Landgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-03-01, Aktenzeichen 418 HKO 3/23
ECLI: ECLI:DE:LGHH:2024:0301.418HKO3.23.00

Tenor:
Verfahrensgang
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 82.988,03 zuzüglich Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über Basiszinssatz seit dem 22.2.2023 zu zahlen.
2. Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin die Kosten des anwaltlichen Mahnschreibens vom 24.12.2022 in Höhe von € 2.584,09 zzgl. Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über Basiszinssatz hieraus seit dem 22.2.2023 zu zahlen.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen
4. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 96% und die Beklagte zu 4%.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
6. Der Streitwert beträgt EUR 2.168.114,72.

Tatbestand:
Die Klägerin verlangt u.a. die Weitergabe von nach dem Stichtag eingenommenen Mietzahlungen aus von der Beklagten angekauften Immobilien sowie Schadensersatz wegen ihrer Ansicht nach unrichtiger Angaben über nicht auf die Mieter umlegbare Kosten der betreffenden Objekte.
Am 19.08.2022 schlossen die Parteien einen notariellen Kaufvertrag (Kaufvertragsurkunde UR ... des Notars L. B. vom 19.08.2022, Anlage K 1) über zwei Immobilienobjekte, eines in H.- H., das andere in S. für einen Gesamtkaufpreis von EUR 36 Mio.
Beide Kaufgegenstände sind mit Wohngebäuden und Garagen bebaut und vermietet.
Bei beiden Kaufgegenständen handelt es sich um Immobilienkomplexe, die von der Beklagten nicht selbst verwaltet worden waren. Die Beklagte hatte beide Objekte extern verwalten lassen, nämlich das Objekt H. von der B1 B2 H. Z. V.-GmbH und das Objekt S. von der W. & D. H. GmbH. Die beiden von der Beklagten beauftragten Hausverwaltungen hatten die komplette wirtschaftliche Betreuung der Objekte übernommen, insbesondere den Einzug der Mieten und die Zahlung der korrespondierenden Kosten der Immobilien.
Der Kaufvertrag wurde bei dem von der Klägerin vorgegebenen Notar B. in F./ M. beurkundet. Der Text des Vertragsentwurfs stammte von dem von der Klägerin eingeschalteten Notar B..
Die Beklagte hatte zuvor am 26.07.2022 einen ersten Kaufvertragsentwurf erhalten.
Ziffer 9 des Kaufvertrags lautet u.a. wie folgt:
„MIETVERTRÄGE DIE KAUFGEGENSTÄNDE BETREFFEND
9.1 Der jeweilige Kaufgegenstand ist nahezu vollständig vermietet. Bezüglich des jeweiligen Kaufgegenstandes bestehen derzeit die Mietverhältnisse, die in der Anlage BU 9.1a im Einzelnen aufgeführt sind. … Diese Mietverhältnisse werden vom Käufer mit Wirkung zum Übergabetag übernommen. Der Käufer tritt im Verhältnis zum Verkäufer ab dem Übergabetag in alle Rechte und Pflichten dieser Mietverhältnisse ein, soweit sie den Zeitraum nach dem Übergabetag betreffen. Demzufolge sind Verkäufer und Käufer verpflichtet, sich gegenseitig so zu stellen, als ob die vom Käufer übernommenen Mietverträge am Übergabetag insgesamt auf den Käufer übergegangen sind. (…)
9.2 Der Verkäufer tritt hiermit in diesem Rahmen seine Ansprüche aus den Mietverträgen, soweit sie den Zeitraum nach dem Übergabetag betreffen, mit Wirkung ab dem Übergabetag an den dies annehmenden Käufer ab. Die Parteien stellen klar, dass Zahlungsansprüche des Verkäufers gegenüber den Mietern, die bis zum Übergabetag fällig geworden sind, beim Verkäufer verbleiben. Ab dem Übergabetag stellt der Käufer den Verkäufer von allen Ansprüchen der Mieter frei, die den Zeitraum ab dem Übergabetag betreffen.“
9.3 Der Verkäufer bevollmächtigt hiermit den Käufer, ab dem Übergabetag alle Rechte aus Mietverträgen geltend zu machen einschließlich des Rechts, auch einseitige Erklärungen (z.B. Kündigungen) im Rahmen der Mietverträge abzugeben und entgegen zu nehmen, Mietverträge zu ändern und abzuschließen und die Miete für eigene Rechnung einzuziehen.
9.4 Der Verkäufer wird die Mieter in Abstimmung mit dem Käufer unmittelbar nach dem Übergabetag über den durchgeführten Verkauf und den Vermieterwechsel schriftlich informieren und diese anweisen, ab Besitzübergang Miete inklusive Nebenkostenvorauszahlung an den Käufer zu zahlen. Die von den Mietern für die Zeit nach dem Besitzübergang etwaig an den Verkäufer gezahlte Miete inklusive Nebenkostenpauschale hat der Verkäufer dem Käufer, und zwar ggf. anteilig mit Wirkung auf den Übergabetag) herauszugeben. Der Verkäufer verpflichtet sich, die ihm im Original vorliegenden Mietverträge am Übergabe in den Räumen der für das jeweilige Objekt zuständigen Hausverwaltung an den Käufer zu übergeben.
(…)
9.6 Zwischen den Parteien erfolgt innerhalb von 3 Monaten nach dem Übergabetag eine Zwischenabrechnung zum Übergabetag, mit der die anteiligen Lasten und Guthaben des Kaufgegenstandes zwischen den Parteien abgerechnet werden. Ansprüche aus der Zwischenabrechnung sind innerhalb von 2 Wochen nach Zugang der Zahlung fällig. “
Ziffer 13 des Vertrags lautet u.a. wie folgt:
„SACHMANGELHAFTUNG; DUE DILIGENCE
13.1 Dem Käufer ist Lage und Zustand des jeweiligen Kaufgegenstandes bekannt. Der Käufer hatte im Vorfeld des Abschlusses dieses Vertrages die Möglichkeit, eine technische, wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Ankaufsprüfung durchzuführen.
Im Rahmen dieser Prüfung hat der Käufer den Grundbesitz unter anderem in sachverständiger Begleitung besichtigt und Gelegenheit gehabt, von sich aus weiter Erkundigungen anzustellen.
Der Verkäufer hat dem Käufer für dessen Ankaufsprüfung Zugang zu einem projektbezogenen Datenraum gewährt, in dem sich die aus der Anlage BU 13.1 ersichtlichen Unterlagen befinden. Diese Unterlagen sind auf einem Datenträger („USB-Stick") gespeichert (Paßwort: …), der dem beurkundenden Notar für einen Zeitraum von drei Jahren ab dem Tage der heutigen Beurkundung („Aufbewahrungszeit") zu Beweiszwecken zur Verwahrung gegeben worden. ...
Der Verkäufer versichert, daß nach seiner Kenntnis die Unterlagen im Datenraum und
die im Q&A-Prozess zur Verfügung gestellten weiteren Informationen richtig, vollständig und nicht irreführend sind. Der Verkäufer garantiert im Wege eines selbständigen Garantieversprechens (§ 311 Abs. 1 BGB), dass die Unterlagen im Datenraum mit den tatsächlich bei dem Verkäufer vorhandenen Dokumenten übereinstimmen und an diesen keinerlei Veränderungen, Auslassungen oder Zusätze vorgenommen worden sind.
Eine weitergehende Garantie über die inhaltliche Richtigkeit wird ausdrücklich vom
Verkäufer nicht übernommen.
Ansprüche und Rechte des Käufers sind ausgeschlossen, sofern und soweit der Käufer
am Unterzeichnungstag positive Kenntnis von den vollständigen, eine Haftung des
Verkäufers begründenden Umständen, Sachverhalten oder Tatsachen hatte. Die dem
Käufer von den Verkäufern vor Beurkundung im Datenraum zur Verfügung gestellten
Informationen und Unterlagen gelten dem Käufer als bekannt.
13.2 Der Kaufgegenstand wird in dessen heute bestehenden tatsächlichen Zustand gekauft.
...
13.3.2 Der Verkäufer garantiert im Wege eines selbständigen Garantieversprechens (§ 311
Abs. 1 BGB) folgendes:
s) Die Soll-Jahres-Netto-Miete, wie sie sich aus Anlage BU 9.1a zum dort genannten Stichtag für den KG H. und zum dort genannten Stichtag für den KG S. ergibt, ist zutreffend.
13.4 Für den Fall, dass der Verkäufer wegen Sach- und/oder Rechtsmängeln und/oder vereinbarten Beschaffenheiten des jeweiligen Kaufgegenstands und/oder Verletzung von Garantien aus diesem Vertrag vom jeweiligen Käufer berechtigterweise in Anspruch genommen wird, gelten ausschließlich nachfolgende Bestimmungen:
(a) Jede Haftung des Verkäufers für Vertragsverletzungen (einschließlich Mängel, unzutreffende Erklärungen und Garantieverletzungen), gleich aus welchem Rechtsgrund, ist insoweit ausgeschlossen, als der Käufer bei Beurkundung Kenntnis von Tatsachen hatte, die zur Unrichtigkeit und/oder Unvollständigkeit einer oder mehrerer Erklärungen, Angaben oder Vereinbarungen des Verkäufers führen. Als dem Käufer bekannt gelten alle Dokumente, Daten, Informationen und Umstände, die im Datenraum dem Käufer zugänglich gemacht worden sind.
