Verwaltungsgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-05-09, Aktenzeichen 14 K 9161/23
ECLI: ECLI:DE:VGD:2025:0509.14K9161.23.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt mit ihrer Klage die Erteilung einer Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum.
Sie ist Eigentümerin des mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks mit der postalischen Anschrift H.-straße 00 in 00000 Düsseldorf (Gemarkung A., Flur 0, Flurstück 000). Das Haus weist 4 Etagenwohnungen mit über 150 m² Nutzfläche und 2 Wohnungen im Dachgeschoss mit je ca. 100 m² Nutzfläche auf, die in der Vergangenheit vermietet waren.
Durch Mitteilung einer ehemaligen Mieterin vom 5. September 2019 wurde die Beklagte auf einen „seit Jahren“ bestehenden Leerstand im genannten Objekt hingewiesen. Seit ihrem Auszug im Jahr 2004 sei die Wohnung Hochparterre, ca. 144 m², kontinuierlich unbewohnt. Zur Tarnung befinde sich dort immer noch das Klingelschild, wie auch bei den anderen leerstehenden Wohnungen. Soweit ihr bekannt, sei derzeit in diesem Mehrfamilienwohnhaus nur noch eine Einheit bewohnt. Nach Inkrafttreten der Satzung bitte sie um Überprüfung und Einleitung von Maßnahmen, damit der Leerstand dieser Wohnungen beseitigt werden könne.
Am 21. Januar 2020, 28. April 2020 und 16. März 2021 führte die Beklagte Ortsbesichtigungen mit Fotodokumentation vor dem Wohnhaus durch. Es handele sich um ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten. Die Wohnungen im Erdgeschoss, 2. und 3. Obergeschoss stünden augenscheinlich leer und würden nicht bewohnt. Die Situation im Dachgeschoss könne von außen nicht festgestellt worden. Zum Zeitpunkt der Besichtigung am 28. April 2020 sei die Mieterin der Wohnung im 1. Obergeschoss anwesend gewesen, diese habe jedoch keine Angaben zur Wohnsituation machen wollen und auf die Eigentümerin verwiesen. Am Objekt würden (außen) keine Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten durchgeführt. Die Beschriftung der Klingelanlage sei unverändert. Die Melderegisterauskunft habe ergeben, dass in dem Objekt lediglich ein Paar gemeldet sei.
Die Beklagte hörte die Klägerin mit Schreiben vom 19. März 2021 zum beabsichtigten Erlass eines Bußgeldbescheides wegen des fortdauernden Leerstands in den Wohnungen im 2. und 3. Obergeschoss und Dachgeschoss an und setzte eine Frist bis zum 16. April 2021. Der vermeidbare Leerstand von Wohnraum ohne entsprechende Genehmigung stelle einen Verstoß gegen die Maßgaben der Wohnraumschutzsatzung und damit eine Ordnungswidrigkeit dar und könne mit einer Geldbuße geahndet werden. Mit Schreiben vom 27. April 2021 gab die Beklagte der Klägerin erneut Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 10. Mai 2021.
Nach weiterer Fristverlängerung fand am 18. Juni 2021 ein Gespräch zwischen der Beklagten und der Klägerin statt. Ausweislich der Gesprächsnotiz habe die Klägerin angegeben, dass sie sich seit Mitte 2016 in einen Erbschaftsstreit mit ihrer Schwester befinde, die unter Betreuung stehe. Die Beklagte erbat eine umfassende Stellungnahme bis zum 16. Juli 2021. Mit Schreiben vom 3. August 2021 an die Klägerin wies die Beklagte darauf hin, dass weiterhin ein ordnungswidriger Leerstand bestehe. Sie gab letztmalig Gelegenheit bis zum 25. August 2021, sich zu dem Vorwurf zu äußern und ein Konzept zur Wiederherstellung der Wohnnutzung für die Objekte vorzulegen.
Nach mehreren Fristverlängerungen hörte die Beklagte die Klägerin mit Schreiben vom 30. September 2021 zum ordnungswidrigen Leerstand in dem Objekt H.-straße 00 (Wohnungen im 2. und 3. Obergeschoss und Dachgeschoss) an und setzte eine Frist bis zum 20. Oktober 2021. Sie wies auf die Auskunftspflicht gemäß § 16 Abs. 1 WohnStG hin. Nach ihren Ermittlungen seien die oben genannten Wohneinheiten länger als sechs Monate vermeidbar leerstehend. Es seien jedoch keine Nachweise darüber erbracht worden, die einer kurzfristigen Rückführung zu Wohnzwecken entgegenstünden. Es werde daher um Auskünfte und Vorlage von Unterlagen gebeten unter anderem bezüglich des Leerstandes, aktueller und letzter Mietverhältnisse, Vermietungsbemühungen und -absichten, Mängeln und Missständen. Die Beklagte wies darauf hin, dass sie beabsichtige anzuordnen, dass die Klägerin den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen habe.
Die Klägerin nahm mit Schreiben vom 19. Oktober 2021 Stellung und gab an, dass sich die Liegenschaft seit drei Generationen ununterbrochen in privatem Familienbesitz befinde und seitdem dem Düsseldorfer Wohnungsmarkt zur ortsüblichen Mietpreisen zur Verfügung gestanden habe. Bei den in Rede stehenden Wohneinheiten bestehe ein nicht von ihr zu vertretender großer Instandhaltungs- und Modernisierungsstau. Hier müssten unter anderem die Elektroleitungen erneuert bzw. ergänzt werden, die Bäder, WCs inklusive aller Sanitäranlagen, Wasserleitungen der Hausstrangleitung saniert werden. Die Wohnungen stünden nach Durchführung der notwendigen Arbeitsmaßnahmen dem Wohnungsmarkt zur Verfügung. Eine solche Finanzierung stelle für private Kleinvermieter wie die Klägerin eine erhebliche Aufgabe und Risiko dar. Dass die Arbeiten bislang leider noch nicht ausgeführt werden konnten, habe sie nicht zu vertreten. Aufgrund der Handwerkerproblematik ließen sich so gut wie keine Handwerker finden. Trotz Zusage von einzelnen Gewerken seien zumeist Termine ohne Angabe von Gründen kurzfristig abgesagt, aufgehoben oder verschoben worden. Die Einhaltung eines Bauzeitenplanes sei somit nahezu unmöglich geworden und gefährde auch das Finanzierungskonzept, da sie schon jetzt den finanziellen Ausfallschaden trage. Trotz ständiger Kontaktaufnahme zu weiteren Handwerksbetrieben habe sich die Situation nicht geändert. Sie erhalte Absagen oder keine Rückmeldung. Der Bitte um einen Kostenvoranschlag werde nicht nachgekommen oder dauere trotz beharrlicher Erinnerung mindestens 3 Monate. Bei dieser Sachlage könne sie die Arbeiten trotz bestem Willen und Bemühungen nicht durchführen lassen.
Daraufhin bat die Beklagte mit Schreiben vom 15. November 2021 um Vereinbarung eines Besichtigungstermins. Sie wolle von ihrem Betretungsrecht Gebrauch machen
Mit Schreiben vom 20. Dezember 2021 bestellte sich der damalige Verfahrens- und jetzige Prozessbevollmächtigte der Klägerin und gab an, sich die Örtlichkeit selbst angeschaut zu haben. Er habe die Klägerin gebeten, ihre Überlegungen zu der Wirtschaftlichkeit von erforderlichen Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen zusammenzustellen. Dies sei innerhalb der gesetzten Frist nicht möglich. Er werde im Januar auf die Sache zurückkommen. Die Beklagte gewährte daraufhin eine Fristverlängerung bis zum 30. Januar 2022.
