Landgericht Osnabrück (Niedersachsen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-11-03, Aktenzeichen 12 O 556/06

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 35.469,73 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 8.867,43 EUR seit dem 16.7.2004, aus 17.734,87 EUR seit dem 4.8.2004 und aus 8.867,43 EUR seit dem 4.9.2004 zu zahlen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits fallen der Klägerin zu 16 % und der Beklagten zu 84 % zur Last.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, jedoch für die Klägerin nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin macht Ansprüche aus einem gewerblichen Mietverhältnis über ein Ladenlokal in der L.-Promenade in Osnabrück geltend.
Die Parteien schlossen am 24.6./31.7.2003 bzw. ergänzend am 23.1./28.1.2004 auf die Dauer von 10 Jahren, beginnend mit dem Übergabetag, einen Mietvertrag über ein Ladenlokal zum Betrieb eines Textilgeschäfts mit Flächen im Erdgeschoss und im Obergeschoss zu einem Mietzins von 24,- EUR/qm. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Verträge Bezug genommen.
Bei der L.-Promenade handelt es sich um eine von der Klägerin im Bereich der Fußgängerzone neu erbaute Einkaufszeile, die aus mehreren Gebäuden mit einer Vielzahl von Geschäften besteht. Die genaue Fläche des Ladenlokals stand zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht fest, da sich das Gesamtprojekt noch in der Planungsphase befand. Die Fläche im Erdgeschoss wurde zunächst mit 60 qm und die im Obergeschoss zunächst mit 440 qm zugrundegelegt. Nach Fertigstellung ergaben sich Flächen von 60,70 qm und 455,92 qm. Da die Abweichung mehr als 3 % der Gesamtfläche ausmachte, verlangte die Klägerin unter Berufung auf §§ 1.2, 27.3 Teil B des Mietvertrages von der Beklagten die Anpassung des Mietzinses sowie zur Wahrung der Schriftform die Unterzeichnung eines vorbereiteten Nachtragsvertrages. Letzteres lehnte die Beklagte ab.
Die Klägerin verschaffte der Beklagten am 16.7.2004 die Sachherrschaft an den vermieteten Flächen. Die Beklagte unterzeichnete ein Übergabeprotokoll vom gleichen Tage. Sie konnte ab diesem Tage die Räume mit einer Ladeneinrichtung versehen. Für den Publikumsverkehr war die L.-Promenade erst ab Eröffnung zugänglich, bis dahin war das Gelände mit einem bewachten Bauzaun abgesperrt. Die Eröffnung erfolgte am 16.9.2004. Für die Zeit vom 16.7.2004 bis zum 15.9.2004 zahlte die Beklagte die auf diesen Zeitraum entfallende Miete in Höhe von 35.469,73 EUR nicht. Wegen der Einzelheiten der Forderungsberechnung wird auf Bl. 9/10 d.A. verwiesen.
Die Klägerin veräußerte, was sie erstmals nach Schluss der mündlichen Verhandlung durch Schriftsatz vom 6.10.2006 vorgetragen hat, das Objekt L. Promenade mit Wirkung vom 1.1.2005 an die Fa. W. in Düsseldorf.
Die Klägerin meint, für den Beginn der Mietzahlungspflicht komme es allein darauf an, dass das Ladenlokal entsprechend den individuellen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien am 16.7.2004 übergeben worden sei. Sie behauptet, der Übergabetermin sei einvernehmlich vom 9.8.2004 auf den 16.7.2004 vorgezogen worden.
Die Beklagte gab die mit der Klage zur Wahrung der Schriftform geltend gemachte Willenserklärung ab, nachdem die Klägerin zwei Punkte (Beiträge zur Werbegemeinschaft (§ 3); Anerkenntnis der Fortgeltung der bisher getroffenen Vereinbarungen (§ 5)) aus dem Vertragsentwurf herausgenommen hatte. Die Parteien erklärten den Rechtsstreit insoweit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 35.469,73 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 8.867,43 EUR seit dem 16.7.2004, aus 17.734,87 EUR seit dem 4.8.2004 und aus 8.867,43 EUR seit dem 4.9.2004 zu zahlen.
2. die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte beantragt,
1. die Klage abzuweisen
2. im Wege der Widerklage festzustellen, dass die Beklagte betreffend den Ladenshop ..... in Osnabrück, für den Zeitraum vom 16.7.2004 bis zum 15.9.2004 mangels Erreichbarkeit des Ladengeschäfts für Verkehrspublikum und der daraus resultierenden Mietminderung von 100 % zur Zahlung der vereinbarten Miete nicht verpflichtet ist.
