Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2010-04-22, Aktenzeichen 12 U 185/08
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2010:0422.12U185.08.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 15. Juli 2008 abgeändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um Räumung und Herausgabe des sogenannten Großherzoglichen Leibstalls in O1.
Der Kläger schloss mit Prinz A, vertreten durch die Großherzogliche …verwaltung, als Rechtsvorgänger der Beklagten, am 21. Mai / 4. Juni 1968 einen Vertrag über das Prinz A überlassene Gebäude in O1, …platz … (nachfolgend Leibstall). Als Vertragszweck war die Benutzung, Bewirtschaftung und Unterhaltung des Gebäudes angegeben. In § 1 wurde festgestellt, dass das Gebäude Prinz A seit 01. März 1961 mietzinsfrei überlassen ist. Die §§ 2 – 4 regelten die jeweiligen Unterhaltungs- und Kostentragungspflichten. Nach § 7 ersetzte der Vertrag die „bisher getroffenen mündlichen Vereinbarungen“. § 8 des Vertrages enthält folgende Vereinbarung:
„Durch diesen Vertrag werden alle noch eventuell bestehenden Naturalansprüche des Prinzen A….aus dem Gesetz über die Auseinandersetzung zwischen dem Volksstaat und dem vormals in S1 regierenden Fürstenhause vom 30. Januar 1934 – Regierungsblatt Nr. 4 S. 21 ff. – abgelöst.“
Eine Anlage zum Vertrag regelt im Einzelnen die jeweiligen Unterhaltungsverpflichtungen.
Seit dem Jahr 2006 beabsichtigt der Kläger, die Liegenschaft zu verkaufen. In dem Verkaufsexposee wies der Kläger auf ein dauerhaftes, unentgeltliches und unkündbares Nutzungsrecht der Beklagten hin. Als einziger Kaufinteressent meldeten sich die Beklagten.
Mit Schreiben vom 15. November 2007 teilte der Kläger den Beklagten mit, es sei festgestellt worden, dass es sich bei der 1968 geschlossenen Vereinbarung um einen Leihvertrag gem. §§ 598 ff. BGB handele. Der Kläger habe das Recht, die Liegenschaft gem. § 604 Abs. 3 BGB zurückzufordern. Mit Schreiben vom 20. Dezember 2007 erklärte der Kläger die Kündigung, da er die Liegenschaft in leerem Zustand besser verkaufen könne, und forderte die Beklagten zur Räumung bis 30. Juni 2008 auf.
Der Kläger hat mit dieser Klage die Verurteilung der Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Leibstalls bis zum 30. Juni 2008 geltend gemacht. Das Landgericht hat der Klage mit Urteil vom 15. Juli 2008 antragsgemäß stattgegeben. Der Kläger könne gemäß §§ 605 Nr. 1, 604 Abs. 2 Satz 1 BGB die Herausgabe des Leibstalls verlangen.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgen. Die Beklagten rügen eine fehlerhafte Auslegung des vorgenannten Vertrages von 1968. Nach seinem Wortlaut sei der Vertrag weder ein Leihvertrag noch eine sonst jederzeit kündbare Vereinbarung. Der Vertrag beinhalte die in der Vereinbarung vom 5. Mai 1919 zwischen dem vormaligen Großherzog B, zugleich als Vertreter des Großherzoglichen Hauses einerseits und dem … Staate andererseits angekündigte „nähere Vereinbarung“ über die Nutzung des Leibstalls. Er sei eine Ausführungsvereinbarung zum Gesetz vom 30. Januar 1934 über die Auseinandersetzung zwischen dem Volksstaate S1 und dem vormals in S1 regierenden Fürstenhause, mit welcher die Unterhaltung und Kostentragung des nach dem zweiten Weltkrieg wieder aufgebauten Gebäudes geregelt worden sei.
Bis § 7 des Vertrages handele es sich um eine Beschreibung der Rechte und Pflichten, die sich aus der gesetzlich eingeräumten unbeschränkten Nutzungseinräumung für die Beklagten ergäben. Aus § 8 folge, dass alle Rechte und Pflichten der Beklagten aus dem Gesetz vom 30. Januar 1934, bis auf den Leibstall, zwischen den Parteien als „abgearbeitet“ gelten sollten, was klarstelle, dass es darüber hinaus keine offenen Punkte mehr gebe. Der Vertragswortlaut und das Gesetz vom 30. Januar 1934 seien in sich schlüssig und ließen keine Fragen offen, weshalb eine über den Wortlaut hinausgehende Auslegung unmöglich sei.
