Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-01-25, Aktenzeichen 216 C 154/12
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2013:0125.216C154.12.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Ein Zustimmungsanspruch des Vermieters zur Mieterhöhung unter Bezugnahme auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Berliner Mietspiegel ist abzulehnen, wenn es dem Vermieter nicht gelingt darzulegen und zu beweisen, dass die Wohnung zum Zeitpunkt der Anmietung über ein Badezimmer verfügte und insbesondere eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag existiert, nach der der Mieter selbst auf eigene Kosten im Bad umfangreiche Einbauarbeiten durchgeführt hat.(Rn.18)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung abwenden gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter der im Antrag genannten Wohnung in der ... .
Im Mietvertrag (K1) vom 1.9.1991 heißt es u.a.: „§ 1 - Mietsache ... Vermietet werden im Haus 3 Zimmer, 1 Kammer, 1 Küche, / Diele, / WC, 1 ... WC mit Dusche/Bad, / Dusche, 1 Balkon ...“. Als Mietbeginn ist der 1.9.1991 notiert.
In der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag (Bl. 12) heißt es, dass die Mieter auf eigene Kosten folgende Einbauten durchgeführt haben: „Im Bad: Badewanne, Waschbecken mit Unterschrank, Wc, Spiegel, Duschabtrennung, Heizkörper ...“.
Unstreitig ist, dass die Beklagten Arbeiten auf eigene Kosten ausführten. Weiter, dass die Beklagte die Wohnung nicht sogleich nach Anmietung bezogen, sondern im Jahr 1992 bis Juli 1993 Arbeiten durchführten. Es existieren an die Beklagte zu 1) gerichtete Rechnungen aus der Zeit gem. Rechnungskonvolut B1 (Bl. 34-36), über diverse Arbeiten und Bauteile für u.a. Sanitäranlagen.
Es existiert ein Mieterhöhungsverlangen vom 26.3.2007, gerichtet an die Beklagten, in welchem es heißt: „Ihre Wohnung ist in das Mietspiegelfeld L/2 einzuordnen ...“, welchem die Beklagten durch Unterschrift zustimmten (Bl. 115).
Mit Schreiben vom 17.11.2011 (K2) verlangte die Klägerin Zustimmung zu der nunmehr im Prozess weiterverfolgten Zustimmung zur Mieterhöhung.
Die Klägerin behauptet, die Wohnung habe vermieterseitig über ein Bad, d.h. nicht nur Toilettenbecken, sondern einen Raum mit Waschbecken und Badewanne verfügt. Sie verweist hierfür v.a. auf den Mietvertrag.
Die geforderte neue Miete entspräche einer Nettokaltmiete von 4,72 EUR/qm, was die ortsübliche Miete nicht übersteige.
Die Klägerin beantragt:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, der Erhöhung der Miete für die im Anwesen ..., im 4. OG links belegene, ca. 120 m2 große 3-Zimmerwohnung von bisher monatlich 615,50 Euro bruttokalt (entspricht 471,50 Euro nettokalt) um 94,90 Euro auf 710,40 Euro bruttokalt (entspricht 566,40 Euro nettokalt) (zzgl. Heizkostenvorschuss in Höhe von 132,00 Euro) ab dem 01.02.2012 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, in dem Raum, in welchem sie später ein Badezimmer installiert hätten, sei anfangs nur ein Toilettenbecken gewesen. Hintergrund sei gewesen, dass der Vermieter nach Freiwerden der Wohnung (und vor Vermieten an die Beklagten) die Sanitärgegenstände entfernt hätte (Bl. 56). Sie hätten dort dann u.a. Badewanne und Waschbecken eingebaut.
Weshalb im Mietvertrag von einem Bad die Rede ist, könnten sie nicht mehr nachvollziehen; möglicherweise gehe dies auf eine frühere - aber später fallen gelassene - Absicht des Vermieters zurück, das Bad selbst zu installieren (Bl. 32).
Sie weisen darauf hin, dass das Mietspiegelfeld L1 einschlägig sei (Bl 33).
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen ..., die Zeugin ..., den Zeugen ..., sowie des Zeugen ... . Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll zur mdl. Verhandlung vom 27.11.2012 (Bl. 117 d.A.) sowie vom 18.01.2013 (Bl. 153 f. d.A.).

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin kann nicht darlegen und beweisen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete die derzeit bereits gezahlte Miete übersteigt, weshalb sie Zustimmung nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB nicht verlangen kann.
I.
