Amtsgericht Lübeck (Schleswig-Holstein, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-08-28, Aktenzeichen 27 C 1867/22

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger ...;... € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit .............. und 5,- € Mahngebühren sowie weitere ...;... € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit .............. zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Berufung wird zugelassen.
Beschluss
Der Streitwert wird auf ...;... € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über anteilige Kosten für die Unterhaltung von Gemeinschaftsflächen in einer Eigenheimsiedlung.
Der Kläger ist Rechtsnachfolger der „Xxx Xxxx-gesellschaft mbH“. Die Rechtsvorgängerin hat im Jahr XXXX in einem sogenannten Ersterwerbervertrag Rechte und Pflichten im Verhältnis zu Erwerbern von Erbbaurechten in der XY- Siedlung in Lübeck geregelt. Unter anderem wurde geregelt, dass und inwieweit sich die Erwerber der Erbbaurechte an den Kosten der Unterhaltung der Gemeinschaftsflächen in der Siedlung zu beteiligen haben. Unter § 4 Absatz (3b) des betreffenden Vertrages heißt es:
„Der Erwerber verpflichtet sich darüberhinaus, dem WU [Wohnungsunternehmen] vom Übergabetag ab einen weiteren im voraus zu entrichtenden jährlichen Verwaltungskostenbeitrag von zurzeit DM XX,- zu zahlen. (...) Mit diesem Beitrag sind die Kosten der Verwaltung, der Pflege und Erhaltung, jedoch nicht der Reinigung, sowie die Erbbauzinsen und die Grundsteuern der im Erbbaurecht des WU verbleibenden gemeinschaftlichen Grünflächen, Wohnwege, Müllstände, Einstellplätze und dergleichen anteilig abgegolten. Der Verwaltungskostenbeitrag kann kalenderjährlich neu vom WU festgesetzt werden, wenn vom WU festgestellt wird, dass er zur Deckung der Kosten nicht ausreicht.“
Die Beklagte hat im Rahmen eines Kaufvertrages im Wege einer Schuldübernahmeerklärung die im Ersterwerbervertrag vereinbarten Verpflichtungen übernommen.
Mit Schreiben vom XX.XX.XXXX rechnete der Kläger mit der Beklagten über die im Jahr 20XX entstandenen Kosten ab; für die Beklagte ergab sich dabei ein Guthaben von ...;... €. Zugleich listete der Kläger die in 2022 voraussichtlich anfallenden Kosten auf und setzte zu Lasten der Beklagten - unter Berücksichtigung des Guthabens - einen anteilig zu entrichtenden Betrag in Höhe von ...,... € fest. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage BI (BI. 31 ff. d.A.) verwiesen.
Ein Zahlungsausgleich erfolgte trotz Zahlungserinnerung vom xx.xx.xxx mit Fristsetzung zum xx.xx.xxxx sowie zwei weiterer Mahnschreiben nicht. Der Kläger beauftragte sodann seine Prozessbevollmächtigten, welche die Beklagte mit Schreiben vom xx.xx.xxxx, für das Anwaltsgebühren in Höhe von ...;... € entstanden sind, vergeblich unter Klageandrohung zum Ausgleich der Rechnung und der vorgerichtlichen Anwaltsgebühren bis zum xx.xx.xxxx aufforderte.
Mit Schreiben vom xx.xx.xxxx bemängelte die Beklagte über ihren Prozessbevollmächtigten, dass der Winterdienst in den vergangenen Jahren ausgesprochen schlecht gelaufen sei; die Grünpflege umfasse lediglich ein gelegentliches Mähen des Rasens und das Schneiden der Hecken, ein Vertikutieren der Rasenfläche finde nicht statt, der Rasen sei daher voller Moos. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage B2 (BI. 29 f. d.A.) verwiesen.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger ...;... € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit xx.xx.xxxx und X,- € Mahngebühren sowie weitere ...,... € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit xx.xx.xxxx zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Ansicht, die geltend gemachte Forderung sei nicht fällig. Der geforderte Betrag enthalte zudem nicht umlegbare Kosten. Die Beklagte bestreitet die Höhe der in Ansatz gebrachten Kosten. Hinsichtlich der Kosten des Winterdienstes, der Grünpflege sowie der Laubentsorgung macht sie schließlich ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Zudem trägt sie vor, der Kläger habe der Bitte um Übersendung von Rechnungskopien nicht entsprochen, sondern habe darauf verwiesen, dass die Belege in H... eingesehen werden könnten.
Ergänzend wird auf alle zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie den übrigen Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
Der Kläger hat aufgrund der im sog. Ersterwerbervertrag unter § 4 Absatz (3b) getroffenen Regelung in Verbindung mit der von der Beklagten abgegebenen Schuldübernahmeerklärung einen fälligen Zahlungsanspruch gegen die Beklagte in Höhe von ...;... €.
