Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht (Schleswig-Holstein, )
Urteil vom 2024-07-03, Aktenzeichen 12 U 56/23
ECLI: ECLI:DE:OLGSH:2024:0703.12U56.23.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Nachträge, die eine Verlängerung des Mietvertrages auf bestimmte Zeit oder die Einräumung eines Optionsrechtes zur erneuten Vertragsverlängerung betreffen, sind wesentliche Vereinbarungen, die der Schriftform bedürfen. Enthalten sie keine Verweise aufeinander oder auf frühere Nachträge, und fehlt auch eine Nummerierung, kann ein potentieller Erwerber die wesentlichen Vertragsinhalte nicht ermitteln.(Rn.21)
2. Die Berufung auf den Schriftformverstoß durch die Rechtsnachfolgerin der Immobilieneigentümerin kann nur in Ausnahmefällen gegen Treu und Glauben verstoßen, beispielsweise dann, wenn die wirtschaftliche Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre. Einfache Investitionen genügen hierfür aber nicht.(Rn.22)
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Flensburg vom 30.06.2023 zum Aktenzeichen 3 O 53/22 abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, das Tankstellengrundstück zu räumen und an die A. GmbH & Co. KG herauszugeben.
Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz trägt die Beklagte.
Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 50.000,00 € vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 50.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 42.840,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe eines Tankstellengrundstücks. Bezüglich des Sachverhalts wird auf das Urteil des Landgerichts Flensburg vom 30.06.2023 Bezug genommen.
Das Landgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Der Klägerin stehe gegen die Beklagte derzeit kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Tankstellengrundstücks zu, insbesondere nicht aus §§ 546 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB.
Das Pachtverhältnis zwischen den Parteien sei durch die Kündigungserklärung der Klägerin vom 29.09.2021 weder zum 31.03.2022 noch ansonsten beendet worden. Der Pachtvertrag zwischen den Parteien sei zunächst auf bestimmte Zeit geschlossen worden, und zwar nach Ausübung des Optionsrechts durch die Beklagte entsprechend dem Nachtrag vom 04.11.2016 bis zum 31.12.2028. Eine ordentliche Kündigung gemäß §§ 580a Abs. 2, 581 Abs. 2 BGB sei deshalb gemäß §§ 542 Abs. 1, 581 Abs. 1 BGB nicht möglich. Anders wäre dies nur, wenn der Pachtvertrag gemäß §§ 550, 581 Abs. 2 BGB mangels Wahrung der Schriftform als für unbestimmte Zeit geschlossen gelte und die Klägerin sich darauf berufen könnte.
Das Gericht neige dazu, die Schriftform des § 550 BGB beim Abschluss des streitgegenständlichen Pachtvertrages einschließlich der Nachtragsvereinbarungen als gewahrt anzusehen. Letztlich bedürfe dies aber keiner Entscheidung. Jedenfalls sei es der Klägerin nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf einen etwaigen Schriftformmangel zu berufen, um den Pachtvertrag ordentlich kündigen zu können.
Es lägen Umstände vor, die eine Berufung eine Formwidrigkeit treuwidrig erscheinen ließen. Entscheidend sei, ob die unter Berufung auf einen Schriftformmangel erklärte vorzeitige Beendigung des Mietvertrages zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führe. Dies sei hier der Fall. Sämtliche Rügen, welche die Klägerin gegen die Wahrung der Schriftform des Pachtvertrages erhebe, beträfen schriftliche Vereinbarungen. Es möge sein, dass es für potentielle Grundstückserwerber mangels eindeutiger Bezugnahmen schwierig wäre, sich vollständig über die Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag zu informieren. Um einen solchen Erwerb gehe es hier aber nicht. Der die Vertragsparteien betreffende Klarstellungs-, Beweis- und Warnzweck des Schriftformerfordernisses nach § 550 BGB sei überhaupt nicht beeinträchtigt. Gerade der vorliegende Rechtsstreit zeige, dass sich die Parteien über den Inhalt der getroffenen, jeweils einzeln schriftlich niedergelegten Vereinbarungen einig seien. Hinzu komme, dass die Klägerin sämtliche Vereinbarungen mit den Rechtsvorgängerinnen der Beklagten getroffen habe. Die Klägerin habe es also selbst in der Hand gehabt, der jetzt von ihr als fehlend gerügten Schriftform zu genügen oder darauf hinzuwirken; der Beklagten sei dies nicht möglich gewesen. In die Bewertung einzustellen sei schließlich das sich im Verlauf der Vertragsverhandlungen über einen Neuabschluss des Pachtvertrages widerspiegelnde Ziel der Klägerin, in Kenntnis der von der Beklagten vorgenommenen Investitionen ein Pachtverhältnis mit einer um 500% erhöhten Pacht zu erreichen. Die Kündigung sei erst nach Scheitern der Vertragsverhandlungen ausgesprochen worden. Dass also die Klägerin, in deren Verantwortungsbereich etwaige Schriftformmängel fielen und deren durch § 550 BGB mit bezweckter Schutz nicht beeinträchtigt sei, diese etwaigen Schriftformmängel zum Anlass nehme, den Pachtvertrag ordentlich zu kündigen, um ihre wirtschaftlichen Interessen in dem genannten Maß durchzusetzen, stelle einen Fall des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens dar. Eine auf einer solchen Kündigung beruhende Vertragsbeendigung wäre ein schlechthin untragbares Ergebnis. Aus diesem Grund sei der Klägerin die Berufung auf den Schriftformverstoß gemäß § 242 BGB versagt.
