Verwaltungsgericht Koblenz (Rheinland-Pfalz, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2023-10-12, Aktenzeichen 4 K 65/23.KO
ECLI: ECLI:DE:VGKOBLE:2023:1012.4K65.23.KO.00

Tenor:
Orientierungssatz
Vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31.13 – sowie OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –.(Rn.35)
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um die Erhebung eines Ausgleichsbetrages in einem ehemaligen Sanierungsgebiet.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Flur 8, Flurstück 435/5 mit der Anschrift „A***-Straße ***“ im Gebiet der Beklagten. Das Grundstück ist mit einem viergeschossigen Wohnhaus bebaut und hat nach der Veräußerung einer Fläche von 95 m² im Jahr 2020 nunmehr eine Größe von 461 m².
Mit Satzung vom 13. Juli 2005 setzte die Beklagte das Sanierungsgebiet „Stadtteil B***“ förmlich fest. Die Sanierung wurde nicht im vereinfachten Verfahren durchgeführt. Das Grundstück der Klägerin liegt innerhalb des Sanierungsgebiets in der A***-Straße. Von 2013 bis 2015 wurde diese, nachdem sie von einer Landesstraße auf eine Ortsstraße herabgestuft worden war, umgebaut. Dabei wurden u.a. die dortigen Parkflächen umgestaltet, wobei einige Parkplätze entfielen. Im gesamten Sanierungsgebiet entstanden im Zuge der Sanierungsmaßnahmen zusätzliche Parkplätze.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich Westerwald-Taunus ermittelte für die Beklagte mit Gutachten vom 14. September 2016 die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen für das Sanierungsgebiet. Dabei wurde das Gebiet in verschiedene Zonen unterteilt. Das Grundstück der Klägerin befindet sich in der Zone 71.50. Als Wertermittlungsstichtag wurde der 14. September 2016, als Qualitätsstichtag der 1. Januar 1997 festgelegt. Zur Ermittlung des Anfangswertes zog der Ausschuss das Vergleichskaufpreisverfahren heran, wobei sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke einbezogen wurden. Des Weiteren wandte er das Bodenrichtwertverfahren an. Aus den Ergebnissen beider Verfahren wurde ein gewogenes Mittel gebildet, das einen Anfangswert von gerundet 178 €/m² ergab. Zur Ermittlung des Endwertes wurden die Komponentenmethode sowie das Modell Niedersachsen genutzt. Daraus wurde ein Endwert von 186,40/m² € berechnet.
Dazu heißt es im Gutachten einleitend zur Ermittlung des zonalen Endwerts:
„In der Zone 71.50 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch […]
- Neugestaltung der Parkplätze entlang der Straße.“
Mittels der Komponentenmethode wurde für die Zone 71.50 ein Endwert i.H.v. 186,00 €/m² ermittelt. Dazu wird im Gutachten ausgeführt:
„Durch die Aufwertung dieser Bewertungszone (die neue Erschließungsanlage ist besser und ansehnlicher als die ehemalige Erschließungsanlage, […] Schaffung von Parkplätzen, Entkernung und Ausbau der Straße) und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 4,5 % geschätzt.“
Die Anwendung des Modells Niedersachsen ergab einen zonalen Endwert i.H.v. 186,90 €/m². In der Tabelle „Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen“ wird unter anderen als Sanierungsmaßnahme „Neugestaltung der Straße und Schaffung von Parkplätzen“ aufgeführt.
Mit Satzung vom 27. Oktober 2020 hob die Beklagte die Sanierungssatzung in Teilen – einschließlich des Bereichs in dem sich das klägerische Grundstück befindet – auf.
Eine von der Klägerin abgegebene Erklärung zum Bodenwertgutachten wurde dem Gutachterausschuss zur Stellungnahme vorgelegt. Dieser kam mit Schreiben vom 25. August 2020 zu dem Ergebnis, eine Überprüfung des Gutachtens aufgrund der Anmerkungen der Klägerin habe keine Unregelmäßigkeiten oder Beanstandungen ergeben.
