Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2021-12-21, Aktenzeichen 63 S 94/20
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2021:1221.63S94.20.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Der Mieter hat die Einbringung einer vermieterseitigen Vollsparrendämmung der Dachflächen als Modernisierungsmaßnahme nicht zu dulden.(Rn.77)
2. Das Aufbringen von Trockenbauplatten im Innenbereich der Dachfläche ist nicht zu dulden, weil dies eine Begleitmaßnahme zur nicht zu duldenden Dämmung des Dachbodens ist.(Rn.79)
3. Es besteht keine Duldungspflicht des Mieters hinsichtlich der Herstellung eines Heizestrichs, weil kein Anspruch auf Duldung des Einbau einer Fußbodenheizung besteht.(Rn.83)
4. Es besteht keine Duldungspflicht des Mieters hinsichtlich Erneuerung und Verstärkung der Elektroleitungen, sofern kein Vortrag zur Modernisierungsmaßnahme erfolgt.(Rn.100)
5. Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Die Nichtzulassungsbeschwerde vor dem BGH (VIII ZR 30/22) ist nach dem Hinweisbeschluss zurückgenommen worden.
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Klägerin wird – unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen – das am 11.3.2020 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding – ... – abgeändert und wie folgt neu gefasst:
1. Die Beklagten werden verurteilt, in dem von ihnen genutzten Haus ... 9 in v Berlin die nachfolgend aufgeführten Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten zu dulden:
a) Herstellung einer Wärmedämmung
aa) Dämmung der Fassade mit einem 40mm dicken Wärmeverbundsystem aus nicht brennbaren Steinwolleplatten WLG 035, Verlegung im Verbandplan, eben und pressgestoßen und Verklebung mit Klebemörtel auf mineralischer Basis einschließlich der Herstellung eines durchgefärbten witterungsbeständigen Oberputzes;
bb) --
cc) Herstellung einer Biberschwanzziegel-Krondeckung des Daches als Instandsetzungsmaßnahme in Abstimmung mit dem Denkmalschutz unter Aufarbeitung des bestehenden Dachstuhls durch teilweisen Austausch bzw. Verstärkung/Aufdoppelung von Span und Latten;
dd) --
ee) --
ff) --
b) Fenster und Außentüren
aa) Gang- und Schließbarmachung der vorhandenen Holzkasten-Doppelfenster im linken Zimmer straßenseitig (Erdgeschoss), im linken Zimmer straßenseitig (1. Obergeschoss), im linken Zimmer gartenseitig (1. Obergeschoss) als Instandsetzungsmaßnahme.
bb) Aufbringung von Abdichtungsgummilippen im inneren Flügel der vorhandenen Holzkastendoppelfenster durch im linken Zimmer straßenseitig (Erdgeschoss), im linken Zimmer straßenseitig (1. Obergeschoss) sowie im linken Zimmer gartenseitig (1. Obergeschoss) durch vierseitig umlaufende Fräsung als Instandhaltungsmaßnahme;
cc) --
dd) Austausch aller anderen lediglich einfachverglasten Fenster durch Doppelfalz-Isolierglas-Holzfenster. Ausbau und Entsorgung der vorhandenen Fenster, Einsetzen von neuen Fenstern mit Profilgebung in Doppelfalz, durchlaufend gerundete Kanten mit einem Wärmedurchgangswert von 1,1 W des Glases bzw. 1,3 W des Gesamtfensters, Einbau neuer Fensterbänke;
ee) Austausch der nicht isolierten Haustür durch eine neue profilierte Hauseingangstür aus Holz mit einem Wärmedurchgangswert von 2,32, mehrfach profiliert und mit Glasausschnitt versehen. Ausgestattet mit zweifacher Dichtungsebene, Rohbaumaß 1,07 m/2,18 m innen, bzw. außen 90 cm/2,01 m, Ausstattung der bislang nicht einbruchshemmenden Tür mit einem Einbruchsschutz WK 2;
c) --
d) --
e) Herstellung einer modernen Heizungsanlage
aa) Austausch der veralteten Gasetagenheizung Baujahr 1988 gegen eine Gasbrennwertherme Vaillant Eco Kompakt Baureihe/Typ VSC 146/4-5 150, Nennwärmeleistung 15 KW oder gleichwertig mit den entsprechenden Installationen im Hauswirtschaftsraum (Untergeschoss);
bb) Herstellung der Warmwasserversorgung über die integrierte Warmwasserbereitung der Therme;
cc) Verlegung der Warmwasserrohrleitungen vom Hauswirtschaftsraum zum Anschluss an die Räume im Erd- und Obergeschoss jeweils in vertikalen Leitungen unter Putz sowie horizontale Leitungen ebenfalls unter Putz, mit Ausnahme der Anschlussstücke mit einer Länge von 10 bis max. 50 cm, Verlegung dieser Rohre auf Putz. Herstellung einer Wärmedämmung entsprechend Energieeinsparverordnung für die Heiz- und Warmwasserrohrleitungen;
dd) --.
f) Sanitärarbeiten
aa) --
bb) Erstmalige vermieterseitige Herstellung von Anschlüssen für eine Spülmaschine in der Küche an der badezimmerseitigen Wand bzw. eines Waschmaschinenanschlusses im Hauswirtschaftsraum unterhalb der Treppe.
