Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht (Schleswig-Holstein, )
Urteil vom 2023-05-10, Aktenzeichen 12 U 20/21
ECLI: ECLI:DE:OLGSH:2023:0510.12U20.21.00

Tenor:
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Lübeck vom 10.02.2021, Az. 17 O 45/17, wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Lübeck ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Beschluss
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 233.814,-- € festgesetzt (Feststellungsantrag: 49.980,-- € + Widerklageantrag zu 1) (1.200,-- € x 13 x 3,5): 50.400,-- € + Widerklageantrag zu 2): 133.434,-- €).

Tatbestand:
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem beendeten Gewerbemietverhältnis.
Die Klägerin hat erstinstanzlich Schadensersatz für nach Auszug erforderliche Elektroarbeiten verlangt sowie die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis nicht durch die Kündigungen der Beklagten vom 06.09.2016 und 19.09.2016 aufgelöst worden ist. Widerklagend verlangt die Beklagte Schadensersatz gemäß § 536a BGB.
Wegen des Sachverhalts im Übrigen wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Das Landgericht hat den Klageanträgen - nach einer Teilrücknahme im Hinblick auf die Elektroarbeiten - vollumfänglich entsprochen und die Widerklage abgewiesen.
Zur Begründung hat es zunächst ausgeführt, der Klägerin stehe ein Schadensersatzanspruch für die Elektroarbeiten auf Zahlung in Höhe von 3.450,59 € nebst Zinsen zu.
Die Feststellungsklage der Klägerin sei ebenfalls begründet, da die fristlosen Kündigungserklärungen der Beklagten vom 06.09.2016 und 19.09.2016 das Mietverhältnis nicht aufgelöst hätten. Gründe für eine fristlose Kündigung lägen nicht vor.
Aus den von der Beklagten eingereichten Anlagen ergebe sich keine hinreichende Gesundheitsgefahr; auf eine Standunsicherheit des Mietobjekts oder auf Brandschutzmängel könne nicht geschlossen werden. Die Ausführungen des Dipl.-Ing. L. im Schreiben vom 10.02.2016 seien allgemein gehalten und enthielten weder zur Statik noch zu eventuellen Statikmängeln tragfähige Feststellungen und Daten. Das Protokoll des Dipl.-Ing. B. über eine Ortsbegehung vom 25.08.2016 enthalte ebenfalls nur pauschale Ausführungen, die nicht auf tragfähigen Feststellungen und Daten beruhten. Alte haustechnische Anlagen stellten grundsätzlich für sich genommen keine Mängel der Mietsache dar. Die Beklagte habe die Mietsache in diesem Zustand bereits angemietet. Inwiefern eventuell vorhandene Brandschutzmängel eine Einschränkung des Mietgebrauchs darstellten bzw. zum Kündigungszeitpunkt dargestellt hätten, werde von der Beklagten nicht substantiiert vorgetragen. Zudem ergebe sich aus der Vereinbarung der Parteien vom 25.03.2013/02.04.2013, dass die Beklagte als Mieterin umfangreiche Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten geplant habe, die mit einer weiteren Optionsvereinbarung der Parteien gemäß dieser Vereinbarung verbunden worden seien. Soweit die Beklagte Schimmelbildungen im Keller behaupte, umfasse die Mietsache schon nicht die Kellerräumlichkeiten. Vermietet worden sei lediglich der Laden im Erdgeschoss als Verkaufsraum. Nur hierfür habe die Beklagte Mietzins entrichten müssen. Aus einer eventuell nur eingeschränkten Kellernutzung könne die Beklagte keine Rechte gegen die Klägerin herleiten.
Auch das Ergebnis der Beweisaufnahme habe die Behauptung der Beklagten, die Mietsache habe zur Zeit der Kündigungserklärung Mängel aufgewiesen, nicht bewiesen.
Der Sachverständige K. habe in seinem Gutachten auf Seite 6 ausgeführt, dass Bauteilverformungen, die eine Beeinträchtigung der Standsicherheit erwarten ließen, im Ortstermin vom 28.08.2019 nicht festgestellt worden seien. Nach Auffassung des Sachverständigen könnten schwere statische Mängel nicht bestätigt werden und es sei auch keine Aktivität holzzerstörender Insekten vorgefunden worden.
Eine mögliche Gesundheitsgefährdung durch Nutzung der Kellerräume habe weder von dem Sachverständigen K. noch von dem Dipl.-Biologen W. festgestellt werden können, da eine mögliche Gefährdung hauptsächlich von der persönlichen Disposition der Nutzer abhänge und nur durch einen qualifizierten Mediziner beurteilt werden könne.
Im Ergebnis habe die Beklagte nicht substantiiert vorgetragen bzw. nicht bewiesen, dass Brandschutzmängel oder Statikmängel einen Gebrauch der Mieträumlichkeiten eingeschränkt oder aufgehoben hätten. Mithin könne die Beklagte einen fristlosen Kündigungsgrund nicht auf die von ihr behaupteten Mängel stützen.
Die Widerklage sei unbegründet. Der Beklagten hätten zur Zeit der fristlosen Kündigungen keine Mängelbeseitigungsansprüche zugestanden, die eine fristlose Kündigung hätten rechtfertigen können. Aus diesem Grund bestehe weder ein Anspruch auf die geltend gemachten höheren Mietkosten noch auf Schadensersatz in Höhe von 133.434,00 €.
Die Beklagte führt zur Begründung der Berufung im Wesentlichen aus:
Die Entscheidung des Landgerichts hinsichtlich des Tenors zu 1) (Elektrikerkosten) werde akzeptiert.
Bei den weiteren Feststellungen habe die Kammer jedoch unpassende Prüfungsmaßstäbe an die Voraussetzungen der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung angelegt, entscheidende Beweisantritte der Beklagten übergangen und erhobene Beweise unzutreffend gewürdigt.
Das Urteil beruhe auf der irrigen Annahme, die von der Beklagten erklärten Kündigungen seien unwirksam. Im Zuge der Beweisaufnahme habe sich der Kündigungsgrund des Schimmelbefalls bestätigt, der zur fehlenden Standsicherheit des Gebäudes sei zum Erstaunen der Beklagten nicht bestätigt und der von der Beklagten stets als Hauptgrund empfundene Kündigungsgrund des unzureichenden Brandschutzes sei übergangen worden.
Der Sachverständige habe bestätigt, dass Schimmelbefall vorliege. Daraus folge bereits unmittelbar eine Gesundheitsgefährdung; im Rahmen der Kündigung gemäß § 560 BGB reiche die bloße Gesundheitsgefährdung aus, soweit sie erheblich sei. Grenzwerte seien abstrakte Richtlinien, anhand derer das Auftreten einer Gesundheitsgefahr für Menschen ganz allgemein festgelegt werde. Sie dienten zur Abgrenzung einer Gefährdung, so dass bereits mit dem Überschreiten der Grenzwerte die Gesundheitsgefährdung bewiesen sei. Entgegen der Auffassung des gerichtlichen Sachverständigen komme es nicht auf die konkreten Einwirkungen der gemessenen Schimmelsporen auf konkrete Personen an. Die Konsequenzen aus dieser Erkenntnis vermeide das Urteil jedoch, indem es die Kellerräume, in denen die massive Gesundheitsbelastung bis heute auftrete, als nicht zum Mietgegenstand gehörig bezeichne. Gemäß §12 des Mietvertrages gehörten zum Mietgegenstand ausdrücklich die Kellerräume. Dass diese unentgeltlich vermietet gewesen seien, beseitige keineswegs ihre Zugehörigkeit zum Mietgegenstand. Es sei entscheidend, dass die Beklagte die Räume ohne die Kellerräume nicht angemietet hätte, weil sie diesen Lagerraum für ihre Verkaufsware dringend benötigt habe.
Hinsichtlich der Standsicherheit werde bemängelt, dass das Sachverständigengutachten ohne jede statische Berechnung zu dem Schluss komme, das Gebäude leide nicht an Standsicherheitsmängeln. Hierzu habe die Beklagte bereits erstinstanzlich dezidiert vorgetragen; die Bedenken aus dem Schriftsatz vom 17.07.2020 unter Ziffer 1. würden aufrechterhalten.
