Verwaltungsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2019-11-15, Aktenzeichen 8 K 757/16.F
ECLI: ECLI:DE:VGFFM:2019:1115.8K757.16.F.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens hat die Klägerin zu tragen.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um die Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung für das Grundstück in der Gemarkung B-Stadt, Flur xx, Flurstück xxx/x (Postanschrift: B-Straße, B-Stadt). Die begehrte Nutzungsänderung betrifft lediglich das Erdgeschoss des Gebäudes. Die darüber sich befindenden vier Obergeschosse der Liegenschaft werden zu Wohnzwecken genutzt.
Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich.
Mit Bauantrag vom 7. April 2015 beantragte die Klägerin eine Aufteilung der Liegenschaft im Erdgeschoss in eine Schankwirtschaft und in eine Wettannahmestelle. In der Schankwirtschaft sollen 30 Sitzplätze vorgehalten werden. Eine Verabreichung von Speisen solle nicht erfolgen, sondern lediglich der Verkauf von alkoholischen sowie nichtalkoholischen Getränken. In der Wettannahmestelle sollen Wettterminals aufgestellt und Quotenbildschirme an den Wänden angebracht werden. Zudem sind drei Stehtische zum Ausfüllen von Wettscheinen vorgesehen. Die Wettscheine sollen an der Theke abgegeben werden können. Die Größe der Wettannahmestelle als solche soll zirka 30 qm betragen. Das Vorhaben befindet sich im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes Nummer ## der Stadt Hanau, welcher Spielhallen im Erdgeschoss ausschließt.
Mit Bescheid vom 16. Oktober 2015 lehnte die Beklagte den Nutzungsänderungsantrag der Klägerin ab. Zur Begründung führte die Beklagte im Wesentlichen aus, das Vorhaben entspreche nicht der Eigenart der näheren Umgebung. Die nähere Umgebung des Vorhabens sei als Mischgebiet im Sinne des § 6 der Baunutzungsverordnung – BauNVO - zu beurteilen. Nach dieser Vorschrift diene das Gebiet vorwiegend dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich störten. In der näheren Umgebung befänden sich in der Erdgeschosszone diverse Ladengeschäfte und Gastronomie, vereinzelt auch Vergnügungsstätten. Die Obergeschosse dienten – insbesondere auch auf dem Baugrundstück selbst – dem Wohnen. Lediglich vereinzelt sei in den Obergeschossen eine anderweitige Nutzung in Form von Arztpraxen zu finden. Da die Gebäude durchgängig mehrere Obergeschosse aufwiesen, überwiege insgesamt die Wohnnutzung gegenüber der gewerblichen Nutzung erheblich. Es handele sich somit um ein Mischgebiet, das nicht durch überwiegend gewerbliche Nutzung geprägt sei. Vergnügungsstätten seien jedoch in Mischgebieten nur in überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägten Bereichen zulässig (§ 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO). In Mischgebieten, die überwiegend Wohnnutzung aufwiesen, seien demzufolge solche Vorhaben unzulässig. Das Vorhaben der Klägerin stelle eine Vergnügungsstätte dar. Es sei davon auszugehen, dass die geplante Schankwirtschaft und die Wettannahmestelle als eine Einheit anzusehen seien. Die Schankwirtschaft mit ihren 30 Sitzplätzen diene dem Aufenthalt und der Unterhaltung. Da keine Speisen serviert würden, werde die Kundschaft in der Regel anderweitig animiert sich in der Schankwirtschaft länger aufzuhalten. Dazu sei diese meist mit großformatigen Bildschirmen ausgestattet, auf denen Sportereignisse übertragen würden. Eine unmittelbar angrenzende Wettannahmestelle, bei der zum Beispiel auf laufende Sportereignisse gewettet werden könne, vergrößere die Wahrscheinlichkeit erheblich, dass sich die Kundschaft länger in der Schankwirtschaft aufhalte. Im umgekehrten Fall werde eine Wettannahmestelle dadurch für die Kundschaft attraktiver, wenn in unmittelbarer Nähe eine Verweilmöglichkeit bestehe, damit nach Abgabe einer Wette in angenehmer Atmosphäre bis zur Bekanntgabe des Wettergebnisses gewartet werden könne. Die Kombination von Schankwirtschaft und Wettannahmestelle stelle somit eine Einheit und damit auch eine Vergnügungsstätte dar. Dass Schankwirtschaft und Wettannahmestelle tatsächlich eine Einheit bildeten, gehe auch aus dem vorgelegten Brandschutzkonzept als Teil des Bauantrags hervor. Dort heiße es auf Seite 2 Nr. 4, dass die Abschottung von Brand- und Rauchabschnitten nicht erforderlich sei, da es sich nur um eine Nutzungseinheit im Sinne der Hessischen Bauordnung 2002 handele Auch sei im Rahmen der dem Bauantrag beigefügten Stellplatzberechnung davon ausgegangen worden, dass es sich hier um eine Vergnügungsstätte handele, da die Stellplätze entsprechend dieser Einordnung berechnet worden seien. Als weiteres Indiz für diese Annahme müsse gelten, dass es keine eigenen Personaltoiletten für den Bereich der Wettannahmestelle gebe. Ungeachtet dessen, dass diese rechtlich nicht zwingend vorgeschrieben seien, sei es doch sehr unwahrscheinlich, dass die Herstellung einer eigenständigen Nutzungseinheit geplant sei, die keinerlei Nebenräume, Personalräume und Toiletten aufweise. Einer positiven Beurteilung des Vorhabens stehe auch § 15 Abs. 1 BauNVO entgegen. Diese Vorschrift gelte nicht nur für die durch einen Bebauungsplan festgesetzten Baugebiete, sondern auch für unbeplante Gebiete, deren Eigenart, wie im vorliegenden Fall, einem der Plangebiete der BauNVO entspreche. Vorhaben der in Rede stehenden Art seien unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen und Störungen ausgehen könnten, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar seien oder wenn sie selbst solchen Belästigungen ausgesetzt würden. Im vorliegenden Fall widerspreche die Zulassung einer weiteren Vergnügungsstätte der Eigenart des Gebiets, weil aufgrund der Anzahl der bereits vorhandenen ähnlichen Betriebe nachteilige Auswirkungen sowohl auf die vorhandene Wohnnutzung als auch auf andersartige gewerbliche Nutzungen zu befürchten seien. Es bestünden gegen die Zulassung der beantragten Vergnügungsstätte erhebliche Bedenken aufgrund des zu befürchtenden „Trading-Down-Effektes“. Aus diesem Grund würden bereits Spielhallen, die auch zu den Vergnügungsstätten zählten, durch den Bebauungsplan Nr. 73 ausgeschlossen. Es sei zu erwarten, dass bei Zulassung des Vorhabens Genehmigungen für weitere Vergnügungsstätten dieser Art beantragt werden würden, was den Gebietscharakter nachteilig verändern würde.
