Amtsgericht Kassel (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-12-10, Aktenzeichen 800 C 5605/14
ECLI: ECLI:DE:AGKASSE:2015:1210.800C5605.14.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Es wird festgestellt, dass § 15 Nr.1 und 6 der Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft YYY, Kassel, vom 16.06.2010 - UR Nr. 441/2010 des Notars XX in Kassel - unwirksam sind.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Gerichtskosten haben die Kläger und die Beigeladenen als Gesamtschuldner 43 % und die Beigeladenen als Gesamtschuldner weitere 21 % sowie die Beklagten als Gesamtschuldner 36 % zu tragen. Von den außergerichtlichen Kosten der jeweiligen Kläger haben diese selbst jeweils 43 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 57 % zu tragen. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten haben die Kläger und die Beigeladenen als Gesamtschuldner 43 % und die Beigeladenen als Gesamtschuldner weitere 21 % sowie die jeweiligen Beklagten selbst jeweils 36 % zu tragen. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen werden nicht erstattet.
Das Urteil ist für die Parteien jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft YYY in Kassel und streiten über die Wirksamkeit von Regelungen der Teilungserklärung.
Die Beklagten sind die teilenden Eigentümer. Sie ließen die Teilungserklärung am 16.06.2010 beurkunden (UR Nr. 441/2010 des Notars XX in Kassel). In deren Abschnitt II Nr. 2 sind die einzelnen Sondereigentumsrechte nebst den Miteigentumsanteilen vermerkt. In deren Abschnitt III wird auf die Gemeinschaftsordnung als Anlage zur Urkunde verwiesen. Weiter ist darin festgehalten, dass die Gemeinschaftsordnung Inhalt des jeweils mit den einzelnen Miteigentumsanteilen verbundene Sondereigentums ist. § 15 der Gemeinschaftsordnung (GO) enthält in Nr. 1 eine Regelung zur Befugnis der teilenden Eigentümer zur zustimmungsfreien Abänderung der vorstehenden Vereinbarung, in Nr. 6 der Befugnis der teilenden Eigentümer zur Umwandlung der Dachgeschossfläche in Wohnungseigentum nebst Abtrennung von noch zu bestimmenden Miteigentumsanteilen von den bestehenden Wohnungseigentumseinheiten, in Nr. 7 S. 6 die Verpflichtung des teilenden Eigentümers, den Ausbau des Dachgeschosses innerhalb von 14 Monaten nach Baubeginn fertigzustellen, in Nr. 8 die Befugnis zum Einbau eines Fahrstuhls sowie in Nr. 9 der Befugnis, zustimmungsfrei Sondernutzungsrechte am gemeinschaftlichen Eigentum zu begründen oder bestehende Sondernutzungsrechte abzuändern mit Ausnahme der bereits verkauften und zugewiesenen Sondernutzungsrechte. Wegen der näheren Einzelheiten des Wortlauts der vorgenannten Regelungen wird auf die Teilungserklärung nebst Anlage gemäß BI. 20 ff. der beigezogenen Akte 800 C 1010/14 Bezug genommen.
Die Beigeladenen haben die Klage zurückgenommen; die Beklagten haben nach Zustellung der Klagerücknahme und Hinweis des Gerichts der Klagerücknahme nicht widersprochen.
Die Kläger sind der Ansicht, die vorgenannten Regelungen der Gemeinschaftsordnung seien unwirksam. § 15 Nr. 1 GO sei zu unbestimmt. Die Regelung erlaube den Beklagten als teilenden Eigentümern die jederzeitige und beliebige Änderung der Miteigentumsanteile. Da es sich um eine Regelung mit Auswirkung auf die Sondernutzungsrechte der Miteigentümer und damit um eine solche mit Vereinbarungscharakter handele, müsse sie so klar sein, dass jedermann durch einen Blick in das Grundbuch den Umfang eines Sondernutzungsrechts erkennen könne. Daran fehle es hier. Genauso sei die Regelung in § 15 Nr. 6 GO zu unbestimmt. Sie sehe auch einen Eingriff in bestehende Miteigentumsanteile vor. Darin liege auch eine unverhältnismäßige Benachteiligung der weiteren Miteigentümer. Die Regelung des § 15 Nr. 7 GO sei unwirksam, weil darin das Recht enthalten sei, die Beklagten könnten "irgendwann" mit dem Ausbau des Dachgeschosses beginnen. Folglich liege eine unbefristete Baugenehmigung vor mit der Folge, dass sich die Eigentümergemeinschaft nicht auf einen Ausbau des Dachgeschosses einstellen könne. Es bedürfe einer zeitlichen Festlegung im Sinne einer Befristung des Ausbaurechts. Die Regelung zu § 15 Nr. 8 GO sei treuwidrig, da den Klägern keine Pflichten im Zusammenhang mit der Fahrstuhlerrichtung auferlegt seien. Problematisch sei auch, dass bei Errichtung des Fahrstuhls vor der Schaffung von Sondereigentum im Dachgeschoss Letzteres nicht an der Kostentragungslast beteiligt sei. Auch seien die Miteigentümer AA und BB (Mitkläger und Beigeladene) aufgrund der mit ihnen geschlossenen Kaufverträge nicht uneingeschränkt an den Kosten des Fahrstuhls beteiligt, die Beklagten als Eigentümer. der Erdgeschosswohnungen gar nicht. Daraus folge ebenfalls die Unwirksamkeit der Regelung. Schließlich verstoße die Regelung des § 15 Nr. 9 GO gegen das sachenrechtliche Bestimmtheitsgebot.
