Landgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-07-26, Aktenzeichen 316 O 281/22
ECLI: ECLI:DE:LGHH:2023:0726.316O281.22.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Ein Gewerberaummietverhältnis endete nicht mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Frist, wenn die Mieter das ihnen zustehende Optionsrecht wirksam ausgeübt haben und sich der Vertrag verlängert hat.(Rn.47)
2. Eine Klausel im Mietvertrag, nach der Erklärungen grundsätzlich von oder gegenüber nur einem Vermieter/Mieter abgegeben werden können, wenn sie das Mietverhältnis berühren, jedoch dann nicht, wenn sie zu einer Auflösung des Mietverhältnisses führen sollen, ist dahingehend auszulegen, dass eine Erklärung in Bezug auf das Mietverhältnis durch eine Person auf der Seite der Mietenden ausreichend ist, soweit es nicht um solche Erklärungen geht, die das Mietverhältnis beenden. Die Klausel spricht nicht lediglich von einer gegenseitigen Bevollmächtigung der Mietenden untereinander, sondern davon, dass bei Personenmehrheit Erklärungen in Bezug auf das Mietverhältnis von einer Person abgegeben werden können. Damit ist die Ausübung des Optionsrecht durch einen Mieter ausreichend.(Rn.53) (Rn.54)
3. Die Schriftform des § 550 BGB ist nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Einer körperlichen Verbindung von den Mietvertrag ergänzenden Anlagen bedarf es nicht, sondern es genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss (Anschluss BGH, Urteil vom 9. April 2008 - XII ZR 89/06).(Rn.57)
Verfahrensgang
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 62.481,24 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von den Beklagten Räumung eines mit einem Bürogebäude bebauten Grundstücks.
Am 26./27.06.1991 schlossen der Rechtsvorgänger der Klägerin, der H. S. von ... e.V., als Vermieter und die Beklagten zu 1 und 2 als Mietende einen Gewerberaummietvertrag (Anlage K1) über das Bürogebäude nebst Vor- und Hintergarten und damit über das gesamte Grundstück T. Straße ... H., und das aufstehende Gebäude.
Die Vermietung erfolgte gem. § 2 Nr. 1 des Mietvertrages zum Zwecke des Betriebs einer Rechtsanwaltssozietät. Das Mietverhältnis begann gemäß § 4 des Mietvertrages am 01.01.1993 und sollte ursprünglich frühestens zum 31.12.1997 enden.
In § 20 enthält der Mietvertrag folgende Regelungen:
„1. Mehrere Personen als Vermieter/Mieter haften für die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag als Gesamtschuldner.
2. Erklärungen können grundsätzlich von oder gegenüber nur einem Vermieter/Mieter abgegeben werden, wenn sie das Mietverhältnis berühren, jedoch dann nicht, wenn sie zu einer Auflösung des Mietverhältnisses führen sollen.“
In § 21 des Mietvertrages wurde eine Verlängerungsoption geregelt. Diese lautet:
„In Ergänzung zu § 4 Abs. 2 dieses Mietvertrages wird dem Mieter eine Option für 2x5 Jahre, d.h. bis zum 31.12.2002 bzw. 31.12.2007 eingeräumt.
Will der Mieter von dieser Option Gebrauch machen, so hat er dem Vermieter dies 6 Monate vorher mitzuteilen.“
Mit Brief vom 27.06.1991 (Anlage K2), unterzeichnet von den Beklagten zu 1. und zu 2. bestätigten diese gegenüber dem H. S. von ... e.V. Änderungen zu dem Mietvertrag. Unter anderem wird in dem Brief wie folgt ausgeführt:
„Wir waren uns einig, dass § 2 abweichend vom Vertragstext lauten soll: „Die Vermietung erfolgt zum Betrieb einer Rechtsanwaltssozietät und verwandter Berufsausübung wie Steuerberatung, Wirtschaftsprüfung und Vermögensberatung.““
„Abweichend von § 21 waren wir uns einig, dass eine Option für dreimal fünf Jahre, d.h. bis 31.12.2002 bzw. 31.12.2007 bzw. 31.12.2012 eingeräumt wird.“
„Wir waren uns auch darüber einig, dass wir die Gartenpflege (...) übernehmen.“
Der H. S. von ... e.V. zeichnete den Brief gegen.