Mit Schreiben vom 4. Februar 2022 führte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin aus, weder für das Betretungsrecht noch für die beabsichtigte Ordnungsverfügung bestünden Ermächtigungsgrundlagen. Das Wohnungsaufsichtsgesetz sei darauf bezogen, Missstände zu beseitigen. Voraussetzung sei, dass eine erhebliche Beeinträchtigung des Gebrauches zu Wohnzwecken gegeben sei. Dies sei hier nicht gegeben. Grundsätzlich erfüllten die Wohnungen im Hause der Klägerin die Anforderungen an die Ausstattung von Wohnraum. Die Wohnungen hätten eine ausreichend natürliche Belichtung und Belüftung, sie böten Schutz gegen Witterungseinflüssen und Feuchtigkeit, hätten Anschluss von Energie Wasserversorgung und Entwässerung. Es gebe eine Heizung, Koch-Küche und sanitäre Einrichtung. Ein baulicher Missstand liege dem Grunde nach bereits nicht vor. Es bestehe keine Pflicht des Eigentümers, freifinanzierten Wohnraum auch tatsächlich zu vermieten, auch nicht auf Grundlage der Satzung der Stadt Düsseldorf. Im Übrigen beabsichtige die Klägerin nicht, die in ihrem Eigentum stehenden Immobilien dauerhaft leer stehen zu lassen. Sie habe bereits Wohnungen vermietet und damit dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt. Sie sei durch Gesamtrechtsnachfolge Eigentümerin der Immobilien geworden. Sie habe nicht die ausreichenden finanziellen Mittel, um erforderlich werdende Erbschaftssteuern zu zahlen und bauliche Sanierungen der Objekte unverzüglich durchführen zu lassen. Ihre derzeitigen Einkünfte bestreite sie alleine aus den vermieteten Einheiten. Unter Berücksichtigung der laufenden Kosten bleibe kein positiver Vermietungssaldo. Die derzeit nicht vermieteten Einheiten bedürften nicht unerheblicher Sanierungsaufwendungen, um einen modernen, versicherungsfähigen, gebrauchsadäquaten Zustand zu erhalten. Die Voreigentümerin (Mutter der Klägerin) habe in den letzten 25 Jahren keine wesentlichen Sanierungen vorgenommen. In den vier Wohnungen im Objekt seien sowohl die Grundleitungen, als auch die Bäder sanierungsbedürftig. Insbesondere seien sämtliche Stromleitungen, Heizkörper, Bäder und die Küche zu sanieren. Darüber hinaus sei die Hauselektrik sowie die Bereiche Installation und Sanitär zu überarbeiten. Nach den Kostenschätzungen und Kostenvoranschlägen seien hierfür Kosten i.H.v. 125.000 Euro erforderlich. Die vermieteten Einheiten würden Kosten in Höhe von mindestens 50.000 Euro verursachen, sodass der Finanzierungsbedarf für das Objekt mit ca. 150.000 - 175.000 Euro zu Buche schlage. Sämtliche Banken hätten eine darlehensweise Finanzierung der Sanierung mangels Kreditfähigkeit der Klägerin abgelehnt. Insgesamt sei die Klägerin daher unverschuldet daran gehindert, die derzeit nicht vermieteten Objekte vermietbar und marktgängig zu machen. Rein vorsorglich werde beantragt, den jetzigen Zustand für weitere sechs Monate zu dulden.
Nach mehreren gescheiterten Terminbemühungen zwecks gemeinsamer Besichtigung des Objektes und Fristverlängerungen führten die Beteiligten am 9. Mai 2023 einen Ortstermin zur Besichtigung der Leerstandswohnungen durch. Ausweislich des Protokolls wurde zu den Wohneinheiten im 2. Obergeschoss, 3. Obergeschoss, Dachgeschoss Straßenseite sowie Dachgeschoss Hofseite im Wesentlichen festgestellt, dass die Stromanlage, Heizungsanlage, Wasserversorgung, Entwässerung augenscheinlich funktionsfähig und nutzbar sei. Nach Auskunft der Klägerin seien die Anlagen sanierungsbedürftig. Technische Gutachten und Kostennachweise lägen nicht vor. Grundausstattung und Anschlüsse für sanitäre Anlagen und Kochmöglichkeiten seien vorhanden und augenscheinlich funktionsfähig und nutzbar. Eine Funktionsprüfung sei verweigert worden. An Fenstern und Türanlagen, Fußböden, Hausflur und Treppenhaus sowie im Hinblick auf Feuchtigkeitsschäden seien keine (erheblichen) Schäden vorhanden. Die Wohnung parterre werde durch die Klägerin selbst bewohnt. Eine Bundesanmeldung liege aber nicht vor. Die Wohneinheit im 1. Obergeschoss werde durch die Mieterschaft I. bewohnt. Eine Besichtigung des Kellers zur Bewertung des Zustands sei auf Nachfrage verweigert worden. Eine Funktionsprüfung der sanitären Anlagen sei verweigert worden. Die Überprüfung, ob die unter Putz verlegten Rohrleitungen und Anlagen funktionsfähig und nutzbar sein, sei verhindert worden. Die vorgetragene faktische Notwendigkeit zur Sanierung der haustechnischen Anlagen sei nicht belegt. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll verwiesen (Bl. 157 ff. der Verwaltungsvorgänge).
Mit Schreiben vom 22. Mai 2023 hörte die Beklagte die Klägerin zum beabsichtigten Erlass einer Ordnungsverfügung betreffend die Zuführung von Wohnraum zu Wohnzwecken an. Im Rahmen der Besichtigung sei festgestellt worden, dass die Mindestanforderungen an angemessene Wohnverhältnisse augenscheinlich erfüllt seien. Es hätten auch keine Mängel am Zustand des Wohnraums ermittelt werden können und es seien keine Tatsachen dargelegt worden, die den Gebrauch zu Wohnzwecken erheblich beeinträchtigten oder dass eine solche Gefahr drohe. Unterlagen bezüglich des konkreten Umfangs von Sanierungsarbeiten und der konkreten Absicht zur Umsetzung von Maßnahmen seien nicht vorgelegt worden. Nachweise hinsichtlich der Unmöglichkeit der Finanzierung von Maßnahmen seien ebenfalls nicht vorgelegt worden. Der Wohnraum stünde daher ohne schwerwiegende Gründe und ohne Genehmigung seit länger als sechs Monaten leer.
