Amtsgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-03-04, Aktenzeichen 303b C 17/23
ECLI: ECLI:DE:AGHHAL:2024:0304.303B.C17.23.00

Tenor:
1. Die Beklagte wird verurteilt, in der Ladeneinheit 2 der WEG Hamburg die Aluminium-Doppeltür und die zweistufige, auf Gemeinschaftseigentum errichtete Gitterrosttreppe zu entfernen (vgl. Anlage K 2) und den vorherigen Zustand (fensterlose Stahltür ohne Treppe) ordnungsgemäß und fachgerecht auf ihre Kosten wiederherzustellen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 4.400,00 € vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf 4.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Beseitigung einer Aluminium-Doppeltür und einer Gitterrosttreppe.
Die Beklagte ist Eigentümerin der Ladeneinheit 2 der klagenden WEG. Die Ladeneinheit besitzt einen Hinter-/-Seiteneingang, der zu einer Garagenabfahrt hinausführt und früher eine fensterlose Stahltür aufwies. Auf einer Wohnungseigentümerversammlung wurde auf Antrag der Beklagten ordnungsgemäß beschlossen, dass die Beklagte berechtigt sei, die zur Garagenabfahrt hinausführende Stahltür durch ein Holzfenster zu ersetzen. Hinsichtlich des Wortlautes des Beschlusses wird auf die Anlage K1, dort TOP 6 Bezug genommen. Die Beklagte baute jedoch kein Fenster, sondern eine Aluminium-Doppeltür mit großen Fensterelementen in die Ladeneinheit ein und setzte vor diese Tür eine neue zweistufige Gitterrosttreppe, welche sich auf Gemeinschaftseigentum befindet. Hinsichtlich der eingesetzten Tür und der Treppe wird auf die das Lichtbild gem. der Anlage K2 Bezug genommen.
Die Klägerin fasste in der Wohnungseigentümerversammlung am 23.05.2023 folgenden Beschluss:
Die Familie H., Eigentümer Laden 2, wird aufgefordert, den Rückbau der von ihr widerrechtlich errichteten baulichen Veränderungen, Aluminium Doppeltür statt genehmigten Holzfenster und 2 stufige Gitterrost-Treppe vor dieser Tür, auf Gemeinschaftseigentum, vorzunehmen und den ordnungsgemäßen Zustand wieder herzustellen. Hierzu wird ihr einmalig eine Frist bis zum 30.07.23 gesetzt. Nach Ablauf dieser Frist wird die Verwaltung beauftragt, den Beseitigungs- und Wiederherstellungsanspruch für die Eigentümergemeinschaft gerichtlich geltend zu machen.
Die zuständige Verwaltung forderte die Beklagte daher mit Schreiben vom 26.05.2023 vergeblich auf, den Rückbau vorzunehmen und den von der WEG genehmigten Zustand bis zum 30.07.2023 herzustellen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, in der Ladeneinheit 2 der WEG, die Aluminium-Doppeltür und die zweistufige, auf Gemeinschaftseigentum errichtete Gitterrosttreppe zu entfernen (vgl. Anlage K 2) und den vorherigen Zustand ordnungsgemäß und fachgerecht auf ihre Kosten wiederherzustellen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die Verwaltung habe ihr den Umbau der Tür und der Treppe mündlich genehmigt. Die alte Tür sei ohnehin defekt gewesen. Die Fensterelemente der neuen Tür stellten eine erhebliche Verbesserung dar und die Treppe störe in keiner Weise. Sie entspreche zudem einer Treppe, die auch ein anderer Gewerbemieter, der Betreiber des Penny Marktes, wenige Meter weiter genau so eingebaut hat. Die Treppe und die Tür seien zudem aus Brandschutzgründen zwingend notwendig. Dies ergebe sich aus der gutachterliche Stellungnahme der B. (eingereicht als Anlage B1). Sie meint, die Klageerhebung sei willkürlich und habe ihre Ursache offensichtlich darin, dass die Beklagte - insofern unstreitig - in der Vergangenheit bereits mehrfach mit der Wohngeldzahlung in Rückstand geraten war.
Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die eingereichten Schriftsätze sowie das Sitzungsprotokoll vom 12.02.2024 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
I.
1) Der Klägerin steht ein Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderung am Gemeinschaftseigentum zu, bei dem es sich gem. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG um einen originären Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handelt.
Dazu im Einzelnen:
Der Einbau der Tür nebst Treppe stellen eine bauliche Veränderung dar.
Bauliche Veränderungen sind gemäß der Legaldefinition des § 20 Abs. 1 Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen.
In Abgrenzung zu § 13 Abs. 2 WEG bezieht sich die Norm nur auf das Gemeinschafts- nicht auf das Sondereigentum. Nach § 5 Abs. 2 WEG handelt es sich bei Außentüren/Fenstern unproblematisch um Gemeinschaftseigentum. Denn Gebäudeteile, durch deren Veränderung, Beseitigung oder Einfügen die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird, sind stets Gemeinschaftseigentum (vgl. Hierzu Hügel in BeckOK BGB, Hau/Poseck, 68. Edition, Stand: 01.11.2023, § 5 Rn. 16). Die Treppe steht direkt auf dem Gemeinschaftseigentum und betrifft dieses daher auch.
