Landgericht Mannheim (Baden-Württemberg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-03-20, Aktenzeichen 1 S 133/08

Tenor:
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Mannheim vom … - 2 C 205/08 - wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagten tragen die Kosten der Berufung als Gesamtschuldner.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
I.
1
Die Klägerin, als Grundstückseigentümerin, macht mit der Klage die Zustimmung der Beklagten, als Erbbauberechtigten, zu einer Erhöhung des Erbbauzinses für zwei Grundstücke (Hausgrundstück und Garagengrundstück) geltend, sowie die Bewilligung einer Reallast bezüglich der Erhöhungsbeträge zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers der Grundstücke. Der Erbbauzins ist seit Abschluss des Erbbaurechtsvertrages im Jahr 1994 nicht erhöht worden.
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Der notarielle Erbbaurechtsvertrag wurde am 13.12.1994 zwischen der Klägerin und der GdbR M.-N.-O., einem Bauträger, geschlossen, der beabsichtigte, auf dem Grundstück ein Mehrfamilienhaus zu errichten. Hierin wurde dem Bauträger auf die Dauer von 99 Jahren ein Erbbaurecht eingeräumt.
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Dieser Erbbaurechtsvertrag (Anlage K 1), auf dessen Inhalt im Übrigen verwiesen wird, enthält in § 3 Nr. 4 folgende Klausel zur Erhöhung des Erbbauzinses:
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"Ändern sich die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, die Geldwährung oder der Grundstückswert in dem Maße, dass der vereinbarte Erbbauzins nicht mehr angemessen sein sollte, so kann jede Partei verlangen, dass der Erbbauzins neu festgesetzt wird; bei einer Wohnbebauung bleiben die Grundstückswerte unberücksichtigt. Die persönlichen Verhältnisse des Erbbauberechtigten bleiben dabei außer Betracht."
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Die GdbR M.-N.-O. hat das Erbbaurecht in Teil-/Wohnungs-erbbaurechte aufgeteilt und den Beklagten mit notariellem Vertrag vom 22.12.1997 ein Wohnungserbbaurecht sowie ein Erbbaurecht an einer Garage mit entsprechenden Mitberechtigungsanteilen an den Erbbaurechten je zur Hälfte veräußert (vgl. Anlage K 2). Die Beklagten sind in diesem Kaufvertrag in den zwischen der Klägerin und der Bauträgerin geschlossenen Erbbaurechtsvertrag eingetreten.
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Die Beklagten haben die Erhöhungsklausel in dem Erbbaurechtsvertrag aus verschieden Gründen für unwirksam erachtet. Sie haben unter anderem die Auffassung vertreten, dass diese in allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten sei und sie gemäß § 307 BGB (§ 9 AGBG) unangemessen benachteilige. Außerdem haben sie die Einrede der Verjährung erhoben.
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Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt.
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Hiergegen wenden sich die Beklagten, die mit ihrer Berufung die Abweisung der Klage begehren.
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Die Parteien streiten in zweiter Instanz nur noch darüber, ob auf die Erhöhungsklausel das Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen anwendbar ist und ob diese die Beklagten unangemessen benachteiligt, so dass sie gemäß § 307 BGB unwirksam ist.
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Im übrigen wird von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
II.
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Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.
12
Das Amtsgericht hat richtig entschieden.
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Das Amtsgericht hat zu Recht angenommen, dass das Verlangen der Klägerin, den Erbbauzins für die Teilerbbaurechte an dem Hausgrundstück und dem Garagengrundstück zu erhöhen, begründet ist.
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Die Regelung in § 3 Nr. 4 des Erbbaurechtsvertrages ist zwar in allgemeinen Geschäftsbedingungen getroffen worden.
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Bei dem ursprünglich zwischen der Klägerin und der GdbR M.-N.-O. H. GmbH - Sch. Beteiligungs - GmbH abgeschlossen Erbbaurechtsvertrag handelt es sich allem Anschein nach um einen von der Beklagten verwendeten Formularvertrag.
