Landgericht Itzehoe (Schleswig-Holstein, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-09-30, Aktenzeichen 9 S 96/09
ECLI: ECLI:DE:LGITZEH:2010:0930.9S96.09.0A

Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 24.7.2009 - 67 C 193/08 - wie folgt abgeändert und insgesamt neu gefasst:
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 124,61 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 25.3.2008 zu zahlen.
2. Die Beklagten werden weiter verurteilt, die Klägerin von Rechtsverfolgungskosten ihres Anwalts Xxx aus der Kostenrechnung vom 3.5.2008 hinsichtlich eines Teilbetrages von 46,41 Euro freizuhalten.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen
4. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 94 %, die Beklagten tragen als Gesamtschuldner 6 %.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Sowohl der Klägerin als auch den Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils für die jeweilige Gegenpartei vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht die die Vollstreckung betreibende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
6. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Die klagende Mieterin begehrt nach Beendigung des Mietverhältnisses die Auszahlung einer Kaution sowie von Guthaben aus Nebenkostenaufrechnungen. Die Parteien streiten darum, ob die von den Beklagten zur Aufrechnung gestellten Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen geschuldet sind.
Die Klägerin mietete durch Mietvertrag vom 27.3.2002 (Anlage K1, Bl. 23 d.A.) eine Wohnung im Objekt Xxx in Xxx. Mietbeginn war der 1.5.2002. Die Beklagten sind Testamentsvollstrecker des Nachlasses von Frau Xxx. Die gemietete Wohnung gehört zum Nachlass. Die Wohnfläche ist mit ca. 67 m 2 vereinbart. Hinsichtlich der Nebenkosten ist in § 3 des Mietvertrages vereinbart, dass die Mieterin Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. BV in Höhe von monatlich 77 Euro und auf die Heizkosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. BV in Höhe von monatlich 52 Euro zu erbringen hatte. Nach § 9 des Mietvertrages hatte der Vermieter über die Betriebskosten i.S.v. Anlage 3 zu § 27 II. BV jährlich abzurechnen. § 10 des Mietvertrages sieht hinsichtlich des Verteilungsmaßstabes vor:
„Der Mieter trägt von den Betriebskosten einen Anteil von ------ % oder, sofern der Anteil nicht festgelegt ist, nach dem Verhältnis der Wohnfläche seiner Wohnung zur Summe der Wohn- und Nutzflächen aller Wohn- und Gewerberäume der Wirtschaftseinheit, es sei denn [...]“.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag (Anlage K1, Bl. 23 d.A.) Bezug genommen.
Die Klägerin hatte eine Kaution i.H.v. 1.698,45 € zu leisten, die sie durch Verpfändung des Guthabens auf dem Sparkonto mit der Nummer xxx bei der Xxx erbrachte. Das zu diesem Konto gehörende Sparbuch übergab sie an die Beklagten.
Das Objekt verfügt über eine Tiefgarage. Die Klägerin mietete keinen Stellplatz in der Tiefgarage. Die Beklagten vermieteten den Stellplatz daraufhin anderweitig.
Die Nebenkosten werden für das Gesamtobjekt Xxx abgerechnet. Dieses verfügt über 12 Wohnungen. Die Gesamtfläche des Objektes beträgt 764 m 2 .
Abrechnungen über die Nebenkosten für die Jahre 2002 und 2003 erteilten die Beklagten zunächst nicht. Die Klägerin stellte daraufhin mit Ablauf des September 2004 die Zahlung von Vorauszahlungen ein. Von Oktober 2004 bis einschließlich Januar 2006 entrichtete sie nur die Nettokaltmiete und keine Vorauszahlungen.
Über die Nebenkosten für das Kalenderjahr 2004 rechneten die Beklagten mit Schreiben vom 28.12.2005 (Anlage B1, Bl. 194 ff. d.A.) ab. Die Abrechnung über die kalten Betriebskosten wies zunächst Gesamtkosten von 1.105,74 Euro aus. Die Vorauszahlungen der Klägerin waren mit einer Höhe von „0,00“ angegeben. Dementsprechend war auch die Nachzahlung mit 1.105,74 Euro angegeben.
Ab Februar 2006 zahlte die Klägerin daraufhin wieder Vorauszahlungen.
Mit Schreiben vom 2.2.2006 (Anlage K8, Bl. 102 d.A.) erhob die Klägerin Einwendungen gegen diese Abrechnung. Soweit in der Berufungsinstanz noch von Interesse, rügte sie dabei, der Verteilerschlüssel „%-Anteil“ sei nicht vereinbart sowie die Abrechnung sei hinsichtlich der Tiefgarage unvollständig. Es seien privat genutzte Stellplätze in einer Tiefgarage vorhanden. Bei den Nebenkostenansätzen für Haftpflichtversicherung, Winterdienst, Niederschlagswasser, Hausmeister, Gartenpflege, Reinigung, Grundsteuern und Gebäudeversicherung fielen Kostenteile für die Stellplätze an. Bei diesen Nebenkostenansätzen fehle die Angabe des auf die Nutzung der Stellplätze entfallenden Kostenanteiles.
Die Beklagten korrigierten die Abrechnung für das Kalenderjahr 2004 dahingehend, dass die Klägerin doch Vorauszahlungen auf die kalten Betriebskosten in Höhe von 693 Euro und auf die Heizkosten in Höhe von 468 Euro geleistet hatte. Die Nachzahlung hinsichtlich der Betriebskosten reduzierte sich dadurch auf 412,74 Euro, hinsichtlich der Heizkosten ergab sich ein Guthaben von 27,88 Euro.
Über die Nebenkosten für das Kalenderjahr 2005 rechneten die Beklagten mit Schreiben vom 15.12.2006 (Anlage B2, Bl. 52 ff. d.A.) ab. Die Abrechnung schloss mit einem Nachzahlungsbetrag von insgesamt 1.542,50 Euro.
