Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-10-31, Aktenzeichen 14 A 1420/07
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2008:1031.14A1420.07.00

Tenor:
Die Berufung wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin, die früher unter dem Namen " C. Grundstücksvermietungsgesellschaft mbH & Co. P. KG" firmierte, war Eigentümerin und Vermieterin des Grundstückes mit der postalischen Bezeichnung E. Straße in P. (Steuerobjekt).
Mit Einheitswertbescheid vom 6. Oktober 1995 stellte das Finanzamt P. im Wege der Wertfortschreibung den Einheitswert für das Grundstück zum 1. Januar 1995 auf 40.019.100,-- DM und als Grundstücksart "Geschäftsgrundstück" fest. Die Bewertung erfolgte im Sachwertverfahren. Das Grundstück wurde in dem Bescheid als Betriebsgrundstück bezeichnet und der Klägerin unter ihrer früheren Firma zugerechnet.
Für die Jahre 2003 und 2004 wurde die Klägerin unter ihrer früheren Firma wegen dieses Steuerobjektes zu Grundsteuern in Höhe von jeweils 358.075,20 EUR veranlagt.
Das Grundstück ist 98.337 qm groß und mit ca. 80 Büro-, Produktions- und Lagergebäuden bebaut (865.099 cbm umbauter Raum), die sich teilweise in sanierungsbedürftigem und nicht vermietbarem Zustand befinden. Es war seit 1990/1994 an die Firma "C. Immobilienmanagement GmbH" (im Folgenden: C.1 ) gegen einen jährlichen Gesamtbetrag von 8.875.599,16 EUR verleast. Diese Firma vermietete die Gebäude auf dem Grundstück an verschiedene C. -Unternehmen weiter. Über das Vermögen der C.1 wurde am 1. September 2002 das Insolvenzverfahren eröffnet, nachdem durch die Insolvenz des C. -Konzerns die Mieteinnahmen aus diesen Untervermietungen entfielen. Nach Eröffnung des Verfahrens kündigte die Mieterin das Leasingverhältnis mit der Klägerin zum 31. März 2003. Für die Zeit vom 1. September 2002 bis zum 31. März 2003 einigte sich die Klägerin mit dem Insolvenzverwalter der C.1 auf eine verminderte Leasingzahlung von 2.650.000,-- EUR, um das Risiko einer Befriedigung nur mit einer geringeren Insolvenzquote zu vermeiden. Zum 1. April 2003 schlossen die Klägerin und der Insolvenzverwalter der C.1 einen auf fünf Jahre befristeten Mietvertrag. Darin war u. a. vereinbart, dass die C.1 die kaufmännische und technische Verwaltung des ehemaligen Leasinggegenstandes weiter fortführen solle (Präambel). Bei der Festlegung des Mietzinses sei berücksichtigt worden, dass die Mieterin keine eigenen finanziellen Mittel aufbringen könne und die Mieterin sämtliche Instandhaltungen und -setzungen vorzunehmen habe, so dass die Miete aus den Überschüssen der Untervermietung bestehe (Präambel). Die Mieterin sollte nach dem Vertrag eine Grundmiete von 1.500,-- EUR/mtl./netto und eine variable Überschussmiete aus den von ihr selbst vereinnahmten Mieterlösen abzüglich ihrer Aufwendungen (§ 2 Nr. 1.) zahlen. Außerdem war eine Nebenkostenerstattung vereinbart, die u. a. die Grundsteuer umfasste (§ 2 Nr. 3).
