Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-03-23, Aktenzeichen 8 K 73.16
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2017:0323.8K73.16.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Wegen der mit der öffentlichen Förderung verbundenen Beschränkungen der Verfügbarkeit des Eigentums stellt sich diese Eigenschaft als Belastung dar. (Rn.16)
2. Die zuständige Stelle hat dem Verfügungsberechtigten zu bestätigen, von welchem Zeitpunkt an die Wohnung nicht mehr als öffentlich gefördert gilt. (Rn.20)
3. Voraussetzung für eine Analogie ist eine planwidrige Regelungslücke sowie eine vergleichbare Interessenlage. (Rn.25)
Das Verfahren wird eingestellt soweit die Klägerin ursprünglich das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zu einem späteren Zeitpunkt als den 1. August 2014 beantragt hat.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Z... Berlin. Das Grundstück ist mit einem im sozialen Wohnungsbau errichteten Wohngebäude mit acht Mietwohnungen bebaut. Die ursprüngliche Gebäudeeigentümerin, d. ... KG, hatte für das Vorhaben auf diesem Grundstück gemeinsam mit den Grundstücken K... ab 1990 Aufwendungshilfen gemäß den Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1977 erhalten. Das mit einem Erbbaurecht belastete Grundeigentum verblieb im Eigentum des Landes Berlin.
Die K... KG geriet ab 2003 in eine wirtschaftliche Schieflage. Im November 2005 stimmte der Bürgschafts- und Bewilligungsausschuss der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung der Darlehenskündigung und der Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens zu. Im September 2006 widerrief die Investitionsbank Berlin (im Folgenden: IBB) die ursprünglichen Bewilligungsbescheide sowie die ausgezahlten Fördermittel und Darlehen. Über das Vermögen der K... KG wurde am 1. November 2006 das Insolvenzverfahren eröffnet und ein Insolvenzverwalter bestellt. Am 2. Dezember 2009 beantragte die B... Bank AG die Anordnung der Zwangsversteigerung des Erbbaurechtes an dem streitgegenständliche Grundstück. Mit Beschluss vom 10. Dezember 2009 - 3... - ordnete das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg die Zwangsversteigerung an. Mit Kaufvertrag vom 12. Januar 2010 erwarb die Klägerin das Gebäude vom Insolvenzverwalter mit Zustimmung der IBB. Außerdem erwarb sie vom Liegenschaftsfonds das Grundstückseigentum. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch fand am 30. Juli 2010 statt. Die IBB stimmte im Zuge der Kaufvertragsabwicklung der Löschung der zu ihren Gunsten eingetragenen Grundpfandrechte zu. Eine Übertragung der Fördermittel bzw. der Baudarlehen an die Klägerin erfolgte nicht. Eine Zahlung aus dem Kaufpreis zur Anrechnung auf die Forderungen der IBB erfolgte ebenfalls nicht. Die IBB erklärte jedoch keinen Verzicht auf ihre Forderungen.
Mit Schreiben vom 24. Februar 2014 bat der Prozessbevollmächtigte der Klägerin den Beklagten um Mitteilung, wann für das Grundstück Z... Berlin die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ frühestmöglich ende. Mit Bescheid des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin (Bezirksamt) vom 24. Juli 2014, dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin zugestellt am 31. Juli 2014, teilte der Beklagte mit, dass die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ am 31. Dezember 2013 geendet habe. Hiergegen erhob die Klägerin am 18. August 2014 Widerspruch. Ihr Rechtschutzbedürfnis ergebe sich daraus, dass die Beendigung der Sozialbindung nach drei Jahren nicht zwingend günstiger sei als die mittelfristige Aufrechterhaltung der Sozialbindung. Dies gelte insbesondere in den Fällen, bei denen die neu eingeführte Mietpreisbremse aufgrund niedriger ortsüblicher Vergleichsmieten bei Neuvermietungen keine nennenswerten Steigerungen zulasse. Das Mietsteigerungspotential sei im Bereich der Kostenmiete in den nächsten fünf bis sieben Jahren höher als das Potential nach allgemein mietrechtlichen Vorschriften. Die (lediglich) dreijährige Bindung könne nicht auf das Wohnraumgesetz Berlin - WoG Bln - gestützt werden. Der Notverkauf habe bereits im Juli 2010 stattgefunden, so dass das Wohnraumgesetz Berlin nicht anwendbar sei. Es sei § 16 Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG - analog mit einer zehnjährigen Nachwirkungsfrist, mithin bis zum 31. Dezember 2020, anzuwenden.