Mit Bescheid vom 30. August 2022 setzte die Beklagte den endgültigen Ausgleichsbetrag i.H.v. 3.872,40 € fest. Dem legte sie eine beitragspflichtige Fläche von 461 m² sowie eine Bodenwerterhöhung von 8,40 € je m² in der maßgeblichen Zone 71.50 zugrunde.
Die Klägerin legte gegen die Festsetzung Widerspruch ein, den der Kreisrechtsausschuss an die Beklagte zur Abhilfeprüfung weiterleitete. Mit Schreiben vom 18. Oktober 2022 nahm der Gutachterausschuss Stellung zum Widerspruch der Klägerin. Bei einer erneuten Überprüfung des Wertgutachtens habe man keine Unregelmäßigkeiten oder Beanstandungen erkennen können.
Die Beklagte hat keine förmliche Abhilfeentscheidung getroffen.
Die Klägerin hat am 20. Januar 2023 Klage erhoben.
Sie ist der Ansicht, ihr Grundstück habe durch das Sanierungsverfahren keine Wertsteigerung erfahren. Das Gutachten vom 14. September 2016 sei falsch, weil allgemeine inflationsbedingte sanierungsunabhängige Wertsteigerungen in dem Zeitraum zwischen dem 1. Januar 1997 und dem 14. September 2016 nicht berücksichtigt worden seien. Die Einteilung in Bewertungszonen sei nicht nachvollziehbar und entbehre jeglicher Rechtsgrundlage. Entgegen der Angaben im Gutachten seien in der Zone 71.50 keine Parkplätze geschaffen worden.
Die Klägerin beantragt sinngemäß,
1. den Bescheid der Beklagten vom 30. August 2022 aufzuheben
und
2. die Beklagte zu verurteilen an sie 3.872,40 € nebst Zinsen i.H.v. 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 1. September 2022 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Ansicht, das Gutachten vom 14. September 2016 sei nicht zu beanstanden. Zwar seien in der Zone 71.50 Parkflächen weggefallen, insgesamt seien im ehemaligen Sanierungsgebiet aber zusätzliche Parkplätze geschaffen worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zur Gerichtsakte gereichten Schriftsätze und Unterlagen der Beteiligten sowie auf die Verwaltungsakte und das mehrfach genannte Wertgutachten Bezug genommen; sämtliche Unterlagen sind Gegenstand der Verhandlung gewesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
I. Sie erfüllt die maßgeblichen Zulässigkeitsanforderungen.
Insbesondere ist es unschädlich, dass das nach § 68 Abs. 1 Satz 1 VwGO erforderliche Vorverfahren vor Erhebung der im Antrag zu 1 formulierten Anfechtungsklage nicht abgeschlossen wurde. Denn über den von der Klägerin erhobenen Widerspruch wurde ohne zureichenden Grund nicht in angemessener Frist entschieden (§ 75 Satz 1 VwGO). Die Beklagte hat die Abhilfeprüfung nach § 72 VwGO, die eine Entscheidung über den Widerspruch i.S.d. § 75 Satz 1 VwGO darstellt, nicht vorgenommen. Ein zureichender Grund für die Nichtbearbeitung ist nicht ersichtlich. Es ist statthaft, den Anfechtungsantrag mit einem Rückzahlungsantrag zu verbinden (§ 113 Abs. 1 Satz 2 VwGO).
II. Die von der Klägerin mit ihrem ersten Antrag erhobene Anfechtungsklage ist unbegründet.
Sie kann die Aufhebung des angefochtenen Bescheids vom 30. August 2022 nicht erreichen, da dieser rechtmäßig ist und sie nicht in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
1. Die Erhebung des Ausgleichsbetrags findet ihre Rechtsgrundlage in § 154 Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuches (BauGB). Danach hat der Eigentümer eines Grundstücks in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Nach § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung zu entrichten (§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Vor seiner Festsetzung ist den Pflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben (§ 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB).
