Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-06-14, Aktenzeichen 15 O 323/05
ECLI: ECLI:DE:LGD:2013:0614.15O323.05.00

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 877.040,32 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 20.249,26 seit dem 06.05.2003 bis zum 04.06.2003,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 40.498,52 seit dem 05.06.2003 bis zum 03.07.2003,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 46.802,12 seit dem 04.07.2003 bis zum 04.08.2003,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 53.105,72 seit dem 05.08.2003 bis zum 03.09.2003,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 59.409,32 seit dem 04.09.2003 bis zum 04.10.2003,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 65.712,92 seit dem 05.10.2003 bis zum 04.11.2003,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 72.016,52 seit dem 05.11.2003 bis zum 03.12.2003,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 78.320,12 seit dem 04.12.2003 bis zum 05.01.2004,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 84.623,72 seit dem 06.01.2004 bis zum 04.02.2004,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 90.927,32 seit dem 05.02.2004 bis zum 03.03.2004,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 97.230,92 seit dem 04.03.2004 bis zum 03.04.2004,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 103.534,52 seit dem 04.04.2004 bis zum 05.05.2004,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 110.189,92 seit dem 06.05.2004 bis zum 03.06.2004,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 116.845,32 seit dem 04.06.2004 bis zum 03.07.2004,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 123.500,72 seit dem 04.07.2004 bis zum 04.08.2004,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 130.156,12 seit dem 05.08.2004 bis zum 03.09.2004,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 136.811,52 seit dem 04.09.2004 bis zum 04.10.2004,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 143.466,92 seit dem 05.10.2004 bis zum 04.11.2004,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 150.122,32 seit dem 05.11.2004 bis zum 03.12.2004,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 156.777,72 seit dem 04.12.2004 bis zum 05.01.2005,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 163.433,12 seit dem 06.01.2005 bis zum 03.02.2005,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 170.088,52 seit dem 04.02.2005 bis zum 03.03.2005,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 176.743,92 seit dem 04.03.2005 bis zum 04.04.2005,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 183.399,32 seit dem 05.04.2005 bis zum 04.05.2005,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 190.356,26 seit dem 05.05.2005 bis zum 03.06.2005,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 197.313,20 seit dem 04.06.2005 bis zum 04.07.2005,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 204.270,14 seit dem 05.07.2005 bis zum 03.08.2005,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 211.227,08 seit dem 04.08.2005 bis zum 03.09.2005,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 218.184,02 seit dem 04.09.2005 bis zum 05.10.2005,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 225.140,96 seit dem 06.10.2005 bis zum 04.11.2005,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 232.097,90 seit dem 05.11.2005 bis zum 03.12.2005.
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 239.054,84 seit dem 04.12.2005 bis zum 04.01.2006,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 246.011,78 seit dem 05.01.2006 bis zum 03.02.2006,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 252.968,72 seit dem 04.02.2006 bis zum 03.03.2006,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 259.925,66 seit dem 04.03.2006 bis zum 04.04.2006,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 266.882,60 seit dem 05.04.2006 bis zum 04.05.2006,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 275.673,54 seit dem 05.05.2006 bis zum 03.06.2006,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 284.464,48 seit dem 04.06.2006 bis zum 04.07.2006,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 293.255,42 seit dem 05.07.2006 bis zum 03.08.2006,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 302.046,36 seit dem 04.08.2006 bis zum 04.09.2006,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 310.837,30 seit dem 05.09.2006 bis zum 05.10.2006,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 319.628,24 seit dem 06.10.2006 bis zum 04.11.2006,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 328.419,18 seit dem 05.11.2006 bis zum 04.12.2006,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 337.210,12 seit dem 05.12.2006 bis zum 04.01.2007,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 346.228,42 seit dem 05.01.2007 bis zum 03.02.2007,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 355.246,72 seit dem 04.02.2007 bis zum 03.03.2007,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 364.265,02 seit dem 04.03.2007 bis zum 04.04.2007,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 373.283,32 seit dem 05.04.2007 bis zum 04.05.2007,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 382.662,52 seit dem 05.05.2007 bis zum 04.06.2007,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 392.041,72 seit dem 05.06.2007 bis zum 04.07.2007,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 401.420,92 seit dem 05.07.2007 bis zum 03.08.2007,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 410.800,12 seit dem 04.08.2007 bis zum 04.09.2007,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 420.179,32 seit dem 05.09.2007 bis zum 04.10.2007,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 429.558,52 seit dem 05.10.2007 bis zum 03.11.2007,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 438.937,72 seit dem 04.11.2007 bis zum 04.12.2007,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 448.316,92 seit dem 05.12.2007 bis zum 04.01.2008,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 457.696,12 seit dem 05.01.2008 bis zum 04.02.2008,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 