Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht (Schleswig-Holstein, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-10-15, Aktenzeichen 8 A 180/21
ECLI: ECLI:DE:VGSH:2024:1015.8A180.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im Genehmigungsverfahren der Bauaufsicht zu prüfen sind. (Rn.23)
2. Der Bestandsschutz endet, wenn die bislang zulässige Nutzung aufgegeben wird. (Rn.26)
3. Eine Ferienwohnungsnutzung ist nicht von der Variationsbreite der Nutzung als kleiner Beherbergungsbetrieb umfasst. (Rn.37)
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger.
Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 20.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für ein von ihm als „Instandsetzung eines kleinen Beherbergungsbetriebes mit kleinen Umbaumaßnahmen“ bezeichnetes Vorhaben.
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks A (Flurstück Flur der Gemarkung Westerland). Das Grundstück ist mit einem Gebäude bebaut. Das Gebäude besteht aus einem um 1914 errichteten Hauptgebäude und einem um 1958 errichteten Flachdachanbau an der ostwärtigen Gebäudeseite. Der Flachdachanbau reicht bis an die ostwärtige Grundstücksgrenze heran. Für das Gebäude liegen zwei Baugenehmigung für die Wohnnutzung vor. Dies betrifft zum einen das Hauptgebäude (Bauschein-Nummer 24 vom 23. Juni 1914) und zum anderen den später errichteten Anbau (Bauschein-Nummer 60/58 vom 15. Juni 1958).
Mit Bescheid vom 27. August 1992 wurde einem Voreigentümer des Grundstücks zur Bauscheinnummer WB-00085/92 eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung eines Wohnhauses in einen kleinen Beherbergungsbetrieb erteilt (Bl. 7 Beiakte A im Verfahren 8 A 37/22). Nach der Baugenehmigung und der zugehörigen Berechnung der Wohn- und Nutzfläche bestand das Vorhaben damals aus sieben Zimmern zur Vermietung. Bei den Zimmern 1, 2, 4, 5, 6, 7 handelte es sich um Einzelzimmer mit Dusche und WC. Zimmer 3 verfügte über einen Schlaf- und Vorraum sowie ein Bad. Daneben gab es einen Frühstücks- und Aufenthaltsraum. Weitere Räume beziehungsweise Zimmer sind aus Baugenehmigung und Wohnflächenberechnung nicht ersichtlich. In der Betriebsbeschreibung ist das Bauvorhaben beschrieben als Umbau/Nutzungsänderung eines Einfamilienhauses in einen Kleinbeherbergungsbetrieb. Durch einige Umbauarbeiten solle das vorhandene Einfamilienhaus in einen Kleinbeherbergungsbetrieb für gewerbliche Vermietung umgenutzt werden. Die Betreuung der Hausgäste werde ausschließlich von der Ehefrau des damaligen Hauseigentümers geführt, die im Haus gegenüber wohne (A-Straße). Aus der Zeichnung zur Raumaufteilung (Bl. 15 und 16 Beiakte A im Verfahren 8 A 37/22) geht hervor, dass die sieben Zimmer jeweils von Fluren aus betreten werden konnten. Die Bäder konnten von den jeweiligen Zimmern betreten werden. Im Erdgeschoss befand sich eine Küche mit Türen zum Flur sowie zum Frühstücks- und Aufenthaltsraum. Die Zimmer verfügten über keine eigenen Küchen oder Kochnischen.
Am 25. April 2001 trat der Bebauungsplan Nummer 37 der Beigeladenen in Kraft. In diesem ist das Grundstück des Klägers als Sonstiges Sondergebiet nach § 11 Abs. 2 BauNVO in der Fassung vom 23. Januar 1990 festgesetzt.
Mit Antrag vom 20. Januar 2021 beantragte der Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung im vereinfachten Genehmigungsverfahren für die „Instandsetzung eines kleinen Beherbergungsbetriebes mit kleinen Umbaumaßnahmen“. In der Baubeschreibung heißt es, die bestehende Nutzung des Beherbergungsbetriebes solle mit kleinen Umbauarbeiten Instand gesetzt beziehungsweise verbessert werden. Die Bäder würden neu gestaltet und auf den neuesten Stand der Technik gebracht. Zu schließende Türöffnungen würden geschlossen. Im Dachgeschoss werde aus den zwei Bädern ein großes Bad mit Sauna. Zwei Schlafräume erhielten ein Ankleidezimmer.
