Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2010-01-29, Aktenzeichen 4 O 62/09
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2010:0129.4O62.09.0A

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger € 9.155,60 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29.04.2009 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Schöneberg von Charlottenburg zu Bl. … eingetragenen und mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nummer 30 bezeichneten, im Haus B. 20 belegenen Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 84,60 m² verbundenen 2,12/1.000stel Miteigentumsanteils an dem Grundstück lfd. Nr. 1 - Flur 1, Flurstück 379 (Größe: 2.904 m²), Gebäude- und Freifläche, Akazienallee 62/64, … 20, 20 A, 22, … 59/61.
Es wird festgestellt, dass den Kläger keine Verbindlichkeiten aus dem Darlehensvertrag vom 27.02.2006, Kto.-Nr. … mehr treffen.
Die weiter gehende Klage wird abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 11 % und die Beklagte 89 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil gegen ihn vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Der Kläger nimmt die Beklagte auf die Rückabwicklung eines kreditfinanzierten Eigentumswohnungserwerbs in Anspruch.
Der Kläger und seine Ehefrau erteilten am 04.02.2006 in den Geschäftsräumen der R. GmbH, deren Geschäftsführer N. und M. waren, dieser den Alleinauftrag zur Vermittlung des Erwerbs einer fremdvermieteten Eigentumswohnung in Berlin bis zum maximalen Finanzierungsvolumen von T€ 180 bei einer Erfolgsprovision von 6 % des Kaufpreises (Anlage K3). Zugleich erteilten sie eine Selbstauskunft.
Am 14.02.2006 fuhren sie nach Berlin und erhielten hier ferner eine mit „Berechnung einer Immobilieninvestition“ überschriebene Berechnung, welche unter anderem eine voraussichtliche Zuzahlung nach Steuern von € 99 monatlich vorsah, wobei Tilgung nicht eingerechnet war; unter „Geplante Finanzierung“ heißt es:
„Darlehen
Zins% p.a.
(...)(...)
Tilgung% p.a.
Belastungp.m.
Darlehenbrutto
Annuitätendarl.
4,100
(...)
0,000
569 €
166.500 €
Gesamtmittel
166.500 €“
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die als Anlage K4 bei den Akten befindliche Ablichtung Bezug genommen. Mit der Urkunde Nr. 172/06 des Notars … in Berlin vom selben Tage erwarben der Kläger und seine Ehefrau von der R. A. GmbH (fortan: Verkäuferin) eine Eigentumswohnung in der … 20 in Berlin zum Preis von € 156.510,00 (Anlage K1).
Am 22.02.2006 ging eine den Kläger und seine Ehefrau betreffende Finanzierungsanfrage bei der Beklagten ein. Diese bot dem Kläger und seiner Ehefrau unter dem 27.02.2006 den Abschluss eines Annuitätendarlehens über € 166.500,00 bei € 8.325,00 Disagio und € 1.665,00 Bearbeitungsgebühr zu einem Zins von 4,1 % nominal fest bis 29.02.2016, was bei einer vorgesehenen Tilgung von 2,0 % eine monatliche Annuität von € 846,38 ergab. Als Sicherheit schlug die Beklagte u. a. eine Buchgrundschuld an der Eigentumswohnung vor. Gegen Ende des Dokumentes heißt es:
„Beratungsbestätigung
Wir bestätigen ausdrücklich, dass ein persönliches Gespräch mit dem Vermittler Herrn M. in Berlin stattgefunden hat, in dem uns diese Finanzierung durch den Vermittler mit dem im Darlehensangebot enthaltenen Produkt D.-Annuitätendarlehen erläutert wurde.“
Wegen der weiteren Einzelheiten der Urkunde wird auf deren als Anlage K1 zur Klageschrift bei den Akten befindliche Ablichtung Bezug genommen. Der Kläger und seine Ehefrau nahmen das Angebot am 03.03.2006 an. Die Eheleute vereinnahmten durch die Immobilieninvestition für die Jahre 2006 bis 2008 Steuervorteile von insgesamt € 8.646,30.