Die Kläger beantragen,
festzustellen, dass folgende Regelungen der Teilungserklärung vom 16.06.2010, UR-Nr. 441/2010 des Notars XX in Kassel, unwirksam sind:
§ 15 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung,
§ 15 Nr. 6 der Gemeinschaftsordnung,
§ 15 Nr. 7 S. 6 der Gemeinschaftsordnung,
§ 15 Nr. 8 der Gemeinschaftsordnung,
§ 15 Nr. 9 der Gemeinschaftsordnung.
Die Beigeladenen stellen keinen Antrag.
Die Beklagten beantragen,
Die Klage abzuweisen.
Sie sind der Auffassung, die Kläger seien nicht befugt, die Teilungserklärung anzugreifen. In allen Kaufverträgen sei geregelt, dass der in § 15 der Gemeinschaftsordnung enthaltene Änderungsvorbehalt bekannt sei und alle Kläger als Käufer ihr Einverständnis damit erklärt sowie unwiderruflich den angesprochenen Baumaßnahmen und den Änderungen der Teilungserklärung nebst Änderung der Miteigentumsanteile zugestimmt hätten. Weiter hätten sie sich zur Duldung der Maßnahmen verpflichtet und erklärt, diese nicht durch Geltendmachung von Zivil- oder öffentlich-rechtlichen Ansprüchen zu behindern. In diesem Zusammenhang seien durch entsprechende Erklärung aller Kläger in den Kaufverträgen den Beklagten Vollmacht erteilt worden, sämtliche erforderlichen Erklärungen vor Behörden, Notar und Grundbuchamt abzugeben bzw. entgegenzunehmen. Diese kaufvertraglichen Regelungen seien wirksam und mit den betroffenen Eigentümern vor der Beurkundung auch besprochen worden. Im Übrigen seien die angegriffenen Regelungen der Gemeinschaftsordnung rechtlich nicht zu beanstanden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Die Klage war ursprünglich als Widerklage im Verfahren 800 C 1010/14 erhoben worden. Mit Beschluss vom 04.12.2014 hat das Gericht jene Widerklage abgetrennt und unter dem hiesigen Aktenzeichen fortgesetzt. Die ursprünglichen Mitkläger CC, DD, EE und FF haben die Klage zurückgenommen. Diese sind mit Beschluss vom 14.09.2015 beigeladen worden.
Das Gericht hat die Verfahrensakte 800 C 1010/14 beigezogen.

Entscheidungsgründe:
Die Beigeladenen waren nach ihrer gem. § 269 Abs. 2 S. 4 ZPO mangels Widerspruch der Beklagten wirksamste Klagerückname beizuladen, da die Entscheidung nur gegenüber allen Wohnungseigentümern einheitlich ergehen kann, § 48 Abs. 1 WEG i.V.m. § 43 Nr. 1 WEG.
Die Klage hat nur teilweise Erfolg.
