Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht (Schleswig-Holstein, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2025-03-14, Aktenzeichen 8 B 5/25
ECLI: ECLI:DE:VGSH:2025:0314.8B5.25.00

Tenor:
Der Antrag wird abgelehnt.
Die Kosten des Verfahrens trägt der Antragsteller.
Der Streitwert wird auf 32.500 € festgesetzt.

Tatbestand:
Der Antragsteller wendet sich im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes gegen die Nutzungsuntersagung seiner Ferienwohnungen in Nebel.
Der Antragsteller ist Eigentümer des Grundstücks X. 5a, Flur 6, Flurstück X in der Gemarkung X auf X, welches im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 4 der Gemeinde X vom 21. November 1986 liegt. Im Bereich des streitgegenständlichen Grundstücks setzt der Bebauungsplan ein reines Wohngebiet fest, südlich grenzt – ebenfalls innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 4 – ein allgemeines Wohngebiet im Bereich der Straße X an.
Im Jahr 2009 bebaute der Antragsteller sein Grundstück mit einem Wohngebäude mit zwei Wohneinheiten. Später wurde angezeigt, dass das Gebäude nunmehr als Ferienwohnung genutzt wird. Eine Baugenehmigung zur Nutzung als Ferienwohnung liegt nicht vor. Der Antragsteller stellte am 14. September 2023 einen Bauantrag, um eine Genehmigung der derzeitigen Nutzung zu erhalten. Ein solcher Antrag wurde mit Bescheid vom 7. Juni 2024 abgelehnt. Hiergegen erhob der Antragsteller Widerspruch, welcher mit Widerspruchsbescheid vom 13. Dezember 2024 abgelehnt wurde. Hiergegen erhob der Antragsteller am 10. Januar 2025 Klage.
Mit Bescheid vom 16. August 2023 untersagte der Antragsgegner eine Nutzung als Ferienwohnung ab sofort. Zudem drohte der er ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 € an. Zugestellt wurde der Bescheid am 19. August 2023. Die Nutzungsart sei nicht genehmigt und könne auch nicht genehmigt werden, denn eine Ferienwohnung sei in einem reinen Wohngebiet nicht zulässig und wiederspreche insofern den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 4. Bei einer untergeordneten Feriennutzung könne bei älteren Bebauungsplänen zwar ausnahmsweise auch eine Feriennutzung genehmigt werden. Dies sei jedoch nicht möglich, wenn das gesamte Gebäude ausschließlich Ferienzwecken diene und keine andere Hauptnutzung bestehe. Die sofortige Vollziehung wurde angeordnet und damit begründet, dass sie erforderlich sei, weil von illegalen Bauten häufig die Gefahr einer Breitenwirkung ausgehe. Sie seien eine Demonstration dafür, dass man sich zumindest vorrübergehend über das Gesetz hinwegsetzen könne. Zudem erweckten sie für unbeteiligte Dritte den Anschein der Legalität und damit den Eindruck, als sei an der fraglichen Stelle die entsprechende Nutzung zulässig.
Am 18. September 2023 ging der Widerspruch des Antragstellers beim Antragsgegner ein.
Der Antragsteller begründete diesen damit, dass im Bebauungsplan ausdrücklich festgelegt sei, dass die Gemeinde die vorhandene Struktur, bestehend aus Einfamilienhäusern mit kleineren Beherbergungsbetrieben oder Ferienwohnungen erhalten wolle. Es sei deswegen ausdrückliches Planungsziel, dass auch Ferienwohnungen zuzulassen seien. Zudem habe die Veränderungssperre im Bebauungsplangebiet Nr. 5 für das Gebiet südlich des Lungjaats ausdrücklich das Ziel, ein Sondergebiet Dauerwohnen und Tourismus zu sichern. Dort solle sogar eine Ferienwohnung pro Wohngebäude vorhanden sein. Die beiden Gebiete seien vergleichbar, weswegen die Ziele auch vorliegend herangezogen werden könnten.
Zudem sei eine Nutzungsuntersagung rechtswidrig, weil eine solche Nutzung auf den Grundstücken X 6 und 4, unmittelbar gegenüber, erlaubt sei. Diese lägen im unbeplanten Gebiet außerhalb des Bebauungsplans Nr. 4. Ein Richter des Verwaltungsgerichtes habe vor Jahren bereits ausgeschlossen, dass die Grundstücke unterschiedlich behandelt werden dürften. Die derzeit bestehende Nutzung des Gebäudes X 5a löse keine anderen bodenrechtlich relevanten Spannungen aus, als die Nutzung im Gebäude X 6 und 4. Die Gemeinde arbeite zudem an einem neuen Bebauungsplan, um eine Nutzung zu Ferienzwecken zu legalisieren. Diese Planung solle abgewartet werden.
Der Antragsgegner wies den Widerspruch mit undatiertem Bescheid zurück, welcher am 17. Dezember 2024 zugestellt wurde.
Er begründet diesen damit, dass sich aus dem Bebauungsplan nicht ergebe, dass die Gemeinde seinerzeit Ferienwohnungen auch im reinen Wohngebiet erlauben wollte. Die vorhandene Struktur habe vielmehr erhalten werden sollen und dementsprechend der Unterschied zwischen allgemeinem und reinem Wohngebiet gewahrt werden sollen.