Ferner erstmalige Herstellung eines Gartenwasseranschlusses an der gartenseitigen Fassade für die Gartenbewässerung;
cc) Erstmalige Herstellung einer zentralen Warmwasseraufbereitung über die Gasbrennwerttherme gemäß e);
g) Hauswirtschaftsraum
- --
h) Durchführung weiterer Instandsetzungsarbeiten durch
aa) Überarbeitung der vorhandenen Fensterläden und Herstellung von deren Funktionsfähigkeit. Ggf. Ersatz fehlender Fensterläden;
bb) Erneuerung der Klingel- und Schließanlage;
cc) Gang- und Schließbarmachen der vorhandenen Innentüren einschließlich malermäßiger Überarbeitung der Innentüren;
dd) Erneuerung der vorhandenen Kaltwasserleitungen und Verlegung der Kaltwasserleitungen unter Putz;
i) Schornstein
2. Die Beklagten werden ferner verurteilt, den von der Klägerin beauftragten Handwerkern den Zutritt zur Ausführung der unter 1.) genannten Arbeiten jeweils nach entsprechender rechtzeitiger Ankündigung von Montag bis Freitag im Zeitraum zwischen 7.00 Uhr bis 18.00 Uhr zu gewähren.
3. Den Beklagten wird für den Fall der Zuwiderhandlung gegen die vorstehenden Verpflichtungen ein Ordnungsgeld, ersatzweise Ordnungshaft angedroht.
4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
5. Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben die Klägerin 87 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 13 % zu tragen.
6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Duldungsverpflichtung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 EUR des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in jeweils gleicher Höhe leistet.
Im Übrigen können die Parteien die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht diese vor der Vollstreckung Sicherheit in jeweils gleicher Höhe leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 16.322,28 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von den Beklagten Duldung verschiedener Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.
Die Beklagten sind Mieter eines Einfamilien-Reihenhauses ... 9 in ... Berlin aufgrund eines Mietvertrags vom 9.3.1988. Das streitgegenständliche Haus befindet sich in einer unter Denkmalschutz stehenden Anlage, die ca. 1920 errichtet wurde.
Die Klägerin ist aufgrund Kaufvertrags vom 21.12.2009 durch Erwerb von der xxx Immobilien GmbH in das Vertragsverhältnis eingetreten. Unter § 8 Ziff. 4 des Kaufvertrags heißt es u.a.: „Der Erwerber übernimmt folgende Verpflichtungen und verpflichtet sich…… zur Vermeidung von Luxussanierungen sich an dem für Modernisierungsmaßnahmen maßgeblichen Standard bei geförderten Baumaßnahmen zu orientieren.“
Mit Schreiben vom 26.11.2018 (Bl. 21/I d.A.), auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, kündigte die Klägerin die streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen an. Die voraussichtliche Dauer beträgt danach ca. 3 ½ Monate. Die Nettokaltmiete beträgt derzeit 506,78 EUR oder 556,10 EUR. Die Ankündigung sieht eine Erhöhung der Miete um 1.360,19 EUR auf 1.916,29 EUR vor.
Die Klägerin ist der Auffassung gewesen, sämtliche angekündigten Modernisierungsmaßnahmen führten zu einer Energieeinsparung, bzw. Wohnwertverbesserung. Wegen des Instandhaltungsstaus seien die Instandhaltungsarbeiten zu dulden.
Die Beklagten waren u.a. der Auffassung, dass die Modernisierungsankündigung formell unwirksam sei.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, es handele sich nicht um Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, sondern um eine umfassende Umgestaltung der Mietsache, die den Charakter der Mietsache grundlegend änderten. Ferner handele es sich um eine Luxusmodernisierung, welche jedenfalls gegen die zuvor genannte Klausel im Kauvertrag, welche drittschützend sei, verstieße.
Von der Darstellung des Tatbestands im Übrigen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1, 544 Abs. 1 Nr. 1 ZPO abgesehen.
Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Sie habe bereits in der Klageschrift klargestellt, dass die Maßnahmen auch unabhängig voneinander einzeln geltend gemacht würden. Einzelne Maßnahmen beantragt sie hilfsweise als Instandsetzungsarbeiten.
Die Klägerin beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Wedding vom 11.03.2020 zu 8 C 205/19
1. die Beklagten zu verurteilen, in dem von ihnen genutzten Haus An der Heide 9 in 13509 Berlin die nachfolgend aufgeführten Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten – und zwar jede als Einzelmaßnahme auch gesondert – zu dulden:
bb) Dämmung der Dachflächen im Spitzboden und Obergeschoss durch eine Unterspannbahn mit 140 mm dicken mineralischen Faserdämmplatten als Vollsparrendämmung gemäß DIN EN 13163;
dd) Aufbringen von Trockenbauplatten (Rigipsplatten) im Innenbereich der neugedämmten Dachfläche;
ee) Dämmung der bislang ungedämmten Bodenplatte sowohl im nicht unterkellerten wie auch im unterkellerten Bereich durch eine zweilagige Abdichtung, bestehend aus einer PU-Dämmung WLG 035, 100 mm (über der Kellerdecke 50 mm) und einer dampfdichten Trennlage;
ff) Herstellung eines Zementestrichs als Heizestrich mit einer Gesamtstärke von 60 mm als neuem Fußbodenaufbau; Bedeckung des Estrichs mit Holzboden;
bb) Aufbringung von Abdichtungsgummilippen im inneren Flügel der vorhandenen Holzkastendoppelfenster durch im linken Zimmer straßenseitig (Erdgeschoss), im linken Zimmer straßenseitig (1. Obergeschoss) sowie im linken Zimmer gartenseitig (1. Obergeschoss) durch vierseitig umlaufende Fräsung als Modernisierungsmaßnahme;
hilfsweise Aufbringung von Abdichtungsgummilippen im inneren Flügel der Fenster durch eine vierseitig umlaufende Fräsung als Instandhaltungsmaßnahme;
cc) Austausch des vorhandenen Fensters im Wohnzimmer (gartenseitig) durch eine Falttüranlage im Rohbaumaß innen 180 cm/230 cm, außen 156/217 cm als dreiflügeliges Holzfenster-/Tür-Element;
dd) Austausch aller anderen lediglich einfachverglasten Fenster durch Doppelfalz-Isolierglas-Holzfenster. Ausbau und Entsorgung der vorhandenen Fenster, Einsetzen von neuen Fenstern mit Profilgebung in Doppelfalz, durchlaufend gerundete Kanten mit einem Wärmedurchgangswert von 1,1 W des Glases bzw. 1,3 W des Gesamtfensters, Ausstattung der Fenster mit verdeckten Beschlägen mit Einhandbedienung. Einbau neuer Fensterbänke;
hilfsweise
Ausstattung der Fenster mit offenliegenden Beschlägen Einbau neuer Fensterbänke;
ff) erstmalige Herstellung eines Ausstiegsfensters für den Schornsteinfeger durch Einbau eines Dachflächenfensters 66 × 118 cm mit einem U-Wert von 1,4, hierdurch zugleich Verbesserung der Belichtung.
