Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt (Sachsen-Anhalt, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-06-13, Aktenzeichen 2 L 47/23
ECLI: ECLI:DE:OVGST:2024:0613.2L47.23.00

Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Magdeburg vom 7. März 2023 – 4 A 80/21 MD – geändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen ihre Heranziehung zu einer Vorauszahlung auf einen Sanierungsausgleichsbetrag.
Sie ist seit dem 8. Februar 2018 Eigentümerin des Grundstücks A-Straße … im Ortsteil L-Stadt der Beklagten (Gemarkung …, Flur …, Flurstück …). Das Grundstück liegt im Bereich des mit der Sanierungssatzung der Stadt L-Stadt vom 26. Mai 1994 festgelegten Sanierungsgebietes „L-Innenstadt“.
Am 16. März 2017 beschloss der Stadtrat der Beklagten, dass alle Eigentümer, die das in den Jahren 2007/2008 unterbreitete Angebot zur Ablösung des Betrages nicht angenommen haben, einen Vorausleistungsbescheid in Höhe von 95 % des Sanierungsausgleichsbetrages für das Sanierungsgebiet „Innenstadt L-Stadt“ erhalten sollen.
Mit Schreiben vom 15. Juli 2019 übersandte das Landesamt für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt der Beklagten die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt beschlossenen Bodenrichtwerte für das Sanierungsgebiet „Innenstadt L-Stadt“ in Form einer Bodenrichtwertkarte vom 25. Juni 2019 zum Stichtag 28. Mai 2019. Hierin ist für das Gebiet, in dem das Grundstück der Klägerin liegt, ein sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert von 19 €/m² und ein sanierungsbeeinflusster Bodenrichtwert von 23 €/m² vorgesehen, der sich jeweils auf eine Grundstücksfläche von 450 m² (f450) bezieht.
Mit Bescheid vom 19. November 2020 setzte die Beklagte gegen die Klägerin für deren Grundstück eine Vorauszahlung auf den Ausgleichsbetrag für das Sanierungsgebiet „Innenstadt L-Stadt“ in Höhe von 1.956,99 € fest. Zur Begründung führte sie aus: Die Sanierungsmaßnahme „L-Stadt Innenstadt“ sei weitestgehend abgeschlossen. Sie sei gemäß § 154 BauGB verpflichtet, nach Abschluss der Sanierung die aufgrund der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen entstandenen Wertsteigerungen der Grundstücke (für Grund und Boden) vom jeweiligen Grundstückseigentümer als Ausgleichsbetrag zu erheben. Gemäß § 154 Abs. 3 und 6 BauGB sei der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu erheben, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig sei. Dies treffe hier zu. Der Stadtrat habe in seiner Sitzung vom 16. März 2017 beschlossen, 95 % des Gesamtbetrages als Vorausleistung zu erheben. Die Vorauszahlung wurde wie folgt berechnet:
Grundstücksgröße
779
m²
davon im Sanierungsgebiet
677
Teil 1 (Wertzone)
Teil 2 (Wertzone)
Anfangswert
18,4256
€/m²
4,6550
Endwert
22,3652
5,3130
Differenz = Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung je m²
3,9395
0,6580
Fläche im Sanierungsgebiet
492
185
Ausgleichsbetrag
1.938,26
€
121,73
abzgl. Vorausleistungen
0,00
Vorausleistungsbetrag
2.059,99
hiervon 95% als Vorauszahlung
1.956,99
Den hiergegen eingelegten Widerspruch der Klägerin wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 24. März 2021 zurück. Zur Begründung führte sie aus: Die Bezeichnungen in der Berechnung im Bescheid vom 19. November 2020 seien zwar nicht ganz korrekt. Denn statt „Vorausleistungsbetrag“ habe es „voraussichtlicher Endbetrag“ heißen müssen. In Bezug auf diesen sei nämlich die Vorausleistung in Höhe von 95 % zu erheben. Jedoch sei der Bescheid auslegungsfähig. Sie verwies zudem auf eine im Widerspruchsbescheid enthaltene überarbeitete Berechnungsdarstellung. Die Berechnung der Anfangs- und Endwerte müsse sich aus dem Bescheid nicht ergeben. Die Begriffe seien in § 154 Abs. 2 BauGB legal definiert. Im Hinblick auf die Methode der Wertermittlung komme ihr ein Wertermittlungsspielraum zu, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle zugänglich sei.
Am 16. April 2021 hat die Klägerin beim Verwaltungsgericht Magdeburg Klage erhoben. Zur Begründung hat sie vorgetragen:
Für die bis zum Zeitpunkt des Erwerbs der Klägerin durchgeführten Sanierungsmaßnahmen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet könne sie von der Beklagte nicht auf einen Ausgleichsbetrag in Anspruch genommen werden. Vielmehr habe die Beklagten wegen des seit 1995 laufenden Sanierungsverfahrens die Voreigentümer rechtlich zur Vorauszahlung in Anspruch zu nehmen. Seit Eintragung der Klägerin im Grundbuch für das streitbefangene Grundstück in L-Stadt sei eine Bodenwerterhöhung nicht entstanden. Die Festsetzung eines Beitrages ohne Rücksicht auf die Entstehung der Beitragsschuld sei mehr als 20 Jahre seit dem Ablauf des Jahres, in dem die Vorteilslage eintrat, nicht mehr zulässig. Die Vorteilslage sei kraft Gesetzes in dem Zeitpunkt entstanden, in welchem die das Grundstück betreffenden Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen worden seien. Etwaige Vorteile für das betroffene Grundstück seien demnach zeitlich vor dem Erwerb durch die Klägerin entstanden. Darüber hinaus sei die Beklagte verpflichtet, die Sanierungssatzung gemäß § 162 BauGB aufzuheben. Auch habe die Beklagte die Rechtswirkungen des durchgeführten Bodensonderungsverfahrens im Jahre 2001 bei der Ermittlung der wertrelevanten sanierungsbedingten Zustandsunterschiede vor Beginn und nach Beendigung der Sanierung unberücksichtigt gelassen.
Darüber hinaus seien gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB auf den Ausgleichsbetrag die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks anzurechnen, die die Klägerin beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in zulässiger Weise entrichtet habe. Es sei nicht nachvollziehbar, welche Maßnahmen nach dem Stand der Planungen der Sanierung im Zeitpunkt nach dem Erlass der Sanierungssatzung vorgesehen und tatsächlich durchgeführt worden seien. Zudem sei die Bodenwertermittlung im Hinblick auf den Anfangs- und Endwert des Grundstücks der Klägerin unzutreffend erfolgt. Der Bescheid der Beklagten lasse nicht erkennen, für welche Maßnahmen der Betrag erhoben werde. Auch sei der Stichtag für den Anfangswert durch die Beklagte unzutreffend ermittelt worden. Hierbei sei auf den Zeitpunkt Juni 1992 abzustellen gewesen.
Rechtlich zu beanstanden sei auch die Höhe der Vorauszahlung. Nicht beachtet worden seien insbesondere die allgemeinen Grundsätze der Wertermittlung. Die Beklagte habe den der Bewertung zugrundeliegenden Sachverhalt nicht vollständig ermittelt. Die bloße Bildung von Anfangs- und Endwerten reiche nicht aus. Grundlage für einen Bescheid der Beklagten müsse unter anderem eine nachvollziehbare und nachprüfbare Kostenfinanzierungsübersicht sein. Weder aus dem Bescheid noch aus dem Widerspruchsbescheid sei nachvollziehbar, dass die Beklagte eine anerkannte Wertermittlungsmethode gewählt habe. Der angefochtene Bescheid lasse auch nicht erkennen, auf welchen Wertermittlungsstichtag die Beklagte abstelle. Nicht als Sanierungskosten abrechenbar seien im Übrigen Kosten für den Straßenausbau. Dies folge daraus, dass in Sachsen-Anhalt Straßenausbaubeiträge nicht mehr erhoben würden und dieser Wegfall nicht auf dem Umweg von Sanierungskosten umgangen werden dürfe. Nicht erkennbar sei außerdem, dass die Beklagte bei der Ermittlung der Endwerte diejenigen Lagewerterhöhungen unberücksichtigt gelassen habe, die durch einzelne private Baumaßnahmen entstanden seien.