467.075,32 seit dem 05.02.2008 bis zum 04.03.2008,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 476.454,52 seit dem 05.03.2008 bis zum 03.04.2008,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 485.833,72 seit dem 04.04.2008 bis zum 05.05.2008,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 495.789,91 seit dem 06.05.2008 bis zum 04.06.2008,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 505.746,10 seit dem 05.06.2008 bis zum 03.07.2008,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 530.008,61 seit dem 04.07.2008 bis zum 04.08.2008,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 539.964,80 seit dem 05.08.2008 bis zum 03.09.2008,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 549.920,99 seit dem 04.09.2008 bis zum 04.10.2008,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 555.877,18 seit dem 05.10.2008 bis zum 04.11.2008,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 569.833,37 seit dem 05.11.2008 bis zum 03.12.2008,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 579.789,56 seit dem 04.12.2008 bis zum 05.01.2009,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 589.745,75 seit dem 06.01.2009 bis zum 04.02.2009,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 599.701,94 seit dem 05.02.2009 bis zum 04.03.2009,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 609.658,13 seit dem 05.03.2009 bis zum 03.04.2009,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 619.614,32 seit dem 04.04.2009 bis zum 05.05.2009,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 629.570,51 seit dem 06.05.2009 bis zum 03.06.2009,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 639.526,70 seit dem 04.06.2009 bis zum 03.07.2009,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 649.482,89 seit dem 04.07.2009 bis zum 04.08.2009,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 659.439,08 seit dem 05.08.2009 bis zum 03.09.2009,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 669.395,27 seit dem 04.09.2009 bis zum 03.10.2009,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 678.858,57 seit dem 04.10.2009 bis zum 04.11.2009,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 688.321,87 seit dem 05.11.2009 bis zum 03.12.2009,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 697.785,17 seit dem 04.12.2009 bis zum 03.01.2010,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 707.248,47 seit dem 04.01.2010 bis zum 04.02.2010,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 716.711,77 seit dem 05.02.2010 bis zum 04.03.2010,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 726.175,07 seit dem 05.03.2010 bis zum 03.04.2010,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 735.638,37 seit dem 04.04.2010 bis zum 04.05.2010,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 745.343,62 seit dem 05.05.2010 bis zum 03.06.2010,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 755.048,87 seit dem 04.06.2010 bis zum 03.07.2010,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 764.754,12 seit dem 04.07.2010 bis zum 04.08.2010,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 774.459,37 seit dem 05.08.2010 bis zum 03.09.2010,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 784.164,62 seit dem 04.09.2010 bis zum 03.10.2010,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 793.869,87 seit dem 04.10.2010 bis zum 04.11.2010,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 803.575,12 seit dem 05.11.2010,
aus einem weiteren Teilbetrag in Höhe von EUR 26.950,03 seit dem 14.02.2006,
aus einem weiteren Teilbetrag in Höhe von EUR 30.439,67 seit dem 28.08.2006,
aus einem weiteren Teilbetrag in Höhe von EUR 10.886,36 seit dem 18.09.2007 und
aus einem weiteren Teilbetrag in Höhe von EUR 5.189,14 seit dem 1.10.2010
zu zahlen
abzüglich am 23.06.2008 seitens der Bürgin gezahlter 60.741,48 €.
Es wird festgestellt, dass ab Dezember 2010 (einschließlich) die jeweils vertraglich gemäß Mietvertrag vom 08.01.2002 geschuldete Miete nicht wegen einer zu gering zur Verfügung gestellten Mietfläche gemindert ist.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin eine Sicherheit in Höhe von EUR 60.741,48 in Form einer unwiderruflichen, selbstschuldnerischen und zeitlich unbefristeten Bürgschaft einer in der Bundesrepublik Deutschland ansässigen Großbank, welche unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage, der Anfechtbarkeit, der Aufrechenbarkeit sowie der Hinterlegungsbefugnis erklärt und auf erstes Anfordern abgegeben wird, zu leisten
oder
nach ihrer Wahl die Sicherheit in Form eines gemäß der diesem Urteil in beglaubigter Ablichtung beigefügten Anlage 5 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages vom 08.01.2002 verpfändeten Bankguthabens in gleicher Höhe zu erbringen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits und der Streithilfe trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 980.000,- € und für die Streithelfer nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand:
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung von rückständigem Mietzins und Nebenkosten, auf Feststellung sowie auf Wiederauffüllung der Mietsicherheit in Anspruch.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 12.12.2000 erwarb die Klägerin von der X-mbH, später umfirmiert in die X.-GmbH, das Grundstück L-Platz in Düsseldorf, auf dem ein Gebäude errichtet werden sollte. Der Besitz an dem Grundstück ging am 29.04.2003 auf die Klägerin über.
Noch vor Übergabe des Grundstücks an die Klägerin und noch vor Errichtung des Gebäudes hatte die X-GmbH am 08.01.2002 mit der Beklagten einen über mindestens 10 Jahre laufenden Mietvertrag über Räumlichkeiten sowie vier Tiefgaragenplätze geschlossen, der auszugsweise wie folgt lautet:
« (…)
§ 1
Mietgegenstand
1. Der Vermieter ist Eigentümer des Gebäudes L-Platz in Düsseldorf. Er vermietet an den Mieter die im folgenden bezeichneten gewerblichen Räume, wie sie in dem als Anlage 1 beigefügten Grundrissplänen grün eingezeichnet sind (im folgenden Mietgegenstand bezeichnet) Es werden vermietet :
ca. 789 m² BGF
im Gebäude L-Platz in Düsseldorf.
