Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-03-20, Aktenzeichen 14 A 1648/12
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2014:0320.14A1648.12.00

Tenor:
Die Berufung wird zurückgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckungsschuldnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Vollstreckungsgläubigerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Eigentümerin des in der Kölner Innenstadt gelegenen Objekts S.-----straße . Die im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss befindlichen Büroräume (zuzüglich Archivräume im Keller sowie Garagenstellplätze) waren über mehrere Jahre an einen gewerblichen Mieter vermietet, der Ende 2007 auszog. Eine Neuvermietung erfolgte zunächst nicht. In den oberen Stockwerken befinden sich zehn vermietete Wohnungen und eine eigengenutzte.
Unter dem 31. März 2010 stellte die Klägerin einen Antrag auf Teilerlass der Grundsteuer für das Jahr 2009, die auf 6.569,35 € festgesetzt worden war. Durch den Wegfall des gewerblichen Mieters sei eine erhebliche Minderung des tatsächlich erzielten Rohertrags eingetreten.
Mit Bescheid vom 7. September 2010 lehnte die Beklagte den Erlassantrag als unbegründet ab, weil die Klägerin trotz Aufforderung weder den Ertragsausfall noch die erforderlichen Vermietungsbemühungen nachgewiesen habe.
Mit ihrer rechtzeitig erhobenen Klage hat die Klägerin ihr Erlassbegehren weiter verfolgt. Sie ist der Auffassung, dass im Jahre 2009 eine Minderung des Rohertrags um mehr als 50 % zu verzeichnen gewesen sei. Dies habe sie nicht zu vertreten. Die Vermietungsbemühungen seien ausreichend gewesen. Die eingeschalteten Makler hätten das Objekt in mehrere einschlägige Internetportale eingestellt und gezielt potentielle Kunden angeschrieben. Es habe immer wieder erfolgversprechende Vertragsanbahnungen gegeben.
Die Klägerin hat beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 07.09.2010 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Objekt S.-----straße für das Jahr 2009 in Höhe von 25 % (entsprechend 1.642,34 €) zu erlassen.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hat vorgetragen, dass für das Erlassjahr bereits eine Minderung des Rohertrags um mehr als 50 % nicht feststellbar sei. Bei der erforderlichen Vergleichsberechnung sei der "normale Rohertrag" nicht danach zu bemessen, was tatsächlich an Mietzins für die einzelnen Mieteinheiten vereinbart worden sei. Maßgeblich seien vielmehr die jeweiligen Mittelwerte, die sich aus dem einschlägigen Mietspiegel ergäben. Diese Berechnung führe zu einem deutlich niedrigeren "normalen Rohertrag"; infolgedessen liege der Ertragsausfall unter 50 %. Unabhängig hiervon habe die Klägerin nicht alle erforderlichen Maßnahmen ergriffen, um den teilweisen Leerstand des Objekts zeitnah zu beenden. Zeitungsannoncen seien unstreitig nicht geschaltet worden. Das sei jedoch für einen Grundsteuererlass zwingend erforderlich.
Mit dem angefochtenen Urteil hat das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt: Auch nach der Neufassung von § 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes - GrStG - sei ebenso wie nach der bisherigen Rechtslage zur Ermittlung der üblichen Jahresrohmiete auf die in § 79 des Bewertungsgesetzes - BewG - enthaltene Regelung zurückzugreifen. Danach sei im Regelfall die vereinbarte Miete maßgeblich. Ein Rückgriff auf Mietspiegelwerte komme nur bei fehlender Vermietung zu Beginn des Erlasszeitraums oder zur Korrektur von Ausreißern in Betracht. Diesem Ansatz folgend belaufe sich die übliche Jahresrohmiete hier auf 176.878,80 Euro, woraus sich bei Jahreseinkünften von insgesamt 87.706,80 Euro ein Ertragsausfall von mehr als 50 % errechne. Zudem habe die Klägerin mit den im Jahr 2009 vorgenommenen Bewerbungen im Wege der Einschaltung von Maklern alles ihr Zumutbare zur Vermietung des Objekts unternommen. Anzeigen in den Printmedien habe es nicht bedurft. Im Übrigen nimmt der Senat Bezug auf die Ausführungen des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Urteil.
Auf Antrag der Beklagten hat der Senat mit Beschluss vom 18. Dezember 2013 die Berufung zugelassen.
Im Verlauf des Berufungsverfahrens hat der Senat den Immobilienverband IVD Region West in Köln mit einer Anfrage um Auskunft zur Bedeutung von Vermietungsanzeigen einerseits im Internet und andererseits in den Printmedien gebeten.
