Schleswig Holsteinisches Oberverwaltungsgericht (Schleswig-Holstein, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-06-17, Aktenzeichen 1 KN 3/21
ECLI: ECLI:DE:OVGSH:2025:0617.1KN3.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
Bei einem Zimmereibetrieb handelt es sich nach der grundsätzlich maßgebenden typisierenden Betrachtungsweise um einen das Wohnen wesentlich störenden Gewerbebetrieb. (Rn.35)
Für die Festsetzung der maximalen Anzahl von Wohneinheiten für Betriebsinhaber, Betriebsleiter, Aufsichts- und Bereitschaftspersonen gibt es weder im Baugesetzbuch noch in der Baunutzungsverordnung eine Rechtsgrundlage. Dies führt zugleich zu einer unzulässigen Kontingentierung. (Rn.49)
Die Satzung der Antragsgegnerin über die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 21 „Für das Gebiet nördlich des Grutstich, am Kornkuugswäi in der Gemarkung Risum-Lindholm in einer Größe von ca. 2,26 ha“ vom 25. Juni 2020 wird für unwirksam erklärt.
Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Der Antragsteller wendet sich gegen die Satzung zur 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 21 der Antragsgegnerin.
Der Antragsteller ist Eigentümer der im Plangebiet gelegenen Grundstücksfläche Kornkuugswäi … (Flurstück …, Flur …, Gemarkung Risum-Lindolm), nach seinem Vortrag bebaut mit zwei Wohngebäuden, aufgeteilt in drei Wohneinheiten. In Bezug auf die Genehmigungslage hat der Antragsteller eine Baugenehmigung vom 15. April 1994 betreffend die Erweiterung eines Wohnhauses auf dem Flurstück … der Flur … vorgelegt sowie eine Baugenehmigung vom 12. Juli 2011 bezüglich der Nutzungsänderung und des Umbaus einer ehemals genutzten Werkstatt zu zwei Wohnungen, ebenfalls für das Flurstück … der Flur … . Nordwestlich angrenzend an das Grundstück des Antragstellers befindet sich seit 1998 der Betrieb der Zimmerei ... GmbH, vor der streitgegenständlichen 1. Änderungssatzung bestehend aus mehreren Hallen, Nebenanlagen und zwei Wohngebäuden (vgl. S. 5 der Planbegründung).
Vor dem Inkrafttreten der streitgegenständlichen 1. Änderungssatzung lag das Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 21, beschlossen am 8. September 2011, der u. a. für das Grundstück des Antragstellers ein Mischgebiet festsetzte. In den textlichen Festsetzungen hieß es zudem, dass im Geltungsbereich des Mischgebiets innerhalb der Baugrenzen auf dem Flurstück … ausschließlich die Errichtung von drei Wohngebäuden für Betriebsangehörige nebst Nebenanlagen zulässig sei.
Die Aufstellung der 1. Änderungssatzung beschloss die Gemeindevertretung der Antragsgegnerin am 14. Mai 2019. In der Begründung des Bebauungsplans heißt es einleitend auszugsweise:
„Die Zimmerei ... GmbH, welche im Jahr 1958 von ... in Risum-Lindholm gegründet wurde und bereits in der 2. Generation geführt wird, befindet sich seit dem Jahr 1998 am jetzigen Standort. Der Betrieb ist seitdem kontinuierlich expandiert. Um der Zimmerei, die bereits über mehrere Hallen, Nebenanlagen und 2 Wohngebäude verfügte, den Bau einer weiteren Halle zu ermöglichen sowie in der angrenzenden Wohnbebauung Ergänzungen, Umbauten und eine Nachverdichtung planungsrechtlich absichern zu können, erfolgte bereits im Jahr 2011 mit der 6. F-Planänderung und dem B-Plan Nr. 21 eine Überplanung des Betriebsgrundstückes. Entsprechend der Nutzungen wurde ein „Mischgebiet (Ml) und „Allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen. Aufgrund der positiven wirtschaftlichen Entwicklung hat der Betrieb seine Kapazitäten inzwischen erneut ausgeschöpft und beabsichtigt den Bau einer weiteren Halle für die Unterbringung von Holz, einer Abbundanlage sowie einer Laufkatze.“
(S. 5 der Begründung)
Die Antragsgegnerin beabsichtige mit der Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 21 die bauliche Erweiterung eines Gewerbebetriebs (Zimmerei ... GmbH) im Ortsteil Lindholm planungsrechtlich zu unterstützen.
Die 1. Änderungssatzung erweitert das ehemalige Mischgebiet um die nordwestlich angrenzenden Flurstücke 718 und 720 und setzt stattdessen zwei eingeschränkte Gewerbegebiete (GEe) im nordwestlichen Teil des Plangebiets sowie ein allgemeines Wohngebiet im südöstlichen Teil des Plangebiets fest. Die beiden eingeschränkten Gewerbegebiete beinhalten jeweils die Festsetzung einer GRZ von 0,6 sowie einer abweichenden Bauweise. Die Firsthöhe ist im nordwestlich gelegenen eingeschränkten Gewerbegebiet mit 14 m und im daran angrenzenden eingeschränkten Gewerbegebiet (Flurstück … im Eigentum des Antragstellers stehend) mit 10,5 m festgesetzt. Nach Ziffer 1.1.1 der textlichen Festsetzungen sind „im eingeschränkten Gewerbegebiet“ nur nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe und Anlagen im Sinne des § 6 BauNVO zulässig. Nach Ziffer 1.1.2 sind gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO insgesamt maximal drei Wohneinheiten für Betriebsinhaber, Betriebsleiter, Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet sind, zulässig. Gemäß Ziffer 13.2.1 der Begründung der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 21 dient diese Festsetzung als Puffer zwischen dem zukünftigen eingeschränkten Gewerbegebiet und dem allgemeinen Wohngebiet. Die textliche Festsetzung 1.1.3 sieht vor, dass Einzelhandelsbetriebe, Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke nicht zulässig sind. Ziffer 1.1.4 erklärt zudem Vergnügungsstätten für nicht zulässig.
Der Antragsteller erhob – anwaltlich vertreten – während des Aufstellungsverfahrens unter dem 5. Dezember 2019 Einwendungen. Er führte u. a. aus, sein Grundstück sei mit einem Wohngebäude bebaut, das weder genehmigungsrechtlich noch tatsächlich im Zusammenhang mit dem benachbarten Zimmereibetrieb stehe. Das gelte auch für das Nachbargebäude im Eigentum seines Vaters. Der Bebauungsplan entfalte im Hinblick auf die noch freien Grundstücksflächen, die einer Bebauung zugänglich seien, enteignungsgleiche Wirkung. Die Nutzbarkeit der Grundstücksflächen sei auf solche Wohnungen beschränkt, die im Zusammenhang mit dem einzigen benachbarten Gewerbebetrieb stünden. Die Erzielung einer marktüblichen Miete sei damit ausgeschlossen (Bl. 149 ff. Beiakte A).
Die 1. Änderungssatzung wurde am 25. Juni 2020 beschlossen und anschließend ausgefertigt. Die Bekanntmachung erfolgte – unter Hinweis auf §§ 214, 215 BauGB – durch Aushang an den Bekanntmachungstafeln der Antragsgegnerin im Zeitraum vom 22. Oktober 2020 bis zum 2. November 2020 (Bl. 4 ff. Beiakte A). Wegen der weiteren Einzelheiten des Aufstellungsverfahrens wird auf den Verwaltungsvorgang der Antragsgegnerin Bezug genommen (Beiakte A).
Der Antragsteller hat am 24. Februar 2021 den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt.
