Verwaltungsgericht Hamburg (Hamburg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-05-27, Aktenzeichen 6 K 1412/22
ECLI: ECLI:DE:VGHH:2025:0527.6K1412.22.00

Tenor:
Die Beklagte wird unter Aufhebung ihres ablehnenden Bescheids vom 2.6.2021 und ihres Widerspruchsbescheids vom 28.4.2022 verpflichtet, der Klägerin entsprechend ihrem Antrag vom 21.1.2021 eine Genehmigung nach § 172 BauGB für Sanierungsmaßnahmen in der Wohnung Nr. XXX, Objekt XXX, Flurstück XXX, Gemarkung XXX, zu erteilen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte zu zwei Dritteln, die Klägerin trägt sie zu einem Drittel.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags, für die Beklagte ohne Sicherheitsleistung. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des ihr gegenüber aus dem Urteil vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils durch sie zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin macht gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung nach § 172 BauGB für Sanierungsmaßnahmen in einer Wohnung geltend.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks mit der postalischen Anschrift XXX (Flurstück XXX, Gemarkung XXX), welches mit einem Mehrfamilienhaus bebaut ist. Das Grundstück liegt im räumlichen Geltungsbereich der Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für ein Gebiet in den Stadtteilen Eimsbüttel, Hoheluft-West, Stellingen und Harvestehude vom 5.4.2018 (Soziale Erhaltungsverordnung Eimsbüttel, Hoheluft-West, Stellingen-Süd, HmbGVBl. I 2018, S. 93; im Folgenden: SozErhV). Gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 SozErV bedürfen der Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen dort einer Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Dies gilt gemäß Satz 3 auch dann, wenn das Vorhaben keiner Genehmigung nach der Hamburgischen Bauordnung (HBauO) bedarf.
Unter dem 21.1.2021 richtete die Klägerin an die Beklage einen Antrag auf Genehmigung von Sanierungsmaßnahmen innerhalb einer im besagten Gebäude belegenen Wohneinheit nach § 172 BauGB. In der Baubeschreibung konkretisierte sie ihr Vorhaben wie folgt:
„Sanierung einer Wohneinheit im 4. OG rechts, Wohnung 10, Instandsetzung und Reparatur des Bestandsfußbodens und der Bestandstüren sowie Erneuerung der Sanitär- und Elektrostrangleitungen, Malerarbeiten, Energetische Sanierung/Austausch der bestehenden Fenster und Balkontüren gemäß der Genehmigung GZ.: E/WBZ2/00641/2019 vom 12. Juli 2019“.
Zur Begründung führte sie aus, der in der Wohnung verlegte Holzfußboden (Echtholzparkett in Fischgrätmuster bzw. Pitchpine-Dielenboden) sei durch Wasserschäden beansprucht und weise z.T. große Fugenspaltmaße auf. Auch die sog. „Hamburger Fußleisten“ mit Scheuerleisten seien stark beansprucht und beschädigt. Auch an den Wänden und der Decke seien (zwischenzeitlich getrocknete) Wasserschäden vorhanden. Im Bad seien Fliesen und Sanitärausstattung teilweise beschädigt, v.a. aber nicht mehr in zeitgemäßem Zustand. Sanitär- und Elektroleistungsanlagen seien veraltet. Die Elektroverteilung entspreche nicht den gängigen Sicherheitsanforderungen (kein FI-Schalter). Die gusseisernen Heizkörper seien aufgrund ihrer Nutzungsdauer mit Schlacke zugesetzt und daher in ihrer Funktion eingeschränkt. Fensterrahmen und Fenstertüren seien aus Holz, welches im äußeren Bereich teilweise verwittert sei. Die Verglasung bestehe lediglich aus Einscheibenglas. Da es im gesamten Haus vermehrt zu Wasserschäden gekommen sei, sei eine Erneuerung der Sanitär- und Elektrostrangleitungen aus sicherheitstechnischen Aspekten in der gesamten Wohnung erforderlich. Danach müsse die Bearbeitung der Wände und Decken durch Maler und die Sanierung der Holzböden erfolgen. Im Bad sei die Instandsetzung und Reparatur hinsichtlich der Sanitärelemente und der Oberflächen von Wänden und Böden geplant. Die bestehenden Fenster und Balkontüren sollten ausgetauscht und auf diese Weise an die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung angepasst werden. Die Wohneinheit solle außerdem mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Sämtliche geplanten Maßnahmen dienten der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen. Eine Wohnwertsteigerung werde dadurch nicht erzielt. Die Kosten bezifferte die Klägerin auf voraussichtlich ca. 68.500,- Euro. Dem Antrag legte sie u.a. diverse Photographien bei.
Auf entsprechende erste Nachforderung der Beklagten vom 24.2.2021 legte die Klägerin unter dem 3.5.2021 eine detaillierte Auflistung aller geplanten Einzelarbeiten und der hierfür veranschlagten Kosten vor, auf deren Inhalt Bezug genommen wird (Bl. 15 ff. d.A.). Hierin legte sie auch das Verhältnis zwischen Instandhaltungsanteil und Modernisierungsanteil der geplanten Arbeiten dar. Sie betonte erneute ihre Ansicht, dass die geplanten Maßnahmen lediglich der Herstellung einer Wohnung mit durchschnittlichem Standard dienten. Es werde lediglich eine zeitgemäße Ausstattung erreicht. Ebenfalls unter dem 3.5.2021 legte die Klägerin in Reaktion auf eine weitere Nachforderung von Unterlagen durch die Beklagte vom 13.4.2021 weitere Unterlagen vor, insbesondere Grundrisse, einen Ergänzungsbescheid zur Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 15.9.1993, die Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 14.6.1993, eine photographische Dokumentation des Zustandes der Heizkörper in den Räumen 2, 6 und 7 sowie eine photographische Dokumentation des Zustandes der Sanitäranlagen und der Fliesen im Bad und im Gäste-WC. Auf diese Unterlagen wird ebenfalls Bezug genommen (Bl. 46 ff. d.A.).
Mit Bescheid vom 2.6.2021 lehnte die Beklagte die beantragte Genehmigung ab. Die Modernisierungsmaßnahmen seien „augenscheinlich zu umfassend angesetzt“. Dazu gehörten die Verlegung neuer Fliesen in Raum 1, die Verlegung von Steckdosen sowie die Badsanierung inklusive neuer Fliesen- und Sanitärelemente. Die geplanten Baumaßnahmen zielten darauf ab, „moderne und großzügige Wohnverhältnisse“ herzustellen, etwa eine Wohnküche. Offenbar solle eine Küche mit Kücheninsel im bisherigen Wohnzimmer installiert werden. In der bisherigen Küche seien keine Fliesen verlegt, sodass der angenommene Instanzsetzungsanteil für Fliesen in der Küche von 70% nicht erklärbar sei. Auch die geplante Modernisierung von Elektroleitungen lege diesen Verdacht nahe. Die geplanten Modernisierungen im Bad seien grundsätzlich geeignet, die Ziele der Erhaltungsverordnung negativ zu beeinflussen. Das Bad 1 (Raum 2) genüge bereits einem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung (Fliesen, WC, Waschtisch, Badewanne). Dies gelte auch für das Bad 2 (Raum 3), welches über ein WC und einen Waschtisch verfüge. Beide Bäder seien funktionstüchtig und könnten mit wenig Aufwand in einen nutzbaren Zustand versetzt werden. Die geplanten Badsanierungen seien geeignet, eine nicht nur geringfügige Mieterhöhung auszulösen, verbunden mit einer Verdrängungsgefahr für die angestammte Wohnbevölkerung. „Augenscheinlich“ könne die Wohnung durch kleinere Instandsetzungsmaßnahmen wieder in einen nutzbaren Zustand versetzt werden.
