Landgericht Berlin (Berlin, )
Beschluss vom 2022-10-31, Aktenzeichen 65 S 113/22
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2022:1031.65S113.22.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Der Berliner Mietspiegel 2015 kann jedenfalls als sog. „einfacher“ Mietspiegel gemäß § 558c BGB verwendet werden.(Rn.3) (Rn.5)
2. Der Tatrichter kann seine Überzeugung (§ 286 ZPO) von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage eines Mietspiegels gewinnen, der den Regelungen des § 558c BGB entspricht (Anschluss BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19).(Rn.8)
Verfahrensgang
1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 22.06.2022, Az. xxxxx, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.
2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Im Falle der Berufungsrücknahme ermäßigen sich die Gerichtsgebühren.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
1. Zu Recht hat das Amtsgericht festgestellt, dass die im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses erfolgte Vereinbarung über Miethöhe von 624,00 EUR nettokalt, d.h. 10,24 EUR/m² bei angegebenen 56,81 m² Wohnfläche, gemäß §§ 556d Abs. 1 und 2, MietBegrV Bln 2015, § 556g Abs. 1 S. 3 und 4 BGB unwirksam ist, soweit die Vereinbarung einen Betrag von 369,33 EUR übersteigt.
Rechtsfehlerfrei hat das Amtsgericht seine Entscheidung gemäß §§ 286, 287 Abs. 1 und 2 ZPO auf den Berliner Mietspiegel 2015, dort das Mietspiegelfeld D 1, gestützt.
Ob es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2015 um einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel gemäß § 559d BGB gehandelt hat, kann letztlich dahinstehen, auch das Amtsgericht hat sich letztlich und zutreffend darauf gestützt, dass der Mietspiegel 2015 auch als sogenannter „einfacher“ Mietspiegel 2015 gemäß § 558c BGB verwendet werden kann.
Denn ein einfacher Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels ab (vgl. BGH, Urt. v. 27.05.2021 – VIII ZR 93/20, Rn. 30, unter Bezugnahme auf Urteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 12; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 16; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12, NZM 2013, 612 Rn. 33, und VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 17; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 102; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 33; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (2) (a), zit. nach juris).
Den gesetzlichen Anforderungen gemäß § 558c Abs. 1 BGB wird der Mietspiegel gerecht und die Berufung erhebt dagegen keine durchgreifenden Einwände.
Nicht nachvollziehbar wird, weshalb der Aufbau der Mietspiegeltabelle nach Größe, Ausstattung und Beschaffenheit sowie der Lage ein unzutreffendes Grobraster darstellt und dabei Wohnungen wie „Äpfel mit Birnen“ verglichen würden, was wohl meint, dass nicht Vergleichbares verglichen bzw. gleich behandelt wird. Das Raster ist durch die Vorgaben des Gesetzgebers in § 558 Abs. 2 BGB geprägt, wonach vergleichbare Wohnungen nach Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich energetischer Ausstattung und Beschaffenheit für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen sind. Größe und Lage sowie die durch die Bezugsfertigkeit und die durch Vorhandensein von IWC, Bad bzw. Sammelheizung geprägte Ausstattung bestimmen die Zuordnung in das jeweilige Mietspiegelfeld, das jeweils mit der Spannenbreite und der Orientierungshilfe zur Einordnung in diese die Grundlage für die weitere Differenzierung und Individualisierung der Wohnung bietet. Eine Differenzierung nach weiteren Ausstattungskriterien ist damit möglich. Daran ändert die große Mietpreisspanne, welche im Histogramm des einschlägigen Mietspiegelfelds D1 zum Mietspiegel 2015 ausgewiesen ist, also der tatsächlich erlangten Daten, nichts. Dieses indiziert nicht etwa, dass die Wohnungen nicht grundsätzlich im Rahmen dieses Felds miteinander vergleichbar wären. Außerdem haben die Mietspiegelersteller dem dadurch Rechnung getragen, dass auch die Spannenbreite des Mietspiegelfelds selbst einen verhältnismäßig größeren Anteil der ermittelten Mietdaten, nämlich 74,4 %, erfasst (Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2015, Hamburg Juli 2015, S. 89 Übersicht über die feldspezifischen Spannenbreiten, ferner Erläuterung dazu S. 28 f.), während bei Feldern mit geringerer Spreizung der zugrundeliegenden Werte eine geringere Spannenbreite bestimmt worden ist (vgl. aaO, S. 28f.). Die größere Spanne ermöglicht und fordert ebenso eine Ausdifferenzierung nach weiteren Gesichtspunkten, auch mittels der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung.
Das vorgelegte Privatgutachten erschüttert die Indizwirkung des Mietspiegels nach § 558c BGB nicht. Abweichungen beruhen nicht unwesentlich schon darauf, dass keine Berücksichtigung gefunden hat, dass ein Keller nicht mit vermietet worden ist. Auch hat bei der Multifaktorenanalyse die Verkehrslärmbelästigung und der Gewerbelärm im Erdgeschoss lediglich zu einer Beschränkung auf 1,0 von möglichen 3 (positiv wirkenden) Bewertungspunkten geführt.
Es entspricht gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass dem Tatrichter die Befugnis zusteht, seine Überzeugung (§ 286 ZPO) von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage eines ordnungsgemäß aufgestellten Mietspiegels zu gewinnen, hier eines Mietspiegels, der den Regelungen des § 558c BGB entspricht (vgl. BGH, Urt. V. 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, juris Rn. 101ff., mwN).
Das Amtsgericht war nicht gehalten, selbst ein Sachverständigengutachten einzuholen. Es steht nach § 287 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, ob es die beantragte Beweisaufnahme (hier Einholung eines Sachverständigengutachtens) durchführt oder sich - in Abweichung von dem Gebot der Erschöpfung der Beweisanträge - mit einer Schätzung begnügt (BVerfG, Beschl. V. 03.04.1990 - 1 BvR 268/90, juris; BGH, Urt. v. 27.05.2021 VIII ZR 93/20, juris Rn. 35 unter Bezugnahme auf Urteil vom 9. Oktober 1990 - VI ZR 291/89, NJW 1991, 1412 unter II 1 a), juris). Ermessensfehler ergeben sich nicht.
Die mit Hilfe des Mietspiegels vorgenommene Einordnung in die Spannenbreite anhand der verschiedenen Merkmale der fünf Merkmalgruppen unter weiterer Berücksichtigung von Sondermerkmalen stellt die Berufung nicht erkennbar in Frage.
2. Auf der Basis der festgestellten zulässigen Miethöhe erweist sich auch die Verurteilung zur Rückzahlung der im Monat Juni 2021 zuviel gezahlten Miete gemäß § 556g Abs. 1 BGB aF als rechtsfehlerfrei.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 558c BGB
§ 286 ZPO
§ 559d BGB
§ 522 Abs. 2 ZPO
§ 556d Abs. 1 und 2, MietBegrV
§ 556g Abs. 1 S. 3 und 4 BGB
§ 558c Abs. 1 BGB
§ 558 Abs. 2 BGB
§ 287 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO
§ 556g Abs. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: NZM 2010, 665
NJW 2013, 775
NZM 2013, 612
BGHZ 197, 366
NJW-RR 2019, 458
BGHZ 225, 352
NJW 1991, 1412
VIII ZR 45/19
13 C 218/21
VIII ZR 93/20
VIII ZR 99/09
VIII ZR 46/12
VIII ZR 263/12
VIII ZR 354/12
VIII ZR 245/17
VIII ZR 123/20
VIII ZR 22/20
1 BvR 268/90
21 VIII ZR 93/20
VI ZR 291/89