Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-11-24, Aktenzeichen 11 C 108/20
ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2020:1124.11C108.20.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Haben die Mietvertragsparteien formularmäßig ausgeschlossen, dass der Mieter Ansprüche und/oder Rechte an einen Inkassodienstleister abtreten kann, liegt ein wirksames Abtretungsverbot vor i.S.d. § 399 Alt. 2 BGB i.V.m. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB vor.
2. Die Klage des Inkassodienstleisters aus abgetretenem Recht wegen aufgrund der Mietpreisbremse zu viel bezahlter Mieten, ist als unbegründet abzuweisen.
Verfahrensgang
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
4. Der Streitwert wird auf 3.810,77 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über Auskunftsansprüche, die Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat Dezember 2019 sowie die Erstattung von Rechtsverfolgungskosten aus abgetretenem Recht im Zusammenhang mit der Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin (MietBegrV Be).
Die Klägerin, die bis zum 15. Mai 2020 unter „L. GmbH“ firmierte, betreibt eine Webseite, auf der Mieter durch Beantwortung eines Fragebogens ihre Nettokaltmiete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete abgleichen und die Klägerin mit der Geltendmachung von diesbezüglichen Ansprüchen beauftragen können. Die Klägerin ist beim Kammergericht Berlin als Inkassodienstleisterin registriert.
Zwischen dem Beklagten (Vermieter) und Herrn P. (Mieter) besteht ein Mietverhältnis, begründet am 01. Mai 2019, über eine Wohnung in der S.straße (…) Berlin. Die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete beträgt 759,05 Euro, was unter Berücksichtigung einer Wohnfläche von 44,65 m² einer Nettokaltmiete von 17,00 Euro/m² entspricht.
Der Beklagte und der Mieter vereinbarten im Mietvertrag unter Teil B, § 5 .3 Folgendes:
„Es ist dem Mieter nicht gestattet Ansprüche und/oder Rechte aus dem Mietverhältnis an einen Inkassodienstleister abzutreten.“
Unter dem 11. November 2019 übersandte der Mieter der Klägerin ein von dieser vorgedrucktes Formular „Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung“, mit welchem er „die treuhänderische, unwiderrufliche Abtretung der Ansprüche (...), den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten“ an die Klägerin bestätigte und „rein vorsorglich“ wiederholte. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die als Anlage K 1 vorgelegte Kopie verwiesen (Bl. 13 d.A.).
Die Klägerin sandte an den Beklagten unter dem 29. November 2019 ein Schreiben, mit welchem sie für den Mieter eine Rüge nach § 556g Absatz 2 BGB aussprach und Auskunft sowie Rückerstattung überzahlter Mieten, Abgabe einer Erklärung, dass die Miete künftig auf den nach § 556d BGB zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt sei und Herausgabe der anteiligen bezahlten Mietkaution bis 13. Dezember 2019 verlangte. Die Miete werde nur unter dem Vorbehalt der Rückzahlung geleistet. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf Bl. 24 ff. der Akte verwiesen. Nach Ablauf der im Rügeschreiben gesetzten Frist übersandte die Klägerin an den Beklagten ein Mahnschreiben, in dem sie ferner den Ersatz außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten geltend machte.
Die Klägerin behauptet, der Mieter P. habe am Ende der „Registrierungsstrecke“ vor ihrer Beauftragung, die durch Klicken eines Buttons vorgenommen werde, durch Setzen eines Häkchens den Allgemeinen Geschäftsbestimmungen zugestimmt. Außerdem habe der Mieter die unterzeichnete Vollmachts- und Abtretungsurkunde an sie zugesandt.
Die Klägerin ist der Ansicht, das Abtretungsverbot in § 5.3 des Mietvertrags sei wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben, §§ 307 Absatz 1, 242 BGB unwirksam, da es den berechtigten Interessen des Mieters nicht hinreichend Rechnung trage. Ein schützenswertes Interesse des Verwenders an einem Abtretungsausschluss bestehe nicht, jedoch falle das schützenswerte Interesse des Mieters erheblich ins Gewicht, da dieser aufgrund der Abhängigkeit und der Sachkunde dem Vermieter unterlegen sei.
Die Klägerin beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen:
a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter (“Vormieter“) der derzeit durch P. (“Mieter“) von dem Beklagten angemieteten Wohnung in der S.straße (…) Berlin, (…) (“Wohnung“) zuletzt schuldete (“Vormiete“)?
b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht?
c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB) die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben?
d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB?
2. den Beklagten zu verurteilen, an sie 366,42 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
3. den Beklagten zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 905,59 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte bestreitet die Abtretung der Ansprüche des Mieters an die Klägerin.
Der Beklagte ist der Ansicht, die Klägerin sei aufgrund des Abtretungsverbots im Mietvertrag nicht aktivlegitimiert.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
I. Der Klägerin steht weder ein Anspruch auf Auskunftserteilung gemäß § 556g Absatz 3 BGB noch ein Zahlungsanspruch gemäß §§ 556g Absatz 1 Satz 3, 812 Absatz 1 BGB noch ein Anspruch auf Ersatz außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gemäß §§ 280 Absatz 1, 286 BGB aus abgetretenem Recht nach § 398 Satz 2 BBG zu.
