Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2023-02-02, Aktenzeichen 19 U 229/21
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2023:0202.19U229.21.00

Tenor:
Verfahrensgang
I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 09.08.2021 (Az.:2-23 O 314/18) abgeändert und im Leistungs- und Kostenausspruch wie folgt neu gefasst:
1. Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, an die Klägerin 35.660,61 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 16.534,54 € seit dem 10.11.2018 und aus weiteren 19.126,07 € seit dem 05.09.2020 zu zahlen.
2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 5.601,74 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22.11.2020 zu zahlen.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Hinsichtlich der Kosten des Rechtsstreits in der ersten Instanz ergeht folgende Entscheidung:
Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Klägerin haben die Klägerin zu 64 %, die Beklagte zu 1) zu 27 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 9 % zu tragen.
Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) haben die Klägerin zu 54 % und die Beklagte zu 1) zu 46 % zu tragen.
Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2) haben die Klägerin zu 86 % und der Beklagte zu 2) zu 14 % zu tragen.
5. Der Streitwert für die erste Instanz wird auf 90.278,38 € festgesetzt.
II. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
III. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden aufgeteilt, wie folgt:
Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Klägerin haben die Klägerin zu 59 %, die Beklagte zu 1) zu 26 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 15 % zu tragen.
Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) haben die Klägerin zu 26 % und die Beklagte zu 1) zu 74 % zu tragen.
IV. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil im Umfang seiner Aufrechterhaltung sind vorläufig vollstreckbar. Den Parteien bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.
V. Die Revision wird nicht zugelassen.
VI. Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf 61.393,67 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zahlung von Entgelt für die Versorgung mit Wärme sowie auf Ersatz von Aufwendungen für diverse Betriebskosten in Anspruch.
Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestehend aus den Wohnungseigentümern von sechs Wohnungen im Gebäude (Doppelhaushälfte) G-Straße 15a, Stadt1, die von ihrem Hausverwalter vertreten wird.
Die Beklagte zu 1) war nach dem Tod ihres Ehemanns A Alleineigentümerin des benachbarten Grundstücks G-Straße 15 in Stadt1. Dieses Grundstück ist mit einer Doppelhaushälfte bebaut, welche an die Doppelhaushälfte der Klägerseite angrenzt.
In den Wohnungsgrundbüchern des Grundstücks G-Straße 15a, Stadt1 ist eine Reallast betreffend die Verpflichtung zur Lieferung von Wärmeenergie eingetragen (wegen des Inhalts wird auf Anlage K3, Anlagenband, Bezug genommen). Es existiert für beide Grundstücke nur eine Wasserleitung und eine Gasleitung, die jeweils in das Haus G-Straße 15a führen. Das Gas dient dem Betrieb der Heizung.
Im Jahr 2018 ließ die Beklagte zu 1) ihr Eigentum an ihren Sohn, den Beklagten zu 2) auf, der am 12.06.2019 als Alleineigentümer des Grundstücks G-Straße 15 in das Grundbuch eingetragen wurde.
Die Klägerin hat erstinstanzlich die Verurteilung der Beklagten zu 1) betreffend abgerechnete Betriebskosten für Gas, Wasser, Heizstrom, Schornsteinfeger- und Heizungswartungskosten, Müll- und Kabelgebühren für die Jahre 2015 - 2018 und die Verurteilung der Beklagten als Gesamtschuldner für das Jahr 2019 geltend gemacht.
Wegen der Teilrücknahme der Klägerin und der von ihr in erster Instanz zuletzt angekündigten Anträge wird auf den Schriftsatz vom 27.10.2020, Bl. 332 ff. d. A. Bezug genommen.
Wegen des weiteren erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes und der dort gestellten Anträge wird Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen des Urteils des Landgerichts Frankfurt am Main vom 09.08.2021 (Az.: 2-23 O 314/18), berichtigt durch Beschluss vom 15.10.2021 (Bl. 552 f. d. A.).
Das Landgericht hat die Beklagte zu 1) nach einer Beweisaufnahme zu der Richtigkeit bestimmter Zählerstände mit Urteil vom 09.08.2021 (Bl. 536 - 553 d.A.), berichtigt durch Beschluss vom 15.10.2021 (Bl. 552 f. d. A.), zur Zahlung von 36.722,96 € nebst Verzugszinsen (Abrechnungen 2015 - 2018), die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 5.615,06 € nebst Verzugszinsen (Abrechnung 2019) sowie zur Zahlung von Vorschüssen in Höhe von 800 € pro Monat für den Zeitraum Januar bis November 2020 verurteilt und festgestellt, dass der Beklagte für den anschließenden Zeitraum weitere Vorschüsse zu leisten habe (vgl. Tenor Ziff. 4. und 5. i. V. m. S. 31 f. des Urteils).
Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Klägerin prozessfähig sei, da sie ordnungsgemäß durch den Verwalter vertreten sei, was sich aus der Genehmigung der Vertretung, Anlage K21 (Anlagenband), ergebe. Die Klägerin könne Ersatz von Heizstrom, Wasser- und Gaskosten verlangen, wobei aufgrund der Verwendung ungeeichter Zähler nur eine Abrechnung nach anteiligen Flächen der Gebäude erfolgen könne und die errechneten Beträge um einen Schadensersatzanspruch der Beklagtenseite in Höhe von 15 % in Anlehnung an § 12 HeizkostenVO zu kürzen seien. Schornsteinfegerkosten, Kosten der Heizungswartung und Müllgebühren seien hälftig zu verteilen, weil sie nicht verbrauchsabhängig seien. Grundlage des Anspruchs sei ein konkludent zustande gekommenes Auftragsverhältnis. Die Reallast regele nur die Lieferung von Wärmeenergie. Der Auftrag sei durch jahrelange Mitversorgung des Nachbargrundstücks mit weiteren Versorgungsleistungen zustande gekommen.
Beginnend ab September 2017 für Kaltwasser und 2019 für Gas sei nach Verbrauch zu zahlen, da ab diesem Zeitpunkt geeichte Zähler vorgelegen hätten. Eine Aufrechnung mit Gegenforderungen auf Rückzahlung von Beträgen, die auf die Jahresabrechnungen 2013 und 2014 geleistet worden seien, scheitere daran, dass die Klägerin erst seit dem 19.04.2015 bestehe. Die Forderungen der Klägerin seien nicht verjährt, da die Forderung aus der Abrechnung für 2015 erst 2016 entstanden sei und die Verjährungsfrist daher nicht vor dem 31.12.2019 ende. Die Beklagtenseite könne auch nicht mit Schadensersatzansprüchen wegen verspäteter Abrechnung aufrechnen, weil keine Vereinbarung dazu getroffen worden sei, bis wann die Abrechnungen zu erstellen seien. Ein Anspruch auf Vorschusszahlung ergebe sich aus § 669 BGB.
Gegen das den Beklagten am 20.08.2021 (Bl. 597 d.A.) zugestellte Urteil haben die Beklagten eingehend am 20.09.2021 (Bl. 601 f. d.A.) Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel binnen der verlängerten Frist, eingehend am Montag, den 22.11.2021 (Bl. 619 ff. d.A.), begründet.
Die Beklagten verfolgen ihr erstinstanzliches Begehren der Klageabweisung weiter, bezüglich des Beklagten zu 2) vollumfänglich, bezüglich der Beklagten zu 1) insoweit, als diese verurteilt wurde, an die Klägerin mehr als 15.824,35 € zu zahlen.
Das Landgericht habe hinsichtlich der Verjährungseinrede materiell-rechtlich fehlerhaft entschieden. Der von der Hausverwaltung mit der Rechtsanwältin B geschlossene Anwaltsvertrag sei wegen der Vertretung widerstreitender Interessen nichtig gewesen.
Die Hausverwaltung sei nicht berechtigt gewesen einen Vertrag mit Wirkung für die Wohnungseigentümergemeinschaft abzuschließen, da die Vertretungsbefugnis des Verwalters nach § 27 Abs. 3 WEG alte Fassung nicht gelte, wenn die Eigentümergemeinschaft Anspruchsinhaber oder Ausübungsbefugter sei. Die streitgegenständlichen Forderungen würden keine Wohnungseigentumsangelegenheiten im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes betreffen.
Die Parteien hätten auch eine Abrede über die Fälligkeit des angemessenen Entgelts getroffen. Nach der Vereinbarung in der Reallast hätten die Kläger die ihnen entstehenden Kosten nachzuweisen und in der durch die Zwischenzähler festgestellten Relation aufzuteilen, woraus sich sehr wohl eine Abrechnungspflicht und eine Rechenlegungspflicht entsprechend § 259 BGB ergebe. Eine Vereinbarung über den Abrechnungszeitpunkt sei darin inzident enthalten, jedenfalls eine Nebenpflicht. Die Beklagten seien auch darauf angewiesen, um ihren Mietern gegenüber die Nebenkosten abzurechnen. Die Nebenkostenabrechnung müsse bis zum Ende des Folgejahres erfolgen.
Alternativ trete vorlaufend 8 Wochen vor Ablauf der für die Beklagten im Verhältnis zu ihren Mietern bestehenden gesetzlichen Nebenkostenabrechnungsfrist Verwirkung der Ansprüche der Klägerin ein.
