Landgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-02-21, Aktenzeichen 313 O 209/22

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die Verwaltung eigenen Vermögens stellt grundsätzlich keine gewerbliche Tätigkeit dar. Etwas anderes gilt dann, wenn nach dem Umfang der mit der Vermögensverwaltung verbundenen Geschäfte ein planmäßiger Geschäftsbetrieb erforderlich ist, wie etwa die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisation (Anschluss BGH, Urteil vom 3. März 2020 - XI ZR 461/18). Bei verbleibenden Zweifeln, welcher Sphäre das konkrete Handeln zuzuordnen ist, ist zugunsten der Verbrauchereigenschaft zu entscheiden (Anschluss BGH, Urteil vom 30. September 2009 - VIII ZR 7/09).(Rn.36)
2. Erst im ersten Termin zur mündlichen Verhandlung vorgebrachte Verteidigungsmittel, die nicht bereits innerhalb der verlängerten Klagerwiderungsfrist vorgebracht worden sind, können im Anwendungsbereich des § 296 Abs. 1 ZPO verspätet sein.(Rn.47) (Rn.48)
3. Ein Antrag auf Einräumung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO ist abzulehnen, wenn der Räumungsverpflichtete seit mehr als zwei Jahren keinerlei Zahlungen für die Immobilie leistet und der Eigentümer inzwischen die Lasten der Häuser wie etwa das Wohngeld trägt, ohne hierfür eine Gegenleistung zu erhalten.(Rn.67)
Verfahrensgang
1. Die Beklagten werden verurteilt,
a) das Wohnungseigentum Nr. 01 nebst Abstellraum 01.04 (in dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan blau markiert),
b) das Wohnungseigentum Nr. 02 nebst Abstellraum 02.18 (in dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan braun markiert) und
c) das Wohnungseigentum Nr. 03 nebst Abstellraum 03.06 (in dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan grün markiert),
gelegen in der J.str. ... in ... H. (Grundbuch des Amtsgerichts H., S.. P. N., Blätter ..., ... und ...; Flurstück ... in der Gemarkung S.) zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
2. Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen die Beklagte zu 1) 94% und die Beklagten zu 2) und 3) jeweils 3%. Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.
3. Das Urteil ist für die Klägerin vorläufig vollstreckbar, und zwar
a) gegen die Beklagte zu 1) gegen Sicherheitsleistung Höhe von EUR 3.500.000,00,
b) gegen den Beklagten zu 2) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von EUR 110.000,00 und
c) gegen den Beklagten zu 3 gegen Sicherheitsleistung in Höhe von EUR 110.000,00.
4. Der Antrag der Beklagten auf Einräumung einer Räumungsfrist wird abgelehnt.
5. Der Antrag der Beklagten auf Schriftsatznachlass vom 26. Januar 2023 wird abgelehnt.
6. Der Streitwert wird auf 3.297.497,44 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Herausgabe dreier Wohnungseigentumseinheiten im H. Stadtteil S.. P., die aus jeweils einem sog. „Townhaus“ bestehen und im Innenhof unter der Adresse J.str. ... belegen sind.
Die Beklagte zu 1) hatte die drei genannten Wohnungseigentumseinheiten im Mai 2018 erworben, ohne zunächst den Kaufpreis zu bezahlen.
Als die Beklagte zu 1) im Jahr 2019 sowohl einen Käufer für ein vorher von ihr selbst bewohntes Haus in H.-O. als auch eine Refinanzierung für die Townhäuser in der J.str. benötigte, lernte sie über ihren ehemaligen Bevollmächtigten, Rechtsanwalt Dr.-Ing. L., die Klägerin kennen. Die Klägerin war seinerzeit zunächst noch Prokuristin und ist inzwischen eine von drei Geschäftsführern/innen einer M. Immobilien-Handels- und Verwaltungs-GmbH (im Folgenden: M. GmbH). Gesellschafter der M. GmbH sind zwei Brüder der Klägerin sowie, als beherrschende Gesellschafterin, die J. Holding AG, deren Aufsichtsratsmitglieder die Klägerin, einer ihrer Brüder und ihr Vater sind, deren Vorstand aber ausschließlich aus Personen besteht, die nicht zur Familie L. gehören. Geschäftszweck der J. Holding AG ist u.a. der Handel und die Verwaltung von Immobilien.