Mit Schreiben vom 30. Juni 2023 führte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin erneut aus, dass die Tatbestandsvoraussetzungen für die von der Beklagten angekündigte Ordnungsverfügung nicht vorlägen. Schützenswerter Wohnraum im Sinne der Wohnraumschutzsatzung sei nur solcher, der objektiv geeignet sei, als Wohnung genutzt werden zu können und insbesondere keine schweren Mängel aufweise. So liege der Fall aber hier. Die Räume seien aus technischen und tatsächlichen Gründen derzeit nicht vermietbar. Elektroinstallationen und sonstige Verkabelungen seien nicht mehr zeitgemäß und müssten komplett erneuert werden. Die je Wohnung zur Verfügung stehenden Stromkreise seien nicht ausreichend. Es sei davon auszugehen, dass die vorhandene Leistung des Hausstromanschlusses von Seiten der Stadtwerke der Stadt Düsseldorf ertüchtigt werden müsse. Die gesamte Wasserversorgung müsse durch neue Wasserrohrleitungen erneuert werden. Die Rohrleitungen seien nach über 40 Jahren erfahrungsgemäß inkrustiert und führten zu einer erheblichen Gefahr von Rohrbrüchen. Zudem könne ein durchgehend konstanter Wasserdruck bis in die oberen Etagen langfristig nicht gewährleistet werden. Auch im Hinblick auf die gesetzlichen Anforderungen an die Qualität des Trinkwassers sei eine Erneuerung des gesamten Rohrsystems im Haus erforderlich. Solche Arbeiten könnten nicht in der Heizperiode und bei bewohntem Haus ausgeführt werden. Darüber hinaus sei zu berücksichtigen, dass die Gewerke wegen des baualtersgemäßen Zustands des Hauses nicht ohne Weiteres durchgeführt werden könnten. Vielmehr bedürfe es umfangreichen Fachwissens und Erfahrung bei Arbeiten im Bestand und speziell bei Altbauten. Die Bäder und Waschbecken seien neu zu machen. Auch die Fenster seien aufgrund aktueller Umweltauflagen sanierungsbedürftig. Teppichböden seien abgenutzt und müssten insgesamt erneuert werden. Die zahlreichen Versuche, geeignete Handwerker zu finden, seien fehlgeschlagen. Die Bemühungen der Klägerin dauerten bis heute an. Eine Auftragserteilung sei objektiv nicht möglich. Aufgrund fehlender Kreditfähigkeit der Klägerin seien die Arbeiten zudem nicht finanzierbar. Aus eigenem liquiden Vermögen könne die Klägerin die Arbeiten nicht finanzieren. Schließlich wäre die Verpflichtung zur Vermietung der Wohnungen auch unverhältnismäßig. Die Zurverfügungstellung von Wohnraum sei in Düsseldorf angesichts zahlreicher im Bau befindlicher Projekte nicht erforderlich. Weiterhin sei ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz anzunehmen, da alleine in der direkten unmittelbaren Nachbarschaft zahlreiche Wohnungen leer stünden.
Mit E-Mail vom 11. Juli 2023 widersprach die Beklagte diesen Ausführungen und gab der Klägerin letztmalig die Möglichkeit, bis zum 10. August 2023 Nachweise und Unterlagen zu ergänzen.
In seiner Stellungnahme vom 8. August 2023 führte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin erneut aus, die Klägerin sei renovierungs- und vermietungsbereit, jedoch weder technisch noch wirtschaftlich hierzu in der Lage. Er wiederholte den „bereits gestellten Antrag auf Befreiung von der Vermietungspflicht“ und erklärte, dass die Klägerin nicht verpflichtet sei, die Wohnungen im jetzigen Zustand zu vermieten. Sie habe umfangreiche Unterlagen vorgelegt, die die Kosten für die Sanierung beschreiben würden. Hierzu lägen noch keine Angebote vor, aber der Aufwand sei erheblich.
Unter dem 29. August 2023 hörte die Beklagte die Klägerin zur beabsichtig Ablehnung des – als solchen ausgelegten – Antrags auf Genehmigung der Zweckentfremdung an. Schutzwürdige private Interessen seien nicht nachgewiesen worden. Es gäbe keine konkrete und prüffähige Aufstellung des beabsichtigten erforderlichen Renovierungsumfangs und der dabei anfallenden Kosten.
Mit Bescheid vom 13. November 2023 lehnte die Beklagte den Antrag auf Genehmigung der Zweckentfremdung ab. Zur Begründung wiederholte und vertiefte sie ihre bisherigen Erwägungen.
Mit Schreiben vom 9. November 2023, der Wohnungsaufsicht zugegangen am 14. November 2023, führte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin erneut aus, dass zum jetzigen Zeitpunkt die Sanierung von Wohnungen tatsächlich daran scheitere, dass entweder keine Handwerker zur Verfügung stünden oder diese nicht in der Lage seien, die Arbeiten auszuführen. Auch die derzeitige Versorgungslage mit Baumaterialien mache die Umsetzung von Plänen zur Sanierung des Hauses unmöglich.
Die Klägerin hat am 18. Dezember 2023 Klage erhoben.
Zur Begründung verweist sie auf die Schreiben vom 30. Juni 2023, 8. August 2023 und 9. November 2023. Ergänzend und vertiefend trägt sie im Wesentlichen vor, das Wohnhaus befinde sich baulich in dem Zustand, wie es die Klägerin im Jahre 2016 übernommen habe, und der eine Vermietung unmöglich mache. Ohne erhebliche, an Sanierung grenzende Arbeiten seien die derzeit unvermieteten Wohnungen nicht vermietbar. Bei einer so umfassenden Sanierung eines solchen Jugendstilaltbaus müsse Berücksichtigung finden, dass es sich um eine Spezialimmobilie handele, bei der die errichtungstypischen Baumaterialien, die zeitgemäßen Bauweisen und Veränderungen im Laufe der Zeit zu berücksichtigen seien. Hier habe sich gezeigt, dass die erforderlichen Arbeiten nach Art, Umfang und Ausführung nicht abzusehen seien. Zum Teil müssten eventuell auch Bauteilöffnungen erfolgen, um den Umgang und den Umfang der Sanierungsarbeiten zu qualifizieren. Trotz intensiver Bemühungen habe die Klägerin einen qualifizierten bauleitenden Architekten bisher nicht verpflichten können. Auch habe sich die Klägerin seit Jahren vergeblich darum bemüht geeignete – auf Altbauten spezialisierte – leistungsfähige Fachfirmen für die Ausführung der Arbeiten zu gewinnen. Die erforderlichen Maßnahmen würden zu einer derartigen Finanzierungsverpflichtung der Klägerin führen, dass diese kaufmännisch und rechnerisch derzeit nicht erfolgreich ausgeführt werden könnten. Der Klägerin könne es derzeit unter keinem Gesichtspunkt gelingen, tatsächlich, rechtlich, nachhaltig und wirtschaftlich sinnvoll ihre Immobilie dem Wohnungsmarkt wieder zur Verfügung zu stellen, obwohl sie dies dringend selbst wünsche. Die Verweigerung der Genehmigung der Zweckentfremdung sei daher zu Unrecht erfolgt. Für die Wohnungen der Klägerin gebe es bereits keine Wohnungsnot. Ein erhöhter, nicht gedeckter Wohnraumbedarf liege im direkten Umfeld der streitgegenständlichen Immobilie nicht vor. Es bestehe derzeit keine aktuelle allgemeine Wohnraummangellage. Zudem müssten nicht-vermietungsfähige Wohnungen der Wohnungswirtschaft nicht zur Verfügung gestellt werden. Darüber hinaus seien die Wohnungen auch nicht mit einfachen Mitteln wieder für die Wohnungswirtschaft zur Verfügung zu stellen. Der derzeitige Leerstand der Wohneinheiten falle daher auch nicht in den gesetzlichen Regelungsbereich des Wohnraumstärkungsgesetzes Nordrhein-Westfalen und die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Düsseldorf.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 13. November 2023 zu verpflichten, ihr die beantragte Zweckentfremdungsgenehmigung zum Leerstand der Wohneinheiten im 2. Obergeschoss (eine Wohneinheit), 3. Obergeschoss (eine Wohneinheit) und Dachgeschoss (zwei Wohneinheiten) im Wohnhaus der H.-straße 00 in Düsseldorf zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie bezieht sich zur Begründung auf den Ablehnungsescheid und führt ergänzend aus, die vorgetragenen privaten Interessen seien bereits aufgegriffen und berücksichtigt worden, soweit diese nachvollziehbar und prüffähig dargelegt worden waren. Im Zusammenhang mit der Wirtschaftlichkeit von Modernisierungs- oder Renovierungsmaßnahmen sei darauf hinzuweisen, dass diese objektbezogen zu ermitteln sei und eine Berechnung zu erfolgen habe, die Aufschluss über die längerfristig zu erwartenden Aufwendungen und Erträge bei Beibehaltung der Wohnnutzung gebe. Die persönlichen Vermögensverhältnisse der Klägerin hätten dabei außer Betracht zu bleiben. Abzusetzen sei bei der Ermittlung der Zumutbarkeit ferner der Wert derjenigen Investitionen, die nicht erforderlich wären, wenn in der Vergangenheit unterbliebene, zur Erhaltung der Bewohnbarkeit objektiv gebotene Instandhaltungs- und Unterhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden wären. Der weitere Klägervortrag, dass in der Stadt Düsseldorf insgesamt keine aktuelle Wohnraummangellage mehr bestehe, überzeuge nicht. Er stütze sich lediglich auf Einzelbeispiele, ohne dabei auf eine wissenschaftliche Grundlage zurückzugreifen.