In seiner Antwort hat der IVD West e. V. vom 10. September 2013 mitgeteilt, es sei grundsätzlich festzustellen, dass die Aufteilung des Anzeigenbudgets zwischen offline und online sich inzwischen in einem Verhältnis 10 % zu 90 % darstelle (Wohnbereich). Bei der Vermittlung von Gewerbeobjekten sei der Anteil an Printanzeigen gar nur noch marginal. Dabei spiele weder die Größe der Städte/Gemeinden eine signifikante Rolle noch die jeweilige Region. Wenn es in nennenswertem Umfang zu Anzeigenschaltungen in Tageszeitungen komme, habe dies in erster Linie Gründe der Markenpflege und des Brandings. Konkrete Objektbewerbung finde fast ausschließlich online statt. Diese Entwicklung habe spätestens seit Mitte des ersten Jahrzehnts dieses Jahrhunderts begonnen und sei seit einigen Jahren stabil.
Zur Begründung ihrer Berufung führt die Beklagte aus: Bei der Schätzung der üblichen Jahresrohmiete sei unter Berücksichtigung der Neufassung von § 33 Abs. 1 GrStG auf den Mietspiegel abzustellen. Dies ergebe sich aus der Formulierung des § 79 Abs. 2 Satz 2 des Bewertungsgesetzes, wonach die übliche Miete in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen sei, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt werde. Demnach sei hier die übliche Jahresrohmiete auf 163.776,00 Euro zu schätzen, was zu einer Minderung von lediglich 47,35 % führe. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts im erstinstanzlichen Urteil sei auch noch im hier in Rede stehenden Steuerjahr 2009 die Schaltung von Annoncen in regionalen und überregionalen Zeitungen zumutbar und geboten gewesen. Dies sei auch der bisherigen Rechtsprechung des Senats,
vgl. Beschluss vom 11. Juli 2011 - 14 A 918/10 -, NRWE Rn. 11,
zu entnehmen. Zwar beziehe sich der dort in Rede stehende Erlass auf das Steuerjahr 2005, die vom Senat in Bezug genommene Rechtsprechung des Bayrischen VGH jedoch auf die Steuerjahre 2007 und 2008. Eine unterschiedliche Behandlung der Jahre 2007/2008 und 2009 sei nicht gerechtfertigt. In der Sache sei das Schalten von Anzeigen in den Printmedien deshalb zu fordern, weil sich dadurch ein zusätzlicher Kreis möglicher Interessenten erschließe, insbesondere geprägt durch diejenigen, die konventionelle Wege bevorzugten. Dafür sprächen auch die tatsächlich umfangreichen Annoncen in den Printmedien, auf die Bezug genommen werde. Insoweit verweise sie auf eine von ihr angefertigte CD sowie entsprechende Ausdrucke.
Die Beklagte beantragt,
das angegriffene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie hält das Ergebnis des erstinstanzlichen Urteils für zutreffend und trägt ergänzend vor: Die Beklagte stelle je nachdem, wie sie es für nützlich halte, zum einen auf den Mietspiegel, zum anderen auf die reale Miete ab. Dem sei nicht zu folgen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Parteivorbringens im Übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Beklagten ist zulässig, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
Das Verwaltungsgericht hat mit dem angefochtenen Urteil die Beklagte zu Recht verpflichtet, der Klägerin die Grundsteuer für das Jahr 2009 in Höhe des geltend gemachten Betrages von 1.642,34 Euro zu erlassen.
Zutreffend hat sich das Verwaltungsgericht auf den Standpunkt gestellt, die begehrte Erlassentscheidung finde ihre Rechtsgrundlage in § 33 Abs. 1 Satz 1 des Grundsteuergesetzes - GrStG -, wonach die Grundsteuer in Höhe von 25 % zu erlassen ist, sofern bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 v. H. gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat.
Im Ergebnis ebenfalls zutreffend hat das Verwaltungsgericht die Rohertragsminderung für das Jahr 2009 auf mehr als 50 % beziffert.
Nicht zu beanstanden ist, dass das Verwaltungsgericht zur Feststellung des normalen Rohertrags der vermieteten Wohnungen zum einen vorrangig auf die zu Beginn des Jahres 2009 vereinbarte Miete, also die tatsächlich erzielte Miete, und zum anderen bei Anwendung des Mietspiegels nicht pauschal auf den jeweils vorgesehenen Mittelwert abgestellt hat.
Entgegen der Auffassung der Beklagten lässt sich aus der mit dem Jahressteuergesetz 2009 vom 19. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2794) vom Gesetzgeber gewählten Formulierung des § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG, wonach normaler Rohertrag bei bebauten Grundstücken die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete ist, nicht herleiten, dass die im Rahmen bestehender Mietverhältnisse vereinbarte Miete unberücksichtigt zu bleiben hätte.
Dagegen spricht nicht, dass § 33 GrStG in der neuen Fassung keinen ausdrücklichen Verweis auf Regelungen des Bewertungsgesetzes ‑ BewG ‑ mehr enthält. Indem der Gesetzgeber ‑ weiterhin ‑ auf die Jahresrohmiete abstellt, ist die gesetzliche Definition dieses Begriffes in § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG maßgeblich.
Vgl. Beschluss des Senats vom 28. Juli 2013 ‑ 14 A 1471/13 ‑, NRWE Rn. 20.