Auf der Zeichnung zur Raumaufteilung (Bl. 15 Beiakte A) geht unter anderem hervor, dass es im Erdgeschoss drei Schlafzimmer gibt. Daneben liegt nach der Zeichnung ein Aufenthaltsraum. Ein weiterer Raum neben dem Windfang ist bezeichnet mit Spielen/Frühstück. Im südöstlichen Gebäudeteil sowie dem Anbau ist ein Zimmer als Frühstücksraum/ Aufenthalt bezeichnet. Daneben ist eine „Frühstücksküche“ eingezeichnet.
Mit Bescheid vom 17. Februar 2021 lehnte der Beklagte den Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung ab. Das geplante Vorhaben entspreche nicht den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und könne daher nicht zugelassen werden. Das Vorhaben widerspreche den Festsetzungen des Bebauungsplans Nummer 37 der Beigeladenen. Dieser setze hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,22 fest. Nach den vorliegenden Unterlagen betrage die Grundfläche des Hauptgebäudes insgesamt 174,3 m². Zusammen mit der Grundstücksgröße von 650 m² ergebe sich damit für den Gebäudebestand gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO eine GRZ von 0,27 (174,3/650). Die zulässige GRZ werde also um 0,05 überschritten. Weiterhin setze der Bebauungsplan Baugrenzen fest. Diese habe der Entwurfsverfasser als blaue, strichpunktartige Linien in den Bebauungsplan eingetragen. Baugrenzen dürften gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO nicht von den Gebäuden oder Gebäudeteilen überschritten werden. Diese Vorschrift halte der vorhandene Flachdachanbau an der ostwärtigen Gebäudeseite nicht ein. Zwischenzeitlich sei eine rechtswidrige, weil von der erteilten Baugenehmigung abweichende Nutzung des Gebäudes als Ferienwohnungen aktenkundig geworden. Anstelle des genehmigten kleinen Beherbergungsbetriebes seien zwei Ferienwohnungen eingebaut und auch über einen längeren Zeitraum vermietet worden. Damit sei der Bestandsschutz für das vorhandene Vorhaben entfallen und das Vorhaben wie ein Neubau zu beurteilen. Eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB komme vorliegend schon deshalb nicht in Frage, weil die Grundzüge der Planung berührt würden. Dies sei unter anderem immer dann der Fall, wenn die Befreiung aus Gründen begehrt werde, die in gleicher Weise eine Vielzahl anderer von der Festsetzung betroffener Eigentümer anführen könnten.
Mit Schreiben vom 17. März 2021 erhob der Kläger Widerspruch. Bei dem Baugenehmigungsantrag handle es sich um die Instandsetzung eines kleinen Beherbergungsbetriebes mit kleinen Umbauarbeiten. Als untergeordnete bauliche Maßnahme sei die Instandsetzung in Verbindung mit den Umbaumaßnahmen zwar als bauliche Änderung im Sinne des § 62 Abs. 1 LBO und damit als genehmigungsbedürftiges Vorhaben anzusehen. Gleichwohl erreichten diese baulichen Änderungen keinesfalls ein solches Ausmaß, dass hierdurch der Bestandsschutz des Bauwerks entfiele.
Zugunsten des Klägers bestehe eine Baugenehmigung für das Hauptgebäude und für den östlichen Anbau an das Wohnhaus zur Nutzung des Gebäudes als Wohnhaus. Der östliche Anbau gehe über die nach dem heute geltenden Bebauungsplan Nummer 37 der Beigeladenen festgesetzte Baugrenze hinaus und reiche bis an die östliche Grundstücksgrenze heran. Für die Unterschreitung der geltenden Abstandsfläche sei nach Zustimmung des Nachbarn am 15. Juni 1958 eine Befreiung von den Bestimmungen des § 49 LBO August 1950 erteilt worden.
