Finanzgericht Münster (Nordrhein-Westfalen, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-12-14, Aktenzeichen 8 K 4456/01 GrE
ECLI: ECLI:DE:FGMS:2006:1214.8K4456.01GRE.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Streitig ist die Höhe der Bemessungsgrundlage bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer (GrESt).
Mit Kaufvertrag vom 12.02.1999 (UR-Nr.: 147/1999 des Notars SJ, B) erwarb die Klägerin (Klin.) – eine Bauträger GmbH – das Grundstück Flur 23, Flurstück 88, landwirtschaftliche Fläche, X-Straße, Gemarkung H in der Größe von 10.501 qm.
Die Stadt H beabsichtigte, für dieses Grundstück einen Bebauungsplan zu entwickeln, der den Vertragsbeteiligten als städtebaulicher Entwurf – Alternative I – vom 24.11.1997 bei Vertragsbeurkundung vorlag.
In § 1 des Kaufvertrages war ausgeführt, dass die Verkäufer – sechs Beteiligte einer Erbengemeinschaft – der Stadt H ein Angebot vom 11.04.1997 (UR-Nr.: 43/1997 des Notars VQ in B) zum Abschluss eines Kaufvertrages über eine noch zu vermessende Teilfläche von 30 % aus dem o. a. Grundstück unterbreitet hatten. Die Klin. trat in alle Verpflichtungen ein, die die Verkäufer in der notariellen Urkunde vom 11.04.1997 gegenüber der Stadt H eingegangen waren. Nach dem Inhalt der Bezugsurkunde war die Stadt H berechtigt, das von den Verkäufern abgegebene Angebot anzunehmen, wenn ein rechtsgültiger Bebauungsplan für die Ausnutzung des o. a. Grundstücks als Wohnbaufläche vorlag.
Der städtebauliche Entwurf vom 24.11.1997 sah eine Bebauung des o. a. Grundstücks mit zwei Mehrfamilienhäusern, 22 Einfamilienhäuser als Doppelhaushälften und einem freistehenden Einfamilienhaus vor. Hieraus sollte eine Bebauung mit 16 Doppelhaushälften, einem freistehenden Einfamilienhaus sowie einem Mehrfamilienhaus auf die noch zu vermessende ca. 6.665 qm große Fläche entfallen, die die Klin. erwarb.
Der Kaufpreis sollte gemäß § 3 des Vertrages vorläufig 2.100.000 DM betragen. Die Vertragsbeteiligten gingen dabei zunächst von einer baulichen Ausnutzbarkeit entsprechend dem städtebaulichen Entwurf vom 24.11.1997 aus. Der vorläufige Kaufpreis sollte sich gemäß § 3 Nr. 3 des Vertrages unter den dort angegebenen Voraussetzungen erhöhen bzw. im gleichen Verhältnis gemäß § 3 Nr. 4 mindern, und zwar bei einer anderweitigen baulichen Ausnutzung des Grundstücks. Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, dass es auf der Grundlage des inzwischen bestandskräftigen Bebauungsplanes tatsächlich nicht zu einer anderweitigen baulichen Ausnutzung des Kaufgrundstücks gekommen ist.
Der Kaufpreis sollte sich außerdem um die aufzuwendenden Kosten zur vollständigen Erschließung des Grundstücks einschließlich Ausgleichsflächen und Ausgleichsmaßnahmen nach folgenden Grundsätzen mindern:
"Die Höhe dieser Erschließungsaufwendungen steht heute noch nicht fest. Sie werden ermittelt auf der Grundlage der Vorgaben der Stadt H über die Art und den Umfang durch einen zu beauftragenden Fach-Ingenieur für Straßenbau. Entsprechend wird verfahren für etwa notwendige Ausgleichsmaßnahmen und Ausgleichsflächen.
Zu den so ermittelten Aufwendungen zur Sicherstellung der Erschließung einschließlich Ausgleichsmaßnahmen wird ein Zuschlag von 10 % zur Absicherung von Mehraufwendungen hinzugerechnet. Von dem so ermittelten Betrag sind 70 % kaufpreismindernd von dem Kaufpreis abzuziehen.
Die Abrechnung des endgültigen Erschließungsaufwandes zzgl. Leistungen für Ausgleichsflächen und Ausgleichsmaßnahmen erfolgt, sobald die Erschließung endgültig fertig gestellt und gegenüber der Stadt abgerechnet ist.
