Finanzgericht Hamburg (Hamburg, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-10-25, Aktenzeichen 3 K 117/20

Tenor:
Orientierungssatz
1. (Zu LS 1) Für die Zuordnung des Grundstücks zu einer der beiden Baublockseiten (hier: nach Gliederungspunkt 2.10 Satz 5 der Erläuterung der Bodenwerte des Gutachterausschusses Hamburg) ist somit - mangels wirtschaftlicher Zerlegbarkeit des Grundstücks - die sich aus der amtlich festgesetzten Hausnummer "A" folgende Zuordnung zur Bodenrichtwertzone A maßgeblich.(Rn.60) (Rn.91)
2. Bei Grundstücken, die von den lagetypischen wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, kann der Wert bei entsprechenden Vorgaben des Gutachterausschusses aus dem Bodenrichtwert der jeweiligen Richtwertzone abzuleiten sein. Bei Grundstücken, deren wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) von der des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, ist der Bodenwert unter Anwendung der vom örtlichen Gutachterausschuss mitgeteilten Umrechnungskoeffizienten für die WGFZ abzuleiten. (Rn.55)
3. (Zu LS 2) Hinsichtlich der Bebauungsmöglichkeit ist nicht erheblich, ob entgegen den Festsetzungen eines Bebauungsplans ein Anspruch auf Befreiung von diesen besteht oder bestehen kann und gegebenenfalls in welchen Umfang.(Rn.79)
4. Die Angabe einer Adresse im Grundbuch hat weder konstitutive noch deklaratorische Wirkung im Hinblick auf die wegerechtliche Festsetzung von amtlichen Hausnummern.(Rn.102)
5. Die Vorschriften des § 185 Abs. 3 Sätze 3 bis 5 BewG können für die Bestimmung der Restnutzungsdauer herangezogen werden.(Rn.121)
6. Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt (Az. des BFH: II B 1/23). Die Nichtzulassungsbeschwerde wurde als unbegründet zurückgewiesen (BFH-Beschluss vom 8.11.2023 - II B 1/23, nicht dokumentiert).

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen die Höhe einer Bedarfsbewertung eines Grundstücks.
I.
1. Der Kläger erbte - als Nacherbe der am ... 2018 (Stichtag) verstorbenen M - von der verstorbenen G einen Anteil von einem Viertel an einem ... Grundstück. Das Grundstück mit einer Fläche von ... m² grenzt östlich an die B-Straße und westlich an die Straße A und hat dort die amtlich zugeordnete Hausnummer "A". Im Grundbuch war die Lage des Grundstücks zunächst mit "Straße A Nr. A, B-Straße Nr. B" angegeben. Die Hausnummer "B" ist aufgrund einer Fortführungsmitteilung des Landesbetriebs Geoinformation und Vermessung ... am 31. Januar 2003 im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs durch Rötung gelöscht worden.
Das Grundstück ist mit einem dreigeschossigen, zur Straße A hin belegenen und allein zu Wohnzwecken genutzten Wohnhaus von 18.. bebaut. Die Wohnfläche beträgt rund ... m² und verteilte sich am Stichtag auf je eine Wohnung im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss und zwei Wohnungen im zweiten Obergeschoss. G bestimmte in ihrem Testament ... Vorerben und ... Nacherben. ...
2. Am Stichtag war die ca. ... m² große Wohnung im ...geschoss seit ... vermietet für eine monatliche Nettomiete von ...Die ... Wohnung im ...geschoss war ab ...für eine monatliche Nettomiete von ... € vermietet .... Ob die Miete vor dem Stichtag entsprechend der vertraglichen Möglichkeit erhöht wurde, ist nicht bekannt. Die übrigen Wohnungen wurden nicht vermietet, sondern innerhalb der Erbenfamilie genutzt.
3. Der "Bebauungsplan ..." sieht im Bereich des Hauses ein Baufeld vor, für den zur B-Straße belegenen Grundstücksteil jedoch nicht. Das Grundstück ist Teil eines Bereichs, der als reines Wohngebiet gekennzeichnet ist mit Ausnahme des Randstreifens zur B-Straße, der als Verkehrsfläche ausgewiesen ist.
II.
1. Der Kläger reichte am 18. November 2019 eine Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts ein. In der "Anlage Grundstück zur Feststellungserklärung" sind - unzutreffend - noch sechs Wohnungen aufgeführt. Der Kläger gab als übliche Nettokaltmiete ... €/m² und für die drei als vermietet gekennzeichneten Wohnungen dementsprechend Mieteinnahmen in Höhe von monatlich ... € an. Für die drei als eigengenutzt gekennzeichneten Wohnungen (gleicher Wohnfläche) errechnete der Kläger eine ortsübliche Miete von ebenfalls ... €.
2. Der Beklagte erließ am 29. November 2019 einen Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts für Zwecke der Erbschaftsteuer auf den Stichtag. Er stellte den Wert nach dem Ertragswertverfahren auf ... € fest.
Den Bodenwert des gesamten Grundstücks bestimmte der Beklagte auf der Grundlage einer Bodenrichtwertabfrage für die Baublockseite A, Bodenrichtwertzone A. Dort ist ein Bodenrichtwert von ... €/m² für die Nutzungsart "Mehrfamilienhäuser" mit einer wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ) 0,9 ausgewiesen. Unter Berücksichtigung einer niedrigeren WGFZ des streitgegenständlichen Grundstücks von 0,51 bestimmte der Beklagte den Bodenwert des Grundstücks auf ... €. Den der Baublockseite zur B-Straße - für dieselbe Nutzungsart "Mehrfamilienhäuser" mit einer WGFZ von 0,9 - zugewiesenen Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzone B mit dem Betrag von ... €/m² verwendete der Beklagte nicht.
Den Gebäudeertragswert bestimmte der Beklagte unter Zugrundelegung einer jährlichen Nettokaltmiete von ... €, pauschalierten Bewirtschaftungskosten von 27 % vom Rohertrag und einem Liegenschaftszins von 0,35 % auf ... €.
3. Der Kläger legte am 18. Dezember 2019 Einspruch ein mit der Bitte, den Bescheid bis zum Erlass des Erbschaftsteuerbescheids offen zu halten. In der Sache wurde der Einspruch nicht begründet.
Der Beklagte wies den Einspruch mit Einspruchsentscheidung vom 5. Juni 2020 - unter Bezugnahme auf sein unerwidert gebliebenes Erläuterungsschreiben vom 20. Dezember 2019 - als unbegründet zurück.
III.
Der Kläger hat hiergegen am 9. Juli 2020 Klage erhoben und macht geltend:
Der vom Beklagten zugrunde gelegte Bodenrichtwert werde den tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen nicht gerecht. Außerdem habe der Beklagte zur Bestimmung des Gebäudeertragswerts eine zu hohe Nettokaltmiete angesetzt, bei der Pauschalierung der Bewirtschaftungskosten einen zu niedrigen Prozentsatz zugrunde gelegt und einen ungeeigneten Liegenschaftszinssatz verwendet.
Im Einzelnen:
Der Kläger trägt vor, der Beklagte habe zur Bodenbewertung einen unzutreffenden Bodenrichtwert zugrunde gelegt.
Der verwendete Bodenrichtwert für die Belegenheit A orientiere sich an den Kaufpreisen zweier Nachbargrundstücke ..., die insbesondere im Hinblick auf die Art der Bebauung, den Gebäudezustand, die Grundstücksausnutzung und den Blick deutlich wertiger seien als das streitgegenständliche - für seine Bebauung übergroße - Grundstück und für die außerordentlich hohe Preise gezahlt worden seien.
Der Beklagte habe nicht berücksichtigt, dass das Grundstück auch an die B-Straße grenze.
Der Kläger hat zunächst vorgetragen, dass der an die B-Straße anschließende Grundstücksteil getrennt zu bewerten sei. Sofern der Gutachterausschuss für die steuerliche Bewertung eines Grundstücks zwei Bodenrichtwerte mitgeteilt habe, sei nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (Urteil vom 16. September 2020, II R 1/18) für einen Teil des Grundstücks der niedrigere Wert anzusetzen, nicht aber ausschließlich der höchste Wert.
Der Kläger trägt nunmehr vor, bei der Bewertung seien allerdings nicht zwei hypothetisch durch Teilung entstehende Grundstücke zu bewerten, sondern ein Grundstück und zwar das am Bewertungsstichtag real existierende Grundstück. Nach Auffassung des Klägers ist bei der Bewertung dieses Grundstücks ein Mischwert zwischen den Bodenrichtwerten der Bodenrichtwertzonen A und B zugrunde zu legen. Für die Bewertung des Grundstücks sei die ausgewiesene WGFZ von 0,9 an die am Bewertungsstichtag tatsächliche Nutzungsintensität des ganzen Grundstücks anzupassen, nicht jedoch an eine möglicherweise zukünftig erlaubte Nutzung. Eine zulässige, aber noch nicht realisierte bauliche Nachverdichtung habe insofern keinen Einfluss auf die Bewertung zum Stichtag. Das gelte im Übrigen unabhängig davon, ob die Gesamtfläche als ein Grundstück bewertet werde oder für die hypothetisch durch Teilung entstehenden zwei Grundstücke Bodenwerte getrennt ermittelt und anschließend addiert würden.
