Verwaltungsgericht Wiesbaden (Hessen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-09-19, Aktenzeichen 1 K 1055/20.WI
ECLI: ECLI:DE:VGWIESB:2024:0919.1K1055.20.WI.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahren haben die Kläger zu tragen.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Kläger begehren den Erlass der Grundsteuer für die Jahre 2016 bis 2018 für das Grundstück C-Straße in C-Stadt, dessen Eigentümer sie seit 2001 sind.
Am 20. Dezember 1979 wurde das Anwesen C-Straße in C-Stadt durch das Landesamt für Denkmalpflege Hessen als Kulturdenkmal nach § 9 HDSchG wegen seiner künstlerischen, wissenschaftlichen und städtebaulichen Bedeutung (§ 2 Abs. 1 HDSchG) – palastartiger Villenbau des klassischen Historismus mit erhaltenswertem Vorgarten-Gitter – in das Denkmalbuch gemäß § 10 HDSchG in Band G Seite H eigetragen.
Dort heißt es: „Bei dem Gebäude handelt es sich um die ehemalige Villa der Gräfin von I, einer Schwiegertochter des Freiherrn von J. Es wurde errichtet 1881/1883 anstelle eines Typenhauses von 1817 durch einen Frankfurter Architekten. Es handelt sich um einen kubischen Bau mit flachem Walmdach. Die Fassaden zeigen zierliche Eleganz im Stil gründerzeitlicher Neurenaissance. Reicher Schmuck, vor allem am Risalit, aus Festons, Rankenwerk, Fabeltieren und Frauenköpfen. Aufwändige Einfriedung. Das gesamte Gebäude ist ein Kulturdenkmal aus geschichtlichen kulturellen und städtebaulichen Gründen.“
Neben der Wahrung des äußeren Erscheinungsbildes eines Baudenkmals umfasst der Denkmalschutz auch den Erhalt der historischen Innenausstattung. Dazu gehören Türen und Türanlagen mit Beschlägen, Fußböden, Treppen und Treppengeländern, Wandverkleidungen (Schreiben der Unteren Denkmalbehörde des Landkreises K vom 20. Januar 2017, Bl. 159 R, 160 GA).
Das Grundstück umfasst 1.264 m² und ist bebaut mit einem Haupt- und einem Nebengebäude. Das Nebengebäude (165 m²) ist ein saalartiger Bau und umfasst einschließlich zweier Parkplätze insgesamt 180 m². Das Hauptgebäude hat eine Fläche von insgesamt 466 m², bestehend aus Erdgeschoss mit 164 m², 1. Obergeschoss mit 164 m² und Dachgeschoss mit 138 m². Das Erdgeschoss ist über eine große Freitreppe mit dem 1. Obergeschoss verbunden. Das Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss sind – u.a. aufgrund denkmalschutzrechtlicher Gegebenheiten – räumlich voneinander nicht abtrennbar; das Dachgeschoss ist seit September 2015 separat als Lagerraum vermietet. Seit 17. September 2018 ist das Erdgeschoss als Lagerraum umgewidmet.
Nach Angaben der Kläger in der mündlichen Verhandlung war das Dachgeschoss in der Vergangenheit an eine Versicherung als Aktenlager vermietet; derzeit sind weder das Dachgeschoss noch das Erdgeschoss vermietet.
In den Jahren 2016, 2017 und 2018 betrug die Grundsteuer jährlich 1.463,56 €.
Mit Schreiben vom 21. Januar 2017 stellten die Kläger einen neuen Antrag auf Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2016, einen Antrag auf Stundung der Grundsteuer für das Jahr 2017 und einen Antrag auf Neuberechnung der Grundsteuer 2017. Der letztgenannte Antrag solle auch zu einer Rückberechnung bis einschließlich 2013 führen. Dem Schreiben war eine Berechnung gemäß § 32 GrStG beigefügt, die Einnahmen und Ausgaben von 2013 bis einschließlich 2016 umfasst.
Mit Schreiben vom 27. Februar 2017 teilte die Beklagte den Klägern mit, dass eine Entscheidung über den Antrag auf Erlass der Grundsteuer 2016 bis zu einer Entscheidung des Verwaltungsgerichts über die Jahre 2013 bis 2015 zurückgestellt werde (Az.: 1 K 2075/16.WI).
Durch Urteil des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 4. März 2020 (Az.: 1 K 2075/16.WI) wurde die Klage gegen die Ablehnung eines Grundsteuererlasses gemäß § 32 GrStG für die Jahre 2013 bis 2015 abgewiesen. Durch Beschluss des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 29. November 2022 wurde der Antrag auf Zulassung der Berufung abgelehnt (Az.: 5 A 1141/20.Z).
Mit Schreiben vom 6. Mai 2020 wurden die Kläger aufgefordert, den denkmalschutzbedingten Mehraufwand für die durchgeführten Maßnahmen an dem Gebäude C-Straße für die Jahre 2016 bis 2019 nachzuweisen (Bl. 37 VV).
Zur Begründung ihres Antrages bezogen sich die Kläger mit Schreiben vom 15. Mai 2020 auf die im Verfahren 1 K 2075/16.WI vorgelegten Einnahmen- und Ausgabenaufstellungen für die Jahre 2013 bis 2018 (Bl. 45 ff. VV).
Mit Bescheid vom 16. Juli 2020 wurden die Anträge der Kläger auf Grundsteuererlass gemäß § 32 GrStG für die Jahre 2016 bis 2018 abgelehnt (Bl. 53 ff. VV). Zur Begründung wurde ausgeführt, dass der Rohertrag weit über den anerkennungsfähigen Kosten liege und die Voraussetzungen des § 32 GrStG für die Jahre 2016 bis 2018 nicht erfüllt seien. Da die Kläger keine Aussagen über die durchgeführten Maßnahmen im Jahr 2019 gemacht hätten, werde eine Bescheidung des Antrages auf Grundsteuerlass für 2019 zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.
Mit Schreiben vom 25. Juli 2020 legten die Kläger Widerspruch gegen den Bescheid vom 16. Juli 2020 ein (Bl. 57ff. VV).
Mit Widerspruchsbescheid vom 20. August 2020 wurde der Widerspruch der Kläger als unbegründet zurückgewiesen (Bl. 83 ff. VV).
Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 18. September 2020 haben die Kläger Klage gegen die Ablehnung des Grundsteuererlasses für die Jahre 2016 bis 2018 erhoben.
Einerseits sei der Grundbesitz der Kläger unrentabel. Im Rahmen der Abschreibung der Maßnahmen an dem Grundstück greife die privilegierte Absetzung von Baudenkmalen nach §§ 7 i, 10 f und 11 b EStG. Sämtliche durch die Kläger veranlassten Maßnahmen seien im Einklang mit der zuständigen Behörde, dem Landesamt für Denkmalpflege Hessen erfolgt, § 7 i Abs. 2 EStG. Für den Zeitraum 2017 bis 2018 habe das Landesamt für Denkmalpflege Hessen beschieden, dass das klägerische Objekt einerseits Bau-/Kulturdenkmal im Sinne von § 2 Abs. 1 HDSchG sei und andererseits, dass die Aufwendungen der daran ausgeführten Arbeiten sich auf einen Betrag i.H.v. 10.763,14 € beliefen (Bl. 31, 63 GA). Diese Aufwendungen seien im Sinne der §§ 7 i, 10 f und 11 b EStG nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Bau-/Kulturdenkmal und zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich. Seit dem Zeitraum 2006 bis einschließlich 2017 habe das Landesamt für Denkmalpflege Aufwendungen gemäß §§ 7 i, 10 f und 11 b EStG jährlich attestiert. Hieraus ergäbe sich für das Jahr 2016 ein klägerischer Mehraufwand i.H.v. 14.439,26 € und Abschreibungen i.H.v. 32.694,38 €, zusammen Gesamtkosten i.H.v. 47.133,64 €. Für das Jahr 2017 ergäben sich ein klägerischer Mehraufwand i.H.v. 22.840,08 € und Abschreibungen i.H.v. 32.694,38 €, zusammen 55.534,46 €. Für das Jahr 2018 ergäben sich ein klägerischer Mehraufwand i.H.v. 1.616,93 € und Abschreibungen i.H.v. 32.694,38 €, zusammen 34.611,59 € (vgl. zuletzt mit Schriftsatz vom 23. August 2023 eingereichte Aufstellung Bl. 270 ff. GA, vgl. hierzu unterschiedliche – niedrigere – Kosten in der Aufstellung Bl. 33 ff. GA und teilweise höhere bzw. niedrigere Kosten in der Aufstellung Bl. 118 ff. GA).
