Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-02-27, Aktenzeichen 4 C 549/13
ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2015:0227.4C549.13.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Akzeptiert der Vermieter eine mieterseitige Mietminderung wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln "in Abhängigkeit vom Baufortschritt bzw. der Mängelbeseitigung", so obliegt ihm die Darlegungs- und Beweispflicht hinsichtlich des Zeitpunkts der Beseitigung dieser Mängel.(Rn.24)
2. Eine nicht nach Wohn- und Gewerbefläche aufgeschlüsselte Betriebskostenabrechnung ist bei einer Mischeinheit formell unwirksam.(Rn.30)
3. Auch auf eine unwirksame Betriebskostenabrechnung geleistete Betriebskostenvorauszahlungen können seitens des Mieters bereits beim Vermieterwechsel zurückgefordert werden.(Rn.29)
Verfahrensgang
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 622,60 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 183,24 EUR seit dem 13.02.2014, auf 351,72 EUR seit dem 19.03.2014 und auf 87,64 EUR seit dem 27.08.2014. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Bezüglich der Vollstreckung in der Hauptsache aus dem Tenor zu Ziffer 1. wird der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Bezüglich der Vollstreckung wegen der Kosten aus dem Tenor zu Ziffer 2. ist das Urteil nur gegen vorherige Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt von der Beklagten nach teilweiser übereinstimmender Erledigungserklärung und teilweiser Klagerücknahme noch die Auszahlung von Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2011 und 2012 in Höhe von insgesamt 622,60 EUR.
Der Kläger ist Mieter, die Beklagte war Vermieterin der vom Kläger seit dem 01.01.2005 bewohnten Wohnung in der R. Straße, VH, 6. OG links, ... Berlin. Seit dem 02.05.2013 ist die X Immobilien GmbH & Co. KG Eigentümerin des Grundstücks.
Mit Schreiben vom 22.12.2010 rechnete die Hausverwaltung der Beklagten über die Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2009 und die vom Kläger geleisteten Vorauszahlungen von insgesamt 1.545 € ab. Wegen der Einzelheiten der Abrechnung wird auf diese Betriebskostenabrechnung (K5, Bl. 14 d.A.) Bezug genommen.
Der Kläger rügte vorgerichtlich mit Schreiben seines Bevollmächtigten vom 23.10. und 18.12.2012 und auch im hiesigen Verfahren die formelle Wirksamkeit der Abrechnung.
Mit Schreiben vom 16.06.2011 und 23.06.2011 zeigte der Kläger bei der Hausverwaltung der Beklagten diverse Mängel an der Mietsache an und kündigte zugleich die Minderung der Miete in Abhängigkeit der jeweiligen Wohnwertbeeinträchtigung an, zuletzt mit Schreiben vom 23.06.2011 in Höhe von 30%. Mit Schreiben vom 27.06.2011 bestätigte die Hausverwaltung die angezeigten Mängel und akzeptierte die “angekündigte Mietminderung wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln” unter der Ankündigung, “in Abhängigkeit von Baufortschritt bzw. Abstellung der Mängel [...] die schrittweise Reduzierung der Minderung [zu] vereinbaren”. Mit Schreiben vom 23.10.2012 (K6, Bl. 15 d.A.) nahm der Kläger Stellung zu seinen Mietzahlungen ab Januar 2012 und zeigte den Fortbestand verschiedener Mängel an aufgrund derer er weiterhin eine Minderung in Höhe von 20% geltend machte. Im Oktober zahlte der Kläger 108,00 EUR (9 x 12,00 EUR) an die Beklagte zum Ausgleich der von ihm für die Monate Januar 2012 bis September 2012 zunächst bei der Mietzahlung nicht berücksichtigte Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ab Januar 2012.
Gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 vom 13.11.2013 erhob der Kläger mit Schreiben vom 31.12.2013 (K10, Bl. 35 d.A.) Einwendungen. Die Hausverwaltung bestätigte mit Schreiben vom 03.01.2014 (K12, Bl. 37 d.A.) ein Guthaben in Höhe von 351,72 EUR, kehrte dies jedoch nicht aus.