(b) Weitere Ansprüche des Käufers jeglicher Art, insbesondere aufgrund gesetzlicher Mängelansprüche (§§ 437 ff. BGB), Anfechtung, Verschulden bei Vertragsschluss (§ 311 BGB), vorvertraglicher Pflichtverletzung, positiver Vertragsverletzung und Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) sind ausgeschlossen. Insbesondere ist der Käufer nicht berechtigt, von diesem Vertrag ganz oder teilweise zurückzutreten bzw. sonstige Rechte zur Rückabwicklung (z.B. in Form des Schadensersatzes statt der Leistung oder aus anderen Gründen) geltend zu machen.
(c) ...
(d) Soweit in diesem Vertrag auf die Kenntnis bzw. Nicht- Kenntnis des Verkäufers abgestellt wird, ist ausschließlich die positive Kenntnis bzw. die positive Nicht-Kenntnis von
Herrn C. M.,
Herrn R. M.,
der B1 B2 ... und
der W. & D. Hausverwaltung, ...
maßgeblich.“
Ziffer 13.5 des Kaufvertrags lautet:
„... Sollte die Soll-Jahres- Netto- Miete für den KG H. und/oder für den KG S. negativ abweichen, reduziert sich der Kaufpreis für den jeweiligen Kaufgegenstand um den Betrag der Abweichung multipliziert mit dem jeweils in Ziffer 3.1 vereinbarten Faktor.“
In Ziffer 19.4 des Vertrags heißt es schließlich:
„Wird der Verkäufer von dem Finanzamt auf Zahlung von aufgrund dieses Kaufvertrages zu zahlender Grunderwerbsteuer in Anspruch genommen, so ist er berechtigt, von dem Kaufvertrag zurückzutreten, wenn ihm der Käufer nicht innerhalb von 10 (zehn) Bankarbeitstagen nachweist, dass er die Grunderwerbsteuer vollständig gezahlt hat. Die vorstehende Frist beginnt zu laufen, sobald der Käufer darüber informiert ist, dass er mit der Zahlung von Grunderwerbsteuer säumig ist und der Verkäufer vom Finanzamt auf Zahlung in Anspruch genommen wurde. Für den Fall, dass der Verkäufer gemäß dieser Ziffer 19.4 zurücktritt, gilt Ziffer 5.5.“
Im Zuge der Vertragsverhandlungen hatte die Beklagte auf einem USB-Stick den in Ziff. 13.1. genannten Datenraum eingerichtet.
Der Ordner bezüglich der „nicht umlegbaren Betriebskosten“ in diesem Datenraum Nr. 1.4.7 (Objekt T. H.) bzw. der Ordner Nr. 2.4.7 (Objekt S.) enthielt keine Angaben und war leer.
Am 30.09.2022 war der Kaufpreis fällig.
Am gleichen Tag bat der Geschäftsführer und Gesellschafter der Klägerin die Beklagte mit E-Mail von diesem Tag (Anlage B 1) um Stundung eines Kaufpreisteiles in Höhe von 1,95 Mio. Euro. Die E-Mail lautet u.a.:
„Sehr geehrter Herr M.,
Danke für Ihre Nachricht. Worum es mir geht, ist die Ablösung der € 1.95 Mio. Hier ist der Treuhandauftrag bis 30.11.22 für den Notar ausgestellt.
Wenn Sie keinen Zinsschaden hätten, würde es mir sehr helfen, wenn ich dann erst ablösen könnte. Wenn Sie einen Zinsschaden daraus hätten, würde ich diesen selbstverständlich übernehmen. Es geht um die Zahlung der Grunderwerbsteuer. Die Finanzierung habe ich heute abgeschlossen. Bis aber die Auszahlung kommt, kann es noch 4 Wochen dauern.
Wenn ich also bis. 30.11. Zeit hätte, muß ich mich nicht um eine Zwischenfinanzierung kümmern. Für ein Entgegenkommen Ihrerseits wäre ich Ihnen sehr verbunden. Es soll nicht Ihr Schaden sein.
Ihnen noch einen schönen Urlaub in Italien.
MfG
M. S.“
Die Beklagte lehnte eine Stundung des Restkaufpreises ab.
Der vollständige Kaufpreis ging am 06.10.2022 bei der Beklagten ein. Damit war der 7.10.2022 der Stichtag bzw. „Übergabetag“ im Sinne der o.g. Vertragsklauseln.
Am 21.10.2022 fand ein Übergabetreffen in H. statt.
Am 23.11.2022 fragte die Beklagte bei der Klägerin an, ob die Grunderwerbssteuer entrichtet sei. Das Notariat teilte am 08.12.2022 mit, dass die Steuer bisher nur für das (kleinere) Objekt S. bezahlt sei. Eine Bestätigung über die Zahlung der Grunderwerbssteuer für das größere Objekt in H., lag nicht vor.
Die Klägerin selbst teilte mit, noch keinen Bescheid über die Grunderwerbssteuer erhalten zu haben.
Die Klägerin fragte nach ihren Angaben am 09.12.2022 beim zuständigen Finanzamt nach dem Status der Grunderwerbssteuer. Es wurde mitgeteilt, dass bereits am 30.09.2022 der Bescheid gegenüber der Klägerin bekannt gegeben worden war.
Am 31.01.2023 erhielt die Beklagte vom Finanzamt H. die Mitteilung, dass die Grunderwerbssteuer nunmehr bezahlt sei.
Die Parteien streiten im Wesentlichen um die Frage,
· ob die Klägerin Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von mehr als 1,7 Mio. EUR hat, weil die Ordner zu den nicht umlegbaren Kosten leer waren,
· ob die Beklagte im Hinblick auf Ziffer 9.2 des Vertrags die gesamten Mieten für den Monat Oktober 2022 für das Objekt H. / T. für sich beanspruchen kann,
· ob in Bezug auf den in Ziffer 1 zunächst beantragten Zahlungsanspruch, auf den die Beklagte zwischenzeitlich Zahlungen geleistet hatte, Erledigung erst während dieses Prozesses eingetreten ist.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass der Beklagten nicht die gesamte Oktobermiete 2022 für das Objekt H. / T. zustehe, die Regelung in § 9.2 KV könne die Beklagte nicht für sich fruchtbar machen.
Die Klägerin ist weiter der Auffassung, dass die Beklagte nach § 9.6 der Kaufvertragsurkunde verpflichtet gewesen sei, innerhalb von drei Monaten nach Übergabetag eine Zwischenabrechnung zum Übergabetag, mit der die anteiligen Lasten und Guthaben des Kaufgegenstandes abgerechnet werden, zu erstellen. Dieser Verpflichtung sei die Beklagte nicht fristgerecht nachgekommen, sondern seit 07.01.2023 hiermit in Verzug.
Die Klägerin behauptet, beide Hausverwaltungen, die B2 für das Objekt H. / T. und die W. und D. für das Objekt S. seien auf der Grundlage mündlicher Vereinbarung mit der lückenlosen Übernahme der Verwaltungstätigkeit klägerseits beauftragt und von B2/ W. und D. auch angenommen worden, wie aus der Tätigkeitsübernahme folge.
Die weitere Zusammenarbeit für beide kaufgegenständlichen Objekte sei ab 01.01.2023 aufgrund urkundlicher Vereinbarung mit der Fa. B2 auch vertraglich übernommen worden, wobei beide Hausverwaltungen bis 31.12.2022 parallel die ihnen gestellten und gebotenen Verwaltungsaufgaben ordnungsgemäß erbracht hätten.
Eine Abstimmung über die Erstellung der Abrechnungen im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und dessen Hausverwaltung sei für die Erfüllung der Verkäuferverpflichtungen, d.h. für den wirtschaftlichen Übergang ab 07.10.2022 im Streitfall nebensächlich, wenn nicht irrelevant.
Die Klägerin sei zu keinem Zeitpunkt in „wirtschaftlichen Schwierigkeiten“ gewesen, die gegenteiligen Mutmaßungen seien - wenn nicht frei erfunden - so doch in jedem Falle haltlos und würden durch die Anlage K 2 und das nicht erfüllte Mahnschreiben (Anlage K 4 S. 2 unten) in allen Punkten widerlegt. Die Beklagte sei nicht berechtigt gewesen - wie dennoch geschehen -, ihrer Hausverwaltung, mit Blick auf den noch nicht vollzogenen Grundbucheintrag, die Freigabe der auf Verkäuferkonto gezahlten Mieten zu untersagen. Denn der dingliche Vollrechtserwerb nach §§ 925, 873 BGB stehe dem urkundlich vereinbarten Recht der Klägerin zum wirtschaftlichen Übergang ab 07.10.2022 (Anlage K2 i.V.m. der Kaufvertragsurkunde) nicht entgegen.
Nicht die Klägerin, sondern die Beklagte habe den Übergang geflissentlich verzögert, indem sie trotz außergerichtlicher Mahnungen vom 24/27.12.2022 bzw. 05.01.2023 (Anlagen K 3 und K 4) keine Freigabe geleisteter Mieten vom Verkäuferkonto auf Erwerberkonto erteilt habe. Mithin liege der Schwerpunkt des Verzögerungserfolges allein bei der Beklauten.