Mit Schreiben vom 19.2.2007 (Anlage K9, Bl. 99 d.A.) erhob die Klägerin Einwendungen gegen diese Abrechnung. Soweit in der Berufungsinstanz noch von Interesse, rügte sie dabei, der Verteilerschlüssel sei intransparent und vertragswidrig, sowie eine Unvollständigkeit der Abrechnung hinsichtlich der Tiefgarage. Es seien privat genutzte Stellplätze in der Tiefgarage vorhanden. Bei den Nebenkostenansätzen für Haftpflichtversicherung, Winterdienst, Niederschlagswasser, Hausmeister, Gartenpflege, Reinigung, Grundsteuern und Gebäudeversicherung fielen Kostenanteile für die Stellplätze an. Aus der Abrechnung lasse sich nicht ersehen, ob der zum jeweiligen Nebenkostenansatz angegebene Gesamtbetrag in voller Höhe den entstandenen Gesamtkosten entspreche, oder ob Kostenanteile der Stellplätze vorerfasst und vorweg von den Gesamtkosten abgezogen worden seien.
Mit Schreiben vom 12.12.2007 rechneten die Beklagten über die Nebenkosten für das Kalenderjahr 2006 ab. Die Abrechnung endete mit einer Nachzahlung von insgesamt 145,14 Euro.
Das Mietverhältnis endete zum 31.12.2007.
Mit Schreiben vom 10.3.2008 (Anlage K5, Bl. 14 d.A) erhob die Klägerin diverse Einwendungen gegen die Abrechnung für 2006. Soweit in der Berufungsinstanz noch von Interesse, rügte sie dabei, der Verteilerschlüssel sei intransparent und vertragswidrig sowie es gebe eine Waschküche mit gegen Entgelt betriebenen Gemeinschaftswaschmaschinen, zu deren Kosten die Abrechnung keine Angaben enthalte. Gleiches gelte entsprechend für die vorhandenen Stellplätze in einer Tiefgarage. Weiter forderte sie den Beklagten unter Fristsetzung bis 31.3.2008 zur Herausgabe des Sparbuches auf. Bereits zuvor hatte sie die Beklagten zur Abrechnung über die rückständigen Nebenkosten aufgefordert.
Daraufhin (Anlage B5, Bl. 71 d.A.) rechneten die Beklagten über die Kautionsforderung der Klägerin ab. Der Verwalter sandte in diesem Rahmen der Klägerin auch die Nebenkostenabrechnungen für die Kalenderjahre 2002 und 2003 zu (Anlage K4, Bl. 17 d.A.).
Die Klägerin begehrt von den Beklagten als Testamentsvollstreckern des Nachlasses, zu dem der Mietvertrag gehört, Freigabe des Sparbuchs, welches zur Stellung einer Kaution hinterlegt war (Guthaben: 1.698,45 Euro zzgl. aufgelaufener Zinsen von 68,35 Euro, insgesamt 1.766,80 Euro) sowie Zahlung der Guthabenbeträge aus den Heizkostenabrechnungen für die Kalenderjahre 2002 (119,18 Euro) und 2003 (181,93 Euro) und der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2007 (50,27 Euro), insgesamt (einschließlich Sparbuchguthaben) 2.118,18 Euro.
Mit Anwaltsschreiben vom 23.4.2008 (Anlage K6, Bl. 11 d.A.) forderte die Klägerin die Beklagten erneut zur Herausgabe der Kaution bis zum 31.5.2008 auf. Hierfür ist sie aufgrund der Kostenrechnung ihrer Anwälte vom 3.5.2008 (Anlage K6, Bl. 13 d.A.) nach einem Gegenstandswert von 1.689,45 Euro einem Anspruch in Höhe von 229,55 Euro ausgesetzt. Sie begehrt weiter Freistellung von diesen Rechtsverfolgungskosten.
Die vorgenannten Hauptansprüche sind unstreitig. Die Beklagten rechnen mit Nachzahlungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2004-2006 auf, über deren Berechtigung die Parteien streiten.
Die Abrechnungen für die Jahre 2002 und 2003 sind der Klägerin erst mit der Abrechnung über die Kaution im März 2008 zugesandt worden (Anlage K4, Bl. 17), weshalb die Guthabenbeträge erst jetzt geltend gemacht werden. Die in diesen Jahren angefallenen Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen haben die Beklagten wegen eingetretenen Fristablaufs von vornherein nicht verfolgt.
Die Beklagten rechnen mit folgenden Gegenansprüchen auf:
1. Saldo aus der Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2004
Nachzahlung Betriebskostenabrechnung 2004
412,74 €
Guthaben Heizkostenabrechnung 2004
-27,88 €
Saldo 2006
274,14 €
Summe der zur Aufrechnung gestellten Gegenansprüche
2.201,50 €
Saldo 2004
384,86 €
2. Saldo aus der Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2005
Nachzahlung Betriebskostenabrechnung 2005
1.065,76 €
Nachzahlung Heizkostenabrechnung 2006
476,74 €
Saldo 2005
1.542,50 €
3. Saldo aus der Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2006
Nachzahlung Betriebskostenabrechnung 2006
195,66 €
78,48 €
Die Klägerin wendet, soweit noch von aufrechterhalten, ein, die Abrechnungen über die kalten Betriebskosten seien unwirksam, weil der Verteilerschlüssel nicht angegeben sei. Die Abrechnung für 2004 sei zudem unwirksam, weil es am Abzug der geleisteten Vorauszahlungen fehle. Sie ist weiter der Ansicht, für die Stellplätze seien entsprechende Kostenanteile zu verrechnen bei den Kostenarten Haftpflichtversicherung, Winterdienst, Niederschlagswasser, Hausmeister, Gartenpflege, Reinigung, Grundsteuern und Gebäudeversicherung.
Dazu ist unstreitig:
Die Abrechnungen der Beklagten über die Nebenkosten für die Kalenderjahre 2004 bis 2006 enthalten jeweils eine Abrechnung der kalten Betriebskosten sowie eine Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten sowie ein Anschreiben, in dem die Ergebnisse beider Abrechnungen zum einem insgesamt zu zahlenden Betrag zusammengefasst werden.
Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2005 (Anlage B2, Bl. 51 ff. d.A.) ist hinsichtlich der kalten Betriebskosten sind in 13 Positionen untergliedert (Grundsteuer, Müllabfuhr, Gehwegreinigung, Niederschlagswassergeb ., Treppenhausbeleuchtung, Grundstücksversicherungen, Treppenhausreinigung, Grundstücksreinigung, Hauswart, Gartenpflege, Winterdienst, Wartung Abw.-Hebeanlage, Kabelfernsehen). Sie enthält insoweit folgende Angaben:
Position
Kosten (Gesamt)
Schlüssel (Gesamt)
Schlüssel (Ihr Anteil)
Bezeichnung
Ihr Anteil:
Ihre Nachzahlung per 31.12.2005
1.065,76
Grundsteuer
1.968,73
100,0000
8,7500
%-Anteil
172,26
...
