Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-03-12, Aktenzeichen 203 C 527/14
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2015:0312.203C527.14.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen, das auf benannte Vergleichswohnungen gestützt wird, kann nicht mit Erfolg eingeklagt werden, wenn die bisher gezahlte Miete nicht unterhalb der durch den Berliner Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.(Rn.23)
2. Der Berliner Mietspiegel 2013 ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d Abs. 1 BGB. Darüber hinaus stellt der Berliner Mietspiegel jedenfalls einen „einfachen“ Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB dar, dem hinreichende Indizwirkung zukommt, um vorliegend die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen.(Rn.23)
3. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens oder die Anhörung von sachverständigen Zeugen ist vorliegend nicht erforderlich. Das Gericht vermag sich aus eigener Sachkunde davon zu überzeugen, dass der Berliner Mietspiegel 2013 wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht (vergleiche AG Berlin-Charlottenburg, 11. Mai 2015, 235 C 133/13, WuM 2015, 361).(Rn.31)
Verfahrensgang
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind seit Juli 2010 Mieter einer Wohnung in der ... in ... Berlin. Die Wohnung liegt im 1. Obergeschoss und hat eine Wohnfläche von 93,13 qm. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt € 670,54.
Die Wohnungsausstattung ist im Wesentlichen unstreitig. Wegen der im Einzelheiten wird auf Seite 9 bis 10 der Klageschrift und auf Seite 3 der Klageerwiderung verwiesen (Bl. 9 - 10 und Bl. 27 d.A.) .
Mit Schreiben vom 24.06.2014 begehrte die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete um € 54,94 auf € 725,48 (Anlage K 1; Bl. 1 -14 d.A.). Sie begründete ihr Begehren mit der Benennung von Vergleichswohnungen. Sie benannte 5 Wohnungen aus Häusern gleichen Baujahrs und aus dem gleichen Postleitzahlenbereich der streitgegenständlichen Wohnung (wegen der Einzelheiten wird auf Anlage 2 zum Mieterhöhungsverlangen, Bl. 14 d.A., verwiesen). Die Beklagte verweigerte die Zustimmung.
Die Klägerin behauptet, der von ihr verlangte, neue Mietzins übersteige die ortsübliche Miete nicht. Dafür beruft sie sich auf Sachverständigengutachten und bezieht sich ausdrücklich nicht auf den Berliner Mietspiegel 2013. Dieser sei nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden. Auch dafür beruft sie sich auf Sachverständigengutachten. Wegen ihrer Ausführungen hierzu wird auf Seiten 3 bis 10 der Klageschrift (Bl. 3 - 9 d.A.) verwiesen. Die Klägerin trägt vor, dass im Verfahren vor dem Amtsgericht Charlottenburg zu 235 C 133/13 bereits ein Gutachten dazu eingeholt worden sei und bezieht sich zum Beweis auf die Beiziehung der Akte und Verwertung dieses Gutachtens. Schließlich führt die Klägerin aus, die Orientierungshilfe sei nicht von umfassendem Sachverstand der beteiligten Experten getragen gewesen. Die Berechnungsmethode in der Orientierungshilfe bei der Bewertung von Sondermerkmalen und ihre Auswirkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, wonach ggf. der Spannenoberwert nicht überschritten werden darf, sei nicht sachgerecht.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die Wohnung ..., ... Berlin, 1. Obergeschoss links, von bisher € 670,54 um € 54,94 auf € 725,48 monatlich mit Wirkung ab dem 1. September 2014 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie meinen, die von der Klägerin benannten Vergleichswohnungen seinen nicht vergleichbar. Bei dem Berliner Mietspiegel 2013 handele es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, wozu sich die Beklagten auf Sachverständigengutachten berufen. Der aktuell gezahlte Nettokaltmietzins überschreite den Oberwert der hiernach ortsüblichen Miete bereits.
Das in dem Verfahren des Amtsgerichts Charlottenburg - 235 C 133/13 - eingeholte Gutachten von ... zum Berliner Mietspiegel 2013 ist beigezogen worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Es besteht kein Anspruch der Klägerin auf eine Mieterhöhung. Gemäß § 558 Abs. 1 BGB ist Voraussetzung eines Anspruchs auf Zustimmung zur Mieterhöhung, dass die bisher gezahlte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das ist nicht der Fall.
I.
Das Mieterhöhungsverlangen ist formell ordnungsgemäß.
Die Klägerin hat sämtliche Formalien eingehalten und insbesondere drei vergleichbare Wohnungen gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB benannt.
Es stellt sich die Frage, welche Angaben der Vermieter machen muss, um Anhaltspunkte für die Existenz und die Vergleichbarkeit der Wohnungen zu liefern. Denn sind die benannten Wohnungen schon auf den ersten Blick nicht mit der Wohnung des Vermieters vergleichbar, liegt ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nicht vor (Schmidt-Futterer/Börstighaus, Mietrecht, 11. Aufl. § 558a BGB, Rn. 109).
