Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-09-29, Aktenzeichen 18b-O-28-14
ECLI: ECLI:DE:LGD:2014:0929.18B.O28.14.00

Tenor:
I. 1.
Das Versäumnisurteil des Landgerichts Düsseldorf – O – vom 06.02.2012 wird aufgehoben und wie folgt neu gefasst:
2.
Die Beklagten werden verurteilt, es bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 50.000,00 Euro, und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, ersatzweise eine gegen die Geschäftsführer der Beklagten zu vollstreckende Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, zu unterlassen,
mit den jeweiligen Kleingartenpächtern der auf den beim Amtsgericht Langenfeld im Grundbuch von 1 eingetragenen Grundstücken befindlichen Kleingartenanlagen
- „O“, Gemarkung 1, Flur 18, Flurstück 22,
- „A. d. G., Gemarkung 1, Flur 18, Flurstück 25,
- „B“, Gemarkung 1, Flur 18, Flurstück 306 (vormals Flurstück 47/28)
- „I“, Gemarkung 1, Flur 53, Flurstück 71,
eingetragen beim Amtsgericht Langenfeld im Grundbuch in 1, Gemarkung 1,
Kaufverträge über die von ihnen genutzten Kleingartenparzellen zu schließen,
und/oder
den jeweiligen Kleingartenpächtern der vorgenannten Kleingartenanlagen die von ihnen genutzten Kleingartenparzellen schriftlich oder mündlich zum Kauf anzubieten.
3.
Es wird festgestellt, dass die zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) bestehenden Pachtverhältnisse nach den Vorschriften des Bundeskleingartengesetzes und dem Generalpachtvertrag 2008 (GPV 08) in den beim Amtsgericht Langenfeld im Grundbuch von 1 eingetragenen Grundstücke und Kleingartenanlagen „O“ (Gemarkung 1, Flur 18, Flurstück 22), „A. d. G.“ (Gemarkung 1, Flur 18, Flurstück 25), „I“ (Gemarkung 1, Flur 53, Flurstück 71) weder durch die Kündigung der Beklagten zu 1) vom 07.01.2011 noch durch eine sonstige Kündigungserklärung der Beklagten beendet wurden, sondern unverändert fortbestehen.
4.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
II.
1.
Auf die Widerklage der Beklagten zu 2)
wird festgestellt, dass der zwischen der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 2), der A, und dem Kläger abgeschlossene Generalpachtvertrag 2008 für die Anlagen „K.-Straße“, Gemarkung 1, Flur 54, Flurstück 59, „P.-straße“, Gemarkung 1, Flur 59, Flurstück 185, „I. H.“, Gemarkung 1, Flur 11, Flurstücke 1679, 1698 und „S-straße“, Gemarkung 1, Flur 58, Flurstück 1422, zum 30.11.2011 wirksam gekündigt ist,
Im übrigen wird die Widerklage zu den Widerklageanträgen zu 3. und 4. zurückgewiesen und zu dem Widerklageantrag zu 2. abgewiesen.
III.
Der Kläger trägt die Kosten seiner Säumnis.
Von den übrigen Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger von den Gerichtskosten 4/8, die Beklagte zu 1) 1/8 und die Beklagte zu 2) 3/8. Der Kläger trägt die Hälfte der außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) und die Hälfte der außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2). Von den außergerichtlichen Kosten des Klägers trägt die Beklagte zu 1) 1/8 und die Beklagte zu 2) 3/8. Im übrigen tragen die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger gegen Sicherheitsleistung von 100.000,-- €, für die Beklagte zu 1) gegen Sicherheitsleistung von 8.000,-- € und für die Beklagte zu 2) gegen Sicherheitsleistung von 60.000,-- €.
Streitwert:
Klagantrag zu 2):
- hinsichtlich der Beklagten zu 1) bis zu 70.000,-- €
- hinsichtlich der Beklagten zu 2) bis zu 101.000,-- €
Klagantrag zu 3) (betrifft nur Beklagte zu 2): 7.556,94 €
Widerklageantrag zu 1. (betrifft nur Beklagte zu 2): bis zu 4.000,-- €
Widerklagantrag zu 2. (betrifft nur Beklagte zu 2): bis zu 4.000,-- €
Widerklageantrag zu 3. (betrifft nur Beklagte zu 2): bis zu 4.000,-- €
Widerklageantrag zu 4. (betrifft nur Beklagte zu 1): bis zu 4.000,-- €

Tatbestand:
Der Kläger ist ein eingetragener Verein. Nach seiner Satzung ist er der Zusammenschluss aller Bezirke der B. Nach § 1 Abs. 3 der Satzung verwaltet er „durch seine Mitglieder oder in Ausnahmefällen mit Zustimmung seiner Mitglieder selbst die in Generalpachtverträgen (GPV) oder in anderen Vereinbarungen enthaltenen Flächen treuhänderisch; die Mitglieder führen die Flächen einer kleingärtnerischen oder landwirtschaftlichen Nutzung durch Unterverpachtung zu“.
Durch Generalpachtvertrag vom 06.05.2008 (im folgenden: GVP 2008 DB) verpachteten die A und die C Grundstücksflächen an den Kläger.
