Landgericht Itzehoe (Schleswig-Holstein, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-12-17, Aktenzeichen 9 S 37/10
ECLI: ECLI:DE:LGITZEH:2010:1217.9S37.10.0A

Tenor:
1. Das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 10.3.2010 (Az.: 72 C 128/08) wird wie folgt abgeändert:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 671,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit 11.12.2008 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die erstinstanzlichen Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. Die Kosten der Berufung tragen die Beklagten.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien können die Zwangsvollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin und Berufungsklägerin begehrt von den Beklagten und Berufungsbeklagten Nachzahlungen aus Heizkostenabrechnungen . Die Klägerin hat ursprünglich Zahlung von Nebenkosten für die Abrechnungsperioden 2004/2005, 2005/2006 und 2006/2007 begehrt. Sie hat die Klage erstinstanzlich hinsichtlich des für die Abrechnungsperiode 2006/2007 geltend gemachten Betrags mit Zustimmung zurückgenommen. Hinsichtlich des Restbetrages hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Mit der Berufung erstrebt die Klägerin Verurteilung der Beklagten zum Nachzahlungsbetrag aus der Abrechnung 2005/2006.
Die Klägerin ist aufgrund Mietvertrags vom 1. Januar 1974 Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer 2 ½-Zimmer-Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses xxx in xxx. In § 3 des Mietvertrages ist vereinbart, dass die Beklagten für die Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung monatlich Vorschusszahlungen zu leisten haben, über welche die Klägerin jährlich abzurechnen hat. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag (Anlage K 1, Bl. 14 ff. d.A.) Bezug genommen.
Die Versorgung des Hauses mit Wärme für Heizung und Warmwasser erfolgt durch eine Heizstation, die sich im Gebäude xxx befindet. Diese Station versorgt alle Wohnungen in den Objekten xxx.
Die Klägerin rechnete über die kalten Betriebskosten kalenderjährlich ab, über die Wärmekosten jeweils für die Periode vom 1.7. eines Jahres bis zum 30.6. des Folgejahres.
Mit Schreiben vom 13.03.2003 (Anlage K7, Bl. 93 d.A.) kündigte die Klägerin gegenüber den Beklagten den Einbau von Kaltwasserzählern für Juni 2003 sowie die zukünftige Abrechnung für Kaltwasser an. Bis zum 30.6.2003 würden die Kosten für Kaltwasser weiterhin nach m 2 Wohnfläche abgerechnet. Danach würden die Wasserkosten entsprechend der Heizperiode jeweils vom 01.07. eines Jahres bis zum 30.06. des Folgejahres abgerechnet.
Mit Schreiben vom 11.07.2003 (Anlage K8, Bl. 94 d.A.) erklärte die Klägerin aufgrund der Nachzahlung aus der Heizkostenabrechnung der Abrechnungsperiode 2001/2002 eine Anpassung des monatlichen Vorauszahlungsbetrages für die Wärmekosten und die Kaltwasserkosten auf insgesamt 85,00 € monatlich, darin enthalten eine Vorauszahlung für Kaltwasser von 0,40 €/qm Wohnfläche und eine Erhöhung der Heizkostenvorauszahlung um 0,25 €/qm Wohnfläche.
Mit Schreiben vom 9.6.2006 (Anlage K2, BL. 19 d.A.) übersandte die Klägerin den Beklagten die Abrechnung über Wärmekosten sowie Kalt- und Abwasser für den Zeitraum vom 01.07.2004 bis 30.06.2005. Diese endete mit einem Nachzahlungsbetrag von 526,89 €. Auf S. 2 der Abrechnung findet sich unter "Informationen für den Nutzer" folgender Hinweis:
"Bei dieser Liegenschaft handelt es sich um eine Heizungsanlage, die den xxx umfasst."
Mit Schreiben vom 14.06.2007 (Anlage K3, Bl. 21 d.A.) übersandte die Klägerin den Beklagten die Abrechnung über Wärmekosten sowie Kalt- und Abwasser für den Zeitraum vom 01.07.2005 bis 30.06.2006. Diese endete mit einem Nachzahlungsbetrag von 671,40 €. Auch hier findet sich auf S. 2 der Abrechnung unter der Überschrift "Informationen für den Nutzer" folgender Hinweis:
" Bei dieser Liegenschaft handelt es sich um eine Heizungsanlage, die xxx umfasst. "
Der Hinweis war unrichtig. Tatsächlich wurden auch die Objekte xxx mitversorgt, die in der Abrechnung nicht genannt wurden. Das genannte Objekt xxx wurde nicht mitversorgt. Im Übrigen hat das Objekt xxx ebenso wie das Objekt xxx, drei Eingänge, die ebenfalls die Hausnummer xxx aufweisen.
