Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 2008-06-17, Aktenzeichen 15 U 22/08
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2008:0617.15U22.08.00

Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das am 18.12.2007 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Köln – 2 O 236/04 – wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsrechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin ist gestattet, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung von Mietzinsen für die Überlassung einer Satellitenempfangsanlage für den Zeitraum vom 01.03.2001 bis zum 31.12.2003 aufgrund schriftlichen Gestattungs- und Lieferungsvertrages vom 12./14.02.2001 in Anspruch.
Der Vertrag wurde namens der Beklagten von ihrer damaligen Verwalterin, der Firma C. P. Baugesellschaft mbH, geschlossen. Für diese unterzeichnete ihr Geschäftsführer, Herr H. A., bei dem es sich um den Ehemann der damaligen Inhaberin der Klägerin handelt.
Die Parteien haben im ersten Rechtszug in erster Linie darüber gestritten, ob die damalige Verwalterin entsprechend dem Vortrag der Klägerin berechtigt war, die Beklagte bei Unterzeichnung des Vertrages zu vertreten, oder die Beklagte das Geschäft später jedenfalls genehmigt hat.
Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes einschließlich der verhandelten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf das im Tenor näher bezeichnete Urteil (Bl. 359 ff. GA) Bezug genommen.
Mit diesem hat das Landgericht die Klage mit der Begründung abgewiesen, es könne weder feststellen, dass die Verwalterin bei Abgabe ihrer auf Abschluss des Vertrages gerichteten Willenserklärung vertretungsberechtigt war, noch, dass der ohne Vertretungsmacht geschlossene Vertrag später von der Beklagten genehmigt worden ist. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils vom 18.12.2007 verwiesen.
Gegen dieses Urteil richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Klägerin, mit der sie eine fehlerhafte Rechtsanwendung durch das Landgericht rügt. Sie beanstandet in Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens, dass das Landgericht nicht zu der Annahme eines wirksamen Vertragsschlusses gelangt ist. Die gesetzliche Vertretungsmacht folge aus § 21 Abs. 5 Ziffer 6 WEG. Es sei auch nicht nachvollziehbar und rechtlich nicht haltbar, eine Bevollmächtigung der damaligen Verwalterin jedenfalls aufgrund der §§ 2, 4 des am 08.11.1997 geschlossenen, von dem Beiratsvorsitzenden der Beklagten unterzeichneten Verwaltervertrages zu verneinen. Jedenfalls, so meint sie, sei der Abschluss des Mietvertrages von dem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 05.02.2000 gedeckt. Ferner rügt die Klägerin, dass das Landgericht in der Nutzung der Anlage seit dem 01.03.2001 und der Umlage in den Nebenkostenabrechnungen keine Genehmigung des Vertrages gesehen hat. Schließlich wendet sie sich gegen die Versagung eines Bereichungsanspruchs, da der Umfang der Bereicherung nun einmal vorliege, es bei anderer Sicht darauf habe hinweisen müssen und es sich ihr nicht erschließe, warum Bereicherungsschuldner nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft sei, sondern dies die einzelnen Wohnungseigentümer seien.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Abänderung des angefochtenen Urteils zu verurteilen, an sie 41.500,46 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29.12.2003 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Auch die Beklagte wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Für ihre Auffassung, die Beklagte habe das auf Vertragsabschluss gerichtete Handeln ihrer damaligen Verwalterin nicht genehmigt, führt sie zudem – unbestritten – an, dieser sei für das Jahr 2001 und auch für 2002 keine Entlastung erteilt worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen den Parteivertretern gewechselten Schriftsätze nebst den von ihnen zur Akte eingereichten Unterlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung der Klägerin bleibt in der Sache ohne Erfolg.
Die Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von Mietzinsen für den Zeitraum vom 01.03.2001 bis zum 31.12.2003 in Höhe von 41.500,46 € aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.
(1) Auf den Gestattungs- und Lieferungsvertrag vom 12./14.02.2001 (Bl. 290 – 296 GA) nebst Nachträgen 1 und 2 mit selben Unterschriftsdaten (Bl. 339 – 342 GA) kann die Klägerin ihr Zahlungsverlangen nicht stützen, weil dieser Vertrag nicht wirksam abgeschlossen worden ist.