Mit Widerspruchsbescheid vom 16. Februar 2016 wies die Beklagte den hiergegen fristgerecht erhobenen Widerspruch der Klägerin als unbegründet zurück. Zur Begründung wiederholte und vertiefte die Beklagte im Wesentlichen die Ausführungen des Ausgangsbescheides. Ergänzend führte sie aus, zwischen der Wettannahmestelle und der Schankwirtschaft bestehe bereits deshalb ein enger Zusammenhang, weil die Wettannahmestelle gleichsam aus dem bisher bestehenden Grillrestaurant „herausgeschnitten“ werden solle. Auch werde hinsichtlich der Toilettennutzung auf die Toilette der Schankwirtschaft verwiesen. Derzeit seien in der näheren Umgebung bereits mehrere Vergnügungsstätten vorhanden. Es handele sich dabei um die Spielhalle D-straße xx, das E Center xx, die Spielhalle F (unmittelbar benachbart), den Club G, die Spielhalle H, die Spielhalle I und J. Durch die hohe Dichte der vorhandenen Vergnügungsstätten sei der einfache Bebauungsplan Nr. 73 motiviert gewesen. Ein Trading-Down-Effekt sei bereits jetzt vorhanden. Die Zulassung eines weiteren Vorhabens würde diesen Effekt noch weiter verstärken. Die K Sport Bar in unmittelbarer Nachbarschaft (D-straße xx) sei deshalb von der Bauaufsichtsbehörde geschlossen und die weiter dort befindliche T. Bar nach Umbauarbeiten nicht wieder eröffnet worden. Die Schließung des Grillrestaurants zeige, dass im vorgenannten Gebiet bisherige gewerbliche Nutzungen durch eine völlig unregulierte Wettanbieterbranche verdrängt werde. Dies beeinträchtige insgesamt die Qualität der Umgebung. Es könne davon ausgegangen werden, dass die weitere Häufung von Spielhallen und Wettbüros eine negative Auswirkung auf die Umgebung haben werde und dass hierdurch der „Trading-Down-Effekt“ weiter verstärkt werde. Die vorhandenen Vergnügungsstätten wirkten sich bereits jetzt in negativer Art und Weise auf den vorhandenen Hotelbetrieb aus. Dies gelte natürlich auch für die vorhandene Wohnnutzung. Das streitgegenständliche Vorhaben stelle daher eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte in einem faktischen Mischgebiet dar, welche aufgrund des damit einhergehenden Störpotenzials weder allgemein noch ausnahmsweise in diesem Gebiet zulässig sei.
Der Kläger hat am 14. März 2016 Klage erhoben.
Der Kläger nimmt zunächst Bezug auf sein Vorbringen im Verwaltungsverfahren und trägt darüber hinaus vor, soweit nach § 34 Abs. 2 Baugesetzbuch i. V. m. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO die Frage ausschlaggebend sei, ob die gewerbliche Nutzung im hier abzugrenzenden Gebietsteil überwiege, so dürfe nicht allein auf eine quantitative Betrachtung abgestellt werden, sondern es sei eine qualitative Betrachtung anzustellen. Die vorhandene gewerbliche Nutzung sei nicht nur eine solche, welche den täglichen Bedarf der vorhandenen Bewohner abdecken solle. Dies ergebe sich schon aus der von der Beklagten angeführten gewerblichen Nutzung „Hotelgewerbe“. Zudem seien Vergnügungsstätten ebenfalls dort angesiedelt. Soweit das Gericht von einer Gemengelage ausgehe, so fänden sich bereits die entsprechenden Vorbilder in der näheren Umgebung. Dies gelte nur für den Fall, dass das Gericht der Einschätzung der Beklagten folge, dass das Vorhaben auf den Betrieb einer Vergnügungsstätte ausgerichtet sei. Schließlich sei nicht zu erkennen, dass von dem Vorhaben Wirkungen ausgehen könnten, die die Nutzung der umliegenden Grundstücke in irgendeiner Weise beeinträchtigten. Insbesondere sei nicht erkennbar, dass sich etwas anderes aus dem baurechtlichen Rücksichtnahmegebot des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO ergebe. Weder in Bezug auf die Anzahl, noch die Lage, noch den Umfang oder in Bezug auf die Zweckbestimmung widerspreche das beantragte Vorhaben der Eigenart eines Mischgebietes. Dass aus Sicht der Behörde das beantragte Vorhabe in einer derartigen Lage als unerwünscht angesehen werde, stelle kein bauplanungsrechtliches Argument dar, das der beantragten Nutzung entgegengesetzt werden könne. Auch sei das Argument eines sogenannten „trading – down - Effekts“ nicht geeignet ein Nichteinfügen des beantragten Vorhabens zu begründen. Im Hinblick auf die vielfältigen gewerblichen Nutzungen in der näheren Umgebung des Vorhabens sei eine solche Gefahr auszuschließen.
Im Übrigen sei der Einschätzung der Beklagten zu widersprechen, dass es sich bei dem Vorhaben um eine Vergnügungsstätte handele. Der Verweilcharakter der benachbarten Schankwirtschaft färbe nicht auf die als sonstiges Gewerbe einzustufende Wettannahmestelle in einer Weise ab, dass insgesamt von einer Wettvertriebsstätte mit Verweilcharakter ausgegangen werden könne. Es sei unerheblich, ob durch den Architekten ein gemeinsames Brandschutzkonzept zum Inhalt des Bauantrags gemacht worden sei. Die Beklagte irre wenn sie annehme, dass bei Zulassung einer weiteren Vergnügungsstätte ein Trading-Down-Effekt zu erwarten sei. Hierzu werde seitens der Beklagten auch nichts Konkretes vorgetragen.