Danach ist die Jahresrohmiete das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu errichten haben. Der begriffliche Ausgangspunkt für die Jahresrohmiete ist somit ein Mietvertrag. Anhaltspunkte, dass der Gesetzgeber bei der Neuregelung des § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG dem Begriff der Jahresrohmiete eine andere Definition zugrunde legen wollte als die in § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG enthaltene Definition,
vgl. die Gesetzesbegründung vom 7.10.2008, BT-Drs. 16/10494, S. 32/33, sowie die diesbezügliche, aber letztlich nicht zum Tragen gekommene Gegenäußerung der Bundesregierung, S. 41/42,
sind den Gesetzesmaterialien nicht zu entnehmen.
Gegenteiliges folgt auch nicht daraus, dass nach der Neuregelung des § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG auf die "geschätzte" übliche Jahresrohmiete abzustellen ist. Richtig ist allerdings, dass bei bebauten Grundstücken in jedem Fall eine Schätzung vorzunehmen ist, wie sich aus der Definition des Tatbestandsmerkmals "normaler Rohertrag" in § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG ergibt, ohne dass es dafür auf die Art der Wertermittlung bzw. ob zu Beginn des Kalenderjahres eine Vermietung vorliegt bzw. welcher Mietpreis erzielt wird, ankommt.
Nach der bis zur Neufassung des Grundsteuergesetzes geltenden Regelung wurden in § 33 Abs. 1 Satz 3 GrStG a. F. drei Fallgruppen unterschieden, nämlich nach Nr. 1 Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, Nr. 2 bebaute Grundstücke, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln war, und Nr. 3 bebaute Grundstücke, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz nach dem Sachwertverfahren zu ermitteln war. Dabei wurde lediglich hinsichtlich der Fallgruppe Nr. 3 auf die geschätzte übliche Jahresrohmiete abgestellt, wie es nach der heutigen Fassung des § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG bei bebauten Grundstücken immer der Fall ist, ohne dass nach der Art der Wertermittlung differenziert wird. Für die frühere Fallgruppe Nr. 2 war eine Schätzung nur vorgesehen, wenn keine Vermietung vorlag oder ein von der üblichen Miete in bestimmter Weise abweichender Mietpreis erzielt wurde (§ 79 Abs. 2 BewG). Damit knüpft der Gesetzgeber nunmehr umfassend an die nach der vorherigen Gesetzesfassung auf Grundstücke, deren Wert im Sachwertverfahren zu ermitteln war, beschränkte Regelung an, woraus des weiteren folgt, dass die gesetzliche Regelung nun nicht mehr auf eine vereinbarte Miete verweist wie früher über § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG a.F. und damit § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG. Daraus folgt aber keineswegs, dass heute die tatsächlich zu Beginn des Erlasszeitraums erzielte Miete oder der Umstand, ob diese Miete von der üblichen Miete um mehr als 20 % abweicht, unerheblich wäre.
So aber missverständlich Troll/Eisele, GrStG, 10. Aufl., § 33 Rn. 11, 14.
Denn die gesetzliche Regelung des § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG regelt ebenso wenig wie die frühere Regelung, anhand welcher Kriterien die nunmehr immer vorzunehmende Schätzung auszurichten ist, geschweige denn einen ausdrücklichen Ausschluss der Berücksichtigung einer tatsächlich vereinbarten und auch gezahlten Miete als Basis für die Schätzung.
Bereits für die frühere Regelung des § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG a. F. war anerkannt, dass die tatsächlich erzielte Miete Schätzungsgrundlage für geschätzte übliche Jahresrohmiete sein konnte. So regelt Nr. 40 Abs. 3 der Grundsteuerrichtlinien 1978 für das alte Recht (abgedruckt etwa in Troll/Eisele, GrStG, 10. Aufl., § 33 Rn. 11): "Bei den nach § 76 Abs. 2 und 3 BewG im Sachwertverfahren zu bewertenden Grundstücken ist normaler Rohertrag die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete (§ 33 Abs. 1 Nr. 3 GrStG). Sie ist auch dann maßgebend, wenn das Grundstück vermietet ist. Die in diesen Fällen zu Beginn des Erlasszeitraums tatsächlich erzielte Miete wird im Allgemeinen der üblichen Jahresrohmiete entsprechen."
Dieser Auffassung entsprach auch die Rechtsprechung des erkennenden Senats zur früheren Rechtslage.
Vgl. nur Beschluss vom 24.5.2011 ‑ 14 A 1498/09 ‑, NRWE Rn. 5.