Eine allgemeine Inhaltskontrolle einer Teilungserklärung und einer damit verbundenen Gemeinschaftsordnung findet regelmäßig nicht statt, auch nicht unter dem Blickwinkel der §§ 305 ff. BGB (Jennißen/Krause, § 8 WEG Rdnr. 18 m.w.N.). Dies bedeutet jedoch nicht, dass eine Teilungserklärung gänzlich einer Kontrolle und damit auch einer Klage auf Abänderung von einzelnen Bestimmungen entzogen wäre. Denn die schuldrechtlichen Generalklauseln, beispielsweise der §§ 134, 138 und 242 BGB, erlauben wegen ihres grundlegenden Charakters gleichwohl die Kontrolle eines solchen Regelungswerkes, sei es bei der Eintragung oder später auf Antrag einzelner Wohnungseigentümer im gerichtlichen Verfahren (Jennißen/Krause a.a.O. und Rdnr. 24c, Bärmann/Armbrüster, § 8 WEG Rdnr. 128). Erforderlich ist mithin ein sittenwidriger Zustand, ein gesetzwidriger Zustand oder ein Zustand, der einen (nachhaltigen) Verstoß gegen Treu und Glauben zum Gegenstand hat.
Hierzu können unter anderem Verstöße gegen das sachenrechtliche Bestimmtheitsgebot zählen, da anderenfalls die Eintragungsfähigkeit im Grundbuch gefährdet ist (Palandt/Bassenge, Rn. 14 vor § 873) oder im Falle von Wohnungseigentum die Wirkung gegen den Rechtsnachfolger im Sondereigentumsrecht nicht gewährleistet ist (Palandt/Bassenge, § 13 WEG Rn. 10). Eine Treuwidrigkeit kann dann vorliegen, wenn eine Regelung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dazu führt, dass einzelne Wohnungseigentümer unverhältnismäßig in besonderem Maße zu Lasten anderer Miteigentümer bevorteilt oder zu Gunsten anderer Miteigentümer benachteiligt werden, etwa hinsichtlich einer nachhaltigen Verpflichtung zur Tragung von Kosten oder Entlastung hiervon, ohne dass ein sachlich gerechtfertigter Grund vorliegt.
Vor diesem Hintergrund stellen sich nicht alle Regelungen der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung, die mit der vorliegenden Klage angegriffen worden sind, als rechtskonform dar.
Insbesondere verstößt § 15 Nr. 1 GO gegen das sachenrechtliche Bestimmtheitsgebot und damit letztendlich gegen §§ 134, 242 BGB. Diese Klausel erlaubt die jederzeitige Abänderung der §§ 1-14 GO durch die Beklagten als teilende Eigentümer, ohne dass erkennbar wäre, nach welchen Kriterien eine Abänderung erfolgen kann. Vorgesehen ist lediglich die Einschränkung dahingehend, dass sie in einem Zusammenhang mit den nachstehenden Maßnahmen der anderen Nrn. des § 15 GO stehen müssen. Über diese Einschränkung hinaus ist jedoch völlig offen, welche Abänderungen zulässig sein sollen und welche nicht, ob sie gegenüber allen (anderen) Miteigentümern gelten sollen oder nur gegen einzelne. Da jedoch in Nr. Ill der Teilungserklärung festgehalten ist, dass die Gemeinschaftsordnung Inhalt des jeweiligen Sondereigentums ist, wird mit einer Änderung der Gemeinschaftsordnung auch unmittelbar in den Bestand des jeweiligen Sondereigentumsrechts eingegriffen.
Dieser Befund hat wieder unmittelbar zur Folge, dass ein derartiger Eingriff in das Sondereigentumsrecht auch gegenüber einem etwaigen Sonderrechtsnachfolger einer Sondereigentumsehheit wirkt bzw. wirken soll. Folglich bedarf es einer klaren Regelung, nach welchem Maßstäben eine Abänderung der Gemeinschaftsordnung zulässig ist, damit eine solche Wirkung überhaupt herbeigeführt werden kann. Die bloße Lektüre der Regelung des § 15 Nr. 1 GO schafft hier jedoch keine Klarheit, die Regelung ist vielmehr in jeder Hinsicht offen.