Sodann vereinbarten die Parteien mündlich, dass die bereits gestellte Mietsicherheit an den Mieter zurückgegeben wird. Die Mietsicherheit wurde sodann mit Schreiben des H. S. vom 01.10.2001 (Anlage K3) zurückgesendet. In dem Schreiben heißt es unter anderem: „Der § 8 des Mietvertrages vom 26.06.1991 bleibt bestehen.“
Am 17.04./08.05.2003 schlossen der H. S. von ... e.V. und die Beklagten zu 1. und 2. eine als „Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 26.06.1991“ überschriebene Vereinbarung (Anlage K4). Die Vereinbarung lautet:
„1. Der Vermieter gewährt dem Mieter über die bereits eingeräumten Optionsrechte hinaus weitere vier Optionsrechte zur Verlängerung des Mietverhältnisses um vier mal jeweils fünf Jahre. Will der Mieter von diesen Optionen jeweils Gebrauch machen, so hat er dem Vermieter dies jeweils sechs Monate vorher mitzuteilen.
2. Im Hinblick auf die vom Mieter beabsichtigten Investitionen in den Mieträumen in Höhe von ca. 50.000,00 €, verzichtet der Vermieter auf Mieterhöhungen für einen Zeitraum von sieben Jahren ab Abschluss dieser Zusatzvereinbarung. Anschließend ist eine Erhöhung der Miete nach § 22 des Mietvertrages möglich, die dann allerdings bei der ersten Mieterhöhung nach Ablauf der erhöhungsfreien 7 Jahre der Höhe nach auf höchstens 6 % der derzeit gezahlten Miete begrenzt ist.
3. Der Vermieter erklärt hiermit seine Zustimmung zur Untervermietung im Sinne des § 16 Ziffer 1 des Mietvertrages.“
Mit Zusatzvereinbarung vom 09./16.10.2007 (Anlage K 5) trafen die Parteien weitere Vereinbarungen:
„1. Der Vermieter ist damit einverstanden, dass der Mieter unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen auf eigene Kosten Renovierungen der Kellerräume vornimmt und ggf. auch das Dachgeschoss ausbaut, um weitere nutzbare Flächen zu schaffen.
2. Die Parteien sind sich darüber einig, dass für diese möglicherweise entstehenden zusätzlichen Nutzflächen keine zusätzliche Miete geschuldet wird.
3. Die Parteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis derzeit bis zum 31. Dezember 2012 läuft. Anschließend bestehen die weiteren vier Optionsrechte aus Ziffer 1. der Zusatzvereinbarung vom 17. April 2003 / 8. Mai 2003.“
Die Optionsausübungsschreiben vom 13.05.1997, 17.04.2002, 01.06.2012 und 01.06.2017 (Anlagenkonvolut K 6) wurden jeweils von dem Beklagten zu 1. und der Beklagten zu 2. unterzeichnet.
Im Jahr 2018 schied die Beklagte zu 2 aus der Sozietät P. N. E. aus und zog aus dem Mietobjekt aus. Aktuell werden die Kanzleiräume von der Beklagten zu 3. und ihren Gesellschaftern, den Beklagten zu 1. und 4. genutzt. Ob auch der Beklagte zu 5. Gesellschafter der Beklagten zu 3 ist und die Räume nutzt, ist zwischen den Parteien streitig.
Die Klägerin hat das Grundstück T. Straße ... mit Kaufvertrag vom 30.08.2021 erworben und wurde am 05.01.2022 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.
Am 13.06.2022 erhielt die Klägerin ein von dem Beklagten zu 1 unterzeichnetes Schreiben mit dem Briefkopf der P. R. PartG mbB und dem Betreff „Mietvertrag zwischen der T. Straße ... GbR und P. R. PartG mbB über das Bürogebäude T. Straße ...“ (Anlage K8).
Dieses lautet wie folgt:
„Sehr geehrte Damen und Herren,
unter Bezugnahme auf § 21 des von Ihnen vom H. S. von ... e.V. übernommenen Mietvertrags und die Zusatzvereinbarung vom 17.04.2003/08.05.2003 üben wir hiermit die dritte von insgesamt vier uns eingeräumten Optionen aus und verlängern das Mietverhältnis zunächst bis zum 31.12.2027. Eine rechtzeitige Ausübung der weiteren Option bleibt vorbehalten.