Mit Schreiben vom 29. März 2004 beantragte die Beklagte einen Teilerlass der Grundsteuer für das Jahr 2003 in Höhe von 249.363,57 EUR. Die Erlassquote bezifferte sie bei einer Ertragsminderung von 87,05 % auf 69,64 %. Mit Schreiben vom 11. August 2004 beantragte sie einen Teilerlass für das Jahr 2004 von 286.605,80 EUR bei einer Ertragsminderung von 99,80 % und einer Erlassquote von 79,84 %. Zur Begründung führte sie aus, aufgrund der bekannten Insolvenz des C. Konzerns seien mit einem Schlag nahezu sämtliche Mieteinnahmen weggefallen. Die Räumlichkeiten auf dem Gelände P. stünden weitestgehend leer. Aus Sicht des Vermieters habe aufgrund der Insolvenzsituation des Mieters die Problematik bestanden, die Immobilie unmittelbar selbst zu vermieten oder sich weiterhin über ihren Mieter möglichst schadlos zu halten. Bei der Ermittlung der auf den ersten Blick sehr geringen Miete sei zu sehen, dass sich die Mieterin zur Übernahme sämtlicher mit dem Grundstück P. im Zusammenhang stehender Kosten verpflichtet habe. Dies sei aus Sicht des Vermieters eine Möglichkeit gewesen, die ansonsten drohenden Verluste, die jedenfalls letztlich nur in eine Insolvenzsituation hätten führen müssen, abzuwenden.
Mit Schreiben vom 13. Juli 2005 reduzierte die Klägerin den beantragten Erlassbetrag für das Jahr 2003 auf 221.681,58 EUR und für das Jahr 2004 auf 252.421,70 EUR.
Jeweils mit Bescheid vom 23. November 2005 lehnte die Beklagte den Antrag der Klägerin wie folgt ab: Bei der Ermittlung des Ausmaßes des Erlasses für bebaute Grundstücke sei der tatsächliche Rohertrag des Erlasszeitraums dem normalen Rohertrag gegenüber zu stellen. Als normaler Rohertrag sei der Ertrag anzusetzen, der als Rohmiete zum üblichen Marktzins zu erzielen gewesen wäre. Dabei sei im Regelfall die zu Beginn des Erlasszeitraums tatsächlich gezahlte Miete im Wege der Vermutung als übliche Miete anzusehen. Soweit es das Jahr 2003 betreffe, seien die Umstände des Erlasszeitraumes, also ab dem 1. Januar 2003, zugrunde zu legen. Für den Zeitraum vom 1. Januar 2003 bis zum 31. März 2003 habe die Klägerin einen Leasingvertrag über umgerechnet 378.571,40 EUR monatlich, ab dem 1. April 2003 einen Mietvertrag über monatlich 1.500,-- EUR vorgelegt. Dieser Unterschiedsbetrag zwischen Leasingvertrag und Mietvertrag könne nicht als Minderung des normalen Rohertrages zugrunde gelegt werden. Denn die Diskrepanz von 96 % zwischen diesen Beträgen weise darauf hin, dass entweder der zu Anfang des Jahres vereinbarte Betrag dem marktgerechten Mietzins nicht entsprochen habe, oder der ab April vereinbarte Betrag einen Ertragsverzicht darstelle. Darüber hinaus habe die Klägerin eine eventuelle Minderung des Jahresrohertrages auch zu vertreten. Der Leasingvertrag sei zum 31. März 2003 gekündigt worden. Somit hätten bis zu diesem Zeitpunkt noch Forderungen in Höhe der bisher bestehenden Verträge bestanden, die im Rahmen der Insolvenz hätten angemeldet werden können. Es sei jedoch stattdessen ein neuer Vertrag geschlossen worden, der die monatlichen Mietzahlungen um rund 49 % auf 378.581,42 EUR abgesenkt habe. Ab April 2003 sei mit der insolventen Mieterin ein neuer Fünf-Jahres-Vertrag abgeschlossen worden, dessen Mietzins von 1.500,-- EUR weder in einen Zusammenhang mit den bis dahin vereinbarten Leistungen gestellt werden könne noch den üblichen gewerblichen Mietwerten annähernd entspreche. In P. belaufe sich die Hallenmiete auf Beträge zwischen 2,50 EUR und 4,00 EUR und die Miete für Büroräume auf Beträge zwischen 3,50 und 8,50 EUR. Es seien einerseits variable Zahlungen vereinbart worden, die sich nach den wirtschaftlichen Erlösen der Mieterin richteten, andererseits Kostenerstattungen in Höhe tatsächlich anfallender Aufwendungen, u. a. für die Grundsteuer. Hinweise darauf, dass sich die Klägerin bemüht habe, das Grundstück anderweitig zu vermieten oder einer sonstigen ertragbringenden Nutzung zuzuführen, habe diese nicht mitgeteilt. Sie seien auch sonst nicht erkennbar. Soweit es das Jahr 2004 betreffe, sei die vereinbarte Miete in Höhe von 1.500,-- EUR im Wege der Vermutung als übliche Miete anzusehen. Nach den Angaben der Klägerin bestehe für das Jahr 2004 ein Mietvertrag über monatlich 1.500,-- EUR zuzüglich einer variablen Überschussmiete in Höhe der wirtschaftlichen Erlöse der Mieterin sowie einer variablen Kostenerstattung, die im Schreiben vom 13. Juli 2005 für das Jahr 2004 mit 1.056.246,14 EUR ausgewiesen werde. Damit liege eine entscheidungserhebliche Minderung des Rohertrages nicht vor. Der Rohertrag von monatlich rund 90.000,-- EUR entspreche den getroffenen vertraglichen Vereinbarungen und angesichts von Art und Zustand der Besitzung dem normalen Rohertrag, nämlich der Jahresrohmiete, die nach den Verhältnissen im Erlasszeitraum zu erzielen gewesen sei.