Die Klägerin äußerte nach dem Kennenlernen der Beklagten zu 1), am direkten Erwerb der Townhäuser in der J.str. interessiert zu sein, was die Beklagte zu 1) aber ablehnte. Gleichzeitig verhandelten die Parteien darüber, dass die M. GmbH das Objekt in H.-O. erwerben sollte und die Klägerin der Beklagten zu 1) eine Zwischenfinanzierung für die Townhäuser zur Verfügung stellt. Die Klägerin bat einen der Mitarbeiter der M. GmbH, einen Herrn P., die Townhäuser von innen zu besichtigen, was dieser im Einverständnis mit der Beklagten zu 1) tat. Einen Besichtigungstermin, bei dem beide Parteien dieses Rechtsstreits gleichzeitig anwesend waren, gab es in der J.str. nicht. Während der Verhandlungen wurde die Beklagte zu 1) vom Rechtsanwalt Dr.-Ing. L. vertreten.
Der Verkauf des Objekts in H.-O. scheiterte, nachdem die Klägerin am Tag des vereinbarten Notartermins am 18. November 2019 wesentliche wirtschaftliche Punkte an einem vorher abgestimmten Vertrag geändert hatte. Am gleichen Tag, dem 18. November 2019, beurkundeten die Klägerin und die Beklagte zu 1) aber einen Darlehensvertrag, nach dem die Klägerin der Beklagten zu 1) zur Zwischenfinanzierung des Kaufpreises aus dem Erwerb der Townhäuser aus dem Jahr 2018 einen Betrag von EUR 3,1 Millionen als endfälliges Darlehen zur Verfügung stellen sollte (Urk.-Nr. ... des H. Notars Dr. R.). Das Darlehen sollte gemäß Teil A, §§ 1, 2 und 3 Abs. 1 des Vertrags eine Laufzeit von zwei Jahren ab dem Auszahlungstag haben und mit 6% pro Jahr zu verzinsen sein, die Zinsen sollen in monatlichen Raten gezahlt werden. Nach Teil A Abs. 2 der Urkunde waren sich die Parteien darüber einig, dass ihr Vertrag kein Verbraucherdarlehensvertrag ist. Die Refinanzierung des Darlehens durch die Klägerin sollte ausweislich der Vorbemerkung des Darlehensvertrages über die M. GmbH erfolgen. In Teil A, § 4 des Darlehensvertrages ist geregelt, dass der Klägerin selbst kein Grundpfandrecht zur Sicherung gewährt wird, dass aber die Beklagte zu 1) sie bevollmächtigt, zur Absicherung der Refinanzierung Grundpfandrechte bis zu einer Höhe von € 3,1 Millionen zzgl. Zinsen an dem Wohnungseigentum zu bestellen. Ferner erklärte die Beklagte zu 1) in Teil B der Urkunde i.V.m. deren Anlage 1 gegenüber der Klägerin das bis zum 31. März 2022 unwiderrufliche Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages betreffend das Wohnungseigentum an den drei Townhäusern. Der für den Fall der Annahme des Angebots fällige Kaufpreis i.H.v. € 3,1 Millionen sollte durch Aufrechnung mit der Darlehensrückzahlungsforderung beglichen sein (vgl. Anlage 1, § 2 der Vertragsurkunde). In dem angebotenen Kaufvertrag heißt es unter II., dass die Beteiligten den Notar zur Durchführung des Vertrages beauftragen und bevollmächtigen, einschließlich der Stellung von Grundbuchanträgen (vgl. auch Teil C Ziff. III der Darlehensvertragsurkunde). Für den weiteren Inhalt des Darlehensvertrages und des Kaufvertragesangebots wird Bezug genommen auf die Anlage K2.
Im Grundbuch betreffend den Kaufgegenstand wurde am 3. Dezember 2019 eine Grundschuld i.H.v. € 3,1 Millionen für die M. GmbH an erster Rangstelle eingetragen, nachdem die M. GmbH wie vorgesehen der Klägerin den Betrag von € 3,1 Millionen ebenfalls darlehensweise zur Verfügung gestellt hatte.
Bis zum Januar 2020 zahlte die Klägerin sodann die Darlehensvaluta in Höhe von 3,1 Millionen € vollumfänglich an die Beklagte zu 1) aus.
In der Folge ließen noch im Jahr 2020 diverse Gläubiger der Beklagten zu 1) Zwangssicherungshypotheken in die Wohnungseigentumsgrundbücher betreffend das Wohnungseigentum in der J.str. ..., ... und ... eintragen. Für die genauen Zwangssicherungshypotheken, die Eintragungsdaten und die zugrunde liegenden Rechtstitel wird Bezug genommen auf die Grundbuchauszüge gemäß Anlage K4.