Nach § 4 Absatz (3b) des Ersterwerbervertrages werden durch den Verwaltungskostenbeitrag folgende Kosten bezüglich der im Erbbaurecht des Wohnungsunternehmens verbleibenden Gemeinschaftsflächen abgedeckt:
(1) Verwaltung
(2) Pflege und Erhaltung (jedoch nicht Reinigung)
(3) Erbbauzinsen
(4) Grundsteuern
Der streitgegenständliche vorläufige Kostenfestsetzung umfasst folgende Positionen, die nicht unter die vorgenannten Positionen subsumierbar sind:
(1) Straßenreinigungsgebühren (...;... €)
(2) Niederschlagswassergebühr (...;... €)
(3) Winterdienst (...;... €)
Dass die Beklagte - ebenso wie die anderen Siedlungsbewohner - zur Übernahme der Kosten auch des Winterdienstes für die Gemeinschaftsflächen verpflichtet sind, ergibt sich aus einer Auslegung des § 4 Absatz (3b) nicht. In dem betreffenden Passus sind die bei dem Kläger bzw. der Rechtsvorgängerin anfallenden Kosten, welche die Vertragspartner zu übernehmen haben, enumerativ beschrieben. Der Winterdienst fällt vom Wortlaut her nicht unter die oben gelisteten Positionen, so dass es bei dem - im Recht wie in der Marktwirtschaft üblichen - Grundsatz zu verbleiben hat, dass derjenige die Kosten zu tragen hat, in dessen Pflichten- und Verantwortungsbereich die Kosten entstehen. Dass aber ist der Kläger als Eigentümer bzw. Erbbauberechtigter der Gemeinschaftsflächen. Gleichermaßen verhält es sich mit den für die Gemeinschaftsflächen anfallenden öffentlichen Gebühren. Dass diese erst nachträglich, also nach Abschluss des Ersterwerbervertrags, entstanden sind oder erhoben wurden, steht dem nicht entgegen. Denn dem Kläger bzw. seiner Rechtsvorgängerin hätte es freigestanden, in den Vertrag eine sog. Mehrbelastungsabrede, wie sie etwa im Bereich der Betriebskostenumlage gang und gäbe ist, aufzunehmen und somit zu regeln, dass etwaige neu eingeführte öffentliche Abgaben oder Betriebskosten auf die Vertragspartner umgelegt werden können. Dies nicht zu tun, fällt - mit allen Konsequenzen - in den Bereich der unternehmerischen Freiheit bzw. des unternehmerischen Risikos.
Zieht man die Beträge (...;... €, ...;... € und ...;... €) von der berechneten Summe (...;... €) ab, ergibt sich ein Betrag von ...;... € ./. XX = ...;... €. Unter Abzug der Gutschrift von ...;... € und unter Hinzufügung der Verwaltungskosten 20XX (brutto ...;... €) ergibt sich ein (vorläufiger, später abzurechnender) Betrag in Höhe von ...;... €.
Dieser Betrag ist fällig, da er ausweislich der vertraglichen Regelung jährlich im Voraus zu entrichten ist. Da es sich bei dem Betrag - wie sich aus der gehandhabten Übung sowie dem Sinn und Zweck der Regelung ergibt - nur um einen auf einer Vorabschätzung beruhenden Vorschuss handelt, über den nach Ablauf des Jahres abzurechnen ist, ist das Bestreiten jedenfalls so lange unerheblich, wie die Festsetzung - so wie hier - auf greifbaren Berechnungsgrundlagen beruht und nicht ersichtlich unverhältnismäßig oder willkürlich ist.
Ein Zurückbehaltungsrecht unter dem Gesichtspunkt der verweigerten Belegeinsicht steht der Beklagten nicht zu. Im Betriebskostenrecht sind nach allgemeiner Auffassung die Belege dort einzusehen, wo die Verwaltungstätigkeit des Vermieters erfolgt (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, BGB § 556 Rn. 185). Es ist nicht ersichtlich, warum vorliegend etwas anderes gelten sollte.
Der Beklagten steht ferner kein Zurückbehaltungsrecht unter dem Gesichtspunkt zu, dass die Grünpflege und / oder Laubentsorgung ggf. nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden wäre. Insoweit handelt es sich - wie beim Betriebskostenrecht - um etwaige Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsprinzip. Der Kläger ist - wie ein Vermieter - nach diesem Gebot verpflichtet, etwaige Schlechtleistungen anzumahnen und Gewährleistungsrechte geltend zu machen. Unterlässt er dieses pflichtwidrig und führt er dadurch einen höheren Anfall in der Betriebskostenposition herbei, verstößt er gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (sog. Verwaltungsfehler). Die Beklagte ist - wie im Betriebskostenprozess der Mieter - für diese etwaige Pflichtverletzung umfassend darlegungs- und beweisbelastet. Sie hat substantiiert vorzutragen, dass und in welchem Umfang eine Schlechtleistung vorliegt, sowie, dass der Kläger hierauf hätte vertraglich reagieren können. Prozessual setzt dies voraus, dass die Verträge - wie hier nicht geschehen - eingesehen und hierüber der Leistungsumfang und die Vertragsgestaltung vorgetragen werden muss. Pauschale Einwände gegen die Durchführung - wie hier - genügen nicht (Langenberg/Zehelein BetrKostR, J. Betriebskostenprozess Rn. 62, beck-online).
Die Beklagte ist aufgrund der Zahlungserinnerung vom xx.xx.xxxx seit dem xx.xx.xxxx mit der Zählung in Verzug und ist daher gemäß §§ 280, 286 ff. BGB zur Zahlung der gesetzlichen Zinsen, der X,- € (§ 287 ZPO) Mahnkosten sowie der vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von ...,... € verpflichtet; hinsichtlich dieser befindet sie sich infolge des Anwaltsschreibens vom xx.xx.xxxx seit dem xx.xx.xxxx in Verzug.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 708 Nr. 11, 713 ZPO. Da die Entscheidung grundsätzliche Bedeutung für die Bewirtschaftung der Gemeinschaftsflächen in der Lxxxx Nxxx-siedlung hat, hat das Gericht die Berufung gemäß § 511 Abs. 4 ZPO zugelassen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 280, 286 ff. BGB
§ 287 ZPO
§ 511 Abs. 4 ZPO