Es liege auch keine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit vor, denn dazu sei erforderlich, dass keinerlei Ermittlungen notwendig seien, um die Genehmigungsfrage abschließend zu entscheiden. Diese Voraussetzung sei nicht erfüllt, da allenfalls eine ausnahmsweise Zulassung in Frage komme, welche gerade nicht auf der Hand liegen könne.
Ein Einschreiten sei geboten gewesen. Eine ungeordnete bauliche Entwicklung könne nur dann verhindert werden, wenn die streitige Nutzung unterlassen werde.
Die Nutzungsuntersagungsverfügung führe auch lediglich zu einer solchen Beeinträchtigung, die zu dem beabsichtigten Erfolg im richtigen Verhältnis stehe. Der Grundsatz der Wahl des geringstmöglichen Mittels sei beachtet, da kein milderes Mittel zur Verfügung stehe. Nur durch die Nutzungsuntersagung könnten baurechtmäßige Zustände wiederhergestellt werden. Im Übrigen stelle sich das der Bauaufsichtsbehörde in § 80 LBO eingeräumte Ermessen als intendiertes Ermessen dar. Bei einem trotz Genehmigungsbedürftigkeit – wie hier – ungenehmigt genutzten Bauwerk müssten daher erhebliche bzw. besondere Gründe vorgebracht werden, weshalb ausnahmsweise die Nutzung bis zur Entscheidung über die materielle Legalität weiter ausgeübt werden dürfe.
Dagegen hat der Antragsteller am 10. Januar 2025 Klage erhoben (8 A 7/25 (Baugenehmigung) und 8 A 20/25 (Nutzungsuntersagung)) und um einstweiligen Rechtsschutz ersucht.
Er wiederholt und vertieft sein Vorbringen aus dem Widerspruch. Er bringt insbesondere ergänzend vor, dass das Amt Föhr-Amrum von der Vermietung Kenntnis gehabt habe und diese bei der Berücksichtigung der Zweitwohnungssteuer explizit berücksichtigt habe. Zudem seien die Wohnungen auch offiziell im Portal der Amrum-Touristik AöR aufgenommen worden. Andere Ferienwohnungen seien in reinen Wohngebieten in anderen Bereichen Amrums genehmigt wie zum Beispiel im Bebauungsplangebiet Nr. 3 im X Werde ihm die Nutzung verboten, so sei darin ein Verstoß gegen Art. 3 GG zu sehen.
Der Bebauungsplan Nr. 4 sei nach Auslegung des gemeindlichen Willens dahingehend zu verstehen sei, dass eine Feriennutzung bereits als Regelbebauung zulässig sei, nicht nur als Ausnahme. Dies habe der frühere Bürgermeister von Nebel bestätigt, welcher X 7 seinerzeit ebenfalls Ferienwohnungen vermietet habe und ausdrücklich geäußert habe, dass der Gemeinde an der Schaffung hochwertiger Ferienwohnungen gelegen sei.
Auf der Bürgerversammlung am 14.Oktober 2024 sei vom Leiter der Bauaufsichtsbehörde des Kreises Nordfriesland mitgeteilt worden, dass sich der Kreis für die Aufarbeitung der illegalen Ferienwohnungsnutzung einen Zeitraum von ca. 10 – 12 Jahren vorgenommen habe. Mit weiteren Kontrollen und Nutzungsuntersagungen in anderen Plangebieten auf Amrum sei nicht zu rechnen, da die Mitarbeiter des Landkreises jetzt schon außerordentlich überlastet seien.
Er beantragt,
die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs gegen die Ordnungsverfügung vom 16. August 2023 (Az. 604302222023) in der Gestalt des Widerspruchbescheids vom 13. Dezember 2024 (Az. 2.20.0.01-WL 211/23) hinsichtlich der Nutzungsuntersagung wiederherzustellen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Er bezieht sich zur Begründung auf die bisher ergangenen Bescheide. Dem Bebauungsplan Nr. 4 sei zudem nicht zu entnehmen, dass im gesamten Geltungsbereich Feriennutzung regelmäßig zuzulassen sei. Ob eine ausnahmsweise Zulassung möglich sei, müsse dem Baugenehmigungsverfahren vorbehalten bleiben. Es werde zudem in großem Umfang gegen illegale Ferienwohnungsnutzer vorgegangen, wobei ein gleichzeitiges Einschreiten aufgrund der großen Anzahl illegaler Nutzungen nicht möglich sei. Soweit Ferienwohnungen in reinen Wohngebieten erlaubt sein sollten, so müsse dies innerhalb des Bebauungsplans und in Sichtweite zum Grundstück des Antragstellers sein, was dieser jedoch nicht behauptet habe, denn die Forderung nach Systemgerechtigkeit habe enge räumliche Grenzen, denn nur dann könne die handelnde Behörde bei der Entscheidung des einen Falls auch andere Fälle überhaupt im Blick haben.
Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakte, insbesondere die Schriftsätze und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Antragsgegners Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag ist als Antrag gem. § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 VwGO aufgrund der Anordnung der sofortigen Vollziehung gem. § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Dem Antragsteller kommt insbesondere ein Rechtschutzbedürfnis zu, denn er hat bereits innerhalb der Frist des § 74 Abs. 1 Satz 1 VwGO Klage (8 A 20/25) gegen die Nutzungsuntersagung in Gestalt des Widerspruchsbescheides erhoben.
In der Sache ist der Antrag jedoch unbegründet.