Die Beklagte meint, eine die Mietzahlungspflicht auslösende Übergabe sei wegen fehlender Zugänglichkeit der Mieträume für das Publikum noch nicht am 16.7.2004 erfolgt, sondern erst mit Eröffnung der gesamten Promenade am 16.9.2004. Vor diesem Zeitpunkt habe sich das Objekt noch in der Herstellungsphase befunden, da eine gewerbliche Nutzung nicht möglich gewesen sei. Die Verpflichtung zur vorzeitigen Mietzahlung habe nicht wirksam durch Formularvertrag erfolgen können. Durch das Hinausschieben des Zeitpunkts zur vollständigen Gebrauchsüberlassung auf unbestimmte Zeit, die hier wegen fehlender Festlegung eines Eröffnungstermins gegeben sei, werde gegen eine Kernpflicht der Vermieterin verstoßen.
Soweit die Klägerin ursprünglich auch eine schriftliche Fixierung der Anpassung der Beiträge zur Werbegemeinschaft verlangt habe, habe eine Aktivlegitimation nicht bestanden, da insoweit nur die Werbegemeinschaft berechtigt sei. Ebenso habe kein Grund für das Verlangen bestanden, die Gültigkeit der bisher getroffenen Regelungen noch einmal zu bestätigen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet, die Widerklage hat keinen Erfolg.
I. Klage
Der Klägerin steht für die Zeit vom 16.7. - 15.9.2004 ein Mietzinsanspruch in Höhe von 35.469,73 EUR zu. Anspruchsgrundlage ist der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag. Die Höhe der Forderung ist zutreffend berechnet und der Höhe nach nicht im Streit.
Der Klägerin steht die Forderung zu. In dem hier fraglichen Zeitraum war sie noch Eigentümerin und Vermieterin des Objekts, die Veräußerung ist erst mit Wirkung zum 1.1.2005 erfolgt.
Die Forderung ist entstanden und fällig. Die Mietzahlungspflicht der Beklagten hat mit der unstreitig am 16.7.2004 erfolgten Übergabe des Objekts an diesem Tage begonnen. Nach § 3 des Ursprungsmietvertrages sind der Übergabetag und der Mietbeginn identisch, so dass ab der Übergabe die Mietzahlungspflicht einsetzt. In § 3 Teil B des Mietvertrages, der nach dem Ergänzungsvertrag vom 23./28.1.2004 Teil des Mietvertrages ist, ist außerdem konkret geregelt, dass das Mietverhältnis am Übergabetag beginnt. Diese vertragliche Regelung entspricht im übrigen der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB, die für den Beginn der Mietzahlungspflicht auf die Überlassung der Mietsache abstellt.
Die Übergabe bzw. Überlassung der Mietsache setzt die Übertragung des unmittelbaren Besitzes vom Vermieter auf den Mieter voraus. Mit der Übergabe des Objekts hat der Vermieter seine Hauptleistungspflicht, nämlich Gebrauchsüberlassung des Objekts an die Beklagte, erfüllt. Die Beklagte konnte ab diesem Zeitpunkt in vollem Umfang die Sachherrschaft über das Objekt ausüben und die Räumlichkeiten entsprechend ihrer in § 9 des Vertrages übernommenen Verpflichtung bezüglich der Ladeneinrichtung pp. entsprechend dem im Vertrag benannten Vergleichsobjekt herrichten. Durch seinen bevollmächtigten Vertreter hat die Beklagte im Übergabeprotokoll vom 16.7.2006 auch ausdrücklich bestätigt, dass der Mietgegenstand vertragsgemäß übergeben wurde (Ziffer 2) bzw. dass die Flächen gemäß Mietvertrag zum weiteren Ausbau durch den Mieter übernommen werden (Ziffer 1.3).
Die Mietsache ist der Klägerin auch in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben worden. Der vertragsgemäße Zustand richtet sich nicht nach objektiven Kriterien, sondern nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien. Danach war vom Übergabetag bis zum Eröffnungstag noch kein Zugang zum Mietobjekt für das allgemeine Publikum geschuldet, sondern lediglich die Bereitstellung des Objekts in einem Zustand, der zum weiteren Ausbau als Laden geeignet war. Dies ergibt die Auslegung der maßgeblichen Vorschriften des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrages. So wird in § 3 der Nachtragsvereinbarung Nr.1 ausdrücklich unterschieden zwischen dem Übergabetag und dem Eröffnungstag sowie ausdrücklich bestimmt, dass Mietbeginn bereits der Übergabetag ist. In § 4.2 der ergänzenden Bestimmungen des Mietvertrages ist ausdrücklich geregelt, dass der Tag der Eröffnung der Einkaufsgalerie und der Tag der Eröffnung des Mietgegenstandes identisch sind und der Eröffnungstag dem Übergabetag zeitlich nachfolgt. Aus § 10.1 der ergänzenden Bestimmungen ergibt sich auch der vernünftige und nachvollziehbare Grund für die hier getroffene vertragliche Regelung der zeitlichen Abfolge, nämlich die Gewährleistung des positiven Gesamteindrucks des Projekts insgesamt im Interesse aller Mieter. Es liegt auf der Hand,. dass eine öffentlichkeitswirksame Eröffnung einen gemeinsamen Start der Verkaufstätigkeit durch alle Mieter voraussetzt. Dies ist nur gewährleistet, wenn auch sämtliche Ladeneinrichtungen durch zeitlich vorgeschaltete Übergabe des Objekts durch die Mieter fertiggestellt werden konnten. Folgerichtig ist in § 10.3 der ergänzenden Bestimmungen auch ausdrücklich bestimmt, dass es im Falle der Neueröffnung des Projekts dem Mieter im Interesse einer wirksamen Eröffnungswerbung nicht gestattet ist, schon vor der offiziellen Eröffnung mit der Verkaufstätigkeit zu beginnen.