Weitere Konsequenz dieses Befundes ist die Möglichkeit, dass unter Bezugnahme auf § 15 Nr. 1 GO nachhaltig in wesentliche Regelungen der Gemeinschaftsordnung eingegriffen werden kann, die den Bestand des jeweiligen Wohnungseigentums definieren. So kann beispielsweise der Gegenstand des Sondereigentum, in § 1 Nr. 2 GO bestimmt, abgeändert werden oder die in § 3 GO geregelten Nutzungsrechte. Gleiches gilt für die Modalitäten der Instandhaltung (§ 5 GO), die Regelung der Mitwirkung bei baulichen Veränderungen (§ 6 GO) oder die Zahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümer (§12 GO). Die schrankenlose Befugnis der Abänderung dieser lediglich beispielhaft genannten Vorschriften, kann dazu führen, dass im Einzelfall unzuträgliche und treuwidrige Situationen zu Gunsten oder zu Lasten eines oder mehrerer der Miteigentümer entstehen können. Dies führt dazu, dass im Einzelfall jedenfalls im Nachgang eine Inhaltskontrolle der Abänderungen möglich sein muss. Denn auch die Abänderungsbefugnis nach § 15 Nr. 1 GO steht jedenfalls unter den Vorbehalten der Regelung der §§ 134, 138 und 242 BGB. Muss jedoch eine nachträgliche Überprüfung möglich sein, so spricht nichts dagegen, eine vergleichbare Inhaltskontrolle der Ermächtigungsnorm bereits jetzt gleichsam vorbeugend vorzunehmen. Darüber hinaus ist es unzumutbar, die erst die konkrete Ausgestaltung der Ausübung der Ermächtigung durch die Beklagten abzuwarten, um dann gegebenenfalls in mehreren Einzelfällen der Rechtmäßigkeit gerichtlich überprüfen zu lassen, wenn - wie hier - von vornherein nicht auszuschließen ist, dass rechtswidrige Maßnahmen ergriffen werden können. Diese sind hier deswegen vorstellbar, weil der Bestand des Sondereigentums geschmälert werden kann oder unverhältnismäßig hohe Kostentragungspflichten neu statuiert werden können.
Dem stehen auch nicht die Regelungen in den einzelnen Kaufverträgen entgegen, die die Beklagten als teilende Eigentümer mit den Klägern und Beigeladenen geschlossen haben. Dort ist zwar im jeweiligen Abschnitt VII (wegen des Wortlautes wird stellvertretend auf den Kaufvertrag mit den Klägern v. Meibom vom 16.06.2010, UR Nr. 442 des Notars XX in Kassel, BI. 132 ff. d.A., wortgleich mit den entsprechenden Abschnitten der weiteren Kaufverträge, Bezug genommen) vorgesehen, dass die Erwerber § 15 GO nicht nur zur Kenntnis genommen haben, sondern den darin vorgesehenen Baumaßnähmen und den dadurch ermöglichten Änderungen der Teilungserklärung ungeachtet der Art und Weise ihrer Ausgestaltung unwiderruflich zustimmen, diese dulden müssen und nicht durch die Geltendmachung von zivil- oder öffentlich-rechtlichen Ansprüchen behindern dürfen. Denn diese Vertragsklausel ist gemäß §§ 138, 242, 307 Abs. 1 BGB nichtig und steht somit einer gerichtlichen Geltendmachung der Überprüfung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nicht entgegen.
Bei den Regelungen der einzelnen Kaufverträge handelt es sich urn den Beklagten als Verwender zurechenbare Allgemeine Geschäftsbedingungen. Dieser Qualifizierung und der AGB-rechtlichen Überprüfung steht nicht der Umstand entgegen, dass es sich um Klauseln eines notariell beurkundeten Vertrages handelt. Deren Einordnung als allgemeine Geschäftsbedingung ist jedenfalls dann möglich, wenn die Vertragsklauseln, ihren Eingang in das Vertragswerk im Auftrag einer Vertragspartei gefunden haben und deren Interessen einseitig berücksichtigen (BGH, Urteil vom 27.09.2001 —VII ZR 388/00, zit. n. juris = NJW 2002, 138, m.w.N.). Dies ist hier der Fall. Unschwer lässt sich erkennen, dass sowohl die Teilungserklärung als auch die Kaufverträge in engem inhaltlichen Zusammenhang stehen. Die Teilungserklärung und der Kaufvertrag mit den Klägern GG sind nicht nur am selben Tag vom selben Notar beurkundet worden, sie tragen auch die unmittelbar aufeinanderfolgenden Nummern der Urkundenrolle. Auch alle anderen Kaufverträge sind vom selben Notar beurkundet worden. Sie sind fast vollständig textidentisch, jedenfalls vollständig identisch hinsichtlich der hier maßgeblichen Regelungen. Bereits das äußere Erscheinungsbild sämtliche Verträge deuten hinreichend auf eine Zusammenarbeit zwischen den Beklagten und dem beurkundenden Notar hin. Inhaltlich sichert die kaufvertragliche Regelung eine Regelung der Gemeinschaftsordnung ab, die ausschließlich — jedenfalls weit überwiegend - den Interessen der Beklagten als Verkäufer dient. Denn die Beklagten können den wirtschaftlichen Erfolg des Verkaufs des Dachgeschosses dadurch absichern oder gegebenenfalls erweitern, so ihre Stellung als Wohnungseigentümer, die nicht an den Aufzugskosten zu beteiligen sind. Aus der Zusammenschau der beurkundeten Verträge und der Teilungserklärung ergibt sich der Sinn und Zweck der Klausel in Abschnitt VII der Kaufverträge dahingehend, dass die Beklagten offenbar die Problematik der streitgegenständlichen Klauseln des § 15 GO erkannt haben und deswegen für sich ein Absicherungsinstrument gesucht und gewählt haben.
