Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2020-12-22, Aktenzeichen OVG 10 S 65/20
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2020:1222.OVG10S65.20.00

Tenor:
Orientierungssatz
Die Wahrung der bauordnungsrechtlich geforderten Abstandsflächen schließt eine Verletzung des bauplanungsrechtlichen Rücksichtnahmegebots zwar nicht gänzlich aus, sie ist aber in der Regel ein zuverlässiger Indikator dafür, dass der Nachbar nicht in seinen Rechten verletzt wird, soweit es um die Beeinträchtigung von Belangen geht, die durch das Abstandsflächengebot geschützt werden.(Rn.11)
Verfahrensgang
Auf die Beschwerden des Antragsgegners und der Beigeladenen wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Berlin vom 27. August 2020 mit Ausnahme der Streitwertfestsetzung geändert.
Der Antrag der Antragsteller, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs vom 29. Juni 2020 gegen die Baugenehmigung des Bezirksamts Treptow-Köpenick von Berlin vom 27. Mai 2020 anzuordnen, wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen tragen die Antragsteller zu 1. und 2. als Gesamtschuldner.
Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird auf 3.750,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragsteller begehren vorläufigen Rechtsschutz gegen eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Boardinghouse auf einem Nachbargrundstück.
Die Antragsteller sind Eigentümer des mit einem zweigeschossigen Wohnhaus und einem eingeschossigen Anbau bebauten, 1220 Quadratmeter großen Grundstücks B... im Bezirk T... in der Gemarkung B.... In dem Anbau betreiben sie eine kleine Druckerei. Das Vorhabengrundstück der Beigeladenen B... schließt östlich an das Grundstück der Antragsteller an und hat eine Größe von 1.277 Quadratmetern.
Nachdem das Bezirksamt T... einen Bauantrag der Beigeladenen für die Errichtung eines Boardinghouse mit 51 Apartments auf dem Grundstück B... abgelehnt hatte, stellte die Beigeladene unter dem 30. April 2019 einen erneuten Bauantrag für ein Boardinghouse mit 49 Apartments (41 Einzimmerapartments zwischen 22 und ca. 28 Quadratmetern und acht Zweizimmerapartments zu je ca. 41 Quadratmetern) und einer Tiefgarage im Untergeschoss mit 23 Wageneinstellplätzen. Das Boardinghouse soll dreigeschossig ausgebaut werden. Das ausgebaute Dach soll Gauben erhalten. Die Grundfläche des Vorhabens beträgt ca. 520 Quadratmeter und die Firsthöhe 12,20 Meter. Das T-förmige Gebäude hat im vorderen, parallel zur B... gelegenen Teil eine Tiefe von 8,11 Metern und im rückwärtigen, sich parallel zum Grundstück der Antragsteller erstreckenden Teil eine Tiefe von 19,89 Metern, wovon die letzten vier Meter eingeschossig vorgesehen sind. Der vordere T-Teil enthält an der auf das Grundstück der Antragsteller hin ausgerichteten Seite keine Fenster. Der hintere T-Teil enthält insgesamt 17 zu dem Grundstück der Antragsteller ausgerichtete Fenster, davon vier im Dachbereich, darunter ein kleineres Dachfenster, und eines im einstöckigen hintersten Bereich. Dort soll zum Feuerschutz ein zweiter Fluchtweg in Form einer zweiteiligen Spindeltreppe aus Metall errichtet werden (unterer Teil am Erdgeschoss und oberer Teil am ersten und zweiten Obergeschoss). Die Einfahrt zur Tiefgarage befindet sich an der östlichen Grundstücksgrenze direkt angrenzend an das Grundstück B.... Das Angebot des Boardinghouse soll sich z.B. an Geschäftsreisende, Außendienstmitarbeiter und Montagearbeiter richten. Es sollen zeitlich beschränkte Mietverträge abgeschlossen werden. Im Boardinghouse sind weder Gemeinschaftseinrichtungen noch Gastronomie geplant. Die Apartments sollen mit kleinen Küchenzeilen (Kochfeld, Kühlschrank, Kaffeemaschine, Wasserkocher), eigenen Badezimmern (Dusche/WC), voller Möblierung und Internet- und TV-Anschluss ausgestattet werden. Geplant sind Hausmeister- und Reinigungsdienstleistungen, wobei während des Aufenthalts der Mieter keine Reinigung der Apartments stattfinden soll. Im Keller soll es einen Waschmaschinenraum für die Bewohner geben.