Die Klägerin beantragt,
den Bescheid der Beklagten vom 16. Oktober 2015, in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 16. Februar 2016 aufzuheben, und die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die mit Bauantrag vom 01.04.2015 für das Grundstück B-Straße in B-Stadt, (Flur xx/ Flurstück xxx/x) begehrte Baugenehmigung auf Teilung einer bestehenden Gaststätte in eine Schankwirtschaft und eine Wettannahmestelle zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte nimmt zur Erwiderung zunächst Bezug auf die Ausführungen der streitgegenständlichen Bescheide und trägt darüber hinaus vor, soweit der Bevollmächtigte der Klägerin geltend mache, dass das entscheidungsehebliche Teilgebiet überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt sei, werde nicht berücksichtigt, dass sich die gewerbliche Nutzung im Wesentlichen ausschließlich auf die Erdgeschosse beschränke, während die Oberstgeschosse überwiegend zum Wohnen genutzt würden. Da die Wohnnutzung sich jeweils über mehrere Obergeschosse erstrecke, dominiere daher diese gegenüber der gewerblichen Nutzung. Zudem handele es sich bei der gewerblichen Nutzung von Obergeschossen nur um einige wenige Arztpraxen und zwei Hotelbauten. Die seitens der Klägerin zur Gerichtsakte gereichten 22 Lichtbilder zeigten mehrmals dieselben Gebäude. Aus den Aufnahmen ergebe sich keine überwiegende gewerbliche Nutzung gegenüber der Wohnnutzung in den oberen Stockwerken. In dem betreffenden Gebiet würden in den letzten Jahren vermehrt Bauanträge bezüglich der Nutzungsänderung in Wettbüros und Vergnügungsstätten gestellt, die von der Beklagten unter Hinweis auf den Gebietscharakter jeweils abgelehnt worden seien. In den daraufhin geführten Rechtsstreiten habe die Beklagte ausnahmslos obsiegt. Diese bezögen sich allesamt auf Grundstücke in den benachbarten Straßen „D-Straße“ sowie „L-Straße“. Es werde auf die folgenden beim Verwaltungsgerichts Frankfurt sowie beim Hessischen Verwaltungsgerichtshof geführten Verfahren verwiesen: D-straße xx VG Frankfurt: 8 K 4152/13.F; D-straße xx: VG Frankfurt 8 L 2884/14.F und nachfolgend VGH Kassel 3 B 1807/14; L-straße x: VG Frankfurt: 8 K 4428/12.F und nachfolgend VGH Kassel 3 A 456/14.Z; sowie D-straße xx: VGH Kassel 3 ZU 2566/07.
Das streitgegenständliche Vorhaben sei entgegen der klägerischen Darstellung eine Vergnügungsstätte. Es handele sich nicht um das bloße Betreiben einer Wettannahmestelle. Die beabsichtigten Terminals zur Unterstützung der Wettabgabe und die Quotenbildschirme verleiteten den Kunden zu einem weiteren Verweilen bis zum Eintritt des jeweiligen Wettergebnisses. Im Gegensatz zu einer Lotto- Toto- Annahmestelle, bei der Ergebnisse zu einem viel späteren Zeitpunkt bekanntgegeben würden, sei es bei Sportwetten geradezu üblich, gegebenenfalls minütlich auf unterschiedliche Ereignisse innerhalb des Sportgeschehens eine Wette abzuschließen. Das Fehlen von Sitzgelegenheiten hindere dabei nicht die Annahme einer Vergnügungsstätte. Auch die Tatsache, dass keine Spor t - Live- Übertragungen erfolgen, sondern nur Wettquoten angezeigt werden sollen, könne zwar den Unterhaltungscharakter des Betriebs beeinträchtigen, ändere aber nichts daran, dass es sich nur um ein in anderer Form betriebenes Wettbüro handele. Die geplante Wettannahmestelle könne nicht losgelöst von der unmittelbar danebenliegenden Schankwirtschaft betrachtet werden, da nach der Gesamtkonzeption des Bauantrages die Schankwirtschaft und Wettannahmestelle auch bei getrennten Eingängen eine faktische Einheit bildeten. Zwar werde angeführt, dass es sich bei dem Vorhaben um zwei selbstständige Gewerbebetriebe handele; bei der Beurteilung des Bauantrags müssten jedoch alle Umstände einbezogen werden, die mit diesem im Zusammenhang stünden. Für die Annahme einer betrieblichen Einheit genüge nicht schon die Lage unter einem Dach. Maßgeblich seien bauliche und betrieblich - funktionale Gesichtspunkte, die für oder gegen einen selbstständigen Betrieb sprächen. Dabei könne vor allem die durch die Betriebseinheit mit einer Gaststätte bewirkte größere Attraktivität von Bedeutung sein. Vorliegend ergebe sich aus der Brandschutzkonzeption, dass eine „Abschottung in Brand- und Rauchanschnitte nicht erforderlich“ sei da „nur eine Nutzungseinheit im Sinne der HBO 2002“ bestehe. Darüber hinaus seien die benötigten Stellplätze für die Wettannahmestelle mit dem Faktor 6, welcher nach der Stellplatzsatzung der Stadt Hanau unter Ziffer 9.5 für Spiel- und Automatenhallen, Spielcasinos und Wettbüros gelte und gerade nicht nach Ziffer 31 als Laden bzw. Geschäftshaus berechnet worden. Es sei gerade beabsichtigt, dass die Nutzer der Wettannahmestelle die Möglichkeit erhielten, in der direkt angrenzenden Schankwirtschaft zu verweilen, um dort Teilergebnisse des Sportereignisses abzuwarten bzw. eintretende Pausen zu überbrücken. Dort seien die Sitzplätze vorhanden und es würden Getränke bereitgestellt. Ein räumlicher Zusammenhang ergebe sich auch bereits daraus, dass die Wettannahmestelle gleichsam aus dem bisher als Grillrestaurant genutzten Bereich herausgeschnitten werden solle. Auch hinsichtlich der Toilettennutzung werde auf die Toilette der Schankwirtschaft verwiesen. Schankwirtschaft und Wettannahmestelle seien daher als Einheit zu betrachten und damit als Vergnügungsstätte zu bewerten, die am vorgesehenen Ort auch nicht ausnahmsweise zulässig sei.