Mit Widerspruchsbescheid des Bezirksamtes vom 1. April 2015, zugestellt am 8. April 2015, wies der Beklagte den Widerspruch zurück. Zwar werde der Klägerin zugestimmt, dass vorliegend das Wohnraumgesetz Berlin nicht anwendbar sei. Auch seien die Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes (§§ 15 ff. WoBindG) über das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ im vorliegenden Fall durchweg nicht erfüllt. Es liege aber eine Regelungslücke vor, die in Analogie zu § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG zu schließen sei. Danach ende die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ mit Ablauf des dritten Kalenderjahres nach dem durch Grundbuchänderung bewirkten Eigentumsübergang, mithin mit Ablauf des 31. Dezember 2013.
Mit der am 6. Mai 2015 erhobenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Eine analoge Anwendung des § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG komme nicht in Betracht. Es läge bereits keine planwidrige Regelungslücke vor. Die Entscheidung des Beklagten verstoße gegen den Grundsatz der Gewaltenteilung. Das Bezirksamt sei nicht befugt, den Anwendungsbereich des § 7 Abs. 2 WoG Berlin auf einen Zeitraum vorzuverlagern, der nach dem klaren Willen des Landesgesetzgebers nicht von dem Wohnraumgesetz Berlin umfasst sei. Hierfür bedürfe es einer eindeutigen Ermächtigungsgrundlage, an der es fehle und die durch eine Analogie zu § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG zu Lasten der Klägerin nicht ersetzt werden könne.
Mit Schriftsatz vom 21. März 2017 hat die Klägerin die Klage insoweit zurückgenommen, als sie beantragt hat, das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zu einem späteren Zeitpunkt als den 1. August 2014 festzustellen. Sie hat in der mündlichen Verhandlung vorgetragen, dass sie jedenfalls einen Anspruch darauf habe, dass das mit Bescheid vom 24. Juli 2014 festgestellte Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ nicht zu einem rückwirkenden Zeitpunkt bestätigt werde. Sie haben im Vertrauen darauf die Kostenmiete nach dem 31. Dezember 2013 erhöht und befinde sich deswegen in rechtlichen Auseinandersetzungen mit den Mietern.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin (Wohnungsamt) vom 24. Juli 2014 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides desselben vom 1. April 2015 zu verpflichten, das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für die acht Wohnungen des Grundstücks Z... Straße …, ... Berlin mit Ablauf des 31. Juli 2014 zu bestätigen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die analoge Anwendung des § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG auf den vorliegenden Fall sei nicht zu beanstanden. Auf die Ausführungen im Widerspruchsbescheid, die sich auf das Urteil des VG Berlin vom 19. September 2013, - VG 16 K 5.12 -, juris, stützten, werde Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze und die sonstigen Aktenbestandteile sowie auf die überreichten Verwaltungsvorgänge (1 Hefter des Beklagten, 3 Förderakten IBB, 2 Sonderbände „Abwicklung“ der IBB, 1 Ordner Auszug aus der elektronischen Akte der IBB), die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Nachdem die Klägerin die Klage hinsichtlich der Feststellung des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ ab dem Folgemonat nach Bekanntgabe des angefochtenen Bescheides teilweise zurückgenommen hat, ist das Verfahren insoweit deklaratorisch einzustellen (§ 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO).
Im Übrigen hat die zulässige Klage keinen Erfolg.
1. Die Klage ist als Verpflichtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 2. Alt. VwGO statthaft. Die Klägerin begehrt gemäß § 18 Abs. 1 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG -) in der Fassung vom 13. September 2001 (BGBl. S. 2404) die Bestätigung, dass das Objekt Z... bis zum Ablauf des 31. Juli 2014 als öffentlich gefördert gilt. Bei der Bestätigung durch das Wohnungsamt handelt es sich um einen feststellenden Verwaltungsakt. Für diesen ist Rechtschutz durch die Verpflichtungsklage zu gewähren (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18. Februar 2016 - OVG 5 B 1.15 -, juris, Rz. 47).