[weitere Nebenkosten]
Kosten-Gesamt:
12.235,97
Vorauszahlungen
BK-Vorauszahlungen
0,00
Vorauszahlungen-Gesamt
Abgesehen von den Kosten des Kabelfernsehens, die nach der Anzahl der Wohnungen umgelegt werden, finden sich zu den weiteren kalten Nebenkosten entsprechende Angaben zur Verteilung wie bei der Grundsteuer.
Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2006 (Anlage B3, Bl. 58 d.A.) gleicht hinsichtlich der kalten Betriebskosten der Abrechnung für das Kalenderjahr 2005 mit der Maßgabe, dass bei den kalten Betriebskosten eine weitere Position „Reinigung Tiefgarage“ aufgenommen ist, für die Gesamtkosten in Höhe von 120,60 Euro ausgewiesen werden. Diese Kosten bleiben unverteilt. Die Vorauszahlungen sind hier vollständig aufgenommen.
Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2004 (Bl. 194 ff.) entspricht hinsichtlich der kalten Betriebskosten im Aufbau der Abrechnung für 2005, bei geringfügigen Abweichungen hinsichtlich der genannten Abrechnungsposten. Sie enthält in jeder Zeile weiter einen mit „Verteilung“ überschriebenen Zusatz „anteilige Verteilung“. Die Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2004 liegt nicht mehr vollständig vor, entspricht aber unstreitig - bei anderen Verbrauchsangaben - der Abrechnung für 2005.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Abrechnungen Anlagen B2 (Bl. 51 ff. d.A.), B3 (Bl. 58 ff. d.A.) und B1 (Bl. 194 ff. d.A.) Bezug genommen.
Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt, die Beklagten zur Freigabe des Sparkontos und Herausgabe des Sparbuchs sowie zur Zahlung der Guthabenbeträge aus den Heizkostenabrechnungen für die Kalenderjahre 2002 (119,18 €) und 2003 (181,93 €) und der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2007 (50,27 €) zu verurteilen sowie sie weiter zu verurteilen, die Klägerin von Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 229,55 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 1.6.2008 freizustellen.
Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie halten die Abrechnungen für formell wirksam. Hinsichtlich der Tiefgaragenkosten sind sie der Ansicht, ein entsprechender Abzug müsse nicht erfolgen, da durch die Tiefgarage keine Mehrkosten anfielen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Den Beklagten stünden die zur Aufrechnung gestellten Nachzahlungsforderungen im Wesentlichen zu. Die Kosten aus der Wärmekostenabrechnung für 2002 seien um 15 % zu kürzen, weil diese Werte geschätzt worden seien. Bei den Kosten für Haftpflichtversicherung, Winterdienst, Niederschlagswasser, Hausmeister, Grundsteuern, Gebäudeversicherung und - soweit die Kosten der Tiefgaragenreinigung nicht gesondert ausgewiesen seien - Reinigung seien die Beträge um 5 % zu kürzen. Auch nach Abzug dieser Beträge überstiegen die Nachforderungen der Beklagten noch den Anspruch der Klägerin. Durch Aufrechnung sei der Anspruch der Klägerin erloschen.
Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter.
Sie meint, das Vorbringen der Beklagten zur Nebenkostenabrechnung 2004 sei präkludiert. Die Beklagten hatten in der Klagerwiderung angegeben, als Anlage B1-B3 die Abrechnungen für die Jahre 2004-2006 vorzulegen. Tatsächlich war als Anlage B1 aber lediglich ein Schreiben des Verwalters an die Beklagten angefügt. Nur die Abrechnungen für die Kalenderjahre 2005 und 2006 waren als Anlagen B2 und B3 korrekt vorgelegt. Auf Hinweis des Gerichts haben die Beklagten die korrekte Anlage B1 in der mündlichen Verhandlung vom 23.4.2010 im Wesentlichen vorgelegt. Die ersten beiden Seiten der Heizkostenabrechnung lagen nicht mehr vor. Die Beklagten haben insoweit vorgetragen, dass sie die Heizkostenabrechnung für 2004 insoweit derjenigen für das Jahr 2005 entsprach. Das ist von der Klägerin nicht bestritten worden.
Die Klägerin meint weiter, die Abrechnungen über die kalten Betriebskosten seien formell unwirksam, weil die Angabe fehle, auf welchen Gegenstand sich der Prozentsatz beziehe. Damit fehle die Angabe des Verteilerschlüssels an sich. Der Prozentsatz selbst sei nur das Ergebnis einer Rechenoperation. Zur Angabe gehöre die Bezifferung der beiden in Beziehung gesetzten Zahlen als elementare Anforderung, um das Ergebnis zu überprüfen.
Selbst wenn die Angaben in der Wärmekostenabrechnung zur Wohnfläche der Klägerin und zur Gesamtwohnfläche zu einem Prozentanteil von 8,75 führen würden, ließe sich daraus kein Schluss dahingehend ziehen, dass mit der Abrechnung nach einem Prozentsatz von 8,75 in den kalten Betriebskosten der Sache nach auch diese nach Wohnfläche abgerechnet worden seien. Denn die Flächenangaben in Wärmekostenabrechnungen wichen häufig von den Flächen, die für die kalten Betriebskosten zugrunde gelegt würden, ab. Insofern lege derselbe Prozentsatz in beiden Abrechnungen eher eine fehlerhafte Abrechnung nahe.
Hinsichtlich der Kosten der Tiefgarage sei die Abrechnung fehlerhaft. Es fielen Kostenanteile für die Tiefgarage an, die vor zu erfassen seien. Die Vorerfassung sei eine Frage der Bewertung, die der Vermieter vorzunehmen habe. Das Gericht könne diese Bewertung nicht nach § 315 BGB ersetzen.