Die Klägerin kann nicht mit Hilfe der gesetzlichen Vermutung (§ 292 ZPO, § 558d Abs. 3 BGB) des Berliner Mietspiegels beweisen, dass die ortsübliche Netto-Kaltvergleichsmiete 471,50 Euro nettokalt übersteigt, so dass unter Berücksichtigung des unstreitigen Betriebskostenanteils die ortsübliche Bruttokaltmiete die derzeit gezahlten 615,50 Euro übersteigen würde.
Denn die Klägerin kann nicht beweisen, dass die Wohnung in das Mietspiegelfeld L2 des Berliner Mietspiegels (welches einen Mittelwert von 5,82 EUR ausweist, so dass für die ca. 120 qm große Wohnung ca. 698 EUR nettokalt angemessen wären) einzuordnen wäre. Denn die Klägerin kann nicht beweisen, dass - was die Anwendung des Mietspiegelfeldes L2 voraussetzen würde - die Wohnung bei Anmietung über ein „Bad“ i.S.d. Berliner Mietspiegels verfügte.
1)
Denn die Klägerin kann nicht beweisen, dass die Wohnung vermieterseits mit mehr als nur einem „Badezimmer“ mit lediglich einem Toilettenbecken ausgestattet gewesen wäre. Damit bleibt die Klägerin für die notwendigen Merkmale für ein „Bad“ i.S.d. Mietspiegels beweisfällig. Denn „Bad“ i.S.d. Mietspiegel bedeutet nach Ziff. 6.3 des Mietspiegels: „Unter einem Bad ist ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche“ (nebst ausreichender Warmwasserzufuhr) ausgestattet ist
Den notwendigen Beweis kann die Klägerin nicht mit Hilfe des Mietvertrages führen. Dort heißt es zwar unter „§ 1 - Mietsache ... Vermietet werden im Haus 3 Zimmer, 1 Kammer, 1 Küche, / Diele, / WC, 1 ... WC mit Dusche/Bad, / Dusche, 1 Balkon ...“. Als Mietbeginn ist der 1.9.1991 notiert. Damit ist aber allenfalls bewiesen, dass die Parteien eine entsprechende Erklärung abgegeben haben, § 416 ZPO. Für die Richtigkeit der abgegebene Erklärung bietet der Mietvertrag keinen Beweis, der Inhalt kann allenfalls als Indiz in die freie Beweiswürdigung des Gerichts einfließen (vgl. Zöller-Geimer, ZPO, 29. Aufl., § 416 Rdn. 9). Insofern bestehen bereits keine Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien mit der seinerzeitigen Formulierung ein „Bad“ i.S.v. Ziff. 6.3. des heutigen Mietspiegels, und nicht lediglich das Vorhandensein eines Raumes gemeint haben könnten, welcher nach der Verkehrsanschauung als Bad dienen soll (weil er z.B. Wasseranschlüsse enthält). Im Übrigen wäre jegliche Indizwirkung aus der Vertragsurkunde erschüttert aufgrund der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag (Bl. 12), wo es heißt, dass die Mieter auf eigene Kosten folgende Einbauten durchgeführt haben: „Im Bad: Badewanne, Waschbecken mit Unterschrank, Wc, Spiegel, Duschabtrennung, Heizkörper ...“.
Aus den eben genannten Gründen verliert auch die Erklärung im Mietvertrag mit den Vormietern vom 1.10.1956 sowie im Mieterhöhungsverlangen vom 5.01.85 (vgl. Bl. 44 d.A., Anlagen K3 und K4), wo jeweils von „Bad“ die Rede ist, eine denkbare Indizwirkung für das Vorhandensein eines Bades im Sinne des Mietspiegels zur (späteren) Zeit der Anmietung durch die Beklagten.
Das Erhöhungsverlangen vom 26.3.2007, gerichtet an die Beklagten, in welchem es heißt: „Ihre Wohnung ist in das Mietspiegelfeld L/2 einzuordnen ...“, welchem die Beklagten durch Unterschrift zustimmten (Bl. 115), bietet nicht einmal ein schwaches Indiz dafür, dass seinerzeit ein Bad vorhanden war. Es bleibt schon unklar, ob die Beklagten sich bei Zustimmung überhaupt darüber Gedanken machten, dass „L/2“ ein vermieterseitig gestelltes Bad voraussetzt.
Auch nach der Beweisaufnahme ist das Gericht nicht davon überzeugt, dass seinerzeit vermieterseitig der „Badraum“ mit Badewanne oder Dusche ausgestattet gewesen ist. Im Gegenteil ist das Gericht - worauf es allerdings nicht mehr ankommt - davon überzeugt, dass eine solche Ausstattung gerade fehlte.
