Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2021-09-29, Aktenzeichen 64 S 111/20

Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 13. März 2020 – 233 C 241/19 – unter Zurückweisung der weiter gehenden Berufung teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 352,56 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09.10.2019 zu zahlen.
2. Es wird festgestellt, dass sich die Nettokaltmiete für die Wohnung •••, 1••• Berlin, EG rechts aufgrund der Modernisierungsmieterhöhung vom 18. Juni 2018 ab dem 1. Oktober 2019 nicht über einen Betrag von 408,91 € hinaus erhöht hat.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben die Klägerin 4/7 und die Beklagte 3/7 zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert wird – unter Änderung des Streitwertbeschlusses des Amtsgerichts vom 17. März 2020 – für beide Rechtszüge auf 1.584,75 € (824,07 € Zahlung; 12 x 63,39 € Mieterhöhung) festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin verlangt die Feststellung der Unwirksamkeit einer Mieterhöhung und die Rückzahlung danach überzahlter Miete von monatlich 63,39 € für den Zeitraum September 2018 bis einschließlich September 2019.
Die Beklagte nahm nach entsprechender Ankündigung vom 31. Mai 2016 eine energetische Modernisierung der Hausfassade vor, an der eine Wärmedämmung angebracht wurde. Die Klägerin widersprach der angekündigten Mieterhöhung unter Verweis auf eine wirtschaftliche Härte. Nach Abschluss der Maßnahme erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 18. Juni 2018 die Erhöhung der Nettokaltmiete von 372,64 € um 63,39 € auf 436,03 € monatlich.
Die Klägerin bezieht Krankengeld sowie ergänzende Zahlungen des Jobcenters Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin (im Folgenden nur: „Jobcenter“). Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass das Jobcenter auf Intervention des Bezirksamts Charlottenburg-Wilmersdorf – Soziale Wohnhilfe – (im Folgenden nur: „Bezirksamt“) seine Zahlungen um den Erhöhungsbetrag der Miete aufstockte, sich aber vorbehielt, diese Entscheidung nach Abschluss des vorliegenden Rechtsstreits zu revidieren. Die Klägerin meint unter Hinweis auf das Schreiben des Bezirksamts an das Jobcenter vom 14. September 2018, die Mieterhöhung würde für sie eine unzumutbare wirtschaftliche Härte bedeuten, da sie die Wohnung zu der erhöhten Miete auf Dauer nicht halten könne; das zeige sich auch daran, dass die Miete schon vor der Erhöhung um rund 40 € über den vom Jobcenter als angemessenen Mietaufwendungen gezahlten Beträgen gelegen habe. Die Beklagte meint, die Klägerin lebe vielmehr offensichtlich über ihre Verhältnisse und müsse eben notfalls in eine kleinere Wohnung umziehen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; eine wirtschaftliche Härte liege offensichtlich nicht vor, nachdem die erhöhte Miete vom Jobcenter bezahlt werde, möge dieses sich auch vorbehalten haben, diese seine Entscheidung zu überprüfen.
Die Klägerin hat im Berufungsrechtszug auf Hinweis der Kammer die von dem Bezirksamt vorgenommene Berechnung der angemessenen Miete in Kopie vorgelegt, die das Bezirksamt seinem Schreiben an das Jobcenter beigefügt hatte.
Von der weiteren Darstellung des Sach- und Streitstandes wird abgesehen, §§ 313a, 540 ZPO in Verbindung mit § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

Entscheidungsgründe:
1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.
2. Sie ist teils begründet, teils unbegründet, wie aus dem Tenor ersichtlich. Denn die zulässige Klage ist teilweise begründet. Die Klägerin hat nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung der im Zeitraum September 2018 bis September 2019 überzahlten Miete von monatlich 27,12 €. Insoweit erlangte die Beklagte durch Leistungen der Klägerin rechtsgrundlos einen Vermögensvorteil, da die zum 1. September 2018 erklärte Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB hinsichtlich dieses Teilbetrages ausgeschlossen war; die Nettokaltmiete erhöhte sich zum 1. September 2018 von 372,64 € nur auf 408,91 €.