Zur Begründung trägt er im Wesentlichen vor, die Antragsgegnerin verstoße gegen das Abwägungsgebot, indem sie im Plangebiet ein eingeschränktes Gewerbegebiet, in dem sich nur nicht störende Gewerbebetriebe ansiedeln könnten, festgesetzt habe. Die Ausweisung als eingeschränktes Gewerbegebiet mit der Festsetzung, dass nur nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe zulässig seien, bilde den Bestand bzw. das Erweiterungsvorhaben nicht ab. Entgegen der Behauptung in der Begründung handele es sich bei einem Zimmereibetrieb nicht um eine Anlage, die nach ihrem Störungsgrad einer Anlage eines Mischgebiets gemäß § 6 BauNVO entspreche. Aufgrund des Störungsgrades holzverarbeitender Betriebe seien diese regelmäßig als Gewerbebetriebe, die das Wohnen wesentlich störten, zu qualifizieren. Der Abwägungsfehler sei offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss. Die Zielrichtung der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 21 sei die Verwirklichung eines Vorhabens, das nicht als nicht störender Gewerbebetrieb zu qualifizieren sei. Die Antragsgegnerin hätte von der Ausweisung des eingeschränkten Gewerbegebietes Abstand genommen, wenn ihr bewusst gewesen wäre, dass das konkrete Projekt damit gar nicht ermöglicht werde.
Der Bebauungsplan verstoße zudem gegen § 2 Abs. 3 BauGB. Bei der Aufstellung des Bebauungsplans seien seine Immissionsschutzbelange zu berücksichtigen und zu erwägen gewesen, ob von dem benachbarten Zimmereibetrieb – erst recht nach der geplanten Erweiterung – unzumutbare Gewerbelärmimmissionen ausgehen. Eine solche Abhandlung sei jedoch unterblieben. Insbesondere sei nicht berücksichtigt worden, dass seine Wohnbebauung das Schutzniveau eines allgemeinen Wohngebiets genieße, da es auf dieser bauplanungsrechtlichen Basis genehmigt worden sei. Allein die Tatsache, dass der Betrieb in einem Mischgebiet genehmigt worden sei, sage nichts darüber aus, ob der Betrieb mischgebietsverträglich und damit wohnverträglich sei. Dies sei reine Spekulation. Selbst Betriebe, die das Wohnen nicht wesentlich störten, könnten trotzdem bezüglich eines in unmittelbarer Nähe zum Betrieb befindlichen Wohnhauses unzumutbare Immissionen hervorrufen. Erst recht gelte dies für solche Betriebe, die in einem Mischgebiet erst gar nicht hätten genehmigt werden dürfen. Ohne ein konkretes Schallgutachten und eine Bewertung der sonstigen Immissionen sei es daher nicht möglich, die Verträglichkeit des Betriebs auf seine Wohnbebauung zu beurteilen.
Zudem hätten die Immissionen möglicher anderer oder weiterer baulicher Nutzungen berücksichtigt werden müssen. Denn auf Grundlage des Bebauungsplans sei es ohne weiteres möglich, dass ein anderer Betrieb mit anderen Immissionen dort ansässig werde.
Außerdem seien seine privaten Belange nicht ordnungsgemäß berücksichtigt worden. Die Festsetzung in Ziffer 1.1.2, wonach für sein Grundstück gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO insgesamt maximal drei Wohneinheiten für Betriebsinhaber, Betriebsleiter, Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet seien, zulässig seien, beschränke die Nutzungs- und Verwertungsmöglichkeit in einer Weise, die grundsätzlich die Substanz des grundrechtlich garantierten Eigentums berühre. Sein Grundstück sei mit Wohngebäuden bebaut, die weder genehmigungsrechtlich noch tatsächlich im Zusammenhang mit dem benachbarten Zimmereibetrieb stünden. Gleiches gelte für das direkte Nachbargebäude im Eigentum seines Vaters. Diese Wohngebäude würden durch diese Festsetzung nunmehr auf ihren Bestandsschutz verwiesen. Erweiterungen und Neubauten seien nur noch im Zusammenhang mit dem einzigen benachbarten Gewerbebetrieb möglich. Dies stelle einen erheblichen Eingriff in die Eigentumsfreiheit dar, der eine enteignungsgleiche Wirkung entfalte. Ausweislich der Mitteilung der Antragsgegnerin über die Stellungnahme im Rahmen der Offenlage sei zu erkennen, dass diese fälschlicherweise davon ausgehe, dass die Wohnnutzung auf seinem Grundstück betriebsbezogen stattfinde. Soweit die Antragsgegnerin davon ausgegangen sei, dass es keiner weiteren Abwägung bedurft habe, weil eine vergleichbare Regelung bereits in dem Ursprungsbebauungsplan festgesetzt gewesen sei, sei dem zu entgegnen, dass diese Festsetzung bereits in dem Ursprungsbebauungsplan unwirksam gewesen sei. Im Mischgebiet müsse nämlich eine gleichmäßige Durchmischung von Wohnen und Gewerbe gegeben sein; betriebsbezogenes Wohnen sei keine allgemeine Wohnnutzung.
Das öffentliche Interesse an der Erweiterung des Zimmereibetriebs sei zudem fehlgewichtet worden, denn eine Erweiterung könne auf der Grundlage dieses Bebauungsplans nicht erfolgen.
Schließlich liege auch kein hinreichender betriebsbedingter Anlass für die Festsetzung dreier Betriebsleiterwohnungen vor. Angesichts der Größe und des Betriebskonzepts des Zimmereibetriebs sei nicht erkennbar, dass aus betrieblichen Gründen die ständige Erreichbarkeit von insgesamt drei Personen erforderlich bzw. objektiv sinnvoll sei. Ziffer 1.1.2 der textlichen Festsetzungen sei eine unzulässige Kontingentierung von Baurecht und öffne das Tor für sogenannte „Windhundrennen" der Grundstückseigentümer innerhalb des Plangebiets des eingeschränkten Gewerbegebiets. Hintergrund sei, dass für den Fall, dass einer der Grundstückseigentümer bereits drei Wohneinheiten mit einer solchen Zweckbestimmung auf seinem Grundstück errichtet habe, für die restlichen Grundstückseigentümer kein entsprechendes Baurecht mehr verbleibe.
Der Antragsteller beantragt,
die Satzung der Antragsgegnerin über die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 21 „Für das Gebiet nördlich des Grutstich, am Kornkuugswäi in der Gemarkung Risum-Lindholm in einer Größe von ca. 2,26 ha“ vom 25. Juni 2020 für unwirksam zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Zur Begründung führt sie aus, der Antragsteller verfüge nicht über das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis. Die Nichtigkeit, wenn sie denn vorliegen würde, würde lediglich zur Geltung der Ursprungsfassung des Bebauungsplans Nr. 21 führen. Danach wäre das geplante Vorhaben des Antragstellers ebenfalls nicht genehmigungsfähig.
Der Antragsteller hat zudem beim Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgericht die beiden Verfahren 8 A 1/22 und 8 A 3/22 anhängig gemacht. Gegenstand sind Bauvoranfragen zur Bebaubarkeit des Grundstücks Kornkuugswäi 70/70a mit Wohngebäuden mit vier bzw. fünf Wohneinheiten, welche die untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises Nordfriesland unter Verweis auf die entgegenstehenden Festsetzungen des streitgegenständlichen Bebauungsplans abgelehnt hat. Wegen der Einzelheiten wird auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.

Entscheidungsgründe:
Der Normenkontrollantrag ist zulässig und begründet.