Selbst wenn man § 315 BGB anwenden wollte, könnte das Gericht nur ein vom Vermieter ausgeübtes Ermessen überprüfen. Es fehle aber bereits an der Ausübung des Ermessens. Eine Bestimmung durch Urteil könne nicht erfolgen, weil die Voraussetzungen des § 319 Abs. 1 S. 1 BGB nicht vorlägen.
Die Klägerin beantragt, die Beklagten unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Pinneberg vom 24.7.2008 - 67 C 193/08 - als Gesamtschuldner zu verurteilen,
das Guthaben auf dem Sparkonto mit der Nummer xxx bei der Xxx freizugeben und das zu diesem Konto gehörende Sparbuch herauszugeben
an die Klägerin 119,18 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 25.3.2008 zu zahlen
an die Klägerin weitere 181,93 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 25.3.2008 zu zahlen
an die Klägerin weitere 50,27 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 25.3.2008 zu zahlen
die Klägerin in Höhe von 229,55 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 1.6.2008 von Ansprüchen des Rechtsanwalts Xxx aus der Kostenrechnung vom 3.5.2008 freizustellen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils sowie die gewechselten Schriftsätze und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 23.4.2010 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung hat in der Sache nur geringen Erfolg. Die zulässige Klage ist nur in geringem Umfang begründet. Die Ansprüche der Klägerin in Höhe von unstreitig insgesamt 2.118,18 Euro sind im Wesentlichen durch seitens der Beklagten erklärte Aufrechnung gemäß § 389 BGB erloschen, so dass der Klägerin lediglich ein restlicher Zahlungsanspruch von 124,61 Euro nebst Zinsen verbleibt.
Den Beklagten standen die geltend gemachten Nachzahlungsbeträge aus den Nebenkosten für die Kalenderjahre 2004-2006 im Wesentlichen zu. Dass die Parteien durch einen Mietvertrag verbunden waren, aufgrund dessen die Klägerin Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu erbringen hatte, über welche die Beklagten jährlich abrechnen mussten, steht zwischen den Parteien nicht im Streit.
1. Die Nebenkostenabrechnungen sind formell wirksam. Erbringt ein Mieter Vorauszahlungen auf Betriebskosten i.S.v. § 27 II. Berechnungsverordnung, hat der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes über die ihm entstandenen Kosten und die Vorauszahlungen des Mieters gemäß § 259 Abs. 1 BGB Rechnung zu legen. Die Abrechnung ist formell wirksam, wenn sie die Anforderungen des § 259 BGB genügt (BGH Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, NJW 2009, 283; BGH Urt. v. 28.5.2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260; BGH Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258). Nach § 259 Abs. 1 BGB hat, wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen. Die Erteilung von Belegen mit der Abrechnung ist bei mietrechtlichen Nebenkostenabrechnungen nicht üblich. Der Mieter hat lediglich einen Anspruch auf Belegeinsicht, bei Unzumutbarkeit der Einsichtnahme ersatzweise auf nachträgliche Übersendung von Kopien auf Aufforderung (BGH Urt. v. 08.03.2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419; Beschl. v. 19.01.2010 - VIII ZR 83/09, WuM 2010, 296; Beschl. v. 13.04.2010 - VIII ZR 80/09, NJW 2010, 2288). Eine Abrechnung ist daher formell bereits wirksam, wenn sie eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltende Rechnung darstellt. Das ist bei den streitigen Abrechnungen der Beklagten für die Kalenderjahre 2004 bis 2006 der Fall.
Für Objekte mit mehreren Wohneinheiten hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung dahingehend konkretisiert, dass, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, folgende Mindestangaben in der Abrechnung enthalten sein müssen: Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr., BGH Urt. v. 11.8.2010 - VIII ZR 45/10, juris; Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78; Urt. v. 28.5.2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260; Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258; Urt. v. 20.7.2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135).
a. Die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2005 und 2006 enthalten jeweils die in Rechnung gestellten Gesamtkosten. Die Heizkostenabrechnungen enthalten auch hinreichende Angaben zur Verteilung.
Die Klägerin wendet sich gegen die Abrechnung der kalten Betriebskosten. Dort ist hinsichtlich der Betriebskosten ist als Verteilerschlüssel angegeben „8,7500 %“. Damit ist ein Verteilerschlüssel angegeben. Der Einwand der Klägerin, es fehle bereits an der Angabe eines Verteilerschlüssels, weil nicht angegeben sei, anhand welcher Zahlen der Schlüssel von 8,7500 % errechnet worden sei, geht fehl. Auch die Verteilung von Kosten nach einem prozentual festgelegten Schlüssel ist bei der Abrechnung von Kosten nach § 259 Abs. 1 BGB möglich. Zwar mag zutreffen, dass im Mietrecht für die Abrechnung der meisten kalten Nebenkosten und Wärmegrundkosten eine Verteilung nach Wohnfläche üblich ist. Das ist aber keineswegs zwingend. Ebenso wäre möglich, dass Kosten nach Wohneinheiten oder nach einem - vom Vermieter angemessen festgesetzten - Prozentanteil verteilt werden. Bereits das verwendete Mietvertragsformular (Anlage K1) zeigt, dass eine Abrechnung nach Prozentanteilen durchaus möglich wäre. Dort ist vorgesehen, dass ein - zu vereinbarender - prozentualer Anteil des Mieters an den Nebenkosten eingetragen wird. Nur für den Fall, dass der prozentuale Anteil des Mieters, wie vorliegend, nicht festgesetzt ist, ist eine Abrechnung nach Wohnfläche vereinbart. Das zeigt bereits, dass gerade für das vorliegende Mietverhältnis die Abrechnung nach Prozentsätzen eine prinzipiell mögliche, vorliegend lediglich nicht vereinbarte Abrechnungsmethode ist. Ist die Abrechnung nach Prozentsätzen eine mögliche Abrechnungsmethode, so ist mit der Angabe des angesetzten Prozentsatzes der vom Vermieter angewandte Verteilerschlüssel angegeben. Stellt, wie ausgeführt, die Angabe, dass der Anteil der Klägerin 8,75 % betrage, bereits die Angabe des Verteilerschlüssels dar, bedurfte es auch keiner näheren Erläuterung. Ein Prozentschlüssel ist aus sich heraus verständlich und nicht erläuterungsbedürftig. Der Mieter kann die Abrechnung rechnerisch nachvollziehen, weil er ohne weiteres nachrechnen kann, ob der auf ihn umgelegte Anteil dem angegeben Prozentanteil an den Gesamtkosten entspricht. Ob die Abrechnung nach den angegebenen Prozentanteilen den Vereinbarungen im Mietvertrag entspricht und damit tatsächlich geschuldet ist, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit.
