Kammergericht (Berlin, )
Urteil vom 2015-07-10, Aktenzeichen 9 U 1/13 Baul
ECLI: ECLI:DE:KG:2015:0710.9U1.13BAUL.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Die Revision vor dem BGH (III ZR 327/15) ist zurückgenommen worden.
Verfahrensgang
1. Auf die Berufung der Beteiligten zu 3) wird das Urteil des Landgerichts Berlin vom 23. Oktober 2013 zu O.1/12 Baul abgeändert und der Antrag der Beteiligten zu 1) auf gerichtliche Entscheidung vom 19. März 2012 zurückgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits fallen der Beteiligten zu 1) zur Last mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beteiligten zu 2), welche dieser selbst zu tragen hat.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beteiligte zu 1) darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beteiligte zu 3) vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um die Höhe der Entschädigung nach einer die Enteignung ersetzenden Einigung zwischen der Beteiligten zu 1) und dem Beteiligten zu 2) über den Eigentumsübergang an einem Grundstück von der Beteiligten zu 1) auf den Beteiligten zu 2).
Kern der Auseinandersetzung ist, nach welchem Maßstab die Entschädigung zu bestimmen ist. Der Wert des Grundstücks nach seiner tatsächlichen Nutzung (Brache mit geringer gewerblicher Nutzung) beläuft sich nach dem von der Beteiligten zu 3) eingeholten Gutachten des Gutachterausschusses auf 120.000 Euro, die gezahlt sind. Der Verkehrswert nach der ursprünglich zulässigen Nutzung (Bebaubarkeit nach § 34 BauGB) läge bei 145.000 Euro; die Beteiligte zu 1) meint, dies sei entgegen dem Gutachten auch der Verkehrswert unter Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzung.
Das Landgericht hat dem auf eine weitere Entschädigungsleistung über 25.000 Euro zielenden Antrag der Beteiligten zu 1) mit Urteil vom 23. Oktober 2013 stattgegeben.
Gegen dieses ihr am 12. November 2013 zugestellte Urteil wendet sich die Beteiligte zu 3) mit ihrer am 10. Dezember 2013 bei Gericht eingegangenen Berufung, die sie mit Schriftsatz vom 13. Januar 2014, eingegangen bei Gericht am selben Tag, begründet hat. Sie beantragt,
das angefochtene Urteil aufzuheben und den Antrag der Beteiligten zu 1) auf gerichtliche Entscheidung vom 19. März 2012 zurückzuweisen.
Die Beteiligte zu 1) beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Der Beteiligte zu 2) hat keinen Antrag gestellt.
Wegen aller Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die gemäß §§ 221 Abs. 1 Satz 1, 222 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 Satz 1, 229 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit §§ 511 ff. ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige Berufung der Beteiligten zu 3) ist begründet.
Die Beteiligte zu 3) hat die der Beteiligten zu 1) von dem Beteiligten zu 2) gemäß § 93 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu gewährende Entschädigung für den enteignungsgleichen Verlust des Grundstückes S... Straße ..., in B... -M... durch Teileinigung der Beteiligten zu 1) und 2) (§§ 111 Satz 1, 110 Abs. 3 Satz 1 BauGB) in ihrem Entschädigungsfeststellungsbeschluss vom 14. Februar 2012 zutreffend nach Maßgabe von § 95 BauGB auf 120.000 Euro festgesetzt. Entgegen der Auffassung des Landgerichts war die Entschädigung nicht auf 145.000 Euro festzusetzen und hat der Beteiligte zu 2) der Beteiligten zu 1) keine weiteren 25.000 Euro als Entschädigung für den Rechtsverlust an dem Grundstück zu zahlen.
1. Gemäß § 95 Abs. 1 Satz 1 BauGB bemisst sich die Entschädigung für den durch die Enteignung eingetretenen Rechtsverlust nach dem Verkehrswert des zu enteignenden Grundstücks. Grundsätzlich ist für die Bemessung der Entschädigung der Zustand des Grundstücks in dem Zeitpunkt maßgebend, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet, sowie der zu diesem Zeitpunkt bestehende Verkehrswert (§§ 93 Abs. 4 Satz 1, 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat und von den Beteiligten nicht in Zweifel gezogen worden ist, ist für die Bewertung des der Beteiligten zu 1) entzogenen Grundstücks aber aufgrund der vom Landgericht angeführten Umstände auf dessen Zustand am 10. März 1994 abzustellen (sog. Qualitätsstichtag) und für die Bestimmung des Verkehrswertes auf den 2. Oktober 2003 (sog. Bewertungsstichtag).