2. Die Voraussetzungen für die Heranziehung der Klägerin zu einem Ausgleichsbetrag sind dem Grunde nach erfüllt.
Ihr Grundstück befindet sich im mit Satzung vom 13. Juli 2005 festgesetzten Sanierungsgebiet „Stadtteil B***“. Die Sanierung ist in Bezug auf das Grundstück der Klägerin abgeschlossen, denn die Sanierungssatzung wurde mit Satzung vom 27. Oktober 2020 für den insoweit maßgeblichen Teilbereich aufgehoben (§ 162 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Vor Erhebung des Betrages wurde der Klägerin zudem Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung ihres Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse gegeben.
3. Der erhobene Ausgleichsbetrag ist der Höhe nach nicht zu beanstanden. Die Einwendungen der Klägerin gegen das der Erhebung zugrunde gelegte Gutachten des Gutachterausschusses vom 14. September 2016 greifen nicht durch.
a) Bei der Bewertung von Grundstücksflächen besteht ein Wertermittlungsspielraum der Gemeinde, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle zugänglich ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31.13 –, Rn. 10; sowie OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, Rn. 63; beide juris). Dies beruht einerseits auf dem Regelungssystem der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), wonach sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Andererseits folgt es aus der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse (vgl. OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, juris, Rn. 64).
Dieser Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen; sie müssen es sogar, wenn die Beteiligten – wie hier – darüber streiten. Darüber hinaus wird der Wertermittlungsspielraum durch die Wertermittlungsgrundsätze in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht in einen Rahmen eingefügt, der bei jeder Wertermittlung beachtet werden muss. Markiert wird dieser rechtliche Rahmen durch die Bestimmungen des Baugesetzbuchs und durch die Grund-sätze der Immobilienwertermittlungsverordnung, nach denen im Regelfall zu verfahren ist (vgl. OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, juris, Rn. 65).
Die Ermittlung der Bodenwerterhöhung durch den Gutachterausschuss entspricht diesen Maßstäben.
b) Zunächst ist die Vorgehensweise der Beklagten, den Gutachterausschuss mit der Ermittlung der maßgeblichen Bodenwerterhöhung zu beauftragen, nicht zu beanstanden. Zwar obliegt diese Ermittlung grundsätzlich der Gemeinde. Sie kann sich dazu aber im Rahmen ihrer Aufgabenerfüllung des nach § 192 BauGB zu bildenden Gutachterausschusses für Grundstückswerte bedienen (vgl. § 193 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB).
c) Des Weiteren begegnet das Ergebnis des Gutachterausschusses, die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung für das streitgegenständliche Grundstück betrage 8,40 €/m², keinen Bedenken. Die Bildung der Zone 71.50 ist nicht zu beanstanden und der Anfangs- und der Endwert für diese Zone wurden ordnungsgemäß ermittelt, wobei die Stichtage wiederum nicht zu beanstanden sind.
aa) Mit ihrem Einwand, die Einteilung des Sanierungsgebiets in Bewertungszonen sei nicht von der Sanierungssatzung gedeckt, kann die Klägerin nicht durchdringen.
Die Unterteilung von Bewertungszonen dient dazu, besondere örtliche Gegebenheiten und Unterschiede innerhalb des Sanierungsgebietes berücksichtigen und gleichzeitig den Ermittlungsaufwand angemessen begrenzen zu können. Auf diese Weise können sanierungsbedingte Missstände und Maßnahmen sowie die jeweiligen besonderen Nutzungsverhältnisse der verschiedenen Bereiche der Bewertung zugrunde gelegt werden, um eine zutreffende Wertermittlung zu erreichen. Bei der Einteilung sind nur solche Grundstücke zusammenzufassen, die einerseits in einem räumlichen Zusammenhang stehen und andererseits hinsichtlich der vor der Sanierung bestehenden Missstände und der durchgeführten sanierungsbedingten Verbesserungsmaßnahmen vergleichbar sind.
