Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2024-02-01, Aktenzeichen 2 S 1338/23
ECLI: ECLI:DE:VGHBW:2024:0201.2S1338.23.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Mit der Zweitwohnungssteuer soll die in der Einkommens- und Vermögensverwendung für das Innehaben der Zweitwohnung zum Ausdruck kommende besondere wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Zweitwohnungsinhabers erfasst werden (vgl. BVerfG, Beschluss vom 15.01.2014 - 1 BvR 1656/09 -, BVerfGE 135, 126 und juris Rn. 61; OVG Lüneburg, Urteil vom 19.04.2023 - 9 LB 189/20 -, juris Rn. 75).(Rn.17)
2. Enthält eine Zweitwohnungssteuersatzung über die Benennung der Bewertungskriterien „Art, Lage und Ausstattung“ hinaus keine weiteren Vorgaben bezüglich des Schätzungsverfahrens, ist die Schätzung in Anlehnung an den jeweils aktuellen qualifizierten Mietspiegel eine zulässige Vorgehensweise (vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 19.04.2023 - 9 LB 189/20 -, juris Rn. 89; VGH München, Beschluss vom 04.03.2021 - 4 ZB 20.246 -, KStZ 2021, 138 und juris Rn. 15).(Rn.22)
Verfahrensgang
Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 17. Mai 2023 - 5 K 3423/20 - wird abgelehnt.
Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.
Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 815,44 EUR festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Der auf den Zulassungsgrund der ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) gestützte Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 17.05.2023 hat keinen Erfolg.
I. Der Kläger ist Eigentümer einer 117 m² großen Zweitwohnung im Ortsteil V. der Beklagten, die er für den persönlichen Lebensbedarf nutzt. Die Beklagte erhebt seit 2011 eine Zweitwohnungssteuer. Nach der ursprünglichen Zweitwohnungssteuersatzung wurde von dem Kläger bei einem (geschätzten) jährlichen Mietaufwand von mehr als 3.600,00 EUR eine Zweitwohnungssteuer von 540,00 EUR im Kalenderjahr erhoben.
Am 27.05.2020 erließ die Beklagte zum 01.07.2020 eine neue Zweitwohnungssteuersatzung, nach der die Höhe der Zweitwohnungssteuer 8 % des jährlichen Mietaufwands beträgt. Mit Bescheid vom 06.07.2020 setzte die Beklagte gegenüber dem Kläger eine jährliche Zweitwohnungssteuer i.H.v. 924,39 EUR fest, wobei die Änderung der Steuerhöhe ab 01.07.2020 galt und bisher geleistete Zahlungen für das Jahr 2020 berücksichtigt wurden.
Der Kläger erhob am 16.07.2020 Widerspruch und wandte sich gegen den Anstieg der Zweitwohnungssteuer. Der im Mietspiegel ausgewiesene Abschlag für Wohnungen, die in einem Ortsteil außerhalb der Kernstadt lägen, sei unzureichend. Außerdem sei das Haus 1974 und nicht - wie von der Beklagten angenommen - 2011 erbaut worden.
Die Beklagte führte eine Neuberechnung unter Berücksichtigung des Baujahrs 1974 durch. Mit Teil-Abhilfebescheid vom 21.07.2020 setzte sie die Zweitwohnungssteuer ab 01.07.2020 auf 815,44 EUR fest.
Mit Widerspruchsbescheid vom 25.09.2020 wies das Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald den Widerspruch im Übrigen zurück. Ausgehend von dem qualifizierten Mietspiegel 2019 für die Beklagte, die Stadt M., ergebe sich bei einer Wohnungsgröße von 117 m² und dem Baujahr 1974 eine Nettokaltmiete von 7,19 EUR pro Quadratmeter. Davon seien einerseits Abschläge für die Lage im Ortsteil V. und andererseits Zuschläge dafür zu berücksichtigen, dass sich die Wohnung in einem freistehenden Einfamilienhaus befinde. Daraus ergebe sich eine ortsübliche Vergleichsmiete i.H.v. 7,26 EUR pro Quadratmeter und eine Nettojahreskaltmiete von 10.193,04 EUR (117 m² x 7,26 EUR x 12 Monate). Dieser Betrag sei mit dem Steuersatz i.H.v. 8 % der Bemessungsgrundlage multipliziert worden, woraus sich die jährliche Zweitwohnungssteuer von 815,44 EUR errechne. Der Widerspruchsbescheid wurde dem Kläger am 28.09.2020 zugestellt.
