Landgericht Darmstadt (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-06-14, Aktenzeichen 13 O 6/22
ECLI: ECLI:DE:LGDARMS:2022:0614.13O6.22.00

Tenor:
Verfahrensgang
Es wird festgestellt, dass die Beklagte aus dem Darlehensvertrag mit der Kto.-Nr. […] keinen Anspruch auf Vereinnahmung einer Vorfälligkeitsentschädigung hat.
Die Beklagte wird verurteilt, vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten i.H.v. 1.212,62 € zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.04.2022 zu zahlen.
Die Beklagte wird verurteilt, nach Zahlung des sich zum Zeitpunkt der Darlehnsablösung ergebenden Saldo das folgende Angebotsabtretung der Grundschuld abzugeben:
„Abtretungserklärung
Im Grundbuch von … des Amtsgerichts …, [Grundbuchstelle], Gebäude- und Freifläche … verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. […] gekennzeichneten Wohnung nebst Balkon im Erdgeschoss links, Abteilung III laufende Nummer 6 Nr. 1 ist zu Gunsten der [Kreditinstitut] mit Sitz in … eine erstrangige Grundschuld in Höhe von 182.000,00 € mit Übernahme der persönlichen Haftung sowie dinglicher und persönlicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung eingetragen. Diese wird an Herrn A abgetreten und die Eintragung in das Grundbuch bewilligt.“
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien streiten sich um die Feststellung bezüglich einer Vorfälligkeitsentschädigung.
Der Kläger schloss mit der Beklagten einen Darlehensvertrag mit der Kto.-Nr. […] wegen eines Kaufs einer Bestandsimmobilie Nummer […], [Anschrift] i.H.v. 132.000,00 € ab, wobei es sich um ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen handelt und der Erwerb als Renditeobjekt getätigt wurde. Es wurde ein Sollzins i.H.v. 2,27 %, gebunden bis zum 30.10.2027 sowie eine voraussichtlich Vertragslaufzeit von 33 Jahren und 5 Monaten angegeben. In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen unter Ziffern 7.5 und 12.2 sind Regelungen und der Umfang der Vorfälligkeitsentschädigung und das Kündigungsrecht des Klägers geregelt.
Als Sicherheit für das Darlehen wurde eine vollstreckbare Buchgrundschuld i.H.v. 182.000,00 € für die Beklagte bestellt.
Des Weiteren wurde dieser Erwerb durch ein Darlehensvertrag mit der KfW-Bank über ein Betrag von weiteren 50.000,00 € finanziert.
Mit Schreiben vom 20.08.2020 berechnete die Beklagte die Vorfälligkeitsentschädigung i.H.v. 14.634,69 € bei der vorzeitigen Rückführung des Darlehens zum 20.08.2020, wobei diese Berechnung nach der Aktiv/Passiv-Methode ermittelt wurde.
Mit Schreiben vom 04.10.2020 wies der Kläger auf den nicht bestehenden Anspruch auf Forderung einer Vorfälligkeitsentschädigung hin und begründet das damit, dass eine unklare und unverständliche Berechnungsangabe bzgl. der Vorfälligkeitsentschädigung vorliegen würde. Zugleich verlangte er die Ablösung ohne Geltendmachung einer vor Fälligkeitsentschädigung.
Mit Schreiben vom 20.11.2020 teilte die Beklagte dem Kläger mit, dass die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung im Falle einer vorzeitigen Rückzahlung berechtigt sei.
Sodann beauftragte der Kläger seinen Prozessbevollmächtigten mit der Durchsetzung seiner rechtlichen Interessen und dieser übersandte an die Beklagte ein anwaltliches Schreiben vom 12.02.2022 unter Darstellung der Aussicht des Klägers und seines Prozessbevollmächtigten bestehenden Rechtslage.
Mit Anwaltsschreiben vom 10.03.2021 teilte die Beklagte mit, dass eine Ablösung des Darlehens lediglich unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung akzeptiert werde.
Das streitgegenständliche Darlehen wurde aufgrund eines Liquiditätsengpasses des Klägers durch die Zahlung von Kurzarbeitergeld mit Änderungsvereinbarung vom 28.10.2021 für einen gewissen Zeitraum ausgesetzt, d.h. die Tilgungsanteile der Annuitäten wurden gestundet.