Nachdem die Klägerin von den Zwangssicherungshypotheken erfahren hatte, erklärte sie wegen eben dieser neuen Grundbuchbelastungen mit Schreiben vom 17. August 2020 gegenüber der Beklagten zu 1) die fristlose Kündigung des Darlehensvertrages. Ferner erklärte sie, das am 18. November 2019 beurkundete Kaufvertragsangebot anzunehmen zu wollen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 27. August 2020 widersprach die Beklagte zu 1) der Kündigung und erklärte, dass eine Beurkundung der Annahmeerklärung nicht erfolgen dürfe, hilfsweise nicht vollzogen werden dürfe. Mit Schreiben vom 1. Dezember 2020 erklärte die Beklagte zu 1) zudem den Widerruf des „Darlehensvertrages nebst verbundenem Kaufvertragsangebot“ (Anlage B18). Die Beklagte zu 1) beendete - mit Ausnahme einer weiteren Zahlung - nach dem Darlehenswiderruf die Zinszahlungen auf das Darlehen und bat die Klägerin sodann um Bezifferung ihrer Zinsansprüche nach Widerruf und überwies einen Abschlagsbetrag auf einen Kapitalnutzungsanspruch. Seit Ende 2020 hat die Beklagte zu 1) keine Zahlungen mehr auf das Darlehen vom 18. Dezember 2019 geleistet. Mit Schreiben vom 2. Februar 2021, zugestellt am Folgetag, erklärte die Klägerin erneut die fristlose Kündigung des Darlehens, u.a. sei die Beklagte zu 1) mit drei Raten in Zahlungsverzug.
Gegen die vom Notar Dr. R. avisierte Beurkundung der Angebotsannahme durch die Verfügungsbeklagte initiierte die Beklagte zu 1) ein Notarbeschwerdeverfahren gemäß § 15 Abs. 2 BNotO mit dem Ziel, dem Notar die Beurkundung der Annahme des Angebots durch die Klägerin zu untersagen. Mit Entscheidung vom 22. Oktober 2021 wies das Landgericht Hamburg dieses Ansinnen zurück. Für die Begründung wird auf die Entscheidung des Landgerichts Hamburg zum Az. 321 T 5/21 Bezug genommen. Nach dieser Entscheidung des Landgerichts beurkundete der Notar Dr. R. am 15. November 2021 die Annahmeerklärung der Klägerin betreffend das am 18. November 2019 beurkundete Angebot auf Übertragung des Wohnungseigentums an den drei Townhäusern in der J.str..
Derselbe Notar beurkundete sodann, nachdem das Landgericht Hamburg mit Entscheidung vom 20. Januar 2022 eine weitere Beschwerde der Beklagten zu 1) zurückgewiesen hatte, unter Einsatz seiner bevollmächtigten Mitarbeiterinnen am 20. Januar 2022 die Auflassung des Wohnungseigentums an die Klägerin (B27) und reichte entsprechende Anträge auf Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt des Amtsgerichts H. ein.
Noch vor Umschreibung des Eigentums auf die Klägerin strengte die Beklagte zu 1) vor dem Landgericht Hamburg ein einstweiliges Verfügungsverfahren an, mit dem sie die Umschreibung des Eigentums auf die Klägerin verhindern bzw. die Eintragung eines Widerspruchs (§ 899 BGB) in das Grundbuch erreichen wollte. Sie begründete den Antrag damit, dass die von ihr am 18. November 2019 abgegebenen Willenserklärungen zu Verkauf und Übertragung der Townhäuser unwirksam seien. Sie habe insbesondere den Darlehensvertrag wirksam widerrufen, ein Widerrufsrecht stehe ihr zu, weil sie selbst als Verbraucherin und die Klägerin als Unternehmerin gehandelt habe. Darüber hinaus verstoße das am 18. November 2019 beurkundete Kaufvertragsangebot gegen das Verbot von Verfallsklauseln nach § 1149 BGB. Das Landgericht lehnte den Erlass der begehrten einstweiligen Verfügung mit Urteil vom 9. März 2022 ab. Für die Begründung wird auf die Entscheidung vom 9. März 2022 Bezug genommen. Die hiergegen eingelegte Berufung wies das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg mit Beschluss vom 7. Juli 2022 zurück. Für die Begründung wird auf den Beschluss vom 7. Juli 2022 Bezug genommen.
Noch während des einstweiligen Verfügungsverfahrens und vor Einlegung der Berufung, nämlich am 17. März 2022, wurde das Eigentum an den drei Townhäusern auf die Klägerin umgeschrieben. Für den Grundbuchinhalt wird auf die Anlage K4 Bezug genommen.