Die Ehefrau des Klägers hat ihre Ansprüche aus dem Kaufvertrag und aus dem Darlehensvertrag an den Kläger abgetreten. Mit der am 29.04.2009 zugestellten Klage nimmt der Kläger die Beklagte aus eigenem und abgetretenem Recht auf Rückabwicklung in Anspruch. Er erhebt die Einrede der arglistigen Täuschung und erklärt den Widerruf wegen eines Haustürgeschäfts. Er behauptet, er und seine Ehefrau seien telefonisch zu einer Beratung bei ihnen zu Hause animiert worden, welche von allgemeinen Fragen des Steuersparens schnell auf den Erwerb einer „topsanierten“ und gut vermieteten Eigentumswohnung gekommen sei, wobei noch städtebauliche Förderung in Anspruch genommen werden könne. Diese Beratung habe etwa eine Woche vor dem 04.02.2006 stattgefunden. An diesem Tag wiederum seien er und seine Ehefrau nach Berlin gefahren und hätten in den Geschäftsräumen der R. GmbH mit dem Vermittler N. gesprochen. Dieser habe ihre Bedenken mit dem Hinweis zerstreut, eine Veräußerung der Wohnung sei bereits nach zwei Jahren jederzeit und ohne Verlust möglich, und überhaupt könne die Wohnung jederzeit ohne Kosten zurückgegeben werden. Nur deswegen hätten er und seine Ehefrau den Alleinauftrag und den Grundstückskaufvertrag unterzeichnet, weil sie sich auch noch gar nicht sicher gewesen seien, ob sie die Raten würden schultern können.
Der Darlehensvertrag sei wegen Haustürwiderrufes unwirksam geworden. Er und seine Ehefrau seien noch bei Abschluss des Darlehensvertrages überrumpelt gewesen. Zwischen dem ersten Gespräch bei ihnen zuhause und dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages hätten nur zwei Wochen gelegen. Schon nach Abschluss des Alleinauftrages sei ein Rückzug nicht mehr möglich gewesen, weil insoweit bereits ein Vergütungsanspruch der R. GmbH bestanden habe. Der Widerruf sei fristgerecht, weil die Belehrung unzureichend sei. Sie verhalte sich nicht dazu, dass auch ein Widerrufsrecht gegenüber der Verkäuferin bestanden habe. Zudem sei das Widerrufsrecht nicht deutlich hervorgehoben. Dies führe zur Rückabwicklung des Darlehensvertrages, weil ein verbundenes Geschäft vorliege, was kraft Gesetzes vermutet werde.
Er und seine Ehefrau seien zudem arglistig getäuscht worden. Eine Veräußerung nach Ablauf von zwei Jahren sei nicht ohne Verluste möglich gewesen. Die Äußerungen der Vermittler seien der Beklagten nach den Grundsätzen der Anscheinsvollmacht zuzurechnen. Es sei auch ein Beratungsvertrag zustande gekommen, wobei die Vermittler als Erfüllungsgehilfen der Beklagten unzutreffende Angaben über die Veräußerbarkeit und Rücknahme gemacht hätten. Auch sei das Berechnungsbeispiel falsch, weil die Tilgung nicht berücksichtigt sei.
Jedenfalls sei die Beklagte aus dem Darlehensvertrag zur Aufklärung verpflichtet gewesen . Die Beklagte habe ihre Kreditgeberrolle überschritten, einen Gefährdungstatbestand geschaffen und einen Wissensvorsprung nicht offen gelegt. Zudem liege ein institutionalisiertes Zusammenwirken vor. Die Beklagte habe die Daten aus der Selbstauskunft verwendet. Sie habe sämtliche 24 Wohnungen, welche die Verkäuferin in dem Objekt verkauft habe, finanziert. Die Vermittler hätten für die Beklagte gehandelt, was sich auch daraus ergebe, dass der Vermittler M. ausdrücklich im Darlehensvertrag genannt sei. Jedenfalls ergebe sich der Schadensersatzanspruch aus der unzutreffenden Belehrung über das Haustürwiderrufsrecht.
Er - der Kläger - und seine Ehefrau hätten vom März 2006 bis Juni 2009 Mieteinnahmen von insgesamt € 12.048,07 erzielt.
