Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-03-23, Aktenzeichen 211 C 18/21
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2022:0323.211C18.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Im jeweiligen Zeitpunkt der Leistung - dem 3. Werktag des Monats - wussten die Mieter nicht, ob und in welcher Höhe in dem Zeitabschnitt, für den sie die Miete im Voraus zahlten, der Anspruch der Vermieter in voller Höhe bestehen bzw. - wegen der geltend gemachten Mängel - nach § 536 Absatz 1 BGB herabgesetzt sein wird oder der Vermieter seiner Verpflichtung zur Mängelbeseitigung doch noch nach kommen wird. Der spätere Wegfall des Rechtsgrundes für das Behaltendürfen der Miete löst schon nach dem Wortlaut des § 814 BGB nicht die darin geregelte Kondiktionssperre aus. Die Anwendung des § 814 BGB scheidet in diesen Konstellationen regelmäßig aus (Anschluss LG Berlin, Urteil vom 28. März 2018 - 65 S 245/17).(Rn.13)
2. Der Vermieter kann nicht verlangen, dass der Mieter den gemäß § 887 Abs. 2 ZPO vereinnahmten Vorschuss zur Mängelbeseitigung abrechnet. Mit „Vorschuss“ i. S. des § 887 Abs. 2 ZPO und „Ermächtigung“ i. S. des § 887 Abs. 1 ZPO ist nicht gemeint, dass der Vollstreckungsgläubiger die Verpflichtung des Schuldners übernimmt und diesem gegenüber rechenschafts- oder gar erfüllungspflichtig wird. Diese Verpflichtung verbleibt vielmehr bei dem hierzu verurteilten Schuldner. Der Begriff Vorschuss soll lediglich klarstellen, dass der Gläubiger Nachforderungen stellen kann, wenn ein größerer Kostenaufwand entsteht. Der Gläubiger ist allenfalls nach Treu und Glauben im Vollstreckungsverhältnis mitzuteilen, wofür er das Geld verwendet hat.(Rn.14)
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 12.754,20 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 6.351,48 € seit dem 6. Januar 2021 und aus weiteren 6.402,72 € seit dem 17. Januar 2022 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 1/5 und die Beklagte 4/5 zu tragen.
3. Das Urteil ist für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Für die Beklagte ist er ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Zwangsvollstreckung gegen sich jedoch durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Kläger sind aufgrund eines Vertrages mit der Voreigentümerin vom 9. Januar 2001 Mieter einer Vier-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad, Balkon und Kellerabteil im 5. OG des Hauses ... in ... . Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages, der in § 5 die Vorauszahlungspflicht der Mieter spätestens am 3. Werktag jeden Monats vorsieht, wird auf die Ablichtung Bd. I Bl. 48 bis 60 d. A. verwiesen. Nach Eigentümerwechsel ist die ... GmbH & Co. KG als Vermieterin in diesen Mietvertrag eingetreten, die Beklagte ist die Komplementärin dieser KG. Die Sollmiete (incl. abgerechneter Nebenkosten bzw. Nebenkostenvorschüssen) betrug im Jahr 2016 monatlich 990,66 €, im Jahr 2017 monatlich 1.058,59 € und im Jahr 2018 monatlich 1.067,12 €. Die Kläger zahlten diese Miete im genannten Zeitraum jeweils in voller Höhe an die Beklagte.
Im Jahr 2017 erhoben die Kläger gegen die Beklagte vor diesem Gericht Klage auf Beseitigung zahlreicher Mängel in der Mietwohnung und Berechtigung zur Mietminderung von 50 %. Durch Versäumnisurteil vom 29. August 2017 (Az.: 233 C 231/17) gab das Amtsgericht Charlottenburg der Klage statt und stellte fest, dass die Kläger ab dem 16. Juni 2016 zu einer Minderung der Bruttomiete von 50 % berechtigt seien. Dieses Urteil, wegen dessen Einzelheiten auf Bd. I Bl. 14 bis 19 d. A. verwiesen wird, wurde rechtskräftig.