(…)
2. Die Mietfläche ist errechnet worden auf der Grundlage der DIN 277. Basis ist die Berechnung der BGF (Bruttogeschossfläche einschließlich innenliegender Technikflächen und anteiligen Gemeinschaftsflächen).
§ 5
Mietzins
1. Der monatliche vom Mieter zu zahlende Mietzins beträgt
Büro/Showroom 789 m² x 36,00 DM/m² 28.404,00 DM / 14.522,73 €
(…) . »
Der Mietgegenstand sollte zum 01.01.2003 übergeben werden. Voraussetzung für die vermieterseitige Einhaltung der Termine war gemäß § 4 Nr. 1 des Mietvertrages, dass die Beklagte ihre Ausbaupläne sowie Baumaterialangaben bis spätestens zum 15.05.2002 der Vermieterin vorlegt. Der Mietzins, welcher monatlich im Voraus, spätestens mit Valuta 3. Werktag für den laufenden Monat zu zahlen ist, betrug von Mai 2003 bis April 2004 für die Geschäftsräume 16.846,37 € brutto zuzüglich 593,10 € brutto für die Stellplätze; die Nebenkostenvorauszahlungen beliefen sich auf monatlich 2.809,79 € brutto. Im Zeitraum Mai 2004 bis April 2005 betrug die Bruttosollmiete 17.186,21 € zuzüglich 605,06 € für Tiefgaragenplätze; die geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen beliefen sich unverändert auf 2.809,79 € brutto. Für die Monate Mai 2005 bis April 2006 schuldete die Beklagte der Klägerin eine monatliche Geschäftsraummiete inkl. Stellplatzmiete und Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 20.902,60 € brutto. Im Zeitraum Mai bis Dezember 2006 belief sich die monatliche Bruttogesamtmiete inkl. Stellplatzmiete und Nebenkostenvorauszahlungen auf 22.736,60 €, von Januar bis April 2007 betrug die Bruttogesamtmiete aufgrund Mehrwertsteuererhöhung sodann monatlich 23.324,62 €. Für die Monate Mai 2007 bis April 2008 schuldete die Beklagte monatlich eine Bruttogesamtmiete in Höhe von 23.685,52 €. In den Monaten Mai 2008 bis September 2009 belief sich die monatliche Bruttogesamtmiete auf 24.262,51 €. Für Oktober 2009 bis einschließlich April 2010 schuldete die Beklagte an Miete monatlich insgesamt 23.769,62 € brutto. Aufgrund Indexerhöhung erhöhte sich die monatliche Bruttogesamtmiete für den Zeitraum Mai bis November 2010 auf 24.011,57 €.
Schließlich sieht der Mietvertrag unter § 8 vor, dass die Beklagte als Mieterin zur Absicherung sämtlicher ihr nach dem Vertrag obliegender Verpflichtungen zu Gunsten des Vermieters eine Sicherheit in Höhe von 3 Monatsmieten zzgl. Nebenkosten und Mehrwertsteuer in Form einer unwiderruflichen, selbstschuldnerischen und zeitlich unbefristeten Bürgschaft übergibt bzw. alternativ die Sicherheit in Form eines verpfändeten Bankguthabens in gleicher Höhe erbringt. Im Fall einer Inanspruchnahme der Sicherheit ist die Beklagte weiter verpflichtet, diese innerhalb einer Frist von drei Wochen wieder auf die vereinbarte Höhe aufzustocken.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf dessen Ablichtung (Bl. 8 bis 34 GA) Bezug genommen.
Der Beklagten wurden die Räumlichkeiten ausweislich des Übergabeprotokolls vom 10.04.2003 (Bl. 67 f. GA) im April 2003 übergeben.
Die Beklagte zahlte in den Monaten Mai und Juni 2004 keine Miete. Im Zeitraum Juli 2003 bis April 2004 blieb monatlich ein Betrag in Höhe von 6.303,60 € offen, im Zeitraum Mai 2004 bis April 2005 kürzte sie die Miete um monatlich 6.655,40 €. Von Mai 2005 bis April 2006 bestand ein monatlicher Mietrückstand i. H. v. 6.956,94 €, im Zeitraum Mai bis Dezember 2006 zahlte die Beklagten jeweils nur 13.945,66 €. In den Monaten Januar bis April 2007 blieben monatlich 9.018,30 € offen, ab Mai 2007 bis April 2008 sodann monatlich 9.379,20 €. Im Juli 2009 erbrachte die Beklagte keine Mietzinszahlung. Im Übrigen bestand im Zeitraum Mai 2008 bis September 2009 ein monatlicher Mietrückstand in Höhe von 9.956,19 €. Für die Monate Oktober 2009 bis April 2010 entstand ein monatlicher Mietrückstand in Höhe von 9.463,30 €, für die Zeit danach bis einschließlich November 2010 ein solcher in Höhe von 9.705,25 €.
