Oberlandesgericht Celle (Niedersachsen, )
Urteil vom 2006-02-15, Aktenzeichen 3 U 192/05

Tenor:
1. Die Berufungen des Klägers und der Streithelfer werden zurückgewiesen.
2. Die Gerichtskosten beider Instanzen tragen der Kläger und dessen Streithelfer je zur Hälfte, wie auch die außergerichtlichen Kosten des Beklagten. Der Kläger trägt seine eigenen außergerichtlichen Kosten. Die Streithelfer tragen die Kosten ihrer Nebenintervention.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger und seinen Streithelfern wird gestattet, die Vollstreckung durch den Beklagten gegen Sicherheitsleistung eines die vollstreckbare Forderung um 20 %
übersteigenden Betrages abzuwenden, soweit nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von je 120 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Berufungen des Kläger und der Streithelfer sind zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt, sie haben in der Sache jedoch keinen Erfolg.
1. Der Kläger ist zwar aktivlegitimiert, die Zedentin war in den Schutzbereich des notariellen Grundstücksvertrages einbezogen. Dies muss auch für den Fall gelten, dass der Notar eine an sich notwendige Beurkundung eines Vertrages bzw. Vertragsteiles unterlässt und der Dritte aus dieser Pflichtverletzung einen Schaden erleidet. Nach der vom Bundesgerichtshof entwickelten Funktions- und Zwecktheorie (vgl. BNotZ 1960, S. 157 ff.) können dem Notar auch gegenüber den an dem beurkundeten Vertrag weder mittelbar noch unmittelbar beteiligten Personen Amtspflichten erwachsen, wenn deren rechtliche und wirtschaftliche Interessen nach der besonderen Natur des Amtsgeschäfts berührt werden. Dies ist hier in der Person der Zedentin zu bejahen. Denn für diese war die Wirksamkeit des Bauvertrages von grundlegender wirtschaftlicher Bedeutung.
2. Ein Schadensersatzanspruch des Klägers besteht jedoch nicht. Denn der Beklagte hat in Verbindung mit der Beurkundung des Änderungsvertrages keine Pflichtverletzung begangen. Entgegen der Auffassung des Klägers und der Streithelfer war der zwischen den Streithelfern und der Zedentin geschlossene Bauvertrag - unabhängig von der Kenntnis des Beklagten - nicht beurkundungsbedürftig. Dabei legt bereits die urkundliche Trennung des Bauvertrages vom Grundstücksvertrag die Annahme zweier selbständiger Verträge nahe (vgl. BGH NJW 1987, 1069), wie auch der Umstand, dass die Parteien beider Verträge nicht identisch waren. Auf der anderen Seite schließt diese Konstellation die Annahme eines einheitlichen Vertrages auch nicht von vornherein aus. Nach allgemeiner Auffassung erstreckt sich der Formzwang des § 311 b BGB bei gemischten oder zusammengesetzten Verträgen auf den gesamten Vertrag, soweit dieser rechtlich eine Einheit bildet. Die rechtliche Einheit wird für den Fall bejaht, dass die Verträge nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen (vgl. etwa BGH NJW 2002, 2559 [2560]; Palandt-Grüneberg, BGB, 65. Aufl. 2006, § 311 b Rn. 32). Um nicht ins Formelhafte abzugleiten, ist bei der Beantwortung der Frage, ob zwei Verträge miteinander stehen und fallen sollen, zunächst ausschließlich auf die rechtliche Abhängigkeit abzustellen. Allein die tatsächliche und wirtschaftliche Verknüpfung der Verträge verlangt die Erstreckung des Formerfordernisses auf den an sich formfreien Vertrag nicht, der erforderliche rechtliche Zusammenhang der Verträge geht vielmehr darüber hinaus. So genügt es insbesondere nicht, dass der Bauvertrag Anlass zum Grundstückskaufvertrag gegeben hatte oder diesen erst ermöglicht haben sollte (vgl. BGH, ebenda). Kumulativ zu dem Abhängigkeitsverhältnis der Verträge ist darüber hinaus zu fordern, dass die mit dem Normzweck verbundene Funktion des § 311 b BGB die Erstreckung des Formgebotes auf das verbundene Geschäft gebietet, was namentlich dann der Fall ist, wenn das Grundstücksgeschäft rechtlich abhängig vom Bauvertrag ist (vgl. BGH, ebenda).