Das Bezirksamt T... erteilte der Beigeladenen für das zuletzt beantragte Vorhaben mit Bescheid vom 27. Mai 2020 eine Baugenehmigung, die den Antragstellern am 4. Juni 2020 zugestellt wurde. Die Antragsteller legten dagegen unter dem 29. Juni 2020 Widerspruch ein und beantragten am 30. Juni 2020 vorläufigen Rechtsschutz. Sie machen geltend, das Boardinghouse füge sich hinsichtlich der Art und des Maßes der Nutzung nicht ein und verletze das Gebot der Rücksichtnahme durch unzumutbare Einsichtsmöglichkeiten und weitere unzumutbare Beeinträchtigungen und Immissionen.
Das Verwaltungsgericht hat dem Antrag der Antragsteller auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres gegen die Baugenehmigung eingelegten Widerspruchs stattgegeben, weil das Vorhaben gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoße. Hiergegen wenden sich der Antragsgegner und die Beigeladene mit ihren Beschwerden.

Entscheidungsgründe:
Die Beschwerden des Antragsgegners und der Beigeladenen sind zulässig. Insbesondere sind die Einlegung am 21. bzw. 22. September 2020 und die Beschwerdebegründung am 8. bzw. 9. Oktober 2020 jeweils fristgemäß erfolgt.
Die Beschwerden sind auch begründet. Die von dem Antragsgegner und der Beigeladenen dargelegten Gründe, auf deren Prüfung das Oberverwaltungsgericht nach § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt ist, rechtfertigen es, den Beschluss des Verwaltungsgerichts zu ändern und den Zulassungsantrag mit Schriftsatz vom ... auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des gegen die Baugenehmigung eingelegten Widerspruchs zurückzuweisen.
Der Antragsgegner und die Beigeladene haben die Argumentation des Verwaltungsgerichts, wonach ein überwiegendes Interesse der Antragsteller an einer Suspendierung der Baugenehmigung zu bejahen sei, weil das Vorhaben gegen das die Antragsteller schützende Rücksichtnahmegebot verstoße, wirksam in Zweifel gezogen (1.). Die Entscheidung erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als im Ergebnis richtig; insbesondere spricht entgegen der Auffassung der Antragsteller Überwiegendes dafür, dass das Vorhaben von seiner Nutzungsart her mit dem Gebietscharakter seiner näheren Umgebung vereinbar ist (2.).
1. Das Verwaltungsgericht hat die Verletzung des Rücksichtnahmegebots damit begründet, das Vorhaben füge sich nach dem Maß der baulichen Nutzung im Hinblick auf die Massivität nicht gemäß § 34 Abs. 1 BauGB in die nähere Umgebung ein. Zwar gäbe es in der näheren Umgebung Vorbilder hinsichtlich einzelner Maßfaktoren (Geschosszahl und Höhe). Aber hinsichtlich der überbauten Grundfläche und noch eindeutiger hinsichtlich der Kubatur liege eine wesentliche Überschreitung des von der Umgebungsbebauung vorgegebenen Rahmens vor. Diese Massivität der Grundstücksausnutzung sei in der näheren Umgebung ohne Vorbild und darüber hinaus auch gegenüber den Antragstellern rücksichtslos. Das Verwaltungsgericht hat die Rücksichtslosigkeit darin gesehen, dass das Grundstück der Antragsteller durch das Vorhaben zu etwa zwei Dritteln in östlicher Richtung abgeriegelt werde und dass das Vorhaben unzumutbare Einsichtsmöglichkeiten in den hinteren Ruhebereich des Grundstücks der Antragsteller durch die 17 dorthin ausgerichteten Fenster schaffe. Der Antragsgegner und die Beigeladene haben beide Begründungen erschüttert.