Durch Generalpachtvertrag vom 11.04.2008 (im folgenden: GVP 2008 aurelis) verpachtete auch die D Grundstücksflächen – Anlagen Lübeck und Feldkirchen - an den Kläger; diese Flächen hatte die Rechtsvorgängerin des Klägers von der A erworben.
Mit weiterem Generalpachtvertrag vom 24.11.2009 (im folgenden: GVP 2009) verpachtete das Bundeseisenbahnvermögen Grundstücksflächen an den Kläger.
In diesen drei Pachtverträgen heißt es jeweils in § 1 Nr. 1:
„Der Verpächter verpachtet an den Pächter Grundstücksflächen – nachfolgend „Pachtfläche“ genannt – zur kleingärtnerischen Nutzung im Sinne des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) vom 28.02.1983 in der jeweils gültigen Fassung, zur sonstigen kleingärtnerischen Nutzung, zur gärtnerischen bzw. landwirtschaftlichen Nutzung oder zur nicht erwerbsmäßigen sonstigen Nutzung.“
Der Kläger verpachtete durch seine Bezirke und Unterbezirke die als sog. Schrebergärten genutzten Flächen an verschiedene Unter-Pächter.
Die Beklagte zu 2) erwarb aufgrund notariellen Kaufvertrages vom 15.12.2010 die hier streitgegenständlichen, durch die vorgenannten Pachtverträge an den Kläger verpachteten Grundstücke zu Eigentum.
Zwischen der Beklagten zu 1) und der Beklagten zu 2) bestand bis ins Jahr 2013 ein Geschäftsbesorgungsvertrag, wonach die Beklagte zu 1) berechtigt war, die hier streitgegenständlichen Flächen der Beklagten zu 2) zu verwalten.
Mit Schreiben vom 01.01.2011 erklärte die Beklagte zu 1) die Kündigung des Pachtverhältnisses mit dem Kläger zu den in 1 gelegenen Flächen. Der Kläger wies die Kündigung mit Schreiben vom 10.01.2011 zurück, weil es sich bei den Flächen um Kleingärten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes handele und die Kündigungsvoraussetzungen nach dem Gesetz nicht vorlägen.
Gleichzeitig bot die Beklagte zu 1) die streitgegenständlichen Flächen im Internet zum Kauf an.
Die Beklagte zu 1) schrieb die einzelnen Unterpächter der Klägerin mit Schreiben vom 14.01.2011, 28.01.2011, 25.02.2011, 23.03.2011 an oder hängte entsprechende Schreiben in den Schrebergärten aus, in denen sie den Eigentumsübergang auf sie selbst mitteilte und die unterverpachteten Flächen zum Kauf anbot; diese Schreiben entsprachen inhaltlich ihrem Schreiben vom 25.02.2011, in dem es heißt:
„Sehr geehrte Damen und Herren,
mit diesem Schreiben teilen wir Ihnen mit, dass wir gemäß Kaufvertrag vom 15.12.2010, Urkunde Nr. 2130/2010 Op, unter anderem Eigentümer der Gartenanlage „I“ sind.
(…)
Ihre Anlage wurde am 25.02.2011 von einem öffentlich bestellten Vermesser vermessen und Eigentumsgärten wurden gebildet, welche sicher über einen Notar Ihrer Wahl von Ihnen erworben werden können. Wir sichern allen Pächtern, welche mit uns zusammenarbeiten zu, dass sie von uns geschützt und nicht aus dem Garten vertrieben werden.“
Die Parteien sind sich lediglich hinsichtlich der Flächen „A.d. G“ und „I“ einig, dass es sich um Kleingartenanlagen im Sinne des Bundeskleingartengesetzes handelt.
Der Kläger behauptet, dass es sich bei allen streitgegenständlichen Flächen der Schrebergärten um Grundstücksflächen im Sinne des Bundeskleingartengesetzes handele. Damit sei die Beklagte zu 2) als Verpächterin verpflichtet, dem Kläger als Zwischenpächter die Flächen als Kleingärten im Sinne des § 4 Abs. 2 BKleingG zu überlassen und nicht den jeweiligen Unterpächtern zum Kauf anzubieten. Denn vom Eigentümer selbst oder seinen Familienangehörigen kleingärtnerisch genutzte Grundstückflächen seien keine Kleingärten im Sinne des § 1 Abs. 1 BKleingG, sondern Eigentümergärten.
Die Beklagten hätten es auch schon zu unterlassen, die streitgegenständlichen Flächen zum Kauf anzubieten, weil schon mit dem Angebot die Gefahr bestehe, dass es zum Verkauf einzelner Gartenparzellen komme und damit der gesamte Kleingarten umgewidmet würde.
Die Wiederholungsgefahr ergebe sich schon aus der Vielzahl der Verkaufsangebote der Beklagten zu 2), ausgesprochen unter dem Briefkopf der Beklagten zu 1) sowohl im Jahre 2011 als auch im Jahr 2012.
Der Feststellungantrag zu 2) sei begründet, weil die von der Beklagten zu 1) mit Schreiben vom 07.01.2011 ausgesprochene Kündigung schon nicht durch die Eigentümerin erfolgt sei. Inhaltlich sei die Kündigung unberechtigt, weil eine juristische Person keinen Eigenbedarf im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 KleingG anmelden könne und der Fall einer Neuordnung der Kleingartenanlage im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG – Entwässerung – nicht vorliege.