Zu einem nicht genau bekannten Zeitpunkt danach teilte die Klägerin den Beklagten mit, dass sie die neue Eigentümerin der Townhäuser sei und dass sie die Beklagten zur Räumung auffordere.
Die Klägerin hat mit der Klage vom 18. August 2022 unter Beifügung einer Hausauskunft des Bezirksamts H.-A. vom 22. Juli 2022 (Anlage K7) behauptet, dass die Beklagten Besitzer der streitgegenständlichen Townhäuser seien und an den Klingelschildern vor Ort ihre Namen angebracht waren.
Die Klägerin beantragt, wie folgt zu erkennen:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt,
a) das Wohnungseigentum Nr. 01 nebst Abstellraum 01.0 (in dem als Anlage K 1 beigefügten Aufteilungsplan blau markiert),
b) das Wohnungseigentum Nr. 02 nebst Abstellraum 02.18 (in dem als Anlage K 1 beigefügten Aufteilungsplan braun markiert) und
c) das Wohnungseigentum Nr. 03 nebst Abstellraum 03.06 (in dem als Anlage K 1 beigefügten Aufteilungsplan grün markiert),
gelegen in der ... (Grundbuch des Amtsgerichts Hamburg, St. P. N., Blätter ..., ... und ...; Flurstück ... in der Gemarkung S.) zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben;
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie beantragen darüber hinaus für den Fall der Stattgabe des Klagebegehrens eine Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 2023.
Sie hat im Rahmen des schriftlichen Vorverfahrens (§§ 276 ff. ZPO) ihre Argumentation aus den vorangegangenen Gerichtsverfahren (321 T 5/21 und 313 O 88/22) wiederholt und vertieft und ausgeführt, warum ihr aus ihrer Sicht ein Widerrufsrecht nach §§ 495 Abs. 1, 355 BGB zustehe und warum es sich bei dem Kaufvertragsangebot vom 18. November 2019 um eine nach § 1149 BGB verbotene Verfallsklausel handle.
Erstmals in der mündlichen Verhandlung vom 26. Januar 2023 haben die Beklagten dann in Abrede gestellt, im Besitz der streitgegenständlichen Häuser zu sein. Vielmehr bewohne die Beklagte 1) in dem Haus Nr. 1 lediglich die Bereiche Wohnzimmer, Küche, Bades im 1. Obergeschoss und Abstellraums im Erdgeschoss für das Fahrrad. Die anderen Bereiche dieses Hauses Nr. 1 bewohne der Beklagte zu 2) mit seiner Lebensgefährtin. Die anderen beiden Häuser seien ab Ende 2021 an Dritte vermietet. Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 15. Februar 2023 haben die Beklagten dann zu der Wohnsituation weiter ausgeführt und Unterlagen einschließlich Mietverträgen, die die Beklagte zu 1) als Vermieterin über die Häuser Nr. 2 und Nr. 3 abgeschlossen hat, vorgelegt.
Das Gericht hat die Akten der beim Landgericht Hamburg geführten Verfahren 313 O 88/22 und 321 T 5/21 beigezogen und zum Gegenstand der Verhandlung gemacht.

Entscheidungsgründe:
I.
Die zulässige Klage ist begründet.
Der Klägerin stehen die geltend gemachten Herausgabe- und Räumungsansprüche gemäß § 985 BGB zu. Nach der Norm ist der Besitzer dem Eigentümer zur Herausgabe einer Sache verpflichtet, wenn er gegenüber dem Eigentümer über kein Recht zum Besitz verfügt, wobei die Herausgabepflicht bei Grundstücken auch die Pflicht zur Räumung umfasst (vgl. BGH, Urteil vom 4. Juli 1984, VIII ZR 270/83, BGHZ 92, 70-76, juris Rn. 18; Staudinger/Thole (2019) BGB § 985, Rn. 161)).
Diese Voraussetzungen sind erfüllt.
1.
Die Klägerin ist Eigentümerin.
Sie hat das Eigentum von der Beklagten zu 1) nach §§ 873 Abs. 1, 925 BGB erworben und ist seit dem 17. März 2022 als Eigentümerin eingetragen.
An der Wirksamkeit ihres Eigentumserwerbs, insbesondere an der Auflassungserklärung durch die Beklagte zu 1) als vorherige Eigentümerin, bestehen keine Zweifel.
a.
