Landgericht Duisburg (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-09-21, Aktenzeichen 8 O 292/14
ECLI: ECLI:DE:LGDU:2017:0921.8O292.14.00

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 13.100 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 3. März 2015 und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von zu 1.261,40 EUR zahlen.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Kläger den künftigen materiellen Schaden zu ersetzen, der ihnen wegen der Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss in der vom Sachverständigen Dipl.-Ing. G in seinem Gutachten vom 5. August 2013 auf der Seite 16 beschriebenen Weise noch entstehen wird, soweit er nicht bereits in der dortigen Schadenskalkulation enthalten ist.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu 78% und die Beklagte zu 22% zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrags.

Tatbestand:
Die Beklagte war Eigentümerin des mit einem 1907 errichteten und 1977 umgebauten teilunterkellerten Altbau bebauten Grundstücks auf der H-straße in Duisburg. Im Auftrag der Beklagten erstattete der Architekt H 1 am 23. Januar 1992 ein Wertgutachten, wobei wegen der Einzelheiten auf die mit dem Schriftsatz der Beklagten vom 7. Oktober 2016 zu den Akten gereichte Kopie Bezug genommen wird. Nach dem Auszug des letzten Mieters im Mai 2010 stand das Haus leer. Im Keller und im Parterre des Gebäudes gab es Feuchtigkeitsschäden, vorrangig zumindest im Wohnzimmer, in der Küche und in dem zur Straße nach vorne gelegenen Zimmer. Auch im Bereich einer Dachgaube befand sich eine feuchte Stelle.
Die Beklagte erteilte der M-Immobilien GmbH am 23. November 2011 einen Maklerauftrag für den Verkauf des Objekts, der in Besichtigungen des Objekts durch die Kläger mündete.
Mit notariellen Vertrag vom 12. August 2011 (Anlage K 1), der in IV. 1. einen Ausschluss der Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels regelt, kauften die Kläger das Grundstück für 110.000 EUR. Mit anwaltlichem Schreiben vom 14. September 2012 (Anlage K 2 zur Klageschrift) forderten die Kläger die Beklagte vergeblich zur Beseitigung der dort aufgezählten Feuchtigkeitserscheinungen auf. Mit anwaltlichem Schreiben vom 25. November 2013 setzten die Kläger die Beklagten vergeblich eine Nachfrist zur Mängelbeseitigung bis zum 20. Dezember 2013.
Die Kläger behaupten, dass ihnen die der Beklagten seit langem bekannten Feuchtigkeitsschäden am Objekt arglistig verschwiegen worden seien. Sie hätten bei den Besichtigungen keine Feuchtigkeitsschäden gesehen. Die Schäden in Keller und Erdgeschoss hätten sie und ihre Verwandten nicht erkannt und auch wegen eines von der Beklagten unmittelbar vor dem Verkauf aufgebrachten weißen Anstrichs auch nicht erkennen können. Vorhanden gewesen seien über die im selbständigen Beweisverfahren bereits festgestellten Feuchtigkeitsschäden auch die auf den mit dem Schriftsatz vom 6. März 2017 zu den Akten gereichten Lichtbildern erkennbaren Feuchtigkeitsschäden im Bad, die ihre Ursache in der fehlenden Abdichtung des Gebäudes gegen aufsteigende Feuchtigkeit gehabt hätten. Für die Beseitigung aller Schäden sei ein Betrag von 59.110 EUR netto erforderlich, für die Beseitigung nur der Schäden im Erdgeschoss ausweislich des Angebots vom 1. September 2016 des Malers I ein Betrag von 18.569,11 EUR.
Die Kläger beantragen,
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 59.110 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18. November 2013 und 2.399,99 EUR zu zahlen, sowie
2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Kläger weitergehenden Schadensersatz zu leisten für Mängelbeseitigungsarbeiten, die im Zuge der Sanierung an dem Kellermauerwerk (Innen- und Außensanierung), dem Erdgeschossmauerwerk sowie den Sanierungsarbeiten am Mauerwerk des gartenseitigen Anbaus am Objekt H-straße , in E, erkennbar werden, einschließlich Nebenarbeiten (u.a. Regiearbeiten eines Architekten), soweit diese nicht bereits in der Schadenkalkulation des Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. G vom 05.08.2013 (Verf. 4 OH 361/12, LG Duisburg) enthalten sind.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, sie habe nur gewusst, was für jeden offenkundig gewesen sei, namentlich, dass es sich um ein altes Haus mit Feuchtigkeitsschäden in Teilbereichen gehandelt habe. Die Kläger hätten in ausführlichen Besichtigungsterminen mit der Maklerin X hinlänglich Gelegenheit gehabt, sich genauestens über den Zustand des Objekts zu informieren. Die Kläger hätten dabei die Feuchtigkeitsschäden im Keller und im Parterre des Gebäudes zur Kenntnis genommen. Die feuchte Stelle im Bereich der Dachgaube sei ihnen gezeigt worden. Diesen Zustand hätten die Kläger zum Anlass genommen, über den Kaufpreis zu verhandeln. Anstelle der vorgesehenen 120.000 EUR sei wegen der Feuchtigkeitsschäden ein Kaufpreis von 110.000 EUR vereinbart worden.