Zudem bestehe die Baugenehmigung vom 27. August 1992, die den „Umbau und [die] Nutzungsänderung eines Wohnhauses in Beherbergungsbetrieb“ zum Gegenstand habe. Nach der Baubeschreibung habe das Einfamilienhaus in einen kleinen Beherbergungsbetrieb für gewerbliche Vermietung umgenutzt werden sollen. Das Haus sei dann umgebaut und entsprechend der Genehmigung genutzt worden. Die Betreuung der Gäste sei durch die Ehefrau des damaligen Eigentümers von außerhalb des Gebäudes organisiert worden. Deshalb bestehe für diese Nutzung Bestandsschutz. Das beantragte Vorhaben berühre das Gebäude sowie die Nutzungen in dem Bestand nicht. Die Umbauarbeiten und die Änderung der Raumaufteilung ließen den Bestandsschutz nicht entfallen. Selbst bei Annahme der vorhandenen Nutzung der Räumlichkeiten als Ferienwohnungen habe sich die Art der Nutzung nicht geändert, weil auch die Ferienwohnungsvermietung dem Begriff des Beherbergungsbetriebes unterfalle. Es bestehe auch keine Andersartigkeit im Hinblick auf die Unterbringung des Personals zur Betreuung der Hausgäste. Nach der Baugenehmigung aus dem Jahr 1992 sei diese durch Frau Matzen erfolgt, die im gegenüberliegenden Haus wohne. Auch die nachfolgende Eigentümerin habe den Beherbergungsbetrieb auf diese Wiese fortgeführt. Die Voreigentümer hätten nie Personalräume vor Ort vorgehalten. Genauso halte es der Kläger, dessen Gäste von dem Nachbarn gegenüber, Herrn A. (A-Straße 17) rund um die Uhr betreut würden. Das Catering stelle weiterhin Frau A. als Betreiberin eines Cateringservices.
Mit Schreiben vom 26. April 2021 hörte der Beklagte den Kläger zu einer beabsichtigten Zurückweisung des Widerspruchs an und führte ergänzend aus, es handle sich bei der Umnutzung eines kleinen Beherbergungsbetriebes mit sieben Beherbergungszimmern sowie Frühstücks- und Aufenthaltsraum zu zwei (selbständigen) Ferienwohnungen um eine Nutzungsänderung im Sinne des § 29 BauGB. Denn eine Nutzungsänderung liege vor, wenn die jeder Art von Nutzung eigene Variationsbreite verlassen werde und sich die Genehmigungsfrage neu stelle, indem bodenrechtliche Belange neu berührt würden. Die Änderung eines Beherbergungsbetriebes mit Gästezimmern zu zwei Ferienwohnungen verlasse die übliche Variationsbreite. Der Bestandsschutz sei deshalb entfallen. Die Ferienwohnungsnutzung stelle auch keinen Beherbergungsbetrieb dar. Insbesondere komme dies hier auch nicht in Betracht, weil beide Wohnungen voll ausgestattet seien, somit über eigene Bäder und Küchen verfügten.
Mit Schreiben vom 6. Juli 2021 teilte der Kläger mit, an der Begründung des Widerspruchs festzuhalten. Den Widerspruch wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 1. September 2021 mit vertiefender Begründung aus dem Ausgangsbescheid zurück.
Daraufhin hat der Kläger am 30. September 2021 Klage erhoben und trägt ergänzend vor, nach wie vor sei zentraler Bestandteil der Nutzung des Grundstücks die umfangreichen Service-Dienstleistungen, die vom Personal den jeweiligen Gästen angeboten würden. Die Familie A. kümmere sich weiterhin um die Zurverfügungstellung von Frühstück. Die Gäste könnten auf Wunsch jeden Tag ab 6:00 Uhr Frühstück in den Frühstücksräumen bereitgestellt bekommen. Die Buchungen würden von Frau A. bearbeitet. Diese übernehme auch die individuelle Betreuung der Gäste vor Wort. Dies verdeutliche, dass es sich weiterhin um einen Beherbergungsbetrieb handle, auch wenn mittlerweile einzelne Kochnischen in dem Gebäude vorhanden seien. Die Kläger seien auf den angebotenen Service angewiesen und könnten keinen eigenen häuslichen Wirkungskreis entfalten.