Für eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots genügt es nicht, wenn ein Vorhaben die Situation für den Nachbarn nachteilig verändert. Eine Rechtsverletzung ist vielmehr erst dann anzunehmen, wenn der Nachbar in städtebaulich relevanten Belangen unzumutbar beeinträchtigt ist. Dies lässt sich nicht anhand von verallgemeinerungsfähigen Maßstäben feststellen, sondern hängt von den jeweiligen konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Eine unzumutbare Beeinträchtigung im Sinne einer erdrückenden Wirkung wird etwa angenommen, wenn ein Vorhaben durch sein Ausmaß, seine Baumasse oder seine massive Gestaltung das Nachbargrundstück sozusagen „erdrückt“, indem es beim Nachbarn zu einem Gefühl des „Eingemauertseins“ bzw. zu einer „Hinterhofsituation“ führt (vgl. zum Ganzen OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 19. Juli 2018 – OVG 10 S 52.17 –, juris Rn. 20-21; zu den Maßstäben für eine erdrückende Wirkung vgl. auch OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 27. November 2018 – OVG 10 S 57.17 –, juris Rn. 18).
Zunächst verweisen die Beschwerdeführer mit Recht darauf, dass die hier deutlich eingehaltenen Abstandsflächen bereits ein wichtiges Indiz dafür darstellen, dass das Vorhaben dem Rücksichtnahmegebot genügt. Die Wahrung der bauordnungsrechtlich geforderten Abstandsflächen schließt eine Verletzung des bauplanungsrechtlichen Rücksichtnahmegebots zwar nicht gänzlich aus (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. Mai 1986 – BVerwG 4 C 34.85 –, juris Rn. 17 f.). Sie ist aber in der Regel ein zuverlässiger Indikator dafür, dass der Nachbar nicht in seinen Rechten verletzt wird, soweit es um die Beeinträchtigung von Belangen geht, die durch das Abstandsflächengebot geschützt werden. Denn das Abstandsflächenrecht stellt in Bezug auf diese Belange seinerseits eine Konkretisierung des Gebots nachbarlicher Rücksichtnahme dar (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Oktober 1993 – BVerwG 4 C 5.93 –, juris Rn. 22). Eine erdrückende oder abriegelnde Wirkung des Vorhabens ist – wie die Beschwerdeführer dargelegt haben – hier nicht gegeben.
Der Antragsgegner rügt zu Recht, dass die Argumentation des Verwaltungsgerichts, das einerseits aufgrund der Länge bzw. Tiefe des Vorhabens von einer abriegelnden Wirkung ausgeht, die das Grundstück der Antragsteller als „dienende Fläche“ wirken lasse, andererseits aber eine Abriegelung nur im Umfang zu „ca. 2/3“ feststellt, in sich widersprüchlich wirkt und außerdem sachlich so nicht zutrifft. Dass hier der Abstand beider Baukörper immer mindestens ca. zehn Meter beträgt und dass die engste Stelle zwischen Vorhabengebäude und Grundstücksgrenze relativ weit entfernt vom Wohnhaus der Antragsteller im hinteren Bereich der gemeinsamen Grenze liegt, spricht bereits trotz der Massivität des Vorhabens gegen einen „herrschenden“ Einfluss auf das Nachbargrundstück samt Wohnhaus. Denn die Massivität wirkt sich umso weniger aus, je weiter der massive Baukörper vom Nachbargrundstück und insbesondere vom Nachbargebäude entfernt liegt. Außerdem besteht auf der westlichen Seite des Vorhabengrundstücks ein Verhältnis von „ca. 2/3“, das eine „abriegelnde“ Wirkung ergeben soll, bei dem Vorhaben tatsächlich nicht. Das Verhältnis liegt vielmehr bei ca. 56 Prozent Länge bzw. Tiefe (dreigeschossig durch das Vorhaben bebaut) zu ca. 44 Prozent (nicht bzw. lediglich eingeschossig bebaut). Von dem Vorhabengrundstück werden im vorderen Teil 3,96 Meter und im rückwärtigen Teil 11,19 Meter – abgesehen von der Treppe – gar nicht bebaut. Weitere ca. vier Meter werden nur von dem hintersten Teil des Vorhabens eingenommen, der aufgrund seiner geringen Höhe (Eingeschossigkeit) nicht abriegelnd wirken kann. Bei einer Grundstücksgesamtlänge von 43,15 Metern verbleibt demnach ein unbebauter oder lediglich eingeschossiger Bereich von ca. 19 Metern, der für sich genommen nicht abriegelnd wirken kann, was ca. 44 Prozent, also beinahe der Hälfte, entspricht. Der Senat hat eine abriegelnde, erdrückende Wirkung sogar bei einer aus zwei Häusern bestehenden modularen Flüchtlingsunterkunft mit Grundflächen von jeweils knapp 700 Quadratmetern verneint, die sich in einer Länge von 38,4 Metern über die gesamte gartenseitige Grundstücksgrenze zu den Nachbarn hin erstreckte, weil das Vorhaben nur von einer Seite auf deren Grundstück einwirke und ca. sechs Meter Abstand von der Grundstücksgrenze einhalte (vgl. OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 19. Juli 2018 – OVG 10 S 52.17 –, juris Rn. 22). Hier erscheint das Vorhaben gegenüber dem Fall der Flüchtlingsunterkunft diesbezüglich noch weniger rücksichtslos, weil es nur auf etwas mehr als die Hälfte einer Seite des Nachbargrundstücks wirkt.
