Verwaltungsgericht Münster (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-02-03, Aktenzeichen 5 K 366/08
ECLI: ECLI:DE:VGMS:2009:0203.5K366.08.00

Tenor:
Die Klage wird auf Kosten der Klägerin abgewiesen.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 v.H. des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten darüber, ob der Beklagte von der Klägerin eine Geldleistung nach § 25 des Wohnungsbindungsgesetzes fordern darf, weil die Klägerin eine mit öffentlichen Mitteln gefördert Wohnung nicht entsprechend dem Förderungszweck vermietet hat.
Der Beklagte bewilligte der Klägerin, einer Wohnungsgesellschaft, durch Bescheid vom 16.7.1997 Bau- und Aufwendungsdarlehen für die Errichtung von Altenwohnungen.
Die Klägerin meldete dem Amt für Wohnungswesen mit Schreiben vom 11.4.2007, dass eine 63,25 qm große aus zwei Zimmern, Küche, Dusche und Bad bestehende Wohnung zum 1.8.2007 frei wurde.
Mit Schreiben vom 18.4.2007 und vom 15.5.2007 schlug das Amt für Wohnungswesen des Beklagten aufgrund seines Besetzungsrechtes Mieter vor. Die Klägerin schloss mit den vorgeschlagenen Eheleuten O. einen Mietvertrag ab, den diese Mieter jedoch schon Anfang Juni 2007 wieder kündigten. Dies teilte die Sachbearbeiterin der Klägerin dem Amt für Wohnungswesen unverzüglich mit.
Daraufhin übersandte das Amt für Wohnungswesen des Beklagten der Klägerin ein Schreiben vom 13.6.2007 mit folgendem Wortlaut: „Für die o. a. Wohnung, die Sie mir freigemeldet haben, habe ich keinen wohnungssuchenden Haushalt ermitteln können.
Auf mein Besetzung -/Benennungsrecht an dieser Wohnung verzichte ich daher einmalig. Sie können sich nunmehr aus dem Kreise der Haushalte, die eine gültige Wohnberechtigungsbescheinigung besitzen, einen Nachfolgemieter für die freigemeldete Wohnung suchen.
Achten Sie darauf, dass der Haushalt bezüglich der Wohnungsgröße für die o. a. Wohnung wohnberechtigt ist.
Legen Sie mir bitte nach Vermietung der Wohnung die Wohnberechtigungsbescheinigung der neuen Mieter vor. Dazu sind Sie nach § 4 des Wohnungsbindungsgesetzes verpflichtet."
Die Klägerin teilte dem Amt für Wohnungswesen des Beklagten am 18.9.2007 mit, dass die Wohnung an Frau C. und Herrn X zum 1.10.2007 vermietet worden sei. Die Klägerin fügte einen Wohnberechtigungsschein der vorgenannten Mieter bei. Darin heißt es u. a.:
„Die Wohnberechtigung berechtigt zum Bezug einer Wohnung für Studierende/ Azubis."
Das Amt für Wohnungswesen kam nach Überprüfung des Vorganges zu dem Ergebnis, dass die Klägerin die Wohnung entgegen dem Förderzweck vergeben hatte, und hörte die Klägerin mit Schreiben vom 9.10.2007 an, ob Geldleistungen nach § 25 des Wohnungsbindungsgesetzes gefordert werden sollten.
Mit Schreiben vom 16.10.2007 machte die Klägerin geltend, dass sie die Wohnung auf der Grundlage des Schreibens des Amtes für Wohnungswesen vom 13. Juni 2007 vergeben habe. Darin habe das Amt auf sein Belegungsrecht verzichtet und lediglich verlangt, dass die Wohnungsgröße für die künftige Mieter eingehalten werden müsse.
Der Beklagte setzte durch Bescheid vom 10.1.2008 für die Überlassung der Wohnung in N. - I.-P-Weg 44, I. Obergeschoss Nr. 2 - an Frau C. und Herrn ab dem 1.1.2007 Geldleistungen in Höhe von 1,50 Euro je qm Wohnfläche monatlich gegen die Klägerin fest, und zwar für die Zeit vom 1.11.2007 bis zum 31.12.2007 in Höhe von 188,00 Euro und ab dem 1.1.2008 in Höhe von 94,00 Euro monatlich.
Zur Begründung führte der Beklagte aus, dass die Klägerin die vorgenannten Wohnung schuldhaft an nichtnutzungsberechtigte Mieter vergeben habe, weil diese Mieter nur im Besitz eines Wohnberechtigungsscheines für Studierende gewesen seien, während die Wohnung alten Menschen vorbehalten sei. Das Schreiben vom 13.6.2007 habe die zuständige Sachbearbeiterin der Klägerin nicht veranlassen dürfen, sich über die Bindung der Wohnung für alte Menschen hinwegzusetzen, denn in diesem Schreiben sei ausdrücklich darauf verwiesen worden, dass die Wohnung nur an Mieter mit einem gültigen Wohnberechtigungsschein habe vergeben werden dürfen. Diese Formulierung beinhalte die Begrenzung auf alte Menschen.