Die oben genannten Bestimmungen sind auch wirksam. Insbesondere halten sie einer Inhaltskontrolle stand, weil sie die Beklagte nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Ein Verstoß gegen das Transparenzgebot liegt nicht vor, da, wie bereits ausgeführt, aus § 10.3 der ergänzenden Vertragsbestimmungen unmissverständlich zu entnehmen ist, dass die Verkaufstätigkeit erst mit der offiziellen Eröffnung beginnt. Auch die Unterscheidung von Übergabetag und Eröffnungstag ist ausreichend klar und verständlich geregelt. Kernpflichten des Vermieters werden durch die Unterscheidung von Übergabetag und Eröffnungstag nicht berührt, da eine Mietzahlungspflicht vor Überlassung der Sachherrschaft nicht begründet wird und andererseits die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustandes zum Überlassungszeitpunkt ohne weiteres einer Regelung zugänglich ist. Für die getroffene Regelung besteht auch, wie ebenfalls bereits ausgeführt, eine sachliche Rechtfertigung. Ein angemessener Interessenausgleich ist für die Beklagte auch gegeben, da sie das Mietobjekt durch den Einbau der Ladeneinrichtung bereits für ihre Zwecke nutzen konnte und zudem eine gleichzeitige Eröffnung aller im Projekt ansässigen Geschäfte zu einem dem Übergabetag nachfolgenden Tag mit der einhergehenden Eröffnungswerbung zu einem gesteigerten Geschäftserfolg aller Mieter unter Einschluss der Beklagten führte.
Die Beklagte kann wegen der fehlenden Zugangsmöglichkeit für das Publikum zu dem Mietobjekt bis zum 16.9.2004 auch weder mindern noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben. Abgesehen davon, dass ein Minderungsrecht wegen der vorbehaltlosen Übernahme des Objekts gem. § 536b Abs.1 S. 3 BGB ausgeschlossen ist, liegt ein Mangel nicht vor, da die Ist-Beschaffenheit der Mietsache der vertraglich vereinbarten Sollbeschaffenheit entsprach. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen zum Vorhandensein des vertragsgemäßen Zustandes am Übergabetag Bezug genommen.
Der Zinsanspruch beruht auf §§ 286 ff. BGB.
II. Widerklage
Die Feststellungsklage ist nicht begründet. Die Beklagte hat kein Recht zur Minderung in dem Zeitraum von der Übergabe des Mietobjekts bis zur Eröffnung. Zur Begründung wird auf die Ausführungen zur Klage Bezug genommen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92, 91 a ZPO. Soweit die Hauptsache hinsichtlich der verlangten Abgabe einer Willenserklärung teilweise übereinstimmend für erledigt worden ist, sind die Kosten des Rechtsstreits entsprechend dem Rechtsgedanken des § 93 ZPO der Klägerin aufzuerlegen. Die Beklagte hat den Klagantrag sofort anerkannt bzw. den vorgelegten Vertragsentwurf sofort umgehend unterzeichnet, nachdem die Klägerin den ursprünglichen Antrag geändert und die von der Beklagten beanstandeten Positionen fallengelassen hatte. Die Beklagte war zur Abgabe der Willenserklärung im ursprünglichen Wortlaut nicht verpflichtet, da die Klägerin einerseits nicht aktivlegitimiert war, soweit eine Regelung hinsichtlich der Beiträge zur Werbegemeinschaft erstrebt wurde und andererseits eine deklaratorische Bestätigung der bisher getroffenen Vereinbarungen, die bereits in schriftlicher Fassung vorlagen, zur Einhaltung der Schriftform nicht erforderlich war. Die Beklagte befand sich bis zur Änderung des Klagantrages somit auch nicht in Verzug.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 286 ff. BGB
§§ 92, 91 a ZPO
§§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO
§ 535 BGB
§ 93 ZPO
§ 536b Abs.1 S. 3 BGB