Die Anspruchsgrundlage für die Erstattung der Kosten sei die Reallast (Wärmelieferung). Bezüglich der Wasserkosten liege ein stillschweigend geschlossenes Auftragsverhältnis zwischen den Parteien vor. Für diese Drittverhältnisse sein die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes nicht einschlägig. Wenn sich die Eigentümer für die Abrechnung dieser Kosten gegenüber den Beklagten des Hausverwalters bedienten, erfolge dies aufgrund eines gesonderten Rechtsverhältnisses, das dem Hausverwalter jedoch kein Recht einräume, für die Wohnungseigentümer Klage einzureichen oder als deren Vertreter im Prozess zu fungieren. Die geltend gemachten Rechte seien daher direkt von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend zu machen. Sowohl die Beauftragung der Rechtsanwältin B als auch die Erteilung der Prozessvollmacht seien auch keine erlaubten Nebenleistungen nach § 5 Absatz 2 Nr. 2 RDG. Die Beauftragung der Rechtsanwältin sei eine unerlaubte Besorgung fremder Rechtsgeschäfte. Die Hausverwaltung sei in einem Prozess gegen sonstige Dritte auch nicht Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch die Erteilung einer Prozessvollmacht an die Rechtsanwältin sei Teil dieser unerlaubten Besorgung fremder Rechtsgeschäfte, weshalb die erteilte Prozessvollmacht ebenfalls nichtig sei. Eine Genehmigung sei nicht möglich. Sie führe nicht zur Rechtswirksamkeit des Geschäfts oder der Vollmacht. Der Hausverwaltung sei bekannt gewesen, dass für die Geltendmachung der Ansprüche zumindest ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig sei. Auch die Rechtsanwältin habe dies gewusst und habe davon ausgehen müssen, dass die Prozessvollmacht von einem Nichtberechtigten erteilt worden sei.
Es bestehe auch keine Beschlusskompetenz, weil es sich nicht um eine im Wohnungseigentumsgesetz geregelte Anspruchsart gehe. Beschlüsse, für die keine Beschlusskompetenz vorliege, seien nichtig. Die Einstimmigkeit eines Beschlusses mache diesen nicht zu einer Vereinbarung. Der im Umlaufbeschluss getroffene Beschluss, Anlage K21 (Anlagenband), sei außerdem als Umgehungsgeschäft gemäß § 134 BGB nichtig. Mit diesem Beschluss habe die Nichtigkeit des Anwaltsvertrages mit der Rechtsanwältin legitimiert werden sollen. Er stelle keine wirksame Genehmigung dar. Er enthalte auch keine Genehmigung; die Genehmigung der Beauftragung umfasse nur den Anwaltsvertrag und nicht automatisch die Prozessvollmacht. Selbst wenn man die Genehmigung als wirksam bewerte, habe erst diese die Verjährung hemmen können, so dass die Hemmung frühestens mit der Bekanntgabe des Umlaufbeschlusses durch die Hausverwaltung am 15. Mai 2019 eingetreten sei. Auch die weiteren Prozessbevollmächtigten hätten von der Hausverwaltung nicht wirksam beauftragt werden können. Auch dies betreffe die Prozessvollmacht, die deswegen nichtig sei.
Die Unterschrift unter der mit Schriftsatz vom 1. Oktober 2020 eingereichten Vollmacht (Bl. 305 d. A.) sei nicht von dem Geschäftsführer der Hausverwaltung, Herrn F, unterzeichnet worden. Sie weiche erheblich von der Unterschrift auf der Prozessvollmacht für Rechtsanwältin B und die Beschlussfeststellung vom Mai 2019, Anlage K21, ab, was erst bei der Abfassung der Berufungsbegründung aufgefallen sei.
Hinsichtlich der Forderungen für das Jahr 2015, 2016, 2017, 2018 und 2019 werde rein vorsorglich noch geltend gemacht, dass ein Entgelt für die Mülltrennung in Höhe von 278,22 € von der Beklagten bzw. dem Beklagten nicht zu begleichen sei. Die von der Hausverwaltung beauftragte Mülltrennung sei ohne Absprache und Einverständnis mit der Beklagten bzw. ihrem verstorbenen Ehemann beauftragt worden. Ein Auftragsverhältnis bestehe deswegen nicht. Das Landgericht berücksichtige bei seiner Annahme eines stillschweigenden Auftragsverhältnisses nicht den zugrundeliegenden Sachverhalt. Die Stadt Stadt1 habe die städtischen Müllgebühren für beide Häuser über das Objekt der Klägerin abgerechnet. Auf Betreiben des verstorbenen Ehemanns der Beklagten zu 1) sei dann im Jahr 2016 eine getrennte Inrechnungstellung durch die Stadt erfolgt. Die jeweiligen Eigentümer des Hauses G-Straße 15A hätten einen Anspruch auf Erstattung der für das andere Haus entfallenden Müllgebühren nur aus ungerechtfertigter Bereicherung. Sie hätten keine Leistung zugunsten der jeweiligen Eigentümer des anderen Hauses erbracht. Vielmehr habe die Stadt derartige Leistung erbracht, diese allerdings insgesamt gegenüber den Eigentümern des Hauses 15A berechnet. Hier sei kein Platz für die Annahme eines stillschweigenden Auftragsverhältnisses. Entschieden sich die Eigentümer des Anwesens 15A einen Dritten mit der Mülltrennung für beide Anwesen zu beauftragen, ohne vorher das Einverständnis der Eigentümer des anderen Hauses einzuholen, liege darin auch kein stillschweigend geschlossenes Auftragsverhältnis. Selbst wenn hierdurch eine Ersparnis der Müllgebühren eingetreten sei, sei dies eine aufgedrängte Bereicherung. Nicht berücksichtigt habe das Landgericht den Vortrag der Beklagten auf Seite 15 der Klageerwiderung. Hier sei dargelegt worden, dass die Kosten der Mülltrennung über den Kosten der Einsparung einer Mülltonne gelegen hätten. Die Zahlung der geltend gemachten Gebühren für die Mülltrennung durch die Beklagte für zwei Jahre spreche nicht für ein derartiges Auftragsverhältnis, sie stelle kein Anerkenntnis da, zum anderen berücksichtige des Landgericht nicht, dass in den Jahren 2013 und 2014 keine detaillierten Abrechnungen übersandt worden seien und die Zahlungen für das Jahr 2014 von dem Beklagten zu 2) nach dem Tod seines Vaters ohne genaue Prüfung erfolgt seien. Dies habe die Klägerin auch wissen müssen. Entsprechendes sei im Schriftsatz vom 24. April 2020, Seite 6 vorgetragen worden. Man habe dies gegenüber der Mitarbeiterin der Hausverwaltung Frau C gerügt. Deshalb habe der verstorbene Ehemann der Klägerin dann bei der Stadt darauf gedrungen, dass eine getrennte Abrechnung der Müllgebühren durch die Stadt erfolge.
Die Schornsteinfegerkosten seien nicht hälftig aufzuteilen. Es handele sich nicht um Selbstkosten im Sinne der Reallast. Dort sei geregelt, dass für die Lieferung der Wärmeenergie ein angemessenes Entgelt zu zahlen sei. Dieses sei nachzuweisen indem die Verbrauchskosten jedes Grundstücks gesondert festgestellt würden. Weiter heiße es „Die Kosten schließen auch die Kosten der Unterhaltung der Heizungsanlage ein“. Dieser Passus diene nur der Klarstellung, dass dies auch Kosten im Sinne der oben genannten Selbstkosten darstelle. Die Aufteilung der Unterhaltungskosten habe anteilig entsprechend der Verbrauchsaufteilung der übrigen Kosten zu erfolgen. Vorliegend sei daher auch eine Umlegung nach Quadratmetern durchzuführen. Auch sei ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 15% aufgrund der fehlerhaften Abrechnung in Abzug zu bringen. Nach der Heizkostenverordnung sei dieser Abschlag von 15% auf sämtliche Kosten die im Zusammenhang mit der Heizungsanlage stünden, vorzunehmen. Das Landgericht habe der Klägerin zudem höhere Schornsteinfegerkosten für die Jahre 2015 bis 2017 zugesprochen, als diese beantragt habe. Die Klägerin habe mit Schriftsatz vom 27. Oktober 2020 neue Forderungshöhen mitgeteilt und die Klage im Übrigen teilweise zurückgenommen. Die Klägerin habe daher nur Anspruch auf 13,92 € Schornsteinfegerkosten (2015).
Auch die Kosten für die Wartung der Heizung seien entsprechend der Schornsteinfegerkosten nicht hälftig aufzuteilen.
Hinsichtlich des Wasserverbrauchs 2017 beanstandet die Beklagte zu 1), dass nach der von dem Landgericht vorgenommenen Aufteilung eine Beteiligung der Beklagten zu 1) an dem Wasserverbrauch der Klägerin für den Zeitraum ab September 2017 erfolge.