Durch die Verzögerung von erforderlichen Sanierungsmaßnahmen hätten die Kläger das Ausmaß der Feuchtigkeitsschäden erhöht.
Das Angebot des Malers I sei aus den im Schriftsatz vom 31. Oktober 2016 aufgezeigten Gründen überhöht.
Zwischen den Parteien ist bei dem Landgericht Duisburg das selbständige Beweisverfahren 4 OH 361/12 durchgeführt worden. Die Kammer hat die Parteien angehört und Zeugen vernommen. Der Sachverständige Dipl.-Ing. G hat sein Gutachten im Beweisverfahren mündlich erläutert. Wegen der jeweiligen Ergebnisse wird auf das Gutachten im selbständigen Beweisverfahren vom 5. August 2013 und die Sitzungsprotokolle vom 17. März 2016, vom 30. Juni 2016, vom 23. Februar 2017 und vom 17. August 2017 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
A.
Die insgesamt zulässige Klage ist teilweise begründet.
I.
Das für den Feststellungsantrag erforderlich besondere Interesse gemäß § 256 Abs. 1 ZPO ergibt sich auf Grundlage des für die Zulässigkeit eine Klage allein maßgeblichen Vortrags der Kläger daraus, dass ihnen im Zuge der Sanierung der Feuchtigkeitsschäden am Haus weitere Kosten entstehen könnten, als vom Sachverständigen Dipl.-Ing. G bei der Schätzung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten berücksichtigt.
II.
Die Kläger haben dem Grunde nach gegen die Beklagte aus dem notariellen Kaufvertrag vom 12. August 2011 einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1, § 281 Abs. 1 BGB. Dabei hat die Beklagte aber nur für die Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss einzustehen, dagegen nicht für die Feuchtigkeitsschäden im Keller, den Wasserschaden an einer Dachgaube und auch nicht allgemein für die offensichtlich unzureichende Abdichtung insbesondere des unterkellerten Gebäudeteils.
1.
Das verkaufte Grundstück war zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs mangelhaft im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB, weil es unstreitig sanierungsbedürftige Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss aufwies, mithin sich das Gebäude nicht zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch eignete, der nach allgemeinem Verständnis die Nutzbarkeit von Wohnbereichen erfordert, was wiederum voraussetzt, dass diese nicht durchfeuchtet sind.
a)
Die Parteien haben nicht vereinbart, dass die Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss Bestandteil der geschuldeten Beschaffenheit des Grundstücks sein sollten. Allerdings können die Parteien eines Kaufvertrags die geschuldete Beschaffenheit frei vereinbaren und in diesem Rahmen auch, dass ein objektiv mangelhafter Zustand vertraglich geschuldet sein soll. Eine solche Vereinbarung kann hier aber nicht festgestellt werden.
aa)
Die Beklagte hat im Rahmen ihrer Anhörung zwar erklärt, die in Wohn- und Schlafzimmer sowie der Küche deutlich vorhandene Feuchtigkeit sei „leicht zu sehen“ gewesen, im Übrigen aber geschildert, dass sie die Kläger zum ersten Mal beim Notartermin gesehen habe, bei dem über den Zustand des Hauses nicht gesprochen worden sei. Eine ausdrückliche Vereinbarung der Parteien etwa des Inhalts, dass ein an verschiedenen, näher konkretisierten Stellen deutlich feuchtes Haus verkauft werde sollten, scheidet damit aus.
bb)
Aus dem Kaufvertrag der Parteien allein lässt sich für eine solche Beschaffenheitsvereinbarung ebenfalls nichts herleiten. Folgerichtig streitet für das Bestehen einer Beschaffenheitsvereinbarung insoweit auch nicht die jeder Privaturkunde über ein Rechtsgeschäft innerwohnende Vermutung ihrer Vollständigkeit und Richtigkeit.
In IV Nr. 1 des Kaufvertrags wird der Zustand des Kaufobjekts nur dahin beschrieben, dass es der Käufer im „gegenwärtigen, ihm bekannten Zustand“ kaufe. Danach käme eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich des Vorhandenseins von Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss nur in Betracht, wenn den Klägern solche Schäden bei Abschluss des Kaufvertrags bekannt gewesen wären und die Parteien diesen Kenntnisstand dann als geschuldete Beschaffenheit vereinbart hätten.