Mit Urteil vom 7. März 2023 (Az.: 4 A 80/21 MD) hat das Verwaltungsgericht den Bescheid vom 19. November 2020 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 24. März 2021 aufgehoben. Zur Begründung hat es ausgeführt:
Der Bescheid sei formell rechtswidrig, weil es an einer hinreichenden Begründung i.S.d. § 155 Abs. 5 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b KAG LSA i.V.m. § 121 Abs. 1 AO fehle.
Für sanierungsrechtliche Abgaben gelte, dass die Eckdaten für die Ermittlung und Bewertung angegeben werden müssten. Sanierungsrechtliche Ausgleichs- und Vorauszahlungsbescheide müssten neben der Nennung der rechtlichen Grundlagen die wesentlichen Berechnungsgrundlagen für die von der Gemeinde ermittelte sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung enthalten. Dazu gehörten auch die bei der Ermittlung berücksichtigten wesentlichen Anknüpfungstatsachen, welche die Wertermittlung beeinflusst hätten. Nach diesen Maßgaben sei die Beklagte ihrer Pflicht zur Offenlegung der wesentlichen Bewertungsparameter im Rahmen der schriftlichen Begründung ihres Bescheides nicht hinreichend nachgekommen. Zu den wesentlichen Angaben gehörten im Falle sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge zunächst die von der Behörde bzw. dem Gutachterausschuss im jeweiligen Einzelfall herangezogene Wertermittlungsmethode bzw. die maßgeblichen Bewertungsparameter. Darüber hinaus seien die auf die jeweilige Wertermittlungszone bezogenen wesentlichen Anknüpfungstatsachen zu benennen. Es müsse zumindest erkennbar werden, welche Sanierungsmaßnahmen als werterhöhend angesehen worden seien. Nur so könnten die betroffenen Eigentümer und auch das Gericht in die Lage versetzt werden, weitergehende Erkenntnisse zu erlangen bzw. nachzufragen, um die Wertermittlung und -erhöhung anschließend auf Plausibilität zu prüfen. Der angefochtene Bescheid enthalte indes weder konkrete Angaben zu der von der Beklagten bzw. dem Gutachterausschuss angewandten Wertermittlungsmethode noch zu weiteren maßgeblichen Bewertungsparametern. Zwar enthalte der Bescheid eine Berechnungstabelle, aus der sich die jeweils errechneten Werte (Anfangs- und Endwert; Differenz = Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung; Ausgleichsbetrag abzgl. Vorausleistungen) ergäben. Jedoch fehle es an Angaben oder Anhaltspunkten dazu, wie die jeweiligen Werte ermittelt worden seien. Die Beklagte beschränke sich stattdessen auf die Nennung der rechtlichen Grundlagen (§ 154 BauGB) unter Heranziehung des Beschlusses des Stadtrats vom 16. März 2017. Aus diesem gehe jedoch nur hervor, dass 95 % des Gesamtbetrages als Vorausleistung zu erheben seien, aber nicht, auf welchem Weg der Ausgleichsbetrag ermittelt werde. Es fehlten Angaben zur Wertbeurteilung betreffend das Sanierungsgebiet und den zugehörigen Zustandsbeschreibungen für die entsprechende Wertzone des klägerischen Grundstücks. Auch seien in dem Bescheid keine für die Bewertung wesentlichen Anknüpfungstatsachen benannt, welche die Beklagte bzw. der Gutachterausschuss der Ermittlung der einschlägigen Werte zugrunde gelegt habe. Die Klägerin habe aus der Begründung weder ersehen noch anhand der ihr zur Verfügung gestellten Parameter durch weitere eigene Nachforschungen ohne Weiteres ermitteln können, woraus sich der ihr gegenüber festgesetzte Vorauszahlungsbetrag ergebe. Es werde vielmehr der Klägerin überlassen, überhaupt erst nach entsprechenden Anknüpfungstatsachen und einer geeigneten Wertermittlungsmethode zu suchen, um die ihr auferlegten Beträge nachvollziehen zu können. Hierfür fehlten ihr sowohl in objektiver als auch in subjektiver Hinsicht der erforderliche Zugang bzw. die notwendigen Anhaltspunkte. Der Verstoß gegen das formelle Begründungserfordernis sei auch nicht durch Nachholung der Begründung im Widerspruchsverfahren oder im Verwaltungsprozess geheilt worden. Im Widerspruchsbescheid nehme die Beklagte im Wesentlichen auf die Berechnungstabelle Bezug und verweise im Übrigen auf die gesetzlichen Grundlagen. Hinsichtlich der Wertzonenaufteilung des Grundstücks der Klägerin verweise sie lediglich auf den Umstand, dass sich das veranlagte Grundstück mit einer Teilfläche von 492 m² im „Teil 1 (Wertzone)“ befinde und mit einer Fläche von 185 m² im „Teil 2 (Wertzone)“. Aus welchem Grund und unter Anwendung welcher Kriterien das Grundstück der Klägerin in diese Wertzonen eingeteilt worden sei, werde nicht deutlich. Auch der Verweis auf die dem Widerspruchsbescheid beigefügte „Anlage Wertzonenaufteilung“ gebe hierüber keinen Aufschluss. Im Verwaltungsprozess habe sich die Beklagte weiterhin nicht zu den o.g. Bewertungsparametern geäußert. Soweit sie auf die Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt für das Sanierungsgebiet „L-Stadt Innenstadt“ vom 25. Juni 2019 abstelle, werde hieraus weder deutlich, welche Wertermittlungsmethode zur Ermittlung der Bodenrichtwerte angewandt worden sei, noch, welche Anknüpfungstatsachen die Beklagte für das betroffene Sanierungsgebiet zugrunde gelegt habe. Auf Nachfrage habe der Prozessbevollmächtigte der Beklagten keine weiteren Angaben zur Wertermittlungsmethode oder den der Ermittlung zugrundeliegenden Tatsachen machen können. Er habe vielmehr nur den angegriffenen Bescheid verteidigt.
Hinzu komme, dass die in den Berechnungstabellen der Bescheide angegebenen Werte (Anfangs- und Endwert) nicht den in der Bodenrichtwertkarte enthaltenen Bodenrichtwerten entsprächen. Aus der von der Beklagten in Bezug genommenen Bodenrichtwertkarte ergebe sich für das Grundstück der Klägerin zum Stichtag 28. Mai 2019 ein sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert von 19 €/m² und ein sanierungsbeeinflusster Bodenrichtwert von 23 €/m², während in der Berechnungstabelle im angefochtenen Bescheid Anfangswerte von 18,4256 €/m² und 4,6550 €/m² sowie Endwerte von 22,3652 €/m² und 5,3130 €/m² zugrunde gelegt worden seien. Vor diesem Hintergrund habe sich für die Klägerin nicht ohne Weiteres erschließen können, dass die Bodenrichtwertkarte für die Festsetzung ihres Vorauszahlungsbetrages zur Anwendung gekommen sei. Bei derartigen Unklarheiten und Widersprüchen bedürfe es einer weitergehenden Begründung und Erläuterung, um eine Plausibilitätskontrolle zu ermöglichen. Denn auch insoweit sei das Maß der erforderlichen Begründung unter Berücksichtigung der jeweiligen individuellen Verständnisfähigkeit des Betroffenen zu bestimmen. Diesem Maßstab werde der angefochtene Bescheid auch unter Berücksichtigung des ergänzenden Vortrags der Beklagten im Klageverfahren nicht gerecht.