(1.1) Die angefochtene Entscheidung ist entgegen der Auffassung der Klägerin nicht „offenkundig rechtsfehlerhaft“, soweit das Bestehen einer gesetzlichen Vertretungsmacht der damaligen Verwalterin verneint worden ist. Der Verweis der Klägerin auf § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG geht fehl. Das gilt zum einen deswegen, weil in dieser Vorschrift lediglich eine Duldungspflicht für Maßnahmen betreffend technische Kommunikationseinrichtungen bestimmt ist. Im Übrigen sind in dieser Vorschrift lediglich Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Verwaltung, also gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern der Gemeinschaft geregelt (vgl. nur: Bärmann/Pick-Pick, WEG, 18. Aufl., § 21 Rn. 52). Soweit § 27 Abs. 2 Nr. 6 WEG in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Fassung eine Vertretungsmacht des Verwalters zur Abgabe von Erklärungen für Maßnahmen im Sinne von § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG vorsah, waren von dieser gesetzlichen Ermächtigung dementsprechend nur Maßnahmen erfasst, die zur Durchsetzung der Duldungspflicht erforderlich waren. Vorliegend ging es nicht um die Ergreifung vergleichbarer Maßnahmen, etwa um den Wechsel einer defekten Empfangsanlage gegen eine neue. Der Abschluss eines Mietvertrages über eine Satellitenempfangsanlage mit einem neuen Anbieter auf die Dauer von 15 Jahren mit einem Gegenwert-Volumen von rund 400.000,00 € sprengt den Rahmen, in dem dem Verwalter nach dem Katalog des Abs. 2 des § 27 WEG (seit dem 26.03.2007 der Abs. 2 und 3) die Vertretungsmacht gesetzlich erteilt sein soll. In diesem finden sich Ermächtigungen für solche Handlungen, die der Sicherung der Handlungsfähigkeit der WEG dienen, also für die laufende Verwaltung und dringende Geschäfte (Bärmann/Pick-Pick, a. a. O., § 27 Rn. 46). Um ein derart zu qualifizierendes Geschäft handelt es sich vorliegend ersichtlich nicht.
(1.2) Die Vertretungsmacht der damaligen Verwalterin folgt entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht aus dem Verwaltervertrag vom 08.11.1997 (Bl. 93 ff. GA). Richtig ist zwar, dass die Vertretungsmacht über das gesetzliche Maß hinaus durch Vereinbarung auch vor Inkrafttreten der heutigen Fassung des in § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG, der seit dem 26.03.2007 eine solche Möglichkeit ausdrücklich vorsieht, erweiterbar war (vgl. nur: Palandt-Bassenge, BGB, 60. Aufl., § 27 WEG, Rn. 19). Diese Möglichkeit hat das Landgericht entgegen der Auffassung der Klägerin denn auch nicht verneint, sondern hat der nach der Auffassung der Klägerin vertraglich vereinbarten Erweiterung der gesetzlichen Vertretungsmacht deswegen die Wirksamkeit versagt, weil der Verwaltervertrag auf Seiten der Beklagten allein von dem Beiratsvorsitzenden geschlossen wurde und der Beirat gemäß § 29 WEG keine Berechtigung zur Erweiterung der Vertretungsmacht für den Verwalter in Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft besitze. Der in dem Urteil enthaltene Verweis auf eine diese Auffassung bestätigende obergerichtliche Entscheidung (vgl.: OLG Koblenz ZMR 1999, 583) ist entgegen der Auffassung der Klägerin uneingeschränkt einschlägig und nicht infolge zwischenzeitlicher Gesetzesänderungen überholt, da § 29 WEG keine Änderungen erfahren hat. Im Übrigen ließe sich aus § 2 Ziffer 2. I. 5 des Verwaltervertrages eine Erweiterung der gesetzlichen Vertretungsmacht nicht herleiten. Diese vertragliche Bestimmung sieht eine Berechtigung des Verwalters zum Abschluss verschiedener näher bezeichneter Vertragstypen für die Gemeinschaft und zu Handlungen vor; Mietverträge sind dort indes nicht genannt. Ohnehin handelt es sich insoweit um eine Bestimmung, die sich auf die Regelung von Befugnissen im Innenverhältnis beschränkt. Denn die Vollmacht des Verwalters hat in § 4 eine eigenständige Regelung erfahren. Dort findet sich eine allgemeine Ermächtigung zur Vertretung der Beklagten bei Vertragsabschlüssen nicht. Vielmehr ist die Bevollmächtigung nur hinsichtlich weniger Vertragstypen in klar umrissenen Aufgabenbereichen erteilt, zu denen der Abschluss eines Mietvertrages, insbesondere eines solchen über eine Satellitenempfangsanlage, nicht gehört.