Die im Rahmen des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der widerstreitenden Interessen der Parteien fällt zugunsten der Klägerin aus, soweit die Mieterhöhung einen Betrag von 36,38 € übersteigen sollte. Insoweit hätte die Mieterhöhung für die Klägerin eine wirtschaftliche Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Beklagten nicht zu rechtfertigen ist.
Ein Härtefall liegt vor, soweit dem Mieter nach Zahlung der erhöhten Miete kein Einkommen mehr verbleibt, das es ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 559 Rn. 104 f.). Bei der Klägerin als Grundsicherungsempfängerin ist dies der Fall, soweit das Jobcenter die geforderte Miete nicht als angemessen übernimmt. Die Behörde ist dann gehalten, ein Kostensenkungsverfahren einzuleiten, das mit hoher Wahrscheinlichkeit den Verlust der Wohnung nach sich ziehen wird.
Zu Unrecht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, der Klägerin drohe kein Kostensenkungsverfahren und eine Härte liege nicht vor, da das Jobcenter die Mieterhöhung in voller Höhe übernommen habe. Die vollständige Übernahme der Mieterhöhung erfolgte lediglich vorläufig, damit die Klägerin bis zum Abschluss des vorliegenden Rechtsstreits nicht mit Mietzahlungen in Verzug gerät, sodass sie mit einer Kündigung des Mietvertrags rechnen müsste; dies ergibt sich aus dem von der Klägerin eingeführten Schreiben des Bezirksamtes Charlottenburg-Wilmersdorf vom 14. September 2018, und zwischen den Parteien ist auch unstreitig, dass das Jobcenter sich die Änderung seiner vorläufigen Entscheidung vorbehielt.
Die Klägerin hat substantiiert dargelegt, dass das Jobcenter Berlin Charlottenburg-Wilmersdorf die Mieterhöhung auf Dauer voraussichtlich nur teilweise als angemessen akzeptieren wird, sodass sie im Falle der Vollwirksamkeit der Mieterhöhung mit der Einleitung eines Kostensenkungsverfahrens und dem Verlust der Wohnung rechnen müsste. Im Rahmen der Grundsicherung muss das zuständige Jobcenter die angemessenen Unterkunfts- und Heizkostenaufwendungen gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II übernehmen. Die Berechnung der Höhe dieser angemessenen Aufwendungen wird durch die Ausführungsvorschriften zur Gewährung von Leistungen gemäß § 22 SGB II und §§ 35, 36 SGB XII (AV-Wohnen) vom 2. Februar 2021 (ABl. S. 3727 ff.) der Senatsverwaltung für Integration, Arbeit und Soziales Berlin konkretisiert. Dabei handelt es sich um Verwaltungsvorschriften, die zwar keine unmittelbare Außenwirkung entfalten, aber über Art. 3 Abs. 1 GG und den Grundsatz der Selbstbindung der Verwaltung das Jobcenter rechtlich binden. Wie aus dem von der Klägerin im Berufungsrechtszug eingeführten Berechnungsbogen ersichtlich, wird ein sogenannter Wirtschaftlichkeitsvergleich vorgenommen, indem zunächst die angemessene Bruttokaltmiete (Nettokaltmiete nebst Betriebskostenvorauszahlung) mit den angemessenen Heizkosten addiert wird. Dabei ist vorliegend im Rahmen der Berechnung der angemessenen Kaltmiete bereits – als „Härtefall“ – ein Modernisierungszuschlag berücksichtigt. Zudem ist ein weiterer Härteaufschlag „Umzugsvermeidung“ eingerechnet, der sich nach dem angemessenen Bruttokaltmietrichtwert berechnet und bei einem Einpersonenhaushalt – unabhängig von sonstigen Zuschlägen wie etwa dem Modernisierungszuschlag – 42,15 € beträgt (vgl. 6.1.1 Abs. 2, 3.2 Abs. 2 AV-Wohnen). Es wird dann geprüft, ob die tatsächlich bestehenden Aufwendungen die angemessenen Aufwendungen übersteigen. Ist dies der Fall, wird ein Kostensenkungsverfahren eingeleitet, durch das der Leistungsempfängerin mit hoher Wahrscheinlichkeit der Verlust der Wohnung droht. Liegen die tatsächlichen Aufwendungen hingegen im Rahmen der angemessenen Aufwendungen, wird nicht nur kein Kostensenkungsverfahren eingeleitet, sondern die konkreten Gesamtaufwendungen werden auch vollumfänglich durch das Jobcenter übernommen (vgl. 6.1.1 a. E. AV-Wohnen).
