Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-01-27, Aktenzeichen OVG 10 B 3.19
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2022:0127.OVG10B3.19.00

Tenor:
Orientierungssatz
Verfahrensgang
Die Berufung wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen die Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag.
Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, ist seit 2004 Eigentümerin des Grundstücks B ... in Berlin-Prenzlauer Berg. Das 502 m² große Grundstück ist mit einem fünfgeschossigen Wohn- und Geschäftsgebäude bebaut und liegt im Geltungsbereich des ehemaligen Sanierungsgebietes „Prenzlauer Berg – Kollwitzplatz“.
Für das Sanierungsgebiet „Prenzlauer Berg – Kollwitzplatz“ wurde die Einleitung vorbereitender Untersuchungen erstmals am 30. November 1990 bekannt gegeben. Das Sanierungsgebiet wurde durch die Neunte Verordnung über die förmliche Festsetzung von Sanierungsgebieten vom 21. September 1993 (GVBl. S. 403) mit Wirkung vom 8. Oktober 1993 förmlich festgesetzt und durch die Zehnte Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 6. Januar 2009 (GVBl. S. 13) mit Wirkung zum 28. Januar 2009 wieder aufgehoben.
Während des Sanierungszeitraums wurden im Auftrag der Klägerin - mit öffentlicher Förderung - Instandsetzungen und Modernisierungen an der Bebauung durchgeführt.
Für das Grundstück der Klägerin ermittelte der Fachbereich Vermessung des Stadtentwicklungsamtes des Bezirks Pankow eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung in Höhe von 43.674,00 € zum Stichtag 28. Januar 2009. Als Grundlage diente ihm eine städtebauliche Stellungnahme der S ... Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung mbH. Für die Berechnung ging der Beklagte von einem Anfangswert von rund 633,00 €/m² aus. Dieser Wert orientierte sich an dem vom gesetzlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin angegebenen besonderen Bodenrichtwert mit Anfangswertqualität für den Stichtag 1. Januar 2009. Aus dem Anfangswert leitete der Beklagte im Wege der Zielbaummethode einen Endwert von rund 720,00 €/m² ab. Daraus ergab sich eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 87,00 €/m² und ein Ausgleichsbetrag in Höhe von 43.674,00 €.
Zur beabsichtigten Heranziehung hörte der Beklagte die Klägerin an. Den Anhörungsschreiben vom 3. November 2010 fügte er die städtebauliche Stellungnahme und das Gutachten des Fachbereichs Vermessung über die Ermittlung der Höhe des Ausgleichsbetrages bei.
Die Klägerin nahm dazu mit anwaltlichem Schreiben vom 2. Dezember 2010 im Wesentlichen wie folgt Stellung: Der Ausgleichsbetrag sei fehlerhaft ermittelt worden. Der Beklagte hätte vorrangig das Vergleichswertverfahren anwenden müssen und habe das Fehlen einer hinreichenden Anzahl vergleichsgeeigneter Kaufpreise nicht hinreichend belegt. Die Annahme eines maximal veränderlichen Lagewertanteils (LVmax) in Höhe von 25 % sei nicht nachvollziehbar. Der Zielbaum hätte an jedes konkrete Grundstück mit den für dieses relevanten Lagekriterien und deren adäquater Gewichtung angepasst werden müssen. In dem angewandten Zielbaum käme es im Übrigen zu einer unzulässigen Mehrfachberücksichtigung einzelner Verbesserungen bei verschiedenen Kriterien. Schließlich hätte der Beklagte bei der Bewertung der einzelnen Lagekriterien des Zielbaums danach differenzieren müssen, welche Entwicklungen auch ohne die Festsetzung des Sanierungsgebietes aufgrund wendebedingter Effekte eingetreten wären und welche tatsächlich der Sanierungsmaßnahme bedurften. Die Stellungnahme geht diesbezüglich auf einzelne der in der städtebaulichen Stellungnahme begutachteten Lagekriterien ein.
Mit Bescheiden vom 20. April 2012 zog der Beklagte die Klägerin für deren Grundstück zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 43.674,00 € heran. Auf den Widerspruch der Klägerin setzte der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 19. Juli 2016 den Ausgleichsbetrag auf 40.563,70 € herab. Dieser Betrag ergab sich aus einer Neuberechnung des Endwerts auf 714,07 €/m² nach einer Korrektur des sog. Anfangswert-Multiplikators (1,1276) im Rahmen des Zielbaumverfahrens.
Gegen die Zurückweisung des Widerspruchs im Übrigen richtet sich die Klage, die am 11. August 2016 beim Verwaltungsgericht eingegangen ist. Zur Begründung hat die Klägerin ergänzend geltend gemacht, dass wegen der gleichzeitig mit der Sanierung wirksam gewordenen Effekte der Wiedervereinigung sowie der besonderen räumlichen Lage und Qualität des Gebiets auch hier ein Sonderfall vorgelegen habe, bei dem auch ohne die Sanierung mit einer qualitativen Fortentwicklung des Gebietes und einer entsprechenden Bodenwertsteigerung zu rechnen gewesen wäre.
Die Klage hat das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 8. Januar 2019 abgewiesen. Zur Begründung hat es u.a. ausgeführt, die Ermittlung der Bodenwertsteigerung sei nachvollziehbar und innerhalb des Wertermittlungsspielraums des Beklagten erfolgt. Die Anwendung des Zielbaumverfahrens zur Ermittlung des Ausgleichsbetrags für das Klägergrundstück sei im konkreten Fall nicht zu beanstanden. Es fehlten Anhaltspunkte dafür, dass die vom Beklagen ermittelte Bodenwerterhöhung für das Klägergrundstück nicht auf die Sanierung zurückzuführen sei.