Zu Recht macht der Antragsgegner außerdem geltend, dass die Annahme des Verwaltungsgerichts, auch die zweiteilige Flucht- bzw. Feuertreppe, die an der rückwärtigen, südlichen Außenwand des Vorhabens angebracht werden solle, entfalte eine „optisch bedrängende Wirkung“, nicht geteilt werden kann. Aufgrund ihrer filigranen Metallkonstruktion als Spindeltreppe, die auch noch zweigeteilt ist und deren oberer Teil sich nur bis zur Höhe des zweiten Obergeschosses erstreckt, vermag von der Treppe keine bedrängende Wirkung auszugehen.
Die Beigeladene verweist außerdem zutreffend darauf, dass das Vorhabengebäude nur unwesentlich höher sein wird als das Wohnhaus der Antragsteller, was trotz der größeren Massivität des Boardinghouse gegenüber dem Wohnhaus mit Druckerei noch für eine Zumutbarkeit spricht. Bei der den Antragstellern zugewandten Seite des Vorhabens handelt es sich auch nicht um eine industriell oder sonst gegenüber einem Wohnhaus fremd wirkende Fassade, sondern um eine normale Außenwand mit einer im hinteren Bereich unauffälligen, weitgehend regelmäßigen Gliederung durch Fenster, wie sie auch z.B. in Mehrfamilienhäusern üblich ist. Ein derart extremer Gegensatz wie etwa im vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen „Silofall“, bei dem drei auf Stahlstützen errichtete, 11,50 Meter hohe Silo-Rundbehälter das lediglich sieben Meter breite Grundstück der Nachbarin „erdrückten und erschlügen“, weil sie „wie eine riesenhafte metallische Mauer“ wirkten und den Eindruck vermittelten, als sei das Nachbargrundstück „in eine Industrieanlage einbezogen und selbst Teil einer solchen“ (BVerwG, Urteil vom 23. Mai 1986 – BVerwG 4 C 34.85 –, juris Rn. 15), liegt hier im Hinblick auf das äußere Erscheinungsbild des Vorhabengebäudes nicht vor.
Aufgrund seiner Ausrichtung in nordöstlicher Richtung ist das Vorhaben auch nicht geeignet, die Vormittags-, Mittags- und Nachmittagssonne auf dem Grundstück der Antragsteller auszuschließen. Die Belüftung und allgemeine Belichtung des Grundstücks der Antragsteller wird aufgrund der oben ausgeführten Eigenschaften des Vorhabens, insbesondere seiner Länge, Höhe und der sonstigen Gestaltung, nicht beeinträchtigt.
Der Antragsgegner und die Beigeladene wenden sich ebenfalls mit Erfolg gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot sei auch unter dem Gesichtspunkt der unzumutbaren Einsichtsmöglichkeiten verletzt. Auch in Bezug auf diese Belange gilt, dass ein Grundeigentümer, der sich gegen die Verwirklichung eines Bauvorhabens auf dem Nachbargrundstück zur Wehr setzt, unter dem Blickwinkel etwaiger Einsichtsmöglichkeiten grundsätzlich keine Rücksichtnahme erwarten kann, die über den Schutz hinausgeht, der diesen Interessen bereits durch die Grenzabstandsvorschriften zuteil wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Oktober 1993 – BVerwG 4 C 5.93 –, juris Rn. 22). Auch neu geschaffene Einsichtsmöglichkeiten begründen nicht aus sich heraus eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots (BayVGH, Beschluss vom 22. Mai 2019 – 9 ZB 17.54 –, juris Rn. 5). Über die Indizwirkung der Einhaltung der Abstandsflächen hinaus kann eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots durch die Stellung des Baukörpers und die dadurch bewirkten erhöhten Einsichtsmöglichkeiten nur in absoluten Ausnahmefällen zum Tragen kommen. Dies gilt vor allem in innerstädtischen Lagen (OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 29. September 2010 – OVG 10 S 21.10 –, juris Rn. 13). Einsichtsmöglichkeiten von Nachbargrundstücken sind unter den Bedingungen einer verdichteten Bebauung in einer Großstadt nicht vollständig zu vermeiden (OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 5. Juni 2015 – OVG 10 S 11.15 –, juris Rn. 10).