Die Beklagte legte mit Schriftsatz vom 19.08.2014 unter Aufrechterhaltung ihrer Auffassung, dass bereits die ursprünglich erteilten Betriebskostenabrechnungen formal wirksam gewesen seien, neue Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2010 und 2011 vor (B3 bis B5).
Der Kläger ist der Auffassung, dass ihm aus den mit Schriftsatz vom 19.08.2014 vorgelegten neuen Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2011 und aus der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung für 2012 vom 13.11.2013 noch ein Guthaben von insgesamt 622,60 EUR (183,24 EUR aus 2009, 87,64 EUR für 2011 und 351,72 EUR für 2012) zustehe.
Ursprünglich hatte der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.545,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Mit Klageerweiterung vom 3.3.2014 beantragte er, die Beklagte zu verurteilen, an ihn weitere 351,72 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Mit weiterer Klageerweiterung vom 12.8.2014 beantragte er, die Beklagte zu verurteilen, an ihn weitere 3.618,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen.
Die Beklagte rechnete während des laufenden Rechtsstreits über die Betriebskosten für 2009, 2010 und 2011 erneut ab. Die Abrechnungen wurden dem Klägerbevollmächtigten mit dem Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 19.08.2014 übersandt.
Daraufhin erklärte der Kläger den Rechtstreit mit Schriftsatz seines Bevollmächtigten vom 23.8.2014, eingegangen bei Gericht am 25.08.2014, in der Hauptsache in Höhe von 1.361,76 € für erledigt und nahm die Klage in Höhe von weiteren 3.530,36 € zurück, jeweils unter Protest gegen die Kostentragungspflicht.
Der Kläger ist der Auffassung, dass die zunächst erteilte Betriebskostenabrechnungen für 2009 vom 22.12.2010, sowie auch die Betriebskostenabrechnungen für 2010 und 2011 formal unwirksam gewesen seien. Sämtliche Kosten seien nach Fläche umgelegt worden, ohne dass in der Abrechnung eine Aufschlüsselung nach Nutz-, Wohn- und Gewerbefläche erfolgt sei. Die Abrechnungen wiesen die im Objekt vorhandene Gewerbefläche nicht aus. Es sei nicht erkennbar, ob es sich bei den ausgewiesenen Einheiten/qm um die gesamte Nutzfläche oder nur um die Wohnfläche handele. Die Abrechnungen entsprächen nicht den Anforderungen des § 259 BGB an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung, da sie nicht prüffähig seien. Die Beklagte müsse sich aufgrund der formal unwirksamen Abrechnungen so behandeln lassen, als hätte sie überhaupt nicht abgerechnet. Aufgrund des Eigentümerwechsels sei das Mietvertragsverhältnis mit der Beklagten seit dem 02.05.2013 beendet. Bei beendetem Mietverhältnis und fehlender Abrechnung könne der Mieter sogleich die vollständige Rückzahlung der Abschlagszahlungen verlangen und sei nicht verpflichtet, zunächst auf Abrechnung zu klagen. Die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2011 von 29,92 EUR sei ebenfalls nicht geschuldet, weil auch diese Abrechnung formal unwirksam sei. Der Rückzahlungsanspruch des Klägers sei nicht vor Klageerweiterung durch Aufrechnung erloschen, da eine solche nicht erklärt worden sei. Aus dem Mietkontenauszug (K 18, Bl. 83-84 d.A.) gehe hervor, dass die Beklagte die Mietminderung bis September 2012 akzeptiert hätte. Die Beklagte bestreitet, dass dem Kläger auch ab Januar 2012 noch ein Minderungsrecht zustand. Die Mängelanzeigen im Juni 2011 seien nicht geeignet, Minderungen im Jahr 2012 zu rechtfertigen. Der Beklagtenvertreter habe selbst mit Schreiben vom 23.10.2012 mitgeteilt, dass die Bautätigkeit im Oktober 2011 abgeschlossen gewesen seien. Der Kläger ist der Auffassung, dass die Betriebskostenabrechnungen für 2009, 2010 und 2011 formal unwirksam seien. Der Kläger meint, dass er aufgrund der Mietminderung in Höhe von 20% bis Dezember 2011 nur 672,40 EUR Miete und ab Januar 2012 nur Miete in Höhe von 840,50 EUR schuldete und ein aufrechenbarer Mietrückstand nicht bestehe.