Gegen dieses Urteil hat die Beklagte am 14. April 2023 die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung eingelegt. Zur Begründung trägt sie vor:
Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen für die Sanierung seien innerhalb des Sanierungsgebiets verschiedene Blöcke gebildet worden. Die A-Straße, an der das Grundstück der Klägerin liege, sei dem Block … (M-Straße, M-Straße und A-Straße) zugeordnet worden.
Bei Eintritt in das Förderprogramm seien für diesen Bereich folgende städtebauliche Missstände identifiziert worden:
1. Bebauung
Kleinteilige Reihenhausbebauung, überwiegend eingeschossig und traufständig, in der Alten
Straße überwiegend zweigeschossig; alle Gebäude seien im Wesentlichen instandsetzungs-
und modernisierungsbedürftig gewesen (u.a. Wärmedämmung, Fenster, Dach, teilweise keine
Hofzufahrt); vereinzelt Leerstand, abrissreif; Beheizung mit Kohleöfen
2. Struktur
Erschließungs- sowie Ver- und Entsorgungseinrichtungen unzureichend; Strom über Freileitung; Zugänglichkeit der Grundstücke sehr kleinteilig
3. Nutzung
Gemengelage mit geringen Beeinträchtigungen
4. Umfeld
Infrastruktur insgesamt verbesserungsbedürftig; die Straßen seien teilweise unbefestigt gewesen, teilweise mit Großsteinpflaster ausgestattet, die Gehwege in der A-und N-Straße mit Kleinpflaster versehen; Parkmöglichkeiten in der A-Straße auf unbefestigten Seitenstreifen; N-Straße nicht funktionsgerecht.
Folgende Maßnahmen zur Behebung der Missstände seien durchgeführt worden:
Einfache, mittlere und durchgreifende Modernisierung Innengewerke (Elektro, Heizungsumstellung auf Erdgas, Sanitär) und Außengewerke (Fassade, Dämmung, Fenster, Dach) nach finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer bei allen Gebäuden; Leerstand = Abriss und teilweise Veräußerung an Nachbareigentümer zur Verbesserung der Grundstückssituation; bei Abriss teilweise Lückenschließung durch Herstellung der Raumkante, damit das typische geschlossene Bild der Reihenhausbebauung wiederhergestellt werde; Ausbau der Dachgeschosse
Technische Verbesserung der Zugänglichkeit von Grundstücken
Beibehaltung des Maßes der baulichen Nutzung, Maßnahmen zur Verringerung von Emissionen (Heizungsumstellung)
Erneuerung aller Leitungsmedien (Trinkwasser, Schmutzwasser, Strom als Erdkabel, Telefon
als Erdkabel usw.); Sanierung der Straßenoberflächen mit gut begehbarem Altstadtpflaster (Alte Straße) und Rechteckpflaster kombiniert (Neue Straße, Grund, Grundstraße); Alte Straße mit Gehwegen, Grünstreifen im östlichen Bereich, gepflasterte Parkflächen, Erneuerung der Straßenbeleuchtung dem Altstadtcharakter entsprechend; Grund, Grundstraße und Neue Straße seien wegen der Enge ebenengleich (ohne Ausweisung Fußwege und Bordstein) ausgeführt worden mit Mittelrinne zur Niederschlagswasserableitung.
Die Sanierungsmaßnahme sei noch nicht beendet. Vielmehr bedürfe es noch der Behebung weiterer Missstände, zum Beispiel der Sanierung der Kirchstraße und des Gehweges am Markt Westseite. Sanierungsmaßnahmen seien in der Regel auf einen sehr langen Zeitraum angelegt, der 25, 30 oder auch mehr Jahre umfassen könne.
Bei der Berechnung der Vorauszahlung sei sie wie folgt vorgegangen: Ausweislich der Feststellung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt für das Sanierungsgebiet „L-Stadt-Innenstadt“ (Bodenrichtwertkarte) vom 25. Juni 2019 habe für das Grundstück der Klägerin zum Stichtag 28. Mai 2019 der sanierungsunbeeinflusste Bodenrichtwert 19 €/m² und der sanierungsbeeinflusste Bodenrichtwert 23 €/m² betragen. Die Festlegung beziehe sich ausweislich der Karte für den Bereich, in dem das klägerische Grundstück liege, auf ein Allgemeines Wohngebiet in geschlossener Bauweise und zweigeschossiger Bebauung bei einer Tiefe von 30 m und einer Fläche von 450 m². Das Grundstück der Klägerin verfüge über eine Gesamtfläche von 779 m², von der eine Fläche von 677 m² im Bereich des Sanierungsgebiets liege, wobei 492 m² als Wohnnutzungsfläche und 185 m² als Gartenzone bewertet worden seien. Die im Bereich des Sanierungsgebiets liegende Fläche von 677 m² habe sie in die Zonen 1 und 2 unterteilt. Die Zone 1 habe die der Wohnnutzung zugeordnete Teilfläche von 492 m² betroffen (Wertzone H), die Zone 2 die als Garten genutzte Teilfläche von 185 m² (Wertzone H). Unter Berücksichtigung des Grundstücksmarktberichts des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation des Landes Sachsen-Anhalt, aus dem sich bei einem Bodenrichtwert von 19 €/m² für eine Grundstücksgröße von 450 m² ein Koeffizient von 0,827 ergebe und für eine Grundstücksfläche von 500 m² von 0,802, sei für die maßgebliche Teilfläche von 492 m² der Anfangswert von 18,4256 €/m² ermittelt worden. Der Endwert sei unter Berücksichtigung der Koeffizienten für den Bodenrichtwert von 23 €/m² von 0,942 für 450 m² und 0,916 für 500 m² mit 22,3652 €/m² ermittelt worden. Die Formeln zur Berechnung des Anfangs- und Endwertes lauteten: 19*0,802/0,827 bzw. 23*0,916/0,942. Die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert, die die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung angebe, betrage 3,9395 €/m². Sollte sich herausstellen, dass die Mittelung der Koeffizienten methodisch fehlerhaft gewesen sei, sei eine Korrektur vorzunehmen. Diese würde sich zu Lasten der Klägerin auswirken. Für den Gartenbereich (Teil 2) sei der Anfangswert von 19 €/m² mit dem Koeffizienten von 0,245 und der Endwert von 23 €/m² mit dem Koeffizienten von 0,231 multipliziert worden. Diese Koeffizienten seien aus dem Grundstücksmarktbericht für Gartenland abgeleitet worden. Dieser weise Koeffizienten für die Bodenrichtwerte von 10 €/m², 20 €/m² und 30 €/m² aus. Für die dazwischenliegenden Bodenrichtwerte seien durch lineare Interpolation die Koeffizienten ermittelt worden. Da die Gartennutzungsfläche 185 m² betrage, sich also zwischen den angegebenen bzw. ermittelten Werten für 150 m² und 200 m² bewege, sei zugunsten der Klägerin jeweils der niedrigere Koeffizient für 200 m² berücksichtigt worden, nämlich 0,245 bzw. 0,231. Hieraus resultierten dann der Anfangswert von 4,655 €/m² (19 €/m² x 0,245) bzw. der Endwert von 5,313 €/m² (23 €/m² x 0,231). Die Differenz als sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung betrage 0,6580 €/m². Unter Zugrundelegung der genannten Bodenwerterhöhungen hätten sich Teilbeträge für die Wohnbereichsfläche (492 m²) von 1.938,26 € (492 m² x 3,9395 €/m²) und für die Gartenbereichsfläche (185 m²) von 121,73 € (185 m² x 0,658 €/m²) ergeben. Dies habe eine Summe von 2.059,99 € ergeben. Hiervon habe sie eine Vorausleistung in Höhe von 95 % festgesetzt, mithin 1.956,99 €.
