Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2000-12-28, Aktenzeichen 16 Wx 163/00
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2000:1228.16WX163.00.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Beteiligten zu 1) und 2) sind die Wohnungseigentümer der vorgenannten Wohnungseigentumsanlage, die aus insgesamt 28 Wohnungen nebst einer Tiefgarage besteht und die von der Beteiligten zu 3) verwaltet wird. Über der Dachgeschosswohnung der Beteiligten zu 1) befindet sich ein Spitzboden, der weder in der Teilungserklärung bei ihrem Sondereigentum erwähnt noch im Aufteilungsplan gesondert ausgewiesen und auch nicht gesondert gekennzeichnet ist, und der ausschließlich von dieser Wohnung aus - und zwar ursprünglich nur mittels einer Leiter durch eine Luke/Klappe in der Decke - zugänglich ist. Im Jahre 1988 ließen die Beteiligten zu 1), ohne zuvor die Genehmigung des Verwalters oder der übrigen Wohnungseigentümer einzuholen, je ein Fenster in die Dachfläche der ersten und der zweiten Ebene des Spitzbodens einbauen. Die Wohnungseigentümerversammlung genehmigte im Jahre 1995 den Einbau nachträglich, wobei der Beschluss die Einschränkung enthält, dass hieraus keine Folgerechte herzuleiten seien. Die Beteiligten zu 1) nutzten den Spitzboden als Abstellraum. In der Folgezeit nahmen die Beteiligten zu 1), wiederum ohne Genehmigung des Verwalters oder der übrigen Wohnungseigentümer, im Spitzbodenbereich weitere umfangreiche bauliche Veränderungen vor. Mit dem in der Versammlung vom 17.11.97 mit Mehrheit zum TOP 4 gefaßten Beschluss wurden die Beteiligten zu 1) u.a. zum Rückbau der ausgebauten Spitzbodenfläche in den ursprünglichen Zustand und zur sofortigen Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens aufgefordert.
Den Beschluss erklärte das Amtsgericht auf den fristgerecht gestellten Antrag der Beteiligten zu 1) teilweise und insoweit für ungültig, als sich die Rückbauverpflichtung auf mehr beziehe als auf die Beseitigung der Heizkörper, der Dusche, der Toilette und des Waschbeckens einschließlich der jeweils dazu gehörenden Sanitärinstallationen, und die Unterlassungsverpflichtung sich auf mehr beziehe als die Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken oder zu wohnungsähnlichen Zwecken. Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) hat das Landgericht unter Zurückweisung der Anschlussbeschwerde der Beteiligten zu 2) den amtsgerichtlichen Beschluss teilweise abgeändert und den angefochtenen Eigentümerbeschluss hinsichtlich der auferlegten Verpflichtungen insgesamt für ungültig erklärt. Hiergegen wenden sich die Beteiligten zu 2) mit ihrer weiteren sofortigen Beschwerde, mit der sie ihren Antrag weiterverfolgen, und hilfsweise beantragen, den Eigentümerbeschluss nur insoweit für ungültig zu erklären, als sich die Rückbauverpflichtung auf mehr als den Rückbau der Treppe und die Wiederherstellung des diesbezüglichen ursprünglichen Zustandes, die Beseitigung der Heizkörper, der Dusche, der Toilette und des Waschbeckens einschließlich der jeweils dazu gehörenden Sanitärinstallationen und eingezogenen Wände im Spitzboden, und die Unterlassungsverpflichtung sich auf mehr beziehe als die Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens zu Wohn- und Schlafzwecken sowie wohnungsähnlichen Zwecken.
Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs.1 Nr. 4, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22 Abs.1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie Erfolg.