Die Klägerin hat gegen das ihr am 22. Januar 2019 zugestellte Urteil am 22. Februar 2019 die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung eingelegt. In der Berufungsbegründung führt sie im Wesentlichen aus: Der gesetzliche Vorrang der Vergleichswertmethode sei nicht beachtet worden. Die Behörde hätte das Vorliegen von Vergleichswerten umfassender prüfen müssen, bevor sie auf die Zielbaummethode zurückgegriffen habe. Weil der Anfangswert anhand von Bodenrichtwerten ermittelt worden sei, sei der Rückgriff auf die Zielbaummethode zur Ableitung des Endwertes unzulässig. Außerdem seien nicht sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen in den Ausgleichsbetrag einbezogen worden. Die entsprechenden Überlegungen und Ausführungen des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in den drei Urteilen vom 10. Juli 2017 (- OVG 2 B 1.16 -, - OVG 2 B 7.16 - und - OVG 2 B 11.16 -, alle juris) und im Urteil vom 11. Oktober 2018 (- OVG 2 B 2.16 -, juris) seien vollumfänglich auf den hiesigen Fall übertragbar. Zudem seien die Lagekriterien im Rahmen der Zielbaummethode fehlerhaft benotet worden, bei denen eine „wendebedingte“ Werterhöhung offenkundig gewesen sei. Schließlich seien vom Eigentümer selbst bewirkte Wertsteigerungen zu berücksichtigen.
Die Klägerin beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 8. Januar 2019 zu ändern und
1. die Bescheide des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 20. April 2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 19. Juli 2016 aufzuheben,
2. den Beklagten zu verpflichten, an die Klägerin 40.563,70 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Oktober 2017 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Der Beklagte tritt der Berufung unter ausführlicher Auseinandersetzung mit dem Berufungsvorbringen entgegen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Gerichtsakten dieses Verfahrens und des - zu gemeinsamer mündlicher Verhandlung verbundenen - Verfahrens OVG 10 B 2.19 sowie auf die Verwaltungsvorgänge des Beklagten verwiesen, die vorgelegen haben und deren Inhalt - soweit wesentlich - Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidungsfindung gewesen ist.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zurecht abgewiesen. Die angefochtenen Bescheide vom 20. April 2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 19. Juli 2016 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Klägerin hat daher auch keinen Anspruch auf verzinste Erstattung des Sanierungsausgleichsbetrages.
Rechtsgrundlage des Ausgleichsbetragsbescheides ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts ihres Grundstücks entspricht.
Auf dieser Grundlage erweist sich die Heranziehung der Klägerin sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach als rechtmäßig.
I. Die sachliche Betragspflicht der Klägerin ist gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB mit der Aufhebung der Sanierungsverordnung durch die Zehnte Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 6. Januar 2009 (GVBl. S. 13) mit Wirkung zum 28. Januar 2009 entstanden.
Ohne Erfolg erhebt die Klägerin dagegen den sinngemäßen Einwand, ihrer Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag stünden teilweise schon dem Grunde nach „wendebedingte Effekte“ im Sinne der Rechtsprechung des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg zum Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ in Berlin-Mitte entgegen.
Dieser Einwand betrifft den Ursachenzusammenhang zwischen den Sanierungsmaßnahmen und der Steigerung des Bodenwerts der Grundstücke im Sanierungsgebiet. Aus den Regelungen in § 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB ergibt sich, dass mit dem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag allein die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung, also diejenige Erhöhung des Bodenwertes abzuschöpfen ist, die kausal auf die Sanierung zurückzuführen ist (BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020 – BVerwG 4 B 11.19 -, juris Rn. 5). Steht im Einzelfall mit Gewissheit (und nicht nur spekulativ) fest, dass eine Bodenwerterhöhung auch ohne die Sanierung eingetreten wäre und daher nicht durch die Sanierung bedingt ist, darf sie sich nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht in dem Ausgleichsbetrag niederschlagen (BVerwG, a.a.O., juris Rn. 7). Bei einem herkömmlichen Sanierungsgebiet, d.h. bei einem städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB aufweisenden Gebiet, das bereits seit längerer Zeit nicht zu einer Entwicklung aus eigener Kraft der Eigentümer oder investitionsbereiter Erwerber gefunden hat und für das deshalb nach allgemeinem Erfahrungswissen eine qualitative Fortentwicklung unter unverändert fortbestehenden Rahmenbedingungen nicht zu erwarten ist („steckengebliebenes Sanierungsgebiet“), besteht eine tatsächliche Vermutung der Kausalität von Sanierung und Bodenwerterhöhung im Sanierungsgebiet (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 – OVG 2 B 2.16 –, juris Rn. 43; Beschluss des erkennenden Senats vom 22. April 2021 – OVG 10 S 36.19 – juris Rn. 8).
Im Fall des Sanierungsgebiets „Spandauer Vorstadt“ in Berlin-Mitte hat der 2. Senat des Oberverwaltungsgerichts angenommen, dass auch ohne die städtebauliche Sanierungsmaßnahme mit einer Verbesserung der den Bodenwert (mit)bestimmenden Lagemerkmale zu rechnen gewesen sei, weil es sich gerade nicht um ein solches herkömmliches Sanierungsgebiet handele, sondern um einen gegenüber herkömmlichen Sanierungsgebieten „historisch einmaligen Sonderfall“ (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 – OVG 2 B 1.16 -, juris Rn. 33, 60). Diese „Atypik des Sanierungsgebiets Spandauer Vorstadt“ (a.a.O., Rn. 27) als historisch einmaliger – und damit schon grundsätzlich nicht auf andere Sanierungsgebiete übertragbarer – Sonderfall hat der 2. Senat mit dem Zusammentreffen mehrerer Besonderheiten des Sanierungsgebiets begründet, nämlich der besonderen räumlichen Lage, Qualität und Funktion als Gebiet „in der Mitte Berlins“ sowie „gleichermaßen“ den „restitutionsrechtlichen Herausforderungen nach der Wiedervereinigung“ und dem „vorhandenen Investitionsdruck im Zentrum der Stadt“ (a.a.O., Rn. 33).