Dies steht aber nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht fest. Im Gegenteil haben die Kläger beweisen können, dass ihnen die Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss verborgen geblieben sind und schon deshalb nicht der Gegenstand einer ausdrücklichen oder konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien sein konnten:
aaa)
Zwar hat der Zeuge L bei seiner Vernehmung am 17. März 2016 die Schilderung der Beklagten von „leicht zu sehenden“ Schäden gestützt und bekundet, dass im vollständig freigeräumten Erdgeschoss in einer Höhe bis zu 60 cm überall Feuchtigkeit zu erkennen gewesen sei. Hierauf habe er die Maklerin auch aufmerksam gemacht, die dann erklärt habe, dass man besser nichts sanieren solle, damit jeder selbst entscheiden könne, was er nun mit der Immobilie mache. Außerdem hat der Zeuge L 1 am selben Tag gleichlautend erklärt, dass die Feuchtigkeit ganz leicht zu sehen gewesen sei, insbesondere auch im Bereich des Wohnzimmers, wo die Tapete an manchen Stellen schon lose gewesen sei, und ebenso, dass die Maklerin erklärt habe, dass man dort nichts machen solle, sondern dass man das die Käufer machen lassen sollte und dann entsprechend im Kaufpreis runtergehen könnte
bbb)
Diese angesichts der Fotodokumentation des Sachverständigen G im selbständigen Beweisverfahren zumindest in Bezug auf eine Erkennbarkeit der Feuchtigkeit zum Zeitpunkt der Begutachtung für sich durchaus plausible Darstellung ist allerdings von der Maklerin, der Zeugin T, nicht bestätigt, sondern erschüttert worden.
Sie konnte sich nur daran erinnern, dass über Feuchtigkeit im Dachgeschoss und Feuchtigkeit im Keller gesprochen wurde. Sie bestätigte insoweit auch, dass für sie die Feuchtigkeitserscheinungen im Keller und im Dachgeschoss „offensichtlich“ gewesen seien. Dagegen hatte die Zeugin keine Erinnerung mehr daran, ob über Feuchtigkeit im Erdgeschoss gesprochen und/oder sie auch dort Feuchtigkeitserscheinungen wahrgenommen hatte. Aus Sicht der Kammer sind so die Bekundungen der Zeugen L und L 1 nachhaltig erschüttert worden. Es leuchtet nämlich nicht ein, dass sich die Zeugin zwar ganz konkret an Feuchtigkeit im Keller und im Dachgeschoss erinnern konnte, nicht aber an angeblich leicht zu erkennende Feuchtigkeit in den viel wesentlicheren Teilen des Hauses, namentlich dem Wohnzimmer, dem Schlafzimmer und der Küche. Es liegt auf der Hand, dass bei einer gerade für die Maklerin leicht erkennbar beabsichtigten Eigennutzung des Gebäudes durch eine Familie die Nutzbarkeit der eigentlichen Wohnräume von deutlich größerer Bedeutung ist, als der Zustand des nicht zum Aufenthalt der Familie bestimmten Gewölbekellers oder ein lokal begrenzter Wasserschaden an einer der Dachgauben.
Die Kammer hält es deshalb für ausgeschlossen, dass der Maklerin zwar Feuchtigkeitsschäden im Gewölbekeller und an der Dachgaube aufgefallen sind, nicht aber „leicht zu sehende“, großflächig bis zu einer Höhe von 60cm über dem Boden vorhandene Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss. Genauso wenig vermag die Kammer nachzuvollziehen, dass in einer solchen Situation die Maklerin, die auch solche Feuchtigkeitsschäden wahrgenommen hätte, sich jetzt nur noch an die Feuchtigkeit des Kellers und im Bereich einer Dachgaube erinnern könnte. Dabei kommt dem Umstand besondere Bedeutung zu, dass nach der Erinnerung der Zeugin der Kaufpreis „auch wegen der Feuchtigkeit“ reduziert worden sei. War danach Feuchtigkeit offensichtlich und ausschlaggebend für die Kaufpreisfindung, erscheint der Kammer ausgeschlossen, dass sich die Zeugin nur an Keller und Dachgeschoss, nicht aber an offen sichtbare Feuchtigkeit auch im Erdgeschoss, die sicher deutlichen Einfluss auf die Kaufpreisfindung gehabt hätte, erinnern konnte.
ccc)
Hinzu kommt, dass die Zeugen C bei ihrer Vernehmung am 30. Juni 2016 bekundet haben, dass ihnen eine Feuchtigkeit im Haus vor der Abschluss des Kaufvertrags nicht aufgefallen sei. Der Zeuge C bekundete darüber hinaus, dass ihm Feuchtigkeit erst aufgefallen sei, als er die Tapete entfernt habe und er erst später in Hohlräumen Feuchtigkeit gesehen habe.