Einige der von der Klägerin benannten Wohnungen sind in der Tat schon auf den ersten Blick nicht vergleichbar. Das betrifft die dritte und vierte Wohnung, welche sich im 2. OG bzw. 3. OG befinden und eine Wohlfläche aufweisen, die rund 16 % bzw. 38 % größer ist, als die der streitbefangenen Wohnung (Bl. 14 d.A.). Der Ansicht, für die Frage der Vergleichbarkeit seien lediglich die fünf Wohnwertmerkmale des § 558 Abs. 2 BGB zu berücksichtigen, nicht aber etwa die Wohndauer (Schmidt-Futterer/Börstighaus, a.a.O.), vermag das Gericht nicht zu folgen. Der Wortlaut des § 558a BGB gibt das nicht her. Die Wohndauer lässt sich zudem schon zwanglos unter das Kriterien „Beschaffenheit“ bzw. „Ausstattung“ subsumieren. Insbesondere würde eine solche Sicht Sinn und Zweck der Vorschrift nicht gerecht. Demnach soll die Angabe von Vergleichswohnungen dem Mieter die Möglichkeit und Information geben, um zu beurteilen, ob er der Mieterhöhung zustimmen will oder nicht (Schmidt-Futterer/Börstighaus, a.a.O. Rn. 101). Gerade die Angaben, wann der jeweilige Mietvertrag geschlossen wurde, ist ein wesentliches die Miethöhe bestimmendes Merkmal. Eine Wohnung, die seit 20 Jahren von ein und demselben Mieter bewohnt wird, wird aus guten Gründen einen niedrigeren Mietzins ausweisen, als eine Neuvermietung. Hier beide Wohnungen zu vergleichen ist nicht sachgerecht, denn der langjährige Mieter hatte in aller Regel Schönheits- und kleinere Instandhaltungsreparaturen über Jahr hinweg selbst zu übernehmen, während der Neumieter in aller Regel in eine renovierte, meist zumindest frisch gestrichene Wohnung einzieht, was einen höheren Mietzins rechtfertigt. Dieser übersteigt bei Neuvermietungen bekanntlich in einem sogar so hohen Maße die Altmieten, dass die Bundesregierung hier durch die sogenannte „Mietpreisbremse“ politischen Handlungsbedarf sieht. Es gibt somit keinen Grund, weshalb man eine frisch sanierte Wohnung mit einer Wohnung vergleichen können soll, in welcher der Vermieter seit 20 Jahren nichts gemacht hat. Es dürfte sich pauschal anbieten, zwischen kurzen (bis 4 Jahre), mittleren (ca. 4 bis 15 Jahre) und langen Mietdauern zu unterscheiden (mehr als 15 Jahre).
Angaben dazu, wann die Vergleichswohnungen vermietet worden sind, hat die Klägerin nicht gemacht. Diese Angaben waren hier aber ausnahmsweise entbehrlich. Denn der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag wurde im Juli 2010 geschlossen. Zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens aus Juni 2014 waren also noch nicht vier Jahre vergangen. Damit dürfte diese Wohnung noch in die Kategorie Neuvermietung fallen (vgl. § 5 Abs. 2 WiStG, wo auf Mietvereinbarungen „in den letzten vier Jahren“ abgestellt wird). Selbst wenn daher sämtliche Vergleichswohnungen Neuvermietungen wären, so wäre hier eine Vergleichbarkeit noch gewährleistet.
Das Gericht ist ferner der Ansicht, dass es mindestens drei Wohnungskategorien allein aufgrund der Lage einer Wohnung im Hause gibt, die nicht vergleichbar sind (sog. Stockwerkslage). Erstens, Souterrain- Erdgeschoss-, Hochparterrewohnungen. Solche sind aufgrund ihrer Lage in der Regel eher schattig gelegen, meist lauter, weil näher an der Straße, von Straße oder vom Hof aus auch von Passanten einsehbar und überwiegend fußbodenkalt, weil eine regelmäßige Beheizung durch eine darunter liegende Wohnung nicht gegeben ist (sei es weil darunter Keller oder Boden sind, sei es weil im Erdgeschoss oft Gewerbeeinheiten zu finden sind, die zumindest Abends und am Wochenende nicht heizen). Aufgrund ihrer Lage sind diese Wohnungen zudem einer erhöhten Einbruchsgefahr ausgesetzt. Es entspricht der Gerichtserfahrung, dass es eine große Kategorie von Mietern gibt, die aus genau diesen Gründen prinzipiell nicht in eine Wohnung im Erdgeschoss oder im 1. OG einziehen würden (es sei denn diese verfügt - was die große Ausnahme sein dürfte - über Fußbodenheizung, eine uneinsehbare Terrasse und einbruchsichere Türen und Rolläden). Ebenso entspricht es der Gerichtserfahrung, dass solche Wohnungen sowohl bei Verkauf als auch bei Vermietung durchschnittlich niedrigere Quadratmetermieten aufweisen. Zweitens, normale Etagenwohnungen. In einem typischen Berliner Mietshaus sind dies die Wohnungen im 2., 3. und 4. Obergeschoss. Und drittens, die Wohnungen ganz oben im 5. OG oder Dachgeschoss. Diese sind schon von ihrer Lage her am hellsten und ruhigsten und erzielen derzeit auf dem Markt, selbst wenn kein Aufzug vorhanden ist, die höchsten Quadratmetermieten. Über all das kann man sich ohne weiteres ein Bild machen, indem man nur die großen im Internet frei verfügbaren Immobilienportale konsultiert, die sogar eine Eingrenzung bzw. einen Ausschluss gerade nach den Kriterien „Erdgeschosswohnungen“, „Etagenwohnungen“ und „Dachgeschosswohnungen“ vorsehen (vgl. nur: www.immobilienscout24.de).
