelegt. Insoweit wird auf seine Ausführungen Bl. 476 - 479 d.A. verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst den überreichten Unterlagen Bezug genommen.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e Die zulässige Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg. Zutreffend hat das Landgericht festgestellt, daß die Beklagte den zwischen den Parteien geschlossenen Geschäftsbesorgungs-/Treuhandvertrag schlecht erfüllt hat, weil sie den Kläger nicht in Kenntnis davon gesetzt hat, daß das von ihr mit ,anspruchsvolle Seniorenappartements" beworbenen Bauherrenmodell schon vor Baubeginn in ,Studentenappartements" umfunktioniert werden sollte und worden ist. Sie ist deshalb aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung
verpflichtet, dem Kläger den hierdurch entstandenen Schaden zu ersetzen. Dem Treuhänder im Bauherrenmodell, und als solcher fungierte die Beklagte, obliegen in der Regel umfangreiche Vertragsppflichten gegenüber dem Betreuten, er ist Sachwalter des Bauherrn und steht in dessen Lager. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist er verpflichtet, die Interessen der Erwerber gewissenhaft zu wahren. Vor allem während der Bauphase treffen ihn
umfangreiche Beratungs-, Aufklärungs- und Hinweispflichten. So gehört es zu den Pflichten des Treuhänders, den Bauherrn rechtzeitig über nachteilige Entwicklungen des Bauvorhabens zu unterrichten, insbesondere über Schwierigkeiten, es wie geplant zu errichten ((Werner/Pastor, Der Bauprozeß, 7. Aufl., Rn 1339 mit zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen). Dem hat die Beklagte nicht genügt. Denn sie hätte, als die Baugenehmigungsbehörde die Zweckbestimmung als Seniorenwohnheim mit der Begründung nicht billigen wollte, der vorgesehene Aufzug sei zu klein, den Kläger hiervon unverzüglich unterrichten und eine Gesellschafterversammlung nach § 6 des Gesellschaftsvertrages (Bl. 207 d.A.) einberufen müssen, statt ohne Unterrichtung der Bauherrn einer Umplanung in ein Studentenwohnheim verbunden mit dem Wegfall des bis dahin vorgesehenen Aufzugs zuzustimmen. In diesem Fall hätten die Bauherrn selbst darüber entscheiden können, ob sie die Entscheidung der
Genehmigungsbehörde akzeptieren oder gegen sie vorgehen wollten, desweiteren, ob sie sich, falls die Forderung der Behörde rechtens war, ob sie ihr unter
Beibehaltung der Zweckbestimmung nachkommen, die Zweckbestimmung ändern oder aber sich nicht weiter an dem Projekt beteiligen wollten. Dabei ergibt sich schon aus dem eigenen Vortrag der Beklagten in der Berufungsbegründung, daß
sich die Bauherrn mit Erfolg gegen die Auflage der Genehmigungsbehörde hätten wehren und das Projekt wie geplant hätten verwirklichen können. Denn sie hat überzeugend dargelegt, daß nach der BauO NW der Bau von Seniorenappartements in einem dreistöckigen Gebäude jedenfalls keinen Aufzug voraussetzt, der für Liegendtransporte geeignet sein muß (Bl. 286 d.A.); der ursprünglich vorgesehene Aufzug wäre also durchaus ausreichend gewesen. Die Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die Zweckbestimmung als Studentenappartements sei der als Seniorenappartements unter Investitionsgesichtspunkten gleichwertig. Selbst wenn dies der Fall gewesen wäre, entband sie dies aufgrund des Teuhandvertrages nicht von der Verpflichtung, die Bauherrn sofort zu unterrichten; diese hatten in ihrer Anlageentscheidung für ein Seniorenwohnheim optiert, ihnen allein oblag es, sich evtl. anders zu entscheiden. Davon abgesehen vermag der Senat die von der Beklagten behauptete Gleichwertigkeit auch dann nicht zu erkennen, wenn zutrifft, was sie behauptet, daß nämlich auch jetzt in einen Teil der Appartements auch Senioren einziehen könnten. Vermietet ist das Objekt der erklärten Zweckbestimmung entsprechend an Studenten und der Charakter eines reinen Seniorenwohnheims ist ein anderer als der eines zumindest auch von Studenten bewohnten Hauses. Das ergibt sich u.a. aus den unterschiedlichen Vorstellungen dessen, was als ruhestörend empfunden wird, Verantwortlichkeit für den Zustand der Wohnungen wird von langfristigen und älteren Mietern sicher anders empfunden als von nur vorübergehenden, auch die Solvenz der Mieter ist bei Senioren, die am Ende eines Berufslebens stehen, sicher höher zu bewerten