A. Der Normenkontrollantrag ist zulässig.
I. Der gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO statthafte Antrag gegen die Satzung über die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 21 der Antragsgegnerin „Für das Gebiet nördlich des Grutstich, am Kornkuugswäi in der Gemarkung Risum-Lindholm in einer Größe von circa 2,26 ha“ ist am 24. Februar 2021 und damit innerhalb der Antragsfrist des § 47 Abs. 2 VwGO, d. h. innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der 1. Änderungssatzung durch Aushang an den öffentlichen Bekanntmachungstafeln im Zeitraum vom 22. Oktober bis 2. November 2020 gestellt worden. Der Antragsteller ist als Eigentümer eines Grundstücks im Plangebiet, für das die in Rede stehende 1. Änderungssatzung des Bebauungsplans Nr. 21 die Festsetzung eines eingeschränkten Gewerbegebiets trifft, antragsbefugt, weil er gemäß § 47 Abs. 2 VwGO geltend machen kann, durch die Änderungssatzung oder deren Anwendung in seinen Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden.
II. Der Antragsteller verfügt entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin auch über das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis. Besteht – wie hier – eine Antragsbefugnis, so ist regelmäßig auch das für eine Normenkontrolle erforderliche Rechtsschutzinteresse gegeben (Beschluss des Senats vom 31. Mai 2022 – 1 MR 4/22 –, juris Rn. 50). Das wäre nur dann nicht der Fall, wenn sich die Inanspruchnahme des Gerichts als nutzlos erwiese, weil der Antragsteller durch die von ihm angestrebte Unwirksamerklärung des angefochtenen Bebauungsplans keine tatsächlichen Vorteile ziehen und auch seine Rechtsstellung (aktuell) nicht verbessern könnte (vgl. BVerwG, Beschluss vom 4. Juni 2008 – 4 BN 13.08 –, juris Rn. 5; Urteile des Senats vom 1. Oktober 2020 – 1 KN 13/15 –, juris Rn. 42 m. w. N. und vom 5. August 2021 – 1 KN 20/17 –, juris Rn. 31). Das ist nicht der Fall.
Zwar hätte die Unwirksamkeit der 1. Änderungssatzung des Bebauungsplans Nr. 21 zur Folge, dass der Plan, der ihm zeitlich vorausgegangen ist, unverändert fortgilt (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. August 1990 – 4 C 3.90 –, juris Rn. 21). Gleichwohl wäre es in Fällen dieser Art verfehlt, bei der Beurteilung des Rechtsschutzbedürfnisses maßgeblich darauf abzustellen, dass mit der Aufhebung der vom Eigentümer bekämpften Festsetzung nicht zugleich das Hindernis wegfällt, das einer – vorliegend mittels zweier Bauvoranfragen konkretisierten – Bebauung des Grundstücks entgegensteht. Denn dies bedeutet nicht zwangsläufig, dass es auf Dauer beim Zustand fehlender Bebaubarkeit verbleibt. Überplant die Gemeinde ein Gebiet, für das ein Bebauungsplan bereits vorhanden ist, anderweitig, so dokumentiert sich hierin die Absicht, der baulichen Entwicklung zumindest partiell eine andere Richtung zu geben. Schlägt dieser Versuch fehl, weil ihre Planung einer Überprüfung im Normenkontrollverfahren nicht standhält, so spricht nicht von vornherein mehr dafür als dagegen, dass sie von der in die Wege geleiteten Neuordnung Abstand nimmt und sich mit dem ursprünglichen Planungszustand zufriedengibt. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Umstände die Prognose rechtfertigen, dass die Gemeinde einen neuen Bebauungsplan aufstellen und dabei den Bauwünschen des Antragstellers Rechnung tragen wird. Das Normenkontrollgericht hat in dieser Hinsicht keine Wahrscheinlichkeitsbetrachtungen anzustellen. Dem Zulässigkeitserfordernis des Rechtsschutzbedürfnisses ist genügt, wenn sich nicht ausschließen lässt, dass die gerichtliche Entscheidung für den Rechtsschutzsuchenden gegebenenfalls von Nutzen sein kann. Unnütz wird das Normenkontrollgericht nur dann in Anspruch genommen, wenn der Antragsteller unabhängig vom Ausgang des Normenkontrollverfahrens keine reale Chance hat, den von ihm geltend gemachten Nachteil abzuwenden (vgl. zur Festsetzung eines Grundstücks als nicht bebaubare Fläche: BVerwG, Beschluss vom 25. Mai 1993 – 4 NB 50.92 –, juris Rn. 16).
Von diesen Maßstäben ausgehend ist es jedenfalls nicht gänzlich ausgeschlossen, dass der Antragsteller eine rechtliche Besserstellung durch die Unwirksamerklärung der 1. Änderungssatzung wird erreichen können. Zwar erscheint es nach den Luftbildern im DigitalenAtlasNord so, dass das durch die 1. Änderungssatzung ermöglichte Vorhaben – im Wesentlichen die Erweiterung des Gewerbebetriebs auf den Flurstücken … und … – inzwischen realisiert worden ist. Soweit der Antragsteller die Unwirksamkeit der 1. Änderungssatzung in Bezug auf die Festsetzungen für sein eigenes Grundstück begehrt, stellt sich die Frage nach der dann wieder auflebenden Ursprungsfassung des Bebauungsplans Nr. 21. Danach war für das Grundstück ein Mischgebiet festgesetzt. In den textlichen Festsetzungen hieß es, dass im Geltungsbereich des Mischgebiets innerhalb der Baugrenzen auf dem Flurstück … ausschließlich die Errichtung von drei Wohngebäuden für Betriebsangehörige nebst Nebenanlagen zulässig sei. Die 1. Änderungssatzung setzt nun zwar ein eingeschränktes Gewerbegebiet fest, lässt der Sache nach indes auch lediglich nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe zu. Allerdings kann der Antragsteller seinem Ziel, nämlich der Bebauung seines Grundstücks entsprechend der von ihm gestellten Bauvoranfragen, durch die Unwirksamerklärung der vorliegend in Streit stehenden 1. Änderungssatzung einen Schritt näherkommen. Eine Erfolgsprognose im Hinblick auf die inzidente Überprüfung des dann auflebenden Bebauungsplans Nr. 21 braucht der Senat im Rahmen des Rechtsschutzbedürfnisses nicht anzustellen.
B. Der Normenkontrollantrag ist auch begründet. Der Antrag gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO ist begründet, wenn die angegriffene Rechtsvorschrift ungültig ist, d. h., wenn sie an einem formellen oder materiellen Fehler leidet, der nach den §§ 214, 215 BauGB vom Gericht beachtet werden muss.
I. Der Bebauungsplan leidet bereits an formellen Fehlern. Die Antragsgegnerin hat bei der Aufstellung des Bebauungsplans die von der Planung berührten Belange nicht gemäß § 2 Abs. 3 BauGB hinreichend ermittelt und bewertet. Gemäß § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzbuchs für die Rechtswirksamkeit der Satzungen nach diesem Gesetzbuch beachtlich, wenn entgegen § 2 Abs. 3 BauGB die von der Planung berührten Belange, die der Gemeinde bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden sind und wenn der Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist. Das ist hier der Fall.
1. Unterblieben ist zunächst die bei der – vorliegend erfolgten – Überplanung eines Gebiets mit gewerblicher Nutzung in der Nachbarschaft zu einer bestehenden Wohnnutzung erforderliche Bestandsaufnahme in Bezug auf den vorhandenen Betrieb und hauptsächlich sein Emissionsverhalten.