Die Klägerin ist klagebefugt im Sinne von § 42 Abs. 2 VwGO. Sie hat möglicherweise einen Anspruch auf den feststellenden Verwaltungsakt mit dem begehrten Inhalt. Sie macht geltend, dass sie aufgrund der derzeitigen mietrechtlichen Regelungen (Mietpreisbremse) durch die Aufhebung der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zum 31. Dezember 2013 belastet sei. Zwar ist ein allgemeines subjektives öffentliches Recht eines Eigentümers auf Erhalt einer Bestätigung über die Fortdauer der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ nicht ohne weiteres erkennbar. Wegen der mit der öffentlichen Förderung verbundenen Beschränkungen der Verfügbarkeit des Eigentums stellt sich diese Eigenschaft nämlich in erster Linie als Belastung dar. Auch rein wirtschaftliche Interessen ohne korrespondierende Rechtsposition begründen im Allgemeinen kein die Klagebefugnis begründendes subjektives öffentliches Recht. Allerdings geht mit dem Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ auch die Verpflichtung und Möglichkeit, die Kostenmiete zu fordern, einher. Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg führt - allerdings im Rahmen einer Normenkontrolle - hierzu aus:
„Die Abschaffung der Kostenmiete durch das Landeswohnraumförderungsgesetz hat infolgedessen für den Eigentümer einer öffentlich geförderten Wohnung nicht nur Vorteile. Sie hat zwar einerseits der Konsequenz, dass Erhöhungen der Miete nicht wie bisher von einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen abhängig sind, sondern sich nach den allgemeinen Regeln über die Mieterhöhung gemäß §§ 558 bis 558e BGB richten. Das bedeutet jedoch andererseits, dass steigende Kosten des Vermieters nur dann an den Mieter weitergegeben werden können, wenn sich auch die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend erhöht. … Der Eigentümer einer öffentlich geförderten Wohnung hat danach keine Garantie, dass er für das von ihm eingesetzte Eigenkapital in derselben Höhe wie bisher eine Verzinsung erhält. § 32 LWoFG greift damit insoweit zum Nachteil der Eigentümer öffentlich geförderter Wohnungen in bestehende Rechtsverhältnisse für die Zukunft ein und entfaltet eine unechte Rückwirkung“ (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13. Mai 2015 - 3 S 1175/13 -, juris, Rz. 57).“
Es ist deshalb denkbar, dass sich der an sich begünstigende Verwaltungsakt über das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ aufgrund der Interessenlage der Klägerin für diese als Belastung darstellt. Vor diesem Hintergrund und im Hinblick darauf, dass § 42 Abs. 2 VwGO lediglich die Möglichkeit einer Rechtsverletzung verlangt, ist die Klagebefugnis der Klägerin zu bejahen (vgl. VG Berlin, Urteil vom 8. Juli 2015 - VG 7 K 402.14 -, juris, Rz. 47; Kopp/Schenke, VwGO Kommentar, 21. Auflage, § 42 Rz. 76).
2. Die Klage ist jedoch unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erlass eines feststellenden Verwaltungsaktes, wonach die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zum 31. Juli 2014 endet (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Rechtsgrundlage für den Erlass des Verwaltungsaktes ist § 18 Abs. 1 Satz 1 WoBindG. Danach hat die zuständige Stelle unter anderem dem Verfügungsberechtigten zu bestätigen, von welchem Zeitpunkt an die Wohnung nicht mehr als „öffentlich gefördert“ gilt. Wann dies materiell-rechtlich der Fall ist, ergibt sich einerseits aus den §§ 15 bis 17 WoBindG, andererseits aus den §§ 5 bis 11 des Gesetzes über den Sozialen Wohnraum in Berlin (Wohnraumgesetz Berlin - WoG Bln -) vom 1. Juli 2011 (GVBl. 2011, S. 319).
a) Vorliegend sind die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes und nicht des Wohnraumgesetzes Berlin anzuwenden. Nach der Überleitungsvorschrift des § 13 Satz 1 WoG Bln gelten vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes wirksam gewordene Entscheidungen weiter. § 13 Satz 2 WoG Bln bestimmt, dass wenn über einen Antrag im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes nicht bestandskräftig entschieden ist, die zum Antragszeitpunkt maßgebenden Vorschriften weiterhin Anwendung finden.