Der kausale Zusammenhang zwischen öffentlichem Erhaltungsinteresse und der Unrentabilität des Grundbesitzes sei gegeben. Es handele sich bei dem Grundbesitz nicht um Liebhaberei. Das Objekt sei vor Erwerb durch die Kläger seitens der ursprünglichen Eigentümer, der Evangelischen Kirche, vermietet worden, was ein Indiz für die Weitervermietung und somit für die wirtschaftliche Nutzung darstelle. Vor dem Erwerb sei das Gebäude zwischen dem Erdgeschoss und 1. Obergeschoss ohne Beteiligung des zuständigen Landesamtes für Denkmalpflege hingegen abgetrennt gewesen. Die Kläger hätten zu diesem Zeitpunkt davon ausgehen dürfen, dass das Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss zu vermieten sei. Erst nach Erwerb habe sich herausgestellt, dass die von dem ursprünglichen Eigentümer verbaute Abtrennung zwischen Erdgeschoss und 1. Obergeschoss nicht im Einklang mit den hessischen Denkmalschutzbestimmungen gestanden habe und daher zurückgebaut habe werden müssen. Die Kläger hätten sich nach Erwerb unter Einsatz von Maklern um die Vermietung des Objekts bemüht. Davon abgesehen, sei das Dachgeschoss bereits seit September 2015 als Lagerfläche vermietet. Für den streitgegenständlichen Zeitraum von 2016 bis 2018 sei herauszustellen, dass das Erdgeschoss des klägerischen Objekts insoweit durch die Beklagte umgewidmet worden sei, als dass die Vermietbarkeit für Wohnzwecke nicht mehr in Betracht komme. Insoweit könne der Quadratmetermietpreis i.H.v. 5,- € nicht herangezogen werden. In Anlehnung an das vermietete Dachgeschoss sei allenfalls ein monatlicher Mietzins i.H.v. 120,- € heranzuziehen, mithin eine Jahreseinnahme i.H.v. 1.440,- €.
Die Kläger hätten einen Anspruch nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 S. 1 GrStG. Die Grundsteuer sei für Grundbesitz zu erlassen, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liege, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen. Voraussetzung für einen Grundsteuererlass seien somit ein öffentliches Interesse an der Erhaltung des Grundbesitzes sowie die Unrentabilität des Grundbesitzes. Dazu das ungeschriebene Tatbestandsmerkmal der Kausalität zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresse und der Unrentabilität. Das Erhaltungsinteresse hinsichtlich des klägerischen Grundbesitzes sei unstreitig gegeben.
Der klägerische Grundbesitz sei auch unrentabel, da die mit dem Grundbesitz erzielten Einnahmen und sonstigen Vorteile der Kläger weit unter den jährlichen Kosten des Grundbesitzes lägen und dieses rechnerische Minus auch für die Zukunft prognostizierbar sei. Die prognostizierende Beurteilung erfolge auf Grundlage der vorliegenden wirtschaftlichen Daten, wobei sowohl bei den Einnahmen als auch bei den Kosten nur vorübergehende Positionen und Einmaleffekte eliminiert werden müssten, indem nur dauerhafte Rechnungsposten berücksichtigt würden. Aus diesem Grund werde für die Prognose auf einen Zeitraum von drei Jahren abgestellt. Die Unrentabilität sei in der Regel gegeben, wenn sich für zwei der drei zu betrachtenden Jahre eine Unterdeckung ergebe.
Bereits die Ermittlung der Unrentabilität der Beklagten an sich sei fehlerhaft. Voraussetzung der Unrentabilität sei eine jährliche Gegenüberstellung von Rohertrag und Kosten. Für den streitgegenständlichen Zeitraum stelle die Beklagte sämtliche Einnahmen und Ausgaben gegenüber und komme zu dem Ergebnis, dass der Grundbesitz nicht unrentabel sei. Sie stelle darauf ab, dass der Rohertrag des Grundstücks in den Jahren 2016 bis 2018 knapp über den Kosten für diesen Zeitraum liege. Den investiven Kosten von 66.983,- € stünden 35.000,- € an Zuschüssen für 2016 bis 2018 gegenüber (Bl. 36 GA), weshalb die Voraussetzungen für den Zeitraum 2016 bis 2018 nicht erfüllt seien. Für die Ermittlung der Unrentabilität müssten dagegen jährlich die Einnahmen den Kosten gegenübergestellt werden, denn nur auf diesem Wege könnten einmalige positive respektive negative Effekte kompensiert werden.
Ausschlaggebende Ausgabenpositionen der Kläger würden nicht in die Unrentabilitätsaufstellung der Beklagten überführt und dementsprechend nicht berücksichtigt. Zu den maßgeblich grundstücksbezogenen Kosten gehörten in erster Linie alle mit dem Grundbesitz in Zusammenhang stehenden Verwaltungs- und Betriebsausgaben, die regulären Absetzungen für Abnutzungen und Substanzverringerungen, grundstücksbezogene Versicherungsbeiträge und auch die Grundsteuer selbst. In der Aufstellung der Beklagten werde für den streitgegenständlichen Zeitraum weder die Abschreibung des Anschaffungspreises des Grundbesitzes i.H.v. 9.842,35 € noch die Grundsteuer i.H.v. 1.312,16 € berücksichtigt. Ebenfalls nicht aufgeführt würden die Versicherungsbeiträge für den klägerischen Grundbesitz (2016: 2.748,24 €, 2017: 2.632,80 €, 2018: 3.137,90 €). Gleichfalls zu berücksichtigen seien von den Klägern angegebene Rückstellungen. Nach den Erläuterungen zu § 32 EStG (Grundsteuerrecht § 35 Abs. 2 S. 8) könnten bei Gebäuden auch Rückstellungen für größere Reparaturen berücksichtigt werden. Angesichts der kostenintensiven Restaurierungsmaßnahmen in den Jahren 2016 bis 2018 – Dach, Fenster und Fassade – sei der seitens der Kläger angesetzte Betrag i.H.v. 6.480,- € nicht unbillig und ebenfalls als Ausgabenposition zu sehen.
Darüber hinaus erschienen die seitens der Beklagten gewählten Abschreibungspositionen willkürlich gewählt, zudem sei hinsichtlich dieser Positionen §§ 7 i, 10 f, 11 b EStG heranzuziehen. Danach ergebe sich, dass für das Jahr 2016 Kosten i.H.v. 41.726,- €, für das Jahr 2017 Kosten i.H.v. 42.859,16 € und für das Jahr 2018 Kosten i.H.v. 43.988,34 € angefallen seien, die den entsprechenden Einnahmen gegenüberzustellen seien (Aufstellung Bl. 33 ff. GA).
Die Einnahmenberechnung der Beklagten sei intransparent und fehlerbehaftet. Öffentlichen Förderungen würden in willkürlicher Weise in die Ermittlung des Rohertrages aufgenommen und die Mieteinnahmen in fälschlicher Weise einbezogen, die abschreibungsfähigen, öffentlichen Förderungen und Zuschüsse mit einem nicht nachvollziehbaren Jahresfaktor multipliziert. Das Landesamt für Denkmalpflege habe im Jahr 2014 die Dacharbeiten des Anwesens mit 15.000,- € gefördert. Dieser Beitrag sei als Einnahme gegenüber den Ausgaben der Kläger mit einer Abschreibungszeit von 40 Jahren gegenüberzustellen, mithin ergebe sich ein Betrag i.H.v. 375,- €. In der Aufstellung der Beklagten werde dieser Abschreibungsbetrag mit fünf Jahren multipliziert.
Aus den öffentlichen Förderungen seien den Klägern Einnahmen für die Jahre 2016 und 2017 jeweils i.H.v. 4.381,72 € sowie für das Jahr 2018 i.H.v. 4.881,72 € anzurechnen, welche sich aus dem abschreibungsfähigen Anteil der Förderungen ergäben (vgl. Bl. 270 ff. GA).
Die Berechnung des Mietertrags sei fehlerhaft. Das Dachgeschoss werde pauschal mit einem Mietzins von 120,- € pro Monat vermietet, was einer Jahresmiete i.H.v. 1.440,- € entspreche. Zuzüglich des Nutzungsvorteils der Kläger in Form der Eigennutzung der Etagen i.H.v. 19.680,- € (2x 164 m² x 5,- € × 12 Monate) ergäben sich jeweils für die Jahre 2016 und 2017 Einnahmen i.H.v. 21.120,- €. Im September 2018 sei das Erdgeschoss insoweit durch die Beklagte umgewidmet worden, als dass die Etage nicht mehr für Wohnzwecke nutzbar sei. Dementsprechend habe sich für die Kläger im Jahr 2018 ein Nutzungsvorteil durch Eigennutzung der 1. Etage i.H.v. 9.840,- € zuzüglich der Vermietung des Dachgeschosses und dem nicht für Wohnzwecke verwendbaren Erdgeschoss mit einem in Anlehnung an das vermietete Dachgeschoss errechneten Nutzungsvorteil i.H.v. 720,- €, mithin ein Betrag i.H.v. 12.000,- € ergeben.
Somit ergäben sich für die Jahre 2016 und 2017 Einnahmen (einschließlich Förderung) i.H.v. jeweils 25.501,72 € und für das Jahr 2018 Einnahmen i.H.v. 24.525,72 €. Nach der Ermittlung der Kosten und des Rohertrages ergebe sich, dass die streitgegenständlichen Jahre für sich genommen unrentabel gewesen seien. Im Jahr 2016 ergebe sich eine Unterdeckung i.H.v. 21.631,92 €, im Jahr 2017 i.H.v. 30.032,74 € und im Jahr 2018 i.H.v. 10.085,59 € (Bl. 270 ff. GA).