2. Nach diesen Maßstäben hat die Beteiligte zu 3), den Feststellungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in B... (im Folgenden: Gutachterausschuss) in seinem Gutachten über die Entschädigung für die Entziehung des Grundstücks S... Straße ..., B... -M... vom 28. April 2009 folgend, die zu gewährende Entschädigung zutreffend auf 120.000 Euro festgesetzt. Die Feststellungen des Gutachterausschusses in seinem Gutachten sind nachvollziehbar und berücksichtigen unter Wahrung der rechtlichen Vorgaben alle maßgebenden wertbildenden Faktoren, weswegen der Senat auch ohne Einholung eines weiteren Gutachtens diese Angaben seiner Entscheidung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO zugrunde legen kann.
a) Am Qualitätsstichtag war das ... Quadratmeter große Grundstück nach den Feststellungen des Gutachterausschusses in seinem Gutachten über die Entschädigung für die Entziehung des Grundstücks S... S... ..., B... -M... vom 28. April 2009 (Akten der Enteignungsbehörde, Band I, Hülle V) mit betrieblich genutzten Gebäuden bebaut (ca. 2... qm überbaute Grundfläche, zuzüglich 2... qm Überdachung), die im Zeitraum von 1992 bis 2001 vollständig abgerissen wurden (14 f.); nachfolgend war es Freifläche zwischen geschlossener Bebauung (Lichtbilder Anlagen 4.2., 4.3. und 5. zum Gutachten). Nach einem Foto vom August 1992 befand sich zur Straße hin ein zweigeschossiges Lagergebäude mit einer Doppelflügeltür, das nach den Feststellungen des Gutachterausschusses “nach dem Foto von 1992 am Ende seiner Lebensdauer angekommen zu sein” schien (Seite 14). Zusammenfassend handelte es sich nach der Bewertung des Gutachterausschusses um eine ”gewerbliche Fläche mit niedriger Ausnutzung” (Seite 18). Allerdings ist der Gutachterausschuss von dem 17. Oktober 1990 als Qualitätsstichtag ausgegangen (Seite 17). Das Grundstück befand sich weder 1990 noch am Qualitätsstichtag im Bereich eines Bebauungsplans; es war nach Maßgabe von § 34 BauGB bebaubar (Seite 11).
b) Der Verkehrswert am Bewertungsstichtag ist nach Maßgabe des § 95 BauGB zu bestimmen und von der Beteiligten zu 3) zutreffend mit 120.000 Euro bemessen worden.
aa) Der Verkehrswert wird nach § 194 BauGB, auf den § 95 Abs. 1 Satz 1 BauGB verweist, durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. In § 95 Abs. 2 bis Abs. 4 BauGB finden sich Vorgaben, welche Umstände bei der Wertfestsetzung in welcher Weise zu berücksichtigen sind. Insbesondere bleiben nach § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB bei der Festsetzung der Entschädigung Bodenwerte unberücksichtigt, die nicht zu berücksichtigen wären, wenn der Eigentümer eine Entschädigung in den Fällen der §§ 40 bis 42 geltend machen würde. Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung gemäß § 42 Abs. 2 BauGB nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks aufgrund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt. Wird die zulässige Nutzung des Grundstücks nach dieser siebenjährigen Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen (§ 42 Abs. 3 Satz 1 BauGB).
bb) Vorliegend sind die von der Beteiligten zu 3) übernommenen Feststellungen des Gutachterausschusses zu dem Verkehrswert des Grundstücks in seinem Gutachten vom 28. April 2009 nach den vorstehenden Vorgaben nicht zu beanstanden.