Um eine verwertbare Grundlage für eine Immissionsprognose zu erhalten, ist es nämlich grundsätzlich unerlässlich, das tatsächlich zulässige Emissionspotenzial zu ermitteln, wie es sich aus der für den jeweiligen Betrieb erteilten Baugenehmigung ergibt. Nur auf einer solchen Grundlage ist die Prognose hinreichend aussagekräftig, um die in die Abwägung einzustellenden widerstreitenden Belange von Wohnnutzung und Gewerbebetrieb richtig gewichten und zu einem gerechten Ausgleich bringen zu können (vgl. OVG Berlin-Bbg., Urteil vom 25. Mai 2012 – OVG 2 A 18.10 –, juris Rn. 29). Die Grundstückseigentümer im Planbereich und die nur mittelbar von den Festsetzungen Betroffenen müssen dem Bebauungsplan eindeutig entnehmen können, welche gewerblichen Nutzungen im eingeschränkten Gewerbegebiet zulässig sein sollen und was an Emissionen aufgrund dieser Nutzungen hinzunehmen ist (BayVGH, Urteil vom 14. Mai 2003 – 14 N 98.3741, BeckRS 2003, 24912, beck-online). Vorliegend ist eine derartige Bestandsaufnahme nicht erfolgt, obgleich sich dies im Aufstellungsverfahren aufgedrängt hätte.
Bei einem Zimmereibetrieb handelt es sich nach der grundsätzlich maßgebenden typisierenden Betrachtungsweise um einen das Wohnen wesentlich störenden Gewerbebetrieb. So ist anerkannt, dass jedenfalls solche holzverarbeitenden Betriebe, die mit einer Kreissäge, einer Fräsmaschine und einer Hobelmaschine ausgerüstet sind, wegen ihrer lärmintensiven Betriebsform regelmäßig das Wohnen wesentlich stören. Als solche sind sie zumindest in allen Gebieten grundsätzlich unzulässig, die zumindest gleichrangig auch dem Wohnen dienen. Eine andere Beurteilung kommt dann in Betracht, wenn ein Betrieb nicht das branchentypische Erscheinungsbild zeigt, sondern nach seiner (atypischen) Art und Betriebsweise von vornherein keine für das Wohnen wesentlichen Störungen befürchten lässt und damit seine Gebietsverträglichkeit dauerhaft und zuverlässig sichergestellt ist (BayVGH, Beschluss vom 11. Oktober 2007 – 1 CS 07.1658 –, juris Rn. 19).
Die festgesetzten eingeschränkten Gewerbegebiete dienen zwar nicht gleichrangig dem Wohnen. Allerdings grenzt das festgesetzte allgemeine Wohngebiet unmittelbar an den als eingeschränkte Gewerbegebiete überplanten Teil des Plangebiets an. Vor dem Hintergrund der bereits vorhandenen Größe des Zimmereibetriebs, der angrenzenden Wohnbebauung und der planbedingten Erweiterungsmöglichkeiten für den Zimmereibetrieb wäre die Antragsgegnerin verpflichtet gewesen, das Emissionsverhalten zu ermitteln und auf dieser Grundlage zu bewerten. Die in der Planbegründung erfolgte Bewertung ist spekulativ. Dort heißt es lediglich:
„Da der bestehende Zimmereibetrieb eine Genehmigung für eine Betriebsausübung innerhalb der bisher dargestellten gemischten Baufläche (6. F-Planänderung) bzw. des bisher bestehenden Mischgebiets (B-Plan 21) besitzt, ist davon auszugehen, dass von ihm gemäß § 6 BauNVO keine wesentlich störenden Immissionen ausgehen.
Daran wird sich auch mit der Erweiterung durch eine zusätzliche Halle nichts ändern. Zum einen, weil deren Standort noch weiter vom angrenzenden allgemeinen Wohngebiet abrückt als der Betriebsbestand und zum anderen, weil die Gemeinde mit der vorliegenden Planung und der Darstellung einer eingeschränkten gewerblichen Fläche bzw. über die Festsetzung eines eingeschränkten Gewerbegebiets im parallel aufgestellten B-Plan, bewusst eine Nutzungsausweisung gewählt hat, die auch zukünftig keine wesentlich störende, gewerbliche Nutzung zulässt. Dies ist in den dem Bauleitplanverfahren nachgelagerten Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.“
(S. 20 der Begründung)
Es gibt auch keine Anhaltspunkte dafür, dass es sich in Bezug auf Art und Betriebsweise um einen atypischen Betrieb handelt, der von Vornherein das Wohnen nicht wesentlich stört. In der Planbegründung wird beschrieben, dass es sich um eine Zimmerei handelt, die bereits über mehrere Hallen, Nebenanlagen und zwei Wohngebäude verfügt und der nun der Bau einer weiteren Halle ermöglicht werden soll (S. 5 der Begründung).
Der betreffende Mangel ist auch offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen. Eine entsprechende Ermittlung hätte sich aufdrängen müssen, weil das festgesetzte allgemeine Wohngebiet unmittelbar an den als eingeschränkte Gewerbegebiete überplanten Teil des Plangebiets angrenzt. Die Möglichkeit eines bodenrechtlich relevanten Konflikts liegt damit angesichts der Betriebsgröße auf der Hand, zumal der Antragsteller im Aufstellungsverfahren auf den Störgrad des Betriebs hingewiesen hatte (S. 167 Beiakte A). Es ist auch nicht ausgeschlossen, dass die Antragsgegnerin sich aufgrund entsprechender Ermittlungen zu einer Umplanung veranlasst gesehen hätte, etwa in Bezug auf die Art der baulichen Nutzung – ggf. auch auf dem Grundstück des Antragstellers selbst – oder aber in Bezug auf Lärmschutzvorkehrungen.
2. Ein weiteres Ermittlungsdefizit ergibt sich daraus, dass die Antragsgegnerin die im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bestehende Genehmigungslage in Bezug auf die auf dem Grundstück des Antragstellers befindlichen Wohngebäude nicht bzw. unzutreffend ermittelt hat. Der Antragsteller hatte im Aufstellungsverfahren darauf hingewiesen, dass sein Grundstück mit einem Wohngebäude bebaut sei, das nicht dem bestehenden Zimmereibetrieb zugeordnet sei. Das entspricht der Aktenlage. So hat der Antragsteller eine Baugenehmigung vom 15. April 1994 betreffend die Erweiterung eines Wohnhauses auf dem Flurstück … der Flur … vorgelegt sowie eine Baugenehmigung vom 12. Juli 2011 bezüglich der Nutzungsänderung und des Umbaus einer ehemals genutzten Werkstatt zu zwei Wohnungen, ebenfalls für das Flurstück … der Flur … . Letztere Genehmigung ist offenbar erst kurz vor Inkrafttreten des Ursprungsbebauungsplans Nr. 21 erfolgt. Die Ausführungen der Antragsgegnerin in der Abwägungstabelle, wonach ausweislich des Bebauungsplans Nr. 21 die genannten Wohngebäude „sehr wohl und ganz bewusst dem Zimmereibetrieb zugeordnet […] sind“ sind vor diesem Hintergrund unrichtig. Dieser Ermittlungsfehler ist offenkundig, weil er aus der Abwägungstabelle eindeutig zutage tritt. Er ist auf das Ergebnis von Einfluss gewesen, weil die Antragsgegnerin hierauf ihre Abwägungsentscheidung gegründet hat, denn sie sieht die nach ihrer Meinung festgesetzten „betriebsbezogenen Wohnungen“ (S. 11 der Abwägungstabelle) als „Puffer“ zwischen dem zukünftigen eingeschränkten Gewerbegebiet und dem allgemeinen Wohngebiet an (S. 20 der Begründung).