Die Inhaltskontrolle ergibt, dass eine unangemessene Benachteiligung der jeweiligen Erwerber, mithin der Kläger, aus den Regelungen in Abschnitt VII folgt. Zwar verkennt das Gericht nicht, dass sich eine Vertragspartei, die eine möglicherweise problematische rechtliche Regelung kennt, auf die sich der Vertrag bezieht, ihrerseits treuwidrig verhalten kann, wenn sie in dieser Kenntnis den Vertrag oder die getroffene rechtliche Regelung gerichtlich angreift. Dies setzt aber voraus, dass die betroffene Regelung in ihrer Tragweite unschwer erkennbar ist oder sie darüber eingehend belehrt wurde. Das Gericht kann jedoch ausschließen, dass sich ein juristischer Laie über die Konsequenzen des § 15 GO bei einfacher Lektüre oder aufgrund einer durchschnittlichen Erörterung im Rahmen eines notariellen Beurkundungstermins im Klaren sein kann. Das Gericht hat auch erhebliche Zweifel, dass dies einem Juristen, der nicht mit den spezifischen Eigenheiten des Wohnungseigentumsrechts vertraut ist, rasch gelingt. Zwar haben die Beklagten unwidersprochen vorgebracht, dass die Kläger GG einen anderen Notar im Vorfeld mit der Überprüfung des Urkundenentwurfes beauftragt hatten. Dies ändert aber nichts an der Beurteilung der Klausel als allgemeine Geschäftsbedingung (wegen der Häufigkeit der wortidentischen Verwendung) und auch nichts an der Beurteilung als unangemessene Benachteiligung, weil nicht isoliert auf jene beiden Kläger abgestellt werden kann, sondern auf jeden Erwerber einer Wohnung in dieser Immobilie abgestellt werden muss, also auch auf denjenigen, der sich nicht so wie die beiden genannten Kläger verhalten hat. Darüber hinaus spricht auch der identische Wortlaut in den einzelnen Verträgen gegen das Vorliegen einer Individualabrede.
Die unangemessene Benachteiligung ergibt sich insbesondere daraus, dass sich jeder Erwerber einer Wohnung hinsichtlich des Bestandes seines Sondereigentumsrechts nach dem Wortlaut der Regelung ohne jedwede Möglichkeit eines rechtlichen Ausweges in die Hand der Beklagten begeben hat, folglich die inhaltliche Ausgestaltung des Sondereigentumsrechts im Wohl und Wehe ausschließlich vom Willen der Beklagten abhängt. Denn es besteht keinerlei Vertrauensschutz hinsichtlich desjenigen rechtlichen Bestandes, wie er bei Beurkundung des jeweiligen Kaufvertrages vorlag. Dies führt zu einer nicht hinzunehmenden Unsicherheit, da durch die denkbaren Umgestaltungen etwa die Beleihungsfähigkeit der Objekte oder deren Verkaufsfähigkeit beeinträchtigt werden kann, aber auch die Nutzungsfähigkeit der Wohnungen oder die Wirtschaftlichkeit der Immobilie an sich, je nachdem wie eine Umgestaltung auf der Grundlage in § 15 Nr. 1 GO vorgesehenen Ermächtigung ausfällt.
Vor diesem Hintergrund kommt es auch nicht darauf an, dass sich die Beklagten als Verkäufer in Abschnitt VII der jeweiligen Kaufverträge auch entsprechend haben bevollmächtigen lassen, für und gegen die jeweiligen Erwerber, mithin auch für und gegen die Kläger, die entsprechenden Erklärungen gegenüber Behörden, Grundbuchamt usw. abgeben zu dürfen. Denn die Vollmacht ist zumindest darauf zu reduzieren, dass die darin enthaltene Ermächtigung der Beklagten allenfalls soweit reichen kann, als die Regelungen des Kaufvertrages, der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung rechtlich nicht zu beanstanden und nicht (erfolgreich) beanstandet worden sind. Mit anderen Worten: mit Hilfe der Vollmacht wird den Beklagten keine Rechtsposition verliehen, die ihnen die Durchsetzung von Befugnissen erlaubt, die materiell-rechtlich unzulässig sind. Die Vollmacht taugt allenfalls für rechtlich zulässige Maßnahmen. Vor diesem Hintergrund bedarf es an dieser Stelle keiner Entscheidung darüber, ob die Vollmacht gegebenenfalls insgesamt unwirksam ist.