(1) (a) Zu Recht hat die Beteiligte zu 3) bei der Bemessung des Verkehrswertes des der Beteiligten zu 1) entzogenen Grundstücks zum Bewertungsstichtag am 2. Oktober 2003 den Umstand unberücksichtigt gelassen, dass das Grundstück zum Qualitätsstichtag Bauland nach Maßgabe von § 34 BauGB war. Denn diese unstreitig seit dem 3. Oktober 1990 zulässige Nutzung ist durch den am 31. März 2001 in Kraft getretenen Bebauungsplan I-30 dahin geändert worden, dass nur noch die Errichtung einer öffentlichen und privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung eines öffentlichen Kinderspielplatzes zulässig war. Zu diesem Zeitpunkt war nach Ablauf von sieben Jahren einer zulässigen Nutzung als Bauland bis zum 3. Oktober 1997 für diese Änderung nicht mehr der Wegfall der Nutzungsmöglichkeit als solcher zu entschädigen (§§ 95 Abs. 2 Nr. 7, 42 Abs. 2 Satz 1 BauGB), sondern nur noch gegebenenfalls ein - hier unstreitig nicht gegebener - wertmindernder Eingriff in die ausgeübte Nutzung (§§ 97 Abs. 2 Nr. 7, 42 Abs. 3, 43 Abs. 3 Satz 2 BauGB).
Der Senat folgt nicht der Ansicht, § 43 Abs. 3 Satz 2 BauGB sei dahin auszulegen, dass die Vorschrift lediglich in den Fällen gelte, in denen die Nutzungsmöglichkeit in einem größeren Gebiet eingeschränkt (§ 42 BauGB) und hierbei zugleich eine “Flächenvorsorge für den Gemeinbedarf” (§§ 40, 41 BauGB) getroffen werde (so aber Paetow in: Berliner Kommentar zum BauGB, 12. Lfg./Dez. 2008, § 43 Rn. 7; Schmidt-Eichstaedt, ZfBR 2015, 330, 334; offen gelassen von BGH, Urteil vom 06.05.1999 zu III ZR 174/99, Rn. 15, juris). Hierbei kann dahinstehen, ob der Wortlaut des § 43 Abs. 3 BauGB für eine solch eingeschränkte Anwendung der Vorschrift überhaupt Anhaltspunkte enthält. Sie widerspricht jedenfalls dem in den Gesetzesmaterialien erkennbar gewordenen Willen des Gesetzgebers, nämlich durch eine Beschränkung des vermögensrechtlichen Schutzes der planungsrechtlich zulässigen Nutzung auf sieben Jahre die städtebauliche Entwicklung insbesondere auch dadurch zu fördern, dass städtebaulich notwendige Änderungen baurechtlich zulässiger Nutzungen nicht an Entschädigungsforderungen aus einer unbefristeten vermögensrechtlichen Plangewährleistung scheitern (vgl. eingehend BVerfG, Beschluss vom 16. Dezember 2014 - 1 BvR 2142/11 -, juris Rn. 93 bis 96; BRAK, Stellungnahme Nr. 17, Juli 2013, zu dem vorgenannten Verfassungsbeschwerdeverfahren, Seite 11 unter Bezugnahme auf BT-Drs. 7/2496 S. 29, 55 f.).