c) Modernisierung der Elektro- Anlage
aa) Einbau neuer leistungsfähiger Elektrosteigestränge mit vergrößertem Querschnitt im Bereich des Schornsteins, Verstärkungen nach DIN 18015 Teil 1 Kurve B, hierdurch Möglichkeit des gleichzeitigen Betriebes mehrerer stromverbrauchsintensiver Geräte;
bb) Herstellung einer neuen Elektro-Unterverteilung mit Zähler im Hauswirtschaftsraum als Ein-Kunden-Anlage nach TRW des EUV mit Sicherungsautomat für getrennte Stromkreise. Anlage von separaten Stromkreisen im Haus und Anschluss an den neuen Sicherungsautomaten;
cc) Herstellung von neuen Installationen im Unter-, Erd- sowie Obergeschoss des Hauses zur Herstellung der Elektro- Unterverteilung. Leistungsverlauf horizontal unterhalb der Decke oder im Boden verlegt. Verlauf aller Leitungen unter Putz;
dd) Erhöhung des Wohnkomforts durch Installation von Steckdosen und Lichtschalter entsprechend den heutigen Wohnverhältnissen gemäß dem als Anlage 1 beigefügten Elektro-Plan nebst Herstellung von Antennen und Telefondosen in den Wohnräumen
ee) In der Küche sowie im Hauswirtschaftsraum Herstellung von zusätzlichen Steckdosen für den Betrieb von Spül- bzw. Waschmaschinen gemäß Elektroplan Anlage 1;
ff) Herstellung der Elektroversorgung aus dem Niederspannungsnetz über Hausanschlüsse Drehstrom 3 × 400 V/100-160 A mit Stromkreisverteilung und Sicherungseinwahl 63 A;
d) Bodenraum Obergeschoss
aa) Erstmaliger vermieterseitiger Ausbau des unausgebauten Bodenraums durch Beplankung der Dachschrägen im Trockenbau nach vorheriger Herstellung der Dämmung gemäß 1 a. Anschließende Spachtelung und Anstrich der Dachschrägen sowie Überarbeitung des Putzes, Spachtelung und Anstrich der Wände;
bb) erstmalige Herstellung eines Fußbodenbelags bestehend aus einer Unterkonstruktion aus OSB-Platten mit Trittschalldämmung sowie Abdeckung durch Holzboden. Elektroausstattung gemäß Plan Anlage 1;
cc) Verlegung der Heiz- und Warmwasserrohrleitungen vom Hauswirtschaftsraum zum Anschluss an die Räume im Erd- und Obergeschoss jeweils in vertikalen Leitungen unter Putz sowie horizontale Leitungen ebenfalls unter Putz, mit Ausnahme der Anschlussstücke mit einer Länge von 10 bis max. 50 cm, Verlegung dieser Rohre auf Putz. Herstellung einer Wärmedämmung entsprechend Energieeinsparverordnung für die Heiz- und Warmwasserrohrleitungen;
dd) Herstellung von Flächenheizkörpern 50 cm hoch, 1 x 110 cm breit mit Thermostatventil im Obergeschoss entsprechend des Wärmebedarfs. Installation der Heizkörper jeweils unter den Fenstern der einzelnen Räume. Im Badezimmer Schaffung eines Badheizkörpers 60 cm breit, 180 cm hoch, an der küchenseitigen Wand neben der Badezimmertür unter Verlegung der horizontalen Leitungen entsprechend dem Plan Anlage 1 auf den jeweils kürzesten Weg zunächst unter Putz sowie unter Putz/unter Fußboden sowie in einer Länge von 10 bis maximal 50 cm oberhalb der Scheuerleiste, Lage und Position der Heizkörper sowie Leitungsverlauf entsprechend der Anlage 1;
Hilfsweise,
Im Badezimmer statt eines Badheizkörpers ein Plattenheizkörper entsprechend Wärmebedarfsberechnung an der Wand zur Küche neben der Badezimmertür.