Mit Beschluss der Kammer vom 11. November 2024 ist der Rechtsstreit der Berichterstatterin als Einzelrichterin zur Entscheidung übertragen worden.
Die Einzelrichterin hat die Örtlichkeit am 11. Dezember 2024 in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses wird auf das Protokoll des Ortstermins verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes nimmt das Gericht Bezug auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie des beigezogenen Verwaltungsvorgangs der Beklagten.

Entscheidungsgründe:
Vorliegend war die Einzelrichterin zur Entscheidung berufen, nachdem die Kammer gemäß § 6 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) den Rechtsstreit der Berichterstatterin als Einzelrichterin zur Entscheidung übertragen hat.
Die Klage ist zulässig aber unbegründet.
Die Klage ist als Verpflichtungsklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO statthaft und auch im Übrigen zulässig, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
Der Bescheid der Beklagten vom 13. November 2023 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Erteilung der begehrten Genehmigung der zweckfremden Nutzung (Leerstand) der streitgegenständlichen Wohneinheiten in der H.-straße 00 in Düsseldorf (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Der Leerstand des streitgegenständlichen Wohnraums ist genehmigungspflichtig, weil die Satzung der Landeshauptstadt Düsseldorf zum Schutz und Erhalt von Wohnraum vom 10. März 2022 (nachfolgend: Wohnraumschutzsatzung) anwendbar ist (dazu unter 1.) und eine Zweckentfremdung von Wohnraum vorliegt (dazu unter 2.). Die Genehmigungsvoraussetzungen nach § 8 Abs. 1 der Wohnraumschutzsatzung sind nicht erfüllt und die Beklagte hat die Erteilung der Genehmigung abwägungs- und ermessensfehlerfrei versagt (dazu unter 3.).
1. Der Anwendungsbereich der Wohnraumschutzsatzung ist für die streitgegenständlichen Räumlichkeiten eröffnet.
a. Ohne Erfolg macht die Klägerin hiergegen geltend, im direkten Umfeld der streitgegenständlichen Immobilie gebe es genügend Wohnungen, weshalb bereits keine Wohnungsnot anzunehmen sei. Diese Betrachtung des lokalen Angebots an Wohnungen ist – unabhängig von der Bewertung des tatsächlichen Vorliegens – nicht erheblich. Selbst wenn in der näheren Umgebung der streitgegenständlichen Wohnungen ausreichend Wohnraum vorhanden sein sollte, stellt dies nicht in Frage, dass allgemein eine Mangellage auf dem Düsseldorfer Wohnungsmarkt vorliegt.
Nach § 12 Abs. 1 Gesetz zur Stärkung des Wohnungswesens in Nordrhein-Westfalen (Wohnraumstärkungsgesetz – WohnStG) vom 23. Juni 2021 können Gemeinden für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und die in einer Landesverordnung gegenständlich sind, oder für Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Der Rat der Landeshauptstadt Düsseldorf hat auf dieser Grundlage die Wohnraumschutzsatzung beschlossen und in § 2 Abs. 1 der Wohnraumschutzsatzung die Feststellung getroffen, dass im Gebiet der Stadt Düsseldorf die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und ein erhöhter Wohnraumbedarf besteht. Diese Feststellung einer Wohnraummangellage bezogen auf das gesamte Stadtgebiet ist nicht zu beanstanden.
Der Wohnraummangel führte zur Aufnahme der Stadt Düsseldorf in die Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften im Land Nordrhein-Westfalen (Mieterschutzverordnung – MietSchVO NRW) vom 9. Juni 2020. Die Datenbasis wird in der Begründung der Rechtsverordnung (Anlage 2) dargestellt. Danach schaffte insbesondere das von der K. AG, Berlin, erarbeitete Gutachten aus März 2020 eine auf wissenschaftlicher Grundlage erarbeitete gesicherte Datenbasis zur Ermittlung angespannter Wohnungsmärkte in Nordrhein-Westfalen. Hiernach ist die Stadt Düsseldorf als Gebiet, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet, identifiziert worden. Der zum Satzungserlass berechtigende Wohnraummangel besteht auch weiterhin. Die Stadt Düsseldorf ist in die Verordnung zur Bestimmung von Gebieten im Land Nordrhein-Westfalen mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a Satz 1 des Baugesetzbuches (BaulandmobilisierungsVO NRW) vom 21. Dezember 2022, in Kraft getreten am 7. Januar 2023, aufgenommen worden. Danach wurde die Stadt Düsseldorf erneut als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt identifiziert (Anlage 1). Die Datenbasis wird in der Begründung der Rechtsverordnung (Anlage 2) dargestellt. Zur Bestimmung der Gebiete hat die Landesregierung Nordrhein-Westfalen ein Gutachten bei dem Unternehmen N. GmbH beauftragt. Das Gutachten vom 11. November 2022 bestimmt Gebiete in Nordrhein-Westfalen – wie die Stadt Düsseldorf –, in denen nach Vorgabe durch den Bund die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen nicht gewährleistet oder besonders gefährdet ist. Zuletzt ist die Stadt Düsseldorf erneut auf der Grundlage einer gutachterlichen Ermittlung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt durch das Unternehmen N., Berlin, vom 29. Mai 2024 als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt identifiziert und in die – aktualisiere Fassung der – am 1. März 2025 in Kraft getretenen Mieterschutzverordnung NRW aufgenommen worden. Die Datenbasis wird in der Begründung der Rechtsverordnung dargestellt. Das Gericht sieht keine Veranlassung, an den Feststellungen und Bewertungen zu zweifeln. Die Verordnungstexte, Anlagen und Gutachten sind auf der Seite des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes Nordrhein-Westfalen abrufbar.
b. Die streitgegenständlichen Wohnungen sind zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum im Sinne der Wohnraumschutzsatzung.
