Amtsgericht Lichtenberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-02-10, Aktenzeichen 16 C 40/21
ECLI: ECLI:DE:AGBELB:2022:0210.16C40.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Eine Mietenbegrenzungsverordnung (hier: Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015) ist verfassungskonform und wirksam, auch wenn sie nicht im Internet veröffentlicht wurde. Denn eine Veröffentlichung im Internet ist keine zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung. Es genügt, wenn die Verordnung dem Abgeordnetenhaus zur Veröffentlichung zugeleitet wurde und dort in gedruckter Form als Drucksache vorlag, so dass die Öffentlichkeit, wenn auch nicht mühelos, Zugang zur Begründung bereits vor Inkrafttreten der Verordnung hatte - etwa durch Einsichtnahme in die schriftliche Dokumentation (Anschluss BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19).(Rn.25)
2. Zwar soll gem. § 27a Abs. 2 VwVfG (Bund) eine öffentliche Bekanntmachung dadurch bewirkt werden, dass der Inhalt auf einer Internetseite der Behörde oder ihres Verwaltungsträgers zugänglich gemacht wird und in der öffentlichen Bekanntmachung auf die Internetseite hingewiesen wird. Dabei handelt es sich jedoch nur um eine Sollvorschrift und jedenfalls keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Bekanntmachung.(Rn.30)
Verfahrensgang
1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen:
a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch L.-H. C. und L. D. F. E. („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, K., B., 1. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen?
b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht?
c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben?
d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB?
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 215,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09.04.2021 zu zahlen.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 994,42 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 09.04.2021 zu zahlen.
4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
5. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
6. Das Urteil ist für die Klägerin vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1. nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500,00 €, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand:
Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht Rückzahlung überzahlter Miete nebst Auskunftsansprüchen und Erstattung der Rechtsverfolgungskosten geltend.
Die Klägerin ist eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt.
Die Mieter L.-H. C. und L. D. F. E. mieteten mit Mietbeginn ab 1.7.2018 von der Beklagten eine Wohnung im ersten Obergeschoss in der K. in B. mit einer Wohnfläche von 62,80 m². Vereinbart ist eine Staffelmiete gemäß § 557a BGB. Nach dem schriftlichen Mietvertrag ist danach ab dem 1.7.2019 eine Nettokaltmiete von 661,74 € monatlich geschuldet.
Die Wohnung ist im Zeitraum von 1919 bis 1949 bezugsfertig geworden und verfügt über ein Bad/IWC und eine Sammelheizung. Im Bad befindet sich eine freistehende Badewanne ohne separate Dusche und nur ein kleines Handwaschbecken. Der Küchenboden ist aus Fliesen, Linoleum, Feuchtraumlaminat, Parkett oder Terrazzo in gutem Zustand. Die Türen sind verstärkt und die Wohnungstür mit einer zusätzlichen Einbruchsicherung ausgestattet. Auf dem Grundstück gibt es keine Fahrradabstellmöglichkeit. Die Wohnung befindet sich in besonders ruhiger Lage.
Die Mieter beauftragten die Klägerin schriftlich mit Erklärung vom 13.07.2019 (Bl. 17 d.A.) mit der Durchsetzung ihrer Rechte wegen der sogenannten Mietpreisbremse und traten ihr den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten beschränkt auf die 4 nach der Rüge fälligen Monatsmieten ab. Wegen der Einzelheiten der Vereinbarungen der Klägerin mit den Mietern wird auf die Anlage K2 zur Klageschrift, Bl. 18-26 d.A., verwiesen.
Mit Schreiben vom 30.7.2019 rügte die – damals noch unter „L. GmbH“ firmierende - Klägerin einen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 und 2 BGB. Zugleich forderte sie die Beklagten zur Auskunft über die Vormiete, über etwaige Mieterhöhungen im Vormietverhältnis innerhalb des letzten Jahres vor dessen Beendigung, über etwa durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses und darüber, welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3 BGB und § 559a Abs. 1 bis 4 BGB sich daraus ergeben hätte, ferner zur Auskunft darüber ob es sich bei dem bestehenden Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung nach § 556f BGB handelt, auf. Darüber hinaus begehrte die Klägerin die Rückerstattung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete, soweit diese die Höchstmiete übersteigt. Die Klägerin forderte die Beklagte ferner dazu auf, die Miete durch eine Erklärung auf die höchst zulässige Miete nach § 556d BGB herabzusetzen und fordert die Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Für die Forderungen setzte die Klägerin eine Frist bis zum 13.8.2019. Für die weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin (Bl. 28-36 d.A.) verwiesen.
Die Mieter leisteten auch nach Zugang der Rügeschreiben weiter die jeweils fällig gewordenen Mietzahlungen in der im Vertrag festgelegten Höhe.