Die Kläger wiederum haben bei ihrer Anhörung erklärt, dass bei der Besichtigung mit der Maklerin nur ein Wasserschaden im Bereich einer Dachgaube zur Sprache gekommen sei, weshalb man den Kaufpreis zu reduzieren versucht habe. Im Übrigen sei ihnen keine Feuchtigkeit aufgefallen, auch nicht im Keller, der auch nicht muffig gerochen habe. Erst nach und nach hätten sie das Ausmaß der Feuchtigkeitsschäden im Haus kennengelernt.
Auch unter Berücksichtigung eines erheblichen Eigeninteresses der Familie C am Ausgang dieses Rechtsstreits ist die Kammer in der Gesamtschau davon überzeugt, dass den Klägern die Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss tatsächlich verborgen geblieben sind.
Hierfür sprechen aus verständiger Sicht zwei entscheidende Gesichtspunkte:
Wenn zum einen – wie die Zeugen L und L 1, die Kläger und die Maklerin insoweit überstimmend erklärt haben - die vorhandene Feuchtigkeit der Grund dafür war, dass die Kläger den Kaufpreis drücken wollten, scheint der Kammer ein ausgehandelter Nachlass von 10.000 EUR „nur“ für einen Wasserschaden an einer Gaube – so die Darstellung der Kläger - als zu hoch, hingegen bei Feuchtigkeitsschäden im Keller, im Dachgeschoss und im Erdgeschoss – so die Beklagte - als deutlich zu niedrig. Unterstellt, das Grundstück war 1992 bei einer damaligen Restnutzungsdauer von noch 50 Jahren tatsächlich 260.000 DM trotz „Feuchtigkeitsschäden insbesondere am Außenmauerwerk des KG“ wert (Wertgutachten Gottlob) und weitere, dass 20 Jahre später tatsächlich allein für die Beseitigung vorhandener baulicher Mängel etwa 60.000 bis 80.000 EUR erforderlich waren (Kalkulation des Zeugen L bei seiner Vernehmung am 17. März 2016), würde man von einigermaßen verständigen Käufern bei offensichtlicher Feuchtigkeit auch im Erdgeschoss entweder erwarten, dass sie vom Kauf ganz Abstand nehmen, oder einen viel größeren Abschlag vom vorgestellten Preis aushandeln würden.
Vor allem aber haben die Kläger das Erdgeschoss bis zur Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens ausweislich der Fotodokumentation des Sachverständigen ohne Sanierung der vorhandenen Feuchtigkeitsschäden zu Wohnzwecken genutzt, und zwar mit ihren kleinen Kindern. Bei lebensnaher Betrachtung ist nur entfernt vorstellbar, dass man in Ansehung erkannter Feuchtigkeitsschäden in den eigentlichen Wohnräumen ein Haus zwar kauft und den Preis deswegen – wenn auch nur geringfügig – herunterhandelt, dann aber die Feuchtigkeitsschäden ignoriert und feuchte Wohnräume ohne Sanierung nutzt. Nach dem persönlichen Eindruck, den die Kammer insbesondere von der Klägerin gewinnen konnte, ist diese entfernte Vorstellung gänzlich ausgeschlossen.
b)
Gewährleistungsansprüche der Klägerin in Ansehung dieser Feuchtigkeitsschäden sind nach dem Vorstehenden nicht gemäß § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgeschlossen: Den Klägerin sind die Feuchtigkeitsschäden nicht bekannt gewesen, sondern verborgen geblieben.
c)
Die Kläger sind auch nicht gemäß § 442 Abs. 1 Satz 2 BGB oder aufgrund des im notariellen Kaufvertrag in IV Nr. 1 vereinbarten Haftungsausschlusses gehindert, ihre Gewährleistungsansprüche wegen der Feuchtigkeit im Erdgeschoss geltend zu machen.
Dabei kann dahin stehen, ob den Klägern die Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss infolge grober Fahrlässigkeit – oder z.B. wegen der von ihnen behaupteten Renovierungsmaßnahmen der Beklagten kurz vor Vertragsschluss – verborgen geblieben sind. Die Beklagte hat die Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme arglistig verschwiegen.
Unstreitig waren der Beklagten die Feuchtigkeitsschäden beim Abschluss des Kaufvertrags bekannt.
Die Beklagte hat den Klägern die ihr bekannten Mängel verschwiegen, obwohl sie über diese Mängel hätte aufklären müssen.