Nach § 4 Abs. 1 der Wohnraumschutzsatzung erfasst die Satzung freifinanzierten Wohnraum im Gebiet der Stadt Düsseldorf, der zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der ersten Wohnraumschutzsatzung vom 4. Oktober 2019 Wohnraum war oder danach wurde und als Wohnraum nutzbar ist (Satz 1). Der Wohnraum darf nur mit Genehmigung anderen als Wohnzwecken zugeführt werden, leer stehen oder abgebrochen werden (Satz 2). Nach § 6 der Wohnraumschutzsatzung umfasst Wohnraum im Sinne dieser Satzung alle Räume, die zu Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv bestimmt sind (Abs. 1). Räume sind objektiv zu Wohnzwecken geeignet, wenn sie als solche baurechtlich genehmigt oder wenigstens genehmigungsfähig sind und nicht so schwere Mängel aufweisen, dass die Bewohnbarkeit nach den Bestimmungen des Wohnraumstärkungsgesetzes nicht wiederhergestellt werden kann (Abs. 2). Räume sind subjektiv zu Wohnzwecken bestimmt, wenn die Widmung durch ausdrückliche Erklärung oder schlüssiges Verhalten nach außen zum Ausdruck gebracht wurde (Abs. 3).
Gemessen daran handelt es sich bei den streitgegenständlichen Wohnungen um geschützten Wohnraum im Sinne der Wohnraumschutzsatzung.
An der rechtlichen Eignung zu Wohnzwecken, die nur dann entfällt, wenn Räumlichkeiten – etwa wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften – aus Rechtsgründen nicht bewohnt werden dürfen,
vgl. VG Berlin, Beschluss vom 24. Februar 2025 - 6 L 440/24 -, juris Rn. 34,
bestehen keine Zweifel. Solche Gründe sind auch nicht geltend gemacht.
Sie sind darüber hinaus auch tatsächlich zur Wohnnutzung geeignet. Dabei wäre unerheblich, sollten die Räumlichkeiten – insbesondere wegen des in der Sache behaupteten erheblichen Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstands – derzeit nicht bewohnbar sein.
Denn zu Wohnzwecken errichtete Räumlichkeiten unterfallen auch dann dem Zweckentfremdungsverbot, wenn sie sich noch mit vertretbarem, den Verfügungsberechtigten objektiv zumutbarem Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen bewohnbaren Zustand versetzen lassen.
Vgl. BVerfG, Beschluss vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 -, BVerfGE 38, 348-372, juris Rn. 52; BVerwG, Urteil vom 20. August 1986 - 8 C 16.84 -, juris Rn. 34; Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (OVG Berl.-Bbg.), Beschluss vom 2. März 2023 - OVG 5 S 37/22 - juris Rn. 10; VG Berlin, Beschluss vom 24. Februar 2025 - 6 L 440/24 -, juris Rn. 34; VG Berlin, Urteil vom 28. März 2024 - 6 K 425/21 -, juris Rn. 33 m.w.N; VG Berlin, Urteil vom 8. Februar 2023 - VG 6 K 82/22 - juris Rn. 27; VG Berlin, Beschluss vom 20. Juli 2021 - 6 L 211/21 -, juris Rn. 25.
Die ergibt sich in Bezug auf Wohnraum in der Stadt Düsseldorf konkret auch aus § 6 Abs. 2 Satz 1, Abs. 4 Nr. 5 der Wohnraumschutzsatzung.
Zu fragen ist, ob es sich um einen objektiv wirtschaftlichen, einem "Normalbürger" zumutbaren Aufwand handelt. Das ist – erstens – nicht der Fall, wenn die aufzuwendenden finanziellen Mittel nicht innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können, und es ist unabhängig davon – zweitens – nicht der Fall, wenn die aufzuwendenden Mittel die Kosten des Abbruchs zuzüglich der Neuerrichtung eines vergleichbaren Gebäudes erreichen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 20. August 1986 - 8 C 16.84 -, juris Rn. 34; OVG Berl.-Bbg., Beschluss vom 2. März 2023 - OVG 5 S 37/22 - juris Rn. 10; VG Berlin, Beschluss vom 24. Februar 2025 - 6 L 440/24 -, juris Rn. 34; VG Berlin, Urteil vom 28. März 2024 - 6 K 425/21 -, juris Rn. 35; VG Berlin, Urteil vom 8. Februar 2023 - VG 6 K 82/22 - juris Rn. 27; VG Berlin, Beschluss vom 20. Juli 2021 - 6 L 211/21 -, juris Rn. 26.
Bei der Beurteilung der zweckentfremdungsrechtlichen Zumutbarkeit der Beseitigung eines zur Unbewohnbarkeit von Räumen führenden Mangels oder Missstandes sind nur die finanziellen Aufwendungen des Verfügungsberechtigten zu berücksichtigen, die erforderlich sind, um die Grenze zur Bewohnbarkeit im Sinne eines einfachen Wohnstandards wieder zu überschreiten.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990 - 8 C 38.89 -, juris; OVG Berl.-Bbg., Beschluss vom 2. März 2023 - OVG 5 S 37/22 - juris Rn. 10.
Abzusetzen ist bei der Ermittlung des der Zumutbarkeitsprüfung zugrunde zu legenden Aufwandes der Wert derjenigen Investitionen, die nicht erforderlich wären, wenn in der Vergangenheit unterbliebene, zur Erhaltung der Bewohnbarkeit objektiv gebotene Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden wären. Ob der Verfügungsberechtigte selbst oder lediglich sein Rechtsvorgänger notwendige Erhaltungs- oder Unterhaltungsmaßnahmen unterlassen haben, ist dabei ohne Bedeutung. Auch auf Verschulden im rechtstechnischen Sinn kommt es nicht an.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990 - 8 C 38.89 -, juris Rn. 13 m.w.N.; OVG Berl.-Bbg., Beschluss vom 2. März 2023 - OVG 5 S 37/22 - juris Rn. 10.
Wer sich auf die Unzumutbarkeit der Wiederherstellung beruft, trägt für ihr Vorliegen die materielle Beweislast,
vgl. OVG Berl.-Bbg., Beschluss vom 2. März 2023 - OVG 5 S 37/22 - juris Rn. 10 f.; VG Berlin, Urteil vom 28. März 2024 - 6 K 425/21 -, juris Rn. 36; VG Berlin, Beschluss vom 20. Juli 2021 - 6 L 211/21 -, juris Rn. 26,
bzw. zumindest eine gesteigerte Darlegungslast,
vgl. Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (VGH Bad.-Württ.), Beschluss vom 12. Dezember 2022 - 3 S 1762/22 - juris Rn. 23; VG Berlin, Urteil vom 28. März 2024 - 6 K 425/21 -, juris Rn. 36; VG Berlin, Beschluss vom 20. Juli 2021 - 6 L 211/21 -, juris Rn. 26.
Danach obliegt es nicht der Behörde, die Zumutbarkeit einer Wiederherstellung der Bewohnbarkeit nachzuweisen, wenn die Klägerin den nachträglichen Verlust der Wohnraumeigenschaft eines ursprünglich zu Wohnzwecken errichteten und auch entsprechend genutzten Gebäudes vorbringt. Es obliegt insofern der Klägerin, substantiiert darzulegen, welche Beträge für welche erforderlichen Arbeiten anfallen und ob hierdurch ein unvertretbarer Aufwand entsteht.