Die Klägerin rügt Rechtsfehler des erstinstanzlichen Urteils. Sie ist der Ansicht, sie habe gegen die Beklagte einen Herausgabeanspruch gemäß §§ 546 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB. Eine ordentliche Kündigung sei gemäß §§ 580a Abs. 2, 581 Abs. 2 BGB möglich gewesen, weil das Pachtverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen gewesen sei. Mit dem Nachtrag vom 13.08.2014 (Anlage K 6) sei keine neue Festlaufzeit begründet worden. Er enthalte lediglich eine Festschreibung der Pachthöhe, jedoch keine Regelung zur Laufzeit. Auch durch den Nachtrag vom 04.11.2016 mit der Optionseinräumung sei keine neue Festlaufzeit ermöglicht worden.
Zudem sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen, insbesondere dem Mietgegenstand, dem Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergäben. Würden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser „verstreuten“ Bedingungen ergebe, müssten die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinhalte die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Hierfür genüge eine bloße gedankliche Verbindung, die aber in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen müsse. Diesen Anforderungen genüge keiner der Nachträge zum Pachtvertrag vom 29.04.2005. Sämtliche Nachträge verwiesen lediglich auf den Ursprungsvertrag. Es fehle an einer zweifelsfreien Bezugnahme der Nachträge untereinander.
Soweit das Landgericht ausgeführt habe, dass „etwaige“ Schriftformmängel in den Verantwortungsbereich der Klägerin fielen, werde dies nicht begründet. Tatsächlich seien die Nachträge von der Pächterseite aus veranlasst worden. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten habe die Nachträge selbst formuliert und auf eigenem Briefbogen ausgefertigt. Der Pächter könne nicht aus der Eigenverantwortung entlassen werden, selbst für rechtssichere Vereinbarungen Sorge zu tragen, um die eigenen Interessen zu wahren. Soweit das Landgericht dem Umstand Bedeutung zumesse, dass die Klägerin an allen Vereinbarungen beteiligt gewesen sei und Kenntnis von deren Inhalt gehabt habe, vermenge es formale und materielle Regelungen. Hinsichtlich der Einhaltung der Form könne die inhaltliche Einigung der Parteien keine Rolle spielen. Dies sei eine Frage des Vertragsschlusses oder des Dissenses. Es liege somit in der Natur der Sache, dass die Verletzung der Formvorschrift auch dann zu der angeordneten Rechtsfolge führen müsse, wenn die Parteien unabhängig von der Form einig gewesen seien. Die Rechtsfolge von § 550 BGB sei, dass der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen sei. Er sei damit auch ordentlich kündbar gewesen.