Die Abrechnungen enthalten auch die Vorauszahlungen der Klägerin. Diese sind für das Jahr 2005 zutreffend mit 0 Euro angesetzt, nachdem sie in diesem Jahr keine Vorauszahlungen geleistet hatte. Für das Jahr 2006 sind die geleisteten Vorauszahlungen angesetzt. Der Saldo aus dem auf die Klägerin entfallenden Betrag und ihren Vorauszahlungen ist zutreffend ermittelt.
b. Hinsichtlich der Abrechnung für 2004 ist die Klägerin der Ansicht, der Vortrag der Beklagten sei präkludiert, weil die Abrechnung erst in der mündlichen Verhandlung vom 23.4.2010 vorgelegt worden ist. Die Substantiierung des Vortrags der Beklagten durch Vorlage der Abrechnung war nicht wegen Verspätung zurückzuweisen, da die Einreichung der Abrechnung für 2004 infolge eines Verfahrensfehlers unterblieben war, § 531 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die Beklagten hatten sich bereits in der Klagerwiderung auf die angeblich als Anlage B1 beigebrachte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 bezogen. Tatsächlich war der Klagerwiderung als Anlage B1 ein Schreiben der Verwalters an die Beklagten beigefügt, welches die Abrechnung für 2004 betraf. Nur die Abrechnungen für die Jahre 2005 und 2006 waren, wie in der Klagerwiderung ebenfalls angegeben, korrekt als Anlagen B2 und B3 beigefügt. Bei dieser Sachlage hätte gemäß § 139 ZPO darauf hingewiesen werden müssen, dass als Anlage B1 das falsche Schreiben beigefügt worden war. Nachdem dieser Hinweis erstinstanzlich verfahrensfehlerhaft nicht erfolgt war, konnten die Beklagten die Abrechnung auf Hinweis des Gerichts noch in der Berufungsinstanz nachreichen.
Was die Angabe des Verteilerschlüssels angeht, gelten die Ausführungen zu den Abrechnungen für 2005 und 2006 sinngemäß. Auch die Abrechnung der kalten Betriebskosten enthält die angesetzten Gesamtkosten sowie als Verteilerschlüssel die Angabe „8,75 %“. Damit ist der angesetzte Verteilerschlüssel angegeben und die Abrechnung rechnerisch nachvollziehbar. Ob der angesetzte Schlüssel zutrifft, ist eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit.
Die Abrechnung für das Jahr 2004 ist auch nicht deshalb formell unwirksam, weil als Vorauszahlung der Klägerin jeweils angesetzt war: „Vorauszahlungen: 0,00“, sie tatsächlich aber für die ersten neun Monate Vorauszahlungen geleistet hatte. Zwar trifft im Ansatz zu, dass eine formell wirksame Abrechnung voraussetzt, dass der auf den Mieter entfallende Betrag angegeben ist und seine Vorauszahlungen abgezogen werden. Kein formelles Kriterium ist aber, ob die Vorauszahlungen zutreffend angegeben sind. Ob der Vermieter, der Vorauszahlungen abgezogen hat, einzelne Vorschüsse ganz oder aber teilweise unberücksichtigt gelassen hat, ist allein eine Frage der materiellen Richtigkeit. Der gedanklichen Nachvollziehbarkeit der Abrechnung ist genügt, wenn erkennbar ist, dass ein auf den Mieter entfallender Betrag ermittelt wurde und inwieweit davon geleistete Vorauszahlungen abgezogen wurden. Mit diesen Angaben kann der Mieter die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen und, wenn er unberücksichtigte Vorauszahlungen geleistet hat, diese angeben. Jedenfalls, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Erstellung der Abrechnung seit geraumer Zeit keine Vorauszahlungen mehr leistet und der Vermieter erkennbar irrtümlich annimmt, dies sei nicht nur während eines Teiles des Zeitraumes, über den die Abrechnung erteilt wird, der Fall gewesen, sondern während des ganzen Zeitraumes, stellt es keinen formellen, zur Unwirksamkeit der Abrechnung führenden Fehler dar, wenn er die geleisteten Vorauszahlungen irrtümlich mit „0 Euro“ angibt. Das war vorliegend der Fall. Die Klägerin hatte seit Oktober 2004 keine Vorauszahlungen mehr geleistet. Zum Zeitpunkt der Erstellung der Abrechnung im Dezember 2005 hatte sie seit 15 Monaten keinen Vorschuss auf Heizkosten oder kalte Nebenkosten mehr erbracht. Wenn der Vermieter in dieser Situation die für das Jahr 2004 geleisteten Vorauszahlungen mit 0,0 angab, konnte auch ein durchschnittlicher, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht vorgebildeter Mieter ohne weiteres erkennen, dass der Vermieter geleistete Vorauszahlungen zwar abziehen wollte - das ist bereits anhand der Zeile „ihre Vorauszahlungen“ deutlich -, aber irrtümlich davon ausgegangen ist, es seien bereits im Jahr 2004 - wie 2005 tatsächlich - überhaupt keine Vorauszahlungen geleistet worden. Es handelt sich dann um einen bloßen inhaltlichen Fehler hinsichtlich der Höhe der abzuziehenden Vorauszahlungen. Denn der Vermieter macht deutlich, dass er die geleisteten Vorauszahlungen abziehen will, setzt diese aber mit einem Betrag von 0 Euro an, was erst für das Folgejahr korrekt wäre. Der Fall unterscheidet sich von einem Fall, in dem der Vermieter gar nichts zu Vorauszahlungen angeben würde. Denn dann wäre die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nicht nachzuvollziehen, weil unklar wäre, ob und inwieweit die Vorauszahlungen berücksichtigt wurden. Vorliegend ist die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Es ist klar, das die geleisteten Vorauszahlungen abgezogen werden sollen, deren Höhe lediglich offensichtlich irrtümlich mit 0 Euro angegeben wird.