Hinsichtlich der Wasserkosten für das Jahr 2018 wendet die Beklagtenseite ein, dass sich die Beklagten entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht mehr am Wasserverbrauch Allgemein/Heizung beteiligen müsse. Die Klägerin habe bis zum Schriftsatz vom 1. März 2021 (Bl. 438 d. A.) stets vorgetragen, dass es sich um Allgemeinwasser/Heizung handle und dies im Schriftsatz vom 16. Dezember 2019 näher definiert, Seite 8 (Bl. 93 d. A.). Dort habe sie ausgeführt, dass die Beklagte zu Unrecht einwende, dass sie mit dem Wasser Allgemein/Heizung der Klägerin nichts zu tun habe, weil beide Häuser über einen Außenwasseranschluss sowie über ein gemeinschaftlich genutztes Waschbecken im Keller verfügten. Von Beklagtenseite sei immer vorgetragen worden, dass das über diesen Zähler Allgemein/Heizung abgerechnete Wasser lediglich das Haus G-Straße 15A betreffe und sie sich hieran nicht beteiligen müsse (Bl. 34 d. A.). Den neuen Vortrag der Klägerin Schriftsatz vom 1. März 2021 (1 Wasserzähler eingehend am Haus für alles Wasser, ein Kaltwasserzähler an der Pendeltür der das Kaltwasser für die Beklagten zähle und ein Unterzähler Allgemein/Heizung welches die Heizung speise, die beide Häuser bediene, Bl. 438 d. A.) habe die Beklagte mit Nichtwissen bestritten und dargelegt, dass dieser Wasserzähler am Warmwasserboiler des Hauses 15A angeschlossen sei und die Beklagte einen eigenen Warmwasserboiler in ihrem Haus habe (495 f. d. A.). Das Landgericht habe den Vortrag der Beklagten im Schriftsatz vom 16. (19.) Juli 2021 nicht als verspätet zurückweisen dürfen, da dies den Anspruch der Beklagten auf rechtliches Gehör verletze. § 282 ZPO sei nicht einschlägig, wenn ein bereits unter Beweis gestelltes Vorbringen bestritten werde. Außerdem enthalte § 282 ZPO kein Recht zur Zurückweisung von Vorbringen. Dies sei in den §§ 293, 291a ZPO enthalten, worauf sich das Landgericht nicht stütze. Ein Verstoß nach § 132 ZPO habe nicht die Zurückweisung des Vortrags zur Folge, sondern begründe einer Pflicht zur Gewährung einer Schriftsatzfrist nach § 283 ZPO für die Gegenseite, hier die Klägerseite. Das Gericht habe nicht dargelegt, nach welcher Vorschrift die Zurückweisung erfolgt sei. Ein Hinweis auf § 296 ZPO sei nicht erfolgt, daher habe die Zurückweisung keine rechtliche Wirkung. Das Landgericht habe die Zurückweisung wohl nicht auf § 296 Absatz 2 ZPO gestützt. Die Klägerin habe nicht erklärt, warum ihr keine Einlassung im Termin möglich sei. Hinsichtlich des Vortrags der Klägerin, dass sie mit dem Wasserzähler das Wasser erfasse, dass in der für beide Häuser betriebene Heizungsanlage benötigt werde und die dort gemessene Warmwassermenge separat erfasst werde und in der Jahresabrechnung unter der Position Wasserverbrauch allgemein + Heizung erfasst werde, habe die Klägerin Zeugnis von Frau D angeboten. Auf der Seite 4 des Schriftsatzes vom 1. März 2021 habe sie im dritten Absatz noch vorgetragen, dass das Wasser für den Außenwasserhahn mit in den Gesamtverbrauch Kaltwasser einfließe, welches abzüglich des über den Zwischenzähler an der Pendeltür gemessenen Kaltwasserverbrauchs dem Haus Nummer 15 kostenmäßig am Haus Nummer 15a verbleibe und sich diesbezüglich ebenfalls auf das Zeugnis von Frau D berufen. Das Landgericht habe die Zeugin D am 20. Juli 2021 ohnehin als Zeugin vernommen. Es wäre gehalten gewesen, die präsente Zeugin direkt zu dem streitigen Vortrag zu vernehmen. Das Unterlassen dieser weitergehenden Vernehmung könne nicht zu Lasten der Beklagten gehen, jedenfalls sei hierdurch die Argumentation des Landgerichts, dass durch die Zulassung des Verbringens eine Verfahrensverzögerung eintrete, entkräftet. Es seien daher lediglich die durch den Zwischenzähler für das Haus G-Straße 15 ausgewiesenen 259 Kubikmeter Wasser der Berechnung zugrunde zu legen, so dass an Wasserkosten 1.326,39 € anzusetzen seien.
Im Hinblick auf die Aufrechnung der Beklagten mit vermeintlichen Gegenforderungen aus den Abrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 habe sich das Landgericht rechtsfehlerhaft auf eine Bezugnahme auf das Urteil des Oberlandesgerichts vom 10. März 2020 beschränkt. Dabei habe es den Vortrag der Beklagten übergangen, dass mit Abschluss des Kaufvertrages mit Herrn E vom 23. Juli 2004 eine werdende Eigentümergemeinschaft entstanden sei. Diese habe dieselben Rechte und Pflichten wie die bestehende Eigentümergemeinschaft gehabt. Diese werdende Eigentümergemeinschaft habe die Zahlungsaufforderung Ende 2014 für das Jahr 2013 gefertigt und dem verstorbenen Ehemann der Beklagten zu 1) geschickt. Spätestens am 19. April 2015 sei die Eigentümergemeinschaft entstanden. Die Zahlungsaufforderung für das Jahr 2014 datiere vom 27. Oktober 2015. Die Zahlungsaufforderungen für die Jahre 2013 und 2014 seien auch von der Wohnungseigentümergemeinschaft versandt worden. Des ergebe sich aus der jeweiligen Aufforderung, die Zahlung auf deren Konto zu überweisen. Nach der Argumentation des Landgerichts könne die Beklagte zu 1) die bezahlten Beträge für die Jahre 2013 und 2014 zurückverlangen, da die Klägerin nicht zur Vereinnahmung dieser Gelder berechtigt gewesen sei. Mit diesem Rückzahlungsanspruch werde ebenfalls die Aufrechnung gegenüber dem Zahlungsanspruch für die Jahre 2015 und 2016 erklärt.
Bezüglich der Angriffe wegen einer geltend gemachten Aufrechnung gegen die Abrechnung 2016 wird auf S. 14 f der Berufungsbegründung Bezug genommen.
Die Beklagten beantragen,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils des Landgerichts Frankfurt am Main vom 09.08.2021 (Az.:2-23 O 314/18)
1. die Klage abzuweisen, soweit die Beklagte zu 1) verurteilt worden sei, an die Klägerin mehr als 15.824,35 EUR zu zahlen;
2. die Klage gegen den Beklagten zu 2) abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil und verweist auf ihr erstinstanzliches Vorbringen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des jeweiligen Parteivorbringens wird verwiesen auf die zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze einschließlich der jeweiligen Anlagen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 517, 519 f. ZPO). Die Berufung der Beklagten hat lediglich im tenorierten Umfang Erfolg.
1. Die Klage ist zulässig.
Soweit die Beklagten erstmalig in der Berufungsinstanz die fehlende Berechtigung des Unterzeichners der Prozessvollmacht der späteren Prozessbevollmächtigten der Klägerin rügen, weil die von dem Geschäftsführer der Hausverwaltung geleistete Unterschrift sich von der von diesem auf anderen Unterlagen geleisteten Unterschrift unterscheidet, dringen sie damit nicht durch. Einen Mangel der Vollmacht haben sie schon nicht nachvollziehbar dargelegt. Sie stellen lediglich darauf ab, dass vermeintlich der Geschäftsführer unterschreiben müsse. Dies ist unzutreffend, da eine GmbH nicht ausschließlich (wirksam) durch ihren Geschäftsführer vertreten werden kann. Im Übrigen gilt § 89 ZPO. Dass die Klägerin und der Geschäftsführer des Verwalters den Prozess führen wollen, folgt schon daraus, dass sie die Beschlussfassungen Anlage K21 und Anlage K41 herbeigeführt haben.
Ausführungen zu den von den Beklagten gerügten ursprünglichen Mängeln der Prozessvollmacht der Rechtsanwältin B sowie der „Vertretungsbefugnis“ der Hausverwaltung können dahinstehen. Jedenfalls im Jahr 2019 erfolgte eine wirksame Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch die die Hausverwaltung mit der Erhebung der vorliegenden Klage beauftragt wurde. Jedenfalls durch diesen Beschluss war der Verwalter ermächtigt, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen eines Aktivprozesses ausgeübten gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer gerichtlich geltend zu machen, § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG a. F. i. V. m. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG a. F.. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft konnte die bisherige Prozessführung des Verwalters im Aktivprozess entsprechend § 89 ZPO genehmigen (vgl. BayObLG Beschl. v. 20.1.1994 - 2Z BR 93/93, BeckRS 1994, 1259, zitiert über beck-online).