Vgl. OVG Berl.-Bbg., Beschluss vom 2. März 2023 - OVG 5 S 37/22 - juris Rn. 10; VG Berlin, Beschluss vom 24. Februar 2025 - 6 L 440/24 -, juris Rn. 34; VG Berlin, Urteil vom 28. März 2024 - 6 K 425/21 -, juris Rn. 35; VG Berlin, Urteil vom 8. Februar 2023 - VG 6 K 82/22 - juris Rn. 27; VG Berlin, Beschluss vom 20. Juli 2021 - 6 L 211/21 -, juris Rn. 26.
Gemessen daran ist weder nachgewiesen noch substantiiert dargelegt oder sonst ersichtlich, dass der streitgegenständliche Wohnraum so schwere Mängel aufweist, dass die Bewohnbarkeit nicht mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand wiederhergestellt werden kann.
Soweit die Klägerin dahingehend geltend macht, sie habe nicht die ausreichenden finanziellen Mittel, um die bauliche Sanierungen des Objektes durchführen zu lassen; zudem seien die Arbeiten aufgrund fehlender Kreditfähigkeit nicht finanzierbar, so ist das Vorbringen nach genannten Maßstäben unbeachtlich. Denn die Berechnung hat entsprechend der obigen Ausführungen objektbezogen und nicht anhand der persönlichen (finanziellen) Verhältnisse zu erfolgen. Überdies hat die Klägerin den Einwand des finanziellen Unvermögens nicht im Ansatz belegt. So wurden beispielsweise Unterlagen bezüglich Konditionsanfragen, Kreditanfragen, der behaupteten Ablehnung von Kreditanträgen oder jedenfalls Kontaktaufnahmen zu Banken nicht vorgelegt. Auch für die behauptete wirtschaftliche Unzumutbarkeit hat die Klägerin keinerlei überprüfbaren Belege oder Berechnungen vorgelegt. Nach ihrem Vortrag in der mündlichen Verhandlung hat sie gemeinsam mit ihrem Steuerberater mündlich eine Art Wirtschaftlichkeitsberechnung durchgeführt, weitere Angaben konnte sie hierzu nicht machen. In Anbetracht der – nicht näher dargelegten – aufzuwendenden finanziellen Mittel zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit bei Gegenüberstellung der zu erwartenden Einnahmen bei Vermietung der Wohneinheiten (4 Etagenwohnungen mit über 150 m² Nutzfläche und 2 Wohnungen im Dachgeschoss mit je ca. 100 m² Nutzfläche unter Berücksichtigung des aktuellen Mietspiegels für die Stadt Düsseldorf) ist ohne weitere Darlegung für eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit nichts ersichtlich.
Auch die übrigen von der Klägerin vorgebrachten Gründe gegen die Anwendbarkeit des gesetzlichen Regelungsbereichs des WohnStG und der Wohnraumschutzsatzung verfangen nicht. Soweit sie wiederholt vorgetragen hat, die Arbeiten seien derzeit objektiv bzw. aus rein tatsächlichen Gründen nicht möglich, da die zahlreichen Versuche, geeignete Handwerker sowie einen qualifizierten bauleitenden Architekten zu verpflichten, trotz intensiver Bemühungen fehlgeschlagen seien, teilt die Einzelrichterin die Auffassung der Beklagten, dass der unbelegte Vortrag der Klägerin über die vorgeblich jahrelange erfolglose Suche nach Fachfirmen zur Sanierung der haustechnischen Anlagen nicht nachvollzogen werden kann. Der Vortrag der Klägerin, wonach es trotz intensiver Bemühungen nicht gelungen sei, die erforderlichen und geeigneten Handwerker für die durchzuführenden Arbeiten auf dem Dienstleistungsmarkt zu erhalten, sodass – selbst wenn die Arbeiten finanzierbar wären – diese nicht vergeben werden könnten, ist in keiner Weise substantiiert, geschweige denn im Einzelnen näher belegt worden.
Objektive Unmöglichkeit liegt nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen vor, wenn die Leistung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von niemandem erbracht werden kann.
Vgl. in Bezug auf andere Vorschriften: BeckOK BGB/Lorenz BGB § 275 Rn. 21-44; MüKoBGB/Ernst BGB § 275 Rn. 43; Ganten/Jansen/Voit VOB/B § 13 Abs. 6 Rn. 31, 32; BeckOK VOB/B/Koenen VOB/B § 13 Abs. 6 Rn. 12-13.1;
Aus der Beweislastverteilung im Hinblick auf die Berufung auf die Unzumutbarkeit der Wiederherstellung der Bewohnbarkeit folgt, dass der Verfügungsberechtigte auch die die Unmöglichkeit begründenden tatsächlichen Umstände gegenüber der zuständigen Stelle schlüssig darlegen und belegen muss.
Vgl. VG Berlin, Urteil vom 6. Juli 2022 - 8 K 236/18 -, juris Rn. 21.
Daran fehlt es hier. Die Klägerin hat zwar behauptet, dass sie sich seit Jahren erfolglos um einen qualifizierten bauleitenden Architekten, ebenso wie um – auf Altbauten spezialisierte – leistungsfähige Fachfirmen für die Ausführung der Arbeiten bemüht habe. Ihre Bemühungen würden bis heute andauern. Dieses Vorbringen ist indes völlig unsubstantiiert geblieben. Vielmehr behauptet sie wiederholt pauschal, es stünden entweder keine Handwerker zur Verfügung oder diese seien nicht in der Lage, die Arbeiten in der „Spezialimmobilie“ auszuführen. Termine seien zumeist ohne Angabe von Gründen kurzfristig abgesagt, aufgehoben oder verschoben worden. Zudem mache auch die derzeitige Versorgungslage mit Baumaterialien die Umsetzung von Plänen zur Sanierung des Hauses unmöglich. Mit diesem Vorbringen lässt sich eine tatsächliche Unmöglichkeit von Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen nicht begründen. Die Einzelrichterin vermag der Klägerin schon nicht abzunehmen, dass sie tatsächlich in den vergangenen Jahren entsprechend konkrete Maßnahmen veranlasst hat. Die Beklagte hatte daher zu Recht Anlass daran zu zweifeln, dass die Klägerin die Wiederherstellung bzw. Wiedervermietung der Wohnungen mit der erforderlichen Entschlossenheit betreibt und hat daher zu Recht nachvollziehbare Nachweise angefordert. Denn die Klägerin konnte keinerlei (substantiierte) Angaben zu konkreten Bemühungen machen. Ihr Vortrag blieb durchgehend pauschal und nichtssagend. Auf konkrete Nachfragen im Rahmen des Ortstermins und der mündlichen Verhandlung wich sie wiederholt aus und driftete in Erzählungen über ihre Erbauseinandersetzung, persönliche Probleme in der Vergangenheit, allgemeine (insbesondere finanzielle) Schwierigkeiten als Grundstückseigentümerin, ihre Erfahrungen als Hausverwalterin und die „Handwerkerproblematik in der heutigen Zeit“ ab. Konkrete Aussagen in Bezug auf das streitgegenständliche Objekt und Angaben zu tatsächlichen Bemühungen und ihrem Vorgehen blieben indes gänzlich aus. Die Einzelrichterin verkennt nicht, dass das Eigentum an