Im Hinblick auf die in der "Erläuterung der Bodenrichtwerte zum 31. Dezember 2017" des Gutachterausschusses für Grundstücke in Hamburg (im Folgenden: Erläuterung) unter Ziffer 2.10 enthaltenen Regel für Grundstücke, die an zwei Bodenrichtwertzonen grenzen, trägt der Kläger vor, sie sei unbeachtlich, weil die Erläuterung keine Rechtssatzqualität habe. Jedenfalls sei nicht erkennbar, aufgrund welcher Rechtsetzungskompetenz und in welchem Rechtsetzungsverfahren der Gutachterausschuss die Erläuterung erlassen habe. Die in der Erläuterung enthaltene Aufforderung zur Prüfung, ob sich das Grundstück wirtschaftlich in mehrere Teile zerlegen lasse, gehe im Streitfall zudem ins Leere, weil es nach § 179 des Bewertungsgesetzes (BewG) weder Aufgabe des Beklagten noch des Finanzgerichts sei, eine solche Prüfung vorzunehmen. Der Kläger nimmt insoweit Bezug auf das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 18. August 2005, II R 62/03. Jedenfalls habe der Beklagte bei Anwendung der Erläuterung die vorrangig maßgebliche Möglichkeit der Grundstücksteilung nicht ohne eigene Prüfung verneinen dürfen.
Zur Frage, ob das Grundstück zerlegt werden könne, führt der Kläger in seiner Anlage zu seinem Schriftsatz vom 30. Juni 2022 mit ausführlicher Begründung aus, dass zwar der geltende Bebauungsplan eine Bebauung des hinteren, zur B-Straße belegenen Grundstücksteils nicht vorsehe, baurechtlich jedoch ein Anspruch auf eine Baugenehmigung für ein weiteres Mehrfamilienhaus unter Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans nach § 31 Abs. 3 und § 31 Abs. 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) am Stichtag bestanden habe.
Der Kläger beantragt, durch Einholung einer Auskunft des Bezirksamts Hamburg-Nord Beweis über seine Behauptung zu erheben, dass eine Bebauung oder anderweitige wirtschaftliche Nutzung des rückwärtigen, an die B-Straße grenzenden Grundstückteils am Bewertungsstichtag nicht ausgeschlossen gewesen sei und ein positiver Bauvorbescheid bzw. eine positive Baugenehmigung hätte eingeholt werden können.
Seinen ursprünglichen Vortrag in der Klagebegründungsschrift, eine Bebauung sei auch wegen zweier Solitärbäume auf dem hinteren Grundstücksteil ausgeschlossen, weil ein Antrag auf Erteilung von Fällgenehmigungen aussichtslos sei, hat der Kläger aufgegeben und seinen geänderten Vortrag näher begründet.
Der Kläger beantragt, durch Einholung einer Auskunft des Landesbetriebs Geoinformation und Vermessung und Einholung eines Sachverständigengutachtens eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs Beweis über seine Behauptungen zu erheben, das Grundstück hätte - unbeschadet des Baumbestands und des Bebauungsplans - wie in der von ihm vorgelegten Anlage K 9 angegeben zerlegt werden können.
Im Hinblick auf die nach der Erläuterung der Bodenrichtwerte gegebenenfalls nachrangig maßgebliche Frage, welche Hausnummer amtlich zugeordnet ist, trägt der Kläger vor, zulässigerweise könne mehr als eine Hausnummer pro Grundstück vergeben werden, wie das Hamburgische Oberverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 16. März 2012 (4 Bf 2/07) entschieden habe. Dem Grundstück sei neben der Hausnummer "A" als zweite Hausnummer die "B" der B-Straße zugeteilt und ins Bestandsverzeichnis des Grundbuchs übernommen worden. Die Löschung der Hausnummer "B" aus dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs wäre nur dann zulässig gewesen, wenn die Hausnummer "B" zuvor im Rahmen eines amtlichen Hausnummernverfahrens durch einen eigenständigen, auch dem Kläger bzw. M als Rechtsvorgänger bekanntzugebenden rechtsmittelfähigen Bescheides ordnungsgemäß aufgehoben worden wäre. Einen dazu verfügten Aufhebungsbescheid habe der Kläger aber weder in den Unterlagen von M gefunden noch sei ein solcher Bescheid den Miteigentümern des Hauses bekannt gegeben worden. Der Kläger müsse deshalb davon ausgehen, dass die ursprünglich vergebene Hausnummer "B" der B-Straße nicht wirksam aufgehoben worden sei und deshalb trotz Löschung im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs weiterhin gelte.
Der Kläger beantragt, durch Anordnung der Vorlage der amtlichen Akte der zuständigen Bauprüfdienststelle Beweis zu erheben, dass dem Grundstück die Hausnummer "B" zugeteilt worden und diese Zuteilung nicht aufgehoben worden sei.
Der Kläger macht außerdem geltend, der Bebauungsplan setze - entsprechend der ursprünglichen Planung von ... - die letzten zehn Meter des Grundstücks zur B-Straße mit einer Fläche von ... m² als öffentliche Verkehrsfläche fest. Fast alle anderen Anlieger der B-Straße hätten einen entsprechenden Teil ihrer Grundstücke bereits an die Freie und Hansestadt Hamburg (FHH) verkauft. Zwar werde die ursprüngliche Planung der Verbreiterung der Straße ... gegenwärtig nicht weiterverfolgt. Stattdessen werde dort aber ein Fahrradschnellweg geplant. Es stehe die Enteignung einer Fläche von ... m² bevor und es sei damit zu rechnen, dass die Entschädigung geringer sein werde als der vom Beklagten angesetzte Wert.
Der Kläger trägt in der mündlichen Verhandlung vor, die Eigentümergemeinschaft habe im Jahr 2022 das gesamte streitgegenständliche Grundstück an einen Erwerber verkauft. Die FHH habe hinsichtlich des im Bebauungsplan als Verkehrsfläche ausgewiesenen Grundstücksteils ihr Vorkaufsrecht ausgeübt. Die FHH habe erklärt, nur einen unterquotalen Preis zu zahlen. Der Erwerber sei allerdings nach Ausübung des Vorkaufsrechts vom Kaufvertrag zurückgetreten.
Zu dem Vortrag des Beklagten über das Ergebnis seiner Befragung des Leiters der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses macht der Kläger geltend, dieser sei keine Auskunftsperson für Bodenwerte bzw. zur Ermittlung von Bodenrichtwerten.
Der Kläger trägt vor, der Beklagte habe einen zu hohen Gebäudeertragswert zugrunde gelegt.
Nach den Werten des Mietspiegels 2017 betrage die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohneinheiten des Grundstücks je nach Wohnfläche im Mittelwert zwischen ... €/m². Die vom Beklagten angesetzte Nettokaltmiete entspreche indes einem zu hohen Wert von ... €/m².
Die Bewirtschaftungskosten seien nach Anlage 23 zu § 187 Abs. 2 S. 2 BewG in Abhängigkeit zur Restnutzungsdauer mit 29 % des Rohertrags zu berücksichtigen. Die Restnutzungsdauer betrage gemäß § 185 Abs. 3 Satz 3 i.V.m. Anl. 22 BewG weniger als 20 Jahre. Der Beklagte habe zu Unrecht die Regelung einer Mindestrestnutzungsdauer von 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer in § 185 Abs. 3 S. 5 BewG angewendet und sei deswegen von einer zu hohen Restnutzungsdauer ausgegangen. Dieses Vorgehen entspreche zwar der Erbschaftsteuerrichtlinie (zu § 187, RB 187 Abs. 2 Satz 5), die allerdings rechtswidrig und daher nicht anzuwenden sei. Die Regelung einer Mindestrestnutzungsdauer in § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG finde ausschließlich zur Kapitalisierung des Gebäudereinertrags, nicht jedoch bei der Pauschalierung der Bewirtschaftungskosten Anwendung, auch nicht analog. Die Bewirtschaftungskosten seien allein in § 187 BewG geregelt und diese Vorschrift enthalte keine entsprechende Rechtsgrundverweisung. Die Regelung nach Anlage 23 BewG, dass bei Mietwohngrundstücken mit einer Restnutzungsdauer von unter 20 Jahren Bewirtschaftungskosten in Höhe von 29 % anzusetzen sind, würde bei Berücksichtigung einer Mindestrestnutzungsdauer von 30 % der Gesamtnutzungsdauer ins Leere laufen.
Der vom Beklagten angesetzte Liegenschaftszins von 0,35 % sei zu niedrig. Diesen Wert habe der Gutachtausschuss aus Verkäufen von Mehrfamilienhäusern ohne gewerblichen Anteil abgeleitet. Maßgebliche Kategorie sei jedoch die der "Mietwohngrundstücke", zu denen gemäß § 181 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 BewG alle Grundstücke gehörten, die, ohne Ein- oder Zweifamilienhaus oder Wohnungseigentum zu sein, zu mehr als 80 % Wohnzwecken dienten. Der Gutachterausschuss habe indes Daten für einen Liegenschaftszinssatz von Mehrfamilienhäusern ohne jegliche gewerbliche Nutzung ermittelt. Der sich ergebende Wert sei niedriger als der Wert, der sich ergebe, wenn der gesetzlichen Typisierung entsprechend gemischt genutzte Immobilien einbezogen worden wären. Der durch die Typisierung gesteckte Rahmen sei in unzulässiger Weise unterschritten worden.