Selbst bei der Annahme von Ferienwohnungen würde es sich außerhalb von Ferienhausgebieten nach § 10 Abs. 4 BauNVO um eine Beherbergung handeln. Bei der Annahme, der Bestandsschutz sei entfallen, bestehe ein Anspruch auf Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB. Eine an die Grundstücksgrenze heranrückende Bebauung bestehe auch bei anderen Grundstücken. Das gleiche gelte hinsichtlich einer Überschreitung der Grundflächenzahl. Seit Inkrafttreten des Baulandmobilisierungsgesetzes handle es sich bei der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung nach § 17 BauNVO um keine fixen Obergrenzen mehr, sondern um Orientierungswerte.
Der Kläger beantragt,
den Widerspruchsbescheid vom 1. September 2021 und den Ablehnungsbescheid vom 17. Februar 2021 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, den Bauantrag vom 20. Januar 2021 positiv zu bescheiden.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte trägt ergänzend vor, es sei angesichts der Nutzungsänderung in zwei Ferienwohnungen ein ordnungsrechtliches Verfahren eingeleitet worden. Aufgrund der vorgefundenen Situation und der damit amtlich festgestellten Nutzungsänderung sei der Bestandsschutz entfallen. Deshalb gebe es keinen Beherbergungsbetrieb mehr, der instandgesetzt werden könne. Die Wohnungen seien voll ausgestattet mit eigener Küche, Wohn-, Schlafbereich und Bad. Beide Wohnungen hätten eigene Eingänge. In den beiden voll ausgestatteten Ferienwohnungen führten die Gäste ihren eigenen häuslichen Wirkungskreis vollkommen unabhängig, auch wenn gewisse Serviceleistungen angeboten würden.
Die Beigeladene hat keinen Sachantrag gestellt.
Mit Beschluss vom 12. Juli 2024 ist der Rechtsstreit zur Entscheidung dem Berichterstatter als Einzelrichter übertragen worden. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte, die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Verpflichtungsklage ist unbegründet. Der Ablehnungsbescheid vom 17. Februar 2021 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 1. September 2021 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten. Er hat keinen Anspruch Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzung des Gebäudes zu Ferienwohnungszwecken.
Gemäß § 72 Abs. 1 Satz 1 LBO ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. Das Vorhaben ist bauplanungsrechtlich unzulässig, weil es den Festsetzungen des Bebauungsplans Nummer 37 der Beigeladenen widerspricht.
Die Nutzung des Gebäudes zu Ferienwohnungszwecken bedarf einer neuen Baugenehmigung, weil es sich um eine die Anwendung der §§ 29 ff. BauGB auslösende Nutzungsänderung handelt, so dass sich die Genehmigungsfrage neu stellt.
Die Nutzung des Gebäudes als Ferienwohnung ist nicht vom Bestandsschutz der bestehenden Baugenehmigung gedeckt, weil der Bestandsschutz der bestehenden Baugenehmigung nur den Betrieb eines kleinen Beherbergungsbetriebes umfasst, nicht jedoch die Ferienwohnungsnutzung. Die Baugenehmigungen haben sich durch die Nutzungsänderung erledigt.