Der Kläger hat am 28.10.2020 Klage erhoben und zur Begründung vorgetragen, es sei nicht ersichtlich, welche wissenschaftlichen Grundsätze bei der Erstellung des Mietspiegels herangezogen worden seien. Die Beklagte habe 3.200 Fragebögen versandt, von denen 241 verwertbar gewesen seien, was einer Quote von 7,5 % entspreche. Die verwerteten Fragebögen seien nicht verifiziert worden. Daher könne der Mietspiegel nicht für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.
Die Beklagte hat zur Klageerwiderung ausgeführt, sie habe ein Institut für empirische Marktanalysen beauftragt, das die Mietspiegelerstellung wissenschaftlich korrekt dokumentiert habe. Bei einer freiwilligen Befragung sei kein höherer Rücklauf zu erwarten. Sei bei einzelnen Fragebögen eine Verifizierung unmöglich gewesen, sei der Datensatz ausgeschlossen worden.
Mit Urteil vom 17.05.2023 hat das Verwaltungsgericht die Klage mit der Begründung abgewiesen, der Berechnung der Zweitwohnungssteuer sei ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB zugrunde gelegt worden, den der Gemeinderat der Beklagten anerkannt habe. Der Mietspiegel sei nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden. § 558c Abs. 2 BGB sehe vor, dass Mietspiegel für das Gebiet mehrerer Gemeinden - hier die Städte M. und N. - erstellt werden könnten. Die Datenerhebung sei aktuell und repräsentativ, da die Befragung im Juni/Juli 2019 durchgeführt worden sei. Bei der Befragung per Brief handele es sich um ein gängiges Verfahren zur Datenerhebung. Fast jeder Mieter sei angeschrieben worden. Wie in der Dokumentation dargelegt, seien die Angaben durch Prüfalgorithmen auf ihre Plausibilität untersucht worden. Bei unvollständig ausgefüllten Fragebögen seien diese durch telefonische Nachfragen ergänzt worden. Soweit Ungereimtheiten nicht aufzuklären gewesen seien, sei der Datensatz nicht verwendet worden. Ausgehend von der Gesamtanzahl der Fragebögen ergebe sich bezüglich der Bruttostichprobe für die Stadt M. bei 3.200 Fragebögen eine Rücklaufquote von 7,53 %. Bezogen auf die Gesamtzahl der Mietwohnungen in M. laut Zensus 2011 (3.622) errechne sich eine Quote von 6,65 %. In der Rechtsprechung seien Quoten von 7 % aller Haushalte für die Bruttostichprobe und 1,3 % aller Wohnungen am freien Mietwohnungsmarkt für die dem Mietspiegel zugrunde gelegte Nettostichprobe als ausreichend erachtet worden.
Zu beachten sei, dass der Mietspiegel nach der Regressionsmethode erstellt worden sei, wobei angenommen werde, dass sich die Miete einer Wohnung aus der Bewertung ihrer Wohnwertmerkmale (z.B. Wohnfläche, Baualtersklasse, Ausstattungsmerkmale, Beschaffenheit, Lage) durch die Marktpartner ergebe. Dieser Zusammenhang, in dem ausgehend von einer Basismiete die Merkmale durch Zu- oder Abschläge Berücksichtigung fänden, werde in einer mathematischen Gleichung beschrieben. Daher kämen Regressionsmietspiegel im Vergleich zu Tabellenmietspiegeln mit einer kleineren Stichprobe aus.
Der Kläger hat am 09.08.2023 einen Antrag auf Zulassung der Berufung gegen das ihm am 24.07.2023 zugestellte Urteil des Verwaltungsgerichts gestellt und diesen am 25.09.2023 (Montag) begründet. Er trägt vor, die der Mietspiegelerstellung zugrundeliegende Datenerhebung sei nicht repräsentativ. Es erschließe sich nicht, wie die befragten Haushalte ausgewählt worden seien. Daher sei zu befürchten, dass „Ausreißerwohnungen“ ein Abbild des Wohnungsmarktes verzerrten. Zudem sei die Rücklaufquote von 7,5 % äußerst gering, was sich entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht relativieren lasse, indem auf die Freiwilligkeit der Rücksendung der Fragebögen rekurriert werde. Mit der Mietspiegelreform 2021 sei eine Pflicht zur Beteiligung der angeschriebenen Haushalte statuiert worden. Daher sei die Annahme des Erstgerichts, innerhalb der letzten vier Jahre „dürfte“ kein mietspiegelrelevanter Vorgang erfolgt sein, reine Spekulation.