Das Landgericht hat - wie teilweise auch schon das Amtsgericht - zur Begründung seiner Entscheidung im wesentlichen ausgeführt: Der Spitzboden stehe im Gemeinschaftseigentum und dürfe von den Antragstellern entsprechend dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer (nur) als Abstellraum genutzt werden. Bei den streitigen Baumassnahmen der Antragsteller handele es sich um bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die weitgehend als nachteilig i.S. des § 14 Nr. 1 WEG einzustufen seien, mit Ausnahme möglicherweise der Treppe sowie jedenfalls des eingebrachten Teppichbodens sowie der Dachisolierung nebst Unterkonstruktion, zu deren Entfernung die Antragsteller deshalb nicht verpflichtet seien. Das zeige, dass gegen die Beteiligten zu 1) nur ein eingeschränkter und kein, wie im Eigentümerbeschluss aber festgelegt, umfassender Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch bestehe. Gleichwohl könne nunmehr der Eigentümerbeschluss - anders als noch das Amtsgericht - nicht mehr unter Anwendung des Rechtsgedankens des § 139 BGB teilweise aufrechterhalten bleiben sondern müsse insgesamt für ungültig erklärt werden, weil nicht mehr anzunehmen sei, dass die Wohnungseigentümer den mangelfreien Teil auch ohne den ungültigen Teil beschlossen hätten. Mit ihrem Rechtsmittel gegen den amtsgerichtlichen Beschluss gäben diese nämlich zu erkennen, dass der angefochtene Eigentümerbeschluss in vollem Umfang aufrechterhalten bleiben solle, mithin ihrer Auffassung nach eine uneingeschränkte Rückbau- und Nutzungsunterlassungsverpflichtung bestehe.
Die Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung nur teilweise stand (§§ 27 I FGG, 55o ZPO). Der angefochtene Eigentümerbeschluss ist in vollem Umfang gültig, so dass der Anfechtungsantrag insgesamt unbegründet und abzuweisen ist.
1) Rechtsfehlerhaft ist die Annahme der Vorinstanzen, die Beteiligten zu 1) seien nicht zur Beseitigung aller Baumassnahmen im Spitzbodenbereich verpflichtet mit der Folge, dass der angefochtene Eigentümerbeschluss teilweise bzw. - so das Landgericht - insgesamt für ungültig zu erklären sei.
Rechtlich nicht zu beanstanden ist zwar die Annahme der Vorinstanzen, dass der Spitzboden im Hinblick darauf, dass er in der Teilungserklärung nicht als zum Sondereigentum der Beteiligten zu 1) gehörend aufgeführt und auch nicht etwa durch den Aufteilungsplan ihrem Wohnungseigentum zugeordnet ist, gemäß § 1 Abs. 5 WEG im Gemeinschaftseigentum steht. Mit Recht sind sie deshalb auch davon ausgegangen, dass der Ausbau des Spitzbodens über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht. Im Zuge der Umgestaltung des Spitzbodens hatten die Beteiligten zu 1) folgende Maßnahmen durchgeführt bzw. durchführen lassen: Sie entfernten die auf den Bodenbalken verlegten Bretter und ersetzten sie durch Spanplatten, die sie mit einem Teppichboden belegten. Ferner versahen sie die Deckenbereiche unter dem Dach mit einer Wärmeisolierung und verkleideten diesen Bereich mit Nut- und Federbrettern. Weiterhin schufen sie einen einfacheren Zugang zu dem Spitzbodenbereich, indem sie die ursprünglich vorhandene Klappe, die bis dahin den Zugang ermöglichte, entfernten, die Öffnung vergrößerten und eine feste, normale Wohnraumtreppe einbauten. In der ersten Ebene des Spitzbodens trennten sie einen 1,7 qm großen Teilbereich durch eine Türe ab und installierten in diesem abgetrennten Bereich ein Dusch-WC mit einer vollständigen Einrichtung. Ferner brachten sie im Spitzbodenbereich einen vorher im Badezimmer der Wohnung installierten Heizkörper an. Für den Zugang von der ersten zur zweiten Ebene bauten sie eine normale Wohnungstreppe ein und trennten diesen Bereich durch eine Türe ab.
Mit den Baumaßnahmen haben die Beteiligten zu 1), was sie auch nicht in Frage stellen, eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung realer im Gemeinschaftseigentum stehender Gebäudeteile vorgenommen, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Hierzu war die Zustimmung der Beteiligten zu 2) erforderlich, da ihre Rechte über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 WEG). Es entspricht gefestigter obergerichtlicher und vom Senat geteilter Rechtsprechung, dass ein Nachteil i.S. des § 14 Nr. 1 WEG für die übrigen nicht an der Nutzung partizipierenden Wohnungseigentümer regelmäßig anzunehmen ist, wenn durch den Ausbau von Dachbodenräumen zu Wohnzwecken eine intensivere Nutzungsmöglichkeit geschaffen wird (vgl. Senatsbeschluss in ZMR 95, 263; OLG Hamm NZM 98, 873; OLG Hamburg MDR 97, 816; BayObLG WuM 99, 178, WE 97, 111, MDR 93, 1200, NJW-RR 93, 336 und 94, 82, WuM 89, 262; OLG Franfurt OLGZ 91, 185).
