Landgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-01-19, Aktenzeichen 1 S 117/16
ECLI: ECLI:DE:LGK:2017:0119.1S117.16.00

Tenor:
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 26.04.2016 – 219 C 468/15 – wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Das vorgenannte Urteil des Amtsgerichts Köln ist ohne Sicherheitsleistung und ohne Abwendungsbefugnis vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Wegen der Darstellung des Tatbestands wird auf die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Bezug genommen, §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1, 542, 543, 544 ZPO.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagte zur Zahlung des klägerseits zuletzt noch begehrten restlichen Kautionsbetrages verurteilt und das Bestehen der von der Beklagten hiergegen zur Aufrechnung gestellten und mit der Berufung weiterverfolgten Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Wartung der Heizungstherme (hierzu nachfolgend unter 1.) sowie mangelnder Pflege bzw. Beschädigung der Rasen- (hierzu unter 2.) und Terrassenfläche (hierzu unter 3.) verneint.
1.
Der Beklagten steht der im Wege der Aufrechnung geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB i. V. m. den mietvertraglichen Regelungen in Höhe von 114,24 € für zusätzliche Wartungskosten wegen der von den Klägern im Jahr 2012 nicht in Auftrag gegebenen Wartung der Heizungstherme nicht zu.
Hinsichtlich der fehlenden mietvertraglichen Verpflichtung der Kläger, die Wartung der Heizungstherme durchführen zu lassen, wird zunächst auf die überzeugend begründeten Erwägungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.
Aus der in § 6 Ziff. 3 des Mietvertrags geregelten Verpflichtung, „mit den jeweiligen Versorgungsunternehmen bzw. sonstigen Dienstleistungsfirmen die erforderlichen Verträge unmittelbar abzuschließen und durchzuführen“, ergibt sich nicht, dass der Mieter die vorhandene Anlage auf eigene Kosten warten lassen muss. Die vorstehend genannte Regelung beinhaltet mit hinreichender Klarheit lediglich die Verpflichtung des Mieters, selbst Verträge mit dem Versorger abzuschließen – der die Kläger offenbar auch nachgekommen sind – sowie die Möglichkeit für den Vermieter, die Mieter mit den Kosten der Wartung zu belasten, wovon die Beklagte offenbar keinen Gebrauch gemacht hat. Eine eigenständige Verpflichtung der Mieter, die Wartung selbständig in Auftrag zu geben und auf eigene Kosten durchführen zu lassen, ist hieraus aber gerade nicht herzuleiten.
Im Übrigen ist die genannte Klausel in § 6 Ziff. 3 des Mietvertrags – insoweit liegen unzweifelhaft Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne der §§ 305 ff. BGB vor – in Zusammenschau mit der nachfolgenden Regelung zur Umlage der Kosten wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 S. 2 BGB unwirksam, da für einen durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend verständlich wird, ob die Kosten der Heizungswartung von ihm zu tragen sind oder auf alle Mieter umgelegt werden.
Auch soweit sich die Beklagte mit der Berufung insbesondere darauf beruft, dass die Kläger – unstreitig – im Jahr 2011 einmalig die Wartung der Heizungstherme in Auftrag gegeben und bezahlt haben, greift dies nicht durch. Ein faktisches Anerkenntnis oder eine Übernahme der Wartungsverpflichtung ergibt sich hieraus nicht, da hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger bei diesem Vorgehen – insbesondere in Bezug auf die künftige Übernahme der Wartungsverpflichtung und im Verhältnis zur Beklagten – mit Rechtsbindungswillen handelten, weder vorgetragen noch sonst ersichtlich sind. Überdies hat die Beklagte zu den konkreten Umständen hinsichtlich des Zustandekommens der Durchführung der Heizungswartung durch die Kläger und der diesbezüglich zwischen den Parteien etwaig getroffenen Absprachen nichts vorgetragen.
Ohne besondere Hinweise der Beklagten waren die Kläger im Übrigen nicht gehalten, im Rahmen der allgemeinen Obhutspflicht die Wartung in Auftrag zu geben und zu bezahlen oder die Beklagte ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass sie die Heizungswartung im Jahr 2012 nicht durchführen lassen wollen. Hinzu kommt, dass die Beklagte als Vermieterin das Risiko trägt, dass sie auf eine die Heizungswartungsverpflichtung des Mieters nicht beinhaltende Regelung im Mietvertrag vertraut.
2.