II. Der Bebauungsplan leidet darüber hinaus unter durchgreifenden materiellen Fehlern.
1. So erweisen sich einzelne textliche Festsetzungen bereits als unbestimmt. Das Gebot hinreichender Bestimmtheit von Rechtsnormen, das auch für die zeichnerischen und die textlichen Festsetzungen in Bebauungsplänen gilt, ergibt sich aus dem Rechtsstaatsprinzip in Art. 20 Abs. 3 GG (OVG NRW, Urteil vom 13. Februar 2014 – 7 D 102/12.NE –, juris Rn. 67). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts richtet sich das erforderliche Maß der Konkretisierung von Festsetzungen eines Bebauungsplans danach, was nach den Verhältnissen des Einzelfalls (Planungsziele, örtliche Verhältnisse) für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist und dem Gebot gerechter Abwägung der konkret berührten privaten und öffentlichen Belange entspricht. Ob dagegen eine einzelne Formulierung eines Bebauungsplans dem Bestimmtheitserfordernis genügt, ist in aller Regel eine Frage der Auslegung des Plans im Einzelfall (BVerwG, Beschluss vom 24. Januar 1995 – 4 NB 3.95 –, juris Rn. 3; Urteil des Senats vom 5. August 2021 – 1 KN 4/17 –, juris Rn. 51). Hiervon ausgehend weist der Bebauungsplan jedenfalls zwei Bestimmtheitsmängel auf.
a) Auslegungsfähig ist zwar wohl noch der Regelungsgehalt der textlichen Festsetzung 1.1.2, wonach gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO insgesamt maximal drei Wohneinheiten für Betriebsinhaber, Betriebsleiter, Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet sind, zulässig sind. Es ist dem Wortlaut der Festsetzung nach nicht eindeutig feststellbar, ob – unter Anwendung von § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO – eine allgemeine oder aber – wie in § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO vorgesehen – eine ausnahmsweise Zulassung erfolgen soll. Unter Heranziehung der Begründung (S. 11) ergibt sich allerdings, dass die Antragsgegnerin lediglich die ausnahmsweise Zulassungsfähigkeit festsetzen wollte. Der Wortlaut der textlichen Festsetzung dürfte auslegungsfähig sein.
b) Als unbestimmt erweist sich aber die textliche Festsetzung 1.1.1, wonach im eingeschränkten Gewerbegebiet nicht wesentlich störende Gewerbebetrieb und Anlagen im Sinne des § 6 BauNVO zulässig sind. Unbestimmt ist dabei die Reichweite des Anlagenbegriffs. Der in Bezug genommene § 6 BauNVO verwendet diesen nicht. Lediglich in § 6 Abs. 2 Nr. 5 BauNVO werden Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke genannt. Es ist aber zweifelhaft, dass dieser Tatbestand gemeint gewesen ist, denn andererseits schließt die Antragsgegnerin die Zulässigkeit von Anlagen für sportliche Zwecke in ihrer textlichen Festsetzung 1.1.3 Nr. 4 aus, was zu einem Widerspruch führt. Außerdem richtet sich die Zulässigkeit von Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke im (eingeschränkten) Gewerbegebiet nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO. Denkbar wäre auch, dass die Antragsgegnerin Nutzungen im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO meint und diese wiederum lediglich dann zulassen will, wenn sie das Wohnen nicht wesentlich stören. Hierzu enthält auch die Planbegründung keine Ausführungen.
c) Als unbestimmt erweist sich zudem der in der textlichen Festsetzung 1.1.3 vorgesehene Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben. Danach sind gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO folgende, gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO allgemeine Nutzungen nicht zulässig: Nr. 2: Einzelhandelsbetriebe. § 8 Abs. 2 BauNVO führt indes Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude als allgemein zulässig auf. Unklar ist danach, ob die textliche Festsetzung eigentlich diese Nutzungsarten ausschließen wollte oder ob diese im eingeschränkten Gewerbegebiet – weiterhin – allgemein zulässig sind. Die Planbegründung spricht zwar davon, Einzelhandelsbetriebe ausschließen zu wollen (S. 11). Andererseits erscheint es aufgrund der Systematik auch nicht ausgeschlossen, dass die Antragsgegnerin im Plangebiet „nur“ nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe und Anlagen zulassen wollte (Festsetzung 1.1.1), während sie alle anderen Hauptnutzungen ausschließen wollte. Dafür spricht die systematische Durchnummerierung mit Nr. 2, Nr. 3, Nr. 4 in der textlichen Festsetzung 1.1.3 sowie der Umstand, dass sie damit offensichtlich Anlehnung an die Systematik von § 8 Abs. 2 BauNVO nimmt. Allerdings unterfallen Einzelhandelsbetriebe den Gewerbebetrieben in § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO und sind daher grundsätzlich im Gewerbegebiet zulässig (Söfker/Blechschmidt, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Stand: November 2024, BauNVO § 8 Rn. 24, beck-online). Möglicherweise hat sich die Antragsgegnerin versehentlich auch an § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO orientiert, der Einzelhandelsbetriebe für Kerngebiete allgemein für zulässig erklärt.
Die Unbestimmtheit führt zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans, denn jedenfalls die Unbestimmtheit der textlichen Festsetzung 1.1.3 und damit die Unklarheit von deren Reichweite hat Auswirkungen auf die Beurteilung der Frage, welche Vorhaben im Plangebiet zulassungsfähig sind sowie ggf. darauf, ob hier vor dem Hintergrund des ohnehin schon weitreichenden Ausschlusses von Nutzungsarten noch die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt (vgl. § 1 Abs. 5 BauNVO).
2. Es liegt darüber hinaus jedenfalls ein durchgreifender Festsetzungsfehler vor. Für die Festsetzung der maximalen Anzahl von Wohneinheiten für Betriebsinhaber, Betriebsleiter, Aufsichts- und Bereitschaftspersonen gibt es weder im Baugesetzbuch noch in der Baunutzungsverordnung eine Rechtsgrundlage. Dies führt zugleich zu einer unzulässigen Kontingentierung.
a) Entgegen der Auffassung des Antragstellers hält der Bebauungsplan die Vorgaben von § 1 Abs. 5 BauNVO allerdings noch ein. Danach kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2 bis 9 sowie 13 und 13a BauNVO allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.
Hiervon hat die Antragsgegnerin umfangreich Gebrauch gemacht und im eingeschränkten Gewerbegebiet nur nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe und Anlagen im Sinne des § 6 BauNVO als zulässig festgesetzt sowie maximal drei Wohnungen für Betriebsinhaber, Betriebsleiter, Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet sind. Ausgeschlossen hat sie damit die Zulässigkeit von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben, für die ein Gewerbegebiet seiner Zweckbestimmung in § 8 Abs. 1 BauNVO nach im Grundsatz vorgesehen ist. Darüber hinaus hat sie Tankstellen (§ 8 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) und Anlagen für sportliche Zwecke (§ 8 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO) mittels der textlichen Festsetzung 1.1.3 ausgeschlossen, deren weiterer Festsetzungsgehalt – wie ausgeführt – unbestimmt ist, aber entweder Einzelhandelsbetriebe oder Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude ausschließt (vgl. § 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Von den ausnahmsweise zulassungsfähigen Nutzungsarten hat sie zudem Vergnügungsstätten (§ 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO) mit ihrer textlichen Festsetzung 1.1.4 ausgeschlossen.