Nicht rechtsfehlerfrei ist jedoch die Annahme, dass im Hinblick darauf, dass teilweise die Maßnahmen für die zulässige Nutzung des Spitzbodens als Abstellraum sinnvoll seien, und/oder sie als solche nicht zu Nachteilen i.S. des § 14 Nr. 1 WEG für die übrigen Wohnungseigentümer führten, nicht alle Ausbaumaßnahmen zu beseitigen seien. Richtig ist der Ausgangspunkt, dass alle eigenmächtig von den Beteiligten zu 1) vorgenommenen Baumaßnahmen zu beseitigen sind, die eine unzulässige Nutzung der Räume ermöglichen oder zu diesem Zweck vorgenommen wurden. Im Streitfall trifft beides auf ausnahmslos alle Ausbaumaßnahmen im Spitzbodenbereich zu. Ersichtlich dienten auch die Verlegung der Spanplatten und des Teppichbodens sowie die Anbringung der Dachisolierung, der Treppen und der Wände, und die Vergrößerung der Deckenöffnung dem Ziel, sich zusätzlichen Wohnraum oder wohnungsähnlichen Raum im Spitzboden zu verschaffen. Die von den Vorinstanzen angestellte Differenzierung danach, ob bestimmte Baumaßnahmen für die Nutzung des Spitzbodens nur als Abstellraum sinnvoll bleiben und/oder - wie durch das Sachverständigengutachten G. belegt - zu keinen nennenswerten Nachteilen für das Gebäude oder die Wohnungseigentümer führen, ist nicht angebracht. Um nachteilig zu sein, genügt es zum einen, dass die Baumaßnahmen zugleich dienlich bzw. geeignet dafür sind, den Spitzboden wohnungsähnlich und damit intensiver als erlaubt nutzen zu können. Bereits darin, d.h. ohne dass es noch darauf ankommt, ob der Spitzboden auch tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird, ist eine unzulässige Beeinträchtigung der restlichen Eigentümergemeinschaft zu sehen (vgl. BayObLG WuM 99, 178 und 91, 53; OLG Hamm MDR 97, 817). Zum anderen sind die Vorinstanzen ohne Rechtsirrtum davon ausgegangen, dass den Beteiligten zu 1) zur Nutzung des Spitzbodens als Abstellraum kein Sondernutzungsrecht (§§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG) eingeräumt ist, insbesondere auch nicht etwa "aus der Natur der Sache" deshalb, weil der Spitzboden derzeit nur von deren Eigentumswohnung aus zugänglich ist. Der Umstand ersetzt nicht den für ein solches Recht unbedingt notwendigen rechtsgeschäftlichen Begründungsakt. Die Tatsache bedeutet ebensowenig, dass damit - wie die Beteiligten zu 1) aber meinen - nur sie berechtigt sind, den Spitzboden entsprechend seiner Beschaffenheit unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer, also allein zu nutzen. Den übrigen Wohnungseigentümern ist dadurch, dass der Spitzboden nur über die Wohnung der Beteiligten zu 1) zugänglich ist, das Mitgebrauchsrecht i.S. der §§ 13 Abs. 2, 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG nicht entzogen sondern lediglich dessen Ausübung erheblich eingeschränkt worden. Weil der Spitzboden Gemeinschaftseigentum ist, sind die übrigen Miteigentümer ebenso wie die Beteiligten zu 1) gemäß § 13 Abs. 2 S. 1 WEG zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Spitzbodens berechtigt. Richtig ist deshalb die Auffassung der Beteiligten zu 2), dass bezüglich des Spitzbodens nur eine Nutzung durch alle Wohnungseigentümer als gemeinschaftlicher Abstellraum in Betracht komme. Das wiederum bedeutet, dass die Beteiligten zu 1) den Spitzboden nur so nutzen dürfen, wie wenn ein Zugang auch für die übrigen Wohnungseigentümer vorhanden wäre, und, weil eine konkrete Regelung fehlt, wie sie dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 15 Abs. 3 WEG). Wenn er mithin als Abstellraum genutzt wird, kann durch die Beteiligten zu 1) nur eine Nutzung unter Berücksichtigung der Interessen auch übriger Wohnungseigentümer stattfinden. Dabei kann dahinstehen, ob und gegebenenfalls unter welchen Umständen die Beteiligten zu 1) im Einzelfall nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) den Zutritt über ihre Wohnung dulden müssten, wenn ein anderer Wohnungseigentümer einen bestimmten Gegenstand etwa einen Koffer im Spitzboden lagern will. Ferner müsste der Spitzboden - wie schon die Vorinstanzen mit Recht angeführt haben - für die Installation beispielsweise einer Satellitenempfangsanlage zur Verfügung stehen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft diese beschließt, wobei zu deren Installation eine Zutrittsmöglichkeit über die Wohnung der Beteiligten zu 1) nach § 14 Nr. 4 WEG hergeleitet werden könnte. Obwohl die Beteiligten zu 1) derzeit den Spitzboden faktisch allein als Abstellraum nutzen können, ist es ihnen deshalb gleichwohl verwehrt, den Spitzboden wie Alleinberechtigte als Abstellraum zu nutzen.