Der Kläger behauptet,
er sei in konkreten Verkaufsverhandlungen mit zwei Kaufinteressenten für die Immobilie und beabsichtige deren Verkauf.
Er ist der Ansicht, die Beklagte habe keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung, da ein Ausschluss des Anspruchs gemäß § 502 Abs. 1, 2 BGB vorliege.
Der Vertrag enthalte nicht die notwendigen Angaben zur Laufzeit, der Kündigungsrechte und der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.
Er habe auch ein Feststellungsinteresse, da ihm nicht zuzumuten sei, erst die Zahlung unter Vorbehalt zu leisten, um diese dann zurückzufordern. Darüber hinaus liege in der Erteilung einer falschen Auskunft durch die Beklagte eine irreführende Geschäftspraxis vor, die ihn daran hindere, eine Entscheidung in voller Kenntnis der Sachlage zu treffen. Er werde daher in seiner finanziellen Dispositionsfreiheit beeinträchtigt, da die insoweit zu treffenden Rückstellungen für eine Vorfälligkeitsentschädigung sich im substantiellen Bereich für den Kläger finden würden. Es liege auch ein berechtigtes Interesse zur Kündigung vor, wenn die Sicherheiten anderweitig verwertet würden.
Die Klage ist der Beklagten am 31.03.2022 zugestellt worden.
Der Kläger beantragt,
festzustellen, dass die Beklagte aus dem Darlehensvertrag mit der Kto.-Nr. […] keinen Anspruch auf Vereinnahmung einer Vorfälligkeitsentschädigung hat,
die Beklagte zu verurteilen, vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten i.H.v. 1.212,62 € zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
die Beklagte zu verurteilen, nach Zahlung des sich zum Zeitpunkt der Darlehnsablösung ergebenden Saldo das folgende Angebotsabtretung der Grundschuld abzugeben:
Im Grundbuch von … des Amtsgerichts…, [Grundbuchstelle], Gebäude- und Freifläche […] verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. … gekennzeichneten Wohnung nebst Balkon im Erdgeschoss links, Abteilung III laufende Nummer 6 Nr. 1 ist zu Gunsten der [Kreditinstitut] mit Sitz in […] eine erstrangige Grundschuld in Höhe von 182.000,00 € mit Übernahme der persönlichen Haftung sowie dinglicher und persönlicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung eingetragen. Diese wird an Herrn A abgetreten und die Eintragung in das Grundbuch bewilligt.“
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Ansicht,
die Klage sei mangels Feststellungsinteresse unzulässig, da der Kläger eine Klage auf Rückzahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung im Falle deren Leistung erheben müsse, zumal denkbar sei, dass die finanzierte Immobilie später oder gar nicht verkauft werde.
Es bestünde auch kein berechtigtes Interesse des Klägers an einer vorzeitigen Rückzahlung gemäß § 500 Abs. 2 S. 2 BGB.
Dementsprechend hätten die Parteien die Vereinbarung einer vorzeitigen Vertragsbeendigung gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung vertraglich vereinbart, so dass die Höhe der Entschädigung keiner Angemessenheitskontrolle unterliege.
Die Darstellung der Berechnung bezüglich der Vorfälligkeitsentschädigung sei ausreichend klar und verständlich.
Es handelt sich auch um ein befristetes Darlehen, da es bis zur endgültigen Tilgung laufe und ein konstanter jährlicher Zahlungsbetrag zu leisten sei.
Auch seien bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung vertraglich eingeräumte Sondertilgungsmöglichkeiten einbezogen, wobei sich dies auch in den Abrechnungsdaten als Hinweis wiederfinde.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Der Kläger hat insbesondere das notwendige Feststellungsinteresse gemäß § 256 ZPO.
