Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Beschluss vom 2010-03-11, Aktenzeichen 20 W 73/10
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2010:0311.20W73.10.0A

Tenor:
Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.
Beschwerdewert: 3.000,-- EURO.

Tatbestand:
Die Beteiligten zu 1) sind noch als Eigentümer des eingangs genannten Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen.
Sie veräußerten das Grundstück mit notariellem Kaufvertrag vom 15. Januar 2010 (UR-Nr. X/2010 des Notars A in O1 an ihren Sohn, den Beschwerdeführer. In § 9 III des Kaufvertrages ist folgendes bestimmt:
„III. Vollmacht zur Bestellung von Grundpfandrechten
Gleichzeitig erteilt der Verkäufer zum Zwecke der Finanzierung des Kaufpreises dem Käufer Vollmacht, ihn als Eigentümer zu vertreten bei der Bestellung von Grundpfandrechten zu Lasten des kaufgegenständlichen Grundbesitzes in unbeschränkter Höhe nebst Zinsen und sonstigen Nebenleistungen in unbeschränkter Höhe, sowie zur Abgabe aller Erklärungen hierzu, zur Abgabe der Zweckbestimmungserklärung, insbesondere zum grundbuchamtlichen und katasteramtlichen Vollzug sowie zur Zustimmung bezüglich des Rangrücktritts mit der Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung hinter die bestellten Rechte und sonstiger Rangänderungen.
Käufer weist hiermit die Gläubiger an, die Grundpfandrechte nur zum Erwerb des Pfandobjekts zu valutieren und die zur Auszahlung gelangende Darlehensvaluta in Höhe des Kaufpreises nur an die Verkäufer beziehungsweise entsprechend den Weisungen des amtierenden Notars auszuzahlen. Käufer tritt hiermit seinen Anspruch auf Auszahlung des Darlehensbetrages in Höhe des Kaufpreises an Verkäufer ab, der diese Abtretung annimmt.
Der Bevollmächtigte ist ermächtigt, den Eigentümer in Ansehung der zu bestellenden Grundpfandrechte der sofortigen Zwangsvollstreckung in der Weise zu unterwerfen, dass sie gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundbesitzes zulässig sein soll.
Die Vollmacht steht unter der Bedingung, dass in den Grundschuldbestellungsurkunden folgende, von den Beteiligten bereits jetzt getroffene Vereinbarungen wiedergegeben werden:
a) Sicherungsabrede
Die Grundpfandrechtsgläubiger dürfen das oder die Grundpfandrechte nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als sie tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkungen auf die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet haben. Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen innerhalb oder außerhalb der Bestellungsurkunden gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Ab diesem Zeitpunkt gelten sie für und gegen den Käufer als neuen Sicherungsgeber. Für den Fall, dass der Kaufvertrag nicht zur Durchführung gelangt, hat die Grundpfandrechtsgläubigerin auf Verlangen des Verkäufers für das Grundpfandrecht Zug um Zug gegen Erstattung der von ihr auf den Kaufpreis geleisteten Zahlungen Löschungsbewilligung zu erteilen.
b) Zahlungsanweisung
Soweit der Kaufpreis nicht zur Freistellung des verkauften Objekts von eingetragenen Belastungen zu verwenden ist, sind Zahlungen ausschließlich auf das Konto des Verkäufers bei der B-Bank, Konto-Nr. …, BLZ … zu leisten.
c) persönliche Zahlungspflichten und Kosten
Verkäufer übernimmt im Zusammenhang mit den Grundschuldbestellungen keinerlei persönliche Zahlungsverpflichtungen. Käufer verpflichtet sich, Verkäufer von allen Kosten und sonstigen Folgen der Grundschuldbestellung freizustellen.
Die Vollmacht für den Käufer wird unter der Bedingung erteilt, dass die Grundpfandrechtsbestellungen nur durch die Notare C, A oder D, alle O1, D-Straße … bzw. deren amtlich bestellten Vertreter erfolgt und in den Bestellungsurkunden die vorstehenden Vereinbarungen wiedergegeben werden.“
Ebenfalls unter dem 15. Januar 2010 bestellte der Beschwerdeführer in notarieller Urkunde UR-Nr. Y/2010 des verfahrensbevollmächtigten Notars in eigenem Namen und zugleich handelnd für die Antragsteller zu 1) unter Bezugnahme auf die im vorgenannten Kaufvertrag enthaltene Vollmacht zugunsten der Antragstellerin zu 2) eine Buchgrundschuld über 340.000,-- EUR nebst 15% Jahreszinsen vom Tage der Beurkundung sowie einer einmaligen Nebenleistung von 5% des Grundschuldbetrages und erklärte zugleich für sich selbst und die Antragsteller zu 1) die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung.
