Amtsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-02-07, Aktenzeichen 33067 C 385/24
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2025:0207.33067C385.24.00

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Der Streitwert wird auf 4.179,60 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Kläger begehren Feststellung und Zahlung überzahlter Miete aufgrund falscher Wohnflächenberechnung i.R.e. Wohnraummietverhältnisses.
Die Kläger mieteten – nach vorheriger Besichtigung – von der Beklagten per schriftlichem Mietvertrag (Anl. K1, Bl. 100 ff. d.A.) die im 4. OG rechts belegene Wohnung in der …str. … in 60389 Frankfurt am Main. Mietbeginn war der 16.02.2014. Es handelte sich um einen Neubauerstbezug.
Im Mietvertrag heißt es unter § 1 (1) u.a.:
"Die vereinbarte Wohnfläche beträgt: 123,19m²".
Weiter heißt es auszugsweise unter § 1 (2) des Mietvertrags:
Aus der Wohnungsbeschreibung ergibt sich auszugsweise:
Die monatliche Nettomiete betrugt 1.479,00 Euro und die Betriebskostenvorauszahlung 378,00 Euro, mithin betrug die Bruttowarmmiete 1.857,00 Euro monatlich. Aufgrund Wegfall des Kabelanschlusses betrug die Betriebskostenvorauszahlung ab 01.07.2024 366,00 Euro, die Bruttowarmmiete mithin 1.845,00 Euro.
Seit Oktober 2019 überwiesen die Kläger die Miete unter Vorbehalt, da sie der Ansicht sind, die Balkon- und Terrassenflächen seien in die Wohnfläche nur zu 25 % einzubeziehen. Auf das diesbezügliche Schreiben der Kläger vom 26.10.20169 (Bl. 80 f. d.A.) wird verwiesen.
Die Kläger sind der Ansicht, die Dachterrasse bzw. abgegrenzte Dachfläche und der Balkon müssten zu 25 % auf die Wohnfläche zugerechnet werden. Sie behauptet hierzu u.a., die Ausstattung der Dachterrasse sei einfach, ebenso ihre Umzäunung mit einfachem Gitterzaun. Eine Bepflanzung sei nicht möglich, da ein Wasseranschluss fehle. Die Aussicht beschränke sich auf andere Dächer und Mehrfamilien- bzw. Hochhäuser sowie auf eine Vielzahl von Abluftrohren auf der streitgegenständlichen Dachfläche. Eine Überdachung dürfte nicht angebracht werden. Eine Photovoltaikanlage schränke die Sicht ein (aufgrund extrem starker Blendung). Der Balkon sei wegen der enormen Schall- und Lärmübertragung nur eingeschränkt nutzbar. Sie meinen, daher müsse die Flächeneinbeziehung von 50 % auf 25 % reduziert werden, d.h. die Gesamtwohnfläche müsse um 9,67 m² gekürzt werde, was sich zudem in einer reduzierten Nettomiete von 116,10 € ausdrücke. Gerechnet auf 3 Jahre begehren die Kläger mit ihrem Antrag zu 2. zudem die Rückzahlung überzahlter Miete.
Kläger beantragen
1. festzustellen, dass die Dachterrasse und der Balkon der Wohnung …straße …, 60389 Frankfurt am Main, 4. OG rechts lediglich zu je 25 Prozent der Wohnfläche angerechnet wird;
2. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 4.179,60 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt
Klageweisung.

Entscheidungsgründe:
Der zulässigen Klage bleibt der Erfolg versagt.
Insbesondere fehlt der Feststellungsklage (Antrag zu 1.) nicht das nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse.
Die Kläger haben jedoch keinen Anspruch auf die begehrte Feststellung.
Die Parteien haben sich mietvertraglich auf eine Wohnfläche von 123,19 m² geeinigt, wobei hierbei die Balkon- und Terrassenflächen zu 50 % einbezogen sind. Diese Wohnflächenberechnung ergibt sich aus der Wohnungsbeschreibung, die den Klägern unstreitig bei Mietvertragsabschluss bekannt war und über § 1 (2) des Mietvertrags in den Mietvertrag ergänzend miteinbezogen wurde, wohingegen die Wohnflächenvereinbarung von 123,19 m² selbst sich bereits aus § 1 (1) des Mietvertrags ergibt. Diese Parteiabrede genießt Vorrang vor einer Auslegung des Begriffs der Wohnfläche bei preisfreiem Wohnraum (vgl. BGH, NZM 2021, 759 m.w.N.). Bei einer Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche bestimmen die Parteien, wie sie die Wohnfläche verstanden wissen wollen und welche Flächen nach ihren Vorstellungen einzurechnen sind (BGH, a.a.O.). Nicht einschlägig ist hingegen im vorliegenden Rechtsstreit die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach es im Rahmen von Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt. Hierauf kommt es nicht an, sodass auch kein (Sachverständigen-)Beweis zu erheben ist über die Beschaffenheit und Ausstattung der Terrassen- und Balkonflächen.
Dementsprechend haben die Kläger auch keinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete i.H.v. 4.179,60 EUR aus § 812 Abs. 1 1. Alt. BGB i.V.m. dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag. Die von den Klägern geleisteten Mieten sind allesamt mit Rechtsgrund erfolgt, weil der von ihnen geltend gemachte Mangel einer geringeren Wohnfläche nicht besteht.
Mangels Hauptanspruch fehlen auch die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Zinsen hieraus.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 558 BGB
§ 256 Abs. 1 ZPO
§ 812 Abs. 1 1. Alt. BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711, 709 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2021, 759