Zusätzlich ist der Abrechnung eine Einzelabrechnung der sog. Hausnebenkosten beigefügt, die eine Darstellung der Nutzergruppen enthält. Als Hausnebenkosten wurden die Kosten für Kaltwasser und Abwasser abgerechnet. Darin sind die tatsächlich versorgten Objekte in insgesamt 7 Nutzergruppen genannt, und zwar die Objekte xxx (Nutzergruppe 001), xxx (Nutzergruppe 002), xxx (Nutzergruppe 003), xxx (Nutzergruppe 004), xxx (Nutzergruppe 005), xxx (Nutzergruppe 006) und xxx (Nutzergruppe 007) mit den jeweiligen Wohnflächen. Die Abrechnung endet mit Wärmekosten von 1.267,04 € und Kaltwasserkosten von 424,36 €, insgesamt 1.691,40 €. Nach Abzug der Vorauszahlungen von 1.020 € wird ein Nachzahlungsbetrag von 671,40 € ausgewiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Abrechnung (Anlage K3, Bl. 21 ff d.A.) Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 23.7.2007 (Anlage B2, Bl. 58 d.A.) erhoben die Beklagten Einwendungen gegen die Abrechnung der Wärme- und Kaltwasserkosten für die Periode 07/2005 - 06/2006. Sie wendeten u.a. ein, die Abrechnung der Kosten für Kaltwasser bei den Wärmekosten sei vertragswidrig, da § 3 des Mietvertrages die diesbezüglichen Vorschüsse den Nebenkosten zuordne, nicht den Wärmekosten. Gemietet sei eine Wohnung im Objekt Xxx. Vertragswidrig werde über das Objekt Xxx sowie Xxx + xxx abgerechnet. Wegen der weiteren Einwendungen wird auf Anlage B2 verwiesen.
Mit Schreiben vom 27.02.2008 (Bl. 31 ff. d.A.) erläuterte die Klägerin die Abrechnungen für die Wärme- und Kaltwasserkostenabrechnungen für die Abrechnungsperioden 2004/2005 und 2005/2006. Darin stellte sie u.a. klar, dass sich die Heizkostenabrechnungen auf die Liegenschaften Xxx, xxx, Xxx und xxx beziehen, da diese Einheiten über eine zentrale Heizung versorgt werden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Erläuterungsschreiben Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 28.3.2008 (Anlage B4, Bl. 53 d.A.) erhoben die Beklagten Einwendungen gegen die Abrechnung der kalten Betriebskosten. Dabei wendeten sie erneut ein, mit der Herausnahme der Wasserkosten aus der Abrechnung über die kalten Betriebskosten sei die Mieterseite nicht einverstanden.
Die Klägerin hat ursprünglich Zahlung i.W. von Nebenkosten für die Abrechnungsperioden 2004/2005, 2005/2006 und 2006/2007 begehrt, insgesamt 1.670,43 Euro. Sie hat die Klage nach der erstinstanzlichen mündlichen Verhandlung hinsichtlich des für die Abrechnungsperiode 2006/2007 geltend gemachten Betrags mit Zustimmung der Beklagten teilweise zurückgenommen. Hinsichtlich des Restbetrages von 1.198,29 Euro hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen.
Mit der Berufung erstrebt die Klägerin die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung des Nachzahlungsbetrages aus der Abrechnung über die Wärme- und Kaltwasserkosten der Abrechnungsperiode 2005/2006 in Höhe von 671,40 Euro.
Die Klägerin beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Pinneberg vom 10.3.2010 (Az.: 72 C 128/08) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 671,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie sind der Auffassung, (auch) die Abrechnung für den Abrechnungszeitraum vom 01.07.2005 bis zum 30.06.2006 erfülle nicht die Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung. Nach den Angaben in der Abrechnung werde über ein Abrechnungsobjekt abgerechnet, das aus den Einheiten Xxx sowie Xxx + xxx in Xxx bestehe. Die von den Beklagten gemietete Wohnung hat die Anschrift Xxx. Der Abrechnung sei nicht zu entnehmen, dass damit überhaupt Kosten (auch) für das Objekt der Beklagten abgerechnet würden. Zu den Mindestanforderungen einer formell wirksamen Abrechnung gehöre, dass aus der Abrechnung ersichtlich sei, welches Objekt abgerechnet werde und dass es die Wohnung des Mieters betreffe. Beziehe sich die Abrechnung auf ein anderes Objekt als das gemietete, liege keine weder eine Abrechnung über die entstandenen Kosten noch über die vom Mieter geleisteten Vorschüsse vor. Dass der Klägerin bei der Angabe der Abrechnungsobjekte ein Fehler unterlaufen sei, habe die Mieterseite nicht erkennen können. Eine Abrechnung, die nicht auch das gemietete Objekt betreffe, sei bereits deshalb formell unwirksam, weil die Gesamtkosten des vermieteten Objektes nicht angegeben seien. Voraussetzung einer formell wirksamen Abrechnung sie auch, dass sie vollständig sei. Sei der Abrechnung nicht zu entnehmen, über welches Objekt abgerechnet werde, sei die Abrechnung unvollständig und daher unwirksam.
