Verwaltungsgericht Wiesbaden (Hessen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-09-29, Aktenzeichen 6 K 1032/16.WI
ECLI: ECLI:DE:VGWIESB:2016:0929.6K1032.16.WI.0A

Tenor:
Der Beklagte wird verpflichtet, unter Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 21.08.2015 und des Widerspruchsbescheides vom 08.06.2016 die Baugenehmigung zur Errichtung der im Bauantrag vom 08.07.2015 (Bauantrags-Nr. xxx) beschriebenen Werbeanlage zu erteilen.
Die Kosten des Verfahrens hat der Beklagte zu tragen. Die Beigeladene trägt ihre Kosten selbst.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, falls nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für eine großflächige Werbeanlage in dem Ortskern der Beigeladenen.
Die Klägerin stellte am 10.07.2015 einen Bauantrag über die Errichtung einer Werbeanlage auf dem Flurstück 109, Flur 4 (A-Straße x in D-Stadt). Dabei handelt es sich ausweislich der Bauantragsunterlagen um eine freistehende, unbeleuchtete Plakatanschlagstafel. Die Anschlagstafel steht auf zwei Stahlträgern. Die gesamte Anlage ist 3,96 m hoch und 3,76 m breit. Die Maße der Anschlagstafel selbst betragen 3,76 m x 2,76 m. Der Eigentümer des Grundstücks hat mit Schreiben vom 23.06.2015 sein Einverständnis in die Errichtung der Werbeanlage erklärt.
Für den Bereich, in dem die Werbetafel errichtet werden soll, besteht eine Gestaltungssatzung der Beigeladenen vom 28.10.1999. Deren § 11 lautet wie folgt:
"(1) Werbeanlagen sind nur auf den dazugehörigen Betriebsgebäuden zulässig. Es ist nur Eigenwerbung zulässig; Werbung für Fremderzeugnisse (z.B. Waschmittel, Zigaretten) ist unzulässig. Ausgenommen hiervon sind Werbeanlagen an Gaststätten.
...
(3) Werbeanlagen haben sich dem Bauwerk unterzuordnen. Zulässig sind Beschriftungen oder Ausleger."
§ 1 der Satzung lautet wie folgt:
"(1) Räumlicher Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich ist das im Lageplan M:1:4000 umgrenzt dargestellte Gebiet. Der Lageplan ist Bestandteil dieser Gestaltungssatzung.
(2) Sachlicher Geltungsbereich
Die Gestaltungssatzung gilt für alle baugenehmigungspflichtigen und baugenehmigungsfreien baulichen Anlagen (z.B. Fenstererneuerung). Künftige Bebauungsplanfestsetzungen gehen im Kollisionsfall dieser Satzung vor, wenn nicht der Bebauungsplan selbst eine ausdrückliche anderslautende Regelung enthält."
In tatsächlicher Hinsicht stellt sich der Bereich um das streitgegenständliche Grundstück wie folgt dar: Das Grundstück liegt direkt an der Straße, die sich vor dem Grundstück stehend linker Hand in Durchgangsstraße (B-Straße) und rechter Hand in die A-Straße gabelt. Richtung Ortsausgang trägt die Durchgangsstraße den Namen E-Straße. In der A-Straße liegen, einige Schritte von dem streitgegenständlichen Grundstück entfernt, eine Gaststätte, deren Nutzung im August 2016 aufgegeben worden ist, für die aber weiterhin eine Baugenehmigung für eine Gaststätte besteht, sowie in einiger Entfernung eine Tuning-Werkstatt. Die A-Straße macht sodann eine Kurve nach links und stößt auf die B-Straße. An der Kreuzung befinden sich eine Bäckerei sowie nach links gewendet, Richtung Ortsausgang, links und rechts eine Sparkasse sowie eine Volksbank. An der B-Straße befinden sich, Richtung streitgegenständliches Grundstück und Ortsausgang, rechter Hand eine Änderungsschneiderei, linker Hand eine Spielhalle sowie eine Pizzeria und sodann, jenseits der Gabelung, direkt gegenüber dem streitgegenständlichen Grundstück, eine Aral-Tankstelle mit angeschlossener Kfz-Werkstatt, einer Waschanlage sowie einer Gaststätte. In der Nähe des Ortsausgangs befinden sich an der E-Straße rechts ein Friseur sowie links eine Yogapraxis. Der überwiegende Teil der Grundstücke ist mit Wohnhäusern bebaut.