einer entsprechenden Altbauimmobilie mit Schwierigkeiten verbunden sein kann. Dies vermag jedoch eine Unmöglichkeit der Durchführung von Arbeiten im Rechtssinne nicht zu begründen. Die Klägerin hat weder im Verwaltungsverfahren noch im gerichtlichen Verfahren überprüfbaren Belege für die genannten Bemühungen und Misserfolge vorgelegt, um die Annahme einer tatsächlichen Unmöglichkeit in Bezug auf das streitgegenständliche Objekt stützen zu können. Auch nach mehrfacher Fristsetzung und Anhörung durch das Wohnungsamt hat sie weder die in den Aufforderungen näher bezeichneten Nachweise, noch andere taugliche Belege vorgelegt. Auch auf die gerichtliche Aufforderung mit Verfügung vom 5. Dezember 2024 vermochte die Klägerin keinerlei Angaben zu entsprechenden Gesprächen, Kontaktaufnahmen, Mitteilungen etc. machen, geschweige denn Nachweise oder andere Unterlagen vorlegen. Soweit die Klägerin dahingehend vorgetragen hat, es sei in der Branche üblich, Dinge unförmlich zu klären und es habe sich in der Regel um telefonische Kontaktaufnahmen oder um zufällige Gespräche auf der Straße gehandelt, für die sie keine Nachweise erbringen könne, ist auch dies für das Gericht nicht nachvollziehbar. Es wäre jedenfalls nach Erhalt des Schreibens der Beklagten vom 30. September 2021 zu erwarten gewesen, dass die Klägerin sich im Nachgang bemüht, geeignete Dokumente zu sammeln und ihr konkretes Vorgehen zu dokumentieren. Jedenfalls für die Zwecke der Beantragung einer Leerstandsgenehmigung hätte sich die Klägerin um die von der Beklagten und vom Gericht erbetenen und näher bezeichneten Nachweise bemühen müssen, um Aufschluss beispielsweise über Gespräche, Terminvereinbarungen, erfolgte Absagen und sonstigen Austausch mit Handwerkern/Bauplanern geben zu können. Dass ihr dies unmöglich gewesen wäre lässt sich insgesamt nicht feststellen. Angesichts des Umstandes, dass die Klägerin das Wohnhaus vor 9 Jahren, nämlich im Jahre 2016 übernommen hat, nach eigenen Angaben bereits zuvor seit längerer Zeit als verantwortliche Hausverwalterin tätig war und die Beklagte die Klägerin vor 4 Jahren, nämlich mit Schreiben vom 19. März 2021, erstmals auf den ungenehmigten Leerstand hingewiesen hat und diese seither nicht in der Lage war, substantiierte Angaben zu konkreten Maßnahmen zu machen, geht die Einzelrichterin davon aus, dass die unterbliebene Umsetzung der vorgeblich beabsichtigten baulichen Maßnahmen vielmehr offensichtlich auf privaten Versäumnissen beruht. Dagegen ist nichts dafür ersichtlich, dass eine Auftragserteilung objektiv unmöglich wäre.
Vor diesem Hintergrund war auch der in der mündlichen Verhandlung gestellte Beweisantrag der Klägerin, Beweis zu erheben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens darüber, dass die bestehende Stromversorgungsanlage, die Versorgung der Wohneinheiten auf dem 2. und 3. Obergeschoss sowie den Dachgeschosswohnungen, sowie die Unterverteilung in den einzelnen Wohnungen den Anforderungen nicht genügt, und eine beanstandungsfreie Vermietung unmöglich ist, dass die Wasserversorgung, Entwässerung bzw. die sanitären Anlagen für eine Vermietung unzureichend sind und dem allgemeinen gängigen Normalstandard nicht entsprechen, sowie dass das Alter, die Betriebstauglichkeit und die Installation im Hause nicht geeignet sind, neben den zwei derzeit vermieteten Wohnungen zusätzliche Verbraucher zu ver- bzw. entsorgen (Überlastung), und die Vermietung der derzeit leer stehenden Wohnungen nicht möglich ist, da die Versorgung technisch und sachlich unzureichend ist, abzulehnen.
Der Beweisantrag war abzulehnen, da die unter Beweis gestellten Tatsachen für die Entscheidung ohne Bedeutung sind (§ 244 Abs. 3 Satz 3 Nr. 2 StPO). Es wäre rechtlich unerheblich, wenn die Räumlichkeiten die im Beweisantrag genannten Mängel und Missstände aufweisen würden und aus diesem Grund derzeit nicht bewohnbar bzw. vermietbar wären. Denn jedenfalls könnten sich die Wohnungen mit einem vertretbaren, der Klägerin objektiv zumutbaren und tatsächlich möglichen Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen bewohnbaren Zustand versetzen lassen. Diesbezüglich wird vollumfänglich auf obige Ausführungen Bezug genommen.
Überdies stellt der Beweisantrag nach Einschätzung der Einzelrichterin als ein sog. Ausforschungsbeweisantrag schon keinen Beweisantrag i.S.d. § 86 Abs. 2 VwGO dar,
vgl. Rixen, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Auflage 2018, § 86 Rn. 87,
da es sich um aus der Luft gegriffene Behauptungen handelt. Es fehlt an objektivierbaren Anhaltspunkten, die für den Vortrag der Klägerin sprechen würden. Denn eine objektive Unvermietbarkeit der Wohnung ist nicht erkennbar. Die Mitarbeiter der Beklagten haben bei der Ortsbesichtigung der streitgegenständlichen Wohnungen am 9. Mai 2023 festgestellt, dass die Stromanlage, Heizungsanlage, Wasserversorgung und Entwässerung augenscheinlich funktionsfähig und nutzbar sind. Die Grundausstattung sanitärer Anlagen und Küchenanschlüsse sind vorhanden und augenscheinlich funktionsfähig und nutzbar. In Bezug auf Fenster und Türanlagen, Fußböden, Feuchtigkeitsschäden, Hausflur und Treppenhaus konnten keine (erheblichen) Schäden festgestellt werden. Diese Feststellungen haben sich im Rahmen des im gerichtlichen Verfahren durchgeführten Ortstermins am 11. Dezember 2024 bestätigt. Dabei konnte die Einzelrichterin sich selbst davon überzeugen, dass objektive Anhaltspunkte hinsichtlich einer Unvermietbarkeit/Unbewohnbarkeit nicht vorliegen. Die bauliche Substanz war offensichtlich unbeschädigt. Auch schließen sich die notwendige Herrichtung der Wohnungen und ihre grundsätzliche Vermietbarkeit in diesem Zusammenhang nicht aus. Gegen eine Unbewohnbarkeit spricht auch, dass nach dem Klägervorbringen zwei Wohnungen in dem Objekt derzeit vermietet und tatsächlich bewohnt werden. Das Vorbringen, dass im Falle einer Vermietung weiterer Wohneinheiten mit zusätzlichen Verbrauchern eine Überlastung der vorhandenen Systeme eintreten würde, ist reine Spekulation, ohne dass hierfür eine hinreichende Tatsachengrundlage sprechen würde. Technische Gutachten oder sonstige Anhaltspunkte liegen nicht vor.