Nachzahlungen oder Erstattungen sind binnen Monatsfrist nach Vorliegen dieser Voraussetzungen zinsfrei zwischen den Vertragsbeteiligten auszugleichen. Dabei sollen folgende Abrechnungsgrundsätze gelten:
Mehraufwendungen, die sich innerhalb des Zuschlages von 10 % auf die geschätzten Kosten bewegen, gehen allein zu Kosten der Verkäufer;
Mehraufwendungen über den 10 % Zuschlag hinaus gehen allein zu Kosten des Käufers;
Unterschreitungen der Aufwendungen im Verhältnis zu der Kostenabschätzung der Fachingenieure werden im Verhältnis Käufer/Verkäufer je hälftig geteilt. Betragen die geschätzten Erschließungsaufwendungen also z. B. 200.000 DM und der tatsächliche Aufwand nur 180.000 DM, dann sind nur 10.000 DM an Käufer zu erstatten..."
Weiterhin war der Kaufpreis um sämtliche Planungs-, Vermessungs- und Ingenieurkosten zur Realisierung des Bebauungsplans zu mindern. Die Vertragsbeteiligten legten hierzu in § 3 Nr. 4 c des Vertrages einen Festpreis in Höhe von 75.000 DM fest. Mehraufwendungen sollte die Käuferin (Klin.) tragen.
Gemäß § 4 des Vertrages war der Kaufpreis zugunsten der Verkäufer zur Zahlung fällig, und zwar vier Wochen nachdem ein rechtsgültiger Bebauungsplan entsprechend dem städtebaulichen Entwurf vorlag, jedoch nicht vor Ablauf einer Woche nach Zugang einer schriftlichen Mitteilung des Notars an die Klin. über das Vorliegen der im Vertrag im Einzelnen aufgeführten weiteren Voraussetzungen. Die Zahlung des Kaufpreises war auf das vom Notar in der Fälligkeitsbestätigung zu benennende Konto zu leisten.
Gemäß § 8 des Vertrages erfolgte die Übergabe des Grundstücks am 01. des auf die Zahlung des vorläufig gemäß § 3 ermittelten Kaufpreises folgenden Monats.
In § 11 verpflichteten sich die Verkäufer, die Auflassung zu erklären, wenn die Klin. ihre Zahlungsverpflichtungen gegenüber den Verkäufern auf der Grundlage des vorläufig ermittelten Kaufpreises aus diesem Vertrag erfüllt hatte.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der in der Grunderwerbsteuerakte sich befindenden Ausfertigung des notariellen Vertrages vom 12.02.1999 Bezug genommen.
Die Klin. schloss am 15./20.02.2001 mit der Stadt H einen städtebaulichen Vertrag zur Sicherung und Durchführung von Maßnahmen zur Kompensation durch bauliche Vorhaben auf dem Flurstück 88, Flur 23, Gemarkung H, im Zusammenhang mit dem seinerzeit in der Aufstellung befindlichen Bebauungsplan Nr. 118 der Stadt H, Gebiet: X-Straße (südwestlicher Wohnstandort), gemäß § 8 a Bundesnaturschutzgesetz i.V.m. § 1 a des Baugesetzbuches. Gegenstand des Vertrages war die Durchführung und Finanzierung der erforderlichen Kompensationsmaßnahmen außerhalb des Planungsgebietes (sogenannter externer Ausgleich).
Gemäß § 2 dieses städtebaulichen Vertrages verpflichtete sich die Klin. durch Zahlung eines Erstattungsbetrages in Höhe von 134.582,29 DM (192.260,41 DM ./. 30 % städtischer Anteil von 57.678,12 DM = 134.582,29 DM) an die Stadt H sicherzustellen, dass die Ausgleichsmaßnahmen für die in § 1 aufgeführte Neubebauung entsprechend der naturschutzrechtlichen Eingriffsbewertung von März 2000 durchgeführt werden können. Dem städtebaulichen Vertrag waren als Anlagen Kostenschätzungen beigefügt. Danach betrugen die geschätzten Kosten für die Ausgleichsmaßnahmen für die Baulandfläche 192.260,41 DM und für die Ausgleichsmaßnahme für die Straßenflächen 76.680 DM. Die auf die Klin. anteilig anfallenden Kosten in Höhe von 70 % betrugen somit 134.582,29 DM und 53.676 DM.