Mit Schreiben vom 13.08.2015 versagte die Beigeladene ihr Einvernehmen. Dies begründete sie damit, dass die Werbeanlage im Widerspruch zu § 11 der Gestaltungssatzung errichtet werden solle.
Mit Bescheid vom 21.08.2015 lehnte der Beklagte die Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren nach § 57 HBO ab. Dies begründete er damit, dass die Beigeladene ihr Einvernehmen versagt habe. Ferner sei davon auszugehen, dass es sich um ein Gebiet im Sinne des § 34 BauGB handele. Entscheidend für die Versagung sei, dass das Vorhaben gegen die Gestaltungssatzung verstoße. Bauordnungsrecht könne der Beklagte auch prüfen, da § 64 HBO der Prüfung von Bauordnungsrecht auch im vereinfachten Verfahren nicht entgegenstehe. Die Gestaltungssatzung sei wirksam. Sie betreffe nur ein bestimmtes Teilgebiet der Gemarkung D-Stadt. Abzustellen sei für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit auf den Zeitpunkt des Satzungserlasses. Damals sei die Einheitlichkeit aller von der Satzung erfassten Gebiete gegeben gewesen. Dies folge aus der Rechtsprechung des VGH Mannheim (Az. 8 S 1213/09). Da die Werbeanlage Fremdwerbung vorsehe, liege ein Verstoß gegen § 11 der Gestaltungssatzung vor. Eine Abweichung nach § 63 HBO sei nicht möglich, da bei dessen Anwendung die Satzung leerlaufen würde. Nach summarischer Prüfung der Akten stelle sich auch die Einvernehmensversagung der Beigeladenen nicht als rechtswidrig dar, so dass das Einvernehmen auch nicht zu ersetzen sei. Die Kostenentscheidung aus dem Ausgangsbescheid habe die Klägerin nicht angegriffen, so dass insoweit Bestandskraft eingetreten sei.
Hiergegen legte der Kläger mit Schreiben vom 22.09.2015, per Fax eingegangen am selben Tage, Widerspruch ein.
Mit Bescheid des Beklagten vom 08.06.2016 wurde der Widerspruch zurückgewiesen. Die Versagung der Baugenehmigung sei rechtmäßig. Der Beklagte habe auch im vereinfachten Genehmigungsverfahren die Möglichkeit, gemäß § 64 Abs. 1 HBO die Baugenehmigung dann zu versagen, wenn Verstöße gegen sonstiges öffentliches Recht, hier also das Bauordnungsrecht, vorliegen. Das Vorhaben, die Errichtung der Werbetafel, sei genehmigungsbedürftig, weil kein Fall von § 56 HBO vorliege. Ein rechtskräftiger Bebauungsplan existiere nicht. Dementsprechend sei von einem Baugebiet im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB auszugehen.