Diese Anforderungen hat der Gutachterausschuss erkannt (S. 9 des Gutachtens) und bei der Unterteilung des Sanierungsgebiets eingehalten. Soweit der Vertreter der Klägerin im Rahmen der mündlichen Verhandlung gerügt hat, es sei nicht nachvollziehbar, weshalb die A***-Straße entlang der Fahrbahn geteilt worden sei, teilt die Kammer diese Bedenken insbesondere angesichts der von der Fahrbahn ausgehenden räumlichen Trennung und der Unterschiede der Bebauung auf den beiden Seiten der Straße nicht.
bb) Die Ermittlung des Anfangswerts für die Zone 71.50 ist nicht zu beanstanden.
Nach den zu beachtenden allgemeinen Wertermittlungsgrundsätzen sind Anfangs- und Endwert vorrangig im Vergleichswertverfahren aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen zu ermitteln (§ 16 Abs. 1 Satz 1, § 15 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV in der hier für den Gutachterausschuss noch maßgeblichen Fassung vom 19. Mai 2010, im Folgenden ImmoWertV a.F.). Zu den allgemeinen Grundsätzen der Wertermittlung gehört indes darüber hinaus das Gebot, das Wertermittlungsverfahren nach den Umständen des Einzelfalles, insbesondere unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen (§ 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV a.F.) und den Verkehrswert aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln (§ 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV a.F.). Das Vergleichskaufpreisverfahren ist als von der Immobilienwertverordnung geregeltes Bewertungsverfahren deshalb (allein) nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten vorhanden sind, die gewährleisten, dass mit dem jeweils einschlägigen Verfahren der Verkehrswert und im Falle der Sanierung der jeweilige Bodenwert zuverlässig zu ermitteln sind. Im Vordergrund steht die Erfüllung des gesetzlichen Auftrags, die Bodenwerterhöhung zu ermitteln. Wenn dazu die von der Immobilienwertverordnung für die Ermittlung des Bodenwerts vorgesehene Regelmethode mangels ausreichender Daten nicht geeignet ist, ist eine andere Methode anzuwenden. Die Verordnung ist hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend; wenn eine in ihr vorgesehene Methode allein nicht zu stichhaltigen Ergebnissen führt, darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Geeignet ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag der Wertermittlung erfüllt werden kann (vgl. OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, juris, Rn. 68). Dies gilt auch für die Kombination und Modifizierung von Methoden.
Der Gutachterausschuss hat vorliegend den Anfangswert ermittelt, indem er vergleichbare Kauffälle für unbebaute Grundstücke im Sanierungsgebiet herangezogen hat. Da es nur wenige entsprechende Verkaufsfälle unbebauter Grundstücke gab, wurden sodann Kauffalldaten bezüglich bebauter Grundstücke betrachtet. Schließlich wurde auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzone 0071, zu der auch die Grundstücke in der Zone 71.50 gehören, zurückgegriffen. Aus den jeweiligen Einzelergebnissen wurde sodann ein gewogenes Mittel gebildet, wobei das Ergebnis des Bodenrichtwertverfahrens mit 1,0, das Ergebnis aus Verkäufen unbebauter Grundstücke mit 0,1 und das aus Verkäufen bebauter Grundstücke mit 0,2 gewichtet wurde.
Diese Vorgehensweise ist nicht zu beanstanden. Ausweislich der Angaben im Gutachten lagen hier nur wenige vergleichbare Kauffälle vor, sodass nach fachkundiger Einschätzung des Gutachterausschusses neben dem reinen Vergleich von Kaufpreisen weitere Methoden anzuwenden waren, um eine zuverlässige Wertermittlung zu gewährleisten.
Entgegen der Auffassung der Klägerin ist es insbesondere nicht zu beanstanden, dass der Gutachterausschuss unter anderem unbebaute Grundstücke zur Ermittlung der maßgeblichen Bodenwerte herangezogen hat. Dies entspricht den allgemeinen Wertermittlungsgrundsätzen. Maßgeblich für die Höhe des zu entrichtenden Ausgleichsbetrags ist die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwertes (§ 154 Abs. 2 BauGB). Dabei ist die Bebauung eines Grundstückes außer Acht zu lassen (§ 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV a.F.). Ferner durfte der Gutachterausschuss Kaufpreise bebauter Grundstücke und die Bodenrichtwerte heranziehen. Beides dient der Schaffung einer ausreichend breiten Bewertungsgrundlage.
cc) Die Ermittlung des Endwerts für die Zone 71.50 ist ebenfalls nicht zu beanstanden.