Der Kläger beantragt,
1.
die Beklagte zu verurteilen, an ihn € 28.776,92 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung des Eigentums des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Schöneberg von Stadt Charlottenburg Blatt … eingetragenen und mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nummer 30 bezeichneten, im Haus B. 20 belegenen Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 84,60 m² verbundenen 2,12/1.000 stel Miteigentumsanteil an dem Grundstück lfd. Nr. 1 - Flur 1, Flurstück 379 (Größe: 2.904 m²), Gebäude- und Freifläche, … 62/64, B. 20, 20 A, 22, … 59/61,
2.
festzustellen, dass ihn keine Verbindlichkeiten aus dem Darlehensvertrag vom 27.02.2006, Kto.-Nr. … mehr träfen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Auffassung, dass der Darlehensvertrag wirksam sei. Der Kläger und seine Ehefrau seien nicht überrumpelt worden, zumal zwischen dem Erstkontakt und dem Beurkundungstermin ein Monat verstrichen sei. Die Widerrufsbelehrung sei nicht zu beanstanden. Ein verbundenes Geschäft liege aus Rechtsgründen nicht vor.
Sie habe keine Aufklärungspflichten betreffend die Finanzierung verletzt. Die mit „Berechnung einer Immobilieninvestition“ überschriebene Unterlage sei eine Rentabilitätsberechnung, betreffe die Gesamtanlage und bewege sich damit außerhalb ihres Pflichtenkreises. Durch die Angaben zu Zins und Tilgung habe nur die Verkäuferin ihrer Aufklärungsverpflichtung dem Kläger und seiner Ehefrau gegenüber nachkommen wollen. Auch habe die Beklagte keine Möglichkeit gehabt, den Kläger und seine Ehefrau von dem Erwerb der Immobilie abzuhalten, weil sie erst nach Abschluss des Kaufvertrages mit deren Finanzierungswunsch in Kontakt gekommen sei. Jedenfalls sei der zu leistende Schadensersatz durch den Schutzzweck der verletzten Pflicht begrenzt, so dass allenfalls der Schaden zu ersetzen sei, der durch die unrichtige Angabe habe eintreten können. Insoweit sei nur ein Betrag zu ersetzen, der dem Kläger und seiner Ehefrau dadurch entgangen sei, dass es ihnen nicht möglich war, die an die Beklagte geleisteten Tilgungszahlungen anderweit gewinnbringend anzulegen.
Auch seien der Kläger und seine Ehefrau nicht getäuscht worden. Jedenfalls läge diese außerhalb des Pflichtenkreises der Beklagten. Sie hafte auch nicht wegen Falschberatung oder unterlassener Aufklärung. Das Berechnungsbeispiel sei ihr nicht bekannt gewesen. Sie habe nur sechs der 24 verkauften Wohnungen finanziert und - dies ist außer Streit - der Vordruck, auf dem die Selbstauskunft erhoben sei, stamme nicht von ihr. Der Hinweis auf den Vermittler M. habe nur dazu dienen sollen, eine Widerrufsmöglichkeit nach dem Fernabsatzgesetz auszuschließen. Man habe lediglich die Angaben des Finanzierungsvermittlers, welcher nicht die R. GmbH, sondern ein Herr F. gewesen sei, übernommen. Steuerlich habe sich die Anlage sogar besser entwickelt als von der R. GmbH prognostiziert. Die Angaben zu den Mieteinnahmen seien unplausibel.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die zu den Akten gelangten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist weit gehend begründet.
I.
Der Kläger kann von der Beklagten Zahlung von € 9.155,60 nebst Zinsen Zug um Zug gegen Übertragung der Wohnung unter dem Gesichtspunkt der Rückabwicklung des finanzierten Eigentumswohnungskaufes im Wege des Schadensersatzes verlangen, §§ 488, 280 Abs. 1, 249 ff BGB.
1. Der Kläger und seine Ehefrau einerseits und die Beklagte andererseits haben ein Annuitätendarlehen mit einer anfänglichen Tilgung von 2,0 % p. a. zur Vollfinanzierung eines Immobilienerwerbes vereinbart, § 488 Abs. 1 BGB. Im Rahmen des vorvertraglichen Vertrauensverhältnisses zwischen den Parteien war die Beklagte dazu verpflichtet, Auskünfte, die im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Darlehensgeschäft standen, richtig und vollständig zu erteilen (vgl. BGH vom 06.04.1978 -III ZR 43/76- WM 1978, 946, 947; BGH vom 03.12.1991 -XI ZR 300/90- BGHZ 116, 209). Aus einem Darlehensvertrag ist die Bank weiter in ihrem eigenen Geschäftsbereich, mithin betreffend die Konditionen des Darlehens, also Nominal- und Effektivzins, Laufzeit, Zins- und Tilgungsraten und eine eventuelle Besicherung, zur zutreffenden Aufklärung verpflichtet (vgl. BGH vom 15.03.2005 -XI ZR 135/04- WM 2005, 828, 830). Dieser Pflicht hat die Beklagte nicht genügt.