Da der Gutachterausschuss keine dem bewertungsgesetzlichen Typus "Mietwohngrundstück" entsprechende Vergleichsgruppe zusammengestellt habe, gelte nach § 188 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BewG der gesetzliche Liegenschaftszinssatz von 5 %. Der vom Gutachterausschuss veröffentlichte Liegenschaftszinssatz sei auch deshalb ungeeignet, weil Datenbasis die vor dem Stichtag liegenden Jahre 2009 bis 2013 seien. Zwar habe der Gutachterausschuss seine ursprünglich erhobenen Daten nach eigenen Angaben mittels eines aus 96 Kauffällen abgeleiteten Aktualisierungsfaktors an die Verhältnisse des Immobilienmarkts im Jahr 2017 angepasst. Unklar sei jedoch, wie dieser Faktor berechnet und welche Art von Referenzobjekt dabei berücksichtigt worden sei.
Der Kläger macht weiterhin geltend, der Beklagte habe es unterlassen, wertmindernd die eingeschränkte Verkehrsfähigkeit zu berücksichtigen, die sich aus dem zwischen den Miteigentümern vereinbarten Aufhebungsverbot ergebe, das eine Veräußerung des Grundstücks nach § 753 Abs. 1 BGB grundsätzlich ausschließe.
Im Übrigen sei wertmindernd zu berücksichtigen, dass bei der von M bewohnten und von ihm geerbten Wohnung ein Renovierungsstau bestanden habe, der bei den anderen drei Wohneinheiten nicht in vergleichbarem Umfang gegeben gewesen sei und der schuldrechtlich von ihm, dem Kläger, allein zu tragen sei. Der Wert seines Bruchteils am Eigentum des Grundstücks sei daher niedriger als ein Viertel des für das Gesamtobjekt festzustellenden Grundbesitzwertes.
Der Kläger beantragt,den Bescheid vom 29. November 2019 über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts auf den 8. August 2018 für Zwecke der Erbschaftsteuer in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 5. Juni 2020 abzuändern und den Grundbesitzwert niedriger festzusetzen.
Der Beklagte beantragt,die Klage abzuweisen.
Der Beklagte sei im Bedarfswertverfahren an die vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerte gebunden. Für die Auswahl des Bodenrichtwerts sei gemäß der Erläuterung des Gutachterausschusses die amtlich vergebene Hausnummer maßgeblich. Amtlich vergebene Hausnummer sei "A". Die Baublockseite B-Straße habe unberücksichtigt zu bleiben. Dies habe die Rücksprache ergeben, die er, der Beklagte, mit dem Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gehalten habe. Demnach stelle das Grundstück aufgrund des Baufensters eine nicht aufteilbare wirtschaftliche Einheit dar und der Bodenrichtwert "A" sei auf das gesamte Grundstück anzuwenden.
Der Rohertrag sei zutreffend aus den erzielten Mietzahlungen bzw. ihrer Übertragung auf die eigengenutzten Wohnungen ermittelt worden. Die Bewirtschaftungskosten seien nach der für den Beklagten bindenden Richtlinie ermittelt worden. Dass der Gutachterausschuss den angesetzten Liegenschaftszinssatz für reine Wohnimmobilien ermittelt habe, sei nicht zu beanstanden. Denn das streitgegenständliche Grundstück werde ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt. Der Auffangtatbestand des § 188 Abs. 2 BewG sei nur bei - hier nicht - fehlender Datenbasis subsidiär anzuwenden.
IV.
Dem Gericht hat außer den Schriftsätzen der Beteiligten nebst Anlagen eine Grundbesitzwert-Akte zur Steuernummer ... für den Kläger vorgelegen. Ergänzend wird auf das Protokoll des Erörterungstermins am ... und das Protokoll der mündlichen Verhandlung am ... Bezug genommen. Das Gericht hat .... schriftliche Hinweise gegeben.
Das Gericht hat unter dem 17. Dezember 2021 eine Anfrage an den Gutachterausschuss gerichtet (...). Auf die Antwort vom 15. Januar 2022 (...) wird Bezug genommen.
Das Bezirksamt Hamburg-Nord hat auf das Auskunftsersuchen des Gerichts, welche Adresse gemäß § 20 Abs. 2 des Hamburgischen Wegegesetzes (HWG) für das streitgegenständliche Grundstück amtlich festgesetzt worden ist, geantwortet, die amtlich vergebene Hausnummer sei "A", die Hausnummer "B" sei nicht vergeben. Es übersendete zusätzlich eine PDF-Datei "Flurstückauskunft" mit einem "Auszug aus dem 3A Web, LGV Hamburg", dem amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem ALKIS. In dieser Karte ist für das streitgegenständliche Grundstück ausschließlich die Hausnummer "A" vermerkt. Weiterhin übersendete es einen Ausschnitt aus dem Grundbuch und wies darauf hin, dass in der Lagebeschreibung bei der Nennung der B-Straße die Hausnummer "B" mit einer roten Unterstreichung gekennzeichnet sei.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Der angefochtene Bescheid ist jedenfalls nicht zulasten des Klägers rechtswidrig und verletzt den Kläger daher nicht in seinen Rechten (§ 100 FGO). Zu Recht hat der Beklagte den Wert des Grundstücks nicht niedriger als mit ... € festgestellt.
Nach § 12 Abs. 3 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) i.V.m. §§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 157 Abs. 1, Abs. 3 Satz 1 BewG sind zum Zwecke der Erbschaftsteuer ab 1. Januar 2009 die Grundbesitzwerte der wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens unter Anwendung der § 159 und §§ 176 bis 198 BewG gesondert festzustellen. Sofern vom Steuerpflichtigen - wie im vorliegenden Fall - kein Verkehrswert-Nachweis nach § 198 BewG erbracht wird, hat die Bedarfsbewertung bebauter Grundstücke (§ 180 BewG) in Abhängigkeit von der Grundstücksart (§ 181 Abs. 1 BewG) zu erfolgen. Mietwohngrundstücke im Sinne von § 181 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 BewG sind nach § 182 Abs. 3 Nr. 1 BewG in einem - pauschalierenden - Ertragswertverfahren gemäß §§ 184 bis 188 BewG zu bewerten. Ertragswert ist dabei gemäß § 184 BewG die Summe des getrennt zu ermittelnden Bodenwerts des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG einerseits und des Gebäudeertragswerts nach § 185 BewG andererseits.
Da das Bewertungsgesetz in seinen §§ 179ff. eine vereinfachte schematisierte Bewertung anordnet, bei der der Steuerpflichtige mit Einwendungen aufgrund der individuellen Verhältnisse des Grundstücks ausgeschlossen ist, wird dem Steuerpflichtigen der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts in § 198 BewG ermöglicht (FG Düsseldorf, Urteil vom 3. September 2020, 11 K 2359/19 BG, EFG 2022, 906 m.w.N.; Halaczinsky in Rössler/Troll, 34. EL Januar 2022, § 198 BewG Rn. 4).
Der Kläger hat von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht, sodass der Grundbesitzwert des streitgegenständlichen Grundstücks im Bedarfswertverfahren zu ermitteln ist. Auf der Grundlage der zitierten Vorschriften hat der Beklagte den Bodenwert zutreffend (II) und den Gebäudeertragswert nicht zu hoch (III) und damit auch die Summe aus beiden nicht zu hoch ermittelt.
1. Nach § 179 Satz 1 BewG bestimmt sich der Wert unbebauter Grundstücke regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten (§ 196 BauGB).
Das unbebaute Grundstück wird durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem entsprechenden Bodenrichtwert bewertet. Mit der so vorgeschriebenen Bewertung ist laut Gesetzeswortlaut der gemeine Wert/Verkehrswert ermittelt. Diese Bewertungsmethode für unbebaute Grundstücke ist ein (mittelbares) Vergleichswertverfahren, weil nicht unmittelbare Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke, sondern die Bodenrichtwerte heranzuziehen sind, die nach bestimmten baurechtlichen Vorgaben aus unmittelbaren Kaufpreisen abgeleitet worden sind (Halaczinsky in Rössler/Troll, 34. EL Januar 2022, BewG § 179 Rn. 3, 4).
Der Beklagte hat den Bodenwert zutreffend unter Zugrundelegung des Bodenrichtwerts der Bodenrichtwertzone A (Grundstücksseite A), der Nutzungsart Mehrfamilienhaus (MFH) und der WGFZ 0,51 bestimmt.
a) Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war. Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten (§ 179 Sätze 2 bis 4 BewG).