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Bereits nach dem äußeren Bild sind die eigentlichen, das Erbbaurecht betreffenden Regelungen, die sich in einer Anlage zu dem konkret abgeschlossenen notariellen Vertrag befinden, für eine mehrfache Verwendung bestimmt. Die einzelnen Regelungen sind in einem Formular enthalten, in das die individuellen Gegebenheiten der konkreten Vereinbarung, wie die Namen der Beteiligten, das Grundstück, der Zweck des Erbbaurechts und die Höhe des damals vereinbarten Erbbauzinses eingefügt wurden. Der Anschein spricht auch dafür, dass der Vertrag von der Klägerin gestellt wurde. Sie allein hat in größerem Umfang immer wieder Erbbaurechtsverträge abgeschlossen. Die der Kammer in anderen Rechtsstreitigkeiten zur Kenntnis gelangten, von der Klägerin abgeschlossenen Erbbaurechtsverträge sind entsprechend dem hier vorliegenden gestaltet, auch dann wenn sie mit einem Bauträger abgeschlossen wurden.
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Das spricht dafür, dass die Klägerin Verwender der allgemeinen Geschäftsbedingungen ist, unabhängig davon, ob sie diese selbst entworfen hat oder ob sie diese durch einen Dritten, auch einen sogenannten Hausnotar, unter einseitiger Berücksichtigung ihrer Interessen hat verwenden lassen (Vgl. BGHZ 118, 229, 238).
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Die Möglichkeit, dass der Notar, als unparteiischer Dritter von ihm vorformulierte Vertragsbedingungen verwendet hat, kommt vorliegend nicht in Betracht, so dass dahingestellt bleiben kann, ob nicht auch in einem solchen Fall von der Klägerin verwendete allgemeine Geschäftsbedingungen anzunehmen sind. Gegen die vorgenannte Möglichkeit spricht, dass die Anlage zu dem notariellen Vertrag, die die eigentlichen Regelungen des Erbaurechtes enthält, von den damaligen Parteien bereits am 04.11.1994 unterzeichnet wurde, während die Protokollierung der Erbaurechtsbestellung erst am 13.12.1994 stattfand.
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Bei der streitgegenständlichen Erhöhungsklausel handelt es sich damit um eine allgemeine Geschäftsbedingung, die von der Klägerin gegenüber Verbrauchern verwendet wurde.
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Diese war zwar zunächst in dem von der Klägerin mit der GdbR M.-N.-O. H. GmbH - Sch. Beteiligungs - GmbH abgeschlossen Erbbaurechtsvertrag enthalten, wobei diese Gesellschaft nicht als Verbraucherin anzusehen ist. Die Klausel war jedoch dafür vorgesehen, die Beziehungen zwischen der Klägerin und Verbrauchern, nämlich den Käufern der in Teilerbbaurechten zu errichtenden Wohnungen zu regeln. Es war vorgesehen, was auch der Klägerin bekannt war, dass die Erstinhaberin des Erbbaurechtes auf dem Grundstück ein Mehrfamilienhaus errichten würde und in Bezug auf die zu errichtenden Wohnungen Teilerbbaurechte begründet werden sollten, die weiter verkauft werden sollten. Entsprechend war auch in dem Vertrag über die Bestellung des Erbbaurechtes vorgesehen, dass sämtliche Verpflichtungen des Erbbaurechtsvertrages von dem Erwerber übernommen werden müssen. Tatsächlich sind die Beklagten auch beim Erwerb des Erbbaurechtes in den zwischen der Klägerin und der GdbR M.-N.-O. H. GmbH - Sch. Beteiligungs - GmbH abgeschlossen Erbbaurechtsvertrag eingetreten.