Die R. GmbH hat sich dem Kläger und dessen Ehefrau gegenüber der mit als Anlage K4 zu den Akten gelangten Unterlage bedient. Diese führt - wie im Einzelnen im Tatbestand wiedergegeben - an, dass das Annuitätendarlehen für die Eheleute mit einer monatlichen Belastung von € 569,00 verbunden sei. Diese Angabe war unzutreffend, weil für ein Annuitätendarlehen auch Tilgung aufzuwenden ist, was sich aus dem Umstand ergibt, dass mit „Annuität“ die monatliche, zu veränderlichen Anteilen aus Zins und Tilgung bestehende Rate bezeichnet wird. Die Eheleute, die schon bei monatlichen Kosten von € 569,00 zweifelten, ob sie sich ein Darlehen wie das schließlich von der Beklagten gewährte tatsächlich leisten könnten, blieben damit bewusst darüber im Unklaren, dass sich die tatsächliche Belastung monatlich auf € 846,38 und damit etwa 150 % des angegebenen Betrages belaufen würde. Die Kammer hat daher davon auszugehen, dass bei einer zutreffenden Darstellung der Kosten des Darlehens es weder zu dem Abschluss des Darlehensvertrages noch zu dem des Kaufvertrages gekommen wäre.
Die Falschangabe ist entgegen der Auffassung der Beklagten nicht deswegen unerheblich, weil sich aus derselben Zeile ergibt, dass die Tilgung mit 0,00 % angenommen sei. Insoweit ist die Darstellung des Darlehensverhältnisses in sich widersprüchlich, weil ein Annuitätendarlehen ohne Tilgung nicht denkbar ist. Ein Laie muss aber auch nicht aus der Angabe einer Tilgung von 0,00 % darauf schließen, dass tatsächlich der Betrag „Belastung p. m.“ noch um einen Belastungsteil zu ergänzen sei. Dies wird nur ein in Bankdingen versierter Kunde verstehen, der indes zur Wahrung seiner Rechte der eingangs angeführten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht bedarf.
Die Falschangabe ist der Beklagten zuzurechnen, § 278 BGB. Diese hat sich der R. GmbH als Erfüllungsgehilfin bei der Erfüllung ihrer Aufklärungspflichten betreffend die Finanzierung bedient. Den Sachvortrag des Klägers bestätigt insoweit die den Eheleuten im Darlehensvertrag abverlangte „Beratungsbestätigung“, wonach ein persönliches Gespräch mit dem Vermittler M. in Berlin stattgefunden habe, in welchem ihnen die Finanzierung durch den Vermittler mit dem im Darlehensangebot enthaltenen Produkt D.-Annuitätendarlehen erläutert worden sei. M. war Geschäftsführer der R. GmbH. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Beklagten bekannt war, mit welchen Unterlagen die R. GmbH an die Darlehensnehmer herantrat. Die Beklagte haftet nicht für eigenes Verschulden, sondern für dasjenige der R. GmbH. Unerheblich ist auch, aus welchem Grund die Beklagte die „Beratungsbestätigung“ in die Vertragsurkunde aufnehmen ließ.
Die Falschangabe liegt entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht außerhalb des Pflichtenkreises der Bank. Vielmehr entspricht es ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass der im Rahmen von Bauherren-, Bauträger- oder Erwerbermodellen auftretende Vermittler als Erfüllungsgehilfe im Pflichtenkreis der in den Vertrieb nicht eingeschalteten Bank tätig wird, soweit sein Verhalten den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages betrifft (vgl. nur BGH vom 23.03.2004 -XI ZR 194/02- MDR 2004, 1129 m. w. N.). Nicht im Pflichtenkreis der Bank tätig wird der Vermittler nur dann, wenn er Erklärungen zur Rentabilität des Anlagegeschäfts insgesamt abgibt (BGH a. a. O.).