Gemäß § 192 Abs. 1 BauGB werden selbstständige, unabhängige Gutachterausschüsse zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen gebildet. § 196 Abs. 1 Satz 1 bis 4 BauGB bestimmt, dass auf Grund der Kaufpreissammlung flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln sind (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen.
b) Die Bodenrichtwerte sind für die am Steuerrechtsverhältnis Beteiligten verbindlich und einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich. Sie sind deswegen von den Finanzbehörden und -gerichten ungeprüft und ohne eigenen Bewertungsspielraum der Ermittlung des Bedarfswerts zugrunde zu legen. Über die bloße Beachtung der vom Gutachterausschuss vorgegebenen Differenzierungen hinaus dürfen die Finanzämter keine "eigenen" Bodenrichtwerte aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Bodenrichtwerten ableiten (BFH, Beschluss vom 12. Januar 2021, II B 61/19, BFH/NV 2021, 529, m.w.N.). Bei einer solchen Ableitung würde es sich um eine Schätzung handeln, die mit der gesetzlichen Verteilung der Zuständigkeiten zwischen den Gutachterausschüssen und den Finanzämtern sowie mit der vom Gesetzgeber beabsichtigten Typisierung und Vereinfachung der Bedarfsbewertung nicht vereinbar wäre. Ein solcher abgeleiteter Bodenrichtwert wäre nicht der vom Gutachterausschuss nach dem Baugesetzbuch ermittelte Bodenrichtwert (vgl. BFH, Urteil vom 25. August 2010, II R 42/09, BFHE 230, 570, BStBl II 2011, 205, Rn. 16).
Gegebenenfalls sind nur die Vorgaben des Gutachterausschusses berücksichtigungsfähig. Bei Grundstücken, die von den lagetypischen wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, kann der Wert bei entsprechenden Vorgaben des Gutachterausschusses aus dem Bodenrichtwert der jeweiligen Richtwertzone abzuleiten sein; d.h. der abgeleitete Bodenrichtwert ist dann auch der bewertungsrechtlich maßgebende Wert (Halaczinsky in Rössler/Troll, 34. EL Januar 2022, BewG § 179 Rn. 10). Eine solche Ableitung kommt insbesondere dann in Betracht, wenn in der Bodenrichtwertkarte zu dem Bodenrichtwert eine WGFZ angegeben wird. Bei Grundstücken, deren WGFZ von der des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, ist der Bodenwert unter Anwendung der vom örtlichen Gutachterausschuss mitgeteilten Umrechnungskoeffizienten für die WGFZ abzuleiten (Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juni 2015, 3 K 3151/13, EFG 2015, 1593).
c) In Hamburg werden die Bodenrichtwerte von dem "Gutachterausschuss für Grundstückwerte in Hamburg" ermittelt, dessen Mitglieder als in der Wertermittlung sachkundig und erfahren durch den Senat der FHH bestellt werden. Die ermittelten Bodenrichtwerte werden in der interaktiven Bodenrichtwertkarte von Hamburg (Boris.HH (geoportal-hamburg.de), https://geoportal-hamburg.de/boris/#) veröffentlicht. Dort lässt sich auch die Erläuterung der Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses aufrufen. Nach der Erläuterung der Bodenrichtwerte zum 31. Dezember 2017 des Gutachterausschusses (d-brw-erlaeuterungen-2017.pdf (hamburg.de), https://www.hamburg.de/contentblob/10917486/73e458aa8a5e46f772eacb2b00b4c393/data/d-brw-erlaeuterungen-2017.pdf) sind die Bodenrichtwerte nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl I, 3634), der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 (BGBl I, 639 - ImmoWertV 2010 -), der Verordnung über den Gutachterausschuss für Grundstückswerte vom 12. Mai 2009 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt - GVBl - S. 124), und der Bodenrichtwertrichtlinie - BRW-RL - vom 11. Februar 2011 (Bundesanzeiger Nr. 24, 597) ermittelt worden (Erläuterung, Gliederungspunkt 2.1 "Grundlagen der Bodenrichtwertermittlung").
Zur Abgrenzung der Bodenrichtwertzonen hat der Hamburgs Gutachterausschuss folgende Erläuterung gegeben:"2.10 Abgrenzung der BodenrichtwertzonenZur Abgrenzung der Anwendungsbereiche der verschiedenen Bodenrichtwerte gleicher Nutzung hat der Gutachterausschuss Bodenrichtwertzonen gebildet. Eine Bodenrichtwertzone umfasst jeweils alle Grundstücke eines Baublocks, die durch eine Baublockseite, d.h. einen Straßenabschnitt mit amtlichem Straßenschlüssel erschlossen werden. Die Baublockseiten werden begrenzt durch andere Straßen oder Baublockgrenzen. Sie sind in der Bodenrichtwertkarte durch 10 m breite Blockrandstreifen dargestellt. Wenn ein Grundstück von mehreren Baublockseiten erschlossen wird, ist zu prüfen, ob sich das Grundstück wirtschaftlich in mehrere Teile zerlegen lässt, die den jeweiligen Baublockseiten und damit Zonen zugeordnet werden können. Ist dies nicht möglich, ist die amtlich vergebene Hausnummer maßgeblich. Führt auch dies zu keinem eindeutigen Ergebnis, ist die Baublockseite mit der höchsten Verkehrsbedeutung (Fußgängerzone, Durchgangsverkehr (Bundesstraße, Ring 1-3), Ortsverkehr (Hauptverkehrsstraße), Anliegerverkehr, Wirtschaftsweg (Feldweg), Fußweg) maßgeblich. Führt auch dies zu keinem eindeutigen Ergebnis, ist die Baublockseite maßgeblich, mit der das Grundstück die längste Frontlänge gemeinsam hat."
Im Hinblick auf die Nutzungsintensität heißt es in der Erläuterung:"4 Umrechnung der Bodenrichtwerte aufgrund unterschiedlicher Intensität der NutzungZur Berücksichtigung der Intensität der Nutzung stehen Umrechnungstabellen zur Verfügung, die es erlauben, den Bodenrichtwert von der angenommenen Nutzungsintensität auf die im konkreten Auskunftsfall vorliegende Nutzungsintensität umzurechnen. Diese Umrechnungskoeffizienten wurden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses aus vorliegenden Kauffällen abgeleitet und bei der Ableitung der Bodenrichtwerte für die Umrechnung der gezahlten Kaufpreise auf die Nutzungsintensität der Bodenrichtwertgrundstücke verwendet."
Unter Ziffer 4.3 sind Umrechnungskoeffizienten für Mehrfamilienhausgrundstücke (MFH) angegeben und eine Verweisung auf die Tabelle in der Anlage 3 der Erläuterung.
2. In Anwendung dieser Grundsätze ist es zutreffend, dass der Beklagte den Bodenwert allein nach dem Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzone A bestimmt hat. Bei Berücksichtigung von 2.10 Satz 5 der Erläuterung der Bodenrichtwerte ist diese Bodenrichtwertzone für das gesamte streitgegenständliche Grundstück maßgeblich, auch wenn es noch von einer weiteren Baublockseite erschlossen ist. Denn für die im Rahmen des anzuwendenden Bedarfswertverfahrens vorzunehmende Bewertung ist die zitierte Erläuterung der Bodenrichtwerte heranzuziehen (a), ist nicht davon auszugehen, dass sich das Grundstück wirtschaftlich in mehrere Teile zerlegen lässt (b) und ist als sodann maßgebliche Hausnummer allein die Hausnummer "A" zu berücksichtigen (c).
a) Für die Bewertung des an zwei Baublockseiten grenzenden Grundstücks ist zur Bestimmung des heranzuziehenden Bodenrichtwerts die Erläuterung der Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses heranzuziehen und der Bewertung zugrunde zu legen.
Es handelt sich ausweislich der in der interaktiven Bodenrichtwertkarte unter dem Reiter "Information" enthaltenen "Bedienungsanleitung für BORIS.HH" um "die amtlichen Bodenrichtwerterläuterungen" (Gliederungsziffer 3, letzter Absatz). Ihnen kommt also derselbe Rang wie der Bodenrichtwertkarte zu. Sie geben im Zusammenspiel mit der Karte das Ergebnis der Ermittlungen des Gutachterausschusses wieder und enthalten die maßgeblichen Vorgaben, die es für die gesetzmäßige Bestimmung eines Bodenwerts braucht (vgl. Halaczinsky in Rössler/Troll, 34. EL Januar 2022, BewG § 179 Rn. 9, 10 zu den "Vorgaben des Gutachterausschusses").
b) Nach Gliederungspunkt 10.2 der Erläuterung der Bodenrichtwerte ist, wenn ein Grundstück von mehreren Baublockseiten erschlossen wird, zu prüfen, ob sich das Grundstück wirtschaftlich in mehrere Teile zerlegen lässt. Diese Frage ist vorliegend zu verneinen, denn eine etwaige Zerlegung des streitgegenständlichen Grundstücks (aa) wäre nicht wirtschaftlich gewesen (bb).
aa) Nach Ansicht des Gerichts kommt es nicht darauf an, ob bzw. dass mit dem Kläger davon ausgegangen werden kann, dass das Grundstück überhaupt hätte zerlegt werden können, wenn seine Eigentümer dies beantragt hätten.
Der Erhebung der insoweit vom Kläger hierfür benannten Beweise bedarf es daher nicht. Stellt ein Verfahrensbeteiligter einen Beweisantrag, dann ist das Finanzgericht grundsätzlich verpflichtet, dem Beweisantrag zu entsprechen, es sei denn, dass das Beweismittel für die zu treffende Entscheidung unerheblich ist, die in Frage stehende Tatsache zugunsten des Beweisführenden als wahr unterstellt werden kann oder das Beweismittel unerreichbar, unzulässig oder untauglich ist (ständige Rechtsprechung, vgl. BFH, Beschluss vom 31. Januar 2019, VIII B 41/18, BFH/NV 2019, 702 m.w.N.). So ist es hier.