Das Gericht hat im Rahmen einer mündlichen Verhandlung am 30. August 2017 vor Ort durch Einnahme richterlichen Augenscheins Beweis erhoben, im Hinblick darauf, welche Nutzungen sich in dem als „nähere Umgebung“ anzusehenden Bereich befinden. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Niederschrift der mündlichen Verhandlung vom 30. August 2017 Bezug genommen.
Mit Beschluss vom 20. Juni 2016 hat die 8.Kammer des Verwaltungsgerichts Frankfurt den Rechtsstreit zur Entscheidung auf den Einzelrichter übertragen.
Die Beteiligten haben einvernehmlich auf eine weitere mündliche Verhandlung verzichtet und sich mit einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren nach § 101 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO – einverstanden erklärt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie den beigezogenen Behördenvorgang zu dem Bauvorhaben verwiesen. Ferner wird Bezug genommen auf die Gerichtsakten in den abgeschlossenen Verfahren 8 L 2884/14.F., 8 K 4152/13.F und 8 K 4428/12.F, ähnliche Vorhaben in der näheren Umgebung des streitgegenständlichen Vorhabens betreffend.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig jedoch nicht begründet.
Der Bescheid der Beklagten vom 16. Oktober 2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 16. Februar 2016 erweist sich als rechtmäßig und verletzt die Klägerin daher nicht in Ihren Rechten. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der von ihr begehrten Nutzungsänderungsgenehmigung (§ 113 Abs. 5 VwGO).
Gemäß § 64 Abs. 1 der Hessischen Bauordnung – HBO - in der Fassung vom 15. Januar 2011 (GVBl. I Seite 46, 180), zuletzt geändert durch Gesetz vom 15. Dezember 2016 (GVBl. I Seite 294) – nachfolgend: HBO a. F. genannt – der hier gemäß § 87 Abs. 1 S. 1 HBO vom 28.05.2018 (GVBl. I Seite 198) Anwendung findet, besteht ein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung wenn dem Vorhaben keine öffentlich -rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind. Nach § 74 Abs. 1 2. Halbsatz HBO ist die Bauaufsichtsbehörde auch berechtigt, den Bauantrag abzulehnen, wenn das Bauvorhaben gegen sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt.
Im vorliegenden Fall ist das Vorhaben der Klägerin mit dem Bauplanungsrecht unvereinbar.
Beurteilungsgrundlage für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens ist§ 34 Abs. 1 i. V. m. Abs. 2 des Baugesetzbuches – BauGB - . Nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die bebaut werden solle, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung des Baugrundstücks einem der Gebiete der §§ 2 – 11 BauNVO, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach den Vorschriften der BauNVO allgemein zulässig wäre (§ 34 Abs. 2 BauGB). Eine solche Zuordnung vermag das Gericht aufgrund der Ergebnisse der richterlichen Augenscheineinnahme vor Ort im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 30. August 2017 nicht zu treffen.
Der die nähere Umgebung eines Baugrundstücksbereich bildende Bereich reicht soweit, wie sich die Ausführung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auswirken kann und wie die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (BVerwG, Urteil vom 08. Dezember 2016 – 4 C 7.15 -, Juris Rdn. 9 m. w. N.). Im Mittelpunkt dieser Umgebung liegt das Grundstück, auf dem das Vorhaben verwirklicht werden soll bzw. bereits verwirklicht wurde. Die nähere Umgebung dieses Grundstücks wird im Idealfall durch konzentrische Kreise bestimmt, deren Radien mit den Auswirkungen der fraglichen baulichen Anlage auf seine Umgebung wachsen. Dabei ist zu beachten, dass diese Kreise je nach Merkmal (Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Fläche) unterschiedlich groß sein können. Von dieser Bereichsbestimmung mit Hilfe von einer geometrischen, mehr oder weniger idealen Figur, können aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalles Abweichungen geboten sein, die das Ergebnis einer nichtschematischen, sondern wertenden Betrachtung sind (Hess.VGH, Beschluss vom 8. Dezember 1989 – 4 TG 2896/89 –, juris Rn. 26 m. w. N.; Urteil vom 20. März 2018 – 4 A 2797/16 –, juris, Rn. 46; Urteil vom 19. Juni 2018 – 4 A 1922/17 –, juris, Rn. 37). „Je reiner, das heißt einheitlicher, die beachtliche Umgebung ist, umso enger wird voraussetzungsgemäß der Rahmen, den sie hergibt“ (so BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – IV C 9.77 –, juris, Rn. 44). Als nähere Umgebung ist unter wertender und bewertender Betrachtung der konkreten tatsächlichen Verhältnisse nicht nur an äußerlich erkennbare also mit dem Auge wahrnehmbare Gegebenheiten der vorhandenen Bebauung und der übrigen Geländeverhältnisse anzuknüpfen; dabei können Lagepläne und Luftbilder gewürdigt werden (vgl. hierzu BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 – 4 B 38.13 –, juris, Rn. 13; Hess.VGH, Beschluss vom 19. Juni 2018, a. a. O.).
Als nähere Umgebung des streitgegenständlichen Vorhabens erachtet das Gericht, das durch die M-straße in nördlicher Richtung, die L-straße in westlicher Richtung, die N-straße in südlicher Richtung und die O Straße in östlicher Richtung gebildete Straßengeviert. Innerhalb des Gevierts zählen zur näheren Umgebung die Straße am P, die D-straße sowie die Straße Q. Nicht zur näheren Umgebung zählt das erkennende Gericht die Bebauung der Ostseite der L-straße, der Nordseite der M-straße, der Westseite der O-Straße und der Südseite der N-straße.
Dieses Straßengeviert ist nach einer konkreten, am tatsächlich vorhandenen ausgerichteten Betrachtung optisch als eigenständiges und klar abgrenzbares Gebiet zu werten. Innerhalb dieses Straßengevierts liegt eine weitgehend gleichförmige Bebauung vor, die sowohl im Hinblick auf die Kubatur, die Stellung der Gebäude auf den Grundstücken und auf die Nutzungsart den Eindruck eines in sich geschlossenen Gebiets erweckt (vgl. Hess.VGH, a. a. O. Rn. 39).