Die Klägerin verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben, wenn sie sich darauf berufe, der Mietvertrag sei mangels Einhaltung der Schriftform ordentlich kündbar gewesen. Auch die Investitionen der Beklagten führten zu keiner anderen Beurteilung. Selbst erhebliche Investitionen einer Vertragspartei seien nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 05.11.2003, Az. XII ZR 134/02) kein hinreichender Grund, von dem Grundsatz abzuweichen, dass jede Partei sich darauf berufen dürfe, die gesetzlich vorgeschriebene Form sei nicht eingehalten. Das Landgericht habe auch außer Acht gelassen, dass die Beklagte sehenden Auges investiert habe, obgleich eine diesbezüglich vorgesehene Nachtragsvereinbarung nicht zustande gekommen sei. Es könne auch nicht treuwidrig sein, wenn der Kündigende zuvor eine Verhandlungslösung anstrebe. Dass es der Klägerin um eine Erhöhung der Pacht gegangen sei, sei nicht verwunderlich. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs komme eine Anwendung von § 242 BGB bei der Berufung auf einen Formverstoß nur in extremen Ausnahmefällen in Betracht (BGH, Urteil vom 30.04.2014, Az. XII ZR 146/12). Dass im vorliegenden Fall eine vorzeitige Beendigung durch Anwendung von § 550 BGB zu „schlechthin untragbaren Ergebnissen“ führen würde, lasse sich nicht erkennen. Der vom Landgericht festgestellte Sachverhalt entspreche dem Regelfall einer ordentlichen Kündigung eines auf unbestimmte Zeit laufenden Pachtvertrages. Bloße wirtschaftliche Einbußen einer Partei seien hinzunehmen. Erst wenn solche Einbußen die Existenz einer Vertragspartei bedrohten, könne die vorzeitige Vertragsbeendigung als schlechthin untragbares Ergebnis die Berufung auf den Formverstoß rechtsmissbräuchlich erscheinen lassen. Dafür habe das Landgericht aber keinerlei Feststellungen getroffen.
Nachdem das Grundstück mittlerweile von der Klägerin unstreitig veräußert wurde und neue Eigentümerin die A. GmbH & Co. KG geworden ist, verlangt die Klägerin nunmehr in Prozessstandschaft die Herausgabe an die neue Eigentümerin.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Flensburg vom 30.06.2023 zu verurteilen, das Tankstellengrundstück zu räumen und an die A. GmbH & Co. KG herauszugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung der Gegenseite zurückzuweisen.
Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil und trägt vor, die Parteien hätten im September 2019 einen neuen Mietvertrag aufsetzen wollen. Es sei jedoch nicht zu einer Einigung gekommen, da die Klägerin eine überhöhte Pacht von 15.000,00 € monatlich anstelle der aktuell vereinbarten 3.000,00 € gefordert habe. Die Beklagte habe zuvor 603.581,68 € in den Mietgegenstand investiert, was nur erfolgt sei, weil sie auf die vereinbarte lange Vertragslaufzeit vertraut habe. Es werde mit Nichtwissen bestritten, ob die Rechtsvorgängerin der Beklagten die letzten Nachträge zum Mietvertrag selbst formuliert habe.
Die Schriftform des § 550 BGB sei gewahrt. Zwar sei nicht in allen Nachträgen auf die vorherigen Vereinbarungen Bezug genommen worden. Dies sei jedoch für die Wahrung der Schriftform nicht erforderlich, da dem Erwerber eine Nachforschungspflicht zukomme. Ausreichend sei nach der ständigen Rechtsprechung, dass die in schriftlichen Vereinbarungen die maßgeblichen Umstände so genau zu entnehmen seien, dass der Erwerber beim Vermieter oder Mieter entsprechende Nachforschungen anstellen könne (BGH, Urteil vom 17.06.2015, Az. XII ZR 98/13). Da sich aus anderen Unterlagen, Optionsschreiben, Schriftverkehr und späteren Nachträgen Hinweise auf alle wesentlichen Vertragsregelungen ergäben, könne ein Erwerber auch anderweitig Kenntnis von den wesentlichen Vertragsbestimmungen erhalten. Darüber hinaus seien einige Nachträge ohnehin mittlerweile bedeutungslos, da deren Inhalt überholt sei und somit ein potentieller Erwerber auch kein Interesse an ihnen hätte. Von Bedeutung blieben lediglich die Nachträge vom 13.08.2014 (Anlage K 6) und vom 04.11.2016 (Anlage K 7). Allerdings müssten diese letzten beiden Nachträge nicht zwingend aufeinander Bezug nehmen. Vielmehr könne ein potentieller Erwerber auch durch seine Nachforschungspflicht Kenntnis von dem Inhalt dieser Vereinbarungen erlangen. Mit dem Nachtrag vom 13.08.2014 sei auch eindeutig eine Festlaufzeit geregelt worden. Der Tankstellenvertrag sei bis zum 31.12.2023 verlängert worden. Auch die Vereinbarung eines Optionsrechts im letzten Nachtrag vom 04.11.2016 ergebe nur Sinn, wenn eine Festlaufzeit vereinbart worden sei.