Anhaltspunkte, dass der Gesetzgeber bei der Neufassung des Grundsteuergesetzes der Schätzung der üblichen Jahresrohmiete andere Kriterien zugrunde legen wollte als die auch nach altem Recht anzulegenden, sind nicht ersichtlich. Maßgebliche Intention des Gesetzgebers mit der Neufassung war es, die Ermittlung der Ertragsminderung zu vereinfachen, indem er die nach § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 und 3 GrStG a. F. vorgesehene Differenzierung beseitigte. In diesem Zusammenhang ist auch der Satz in der Gesetzesbegründung zu sehen, es sei nicht mehr relevant, ob zu Beginn eines Kalenderjahres eine Vermietung vorliege bzw. welcher Mietpreis erzielt werde, denn dieser Satz bezieht sich auf die weggefallene Fallgruppe der alten Nr. 2 (bebaute Grundstücke im Ertragswertverfahren), bei der die vereinbarte Miete regelmäßig den normalen Rohertrag repräsentierte. Dementsprechend folgt aus der Gesetzesbegründung nicht, dass der Gesetzgeber im Rahmen der Schätzung die Berücksichtigung der vereinbarten Miete als Anhaltspunkt für die übliche Jahresrohmiete ausschließen wollte. Unter dem Gesichtspunkt der in der Gesetzesbegründung ausdrücklich angesprochenen gerechten Lastenverteilung wäre es nicht nachzuvollziehen, wenn die tatsächliche Minderung des Rohertrages im Hinblick auf bestehende Mietansprüche des Betroffenen und damit seine tatsächliche Einbuße keine Rolle spielen sollte. Im Übrigen widerspräche es der ausdrücklich genannten Intention des Gesetzgebers, das Erlassverfahren zu vereinfachen, wenn das einfach festzustellende Kriterium der vereinbarten Miete unberücksichtigt zu bleiben hätte. Das wird auch in der Literatur so gesehen, wo für die neue Gesetzeslage die Auffassung vertreten wird, dass in der Praxis wie bisher die Höhe der tatsächlich vereinbarten Miete zumindest als Anhalt für die übliche Jahresrohmiete heranzuziehen sein werde.
So Puhl, Grundsteuererlass bei wesentlicher Ertragsminderung (§ 33 GrStG), KStZ 2010, 88 (92).
Wie bei jeder Schätzung sind auch bei der Schätzung der üblichen Jahresrohmiete alle Umstände zu berücksichtigen, die für die Schätzung von Bedeutung sind (so für die Schätzung von Besteuerungsgrundlagen § 162 Abs. 1 Satz 2 der Abgabenordnung). Die tatsächlich vereinbarte Miete für ein Objekt ist ein solcher Umstand, denn grundsätzlich spricht viel dafür, dass die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über den Mietpreis eines Objekts am genauesten den Preis widerspiegelt, der für dieses Objekt regelmäßig gezahlt wird, jedenfalls genauer als der von der Beklagten favorisierte Mietspiegel mit seiner groben Lagekategorisierung und Mietpreisbandbreiten.
Ist somit grundsätzlich die tatsächlich vereinbarte Miete der erste Anhaltspunkt für die Schätzung der üblichen Jahresrohmiete, bedarf es, wie nach altem Recht beim Ansatz der vereinbarten Miete für die Feststellung des normalen Rohertrags bei im Ertragswertverfahren zu beurteilenden bebauten Grundstücken nach § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG a.F. i. V. m. § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG, einer Korrektur in den Fällen, in denen die vereinbarte Miete deutlich von der üblichen Miete abweicht, also bei vom Verwaltungsgericht treffend als "Ausreißern" bezeichneten vereinbarten Mieten. Denn dann spiegelt die vereinbarte Miete gerade nicht die übliche Miete wieder. Insoweit orientiert sich der Senat zur Frage der Feststellung eines Ausreißers mangels anderer Anhaltspunkte an der Regelung des § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG, in der auf eine Abweichung von mehr als 20 % von der üblichen Miete abgestellt wird. Diese Regelung ist auch für die Ermittlung des normalen Rohertrags im Rahmen der hier vorzunehmenden Schätzung praktikabel. Sie misst der tatsächlich vereinbarten Miete eine realistische Bedeutung im Rahmen der Schätzung zu und vermeidet für den Regelfall aufwändige Detailermittlungen. Damit entspricht eine solche Verfahrensweise auch der vom Gesetzgeber mit der Neuregelung des § 33 GrStG angestrebten Verfahrensvereinfachung.
Zum Maßstab für die übliche Miete im Rahmen der Feststellung, ob die vereinbarte Miete Ausreißercharakter hat, ist ein Mietspiegel geeignet. Jedoch lässt sich dem Gesetz entgegen der Auffassung der Beklagten nicht entnehmen, dass dabei nur der jeweilige Mittelwert der Mietpreisbandbreite zugrunde zu legen wäre. Da es nach wie vor um Schätzung geht, ist auch der Mietspiegel möglichst genau anzuwenden. Etwas anderes mag gelten, wenn die übliche Miete im Bereich der Mietpreisspanne anhand der tatsächlichen Umstände auch nicht einigermaßen verlässlich einzuordnen wäre. So liegt der Fall hier nicht. Das Verwaltungsgericht hat, ohne dass dem Zweifel entgegenstünden, das in Rede stehende Objekt der Klägerin in Anbetracht der innerstädtischen Wohnlage dem oberen Bereich der Mietpreisspanne zugeordnet. Dieser Einordnung hat auch die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 20. März 2014 vor dem Senat nicht mehr widersprochen.
