Landgericht Mönchengladbach (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-09-20, Aktenzeichen 6 O 52/17
ECLI: ECLI:DE:LGMG:2017:0920.6O52.17.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits sowie die durch die Streitverkündung entstandenen Kosten je zur Hälfte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Kläger nehmen die Beklagte auf Rückzahlung einer von ihnen geleisteten Maklerprovision in Anspruch.
Der (dem Rechtsstreit nicht beigetretene) Streitverkündete zu 2. ….. war als freier Mitarbeiter für die als Maklerin fungierende Beklagte tätig. Im Zusammenhang mit dem streitgegenständlichen Grundstück ….. in ….. war die (beigetretene) Streitverkündete zu 1., die sich ebenfalls mit Maklertätigkeiten befasst und deren Geschäftsführer der Streitverkündete zu 2. ist, von der Eigentümerin ….. mit der Vermittlung des Objekts an Dritte beauftragt worden. Insoweit war im Verhältnis zwischen diesen Vertragsparteien vereinbart, dass die Streitverkündete zu 1. im Falle der Veräußerung des Objekts nach durchgeführter Vermittlung an einem Kaufpreis von über 549.000,00 € prozentual zu beteiligen war. Der Angebotspreis betrug 615.000,00 €.
Der Streitverkündete zu 2. nahm sodann Kontakt mit dem Geschäftsführer der Beklagten auf und fragte diesen, ob dieser Verkauf über das Netzwerk der Beklagten erfolgen könne. Durch dieses Netzwerk könnten intensivere Werbemaßnahmen für den Verkauf von Grundstücken durchgeführt werden. Dem stimmte der Geschäftsführer der Beklagten zu mit der Folge, dass das Objekt sodann unter dem Namen der Beklagten im Internet inseriert wurde.
Die Kläger nahmen nach Kenntnisnahme von dieser Anzeige Kontakt mit der Beklagten auf. Am 18. August 2016 kam es infolgedessen zu einem Besichtigungstermin, an dem neben den Klägern auch die Verkäuferin ….. sowie der Streitverkündete zu 2. teilnahmen. An diesem Tag unterzeichneten die Kläger eine sogenannte „Reservierungsvereinbarung“. Diese enthält auszugsweise Folgendes:
„Eheleute …..
im Nachfolgenden als Käufer bezeichnet, erklären hiermit rechtsverbindlich handelnd, das von vorgenannter Immobilienfirma (Anmerkung: Beklagte) nachgewiesene und nachstehend bezeichnete Objekt, wie angeboten zu kaufen …
Der Kaufpreis beträgt 615.000,00 €.
….
Die Maklerprovision in Höhe von 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer wird vom Käufer bezahlt und ist bei notarieller Beurkundung fällig.“
Wegen des weiteren Inhaltes der Reservierungsvereinbarung wird auf Blatt 7/8 der Akte Bezug genommen.
Durch notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 2. September 2016 (Bl. 9 ff. GA) erwarben die Kläger von Frau ….. das Objekt zum Preis von 615.000,00 €. Der Vertrag enthält u.a. folgende Regelung:
„VIII.
Maklerhonorar
Die Vermittlung dieses Kaufvertrages erfolgte durch die …... Die Vermittlungsgebühr ist bei Vertragsabschluss verdient und fällig. Der Käufer zahlt 3,57 % Courtage vom Kaufpreis inklusive 19 % Umsatzsteuer.“
Mit Rechnung vom 7. September 2016 (Bl. 22 GA) stellte die Beklagte den Klägern „für den Nachweis bzw. für die Vermittlung“ des Objekts einen Betrag von 21.955,50 € in Rechnung. Die Gesamtsumme wurde durch die Kläger an die Beklagte gezahlt, diese leitete entsprechend einer getroffenen Vereinbarung 50 % dieses Betrages an die Streitverkündete zu 1. weiter.
Von der entsprechenden Provisionsvereinbarung zwischen Frau ….. und der Streitverkündeten zu 1. erhielten die Kläger wie auch die Beklagte erst nach Abschluss des Kaufvertrags Kenntnis.
Die Kläger sind der Ansicht, die Beklagte habe den Provisionsanspruch verwirkt und sei zu dessen Rückzahlung verpflichtet. Dazu behaupten die Kläger, es habe am 29. August 2016 einen weiteren Besichtigungstermin unter Anwesenheit des Streitverkündeten zu 2. gegeben. Der von ihnen selbst zum Termin mitgebrachte Bausachverständige ….. habe nach der Besichtigung den aufgerufenen Kaufpreis in Höhe von 615.000,00 € in Frage gestellt, er habe die anwesende Frau ….. um Erläuterung gebeten. Für diese habe der Streitverkündete zu 2. das Wort ergriffen und die Frage nach dem Preis unter Verweis auf die Reservierungsvereinbarung zurückgewiesen. Sinngemäß habe der Streitverkündete zu 2. erklärt, dass die Kläger den Preis für das Haus kennen würden. Sie hätten schließlich eine Renovierungsvereinbarung unterschrieben, in der der Preis in Höhe von 615.000,00 € angegeben sei. Damit seien, so die Kläger weiter, in diesem Termin etwaige Verhandlungen über den aufgerufenen Kaufpreis erledigt gewesen. Am Folgetag habe der Streitverkündete zu 2. in einem Telefonat noch einmal klargestellt, dass die Kläger das Haus nur für den Preis von 615.000,00 € kaufen könnten.