Die Beklagte hat zur Antragserwiderung ausgeführt, der Mietspiegel sei nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und durch Gemeinderatsbeschluss anerkannt worden. In M. seien 3.933 Wohnungen vermietet, sodass ein Großteil der entsprechenden Haushalte angeschrieben worden sei. Es sei nur möglich, eine hinreichende Anzahl an zu Befragenden auszuwählen. Ein Auswahlkriterium, welche Haushalte zu befragen seien, lasse sich nicht aufstellen.
II. Die Berufung ist nicht wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung (vgl. § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) zuzulassen.
Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung im Sinn des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO liegen vor, wenn unter Berücksichtigung der jeweils dargelegten Gesichtspunkte (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO) die Richtigkeit des angefochtenen Urteils weiterer Prüfung bedarf, ein Erfolg der angestrebten Berufung nach den Erkenntnismöglichkeiten des Zulassungsverfahrens mithin möglich ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 10.03.2004 - 7 AV 4.03 - DVBl. 2004, 838). Es kommt dabei darauf an, ob vom Antragsteller ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten derart in Frage gestellt worden ist, dass der Erfolg des Rechtsmittels mindestens ebenso wahrscheinlich ist wie sein Misserfolg (vgl. BVerfG, Beschluss vom 03.03.2004 - 1 BvR 461/03 - DVBl. 2004, 822 und vom 23.06.2000 - 1 BvR 830/00 - DVBl. 2000, 1458). Dazu müssen zum einen die angegriffenen Rechtssätze oder Tatsachenfeststellungen - zumindest im Kern - zutreffend herausgearbeitet werden (vgl. hierzu VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 30.04.1997 - 8 S 1040/97 - VBlBW 1997, 299). Zum anderen sind schlüssige Bedenken gegen diese Rechtssätze oder Tatsachenfeststellungen aufzuzeigen, wobei sich der Darlegungsaufwand im Einzelfall nach den Umständen des jeweiligen Verfahrens richtet (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 27.02.1998 - 7 S 216/98 - VBlBW 1998, 378 mwN), insbesondere nach Umfang und Begründungstiefe der Entscheidung des Verwaltungsgerichts. Der Streitstoff muss dabei unter konkreter Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Urteil gesichtet, rechtlich durchdrungen und aufbereitet werden; erforderlich ist eine fallbezogene Begründung, die dem Berufungsgericht eine Beurteilung der Zulassungsfrage ohne weitere eigene aufwändige Ermittlungen ermöglicht (vgl. hierzu BVerwG, Beschluss vom 30.06.2006 - 5 B 99.05 - juris).
1. Der klägerische Vortrag, die Datenerhebung, die der Erstellung des qualifizierten Mietspiegels der Beklagten zugrunde liege, sei nicht repräsentativ, begründet keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils. Der Kläger beanstandet, dass nur 3.200 Fragebögen versandt worden seien, wobei sich nicht erschließe, wie die befragten Haushalte ausgewählt worden seien. Daher sei zu befürchten, dass „Ausreißerwohnungen“ ein Abbild des Wohnungsmarktes verzerrten. Hinzu komme, dass die Rücklaufquote von 7,5 % äußerst gering sei, was sich nicht durch die Freiwilligkeit der Beteiligung an der Befragung begründen lasse, denn mit der Mietspiegelreform 2021 sei eine Pflicht zur Beteiligung eingeführt worden.
a) Auf der Rechtsgrundlage des § 9 Abs. 4 KAG i.V.m. § 1 der Satzung der Beklagten vom 27.05.2020 über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer (ZwStS) macht die Beklagte eine Zweitwohnungssteuer für das Innehaben einer Zweitwohnung in ihrem Stadtgebiet geltend, wobei eine Zweitwohnung nach § 2 Abs. 2 ZwStS jede Wohnung ist, die jemand außerhalb des Grundstücks seiner Hauptwohnung zu Zwecken des persönlichen Lebensbedarfs innehat. Danach unterliegt der Kläger unstreitig der Zweitwohnungssteuerpflicht.