Im Übrigen nehmen die Beklagten auf ihre erstinstanzlich erhobenen Einwendungen Bezug.
Betreffend die noch streitige Abrechnung hatten sie eingewandt,
- die Abrechnung der Kosten für Kaltwasser bei den Wärmekosten sei vertragswidrig, da § 3 des Mietvertrages die Vorschüsse insoweit den kalten Betriebskosten zuordne;
- es sei eine Wohnung im Objekt Xxx gemietet, es werde aber über ein größeres Objekt abgerechnet; die Beklagten bestreiten, dass die Bestimmung des Abrechnungsobjektes der Billigkeit entspreche;
- die Ermittlung des Energieanteils für Warmwasser sei unverständlich
- beim Brennstoff fehlten Angaben zu Zählerständen und Ablesedaten
- beim Betriebsstrom der Heizung fehle die Angabe der Menge.
Da das gemietete Objekt Xxx in der Abrechnung nicht genannt sei, betreffe die Abrechnung entweder nicht das gemietete Objekt oder das Abrechnungsobjekt sei unvollständig angegeben, was einen formellen Fehler darstelle.
Im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die nach §§ 511, 519, 520 ZPO zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Die zulässige Klage ist, soweit im Berufungsrechtszug noch verfolgt, begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagten auf Nachzahlung von 671,40 € gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 BGB in Verbindung mit § 3 des Mietvertrages bejaht. Dass die Parteien durch einen Mietvertrag verbunden sind, aufgrund dessen die Beklagten Vorauszahlungen auf die Wärmekosten erbringen, über welche die Klägerin jährlich in der Abrechnungsperiode 1.7. bis 30.6. des Folgejahres abzurechnen hat, steht zwischen den Parteien nicht im Streit.
Der Klägerin steht aus der Abrechnung vom 14.06.2007 über die Wärme- und Kaltwasserkosten für die Abrechnungsperiode 1.7.2005 bis 30.6.2006 eine Nachzahlungsforderung von 671,40 Euro zu.
1. Die Abrechnung ist formell ordnungsgemäß.
a) Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (statt aller BGH, Urt. v. 20.07.2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135; BGH, Urt. v. 14.02.2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059; BGH, Urt. v. 09.04.2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258; BGH, Urt. v. 28.05.2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260; BGH, Urt. v. 25.11.2009 - VIII ZR 322/08, NZM 2010, 315). Liegen Mängel vor, richtet sich die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (BGH, Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, NJW 2009, 283). Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH, Urt. v. 17.11.2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219; BGH, Urt. v. 19.11.2008, a.a.O.). Erforderlich ist hierfür, dass der Mieter erkennen kann, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist (BGH, Urt. v. 19.11.2008, a.a.O.). Abzustellen ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters (BGH, Urt. v. 17.11.2004, a.a.O.; BGH, Urt. v. 9.4.2008, a.a.O.; BGH, Urt. v. 19.11.2008, a.a.O.). Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen daher keiner Erläuterung (BGH, Urt. v. 19.11.2008, a.a.O.). Ein materieller Fehler liegt demnach dann vor, wenn die Abrechnung ihren Charakter und ihre Funktion als Rechnungslegung wahrt, die aufgeführten Betriebskostenarten aber anders umgelegt werden, als dies im Mietvertrag vereinbart ist oder wenn sie falsche Zahlen oder Rechenfehler enthält (vgl. BGH, Urt. v. 17.11.2004 - VIII ZR 115/04, NZM 2005, 13, 14).