Nunmehr beantragt der Kläger noch,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 622,60 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtsfähigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte hatte bezüglich des ursprünglich klageerweiternd geltend gemachten Anspruchs auf Zahlung von 351,72 EUR aus Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für 2012 behauptet, dass ein Mietrückstand in Höhe von 1.012,40 EUR bestanden habe, mit dem das Guthaben von 351,72 EUR vor Klageerweiterung verrechnet worden sei, so dass der ursprüngliche Zahlungsanspruch erloschen sei. Wegen der Einzelheiten der Zusammensetzung des behaupteten Mietrückstands wird auf die Aufstellung im Schriftsatz vom 25.04.2014 (Bl. 64 d.A.) Bezug genommen. Die Beklagte behauptete zuletzt, dass jedenfalls ein Mietrückstand des Klägers in Höhe von 171,90 EUR (279,90 EUR – 108,00 EUR) bestehen dürfte. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Beklagen vom 19.08.2014 (Bl. 116 d.A.) Bezug genommen. Sie hatte bezüglich der ursprünglich geltend gemachten Rückforderung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für das Jahr 2009 durch den Kläger die Einrede der Verjährung erhoben. Vorsorglich erklärte der Beklagtenvertreter namens und in Vollmacht der Beklagten mit Schriftsatz vom 25.04.2014 nochmals die Aufrechnung. Mit Schriftsatz vom 22.07.2014 erklärte die Beklagte vorsorglich erneut die Aufrechnung mit den über die im Schriftsatz vom 25.04.2014 hinausgehenden Mietforderungen der Beklagten für den Zeitraum von Januar bis August 2012 gegen die Klageforderung. Bezüglich der Einzelheiten der Zusammensetzung des behaupteten Mietrückstands wird auf die Aufstellung im Schriftsatz vom 22.07.2014 (Bl. 93 d.A.) Bezug genommen. Die Beklagte ist der Auffassung, dass jedenfalls ab 01. September 2012 kein Minderungsrecht des Klägers mehr bestanden habe, da die Beklagte den Kläger im Schreiben der Hausverwaltung vom 17.09.2012 (K17, Bl. 82) ausdrücklich aufgefordert habe, ab September 2012 wieder die vollständige Miete zu zahlen.
Die Beklagte hat sich im Termin zu mündlichen Verhandlung vom 25.11.2014 der Teilerledigungserklärung unter Protest gegen die Kostenlast angeschlossen und der teilweisen Klagerücknahme zugestimmt.
Die Klage wurde der Beklagten am 12.02.2014, die Klageerweiterung vom 03.03.2014 dem Beklagtenvertreter am 18.03.2014 und die Klageerweiterung vom 12.08.2014 dem Beklagtenvertreter am 26.08.2014 zugestellt.
Bezüglich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die wechselseitigen Schriftsätze samt Anlagen und den Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist, soweit noch über sie zu entscheiden war, nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für teilweise in Höhe von 1.361,76 EUR erledigt erklärt haben und der Kläger die Klage in Höhe weiterer 3.530,36 EUR zurückgenommen hat, bis auf einen Teil der Zinsforderung, begründet.
Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von 622,60 EUR aus dem im Zeitraum der streitgegenständlichen Abrechnungen zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis gem. § 535 BGB i.V.m. § 556 BGB und der während des Rechtsstreits neu erstellten Betriebskostenabrechnungen für 2009 und 2011 und der Betriebskostenabrechnung für 2012 vom 13.11.2013.
Dieser Zahlungsanspruch von 622,60 EUR ergibt sich aus der Addition der Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2009 in Höhe von 183,24 EUR (B6, Bl.147 d.A.) aus der Betriebskostenabrechnung für 2011 in Höhe von 87,64 EUR (B5, Bl. 122 d.A.) und für 2012 in Höhe von 351,72 EUR (vgl. Schreiben vom 03.01.2014, K12, Bl. 37 d.A.).