§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO deutet auf eine vom Grundsatz her sehr offene Gebietsstruktur hin. Nach dieser Vorschrift sind in einem Gewerbegebiet "Gewerbebetriebe aller Art" zulässig. Diese Kategorie umfasst ihrem Wortlaut nach sämtliche gewerblichen Nutzungen, die mit Rücksicht auf das Wohnen wegen ihres Störgrades nicht mehr ohne weiteres mischgebietsverträglich sind, ohne andererseits so erheblich zu belästigen, dass sie nur in einem Industriegebiet im Sinne des § 9 BauNVO verwirklich werden können. Nutzungen, die spezifisch gewerbliche Merkmale aufweisen, sind indes nicht bloß in § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO angesprochen. Der Kreis der "Gewerbebetriebe aller Art" wird insbesondere in § 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO ergänzt. Danach sind in einem Gewerbegebiet regelhaft auch "Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude" zulässig. Diese Systematik macht deutlich, dass zu den prägenden Elementen eines Gewerbegebiets nicht bloß das produzierende und das verarbeitende Gewerbe unter Einschluss des Handwerks gehört. Der Begriff des Gewerbebetriebs erstreckt sich vielmehr auch auf die in § 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO als besondere Kategorie geregelten Dienstleistungsbetriebe. Die Vielgestaltigkeit, durch die Gewerbegebiete gekennzeichnet sind, äußert sich gerade in der typischen Funktion, neben Betrieben des produzierenden und des verarbeitenden Gewerbes auch Betrieben des Dienstleistungsgewerbes sowie weiteren nicht erheblich belästigenden gewerblichen Nutzungen wie Lagerhäusern und Lagerplätzen (Abs. 2 Nr. 1) sowie Tankstellen (Abs. 2 Nr. 3) als Standort zu dienen. Die Zweckbestimmung eines Gewerbegebiets wird nicht dadurch angetastet, dass auf der Grundlage des § 1 Abs. 5 BauNVO aus dem Spektrum der nach § 8 Abs. 2 BauNVO an sich zulässigen gewerblichen Nutzungen einzelne Nutzungsarten ausgeschlossen werden. Auch die Beschränkung der zulässigen gewerblichen oder handwerklichen Nutzung auf Betriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Ein solches "eingeschränktes Gewerbegebiet" entspricht seiner allgemeinen Zweckbestimmung nach noch dem Typus eines Gewerbegebiets (ausführlich zum Ganzen: BVerwG, Beschluss vom 8. November 2004 – 4 BN 39.04 –, juris Rn. 20 ff. m. w. N.; so auch: Sächs. OVG, Urteil vom 15. Dezember 2022 – 1 C 41/20 –, juris Rn. 28; Söfker/Blechschmidt, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Stand: November 2024, BauNVO § 8 Rn. 14, beck-online: „Nach dem BVerwG Beschl. v. 8. November 2004 – 4 BN 39.04, NVwZ 2005, 324 [325] ist die Festsetzung eines Gewerbegebiets, in dem nur Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Nachbarschaftsläden und Convenience-Stores zulässig sind, zulässig“).
Kein Problem ergibt sich entgegen der Auffassung des Antragstellers zudem aus dem Erfordernis, dass die Systematik, die den §§ 2 bis 10 BauNVO im Interesse geordneter städtebaulicher Verhältnisse zugrunde liegt, auch im Falle der Modifikation des jeweiligen Zulässigkeitsregimes unangetastet bleibt. Festsetzungen nach § 1 Abs. 5 BauNVO dürfen nach dem Grundsatz der "Typenreinheit" nicht dazu führen, dass ein Baugebiet geschaffen wird, das einen anderen als den normativ vorgegebenen Charakter aufweist. Der Normgeber lässt es nicht zu, durch den Ausschluss an sich zulässiger Nutzungsarten ein Baugebiet in seinem Erscheinungsbild so nachhaltig zu verändern, dass es keiner der in der Baunutzungsverordnung geregelten Baugebietstypen mehr entspricht (BVerwG, Beschluss vom 8. November 2004 – 4 BN 39.04 –, juris Rn. 24). Das ist vorliegend nicht der Fall. Insbesondere hat die Antragsgegnerin nicht das Gewerbegebiet in ein Mischgebiet im Sinne von § 6 Abs. 1 BauNVO und damit in einen abweichenden Baugebietstyp umgewandelt. Mischgebiete sind dadurch gekennzeichnet, dass sie zugleich dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören, dienen (§ 6 Abs. 1 BauNVO). In dem hier geschaffenen "eingeschränkten Gewerbegebiet" ist aber eine (allgemeine) Wohnnutzung gerade nicht vorgesehen; Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO) entsprechen demgegenüber gerade dem Charakter eines Gewerbegebiets (BVerwG, Beschluss vom 15. April 1987 – 4 B 71.87 –, juris Rn. 2).
b) Ein durchgreifender Festsetzungsfehler ergibt sich indes daraus, dass es für die in der textlichen Festsetzung 1.1.2 vorgesehene Begrenzung auf insgesamt maximal drei Wohneinheiten für Betriebsinhaber, Betriebsleiter, Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet sind, keine Rechtsgrundlage gibt.
Eine solche findet sich zunächst nicht in § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB, wonach die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden festgesetzt werden kann. Vorliegend handelt es sich nicht um Wohnungen in Wohngebäuden. Betriebsbezogene Wohnungen stellen einen bauplanungsrechtlichen Nutzungsbegriff dar; er wird auch im Industriegebiet (§ 9 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO) und Kerngebiet (§ 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO) verwendet. Betriebsbezogene Wohnungen sind Hauptanlagen und bilden eine selbständige Hauptnutzungsart; sie sind also nicht etwa Betriebsbestandteile (Söfker/Blechschmidt, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Stand: November 2024, BauNVO § 8 Rn. 36, beck-online). Die betriebsbezogenen Wohnungen können Störungen durch die Gewerbebetriebe ausgesetzt sein. Der besondere Zweck dieser Wohnungen erfordert und rechtfertigt es, den Bewohnern ein nicht nur unwesentliches Maß an Störungen anders als in den Wohngebieten und im Mischgebiet zuzumuten. Die Bewohner müssen grundsätzlich die üblichen im Gewerbegebiet auftretenden zulässigen Störungen hinnehmen. Nicht die Betriebe, die sich innerhalb des zulässigen Störgrads halten, sind zu Maßnahmen verpflichtet, die das Wohnen zumutbar erscheinen lassen, sondern die Nutzer der betriebsbezogenen Wohnungen (Söfker/Blechschmidt, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Stand: November 2024, BauNVO § 8 Rn. 40, beck-online). § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB gestattet die Festsetzung einer Wohnungshöchstzahl ausschließlich für Wohngebäude, also für Gebäude, in denen überwiegend gewohnt wird. Das schließt selbst eine Festsetzung für gewerblich genutzte Gebäude mit nur untergeordneter Wohnnutzung, wie dies bei Gewerbebauten mit betrieblichen Wohnungen der Fall ist, aus (Nds. OVG, Urteil vom 18. September 2014 – 1 KN 123/12 –, juris Rn. 38; vgl. auch BVerwG, Urteil vom 8. Oktober 1998 – 4 C 1.97 –, juris Rn. 16).