Der Zeuge ... konnte sich an die Parteien, auch an die Wohnung nicht mehr erinnern, seine Befragung blieb unergiebig. Der Zeuge erschien dem Gericht glaubwürdig, es gibt keinen Grund an den Angaben zu der fehlenden Erinnerung zu zweifeln, da der Zeuge dort als Handwerker tätig geworden sein soll, insofern der damalige Vorgang für ihn keine herausragende Bedeutung gespielt haben kann, so dass eine Vergessen nach über 2 Jahrzehnten nachvollziehbar ist.
Der Zeuge ..., der seinerzeit Eigentümer des Hauses und der streitgegenständlichen Wohnung war, hat glaubhaft bestätigt, dass die Wohnung bei Vermietung ohne Sanitärausstattung war, da er dies zunächst beauftragt hatte und die Beklagten dann für ihn erfreulich zugesagt hätten, die Wohnung so zu nehmen wie sie ist („als Baustelle“). Er hat zudem glaubhaft bekundet, dass er sich die Erwähnung eines Bades im Mietvertrag so erklärt, dass der für das Bad vorgesehene Raum eine Baustelle war und noch ein „Bad“ werden sollte. Dass sich der Zeuge ... erinnern kann, ist absolut nachvollziehbar, da er als Eigentümer seinerzeit mit der Vermietung und dem geplanten Umbau der Wohnung befasst war und es nach seinen Angaben nur relativ wenige Mieterwechsel gab, weswegen auch nachvollziehbar ist, dass er sich an die Beklagten persönlich erinnert. Der Zeuge erschien dem Gericht auch absolut glaubwürdig. Er nahm seine Wahrheitspflicht erkennbar ernst und suchte zu differenzieren, ob er sich an bestimmte Dinge noch genau oder nur schemenhaft erinnern konnte.
Auch die Zeugin ... hat glaubhaft bekundet, dass es in der Wohnung keine Badewanne gab und in dem „Bad“-Raum nur eine Kloschüssel gab. Es ist gut nachvollziehbar dass sich die Zeugin noch plastisch erinnert, da sie die Wohnung als Mietinteressent besichtigte, nachdem sie im selben Haus wohnte und eine weitere Wohnung für ihre Tochter suchte. Ihre Schilderungen waren plastisch und erkennbar aus lebhafter Erinnerung gespeist, die Zeugin war ersichtlich immer noch lebendig schockiert, wie heruntergekommen die Wohnung seinerzeit war, weswegen sie ja auch Abstand von der Anmietung nahm. Die Zeugin erschien dem Gericht nach dem persönlichen Eindruck auch glaubwürdig.
Auch die glaubhaften Aussagen des Zeugen ... haben letztlich den Vortrag der Beklagten gestützt, dass diese die Wanne angeschafft hätten. Denn der Zeuge ... hat bestätigt, dass - als er seinerzeit in der Wohnung mit der Verfliesung tätig wurde - eine relativ neue Wanne bereits vorhanden war und diese für die Verfliesung kurz entfernt wurde. Zugleich hat seine Vernehmung bestätigt, dass er wohl in 1993, d.h. zeitlich relativ spät, tätig geworden sein muss, denn der Zeuge ... hat auch bestätigt, dass, da seine Rechnung aus 1993 stammt, seine Arbeiten wohl ebenfalls in dieser Zeit vorgenommen wurden. Damit stützen die Ausführungen des Zeugen ... das durch die anderen Zeugen vermittelte Bild, dass die Beklagten eine neue Wanne anschafften, welche der Zeuge ... dann bei seinen Arbeiten gesehen hat. Der Zeuge erschien dem Gericht nach dem persönlichen Eindruck durchweg glaubwürdig.
2.
Die Beklagten sind auch nicht damit ausgeschlossen, sich auf das fehlende Bad bei Anmietung im Rahmen des Mieterhöhungsprozesses zu berufen.
Ein etwaiger Ausschluss folgt nicht aus einem denkbaren Verzicht aufgrund der Zustimmung zum Erhöhungsverlangen vom 26.3.2007, gerichtet an die Beklagten, in welchem es heißt: „Ihre Wohnung ist in das Mietspiegelfeld L/2 einzuordnen ...“. § 397 Abs. 1 BGB ist direkt schon nicht anwendbar, da er nur für den Erlass von Forderungen - worum es hier nicht geht - gilt (Palandt-Grüneberg, BGB, 71. Aufl., § 397 Abs. 1 BGB). Es geht auch nicht um den (möglichen, vgl. Palandt-Grüneberg, aaO, § 397 Rdn. 4) einseitigen Verzicht auf Einreden und Gestaltungsrechte.