Der Bestandsschutz endet, wenn die bislang zulässige Nutzung aufgegeben wird. Das ist unter anderem der Fall, wenn sich die Genehmigungsfrage im Sinne von § 29 BauGB neu stellt. Die Genehmigungsfrage stellt sich stets (auch) bei einer Nutzungsänderung im Sinne von § 29 BauGB neu. Eine solche Nutzungsänderung liegt vor, sobald die jeder Nutzung eigene tatsächliche Variationsbreite überschritten wird und der neuen Nutzung unter städtebaulichen Gesichtspunkten eine andere Qualität zukommt (BVerwG, Beschl. v. 14. April 2000 – 4 B 28.00 – juris Rn. 6). Der tatsächliche Beginn einer anderen Nutzung, die außerhalb der Variationsbreite der bisherigen Nutzungsart liegt und erkennbar nicht nur vorübergehend ausgeübt werden soll, unterbricht den Zusammenhang und lässt den Bestandsschutz, der lediglich die Fortsetzung der bisherigen, einmal rechtmäßig ausgeübten Nutzung gewährleisten soll, entfallen (OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 5. Juni 2024 – 1 LA 99/21 – n. v.; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschl. v. 15. Februar 2021 – 7 B 1708/20 – juris Rn. 8 jeweils m. w. N.). Dementsprechend ist für das Bauordnungsrecht anerkannt, dass dann, wenn eine früher genehmigte Nutzung nach ihrer Änderung wieder aufgenommen werden soll, eine (erneute) Nutzungsänderung vorliegt, die ihrerseits nicht mehr von der früher erteilten Genehmigung gedeckt ist, sondern einer erneuten Baugenehmigung bedarf (OVG Nordrhein-Westfalen, Beschl. v. 8. Januar 2007 – 7 B 2521/06 – juris Rn. 4 ff.). Ob eine (neue) Nutzung von der Baugenehmigung noch umfasst wird oder eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vorliegt, beurteilt sich grundsätzlich danach, ob die Variationsbreite der genehmigten Nutzung überschritten wird und für die geänderte Nutzung andere bauordnungs- oder bauplanungsrechtliche Anforderungen als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen, die im bauaufsichtlichen Verfahren zu prüfen sind. Solche anderen Anforderungen gelten nicht nur, wenn andere Vorschriften für die neue Nutzung maßgeblich sind, sondern auch, wenn sich aus derselben Norm abweichende Anforderungen hinsichtlich der Zulässigkeit der neuen Nutzung ergeben können. Dabei kommt es für die Beurteilung, welche Nutzung von einer vorhandenen Genehmigung gedeckt ist, maßgeblich auf den Text der Baugenehmigung sowie auf die mit Genehmigungsvermerk versehenen Bauzeichnungen und den Inhalt des Bauantrags, insbesondere die Bau- und Betriebsbeschreibung an (OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 26. Mai 2017 – 1 MB 7/17 – juris Rn. 4). Die Variationsbreite der bisherigen Nutzung wird auch dann überschritten, wenn das bisher charakteristische Nutzungsspektrum durch die Änderung erweitert wird (BVerwG, Urt. v. 18. November 2010 – 4 C 10.09 – juris Rn. 12).
Hier liegt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor. Das Gebäude ist zwischenzeitlich zu zwei Ferienwohnungen umgebaut und umgenutzt worden.
Ein Beherbergungsbetrieb liegt nur vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können. Das Vermieten von Appartements gehört nicht dazu (BVerwG, Beschl. v. 8. Mai 1989 – 4 B 78.89 – juris Ls. 2). Soweit Ferienwohnungen – typischerweise – auf eine Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet sind, fehlt es am definitorisch für den Beherbergungsbetrieb vorgegebenen Bedarf beherbergungstypischer Dienstleistungsangebote (OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 16. September 2020 – 1 MB 12/20 – juris Rn. 25).
Genehmigt war nach der Baugenehmigung vom 27. August 1992 der Betrieb eines Kleinbeherbergungsbetriebes. Damals verfügte das Gebäude auch über eine für den Betrieb eines Kleinbeherbergungsbetriebes geeignete Raumaufteilung. So war das Gebäude in sieben einzelne Zimmer mit Dusche/WC unterteilt, wobei Zimmer 7 über einen Schlaf- und einen Vorraum verfügte. Die Gäste hatten keine eigenen Küchen. Sie wurden ausschließlich von Frau A. betreut. Dazu stand eine von den Zimmern der Bewohner abgegrenzte Küche und ein Frühstücks- und Aufenthaltsraum zur Verfügung.