Mit Schreiben vom 22.12.2004 stellte die Klägerin der Beklagten einen Betrag in Höhe von 13.708,56 € für angeblich rückständige Nebenkosten aus dem Jahr 2003 in Rechnung (Anlage K 2, Bl. 35 GA), wobei der errechnete Rückstand u. a. auf einer Schätzung der Heizkosten beruht.
Mit Schreiben vom 16.12.2005 stellte die Klägerin der Beklagten die Nachzahlung hinsichtlich der Heiz- und Nebenkosten für den Zeitraum 01.01.2004 bis 31.12.2004 in Höhe von 26.950,03 € unter Fristsetzung zum 13.01.2006 in Rechnung.
Mit Schreiben vom 29.06.2006 stellte die Klägerin der Beklagten die Nachzahlung hinsichtlich der Heiz- und Nebenkosten für das Jahr 2005 in Höhe von 30.439,67 € unter Fristsetzung zur Zahlung bis zum 27.07.2006 in Rechnung.
Mit weiterem Schreiben vom 20.07.2007 stellte die Klägerin der Beklagten die Nachzahlung hinsichtlich der Heiz- und Nebenkosten für den Zeitraum 01.01.2006 bis 31.12.2006 in Höhe von 10.886,36 € unter Fristsetzung zur Zahlung bis zum 17.08.2007 in Rechnung.
Mit Schreiben vom 26.07.2010 stellte die Klägerin der Beklagten die Nachzahlung hinsichtlich der Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2009 in Höhe von 5.189,14 € unter Fristsetzung zur Zahlung bis zum 01.09.2010 in Rechnung.
Eine Zahlung auf die Nebenkostenabrechnungen erfolgte nicht.
Allerdings nahm die Klägerin mit Kontogutschrift am 23.06.2008 die von der Beklagten gestellte Bankbürgschaft in Höhe von 60.741,48 € in Anspruch. Zur Wiederauffüllung der Mietsicherheit wurde die Beklagte mit Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 04.09.2008 unter Fristsetzung bis zum 12.09.2008 erfolglos aufgefordert.
Die Klägerin behauptet, der avisierte Übergabetermin vom 01.01.2003 habe nicht eingehalten werden können, weil die Beklagte ihre Ausbaupläne und Baumateralienangaben nicht – wie vereinbart – bis zum 15.05.2002 eingereicht habe. Der Bodenbelag sei beispielsweise erst am 12.12.2002 endgültig bestellt worden. Als das Objekt der Beklagten am 10.04.2003 übergeben worden sei, hätten keine zur Mietminderung berechtigenden Mängel vorgelegen. Insbesondere sei die Beklagte nicht zu einer Mietminderung wegen einer zu geringen Gesamtfläche berechtigt. Zwar betrage die Mietfläche tatsächlich nicht 789 qm, sondern nur 755,63 qm. Diese geringe Abweichung stelle indes keinen Mangel der Mietsache dar.
Hinsichtlich der Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2003 behauptet die Klägerin, eine Nachablesung der Heizkostenverteiler durch die Firma Y habe ergeben, dass der tatsächlich angefallene Verbrauch deutlich über der in Rechnung gestellten Schätzung gelegen habe.
Die Klägerin hat die Klage im Verlaufe des Rechtsstreits mehrfach um weitere zwischenzeitlich aufgelaufene Mietrückstände erhöht sowie den ursprünglich gestellten Antrag auf zukünftige Leistung in einen Feststellungsantrag umgestellt.
Die Klägerin beantragt zuletzt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag von EUR 890.748,88 zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 65.712,92 seit dem 06.10.2003 bis zum 04.11.2003,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 143.466,92 seit dem 05.10.2004 bis zum 03.11.2004,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 284.464,48 seit dem 04.06.2006 bis zum 05.07.2006,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 319.628,24 seit dem 06.10.2006 bis zum 03.11.2006,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 569.833,37 seit dem 06.11.2008 bis zum 03.12.2008,
aus einem Teilbetrag in Höhe von EUR 803.575,12 seit dem 05.11.2010 bis zum 03.12.2010,
aus einem weiteren Teilbetrag in Höhe von EUR 13.708,56 seit dem 08.02.2005,
aus einem weiteren Teilbetrag in Höhe von EUR 30.439,67 seit dem 28.08.2006 und
aus einem weiteren Teilbetrag in Höhe von EUR 10.886,36 seit dem 18.09.2007
zu zahlen;
2. festzustellen, dass ab Dezember 2010 (einschließlich) die jeweils vertraglich gemäß Mietvertrag vom 08.01.2002 geschuldete Miete nicht wegen einer zu gering zur Verfügung gestellten Mietfläche gemindert ist;
3. die Beklagte zu verurteilen, an sie eine Sicherheit gemäß § 8 Ziff. 1 des Mietvertrages vom 08.01.2002, Anlage K 1, in Höhe von EUR 60.741,48 in Form einer unwiderruflichen, selbstschuldnerischen und zeitlich unbefristeten Bürgschaft einer in der Bundesrepublik Deutschland ansässigen Großbank, welche unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage, der Anfechtbarkeit, der Aufrechenbarkeit sowie der Hinterlegungsbefugnis erklärt und auf erstes Anfordern abgegeben wird, zu leisten
nach ihrer Wahl die Sicherheit gemäß § 8 Ziff. 5 des Mietvertrages vom 08.01.2002, Anlage K 1, in Form eines gemäß Anlage 5 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages vom 08.01.2002 verpfändeten Bankguthabens in gleicher Höhe zu erbringen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, das Mietobjekt sei frühestens zum 01.07.2003 bezugsfertig gewesen, obwohl dies zum 01.01.2003 garantiert worden sei. Deshalb schulde sie für Mai und Juni 2003 keinerlei Miete.
