Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt (Sachsen-Anhalt, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2023-09-14, Aktenzeichen 2 L 100/21
ECLI: ECLI:DE:OVGST:2023:0914.2L100.21.00

Tenor:
Die Berufung wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens
Der Beschluss ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert wird für das erstinstanzliche Verfahren - insoweit unter Abänderung des erstinstanzlichen Beschlusses vom 1. Juli 2021 - und für das Rechtsmittelverfahren auf jeweils 30.000 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzungsänderung von zwei Wohnungen zu sog. Terminwohnungen.
Die Klägerin ist Mieterin von zwei Wohnungen im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück D-Straße … in Zeitz. Das Grundstück ist im vorderen, an die D-Straße angrenzenden Bereich mit einem viergeschossigen Mehrfamilienhaus bebaut. Der Eingang befindet sich auf der Rückseite des Gebäudes, der durch eine Hofzufahrt erreichbar ist. Im rückwärtigen Bereich des Grundstücks befindet sich ein über den Innenhof erreichbares mehrgeschossiges Hinterhaus. Die fraglichen Wohnungen befinden sich im Erdgeschoss des Vorderhauses und haben eine Größe von 45,12 m2 und 63,25 m2. Die zur D-Straße ausgerichtete Wohnung W … verfügt über einen Flur, ein Bad, eine Küche sowie einen 12,34 m2 großen Aufenthaltsraum und zwei Arbeitszimmer mit einer Größe von 12,26 m2 und 18,75 m2. Die zum Innenhof ausgerichtete Wohnung W … verfügt über einen Flur, ein Bad sowie einen 14,02 m2 großen Aufenthaltsraum und ein Arbeitszimmer mit einer Größe von 15,88 m2. Unter der Anschrift D-Straße … sind derzeit insgesamt 37 Personen gemeldet, davon 11 Personen unter 18 Jahren.
Mit Antrag vom 26. September 2017 beantragte die Klägerin bei der Beklagten die Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzungsänderung dieser Wohnungen zu Terminwohnungen, in denen Prostitution betrieben wird. In der dem Bauantrag beigefügten Zusammenfassung des Betriebskonzepts hieß es u.a., alle Mieterinnen/Mieter seien selbständige Gewerbetreibende, die keinerlei Beschränkungen in der freien Ausübung ihres Gewerbes unterlägen, lediglich notwendige allgemeingültige Verhaltensmaßnahmen seien durch diese zu beachten:
a. Arbeitszeiten 08.00 - 22.00 Uhr,
b. keine sichtbaren Außendarstellungen der Tätigkeit (Lampen im Fenster, im/am Fenster sitzen, Fotos und dergl. an Außentüren),
c. Einhalten der nächtlichen Ruhezeiten.
Am Objekt selber gebe es keinerlei Außenwerbung oder dergleichen, welche die Tätigkeiten in der Terminwohnung für Außenstehende aufzeigen könne.
Mit Bescheid vom 6. Dezember 2017 lehnte die Beklagte den Antrag der Klägerin ab und führte zur Begründung aus, das Vorhaben sei nicht zulässig, da es Anforderungen des Bauplanungsrechts nicht einhalte. Das Grundstück, für das die Nutzungsänderung beantragt worden sei, liege im Innenbereich gemäß § 34 BauGB. Nach dem für ihr Stadtgebiet geltenden Flächennutzungsplan sei eine künftige Ausweisung des Areals, in dem sich das Baugrundstück befinde, als gewerbliche Baufläche, d.h. als Gewerbegebiet i.S.d. § 8 BauNVO, vorgesehen. Faktisch befinde sich das Baugrundstück in einem Mischgebiet i.S.d. § 6 BauNVO. Die Umgebung sei geprägt von Wohnnutzung bzw. leerstehenden Wohngebäuden. Das betreffe den gesamten Straßenzug D-Straße … bis …, Sch-Straße … bis … und A-Straße, wo es lediglich einen Installationsbetrieb gebe. Da gewerbliche Nutzung bisher, bis auf die genannte Ausnahme, in dem betreffenden Areal nicht betrieben werde, sei die Ausweisung auch als „künftig geplantes Gewerbegebiet“ erfolgt. Grund hierfür sei auch der hohe Leerstand von Wohnungen in diesem Straßenzug und die in ihrem Stadtgebiet in den letzten Jahren stark zurückgegangene Einwohnerzahl. Als Reaktion darauf übe sie ihre Planungshoheit dahin gehend aus, Wohnnutzungen auf den Innenstadtbereich zu konzentrieren und daran anschließend Gewerbeflächen auszuweisen. Im Fall der D-Straße … habe sich diese Ausweisung auch angeboten, da diese künftige Gewerbefläche dann an weitere bereits bestehende und genutzte Gewerbeflächen grenze, etwa im hinteren Bereich das Gewerbegebiet Am Güterbahnhof und gegenüber der D-Straße u.a. der neu entstandene Discounter. Daraus ergebe sich ein verringertes Risiko von Spannungen zwischen den Nutzungen. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richte sich mithin nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 1 BauNVO. Danach sei die beantragte Nutzung unzulässig, da eine gewerbliche Zimmervermietung zum Zwecke der Prostitution mit dem Wohnen unvereinbar sei. Die geplante Form der Ausübung der Prostitution in einer Wohnung sei mit umgebender Wohnnutzung nicht verträglich, da sie eine gewerbliche Nutzung darstelle, die als „gewerbsmäßige Prostitution im üblichen Sinne“ anzusehen sei. Bei der Beurteilung, ob sich ein Gewerbebetrieb nach seiner Art in die Umgebungsbebauung und -nutzung einfüge, sei keine Einzelfallbetrachtung geboten, sondern auf eine typisierende Betrachtungsweise abzustellen. Da davon auszugehen sei, dass sich in den zur Vermietung bestimmten Räumen gleichzeitig mehrere Damen und Kunden aufhielten, wahre dies nicht mehr den durch die umgebende Wohnnutzung gegebenen Rahmen. Vielmehr gingen von der geplanten Nutzung typischerweise Störungen der Wohnruhe aus. Es sei mit Lärmbelästigungen durch Ruhestörungen, Klingeln und An- und Abfahrtsverkehr auszugehen und dies auch und besonders bis in späte Abendstunden. Da die Art des ausgeübten Gewerbes für die Anwohner nicht unbekannt bleiben werde, stelle dies besonders eine Störung für Familien mit Kindern dar, die gegenüber einer solchen Nutzung besonders schutzwürdig seien.
Mit Widerspruchsbescheid vom 9. Januar 2019 wies das Landesverwaltungsamt Sachsen-Anhalt den hiergegen eingelegten Widerspruch der Klägerin zurück. Zur Begründung wurde ausgeführt, die geplante Nutzungsänderung sei bauplanungsrechtlich unzulässig, weil sich die beabsichtigte Nutzung nicht i.S.d. § 34 Abs. 1 und 2 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richte sich nach § 34 BauGB. Die Beklagte habe die maßgebliche nähere Umgebung als faktisches Mischgebiet i.S.d. § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO eingestuft. Dem sei nicht zu folgen. Ein Mischgebiet bestehe aus einer quantitativen und qualitativen Durchmischung mit Wohn- und Gewerbenutzung. Dies schließe es aus, dass eine der beiden Hauptnutzungsarten in dem Gebiet nach Anzahl oder Umfang beherrschend und damit „übergewichtig“ in Erscheinung trete. Nach diesen Maßgaben stelle sich die maßgebliche nähere Umgebung nicht als Mischgebiet dar. Als nähere Umgebung sei die Bebauung auf der Nordseite der D-Straße zwischen den Hausnummern … und …, einschließlich des Gebäudes … (in 2. Baureihe), sowie die Bebauung auf der Südseite der D-Straße gegenüber der D-Straße … bis … anzusehen. In diesem Umfang wirke das Vorhaben auf die Umgebung ein bzw. präge umgekehrt die Umgebungsbebauung das Antragsgrundstück. Die Eigenart dieser Umgebung stelle sich von den Nutzungsarten her folgendermaßen dar: Die Bebauung auf der Nordseite der D-Straße sei geprägt durch eine bis zu 4-geschossige Bebauung mit teils aufgegebenen Wohnnutzungen in den Obergeschossen:
• … bis …:
leerstehend,
• …:
Wohnen,
im Erdgeschoss am 8. November 2018 angemeldetes Gewerbe „gewerbliche Zimmervermietung“ der Klägerin,
• … und …:
Gewerbeanmeldung „Hausverwaltung und Gebäudemanagement (Hausmeisterservice), Garten- und Landschaftspflege, Baustoffhandel, Maurer und Betonbauer, Holz- und Bautenschutzgewerbe, Zimmerer, Dachdecker“ (diese Dienstleistungen fänden offensichtlich außerhalb des Grundstücks statt, so dass hier wohl nur der Firmensitz sei),
Wohnen.
Auf der Südseite der D-Straße - gegenüber der Bebauung Nr. … bis … - seien ein A-Markt als großflächiger Einzelhandelsbetrieb (Verkaufsfläche 990 m2) und ein Getränkemarkt mit 630 m2 Verkaufsfläche vorhanden. Dieser Bereich sei mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 72 A „Sondergebiet Nahversorgung D-Straße … bis … in Zeitz“ überplant. Das Gebäude des A-Marktes sei von der Straße zurückgesetzt angeordnet; vorgelagert sei eine größere Stellplatzfläche vorhanden. Dieser Zusammenstellung könne entnommen werden, dass es an einer in etwa gleichwertigen Durchmischung von Wohnnutzungen und das Wohnen nicht wesentlich störenden gewerblichen Nutzungen fehle.