Am 06.02.2012 hat das Landgericht Düsseldorf (O) ein Versäumnisurteil verkündet, wonach die Klage - mit dem Antrag, der Beklagten zu 1) zu untersagen, von ihr im Rahmen der Generalpachtverträge an den Kläger verpachtete Flächen an den Unterpächter oder Dritten zum Kauf anzubieten – abgewiesen wurde. Gegen dieses Urteil hat der Kläger mit Schreiben vom 14.02.2012 Einspruch eingelegt. Sodann hat der Kläger die Klage erweitert auf die Beklagte zu 2) und die Klage erweitert.
Der Kläger hat ausdrücklich erklärt, dass er seine Klage auf die Anlagen in 1 beschränkt.
Nach der Klagerweiterung veräußerte die Beklagte zu 2) einzelne Grundstücksparzellen.
Der Kläger beantragt – nachdem er die Klage hinsichtlich der Anlage „S-straße“ in 1 mit Schriftsatz vom 12.09.2012 (Bl. 117 Gerichtsakte) zurückgenommen hat - nunmehr,
das Versäumnisurteil des Landgerichts Düsseldorf – O – vom 06.02.2012 aufzuheben,
die Beklagten zu verurteilen, es bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 50.000,00 Euro, und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, ersatzweise eine gegen die Geschäftsführer der Beklagten zu vollstreckende Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, zu unterlassen,
- mit den jeweiligen Kleingartenpächtern der auf den beim Amtsgericht Langenfeld im Grundbuch von 1 eingetragenen Grundstücken befindlichen Kleingartenanlagen
- „E-straße“, Gemarkung 1, Flur 11, Flurstücke 1670, 1697, 1698,
- „A. d. G, Gemarkung 1, Flur 18, Flurstück 25,
- „K- Straße“, Gemarkung 1, Flur 54, Flurstück 59,
- „P-straße“, Gemarkung 1, Flur 59, Flurstück 185,
- Es wird festgestellt, dass die zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) bestehenden Pachtverhältnisse nach den Vorschriften des Bundeskleingartengesetzes und dem Generalpachtvertrag 2008 (GPV 08) in den beim Amtsgericht Langenfeld im Grundbuch von 1 eingetragenen Grundstücke und Kleingartenanlagen „E-straße“ (Gemarkung 1, Flur 11, Flurstücke 1670, 1697, 1698), „O“ (Gemarkung 1, Flur 18, Flurstück 22), „A. d. G.“ (Gemarkung 1, Flur 18, Flurstück 25), „I“ (Gemarkung 1, Flur 53, Flurstück 71), „K.- Straße“ (Gemarkung 1, Flur 54, Flurstück 59), „P.-straße“ (Gemarkung 1, Flur 59, Flurstück 185), weder durch die Kündigung der Beklagten zu 1) vom 07.01.2011 noch durch eine sonstige Kündigungserklärung der Beklagten beendet wurden, sondern unverändert fortbestehen.
Die Beklagten beantragen,
den Einspruch gegen das Versäumnisurteil des Landgerichts Düsseldorf (O) vom 06.02.2012 zurückzuweisen und die inhaltlich erweiterte Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt die Beklagte zu 2),
festzustellen, dass der zwischen der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 2), der A, und dem Kläger abgeschlossene Generalpachtvertrag 2008 für die Anlagen „K.-Straße“, Gemarkung 1, Flur 54, Flurstück 59, „P.-straße“, Gemarkung 1, Flur 59, Flurstück 185, „I. H.“, Gemarkung 1, Flur 11, Flurstücke 1679, 1698 und „S.-straße“, Gemarkung 1, Flur 58, Flurstück 1422, zum 30.11.2011 wirksam gekündigt ist,
festzustellen, dass der zwischen der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 2), der A, und dem Kläger abgeschlossene Generalpachtvertrag 2008 für die Anlagen „I“, Gemarkung 1, Flur 53, Flurstück 71, „O.“, Gemarkung 1, Flur 18, Flurstück 25, „B.“, Gemarkung 1, Flur 18, Flurstück 306 (vormals Flurstücke 47/28), 50/36 und Flur 22, Flurstück 552, zum 30.11.2011 wirksam gekündigt ist,
festzustellen, dass die Beklagte zu 2) den zwischen dem Kläger und der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 2), der D, abgeschlossenen Generalpachtvertrag 2008 (GVP 08) in der Fassung vom 04.03.2008 für die Anlage „A. N.“ in Lübeck-St. Lorenz, Flur 20, Flurstücke 386 und 382, Flur 13, Flurstück 742/1, Flur 19, Flurstücke 33 spätestens zum 30.11.2012 wirksam gekündigt hat.
Widerklagend beantragt die Beklagte zu 1),
festzustellen, dass die Beklagte zu 1) den zwischen dem Kläger und der D abgeschlossenen Generalpachtvertrag 2008 (GVP 08) in der Fassung vom 04.03.2008 für die Gärten „A. A“ in Feldkirchen, Flurstücke 2896/7, 2896/69, 2896/70 spätestens zum 30.11.2013 wirksam gekündigt hat.