Mit Schreiben vom 18. Januar 2010 beantragte der Urkundsnotar für die Beteiligten unter Bezugnahme auf die vorgenannten Urkunden die Eintragung der Grundschuld und der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung in das Grundbuch.
Der Rechtspfleger beanstandete mit Zwischenverfügung vom 21. Januar 2010, dass die Belastungsvollmacht keinen Zinsbeginn enthalte und daher nicht feststellbar sei, ob die Grundschuldbestellung insoweit von der Vollmacht abgedeckt werde. Zur Behebung des Hindernisses wurde eine Frist von 1 Monat bestimmt.
Gegen diese Zwischenverfügung hat der Notar für den Beschwerdeführer unter dem 28. Januar 2010 Beschwerde eingelegt, mit der er geltend macht, die erteilte Vollmacht erlaube selbstverständlich, dass auch der Zinsbeginn durch den Voll-machtnehmer bestimmt werden könne. Die dem Käufer erteilte Belastungsvollmacht sei hinreichend bestimmt und nicht zu beanstanden.
Der Rechtspfleger des Grundbuchamts teilte dem Notar mit Schreiben vom 24. Februar 2010 mit, da der Anfangstag der Verzinsung zwar in der Grundschuldbestellungsurkunde, nicht aber in der Belastungsvollmacht bestimmt worden sei, könne die gebotene Prüfung, ob die Bewilligung von der Vertretungsmacht abgedeckt sei, nicht vorgenommen werden. Bezüglich der Bestimmung des Anfangstages der Verzinsung bei einer Grundpfandrechtsbestellung gebe es in der Praxis keinen einheitlichen Standard, weshalb eine Auslegung zu keinem zweifelsfreien Ergebnis führen könne. Bei der Eintragungsbewilligung eines Rangvorbehalts für ein Grundbuchpfandrecht sei für die Zinsen der Anfangszeitpunkt in der Bewilligung anzugeben. Für eine abweichende Behandlung einer Bewilligung in Form einer Belastungsvollmacht seien keine Gründe ersichtlich. Dass die Beteiligten nicht von der durch § 9 Abs. 1 des Kaufvertrages eröffneten Möglichkeit der Ergänzung der Bewilligung unter Ausnutzung der Ergänzungs- und Berichtigungsvollmacht für die dort genannten Notariatsangestellten Gebrauch gemacht hätten, spreche dafür, dass auch die Verkäufer die Auffassung des Beschwerdeführers nicht teilten; anderenfalls bestünden erhebliche Bedenken, ob ein berechtigtes Interesse an der Inanspruchnahme des Beschwerdegerichts vorliege. Deshalb werde der Beschwerde nicht abgeholfen und diese dem Oberlandesgericht weitergeleitet.

Entscheidungsgründe:
Die Beschwerde ist statthaft und erweist sich auch als zulässig, da sie insbesondere formgerecht eingelegt wurde, §§ 71 Abs. 1, 72, 73, 75 GBO. Die Nichtabhilfeentscheidung ist zwar nicht in Form eines Beschlusses ergangen; dies nötigt jedoch nicht zur Rückgabe des Verfahrens, da der Rechtspfleger in dem Schreiben an den verfahrensbevollmächtigten Notar sich mit dem Beschwerdevorbringen inhaltlich auseinandergesetzt und die Gründe für die Nichtabhilfe sowie die Vorlage an das Oberlandesgericht mitgeteilt hat.
In der Sache führt die Beschwerde zum Erfolg, weil die Zwischenverfügung keinen Bestand haben kann.
Das Grundbuchamt hat zu Unrecht das Fehlen einer hinreichend eindeutigen
Bevollmächtigung des Beschwerdeführers zur Bewilligung der Eintragung der Grundschuld beanstandet.