Ebenfalls unwirksam ist § 15 Nr. 6 GO. Diese Regelung erlaubt es den Beklagten, die Miteigentumsanteile neu zu bestimmen. Da jedenfalls zum Zeitpunkt des Abschlusses der Kaufverträge nicht fixiert war, wie . der Dachgeschoßausbau, der durch § 15 GO insgesamt ermöglicht werden soll, konkret aussehen soll, ist es weder für die Kläger noch für deren finanzierende Kreditinstitute noch für potentielle Erwerber und Rechtsnachfolger erkennbar, wie die jeweilige Sondereigentumseinheit im Gesamtgefüge der Eigentümergemeinschaft nach Durchführung des Dachausbaus platziert sein wird. Dies hat zur Folge, dass dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz nicht hinreichend Genüge getan ist. Es bedarf jedenfalls einer Bestimmbarkeit dessen, was an Miteigentumsanteilen auf das Dachgeschoss entfallen würde. Die bloße Bezugnahme auf eine noch nicht vorliegende Abgeschlossenheitsbescheinigung und Wohnflächenberechnung genügt bereits deswegen nicht, weil erkennbar noch Planungsvarianten bei Abschluss der Kaufverträge zur Debatte gestanden und auch erst im vorliegenden Rechtsstreit seitens der Beklagten signalisiert wurde, sich auf eine der Planungsvarianten festzulegen.
Die Beklagten können in diesem Zusammenhang nicht damit gehört werden, den Klägern erwüchsen durch die Veränderung der Miteigentumsanteile auch Vorteile. Dies kann zwar in der konkreten Ausgestaltung dann eintreten, wenn sich etwa ihre Kostenlast durch das Hinzutreten weiterer Miteigentunnsanteile verringert. Zum einen ist dies jedoch deswegen nicht gesichert, weil in der Zusammenschau mit § 15 Nr. 1 GO ein solcher Vorteil nicht gesichert ist. Denkbar ist auch eine Abänderung der die Kostenverteilung betreffenden Regelungen der Gemeinschaftsordnung dergestalt, dass eine Entlastung trotz Verringerung der im Miteigentumsanteile nicht eintritt. Zum anderen beseitigt ein solcher theoretisch denkbarer Vorteil nicht die fehlende sachenrechtliche Bestimmtheit.
Keinen Bedenken begegnet hingegen die Regelung des §,15. Nr,7, S. 6 GO. Hierbei handelt es sich um eine zulässige Gestaltungsform. Der Angriff der Kläger richtet sich dagegen, dass die Regelung nur eine Bestimmung des Endes der Baumaßnahme Dachgeschoßausbau enthält, ohne dass geklärt ist, wann diese beginnen soll. Es ist nicht erkennbar, dass die Kläger ein schützenswertes Interesse an der Fixierung eines solchen bedingten Datums hätten. Die Problematik ergibt sich - wie oben ausgeführt - vielmehr aus der Regelung des § 15 Nr. 6 GO und nicht aus dem Umstand, dass der Dachgeschossausbau noch möglich ist. Dabei berücksichtigt das Gericht auch, dass die Beklagten insbesondere nach den nicht angegriffenen Regelungen des § 15 GO keine Ausbaupflicht trifft.
§ 15 Nr. 8 GO ist insgesamt nicht zu beanstanden. Die Regelung ist nicht bereits deswegen unwirksam bzw. nichtig, weil darin keine Verpflichtung der Beklagten aufgenommen ist, den Aufzug in das Gebäude tatsächlich einzubauen. Eine solche Verpflichtung ist nämlich nicht zwingend. Die Nutzbarkeit der Eigentumswohnungen hängt nicht von der Errichtung des Aufzuges ab. § 15 Nr. 8 GO verbietet es der Eigentümergemeinschaft nicht, einen Beschluss über den Einbau eines Aufzuges zu treffen, der von dieser Regelung inhaltlich abweicht.