Die Beklagten vertreten die Auffassung, die streitgegenständlichen Flächen seien dem Kläger nicht nur zur kleingärtnerischen Nutzung im Sinne des BKleingG verpachtet, weil in den Verträgen der Zusatz „nur zu kleingärtnerischen Nutzung“ fehle. Im übrigen handele es sich bei den Anlagen „E-straße“ (I H), „O“, „B“, „K.- Straße“, „P-straße“ und „S-straße“ nicht um „Anlagen“ nach dem Bundeskleingartengesetz, sondern um aneinandergereihte Einzelgärten. Ein Großteil der verpachteten Flächen werde als Ackerland benutzt, bei den Kleingärten handele es sich auch um Gärten, die nicht unter das BKleingG fielen.
Bei den Flächen, die dem BKleingG unterlägen, dürfe die Beklagte zu 2) die Flächen den Unterpächtern zum Kauf anbieten, weil jene nur Miteigentumsanteile verbunden mit einem Sondernutzungsrecht an der gesamten Grundstücksfläche zum Kauf anbiete, so dass die Gefahr der Zersplitterung in Einzelparzellen und des Entstehens von Eigentümergärten im Sinne von § 1 Abs. 2 Ziffer 1 BKleingG nicht bestehe.
Der Generalpachtvertrag 2008 sei zum 30.11.2011 gemäß § 3 Ziffer 2 GPV wirksam gekündigt worden hinsichtlich der nicht dem BKleingG unterfallenden Flächen. Die Beklagte zu 1) sei von der Beklagten zu 2) im Innenverhältnis alle mit der Vermarktung der Grundstücke zusammenhängenden Handlungen vorzunehmen.
Hinsichtlich der dem BKleingG unterfallenden Flächen „I“, O“ und „B“ sei die Kündigung wirksam, weil durch die Kündigung des Zwischenpachtvertrages nicht die Rechte der Unterpächter berührt würden; nach § 10 Abs. 3 BKleingG trete der Verpächter in die Verträge des Zwischenpächters mit den Kleingärtnern ein.
B. 80
Schließlich suggeriere die Beklagte in den Schreiben an die Unterpächter nicht, dass die Unterpächter die Grundstücke entweder kaufen oder räumen müssten. Die Unterpächter könnten die Gärten auch weiterhin nutzen, weil ein Dritter Kapitalanleger, der das Eigentum erwerbe in den Pachtvertrag eintrete.
Die Widerklage sei zulässig, weil sie nicht nur das Gegenteil der Klage sei, insbesondere werde die Widerklage hinsichtlich der Anlage „S-straße“ aufrechterhalten, auch wenn die Klage insoweit zurückgenommen sei.
Der Kläger beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Der Kläger vertritt zu den Widerklageanträgen zu Ziffer 3. und 4. die Auffassung, dass diese hinsichtlich der Anlagen „A. N“ in Lübeck-St. Lorenz und „A. A.“ in Feldkirchen-Westerham mangels Konnexität nach § 33 ZPO unzulässig sei.
Hinsichtlich der Widerklageanträge zu 1) und 2) vertritt der Kläger die Auffassung, dass es an der Konnexität fehle, weil es sich um die reine Negation der Feststellungsklage im Klagantrag zu 3) handele.
Das Gericht hat Beweis erhoben aufgrund des Beweisbeschlusses vom 12.03.2013. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme – Ortsbesichtigung – wird auf das Protokoll vom 26.06.2013 verwiesen.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten und zur Gerichtsankte gelangten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Verhandlungsprotokolle verwiesen.

Entscheidungsgründe:
I.
Der Kläger kann von den Beklagten im Umfang des Tenors zu Ziffer I. 1. verlangen, es zu unterlassen hinsichtlich der Kleingartenanlagen „A. d. G.“, „B“, „O“ und „I“ mit den Unterpächtern Kaufverträge über die von ihnen genutzten Kleingartenparzellen zu schließen und/oder den jeweiligen Kleingartenpächtern der vorgenannten Kleingartenanlagen die von ihnen genutzten Kleingartenparzellen schriftlich oder mündlich zum Kauf anzubieten.
Die Beklagte zu 2) ist hinsichtlich des Unterlassungsanspruchs passivlegitimiert, weil sie als Eigentümerin der streitgegenständlichen Grundstücke durch einen möglichen Verkauf einzelner Parzellen den Kleingartencharakter der Anlage nehmen könnte. Die Beklagte zu 2) ist aufgrund des Eigentumserwerbs nach dem Kaufvertrag vom 15.12.2010 in die Generalpachtverträge ihrer Rechtsvorgänger mit dem Kläger, also in die GPV 2008 DB, GVP 2008 Asset und GVP 2009 als Verpächterin gemäß § 4 Abs. 1 BKleingG i.V.m. §§ 581, 566 BGB eingetreten.
Passivlegitimiert ist auch die Beklagte zu 1), die zwar nicht Eigentümerin der Grundstücke ist, sich gegenüber Dritten, nämlich den einzelnen Unterpächtern mit Schreiben vom 25.02.2011 und sonstigen dritten Kapitalanlegern mit dem Internet-Angebot vom 29.03.2011 als Eigentümerin der streitgegenständlichen Flächen geriert hat.