Grundstücke sind grundsätzlich teilbar (vgl. auf der Internetseite Hamburg.de Flurstücke zerlegen Hamburg, https://www.hamburg.de/behoerdenfinder/info/11888406/). Die bloße rechtliche Möglichkeit einer Zerlegung ist zudem für die in der Erläuterung der Bodenrichtwerte vorausgesetzte "wirtschaftliche Zerlegbarkeit" nicht hinreichend, weil es dann des Attributs "wirtschaftlich" nicht bedurft hätte.
bb) Es kann nicht erkannt werden, dass die Zerlegung des Grundstücks wirtschaftlich gewesen wäre.
(1) Eine Zerlegung ist erst dann wirtschaftlich, wenn sie eine eigenständige und sinnvolle Nutzungsmöglichkeit des abgetrennten Teils eröffnet, die zu einem angemessenen Vorteil gegenüber dem Zustand vor der Zerlegung führt. Bei einem städtischen Grundstück wie dem streitgegenständlichen setzt das nach Ansicht des Senats - wovon auch der Kläger auszugehen scheint - eine Bebauungsmöglichkeit des abzutrennenden Teils voraus.
Für dieses Verständnis spricht auch, dass der Gutachterausschuss in der Anmerkung zu Gliederungspunkt 4.1 der Erläuterung genau in diesem Sinn differenziert: "Bei größeren Grundstücken ist zu prüfen, ob wirklich das ganze Grundstück einen einheitlichen Bauplatz bildet, ob eine Teilung wirtschaftlich sinnvoll und möglich ist, oder ob Grundstücksteile keine Baulandqualität haben." Diese Anmerkung bezieht sich zwar auf die S. 6 Bewertung von Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken, doch erkennt der Senat einen verallgemeinerungsfähigen Grundgedanken.
(2) Ein wirtschaftlicher Vorteil wäre wohl gegeben, falls der im Wege der Zerlegung abtrennbare Grundstücksteils mit einem Gebäude bebaut werden könnte. Allerdings erlaubt der geltende Bebauungsplan ... keine Bebauung des streitgegenständlichen Grundstücks neben dem bereits aufstehenden Gebäude.
(3) Der Kläger hat zwar unter Beweisantrag vorgetragen, dass gleichwohl von einer Bebaubarkeit auszugehen ist, weil ein Anspruch auf Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans und Erteilung einer Baugenehmigung bestanden habe und auch hierfür erforderliche Fällgenehmigungen für aufstehenden Baumbestand zu erteilen gewesen wären.
Der Senat hält die Behauptungen des Klägers zur Zulässigkeit einer Bebauung entgegen den Festsetzungen des Bebauungsplans jedoch für unerheblich und sieht daher davon ab, dieser Frage weiter nachzugehen und die vom Kläger angebotenen Beweise hierzu zu erheben:
(a) Nach § 6 Abs. 1 der auf Grund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen ImmoWertV 2010 ergeben sich Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen Vorschriften des Städtebaurechts und aus den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Wird vom städtebaulich zulässigen Maß im Sinne des Satzes 1 in der Umgebung regelmäßig abgewichen oder wird das Maß bei der Kaufpreisbemessung regelmäßig abweichend von den für die planungsrechtliche Zulässigkeit maßgeblichen Vorschriften des Städtebaurechts bestimmt, so ist dasjenige Maß der Nutzung maßgebend, das auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt üblicherweise zugrunde gelegt wird, § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV 2010.
Demnach ist die bloße Möglichkeit einer Bebauung, wie sie der Kläger behauptet, grundsätzlich unbeachtlich, sofern sie nicht den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplans entspricht, sondern Befreiungen hiervon bedarf.
So liegt der Fall hier, denn es ist nicht festzustellen und ist auch vom Kläger nicht dargetan worden, dass in der Umgebung des streitgegenständlichen Grundstücks von dem Bebauungsplan im Sinn von § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV 2010 regelmäßig abgewichen worden ist.
(b) Im Übrigen wäre es nach Auffassung des erkennenden Senats jedenfalls im Rahmen einer Bedarfsbewertung und unter Berücksichtigung der sich aus ihrer Funktion ergebenden Grundsätze ohnehin unbeachtlich, ob ein Anspruch auf Befreiungen vom Bebauungsplan bestanden hat.
(aa) Bei der Verwendung der Bodenrichtwerte handelt es sich nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung um eine verfassungsrechtlich unbedenkliche typisierende Bewertungsmethode, die der Vereinfachung der Bedarfsbewertung dient (vgl. BFH, Beschluss vom 12. Januar 2021, II B 61/19, BFH/NV 21, 529). Aus der Natur eines mittelbaren Vergleichswertverfahrens ergibt sich zwangsläufig, dass damit nicht immer und/oder nicht genau der individuelle Verkehrswert des zu bewertenden Grundstücks getroffen wird. Dies kann als zulässige Typisierung in Kauf genommen werden, weil die Bodenrichtwerte aus echten Kaufpreisen abgeleitet und Überbewertungen durch den Rechtsanspruch auf Ansatz des nachgewiesenen niedrigeren Verkehrswerts verhindert werden (Halaczinsky in Rössler/Troll, 34. EL Januar 2022, BewG § 179 Rn. 3, 4).
(bb) Kennzeichnend für diese typisierende Bewertungsmethode ist, dass nach ihrer gesetzlichen Konzeption neben offenkundigen Grunddaten wie z.B. Grundstücksgröße, Wohnfläche, tatsächlicher Mietertrag etc. nur solche Umstände Berücksichtigung finden, die die zuständigen Stellen der Behörde ohne weiteres und hinreichend sicher aus amtlichen Quellen oder gesetzlich vorgegebenen Datensammlungen wie z.B. den Erhebungen der Gutachterausschüsse entnehmen können. Dieser Grundsatz der Bedarfsbewertung prägt nach Auffassung des Senats den Prüfungsmaßstab auch für solche Parameter, die im Bewertungsgesetz und in den in Bezug genommenen Rechtsvorschriften nicht explizit genannt sind, wie etwa die bei der Bestimmung von Bodenwerten zu berücksichtigenden Vorgaben des Gutachtausschusses für die Verwendung der Bodenrichtwerte.
Eine solche Vorgabe ist das vom Gutachterausschuss für die Anwendung von mehr als einer Bodenrichtwertzone vorgegebene Kriterium der wirtschaftlichen Zerlegbarkeit. Die für die Beantwortung der hierfür entscheidenden Frage, ob eine Bebauung möglich ist (s.o.), maßgebliche Quelle ist, sofern er vorliegt, allein der zum Stichtag gültige Bebauungsplan. Ob entgegen den Festsetzungen eines Bebauungsplans ein Anspruch auf Befreiung von diesen besteht oder bestehen kann und gegebenenfalls in welchen Umfang, ist nicht erheblich, denn eine solche Beurteilung liegt außerhalb des skizzierten Prüfungsprogramms einer Bedarfsbewertung.
(c) Im Übrigen wäre die Klage insoweit selbst dann unbegründet, wenn die vom Kläger als genehmigungsfähig behauptete Bebauung zugrunde gelegt würde, weil keine für den Erfolg einer Klage vorausgesetzte Rechtsverletzung des Klägers zu erkennen wäre. Denn bei einer Zerlegung wäre der gesamte Bodenwert beider Grundstücksteile nicht niedriger, sondern höher als der Wert, den der Beklagte dem angefochtenen Bescheid zu Grunde gelegt hat
(aa) Aus dem Vortrag des Klägers unter Berücksichtigung seiner Anlage K 9 ergibt sich, dass bei der Zerlegung des Grundstücks der zur Straße A belegene Grundstücksteil mit dem Altbestand eine Fläche von ca. 800 m² haben würde und der übrige, noch unbebaute Teil eine Fläche von 600 m².
Für den Grundstücksteil mit dem Altbestand würde sich die für den Bodenwert maßgebliche WGFZ als Quotient von wertrelevanter Geschossfläche und Grundstücksfläche ... erhöhen ... ergäbe sich ein Bodenwert von ca. x €.
Für den anderen Grundstücksteil ergäbe sich mit der vom Kläger als zu genehmigen behaupteten wertrelevanten (Brutto-) Geschossfläche von ...m² eine WGFZ von 0,86. Die Interpolation der Umrechnungsfaktoren (gemäß Anlage 3 der Erläuterung der Bodenrichtwerte) von 0,827 für die WGFZ 0,8 und 0,914 für die WGFZ 0,9 ergibt für die WGFZ 0,86 einen Umrechnungskoeffizienten von 0,86. Da sich der Ausgangsrichtwert für die Bodenrichtwertzone B auf Mehrfamilienhausgrundstücke mit WGFZ 0,9 bezieht, würde sich ein Bodenrichtwert von ... €/m² errechnen und damit ein Bodenwert von ca. y €.
Die Summe dieser beiden Bodenwerte von (X +Y) € übersteigt den Wert von a €, den der Beklagte dem angefochtenen Bescheid zu Grunde gelegt hat.