§ 15 Nr. 8 GO ist auch nicht deswegen unwirksam, weil die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen - derzeit die Beklagten - von der Kostentragungspflicht bezüglich Errichtung und Betrieb ausgenommen sind. Denn hierbei handelt es sich um eine in Ansehung des § 16 Abs. 4 WEG zulässige Gestaltung. Diese Vorschrift ermöglicht im Einzelfall eine Beschlussfassung über einen von den Grundregeln der möglichst gleichmäßigen Kostenbeteiligung abweichenden Modus der Kostentragung, wenn dies durch Besonderheiten des Gebrauches bzw. der Gebrauchsmöglichkeit der zu schaffenden baulichen Maßnahmen bzw. ihres Ergebnisses gerechtfertigt ist. Ist aber eine Beschlussfassung - hier mit qualifizierter Mehrheit - möglich, so kann dies auch in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung vorweg genommen werden. Denn bei Errichtung der Teilungserklärung ist Einstimmigkeit erforderlich bzw. der/die teilenden Eigentümer alleine maßgeblich.
Hier liegen die Voraussetzungen für einen solchen Einzelfall vor, da die Beklagten als Eigentümer der Erdgeschosswohnungen keinen erkennbaren Vorteil vom zu errichtenden Aufzug haben. Denn es bedarf nicht der Nutzung eines Aufzuges, um Erdgeschosswohnungen zu erreichen. Die Kläger haben auch nicht dargetan, dass die Eigentümer oder sonstigen Nutzer der Erdgeschosswohnungen vom Vorhandensein eines Aufzuges profitieren können. Das Klagevorbringen spekuliert zwar über Vorteile für die Beklagten, ohne diese jedoch zu benennen.
Der Verteilungsmaßstab des § 15 Nr. 8 GO ist im Übrigen hinreichend bestimmt bzw. bestimmbar. Vorgesehen ist die Kostentragung nach den Miteigentumsanteilen. Da die verbleibenden Anteile mit Ausnahme der Erdgeschosswohnungen insgesamt zu 100% die kostenpflichtigen Miteigentümer repräsentieren, kann auch ohne weiteres ein Verhältnis der Anteile zueinander mathematisch exakt bestimmt werden. Eine Unsicherheit verbleibt in Ansehung der getroffenen Regelung nicht. Soweit die Beklagten als Verkäufer gegenüber einzelnen Erwerbern von Eigentumswohnungen Sonderreglungen vereinbart haben, wirken diese Vereinbarung nur inter partes, d.h. zwischen den Beklagten als verkaufenden teilenden Eigentümern und den jeweiligen Käufern. Dies hat dann zur Folge, dass ggf. die Beklagten entsprechend den Anteilen der solchermaßen begünstigten Wohnungskäufer einstehen müssen, da eine Bindung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Kaufverträge gerade nicht stattfindet. Die WEG kann von jedem ihrer Mitglieder jedenfalls dien nach § 15 Nr. 8 GO geschuldeten Anteil verlangen, auch wenn dieser ggf. im jeweiligen Innenverhältnis von den Beklagten aufgebracht werden muss. So ist z.B. im Vertrag mit der Beigeladenen CC nur eine Freistellung vereinbart (BI. 1/225 d. beigez. Akte 800 C 1010/14).
Keinen Bedenken begegnet die Regelung des § 15 Nr. 8 GO im Hinblick darauf, dass das noch auszubauende Dachgeschoss derzeit noch nicht unmittelbar vom Wortlaut erfasst ist. Hierbei handelt es sich allenfalls um eine noch zu schließende Regelungslücke. Nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift ist das Dachgeschoss - anders als die Erdgeschosswohnungen - nicht in ein sprechender Anwendung des § 16 Abs. 4 WEG ausgenommen, weil zum Zeitpunkt der Errichtung der Teilungserklärung ein ausgebautes und mit Miteigentumsanteilen zu bewegendes Dachgeschoss noch nicht vorhanden war. Spätestens ab dem Zeitpunkt, zu dem das Dachgeschoss als Sondereigentumseinheit geführt wird, ist im Wege der ergänzenden Auslegung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Letzteres entsprechend - gegebenenfalls im Wege der nachträglich zu korrigierenden Abrechnung - an Gestehungskosten laufenden Kosten entsprechend der auf die.Sondereigentumseinheiten des Dachgeschosses entfallenden Miteigentumsanteile zu beteiligen.