Als „vor allem historisch begründeter sowie durch die besondere Lage und Qualität des Sanierungsgebiets geprägter Sonderfall“ (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 – OVG 2 B 1.16 – juris Rn. 51, und Urteil vom 11. Oktober 2018 – OVG 2 B 2.16 – juris Rn. 34) zeichne sich die Spandauer Vorstadt durch die „herausragende stadträumliche Lage im Zentrum Berlins die für Berlin einmalige städtebauliche Struktur“ (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017, a.a.O., Rn. 55, und Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 38) aus. Wegen der besonderen Qualität des in Rede stehenden Stadtquartiers habe der mit der Wiedervereinigung verbundene grundlegende Wandel der rechtlichen, wirtschaftlichen und städtebaupolitischen Rahmenbedingungen nicht allein zum Wegfall der maßgeblichen Ursachen für die in der DDR-Zeit eingetretenen städtebaulichen Missstände geführt, sondern – in jenem Sanierungsgebiet – eine Investitionsbereitschaft und -fähigkeit freigesetzt, die vor dem Hintergrund der besonderen Qualitäten des in Rede stehenden Stadtquartiers als zentrales, durch eine historische Bausubstanz geprägtes Gebiet habe erwarten lassen, dass es auch ohne die förmliche Sanierung in demselben Zeitrahmen zu einer Eigenentwicklung und einer hierdurch bedingten Bodenwerterhöhung gekommen wäre (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017, a.a.O., Rn. 52). Das Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ zeichne sich daneben durch seine „zentrale Lage in der Mitte von Berlin“ und seine besonderen städtebaulichen Qualitäten aufgrund der historischen Bebauung aus (a.a.O., Rn. 53). Als Teil des Cityrandes könne es einerseits partiell gesamtstädtische, für die Lage typische Nutzungen übernehmen und andererseits zentrumsnaher Wohnort sein (a.a.O., Rn. 34). Neben der zentralen Lage lege der hohe Anteil an historischen Gebäuden eine hohe Attraktivität für eine Entwicklung zu einem nachgefragten Wohn- und Arbeitsgebiet nahe, wobei der Denkmalschutz mit den daran anknüpfenden Steuerbegünstigungen sowie die Fördermöglichkeiten des städtebaulichen Denkmalschutzes bereits unabhängig von einer Festlegung als förmliches Sanierungsgebiet günstige Rahmenbedingungen für Investitionen ergeben hätten. Schließlich sei angesichts des baulichen Zustands der Grundstücke aufgrund des hohen Anteils restitutionsbefangener Grundstücke von über 96,3% mit einer großen Zahl von Grundstücksveräußerungen und nachfolgenden baulichen Investitionen zu rechnen gewesen (a.a.O., Rn. 53).
Für diese Annahmen besteht im vorliegenden Fall kein Raum. Denn die zugrunde gelegten Umstände, die sich schon nach den Ausführungen des 2. Senats ohnehin ausdrücklich nur auf „einen historisch einmaligen Sonderfall“ (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 – OVG 2 B 1.16 -, juris Rn. 33) beziehen, sind im hier in Rede stehenden Sanierungsgebiet „Prenzlauer Berg – Kollwitzplatz“ nicht einmal ansatzweise gegeben. Übereinstimmend ist hier allein der zeitliche Zusammenhang der Sanierung mit dem durch den 2. Senat für relevant gehaltenen „Einfluss des wende- und wiedervereinigungsbedingten Systemwechsels“, weil beide Sanierungsgebiete durch die Neunte Verordnung über die förmliche Festsetzung von Sanierungsgebieten vom 21. September 1993 (GVBl. S. 403) festgelegt wurden. Daraus allein rechtfertigt sich ein atypischer Fall aber auch nach der zitierten Rechtsprechung des 2. Senats nicht. Darüber hinaus sind für das hier streitgegenständliche Sanierungsgebiet keine Besonderheiten ersichtlich, die nach dem erwähnten Maßstab mit der nötigen Gewissheit auf eine Eigendynamik der Bodenwerterhöhung schließen lassen. Ausweislich des 19. Berichts des Beklagten über die Vorbereitung und Durchführung der Stadterneuerung verdeutlicht die Lage des Sanierungsgebiets nördlich des unmittelbar angrenzenden City-Bezirks Mitte und innerhalb des S-Bahn-Rings zwar einen „bestehenden Entwicklungsdruck“, dem dieses Gebiet unterliege (Abgeordnetenhaus-Drucks. Nr. 13/41, S. 22). Dass dieser Entwicklungsdruck aber durch eine korrespondierende private Investitionsbereitschaft ausgeglichen und dadurch unabhängig von der Festlegung des Sanierungsgebiets eine Bodenwerterhöhung bewirkt worden wäre, stellt der Beklagte mit Erfolg in Frage. Insbesondere hat dieser bereits im erstinstanzlichen Verfahren (Schriftsatz vom 26. Juli 2017) unter Beifügung einer grafischen Darstellung der Bodenwertentwicklung im Sanierungsgebiet nachvollziehbar veranschaulicht, dass sich ein seit 1995 zu beobachtender Wertverfall erst im Zuge der fortschreitende Sanierung nach dem Jahr 2005 stabilisiert und eine Werterhöhung über den Stand von 1995 hinaus erst nach Abschluss der Sanierung eingestellt hat. Schon von daher erscheint es eher spekulativ, dass hier auch ohne die Durchführung der Sanierung mit einer Verbesserung der bodenwertrelevanten Lagemerkmale zu rechnen gewesen wäre.