ee) Im Erdgeschoss Herstellung eines Fußbodenheizflächensystems. Nach Erstellung der zweiteiligen Abdichtung bestehend aus PU-Wärmedämmung gemäß 1. a) sowie dampfdichter Trennung des Zementestrichs, Herstellung des Estrichs als Heizestrich. Im Estrich innerhalb der Estrichhöhe von 60 mm Verlegung von Heizschlangen entsprechend der Wärmebedarfsberechnung. Herstellung von Raumthermostaten mit den Regelbereichen 5-30 °C in den einzelnen Räumen. Abdeckung des Estrichs durch Parkett (Mehrschichtparkett-Diele Eiche/Mehrschicht- Stabparkett Eiche).
aa) Erstmalige Herstellung einer vermieterseitigen Dusche im vergrößerten Badezimmer gemäß Grundriss nebst Installationsplan Anlage 2. Herstellung einer Badewanne im Format 170 × 145 × 47 cm, Wand-WC Tiefspüler mit passendem WC-Sitz und WC-Deckel sowie eines Waschtisches. Installation wassersparender Einhebelmischbatterien in Chrom für Waschtisch, Badewanne und Dusche nebst Brausearmatur;
- Demontage und Entsorgung der vorhandenen Sanitärobjekte einschließlich Konsolenhalterung, Armaturen, Anschlussleitungen und Verschraubungen;
- Aufgrund Grundrissänderung sowie Herstellung der Wärmedämmung Erfordernis der Herstellung eines neuen Fliesenfußbodens anstelle bislang vorhandener Fliesen als Modernisierungsmaßnahme einschließlich Herstellung neuer Wandfliesen.
bb) Erstmalige vermieterseitige Herstellung von Anschlüssen für eine Spülmaschine in der Küche an der badezimmerseitigen Wand bzw. eines Waschmaschinenanschlusses im Hauswirtschaftsraum unterhalb der Treppe. Ferner erstmalige Herstellung eines Gartenwasseranschlusses an der gartenseitigen Fassade für die Gartenbewässerung;
- Ausbrennen des vorhandenen Schornsteinzuges, bzw. Ausschleudern, sowie gegebenenfalls Einzug eines Stahlrohres.
Tieferlegung des Fußbodens des Hauswirtschaftsraumes um ca. 10-15 cm, sodass in diesem Raum eine Stehhöhe von 2 m erzielt wird.
Demontage der vorhandenen Treppe sowie Anschluss einer neuen Treppe.
- Ausbrennen bzw. Ausschleudern des Schornsteinzuges gegebenenfalls Herstellung eines Stahlrohrs als Innenverkleidung gemäß Anforderungen des zuständigen Bezirksschornsteinfegers.
2. die Beklagten zu verurteilen, den von der Klägerin beauftragten Handwerkern den Zutritt zur Ausführung der unter 1.) genannten Arbeiten jeweils nach entsprechender rechtzeitiger Ankündigung von Montag bis Freitag im Zeitraum zwischen 7.00 Uhr bis 18.00 Uhr zu gewähren;
3. den Beklagten für den Fall der Zuwiderhandlung gegen die Verpflichtungen zu 1) und 2) ein Ordnungsgeld, ersatzweise Ordnungshaft, anzudrohen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen und die Klage auch in ihrer geänderten Form abzuweisen.
Sie behaupten, das Haus sei vor ihrem Einzug komplett saniert worden, einschließlich Elektrik mit dreiadrigen Leitungen, Gasetagenheizung, Bad, Abflussrohre, Wasserzuleitung und Dämmung der Dachschrägen. In Absprache mit dem Bauleiter der Vorvermieterin habe der Beklagte zu 2) Rigipsplatten an den Dachschrägen und Verlegeplatten auf dem Fußboden des Dachbodens angebracht. Handwerker der Vermieterin hätten einen Fliesenspiegel mit von den Beklagten gestellten Fliesen angebracht und die Beklagten hätten die Böden verfliest. Gegenwärtig befände sich keine Wanne, sondern eine Dusche im Bad. Der Grundriss gemäß Bl. 30/I d.A. sei seitenverkehrt und betreffe ein Nachbarhaus.
Die Klägerin erwidert hierauf, sie bestreite die Erneuerung der Elektrik vor dem Einzug der Beklagten im Jahr 1988. Jedenfalls sei diese veraltet und es seien keine dreiadrigen Leitungen verlegt worden. Eine Wärmedämmung an den Dachschrägen sei nicht vorhanden, jedenfalls nach heutigen Standards unzureichend und der Spitzboden sei nicht ausgebaut. Auf einen spiegelverkehrten Grundriss komme es nicht an.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg, im Übrigen ist sie unbegründet.
Entsprechend der Vorgaben des Urteils des Bundesgerichtshofs (vom 21.11.2017 – VIII ZR 28/17 –, juris) werden die Maßnahmen jeweils einzeln und unabhängig voneinander geltend gemacht werden.
Die Ankündigung ist formell wirksam.
Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten.
Diese Erfordernisse werden durch die Ankündigung vom 26.11.2018 erfüllt. Dem steht nicht entgegen, dass hinsichtlich der Baunebenkosten zu lit. k) nicht deren Verteilung auf die einzelnen Maßnahmen angegeben ist. Es kann offenbleiben, ob sich der Mieter, der eine Teilzustimmung zur Duldungsverpflichtung erwägt, die angegebenen Baunebenkosten von 11 % selbständig auf einzelne Maßnahmen verteilen kann oder ob dies nicht möglich ist, weil die Baunebenkosten hohe Kostenbestandteile enthalten können, die in jedem Fall – unabhängig von der konkreten Modernisierungsmaßnahme – anfallen können. Denn es ist ausreichend, wenn das Duldungsverlangen die Baunebenkosten für eine Vielzahl von verschiedenen Maßnahmen ausweist und der Mieter diese Angabe als die maximal auf ihn anfallenden Baunebenkosten seiner Prüfung der Duldungspflicht zugrunde legen kann.