Der nach der Rechtsprechung geforderte Kausalzusammenhang zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresse und der Unrentabilität liege vor. Die auf dem Denkmalschutz beruhenden Einschränkungen und darauf zurückgehenden wirtschaftlichen Aufwendungen der Kläger begründeten die Unrentabilität des streitgegenständlichen Grundstücks. Selbst unter Berücksichtigung der von der Beklagten ermittelten Mieterträge ergebe sich, dass diese die Ausgaben der Kläger nicht aufwiegen würden. Für den streitgegenständlichen Zeitraum müsse hinzugefügt werden, dass das Erdgeschoss nicht als Wohnraum vermietet werden dürfe. Aufgrund dessen seien die Kläger in ihrer Verfügungsbefugnis über das streitgegenständliche Objekt insoweit eingeschränkt, als diese keinen größeren wirtschaftlichen Vorteil aus dem Grundbesitz ziehen könnten. Dies entkräfte auch die Behauptung der Beklagten, es handele sich bei dem Objekt um Liebhaberei der Kläger.
Ergänzend tragen die Kläger vor, das Landesamt für Denkmalpflege Hessen habe den Klägern gegenüber bescheinigt, dass die Arbeiten, die von den Klägern finanziert worden seien, nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Kulturdenkmal und zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich gewesen seien (Anl. K 1 bis K 13). Entgegen der Auffassung der Beklagten seien die Aufwendungen vor 2012 zu berücksichtigen. Auch die Aufwendungen der Kläger seit 2001 seien in die Berechnungen mit einzubeziehen. Die klägerischen Aufwendungen für das Objekt, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal bzw. zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich gewesen seien, seien mit 2,5 % über 40 Jahre zu berücksichtigen, § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 b S. 2 EStG. Selbst wenn man die durch die Beklagten vorgebrachten Roherträge hinsichtlich der Mieteinnahmen heranziehe, würden die Kosten der Kläger überwiegen. Die Unrentabilität des klägerischen Objekts sei zu bejahen.
Es werde bestritten, dass im Rahmen der ohnehin gewollten Veränderungen des Objekts lediglich Beratungen durch das Landesamt für Denkmalpflege vorgenommen worden seien. Dies zeigten die denkmalschutzrechtlichen Genehmigungen der vergangenen Jahre. Den Bescheiden seien die Auflagen gemein, dass die genehmigten Arbeiten fach- und handwerksgerecht im Sinne des Denkmalschutzes vorzunehmen seien. Bereits in diesem Rahmen sei der Einwand nicht belastbar, dass ausschließlich private Gründe die Kläger motiviert hätten, die Maßnahmen umzusetzen. Vielmehr hätten sich die Kläger an die Auflagen zu halten gehabt. Es sei auch nicht nachvollziehbar, dass die Kläger einen Antrag auf denkmalschutzrechtliche Genehmigung gestellt hätten, wenn die baulichen Maßnahmen nicht geboten gewesen wären. Die Behörde habe nämlich auch zu prüfen, ob die Maßnahmen im denkmalschutzrechtlichen Sinne erforderlich seien. Schließlich trete hinzu, dass das klägerische Objekt im Gesamten denkmalgeschützt sei und somit sämtliche Instandsetzungsmaßnahmen genehmigungsbedürftig seien, § 18 Abs. 1 Nr. 3 Alt. 2 HDSchG.
Die Beklagte verkenne die Bindungswirkung der von der unteren Denkmalschutzbehörde ausgestellten und als K 1 bis K 19 bezeichneten vorgelegten Bescheinigungen des Landesamtes für Denkmalpflegegemäß §§ 7 i, 10 f und 11 b EStG. Die Bescheinigungen unterlägen weder in rechtlicher noch tatsächlicher Hinsicht der Nachprüfung durch die Finanzbehörden und Finanzgerichte. Wenn Finanzbehörden und Finanzgerichte an die Bescheinigungen gebunden seien, müsse dies auch erst recht für Gebietskörperschaften wie die Beklagte gelten.
Mit Schriftsatz vom 20. Februar 2023 beantragten die Kläger Beweis durch Sachverständigengutachten zu erheben, inwieweit die seitens der Kläger aufgewendeten Kosten für die baulichen Maßnahmen an dem gegenständlichen Objekt denkmalschutzbedingt gewesen seien.
Soweit das Gericht auf präjudizielle Wirkung der vorherigen Verfahren betreffend die Abschreibung verweise, könne dies nicht verfangen. Dies gelte insbesondere, da ein denkmalbezogener Mehraufwand nicht habe nachgewiesen werden können.
Auch wenn man die vom Landesamt für Denkmalpflege bescheinigten Aktionen nicht zugrunde lege, erweise sich das klägerische Objekt als offensichtlich unrentabel. Ausgehend von einer beigefügten Kostenaufstellung lägen die Kosten im Zeitraum vom Erwerb des Anwesens bis zum 31. Dezember 2018 bei einem Betrag i.H.v. 624.263,74 €; die denkmalbedingten Mehrkosten bei einem Betrag i.H.v. 440.129,84 € (Aufstellung Bl. 270, 278 GA). Die Kläger hätten sich hinsichtlich der nicht denkmalbezogenen Kosten erkundigt, um diese sodann von dem jeweiligen Rechnungsbetrag in Abzug zu bringen. Nach der jetzt vorgelegten Berechnung lägen die Roherträge unter den Kosten der Kläger.
Das Gericht hat die Kläger in der mündlichen Verhandlung gehört; auf die Sitzungsniederschrift wird insoweit Bezug genommen.
Die Kläger beantragen,
den Bescheid der Beklagten vom 16. Juli 2020 und deren Widerspruchsbescheid vom 20. August 2020 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, den Klägern Grundsteuerbefreiung für die Jahre 2016 bis 2018 gemäß § 32 GrStG für das Gebäude C-Straße in C-Stadt zu gewähren.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung trägt die Beklagte vor, die Ablehnung des Antrags der Kläger auf Grundsteuererlass gemäß § 32 GrStG sei ordnungsgemäß erfolgt und verletze diese nicht in ihren Rechten.
Es sei bereits keine ausreichende Rohertragsminderung für einen Erlass gegeben, des Weiteren beruhten die aufgeführten Rohertragsminderungen nicht auf der Denkmalschutzeigenschaft.
Die Kläger erwähnten nicht, dass es nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht sachgerecht erscheine, Grundstückseigentümer auch dann von der Grundsteuer zu befreien, wenn sie an einem privilegierten Grundbesitz allein im eigenen Interesse liegende, also nicht durch den Denkmalschutz geforderte, kostenaufwändige und deshalb verlustreiche Maßnahmen durchführten, während dieselben Maßnahmen mit denselben Kostenfolgen ohne Denkmalschutz die Grundsteuerpflicht nicht berühren würden. Wie das Verwaltungsgericht Wiesbaden unter dem Aktenzeichen 1 K 886/13.WI bereits in der Klage das Jahr 2012 betreffend und unter dem Aktenzeichen 1 K 2075/16.WI die Jahre 2013 bis 2015 betreffend ausgeführt habe, könne die Frage, ob die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen, offenbleiben, wenn es an der weiteren, erforderlichen Voraussetzung der Kausalität zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresse und der Unrentabilität fehle, die für den Grundsteuererlass aber notwendig sei. Betriebskosten, die nicht kausal durch die Denkmaleigenschaft bedingt seien, könnten daher keine Berücksichtigung finden. Hinsichtlich des Vorbringens bezüglich der privilegierten Absetzung von Baudenkmälern, seien die Ausführungen unzutreffend. Eine privilegierte Absetzung von Baudenkmälern gemäß §§ 7 i, 11 b EStG beziehe sich allein auf die absetzungsfähigen Kosten im Rahmen der Berechnung der Einkommenssteuer und seien nicht bei der Berechnung des denkmalschutzbedingten Mehraufwandes nach § 32 GrStG zugrundezulegen.
Es werde darauf hingewiesen, dass sich die aufgeführten Ausgabenpositionen auch auf die Jahre vor 2012 bezögen. Die Jahre vor 2012 seien bereits aufgrund des mangelnden Nachweises der Unrentabilität vor dem Verwaltungsgericht Wiesbaden verhandelt worden. Aufwendungen aus den Jahren 2006 bis 2012 könnten daher hier keine Berücksichtigung mehr finden. Hinsichtlich des Kaufpreises, der Versicherungsbeiträge und der Grundsteuern sei darauf hinzuweisen, dass sie wie von jedem anderen Grundbesitzer auch zu zahlen seien und es daher bereits am Kausalzusammenhang hinsichtlich der Denkmalschutzeigenschaft fehle. Gleiches gelte auch bei den anzurechnenden Abschreibungskosten hinsichtlich des Grundstückes. Soweit ausgeführt werde, hinsichtlich der dargestellten Berechnungsmethode könnten 9 % an abschreibungsfähigen Kosten gemäß §§ 7 i und 11 b EStG zugrundegelegt werden, sei dies unzutreffend. Zur Ermittlung der jährlichen Aufwendungen seien regelmäßig nur die dem denkmalschutzbedingten Mehraufwand geschuldeten Aufwendungen mit der entsprechenden jährlichen Nutzungsdauer zugrundezulegen. Soweit die Kläger vorgetragen hätten, sie seien bemüht gewesen, das Objekt zu vermieten, erstaune dies angesichts der Behauptungen der Kläger in der vorangegangenen mündlichen Verhandlung, dass sie das Objekt selbst bewohnten und lediglich das Nebengebäude hätten vermieten wollen. Dass sie das Hauptgebäude vermieten wollten, sei erst im Laufe der Prozesse, insbesondere nach Bekanntwerden des Wasserturmfalles aufgekommen.