Das Vorhaben schafft, wie der Antragsgegner und die Beigeladene zu Recht hervorheben, unter Wahrung der Abstandsflächen Einsichtsmöglichkeiten aus 17 Fenstern normaler Größe, die weder bodentief sind noch eine besondere Höhe aufweisen und üblicherweise nur für vorübergehende, gelegentliche Ausblicke genutzt werden. Eine bauliche Gestaltung, die durch Balkone, Wintergärten o.ä. gleichsam zur Schaffung von „Aussichtskanzeln“ mit Blick auf das Nachbargrundstück einladen würde (vgl. zu über die gesamte Stockwerkshöhe vollverglasten und aus der Gebäudewand hervortretenden Vorbauten: OVG Hamburg, Urteil vom 17. Januar 2002 – 2 Bf 359/98 –, juris Rn. 74), ist hier nicht geplant.
Außerdem werden sowohl das Wohnhaus der Antragsteller als auch die direkt am Wohnhaus liegende Terrasse durch den massiven Carport, den Schuppen, der sich nahe an der Grundstücksgrenze befindet, sowie während der Vegetationsperiode auch durch den Baumbestand auf ihrem Grundstück jedenfalls partiell abgeschirmt. Der vordere Teil des Vorhabens hat keine zu den Antragstellern hin ausgerichteten Fenster, während die ersten vier rückwärtigen Fenster durch den Carport sowie durch Baumvegetation teilweise abgeschirmt werden. Die Annahme, die Antragsteller würden ihre Freifläche außerhalb der Vegetationsperiode in nennenswertem Umfang nutzen, erscheint, wie der Antragsgegner einwendet, lebensfremd. Die im rückwärtigen Bereich am engsten an die Grundstücksgrenze heranreichende Stelle des Vorhabens, die eine Entfernung von ca. vier Metern zur Grundstücksgrenze einhält, liegt außerdem zugleich am weitesten von Wohnhaus und Terrasse der Antragsteller entfernt, nämlich ungefähr 15 Meter. Angesichts der somit noch als relevant anzusehenden zwölf neu geschaffenen Einsichtsmöglichkeiten erscheint es bereits zweifelhaft, ob die Feststellung des Verwaltungsgerichts zutrifft, die bestehenden Einsichtsmöglichkeiten seien von Entfernung und Anzahl her nicht mit den durch das Vorhaben neu geschaffenen vergleichbar. Aus dem Protokoll des von dem Verwaltungsgericht am 27. August 2020 durchgeführten Ortstermins ergibt sich immerhin, dass Einsichtsmöglichkeiten auf das Grundstück der Antragsteller von den Gebäuden P... (drittes Obergeschoss und ausgebautes Dach), Q... (jeweils zwei östliche Fenster im Obergeschoss und im Dachgeschoss) und B... (rückwärtiges Obergeschoss) bestehen, wobei die exakte Anzahl der Fenster nicht angegeben ist. Soweit die Antragsteller darauf verweisen, dass die Gebäude in der Q... nicht unmittelbar an ihr Grundstück anschlössen, sondern immer Gartenflächen dazwischen seien, trifft dies auch auf die Vorhabensituation zu, bei der weder das Wohnhaus der Antragsteller noch das Vorhabengebäude eine grenzständige Lage aufweisen. Außerdem werden jedenfalls einige der vorher bestehenden Einsichtsmöglichkeiten auf das Grundstück der Antragsteller durch das geplante Vorhaben wegfallen, was die Beeinträchtigung nochmals geringer erscheinen lässt.