Der Klägerin steht ein Anspruch auf Duldung folgender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gegen die Beklagten aus den §§ 555b, 555d Abs. 1 BGB a.F. zu:
a.) Herstellung einer Wärmedämmung
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Duldung der Fassadendämmung als energieeinsparende Maßnahme (§ 555b Nr. 1, 2 BGB). Bislang besitzt das Haus an keinem Gebäudeteil eine Dämmung. Eine nachhaltige Energieeinsparung durch das Aufbringen einer Fassadendämmung auch im Umfang von 40 mm ist somit jedenfalls die Folge, so dass es der Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht bedarf. Die Frage der Wirtschaftlichkeit der Maßnahme ist nicht erheblich.
Ein Ablauf einer denkschutzrechtlichen Genehmigung steht dem Duldungsanspruch nicht entgegen, da auf der Grundlage der bereits zuvor erteilten Bescheide eine Genehmigungsfähigkeit besteht und die Genehmigung nachgeholt werden kann. Zudem haben sich die Beklagten mit der Duldung insoweit in Verzug befunden und die Klägerin handelt auf eigenes Risiko, wenn sie Maßnahmen ausführt, ohne die erneute Genehmigung nachgeholt zu haben.
Die Einbringung einer vermieterseitigen Vollsparrendämmung der Dachflächen als Modernisierungsmaßnahme ist nicht zu dulden. Vorliegend haben die Beklagte in der Berufungsinstanz vorgetragen, dass die Vorvermieterin bereits die Dachschrägen vor ihrem Einzug gedämmt hätte und hierzu ein Foto von der Dämmung eingereicht. Dieser Vortrag ist nicht präkludiert, weil es für die Entscheidung des Amtsgerichts nicht darauf ankam.
Die Klägerin ist diesem Vortrag nicht hinreichend entgegengetreten. Zum einen erscheint ihr Bestreiten des Vorliegens einer Dämmung der Dachschrägen als ins Blaue hinein erfolgt und nicht zulässig, weil sie sich vor Ort Kenntnis verschaffen könnte. Zum andern kann das Vorliegen einer Dämmung entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht deswegen offenbleiben, weil diese Dämmung heutigen Standards nicht genügen würden. Denn in diesem Fall wäre von der Klägerin durch Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung darzulegen gewesen, aufgrund welcher unterschiedlichen Merkmale bzw. Wärmedurchgangskoeffizienten von einer Einsparung von Endenergie auszugehen sein sollte.
Das Aufbringen von Trockenbauplatten im Innenbereich der Dachfläche ist nicht zu dulden, weil dies eine Begleitmaßnahme zur nicht zu duldenden Dämmung des Dachbodens ist.
Die Herstellung einer neuen Biberschwanzziegel-Krondeckung ist als Instandsetzungsmaßnahme zu dulden. Die Dacheindeckung ist unstreitig Jahrzehnte alt und instandsetzungsbedürftig. Es wurde nicht geltend gemacht, dass sie bereits einmal ausgetauscht wurde.
Die Dämmung der Bodenplatte ist nicht zu dulden. Zwar kann es sich bei der erstmaligen Dämmung der Bodenplatte um eine energetische Modernisierung handeln, jedoch kann offenbleiben, welches konkrete Maß einer Energieeinsparung erreicht wird und ob dieses nachhaltig ist. Denn es steht dieser Maßnahme § 8 Ziff. 4 des notariellen Kaufvertrags entgegen. Mit dem für Modernisierungsmaßnahmen maßgeblichen Standard bei geförderten Baumaßnahmen ist es nicht zu vereinbaren, dass bei einem Altbau aus den 1920er Jahren ohne behördliche Anordnung nachträglich die Bodenplatte gedämmt wird und die Mieter zu diesem Zweck und aufgrund der Unbewohnbarkeit ihrer Wohnung für einen langen Zeitraum ausziehen müssen.
Mangels Anspruchs auf Duldung der Dämmung der Bodenplatte bedarf es weiter nicht der Herstellung eines Zementestrichs als neuen Fußbodenaufbau und eines neuen Holzbodens.
Ferner besteht kein Anspruch auf Herstellung eines Heizestrichs, weil kein Anspruch auf Duldung des Einbaus einer Fußbodenheizung besteht. Denn nach Auffassung der Kammer stellt der Einbau einer Fußbodenheizung jedenfalls nicht den „für Modernisierungsmaßnahmen maßgeblichen Standard bei geförderten Baumaßnahmen“ dar, zu dessen Einhaltung sich die Klägerin im Kaufvertrag verpflichtet hat. Eine Fußbodenheizung stellt grundsätzlich keinen üblichen Standard, insbesondere jedoch nicht bei geförderten Baumaßnahmen dar, sondern ist eher die Ausnahme.
Die Klägerin hat aus § 555a BGB einen Anspruch auf Duldung auf Durchführung der notwendigen Instandsetzungsarbeiten (Gang- und Schließbarmachung) der unstreitig instandsetzungsbedürftigen Holzkastendoppelfenster.
Der Klägerin steht gegen die Beklagten jedoch kein Anspruch auf Anbringung von Abdichtungslippen aus § 555b Nr. 1, 2 BGB a.F. zu.