Die Klägerin legte Widerspruch ein, den sie im wesentlichen damit begründete, die Abmachungen hätten in der gegebenen Situation aufgrund der zu erwartenden Insolvenzquote und aufgrund des erforderlichen Sanierungsaufwandes für das Objekt einem vernünftigen wirtschaftlichen Verhalten entsprochen.
Den Widerspruch der Klägerin wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 22. Oktober 2006 hinsichtlich des Erlasszeitraumes 2003 mit folgender Begründung zurück: Die zu Beginn des Jahres 2003 erzielten Leistungen stellten keine übliche Miete dar. Bei den vereinbarten 378.571,40 EUR/Mon. handele es sich um eine pauschal ausgehandelte Vereinbarung zur Ablösung der bis dahin geltenden Leasingverträge. Es sei daher davon auszugehen, dass dieser Betrag nicht der üblichen Miete entspreche. Im danach abgeschlossenen Mietvertrag ab dem 1. April 2003 übertrage die Eigentümerin der Mieterin die gesamte Verantwortung für die kaufmännische und technische Verwaltung der Besitzung. Als Mietzahlungen würden neben einer Miete von 1.500,-- EUR/Mon. sämtliche tatsächlich anfallenden Erträge der Besitzung aus der Untervermietung sowie deren Übernahme sämtlicher privat- und öffentlich-rechtlicher Aufwendungen vereinbart. Damit sei davon auszugehen, dass aus diesem Vertrag eben der Rohertrag erzielt werde, der für die Besitzung nach den Verhältnissen des Erlasszeitraums auf dem Markt normalerweise zu entrichten sei, eine Minderung also nicht vorliege. Im Übrigen müsse die Klägerin eine Minderung des Jahresrohertrages auch vertreten. Für den in Rede stehenden Zeitraum vom 1. Januar 2003 bis zum 31. März 2003 hätten Forderungen in Höhe der bisher bestehenden Leasingverträge im Rahmen der Insolvenz angemeldet werden können. Ab dem 1. April 2003 sei eine anderweitige Vermarktung des Grundstücks möglich gewesen. Die Konditionen des Mietvertrages ließen nur den Schluss zu, dass die Klägerin mit ihren Entscheidungen nicht die Interessen als Verpächterin verfolgt habe, sondern sich aufgrund der engen wirtschaftlichen Verflechtung zu einer sozusagen "gesamtunternehmerischen" Beurteilung habe leiten lassen.
Ebenfalls mit Bescheid vom 23. Oktober 2006 wies die Beklagte den Widerspruch betreffend den Erlasszeitraum 2004 mit folgender Begründung zurück: Für das Jahr 2004 habe ein Mietvertrag über monatlich 1.500,-- EUR zuzüglich einer variablen Überschussmiete in Höhe der wirtschaftlichen Erlöse der Mieterin bestanden. Diese variable Kostenerstattung habe die Klägerin im Schreiben vom 13. Juli 2005 mit 1.056.246,14 EUR ausgewiesen. Dieser Rohertrag von rund monatlich 90.000,-- EUR entspreche den getroffenen vertraglichen Vereinbarungen und angesichts von Art und Zustand der Besitzung dem normalen Rohertrag, nämlich der Jahresrohmiete, die nach den Verhältnissen im Erlasszeitraum zu erzielen gewesen sei.