Versteht man die Vorschrift des § 13 Satz 2 WoG Bln von ihrem Wortlaut her so, dass mit den Begriffen „Antrag“ bzw. „Antragszeitpunkt“ der Antrag auf Feststellung des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ gemeint ist, wären allerdings auf das vorliegende Verfahren die Bestimmungen des Wohnraumgesetzes Berlin anzuwenden. Ebenso, wenn das Wohnraumgesetz Berlin auf alle noch nicht abgeschlossenen Sachverhalte anzuwenden wäre. Aus § 13 Satz 2 WoG lässt sich folgern, dass immer die zum „Antragszeitpunkt“ maßgebenden Vorschriften Anwendung finden sollen. Die Klägerin hat ihren Antrag auf Feststellung der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ im Jahr 2014 gestellt. Zu diesem Zeitpunkt war das Wohnraumgesetz Berlin in Kraft getreten und dessen Bestimmungen daher maßgebend.
Gegen dieses Verständnis spricht jedoch, dass die Feststellung des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ keinen Antrag voraussetzt, sondern dem Verfügungsberechtigten von Amts wegen zu bestätigen ist. Die Begriffe „Antrag“ bzw. „Antragszeitpunkt“ sind in § 13 Satz 2 WoG Bln auch nicht definiert. Auch aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich nichts Näheres (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin, Drucksache 16/4065 vom 14. April 2011, S. 24f.). Das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ tritt unmittelbar kraft Gesetzes ein und nicht erst auf einen entsprechenden Antrag hin. Die Bestätigung gemäß § 18 WoBindG hat daher auch nur feststellenden und nicht rechtsbegründenden Charakter (vgl. Bellinger in: Fischer-Dieskau, Pergande, Schwender, Wohnungsbaurecht Kommentar, Band 5 Wohnungsbindung, § 18 WoBindG, Seite 4 f.). Die Anwendbarkeit des Wohnungsbindungsgesetzes oder des Wohnraumgesetzes Berlin hängt also nicht von dem (zufälligen) Zeitpunkt ab, zu dem ein Antrag gestellt wird. Unklar bliebe dann nämlich auch, wie diejenigen Verfahren zu behandeln wären, bei denen kein Antrag gestellt wird, sondern das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ (nur) von Amts wegen festgestellt wird (so im Ergebnis auch: Marcel Kaufmann, Jana Hager, Freshfields, Bruckhaus, Derringer, Gutachten Evaluierung des Wohnraumgesetzes Berlin [WoG Bln] - einschließlich der Darstellung der sich hieraus ergebenden Änderungsvorschläge für eine gesetzliche Nachfolgeregelung - im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt [SenStadtUm] vom 22. November 2013). Sofern in gerichtlichen Entscheidungen auf den Zeitpunkt der Antragstellung abgestellt wurde (vgl. VG Berlin, Urteil vom 18. Oktober 2016 - VG 8 K 50.16 -, juris, Rz. 24; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 12. Januar 2012 - OVG 5 B 3.09 -, juris, Rz. 18), lässt sich daraus kein Rückschluss für das vorliegende Verfahren ziehen. In keinem dieser Verfahren war - anders als im vorliegenden Fall - der maßgebliche Sachverhalt (Verkauf und Eigentumsumschreibung) bereits vor Inkrafttreten des Wohnraumgesetzes Berlin vollständig abgeschlossen.
Für die maßgebliche Rechtslage ist daher auf den Zeitpunkt abzustellen, zu dem alle Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt sind, die das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ begründen. Der Verkauf des streitgegenständlichen Grundstücks und die Eigentumsübertragung fanden im Jahr 2010 statt. Zu diesem Zeitpunkt war das Wohnraumgesetz Berlin noch nicht in Kraft.
b) Gemäß § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG analog endete die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zum 31. Dezember 2013. Das Gericht folgt der Rechtsauffassung der 16. Kammer, wonach auf den – hier vorliegenden – Fall des Notverkaufs § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG analog anzuwenden ist (vgl. VG Berlin, Urteil vom 19. September 2013 - VG 16 K 5.12-, juris). Die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung liegen vor. Voraussetzung für eine Analogie ist eine planwidrige Regelungslücke sowie eine vergleichbare Interessenlage. Der Anwendungsbereich der Norm muss wegen eines versehentlichen, mit dem Normzweck unvereinbaren Regelungsversäumnisses des Normgebers unvollständig sein. Eine derartige Lücke darf von den Gerichten im Wege der Analogie geschlossen werden, wenn sich aufgrund der gesamten Umstände feststellen lässt, dass der Normgeber die von ihm angeordnete Rechtsfolge auch auf den nicht erfassten Sachverhalt erstreckt hätte, wenn er diesen bedacht hätte (st. Rspr., vgl. BVerwG, Urteil vom 23. April 2015 - 2 C 35/13 -, juris, Rz. 23, m.w.N.).