Es muss dabei nicht entschieden werden, ob die von den Beklagten gegen die Wirksamkeit der schuldrechtlichen Abrede des Darlehensvertrages geltend gemachte Einwendung in Form eines Widerrufs dazu führen kann, dass die am 20. Januar 2022 beurkundete Auflassungserklärung unwirksam wäre.
Denn der Beklagten zu 1) stand ein Widerrufsrecht nach §§ 495 Abs. 1, 355 BGB nicht zu. Sie konnte ein solches also auch nicht durch Schreiben vom 1. Dezember 2020 ausüben. Denn die Klägerin handelte nicht als Unternehmerin im Sinne von § 14 BGB.
Die Verwaltung eigenen Vermögens ist grundsätzlich nicht als gewerbliche Tätigkeit zu qualifizieren. Eine Grenze zur gewerblichen Tätigkeit ist erst dann überschritten, wenn nach dem Umfang der mit der Vermögensverwaltung verbundenen Geschäfte ein planmäßiger Geschäftsbetrieb erforderlich ist, wie etwa die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisation (st. Rspr., zuletzt BGH, Urteil vom 03. März 2020, XI ZR 461/18, juris Rn. 12; BGH, Urteil vom 20. Februar 2018, XI ZR 445/17, juris Rn. 21). Handeln einer natürlichen Person ist grundsätzlich als Verbraucherhandeln anzusehen (BGH, Urteil vom 07.04.2021, VIII ZR 49/19, juris Rn. 84; BGH, Urteil vom 30.09.2009, VII ZR 7/09, juris Rn. 10). Demnach bedarf es besonderer Umstände, die das Handeln einer natürlichen Person als Handlung eines Unternehmers i.S.v. § 14 Abs. 1 BGB erscheinen lassen. Wenn sich - wie hier - ein Unternehmerhandeln nicht aus dem mit dem Rechtsgeschäft objektiv verfolgten Zweck ergibt (dazu noch sogleich), müssen daher die dem Vertragspartner bei Vertragsschluss erkennbaren Umstände eindeutig und zweifelsfrei darauf hinweisen, dass die natürliche Person in Verfolgung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt (vgl. BGH, Urteil vom 07.04.2021, VIII ZR 49/19, juris Rn. 84). Bei verbleibenden Zweifeln, welcher Sphäre das konkrete Handeln zuzuordnen ist, ist zugunsten der Verbrauchereigenschaft zu entscheiden (BGH, Urteil vom 30.09.2009, VIII ZR 7/09, juris Rn. 10).
Dass die privaten Immobiliengeschäfte der Klägerin ein solches Maß erreicht hätten, dass sie die Unterhaltung einer ständigen Organisation erforderlich gemacht hätten, ist nicht ersichtlich, jedenfalls nicht mit der vom Bundesgerichtshof geforderten „Eindeutigkeit“ und „Zweifelsfreiheit“. Auch ist nicht ersichtlich, dass die Verträge zu den streitgegenständlichen Townhäusern vom 18. November 2019 letztlich der M. GmbH zuzurechnen sein müssen.
Das Gericht verweist zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen im Urteil vom 9. März 2022 in der Sache 313 O 88/22 sowie auf die ausführlichen Begründungen des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg (15 U 40/22) in den Beschlüssen vom 30. Mai 2022, dort Seiten 4-7, und vom 7. Juli 2022, dort Seiten 4-8).
b.
Die Auflassungserklärung vom 22. Januar 2022 ist auch nicht wegen Verstoßes gegen §§ 925 Abs. 2, 1192, 1149 BGB nichtig.
Das an die Klägerin abgegebene Kaufvertragsangebot vom 18. November 2019 stellte keine verbotene Verfallsklausel dar, weil der Klägerin selbst kein Grundpfandrecht zustand. Der Umstand, dass die Klägerin sich wiederum bei der M. GmbH finanzierte, zu deren Absicherung wiederum ein Grundpfandrecht eingetragen wurde, macht die Norm nicht anwendbar. Das ergibt sich zur Überzeugung des Gerichts aus der insoweit eindeutigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 25. Oktober 2002, Az.: V ZR 253/01). Es kommt entscheidend darauf an, dass das Kaufvertragsangebot die Verwertung des Grundstücks durch die Grundschuldgläubigerin in keiner Weise berührt. Auch insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Begründung im Urteil vom 9. März 2022 (Az. 313 O 88/22), dort Seiten 11-12, und die ausführlichen Begründungen des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg (15 U 40/22) in den Beschlüssen vom 30. Mai 2022, dort Seiten 8-10, und vom 7. Juli 2022, dort Seiten 9-11, Bezug genommen (wobei hier dahingestellt bleiben kann, ob § 1149 BGB auch dann greifen soll, wenn zum Zeitpunkt der Grundschuldbestellung der Darlehensnehmer lediglich eine Vormerkung inne hat und noch keine volle Eigentumsstellung).
