Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-07-06, Aktenzeichen 9 O 195/10
ECLI: ECLI:DE:LGD:2011:0706.9O195.10.00

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 16.061,86 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26.2.2010 zu zahlen.
Die Beklagte wird weiter verurteilt, die Kläger von vorgerichtlichen Kosten des Rechtsanwalts A in Düsseldorf in Höhe von 1.177,62 Euro freizustellen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von
120 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig
vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit eines Wiederkaufrechts.
Mit notariellem Vertrag vom 18.7.1986 kauften die Kläger von der Beklagten im Rahmen eines sogenannten „Einheimischen-Modells“ das noch unbebaute Grundstück B in Düsseldorf-Garath zu einem Kaufpreis von 220,00 DM/qm, wobei der tatsächliche Wert damals jedoch bei 330,00 DM/qm lag.
In § 3 a des notariellen Kaufvertrags vereinbarten die Parteien ein Wiederkaufsrecht für die Dauer von 30 Jahren. Die Beklagte sollte zur Ausübung dieses Rechts unter anderem berechtigt sein, wenn die Kläger das Grundstück an andere Personen als ihre Kinder, Kindeskinder oder deren Ehegatten verkauften.
Als Wiederkaufspreis wurde der Verkehrswert des Grundstücks, höchstens jedoch der Kaufpreis von 220,00 DM/qm zuzüglich eines Betrages für eine eventuelle Wertsteigerung seit Umschreibung des Grundstücks vereinbart; die auf dem Grundstück befindlichen Bauten sollten in Höhe ihres Verkehrswerts entschädigt werden.
Wegen der Einzelheiten wird auf den genauen Inhalt des notariellen Vertrages (Bl. 5-18 GA) Bezug genommen.
Im Jahr 2009 beschlossen die Kläger, das Grundstück an einen Dritten zu verkaufen, was sie auch der Beklagten mitteilten.
Daraufhin verlangte die Beklagte von den Klägern mit Schreiben vom 21.12.2009 eine Ausgleichssumme von 16.061,86 Euro zur Ablösung des Wiederkaufsrechts. Unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlten die Kläger diese Summe unter dem 26.2.2010 auf das Konto der Beklagten.
Die Rückzahlung dieses Betrages machen die Beklagten mit der vorliegenden Klage geltend. Hierzu tragen sie im Wesentlichen vor, die Dauer des Wiederkaufsrechts von 30 Jahren sei unbillig, da eine solch lange Bindung gegen das Grundrecht auf Freizügigkeit verstoße. Im Übrigen sei die Ausgleichssumme falsch berechnet worden, es sei richtigerweise auf die Differenz von 110,00 DM/qm zwischen dem tatsächlichen und dem gezahlten Kaufpreis in 1986 abzustellen, der dann unter Berücksichtigung des Lebenskostenindex auf den Stand August 2009 umzurechnen sei.
Des Weiteren sind die Kläger der Ansicht, die Beklagte habe ihr Ermessen nicht bzw. nicht fehlerfrei ausgeübt, da der Kläger zu 1) aufgrund einer Gehbehinderung gezwungen gewesen sei, das Grundstück nach 23,5 Jahren zu verkaufen und im Gegenzug eine barrierefreie Eigentumswohnung zu erwerben.
Die Kläger beantragen,
1. die Beklagte zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger einen Betrag in Höhe von 16.061,86 Euro nebst 5% Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.2.2010 zu zahlen;
2. die Beklagte zu verurteilen, sie von vorgerichtlichen Kosten des Rechtsanwalts A in Höhe von 1.177,62 Euro freizustellen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, die vereinbarte Dauer von 30 Jahren für das Wiederkaufsrecht sei im vorliegenden Fall wirksam und auch nicht unangemessen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet.
I.
Die Kläger haben einen Anspruch gegen die Beklagte auf Rückzahlung der 16.061,86 Euro aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB.
Die Beklagte hat die 16.061,86 Euro durch Leistung der Kläger erlangt. Diese Leistung erfolgte indes ohne rechtlichen Grund:
Die Ausgleichszahlung von 16.061,86 Euro erfolgte aufgrund § 3 a des zwischen den Parteien geschlossenen notariellen Grundstückskaufvertrages aus dem Jahre 1986, wonach der Beklagten für die Dauer von 30 Jahren ein Wiederkaufrecht bezüglich des Grundstücks unter anderem für den Fall zusteht, dass es an einen Dritten weiterveräußert werden soll.
Die Ausübung dieses Wiederkaufsrechts bzw. das Verlangen einer Ablösesumme zur Nichtausübung durch die Beklagte aufgrund dieser Regelung ist vorliegend jedoch unangemessen.
Grundsätzlich kann ein Wiederkaufsrecht zwar entsprechend § 462 BGB auch für die Dauer von 30 Jahren vereinbart werden. Auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, NJW-RR 2006, 298 f., zitiert nach juris, dort Rdn. 5) mag eine 30jährige Frist nicht zwangsläufig Wirksamkeitsbedenken begegnen.
Ungeachtet der Wirksamkeit der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen hatte die Beklagte hier aber auch zu prüfen, ob die Ausübung des Wiederkaufsrechts im Jahr 2009 angemessen war.
Die Veräußerung des Grundstücks an die Kläger erfolgte im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages gemäß § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 Halbsatz 5 BauGB in Form eines sogenannten Einheimischenmodells.
Hierdurch soll in Gemeinden, die eine starke Nachfrage nach Bauland durch auswärtige Interessenten verzeichnen, Einheimischen der Erwerb von Bauflächen zu bezahlbaren, in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preisen ermöglicht werden (vgl. BGHZ 153, 93, 96).