Es ist ergänzend darauf hinzuweisen, dass der im angefochtenen Bescheid zugrunde gelegte Bodenwert bereits bei einem Bodenwert des noch unbebauten Grundstücksteils von lediglich ... € überschritten werden würde ..., was bei einer Grundstücksfläche von ca. 600 m² einem Bodenrichtwertwert von ... €/m² entsprechen würde. Selbst wenn der behauptete Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung im Umfang hinter den vom Kläger vorgetragenen Erwartungen so deutlich zurückbliebe, dass die WGFZ auf 0,2 sinken würde, wäre der Bodenwert immer noch höher als der genannte Mindestwert.
(bb) Dem Kläger ist nicht zu folgen, soweit er hierzu meint, bei der getrennten Ermittlung der Bodenwerte der hypothetisch durch Zerlegung entstehenden Grundstücke bleibe eine bauliche Nachverdichtung unberücksichtigt, die noch nicht realisiert sei, weil maßgeblich nur die am Stichtag tatsächlich realisierte WFGZ sei.
Anders als der Kläger meint, kommt es bei der Bewertung nach den gesetzlichen Vorgaben generell nicht auf die konkret auf dem Grundstück realisierte WGFZ durch die vorhandene Bebauung an, sondern auf die aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen realisierbare WGFZ. Die WGFZ des zu bewertenden Grundstücks ist nach der baurechtlich möglichen Nutzung des Grundstücks zu ermitteln. Denn nach Gliederungspunkt 3.5 der Erläuterung der Bodenrichtwerte wird bei Grundstücken, deren Wert von der Geschossfläche bestimmt wird, mit der Dezimalzahl WGFZ das Verhältnis der auf einem Grundstück realisierbaren Wertrelevanten Geschossfläche zur Grundstücksgröße angegeben. Dass nicht auf die tatsächlich vorhandene, sondern auf die mögliche Bebauung abzustellen ist, folgt auch aus der Systematik der Bedarfswertermittlung. § 179 Satz 1 BewG nimmt auf § 196 BauGB Bezug; § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB regelt, dass in bebauten Gebieten die Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln sind, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Dementsprechend sind bei der Bedarfsbewertung von bebauten Grundstücken der Wert von Grund und Boden und der Wert der Gebäude getrennt voneinander zu ermitteln, d.h., der Bodenwert des bebauten Grundstücks ist für ein fiktiv unbebautes Grundstück zu ermitteln. Damit verbietet es sich aber, die bereits vorhandene Bebauung des Grund und Bodens zu berücksichtigen; eine Ableitung (Anpassung) des Bodenrichtwerts wegen einer Über- oder Unterschreitung der im Bodenrichtwert vorgegebenen GFZ kommt deshalb nur dann in Betracht, wenn die GFZ aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht zu erreichen wäre (Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juni 2015, 3 K 3151/13, EFG 2015, 1593).
Wenn also - anders als der Senat meint, aber dem Kläger folgend - eine weitere Bebaubarkeit des Grundstücks möglich wäre, würde diese auch bei der für die Bewertung maßgeblichen WGFZ zu berücksichtigen sein und zu einem höheren Bodenwert führen als dem angefochtenen Bescheid zugrunde gelegt.
(3) Eine andere wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit der vom Kläger als abtrennbarer Teil markierten Fläche als mit einer Bebauung ist nicht vorgetragen oder ersichtlich.
(4) Im Zusammenhang mit der Frage nach einer wirtschaftlichen Zerlegbarkeit des Grundstücks bleibt außer Betracht, dass bzw. ob ein Teil des Grundstücks von ...m² als Verkehrsfläche für den Fall der Erweiterung der B-Straße vorgesehen ist und ob zu erwarten ist, dass die Stadt den Eigentümern für diesen Grundstücksteil im Falle seines Übergangs eine dem Bodenrichtwert A entsprechende Zahlung leisten wird. Denn nach Ansicht des Senats begründeten diese Umstände keinen bei der Wahl der Anwendung der Bodenrichtwertzonen zu berücksichtigenden Fall der wirtschaftlichen Zerlegbarkeit. Zumal ein solcher Eigentumsverlust nicht dem Begriff der "wirtschaftlichen Zerlegung" im Sinn der Erläuterung unterfallen würde.
c) Für die Zuordnung des Grundstücks zu einer der beiden Baublockseiten ist nach Gliederungspunkt 2.10 Satz 5 der Erläuterung der Bodenwerte - mangels wirtschaftlicher Zerlegbarkeit des Grundstücks - die sich aus der Hausnummer "A" folgende Zuordnung zur Bodenrichtwertzone A maßgeblich, denn es ist die amtlich festgesetzte Hausnummer.
aa) Hausnummern werden nach auf Absatz 2 HWG für Gebäude und sonstige Anlagen an öffentlichen Wegen von der Wegeaufsichtsbehörde festgesetzt, sobald dies im öffentlichen Interesse erforderlich ist. Durch eine "amtliche Hausnummer" an einer "amtlichen Straße" wird die Bildung einer "amtlichen Adresse" ermöglicht.
bb) Es ist zwischen den Beteiligten zu Recht unstreitig, dass das streitgegenständliche Grundstück die amtliche Adresse A hat. Dass für das Grundstück noch eine weitere amtliche Adresse B amtlich festgesetzt ist, lässt sich nicht feststellen.
Dem Gericht ist auf eine vorsorglich gestellte Anfrage durch das zuständige Bezirksamt ... die Auskunft erteilt worden, "die amtlich vergebene Hausnummer" ist "A", "B" ist nicht vergeben.
Das Gericht legt diese Auskunft zugrunde. Sie ist von der zuständigen Behörde erteilt worden. Gemäß Anordnung zur Durchführung des Hamburgischen Wegegesetzes vom 16. Oktober 1973 (Hamburg - WegeGDAnO HA | Landesnorm Hamburg | Gesamtausgabe | Anordnung zur Durchführung des Hamburgischen Wegegesetzes vom 16. Oktober 1973 | gültig ab: 01.01.2004 (landesrecht-hamburg.de), https://www.landesrecht-hamburg.de/bsha/document/jlr-WegeGDAnOHArahmen) sind für die Durchführung des HWG grundsätzlich die Bezirksämter als Wegeaufsichtsbehörde zuständig.
Durch die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt - Amt für Bauordnung und Hochbau - ist der "Bauprüfdienst 6/2013 über das Verfahren zur Festsetzung, Änderung und Aufhebung von Hausnummern" herausgegeben (BPD Hausnummern) (bpd-hausnummern.pdf (hamburg.de), https://www.hamburg.de/contentblob/153026/31a1e4447ce01eb4b8fd6a29a8ff6ad4/data/bpd-hausnummern.pdf). Bauprüfdienste sind Arbeitsmittel, mit denen die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Bauprüfabteilungen Empfehlungen und Erläuterungen zur Anwendung der jeweiligen Rechtsvorschriften gib (Bauprüfdienste - hamburg.de , https://www.hamburg.de/baugenehmigung/152950/start-baupruefdienste/). Gemäß Rz. 3 BPD wird die wegerechtliche Aufgabe der Festsetzung, Änderung und Aufhebung von Hausnummern in der Regel von den für das Baugenehmigungsverfahren zuständigen Bauaufsichtsbehörden wahrgenommen. Das Grundstück befindet sich auf dem Gebiet des Bezirks Hamburg-Nord. Bauaufsichtsbehörde für den Bezirk Hamburg-Nord ist das Zentrum für Wirtschaftsförderung, Bauen und Umwelt (Microsoft Word - Hamburger Bauaufsichtsbehörden.docx), https://www.hamburg.de/contentblob/2751692/d8b9883fcad15b4d984c76fa0eab4874/data/adressliste-baupruefdienststellen.pdf ).
cc) Dem unsubstantiierten Antrag des Klägers, durch Anordnung der Vorlage der amtlichen Akte der zuständigen Bauprüfdienststelle Beweis zu erheben, dass dem Grundstück die Hausnummer "B" zugeteilt worden und diese Zuteilung nicht aufgehoben worden ist, ist nicht zu entsprechen.
(1) Unsubstantiiert sind Beweisanträge, wenn sie dazu dienen sollen, unsubstantiierte Behauptungen zu stützen, wie etwa solche, die ohne tatsächliche Grundlage aufgestellt werden. Zwar darf eine Behauptung nicht schon dann als unerheblich behandelt werden, wenn sie nicht auf dem Wissen des Behauptenden beruht, sondern auf einer Vermutung (BFH, Beschluss vom 29. März 2016, I B 99/14, BFH/NV 2016, 1282; einschränkend: BFH, Beschluss vom 14. September 2015, VIII B 40/15, BeckRS 2015, 96074); der Beweisführer muss auch nicht den gesamten Inhalt der Beweisaufnahme mit allen Einzelheiten vorhersagen. Soweit die Vermutung allerdings einer plausiblen Darstellung entgegensteht, darf diese nicht einfach ignoriert werden. Es ist den Beteiligten zuzumuten, sich hiermit auseinander zu setzen und greifbare Anhaltspunkte zu benennen, die gegen die Sachdarstellung sprechen. Jedenfalls ist es nicht Aufgabe eines Gerichts, sich mit Behauptungen zu befassen, die so unbestimmt ist, dass im Grunde erst die Beweiserhebung selbst die entscheidungserheblichen Tatsachen und Behauptungen aufdecken kann und es sich deshalb um einen Beweisermittlungs- oder -ausforschungsantrag handelt (Herbert in Gräber, FGO, 9. Aufl. 2019, § 76 Rn. 32 m.w.N.).