In einer E-Mail an die Klägerin vom selben Tage führte die Beklagte außerdem aus, genehmigungsfähig seien die folgenden Instandsetzungsmaßnahmen: einzelne defekte Fliesen im Bad ausbessern und ergänzen sowie reinigen der Fliesen, entfernen der Tapete von den Fliesen in Bad 2, Dielen-/Parkettböden schleifen, Wandflächen streichen und ggf. Risse ausbessern, Türen gang- und schließbar machen, Fensterbretter sowie Fußleisten lackieren, Elektrosanierung, Austausch der gemäß Bauteilalter und Fotos veralteten Heizkörper.
Gegen den ablehnenden Bescheid erhob die Klägerin, vertreten durch ihre Prozessbevollmächtigten, unter dem 24.6.2021 Widerspruch. Zur Begründung führte sie aus, ihr stehe ein gebundener Genehmigungsanspruch zu. Die geplanten Maßnahmen dienten i.S.v. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen. Ein Ermessen stehe der Beklagten hinsichtlich der Erteilung der Genehmigung nicht zu. Auf Fragen der Auswirkungen der geplanten Maßnahmen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung komme es daher nicht an.
Allein aus dem Umfang der geplanten Modernisierungsmaßnahmen folge noch nicht, dass es sich nicht um eine Maßnahme i.S.v. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB handle. Es sei auch nach den Regelungen der sozialen Erhaltungsverordnung nicht notwendig, die Arbeiten raum- oder gewerkeweise über mehrere Jahre gestaffelt durchzuführen. Die Maßnahmen stellten auch keine „Luxusmodernisierung“ dar. Für die Wohnung habe bis Oktober 2020 ein am 1.1.1985 begonnenes Mietverhältnis bestanden. In diesen ca. 36 Jahren seien in der Wohnung praktisch keinerlei bauliche Maßnahmen erfolgt. Sämtliche Heizungs-, Wasser- und Elektroinstallationen seien nicht mehr zeitgemäß bzw. abgängig. Auch ansonsten bestünden zahlreiche Schäden, u.a. an Böden und Türen. Die aufgrund des vermehrten Auftretens von Wasserschäden notwendige Erneuerung sämtlicher Steig- und Versorgungsleitungen komme nicht ohne einen massiveren Substanzeingriff in Wände und Böden aus. Die Elektrik sei veraltet und müsse auf einen zeitgemäßen Standard gebracht werden. Die bestehende Anzahl Steckdosen und der zu geringe Leitungsquerschnitt sei nicht mehr auf die heute in einem Haushalt übliche Zahl genutzter Elektrogeräte ausgelegt. Würden zukünftige Wohnungsnutzer dementsprechend Mehrfachstecker nutzen, bestehe die Gefahr einer Überlastung einzelner Steckdosen und damit Brandgefahr.
Eine Verlegung der Küche in das bestehende Wohnzimmer sei nicht geplant und auch nicht notwendig. Die bestehende Küche weise mit einer Grundfläche von 16 m² bereits jetzt großzügige Raumverhältnisse auf. Die dort geplanten Fliesenmaßnahmen beträfen den vorhandenen Fliesenspiegel.
Hinsichtlich der Bäder verkenne die Beklagte, dass es nicht darauf ankomme, welche Einrichtungsgegenstände darin vorhanden seien; § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB stelle nicht auf den Ausstattungsstandard ab, sondern auf den Ausstattungszustand und ob letzterer zeitgemäß sei. Dies sei hier indes zweifellos zu verneinen. Die Bäder könnten angesichts der im Genehmigungsantrag einzelnen benannten Schäden gerade nicht mehr mit wenig Aufwand in einen nutzbaren Zustand versetzt werden. Abgesehen davon sei die bloße Nutzbarkeit nicht der rechtlich relevante Maßstab, sondern die Frage, ob sich die Bäder in einem zeitgemäßen Zustand befänden. Dies sei schon deshalb nicht der Fall, weil der gegenwärtige Wohnungszustand die baulichen Verhältnisse vor mindestens 35 Jahren widerspiegle. Mietrechtlich hätten Mieter daher unzweifelhaft einen umfassenden Sanierungsanspruch gegen einen Vermieter. Die Beklagte wolle aber offenbar erreichen, die Wohnung in einem umfassenden Subzustand zu belassen. Der Austausch einzelner Fliesen gehe an der Realität vorbei und könne schon aufgrund des Sanierungsbedarfs bei den Steigleitungen nicht ausreichend sein. Abgesehen davon könnten die derzeit verbauten alten Fliesenmodelle – wenn überhaupt – nur zu völlig überhöhten Preisen noch beschafft werden. Der Gesamttausch der Fliesen sei daher auch wirtschaftlicher. Die zum Einbau vorgesehenen Modelle von Duschwanne, WC-Sitz etc. seien auch keine des Luxussegments, sodass auch die Befürchtung einer hierdurch hervorgerufenen Mietsteigerung unrealistisch sei.
Selbst wenn man die Voraussetzungen eines Genehmigungsanspruchs nicht als gegeben ansehen wollte, dürfe gemäß § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB einer übergebührlichen Maßnahme ebenfalls nur ausnahmsweise die Genehmigung versagt werden. Eine konkrete Verdrängungsgefahr habe die Beklagte indes nicht dargelegt. Mit einer Grundfläche von ca. 200 m² komme die in Rede stehende Wohnung ohnehin nicht für die Gruppen an Nutzern in Betracht, die durch die soziale Erhaltungsverordnung besonders geschützt werden sollten, nämlich ältere Menschen, Alleinerziehende oder sonstige Haushalte mit geringem Einkommen.
Nachdem die Beklagte zunächst nicht über den Widerspruch entschieden hatte, hat die Klägerin am 24.3.2022 (Untätigkeits-) Klage erhoben und ursprünglich beantragt, die Beklagte unter Aufhebung des ablehnenden Bescheids vom 2.6.2021 zu verpflichten, die beantragte Sanierungsgenehmigung für die in Rede stehende Wohnung gemäß ihrem Antrag zu erteilen. Nach Ergehen des Widerspruchsbescheids der Beklagten vom 28.4.2022 (hierzu sogleich) hat die Klägerin diesen in ihre Klage einbezogen. Zur Begründung der Klage verweist sie auf ihr Vorbringen im Widerspruchsverfahren. Ergänzend führt sie aus, die Beklagte hätte dem Widerspruch jedenfalls teilweise stattgeben müssen, und zwar hinsichtlich der von ihr ausdrücklich als zulässig angesehenen Maßnahmen. Auch ansonsten beabsichtige sie, die Klägerin, lediglich instandsetzende Maßnahmen, die der Beseitigung bereits eingetretener Schäden und der (Wieder-) Herstellung eines bestimmungsgemäßen Zustandes i.S.v. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB dienten. Die Wohnung solle nicht in einen Neubauzustand versetzt werden. Vielmehr solle der ihr innewohnende Charme einer Altbauwohnung erhalten werden. Es seien lediglich die Maßnahmen nachzuholen, die seit der letzten Renovierung der Wohnung vor (nunmehr) ca. 40 Jahren überfällig geworden seien, etwa die Erneuerung der Elektroinstallationen. Die hiermit verbundene Öffnung von Wänden bzw. das Einschlitzen von Leitungen sei ebenfalls genehmigungsfähig. Auch die Installation wandhängender WCs sowie von Handtuchheizkörpern sei mittlerweile üblicher Standard. Insgesamt könne eine vor 40 Jahren letztmalig renovierte Wohnung nur noch als weit unter dem durchschnittlichen Standard liegend angesehen werden. Dass sie nach der beabsichtigten Sanierung moderner wirken würde, stehe der Genehmigung nicht entgegen. Der Begriff „zeitgemäß“ i.S.v. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB sei nicht statisch zu verstehen, sondern unterliege im Laufe der Zeit einem Wandel. Bestimmend seien dafür der technische Fortschritt und gesellschaftliche Entwicklungen. Es könne nicht Ziel des Gesetzes sein, etwa Bäder in der Farbgestaltung der 1970er Jahren zwingend zu erhalten. Eine Grundrissveränderung sei nicht beabsichtigt.