Die Beklagten haben sinngemäß beantragt,
unter Abänderung des am 15.07.2008 verkündeten Urteils des Landgerichts Darmstadt die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil. Die Vertragsauslegung der Beklagten berücksichtige nicht, dass damit das wirtschaftliche Gleichgewicht erheblich gestört werde, da der Kläger zur Instandhaltung der Liegenschaft verpflichtet sei, während die Beklagten diese auf unabsehbare Zeit unentgeltlich nutzen könnten. § 8 beinhalte, dass keine weiteren Ansprüche aus der Vereinbarung vom 5. Mai 1919 und dem Gesetz vom 30. Januar 1934 geltend gemacht werden könnten. Für diese Auslegung spreche auch der Schriftverkehr, welcher dem 1968 geschlossenen Vertrag vorausging, insbesondere das Schreiben vom 9. August 1967. Neue Basis der Nutzung habe laut diesem Schreiben ausschließlich der nachfolgend (1968) geschlossene Vertrag werden sollen. Mit dem streitgegenständlichen Vertrag habe eine Änderung der Nutzungsrechte erfolgen sollen. Die Fortsetzung der Nutzung nach 1961 sei nicht auf der Basis der hierzu gerichtlich protokollierten Übereinkunft vom 6. Mai 1930 und des diese in Bezug nehmenden … Gesetzes vom 30. Januar 1934 erfolgt. Der Kläger sei ausweislich des Schreibens des Staatsbauamtes vom 4. April 1950 davon ausgegangen, dass das ursprüngliche Nutzungsrecht nicht bestehe, was auch durch die Verordnung über die Einwirkung von Kriegssachschäden an Gebäuden auf Miet- und Pachtverhältnisse vom 28. September 1943 gedeckt sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Beklagten ist zulässig und begründet. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Leibstalls. Ein Kündigungsrecht des Klägers aus § 605 BGB besteht nicht.
Bei dem Vertrag vom 21. Mai / 4. Juni 1968 handelt es sich nicht um einen Leihvertrag, sondern einen Vertrag eigener Art. Dieser regelt die konkrete Ausgestaltung des Rechts der Beklagten auf dauerhafte, unkündbare und unentgeltliche Nutzung des Gebäudes …platz … (Leibstall).
1. Die Vertragsauslegung hat in erster Linie den von den Parteien gewählten Wortlaut der Vereinbarungen und den diesem zu entnehmenden objektiven, erklärten Parteiwillen zu berücksichtigen (BGH IX ZR 214/08, WM 2010, 365, Juris Rn. 14).
Nach der Präambel haben die Parteien einen Vertrag „über die Benutzung, Bewirtschaftung und Unterhaltung des im Eigentum des Landes S1 befindlichen und der Großherzoglichen Vermögensverwaltung überlassenen Gebäudes“ geschlossen. Die „mietzinsfreie“ Überlassung seit 1. März 1961 ist in § 1 niedergelegt, der damit auf den Zeitpunkt der erneuten Überlassung nach dem Wiederaufbau abstellt. §§ 2 und 3 regeln die Gebühren und Unterhaltungskosten, die der Kläger für die Liegenschaft zu tragen hat. § 3 nimmt zur Bauunterhaltung Bezug auf eine Anlage zum Vertrag, die Vertragsbestandteil ist. In dieser Anlage ist der Kläger als Vermieter bezeichnet, der Rechtsvorgänger der Beklagten als Mieter. Die Unterhaltung im Äußeren ist vertraglich dem Vermieter, also dem Kläger auferlegt. Ziffer I Nr. 1 bis 4 der Anlage bestimmen, was hiervon umfasst ist. Nach § 4 des Vertrages haben die Beklagten die Instandhaltung im Inneren und die laufenden Betriebskosten zu tragen. Die einbezogene Vertragsanlage bestimmt, was den dort als Mieter bezeichneten Beklagten an Unterhaltungsverpflichtungen im Inneren obliegt (Ziffer II Nr. 1 bis 4). § 6 legt als „hausverwaltende Behörde“ die … YZ fest, der auch die rechnungs- und kassenmäßige Abwicklung der vertraglichen Verpflichtungen obliegt. Nach § 5 bedürfen Veränderungen baulicher Art der Genehmigung des Klägers. Für das Inkrafttreten des Vertrages haben die Vertragsparteien einen zurück liegenden Zeitpunkt, und zwar den 1. Januar 1966 bestimmt und geregelt, dass der Vertrag die „bisher getroffenen mündlichen Vereinbarungen“ ersetze.