Diese Voraussetzungen sind gewahrt. Die Abrechnung enthält die angefallenen Gesamtkosten, den Verteilerschlüssel, die auf die Beklagten als Mieter entfallenden Kosten und deren Vorauszahlungen.
b) Der formellen Ordnungsgemäßheit steht vorliegend nicht entgegen, dass in der Abrechnung das Abrechnungsobjekt unrichtig angegeben ist. Als Abrechnungsobjekt genannt sind die Gebäude xxx und xxx sowie Xxx und xxx. Tatsächlich betraf die Abrechnung die Gebäude xxx, xxx, Xxx und xxx, also auch die (nicht genannten) Objekte xxx und nicht das (genannte) Objekt xxx.
Jedenfalls irrelevant ist, dass das Gebäude xxx ebenso wie das Gebäude xxx drei Hauseingänge mit den Hausnummern xxx hat. Die Angabe „xxx und xxx“ mag insoweit nicht ganz eindeutig sein, als ihr nicht zu entnehmen ist, ob sich die Angabe xxx auch auf das Objekt xxx bezieht. Das steht der Wirksamkeit der Abrechnung aber nicht entgegen, da bereits die Angabe xxx das Gebäude hinreichend bezeichnet. Dass aus der Abrechnung nicht eindeutig hervorgeht, dass dieses Gebäude ebenso das Gebäude xxx drei Eingänge mit je eigenen Hausnummern hat, ist für die Bezeichnung des Gebäudes ohne Belang.
Ein formeller Fehler der Abrechnung liegt auch nicht darin, dass die Objekte xxx nicht genannt waren und die Aufzählung der Abrechnungsobjekte daher nicht vollständig war. Dabei konnte offen bleiben, ob es für die formelle Wirksamkeit einer Abrechnung überhaupt erforderlich ist, dass sich aus ihr ergibt, dass eine Abrechnungseinheit gebildet wurde und dass die Abrechnungsobjekte, die zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst worden sein sollen, in der Abrechnung überhaupt benannt sind. Denn die Abrechnung stellt klar, dass sie ein Abrechnungsobjekt betrifft, welches aus mehreren Gebäuden besteht und enthält auch Angaben dazu, welche Gebäude das Abrechnungsobjekt - vermeintlich - umfassen soll. Jedenfalls dann, wenn - wie vorliegend - der Abrechnung zu entnehmen ist, dass ein Abrechnungsobjekt gebildet wurde und welche Gebäude es umfasst, ist die Abrechnung formell wirksam, auch dann, wenn sich bei der Benennung der zusammengefassten Gebäude Fehler eingeschlichen haben. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es für die formelle Wirksamkeit einer Abrechnung (lediglich) entscheidend, ob der Mieter auf der Grundlage der Abrechnung in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen. Sind die abgerechneten Positionen in verständlicher Form in die Abrechnung eingestellt worden, betrifft die Frage, ob diese Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder ob sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, nicht mehr die formelle Wirksamkeit, sondern nur noch die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (BGH, Urt. v. 25.11.2009 aaO, Rn. 11 [zitiert nach juris]).
Die Voraussetzungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung sind vorliegend jedenfalls bei einer Zusammenschau der Heizkostenabrechnung sowie der Einzelabrechnung über die Hausnebenkosten erfüllt: Zumindest unter Berücksichtigung beider Abrechnungen konnten die Beklagten erkennen, dass die Abrechnung tatsächlich auch die xxx und nicht das Objekt xxx betraf. Denn in der Abrechnung über die Hausnebenkosten wird das Abrechnungsobjekt in sieben Nutzergruppen aufgeteilt, die genau die tatsächlich abgerechneten Objekte umfassten. Deren angegebene Wohnfläche ergeben in der Summe 19.434,4 qm und entsprechend damit der Wohnfläche, über welche die Wärmekosten abgerechnet wurden. Bei einer entsprechenden Überprüfung wäre den Beklagten aufgefallen, dass die Angaben zum Abrechnungsobjekt bei der Wärmekostenabrechnung und der Abrechnung der sog. Hausnebenkosten, d.h. Kaltwasserkosten, auseinanderfallen, obwohl angesichts derselben Gesamtfläche klar war, dass die Abrechnung über die sog. Hausnebenkosten dasselbe Abrechnungsobjekt wie die Wärmekostenabrechnung betraf. Nachdem das von den Beklagten bewohnte Objekt Xxx im angegebenen Objekt der Wärmekostenabrechnung gar nicht genannt war, bestand auch Anlass zur Überprüfung. Denn für einen durchschnittlichen Mieter ist kaum anzunehmen, dass der Vermieter ihm eine Abrechnung schickt, die ihn namentlich und seine Verbrauchswerte korrekt ausweist, aber nicht die von ihm gemietete Wohnung betrifft. Vielmehr war für einen Durchschnittsmieter in der Rolle der Beklagten zu erkennen, dass sich bei der Angabe des Abrechnungsobjektes der Wärmekosten ein Fehler eingeschlichen hatte. Das richtige Objekt war der Angabe der Hausnebenkosten zu entnehmen. Angesichts der Identität der angegebenen Gesamtflächen konnte ein Durchschnittsmieter bei der - bei dieser Sachlage gebotenen - Überprüfung auch erkennen, dass dieses Abrechnungsobjekt tatsächlich auch der Wärmekostenabrechnung zugrunde lag und sich dort lediglich ein Fehler eingeschlichen hatte. In der Gesamtschau bestehen dann an der formellen Wirksamkeit der Abrechnung unter dem Gesichtspunkt der fehlerhaften Angabe der genau abgerechneten Objekte keine Zweifel. Materiell hat die Klägerin jedenfalls durch das Erläuterungsschreiben vom 27.2.2008 klargestellt, das auch die Wärmekostenabrechnung die Gebäude xxx, xxx, Xxx und xxx betraf. Ein etwaiger inhaltlicher Fehler ist jedenfalls damit beseitigt.