Die hiesige Falschangabe, für das Annuitätendarlehen von € 166.500,00 seien lediglich € 569,00 monatlich aufzuwenden, verhält sich indes gar nicht zur Rentabilität des Anlagegeschäfts. Etwas anderes folgt auch nicht etwa aus der von der Beklagten angeführten Rechtsprechung. Im Gegenteil geht auch diese davon aus, dass die Rentabilität durch die zusammengefasste Belastung aus dem Saldo von Mieteinnahmen, Steuervorteilen, Zins- und Tilgungsaufwendungen bestimmt wird (vgl. BGH vom 14.10.2003 -XI ZR 134/02- NJW 2004, 154, 157). Um eine solche Zusammenfassung geht es jedoch gerade nicht. Der Umstand, dass sich die Angaben zur geplanten Finanzierung später mit Ausnahme der Tilgung in dem mit der Beklagten vereinbarten Darlehen wiederfinden, illustriert im Gegenteil, dass es sich bei diesen Angaben um die von Beklagten auf die R. GmbH als Erfüllungsgehilfin delegierte Erläuterung des Produktes „D.-Annuitätendarlehen“ handelt. Dass auch die Verkäuferin aufzuklären hatte, schließt nicht aus, dass die Aufklärung auch für die Beklagte erfolgte.
Die Falschangabe zur Finanzierung wird auch nicht deswegen zur Rentabilitätsbetrachtung, weil sie in der Unterlage verschiedentlich von Rentabilitätsbetrachtungen umgeben ist. Die Kammer muss nicht entscheiden, wie es sich verhielte, wenn die Angaben zur Finanzierung nur als Rechenposten eingestellt worden wären. Hier sind sie nämlich in einem räumlich abgesetzten Feld mit der Überschrift „Geplante Finanzierung“ zusammengefasst. Das gesamte Feld enthält keine Angabe über die geplante Verwendung des Darlehens. Mit dem Inhalt des Feldes hat mithin die R. GmbH die Eheleute mithin ausschließlich über das Darlehen informiert. Hierzu hatte sie sich auch verpflichtet, will man nicht davon ausgehen, dass die Beklagte den Eheleuten mit der Beratungsbestätigung bewusst die Bestätigung einer unwahren Tatsache abverlangen wollte.
Die Parteien haben auch nicht etwa einen Haftungsausschluss vereinbart. Unabhängig davon, dass ein solcher im aufklärungspflichtigen Kernbereich der Dienstleistung der Beklagten gar nicht zulässig wäre und eine rechtlich bindende Erklärung der Eheleute nicht zu sehen ist, betrifft der auf der „Berechnung einer Immobilieninvestition“ angebrachte Hinweis, es handele sich um eine unverbindliche Modellrechnung, bereits die hier fraglichen Angaben nicht. Gerechnet worden ist erst mit den Angaben zum Darlehen, diese selbst sind nicht berechnet. Unerheblich ist auch, dass die „Berechnung einer Immobilieninvestition“ mit dem Hinweis schließt, dass die „Gültigkeit der zugrundegelegten Konditionen zum Berechnungszeitpunkt [...] nicht überprüft werden“ könne. Es haben sich nicht etwa nachträglich Preisverschiebungen ergeben, sondern zu der angegeben monatlichen Rate war ein Annuitätendarlehen mit Tilgung zu keinem Zeitpunkt zu bekommen.
Die Kammer – welche den vorliegenden Sachverhalt auch in Kammerbesetzung beraten hat – stellt sich auch nicht in Widerspruch zu der angeführten Rechtsprechung anderer Kammern des Landgerichts Berlin. Die Zivilkammer 10 (Urteil vom 12.03.2009 -10 O 440/08- UA S. 9 = Anlage B1) befasst sich nur mit der Berechnung der monatlichen Raten nach Steuern, und dies auch nur unter dem Aspekt des Wissensvorsprungs betreffend eine arglistige Täuschung. Die Zivilkammer 37 (Urteil vom 10.09.2009 -37 O 610/08- UA S. 11 = Anlage B9) befasst sich dagegen mit dem Problem der fehlenden Tilgung, hält die Gestaltung für unseriös, verneint aber letztlich das Vorliegen einer arglistigen Täuschung. Mit einer Aufklärungspflichtverletzung im eigenen Pflichtenkreis befassen sich die Entscheidungen nicht.