Für den Fall, dass doch ein Schriftformverstoß vorliegen sollte, sei die Berufung darauf jedenfalls unwirksam. Die Beklagte habe mit einer Summe von mehr als 600.000,00 € erheblich in den Mietgegenstand investiert und damit gerechnet, dass sie den Mietgegenstand noch mindestens bis Ende 2028 betreiben könne. Eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages führe deshalb zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis für die Beklagte. Zudem habe die Klägerin die Kündigung erst nach Scheitern der Vertragsverhandlungen über einen neuen Mietvertrag ausgesprochen, nachdem sie eine um 500 % höhere marktunübliche Miete gefordert habe, welche für die Beklagte nicht wirtschaftlich gewesen sei. Daraus werde deutlich, dass die Klägerin die Kündigung nur zu ihrem eigenen Vorteil ausgesprochen habe, was mit dem Schutzzweck des § 550 BGB nicht in Einklang zu bringen sei, der lediglich den Erwerber vor unbekannten Vereinbarungen mit einem Mieter schützen solle. Die Klägerin sei als langjährige Eigentümerin nicht schutzwürdig.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg.
Die Klägerin kann insofern trotz der Veräußerung des Pachtgegenstandes während des laufenden Prozesses diesen gemäß § 265 Abs. 2 ZPO als Prozessstandschafter fortsetzen und Herausgabe an die neue Eigentümerin verlangen.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte auch ein Anspruch auf Herausgabe des streitgegenständlichen Tankstellengrundstücks aus §§ 546 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB zu.
Der Pachtvertrag zwischen den Parteien ist auch durch die Kündigung der Klägerin vom 29.09.2021 zum 31.03.2022 beendet worden. Die ordentliche Kündigung mit der Frist des § 580a Abs. 2 ZPO war möglich, da der Pachtvertrag trotz des Nachtrags vom 13.08.2014, mit dem der Vertrag auf bestimmte Zeit bis zum 31.12.2023 verlängert werden sollte, mangels Wahrung der Schriftform des § 550 BGB als nur für unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Insofern gilt, dass bei Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages die Bezugnahme allein auf den ursprünglichen Mietvertrag nicht ausreichend ist, falls weitere wesentliche Vereinbarungen bestehen. Die zweifelsfreie lückenlose Bezugnahme auf alle wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ist notwendig. Wahrt ein Nachtrag oder sonstige Vereinbarung die Schriftform nicht, infiziert dieser Fehler den Vertrag grundsätzlich insgesamt (vgl. Guhling/Günter/Schweitzer, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, § 550, Rn. 72, 74). Es handelt sich insofern bei den beiden Nachträgen vom 13.08.2014 und vom 04.11.2016 auch um vertragswesentliche Vereinbarungen, weil die Verlängerung des Mietvertrages auf bestimmte Zeit bis zum 31.12.2023 sowie die Einräumung eines Optionsrechts zur erneuten Verlängerung bis Ende 2028 sich als für einen potentiellen Erwerber wesentlich darstellen. In den entsprechenden Nachträgen findet sich keinerlei Hinweis auf frühere Nachträge, auch eine Nummerierung der Nachträge als etwa 1., 2., 3. Nachtrag oder ähnliches, ist unterblieben. Vor diesem Hintergrund kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass es einem potentiellen Erwerber möglich wäre, durch entsprechende Nachforschung dem Inhalt des Pachtvertrages zu ermitteln, weil er noch nicht einmal Kenntnis durch die Nachträge erlangen muss, dass weitere Nachträge von anderen Zeitpunkten existieren. Insofern kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass den schriftlichen Vereinbarungen die maßgeblichen Umstände so genau zu entnehmen sind, dass der Erwerber beim Vermieter oder Mieter entsprechende Nachforschungen anstellen könnte, wie es der BGH im Urteil vom 17.06.2015 zum Aktenzeichen XII ZR 98/13 gefordert hat.
