Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2014-09-05, Aktenzeichen 19 U 38/14
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2014:0905.19U38.14.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 14.2.2014 verkündete Urteil der 18. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main abgeändert.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 83.300,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 31.7.2012 zu zahlen.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund dieses Urteils jeweils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin macht als Rechtsnachfolgerin der Firma A e. K. B gegen die Beklagte einen Anspruch auf Maklerprovision wegen des erbrachten Nachweises für den Kauf einer Liegenschaft in O1 geltend. Zwischen den Parteien bestand im Nachweiszeitraum ein qualifizierter Makleralleinauftrag, wobei vereinbart wurde, dass ein Anspruch auf Maklerhonorar nicht bestehen sollte, wenn einer der in einer Anlage zum Vertrag aufgelisteten 52 Kaufinteressenten, zu denen die Beklagte bereits Kontakt hatte, die Liegenschaft erwerben sollte. U. a. ist in dieser Liste ein "Herr C, C Immobilien GmbH" als Kaufinteressent aufgeführt. Nicht dieser, sondern eine - in der Liste nicht benannte - Firma D GmbH & Co. KG erwarb am 16.4.2012 das Grundstück auf das sich die Provisionsforderung der Klägerin bezieht. Alleiniger Kommanditist der KG sowie der Komplementärin und alleiniger Geschäftsführer der Komplementärin dieser Gesellschaft war ein Herr E. Herr C trat am 20.6.2012 als Kommanditist in die das Grundstück erwerbende Gesellschaft sowie in deren Komplementärin ein und wurde zugleich in der Nachfolge des Herrn E als Geschäftsführer der Komplementärin bestellt. Die Parteien streiten im Wesentlichen darüber, ob sich der Erwerb des Grundstücks durch die Firma D GmbH & Co. KG als wirtschaftlich gleichwertig (kongruent) zu einem unmittelbaren Erwerb des Grundstücks durch Herrn C anzusehen ist.
Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen.
Das Landgericht hat nach durchgeführter Beweisaufnahme (Vernehmung des Zeugen F) die Klage mit seinem am 14.2.2014 verkündeten Urteil abgewiesen. Es hat auf der Grundlage des Beweisergebnisses angenommen, dass eine wirtschaftliche Identität hinsichtlich des Erwerbs der streitgegenständlichen Liegenschaft dergestalt vorliege, dass Herr C von Anfang an als eigentlicher Erwerber zu betrachten sei.
Gegen dieses ihr am 19.2.2014 zugestellte Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer am 6.3.2014 eingelegten und am 9.4.2014 begründeten Berufung. Sie macht geltend, das Landgericht habe die vorgetragenen Tatsachen sowie das Ergebnis der Beweisaufnahme fehlerhaft gewürdigt. Im Übrigen wiederholt und vertieft sie ihr erstinstanzliches Vorbringen.
Die Klägerin beantragt,
das Urteil des Landgerichts abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an sie 83.300,00 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz seit dem 31.07.2012 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.
Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die im Berufungsverfahren zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige, insbesondere fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat in der Sache Erfolg.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte auf der Grundlage des zwischen den Parteien am 21.1.2011 abgeschlossenen (qualifizierten) Makler-Alleinauftrages Anspruch auf Zahlung des der Höhe nach unstreitigen Maklerhonorars gemäß § 652 BGB.
1. Der Makleralleinauftrag ist zwischen den Parteien wirksam vereinbart worden. Es handelt sich bei dieser Vereinbarung um eine Individualabrede und nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen des Rechtsvorgängers der Klägerin, so dass sich die Frage der Klauselwirksamkeit nach den §§ 305 ff. BGB nicht stellt. Dies folgt aus dem Umstand, dass die Beklagte selbst die erste Seite des Maklervertrages formuliert hat. Dabei hat sie "absprachegemäß", d. h. auf Grund vorausgegangener Verhandlungen über den konkreten Vertragsinhalt, die sich aus den weiteren Seiten des Vertrages ergebenden Bedingungen in den Alleinauftrag einbezogen. Zu diesen gehören auch ("ansonsten") die von der Klägerin in deren Vertragsentwurf eingebrachten Vorgaben auf Seite 2 sowie die auf den Seiten 3 und 4 enthaltenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin. Dies lässt sich in wertender Auslegung nur dahingehend verstehen, dass die Beklagte auf Grund vorangegangener Verhandlungen über den von der Klägerin vorformulierten Vertragsentwurf mit den Vorgaben auf den Seiten 2 ff. einverstanden war. Dementsprechend hat sie auch diese Seiten mit der von ihr selbst formulierten ersten Seite verbunden zu einem mithin insgesamt zwischen den Parteien ausgehandelten Makleralleinauftrag.