Die Klägerin hat am 27. November 2006 Klage erhoben und zur Begründung ausgeführt: Soweit es das Jahr 2003 betreffe, sei das bis dahin bestehende Mietverhältnis zum 31. März 2003 gekündigt worden. Um das Risiko zu vermeiden, nur mit einer geringeren Insolvenzquote befriedigt zu werden, habe sich die Klägerin mit dem Insolvenzverwalter für den Zeitraum vom 1. September 2002 bis zum 31. März 2003 geeinigt, dass sie lediglich einen Betrag von 2.650.000,-- EUR ausgezahlt bekomme. Sodann seien neue Vertragsverhandlungen erfolgt. Die Klägerin habe innerhalb des kurzen Zeitraums keine anderweitigen Mieter für das gesamte Objekt finden können. Auch die rasche Vermietung des Objekts in Teilen hätte zu einem anfänglich sehr hohen Leerstand geführt. Mangels besserer Alternativen sei mit dem Insolvenzverwalter der Mieterin ein neuer Mietvertrag abgeschlossen worden. Weil das gesamte Objekt nicht in vollem Umfang habe vermietet werden können und umfangreiche Reparaturmaßnahmen durchzuführen gewesen seien, seien der Klägerin im Jahre 2003 keine Überschussmieten zugeflossen. Zudem habe sie, die Klägerin, Aufwendungen gemäß § 2 Ziff. 3 des Mietvertrages ersetzen müssen. Die Höhe des beantragten Grundsteuererlasses für das Jahr 2003 belaufe sich auf 238.600,-- EUR. Die Minderung des normalen Rohertrages sei auch nicht zu vertreten. Komplementär-GmbH der Klägerin sei die deutsche C. Grundstücksvermietungsgesellschaft mbH. An dieser Komplementär-GmbH sei eine Tochter der D. -Leasing, also eine Bank, mehrheitlich beteiligt. Die Klägerin habe die zukünftigen Mietforderungen aus den ursprünglichen Verträgen mit der Mieterin an die Bank verkauft. Zur Sicherung habe sich diese einen entscheidenden Einfluss bei der Klägerin einräumen lassen. Der Abschluss des im Jahr 2003 abgeschlossenen Mietvertrages sei durch den von der Bank eingesetzten Geschäftsführer erfolgt und damit im Interesse eines Außenstehenden, nämlich der Bank, und nicht im Interesse der gesamtunternehmerischen Beurteilung. Soweit es das Jahr 2004 betreffe, sei das Objekt nicht vollumfänglich vermietet gewesen. Auch hier hätten umfangreiche Reparaturmaßnahmen angestanden bzw. für solche Maßnahmen seien Rückstellungen zu bilden gewesen. Daher seien der Klägerin nur Mietzahlungen in Höhe von 18.000,-- EUR sowie übernommene Kosten in Höhe von 546.717,82 EUR zugeflossen. Der Teilerlass der Grundsteuer für das Jahr 2004 belaufe sich auf 268.915,50 EUR. Die Ertragsminderung für beide Jahre beruhten nicht auf einer strukturell bedingten fehlenden Mieternachfrage. Der Leerstand sei vielmehr bedingt durch die überraschende Mieter- und Unternehmerinsolvenz. Eine Mieterinsolvenz sei aber geradezu ein Standardfall für die Annahme eines atypischen Leerstandes. Der Leerstand sei auch keine Folge des planmäßigen Auslaufens eines Mietvertrages. Die Vermietung des hier in Rede stehenden Objekts ziele nicht auf einen nur beschränkten Interessentenkreis ab. Das Gebäude bestehe zu einem großen Teil aus Büroflächen, zu einem anderen Teil aus vielseitig verwendbaren Hallen, für die ein unbegrenzter Interessentenkreis in Betracht komme. Die generelle Beurteilung eines Leerstandes eines Großobjektes als nicht atypischen Umstand würde zudem zu einem Leerlaufen des Grundsteuererlasses für Großobjekte führen. Auch sei auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes hinzuweisen, wonach die Atypizität eines Leerstandes nicht Voraussetzung für einen Grundsteuererlass sei.