Das Risiko einer Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung bestehe – sofern es hierauf überhaupt ankommen könne – nicht. Inwiefern dies bei Vornahme der Sanierung geschehen könne, habe die Beklagte nicht nachvollziehbar aufgezeigt, sondern behaupte dieses nur. Die geplanten Maßnahmen wären nicht geeignet, zu einer nicht nur geringfügigen Mieterhöhung zu führen. Es gehe lediglich darum, einen zeitgemäßen Standard herzustellen. Eine zu erwartende Mieterhöhung wäre allenfalls den ohnehin gestiegenen Mietpreisen in Hamburg geschuldet, nicht aber den Sanierungsmaßnahmen. Eine Höchstbelastungsgrenze habe die Beklagte nie ermittelt. Abgesehen davon solle die Wohnung nach erfolgter Sanierung als Eigentumswohnung an Selbstnutzer veräußert werden.
Nachdem sie ursprünglich lediglich die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung der begehrten Genehmigung beantragt hat, hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 3.6.2022 außerdem einen auf die Feststellung gerichteten Antrag angekündigt, dass die Beklagte verpflichtet gewesen wäre, über den Widerspruch der Klägerin bis zum 30.10.2021 zu entscheiden. Dieser Antrag sei vor dem Hintergrund des § 75 VwGO zulässig. Sie, die Klägerin, habe an der begehrten Feststellung ein berechtigtes Interesse, da sie beabsichtige, gegenüber der Beklagten einen Amtshaftungsanspruch wegen deren zu langen Untätigbleibens geltend zu machen. Die mit dem Antrag verbundene Klageänderung sei sachdienlich. Hinreichende Gründe dafür, dass die Beklagte nicht vor Ablauf der Frist nach § 75 Satz 2 VwGO über den Antrag entschieden habe, seien nicht ersichtlich.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagte unter Aufhebung ihres ablehnenden Bescheids vom 2.6.2021 und ihres Widerspruchsbescheids vom 28.4.2022 zu verpflichten, der Klägerin entsprechend ihrem Antrag vom 21.1.2021 eine Genehmigung nach § 172 BauGB für Sanierungsmaßnahmen in der Wohnung Nr. XXX, Objekt XXX, Flurstück XXX, Gemarkung XXX, zu erteilen, und
2. festzustellen, dass die Beklagte bis zum 30.10.2021 über den Widerspruch der Klägerin vom 24.6.2021 zu entscheiden hatte.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Unter dem 28.4.2022 hat die Beklagte einen Widerspruchsbescheid erlassen, mit welchem sie den Widerspruch der Klägerin zurückgewiesen hat und auf dessen Begründung sie zur Begründung ihres Klagabweisungsantrags Bezug nimmt. Die Genehmigung könne nicht erteilt werden, da dies nicht den Zielen der sozialen Erhaltungsverordnung entspreche. Die beabsichtigte Sanierung gefährde die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, so dass der Versagungsgrund nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB greife. Hierfür sei ausreichend, dass die Baumaßnahme generell geeignet sei, eine Verdrängungsgefahr auszulösen. Dies sei hier anzunehmen. Die Klägerin wolle in der Wohnung Neubaustandard herstellen. Das vorgesehene Abschlagen und Entsorgen von defektem Wandputz lasse in Kombination mit den angegebenen Quadratmetermaßen darauf schließen, dass der gesamte Wandputz abgeschlagen und die Wände in der Wohnung in „eine Art Rohbauzustand“ unter Beseitigung – sofern vorhanden – sämtlicher Wandfliesen oder anderer Wandbeläge versetzt werden sollten. Solche Arbeiten seien nicht lediglich zu der – genehmigungsfähigen – Erneuerung der Elektrik notwendig. Zudem sollten in den Bädern alle Ausstattungseinrichtungen ausgetauscht werden, inklusive Montage eines neuen Handtuchheizkörpers sowie Ersetzung der Stand-WCs durch moderne Wandspülklosetts. Dies entspreche dem Standard in Neubauten. Mit diesen geplanten baulichen Veränderungen werde der Ausstattungszustand der Wohnung deutlich gehoben. Sie würde ein modernes, vom aktuellen Zeitgeist nachgefragtes Erscheinungsbild der Zimmer und Bäder erhalten. Auch habe die Klägerin den Verdacht nicht ausgeräumt, dass sie die Küche in das Wohnzimmer verlagern wolle. Veränderungen dieser Art könnten zu Mieterhöhungen führen. Die Maßnahmen dienten nicht nur der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen. Ein Substandard sei in der Wohnung hingegen nicht festzustellen. Sie erfülle die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen.
Ziel der Erhaltungsverordnung sei es, im Erhaltungsgebiet eine behutsame Anhebung der Qualität von Wohnungen auf den durchschnittlichen Ausstattungsstandard zu ermöglichen. Gleichzeitig solle eine städtebaulich unerwünschte Verdrängung der ansässigen Wohnbevölkerung vermieden werden. Entscheidend sei dabei nicht der Zeitgeschmack, sondern die Ausstattungsmerkmale der Wohnung. Eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung der Maßnahmen sei nicht geboten. Ebenso wenig komme es darauf an, ob die geplanten Einrichtungselemente dem Luxussegment entstammten. Entscheidend sei vielmehr, ob nach dem Gesamteindruck die jeweilige Änderung den Rahmen der durchschnittlichen Wohnungen nach oben verlasse und die Wohnung als eine Wohnung gehobenen Standards empfunden werde.
Da die Wohnung bei einer Größe von rund 200 m² ohnehin eher die einkommensstärkere Bevölkerung anziehe, könne zwar unterstellt werden, dass die Kosten für sie bereits eher hoch anzusiedeln seien. Nichtsdestotrotz würde die Miete aufgrund der beantragten Sanierungsmaßnahmen höher als bisher ausfallen können und damit auch weiterhin eine nicht hinzunehmende Verdrängungsgefahr bestehen.
Genehmigungsfähig seien nach alledem lediglich instandsetzende Maßnahmen wie die Instandsetzung einzelner defekter Fliesen, Ausbesserung von Dielen- und Parkettboden, Ausbesserung und ggf. Streichen von Wandflächen, Gang- und Schließbarmachen von Türen, Lackieren von Fensterbrettern und Fußleisten, Sanierung der Elektroinstallation sowie der Austausch der veralteten Heizkörper. Eine Teilabhilfe im Widerspruchsbescheid habe diesbezüglich nicht erfolgen müssen, da eine Baugenehmigung grundsätzlich nicht teilbar und keine Zusammenfassung von Einzelbaugenehmigungen für verschiedene Teile eines Bauvorhabens sei. Die Genehmigungsfähigkeit bestimmter Einzelmaßnahmen sei der Klägerin auch nicht unbekannt gewesen.
Der Klageantrag zu 2) sei unzulässig, da es der Klägerin am notwendigen Feststellungsinteresse mangele.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme der in Rede stehenden Wohnung im Rahmen der mündlichen Verhandlung. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen. Auch hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf die Sitzungsniederschrift sowie den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Sachakte der Beklagten, welche Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
A.
Mit entsprechendem Einverständnis der Beteiligten ergeht die Entscheidung gemäß § 87a Abs. 2 und 3 VwGO durch den Berichterstatter anstelle der Kammer.
B.
Die Klage hat teilweise, nämlich hinsichtlich des Klageantrags zu 1), Erfolg, bleibt hinsichtlich des Klageantrags zu 2) jedoch erfolglos.