Wer angesichts einer Beschaffenheitsangabe beim Jahresnettomietertrag nicht nachgewiesene Betriebskosten von
a) für 2022 € 392.615.84 und
b) für 2023 € 16.000,00 mithin: € 408,696,11
bei einer über vier bzw. sechs Monate verspäteten Abrechnung entgegen § 9.6 KV in Anrechnung bringen wolle, schulde dem Abrechnungsempfänger, hier der klagenden Käuferin, auch beleghaft die Nachweise.
Dem notariellen Kaufvertragsabschluss sei eine Fülle von Vorgesprächen, 2 Teammeetings, zahlreiche Telefonate und mehrere Entwürfe des Notars B. vorausgegangen, worin die Parteien von der Dispositionsbefugnis ausreichend Gebrauch gemacht hätten, so dass von einem „Stellen“ keine Rede sein könne. Hinzukomme, dass Lage, Art, Umfang und Wert der Kaufgegenstände die Individualität des Vertragsverhältnisses geprägt hätten, wie der anhängige Rechtsstreit zeige.
Die Behauptungen der Beklagten zum „Stellen von Vertragsbedingungen“ einmal als wahr unterstellt, hätte eine Fondsgesellschaft, wie die Beklagte, ein Kaufvertragsvolumen von € 36 Millionen Euro und mit der Verpflichtung gegenüber ihren Fondsgläubigem wirtschaftlich kaufmännisch zu handeln, bei der bedingungslosen Annahme gestellter Vertragsbedingungen fahrlässig, wenn nicht grob fahrlässig zu Lasten ihrer Fondsgesellschafter gehandelt. Dies wolle die Beklagte als vollkaufmännisches Unternehmen nicht ernsthaft behaupten.
Dass die Beklagte ihre Weisungsbefugnis gegenüber der eigenen Hausverwaltung erst im Verlauf des Dezember 2022 schrittweise aufgegeben habe, könne der Klägerin nicht vorgehalten werden. Ohne Datenzugriff, der ihr von der Beklagten verweigert worden sei, andere Zahlen in eine Zwischenabrechnung einzustellen, als diejenigen, die aus der Kaufvertragsurkunde i. V. m. Anlage BU 9.1a vorgegeben waren, wäre spekulativ gewesen.
Die Beklagte habe verspätet die Mieter vom Eigentumsübergang informiert und damit den Vertrag nicht ordnungsgemäß erfüllt.
Nach dem inzwischen abgeschlossenen Arrestverfahren hätten 4 vertragsverletzende Terminüberschreitungen der Beklagten vorgelegen, u.a. bei der Weitergabe der Mieten in den Monaten November und Dezember 2022 und im Zeitraum Januar/Februar 2023, was insgesamt einen Betrag von € 345.321,32 ausmache.
Das „Zurückbehaltungsrecht“ sei vertraglich über § 19.4 auf ein reines Rücktrittsrecht beschränkt und im Ergebnis hier ausgeschlossen. Denn unstreitig habe weder das Finanzamt die Beklagte auf Zahlung der Grunderwerbssteuer in Anspruch genommen, noch sei die Beklagte nach Setzung einer Frist von 10 Bankarbeitstagen „zurückgetreten“, wie dies § 19.4 KV - insoweit die Beklagte in ihren Gegenrechten einschränkend abschließend regele.
Soweit sich die Beklagte um eine „Hilfsaufrechnung“ bemühe, scheitere dies an der unstreitigen Tatsache, dass der Beklagten eine Verrechnung mit Guthaben aus 2023 - mangels Forderungszuständigkeit - aus der Urkunde überhaupt nicht mehr zustehe.
Die Beklagte habe auch kein Zurückbehaltungsrecht gehabt, da die Klägerin mit der Zahlung der Grunderwerbsteuer (für das Objekt T./ H.) „nicht in Verzug“ gewesen sei. Die Gefahr einer sog. „Zweithaft“ habe zu keinem Zeitpunkt bestanden. Denn den der „angeblichen Mahnung des Finanzamtes Anfang Dezember 2022“ zugrundeliegenden sog. Original-Bescheid des Finanzsamtes H. habe es nicht gegeben, jedenfalls habe ihn die Klägerin nicht erhalten.
Der Zeuge H. habe nach Erörterung mit dem Finanzamt bewirken können, dass die vormalige Rechnung storniert und - in Bestätigung dessen - der Grunderwerbssteuerbescheid (für das Objekt T. / H.) am 23.12.2022 neu ausgestellt worden sei, welcher der Klägerin am 29.12.2022 mit Zahlungsziel 27.01.2023 zugegangen sei (Anlage K 6). Die Klägerin habe innerhalb des Zahlungsziels Zahlung bewirkt und mit Mahnschreiben vom 05.01.2023 gegenüber der Beklagten klargestellt, dass keine Zweifel an der Zahlungsbereitschaft und Zahlungsverpflichtung auf Klägerseite bestünden. Die Beklagte habe mithin keinen Anlass gehabt, die Inanspruchnahme als „Zweitschuldner“ befürchten zu müssen. Denn neben der Zweitschuldnerschaft des Verkäufers müsse die Gefahr der Inanspruchnahme infolge Nichtzahlung des Erstschuldners zu den Voraussetzungen eines Zurückbehaltungsrechts hinzutreten. Diese „Gefahrenlage“ habe es zu keinem Zeitpunkt gegeben, wie bereits aus der Anlage K 4 vom 05.01.2023 folge.
Nichts Anderes folge aus der Anlage B 1 der WhatsApp-Nachricht des Geschäftsführers der Klägerin. Denn unabhängig von den Schlussfolgerungen, welche die Beklagte im Schriftsatz vom 03.04.2023 daraus ziehen möge, habe sie - nach Zahlung des vollständigen Kaufpreises zum 06.10.2022 - die Übergabe des Kaufgegenstandes zum 07.10.2022, 00:00 Uhr der Klägerin kaufmännisch bestätigt (Anlage K 2). Auf - nicht erfüllte Wünsche und Bitten des Geschäftsführers der Klägerin in der Anlage B 1- komme es danach nicht an.
In § 19.4 habe sich die Beklagte für den von ihr befürchteten Fall einer „Zweithaft“ bei Inanspruchnahme des Finanzamtes auf Zahlung der Grunderwerbssteuer ausdrücklich ein Rücktrittsrecht vorbehalten.
Es sei falsch, dass die Klägerin „nichts unternommen habe“, die Herausgabe der gezahlten Mieten an sich zu verlangen. Das Gegenteil folge bereits aus der verspäteten Mieterinforation über den Verkauf, so dass die Mieter weiterhin an die Beklagte zahlen konnten/mussten, obwohl dies dem Vertrag widerspreche. Dieses System der Beklagten sei auch Anlass der Klage. Die Erwerberabrechnung für das Objekt S. fehle seit 07.01.2023, Untätigkeit liege daher auf Seiten der Beklagten vor.
Es sei auch falsch, dass die Hausverwaltung der Beklagten die Zwischenabrechnung erstellen müsse. Die Beklagte habe ihre Hausverwaltung angewiesen, der Klägerin keinerlei Informationen oder Einsicht in die Mietkontoblätter bis Ende Dezember 2022 zu gewähren. Die Beklagte habe die vertraglich geschuldete Mieterinformation vom Eigentumsübergang auf die Klägerin erst mit einer mehrmonatigen Verspätung getätigt.
Da der Ordner im Datenraum zu den „nicht umlegbaren“ Betriebskosten leer gewesen sei, sei bei der Klägerin der „feste Eindruck“ entstanden, dass - mit Ausnahme der -ohnedies nicht umlegbaren Betriebskosten für die Hausverwaltung/Sanierung- keine umlagefähigen Kosten auf Verkäuferseite vor Vertragsabschluss entstanden seien.
Die Beklagte habe in § 13.1 Abs. 4 Satz 1 + 2 KV eine Richtigkeitsgewähr für preisbildende Faktoren des hochwertigen Kaufgegenstandes gegenüber der Klägerin abgegeben. Damit habe die Beklagte unterdrückt, dass entgegen der Zusage ihrer GF stets fachmännischer Instandhaltung für beide Objekte bereits im 1. Quartal 2023 nicht umlagefähige Betriebskosten angefallen seien.
Unter Bezugnahme auf die von der Beklagten zum Gegenstand gemachten berechneten Kaufpreisfaktoren aus den genannten Sollmieten im Kaufvertrag (Anlage BU9.1A) ergebe sich daraus ein Schaden in Höhe von
- S., Faktor 26,5: € 239.625,37
- T., Faktor 31,56: € 1.544.456,90
Zusammen: € 1.784.172.27
Indem die Beklagte eine Gewährsübernahme für das Nichtvorhandensein nicht umlagefähiger Betriebskosten übernommen habe und diese Richtigkeitsgewähr preisbildenden Charakter gehabt habe, wie die kaufvertraglich vereinbarten Mietfaktoren in der Anlage BU9.1 A, § 13.1 Abs. 4 Satz 2 der Kaufvertragsurkunde i.V.m. den v. g. Prospekten / Portfolios der Beklagten belegten, liege ein Gewährleistungsfall vor.