Nach den Feststellungen bei der informatorischen Inaugenscheinnahme, der Sichtung des Inserats im Internet und den Angaben des Klägers handelt es sich bei der Vermietung der zwei Wohnungen nicht um den Betrieb eines kleinen Beherbergungsbetriebes, sondern nunmehr um die Nutzung als Ferienwohnung. Die jeweiligen Mieter können ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten.
Dass der Kläger in seinem Bauantrag entgegen der tatsächlichen Nutzung angibt, die bestehende Nutzung des Beherbergungsbetriebs solle mit kleinen Umbauarbeiten Instand gesetzt beziehungsweise verbessert werden ist angesichts der vorhandenen tatsächlichen Gegebenheiten nicht von Relevanz.
Die als Wohnung 1 und Wohnung 2 bezeichneten Räumlichkeiten werden gegenwärtig auf der Website A. als Ferienwohnungen angeboten. Die Wohnungen sind als vollständige Ferienwohnungen ausgestattet, insbesondere mit vollständiger Küche, Waschmaschine und Wäschetrockner.
Als weitere Services können gebucht werden:
„Gegen Aufpreis können Sie Extras buchen: ein reichhaltiges Frühstück, tägliche Extrapakete an Handtücher für Bad und Sauna. Gerne füllen wir Ihnen den Kühlschrank mit Ihren Lieblingsgetränken. Wir holen Sie auf Wunsch vom Bahnhof oder Flughafen ab. Ebenso organisieren wir Ihnen Leihfahrräder oder Leih-EBikes, gegen Kaution, diese werden angeliefert und stehen Ihnen dann zur Anreise zur Verfügung.“
Bei der informatorischen Inaugenscheinnahme hat sich bestätigt, dass es sich um zwei separate, vollständig eingerichtete Ferienwohnungen handelt. Bei den vorhandenen Küchen handelt es sich entgegen der Angaben des Klägers nicht um einzelne Kochnischen. Vielmehr sind die beiden vorhandenen Küchen voll ausgestattet. So heißt es auf der Website auch, für die Selbstversorgung stünden in jeder Wohnung Toaster, Wasserkocher, Küchengeräte von KitchenAid und Siemens-Geräte zur Verfügung. Waschmaschine und Wäschetrockner seien selbstverständlich.
Die zusätzlich angebotenen Services stellen untergeordnete Nebenleistungen zur Ferienwohnungsvermietung dar, die jedoch nicht die Anforderungen an einen kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes erfüllen. Angesichts der vorhandenen Vollausstattung fehlt der Bedarf beherbergungstypischer Dienstleistungsangebote.
Die Ferienwohnungsnutzung ist nicht von der Variationsbreite der Nutzung als kleiner Beherbergungsbetrieb umfasst. Mit der Umwandlung der Räumlichkeiten von einem zugelassenen kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes in eine Ferienwohnungsnutzung unterliegen diese einer anderen bauplanungsrechtlichen Beurteilung. Diese stellen zwei unterschiedliche Hauptnutzungen nach der BauNVO dar, dessen bauplanungsrechtliche Zulässigkeit sich nach unterschiedlichen Maßstäben richtet. Unterschiedliche Hauptnutzungen sind bauplanungsrechtlich nach unterschiedlichen Kriterien zu beurteilen, insbesondere hinsichtlich der bodenrechtlich beachtlichen Spannungen. Die Aufgabe einer Hauptnutzung durch Aufnahme einer anderen Hauptnutzung nach der BauNVO führt deshalb zum Entfallen des Bestandschutzes durch die Baugenehmigung (vgl. zur Änderung in § 29 BauGB Krämer in: BeckOK BauGB, 63. Ed.; Stand: 1. August 2024, § 29 Rn. 13).
Die unterschiedliche planungsrechtliche Zulässigkeit zeigt sich insbesondere daran, dass kleine Beherbergungsbetrieb gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO in reinen Wohngebieten ausnahmsweise zugelassen werden können, während Ferienwohnungen in reinen Wohngebieten nach § 13a Satz 2 BauNVO nur unter den dort normierten strengeren Voraussetzungen zugelassen werden können.