2. Die Beklagte ist dem Kläger aufgrund der festgestellten Pflichtverletzung zur Rückabwicklung des Darlehens- und des Immobilienkaufvertrages verpflichtet, §§ 280 Abs. 1, 249 BGB. Der Kläger und seine Ehefrau haben den Kaufvertrag und den Darlehensvertrag geschlossen, nachdem sie die „Berechnung einer Immobilieninvestition“ zur Kenntnis genommen hatten. Der Kläger hat zudem schlüssig vorgetragen, sie hätten den Alleinauftrag nur im Hinblick auf die Zusicherung unterschrieben, die Wohnung jederzeit ohne Kosten zurückgeben zu können, weil sie sich nicht sicher gewesen seien, ob sie die Raten würden schultern können.
Unerheblich ist, dass die Beklagte die Eheleute bei Abschluss des Darlehensvertrages nicht mehr von dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages abhalten konnte. Die Beklagte übersieht, dass sie nicht wegen eines Wissensvorsprunges zur Aufklärung über eine durch Dritte begangene Täuschung verpflichtet war, sondern dass ihr das Handeln der R. GmbH wie eigenes zuzurechnen ist. Insofern bestand bereits vor Abschluss des Kaufvertrages ein vorvertragliches Vertrauensverhältnis zwischen den Eheleuten und der Beklagten.
Der zu erstattende, kausale Schaden ist auch nicht etwa – wie in beiden Terminen eingehend erörtert - aus Rechtsgründen auf einen Differenzschaden zu beschränken. Der Rechtsgedanke, dass eine schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung der Bank grundsätzlich nur zum Ersatz der Vermögensdifferenz, also des Schadens führen könne, dessen Eintritt die Einhaltung der Pflicht verhindern sollte (vgl. BGH vom 03.12.1991 a. a. O.; BGH vom 29.04.2003 -XI ZR 201/02- WM 2004, 21), kommt hier schon deswegen nicht zum Tragen, weil die Beklagte eine Aufklärungspflicht nicht verletzt, sondern falsche Angaben zu den Kosten des Darlehens gemacht hat.
Aber selbst wenn man zugrunde legte, dass die Pflicht zur Information über die Kosten eines Darlehens ebenso wie eine Aufklärungspflicht – etwa wegen überlegenen Wissens – zu behandeln wäre, wäre das Rückabwicklungsbegehren begründet. Nur die Pflicht einer Bank, die Beratung oder Aufklärung nur hinsichtlich eines bestimmten für das Vorhaben bedeutsamen Einzelpunkts schuldet, beschränkt sich darauf, Schäden zu verhindern, die in diesem Punkt eintreten könnten (BGH vom 03.12.1991 a. a. O. zur unzutreffenden Auskunft über die Ablösung von Förderungsmitteln). Die Beklagte war freilich den Eheleuten gegenüber nicht nur zu zutreffenden Angaben über die Höhe der Rate verpflichtet, sondern insgesamt betreffend die Konditionen des Darlehens, also Nominal- und Effektivzins, Laufzeit, Zins- und Tilgungsraten und eine eventuelle Besicherung (vgl. BGH vom 15.03.2005 a. a. O.).