Die Berufung auf den Schriftformverstoß ist im vorliegenden Fall auch nicht treuwidrig. Der Ausnahmefall einer einseitigen Begünstigung einer durch die Vertragsänderung liegt bei einer Verlängerung des Mietvertrags nicht vor, weil eine derartige Verlängerung üblicherweise im Interesse beider Parteien liegt. Die Berufung auf die Nichteinhaltung der Form kann zwar auch dann gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn die wirtschaftliche Existenz der anderen Vertragspartei dadurch bedroht wäre. Dies ist allerdings nur dann der Fall, wenn die Kündbarkeit des Vertrages zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde. Von einer rechtlich relevanten Existenzbedrohung kann bei gewerblichen Mietverhältnissen aber nur dann gesprochen werden, wenn die betroffene Vertragspartei gerade durch den Verlust der Nutzungsmöglichkeit des Mietobjektes die Grundlagen ihrer wirtschaftlichen Existenz in dem Sinne verlieren würde, dass sie dauerhaft und endgültig nicht mehr in der Lage wäre, ihren Lebensunterhalt zu bestreiten (vgl. Bub/Treier/Landwehr, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. II, Rn. 2567 mwN). Allein der Umstand, dass ein Gewerberaummieter kostenträchtige Investitionen getätigt hat, belegt keine Existenzbedrohung, zumal dann nicht, wenn sich die Investitionen wenigstens teilweise durch die Nutzung in der Vergangenheit amortisiert haben. Im Übrigen trägt grundsätzlich der Investor das Risiko, wenn seine Aufwendungen infolge einer berechtigten Kündigung sich als nutzlos erweisen (vgl. Bub/Treier/Landwehr, aaO). Im vorliegenden Fall ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte erst durch Verschmelzungsvertrag mit der P. GmbH vom 10.08.2018 in den Mietvertrag eingetreten ist und seinerzeit die Möglichkeit hatte, von den Nachträgen vom 13.08.2014 und vom 04.11.2016 Kenntnis zu nehmen und diese auch zur Kenntnis genommen haben muss, da sie am 31.08.2021 vom Optionsrecht des Nachtrags vom 04.11.2016 Gebrauch machte. Im Rahmen von due diligence hätte sie die Möglichkeit gehabt, das Problem eines Schriftformverstoßes zu erkennen und auf eine ordnungsgemäße Schriftform hinzuweisen, bevor erhebliche Investitionen getätigt wurden. Zudem ist von der in Aussicht genommenen Mietzeit bis Ende des Jahres 2028 seit dem 10.08.2018 mittlerweile mehr als die Hälfte vergangen, so dass sich ein Teil der Investitionen bereits amortisiert haben dürfte. Auch handelt es sich bei der Beklagten nicht um einen einzelnen Tankstellenbetreiber, sondern um eine große Gesellschaft mit einer Vielzahl von Tankstellenstationen, so dass die Kündigung an einem einzelnen Standort zu keinem untragbaren Ergebnis führt.
Die Tatsache, dass die Klägerin bei den Vertragsverhandlungen um den Neuabschluss eines Mietvertrages möglicherweise überhöhte Forderungen gestellt hat, hat bei der Ausübung des Kündigungsrechts außer Betracht zu bleiben. Denn die Motive für die Kündigung des Pachtvertrages, sei es die Erzielung einer höheren Miete oder die Veräußerung der Immobilie, lagen hier jeweils weit nach den Nachträgen aus den Jahren 2014 und 2016, welche bereits die Schriftformwidrigkeit des Mietvertrages und damit dessen ordentliche Kündbarkeit begründeten. Dass die Klägerin die seinerzeit entstandene Rechtsposition nunmehr ausübte, als sie ihre Vorstellungen gegenüber der Beklagten nicht durchsetzen konnte, stellt sich insofern lediglich als berechtigte Rechtsausübung dar, da sie zum Abschluss eines weiteren Pachtvertrages nicht verpflichtet war.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 550 BGB
§ 242 BGB
§ 546 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB
§ 580a Abs. 2, 581 Abs. 2 BGB
§ 542 Abs. 1, 581 Abs. 1 BGB
§ 265 Abs. 2 ZPO
§ 580a Abs. 2 ZPO
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 3 O 53/22
XII ZR 134/02
XII ZR 146/12
XII ZR 98/13