Die Eigenart dieser Bebauung entspreche auch nicht einem faktischen allgemeinen Wohngebiet i.S.d. § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO, da sich in der näheren Umgebung ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb (A-Markt) befinde. Es würde sich bei einer Terminwohnung auch nicht um eine zulässige Wohnnutzung i.S.d. § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO handeln, denn die die Wohnung mietenden (allein dort tätigen) Prostituierten wohnten nicht in der Wohnung, weil sie dort nicht ihren Lebensmittelpunkt hätten. Es handele sich auch nicht um einen ausnahmsweise zulässigen sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieb i.S.d. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO, weil die prostitutionsähnliche Nutzung mit Störungen einhergehe, die mit dem Charakter eines Baugebiets als allgemeines Wohngebiet nicht vereinbar seien. Bei einer Terminwohnung handle es sich grundsätzlich um einen bordellartigen Betrieb, der bei der vorzunehmenden typisierenden Betrachtungsweise des Wohnen wesentlich störe und deshalb seiner Art nach in einem allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig sei. Eine Abweichung von der typisierenden Betrachtungsweise komme nur dann in Betracht, wenn der Betrieb so atypisch sei, dass er von vornherein keine wesentlichen Störungen des Wohnens befürchten lasse. Davon könne bei einer prostitutionsähnlichen Nutzung aber nicht ausgegangen werden.
Da kein eindeutiger Gebietstyp nach der BauNVO bestimmt werden könne, beurteile sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 Abs. 1 BauGB. Das Vorhaben füge sich nach der Art der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein, da eine vergleichbare Nutzung in der näheren Umgebung bisher nicht vorhanden sei. Die durch die Zulassung des Vorhabens bedingten städtebaulichen Spannungen führten zu dem Ergebnis, dass sich das Vorhaben nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge und damit nach § 34 Abs. 1 BauGB planungsrechtlich unzulässig sei. Es bestehe die Gefahr einer Vorbildwirkung für die benachbarten Grundstücke. Würde das Vorhaben zugelassen, so wäre für die in der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks gelegenen Wohngebäude einschließlich von Leerständen in planungsrechtlicher Hinsicht der Weg für eine ebensolche gewerbliche Nutzung geebnet. Sie alle eigneten sich von den tatsächlichen Verhältnissen her in gleicher Weise wie das Vorhabengrundstück für eine solche Nutzung. Dies könnte letztlich zu einer Veränderung des städtebaulichen Charakters des Gebiets von einer wohnlichen zu einer gewerblichen Prägung führen.
Das Verwaltungsgericht hat die hiergegen erhobene Klage nach Ortsbesichtigung mit Urteil vom 1. Juli 2021 abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Betrieb von zwei Terminwohnungen auf dem Vorhabengrundstück sei planungsrechtlich unzulässig. Das Vorhaben sei weder nach § 34 Abs. 2 i.V.m. der BauNVO zulässig, noch füge es sich nach § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die nähere Umgebung werde von dem Straßengeviert D-Straße, dort die geschlossene Baureihe, in der sich das Baugrundstück befinde, der Sch-Straße und der Straße A. sowie aus dem B-Damm gebildet. Maßgeblich für die Gebietseinstufung sei in erster Linie die geschlossene Baureihe östlich der D-Straße, in deren Mitte sich das Baugrundstück befinde. Dabei könne offenbleiben, ob die maßgebliche nähere Umgebung trotz des erheblichen Leerstandes und der bereits abgängigen Bausubstanz der Gebäude in der Baureihe entlang der D-Straße noch als faktisches allgemeines Wohngebiet oder wegen der in dem Geviert befindlichen gewerblichen Betriebe als faktisches Mischgebiet einzustufen oder ob die weitere und nähere Umgebung als diffus bebaut anzusehen sei.
Straßenseitig stelle sich das Straßengeviert entlang der D-Straße, der Sch-Straße und der Straße A. zunächst optisch deutlich als Wohngebiet dar, wobei die meisten Objekte ungepflegt, unsaniert und leerstehend seien. Eine tatsächlich ausgeübte Wohnnutzung befinde sich in dem Hinterhaus auf dem Baugrundstück sowie dem angrenzenden Grundstück D-Straße …. Ob die geschlossene Wohnbaureihe aus mehrgeschossigen Wohngebäuden auf der schräg gegenüberliegenden Straßenseite weiter in Richtung Norden noch zur maßgeblichen näheren Umgebung gehöre, könne offenbleiben. Gegenüber der hier in Rede stehende Baureihe befänden sich die im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegenden Einkaufsmärkte (A-Markt und Getränkemarkt). Diese prägten ihr Gebiet, führten aber nicht dazu, dass sich aus der einheitlichen Baureihe ein diffus bebautes Gebiet ergebe. Die homogene Wohnbaureihe D-Straße …, …, …, …, …, …, …, …, …, … und …, die sich auch entlang der Sch-Straße erstrecke, spreche für ein allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO. In einem solchen faktischen Wohngebiet sei die Ausübung der Prostitution - sowohl als Wohnungsprostitution als auch als Terminwohnung - bauplanungsrechtlich unzulässig, da sie städtebauliche Spannungen begründe.