Dass der Berliner Mietspiegel die Stockwerkslage nicht abbildet, worauf sich die Klägerin beruft, ist in diesem Zusammenhang irrelevant, weil in den Mietspiegel sämtliche Wohnungskategorien - mit Ausnahme von „Ausreißern“ - einfließen und das Außerachtlassen der Stockwerkslagen somit die Repräsentativität der Befragung nicht in Frage stellt. Insofern reicht eine pauschale Einteilung von drei Lagen aus (hierzu unten). Ein Mietspiegels, der auf breiter Basis sämtliche Wohnungen einbezieht, kann gleichwohl ein realistisches Bild geben, was im Durchschnitt für eine Wohnung verlangen wird, denn niedrig gelegene Wohnungen mit eher niedrigen Mieten gleichen hier höher gelegene Wohnungen mit eher höheren Mieten aus. Bei der hier relevanten Frage der konkreten Vergleichbarkeit einer Wohnung mit einer anderen gewinnt die Stockwerkslage hingegen aus vorgenannten Gründen Bedeutung. Denn der Mieter einer Wohnung im Erdgeschoss kann sich kein Bild von der Berechtigung einer Mieterhöhung machen, wenn ihm der Vermieter zum Vergleich nur drei Penthousewohnungen präsentiert.
Der von der Klägerin angeführte Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 08.09.1993, 1 BvR 1331/92 (NJW-RR 1993, 1485) steht dieser Sicht nicht entgegen. Dem dortigen Fall lag gerade zugrunde, dass der Vermieter das Geschoss angegeben hatte und dass die dortigen Wohnungen allesamt im 1. Obergeschoss bzw. Erdgeschoss gelegen waren (a.a.O.). Darüber hinaus stammt der Beschluss aus dem Jahr 1993 (unter der Geltung des MHRG). Die Rechtswirklichkeit hat sich seit dem maßgeblich verändert. Es ist heute, im Gegensatz zu damals, einem jedem Vermieter aufgrund der weit größeren Verbreitung und Verfügbarkeit von Internet und elektronischen Datenbeständen ohne größeren Aufwand möglich, gut vergleichbare Vergleichswohnungen zu benennen (unter www.berlinermietdatenbank.de zum Beispiel kann man sogar zu einem Festpreis Vergleichswohnungsdaten online erwerben).
Aus dem Vorgenannten folgt, dass die Klägerin hier drei vergleichbare Wohnungen benannt hat, nämlich die ersten beiden im 1. OG und die letzt im Erdgeschoss. Dass diese Wohnungen zum Teil etwas größer sind, wirkt sich auf die Vergleichbarkeit nicht aus, weil die Unterschiede verhältnismäßig gering und eine gewisse Vergleichbarkeit daher noch gegeben ist. Die Wohnungsgrößen differieren maximal bis zu 38 %, was an der Grenze des Vergleichbaren liegen dürfte. Insbesondere sind die Zimmergrößen mit jeweils 4 bis 5 Zimmer vergleichbar. Nicht vergleichbar wären hingegen 1 bis 3 Zimmerwohnungen, da sowohl Einzimmerapartments als auch 2 bis 3 Zimmerwohnungen von ihrer Verfügbarkeit und ihrer typischen Nutzungsaufteilung her andere Wohnungsteilmärkte abbilden (vgl. zu dem Kriterium Größe bzw. Zimmerzahl: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 11. Aufl. § 558a BGB, RN. 119 ff.).
II.
Das Mieterhöhungsverlangen ist nicht begründet.
Selbst unter Zugrundelegung sämtlicher wohnwerterhöhenden Merkmale läge die derzeitige Miete bereits über der nach dem Berliner Mietspiegel 2013 ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitige Wohnung. Das ist unstreitig. Es kommt daher allein darauf an, ob dem Berliner Mietspiegel 2013 eine Vermutungswirkung oder jedenfalls eine überzeugende Indizwirkung zukommt. Beides ist aus Sicht des Gerichts der Fall. Das Gericht ist der Überzeugung, dass der Berliner Mietspiegel 2013 ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d Abs. 1 BGB ist (hierzu 1.). Darüber hinaus stellt der Berliner Mietspiegel jedenfalls einen „einfachen“ Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB dar, dem hinreichende Indizwirkung zukommt, um vorliegend die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen (hierzu 2.).