Das Erdgeschoss diene erst seit Genehmigung der Umnutzung von Wohnfläche zur Lagerfläche durch Antrag der Kläger beim Kreisbauamt im Jahr 2018 der Vermietung, Die Baugenehmigung datiere auf den 17. September 2018. Bis zu diesem Datum sei auch das Erdgeschoss weiterhin an Eigennutzung zu berücksichtigen und darüber hinaus bis zum Abschluss eines entsprechenden Mietvertrages. Die Grundsteuer selbst habe erst nach Erstellung eines neuen Grundsteuermessbescheides durch das Finanzamt durch die Beklagte neu veranlagt werden können. Dabei habe sich aufgrund der genehmigten Umnutzung die Grundsteuer ab dem 1. Januar 2019 von jährlich 1.312,16 € auf 374,72 € reduziert.
Seitens der Beklagten seien die nachgewiesenen Kosten in Form der jährlichen Abschreibungen seit 2014 berücksichtigt. Bereits im Klageverfahren 2013 bis 2015 sei festgestellt worden, dass die Unrentabilität nach § 32 GrStG nicht nachgewiesen worden sei, da die Ausgaben unter den Roherträgen lagen. Auch unter Berücksichtigung der Jahre 2014 bis 2018 komme man zum gleichen Ergebnis.
Die abschreibungsfähigen Positionen seien seitens der Beklagten nicht willkürlich gewählt, sondern orientierten sich nach der üblichen Nutzungsdauer. Auch die dazugehörigen Zuschüsse seien nach dieser Nutzungsdauer abgesetzt worden. Insbesondere die 15.000,- € Zuschuss im Jahre 2014, die auf 40 Jahre aktiviert würden, würden mit einem jährlichen Betrag von 375,- € in der Berechnung über fünf Jahre für die Jahre 2014 bis 2018 eingerechnet. Eine Willkürlichkeit sei hier nicht gegeben. Für die Berechnung des Mietvertrages sei eine fiktive Berechnung anhand des üblichen Mietwertes vorgenommen worden, da keine Vermietungsverträge vorlägen. Eine andere Berechnung der Miethöhe, angelehnt an die Berechnungen der Kläger, ändere letztlich nichts am Ergebnis. Im Ergebnis im Ergebnis lägen damit die Roherträge bei insgesamt 81.980,10 € und damit noch immer 52.321,74 € über den Kosten der Jahre 2016 bis 2018 von 29.658,36 €.
Der Hinweis, dass die Vermietung des Erdgeschosses zu Lagerzwecken erst seit Ende 2018 erfolgen könne, ergebe keine Änderung der Berechnung, die zu einem anderen Ergebnis beitragen könne. Eine Berücksichtigung vor der baurechtlichen Änderung sei aufgrund der Bindungen an den Messbescheid nicht möglich.
Soweit die Kläger behaupteten, die Denkmalschutzbehörde habe die Kläger aufgefordert, bestimmte Maßnahmen an dem Gebäude durchzuführen, könne dies aus Sicht der Beklagten nicht bestätigt werden. Grundsätzlich müsse die Denkmalschutzbehörde nur beteiligt werden, wenn Änderungen an dem Objekt vorgenommen werden sollten. In der Regel seien nur die geplanten Vorhaben im Vorfeld abzustimmen und zu genehmigen. Eine grundsätzliche Forderung der Denkmalschutzbehörde sei nicht üblich. Im Rahmen der ohnehin gewollten Veränderungen des Objektes würden jedoch Beratungen durchgeführt.
Festzuhalten sei, dass seinerzeit für den Zeitraum 2002 bis 2011 keine geeigneten Unterlagen vorgelegt worden seien, die eine Prüfung nach § 32 GrStG überhaupt ermöglicht hätten. Soweit die Kläger alle Herstellungskosten insgesamt mit einer Abschreibungszeit von 40 Jahren berücksichtigten wollten, spreche dagegen, dass die Beklagte in den Altverfahren keine Kosten für die Jahre ansetzen könne, für die seinerzeit keine Rechnung, geschweige denn eine Aufstellung der investiven Kosten oder des denkmalschutzbedingten Mehraufwandes vorgelegt und nachgewiesen worden seien. Bereits im Verfahren 1 K 493/11.WI im Rahmen des Grundsteuererlasses für die Jahre 2002 bis 2011 sei festgestellt worden, dass die Bescheinigungen des Landesamtes für Denkmalpflege für die Beurteilung der Unwirtschaftlichkeit unzureichend seien. Die Kläger hätten den sogenannten denkmalpflegerischen Mehraufwand nicht gesondert ausgewiesen, obwohl dies zu ihren Darlegungspflichten gehört habe, die sie trotz Aufforderung des Gerichtes nicht erfüllten. Aus den seinerzeit vorgelegten Rechnungen lasse sich ein denkmalpflegerischer Mehraufwand nicht entnehmen. Des Weiteren stelle sich hier die Frage, ob grundsätzlich noch Kosten anzuerkennen seien, die in den Jahren 2002 bis 2012 entstanden seien, für die rechtskräftig gewordene Urteile vorlägen, dass der Grundsteuererlass für diese Jahre nicht anerkannt werden könne.
Auch wenn die Unrentabilität des klägerischen Objektes nach Auffassung der Kläger nachgewiesen wäre, scheitere es bereits an der Kausalität. Auch die später durch die Kläger vorgelegten Gutachten seien schlussendlich nicht geeignet gewesen, den Erlass der Grundsteuer anzuerkennen.
Zu dem Rohertrag gehörten sämtliche Einnahmen und sonstigen Vorteile, die der Grundbesitz biete. Hierzu gehöre auch der Wert, den die eigene Nutzung für den Eigentümer habe. Er sei mit den bei ordnungsgemäßer Nutzung zu erzielenden ortsüblichen Miet- und Pachteinnahmen anzusetzen.
Es treffe zu, dass es sich um ein Kulturdenkmal handele, was bedinge, dass die durchgeführten Maßnahmen grundsätzlich mit dem Denkmalschutz abzustimmen und zu genehmigen seien. Der Denkmalschutz gebe aber keine verpflichtenden Arbeiten vor, sondern genehmige lediglich geplante Maßnahmen. Daher sei davon auszugehen, dass die beabsichtigten Veränderungen in erster Linie durch die Kläger motiviert gewesen seien. Sie seien sicherlich durch den Denkmalschutz genehmigt, aber nicht gefordert gewesen. Aus den vorgelegten denkmalschutzrechtlichen Genehmigungen sei kein denkmalschutzbedingter Mehraufwand zu ermitteln. Nur weil die Maßnahmen durch die Denkmalschutzbehörde genehmigt worden seien, heiße das nicht, dass die in dem Zusammenhang entstandenen Kosten allesamt in die Berechnung der Kosten nach § 32 GrStG Beachtung finden könnten. Es werde darauf hingewiesen, dass die Kläger nachzuweisen hätten, wie hoch ein etwaiger denkmalschutzbedingter Mehraufwand sei und dass erst nach Vorlage geeigneter Rechnungen oder anderer Unterlagen eine Ermittlung des denkmalschutzbedingten Mehraufwandes möglich gewesen wäre. In den Verfahren 1 K 493/11.WI und 1 K 886/13.WI seien die Anträge auf Grundsteuererlass nach § 32 GrStG abgelehnt worden, da die entstandenen Kosten nicht in geeigneter Form dargetan worden seien.
Alle vorgelegten Gutachten seien bereits in die Betrachtung eines möglichen Grundsteuererlasses für die Jahre 2013 bis 2015 eingeflossen, welcher in dem Verfahren 1 K 2075/16.WI abschlägig entschieden worden sei. Dieses Urteil sei mittlerweile rechtskräftig, nachdem der Hessische Verwaltungsgerichtshof die Zulassung der Berufung am 29. November 2022 abgelehnt habe. Die Gutachten für die Jahre 2013 bis 2015 seien damals als nicht ausreichend erachtet worden, den nach § 32 GrStG geforderten Kausalzusammenhang zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresse und der Unrentabilität darzutun. Der für die Jahre 2002 bis 2011 nicht nachgewiesene Aufwand könne nun nicht als Abschreibung im vorliegenden Verfahren geltend gemacht werden. Auch die Berücksichtigung der Kosten für die zu zahlende Grundsteuer, die Abschreibung auf den Kaufpreis und den Gebäudeversicherungsbeitrag führten nicht zu dem Ergebnis, dass die Kosten die Roherträge übersteigen.
Unabhängig von der Beurteilung einer präjudiziellen Wirkung sei festzuhalten, dass die Abschreibungen aus den Jahren vor 2011 keine Berücksichtigung finden könnten, da die Kosten zum Zeitpunkt der damaligen gerichtlichen Entscheidung nicht nachgewiesen worden seien. Eine spätere Berücksichtigung, nachdem klar gewesen sei, was nachzuweisen sei, scheide daher aus. Die Abschreibungszeiten richteten sich nach der regelmäßigen Nutzungsdauer des Anlagegutes. Die jährlich anfallenden Kosten für die Abschreibungen erfolgten regelmäßig nur auf den denkmalschutzbedingten Mehraufwand. Maßgeblich sei, dass bei den Kosten ein Kausalzusammenhang zum Denkmalschutz vorliegen müsse, ansonsten seien die Kosten nicht berücksichtigungsfähig. Kosten für Aufwendungen, die von Denkmalschutz nicht gefordert seien, seien nicht berücksichtigungsfähig.