Im Ergebnis ändere sich nichts, wenn das Gebiet, insbesondere wegen des Kfz-Betriebs an der Straße A., der sich bis weit in das Innere des Straßengevierts erstrecke, und wegen des Sanitärbetriebs „I. Zeitz (Heizung, Sanitär, Klima)“, als faktisches Mischgebiet anzusehen sei. Ein Prostitutionsgewerbe wäre auch dann nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO bauplanungsrechtlich unzulässig. Ein bordellartiger Betrieb sei auch in einem (faktischen) Mischgebiet unzulässig, denn er sei mit der dort ebenfalls zulässigen Wohnnutzung unverträglich. Dabei sei die im Bauplanungsrecht geltende typisierende Betrachtungsweise zugrunde zu legen. Der Ausübung der Prostitution sei ein Störungspotenzial zuzuordnen, das von unvermeidbaren Kontakten der Hausbewohner mit Prostituierten und deren Kunden, dem Klingeln von Kunden an falschen Wohnungstüren, unzufriedenen oder alkoholisierten Kunden bis hin zu gewalttätigen Begleiterscheinungen reiche. Im Mischgebiet sei nur eine dem Wohnen im Wesentlichen verträgliche gewerbliche Nutzung zulässig. Ein bordellartiger Betrieb und die hiervon ausgehenden Auswirkungen auf das Wohnen gehörten dazu nicht. Dabei gehe es um die Ausübung der Prostitution an sich.
Im Ergebnis ändere sich nichts, wenn das Gebiet als diffus bebaut anzusehen sei, weil es wegen des störenden Kfz-Betriebs weder als allgemeines Wohngebiet noch als Mischgebiet einzustufen sei. Auch dann füge sich die Terminwohnung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Ausgehend von einer Gemengelage sei die Zulässigkeit des Vorhabens seiner Art nach an § 34 Abs. 1 BauGB zu messen. Danach füge sich ein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn es den aus seiner Umgebung ableitbaren Rahmen einhalte, indem es dort ein „Vorbild“ oder eine „Entsprechung“ finde, es sei denn, es fehle an der gebotenen Rücksichtnahme auf die Umgebungsbebauung. Ein bordellartiger Betrieb überschreite den aus der maßgeblichen näheren Umgebung ableitbaren Rahmen, in dem es einen vergleichbar prägenden Betrieb nicht gebe. Mit Erteilung der beantragten Baugenehmigung würde erstmalig ein bordellartiger Betrieb in der näheren Umgebung zugelassen werden, der Vorbild für andere derartige „Vergnügungsstätten“ sein könne. Zudem seien weder in der näheren noch in der weiteren Umgebung Vergnügungsstätten (z.B. Spielhallen oder Wettbüros) vorhanden. Angesichts der Leerstände in der unmittelbaren Umgebung des Vorhabengrundstücks handele es sich auch nicht nur um eine abstrakte und fernliegende, sondern um eine konkrete Möglichkeit. Damit würde zugleich die gegebene Situation negativ in Bewegung gebracht; denn es entspreche einem allgemeinen städtebaulichen Erfahrungssatz, dass sich Vergnügungsstätten und/oder bordellartige Betriebe, zumindest wenn sie in einem Gebiet gehäuft aufträten, negativ auf ihre Umgebung auswirkten, etwa indem sie ihrerseits zu einem „Trading-down-Effekt“ führten bzw. - wie hier - einen eingeleiteten, durch Leerstände manifestierten Effekt verstärkten bzw. verfestigten. Das zur Genehmigung gestellte Vorhaben halte sich nicht innerhalb des von der näheren Umgebung vorgegebenen Rahmens. Denn in dem oben umschriebenen Gebiet sei keine vergleichbare Einrichtung und auch keine Vergnügungsstätte (z.B. Spielhalle, Wettbüro oder ähnliches) vorhanden. Die Nutzungsbreite erstrecke sich von einem allgemeinen Wohngebiet bis zu einigen gewerblichen Nutzungen, die auch in einem Mischgebiet zulässig seien. Vergnügungsstätten, die nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO allgemein zulässig seien, seien nicht vorhanden, so dass eine solche den vorgegebenen Rahmen überschreite.
Die Klägerin trägt zur Begründung ihrer vom Senat zugelassenen Berufung vor:
Die Wohnungen seien von ihr angemietet und würden seit über 12 Jahren im wöchentlichen oder zweiwöchigen Wechsel an maximal drei Prostituierte, die dort auch wohnten, zur Ausübung der Prostitution untervermietet. Das Vorhaben werde nach außen nicht beworben. Geprägt werde das Vorhaben von Diskretion und Anonymität. Vor dem Besuch vereinbarten die Kunden einen Termin. Laufkundschaft finde keine statt. Die Zahl der erwarteten Kunden beschränke sich auf 9 Besucher pro Tag. Der Betrieb werde morgens um 8:00 Uhr aufgenommen und schließe um 22:00 Uhr. Zu ordnungsrechtlichen oder strafrechtlichen Beeinträchtigungen sei es seit Betriebsbeginn vor über 12 Jahren nicht gekommen.