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Es konnte dahin gestellt bleiben, ob die Anpassungsklausel wegen eines Verstoßes gegen § 309 Abs. 1 und 3 BGB unwirksam ist, weil sie nicht genügend transparent ist, da sie den Maßstab für eine Erhöhung nicht so beschreibt, dass der Erbbauberechtigte aus den Formulierungen der Klausel die auf ihn zukommende Erhöhung des Erbbauzinses erkennen und die Berechtigung einer aus ihr resultierenden Erhöhung an der Klausel selbst messen kann, sowie weil sie darüber hinaus die Sperrfrist des § 9 a Abs. 1 Satz 3 ErbbauRG nicht berücksichtigt.
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Wenn die Klausel wirksam ist, dann ergibt sich der Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Erhöhung des Erbbauzinses in dem geltend gemachten Umfang aus ihr. Dass die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse in derartigen Vertragsbestimmungen an Hand des vom statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex einerseits und der Änderung des durchschnittlichen Bruttoeinkommens der Industriearbeiter und der Angestellten in Industrie und Handel andererseits zu bemessen ist und dass eine wesentliche Änderung bei einer mehr als 10%-igen Steigerung vorliegt, entspricht höchstrichterlicher Rechtsprechung (Vgl. BGH, NJW, 1995,1360; BGH, NJW 1980, 2243), der die Kammer folgt. Dass das Erhöhungsverlangen der Klägerin dem entspricht, ist zwischen den Parteien unstreitig.
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Auch wenn man annähme, dass die Erbbauzinsanpassungsklausel aus den vor aufgezeigten Gründen unwirksam wäre, so wäre die Anpassung des Erbbauzinses in dem vom Amtsgericht ausgesprochenen Umfang berechtigt.
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Die Unwirksamkeit der Vertragsklausel würde nicht dazu führen, dass die Klägerin für die gesamte Vertragslaufzeit an den ursprünglich vereinbarten Erbbauzins gebunden bleibt oder bis zu einem Kaufkraftschwund, der eine so starke Äquivalenzstörung von Leistung und Gegenleistung bedingt, dass die Grenze des von ihr übernommen Risikos überschritten wird und ihr Interesse an der getroffenen Erbauzinsvereinbarung auch nicht annähernd mehr gewahrt wird, was nach der Rechtsprechung erst bei einem Kaufkraftschwund des vereinbarten Entgelts von mehr als 60% der Fall wäre (Vgl. BGH, NJW 1985, 2524).
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Wenn die Regelung über die Anpassung des Erbbauzinses wegen eines Verstoßes gegen § 307 BGB wegfiele und wie hier dispositive gesetzliche Bestimmungen, die sie ersetzen könnten (§ 306 Abs. 2 BGB), nicht vorhanden sind, so kann die Regelungslücke im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung gem. §§ 157, 133 BGB geschlossen werden, wenn der Regelungsplan der Parteien vervollständigungsbedürftig ist, das Unterbleiben einer Vervollständigung also keine angemessene, den typischen Interessen des Klauselverwenders und des Kunden Rechnung tragende Lösung böte (BGH NJW 1990, 115 f m.w.N. und BGH NJW 2008, 2172 m.w.N.).
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Das wäre vorliegend der Fall. Sofern die Preisänderungsklausel unwirksam wäre, wäre in dem streitgegenständlichen Erbbaurechtsvertrag eine vervollständigungsbedürftige Lücke entstanden. Das ergibt sich schon daraus, dass dieser langfristig auf die Dauer von 99 Jahren abgeschlossen wurde und er der Klägerin eine dauernde Einnahme für ihre Stiftungszwecke verschaffen sollte. Deren wirtschaftlicher Wert ist von der Entwicklung der Löhne und Gehälter sowie der Preise abhängig, die im Zeitpunkt der Erbbaurechtsbestellung nicht sicher vorausgesagt werden konnten.
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In der möglicherweise unwirksamen Klausel haben die damaligen Vertragsparteien jedoch zum Ausdruck gebracht, dass sie sich dessen bewusst waren und in ihren Willen aufgenommen hatten, dass das zunächst vereinbarte Entgelt nicht während der gesamten Vertragsdauer gelten sollte, sondern sich zum Zwecke eines angemessenen Wertausgleiches ändern sollte, wenn die Umstände, die den wirtschaftlichen Wert des vereinbarten Entgelts bedingten, es erforderten. In eine entsprechende Regelung des Erbbaurechtsvertrages hätten die Beklagten als Erwerber des Grundstücks eintreten sollen.