Zunächst sind die formellen Anforderungen an die Sofortvollzugsanordnung, insbesondere das Begründungserfordernis gem. § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO, erfüllt. Diese ist bei Anordnungen auf baurechtlichem Gebiet, namentlich einer auf § 58 Abs. 2, § 80 Satz 2 LBO gestützten Maßnahme, regelmäßig schon dann gerechtfertigt, wenn die Voraussetzungen einer Nutzungsuntersagung vorliegen. Es besteht ein öffentliches Interesse daran, dass die Genehmigungspflicht beachtet wird. Im Hinblick auf die negative Vorbildwirkung formell rechtswidriger Nutzungen sowie auf die Kontrollfunktion des Bauordnungsrechts sind nur geringe Anforderungen an die Begründung der Vollziehungsanordnung zu stellen (stRspr der Kammer, Beschluss vom 31. Mai 2024 – 8 B 12/24 – juris Rn. 41; Beschluss vom 18. Mai 2020 – 8 B 8/20 – juris Rn. 38; vgl. auch OVG Schleswig, Beschluss vom 20. Dezember 2017 – 1 MB 18/17 – juris Rn. 9). Vorliegend genügen die Darlegungen den formalen Erfordernissen einer Begründung des Einzelfalls. Es ist nicht zu beanstanden, dass der Antragsgegner darauf abgestellt hat, dass es im Hinblick auf den vorliegenden Verstoß gegen das formelle und materielle Baurecht nicht hingenommen werden könne, dass die zur Verfügung stehenden Rechtsbehelfe aufschiebende Wirkung hätten und somit der bestehende Zustand bis zu einer endgültigen Entscheidung in der Sache bestehen bleibe. Das Baurecht würde jedem Bürger das Opfer auferlegen, bis zur Erteilung der Genehmigung sein Vorhaben zurückzustellen. Mit dieser Ordnungsfunktion des formellen Baurechts wäre es unvereinbar, wenn diejenigen, die ein rechtswidrig ausgeführtes Vorhaben nutzten bevorzugt gegenüber denjenigen würden, die bis zur Erteilung einer Genehmigung zuwarten.
In materieller Hinsicht gilt Folgendes:
Die gerichtliche Entscheidung nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO ergeht auf der Grundlage einer umfassenden Interessenabwägung, deren Gegenstand das private Aufschubinteresse und das öffentliche Interesse an der Vollziehung des Verwaltungsakts sind. Die Entscheidung des Gerichts nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO beruht gleichermaßen auf einer Interessenabwägung. Hat die Behörde die sofortige Vollziehung angeordnet, kommt es darauf an, ob die Behörde zu Recht das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung höher gewichtet hat als das private Interesse, bis zum rechtskräftigen Abschluss des Hauptsacheverfahrens den Verwaltungsakt nicht befolgen zu müssen. Im Rahmen dieser Interessenabwägung können auch Erkenntnisse über die Rechtmäßigkeit und die Rechtswidrigkeit des Verwaltungsakts, der vollzogen werden soll, Bedeutung erlangen, allerdings nicht als unmittelbare Entscheidungsgrundlage, sondern als in die Abwägung einzustellende Gesichtspunkte, wenn aufgrund der gebotenen summarischen Prüfung Erfolg oder Misserfolg des Rechtsbehelfs offensichtlich erscheinen. Lässt sich bei der summarischen Überprüfung die Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides ohne weiteres feststellen, ist sie also offensichtlich, so ist die aufschiebende Wirkung des Rechtsbehelfs wiederherzustellen oder anzuordnen, weil an der sofortigen Vollziehung eines offensichtlich rechtswidrigen Bescheides kein öffentliches Interesse bestehen kann. Erweist sich nach der genannten Überprüfung der angefochtene Bescheid als offensichtlich rechtmäßig, bedarf es neben der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides noch eines besonderen öffentlichen Vollziehungsinteresses, das mit dem Interesse am Erlass des Verwaltungsakts nicht identisch, sondern vielmehr ein qualitativ anderes Interesse ist. Dieses besondere öffentliche Vollziehungsinteresse ist von der Behörde gemäß § 80 Abs. 3 VwGO gesondert zu begründen (stRpr seit OVG Schleswig, Beschluss vom 6. August 1991 – 4 M 109/91 – juris Rn. 3; VG Schleswig, Beschluss vom 31. Mai 2024 – 8 B 12/24 – juris Rn. 43).
Vorliegend überwiegt das öffentliche Vollzugsinteresse gegenüber dem Aussetzungsinteresse des Antragstellers, da sich die Nutzungsuntersagungsverfügung vom 16. August 2023 – welche aufgrund des ausdrücklichen Antrags als einziges zu prüfen ist – nach summarischer Prüfung als rechtmäßig erweist.
Maßgeblicher Zeitpunkt für die rechtliche Überprüfung einer bauordnungsrechtlichen Nutzungsuntersagung als Verwaltungsakt mit Dauerwirkung ist die letzte mündliche Verhandlung – bzw. im Eilverfahren der Entscheidung des Gerichts – (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 8. Mai 2020 – n. V. BA S. 6 m. w. N.; Beschluss vom 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 26, VG Schleswig, Beschluss vom 31. Mai 2024 – 8 B 12/24 – juris Rn. 45).
Seine Rechtsgrundlage findet der Verwaltungsakt in §§ 58 Abs. 2, 80 Satz 2 LBO. Nach § 58 Abs. 2 LBO hat die Bauaufsichtsbehörde bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Sie können in Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen. Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, kann die Nutzung untersagt werden (§ 80 Satz 2 LBO).