Die Kläger sind der Ansicht, die Beklagte müsse sich das Vorgehen und die Erklärungen des Streitverkündeten zu 2. insgesamt zurechnen lassen. Allein die Vereinbarung der Mehrerlösbeteiligung zwischen der Verkäuferin und der Streitverkündeten zu 1. begründe die für die Verwirkung des Provisionsanspruchs der Beklagten erforderliche vertragswidrige Interessenkollision. Die Streitverkündet zu 2. habe in die Kaufvertragsverhandlungen eingegriffen, indem er zugunsten der Verkäuferin jegliche Verhandlungen über den Kaufpreis im Keim erstickt habe. Zwischen ihr und der Beklagten, so meinen die Kläger, sei ein Vermittlungsauftrag zustande gekommen.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 21.955,50 € zuzüglich Verzugszinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21. Januar 2017 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Ansicht, mit den Klägern lediglich einen Vertrag über den Nachweis eines Objekts geschlossen zu haben. Aus dem Inhalt der Reservierungsvereinbarung sei für die Kläger aber auch erkennbar gewesen, dass die Beklagte eine Provisionsforderung auch gegen Frau ….. habe. Damit sei eine (etwaige) Doppeltätigkeit jedenfalls offenbart worden. Die Beklagte bestreitet, dass es nach der Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung vom 18. August 2016 einen weiteren Besichtigungstermin gegeben und der Streitverkündete zu 2. die von den Klägern behaupteten Erklärungen abgegeben habe. Allein der Umstand des Vorliegens einer Doppeltätigkeit führe nicht schon zur Verwirkung des Makleranspruchs.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die in den nachfolgenden Entscheidungsgründen niedergelegten Feststellungen verwiesen.
Die Streitverkündete zu 1. beantragt vor diesem Hintergrund ebenfalls, die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, die Verkäuferin habe auch mit der Beklagten einen Maklervertrag abgeschlossen. Im Rahmen des Besichtigungstermins vom 29. August 2016 habe der Streitverkündete zu 2. auf die Frage des Sachverständigen ….., ob ein Preisnachlass in Frage käme, entgegnet, dass er bereits allen anderen Interessenten abgesagt habe, die an einem Erwerb des Objekts zum angebotenen Preis interessiert gewesen seien. Man könne allerdings die Kläger jederzeit aus der Reservierungsvereinbarung entlassen. Daraufhin habe sich der Kläger zu 1. zu Wort gemeldet und gesagt, dass er das Objekt zu dem angebotenen Preis kaufen wolle. Nichts anderes habe der Kläger zu 1. in einem folgenden Telefonat geäußert, wobei dem Streitverkündeten zu 2 von den Klägern zugesprochene Erklärung nicht abgegeben worden sei. Die Beklagte habe mit der Eigentümerin allerdings keine Provisionsvereinbarung getroffen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist nicht begründet.
Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Maklerprovision in Höhe von 21.955,50 € aus den §§ 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt., 654 BGB nicht zu.
Zwischen den Parteien ist ein Maklervertrag zustande gekommen, nach welchem die Beklagte gegenüber den Klägern lediglich zum Nachweis eines Objekts verpflichtet war. Dies ergibt sich aus dem Inhalt der Reservierungsvereinbarung („… Das von vorgenannter Immobilienfirma nachgewiesene und nachstehend bezeichnete Objekt …“) sowie aus dem eigenen Vortrag der Kläger selbst, soweit diese vorgetragen haben, sie hätten von dem Streitverkündeten zu 2. (als für die Beklagte handelnden Makler) auch nicht erwartet, sie dabei zu unterstützen, den Kaufpreis herunterzuhandeln (Schriftsatz vom 30. Mai 2017, Ziffer 5.). Entgegenstehendes ergibt sich auch nicht aus der inhaltlichen Gestaltung von Ziffer VIII. des notariell beurkundeten Kaufvertrages, soweit dort niedergelegt ist, die Vermittlung dieses Kaufvertrages sei durch die Beklagte erfolgt. Die Beklagte selbst war an der inhaltlichen Gestaltung des Vertrages nicht beteiligt, soweit der Streitverkündete zu 2. von dieser Formulierung Kenntnis gehabt haben sollte, bleibt dies für die Beklagte unschädlich. Dies ergibt sich daraus, dass allein die gewählte Formulierung keine konstitutive Wirkung auf den Inhalt des bereits zuvor geschlossenen Maklervertrages zwischen den Parteien zu entfalten vermag.