Die Klägerin trägt insoweit lediglich pauschal zur Verbesserung des Wohnkomforts und der Energieeinsparung vor. Weder trägt die Klägerin vor, weshalb eine Verbesserung der Dichtigkeit angesichts der als Instandhaltungsmaßnahme beantragten Überarbeitung der mutmaßlich bislang nicht dichten Fenster erreicht werden solle noch trägt sie zu einer konkreten Energieeinsparung vor.
Die Klägerin hat jedoch auf ihren Hilfsantrag vom 3.3.2021 einen Anspruch auf Anbringung von Abdichtungslippen als Instandsetzungsmaßnahme aus § 555a BGB. Der Instandsetzungsbedarf der Fenster ist unstreitig.
Die Klägerin hat ferner keinen Anspruch auf Duldung des Einbaus einer Terrassenfalttür aus Holz anstelle des vorhandenen Fensters im Wohnzimmer aus § 555b Nr. 4 BGB.
Gegenwärtig besitzt die Wohnung im Wohnzimmer ein einfachverglastes Holzkastendoppelfenster und keinen direkten Zugang zum Garten. In dem Einbau einer Terrassentür, die einen Austritt in den Garten ermöglicht, könnte zwar grundsätzlich eine Gebrauchswerterhöhung liegen. Diese würde jedoch auch durch eine handelsübliche Terrassentür in der Breite eines herkömmlichen Fensters erreicht werden. Sofern die Klägerin jedoch eine aufwändige dreiflügelige Massivholz-Falttür mit einer Breite von 2,17m einbauen möchte, handelt es sich nach Auffassung der Kammer hierbei nicht um den üblichen Standard im geförderten Wohnungsbau entsprechend § 8 Ziff. 4 des Kaufvertrags.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Austausch der übrigen vorhandenen einfachverglasten Fenster gegen solche mit Isolierverglasung aus § 555b Nr. 1 BGB. Hierbei handelt es sich um eine energieeinsparende Maßnahme.
Der Klägerin steht jedoch kein Anspruch auf Duldung des Einbaus von Isolierglasfenstern mit verdeckten Beschlägen gegen die Beklagten im Wege der Modernisierung zu. Bei kostenintensiven verdeckten Beschlägen handelt es sich nach Auffassung der Kammer ebenfalls um eine Ausstattung, welche nicht von der Verpflichtung zugunsten der Beklagten, die die Klägerin im Kaufvertrag eingegangen ist, gedeckt ist.
Die Klägerin hat jedoch auf ihren Hilfsantrag einen Anspruch auf Einbau der Isolierglasfenster mit offenen Beschlägen.
Der Einbau neuer Fensterbänke ist ferner als notwendige Begleitarbeit zu dulden.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Duldung des Einbaus einer neuen einbruchshemmenden und isolierenden Hauseingangstür aus § 555b Nr. 1, 2, 4 BGB a.F. zu. Zum einen ist die vorhandene Hauseingangstür einfachverglast und besitzt keinerlei Dämmeigenschaften, zum anderen stellt der Einbruchsschutz jedenfalls eine Gebrauchswerterhöhung dar (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, Rn. 116, BGB § 555b).
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Duldung des Einbaus von drei Dachflächenfenstern im linken Zimmer des 1. Obergeschosses, weil es sich dabei um einen erstmaligen Ausbau handelt, der nicht dem Standard im geförderten Wohnungsbau entspricht.
Der Klägerin steht gegen die Beklagten ferner kein Anspruch auf Duldung der erstmaligen Schaffung eines Schornsteinfegerausstiegs im Dach aus § 555b Nr. 4 BGB a.F. zu.
Es ist nicht ersichtlich, worin die pauschal durch die Klägerin behauptete Wohnwertverbesserung liegen soll. Der Schornsteinfeger kann auch zum jetzigen Zeitpunkt auf das Dach gelangen und von außen hochsteigen. Weswegen in dem Durchqueren des gesamten Hauses durch den Schornsteinfeger eine Wohnwertverbesserung liegen soll, ist nicht ersichtlich. Auch folgt eine Wohnwertverbesserung nicht in der zusätzlichen Belichtung des Dachbodens. Dieser ist laut Klägerin nicht vermieterseits ausgebaut und nicht als Wohnraum nutzbar. Eine Belichtung verbessert demnach den Wohnwert nicht.
c) Modernisierung der Elektro-Anlage
Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Duldung der Erneuerung und Verstärkung der Elektroleitungen, Verlegung der Leitungen unter Putz, Erhöhung des Wohnkomforts durch Installation von Steckdosen und Lichtschalter entsprechend den heutigen Wohnverhältnissen sowie der übrigen unter 1.c) beantragten Maßnahmen aus § 555b Nr. 4 BGB a.F. zu. Eine Modernisierungsmaßnahme ist von der Klägerin insoweit nicht dargelegt worden.
Die Verstärkung einer Elektroinstallation kann grundsätzlich eine Wohnwertverbesserung sein, wenn das Ergebnis den Anschluss weiterer moderner Haushaltsgeräte zulässt.
Vorliegend wurde jedoch von den Beklagten der erhebliche Einwand erhoben, dass bereits gegenwärtig der gleichzeitige Betrieb mehrerer Elektrogroßgeräte möglich sei. Hierzu sei bereits vom Voreigentümer die vorhandene Elektrik im Objekt ausgetauscht mit dreiadrigen Leitungen versehe worden. Ferner sei eine ausreichende Anzahl an Steckdosen bereits vorhanden.