Die tatbestandlichen Voraussetzungen der Nutzungsuntersagung liegen vor. In aller Regel rechtfertigt bereits die sich aus dem Fehlen einer im Einzelfall notwendigen Baugenehmigung für die konkrete Nutzung einer baulichen Anlage ergebende formelle Illegalität den Erlass einer Nutzungsuntersagung. Da die Nutzungsuntersagung in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen, muss grundsätzlich nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt (stRspr OVG Schleswig, Beschluss vom 16. September 2020 – 1 MB 12/20 – juris Rn. 11 m. w. N.; OVG Schleswig, Beschluss vom 10. Dezember 2024 – 1 MB 20/24 – juris Rn. 9; VG Schleswig, Beschluss vom 8. April 2015 – 8 B 6/15 – juris Rn. 20).
Zu keiner Zeit war die Wohnung als Ferienwohnung genehmigt worden. Die gegenwärtige Nutzungsart ist deswegen formell rechtswidrig, denn die erteilte Baugenehmigung vom 29. Juli 2009 beinhaltet die Errichtung eines Wohngebäudes mit zwei Wohneinheiten (vgl. Bl. 2 Verwaltungsvorgang) und damit eine Nutzung zu Wohn- und nicht zu Ferienwohnzwecken. Der Antragsteller hat zwar einen Bauantrag für die entsprechende Nutzungsänderung gestellt, jedoch ist dieser abgelehnt worden. Das Klageverfahren gegen die Ablehnung der Baugenehmigung ist noch anhängig.
Etwas Anderes gilt nur dann, wenn die Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig bzw. bei verfahrensfreien Vorhaben offensichtlich zulässig ist (stRspr der Kammer, vgl. Beschluss vom 18. Mai 2020 – 8 B 9/20 – juris Rn. 46; vgl. auch OVG Schleswig, Beschluss vom 16. Januar 2018 – 1 MB 22/17 – juris Rn. 8). Eine Nutzungsuntersagung wäre in einem solchen Fall unverhältnismäßig. Die Beschränkung auf eine Offensichtlichkeitsprüfung nimmt der Bauaufsichtsbehörde dabei eine vollständige Vorausprüfung der Genehmigungsfähigkeit ab. Nach Sinn und Zweck ist es nämlich nicht Aufgabe der Bauaufsichtsbehörde in einem Verfahren, in dem durch die Ausübung baurechtlicher Eingriffsbefugnisse die ungenehmigte Nutzung unterbunden werden soll, gleichsam insoweit die Prüfung in einem künftigen Genehmigungsverfahren vorweg zu nehmen (OVG Schleswig, Beschluss vom 8. Mai 2020 – 1 LA 52/17 – n. V. BA S. 10 f. m. w. N.). Von der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit kann jedoch nur dann gesprochen werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde ohne weitere Ermittlungen erkennen kann, dass die bauliche Anlage und ihre Nutzung dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Es muss mit anderen Worten geradezu handgreiflich sein und keiner näheren Prüfung bedürfen, dass der vom Bauherrn gewünschte Zustand dem öffentlichen Baurecht vollständig entspricht (OVG Schleswig, Beschluss vom 23. März 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 35; Beschluss vom 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 24 m. w. N.; VG Schleswig, Beschluss vom 31. Mai 2024 – 8 B 12/24 – juris Rn. 48; Beschluss vom 6. Dezember 2001 – 5 B 93/01 – juris Rn. 31).
Es handelt sich bei der Nutzungsänderung von einer Wohnung in eine Ferienwohnung zunächst nicht um ein verfahrensfreies Vorhaben i. S. v. § 61 Abs. 2 LBO, da sie keinem der in § 61 LBO genannten Tatbestände unterfällt.
Es liegt auch keine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit vor, weil die Voraussetzungen für eine materiell rechtmäßige Ferienwohnungsnutzung nach den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 4 und den Vorgaben der BauNVO 2017 nicht handgreiflich vorliegen. Substantiierte Einwendungen gegen die Wirksamkeit des Bebauungsplans sind weder geltend gemacht worden noch sind Gründe für die Annahme einer Unwirksamkeit dieses Bebauungsplans im Rahmen der hier nur gebotenen summarischen Überprüfung der Sach- und Rechtslage für die Kammer ersichtlich. Im Übrigen sind bei Nutzungsuntersagungsverfügungen die Voraussetzungen für eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit bei einer notwendigen inzidenten Überprüfung der Unwirksamkeit von Bebauungsplanfestsetzungen nicht gegeben; hierfür bietet das Baugenehmigungsverfahren Raum (OVG Schleswig, Beschluss vom 23. Februar 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 35; Beschluss vom 24. August 2022 – 1 MB 9/22 – n.v. BA S. 12).