Hinsichtlich des Brandschutzes sei die Rechtsauffassung des Landgerichts unzutreffend, wonach Brandschutzmängel nur bei behördlichem Einschreiten oder konkreter Gebrauchsbeeinträchtigung kündigungsrelevant seien. Obwohl die Beklagte hierzu mit Schriftsatz vom 04.01.2019 ausführlich Stellung genommen habe, sei das Landgericht darauf nicht eingegangen. Zu den Voraussetzungen einer hierauf gestützten Kündigung werde auf die Darlegungen im genannten Schriftsatz sowie die zur Akte gereichten Entscheidungen des OLG Brandenburg und des Bundesgerichtshofs Bezug genommen.
Das Landgericht vertrete die Auffassung, der Beklagten sei das Alter des Gebäudes und angesichts der Vereinbarung gemäß Anlage B 10 ein umfangreicher Modernisierungs- und Instandhaltungsbedarf bekannt gewesen. Die Beklagte habe hierzu wiederholt darauf hingewiesen, dass es im Rahmen der Gesundheitskündigung irrelevant sei, ob dem Mieter der gesundheitsgefährdende Mangel bekannt gewesen sei oder nicht. Es sei mehrfach auf den ausdrücklichen Gesetzeswortlaut des § 569 Abs. 1 Satz BGB sowie die Rechtsprechung und Literatur verwiesen worden. Darüber hinaus verkenne das Landgericht, dass auch ein umfassender Modernisierungs- und Instandhaltungsbedarf nicht bedeute, dass von den betreffenden Mängeln eine Gesundheitsgefährdung ausgehe. Dass solche Gefahren bekannt gewesen seien, stelle das Urteil nicht fest, so dass auch deshalb diese Überlegung nicht zum Ausschluss des Kündigungsrechts führe.
Mit dem Widerklageantrag zu 1) werde die Mietdifferenz geltend gemacht, die durch den erzwungenen Umzug in das teurere Ausweichlokal bislang angefallen sei und noch anfallen werde. Mit dem Antrag zu 2) würden diejenigen Kosten geltend gemacht, die bis zur Erhebung der Widerklage für Maklerkosten und entgangenen Gewinn infolge der entfallenen Verkaufsstätte angefallen seien. Zur Herleitung von Grund und Höhe der geltend gemachten Widerklagansprüche werde auf den erstinstanzlichen Sachvortrag der Seiten 10ff. des Schriftsatzes vom 05.05.2017 verwiesen.
Bei der Kostenentscheidung habe das Gericht übersehen, dass die Klägerin bereits mit Schriftsatz vom 28.06.2017 eine Klagerücknahme in Höhe von 2.734,19 € erklärt habe. Im Übrigen sei die Klägerin allenfalls in Höhe der von ihr inzwischen akzeptierten Entscheidung zum Klageantrag zu 1) mit Kosten zu belasten.
Die vorgerichtlichen Kosten, die mit dem Klageantrag zu 3) geltend gemacht worden seien, habe die Klägerin aus dem Gesichtspunkt des Verzuges zu ersetzen.
Die Beklagte beantragt,
das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage mit Ausnahme des Klagantrags zu 1) abzuweisen,
ferner, die Klägerin zu verurteilen,
1. an die Beklagte für die Dauer des Bestehens des zwischen der Beklagten und der Hausgemeinschaft D. am 25.01.2017 über die im Erdgeschoss und Keller der in L. gelegenen Geschäftsräume abgeschlossenen Mietvertrages (Anlage B 12), längstens aber bis zum 01.08.2023 die folgenden Zahlungen zu leisten:
EUR 60.000 EUR nebst jährlicher Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz ab dem jeweiligen Monatsfünften auf 1.200 EUR für den Zeitraum vom 01.03.2017 bis zum 01.05.2021;
jeweils monatlich 1.200,00 EUR bis zum 5. Kalendertag eines jeden Monats vom 01.06.2021 bis zum 01.02.2022 nebst jährlicher Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz ab dem jeweiligen Monatsfünften auf 1.200 EUR;
jeweils monatlich 1.400,00 EUR bis zum 5. Kalendertag eines jeden Monats monatlich vom 01.03.2022 bis zum 01.08. 2023 nebst jährlicher Zinsen in Höhe von 5 % - Punkten über dem Basiszinssatz ab dem jeweiligen Monatsfünften auf 1.200 EUR für den Zeitraum jeweils bis zum 5. Werktag eines jeden Monats;
2. an die Beklagte 133.434,00 EUR nebst jährlicher Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.03.2017 zu zahlen;
3. an die Beklagte 2.792,90 EUR wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten nebst jährlich Zinsen in Höhe von 5 %- Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil:
Eine von der Beklagten behauptete Gesundheitsgefährdung sei bislang nicht hinreichend dargelegt und durch die Begutachtung nicht festgestellt worden. Nicht alle Schimmelpilzsporen seien gesundheitsgefährdend. Die Ausblühungen an den Kellerwänden seien seit Mietbeginn vorhanden gewesen. Die Beklagte habe jahrelang in Kenntnis dessen die Räume weiterhin als Lagerräume genutzt, ohne einen solchen, angeblich gesundheitsgefährdenden Mangel zu melden.
Der Sachverständige sei bezüglich der Standsicherheit zu dem Ergebnis gekommen, dass zur Zeit der Kündigung keine Bauteilverformungen vorgelegen hätten.
Hinsichtlich des Brandschutzes habe sich das Landgericht an die herrschende Meinung gehalten, nach der zur Beachtung eines solchen Mangels zumindest eine Gebrauchsbeeinträchtigung und ein drohendes behördliches Einschreiten erforderlich seien. Dass die Beklagte behaupte, ihr seien keine gesundheitsrelevanten Mängel bekannt gewesen, sei nicht nachvollziehbar.
Die Beklagte habe jahrelang den Zustand der Räumlichkeiten vor Augen gehabt, das beste Beispiel sei die Vermutung der Standunsicherheit des Gebäudes. Obwohl die Toilettentür nach der Einziehung des neuen Balkens immer noch schwer zu schließen gewesen sei, habe die Beklagte hierzu keine Mängelanzeige getätigt.
Hinsichtlich des Vortrags im Berufungsverfahren im Einzelnen wird Bezug genommen auf die jeweiligen Schriftsätze der Parteien.
Der Senat hat mit Beschluss vom 02.08.2021 Hinweise erteilt. Auf Bl. 615-617 d.A. wird Bezug genommen.
Er hat des Weiteren Beweis erhoben zur Frage des Brandschutzes durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen K. Zum Inhalt des Gutachtens vom 26.08.2022 wird Bezug genommen auf das Gutachten im Aktendeckel, zum Inhalt der Anhörung des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung am 22.03.2023 auf Bl. 744ff. d.A. sowie zum Inhalt der Stellungnahmen der Parteien zum Ergebnis der Beweisaufnahme deren Schriftsätze vom 27.04.2023 (Bl. 750ff. d.A.) und 08.05.2023.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Die Beklagte hat die Entscheidung des Landgerichts hinsichtlich des Tenors zu 1) (Elektrikerkosten) nicht angegriffen, so dass dieser Urteilsausspruch rechtskräftig ist.
Im Übrigen ist das Landgericht - jedenfalls im Ergebnis - zu Recht zu dem Ergebnis gekommen, dass die Beklagte kein fristloses Kündigungsrecht wegen Schimmelpilzbildung im Keller, fehlender Standsicherheit des Gebäudes und/oder Brandschutzmängeln hat, so dass das Mietverhältnis durch die beiden Kündigungen der Beklagten nicht beendet worden ist (A.). Da die Widerklagansprüche der Beklagten auf der Wirksamkeit der Kündigungen beruhen, hat das Landgericht ebenfalls zu Recht entschieden, dass diese unbegründet sind (B.).
A. Klagantrag/Urteilstenor zu 2): Feststellung, dass das Mietverhältnis nicht durch die Kündigungen der Beklagten vom 06.09.2016 und 19.09.2016 aufgelöst worden ist
Der Senat folgt dem Landgericht darin, dass die fristlosen Kündigungen der Beklagten vom 06.09.2016 und 19.09.2016 nicht begründet waren.
1. Dabei scheitert die Wirksamkeit der Kündigung noch nicht an einem falschen Adressaten, da jedenfalls die Kündigung vom 19.09.2016 unstreitig an die richtige Person - nämlich die Klägerin - gerichtet war, so dass offen bleiben kann, ob der Kündigungsadressat der ersten Kündigung vom 06.09.2016 - Herr H. - diesbezüglich Vertreter der Klägerin und damit zustellungsbevollmächtigt war.