Unter dem 20.03.2001 gab die Straßen- und Tiefbau GmbH & Co. KG XI, H, ein schriftliches Angebot über die Erschließung der Fläche X-Straße in H mit einem Angebotspreis in Höhe von 521.127,97 DM gegenüber dem Architekten TL in B ab. Ebenfalls am 20.03.2001 gab diese Fa. ein schriftliches Angebot für ein für die Erschließung des o. a. Grundstücks erforderliches Pumpwerk zu einem Angebotspreis in Höhe von 160.022 DM ab. Dieses Pumpwerk war u. a. auch für die Entwässerung des östlich vom Kaufgrundstück gelegenen Nachbargrundstücks mit der Bezeichnung Baugebiet Ost (Erben CC), welches damals noch als weiteres Baugebiet vorgesehen war, erforderlich. Hinsichtlich jener Fläche ist zur Zeit die Realisierung der Bebauung wenig wahrscheinlich.
Die Ermittlung der vorläufigen Kosten für die Baulanderschließung wurde dementsprechend wie folgt schriftlich niedergelegt:
134.582 DM = 70 % der Ausgleichsmaßnahmen für die Baulandfläche
53.676 DM = 70 % der Ausgleichsmaßnahmen für die Straßenfläche
354.149 DM = 70 % der bereinigten Erschließungskosten in Höhe von
521.127,97 DM ./. 15.200,64 DM für größeren Rohrquerschnitt
51.303 DM = 70 % der bereinigten Kosten der Pumpstation in Höhe von
160.022 DM ./. 54,2 % für den östlichen Teil
593.710 DM
+ 59.371 DM 10 % Sicherheitszuschlag
653.081 DM
+ 75.000 DM Planungskosten (pauschal)
+ 15.000 DM Sanierungskosten (geschätzt)
743.081 DM Gesamtaufwand
2.100.000 DM Kaufpreis
./. 743.000 DM Erschließungsaufwand etc.
1.357.000 DM vorläufige Zahlung
Diese Kostenermittlung entsprach im Ergebnis der Vereinbarung, die die Verkäufer mit der Klin. am 22.03.2001 getroffen hatten. Die Verkäufer schrieben hierzu am 29.03.2001 dem Notar SJ zum Kaufvertrag Nr. 147 der Urkundenrolle für 1999 folgendes:
"Gemäß der Vereinbarung mit der Bauträgergesellschaft K und C vom 22.03.2001 und auf der Basis des o. g. Kaufvertrages, erklären wir uns mit der Zahlung eines vorläufigen Kaufpreises von 1.357.000 DM einverstanden. Wir erklären uns ebenfalls damit einverstanden, dass der gesamte Betrag auf das Konto der Stadtsparkasse B BLZ 00000000 Kto-Nr.: 00000000 mit entlastender Wirkung überwiesen wird."
Dieses Schreiben war von den 6 Mitgliedern der Erbengemeinschaft (Verkäufer) unterschrieben worden.
Nachdem der Notar daraufhin der Klin. am 03.04.2001 die notarielle Bestätigung der Fälligkeit des Kaufpreises geschickt hatte, überwies die Klin. am 09.04.2001 1.357.000 DM (= 693.852,74 EUR) an die Verkäufer.
Nachdem die Verkäufer dem Notar SJ mit Schreiben vom 16.04.2001 den Eingang der 1.357.000 DM auf ihrem Konto bestätigt hatten, wurde am 03.05.2001 (UR-Nr.: 398/2001 des Notars SJ) die Auflassungserklärung betreffend das Kaufgrundstück beurkundet, wobei als Geschäftswert der Urkunde ein Betrag in Höhe von 1.357.000 DM angegeben war.
Mit notarieller Urkunde vom 05.07.2001 (UR-Nr.: 292/2001 des Notars VQ, B) nahm die Stadt H das notarielle Angebot vom 11.04.1997 (UR-Nr.: 43/1997 und vom 22.12.2000 UR-Nr.: 1069/2000 desselben Notars), das das bis zum 31.07.2001 befristete Kaufangebot der Verkäufer auf Übertragung einer 3.150 qm großen Teilfläche enthielt, an. Gleichzeitig wurde diese Teilfläche auf sie aufgelassen.