Der Belastungsgrund einer kommunalen Zweitwohnungsteuer ist der finanzielle Aufwand des einzelnen Zweitwohnungsinhabers für das Innehaben der Zweitwohnung im Gebiet der betreffenden Kommune. An dieses Merkmal knüpft die Zweitwohnungssteuer als örtliche Aufwandsteuer an. Mit ihr soll die in der Einkommens- und Vermögensverwendung für das Innehaben der Zweitwohnung zum Ausdruck kommende besondere wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Zweitwohnungsinhabers erfasst werden (vgl. BVerfG, Beschluss vom 15.01.2014 - 1 BvR 1656/09 - juris Rn. 61; OVG Niedersachsen, Urteile vom 19.04.2023 - 9 LB 189/20 - juris Rn. 75 und vom 20.6.2018 - 9 LB 124/17 - juris Rn. 77).
b) Nach § 3 Abs. 4 Satz 1 ZwStS gilt bei eigengenutzten Zweitwohnungen wie der des Klägers als jährlicher Mietaufwand die übliche Miete, die nach § 3 Abs. 4 Satz 2 ZwStS in Anlehnung an die Jahresnettokaltmiete geschätzt wird, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird.
Der anhand der Jahresnettokaltmiete festgestellte Mietaufwand ist eine von der Rechtsprechung anerkannte Ermittlungsgrundlage für die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer (vgl. BVerwG, Beschluss vom 19.05.2021 - 9 C 2.20 - juris Rn. 10; OVG Niedersachsen, Urteil vom 19.04.2023 - 9 LB 189/20 - juris Rn. 82). Da für selbstgenutzte Eigentumswohnungen keine Miete geschuldet wird, liegt der für das Innehaben einer solchen Wohnung anfallende Aufwand im Verzicht auf die dadurch erzielbaren Mieteinnahmen. Mangels einer für das konkrete Objekt bestehenden Mietvereinbarung stellt in solchen Fällen die Schätzung der Nettokaltmiete in ortsüblicher Höhe eine geradezu zwingende Ermittlungsmethode dar (OVG Niedersachsen, Urteil vom 19.04.2023 - 9 LB 189/20 - juris Rn. 86; Bayerischer VGH, Beschluss vom 04.03.2021 - 4 ZB 20.246 - juris Rn. 15).
Hinsichtlich der Ermittlung der Jahresnettokaltmiete für die jeweilige Zweitwohnung ist zu beachten, dass die Satzungsbestimmung des § 3 Abs. 4 Satz 1 ZwStS weder die Erstellung eines örtlichen Mietspiegels verlangt noch muss bei ihrer Anwendung auf die mietrechtliche Vorschrift des § 558 Abs. 2 BGB über die Bildung einer „ortsüblichen Vergleichsmiete“ zurückgegriffen werden (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 16.08.2023 - 4 ZB 23.130 - juris
Rn. 15). Es reicht vielmehr aus, dass die Beklagte die Schätzung an den in § 3 Abs. 4 Satz 1 ZwStS genannten Faktoren ausrichtet, also an der für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlten Jahresnettokaltmiete (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 16.08.2023 - 4 ZB 23.130 - juris Rn. 15). Der Abgabenpflichtige kann dabei nicht die Anwendung eines aus seiner Sicht optimalen Verfahrens zur Feststellung des Mietwerts der Wohnung verlangen, sondern nur eine sachgerechte Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Zweitwohnungssteuer (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 24.06.2013 - 2 S 2116/12 - juris Rn. 53; Bayerischer VGH, Beschluss vom 16.08.2023 - 4 ZB 23.130 - juris Rn. 15; Beschluss vom 04.03.2021 - 4 ZB 20.246 - juris Rn. 16). Die der Beklagten in § 3 Abs. 4 Satz 1 ZwStS eingeräumte Schätzungsbefugnis ist daher nicht zu beanstanden.