Das Wohnungsbindungsgesetz enthält insofern eine Regelungslücke, die durch eine Analogie zu § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG zu schließen ist. Der Fall des Notverkaufs ist von den §§ 15 bis 17 WoBindG nicht unmittelbar erfasst. §§ 15 und 16 WoBindG sind insofern unanwendbar. Sie setzen ihrem Wortlaut nach die vollständige Rückzahlung der gewährten Darlehen voraus, sei es nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen (§ 15 Abs. 1 Satz 1 a) WoBindG), vorzeitig aufgrund einer Kündigung des Darlehensgebers (§ 15 Abs. 1 Satz 1 b) WoBindG) oder vorzeitig ohne rechtliche Verpflichtung (§ 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG). Vorliegend hat gerade keine vollständige Rückzahlung des Darlehens seitens der Fördernehmerin stattgefunden, noch hat die IBB auf ihre Forderungen verzichtet. Auch § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG ist nicht unmittelbar anwendbar, da er nur den Fall der Zwangsversteigerung regelt und nicht den Fall des freihändigen Verkaufs zur Abwendung einer Zwangsversteigerung.
Eine Lückenschließung durch eine analoge Anwendung der §§ 15, 16 WoBindG kommt nicht in Betracht. Diesen Vorschriften ist gemein, dass sie die vollständige Rückzahlung des Darlehens voraussetzen (s.o.). Damit liegt ihnen ein grundlegend anderer Sachverhalt zugrunde als im Falle des Notverkaufs, bei dem keine Rückzahlung der Fördermittel stattfindet. Etwas anderes folgt entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht aus der Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg vom 12. Januar 2012 - OVG 5 B 3.09 -, juris. In dem dortigen Verfahren ging es um eine Analogie zu § 16 WoBindG in der besonderen Konstellation, in der die IBB vorzeitig vollständig auf die Rückzahlung der Fördermittel verzichtet hatte. Dies hat sie im vorliegenden Fall jedoch nicht getan.
Die Situation des Notverkaufs ist aber vorliegend mit dem Fall der Zwangsversteigerung, der gemäß § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG zum Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ führt, vergleichbar. Gemäß § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG gelten bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks die Wohnungen, für die öffentliche Mittel als Darlehen bewilligt worden sind, bis zum Ablauf des dritten Kalenderjahres nach dem Kalenderjahr, in dem der Zuschlag erteilt worden ist, als öffentlich gefördert. Wie bei der Zwangsversteigerung liegt im Fall des Notverkaufs eine Insolvenz des ursprünglichen Fördernehmers vor. Ein freihändiger Verkauf findet nur als Alternative zu einer andernfalls drohenden Zwangsversteigerung statt. Während im Fall der Zwangsversteigerung die Grundpfandrechte durch den Zuschlag erlöschen, geschah dies im vorliegenden Fall des Notverkaufs durch eine Erklärung der IBB. Auch die Interessenlage ist vergleichbar. Das Gericht schließt sich insoweit den Ausführungen der 16. Kammer, Urteil vom 19. September 2013, a.a.O., Rz. 29, an und macht sie sich zu Eigen:
„Es handelt sich um von der Interessenlage her vergleichbare Sachverhalte. Der Normzweck des § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG über das Ende der öffentlichen Bindungen in Fällen einer Zwangsversteigerung des Grundstücks erfasst nach Auffassung der Kammer auch den im Wohnungsbindungsgesetz nicht geregelten Fall eines Notverkaufs, den der Insolvenzverwalter mit Zustimmung der Förderstelle zur Abwendung einer anderenfalls drohenden Zwangsversteigerung vornimmt, und rechtfertigt deshalb auch das Eintreten der entsprechenden Rechtsfolge. Zwar trifft es zu, dass, wie der Beklagte unter Hinweis auf die oben genannte Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen betont hat, in der Zwangsversteigerung grundsätzlich der lastenfreie Erwerb als Teil einer ausgewogenen Gesamtregelung des öffentlich-rechtlich ausgestalteten Verfahrens vorgesehen ist, was bei einem privaten Rechtsgeschäft nicht der Fall ist. Diesem rein formalen Argument ist aber mit der Klägerin entgegenzuhalten, dass sich die wirtschaftlichen Verhältnisse - auch und gerade im Land Berlin in Folge des Wegfalls der Anschlussförderung - dahin entwickelt haben, dass vielfach