In Reaktion auf das Urteil des Verwaltungsgerichts habe sie nochmals beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation nachgefragt und die Auskunft erhalten, dass das Niedersachsen-Modell Anwendung gefunden habe. Es handele sich um ein seit mittlerweile 40 Jahren etabliertes Modell, das anhand zweier Klassifikationsrahmen, zum einen für die städtebaulichen Missstände, zum anderen für die städtebaulichen Maßnahmen, für vier Komplexe (Bebauung; Struktur - Eigentumsverhältnisse, innere Erschließung; Nutzung - Verdichtung, Gemengelage; Umfeld - Verkehr, Infrastruktur) in zunächst zehn, nunmehr elf Klassen (die Klasse 0 sei 2008 hinzugenommen worden) eine sachgerechte Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen ermögliche. Die Beklagte verweist insoweit auf die Darstellung von R.-Sch., J. und L., Sanierungswertermittlung: Das Modell Niedersachsen 2008, in: Nachrichten der Niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung (NaVKV) 2009, S. 12 bis 22 (GA OVG Bl. 21 ff.). In Sachsen-Anhalt werde dieses Modell seit ca. 2005 zur Berechnung von sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen angewendet. Es handele sich um ein indirektes Vergleichswertverfahren, dessen Ergebnis für das Sanierungsgebiet „L-Stadt Innenstadt“ in der Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 28. Mai 2019 seinen Niederschlag gefunden habe.
Zur Ermittlung des voraussichtlichen Ausgleichsbetrages, auf den eine Vorausleistung erhoben worden sei, sei eine individuelle Betrachtung des Grundstücks der Klägerin vorgenommen worden, indem die Grundstücksfläche berücksichtigt worden sei, die über der Grundstücksfläche liege, die als Mustergrundstück der Ermittlung der Anfangs- und Endwerte zugrunde gelegt worden sei. Die entsprechenden Umrechnungskoeffizienten seien aus dem Grundstücksmarktbericht entnommen worden. Für weitere Zu- oder Abschläge habe keine Veranlassung bestanden.
Der angefochtene Bescheid sei formell rechtmäßig. Die gemäß § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB erforderliche Anhörung sei im Rahmen des Widerspruchs- und Klageverfahrens nachgeholt worden. Er sei jedenfalls nunmehr auch hinreichend begründet. Nach § 121 Abs. 1 AO, der bei sanierungsrechtlichen Abgaben Anwendung finde, sei ein schriftlicher Verwaltungsakt mit einer Begründung zu versehen, soweit dies zu seinem Verständnis erforderlich sei. Dabei sei nicht allein auf den Bescheid abzustellen, sondern auch zu berücksichtigen, dass sie der Klägerin im erstinstanzlichen Verfahren die Wertbeurteilungen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zur Verfügung gestellt habe und nunmehr auch erläutert worden sei, welches Modell Anwendung gefunden habe und welche Aspekte bei diesem Modell Berücksichtigung gefunden hätten. Zudem seien die Zustände vor und nach der Sanierung dargestellt und erläutert worden. Diese seien der Klägerin als im Immobilienbereich tätige Genossenschaft ohnehin bekannt. Auch verfüge diese im Bereich der Sanierung über hinreichende Erfahrungen. Nach eigenen Angaben betrage ihr Wohnungsbestand über 1.500 Wohneinheiten, so dass an die Begründung eines Bescheides andere Anforderungen zu stellen seien als bei einem Bescheid, der an einen privaten Grundstückseigentümer ergehe, der lediglich über ein Grundstück verfüge. Im Bescheid seien sämtliche Grundlagen angegeben worden, auf denen die Ermittlung der Vorauszahlung beruhe. Sie seien nunmehr auch hinreichend erläutert worden.
Der Bescheid sei auch materiell rechtmäßig. Die Voraussetzungen für die Forderung eines Ausgleichsbetrages bzw. eine Vorausleistung seien dem Grunde nach erfüllt. Dies sei unstreitig. Das klägerische Grundstück liege in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Da die Sanierung noch nicht abgeschlossen sei, sei die Erhebung einer Vorausleistung zulässig. Die Klägerin sei als Grundstückseigentümerin auch Schuldnerin des Ausgleichsbetrages. Der angefochtene Bescheid sei auch hinsichtlich der Höhe des geforderten Abschlagsbetrages nicht zu beanstanden. Bei der Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages nach § 154 BauGB, der der Finanzierung des Sanierungsvorhabens und der Abschöpfung von durch die Sanierung bewirkten Bodenwerterhöhungen diene, sei zugunsten der Gemeinde bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertungsspielraum anzuerkennen. Das vom Gutachterausschuss angewandte Niedersachsen-Modell sei allgemein anerkannt. Sie habe die Bodenwertdifferenzen für die Anfangs- und Endsituation im Sanierungsgebiet unter Berücksichtigung der Werte aus den Gutachten des Gutachterausschusses übernommen und über aus dem Grundstücksmarktbericht entnommene Umrechnungskoeffizienten die Grundstücksgröße berücksichtigt, ebenso die unterschiedlichen Nutzungen für Wohnen und Garten. Sie habe auf dieser Grundlage die Anfangs- und Endwerte nachvollziehbar ermittelt und der Berechnung der jeweiligen Teilflächen des veranlagten Grundstücks, soweit sie im Sanierungsgebiet lägen, zugrunde gelegt. Von dem ermittelten Wert habe sie einen Anteil von 95 % als Vorausleistung angesetzt, wozu sie rechtlich befugt gewesen sei.
Mit Verfügung vom 23. November 2023 hat der Senat den Beteiligten mitgeteilt, er beabsichtige, die Berufung gemäß § 130a VwGO durch Beschluss zurückzuweisen. Es spreche Überwiegendes dafür, dass es dem angefochtenen Bescheid nach wie vor an einer hinreichenden Begründung fehle. Dies gelte insbesondere im Hinblick auf die Ermittlung der angesetzten Anfangs- und Endwerte.
Mit Schriftsatz vom 4. Dezember 2023 hat die Beklagte daraufhin die Ermittlung der angesetzten Anfangs- und Endwerte unter Vorlage eines Schreibens des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation (LVermGeO) vom 4. Dezember 2023 ergänzend begründet.
Die Beklagte beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Magdeburg vom 7. März 2023 - 4 A 80/21 MD - abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil. Es fehle nach wie vor an einer Beschreibung der Sanierungsmaßnahmen sowie der wertrelevanten sanierungsbedingten Zustandsunterschiede vor und nach der Sanierung und an einer ausreichenden Darstellung, wie die Beklagte die Bodenwertdifferenzen für die Anfangs- und Endsituation im Sanierungsgebiet ermittelt habe. Der Berufungsbegründung lasse sich nicht entnehmen, wie der benannte sanierungsbedingte Bodenrichtwert zum Stichtag und wie der sanierungsbedingte Bodenrichtwert zustande komme. Der pauschale Verweis auf das sogenannte Niedersachsenmodell und die Feststellung durch einen Gutachterausschuss genüge den gesetzlichen Anforderungen nicht.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten verwiesen.