Weiter wendet sie ein, die Regelungen im Mietvertrag zur Miethöhe sähen vor, dass die Flächenangaben in direktem Zusammenhang zu dem genannten Quadratmeterpreis stünden, mit der Folge, dass sich die Miethöhe an der tatsächlichen Mietfläche ohne Berücksichtigung der Erheblichkeitsschwelle orientiere und der vereinbarte Quadratmeterpreis von ursprünglich 36,- DM nur für die Büro- bzw. Showroomflächen zu zahlen sei.
Jedenfalls aber sei sie zur Minderung der Miete berechtigt, weil die tatsächliche Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche deutlich zu ihren Ungunsten abweiche. So betrage die tatsächliche Mietfläche errechnet nach BGF gemäß DIN 277 und gemäß Mietvertrag nicht mehr als 605,21 qm. Hierbei seien die Flächen für Treppenhaus Anteil EG und die Flächen für Treppenhaus Anteil UG sowie die Fläche anteiliger Innenhof gemäß Flächenermittlung der Streithelferin zu 1) vom 18.08.2004 nicht zu berücksichtigen, da es sich hierbei weder um innenliegende Technikflächen noch anteilige Gemeinschaftsflächen handele. Weiter könnten Gemeinschaftsflächen nach der DIN 277 mit maximal 5 % angesetzt werden.
Unabhängig davon reiche die ihr zur Verfügung stehende Fläche nicht aus, ihre Kollektionen optimal und professionell zur präsentieren.
Sie ist der Ansicht, sie habe deshalb ein Recht zur Mietminderung in Höhe von 30 %.
Die von der Klägerin bezüglich der Nebenkostenabrechnung für 2003 behauptete Nachablesung seitens der Firma ista bestreitet sie mit Nichtwissen.
Die Nebenkostenabrechnungen seien zudem noch nicht fällig, da großteils bei den Nebenkostenpositionen eine falsche Quadratmeterfläche zugrunde gelegt worden sei.
Das Gericht hat Beweis erhoben nach Maßgabe des Beweisbeschlusses vom 16.03.2012 (Bl. 612 f. GA). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen Becker vom 15.11.2012 (Bl. 638 ff. GA) Bezug genommen.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die von den Parteien überreichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die tatsächlichen Feststellungen in den nachfolgenden Entscheidungsgründen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg, im Übrigen ist sie unbegründet.
I.
Der Feststellungsantrag ist gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässig (vgl. auch Musielak, ZPO, 10. Aufl. 2013, § 256, Rn. 27).
II.
Die Klage ist auch überwiegend begründet.
1.
a)
Der geltend gemachte Anspruch auf rückständigen Mietzins für den Zeitraum Mai 2003 bis einschließlich November 2010 i. H. v. insgesamt 803.575,12 € ist gemäß § 535 Abs. 2 BGB entstanden.
Die Beklagte hatte mit der X-GmbH am 08.01.2002 einen Mietvertrag abgeschlossen. Die Klägerin ist aufgrund Erwerbs des Grundstücks gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 BGB bzw. §§ 567a, 578 Abs. 2 BGB in die Rechte und Pflichten des Vermieters gegenüber der Beklagten eingetreten.
Die Beklagte war bereits ab Mai 2003 zur Mietzinszahlung verpflichtet. Aufgrund des Übergabeprotokolls vom 10.04.2003 ist davon auszugehen, dass die Mieträume bezugsfertig waren. Zwar werden im Übergabeprotokoll einige noch auszuführende Arbeiten genannt. Allerdings handelt es sich hierbei vorwiegend um Kleinigkeiten wie das Entfernen von Verschmutzungen, Anbringen von Abdeckungen und Ausschilderungen oder das Nacharbeiten von Fliesenfugen. Keinesfalls ergeben sich aus dem Protokoll Mängel, die eine Mietminderung auf Null rechtfertigten. Auch auf den Hinweis der Kammer im Termin am 20.01.2006 hat die Beklagte nicht näher dargelegt, aufgrund konkret welcher Mängel die Räumlichkeiten nicht bezugsfertig gewesen sein sollen.