Das daraufhin von Seiten der Klägerin erfolgte Bestreiten der Modernisierung der Elektroanlage durch die Voreigentümerin ist demgegenüber nicht hinreichend, weil nicht gleichzeitig dargelegt wird, welcher konkrete Zustand bei der Elektro-Anlage gegenwärtig vorhanden ist von dem aus sich die geplante Maßnahme als erhebliche Wohnwertverbesserung darstellen könnte. Soweit die Klägerin vorträgt, dass in den 80er Jahren noch keine dreiadrigen Kabel verlegt worden seien, die den heutigen Anforderungen an den gleichzeitigen Betrieb diverser Großgeräte standhalten und hierzu die Einholung eines Sachverständigengutachtens anbietet, kommt es darauf nicht an, weil nicht dadurch keine hinreichende Schlussfolgerung möglich ist auf den hier maßgeblichen konkreten Ausgangszustand und dessen geplante Änderung. Insofern wäre konkret zum Ist-Zustand der Anlage vorzutragen gewesen, um eine Wohnwertsteigerung aufgrund der geplanten Maßnahmen annehmen zu können.
Die Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Duldung des Ausbaus des Dachbodens u.a. durch Beplankung der Dachschrägen im Trockenbau aus § 555b Nr. 4 BGB zu.
Schafft der Vermieter durch den Ausbau vorhandener Räume etwas völlig Neues, liegt darin keine Wohnwertverbesserung (Schmidt-Futterer a.a.O., Rn. 126 m.w.N., st. Rspr. seit BGH Urteil v. 23.02.1972 – VIII ZR 91/70 – juris). Der bisherige Spitzboden ist bislang laut Klägerin nicht zu Wohnzwecken nutzbar, so dass keine Modernisierungsmaßnahme vorliegt.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Duldung des Einbaus einer neuen Brennwerttherme mit Warmwasseraufbereitung samt Nebenarbeiten aus § 555b Nr. 1 BGB a.F., einschließlich des Anschlusses an die Warmwasserbereitung.
Das Objekt besitzt eine Gasetagenheizung aus der Zeit vor 1988. Mit dem Einbau einer Brennwerttherme mit Warmwasseraufbereitung gegenüber einer veralteten Heizung ohne Brennwerttechnik liegt die Energieeinsparung auf der Hand.
Die Klägerin hat jedoch keinen Anspruch auf Duldung der Herstellung von Heizungsrohren und Flächenheizkörpern im Obergeschoss sowie eines Badheizkörpers oder Plattenheizkörpers im Badezimmer. Denn es ist insoweit nicht vorgetragen worden, warum dies erforderlich sei und nicht die bereits vorhandenen Heizkörper und -rohre weiterbetrieben werden können. In dem Ankündigungsschreiben heißt es hierzu nicht, dass erstmalig Flächenheizkörper oder Plattenheizkörper vermieterseits installiert werden sollen.
Hinsichtlich des Anspruchs auf Duldung des Einbaus eines Handtuchheizkörpers (laut Antrag Badheizkörper) aus § 555b Nr. 4 BGB kommt hinzu, dass dies zwar ein wohnwerterhöhendes Merkmal des Mietspiegels darstellt, nach Auffassung der Kammer der Einbau jedoch nicht von der einschränkenden Klausel im Kaufvertrag gedeckt wäre. Hierfür spricht, dass der Berliner Mietspiegel einen Handtuchheizkörper als wohnwerterhöhendes Merkmal betrachtet. Im Umkehrschluss lässt sich daraus folgern, dass es sich eben gerade nicht um den üblichen Standard handelt, den die Klägerin aufgrund ihrer vertraglichen Verpflichtung einzuhalten hat.
Die Klägerin hat ferner keinen Anspruch auf Duldung des Einbaus einer Fußbodenheizung im Erdgeschoss. Nach Auffassung der Kammer stellt der Einbau einer Fußbodenheizung jedenfalls nicht den „für Modernisierungsmaßnahmen maßgeblichen Standard bei geförderten Baumaßnahmen“ dar, zu dessen Einhaltung sich die Klägerin im Kaufvertrag verpflichtet hat. Eine Fußbodenheizung stellt grundsätzlich keinen üblichen Standard, insbesondere jedoch nicht bei geförderten Baumaßnahmen dar, sondern ist eher die Ausnahme.
Mangels Duldungsanspruch hinsichtlich der Fußbodenheizung hat die Klägerin auch keinen Anspruch auf Duldung der Verlegung des geltend gemachten Eichenparketts als notwendige Begleitmaßnahme.
Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Duldung der Grundrissänderung des Bades zum erstmaligen Einbau einer Dusche neben einer Badewanne aus § 555b Nr. 4 BGB a.F. zu. Der Antrag ist – zumindest im von den Beklagten innegehaltenen Haus - nicht vollstreckungsfähig, weil es sich bei dem in Bezug genommenen Grundriss um den Grundriss eines anderen Hauses ( ... 1) handelt. Weder wurde der Antrag nach Erörterung angepasst noch der passende Grundriss eingereicht.
Des Weiteren verfügt das Bad nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Beklagten bereits über eine mit Genehmigung der Voreigentümerin eingebaute mieterseitige Dusche, so dass ein Bestandsschutz eingreift, zumal eine Wohnwertverbesserung durch den Austausch der einen Dusche durch eine andere nicht erkennbar ist.
Es besteht ferner kein Anspruch auf Duldung des Einbaus einer Badewanne. Zwar verfügt das Bad nach dem Vortrag der Beklagten gegenwärtig nicht über eine Badewanne, jedoch passt eine Badewanne mangels zu duldender Grundrissänderung offenkundig nicht neben der Dusche in das Bad hinein. Offenbleiben kann, ob die Schaffung einer Badewanne zusätzlich zu einer vorhandenen Dusche gegen die Grundsätze des Ausschlusses von Luxusmodernisierungen laut Kaufvertrag verstoßen würde.