Eine Veräußerung unter dem Verkehrswert ist den Gemeinden wegen des Gebots der sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel nur gestattet, wenn dies der Erfüllung öffentlicher Aufgaben dient und die zweckentsprechende Mittelverwendung sichergesellt wird (vgl. BGH, Entsch. v. 16.4.2010, V ZR 175/09, zitiert nach juris, dort Rdn. 12). Gemeinden, die zur Förderung des Wohnbaus von Einheimischen Grundstücke verbilligt verkaufen, sind daher verpflichtet, für eine vertragliche Absicherung des Ziels der Einheimischenförderung Sorge zu tragen. Sie müssen insbesondere sicherstellen, dass die bevorzugten Käufer die auf den Grundstücken zu errichtenden Eigenheime für einen bestimmten Zeitraum selbst nutzen und nicht auf Kosten der Allgemeinheit Gewinne erzielen, indem sie das verbilligte Bauland alsbald zum Verkehrswert weiterveräußern (vgl. BGH, Entsch. v. 16.4.2010, V ZR 175/09, zitiert nach juris, dort Rdn. 12).
Unter Berücksichtigung des von der Beklagten verfolgten städtebaulichen Ziels und der Höhe der gewährten Subvention von rund 33 % ist hier allerdings eine Bindung von 30 Jahren, innerhalb derer die Beklagte das Wiederkaufsrecht ausüben kann, keine angemessene Vertragsgestaltung mehr.
Beschränkungen, die die öffentliche Hand dem Subventionsempfänger auferlegt – sei es nun im Rahmen einer Vertragsstrafe oder durch ein Wiederkaufsrecht – halten der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB stand und entsprechen dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung im Sinne des § 11 Abs. 2 S. 1 BauGB, wenn sie geeignet und erforderlich sind, um das Erreichen der mit dem Einheimischenmodell zulässigerweise verfolgten Zwecke im Bereich der Wohnungsbau-, Siedlungs- oder Familienpolitik für einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen (vgl. BGH, Entsch. v. 16.4.2010, V ZR 175/09, zitiert nach juris, dort Rdn. 14). Grundrechte des Subventionsempfängers, insbesondere sein Recht auf Freizügigkeit nach Art. 11 GG werden dadurch nicht berührt, da es ihm jederzeit freisteht, wegzuziehen. Allerdings muss er dann die unter der Bedingung der Selbstnutzung erhaltene Subvention zurückzahlen, was Folge seiner Entscheidung ist, am Einheimischenmodell teilzunehmen, anstatt auf dem freien Markt ein Grundstück – teurer – zu erwerben.
Die Beschränkungen, denen der Käufer unterliegt, müssen allerdings zeitlich begrenzt sein. Hinsichtlich der für ein Einheimischenmodell typischen Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen hat der BGH Bindungsfristen von bis zu 15 Jahren für unbedenklich gehalten (Vgl. BHGZ 153, 96 f.), ohne damit jedoch eine Höchstgrenze festzulegen. Dabei steigt die zulässige Bindungsdauer mit dem Umfang der dem Käufer gewährten Verbilligung, da die Bindung des Käufers gerade der Preis für den verbilligten Erwerb des Grundstücks ist. Aus diesem Grund sind in Einzelfällen auch Fristen von 20 Jahren (Vgl. BGH, WM 2006, 300, 302) und gerade hinsichtlich eines Wiederkaufsrechts auch Fristen von 30 Jahren (vgl. BGH, NJW-RR 2006, 298 f.) jedenfalls nicht ausdrücklich für unangemessen gehalten worden. Dabei wird in ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Entsch. v. 16.4.2010, V ZR 175/09, zitiert nach juris, dort Rdn. 116 und 17 m.w.N.) bei einer Verbilligung von rund 30 % - wie hier im vorliegenden Fall gegeben – allenfalls eine nicht überschrittene Frist von 20 Jahren als noch angemessen angesehen.
Etwas anderes ergibt sich entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 30.9.2005 (NJW-RR 2006, 298 f.). In dieser Entscheidung ist zwar ein für 30 Jahre geltendes Wiederkaufsrecht weder für unwirksam erklärt worden, noch diese Frist für unangemessen erachtet worden. Dieser Entscheidung lag jedoch insofern ein anderer Fall zugrunde als vorliegend, da dort eine Verbilligung des Grundstückspreises von rund 70 % gegeben war. Allein unter Berücksichtigung dieser Tatsache und dem Umstand, dass das Wiederkaufsrecht zwar für 30 Jahre vereinbart, aber bereits nach 19 Jahren und damit vor Ablauf der regelmäßigen 20-Jahres-Frist ausgeübt worden war, hat der Bundesgerichtshofs in dem Fall die Verhältnismäßigkeit als gewahrt angesehen.
Im vorliegenden Fall verhält es sich jedoch genau anders:
Zum einen ist hier nur die durchschnittliche Verbilligung von rund 30 % gewährt worden, zum anderen aber waren hier seit Erwerb des Grundstücks schon 23,5 Jahre verstrichen, was dem Gericht unter Berücksichtigung der oben dargestellten Grundsätze unangemessen erscheint.
Da die Zahlung der 16.061,86 Euro somit ohne rechtlichen Grund erfolgte, ist die Beklagte gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BG zur Rückzahlung dieses Betrages verpflichtet.
II.
Der Zinsanspruch beruht auf §§ 286, 288 BGB.
Ein Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten folgt aus § 280 BGB.
III.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.
Streitwert:
16.061,86 Euro
(Schmitz)

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 286, 288 BGB
§§ 91, 709 ZPO
§ 462 BGB
§ 280 BGB
§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB
§ 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 Halbsatz 5 BauGB
§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 11 Abs. 2 S. 1 BauGB
§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BG
Art. 11 GG

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2006, 298
BGHZ 153, 93, 96
WM 2006, 300, 302
V ZR 175/09