Der Kläger ist aufgrund der etwaigen Verpflichtung zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung in seiner wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit insoweit beeinträchtigt, als dass die Beklagte vorliegend ausdrücklich auf der Zahlung einer solchen besteht und dies daher von ihm im Rahmen seiner Entscheidung, ob er die Immobilie verkauft oder nicht, berücksichtigt werden muss, da er die zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung ansonsten gegebenenfalls erst einmal finanzieren müsste, um sie dann wieder durch Erhebung einer Zahlungsklage zurückzuverlangen. Unabhängig davon, ob bzw. wie das dem Kläger wirtschaftlich überhaupt möglich ist, ist ihm dies jedenfalls nicht zumutbar und er hat daher ein nachvollziehbares Interesse daran, diese für ihn wirtschaftlich relevante Frage vor einem etwaigen Verkauf bzw. dem führen konkreter Verkaufsgespräche und eine damit zusammenhängenden früheren Ablösung des Darlehens klären zu lassen. Insoweit kommt es auch nicht darauf an, ob der Kläger wie von ihm behauptet bereits konkrete Verhandlungen über den Verkauf des streitgegenständlichen Objekts geführt hat oder nicht, da der Kläger bereits im Rahmen der grundsätzlichen Frage, ob er das Objekt überhaupt und gegebenenfalls zu welchen Konditionen veräußern will, im Rahmen seiner wirtschaftlichen Entscheidung die Berechtigung und damit das Bestehen der von der Beklagten im Falle der vorzeitigen Ablösung des streitgegenständlichen Darlehens ihm gegenüber geltend gemachten Vorfälligkeitsentschädigung für das Gericht nachvollziehbarerweise geklärt haben will.
Insoweit gilt auch nicht der Vorrang der Leistungsklage, da im Falle einer rechtskräftigen Entscheidung auch im Rahmen eines Feststellungsurteils zu Gunsten des Klägers seitens der Beklagten bei der Abwicklung des Darlehensverhältnisses keine Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung als Bedingung für die Freigabe von Sicherheiten verlangt werden kann und nach Ansicht des Gerichts davon auszugehen ist, dass die Beklagte dies nach rechtskräftiger Entscheidung auch nicht verlangen wird. Darüber hinaus ist im Übrigen nicht ersichtlich und auch nicht konkret vorgetragen, inwiefern im Rahmen der hiesigen Konstellation Hindernisse bei der Abwicklung auftreten können.
Die Klage ist auch begründet, da die Beklagte gegenüber dem Kläger für den Fall der vorzeitigen Ablösung des streitgegenständlichen Darlehens gem. § 502 Abs. 2 S. 2 BGB keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besitzt.
Es liegt nach Ansicht des Gerichts keine ordnungsgemäße Belehrung über die Berechnung der etwaig zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung vor.
Unter Ziffer 8. des Darlehensvertrages ist bezüglich des Zinsverschlechterungsschadens u.a. ausgeführt, dass für dessen Berechnung maßgeblich der finanzielle Nachteil aus der Differenz zwischen dem Vertragszins und der Rendite von Hypothekenpfandbriefen mit einer Laufzeit ist, die der Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens entspricht.
Grundsätzlich kann der Zinsschaden gem. § 489 BGB maximal für die dort genannte Zeitdauer geltend gemacht werden, da es insoweit auf den frühestmöglichen Kündigungstermin des Verbrauchers ankommt.
In der Ziffer 8. fehlt jedoch insoweit nach Ansicht des Gerichts eine ausreichend klare Formulierung, da es aus den dort genannten Angaben nicht hervorgeht, dass es für die Berechnung des Zinsschadens bei einer vorzeitigen Beendigung bzw. Ablösung gerade auf den Zeitpunkt ankommt, zu dem erstmalig ordentlich gekündigt werden kann und nicht auf die allgemeine bzw. voraussichtliche Laufzeit des Darlehensvertrages selbst.
Dass sich für den objektiven Betrachter für die in Ziffer 8. genannten Restlaufzeit nach verständiger Würdigung ergeben würde, dass damit lediglich die verkürzte Laufzeit bei einer vorzeitigen Rückzahlung bis zum Ende des frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt des Darlehens als Berechnungsgrundlage gemeint ist, ist nach Ansicht des Gerichts nicht der Fall. Vielmehr ergibt sich für den Verbraucher aus der Ziffer 4. des Darlehensvertrages, dass bei Einhaltung der zu diesem Zeitpunkt vertraglich geregelten Konditionen 401 Raten zu zahlen sind und die Vertragslaufzeit voraussichtlich 33 Jahre und 5 Monate beträgt. Wenn dann in Ziffer 7. im Falle einer vorzeitigen Rückzahlung auf die in Ziffer 8. geregelte Darstellung der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung verwiesen wird, kann beim Verbraucher aufgrund der dort gewählten Formulierung zur „Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens“ als maßgebliche Berechnungsgrundlage der Eindruck entstehen, dass damit die restliche Laufzeit der zuvor im Vertrag genannten Konditionen bzw. der in Ziffer 4. genannten Laufzeit gemeint ist.