Ein Fall einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit liegt hier nicht vor. Die Zulässigkeit eines Bauvorhabens richtet sich im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nach § 30 BauGB i.V.m. der BauNVO bzw. nach § 31 BauGB. Gem. § 30 Abs. 1 BauGB ist im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Die Voraussetzungen liegen nicht vor. Der Bebauungsplan Nr. 4 setzt für den Bereich, in dem sich das Vorhaben des Antragstellers befindet, ein reines Wohngebiet (WR) fest. Die zulässigen Nutzungsarten des Grundstücks richten sich deswegen nach § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 3 BauNVO. Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen; allgemein zulässig sind Wohngebäude sowie Anlagen der Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner dienen. Ausnahmsweise zugelassen werden können nach Nummer 1 Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs dienen sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes und nach Nummer 2 sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Der Begriff des Wohnens ist durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet (BVerwG, Beschluss vom 25. März 1996 – 4 B 302.95 – juris Rn. 12; Beschluss vom 20. Dezember 2016 – 4 B 49.16 – juris Rn. 7). Bei Wohnungen und Räumen für Feriengäste fehlt es an einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit, sodass diese nicht als Regelbebauung in einem reinen Wohngebiet zulässig sind (vgl. VG Schleswig, Urteil vom 22. März 2017 – 8 A 25/16 – juris Rn. 31; VGH München, Beschluss vom 4. September 2013 – 14 ZB 13.6 – juris Rn. 12; OVG Lüneburg, Beschluss vom 28. Dezember 2007 – 3 M 190/07 – juris Rn. 8, sowie Urteil vom 19.02.2014 – 3 L 212/12 – juris Rn. 39; Vietmeier, in: Bönker/Bischopink (Hg.) BauNVO, 2. Aufl. 2018, § 3 Rn. 26).
In der Rechtsprechung des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgericht ist mittlerweile geklärt, dass es sich bei Ferienwohnungen – die wie vorliegend typischerweise auf Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet sind – nicht um kleine Beherbergungsbetriebe handelt (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 23. März 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 19), sondern um sonstige nicht störende Gewerbebetriebe (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 16. September 2020 – 1 MB 12/20 – juris Rn. 26). Dieses Verständnis findet mittlerweile ergänzend auch seine Stütze in § 13a BauNVO – nicht direkt, sondern als Auslegungshilfe, da diese Vorschrift erst 2017 im Zuge des Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt vom 4. Mai 2017 ohne Rückwirkung in die Baunutzungsverordnung eingefügt wurde und damit nach Erlass des streitgegenständlichen Bebauungsplans aus dem Jahr 1986 (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 16. September 2020 – 1 MB 12/20 – juris Rn. 23, 27; VG Schleswig, Beschluss vom 31. Mai 2024 – 8 B 12/24 – juris Rn. 51 f.; offengelassen: BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 – 4 C 5.16 – juris Rn. 21), der nunmehr Ferienwohnungen im dort definierten Sinne zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 3 Absatz 3 Nummer 1 BauNVO zählt, soweit nur Räume zur Verfügung gestellt werden.
Entgegen der Ansicht des Antragstellers lässt sich der Begründung des Bebauungsplans auch nichts Anderes entnehmen. Wie vom Antragsteller zutreffend vorgebracht, wird dort zwar ausdrücklich festgelegt, dass die vorhandenen Strukturen erhalten werden sollen, welche explizit in Einfamilienhäusern kleinere Beherbergungsbetriebe und Ferienwohnungen umfassten. Jedoch lässt sich daraus nicht der Schluss ziehen, dass die Gemeinde überall Ferienwohnungen erlauben bzw. vom Wohnen mitumfasst sah, denn zum einen würde die Nennung von Beherbergungsbetrieben und Ferienwohnungen überflüssig werden, wenn diese ohnehin unterschiedslos den Regelungen für das Wohnen folgen würden. Zum anderen übersieht diese Argumentation, dass im Bebauungsplan Nr. 4 nicht nur ein reines Wohngebiet festgesetzt wurde, sondern auch ein allgemeines Wohngebiet, welches Ferienwohnungen nach der gesetzlichen Lage zumindest ausnahmsweise als sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zulässt, vgl. § 4 Abs. 3 Nummer 2 BauNVO. Die Planung der Gemeinde war erkennbar darauf gerichtet, zwei unterschiedliche Strukturen zu erhalten oder auszudifferenzieren. Selbst wenn vorhandene Feriennutzungen im Bereich des reinen Wohngebietes erhalten werden sollten, bedeutet das nicht, dass weitere Ferienwohnungen zugelassen werden sollten, denn bereits vorhandene Feriennutzungen konnten und können aus Gründen des Bestandsschutzes auch dann weiterbetrieben werden, wenn eine Neuzulassung nicht mehr zulässig ist. Der Wunsch des Erhaltens des Vorhandenen steht einer zukünftigen differenzierteren Stadtplanung nicht per se entgegen.
Das vom Antragsteller zitierte Urteil des Oberverwaltungsgerichts Schleswig-Holstein legt keine anderen Maßstäbe an die Auslegungserfordernisse an, denn dort heißt es zwar:
„Insofern ist es weiterhin Aufgabe der Verwaltungsgerichtsbarkeit, den Inhalt der alten Rechtslage durch Auslegung zu klären (Bönker/Bischopink, BauNVO, 2. Aufl. 2018, § 13a Rn. 21). Entscheidend ist dabei darauf abzustellen, wie die betreffende Festsetzung damals – d.h. im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan – von der Gemeinde verstanden wurde (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20.12.2016 – 4 B 49.16 – juris, Rn. 9; Beschluss vom 25.03.1996 – 4 B 302.95 – juris, Rn. 11)“,
(OVG Schleswig, Beschluss vom 23. März 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 21).