Der Anspruch ist auch nicht durch Aufrechnung der Beklagten gem. § 387 ff. BGB mit Mietrückständen des Klägers untergegangen. Unabhängig davon, dass die Beklagte keinen Beweis für de bestrittenen Vortrag angetreten hat, dass vor der ersten Klageerweiterung bereits eine Aufrechnung mit Mietrückständen erfolgt sei, kann die Beklagte insgesamt auch mit der während des Rechtsstreits erklärten Aufrechnung nicht durchdringen. Die Beklagte trifft vorliegend in Umkehr der grundsätzlichen Darlegungs- und Beweislast die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Kläger für die Monate, in denen Mietrückstände behauptet werden, nicht mehr zu einer Minderung berechtigt war. Grundsätzlich ist zwar der Mieter darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen zur Minderung berechtigender Mängel. Vorliegend hatte die Hausverwaltung der Beklagten jedoch mit Schreiben vom 27.06.2011 die vom Kläger angekündigte Mietminderung “wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln” akzeptiert und ihrerseits mitgeteilt, dass die Reduzierung der Minderung “in Abhängigkeit von Baufortschritt bzw. Abstellung der Mängel” zu vereinbaren sein werde. Unabhängig davon, dass der Kläger selbst in einem Schreiben an die Hausverwaltung mitgeteilt hat, dass die Bauarbeiten bereits im Oktober 2011 beendet waren, verbleibt es dabei, dass die Beklagte nach hiesiger Auffassung hätte darlegen und beweisen müssen, dass sie auch die angezeigten Mängel abgestellt hat. Daraus, dass die Beklagte selbst darauf abstellt, dass eine Reduzierung der Minderung zu vereinbaren sein würde mit Blick auf Baufortschrift und Abstellung der Mängel, ergibt sich zum Einen, dass nicht einseitig von Beklagtenseite festgelegt werden konnte, ab wann ein Minderungsrecht nicht mehr bestand. Zum Anderen ergibt sich daraus die Umkehr der Beweislast, nämlich dass es der Beklagten oblag, die Beseitigung der Mängel vorzunehmen, vorzutragen und entsprechend nachzuweisen. Die Beklagte hat nicht dazu vorgetragen, dass sie etwas bzw. was sie zur Beseitigung der nicht mit der Baustelle in Verbindung stehenden Mängel unternommen hat. Insoweit sie vorträgt, dass die vom Kläger angeführten Mängel keine zur Minderung berechtigende Intensität hätten, trifft sie auch insoweit die - angesichts der ursprünglich mitgeteilten Akzeptanz der vom Kläger vorgenommenen Minderung umgekehrte - Darlegungs- und Beweislast der Unerheblichkeit der gerügten Mängel. Angesichts der hier angenommenen umgekehrten Darlegungs- und Beweislastverteilung ist das Gericht auch der Auffassung, dass es dem Kläger nicht oblag, die einmal gerügten Mängel wiederholt vorzutragen. Vielmehr hätte es der Beklagten oblegen, nachzuweisen, dass die Mängel vollständig beseitigt wurden. Vor diesem Hintergrund ist nach Darlegungs- und Beweislastregeln von einem fortbestehenden Minderungsrecht des Klägers auch im Jahr 2012 und auch für den Zeitraum ab September 2012 auszugehen.
Der Vortrag der Beklagten ist auch nicht geeignet, Mietrückstände ab September 2012 zu begründen, mit denen sie aufrechnen könnte. Denn die ausdrückliche Aufforderung an den Kläger, ab September 2012 wieder die volle Miete zu zahlen, bringt zwar zum Ausdruck, dass sie einen Minderungsrecht spätestens ab diesem Zeitpunkt widersprochen hat. Die Aufforderung kann jedoch nicht Vortrag und Beweis dazu ersetzen, dass die für die ursprünglich akzeptierte Mietminderung angeführten Mängel tatsächlich beseitigt wurden. Somit hat die Beklagte keinen Mietrückstand dargelegt, mit dem eine Aufrechnung hätte erfolgen können. Die Aufrechnungserklärung geht ins Leere.