Vorsorglich sei abschließend darauf hingewiesen, dass die Begrenzung auf den Ersatz des Differenzschadens auch nach der Auffassung des Bundesgerichtshofes nur dann zum Tragen kommen soll, wenn die Folgen der Falschangabe überhaupt im Sinne einer Differenzierung abgrenzbar sind (vgl. BGH vom 03.12.1991 a. a. O.):
„Jedenfalls dann, wenn bei wertender Betrachtung der aus der Auskunftspflichtverletzung herrührende Schaden - wie hier - isoliert und durch Ausgleich in Geld neutralisiert werden kann, wäre es unangemessen, das nicht den Gegenstand der Auskunftspflicht bildende volle Anlagerisiko allein unter Kausalitätsgesichtspunkten auf den Auskunftgeber zu überwälzen. In solchen Fällen darf der Geschädigte grundsätzlich nicht besser gestellt werden als er stünde, wenn die Auskunft sich als zutreffend erwiesen hätte. (vgl. BGH, Urteil vom 8. Januar 1962 aaO; OLG Karlsruhe VersR 1988, 1131, 1132; vgl. auch Hefermehl in Schlegelberger, HGB, 5. Aufl., § 347 Rdn. 48). Wird der Zustand hergestellt, auf dessen Bestehen er vertraut hat, so ist das Risiko, das er mit der Einholung der Auskunft vermeiden wollte, ausgeräumt und seinem Vertrauen auf die Richtigkeit der ihm erteilten Auskunft in vollem Umfang Rechnung getragen.“
Dass die Folgen einer Falschauskunft isoliert und durch Ausgleich in Geld neutralisiert werden können, erscheint bei ungünstigen Finanzierungskonditionen zwar denkbar. So hatte der Darlehensnehmer in der dem Bundesgerichtshof am 29.04.2003 zur Entscheidung vorliegenden Fallgestaltung mit Erfolg geltend gemacht, die Bank habe ihn nicht auf etwaige wirtschaftliche Nachteile der Finanzierung des Kaufpreises durch einen Festkredit kombiniert mit einer neu abgeschlossenen Lebensversicherung hingewiesen. Der Kläger im vorliegenden Rechtsstreit macht aber nicht eine nachteilige Finanzierungsform geltend, sondern den Umstand, dass die Beklagte durch die R. GmbH den unzutreffenden Eindruck erweckt hat, eine Finanzierung des Anlagebetrages von € 166.500,00 sei für eine Annuität von € 569,00 monatlich zu haben. Der hierdurch entstandene Differenzschaden lässt sich nun von dem durch die Anlage insgesamt entstandenen Schaden nicht mehr sinnvoll abgrenzen.
Die gebotene Differenzierung bestünde nämlich darin, dass die Beklagte die Tilgungsraten auf das Annuitätendarlehen zu übernehmen und die Eheleute nur mehr Zins zu zahlen hätten. Damit hätte in der Sache die Beklagte den Eheleuten den Wohnungserwerb zu finanzieren. Die wirtschaftliche Sinnlosigkeit dieses Ergebnisses, bei dem die Beklagte nicht einmal zur Gewinnabwehr die Übertragung der Eigentumswohnung verlangen könnte, illustriert, dass der aus der Pflichtverletzung herrührende Schaden vorliegend gerade nicht isoliert und durch Ausgleich in Geld neutralisiert werden kann. Entgegen der im Termin von dem Herrn Beklagtenvertreter ausgeführten Sichtweise liegt ein behebbarer Differenzschaden vorliegend auch nicht etwa darin, dass die Eheleute bis zum Ende der Darlehenslaufzeit nur Zins und keine Tilgung zahlen, dann aber das Darlehen nach dreißig Jahren wie endfällig zurückzuführen haben. Hiernach stünden die Eheleute so, als ob in der Unterlage statt „Annuitätendarl.“ von einem endfälligen Darlehen die Rede gewesen wäre. Dies war aber nicht der Fall. Es darf auch bezweifelt werden, dass die Eheleute eine solche Hypothek auf die Zukunft überhaupt als Finanzierung verstanden hätten.
Nach alledem kommt es nicht darauf an, dass die Vorgehensweise der R. GmbH System hatte, wie die Kammer allein aus den bei ihr anhängigen Rechtsstreiten
4 O 226/09
Ro... u. a. ./. …bank AG
4 O 308/09
Re... ./. …bank AG
4 O 342/09
Tr... ./. …bank AG
4 O 346/09
We... u. a. ./. …bank AG
4 O 387/09
Sch... u. a. ./. …bank AG
ersehen kann, in denen sämtlich die R. GmbH mit der aus dem hiesigen Rechtsstreit bekannten Unterlage „Berechnung einer Immobilieninvestition“ und einer unzutreffend angegebenen monatlichen Belastung operiert hat. In dem Rechtstreit zum Geschäftszeichen 4 O 342/09 haben die dortigen Prozessbevollmächtigten der Klägerseite zudem als Anlage K2 insgesamt 17 „Berechnungen einer Immobilieninvestition“ vorgelegt, welche die monatliche Belastung sämtlichst ohne Tilgung angeben. Die Unterlagen liegen der Beklagten bereits vor, welche in jenem Rechtsstreit durch die selben Bevollmächtigten vertreten wird, die ihre Interessen auch in dem hiesigen Rechtsstreit wahrnehmen. Im Termin am 25.11.2009 ist schließlich unstreitig geblieben, dass dem hiesigen Herrn Klägervertreter aus seiner anwaltlichen Praxis etwa 50 Fälle bekannt sind, in welchen die R. GmbH Darlehensverträge der Beklagten vermittelt hat.