Die Klägerin beantragt:
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 219,90 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 994,42 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Ansicht, dass schon dem Grunde nach keine Auskunftsansprüche und Rückzahlungsansprüche der Klägerin bestünden, da die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 unwirksam sei. Insbesondere fehle es an der notwendigen Begründung der Verordnung, weil diese nicht bereits bei Eintritt der Wirksamkeit der Verordnung am 01.06.2015 in hinreichender Weise bekannt gemacht worden sei. Tatsächlich sei die Verordnungsbegründung zwar dem Abgeordnetenhaus zugeleitet worden, bis zum 01.06.2015 sei jedoch die entsprechende Datei mit der Verordnungsbegründung nicht in der im Internet verfügbaren Parlamentsdokumentation hochgeladen und dementsprechend auch nicht im Internet auffindbar gewesen. Außerdem sei der Berliner Mietspiegel 2019 zur Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht geeignet.
Die Klage ist der Beklagten am 8.4.2021 zugestellt worden.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist überwiegend begründet, im Übrigen ist sie unbegründet.
I. Die Klägerin kann die Rückzahlung überzahlter Miete aus abgetretenem Recht der Mieter für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € verlangen.
1. Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Die Annahme der Abtretung der Ansprüche der Mieter gegenüber der Beklagten an die Klägerin stellt – wie der BGH bereits in seiner Entscheidung vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 45/19 zutreffend festgestellt hat - keinen Verstoß der Klägerin gegen §§ 1, 2, 3, 10 Abs. 1 RDG dar; die Abtretung ist damit auch nicht nichtig nach §§ 134, 139 BGB.
Das Gericht schließt sich der Entscheidung des BGH diesbezüglich an. An der Bewertung ändert auch der Umstand nichts, dass die Klägerin in der Vergangenheit für ihre Tätigkeit allgemein damit geworben hat, dass weniger Nachzahlungen nach Aufhebung des Mietendeckels bei ihrer Inanspruchnahme zu leisten seien. Der Inhalt der Tätigkeit der Klägerin wurde dadurch nicht verändert.
2. Der Klägerin steht gegen die Beklagte aus §§ 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 Satz 1, 557a Abs. 4, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt.1, 818 Abs. 1, 398 BGB, Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB in Verbindung mit der MietBegrV Berlin vom 28.4.2015 die Rückzahlung von überzahlter Miete für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € zu.
a) Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 ist verfassungskonform und wirksam; die §§ 556d ff. BGB sind anwendbar. Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung erfüllt entgegen der Auffassung der Beklagten die Anforderungen an eine Ermächtigungsgrundlage nach § 556d BGB. Die Berliner Landesregierung hat mit ihr eine Rechtsverordnung erlassen, die Berlin in zulässiger Weise als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweist. Hinsichtlich der Begründung hat der BGH in seinem Urteil vom 27.5.2020 – VII 45/19 ausgeführt, dass mit der vom Senat zur Veröffentlichung gegebenen Verordnungsbegründung dem Begründungsgebot gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB entsprochen wurde. Dem schließt sich das erkennende Gericht an.
Soweit die Beklagte in Zweifel zieht, dass die Verordnungsbegründung bereits vor dem Inkrafttreten der Verordnung am 01. Juni 2015 bereits im Internet über die dortige Parlamentsdokumentation des Berliner Abgeordnetenhauses abrufbar war und auf diese Weise in hinreichender Weise bekannt gemacht wurde, kommt es darauf für die Wirksamkeit der Verordnung nicht an.
Es ist davon auszugehen, dass nach der gesetzlichen Regelung - und auch nach den Gründen der Entscheidung des BGH vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 - eine Veröffentlichung im Internet nicht zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung ist. Ausreichend ist es, dass die Verordnung nebst der Begründung seitens des Senats bereits dem Abgeordnetenhaus Berlin zur Veröffentlichung zugeleitet war und dort jedenfalls bei der 65. Sitzung des Abgeordnetenhauses am 28.05.2015 in gedruckter Form als Drucksache 17/2272 vorlag, so dass die Öffentlichkeit, wenn auch nicht mühelos, Zugang zur Begründung bereits vor Inkrafttreten der Verordnung gehabt hat, etwa durch Einsichtnahme in die schriftliche Dokumentation. Der BGH führt in seiner bereits zitierten Entscheidung vom 27.05.2020 (veröffentlicht in der Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofes) Folgendes aus:
„Die vom Berliner Abgeordnetenhaus bekannt gemachte Begründung ist entgegen der Auffassung der Revision auch leicht zugänglich im Sinne der Rechtsprechung des Senats. Mit dieser Anforderung ist nicht gemeint, dass die Begründung mühelos auffindbar sein muss [...], sondern nur, dass sie für die Öffentlichkeit in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen (amtlichen) Stelle bekannt gemacht worden ist (Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, aaO Rn. 37 iVm Rn. 34). Dies ist vorliegend der Fall, obwohl der Berliner Senat im Internet keinen Hinweis darauf erteilt hat, an welcher Stelle die Verordnungsbegründung veröffentlicht ist. [...]