2. Soweit sich die Berufung gegen die Verurteilung der Beklagten zu 1) zur Zahlung in Höhe von mehr als 15.824,35 € richtet, hat sie nur in Höhe von 1.062,36 € Erfolg (Jahresabrechnungen 2015-2018). Soweit sich die Berufung gegen die Verurteilung der Beklagten als Gesamtschuldner richtet (Jahresabrechnung 2019), hat sie nur in Höhe von 13,31 € Erfolg. Soweit sie sich gegen die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von Vorschüssen und die Feststellung der Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung bestimmter Vorschüsse in der weiteren Zukunft richtet, hat die Berufung Erfolg.
Die Klägerin hat entgegen der Angriffe der Berufung der Beklagten zu 1) für 2015 einen Anspruch auf Erstattung von Müllgebühren in Höhe von 845,22 EUR einschließlich der Mülltrennungsgebühren in Höhe von 278,22 EUR.
Im Hinblick auf die Verurteilung der Beklagten zu 1) zur hälftigen Erstattung der für die Kosten der Mülltrennung 2015 angefallenen Kosten hat das Landgericht im Ergebnis zutreffend ein Auftragsverhältnis angenommen, aus dem die Beklagte zu 1) gemäß § 670 BGB zum Ersatz der hälftigen in diesem Zusammenhang entstehenden Aufwendungen der Klägerin verpflichtet war. Ein entsprechendes Auftragsverhältnis ist nicht aufgrund der Vereinbarung der Reallast, sondern durch die einheitliche Abrechnung der Müllgebühren für beide Häuser durch die Stadt gegenüber der Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängern zustande gekommen. Dass diese Praxis bestand, war beiden Parteien bekannt, weil die Beklagte zu 1) bzw. deren Ehemann wussten, dass ihnen gegenüber keine Müllgebühren geltend gemacht wurden. Die Beklagte zu 1) konnte nicht annehmen, dass die Klägerin bzw. deren Rechtsvorgänger die Müllgebühren und die im Zusammenhang damit entstehenden Kosten für beide Anwesen im Wege einer Schenkung alleine tragen wollte. Denn die unter Beachtung von §§ 133, 157, 242 BGB vorzunehmende Auslegung einer Vereinbarung muss stets den Grundsatz der beiderseits interessengerechten Auslegung berücksichtigen. Indem die Klägerin bzw. ihre Rechtsvorgänger diese Gebühren in den Vorjahren abgerechnet haben und die Beklagtenseite diese ohne ausdrückliche Beanstandung oder Nachfrage im Hinblick auf die Aufteilung der Müllgebühren ausglich, war aus dem maßgeblichen Empfängerhorizont der Klägerin bzw. deren Rechtvorgängern eine entsprechende Vereinbarung bekräftigt worden, da der Beklagte zu 2) - der Beklagten zu 1) zurechenbar - die entsprechende Abrechnung 2014 ausglich, obwohl der Ehemann der Beklagten zu 1) die Abrechnung 2013 nach dem Beklagtenvortrag „moniert“ hatte und in jener Zeit beklagtenseits keine Schritte zur getrennten Abrechnung durch die Stadt unternommen wurden.
Die Klägerin durfte gemäß § 670 BGB auch die Kosten für die Mülltrennung für „den Umständen nach erforderlich“ halten. Die Beklagte zu 1) hat der Klägerin vor der Entscheidung, die im Jahr 2016 zur getrennten Abrechnung der Müllgebühren führten, unstreitig keine anderweitigen Vorgaben gemacht. Sie hat die Angelegenheit (entsprechend ihrer geringen wirtschaftlichen Bedeutung) auch nicht zum Gegenstand einer ausdrücklichen Vereinbarung und Verständigung gemacht. Sie hat ihre Angelegenheiten diesbezüglich auch nicht vor 2016 selbst in die Hand genommen, indem sie zuvor - was jederzeit möglich gewesen wäre - gegenüber der Stadt auf eine getrennte Abrechnung gedrungen hätte. All dies ist bei der Frage der Erforderlichkeit zu berücksichtigen, denn die mit dem Aufwand und der Vorleistungspflicht belastete Klägerin kam damit nach dem Inhalt der konkludenten Verständigung ein beträchtlicher Spielraum zu. Dass sie diesen mit der Beauftragung der Mülltrennungsdienstleistung überschritten hat, ist nicht erkennbar. Auch wenn diese Kosten nicht 1 zu 1 zu einer Einsparung von Müllgebühren führten, führten sie nach den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Landgerichts jedenfalls unstreitig zu einer Einsparung. Die Einsparung begünstigte auch beide Parteien. Die Beklagte zu 1) nimmt auch aktuell diese Einsparung wie selbstverständlich in Anspruch, da sie nicht zu erkennen gegeben hat, auch die Einsparung vollständig der Klägerin anrechnen zu lassen.
Im Hinblick auf die unstreitig erfolgte Mitteilung der Beklagten zu 1) gegenüber der Stadt, die ab dem 1.04.2016 zu einer getrennten Abrechnung der Müllgebühren führte, kann für den auf diesen Zeitpunkt folgenden Zeitraum nicht mehr von einem Fortbestand dieses Auftragsverhältnisses ausgegangen werden. Die Beklagte zu 1) hat durch diese Willenserklärung auch aus Sicht der Klägerin eindeutig zu verstehen gegeben, dass die bisherige Praxis beendet werden sollte. Dies betrifft nicht nur die Müllgebühren selbst, sondern auch die Kosten der Mülltrennung.
Für das Jahr 2016 besteht daher nur ein anteiliger Anspruch der Klägerin auf Aufwendungsersatz in Höhe von ¼ (1. Quartal) der insoweit geltend gemachten Forderung (1/4 von 278,22 € = 69,56 €), was einem teilweisen Erfolg der Berufung in Höhe von 208,67 € (2016) entspricht.
Hinsichtlich der geltend gemachten Müllgebühren für die Jahre 2017 - 2019 (278,22 €; 278,22 €; 23,94 €) unterliegt die Klage dementsprechend ebenfalls der Abweisung.
Der Klägerin stehen Ansprüche gegen die Beklagte zu 1) betreffend den Ersatz von Aufwendung für Schornsteinfegerleistungen in Höhe von 33,94 € für das Jahr 2015, in Höhe von 38,87 Euro für das Jahr 2016 und in Höhe von 27,77 € für das Jahr 2017 zu. Der weitergehende Anspruch war auf die Berufung hin abzuweisen.
(Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Landgericht für das Jahr 2015 zwar in den Entscheidungsgründen einen Anspruch in Höhe von 69,61 EUR genannt hat. Es handelt es sich dabei jedoch um einen offensichtlichen Schreibfehler im Urteil, da das Landgericht hiervon letztlich zur Berechnung des Zahlbetrags für 2015 nur die ursprünglich beantragten 49,41 EUR hat einfließen lassen. Diesen Fehler haben die Beklagten auf S. 13 der Berufungsbegründung nicht berücksichtigt, weshalb sie auf eine höhere Ermäßigung des auszuurteilenden Betrags für 2015 kommen.)
Zu Recht beanstandet die Beklagte zu 1, dass das Landgericht unter Verletzung des Grundsatzes ne ultra petita, § 308 ZPO, Beträge zugesprochen habe, die über den letzten Antrag der Klägerin hinausgingen. Das Landgericht hat Schornsteinfegerkosten für das Jahr 2015 in Höhe von 49,61 €, für das Jahr 2016 in Höhe von 54,83 Euro und für das Jahr 2017 in Höhe von 35,39 € zugesprochen.
Entgegen der Auffassung der Beklagten zu 1) hat das Landgericht hierbei jedoch im Ausgangspunkt zu Recht der Klägerin einen Anspruch auf Zahlung der hälftigen verbrauchsunabhängigen Kosten für die Unterhaltung der Schornsteinanlage zugesprochen. Der Senat schließt sich der diesbezüglichen Auslegung des Landgerichts an.
Die Vereinbarung zur Reallast enthält Ausführungen zu der Kostenverteilung für die Unterhaltung der Heizungsanlage - hierzu zählen die Schornsteinfegerkosten. Die Regelung führt zunächst aus, dass ein angemessenes Entgelt zu zahlen ist. Dann wird ausgeführt, wie dieses zu ermitteln ist. Es ist die Rede von „nachzuweisenden Selbstkosten“; die Verbrauchskosten sollen in der Weise ermittelt werden, dass sie für „jedes Grundstücks gesondert festgestellt und in der durch Zwischenzähler festgestellten Relation geteilt werden“. Im folgenden Satz wird ausgeführt: „Die Kosten schließen auch die Kosten der Unterhaltung der Heizungsanlage ein.“ Eine eindeutige Auslegung des Wortlauts dieser Regelung ist nicht möglich. Der Wortlaut erlaubt es, die Vereinbarung dahingehend auszulegen, dass die Unterhaltungskosten durch die ermittelten Verbrauchskosten abgegolten („Diese Kosten schließen auch (…) ein.“). Es ist nach dem Wortlaut auch möglich, das „schließen auch (…) ein“ so auszulegen, dass es darauf abzielt, dass das Entgelt die Unterhaltungskosten „umfassen“ soll, d. h. diese zu den Verbrauchskosten hinzukommen. Hingegen gibt der Wortlaut wenig Anhaltspunkte dafür her, dass die Unterhaltungskosten analog der Verbrauchskosten anteilig je nach dem Verhältnis der Wärmelieferungen zu tragen sind.