Entscheidungsgründe:
A. Die zulässige Berufung ist begründet. Die Klage ist in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abzuweisen, weil der angefochtene Bescheid rechtmäßig ist und die Klägerin nicht in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
I. Der Bescheid ist formell rechtmäßig. Er enthält eine Begründung, die unter Berücksichtigung des Vorbringens der Beklagten im Berufungsverfahren den formellen Anforderungen des
§ 155 Abs. 5 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b KAG LSA sowie §§ 121 Abs. 1 und 126 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 AO genügt.
1. Nach § 121 Abs. 1 AO, der hier aufgrund der Verweisung in § 155 Abs. 5 BauGB auf die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge und damit auch auf § 13 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b KAG LSA anwendbar ist, ist ein schriftlicher, elektronischer sowie ein schriftlich oder elektronisch bestätigter Verwaltungsakt mit einer Begründung zu versehen, soweit dies zu seinem Verständnis erforderlich ist. Eine im Bescheid fehlende oder unzureichende Begründung ist unbeachtlich, wenn sie nachträglich gegeben wird (§ 126 Abs. 1 Nr. 2 AO). Dies kann auch in einem Gerichtsverfahren bis zum Abschluss der Tatsacheninstanzen geschehen (§ 126 Abs. 2 AO).
a) Die Begründungspflicht dient der Verwirklichung des gemäß Art. 19 Abs. 4 GG gewährleisteten Rechtsschutzes gegen öffentliche Hoheitsakte. Der Betroffene kann Rechtsschutz nur dann effektiv in Anspruch nehmen, wenn er weiß, wie die Behörde ihren Verwaltungsakt rechtfertigt und auf welche Rechtsgrundlagen sie ihn stützt (BFH, Urteil vom 11. Februar 2004 - II R 5/02 - juris Rn. 14). Der Begriff „Verständnis“ ist unter Berücksichtigung des Zwecks der Begründungspflicht zu verstehen. Der Empfänger versteht den Verwaltungsakt und hat Verständnis für ihn, wenn die Gründe die Befriedungsfunktion erfüllen. Er versteht den Verwaltungsakt, wenn er seine Gesetzmäßigkeit nachvollziehen kann. Die Gründe vermeiden einen Rechtsbehelf, wenn der Empfänger die Gründe versteht und einsieht. Die Gründe müssen den Empfänger zumindest instandsetzen, die Rechtslage zu beurteilen und darauf sein Rechtsschutzgesuch zu gründen (Seer, in: Tipke/Kruse, AO/FGO, Stand: 117. Lieferung 9/2023,
§ 121 AO Rn. 9). Zum Verständnis erforderlich sind alle Angaben tatsächlicher und rechtlicher Art, die dem Betroffenen ein Verständnis der getroffenen Maßnahme sowie eine inhaltliche Überprüfung der Sach- und Rechtslage ermöglichen. Anzugeben sind zum einen die tatsächlichen Gründe, die dem Verwaltungsakt zugrunde gelegt worden sind und von denen der Betroffene keine Kenntnis hat oder die von dem vom Betroffenen mitgeteilten Sachverhalt abweichen, und zum anderen die rechtlichen Gründe für den Verwaltungsakt, zu denen insbesondere die Rechtsgrundlage zählt (Füssenich, in: Pfirrmann/Rosenke/Wagner, BeckOK AO, Stand: 1. Oktober 2023, § 121 Rn. 24; Vorbeck, in: Koenig, AO, 4. Auflage 2021, § 121
Rn. 7).
b) Die Begründung der Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichabgaben i. S. d. § 154 BauGB muss danach die wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Gründe enthalten, die die Behörde zu ihrer Entscheidung bewogen haben. § 121 Abs. 1 AO verlangt nicht, schriftliche Verwaltungsakte in allen Einzelheiten zu begründen. Welchen Inhalt und Umfang die Begründung eines Bescheides haben muss, richtet sich nach den Besonderheiten des jeweiligen Rechtsgebietes und nach den Umständen des Einzelfalles. Wie im Abgabenrecht gilt bei sanierungsrechtlichen Abgaben, dass die Erfüllung der Begründungspflicht nicht voraussetzt, dass der Bescheid sämtliche Angaben enthält, die für die vollständige Überprüfung seiner Rechtmäßigkeit in jeder tatsächlichen und rechtlichen Hinsicht nötig wären. Das kann ein bloßer Beitragsbescheid nicht leisten. Das Begründungserfordernis zwingt daher nicht dazu, die einzelnen Schritte der Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben in einem detaillierten Abschlussbericht zusammenzufassen und zu erläutern. Es genügt vielmehr, dass die Eckdaten für die Ermittlung und Bewertung angegeben werden (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - 4 C 31.13 - juris Rn. 8). Dazu gehört auch eine nachvollziehbare Darstellung der Ermittlung der Anfangs- und Endwerte (Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 150. EL Mai 2023, § 154 Rn. 212). Erfüllt werden diese Anforderungen jedenfalls dann, wenn die zur Bewertung herangezogene Wertermittlungsmethode sowie die bei deren Anwendung zugrunde gelegten konkreten Annahmen - also die vorgefundenen städtebaulichen Missstände und die getroffenen Sanierungsmaßnahmen sowie die maßgeblichen Bewertungsparameter – offengelegt werden (vgl. OVG RhPf, Urteil vom 14. September 2004 - 6 A 10530/04 - juris Rn. 27 sowie HmbOVG, Urteil vom 16. April 2015 - 4 Bf 66/13 - juris Rn. 34; vgl. auch VG Magdeburg, Urteil vom 20. Juni 2023 - 4 A 123/21 MD - juris Rn. 38). Dies kann dadurch geschehen, dass das einschlägige Wertgutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte oder die entsprechende Information auf andere Weise zur Verfügung gestellt wird.
2. Gemessen daran sind die nach § 121 Abs. 1 AO an die Begründung einer Vorauszahlung auf den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Abs. 6 BauGB zu stellenden Mindestanforderungen erfüllt. Dies gilt zwar noch nicht für die jeweilige Begründung in den angefochtenen Bescheiden (Ausgangsbescheid vom 19. November 2020 und Widerspruchsbescheid vom 24. März 2021) [a)]. Formell hinreichend sind diese Begründungen aber, wenn man die ergänzenden Ausführungen der Beklagten im Berufungsverfahren hinzuzieht [b)]. Die hiergegen vorgebrachten Argumente der Klägerin greifen nicht durch [c)]
a) Aus der Begründung der angefochtenen Bescheide kann der geforderte Vorauszahlungsbetrag in Höhe von 1.956,99 Euro zwar rechnerisch nachvollzogen werden. Deutlich werden daraus das betroffene Grundstück (Gemarkung L-Stadt, Flur …, Flurstück … mit einer Fläche von 779 qm), die für die Berechnung maßgebliche, im Sanierungsgebiet gelegene Teilfläche (677 qm) und die Aufteilung dieser Fläche in zwei Bereiche (ein Bereich von 492 m² im „Teil 1 [Wertzone]“ und ein anderer Bereich von 185 m² im „Teil 2 [Wertzone])“. Insoweit geht aus einer dem Widerspruchsbescheid beigefügten Anlage hervor, dass es sich bei dem ersten Bereich um die straßenseitige Wohnbaufläche (Teil 1) und bei dem zweiten um die rückwärtige Gartenfläche (Teil 2) handelt. Angegeben sind zudem der jeweilige sanierungsbedingte Anfangs- und Endwert im Sinne ds § 154 Abs. 2 BauGB (Anfangswerte: 18,4256 €/qm [Teil 1] und 4,6550 €/qm [Teil 2], Endwerte: 22, 3652 €/qm [Teil 1]) und 5,3130 €/qm [Teil 2]) und der jeweilige Differenzbetrag, welcher der jeweiligen sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung je qm entspricht (3,9395 €/qm im Teil 1 und 0,6580 €/qm im Teil 2). Aus der Vervielfältigung dieser Beträge mit der jeweiligen Fläche ergibt sich der jeweilige Ausgleichbetrag von 1.938,26 € (= 3,9395 €/qm x 492 qm) im Teil 1 und 121,73 € (= 0,6580 €/qm x 185 qm) im Teil 2. Angegeben ist sodann der aus der Summe dieser Teilbeträge sich ergebende „Vorausleistungsbetrag“ (2.059,99 €) und der Vorauszahlungsbetrag, der 95% dieses Betrages umfasst (1.956,99 €). Der Begriff „Vorausleistungsbetrag“ ist dabei im Wege der Auslegung zu verstehen als voraussichtlicher endgültiger Ausgleichsbetrag. In tatsächlicher Hinsicht wird aus der Begründung deutlich, dass der Betrag als Ausgleich für eine Wertsteigerung des betroffenen Grundstücks gefordert wird, die für die weitgehend, aber noch nicht vollständig abgeschlossene Sanierung im Sanierungsgebiet „L-Stadt Innenstadt“ gefordert wird.