Mit freundlichen Grüßen
P. R. PartG mbB“
Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 20.07.2022 (Anlage K9) wies die Klägerin die Optionsausübung zurück, da die Optionsausübung für die P. R. PartG mbB erklärt wurde, obwohl die P. R. PartG mbB nicht Partei des Mietvertrags ist.
Mit Schreiben vom 28.07.2022 (Anlage K10) erwiderte dann der Beklagte zu 1 unter dem Briefkopf der Beklagten zu 3, dass er die Option für sich selbst und für die Beklagte zu 2 als deren Vertreter ausgeübt habe. Die Beklagte zu 2. habe der Ausübung der Option zuvor zugestimmt. Eine entsprechende schriftliche Vollmacht liege vor.
Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 01.09.2022 (Anlage K13) erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietvertrags zum 31.03.2023, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin.
Die Klägerin vertritt die Auffassung, bei dem Schreiben vom 13.06.2022 handele es sich um eine Erklärung der Beklagten zu 3. Die Beklagten zu 1 und 2 hätten ihr Optionsrecht nicht fristgerecht ausgeübt, so dass das Mietverhältnis zum 31.12.2022 geendet habe.
Es liege zudem ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis vor. Sie habe den Mietvertrag daher ordentlich kündigen können.
Die Klägerin hat zunächst beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, das Grundstück T. Straße ... H., einschließlich sämtlicher Räume des hierauf befindlichen Bürogebäudes zum 31.12.2022 - hilfsweise zum 31.03.2023 - zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Sie beantragt nunmehr,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, das Grundstück T. Straße ... H., einschließlich sämtlicher Räume des hierauf befindlichen Bürogebäudes zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten vertreten die Auffassung, das Optionsrecht sei wirksam ausgeübt worden. Dass der Beklagte zu 1 die entsprechende Erklärung nicht im Namen der Beklagten zu 3, sondern in seinem eigenen Namen und dem Namen der Beklagten zu 2 habe ausüben wollen, ergebe sich aus den Umständen.
Auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen wird ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
I. Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietsache gemäß § 546 Abs. 1, Abs. 2 BGB. Das Mietverhältnis ist weder durch Zeitablauf (1.) noch durch Kündigung (2.) beendet.
1. Das Mietverhältnis endete nicht mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Frist zum 31.12.2022, weil die Beklagten zu 1 und 2 das ihnen zustehende Optionsrecht wirksam ausgeübt haben und sich der Vertrag bis zum 31.12.2027 verlängert hat.
a) Das Schreiben vom 13.06.2022 ist gemäß § 133 BGB dahingehend auszulegen, dass es sich um eine Erklärung des Beklagten zu 1 im eigenen Namen handelt. Nach dieser Vorschrift ist bei der Auslegung einer Willenserklärung der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften. Bei einer - wie hier - empfangsbedürftigen Willenserklärung kommt es dabei auf den Horizont des Erklärungsempfängers an (MüKoBGB/Busche, 9. Aufl. 2021, BGB § 133 Rn. 12; BGH, Urteil vom 01.03.2011 - II ZR 16/10, NJW 2011, 1666, beck-online). Ein objektiver Betrachter in der Lage der Klägerin hätte die Erklärung als solche des Beklagten zu 1 verstanden.
Hierbei ist zunächst zu berücksichtigen, dass die Erklärung unter dem Briefkopf der Beklagten zu 3 abgegeben wurde, deren Bezeichnung auch in der Grußformel oberhalb der Unterschrift genannt ist. Zudem wird die Beklagte zu 3 im Betreff des Schreibens als Vertragspartei des Mietverhältnisses bezeichnet. Diese Umstände deuten auf eine Erklärung der Beklagten zu 3 hin.
Der Klägerin war jedoch aufgrund der ihr vorliegenden Vertragsunterlagen bekannt oder zumindest nach deren eingehender Prüfung ersichtlich, dass ein Mietverhältnis über das im Betreff genannte Bürogebäude nicht mit der Beklagten zu 3, sondern mit den Beklagten zu 1 und 2 bestand. Es gab auch keine anderen Mietverträge der Klägerin mit der Beklagten zu 3, auf die die Klägerin die Erklärung hätte beziehen können. Zudem waren frühere Erklärungen zur Ausübung des Optionsrechts bereits unter dem Briefkopf der damaligen Sozietät erfolgt, wenn auch von den Beklagten zu 1 und 2 persönlich unterschrieben worden. Auf die früheren Erklärungen wurde in der Erklärung vom 13.06.2022 Bezug genommen.