Die zuletzt genannte Auslegung scheidet jedoch ebenso wie die Auslegung, wonach die Unterhaltungskosten mit den Verbrauchskosten abgegolten sind, aus. Denn eine derartige Auslegung spiegelt die Interessenlage der Parteien bei Abschluss der Vereinbarung nicht angemessen wider.
Zu den anerkannten Auslegungsgrundsätzen gehört es, dass die Vertragsauslegung in erster Linie den von den Parteien gewählten Wortlaut der Vereinbarungen und den diesem zu entnehmenden objektiv erklärten Parteiwillen zu berücksichtigen hat (BGHZ 121, 13, 16). Die unter Beachtung von §§ 133, 157, 242 BGB vorzunehmende Auslegung der streitgegenständlichen Vereinbarung, in deren Rahmen in erster Linie der von den Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen ist, muss jedoch auch stets den Grundsatz der beiderseits interessengerechten Auslegung berücksichtigen. Aufgrund entsprechender Anhaltspunkte kann sich dabei auch ein vom Wortlaut abweichendes Verständnis der vertraglichen Regelung ergeben. Denn der übereinstimmende Parteiwille geht dem Wortlaut und jeder anderen Interpretation vor. Der Zweck der Abrede und die Interessenlage der Parteien sind zu berücksichtigen.
Gemessen hieran ist die Vereinbarung so auszulegen, dass der Klägerin hinsichtlich der Unterhaltungskosten ein Anspruch auf hälftige Kostentragung zusteht. Denn die Kosten für die Unterhaltung einer Heizungsanlage fallen nicht verbrauchsabhängig an, sondern im Gegenzug regelmäßig und verbrauchsunabhängig. So sind insbesondere Schornsteinfegergebühren wiederkehrende, meist gleichbleibende Kostenpositionen. Dass diese vorliegend abweichend in besonderem Maße verbrauchsabhängig angefallen wären und den Parteien dies bei Abschluss der Vereinbarung bewusst gewesen wäre, ist nicht vorgetragen. Zudem wäre eine Verteilung nach den Verbrauchswerten eines Jahres nicht interessengerecht, weil diese Relation von Abrechnungsperiode zu Abrechnungsperiode schwanken kann und in einer solchen Periode anfallende Unterhaltungskosten nicht notwendigerweise einen inneren Bezug zu den in einem Jahr angefallenen Verbräuchen aufweisen. So ist denkbar, dass eine Partei die Heizungsanlage (z. B. wegen Leerstands) eine gewisse Zeit überwiegend nutzt und damit abnutzt und einen Unterhaltungsbedarf produziert, der dann zu Beginn einer nachfolgenden Abrechnungsperiode hohe Unterhaltungskosten auslöst. Wenn sich in diesem Zeitpunkt die Nutzungsverhältnisse, z. B. durch eine Veränderung der Belegung der Wohneinheiten, jedoch umgekehrt hätten, wäre bei einer solchen Auslegung nicht die Partei überwiegend unterhaltungspflichtig, die den Unterhaltungsbedarf überwiegend zu verantworten hat, sondern die andere Partei, die eventuell nur zufällig im Jahr des Anfalls des Unterhaltsaufwands die Anlage überwiegend genutzt hat. Hingegen bringt eine hälftige Aufteilung die Interessen der Parteien in ein Gleichgewicht. Diese Auslegung gewährleistet zum einen eine gleichbleibende Kostenverteilung, die zufällige, im Einzelfall gegebenenfalls unbillige Zuweisungen der Kosten vermeidet. Eine hälftige Verteilung ist auch gegenüber einer Verteilung nach Flächenanteilen interessengerechter, weil es sich um Fixkosten für die Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit der Anlage überhaupt handelt, von der beide Seiten zur Aufrechterhaltung der Bewohnbarkeit der Wohneinheiten gleichermaßen profitieren und auf die sie gleichermaßen angewiesen sind. Dass die Parteien keine exakt an Flächenanteilen ausgerichtete Kostenverteilung im Sinn hatten, ergibt sich im Übrigen aus der Formulierung „angemessenes Entgelt“. Dem Entgeltbegriff ist immanent, dass er nicht nur Aufwendungen, sondern gegebenenfalls auch einen kalkulatorischen Überschuss umfassen kann. Eine hierdurch gegebenenfalls eintretende geringfügige Überkompensation ist auch billig. Denn einerseits bewegen sich alle Unterhaltungskosten in einem im Vergleich zu den Verbrauchskosten überschaubaren Rahmen und drohen nicht, die Beklagten finanziell zu überfordern. Zudem ist aber die überdurchschnittliche Belastung des dienenden Grundstücks durch die Vereinbarung zu berücksichtigen. Während sich die Beklagten auf ihren Anspruch auf Belieferung berufen können, müssen die Inhaber des dienenden Grundstücks die technisch-organisatorischen, die finanziellen und die baulichen Voraussetzungen dafür schaffen, diesem Anspruch jederzeit nachzukommen. Durch die Formulierung „Entgelt“ ist deutlich gemacht, dass den Parteien bewusst war, dass hierfür nennenswerte Eigenaufwendungen des dienenden Grundstücks entstehen. Die Auslegung, dass die Unterhaltungskosten in den Verbrauchskosten untergehen oder der Flächenanteil maßgeblich ist, widerspricht somit dem Grundsatz der interessengerechten Auslegung und ist daher - mangels weiterer Anhaltspunkte dafür, dass genau dies der Wille der Parteien war - nicht heranzuziehen.
Die im Zweifel hälftige Aufteilung der Unterhaltungskosten entspricht auch der Rechtsprechung des BGH nach § 1020 S. 2 BGB bei einer Mitbenutzung der Anlage durch die Eigentümer des dienenden Grundstücks (BGH, NJW 2005, 894; BGH, NJW 2006, 1428).
Da keine verbrauchsabhängige Berechnung vorzunehmen ist, entfällt auch die Grundlage für den pauschalen Abzug von 15%.
Ein weiterer Abzug auf 22,37 EUR für das Jahr 2017 wegen des Bestreitens der Beklagten zu 1) ist nicht veranlasst. Die entsprechenden Schornsteinfegerkosten bewegen sich bereits unterhalb des ansonsten nicht bestrittenen Jahresmittels und Kosten im Bereich von über 100 EUR im Jahr entsprechen im Übrigen den gewöhnlich anfallenden Kosten, die aufgrund der öffentlich-rechtlichen Vorgaben auch ganz regelmäßig zum Anfall kommen.
Die obigen Ausführungen geltend entsprechend für die Schornsteinfegerkosten 2018.
Die Ausführungen zu den Schornsteinfegerkosten gelten entsprechend für die Kosten der Heizungswartung.
Hinsichtlich der Wasserkosten 2017 steht der Klägerin nach den zutreffenden Angriffen der Berufung nur ein Anspruch in Höhe von 1.781,65 EUR zu (vgl. zur Berechnung S. 16 der Berufungsbegründung). Entgegen der Argumentation des Landgerichts muss auch für das Gesamtjahr 2017 - wie nach den nicht angegriffenen, zutreffenden Ausführungen des Landgerichts betreffend die Vorjahre - eine Schätzung erfolgen, da der eigene Wasserverbrauch der Klägerin für den Zeitraum ab September 2017 mangels Zwischenablesungen eine unbekannte Variable darstellt und die Beklagte zu 1) nach der vom Landgericht angestellten Berechnung einmal den bestätigten Verbrauch und auf der anderen Seite einen Bruchteil des Verbrauchs der Klägerin in diesem Zeitraum zu tragen hätte. Die Kontrollrechnung aus dem auf das Jahr hochgerechneten Verbrauch ab September 2017 ergibt, dass die der Beklagten zu 1) hiernach berechnete Menge schätzungsweise zutreffend ist.
Das Landgericht hat die Beklagte zu 1) in Bezug auf die Wasserkosten 2018 zu Recht zur Zahlung von 1.845,96 EUR verurteilt.
Die Angriffe der Berufung dagegen dringen nicht durch. Zum einen hat das Landgericht ausweislich S. 5 unten des Protokolls am 20.07.2021 die Zeugin D zu der streitigen Behauptung vernommen, ob der Zähler Allgemein/Heizung auch Warmwasser messe, welches das Haus G-Straße 15 fließe. Unter Berücksichtigung dieser Beweisaufnahme und des Inhalts der Verhandlung steht unter Berücksichtigung des Bestreitens der Beklagten im Schriftsatz vom 19.07.2021 jedoch zur Überzeugung des Senats fest, dass diese Behauptung der Klägerin zutreffend ist. Es ist nämlich zum einen unstreitig, dass die Beklagte ihr Warmwasser von der Heizung der Klägerin bezieht. Das Bestreiten der Beklagten würde darauf hinauslaufen, dass sie keinerlei Warmwasser von der Klägerin bezieht, obwohl sie unstreitig über keine eigene Heizungsanlage verfügt. Im Übrigen ist das Bestreiten unsubstantiiert, weil sie nur vorträgt, dass der Warmwasserboiler an der Heizungsanlage, an dem sich der fragliche Zähler befindet, nur das Haus der Klägerin betrifft. Dies mag sein, dies schließt jedoch schon nach dem Vortrag der Beklagten nicht aus, dass der Zähler auch das Warmwasser misst, welches das Haus G-Straße 15a heizt / versorgt.