Der Gutachterausschuss hat sich dabei mit der Komponentenmethode sowie mit dem Modell Niedersachsen zweier anerkannter Ermittlungsmethoden bedient. Die Gewichtung des jeweiligen Ergebnisses mit 1 begegnet keinen Bedenken. Die von der Klägerin gegen die angenommene Wertsteigerung vorgebrachten Einwände greifen nicht durch.
So kann sie mit ihrem Vortrag, das Gutachten habe fälschlicherweise die inflationsbedingte Wertsteigerung von Grundstücken zwischen dem 1. Januar 1997 und dem 14. September 2016 nicht berücksichtigt, nicht durchdringen. Gegenstand der Abschöpfung durch den Sanierungsausgleichsbetrag ist ausschließlich die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung. Dazu werden jeweils Anfangs- und Endwert für einen einheitlichen Wertermittlungsstichtag – hier der 14. September 2016 – berechnet. Die allgemeine Wertsteigerung ab dem vor dem Bekanntwerden der Sanierungsabsicht liegenden Qualitätsstichtag – vorliegend der 1. Januar 1997 – fließt nur in die Bestimmung des Anfangswertes ein. Für die Bestimmung des Endwertes ist sie jedoch ohne Belang. Denn der Endwert wird ermittelt, indem ausschließlich die Auswirkungen der Sanierung quantifiziert und dem Anfangswert hinzuaddiert werden.
Ihr Vorbringen hinsichtlich der in ihrer Straße weggefallenen Parkplätze vermag die gutachterliche Feststellung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung nicht zu erschüttern. Diese Feststellung beruht insoweit nicht auf einer unzutreffenden Tatsachengrundlage. Dem Gutachten ist nicht zu entnehmen, dass der Gutachterausschuss von der Schaffung neuer, zusätzlicher Parkflächen in der Zone 71.50 ausgegangen ist und aufgrund dessen eine sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwertes errechnet hat. Der Ausschuss ist lediglich von der bodenwertsteigernden Herstellung zusätzlicher Parkflächen im gesamten Sanierungsgebiet ausgegangen. Dies ergibt sich aus den entsprechenden Ausführungen im Gutachten.
Als Sanierungsziel wird unter anderem die „Schaffung von Parkplätzen“ genannt (S. 23 des Gutachtens). Im Rahmen der Qualifizierung der konkreten Sanierungsmaßnahmen (S. 25 des Gutachtens) wird insbesondere der Ausbau der A***-Straße aufgeführt. Sodann wird bei der konkreten Bodenwertermittlung unter Ziffer 6.5.3 für die Zone 71.50, in der sich das Grundstück der Klägerin befindet, festgestellt, dass dort neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen Bodenwerterhöhungen unter anderem durch die Neugestaltung der Parkplätze entlang der Straße bewirkt worden seien (S. 42 des Gutachtens). Der Formulierung „Neugestaltung“ ist zu entnehmen, dass eine Herstellung zusätzlicher Parkplätze in der Zone 71.50 gerade nicht angenommen wurde. Dem steht nicht entgegen, dass sodann unter den Ziffern 6.5.3.1 und 6.5.3.2 im Rahmen der Ausführungen zur Komponentenmethode sowie zum Modell Niedersachsen die Formulierung „Schaffung von Parkplätzen“ verwendet wird. Dies bezieht sich erkennbar auf das gesamte Sanierungsgebiet und nicht isoliert auf die Maßnahmen in der Zone 71.50. Dies wird durch den vorherigen Verweis unter Ziffer 6.5.3 auf Wertsteigerungen durch zonenübergreifende Maßnahmen im Gegensatz zu den in der konkreten Zone wirkenden Faktoren verdeutlicht.