Ausweislich des eingeführten Berechnungsbogens ergeben sich im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsvergleiches vorliegend angemessene Gesamtaufwendungen in Höhe von 582,30 €. Das Jobcenter müsste unter Zugrundelegung der vollumfänglich erhöhten Miete ein Kostensenkungsverfahren einleiten, weil die tatsächlichen Aufwendungen in diesem Fall 609,42 € betrügen; der zu einer Überschreitung der angemessenen Gesamtaufwendungen führende Teilbetrag der Mieterhöhung von 27,12 € ist abzusetzen, weil der Klägerin das Risiko der Einleitung eines Kostensenkungsverfahrens mit der wahrscheinlichen Folge des Wohnungsverlustes nicht zuzumuten ist.
Weitere staatliche Unterstützung ist für die Klägerin nicht zu erlangen, die Klägerin hat namentlich keinen Anspruch auf Wohngeldzahlung. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 WoGG hat sie als Empfängerin von Leistungen nach SGB II keinen Anspruch auf Wohngeld. Die Rückausnahme in § 7 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 WoGG findet hier keine Anwendung. Sie gilt nur, wenn eine Person fähig ist, ihren Bedarf durch eigenes Einkommen zusammen mit Wohngeld zu decken. Die Klägerin verfügt aber nicht über eigenes Einkommen.
Ein Klimabonus im Rahmen der Grundsicherung nach § 22 SGB II wird erst gewährt, wenn der Endenergiewert der Wohnung unter 100 kWh/m²a liegt. Die Beklagte hat nicht substantiiert dargelegt, dass durch die Dämmung dieser Zustand erreicht worden wäre. Zudem ist kein weiterer Zuschlag wegen des Gesundheitszustands der Klägerin zu erwarten. Aus dem Anschreiben des Bezirksamtes Charlottenburg-Wilmersdorf vom 16. April 2020 an den Prozessbevollmächtigten der Klägerin geht hervor, dass ein Kostensenkungsverfahren tatsächlich droht, obwohl die gesundheitlichen Probleme der Klägerin bekannt sind.
Der Härteeinwand der Klägerin ist auch nicht deswegen ausgeschlossen, weil sie eine mit 71 qm für eine Einzelperson großzügige Wohnung bewohnt und ihr deshalb ein Umzug in eine kleinere Wohnung zuzumuten wäre. Im Rahmen des § 559 Abs. 4 Abs. 1 BGB gilt es im Einzelfall abzuwägen, ob eine Mieterin trotz des Refinanzierungsinteresses der Vermieterin ihren bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf, wenn sie sich einer von ihr nicht beeinflussbaren Entscheidung der Vermieterin ausgesetzt sieht, Modernisierungsmaßnahmen an der angemieteten Wohnung durchzuführen. Dabei werden das Eigentumsrecht der Vermieterin aus Art. 14 Abs. 1 GG, das gemäß Art. 14 Abs. 2 GG der Sozialbindung unterliegt, und das ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Bestandsinteresse der Mieterin an ihrer Besitzposition durch das Gericht in einen angemessenen Ausgleich gebracht. Der Umstand, dass eine Mieterin gemessen an ihren wirtschaftlichen Verhältnissen und ihren Bedürfnissen eine viel zu große Wohnung nutzt, kann zu ihren Lasten in die Abwägung der beiderseitigen Interessen einbezogen werden (vgl. BGH – VIII ZR 21/19 –, Urt. v. 09.10.2019, GE 2019, 1497 ff., Rn. 25 f., zitiert nach juris). Dabei fließen auch die Länge der Wohndauer und die Umstände des derzeitigen Mietverhältnisses in die Entscheidung ein. Denn eine lange Wohndauer indiziert, dass die Mieterin jedenfalls bis zum Zeitpunkt der Modernisierung nicht über ihren eigenen Verhältnissen lebte; zudem erlangt der Schutz der Besitzposition nach Art. 14 Abs. 1 GG bei einer langen Wohndauer zusätzliches