Die Klägerin hat beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung der Bescheide vom 23. November 2005 und der Widerspruchsbescheide vom 23. Oktober 2006 zu verpflichten, die für das Steuerobjekt festgesetzte Grundsteuer für das Jahr 2003 in Höhe eines Betrages von 236.026,82 EUR und für das Jahr 2004 in Höhe von 259.636,82 EUR zu erlassen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen,
und zur Begründung auf die angefochtenen Bescheide verwiesen.
Durch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird, hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen und die Berufung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen.
Zur Begründung ihrer Berufung führt die Klägerin aus: Es fehle an einem gesetzlichen Anknüpfungspunkt für das Erfordernis eines atypischen Zustandes als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass. Dies entspreche der Auffassung des Bundesfinanzhofes und mittlerweile auch des Bundesverwaltungsgerichts. Bei dem Leerstand des Objekts handele es sich auch nicht um einen typischen Leerstand. Die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts habe zur Folge, dass bei Großobjekten letztlich niemals ein atypischer Leerstand anzunehmen sei. Hinsichtlich der renovierungsbedürftigen Teile sei darauf hinzuweisen, dass es allgemein üblich sei, Renovierungen gezielt im Hinblick auf die Anforderungen durch die jeweils neuen Mieter vorzunehmen. Die Ertragsminderung sei von ihr - der Klägerin - nicht zu vertreten. Nach Überprüfung anderer Verdienstmöglichkeiten habe sie nur vor der Alternative gestanden, kurzfristig eine Vermietung mit vorübergehend geringeren Erträgen zu akzeptieren, wobei sie über die getroffene Vereinbarung bei steigenden Mieterträgen profitieren würde. Da die Höhe der Mieterträge an den Grad der Vermietung gekoppelt gewesen sei, ergebe sich der geringe Mietertrag aus dem Leerstand. Überschießende Mieterträge würden z. Zt. nicht an sie, sondern an Gläubigerbanken der C.1 ausgeschüttet. Die C.1 befinde sich im Status der sogenannten kalten Zwangsvollstreckung. Schließlich liege auch eine wesentliche Ertragsminderung im Sinne von § 33 GrStG vor. Normaler Rohertrag sei bei bebauten Grundstücken, deren Wert im Sachwertverfahren zu ermitteln sei, gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraumes geschätzte übliche Jahresrohmiete. Jahresrohmiete sei die Jahresrohmiete im Sinne des Bewertungsgesetzes. Gemäß § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG sei die für die Jahresrohmiete maßgebliche übliche Miete nach der Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt werde. Die Auffassung des Beklagten, allein auf die tatsächlich erhaltenen Mietzahlungen abzustellen, die durch Mieterinsolvenz und Leerstand erheblich gemindert seien, widerspreche dieser Regelung. Bei Ansatz eines Mittelwertes nach dem Mietspiegel ergebe sich grundsätzlich eine geschätzte Marktmiete für die Jahre 2003 und 2004 jeweils in Höhe von 7.919.321,04 EUR. Dies führe bei Berücksichtigung von Umlagen nach § 79 Abs. 1 Satz 2 BewG zu einer geschätzten Gesamtjahresrohmiete von 11.472.422,34 EUR. Dieser Betrag sei der tatsächlich erzielten Miete gegenüber zu stellen, woraus sich der beantragte Grundsteuererlass berechne.