c) Auch die „Umgruppierung“ der Kaltwasser- und Abwasserkosten dahingehend, dass diese nach Einbau von Wasserzählern im Sommer 2003 nicht mehr gemeinsam mit den Übrigen kalten Betriebskosten abgerechnet wurden, sondern beide verbrauchsabhängigen Kostenarten in einem einheitlichen Abrechnungskreis zusammengefasst wurden, begründet keinen formellen Fehler der Abrechnung. Unabhängig davon, ob die Umgruppierung zulässig war, liegt darin jedenfalls kein formeller Fehler, denn der Abrechnung ist klar zu entnehmen, wie die Klägerin abgerechnet hat. Hinsichtlich der gedanklichen und rechnerischen Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wirft die Umgruppierung keine Fragen auf. Ob der Vermieterin beide verbrauchsabhängigen Kosten zu einem einheitlichen Abrechnungskreis zusammenfassen durfte und damit die Abrechnungsperiode der Wasser- und Abwasserkosten verschieben durfte, ist eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit.
d.) Auch die weiteren von den Beklagten erhobenen Rügen betreffen die formelle Wirksamkeit der Abrechnung nicht. Warum die Ermittlung des Energieanteils für Warmwasser unverständlich sein soll, legen die Beklagten nicht dar. Die Ermittlung erfolgt nach der Formel gemäß § 9 Abs. 2 HeizkostenV a.F. Die Verwendung der Formel ist zulässig, daraus resultierende Verständnisprobleme sind dem Vermieter nicht zurechenbar. Dass im Nenner ein Brennstoffheizwert von 1,00 kWh verwendet wird, liegt daran, dass als Brennstoff Erdgas verwendet wird, so dass die bezogene Menge bereits in kWh ausgegeben wird. Der Brennstoffheizwert dient in der Formel nach § 9 Abs. 2 HeizkostenV a.F. nur dazu, die bezogene Menge des Energieträgers in die darin aufgrund des Heizwertes enthaltene Menge bezogener Energieeinheiten (kWh) umzurechnen. Wird Erdgas bezogen und bereits die bezogene Menge in kWh angegeben, ist die Umrechnung entbehrlich, was durch den Divisor 1,00 korrekt berücksichtigt wird.
Angaben zu Zählerständen und Ablesedaten des bezogenen Brennstoffs sind nicht Erfordernis einer formell wirksamen Abrechnung. Es reicht jedenfalls die Angabe der bezogenen Menge und der Kosten.
Beim Betriebsstrom Heizung fehlt tatsächlich nicht nur die Angabe der Menge - das wäre auch entbehrlich, da zu den Voraussetzungen einer formell wirksamen Wärmekostenabrechnung nicht die Angabe zählt, wieviel kWh an Betriebsstrom den in Rechnung gestellten Kosten zugrundeliegen - vielmehr hat die Klägerseite etwaige Kosten des Betriebsstromes der Heizung gar nicht abgerechnet. Werden Kosten gar nicht in Rechnung gestellt, müssen erst recht keine Angaben zur verbrauchten Menge gegeben werden.
2. Die Abrechnung vom 14.06.2007 weist auch keine inhaltlichen Fehler auf.
a. Die Abrechnung ist nicht deshalb materiell fehlerhaft, weil die Klägerin vorliegend mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammengefasst hat. Es ist anerkannt, dass der Vermieter, wenn, wie vorliegend, preisfreier Wohnraum besteht, nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB Wirtschafts- und Abrechnungseinheiten bilden kann, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist (BGH, Urt. v. 20.07.2005 - VIII ZR 371/04, WuM 2005, 579, Rn. 17 [zitiert nach juris]; BGH, Urt. v. 14.07.2010 - VIII ZR 290/09, WuM 2010, 629, Rn. 10 [zitiert nach juris]).