Der Unterlassungsanspruch hinsichtlich des Abschlusses von Kaufverträgen bzw. des Angebots von Kaufverträgen ist begründet, weil es sich bei den Anlagen „A. d. G.“, „B“, „O“ und „I“ um Kleingartenanlagen im Sinne des BKleingG handelt und schon das Angebot eines Kaufvertrages den ersten Schritt dazu in sich birgt, dass die Kleingartenanlage sich in einen Eigentümergarten umwandelt.
Voraussetzung einer Kleingartenanlage im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG ist, ob die einzelne Parzelle in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, zum Beispiel Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefasst sind (Kleingartenanlage).
Die absolute Untergrenze bildet die Anzahl von fünf Gärten; als „optimale Größe“ gelten 50 bis 150 Gärten. Je kleiner die Anlage ist, umso höhere Bedeutung kommt dem Gesichtspunkt der Gemeinschaftseinrichtungen zu. Erst ab etwa 20 Gärten nimmt diese Bedeutung ab (BGH, III ZR 31/05 vom 27.10.2005, zitiert nach juris).
Dass es sich um eine Anlage im Sinne des BKleingG handelt, ergibt sich nicht schon aus den zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) geltenden Zwischenpachtverträgen. Nach dem Inhalt der Generalpachtverträge vom 6.5.2008, vom 11.4.2008 und vom 24.11.2009 wurden dem Kläger zwar Flächen zur „kleingärtnerischen Nutzung im Sinne des Bundeskleingartengesetzes in der jeweils geltenden Fassung, zur sonstigen kleingärtnerischen Nutzung, zur gärtnerischen bzw. landwirtschaftlichen Nutzung oder zur nicht erwerbsmäßigen sonstigen Nutzung“ verpachtet. Daraus ergibt sich jedoch nicht, dass die Flächen dem Kläger ausschließlich zur kleingärtnerischen Nutzung im Sinne des Bundeskleingartengesetzes (fortan: BKleingG) überlassen wurden oder dass es sich bei den verpachteten Flächen ausschließlich um „Bundeskleingärten“ handelt. Dass es sich um eine Kleingartenanlage handelt, ergibt sich vielmehr aus der tatsächlichen Nutzung der Anlage insgesamt.
Das Gericht hat aufgrund der Beweisaufnahme eine Kleingartenanlage hinsichtlich der Anlagen „A. d. G.“, „B“, „O“ und „I“ festgestellt.
a)
Hinsichtlich der Anlage „A. d. G.“ nimmt das Gericht entsprechend der übereinstimmenden Auffassung der Parteien eine Kleingartenanlage im Sinne des BKleingG an. Aufgrund der Ortsbesichtigung steht fest, dass die Anlage über eine gemeinsame Umzäunung mit einer Schließanlage, einen gemeinschaftlichen Weg und einen gemeinschaftlichen nichtöffentlichen Parkplatz verfügt; für die Öffentlichkeit gut sichtbar befindet sich ferner auf dem Parkplatz eine Schautafel, die auf die Anlage hinweist.
b)
Ebenso handelt es sich bei den Anlagen „B“ und „O“ nach der Überzeugung der Kammer um Anlagen entsprechend § 1 BKleingG.
Sie bestehen aus fünf (B) bzw. vier (O) Gärten. Isoliert betrachtet, würden sie nach Auffassung der Kammer keine eigenständigen Anlagen nach dem BKleingG darstellen. Die Anlage O weist nicht die erforderliche Mindestanzahl von Gärten auf; die Anlage B verfügt als einzige Gemeinschaftseinrichtung über einen gemeinsamen Weg mit abgeschlossenem Tor, über den die Gärten erschlossen werden. Da dem Umfang der Gemeinschaftseinrichtungen hier eine erhöhte Bedeutung zukommt, wäre dies allein nicht ausreichend.
Aufgrund der unmittelbaren Nähe zu der und Anbindung an die Anlage „A. d. G.“ ist die Kammer jedoch der Auffassung, dass diese beiden Nebenanlagen einen Bestandteil der Anlage a. d. G. darstellen. Dies wird offensichtlich auch von den dortigen Kleingärtnern so gesehen und auch so gelebt, da alle drei Anlagen über ein gemeinschaftliches Schließsystem verfügen. Entscheidend ist hier die Verkehrsauffassung. Beide Anlagen sind zwar jeweils durch eine Straße von der Anlage a. d. G. getrennt; der Gesamteindruck vermittelte jedoch gleichwohl eine Zugehörigkeit dieser Nebenanlagen zur der Anlage „A. d. G.“.
c)
Auch die Anlage „I“ ist eine solche im Sinne des BKleingG.
Hinsichtlich dieser Anlage (30 Gärten, eigene Umzäunung mit Schließanlage, Vereinshaus) sind die Parteien übereinstimmend der Auffassung, dass es sich um eine Anlage im Sinne des BKleingG handelt.
Der Unterlassungsanspruch in dem unter Ziffer 2. tenorierten Umfang ist begründet, weil durch den Verkauf der Miteigentumsanteile an den Flächen im Sinne des BKleingG die konkrete Gefahr besteht, dass die Kleingärten zu Eigentümergärten werden und sie damit nicht mehr als fremdes Pachtland im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 1 BKleingG genutzt werden.