Gewicht. Die Klägerin war in der derzeit bewohnten Wohnung bereits als Kind aufgewachsen und wohnt erneut seit 1995 in der Wohnung. Zum Zeitpunkt der Modernisierungsankündigung lebte die Klägerin also bereits über einen Zeitraum von 21 Jahren ununterbrochen in der Wohnung. Unter diesen Umständen ist der Vorwurf der Beklagten haltlos, die Klägerin lebe offensichtlich „über ihren Verhältnissen“ und könne sich deswegen nicht auf den Schutz des § 559 Abs. 4 BGB berufen; ebenso wie in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ist jedenfalls nicht festzustellen, dass die Klägerin schon seit Beginn des Mietverhältnisses über ihren wirtschaftlichen Verhältnissen wohne. Wie sich aus den obigen Ausführungen und dem Berechnungsbogen des Bezirksamts ergibt, würde die Klägerin vielmehr erst dann „über ihren Verhältnissen wohnen“, wenn die Modernisierungsmieterhöhung vollwirksam wäre; eben davor soll § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB die Klägerin schützen.
Im Rahmen der vorzunehmenden Abwägung überwiegen die schutzwürdigen Interessen der Klägerin das Refinanzierungsinteresse der Beklagten. Dabei fließt in die Abwägung ein, dass die Vermieterin auch ohne sofortige Mieterhöhung nach § 559 BGB mit einer Amortisierung ihrer Modernisierungsinvestition rechnen darf, da der verbesserte Zustand der Mietsache im Rahmen zukünftiger Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB zu berücksichtigen ist und zu einer entsprechend erhöhten ortsüblichen Vergleichsmiete führen wird. Von einem (endgültigen) Entzug einer Eigentumsposition im Sinne des Art. 14 Abs. 1 GG, wie ihn die Beklagte rügt, kann mithin keine Rede sein. Ein über das gewöhnliche Maß hinausgehendes Interesse der Beklagten an einer sofortigen Refinanzierung der Modernisierungsmaßnahme hat sie nicht dargetan.
3.Die Kostenentscheidung folgt § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Anlass, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht. Grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen sind nicht betroffen. Eine Revisionszulassung zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung ist ebenfalls nicht geboten; obergerichtliche Entscheidungen, von deren Rechtssätzen die Kammer mit dem vorliegenden Urteil abweicht, haben die Parteien nicht aufgezeigt und sind der Kammer auch nicht bekannt.
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2 und Abs. 3 Nr. 2, 47, 41 Abs. 5 1. Alt. GKG. Die Parteien haben im Rahmen des Feststellungsbegehrens um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung gestritten, sodass der Streitwert der Feststellungsklage nach § 41 Abs. 5 GKG dem Jahresbetrag der streitigen Miete entspricht.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 313a, 540 ZPO
§§ 511, 517, 519, 520 ZPO
§§ 35, 36 SGB XII
§ 22 SGB II
§ 559 BGB
§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB
§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB
§ 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II
§ 7 Abs. 1 Satz 1 WoGG
§ 7 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 WoGG
§ 559 Abs. 4 Abs. 1 BGB
§ 559 Abs. 4 BGB
§ 558 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO
§ 63 Abs. 2 und Abs. 3 Nr. 2, 47, 41 Abs. 5 1. Alt. GKG
§ 41 Abs. 5 GKG
Art. 3 Abs. 1 GG
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 14 Abs. 2 GG

Zitierte Entscheidungen: 33 C 241/19
VIII ZR 21/19