Im Übrigen könnten die Beklagten, selbst wenn ein formeller Fehler vorläge, Zahlung aus der Abrechnung für 2004 gleichwohl in der Höhe verlangen, in der die geschuldeten Vorauszahlungen nicht geleistet worden sind. Denn sie haben im Verfahren dargelegt, dass eine Verteilung der Sache nach Wohnfläche erfolgt sei und auf die Wohnung der Klägerin ein Anteil von 67 qm an der Gesamtfläche von 764 qm entfalle. Damit haben die Beklagten den Verteilerschlüssel nachträglich angegeben und etwaige Mängel der Abrechnung geheilt. Zwar kann der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB eine Nachforderung nicht mehr geltend machen, soweit er fristgemäß keine zumindest formell wirksame Abrechnung erteilt hat. Die Frist des § 556 Abs. 3 BGB wäre für das Kalenderjahr 2004 mit dem 31.12.2005 abgelaufen. Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 BGB liegen aber begrifflich nur vor, wenn der Vermieter einen Betrag verlangt, der entweder eine bereits erteilte Abrechnung übersteigt oder der, falls er eine Abrechnung noch nicht erstellt hat, die Summe der Vorauszahlungen des Mieters übersteigt. Dabei kommt es nicht auf die Vorauszahlungen an, die der Mieter tatsächlich geleistet hat, sondern auf die geschuldeten Vorauszahlungen. Soweit der Mieter geschuldete Vorauszahlungen nicht erbracht hat, kann der Vermieter Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen deshalb auch aufgrund einer war nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen (BGH Urt. v. 31.10.2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142, Rn. 24). Vorliegend hat die Klägerin Zahlung der Vorschüsse ab Oktober 2004 eingestellt. Für die restlichen 3 Monate waren an Vorauszahlungen offen:
Betriebskostenvorauszahlung:
77 Euro/Monat, insgesamt 231 Euro
Heizkostenvorauszahlung:
52 Euro/Monat, insgesamt 156 Euro
insgesamt
129 Euro/Monat, insgesamt 387 Euro
Die Beklagten fordern nach Korrektur aber nur eine Nachzahlung von 412,74 Euro (Betriebskosten) abzüglich eines Guthabens von 27,88 Euro (Heizkosten), insgesamt lediglich Nachzahlung von 384,86 Euro, so dass sich ein etwaiger formeller Mangel der Abrechnung, der im Prozess geheilt wurde, ohnehin nicht auswirkt.
2. Inhaltlich bestehen Mängel der Abrechnungen für die Kalenderjahre 2004 bis 2006 nur hinsichtlich der Stellplatzkosten, im Übrigen aber nicht.
a. Soweit bei den kalten Betriebskosten ein Anteil von 8,75 Prozent auf die Klägerin umgelegt ist, ist im Mietvertrag zwar eine Abrechnung nicht nach Prozentanteilen, sondern nach Wohnfläche vereinbart, so dass es sich um einen vertragswidrigen Schlüssel handelt. Die Klägerin hat aber nicht dargelegt, dass und inwieweit ihr durch den unrichtigen Schlüssel ein Nachteil entstanden wäre. Das ist im Übrigen auch tatsächlich nicht der Fall. Bei einer vereinbarten Wohnfläche der Wohnung der Klägerin von 67 qm und einer für die kalten Betriebskosten zugrunde zu legenden Gesamtfläche von 764 qm beträgt der rechnerische Anteil der Klägerin an den Betriebskosten richtigerweise 8,77 Prozent der Gesamtkoten. Indem ihr jeweils 8,75 Prozent der Gesamtkosten, also minimal weniger, in Rechnung gestellt wurden, wurde sie im Ergebnis minimal begünstigt, jedenfalls aber nicht benachteiligt.
b. Gewissen Erfolg hat der Einwand der Klägerin, soweit es die Kostenanteile der Tiefgarage betrifft. Die Klägerin hat den ihr angebotenen Stellplatz in der Tiefgarage nicht gemietet. Die Beklagten haben den Stellplatz daraufhin anderweitig vermietet. Auf die Tiefgaragenstellplätze haben die Beklagten keine Nebenkosten verteilt, da durch die Tiefgarage keine Mehrkosten anfielen. Mit diesem Ansatz dringen sie nicht durch. Entscheidend ist nicht, ob durch das Vorhandensein der Tiefgarage Mehrkosten anfallen, die ohne die Tiefgarage nicht angefallen wären. So kommt es beispielsweise für die Kosten der Beseitigung des Niederschlagswassers regelmäßig nur auf die versiegelte Fläche des Grundstücks an, mithin auf die Dachfläche des Gebäudes und die Zufahrts- oder und Stellplatzflächen. Ob sich unter dem Gebäude eine Tiefgarage befindet oder nicht, ist für die Kosten der Beseitigung des Niederschlagswassers i.d.R. irrelevant. Isolierbare Mehrkosten fallen insoweit durch die Tiefgarage tatsächlich nicht an. Das ändert aber nichts daran, dass auch die Mieter von Stellplätzen in der Tiefgarage an dem Nutzen der Abführung des Niederschlagswassers partizipieren. Eine ermessensfehlerfreie Verteilung der Nebenkosten setzt daher in derartigen Fällen voraus, dass auch Kostenanteile auf die Tiefgaragenplätze verteilt werden, soweit es um Leistungen geht, an deren Nutzen die Mieter der Stellplätze partizipieren. Das ist nach der insoweit rechtsfehlerfreien Würdigung des Amtsgerichts der Fall bei den Kostenarten Haftpflichtversicherung, Winterdienst, Niederschlagswasser, Hausmeister, Reinigung, Grundsteuer und Gebäudeversicherung. Ein Absehen von der gesonderten Verteilung von Kosten auf die Tiefgarage ist ermessensfehlerfrei, soweit es um Mieter geht, die selbst einen Tiefgaragenplatz nutzen. Denn insoweit wären sie an den Kostenanteilen, die aus den übrigen Betriebskosten herauszurechnen wären, ohnehin wieder anteilig zu beteiligen. Wenn es aber Stellplätze gibt, die nicht den Mietern zur Verfügung stehen, sondern vom Vermieter drittvermietet werden, muss ein angemessener Teil der Kostenarten, die den Tiefgaragenplätzen zugutekommen, auf diese Plätze verteilt und vom Vermieter oder den Mietern dieser Stellplätze getragen werden. Die Kosten können dann nicht vollständig auf die Wohnraummieter verteilt werden. Das gilt unabhängig davon, ob durch das Vorhandensein der Tiefgarage isolierbare Mehrkosten entstehen, weil es nicht um die Umlegung (nur) etwa isolierbarer Mehrkosten geht, sondern um eine angemessene Beteiligung der Stellplatzmieter an den gesamten Kosten, deren Nutzen ihnen zugutekommt.