Die Beklagte habe im hochsensiblen Bereich des preisbildenden Faktors für die hochwertigen Kaufgegenstände die Richtigkeitsgewähr für das Nichtvorhandensein nicht umlagefähiger Betriebskosten übernommen und darüber hinaus eine fehlerhafte Beschaffenheitsvereinbarung abgegeben, § 434 II1 Nr. 1 und III Ziff. 2b BGB.
Denn erhöhter Instandhaltungsbedarf, welcher der Klägerin - entgegen der Garantieerklärung der Beklagten - verschwiegen worden sei, mindere den Wert des Kaufgegenstandes.
Die fehlerhafte Richtigkeitsgewähr preisbildender Faktoren führe zur Haftung der Beklagten aus § 434 BGB i.V.m. der Kaufvertragsurkunde (§ 13.1 Abs. 4) und den leeren Ordner im Datenraum zu Nr. 1.4.7 (T. H.) und Nr. 2.4.7 (S.).
Die Parteien hätten die Solljahresnettomiete als Kaufpreisfaktor verwendet. Dieser Kaufpreisfaktor gebe an, wieviel Einnahmen ein Vermieter aus einer Immobilie erzielen solle, basierend auf einer Nettomiete, die er von seinen Mietern erhalte, ohne Berücksichtigung von Leerstand oder Mietausfällen.
Dieser Kaufpreisfaktor bilde daher den Maßstab für eine potenzielle Rentabilität dieser Immobilieninvestition. Die Formulierung Solljahresnettomiete erfasse nach dem (objektivierbaren) Verständnis der Klägerin alle verbleibenden Mieteinnahmen nach Abzug aller Kosten, wozu auch die Kosten für Reparaturen, Wartung und Instandhaltung zählten, welche nicht umlegbar seien.
Die umlegbaren Betriebskosten seien bei einer wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung zwar wichtig, aber bei gesetzlich umlegbaren nicht entscheidend, da sie die tatsächlich verbleibenden Mieteinnahmen nicht weiter belasteten. Demgegenüber belasteten die nicht umlegbaren Betriebskosten -wie hier- die eingehenden Mieteinnahmen sofort und nachhaltig, da sie die tatsächlich verbleibenden Mieten reduzierten. Die von den Parteien als vollkaufmännisches Unternehmen verwendete Formulierung Soll-Jahres-Netto-Miete zeige das Interesse der Käuferin: was könne sie behalten und was bleibe unter dem Strich für sie übrig.
Dies entspreche dem wirtschaftlichen Reinertrag der Immobilie, der im Prospekt auf S. 5 als jährlich Cash-Flow von € 1,17 Mil. beworben werde. Dem entspreche die Zusammenfassung der Solljahresnettomieten für die beiden Objekte in § 3.1 S. 9/10 der Kaufvertragsurkunde. Die Parteien hätten mithin diese Solljahresnettomiete aus der Anlage BU9.1a als maßgeblichen Kaufpreisfaktor dem zuzahlenden Kaufpreis von € 36 Mio. zugrunde gelegt. Diese in der Anlage BU9.1a zum Kaufpreis Bestandteil gewordene Solljahresnettomiete sei dann über die Garantieerklärung der Beklagten in § 13.1 IV Grundlage der hier vorliegenden Klage.
Denn die Beklagte sei nach § 13.4 der Kaufvertragsurkunde verpflichtet: Solle die Solljahresnettomiete für die Kaufgegenstände H. und/oder S. negativ abweichen, reduziere sich der Kaufpreis für den jeweiligen Kaufgegenstand um den Betrag der Abweichung multipliziert mit dem jeweils in Ziff. 3.1 vereinbarten Faktor.
Im Einklang mit dem Exposé (S. 5 ff.) gebe die vertraglich zugrunde gelegte Solljahresnettomiete alle verbleibenden Mieteinnahmen nach Abzug aller Kosten wieder, wozu auch die Kosten für Reparaturen, Wartung und Instandhaltung zählten.
Erst durch die Abrechnung der Hausverwaltung habe die Klägerin feststellen müssen, dass die von der Beklagten unter § 13.1, 3 Abs. als richtig garantierte Solljahresnettomiete nach Abzug aller Betriebskosten, umlegbare und nicht umlegbare eingeschlossen, unter dem garantierten Solljahresnettomietertrag liege, d.h. entgegen der von der Beklagten abgegebenen Richtigkeitsgewähr müsse sich die Klägerin mit einem Abzug des im Prospekt und unter Richtigkeitsgewähr im Kaufvertrag zugesicherten Jahresnettomietertrags begnügen. D.h., der Kaufpreis sei um Betrag von € 58.000,00 p.a. reduziert, so dass diese negative Abweichung von der Solljahresnettomiete den Kaufpreis um den Betrag der Abweichung, multipliziert mit dem jeweils in Ziff. 3.1 vereinbarten Faktor, reduziere.
Wenn der Geschäftsführer der Beklagten Herr C. M. zu Protokoll erkläre, dass es im Betrieb der Beklagten nicht umlegbare Betriebskosten in Bezug auf die beiden Objekte gegeben hat, die aber im Datenraum des Kaufvertrages nicht genannt/unbenannt blieben, dann habe die Beklagte - vor Kaufvertragsabschluss - wesentliche Informationen zurückgehalten, auf die es der Klägerin als Erwerberin für die Kaufpreiskalkulation und die Ermittlung der Nettomieteinnahmen als Kaufpreisparameter angekommen sei. Denn die Klägerin habe ihre Rendite nicht ohne weitere Abzüge (für die unbekannten nicht umlegbaren Betriebskosten) zutreffend kalkulieren können. Dass Risiko des weiteren Abzuges - trotz der Verwendung Nettomiete - habe sich erst nach Kaufvertragsabschluss durch die Verwalterabrechnung offenbart.
Die Beklagte habe hier den ihr bekannten Abzug von nicht umlegbaren Betriebskosten unterdrückt und damit einen fehlerhaften Reinertrag der Immobilie vorgetäuscht.
Die Beklagte könne sich nicht damit „entschuldigen“, dass die Klägerin als Käuferin bei der Beurkundung „Kenntnis“ von Tatsachen gehabt habe, die zur Unrichtigkeit und/oder Unvollständigkeit einer oder mehrerer Erklärungen, Angaben oder Vereinbarungen der Beklagten als Verkäufer geführt hätten. Denn für die positive Kenntnis bzw. positive Nichtkenntnis des Verkäufers stelle § 13.4d ausschließlich auf die positive Kenntnis bzw. die positive Nichtkenntnis der Herren C. M., R. M. sowie der Geschäftsleitung der B1 B2 / W. u. D. Hausverwaltung als maßgeblich ab.
Bei den nicht umlegbaren Betriebskosten handele es sich auch nicht um sogenannte „Sowieso-Kosten“, die der Käufer selbst mit einem gewissen Betrag hätte einrechnen müssen.
Wenn die Beklagte im Kaufvertrag in dem insoweit als nicht umlegbare Betriebskosten bezeichneten Datenraum diese Ordner unbenannt und damit leer gelassen habe, dann könne sich die Klägerin redlicherweise darauf verlassen und darauf vertrauen, dass es insoweit keine Abzüge von den Jahresnettomieteinnahmen gebe und ihr verbleibende Jahres-Mieten analog zum prospektmäßig zugesicherten Cash-Flow von € 1,17 Millionen, p.a., auch erwarten.
Nichts anderes habe die Klägerin getan und - entsprechend dem oben genannten Faktor- den vereinbarten Kaufpreis gezahlt.
Die mit der gewählten und von der Richtigkeitsgarantie gestützten Formulierung Solljahresnettomiete garantierte und berechtigte Erwartung der Klägerin, was kann sie behalten und was bleibt unterm Strich übrig, sei damit tatsächlich reduziert worden, was die Anpassungsverpflichtung nach § 13.5 der Kaufvertragsurkunde auslöse und Gegenstand der Klageerweiterung sei.
Nach der von der Beklagten abgegebenen Garantieerklärung in § 13.1 IV des Kaufvertrages liege eine reale Pflichtverletzung der Beklagten vor.
Die mit der Klage geltend gemachte Reduzierung nach § 13.5 stütze sich daher auf die nunmehr unstreitige Anknüpfungstatsache, dass Abrechnungen mit nicht umlegbaren Betriebskosten bei der Beklagten lägen, von dieser aber der Klägerin nicht offenbart, sondern verheimlicht worden seien. Daraus ergebe sich, dass die Beklagte, um Doppelzahlung zu vermeiden, den Kaufpreis um die nicht umlegbaren Betriebskosten reduzieren müsse.
Die Ordner 1.4.7. (für Hamburg) und 2.4.7. (für S.) seien explizit von der Beklagten mit Aufstellung der umlegbaren, nicht umlegbaren und aufgrund von Leerstand nicht umlegbaren Nebenkosten sowie exemplarisch Nebenkostenabrechnungen des letzten Jahres (Anlage: Ordner Ol (H.) und 02 (S.) nochmals anbei), so betitelt worden.