Am 24./26.09.2001 schlossen die Klin. und die Stadt H einen schriftlichen Vertrag, in dem sich die Klin. als Erschließungsträger zur Herstellung der Erschließungsanlagen betreffend die Fläche des Bebauungsplanes Nr. 118 der Stadt H verpflichtete.
Laut Übergabeprotokoll übernahm die Stadt H die Erschließungsanlage (Straßenfläche und Beleuchtung) betreffend den Bebauungsplan 118 am 12.07.2006 von der Klin..
Am 12.09.2006 unterschrieben die Klin. und zwei Mitglieder der Erbengemeinschaft eine Aufstellung der "Kosten Baulanderschließung, X-Straße, Abrechnung gemäß Kaufvertrag vom 12.02.1999". Darin wurden die anteilig (zu 70 %) auf die Klin. entfallenden Kosten wie folgt angegeben:
Pumpstation 46.524,61 EUR
Erschließungskosten Straße 190.779,16 EUR
Ausgleichsmaßnahme Straße 26.992,65 EUR
Ausgleichsmaßnahme Baulandfläche 68.810,00 EUR
Planungskosten (pauschal) 38.346,00 EUR
371.452,42 EUR
zzgl. Kosten Pumpstation
(Anteil Ost) 69.786,91 EUR
Gesamtkosten 441.239,33 EUR
vom Kaufpreis einbehalten 379.889,86 EUR
(743.000 DM)
Sodann heißt es:
"Die Realisierung des Baugebietes Ost (Erben CC) ist eher unwahrscheinlich. Verträge wurden bis heute mit der Stadt H nicht abgeschlossen. Die entstandenen Mehraufwendungen für den Kanalquerschnitt und die Pumpstation verbleiben somit beim Käufer, da der vereinbarte Höchstbetrag der Erschließung von 743.000 DM überschritten wurde. Der gezahlte vorläufige Kaufpreis von 1.357.000 DM ist somit auch der vorläufige endgültige Kaufpreis. Sollten gemäß Schreiben vom 22.09.2004 der Stadt H dem Käufer anteilige Kosten der Pumpstation für den Anteil Ost erstattet werden, werden diese von den Gesamtkosten in Abzug gebracht. Dem Verkäufer steht gemäß Kaufvertrag dann noch die Hälfte der Differenz zwischen dem Gesamtaufwand und dem vom Kaufpreis einbehaltenen Betrag zu."
Wegen der weiteren Einzelheiten zu dieser Kostenermittlung wird auf die Anlage K 12 zum Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten der Klin., Rechtsanwalt und Notar SJ, vom 30.11.2006 Bezug genommen.
Das Finanzamt (FA) setzte mit Grunderwerbsteuerbescheid vom 16.04.1999 ausgehend von dem im Vertrag angegebenen vorläufigen Kaufpreis in Höhe von 2.100.000 DM als Bemessungsgrundlage die GrESt in Höhe von 73.500 DM fest.
Mit ihrem Einspruch begehrte die Klin. die Festsetzung der GrESt in Höhe von 47.495 DM (= 3,5 % von 1.357.000 DM). Der Kaufpreis sei im Kaufvertrag nur vorläufig festgesetzt worden. Es sei an die Verkäufer lediglich ein Betrag in Höhe von 1.357.000 DM gezahlt worden.
Es sei ferner nicht erforderlich, dass ein zu zahlender Kaufpreis von vornherein fest bestimmt sei. Ausreichend und genügend sei, dass er lediglich bestimmbar sei, damit es zu einem wirksamen Vertragsschluss kommen könne. Grundsätzlich sei also nur erforderlich, dass durch die vorgegebenen Rahmenbedingungen ermittelt werden könne, welchen Preis ein Käufer letztendlich zu bezahlen habe. Die Grundlagen zur Bestimmbarkeit des zu zahlenden Preises würden sich in dem beurkundeten Kaufvertrag befinden. Auf der Grundlage der getroffenen Vereinbarungen sei der letztendlich zu zahlende Preis zwischen den Vertragsbeteiligten festgelegt worden.
Entgegen der vom FA anscheinend vertretenen Ansicht liege hier also nicht ein Fall vor, dass die Gegenleistung gemäß § 16 Abs. 3 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) nachträglich herabgesetzt worden sei. Vielmehr sei die Gegenleistung auf der Grundlage der vereinbarten Preisbestimmungsmethoden ermittelt und dann gezahlt worden. Dies stelle keine Reduzierung der Gegenleistung dar, sondern die Festlegung des von Anfang ermittelten Preises. Gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG bemesse sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung und nicht nach der Zahl, die Ausgangsgröße zur Ermittlung der Bestimmbarkeit der Gegenleistung sei.