Die Beklagte nahm keine Arbeiten zur Mängelbeseitigung vor. Durch einen Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg gemäß § 887 ZPO vom 22. Mai 2018 wurden die Kläger ermächtigt, die Mängel selbst auf Kosten der Beklagten beseitigen zu lassen. Gleichzeitig wurde die Beklagte verurteilt, den Klägern hierfür einen Vorschuss von 14.670,00 € zu zahlen. Wegen der Einzelheiten des Beschlusses wird auf dessen Ablichtung Bd. I Bl. 69 bis 72 d. A. verwiesen. Der Vorschuss wurde von der Beklagten Ende 2019 gezahlt und die Kläger ließen im Jahre 2020 durch die Firma ... Arbeiten in der Wohnung vornehmen. Einzelheiten sind insoweit zwischen den Parteien streitig.
Die Kläger verlangen mit der vorliegenden Klage 50 % der von ihnen gezahlten Miete für den Zeitraum Mitte Juni 2016 bis Ende 2018 zurück. Sie behaupten, die gesamte Zeit die Miete nur unter Vorbehalt geleistet zu haben. Sie haben zunächst den Anspruch für 2016 (3.236,19 €) und 2017(6.351,48 €) durch einen Mahnbescheid geltend gemacht, der am 24. Dezember 2020 beim Amtsgericht Wedding als Mahngericht beantragt wurde und der Beklagten sodann am 6. Januar 2021 zugestellt wurde. Der Anspruch für 2018 in Höhe von 6.402,72 € wurde durch eine Klageerweiterung geltend gemacht, die am 29. Dezember 2021 bei Gericht einging un d der Beklagten am 17. Januar 2022 zugestellt wurde.
Die Kläger beantragen nunmehr,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 15.990,39 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 9.587,67 € seit dem 6. Januar 2021 und aus weiteren 6.402,72 € seit dem 17. Januar 2022 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Kläger hätten die Mieten ohne Vorbehalt gezahlt, Rückzahlungsansprüche seien verjährt bzw. verwirkt. Außerdem sei die Rechnung der Firma ... nicht prüffähig und nachvollziehbar. Ihnen stünde daher ein Anspruch auf Abrechnung des von ihnen gezahlten Vorschusses zu, den sie den klägerischen Ansprüchen im Weg des Zurückbehaltungsrechtes entgegenhält.
Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist bezüglich der Jahre 2017 und 2018 begründet. Insoweit ist die Beklagte gemäß § 812 Abs. 1 S.1 BGB als persönlich haftende Gesellschafterin der Vermieterin zur Rückzahlung der hälftigen gezahlten Miete verpflichtet, da aufgrund des Urteils im Vorprozess rechtskräftig feststeht, dass die Miete insoweit gemindert war. Dieser Anspruch ist nicht verjährt, da die dreijährige Verjährung gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB erst am 31. Dezember 2020 bzw. 2021 vollendet war und gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BGB i. V. mit § 167 ZPO jeweils durch Klage bzw. Beantragung des Mahnbescheids rechtzeitig gehemmt wurde.
Verwirkung des Anspruchs liegt nicht vor. Die Mängel, die zur Minderungsberechtigung führten, waren im gesamten vorgenannten Zeitraum vorhanden und die zur Beseitigung rechtskräftig verurteilte Beklagte behauptet nicht, in diesen Jahren eine Mängelbeseitigung auch nur versucht zu haben. Sie kann sich nicht zu ihrem Vorteil darauf berufen, dass sie ihren Verpflichtungen trotz rechtskräftiger Titulierung nicht nachgekommen ist.
Dem Anspruch steht unabhängig von der Frage, wann und welcher Höhe die Kläger einen Vorbehalt der Rückforderung erklärt haben, auch nicht § 814 BGB entgegen. Die Parteien hatten, entsprechend dem gesetzlichen Leitbild des § 556b Abs. 1 BGB, der seit dem 1. September 2001 Gesetz ist, wirksam Vorauszahlung der Miete vereinbart und die Kläger haben unstreitig jeweils zum Fälligkeitszeitpunkt geleistet. Im jeweiligen Zeitpunkt der Leistung – dem 3. Werktag des Monats - wussten die Kläger also nicht, ob und in welcher Höhe in dem Zeitabschnitt, für den sie die Miete im Voraus zahlten, der Anspruch der Beklagten aus § 535 Absatz 2 BGB in voller Höhe bestehen oder – wegen des hier gegenständlichen oder gegebenenfalls auch anderer Mängel – nach § 536 Absatz 1 BGB herabgesetzt sein wird oder ob die Beklagte ihrer Verpflichtung zur Mängelbeseitigung doch noch nach kommen wird. Der spätere Wegfall des Rechtsgrundes für das Behaltendürfen der Miete löst schon nach dem Wortlaut des § BGB § 814 BGB nicht die darin geregelte Kondiktionssperre aus. Die Anwendung des § 814 BGB scheidet in diesen Konstellationen also regelmäßig aus (LG Berlin Urt. v. 28.3.2018 – 65 S 245/17).