Auch sonst sind Umstände, die mit denen vergleichbar wären, die der Rechtsprechung des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts zum Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ in Berlin-Mitte zugrunde lagen, im hier in Rede stehenden Sanierungsgebiet „Prenzlauer Berg – Kollwitzplatz“ im Bezirk Pankow von Berlin nicht gegeben. Es handelt sich schon nach seiner räumlichen Lage nicht um ein Gebiet „in der Mitte von Berlin“ bzw. „im Zentrum Berlins“ (a.a.O., Rn. 53 und 55). Es sind auch keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen oder sonst ersichtlich, dass hier ein hoher Anteil an historischen Gebäuden in Zusammenwirken mit dem Denkmalschutz und den an ihn knüpfenden Steuervergünstigungen und Fördermöglichkeiten besondere, günstige Rahmenbedingungen für Investitionen geboten hätte. Genauso wenig sind hier Umstände dafür substantiiert vorgetragen – der Kläger hat in der mündlichen Verhandlung lediglich auf eine Vielzahl von Fällen verwiesen – oder sonst ersichtlich, aus denen sich ein überwiegender Anteil restitutionsbefangener Grundstücke, gar von über 96,3 %, ergäbe (ungeachtet der Frage, welche Bedeutung diesem Umstand für die Annahme einer sanierungsfremden Bodenwerterhöhung zukommen mag und inwieweit die Möglichkeit einer investitionsbremsenden Wirkung ungeklärter Eigentumsverhältnisse auszuschließen ist). Ebenso wenig vermag die Schilderung des Klägervertreters in der mündlichen Verhandlung, er habe in den neunziger Jahren eine große Anzahl in diesem Gebiet investitionswilliger Mandanten betreut, die er auf die sanierungsgebietsbedingten Beschränkungen erst habe hinweisen müssen, die substantiierte Darlegung objektiver Anhaltspunkte dafür zu ersetzen, dass es unabhängig von der Sanierung mit Gewissheit – und nicht nur spekulativ – zu einer entsprechenden – und nicht nur anteiligen – Bodenwerterhöhung gekommen wäre (BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020 – BVerwG 4 B 12/19 –, juris Rn. 7). Hinzu kommt das unterschiedliche Verhältnis zwischen öffentlichem und privatem Mitteleinsatz, das eine Vergleichbarkeit mit dem Sonderfall des Sanierungsgebiets „Spandauer Vorstadt“ ausschließt. Der Beklagte hat in einem vom erkennenden Senat schon entschiedenen Verfahren bereits näher dargelegt, dass dieses Verhältnis im Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ in Berlin-Mitte etwa 1 (öffentlicher Mitteleinsatz) zu 7 (privater Mitteleinsatz) betragen habe, während in dem Sanierungsgebiet, das in jenem Verfahren vor dem erkennenden Senat in Rede stand und – wie das vorliegende Sanierungsgebiet – im Bezirk Pankow liegt, das Verhältnis dagegen umgekehrt bei 3 (öffentlicher Mitteleinsatz) zu 1 (privater Mitteleinsatz) gelegen habe und überhaupt in keinem anderen Sanierungsgebiet in Deutschland sowohl anteilig als auch absolut ein solch hoher Einsatz öffentlicher Mittel nachgewiesen werden könne wie bei den ehemaligen Sanierungsgebieten im Bezirk Pankow von Berlin (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 2. April 2021 – OVG 10 S 36.19 – juris Rn. 13); dieses Mittelverhältnis hat der Beklagte auch in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat noch einmal hervorgehoben. Wegen der näheren Einzelheiten zu den vorgenannten Umständen nimmt der Senat ergänzend auf die zutreffenden Ausführungen in dem hier angefochtenen Urteil (UA S. 17 ff.) Bezug.
Danach scheidet eine „Atypik“ in der Art des vom 2. Senat ausdrücklich so bezeichneten „historisch einmaligen Sonderfalles“, den er beim Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ in Berlin-Mitte angenommen hat, für das hier in Rede stehende Sanierungsgebiet „Prenzlauer Berg – Kollwitzplatz“ im Bezirk Pankow von Berlin in jeder Hinsicht aus. Annahmen einer nach räumlicher Lage, Qualität und Funktion des Gebiets sanierungsunabhängig hohen Attraktivität für eine Entwicklung zu einem nachgefragten Wohn- und Arbeitsgebiet verbieten sich hier von vorneherein. Vielmehr greift die tatsächliche Vermutung der Kausalität von Sanierung und Bodenwerterhöhung für den Regelfall herkömmlicher Sanierungsgebiete auch im Sanierungsgebiet „Prenzlauer Berg – Kollwitzplatz“ ein.
Dessen ungeachtet spricht außerdem viel dafür, dass von den Sanierungsmaßnahmen unabhängige Einflüsse auf den Bodenwert bei der Ableitung des Endwertes aus dem Anfangswert nach der Zielbaummethode schon im auf den Wertermittlungsstichtag – und damit zeitlich auf den Abschluss der Sanierung – bezogenen Anfangswert enthalten sein dürften. Daher liegt es nach dieser Methode wohl eher fern, dass solche sanierungsfremden Effekte die an diesen Anfangswert anknüpfende Ableitung des Endwertes und den daraus folgenden Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert noch zu beeinflussen vermögen. Insoweit darf der Beklagte wohl grundsätzlich auch davon ausgehen, dass der gesetzliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, der hier für den 28. Januar 2009 einen besonderen Bodenrichtwert in der Qualität eines Anfangswertes ermittelt hat, weiß, was unter einem Anfangswert im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB zu verstehen ist. Er wird daher also alle Wertsteigerungen auf dem Bodenmarkt, wie sie zwischen dem – vor Beginn der Sanierung liegenden – Qualitätsstichtag für den Anfangszustand (hier: 29. November 1990) und dem – am Ende der Sanierung liegenden – Wertermittlungsstichtag für den Anfangswert (hier: 28. Januar 2009) auch in vergleichbaren Gebieten ohne Sanierungsmaßnahmen eingetreten sind, schon bei der Ableitung der besonderen Bodenrichtwerte mit Anfangswertqualität berücksichtigt haben, so dass sie nicht etwa von dem Endwert noch abzuziehen wären, der aus dem aufgrund dieser besonderen Bodenrichtwerte konkret für ein bestimmtes Grundstück ermittelten Anfangswert abgeleitet wird. In diesem Sinne dürfte das Zielbaumverfahren mit der gerade an den tatsächlichen Auswirkungen der Sanierungsmaßnahmen orientierten Bewertung der Lagewertkriterien besonders darauf zielen zu vermeiden, dass ein mit dieser Methode ermittelter Ausgleichsbetrag sanierungsfremde bodenwerterhöhende Effekte enthält.