Das FA wies den Einspruch als unbegründet zurück (Einspruchsentscheidung -EE- vom 25.07.2001). Es meinte, dem Formzwang des § 313 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unterliege nicht nur der auf die Eigentumsübertragung gerichtete Teil des Vertrages. Ihm seien auch alle Vereinbarungen unterworfen, aus denen sich nach dem Willen der Beteiligten der Vertrag zusammensetzen solle, so z. B. die Vereinbarung über die Höhe und Berechnung der Gegenleistung. Demnach sei Voraussetzung für die Anerkennung einer Kaufpreisminderung ein entsprechend geänderter notarieller Vertrag, weil der Kaufpreis Bestandteil des Vertrages sei. Durch die Klin. sei aber nichts vorgebracht worden, was darauf hindeute, dass die für eine Kaufpreisminderung entsprechenden Bedingungen erfüllt seien. Auch aus dem Akteninhalt lasse sich nicht erkennen, dass sich Änderungen ergeben hätten, die diese Bedingungen erfüllen würden. Es sei auch nicht zu erkennen, dass hier ein Fall des § 16 Abs. 3 GrEStG vorliege.
Mit der vorliegenden Klage verfolgt die Klin. ihr Begehren weiter. Sie meint, bei dem von ihr an die Verkäufer im Jahr 2001 gezahlten Kaufpreis in Höhe von 1.357.000 DM habe es sich um den nach dem Inhalt des Vertrages endgültig geschuldeten Kaufpreis gehandelt. Dementsprechend hätten die Verkäufer nach Erhalt dieses Kaufpreises das Grundstück zur Eigentumsumschreibung an die Klin. freigegeben. Die Klin. benennt die 6 Verkäufer (Mitglieder der Erbengemeinschaft ) als Zeugen dafür, dass sich auf der Grundlage der von ihnen getroffenen Vereinbarung der Kaufpreis in Höhe von 1.357.000 DM als der letztendlich zu zahlende Kaufpreis ergibt.
Ergänzend führt die Klin. verschiedene Positionen auf, die nach dem Inhalt des geschlossenen Vertrages kaufpreismindernd zu berücksichtigen gewesen seien. Es ergebe sich daraus folgende Berechnung:
vorläufiger Kaufpreis 2.100.000,00 DM
abzgl. Ausgleichsmaßnahmen Baulandfläche 134.582,29 DM
abzgl. Ausgleichsmaßnahme Straße 53.676,00 DM
abzgl. abgerechneter Kosten Kanal, Wegebau
sonstige Erschließungskosten 206.176,49 DM
abzgl. abgerechnete Kosten Pumpstation 224.651,46 DM
abzgl. Planungskosten 75.000,00 DM
abzgl. noch zu zahlender Leistung
Erschließung 135.468,40 DM
abzgl. noch zu zahlender Leistungen
Pumpstation 42.764,67 DM
vertraglich geschuldeter Kaufpreis ohne
Kappung 1.227.680,69 DM
Bei der vorläufigen Kaufpreisermittlung im Jahre 2001 seien die Vertragsbeteiligten jedoch so verblieben, dass es mit der Schätzung auf 1.357.000 DM sein Bewenden haben solle. Dies habe darin begründet gelegen, dass Mehraufwendungen, die ein bestimmtes Volumen übersteigen würden, allein von der Käuferin zu tragen seien.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze des Rechtsanwaltes und Notares SJ (Prozessbevollmächtigter der Klin.) vom 09.08.2001, 28.10.2003, 04.12.2003 und vom 30.11.2006 verwiesen.
Die Klin. beantragt,
unter Änderung des Grunderwerbsteuerbescheides vom 16.04.1999 sowie unter Aufhebung der EE vom 25.07.2001 die GrESt auf 47.495 DM (= 3,5 % von 1.357.000 DM) festzusetzen, und
hilfsweise die Revision zuzulassen,
sowie die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Das FA beantragt,
die Klage abzuweisen und hilfsweise im Falle des Unterliegens die Revision zuzulassen.
