Landgericht Duisburg (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-11-15, Aktenzeichen 13 S 185/11
ECLI: ECLI:DE:LGDU:2011:1115.13S185.11.00

Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das am 28.07.2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Duisburg - 3 C 3584/10 - wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen der Klägerin zur Last.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Berufung der Klägerin ist unbegründet.
Das Amtsgericht hat ihr zu Recht und mit zutreffender Begründung lediglich einen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung von 28,76 € (24,66 € Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2009 zuzgl. jeweils 2,05 € erhöhte Vorauszahlung für die Monate Juli und August 2010) zuerkannt und die darüber hinausgehende Klage abgewiesen.
Die Entscheidung des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung zum Nachteil der Klägerin im Sinne des § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1 ZPO).
Zur Abkürzung und zur Vermeidung von Wiederholungen wird zunächst in vollem Umfang auf das angefochtene Urteil Bezug genommen. Das Amtsgericht hat seine Entscheidung sorgfältig und unter Heranziehung zahlreicher Fundstellen aus Rechtsprechung und Literatur begründet.
Das Vorbringen der Klägerin im Berufungsverfahren veranlasst lediglich folgende Ergänzungen:
Es ist nicht zutreffend, dass das Amtsgericht seine Entscheidung darauf gestützt habe, dass die Betriebskostenabrechnung 2009 nicht ordnungsgemäß sei. Gleich im zweiten Absatz der Entscheidungsgründe (S. 3 des Urteils) hat das Amtsgericht bezüglich des abgewiesenen Teils der Klage darauf abgestellt, dass der überwiegenden Klageabweisung ein Verstoß der Klägerin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot aus § 556 Abs. 3 S. 1 Hs. 2 BGB zu Grunde liegt und dies im Folgenden weiter ausgeführt.
Unerheblich ist für das Mietverhältnis zwischen den Parteien, ob die Klägerin ihrerseits gegenüber dem Versorgungsunternehmen bzw. gegenüber der Hausverwaltungsgesellschaft durch einen Versorgungsvertrag gebunden ist. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz ist nämlich auch in einem solchen Fall von dem Vermieter zu beachten, weil er Vertragspartner des Mieters ist und dieser durch § 556 Abs. 3 S. 1 Hs. 2 BGB geschützt werden soll und geschützt wird. Denn der Mieter befindet sich im Verhältnis zu seinem Vermieter in einer wirtschaftlich schwächeren Position, unabhängig davon, ob der Vermieter die Wärmeversorgung über einen selbst geschlossenen Vertrag oder über eine Hausverwaltungsgesellschaft sicherstellt. Ein Vermieter ist verpflichtet, keine Versorgungsverträge einzugehen, die den Mieter mehr als erforderlich belasten. Es entspricht nicht einer ordentlichen Geschäftsführung, wenn sich der Vermieter auf unangemessene, marktunübliche, überhöhte Entgeltvereinbarungen mit Dritten einlässt. Der Preis muss ins Verhältnis zum Leistungsinhalt gesetzt werden (vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl. (2005), Rn. 1066 m.w.N.). Zwar muss nicht unbedingt der billigste Anbieter ausgewählt werden, jedoch kann von einem Vermieter verlangt werden, dass er ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält (vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2007, Az. VIII ZR 243/06, zitiert nach juris). Dies gilt auch dann, wenn die Mietwohnung eine Eigentumswohnung ist, die zu einer großen Wohnanlage mit 95 Wohneinheiten gehört, und eine Verwaltungsgesellschaft den Versorgungsvertrag geschlossen hat. Dadurch, dass der Vermieter den Abschluss von Versorgungsverträgen einem Dritten überlässt, wird er in seinem vertraglichen Verhältnis zu dem Mieter nicht entlastet, insbesondere nicht von seiner Pflicht zur Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots aus § 556 Abs. 3 S. 1 Hs. 2 BGB entbunden. Ggfs. hat der betreffende Vermieter, hier die Klägerin, im Rahmen der Eigentümerversammlung oder auf anderem Wege gegenüber der Hausverwaltungsgesellschaft auf den Abschluss wirtschaftlicher Verträge hinzuwirken. Versucht er dies nicht oder gelingt ihm dies wie im vorliegenden Fall – aus welchen Gründen auch immer – nicht, so darf er die überhöhten Kosten nicht einfach auf seinen Mieter abwälzen, sondern muss sie selbst tragen, zumal er – anders als der Mieter – aus seinem Wohneigentum Erträge erwirtschaftet. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass der Mieter seinerseits - anders als der Vermieter - keine Möglichkeit hat, die unangemessenen Kosten auf einen Dritten abzuwälzen.