Allerdings geht der vom Antragsteller zitierte Ausschnitt noch weiter:
„Dabei entspricht es zwar dem Wesen der Auslegung, dass sie nicht strikt an die Planzeichnung und die textlichen Festsetzungen gebunden ist. Allerdings muss der objektive Wille der Gemeinde zumindest andeutungsweise in dem Bebauungsplan selbst seinen Niederschlag gefunden haben. Daher können die Bebauungsplanbegründung oder auch die Aufstellungsvorgänge zwar den Planinhalt verdeutlichen, nicht allerdings eine Regelung im Plan selbst ersetzen. Insbesondere sind Planbegründung und Aufstellungsvorgänge nicht geeignet, den Planinhalt zu ergänzen oder einzuschränken“,
Dieses zugrunde gelegt, kann allein in der Begründung zum Bebauungsplan keine Erweiterung des nach der BauNVO geltenden Wohnbegriffs gesehen werden, zumal im Beschlusszeitpunkt in einem reinen Wohngebiet noch weniger Nutzungsarten zulässig waren als in der heutigen Fassung der BauNVO (2017). Dies steht einem weit zu verstehenden Wohnbegriff des damaligen Bebauungsplangebers entgegen, wenn er dadurch auch nicht gänzlich auszuschließen ist. Zwar mag die frühere Rechtsprechung zur Feriennutzung uneinheitlich gewesen sein. Das Bundesverwaltungsgericht akzentuierte jedoch schon in den 70er und 80er Jahren einen Unterschied zwischen Wohnnutzung und Ferienwohnungsnutzung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Mai 1989 – 4 B 78.89 –; sowie Urteil vom 27. März 1974 – VIII C 21.73 – juris Rn. 19).
Zudem wurden in den sich anschließenden Änderungen des Bebauungsplans Nr. 4, die Festsetzung zum reinen Wohngebiet für das Grundstück des Antragstellers nie geändert. Die Gemeinde hat ihre Planung diesbezüglich trotz mehrere Änderungsfassungen am Bebauungsplan Nr. 4 bisher nicht angepasst. Ob dies zukünftig geplant ist, kann im Entscheidungszeitpunkt dahinstehen, denn nicht das Gericht muss mit seiner Entscheidung abwarten, ob zukünftig ein neuer Bebauungsplan beschlossen wird, sondern der Antragsteller ist darauf zu verweisen, die Nutzungsart solange zu unterlassen, bis sie genehmigt worden ist und insofern ein entsprechender Bauantrag aufgrund eines neuen Bebauungsplans genehmigt werden kann.
Eine bauplanungsrechtliche Zulässigkeit kommt vorliegend nur als ausnahmsweise zulässige Nutzung in Betracht, wenn man die streitgegenständliche Nutzung einer Ferienwohnung als „kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes“ ansieht. Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG, Beschluss vom 8. Mai 1989 – 4 B 78.89 – juris Rn. 3; ebenso: VG Schleswig, Beschluss vom 2. Juli 2024 – 8 B 14/24 – juris Rn. 11; OVG Schleswig, Beschluss vom 23. März 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 19; OVG Lüneburgniedr, Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 –, juris Rn. 41 ff.) hat dies bereits in der Vergangenheit verneint und darauf abgestellt, dass Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes bauplanungsrechtlich unterschiedliche Nutzungsarten darstellen. Ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes liegt hiernach nur dann vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass sie ihren häuslichen Wirkungskreis dort unabhängig gestalten können. Teilweise wurde in der obergerichtlichen Rechtsprechung insoweit auf ein beherbergungstypisches Dienstleistungsangebot (Frühstücksbuffet, Reinigungsdienst, Bettwäschewechsel) abgestellt (vgl. Bischopink in: Bönker/ders. (Hg.), BauNVO, 2. Aufl. 2018 § 13a Rn. 1). Auch das Schleswig-Holsteinische Oberverwaltungsgericht hat in seinem Beschluss vom 16. September 2020 (– 1 MB 12/20 – juris Rn. 25, ebenso: VG Schleswig, Beschluss vom 1. August 2022 – 8 B 42/22 – juris Rn. 10; so bestätigt von OVG Schleswig, Beschluss vom 23. März 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 19) ausdrücklich diese Auffassung vertreten.
Es kann offenbleiben, ob sich durch die Einfügung von § 13a BauNVO, welcher seit 2017 Ferienwohnungen im Fall der Überlassung von Räumen in einem reinen Wohngebiet den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes zuordnet (Satz 2), eine veränderte Rechtsprechung ergibt, denn Anhaltspunkte für eine Ermessensreduzierung auf Null für eine solche Ausnahme sind hier nicht ersichtlich. Im Rahmen der Ermessensbetätigung können vielmehr z. B. Nebenbestimmungen verfügt werden. Auch bei Vorliegen der Voraussetzungen der Ausnahme besteht daher kein Rechtsanspruch auf Erteilung der Ausnahme (OVG Schleswig, Beschluss vom 23. März 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 19; Beschluss vom 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 25). Bei kleinen Beherbergungsbetrieben handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der von der Rechtsprechung insbesondere hinsichtlich des Merkmals „klein“ vorgenommen wurde, wobei insbesondere die Anzahl der Betten als Kriterium herangezogen werden kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. November 1987 – 4 B 230 – 231.87 –, juris Rn. 3; Fickert/Fieseler, BauNVO, 13. Aufl. 2019, § 3 Rn. 20.3). Zusätzlich ist aufgrund der Regelung in § 13a Satz 2 BauNVO erforderlich, dass es sich von vornherein nur um „Räume“ und nicht wie in Satz 1 „Gebäude“ handelt, die vermietet werden sollen. Diese Voraussetzung ist bei dem Antragsteller nicht erfüllt. Es handelt sich um zwei eigenständige Einheiten, die nicht mehr als „Räume“ im Sinne von § 13a Satz 2 BauNVO gefasst werden können. Dies gilt selbst dann, wenn nur eine der beiden Wohnungen zu Ferienzwecken vermietet werden soll, denn es handelt sich trotz eines einheitlichen Baukörpers auf einem Grundstück um abgeschlossene Wohneinheiten, die über reine „Räume“ hinausgehen und für die keine vorherrschende Hauptnutzung besteht.