Die so bestimmte nähere Umgebung entspricht keinem der Gebiete gem. §§ 2 - 11 der BauNVO.
Hieran würde sich auch dann nichts ändern, wenn - wovon der die Beweisaufnahme vor Ort seinerzeit durchführende Einzelrichter offenbar ausgegangen ist - auch die Bebauung entlang der Ostseite der L-straße, der Nordseite der M-straße sowie des nördlich der M-straße gelegenen Teils der O-Straße mit zur näheren Umgebung gezählt würde. Diesbezüglich wird auf den richterlichen Hinweis vom 10.10.2017 (Blatt 152 der Gerichtsakte) Bezug genommen. Die dort geäußerte Einordnung des Gebiets auch in diesen erweiterten Grenzen hat auch zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung noch Bestand und unterscheidet sich auch hinsichtlich der Zuordnung des Gebiets zu einem Gebietstyp der BauNVO nicht von dem dieser Entscheidung zugrunde gelegten, engeren Gebietszuschnitt. Der nunmehr erkennende Einzelrichter geht davon aus, dass die Bebauung entlang der Ostseite der L-straße, der Nordseite der M-straße sowie des nördlich der M-straße gelegenen Teils der O-Straße für das streitgegenständliche Grundstück, mangels Sichtachsen und auch einer etwas anderen Bebauungsstruktur nicht mehr prägend sein kann.
Die nähere Umgebung des Vorhabens ist dadurch charakterisiert, dass in den durchgehend mehr geschossigen Gebäuden in den Obergeschossen bis auf wenige Ausnahmen die Wohnnutzung dominiert. Demgegenüber sind die Erdgeschosse der betroffenen Liegenschaften praktisch durchgehend gewerblich genutzt. Neben drei Hotels finden sich hauptsächlich in der näheren Umgebung mehrere gastronomische Nutzungen, eine Apotheke, Bäckereien sowie mehrere Vergnügungsstätten. Letzteres betrifft die Liegenschaften D-straße xx, D-straße xx, D-straße xx sowie die L-straße x. In der D-straße XX befindet sich im Erdgeschoss die Spielhalle „R“ in der D-straße xx befindet sich die Spielhalle „F“ sowie in der D-straße xx eine weitere Spielhalle, die im Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 30. August 2018 nicht namentlich benannt worden ist. Bezüglich der Spielhalle in der D-straße xx, die als kerngebietsspezifische Vergnügungsstätte zu werten ist, liegt eine neue Genehmigung nach dem Hessischen Spielhallengesetz vor. Für die in der D-straße xx befindliche Spielhalle liegt nach Angaben des Beklagten hingegen keine Genehmigung vor.
Hinsichtlich der Spielhalle „F“ in der D-straße xx hat der Beklagte im Termin vor Ort angegeben, dass diese Spielhalle im Auswahlverfahren verloren habe, jedoch Widerspruch eingelegt worden sei. Bis zum Erlass des Widerspruchsbescheides werde kein Sofortvollzug angeordnet. Auch bei dem Club „S“ handelt es sich, auch in Anbetracht der Öffnungszeiten, offenbar um eine Vergnügungsstätte. Auch soweit die genannten Spielhallen nicht mehr über eine aktuelle Erlaubnis verfügen, bzw. eine solche Erlaubnis nie erteilt worden ist, prägen sie die streitgegenständliche nähere Umgebung mit, da die Beklagte gegen diese Nutzungen nicht mit sofort vollziehbaren Verfügungen vorgegangen ist, sondern diese - rein faktisch - geduldet hat. Dies führt im vorliegenden Fall dazu, dass die seitens der Beklagten vorgenommene Einordnung des Gebiets als Mischgebiet ebenso ausscheidet, wie eine Zuordnung zu einem anderen Gebietstyp nach den §§ 2 - 11 BauNVO. Insbesondere liegt kein Kerngebiet im Sinne von § 7 BauNVO vor, da insoweit die in den Obergeschossen dominierende Wohnnutzung einer solchen Zuordnung eindeutig entgegensteht.
Den durch die vorstehend beschriebene nähere Umgebung gesetzten Rahmen hält das streitgegenständliche Vorhaben zwar ein, weil sich in Form der genannten Vergnügungsstätten entsprechende Vorbilder innerhalb der näheren Umgebung befinden, das streitgegenständliche Vorhaben verstößt jedoch im konkreten Fall gegen das in dem Wort „Einfügen“ in § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB verankerte Gebot der Rücksichtnahme (vgl. Mitschang/Reidt, in Battis/Krautzberger/Löhr: BauGB-Kommentar, 14. Auflage, § 34 Rn. 32, m w. N.). Nicht jedes Vorhaben, das den durch die zugrunde zu legende nähere Umgebung gesetzten Rahmen einhält, fügt sich gleichsam automatisch auch in diese ein, auch wenn grundsätzlich die Einhaltung des Rahmens ein gewichtiges Indiz für ein „Einfügen“ im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB darstellt. Zusätzlich ist es erforderlich, dass es die gebotene Rücksichtnahme auf die sonstige, insbesondere in seiner unmittelbaren Nähe vorhandene Bebauung nicht vermissen lässt (BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978- 4 C 9/77 - BVerwGE 55, 369 (86f.); Mitschang/Reidt a. a. O. m. w. N.). Je uneinheitlicher die Eigenart der näheren Umgebung ist, desto größer ist das Gewicht, das dem Gebot der Rücksichtnahme als einzelfallbezogenes Korrektiv zuzumessen ist. Je homogener ein Gebiet ist, desto geringer ist sein Gewicht. Zugrunde zu legen ist eine typisierende Betrachtungsweise des Vorhabens und seiner Nutzung. Befürchtete unzulässige Abweichungen hiervon, z. B. in Form der Nichteinhaltung üblicher Betriebszeiten, bleiben außer Betracht. Ihnen ist grundsätzlich repressiv mit Mitteln des Polizei- und Ordnungsrechts zu begegnen (Mitschang/Reidt a. a.O.). Unzulässig kann ein Vorhaben im Einzelfall jedoch sein, wenn von seiner bestimmungsgemäßen Nutzung Belästigungen und Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Gebiets in diesem selbst oder in der Umgebung als nicht zumutbar anzusehen sind (Reidt, in Battis/Krautzberger/Löhr, a. a. O., Vorb. §§ 29 – 38 Rn. 49 m. w. N.). Diesem kommt auch im Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB eine Korrekturfunktion zu, die derjenigen des § 15 Abs. 1 BauNVO im Falle der bauplanungsrechtlichen Beurteilung von Vorhaben und Gebieten mit Bebauungsplänen entspricht (vgl. Hess.VGH, Beschluss vom 25.08.2008 – 3 UZ 2566/07 –, juris, Rn. 12).