So heißt es in dem Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Bundesbaugesetzes vom 22. August 1974 (BT-Drs 7/2496, Seite 33): “Eingriffe in ausgeübte Nutzungen sollen wie bisher entschädigt werden. Der entschädigungsrechtliche Schutz der planungsrechtlichen Nutzbarkeit soll nach einer angemessenen Frist entfallen; der Eigentümer hat die Möglichkeit, innerhalb der Frist von der Nutzbarkeit Gebrauch zu machen.” Weiter heißt es (Seite 56): “Weiterhin soll während einer angemessenen Frist das Vertrauen auf die Bestandskraft eines Bebauungsplanes planungsschadensrechtlich geschützt werden. Nach Ablauf der Frist stellt sich die eröffnete Möglichkeit der Nutzung im enteignungsrechtlichen Sinne nachträglich als eine nicht ausgenutzte Chance dar, die als solche nicht (mehr) zu entschädigen ist.” In dem nachfolgenden Bericht des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau vom 23. Februar 1976 (BT Drs 7/4793) wird verlautbart, der Gesetzentwurf sehe zur Lösung bestehender Probleme unter anderem vor, “den Ersatz von Planungsschäden generell nur noch auf sogenannte “verwirklichte” Nutzungen zu beschränken, im Übrigen aber für nicht verwirklichte Nutzungen eine entschädigungsrechtliche Schutzfrist von sieben Jahren vorzusehen” (Seite 2). Zum Planungsschadensrecht hat sich der Ausschuss unter anderem wie folgt geäußert (Seite 39): “Den insoweit in der Regierungsvorlage enthaltenen Beschränkungen - insbesondere kein Entschädigungsanspruch, wenn die zulässige Nutzung nicht ausgeübt wurde - stimmt der Ausschluss grundsätzlich zu; er ist jedoch der Auffassung, dass hier eine Siebenjahresfrist vorgesehen werden sollte, innerhalb der das Vertrauen auf die Bestandskraft eines Bebauungsplanes unbedingt geschätzt werden soll.” Weiter wird zitiert (Seiten 39 f.): “Absätze 2 und 3 enthalten die beiden Grundsatzentscheidungen: Nach Absatz 2 wird die zulässige Nutzung innerhalb einer Frist von sieben Jahren entschädigungsrechtlich geschützt. (...) Nach Ablauf der sieben Jahre wird nur noch für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung Entschädigung gewährt.” Zu der § 43 Abs. 3 Satz 2 BauGB entsprechenden Regelung im damaligen § 44b BauGB 1976 wird ausgesprochen (Seite 41): “Satz 2 des Absatzes 2a [entspricht dem heutigen § 43 Abs. 3 Satz 2 BauGB] harmonisiert wertmäßig die Grundlagen für die Bemessung der Entschädigung in allen Fällen des Planungsschadensrechts. Diese Regelung ist im Hinblick auf den Gleichbehandlungsgrundsatz geboten. (…) Absatz 2a Satz 2 stellt hier sicher, dass wertmäßig derjenige, der sein Grundstück nach einer Planänderung behält, gleichgestellt wird demjenigen, der sein Grundstück im Wege des Übernahmeverlangens an die Gemeinde abgibt.”
Mit der Regelung sollten mithin nicht nur “gemeinnützige” Festsetzungen nach den §§ 40, 41 BauGB bei einer § 42 BauGB unterfallenden allgemeinen “privatnützigen” Planänderung den Einschränkungen des § 42 BauGB unterworfen werden; sondern es handelt sich um ein Kernstück des Reformanliegens des damaligen Gesetzgebers, im Planungsschadensrecht nicht genutzte planungsrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten grundsätzlich nur für einen Zeitraum von sieben Jahren zu entschädigen. Die Regelung harmonisiert deswegen für alle Tatbestände des Planungsschadensrechts die Bemessung der Entschädigung, es soll die entschädigungsrechtliche Grundentscheidung des § 42 Abs. 2, 3 BauGB - Schutz nicht ausgeübter Nutzungen nur innerhalb der 7-Jahres-Frist - auch innerhalb der §§ 40, 41 BauGB gelten (Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Auflage 2014, § 43 BauGB Rn. 5).
Auch aus der systematischen Stellung der Vorschrift lässt sich nach Auffassung des Senats im Ergebnis nichts Abweichendes schließen. Vielmehr enthält § 43 Abs. 3 BauGB in seinen beiden Sätzen Klarstellungen zum Anwendungsbereich der §§ 40, 41 und 42 BauGB. In diesem Zusammenhang erstreckt § 43 Abs. 3 Satz 2 BauGB die Beschränkungen des § 42 BauGB auf die in den §§ 40, 41 BauGB geregelten Fälle und stellt klar, dass diese Beschränkungen auch für die “fremdnützigen” planungsrechtlichen Eingriffe nach den §§ 40, 41 BauGB gelten; es ist so zu entschädigen wie nach § 42 BauGB zu entschädigen wäre, wenn die Entschädigung nicht - wie es zuvor § 43 Abs. 3 Satz 1 BauGB klarstellt - nach den §§ 40, 41 BauGB zu gewähren wäre.