I.
1. Die Klage ist in Bezug auf den Klageantrag zu 1) zulässig, auch wenn die Klägerin vor ihrer Erhebung den Abschluss des Widerspruchsverfahrens nicht abgewartet hat, da über ihren Widerspruch seitens der Beklagten i.S.v. § 75 Satz 1 VwGO nicht in angemessener Frist sachlich entschieden worden ist und hierfür keine zureichenden Gründe erkennbar oder von der Beklagten benannt worden sind.
2. Der Klageantrag zu 2) ist hingegen unzulässig und schon deshalb abzuweisen. Der Antrag stellt eine materielle bzw. objektive Klageänderung dar, welche zwar aufgrund des Umstandes, dass die Beklagte in sie im Rahmen der mündlichen Verhandlung gemäß § 91 Abs. 1 Var. 1 VwGO ausdrücklich eingewilligt hat, zulässig ist. Es mangelt der Klägerin insoweit indes am notwendigen Feststellungsinteresse gemäß § 43 Abs. 1 VwGO. Zwar ist dieser Begriff weit zu fassen und umfasst im Grundsatz jedes schutzwürdige Interesse rechtlicher, wirtschaftlicher oder ideeller Art (vgl. Möstl, in: Posser/Wolff/Decker, VwGO, 73. Ed., Stand: 4/2025, § 43 Rn. 17). Zu berücksichtigen ist jedoch, dass der Klageantrag zu 2) – bereits bei seiner Ankündigung mit Schriftsatz vom 3.6.2022 – auf ein in der Vergangenheit liegendes Rechtsverhältnis bezogen gewesen ist, nämlich auf die Frage, ob die Beklagte bis zu einem davorliegenden, von der Klägerin exakt angegebenen Tag über den Widerspruch der Klägerin hätte entscheiden müssen, nämlich bis zum 30.10.2021. In solchen Konstellationen ist der Begriff des berechtigten Interesses enger zu verstehen und setzt – ähnlich wie bei § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO – die Gefahr einer Wiederholung oder ein Rehabilitationsinteresse voraus (vgl. Happ, in: Eyermann, VwGO, 16. Aufl. 2022, § 43 Rn. 34). Eine Wiederholungsgefahr ist hier indes schon deshalb nicht ersichtlich, weil jedes auf die Erteilung einer Genehmigung nach § 172 BauGB gerichtete Genehmigungsverfahren bzw. jedes einem solchen zugrundeliegende Vorhaben seine eigenen Besonderheiten aufweist und daher eine insoweit notwendige Prognose unveränderter rechtlicher oder tatsächlicher Umstände (vgl. hierzu BVerwG, Beschl. v. 17.12.2019, 9 B 52.18, NVwZ-RR 2020, 331) zugunsten der Klägerin nicht gestellt werden kann. Ein anerkennungswürdiges Rehabilitationsinteresse setzt üblicherweise einen schweren Grundrechtseingriff voraus, der auf Seiten der Klägerin allein aufgrund des Umstandes, dass die Beklagte nicht bis zum 30.10.2021 über ihren Widerspruch entschieden hat, ebenfalls nicht erkennbar ist.
Die von der Klägerin mitgeteilte Absicht, einen Amts- bzw. Schadenersatzprozess führen zu wollen, begründet ein Feststellungsinteresse i.S.v. § 43 Abs. 1 VwGO bzw. rechtfertigt die Erhebung einer auf ein vergangenes Rechtsverhältnis bezogenen Feststellungsklage hingegen schon wegen der Subsidiaritätsklausel (§ 43 Abs. 2 VwGO) nicht (vgl. Happ, in: Eyermann, VwGO, 16. Aufl. 2022, § 43 Rn. 34). Der Zulässigkeit des Klageantrags zu 2) steht daher jedenfalls der Grundsatz der Subsidiarität nach § 43 Abs. 2 VwGO entgegen. Dieser wird auch rechtswegübergreifend verstanden, woraus folgt, dass insbesondere bei – wie hier – auf die Vergangenheit bezogenen Feststellungsklagen die Möglichkeit eines Schadenersatzprozesses vor den Zivilgerichten – in deren Zuständigkeit auch ein von der Klägerin angestrengter Amtshaftungsprozess fallen würde – die Zulässigkeit der verwaltungsgerichtlichen Feststellungsklage entfallen lässt, wenn letztere nicht ausnahmsweise effektiveren Rechtsschutz bietet (vgl. BVerwG, Beschl. v. 19.3.2014, 6 C 8.13, NVwZ-RR 2014, 596; Marsch, in: Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht, 46. EL., Stand: 8/2024, § 43 Rn. 53). Letzteres ist hier indes nicht anzunehmen. Die Frage, ob die Beklagte bis zum von der Klägerin bezeichneten Tag über deren Antrag hätte entscheiden müssen, könnte im Rahmen eines von der Klägerin angestrebten Amtshaftungsprozesses durch das Zivilgericht geklärt werden. Die Notwendigkeit einer zwingenden Klärung im vorliegenden Verfahren ist nicht ersichtlich.
II.
Die Klage ist hinsichtlich des Klageantrags zu 1) auch begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Genehmigung. Die Verweigerung ihrer Erteilung durch die Beklagte war rechtswidrig und verletzte die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Der Anspruch der Klägerin auf Erteilung der begehrten Genehmigung ergibt sich aus § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB (i.V.m. § 173 Abs. 1 Satz 1 HS 1 BauGB).
Gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde – hier die Beklagte – durch Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung u.a. die Änderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedarf. Gemäß § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB darf in diesem Fall die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB ist die Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. So liegt der Fall hier.
1. Das Grundstück, auf welchem sich das Gebäude mit der in Rede stehenden Wohnung befindet, liegt im räumlichen Geltungsbereich einer Satzung – bzw. Verordnung – nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Basierend auf dieser bundesrechtlichen Bestimmung hat die Beklagte die Soziale Erhaltungsverordnung Eimsbüttel, Hoheluft-West, Stellingen-Süd erlassen.
2. Bei den geplanten Maßnahmen handelt es sich um eine Änderung einer baulichen Anlage i.S.v. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 4 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 1 Satz 2 SozErhV. Der erhaltungsrechtliche Begriff der Änderung ist weit gefasst. Er umfasst Änderungen sowohl in Bezug auf die äußere Gestalt einer baulichen Anlage, als auch Maßnahmen, die allein das Innere einer baulichen Anlage zum Gegenstand haben. Dies betrifft auch kleinere Modernisierungsmaßnahmen sowie Maßnahmen zur Instandsetzung baulicher Anlagen, wenn sich diese tatsächlich auf die bauliche Substanz der Anlage beziehen und nicht nur bloße Reparaturmaßnahmen darstellen (vgl. Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 172 Rn. 47). Ein Substanzeingriff ist bei den in Rede stehenden geplanten Sanierungsmaßnahmen der Klägerin – auch nach deren Vorbringen – notwendig, etwa das Öffnen von Wänden zum Austausch von Elektroinstallationen, das Entfernen von Fliesen und Sanitäreinrichtungen etc.