Darüber hinaus ist die bauliche Veränderung von der ordnungsgemäßen Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gem. § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG abzugrenzen. Bauliche Veränderungen sind also nur solche Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Die Abgrenzung von baulichen Maßnahmen zu Erhaltungsmaßnahmen ist auch nach in Kraft treten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) zum 1. Dezember 2020 schwierig geblieben. Problematisch ist insbesondere die Abgrenzung der baulichen Veränderung zur modernisierenden Erhaltung. Von einer baulichen Veränderung wird jedoch regelmäßig dann ausgegangen, wenn es sich um Maßnahme handelt, die den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage im Inneren oder Äußeren beeinträchtigen wie z.B. bei sichtbaren Änderungen an der Fassade oder der Vergrößerung/des Zumauers oder des Schaffens eines Fensters (vgl. Hierzu Kempfle, beck-online.GROSSKOMMENTARGesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg: Krüger, Stand: 01.12.2023, § 20 Rn. 59 f.). Genauso dürfte der Fall hier gelagert sein. Durch die neuen, sehr großen Fensterelemente entsteht ein komplett anderer optischer Gesamteindruck der Außenfassade, so dass nicht mehr von einer modernisierenden Erhaltungsmaßnahme gesprochen werden kann. Gleiches gilt für die neue Treppe.
Die Beklagte hatte für die Änderung keine Genehmigung. Ihren Vortrag, die Verwaltung habe eine solche Genehmigung erteilt, konnte sie in keiner Weise konkretisieren (wann, wo, durch wen?) so dass die diesbezügliche Einlassung bereits unsubstantiiert war. Ob die Beklagten möglicherweise ein Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderung gegenüber der Klägerin zusteht, kann dahinstehen. Einen solchen Anspruch müsste die Beklagte im Wege der Beschlussersetzungsklage geltend machen, kann ihn jedoch nicht dem Beseitigungsanspruch entgegenhalten (vgl. BGH, Urt. v. 17.3.2023 – V ZR 140/22).
Auch aus Brandschutzgesichtspunkten ergibt sich hier nichts anderes. Zwar ist zutreffend, dass Baumaßnahmen, die der Erfüllung öffentlich-rechtlicher Auflagen dienen, nicht unter § 20 Abs. 1 WEG fallen (vgl. Kempfle in beck-online.GROSSKOMMENTAR GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg: Krüger, Stand: 01.12.2023, § 20 Rn. 29). Hier ist jedoch nicht ersichtlich, dass die Brandschutzvorschriften nicht auch durch das durch Beschluss genehmigte Fenster oder die alte Tür hätten eingehalten werden können, so dass es sich nicht um eine Maßnahme zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Aufgaben handelt. Aus der Anlage B1 ergibt sich lediglich, dass die neu eingebaute Tür die Brandschutzanforderungen (analog zu einem Fenster) erfüllt.
2) Zur Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs bedarf der Verwalter im Außenverhältnis keiner besonderen Ermächtigung durch Eigentümerbeschluss. Im Innenverhältnis bedarf es dann eines gesonderten Ermächtigungsbeschlusses, wenn es sich bei der Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs nicht um eine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung handelt, wenn die Maßnahme nicht zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils getroffen werden muss oder wenn auf der Grundlage von § 27 Abs. 2 die Rechte des Verwalters nicht durch Beschluss dahingehend erweitert worden sind, dass er ohne Eigentümerbeschluss Aktivprozesse einleiten darf (vgl. Rüscher in Münchener Kommentar zum BGB. 9. Auflage 2023 § 20 Rn. 61). Das Innenverhältnis ist hier jedoch unerheblich und darüber hinaus liegt zudem der erforderliche Beschluss vor.
3) Der Inhalt des Anspruchs richtet sich nach ständiger Rechtsprechung auf Rückbau und Wiederherstellung des vorherigen Zustandes auf Kosten des Störers, also der Beklagten (vgl. Dötsch in Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 15. Auflage 2023, § 20 Rn. 410). Der vorherige, wiederherzustellende Zustand bestand aus einer fensterlosen Stahltür ohne Treppe. Die Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes dürfte auch durch Einbau des durch Beschluss genehmigten Holzfensters erfolgen können. Dies war hier jedoch nicht zu tenorieren, da die Klägerin dies nicht beantragt hat.
Nach alledem war der Klage stattzugeben.
II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 709 S. 1 ZPO. Da es sich hier nicht um eine Geldforderung handelt, war die Sicherheitsleistung konkret anzugeben. Nach dem unstreitigen Klägervortrag werden die Kosten des Rückbaus auf 4.000,- € geschätzt, so dass das Gericht den Streitwert entsprechend festgesetzt hat.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG
§ 13 Abs. 2 WEG
§ 5 Abs. 2 WEG
§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG
§ 20 Abs. 1 WEG
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 709 S. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: V ZR 140/22