Die Klägerin hat mit der am 21.2.2023 zugestellten Klagschrift zunächst beantragt, die Beklagte zu verurteilen,
1. an die Klägerin € 363.719,03 zzgl. Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über Basiszinssatz aus € 256.102,00 seit 15.12., hilfsweise 27.12.2022 und aus weiteren € 107.617,03 seit 04.01.2023, hilfsweise ab Rechtshängigkeit zu zahlen;
2. der Klägerin die Kosten des anwaltlichen Mahnschreibens vom 24.12.2022 in Höhe von € 3.865,00 zzgl. Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen (erstatten).
Sodann hat sie die Klage mit Schriftsatz vom 30.6.2023 wie folgt erweitert:
3. die Beklagte zu verurteilen weitere € 1.784.172,27 zzgl. Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten, hilfsweise 5 Prozentpunkten über Basiszinssatz seit 31.05.2023, hilfsweise 12.06.2023, hilfsweise seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Zuletzt hat die Klägerin den Klagantrag zu Ziffer 1. wie folgt geändert:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 103.211,45 zuzüglich Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit.
Im Übrigen hat die Klägerin den Klagantrag zu Ziffer 1. für erledigt erklärt. Hilfsweise stellt sie zuletzt insoweit den Antrag,
dass festgestellt wird, dass der Antrag zu Ziffer 1. ursprünglich zulässig und begründet war und sich in der Hauptsache erledigt hat.
Die Beklagte hat dem Teil-Erledigungsantrag nicht zugestimmt und im Übrigen beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die Klägerin habe am 07.10.2022 nicht die Verwaltung der Kaufgegenstände übernommen, auch nicht eine von ihr beauftragte Hausverwaltung.
Die bis dahin betrauten Hausverwaltungen hätten die Verwaltung der Objekte nach dem Stichtag zunächst faktisch weitergeführt, ohne mit der Klägerin entsprechende Verwalterverträge geschlossen zu haben. Die Verwalterin des Objektes H. sei an einer Fortführung der Betreuung für die Klägerin interessiert gewesen. Die Hausverwaltung des Objektes S. sei nur bereit gewesen, bis Ende des Jahres 2022 das Objekt zu verwalten.
Die Klägerin habe der Beklagten zunächst keine Angaben über Bank-Konten gemacht, auf die die Mieter zukünftig ihre Mieten an die Beklagte zahlen sollten. Deshalb hätten die Mieter hierüber auch noch nicht informiert werden können.
Die Klägerin habe den Vertragstext der Beklagtenseite vorgegeben, insbesondere die Klauseln zu den Mietforderungen (Ziffer 9.2 ff.).
Die Mieten für Oktober 2022 stünden der Beklagten zu. Aus Ziffer 9.2 folge ausdrücklich, dass alle Ansprüche der Verkäuferin, also der Beklagten, die bis zum Übergabetag gegenüber ihren Mietern fällig geworden sind, dieser zustehen. Da die Oktobermieten in allen Mietverträgen bis zum 3. Werktag eines Monats, also dem 05.10.2022 fällig geworden seien, sei diese Klausel anzuwenden. Die Oktobermieten seien vor dem Übergabestichtag fällig geworden und stünden daher der Beklagten zu. Dies sei bei der Abrechnung berücksichtigt worden.
Ziffer 9 des Kaufvertrages enthalte widersprüchliche Regelungen. In Ziffer 9.2. sei geregelt, dass Zahlungsansprüche des Verkäufers gegenüber Mietern, die bis zum Übergabetag fällig geworden sind, beim Verkäufer verbleiben. In Ziffer 9.4. sei geregelt, dass die von Mietern für die Zeit nach dem Besitzübergang etwaig an den Verkäufer gezahlten Mieten inklusive Nebenkostenpauschalen an den Käufer herauszugeben sind.
Ziffer 9.6. regele dann allerdings das Erfordernis einer Zwischenabrechnung für diesen Fall mit der entsprechenden Verpflichtung, eine sich ergebenden Saldo jeweils zwischen den Parteien innerhalb von 2 Wochen nach Zugang der Zwischenabrechnung auszugleichen.
Für diese widersprüchlichen Regelungen sei nicht die Beklagte, sondern vielmehr die Klägerin verantwortlich. Die Klägerin habe den Kaufvertrag gestellt. Sämtliche Bedingungen seien anscheinend von dem Notariat, welches die Klägerin beauftragt habe, in Abstimmung mit dieser, entwickelt worden. Insofern handele es sich um von der Klägerin formulierte Vertragsbedingungen.
Ziff. 9.2 und 9.4 seien nicht in Einklang zu bringen. Ziff. 9.2 enthalte ausdrücklich eine generelle Regelung von Zahlungsansprüchen unter Bezugnahme auf das jeweilige Fälligkeitsdatum ebendieser Ansprüche, die die Verkäuferin gegenüber den Mietern hat.
Ziff. 9.4 regele diesbezüglich eine wirtschaftliche Abgrenzung ebendieser Ansprüche unter Bezugnahme auf den vertraglich vereinbarten Übergabetag. Dass diese Klauseln vom Wortlaut her widersprüchlich seien, sei offensichtlich.
Die vom Gericht im Hinweisbeschluss vorgenommene Auslegung könne dann sicherlich Platz greifen, wenn die Parteien diese Regelungen gemeinsam entwickelt haben. Insofern wäre dann das Gericht gehalten, den entsprechenden wahren Willen der Parteien zu erforschen. Tatsächlich handele es sich jedoch um allgemeine Geschäftsbedingungen der Klägerin. Dies bedeute, dass die jeweils verwenderfeindlichste Auslegung vorzunehmen sei.
Vor diesem Hintergrund sei eine Vertragsauslegung gerade nicht möglich, sondern es seien AGB-rechtliche Vorschriften anzuwenden mit der bereits dargestellten Rechtsfolge.
Es sei davon auszugehen, dass es sich um Vertragsbedingungen handelt, die für eine Vielzahl von Verträgen verwendet werden und formelhaft in den Kaufvertrag Einzug gefunden haben.
Ziffer 9 des Kaufvertrages sei nicht verhandelt worden, sondern über sämtliche Entwurfsstadien des Kaufvertrages immer gleichgeblieben (Anlagenkonvolut B 10 mit E-Mail vom 26.07.2022 samt Anlage des ca. 30-seitigen Vertragsentwurfes).
Der von der Beklagten gezahlte Abrechnungssaldo für Energielieferungen in Höhe von 20.223,42 € an die G. E. (Anlagenkonvolut B 11) betreffe den Betriebskostenzeitraum 2022 und sei daher in die Mieterabrechnungen, die vertragsgemäß die Klägerin zu erstellen habe, mit einzustellen und von den Mietern anzufordern.
Folglich seien diese Auslagen entsprechend den vertraglichen Regelungen von der Klägerseite an die Beklagtenseite zu erstatten. Vorsorglich werde mit dem entsprechenden Betrag in Höhe von 20.223,42 € die Hilfsaufrechnung gegen eine gegebenenfalls vom Gericht festgestellte berechtigte Klageforderung erklärt.
Der Beklagten habe ein Zurückbehaltungsrecht wegen der ihr drohenden Zweithaft für die Grunderwerbssteuer zugestanden. Der von der Klägerin vorgelegte Grunderwerbssteuerbescheid sei der sogenannte Zweitbescheid. Wegen der Mahnung habe die Beklagte genügend Anlass zu der Annahme gehabt, dass die Klägerin mit der Zahlung der Grunderwerbssteuer in Verzug gewesen sei.
Mit keinem Wort lege die Klägerseite dar, welche Anstalten sie vorgenommen habe, die Verwaltung der Objekte unmittelbar nach dem Übergabetag, den sie ja durch die Zahlung des Kaufpreises in der Hand hatte, zu übernehmen. Die Klägerin habe schlicht nichts gemacht, um dafür Sorge zu tragen, dass sie in den vertraglichen Vereinbarungen eintreten könne. Sie habe weder mitgeteilt, auf welche Konten nunmehr Mieten gezahlt werden können, noch mitgeteilt, wer konkret als Ansprechpartner für die Mieter und Verwalterin der Objekte fungiere, so dass es der Beklagten schlicht nicht möglich gewesen sei, das im Vertrag geregelte Mieterschreiben zu entwickeln.
Insofern sei es ausschließlich von der Klägerin zu vertreten, dass sich die Abrechnung, aber auch die tatsächliche Übergabe der Objekte verzögert habe. Es sei sicherlich nicht der Wunsch der Beklagten gewesen, diesen Zwischenzeitraum bis Anfang 2023 auszudehnen. Dies sei der Untätigkeit der Klägerin geschuldet gewesen.
Im Hinblick auf den Komplex „umlegbare Kosten“ vertritt die Beklagte die Auffassung, es sei allgemein bekannt, dass Wohnimmobilien laufende Kosten verursachten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden könnten.
Die Klägerin sei auch über wesentliche nicht umlegbare Kosten informiert gewesen, wie sich eindrucksvoll aus der Struktur des Datenraums herleiten lasse. In Ziffer 1.5.1.1 finde sich beispielhaft der Hausmeistervertrag Schade, dessen Kosten für die Klägerin nun angeblich überraschend anfallen würden. Im Weiteren fänden sich dann die entsprechenden Wartungsverträge sowie beispielhaft auch Aufwände für Instandhaltung und Instandsetzungsarbeiten durch die Firma R., die im Wesentlichen die Heizung des Objektes T. gewartet und instandgehalten habe. Auch fänden sich im Weiteren Verträge über Winterdienst, Gartenpflege und die Bereitstellung der Rauchmelder. Gleiches gelte für das zweite Objekt. Hier seien die Unterlagen in den auf die Ziffer 2.4.7 folgenden Bereiche des Datenraums entsprechend hinterlegt.