Es hält an seiner Rechtsauffassung fest und meint, die Klin. habe die Kaufpreisminderung lediglich damit begründet, dass bisher nur ein Betrag in Höhe von 1.357.000 DM entrichtet worden sei.
Da ein geänderter Kaufvertrag nicht vorgelegt worden sei, sei davon auszugehen gewesen, dass der ursprüngliche Kaufvertrag vom 12.02.1999 noch seine Gültigkeit habe. Da weder aus der Einspruchsbegründung noch aus dem Akteninhalt zu entnehmen sei, dass sich die für den Kaufpreis von 2.100.000 DM genannten Bedingungen (§ 3 Ziff. 3 des Vertrages) geändert hätten, habe das FA daraufhin den Einspruch als unbegründet zurückgewiesen. Auch im Klageschreiben sei nichts vorgebracht worden, was zu einer anderen Beurteilung des Sachverhaltes führe.
Auf die Aufforderung des Berichterstatters im Schreiben vom 09.11.2006 unter Fristsetzung gemäß § 79 b FGO hat die Klin. im Schriftsatz vom 30.11.2006 ergänzende Angaben und Ausführungen gemacht. Hierauf und auf die dem Schriftsatz vom 30.11.2006 beigefügten Anlagen wird Bezug genommen.
Die unter 14. und 15. des Schreibens des Berichterstatters vom 09.11.2006 aufgeführten und von der Klin. vorzulegenden Unterlagen hat die Klin. nicht vorgelegt und auch nicht behauptet, dass es derartige Unterlagen nicht gebe. Es geht dabei um die Vorlage eines Protokolls über die Vereinbarung zwischen den Vertragsbeteiligten über den gezahlten Betrag in Höhe von 1.357.000 DM sowie um die Vorlage von Kopien des Schriftverkehrs, der vom 12.02.1999 bis heute zwischen der Klin. und den Verkäufern bzgl. der Höhe des zu zahlenden Kaufpreises laut Kaufvertrag vom 12.02.1999 geführt worden ist.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der GrESt-Akte und der Gerichtsakte verwiesen.
Der Senat hat in diesem Verfahren am 14.12.2006 mündlich verhandelt. Auf die Niederschrift hierüber wird Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Das FA hat die GrESt im Bescheid vom 16.04.1999 zutreffend unter Zugrundelegung einer Bemessungsgrundlage in Höhe von 2.100.000 DM in Höhe von 73.500 DM festgesetzt.
Der notarielle Kaufvertrag vom 12.02.1999 unterliegt gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der GrESt.
Da für Frau FC (1 von 6 verkaufenden Personen, für die das Kaufgrundstück in Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen war), beim Abschluss des Kaufvertrages Herr SKX als Vertreter ohne Vertretungsmacht aufgrund nachzuweisender öffentlich beglaubigter Genehmigungserklärung gehandelt hat, ist der gemäß § 177 BGB zunächst schwebend unwirksame Kaufvertrag durch die Genehmigungserklärung der Frau FC vom 17.02.1999 (UR-Nr.: 093/1999 des Notars VQ, B) wirksam geworden.
Die GrESt ist gemäß § 14 Nr. 2 GrEStG am 17.02.1999 entstanden. Nach dieser Vorschrift entsteht die Steuer, wenn ein Erwerbsvorgang einer Genehmigung bedarf, mit der Genehmigung.
Entgegen der Auffassung der Klin. war die GrESt nicht nach einer Bemessungsgrundlage von 1.357.000 DM auf 47.495 DM festzusetzen.
Die 1.357.000 DM, die die Klin. am 09.04.2001 an die 6 Beteiligten der Erbengemeinschaft (Verkäufer) durch Überweisung gezahlt hat, ist nicht als Gegenleistung gemäß § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG anzusehen.
Gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die GrESt nach dem Wert der Gegenleistung. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gilt bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen als Gegenleistung.
Die Vertragsbeteiligten haben in § 3 des Kaufvertrages den Kaufpreis in Höhe von 2.100.000 DM vereinbart, wobei sie allerdings zugefügt haben, dass dieser Kaufpreis ein vorläufiger Kaufpreis sein solle, der sich abhängig von der Möglichkeit der baulichen Ausnutzung des Kaufgrundstückes nach den in § 3 Nr. 3 des Kaufvertrages getroffenen Regelungen erhöhen oder vermindern sollte. Außerdem war in § 3 Nr. 4 des Kaufvertrages vereinbart, dass sich der Kaufpreis um die aufzuwendenden Kosten zur vollständigen Erschließung des Grundstücks einschließlich von Ausgleichsflächen und Ausgleichsmaßnahmen nach den dort im Einzelnen aufgeführten Grundsätzen vermindern sollte.