Der Zinssausspruch zur Hauptforderung ergibt sich aus §§ 288, 291 BGB. Zinsen auf den Betrag von 351,72 EUR waren erst ab Rechtshängigkeit der Klageerweiterung vom 03.03.2014, also ab 19.03.2014, zu gewähren. Ein sich auf die Betriebskostenabrechnung 2012 beziehender Rückzahlungsanspruch war zu einem früheren Zeitpunkt nicht geltend gemacht. Zinsen auf den Betrag von 87,64 EUR waren erst ab Rechtshängigkeit der weiteren Klageerweiterung vom 12.08.2014, also ab 27.08.2014, zu gewähren. Ein sich auf die Betriebskostenabrechnung 2011 beziehender Rückzahlungsanspruch war zu einem früheren Zeitpunkt nicht geltend gemacht.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91, 91a, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO.
Bezüglich des Hauptsacheantrages beruht die Kostentragungslast der Beklagten auf § 92 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Der Klage war nur bezüglich der Zinsforderung nicht vollumfänglich ab Rechtshängigkeit der Klage sondern z.T. erst ab Rechtshängigkeit der jeweiligen Klageerweiterungen, im Übrigen - bezüglich der Hauptforderung - jedoch vollumfänglich stattzugeben. Das geringfügige Unterliegen des Klägers bezüglich der Nebenforderungen veranlasst keine höheren Kosten, so dass die Kosten bezüglich des Ausspruchs zu Ziffer 1. des Tenors insgesamt gem. § 92 ZPO der Beklagten aufzuerlegen waren. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in Höhe von 1.361,76 EUR für erledigt erklärt haben, waren gem. § 91a Abs. 1 ZPO ebenfalls der Beklagten die Kosten aufzuerlegen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands. Auch die auf den zurückgenommenen Teil der Klageforderung entfallenden Kosten waren gem. § 269 Abs. 3 S. 2 ZPO der Beklagten aufzuerlegen, weil kein Grund ersichtlich ist, diese dem Beklagten aufzuerlegen. Die vor Teilrücknahme mit Schriftsatz vom 12.08.2014 erklärte Klageerweiterung war entgegen der Auffassung der Beklagten auch zulässig. Sie war nicht gem. § 296a ZPO wegen Verspätung unzulässig. Denn nachdem beiden Parteien im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 29.07.2014 Stellungnahmemöglichkeit gewährt worden war und beiderseits neuer Vortrag erfolgte, war die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen, was eine Verspätung gem. § 296a ZPO ausschließt.
Die ausgesprochene Kostentragungslast der Beklagten betreffend die Teilrücknahme und die Teilerledigung ergibt sich daraus, dass die ursprünglich erstellten Betriebskostenabrechnungen für 2009 und 2011 nach dem bisherigen Sach- und Streitstand formell unwirksam waren und der Kläger nach hiesigem Dafürhalten auch nicht verpflichtet war, vor Geltendmachung eines Zahlungsanspruches zunächst auf ordnungsgemäße Abrechnung zu klagen. Denn die Beklagte musste sich nach hiesiger Auffassung im Zeitpunkt vor neu vorgenommener Abrechnung im August 2014 so behandeln lassen, als ob sie über die Betriebskostenvorauszahlungen des Klägers überhaupt nicht abgerechnet gehabt hätte. Das Mietverhältnis des Klägers über die Wohnung in der R. Str., ... Berlin besteht zwar trotz des Eigentümerwechsels mit der Rechtsnachfolgerin der Beklagten gem. § 566 BGB fort. Das Mietverhältnis zwischen mit der Beklagten war jedoch aufgrund des Eigentümerwechsels seit dem 02.05.2013 beendet und die Abrechnungspflicht für die streitgegenständlichen Zeiträume hat die Beklagte als Vermieterin in jenen Zeiträumen. Das Gericht ist der Auffassung, dass der Mieter nicht nur in der Situation, dass das Mietverhältnis insgesamt beendet ist (hierzu: BGH, GE 2005, 543), sondern auch in der Situation, dass das Mietverhältnis mit demjenigen, der während des streitgegenständlichen Zeitraums Vermieter war aufgrund eines Eigentümerwechsels beendet ist, sofort auf Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen klagen kann und sich nicht auf die Klage auf Abrechnung verweisen lassen muss. Dies ist nach hiesigem Dafürhalten jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Frist zur Abrechnung i.S.d. § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen ist, was vorliegend im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels im Mai 2013 für die Abrechnungszeiträume 2009 und 2011 der Fall war.