Grundsätzlich muss der Verkäufer eines Grundstücks seinen Käufer auch ungefragt über ihm bekannte Feuchtigkeitsschäden des hier in Rede stehenden Umfangs in den Wohnbereichen eines Gebäudes aufklären. Eine Aufklärungspflicht eines Vertragsteils besteht nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH NJW-RR 2012, 1078 [1079]; weitere Nachweise bei Palandt-Ellenberger, 76. Aufl., § 123 BGB Rn. 5b)) nämlich hinsichtlich aller Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, insbesondere für Umstände, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden könnten oder geeignet sind, dem Vertragspartner erheblichen Schaden zuzufügen. Wesentliche Mängel eines Grundstücks darf der Verkäufer demnach nicht verschweigen. Zu solchen wesentlichen Mängeln gehören nach allgemeinem Verständnis erhebliche Feuchtigkeitsschäden an den für den dauernden Aufenthalt des anderen Vertragsteils bestimmten Teilen eines Gebäude (vgl. etwa BGH NJW 1993, 1703; OLG Koblenz VersR 2004, 1057; KG MDR 2006, 200; OLG Hamm, Urteil vom 18. März 2010 – 22 U 120/09, juris), vorliegend also eindeutig Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss in dem vom Zeugen L beschriebenen, der Beklagten bekannten Umfang.
Eine Ausnahme besteht allerdings im Hinblick auf solche Mängel, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind. Nach gefestigter Rechtsprechung kann der Käufer insoweit keine Aufklärung verlangen, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (BGH NJW 2016, 2315 Tz. 11 m. w. N.).
Die Kläger haben hier bewiesen, dass die Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss jedenfalls nicht ohne weiteres erkennbar waren. Wie bereits zu a) ausgeführt, ist Ergebnis der Beweisaufnahme, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht nur den Klägern, sondern auch der Maklerin der Beklagten verborgen geblieben sind. Dem kommt hier entscheidende Bedeutung zu: Ein Feuchtigkeitsmangel, der selbst einer Maklerin nicht auffällt, obwohl diese aufgrund der „offensichtlichen“ Feuchtigkeit in Keller und im Bereich einer Dachgaube für weitere Feuchtigkeitsschäden sensibilisiert sein sollte, ist einer Besichtigung nicht zugänglich und damit auch nicht ohne weiteres erkennbar.
cc)
Schließlich handelte die Beklagte arglistig.
Neben der – hier unstreitigen - Kenntnis vom Mangel setzt ein arglistiges Verschweigen weiter voraus, dass der Verkäufer weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH MDR 2003, 681 m. w. N.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 23. Februar 2016 – 24 U 145/15, juris), wobei nach allgemeinen Regeln der Käufer dies – mitunter nach dezidiertem Bestreiten des Verkäufers nach den Grundsätzen über die sekundäre Darlegungslast – darlegen und ggf. beweisen muss (BGH NJW 2016, 2315 Tz. 21 m.w. N.).
Die Beklagte hat insoweit zum einen geltend gemacht, dass die Feuchtigkeitsschäden „leicht zu erkennen“ gewesen sei, mithin sinngemäß, dass sie davon ausgegangen sei, dass auch die Kläger die Feuchtigkeit erkannt hatten, zum anderen zuletzt in der Anhörung am 30. Juni 2016, dass sie davon ausgegangen sei, dass die Maklerin die ihr erteilten Informationen, wie das Gutachten aus dem Jahr 1992, auch verwertet hatte. Insoweit gilt Folgendes:
Nach dem oben Gesagten haben die Kläger bewiesen, dass die Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss tatsächlich nicht leicht erkennbar waren. Die Beklagte konnte deshalb auch nicht davon ausgehen, dass die Kläger die Feuchtigkeitsschäden erkannt hatten.
Soweit die Beklagte die ihr nach dem oben Gesagten obliegende Aufklärung über die Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss auf die Maklerin delegiert und sich dann darauf verlassen haben will, dass diese die Kläger entsprechend aufklären würde, müsste sich die Beklagte gemäß § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen, wenn dann die Maklerin ihrerseits vorsätzlich die Kläger über die Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss in Unkenntnis gelassen hätte.
Überlasst der Verkäufer seinem Makler die Führung von wesentlichen Vertragsverhandlungen, so zieht er ihn zur Erfüllung seiner eigenen vorvertraglichen Sorgfaltspflichten als Erfüllungsgehilfe heran und muss sich eine arglistige Täuschung durch den Makler zurechnen lassen (BGH NJW 1996, 451; OLG Stuttgart NJW-RR 2011, 918). So läge es hier, wenn die Beklagte der Maklerin T die eigentlich der Beklagten obliegenden Aufklärung über bekannte Feuchtigkeitsschäden, mithin einen wesentlichen Teil der Vertragsverhandlungen, überlassen hätte. Die Aufklärung über erhebliche Mängel, die für die weitere Verwendung des Kaufobjekts maßgeblich sind, ist schließlich der zentrale Bestandteil der vorvertraglichen Verpflichtungen des Verkäufers.