Wäre die Nutzung eines Gebäudes als Ferienwohnung von der Variationsbreite einer Baugenehmigung für die Nutzung als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes umfasst, würde diese gesetzliche Unterscheidung umgangen. Im reinen Wohngebiet könnte dann durch Umnutzung eines kleinen Beherbergungsbetriebes in eine Ferienwohnungsnutzung entgegen dem gesetzgeberischen Willen ohne weitere Baugenehmigung die Nutzung aufgenommen werden, obwohl nach § 13a BauNVO zusätzliche Kriterien zu erfüllen sind.
Durch die Nutzungsänderung werden auch bodenrechtliche Belange berührt. Der Abgrenzung kommt eine städtebauliche Relevanz zu, weil sich die Zulässigkeit von Ferienwohnungen nach anderen Regelungen richtet als die Zulässigkeit von kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes. Darüber hinaus enthält der Bebauungsplan Nummer 37 der Beigeladenen Regelungen zur Zulässigkeit von Ferienwohnungen. Die Zulassung der Ferienwohnungsnutzung durch den Kläger hätte zur Folge, dass dieser – anders als die Nachbarn – eine Baugenehmigung für die Ferienwohnungsnutzung unabhängig von den Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans erhalten könnte. Dieser Umstand allein ist geeignet, bodenrechtliche Spannungen mit Nachbarn hervorzurufen, die möglicherweise ihrerseits in dem gleichen Umfang ihre Gebäude nutzen möchte. Dies liegt angesichts der Vielzahl an Ferienwohnungen auf der Insel Sylt auch nahe.
Dass der Kläger geltend macht, es habe keine endgültige Nutzungsaufgabe gegeben, ist irrelevant, weil die endgültige Nutzungsaufgabe lediglich eine weitere Fallgruppe für das Erlöschen des Bestandsschutzes darstellt, die hier nicht einschlägig ist.
Die genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ist nicht genehmigungsfähig. Das Vorhaben widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans Nummer 37 der Beigeladenen.Gemäß § 30 Abs. 1 BauGB ist im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
Vorliegend widerspricht das Vorhaben den Festsetzungen zur Art der Nutzung im Sondergebiet, zur höchstzulässigen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden und zur überbaubaren Grundstücksfläche.
Nach Ziffer I. 1. 4 lit. b des Bebauungsplans sind im Gebiet SO-1 zulässig Wohngebäude mit dauerwohnlicher Nutzung und mit kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes im Rahmen der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden. Die Nutzung eines Gebäudes ausschließlich als Ferienwohnungen widerspricht dieser Festsetzung.
Nach Ziffer I. 2. des Bebauungsplans Nummer 37 der Beigeladenen ist zudem für jedes Wohngebäude eine Dauerwohnung (1. Wohnsitz) vorzusehen. Bei Wohngebäuden, deren Bruttogeschossfläche (BGF) mindestens 130 m² beträgt, ist neben der geforderten Dauerwohnung zusätzlich eine Wohnung mit Touristenbeherbergung zulässig. Diesen Festsetzungen widerspricht die Vermietung der zwei Wohnungen als Ferienwohnungen.
Das Vorhaben widerspricht weiterhin der festgesetzten Grundflächenzahl. Gemäß § 19 Abs. 1 BauNVO gibt die Grundflächenzahl an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind. Für das Grundstück des Klägers (SO-1.7) ist im Bebauungsplan die Grundflächenzahl mit 0,22 festgesetzt. Die Grundflächenzahl des klägerischen Vorhabens liegt hingegen bei 0,268 (174,29 m² Grundfläche / 650 m² Grundstücksfläche).
Entgegen der Ansicht des Klägers ist die Festsetzung einer Grundflächenzahl von 0,22 ohne weiteres im Rahmen der Bauleitplanung zulässig, wenn der Orientierungswert – wie hier – bei 0,8 als Orientierungs-Obergrenze in § 17 BauNVO festgesetzt ist.
Zudem widerspricht das Vorhaben den im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen. Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 BauNVO diese nicht überschreiten. Letzteres ist hier jedoch der Fall. So liegt der ostwärtige Flachdachanbau außerhalb der im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen.