Durch Urteil des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 13. Februar 2012 (Az.: 1 K 493/11.WI) wurde die Klage auf Erlass der Grundsteuer gemäß § 32 GrStG für die Jahre 2001 bis 2010 abgewiesen. Der hiergegen gerichtete Antrag auf Zulassung der Berufung wurde durch Beschluss des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 15. Mai 2012 abgelehnt (Az.: 5 A 705/12.Z).
Durch Urteil des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 25. November 2015 (Az.: 1 K 866/13.WI) wurde die Klage auf Erlass der Grundsteuer gemäß § 32 GrStG für das Jahr 2012 rechtskräftig abgewiesen.
Durch Urteil des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 4. März 2020 (Az.: 1 K 2075/16.WI) wurde die Klage auf Erlass der Grundsteuer gemäß § 32 GrStG für die Jahre 2013 bis 2015 abgewiesen. Der hiergegen gerichtete Antrag auf Zulassung der Berufung wurde durch Beschluss des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 29. November 2022 abgelehnt (Az.: 5 A 1141/20.Z).
Durch Urteil des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 4. März 2020 (Az.: 1 K 1435/18.WI) wurde die Klage auf Erlass der Grundsteuer gemäß § 33 GrStG für das Jahr 2017 abgewiesen. Der hiergegen gerichtete Antrag auf Zulassung der Berufung wurde durch Beschluss des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 29. November 2022 abgelehnt (Az.: 5 A 1140/20.Z).
Durch Urteil des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 4. März 2020 (Az.: 1 K 954/19.WI) wurde die Klage auf Erlass der Grundsteuer gemäß § 33 GrStG für das Jahr 2018 abgewiesen. Der hiergegen gerichtete Antrag auf Zulassung der Berufung wurde durch Beschluss des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 29. November 2022 abgelehnt (Az.: 5 A 1142/20.Z).
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des vorgelegten Behördenvorganges, der Bauakte der Landkreises K bezüglich der Umnutzung von Wohnraum in Lagerraum, der Akten des Landesamtes für Denkmalpflege (Band I und II) und der Akte des Landkreises K, Fachdienst Landesentwicklung und Denkmalschutz (1 Ordner), sowie der beigezogenen Akten der Gerichtsverfahren 1 K 866/13.WI, 1 K 2075/16.WI nebst Behördenakte, 1 K 1435/18.WI und 1 K 954/19.WI Bezug genommen. Sie waren sämtlich Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidung.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige, insbesondere fristgerecht erhobene Verpflichtungsklage (§ 42 Abs. 1 2. HS VwGO) ist nicht begründet.
Der Bescheid der E vom 16. Juli 2020 und deren Widerspruchsbescheid vom 20. August 2020 sind rechtmäßig und verletzen die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erlass der Grundsteuer gemäß § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG (§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO) für das Grundstück C-Straße in C-Stadt für die Jahre 2016 bis 2018.
Die Grundsteuer ist gemäß § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG für Grundbesitz oder Teile von Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt, dann zu erlassen, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen.
Die Erhaltung des klägerischen Anwesens C-Straße in C-Stadt liegt wegen seiner Bedeutung für Kunst und Geschichte im öffentlichen Interesse. Dies wurde bereits in den zwischen den Beteiligten ergangenen Urteilen des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 13. Februar 2012, Az. 1 K 493/11.WI (Seite 10, 11 des Urteilsabdrucks), vom 25. November 2015, Az. 1 K 886/13.WI (Seite 6 des Urteilsabdrucks) und vom 4. März 2020 (Seite 12 des Urteilsabdrucks) festgestellt. Danach gilt:
„Bei dem Gebäude handelt es sich um die ehemalige Villa der Gräfin von I, einer Schwiegertochter des Freiherrn von J. Es wurde errichtet 1881/1883 anstelle eines Typenhauses von 1817 durch einen Frankfurter Architekten. Es handelt sich um einen kubischen Bau mit flachem Walmdach. Die Fassaden zeigen zierliche Eleganz im Stil gründerzeitlicher Neurenaissance. Reicher Schmuck, vor allem am Risalit, aus Festons, Rankenwerk, Fabeltieren und Frauenköpfen. Aufwändige Einfriedung. Das gesamte Gebäude ist ein Kulturdenkmal aus geschichtlichen kulturellen und städtebaulichen Gründen.“ (Denkmalbuch gemäß § 10 HDSchG, Band G, S. H).
Neben der Wahrung des äußeren Erscheinungsbildes eines Baudenkmals umfasst der Denkmalschutz auch den Erhalt der historischen Innenausstattung. Dazu gehören Türen und Türanlagen mit Beschlägen, Fußböden, Treppen und Treppengeländer, Wandverkleidungen (Schreiben der Unteren Denkmalbehörde des Landkreises K vom 20. Januar 2017, Bl. 159 R, 160 GA).
An diesen Feststellungen hat sich auch zum jetzigen Entscheidungszeitpunkt nichts geändert. Inzwischen befindet sich das Anwesen auch online in der Denkmalschutz-Topographie.
Im Hinblick auf den Ausnahmecharakter des Grundsteuererlasses wegen Unwirtschaftlichkeit sind (relativ) hohe Anforderungen an das Vorliegen eines öffentlichen Erhaltungsinteresses zu stellen. Denn die Grundsteuerpflicht ist grundsätzlich nicht von der Ertragskraft des Grundbesitzes abhängig. Deshalb reicht für den Grundsteuererlass nicht jedes allgemeine öffentliche Interesse aus; vielmehr muss es sich um ein besonderes öffentliches Interesse handeln, dass in rechtlichen Bindungen zu Gunsten der in § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG bezeichneten Zwecken zum Ausdruck kommt, die über die allgemeinen Eigentumsbindungen hinausgehen. Diese im öffentlichen Interesse stehenden Bindungen müssen dem Eigentümer – zur Unrentierlichkeit führende – zusätzliche Benutzungsbeschränkungen auferlegen. Ein öffentliches Interesse im Sinne des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG setzt rechtliche Bindungen des Denkmalschutzes oder einer ihm eigentumsrechtlich gleichstehenden Qualität zulasten des Grundbesitzes voraus, die in ihrer Nutzung beschränkenden Wirkung über insbesondere baurechtlich geforderte Rücksichtnahmen hinausgehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 - 8 C 23/97 -, juris Rn. 14).
Die weitere Voraussetzung für den Grundsteuererlass, dass die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen müssen, haben die Kläger auch in diesem Verfahren nicht nachvollziehbar dargetan (1). Zudem fehlt es an der Kausalität zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresse und der Unrentabilität (2).
(1) Das Tatbestandsmerkmal der Unwirtschaftlichkeit setzt voraus, dass in der Regel, d.h. auf Dauer prognostizierbar, die erzielten Einnahmen und sonstigen Vorteile (Rohertrag), also die grundstücksbezogenen geldwerten Zuflüsse, die jährlichen Kosten, also die ebenfalls grundstücksbezogenen Ausgaben zur Erhaltung des Grundbesitzes und seiner wirtschaftlichen Ertragskraft, unterschreiten. Das Erfordernis, dass die Unwirtschaftlichkeit in der Regel gegeben sein muss, lässt es nicht bei einem rechnerischen Minus im jeweiligen Erlasszeitraum bewenden, sondern stellt auf einen zeitlich andauernden Zustand, d.h. auf die Erwartung einer dauernden Unrentierlichkeit, ab. Dem entspricht es, dass gemäß § 35 Abs. 3 S. 1 GrStG (in der seit dem 3. Dezember 2019 geltenden Fassung, zuvor gleichlautend § 34 Abs. 3 S. 1 GrStG) dem Erlassantrag insoweit eine gewisse Dauerwirkung zukommt, als er jährlich nicht wiederholt zu werden braucht. Es genügt vielmehr ein einmaliger Antrag; es müssen lediglich Änderungen innerhalb von drei Monaten angezeigt werden. Insofern geht die Rüge der Kläger fehl, sie hätten mit Schreiben vom 21. Juli 2017 den Erlass der Grundsteuer gemäß § 32 GrStG nur für das Jahr 2016 beantragt und die Beklagte habe diesen Zeitraum ungeachtet dessen mit Schreiben vom 14. März 2020 um die Jahre 2017 bis 2018 erweitert.