Soweit die Klägerin sich darauf beruft, sie habe zunächst prüfen müssen, ob nicht die Beklagte zu 3 aufgrund Rechtsnachfolge oder Eintritt in das Mietverhältnis Mieterin geworden sei, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Die hierfür benötigten Unterlagen standen ihr zur Verfügung.
b) Einer Erklärung der Beklagten zu 2 bedurfte es nicht. Grundsätzlich bedarf es bei Personenmehrheit der Erklärung sämtlicher Mietenden, dass ein Optionsrecht ausgeübt werden soll (Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 542 Rn. 165). Eine solche Erklärung der Beklagten zu 2 liegt nicht vor und wurde auch nicht im Wege der Stellvertretung durch den Beklagten zu 1 im Namen der Beklagten zu 2 abgegeben. § 164 Abs. 1 BGB setzt insofern für eine wirksame Stellvertretung voraus, dass die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen abgegeben wird oder die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgen soll. An dieser Offenkundigkeit fehlt es. Die Beklagte zu 2 wird in dem Schreiben nicht erwähnt und ihr Name befindet sich nach ihrem Ausscheiden nicht mehr auf dem Briefkopf. Eine Erklärung des Beklagten zu 1 auch im Namen der Beklagten zu 2 ergibt sich nicht konkludent durch die Verwendung des Wortes „wir“. Die Pluralform findet in anwaltlichen Schreiben häufig Verwendung und kann bei einer Person, die häufig Schriftsätze unter dem Briefkopf einer Sozietät formuliert, auch auf einer entsprechenden Gewohnheit beruhen, ohne dass eine bewusste Wahl der Formulierung in der 1. Person Plural anstatt der 1. Person Singular erfolgt ist. Zudem kann die Wahl der Pluralform auch darauf beruht haben, dass die Formulierung aus früheren Erklärungen übernommen worden ist.
Zur Ausübung des Optionsrechts genügte jedoch gemäß § 20 Abs. 2 des Mietvertrags die Erklärung des Beklagten zu 1. Nach dieser Klausel können Erklärungen grundsätzlich von oder gegenüber nur einem Vermieter/Mieter abgegeben werden, wenn sie das Mietverhältnis berühren, jedoch dann nicht, wenn sie zu einer Auflösung des Mietverhältnisses führen sollen.
Diese Klausel ist dahingehend auszulegen, dass eine Erklärung in Bezug auf das Mietverhältnis durch eine Person auf der Seite der Mietenden ausreichend ist, soweit es nicht um solche Erklärungen geht, die das Mietverhältnis beenden. Die Klausel spricht - anders als ähnliche Klauseln (vgl. etwa KG Berlin, Urteil vom 15.01.2018 - 8 U 169/16 -, zitiert nach juris) - nicht lediglich von einer gegenseitigen Bevollmächtigung der Mietenden untereinander, sondern davon, dass bei Personenmehrheit Erklärungen in Bezug auf das Mietverhältnis von einer Person abgegeben werden können. Diese Formulierung geht über eine Bevollmächtigung hinaus. Sie nimmt weder ausdrücklich noch konkludent Bezug auf die (neben der Vertretungsmacht) weiteren Voraussetzungen des § 164 BGB.
Es kann dahinstehen, ob die Klausel gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist. Die Klägerin kann sich auf die Unwirksamkeit von AGB, die ihr Rechtsvorgänger verwendet hat, nicht berufen. Die Kontrolle von AGB dient nicht dem Schutz des Klauselverwenders vor den von ihm selbst vorformulierten Vertragsbedingungen, die §§ 305 ff. BGB wirken daher nicht zum Schutz des Klauselverwenders (MüKoBGB/Spinner, 9. Aufl. 2023, BGB § 611a Rn. 69; BGH, Urteil vom 02.04.1998 - IX ZR 79-97, NJW 1998, 2280, beck-online).
2. Das Mietverhältnis wurde auch nicht durch die Kündigung vom 01.09.2022 beendet. Die ordentliche Kündigung war für die Laufzeit des Vertrags ausgeschlossen. Es liegt kein Verstoß gegen die Schriftform vor, so dass der Vertrag nicht gemäß §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1, 2 BGB auf unbestimmte Zeit geschlossen war und ordentlich gekündigt werden konnte.