Zunächst ist festzustellen, dass – entgegen der Annahme der Klägerin – das zur Genehmigung gestellte Vorhaben als Vergnügungsstätte im Sinne der Baunutzungsverordnung anzusehen ist.
Nach der Rechtsprechung des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs (vgl. Hess.VGH, Urteil vom 19. Juni 2018, a. a. O., juris, Rn. 31 m. w. N.) fallen Wettannahmestellen mit Verweilcharakter als Wettbüros unter den Begriff „Vergnügungsstätte“. Vergnügungsstätten stellen einen eigenständigen Nutzungsbegriff dar. Als bauplanungsrechtlicher Nutzungsbegriff sind sie durch kommerzielle Freizeitgestaltung und Amüsierbetriebe gekennzeichnet. Wirtschafts- und gewerberechtlich sind Vergnügungsstätten eine besondere Art von Gewerbebetrieben, bei denen – in unterschiedlicher Weise – die kommerzielle Unterhaltung der Besucher und Kunden im Vordergrund steht. Unter dem städtebaulichen Begriff der „Vergnügungsstätte“ als Sammelbegriff sind Gewerbebetriebe besonderer Art zusammengefasst, die in unterschiedlicher Ausprägung unter Ansprache des Sexual-, Spiel- oder Geselligkeitsbetriebs ein bestimmtes gewinnbringendes Freizeitangebot vorhalten; auch Wettbüros fallen darunter (Hess.VGH, Beschluss vom 25. August 2008, 3 UZ 2566/07, juris, Rn. 5).
Das erkennende Gericht hat bereits in seinem Beschluss vom 12. März 2018 (8 L 8672/17.F) unter Rückgriff auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg (Urteil vom 22. August 2017 – 3 S 1102/17 –, juris, Rn. 27 m. w. N.) ausgeführt, dass unter dem Oberbegriff der Wettvermittlungsstellen zwischen Wettbüros als Vergnügungsstätten und der bloßen Wettannahmestelle als „normale“ Gewerbebetrieb zu differenzieren ist. Für eine Einstufung eines Vorhabens als Wettbüro ist es erforderlich, dass die Kunden dazu animiert werden sollen, sich in den Räumen aufzuhalten und beispielsweise die Sportergebnisse, auf die sie gewettet haben, in Live-Übertragungen zu verfolgen. Regelmäßig handelt es sich demnach um eine Vergnügungsstätte, wenn sogenannte Live-Wetten angeboten würden (vgl. auch Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfallen, Beschuss vom 20. April 2018 – 7 A 85/17 –, juris Rn. 4 bis 6 m. w. N.).
Im vorliegenden Fall befindet sich die Wettannahmestelle zwar in einem an die Schankwirtschaft angrenzenden, besonderen Raum, das erkennende Gericht ist jedoch der Auffassung, dass beide Räume als aufeinander funktional bezogene Nutzungseinheiten zu begreifen sind. Zu dieser Einschätzung gelangt das Gericht aufgrund folgender Gegebenheiten: Wie sich aus dem Grundriss des Bauantrags (Blatt 4 der Behördenakte) ergibt, gelangen sowohl die Besucher der Schankwirtschaft, wie auch diejenigen der Wettannahmestelle über den als „WF“ gekennzeichneten Eingang von der Straße Heumarkt in das Gebäude. Von der Schankwirtschaft aus erfolgt dann offenbar der Zugang zu dem als „Wettannahmestelle“ bezeichneten Raum, in dem sich neben mehreren Stehtischen und dem Terminal für die Wettabgabe auch zwei Großbildschirme befinden. Zutreffend führt die Beklagte in ihrem Widerspruchsbescheid (Seite 3) aus, dass die Schankwirtschaft mit ihren 30 Sitzplätzen dem Aufenthalt und der Unterhaltung dient. Da keine Speisen angeboten werden, wird die Kundschaft in der Regel anderweitig animiert, sich in einer Schankwirtschaft länger aufzuhalten. Dazu dient die Ausstattung mit großformatigen Bildschirmen auf denen die Sportereignisse übertragen werden sollen. Eine unmittelbar angrenzende Wettannahmestelle, bei der auf laufende Sportereignisse gewettet werden kann, vergrößert ganz offensichtlich die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Kundschaft länger in der Schankwirtschaft aufhält, erheblich. Im umgekehrten Fall wird die Wettannahmestelle dadurch für die Kundschaft attraktiver, wenn eine Verweilmöglichkeit geboten wird, damit nach Abgabe einer Wette in angenehmer Atmosphäre bis zur Bekanntgabe der Wettergebnisse gewartet werden kann. Die Kombination von Schankwirtschaft und Wettannahmestelle muss daher eine funktionale Einheit begriffen werden und ist in der Konsequenz als Vergnügungsstätte zu bewerten.
Vollkommen zu Recht weist die Beklagte in diesem Zusammenhang darüber hinaus auf den Umstand hin, dass auch der Bauantrag der Klägerin selbst insoweit von einer Einheit ausgeht, weil auch das eingereichte Brandschutzkonzept von einer Nutzungseinheit im Sinne der HBO 2002 ausgeht. Hinzu kommt die Tatsache, dass die Wettannahmestelle über keine eigenen Personaltoiletten verfügt. Auch wenn diese nicht zwingend vorgeschrieben sind, so ist es doch sehr ungewöhnlich, wenn nicht gar unwahrscheinlich, dass die Herstellung einer eigenständigen Nutzungseinheit geplant ist, die keinerlei Nebenräume, Personalräume und Toiletten aufweist.