3. Die geplanten Maßnahmen dienen i.S.v. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen.
Der in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB verwendete Begriff der durchschnittlichen Wohnung ist im Zusammenhang mit dem in derselben Bestimmung enthaltenen Gebot, die Mindestanforderungen des – landesrechtlich geregelten – Bauordnungsrechts zu berücksichtigen, zu verstehen (vgl. BVerwG, Beschl. 17.12.2004, 4 B 85.04, NVwZ 2005, 446 f.; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 31.5.2012, 10 B 9.11, BeckRS 2012, 52902). Die im Wesentlichen für Neubauten geltenden Mindestanforderungen des Bauordnungsrechts umschreiben dabei in ihrer gegenwärtigen (nicht etwa bei Errichtung des Gebäudes) geltenden Fassung (vgl. BVerwG, Beschl. v. 17.12.2004, 4 B 85.04, juris Rn. 10; VG Berlin, Urt. v. 19.5.2022, 13 K 247.19, juris Rn. 44) auch für den Gebäudebestand den zeitgemäßen Ausstattungszustand, auf dessen Verwirklichung der Eigentümer einen Genehmigungsanspruch nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB – jedenfalls für Standardausführungen – hat (so auch Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL., Stand: 11/2024, § 172 Rn. 187). Dabei geht es nicht darum, einen im konkreten Milieuschutzgebiet vorhandenen durchschnittlichen Standard – ggf. den Standard früherer Jahrzehnte oder Epochen – langfristig festzuschreiben. Der zeitgemäße Ausstattungszustand unterliegt vielmehr durchaus dem Wandel, u.a. durch technischen Fortschritt oder gesellschaftliche Entwicklungen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 31.5.2012, OVG 10 B 9.11, BeckRS 52902). Auch die behutsame Anhebung der Qualität von Wohnungen auf den durchschnittlichen Ausstattungszustand wird durch § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB ermöglicht (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB 157. EL., Stand: 11/2024, § 172 Rn. 186; Seith, in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 65. Ed., Stand 2/2025, § 172 Rn. 40; Möller, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 172 Rn. 107).
Dies zugrunde gelegt, sieht das Gericht keine Anhaltspunkte dafür, dass die von der Klägerin geplanten Maßnahmen im Falle ihrer Durchführung die in Rede stehende Wohnung in einen Zustand versetzen würden, der den so definierten zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung überschreiten würde. Es ist vielmehr erkennbar, dass die geplanten Maßnahmen lediglich der Anpassung der Wohnung an einen zeitgemäßen durchschnittlichen Ausstattungszustand im obigen Sinne dienen. Im Einzelnen:
a) Soweit die Beklagte davon ausgeht, die Klägerin beabsichtige offenbar, in der Wohnung den gesamten Wandputz abzuschlagen und die Wände der Wohnung in „eine Art Rohbauzustand“ zu versetzen, dementsprechend sei zu befürchten, dass die Durchführung der geplanten Arbeiten die Wohnung auf den Standard eines Neubaus hieven werde, legt sie im Ergebnis keine Anhaltspunkte dar, die einem Genehmigungsanspruch der Klägerin nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB entgegenstehen könnten.
Zwar lassen die Mengen an abzuschlagendem Putz bzw. die Größen der so zu behandelnden Flächen ausweislich der von der Klägerin unter dem 3.5.2021 bei der Beklagten eingereichten Unterlagen (Bl. 16 ff. d.A.) durchaus darauf schließen, dass die Klägerin die Entfernung nicht unerheblicher Mengen des vorhandenen Wandputzes und damit einhergehend das Aufbringen neuen Wandputzes (Zement- oder Gipsputz) in gleichem Maße plant. Im Rahmen der Beweisaufnahme sind außerdem zwar in einigen Räumen (Feuchtigkeits-) Schäden am Wandputz festzustellen gewesen. Eine Entfernung des gesamten Wandputzes in der Wohnung dürften diese zu ihrer Behebung jedoch nicht erfordern. Zur Genehmigung gestellt – und damit von einer Genehmigung umfasst – ist ausweislich der von der Klägerin eingereichten Unterlagen (vgl. Bl. XXX d.A.) allerdings lediglich das Abschlagen und Entsorgen defekten Wandputzes, nicht hingegen der Ersatz intakten Putzes. Das Abschlagen defekten Wandputzes und das erneute Verputzen der davon betroffenen Flächen ist dabei als Maßnahme einzustufen, die i.S.v. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung bauordnungsrechtlicher Mindeststandards dient. Wandputz erfüllt im Innenbereich insbesondere die Funktion, Unebenheiten der darunter befindlichen Wandstrukturen (Mauerwerk, Beton etc.) auszugleichen, um eine optisch geglättete Oberfläche herzustellen, die ggf. wiederum als Untergrund für weitere Schichten des Wandaufbaus (insbesondere Tapete, Farbanstriche o.ä.) dienen kann. Da solches nicht auf defektem Putz möglich ist, muss ein vollständig intakter Wandputz im Innenbereich einer Wohnung als zeitgemäßer durchschnittlicher Standard angesehen werden. „Nackte“ (auch teilweise „nackte“) Wände aus Mauerwerk oder Beton entsprechen hingegen – sofern sie nicht ausdrücklich als dekoratives Element gewollt sind, was vorliegend nicht in Rede steht – nicht dem durchschnittlichen zeitgemäßen Ausstattungsstandard einer Wohnung, ebenso wenig wie nicht tragfähige oder nicht mehr hinreichend am Untergrund haftende Putzflächen. Notwendigerweise wird die Klägerin außerdem die Anteile des Putzes ersetzen müssen, die beim Einbringen der – auch von der Beklagten im Grundsatz als genehmigungsfähig angesehenen – Kabel für die neue Elektrik im Zuge der Unterputzverlegung beschädigt bzw. zerstört werden.
Sollte die Klägerin im Zuge der Sanierungsarbeiten hingegen Maßnahmen ausführen, die nicht der (basierend auf den Genehmigungsantragsunterlagen zu erteilenden) Genehmigung entsprechen, sondern über sie hinausgehen – etwa großflächig auch intakten Putz unnötigerweise ersetzen –, wäre diesem durch die Beklagte im Zuge der Bauüberwachung zu begegnen. Die Frage, ob die vorliegend in Rede stehende Genehmigung der Klägerin zu erteilen ist, wird hierdurch nicht berührt.
b) Auch bei Durchführung der von der Klägerin im Bad sowie dem Gäste-WC geplanten Maßnahmen würde die Wohnung nicht in einen Zustand versetzt, der i.S.v. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB über den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen hinausginge.
Als bauordnungsrechtliche Mindestanforderungen, die insoweit u.a. als Indiz für einen zeitgemäßen durchschnittlichen Ausstattungszustand dienen (vgl. oben), definiert § 45 Abs. 3 der Hamburgischen Bauordnung (HBauO) in ihrer aktuellen Fassung, dass jede Wohnung ein Bad mit Badewanne oder Dusche und Toilette haben muss. Zu einem zeitgemäß durchschnittlichen Ausstattungszustand eines Bades gehört nach Ansicht des Gerichts außerdem ein Waschbecken (vgl. auch VG Berlin, Urt. v. 6.6.2019, 13 K 93.18, juris Rn. 18). Ohne ein solches wären die unverzichtbaren Verrichtungen körperlicher Mindesthygiene – etwa das Waschen der Hände unmittelbar nach dem Toilettengang oder das Zähneputzen – im Bad kaum sinnvoll zu bewerkstelligen. Auch eine Ausstattung eines Bades mit Bodenfliesen und Wandfliesen ist mittlerweile in nahezu jedem Bad vorhanden, mithin als durchschnittlich anzusehen, insbesondere vor dem Hintergrund des damit verbundenen Schutzes dahinterliegender Wandstrukturen vor Wassereinwirkung. Dies deckt sich im Übrigen mit den Ausführungen der Beklagten in ihrem angefochtenen Bescheid vom 2.6.2021, in welchem diese selbst davon ausgeht, dass die Ausstattung eines Bades mit Fliesen, WC, Waschtisch und Badewanne dem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung entspreche.