Dass die Beklagte auch als Maklerin für die Verkäuferin ….. tätig geworden ist, haben die Kläger nicht einmal selbst behauptet. Auch die Beklagte hat ein entsprechendes Vertragsverhältnis zu Frau ….. bestritten. Soweit die Streitverkündete zu 1. behauptet, ein solches Vertragsverhältnis sei zustande gekommen, ist das im Ergebnis unbeachtlich. Der Streitverkündete darf sich grundsätzlich nicht in Widerspruchs zu den Erklärungen der unterstützten Partei stellen, §§ 74, 67 ZPO (vgl. Zöller-Vollkommer, ZPO, 31. Aufl. 2016, § 67, Rdnr. 9 m.w.N.). Der Sachvortrag der Partei geht durchgängig vor.
Vor diesem Hintergrund fehlt es bereits an einer vertraglich begründeten Doppeltätigkeit der Beklagten für Käufer– und Verkäuferseite.
Eine Haftung der Beklagten lässt sich in diesem Zusammenhang auch nicht vor dem unstreitigen Hintergrund begründen, dass der für sie als freier Mitarbeiter tätig gewordene Streitverkündete zu 2. als Geschäftsführer der Streitverkündeten zu 1. für diese einen entsprechenden Vermittlungsvertrag mit der Verkäuferin ….. abgeschlossen hat. Die Verwirkung des Maklerlohns hat Strafcharakter und soll die vorsätzliche oder grob leichtfertige Verletzung von Pflichten des Maklers verhindern bzw. sanktionieren. Vor diesem Hintergrund käme eine Verwirkung zu Lasten der Beklagten – die ja eben lediglich mit einer Seite durch ein Vertragsverhältnis verbunden war – nur dann in Betracht, wenn sie von dem Umstand, dass ihr freier Mitarbeiter bzw. die von diesem geführte Gesellschaft einen Vertrag mit der Gegenseite geschlossen hatte, Kenntnis gehabt hätte. Dies war aber erst nach dem insoweit unbestritten gebliebenen Vortrag der Beklagten nach Kaufvertragsabschluss der Fall.
Auch nach dem weiteren eigenen Vortrag der Kläger kann nicht davon ausgegangen werden, dass hier das Eingreifen des Verwirkungstatbestandes angenommen werden muss. Mit Nachweis des Objekts am 18. August 2016 hatte die Beklagte die ihr obliegenden Vertragspflichten gegenüber den Klägern erfüllt. Soweit dann der Streitverkündete zu 2. im Interesse der Streitverkündeten zu 1.danach Vermittlungstätigkeiten zugunsten der Verkäuferin entwickelt haben sollte, steht dies dem Provisionsanspruch der Beklagten nicht entgegen. Dabei ist allerdings zu beachten, dass nach dem eigenen Vortrag der Kläger im Rahmen des Besichtigungstermins vom 29. August 2016 durch den Streitverkündeten zu 2. lediglich eine Aussage getätigt worden sein soll, deren durchschlagende Relevanz als beachtliche Vermittlungstätigkeit für die Verkäuferin das Gericht nicht zu erkennen vermag. Danach soll der Streitverkündete zu 2. sinngemäß erklärt haben, dass die Kläger den Preis für das Haus ja kennen würden, sie hätten schließlich eine Reservierungsvereinbarung unterschrieben, in der der Preis in Höhe von 615.000,00 € angegeben sei. Eine solche ‑ zugunsten der Kläger als getätigt unterstellte Äußerung – stellt keine Erklärung dar, die als Verweigerung weiterer Preisverhandlungen verstanden werden kann. Dass mit dem Streitverkündeten zu 2. am Folgetag ein Telefonat geführt worden sein soll, hat die Beklagte beachtlich bestritten und ist von den Klägern nicht unter Beweis gestellt worden. Auch die insoweit dem Streitverkündeten zugeschriebene Erklärung hat im obigen Sinne aber keine durchgreifende Relevanz. Der dem Beklagten-Vortrag widersprechende Vortrag der Streitverkündeten bleibt aus den obigen Erwägungen heraus außer Betracht.
Das Bestreiten der Beklagten ist entgegen der Annahme der Kläger auch nicht unbeachtlich. Die Beklagte hat die klägerischen Behauptungen durchgängig erheblich bestritten. Da sich die Beklagte insoweit nicht auf ein Bestreiten mit Nichtwissen beschränkt hat, war sie auch nicht gehalten, entsprechende Informationen bei den Streitverkündeten einzuholen.
Nach alldem kann ein der Beklagten zu Last zu legendes treuwidriges und provisonsvernichtendes Verhalten nicht festgestellt werden. Diese ist dementsprechend nicht verpflichtet, die erhaltene Provision an die Kläger zurückzuzahlen. Die Klage kann keinen Erfolg haben.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 101, 709 ZPO.
Streitwert: 21.955,50 €

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 74, 67 ZPO
§§ 91, 101, 709 ZPO
§ 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt., 654 BGB