2. Die Klägerin ist aus diesem Vertrag auch forderungsberechtigt. Dabei kann dahinstehen, ob die Ansprüche aus dem Makleralleinauftrag mit der Übernahme des Geschäftsbetriebes der früheren Firma A e. K. B durch die Klägerin auf diese durch die Übernahme der Aktiva und Passiva übergegangen sind oder ob etwaige Ansprüche aus dem Maklervertrag zunächst weiterhin bei dem eingetragenen Kaufmann B verblieben sind und von diesem sodann an die Klägerin abgetreten wurden. Im letzten Fall mag eine Pflichtverletzung des Rechtsvorgängers der Klägerin darin bestanden haben, dass er seit der Übertragung seines Geschäftsbetriebes auf die Klägerin entgegen seiner Verpflichtungen aus dem qualifizierten Maklerauftrag keine eigenen Tätigkeiten zur Vermittlung des Objekts mehr entfaltet hat. Dies würde jedoch nicht bereits zum Wegfall eines entstandenen Provisionsanspruchs des Rechtsvorgängers der Klägerin führen, sondern allenfalls dazu, dass der Beklagten ein Kündigungsgrund zugestanden hätte, von dem sie jedoch keinen Gebrauch gemacht hat, oder aber ihr ggf. wegen der unterlassenen weiteren Tätigkeit ein Schadensersatzanspruch zustehen könnte, wenn ihr auf Grund dieser Unterlassung ein konkreter Schaden entstanden wäre. Mit einem solchen Anspruch hat die Beklagte jedoch nicht aufgerechnet.
3. Dem Provisionsanspruch der Klägerin steht auch nicht der weitere Inhalt des Makleralleinauftrages entgegen. Auf Grund eines qualifizierten Makleralleinauftrages erhält ein Makler einen Provisionsanspruch wegen des Abschlusses des Hauptvertrages grundsätzlich auch dann, wenn er keine eigenen Tätigkeiten zum Nachweis oder zur Vermittlung der Gelegenheit zum Abschluss des Hauptvertrages entfaltet hat. Ein solcher Anspruch der Klägerin würde auf Grund des zwischen dem Rechtsvorgänger der Klägerin und dem Beklagten geschlossenen Maklervertrages nur dann nicht bestehen, wenn der Kaufvertrag von einer in der Anlage zum Alleinauftrag aufgeführten Personen oder einer mit diesen in persönlicher Kongruenz stehenden Person geschlossen worden wäre, so dass sich der Hauptvertrag für den Beklagten als wirtschaftlich identisch darstellt.
Diese Voraussetzungen liegen jedoch nicht vor. Aus der Aussage des Zeugen F folgt zunächst lediglich, dass der Investor C im Jahr 2011 Interesse am Erwerb des Grundstücks hatte, er im Beisein des Zeugen auch mit der Beklagten bereits verhandelt hatte und dass auch Geschäftsbeziehungen zwischen Herrn C und Herrn E bestanden. Auch lässt sich der Aussage des Zeugen entnehmen, dass nach den damaligen Vorstellungen des Herrn C und des Herrn E ggf. eine noch zu gründende Objektgesellschaft das Grundstück erwerben sollte. Dies allein ist jedoch nicht hinreichend für die Annahme, dass Herr C im Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks in wirtschaftlicher Sicht der eigentliche Käufer des Objekts war oder werden sollte. Die Objektgesellschaft, die spätere Käuferin, wurde ersichtlich bereits zu einem Zeitpunkt gegründet, in dem zwar das Interesse des Herrn C am Erwerb des Grundstücks bestand, die Verhandlungen jedoch, wie der zeitliche Abstand zwischen der Gründung der Objektgesellschaft und der tatsächlichen Einigung mit der Beklagten von fast einem Jahr zeigt, noch nicht einen sicheren Erwerb des Objekts erwarten ließen. Insoweit lag auch nach dem Inhalt der Aussage des Zeugen F im Zeitpunkt der Gründung der Objektgesellschaft allenfalls eine noch unbestimmte Kaufabsicht der Herren E und C vor, die nicht die Annahme rechtfertigt, dass auch im Zeitpunkt des späteren Abschlusses des Hauptvertrages ein maßgeblich im wirtschaftlichen Interesse des Herrn C stehender Erwerb erfolgen sollte. Gegen eine wirtschaftliche Kongruenz spricht zudem der Umstand, dass sich Herr C zunächst und auch nicht bis zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht wirtschaftlich an der Gründung der Objektgesellschaft beteiligte, was nahe gelegen hätte, wenn der spätere Erwerb des Grundstücks durch die Objektgesellschaft ein von ihm mitgetragener Plan im eigenen wirtschaftlichen Interesse gewesen wäre.