Formell unzureichend ist diese Begründung trotz der dargelegten rechnerischen Nachvollziehbarkeit aber in zweierlei Hinsicht. Unbeantwortet bleiben in ihr die Fragen, welche Maßnahmen im Einzelnen zur Beseitigung welcher Missstände getroffen und wie die angegebenen Anfangs- und Endwerte ermittelt wurden.
b) Diese Unklarheiten hat die Beklagte aber mit ihrem Vorbringen im Berufungsverfahren ausgeräumt.
aa) Die einzelnen Missstände und die zu ihrer Beseitigung getroffenen Maßnahmen hat sie in ihrem Schriftsatz vom 14. Juni 2023 dargestellt. Daraus wird deutlich, welche Missstände in dem hier betroffenen „Block …“ des Sanierungsgebietes identifiziert und welche Maßnahmen zu ihrer Behebung durchgeführt wurden. Unterschieden wird dabei zwischen den Parametern „Bebauung“, „Struktur“, „Nutzung“ und „Umfeld“.
bb) In formeller Hinsicht hinreichend deutlich wird aus dem Schriftsatz vom 14. Juni 2023 und den ergänzenden Ausführungen im Schriftsatz vom 4. Dezember 2023 auch die Ermittlung der im Bescheid angegebenen Anfangs- und Endwerte im Sinne des § 154 Abs. 2 BauGB. In der Anlage BK 3 (GA, Bl. 27) findet sich dazu folgende Aufstellung:
Zone 1 Wohnnutzung
19 €/qm
23 €/qm
Koeffizient 450 m²
0,827
0,942
Koeffizient 500 m²
0,802
0,916
Ergebnis
18,4256 €/qm
22,3652 €/qm
Zone 2 Gartennutzung
Koeffizient 200 m²
0,245
0,231
4,6550 €/qm
5,3130 €/qm
Die Beklagte hat dazu in ihrem Schriftsatz vom 14. Juni 2023 erläutert, dass sie bei der Ermittlung des Anfangs- und des Endwerts von Werten in Höhe von 19 €/qm (Anfangswert) und von 23 €/qm (Endwert) ausgegangen sei. Diese Werte ergäben sich aus der erstinstanzlich vorgelegten Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt zum Stichtag 28. Mai 2019 (vgl. VG-Akte, Bl. 96, im Originalmaßstab auch in Beiakte A, Teil 4). Die genaue Ermittlung dieser Werte hat die Beklagte in ihrem Schriftsatz vom 4. Dezember 2023 unter Vorlage eines Schreibens des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation vom 4. Dezember 2023 (= Anlage BK 6, GA, Bl. 46 bis 51) erläutert. Sie hat darüber hinaus ausgeführt, dass sich die ermittelten Anfangs- und Endwerte (Anfangswerte: 18,4256 €/qm [Teil 1] und 4,6550 €/qm [Teil 2], Endwerte: 22, 3652 €/qm [Teil 1]) und 5,3130 €/qm [Teil 2]) aus einer Vervielfältigung der Ausgangswerte mit den angegebenen Umrechnungskoeffizienten bzw. deren Mittelwert (Teil 1) ergebe. Diese Umrechnungskoeffizienten habe sie dem Grundstücksmarktbericht entnommen (vgl. S. 9 des Schriftsatzes der Beklagten vom 14. Juni 2023 [GA Bl. 19] i.V.m. Anlage BK 1 (GA, Bl. 20).
cc) Diese Angaben reichen für das formelle Begründungserfordernis aus. Die in dem Bescheid angegebenen Zahlen, insbesondere auch die Anfangs- und Endwerte, können anhand dieser Darstellung sowohl methodisch als auch rechnerisch nachvollzogen werden. Was die Umrechnung der Ausgangswerte mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten anbelangt, wird durch den Hinweis auf den „Grundstücksmarktbericht“ hinreichend erkennbar, dass es sich insoweit um Korrekturen der Bodenrichtwerte handelt, die mit Rücksicht auf das Geschehen am Grundstücksmarkt angemessen erscheinen. Die Frage, wie diese Koeffizienten ihrerseits ermittelt werden, ist nicht dem formellen Begründungserfordernis zuzuordnen, sondern materiell-rechtlicher Natur.
c) Soweit die Klägerin geltend macht, die Begründung sei trotz der ergänzenden Begründung im Berufungsverfahren formell unzureichend, schließt sich der Senat dieser Auffassung nicht an.
aa) Die ergänzende Begründung macht entgegen ihrem Vorbringen hinreichend deutlich, welche Sanierungsmaßnahmen im vorliegenden Fall als werterhöhend angesehen wurden. Hierbei handelt es sich um die von der Beklagten in ihrem Schriftsatz vom 14. Juni 2023 auf Seite 2 f. im Block 6 des Sanierungsgebiets aufgezählten Maßnahmen. Mit deren Aufzählung hat die Beklagte zugleich zum Ausdruck gebracht, dass sie diese Maßnahmen in ihrer Gesamtheit als ursächlich für die angenommene sanierungsbedingte Werterhöhung erachtet. Eine Differenzierung dahingehend, welchen einzelnen Maßnahmen welche Werterhöhungsanteile zuzurechnen sind, verlangt das Begründungserfordernis nicht. Eine solche Differenzierung ist auf der Begründungsebene nicht notwendig, weil es auf sie auch materiell-rechtlich nicht ankommt. Entscheidend ist insoweit nicht, welchen Maßnahmen die berücksichtigte Werterhöhung im Einzelnen zugeordnet wird, sondern dass diese Werterhöhung überhaupt auf den Sanierungsmaßnahmen und nicht auf anderen Ursachen wie zum Beispiel der allgemeinen Teuerung am Grundstücksmarkt beruht.
bb) Hinreichend ist die ergänzende Begründung auch insoweit, als sie auf die Zuordnung des streitgegenständlichen Grundstücks zum Block … des Sanierungsgebiets hinweist. Aus dem Vorbringen wird deutlich, dass die Beklagte das Sanierungsgebiet in verschiedene Teilbereiche (Blöcke) unterteilte (vgl. dazu den Plan 07 „Vorbereitende Untersuchungen Ortskern“ im Abschnitt 1+2+3 der Beiakte A) und jeweils bezogen auf diese Blöcke Missstände identifizierte und Maßnahmen durchführte. Diese Missstände und Maßnahmen hat die Beklagte für den hier betroffenen und von der Beklagten straßenmäßig näher umschriebenen Block … aufgezeigt.
cc) Es fehlt auch nicht an einer Darstellung, wie die Beklagte die Bodenwertdifferenzen für die Anfangs- und Endsituation im Sanierungsgebiet bewertet und/oder ermittelt hat. Sie hat insoweit in der dargelegten Weise zurückgegriffen auf die Bodenrichtwertkarte und die Umrechnungskoeffizienten aus dem Grundstücksmarktbericht. Daraus ergeben sich die Eckdaten für die Ermittlung und Bewertung der sanierungsbedingten Werterhöhung.