Der Gutachterausschuss ist bezogen auf das gesamte Sanierungsgebiet hinsichtlich der Schaffung von Parkplätzen von einer zutreffenden Tatsachengrundlage ausgegangen, denn die Gesamtanzahl der Parkplätze wurde erhöht. Der Gutachterausschuss durfte diese zonenübergreifende Veränderung als wertsteigernd erachten. Denn insbesondere fußläufig erreichbare Parkmöglichkeiten – wie diejenigen am C***-Platz, die vom klägerischen Grundstück nur ca. 250 m entfernt sind – können sich auf den Wert des Bodens in einer anderen Zone auswirken. Dies gilt insbesondere in Gebieten wie dem streitgegenständlichen, in dem (teilweise) gewerblich genutzte Grundstücke, die Kundenverkehr auslösen, vorhanden sind.
dd) Hinsichtlich der Bestimmung der jeweiligen Stichtage durch den Gutachterausschuss gibt es keine durchgreifenden Bedenken.
So ist es unschädlich, dass der dem Gutachten zugrunde gelegte Wertermittlungsstichtag nicht der Tag des Inkrafttretens der Aufhebungssatzung ist. Auf diesen Zeitpunkt ist die Bemessung der zonalen Anfangs- und Endwerte zu beziehen (vgl. Kleiber/Fieseler in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 150. EL Mai 2023, § 154 Rn. 110). Denn der Ausgleichsbetrag entsteht erst nach dem Abschluss der Sanierung, der durch die Aufhebung der Sanierungssatzung dokumentiert wird (§ 154 Abs. 3 Satz 1, § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Der Gutachterausschuss hat zwar nicht das Datum der Aufhebungssatzung, sondern das seiner Sitzung (14. September 2016) als Stichtag festgelegt. Dies führt indessen nicht zur Fehlerhaftigkeit der Wertermittlungen.
Denn die Beklagte hat vor der endgültigen Festsetzung des Sanierungsausgleichsbetrags im Anhörungsschreiben vom 15. Juni 2022 als maßgeblichen Wertermittlungsstichtag den 29. Oktober 2020 bestimmt, den Tag der öffentlichen Bekanntmachung der Aufhebungssatzung. Auch im streitgegenständlichen Bescheid wurde auf dieses Ereignis Bezug genommen. Die Festlegung eines neuen Wertermittlungsstichtags hält sich im Schätzungs- und Wertermittlungsspielraum der Beklagten. Sie hat im konkreten Fall auch keine Auswirkungen auf die Höhe der zonalen Anfangs- und Endwerte. Denn es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass die gutachterlichen Feststellungen aus dem Jahr 2016, die die Beklagte der Betragsfestsetzung zugrunde gelegt hat, infolge des Zeitablaufs nicht mehr tragen. Vielmehr ist vom Gegenteil auszugehen. Denn der Gutachterausschuss hat sein Gutachten am 25. August und am 18. Oktober 2022 unter Berücksichtigung der Einwände der Klägerin überprüft. Dabei kam er zu dem Ergebnis, dass seine Feststellungen weiterhin Bestand haben.
III. Das von der Klägerin mit ihrem zweiten Antrag verfolgte Rückzahlungsbegehren hat ebenfalls in der Sache keinen Erfolg. Ihm steht der nach den vorstehenden Ausführungen rechtmäßige Bescheid vom 30. August 2022 entgegen. Dieser gibt der Beklagten das Recht, die gezahlten 3.872,40 € behalten zu dürfen.
IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 3.872,40 € festgesetzt (§§ 52, 63 Abs. 2 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 72 VwGO
§ 192 BauGB
§ 68 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 75 Satz 1 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 2 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 2 BauGB
§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB
§ 162 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 193 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 15 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV
§ 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 2 VwGO
§ 154 Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuches

Zitierte Entscheidungen: 4 C 31.13
6 A 10137/14