2. Auch dass die Beklagte gem. Anlage 1 zum Mietvertrag (Bl. 15 d.A.) eine umfassende Sanierung des Mietobjekts geplant hatte, hindert eine fristlose Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsmängel nicht.
Die mietvertragliche Regelung ist so auszulegen, dass sich eine Risikoübernahme des Mieters nicht auf solche Risiken erstreckt, die den Räumen bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses anhaften und die er nicht erkannt hat. Denn die Übernahme von letztlich nicht kalkulierbaren Risiken, die sich in der Gebäudesubstanz verbergen, kann der Vermieter vernünftigerweise nicht erwarten, selbst wenn der Mieter sich zu Renovierungsarbeiten verpflichtet hat (vgl. KG, Urteil v. 04.12.2017 - 8 U 236/16, Leitsatz), hier bezogen darauf, dass sich die Beklagte in der Anlage verpflichtet hatte, „den vorderen Teil des Ladens (Verkaufsfläche) unrenoviert (zu übernehmen) und ... diesen auf seine Kosten zu renovieren“.
3. Ebenso wenig kann die Klägerin gegen eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung einwenden, dass sie als Vermieterin gem. § 1 Nr. 5 des Mietvertrags keine Gewähr dafür übernommen habe, dass das Objekt „den technischen Anforderungen sowie den behördlichen Vorschriften entspricht“. Sollte diese Regelung tatsächlich als Disposition über Gesundheitsgefahren im Objekt zu verstehen sein, was schon abzulehnen sein dürfte, wäre die Klausel jedenfalls nach § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung der Beklagten als Mieterin unwirksam.
4. Es fehlen allerdings weitere Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung.
a) Kündigung gem. § 569 Abs. 1 BGB
§ 569 Abs. 1 BGB berechtigt den Mieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung, wenn die Mieträume so beschaffen sind, dass ihre Nutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.
aa) Dabei würde eine mögliche Kenntnis der Beklagten von gesundheitsgefährdenden Mängeln einer außerordentlichen Kündigung nicht entgegenstehen (§ 569 Abs. 1 S. 2 BGB).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Mieter selbst dann kündigen, wenn er die gefahrbringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder er auf die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte verzichtet hat. Die Vorschrift dient öffentlichen gesundheitspolitischen Interessen (vgl. Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 82. Aufl., § 569 Rn. 8 mit Nachw. zur BGH-Rechtsprechung).
Unabhängig davon hat die Beklagte unwidersprochen vorgetragen, dass sie zwar Kenntnis von der einen oder anderen Schwachstelle des Objekts gehabt habe. Die „ganze Dramatik“, vor allem der Brandschutz- und Statikmängel, habe sich aber erst im Jahr 2016 gezeigt, als sie die verabredete Sanierung geplant und entsprechende Gutachten eingeholt habe.
bb) Ob eine für die Kündigung gem. § 569 Abs. 1 BGB erforderliche Gesundheitsgefährdung vorliegt, ist anhand objektiver Maßstäbe zu bestimmen (vgl. MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl., § 569 Rn. 8; zum außerordentlichen Kündigungsrecht des Mieters aufgrund fehlenden Brandschutzes vgl. KG, Urteil vom 22.09.2003 - 12 U 15/02). Im vorliegenden Fall bestehen nach dem Vortrag der Beklagten schwerwiegende Statik- und Brandschutzmängel sowie eine Gesundheitsgefährdung durch Schimmelbildung im Keller des Mietobjekts. Die Klägerin hat solche Mängel bestritten.
(1) Eine von der Beklagten behauptete erhebliche Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzbildung im Keller rechtfertigt vorliegend keine fristlose Kündigung des Mietvertrags.
(a) Zwar hat der Sachverständige K. in dem vom Landgericht eingeholten Gutachten tatsächlich eine Schimmelpilzbelastung im Keller festgestellt, die grundsätzlich geeignet sein könnte, eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne von § 569 Abs. 1 BGB für die Beklagte bzw. deren Mitarbeiter darzustellen.
Anders als die Beklagte bereits erstinstanzlich und erneut in ihrer Berufungsbegründung sowie im Schriftsatz vom 27.04.2023 meint, lässt sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der sich der Senat anschließt, die Frage der Gesundheitsgefährdung infolge des Auftretens von Schimmelpilz allerdings nicht allgemein beantworten und kann deshalb in der Mehrzahl der Fälle nur durch ein weiteres - medizinisches - Sachverständigengutachten geklärt werden (vgl. BGH, Urteil vom 18.04.2007 - VIII ZR 182/06, juris Rn. 30; anders Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 569 BGB Rn. 16 und 17). Sie tritt insbesondere nicht allein durch Überschreiten von Grenz- und Vorsorgerichtwerten von Schadstoffbelastungen ein. Insoweit hat das Gutachten K. auch ausgeführt, dass „Schimmelpilzbewuchs in Innenräumen ... zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Nutzer/innen dieser Räume führen kann“. Auch das Landgericht hat mit Verfügung vom 01.09.2020 (Bl. 500ff. d.A.) unter Bezugnahme auf die S. 11 und 12 des Gutachtens zu Recht darauf hingewiesen, dass durch das Gutachten des Sachverständigen K. und die Ausführungen des Ingenieurbüros W. (Anlage 5 zum Gutachten) eine konkrete Gesundheitsgefährdung, die auch von der Dauer und Höhe der Exposition abhänge, (noch) nicht feststehe.
Der danach grundsätzlich erforderliche weitere Vortrag der beweisbelasteten Beklagten konnte allerdings ebenso unterbleiben wie die Einholung eines weiteren - medizinischen - Gutachtens zu den konkreten gesundheitlichen Gefährdungen durch den Schimmelbefall, da es vorliegend an weiteren Voraussetzungen für einen daraus resultierenden Schadensersatzanspruch der Beklagten fehlt.
(b) Anders als das Landgericht meint, scheitert ein Anspruch allerdings nicht schon daran, dass die Kellerräume, in denen der Schimmelpilzbefall festgestellt wurde, nicht zum Vertragsgegenstand gehören würden.
Der Umfang des Vertragsgegenstandes ergibt sich aus dem Vertrag oder sonstigen Vereinbarungen der Parteien. Dabei ist zu prüfen, ob dem Mieter die Nutzung einer bestimmten Sache lediglich gestattet wird oder ob sie vom Mietgebrauch erfasst ist. Fehlt zu den einzelnen Punkten eine Vereinbarung oder sind nur unvollständige Abreden getroffen worden, muss der Umfang des Gebrauchsrechts durch Auslegung des Vertrages gem. § 157 BGB nach Treu und Glauben und der Verkehrsanschauung ermittelt werden (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 535 Rn. 21 m.w.N.). Dies führt vorliegend dazu, die Kellerräume als mitgemietet anzusehen.
In dem Mietvertrag vom 09.06.2004 ist in § 1 unter der Überschrift Mietobjekt, Mietzweck unter Ziffer 2. geregelt:
„Der Mieter ist berechtigt, folgende Grundstücksteile und Einrichtungen in Abstimmung mit den übrigen Nutzern mitzubenutzen: Kellerräume unentgeltlich“
Der Senat legt dies so aus, dass der Beklagten hier ein echter vertraglicher (Mit-)Nutzungsanspruch eingeräumt wurde, auch wenn die Überlassung ohne Miete erfolgt ist. Dafür spricht auch, dass die Beklagte unwidersprochen vorgetragen hat, dass für sie die Kellerräumlichkeiten als Lager für ihre Waren von elementarer Bedeutung gewesen seien und sie ohne diese Lagermöglichkeit das Objekt nicht angemietet hätte.
(c) Die Kellerräume gehören nach Ansicht des Senats auch zu den sonstigen Räumen im Sinne von § 578 Abs. 2 Satz 3 BGB, was für eine fristlose Kündigung gem. § 569 Abs. 1 BGB, die ihrer primären Regelung nach nur auf Wohnraum anwendbar ist, weitere Voraussetzung ist. Die Räume müssen dazu vertragsgemäß dem zeitweiligen Aufenthalt von Menschen dienen, was hier der Fall ist.