Das streitgegenständliche Gebäude sei in der D-Straße mit den Liegenschaften …, …, …, …, …, …, …, …, … und … in geschlossener Bauweise errichtet worden und befinde sich im Bebauungsblock der Sch-Straße mit den Hausnummern …, …, …, …, … und …, der Straße A. mit den Hausnummern …, …, dem Flurstück …, …, dem Flurstück …, …, … und … sowie dem B-Damm mit den Flurstücken …, …, … und …. Die Bebauung werde durch einen A-Markt und einen Getränkemarkt an der D-Straße geprägt. Im weiteren Umfassungsbereich der Sch-Straße liege eine verfallene Industriellenvilla auf dem Flurstück …, ein Gebäude auf der Liegenschaft Sch-Straße … mit einer Wohnung und einem leerstehenden angrenzenden Gebäude und einem weiteren, an die Straße A. angrenzenden leerstehenden Gebäude. Im Bereich des Straßenzugs A. befinde sich eine offensichtlich aufgegebene Kleingartenanlage sowie abschließend der B-Damm mit ausschließlich gewerblich genutzten Grundstücken. Innerhalb des Bebauungsblocks stünden folgende Häuser vollständig leer und vermittelten einen verfallenen, unbewohnbaren Zustand: Die ehemaligen Wohngebäude auf den Liegenschaften D-Straße …, …, …, …, …, …, …, … und … stünden vollständig leer und seien baulich verfallen. Nur die Häuser D-Straße … und … würden noch teilweise bewohnt. In der Sch-Straße stünden die Häuser …, …, …, und … leer, seien verfallen und im aktuellen Zustand keiner Wohnnutzung zuführbar. Nur das Haus Nr. … werde noch teilweise bewohnt. In der Straße A. seien die Häuser Nr. … und Nr. .. noch teilweise bewohnt. Das Haus Nr. … stehe leer. Die übrigen Grundstücke Nr. …, …, Flurstück …, Nr. …, Flurstück … mit der dahinterliegenden Bebauung würden ausschließlich gewerblich genutzt, wobei sich die gewerbliche Nutzung bis zu den Gebäuden der D-Straße weitflächig erstrecke. Die vier Grundstücke zum B-Damm würden ausschließlich gewerblich genutzt, wobei ein Gebäude keiner aktuellen Nutzung zugeführt sei.
In der Summe stelle sich die bauliche Situation wie folgt dar:
D-Straße
11 Häuser
9 leer
2 teilweise bewohnt
Sch-Straße
6 Häuser
5 leer
1 teilweise bewohnt
Straße A.
3 Häuser
1 leer
5 gewerblich genutzt
Am B-Damm
4 gewerbliche Grundstücke
Von den 20 Wohnhäusern im gegenständlichen Bebauungsblock stünden 15 vollständig leer. Nur 5 Häuser würden teilweise bewohnt. Den 5 noch bewohnbaren Häusern stehe die relativ großflächige gewerbliche Nutzung von 9 Gewerbebetrieben gegenüber. Die überwiegende Prägung der gewerblichen Nutzung setze sich in der Umgebungsbebauung mit dem großflächigen Discounter und dem Getränkemarkt fort und finde in dem erheblichen Schwerlastverkehr über die D-Straße und dem Zielverkehr zu den beiden Großmärkten ihre besondere Ausprägung.
Im Flächennutzungsplan der Beklagten werde das Gebiet als gewerbliche Baufläche/Gewerbegebiet ausgewiesen. Ein Bebauungsplan sei weder existent noch aufgestellt.
Der Leerstand und der bauliche Verfall der Häuser füge sich in eine allgemeine Entwicklung in der Stadt Zeitz ein, die mit der Wiedervereinigung im Jahr 1990 ihren Anfang genommen habe. Mit der Deindustrialisierung nach der Wiedervereinigung seien die meisten produzierenden Unternehmen in Zeitz aufgelöst worden. Durch den Strukturwandel sei es ab 1990 zu einem umfangreichen Abbau von Arbeitsplätzen gekommen. Die Einwohnerzahl habe sich, ohne Berücksichtigung von Eingemeindungen, ab dem Jahr 1984 um etwa die Hälfte auf geschätzte 22.000 reduziert. Wegen des städtebaulich relevanten Rückgangs der Einwohnerzahl seien zur Stützung des Mietpreisniveaus im Stadtumbau Ost die in Plattenbaumontage errichteten Wohnblöcke und Gebäude aus der Gründerzeit abgerissen worden. Auch die Polytechnische Oberschule sei abgerissen und der Lehrbetrieb eingestellt worden. Damit sei in Folge der Bevölkerungsabwanderung auch die Attraktivität für zeitlich begrenzte Wohnungsmietverhältnisse von Studierenden aufgegeben worden. Trotz zahlreicher Sanierungs- und Rekonstruktionsmaßnahmen sei das Gesamtbild vor allem im Übergang zwischen Unter- und Oberstadt mit dem gegenständlichen Revier von stadtbildprägenden Abrissflächen und Ruinen gekennzeichnet. Von dem allgemein in der Stadt Zeitz vorherrschenden Gebäudeleerstand und -verfall seien insbesondere die gründerzeitlichen Straßenviertel, unter anderem die D-Straße, betroffen und geprägt. Eine Wohnnutzung in Zeitz stehe den Verhältnissen entgegen und finde ihren Niederschlag im Flächennutzungsplan, der das Gebiet um die D-Straße zur Entwicklung als Gewerbegebiet vorsehe.