Folglich ist der Anwendungsbereich der Wohnraumschutzsatzung auch nicht durch § 6 Abs. 4 Nr. 5 der Wohnraumschutzsatzung ausgeschlossen. Danach liegt kein schützenswerter Wohnraum im Sinne dieser Satzung vor, wenn der Wohnraum einen vom Verfügungsberechtigten nicht zu vertretenden, schweren Mangel aufweist und ein ordnungsgemäßer Zustand nicht mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand wiederhergestellt werden kann. § 8 Absatz 2 WohnStG gilt entsprechend. Nach § 8 Abs. 2 Satz 1 WohnStG ist von einer Anordnung nach § 4 WohnStG abzusehen oder eine schon erlassene Anordnung aufzuheben, soweit die oder der Verfügungsberechtigte nachweist, dass eine Instandsetzung unter Ausschöpfung aller Finanzierungsmöglichkeiten im Rahmen der Wirtschaftlichkeit des Objekts nicht finanziert werden kann.
Die Voraussetzungen des Ausschlusstatbestandes liegen nicht vor. Insofern wird auf obige Ausführungen verwiesen, wonach es an der Darlegung und am entsprechenden Nachweis der Unzumutbarkeit einer Wiederherstellung zu Wohnzwecken durch die – insofern durch den Verweis auf § 8 Abs. 2 Satz 1 WohnStG ausdrücklich – beweisbelastete Klägerin fehlt.
Die Klägerin kann sich auch nicht auf die Übergangsregelung in § 6 Abs. 4 Nr. 2 der Wohnraumschutzsatzung berufen. Danach liegt kein schützenswerter Wohnraum im Sinne dieser Satzung vor, wenn der Wohnraum bereits vor Inkrafttreten der ersten Wohnraumschutzsatzung vom 04.10.2019 und seitdem ohne Unterbrechung für gewerbliche, gewerbeähnliche oder berufliche Zwecke verwendet wurde. Die Verwendung zu gewerblichen, gewerbeähnlichen oder beruflichen Zwecken ist hier nicht gegeben. Insofern kann offenbleiben, ob der andauernde Leerstand bereits vor Inkrafttreten der ersten Wohnraumschutzsatzung vom 04.10.2019 vorgelegen hat, da Leerstand von der Regelung gerade nicht erfasst ist.
2. Das Leerstehenlassen der streitgegenständlichen Wohnungen bedarf einer Genehmigung nach § 7 der Wohnraumschutzsatzung.
Nach § 7 Abs. 1 Satz 1 der Wohnraumschutzsatzung bedarf die Zweckentfremdung von Wohnraum einer Genehmigung. Nach § 7 Abs. 2 Nr. 5 der Wohnraumschutzsatzung liegt eine Zweckentfremdung unter anderem vor, wenn Wohnraum länger als sechs Monate leer steht. Als Beginn des Leerstehenlassens gilt grundsätzlich das Ende des letzten Mietverhältnisses, bei Neubauten der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit.
So liegt der Fall hier. Der streitgegenständliche Wohnraum steht unstreitig seit mehreren Jahren leer.
3. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die erforderliche Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum.
Nach § 8 Abs. 1 der Wohnraumschutzsatzung setzt eine Genehmigung voraus, dass ein vorrangiges öffentliches Interesse oder ein berechtigtes Interesse Verfügungs- oder Nutzungsberechtigter das öffentliche Interesse am Erhalt der Wohnnutzung überwiegt. Insoweit ist die Erteilung der Genehmigung abhängig von einer Abwägung vorrangiger öffentlicher Interessen oder schutzwürdiger privater Belange mit dem Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraumes zu Wohnzwecken.
Die Entscheidung über die Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum ist unter Anlegung eines strengen Maßstabes und unter Berücksichtigung des vorrangigen Zieles der Erhaltung von Wohnraum zu Wohnzwecken zu treffen.
Vgl. Leitfaden zum Wohnraumstärkungsgesetz des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes Nordrhein-Westfalen, Stand: Dezember 2022, Seite 47.
Einen derartigen schutzwürdigen Belang hat die Klägerin hier indes in keiner Weise substantiiert dargelegt. Zwar kann eine Genehmigung für den Leerstand von Wohnraum im Falle von über sechs Monate hinausgehenden Umbau-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen erteilt werden, soweit berechtigte Gründe für einen weiter andauernden Leerstand vorliegen,
vgl. VG Berlin Urteil vom 8. Februar 2023 - 6 K 82/22 - juris Rn. 44; so auch nach der Praxis der Beklagten, vgl. https://www.duesseldorf.de/wohnen/zweckentfremdung.
Demgemäß regelt § 10 Abs. 2 der Wohnraumschutzsatzung, dass ein Leerstand verbunden mit der konkreten Absicht einer Baumaßnahme angezeigt und eine Genehmigung für das Leerstehenlassen für die Dauer der Baumaßnahme erteilt werden kann.
Derartige Gründe sind jedoch vorliegend nicht gegeben. Die Räumlichkeiten stehen seit Jahren leer, ohne dass die Klägerin mit (den von ihr vorgeblich geplanten) baulichen Maßnahmen begonnen hätte. Insofern hat sie keinerlei Angaben zu Art, Umfang und voraussichtliche Dauer der (beabsichtigten) Sanierung angegeben und nachgewiesen. Andere Gründe für eine Ausnahmegenehmigung hat die Klägerin nicht geltend gemacht.
Nach alledem ist die Beklagte zur Überzeugung des Gerichts zu Recht davon ausgegangen, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Erteilung der beantragten Genehmigung hier nicht erfüllt waren. Darüber hinaus hat sich die Beklagte bei der Abwägung der widerstreitenden privaten Interessen der Klägerin mit den öffentlichen Belangen der Wohnraumerhaltung zu Wohnzwecken im Gebiet der Stadt Düsseldorf, in dem insoweit erhöhter Wohnraumbedarf besteht, auch erkennbar nicht von sachfremden Erwägungen leiten lassen und hat auch nicht bei der Beurteilung der gegenläufigen Interessen eine unzutreffende Gewichtung vorgenommen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 Satz 1 der Zivilprozessordnung (ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:
Innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils kann bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf schriftlich beantragt werden, dass das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster die Berufung zulässt. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen.
Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster schriftlich einzureichen.
Der Antrag ist zu stellen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtigten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonderen Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf
20.000,- Euro
festgesetzt.
Gründe
Die Festsetzung des Streitwertes ist nach § 52 Abs. 1 und 2 Gerichtskostengesetz (GKG) in Anlehnung an Ziffer 56.6.2 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit erfolgt. Danach ist entsprechend der im Streitwertkatalog vorgenommenen Wertung der Auffangstreitwert je Wohnung zugrunde zu legen (hier: 4 x 5.000,00 Euro).
Gegen diesen Beschluss kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls das Verwaltungsgericht ihr nicht abhilft. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf der genannten Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes zweihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.

Zitierte Normen: § 4 WohnStG
§ 167 VwGO
§ 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO
§ 16 Abs. 1 WohnStG
§ 6 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 244 Abs. 3 Satz 3 Nr. 2 StPO
§ 86 Abs. 2 VwGO
§ 8 Absatz 2 WohnStG
§ 8 Abs. 2 Satz 1 WohnStG
§ 8 Abs. 2 Satz 1 WohnStG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 711 Satz 1 der Zivilprozessordnung
§ 52 Abs. 1 und 2 Gerichtskostengesetz
§ 201a Satz 1 des Baugesetzbuches

Zitierte Entscheidungen: BVerfGE 38, 348
6 L 440/24
2 BvL 5/74
8 C 16.84
5 S 37/22
6 K 425/21
6 K 82/22
6 L 211/21
8 C 38.89
3 S 1762/22
8 K 236/18