Die Klägerin hat am 12.2.2008 Klage erhoben. Sie ist der Ansicht, dass sie auf der Grundlage des Schreibens des Amtes für Wohnungswesen vom 13.6.2007 berechtigt gewesen sei, die Wohnung an die Mieter Frau C. und Herrn W. zu vergeben, weil das Amt für Wohnungswesen für diese Wohnung darauf verzichtet habe, den Förderzweck einzuhalten, vielmehr nur verlangt habe, dass der Mieter bezüglich der Wohnungsgröße für die Wohnung wohnberechtigt sei.
Die Klägerin beantragt,
den Bescheid des Beklagten vom 10.2.2008 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt unter Bezugnahme auf den Inhalt seines Bescheides,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte macht ergänzend geltend, dass den zuständigen Sachbearbeitern der Klägerin aus ähnlichen Vorgängen zu anderen geförderten Wohnungen bekannt gewesen sei, dass auch bei einem Verzicht auf das Besetzungsrecht der jeweilige Förderzweck eingehalten werden müsse. Die Sachbearbeiterin der Klägerin sei deshalb verpflichtet gewesen, sich bei Zweifeln über den Inhalt des Schreibens vom 13.6.2007 mit dem Amt für Wohnungswesen in Verbindung zu setzen und sich über den Inhalt dieses Schreibens zu vergewissern.
Die Beteiligten haben sich damit einverstanden erklärt, dass über die Klage durch den Vorsitzenden als Einzelrichter ohne mündliche Verhandlung entschieden wird.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakten und der Verwaltungsvorgänge des Beklagten.

Entscheidungsgründe:
Das Gericht entscheidet über die Klage mit Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung durch den Vorsitzenden als Einzelrichter (§ 87a Abs. 2 u. 3, § 101 Abs. 2 VwGO).
Die Klage ist unbegründet, denn der Bescheid des Beklagten vom 10.1.2008 ist rechtmäßig.
Rechtsgrundlage für die vom Beklagten festgesetzten Geldleistungen ist § 25 Abs. 1 Satz 1 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 13.9.2001, BGBl I S. 2404.
Nach dieser Vorschrift kann die zuständige Stelle für die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft gegen § 4 WoBindG verstößt, durch Verwaltungsakt von dem Verfügungsberechtigten Geldleistungen bis zu 5,00 Euro je qm Wohnfläche der Wohnung monatlich erheben. Diese Voraussetzungen liegen hier vor.
Die Klägerin hat mit der Überlassung der Wohnung an die Mieter C. und X. gegen § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG verstoßen. Nach dieser Vorschrift darf der Verfügungsberechtigte die Wohnung einem Wohnungssuchenden nur zum Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm vor der Überlassung eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau (§ 5) übergibt, und wenn die in der Bescheinigung angegebenen Wohnungsgröße nicht überschritten wird. Die Mieter, denen die Wohnung überlassen worden ist, erfüllen diese Bedingungen nicht.
Eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung im Sinne des § 5 WoBindG liegt nicht vor. § 5 WoBindG sieht vor, dass der Wohnberechtigungsschein in entsprechender Anwendung des § 27 Absätze 1 bis 5 des Wohnraumförderungsgesetzes in der Fassung von Art. 1 des Gesetzes zur Reform des Wohnungsbaurechts vom 13.9.2001, BGBl I S. 2376 erteilt wird. Der Verfügungsberechtigte darf gemäß § 27 Abs. 1 des Wohnraumförderungsgesetzes die Wohnung nur einem Wohnungssuchenden zum Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm vorher seine Wohnberechtigung durch Übergabe eines Wohnberechtigungsscheins nachweist. Der Wohnberechtigungsschein wird nach Maßgabe der Absätze 2 bis 5 des § 27 des Wohnraumförderungsgesetzes erteilt.
§ 27 Abs. 5 des Wohnraumförderungsgesetzes regelt, dass im Wohnberechtigungsschein Angaben zur Zugehörigkeit zu bestimmten Haushalten aufzunehmen sind, soweit Wohnungen nach der Förderzusage bestimmten Haushalten vorbehalten sind und der Wohnungssuchende und seine Haushaltsangehörigen zu diesen Haushalten gehören. Diese Vorschrift ist hier nicht eingehalten worden. Der von den Mietern vorgelegte Wohnberechtigungsschein der Stadt I. vom 4.9.2007 berechtigt zum Bezug einer Wohnung für Studierende und Auszubildende. Diesen Anforderungen genügte die von der Klägerin an die Mieter überlassene Wohnung nicht, denn diese Wohnung war alten Menschen vorbehalten.