Aus der oben genannten gesetzlichen Vorgabe folgt, dass eine prognostizierte Beurteilung auf der Grundlage unter anderem der sich aus der Vergangenheit ergebenden wirtschaftlichen Daten geboten ist und ferner, dass auf der Einnahmen- wie auf der Kostenseite nur dauerhafte Rechnungsposten berücksichtigungsfähig sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 - 8 C 23/97 -, juris Rn. 18). Das Gesetz fordert insbesondere unter Einbezug von § 35 Abs. 3 S. 1 GrStG, nach dem es keiner jährlichen Wiederholung des Erlassantrags bedarf, die Betrachtung eines längeren Zeitraums, in dem die Unrentabilität bestehen muss. Generell ist für die Ermittlungsrechnung ein mehrjähriger Zeitraum zugrunde zu legen, der drei Jahre umfassen und zeigen soll, dass mindestens in zwei von drei Jahren ein Fehlbetrag erwirtschaftet wird (vgl. Erlass zur Anwendung des Grundsteuergesetzes, gültig ab: 22. Juni 2022, A 32.1 Abs. 7 AEGrStG; Leingärtner/Krumm, 46. EL Juli 2024, Rn. 281, beck-online). Überschüsse in einzelnen Jahren sind daher nicht schädlich, solange auf Dauer eine Unrentabilität besteht. Da erst rückblickend festgestellt werden kann, ob der Rohertrag in der Regel unter den jährlichen Kosten liegt, soll im Zweifelsfall die Gemeinde die Grundsteuer des laufenden und der beiden folgenden Kalenderjahre bis zum Ablauf des dritten Kalenderjahres mit dem Ziel des Erlasses stunden. Indes wird der dreijährige Betrachtungszeitraum vom Gesetz nicht vorgegeben. Die Verwaltungs- und Gerichtspraxis tendiert dazu, die Rentabilitätsrechnung nicht als Prognoserechnung, sondern als eine ex post aufzustellende Ist-Rechnung zu verstehen (vgl. Marx in: Stenger/ Loose, Bewertungsrecht - BewG/ ErbStG/ GrStG, 171. Lieferung, 8/ 2024, 2. Unrentabilität, Rn. 35). Dabei ist es ohne Bedeutung, ob die Unrentabilität durch eine andere Bewirtschaftungsweise des Grundbesitzes beseitigt werden könnte.
Als Einnahmen sind alle Güter anzusehen, die in Geld oder Geldeswert bestehen (§ 8 Abs. 1 EStG) und im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Grundbesitz zufließen, also insbesondere Miet- und Pachteinkünfte. Mit den sonstigen Vorteilen wird insbesondere der Nutzungswert erfasst, den die unentgeltliche Nutzbarkeit des Grundstücks durch den Eigentümer selbst vermittelt. Da es insoweit an einem betragsmäßigen Geldfluss mangelt, ist in diesen Fällen als Nutzungswert die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zu erzielende (ortsübliche) Miete oder Pacht anzusetzen (vgl. BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 - 8 C 23/97 -, juris Rn. 19; VG Oldenburg, Urteil vom 12. März 2009 - 2 A 2964/05 -, juris Rn. 23).
Vorliegend ist unter Zugrundelegung der klägerischen Angaben von einem jährlichen Rohertrag in Höhe von 22.992,- € für die Jahre 2016 und 2017 auszugehen (328 m² x 5,- € x 12 Monate plus 138 m² x 2,- € x 12 Monate) und von 19.032,- € für das Jahr 2018 (328 m² x 5,- € x 9 Monate plus 164 m² x 5,- € x 3 Monate plus 164 m² x 2,- € x 3 Monate plus 138 m² x 2,- € x 12 Monate). Für das eigengenutzte Erdgeschoß und das 1. Obergeschoss war für die Jahre 2016 und 2017 von einem Wert von 5,- €/m², und für das Dachgeschoss von einem Wert von 2,- €/m² auszugehen. Nachdem im Jahr 2018 ab Oktober 2018 das Erdgeschoss ebenfalls als Lagerraum genutzt werden sollte, reduzierte sich der Rohertrag ab diesem Zeitpunkt ebenfalls auf 2,- €/m².
Den Einnahmen sind die jährlichen Kosten gegenüberzustellen. Zu den dem Rohertrag gegenüber zu stellenden Kosten gehören alle im Zusammenhang mit dem Grundbesitz stehenden dauerhaften Verwaltungs- und Betriebsausgaben. Hierunter fallen insbesondere die notwendigen Aufwendungen zur Pflege, Erhaltung und Bedienung des bereits vorhandenen Grundbesitzes, grundstückbezogene Versicherungsbeiträge und wohl auch die Grundsteuer selbst. Der getätigte Sanierungsaufwand ist in Höhe einer fiktiven AfA zu berücksichtigen, die sich am regulären AfA-Satz ausrichten sollte; anstelle der erhöhten Absetzung nach § 7 i EStG kommt eine fiktive Normal-AfA zum Ansatz; größerer Erhaltungsaufwand ist auf mehrere Jahre zu verteilen. Darüber hinaus fallen auch gewöhnliche Absetzungen für Abnutzung und Substanzverringerung (§ 7 EStG), nicht dagegen einkommensteuerrechtlich zugelassene Sonderabschreibungen, Schuld- oder Eigenkapitalzinsen sowie Tilgungsleistungen oder erhöhte Absetzungen, schon gar nicht kalkulatorische Abschreibungen, hierunter. Außerdem gehören dazu Kostenrückstellungen für realistisch zu erwartende größere Reparaturen.
Ebenfalls nicht abzuziehen sind Kosten für beispielsweise Wasser, Abwasser, Heizung, Müllabfuhr, Strom, Reinigung, Gartenunterhalt, ungeachtet davon, ob sie auf der Denkmaleigenschaft beruhen, weil es sich insoweit um Betriebskosten handelt, die von der Gewohnheit der Nutzer abhängig sind und nicht zu den Grundstückskosten im engeren Sinn gehören (VG Aachen, Urteil vom 19. März 2009 - 4 K 2572/05 -, juris Rn. 28 bis 32; VG Oldenburg, Urteil vom 12. März 2009 - 2 A 2964/05 -, juris Rn. 24, jeweils m.w.N.; vgl. hierzu auch Marx in: Stenger/ Loose, Bewertungsrecht - BewG/ ErbStG/ GrStG, 171. Lieferung, 8/ 2024, 2. Unrentabilität, Rn. 32).
Daher sind die im behördlichen Verfahren in der Aufstellung der Kläger (Bl. 46 ff. VV) aufgeführten Kosten für Schornsteinfeger, Reinigung, Garten- und Grundstückspflege, Heizung und Energie, Frisch- und Brauchwasser, Abwasser, Strom, Niederschlagswasser, Zinsen zur Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen sowie Pflege und Wartung von Gebäuden und Anlagen (= Müllabfuhr) nicht von den Einnahmen abzugsfähig.
Demgegenüber sind Gebäudeversicherungen und die Grundsteuer selbst als Kosten anzusetzen. Für die Jahre 2016 bis 2018 betrug die Grundsteuer jeweils 1.463,56 €. Im Jahr 2016 kosteten die Gebäudeversicherungen und die Glasversicherung 2.748,24 €, im Jahr 2017 2.632,80 € und im Jahr 2018 3.137,90 €.
Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 b EStG können die Kläger jährlich Absetzungen für Abnutzung in Höhe von 2,5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes bis zur vollen Absetzung geltend machen, hier bei einem Anschaffungspreis für das Grundstück von 393.694,75 € also jährlich 9.842,35 €.
Dass die Garten- und Grundstückspflege denkmalschutzbedingt erfolgte (Kosten in Höhe von 1.960,- € für 2016, 2.525,72 € für 2017 und 2.907,76 € für 2018) haben die Kläger nicht nachgewiesen. Ob die Position „Kosten der Verwaltung des Grundbesitzes, Steuerberater, Gebühren“ (in Höhe von 258,- € für das Jahr 2016, 226,12 € für 2017 und 547,12 € für 2018) zu Recht geltend gemacht wird, kann im Ergebnis dahinstehen (siehe unten (2)).
Soweit die Kläger die in den Jahren 2002 bis 2011 durchgeführten Arbeiten nach § 7 i EStG und § 11 b EStG mit 9 % jährlich abgeschrieben haben möchten, steht dem zum einen das rechtskräftige Urteil des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 13. Februar 2012 in dem Verfahren 1 K 493/11.WI entgegen. Dort wurde festgestellt, dass die Kläger für die Jahre 2002 bis 2011 den denkmalschutzbedingten Mehraufwand für die von ihnen vorgenommenen Instandsetzungs- und Sanierungsarbeiten nicht nachgewiesen haben. Dieser nicht nachgewiesene Aufwand kann nun nicht als Abschreibung im vorliegenden Verfahren geltend gemacht werden.
Damit käme höchstens eine Berücksichtigung der Abschreibung für denkmalschutzbedingten Mehraufwand der in 2012 vorgenommenen Arbeiten in Betracht, hier mit 721,37 € angesetzt. Bei diesem Betrag und auch bei den anderen geltend gemachten Abschreibungsbeträgen nach § 7 i EStG für die Jahre 2013 bis 2015 ist nicht nachvollziehbar dargelegt, dass die Abschreibungsvoraussetzungen überhaupt gegeben sind. Denn nach § 7 i Abs. 1 S. 1 EStG können die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten nicht durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind. Aus der zuletzt eingereichten Aufstellung (Bl. 270 ff. GA) ist nicht erkennbar, dass die Fördergelder aus den Abschreibungen herausgerechnet wurden. Die von den Klägern grundsätzlich vorgenommene Abschreibung der Förderung auf 25 Jahre ist ebenso nicht nachvollziehbar.