Zu den sonstigen Räumen iSv § 578 Abs. 2 S. 3 BGB gehören Büroräume, Ladenräume, Fabrikationsräume, Gaststättenräume, Hotelzimmer und dergleichen. Gleiches gilt für Lagerräume, Kellerräume, Abstellräume, Räume, die der Tierhaltung dienen usw, wenn sich dort Menschen aufhalten. Ein ständiger Aufenthalt ist nicht erforderlich, es genügt, wenn der zeitweilige Aufenthalt eine Gesundheitsgefährdung bewirken kann. Der gelegentliche kurzfristige Aufenthalt, z.B. zur Durchführung von Wartungsarbeiten und dergleichen, ist allerdings nicht ausreichend (vgl. Streyl in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 569 BGB Rdnr. 19 iVm § 578 Rn. 18).
Wie bereits ausgeführt, hat, die Beklagte die Kellerräumlichkeiten als Lagerraum für ihre Waren genutzt. Im Hinblick auf diese Lagerhaltung geht der Senat zwar von nur vorübergehenden und kurzfristigen Aufenthalten der Mitarbeiter der Beklagten aus, die aber durchaus regelmäßig erfolgen, so dass ein Vergleich mit „nur“ Wartungsarbeiten nicht gerechtfertigt ist.
(d) Allerdings führt die Tatsache, dass der Schimmelbefall unstreitig nur im Keller auftrat, der dazu nur jeweils kurzzeitig von Mitarbeitern der Beklagten aufgesucht wurde, dazu, dass jedenfalls eine erhebliche Gesundheitsgefahr für die Beklagte bzw. deren Mitarbeiter zu verneinen ist.
§ 569 Abs. 1 S. 1 BGB stellt seinem Wortlaut nach darauf, ob der gemietete Wohnraum, d.h. die gesamte Wohnung oder zumindest ein erheblicher Teil davon, von gesundheitsgefährdender Beschaffenheit ist. Ist nur ein Teil der Räume gesundheitsgefährdend, kann die Erheblichkeit zu verneinen sein, wenn hierdurch nicht die Benutzbarkeit der Mietsache als Ganzes in Frage gestellt ist. Von einer erheblichen Gefahr ist auszugehen, wenn die Tauglichkeit einzelner Haupträume zum dauernden Aufenthalt ausgeschlossen oder wesentlich beeinträchtigt wird (z.B. Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche); eine Gebrauchsbeeinträchtigung von Nebenräumen (Flure, Abstellräume, Keller) wird dagegen oftmals nicht ausreichen. Diese werden meist nur kurz betreten, was die Gesundheitsgefahr unter die Erheblichkeitsschwelle drücken kann. Im Konkreten ist das aber abhängig von der drohenden Gefahr und der konkreten Zweckbestimmung des betroffenen Raums (vgl. Streyl in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 569 BGB Rdnr. 19 iVm § 578 Rn. 21).
Dies vorausgestellt ist im konkreten Fall zu berücksichtigen, dass die Kellerräumlichkeiten, die von der Beklagten als Lager benutzt wurden, nur eine verhältnismäßig geringe Quadratmeterzahl im Verhältnis zur Quadratmeterzahl des Gesamtmietobjekts aufweisen, so dass auch nur ein untergeordneter Teil des Mietobjekts vom Schimmelbefall betroffen war. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die erheblich größeren Verkaufsräumlichkeiten Schimmel aufwiesen, so dass die Beklagte diese uneingeschränkt und ohne jegliche Gesundheitsbeeinträchtigung nutzen konnte. Hinzu kommt, dass der Aufenthalt der Arbeitnehmer der Beklagten in den Kellerräumen nur jeweils kurzzeitig war. Üblicherweise werden die Mitarbeiter den Keller nur aufgesucht haben, wenn neue Ware angeliefert wurde, für die in den Ausstellungsräumen kein Platz war, und wenn „der zweite Schuh“ oder der Schuh in einer anderen Größe auf Wunsch des Kunden herausgesucht werden sollte.
Unter Berücksichtigung all dessen sieht der Senat - auch wenn die Kellerräumlichkeiten als Lagerfläche für die Beklagte nicht ohne Bedeutung waren - im Ergebnis eine eventuelle Gesundheitsgefährdung als „unter die Schwelle (der Erheblichkeit) gedrückt“ an.
(e) Soweit es im nicht nachgelassenen Schriftsatz der Beklagten vom 27.04.2023 (dort unter 6.) heißt, dass der „eigentlich bereits sachverständig festgestellte Schimmelmangel im Keller ... rechtlich abschließend bewertet werden (müsste)“, hat der Senat dies mit den obigen Ausführungen getan.
Soweit man den Schriftsatz so verstehen könnte, dass die Beklagte meint, es sei - wie vom Sachverständigen angeregt - ein medizinisches Gutachten zur Frage der Erheblichkeit einer Gesundheitsbeeinträchtigung einzuholen, kommt es darauf - wie dargestellt - vorliegend nicht an.
Unabhängig davon ist eine Fortführung der Beweisaufnahme auch deswegen ausgeschlossen, weil die Beklagte bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Senat keine weitere Aufklärung der Schimmelproblematik verlangt, sondern - so auch in der Berufungsbegründung - stets betont hat, dass allein schon die Überschreitung der Grenzwerte genügt, um eine erhebliche Gesundheitsgefährdung als Voraussetzung für eine fristlose Kündigung gem. § 569 Abs. 1 BGB zu bejahen. Auch nachdem der Senat in der ersten mündlichen Verhandlung am 23.03.2022 seine vorläufige Rechtsansicht geäußert hatte, mit der er eine erhebliche Gesundheitsgefährdung wegen Schimmels mit der Argumentation unter (d) abgelehnt hat, hat die Beklagte nachfolgend die Schimmelproblematik nicht weiterverfolgt, sondern allein auf den ihrer Ansicht nach entscheidenden unzureichenden Brandschutz gesetzt. Auch im letzten Termin zur mündlichen Verhandlung am 22.03.2023 hat der Beklagtenvertreter sich lediglich zur Anhörung des Sachverständigen zum Brandschutz geäußert und auf die Ankündigung des Senats, ein Endurteil zu erlassen, seinen Berufungsantrag wiederholt, ohne auf die seiner Ansicht nach noch erforderliche weitere Beweisaufnahme zum Schimmel (und zur Standfestigkeit) hinzuweisen. Erstmals im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 27.04.2023 hat die Beklagte zum „weiteren Verfahren“ Stellung genommen.
Bei dieser Sachlage kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der sich der Senat anschließt, (ausnahmsweise) auf einen Verzicht hinsichtlich der weiteren Beweisaufnahme geschlossen werden, da die Partei aus dem Prozessverlauf erkennen konnte, dass das Gericht mit der bisher durchgeführten Beweisaufnahme seine Aufklärungspflicht als erschöpft angesehen hat (vgl. BGH, Urteil v. 02.11.1993 - VI ZR 227/92, juris Leitsatz zu einer Zeugenvernehmung; ebenso OLG Hamm, Urteil v. 19.12.2016 - 6 U 82/15).
(2) Der Beklagten steht auch kein Kündigungsrecht zu, weil im Zeitpunkt der Kündigungserklärungen im September 2016 eine Einsturzgefahr des Gebäudes bestanden hätte.
(a) Der Senat folgt dem Landgericht, das das Sachverständigengutachten K. für überzeugend gehalten hat, nach dem Statikmängel, die eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses begründen könnten, nicht gegeben sind.
(b) Soweit die Beklagte in ihrer Berufungsbegründung nach wie vor an der Qualität des Gutachtens zweifelt, weil der Sachverständige keine neue/eigene Statikprüfung durchgeführt habe, ist auch dies nicht zu beanstanden.
Dem Sachverständigen bzw. dem von ihm hinzugezogenen Dipl.-Ing. W. lag die statische Berechnung für das Gebäude vom 07.08.1963 des Dr.-Ing. D. vor, als umfangreichere Umbaumaßnahmen im Gebäude durchgeführt wurden. In dieser statischen Berechnung wird ausweislich des Berichts von Herrn W. „ausführlich die vertikale und horizontale Lastabtragung behandelt“. Herr W. schreibt in seinem Bericht weiter: „Der Nachweis der horizontalen Lastabtragung beinhaltet den Nachweis der räumlichen Stabilität. Die Aussteifung des Gebäudes ist nachgewiesen“. Die Berechnung des Herrn Dr.-Ing. D. wurde auch von der Prüfstelle für Statik mit Datum 29.08.1963 überprüft (s. Gutachten S. 8).