In dieses Bild fügt sich auch die gegenwärtig tatsächlich betriebene baurechtlich illegale Nutzung der Räumlichkeiten ein. Auch wenn die tatsächlich gegenwärtig betriebene Nutzung zur rechtlichen Beurteilung des Bauantrages nicht unmittelbar heranzuziehen ist, stellt diese dessen ungeachtet doch auch ein Indiz dafür dar, dass das streitgegenständliche Vorhaben in Wirklichkeit als eine Nutzungseinheit anzusehen und entsprechend baurechtlich zu bewerten ist. Abgerundet wird dieses Bild auch durch die im Bauantrag beigefügte Nutzungsbeschreibung und die dort angegebenen Nutzungszeiten der beiden Einheiten. Auf eine Nachfrage der Bauaufsichtsbehörde, welche Öffnungszeiten für die beiden Nutzungseinheiten geplant seien, ließ sich die Klägerin lediglich dahingehend ein, dass eine Nutzung nach den für jede Einheit geltenden gesetzlich zulässigen Öffnungszeiten betrieben werden solle. Dies deutet darauf hin, dass bis auf die Stunde von 5 bis 6 Uhr am Morgen der Betrieb der Wettannahmestelle praktisch ganztätig erfolgen soll. Eine solche lange Öffnungszeit ergibt ohne die gleichzeitig betriebene Schankwirtschaft, insbesondere in den Abendstunden und Nachtstunden, keinerlei Sinn.
In der zusammenfassenden Betrachtung ist daher nicht von einer – mit einer Lottoannahmestelle vergleichbaren – reinen Wettannahmestelle auszugehen, sondern insgesamt vom Vorliegen eines Wettbüros und damit einer Vergnügungsstätte.
Diese Nutzung verstößt trotz der Einhaltung des durch § 34 Abs. 1 BauGB gesetzten Rahmens im Einzelfall gegen das Gebot der Rücksichtnahme.
Inhaltlich zielt das Gebot der Rücksichtnahme darauf ab, Spannungen und Störungen, die durch unverträgliche Grundstücksnutzungen entstehen können, möglichst zu vermeiden. Welche Anforderungen das Gebot der Rücksichtnahme begründet, hängt wesentlich von den jeweiligen Umständen des Einzelfalles ab. Je empfindlicher und schutzwürdiger die Stellung desjenigen ist, dem die Rücksichtnahme im gegebenen Zusammenhang zu Gute kommt, umso mehr kann er eine Rücksichtnahme verlangen. Je verständlicher und unabweisbarer die mit dem Vorhaben verfolgten Interessen sind, umso weniger braucht Derjenige der das Vorhaben verwirklichen will, Rücksicht zu nehmen. Abzustellen ist darauf, was einerseits dem Rücksichtnahmebegünstigten und andererseits dem Rücksichtnahmeverpflichteten nach Lage der Dinge zuzumuten ist. (Vgl. BVerwG, Urteil vom 25.02.1977 – IV C 22.75 – BVerwGE 52, 122; Urteil vom 28.10.1993 – 4 C 5.93 –, NVWZ 1994 686; Urteil vom 23.09.1999 – 4 C 6.98 – BVerwGE 109, 314.
Rücksichtslos ist die beantragte Nutzung insbesondere gegenüber der in dem Geviert erheblichen, wenn nicht gar dominierenden Wohnbebauung in den Obergeschossen der durchgehend mehrgeschossigen Liegenschaften innerhalb der näheren Umgebung. Als rücksichtslos gegenüber den vorhandenen Wohnnutzungen erweist sich das Vorhaben vor allem aufgrund des zeitlichen Umfangs der Nutzung, der eine Beeinträchtigung der vorhandenen Wohnnutzungen durch den fast rund um die Uhr durchgeführten Betrieb der Vergnügungsstätte in Form von An- und Abfahrverkehr, Geräuschimmissionen u. a. m. befürchten lässt. Darüber hinaus sind auch gegenüber den Wohnnutzungen Verdrängungserscheinungen in einem gewissen Maße zu erwarten.
Rücksichtslos ist das Vorhaben aber auch gegenüber der anderweitigen in dem streitgegenständlichen Gebiet vorzufindenden gewerblichen Nutzung, wie sich aus den nachfolgenden Ausführungen ergibt.
Entgegen der Rechtsansicht der Klägerin beruft sich die Beklagte zu Recht auf das Vorliegen eines sogenannten „Trading Down Effekts“. Ein „Trading Down Effekt“ ist dann zu befürchten, wenn durch eine konzentrierte Ansiedlung von Vergnügungsbetrieben in einem Baugebiet dessen Attraktivität für andere Gewerbebetriebe einerseits gemindert, andererseits aber auch ein Verdrängungsprozess zum Nachteil des herkömmlichen Gewerbes letztlich dadurch eingeleitet beziehungsweise befördert wird, dass Vergnügungsbetriebe aufgrund ihrer vergleichsweise höheren Ertragsmöglichkeit bei geringerem Investitionsaufwand in der Lage sind, höhere Pachten zu zahlen und so die Immobilienpreise in einer Weise steigen, dass eine Betriebsansiedlung anderer Gewerbe auf Dauer nicht lohnend ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 4. September 2008 – 4 BN 9/08 – BauR 2009, S. 76 ff.; VG Düsseldorf, Urteil vom 22. August 2016 – 28 K 3867/17 – juris, Rn. 87). Der Begriff „trading – down – Effekt“ beschreibt einen typischen Entwicklungstrend eines Stadtgebiets von einem eher vollständigen Ladenangebot hin zu einer Senkung der Qualität des Warenangebots (vgl. Hess.VGH, Beschluss vom 19. September 2006 – 3 TG 2161/06 -, NVwZ - RR 2007, S. 81 sowie juris, Rn 3; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 6. Oktober 2015 – OVG 10 B 1.14 -, juris Rz. 47). In der Rechtsprechung kann es als geklärt angesehen werden, dass es einem städtebaulichen Erfahrungssatz entspricht, dass sich Vergnügungsstätten, wie z. B. Wettbüros und ähnliche gewerbliche Nutzungen negativ auf ihre Umgebung auswirken können (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, a. a. O., m. w. N.). Die Verhinderung eines sogenannten „trading – down – Effektes“ ist daher ein städtebauliches Ziel, das auch im Rahmen des Rücksichtnahmegebots berücksichtigt werden kann (OVG Berlin- Brandenburg, a. a. O).
