Amtsgericht Kassel (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-07-09, Aktenzeichen 800 C 1761/19
ECLI: ECLI:DE:AGKASSE:2020:0709.800C1761.19.00

Tenor:
Orientierungssatz
Beruft ein Eigentümer eine Eigentümerversammlung ein, weil weder ein Verwalter bestellt noch ein Verwaltungsbeirat vorhanden ist, sind die in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse jedenfalls dann nicht nichtig, wenn sie als Vollversammlung stattgefunden hat.Enthält eine Teilungserklärung eine in sich widersprüchliche Regelung zu den Stimmrechtsverhältnissen, ist eine Beschlussverkündung jedenfalls dann nicht nichtig, wenn der Versammlungsleiter sich dabei an einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung im Grundbuchverfahren über die betroffene Wohnungseigentumsgemeinschaft orientiert; der Beschluss kann aber gleichwohl anfechtbar sein.Die erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG a.F. erfolgte Versendung des Versammlungsprotokolls rechtfertigt keine Wiedereinsetzung gegen die Versäumung dieser Klagefrist.
Verfahrensgang
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leisten

Tatbestand:
Die Kläger wenden sich gegen einen Beschluss einer Eigentümerversammlung über die Bestellung eines Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage, hilfsweise begehren sie die Bestellung eines Notverwalters.
Die Parteien sind die Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft A. Ursprünglich bestand die aufgrund der Teilungserklärung vom 27.02.2006 (UR Nr. 103/2006 des Notars B in C, Bl. 175 ff. d.A.) errichtete Gemeinschaft aus vier Einheiten mit je ¼ Miteigentumsanteil. In § 14 Nr. 4 der Teilungserklärung ist geregelt, dass sich das Stimmrecht nach § 25 Abs. 2 WEG richte; in § 14 Nr. 5 der Teilungserklärung ist geregelt, dass bei der Feststellung der Stimmenmehrheit von der Summe der Miteigentumsanteile der abgegebenen Stimmen auszugehen sei. Aufgrund Vertrag vom 22.07.2010 (UR Nr. 259/2020 des Notars B in C, Bl. 8/2 der beigezogenen Grundbuchakte Bd. 215 Bl. 7688) unterteilten die damaligen Eigentümer der im Grundbuch des Amtsgerichts Kassel von C zu Blatt 7688 verzeichneten Wohnung in zwei Teile zu 19/100 (heutiges Eigentum der Beklagten zu 2.) und 6/100 (heutiges Eigentum des Beklagten zu 1.). Die hiergegen gerichtete Grundbuchbeschwerde betreffend die entsprechende Berücksichtigung im Grundbuch blieb erfolglos. Mit Beschluss vom 05.12.2011 wies das OLG Frankfurt zum Az. 20 W 70/11 diese endgültig zurück (Bl. 206 ff. d. A.). Zur Begründung führte es u. a. aus, eine Veränderung der Stimmrechtsverhältnisse liege nicht vor, da eine Unterteilung einer Miteigentumseinheit die Stimmenzahl nicht abändere.
Person und Bestellung eines Verwalters ist in der Eigentümergemeinschaft bereits mehrfach Gegenstand gerichtlicher und außergerichtlicher Auseinandersetzungen gewesen. Mit Urteil vom 16.05.2017 hatte das erkennende Gericht im Verfahren 800 C 942/17 vorläufig für die Dauer von einem Jahr für die Gemeinschaft einen Verwalter (D) bestellt, der jedoch seine Tätigkeit nicht aufnahm. Darüber hinaus fand eine Verwalterbestellung seither zunächst nicht statt. In der Eigentümerversammlung vom 10.10.2019, an der sämtliche Eigentümer - der Prozessbevollmächtigte der Kläger als Vertreter für den Kläger zu 1. - teilnahmen, beschloss die Versammlung, den Beklagten zu 4. zum Verwalter zu bestimmen. Ausweislich des am 15.11.2019 dem Prozessbevollmächtigten der Kläger zugegangenen Protokolls verkündete der Beklagte zu 1. als Versammlungsleiter den Beschluss unter Hinweis auf drei von den drei Beklagten abgegebene Ja-Stimmen.