(b) Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist es nicht verfassungsrechtlich geboten, bei der Bemessung der Entschädigung entgegen den vorgenannten gesetzlichen Vorgaben die Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks als Bauland zum Qualitätsstichtag. Das folgt allerdings nicht bereits daraus, dass sich die Beteiligte zu 1) nicht auf den nach Auffassung des Landgerichts bei einer Nichtberücksichtigung des Entzugs der Nutzungsmöglichkeit als Bauland bestehenden Eingriff in das Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 GG berufen könnte. Wenn nämlich der Ausschluss der Entschädigung für den Verlust der Bebauungsmöglichkeit gegen Art. 14 GG verstoßen würde, wäre die Vorschrift insgesamt verfassungswidrig und auch nicht bei der Bemessung der Entschädigung für die Beteiligte zu 1) anzuwenden.
Die Vorschriften können auch nicht, wie das Landgericht im Anschluss an eine entsprechende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 19. Juli 2007 - III ZR 305/06 -, juris Rn. 13 m.w.N.; std. Rspr.) meint, aufgrund einer verfassungskonformen Auslegung unangewendet bleiben. Denn eine solche Auslegung, die den sich in den Vorschriften erkennbar ausdrückenden gesetzgeberischen Willen übergehen würde, wäre, wie das Bundesverfassungsgericht nunmehr mit Beschluss vom 16. Dezember 2014 - 1 BvR 2142/11 - in einem die genannten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs betreffenden Fall festgestellt hat, unvertretbar. Vielmehr wäre, wenn von der Verfassungswidrigkeit der anzuwendenden Vorschriften auszugehen wäre, die Vorlage des Rechtsstreit im Wege der konkreten Normenkontrolle nach Art. 100 Abs. 1 GG geboten, um eine Verletzung der Beteiligten zu 3) in dem auch sie schützenden Verfahrensgrundrecht auf Beachtung des gesetzlichen Richters - hier des Bundesverfassungsgerichts - zu gewährleisten (vgl. ausführlich BVerfG, Beschluss vom 16. Dezember 2014 - 1 BvR 2142/11 - juris Rn. 64 ff.).
Schließlich hat der Senat das Verfahren aber auch nicht gemäß Art. 100 Abs. 1 GG dem Bundesverfassungsgericht vorzulegen. Der Senat teilt nämlich anders als das Landgericht im Anschluss an die vorgenannte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht die Auffassung, dass in der Reduzierung der Entschädigung für den Fall einer Entziehung der Bebaubarkeit sieben Jahre nach deren Zulassung ein Eingriff in das Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 GG liegt, und zwar auch dann nicht, wenn der Entzug der Nutzungsmöglichkeit auf einer - hier unstreitig vorliegenden - “isolierten eigentumsverdrängenden Planung” beruht. Vielmehr ist der Senat, wie auch der 4. Revisionssenat des Bundesverwaltungsgerichts in seiner Äußerung vom 17. Mai 2013 zu einer Anfrage des Bundesverfassungsgerichts vom 14. Februar 2013 in dem vorgenannten Verfassungsbeschwerdeverfahren 1 BvR 2142/11 (Anlage 2 zur Berufungsbegründung der Beteiligten zu 3); vgl. auch BVerfG, Beschluss vom 16. Dezember 2014 - 1 BvR 2142/11 - juris Rn. 44 f.) der Auffassung, dass es sich bei der Regelung des § 42 Abs. 3 BauGB um eine nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums handelt mit der Folge, dass ein Entzug der planungsrechtlich zulässig gewesenen Nutzung eines Grundstücks etwa durch Änderung eines Bebauungsplans nach Ablauf von sieben Jahren keinen entschädigungspflichtigen Entzug einer als Eigentum geschützten Rechtsposition darstellt. Der Senat folgt deswegen dem Resümee des Bundesverwaltungsgerichts, dass dann, wenn die Sieben-Jahres-Frist abgelaufen ist und sich die Änderung der zulässigen Nutzung als abgewogen erweist oder primärer Rechtsschutz insoweit durchgeführt oder nicht mehr zu erlangen ist, weder fachgesetzlich noch verfassungsrechtlich Anlass zu einer Entschädigung besteht, die den Bodenwert der zulässigen, aber nicht verwirklichten Nutzung berücksichtigt (Seite der 3 der Äußerung; BVerfG, a.a.O., Rz. 45).