Die Nennung des Mietobjektes samt Hausnummer im Mietvertrag kann allenfalls dann als Vereinbarung über das Abrechnungsobjekt verstanden werden, wenn das Haus in unterschiedlichen Regelungen des Vertrages als Bezugsgröße genannt wird und mithin deutlich wird, dass die Bezeichnung eine über die Benennung des Mietobjektes hinausgehende Funktion erfüllen soll (vgl. LG Itzehoe, Urt. v. 25.07.2008 - 9 S 121/07, ZMR 2009, 369, Rn. 17 [zitiert nach juris]). Dies ist vorliegend nicht der Fall.
Die Bildung der Abrechnungseinheit ist auch nicht ermessensfehlerhaft. Die Gebäude xxx, Xxx, xxx und xxx werden gemeinsam über die zentrale Heizanlage im Gebäude xxx mit Wärme versorgt. Infolgedessen ist vorliegend die Zusammenfassung dieser Gebäude zu einer Abrechnungseinheit bereits deshalb nicht ermessensfehlerhaft, weil die Kosten einheitlich für diese Objekte entstehen.
Die Klägerin hat ihr Ermessen insoweit auch spätestens mit den vorangegangenen Nebenkostenabrechnungen ausgeübt. Die Abrechnung für die Periode 2004/2005 betraf bereits dasselbe Abrechnungsobjekt.
b. Soweit die vom Abrechnungsobjekt umfassten Häuser in der Abrechnung unzutreffend angegeben worden waren, hat die Klägerin jedenfalls durch das Erläuterungsschreiben vom 27.2.2008, welches klarstellte, welche Gebäude versorgt werden, einen etwaigen inhaltlichen Fehler jedenfalls beseitigt.
c. Ein inhaltlicher Fehler liegt auch nicht darin, dass die Klägerin die Kaltwasser- und Abwasserkosten dahingehend „umgruppiert“ hat, dass diese nach Einbau von Wasserzählern im Sommer 2003 nicht mehr gemeinsam mit den Übrigen kalten Betriebskosten abgerechnet wurden, sondern beide verbrauchsabhängigen Kostenarten in einem einheitlichen Abrechnungskreis zusammengefasst wurden.
Zwar ist in § 3 des Mietvertrages vereinbart, dass die Mieter auf diese Kosten gemeinsam mit den anderen "kalten" Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen zu leisten hat. Auch hat die Klägerin über die kalten Betriebskosten bis 2003 in einer anderen Abrechnungsperiode, nämlich kalenderjährlich, abgerechnet.
Die Kammer hält aber an ihrer bereits in den Entscheidungen vom 24.09.2010 in den Sachen 9 S 64/09, 9 S 65/09 und 9 S 73/09 dargelegten Rechtsauffassung fest, wonach eine Zusammenfassung von Kaltwasser- und Abwasserkosten mit den Wärmekosten entsprechend § 556a Abs. 2 BGB zulässig ist, wenn Kaltwasserzähler eingebaut wurden und die Zusammenfassung dazu dient, einen einheitlichen Abrechnungskreis der verbrauchsabhängigen Kosten zu schaffen, der zur Kostenersparnis führt, weil die Ablesung der Verbräuche einheitlich erfolgen kann. In diesem Fall ist entsprechend § 556a Abs. 2 BGB auch eine Verschiebung der Abrechnungsperiode einzelner Kosten zum Zwecke der Vereinheitlichung der Abrechnungsperioden und Realisierung der dadurch ermöglichten Kostenersparnis zulässig.