Durch die gewählte Formulierung wird nach Ansicht des Gerichts daher der Eindruck erweckt, dass Berechnungsgrundlage für den der Beklagten entstandenen Zinsschaden die gesamte (Rest-) Laufzeit des Darlehens ist, so dass der Verbraucher von einer vorzeitigen Rückzahlung abgehalten werden kann, da die über die gesamte Vertragslaufzeit berechnete Vorfälligkeitsentschädigung regelmäßig höher ausfallen kann und wird (vgl. LG Hamburg, Urt. v. 19.02.2021, Az. 318 O 164/20, BeckRS 2020, 10496).
Soweit der Verbraucher und damit auch der Kläger in Ziffer 9. des Darlehensvertrages das Recht besitzt, im Falle einer beabsichtigten vorzeitigen Rückzahlung Auskunft insbesondere über die Höhe des zurückzuzahlenden Betrages und zur Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung zu erhalten, so dass er sodann gegebenenfalls durch die Beklagte mitgeteilt bekäme, dass für die Berechnung des Zinsschadens gegebenenfalls nur die verkürzte Restlaufzeit im Sinne des § 498 Abs. 1 BGB gelten würde, ist dies nach Ansicht des Gerichts unerheblich. Denn die vorliegende Formulierung in Ziffer 8. ist dazu geeignet, den Verbraucher grundsätzlich von einer vorzeitigen Rückzahlung abzuhalten, so dass es gar nicht mehr zur Auskunftserteilung durch die Bank auf Anfrage des Verbrauchers kommen könnte.
Da aufgrund der nicht ausreichenden Information über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung der Ausschlusstatbestand des § 502 Abs. 2 S. 2 BGB gegeben ist, konnte im Übrigen insoweit dahinstehen, ob die weiteren vom Kläger gerügten Fehler gegeben sind.
Der Kläger hat auch einen Anspruch auf Zahlung von Rechtsanwaltskosten gem. §§ 280, 286 BGB, da die Beklagte vor Beauftragung des Bevollmächtigten ausdrücklich darauf hinwies, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung entgegen der Ansicht des Klägers bei einer vorzeitigen Ablösung zu zahlen sei, so dass ein Fall des § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB gegeben ist.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ §§ 280, 286, 288 BGB i.V.m. § 187 BGB analog, da die Beklagte mit der Zahlung der Rechtsanwaltskosten seit Zustellung der Klage in Verzug war.
Letztlich hat der Kläger auch einen Anspruch auf Abgabe eines Angebots zur Abtretung der Grundschuld gem. § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt BGB.
Die Beklagte hat durch die Bestellung der Buchgrundschuld einen vermögensrechtlichen Vorteil und damit etwas erlangt, was durch den Kläger bewusst und zweckgerichtet zur Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag erfolgte.
Darüber hinaus besteht zum Zeitpunkt der Ablösung des streitgegenständlichen Darlehens kein Rechtsgrund mehr für das Behaltendürfen dieser Sicherheit, so dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt die Buchgrundschuld herauszugeben und sie dementsprechend die beantragte Abtretungserklärung als Angebot gegenüber dem Kläger vorzunehmen hat.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, da die Beklagte vollumfänglich unterliegt. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 280, 286 BGB
§§ 280, 286, 288 BGB
§ 256 ZPO
§ 489 BGB
§ 187 BGB
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 502 Abs. 1, 2 BGB
§ 500 Abs. 2 S. 2 BGB
§ 502 Abs. 2 S. 2 BGB
§ 498 Abs. 1 BGB
§ 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB
§ 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt BGB

Zitierte Entscheidungen: 24 U 133/22
18 O 164/20