c) Da die Zweitwohnungssteuersatzung der Beklagten über die Benennung der Bewertungskriterien „Art, Lage und Ausstattung“ hinaus keine weiteren Vorgaben bezüglich des Schätzungsverfahrens enthält, ist die Schätzung in Anlehnung an den jeweils aktuellen qualifizierten Mietspiegel der Beklagten eine nach allgemeiner Meinung zulässige Vorgehensweise (vgl. OVG Niedersachsen, Urteil vom 19.04.2023 - 9 LB 189/20 - juris Rn. 89; Beschluss vom 20.10.2021 - 9 ME 146/21 - juris Rn. 32; Bayerischer VGH, Beschluss vom 04.03.2021 - 4 ZB 20.246 - juris Rn. 15).
Nach § 558c Abs. 1 BGB in der zum Zeitpunkt der Erstellung des hier zu beurteilenden Mietspiegels 2019 bis 30.06.2022 geltenden Fassung ist ein Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Mietspiegel können gemäß § 558c Abs. 2 BGB für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.
Gemäß § 558d Abs. 1 Satz 1 BGB in der zum Zeitpunkt der Erstellung des Mietspiegels der Beklagten bis 30.06.2022 geltenden Fassung ist ein qualifizierter Mietspiegel ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Der qualifizierte Mietspiegel ist nach § 558d Abs. 2 Satz 1 BGB im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen, wobei nach § 558d Abs. 2 Satz 2 BGB eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden kann und nach § 558d Abs. 2 Satz 3 BGB nach vier Jahren der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen ist. Ist die Vorschrift des § 558d Abs. 2 BGB eingehalten, so wird nach § 558d Abs. 3 BGB vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Entgegen der Auffassung des Klägers wurde der vorliegend zugrunde gelegte qualifizierte Mietspiegel 2019 für die Stadt M., den der Mietverein Regio F. e.V. und der Gemeinderat der Stadt M. anerkannt haben (vgl. Mietspiegel, Vorwort, S. 1), auf einer empirisch tragfähigen Datenbasis erstellt. Denn der Mietspiegel 2019 basiert auf einer repräsentativen Primärdatenerhebung (aa), wobei auf der Grundlage der erhobenen Bruttostichprobe eine ausreichende Nettostichprobe ausgewertet wurde (bb). Entgegen der Auffassung des Klägers basierten die Angaben der befragten Mieter im Rahmen der Datenerhebung als Grundlage für die Erstellung des Mietspiegels 2019 auf Freiwilligkeit, so dass das Verwaltungsgericht zu Recht hiermit die relativ geringe Rücklaufquote von ca. 7 % erklärt hat (cc).
aa) Das Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts vom 10.08.2021 (BGBl. I S. 3515) trat erst zum 01.07.2022 und damit etwa zwei Jahre nach dem hier streitgegenständlichen Zeitraum (01.07.2020 bis 31.12.2020) in Kraft. Gleiches gilt für die Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel (Mietspiegelverordnung - MsV -, BGBl. I S. 4779). Selbst bei einer Orientierung an den seit Inkrafttreten der Mietspiegelverordnung seit 01.07.2022 geltenden - strengen - Kriterien ist die Erstellung des vorliegend relevanten Mietspiegels 2019 nicht zu beanstanden.
Nach § 7 Abs. 1 MsV können qualifizierte Mietspiegel mittels Regressions- oder mittels Tabellenanalyse oder durch eine Kombination beider Methoden oder durch eine vergleichbar geeignete Methode erstellt werden. Bei dem qualifizierten Mietspiegel 2019 für die Stadt M. handelt es sich um einen nach der Regressionsmethode erstellten Mietspiegel (vgl. Dokumentation der Mietspiegelerstellung vom 19.03.2020, S. 4 Nr. 2). Ein Regressionsmietspiegel ist ein Mietspiegel, bei dem die Daten aus allen Rasterfeldern gemeinsam betrachtet werden. Dann versuchen die Statistiker, übergreifende Beziehungen zwischen den verschiedenen Daten herzustellen (vgl. Flatow, Vermietung in Zeiten der Mietpreisregulierung, PiG 110, 1. Aufl., Rn. 82). Der Regressionsmethode liegt die Überlegung zu Grunde, dass sich die Miete einer Wohnung aus der Bewertung ihrer Wohnwertmerkmale durch die Marktpartner ergibt, und dass dieser Zusammenhang mit einer mathematischen Gleichung beschrieben werden kann. Jedes Merkmal, insbesondere die Wohnfläche, das Baualter und die Ausstattungsqualität, leistet einen Beitrag zum Mietpreis der Wohnung. Das Zusammenwirken aller Merkmale ergibt die abzubildende Miete (vgl.