Die Voraussetzungen für eine Befreiung liegen nicht vor. Nach § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern (Nr. 1) oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist (Nr. 2) oder die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde (Nr. 3) und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Sinn und Zweck der Befreiungsvorschrift ist es, eine Einhaltung des Bebauungsplans nicht auch dort zu erzwingen, wo dies wegen der besonderen Situation sinnlos wäre. Intendiert sind mithin die Verwirklichung von Einzelfallgerechtigkeit sowie die Gewährleistung eines Mindestmaßes an städtebaulicher Flexibilität (vgl. BVerwG, Beschl. v. 20. November 1989 – 4 B 163.89 – juris Rn. 12).
Durch eine Befreiung würden Grundzüge der Planung berührt. Ob eine Befreiung die Grundzüge der Planung berührt oder von minderem Gewicht ist, beurteilt sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls, nämlich dem im Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachten planerischen Wollen. Bezogen auf dieses Wollen darf der Befreiung vom Planinhalt keine derartige Bedeutung zukommen, dass die angestrebte und im Plan zum Ausdruck gebrachte städtebauliche Ordnung in beachtlicher Weise beeinträchtigt wird. Die Befreiung muss – soll sie mit den Grundzügen der Planung vereinbar sein – durch das planerische Wollen gedeckt sein; es muss mit anderen Worten angenommen werden können, die Befreiung liege noch im Bereich dessen, was der Planer gewollt hat oder gewollt hätte, wenn er die weitere Entwicklung einschließlich des Grundes für die Befreiung gekannt hätte. Die Befreiung kann nicht als Vehikel dafür herhalten, die von der Gemeinde getroffene planerische Regelung beiseite zu schieben. Sie darf – jedenfalls von Festsetzungen, die für die Planung tragend sind – nicht aus Gründen erteilt werden, die sich in einer Vielzahl gleichgelagerter Fälle oder gar für alle von einer bestimmten Festsetzung betroffenen Grundstücke anführen ließen (OVG Schleswig-Holstein, Urt. v. 26. Mai 2021 – 1 LB 9/17 – juris Rn. 51 m. w. N.). Daran gemessen scheidet die Erteilung einer Befreiung aus, denn es liegen für eine Befreiung keine Gründe vor, die sich nicht auch für alle anderen Grundstücke des Baugebiets anführen ließen. Die Festsetzungen hinsichtlich der Art der Nutzung, der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden sowie den Baugrenzen sind hier ein wichtiger Bestandteil des planerischen Grundkonzepts gewesen, das durch die Erteilung von Befreiungen vollständig ausgehebelt würde.
Nach alledem war die Klage abzuweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen nicht für erstattungsfähig zu erklären, da sie keinen Sachantrag gestellt und sich somit nicht an dem Kostenrisiko des Verfahrens beteiligt hat (§ 162 Abs. 3 VwGO i. V. m. § 154 Abs. 3 VwGO).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG. Nach den regelmäßigen Annahmen des Berufungsgerichts liegt der Wert für die Genehmigung eines Hauses mit zwei Wohneinheiten bei 20.000,00 €.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 29 ff. BauGB
§ 49 LBO
§ 29 BauGB
§ 17 BauNVO
§ 13a BauNVO
§ 167 VwGO
§ 11 Abs. 2 BauNVO
§ 19 Abs. 2 BauNVO
§ 23 Abs. 3 BauNVO
§ 31 Abs. 2 BauGB
§ 62 Abs. 1 LBO
§ 10 Abs. 4 BauNVO
§ 72 Abs. 1 Satz 1 LBO
§ 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 13a Satz 2 BauNVO
§ 30 Abs. 1 BauGB
§ 19 Abs. 1 BauNVO
§ 23 Abs. 3 Satz 1 BauNVO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 154 Abs. 3 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: 8 A 37/22
4 B 28.00
1 LA 99/21
7 B 1708/20
7 B 2521/06
4 C 10.09
4 B 78.89
4 B 163.89
1 LB 9/17