Etwas anders ergibt sich - auch insoweit folgt der Senat dem Sachverständigen - auch nicht daraus, dass der Sachverständige im Bereich des Kellerflurs einen (einzigen) nachträglich eingebauten Stahlträger festgestellt hat, der einen geschwächten und verformten historischen Deckenbalken unterstützt. Der Sachverständige hat auch nach diesem Befund keine Symptome gefunden, die für ein gravierendes Standsicherheitsproblem der Geschossdecke sprechen könnten, denn der vorbeschriebene Träger sei - ebenfalls wie andere nachträglich eingebaute Stahlträger - bereits während der Mietzeit dauerhaft und kraftschlüssig abgestützt worden. Hinweise auf behelfsmäßige Abstützungen hätten in den Ortsterminen im Bereich sämtlicher Träger nicht festgestellt werden können. In seiner ergänzenden Stellungnahme vom 02.06.2020 hat der Sachverständige auf entsprechende Nachfrage der Beklagten zusätzlich ausgeführt, dass eine statische Berechnung des Trägers im Zuge der Gutachtenerstattung nicht durchgeführt worden sei, weil der Stahlträger aufgrund seiner kurzen Stützweite von ca. 2m und soliden Dimensionierung überschlägig als sicher ausreichend tragfähig zu bezeichnen sei. Diese aufgrund der Erfahrung des Sachverständigen getätigte Aussage ist nachvollziehbar und wird auch von der Beklagten in ihrer Berufung und in dem dort in Bezug genommenen Schriftsatz vom 17.07.2020 unter Ziff. 1 nur pauschal - ohne konkretes Gegenargument - angegriffen.
Bei dieser Sachlage sieht der Senat, ebenso wie der Sachverständige, eine nochmalige statische Berechnung als entbehrlich an. Soweit die Beklagte in ihrer Berufungsbegründung und im Schriftsatz vom 27.04.2023 erneut auf „erhebliche statische Probleme“ hinweist und dabei Bezug darauf nimmt, dass ein Deckenbalken so weit durchgebogen gewesen sei, dass er auf eine Gasleitung gedrückt habe, die Tür in dem darüberliegenden WC nicht mehr gängig gewesen sei und der Verkaufsraum Risse im Fußboden aufgewiesen habe, hat der Sachverständige bei seiner Ortsbesichtigung und im Rahmen seiner Gutachtenerstellung solche Mängel gerade nicht feststellen können: Der Deckenbalken, der nach Ansicht der Beklagten auch für die fehlende Gängigkeit der darüberliegenden Tür verantwortlich war, ist nach der unbestrittenen Angabe der Klägerin bzw. ihres Angestellten Kim bereits während der Mietzeit durch einen ausreichenden Stahlträger nachträglich unterstützt worden (s. S. 5 des Gutachtens); darüber hinaus hat der Sachverständige im Verkaufsraum lediglich einen Riss vorgefunden, aufgrund dessen keine Bauteilverformungen, die eine Beeinträchtigung der Standsicherheit erwarten ließen, festgestellt werden konnten (s. S. 6 des Gutachtens).
(c) Soweit die Beklagte auf die Erkenntnismöglichkeiten eines „verständigen Dritten“ abgestellt hat, der die Erklärungen der Klägerin zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung nur so habe verstehen können, dass sie lediglich provisorische Maßnahmen habe ergreifen wollen, kommt es auf den „verständigen Dritten" für die Wirksamkeit der Kündigung nicht entscheidend an. Vielmehr müssen die Voraussetzungen im Zeitpunkt der Kündigung objektiv - nicht allein subjektiv - vorliegen (vgl. Grüneberg/Weidenkaff, a.a.O., § 569 Rn. 10).
(d) Die weitere Monierung der Beklagten, dass der vom Sachverständigen begutachtete Zustand ein völlig anderer sei als derjenige im Zeitpunkt der Kündigungserklärung der Beklagten im Jahr 2016 lässt sich heute nicht mehr zweifelsfrei aufklären. Dies wirkt sich zu Lasten der Beklagten aus, da sie die Beweislast für das Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen im September 2016 trägt.
(e) Soweit die Beklagte mit Schriftsatz vom 17.07.2020 (Bl. 497ff. d.A.) weitere Beanstandungen gegen das Sachverständigengutachten erhoben und mit Schriftsatz vom 17.09.2020 für die erste Instanz auf eine ergänzende Anhörung des Sachverständigen verzichtet hat (Bl. 507 d.A.), ist auch in der Berufungsinstanz eine Anhörung des Sachverständigen K. hierzu nicht durchzuführen.
Schon der Wortlaut der Berufungsbegründung ist insoweit nicht eindeutig, weil die Beklagte sich zwar auf ihren Schriftsatz vom 17.07.2020 bezieht, in dem sie - vor dem Verzicht - eine Anhörung des Sachverständigen erstinstanzlich beantragt hatte, sie allerdings in der zweiten Instanz eine solche Anhörung nicht erneut ausdrücklich gefordert hat. Sie hat auch weder in der ersten Verhandlung vor dem Senat nach Erörterung der Sach- und Rechtslage und Ankündigung, dass ein Gutachten zum Brandschutz eingeholt werden solle, noch in der zweiten mündlichen Verhandlung nach Erörterung der Beweisaufnahme einen erneuten Antrag auf Anhörung des Sachverständigen K. zur Standfestigkeit gestellt, sondern schlicht zur Hauptsache verhandelt. Mit der Ankündigung des Senats, ein Endurteil zu erlassen, war für die Beklagte gleichzeitig auch erkennbar, dass der Senat an einem möglicherweise im ersten Termin zur mündlichen Verhandlung angekündigten „Fahrplan“ (so die Beklagte im Schriftsatz vom 27.04.2023 unter 6.) nicht mehr festhalten wollte.
Bei dieser Sachlage kann nach der bereits dargestellten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteil v. 02.11.1993 - VI ZR 227/92, juris) auf einen Verzicht der Beklagten auf eine Anhörung des Sachverständigen K. geschlossen werden.
(3) Ein weiterer Kündigungsgrund liegt auch nicht in einem fehlenden oder unzureichenden Brandschutz. Auch ein solcher vermag grundsätzlich eine Kündigung gemäß § 569 BGB zu rechtfertigen (vgl. KG, Urteil v. 22.09.2003 - 12 U 15/02, juris; Streyl in: Schmidt-Futterer, § 569 BGB Rn. 24).
(a) Unrichtig ist allerdings die Auffassung des Landgerichts, dass neben dem Vorliegen eines fehlerhaften oder unzureichenden Brandschutzes zusätzlich ein behördliches Einschreiten drohen muss.
Nach dem Wortlaut des § 569 Abs. 1 BGB kommt es vielmehr entscheidend darauf an, ob aufgrund der Beschaffenheit der gemieteten Räumlichkeiten deren „Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist“.
Daraus folgt zum einen, dass unzureichender Brandschutz einen zur fristlosen Kündigung berechtigenden Fehler der Mietsache darstellen kann, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist (vgl. LG Köln, Urteil v. 24.03.2010 - 1 U 70/05, juris Rn. 33), weil davon auszugehen ist, dass die Behörde die Untersagung zum Schutz der sich dort aufhaltenden Menschen als erforderlich angesehen hat.
Daraus folgt aber auch zum anderen, dass auch unabhängig vom Agieren der Behörde zu prüfen ist, ob eine erhebliche Gefährdung von Personen durch den unzureichenden Brandschutz gegeben und damit eine fristlose Kündigung gem. § 569 Abs. 1 BGB gerechtfertigt ist (so zur Prüfung der Vorschrift auch: KG, Urteil v. 22.09. 2003 - 12 U 15/02, juris; LG Köln, Urteil v. 24.03.2010 - 1 U 70/05, juris Rn. 33; Grüneberg/Weidenkaff, a.a.O., § 569 Rn. 6ff.).
(b) Auch wenn der Sachverständige Ko. in seinem Gutachten vom 26.08.2022 diesbezüglich Mängel der Mietsache festgestellt hat, fehlt es seiner Ansicht nach an einer Erheblichkeit der Brandgefahr. Dem folgt der Senat.
(aa) Das in der Berufungsinstanz eingeholte Gutachten des Sachverständigen Ko. hat Mängel beim Brandschutz im Mietobjekt bestätigt, die der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 22.03.2023 erläutert hat.