Die Klägerin beantragt,
das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag zu erkennen und die Revision zuzulassen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Zur Begründung führt er aus: Das angefochtene Urteil erweise sich im Ergebnis als richtig. Da das Sachwertverfahren anzuwenden sei, seien nicht die Regelungen der §§ 78 ff. sondern die der §§ 83 ff. BewG maßgeblich. Bei solchen Grundstücken sei im Wege der Vermutung von der zu Beginn des Erlasszeitraums tatsächlich erzielten Miete als der im allgemeinen üblichen Jahresrohmiete auszugehen. Selbst wenn jedoch eine Ertragsminderung im Sinne des § 33 GrStG vorliege, hätte die Klägerin diese zu vertreten. Sie habe im Jahre 2003 einen Mietvertrag über das gesamte Objekt zu eben den Konditionen abgeschlossen, die nach ihren Ausführungen nicht der üblichen Jahresrohmiete entsprechen. Nachhaltige Vermietungsbemühungen zur Vermeidung von Leerstand oder Minderung, wie sie nach der Rechtsprechung gefordert würden, seien nicht festzustellen. Nach den eigenen Aussagen der Klägerin sei die Risikoübernahme durch den Mieter ausschlaggebend gewesen. Sie habe willentlich einen neuen Mietvertrag mit ihrem insolventen Mieter abgeschlossen, ohne andere - eigene - Vermietungsbemühungen zu unternehmen. Sie habe für die Dauer des Vertrages auch auf die rechtliche Möglichkeit dazu verzichtet.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Parteivorbringens im Übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg.
Die im Streit stehenden Bescheide des Beklagten vom 23. November 2005 und die Widerspruchsbescheide vom 23. Oktober 2006 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Die Klägerin hat keinen Anspruch auf den beantragten Grundsteuererlass für die Jahre 2003 und 2004. Dabei ist, wie schon das Verwaltungsgericht im angefochtenen Urteil, davon auszugehen, dass die mit dem erstinstanzlichen Klageantrag genannten Beträge von 236.026,82 Euro für das Jahr 2003 und 259.636,82 Euro für das Jahr 2004 Gegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens und auch des Berufungsverfahrens waren und sind. Dies hat die Klägerin mit ihrem in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vom 31. Oktober 2008 gestellten Antrag nochmals deutlich gemacht.
Anspruchsgrundlage für den begehrten Erlass ist § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG, wonach die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen wird, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht, soweit bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 vom Hundert gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG ist normaler Rohertrag bei bebauten Grundstücken, deren Wert, wie hier, nach dem Bewertungsgesetz im Sachwertverfahren zu ermitteln ist, die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete.
Es kann dahinstehen, ob entsprechend der an § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG orientierten Berechnung der Klägerin die für den beantragten Grundsteuererlass erforderliche Minderung des normalen Rohertrages um mehr als 20 vom Hundert vorliegt, oder ob sich, wie der Beklagte meint, eine solche Minderung nicht feststellen lässt, weil von der tatsächlich erzielten Miete jeweils zu Jahresbeginn als der üblichen Jahresrohmiete auszugehen ist.
Denn es lässt sich nicht feststellen, dass die geltend gemachte Ertragsminderung auf atypische Umstände oder einen strukturell bedingten Leerstand zurückzuführen ist.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,
vgl. u.a. Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13.89 -, u.a. in: BStBl. II 1992, 580,
der sich der Senat in ständiger Rechtsprechung angeschlossen hat,
vgl. zuletzt Urteil vom 26. August 2008
- 14 A 2509/07 -,
können die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrages (grundsätzlich) nur erfüllt sein, wenn der (geringe) Ertrag eines Grundstückes auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgeht, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind. Dieser Grundsatz ist auch nicht dadurch in Zweifel zu ziehen, dass sich das Bundesverwaltungsgericht,
vgl. Beschluss vom 24. April 2007
- GmS-OGB 1/07 -, in: ZKF 2007, 211,
auf die Kritik des Bundesfinanzhofes,
vgl. Beschluss vom 13. September 2006
- II R 5/05 -, u.a. in: BStBl. II 2006, 921,
dessen Rechtsprechung angeschlossen hat und nunmehr auch strukturell bedingte Ertragsminderungen als Erlassgrund anerkennt.