Für den Einbau oder die Erneuerung eines Badezimmers und dessen Ausstattung mit Dusche oder Badewanne sowie Toilette und Waschbecken und üblichen Fliesen besteht vor diesem Hintergrund ein Genehmigungsanspruch, sofern hierbei die Grenzen einer Standardausstattung nicht überschritten werden (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB 157. EL., Stand: 11/2024, § 172 Rn. 188). Gleiches muss gelten, wenn es darum geht, ein in der Wohnung in der Vergangenheit eingebautes Badezimmer, das die Grenzen einer Standardausstattung nicht überschritten hat, nach Ablauf seiner üblichen „Lebensdauer“ – und damit auch nach Ablauf des Zeitraums, in dem es noch als durchschnittlich angesehen werden kann – durch ein saniertes Badezimmer zu ersetzen, welches seinerseits diese Grenzen einhält. In diesem Fall wird lediglich ein bestehender durchschnittlicher Zustand durch einen ebenfalls durchschnittlichen Zustand – nur eben einen zeitgemäß durchschnittlichen – ersetzt und eine Anpassung an den bzw. die Wiederherstellung des durchschnittlichen – aber zeitgemäßen – Ausstattungszustand(s) vorgenommen. Auch die Wiederherstellung eines zeitgemäßen durchschnittlichen Ausstattungszustandes wird dabei vom Herstellungsbegriff des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB umfasst (vgl. Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 172 Rn. 101). So liegt der Fall hier.
Das derzeit in der Wohnung eingebaute Badezimmer hat nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme die übliche Bestandsdauer bzw. „Lebensdauer“ eines Badezimmers erreicht bzw. bereits (deutlich) überschritten. Dies gilt nicht nur für seinen allgemeinen optischen Zustand, sondern auch hinsichtlich seines erheblichen Abnutzungsgrades. So mag zwar die Badewanne (noch) in einem brauchbaren Zustand sein. Die Duschwanne hingegen hat im Rahmen der Beweisaufnahme einen deutlich abgenutzten Zustand gezeigt. Nicht nur war sie erheblich verdreckt, sondern es hatte sich bereits teilweise Schimmel auf bzw. an ihr gebildet. Auch das Waschbecken war stark verschmutzt und wies Kratzer auf. Das verbaute Stand-WC machte zwar von außen einen vergleichsweise neuen Eindruck. Beim Öffnen des WC-Deckels zeigten sich jedoch im gesamten Innenbereich des WC-Beckens großflächige starke Verschmutzungen und Schimmel. Die Bodenfliesen wiesen ein unregelmäßiges Fliesen- und Fugenbild auf. Die Wandfliesen wirkten zwar bis auf einige Ausnahmen intakt, jedoch ebenfalls teilweise stark verdreckt. Außerdem war es nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme offenbar notwendig, zur Beseitigung eines von den im Bereich des Badezimmers hinter der Wand verlaufenden Steigleitungen bzw. Abwasserrohren ausgehenden Wasserschadens (auch in den angrenzenden Räumen) in nicht unerheblichem Maße die Wand in der betreffenden Ecke des Badezimmers zu öffnen, was notwendigerweise zur Zerstörung der in diesem Bereich verlegten Fliesen geführt hat. Zum Schließen der Wandöffnung werden erhebliche Arbeiten – auch die Verlegung von Ersatzfliesen – notwendig sein, was nicht als lediglich punktueller Ersatz einzelner defekter Fliesen angesehen werden könnte. Insgesamt weist das Badezimmer nach dem im Rahmen der mündlichen Verhandlung durch den Berichterstatter gewonnenen Eindruck keinen Zustand mehr auf, der noch als nutzbar bzw. einem Mieter zumutbar bezeichnet werden könnte. Die Annahme im angefochtenen Bescheid, dass das Bad „in einem funktionierenden Zustand“ sei und „mit wenig Aufwand wieder in einen nutzbaren Zustand versetzt werden könne“ (S. 2 des Bescheids vom 2.6.2021), hat sich im Rahmen der Beweisaufnahme nicht bewahrheitet.
Das von der Klägerin geplante Badezimmer würde außerdem lediglich einem – zeitgemäßen – durchschnittlichen Standard entsprechen, nicht aber den einer durchschnittlich ausgestatteten Wohnung überschreiten. Ausweislich der von der Klägerin zur Genehmigung gestellten Unterlagen (vgl. Bl. 19 ff. d.A.) soll im Bad eine weiße Duschwanne im Maß 80*100 cm (bei der Angabe „Meter“ dürfte es sich um einen offensichtlichen Schreibfehler handeln) zzgl. Wannenträger, Duschabtrennung und Ablaufgarnitur (verchromt) installiert werden. Eine solche – nach dem Bauordnungsrecht grundsätzlich notwendige – Dusche überschreitet den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung nicht. Dies gilt auch für die Installation des geplanten Waschtisches inklusive Einhebelmischer und Geruchsverschluss.
Auch in Bezug auf die geplante Installation des WCs ist nicht ersichtlich, dass diese dazu führen würde, dass der zeitgemäße Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung überschritten würde. Das Vorhandensein eines WCs im Bad stellt eine bauordnungsrechtliche Mindestanforderung dar (vgl. oben). Wenn die Beklagte dem entgegenhält, die Klägerin plane den Einbau eines wandhängenden WCs, was den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung übersteige, vermag das Gericht dem nicht zu folgen. Wandhängende WCs stellen gegenüber Stand-WCs zwar die modernere (wenngleich ebenfalls seit mehreren Jahrzehnten in Gebrauch befindliche) Variante eines Toilettenbeckens dar. Es ist allerdings nicht ersichtlich, dass ihr Einbau heutzutage ausschließlich solchen Wohnungen vorbehalten wäre, deren Badezimmer über den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung hinausgeht. Insoweit ist insbesondere zu berücksichtigen, dass der Begriff des zeitgemäßen Ausstattungszustandes nicht statisch ist, sondern u.a. durch den technischen Fortschritt einem Wandel unterworfen wird (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 31.5.2012, OVG 10 B 9.11, BeckRS 52902). Dieser dürfte jedenfalls mittlerweile dazu geführt haben, nicht lediglich Stand-WCs, sondern auch wandhängende WCs als durchschnittlichen Ausstattungszustand anzusehen, der insbesondere nicht zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts einer Wohnung führt (vgl. etwa Schultz, Technischer Fortschritt und Modernisierungsbegriff, in: Bauliche Maßnahmen in der Mietwohnung, 1. Aufl. 2017, PiG 105, Abschnitt „Sanitärbereiche“).
Letzteres gilt auch hinsichtlich des von der Klägerin geplanten Einbaus eines Handtuchheizkörpers (vgl. auch insoweit Schultz, Technischer Fortschritt und Modernisierungsbegriff, in: Bauliche Maßnahmen in der Mietwohnung, 1. Aufl. 2017, PiG 105, Abschnitt „Sanitärbereiche“). Dass im Badezimmer der hier in Rede stehenden Wohnung – wie bislang auch – ein Heizkörper vorhanden sein muss, stellt offenbar auch die Beklagte nicht in Frage. Das Vorhandensein eines Heizkörpers in einem Bad entspricht vielmehr durchschnittlichem Standard. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass Menschen sich im Bad oftmals nicht voll, teilweise auch gar nicht bekleidet aufhalten müssen, die Raumtemperatur dementsprechend hierfür hoch genug sein muss; üblicherweise werden ca. 20 bis 23°C, teilweise bis zu 26°C empfohlen (vgl. ISO-Norm 7730). Abgesehen davon ist das richtige Beheizen von Feuchträumen im Kombination mit richtiger Belüftung auch zur Vermeidung von Schimmelbildung notwendig. Allein der Umstand, dass ein Heizkörper auch dafür konstruiert ist, nicht nur den Raum allgemein, sondern speziell auch Handtücher zu erwärmen, macht ein ansonsten zeitgemäß durchschnittlich ausgestattetes Badezimmer in der heutigen Zeit nicht zu einem überdurchschnittlich ausgestatteten bzw. einem in seinem Gebrauchswert gegenüber einem mit einem gewöhnlichen Heizkörper ausgestatteten Bad wesentlich erhöhtem.