II. Die danach dem Grunde nach sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung hat der Beklagte für das Grundstück der Klägerin auch der Höhe nach gemäß den Vorgaben des § 154 Abs. 2 BauGB ermittelt.
Nach dieser Vorschrift besteht die durch die Sanierung bedingte, gemäß § 154 Abs. 1 BauGB ausgleichspflichtige Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Der Zeitpunkt, auf den diese beiden Werte zu beziehen sind (vgl. § 16 Abs. 5 der hier noch anwendbaren Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 - ImmoWertV a.F. -, BGBl. I S. 639; jetzt: § 40 Abs. 4 Satz 1 Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021 - ImmoWertV n.F. -, BGBl. I S. 2805), d.h. der Wertermittlungsstichtag im Sinne von § 3 Abs. 1 ImmoWertV a.F. (vgl. jetzt: § 2 Abs. 4 ImmoWertV n.F.) für den Anfangs- und Endwert ist der Abschluss der Sanierung, hier also der 28. Januar 2009.
Mehr als die Anordnung, dass es auf die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert ankommt, gibt § 154 Abs. 2 BauGB nicht her. Insbesondere verhält sich die Vorschrift nicht zu der Frage, wie die Differenz und insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 – BVerwG 4 B 71.04 -, juris Rn. 5). Der Gesetzgeber hat keine ausdrückliche Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. Die Vorgaben der hier anwendbaren Immobilienwertermittlungsverordnung a.F. machen deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Mit der Errichtung und Beibehaltung von unabhängigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte gemäß § 192 BauGB trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts folgt aus diesem Regelungssystem das Einräumen eines Wertermittlungsspielraums, das auf der Erkenntnis beruht, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Ein derartiger Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen; sie müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31.13 -, juris Rn. 12 m.w.N.).
Für weitere Vorgaben ist die hier noch anwendbare ImmoWertV a.F. zu berücksichtigen. Diese auf § 199 Abs. 1 BauGB gestützte Verordnung richtet sich an die Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB und dient der Immobilienbewertung in den vom Baugesetzbuch vorgesehenen Fällen. Sie bindet weder andere Sachverständige noch Gerichte unmittelbar (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – BVerwG 4 C 31.13 – juris Rn. 7, für die nach § 24 Satz 2 ImmoWertV a.F. abgelöste WertV; ebenso OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018 - OVG 2 B 18.16 – juris Rn. 25 für die ImmoWertV a.F.). Indessen können ihr allgemein anerkannte Grundsätze der Wertermittlung entnommen werden, die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018, a.a.O., Rn. 25). Für das in § 15 ImmoWertV a.F. geregelte Vergleichswertverfahren, nach dem der Bodenwert „vorrangig“ zu ermitteln ist (§ 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV a.F.), ist in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklärt, dass es nur anzuwenden ist, wenn ausreichende Daten zur Verfügung stehen, die gewährleisten, dass der Verkehrswert und - im Falle der Sanierung - dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind. Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial, ist eine andere geeignete Methode anzuwenden. Zulässig ist jede Methode, mit welcher der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann. Dies kann ohne Zweifel auch ein Verfahren sein, in dem Anfangs- und Endwert nicht getrennt festgestellt werden, sondern der Endwert aus dem festgestellten Anfangswert und dem modellhaft berechneten Betrag der sanierungsbedingten Wertsteigerung abgeleitet wird (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 – BVerwG 4 B 71.04 – juris Rn. 6).
Nach diesen Maßstäben bestehen hier keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Ermittlung des Anfangswertes nach dem Bodenrichtwertverfahren oder gegen die Ableitung des Endwertes aus dem Anfangswert nach der Multifaktorenanalyse des Zielbaumverfahrens.
1. Die Ermittlung des Anfangswertes für das Grundstück der Klägerin in Höhe von rund 633,00 €/m² nach dem Bodenrichtwertverfahren ist unbedenklich.
Anfangswert ist der Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (§ 154 Abs. 2 BauGB). Mit Bodenwert ist der Wert von Grund und Boden ohne Aufwuchs oder Gebäude gemeint (Reidt, in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 154 Rn. 10). Anfangswert ist also der Bodenwert, den das unbebaute Grundstück am Wertermittlungsstichtag – hier am 28. Januar 2009 – hätte, wenn es sich noch in dem Zustand vor Bekanntwerden der Sanierungsabsicht befände. Den sog. Qualitätsstichtag für den – insoweit (stets nur) fiktiven – Anfangswert nach dem relevanten Anfangszustand bestimmt grundsätzlich der Zeitpunkt des beginnenden Sanierungseinflusses (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020 – BVerwG 4 B 11.19 – juris Rn. 6). Das ist hier der 29. November 1990, der Tag vor der Veröffentlichung des Magistratsbeschlusses über die Voruntersuchungen (GVABl. Nr. 17 vom 30. November 1990, S. 524).