Auch im Übrigen ist der Anspruch auf Mietzinszahlung in der geltend gemachten Höhe entstanden.
Weder kann dem Vorbringen der Beklagten, die Miethöhe orientiere sich ausweislich § 5 Ziffer 1 des Mietvertrages an der tatsächlichen Büro- bzw. Showroomfläche, unabhängig von einer Erheblichkeitsschwelle sei damit nur für diese Fläche ein Quadratmeterpreis von 36,- DM zu zahlen, gefolgt werden, noch kann nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon ausgegangen werden, dass die Beklagte zu einer Minderung des Mietzinses berechtigt ist, weil eine erhebliche negative Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche nicht festgestellt werden kann.
Bezugsgröße für die Flächenberechnung im Gewerbemietrecht ist mangels gesetzlicher Definition von Mietfläche der im Vertrag niedergelegte Parteiwille zum Berechnungsmodus, der gegebenenfalls durch Auslegung zu ermitteln ist (KG Urteil vom 05.02.2009, 12 U 122/07, BeckRS 2009, 07809; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 556 a, Rn. 24).
Die Auslegung des Mietvertrages gemäß §§ 133, 157 BGB ergibt im vorliegenden Fall, dass nach dem Willen der Parteien für die Festlegung des Mietzinses mehrere Teilflächen maßgeblich waren: einerseits die der Beklagten zur ausschließlichen Nutzung überlassenen Räumlichkeiten (Büro-/Showroom), andererseits aber auch weitere Flächen wie innenliegende Technikflächen und anteilige Gemeinschaftsflächen.
Der Vertrag legt zunächst in § 1 Ziffer 1 fest, dass Mietgegenstand die farbig eingezeichneten Flächen gemäß beigefügtem Grundrissplan sind. Soweit es weiter in § 1 Ziffer 1 des Mietvertrags heißt, dass vermietet werden „ca. 789 m² BGF“, so ergibt sich bereits aus dem Zusatz „BGF“, jedenfalls aber aus der Regelung des § 1 Ziffer 2 des Mietvertrages, dass maßgeblich für die Berechnung der Mietfläche gerade nicht nur die der Beklagten exklusiv überlassenen Räumlichkeiten sein sollen, vielmehr die auf der Basis der DIN 277 errechnete „Bruttogeschossfläche einschließlich innenliegender Technikflächen und anteiliger Gemeinschaftsflächen“. Dass also auch Bereiche außerhalb der zur Alleinnutzung überlassenen Flächen Berücksichtigung finden sollen, ergibt sich bereits eindeutig aus deren Beschreibung als „Gemeinschaftsflächen“. Der Beklagten war die Konsequenz dieser Regelung auch durchaus bewusst. Dies zeigt ihr Schreiben vom 27.01.2003 (Bl. 598 f. GA), in welchem sie ausführt, sie zahle schließlich mehr als 30 % des vereinbarten Mietzinses für Nebenflächen, die außerhalb der nur für sie zugänglichen Nettoflächen lägen.
Selbst wenn es sich bei dem Mietvertrag um einen Formularmietvertrag handelte, was zugunsten der Beklagten unterstellt werden kann, so sind die maßgeblichen Regelungen weder wegen Verstoßes gegen das Klarheitsgebot des § 305 c Abs. 2 BGB unwirksam noch liegt eine überraschende Klausel gemäß § 305 c Abs. 1 BGB vor.
Die Regelungen sind aus den oben dargelegten Gründen eindeutig und verstoßen daher nicht gegen das Klarheitsgebot des § 305 c Abs. 2 BGB. Allein der Umstand, dass eine Regelung der Auslegung bedarf, führt nicht zur Unwirksamkeit der Klausel nach § 305 c Abs. 2 BGB (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 72. Aufl. 2013, § 305 c, Rn. 15).
Entsprechend ist es unschädlich, dass in § 1 Ziffer 2 des Mietvertrages von „Bruttogeschossfläche“, „innenliegenden Technikflächen“ und „anteiligen Gemeinschaftsflächen“ die Rede ist, es diese Flächendefinitionen in der DIN 277 aber nicht gibt. Denn es ist – wie auch der Sachverständige Becker in seinem Gutachten vom 15.11.2012 ausgeführt hat – zweifelsfrei erkennbar, dass damit die „Bruttogrundlfäche“, „Technischen Funktionsflächen“ und „Verkehrsflächen“ nach DIN 277 gemeint sind.
Die Regelungen sind auch nicht gemäß § 305 c Abs. 1 BGB überraschend und damit unwirksam.