Dass die Beklagte wusste, dass Feuchtigkeitsschäden auch für die Kläger von zentraler Bedeutung waren, zeigt sich an der unstreitigen Tatsache, dass gerade im konkreten Fall – wie überdies allgemein zu erwarten – wegen Feuchtigkeitsschäden über eine Reduzierung des Kaufpreises verhandelt wurde und dieser letztlich 10.000 EUR niedriger ausfiel, als noch im Exposé angegeben.
d)
Die Kläger haben der Beklagten unstreitig erfolglos Fristen zur Nacherfüllung gesetzt, § 281 Abs. 1 BGB. Es kann deshalb dahin stehen, ob in Ansehung des arglistigen Verschweigens von Feuchtigkeitsschäden eine solche Fristsetzung gemessen an § 281 Abs. 2 BGB, § 440 BGB erforderlich gewesen wäre.
2.
Gewährleistungsansprüche der Kläger sind im Hinblick auf den Wasserschaden an einer Dachgaube jedenfalls gemäß § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgeschlossen, wenn man insoweit nicht davon ausgehen wollte, dass das Vorhandensein dieses Wasserschadens bereits Teil der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit war, § 434 Abs.1 Satz 1 BGB.
Die Kläger haben nämlich bei ihrer Anhörung selbst geschildert, dass sie seit den Besichtigungen von dem Wasserschaden an einer Dachgaube wussten.
3.
Gewährleistungsansprüche der Kläger wegen der Feuchtigkeitsschäden im Keller sind jedenfalls aufgrund des im notariellen Kaufvertrag in VI Nr. 1 vereinbarten Haftungsausschlusses ausgeschlossen.
Bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, begründet nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel (BGH NJW-RR 2012, 1078 Tz. 14 m. w. N.; Krüger ZNotP 2010, 42 [43]). Vielmehr ist im Einzelfall zu prüfen, ob sich das Haus auch mit Feuchtigkeitsschäden zur gewöhnlichen Verwendung eines Hauses dieses Alters eignet (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB), wobei unter anderem von Bedeutung ist, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind. Der bei Altbauten übliche Standard ist auch dann nicht maßgebend, wenn die Parteien eine abweichende Beschaffenheit vereinbart haben (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) oder wenn diese für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung (z.B. Nutzung des Kellers als Aufenthaltsraum, § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) erforderlich ist.
Die Kläger behaupten schon nicht, dass eine solche Beschaffenheit vereinbart wurde oder eine Verwendung der Kellerräume vorausgesetzt wurde, der die vorhandenen Feuchtigkeitsschäden entgegengestanden hätten. Eine solche wäre etwa denkbar, wenn die Beklagte geschildert hätte, dass sie den Keller nachträglich, etwa im Zuge des Umbaus im Jahr 1997 ordnungsgemäß abgedichtet hätte, was aber ausweislich des Wertgutachtens aus dem Jahr 1992 augenscheinlich nicht der Fall war.
Anders als bei den Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss kann sich die Beklagte hier nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme jedenfalls auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen, § 444 BGB:
Die Parteien haben in Ansehung des Kellers nach dem soeben Gesagten keine konkrete Beschaffenheit vereinbart, auf die sich der Haftungsausschluss dann nicht beziehen würde.
Die Kläger haben im Hinblick auf die Feuchtigkeit im Keller auch nicht bewiesen, dass deren Vorhandensein von der Beklagten arglistig verschwiegen wurde. Es fehlt an einer Aufklärungspflicht der Beklagten: Die Feuchtigkeitsschäden im Keller waren einer Besichtigung zugänglich. Wie bereits ausgeführt, besteht bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (BGH NJW 2016, 2315 m. w. N.).
In objektiver Hinsicht ist insoweit festzuhalten, dass nach dem Wertgutachten des Architekten H 1 bereits 1992 Feuchtigkeitssperren teilweise nicht funktionsfähig waren und das Außenmauerwerk des Gewölbekellers schon damals Feuchtigkeitsschäden aufwies. Vor dem 12. Oktober 2012 (Antragsschrift) im selbständigen Beweisverfahren stellte sich überdies der Zustand des Kellers offenbar so dar wie in der Anlage K3 zur Antragsschrift fotografisch festgehalten. Im April 2013 wiederum konnte der Sachverständige G die in seinem Gutachten dokumentierten Feuchtigkeitsschäden im Gewölbekeller feststellen (Bilder 43, 44, 45, 48 bis 58).
Nach den Bekundungen der Zeugen L und L 1 und vor allem auch der Zeugin T waren die Feuchtigkeitsschäden im Keller schon vor Abschluss des Kaufvertrags leicht zu sehen bzw. „offensichtlich“. Insoweit hatte die Zeugin hinsichtlich der Feuchtigkeit im Keller noch „so Ausblühungen und so ein paar leichte Kristalle“ vor Augen (Protokoll vom 17. März 2016, S. 9). Diese Schilderung wiederum überzeugt die Kammer schon in Ansehung der schon 1992 beschriebenen Feuchtigkeitsschäden und der Feststellungen des Sachverständigen G ohne weiteres.