Die Teilung einer Kleingartenanlage mit dem Ziel der Übereignung an einzelne nutzungswillige Erwerber ist mit der Festsetzung der „kleingärtnerischen Nutzung“ nicht vereinbar. Der Zwischenpächter hat einen Anspruch gegen den Eigentümer, Angebote an die Kleingärtner, die von ihnen genutzte Zelle zu kaufen, zu unterlassen (Mainczyk, BKleingG, 10. Aufl, § 1 Rdn. 26a).
Diese Gefahr der Umwandlung in Eigentümergärten besteht auch dann, wenn die Beklagten nur Bruchteilseigentum verbunden mit einem Sondernutzungsrecht an die Kleingärtner oder Dritte verkaufen. Denn bei Verkauf des überwiegenden Teils der Gesamtanlage zu Bruchteilen entstehen ebenfalls Eigentümergärten – wenn auch zu Bruchteilen.
Im übrigen, worauf die Beklagten selbst hinweisen, wäre der Verkauf der Anteile unter der dinglichen Sicherung der Beibehaltung der kleingärtnerischen Nutzung kein Fall des § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG; denn in diesem Fall würde die kleingärtnerische Nutzung beibehalten.
Der Kläger ist zur Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs hinsichtlich der kleingärtnerisch im Sinne des BKleingG genutzten Flächen aktivlegitimiert, weil sein satzungsmäßiger Auftrag die treuhänderische Verwaltung der kleingärtnerisch und landwirtschaftlich genutzten Flächen entlang der Strecken der ehemaligen Bundesbahn und Deutschen Reichsbahn ist.
Demgegenüber besteht hinsichtlich der Anlagen „E-straße“ („I. H.“), „K.-Straße“ und „P.-straße“ kein Unterlassungsanspruch, weil das Gericht hinsichtlich dieser Anlagen aufgrund der Ortsbesichtigung davon ausgeht, dass es sich nicht um Anlagen im Sinne des BKleingG handelt. Denn bei diesen Anlagen sind die Einzelgärten nicht mit den gemeinschaftlichen Einrichtungen wie Vereinshäusern verbunden.
Nach dem Ergebnis des Ortstermins vom 26.6.2013 hat die Kammer die Überzeugung gewonnen, auf die sie schon im Beschluss vom 02.08.2013 hingewiesen hat, dass die Anlage „E.-straße“ („I. H.“) keine Anlage im Sinne des BKleingG ist.
Die Anlage (22 Gärten) verfügt nicht über ein gemeinschaftliches Wegesystem oder einen gemeinsamen Weg. Alle Parzellen sind vielmehr über einen nicht zu der Anlage gehörenden öffentlichen Weg erschlossen.
Ein Vereinshaus nach den Zielsetzungen des BKleingG gibt es in der Anlage nach Auffassung der Kammer nicht, auch wenn Herr E seine Parzelle für Versammlungen zur Verfügung stellen mag. Der Begriff des Vereinshauses wurde nicht lediglich deshalb in das BKleingG aufgenommen, um sicherzustellen, dass den Bundeskleingärtnern ein Versammlungsraum zur Verfügung steht, sondern nach der Zielsetzung des BKleingG ging es darum, dass das Vereinshaus einen Mittelpunkt für das soziale Miteinander der Bundeskleingärtner bilden sollte. Voraussetzung dafür ist indes eine generelle Zugänglichkeit des Vereinshauses für die Bundeskleingärtner, die hier nicht gegeben ist, auch wenn Herr E versichert hat, am Wochenende grundsätzlich vor Ort zu sein.
Auch der Geräteschuppen auf der Parzelle von Herrn E stellt keine Gemeinschaftseinrichtung dar, da auch dieser nach dem oben Ausgeführten nicht allgemein zugänglich ist.
Die vorhandenen Spielgeräte haben zwar einigen Umfang, stellen aber ebenfalls keine Gemeinschaftseinrichtung dar. Sie befinden sich auf einer abgetrennten, nur für deren Nutzer zugänglichen Parzelle. Zwar mag der Nutzer den Kindern anderer Nutzer das Spielen dort erlauben, aber dadurch werden die Spielgeräte nicht zur Gemeinschaftseinrichtung, wie sich zum einen daran zeigt, dass die Parzelle im Ortstermin nicht zugänglich war und zum anderen daran, dass es dem Nutzer der Parzelle in eigener Autonomie jederzeit freisteht, ohne Interventionsmöglichkeit der übrigen Nutzer die Geräte wieder zu entfernen.
Nach dem Ergebnis des Ortstermins vom 26.6.2013 hat die Kammer festgestellt – und durch Beschluss vom 02.08.2013 die Parteien entsprechend informiert -, dass die Anlage „K. Straße“ keine eigenständige Anlage im Sinne des BKleingG bildet.