Es ist nicht erkennbar, dass damit eine grundsätzliche Änderung der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung verbunden ist in dem Sinn, dass auf den Gesichtspunkt der "Atypizität" in jedem Fall zu verzichten sei und damit im Ergebnis jeder Leerstand als für einen Grundsteuererlass berücksichtigungsfähig in Betracht kommen könnte,
vgl. Urteile des Senats vom 16. Januar 2008
- 14 A 461/07 -, u.a. in: DWW 2008, 108 und
WuM 2008, 241, vom 11. Juni 2008 - 14 A 1185/07 - und vom 26. August 2008 - 14 A 2509/07 -, a.a. BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 - II R 5/05 -, in: juris.
Hiergegen spricht bereits die Formulierung im o.a. Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. April 2007, wonach nicht nur atypische Ertragsminderungen, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen in Betracht kommen.
Im Übrigen beruhte die frühere Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, soweit es den "strukturell bedingten Leerstand" betrifft, auf der Annahme, dass ein derartiger Leerstand bei der nächsten Hauptfeststellung zu berücksichtigen sei. Dem ist der Bundesfinanzhof im o.a. Beschluss vom 13. September 2006 mit dem Argument entgegengetreten, dass der Gesetzgeber die Hauptfeststellung ausgesetzt habe. Daraus ist zu schließen, dass das Bundesverwaltungsgericht die Abweichung von seiner bisherigen Rechtsprechung, die im o.a. Beschluss vom 24. April 2007 allerdings nicht begründet worden ist, gerade auf dieses Argument des Bundesfinanzhofes gestützt hat, das sich speziell auf die Frage des "strukturell bedingten Leerstandes" bezieht. Dass das Bundesverwaltungsgericht eine Änderung seiner Rechtsprechung auch hinsichtlich anderer Fallkonstellationen habe vornehmen wollen, kann daraus nicht gefolgert werden.
In dieser Auffassung sieht sich der Senat durch die jüngere Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,
vgl. Urteil vom 25. Juni 2008 - 9 C 8.07 -,
in: juris,
bestätigt. Im Rahmen der Entscheidungsgründe hat das Bundesverwaltungsgericht nochmals darauf hingewiesen, dass es sich der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes angeschlossen habe, wonach ein Grundsteuererlass "nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht komme, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen könne." Dem entspricht auch der vom Bundesverwaltungsgericht zu dieser Entscheidung verfasste erste Leitsatz: "Ein Grundsteuererlass kommt nach den in § 33 Abs. 1 GrStG bestimmten Voraussetzungen auch in Fällen strukturellen Leerstandes in Betracht, in denen die Ertragsminderung des Grundstücks weder atypisch noch vorübergehend ist." Dem steht auch nicht entgegen, dass das Bundesverwaltungsgericht bei der Frage, ob der normale Rohertrag des klägerischen Grundstücks um mehr als 20 vom Hundert gemindert sei, ausgeführt hat: "Gefordert ist ein Vergleich mit "anderen". Ob der erzielte - geringe - Ertrag auf eine atypische Situation zurückzuführen ist und/oder länger anhält, ist unerheblich." Diese Ausführungen stehen ersichtlich ausschließlich im Zusammenhang mit der Frage der Ermittlung einer Minderung des normalen Rohertrages bei Grundstücken, deren Bewertung im Sachwertverfahren erfolgt. Ihnen ist nicht zu entnehmen, dass das Bundesverwaltungsgericht nunmehr grundsätzlich jede Ertragsminderung unabhängig von ihren Ursachen als Erlassgrund anerkennen würde, sofern diese Ertragsminderung nicht zu vertreten ist.
Im vorliegenden Fall sind atypische Umstände des Einzelfalles für die Minderung der Ertragslage nicht zu erkennen.
Zwar ist der Klägerin zuzugestehen, dass die Zahlungsunfähigkeit eines Mieters in der Regel einen atypischen Fall im Sinne der genannten Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass darstellen dürfte.
Vgl. u.a. OVG des Saarlandes, Beschluss vom 28. September 2001 - 1 Q 26/01 - , in: NVwZ-RR 2002, 885.
Dies gilt jedoch nicht für die Konstellation im vorliegenden Verfahren. Bei einem gewerblichen Objekt mit spezifischer Ausstattung und einem besonderen Verwendungsprofil, für dessen Anmietung von vornherein nur ein begrenzter Interessentenkreis in Frage kommt, begründet ein längerer Leerstand vor einer Neuvermietung keinen atypischen, einen Grundsteuererlass rechtfertigenden Umstand,
vgl. Urteil des Senats vom 18. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -, in: Juris, m.w.N.