Mit Schriftsatz seines Bevollmächtigten vom 08.07.2016 hat der Kläger Klage erhoben. Er trägt vor, angesichts der im Umfeld bestehenden gewerblichen Anlagen (Friseur, Lotto-Annahmestelle, Pizzeria, Tankstelle mit Waschanlage) sei von einem faktischen Gewerbegebiet auszugehen. Die Gestaltungssatzung sei unwirksam. Sie umfasse einen viel zu großen Einzugsbereich, nämlich fast das gesamte Ortsgebiet. Das sei mit Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG nicht zu vereinbaren. Zudem würden völlig heterogene Bereiche pauschal gleich behandelt, so dass der Ausschluss von Fremdwerbung nicht nur reine und allgemeine Wohngebiete, sondern auch Misch- und Gewerbegebiete betreffe. Der von der Satzung ausweislich der Präambel bezweckte Schutz der bestehenden Bauten sei hier nicht erforderlich, denn der Vorhabenstandort sei objektiv nicht schutzwürdig. Er sei weder architektonisch ansprechend noch städtebaulich bedeutsam. Die Satzung sei auch deswegen unwirksam, weil das Schutzwürdigkeitsargument der Präambel pauschal auf alle Bereiche bezogen würde und eben nicht, wie den Vorhabenstandort, differenzierend berücksichtige. Zudem enthalte das Verbot der Fremdwerbung keine positive baugestalterische Konzeption, wie sie das Bundesverwaltungsgericht mit seinen Entscheidungen vom 28.04.1972 und 16.03.1995 verlangt habe. Daher liege ein unverhältnismäßiger Eingriff in die Grundrechte aus Art. 12 und 14 GG vor. Schließlich werde auch das Ortsbild nicht im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 BauGB beeinträchtigt, da hiervon nur städtebauliche Beeinträchtigungen erfasst seien.
Er beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 21.08.2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 08.06.2016 zu verpflichten, die Baugenehmigung zur Errichtung einer statischen, freistehenden, unbeleuchteten Werbetafel auf der Liegenschaft D-Stadt, A-Straße x, gemäß näherer Darstellung in den Bauvorlagen zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er stützt sich auf seine Ausführungen aus dem Widerspruchsbescheid und weist ergänzend darauf hin, dass die Wirksamkeit der Satzung durch das erkennende Gericht im Verfahren 6 K 1483/12.WI bestätigt worden sei. Werbebeschränkungen seien auch in Misch- und Kerngebieten nicht stets unzulässig, es komme auf die örtlichen Verhältnisse an.
Die Beigeladene stellt keinen Antrag.
Mit Schriftsätzen vom 13.08.2016 (Bl. 53 der Gerichtsakte) des Klägers, vom 01.08.2016 des Beklagten (Bl. 41 der Gerichtsakte) und vom 10.08.2016 (Bl. 54 der Gerichtsakte) der Beigeladenen haben die Beteiligten ihr Einverständnis in die Entscheidung durch den Berichterstatter erklärt. Zu Protokoll des Erörterungstermins haben die Beteiligten auf die Durchführung der mündlichen Verhandlung verzichtet.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zu den Akten gelegten Schriftsätze und Anlagen Bezug genommen. Diese waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe:
Die Klage, über die der Berichterstatter im Einverständnis der Beteiligten als Berichterstatter (§ 87a Abs. 2, 3 VwGO) und unter Verzicht auf eine mündliche Verhandlung entscheiden konnte, ist zulässig und begründet.
Die Ablehnung des Bauantrags der Klägerin ist rechtswidrig und verletzt sie damit in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 S. 1 VwGO.
Ein Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung besteht. Anspruchsgrundlage ist § 64 Abs. 1 HBO. Danach ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn einem genehmigungsbedürftigen Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind.
Die zur Genehmigung gestellte Werbeanlage ist danach genehmigungsbedürftig und genehmigungsfähig.
Die Genehmigungsbedürftigkeit ergibt sich aus § 54 Abs. 1 HBO. Die Werbeanlage unterfällt angesichts ihrer Dimensionen und ihres Aufstellungsortes nicht § 55 HBO i.V.m. Ziff. 10.1 Anlage 2 zur HBO.
In bauplanungsrechtlicher Hinsicht bestehen keine Bedenken gegen die Werbetafel.
Die Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit durch den Berichterstatter am 23.09.2016 hat ergeben, dass sich der nähere Bereich des streitgegenständlichen Grundstücks als faktisches Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO i.V.m. § 34 Abs. 2 BauGB einordnen lässt.