... Wer den Weg über die Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses nicht beschreiten und sich auch nicht durch eine telefonische oder elektronische Anfrage an das Berliner Abgeordnetenhaus Kenntnis von der Verordnungsbegründung verschaffen will (vgl. hierzu LG Berlin [65. Zivilkammer], aaO S. 3731; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, aaO Rn. 14), kann über gängige Suchmaschinen [...] zu dem [...] berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf gelangen und dort die Verordnungsbegründung direkt abrufen ...“
Nach der Überzeugung des erkennenden Gerichts genügte es in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH den Anforderungen an die Begründung der Verordnung, dass diese seitens des Berliner Senats dem Berliner Abgeordnetenhaus zugeleitet und von diesem als Drucksache erstellt und den Abgeordneten noch vor Inkrafttreten der Verordnung zur Verfügung gestellt und so auch der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wurde. Der Intention des Gesetzgebers, durch eine - der Öffentlichkeit gegebene - Begründung der Verordnung diese nachvollziehbar und transparent zu machen ist insoweit Genüge getan. Drucksachen des Berliner Abgeordnetenhauses sind allgemein zugänglich, von daher konnte auch die Verordnungsbegründung - sofern noch nicht im Internet in der entsprechenden Datenbank des Abgeordnetenhauses abrufbar - jedenfalls durch telefonische oder elektronische Anfrage an das Abgeordnetenhaus eingesehen werden.Soweit die Beklagte auf § 27a Abs. 2 Verwaltungsverfahrensgesetz (Bund) verweist, wonach ein öffentliche Bekanntmachung dadurch bewirkt werden soll, dass der Inhalt auf einer Internetseite der Behörde oder ihres Verwaltungsträgers zugänglich gemacht wird und in der öffentlichen Bekanntmachung auf die Internetseite hinzuweisen ist, ist diese Vorschrift unmittelbar schon nicht anwendbar, sie enthält aber auch nur eine Sollvorschrift und jedenfalls keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Bekanntmachung, die nach Abs. 2 der Vorschrift jedenfalls in anderer Weise zu erfolgen hat.
b) Die im Mietvertrag der Mieter ausgewiesene Staffelmiete überschreitet die nach § 556d BGB höchstzulässige Miete im Monat Oktober 2019 um 215,48 €.
Die Klägerin hat für die Mieter mit Schreiben an die Beklagte vom 30.07.2019 einen Verstoß gegen die gesetzlich zulässige Miethöhe gemäß § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB gerügt. Die Miete des Monats Oktober 2019 ist nach der Rüge fällig geworden, § 556g Abs. 2 Satz 1 a.F. BGB.
Die zulässige Miete ermittelt das Gericht unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2019. Die Heranziehung des Berliner Mietspiegel 2019 (Stichtag: 1.9.2018) ist zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der Staffelmieterhöhung zum 1.7.2019 geeignet. Ob dieser Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB gesehen werden kann, kann dahinstehen. Denn der Mietspiegel ist zumindest als einfacher indizgebender Mietspiegel als Schätzungsgrundlage nach § 287 ZPO anwendbar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 31.8.2016 – 65 S 197/16, Rz 28 ff., LG Berlin, Urteil vom 29.3.2017 – 65 S 424/16, Rn. 112-146, zitiert nach juris).
Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld H2 des Berliner Mietspiegels 2019 einzuordnen. Danach beträgt der Mittelwert 6,24 € /m² innerhalb der ausgewiesenen Preisspanne des Mietspiegels, der obere Spannenwert beträgt 7,32 €/m². Aufgrund der unstrittigen Ausstattungsmerkmale nimmt das Gericht an, dass im Rahmen der Spanneinordnung des Mietspiegels die Merkmalsgruppe I (Bad) negativ, die Merkmalsgruppen II (Küche) und III (Wohnung) positiv und die Merkmalsgruppen IV (Gebäude) und V (Wohnumfeld) neutral zu bewerten sind. Danach ergibt sich keine Abweichung vom Mittelwert um 20 % der oberen Spanne, mithin eine Miete von 6,46 €/m². Bei einer Wohnfläche von 62,80 m² ergibt sich unter Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels 2019 für die Wohnung eine ortsübliche monatliche Miete von 405,69 € (6,46 €/m² x 62,80 m²). Unter Hinzurechnung des nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Aufschlags von 10 % betrug die zulässige Miethöhe 446,26 €, woraus sich eine Überzahlung für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € ergibt.