1. Dabei kann dahinstehen, ob der Mieter - wie von der Klägerin vorgetragen und vom Beklagten bestritten - Ansprüche aus dem Mietvertrag teilweise an die Klägerin abgetreten hat. Denn die Abtretung war jedenfalls nicht wirksam, da ein wirksames Abtretungsverbot vorliegt, § 399 Alt. 2 BGB. Der Klägerin fehlt es damit an der erforderlichen Aktivlegitimation.
2. § 399 Alt. 2 BGB erklärt Vereinbarungen zwischen Gläubiger und Schuldner, die der Forderung die Abtretbarkeit und damit die Verkehrsfähigkeit nehmen, für zulässig und erlaubt damit, dass die Parteien die grundsätzliche Abtretbarkeit gemäß § 398 BGB vertraglich ausschließen (BGH, Urteil vom 13. Juli 2006, Az. VII ZR 51/05, NJW 2006, 3486 (3487)). Infolge des Ausschlusses ist die Forderung nicht abtretbar; ein dennoch zwischen Gläubiger und Zessionar geschlossener Abtretungsvertrag überträgt die Forderung nicht (Roth/Kieninger in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2019, § 399 Rn. 34). Vorliegend haben der Beklagte und der Mieter im Mietvertrag unter Teil B, § 5.3 einen Abtretungsausschluss vereinbart.
3. Entgegen der Auffassung der Klägerin verstößt die formularmäßige Vereinbarung des Abtretungsrechts nicht gegen § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass die Vereinbarung auch eines uneingeschränkten Abtretungsausschlusses in AGB grundsätzlich unbedenklich ist (BGH, Urteil vom 15. Juni 1989, Az. VII ZR 205/88, NJW 1989, 2750; BGH, Urteil vom 29. Juni 1989, Az. VII ZR 211/88, NJW 1990, 109 (110)). Ein Abtretungsausschluss führt nicht notwendig zu einer unangemessenen Benachteiligung des Gläubigers, andererseits schützt er die Interessen des Schuldners an der Klarheit und Übersichtlichkeit der Vertragsabwicklung. Eine solche Klausel ist nur dann nach § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn ein schützenswertes Interesse des Verwenders an dem Abtretungsverbot nicht besteht oder die berechtigten Belange des Vertragspartners an der freien Abtretbarkeit vertraglicher Ansprüche das entgegenstehende Interesse des Verwenders überwiegen (BGH, Urteil vom 30. Oktober 1990, Az. IX ZR 239/89, NJW-RR 1991, 763; BGH, Urteil vom 11. März 1997, Az. X ZR 146/94, NJW 1997, 3434 (3436); BGH, Urteil vom 17. April 2012, Az. X ZR 76/11, NJW 2012, 2107 (2108)). Für das Abwägen dieser einander gegenüberstehenden Interessen sind ein generalisierender, überindividueller Prüfungsmaßstab und eine typisierende Betrachtungsweise zu Grunde zu legen; auf die speziellen Umstände des Einzelfalls kommt es insoweit nicht an, sondern darauf, wie die Klausel unter Berücksichtigung aller nicht fernliegender Fallgestaltungen verwendet werden kann (BGH, Urteil vom 17. April 2012, Az. X ZR 76/11, NJW 2012, 2107 (2108).
Dass derartige Umstände vorliegen, vermag das Gericht nicht zu erkennen.
Der Beklagte als Vermieter hat vielmehr ein Interesse daran, die Vertragsabwicklung klar und übersichtlich zu gestalten und nicht mit einer Vielzahl möglicher Neugläubiger konfrontiert zu werden. Ein Mietvertrag begründet aufgrund seiner Eigenschaft als Dauerschuldverhältnis eine Bindung der Vertragsparteien über einen längeren Zeitraum und ist nicht allein auf ein singuläres Ereignis ausgerichtet. Zudem sucht sich der Vermieter den Mieter in der Regel gezielt aus, so dass der persönliche Kontakt durchaus beim Vertragsschluss eine Rolle spielt. Aus dem Mietvertrag resultieren eine Vielzahl von Rechten und Pflichten beider Vertragsparteien, die unterschiedlich sein und sich im Verlauf des Mietverhältnisses auch ändern können, wie z.B. Mietminderungsansprüche, Schadensersatzansprüche, Instandsetzungsansprüche u.ä.. Ohne Abtretungsverbot wäre es für den Mieter möglich, jeden einzelnen Anspruch jeweils an einen anderen Gläubiger abzutreten mit der Folge, dass der Vermieter sich regelmäßig neuen Gläubigern ausgesetzt sähe. Hinzu tritt, dass bestimmte Streitfragen, die aus dem Mietverhältnis resultieren, wie z.B. die Ausstattung der Wohnung regelmäßig am einfachsten mit der Person zu klären sind, die in der Wohnung wohnt. Diese Möglichkeit entfällt bei der Abtretung an eine dritte Person, die keine unmittelbare Kenntnis von den Gegebenheiten hat.