3. Die Berechnung des Anspruchs der Höhe nach hat aufgrund der Herrschaft der Klagepartei über den Streitgegenstand ihren Ausgangspunkt in den mit der Klage zur Rückzahlung geltend gemachten, von April 2006 bis einschließlich Februar 2009 geleisteten Annuitäten von (34 x € 846,38 =) € 28.776,92 zu nehmen.
Hiervon sind zur Gewinnabwehr die Steuervorteile abzuziehen, welche die Eheleute aus der Anlage in der Zeit erzielt haben, für die die Rückzahlung geltend gemacht wird. Diese schätzt die Kammer auf € 8.950,00. Dabei geht sie von den unstreitigen Werten für 2006, 2007 und 2008 sowie unter Berücksichtigung der Angaben des Steuerberaters S. davon aus, dass auch in 2009 Steuervorteile angefallen sind, die gegenüber denen von 2008 um etwa € 50,00 niedriger liegen (€ 1.922,21 - € 50,00 = € 1.872,21 * 2/12 = € 312,04).
Abzuziehen sind ferner die Mieteinnahmen, welche die Eheleute aus der erworbenen Wohnung erzielt haben. Diese betragen auf Grundlage der Angaben des Klägers für die Zeit bis einschließlich Februar 2009 insgesamt € 10.671,32. Die Angaben des Klägers sind auch nicht etwa widersprüchlich oder unschlüssig, wie die Beklagte meint. Aus dem Schreiben der Hausverwaltung vom 18.06.2009 ergibt sich vielmehr, dass derzeit eine Warmmiete von € 543,05 vereinbart ist bei einem Hausgeld von € 224,00 und einer monatlichen Verwaltervergütung von € 14,88, was – vorbehaltlich einmaliger Kosten oder Umlagen – monatlichen Zuflüssen von etwa € 304,17 entspricht. Dies entspricht in etwa den auch für die Vorjahre in die Tabelle eingestellten Werten. Die Kammer muss auch nicht aufklären, welcher Anteil des Wohngeldes umlagefähig wäre oder was es mit einer Sonderumlage für eine Dachterrasse auf sich hat, weil aus Sicht des Anlegers allein die Gegenüberstellung von tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben dafür entscheidend ist, welche Erträge erzielt wurden und auszugleichen sind. Soweit die Eheleute mit ihrem Wohngeld in Instandhaltung investiert haben, kommt dies der Beklagten durch die Übertragung der Wohnung zugute. Die Kammer hat schließlich auch keinen Anlass zu der Annahme, dass eine nicht im Verhältnis zu den zu erwarteten Nebenkosten stehende Umlage vereinbart sei.
4. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB.
II.
Das nach § 256 ZPO zulässige Feststellungsbegehren ist ebenfalls begründet, weil die Beklagte verpflichtet ist, den Kläger und seine Ehefrau gemäß §§ 488, 280, 249 ff BGB so zu stellen, als ob sie Kaufvertrag und Darlehensvertrag nicht abgeschlossen hätten. Insoweit kann auf die Ausführungen zu oben I. der Entscheidungsgründe verwiesen werden.
III.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 708 Nr. 11, 709 Sätze 1 und 2, 711 ZPO. Der Kläger unterliegt bei einem Gesamtstreitwert von bis zu € 185.000,00 mit € 19.621,32.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 488, 280, 249 ff BGB
§ 278 BGB
§ 256 ZPO
§ 488 Abs. 1 BGB
§ 280 Abs. 1, 249 BGB

Zitierte Entscheidungen: WM 1978, 946, 947
BGHZ 116, 209
WM 2005, 828, 830
MDR 2004, 1129
NJW 2004, 154, 157
WM 2004, 21
VersR 1988, 1131, 1132
III ZR 43/76
XI ZR 300/90
XI ZR 135/04
XI ZR 194/02
XI ZR 134/02
10 O 440/08
37 O 610/08
XI ZR 201/02
4 O 226/09
4 O 308/09
4 O 342/09
4 O 346/09
4 O 387/09