Gegenüber dem streitgegenständlichen Grundstück befinden sich in einer baulichen Anlage miteinander verbunden und einander zugeordnet eine Kfz-Werkstatt, eine Gaststätte, eine Tankstelle sowie, abgesetzt hiervon, eine Waschanlage. Wenige Häuser von dem Grundstück entfernt befindet sich eine zwar derzeit geschlossene Gaststätte in der B-Straße; da die Baugenehmigung unabhängig von der bloßen Aufgabe der Gaststätte weiterbesteht, ist, solange nicht eine Nutzungsänderung genehmigt wird, in dem dortigen Gebäude weiterhin eine gewerbliche Nutzung anzunehmen (vgl. zum erheblichen zeitlichen Horizont BVerwG, Beschluss vom 02.10.2007 - 4 B 39/07). Einige Schritte hinter der Gaststätte befindet sich eine Tuning-Werkstatt. Eine Änderungsschneiderei, eine Spielhalle, eine Pizzeria und zwei Banken vervollständigen den gewerblichen Bestand im näheren Umfeld des streitgegenständlichen Grundstücks. Von diesem aus gesehen hinter der Tankstelle sind noch ein Friseur und eine Yoga-Praxis vorhanden. Im Übrigen wird die überwiegende Zahl an Gebäuden bewohnt.
Mangels landwirtschaftlicher Nutzung in der Umgebung scheidet die Einordnung als ein faktisches Dorfgebiet nach § 5 BauNVO in jedem Fall aus. Für eine Qualifizierung als faktisches Mischgebiet spricht, dass neben der Wohnnutzung nicht-störende gewerbliche Nutzung in einem Verhältnis stattfindet, die eine prinzipielle Gleichrangigkeit beider Nutzungsarten erkennen lässt, auch wenn in quantitativer Hinsicht die gewerbliche Nutzung hinter der Wohnnutzung zurücksteht. Kleinere Kfz-Werkstätten wie vorliegende sind dabei ebenso als nicht-störende Nutzung im Sinne des § 6 Abs. 1, 2 Nr. 4 BauNVO anzusehen (Roeser, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 6 Rn. 20 m.w.N.) wie Tankstellen (ebda.). Auch Spielhallen wie die hier vorgefundene sind als Ausnahmebebauung zulässig, sofern die Voraussetzungen des § 6 Abs. 3 BauNVO gegeben sind. Angesichts der der Spielhalle gegenüber liegenden Änderungsschneiderei und der benachbarten Pizzeria ist davon auszugehen.
Als nicht-störender Werbebetrieb ist die Werbetafel im faktischen Mischgebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO als Regelbebauung zulässig (vgl. BVerwG NVwZ 1993, 983 ; Roeser, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, § 6 Rn. 13 i.V.m. § 8 Rn. 15, 17).
Auch kommt ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot des § 15 Abs. 1 S. 2 BauNVO mit der Folge der planungsrechtlichen Unzulässigkeit nicht in Betracht.
Die Anforderungen an den Schutz der benachbarten Wohnbevölkerung richten sich, da es sich um ein faktisches Mischgebiet handelt, nach den dort gemäß § 6 BauNVO geltenden Bedingungen (vgl. Roeser, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, § 15 Rn. 30; Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 29. März 2010 - 15 CS 09.2235 -, juris Rn. 15f; Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. Januar 2010 - OVG 10 S 31.09 -, juris Rn. 14). Das hat zur Folge, dass nicht-störende gewerbliche Nutzung hinzunehmen ist, wenn nicht im Einzelfall über das gewöhnliche Maß hinausgehende Belästigungen von dem Gewerbe ausgehen.