Zudem wäre, selbst wenn es sich um einzelne Räume handeln sollte, mangels Ermessensreduzierung auf Null keine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit im Rahmen des vom Antragsgegner auszuübenden Ermessens gegeben.
Auch im Übrigen ist die Ermessensausübung des Antragsgegners hinsichtlich der Nutzungsuntersagung nicht zu beanstanden.
Hierzu hat er auf Seite 3 des angefochtenen Bescheides vom 16. August 2023 und Seite 9 des angefochtenen Widerspruchbescheides Ausführungen gemacht und ausgeführt, dass er von dem in § 58 Abs. 2 LBO eingeräumten Ermessen dahingehend Gebrauch gemacht habe, den baurechtsmäßigen Zustand aufzugreifen, da er bei formeller Illegalität regelmäßig die Nutzung untersage.
Hiergegen ist nichts zu erinnern, insbesondere nicht vor dem Hintergrund, dass in den Fällen einer ungenehmigten Nutzung baulicher Anlagen – wie hier – in der Regel der Erlass einer Nutzungsuntersagung ermessensgerecht ist, denn die Auslegung der gesetzlichen Vorschriften ergibt, dass der Bauaufsichtsbehörde insoweit ein intendiertes Ermessen eingeräumt ist (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 30 m. w. N.). Der Antragsgegner hat dabei zudem den zu berücksichtigenden und sich aus Art. 3 GG ergebende Grundsatz des systemgerechten Vorgehens beachtet, der willkürliches Verhalten der Bauaufsichtsbehörde verhindern soll und besagt, dass gleichliegende Tatbestände, die bei gerechter Würdigung der Sachverhalte eindeutig eine gleichartige Behandlung erfordern und nicht ohne sachlich hinreichende Gründe unterschiedlich behandelt werden dürfen (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 30). Der Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) verpflichtet die Behörde aber grundsätzlich nicht, in einem Bereich, in dem sie baurechtswidrige Zustände beobachtet hat, schlagartig gegen alle vorzugehen; dazu wäre die zuständige Bauaufsichtsbehörde schon in personeller und sachlicher Hinsicht regelmäßig gar nicht in der Lage. Die Behörde darf sich vielmehr auf ein Vorgehen gegen einzelne Störer beschränken, sofern sie hierfür sachliche Gründe hat (OVG Schleswig, Beschluss vom 23. März 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 37).
Gemessen an diesen Vorgaben ist kein systemwidriges Einschreiten für die Kammer ersichtlich. Der Antragsgegner trug vor, in großem Umfang gegen illegale Ferienwohnungen einzuschreiten, aufgrund der Vielzahl illegaler Nutzungsformen jedoch nicht überall gleichzeitig tätig werden zu können. Dem Antragsteller ist zwar zuzugestehen, dass der Antragsgegner kein Konzept vorgelegt hat, aus welchem sich ergibt, wie viele Fälle einer illegalen Nutzung auf ganz Amrum vorliegen und wie dagegen systematisch vorgegangen werden soll. Der Antragsteller hat jedoch nicht dargelegt, dass in konkreten Fällen im Umkreis ein Einschreiten bisher unterblieben sei. Im Gegenteil trägt er vor, dass im Bereich des Bebauungsplans Nr. 4 einheitlich vorgegangen werde. Deshalb trägt schon der Vortrag des Antragstellers die Behauptung eines willkürlichen Vorgehens nicht, denn es lässt sich erkennen, dass der Antragsgegner gleichermaßen gegen alle erkannten illegalen Nutzungen einschreitet, selbst wenn er im Gebiet des Antragstellers mit seinem Einschreiten beginnen sollte und erst später in allen anderen Bereichen vorgehen wird.
Im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes muss der Antragsteller Tatsachen darlegen und glaubhaft machen, um das Gericht in die Lage zu versetzen, eine Entscheidung zu treffen. Dabei endet die Amtsermittlung dort, wo die Mitwirkungspflichten der Beteiligten beginnen (BVerwG, Beschluss vom 25. Juni 2010 – 9 B 99.09 – juris Rn. 4). Allein aus einer Äußerung auf einer Versammlung, dass ein Vorgehen gegen alle illegalen Nutzungen 10 Jahre in Anspruch nehmen könnte, lässt sich nicht ersehen, dass lediglich gegen illegale Nutzungen im Bereich des Bebauungsplans Nr. 4 vorgegangen würde. Zunächst in einem festgelegten Gebiet tätig zu werden und etwaige Gerichtsprozesse abzuwarten, bevor gleichsam in den weiteren Gebieten vorgegangen wird, ist zudem nicht zu beanstanden.