Zu Recht verweisen der Antragsgegner und die Beigeladene auch darauf, dass sich die neu geschaffenen Einsichtsmöglichkeiten vorrangig auf den hinteren Bereich des Grundstücks der Antragsteller auswirken, der weniger schutzwürdig erscheint als das Wohnhaus mit der Terrasse. Soweit die Antragsteller dagegen einwenden, ihre Terrasse stelle nicht den eigentlichen Ruhebereich dar, sondern dieser befände sich vorrangig im hinteren Gartenbereich, führt dies nicht zu einem anderen Ergebnis. Denn die Antragsteller können nicht sowohl für ihr Wohnhaus samt Terrasse als auch für den Garten, mithin praktisch für ihr etwa 1.220 Quadratmeter großes Grundstück in seiner Gesamtheit, in gleicher Weise Schutz gegen Einblicke beanspruchen. Dies erscheint angesichts der Lage des Grundstücks in einem von bebauten Grundstücken umgebenen, faktischen allgemeinen Wohngebiet in der Großstadt Berlin unvertretbar, zumal ein solcher Schutz auch ohne das Vorhaben nicht bestehen würde.
Auch der Einwand der Antragsteller, bei dem gewerblichen Boardinghouse sei das typische nachbarschaftliche Verhältnis von Einsichtnahme und Preisgabe nicht gegeben, was das beklemmende Gefühl der Beobachtung drastisch verstärke, greift nicht durch. Die Antragsteller verkennen bei dieser Argumentation, dass sie in einem faktischen allgemeinen und nicht in einem reinen Wohngebiet wohnen. Sie betreiben sogar selbst auf ihrem Grundstück eine kleine Druckerei, so dass sie ein rein privates Nachbarschaftsverhältnis schon für sich selbst schwerlich in Anspruch nehmen können. Auch ist nicht ersichtlich, warum Mieter auf Zeit in einem wohnähnlich genutzten Boardinghouse ein beklemmenderes „Gefühl der Beobachtung“ verursachen würden als Mieter in klassischen Mehrfamilienhäusern, wie sie sich in der näheren Umgebung der Antragsteller z.B. in der Q... vielfach finden. Im Gegenteil dürfte durch die Bewohnerschaft des Boardinghouse, die tagsüber ihren Arbeitstätigkeiten bzw. Projekten nachgehen, an Wochenenden und Feiertagen öfter abwesend sein und auch häufiger wechseln dürfte, eher eine großstadttypische, relativ anonyme Atmosphäre entstehen.
Verstärke Einsichtnahmen oder Lärm durch die Benutzung der zweiteiligen Treppe und der Terrasse auf dem Dach des einstöckigen hintersten Vorhabenteils, wie sie die Antragsteller befürchten, sind nicht zu erwarten, da beide nicht zum Alltagsgebrauch vorgesehen sind; atypischen Nutzungen der Treppe und der Terrasse müsste die Beigeladene gegebenenfalls wirksam entgegentreten (zu einer metallenen Außentreppe vgl. OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 28. September 1994 – 1 L 174/93 –, juris Rn. 43-46). Entgegen der Behauptung der Antragsteller ergibt sich der Ausnahmecharakter der rückwärtigen Treppe ausdrücklich aus den Planunterlagen, wo die geteilte Feuertreppe immer als „2. Rettungsweg“ ausgewiesen ist.
Bei der gebotenen Gesamtbetrachtung sprechen demnach die Einhaltung der gesetzlichen Abstandsflächen, die Form, die Länge bzw. Tiefe, die Höhe, die Fassadengestaltung einschließlich der Fenster, die sonstige Gestaltung des Vorhabengebäudes sowie sein räumliches Verhältnis zum Nachbargrundstück und zur sonstigen näheren Umgebung dafür, dass das Vorhaben zwar durch seine Massivität nicht unerheblich aus seiner näheren Umgebung hervorsticht, aber insgesamt die Grenze des den Antragstellern Zumutbaren nicht überschreitet.
2. Der angegriffene Beschluss des Verwaltungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen als den hier erörterten Gründen als im Ergebnis richtig (Rechtsgedanke des § 144 Abs. 4 VwGO). Die Erwägung des Verwaltungsgerichts, das Vorhaben sei von der Art der baulichen Nutzung her mit dem Gebietscharakter seiner näheren Umgebung vereinbar, ist nach der im Eilrechtsschutz nur möglichen, aber auch gebotenen summarischen Prüfung auch in Ansehung der Ausführungen der Antragsteller zutreffend.