Für die Höhe des Kaufpreises als Gegenleistung gemäß §§ 8, 9 GrEStG ist nicht erforderlich, dass der Kaufpreis zahlenmäßig festgelegt worden ist. Es genügt, dass er nach objektiven Merkmalen bestimmbar ist (vgl. BFH-Urteil vom 18.10.1972 II R 124/96 BStBl. II 1973, 126; Sack in Boruttau, GrESt-Kommentar, 15. Aufl., §§ 9 Rdn. 214).
Entgegen der Auffassung der Klin. ist im vorliegenden Fall der Kaufpreis als Gegenleistung nicht abweichend vom vorläufig festgelegten Kaufpreis in Höhe von 2.100.000 DM nach objektiven Merkmalen in der Weise abweichend bestimmbar, dass deshalb der von der Klin. am 09.04.2001 gezahlte Betrag in Höhe von 1.357.000 DM als Gegenleistung gemäß §§ 8, 9 GrEStG zugrunde zu legen ist.
Zwar haben die Vertragsbeteiligten in § 3 des Vertrages Regelungen mit objektiven Merkmalen zur Erhöhung bzw. zur Verminderung des vorläufig festgelegten Kaufpreises in Höhe von 2.100.000 DM getroffen. So sollte sich z. B. der vorläufig festgelegte Kaufpreis um die der Höhe nach noch nicht feststehenden aufzuwendenden Kosten zur vollständigen Erschließung des Grundstücks einschließlich Ausgleichsflächen und Ausgleichsmaßnahmen mindern, wobei die Höhe der Erschließungsaufwendungen auf der Grundlage der Vorgaben der Stadt H über die Art und den Umfang durch einen zu beauftragenden Fachingenieur für Straßenbau zu ermitteln war. Dementsprechend sollte für die etwa notwendigen Ausgleichsmaßnahmen und Ausgleichsflächen verfahren werden. Unterschreitungen der Aufwendungen im Verhältnis zu der Kostenabschätzung der Fachingenieure sollten im Verhältnis Käufer/Verkäufer je hälftig geteilt werden.
Dies bedeutet, dass der endgültige Kaufpreis auf der Grundlage der einzuholenden Fachgutachten und unter Berücksichtigung der später entstandenen Kosten für die vollständige Erschließung des Grundstücks einschließlich Ausgleichsflächen und Ausgleichsmaßnahmen aufgrund dieser vorweg im Kaufvertrag getroffenen Regelungen nach objektiven Merkmalen zu berechnen gewesen wäre.
Die Vertragsbeteiligten haben sich jedoch selbst nicht nach diesen vertraglichen Regelungen mit objektiven Merkmalen gerichtet. Dies hat zur Folge, dass eine Bestimmbarkeit des Kaufpreises abweichend von dem vorläufig festgelegten Kaufpreis in Höhe von 2.100.000 DM hier nicht möglich ist. Die Vertragsbeteiligten haben nämlich die schriftlichen Kostenabschätzungen von Fachgutachtern nicht eingeholt. Man hat sich darauf beschränkt, hinsichtlich der Erschließungsmaßnahmen Angebote eines Tiefbau-Unternehmens einzuholen. Hinsichtlich der Ausgleichsflächen und Ausgleichsmaßnahmen sind lediglich Kostenaufstellungen dem städtebaulichen Vertrag vom 15./20.02.2001 zwischen der Klin. und der Stadt H (Anlage K7 zum Schriftsatz des Bevollmächtigten der Klin. vom 30.11.2006) als Anlagen beigefügt worden. Es ist ebenfalls nicht erkennbar, dass sie von einem Fachingenieur erstellt worden sind. Insoweit wird auf die Antwort des Prozessbevollmächtigten der Klin. im Schriftsatz vom 30.11.2006 und auf die beigefügten Unterlagen zu den Punkten 5. und 6. des Schreibens des Berichterstatters vom 09.11.2006 verwiesen.