Die Beklagte befürchtet ausweislich des angefochtenen Bescheides diesen Effekt, weil in der näheren Umgebung sowohl Spielhallen als auch Nachtclubs bereits in nicht unerheblichem Umfang vorhanden sind. Es würde eine städtebauliche Entwicklung in Gang gesetzt bzw. verstärkt werden, deren Auswirkungen weder den Wohnnutzungen noch den anschließenden Gewerbenutzungen zumutbar wären. Es sei auch zu erwarten, dass bei Zulassung des Vorhabens weitere Genehmigungen für Vergnügungsstätten dieser Art beantragt werden würden, was den Gebietscharakter nachteilig verändern würde.
Diese Einschätzung der Beklagten wird durch das erkennende Gericht uneingeschränkt geteilt.
Auch in der Vergangenheit war die Entstehung eines derartigen „Trading Down Effektes“ in Bezug auf das hier streitgegenständliche Gebiet Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen sowohl des erkennenden Gerichts als auch des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs. Es wird in diesem Zusammenhang insbesondere auf eine Entscheidung des Hessischen Verwaltungsgerichtshofes aus dem Jahre 2008 (Hess.VGH, Bescvhluss vom 25.08.2008 – 3 UZ 2566/07 –, juris) verwiesen. In dieser Entscheidung hat der Hessische Verwaltungsgerichtshof ausdrücklich festgestellt, dass die weitere Ansiedlung eines Wettbüros in einem nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilenden Gebiet gegen das Rücksichtnahmegebot verstoßen kann, wenn wegen der bereits vorhandenen und schutzwürdigen anderen Nutzungen, insbesondere der Wohnnutzung, aber auch von Büro und Ladenlokalnutzungen die durch das Vorhaben angestrebte Nutzung unverträglich ist. Im Hinblick auf den hier ebenfalls maßgeblichen Bereich führt der Hessische Verwaltungsgerichtshof sodann konkret aus, dass sich in dem maßgeblichen Bereich der D-straße zwischen L-straße und der Straße am P. in den Erdgeschossen ganz überwiegend Nutzungen befänden, denen ein sogenannter „Trading Down Effekt“ beigemessen werden müsse. Das in dem damals zugrunde liegenden Fall geplante Wettbüro – so der Hessische Verwaltungsgerichtshof - befinde sich in einem Umfeld, dass von Vergnügungsstätten bereits derart vorgeprägt sei, dass andere Nutzungsformen in einem Teilbereich des Gebiets weitgehend verdrängt seien. Durch die Zulassung weiterer Wettbüros sei eine Verdrängung von anderen zulässigen Hauptnutzungsarten zu befürchten. Wenn der Hessische Verwaltungsgerichtshof in dieser Entscheidung auch davon ausgegangen ist, dass es sich bei dem Gebiet um ein Kerngebiet handele, so stellt er dessen ungeachtet in dieser Entscheidung auch ausdrücklich fest, dass seine Einschätzung der Gebietsunverträglichkeit im Einzelfall auch für den Fall gelten müsse, dass vom Vorliegen einer „Gemengelage“ im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB auszugehen sei. Wörtlich heißt es in der Entscheidung:
„Hier folgt aus dem Gebot der Rücksichtnahme, dass die dort vorhandenen Nutzungen in ihrer Struktur erhalten bleiben und bei Neuansiedlung die vorhandenen Nutzungen nicht – rücksichtslos – verdrängt werden dürfen. Dies gilt insbesondere beim ohnehin bauplanungsrechtlich nicht erwünschten Aufeinandertreffen von Nutzungen wie hier von Wohnnutzung und Vergnügungsstätten.“ (Hess.VGH, a. a. O., Rn 15f.).
Wie die Ergebnisse der Inaugenscheinnahme der Örtlichkeiten der mündlichen Verhandlung am 30. August 2017 gezeigt haben, hat sich die Struktur des Gebiets seither nicht grundsätzlich verändert. Vereinzelt sind Leerstände festzustellen (B-straße). Auch die Entwicklung bezüglich des streitgegenständlichen Vorhabens selbst, die Umnutzung von einer bisher herkömmlichen gastronomischen Nutzung hin zu einer als Vergnügungsstätte zu bewertenden Einheit bestehend aus Schankwirtschaft und Wettannahme und die Tatsache, dass eine nicht unbeträchtliche Anzahl von Vergnügungsstätten sich bereits in dem Gebiet angesiedelt haben, zeigen, dass nach wie vor vom Vorliegen eines Verdrängungsdruckes auszugehen ist. Das Bestehen eines „trading – down – Effektes“ stellt somit keine bloße Vermutung, sondern eine erwiesene Tatsache dar.
Im Ergebnis ist somit festzustellen, dass ein Anspruch der Klägerin auf Erteilung der von ihr begehrten Nutzungsänderungsgenehmigung nicht besteht.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch über vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils beruht auf §§ 167 VwGO i. V. m. § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 2 - 11 der BauNVO
§§ 2 - 11 BauNVO
§ 7 BauNVO
§ 167 VwGO
§ 709 ZPO
§ 6 der Baunutzungsverordnung
§ 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO
§ 15 Abs. 1 BauNVO
§ 34 Abs. 2 Baugesetzbuch
§ 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO
§ 101 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 87 Abs. 1 S. 1 HBO
§ 74 Abs. 1 2. Halbsatz HBO
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 34 Abs. 1 S. 1 BauGB
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 34 Abs. 1 i. V. m. Abs. 2 des Baugesetzbuches

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 55, 369
BVerwGE 52, 122
BVerwGE 109, 314
8 K 4152/13
8 L 2884/14
3 B 1807/14
8 K 4428/12
3 A 456/14
3 ZU 2566/07
1 HBO vom 28.05
4 C 7.15
4 TG 2896/89
4 A 2797/16
4 A 1922/17
IV C 9.77
4 B 38.13
4 C 9/77
3 UZ 2566/07
8 L 8672/17
3 S 1102/17
7 A 85/17
IV C 22.75
4 C 5.93
4 C 6.98
4 BN 9/08
28 K 3867/17
3 TG 2161/06
10 B 1.14