Denkbar bleibt allenfalls, dass mit der Zustimmung zum Erhöhungsvertrag ein Vertrag zwischen den Parteien dergestalt zustande gekommen wäre, nach welchem die Beklagten darauf verzichten, gegenüber zukünftigen Mieterhöhungsverlangen einzuwenden, dass das Bad nicht vermieterseitig vorhanden war, § 311 Abs. 1 BGB. An die Annahme einer entsprechenden Erklärung wären aber, v.a. wenn diese wie vorliegend einzig in Betracht kommend konkludent erfolgen soll, ähnlich wie beim Verzicht auf Forderungen (vgl. Palandt-Grüneberg, aaO, § 397 Rdn. 6), strenge Anforderungen zu stellen. Vorliegend ist schon nichts dafür ersichtlich, dass ein verständiger Dritter (§§ 133, 157 BGB) die Unterschrift zur Zustimmungserklärung wie eben angedacht (und von der Klägerin offenbar unterstellt) verstehen könnte. In erster Linie diente die Zustimmung dazu, der neuen Miete zuzustimmen. Weitergehenden Erklärungswert mussten die Beklagten und auch ein verständiger Dritter der Erklärung nicht beilegen. Erst recht nicht musste von dem eben angedachten Erklärungswert nur wegen der Angabe des Mietspiegelfeldes ausgegangen werden. Vielmehr durften die Parteien davon ausgehen, dass die Angabe zur Erläuterung des Erhöhungsbegehrens dient, nicht aber, dass damit eine rechtsgeschäftliche Erklärung über die diesbezügliche Bindung in zukünftigen Streitigkeiten herbeigeführt werden soll. Andernfalls würde man dem Mieter, der gegen die neue Miethöhe nichts einzuwenden hat, auch aufbürden, einen Vorbehalt wegen des erläuterten Mietspiegelfeldes zu erklären, was für diesen fern liegend sein wird (und womit er auch eine Zustimmungsklage riskiert). Anders als die Klägerin meint, ist das Zustimmungsverlangen mit der hier verstandenen Auslegung auch nicht ohne jeden Wert. Der zuvorderst angestrebte Zweck, die Zustimmung des Mieters zu einer bestimmten Miethöhe, wird ja gerade erreicht.
Dass es den Beklagten nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt sein sollte, sich auf das vermieterseitig fehlende Bad zu berufen, was die Klägerin offenbar geltend machen möchte, ist fern liegend. Ein etwaiger Vertrauenstatbestand könnte hier allenfalls aus der (einmaligen) eben erwähnten Zustimmungserklärung folgen. Dass die Klägerin entsprechend auch vertraut hat, ist schon fern liegend (auch sie wird der Zustimmungserklärung nicht die jetzt unterstellte Bedeutung zugemessen haben). Jedenfalls fehlt es an jeglichem Vortrag zum (notwendigen) Disponieren gerade aufgrund etwaigen Vertrauens. Somit kommt es nicht darauf an, dass an die angedachte Verwirkung vorliegend besonders hohe Anforderungen zu stellen wären. Denn die Verwirkung käme in der Sache einer Nebenabrede zum Mietvertrag gleich, wonach das Bad für Mieterhöhungen als vom Vermieter gestellt gilt. Dies bedürfte wegen § 550 S. 1 BGB der Schriftform. Und nur unter engsten Voraussetzungen wären die Beklagten mit § 242 BGB damit ausgeschlossen, sich auch auf die fehlende Schriftform zu berufen (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 550 Rdn. 12).
II.
Dem in der Klageschrift angebotenen Beweismittel Sachverständigengutachten zur Ermittlung der klägerseits behaupteten ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht nachzugehen.
Unter Anwendung von § 287 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 ZPO ist das Gericht davon überzeugt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens die bereits gezahlten 615,50 EUR bruttokalt (entspricht 471,50 EUR nettokalt) pro Monat beträgt. Denn damit liegt die Miete noch deutlich über der Miete, die sich unter Zugrundelegung des Mittelwertes des Feldes L1 des Berliner Mietspiegels 2011 ergibt. Dort ist als Mittelwert 3,76 EUR/qm ausgewiesen, was für die hiesige Wohnung bei 120qm insg. 451,20 EUR nettokalt bzw. 595,20 EUR bruttokalt entspricht.