Diese Erwägungen gelten für den Wasserverbrauch 2019 entsprechend.
Das Landgericht hat die Beklagte zu 1) zu Recht zur Erstattung verauslagter Kabelgebühren in Höhe von 1.070,28 € (2018) und 1.121,88 € (2019) verurteilt.
Das von dem Landgericht mit zutreffender Begründung festgestellte Auftragsverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) wurde durch die E-Mail des Hausverwalters der Klägerin vom 28.03.2018 nicht in dem von der Beklagtenseite geltend gemachten Umfang beendet. Nach ihrem Inhalt behielt diese Erklärung der Klägerin die Inanspruchnahme der Beklagten auf Ersatz der ihr weiterhin in Bezug auf die Kabelanschlüsse im Haus der Beklagtenseite entstehenden Aufwendungen vor. Denn die E-Mail zielte erkennbar nicht darauf ab, vor tatsächlicher Umsetzung der Abmeldung der Kabelanschlüsse im Haus der Beklagtenseite Aufwendungsersatzansprüche der Klägerin für ausgelegte Kabelgebühren gegen die Beklagtenseite zum Erlöschen zu bringen. Der Geschäftsführer der Hausverwaltung brachte stattdessen - was für die Beklagte bzw. deren Vertreter auch vor dem Hintergrund der geführten Auseinandersetzung ohne weiteres erkennbar war - seine Bereitschaft zur Entflechtung der Parteien betreffend den Kabelanschluss für die Zukunft zum Ausdruck.
Der Angriff der Beklagten gegen ihre Verurteilung zur Zahlung in Höhe von 188,42 EUR für Heizstrom im Jahr 2019 ist nicht nachvollziehbar, da sie hierfür keine Argumente anführen und die auf den gleichen, zutreffenden Erwägungen basierenden Verurteilungen für die Jahre 2015-2018 in ihrer Berufungsbegründung nicht angreifen.
Das Landgericht hat die Beklagten zu Recht zur Zahlung eines Entgelts für Gas in Höhe von 7.073,18 € (2019) verurteilt.
Die Klägerin hat nach der Vereinbarung über die Reallast einen Anspruch in dieser Höhe.
Die Beklagten verkennen, dass die Anforderungen an die Abrechnung durch die Klägerin nicht allein von den (aktuellen) Interessen der Beklagten (Abrechnung gegenüber ihren Mietern) bestimmt wird. Maßgeblich ist die Vereinbarung über die Reallast und die danebenstehende schuldrechtliche Vereinbarung zwischen den Parteien, die man ohne weiteres als rudimentär bezeichnen kann. Die Klägerin kann demnach ein „angemessenes Entgelt“ verlangen, welches sie durch Ermittlung der Verbrauchskosten zu ermitteln hat. Genaue Vorgaben, auf welche Art und Weise sie die Verbrauchskosten zu ermitteln hat, sind zwischen den Parteien nicht getroffen und ergeben sich auch nicht unmittelbar aus der Rechtsnatur der Reallast (BeckOGK/Sikora, 1.8.2022, BGB § 1105 Rn. 32), so dass die Klägerin bei der Ermittlung der Verbrauchskosten einen Spielraum hat. Insbesondere gelten für sie nicht etwa die Vorschriften der Betriebskostenverordnung. Diese ist nicht anwendbar, da ein Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht besteht.
Dass die Beklagtenseite die Anforderungen der Verordnung aufgrund der konkreten von ihr gewählten, derzeitigen Nutzungsart der Immobilie einhalten will und nicht den Wunsch hat, eigene Anlagen zur rechtssicheren Abrechnung gegenüber ihren Mietern zu errichten, lässt im konkreten Fall keine dahingehenden Verpflichtungen der Klägerin entstehen. Die Vorgehensweise der Klägerin, ihren Wärmeverbrauch zu ermitteln und von dem Gesamtwärmeverbrauch abzuziehen, ist insoweit als grundsätzlich mit der Reallast vereinbar anzusehen. Möchte die Beklagtenseite eine andere Art und Weise der Ermittlung vereinbaren, muss sie auf die Klägerin zugehen und mit ihr eine entsprechende schuldrechtliche Abrede treffen. Die Beklagte trägt keine konkreten Anhaltspunkte dafür vor, dass die von ihr in der Berufungsbegründung genannten Anforderungen an die Verbrauchskostenermittlung eine Basis in der Reallast oder der Vereinbarung zwischen den Parteien hat oder dass sonstige besondere Gründe eine entsprechende Treupflicht der Klägerin auslösen.
Aufgrund der Einlassung der Beklagten im Termin am 20.07.2021 durfte das Landgericht ohne entsprechende Einschränkung durch die Beklagte auch davon ausgehen, dass diese an ihren Einwänden gegen die zutreffende Zuordnung der Wärmemengenzähler nicht mehr festhalten wollte, so dass die Beklagten ihr früheres Bestreiten in der Berufungsinstanz nicht mehr wiederaufleben lassen können.
Die ausgeurteilten Forderungen der Klägerin sind nicht durch die von den Beklagten erklärten Aufrechnungen untergegangen.
Der Beklagten zu 1) steht kein Gegenanspruch gegen die Klägerin auf Rückzahlung von Beträgen zu, die für die Jahre 2013 und 2014 gezahlt wurden. Ein solcher Anspruch ergibt sich auch nicht aus ungerechtfertigter Bereicherung. Jedenfalls liegt ein Anerkenntnis vor, welches einer Rückforderung als Rechtsgrund entgegensteht (vgl. die überzeugenden Ausführungen des 29. Zivilsenats, OLG Frankfurt a. M. 29 U 209/18, Urteil vom 10.03.2020, S. 37 f, denen sich der Senat nach eigener Prüfung anschließt).
Bezüglich der Zahlung für 2014 tragen die Beklagten selbst vor, dass die Zahlung nach einer Rüge durch den verstorbenen Ehemann der Beklagten zu 1) erfolgte, was aus Empfängersicht auch in Kenntnis des nachfolgenden Todes des Ehemanns eher für den Wunsch spricht, den Streit um die Berechtigung der Forderung beizulegen. Ungeachtet des Umstands, dass die Zahlung auf ein Konto der Klägerin erfolgt ist, ist mangels anderweitiger Anhaltspunkte auch davon auszugehen, dass die Ansprüche gegen die Beklagte zu 1) betreffend die Jahresabrechnungen 2013 und 2014 durch die entsprechenden Zahlungen auf die Abrechnungen untergegangen sind. Diesem Ergebnis steht auch das Urteil des BGH vom 28.5.2014 (Az. XII ZR 6/13, NJW 2014, 2780) nicht entgegen. Dieses Urteil betraf die Parteien eines gewerblichen Mietvertrages und beruhte auf den spezifischen Wertungen dort anwendbarer mietvertraglicher Rechtsnormen wie § 556 Abs. 3 S. 2 BGB. Die vorliegende Konstellation ist eine gänzliche andere, da die Parteien nicht durch ein Mietverhältnis verbunden sind, sondern durch ein Auftragsverhältnis sui generis.
Der Anspruch der Klägerin für das Jahr 2016 ist auch nicht durch die unbedingte Aufrechnung der Beklagten zu 1) in Höhe von 279,20 EUR untergegangen.
Auf die obigen Ausführungen zur Verwirkung wird Bezug genommen. Eine Nebenpflicht der Klägerin, 8 Wochen vor Ablauf des auf die Abrechnungsperiode folgenden Jahres eine Abrechnung zu erstellen, ist nicht gegeben. Dafür fehlt es insbes. an Anhaltspunkten in der Reallast. Die Beklagte zu 1) schließt diesbezüglich unzulässig von einer für sie riskanten Lücke in der Vereinbarung zur Reallast auf eine vermeintliche Verpflichtung der Klägerin, den Eintritt des durch die Lücke entstandenen Risikos zu verhindern.
Dies gilt entsprechend für die weiteren geltend gemachten Aufrechnungen mit Rechtsanwaltskosten, die in den Jahren nach 2016 angefallen sein sollen.
Das Landgericht hat die Beklagte zu 1) für das Jahr 2019 auch zu Recht und mit zutreffender Begründung als Gesamtschuldnerin neben dem Beklagten zu 2) verurteilt.