Bei Terminwohnungen handele es sich - entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts - ebenso wie bei Bordellen und bordellähnlichen Betrieben nicht um Vergnügungsstätten, sondern um Gewerbebetriebe. Gewerbebetriebe seien etwa in Misch-, Dorf-, Kern-, Gewerbe- und Industriegebieten zulässig. Die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten sei dagegen wesentlich stärker eingeschränkt. Allgemein zulässig seien sie nur in Kerngebieten und ausnahmsweise in Gewerbegebieten. Nur für kleine Vergnügungsstätten sei eine Ausnahmegenehmigung in besonderen Wohngebieten, Dorfgebieten und Mischgebieten möglich.
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richte sich nach § 34 BauGB.
Die tatsächliche Nutzung im gegenständlichen Baugebiet habe dazu geführt, dass die Legalisierungswirkung der Baugenehmigungen zur Nutzung der leerstehenden Gebäude zu Wohnzwecken durch die anhaltende Nutzungsunterbrechung und Aufgabe des Nutzungswillens der Liegenschaftseigentümer entfallen sei. Vorliegend komme in dem schlüssigen Verhalten ein dauerhafter und endgültiger Wille zum Verzicht einer Fortsetzung oder Wiederaufnahme der Wohnungsnutzung in den leerstehenden und verfallenen Gebäuden zum Ausdruck. Der beginnende Leerstand habe mit der sinkenden Bevölkerungszahl in Zeitz ab dem Jahr 1990 eingesetzt und sich kontinuierlich über einen Zeitraum von 30 Jahren fortgesetzt. Nach dem jeweiligen Auszug des letzten Mieters hätten die Liegenschaftseigentümer keine weiteren Anstrengungen zur Fortsetzung der Wohnungsnutzung unternommen. Hintergrund sei die strukturelle Situation des Wohnungsmarktes in Zeitz. Für die ehemaligen Wohnungen stünden keine interessierten Mieter mehr zur Verfügung. Die vom Schicksal des Verfalls betroffenen Gebäude könnten auch nicht ansatzweise kostendeckend saniert werden. Es sei auszuschließen, dass der freie Finanzierungsmarkt über Kreditinstitute bereit wäre, für eine Sanierung und Wiederherstellung der Wohnungsnutzung Kreditmittel zur Verfügung zu stellen. Der deutlich zum Ausdruck kommende Wille zum Verzicht auf eine Wiederaufnahme der Wohnnutzung finde darüber hinaus besondere Unterstützung in der einheitlichen Entwicklung des gegenständlichen Baugebietes. Von den ursprünglich 20 Wohnhäusern stünden 15 vollständig leer, seien von den Eigentümern aufgegeben worden und könnten aufgrund der maroden Bausubstanz ohne Sanierungs- oder Abriss- und Neubaumaßnahmen über Jahre hinweg aus tatsächlichen Gründen nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden. Der Wille der Liegenschaftseigentümer zum Verzicht auf eine Wiederaufnahme der Nutzung der Objekte zu Wohnzwecken habe seine Ausprägung auch in den städtebaulichen Überlegungen und Bestrebungen gefunden. Die Beklagte beabsichtige, den gegenständlichen Bereich als Gewerbegebiet auszuweisen. Der Flächennutzungsplan sehe bereits eine Ausweisung des Reviers als Gewerbegebiet vor. Damit solle sich der gesamte Bereich in die angrenzende und umliegende gewerbliche Nutzung einfügen.