2.
Die Beklagten sind auch Besitzer.
Für die Beklagte zu 1) ergibt sich das schon unabhängig von der Zulassung des Vortrages vom 26. Januar 2023/15. Februar 2023 daraus, dass selbst dann, wenn sie Teile der Townhäuser vermietet hat, bezüglich der vermieteten Teile nach wie vor als mittelbare Besitzerin anzusehen ist. Auch in dieser Stellung ist sie nach § 985 BGB der Klägerin zur Herausgabe verpflichtet (s. nur Grüneberg-Herrler, BGB, 82. Aufl. 2023, § 985 Rn. 5).
Aber auch die Beklagten zu 2) und 3) sind insgesamt als Besitzer anzusehen, und zwar für alle drei Townhäuser.
Der Vortrag der Klägerin auf Seite 7 der Klagschrift vom 18. August 2022, nach dem alle drei Beklagten alle drei Townhäuser sind, ist nach § 138 Abs. 3 ZPO von den Beklagten zugestanden worden, weil sie diesen Vortrag nicht bestritten hat.
Der gegenteilige Sachvortrag der Beklagten im Termin vom 26. Januar 2023 (wie vertieft im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 15. Februar 2023) war nicht zuzulassen. Dies ergibt sich aus § 296 Abs. 1 ZPO. Nach dieser Vorschrift sind Verteidigungsmittel, die außerhalb einer nach § 276 Abs. 1 Satz 2 ZPO gesetzten Frist vorgebracht werden, nur zuzulassen, wenn nach der freien Überzeugung des Gerichts die Zulassung die Erledigung des Rechtsstreits nicht verzögern würde oder wenn die Partei die Verspätung genügend entschuldigt.
Diese Voraussetzungen sind erfüllt, was zu einer zwingenden Zurückweisung des Vorbringens geführt hat (vgl. zu dieser Rechtsfolge nur BeckOK ZPO/Bacher, 47. Ed. 1.12.2022, ZPO § 296 Rn. 55):
(1) Das Vorbringen zum fehlenden Besitz der Beklagten ist verspätet, nämlich außerhalb der mit Verfügung vom 15. September 2022 nach § 276 Abs. 1 Satz 2 ZPO gesetzten und mit Beschluss vom 19. Oktober 2022 verlängerten Klagerwiderungsfrist, geltend gemacht worden.
Die vom Beklagtenvertreter im Termin geäußerte Rechtsansicht, im ersten Termin zur mündlichen Verhandlung vorgebrachte Verteidigungsmittel seien nie verspätet, ist im Anwendungsbereich des § 296 Abs. 1 ZPO nicht zutreffend (s. nur Greger in: Zöller, ZPO, 34. Aufl. 2022, § 282 Rn. 3b).
(2) Eine Zulassung des - von der Klägerin bereits in der mündlichen Verhandlung bestrittenen - Vortrages zu den Besitzverhältnissen würde nach der freien Überzeugung des Gerichts auch die Erledigung des Rechtsstreits verzögern.
Verzögerung liegt dann vor, wenn das Verfahren bei Zulassung des fraglichen Vorbringens länger dauern würde als bei Zurückweisung (sog. absoluter Verzögerungsbegriff, st. Rspr., s. nur BGH, Urteil vom 2. Dezember 1982, VII ZR 71/82, BGHZ 86, 31-40, Rn. 9; Greger in: Zöller, ZPO, 34. Aufl. 2022, § 296 Rn. 22).
Bei Anlegung dieses absoluten Verzögerungsbegriffs ist das Vorbringen im Termin vom 26. Januar 2023 verspätet. Würde das außerhalb der gesetzten Fristen unterbreitete Vorbringen der Beklagten zu den Besitzverhältnissen zugelassen, müssten diese Besitzverhältnisse - unabhängig von der genauen Beweislastverteilung - nunmehr aufgeklärt werden, etwa durch Parteianhörung und/oder Vernehmung von Zeugen (wie etwa von den Beklagten im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 15. Februar 2023 angeboten).
Ohne Zulassung des verspäteten Vorbringens ist der Rechtsstreit dagegen im tenorierten Sinne zur Entscheidung reif.