§ 15 Nr. 9 GO ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Das Gericht vermag dieser Regelung keinen Unrechtsgehalt zulasten der Kläger zu entnehmen. Sie enthält nämlich am Ende einen Passus, der bereits zugewiesene bzw. verkaufte Sondernutzungsrechte von der Ermächtigung der Neuverteilung von Sondernutzungsrechten ausnimmt. Dies bedeutet, dass bereits zugeordnete Sondernutzungsrechte ab Verkauf bzw. Zuweisung nicht mehr wandelbar sind, d.h. spätestens ab dann sich in gesichertem Bestand befinden, der auch im Grundbuch do kumentierbar ist. Rechtliche Interessen bereits eingetretener Wohnungseigentümer durch die Verschiebung oder Neubegründung von Sondernutzungsrechten an Bestandteilen des Gemeinschaftseigentums sind nicht erkennbar betroffen; jedenfalls haben die Kläger solches nicht dargetan. Insbesondere nicht erkennbar, dass die beklagtenseits beabsichtigte Zuweisung von Gartenflächen an die Erdgeschosswohnungen die Rechte der Kläger als übrige nichtbegünstigten Miteigentümer schmälert. Sollte insoweit die Auffassung der Kläger zutreffen, dass die insoweit im Schriftsatz vom 02.12.2014 genannten Flächen dann nicht von § 15 Nr. 9 GO erfasst sind, bedarf es schon gar keiner gerichtlichen Entscheidungen über die rechtliche Wirksamkeit der Regelung. Denn dann ist über die materiellrechtliche Zulässigkeit und Wirksamkeit einer solchen Zuweisung anderweitig zu befinden, sollte darüber überhaupt Streit entstehen.
Das Gericht vermag auch nicht zu erkennen, dass die Regelung den Bestimmtheitsgrundsatz verletzt. Gerade durch die nähere Erläuterung, welche Bestandteile des gemeinschaftlichen Eigentums insbesondere von der Zuweisungsermächtigung erfasst sind, kann jeder potentielle Erwerber einer Eigentumswohnung erkennen, was gemeint ist. Soweit eine nach der Regelung Bestandsschutz genießen sehe bereits erfolgte Zuteilung zu berücksichtigen ist, wird ebenfalls eine Konkretisierung vor. Folglich kann auch insoweit keine fehlende Bestimmtheit der Regelung erkannt werden.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 100, 101, 269 Abs. 3 ZPO. Dabei war zu berücksichtigen, dass die Beigeladenen auf ihrer vor Beiladung erfolgten Klagerücknahme ah der Kostengrundentscheidung zu beteiligen waren und sie in Höhe desjenigen Anteils am Streitwert, derentwegen die verbliebenen Kläger unterlegen sind mit Letzteren gesamtschuldnerisch haften. Bei der Wahl zu berücksichtigen, dass sowohl Kläger untereinander als auch Beklagte untereinander und Beigeladene untereinander nicht wechselseitig zur Kostenerstattung verpflichtet sind.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
Streitwertbeschluss:
Der Streitwert wird auf 70.000,00 € festgesetzt. Hiervon entfallen auf die Feststellung der Unwirksamkeit von § 15 Nrn. 1, 6 und 8 GO jeweils 20.000,00 € und auf die Feststellung der Unwirksamkeit von § 15 Nrn. 7 S. 6 und 9 GO jeweils 5.000,00€.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 134, 138 und 242 BGB
§§ 134, 242 BGB
§§ 1-14 GO
§ 15 Nr. 1 GO
§ 15 Nr. 6 GO
§ 15 Nr. 7 GO
§ 15 Nr. 8 GO
§ 15 Nr. 9 GO
§ 269 Abs. 2 S. 4 ZPO
§ 48 Abs. 1 WEG
§ 43 Nr. 1 WEG
§ 1 Nr. 2 GO
§ 16 Abs. 4 WEG
§ 92 Abs. 1, 100, 101, 269 Abs. 3 ZPO
§ 15 Nrn. 1, 6 und 8 GO
§ 15 Nrn. 7 S. 6 und 9 GO
§ 15 Nr.1 und 6 der Gemeinschaftsordnung
§ 15 der Gemeinschaftsordnung
§ 15 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung
§ 15 Nr. 6 der Gemeinschaftsordnung
§ 15 Nr. 7 S. 6 der Gemeinschaftsordnung
§ 15 Nr. 8 der Gemeinschaftsordnung
§ 15 Nr. 9 der Gemeinschaftsordnung

Zitierte Entscheidungen: NJW 2002, 138
13 S 14/16
00 C 1010/14 B
00 C 1010/14
VII ZR 388/00