Börstinghaus, Miethöhe-Handbuch, 2. Aufl., Nr. 3.a).
Nach § 8 Abs. 1 Satz 1 MsV müssen qualifizierte Mietspiegel auf der Grundlage einer direkten Datenerhebung durch Befragung von Vermietern oder Mietern oder von beiden Gruppen erstellt werden (Primärdatenerhebung). Eine Vollerhebung ist nicht erforderlich (§ 8 Abs. 1 Satz 2 MsV). Qualifizierte Mietspiegel sind nach § 8 Abs. 1 Satz 3 MsV zumindest auf der Basis einer repräsentativen Stichprobe zu erstellen mit dem Ziel, die Auswertungsgrundgesamtheit möglichst wirklichkeitsgetreu abzubilden. Als repräsentativ gilt eine Stichprobe mit einer nach § 11 MsV ausreichenden Datenmenge, wenn sie auf einer Zufallsauswahl beruht, bei der im Wesentlichen jede Wohnung der Auswertungsgrundgesamtheit eine positive und bekannte Wahrscheinlichkeit hat, in die Erhebung einbezogen zu werden (§ 8 Abs. 1 Satz 4 MsV). Nach § 9 Abs. 1 MsV erfolgt die Primärdatenerhebung durch Stichprobenziehung im Wege einer Zufallsauswahl der in die Stichprobe fallenden Wohnungen, bei der jede Wohnung eine positive und bekannte Wahrscheinlichkeit besitzt, gezogen zu werden. Dies dient der Verwirklichung des Grundsatzes der Repräsentativität der Stichprobe.
Unter Berücksichtigung dieser Vorgaben ist die der Erstellung des Mietspiegels 2019 zugrundeliegende Primärdatenerhebung in zulässiger Weise erfolgt. Wird ein Mietspiegel - wie vorliegend für M. und N. - gemäß § 558c Abs. 2 BGB zulässigerweise für das Gebiet zweier Kommunen gemeinsam erstellt, gelten die Anforderungen für den Geltungsbereich des Mietspiegels und nicht für jede einzelne Gemeinde (BR-Drs. 766/20, 30; Theesfeld-Betten in Schach/Schultz/Schüller, Beck-Onlinekommentar Mietrecht, § 11 MsV Rn. 1). Nach der unbestrittenen Feststellung des Verwaltungsgerichts wiesen die Wohnungskennzahlen laut Zensus 2011 für die Städte M. und N. insgesamt 12.806 Wohnungen aus, von denen 5.478 Mietwohnungen waren. Die Bruttostichprobe für die Städte M. und N. umfasste 6.000 angeschriebene Haushalte, davon 3.200 in M., wo laut Zensus 2011 3.622 Mietwohnungen existierten. Mit dem Versand von 6.000 Fragebögen bei 5.478 Mietwohnungen sind insgesamt mehr Haushalte angeschrieben worden, als es erforderlich gewesen wäre.
Auch unter Zugrundelegung des Zahlenmaterials nur für die Beklagte, die Stadt M., ist die Annahme des Verwaltungsgerichts nicht zu beanstanden, der Versand von 3.200 Fragebögen habe einen Großteil der Haushalte erfasst, die für die Erstellung des qualifizierten Mietspiegels für die Jahre 2020 und 2021 im Mai/Juni 2019 (vgl. S. 2, Punkt 2 des Mietspiegels) relevant gewesen seien. Denn bei 3.622 vermieteten Wohnungen in M. laut Zensus 2011 sind rund
88 % der maßgeblichen Haushalte angeschrieben worden. Dabei stellte die Beklagte eine Adressliste aller volljährigen Einwohner über das Einwohnermelderegister für die Stichprobenziehung bereit. Anschließend wurden die Adressen dahingehend reduziert, dass pro Haushalt nur noch eine Person in der Auswahlgrundlage vorhanden war. Personen, die in ihrem Eigentum wohnen, wurden möglichst aus der Grundgesamtheit entfernt. Gleiches gilt für geförderten Wohnraum sowie Wohnraum in Heimen und Anstalten, da Mietverhältnisse in entsprechenden Räumlichkeiten nicht mietspiegelrelevant sind (vgl. § 558 Abs. 2 Satz 2 BGB, dazu: Börstinghaus in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 558 BGB Rn. 110, 111). Jeder verbliebenen Adresse in der Auswahlgrundlage wurde mittels mathematischen Zufallsverfahrens eine Zahl zugeteilt und die erforderliche Anzahl der Haushalte - rund das Zehnfache der angestrebten Nettostichprobe an auswertbaren Fragebögen - zufällig ausgewählt (vgl. Dokumentation der Mietspiegelerstellung vom 19.03.2020, S. 5/6 Nr. 3.2).