Der Beklagten steht auch kein Zurückbehaltungsrecht zu. Sie kann insbesondere nicht verlangen, dass die Kläger den gemäß § 887 Abs. 2 ZPO vereinnahmten Vorschuss abrechnet. Mit „Vorschuss“ i. S. des § 887 Abs. 2 ZPO und „Ermächtigung“ i. S. des § 887 Abs. 1 ZPO ist nämlich nicht gemeint, dass der Vollstreckungsgläubiger die Verpflichtung des Schuldners übernimmt und diesem gegenüber rechenschafts- oder gar erfüllungspflichtig wird. Diese Verpflichtung verbleibt vielmehr bei dem hierzu verurteilten Schuldner. Der Begriff Vorschuss soll lediglich klarstellen, dass der Gläubiger Nachforderungen stellen kann, wenn ein größerer Kostenaufwand entsteht (§ 887 Abs. 2 a. E. ZPO. Der Gläubiger ist allenfalls nach Treu und Glauben im Vollstreckungsverhältnis mitzuteilen, wofür er das Geld verwendet hat. Dies haben die Kläger durch Vorlage der Rechnung ... getan, die Form einer geordneten Abrechnung ist darüber hinaus nicht notwendig. Soweit die Beklagte anzweifelt, dass der Rechnungsbetrag tatsächlich in voller Höhe gezahlt und die Rechnung insoweit „seriös“ ist, steht ihr das Recht zu, durch Besichtigung und gegebenenfalls Untersuchung der Mietsache zu prüfen, ob die Arbeiten erledigt sind und die vermutete Nichtzahlung auf ihr Risiko einzuklagen und die Mitarbeiter der Firma ... als Zeugen dafür zu benennen, dass die Rechnung fingiert sei, weil z. B. andere Anbieter die gleichen Leistungen deutlich günstiger anbieten. Ein nicht oder ohne triftigen Grund nicht innerhalb angemessener Frist zweckentsprechend verwendeter Vorschuss kann eventuell zurückgefordert werden. Die Beklagte hat aber gegen die Klägerin keinen Anspruch auf weitere Informationen als die bereits vorgelegten.
Unbegründet ist die Klage jedoch bezüglich der Rückzahlung für 2016. Insoweit sind die Ansprüche der Kläger gemäß §§ 195, 199 BGB schon seit dem 31. Dezember 2019 verjährt, weil die Kläger diesbezüglich nichts vorher zur Hemmung der Verjährung unternommen haben. Bezüglich dieses Anspruchs gilt nicht die dreißigjährige Verjährungsfrist des § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB, denn im Vorprozess wurde nicht ein Rückzahlungsanspruch der Kläger rechtskräftig festgestellt, sondern ein Recht zur Minderung der Miete. Ob hieraus ein Rückforderungsanspruch entstehen wird oder teilweise schon entstanden war, lässt das Urteil offen. Dies ist auch keineswegs zwangsläufig miteinander verbunden, da der Rückforderungsanspruch z. B. nicht entsteht, wenn die Miete gar nicht gezahlt wird. Das Urteil hart damit lediglich ein Tatbestandselement für den Rückforderungsanspruch festgestellt, nämlich die teilweise Rechtsgrundlosigkeit einer Mietzahlung, aber nicht den Anspruch selbst dem Grunde oder gar der Höhe nach festgestellt. Damit greift die Einrede der Verjährung hier durch.
Die Zinsentscheidung für den zuerkannten Teil beruht auf § 291 BGB. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs.1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 709, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 195, 199 BGB
§ 814 BGB
§ 887 ZPO
§ 167 ZPO
§ 291 BGB
§ 536 Absatz 1 BGB
§ 887 Abs. 2 ZPO
§ 887 Abs. 1 ZPO
§ 812 Abs. 1 S.1 BGB
§ 204 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BGB
§ 556b Abs. 1 BGB
§ 535 Absatz 2 BGB
§ 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB
§ 92 Abs.1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 65 S 245/17
33 C 231/17