Auch sonst gibt es in § 9 BauGB bzw. § 9a BauGB i. V. m. den Regelungen der Baunutzungsverordnung keine geeignete Rechtsgrundlage für die Festsetzung der maximalen Zahl der Wohneinheiten für Betriebsinhaber, Betriebsleiter, Aufsichts- und Bereitschafts-personen. Eine solche hat die Antragsgegnerin auch weder in der Planurkunde noch in der Planbegründung bezeichnet. Vielmehr richtet sich die Zahl der zulassungsfähigen Wohnungen für Betriebsinhaber, Betriebsleiter, Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet sind, u. a. nach der funktionalen Beziehung zum Betrieb nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO; eine Beschränkung der Zahl nach enthält die Regelung aber nicht (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Stand: August 2024, BauNVO § 8 Rn. 37, beck-online; OVG NRW, Beschluss vom 9. Februar 2018 – 7 A 2497/16, BeckRS 2018, 1300 Rn. 9, beck-online).
c) Unabhängig davon erweist sich die textliche Festsetzung 1.1.2 aber auch deshalb als rechtswidrig, weil sie eine unzulässige Kontingentierung der vorgesehenen Wohneinheiten für Betriebsinhaber, Betriebsleiter, Aufsichts- und Bereitschaftspersonen enthält, indem sie die Betriebswohnungen im gesamten eingeschränkten Gewerbegebiet auf maximal drei begrenzt.
Der Verordnungsgeber der Baunutzungsverordnung will eine Quotierung oder Kontingentierung von Nutzungsarten nur in den ausdrücklich genannten Fällen zulassen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12. Dezember 1990 – 4 NB 13.90 –, juris Rn. 10). Nur so bleibt es bei dem der Baunutzungsverordnung immanenten Regelungsansatz, dem zufolge im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Grunde jedes Baugrundstück für jede nach dem Nutzungskatalog der jeweiligen Baugebietsvorschrift zulässige Nutzung in Betracht kommen soll (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. April 2008 – 4 CN 3.07 –, juris Rn. 17; vgl. Urteil des Senats vom 14. Januar 2025 – 1 KN 1/21 –, juris Rn. 54). Spezielle Ermächtigungen zur Festsetzung von Quoten oder Kontingenten finden sich daher in § 4a Abs. 4 Nr. 2, § 6a Abs. 4 Nr. 3, § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, nicht hingegen in § 8 BauNVO. Es ist davon auszugehen, dass der Verordnungsgeber der BauNVO eine spezialgesetzliche Ermächtigung für diese Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums (vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. Januar 1995 – 4 NB 48.93 –, juris Rn. 19) für erforderlich hielt (vgl. zu § 6 BauNVO 1977: BVerwG, Beschluss vom 12. Dezember 1990 – 4 NB 13.90 –, juris Rn. 10; zur nicht gegebenen Festsetzbarkeit von Quoten oder Kontingenten außerhalb von besonderen Wohngebieten, urbanen Gebieten und Kerngebieten: Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: August 2024, § 4a BauNVO Rn. 91, beck-online m. w. N.; ausführlich: Urteil des Senats vom 14. Januar 2025 – 1 KN 1/21 –, juris Rn. 52). Dem Antragsteller ist darin beizupflichten, dass die vorliegend getroffene Festsetzung zu einem unzulässigen „Windhundrennen“ führt.
3. Die Antragsgegnerin hat zudem gegen die materiellen Anforderungen des Abwägungsgebots des § 1 Abs. 7 BauGB verstoßen. Danach sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Gegen das rechtsstaatlich fundierte Gebot gerechter Abwägung wird verstoßen, wenn eine Abwägung überhaupt nicht stattfindet (Abwägungsausfall), in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss (Abwägungsdefizit), wenn die Bedeutung dieser Belange verkannt wird (Abwägungsfehleinschätzung) oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht (Abwägungsdisproportionalität) (Urteil des Senats vom 15. März 2018 – 1 KN 4/15 –, juris Rn. 67; vgl. auch Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand April 2024, § 1 Rn. 185). Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungsgebot jedoch genügt, wenn sich die Gemeinde im Widerspruch verschiedener Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entscheidet. Die Grenzen des Gestaltungsspielraums werden erst überschritten, wenn einer der beteiligten Belange in unvertretbarer Weise zu kurz kommt (grundlegend: BVerwG, Urteil vom 5. Juli 1974 – IV C 50.72 –, juris Rn. 45, 60; Urteil des Senats vom 2. Oktober 2024 – 1 KN 2/20 –, juris Rn. 55). Gemäß § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist dabei die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend.
a) Hiervon ausgehend sind die gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigenden allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, die als umweltbezogene Auswirkungen auch auf den Menschen Bestandteil der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB sind, unzutreffend abgewogen worden. Die Antragsgegnerin hat den aus dem unmittelbaren Nebeneinander von allgemeinem Wohngebiet und eingeschränktem Gewerbegebiet im streitgegenständlichen Bebauungsplan resultierenden Immissionskonflikt nicht ausreichend in die Abwägung eingestellt.
Zur Lösung dieses Konflikts hat sie im Wesentlichen darauf abgestellt, dass bereits die Nutzungsausweisung als eingeschränktes Gewerbegebiet dazu führe, dass auch zukünftig keine wesentlich störende, gewerbliche Nutzung zugelassen werde (S. 20 der Begründung). Im Übrigen hat sie diesen Konflikt ins nachfolgende Baugenehmigungsverfahren verlagert (S. 20 der Begründung); dies entspricht keiner ausreichenden Konfliktbewältigung. Zwar darf die Gemeinde von einer abschließenden Konfliktbewältigung im Bebauungsplan Abstand nehmen, wenn die Durchführung der als notwendig erkannten Konfliktlösungsmaßnahmen außerhalb des Planungsverfahrens auf der Stufe der Planverwirklichung sichergestellt ist. Die Grenzen zulässiger Konfliktverlagerung sind allerdings überschritten, wenn bereits im Planungsstadium absehbar ist, dass sich der offengelassene Interessenkonflikt auch in einem nachfolgenden Verfahren nicht sachgerecht lösen lassen wird (BVerwG, Beschluss vom 26. März 2007 – 4 BN 10.07 –, juris Rn. 9). So liegt es hier.
Die Antragsgegnerin hat ihrer Planung zugrunde gelegt, dass „die bereits mit dem B-Plan Nr. 21 festgesetzte betriebsbezogene Wohnnutzung beibehalten [wird], die als Puffer zwischen dem zukünftigen eingeschränkten Gewerbegebiet und dem allgemeinen Wohngebiet auch zukünftig erhalten bleibt.“ (S. 20 der Begründung). Das erweist sich als abwägungsfehlerhaft. Zwar ist es grundsätzlich möglich, als Pufferzone zu schutzwürdigen Wohngebieten, z. B. am Rande eines Gewerbegebiets, auch einen Bereich festzusetzen, der betriebsgebunden Wohnungen vorbehalten ist (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 7. Mai 1997 – 3 S 288/96 –, juris Rn. 18). Dies wäre etwa mittels einer Gliederung nach der Art der Nutzung auf der Grundlage von § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauNVO möglich. Allerdings findet sich im vorliegenden Bebauungsplan keine Festsetzung des Inhalts, dass die betreffenden betriebsbezogenen Wohnungen tatsächlich zwischen dem bestehenden Gewerbebetrieb und dem allgemeinen Wohngebiet belegen sein werden. Vielmehr lässt die textliche Festsetzung 1.1.2, wie bereits ausgeführt, insgesamt maximal drei betriebsbezogene Wohneinheiten zu. Wo diese künftig belegen sind, wird innerhalb der beiden eingeschränkten Gewerbegebiete nicht festgesetzt. Damit ist aber auch die abwägungserhebliche Festsetzung einer Pufferzone nicht erfolgt.