Die Geschäftsleitung der Klägerin sei ein erfahrener Immobilieninvestor, wie sich auch aus der Anlage B 8 ergäbe.
Der Klägerin hätten die Mietverträge vorgelegen. Aus diesen lasse sich entnehmen, welche umlegbaren Betriebskosten mit den jeweiligen Mietern vereinbart seien. Auch hätten die entsprechenden Betriebskostenabrechnungen vorgelegen. Aus diesen lasse sich unproblematisch herleiten, welche Kosten umlegbar seien und welche Kosten der Eigentümer der Immobilien selbst zu tragen habe. Dass Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht umlegbar seien, ergebe sich bereits aus der Betriebskostenverordnung, die Grundlage für die Mietverträge sei. Die Klägerin habe am 22.07.2022 (Anlage B 9) eine eigene Anforderungsliste für die Prüfung der Immobilien an die Beklagte senden lassen. Diese Liste enthalte 27 Einzelpositionen, insbesondere aus den Bereichen Technik, Recht sowie Finanzierung. Die Klägerin habe an keiner Stelle irgendwelche gesonderten Aufstellungen von nicht umlegbaren Betriebskosten verlangt. Insofern habe die Beklagte auch davon ausgehen können, dass die Klägerin alle Angaben, die sie benötigt, habe.
Die Beklagte könne nicht hellseherisch sagen, welche Aufwände die Klägerin im Jahr 2023 als Eigentümerin der Objekte tätigen werde.
Die Garantie beziehe sich auf die im Datenraum vorhandenen Unterlagen und Dokumente, nicht auf die Frage, welche Betriebskosten zukünftig entstehen.
Betrachte man die von der Klägerin vorgetragenen Positionen genauer, so handele es sich bei dem Objekt M. um Rodungs- und Pflanzungsarbeiten auf dem Grundstück sowie Dacharbeiten und den Austausch eines Eckventils. Dies seien zum einen Reparaturarbeiten, die spontan anfallen und zum anderen von der Klägerin selbst in Auftrag gegebene Bepflanzungsarbeiten.
Es sei nicht nachvollziehbar, wieso diese Aufwände in irgendeiner Weise im Zusammenhang mit angeblich fehlerhaften Angaben im Datenraum stehen sollen.
Gleiches gelte für das Objekt T.. Hier moniere die Klägerin ebenfalls Aufwände, deren Grundlage im Datenraum verzeichnet sei, wie beispielsweise die Aufwände für den Hausmeister in 2023. Die diesbezüglichen Verträge seien im Datenraum vorhanden. Wenn der Hausmeister irgendwelche Auslagen tätige, handele es sich um spontane Käufe, die die Klägerin ihm in 2023 selbst gestattet habe und die natürlich nicht im Datenraum aus 2022 ihren Niederschlag finden könnten.
Auch Reparaturleistungen der Firma R., die im Wesentlichen die Heizungen betreut, entstünden natürlich spontan, wenn es zu entsprechenden Unzulänglichkeiten komme.
Sämtliche mehrjährigen Verträge, die diese Aufwände betreffen, seien im Datenraum vorhanden gewesen.
Wieso die Beklagtenseite für Aufwendungen haften solle, die die Klägerin aus freien Stücken für die Bewirtschaftung der Objekte in 2023 tätige, erschließe sich in keiner Weise.
Der Zustand der Objekte sei im Übrigen Gegenstand einer Untersuchung der Klägerin gewesen. Die Klägerin habe auf eigene Veranlassung von der D. GmbH Niederlassung H. Industriebau und Immobilien eine ausführliche Besichtigung der Kaufobjekte im Juli 2022 durchführen lassen, an der der Mitarbeiter der Klägerin, Herr M1, teilgenommen habe. Die Klägerin habe also konkret über den Zustand der Objekte Bescheid gewusst und auch notwendige laufenden Instandhaltungsarbeiten prüfen bzw. sogar planen können. Die Beklagte habe in keiner Weise irgendwelche Informationen unterschlagen. Der Datenraum weise keine Fehler, Manipulationen oder Unterlassungen auf.
Die einzig relevanten Positionen, die tatsächlich als sogenannte nicht umlagefähige Betriebskosten subsumiert werden könnten, wären die Wartung der Tiefgaragentore und die Miete der Rauchwarnmelder. Diese Jahres-Kosten von 2.910,44 € würden multipliziert mit dem Kaufpreisfaktor einen angeblichen Schadenersatzanspruch maximal in Höhe von ca. 92.000,00 € begründen.
Dessen ungeachtet verweise die Beklagtenseite darauf, dass der Mietvertrag für die Rauchwarnmelder im Datenraum unter der Position 1.5.1.16 und der Wartungsvertrag für das Tiefgaragentor im Datenraum unter Position 1.5.1.4. hinterlegt gewesen seien.
Die Struktur des Datenraums, auf die sich die Parteien geeinigt hätten, stamme von der gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.; gif Index for Transactions). Der beauftragte Dienstleister „drooms“ habe eine Empfehlung mit Standards für Immobiliendatenräume veröffentlicht. Mit dieser Empfehlung werde ein standardisierter Datenraumindex für gewerbliche Immobilientransaktionen in Deutschland definiert. Dieser Index liefere eine für jede Vertragspartei akzeptable und verlässliche Grundlage zum Aufbau eines strukturierten Datenraumes, der sich sowohl für die Ankaufsprüfung der potenziellen Käufer als auch für die Einbeziehung in die vertraglichen Regelungen zwischen den Parteien eigne. Der Index gelte für eine klassische Gewerbeimmobilie und könne nach Belieben erweitert, aber nicht gekürzt werden.
Die Frage, welche Bewirtschaftungskosten man als Immobilieneigentümer entstehen lasse, sei individuell und von jedem Eigentümer abhängig, insbesondere, ob er beispielsweise eine gewerbliche Hausverwaltung, ob er Steuerberater und Rechtsanwälte mit der steuerlichen und rechtlichen Beratung der Objekte beauftrage und es sei auch in seinem Belieben, welchen Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand er betreibe. Insofern hätten derartige Zahlen nichts mit Kalkulationen zu tun, die üblicherweise eine Interessentin für den Erwerb einer Immobilie anstellen könne.
Die Beklagtenseite habe keinerlei Renditeversprechen übernommen, sondern lediglich die entsprechenden Zahlen aus den Mietverträgen garantiert. Die Kalkulation der betriebswirtschaftlichen Rendite sei Sache der Käuferseite, also der Klägerin.
Es gehe der Klägerin anscheinend ausschließlich darum, Kaufvertragsbeträge, die sie anscheinend nunmehr reuen, zurückzuerhalten. Bei einer ordnungsgemäßen Kalkulation hätten die leeren Folder überhaupt keine Rolle gespielt.
Die Ausführungen der Klägerseite, dass die Solljahresnettomiete anscheinend das beinhaltet, was der Käufer unterm Strich übrig behalte, sei falsch. Es gebe im Übrigen keine gesetzlichen umlegbaren Betriebskosten, sondern jeweils vertraglich vereinbarte Regelungen.
In dem dargestellten Prospekt sei auch an keiner Stelle von irgendwelchen Reinerträgen die Rede, sondern immer nur von entsprechenden Mieteinnahmen, die dann als Divisor des vereinbarten Kaufpreises den Kaufpreisfaktor als Quotient ergebe. Außerdem rekurriere die Klägerseite auf Kosten aus dem Jahr 2023, die nichts mit den Garantien der Beklagtenseite zu tun hätten. Die Beklagte übernehme nur Garantien für Zahlen bis zum Kaufvertragsabschluss.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrags der Parteien wird ergänzend auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Vom – zunächst eingeleiteten – Urkundenprozess hat die Klägerin Abstand genommen.
In dem parallel gelaufenen Arrestverfahren 418 HKO 16/23 hat die Kammer mit Urteil vom 15.9.2023 den zunächst angeordneten Arrest in das Vermögen der Beklagten wegen Mieteinnahmen für
· das Objekt H./ S. für Oktober bis Dezember 2022 in Höhe von € 256.102,00, sowie
· das Objekt H. T. 1-17 (Objekt 2065) Januar und Februar 2023 in Höhe von EUR 89.219,32,
dessen Vollziehung durch Hinterlegung von € 400.000,00 gehemmt worden ist, wieder aufgehoben.
Die Klägerin hat den beiden Geschäftsführern der Beklagten den Streit verkündet.

Entscheidungsgründe:
I. Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
1. Klagantrag zu 1 (Erstattung u.a. der Oktober-Mieten, Betrag von EUR € 103.211,45 nebst Zinsen)
Die Klägerin hat Anspruch auf Zahlung des aus dem Tenor ersichtlichen Betrags.
a) Der Zahlungsanspruch auf Herausgabe der gezogenen Oktober-Mieten folgt dem Grunde nach aus dem Vertrag.
b) Der Höhe nach ergibt sich der Anspruch daraus, dass entgegen der Auffassung der Beklagten tagesgenau abzurechnen ist.