Die hier in Rede stehende geplante Werbetafel ist nicht beleuchtet und hat keine Wechselautomatik. Sie hält sich damit im Rahmen des im Mischgebiet Erwartbaren. Zudem ist die durch Beleuchtung und Betrieb wesentlich auffälligere Aral-Tankstelle gegenüber der Werbetafel, die von den gleichen Wohnhäusern aus gesehen werden kann wie die Werbetafel, als Vorbelastung zu berücksichtigen.
Die geplante Werbetafel ist auch bauordnungsrechtlich nicht zu beanstanden.
Als unbeleuchtete, nicht mit Wechselautomatik ausgestattete Werbeanlage verursacht sie trotz ihrer Stellung an der Hauptstraße vor einer Weggabelung keine Gefahr für die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs im Sinne des § 15 Abs. 2 HBO. Verantwortungsbewusste Autofahrer - und auf diesen Maßstab kommt es an - sind nach den heutigen Verhältnissen gewohnt, mit großflächiger Werbung konfrontiert zu werden, und aufgrund ihrer Erfahrungen im Straßenverkehr geübt darin, großflächige Werbung in Situationen, in denen konzentriertes Fahren gefordert ist, zu ignorieren (Oberverwaltungsgericht des Saarlandes, Urteil vom 23. Mai 2016 - 2 A 5/16 -, juris Rn. 27f).
Die Anlage steht im Widerspruch zur Ortsgestaltungssatzung der Beigeladenen.
Ein Verstoß gegen die Satzung liegt darin, dass deren § 11 Abs. 1 ein Fremdwerbeverbot enthält, von dem lediglich Werbung an Gaststätten ausgenommen ist. Die geplante Werbetafel soll auch nicht an einer Gaststätte angebracht werden.
Allerdings ist die Satzung unwirksam.
Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistet die Nutzung auch von Grundeigentum nur im Rahmen solcher Gesetze und auf Gesetzen beruhender Regelungen (Inhalts- und Schrankenbestimmungen), die ihrerseits verhältnismäßig sind, also die Bestandsgarantie des Eigentumsgrundrechts im Blick haben und einen sachgerechten Ausgleich zwischen der Sozialbindung nach Art. 14 Abs. 2 S. 1 GG und dem Verfügungsrecht des Eigentümers vornehmen (grundlegend BVerfGE 25, 112, 118 ; 31, 229, 240; BVerfG NJW 1979, 199, 703 m.w.N.). Speziell für den Bereich von Gestaltungssatzungen hat das BVerwG festgestellt, dass baugestalterische Überlegungen, die dem Schutz des Gebietscharakters dienen und einen umfassenden Ausschluss von (Fremd-)Werbung bewirken, zulässig sind, wenn ein schützenswerter Gebietscharakter angenommen werden kann (grdl. BVerwGE 40, 94, 98ff m.w.N.; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 06. April 2011 - 8 S 1213/09 -, juris Rn. 23). Das ist der Fall bei der Umsetzung der dem Wohnen dienenden Gebietstypen der BauNVO und bei Gebieten, die aus sonstigen Gründen, etwa wegen architektonischer Besonderheiten, schutzwürdig sind. Soweit es um den Werbeausschluss in definitionsgemäß heterogenen Mischgebieten geht, muss der Ausschluss das nach der BauNVO vorgesehene Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe reflektieren, um verhältnismäßig zu sein (BVerwGE 40, 94, 100f; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 06. April 2011 - 8 S 1213/09 -, juris Rn. 25). Die obergerichtliche Rechtsprechung hat sich dem angeschlossen, wobei der bayerische VGH - im Hinblick auf Mischgebiete obiter dictu - festgestellt hat, dass es in Mischgebieten wegen des gleichrangigen Nebeneinanders von Wohnen und Gewerbe an einer einheitlichen schutzwürdigen Funktion fehlt, die ein Verbot von Werbung/Fremdwerbung ohne Differenzierung zwischen wohnlicher und gewerblicher Nutzung rechtfertigen könnte (Beschluss vom 20. Januar 2015 -15 ZB 13.2245 -, juris Rn. 8 m.w.N.). Dieser Rechtsprechung schließt sich das erkennende Gericht aus eigener Überzeugung an.