Diese Vertragsbestimmungen lassen eindeutig erkennen, dass die damaligen Vertragsparteien, rückwirkend ab dem 1. Januar 1966, die von ihnen gegenwärtig und auch in der Zukunft jeweils zu tragenden Kosten und Abgaben der Nutzung und Unterhaltung der Liegenschaft geregelt haben. Die in der Vertragsanlage gewählten Parteibezeichnungen „Mieter“ bzw. „Vermieter“, die Übertragung der Schönheitsreparaturen, Gartenpflege und Kleinreparaturen auf den Rechtsvorgänger der Beklagten sowie die Übernahme „nicht betriebsbedingter Schäden“ an den betrieblichen Anlagen des Gebäudes, wie auch die Unterhaltung in „Dach und Fach“ durch den Kläger, deuten auf einen mietrechtlichen Einschlag. Sie entsprechen hinsichtlich der Differenzierung zwischen Instandhaltungsreparaturen und Schönheitsreparaturen grundsätzlich der im Mietrecht verkehrsüblichen Verteilung hinsichtlich Reparatur und Renovierung (§ 535 Abs. 1 BGB) zwischen Mieter und Vermieter.
Anders als bei einem Mietverhältnis haben die Beklagten für die Überlassung der Liegenschaft aber kein Entgelt zu leisten. Der Vertrag bestimmt hierzu, dass diese „mietzinsfrei“ ist.
Die Übernahme von Pflichten (Instandhaltung im Inneren) und laufender Betriebskosten stehen zwar nicht derart in einem Austauschverhältnis, dass sie als Entgelt für die Überlassung zu verstehen sind. In § 8 des Vertrages haben die Parteien aber „noch eventuelle Naturalansprüche“ des Rechtsvorgängers der Beklagten aus dem Gesetz vom 30. Januar 1934 abgelöst. Daraus folgt, dass die Vertragsparteien bei Vertragsschluss davon ausgingen, dass mit diesem Vertrag alle noch möglichen offenen Ansprüche des Prinzen aus dem Gesetz vom 30. Januar 1934 erfüllt werden sollten. Daraus kann eine Entgeltlichkeit folgen, wenn ein „geldwerter“ Anspruch durch die mietzinsfreie und im Übrigen wie vor beschrieben ausgestaltete Überlassung befriedigt werden sollte. Dies ist hier der Fall.
Das in den Vertrag einbezogene Gesetz vom 30. Januar 1934 hat gemäß Artikel 1 die am 6. Mai 1930 gerichtlich protokollierte Übereinkunft zu der Auseinandersetzung zwischen den Rechtsvorgängern der Parteien als geltend übernommen. Zum streitgegenständlichen Leibstall regelte Ziffer III A dieser Übereinkunft folgendes:
„Nach den §§ 2 und 12 Nummer 4 der Vereinbarung vom 5. Mai 1919 stehen…der Leibstall daselbst im Umfange der seitherigen Nutzung (§ 2 I f), ebenso wie alles übrige „Familieneigentum des Großherzoglichen Hauses“ dem Volksstaate S1 als volles Staatseigentum zu. Doch bleiben diese Liegenschaften solange in der Benutzung des vormals regierenden Großherzogs, bis dafür vom Staate Ersatz beschafft worden ist, der dem nach Auflösung der C-Haltung noch bestehenden Bedarfe entspricht. Hierzu wird festgestellt:
…Beide Teile sind darüber einig, daß die Beschaffung von Ersatz für die Räumlichkeiten im Leibstalle…solange ausgesetzt bleiben kann, wie jene Räumlichkeiten dem vormals regierenden Großherzoge überlassen werden. Jeder Teil kann jedoch verlangen, dass die Vorschrift in Absatz II des § 2 der Vereinbarung vom 5. Mai 1919 ausgeführt wird.“
Die Vorschrift in § 2 Absatz II der Vereinbarung vom 5. Mai 1919 sah zum Leibstall Folgendes vor:
„Die…aufgeführten Objekte bleiben nur solange in der Benutzung des Großherzogs, bis dafür vom Staate ein dem nach Auflösung der jetzigen C-Haltung noch bestehenden Bedarf entsprechender Ersatz beschafft worden ist.“
Ergänzend war in § 12 Nummer 4 der Vereinbarung vom 5. Mai 1919 geregelt worden:
Durch Gesetz soll dafür gesorgt werden, dass mit dem Zeitpunkt des Übergangs…..in das Staatseigentum die ….nach § 2 Absatz II ….zu beschaffenden Grundstücke in das freie Eigentum des früheren Großherzogs übergehen.“
Danach bestand zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Situation, dass das vormals in S1 regierende Fürstenhaus nach dem Gesetz vom 30. Januar 1934 anstelle der Nutzung des Leibstalls weiter die - nur ausgesetzte - Beschaffung von Ersatz auch im Sinne eines Eigentumsverschaffungsanspruch von dem Kläger hätte verlangen können. Dieser noch mögliche Anspruch des Prinzen A auf „Ersatz“– welcher auch nach der Zerstörung im Krieg fortbestand - wurde durch den streitgegenständlichen Vertrag abgelöst. Der Kläger erhielt für die dauerhafte Gebrauchsüberlassung als Gegenleistung des Prinzen A also den Verzicht auf den Anspruch auf Ersatz und Eigentumsverschaffung. Dies schließt Leihe aus, da es an der vorausgesetzten Unentgeltlichkeit fehlt (§ 598 BGB), was das Landgericht verkannt hat.