Soweit die Kläger in den vorgelegten Aufstellungen (Bl. 46 VV, Bl. 33 ff. und Bl. 118 ff. GA) Rückstellungen in Höhe von jährlich 6.480,- € ansetzen, zeigt der von den Klägern angegebene Erhaltungsaufwand in den Jahren 2016 bis 2018 durchweg deutlich niedrigere Kosten als der von den Klägern angesetzte Rückstellungsbetrag, nämlich 820,23 €, 1.048,37 € und 4.832,81 €. Zudem können Rückstellungen für größere, in der Zukunft zu erwartende Instandhaltungs- und Erhaltungsaufwendungen erst dann gebildet werden, wenn von der Durchführung von zukünftigen Baumaßnahmen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auszugehen ist (vgl. BFH, Beschluss vom 8. September 2005 - II B 129/04 - juris). Des Weiteren müssten solche Reparaturmaßnahmen, stünden sie absehbar an, im Einzelnen zu Grund und Umfang beziffert und ggfls. durch Gutachten belegt werden (vgl. VG Aachen, Urteil vom 19. März 2009 - 4 K 2572/05 -, juris Rn. 46). Dies ist nicht geschehen. Der Rückstellungsbetrag ist damit bezüglich der Höhe nicht nachvollziehbar dargelegt.
Danach ergibt sich – insoweit von den Klägern dargelegt – folgende Berechnung:
Dem Nutzungswert für die Jahre 2016 bis 2018 in Höhe von 65.016,- € sowie Förderanteilen für 2016 bis 2018 in Höhe von 13.645,16 €, zusammen 78.661,88 €, stehen von den Klägern nachgewiesene Kosten bestehend aus Versicherungsbeiträgen (8.518,94 €), Grundsteuer (4.309,68 €), Abschreibung für das Grundstück (29.527,07 €) und denkmalgeschütztem Mehraufwand einschließlich jährlichen Abschreibungen für 2016 bis 2018 (30.658,39 €) in Höhe von 73.014,08 € gegenüber. Somit ist eine dauerhafte Unrentabilität nicht nachgewiesen.
Die jährliche Berechnung des Rohertrags sowie der Förderanteile in Gegenüberstellung zu den jährlichen Kosten ergibt demnach für die Jahre 2016 und 2017 einen Überschuss in Höhe von 6.869,83 € bzw. 4.623,71 €. Lediglich im Jahr 2018 überstiegen die Kosten die Einnahmen um 5.652,50 €.
Soweit der Klägerbevollmächtigte in der mündlichen Verhandlung beantragt hat, Beweis zu erheben über die Frage, inwieweit die seitens der Kläger aufgewendeten Kosten für die baulichen Maßnahmen an dem gegenständlichen Objekt in der C-Straße in C-Stadt denkmalschutzbedingt waren, war dieser Antrag abzulehnen, da er keine bestimmte Beweistatsache enthielt und damit der Ausforschung diente.
(2) Unabhängig von dem Erfordernis der dauerhaften Unrentabilität fehlt es an der weiteren erforderlichen Voraussetzung der Kausalität zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresse und der Unrentabilität, die für den Grundsteuererlass aber notwendig ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 - 8 C 23/97-, Rn. 28 ff.; Urteil vom 5. Mai 2015 - 9 C 6/14 -, juris Rn. 19).
Kausalität liegt vor, wenn die Reinertragslosigkeit eines Grundstücks gerade darauf beruht, dass dem Grundstückseigentümer im öffentlichen Interesse Belastungen auferlegt werden, die ihn in seiner Verfügungsbefugnis über das Grundstück derart beschränken, dass es unrentierlich ist. Ohne die Beschränkungen könnten naheliegende Nutzungsmöglichkeiten ausgeschöpft werden, die einen höheren Ertrag abwerfen würden und/oder es würden Kostenbelastungen entfallen, die durch das öffentliche Erhaltungsinteresse bedingt sind. Die Steuerbefreiung soll daher für die besonderen Lasten entschädigen, die der Eigentümer zu tragen hat. Demgegenüber fehlt Kausalität, wenn ein bereits unwirtschaftlicher Grundbesitz durch die Kulturguteigenschaft und die sich hieraus ergebenden Beschränkungen noch unrentabler wird. Die Rechtsprechung verweist auf den Erwerb eines von vornherein unrentablen Denkmalobjekts aus „Liebhaberei“, bei dem der Mangel des erforderlichen Ursachenzusammenhangs auf der Hand liege. Derjenige, der ein von vornherein ertragsloses Grundstück erwirbt und nicht beabsichtigt, daraus Erträge zu ziehen, trägt nach Auffassung der Rechtsprechung keine zusätzliche Last, sodass dessen Heranziehung zur Grundsteuer trotz Wahrnehmung auch im öffentlichen Interesse liegender Aufgaben des Denkmalschutzes gerechtfertigt ist.
Das Bundesverwaltungsgericht führt hierzu in seinem Urteil vom 5. Mai 2015 (a.a.O.) wie folgt aus:
„Die Ertragslosigkeit des Grundstückes muss gerade darauf beruhen, dass dem Grundstückseigentümer im öffentlichen Interesse, hier nach den denkmalschutzrechtlichen Vorschriften, Belastungen auferlegt werden, die ihn in seiner Verfügungsbefugnis über das Grundstück so beschränken, dass es unrentierlich ist (BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 - 8 C 23.97 - BVerwGE 107, 133 <140>, vgl. auch Nenstiel, KStZ 1993, 41 <45>). Das ergibt sich zum einen aus dem Wortlaut des Gesetzes. Mit der wörtlichen Verknüpfung der beiden Erlassvoraussetzungen durch die Konjunktion "wenn" ergibt sich die Notwendigkeit eines Ursachenzusammenhangs als Tatbestandsmerkmal (BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 - 8 C 23.97 - BVerwGE 107, 133 <139>). Zum anderen entspricht diese Auslegung dem Grundsteuererlass bei Nutzung von Gebäuden im öffentlichen Interesse nach § 32 Abs. 2 GrStG. Dort ist der Ursachenzusammenhang eindeutig benannt: "Ist der Rohertrag... durch die Benutzung... gemindert...". Es wäre kaum nachvollziehbar, dass der vollständige Grundsteuererlass nach § 32 Abs. 1 GrStG unabhängig von jedem Kausalzusammenhang gewährt werden sollte, während der Teilerlass nach § 32 Abs. 2 GrStG ihn eindeutig fordert (so schon Nenstiel, KStZ 1993, 41 <43 f.>).
Zudem ergibt sich das Kausalitätserfordernis aus dem Sinn und Zweck der Erlassregelung im Gesamtgefüge des Gesetzes. Die Grundsteuerpflicht hängt, weil die Grundsteuer als eine ertragsunabhängige Objektsteuer konzipiert ist, grundsätzlich nicht von der Ertragskraft des Grundbesitzes ab, weshalb der Erlass der Grundsteuer bei einem ertraglosen Grundstück besonderer Gründe bedarf. Diese besonderen Gründe liegen in der Beschränkung auf Ertragsminderungen oder -schwächen, die gerade auf die Kultureigenschaft und die durch sie bedingten Einschränkungen zurückzuführen sind (BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 - 8 C 23.97 - BVerwGE 107, 133 <140>).
Hiervon ausgehend genügt es nicht, worauf das Verwaltungsgericht zutreffend abstellt (UA S. 11), dass der Denkmalschutz - wie im vorliegenden Fall des Erwerbs eines von vornherein unrentablen Denkmalobjekts aus "Liebhaberei" - die vorhandene Unrentabilität nur verschärft. Im Gegenteil liegt dann der Mangel des erforderlichen Ursachenzusammenhangs auf der Hand (so bereits BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 - 8 C 23.97 - BVerwGE 107, 133 <142>). Es verstößt nicht gegen das Gebot der Besteuerungsgleichheit, Art. 3 Abs. 1 GG, dass die Grundsteuer zwar dann erlassen wird, wenn ein Objekt aufgrund des Denkmalschutzes unrentabel wird, nicht aber dann, wenn ein Denkmal, wie etwa der hier in Rede stehende Wasserturm, von vornherein unrentabel ist. Denn es handelt sich insoweit um unterschiedliche Sachverhalte, für deren Ungleichbehandlung ein sachlicher Grund besteht. Die Privilegierung des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG soll denjenigen Grundstückseigentümer, der ohne denkmalschutzrechtliche Beschränkungen mit seinem Grundstück einen Ertrag erwirtschaften könnte, für die Lasten entschädigen, die er dadurch zu tragen hat. Derjenige, der von vornherein ein ertragsloses Grundstück erwirbt und nicht beabsichtigt, daraus Erträge zu ziehen, trägt auch keine zusätzliche Last. Dessen Heranziehung zur Grundsteuer trotz Wahrnehmung auch im öffentlichen Interesse liegender Aufgaben des Denkmalschutzes entspricht auch dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. Denn der Denkmaleigenschaft und der fehlenden Nutzungsmöglichkeit kann durch eine - vom Berechtigten zu beantragende - Neufestsetzung des Einheitswertes Rechnung getragen werden, die sich auf die Höhe der Grundsteuer auswirkt (vgl. hier § 129 BewG i.V.m. § 52 f. Bewertungsgesetz der Deutschen Demokratischen Republik i.d.F. vom 18. September 1970 [Sonderdruck Nr. 674 des Gesetzblattes] i.V.m. §§ 41, 45 der Durchführungsverordnung zum Reichsbewertungsgesetz vom 2. Februar 1935 [RGBl. I S. 81, zuletzt geändert durch die Verordnung vom 8. Dezember 1944, RGBl I S. 338], vgl. hierzu etwa BFH, Urteile vom 2. April 2008 - II R 59/06 - BFHE 225, 482 zum Einheitswert für ein denkmalgeschütztes Wasserschloss im Beitrittsgebiet und vom 14. Mai 2003 - II R 14/01 - BFHE 202, 371 zur Abgrenzung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken).“
Nach diesen Grundsätzen ist im vorliegenden Fall die erforderliche Kausalität zu verneinen. Die Kausalität ist nur dann gegeben, wenn aufgrund der Umstände des Einzelfalls, insbesondere unter Berücksichtigung der Nutzungsentscheidung des Eigentümers, eine wirtschaftliche Nutzung als realistische Möglichkeit in Betracht gekommen wäre, die aber durch die Denkmaleigenschaft verhindert wird (vgl. Kühnold in: Lippross/Seibel, Basiskommentar Steuerrecht, 144. Lieferung, 6/2024, § 32 GrStG, Rn. 4). Dies im Einzelnen vorzutragen, ist Sache des Eigentümers. Das Tatsachengericht ist nicht verpflichtet, die denkmalschutzrechtlichen Bindungen bzw. die baulichen Möglichkeiten ohne derartigen Bindungen von sich aus aufzuklären (§ 86 Abs. 1 VwGO, vgl. BVerwG, Urteil vom 5. Mai 2015 - 9 C 6/14 -, juris Rn. 32).