Fest steht außerdem, dass die Kläger den Keller besichtigt haben. Dies haben die Kläger bei ihrer Anhörung auf Nachfrage der Kammer ausdrücklich bestätigt (Protokoll vom 17. März 2016, S. 3).
Die Kammer hält es für ausgeschlossen, dass nur den Klägern die Feuchtigkeitsschäden im Kellerbereich nicht aufgefallen sein könnten, zumal es sich hier nicht um Flächen handelt, bei denen etwa vorhandene Schäden durch eine Tapete verdeckt gewesen sein könnten.
Darüber hinaus sind gerade die vom Sachverständigen G dokumentierten erhebliche Rostschäden an den Deckenträgern und Steinausbrüche im Gewölbekeller leicht mit bloßem Auge zu erkennen. Die Kammer schließt wegen des gerichtsbekannt langwierigen Prozesses bei der Bildung von Rost in Innenräumen in so erheblichem Umfang auch aus, dass es zu den fotografierten Rostschäden erst in der Zeit zwischen Abschluss des Kaufvertrags und Erstellung der Antragsschrift im selbständigen Beweisverfahren gekommen sein könnte.
4.
Die offensichtlich unzureichende Abdichtung des Außenmauerwerks gegen aufsteigende Feuchtigkeit und Feuchtigkeit, die gegen die vertikale Wand einwirkt (Feststellungen des Sachverständigen G im selbständigen Beweisverfahren, Gutachten S. 14), stellt– wie mit den Parteien bei der Würdigung der Beweisergebnisse erörtert –schon keinen Mangel der Kaufsache dar, sondern entspricht dem vertraglich geschuldeten Zustand.
Wenn bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, nach dem oben Gesagten schon nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel darstellt (BGH NJW-RR 2012, 1078 Tz. 14 m. w. N), so kann das Fehlen einer zeitgemäßen Abdichtung an sich per se keinen Sachmangel darstellen. Vielmehr entspricht es bei einem mehr als 100 Jahre alten, in Bezug auf die Abdichtung auch nie sanierten, Haus mit Gewölbekeller dem typischen Zustand, der damit auch die gewöhnliche Verwendung eines solchen Gebäudes im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB bestimmt.
Dass die Parteien – etwa aufgrund entsprechender Erklärungen der Beklagten zu einer Sanierung oder zur uneingeschränkten Nutzbarkeit der Kellerräume – eine hiervon abweichende, verbesserte Beschaffenheit vereinbart hätten bzw., dass eine andere als die gewöhnliche Nutzung vorausgesetzt wurde, haben die Kläger nicht aufgezeigt.
III.
Der erstattungsfähige Schaden der Kläger beläuft sich nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auf 13.100 EUR netto.
Der Sachverständige Dipl.-Ing. G hat diesen Betrag bereits in seinem Gutachten im selbständigen Beweisverfahren ermittelt und bei der mündlichen Erläuterung dieses Gutachtens nachvollziehbar veranschaulicht. Der Sachverständige hat dabei sachgerecht zwischen den Renovierungsarbeiten, die nach dem Bezug einer gebrauchten Immobilie für den neuen Bewohner üblicherweise anfallen, mithin dem selbst Einzug geschuldet sind, und den erforderlichen Kosten (vgl. § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB) für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden differenziert. Aus Sicht des Sachverständigen ist insoweit im Erdgeschoss erforderlich gewesen, die dortigen Putzflächen komplett zu überarbeiten und den Außensockel zu bearbeiten, was überzeugt.
Soweit er hierfür anhand der zu bearbeitenden Fläche Beträge von 4.500 EUR und 8.600 EUR geschätzt hat (Gutachten vom 5. August 2013, S. 16), findet diese Schätzung eine Stütz gerade in dem von den Klägern eingeholten (überarbeiteten) Angebot des Malermeisters I vom 1. September 2016. Zieht man von diesem Angebot nur die vom Sachverständigen zutreffend als auch ohne die Feuchtigkeitsschäden ohnehin erforderlichen Positionen für das Abdecken der Bodenfläche (Pos. 1.01), die Entfernung der vorhandenen (Pos. 1.02) und die Aufbringung neuer Tapeten (Pos. 2.08) ab, ergibt sich bereits ein Angebotsbetrag, welcher der Schätzung des Sachverständigen nahezu entspricht (12.920,86 EUR netto).