1.
a)
Der Begriff der „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze“ in § 558d Abs. 1 BGB ist auslegungsbedürftig. Das Gericht ist der Überzeugung, dass an die Einhaltung dieser Voraussetzung keine allzu hohen Anforderungen zu stellen sind und dieser Begriff nicht eng verstanden werden darf. Die Betonung dürfte mehr auf der Einhaltung von Grundsätzen, im Sinne von gewissen Mindeststandards liegen, als auf wissenschaftlich. Wissenschaftlich muss zudem im Sinne einer praktikablen und verhältnismäßig machbaren Wissenschaftlichkeit zu verstehen sein.
Hierfür spricht Sinn und Zweck des Gesetzes, welches schon in seinem Titel ausdrücklich die „Vereinfachung“ des Mietrechts trägt (Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19.06.2001, BGBl I S. 1149). Die Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln ist gerade auch als Mittel der Vereinfachung für die Rechtspraxis und zur Stärkung der Rechtssicherheit eingeführt worden. Um dieses Ziel zu erreichen, muss die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels für Gemeinden und Städten praktikabel und mit verhältnismäßigem Aufwand machbar sein.
Die sich ergebenden Rechtsfolge - die gesetzliche Vermutung der ortsüblichen Miete - beruht ebenfalls nur zu einem Teil auf dem Erfordernis der Einhaltung wissenschaftlicher Grundsätze, durch welche „eine erhöhte Gewähr der Richtigkeit“ gegeben sein soll; zum anderen Teil rechtfertigt sie sich durch die Anerkennung von Gemeinde und Interessenvertretung und die hierdurch unterstellte „breite Akzeptanz“ (BT-Ds. 14/4553, 57),
Ferner verweist die Gesetzesbegründung zur Information und Vereinheitlichung von Mietspiegeln ausdrücklich auf die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Wohnungswesen herausgegebenen „Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln“ (BT-Ds. 14/4553, 57). Diese geben übersichtliche - und vor allem praktikable - Grundsätze zur Aufstellung von einfachen und auch qualifizierten Mietspiegeln vor. Hieran kann sich der Tatrichter ohne unverhältnismäßigen Aufwand orientieren.
Entscheidend kann somit nur sein, dass Mindeststandards wissenschaftlicher Arbeit nicht offenkundig unterschritten werden. Aus Sicht des Gesetzgebers zählt das Ergebnis, nämlich dass ein „realistisches“, nicht völlig realitätsfernes Abbildung des Wohnungsmarktes gewährleistet ist. Das Gesetz fordert gerade keine Gewissheit oder überwiegende Wahrscheinlichkeit, die es in diesem Bereich naturgemäß nicht geben kann. Ein „realistisches Abbild“ kann aber schon durch eine repräsentative Zufallsstichprobe erreicht werden, die Universitätsniveau vielleicht nicht mehr erfüllen mag. Ein qualifizierter Mietspiegel soll „gewährleisten, dass er ein realistisches Abbild des Wohnungsmarktes liefert. Dies kann nur durch Ziehung einer repräsentativen Zufallsstichprobe - möglichst durch eine Primärerhebung - aus der Grundgesamtheit erfolgen. Das Gesetz verzichtet auf eine Entscheidung zugunsten einer bestimmten Erstellungsmethode, da es mehrere von der Wissenschaft anerkannte Methoden gibt…“ (BT-Ds. 14/4553, 57). Der Gesetzgeber fordert weiter nur noch, dass „die Anwendung anerkannter wissenschaftlicher Methoden dokumentiert und damit nachvollziehbar und überprüfbar sein“ muss (a.a.O.). Überhöhte Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel sind demnach nicht zu stellen.
b)
Der Gesetzgeber hat mit vorgenannten Hinweisen den Ausgangspunkt für die Prüfung der streitigen Frage gleich mitgeliefert: Ausgangspunkt der richterlichen Überzeugungsbildung muss die Dokumentation des Mietspiegels sein. Gibt es eine solche nicht oder hat sie mit den Inhalten des Mietspiegels offensichtlich nichts gemein, spricht das gegen die Einhaltung von wissenschaftlichen Grundsätzen. Vorliegend existiert nachvollziehbare Dokumentation. Diese steht auch nicht in Streit, die Klägerin beruft sich selbst hierauf. Sofern die Einhaltung wissenschaftlicher Grundsätze „damit nachvollziehbar“ ist (BT-Ds. 14/4553, 57) kann und muss das Gericht aus eigener Sachkunde entscheiden. Das ist ihm anhand der veröffentlichen, übersichtlichen „Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln“ ohne größere Einarbeitung möglich. Hält sich eine Mietspiegel hieran, so ist er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt.