Die Anwendung der vorgenannten Grundsätze führt hier zu dem Ergebnis, dass auch bei für die Klägerin ungünstigster Berechnung die Rohertragsminderung die gesetzliche Schwelle von 50 % gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG überschreitet. Dabei legt der Senat, wie auch die Beklagte, der Berechnung des normalen Rohertrags hinsichtlich der Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss einen normalen Rohertrag von 37.536,00 Euro, im ersten Obergeschoss von 37.944,00 Euro, im Untergeschoss von 12.900,00 Euro und hinsichtlich der Garagen von 3.000,00 Euro zugrunde. Hinsichtlich der Wohnungen Nr. 1 - 6 und Nr. 9 - 10 hält sich die tatsächlich erzielte Miete unter Heranziehung des Mietspiegels in einem Toleranzbereich von 20 %, so dass die tatsächlich erzielte Miete als übliche Jahresrohmiete zu schätzen ist. Dies gilt allerdings nicht für die Wohnungen Nr. 7 und Nr. 8, bei denen die tatsächlich erzielte Miete die nach dem Mietspiegel sich ergebende Miete um mehr als 20 % überschreitet. Demgemäß ist für diese Wohnungen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse im vorliegenden Einzelfall als übliche Jahresrohmiete und damit als normaler Rohertrag der sich aus dem Mietspiegel ergebende Wert für Objekte in mittlerer Wohnlage, obere Grenze, zu schätzen, so dass von einem normalen Rohertrag von 6.398,40 Euro bzw. 6.192,00 Euro auszugehen ist. Für die eigengenutzte Wohnung 11 ist mangels vereinbarter Miete die sich nach den genannten Kriterien aus dem Mietspiegel ergebende Miete als übliche Jahresrohmiete in Höhe von 11.856,00 Euro zu schätzen. Damit beläuft sich der normale Rohertrag für das gesamte Objekt auf 175.477,20 Euro, während die Klägerin im Jahr 2009 einen tatsächlichen Rohertrag von 87.706,80 Euro erzielt hat, so dass die Minderungsgrenze von 50 % um einen Betrag von 31,80 Euro überschritten wird. Auf die zwischen den Beteiligten weiter streitige Frage, ob der Rohertragsausfall für die leer stehenden Gewerberäume und die Garagen höher anzusetzen ist, kommt es danach nicht an.
Entgegen der Auffassung der Beklagten hat die Klägerin diese Ertragsminderung auch nicht zu vertreten.
Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.
Vgl. Urteil des Senats vom 20.11.2012 ‑ 14 A 580/11 ‑, NRWE Rn. 37, unter Bezugnahme auf u. a. BVerwG, Urteil vom 25.6.2008 ‑ 9 C 8.07 ‑, DVBl. 2008, 1313.
Da für die Ablehnung des Erlasses nicht etwa positiv festzustellen ist, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung zu vertreten hat, sondern vielmehr umgekehrt für die Gewährung des Erlasses das negative Merkmal feststehen muss, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat, kommt es nicht auf den Nachweis der Kausalität der fehlenden Vermietungsbemühungen für die eingetretene Ertragsminderung an. Das negative Merkmal kann nämlich zugunsten des Erlassbegehrens erst dann bejaht werden, wenn festgestellt worden ist, dass die fehlende Vermietungsbemühung keine Auswirkung auf die Ertragsminderung gehabt hat.
Vgl. Urteil des Senats vom 20.11.2012 ‑ 14 A 580/11 ‑, NRWE Rn. 40, unter Bezugnahme auf den Beschluss des Senats vom 11.7.2011 ‑ 14 A 918/10 ‑, NRWE Rn. 23.
Gemessen an diesen Maßstäben kann festgestellt werden, dass es keine Vermietungsbemühungen gibt, deren Fehlen dazu geführt hätte, dass die Klägerin die Ertragsminderung hätte vertreten müssen. Die Schaltung von Printanzeigen war nicht zumutbar.
Welche Vermietungsbemühungen im Einzelnen erforderlich sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung auszuschließen, lässt sich nur begrenzt abstrakt beschreiben. Allerdings ist es unabdingbar, dass der Grundstückseigentümer das Objekt durch Vermietungsangebote überhaupt an den Markt, d. h. den potenziellen Mietinteressenten, zur Kenntnis bringt. Dem ist die Klägerin durch das Schalten von Anzeigen im Internet nachgekommen. Welche Vermietungsbemühungen nach Art und Umfang als hinreichend anzusehen sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung auszuschließen, ist grundsätzlich eine Frage des Einzelfalls.
Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.6.2011 - 9 B 16.10 -, juris Rn. 22 und 23; Sächsisches OVG, Beschluss vom 12.7.2013 ‑ 3 A 278/12 -, juris Rn. 3.
Die Feststellung, dass fehlende Vermietungsbemühungen keine Auswirkung auf die Ertragsminderung gehabt haben, ist nur möglich, wenn der Grundeigentümer bzw. die von ihm beauftragten Personen versucht haben, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen. Auf der anderen Seite ist ein Eigentümer nicht gehalten, Werbemaßnahmen zu ergreifen, die nur in geringem Umfang erfolgversprechend sind und deren Kosten ein vernünftiges Maß zur Erhöhung der Vermietungschancen vermissen lassen. Eine solche Anforderung würde die Grenzen des Zumutbaren überschreiten.
Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.6.2011 - 9 B 16.10 -, juris Rn. 23.
Im Rahmen der so erforderlichen Prüfung des Einzelfalles ist hinsichtlich des in Rede stehenden Objekts die Art seiner Nutzung, seine Größe, aber auch seine Lage zu berücksichtigen, weil sich daraus ermessen lässt, welcher potenzielle Interessentenkreis für eine Vermietung überhaupt in Frage kommt und damit auch wer potenzieller Ansprechpartner für die entsprechenden Vermietungsangebote sein kann.
Nach diesen Maßstäben bemisst sich auch die Frage, inwieweit neben einer Nutzung des Internets Anzeigen in den Printmedien erforderlich sind. Dabei ist die Tatsache in Rechnung zu stellen, dass sich das Wirtschaftsleben, jedenfalls soweit es um die Beziehung zwischen anbietendem Unternehmer und nachfragendem Verbraucher geht, durch das Internet grundlegend gewandelt hat. In starkem und wachsendem Umfang werden diese Beziehungen nicht geknüpft durch persönlichen Kontakt in einem Ladengeschäft (Reisebüro, Einzelhandelsgeschäft), sondern durch Sichtung von Angeboten im Internet. Auch die Werbung in den Printmedien büßt ihre vormals dominierende Stellung zugunsten des Internets ein.
Das gilt auch für die Immobilienbranche, in deren Geschäftszweig mehrere Internetportale tätig sind (www.immobilienscout24.de; www.immowelt.de; www.immopool.de). Neben diesen kostenpflichtigen Portalen gibt es weitere Portale, die ‑ bei allerdings geringerer Verbreitung ‑ kostenlose Anzeigen ermöglichen (www.immozentral.com; www.privatimmobilien.de; www.myimmo.de) Zum Teil haben die Printmedien auf die verstärkte Nutzung des Internets im Immobilienbereich reagiert, indem sie ihre Kompetenz in eigene Immobilieninternetportale einbringen (www.immonet.de durch die Axel-Springer-Gruppe; http://immobilien.faz.net durch die Frankfurter Allgemeinen Zeitung; http://immobilienmarkt.sueddeutsche.de durch die Süddeutschen Zeitung) oder in Kooperation mit gewerblichen Internetportalen auftreten (etwa die Westdeutsche Allgemeine Zeitung mit http://waz.immowelt.de). Diese mit Printmedien verbundenen Immobilienportale bieten neben Anzeigen in diesen Portalen auch kombinierte Anzeigen in den Portalen und Zeitungen, gelegentlich auch zusätzlich in allgemeinen Verkaufsplattformen wie Ebay an (Crossmedia). Diese Vielfalt der Internetportale und das Eindringen der Printmedien in diesen Bereich zeigen, dass der Internetnutzung zwischenzeitlich gegenüber den Printmedien eine herausgehobene Rolle im Immobilienmarketing zufällt.
Das ist wegen der gegenüber Zeitungsanzeigen weitaus flexibleren und interaktiv möglichen Präsentation im Internet unmittelbar einleuchtend. Eine Bewerbung über das Internet bietet im Vergleich zu den Printmedien offenkundige Vorteile. Mit einer Bewerbung über das Internet wird ein möglicher Interessentenkreis erreicht, wie derartig umfassend und intensiv es über die Printmedien nicht möglich wäre. Dies gilt zunächst hinsichtlich des Verbreitungsgebietes der regionalen wie auch der überregionalen Presse. Personen außerhalb des Erscheinungsgebiets dürften über die Printmedien im Wesentlichen nicht erreichbar sein. Über das Internet besteht für alle weltweit Zugang. Des weiteren bietet das Internet den Vorteil einer längerfristigen und damit dauerhaften Präsenz, während sich die Bewerbung über die Printmedien auf die jeweiligen Ausgaben der Zeitungen beschränkt, in denen inseriert wurde. Deutliche Vorteile bietet das Internet auch für die Präsentation der Objekte. Bilder, Filme, Texte, Grundrisse, Landkarten, Luftbilder und Zusatzinformationen über die Umgebung durch eigenständige Information oder Verknüpfung mit anderen Websites bei der Internetpräsentation stehen den nur beschränkten Raumangeboten und drucktechnischen Möglichkeiten der Printmedien gegenüber. Weiter besteht bei der Internetsuche der Vorteil, auf entsprechenden Immobilienportalen unter Benutzung von Filtern die Suche auf danach in Betracht kommende Objekte einzuschränken und dadurch die allein interessierenden Objekte "auf einen Blick" zur Verfügung gestellt zu bekommen. Demgegenüber muss sich eine zeitsparende Sortierung der Angebote in den Printmedien auf die nur sehr groben Rubriken beschränken. Schließlich bietet das Internet den Vorteil einer sofortigen Kontaktaufnahme im Weg einer E-Mail über dasselbe Kommunikationsmedium, während im Fall einer Bewerbung über die Printmedien die Kontaktaufnahme zumindest einen Medienwechsel erfordert, wenn nicht gar der konventionelle Weg einer Chiffrenantwort auf dem Postwege gewählt wird.