bb) Auf der Grundlage der zutreffend erhobenen Bruttostichprobe ergab sich für die Erstellung des Mietspiegels 2019 auch eine ausreichend große bereinigte Nettostichprobe.
§ 11 MsV, der - wie dargelegt - erst seit Einführung der Mietspiegelverordnung zum 01.07.2022 gültig ist, regelt die Kriterien des Stichprobenumfangs. Bei Regressionsanalysen - wie vorliegend - soll die bereinigte Nettostichprobe Wohnungen in einer Anzahl enthalten, die wenigstens ein Prozent der Wohnungen im Geltungsbereich des Mietspiegels entspricht (§ 11 Abs. 3 Satz 1 MsV). Unterschreitet die nach § 11 Abs. 3 Satz 1 MsV erforderliche Anzahl an Wohnungen 500, so bedarf es in der Regel eines Stichprobenumfangs von mindestens 500 Wohnungen (§ 11 Abs. 3 Satz 2 MsV).
Die Nettostichprobe ist gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 MsV der Rücklauf aus der Befragung von Vermietern oder Mietern oder beider Gruppen. Die Nettostichprobe ist nach § 10 Abs. 1 Satz 2 MsV um die Rückläufer zu bereinigen, die mangels Zugehörigkeit zur Auswertungsgrundgesamtheit oder aufgrund einer Mehrfachzählung derselben Wohnung oder aufgrund grob unvollständiger oder offensichtlich unzutreffender Antworten für die Auswertung nicht verwendet werden können (bereinigte Nettostichprobe).
Bei Regressionsmietspiegeln genügen im Vergleich zu Tabellenmietspiegeln kleinere Stichproben, weil durch das Ausnutzen der Informationen der gesamten Stichprobe die Teilmengenbildung wie beim Tabellenmietspiegel entfällt. Bei der Regressionsanalyse kommt es also nicht auf eine bestimmte Anzahl von Fällen in bestimmten Segmenten an, sondern auf eine ausreichende Anzahl von Gesamtwohnungen, aus deren Gesamtbetrachtung der Einfluss einzelner wohnwertrelevanter Merkmale abgeleitet werden kann. Das gilt auch dann, wenn ein mittels Regressionsanalyse erstellter Mietspiegel in Tabellenform dargestellt wird. Hierbei wird auf eine erforderliche Stichprobengröße relativ zu allen Wohnungen im Geltungsbereich des Mietspiegels abgestellt (vgl. Theesfeld-Betten in Schach/Schultz/Schüller, Beck-Onlinekommentar Mietrecht, § 11 Rn. 5).
Ausgehend von diesen Vorgaben wurde der Ermittlung der bereinigten Nettostichprobe laut der Wohnungskennzahlen des Zensus 2011 eine Gesamtzahl von 5.478 Mietwohnungen in M. und N. zugrunde gelegt, wovon ein Prozent 55 Wohnungen wären; daher griffe nach dem neuen Mietspiegelrecht, welches seit 01.07.2022 gültig ist, der Regelfall einer Mindestnettostichprobe von 500 Wohnungen nach § 11 Abs. 3 Satz 2 MsV, der mit 426 tatsächlich ausgewerteten Fragebögen in M. und N. zu 85 % erfüllt wäre.