Diese Sicht deckt sich mit der Einschätzung des Bundesgerichtshofs, der grundsätzlich den Tatrichter in der Pflicht sieht, sich anhand der Erläuterungen und Angaben zum Verfahren bei der Mietspiegelerhebung ein eigenes Bild zu machen: „Die Einhaltung/Nichteinhaltung anerkannter wissenschaftlicher Grundsätze wird sich, sofern sie sich nicht bereits - etwa aufgrund der im Mietspiegel oder den hierzu veröffentlichten Erläuterungen enthaltenen (aussagekräftigen) Angaben zum Verfahren der Datengewinnung und -auswertung sowie zu den einzelnen Bewertungsschritten - als offenkundig darstellt oder vom Gericht in eigener Sachkunde beurteilt werden kann, häufig nur durch ein Sachverständigengutachten klären lassen (BGH, Urt. v. 21.11.2012 - VIII ZR 46/12 - ). Der Bundesgerichtshof geht also davon aus, dass zunächst der Tatrichter in der Pflicht ist, sich anhand der Dokumentation des Mietspiegels ein eigenes Bild zu machen, in den bereits zitierten Worten des Gesetzgebers, ob dieser „damit nachvollziehbar“ ist (BT-Ds. 14/4553, 57). Darüber hinaus will der Bundesgerichtshof hierbei gewiss nicht in dem Sinne verstanden werden, dass es einer sachverständigen Einschätzung überlassen werden soll, ob ein Mietspiegel den Voraussetzungen des § 558 d BGB entspricht oder nicht. Es handelt sich hierbei, darauf muss die Betonung gesehen werden, um eine Frage der richterlichen Würdigung. Die Einholung von Sachverständigengutachten über einen Mietspiegel dürfte somit im Regelfall wenig Nutzen bringen und vielmehr entbehrlich sein, wenn man - wie gezeigt - sich auf die Frage der Einhaltung von Mindeststandards beschränkt. Im Gegenteil, würde die vermehrte Einholung von Gutachten gerade dazu führen, dass die vom Gesetzgeber gewollte Vereinfachung durch die Schaffung qualifizierter Mietspiegel unterwandert würde (so zutreffend: M. Clar, „Schlägt qualifizierten Mietspiegeln die letzte Stunde?“, GE 2013, 457). Vor dem Hintergrund der oben aufgezeigten Historie und von Sinn und Zweck des Gesetzes dürfte also - entgegen der insoweit ohnehin unverbindlichen Einschätzung des Bundesgerichtshof - das Sachverständigengutachten eher die Ausnahme als die Regel sein. Denn wenn es der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf, so dürfte das im Regelfall dafür sprechen, dass der Mietspiegel jedenfalls streitig und nicht offensichtlich gegen praktikable Mindeststandards verstößt. Sofern er in diesem Sinne nachvollziehbar und vertretbar ist, entspricht er anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen im Sinne des Gesetzes.
c)
Die Einholung eines Sachverständigengutachtens oder die Anhörung von sachverständigen Zeugen ist vorliegend nicht erforderlich. Das Gericht vermag sich aus eigener Sachkunde davon zu überzeugen, dass der Berliner Mietspiegel 2013 wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.
Das in dem Verfahren des Amtsgerichts Charlottenburg - 235 C 133/13 - vorgelegte Gutachten von ..., das auch im hiesigen Verfahren eingeführt ist, vermag daran nichts zu ändern. Sofern das Landgericht dieses Gutachten zum Anlass genommen haben soll, Zweifel an der Wissenschaftlichkeit des Berliner Mietspiegels zu äußern, kann dem nicht gefolgt werden (so GE 23/2014, 1552 f.; wobei das dort und auch von der Klägerin, Bl. 30 d.A. zitierte Geschäftszeichen „63 S 220/11“ sich auf ein Urteil, das den Berliner Mietspiegel 2009 betrifft und diesen bestätigt, bezieht).
Bezeichnenderweise geht das Gutachten von ... mit keinem Wort auf die nach der Gesetzesbegründung maßgeblichen Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln“ ein. Das Gutachten ist daher nicht nach § 411a ZPO verwertbar, weil es an dem Thema vorbeigeht.
Auch sonst überzeugt das Gutachten nicht. Es beschränkt sich im Wesentlichen auf jeweils einige - vermeintlich - prägnante Beispiele, die so schlüssig und zwingend indes nicht sind. Weshalb man etwa aus einer - wenn man genauer hinsieht, kommerziellen und nur auf einen engen Platz begrenzten - Flohmarktankündigung auf ein „großes Zusammengehörigkeitsgefühl“ schließen können soll (S. 6 des Gutachtens), bleibt das Geheimnis des Gutachters. Gleiches gilt für die Diskussion um die vermeintliche Verletzung des „Homogenitätsprinzips“. Aufgrund seiner Historie, Größe, Vielfalt und Struktur liegt es in Berlin gerade auf der Hand, dass - anders als vielleicht in einer Kleinstadt - die gleiche Lageeinordnung in der Tat „etwas völlig anderes“ bedeuten kann“, je nachdem sich die Wohnung im Innen oder Außenstadtbereich befindet. Oder, um in der Sprache des Gutachtens zu bleiben, dass Äpfel und Birnen in einem Topf liegen und daher auch in einem Topf geworfen werden können (S. 5 des Gutachtens).