Die Beklagte hat gegen die Kläger ebenfalls keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 255,50 € wegen mangelnder Pflege bzw. Beschädigung des Rasens.
a) Zunächst ergibt sich ein diesbezüglicher Schadensersatzanspruch dem Grunde nach nicht aus einer Verletzung der Pflichten in § 27 Ziff. 3 des Mietvertrags, wonach die Kläger als Mieter dazu verpflichtet waren, Terrassen- und Gartenflächen auf eigene Rechnung in Ordnung zu halten.
aa) Zwar ist entgegen der Auffassung der Kläger nicht davon auszugehen, dass die Klausel in § 27 Ziff. 3 auf dem handgeschriebenen „Blatt 16a - Mietvertrag“ der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB unterliegt, da der klägerische Vortrag zum Nachweis des Formularcharakters der Klausel hierfür nicht ausreicht.
Denn auch handgeschriebene Verträge oder Vertragsteile fallen (nur dann) unter § 305 BGB, wenn der Vertrag oder Vertragsteil mehrmals verwendet werden soll, wobei die Absicht hierzu genügt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, vor § 535 Rn. 39). Beweispflichtig für die tatsächlichen Voraussetzungen des § 305 Abs. 1 S. 1 BGB ist – wie hier die Kläger – derjenige, der den Schutz dieser Vorschrift in Anspruch nehmen will; ist der Formularcharakter wie bei maschinen- oder handgeschriebenen Verträgen oder Vertragsteilen zweifelhaft, so muss der Mieter vortragen, dass der Vermieter den Vertrag oder eine bestimmte Klausel mit identischem Regelungsgehalt häufiger verwendet hat oder dass er dies beabsichtigt. Dies haben die Kläger nicht getan.
bb) Unabhängig von der Frage der AGB-Kontrolle fehlt es jedoch in Ansehung der in § 27 Ziff. 3 des Mietvertrags gewählten Formulierung „in Ordnung halten“ an einer klaren Regelung, was dies in Bezug auf den Rasen konkret heißen soll, ob damit also nur regelmäßiges Mähen, Wässern oder Entfernen von Laub gemeint ist oder auch Düngen und sonstige Maßnahmen, um den Rasen in „sattem Grün“ und gutem Wuchs zu erhalten. Ist aber die Formulierung bereits unklar, folgt hieraus, dass den Mietern eine sehr breite Spanne zum Umgang mit dem Rasen zusteht.
Hinzu kommt, dass auf den seitens der Beklagten – lediglich als Schwarz-Weiß-Ausdruck – vorgelegten Lichtbildern nicht hinreichend erkennbar ist, dass der Rasen in dem behaupteten „einwandfreien“ Zustand mit sattem Wuchs und klarer Kante zum Beet war – abgesehen davon, dass ein konkretes Fehlverhalten der Kläger hieraus nicht abzuleiten ist. Überdies haben auch die Kläger einen (farbigen) Ausdruck von einem Lichtbild vorgelegt, das nach ihrer Behauptung zu Beginn der Mietzeit aufgenommen worden sein soll, wofür der auf dem Foto zu sehende Umzugskarton spricht. Auf diesem Lichtbild ist deutlich zu erkennen, dass der Rasen zur Zeit der Aufnahme nicht in gutem und gepflegtem Zustand war und nicht – wie von Beklagtenseite behauptet – in durchgehend sattem Grün und mit klarer Kante vorhanden war. Insoweit ist von der Beklagten nicht hinreichend bestritten worden, dass das Lichtbild den Zustand des Rasens zu Beginn des Mietverhältnisses zeigt, da sie diesbezüglich lediglich vorgetragen hat, dass nicht erkennbar sei, wann das Lichtbild gefertigt worden sei.
b) Soweit sich die Beklagte auf eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende erhebliche Beschädigung des Rasens während der Mietzeit durch die Kläger beruft, verfängt auch dies nicht.
Soweit das Amtsgericht den Vortrag der Beklagtenseite nicht hat ausreichen lassen, da sich weder hieraus noch aus den vorgelegten Lichtbildern ergebe, welches konkrete Fehlverhalten oder welche Unterlassungen zu dem Zustand des Rasens geführt haben sollen, fehlt es zwar an einem vorherigen gerichtlichen Hinweis. Allerdings ist auch in der Berufungsbegründung über die Bezugnahme auf die vorgelegten Lichtbilder hinaus kein weiter konkretisierter Vortrag erfolgt. Auch soweit die Beklagte hierzu in einem späteren Schriftsatz weiter vorgetragen hat, ist ein über die vertragsgemäße Benutzung hinausgehendes Fehlverhalten der Kläger nicht ersichtlich. Von einem solchen Fehlverhalten ist auch in Ansehung der von beiden Parteien wechselseitig zur Akte gereichten Lichtbilder nicht auszugehen, wozu auf die obigen Ausführungen unter II. 2. a) bb) Bezug genommen wird.