Ein Ermessensfehler ergibt sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt, dass in anderen reinen Wohngebieten, wie demjenigen im Greenwai (Bebauungsplan Nr. 3 der Gemeinde Nebel) Ferienwohnungen genehmigt sein sollen. Dieses Vorbringen als wahr unterstellt, handelt es sich dabei zunächst um einen anderen Bebauungsplan, auf den sich der Antragsteller nicht berufen kann. Zudem genügt die rechtswidrige Genehmigung von Ferienwohnungen selbst im eigenen Plangebiet nicht, um die vorliegende Nutzungsuntersagung als Verstoß gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 GG zu qualifizieren. Der Antragsteller hat nicht behauptet und es ist auch sonst nicht ersichtlich, dass tatsächlich eine ständige Verwaltungspraxis bestünde, die in vergleichbaren Fällen, und nicht nur in Einzelfällen oder in der Vergangenheit, entsprechende Genehmigungen unproblematisch erteilt hätte.
Eine Ermessensfehler ergibt sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt, dass im unmittelbar angrenzenden unbeplanten Gebiet, Ferienwohnungen erlaubt sind. Auch dieses Vorbringen als wahr unterstellt, beurteilt sich die Zulässigkeit von Vorhaben außerhalb eines Bebauungsplans nach anderen Maßstäben. Es liegen nicht vergleichbare Sachverhalte vor. Eine ungleiche Behandlung von Ferienwohnungen innerhalb und außerhalb des streitgegenständlichen Bebauungsplans ist danach nicht nur zulässig, sondern mitunter erforderlich.
Unter demselben Gesichtspunkt vermag auch ein Vergleich zu einem nahegelegenen Bebauungsplan mit einer Festsetzung für ein Sondergebiet für Tourismus dem Antrag nicht zum Erfolg zu verhelfen. Ein solches Sondergebiet ist gerade Ausdruck der städtebaulichen Planungshoheit der Gemeinde, die Ferienwohnungen gerade in diesem Bereich ansiedeln will und – zumindest gegenwärtig – keine solche Ansiedlung in anderen Gebieten, wie auch demjenigen des Antragstellers, vorgesehen hat.
Soweit sich der Antragsteller darauf beruft, für die gewerbliche Nutzung Zweitwohnungssteuer zu zahlen und in offiziellen Portalen der Insel Amrum sein Angebot zu inserieren, kann dies seinem Antrag nicht zum Erfolg verhelfen, weil sich aus diesen Umständen keine Genehmigung ableiten lässt oder auch nur eine Zusage, nicht gegen die Nutzung einzuschreiten, denn der Antragsgegner ist weder für das Ferienwohnungsportal verantwortlich noch mit der Zweitwohnungssteuer befasst. Das Abführen einer Steuer berechtigt nicht zur ungenehmigten Nutzungsart, zumal die gewerbliche Vermietung der Wohnung als Dauerwohnung bereits jetzt ohne weiteres möglich ist.
Auch die gerichtliche Interessenabwägung führt vorliegend nicht dazu, dass dem Aussetzungsinteresse der Antragsteller trotz der Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung gegenüber dem öffentlichen Interesse an einer Umsetzung dieser Verfügung Vorrang gebührt. Wie bereits ausgeführt, überwiegt das öffentliche Vollziehungsinteresse bei Anordnungen auf baurechtlichem Gebiet, namentlich einer auf § 58 Abs. 2, § 80 Satz 2 LBO gestützten Maßnahme, regelmäßig schon dann, wenn die Voraussetzungen einer Nutzungsuntersagung vorliegen. Es besteht ein öffentliches Interesse daran, dass die Genehmigungspflicht beachtet wird, insbesondere im Hinblick auf die negative Vorbildwirkung formell rechtswidriger Nutzungen sowie auf die Kontrollfunktion des Bauordnungsrechts.
Die von dem Antragsteller zu seinen Gunsten vorgebrachten Gründe für ein Überwiegen ihres Aussetzungsinteresses tragen nicht. Sie sind aufgrund der bestehenden Genehmigung nicht gehindert, die Wohnung entsprechend dem genehmigten Nutzungszweck zum Dauerwohnen zu vermieten und dadurch die Wohnung wirtschaftlich zu verwerten (vgl. dazu auch: VG Schleswig, Beschluss vom 16. Mai 2024 – 2 B 12/24 – juris Rn. 20).
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Streitwertentscheidung richtet sich gem. §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1, 63 Abs. 2 Satz 1 GKG nach ständiger Rechtsprechung der Kammer und des Oberverwaltungsgerichts Schleswig-Holsteins nach dem Jahresnutzwert der baulichen Anlage, welcher vom Antragsteller mit 65.000 € (Mieteinnahmen pro Jahr) angegeben wurde. Dieser Wert ist gem. Ziff. 1.5 im Rahmen des vorläufigen Rechtsschutzes zu halbieren.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 80 LBO
§ 61 LBO
§ 30 BauGB
§ 31 BauGB
§ 3 BauNVO
§ 13a BauNVO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 VwGO
§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO
§ 74 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO
§ 80 Satz 2 LBO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 80 Abs. 3 VwGO
§ 58 Abs. 2, 80 Satz 2 LBO
§ 58 Abs. 2 LBO
§ 61 Abs. 2 LBO
§ 30 Abs. 1 BauGB
§ 13a Satz 2 BauNVO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1, 63 Abs. 2 Satz 1 GKG
Art. 3 GG
Art. 3 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 8 A 7/25
8 A 20/25
8 B 12/24
8 B 8/20
4 M 109/91
8 B 6/15
8 B 9/20
1 LA 52/17
5 B 93/01
4 B 302.95
4 B 49.16
8 A 25/16
3 M 190/07
3 L 212/12
4 C 5.16
4 B 78.89
VIII C 21.73
8 B 14/24
8 B 42/22
9 B 99.09
2 B 12/24