(1.3) Die damalige Verwalterin war auch nicht aufgrund des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 05.02.2000 (Bl. 86 ff. GA, dort TOP 8) zur Vertretung der Gemeinschaft zum Abschluss eines Mietvertrages mit der Klägerin mit dem konkreten Inhalt des Gestattungs- und Lieferungsvertrages ermächtigt. Die von der Klägerin gegen die Begründung dieser Wertung durch das Landgericht, auf die zwecks Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird (Seite 5 UA), geführten Angriffe sind nicht stichhaltig. Die Mietpreisbindung sollte nach dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 05.02.2000 nicht schon am 31.12.2001 enden, sondern mit der Einführung einer Sternverkabelung verbunden mit einer Erweiterung des Empfangs auf ca. 150 Programme „in ca. drei Jahren“ (TOP 8, Abs. 1), nach dem darauf folgenden Absatz sinngemäß sogar erst nach Ablauf der anzustrebenden Vertragsbindung von 15 Jahren, und zwar unmissverständlich bei einem Mietzins nach dem bis dahin gegebenen Stand, der sich unstreitig auf ca. 10,00 DM monatlich pro Wohneinheit belief. Demgegenüber sieht der Mietvertrag unter § 3 Abs. 3 bereits mit Wirkung ab dem 01.01.2002 ein monatliches Entgelt von 24,94 DM vor. Auch sollte die Entscheidung über eine Programmerweiterung auf ca. 150 mit den damit verbundenen Kosten der Gemeinschaft vorbehalten bleiben und nicht schon in Auftrag gegeben werden. Entgegen dieser Ermächtigung sieht der Mietvertrag eine Programmerweiterung auf bloß ca. 40 Programme vor. Beschlusswidrig war es auch, die Klägerin auf der Grundlage des Mietvertrages einen Zuschuss für die Programmerweiterung mit deutlich weniger Programmen von 40.600,00 € forderte und die damalige Verwalterin zahlte. Um die 40 Programme sollten nach der Beschlusslage vielmehr im Preis von ca. 10,00 DM enthalten sein.
(1.4) Fehl geht auch die nicht weiter begründete Beanstandung der Klägerin, dass das Landgericht in der Nutzung der Anlage seit dem 01.03.2001 und der Umlage der Mietkosten in den Nebenkostenabrechnungen keine Genehmigung im Sinne von § 177 Abs. 1 BGB gesehen hat. Die Ausführungen des Landgerichts hierzu, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen auf das angefochtene Urteil verwiesen wird (Seite 6 UA, Bl. 370 GA), sind erschöpfend und teilt der Senat uneingeschränkt. Dem kann noch hinzugefügt werden, dass sich die Klägerin nicht die Mühe macht darzulegen, ob denn die Nebenkostenabrechnungen überhaupt Zuschuss- und Mietkosten klar erkennbar auswiesen. Selbst dann, wenn dies anders gewesen sein sollte, so steht aufgrund des unwidersprochen gebliebenen und deswegen auch im Lichte des § 531 Abs. 2 ZPO berücksichtigungsfähigen Vorbringens der Beklagten in der Berufungsbegründung fest, dass die Eigentümerversammlung die Abrechnungen und eine Entlastung der damaligen Verwalterin abgelehnt haben.
(2) Der Klägerin steht auch kein Anspruch auf Entgeltung der Nutzung der Satellitenempfangsanlage aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB bis zur Höhe der geltend gemachten Mietzinsen zu. Die Einwendungen der Klägerin gegen die gleichlaufende Bewertung des Landgerichts sind unbegründet. Dabei kann dahinstehen, ob die Beklagte überhaupt passiv legitimiert ist und nicht die einzelnen Wohnungseigentümer bereicherungsrechtlich die richtigen Anspruchsgegner für Nutzungsersatz sind. Für den Umfang der Bereicherung fehlt es nach wie vor an einem substanziierten Vortrag der Klägerin. Erstinstanzlich hat sie sich auf einen solchen Anspruch nicht einmal berufen. Dementsprechend hat sie nicht dargetan, die angemessene Nutzungsentschädigung belaufe sich auf einen höheren Betrag als die Summe der gezahlten bzw. unstreitig aus 2001 gutzuschreibenden Beträge von insgesamt 23.025,34 € (vgl. Bl. 3 und 39 GA), und tut dies trotz der von ihr in diesem Zusammenhang gerügten Hinweisverpflichtung auch in der Berufung nicht.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Entscheidung über die Nichtzulassung der Revision folgt aus § 543 Abs. 2 ZPO. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und weder die Fortbildung des Rechts noch eine Vereinheitlichung der Rechtsprechung erfordert eine Entscheidung des Revisionsgerichts.
Gegenstandswert der Berufung: 41.500,46 €.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 97 Abs 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 27 WEG
§ 29 WEG
§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO
§ 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG
§ 27 Abs. 2 Nr. 6 WEG
§ 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG
§ 177 Abs. 1 BGB
§ 531 Abs. 2 ZPO
§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: ZMR 1999, 583
2 O 236/04