Eine Verzögerung scheidet auch nicht deswegen aus, weil über den neuen Sachvortrag im Termin vom 26. Januar 2023 sofort hätte verhandelt werden können, ohne dass die Entscheidungsreife entfallen wäre (vgl. insoweit Greger in: Zöller, ZPO, 34. Aufl. 2022, § 296 Rn. 12). Weder ist der neue Vortrag unstreitig (vgl. Zu dieser Konstellation BGH, Urteil vom 31. Januar 1980, VII ZR 96/79, BGHZ 76, 133-141, juris Rn. 27), noch bestand für das Gericht die Möglichkeit, die Entscheidungsreife auch unter Zulassung des neuen Vortrages noch im Termin vom 26. Januar 2023 herbeizuführen. Die Beklagten haben im Termin selbst keinerlei Beweis für ihren Vortrag angeboten und erst recht keine Beweismittel präsentiert, sondern eine Schriftsatzfrist verlangt. Bei deren Gewährung wäre der Klägerin wiederum Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben, was zu einer Wiedereröffnung der Verhandlung und Fortsetzung des Rechtsstreits, mithin zu einem Wegfall der Entscheidungsreife, führen würde.
Sollten der Beklagte zu 3) tatsächlich gar keinen Besitz (mehr) an den Townhäusern haben, wäre diese materielle Unrichtigkeit des Urteils eine gesetzgeberisch gewollte Konsequenz der Anwendung der Verspätungsregeln (vgl. BGH, Urteil vom 31. Januar 1980, VII ZR 96/79, BGHZ 76, 133-141, juris Rn. 11).
(3) Entschuldigungsgründe dafür, wieso die Beklagten nicht schon in der Klagerwiderung vom 17. November 2023 (oder in einem anderen Schriftsatz vor dem Termin vom 26. Januar 2023) auf die vermeintlich seit Ende 2021 bestehende Besitzkonstellation hingewiesen haben, sind nicht ersichtlich.
c.
Nach dem unter b. Gesagten war der in der mündlichen Verhandlung vom 26. Januar 2023 begehrte Schriftsatznachlass abzulehnen. Auf eine Beweislastverteilung kam es nicht an, weil jeglicher Beklagtenvortrag zum fehlenden Besitz schon gar nicht mehr zuzulassen war, sondern vielmehr der Sachvortrag der Klägerin zum Besitz der Beklagten als zugestanden zu behandeln ist, § 138 Abs. 3 ZPO.
3.
Die Beklagten haben gegenüber der Klägerin auch kein Recht zum Besitz im Sinne von § 986 Abs. 1 BGB.
Insbesondere ergibt sich ein solches Recht zum Besitz der Beklagten zu 1) nicht aus dem Kaufvertrag vom 18. November 2019 (K2). Ausweislich dessen § 6 waren die Townhäuser am Tag nach Fälligkeit des Kaufpreises an die Klägerin zu übergeben.
Mangels eines Rechts zum Besitz der Beklagten zu 1) können sich auch die Beklagten zu 2) und 3) nicht darauf berufen, gegenüber der Beklagten zu 1) zum Besitz berechtigt zu sein, § 986 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB.
4.
Die Beklagten sind hinsichtlich der Herausgabe- und Räumungspflicht allerdings keine Gesamtschuldner im Sinne von § 421 BGB. Vielmehr kann die Klägerin von allen Beklagten als Mitbesitzer einzeln die Herausgabe und Räumung verlangen und jeder Beklagte selbst muss diese Verpflichtung erfüllen (vgl. zur fehlenden Gesamtschuld bei Mitbesitz MüKoBGB/Baldus, 9. Aufl. 2023, BGB, § 985 Rn. 36). Obwohl der Klagantrag ausdrücklich auf eine Gesamtschuld gerichtet ist, war er auf Grund des eindeutigen Klagbegehrs - die Klägerin verlangt den kompletten Auszug aller Beklagter aus allen Townhäusern einschließlich Räumung - im tenorierten Sinne auszulegen.
5.
Der Herausgabe- und Räumungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 1) ergibt sich darüber hinaus - unabhängig vom eigentumsrechtlichen Anspruch nach § 985 BGB - aus § 433 Abs. 1 BGB i.V.m. § 6 Abs. 1 des Kaufvertrages vom 18. November 2019 (Anlage K2).