Soweit die Kläger weitere, zunächst verborgene, Feuchtigkeitsschäden im Badezimmer geltend gemacht haben, haben sie schon nicht aufgezeigt, dass der Beklagten auch diese Feuchtigkeitsschäden bekannt gewesen sind oder sie deren Vorhandensein zumindest billigend in Kauf genommen hat, mithin, dass auch in Ansehung dieser Schäden der im Notarvertrag vereinbarte Haftungsausschluss nicht zum Tragen kommt. Die Beklagte hatte bekanntlich zugestanden, dass im Erdgeschoss im Wohnzimmer, im Schlafzimmer und in der Küche großflächige Feuchtigkeitserscheinungen vorhanden waren, die „leicht zu erkennen“ gewesen seien. Dieses Zugeständnis bezieht sich erkennbar nicht auf solche Feuchtigkeitsschäden, die erst nach dem Teilabriss von vorhandener Bausubstanz im Badezimmer erkennbar wurden und selbst dem Sachverständigen Dipl.-Ing. G bei der Ortsbesichtigung mit zahlreichen Probebohrungen (!) und umfangreicher Fotodokumentation am 9. April 2013 noch nicht aufgefallen waren.
Dessen ungeachtet sah sich der Sachverständige Dipl.-Ing. G außerstande, die Ursache der auf Fotos von den Klägern festgehaltenen Feuchtigkeitsschäden zu bestimmen. Folgerichtig könnte nicht einmal indiziell darauf geschlossen werden, dass diese Feuchtigkeitsschäden schon beim Abschluss des Kaufvertrags vorhanden und der Beklagten bekannt waren.
IV.
Soweit die Beklagte wegen der vorhandenen Sachmängel zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt worden ist, können die Kläger gemäß § 288 Abs. 1 Verzinsung in gesetzlicher Höhe unter dem Gesichtspunkt des Verzugs beanspruchen, allerdings erst ab Rechtshängigkeit (§ 284 Abs. 1 Satz 2 BGB), weil nicht festgestellt werden kann, dass sich die Beklagte sich zuvor mit der Zahlung des Schadensersatzbetrags in Verzug befand. Die Zahlung von Schadensersatz haben die Kläger vorgerichtlich nicht angemahnt; vielmehr haben sie die Beklagte auch mit dem letzten vorgerichtlichen Schreiben vom 25. November 2013 nur zur Mängelbeseitigung aufgefordert.
V.
Die Kläger haben außerdem, weil es sich insoweit um eine notwendige Rechtsverfolgung zur Geltendmachung der ihnen zustehenden Ansprüche handelte, gegen die Beklagte einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gemäß § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 BGB, wobei sich der erforderliche Betrag (vgl. § 249 Abs-.2 Satz 1 BGB) nach der berechtigten Forderung der Kläger in Höhe von 13.100 EUR richtet.
Es ergibt sich daher folgendes Rechenwerk:
Gegenstandswert:
13.100 EUR
1,3 Geschäftsgebühr VV 2300
845,00
0,3 Erhöhungsgebühr VV 1008
195,00
Auslagenlauschale VV 7002
20,00
Zwischensumme
1.060,00
Zzgl. Umsatzsteuer VV 7008
201,40
Endsumme
1.261,40
VI.
Der Feststellungsantrag ist nach dem Vorstehenden nur begründet, soweit er die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss in dem vom Sachverständigen Dipl.-Ing. G für erforderlich gehaltenen Umfang zum Gegenstand hat. Hier ist insbesondere wahrscheinlich, dass den Kläger nach Durchführung entsprechender Arbeiten die auf den Rechnungsbetrag entfallende Mehrwertsteuer als Schaden entstehen wird, § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB.
B.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1, § 100 Abs. 1 ZPO. Über die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens ist bereits rechtskräftig entschieden worden (Beschluss des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 16. April 2015), so dass diese Kosten von der Kostengrundentscheidung in diesem Rechtsstreit nicht mehr umfasst sind.
Die Vollstreckbarkeitsentscheidungen ergeben sich jeweils aus § 709 Satz 1, 2 ZPO.
Streitwert: 64.110 EUR (Antrag zu 1: 59.110 EUR, zu 2.: 5.000 EUR)
.
V
Vorsitzender Richter am Landgericht
als Einzelrichter

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 123 BGB
§ 440 BGB
§ 444 BGB
§ 256 Abs. 1 ZPO
§ 281 Abs. 1 BGB
§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB
§ 442 Abs. 1  Satz 1 BGB
§ 442 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 166 Abs. 1 BGB
§ 281 Abs. 2 BGB
§ 442 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 434 Abs.1 Satz 1 BGB
§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB
§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 249 Abs. 2 Satz 1 BGB
§ 284 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 249 Abs. 2 Satz 2 BGB
§ 100 Abs. 1 ZPO
§ 709 Satz 1, 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2012, 1078
NJW 1993, 1703
VersR 2004, 1057
MDR 2006, 200
NJW 2016, 2315
MDR 2003, 681
NJW 1996, 451
NJW-RR 2011, 918
4 OH 361/12
22 U 120/09
24 U 145/15