Allerdings umfasst die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsgewährung auch die Mitüberlassung derjenigen Teile des Gebäudes, die zum ungestörten Mietgebrauch erforderlich sind, selbst wenn eine ausdrückliche Vereinbarung insoweit nicht getroffen ist. Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung gelten Grundstücks- und Hauszugänge, Treppenhäuser, Aufzug und ähnliche dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Mieter dienende Räume als mitvermietet und es kann davon ausgegangen werden, dass die Nutzung dieser Flächen grundsätzlich mit dem vereinbarten Mietzins für die zur ausschließlichen Nutzung überlassenen Flächen abgegolten ist. Dies schließt es aber nicht aus, dass die Parteien – wie hier - eine besondere Regelung auch zu den Nebenflächen treffen und für sie einen eigenen Mietzins ausweisen (vgl. zum Vorstehenden KG Urteil v. 03.06.2004, 8 U 8/04).
Diese Regelung ist vorliegend auch durchaus sachgerecht, sind in einem derartigen Mietobjekt die Gemeinschaftsflächen doch gerade von besonderer Bedeutung und maßgebend für die Attraktivität der einzelnen Ladengeschäfte.
Weiter ist davon auszugehen, dass die Beklagte nicht aufgrund einer Flächenabweichung zur Minderung des Mietzinses berechtigt war.
Allerdings begründet die Abweichung der tatsächlichen Fläche eines Gewerbemietobjektes um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Fläche regelmäßig die Annahme eines Mangels i. S. d. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB, der eine Minderung der Miete rechtfertigt (BGH Urteil v. 28.10.09 – VIII ZR 164/08 – zitiert nach Juris; KG Urteil v. 05.02.2009, 12 U 122/07 m.w.Nw.). Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht indes zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die tatsächliche Fläche von der vertraglich vereinbarten Fläche lediglich um 7,74 % zu Lasten der Beklagten abweicht.
Der Sachverständige B. ist in seinem Gutachten vom 15.11.2012 zu dem Ergebnis gekommen, dass die für den Mietzins relevanten Teilflächen (nämlich einerseits die in der Anlage 1 zum Mietvertrag grün eingezeichneten Flächen, andererseits die auf der Grundlage der DIN 277 zu berücksichtigenden Teilflächen) insgesamt eine Größe von 727,88 m² haben. Beginnend mit einer Darstellung der zu berücksichtigenden Flächen (Nutzfläche, Technische Funktionsfläche, Verkehrsfläche und Konstruktionsgrundfläche) hat er sodann im Einzelnen ausgeführt, welche Ausmaße die einzelnen Flächen haben und mit welchem Anteil sie für das vorliegende Mietverhältnis Berücksichtigung finden. Wegen der Einzelheiten der Berechnung wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die nachvollziehbaren und überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Bezug genommen, gegen die die Parteien auch keine Einwände erhoben haben. Soweit die Beklagte im Vorfeld der Erstellung des Gutachtens vorgebracht hat, einzelne Flächen im Treppenhaus und im Innenhof seien bei der Berechnung der BGF nach DIN 277 nicht zu berücksichtigen, hat der Sachverständige hierzu überzeugend ausgeführt, es handele sich hierbei um sog. Verkehrsflächen, die zur BGF nach DIN 277 zählten. Auch den Einwand der Beklagten, es seien allenfalls 5 % Nebenflächen angemessen, hat der Sachverständige entkräftet und ausgeführt, in der DIN 277 existierten keine pauschalen Prozentsätze, um Flächenanteile berechnen zu können.
Im Ergebnis lässt sich daher nicht bereits aus dem Umstand der Flächenabweichung auf einen Mangel i. S. d. § 536 Abs. 1 BGB schließen.
Dass trotz der unter 10 % liegenden Flächenabweichung das Vorliegen eines Mangels der Mietsache zu bejahen ist, hat die Beklagte nicht hinreichend dargetan. Hierzu hätte sie konkret darlegen müssen, dass schon durch die festgestellte Abweichung der vertragsgemäße Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist. Ihre Behauptung, die ihr zur Verfügung gestellte Fläche genüge nicht zur optimalen und professionellen Präsentation ihrer Kollektion, bleibt hingegen pauschal und ist daher unbeachtlich.
b)
Weiter ist ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung rückständiger Nebenkosten aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 und 2009 in Höhe von insgesamt 73.465,20 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB entstanden.
Soweit die Beklagte diesbezüglich allein eingewandt hat, die Abrechnungen seien insoweit unrichtig, als ein Großteil der Nebenkostenpositionen eine überhöhte und damit falsche Quadratmeterfläche berücksichtige, geht dieser Einwand fehl.
Der Bundesgerichtshof hat für den Bereich der Wohnraummiete entschieden, dass der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zu Grunde zu legen ist, wenn die Abweichung der vereinbarten Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche nicht mehr als 10 % beträgt (BGH NJW 2008, 142 f.). Dem schließt sich die Kammer für den Bereich der Geschäftsraummiete an, da kein Grund für eine abweichende Beurteilung erkennbar ist (vgl. auch Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 4. Aufl. 2011, Rn. 1083).
Da – wie oben bereits ausgeführt – die Abweichung unter 10 % liegt, durfte die Klägerin ihren Abrechnungen auch die vereinbarte Mietfläche zugrunde legen.