Verständlich würde die Gründung der Objektgesellschaft allein durch Herrn E nur dann, wenn dieser tatsächlich, wie von der Beklagten behauptet, lediglich treuhänderisch die 100 Prozent-Anteile an dieser Gesellschaft für Herrn C halten sollte. Die Aussage des Zeugen F hierzu ist jedoch sehr unbestimmt, indem dieser lediglich ausführt, "soweit er sich erinnere". Einen konkreten Hinweis darauf, dass es eine solche Treuhandabrede gab, hat der Zeuge nicht bekundet. Er hat auch nicht offengelegt, woher diese, seine Erinnerung stammt. Auch die Beklagte hat eine solche Treuhandabrede trotz des wiederholten Bestreitens der Klägerin nicht vorgelegt, obgleich ihr dies auf Grund der bestehenden Geschäftsbeziehungen sicherlich ohne weiteres möglich gewesen wäre. Davon, dass eine solche Treuhandabrede unter erfahrenen Geschäftsleuten angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung der Gründung der Objektgesellschaft schriftlich niedergelegt worden wäre, geht der Senat aus. Ohne Kenntnis einer solchen Treuhandabrede aber konnte auch die Beklagte nicht davon ausgehen, dass der Erwerb des Grundstücks durch die zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses allein von Herrn E gehaltene und geführte Käufergesellschaft nur im wirtschaftlichen Interesse des Herrn C erfolgen werde.
Gegen die Darstellung einer der Beklagten bekannten gemeinsamen Kaufabsicht der Herren E und C spricht im Übrigen auch, dass es dann nicht nachvollziehbar wäre, weshalb Herr E nicht ebenso wie Herr C in der von der Beklagten erstellten und dem Maklervertrag als Anlage beigefügten Liste der Kaufinteressenten benannt wurde.
Soweit sich der Beklagte darauf beruft, dass Herr C Ende Juni 2012, mithin mehrere Wochen nach dem erfolgten Erwerb des Grundstücks durch die Gesellschaft des Herrn E, eine Anzahlung in Höhe von 200.000,00 € auf den Kaufpreis geleistet hat, ist dies unerheblich, weil dies erst lange nach Abschluss des Kaufvertrages und zudem auch erst nach der Übernahme der Geschäftsanteile an der Objektgesellschaft durch Herrn C erfolgte.
Nach alledem ist trotz der Aussage des Zeugen F, an deren Glaubhaftigkeit der Senat ebenso wenig Zweifel hat, wie an der Glaubwürdigkeit des Zeugen, nicht auszuschließen, dass der Entschluss des Herrn C, die Objektgesellschaft maßgeblich zu übernehmen und damit auch das von dieser erworbene Grundstück, erst nachträglich entstanden ist, etwa nach erlangter Kenntnis des geringeren als ursprünglich von ihm selbst angebotenen Kaufpreises. Dann aber fehlt es an der persönlichen Kongruenz auf Grund deren der Beklagte davon ausgehen konnte, dass eine wirtschaftliche Identität des tatsächlichen Erwerbs mit dem jenes Herrn C vorliegt, der im Anhang zum Maklervertrag als Kaufinteressent benannt ist.
Die Höhe der verlangten Maklercourtage ist zwischen den Parteien nicht in Streit.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 18 O 323/12
I ZR 217/14