2. Die Auslegung des Senats, dass sich mit der dargelegten Ausgestaltung der Überlassung der Anspruch der Beklagten auf die zeitlich unbegrenzte Überlassung des Leibstalles im Sinne eines quasi wirtschaftlichen Eigentums konkretisiert hatte, wird durch den Schriftverkehr bestätigt, der diesem Vertragsabschluss vorausging.
Der Direktor der … YZ hatte mit Schreiben vom 22. Juni 1966 namens des D-Ministeriums eine vertragliche Regelung für die Überlassung des Leibstalls angeregt. Zu einer Besprechung des Vertragsentwurfs kam es am 3. August 1966. Inhalt der Besprechung waren nach der Aktennotiz nur die später in den §§ 2, 3 und 4 des Vertrages geregelten Kostentragungs- und Unterhaltungspflichten der Vertragsparteien. Mit Schreiben vom 15. September 1966 regte die Großherzogliche …verwaltung Änderungen zu einzelnen Positionen der Unterhaltungspflichten an. Diese sind in dem Vertrag nebst Anlage berücksichtigt. Der Direktor der Z legte sodann den abgeänderten Vertragsentwurf dem D-Minister zur Genehmigung vor (Schreiben vom 26. September 1966).
Bis zu diesem Zeitpunkt waren Anlass und Inhalt der Vertragsverhandlungen nicht die Änderung oder der Verzicht auf bestehende Rechte oder Ansprüche; er diente nur der schriftlichen Regelung der Unterhaltungskosten der Vertragsparteien hinsichtlich der Liegenschaft und damit der Detailregelung der Nutzung, die zuvor nur mündlich abgesprochen war (§ 7 des Vertrages:„….ersetzt die bisher getroffenen mündlichen Vereinbarungen“).
Erst der … D-Minister stellte mit seinem Schreiben vom 9. August 1967 einen Zusammenhang her zwischen der Überlassung der Liegenschaft („…soll mietzinsfrei überlassen bleiben….welche Naturalansprüche…durch diesen Nutzungsvertrag abgelöst werden sollen“) an Prinz A sowie der Ablösung noch offener Ansprüche der Großherzoglichen Familie. Dies war bis dahin nicht Verhandlungsgegenstand gewesen. Aus dem letztgenannten Schreiben folgt aber, dass der Kläger nur eine Klarstellung wollte, ob neben der mietzinsfreien Nutzung des Leibstalls weitere offene Ansprüche des vormaligen Hessischen Fürstenhauses bestünden oder mit der Nutzung des Leibstalles die Ansprüche erfüllt seien. Dies belegt insbesondere der Vorschlag des Klägers, gegebenenfalls die hierdurch abgelösten und die danach noch offenen Naturalansprüche im Einzelnen zu spezifizieren.
Rund 9 Monate nach dieser Anfrage unterzeichneten die Verhandlungsparteien den streitgegenständlichen Vertrag, in den § 8 aufgenommen worden war, welcher die Ablösung von Ansprüchen aus dem Gesetz vom 30. Januar 1934 festlegte. Der Vertragszweck verlagerte sich damit von einer Regelung der Unterhaltungskosten der Liegenschaft zu einem Vertrag, der die Nutzungsüberlassung mit einer Ablösung von Ansprüchen der Großherzoglichen Familie verband.
Im Interesse der Vertragsparteien lag kein einseitiger Verzicht des Prinzen A auf eine gesetzlich abgesicherte Rechtsposition, sondern eine Klarstellung, dass damit aus der laut Gesetz nur vorläufigen eine andauernde mietzinsfreie Überlassung der Liegenschaft wurde, im Gegenzug aber Prinz A keinen Anspruch auf Eigentumsverschaffung an einem „noch zu beschaffenden Grundstück“ geltend machen würde, all dies verbunden mit einer Regelung, welche der beiden Vertragsparteien jeweils die Kosten der Nutzung, Bewirtschaftung und Unterhaltung des dauerhaft überlassenen Leibstalls zu tragen hatte.