II.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1, Abs. 2 ZPO. Der auf die Beklagten zu 2) und 3) entfallende Teil des Streitwerts (s. dazu sogleich III.) bleibt hinter dem auf die Beklagte zu 1) entfallenden Anteil in einem so großen Maße zurück, dass das Gericht sein nach § 100 Abs. 2 ZPO eröffnetes Ermessen dahingehend ausgeübt hat, dass jeder der Streitgenossen auf Beklagtenseite lediglich nach seinem/ihrem Anteil am Gesamtstreitwert haftet.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 Satz 1 ZPO. Der Wert der festzusetzenden Sicherheit bemaß sich nach dem Teil des Streitwerts, der auf die jeweiligen Streitgenossen auf Beklagtenseite entfiel (s. zum Streitwert sogleich III.).
III.
Der Streitwert richtete sich hinsichtlich der Beklagten zu 1) analog § 6 Satz 1 ZPO nach dem Wert der drei Townhäuser, da es sich, jedenfalls im Verhältnis der Klägerin zur Beklagten zu 1), um einen Streit um das Eigentum an den Townhäuser handelt. Für diesen ist der Verkehrswert der Sache, hier also der Townhäuser, maßgeblich (s. nur Herget in: Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2022, § 6 Rn. 2).
Da die Beklagten zu 2) und 3) ihrerseits kein eigenes Eigentumsrecht an den Townhäusern geltend machen, sondern lediglich ein (von der Beklagten zu 1) abgeleitetes) Besitzrecht, war nach § 41 Abs. 1 ZPO die Jahresmiete für die drei Townhäuser maßgebend (vgl. zur Anwendung bei Ehegatten etwa (Dörndorfer, in: Binz/Dörndorfer/Zimmermann (Hrsg.), GKG, FamGKG, JVEG, 5. Aufl. 2021, GKG § 41 Rn. 4)). Der von der Klägerin hierfür in der Klage angesetzte Mietwert von EUR 98.748,72 pro Jahr (entspricht EUR 8.229,06 pro Monat für alle drei Townhäuser, d.h. EUR 2.743,02 pro Townhaus im Monat) erscheint dabei (auch mit Blick auf die als Anlagen B40 und B42 eingereichten Mietverträge mit einer monatlichen Bruttomiete von EUR 5.420,00 für zwei Häuser) als Schätzgrundlage für eine Jahresmiete plausibel.
Die auf die einzelnen Streitgenossen entfallenden Streitwerte waren zu addieren, § 39 Abs. 1 GKG.
IV.
Der zulässige Antrag der Beklagten auf Einräumung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO war unter Ausübung des gerichtlichen Ermessens und unter Abwägung der gegenseitigen Interessen abzulehnen. Die Interessen der Klägerin überwiegen in einem Maße, dass kein Raum für eine auch nur kurze Räumungsfrist mehr bleibt. Dabei hat das Gericht berücksichtigt, dass die Beklagte zu 1) seit inzwischen mehr als zwei Jahren keinerlei Zahlungen für die Townhäuser mehr leistet und die Klägerin inzwischen die Lasten der Häuser wie etwa das Wohngeld trägt, ohne hierfür eine Gegenleistung zu erhalten. Wenn die Beklagte zu 1) gleichzeitig, so ihr (verspäteter) Vortrag, sogar Mieten für eben diese Häuser vereinnahmt, kann es der Klägerin nicht länger zugemutet werden, einen Besitz der Beklagten zu 1) bzw. ihrer Söhne, der Beklagten zu 2) und 3), zu dulden.
Anlage
Lageplan Townhäuser J.straße
ANLAGE O

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 276 ff. ZPO
§ 899 BGB
§ 1149 BGB
§ 985 BGB
§ 14 BGB
§ 421 BGB
§ 296 Abs. 1 ZPO
§ 721 Abs. 1 ZPO
§ 15 Abs. 2 BNotO
§ 495 Abs. 1, 355 BGB
§ 873 Abs. 1, 925 BGB
§ 14 Abs. 1 BGB
§ 925 Abs. 2, 1192, 1149 BGB
§ 138 Abs. 3 ZPO
§ 276 Abs. 1 Satz 2 ZPO
§ 986 Abs. 1 BGB
§ 433 Abs. 1 BGB
§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1, Abs. 2 ZPO
§ 100 Abs. 2 ZPO
§ 709 Satz 1 ZPO
§ 6 Satz 1 ZPO
§ 41 Abs. 1 ZPO
§ 39 Abs. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 92, 70
BGHZ 86, 31
BGHZ 76, 133
XI ZR 461/18
VIII ZR 7/09
15 U 28/23
21 T 5/21 B
21 T 5/21
13 O 88/22
VIII ZR 270/83
XI ZR 445/17
VIII ZR 49/19
VII ZR 7/09
15 U 40/22
V ZR 253/01
VII ZR 71/82
VII ZR 96/79