Allerdings unterliegt die Klage insoweit der Abweisung, als die Klägerin einen Anspruch auf rückständige Nebenkosten für das Jahr 2003 i. H. v. 13.708,56 € geltend gemacht hat. Die Klägerin schuldete eine konkrete, den tatsächlichen Verbrauch erfassende Abrechnung. Dem entsprach die von ihr allein vorgenommene Schätzung nicht. Auf den Einwand der Beklagten, die Abrechnung beruhe auf einer Schätzung der Heizkosten, hat sie zwar ausgeführt, der tatsächlich angefallene Gebrauch sei sogar noch höher gewesen, auch dieser Vortrag ersetzt jedoch die konkrete Abrechnung nicht.
c)
Soweit die Klägerin schließlich einen Anspruch auf Verzugszinsen geltend gemacht hat, war der diesbezügliche Antrag zunächst wegen einer offensichtlichen Unrichtigkeit dahin auszulegen, dass die Klägerin aus dem Betrag in Höhe von insgesamt 803.575,12 € Zinsen auch über den 03.12.2010 hinausgehend verlangt. Die zunächst gestellten Klageanträge aus den Schriftsätzen vom 28.07.2005 und vom 03.06.2008 enthielten ebenfalls keine zeitlich begrenzte Verzinsungspflicht, die Formulierung einer solchen beruht auf einem offensichtlichen Versehen im Rahmen der Klageerhöhung.
Der so verstandene Zinsanspruch ist, soweit der Hauptanspruch entstanden ist, begründet aus § 286 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB i. V. m. § 5 Ziffer 4 des Mietvertrages.
d)
Allerdings ist der insgesamt entstandene Anspruch auf rückständigen Mietzins, rückständige Nebenkosten und Verzugszinsen durch die am 23.06.2008 erfolgte Zahlung der Bürgin in Höhe von 60.741,48 € teilweise erloschen, §§ 366, 367 BGB analog.
Der Umstand, dass sich die Beklagte die Rückforderung des Betrages im Rahmen einer Widerklage vorbehalten hat, hindert die Erfüllungswirkung ebenso wenig wie der Umstand, dass dem Bürgen bei einer Bürgschaft aufs erste Anfordern die spätere Prüfung bestehender Einreden und Einwendungen vorbehalten bleibt.
Eine Leistung unter Vorbehalt ist eine ordnungsgemäße Erfüllung, wenn der Schuldner lediglich die Wirkung des § 814 BGB ausschließen will und sich den Anspruch aus § 812 BGB für den Fall vorbehalten will, dass er das Nichtbestehen der Forderung beweist (Palandt/Grüneberg, BGB, 72. Aufl. 2013, § 362 Rn. 14). Auch der Bürge wird – soweit die Einwendungen nicht offensichtlich oder liquide beweisbar sind – auf den Rückforderungsprozess aus § 812 BGB (mit der Folge der Umkehr der Beweislast) verwiesen.
Folglich ist die Zahlung der Bürgin anspruchsmindernd zu berücksichtigen.
2.
Die Klägerin hat auch mit dem Feststellungsantrag Erfolg. Die Beklagte ist zu einer Minderung der Miete wegen einer Flächenabweichung nicht berechtigt. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die obigen Ausführungen verwiesen.
3.
Schließlich steht der Klägerin gegen die Beklagte ein Anspruch auf wiederholte Stellung der vereinbarten Mietsicherheit zu.
Die Klägerin hat die gestellte Bankbürgschaft in Anspruch genommen.
Der Anspruch auf Auffüllung der Mietsicherheit folgt aus § 8 Ziffer 4 des streitgegenständlichen Mietvertrages, wobei Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser Klausel nicht bestehen (vgl. Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 4. Aufl. 2011, Rn. 1746; Lindner-Figura u. a., Geschäftsraummiete, 3. Aufl. 2012, Rn. 61).
Die Klägerin hat die Beklagte zur Wiederauffüllung der Mietsicherheit mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 04.09.2008 unter Fristsetzung bis zum 12.09.2008 erfolglos aufgefordert.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 101 Abs. 1, 709 S. 1 und 2 ZPO.
Streitwert:
Klageantrag zu 1: 890.748,88 €
Klageantrag zu 2: 232.000,- €, § 3 ZPO (29 Monate à 10.000,- €, davon 80 %)
Klageantrag zu 3: 60.741,48 €
Insgesamt: 1.183.490,20 €

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 BGB bzw. §§ 567a, 578 Abs. 2 BGB
§§ 133, 157 BGB
§§ 366, 367 BGB
§§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 101 Abs. 1, 709 S. 1 und 2 ZPO
§ 814 BGB
§ 812 BGB
§ 3 ZPO
§ 256 Abs. 1 ZPO
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 305 c Abs. 2 BGB
§ 305 c Abs. 1 BGB
§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 536 Abs. 1 BGB
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 286 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 2008, 142
12 U 122/07
8 U 8/04
VIII ZR 164/08