Allgemein ist festzustellen, dass Tageszeitungen mittlerweile massive Nutzungseinbrüche zu verzeichnen haben.
Vgl. van Eimeren/Frees, Rasanter Anstieg des Internetkonsums - Onliner fast drei Stunden täglich im Netz, Media Perspektiven 2013, 358 (369).
Wenn auch im Hinblick auf den hier in Rede stehenden Steuerzeitraum des Jahres 2009 der bis heute eingetretene Zeitablauf in der schnelllebigen elektronischen Medienlandschaft durchaus als beachtlich bezeichnet werden kann, treffen die vorgenannten Erwägungen schon auf das Jahr 2009 zu.
Maßgebliche Bedeutung für die Frage, ob neben einer Internetbewerbung zusätzlich die Bewerbung in Printmedien erforderlich ist, kommt der Verbreitung und Nutzung des Internets zu. Im zeitlichen Verlauf verfügten (Privat-)Haushalte über einen Internetzugang in Nordrhein-Westfalen wie folgt:
63,3 % im Jahr 2007, 70,1 % im Jahr 2008, 76,9 % im Jahr 2009, 78,8 % im Jahr 2010, 79,4 % im Jahre 2011 und 80,2 % im Jahr 2012.
Landesbetrieb Information und Technik, Statistisches Jahrbuch Nordrhein-Westfalen 2010, Kap. XIX Tabelle 10, Statistische Jahrbücher Nordrhein-Westfalen 2011 und 2013, jeweils Kap. XIX Tabelle 8, auch im Internet unter www.it.nrw.de.
Gleichfalls gestiegen ist die tatsächliche Onlinenutzung der Bevölkerung ab 14 Jahren. Sie weist allerdings erhebliche Unterschiede zwischen den Altersgruppen auf: Durchschnittlich nutzen mindestens gelegentlich das Internet 67,1 % im Jahr 2009, 69,4 % im Jahr 2010, 73,3 % im Jahre 2011, 75,9 % im Jahre 2012 und 77,2 % im Jahr 2013. Die Nutzerquote des Internets betrug im Altersbereich von 14 - 19 Jahren 97,5 % im Jahr 2009, danach 100 %. Demgegenüber lag die Nutzerquote im Altersbereich ab 60 Jahren im Jahr 2009 nur bei 27,1 %, im Jahr 2010 bei 28,2 %, im Jahre 2011 bei 34,5 %, im Jahre 2012 bei 39,2 % und im Jahr 2013 bei 42,9 %.
ARD/ZDF Onlinestudien 1998 - 2013, www.ard‑zdf-onlinestudie.de.
Die Entwicklung im Privatbereich zeichnet sich also durch einen kontinuierlichen Anstieg des Internetzugangs aus, der allerdings erst im Jahre 2012 vier Fünftel der Haushalte erreichte. Hinsichtlich der tatsächlichen Internetnutzung war selbst im Jahre 2013 weniger als die Hälfte der älteren Generation erreichbar.
Deutlich günstiger noch stellen sich die Verhältnisse im gewerblichen Bereich dar. Die Ausstattung der Unternehmen mit einem Internetzugang betrug 77 % im Jahr 2007, 79 % im Jahr 2008, 81 % im Jahr 2009, 82 % im Jahr 2010 und 2011 sowie 85 % im Jahr 2012. Der Zugang der Unternehmen zum Internet, der also bereits im Jahre 2009 die Marke von vier Fünfteln im Durchschnitt aller Unternehmen überschritten hat, stellt sich noch umfassender dar, wenn man den Zugang nach Branchen unterschieden betrachtet. So stieg zum Beispiel die Anschlussquote im nur unterdurchschnittlich internetaffinen Gastgewerbe von 45 % im Jahr 2007 auf 58 % im Jahr 2012. Demgegenüber lag die Vernetzung in freiberuflichen, wissenschaftlichen und technischen (wirtschaftlichen) Dienstleistungsbetrieben im Jahr 2007 bereits bei 91 % und schwankt seit 2009 um 95 %.
Statistisches Bundesamt, Statistisches Jahrbuch 2009 für die Bundesrepublik Deutschland Tabelle 5.8 und Statistisches Jahrbuch 2013 für die Bundesrepublik Deutschland, Tabelle 20.5.1., auch im Internet unter www.destatis.de.