Zu keinem anderen Ergebnis führt die Erwägung, dass bei einem Entzug der Nutzungsmöglichkeit für einzelne Grundstücke dem Eigentümer oder sonstigen Berechtigten im Verhältnis zu den Eigentümern der anderen benachbarten Grundstücke ein “Sonderopfer” auferlegt werde. Aus dem Blick gerät hier zunächst, dass selbstverständlich zu entschädigen ist, soweit mit der Planänderung die tatsächliche Nutzung des Grundstücks beschränkt wird; nur die bloße, in sieben Jahren nicht genutzte Nutzungsmöglichkeit ist nicht zu entschädigen. Der Grund hierfür ist aber, dass sie dem Grundstückseigentümer nicht zusteht, weil - wie ausgeführt - der Gesetzgeber sie in zulässiger Bestimmung von Inhalt und Schranken dem Bereich des Eigentums entzogen hat; sie ist keine eigentumsrechtliche geschützte Position. Der Umstand, dass für ein Grundstück im Gegensatz zu einem anderen eine nicht genutzte Nutzungsmöglichkeit verloren geht, ändert daran nichts, mag ihn der Betroffene auch als “Sonderopfer” empfinden. Tatsächlich ist es kein solches, weil auch der nicht betroffene Nachbar insoweit über kein Eigentum mehr verfügt und seine - ebenfalls ungenutzte - Nutzungsmöglichkeit nur dann und insoweit bei zulässigen planungsrechtlichen Eingriffen zu entschädigen ist, als er von ihr bis dahin Gebrauch gemacht haben sollte. Im Übrigen bleibt zu betonen, dass der betroffene Eigentümer oder sonstige Berechtigte auch im Rahmen des Primärrechtsschutzes gegen planungsrechtlichen Eingriffe auf sein Grundstück geltend machen kann, dass die Auswahl gerade seines Grundstücks und nicht eines anderen fehlerhaft ist; der Umstand, dass eine bloße, sieben Jahre ungenutzte planungsrechtliche Nutzungsmöglichkeit als solche keinen eigentumsrechtlichen Schutz genießt, bedeutet nicht, dass nicht die umfangreichen planungsrechtlichen Vorgaben einzuhalten wären.
(2) Nach dem damit maßgeblichen Maßstab ist die Bemessung des Verkehrswertes des der Beteiligten zu 1) entzogenen Grundstücks mit 120.000 Euro durch die Beteiligte zu 3) nicht zu beanstanden. Die Ausführungen des Gutachterausschusses in seinem Gutachten vom 28. April 2009, auf die sich die Beteiligte zu 3) insoweit gestützt hat, sind nachvollziehbar und lassen Fehler, die die Festsetzung eines höheren Wertes verhindert hätten, nicht erkennen. Vielmehr ist eher vom Gegenteil auszugehen. Denn der Gutachterausschuss ist von dem 18. September 1990 als Qualitätsstichtag ausgegangen und hat insoweit zusammenfassend eine “gewerbliche Fläche mit niedriger Ausnutzung” als Qualität zugrunde gelegt (Gutachten, S. 18). Tatsächlich ist aber von dem 10. März 1994 als Qualitätsstichtag auszugehen. Zu diesem Zeitpunkt war aber ein Teil der Bebauung auf dem Grundstück bereits abgerissen. Zudem führt der Gutachterausschuss an, dass das auf einem Foto von 1992 zu sehende Gebäude auf dem Grundstück “am Ende seiner Lebensdauer angekommen zu sein” schien (Gutachten, S. 14). Er vermutet lebensnah, dass das Grundstück bereits 1990 ungenutzt war (Gutachten, S. 20). Deswegen geht er im Rahmen der Bewertung letztlich - zutreffend, aber in Abweichung seiner vorhergehenden Feststellungen zur Qualität des Grundstücks (Gutachten, S. 18) - davon aus, dass der vorhandenen Bebauung kein Wert beizumessen sei und nur der Bodenwert als Verkehrswert zu ermitteln sei (Gutachten, S. 20).