Die bauplanungsrechtliche Situation stelle sich als Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO mit überwiegender gewerblicher Nutzung von 9 Gewerbebetrieben gegenüber der noch teilweise erhaltenen Wohnnutzung in lediglich 5 Häusern mit deutlicher Tendenz zu einem reinen Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO dar. Dabei nehme die Fläche der gewerblichen Nutzung über 50 % der Gesamtfläche des gegenständlichen Bebauungsblocks ein. Auch dies entspreche der städtebaulichen Planung, unter Aufgabe der Wohnnutzung das Gebiet, wie im Flächennutzungsplan vorgesehen, zu einem Gewerbegebiet zu entwickeln. Das städtebauliche Vorhaben sei von der Erkenntnis geprägt, dass der Wohnraumbedarf in Zeitz vollständig erschöpft sei und auch in absehbarer Zeit kein Bedarf an ehemaligen oder neuen Wohnungen bestehe. Sowohl im Mischgebiet gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO als auch im Gewerbegebiet gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO seien Prostitutionsstätten als Gewerbebetriebe aller Art allgemein zulässig. Zwar dienten Mischgebiete nach § 6 Abs. 1 BauNVO vorwiegen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich störten. Wegen des geringen Wohnanteils und der überwiegenden gewerblichen Nutzung, sowohl im konkreten Baugebiet als auch im angrenzenden Gebiet, seien die nach außen mit ihrem Nutzungszweck nicht in Erscheinung tretenden Terminwohnungen störungsfrei eingegliedert. Die ebenfalls zu berücksichtigende städtebauliche Entwicklung schränke darüber hinaus den Schutz der Wohnnutzung erheblich ein, weil andernfalls der Prozess einer Umwandlung in ein Gewerbegebiet nicht in Gang gesetzt werden könne.
Die Baugenehmigung könne unter Auflagen, Bedingungen oder befristet erteilt werden. Von den rechtlichen Instrumentarien des § 71 Abs. 3 Satz 1 BauO LSA könne zur Feinsteuerung der zu berücksichtigenden Interessen Gebrauch gemacht werden.
Das Vorhaben widerspreche öffentlichen Belangen nicht. Im Gegenteil gliedere sich das Vorhaben in die Darstellung des Flächennutzungsplans und damit in die weitere städtebauliche Entwicklung uneingeschränkt ein. Interessen der Beklagten in bauplanungsrechtlicher Hinsicht würden nicht nachteilig beeinträchtigt. Das Vorhaben entspreche den städtischen Planungsabsichten. Eine konkrete Störung der geringfügig verbleibenden Wohnnutzung durch das Vorhaben sei aufgrund des diskreten Charakters und der fehlenden Außendarstellung ebenfalls nicht anzunehmen und werde durch die langjährige störungsfreie Nutzung bestätigt. Dabei unterstütze die Zunahme von Gewerbenutzung im gegenständlichen Gebiet die städtebaulichen Anliegen. Zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung und vor dem Hintergrund der geplanten städtebaulichen Entwicklung in ein Gewerbegebiet könne die betriebliche Nutzung befristet erteilt werden, um jeweils zeitnah die Entwicklungen in dem Baugebiet überprüfen und gegebenenfalls den Bestand und die Ausgestaltung der Baugenehmigung anpassen zu können. Darüber hinaus könne durch Auflagen oder Bedingungen auf die konkrete betriebliche Ausgestaltung von Seiten der Bauaufsicht Einfluss genommen werden. Auch könne durch den Vorbehalt der nachträglichen Aufnahme von Änderungen oder Ergänzungen im Einzelfall maßgeblich behördlicher Einfluss genommen werden. Das Vorhaben bedürfe keines Vorbilds, weil es die städtebauliche Entwicklung in ein Gewerbegebiet fördere.
Die Nutzung des Vorhabens als Prostitutionsstätte halte sich im Rahmen der näheren Umgebung und sei dem durch Gewerbebebauung bestimmten Bereich zuzuordnen. Das Vorhaben sei als sonstiger Gewerbebetrieb i.S.d. BauNVO in der durch gewerbliche Nutzung dominierten Umgebungsbebauung allgemein zulässig. Die Typisierung von Nutzungsarten in der Anwendung des Bauplanungsrechtes, wie sie in der BauNVO zur Eingliederung in Baugebiete Anwendung finde, sei Bestandteil der Überprüfung, ob sich ein Vorhaben i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB nach der Art der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfüge. Bei typisierender Betrachtungsweise sei ein Vorhaben in dem zu beurteilenden Baugebiet gebietsunverträglich, wenn es den prägenden Charakter des Baugebiets konterkariere oder sich wegen Rücksichtslosigkeit als mit der Umgebungsbebauung unvereinbar darstelle. Ein Vorhaben sei insbesondere dann gebietsunverträglich, wenn es wegen seines räumlichen Umfangs und der Größe seines betrieblichen Einzugsbereichs, der Art der Betriebsvorgänge und der Intensität des Zu- und Abfahrtsverkehrs typischerweise geeignet ist, den Gebietscharakter zu stören. Das Verwaltungsgericht habe die Reichweite der Typisierung überdehnt, weil es bei der Bestimmung des hierfür maßgeblichen Störpotenzials den Begriff der „milieubedingten Unruhen“ zu weit gefasst habe. Der typisierenden Betrachtung könne nur ein Betrieb zugrunde gelegt werden, der nach außen als solcher in Erscheinung trete und/oder in den