Amtsgericht Lichtenberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-12-18, Aktenzeichen 14 C 119/19
ECLI: ECLI:DE:AGBELB:2020:1218.14C119.19.00

Tenor:
Verfahrensgang
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 52.352,09 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt vom Beklagten Schadensersatz wegen Vereitelung eines Vorkaufsrechts nach Umwandlung der von ihr und ihrem Lebensgefährten bewohnten Wohnung in Wohnungseigentum und anschließender Veräußerung.
Unter dem 18. Juli 1997 schloss der Lebensgefährte der Klägerin Herr D. M. zusammen mit seiner damaligen Lebensgefährtin Frau C. M. mit der damaligen Grundstückseigentümerin einen Mietvertrag über eine 3-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss im Haus V-straße 28 in .... In einer Anlage zu dem Mietvertrag vereinbarten die damaligen Parteien im Hinblick auf einen bestehenden Fördervertrag mit der Investitionsbank Berlin unter anderem, dass der Eigentümer dem Mieter für die Dauer seines Verzichts auf die Kündigung wegen Eigenbedarfs von 30 Jahren auf Verlangen und Kosten des Mieters ein notariell beurkundetes Vorkaufsrecht einräumt. Außerdem wurde das für den Fall der Umwandlung der Wohnung im Wohnungseigentum bestehende gesetzliche Vorkaufsrecht gem. § 570b BGB (jetzt § 577 BGB) erwähnt. Zum Wortlaut des Mietvertrags und der Anlage nimmt das Gericht Bezug auf die von der Klägerin vorgelegte Ablichtung (Anlage K1, Blatt 7 der Akte). Nachdem der Beklagte das Grundstück 1997 erworben hatte, wurde die Vermieterbezeichnung in einem Nachtrag zum Mietvertrag vom 19. Januar 2009 entsprechend geändert. Mit notariell beurkundeter Urkunde vom 4. August 1998 erklärte der Beklagte die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum mit dem Ergebnis, dass Wohnungseigentum entstand. In einem weiteren Nachtrag zum Mietvertrag, jetzt vom 12. Juni 2012, trat Frau C. M. geborene M. ab dem 1.6.2012 aus dem bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten aus und die Klägerin trat mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein. Zum Wortlaut dieses Nachtrags nimmt das Gericht Bezug auf die von der Klägerin vorgelegte Ablichtung (Anlage K3, Blatt 23 der Akte). Mit notarieller Urkunde vom 2. Dezember 2015 verkaufte der Beklagte unter anderem die von der Klägerin bewohnte Wohnung an die I GmbH & Co. KG in U. in der Steiermark in Österreich. In der Anlage 1 zu dem Kaufvertrag sind sämtliche Wohnungen, die Gegenstand des Kaufvertrags sind, aufgelistet und dazu „Kaufpreis vermietete Wohnung“ und „Kaufpreis bezugsfreie Wohnung“. Bei der streitgegenständlichen auch von der Klägerin bewohnten Wohnung ist als Mieter nur Herr D. M . angegeben und Kaufpreise von 104.000 € (vermietet) bzw. 156.000 € (bezugsfrei). Zum Wortlaut der Urkunde nebst Anlagen nimmt das Gericht Bezug auf die von der Klägerin vorgelegte Ablichtung (Anlage K4, Blatt 24 der Akte). Nur Herr D. M. wurde mit Schreiben des beurkundenden Notars vom 8.2.2016 über sein gesetzliches Vorkaufsrecht informiert und hat darauf verzichtet.
Die Klägerin macht geltend, auch sie hätte eine Mitteilung über das Vorkaufsrecht erhalten müssen und die Verletzung dieser Pflicht begründe einen Schadensersatzanspruch, da sie die Wohnung dann gekauft hätte und dazu auch finanziell in der Lage gewesen wäre. Die Schadenshöhe ergebe sich aus der Differenz zwischen behauptetem Verkehrswert von € 164.000 und dem vom Käufer gezahlten Kaufpreis von € 104.000,- abzüglich von Kosten (Notarkosten, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer).
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 52.352,09 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29.10.2019 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte meint, ein Vorkaufsrecht habe nur Herrn D. M. zugestanden und nicht der Beklagten. Deshalb sei keine Mitteilungspflicht verletzt worden und es bestünde folglich auch kein Schadensersatzanspruch.

Entscheidungsgründe:
I. Die Klage ist zulässig. Das hiesige Amtsgericht ist nach § 29a ZPO ausschließlich zuständig. Auch Ansprüche wegen Verletzung der Mitteilungspflicht des Vermieters über einen ein Vorkaufsrecht begründenden Verkauf unterfallen dieser Norm, vgl. Schultzky in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 29a ZPO, Rn. 15 m.w.N.
II. Die Klage ist jedoch unbegründet. Der Kläger hat keine Mitteilungspflicht über ein Vorkaufsrecht verletzt und schuldet also nicht gem. § 280 Abs. 1 S. 1 BGB Schadensersatz.