An entsprechenden substantiierten Darlegungen der Kläger fehlt es vorliegend. Die Kläger haben in Kenntnis des Umstandes, dass das Anwesen unter Denkmalschutz steht, das Grundstück erworben. Dies hat der Kläger zu 1) in der mündlichen Verhandlung am 4. März 2020 im Verfahren 1 K 2075/16.WI bestätigt. Die Kläger hätten dies auch durch Einsichtnahme in das Denkmalbuch erfahren können, da die Villa bereits am 20. Dezember 1979 dort eingetragen wurde (Bescheid des Landesamtes für Denkmalpflege, Akte der Unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises K, nicht paginiert). Das Grundstück war in den Grundsteuermessbescheiden vor dem 1. Januar 2019 vom Finanzamt als Einfamilienhaus bewertet worden (Bl. 44 VV im Verfahren 1 K 954/19.WI). Dass die Kläger das Anwesen als Mehrfamilienhaus bzw. als Wohnhaus mit separat abtrennbaren Wohneinheiten gekauft hätten, haben sie bislang weder vorgetragen noch nachgewiesen. Soweit der Kläger zu 1) in der mündlichen Verhandlung vom 19. September 2024 angegeben hat, sie seien davon ausgegangen, dass man Wohneinheiten hätte abtrennen können und erst nach einer Sachverständigenbegutachten erfahren hätten, dass dies nicht der Fall sei, liegt die Ausnutzungsmöglichkeit der Liegenschaft in der Risikosphäre dessen, der ein bebautes Grundstück erwirbt.
Soweit die Kläger vortragen, sie hätten von Beginn an Vermietungsabsichten gehabt, lässt sich dies weder nachvollziehbar mit der rechtlich möglichen Nutzung des Haupthauses als Einfamilienhaus, noch mit der tatsächlichen erfolgten Nutzung durch die Kläger vereinbaren. Pläne oder konkrete Nutzungsabsichten, die aufgrund des Denkmalschutzes abgelehnt worden sind, haben die Kläger zu keinem Zeitpunkt vorgelegt. Aus einem Zeitungsartikel des L vom 8. März 2005 (Akte der Unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises K, nicht paginiert) lässt sich vielmehr entnehmen, dass die Kläger beabsichtigten, die sanierte Villa im Jahr 2005 zu veräußern. Zum Zustand der Villa wurde dort ausgeführt: „Auf moderne Haustechnik müssen die Bewohner allerdings nicht verzichten: Elektrik, Heizung und das Innenleben der vier Badezimmer sind auf den neuesten Stand gebracht worden. Auch die Fenster sind im Zuge der Sanierung komplett erneuert worden. Im Mansardenstockwerk, das vor der Renovierung nur als Speicher genutzt wurde, mussten die Investoren so gut wie gar keine Rücksicht auf die Geschichte nehmen und konnten sich modern einrichten. Die Abmessungen gehen weit über das Übliche hinaus: Auf 600 Quadratmetern laden 15 Zimmer zum Wohnen, Arbeiten und Schlafen ein. Außerdem gibt es vier Badezimmer und drei Einbauküchen.“ Ausweislich des zwischen den Beteiligten ergangenen Urteils vom 13. Februar 2012 im Verfahren 1 K 493/11.WI (Urteilsabdruck S. 8) hatten die Kläger im dortigen Verfahren erklärt, dass das Gebäude im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss museal eingerichtet und hergestellt worden sei. Eine tatsächliche Nutzung dieser Geschosse sei den Klägern auch aufgrund der Notwendigkeit zum pfleglichen Behandeln des Mobiliars grundsätzlich nicht möglich. Da das Erdgeschoss als auch das 1. Obergeschoss nicht baulich in moderne Wohn- bzw. Büroflächen verändert werden könnten, sei das Gebäude in seiner Gesamtheit unvermietbar. Lediglich das von den Klägern selbst genutzte Obergeschoss wäre prinzipiell vermietbar, wobei man berücksichtigen müsse, dass in dem Haus kein Aufzug existiere und auch nicht eingebaut werden könne. Ausweislich des zwischen den Beteiligten ergangenen Urteils vom 25. November 2015 im Verfahren 1 K 866/13.WI (Urteilsabdruck S. 4, 9) und den Angaben des Klägers zu 1) in der mündlichen Verhandlung vom 4. März 2020 im Verfahren 1 K 2075/16.WI nutzten die Kläger das Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss, jeweils museal eingerichtet, aber über Küche und Bad verfügend, als eigenen Wohnraum. Während der Zeit der Sanierung hätten sie die ehemalige Dienstbotenwohnung im Dachgeschoss bewohnt; diese habe nur über Fenster in Höhe von 1,80 m verfügt. Das Dachgeschoss habe sich nicht als zum Wohnen geeignet erwiesen und werde seiner ursprünglichen Nutzung entsprechend wieder als Lagerraum verwendet.
Diese Angaben belegen jedenfalls im Erlasszeitraum 2016 bis 2018 unmissverständlich, dass es den Klägern nie um eine kommerzielle Nutzung des Anwesens gegangen ist.
Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass die Kläger nunmehr vortragen, dass sie nur noch das 1. Obergeschoss selbst nutzen würden und schon immer beabsichtigt hätten, Teile des Hauses zu vermieten. Denn bereits bei Erwerb des Hauses, konzipiert als Einfamilienhaus und unter Denkmalschutz stehend, hätten sie erkennen können, dass eine wirtschaftliche Nutzung nicht als realistische Möglichkeit in Betracht gekommen wäre. Ungeachtet dessen ergeben sich auch angesichts fehlender Vermietungsbemühungen der Dach- und Erdgeschossräume seitens der Kläger Zweifel an einer nun beabsichtigten kommerziellen Nutzung der Liegenschaft.
Die Klage ist daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO, wonach der unterliegende Teil die Kosten des Verfahrens trägt, abzuweisen.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Ein Grund für die Zulassung der Berufung nach § 124a Abs. 1 VwGO ist nicht gegeben.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 7 i, 10 f und 11 b EStG
§§ 7 i, 10 f, 11 b EStG
§§ 7 i, 11 b EStG
§§ 7 i und 11 b EStG
§ 9 HDSchG
§ 10 HDSchG
§ 32 GrStG
§ 32 EStG
§ 33 GrStG
§ 7 i EStG
§ 7 EStG
§ 11 b EStG
§ 129 BewG
§ 167 VwGO
§ 2 Abs. 1 HDSchG
§ 7 i Abs. 2 EStG
§ 32 Abs. 1 Nr. 1 S. 1 GrStG
§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 b S. 2 EStG
§ 18 Abs. 1 Nr. 3 Alt. 2 HDSchG
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG
§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO
§ 35 Abs. 3 S. 1 GrStG
§ 34 Abs. 3 S. 1 GrStG
§ 8 Abs. 1 EStG
§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 b EStG
§ 7 i Abs. 1 S. 1 EStG
§ 32 Abs. 2 GrStG
§ 32 Abs. 1 GrStG
§ 52 f. Bewertungsgesetz
§ 86 Abs. 1 VwGO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 124a Abs. 1 VwGO
§ 41, 45 der Durchführungsverordnung
Art. 3 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 107, 133
BFHE 225, 482
BFHE 202, 371
1 K 2075/16
5 A 1141/20
1 K 886/13
1 K 493/11
5 A 705/12
1 K 866/13
1 K 1435/18
5 A 1140/20
1 K 954/19
5 A 1142/20
8 C 23/97
2 A 2964/05
4 K 2572/05
II B 129/04
9 C 6/14
8 C 23.97
II R 59/06
II R 14/01