Vorliegend ist eine rechtliche Abhängigkeit des Grundstücksgeschäftes vom Bauvertrag zu verneinen. Denn durch den Abschluss des Bauvertrages wurden die Streithelfer nicht zum Abschluss des Grundstücksvertrages gedrängt. Zwar ergibt sich aus dem Bauvertrag unmittelbar nicht, dass die Streithelfer noch nicht als Eigentümer der Wohnung, an der die Arbeiten vorzunehmen waren, eingetragen waren und auch der notarielle Änderungsvertrag noch nicht geschlossen war. Indes kann der Bauvertrag ergänzend dahingehend ausgelegt werden, dass dieser von dem Grundstücksvertrag abhängig sein sollte, dessen Abschluss somit Bedingung für die Durchführung des Bauvertrages war. Eine solche Abhängigkeit reicht für die Begründung eines Formerfordernisses jedoch nicht aus (vgl. BGH NJW 2000, 951). Denn die Streithelfer wurden aus dem Bauvertrag heraus nicht in einer Weise verpflichtet, dass sie etwa vor Übereilung gewarnt oder geschützt werden mussten, dem einzigen hier in Betracht kommenden Schutzzweck des § 311 b BGB. Wäre nämlich der Grundstückskaufvertrag aus irgendeinem Grunde nicht zur Durchführung gelangt, so wären den Streithelfern aus dem Bauvertrag keine Verpflichtungen erwachsen. Dass darüber hinaus die Vertragsparteien beide Verträge als tatsächlich und wirtschaftlich zusammenhängend betrachteten, sie nach dem Parteiwillen insoweit eine Einheit bildeten, reicht für die Annahme einer Einheit im Rechtssinne nicht aus. In diesem Zusammenhang darf nämlich nicht außer Acht gelassen werden, dass die Streithelfer rechtlich nicht gehindert gewesen wären, andere Unternehmer als die Zedentin mit der Durchführung der Arbeiten zu betrauen. Dass wirtschaftlich eine Reihe von Gründen dies nicht als klug hätte erscheinen lassen und dass gegebenenfalls auch Terminschwierigkeiten aufgetreten wären, steht dem nicht entgegen, betrifft vielmehr wieder ausschließlich die tatsächliche und wirtschaftliche Ebene. Zwar ohne rechtliche Bedeutung aber als Indiz für die Richtigkeit dieser Annahme zu werten ist der Anlass der Streithelfer zum Auszug aus der Wohnung. Keiner der Schutzzwecke des § 311 b BGB realisierte sich hier. Vielmehr gaben zum einen werkvertragliche Probleme, nämlich vorhandene Baufeuchtigkeit, den Ausschlag für die Streithelfer, wie sie dies in dem Verfahren zu 2 O 2196/04 (LG Bremen) zu Protokoll gaben (Bl. 156 ff. d. A.). Zum anderen lag bei Auszug der Streithelfer die von der Verkäuferin beizubringende Löschungsbewilligung der Grundpfandrechtsgläubigerin noch nicht vor.
Weiter ist vorliegend ein Aspekt von Bedeutung, der in der landgerichtlichen Entscheidung nicht zum Ausdruck kommt. Es darf nämlich nicht übersehen werden, dass hier kein neuer, die Pflichten aus dem Grundstücksvertrag erst begründender, notarieller Grundstückskaufvertrag geschlossen wurde. Vielmehr wurde der bereits zuvor von den Vertragsparteien geschlossene und beurkundete Vertrag lediglich in der Weise abgeändert, dass nunmehr die Sanierungsarbeiten unter entsprechender Anpassung des Kaufpreises nicht mehr von der Verkäuferin geschuldet wurden. Bei dieser Konstellation kann aber erst recht nicht davon ausgegangen werden, dass der Grundstückskaufvertrag vom Bauvertrag rechtlich abhängen sollte. Die Verpflichtungen aus dem Grundstückskaufvertrag waren vielmehr bereits mit dem Vertrag vom 4. Februar 2004 begründet worden.
Schließlich kommt entgegen der Auffassung des Klägers auch dem Umstand, dass im Rahmen der Sanierungsarbeiten von der ursprünglichen Planung abgewichen und Zusatz-/Änderungsaufträge unmittelbar an Drittfirmen erteilt wurden, eine Bedeutung zu. Denn die Auffassung des Klägers und der Streithelfer, dass der Bauvertrag hätte notariell beurkundet werden müssen, hätte bei konsequenter Sichtweise zur Folge, dass auch die jeweiligen Änderungen der notariellen Beurkundung bedurft hätten.
Mangels Pflichtwidrigkeit des Beklagten bestehen damit keine Schadensersatzansprüche der Zedentin, mithin konnten auch keine Ansprüche an den Kläger abgetreten werden.
3. Darüber hinaus wäre eine von dem Kläger und den Streithelfern behauptete Pflichtverletzung des Beklagten nicht kausal für den hier geltend gemachten Schaden geworden. Denn unstreitig lag bei Auszug der Streithelfer die von der Verkäuferin zu erbringende Löschungsbewilligung der Grundpfandrechtsgläubigerin nicht vor. Zwar wurde diese in der Folgezeit erteilt, später aber wieder zurückgenommen. Damit war es der Verkäuferin nicht möglich, ihre vertragliche Verpflichtung auf Verschaffung lastenfreien Eigentums zu erfüllen. Allein daraus ergab sich bereits ein Rücktrittsrecht für die Streithelfer.

Entscheidungsgründe:
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 100, 101 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Anlass, gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO die Revision zuzulassen, hat der Senat nicht.
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 97 Abs. 1, 100, 101 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 311 b BGB
§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1987, 1069
NJW 2002, 2559
NJW 2000, 951
7 O 579/04
2 O 2196/04