Allerdings ist der Grundbuchrechtspfleger zutreffend davon ausgegangen, dass er den Umfang einer Vollmacht selbständig zu prüfen hat. Dabei ist im Grundbuchverfahren dem Bestimmtheitsgrundsatz in besonderem Maße Beachtung zu schenken; auf eine Auslegung von Erklärungen kann nur zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Ergibt die Auslegung kein eindeutiges Ergebnis, so gilt der Grundsatz, dass der geringere Umfang der Vollmacht anzunehmen ist, wenn sich der größere Umfang nicht nachweisen lässt (vgl. BayObLG Rpfleger 1996, 332 ; OLG Brandenburg, Beschluss vom 27.11.2007, Az. 5 Wx 9/07 doc. bei juris; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rn. 3555 m. w. N.; Demharter, GBO, 27. Aufl., § 19 Rn. 75 m. w. N.).
In Anwendung dieser Grundsätze geht der Senat davon aus, dass die im Kaufvertrag dem Beschwerdeführer als Käufer erteilte Vollmacht zur Bestellung von Grundpfandrechten hinreichend bestimmt ist und insbesondere die hier seitens des Beschwerdeführers zugleich für die Antragsteller zu 1) erklärte Bestellung und Eintragungsbewilligung für eine Grundschuld mit der zur Finanzierung eines Kaufpreises völlig üblichen Einbeziehung von 15% Jahreszinsen ab dem Tage der Beurkundung sowie einer einmaligen Nebenleistung von 5% des Grundschuldbetrages abdeckt. Denn in der Vollmacht ist ausdrücklich ausgeführt, dass Grundpfandrechte in unbeschränkter Höhe nebst Zinsen und sonstigen Nebenleistungen in unbeschränkter Höhe bestellt werden dürfen. Angesichts dieser weitgehenden und inhaltlich eindeutigen Bevollmächtigung unterliegt es keinem Zweifel, dass der Käufer hierdurch auch ermächtigt wird, den Zinsbeginn zur Konkretisierung der Verzinsung als Nebenleistung der Grundschuld innerhalb des hier keinesfalls überschrittenen üblichen Rahmens einer Kaufpreisfinanzierung festzulegen.
Soweit in der Zwischenverfügung und in dem Schreiben zur Begründung der Nichtabhilfe auf Literaturstellen verwiesen wird, beziehen sich diese auf die Notwendigkeit der Bestimmung des Anfangstages der Verzinsung bei der Bestellung eines Grundpfandrechts oder der Bewilligung eines Rangvorbehaltes für ein Grundpfandrecht. Hierbei geht es um den Umfang des in das Grundbuch einzutragenden Grundpfandrechts bzw. des hierauf bezogenen Rangvorbehaltes, welcher allerdings auch den Anfangszeitpunkt für Zinsen und andere fortlaufende Nebenleistungen enthalten sollte. Hiervon rechtlich zu unterscheiden ist jedoch die hier maßgebliche Frage der inhaltlichen Bestimmtheit einer Vollmacht zur Belastung des Grundstücks zum Zwecke der Finanzierung des Kaufpreises.
Dabei unterliegt es keinem Zweifel, dass der Vollmachtgeber den Zeitpunkt des Zinsbeginns nicht in der Vollmacht selbst angeben muss, sondern dies dem Vollmachtnehmer überlassen kann. Dem entsprechend räumt die vorliegend gewählte Formulierung dem Käufer die Berechtigung ein, bei der Bestellung und Bewilligung einer Grundschuld auch den Zinsbeginn im Rahmen des hier eindeutig nicht überschrittenen üblichen Rahmens zur Finanzierung eines Kaufpreises festzulegen.
Da der Beschwerdeführer durch die Belastungsvollmacht ermächtigt war, den Zinsbeginn für die bestellte Grundschuld in der hier geschehenen Weise festzulegen, war das Grundbuchamt nicht berechtigt, die Vertragsbeteiligten des Kaufvertrages auf eine Bewilligungsergänzung in Ausübung der den Notariatsangestellten im Kaufvertrag erteilten Ergänzungs- und Berichtigungsvollmacht zu verweisen oder die Beschwerdeberechtigung des Beschwerdeführers in Frage zu stellen.
Der Beschwerde war deshalb stattzugeben und die angefochtene Zwischenverfügung aufzuheben.
Die Festsetzung des Beschwerdewertes folgt aus §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 1 und 2 KostO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 71 Abs. 1, 72, 73, 75 GBO
§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 1 und 2 KostO

Zitierte Entscheidungen: 5 Wx 9/07