Ferner ist dem Anspruch der Klägerin auf die Erteilung der begehrten Genehmigung nicht entgegenzuhalten, dass sie den Austausch der im Bad verbauten Fliesen plant. Wie ausgeführt, entspricht das Vorhandensein von Boden- und Wandfliesen in Bädern einem zeitgemäß durchschnittlichen Ausstattungszustand, was auch die Beklagte nicht in Zweifel zu ziehen scheint. Der Austausch seit jedenfalls ca. 40 Jahren verbauter Fliesen durch neue Fliesen ersetzt dementsprechend lediglich den früheren durchschnittlichen Ausstattungszustand durch einen zeitgemäß durchschnittlichen. Dass die Klägerin dabei den Einbau von Fliesen planen würde, die den Gebrauchswert des Bades überdurchschnittlich erhöhen würden, ist nicht ersichtlich und wird von der Beklagten auch nicht geltend gemacht. Die Notwendigkeit, die ca. 40 Jahre alten Fliesen zwingend zu erhalten, sieht § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB auch nicht vor. Das in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 4 BauGB normierte Genehmigungserfordernis dient gerade nicht dazu, bestimmte Bauteile in ihrem Bestand zu erhalten bzw. einen Ausstattungszustand zu konservieren, der in früheren Jahrzehnten Standard war (vgl. oben), sondern soll der Anpassung einer Wohnung an zeitgemäß durchschnittliche Zustände gerade nicht entgegenstehen. Abgesehen davon hat sich im Zuge des gerichtlichen Ortstermins gezeigt, dass die bislang verbauten Wandfliesen jedenfalls an einigen Stellen schadhaft sind und im Bereich der Steigleitungen und Fallrohre nicht mehr vorhanden sind. Die Bodenfliesen weisen ein teilweise unregelmäßiges Fliesen- bzw. Fugenbild auf. Ein Verbleiben schadhafter oder unzureichend verlegter Fliesen würde – wie ein Verbleiben defekter Bauteile allgemein – nicht dem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung entsprechen, ebenso wenig der Ersatz einzelner Fliesen bzw. der Fliesen in nur einigen Bereichen durch andere, wenn dies – sollten die passenden Modelle nach mehr als 40 Jahren nicht mehr verfügbar sein – dazu führen würde, dass an Boden oder Wänden eine Art „Flickenteppich“ aus unterschiedlichen Fliesen entstehen würde.
Schließlich sehen die von der Klägerin zur Genehmigung gestellten Maßnahmen vor, das bislang mit Dusche und Badewanne ausgestattete Badezimmer im Zuge der Sanierung lediglich noch mit einer Dusche auszustatten, was gegenüber einem – wie jetzt – mit Badewanne und Dusche ausgestatteten Bad sogar als tendenziell geringerer Standard anzusehen sein dürfte.
c) Entsprechende Erwägungen gelten auch für die von der Klägerin für das Gäste-WC zur Genehmigung gestellten Maßnahmen. Deren Genehmigungsfähigkeit kann zunächst nicht entgegengehalten werden, dass das Vorhandensein eines Gäste-WCs in einer Wohnung mit fünf Zimmern bzw. mit einer solchen Größe, wie die in Rede stehende Wohnung sie aufweist, möglicherweise (noch) nicht durchschnittlicher, sondern überdurchschnittlicher Standard ist (vgl. insoweit VG Berlin, Urt. v. 25.2.2022, 13 K 10/21, juris Rn. 23). Denn der Einbau eines Gäste-WCs als solcher ist nicht Gegenstand des Genehmigungsantrags. Das Gäste-WC ist in der Wohnung bereits vorhanden. Die geplanten Maßnahmen sind nach Ansicht des Gerichts außerdem nicht geeignet, das Gäste-WC oder die Wohnung insgesamt auf einen mehr als zeitgemäß durchschnittlichen Standard zu heben. Es soll weiterhin lediglich mit Fliesen, WC und Waschbecken ausgestattet sein. Allein der Umstand, dass es sich hierbei um gegenüber dem offenbar mindestens ca. 40 Jahre alten vorhandenen und nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ebenfalls seine Lebensdauer erreicht habenden Ausstattungszustand um modernere Installationen handeln soll, führt nicht dazu, dass das Gäste-WC überdurchschnittlich ausgestattet sein würde.
d) Soweit die Beklagte davon ausgeht, die von der Klägerin geplante Installation von Fliesen in der Küche der Wohnung – wobei bereits unklar bleibt, ob sie diese Argumentation im Widerspruchsbescheid aufrechterhalten hat –, sei nicht i.S.v. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB genehmigungsfähig, vermag das Gericht ebenfalls nicht zu erkennen, dass diese Arbeiten nicht lediglich der Anpassung der Wohnung an den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung dienen würden.
Wenn die Beklagte in diesem Zusammenhang geltend macht, die Klägerin plane eine nicht genehmigungsfähige Veränderung des Grundrisses der Wohnung, insbesondere die räumliche Verlegung der Küche bzw. deren Umbau in eine sog. „Wohnküche“, vermag das Gericht dem nicht zu folgen. Die Klägerin hat solches mit ihrem Antrag nicht zur Genehmigung gestellt. Die einzelnen Maßnahmen, die auf Arbeiten in einer Küche schließen lassen (etwa Installation einer Herdleitung inkl. Anschlusssteckdose, Einbau von Fliesen inkl. Haftbrücke etc.) beziehen sich nach den von der Klägerin unter dem 3.5.2021 bei der Beklagten eingereichten Unterlagen auf den Raum, in dem sich die Küche der Wohnung schon jetzt befindet. Dies ergibt sich mit hinreichender Eindeutigkeit daraus, dass der Raum, der in den Unterlagen als „Küche“ bezeichnet wird, mit einer Fläche von 16,06 m² ausgewiesen ist. Eine solche Grundfläche weist ausweislich des von der Klägerin ebenfalls eingereichten Grundrisses ausschließlich der Raum auf, in dem sich die Küche derzeit befindet (vgl. Bl. 12 d.A). Auch die durchgeführte Beweisaufnahme hat ergeben, dass der besagte Raum die Küche der Wohnung bildet und in diesem auch jetzt sowohl Boden-, als auch Wandfliesen verlegt sind. Anhaltspunkte für eine geplante Verlagerung der Küche in einen anderen Raum sind dementsprechend nicht gegeben und folgen auch nicht aus dem Umstand, dass den von der Klägerin unter dem 3.5.2021 eingereichten Unterlagen hinsichtlich der in der Küche geplanten Maßnahmen ein Photo eines anderen Raumes zur Illustration beigefügt worden ist. Es bleibt hinreichend eindeutig, dass die speziell auf eine Küche bezogenen einzelnen Maßnahmen in dem Raum stattfinden und auch nur für diesen genehmigt werden sollen, der schon jetzt die Küche der Wohnung bildet. Die Klägerin hat außerdem im Zuge des vorliegenden Verfahrens mehrfach betont, Umbaumaßnahmen, wie die Beklagte sie insoweit befürchtet, nicht zu planen.
Vor diesem Hintergrund wären auch Arbeiten zur Veränderung des Wohnungsgrundrisses, insbesondere eine Verlegung der Küche in einen anderen Raum oder die Vereinigung der bestehenden Küche mit einem anderen Raum, nicht von einer auf den Antrag der Klägerin hin ergehenden Genehmigung umfasst. Solche Erwägungen können der Genehmigung basierend auf den von der Klägerin eingereichten Antragsunterlagen daher nicht entgegengehalten werden. Sollte die Beklagte befürchten, die Klägerin könnte solche Umbauten dennoch ins Werk setzen, hätte sie im Wege der Bauüberwachung sicherzustellen, dass dies nicht geschieht, bzw. es zu unterbinden.