Die Kläger sind der Ansicht, die Beschlussfassung vom 10.10.2019 sei fehlerhaft, weil sich die Beklagten zu 1. und 2. eine Stimme zu teilen hätten und insgesamt nur vier Stimmen abgegeben werden könnten. Dies habe zur Folge, dass die erforderliche Mehrheit bei der Beschlussfassung nicht zustande gekommen sei, da es zwei Nein-Stimmen gegeben habe. Da das Protokoll der Versammlung bewusst erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist versenden worden sei, sei auch Wiedereinsetzung gegen die Versäumung der Anfechtungsfrist zu gewähren.
Nachdem der Kläger zu 1. ursprünglich beantragt hatte, einen Notverwalter zu bestellen, wendet er sich im Wege der Klageerweiterung mit Eingang bei Gericht am 26.11.2019 gegen den Bestellungsbeschluss vom 10.10.2019. Die Kläger beantragen zuletzt sinngemäß,
den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft A, vom 10.10.2019 mit dem Inhalt „Herr F wird gemäß vorliegendem Angebot vom 20.09.2019 ab sofort für die Dauer von 2 Jahren zum Verwalter der WEG A gewählt, wobei sich Rechte, Pflichten und Vergütung nach dem Angebot vom 20.09.2019 richten. Herr G wird ermächtigt, einen entsprechenden Verwaltervertrag zu unterschreiben. Der Beschluss wird mit 3 Ja-Stimmen (F, H, I) angenommen.“ für nichtig zu erklären,
hilfsweise,
den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft A, vom 10.10.2019 mit dem Inhalt „Herr F wird gemäß vorliegendem Angebot vom 20.09.2019 ab sofort für die Dauer von 2 Jahren zum Verwalter der WEG A gewählt, wobei sich Rechte, Pflichten und Vergütung nach dem Angebot vom 20.09.2019 richten. Herr G wird ermächtigt, einen entsprechenden Verwaltervertrag zu unterschreiben. Der Beschluss wird mit 3 Ja-Stimmen (F, H, I) angenommen.“ für unwirksam zu erklären,
sowie Ihnen insoweit gegen die Versäumung der Anfechtungsfrist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren,
sowie weiter hilfsweise,
für die Eigentümergemeinschaft A von Amts wegen einen Notverwalter zu bestellen, wobei Person oder Gesellschaft in das Ermessen des Gerichts gestellt werden.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie rügen die Versäumung der Anfechtungsfrist. Darüber hinaus sind Sie der Ansicht, dass das gesetzliche Kopfstimmrecht nicht wirksam durch die Teilungserklärung abbedungen sei. Dies führe dazu, dass die Stimmverhältnisse beim Beschluss vom 10.10.2019 zutreffend gewesen seien.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie die Erklärungen der Parteien in der mündlichen Verhandlung gemäß Sitzungsprotokollen vom 11.04.2019, 12.12.2019 und 09.07.2020 Bezug genommen.
Der weitere Hilfsantrag ist ursprünglich als Antrag zu Nr. 4 im Verfahren 800 C 2769/18 gestellt worden. Mit Beschluss vom 24.05.2019 hat das Gericht diesen Antrag abgetrennt und das Verfahren insoweit unter dem obigen Aktenzeichen fortgesetzt.
Die Klägerin zu 2. ist ursprünglich als Beklagte zu 3. mit verklagt worden. Sie hat im Termin vom 09.07.2020 erklärt, nunmehr ebenfalls als Klägerin aufzutreten.
Das Gericht hat die Verfahrensakten 800 C 3903/16, 800 C 942/17 und 800 C 4383/19 sowie die Grundbuchakten des Amtsgerichts Kassel von C Bd. 215 Bl. 7688 -7691 und 8454 beigezogen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage bleibt ohne Erfolg.
Der angegriffene Beschluss in der Eigentümerversammlung vom 10.10.2019 über die Bestellung des Beklagten zu 4. als Verwalter ist nicht nichtig.
Der Beschluss einer Eigentümerversammlung ist dann nichtig, wenn schwerwiegende Verstöße gegen den Teilnahme- und Mitwirkungsrechten eines Wohnungseigentümers dienenden Verfahrensregeln vorliegen, und/oder der Beschluss gegen zwingende Rechtsvorschriften, ein gesetzliches Verbot oder die guten Sitten verstößt. Dies ist vorliegend nicht der Fall.