Nach § 556a Abs. 2 BGB darf der Vermieter durch Erklärung in Textform (§ 126b BGB) bestimmen, dass verbrauchsabhängige Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt. Ihrem Wortlaut nach regelt die Vorschrift des § 556a Abs. 2 BGB zwar nur die einseitige Umstellung der Betriebskostenumlage auf einen verbrauchsbezogenen Abrechnungsmaßstab. Sie ist jedoch analog auf die Einbeziehung von verbrauchsabhängigen Kosten in den Abrechnungskreis der Wärmekosten anzuwenden, wenn dadurch die Zahl der Ablesetermine reduziert und die diesbezüglichen Kosten entsprechend gering gehalten werden. Dann ist eine solche Umgliederung der betreffenden Betriebskostenpositionen nämlich bereits im Hinblick auf den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (vgl. §§ 556 Abs. 3 Satz 1, 2. Hs.; 560 Abs. 5 BGB) geboten. Eine Übertragung der Rechtsfolge des § 556a Abs. 2 BGB auf diese Fallgestaltung entspricht zum einen der Intention, die der Gesetzgeber der Mietrechtsreform 2001 bei der Formulierung dieser Vorschrift hatte. In der Begründung des Regierungsentwurfs zum MietRRefG heißt es: "Damit soll nicht nur mehr Abrechnungsgerechtigkeit geschaffen, sondern vor allem auch der sparsame und kostenbewusste Umgang mit Energie gefördert werden" (BT-Drs. 14/4553, S. 51). Diese Intention der Vorschrift gebietet es, auch die Kosten der Ablesung niedrig zu halten. Im Übrigen wollte der Gesetzgeber der Bestimmung des § 556a Abs. 2 BGB durchaus einen weiten Anwendungsbereich - jedenfalls einen weiteren, als ihn die Vorgängerregelung in § 4 Abs. 5 Nr. 1 MHG hatte - zukommen lassen. Dazu formuliert die Entwurfsbegründung: "Absatz 2 erweitert über § 4 Abs. 5 Nr. 1 MHG hinaus die Möglichkeiten des Vermieters, durch einseitige schriftliche Erklärung eine verbrauchsabhängige Abrechnung aller verbrauchs- und verursachungsabhängig erfassten Betriebskosten einzuführen" (BT-Drs. 14/4553, S. 52).
Darüber hinaus besteht auch eine Lücke in der gesetzlichen Regelung. Denn der Reformgesetzgeber hat die Formulierung des § 556a BGB nur auf die einseitige Umstellung der Betriebskostenumlage auf einen verbrauchsbezogenen Abrechnungsmaßstab bezogen, obwohl er, wie die vorstehend zitierten Passagen aus den Materialien des MietRRefG dokumentieren, mit der Vorschrift des § 556a BGB eine weitergehende Intention verfolgte, nämlich die Mietparteien zu einem Kosten sparenden Umgang mit Wasser und Energie zu motivieren. Eine Einsparung unnötiger Verbrauchserfassungskosten hat er dabei zwar nicht unmittelbar vor Augen gehabt. Von seiner Intention, Verbrauchskosten, die auf alle Mieter umzulegen sind, zu verringern, ist dies aber ebenso erfasst.
Die Klägerin war danach analog § 556a Abs. 2 BGB befugt, die Kaltwasser- und Abwasserkosten nach dem Einbau von Wasserzählern im Sommer 2003 dahingehend „umzugruppieren“, dass über sie nicht mehr gemeinsam mit den Übrigen kalten Betriebskosten abgerechnet wurde, sondern gemeinsam mit den Wärmekosten in deren Abrechnungsperiode. Eine solche Umgruppierung hat sie auch vorgenommen. Diese Umgruppierung entspricht auch den Voraussetzungen des § 556a Abs. 2 BGB.
Die Klägerin hat die Umstellung der Kostenpositionen Kaltwasser und Abwasser auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung in den beiden Schreiben vom 13.03.2003 (Anlage K 6) und vom 11.07.2003 (Anlage K 7) erklärt, ebenso die Verschiebung der Abrechnungsperiode der Kalt- und Abwasserkosten und die Umschichtung anteiliger Vorauszahlungen in Höhe von 0,40 Euro/qm Wohnfläche. Dass entsprechende Vorauszahlungsanteile für Kaltwasser und Abwasser - nach Bildung eines einheitlichen Abrechnungskreises der verbrauchsabhängigen Kosten - aus den Vorauszahlungen für die weiteren kalten Betriebskosten herausgenommen und den Vorauszahlungen für die Wärmekosten bzw. nunmehr für die verbrauchsabhängigen Kosten zugeschlagen wurden, folgt jedenfalls aus einer Zusammenschau der genannten Schreiben sowie der Abrechnung.