Dementsprechend hätten bei den Kostenarten Haftpflichtversicherung, Winterdienst, Niederschlagswasser, Hausmeister, Reinigung (mit Ausnahme des Jahres 2006, für das die Kosten der Reinigung der Tiefgarage gesondert ausgewiesen wurden), Grundsteuern und Gebäudeversicherung der Nutzung angemessene Anteile auf die Stellplatzmieter verteilt werden müssen. Nachdem die Beklagten keinerlei Kostenanteile auf die Tiefgarage verteilt haben, ist die Bildung des Verteilerschlüssels insoweit ermessensfehlerhaft und nach § 315 Abs. 3 BGB vom Gericht zu korrigieren.
Soweit die Klägerin sich gegen eine Festsetzung dieses Anteils durch das Gericht wendet, greifen ihre Einwände nicht durch. Soweit die Frage der Bestimmung, in welchem Anteil die Kosten auf die Mieter der Tiefgaragenplätze umzulegen sind, als „Vorerfassung“ bezeichnet wird, ist dies bereits begrifflich irreführend. Es geht nicht um die „Erfassung“ bestimmter Kostenanteile, etwa (nur) von Mehrkosten, die ohne das Vorhandensein einer Tiefgarage nicht gegeben wären, sondern um eine angemessene Beteiligung der Stellplatzmieter an den Kosten bestimmter Leistungen, weil sie auch an dem Nutzen dieser Leistungen partizipieren.
Von daher geht auch der Einwand der Klägerin fehl, eine „Schätzung“ durch das Gericht sei unzulässig, da die Schätzung und auch die Nennung der Schätzgrundlagen Sache des Vermieters sei und der Vermieter von der Angabe der Schätzgrundlagen entlastet werde. Da es bei der geforderten Verrechnung eines Kostenanteiles auf die Tiefgaragen nicht darum geht, einen (konkret vorhandenen) Kostenanteil der Garagen im Wege der Schätzung zu ermitteln, sondern vielmehr darum, dass aus dem Gesamtbetrag ein angemessener Anteil auf die Garagen verteilt wird, handelt es sich nicht um die Ermittlung einer konkreten Zahl, sondern um eine Ermessensausübung bei der Verteilung dieser Kosten. Verteilt der Vermieter keine Kosten auf die Garage, überschreitet diese Bildung des Verteilerschlüssels den Spielraum billigen Ermessens (§ 315 Abs. 1 BGB), so dass die Bestimmung durch das Gericht vorzunehmen ist (§ 315 Abs. 3 BGB). Mit der Angabe von Schätzgrundlagen hat das nichts zu tun. Soweit die erkennende Kammer in der Entscheidung 9 S 4/08 einen Abzug von Kostenanteilen der Tiefgarage auf eine Schätzung nach § 287 ZPO gestützt hatte, hält die Kammer daran nicht fest.
Diese Verteilung der Kosten erfolgt, da vorliegend insoweit nicht besonders vereinbart, nach § 315 Abs. 1 BGB durch den Vermieter. Nicht nachvollziehbar ist der Einwand der Klägerin, das Gericht könne nach § 315 BGB nur ein vom Vermieter ausgeübtes Ermessen überprüfen, an dem es aber fehle. Zum einen haben die Vermieter vorliegend die Kosten verteilt und ihr Ermessen ausgeübt. Die Ermessensausübung ist lediglich fehlerhaft, weil sie keinerlei Kostenanteile auf die Tiefgaragenstellplätze verrechnet haben. Dies hätte erfolgen müssen, weil die Tiefgaragenstellplätze an dem Nutzen bestimmter Leistungen partizipieren und nicht allen Mietern Stellplätze zur Verfügung stehen. Im Übrigen wäre auch im Fall etwa fehlender bzw. verzögerter Ermessensausübung durch eine Partei die billige Bestimmung durch Urteil zu treffen, § 315 Abs. 3 Hs. 2 BGB.
Soweit die Klägerin der Ansicht ist, dass die Voraussetzungen des § 319 Abs. 1 S. 1 BGB nicht vorlägen, betrifft diese Norm nur die Bestimmung der Leistung durch einen Dritten. Vorliegend geht es um die Bestimmung der Leistung durch die Vermieter, mithin durch eine Vertragspartei nach § 315 Abs. 1, 3 BGB.
Nach alledem sind nach § 315 Abs. 3 BGB angemessene Anteile an den Kosten für Haftpflichtversicherung, Winterdienst, Niederschlagswasser, Hausmeister, Reinigung, Grundsteuern und Gebäudeversicherung auf die Mieter der Tiefgaragenstellplätze zu verteilen, hinsichtlich der Reinigungskosten nur für die Jahre 2004 und 2005, da für das Jahr 2006, die Kosten der Reinigung der Tiefgarage gesondert ausgewiesen wurden.
Das Amtsgericht hat insoweit eine Kürzung von 5 % angenommen. Ein Ansatz von 5 % mag, wenn er durch den Vermieter vorgenommen wurde, noch im ermessensfehlerfrei zulässigen Bereich liegen. Vorliegend geht es aber nur nicht um die Frage, welche untere Grenze (noch) ermessensfehlerfrei ist, sondern um eine (neue) Bestimmung des billigerweise zu verteilenden Anteils.
Die Kammer hält insoweit im Ergebnis an der Rechtsprechung in der Entscheidung 9 S 4/08 fest. Sie geht davon aus, dass, vorbehaltlich besonderer Umstände im Einzelfall, eine Verrechnung von 10 % der Kosten sachgerecht ist. Das entspricht auch näherungsweise dem Verhältnis der Mieterträge, die üblicherweise für einen (Tief) garagenstellplatz zu erzielen sind zu den üblichen Mieten einer 2-3-Zimmer-Wohnung.