Ein schwerwiegender Verstoß gegen Verfahrensvorschriften ist nicht erkennbar. Zwar kann die Einberufung einer Eigentümerversammlung durch einen Nichtberechtigten einen solchen Verstoß darstellen (Niedenführ/Vandenhouten, § 23 WEG Rn. 82). Vorliegend hat der Beklagte zu 4. mit Schreiben vom 20.09.2019 (Bl. 166 d.A.) Zur Eigentümerversammlung geladen. Es ist jedoch nicht erkennbar, dass er hierzu unbefugt war. Auch wenn nach § 24 Abs. 1 WEG die Einladung zur Eigentümerversammlung originäre Kompetenz des Verwalters ist, muss im vorliegenden Fall berücksichtigt werden, dass zu jenem Zeitpunkt die Eigentümergemeinschaft verwalterlos war und auch ein gemäß § 24 Abs. 3 WEG hilfsweise dazu befugter Verwaltungsbeirat nicht vorhanden ist. Mithin ist dann einer der Eigentümer von den übrigen Eigentümern dazu zu ermächtigen. Zwar ist eine ausdrückliche Ermächtigung des Beklagten zu 4. nicht vorgetragen. An der Versammlung nahmen jedoch sämtliche Eigentümer teil, ohne dort gegen diesen Vorgang Widerspruch zu erheben. Deswegen ist davon auszugehen, dass eine einvernehmliche Vollversammlung stattgefunden hat mit der Folge, dass es auf die Person des Einladenden nicht mehr ankommt (vgl. Niedenführ/Vandenhouten, § 24 WEG Rn. 4).
Auch die Besetzung der Person des Versammlungsleiters in Gestalt des Beklagten zu 1. führt nicht zur Nichtigkeit. Da kein Verwalter vorhanden ist, hat die Eigentümerversammlung über den Vorsitz in der Versammlung zu beschließen, § 24 Abs. 5 WEG. Einen solchen Beschluss hat ausweislich des Protokolls der Versammlung vom 10.10.2019 (Bl. 168 ff. d.A.) die Eigentümerversammlung gefasst. Ob dabei die Stimmrechtsverhältnisse zutreffend mit drei Ja-Stimmen erfasst wurden oder nicht, kann dahingestellt bleiben. Denn dies führt jedenfalls bei einem Geschäftsordnungsbeschluss wie hier nicht zur Nichtigkeit desselben, weil sich dieser nach Ende der Versammlung automatisch erledigt. Allenfalls wäre denkbar, dass die unter dem fehlerhaften Vorsitz gefassten Beschlüsse anfechtbar sind, wenn sich dieser Fehler kausal ausgewirkt haben sollte.
Auch ein Verstoß gegen eine Rechtsvorschrift (geschweige denn ein gesetzliches Verbot) ist nicht erkennbar. Zwar steht hier zur Debatte, ob bei der Beschlussfassung und –verkündung das zutreffende Stimmrechtsverhältnis angewendet worden ist. Hierzu trifft § 25 Abs. 2 S. 1 WEG eine Regelung dergestalt, dass das Kopfstimmenprinzip gilt. Dabei handelt es sich jedoch um dispositives Recht. Können jedoch die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung, beispielsweise im Rahmen der Teilungserklärung, eine gesetzliche Regelung abändern, kann ein Verstoß gegen eine solche Vorschrift schlechterdings nicht zur Nichtigkeit führen; mithin ist ein Verstoß gegen die für die jeweilige Eigentümergemeinschaft geltenden Stimmrechtsvorschriften kein Nichtigkeitsgrund, sondern allenfalls ein Anfechtungsgrund (BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 196/08, zit. n. juris; Jennißen/Schultzky, § 23 WEG Rn. 69a m.w.N.).
Somit kann es das Gericht dahingestellt sein lassen, ob angesichts der unglücklich formulierten Teilungserklärung an dieser Stelle tatsächlich ein Fehler bei der Behandlung der Stimmrechtsverhältnisse in der Versammlung vom 10.10.2019 erfolgte oder nicht. Denn die Teilungserklärung nennt in § 14 Nr. 4, 5 zwei unterschiedliche Stimmrechtsprinzipien (einerseits Kopfstimmenprinzip durch Verweis auf die gesetzliche Regelung, andererseits Abstimmung nach Miteigentumsanteilen). Die Anwendung beider Prinzipien kann in Ansehung der konkreten Konstellation in der hier streitenden Eigentümergemeinschaft zu unterschiedlichen Ergebnissen bei den Abstimmungen führen. Folglich steht jeder Beschluss unter der Problematik einer etwaigen Unwirksamkeit, je nachdem wie die Stimmen gezählt werden. Nach den vorstehenden Ausführungen kann dies jedoch nur im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage abschließend geklärt werden.