Die streitgegenständliche Immobilie sei in die Gebäudeklasse 4 einzustufen. Die brandschutztechnischen Anforderungen der im Jahr 2016 gültigen LBO seien insbesondere bezüglich der Ausführung des Treppenhauses (s. Kap. 4.1), der Ausführung der Decken des Kellers und des Erdgeschosses (s. Kap. 4.3) und der beiden Türen im Keller (s. Kap. 4.5) nicht erfüllt.
Hinsichtlich der Arbeitsstättenrichtlinie bestätigt das Gutachten die Mängel fehlende Rettungswegführung, Versatz in den Lagerräumen mit Stolpergefahr, mangelhafte Ausleuchtung der Rettungswege, sehr geringe Raumhöhe im UG und fehlende Kennzeichnung der Balken. Eine abweichende Bewertung der Mängel sei nach der Arbeitsstättenverordnung möglich, da auch andere Lösungen als die Einhaltung der Arbeitsstättenrichtlinie möglich sei.
Diese Feststellungen sind von den Parteien nicht angegriffen worden.
(bb) Soweit die Beklagte daraus allerdings per se ein Recht zur fristlosen Kündigung ableiten will, überzeugt sie damit nicht.
Nach § 569 Abs. 1 BGB liegt - wie bereits ausgeführt - ein wichtiger Kündigungsgrund für den Mieter dann vor, wenn der Mietraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.
Die Vorschrift des § 569 Abs. 1 BGB bezweckt, im Interesse der Gesundheit der Bevölkerung wirtschaftlichen Druck auf Vermieter auszuüben, zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume gesundheitsgerecht zu gestalten (vgl. BGHZ 157, 233). Aus diesem Grund berechtigt nicht erst ein Schadenseintritt, sondern bereits die Gefährdung zur Kündigung. Erforderlich ist die naheliegende Wahrscheinlichkeit oder erhebliche Befürchtung einer Beeinträchtigung der Gesundheit oder körperlichen Unversehrtheit mit Krankheitscharakter (vgl. OLG Brandenburg, Urteil v. 07.02.2017 - 6 U 169/14, juris Rn. 63ff. m.w.N.).
Demnach ist ein Kündigungsrecht dann eröffnet, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft ernsthaft, d.h. unter Anlegung eines objektiven Maßstabs zu besorgen ist, dass mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit für die geschützten Personen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihres körperlichen Wohlbefindens verbunden ist (vgl. OLG Brandenburg, a.a.O., Rn. 65 m.w.N.; Streyl in: Schmidt-Futterer, § 569 Rn. 13ff.).
Die Anforderungen an die erforderliche erhebliche Gesundheitsgefährdung sind insofern hoch anzusetzen; eine bloße abstrakte Gefahr reicht nicht aus. Denn auch sonst fordert die Rechtsprechung (s. Grüneberg-Weidenkaff, a.a.O., § 569, Rn. 10) erhebliche Risiken. Die Gefährdung muss objektiv bestehen, nicht nur in Bezug auf die Person des Mieters oder seiner Angehörigen, bei anderen als Wohnräumen seiner Betriebsangehörigen, Kunden, Besucher, Nutzer. Die Gefährdung muss auf einer dauernden Eigenschaft der Räume beruhen; ist sie leicht behebbar, kann die Erheblichkeit fehlen (vgl. Grüneberg/Weidenkaff, a.a.O., § 569 Rn. 10 m.w.N.).
Ausgangspunkt für die Beurteilung bei Brandschutzmängeln kann ein Verstoß gegen die jeweilige Landesbauordnung oder die Arbeitsstättenrichtlinie sein, wobei allein ein solcher Verstoß - anders als die Beklagte meint - nach den obigen Darlegungen nicht automatisch eine fristlose Kündigung rechtfertigt, da die nach dem Gesetz erforderliche erhebliche Gesundheitsgefährdung des Mieters und anderer Personen gesondert zu prüfen ist.
(cc) Der Senat hat insoweit zur Klärung der Frage einer erheblichen Gefährdung den Sachverständigen mit der ergänzenden Frage der Erheblichkeit der Brandgefahr beauftragt, die der Sachverständige im Ergebnis trotz Vorliegens von Brandschutzmängeln verneint hat. Der Senat folgt den gut nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen sowohl aus seinem schriftlichen Gutachten als auch den ergänzenden Äußerungen in seiner Anhörung.
Der Sachverständige ist bei seiner Prüfung wie folgt vorgegangen:
Die von ihm so bezeichnete „tatsächliche Brandgefahr (Brandrisiko)“ ergibt sich seiner Ansicht nach aus zwei Komponenten, nämlich der Wahrscheinlichkeit, dass ein Brand entsteht (Entzündungswahrscheinlichkeit) und dem Ausmaß des erwarteten Schadens (Brandlast, Brandausbreitung). In Verbindung mit der Wahrscheinlichkeit einer Brandentstehung bewerte er die tatsächliche Brandgefahr als „normal“.
In die abschließende Bewertung einer möglicherweise bestehenden konkreten Gefahr für Leib und Leben flössen die verschiedenen, vorstehend benannten Mängel ein.
Entscheidend für die Sicherheit der betroffenen Personen - Kunden und Mitarbeiter - sei, dass eine vollständige Räumung der Nutzungseinheiten im Brandfall in weniger als 2 Minuten gewährleistet sei. Die Rettungs- und Fluchtwegsituation stelle sich wie folgt dar: Der Verkaufsraum im EG könne durch den Eingang sowie durch die hintere Tür, über den Flur und notwendigen Treppenraum ins Freie verlassen werden, das Büro unmittelbar ins Freie oder über den Flur, der notwendige Treppenraum unmittelbar ins Freie. Die maximale Rettungsweglänge (1. Rettungsweg) betrage dabei ca. 12 m. Die Kellerräume würden durch den notwendigen Treppenraum ins Freie verlassen; die maximale Rettungsweglänge (bis zum notwendigen Treppenraum) betrage ca. 15 m.
Hinsichtlich der Decke des Kellers erfülle der unbekleidete Stahlträger (ohne entsprechende Nachweise) die Anforderung feuerhemmend (F30, 30 Min.) nicht. Trotzdem ist nach den Berechnungen des Sachverständigen (s. S. 29 des Gutachtens) die bis zum Versagen der Kellerdecke zur Verfügung stehende Zeit ausreichend, um beide Nutzungseinheiten zu räumen.
Im Falle der Brandentstehung im Treppenraum, während sich Personal im Keller befinde, werde über im Treppenraum installierte Rauchmelder Alarm gegeben. Die frühzeitige Detektion von (nach oben steigendem) Rauch gewährleiste auch hier das rechtzeitige Verlassen der Nutzungseinheit.
Unter Würdigung aller ausgeführter Sachverhalte,
- der tatsächlichen Brandgefahr,
- der Art und Weise der Nutzung,
- der Flucht- und Rettungswegsituation,
- aber auch der unübersehbaren Mängel im statisch-konstruktiven Brandschutz und hinsichtlich der Arbeitsstättenrichtlinie
hat der Sachverständige für die betrachteten Nutzungseinheiten Keller und EG in Bezug auf den Brandschutz trotz erheblicher Mängel im konstruktiv-statischen Brandschutz und Arbeitsschutz keine konkrete Gefahr für Leib und Leben der Beschäftigten und Kunden der Beklagten gesehen (s. S. 29f. d. Gutachtens).
(dd) Soweit in der mündlichen Verhandlung die Kellerräumlichkeiten als mögliche Aufenthaltsräume problematisiert worden sind, folgt auch hier nach der überzeugenden Bewertung des Sachverständigen, der der Senat folgt, keine erhebliche Gesundheitsgefährdung von Personen wegen der vorhandenen Brandschutzmängel.
Nach Ansicht des Sachverständigen stellt der Keller bei der jetzigen Nutzung keinen Aufenthaltsraum im Sinne der LBO dar, weil der jeweilige Aufenthalt der Mitarbeiter nicht lang genug andauere (s. S. 4 des Protokolls), so dass kein zweiter Fluchtweg erforderlich sei. Nach der Arbeitsstättenrichtlinie - die sich allerdings in erster Linie an den Arbeitgeber richte - könne es sich beim Keller zwar um einen Aufenthaltsraum handeln; ein zweiter Fluchtweg sei aber deswegen nicht erforderlich, weil die (Keller-)Räumlichkeiten nicht größer als 200 qm seien (s. S. 5 des Protokolls). Grundsätzlich nähmen also bereits diese Vorschriften in Kauf, dass bei Vorhandensein nur eines Fluchtwegs und einem Brandereignis, das diesen Fluchtweg versperre, Menschen zu Schaden kommen könnten. Insofern hat der Sachverständige auch ausgeführt, dass der Brandschutz der LBO immer nur vorbeugend, nicht verhindernd sein könne (s. S. 24f. d. Gutachtens, S. 8 des Protokolls).