Angesichts dieser Zahlen ist für den hier in Rede stehenden Steuerzeitraum wegen der weitreichenden Erschließung durch das Internet und der offensichtlichen technischen Vorteile einer Bewerbung durch dieses Medium zu fordern, dass im Regelfall immer eine Bewerbung über das Internet erfolgen muss, um einen Ertragsausfall nicht vertreten zu müssen. Eine zusätzliche Bewerbung durch Printmedien ist demgegenüber in Übereinstimmung mit der genannten Rechtsprechung des Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg und des Sächsischen Oberverwaltungsgericht bei der beabsichtigten Vermietung von Gewerberäumen nicht mehr zumutbar, es sei denn, Umstände des Einzelfalls zwingen zu einer anderen Bewertung. Bei dem Angebot von Gewerbeobjekten kann im Regelfall nicht ernsthaft angenommen werden, dass eine zusätzliche Printwerbung weitere Interessentenkreise erschließt. Das gilt insbesondere für Räume zur Büronutzung.
Demgegenüber vermögen die von der Beklagten zuletzt mit Schriftsatz vom 26. Februar 2014 vorgelegten Übersichten und Fotokopien aus dem Immobilienteil des Kölner Stadt-Anzeigers keine noch erhebliche tatsächliche Bedeutung der Printmedien neben der Internetbewerbung zu belegen. Aus ihnen folgt alleine, dass es nach wie vor auch Immobilienanzeigen in Printmedien für Gewerberäume gibt, jedoch nichts über deren quantitatives Verhältnis zu Internetanzeigen und nichts über eine reale zusätzliche Markterschließung durch Printmedien. Die Annahme, die bloße Tatsache der Existenz kostenpflichtiger Printanzeigen belege deren Wirksamkeit, ist genauso unergiebige Spekulation wie die gegenteilige Annahme, der vielfach zu beobachtende Verzicht von Maklern auf Printanzeigen neben Internetbewerbung belege die Unwirksamkeit jener Vermietungsbemühung.
Angesichts der umfassenden Vermietung der zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten in dem hier in Rede stehenden Objekt bedarf es letztlich keiner Entscheidung, ob bei der Vermietung von Wohnungen abweichend von der Vermietung gewerblich genutzter Räumlichkeiten die Schaltung von Anzeigen in den Printmedien zumutbar und damit erforderlich war. Lediglich ergänzend weist der Senat darauf hin, dass er diese Frage mit Urteil vom heutigen Tage im Verfahren 14 A 1513/12 bejaht hat.
Die vorstehenden auf allgemeinkundige Tatsachen gestützten Bewertungen decken sich mit der vom Senat eingeholten Stellungnahme des IVD West e. V. vom 10. September 2013, die ebenfalls auf eine Verdrängung des Printanzeigenmarkts durch das Internet schließen lässt, und zwar für gewerbliche Objekte praktisch vollständig, für Wohnungen sehr stark. Dort wird ausgeführt, dass die Aufteilung des Anzeigenbudgets zwischen "offline" und "online" in einem Verhältnis 10 % zu 90 % bei zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten beträgt. Den Anteil der Anzeigen in den Printmedien bei Gewerbeobjekten hat der IVD West e. V. als marginal bezeichnet. In diesem Zusammenhang hat er die Motivation für die Schaltung von Anzeigen in den Printmedien in erster Linie der Markenpflege zugewiesen, also den Werbecharakter solcher Anzeigen für das jeweilige Maklerunternehmen in den Vordergrund gestellt, während die konkrete Objektbewerbung dabei in den Hintergrund tritt. Den Beginn dieser Entwicklung hat er auf einen Zeitpunkt spätestens seit Mitte des letzten Jahrzehnts datiert und auf eine Stabilisierung hingewiesen, so dass das hier in Rede stehende Steuerjahr 2010 von den Ausführungen des IVD West e. V. umfasst ist.
Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass die Klägerin grundsätzlich mit der Schaltung von Anzeigen im Internet alle ihr zumutbaren Maßnahmen ergriffen hat, um eine Vermietung der gewerblich genutzten Räume zu erreichen und damit einen Einnahmeausfall zu vermeiden. Besonderheiten des Einzelfalls, die dieser Einschätzung hier entgegenstehen könnten, sind nicht ersichtlich.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 10 und § 711 der Zivilprozessordnung - ZPO -.
Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 33 GrStG
§ 167 VwGO
§ 33 Abs. 1 GrStG
§ 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG
§ 79 Abs. 1 Satz 1 BewG
§ 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG
§ 79 Abs. 1 Satz 1 BewG
§ 33 Abs. 1 Satz 3 GrStG
§ 79 Abs. 2 BewG
§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG
§ 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG
§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG
§ 76 Abs. 2 und 3 BewG
§ 33 Abs. 1 Nr. 3 GrStG
§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 und 3 GrStG
§ 162 Abs. 1 Satz 2 der Abgabenordnung
§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG
§ 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG
§ 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 711 der Zivilprozessordnung
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes
§ 79 des Bewertungsgesetzes
§ 79 Abs. 2 Satz 2 des Bewertungsgesetzes
§ 33 Abs. 1 Satz 1 des Grundsteuergesetzes

Zitierte Entscheidungen: 14 A 918/10
14 A 1471/13
14 A 1498/09
14 A 580/11
9 C 8.07
9 B 16.10
3 A 278/12
14 A 1513/12