Bei der Berechnung der Nettokaltmieten unterstellt das Gutachten, es seien in Betriebskosten „oft auch quadratmeterunabhängige Komponenten, wie etwa Aufzug, Müllabfuhr, Hausbeleuchtung, Gemeinschaftsantenne usw. enthalten (S. 8 des Gutachtens). Das mag zutreffen, gleichwohl aber werden diese Kosten regelmäßig - und nach der Betriebskostenverordnung in zulässiger Weise - nach der Wohnfläche umgelegt, und nicht wie das Gutachten ohne triftigen Grund annimmt, auf einzelne Mieter. Wenn demnach im Beispiel des Gutachtens durchschnittlich € 1,48 je Quadratmeter an Betriebskosten anfallen, so entfallen auf einer Wohnung mit 100 Quadratmetern eben € 148 und auf eine solche mit 50 Quadratmeter eben die Hälfte. Das ist nicht in einem Fall zu viel und im anderen Fall zu wenig, sondern entspricht der flächenmäßigen Aufteilung der Gesamtbetriebskosten auf die Wohnungen eines Hauses. Dessen ungeachtet hat nach dem Methodenbericht „die Arbeitsgruppe Mietspiegel sich mit der Frage der bestmöglichen Anwendung des Mietspiegels auf Mietverhältnisse mit einer vereinbarten Brutto-Kaltmiete auseinandergesetzt“ (Methodenbericht Berliner Mietspiegel 2013, S. 23). Das Gericht sieht daher keinen Anlass, der von den dortigen Experten als vertretbar angesehenen Methode den Nachrang gegenüber der von dem Gutachter von ... vertretenen Ansicht zu geben, denn der Gesetzgeber wollte ausdrücklich nicht „eine Entscheidung zugunsten einer bestimmten Erstellungsmethode“ treffen, „da es mehrere von der Wissenschaft anerkannte Methoden gibt“ (BT-Ds. 14/4553, 57). Gleiches gilt für die angeblichen Mängel bei der Extremwertbereinigung, den Mittelwerten der Spannen und der Ermittlung von Zu- und Abschlägen (Gutachten S. 10 ff.). Die bemängelte „rein mechanisch-statistische Vorgehensweise des Mietspiegels“ ist eben eine praktikable Methode aus Sicht der dortigen Experten der Arbeitsgruppe. Dass der Natur der Sache nach stets noch genauere Methoden möglich sind, ändert, wie gezeigt, an der Aussagekraft des Mietspiegels nichts. Entgegen der Annahme des Gutachtens ist nur ergänzend darauf hinzuweisen, dass die Extremwertbereinigung nicht alle Werte „außerhalb eines 95%-Vertrauensintervalls“ eliminierte (so aber Gutachten, S. 9): „Die Kappungsgrenze wurde [...] auf das 97,5 %-Vertrauensintervall festgelegt. Bei diesem statistischen Verfahren werden nicht pauschal 2,5 % der Mietwerte bereinigt, sondern nur solche Mietwerte als Extremwerte gekennzeichnet, die außerhalb des festgelegten Vertrauensintervalls liegen.“ (Methodenbericht Berliner Mietspiegel 2013, S. 19).
Hätte das Gutachten sich mit den „Hinweisen zur Erstellung von Mietspiegeln“ auseinandergesetzt, wären viele Ausführungen gänzlich entbehrlich gewesen. So kommt es auf die Lagediskussion gar nicht an. Sicher könnte man noch nach Innen- und Außenbezirken trennen oder noch eine fünfte Lage einführen. Hierbei ist darauf hinzuweisen, dass „Qualitätssteigerungen stets möglich sind, dass aber eine absolute Qualität nicht machbar ist, und drei Lagen über das hinausgehen, was andere Mietspiegel leisten (Amtsgerichts Charlottenburg, Urteil vom 27.02.2015 - 232 C 262/14 -, S. 6). Notwendig ist daher eine solche Lageeinteilung zur Einhaltung wissenschaftlicher Grundsätzen nicht. Auch hier wirkt sich wieder der grundsätzliche Fehler des Gutachtens aus, welches seine Methodik über die anderer Methoden stellt, die aber gleichwohl vertretbar sind. Insbesondere enthalten die Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln hierzu ausdrückliche Vorgaben zu einer akzeptablen Vorgehensweise: „Inwieweit die Lage Einfluss auf die Miethöhe hat, hängt sehr stark von den regionalen Besonderheiten ab. In der Praxis hat sich die Unterteilung in zwei oder drei Wohnlagen (z. B. einfach, mittel, gut) bewährt.“ (BBSR, Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln 2002, S. 17).
d)
Auch die sonstigen Einwendungen der Klägerin hinsichtlich der Repräsentativität des Berliner Mietspiegels vermögen keinen Zweifel an der Qualität des Berliner Mietspiegels 2013 zu begründen.