Danach sind die auf die Klägerin entfallenden Kosten aus den Abrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 um jeweils 10 % zu kürzen, soweit es die genannten Kosten betrifft, die auch den Tiefgaragen zugutekommen.
Hinsichtlich der Abrechnung für 2004, in der Hauswart- und Gartenpflegearbeiten sowie Winterdienst gemeinsam angegeben waren, ermitteln sich darin enthaltenen, für die Tiefgarage maßgeblichen Beträge wie folgt:
Für die Position Hausmeistertätigkeiten incl. Tiefgaragenreinigung sind 40,90 Euro / Monat netto angefallen. Das entspricht netto 490 Euro/Jahr, brutto (bei 16 % Mehrwertsteuer) 569,33 Euro. Davon sind auf die Klägerin 8,75 % verteilt worden, mithin 49,82 Euro.
Für den Winterdienst sind 38,35 Euro / Monat netto angefallen. Das entspricht netto 460,20 Euro/Jahr, brutto (bei 16 % Mehrwertsteuer) 533,83 Euro. Davon sind auf die Klägerin 8,75 % verteilt worden, mithin 46,71 Euro.
Insgesamt sind die Abrechnungen um folgende Positionen zu kürzen:
Abrechnung 2004
Kosten für
Feuerversicherung
30,32 €
Grundstücksversicherungen
90,27 €
Winterdienst
46,71 €
Niederschlagswasser
18,19 €
Hausmeister incl. Tiefgaragenreinigung
40,90 €
165,15 €
Summe:
391,54 €
Kürzung um 10 %
39,15 €
2005
Versicherungen
91,64 €
Hausmeister
37,15 €
Reinigung
27,10 €
172,26 €
393,05 €
39,31 €
2006
128,06 €
38,93 €
35,02 €
Reinigung (Kürzung entfällt, da gesondert berechnet)
0,00 €
385,35 €
38,54 €
2007
88,53 €
36,06 €
12,11 €
Hausmeister (Kürzung entfällt, da nicht berechnet)
109,45 €
246,15 €
Davon 10 %
24,62 €
Gesamtkürzung im Hinblick auf die Stellplätze
141,62 €
Kürzung der Heiz- und Wasserkosten für 2002 um 15 %
geschätzte Heiz- und Wasserkosten
442,07 €
Kürzung um 15 %:
66,31 €
Gesamtkürzung
207,93 €
Verbleibender Gegenanspruch der Klägerin(ausgehend von 2.201,50 Euro)
1.993,57 €
Unstreitiger Anspruch der Klägerin(einschließlich Kontoguthaben)
2.118,18 €
Obsiegen der Klägerin i.H.v.
124,61 €
Nach alledem standen den Beklagten aufrechenbare Gegenansprüche in Höhe von 1.993,57 Euro zu. Die Ansprüche haben die Beklagten vorrangig mit der Kaution in Höhe von1.698,45 Euro zzgl. aufgelaufener Zinsen von 68,35 Euro, insgesamt 1.766,80 Euro verrechnet sowie weiter gegen die Ansprüche aus den Guthabenbeträgen aus den Heizkostenabrechnungen für die Kalenderjahre 2002 (119,18 Euro) und 2003 (181,93 Euro) und der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2007 (50,27 Euro). Insgesamt steht der Klägerin aus diesen Forderungen danach noch eine Restforderung von 124,61 Euro zu.
Freistellung von Rechtsverfolgungskosten in Höhe der geltend gemachten 1,3-fachen Geschäftsgebühr kann die Klägerin nach diesem Gegenstandswert verlangen, mithin (einschließlich Kostenpauschale und Umsatzsteuer) in Höhe von 46,41 Euro. Ein Verzugszinsanspruch des Rechtsanwalts der Klägerin gegen diese ist nicht dargelegt. Sollte er bestehen, wäre er aber als Nebenforderung von dem ausgesprochenen Freistellungsanspruch mitumfasst.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO. Die Klägerin obsiegt mit einem Anteil von rund 6 %. Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war zuzulassen zur Klärung der Fragen,
a. ob die Angabe eines Verteilerschlüssels in Prozentsätzen den formellen Anforderungen an Angabe und Erläuterung eines Verteilerschlüssels genügt,
b. ob die Angabe von Vorauszahlungen mit dem Wert 0 dem formellen Erfordernis des Abzugs der Vorauszahlungen genügt, wenn der Vermieter dabei erkennbar irrtümlich davon ausgegangen ist, es seien bereits im abgerechneten Zeitraum keine Vorauszahlungen geleistet worden, während der Mieter die Zahlung von Vorschüssen tatsächlich erst im Lauf des abgerechneten Zeitraumes eingestellt hat,
c. ob es ermessensfehlerhaft ist, dass ein Vermieter auf die Mieter von Garagen oder Stellplätzen keine Kostenanteile umlegt, wenn solche Plätze vorhanden sind und vermietet werden und nicht jeder Mieter mindestens einen Platz nutzt, sofern dies ermessensfehlerhaft sein sollte weiter zur Klärung der Anforderungen an eine fehlerfreie Ausübung des Ermessens des Vermieters.
Vorgenannte Fragen sind nicht höchstrichterlich entschieden und klärungsbedürftig, die Frage zu c. in einer Vielzahl vor Verfahren.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO
§§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 315 BGB
§ 389 BGB
§ 259 BGB
§ 139 ZPO
§ 287 ZPO
§ 27 II. BV
§ 319 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 259 Abs. 1 BGB
§ 531 Abs. 2 Nr. 2 ZPO
§ 556 Abs. 3 BGB
§ 315 Abs. 3 BGB
§ 315 Abs. 1 BGB
§ 315 Abs. 1, 3 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 2009, 283
NJW 2008, 2260
NJW 2008, 2258
NJW 2006, 1419
NJW 2010, 2288
NZM 2009, 78
NJW 2005, 3135
NJW 2008, 142
67 C 193/08
VIII ZR 295/07
VIII ZR 261/07
VIII ZR 84/07
VIII ZR 78/05
VIII ZR 83/09
VIII ZR 80/09
VIII ZR 45/10
VIII ZR 371/04
VIII ZR 261/06
9 S 4/08