Ausweislich der Ziffer 9 des Vertrages die Parteien haben die Parteien insgesamt eine tagesgenaue Abrechnung der offenen Ansprüche im Rahmen der Abwicklung des Übergangs der Immobilien von der Beklagten auf die Klägerin vereinbart.
So heißt es ausdrücklich in Ziffer 9.1:
„Diese Mietverhältnisse werden vom Käufer mit Wirkung zum Übergabetag übernommen.“ Und weiter:
„Der Käufer tritt im Verhältnis zum Verkäufer ab dem Übergabetag in alle Rechte und Pflichten dieser Mietverhältnisse ein, soweit sie den Zeitraum nach dem Übergabetag betreffen. Demzufolge sind Verkäufer und Käufer verpflichtet, sich gegenseitig so zu stellen, als ob die vom Käufer übernommenen Mietverträge am Übergabetag insgesamt auf den Käufer übergegangen sind.“ (Hervorhebungen durch die Kammer)
Und in Ziffer 9.2 Satz 1 des Vertrags heißt es ebenso klar:
„Der Verkäufer tritt hiermit in diesem Rahmen seine Ansprüche aus den Mietverträgen, soweit sie den Zeitraum nach dem Übergabetag betreffen, mit Wirkung ab dem
Übergabetag an den dies annehmenden Käufer ab.“
Schließlich heißt es in Ziffer 9.2 Satz 3 des Vertrags:
„Ab dem Übergabetag stellt der Käufer den Verkäufer von allen Ansprüchen der Mieter frei, die den Zeitraum ab dem Übergabetag betreffen.“
Die Vereinbarungen in Ziffer 9 des Vertrags sind insofern nicht unklar, sondern bringen sowohl den übereinstimmenden Willen der Parteien sowie auch den Regelungsinhalt selbst klar und deutlich zum Ausdruck. Es wäre sehr überraschend, wenn man angesichts der Eindeutigkeit dieser Regelungsrichtung und der mehrfachen Betonung der Bedeutung des Übergabetags die jeweilige gesamte Monatsmiete gerade ohne Berücksichtigung des Übergabetags insgesamt der Verkäuferin zuspräche.
Soweit es dann in Ziffer 9.2 Satz 2 des Vertrags dann heißt, „dass Zahlungsansprüche des Verkäufers gegenüber den Mietern, die bis zum Übergabetag fällig geworden sind, beim Verkäufer verbleiben“, meint dies ersichtlich andere Zahlungsansprüche als Mietzinsforderungen.
Dies ergibt sich – wie es für einen verständigen Vertragspartner klar erkennbar ist – daraus, dass Ziffer 9.4 dezidiert die Herausgabe des Mietzinsteils, der zeitlich auf den Zeitraum nach dem Stichtag fällt, ausdrücklich anordnet. Danach ist die Beklagte verpflichtet, nach Besitzübergang gezahlte Mieten inklusive Nebenkostenpauschalen dem Käufer, und zwar anteilig mit Wirkung auf den Übergabetag, herauszugeben.
c) Der konkrete Betrag des insoweit begründeten Zahlungsanspruchs ergibt sich aus der excel-Berechnung gem. der zweiten Anlage K 2. Diesem Zahlenwerk hat die Beklagte – bis auf die Problematik „tagesgenaue oder monatsweise“ Berechnung der Oktobermieten – nicht widersprochen.
d) Da das Gericht die Klage somit teilweise für begründet erklärt, ist die entsprechende Bedingung eingetreten, so dass über die Hilfsaufrechnung der Beklagten zu entscheiden war.
Diese ist begründet.
Denn die Beklagtenseite hat – wie nunmehr auch dokumenten-unterlegt (vgl. Anlagenkonvolut B 11) – vorgetragen hat, während des Verfahrens einen weiteren Betrag als Abrechnungssaldo für Energielieferungen in Höhe von 20.223,42 € an die G. E. gezahlt. Auch dem Vortrag der Beklagten, dass diese Beträge den Betriebskostenzeitraum 2022 betreffen und daher in die Mieterabrechnungen mit einzustellen und von den Mietern anzufordern sind, hat die Klägerin nicht substantiiert widersprochen. Wegen der Kontrolle der Höhe der Beträge kann sich die Klägerin an ihre eigene Verwalterin B2 wenden, mit der sie einen eigenen Verwaltervertrag geschlossen hat. Deswegen führt ihr Hinweis in die Irre, nach dem ihr zur Bewertung die schon mehrfach angemahnten Belege der umlegbaren Kosten für das Jahr 2022 fehlen.
Folglich sind diese Auslagen entsprechend den vertraglichen Regelungen von der Klägerseite an die Beklagtenseite zu erstatten.
Es ergibt sich ein zu tenorierender Betrag von 82.988,03 € (103.211,45 € minus
20.223,42 €).
2. Klagantrag zu 1 im Übrigen (Feststellungsantrag)
Da die Beklagte den Klagantrag zu 1 im Übrigen nicht wie die Klägerin für erledigt erklärt hat, war über den hilfsweise gestellten Feststellungsantrag, dass der Antrag zu Ziffer 1 insoweit ursprünglich begründet war und sich in der Hauptsache erledigt hat, zu entscheiden.
Dieser ist unbegründet.
Denn der Klagantrag im Übrigen war zum Zeitpunkt der Klagerhebung nicht bereits begründet.
Dies ergibt sich zum einen bereits daraus, dass die Klägerin nach ihrem insoweit unwidersprochenen Vortrag (allgemeines Bestreiten reicht nicht, weil die Klägerin als Zahlungsempfängerin diese Tatsachen kennt, vgl. BeckOK ZPO/von Selle, 51. Ed. 1.12.2023, ZPO § 138 Rn. 16) für das Objekt S. am 09.02.2023, also einen Tag vor Klageerhebung, 41.432,48 € an die Klägerseite gezahlt hat.
Die weiteren im Laufe des Prozesses gezahlten Erstattungen waren zum Zeitpunkt der Klageerhebung mangels Vorliegens prüffähiger Abrechnungen der Leistungserbringer und Versicherungen noch nicht fällig.
Die Abrechnung des Objektes T. etwa belief sich nach dem ebenfalls unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Beklagten per 29.03.2023 auf 51.739,74 €. Dieser Betrag wurde an die Klägerin per 29.03.2023 aus der dann vorliegenden Abrechnung gezahlt.
Per 24.04.2023 wurden von der Gebäudeversicherung an die Beklagte Prämien in Höhe von 27.739,70 € erstattet. Wegen der Überzahlung aus dem Objekt T. fand eine Verrechnung statt, so dass ein Tag später, am 25.04.2023, noch 8.402,04 € an die Klägerin gezahlt worden sind.
Im Übrigen ist es plausibel, dass zum Zeitpunkt Anfang Februar eines Jahres noch nicht sämtliche Abrechnungsunterlagen der verschiedenen Unternehmen für das Vorjahr vorliegen.
Außerdem würde ein ungebührlich langsames Abrechnungsverhalten der verwaltenden Unternehmen zu Lasten der Klägerin gehen, denn diese waren jedenfalls geraume Zeit nach dem Stichtag am 7.10.2022 nicht mehr Vertragspartner der Beklagten, sondern der neuen Eigentümerin, nämlich der Klägerin selbst.
Dass die 3-Monats-Frist aus Ziffer 9.6 für die Endabrechnung nicht eingehalten worden ist, nützt der Klägerin ebenfalls nicht. Denn in der entsprechenden Vertragsklausel, die offenbar von der Klägerin selbst stammt, ist ausdrücklich nicht geregelt, ob die Beklagte oder die Klägerin oder beide gemeinsam diese Abrechnung schuldeten.
Im Übrigen berief sich die Beklagte schließlich auch zu Recht auf ein ihr zustehendes Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB, nachdem sie sowohl aufgrund der Stundungsbitte der Klägerin in der E-Mail Anlage B 1 als auch der Auskunft des Finanzamts, wonach bereits am 30.09.2022 der Grunderwerbssteuer-Bescheid gegenüber der Klägerin in Bezug auf das Objekt in H.-E. bekannt gegeben, die Steuerschuld aber noch bezahlt worden war, befürchten musste, steuerrechtlich in Zweithaft genommen zu werden für eine Steuerschuld der Klägerin in Millionenhöhe. Die Erwerber und der Veräußerer sind als Gesamtschuldner Schuldner der Grunderwerbsteuer (§ 13 GrEStG, § 44 AO). Nach dem klaren Wortlaut der Regelung ergeben sich auch aus Ziffer 19.4 keine Einschränkungen für das Zurückbehaltungsrecht der Beklagten.