Vorliegend könnte danach allenfalls die gem. § 36 Abs. 6 Nr. 1 LBO SH erforderliche feuerhemmende Tür als Öffnung zum Kellergeschoss (s. S. 24 d. Gutachtens), die vorliegend fehlt, zu einer erheblichen Gesundheitsgefährdung führen, was der Sachverständige allerdings ebenfalls überzeugend verneint hat.
Er hat ausgeführt, wenn der Keller eine feuerhemmende Tür hätte, würde eine solche einem Brand zwar 30 Minuten stand halten, während eine nicht feuerhemmende Tür lediglich 10 bis 15 Minuten aushalten würde. Auch diesbezüglich folgt der Senat aber dem Sachverständigen, der eine erhebliche Gesundheitsgefährdung trotz des Mangels abgelehnt hat, weil er bereits die Wahrscheinlichkeit, dass ein Brand im Treppenhaus entsteht, als gering bewertet hat sowie seiner Ansicht nach in der zweiten Stufe der Prüfung zum Ausmaß des erwarteten Schadens die Haltbarkeit auch der (nicht feuerhemmenden) Tür im Regelfall genügt, um den Brand im Treppenhaus zu entdecken und zu löschen, ohne dass ein Mitarbeiter im Keller zu Schaden kommen würde. Zu berücksichtigen ist hierbei auch, dass der Sachverständige in seinem schriftlichen Gutachten ausgeführt hat, dass im Fall der Brandentstehung im Treppenraum, während sich Personal im Keller befindet, über im Treppenraum installierte Rauchmelder Alarm gegeben werde und die frühzeitige Entdeckung von (nach oben steigendem) Rauch das rechtzeitige Verlassen der Nutzungseinheit gewährleiste (s. S. 29 d. Gutachtens).
(ee) Soweit die Beklagte in ihrem Schriftsatz vom 27.04.2023 bemängelt, dass der Sachverständige die von ihm selbst festgestellten Verletzungen der Brandschutzvorschriften „sinngemäß dadurch für unbeachtlich erklärt hat, dass eine durchschnittliche Person das Gebäude innerhalb von zwei Minuten verlassen könne, wenn ein Brand ausbreche“, während er andererseits die Brandschutznormen als einen gesellschaftlichen Konsens über die hinzunehmenden Brandgefahren bezeichnet habe, stellt dies die oben dargestellte, eine Vielzahl von Kriterien berücksichtigende Vorgehensweise des Sachverständigen stark verkürzt dar.
Der Sachverständige hat vielmehr im Rahmen seiner vom Senat in Auftrag gegebenen Prüfung einer konkreten Brandgefahr eine Vielzahl von Kriterien geprüft und ist überzeugend zu einem ablehnenden Ergebnis gekommen. Würde man dies anders sehen, käme man zu der bereits oben diskutierten und verneinten Frage, ob allein aus dem Vorliegen von Brandschutzmängeln bereits ein berechtigter Grund zur fristlosen Kündigung im Sinne von § 569 Abs. 1 BGB folgt.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von der Beklagten zitierten Entscheidung des KG vom 22.09.2003 - 12 U 15/02, juris. Das Kammergericht spricht vielmehr ebenfalls von der Erforderlichkeit einer „konkret drohenden“ „erheblichen Gesundheitsgefahr“. Im vorliegenden Fall hat es eine solche wie folgt begründet
(Rn. 30:
„Wie aus der Aktennotiz des Zeugen B vom 10. Dezember 1999 (Anlage K 47) folgt und von dem Kläger auch nicht in Zweifel gezogen wird, waren die Mieträume im Dezember 1999 mit erheblichen brandschutz- und sicherheitstechnischen Mängeln behaftet. ...
Hieraus folgt, dass in den Mieträumen ein wirksamer Brandschutz nicht gewährleistet war. Es bestand die konkrete und naheliegende Gefahr, dass – zumal es sich um ein Möbellager handelte – bereits ein kleiner Brand binnen kürzester Frist erheblicher Gesundheitsschäden verursachen könnte. Im Falle eines Brandes hätten sich die Rauchabzugsklappen nicht automatisch geöffnet, der Rauch wäre nicht entwichen, er hätte sich in der Halle ausgebreitet. Das Erstickungs- und Vergiftungsrisiko für die in der Halle anwesenden Personen wäre hierdurch erheblich erhöht gewesen. Es hätte deshalb die Gefahr bestanden, dass diesen Personen eine rechtzeitige Flucht nicht gelungen wäre. Auch wäre infolge der Rauchentwicklung im Gebäude das Eingreifen der Feuerwehr erheblich erschwert und verzögert worden.“
Das Kammergericht hat danach ebenso wie der Sachverständige und - ihm folgend - der Senat darauf abgestellt, welche konkrete Gefahr den Menschen droht, die durch einen eventuell entstehenden Brand in den Räumlichkeiten betroffen sind.
Die Ausführungen des Sachverständigen laufen auch - anders als die Beklagte meint - keineswegs darauf hinaus, „dass es überhaupt keines konstruktiven Brandschutzes bedarf, wenn die im Gebäude befindlichen Menschen nur schnell genug weglaufen können“. Bei einer solchen Äußerung übersieht sie, dass vorliegend nicht die Einhaltung der Brandschutzregeln der LBO und der Arbeitsstättenrichtlinie auf dem Prüfstand stehen (wobei letztere gemäß der Arbeitsstättenverordnung teilweise ohnehin auch durch andere Maßnahmen kompensierbar sind), sondern die Berechtigung einer fristlosen Kündigung gem. § 569 Abs. 1 BGB in Frage steht, die eigenen Voraussetzungen unterliegt.
(ff) Der beantragte Schriftsatznachlass zum Ergebnis der Beweisaufnahme am 22.03.2023 war der Beklagten nicht analog § 283 ZPO zu bewilligen, da die Voraussetzungen dafür nicht vorliegen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist grundsätzlich im Anschluss an die Beweisaufnahme - hier durch Anhörung des Sachverständigen - sogleich die mündliche Verhandlung fortzusetzen (§ 370 Abs. 1, § 525 Satz 1 ZPO). Das Gericht hat das Ergebnis der Beweisaufnahme mit den Parteien zu erörtern (§ 279 Abs. 3, § 285 Abs. 1 ZPO). Dies setzt voraus, dass den Parteien Gelegenheit gegeben wird, zur Beweisaufnahme Stellung zu nehmen. Hierdurch wird gewährleistet, dass einer gerichtlichen Entscheidung nur solche Tatsachen und Beweise zugrunde gelegt werden, zu denen sich die Beteiligten vorher äußern konnten (vgl. BVerfGE 55, 95, 98 mwN). Zugleich soll die sofortige Stellungnahme im Termin sicherstellen, dass unter dem lebendigen Eindruck der Beweisaufnahme verhandelt und entschieden wird (vgl. BGH, Urteil vom 16. Mai 1977 - VIII ZR 311/75, juris Rn. 9). Den Parteien muss daher regelmäßig nicht das Recht eingeräumt werden, sich durch Schriftsatz zum Ergebnis der Beweisaufnahme zu äußern. Die Ablehnung eines entsprechenden Antrags verletzt somit grundsätzlich nicht ihren Anspruch auf rechtliches Gehör gemäß Art. 103 Abs. 1 GG (vgl. BGH, Urteil v. 14.06.2018 - III ZR 54/17, juris Rn. 25).
Der Anspruch auf rechtliches Gehör gebietet es allerdings, im Anschluss an die Beweisaufnahme eine Frist zur schriftlichen Stellungnahme zum Beweisergebnis zu gewähren, wenn von einer Partei eine umfassende sofortige Stellungnahme nicht erwartet werden kann, weil sie Zeit braucht, um - in Kenntnis der Sitzungsniederschrift - angemessen vorzutragen. Dies ist etwa nach einer komplexen Beweisaufnahme, nach der umfassenden Erörterung eines Sachverständigengutachtens oder auch dann der Fall, wenn der Sachverständige in seinen mündlichen Ausführungen neue und ausführlichere Beurteilungen gegenüber dem bisherigen Gutachten abgegeben hat (vgl. BGH, Urteil v. 14.06.2018 - III ZR 54/17, juris Rn. 26; BGH, Beschlüsse vom 28. Juli 2011 - VII ZR 184/09, NZBau 2011, 672 Rn. 6 mwN und vom 30. November 2010 - VI ZR 25/09, VersR 2011, 1158 Rn. 5).