Der Einbau neuer Einhebelmischbatterien und der Austausch von Bad-Objekten (WC, Waschtisch, Armaturen) sind nicht als Modernisierungsmaßnahme zu dulden, da das Badezimmer bereits alle maßgeblichen Objekte aufweist, diese ursprünglich vermieterseits vorhanden waren und die vorhandenen Armaturen mangels gegenteiligem Vortrag als funktionsfähig gelten. Ein Anspruch auf Duldung des Einbaus als Instandsetzungsmaßnahme, etwa der Einhebelmischer, wurde nicht geltend gemacht.
Soweit eine neue Verfliesung von Wänden und Fußboden als Folgemaßnahme der Grundrissänderung begehrt wird, ist diese mangels zu duldender Grundrissänderung nicht zu dulden.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Duldung der erstmaligen Herstellung eines vermieterseitigen Wasch- und Geschirrspülmaschinenanschlusses. Hierin liegt eine Gebrauchswerterhöhung i.S.d. § 555b Nr. 4 BGB a.F.
Ebenso verhält es sich mit der erstmaligen Herstellung eines Gartenwasseranschlusses.
Die Herstellung einer zentralen Warmwasseraufbereitung zu f) cc) entspricht der Verpflichtung zu e) bb).
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Duldung der Modernisierung hinsichtlich des Ausbrennens des vorhandenen Schornsteinzuges, bzw. Ausschleudern, sowie gegebenenfalls Einzug eines Stahlrohres. Die Voraussetzungen für einen Modernisierungsanspruch sind nicht dargelegt.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Schaffung eines Hauswirtschaftsraumes gegen die Beklagten aus § 555b Nr. 4 BGB. Der durch die Klägerin angeführte „Hauswirtschaftsraum ist, wie der Ankündigung zu entnehmen ist, tatsächlich ein sog. „Kriechkeller“, d.h., ein Keller, in dem man nicht aufrecht stehen kann. Sofern die Klägerin beabsichtigt, die gesamte Bodenplatte im Erdreich „tiefer zu legen“ und damit einen Raum mit einer Stehhöhe von 2m – 2,20 m zu schaffen, handelt es sich nach der Auffassung der Kammer um die Schaffung eines völlig neuen Raumes, was per se keine Wohnwertverbesserung i.S.d. § 555b Nr. 4 BGB a.F. darstellt.
Der Klägerin steht ferner kein Anspruch auf Austausch der alten Kellertreppe gegen die Beklagten als Modernisierungsmaßnahme zu, weil bereits die Tieferlegung des Kellerbodens nicht zu dulden ist. Eine Instandsetzung ist insoweit nicht begehrt worden.
h) Durchführung weiterer Instandsetzungsarbeiten
Der Klägerin steht ein Anspruch aus § 555a BGB auf Duldung folgender Instandsetzungsarbeiten gegen die Beklagten zu:
-Überarbeitung der vorhandenen Fensterläden und Herstellung von deren Funktionsfähigkeit. Ggf. Ersatz fehlender Fensterläden;
-Erneuerung der Klingel- und Schließanlage;
-Gang- und Schließbarmachen der vorhandenen Innentüren einschließlich malermäßiger Überarbeitung der Innentüren;
-Erneuerung der vorhandenen Kaltwasserleitungen und Verlegung der Kaltwasserleitungen unter Putz
Der Instandsetzungsbedarf wurde nicht konkret in Abrede gestellt.
Hinsichtlich des Antrags „Ausbrennen bzw. Ausschleudern des Schornsteinzuges gegebenenfalls Herstellung eines Stahlrohrs als Innenverkleidung gemäß Anforderungen des zuständigen Bezirksschornsteinfegers“ gelten die Ausführungen zu g) entsprechend. Die Voraussetzungen für eine Modernisierung sind nicht dargetan und ein Anspruch auf Duldung als Instandsetzungsmaßnahme wurde nicht beantragt.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten ferner ein Anspruch auf Gewährung des Zutritts für Handwerker zur Ausführung der zu duldenden Arbeiten.
Die Androhung des Ordnungsgeldes beruht auf § 890 ZPO.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.
Die Kammer hat für die Kostenentscheidung die monatlichen modernisierungsbedingten Mehrkosten anhand des Ankündigungsschreibens, Seite 13, geschätzt. Die Kosten zu a), d) (zu ½), g) (davon 90 %) und i) (pauschal 10,00 EUR) belaufen sich auf – zum Zwecke der Kostenentscheidung geschätzte - 315,87 EUR monatlich. Abzüglich eines geschätzten fiktiven Instandsetzungsanteils von 50 % hinsichtlich der Modernisierungskosten (157,94 EUR) und zzgl. 11 % Baunebenkosten (17,37 EUR) wurde der Verlustanteil der Beklagten auf 175,31 EUR zu 1.360,19 EUR, d.h. auf 13 % geschätzt.
Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 559 BGB
§ 555a BGB
§ 890 ZPO
§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1, 544 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 555c Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 555c Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 555b Nr. 1, 2 BGB
§ 555b Nr. 4 BGB
§ 555b Nr. 1 BGB
§ 555b Nr. 1, 2, 4 BGB
§ 92 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 30/22
8 C 205/19
00 Uhr bis 18.00
VIII ZR 28/17
VIII ZR 91/70