3. Klagantrag zu 2 (Mahnschreiben)
Der Anspruch der Klägerin auf die Kostenerstattung für das außergerichtliche Mahnschreiben des Klägervertreters vom 24./27.12.2022 folgt aus Verzug, allerdings wegen des geringeren Gegenstandswerts nur in geringerer Höhe. Durch die Erklärung der Hilfs-Aufrechnung im Prozess erlosch die geltend gemachte Forderungen in Höhe der Aufrechnung erst in dem Zeitpunkt, an dem sie sich erstmals aufrechenbar gegenüberstanden (§ 389 BGB), also nach Dezember 2022, zum Zeitpunkt davor war von dem Gegenstandswert in Höhe von € 103.211,45 (statt € 256.102,00) auszugehen:
1,3 Geschäftsgebühr §§ 2, 13 Nr. 2300 RVG € 2.151,50
Auslagenpauschale Nr. 7002 VV RVG € 20,00
19 % Umsatzsteuer Nr. 7008 VV RVG € 412,59
mithin insgesamt: € 2.584,09.
4. Klagantrag zu 3 (Schadensersatzanspruch wegen der leeren Ordner zu den nicht umlegbaren Kosten)
Der von der Klägerin mit dem (klagerweiternden) Klagantrag zu 3 geltend gemachte Zahlungsanspruch in Höhe von weiteren € 1.784.172,27 besteht nicht.
a) Der Anspruch ergibt sich nicht aus Ziffer 13.5 des Vertrags. Danach reduziert sich der Kaufpreis, wenn die Soll-Jahres-Netto-Miete negativ abweicht, und zwar um den Betrag der Abweichung multipliziert mit dem jeweils in Ziffer 3.1 vereinbarten Faktor.
Denn bei der Auslegung des Begriffs "Soll-Jahres-Netto-Miete" (Ziffer 3.1 des Vertrags) sind "nicht umlegbare Kosten" nicht zu berücksichtigen. Dies entspricht allgemeinem Sprachgebrauch in den beteiligten Verkehrskreisen.
Dies ergibt sich insbesondere aus der Auswertung des Sprachgebrauchs auf entsprechenden Internetseiten:
So heißt es etwa auf https://web.allgrund.com/de/lexicon/wort/7363/Jahresnettomiete:
"Unter der Jahresnettomiete versteht man die Mieteingänge eines vermieteten Hauses eines Jahres, vermindert um die Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten. Ein Synonym hierzu ist "Jahresnettokaltmiete". ... Die Jahresnettokaltmiete ist der Mietansatz, von dem zur Ermittlung des Ertragswertes die weiteren Bewirtschaftungskosten abgezogen werden, nämlich die pauschalierten Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, und das Mietausfallwagnis".
Und auf https://www.colliers.de/immobilienlexikon/noi-net-operating-income/:
"Wie wird das NOI ermittelt?
Jahresnetto-Soll-Mieteinnahmen
+ sonstige Einnahmen
./. Ansatz für Leerstandsmieten
= Jahresnetto-Ist-Mieteinnahmen
./. nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
= Net Operating Income"
Und in einem Geschäftsbericht
(https://www.boersengefluester.de/wp-content/uploads/assets/annuals/2021/A2YPDD.pdf) heißt es auf Seite 30:
"Hierbei werden die annualisierten Netto-Kaltmieten um nicht umlegbare Objektkosten vermindert"
Und auf
https://www.brs-rechtsanwaelte.de/uploads/media/Recht_aktuell_-_Kurzinfo_zum_Mietrecht
Nr._01_-_01.04.2020.pdf:
"Dabei werden die Mieteinnahmen ... mit den Ausgaben (angemessene Erbbauzinsen, angemessene nicht umlagefähige Verwaltungskosten, sowie dem Finanzierungsaufwand) gegenübergestellt."
Die mit Handelsrichtern vollbesetzte Kammer für Handelssachen ist davon überzeugt, dass diese Definitionen das Verständnis des hier fraglichen Verkehrskreises wiedergeben.
Damit weist die Beklagte zu Recht darauf hin, dass sie nach dem Text des Vertrags keinerlei Renditeversprechen übernommen hat, sondern lediglich die entsprechenden Zahlen aus den Mietverträgen garantiert. Die Kalkulation der betriebswirtschaftlichen Rendite war in der Tat Sache der Käuferin, also der Klägerin.
Im Übrigen wären die von der Klägerin genannten Kosten als Ausgangspunkt der Berechnung ungeeignet, weil diese erst in 2023 angefallen sind. Zu diesem Zeitpunkt war der Besitz unstreitig bereits auf die Klägerin übergegangen.
b) Ein Anspruch ergibt sich aus den gleichen Gründen auch nicht aus einer Verletzung der Garantie nach Ziffer 13.3.2 des Vertrags oder aus § 434 BGB.
c) Ein Anspruch ergibt sich schließlich auch nicht aus einer Verletzung der in Ziffer 13.1 Abs. 4 abgegebenen Garantie ("Der Verkäufer versichert, daß nach seiner Kenntnis die Unterlagen im Datenraum und die im Q&A-Prozess zur Verfügung gestellten weiteren Informationen richtig, vollständig und nicht irreführend sind. Der Verkäufer garantiert im Wege eines selbständigen Garantieversprechens (§ 311 Abs. 1 BGB), dass die Unterlagen im Datenraum mit den tatsächlich bei dem Verkäufer vorhandenen Dokumenten übereinstimmen und an diesen keinerlei Veränderungen, Auslassungen oder Zusätze vorgenommen worden sind.")
aa) Hier ist bereits sehr fraglich, ob die Leere der fraglichen Ordner dazu führt, dass die Informationen als falsch, unvollständig oder als irreführend anzusehen sind. Zwar hat Herr C. M. in der mündlichen Verhandlung angegeben, dass bei der Beklagten seinerzeit durchaus nicht umlegbare Kosten angefallen sind, die auch technischer und objektbezogener Natur waren.
Denn zum einen waren die Informationen über periodisch wiederkehrende nicht umlegbare Kosten in anderen Ordnern unstreitig enthalten.
Und zum anderen ist die mit Handelsrichtern vollbesetzte Kammer für Handelssachen davon überzeugt, dass es in den fraglichen Verkehrskreisen der Immobilienentwickler und Wohnungsvermieter allgemein bekannt ist, dass es überhaupt Kosten gibt, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können und dass diese auch einmaliger Natur sein können (wie z.B. Reparaturkosten) und dass das Anfallen dieser Kosten u.a. entscheidend von entsprechenden individuellen Entscheidungen des Vermieters abhängt.
Da es sich somit von selbst versteht, dass es an sich nicht umlegbare Kosten gibt, hat die Leerheit der entsprechenden Ordner aus Sicht eines verständigen Immobilienobjekt-Käufers nicht den Erklärungswert, dass es tatsächlich keine einmaligen umlegbaren Kosten gegeben hat.
Da die Klägerin für sich in Anspruch nimmt, ein besonders erfahrener Immobilieninvestor zu sein (vgl. Anlage B 8), gilt dies hier erst recht auch für die Klägerin. Damit darf in der Tat davon ausgegangen werden, dass die Klägerin, der bei der Objektprüfung die entsprechenden Angaben sowie die Mietverträge vorlagen, wusste, welche Betriebs-kosten umgelegt werden und welche Betriebskosten nicht umgelegt werden können. Unstreitig lagen auch die entsprechenden Betriebskostenabrechnungen der Klägerin vor.
bb) Die Klägerin hat – trotz entsprechenden Hinweises der Kammer im Hinweisbeschluss – aber jedenfalls keinen kausal auf eine – hier unterstellte – Pflichtverletzung beruhenden Schaden dargelegt. Insbesondere hat sie nicht dargelegt, warum sie bei Kenntnis von ganz bestimmten Reparaturen, die das Objekt ja gerade in einem besseren Zustand versetzen, einen niedrigeren Kaufpreis vereinbart hätte.
Abgesehen davon hat sie auch nicht dargelegt, dass auch die Beklagte mit einer Kaufpreisreduzierung einverstanden gewesen wäre.
d) Deliktische Schadensersatzansprüche aus § 823 II BGB i.V.m. § 263 I StGB oder § 826 BGB sind aus den genannten Gründen ebenfalls nicht ersichtlich.
e) Aus dem jüngsten Urteil des BGH vom 15.09.2023 (V ZR 77/22) ergibt sich Nichts für die Klägerin Günstiges. In dem dort entschiedenen Fall ging es um die Nicht-Offenbarung einer anstehenden Sonderumlage in völlig außergewöhnlicher Höhe. Hierum ging es im hier zu entscheidenden Fall nicht. Die Beklagte hat unwidersprochen dargelegt, dass die angefallenen Instandhaltungskosten mit unter 0,50 €/m2/Monat im Branchendurchschnitt äußerst niedrig sind und dass es gerade keine besonderen Instandsetzungsbedürfnisse in den Objekten gab.
IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.
V. Da über die Hilfs-Aufrechnung in Höhe von EUR 20.223,42 entschieden worden ist, wirkte sie streitwerterhöhend. Der Streitwert beträgt EUR 2.168.114,72 (EUR 363.719,03 + EUR 1.784.172,27 + EUR 20.223,42).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 437 ff. BGB
§§ 925, 873 BGB
§ 311 BGB
§ 313 BGB
§ 434 BGB
§ 273 BGB
§ 13 GrEStG
§ 44 AO
§ 389 BGB
§ 823 II BGB
§ 826 BGB
§ 92 ZPO
§ 709 ZPO
§ 311 Abs. 1 BGB
§ 263 I StGB

Zitierte Entscheidungen: 6 U 27/24
V ZR 221/24
18 HKO 16/23
V ZR 77/22