II. Der angefochtene Bescheid ist auch materiell rechtmäßig.
1. Er findet seine Rechtsgrundlage in § 154 Abs. 6 BauGB. Nach dieser Vorschrift kann die Gemeinde von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind entsprechend anzuwenden. Diese Voraussetzungen sind dem Grunde und der Höhe nach erfüllt.
a) Die Klägerin ist dem Grunde nach zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages verpflichtet, weil das streitgegenständliche Grundstück der Klägerin in dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „L-Stadt – Innenstadt“ liegt, in dem die Beklagte grundstückswerterhöhende Sanierungsmaßnahmen durchgeführt hat (§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB).
b) Die Erhebung einer Vorauszahlung ist berechtigt, weil die Sanierung zum maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses des angefochtenen Widerspruchsbescheides noch nicht abgeschlossen war (§ 154 Abs. 3 und 6 BauGB).
c) Der angesetzte Vorauszahlungsbetrag unterschreitet den voraussichtlichen Ausgleichsbetrag. Der insoweit in dem angefochtenen Bescheid angegebene Betrag entspricht der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts des streitgegenständlichen Grundstücks (§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Nach § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Diese Erhöhung hat die Beklagte methodisch nachvollziehbar unter Angabe des Anfangs- und des Endwerts ermittelt. Bei der Bewertung von Grundstücksflächen ist den Gemeinden ein Wertermittlungsspielraum eingeräumt, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle zugänglich ist (BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020 – 4 B 18/19 -, juris Rn. 14 m.w.N.). Diesen Wertungsspielraum hat die Beklagte dadurch in Anspruch genommen, dass sie zur Ermittlung des Anfangs- und des Endwerts auf Werte zurückgriff, die sich aus der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt zum Stichtag 28. Mai 2019 (vgl. VG-Akte, Bl. 96, im Originalmaßstab auch in Beiakte A, Teil 4) und aus Umrechnungskoeffizienten eines Grundstücksmarktberichts ergeben. Anhaltspunkte dafür, dass dieser Rückgriff sachwidrig oder unangemessen wäre, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
2. Soweit die Klägerin im erstinstanzlichen Verfahren gegen ihre Heranziehung materiell-rechtliche Einwände erhoben hat, die andere Gesichtspunkte als diese Parameter betreffen (vgl. Klagebegründung vom 21. September 2021, VG-Akte, Bl. 36 bis 42), kann sie damit ebenfalls nicht durchdringen.
a) Ohne Erfolg bleibt ihr Einwand, sie habe das streitgegenständliche Grundstück erst im Jahre 2018 und damit zu einem Zeitpunkt erworben, zu dem ein Großteil der Sanierung bereits abgeschlossen gewesen sei (Grundbucheintragung als Eigentümerin am 8. Februar 2018). Verpflichtet zur Vorauszahlung ist, wie sich aus einer sinngemäßen Anwendung des § 154 Abs. 1 BauGB ergibt, der Eigentümer des Grundstücks zum Zeitpunkt der Bekanntgabe oder der Zustellung des Vorauszahlungsbescheids (Kleiber/Fieseler in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Werkstand: 152. EL Oktober 2013, § 154 Rn. 286). Der angefochtene Vorauszahlungsbescheid wurde der Klägerin am 23. November 2020 bekanntgegeben. Zu diesem Zeitpunkt war sie Eigentümerin des betroffenen Grundstücks, weil sie dieses bereits zuvor, nämlich im Jahre 2018, erworben hatte.
b) Fehlerhaft ist die Ermittlung des Ausgleichsbetrags entgegen dem klägerischen Vorbringen auch nicht deshalb, weil die Beklagte für die Ermittlung des sanierungsunbeeinflussten Bodenwerts nicht auf den Zeitpunkt ihres Beschlusses über vorbereitende Untersuchungen zur Sanierung vom 4. Februar 1991, sondern – konkludent – auf den Zeitpunkt des bevorstehenden Sanierungsabschlusses abstellte. Nach § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB entsteht der Ausgleichsbetrag mit Abschluss der Sanierung durch Aufhebungssatzung. Zu diesem Zeitpunkt entsteht der Ausgleichsbetrag dem Grunde nach. Dies ist gleichzeitig der einheitliche Wertermittlungsstichtag, das heißt der Zeitpunkt, auf den die für die Bemessung des Ausgleichsbetrags maßgeblichen Anfangs- und Endwerte im Sinne des § 154 Abs. 2 BauGB einheitlich zu beziehen sind (Kleiber/Fieseler in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Werkstand: 152. EL Oktober 2013, § 154 Rn. 110 f.).
c) Gegenüber der Klägerin als Ausgleichsbetrag und Vorausleistung abrechenbar sind nicht nur die Kosten der Maßnahmen, die in zeitlicher Hinsicht nach ihrem Grundstückserwerb im Jahre 2018 durchgeführt wurden. Maßgeblich ist nach § 154 Abs. 2, 3 und 6 BauGB allein, ob die Bodenwerterhöhung durch die Sanierung bedingt ist und die Klägerin zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Vorausleistungsbescheides Eigentümerin eines Grundstücks war, das im Sanierungsgebiet liegt und eine durch die Sanierung bedingte Erhöhung seines Bodenwerts erlangt hat.
d) Die von der Klägerin geforderte Beschreibung der wertrelevanten sanierungsbedingten Zustandsunterschiede vor Beginn und nach Beendigung der Sanierung ist nicht möglich, weil die Sanierung noch nicht beendet ist. Darauf hat die Beklagte in der Berufungsbegründung zu recht hingewiesen (S. 3 ihres Schriftsatzes vom 14. Juni 2023, GA, Bl. 16). Die identifizierten Missstände und die bisher zu ihrer Behebung durchgeführten Maßnahmen hat sie dort beschrieben.
e) Voraussetzung für die Erhebung einer Vorausleistung auf den Ausgleichsbetrag ist auch nicht eine von der Beklagten vorzulegende Kostenfinanzierungsübersicht über die in der hier relevanten Zone (Block 6) angefallenen Kosten. Maßstab für den sanierungsrechtlichen Ausgleich sind nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht die Kosten der Maßnahme, sondern die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts. Der davon abweichende Fall des
§ 154 Abs. 2a BauGB (Bemessung des Ausgleichsbetrags nach dem Erschließungsaufwand) ist hier nicht gegeben.