als bei Studenten, die in der Regel noch über kein eigenes Einkommen verfügen. Auch ist die Fluktuation in einem von Studenten bewohnten Haus und damit auch die Gefahr von Mietausfällen naturgemäß größer als in einem von Senioren bewohnten. Schließlich dürfte die Entscheidung eines älteren Mieters, ein nicht im Erdgeschoß gelegenes Appartement wie das des Klägers anzumieten, auch wesentlich vom Vorhandensein eines Aufzugs bestimmt werden. Insgesamt stellt sich die Umwandlung der Zweckbestimmung wie auch der Wegfall des Aufzugs für den Kläger somit auch dann als Mangel dar, wenn die derzeit erzielten Mieteinnahmen den garantierten entsprechen. Der Ansicht der Beklagten, die fehlende Unterrichtung im Jahr 1990 sei nicht kausal geworden, weil der Kläger bereits 1988 die maßgebliche Anlageentscheidung getroffen habe, vermag der Senat nicht zu folgen. Das Gegenteil ergibt sich schon daraus, daß die Bauherrn bei rechtzeitiger Unterrichtung der geforderten Änderung des Aufzugs mit Erfolg hätten widersprechen, das Vorhaben also wie geplant hätten durchführen können, wie
sich aus den eigenen Darlegungen der Beklagten ergibt. Deshalb bedarf die im Ergebnis zu bejahende Frage, ob der Kläger für den Fall, daß eine Änderung der Zweckbestimmung unumgänglich war, den Gesellschaftsvertrag nicht nach § 723
BGB aus wichtigem Grund hätte kündigen und damit aus der Gesellschaft der Investoren hätte ausscheiden können, keiner Vertiefung. Die der Beklagten vorwerfbare unterlassene Unterrichtung des Klägers durch die Beklagte ist somit kausal dafür geworden, daß er eine ,mangelhafte" Eigentumswohnung erworben hat. Der hieraus herrührende Schaden sind grundsätzlich die Verbindlichkeiten, die zu Lasten des Klägers infolge der Pflichtwidrigkeit der Beklagten begründet worden sind (vgl. BGH NJW 1990, 2464 [2465]. Von ihnen hat die Beklagte den Kläger freizustellen. Der Kläger hat diese Verbindlichkeiten nunmehr substantiiert dargelegt und im wesentlichen auch belegt. Das gilt einmal für die Posten Darlehen, Eigenkapital, Zinsen, Nachfinanzierung, Courtage und Gerichtskasse, das gilt weiter aber auch für die Betriebskosten. Insoweit hat der Kläger zu Recht darauf hingewiesen, daß er bei der Gegenüberstellung von Mieteinnahmen und Betriebskosten jeweils die volle Beträge berechnet habe; er habe auf der Haben-Seite die Bruttomieteinnahmen von mtl. 289,-- DM eingestellt. Aus diesem Grund sind auf der Soll-Seite auch alle Ausgaben einschließlich der vollen Betriebskosten zu berücksichtigen. Die Kosten der Rechtsverfolgung sind mit 1.236,83 DM belegt und gerechtfertigt; auch wenn die Beklagte zugesagt hatte, einen Anwalt für die Eigentümer auf ihre Kosten zu stellen, blieb es dem Kläger gestattet, das Verfahren und seinen Ausgang durch eigene Anwälte überprüfen zu lassen. Der
Behauptung des Klägers, er sei zwar nicht mehr zu späteren Eigentümerversammlungen gefahren, wohl aber habe er zwei Fahrten zur Investorenversammlung unternommen, hat die Beklagte nicht widersprochen. Angesichts der Entfernung von 350 km für die einfache Fahrt erscheinen eine
jeweilige Übernachtung glaubhaft und die insoweit geltend gemachten Kosten von insgesamt 750,-- DM als angemessen (§ 287 ZPO). Der vom Kläger erlittene Schaden beläuft sich damit - entsprechend seiner Aufstellung - auf 144.091,18 DM; ihm stehen anzurechnende Vorteile von 29.914,14 DM gegenüber, so daß ein Restschaden von 114.177,04 DM verbleibt.
Er liegt geringfügig über dem vom Landgericht zuerkannten Betrag von 114.171,68 DM, so daß die Berufung insgesamt erfolglos bleibt. Von den vom Kläger nicht angegriffenen 114.171,68 DM entfallen 95.441,00 DM auf den Klageantrag zu 1); für den Klageantrag zu 3) verbleiben somit nur noch 18.730,68 DM und nicht, wie vom Kläger beantragt, 19.370,68 DM; insoweit handelt es sich offensichtlich um ein Schreibversehen. Die Kosten der hiernach erfolglosen Berufung hat gem. § 97 Abs. 1 ZPO die Beklagte zu tragen. Vorläufig vollstreckbar ist das Urteil nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Beschwer für die Beklagte: 120.000,-- DM
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Tatbestand:

Entscheidungsgründe:

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 97 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW
1990, 2464