Insolvenzverwalter die ihnen anvertrauten Objekte nicht zwangsversteigern lassen, sondern als günstigere Verwertungsvariante den freihändigen Verkauf wählen. Für den Ersteigerer wie für den Käufer ist der Eigentumserwerb aber nur dann wirtschaftlich interessant, wenn die öffentlichen Grundpfandrechte gelöscht werden und auch im Verkaufsfall die Bindungen, ähnlich wie bei einer Zwangsversteigerung, alsbald erlöschen. Denn die Mietpreis- und Belegungsbindung kann für Kaufinteressenten wertmindernd erscheinen, und durch einen freihändigen Verkauf lässt sich häufig ein höherer Erlös erzielen als bei einer ansonsten alternativlosen Zwangsversteigerung des Objekts. Anderenfalls hätte der Erwerber keinen Einfluss auf die Beendigung des mit dem Fördernehmer begründeten Darlehensverhältnisses, unterläge aber öffentlich-rechtlich weiter den Sozialbindungen, die nach Löschung der Grundpfandrechte, die die öffentlichen Mittel besichern, im Grundbuch nicht mehr unmittelbar zu erkennen sind (vgl. dazu auch die amtliche Begründung zu § 6 Abs. 2 des Entwurfs, nunmehr § 7 Abs. 2 WoGBln, a.a.O., S. 20 f.). Jedenfalls in denjenigen Fällen, in denen die Förderstelle, wie hier die IBB, zur Abwendung der ansonsten drohenden Zwangsversteigerung der freihändigen Veräußerung durch den Insolvenzverwalter zugestimmt und die Löschung der öffentlichen Grundschulden bewilligt hat, sind die Sachverhalte des Notverkaufs und der Zwangsversteigerung im wirtschaftlichen Ergebnis vergleichbar. Ersichtlich deshalb hat inzwischen auch der Berliner Gesetzgeber die Notverkaufsfälle - übrigens nicht nur durch den Insolvenzverwalter - in Anlehnung an § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG geregelt und beide Verwertungsalternativen bezüglich des Zeitraums angenähert, wie auch der Beklagte einräumt.“
Das Gericht geht davon aus, dass der Gesetzgeber des Wohnungsbindungsgesetzes für den Fall des Notverkaufs eine dem § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG entsprechende Regelung getroffen hätte, sofern er den Fall bedacht hätte. Anhaltspunkte, weshalb er für den Fall des Notverkaufs eine andere Nachwirkungsfrist als für den Fall der Zwangsversteigerung hätte regeln wollen, vermag die Kammer nicht zu erkennen (vgl. auch Urteil der 16. Kammer vom 19. September 2013, a.a.O., Rz. 32). Dafür spricht auch der neu geschaffene § 7 Abs. 2 WoG Bln, der nunmehr das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ im Fall des Notverkaufs mit derselben Nachwirkungsfrist wie bei der Zwangsversteigerung ausdrücklich regelt. Dem Argument der Klägerin, aus § 13 Satz 1 WoG Bln folge, dass der Gesetzgeber den Regelungsgehalt des § 7 Abs. 2 WoG Bln gerade nicht auf den Zeitraum vor Inkrafttreten des Wohnraumgesetzes Berlin vorverlagern habe wollen, folgt die Kammer nicht. Aus § 13 Satz 1 WoG Bln folgt lediglich, dass wirksam gewordene Entscheidungen vor Inkrafttreten des Wohnraumgesetzes fortgelten sollen. Dass darunter nicht auch Bestätigungen auf der Grundlage von § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG analog fallen können, ergibt sich aus § 13 Satz 1 WoG Bln nicht. Es liegt auch keine unzulässige Analogie zu Lasten der Klägerin vor. Es ist bereits fraglich, ob das frühere Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ überhaupt eine Belastung des Eigentums der Klägerin darstellt oder lediglich ihre Erwartungen an Mieteinkünfte betrifft (s.o. 1.). Jedenfalls kann die analoge Anwendung von § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG für den Fall des Notverkaufs nicht davon abhängig gemacht werden, ob sie sich zu Gunsten oder zu Lasten des Verfügungsberechtigten auswirkt. Dies könnte je nach individueller Interessenlage zu unterschiedlichen Nachwirkungsfristen führen. Dies entspricht nicht Sinn und Zweck der Regelungen zum Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“, die an die Erfüllung objektiver Tatbestandsmerkmale anknüpfen. Insofern konnte die Klägerin, die nach angeordneter Zwangsversteigerung im Wege des Notverkaufs bei gleichzeitiger Löschung der Grundpfandrechte das Erbbaurecht erworben hat, auch nicht auf den Fortbestand der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ vertrauen.