Die Klägerin bezieht sich auf den Endbericht zum Berliner Mietspiegel, wonach bei einer Bruttostichprobe von ca. 12.750 Wohnungen als Ergebnisstichprobe letztlich noch 11.645 mietspiegelrelevante Fälle bei 1.251.000 angenommenen Wohnungen in den Mietspiegel einfließen. Das entspricht einem Anteil von 0,93 % und liegt damit im Rahmen dessen, was noch als repräsentativ anzusehen ist. Bei einem Regressionsmietspiegel einer größeren Kommune würde eine Stichprobe „von bis zu einem Prozent des relevanten Wohnungsbestandes“ ausreichend sein. Bei einem Tabellenmietspiegel, wie dem Berliner Mietspiegel 2013, sollen es mindestens „30 Wohnungen je Mietspiegelfeld“ sein, zuzüglich einer großzügigen „Sicherheitsreserve“ (BBSR, Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln, S. 16). Der Berliner Mietspiegel hat 84 Tabellenfelder, womit sich eine minimale Ergebnisstichprobe mietspiegelrelevanter Fälle von 2.520 Wohnungen ergibt. Mit 3 bis 4-facherr Sicherheitsreserve würden also rund 10.000 Fälle ausreichend sein. Der bei der Mietspiegelerstellung erreichte Wert von 11.645 Fällen ist also als äußerst vorsichtig und repräsentativ anzusehen.
Ob es in Berlin somit angeblich rund 1,8 Mio. Wohnungen gibt und nicht 1,2 Mio., wie die Klägerin behauptet (Klage, S. 8; Bl. 8 d.A.), ist von daher unerheblich. Außerdem übersieht die Klägerin, dass bei der Mietspiegelerhebung von vorneherein - zu Recht - eine Großzahl von Wohnungen bereits ausgeschlossen worden ist (vgl. Methodenbericht Berliner Mietspiegel 2013, S. 5). In dem von der Klägerin angeführten Gesamtbestand sind solche Wohnungen hingegen noch enthalten, darunter zum Beispiel rund 280.000 von Eigentümern selbst genutzte, mithin nicht vermietete Wohnungen sowie rund 160.000 Sozialwohnungen (Statistisches Jahrbuch Berlin 2013, Pkt. 8.18; IBB Wohnungsmarktbericht 2013, Zusammenfassung, S. 4).
Auch die Annahme der Klägerin zu einer überproportionalen Berücksichtigung von Wohnungen städtischer Gesellschaften, welche vermeintlich durchweg unterdurchschnittliche Mieten verlangen würden, vermag nicht zu überzeugen. Der Umstand, dass es auch niedrige Mieten gibt, charakterisiert gerade den ortsüblichen Wohnungsmarkt, so wie, private Vermieter eher höhere Mieten nehmen sollen. Jenseits dessen wurden Extremwertbereinigungen vorgenommen. Die Argumentation der Klägerin ist aber schon aus einem anderen Grunde nicht schlüssig: Es ist gerade Wesen einer Stichprobenbefragung, dass nicht alle Befragten hieran teilnehmen. Eine Unverwertbarkeit der Stichproben folgt hieraus nicht generell. So auch Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 27.02.2015 - 232 C 262/14 -, Seite 5, in einem ebenfalls von der hiesigen Klägerin betriebenen Parallelverfahren: „Wie dem Methodenbericht zu entnehmen ist (S. 12), wurde jedoch ausdrücklich zwischen Vermietern mit großem und solchen mit wenig Wohnungsbestand unterschieden. Wenn dann mehr Daten von Vermietern mit großem Bestand einfließen, muss das kein Fehler sein, weil sie diejenigen sind, die auch über mehr Wohnungen verfügen.“ Zwar mag der Anteil der privaten Vermieter im Rahmen der Vermieterbefragung insgesamt unterrepräsentiert gewesen sein, bei einem Verhältnis von behaupteten 1/3 zu 2/3 statt angeblich tatsächlich 2/3 zu 1/3 ist aber nicht ersichtlich, dass hierdurch „gesicherte statistische Regeln“ missachtet würden (Klage, S. 5). Ein hinreichend „realistisches Abbild“ des Wohnungsmarktes ergibt sich trotzdem. Denn eine hinreichende Gesamtstichprobe besteht jedenfalls aufgrund der ebenfalls zu berücksichtigten Mieterbefragung. Schlüssig wäre die Argumentation der Klägerin allenfalls, wenn es zwischen Mieter und Vermieterdaten Widersprüche gäbe. Das ist aber nicht der Fall: „Zusätzlich erfolgte bei 290 Wohnungsdaten eine Überprüfung der Angaben auf der jeweils anderen Vertragsseite. Bei dieser Überprüfung konnten keine Unstimmigkeiten festgestellt werden“ (Methodenbericht, S. 18). Im Übrigen kann das Gericht nicht bestätigen, dass Wohnungsbaugenossenschaften nicht auch hohe Mieten fordern, zumal deren Mitglieder zusätzlich auch Einlagen zu leisten haben.