Die Beklagte zu 1) haftet wegen der Kosten der Wärmeversorgung aus der Reallast und zudem für alle ausgeurteilten Ansprüche auf der Grundlage eines nach Schuldrecht zu beurteilenden Auftragsverhältnisses. Während die Haftung aus der Reallast der Eigentümerstellung folgt, kommt vertraglich bei entsprechender Einigung grundsätzlich auch ein (rückwirkender) unterjähriger, konkludenter Beitritt in Betracht - was hier angesichts des Eigentumserwerb des Beklagten zu 2) anzunehmen ist. Entgegen der Auffassung der Beklagten zu 1) kann jedoch mangels dahingehender Erklärung gegenüber der Klägerin oder Vereinbarung zwischen den Parteien keine faktische unterjährige Beendigung der vertraglichen Verpflichtungen der Beklagten zu 1) durch Auflassung des Eigentums an der streitgegenständlichen Immobilie an den Beklagten zu 2) angenommen werden. Denn dies würde eine Zustimmung der Klägerin voraussetzen, von der hier nicht ausgegangen werden kann. Da die Übung eine Abrechnungsperiode von einem ganzen Jahr erfasste, kann eine unterjährige Entlassung aus dem Vertrag zu Streitigkeiten führen, wann welche Verbräuche angefallen sind und wie sie auf die wechselnden Eigentümer zu verteilen sind. Von einer konkludent erteilten Zustimmung der Klägerin ist schon deswegen nicht auszugehen.
Dadurch war auch die Beklagte zu 1) nicht schutzlos gestellt. Denn ihr als der das Eigentum veräußernden Person stand es frei, sich von dem Erwerber der Immobilie vertraglich freistellen zu lassen und zudem durch Vereinbarung entsprechender Sicherheiten und Kautelen gegen die Verletzung dieser Pflicht abzusichern. Die Beklagte zu 1) hätte durch ausdrückliche Gestaltungserklärungen gegenüber der Klägerin auch auf ein gegebenenfalls früheres Vertragsende hinwirken können. Die Haftung als Gesamtschuldner stellt sich damit insgesamt als Konsequenz der nicht rechtzeitigen Offenlegung des Eigentumsübergangs gegenüber der Klägerin dar, durch die es der Klägerin nicht möglich gemacht wurde, durch Zwischenablesung von Zählerständen eine rechtssichere Aufteilung der Kosten für 2019 auf die beiden Beklagten vorzunehmen.
Die Forderungen der Klägerin sind auch durchsetzbar.
Insbesondere hat das Landgericht mit zutreffenden rechtlichen Erwägungen ausgeführt, dass die Ansprüche der Klägerin betreffend die Kosten im Jahr 2015 nicht verjährt sind. Der Lauf der Verjährungsfrist wurde infolge der erstmaligen Geltendmachung der Forderung gegenüber der Beklagtenseite im Jahr 2016 erst in jenem Jahr in Gang gesetzt, so dass diese Forderungen frühestens zum 31. Dezember 2019 hätten verjähren können. Ausführungen zu den von den Beklagten gerügten ursprünglichen Mängeln der Prozessvollmacht der Rechtsanwältin B sowie der „Vertretungsbefugnis“ der Hausverwaltung können schon aus diesem Grund dahinstehen. Jedenfalls im Jahr 2019 erfolgte eine wirksame Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch die die Hausverwaltung mit der Erhebung der vorliegenden Klage beauftragt wurde. Dies geschah mithin rechtzeitig, um die bis zum 31.12.2019 laufende Verjährung zu hemmen. Denn die Wohnungseigentümer konnten die bisherige Prozessführung des Verwalters im Aktivprozess entsprechend § 89 ZPO genehmigen (vgl. BayObLG Beschl. v. 20.1.1994 - 2Z BR 93/93, BeckRS 1994, 1259, zitiert über beck-online).
Die Beklagtenseite kann sich auf eine Verjährung auch nicht deshalb berufen, weil sie eine Abrechnungspflicht zum Ende des Folgejahres der Abrechnungsperiode annimmt. Die Klägerin hat die Abrechnung für 2015 im Jahr 2016 vorgenommen, so dass dies dahinstehen kann.
Der Anspruch der Klägerin (für das Jahr 2015) ist auch nicht verwirkt, weil er nicht 8 Wochen vor Ablauf des Jahres 2016 erstellt worden ist. Zum einen ist die Abrechnung 2015 am 04.10.2016 und damit mehr als 8 Wochen vor Ende des Jahres erstellt worden. Im Übrigen lässt sich eine derartige Pflicht mangels Anhaltspunkten in der Reallast und auch sonstiger Anhaltspunkte nicht annehmen. Sie folgt auch nicht aus möglichen Pflichten der Beklagten gegenüber Mietern. Dass derartige Überlegungen bei Abschluss der Reallast aktuell waren, ist nicht dargelegt. Dass Gestaltungen im Vordergrund standen, die eine nachlaufende Abrechnung von Nebenkosten entbehrlich machen, kann nicht ausgeschlossen werden. Einen konkreten Schaden wegen verspäteter Abrechnung 2015 hat die Beklagte auch nicht nachvollziehbar dargelegt.
Daraus ergibt sich insgesamt hinsichtlich der Abrechnungen 2015 - 2019 folgendes Gesamtergebnis (es folgt die Tabelle im Querformat auf den Seiten 28 - 30):
Gegenstand
Jahr
Antrag (1. Instanz, ursprünglich)
Antrag (nach Teilrücknahme)
Zugesprochen (Urteil 1. Instanz)
Berufungsangriffe (Höhe)
Von Berufung nicht angegriffen
Erfolg des Berufungs-angriffs
Gesamtergebnis
1
Wasser und Kanal
2015
2.105,46 €
1.456,44 €
0,00 €
2
Gas
10.990,37 €
5.798,18 €
3
Heizstrom
185,97 €
148,30 €
4
Kabel
5
Müll
845,22 €
278,22 €
567,00 €
6
Schornsteinfeger
49,61 €
33,94 €
35,69 €
13,92 €
15,67 €
Summe (2015):
14.176,63 €
14.160,96 €
8.297,75 €
313,91 €
7.983,84 €
8.282,08 €
7
2016
2.103,29 €
1.703,08 €
8
10.739,98 €
6.066,03 €
9
209,89 €
172,14 €
10
11
353,07 €
74,85 €
208,67 €
144,41 €
12
Wartung Heizung
127,93 €
23,00 €
104,93 €
13
54,83 €
38,87 €
29,81 €
25,02 €
15,96 €
13b
Aufrechnung RA-Kosten
279,20 €
-279,20 €
Summe 2016 (ohne Aufrechnung):
13.588,99 €
13.573,03 €
8.477,08 €
331,03 €
8.146,05 €
224,63 €
8.252,46 €
14
2017
2.016,42 €
2.011,07 €
229,42 €
1.781,65 €
15
6.243,91 €
5.244,78 €
16
222,69 €
182,63 €
17
287,20 €
18
Feuerlöscherwartung
16,22 €
19
89,25 €
16,05 €
73,20 €
20
35,39 €
27,77 €
13,02 €
22,37 €
7,62 €
20a
535,50 €
-535,50 €
Summe 2017 (ohne Aufrechnung):
8.911,08 €
8.903,46 €
7.866,54 €
536,71 €
7.320,85 €
524,24 €
7.342,30 €
21
2018
1.959,90 €
1.845,96 €
519,67 €
1.326,29 €
22
5.367,99 €
4.562,78 €
23
174,35 €
142,99 €
24
25
1.070,28 €
26
92,22 €
17,91 €
74,31 €
27
24,65 €
4,43 €
20,22 €
28
Abzug Vorauszahlung
-425,47 €
28a
Summe 2018 (ohne Aufrechnung):
8.551,12 €
7.600,61 €
1.899,49 €
5.701,12 €
7.313,41 €
29
2019
1.639,92 €
1.567,46 €
330,46 €
1.237,00 €
30
7.073,18 €
31
229,73 €
188,42 €
32
23,94 €
33
1.121,88 €
34
74,38 €
35
20,11 €
36
26,67 €
36a
Summe 2019 (ohne Aufrechnung):
10.209,81 €
10.096,04 €
8.832,37 €
1.263,67 €
10.072,10 €
Teilmenge (2019) nur Beklagte zu 1) [162/365 Tagen]
4.480,98 €
10,63 €
4.470,36 €
Teilmenge (2019) B1 + B2 Gesamtschuldner [203/365 Tagen]
5.615,06 €
13,31 €
5.601,74 €
Zwischensumme 2015
Zwischensumme 2016
Zwischensumme 2017
Zwischensumme 2018
Zwischensumme 2019
Summe Verurteilung B1 (2015-2019):
36.722,96 €
35.660,61 €
Summe Verurteilung B1 + B2 als Gesamtschuldner (2019):
Hinsichtlich der Entscheidung über die Nebenforderungen wird auf die zutreffende Begründung des Landgerichts Bezug genommen.
Zu Unrecht hat das Landgericht die Beklagten zur Zahlung von Vorschüssen aus § 669 BGB verurteilt. Die Vorschrift gewährt keinen klagbaren Anspruch (vgl. BGH, Urteil vom 20.05.1985 - VII ZR 266/84, NJW 1985, 2325 m. w. N.).
Zwar hat das OLG Hamm eine Vorschusspflicht in einer der Reallast vergleichbaren Situation im Einzelfall bejaht hinsichtlich der Frage, ob der Grunddienstbarkeitsberechtigte vom Eigentümer des belasteten Grundstücks einen Anspruch auf Vorschuss für die Durchführung von Unterhaltsmaßnahmen hat (vgl. OLG Hamm Urt. v. 15.12.2016 - 5 U 158/15, BeckRS 2016, 118310 Rn. 49-69, zitiert über beck-online). Im vorliegenden Fall ergibt die Auslegung sowohl der Reallast als auch des konkludent geschlossenen Auftragsverhältnisses hingegen, dass kein Vorschuss verlangt werden kann.