Zwar weist sie mit fünf Gärten die erforderliche Mindestanzahl auf, verfügt jedoch über keinerlei eigene Gemeinschaftseinrichtungen. Sie stellt auch keinen Bestandteil der Anlage „A. d. G.“ dar. Sie liegt 700 m von der Anlage a. d. G. entfernt auf der anderen Seite der Bahngleise. Die Autofahrt von der Anlage A. d. G. zu der Anlage K.-Straße dauerte – dies wurde nicht im Beweisprotokoll protokolliert, aber im Beschluss vom 02.08.2013 festgestellt – weit mehr als fünf Minuten; wegen der Bahngleise ist eine kurze fußläufige Verbindung nicht gegeben. Die Anlagen liegen nicht in Sichtweite voneinander. Die Verkehrsanschauung würde bereits deshalb die Anlage „K.- Straße“ nicht der Anlage a. d. G. zuordnen.
c) Auch die Anlage „P.-straße“ ist keine Kleingartenanlage im Sinn des BKleingG.
Sie besteht aus sechs Gärten, die über einen öffentlichen, nicht zur Anlage gehörenden Weg erschlossen werden. Einzige Gemeinschaftseinrichtung ist ein Zaun, der die Anlage von den Bahngleisen trennt. Ein Vereinsheim gibt es nicht, auch wenn eines der Gartenhäuser – wie vorgetragen – vom Nutzer für Versammlungen zur Verfügung gestellt werden mag. Insofern gilt das zur Anlage „E.-straße“ Ausgeführte.
Der Kläger kann von den Beklagten zu 1) und zu 2) hinsichtlich der Anlagen „A. d. G.“, „B“, „O“ und „I“ die Feststellung in dem unter Ziffer 3. tenorierten Umfang dahingehend verlangen, dass die Pachtverträge zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) hinsichtlich dieser Anlagen weder durch die Kündigung der Beklagten zu 1) noch sonst beendet wurden, sondern fortbestehen.
Die Kündigung des Zwischen-Pachtvertrages des Klägers, in den die Beklagte zu 2) eingetreten ist, ist hinsichtlich der Anlagen „A. d. G.“, „B“, „O“ und „I“ unwirksam, weil es sich bei diesen Flächen um Anlagen im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 2 BKleingG handelt und eine Kündigung damit nur unter den Voraussetzungen der §§ 8 und BKleingG wirksam ist; diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt.
Das Gericht hat aufgrund der Ortsbesichtigung die Überzeugung erlangt – wie oben unter Ziffer I. im einzelnen ausgeführt - , worauf der besichtigende Richter im Beschluss vom 02.08.2013 auch hingewiesen hat, dass die Anlagen „A. d. G.“, „B“, „O“ Kleingartenanlagen im Sinne des BKleingG sind.
Die Voraussetzung einer wirksamen Kündigung im Rahmen von §§ 10, 8 und 9 BKleingG lagen hier nicht vor.
Nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG kann der Verpächter einen Zwischenvertrag kündigen, wenn der Pächter Pflichtverletzungen im Sinne von §§ 8 Abs. 2 oder 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG begeht.
Entsprechende Pflichtverletzungen haben die Beklagten nicht vorgetragen.
aa)
Es liegt kein Kündigungsgrund wegen Nichtzahlung des Pachtzinses für das Jahr 2011 vor.
Nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG kann der Verpächter einen Zwischenvertrag fristlos kündigen, wenn der Pächter Pflichtverletzungen im Sinne von § 8Nr. 1 BKleingG begeht, etwa mit der Zahlung der Pacht ein Vierteljahr in Verzug ist.
Vorliegend war die Jahrespacht für 2011 zum 31.01.2012 fällig. Auch wenn der Kläger die Pacht nicht bis zum 30.04.2012 zahlte, liegt ein Kündigungsgrund nicht vor. Denn der Kläger hatte die Beklagte zu 1), die sich als Erwerber der Grundstücke gerierte, mit Schreiben vom 18.01.2012 aufgefordert, eine Bankverbindung mitzuteilen. Vielmehr legte die Beklagte zu 2) dem Kläger erstmals mit Schreiben vom 22.06.2012 einen Grundbuchauszug mit der Eigentumsumschreibung vor. Die Nichtleistung des Klägers beruhte also lediglich darauf, dass die Beklagte zu 2) dem Kläger trotz dessen Anschreiben keine Kontoverbindung zur rechtzeitigen Zahlung der Pacht angab. Die Überweisung der Pachtzinsen am 25.07.2012 war noch rechtzeitig.
bb)
Die Beklagten tragen auch keine Kündigungsgründe im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 4 BKleingG substantiiert vor.
Sie behaupten weder substantiiert, dass der Kläger die Flächen nicht kleingärtnerisch genutzt habe noch die Flächen unbefugt Dritten überlassen habe.
Der Kläger hat hinsichtlich der Flächen i 1 dargelegt, dass es keine unbefugten Zwischenpächter gebe, sondern lediglich seine Unterbezirke als Verpächter gegenüber den Kleingärtnern als Verpächter auftreten.
Die Beklagten tragen auch keine erheblichen Bewirtschaftungsmängel im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG vor, wenn sie auf die Abwasserproblematik in den Analgen „O“ und „B“ verweisen. In diesen Anlagen gibt es keine Entwässerungsanschlüsse, sondern nur Rindenmulch- bzw. Chemietoiletten, die in abflusslose Gruben eingeleitet werden.
Die Beklagten haben auch nicht einen Kündigungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG vorgetragen, wonach eine planungsrechtlich andere Nutzung als die kleingärtnerische Nutzung nicht verhindert werden soll. Der Kläger hat durch Vorlage des Bebauungsplans Nr. 177 der Stadt 1 vielmehr substantiiert dargelegt, dass die Fläche gerade auch als Kleingarten genutzt werden soll.