e)
Der Berliner Mietspiegel 2013 entfaltet nach alledem als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d Abs. 3 BGB eine gesetzliche Vermutung dafür, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt. Selbst im für die Klägerin günstigsten Fall, wonach alle Merkmalgruppen positiv wären und der Höchstwert nach dem Berliner Mietspiegel anzusetzen wäre, würde die hiernach ortsübliche Vergleichsmiete von € 6,75/qm vorliegend bereits - unstreitig - durch die derzeit gezahlte Nettokaltmiete von € 7,20/qm überschritten (vgl. Anlage zur Klageerwiderung; Bl. 28 d.A.). Erst recht kommt daher die von der Klägerin begehrte Erhöhung der Miete auf € 7,79/qm nicht in Betracht. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass vorliegend auch eine Überschreitung des Spannenoberwerts nicht zu einem anderen Ergebnis führen würde. Die Merkmale der Orientierungshilfe ergäben im für die Klägerin bestmöglichen Fall einen Aufschlag von maximal € 1,19/qm monatlich. Hiervon sind bis zu € 0,51/qm bis zur Grenze des obersten Spannenwerts enthalten. Selbst wenn der Oberwert von € 6,75/qm somit durch die Merkmale der Orientierungshilfe, insbesondere auch sämtliche Sondermerkmale, überschritten würde (zu einem modernen Bad etwa ist gar nichts vorgetragen), wären zusätzlich maximal € 0,68/qm zu berücksichtigen. Selbst dann gelangte man zu einem Wert von lediglich € 7,43/qm. Eine Erhöhung der Miete auf € 7,79/qm ist auch von daher nicht zu rechtfertigen.
2.
Selbst wenn - was vorliegend nicht erkannt werden kann - der Berliner Mietspiegel nicht qualifiziert wäre, sieht sich das Gericht sich in der Lage die Ermittlung der ortsüblichen Miete für die Streitwohnung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO auf den Berliner Mietspiegel für 2013 zu stützen.
Das Gericht schließt sich den Ausführungen in dem Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 27.02.2015 - 232 C 262/14 -, Seite 3 f an: „Maßgeblich für dieses Vorgehen ist der Umstand, dass die exakte Ermittlung hier schwierig und unverhältnismäßig wäre (vgl. Zöller-Greger, 30. Aufl., Rn. 2b zu § 287 ZPO). Eine exakte Feststellung einer ortsüblichen Miete ist grundsätzlich ohnehin nicht möglich, da sie immer nur das Ergebnis einer statistischen Erhebung sein kann. Schwierig ist sie deshalb, weil, wollte man den Mietspiegel nicht heranziehen, eine bessere statistische Erhebung zugrunde gelegt werden müsste, was zumindest sehr aufwändig wäre. Die Kosten dafür wären im Übrigen erheblich, was bei einer Mieterhöhung von 65,- € monatlich und gerade im Rahmen des Mietrechts, bei dem soziale Umstände eine nicht unwesentliche Rolle spielen, unverhältnismäßig wäre (vgl. auch LG Berlin GE 2014, 463,464). Dabei kann es hier dahingestellt bleiben, ob der Mietspiegel 2013 die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels erfüllt, weil auch ein einfacher Mietspiegel eine taugliche Erkenntnisquelle für die richterliche Überzeugungsbildung sein kann (vgl. BGH NJW 2010, 2946, 2947; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, 11. Aufl., Rn. 112 BGB; LG Berlin GE 2013, 483).“
Insofern begründen auch die Einwände der Klägerin gegen eine Berücksichtigung der Orientierungshilfe keine Zweifel, wonach die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand des Berliner Mietspiegels 2013 in Frage stünde. Die Aussage des Landgerichts Berlin in seinem Urteil vom 09.12.2011 hat insoweit weiterhin Gültigkeit: „Es handelt es sich bei der Orientierungshilfe um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Sie berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse sowohl der Praxis als auch der Rechtsprechung. Wenn auch bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in der Regel ein Sachverständigengutachten zur Spanneneinordnung einzuholen wäre, würde die in § 558d Abs. 3 BGB enthaltene Vermutung ihre Verfahrens vereinfachende Funktion weitgehend verlieren“ (LG Berlin, Urteil vom 09.12.2011 - 63 S 220/11 -, Rn. 22, juris)“.
Dass der Berliner Mietspiegel 2013 eine hinreichende Indizwirkung hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete begründet, ist aus Sicht des hiesigen Gerichts, wie oben unter 1. dargelegt, unzweifelhaft. Die Einwände der Klägerin gegen den Mietspiegel sind, wie gezeigt, sämtlich nicht begründet. Stichhaltige Anhaltspunkte dafür, dem Verfasser des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial (vgl. BGH, NJW 2010, 2946, 2947), gibt es nicht.
Die hiernach zu schätzende, ortsübliche Miete liegt unter der bereits verlangten. Spielraum für eine Mieterhöhung gibt es nicht. Es wird auf die obigen Ausführungen unter II.1 e) verwiesen. Selbst im für die Klägerin günstigsten Fall und selbst gewisse Schätzungszuschläge berücksichtigt, ergäbe sich keine Berechtigung für die begehrte Miete.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die sofortige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf € 659,28 festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 558c BGB
§ 558a BGB
§ 558 d BGB
§ 411a ZPO
§ 287 ZPO
§ 558d Abs. 1 BGB
§ 558 Abs. 1 BGB
§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB
§ 558 Abs. 2 BGB
§ 5 Abs. 2 WiStG
§ 558 d Abs. 1 BGB
§ 558d Abs. 3 BGB
§ 287 Abs. 2 ZPO
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 1993, 1485
NJW 2010, 2946, 2947
35 C 133/13
18 S 111/15
1 BvR 1331/92
VIII ZR 46/12
63 S 220/11
32 C 262/14