Die „Gefahr“, dass sich der Vermieter bei einer Abtretung verschiedenen Gläubigern ausgesetzt sieht, hat sich im vorliegenden Verfahren realisiert. Die von der Klägerin vorgetragene Abtretung ist jedenfalls beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsraten. D.h. der Beklagte sieht sich zum einen der Ansprüche der Klägerin im vorliegenden Verfahren ausgesetzt, zum anderen aber auch ggf. weiterer Ansprüche des Mieters aus der MietBegrV BE, die dieser nicht abgetreten hat. Dies sieht wohl auch die Klägerin so, wenn sie ausführt, dass der Beklagte es bei einem Unterliegen im vorliegenden Verfahren selbst in der Hand hätte, mit der Mietpartei eine Nachtragsvereinbarung über die in dem Rechtsstreit festgestellte Miethöhe abzuschließen, damit die Klage der Mietpartei obsolet würde. Ein Auseinanderfallen der Anspruchsinhaber für aus demselben Sachverhalt herrührende Ansprüche erscheint indes unbillig, da der Beklagte damit ggf. mehreren Streitverfahren ausgesetzt wird, wodurch auch höhere Kosten anfallen.
Unerheblich ist, dass der Beklagte eine Vielzahl von Wohnungen vermietet. Soweit die Klägerin in diesem Zusammenhang vorträgt, das Interesse des Mieters an der Abtretbarkeit der mietvertraglichen Ansprüche überwiege, weil der Mieter sich in einer Abhängigkeit befinde und er der Sachkunde des Vermieters unterlegen sei, so rechtfertigt dies kein Abtretungsverbot. Ein Abhängigkeitsverhältnis ist für das Gericht in einem Mietvertrag nicht erkennbar, vielmehr existieren wechselseitige Pflichten und Rechte. Sofern der Mieter sich dem Vermieter in Sachkunde unterlegen fühlt, so steht es ihm frei, rechtlichen Rat einzuholen. Die Abtretung der Ansprüche ist hierfür nicht erforderlich.
Dem schützenswerten Interesse des Beklagten an einem Abtretungsverbot stehen keine solchen Belange des Mieters an der freien Abtretbarkeit vertraglicher Ansprüche entgegen, die das entgegenstehende Interesse des Beklagten überwiegen. Das Recht des Mieters an einer effizienten Rechtsdurchsetzung wird durch das Abtretungsverbot nicht gemindert. Es steht ihm frei, die ihm seiner Auffassung nach zustehenden Rechte im Zusammenhang mit der MietBegrV BE selbst geltend zu machen und sich gegebenenfalls zur Durchsetzung dieser Ansprüche der Unterstützung durch einen Rechtsanwalt zu bedienen. Eine Abtretung ist hierfür nicht notwendig. Ob die Beauftragung eines Rechtsanwalts durch Durchsetzung dieser Ansprüche überhaupt sinnvoll ist, hat der Mieter zunächst eigenverantwortlich selbst zu prüfen. Das ist ihm jedoch zumutbar, zumal anhand der Mietspiegeltabelle auf der Internetseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen ein entsprechendes Berechnungstool kostenfrei zur Verfügung gestellt wird.
Soweit die Klägerseite beantragt hat, auf den Schriftsatz der Klägerseite vom 23. November 2020 Stellung nehmen zu können, war dies nicht erforderlich, da die dort vorgetragenen Umstände entweder nicht entscheidungserheblich sind oder lediglich Rechtsausführungen darstellen.
II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Absatz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
III. Die Entscheidung über die Festsetzung des Streitwerts findet ihre gesetzliche Grundlage in § 48 GKG, §§ 3, 9 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 3, 9 ZPO
§ 556d BGB
§ 555b BGB
§ 556f BGB
§ 398 BGB
§ 48 GKG
§ 399 Alt. 2 BGB
§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 556g Absatz 2 BGB
§ 307 Absatz 1, 242 BGB
§ 559 Absatz 1 bis 3 BGB
§ 559a Absatz 1 bis 4 BGB
§ 558 Absatz 2 BGB
§ 556e Absatz 2 Satz 2 BGB
§ 556g Absatz 3 BGB
§ 556g Absatz 1 Satz 3, 812 Absatz 1 BGB
§ 280 Absatz 1, 286 BGB
§ 398 Satz 2 BBG
§ 307 Absatz 1 Satz 1 BGB
§ 91 Absatz 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2006, 3486
NJW 1989, 2750
NJW 1990, 109
NJW-RR 1991, 763
NJW 1997, 3434
NJW 2012, 2107
66 S 3/21
VII ZR 51/05
VII ZR 205/88
VII ZR 211/88
IX ZR 239/89
X ZR 146/94
X ZR 76/11