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen - insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser „verstreuten” Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen (BGH, Urteil vom 09.04.2008 - XII ZR 89/06, NJW 2008, 2181, beck-online m.w.N., NJW 2015, 2034 Rn. 26, beck-online). Einer körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke bedarf es nicht, sondern es genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss (BGH, Urteil vom 09.04.2008 - XII ZR 89/06, NJW 2008, 2181, beck-online; NJW 2015, 2034 Rn. 27, beck-online).
Diesen Anforderungen ist hier genügt. Der Mietvertrag sowie die Zusatzvereinbarungen vom 17.04./08.05.2003 und 09.10./16.10.2007 wurden jeweils durch die Vertragsparteien unterzeichnet. Die Zusammengehörigkeit der Seiten des Mietvertrags ergibt sich bereits aufgrund der fortlaufenden Nummerierung der Klauseln. Die Zusatzvereinbarung vom 09.10./16.10.2007 nimmt Bezug auf den Mietvertrag sowie in Ziffer 3 auf die Zusatzvereinbarung vom 17.04./08.05.2003. Weiterer Bezugnahmen bedurfte es nicht.
Die fehlende Bezugnahme auf die Zusatzvereinbarung vom 27.06.1991 ist unschädlich. Dieses Schreiben enthält zwar als Zusatzvereinbarung zu § 16 eine wesentliche Regelung, dass eine Änderung der Gesellschaftsform, die Gründung weiterer Gesellschaften und die Aufnahme weiterer Gesellschafter nicht als Gebrauchsüberlassung an Dritte gelten soll, solange die Mieter an den Unternehmen bestimmend beteiligt sind. Diese Ausnahme von § 16 Abs. 2 des Mietvertrags ist jedoch später durch die generelle Zustimmung zur Untervermietung mit Zusatzvereinbarung vom 17.04./08.05.2003 obsolet geworden, so dass es einer Bezugnahme insofern nicht mehr bedurfte.
Gleiches gilt für die Vereinbarung des Optionsrechts für dreimal fünf Jahre bis längstens 31.12.2012 in dem Schreiben vom 27.06.1991 als Modifikation von § 21 des Mietvertrags. Mit Nachtrag vom 09.10./16.10.2007 wurde durch die Mietvertragsparteien ausdrücklich festgeschrieben, dass sie sich darüber einig sind, dass das Mietverhältnis bis zum 31.12.2012 läuft. Ferner wurden weitere Optionsrechte vereinbart. Einer Bezugnahme auf die hierdurch erledigte Regelung in dem Schreiben vom 27.06.1991 bedurfte es nicht.
Soweit das Schreiben vom 27.06.1991 weitere Regelungen, namentlich zum Zweck der Vermietung sowie zur Gartenpflege enthält, handelt es sich hierbei nicht um im Sinne der zitierten Rechtsprechung des BGH wesentliche vertragliche Vereinbarungen. Sie betreffen weder den Mietgegenstand noch Miete, Dauer oder Parteien des Mietverhältnisses.
Die Vereinbarung über die Rückgabe der Kaution musste ebenfalls nicht durch die Nachträge in Bezug genommen werden. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Verpflichtung zur Zahlung der Kaution nicht abbedungen wurde. In dem Schreiben vom 01.10.2001 wurde entsprechend auch festgehalten, dass § 8 des Mietvertrages bestehen bleiben sollte.
II. Die nachgelassenen Schriftsätze der Klägerin vom 14.06.2023 und der Beklagten vom 13.06.2023 sowie die weiteren nicht nachgelassenen Schriftsätze geben keinen Anlass, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen. Die nachgelassenen Schriftsätze enthalten kein entscheidungserhebliches neues Tatsachenvorbringen.
III. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 709 Satz 1, 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 305 ff. BGB
§ 550 BGB
§ 133 BGB
§ 164 BGB
§ 546 Abs. 1, Abs. 2 BGB
§ 164 Abs. 1 BGB
§ 307 Abs. 1 BGB
§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1, 2 BGB
§ 91 Abs. 1 Satz 1, 709 Satz 1, 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2011, 1666
NJW 1998, 2280
NJW 2008, 2181
NJW 2015, 2034
XII ZR 89/06
4 U 69/23
II ZR 16/10
8 U 169/16