Soweit die Klin. in der mündlichen Verhandlung am 14.12.2006 beantragt hat, die sechs Verkäufer dazu als Zeugen zu hören, dass Einigkeit zwischen den Vertragsbeteiligten des Kaufvertrages vom 12.02.1999 bestanden habe, dass der Kaufpreis nicht 2.100.000 DM betragen sollte, sondern dass er Ausgangspunkt der Berechnung des endgültigen Kaufpreises sein sollte, ergibt sich nichts anderes.
Diesem Beweisantrag war nicht zu entsprechen. Soweit mit ihm Tatsachen behauptet werden, war eine Beweiserhebung schon deshalb nicht erforderlich, weil auch der Senat von den behaupteten Tatsachen bei seiner Beurteilung ausgeht. Soweit mit dem Beweisantrag bewiesen werden soll, wie die Vertragsbeteiligten die Regelungen im Kaufvertrag vom 12.02.1999 rechtlich würdigen, ist der Beweisantrag unzulässig, weil er sich nicht auf Tatsachen bezieht, deren Richtigkeit bewiesen werden soll. Die rechtliche Würdigung ist aber Aufgabe des Gerichtes und nicht von Zeugen.
Im Übrigen stimmt die wiedergegebene rechtliche Würdigung mit der vorstehenden rechtlichen Würdigung des Senats überein.
Die vom FA festgesetzte GrESt war auch nicht gemäß § 16 Abs. 3 GrEStG auf der Grundlage einer Bemessungsgrundlage in Höhe von 1.357.000 DM niedriger festzusetzen.
Wenn die Voraussetzungen für eine niedrigere Steuerfestsetzung gemäß § 16 Abs. 3 GrEStG noch vor Ergehen der EE vom 25.07.2001 vorgelegen hätten, könnte dies im vorliegenden wegen der Rechtmäßigkeit der ursprünglichen GrESt-Festsetzung eingeleiteten (Anfechtungs-) Verfahren geltend gemacht werden. Wird bei einem Erwerbsvorgang noch vor der Entscheidung über den Einspruch gegen die ursprüngliche Steuerfestsetzung die Gegenleistung herabgesetzt, ist das FA verpflichtet, den Anspruch auf geänderte Festsetzung der Steuer spätestens in der EE zu berücksichtigen (vgl. BFH-Urteil vom 16.02.2005 II R 53/03 BStBl. II 2005, 495 zum Verhältnis zwischen Steuerfestsetzungsverfahren und Änderungsverfahren nach § 16 GrEStG).
Die Voraussetzungen für eine geänderte Steuerfestsetzung gemäß § 16 Abs. 3 GrEStG liegen hier jedoch nicht vor.
Nach dieser Vorschrift wird dann, wenn die Gegenleistung für das Grundstück herabgesetzt wird, auf Antrag die Steuer entsprechend niedriger festgesetzt oder die Steuerfestsetzung geändert,
Nach der hier allein in Betracht kommenden Alternative in § 16 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG hätte die Herabsetzung der Gegenleistung innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer stattfinden müssen.
Die GrESt ist hier am 17.02.1999 entstanden (vgl. oben). Laut des Schreibens der Verkäufer (Erbengemeinschaft) an den Notar SJ vom 29.03.2001 (Anlage K 10 zum Schriftsatz des Prozessvertreters der Klin. vom 30.11.2006) ist die Vereinbarung zwischen der Klin. und den Verkäufern über die Herabsetzung des vorläufigen Kaufpreises auf 1.357.000 DM erst am 22.03.2001 zustande gekommen. Dieser Zeitpunkt liegt mehr als zwei Jahre hinter dem Zeitpunkt der Entstehung der GrESt.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.
Über den Antrag auf Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren war unter Berücksichtigung des klageabweisenden Urteiles nicht mehr zu entscheiden.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 115 FGO hierfür nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 8, 9 GrEStG
§§ 459 und 460 des BGB
§ 313 Bürgerliches Gesetzbuch
§ 79 b FGO
§ 177 BGB
§ 16 GrEStG
§ 115 FGO
§ 8 Abs. 1 GrEStG
§ 16 Abs. 3 GrEStG
§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG
§ 14 Nr. 2 GrEStG
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG
§ 16 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG
§ 135 Abs. 1 FGO
§ 8 a Bundesnaturschutzgesetz i.V.m. § 1 a des Baugesetzbuches

Zitierte Entscheidungen: 72 II R 124/96 B
05 II R 53/03 B