Der Verweis auf den Grundsatz „pacta sunt servanda“ verhilft der Berufung der Klägerin ebenfalls nicht zum Erfolg. Auch im Berufungsverfahren hat die Klägerin nicht dargelegt, seit wann der Wärmelieferungsvertrag besteht, welche Laufzeit er hat und aufgrund welcher konkreten Vertragsbestimmungen eine Aufhebung des Vertrages und ein Wechsel zu einem günstigeren Anbieter ausgeschlossen sein soll. Ebenso wenig hat die Klägerin im Berufungsverfahren irgendwie geartete Mehrleistungen des derzeitigen Anbieters behauptet, die eine Überschreitung des angemessenen Preises um etwa 100 % rechtfertigen könnten.
Das Amtsgericht hat die Klägerin in der angefochtenen Entscheidung nicht verpflichtet, sich im Internet über günstigere Anbieter zu informieren. Es hat lediglich zutreffend ausgeführt, dass ein Vermieter in gewissem Umfang verpflichtet ist, Angebote von Konkurrenzunternehmen einzuholen und diese substantiiert darzulegen. Wie sich die Klägerin bzw. die Wohnungsverwaltung einen solchen Marktüberblick verschafft, hat das Amtsgericht zu Recht offen gelassen, da niemandem vorgeschrieben werden kann, auf welchem Weg er an die erforderlichen Informationen gelangt. Auch im Berufungsverfahren hat die Klägerin keine Ausführungen dazu gemacht, dass sie eines oder mehrere Konkurrenzangebote eingeholt habe.
Es bestand für das Amtsgericht keine Verpflichtung zur Erhebung eines Sachverständigenbeweises zur Angemessenheit der Kosten. Zu Recht hat es diesbezüglich ausgeführt, dass offenkundige Tatsachen gem. § 291 ZPO keines Beweises bedürfen, das Versorgungsangebot der T2 im Internet allgemein zugänglich abrufbar und demgemäß für das Gericht und die Allgemeinheit frei zugänglich ist. Nur insoweit hat das Amtsgericht im Übrigen auf das Internet als Informationsquelle abgestellt, ohne allerdings die Klägerin zu verpflichten, dieses auch zu nutzen. Es ergibt sich nicht daraus etwas anderes, dass die Klägerin keinen Internetzugang haben mag. Dass nämlich einzelne Personen auf einem bestimmten Weg keinen unmittelbaren Zugriff auf die betreffenden Informationen haben, ist so lange unbeachtlich, wie sie sich eine anderweitige Zugangsmöglichkeit mit zumutbarem Aufwand verschaffen können. In Betracht kommt insoweit etwa die Informationsbeschaffung in einem Internetcafe oder auch die telefonische oder schriftliche Anforderung von Tarifübersichten, die auch für die Klägerin möglich gewesen wäre.

Entscheidungsgründe:
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 S. 1 und 2, 713 ZPO.
Anlass, die Revision zuzulassen, besteht nicht.
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 10, 711 S. 1 und 2, 713 ZPO
§ 546 ZPO
§ 529 ZPO
§ 291 ZPO
§ 513 Abs. 1 ZPO
§ 97 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 3 C 3584/10
VIII ZR 243/06