Im Hinblick auf das Nichtigkeitsbegehren der Kläger kann dies nur dann anders sein, wenn der Versammlungsleiter am 10.10.2019 vorsätzlich bewusst ein fehlerhaftes Abstimmungsergebnis verkündet hätte. Davon kann jedoch nicht ohne weiteres ausgegangen werden. Zwar hat das OLG Frankfurt in seinem im Grundbuchverfahren ergangenen Beschluss vom 05.12.2011 – 20 W 70/11 ausgeführt, dass eine Veränderung der Stimmrechtsverhältnisse durch die Aufteilung einer der vier ursprünglichen Miteigentumsanteile in zwei kleinere Miteigentumsanteile nicht stattfinde. Zu klären wäre dann aber, ob jener Beschluss auch für im Wohnungseigentumsverfahren zu treffende Entscheidungen Bindungswirkung entfaltet, gegebenenfalls ob die darin geäußerte Rechtsauffassung unabhängig von einer Bindungswirkung als zutreffend zugrunde gelegt werden muss. Vor dem Hintergrund der fehlenden Eindeutigkeit der Regelung in der Teilungserklärung wie oben ausgeführt kann einem Versammlungsleiter, der juristischer Laie ist, nicht vorgeworfen werden, dass er hierzu eine zumindest vordergründig vertretbare Ansicht vertritt. Lediglich vorsorglich bemerkt das Gericht an, dass bei zukünftigen Entscheidungen in der Eigentümerversammlung diese Problematik zu berücksichtigen sein wird und deswegen eine – insbesondere einvernehmliche – Klärung innerhalb der Eigentümergemeinschaft geboten ist. Jedenfalls aus dem Blickwinkel des Zeitpunktes 10.10.2019 kann von einer bewussten vorsätzlichen Fehlbehandlung der Stimmrechtsverhältnisse in sittenwidriger Weise durch den seinerzeitigen Versammlungsleiter nicht ausgegangen werden. Ob angesichts der den Beteiligten nunmehr hinreichend offenbarten Problematik dies auch zukünftig gilt, bedarf gegebenenfalls ebenfalls der Klärung.
Die Klage ist jedoch auch als Anfechtungsklage ohne Erfolg. Eine Anfechtungsklage ist nach § 46 Abs. 1 S. 2 WEG innerhalb eines Monates nach der Beschlussfassung zu erheben. Die Erhebung der Klage erfolgt durch Zustellung eines Schriftsatzes, § 253 Abs. 1 ZPO. Gegebenenfalls findet gemäß § 167 ZPO eine Rückwirkung der Zustellung auf den Zeitpunkt des Einganges der Klage bei Gericht statt, wenn diese rechtzeitig war. Hier erfolgte jedoch bereits der Klageeingang verspätet. Da die Eigentümerversammlung am 10.10.2019 stattfand, lief die Anfechtungsfrist mithin am 11.11.2019 ab, einem Montag (§§ 187, 188, 193 BGB). Der Klageerweiterungsschriftsatz vom 25.11.2019, der den entsprechenden Hilfsantrag erstmalig nennt, ging bei Gericht jedoch erst danach ein, nämlich am 26.11.2019.
Den Klägern ist insoweit keine Wiedereinsetzung zu gewähren. Denn die Voraussetzungen der §§ 46 Abs. 1 S. 3 WEG, 233 ff. ZPO liegen nicht vor. Wiedereinsetzung ist danach zu gewähren, wenn die Wahrung der Frist ohne Verschulden der Partei nicht möglich war. Hier war jedoch das Fristversäumnis verschuldet. Denn alle Parteien, mithin beide Kläger, waren in der Versammlung vom 10.10.2019 anwesend bzw. vertreten. Sie hatten damit hinreichende Kenntnis von den verkündeten Beschlüssen. Damit waren sie in der Lage, auch ohne Vorlage des Versammlungsprotokolls zu erkennen, ob sie gegen die Beschlüsse rechtlich vorgehen wollen oder nicht. Die Kenntnis vom Versammlungsprotokoll hat keine konstitutive Wirkung für die Kenntnis von der etwa reichen Fehlerhaftigkeit eines gefassten Beschlusses. Denn das Protokoll dient lediglich der Dokumentation der Vorgänge der Versammlung. Da aber alle notwendige Kenntnisse für die Erhebung einer Anfechtungsklage bei den Klägern vorhanden waren, genügt die Verspätung des Protokollversands nicht, um einen Wiedereinsetzungsgrund hervorzurufen. Dies gilt selbst dann, wenn entsprechend der Vermutung der Kläger der Versammlungsleiter, der Beklagte zu 1., insoweit bewusst zum Nachteil der Kläger gehandelt haben sollte. Dies gilt insbesondere in Bezug auf die Klägerin zu 2., die erst im Termin vom 09.07.2020 einen Seitenwechsel im vorliegenden Rechtsstreit vorgenommen hat. Denn sie hat frühestens zu diesem Zeitpunkt überhaupt erst die Klage erhoben und damit in jedem Fall zu spät, auch in Ansehung der zweiwöchigen Wiedereinsetzungsfrist des § 234 ZPO.