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Bei der sonach gebotenen ergänzenden Vertragsauslegung ist gem. § 157 BGB darauf abzustellen, was die Parteien bei einer angemessenen, objektiv-generalisierenden Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die - nicht bedachte - Unwirksamkeit der Klausel bekannt gewesen wäre (BGH NJW 1990, 115f.).
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Im vorliegenden Fall hätten die Parteien eine Anpassungsregelung gewählt, die einen Anspruch der Klägerin auf eine Erhöhung des Erbbauzinses entsprechend der höchstrichterlichen Rechtsprechung (Vgl. BGH, NJW, 1995,1360; BGH, NJW 1980, 2243 und 181) dann zugelassen hätte, wenn seit Abschluss des Erbbaurechtsvertrages und/oder der letzten Erhöhung des Erbbauzinses eine Veränderung des Mittelwertes der Erhöhung des Verbraucherpreisindex einerseits und der Änderung des durchschnittlichen Bruttoeinkommens der Industriearbeiter und der Angestellten in Industrie und Handel andererseits um mehr als 10% vorliegt, wobei sich die Erhöhung selbst nach der Steigerung der genannten Indices von dem Zeitpunkt der Vereinbarung über die Begründung des Erbbaurechtes berechnen soll. Sie hätten einen Anspruch der Klägerin auf eine dem entsprechende Anpassung des Erbbauzinses vereinbart. Der Ausschluss einer Erhöhung in dem Zeitraum von 3 Jahren nach Abschluss des Erbbaurechtsvertrages bzw. der letzten Erhöhung musste nicht in die ergänzende Vertragsauslegung aufgenommen werden, weil diese nicht den Schranken des Rechts der allgemeinen Geschäftbedingungen unterliegt. Sie hätte sich aus § 9a ErbbauRG ergeben.
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Der dargelegten, im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung anzunehmenden Regelung entspricht das Erhöhungsverlangen der Klägerin vorliegend unstreitig. Die von ihr der Berechnung zu Grunde gelegten Indexzahlen und der festgestellte Steigerungssatz von 24,3% sind unstreitig.
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Das Amtsgericht hat damit die Beklagten zu Recht zur Zustimmung zu dem Verlangen der Klägerin auf Erhöhung des Erbbauzinses verurteilt.
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Damit waren die Beklagten auch gemäß § 5 Abs. 2 des Erbbaurechtsvertrages verpflichtet, die Belastung der Erbbaurechte in Höhe des Erhöhungsbetrages zu bewilligen.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr.10, 713 ZPO.
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Gründe, die gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Zulassung der Revision gebieten, liegen nicht vor. Auf die höchstrichterlich bisher noch nicht entschiedene Frage, ob in Erbbaurechtsverträgen enthaltene Zinsanpassungsklauseln der vorliegenden Art gemäß § 307 BGB unwirksam sind, kam es vorliegend nicht an. Zur Frage der ergänzenden Vertragsauslegung im Falle der Unwirksamkeit von in allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen Preisanpassungsklauseln hat der BGH in den zitierten Entscheidungen (BGH NJW 1990, 115 und BGH NJW 2008, 2172) bereits Stellung genommen.
36
Beschluss
37
Der Streitwert für die zweite Instanz wird auf EUR 1.891,16 festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO
§§ 157, 133 BGB
§§ 708 Nr.10, 713 ZPO
§ 307 BGB
§ 9 AGBG
§ 157 BGB
§ 9a ErbbauRG
§ 309 Abs. 1 und 3 BGB
§ 9 a Abs. 1 Satz 3 ErbbauRG
§ 306 Abs. 2 BGB
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 118, 229, 238
NJW 1980, 2243
NJW 1985, 2524
NJW 1990, 115
NJW 2008, 2172
2 C 205/08