f) Der Pflicht zur Zahlung eines Ausgleichsbetrags steht auch nicht entgegen, dass in Sachsen-Anhalt keine Straßenausbaubeiträge mehr erhoben werden. Nach § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB sind in den Fällen, in denen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB hergestellt, erweitert oder verbessert werden, Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Die Ausschlusswirkung dieser Norm bezieht sich auf alle Fälle, in denen ohne die Vorschrift für eine bestimmte Baumaßnahme im Sanierungsgebiet eine Doppelbelastung in Form von Ausgleichsbeträgen und Beiträgen eintreten würde (Kleiber/Fieseler in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Werkstand: 152. EL Oktober 2013, § 154 Rn. 64a). Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB nicht zur Anwendung kommt, soweit eine solche Doppelbelastung nicht entsteht. Dies ist mit Bezug auf Straßenausbaubeiträge in Sachsen-Anhalt nach deren Abschaffung der Fall. Der Beitragswegfall wird durch die Erhebung des Ausgleichsbetrags auch nicht in unzulässiger Weise umgangen, soweit die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung auch auf straßenbezogenen Maßnahmen beruht. Der Ausgleichsbetrag entsteht gemäß § 154 Abs. 3 BauGB kraft Gesetzes (Kleiber/Fieseler in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Werkstand: 152. EL Oktober 2013, § 154 Rn. 156). Die sanierungsrechtlichen Vorschriften des BauGB enthalten keine Regelung des Inhalts, dass der straßensanierungsbedingte Ausgleich entfällt, wenn in einem Land die Straßenbaubeitragspflicht abgeschafft wurde.
g) Die Ausgleichsbetragspflicht hängt auch nicht davon ab, ob die Beklagte – wie die Klägerin im Berufungsverfahren geltend gemacht hat (S. 2 des Schriftsatzes vom 12. Januar 2024) – gemäß der §§ 162, 235 Abs. 4 BauGB verpflichtet war, die Sanierungssatzung bis zum 31. Dezember 2021 aufzuheben.
aa) Dieser Umstand ändert nichts daran, dass die Pflicht zur Zahlung des Ausgleichsbetrags erst dann entsteht, wenn die Sanierungssatzung förmlich aufgehoben wird (BVerwG; Urteil vom 20. März 2014 – 4 C 11/13 – juris Rn. 23 ff.; Kleiber/Fieseler in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Werkstand: 152. EL Oktober 2013, § 162 Rn. 35). Da dies zum Zeitpunkt des Erlasses des angefochtenen Bescheides noch nicht der Fall war, konnte die Beklagte zu diesem Zeitpunkt gemäß § 154 Abs. 6 BauGB eine Vorausleistung erheben.
bb) Hinzu kommt, dass der Zeitpunkt des Erlasses des Vorausleistungsbescheides vor demjenigen der gesetzlichen Aufhebungspflicht liegt. Erlassen wurde der Bescheid am 19. November 2020. Gesetzlich zur Aufhebung verpflichtet war die Beklagte aber erst ab dem 31. Dezember 2021. Für die rechtliche Bewertung kommt es bei einer Anfechtungsklage – wie hier – auf den Zeitpunkt des Erlasses des angefochtenen Bescheides an.
cc) Gegen die Erhebung der Vorausleistung könnte die Klägerin auch nicht mit Erfolg den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung erheben. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 20. März 2014 – 4 C 11/13 – juris Rn. 31 ff.) kann die Ausübung des Rechts zur Erhebung des Sanierungsausgleichsbetrages zwar unzulässig sein, wenn dem Berechtigten eine Verletzung eigener Pflichten zur Last fällt und die Ausübung des Rechts aufgrund dieser eigenen Pflichtverletzung treuwidrig erscheint (BVerwG, a.a.O., juris Rn. 31). Treuwidrigkeit liegt allerdings nicht bereits dann vor, wenn die Gemeinde die Sanierungssatzung entgegen ihrer Pflicht aus § 162 Abs. 1 BauGB nicht rechtzeitig aufgehoben hat. Treuwidrig ist die Abgabenerhebung vielmehr erst dann, wenn es aufgrund der Pflichtverletzung der Gemeinde unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Einzelfalls nicht mehr zumutbar erscheint, den Bürger mit der Abgabenerhebung zu konfrontieren (BVerwG, a.a.O., juris Rn. 32). Davon kann bei der Erhebung einer Vorausleistung vor der gesetzlichen Pflicht zur Aufhebung der Sanierungssatzung keine Rede sein.
3. Die Erhebung der Vorausleistung ist auch frei von Ermessensfehlern. Nach § 154 Abs. 6 BauGB steht die Veranlagung zur Vorauszahlung im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinde. Die Beklagte hat erkannt, dass es sich bei der Vorauszahlung um eine Ermessensentscheidung handelt (vgl. S. 5 des Widerspruchsbescheides vom 24. März 2021). Anhaltspunkte dafür, dass sie sich bei der Ausübung dieses Ermessens von sachfremden Erwägungen leiten ließ, sind weder geltend gemacht noch ersichtlich. Sie hat auch nicht die Grenzen ihres Ermessens überschritten. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der Höhe der Vorauszahlung. Diese soll die Höhe des voraussichtlichen Ausgleichsbetrags nicht überschreiten (Kleiber/Fieseler in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Werkstand: 152. EL Oktober 2013, § 154 Rn. 285). Dies ist bei einer Vorausleistung in Höhe von 95 % des voraussichtlichen Gesamtbetrags nicht der Fall.
B. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.
Eine davon abweichende Kostenentscheidung war auch nicht mit Rücksicht auf § 155 Abs. 4 VwGO geboten. Nach dieser Vorschrift können Kosten, die durch Verschulden eines Beteiligten entstanden sind, diesem auferlegt werden. Die Kostenregelung des § 155 Abs. 4 VwGO geht zwar als lex specialis allen sonstigen Kostenregelungen vor (Hug, in: Kopp/Schenke, VwGO, 29. Auflage 2023, § 155 Rn. 19). Ein Verschulden im Sinne des § 155 Abs. 4 VwGO kann zudem auch als Folge eines vorprozessualen Verhaltens wie einer unzureichenden Begründung des angefochtenen Bescheides vorliegen (Hug, in: Kopp/Schenke, VwGO, 29. Auflage 2023, § 155 Rn. 20). Eine solche unzureichende Begründung enthielten zwar der Ausgangsbescheid und der Widerspruchsbescheid. Diese Regelung kommt aber nur zur Anwendung, wenn die Klage nur deshalb abgewiesen wird, weil die Beklagte einen Verfahrensmangel erst nachträglich im Klageverfahren geheilt hat (vgl. dazu auch Neumann/Schaks, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl. 2018, § 155 Rn. 100). So liegt es hier nicht. Der Senat weist die Klage nicht nur wegen der Heilung des vormaligen Begründungsmangels, sodann auch deswegen ab, weil die übrigen von der Klägerin erhobenen Einwände nicht durchgreifen.
C. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
D. Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.
BeschlussDer Streitwert wird auf 1.956,99 Euro festgesetzt.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 3 Satz 1 GKG.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 154 BauGB
§ 162 BauGB
§ 130a VwGO
§ 121 AO
§ 167 VwGO
§ 154 Abs. 3 und 6 BauGB
§ 154 Abs. 2 BauGB
§ 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB
§ 155 Abs. 5 BauGB
§ 121 Abs. 1 AO
§ 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 121 Abs. 1 und 126 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 AO
§ 126 Abs. 1 Nr. 2 AO
§ 126 Abs. 2 AO
§ 154 Abs. 6 BauGB
§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 2, 3 und 6 BauGB
§ 154 Abs. 2a BauGB
§ 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB
§ 127 Abs. 2 BauGB
§ 154 Abs. 3 BauGB
§ 162 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 155 Abs. 4 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG
Art. 19 Abs. 4 GG

Zitierte Entscheidungen: 4 A 80/21
II R 5/02
4 C 31.13
6 A 10530/04
4 Bf 66/13
4 A 123/21
4 B 18/19
4 C 11/13