Die Klägerin hat schuldhaft gegen diese Vorschrift verstoßen. Maßgebend ist der zivilrechtliche Verschuldensbegriff, weil die Geldleistungen Schadensersatz im abgabenrechtlichen Gewande sind. Für die Festsetzung von Geldleistungen genügt bereits jede auch im Bereich der Fahrlässigkeit liegende Verantwortlichkeit. An die Entschuldigung eines Rechtsirrtums ist im Rahmen des § 25 Abs. 1 WoBindG ein strenger Maßstab anzulegen (BVerwG, Urteil vom 16.6.1989 - 8 C 92.86 -, BVerwGE 82, 137, 146, 147).
Hieran anknüpfend hat die Klägerin zumindest fahrlässig gegen die vorgenannten Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes und des Wohnraumförderungsgesetzes verstoßen. In diesem Zusammenhang muss sie sich in entsprechender Anwendung des Rechtsgedankens des § 278 Satz 1 BGB das fahrlässige Verhalten ihrer Sachbearbeiterin zurechnen lassen.
Es kommt in diesem Zusammenhang entscheidend darauf an, ob die Sachbearbeiterin der Klägerin das Schreiben des Amtes für Wohnungswesen des Beklagten vom 13.6.2007 so verstehen durfte, dass die Wohnung abweichend vom Förderzweck für alte Menschen an Studierende bzw. Auszubildende vermietet werden konnte. Diese Auslegung des Schreibens ist zumindest fahrlässig.
Fahrlässig handelt in entsprechender Anwendung des § 276 Abs. 2 BGB, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Dieser Fall liegt hier vor. Die Formulierung in dem Schreiben des Amtes für Wohnungswesen des Beklagten vom 13.6.2007, dass sich die Klägerin aus dem Kreis der Haushalte, die eine gültige Wohnberechtigungsbescheinigung besitzen, einen Nachfolgemieter für die freigemeldete Wohnung suchen könne, war auf der Grundlage der Regelungen in §§ 4 und 5 WoBindG sowie in § 27 Abs. 5 der Wohnraumförderungsgesetzes so zu verstehen, dass der gültige Wohnberechtigungsschein auf den jeweiligen Förderzweck der Wohnung Bezug nahm. Diese Kenntnis musste von der Sachbearbeiterin der Klägerin erwartet werden. Sollte sie insoweit Zweifel gehabt haben, hätte sie sich bei dem zuständigen Sachbearbeiter im Amt für Wohnungswesen des Beklagten erkundigen müssen, wie die Formulierung in dem Schreiben vom 13.6.2007 zu verstehen war. Dies war der Sachbearbeiterin der Klägerin ohne Weiteres möglich, weil sie, wie sich aus den Verwaltungsvorgängen des Beklagten ergibt, in dieser Angelegenheit mit der zuständigen Sachbearbeiterin im Amt für Wohnungswesen des Beklagten telefoniert hat.
Die Sachbearbeiterin der Klägerin hat mithin die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen, indem sie das Schreiben vom 13.6.2007 entweder in der ihr zumutbaren Kenntnis der vorgenannten gesetzlichen Vorschriften falsch verstanden hat oder es versäumt hat, bei Zweifeln an der Auslegung zusätzlich Informationen bei dem Beklagten einzuholen.
Gegen die Höhe der festgesetzten Geldleistungen bestehen keine rechtlichen Bedenken. Insoweit nimmt das Gericht Bezug auf den Inhalt des angefochtenen Bescheides.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, ihre vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 Abs. 2 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§
4 und 5 WoBindG
§§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 4 WoBindG
§ 5 WoBindG
§ 101 Abs. 2 VwGO
§ 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG
§ 25 Abs. 1 WoBindG
§ 278 Satz 1 BGB
§ 276 Abs. 2 BGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 2 VwGO
§ 25 des Wohnungsbindungsgesetzes
§ 4 des Wohnungsbindungsgesetzes
§ 25
Abs. 1 Satz 1 des Wohnungsbindungsgesetzes
§ 27 Absätze 1 bis 5 des
Wohnraumförderungsgesetzes
§ 27 Abs. 1 des Wohnraumförderungsgesetzes
§ 27 des Wohnraumförderungsgesetzes
§ 27 Abs. 5 des Wohnraumförderungsgesetzes
§ 27 Abs. 5 der Wohnraumförderungsgesetzes

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE
82, 137, 146
8 C 92.86