Das hier in Rede stehende Objekt umfasst 98.337 qm Grundstücksfläche und ist mit ca. 80 Büro-, Produktions- und Lagergebäuden uneinheitlich strukturiert bebaut. Angesichts dieser Daten konnte die Klägerin nicht davon ausgehen, dass bei einem Ausfall des bisherigen Mieters das Objekt i n s e i n e r G e- s a m t h e i t auch mittelfristig neu vermietet werden konnte. Die eingetretene Verzögerung stellt sich vielmehr als Folge der Vermarktungsabsichten der Klägerin angesichts der besonderen und damit für das g e s a m t e Objekt typischen Gegebenheiten dar. Dies bestätigt ihr eigenes Verhalten, nämlich das Mietverhältnis mit der insolventen C.1 als Mieterin des G e s a m t - Objekts fortzuführen.
Der Leerstand ist auch nicht auf eine nachhaltige und länger andauernde Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zurückzuführen, die sich im allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen hat, und damit nicht als strukturell bedingter Leerstand anzusehen,
vgl. zum Begriff des strukturellen Leerstandes: Martini, Der Grundsteuererlass nach § 33 GrStG bei auf Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse beruhenden Ertragsminderungen in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, in: BayVBl 2006, 329, m.w.N. aus der Rechtsprechung; Urteil des Senats vom 18. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -.
Anhaltspunkte dafür, dass der Markt in P. vor der Insolvenz der C.1 ein entscheidungserheblich größeres Potential an möglichen Mietern für das G e s a m t - Grundstück des genannten Zuschnitts geboten hätte, sind nicht festzustellen. Im Übrigen hat die Klägerin, offensichtlich vor dem Hintergrund einer Untervermietung von einzelnen Teilen des Objekts, selbst eingeräumt, ein strukturell bedingter Leerstand habe nicht bestanden.
Schließlich hat die Klägerin die weitgehende Ertragsminderung ihres Grundstücks auch zu vertreten. Denn sie hat nicht alle ihr zumutbaren Maßnahmen ergriffen, um die Ertragsminderung zu verhindern. Sie hat sich darauf beschränkt, das Gesamtobjekt zu einem geringen Mietzins der insolventen C.1 zu überlassen. Das mag gegebenenfalls eine nachvollziehbare unternehmerische Entscheidung gewesen sein. Mit dieser Entscheidung hat die Klägerin jedoch von vornherein darauf verzichtet, selbst durch eigene Bemühungen Vermietungen zumindest von Teilbereichen des Objekts zu realisieren und daraus höhere Einnahmen zu erzielen. Die mit der C.1 vertraglich vorgesehenen variablen Mieteinnahmen aus den Überschüssen der Untervermietung durch die C.1 waren von vornherein nur theoretischer Natur. Den Vertragsbeteiligten und damit auch der Klägerin musste von vornherein klar sein, dass Mieteinnahmen der insolventen C.1 in erster Linie deren Konkursgläubigern zugute kommen würden. Um Alternativen zu einer Vermietung an die C.1 hat sich die Klägerin offensichtlich nicht bemüht. Jedenfalls hat sie keine Nachweise für derartige Bemühungen vorgelegt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil sich der Senat in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts befindet und daher die Voraussetzungen gemäß §§ 132 Abs. 2 und 137 Abs. 1 VwGO nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 78 ff. sondern die der §§ 83 ff. BewG
§§ 132 Abs. 2 und 137 Abs. 1 VwGO
§ 33 GrStG
§ 167 VwGO
§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG
§ 79 Abs. 2 Satz 2
BewG
§ 79 Abs. 1 Satz 2 BewG
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG
§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG
§ 33 Abs. 1 GrStG
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NVwZ-RR 2002, 885
BayVBl 2006, 329
8 C 13.89
14 A 2509/07
II R 5/05
14 A 461/07
14 A 1185/07
9 C 8.07
1 Q 26/01