Das erkennende Gericht hält die Betriebskostenabrechnungen 2009 und 2011 nach dem bisherigen Sach- und Streitstand für formell unwirksam. Die Abrechnungen entsprachen nicht den Anforderungen des § 259 BGB an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung, da sie - auch unter Hinzuziehung der Erläuterungen - nicht hinreichend prüffähig ist. Weder aus der Betriebskostenabrechnung für 2009 vom 22.12.2010 noch aus der für 2011 vom 12.10.2012 selbst noch aus den ihr jeweils beigefügten Erläuterungen ist erkennbar, ob es sich bei den in den Abrechnungen ausgewiesenen Einheiten/qm um die gesamte Nutzfläche oder nur um die Wohnfläche handelt. Für die formelle Wirksamkeit einer Betriebkostenabrechnung ist nach hiesiger Auffassung erforderlich, dass jedenfalls erkennbar ist, ob in den der Berechnung zugrunde gelegten Einheiten/qm nur Wohnfläche oder auch Gewerbefläche berücksichtigt wurde. Dies gilt unabhängig davon, dass nach Rechtsprechung des BGH bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen gehört, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wir und deshalb eine Vorwegabzug geboten ist (BGH, Urteil vom 11.08.2010 - VIII ZR 45/10), Rn. 11), da es sich um eine vorgelagerte Frage handelt. Nach der Rechtsprechung des BGH obliegt dem Mieter bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter bestehen (BGH, aaO, Rn. 22). Kann der Mieter jedoch aus der Betriebskostenabrechnung nicht erkennen, ob Gewerbefläche überhaupt in der Abrechnung berücksichtigt wurde, kann er dieser ihm obliegenden Darlegungs- und Beweislast nicht nachkommen, weil es ihm bereits an der Möglichkeit einer Plausibilitätskontrolle aus der Betriebkostenabrechnung selbst bei Hinzuziehung der Erläuterungen, fehlt, da sich diese zur Frage der Wohn-/Gewerbefläche nicht verhalten. Erst durch die in formaler Hinsicht an die Betriebskostenabrechnung zu stellende Anforderung, dass erkennbar sein muss, auf welche Art von Flächen sich die ausgewiesenen Einheiten/qm beziehen, wird der Mieter in die Lage versetzt, seiner Darlegungs- und Beweislast im Weiteren nachzukommen. Die Einrede der Verjährung bezüglich der Rückforderung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten 2009 greift nicht durch, §§ 195, 199 BGB, 187 ZPO. Abrechnungsfrist der Beklagten war der 31.12.2010. Die Klage wurde am 31.12.2013 eingereicht und alsbald i.S.d. § 167 ZPO am 12.02.2014 nach Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses am29.01.2014 zugestellt, nachdem der Kläger zulässigerweise die am 15.01.2014 abgesandte Kostenanforderung abgewartet hatte.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus bezüglich des Hauptsachetenors aus § 708 Nr. 11 und bezüglich der Vollstreckung wegen der Kosten aus 709 S. 1 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 288, 291 BGB
§§ 195, 199 BGB, 187 ZPO
§ 259 BGB
§ 535 BGB
§ 556 BGB
§ 92 ZPO
§ 296a ZPO
§ 566 BGB
§ 167 ZPO
§ 387 ff. BGB
§ 92 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 91a Abs. 1 ZPO
§ 269 Abs. 3 S. 2 ZPO
§ 556 Abs. 3 BGB

Zitierte Entscheidungen: 65 T 207/15
VIII ZR 45/10
67 ZPO am 12.02