Demgegenüber kann der Kläger nicht feststellen lassen, dass der Pachtvertrag zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) auch hinsichtlich der Anlagen „E.-straße“, „K.-Straße“ und „P.-straße“ fortbesteht.
Denn die Beklagte zu 2) hat durch Erklärung der Beklagten zu 1) die Zwischen-Pachtverträge mit dem Kläger hinsichtlich der Flächen „E.-straße“, „K.- Straße“ und „P.-straße“ nach Erwerb der Pachtflächen durch die Beklagte zu 2. wirksam nach den Pachtregelungen §§ BGB gekündigt.
Die Kündigung war nicht durch § 3 BKleingG beschränkt, weil es sich nicht um Flächen im Sinne des BKleingG handelt. Damit konnte die Kündigung außerhalb der Voraussetzungen des BKleingG nach § 584 BGB erfolgen.
Die Widerklageanträge sind – bis auf die Fläche S.-straße – hinsichtlich der Anträge zu Ziffer 3. und 4. unzulässig, hinsichtlich der Anträge zu Ziffer 1. und 2. unbegründet.
Die Widerklageanträge zu den Ziffern 3. und 4. sind sind hinsichtlich der Anlagen „A. N“ in Lübeck-St. Lorenz und „A. A.“ in Feldkirchen-Westerham mangels Konnexität im Sinne von § 33 ZPO unzulässig.
Gegenstand der Klage sind die Pachtverträge mit der A und der F. Gegenstand der Widerklage zu den Ziffern 3. und 4. ist der Pachtvertrag mit der C. Es handelt sich also um zwei unterschiedliche Pachtverträge. Dass diese Verträge inhaltlich weitgehend übereinstimmen, führt nicht dazu, dass ein einheitliches konnexes Rechtsverhältnis im Sinne von § 33 ZPO vorliegt. Insoweit fehlt es an dem inneren Zusammenhang mit der Klage.
Die Widerklageanträge zu den Ziffern 1. und 2. sind zulässig; ihnen fehlt nicht das Feststellungsinteresse im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO.
Dies gilt zunächst soweit die Fläche „S.-straße“ betroffen ist, weil der Kläger seine negative Feststellungsklage hinsichtlich der Fläche „S-straße“ zurückgenommen hatte.
Ausnahmsweise haben die Beklagten jedoch auch ein Feststellungsinteresse im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO an der Feststellung der Wirksamkeit der Kündigung, obwohl der Kläger mit der Klage schon die Feststellung der Nicht-Wirksamkeit der Kündigung begehrt hat. Denn erst die positive Feststellungsklage der Beklagten zu 2) kann für die Beklagte zu 2) eine Verjährung hemmen und entfaltet die haftungssteigernde Wirkung des § 262 ZPO (Zöller-Greger, ZPO, 28. Aufl, § 256 Rdn. 17).
Der Feststellungsantrag der Beklagten zu 2) zu Ziffer 1., dass der zwischen der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 2), der A, und dem Kläger abgeschlossene Generalpachtvertrag 2008 zum 30.11.2011 wirksam gekündigt ist, hinsichtlich der Anlagen „K.- Straße“, Gemarkung 1, Flur 54, Flurstück 59, „P.-straße“, Gemarkung 1, Flur 59, Flurstück 185, „I. H.“, Gemarkung 1, Flur 11, Flurstücke 1679, 1698 und „S-straße“, Gemarkung 1, Flur 58, Flurstück 1422, zum 30.11.2011 begründet.
Denn die Parteien sind sich zum einen darüber einig, dass der zwischen der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 2), der A, und dem Kläger abgeschlossene Generalpachtvertrag 2008 zum 30.11.2011 wirksam gekündigt ist.
Die zulässige Feststellungsklage hinsichtlich der Wirksamkeit der Kündigung des Generalpachtvertrages zu den Anlagen „I“, „O“ und „B“ hat in der Sache keinen Erfolg.
Wie oben unter Ziffer II. auf den negativen Feststellungsantrag der Klägerin festgestellt, war die von der Beklagten zu 1) für die Beklagte zu 2) erklärte Kündigung zu diesen Flächen nicht wirksam.
Die Kostenentscheidung im Hinblick auf die Säumnis der Klägerin beruht auf § 344 ZPO. Im übrigen beruht die Kostenentscheidung auf § 92 Abs. 1 ZPO.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 581, 566 BGB
§§ 8 und BKleingG
§§ 10, 8 und 9 BKleingG
§§ 8 Abs. 2 oder 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG
§ 33 ZPO
§ 1 BKleingG
§ 3 BKleingG
§ 584 BGB
§ 262 ZPO
§ 344 ZPO
§ 709 ZPO
§ 4 Abs. 2 BKleingG
§ 1 Abs. 1 BKleingG
§ 9 Abs. 1 Nr. 3 KleingG
§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG
§ 10 Abs. 3 BKleingG
§ 4 Abs. 1 BKleingG
§ 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG
§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BKleingG
§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG
§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BKleingG
§ 10 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 4 BKleingG
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG
§ 256 Abs. 1 ZPO
§ 92 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: III ZR 31/05