Nichts anderes war von den Wohnungseigentümern auch beschlossen worden, wenn es heißt, dass die Beteiligten zu 1) die Nutzung ab sofort einstellen sollen. Die Aufforderung beinhaltete nicht etwa eine an die Beteiligten zu 1) gerichtete Weisung, jedwede Nutzung als Abstellraum zu unterlassen, wie diese aber anführen. Eigentümerbeschlüsse kann der Senat als Rechtsbeschwerdegericht "aus sich heraus" uneingeschränkt selbst auslegen, wobei abzustellen ist auf den Wortlaut und Sinn der Regelung, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung ergibt (vgl. BGH NZM 98, 955, 956 mwN = ZMR 99, 41 und Senat NZM 99, 178 jeweils mwN). Anlass der Beschlussfassung war die eigenmächtige Umgestaltung des Spitzbodens durch die Beteiligten zu 1) zur Nutzung ausschließlich für ihre Zwecke. Wenn dann ab sofort die Nutzung unterlassen werden sollte, geht der Wortlaut und Sinn der Regelung dahin, den Beteiligten zu 1) die für sich in Anspruch genommene alleinige Nutzung des allen Wohnungseigentümern zum Gebrauch überlassenen Gemeinschaftseigentums zu untersagen. Die Beteiligten zu 2) hatten dementsprechend bereits in zweiter Instanz mit Recht auch schon vorgetragen, dass die Formulierung die alleinige Nutzung der Beteiligten zu 1) habe unterbinden und diesen wie allen anderen Wohnungseigentümern lediglich die gemeinschaftliche Nutzung als Abstellraum habe gestatten sollen. Rechtlich zu beanstanden ist deshalb ebenso die Annahme des Landgerichts, die mit dem Beschluss zugleich ergangene Aufforderung zur sofortigen Unterbindung der Nutzung des Spitzbodens sei nicht rechtens.
Mithin haben die Wohnungseigentümer durch den angefochtenen Eigentümerbeschluss mit Recht die Beteiligten zu 1) gemäß §§ 1004 BGB, 15 Abs. 3 WEG verpflichtet, alle Ausbaumaßnahmen im Spitzbodenbereich zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen sowie zugleich aufgefordert, sofort die getätigte Nutzung des Spitzbodens einzustellen.
Die angefochtene Entscheidung kann danach nicht aufrechterhalten werden. Der Anfechtungsantrag der Antragsteller ist vielmehr insgesamt unbegründet, was der Senat selbst entscheiden kann, weil die Sache einer weiteren Sachaufklärung insoweit nicht bedarf.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, den unterlegenen Beteiligten zu 1) die Gerichtskosten aller drei Instanzen aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG). Im übrigen war es angesichts der unterschiedlichen Entscheidungen des Amts- und des Landgerichts geboten, an dem in § 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz festzuhalten, wonach die Beteiligten im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit die ihnen entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben. Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung durch die Vorinstanzen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 43 Abs.1 Nr. 4, 45 Abs.1 WEG
§§ 27 I FGG, 55o ZPO
§§ 13 Abs. 2, 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG
§§ 1004
BGB
§ 139 BGB
§ 14 WEG
§ 242 BGB
§ 47 WEG
§ 14 Nr. 1 WEG
§ 22 Abs. 1 WEG
§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 2, 5
Abs. 4 WEG
§ 13 Abs. 2 S.
1 WEG
§ 15 Abs. 3
WEG
§ 14 Nr. 4 WEG
§ 47 S. 1 WEG
§ 48 Abs. 3 WEG

Zitierte Entscheidungen: ZMR 95, 263
NZM 98, 873
MDR 97, 816
MDR 93, 1200
NJW-RR
93, 336
MDR 97, 817
NZM 98, 955, 956
ZMR 99, 41
NZM 99, 178