Der Beklagte hat bei der Ermittlung des Anfangswertes zunächst die Anwendung des Vergleichswertverfahrens geprüft. Dafür hat er in der beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin geführten Kaufpreissammlung eine Recherche zum Wertermittlungsstichtag vorgenommen, nach deren Ergebnis hinreichend geeignetes Kaufpreismaterial nicht bzw. nicht in ausreichender Zahl zur Verfügung stand (Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, S. 16; Widerspruchsbescheid vom 19. Juli 2016, S. 3 f.). Konkrete Gegenbeispiele nennt die Klägerin nicht. Auch sonst ergeben sich keine Anhaltspunkte zu Zweifeln.
Der Beklagte hat daraufhin auf den vom gesetzlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin (§ 192 BauGB) zum Stichtag für die Bodenrichtwertermittlung am 1. Januar 2009 für das Sanierungsgebiet „Prenzlauer Berg – Kollwitzplatz“ ermittelten besonderen Bodenrichtwert mit Anfangswertqualität von 540,00 €/m² zurückgegriffen und diesen für das Grundstück der Klägerin geprüft und angepasst (Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, a.a.O., S. 16 f.). Er hat festgestellt, dass der Bodenrichtwert auch zum Wertermittlungsstichtag als marktgerecht anzusehen ist, weil der für die Berechnung des Anfangswerts maßgebliche Wertermittlungsstichtag (28. Januar 2009) zeitlich unmittelbar nach dem Stichtag der Bodenrichtwertermittlung (1. Januar 2009) liegt. Ferner hat er berücksichtigt, dass der Bodenrichtwertermittlung eine typische Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,5 zugrunde lag, aber beim Grundstück der Klägerin die nach § 34 BauGB zulässige GFZ 3,1 betrage. Deshalb hat er anhand der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin festgelegten Umrechnungskoeffizienten (vgl. Nr. 2 der Bekanntmachung vom 24. Februar 2004 - Stadt IIIEGSt 21 -, ABl. S. 1101), die für eine GFZ von 2,5 bei 1,2003 und für eine GFZ von 3,1 bei 1,4076 liegen, den Anfangswert von 540,00 €/m², den der Gutachterausschuss für das typische Bodenrichtwertgrundstück im Sanierungsgebiet ermittelt hatte, für das Grundstück der Klägerin auf 633,26 €/m² (= 540,00 €/m² x 1,4076 / 1,2003), abgerundet auf 633,- €/m², umgerechnet (Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, a.a.O., S. 17).
Bedenken gegen diese Ermittlung des Anfangswertes nach der Bodenrichtwertmethode sind weder von der Klägerin näher vorgetragen worden noch sonst ersichtlich. Insbesondere entspricht es § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV a.F., dass der Bodenwert, der „vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln“ ist (§ 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV a.F.), auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden kann. Die Eignung des hier vom Beklagten dem Anfangswert des Grundstücks zugrunde gelegten Bodenrichtwertes ergibt sich nach der von der Klägerin insoweit nicht beanstandeten Begründung des Beklagten daraus, dass es sich um einen vom gesetzlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin für den 1. Januar 2009 ermittelten besonderen Bodenrichtwert in Anfangswertqualität handelt und das Grundstück der Klägerin innerhalb der Bodenrichtwertzone liegt, für die dieser besondere Bodenrichtwert ermittelt worden war, und mit deren wesentlichen Lagemerkmalen überwiegend übereinstimmt (Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, a.a.O., S. 16).
2. Die Ermittlung des Endwertes in (reduzierter) Höhe von 714,07 €/m² ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Die konkrete Berechnung dieses Betrages zieht die Klägerin im Berufungsverfahren nicht in Zweifel; vielmehr wendet sie sich grundsätzlich gegen die vom Beklagten angewandte Methodik der Boden(end)wertermittlung, allerdings ohne Erfolg. Im Einzelnen:
a) Der Einwand der Klägerin, der Beklagte hätte zur Bestimmung des Endwertes das nach § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV a.F. (jetzt: § 14 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV n.F.) vorrangige Vergleichswertverfahren anwenden müssen, greift nicht durch.
Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV a.F. wird im Vergleichswertverfahren der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen (§ 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV a.F.). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden (§ 15 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV a.F.). Danach ergibt sich der Vorrang der Wertermittlung nach tatsächlichen Vergleichswerten nur dann, wenn – erstens – eine ausreichende Zahl von Verkaufsfällen vorliegt, außerdem – zweitens – die maßgeblichen Wertfaktoren der zu vergleichenden Grundstücke im Wesentlichen übereinstimmen und – drittens – die in eine vergleichende Betrachtung einzubeziehenden Rechtsgeschäfte in einem nahen zeitlichen Zusammenhang stehen (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12. September 2017 – 6 A 10802/16 – juris Rn. 32).
Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Dazu hat der Beklagte bereits in seiner dem Ausgangsbescheid zugrunde liegenden Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung (dort S. 18) ausgeführt, für die Ermittlung des Endwertes stünden im Bewertungsfall weder genügend direkt vergleichbare Verkäufe zur Verfügung noch habe der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin für dieses Gebiet einen Bodenrichtwert unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung ermittelt. Die Klägerin hat auch weder die im Widerspruchsbescheid (dort S. 3 f.) geäußerte Einschätzung des Beklagten substanziiert in Zweifel gezogen, dass die recherchierten zwei Vergleichsverkäufe als Basis für eine sachgerechte Durchführung des Vergleichswertverfahrens nicht ausreichten, noch hat sie konkrete Vergleichsgrundstücke benannt oder substanzielle Angaben zu Verkaufszeitpunkten oder Grundstückspreisen gemacht. Insoweit war auch keine weitere Aufklärung durch den Senat veranlasst (vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage - OVG 10 B 6.19 -, UA S. 29).