(2) Der Kläger hat nicht substantiiert behauptet, dem Grundstück sei die Hausnummer "B" gemäß Hamburgischen Wegegesetz amtlich zugeordnet worden und diese amtliche Zuordnung gelte noch fort.
(a) Der Kläger hat zunächst in seiner Klagbegründungsschrift die Adresse A-Straße/ B-Straße lediglich zur Beschreibung der Belegenheit benannt. Auf den Vortrag des Beklagten in der Klagerwiderung, für die Bestimmung des Bodenrichtwerts sei die amtlich vergebene Hausnummer "A" heranzuziehen, hat der Kläger insoweit erwidert, dem Grundstück sei auch für die Zufahrt über die B-Straße eine Hausnummer - die Nummer "B" - zugeteilt worden. Eine amtliche Zuordnung hat der Kläger nicht ausdrücklich behauptet, vielmehr hat der anwaltlich vertretene und selbst fachkundige Kläger den weiteren und in diesem Kontext unbestimmten Begriff der Zuteilung benutzt.
(b) Es hätte eines ergänzenden Vortrags des Klägers bedurft, insbesondere vor dem Hintergrund, dass eine behördliche Auskunft des Bezirksamts Nord vorliegt, dass die Hausnummer "B" nicht amtlich zugeordnet ist und diese Auskunft zudem plausibel ist. Denn die Voraussetzungen für die Erteilung einer amtlichen Hausnummer "B" liegen und lagen nicht vor. Hausnummern werden nach § 20 Absatz 2 HWG für Gebäude und sonstige Anlagen an öffentlichen Wegen von der Wegeaufsichtsbehörde festgesetzt, sobald dies im öffentlichen Interesse erforderlich ist. Ein öffentliches Interesse besteht für Wohn- und Geschäftsgebäude bzw. genehmigte Bauvorhaben, bei denen davon ausgegangen werden kann, dass sie ausgeführt und in Nutzung genommen werden (Rz. 4. 2 und 5 BDP) oder melderechtlich relevante Unterkünfte wie z.B. für Wohnzwecke genehmigte Standplätze für § 2 Wohnwagengesetz (Rz. 5.1.4 BPD), nicht jedoch für unbebaute Grundstücke (Rz. 5.2.1 BPD). Für an öffentliche Wege angrenzende unbebaute, aber bebaubare Grundstücke, sollen Hausnummern lediglich für später "reserviert" werden (Rz. 6.1 BPD) - was noch keine Vergabe bzw. amtliche Festsetzung ist. Bei Gebäuden auf Grundstücken zwischen zwei öffentlichen Wegen und beiderseitigen Gebäudezugängen wird die Nummerierung vom Hauptzugang aus vorgenommen (Rz. 6.2.2 BPD). Für Nebenzugänge wird in der Regel keine Hausnummer erteilt (Rz. 6.2.2 BPD).
(c) Der bloße Vortrag des Klägers, dem Grundstück sei die Hausnummer "B" zugeteilt gewesen, ist auch vor dem Hintergrund, dass diese Hausnummer früher in der Spalte "Wirtschaftsart und Lage" in der ersten Abteilung des Grundbuchs eingetragen war, nicht hinreichend. Die Angabe der Lage im Grundbuch dient der Beschreibung des Grundstücks. Das Grundbuch hat nicht die Funktion eines Katasters für amtliche vergebene Hausnummern. Die Angabe einer Adresse im Grundbuch hat weder konstitutive noch deklaratorische Wirkung im Hinblick auf die wegerechtliche Festsetzung von amtlichen Hausnummern.
Die Lagebezeichnung stammt möglicherweise aus Zeiten vor Geltung der zitierten Vorschrift des Hamburgischen Wegegesetzes - das Grundstück ist vor dem Jahr 1900 bebaut worden. Die Eintragung kann auch irrtümlich erfolgt sein. Dafür könnte sprechen, dass die Löschung nach der Erläuterung im Grundbuch nicht von der für die Festsetzung von amtlichen Hausnummern zuständigen Behörde beantragt worden ist, sondern von dem Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung, der (nur) für die Abspeicherung von Hausnummern zuständig ist (Rz. 1.2 BPD).
(d) Im Übrigen ist die abweichende Hausnummer im Grundbuch bereits vor dem Stichtag gelöscht worden. Selbst wenn also dem Grundstück ursprünglich die Hausnummer "B" amtlich zugeordnet worden sein sollte, besteht diese Zuordnung nicht mehr fort. Der Vortrag des Klägers, eine der Löschung zugrundliegende Aufhebung der amtlichen Zuordnung wäre mangels ordnungsgemäßer Bekanntgabe unwirksam gewesen, beruht auf bloßen Mutmaßungen, sodass dem Antrag zur Beweiserhebung auch insoweit nicht nachzugehen ist. Nur ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass im Übrigen die Regelungen in dem BPD, nach der die Aufhebung einer Hausnummer nur für den Fall vorgesehen ist, dass ein Gebäude abgebrochen oder beseitigt wird (Rz. 8.1 BPD), gegen die vom Kläger geäußerte Vermutung sprechen, dem Grundstück sei die Hausnummer "B" früher amtlich zugeordnet gewesen und dann - unwirksam - aufgehoben worden. Denn für eine frühere, beseitigte Bebauung gibt es keinen Anhaltspunkt.
d) Es liegt kein Sachverhalt vor, bei dem der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte in Abhängigkeit von der Grundstückstiefe ermittelt hat und damit die Grundstücksfläche des zu bewertenden Grundstücks in Vorder- und Hinterland aufzuteilen wäre (vgl. Abschn. 8 BewRGr; Schaffner in: Kreutziger/ Schaffner/ Stephany, BewG, 5. Aufl. 2021, § 179 Rn. 10).
e) Da der ordnungsgemäß vom Gutachterausschuss festgestellte Bodenrichtwert für das zu bewertende Grundstück unverändert unter Berücksichtigung (nur) der vom Gutachterausschuss vorgegebenen Differenzierungen zu übernehmen ist, kann der Kläger auch mit seinen weiteren Einwendungen nicht gehört werden. Bei der so erfolgenden typisierenden Wertermittlung des Grund und Bodens bleiben andere wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, wie z.B. Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit und Beschaffenheit des Baugrunds, Lärm-, Staub- oder Geruchsbelästigungen, Altlasten usw. außer Ansatz (Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juni 2015, 3 K 3151/13, EFG 2015, 1593). Unbeachtlich sind deshalb die Einwendungen des Klägers, dass die Grundstücke, von denen der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert abgeleitet hat, wertiger als das streitgegenständliche Grundstück seien und dass sich das Gebäude bzw. ein auf ihn entfallender Teil in einem unterdurchschnittlichen Bauzustand befände. Auch die geltend gemachte Ausweisung eines Grundstücksstreifens zur B-Straße als Verkehrsfläche im Bebauungsplan gehört nach Ansicht des Senats zu den außer Ansatz bleibenden Grundstücksmerkmalen.
Dem Kläger hätte die Möglichkeit offen gestanden, ein Gutachten nach § 198 BewG mit einer differenzierten Bewertung vorzulegen, bei der wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale umfassender Berücksichtigung finden. Hiervon hat er keinen Gebrauch gemacht.
In Anbetracht dessen ist das vom Kläger angeführte Urteil des BFH vom 16. September 2020 (II R 1/18, BFHE 269, 406, BStBl II 2021, 594) auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar. In dem Fall des BFH war zwar auch der für eine Bewertung anzusetzende Bodenwert streitig. Allerdings ging es nicht um die Ermittlung eines typisierten Steuerwerts im Bedarfswertverfahren, sondern um die Bodenwertbestimmung im Rahmen eines individuellen Sachverständigengutachtens gemäß § 198 BewG. Die vom Kläger angeführte Entscheidung des BFH ist auf das Bedarfswertverfahren nicht übertragbar. Der Kläger hat für eine Übertragbarkeit des Falls eines Gutachtens nach § 198 BewG auf den einer Bedarfsbewertung auch keine Begründung gegeben.
Der Gebäudeertragswert ist vom Beklagten nicht zulasten des Klägers zu hoch angesetzt worden. Im Einzelnen:
Bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts ist von dem Reinertrag des Grundstücks auszugehen (§ 185 Abs. 1 Satz 1 BewG). Dieser ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 185 Abs. 1 Satz 2 BewG). Rohertrag ist das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist (§ 186 Abs. 1 Satz 1 BewG) bzw. bei eigengenutzten Grundstücksteilen die übliche Miete, die - ohne Einbeziehung der Betriebskosten - in Anlehnung an die Miete zu schätzen ist, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 BewG).
1. Den Rohertrag hat der Beklagte mit monatlich ... € angesetzt. Dieser Wert ist jedenfalls nicht überhöht. Nur im Fall der Überhöhung wäre der Kläger beschwert.
Aus den vorgelegten Mietverträgen ergeben sich für die Wohnung im 1. Obergeschoss und die im 2. Obergeschoss östlich gelegene Wohnung monatliche Mieteinnahmen von mindestens ....€ pro Monat. Dies entspricht einer durchschnittlichen Miete von ... €/m².