Dass die Parteien die Regelungen vom 21. Mai / 4. Juni 1968 übereinstimmend als ausgestaltende Regelungen auf der Grundlage des unverbrüchlichen Nutzungsrechts ansahen, bestätigte die Klägerseite zuletzt mit ihrer Verkaufsofferte im Jahr 2006, in welcher der Kläger zu dem Leibstall angab, dass diese einer „Institution“ dauerhaft unentgeltlich überlassen und der dieser Überlassung zugrunde liegende Vertrag nicht kündbar sei.
3. Diese Auslegung wird nicht durch die von dem Kläger herangezogenen äußeren Begleitumstände widerlegt. Entgegen dem Klägervortrag belegt § 8 des Vertrages, dass die Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses davon ausgingen, dass Prinz A aus dem Gesetz vom 30. Januar 1934 noch Ansprüche zustehen könnten, die durch den Vertrag „abgelöst“, d. h. erfüllt werden sollten.
Der Kläger hat sich für seine Auffassung, die Fortsetzung der Nutzung sei nach dem Wiederaufbau nicht mehr auf der Basis des Gesetzes vom 30. Januar 1934 erfolgt, das Nutzungsrecht der Beklagten beziehungsweise ihrer Rechtsvorgänger sei mit der Beschädigung des Leibstalls im zweiten Weltkrieg ersatzlos erloschen, auf eine Verordnung über die Einwirkung von Kriegssachschäden vom 28. September 1943 gestützt. Diese letztgenannte Verordnung war bereits in einem Schreiben des Staatsbauamtes O1 vom 4. April 1950, gerichtet an das Finanzamt O1 als Liegenschaftsstelle, zur Begründung herangezogen worden, dass der Nutzungsanspruch mit der Beschädigung im Krieg erloschen sei. Das Schriftstück des Staatsbauamtes O1 vom 4. April 1950 richtete sich an die Liegenschaftsstelle zu einem Zeitpunkt, als über den Wiederaufbau des im zweiten Weltkrieg teilzerstörten Leibstalls noch nicht entschieden war. Vorangegangen war eine Prüfung, ob ein im Grundbuch eingetragenes Nutzungsrecht bestehe. Der Verfasser setzte das durch die Vereinbarung vom 5. Mai 1919, die gerichtliche Übereinkunft vom 6. Mai 1930 und das Gesetz vom 30. Januar 1934 ausgestaltete Nutzungsrecht an dem Leibstall mit einem Mietverhältnis im Sinne der Verordnung über die Einwirkung von Kriegssachschäden vom 28. September 1943 gleich. Aus § 7 Abs. 1 dieser Verordnung schloss er auf die Übertragbarkeit auf einen Nutzungsvertrag mit dem Großherzoglichen C, den er unterstellte.
§ 7 dieser Verordnung lautet wie folgt:
„(1) Die Vorschriften dieser Verordnung gelten für Pachtverhältnisse über Räume sowie für die Überlassung von Wohnungen auf Grund eines Nutzungsvertrages entsprechend. Sie gelten nicht für Untermietverhältnisse und Unterpachtverhältnisse.
(2) Die Vorschriften dieser Verordnung finden keine Anwendung, wenn der Mieter ein Jude oder Pole ist.“
Diese rassistisch geprägte Verordnung hat bereits deshalb keinen Einfluss auf die Ansprüche der damaligen Vertragspartner, da der Nutzungsanspruch am Leibstall nicht aufgrund eines schuldrechtlichen Miet-, Pacht- oder Nutzungsvertrages dem ehemaligen Fürstenhaus eingeräumt worden war – auf erstgenannte Vertragsansprüche bezog sich diese Verordnung - sondern zuletzt mit Gesetz vom 30. Januar 1934 zu Gunsten des ehemaligen Fürstenhauses festgelegt worden ist.
4. Die Nebenentscheidungen folgen hinsichtlich der Kosten aus § 91 ZPO und der Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711.
Anlass die Revision zuzulassen besteht nicht, § 543 Abs. 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 598 ff. BGB
§ 605 BGB
§ 598 BGB
§ 91 ZPO
§ 604 Abs. 3 BGB
§ 605 Nr. 1, 604 Abs. 2 Satz 1 BGB
§ 535 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: WM 2010, 365
8 O 86/08
IX ZR 214/08