Vorliegend hat der Insolvenzverwalter als Alternative zu einer andernfalls drohenden Zwangsversteigerung das Erbbaurecht an dem streitgegenständlichen Grundstück mit Zustimmung der IBB im Jahr 2010 an die Klägerin verkauft. Die zugunsten der IBB eingetragenen Grundpfandrechte wurden gelöscht. Ein Schuldverhältnis über die nicht zurückgeführten Fördermittel wurde mit der Klägerin nicht begründet bzw. nicht fortgesetzt. Da bei einem Notverkauf ein Zuschlag im Sinne von § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG mangels Zwangsversteigerung nicht stattfindet, ist beim Notverkauf sachgerechter Weise auf den Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung abzustellen (vgl. VG Berlin, Urteil vom 19. September 2013, a.a.O., Rz. 33). Die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ endete demnach mit Ablauf des dritten Kalenderjahres nach dem Jahr, in dem die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgte, mithin am 31. Dezember 2013.
Die Feststellung eines späteren Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zum 31. Juli 2014 kommt nicht in Betracht. Das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ tritt kraft Gesetzes ein und steht nicht zur Disposition des Beklagten (vgl. Bellinger in: Fischer-Dieskau, Pergande, Schwender, a.a.O., § 18 WoBindG, Seite 5). Die Klägerin konnte daher auch nicht darauf vertrauen, dass das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ nicht auch zu einem früheren Zeitpunkt als der des Bescheiderlasses bestätigt wird. Es hätte ihr frei gestanden, zunächst den Bescheid des Beklagten abzuwarten bzw. einen solchen zu einem früheren Zeitpunkt zu beantragen, bevor sie Erhöhungen der Kostenmiete vornimmt.
c) Zum gleichen Ergebnis würde im Übrigen die Anwendung des Wohnraumgesetzes Berlin führen. Die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ würde ebenso zum 31. Dezember 2013 enden. Gemäß § 7 Abs. 2 Satz 1 WoG Bln endet die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zum Ablauf des dritten Kalenderjahres nach vollzogener Eigentumsumschreibung, sofern im Rahmen eines Notverkaufs mit Zustimmung der Bewilligungsstelle oder des Gläubigers der öffentlichen Mittel als Alternative zu einer andernfalls drohenden Zwangsversteigerung des geförderten Objektes ein Eigentumswechsel stattfindet, in dessen Zuge mit dem Erwerber ein Schuldverhältnis über die im Rahmen des Verkaufs nicht vollständig zurückgeführten Mittel nicht begründet oder fortgesetzt wird. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt (s.o. b)).
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO und soweit die Klägerin die Klage zurückgenommen hat, aus § 155 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Kammer lässt die Berufung gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zu, da der Rechtsstreit hinsichtlich der Auslegung von § 13 WoG Bln und der analogen Anwendung von § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG auf den Fall des Notverkaufs Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung aufwirft.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf 40.000,00 Euro festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 15 ff. WoBindG
§§ 558 bis 558e BGB
§§ 15 bis 17 WoBindG
§§ 15 und 16 WoBindG
§§ 15, 16 WoBindG kommt nicht in Betracht. Diesen Vorschriften
§ 16 Wohnungsbindungsgesetz
§ 32 LWoFG
§ 18 WoBindG
§ 16 WoBindG
§ 167 VwGO
§ 13 WoG
§ 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG
§ 7 Abs. 2 WoG
§ 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO
§ 42 Abs. 1 2. Alt. VwGO
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 18 Abs. 1 Satz 1 WoBindG
§ 13 Satz 1 WoG
§ 13 Satz 2 WoG
§ 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG
§ 7 Abs. 2 Satz 1 WoG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 155 Abs. 2 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 16 K 5.12
5 B 1.15
3 S 1175/13
7 K 402.14
8 K 50.16
5 B 3.09
2 C 35/13