Zudem hat die Beklagte den auf den Zustand des Rasens zum Mietende bezogenen Vortrag erstmals im Berufungsverfahren durch den Zeugen C unter Beweis gestellt, so dass das Beweisangebot wegen prozessualer Verspätung gemäß § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen ist. Insoweit bedurfte es entgegen dem Berufungsvorbringen auch keines gerichtlichen Hinweises, da jedenfalls eine – wie vorliegend – anwaltlich vertretene Partei wissen muss, dass ein von der Gegenseite unter Beweisantritt bestrittener Vortrag unter Beweis zu stellen ist.
3.
Zuletzt steht der Beklagten gegen die Kläger auch nicht der ebenfalls im Wege der Aufrechnung geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 500,00 € wegen mangelnder Pflege bzw. Beschädigung der Terrassen- und Zuwegungsfläche zu.
Im Hinblick auf die erneute Geltendmachung des erstinstanzlich verlangten Betrags von 500,00 € ist von Beklagtenseite übersehen worden, dass das Amtsgericht auf diese Position bereits 45,00 € zuerkannt hat, so dass insoweit allenfalls – was auch im Rahmen der Streitwertfesetzung für das Berufungsverfahren zu berücksichtigen ist – ein Anspruch auf Zahlung weiterer 455,00 € in Betracht gekommen wäre.
a) Hinsichtlich der Frage, ob die Klausel in § 27 Ziff. 3 des Mietvertrags der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. unterliegt, sowie in Bezug auf die fehlende Bestimmtheit der Regelung wird auf die obigen Ausführungen zur Rasenfläche Bezug genommen. Auch hier gilt, dass nach der mietvertraglichen Regelung unklar ist, was „in Ordnung halten“ bedeutet – regelmäßiges Fegen oder Behandeln mit einem Hochdruckreiniger oder die nach dem Vortrag der Beklagten erforderlichen Maßnahmen zur Reinigung und Pflege. Zudem wäre die aus Sicht der Beklagten offenbar erforderliche „intensive Reinigung“ während der Mietzeit angesichts der vorstehend genannten Regelung im Mietvertrag nur dann Vertragsgegenstand geworden, wenn die Beklagte die Kläger zu Mietbeginn auf die Erforderlichkeit derartiger Reinigungsmaßnahmen hingewiesen hätte, was vorliegend weder vorgetragen noch sonst ersichtlich ist.
b) Soweit die Beklagte einen Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Terrassenfläche insbesondere wegen übermäßiger Verdreckung/Vergrauung geltend macht, fehlt ein nachvollziehbarer Vortrag dazu, ob und inwieweit die Kläger den Zustand der Terrasse durch übermäßigen Gebrauch hervorgerufen haben bzw. dass dieser Zustand nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache mit der Folge üblicher und vom Mieter gemäß § 538 BGB nicht zu vertretender Abnutzungserscheinungen erfasst war.
Dies gilt auch und gerade in Ansehung der beklagtenseits vorgelegten Lichtbilder, auf denen die Terrasse zwar teilweise vergraut und verwittert aussehen mag, die jedoch insgesamt nicht hinreichend erkennen lassen, dass der Zustand der Terrassen- und Zuwegungsfläche über den nach vertragsgemäßem Gebrauch durch die Kläger zu erwartenden hinausgeht, zumal diese Flächen Witterungseinflüssen ausgesetzt waren.
Soweit die Kläger in Bezug auf den der Beklagten zuerkannten Schadensersatzanspruch in Höhe von 45,00 € gerügt haben, dass sich das Amtsgericht über ihren unter Zeugenbeweis gestellten Vortrag in dem Schriftsatz vom 09.02.2016 hinweggesetzt habe, ist dies mangels Einlegung einer förmlichen Anschlussberufung durch die Kläger unerheblich.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97, 708 Nr. 10 ZPO.
Streitwert für das Berufungsverfahren: 824,74 €

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1, 542, 543, 544 ZPO
§§ 305 ff. BGB
§§ 97, 708 Nr. 10 ZPO
§ 305 BGB
§ 538 BGB
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 305 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 531 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 19 C 468/15