Eine Schätzung gem. § 287 Abs. 1 S. 1 ZPO ist vorliegend möglich, da unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgeblichen Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen, § 287 Abs. 2 ZPO. Dies kann für Mieterhöhungsstreitigkeiten grundsätzlich dann angenommen werden, wenn im Berliner Mietspiegel ein sog. Sternchenfeld zur Verfügung steht und der Vermieter - wie hier - keinerlei Anhaltspunkte dafür vorträgt, dass die dortigen Werte die ortsübliche Miete im konkreten Fall nicht widerspiegeln.
Grundsätzlich ist es zulässig, die ortsübliche Vergleichsmiete durch Schätzung gemäß §§ 287 Abs. 2, Abs. 1 S. 2 ZPO zu ermitteln, wobei auch auf die Teile des Mietspiegels zurückgegriffen werden darf, die nicht die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel erfüllen (vgl. BGH, Urt. v. 20.04.2005 - VIII ZR 110/04, Rdn. 11 ff., juris, zur Verwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung; KG, Urt. v. 12.11.2009 - 8 U 106/09, Rdn. 12, juris, für die Anwendung von „Sternchen“-Feldern). Auch der einfache Mietspiegel ist taugliche Erkenntnisquelle bei der richterlichen Überzeugungsbildung von der ortsüblichen Vergleichsmiete (BGH, Urt. v. 16.06.2010 - VIII ZR 99/09, Rdn. 11, juris). Ihm kommt insofern grundsätzlich eine Indizwirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete zu (BGH, aaO, Rdn. 12, juris; BGH, Urt. v. 21.11.2012 - VIII ZR 46/12, Rdn. 16, juris).
Für die Frage, ob der Aufwand bei Einholung eines Sachverständigengutachtens außer Verhältnis zur streitigen Forderung steht (§ 287 Abs. 2 ZPO), ist zu berücksichtigen, dass mit dem „Sternchenfeld“ eine relativ gute Schätzgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete zur Verfügung steht, da dem „Sternchenfeld“ mindestens 15 Mietwerte zu Grunde liegen (vgl. KG, Urt. v. 12.11.2009 - 8 U 106/09, Rdn. 12). Eine Schätzung aufgrund der Teile des Berliner Mietspiegels 2011, welche einen einfachen Mietspiegel darstellen, garantiert im Interesse beider Parteien eine rasche Entscheidung und vermeidet die Entstehung von Gutachterkosten, die im Falle eines Teilunterliegens den Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar aufzehren können (vgl. BGH, Urt. v. 20.04.2005 - VIII ZR 110/04, Rdn. 14, juris). Auch in einem solchen Fall besteht der Vorzug des Mietspiegels darin, dass dieser in aller Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruht, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem noch angemessenen Verhältnis stünde (vgl. BGH, Urt. v. 20.04.2005 - VIII ZR 110/04, Rdn. 15, juris).
Zumindest dann, wenn der Vermieter - wie hier - keinerlei Anhaltspunkte gegen die Vergleichbarkeit der dortigen Werte vorbringt, besteht eine starke Indizwirkung für die Vergleichbarkeit der dortigen Werte (KG, Urt. v. 12.11.2009 - 8 U 106/09, Rdn. 12, juris; vgl. Paschke, GE 2012, 1072 [1075], ähnlich Kinne, in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und MietprozessR, Teil II Rn. 109; auch Palandt-Weidenkaff, aaO, § 558c Rdn. 9). Denn die Entkräftung der Indizwirkung des einfachen Mietspiegels hängt davon ab, welche Einwendungen die Parteien gegen die dortigen Werte erheben (vgl. BGH, Urt. v. 16.06.2010 - VIII ZR 99/09, Rdn. 13, juris).
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1 und 2, 709 S. 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 133, 157 BGB
§ 292 ZPO
§ 416 ZPO
§ 242 BGB
§ 558 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 558d Abs. 3 BGB
§ 397 Abs. 1 BGB
§ 311 Abs. 1 BGB
§ 550 S. 1 BGB
§ 287 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 ZPO
§ 287 Abs. 1 S. 1 ZPO
§ 287 Abs. 2 ZPO
§ 287 Abs. 2, Abs. 1 S. 2 ZPO
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 S. 1 und 2, 709 S. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 110/04
8 U 106/09
VIII ZR 99/09
VIII ZR 46/12