Abgesehen davon ist die Ausstattung einer Küche mit Bodenfliesen sowie einem Fliesenspiegel – sofern es sich um Standardmodelle handelt – keinesfalls als überdurchschnittliche Ausstattung einer Wohnung anzusehen, sondern gehört zu dem, was auch in durchschnittlichen Wohnungen üblicherweise erwartet werden kann. Der in den Antragsunterlagen angegebene Modernisierungsanteil von 30% bei den Fliesen gegenüber einem Instandhaltungsanteil von 70% erscheint nach dem im Rahmen der mündlichen Verhandlung durch den Berichterstatter gewonnenen Eindruck auch nicht als unrealistisch und dürfte nicht geeignet sein, die Ausstattung der Küche in einen Bereich zu heben, der nicht mehr einem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung entsprechen, sondern darüber hinausgehen würde.
e) Soweit die Beklagte im ablehnenden Bescheid vom 2.6.2021 ausgeführt hat, die geplante Verlegung von Steckdosen stehe der Erteilung der beantragten Genehmigung entgegen, vermag das Gericht auch insoweit nicht zu erkennen, dass die Wohnung, sollten diese Maßnahmen durchgeführt werden, in einen mehr als durchschnittlichen Ausstattungszustand versetzt würde. Die Sanierung der in der Wohnung befindlichen Elektroinstallation bezeichnet die Beklagte selbst als zulässig. Eine solche kann nicht ohne die Installation neuer Steckdosen auskommen. Auch eine Steigerung der Anzahl der installierten Steckdosen würde außerdem nicht bedeuten, dass die Wohnung nach Umsetzung der von der Klägerin geplanten Maßnahmen überdurchschnittlich ausgestattet wäre. Gegenwärtig ist die Ausstattung einer Wohnung mit deutlich mehr Steckdosen als zeitgemäß anzusehen, als dies im Zeitpunkt der letzten Renovierung der Wohnung vor offenbar ca. 40 Jahren der Fall gewesen ist. So gilt heutzutage als Mindestausstattung mit Steckdosen (vgl. DIN 18015-2; RAL-RG 678):
- in Küchen: 3 allgemeine Steckdosen, 2 Steckdosen je 1,20 m Arbeitsfläche, 1 Steckdose für Dunstabzug, zzgl. der Anzahl an Anschlüssen für besondere Verbrauchsmittel mit eigenem Stromkreis,
- in Esszimmern: 3 allgemeine Steckdosen,
- in Wohnzimmern (>20 m²): 5 allgemeine Steckdosen,
- in Schlaf-, Kinder- und Gästezimmern (>16 m²): 8 allgemeine Steckdosen,
- in Arbeitszimmern: 4 allgemeine Steckdosen,
- in Bädern: 2 allgemeine Steckdosen,
- in WC-Räumen: 1 allgemeine Steckdose,
- in Dielen/Fluren (>4 m Raumlänge): 2 allgemeine Steckdosen,
- in Abstellräumen: 1 allgemeine Steckdose.
Diese Anzahl soll nach den Planungen der Klägerin lediglich im Raum „Diele“ um zwei Steckdosen überschritten werden, was nach Ansicht des Gerichts indes nicht dazu führt, dass die Wohnung hiernach nicht mehr dem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung entsprechen würde, sondern überdurchschnittlich ausgestattet wäre. Eine Anzahl von vier Steckdosen stellt gegenüber dem empfohlenen Mindeststandard von zwei in diesem Raum allenfalls eine minimale Qualitätssteigerung dar, die ebenfalls in den Anwendungsbereich des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB fällt und gegenüber einer durchschnittlichen Wohnung mit nur zwei Steckdosen im Flur keinen erhöhten Gebrauchswert besitzt. Insoweit ist auch zu beachten, dass Flur und Diele der in Rede stehenden Wohnung ausweislich des vorliegenden Grundrisses (Bl. XX d.A.) eine erhebliche Fläche aufweisen (6,82 und 23,7 m²). Die Diele entspricht nach dem im Rahmen der mündlichen Verhandlung gewonnenen Eindruck eher der Größe eines vollwertigen Zimmers, was die Ausstattung mit mehr als zwei Steckdosen ebenfalls nicht als überdurchschnittlich erscheinen lässt.
f) Auch was die übrigen von der Klägerin zur Genehmigung gestellten Maßnahmen anbelangt, vermag das Gericht keine Anhaltspunkte dafür zu erkennen, dass deren Vornahme die Wohnung in einen Zustand versetzen würde, der über einen zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung im oben definierten Sinne hinausginge. Auch nach Umsetzung der Maßnahmen insgesamt würde die Wohnung lediglich einem zeitgemäßen durchschnittlichen Ausstattungszustand entsprechen. Die Beklagte selbst hat über die oben im Einzelnen gewürdigten Erwägungen hinaus diesbezüglich auch keinerlei Indizien vorgetragen. Inwieweit die Beklagte hinsichtlich der Einzelmaßnahmen, die sie bereits im Rahmen des Verwaltungsverfahrens ausdrücklich als zulässig bezeichnet hat, verpflichtet gewesen wäre, im Widerspruchsbescheid eine Teilabhilfe vorzunehmen, bedarf vor dem Hintergrund des Obsiegens der Klägerin mit dem Klageantrag zu 1) keiner Entscheidung im vorliegenden Urteil.
4. Nach alledem hat die Klägerin den mit dem Klageantrag zu 1) geltend gemachten Genehmigungsanspruch. Dementsprechend war die Beklagte gerichtlich zur Erteilung der begehrten Genehmigung zu verpflichten. Ein diesbezügliches Ermessen stand und steht ihr im Falle der Erfüllung der Voraussetzungen nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB nicht zu, auch nicht im Hinblick auf § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB. Mit der Entscheidung, die Gemeinde – hier die Beklagte – zur Genehmigungserteilung zu verpflichten, wenn die beantragte Maßnahme der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, hat der Bundesgesetzgeber in Kauf genommen, dass die Realisierung solcher Maßnahmen zu Mieterhöhungen führen kann, und damit gleichzeitig zugunsten der Durchführung solcher Maßnahmen eine Entscheidung gegen den Milieuschutz und zugunsten eines speziellen Genehmigungsanspruchs getroffen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 31.5.2012, OVG 10 B 9.11, BeckRS 52902; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 172 Rn. 110; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL, Stand: 11/2024, § 172 Rn. 185; Möller, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 172 Rn. 106). Besteht ein Anspruch nach § 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB, entfällt daher jede Prüfung nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB. Eine Genehmigung darf dann nicht unter Verweis auf § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB versagt werden (vgl. Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 172 Rn. 88).
C.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO, wobei dem Gericht die tenorierte Kostenverteilung vor dem Hintergrund als angemessen erscheint, dass der Klageantrag zu 1) gegenüber dem Klageantrag zu 2) den Schwerpunkt des Rechtsschutzbegehrens der Klägerin bildet.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 172 BauGB
§ 75 VwGO
§ 167 VwGO
§ 1 Abs. 1 Satz 2 SozErV
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB
§ 75 Satz 2 VwGO
§ 87a Abs. 2 und 3 VwGO
§ 75 Satz 1 VwGO
§ 43 Abs. 1 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO
§ 43 Abs. 2 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 4 BauGB
§ 1 Abs. 1 Satz 2 SozErhV
§ 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NVwZ-RR 2020, 331
NVwZ-RR 2014, 596
NVwZ 2005, 446
9 B 52.18
6 C 8.13
4 B 85.04
10 B 9.11
13 K 247.19
13 K 93.18
13 K 10/21