II. Die Klägerin kann in dem Umfang des Tenors zu 1. von der Beklagten Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB verlangen. Die insoweit verlangten Auskünfte dienen der Durchsetzung der Ansprüche auf Rückzahlung (weiterer) überzahlter Mieten, worauf wie ausgeführt grundsätzlich ein Anspruch der Mieter besteht.
III. Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 994,42 € gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 ff., 257, 398 BGB.
a) Die Beklagte hat ihre Pflichten, nur die höchstzulässige Miete gemäß § 556d Abs. 1 BGB zu verlangen, bereits vor Verfassung des Rügeschreibens der Klägerin pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Mieter durch diese Pflichtverletzung dazu veranlasst, Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3 und Abs. 3 geltend zu machen. Die Klägerin kann auch aus abgetretenem Recht entsprechend Schadensersatz von der Beklagten verlangen, denn sie hat die Leistungen gegenüber den Mietern erbracht. Der Umstand, dass die Klägerin die Mieter von einer Inanspruchnahme beim Scheitern der Durchsetzung von Ansprüchen freihält, ändert nichts daran, dass ein entsprechender ersatzfähiger Rechtsverfolgungsschaden entstanden ist.
b) Der Anspruch besteht auch in vollem Umfang. Bei dem Anspruch eines Geschädigten auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten ist im Verhältnis zum Schädiger grundsätzlich der Gegenstandswert zugrunde zu legen, der der berechtigten Forderung entspricht (BGH, Urteile vom 27.5.2020 – VII ZR 45/19, vom 18.7.2017 – VI 465/16).
Das Gericht schließt sich den Ausführungen des BGH an, wonach die Klägerin die ihr nach § 4 Abs. 5 RDGEG für ihre vorgerichtliche Tätigkeit angefallenen Gebühren beanspruchen kann, die auch einem Rechtsanwalt angefallen wären (BGH, Urteil v. 27.5.2020 – VII ZR 45/19, Rn. 117). Der anzusetzende Gebührenstreitwert beträgt 9.696,60 € (hier ist insgesamt der 45-fache Überschreitungsbetrag von 215,48 € in Ansatz zu bringen: 42 x der Überschreitungsbetrag für das Verlangen auf Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird zuzüglich 3 x der Überschreitungsbetrag für die zusätzlich verlangte Teilrückzahlung der Kaution). Die Beträge der erst nach dem Rügeschreiben entstehenden Rückzahlungsansprüche erhöhen den Streitwert nicht, sie sind bereits mit dem 42fachen Überschreitungsbetrag der künftigen Mietpreisüberschreitung ausreichend berücksichtigt. Es ergibt sich gemäß § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300, 1008 VV RVG bei Ansatz einer regelmäßig und auch im vorliegenden Fall anzusetzenden Mittelgebühr von 1,3 zuzüglich der Erhöhungsgebühr von 0,3 bei Vertretung eines weiteren Mandanten und einer Auslagenpauschale von 20,00 € und einer Umsatzsteuer von 19 % eine Gebühr in Höhe von insgesamt 1.086,23 €, von der die Klägerin 994,42 € geltend macht.
IV. Die Zinsansprüche hinsichtlich der Forderungen zu I. und zu III. beruhen auf den §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.
V. Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 134, 139 BGB
§§ 556d ff. BGB
§ 555b BGB
§ 556f BGB
§ 557a BGB
§ 556d BGB
§ 558d BGB
§ 287 ZPO
§ 27a Abs. 2 VwVfG
§ 559 Absatz 1 bis 3 BGB
§ 559a Absatz 1 bis 4 BGB
§ 558 Absatz 2 BGB
§ 556e Absatz 2 Satz 2 BGB
§ 556d Abs. 1 und 2 BGB
§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB
§ 559a Abs. 1 bis 4 BGB
§ 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 Satz 1, 557a Abs. 4, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt.1, 818 Abs. 1, 398 BGB
§ 49 Abs. 2 EGBGB
§ 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB
§ 27a Abs. 2 Verwaltungsverfahrensgesetz
§ 556g Abs. 2 Satz 1 BGB
§ 556d Abs. 1 BGB
§ 556g Abs. 3 BGB
§ 280 Abs. 1, 249 ff., 257, 398 BGB
§ 4 Abs. 5 RDGEG
§ 2 Abs. 1 RVG
§ 288 Abs. 1, 291 BGB
§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 45/19
66 S 53/22
VIII ZR 130/18
65 S 142/19
65 S 197/16
65 S 424/16
VII ZR 45/19