Gemessen hieran § 11 der 1999 in Kraft getretenen Satzung rechtswidrig und damit nicht anwendbar.
Die Rechtswidrigkeit ergibt sich noch nicht daraus, dass die Satzung einen großen Teil des Ortsteils D-Stadt erfasst. Je großflächiger eine Satzungsregelung ist, desto eher handelt es sich zwar um eine bodenrechtliche Frage, für die das Bauplanungsrecht einschlägig ist. Je kleinteiliger und differenzierter eine Satzungsregelung ist, desto eher ist sie dem Bauordnungsrecht zuzuordnen (vgl. BayVGH, Beschluss vom 29. Juni 2015 - 1 ZB 13.1903 -, juris Rn. 6; BVerwG, Urteil vom 11. Mai 2000 - 4 C 14/98 -, juris Rn. 17). Das bedeutet jedoch nicht, dass bauordnungsrechtliche Instrumente wie die Gestaltungssatzung nach § 81 HBO grundsätzlich untauglich sind, einen ganzen Ortsteil einer bestimmten, vom Plangeber gewollten Entwicklung zuzuführen. Es kann keinen Unterschied machen, ob die Gemeindevertretung für jeden Straßenzug eine eigene Satzung schafft, die stets den gleichen Inhalt hat, oder ob sie eine für jeden Straßenzug gewollte Regelung in eine alle Straßenzüge umfassende Satzung einfügt. Entscheidend ist vielmehr, ob eine eine Vielzahl von Straßenzügen umfassende Gestaltungssatzung die Vielgestaltigkeit der denkbaren Entwicklungen in die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort im Einzelfall berücksichtigt. Das ist bei der von der Beigeladenen erlassenen Gestaltungssatzung nicht der Fall
Das pauschale Verbot von Fremdwerbung in § 11 der Satzung spiegelt die Vielfalt an Nutzungen, die jedenfalls im Bereich des streitgegenständlichen Grundstücks auffindbar ist, nicht wieder und ist daher vor dem Hintergrund des Art. 14 Abs. 1 GG unverhältnismäßig und rechtswidrig. Offenkundig hat der Plangeber außer Betracht gelassen, dass das Fehlen einer Bebauungsplanung in gewisser Hinsicht eine erhebliche Unberechenbarkeit mit sich bringt, was die bauplanungsrechtliche Einordnung einzelner Straßenzüge und damit die Zulässigkeit von Werbeanlagen angeht. Gemessen an der Präambel, wonach "das gewachsene Dorfbild des Ortskerns durch Festlegung von Gestaltungsvorschriften für die äußere Gestaltung baulicher Anlagen zu halten, zu pflegen, zu gestalten und bei bereits eingetretenen Störungen wiederherzustellen" ist, ist der Plangeber pauschal von der Erhaltungswürdigkeit des gesamten Orts ausgegangen. Dabei wäre die Frage zu stellen, ob etwa, wie hier, der nähere Einzugsbereich der Durchgangsstraße, der durch eine Vielzahl gewerblicher Nutzungen geprägt ist, die, wie die Tankstelle oder die Spielhalle, aber auch die beiden Banken, keinen Gewinn für ein erhaltenswertes Ortsbild mit sich bringen, einer anderen Regelung, was die Zulässigkeit von Werbung angeht, bedarf, als etwa die Straßenzüge, die am Fuß der historischen Burgkirche liegen. Dies gilt zumal, als nach Auskunft der Vertreter der Beigeladenen im Erörterungstermin zumindest die Änderungsschneiderei bereits seit vielen Jahren existiert und nach dem optischen Eindruck, den der Berichterstatter im Erörterungstermin gewonnen hat, auch die anderen gewerblichen Nutzungen bereits auf die Zeit vor Erlass der Satzung zurückgehen. Letztlich kann jedoch dahinstehen, wann genau eine Entwicklung des streitgegenständlichen Bereichs hin zu einem faktischen