Die Auffassung des Beklagten, dass Kaufpreise für bebaute Grundstücke schon grundsätzlich nicht als Vergleichswerte zur Ermittlung des Anfangs- oder Endwertes einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung geeignet seien, entspricht der normativen Vorgabe für den Endwert als „Bodenwert“ (§ 154 Abs. 2 BauGB), d.h. als Wert, der gerade das unbebaute Grundstück betrifft. Dementsprechend scheidet die Vergleichswertmethode bei einer unzureichenden Zahl von Vergleichskaufpreisen unbebauter Grundstücke aus (vgl. Sächsisches OVG, Beschluss vom 5. März 2009 – 1 A 374/08 – juris Rn. 8), etwa wenn die Grundstücke im Sanierungsgebiet bebaut sind und deshalb ein reiner Grundstücksverkehr zur Feststellung von Bodenwerten nicht zustande kommt (vgl. OVG Saarland, Urteil vom 2. Dezember 2009 – 1 A 387/08 -, juris Rn. 89). Wie sich aus der amtlichen Begründung zu § 10 ImmoWertV a.F. ergibt (vgl. BR-Drucks. 171/10 vom 26. März 2010, S. 47), war dem Verordnungsgeber durchaus bewusst, dass die Anwendung des – mit einem Anwendungsvorrang ausgestatteten – Vergleichswertverfahrens dadurch eingeschränkt ist, dass in bebauten Gebieten zumeist kaum Vergleichspreise für unbebaute Grundstücke zur Verfügung stehen. Aus diesem Grund ist bewusst die Möglichkeit eröffnet worden, andere geeignete und nachvollziehbare Methoden zur Ermittlung von Bodenrichtwerten heranziehen zu können, wobei der Verordnungsgeber als Beispiele hierfür in der Begründung ausdrücklich das Lagewertverfahren und die Zielbaummethode erwähnt hat (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 17. Dezember 2012 – OVG 2 S 12.12 – juris Rn. 17).
b) Ebenfalls ohne Erfolg wendet sich die Klägerin dagegen, dass der Beklagte durch die Ableitung des Endwertes aus dem Anfangswert im Wege der Multifaktorenanalyse des Zielbaumverfahrens abweichende Wertermittlungsmethoden für Anfangs- und Endwert anwende. Die Zielbaummethode besteht gerade darin, aus dem einen den jeweils anderen Wert zu ermitteln, und setzt damit die Ermittlung eines der beiden Werte (Anfangs- oder Endwert) auf anderem Wege voraus. Diese Vorgehensweise zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen ist in der Rechtsprechung ausdrücklich als „ohne Zweifel“ geeignet anerkannt (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 – BVerwG 4 B 71.04 – juris Rn. 6).
Entgegen der Auffassung der Klägerin war der Beklagte auch nicht verpflichtet, den Endwert auf der Grundlage von Bodenrichtwerten zu ermitteln, statt ihn nach der Zielbaummethode aus dem Anfangswert abzuleiten. Anders als hier beim Anfangswert hat der gesetzliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin insoweit für das streitgegenständliche Sanierungsgebiet keine besonderen Bodenrichtwerte mit Endwertqualität ermittelt. Soweit die Klägerin geltend macht, die Bodenrichtwerte würden auf der Grundlage von § 196 BauGB regelmäßig ermittelt und lägen daher in ausreichendem Maße für die Zeit des Abschlusses der Sanierung vor, verkennt sie, dass es sich bei den allgemeinen Bodenrichtwerten im Sinne von § 196 BauGB gerade nicht um besondere Bodenrichtwerte mit Endwertqualität handelt. Im Gegensatz zu vom gesetzlichen Gutachterausschuss ermittelten besonderen Bodenrichtwerten mit Endwertqualität, die hier nicht vorliegen, geben die allgemeinen Bodenrichtwerte als solche über den Endwert im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB keine Auskunft. Allein deshalb, weil es dennoch möglich sein mag, aus allgemeinen Bodenrichtwerten näherungsweise einen Endwert abzuleiten, ist der Beklagte nicht dazu verpflichtet, eine solche Vorgehensweise gegenüber dem hier gewählten und als geeignet anerkannten Zielbaumverfahren vorzuziehen. Vielmehr verbleibt die Wahl der Methode für die Ermittlung des Endwertes in dem Wertermittlungsspielraum, den § 154 Abs. 2 BauGB nach der oben dargelegten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts insoweit der Gemeinde einräumt.
c) Dass der Beklagte den Endwert aus dem Anfangswert unter Anwendung der Zielbaummethode ermittelt hat, begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Diesbezüglich verweist der erkennende Senat auf die - hier gleichsam zutreffenden – grundlegenden Ausführungen im Zusammenhang mit dem Sanierungsgebiet „Pankow - Wollankstraße“ im Senatsurteil vom heutigen Tage - OVG 10 B 6.19 – (UA S. 31 ff.). Nach dieser Senatsrechtsprechung erscheint es insbesondere hinreichend plausibel, auf die bis 1995 festgelegten und von Wohnnutzung geprägten Sanierungsgebiete - wie hier das Sanierungsgebiet „Prenzlauer Berg – Kollwitzplatz“ - für die bei der Anwendung der Zielbaummethode mathematisch notwendige feste Größe eines höchstmöglichen veränderlichen Lagewertanteils (LVmax) grundsätzlich einen Wert von 25 % (bzw. als Faktor 0,25) als pauschalen Maßstabsfaktor zu verwenden (OVG 10 B 6.19, UA S. 34 ff.).