Hinsichtlich der Reallast gilt, dass eine ausdrückliche Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung eines Vorschusses hinsichtlich der Wärmeversorgung im Wortlaut fehlt. Die Reallast schließt eine solche Verpflichtung nach ihrem Wortlaut zwar nicht ausdrücklich aus. Jedoch lässt sich dem Abstellen auf die Ermittlung der Verbrauchskosten nach dem Selbstkostenpreis entnehmen, dass die Reallast nach dem objektiven Erklärungsinhalt eine nachträgliche Abrechnung im Blick hatte. Dies berücksichtigt auch noch angemessen die Interessen der Klägerin, weil sie es durch zügige Abrechnung in der Hand hat, den Vorleistungszeitraum gering zu halten. Erst recht gilt dies für die Beklagte zu 1), die nach der Übertragung ihres Eigentums auf den Beklagten zu 2) für den Zeitraum nach dem Eigentumsübergang nicht mehr aus der Reallast in Anspruch genommen werden kann.
Im Hinblick auf das Auftragsverhältnis gilt, dass mangels einer besonderen, vom gesetzgeberischen Leitbild abweichenden Vereinbarung § 669 BGB anzuwenden ist, der dem Beauftragten zwar unter Umständen ein Zurückbehaltungsrecht einräumt, ihm nach der Rechtsprechung jedoch kein einklagbares Vorschussrecht zugesteht.
Entsprechend unterlagen auch die zulässigen Feststellungsanträge der Klägerin auf die Berufung der Beklagten hin der Abweisung.
Hinsichtlich der Kostenentscheidung in erster Instanz gilt folgendes.
Die Teilrücknahme der Klage im Umfang von ca. 39 EUR fällt bei der Kostenentscheidung nicht ins Gewicht, da durch die ursprünglich zu Unrecht um diesen Betrag überhöht eingereichte Klage keine Kostenschwelle überschritten wurde.
Der Streitwert für die erste Instanz war auf 90.278,38 € neu festzusetzen. Der Antrag 1 e) erhöht den Streitwert nicht. Sind verschiedene Anträge auf dasselbe Interesse ausgerichtet, sodass die klagende Partei mit den Ansprüchen letztlich jeweils nur dasselbe Ziel verfolgt, liegt wirtschaftliche Identität vor. In diesen Fällen ist in Anlehnung an § 45 Abs. 1 S. 3 GKG nur der höchste Einzelwert maßgebend (Toussaint/Elzer, 52. Aufl. 2022, GKG § 39 Rn. 17). Diese Voraussetzungen liegen bzgl. den Anträgen 1 d) und e) vor. Beide sind darauf gerichtet, dass die Klägerin künftig einen Vorschuss in Höhe von 800 EUR pro Monat erhält. Das Landgericht hat die konkrete Höhe des Anspruchs, auf den das Interesse der Klägerin mit dem Antrag Ziff. 1 e) gerichtet war (800 EUR pro Monat), auch bereits zutreffend bei der Berechnung des Streitwerts des Antrags d) berücksichtigt. Es bleibt daher für die beiden Anträge auf Feststellung bei dem von dem Landgericht für den Antrag Ziff. d) zutreffend festgesetzten Streitwert von 80% von 33.600 EUR = 26.880 EUR.
Die Kostenentscheidung war unter Berücksichtigung des neu festgesetzten Streitwerts abzuändern. Das Maß des Obsiegens weicht insbesondere durch die Abweisung des Anspruchs auf Vorschuss sowie die Anträge auf Feststellung von dem Ergebnis in der ersten Instanz erheblich ab. Die abgeänderte Entscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO. Aufgrund der unterschiedlichen Inanspruchnahme der Beklagten zu 1) (Anträge 1 a) und 1 b) allein, 1 c) - 1 f) im Ergebnis als Gesamtschuldner - die wohl irrtümliche Bezeichnung „von der Beklagten“ in Antrag Ziff. 1 f) wirkt sich nicht aus, da der Streitwert wegen des gesamtschuldnerischen Antrags bei Ziff. 1 e) schon für beide anfällt) und des Beklagten zu 2) war eine Aufteilung der gerichtlichen Kosten zwischen der Klägerin und den Beklagten sowie eine aufgespaltene Betrachtung der außergerichtlichen Kosten, die das jeweils unterschiedliche Obsiegen/Unterliegen in den Zweierrelationen berücksichtigt, in Anlehnung an die sog. Baumbach'sche Formel unter Berücksichtigung fiktiver Streitwerte vorzunehmen (vgl. OLG München, Urteil vom 27. November 2018 - 28 U 617/18 Bau -, Rn. 140, juris; OLG Hamm, Urteil vom 01. April 2020 - 30 U 33/19 -, juris; OLG München, Urteil vom 16. September 2016 - 10 U 4737/15 -, zitiert über juris). Diese ergibt die ausgeurteilte Kostenentscheidung.
III.
Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren beruht auf §§ 97, 92 ZPO.
Auch in zweiter Instanz kam es zu unterschiedlichen Prozessbeteiligungen der Beklagten im Verhältnis zur Klägerin, so dass auch hier eine Aufteilung der gerichtlichen Kosten zwischen dem Kläger und den Beklagten sowie einer aufgespaltenen Betrachtung der außergerichtlichen Kosten, die das jeweils unterschiedliche Obsiegen/Unterliegen in den Zweierrelationen berücksichtigt, in Anlehnung an die sog. Baumbach'sche Formel unter Berücksichtigung fiktiver Streitwerte vorzunehmen war. Die unterschiedlichen Quoten für die erste und zweite Instanz beruhen darauf, dass in zweiter Instanz der von der Beklagten zu 1) nicht mehr angegriffene, ausgeurteilte Betrag von 15.824,35 EUR nicht mehr streitgegenständlich war, so dass dieser nicht mehr zugunsten der Klägerin in die Kostenentscheidung einzustellen war. Der Streitwert der Anträge verteilt sich wie folgt:
Antrag zu
Wert
1 a), 1 b)
20.898,61 EUR
gegen Beklagte zu 1)
1 c)
5.615,06 EUR
gegen Beklagte als Gesamtschuldner
1 d)
8.000,00 EUR
1 e), 1 f)
26.880,00 EUR
in der Berufungsinstanz nur gegen den Beklagten zu 2)
Da die Berufung gegen die Anträge 1 d) - f) erfolgreich war und es sich teilweise um Anträge gegen die Beklagten als Gesamtschuldner handelt, fallen diese bei der Kostenentscheidung zu Ungunsten der Klägerin ins Gewicht. In der Berufung waren die durch die Anträge Ziff. 1 e) und f) rechtshängig gemachten Ansprüche nur noch insoweit verfahrensgegenständlich, als sie sich gegen den Beklagten zu 2) richteten, da nur dieser durch das Landgericht verurteilt wurde (Tenor Ziff. 4. und 5. des Urteils des Landgerichts). Das Landgericht hat entgegen den Anträgen Ziff. 1 e) und f) nur den Beklagten zu 2) verurteilt (hinsichtlich Ziff. 5. des Tenors missverständlich, vgl. aber S. 31 f. des Urteils, aus dem eindeutig hervorgeht, dass für den Zeitraum ab November 2020 nur der Beklagte zu 2) und nicht die Beklagte zu 1) verurteilt werden sollte).
Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 10 S. 1, 709 S. 2, 711 ZPO.
Die Revision war nicht gemäß § 543 ZPO zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1 S. 1, 63 Abs. 2 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO (Angriff der Beklagten zu 1): 20.898,61 €; Angriffe der Beklagten gegen ihre Verurteilung als Gesamtschuldner: 5.615,06 € + 8.000,00 €; Angriff des Beklagten zu 2) gegen seine Verurteilung aus dem Feststellungsurteil: 26.880,00 €).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 293, 291a ZPO
§§ 517, 519 f. ZPO
§§ 133, 157, 242 BGB
§§ 97, 92 ZPO
§§ 3, 9 ZPO
§ 12 HeizkostenVO
§ 669 BGB
§ 259 BGB
§ 134 BGB
§ 282 ZPO
§ 132 ZPO
§ 283 ZPO
§ 296 ZPO
§ 89 ZPO
§ 670 BGB
§ 308 ZPO
§ 543 ZPO
§ 27 Abs. 3 WEG
§ 5 Absatz 2 Nr. 2 RDG
§ 296 Absatz 2 ZPO
§ 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG
§ 10 Abs. 6 S. 3 WEG
§ 1020 S. 2 BGB
§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB
§ 45 Abs. 1 S. 3 GKG
§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10 S. 1, 709 S. 2, 711 ZPO
§ 47 Abs. 1 S. 1, 63 Abs. 2 S. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 121, 13, 16
NJW 2005, 894
NJW 2006, 1428
NJW 2014, 2780
NJW 1985, 2325
23 O 314/18
III ZR 39/23
29 U 209/18
XII ZR 6/13
VII ZR 266/84
5 U 158/15
28 U 617/18 B
30 U 33/19
10 U 4737/15