Die weiteren Ausführungen des Gutachterausschusses zur Wahl des für die Bewertung des vorliegenden Grundstücks geeigneten Wertermittlungsverfahrens lassen Fehler nicht erkennen; solche werden auch von den Beteiligten nicht gerügt. Soweit der Beteiligte zu 1) meint, bei der Anwendung des danach herangezogenen Bodenertragswertverfahrens sei nicht nachvollziehbar, warum der Gutachterausschuss bei der erzielbaren Miete von dem mittleren Wert (1,60 Euro/Monat/qm) der Mieten für befestigte Freilagerflächen (1,20-2,00 Euro/Monat/qm) und dem mittleren Liegenschaftszins (6,5%) für derartige Flächen (5-8%) ausgegangen sei, ist dem nicht zu folgen. Hinsichtlich der Miete hat er ausdrücklich unter Berücksichtigung des Standorts und der möglichen Nutzung als Freifläche, mithin in begründeter Wertung, den Mittelwert der von der I... B... für befestigte Freilagerflächen in Innenstadtlage, Stand August 2004, angesetzten Wert herangezogen (Gutachten, S. 22). Dies erscheint sachgerecht; die Beteiligte zu 1) zeigt nicht auf, aufgrund welcher Umstände ein höherer Wert in der Spanne richtig sein sollte. Bezüglich des Liegenschaftszinses begründet der Gutachterausschuss die Heranziehung des Mittelwertes als marktgerecht damit, dass das Grundstück für die unterstellte Nutzung als befestigte Freilagerfläche kein Investment in ein repräsentatives Objekt mit entsprechendem Wertsteigerungspotential sei (Gutachten S. 23 f.). Dies ist ohne weiteres nachvollziehbar; auch hier ist weder ersichtlich noch von der Beteiligten zu 1) dargelegt, warum entgegen der Wertung des Gutachterausschusses ein höherer Liegenschaftszins angemessen sein sollte.
III.
Die Nebenentscheidungen zu Kosten und vorläufiger Vollstreckbarkeit beruhen auf § 221 Abs. 1 Satz 1 BauGB in Verbindung mit den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO; klarzustellen war, dass die Kosten der Beteiligten zu 2) nicht zu erstatten sind, schon weil sie keinen nach § 228 Abs. 2 BauGB erforderlichen Antrag gestellt hat.
Die Revision war gemäß § 221 Abs. 1 Satz 1 BauGB in Verbindung mit § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO zuzulassen, weil nach dem die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Entschädigung bei “isolierter eigentumsverdrängender Planung” aufhebenden Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 16. Dezember 2014 - 1 BvR 2142/11 - die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (Nr. 1) und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (Nr. 2).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 511 ff. ZPO
§§ 40, 41 BauGB
§§ 40, 41 und 42 BauGB
§ 34 BauGB
§ 95 BauGB
§ 194 BauGB
§ 42 BauGB
§ 44b BauGB
§ 43 BauGB
§ 221 Abs. 1 Satz 1, 222 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 Satz 1, 229 Abs. 1 BauGB
§ 93 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 111 Satz 1, 110 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 95 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 93 Abs. 4 Satz 1, 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 287 Abs. 2 ZPO
§ 95 Abs. 2 bis Abs. 4 BauGB
§ 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB
§ 42 Abs. 2 BauGB
§ 42 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 95 Abs. 2 Nr. 7, 42 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 97 Abs. 2 Nr. 7, 42 Abs. 3, 43 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 43 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 43 Abs. 3 BauGB
§ 42 Abs. 2, 3 BauGB
§ 43 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 42 Abs. 3 BauGB
§ 221 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 228 Abs. 2 BauGB
§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO
Art. 14 GG
Art. 100 Abs. 1 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG

Zitierte Entscheidungen: III ZR 327/15
95 BauGB auf 120.00
III ZR 174/99
1 BvR 2142/11
III ZR 305/06