b) Als abwägungsfehlerhaft erweist sich zudem, dass die Antragsgegnerin sich im Rahmen der Abwägung allein auf den bereits vorhandenen Gewerbebetrieb beschränkt hat. Sie hat projektbezogen geplant, obgleich sie hier einen Angebotsbebauungsplan beschlossen hat. Ihre projektbezogene Abwägung ergibt sich eindeutig aus der Abwägungstabelle. In seiner Stellungnahme vom 24. Oktober 2019 hatte der Kreis Nordfriesland, Fachdienst Bauen und Planen, darauf hingewiesen, dass keine Bedenken gegen die maßvolle Erweiterung des bestehenden Gewerbebetriebs bestünden. Allerdings wurde darauf hingewiesen, dass allein die Bezeichnung als „eingeschränktes Gewerbegebiet“ keine Rechtsfolgen nach sich ziehe, da unklar sei, welche Betriebe ausgeschlossen werden sollten. Darauf hat die Antragsgegnerin lediglich erwidert, dass eine Einschränkung des „Gewerbebetriebes“ nicht erforderlich sei. Daher sei der Planentwurf entsprechend angepasst und der Begriff „eingeschränkt“ in der Begründung gestrichen worden. Die zu überplanende Fläche sei als Gewerbegebiet festgesetzt worden (S. 5 der Abwägungstabelle aus Juni 2020).
Damit übersieht die Antragsgegnerin, dass es im Rahmen der Abwägungsentscheidung nicht um eine Beschränkung des konkreten Betriebs, sondern des Gewerbegebiets ging. Ebenso hat sie verkannt, dass sie mit den von ihr getroffenen Festsetzungen auch die Ansiedelung eines weiteren nicht wesentlich störenden Gewerbebetriebs, etwa auf dem Flurstück …, ermöglicht. Das dort festgesetzte eingeschränkte Gewerbegebiet weist – abgesehen von der Firsthöhe von 10,5 m anstelle von 14 m – die gleichen Festsetzungen auf wie das angrenzende eingeschränkte Gewerbegebiet, in dem sich die Zimmerei befindet. Die Möglichkeit, dass hier anstelle der im Bestand vorhandenen Gebäude künftig ein weiterer Gewerbebetrieb entstehen könnte, hat die Antragsgegnerin nicht erkannt. Es ist nach den getroffenen Festsetzungen möglich, aber keinesfalls zwingend, an dieser Stelle im Plangebiet künftig betriebsbedingtes Wohnen zu genehmigen.
c) Abwägungsfehlerhaft ist zudem der Umstand, dass die Antragsgegnerin die Genehmigung der im Eigentum des Antragstellers stehenden Gebäude als Wohngebäude ignoriert hat. Dies korrespondiert mit dem aufgezeigten Ermittlungsdefizit. Es trifft, wie ausgeführt, nach den vorgelegten Baugenehmigungen zu, dass diese zu Dauerwohnzwecken genehmigt worden sind. Dies ist offenbar zum Teil erst kurz vor Inkrafttreten des Ursprungsbebauungsplans Nr. 21 erfolgt. Im Rahmen dieser Baugenehmigungen genießt der Antragsteller Bestandsschutz. Daran ändert nichts, dass bereits der Bebauungsplan Nr. 21 nur noch betriebsbezogenes Wohnen auf dem Flurstück … zugelassen hatte. Dies mindert zwar die Abwägungsrelevanz im vorliegenden Bebauungsplan, rechtfertigt aber nicht die Einschätzung der Antragsgegnerin, bei der betrachteten Wohnnutzung handele es sich ausschließlich um betriebsbezogene Wohnnutzung (S. 9 der Abwägungstabelle aus Juni 2020). Dies ist unrichtig. Maßgeblich ist die erteilte Baugenehmigung. Auch die weiteren Ausführungen auf den Einwand des Antragstellers, eine Zuordnung zum Gewerbebetrieb sei weder beabsichtigt noch realistisch, der Bebauungsplan Nr. 21 sei eine Rechtsvorschrift, an die Eigentümer gebunden seien und ein Verstoß stelle eine Ordnungswidrigkeit dar, geht an der Sache vorbei und stellt keine ordnungsgemäße Abwägung dar. Die Antragsgegnerin zeigt nur, dass sie den Umstand, dass hier eine Wohnnutzung genehmigt ist, nicht erkannt hat. Dies ist insbesondere auch deshalb abwägungsfehlerhaft, weil die von ihr geplante Pufferzone mit bestandsgeschützter Wohnbebauung nicht realisiert werden kann.
III. Dies führt zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans. Ein Mangel, der einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaftet, führt nur dann nicht zu dessen (Gesamt-)Unwirksamkeit, wenn – erstens – die übrigen Regelungen, Maßnahmen oder Festsetzungen für sich betrachtet noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können und – zweitens – wenn die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch eine Satzung dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 2022 – 4 CN 1.22 –, juris Rn. 32; Urteile des Senats vom 22. Februar 2023 – 1 KN 2/18 –, juris Rn. 50, vom 19. September 2023 – 1 KN 2/22 –, juris Rn. 35 und vom 28. Januar 2025 – 1 KN 13/19 –, juris Rn. 58). Jedenfalls Letzteres ist vorliegend auch in Bezug auf das Teilplangebiet, für das eine Festsetzung als allgemeines Wohngebiet getroffen worden ist, nicht der Fall. Die Antragsgegnerin hat diesbezüglich in der Planbegründung ausdrücklich ausgeführt, dass dieses lediglich der besseren Nachvollziehbarkeit wegen mit vorliegender Planung wieder in den Geltungsbereich integriert worden sei. Änderungen seien für diesen Teil jedoch nicht erfolgt (S. 5 der Begründung).
C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. § 709 ZPO. Gründe, welche die Zulassung der Revision rechtfertigen könnten (vgl. § 132 Abs. 2 VwGO), liegen nicht vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 214, 215 BauGB
§§ 2 bis 9 sowie 13 und 13a BauNVO
§§ 2 bis 10 BauNVO
§ 6 BauNVO
§ 9 BauNVO
§ 9 BauGB
§ 9a BauGB
§ 8 BauNVO
§ 4a BauNVO
§ 167 VwGO
§ 709 ZPO
§ 8 Abs. 3 BauNVO
§ 2 Abs. 3 BauGB
§ 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO
§ 47 Abs. 2 VwGO
§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO
§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 6 Abs. 2 Nr. 5 BauNVO
§ 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO
§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO
§ 1 Abs. 5 BauNVO
§ 8 Abs. 2 BauNVO
§ 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO
§ 8 Abs. 1 BauNVO
§ 8 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO
§ 8 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO
§ 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO
§ 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO
§ 6 Abs. 1 BauNVO
§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB
§ 9 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO
§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB
§ 2 Abs. 4 BauGB
§ 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauNVO
§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO
Art. 20 Abs. 3 GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2005, 324
8 A 1/22
8 A 3/22
1 MR 4/22
4 BN 13.08
1 KN 13/15
1 KN 20/17
4 C 3.90
4 NB 50.92
2 A 18.10
14 N 98.37
1 CS 07.16
7 D 102/12
4 NB 3.95
1 KN 4/17
4 BN 39.04
1 C 41/20
4 B 71.87
1 KN 123/12
4 C 1.97
7 A 2497/16
4 NB 13.90
4 CN 3.07
1 KN 1/21
4 NB 48.93
1 KN 4/15
IV C 50.72
1 KN 2/20
4 BN 10.07
3 S 288/96
4 CN 1.22
1 KN 2/18
1 KN 2/22
1 KN 13/19