1. Ein vertragliches Vorkaufsrecht bestand zu keinem Zeitpunkt zwischen den Parteien und auch nicht zwischen dem Beklagten und Herrn D. M. Die Anlage 2 zum Mietvertrag enthält lediglich eine (formnichtige) Verpflichtung des Eigentümers/Vermieters, dem Mieter auf dessen Verlangen ein notariell beurkundetes Vorkaufsrecht einzuräumen. Weder gab es je ein solches Verlangen, noch wurde eine Vereinbarung über ein Vorkaufsrecht zugunsten des Mieters/der Mieter beurkundet.
2. Auch ein gesetzliches Vorkaufsrecht zugunsten der Beklagten gem. § 577 BGB mit einer entsprechenden Mitteilungspflicht im Verkaufsfall bestand nicht.
a) § 577 BGB verlangt eine bestimmte zeitliche Reihenfolge. Vorkaufsberechtigt ist derjenige, der vor der Umwandlung Mieter war und im Zeitpunkt des Verkaufs noch Mieter ist. Die Klägerin ist jedoch erst im Jahr 2012 Mieterin geworden, sie war es also bei Umwandlung im Jahr 1998 noch nicht.
b) Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass die Klägerin im Jahr 2012 „mit allen Rechten und Pflichten“ in das Mietverhältnis mit dem Beklagten eingetreten. Auszulegen ist dies so, dass damit die Rechte und Pflichten der ausscheidenden Mieterin gemeint sind. So dürfte für die Ermittlung der Dauer des Mietverhältnisses (z.B. wegen § 573c Abs. 1 S. 2 BGB) die Überlassung an die ausscheidende Mieterin maßgeblich sein. Das Vorkaufsrecht geht nach § 577 Abs. 4 BGB nur auf denjenigen über, der beim Tod des Mieters in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintritt. Das Gesetz normiert damit eine Ausnahme von der grundsätzlichen Unübertragbarkeit des Vorkaufsrechts nach § 473 BGB für diesen bestimmten Fall. Eine regelwidrige Lücke, die hier eine analoge Anwendung auf eine mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintretende Person erfordern würde, besteht jedoch nicht und die Parteien haben auch keine Übertragbarkeit vereinbart, d.h. sie haben die Unübertragbarkeit nicht abbedungen. Jedenfalls lässt sich dafür weder aus der Anlage 2 zum Mietvertrag noch aus dem 2. Nachtrag etwas entnehmen, auch nicht konkludent.
Das Vorkaufsrecht knüpft im übrigen an die Überlassung an den Mieter an. Dabei handelt es sich um einen tatsächlichen Vorgang und nicht um ein Recht, das übernommen werden könnte.
Das Ergebnis für diese bislang in der Rechtsprechung und Literatur offenbar noch nicht erörterte Konstellation entspricht der ratio legis hinter dem ursprünglich in § 570a BGB und jetzt in § 577 BGB normierten Vorkaufsrecht nach Umwandlung in Wohnungseigentum: Der Mieter kann sich durch die Ausübung des Vorkaufsrechts vor einer Verschlechterung seiner kündigungsrechtlichen Position durch die Veräußerung schützen. Diese droht, weil immer dann, wenn ein Eigentümer mehrerer Einheiten von Wohnraum diese aufspaltet und einzeln veräußert, regelmäßig jedem Mieter ein Eigentümer gegenübersteht, der sich auf Eigenbedarf berufen kann (vgl. Klühs beck-online. Großkommentar, Hrsg: H. Schmidt, Stand: 01.10.2020, § 577 BGB, Rn. 5). Schützenswert ist damit nur derjenige Mieter, der in eine Wohnung einzieht, die nicht Eigentumswohnung ist und bei der also eine geringere Gefahr der Kündigung wegen Eigenbedarfs besteht. Wer wie Klägerin in eine Mietwohnung einzieht, die bereits Eigentumswohnung ist, muss sich des damit verbundenen größeren Risikos einer Eigenbedarfskündigung bewusst sein. Der Gesetzgeber hat sich gerade dagegen entschieden, jedem Mieter beim Verkauf einer Eigentumswohnung ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Dieses steht nur dem Mieter bei Umwandlung zu.
Auf die Höhe des Verkehrswerts und die der abzuziehenden Kosten für die Berechnung des Schadens und auf die Frage der Zulässigkeit der gestaffelten Kaufpreise (ablehnend z.B. Klühs beck-online. Großkommentar, Hrsg: H. Schmidt, Stand: 01.10.2020, § 577 BG, Rn. 122 m.w.N.) kommt es hiernach nicht an.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 570b BGB
§ 577 BGB
§ 29a ZPO
§ 473 BGB
§ 570a BGB
§ 577 BG
§ 709 ZPO
§ 280 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 573c Abs. 1 S. 2 BGB
§ 577 Abs. 4 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 66 S 32/21