Mischgebiet stattgefunden hat. Verzichtet der Plangeber darauf, städtebauliche Entwicklungen durch den Erlass von Bebauungsplänen oder die restriktive Erteilung von vom Bestand abweichenden Baugenehmigungen zu lenken, trägt er das Risiko, dass eine solcherart "isolierte" Gestaltungssatzung die städtebaulichen Entwicklung eines möglicherweise vormals dörflich geprägten Gebiets hin zu etwa einem Mischgebiet nicht nachvollzieht und Regelungsintention und realer Regelungsgegenstand auseinanderfallen. Die Argumentation des VGH Mannheim (Urteil vom 06. April 2011 - 8 S 1213/09 -, juris Rn. 26), wonach allein auf die im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bestehenden örtlichen Verhältnisse abzustellen ist, überzeugt daher nicht und widerspricht auch dem Befund, dass Bebauungspläne wie Rechtsnormen allgemein unwirksam werden können, wenn sie nicht mehr verwirklicht werden können (vgl. die Nachweise bei Panzer, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, 30. EL, § 47 Rn. 111).
Stellt sich der streitgegenständliche Bereich als Mischgebiet und einem pauschalen Fremdwerbeausschluss daher nicht zugänglich dar, bleibt zwar die Frage nach einer im Einzelfall bestehenden Schutzwürdigkeit im Regelungsbereich, die auch in Mischgebieten einen pauschalen Fremdwerbeausschluss rechtfertigen kann (BayVGH, Beschluss vom 29. Juni 2015 - 1 ZB 13.1903 -, juris Rn. 4; Beschluss vom 20. Januar 2015 -15 ZB 13.2245 -, juris Rn. 10; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 06. April 2011 - 8 S 1213/09 -, juris Rn. 25). Eine solche Schutzwürdigkeit ist nicht gegeben. Nach Auskunft der Vertreter der Beigeladenen stammt die architektonisch unauffällige Wohnbebauung großteils aus den fünfziger und sechziger Jahren. Sie weist keine Besonderheiten auf.
Ob § 11 Abs. 1 der Satzung darüber hinaus auch deswegen rechtswidrig ist, weil er in gleichheitswidriger Weise Fremdwerbung an Gaststätten für zulässig erklärt, ohne dies explizit auf die üblicherweise im Rahmen von Bierlieferungsverträgen vereinbarte Werbung für das jeweils ausgeschenkte Bier - dies dürfte jedenfalls Hintergrund der Regelung sein - zu beschränken, kann dahinstehen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwertbeschluss:
Der Streitwert wird auf 5.000 Euro festgesetzt.
Die Höhe des gemäß § 63 Abs. 2 GKG festzusetzenden Streitwerts ergibt sich aus § 52 Abs. 2 GKG i.V.m. Ziff. 9.1.2.3.1 Streitwertkatalog.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 64 Abs. 1 HBO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 BauGB
§ 87a Abs. 2, 3 VwGO
§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO
§ 54 Abs. 1 HBO
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 6 Abs. 1, 2 Nr. 4 BauNVO
§ 6 Abs. 3 BauNVO
§ 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO
§ 15 Abs. 1 S. 2 BauNVO
§ 15 Abs. 2 HBO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 63 Abs. 2 GKG
§ 52 Abs. 2 GKG
Art. 12 und 14 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 14 Abs. 2 S. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 1993, 983
BVerfGE 25, 112, 118
NJW 1979, 199, 703
BVerwGE 40, 94, 98
BVerwGE 40, 94, 100
8 S 1213/09
6 K 1483/12
4 B 39/07
15 CS 09.22
10 S 31.09
2 A 5/16
15 ZB 13.22
1 ZB 13.19
4 C 14/98