Vor Einführung der Mietspiegelverordnung, die mangels Inkrafttreten zum Zeitpunkt der Erstellung für den vorliegenden Mietspiegel noch nicht zu beachten war, hat die Rechtsprechung es als ausreichend angesehen, wenn etwa ein Prozent aller Wohnungen am freien Mietwohnungsmarkt als Grundlage für einen qualifizierten Mietspiegel ausgewertet wurden (vgl. LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 27.07.2016 - L 3 AS 2354/15 - juris Rn., 29; Urteil vom 05.07.2010 - L 1 AS 2852/09 - juris Rn. 31). Vor diesem rechtlichen Hintergrund kann die Auffassung des Verwaltungsgerichts, der Umfang der verwendeten Nettostichprobe sei als Schätzungsgrundlage ausreichend, jedenfalls nicht beanstandet werden, zumal - wie dargelegt - ein „optimales“ Verfahren zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage nicht erforderlich ist. Dass hierbei eine relevante Zahl an „Ausreißerwohnungen“ das Zahlenmaterial verfälscht haben könnte, wie der Kläger mit seiner Zulassungsbegründung meint, ist nicht dargelegt und bei einer Bruttostichprobe von rund 88 % des relevanten Wohnraums auch nicht plausibel.
cc) Entgegen der Auffassung des Klägers hat das Verwaltungsgericht die Rücklaufquote von ca. 7 % zu Recht mit der Freiwilligkeit der Beteiligung der angeschriebenen Haushalte im Rahmen der Primärdatenerhebung begründet. Die seit der Reform des Mietspiegelrechts zum 01.07.2022 in Art. 238 § 2 EGBGB geregelten Auskunftspflichten von Eigentümern und Mietern im Zusammenhang mit der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels galten zum Zeitpunkt der hier maßgeblichen Datenerhebung im Juni/Juli 2019 noch nicht. Die Datensammlung im Rahmen der Stichprobenerhebung erfolgte mithin tatsächlich auf freiwilliger Basis, so dass aus der Freiwilligkeit der Beteiligung auf eine eher geringe Beteiligung an der Befragung geschlossen werden durfte.
2. Soweit der Kläger geltend macht, für die Gemeinden M. und N. bestünde aufgrund der Unterschiedlichkeit der beiden Kommunen kein gemeinsamer vergleichbarer Wohnungsmarkt, genügt dieser Vortrag nicht den Darlegungsanforderungen an das Zulassungsvorbringen gemäß § 124a Abs. 4 VwGO. Hierzu hätte es zumindest weiterer Angaben bedurft, aus denen sich die Unterschiedlichkeit der Wohnungsmärkte ergeben würde.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 63 Abs. 2, § 47 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3, § 52 Abs. 3 Satz 1 GKG.
Die Entscheidung ist unanfechtbar.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 558d BGB
§ 11 MsV
§ 558 BGB
§ 2 EGBGB
§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO
§ 558c Abs. 2 BGB
§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO
§ 9 Abs. 4 KAG
§ 558 Abs. 2 BGB
§ 558c Abs. 1 BGB
§ 558d Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 558d Abs. 2 Satz 1 BGB
§ 558d Abs. 2 Satz 2 BGB
§ 558d Abs. 2 Satz 3 BGB
§ 558d Abs. 2 BGB
§ 558d Abs. 3 BGB
§ 7 Abs. 1 MsV
§ 8 Abs. 1 Satz 1 MsV
§ 8 Abs. 1 Satz 2 MsV
§ 8 Abs. 1 Satz 3 MsV
§ 8 Abs. 1 Satz 4 MsV
§ 9 Abs. 1 MsV
§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB
§ 11 Abs. 3 Satz 1 MsV
§ 11 Abs. 3 Satz 2 MsV
§ 10 Abs. 1 Satz 1 MsV
§ 10 Abs. 1 Satz 2 MsV
§ 124a Abs. 4 VwGO
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 52 Abs. 3 Satz 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: BVerfGE 135, 126
1 BvR 1656/09
9 LB 189/20
4 ZB 20.24
5 K 3423/20
7 AV 4.03
1 BvR 461/03
1 BvR 830/00
8 S 1040/97
7 S 216/98
5 B 99.05
9 LB 124/17
9 C 2.20
4 ZB 23.13
2 S 2116/12
9 ME 146/21
L 3 AS 2354/15
L 1 AS 2852/09