Einen solchen Ausnahmefall sieht der Senat hier nicht als gegeben an. Der in der mündlichen Verhandlung am 22.03.2023 angehörte Sachverständige hatte sein ausführliches Gutachten bereits zuvor schriftlich erstattet, so dass sich die Parteien ausführlich damit auseinandersetzen und sich auf die Anhörung und die Diskussion der Beweisaufnahme vorbereiten konnten, was sie jeweils schriftsätzlich auch getan haben. Ein Großteil der mündlichen Anhörung bestand - auf Befragung durch den Senat und die Parteivertreter - in einer Wiederholung des Gutachtens unter Erläuterung von Begrifflichkeiten des Brandschutzes und der Vorgehensweise des Sachverständigen. Lediglich zu Fragen des Brandschutzes im Keller hat der Sachverständige ergänzend ausgeführt.
Bei dieser Sachlage ist nicht zu erkennen, dass und warum die Beklagte bzw. der Beklagtenvertreter sich nicht unverzüglich zu dem Ergebnis der Beweisaufnahme umfassend hätten äußern können. Rechtsausführungen waren bis zur angekündigten Entscheidung ohnehin jederzeit möglich. Tatsächlich hat die Beklagte im Anschluss an die mündliche Verhandlung mit Schriftsatz vom 27.04.2023 weiter Stellung genommen, ohne dass sie neue Tatsachen, die sie nur im Rahmen eines Schriftsatznachlasses hätte einbringen können, vorgetragen hat. Vielmehr beruft sich die Beklagte in diesem Schriftsatz zum Brandschutz - erneut - darauf, dass der Sachverständige falsche Kriterien zur Prüfung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung im Sinne von § 569 Abs. 1 BGB angewandt habe, was allerdings allein die rechtliche Beurteilung betrifft, die ihr ohnehin jederzeit möglich war. Soweit sie des Weiteren moniert, dass der Sachverständige in der Anhörung nur unvollständig zu Fragen des Bestandsschutzes angehört worden sei, betrifft dies ihr eigenes Fragerecht bzw. das des Beklagtenvertreters, das sie ohne Weiteres in der Anhörung hätte ausüben können; ihr Anspruch auf rechtliches Gehör ist dabei durch die Nichtbewilligung eines Schriftsatznachlasses nicht tangiert.
Dass die Beklagte sich bei einem bewilligten Schriftsatznachlass weitergehend geäußert hätte, ist nicht ersichtlich. Sie hat in ihrem Schriftsatz vom 27.04.2023 vielmehr ausgeführt, dass sie die „nachfolgende schriftliche Beweiswürdigung“ vornehme, „obwohl dieser Antrag bislang nicht beschieden wurde“ und diese Beweiswürdigung „in die anstehende Entscheidung einzubeziehen“ sei, was der Senat im Rahmen dieses Urteils getan hat. Inhalte, die zu einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung hätten Anlass geben können, sind im Schriftsatz nicht enthalten.
cc) Nach alledem sind die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen erheblicher Gefährdung der Gesundheit gem. § 569 Abs. 1 BGB nicht gegeben.
Offen kann danach bleiben, ob eine Kündigung gemäß § 569 BGB einer vorherigen Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 BGB bedurft hätte, die hier streitig ist.
b) Kündigung gem. § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB
Auch eine Kündigung gem. § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB aus wichtigem Grund sieht der Senat nicht als gerechtfertigt an.
Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB u.a. dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird; letzteres kommt auch beim Auftreten eines Mangels in Betracht, der dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entgegensteht (vgl. BGH, Urteil v. 02.11.2016 – XII ZR 153/15, juris Rn. 14).
Die Vorschrift ist neben § 569 BGB anwendbar. Letztgenannte Norm statuiert lediglich einen Sonderfall, ein „Regelbeispiel“ der außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund, ohne sie nach dem Grundsatz der Spezialität auszuschließen (vgl. Grüneberg/Weidenkaff, a.a.O., § 569 Rn. 1; MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 569 Rn. 5; ohne inhaltliche Begründung auch LG Kiel, Beschl. v. 20.1.2005 - 1 S 100/04, juris).
Eine fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB scheitert jedoch aus den dargestellten Gründen ebenso wie eine fristlose Kündigung gem. § 569 BGB. Gerade weil § 569 Abs. 1 BGB mit der Voraussetzung einer „erheblichen Gesundheitsgefährdung“ einen Sonderfall des wichtigen Grundes iSv § 543 BGB darstellt, ist kein Grund ersichtlich, die Hürden für eine fristlose Kündigung unter Aushebelung des § 569 Abs. 1 BGB hier geringer anzusiedeln, wenn eine solche erhebliche Gesundheitsgefährdung vorliegend gerade nicht nachgewiesen ist.
c) Nach alledem ist der Feststellungsantrag der Klägerin, dass das streitgegenständliche Mietverhältnis nicht durch die beiden Kündigungen beendet worden ist, begründet.
B. Widerklage: Schadensersatzansprüche
Die zulässige Widerklage ist unbegründet.
Mit der Widerklage macht die Beklagte gem. § 536a Abs. 1 3. Alt. BGB Schäden und Aufwendungen geltend, die ihr infolge der erzwungenen Räumung des streitgegenständlichen Mietobjekts im September 2016 entstanden seien. Ihr würden in den kommenden Jahren erhebliche Mehrkosten für Mietzahlungen entstehen, da sie eine teurere Ladenfläche habe anmieten müssen. Zudem seien ihr durch die vorübergehende Betriebsstilllegung erhebliche Gewinnausfälle entstanden. Auch außergerichtliche Rechtsanwaltskosten seien zu erstatten (vgl. im Einzelnen Bl. 71ff. d.A.).
Ob und inwieweit diese Ansprüche nach Art und Höhe gerechtfertigt sind, was von der Klägerin bestritten worden ist, braucht vorliegend nicht entschieden zu werden, da nach den Ausführungen unter A. schon die Grundvoraussetzung der Widerklagansprüche, nämlich eine wirksame fristlose Kündigung, nicht gegeben ist.
Gleiches gilt für die geltend gemachten Zinsen und vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.
C.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1, 269 Abs. 3 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Hinsichtlich der Kosten ist zwar zu berücksichtigen, dass die Klägerin bereits in der ersten Instanz die Klage in Höhe von 2.734,19 € teilweise zurückgenommen hat. Dies wurde vom Landgericht übersehen. Allerdings führt diese Teilrücknahme gem. § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO weder für die erste noch für die zweite Instanz zu einer Auferlegung eines Teils der Kosten auf die Klägerin, weil die Zuvielforderung der Klägerin verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat.
Die Revision ist nicht zuzulassen. Es handelt sich vorliegend um eine Einzelfallentscheidung, die im Einklang mit der Rechtsprechung erfolgt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 536a BGB
§ 560 BGB
§ 307 BGB
§ 569 BGB
§ 157 BGB
§ 283 ZPO
§ 543 BGB
§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 569 Abs. 1 Satz BGB
§ 569 Abs. 1 BGB
§ 569 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 578 Abs. 2 Satz 3 BGB
§ 578 Abs. 2 S. 3 BGB
§ 569 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 36 Abs. 6 Nr. 1 LBO
§ 525 Satz 1 ZPO
§ 285 Abs. 1 ZPO
§ 543 Abs. 3 BGB
§ 543 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB
§ 543 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 536a Abs. 1 3. Alt. BGB
§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1, 269 Abs. 3 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
Art. 103 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 157, 233
BVerfGE 55, 95, 98
NZBau 2011, 672
VersR 2011, 1158
17 O 45/17
8 U 236/16
12 U 15/02
VIII ZR 182/06
VI ZR 227/92
6 U 82/15
1 U 70/05
6 U 169/14
VIII ZR 311/75
III ZR 54/17
VII ZR 184/09
VI ZR 25/09
XII ZR 153/15
1 S 100/04