Gemäß § 186 Abs. 2 Nr. 1 BewG ist für eigengenutzte Flächen die übliche Miete anzusetzen. Selbst wenn zugunsten des Klägers nur die von ihm aus dem Mietenspiegel (wohl zu niedrig) abgeleitete Quadratmetermiete von ... € angesetzt würde, ergäbe sich für die übrigen Wohnungen mit einer Wohnfläche von mindestens ebenfalls ... m² ein Betrag von ... € pro Monat. Der Rohertrag beträgt also mindestens ... €. Dass der Beklagte den Rohertrag - rechtswidrig - um mindestens ... € oder 11 % zu niedrig angesetzt hat, ist für den Rechtsstreit unerheblich, weil das Gericht im Klageverfahren Bescheide nicht zum Nachteil der Kläger verbösern darf.
2. Vor diesem Hintergrund könnte die zwischen den Beteiligten streitige Frage dahinstehen, ob die abzuziehenden Bewirtschaftungskosten pauschal mit 27 % oder mit 29 % des Rohertrags anzusetzen sind. Selbst bei der vom Kläger geltend gemachten höheren Bewirtschaftungskostenpauschale von 29 % verbliebe von dem Rohertrag mehr als der vom Beklagten zugrunde gelegte Reinertrag.
Der Beklagte hat bei der Pauschalierung der Bewirtschaftungskosten allerdings zutreffend eine Quote von 27 % des Rohertrags angesetzt.
a) Die gemäß § 185 Abs. 1 Satz 1 BewG abzuziehenden Bewirtschaftungskosten sind in § 187 Abs. 1 BewG legaldefiniert. Demnach sind Bewirtschaftungskosten die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis; unberücksichtigt bleiben durch Umlagen gedeckte Betriebskosten.
Nach Abs. 2 der Vorschrift sind die Bewirtschaftungskosten nach Erfahrungssätzen anzusetzen. Soweit von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB keine geeigneten Erfahrungssätze zur Verfügung stehen, ist von den pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach Anlage 23 BewG auszugehen.
b) Der vorliegende Immobilienbericht des Gutachterausschusses für 2017 enthält keine Erfahrungssätze zu Bewirtschaftungskosten, so dass die gesetzliche Regelung anzuwenden ist.
aa) In der Anlage 23 zu § 187 Abs. 2 Satz 2 BewG werden pauschalierte Bewirtschaftungskosten bei Mietwohngrundstücken von 27 % bei einer Restnutzungsdauer von 20 bis 39 Jahren und von 29 % bei einer kürzeren Restnutzungsdauer als 20 Jahre angegeben. Der Begriff der Restnutzungsdauer wird in der Anlage nicht näher erläutert.
Allerdings bestimmt § 185 BewG zur Ermittlung des Gebäudeertrags in Abs. 3 Satz 5, dass die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes regelmäßig mindestens 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer beträgt.
bb) Nach Ansicht des Senats spricht nichts dagegen, die Vorschriften des § 185 Abs. 3 Sätze 3 bis 5 BewG für die Bestimmung der Restnutzungsdauer heranzuziehen (ebenso Schaffner in: Kreutziger/Schaffner/Stephan, BewG, 5. Aufl. 2021, § 185 Rn. 6 und § 187 Rn. 6, 7; Schmid, Nachfolgebesteuerung, BewG § 187 Rn. 3, 4, beck-online).
cc) Das Argument des Klägers, bei der Anwendung von § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG liefe die Regelung in Anlage 23, letzte Zeile ins Leere, überzeugt nicht. Nach Anlage 22 zu § 185 Abs. 3 Satz 3, § 190 Abs. 4 Satz 2 BewG beträgt die Gesamtnutzungsdauer für eine Vielzahl von Gebäuden weniger als 65 Jahre. Bei diesen Gebäuden beträgt 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer weniger als 20 Jahre, so dass bei ihnen die letzte Zeile der Anlage 23 zur Anwendung kommt.
3. Der Beklagte hat zutreffend einen Liegenschaftszinssatz von 0,35 % zugrunde gelegt.
a) Nach § 185 Abs. 2 Satz 1, 2 BewG ist der Reinertrag des Grundstücks um den Betrag zu vermindern, der sich durch eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt; der Verzinsung ist der Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen, der in § 188 Abs. 1 BewG als der Zinssatz legaldefiniert ist, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Nach § 188 Abs. 2 Satz 1 BewG sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten örtlichen Liegenschaftszinssätze anzuwenden. Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stehen, gelten die in § 188 Abs. 2 Satz 2 BewG benannten Zinssätze.
b) Der Beklagte hat für die Bewertung des Grundstücks zu Recht den Zinssatz von 0,35 % angewendet, den der Gutachterausschuss für "Mehrfamilienhausgrundstücke ohne gewerbliche Nutzung" ermittelt hat. Bei dem streitgegenständlichen Haus handelt es sich - unstreitig - um ein Mehrfamilienhaus.
Der Kläger kann nicht damit gehört werden, der Zinssatz sei deswegen nicht anzuwenden, weil das Bewertungsgesetz bei seiner Kategorisierung von bebauten Grundstücken in § 181 BewG zu der Kategorie Mietwohngrundstücke (Abs. 1 Nr. 2) auch solche Grundstücke erfasst, die nicht ausschließlich, aber zu mehr als 80 % Wohnzwecken dienen (§ 181 Abs. 3 BewG).
Das für die Anwendung eines bestimmten, von einem Gutachterausschuss ermittelten Liegenschaftszinses gemäß § 188 BewG entscheidende Tatbestandsmerkmal ist das der Eignung. Aus der Formulierung in § 188 Abs. 2 Satz 2 - "Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stehen ..." - ergibt sich, dass zunächst zu prüfen ist, ob unter den von den Gutachterausschüssen ermittelten örtlichen Liegenschaftszinssätzen ein geeigneter Zinssatz zur Verfügung gestellt wurde. Nur wenn dies zu verneinen ist, finden hilfsweise die am Ende von § 188 Abs. 2 BewG für bestimmte Kategorien von Grundstücken aufgelisteten Zinssätze Anwendung. Es ist weder geregelt noch ist aus der Kategorisierung der hilfsweise anzusetzenden Zinssätze zu schließen, dass von den Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellte Zinssätze nur dann geeignet sind, wenn sie dieser Kategorisierung genau entsprechen.
Ein vom Gutachterausschuss für Mehrfamilienhausgrundstücke ohne gewerbliche Nutzung ermittelter örtlicher Liegenschaftszinssatz, ist unzweifelhaft geeignet, wenn es um die Bewertung eines Grundstücks genau dieser Art geht. Der Steuerpflichtige hat, anders als der Kläger meint, keinen Anspruch darauf, dass ein weniger geeigneter Zinssatz angewendet wird, nur weil dieser weniger geeignete Zinssatz Anwendung finden würde, wenn der besser geeignete Zinssatz nicht zur Verfügung stünde.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.
Gründe für die Zulassung der Revision, § 115 Abs. 2 FGO, liegen nicht vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 176 bis 198 BewG
§§ 184 bis 188 BewG
§§ 192 ff. BauGB keine geeigneten Erfahrungssätze zur Verfügung stehen, ist von den pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach Anlage 23 BewG
§ 187 BewG
§ 100 FGO
§ 198 BewG
§ 180 BewG
§ 184 BewG
§ 179 BewG
§ 185 BewG
§ 196 BauGB
§ 181 BewG
§ 188 BewG
§ 187 Abs. 2 S. 2 BewG
§ 185 Abs. 3 S. 5 BewG
§ 185 Abs. 3 Satz 5 BewG
§ 181 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 BewG
§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BewG
§ 753 Abs. 1 BGB
§ 188 Abs. 2 BewG
§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 157 Abs. 1, Abs. 3 Satz 1 BewG
§ 181 Abs. 1 BewG
§ 182 Abs. 3 Nr. 1 BewG
§ 179 Satz 1 BewG
§ 192 Abs. 1 BauGB
§ 196 Abs. 1 Satz 1 bis 4 BauGB
§ 199 Abs. 1 BauGB
§ 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 20 Absatz 2 HWG
§ 185 Abs. 1 Satz 1 BewG
§ 185 Abs. 1 Satz 2 BewG
§ 186 Abs. 1 Satz 1 BewG
§ 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 BewG
§ 186 Abs. 2 Nr. 1 BewG
§ 187 Abs. 1 BewG
§ 187 Abs. 2 Satz 2 BewG
§ 190 Abs. 4 Satz 2 BewG
§ 185 Abs. 2 Satz 1, 2 BewG
§ 188 Abs. 1 BewG
§ 188 Abs. 2 Satz 1 BewG
§ 188 Abs. 2 Satz 2 BewG
§ 181 Abs. 3 BewG
§ 135 Abs. 1 FGO
§ 115 Abs. 2 FGO
§ 179 des Bewertungsgesetzes

Zitierte Entscheidungen: EFG 2022, 906
BFH/NV 2021, 529
BFHE 230, 570
BStBl II 2011, 205
EFG 2015, 1593
BFH/NV 2019, 702
BFH/NV 21, 529
BFH/NV 2016, 1282
BFHE 269, 406
BStBl II 2021, 594
II B 1/23
II R 1/18
II R 62/03
4 Bf 2/07
11 K 2359/19 B
II B 61/19
II R 42/09
3 K 3151/13
VIII B 41/18
I B 99/14
VIII B 40/15