Die Versäumung der Anfechtungsfrist führt dazu, dass die Kläger mit der Geltendmachung der Beschlussmängel materiell-rechtlich ausgeschlossen sind mit der Folge, dass die Klage insoweit ohne weiteres unbegründet ist (Niedenführ, § 46 WEG Rn. 60 m.w.N.). Dies führt dazu, dass auch an dieser Stelle die Entscheidung der Frage, welche Stimmrechtsverhältnisse in der hier streitenden Eigentümergemeinschaft zutreffend sind, dahingestellt bleiben kann.
Auch der weitere Hilfsantrag, mit dem die Bestellung eines Notverwalters begehrt wird, ist angesichts des vorstehenden Befundes ohne weiteres unbegründet. Denn aufgrund der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vom 10.10.2019 ist momentan in der Gestalt des Beklagten zu 4. ein Verwalter vorhanden, so dass es daneben eines weiteren Notverwalters schlechterdings nicht (mehr) bedarf.
Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 11, 711 ZPO.
BeschlussDer Streitwert wird auf 5.012,00 € festgesetzt.
GründeDie Streitwertfestsetzung beruht auf § 49a Abs. 1, 45 Abs. 1 S. 2 GKG. Bei Haupt- und erstem Hilfsantrag war maßgeblich die mit dem Beklagten zu 4. vereinbarte Vergütung für die zweijährige Laufzeit des Verwaltervertrages, mithin für die fünf Eigentumseinheiten monatlich 83 € zzgl. 500 € einmaliges Entgelt, insgesamt 2.492 €. Dieser Betrag war im Hinblick auf Nichtigkeit und Anfechtungsklage zu verdoppeln. Für den weiteren Hilfsantrag auf Bestellung eines Notverwalters war der fiktive Vergütungsbetrag für einen zu bestellenden Notverwalter bezogen auf ein Jahr anzusetzen. Im Hinblick auf die außergewöhnlich besondere Schwierigkeit der Verwaltung der gegenständlichen Eigentümergemeinschaft war hier für die vier Wohneinheiten ein fiktiver monatlicher Betrag von jeweils 100 € anzusetzen und für die fünfte Sondereigentumseinheit einmonatlicher Betrag in Höhe von 20 €, so dass sich ein Jahresbetrag i.H.v. 5.040 € ergibt. Bei der Höhe dieser Beträge orientiert sich das Gericht am Ergebnis des dieselbe Eigentümergemeinschaft betreffenden Verfahrens 800 C 942/17; auf die dortigen Ausführungen im Urteil vom 16.05.2017 wird Bezug genommen. Da für die Streitwertfestsetzung das hälftige Interesse der Parteien maßgeblich ist, ist die sich daraus ergebende Gesamtsumme i.H.v. 10.024,00 € wiederum zu halbieren.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 187, 188, 193 BGB
§ 23 WEG
§ 24 WEG
§ 167 ZPO
§ 234 ZPO
§ 46 WEG
§ 91 ZPO
§ 46 Abs. 1 S. 2 WEG
§ 25 Abs. 2 WEG
§ 24 Abs. 1 WEG
§ 24 Abs. 3 WEG
§ 24 Abs. 5 WEG
§ 25 Abs. 2 S. 1 WEG
§ 253 Abs. 1 ZPO
§ 46 Abs. 1 S. 3 WEG
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 49a Abs. 1, 45 Abs. 1 S. 2 GKG

Zitierte Entscheidungen: 13 S 87/20
20 W 70/11
00 C 942/17
00 C 2769/18
00 C 3903/16
00 C 4383/19
V ZR 196/08