Die Ausgangsüberlegung des Verwaltungsgerichts, dass sich die Zulässigkeit der Art des Vorhabens wegen seiner Lage im unbeplanten Innenbereich nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO beurteile, weil sich die nähere Umgebung als faktisches allgemeines Wohngebiet darstelle, haben die Beteiligten nicht in Frage gestellt. Ein Nachbar hat im Rahmen des § 34 Abs. 2 BauGB, der grundsätzlich nachbarschützende Qualität hat, auf die Bewahrung der Gebietsart einen Schutzanspruch, der über das Rücksichtnahmegebot hinausgeht. Der Abwehranspruch des Nachbarn wird grundsätzlich bereits durch die Zulassung eines mit der Gebietsart unvereinbaren Vorhabens ausgelöst, weil hierdurch das nachbarliche Austauschverhältnis gestört und eine Verfremdung des Gebietes eingeleitet wird (BVerwG, Beschluss vom 11. April 1996 – BVerwG 4 B 51.96 –, juris Rn. 10 m.w.N.). Das Erfordernis der Gebietsverträglichkeit bestimmt nicht nur die regelhafte Zulässigkeit von Vorhaben, sondern erst recht den vom Verordnungsgeber vorgesehenen Bereich der ausnahmsweise zulassungsfähigen Vorhaben (vgl. zum Fall eines Seniorenpflegeheims in einem Gewerbegebiet: BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2002 – BVerwG 4 B 86.01 –, juris Rn. 9). Im allgemeinen Wohngebiet sind gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO regelmäßig u.a. nach Nr. 1 Wohngebäude und nach Abs. 3 ausnahmsweise u.a. Betriebe des Beherbergungsgewerbes (Nr. 1) und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe (Nr. 2) zulässig.
Die Antragsteller haben nicht hinreichend dargelegt, dass das Vorhaben nach der Art seiner Nutzung im faktischen allgemeinen Wohngebiet i.S.v. § 4 BauNVO gebietsunverträglich wäre. Hier spricht vielmehr nach dem Konzept der Beigeladenen Überwiegendes für die Annahme des Verwaltungsgerichts, dass eine mindestens wohnähnliche Nutzung vorliegt, die den Gebietscharakter des faktischen allgemeinen Wohngebiets wahrt und sich damit verträgt.
Die Apartments in dem Boardinghouse, die zeitlich beschränkt z.B. an Geschäftsleute oder Mitarbeiter im Außendienst oder auf Montage vermietet werden sollen, dürften ein selbstbestimmtes Wohnen auf Zeit in privater Atmosphäre und mit eigenständiger Haushaltsführung ermöglichen, weil sie eine Küchenzeile mit Kochgelegenheit und Kühlschrank sowie Dusche und WC aufweisen und sich im Keller Waschmaschinen zur Benutzung durch die Mieter befinden. Die geplanten Apartments erfüllen die Anforderungen gemäß § 48 Abs. 1 und Abs. 3 BauO Berlin, wonach jede Wohnung eine Küche oder Kochnische, ein Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette haben muss. Gastronomie, sonstige Gemeinschaftseinrichtungen und andere Dienstleistungen, wie sie für Beherbergungen in Hotels u.ä. typisch sind, fehlen dagegen bei dem Vorhaben. Es werden lediglich Hausmeister- und Reinigungsdienste angeboten. Die Personalstärke ist mit maximal sieben Beschäftigten geringer als typischerweise in einem Hotel. Dass während des Aufenthalts eines Mieters keine Reinigung des Apartments vorgesehen ist, dürfte ebenfalls für die „Privatheit“ wohnähnlicher Nutzung und gegen eine hotelartige Nutzung sprechen, denn in Hotels findet in der Regel eine tägliche Reinigung auch während der Mietdauer des Zimmers statt, was die Privatsphäre stört. Dies alles lässt keinen gegenüber einem klassischen Wohnhaus derselben Größe wesentlich gesteigerten Besucher- oder Angestelltenverkehr und auch keine anderen von dem Boardinghouse ausgehenden Beeinträchtigungen erwarten, die im faktischen allgemeinen Wohngebiet störend und damit unverträglich wären.