Die Erklärungen über die Zusammenfassung der Kalt- und Abwasserkosten mit den Wärmekosten zu einem einheitlichen Abrechnungskreis der verbrauchsabhängigen Kosten halten auch die nach § 126b BGB erforderliche Textform ein. § 126b BGB erfordert keine eigenhändige Unterschrift, vielmehr ist es (lediglich) erforderlich und ausreichend, dass die Person des Erklärenden genannt ist. Dies ist im Hinblick auf das Schreiben vom 13.03.2003 unproblematisch gegeben: Das Schreiben enthält nach dem Namen der Klägerin die Namen zweier Mitarbeiter mit dem Zusatz "i.A.". Doch auch das Schreiben vom 11.07.2003 sowie die Abrechnung, die keinen Namen eines Mitarbeiters der Klägerin enthalten, genügen den Anforderungen des § 126b BGB. Denn die Angabe der Person des Erklärenden ist im Hinblick darauf erforderlich, dass der Empfänger Kenntnis darüber erlangen muss, von wem das betreffende Schreiben stammt. Diesem Zweck wird jedoch auch genügt, wenn im Falle der in Textform abgegebenen Erklärung einer juristischen Person der Name der juristischen Person genannt wird. Darüber hinaus die Angabe des Namens einer natürlichen Person zu verlangen, würde dem Zweck des § 126b BGB, der gerade der Erleichterung des Rechtsverkehrs dienen soll, zuwiderlaufen (BGH, Urt. V. 07.07.2010 - VIII ZR 321/09, NJW 2010, 2945 [Rn. 16, zitiert nach juris]).
d. War nach alledem die Zusammenfassung der Kalt- und Abwasserkosten mit den Wärmekosten zu einem einheitlichen Abrechnungskreis der verbrauchsabhängigen Kosten im Jahr 2003 wirksam, weist die Abrechnung auch keine inhaltlichen Fehler auf. Denn sie rechnet exakt in dem neu gebildeten Abrechnungskreis über die Wärmekosten sowie die Kaltwasser- und Abwasserkosten und die darauf jeweils geleisteten Vorauszahlungen ab.
3. Die Kostenentscheidung folgt zu den erstinstanzlichen Kosten aus § 92 Abs. 1 ZPO. Von der bei Entscheidung noch streitigen Forderung obsiegt die Klägerin mit ca. 55 %, die Beklagten mit ca. 45 %. Weiter war die Teilrücknahme zu Lasten der Klägerin zu berücksichtigen. Die Entscheidung zu den Kosten des Berufungsverfahrens folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zuzulassen, denn die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung.
Die Frage, ob es einen formellen Fehler der Abrechnung darstellt, wenn zwar angegeben ist, dass ein Abrechnungsobjekt aus mehreren Gebäuden gebildet wurde und welche Objekte (vermeintlich) dazugehören, die Angabe der Objekte aber fehlerhaft ist, ist höchstrichterlich nicht entschieden.
Gleiches gilt für die Frage, ob ein Vermieter entsprechend § 556a Abs. 2 BGB berechtigt ist, durch einseitige Erklärung die Kaltwasser- und Abwasserkosten samt darauf entfallender anteiliger Vorauszahlungen mit den Wärmekosten zu einem einheitlichen Abrechnungskreis der verbrauchsabhängigen Kosten zusammenzufassen, wenn Kaltwasserzähler eingebaut wurden und die Zusammenfassung dazu dient, eine Kostenersparnis zu ermöglichen, weil die Ablesung der Verbräuche für beide (nunmehr) verbrauchsabhängigen Kosten einheitlich erfolgen kann. Nicht höchstrichterlich geklärt ist in diesem Fall auch die Frage, ob dabei, wenn die Abrechnungsperioden der (bisherigen) verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kosten auseinanderfallen, entsprechend § 556a Abs. 2 BGB auch eine Verschiebung der Abrechnungsperiode für die Kosten erklärt werden darf, deren Abrechnung nunmehr verbrauchsabhängig möglich ist.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 511, 519, 520 ZPO
§§ 535 Abs. 2, 556 BGB
§§ 556 Abs. 3 Satz 1, 2. Hs.; 560 Abs. 5 BGB
§§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 259 BGB
§ 556 BGB
§ 315 BGB
§ 126b BGB
§ 556a BGB
§ 9 Abs. 2 HeizkostenV
§ 556a Abs. 2 BGB
§ 4 Abs. 5 Nr. 1 MHG
§ 92 Abs. 1 ZPO
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2005, 3135
NJW 2007, 1059
NJW 2008, 2258
NJW 2008, 2260
NZM 2010, 315
NJW 2009, 283
NJW 2005, 219
NZM 2005, 13, 14
ZMR 2009, 369
NJW 2010, 2945
72 C 128/08
VIII ZR 371/04
VIII ZR 1/06
VIII ZR 84/07
VIII ZR 261/07
VIII ZR 322/08
VIII ZR 295/07
VIII ZR 115/04
VIII ZR 290/09
9 S 121/07
9 S 64/09
9 S 65/09
9 S 73/09
VIII ZR 321/09