d) Soweit die Klägerin im Übrigen gegen die Benotung der Lagekriterien einwendet, es sei zum Teil unsachlich und willkürlich, sämtliche Tatsachen, bei denen eine wendebedingte Werterhöhung offenkundig sei, in der Berechnung des Ausgleichsbetrages als sanierungsbedingt zu berücksichtigen, dringt sie damit nicht durch. Es erschließt sich schon nicht, auf welche der Bewertung der Lagekriterien jeweils zugrunde gelegten Tatsachen sich diese Rüge konkret beziehen soll. Ebenso wenig ist der Einfluss einer „wendebedingten Werterhöhung“ auf die Benotung der Lagekriterien in der städtebaulichen Stellungnahme ersichtlich. Auch der Einwand, die Bewertung der Lagekriterien erfordere einen Vergleich mit anderen Gebieten, um sanierungsbedingte Unterschiede erkennbar zu machen, trägt nicht. Sie verkennt, dass Grundlage für die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung eines Grundstücks im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet die Verbesserung der städtebaulichen Qualität dieses Sanierungsgebietes ist. Gerade um diese Einschätzung der Verbesserung der städtebaulichen Qualität des in Rede stehenden Sanierungsgebietes geht es in der städtebaulichen Stellungnahme zum Grundstück der Klägerin, d.h. um den Unterschied zwischen dem städtebaulichen Anfangszustand vor der Sanierung und dem städtebaulichen Endzustand desselben Gebietes nach Abschluss der Sanierung.
Konkrete Benotungsfehler, wie etwa das Zugrundelegen eines falschen Sachverhaltes, Verstöße gegen allgemeine anerkannte Grundsätze städtebaulicher Qualitätsbewertungen oder sachfremde Erwägungen, benennt die Klägerin nicht und sind auch sonst nicht ersichtlich. Soweit die Klägerin rügt, bezüglich einzelner Lagekriterien seien bereits die tatsächlichen Grundlagen für die Bewertung nicht ausreichend benannt, erläutert sie diese Rüge nicht näher. Dies ist angesichts der ausführlichen Begründung der städtebaulichen Stellungnahme für die jeweilige Benotung der einzelnen Lagekriterien, welche die jeweiligen tatsächlichen Grundlagen umfasst, auch sonst nicht gerechtfertigt. Insoweit verweist der Senat gemäß § 117 Abs. 5 VwGO auf die Ausführungen in den Ausgangsbescheiden vom 20. April 2012 (dort S. 5 ff.) bzw. im Widerspruchsbescheid vom 19. Juli 2016 (dort S. 7 ff.), denen die Klägerin in der Berufung nicht entgegengetreten ist.
III. Schließlich scheidet auch eine Anrechnung von Aufwendungen der Klägerin nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB aus.
Auf den Ausgleichsbetrag sind nach dieser Vorschrift die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks anzurechnen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Schon nach dem Wortlaut der Norm kommt es auf durch die Maßnahmen des Eigentümers bewirkte Erhöhungen des „Bodenwertes“ des Grundstücks an. Da sich der Wert des Bodens eines bebauten Grundstücks grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück bestimmt, ist davon auszugehen, dass private Baumaßnahmen des Ausgleichspflichtigen an baulichen Anlagen in der Regel nicht zu sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen des Grundstücks selbst führen. Aufwendungen zur Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes kommen daher in der Regel unmittelbar nur dem nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB nicht maßgeblichen Gebäudewert zugute (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5. November 2009 – OVG 2 B 7.07 – juris Rn. 40; Beschlüsse des erkennenden Senats vom 16. März 2016 – OVG 10 S 9.16 – juris Rn. 10, und vom 29. Januar 2019 - OVG 10 S 44.18 -, juris Rn. 17 m.w.N.; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 18. Juli 2017 – 1 L 206/14 – juris Rn. 28).
So liegt der Fall hier. Die Klägerin hat nicht dargelegt, inwieweit die von ihr zudem nicht im Einzelnen bezeichneten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die während des Sanierungszeitraums an dem Wohngebäude durchgeführt worden seien, eine über die bloße Gebäudewertsteigerung hinausgehende „Bodenwerterhöhung“ im Sinne von § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB – also eine Erhöhung des Wertes des unbebauten Grundstücks – bewirkt haben sollen. Substantiierten Vortrag lässt das Berufungsvorbringen ebenfalls vermissen, soweit die Klägerin sich auf die Senatsrechtsprechung beruft, nach der eine Vielzahl von Bau- oder Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden eines Sanierungsgebiets zu einer Lagewertverbesserung beitragen kann, die sich mittelbar über das allgemeine Bodenwertgefüge erhöhend auf den Bodenwert des einzelnen Grundstücks selbst auswirkt (vgl. OVG Berlin Brandenburg, Beschluss vom 3. Februar 2012 - OVG 10 S 50.10 -, juris Rn. 5).
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10, § 711 der Zivilprozessordnung.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 192 BauGB
§ 15 ImmoWertV
§ 34 BauGB
§ 10 ImmoWertV
§ 196 BauGB
§ 167 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB
§ 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 154 Abs. 2 BauGB
§ 154 Abs. 1 BauGB
§ 3 Abs. 1 ImmoWertV
§ 2 Abs. 4 ImmoWertV
§ 199 Abs. 1 BauGB
§ 24 Satz 2 ImmoWertV
§ 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 14 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 15 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 15 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV
§ 117 Abs. 5 VwGO
§ 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB
§ 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 711 der Zivilprozessordnung
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 16 Abs. 5 der hier noch anwendbaren Immobilienwertermittlungsverordnung

Zitierte Entscheidungen: 2 B 1.16
13 K 210.16
2 B 7.16
2 B 11.16
2 B 2.16
10 B 2.19
4 B 11.19
10 S 36.19
4 B 12/19
4 B 71.04
4 C 31.13
2 B 18.16
6 A 10802/16
10 B 6.19
1 A 374/08
1 A 387/08
2 S 12.12
2 B 7.07
10 S 9.16
10 S 44.18
1 L 206/14
10 S 50.10