Dass die Apartments des Vorhabens ähnlich wie Hotelzimmer oder Ferienwohnungen voll möbliert sind, was eine private Einrichtung nach persönlichem Belieben erschwert, dass sie über Internetzugang und TV-Anschluss verfügen, was im Unterschied zu normalen Wohnungen im Mietpreis bereits inbegriffen sein dürfte, und dass eine Endreinigung stattfindet, wirkt sich hingegen auf die Gebietsverträglichkeit nicht wesentlich aus. Zudem gibt es solche Wohnungsangebote und Dienstleistungen z.B. auch bei Untermietverhältnissen und bei neueren Wohnformen, wie sie sich vor allem in Großstädten herausgebildet haben (vgl. Lippert/Kindler, Boardinghouses, Serviced Apartments, Aparthotels – moderne Wohn- und Beherbergungsformen im Lichte des Baurechts, in: ZfBR 2016, Seite 219 ff.).
Die relativ geringe Größe der Apartments dürfte entgegen der Ansicht der Antragsteller auch nicht gegen die mindestens wohnähnliche Nutzung sprechen. Es gibt gerade in Großstädten wie Berlin, wo erhebliche Wohnungsknappheit bei hohen Wohnkosten besteht, zunehmend sehr beengte Wohnverhältnisse. Außerdem sieht das Vorhabenkonzept keine Hauptwohnsitze oder zeitlich unbegrenztes, d.h. dauerhaftes Wohnen in den Apartments vor, sondern das Angebot bezieht sich auf einen vorübergehenden Aufenthalt unter Beibehaltung des Stammwohnsitzes. In diesen Fällen reduzieren sich üblicherweise die Ansprüche an die Wohnungsgröße und -ausstattung auf die grundlegenden Bedürfnisse.
Soweit die Antragsteller geltend machen, die Bettkapazitäten der Apartments drohten überschritten zu werden und es sei aufgrund der Flughafennähe von Low-Budget-Tourismus auszugehen, handelt es sich um nicht durch Tatsachen unterlegte Vermutungen über die zukünftige Belegung des Boardinghouse. Sollte später die tatsächliche Nutzungsart des Vorhabens von dem der Baugenehmigung zugrundeliegenden Konzept abweichen, wäre dagegen mit den Mitteln des Bauordnungsrechts vorzugehen.
Ihre Einwände aus dem erstinstanzlichen Verfahren hinsichtlich der Tiefgarage des Vorhabens, die 23 Einstellplätze enthält und deren Zufahrt an der von den Antragstellern abgewandten Grenze zum Grundstück B... liegt, haben die Antragsteller im Beschwerdeverfahren nicht wiederholt.
Bei summarischer Prüfung ist somit nicht ersichtlich, dass die erteilte Baugenehmigung die Antragsteller in ihren Rechten verletzen und ihnen deshalb ein Abwehranspruch zustehen könnte, so dass ihr Interesse, von der Ausführung der Baugenehmigung vorerst verschont zu bleiben, die Interessen des Antragsgegners und der Beigeladenen am Vollzug der Baugenehmigung nicht überwiegt. Es bleibt daher bei der gesetzlich vorgeschriebenen Folge, dass der Widerspruch der Antragsteller gegen die Baugenehmigung keine aufschiebende Wirkung hat (§ 212a Abs. 1 BauGB), weshalb ihr Rechtsschutzantrag keinen Erfolg hat.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1, § 162 Abs. 3, § 159 Satz 1 und 2 VwGO, § 100 ZPO. Es entspricht der Billigkeit, den Antragstellern auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, da diese im Beschwerdeverfahren einen Zurückweisungsantrag gestellt und sich damit einem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§ 154 Abs. 3 VwGO). Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Ziffern 1.5 und 9.7.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013, wobei der Senat der erstinstanzlichen Festsetzung folgt.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 4 BauNVO
§ 100 ZPO
§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 144 Abs. 4 VwGO
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 4 Abs. 2 BauNVO
§ 48 Abs. 1 und Abs. 3 BauO
§ 212a Abs. 1 BauGB
§ 159 Satz 1 und 2 VwGO
§ 154 Abs. 3 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 66 Abs. 3 Satz 3 GKG

Zitierte Entscheidungen: 13 L 185/20
10 S 52.17
10 S 57.17
4 C 34.85
4 C 5.93
9 ZB 17.54
10 S 21.10
10 S 11.15
2 Bf 359/98
1 L 174/93
4 B 51.96
4 B 86.01