Nachtstunden ab 22:00 Uhr betrieben werde. Daran gemessen gingen von der allein individuell zu beurteilenden Prostitutionsstätte keine bodenrechtlichen Spannungen aus, worauf allein bauplanungsrechtlich abzustellen sei. Auf der Skala der vom Bundesverwaltungsgericht angeführten Bandbreite des Störgrades von nicht wesentlich störend bis störend oder sogar erheblich belästigend nehme das Vorhaben den untersten Rang ein. Das Verwaltungsgericht sei demgegenüber von einem unzutreffenden Verständnis der „milieubedingten Unruhen“ ausgegangen und habe deshalb den Kreis der von einer typisierenden Betrachtung erfassten Betriebe zu weit gezogen. Es habe darauf abgestellt, dass bei Bordellen oder bordellähnlichen Betrieben mit milieutypischen Begleiterscheinungen wie Belästigungen durch alkoholisierte oder unzufriedene Kunden, organisierte Kriminalität, Menschen- und Drogenhandel, ausbeutende Zuhälterei, Straftaten gegen die sexuelle Selbstbestimmung, Verstöße gegen das Waffenrecht und Gewaltkriminalität bis hin zu Tötungsdelikten zu rechnen sei. Hierbei handele es sich jedoch nicht um städtebauliche Belange. Solchen Gefahren, die in keinem Baugebiet hingenommen werden könnten, sei vielmehr mit ordnungsrechtlichen Mitteln zu begegnen. Ihr Vorhaben lasse sich nicht typisierend erfassen. Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts weiche ihr Betrieb vom typischen Erscheinungsbild eines Bordells bzw. bordellähnlichen Betriebs deutlich ab. Im Unterschied zum typischen Betrieb nutze ihr Vorhaben keine Außenwerbung. Das Unternehmen sei von außen nicht als prostitutiver Betrieb wahrnehmbar. Das Betriebskonzept ziele auf Diskretion und Anonymität ab. Kontakt zu Kunden finde nur über Email oder Telefon unter Ausschluss von Laufkundschaft statt. Die Zahl der Kunden sei wesentlich geringer als in großen Bordellen oder Laufhäusern. Erwartet würden lediglich 9 Besucher pro Tag. Der Betrieb schließe um 22:00 Uhr. Damit entfielen nächtliche dem Betrieb zurechenbare Ruhestörungen oder sonstige Beeinträchtigungen. Danach könne das Störpotenzial nicht im Wege der Typisierung bestimmt werden. Es sei vielmehr eine Einzelfallprüfung erforderlich, die den Betrieb am Maßstab des zur Genehmigung gestellten Bau- und Betriebskonzeptes auf seine Vereinbarkeit mit der im allgemeinen Wohngebiet oder im Mischgebiet ebenfalls zulässigen Wohnnutzung in den Blick nehme.
Die Einzelfallprüfung führe zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens. Bei der Prostitutionsstätte handele es sich um einen nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieb, der selbst in einem allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässig wäre und im Mischgebiet gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO als sonstiger Gewerbebetrieb allgemein zulässig sei. Das Objekt weise eine Nähe zur Wohnungsprostitution auf und trete insgesamt wohnähnlich in Erscheinung. Das harmonische und insbesondere die Umgebungsbebauung nicht störende Einfügen des Vorhabens werde durch den vollkommen beanstandungsfreien Betrieb seit 12 Jahren nachhaltig unterlegt. Soweit das Vorhaben auch als nicht störender Gewerbebetrieb nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO im allgemeinen Wohngebiet zulässig sei, komme es auf die Bestimmung des Gebietscharakters nicht an.
Die Klägerin beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichtes Halle vom 1. Juli 2021 - 2 A 30/19 HAL - zu ändern und die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 6. Dezember 2017 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landesverwaltungsamtes Sachsen-Anhalt vom 9. Januar 2019 zu verpflichten, ihr die Baugenehmigung zur Nutzungsänderung von Wohnnutzung in Prostitutionsstätten der beiden im Erdgeschoss des Gebäudes auf der Liegenschaft D-Straße … in Zeitz gelegenen baulichen Einheiten auf der Grundlage des Bauantrages vom 26. September 2017 zu erteilen,
hilfsweise,
die Beklagte zu verpflichten, über ihren Bauantrag vom 26. September 2017 unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Gerichtes zu entscheiden,
höchst hilfsweise,
die Verwaltungsrechtssache zur weiteren Verhandlung, unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Senates, an das Verwaltungsgericht Halle zurückzuverweisen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen,
und trägt vor, es treffe nicht zu, dass sie - die Beklagte - lediglich 22.000 Einwohner habe und insoweit kein Bedarf an Wohnungen bestehe. Mit Stand vom 31. Dezember 2021 seien 28.663 und zum Stichtag 28. Juni 2023 28.926 Einwohner gemeldet. Eine deutliche Tendenz nach oben sei sichtbar. Soweit die Klägerin vortrage, die beiden Discounter (A-Markt und der Getränkemarkt) in der D-Straße verstärkten den Gewerbegebietscharakter und stünden einer Wohnnutzung und der Sanierung der leerstehenden Häuser entgegen, könne dem nicht gefolgt werden. Discounter und Supermärkte gehörten gerade in Randbereichen zu jeder Stadt und würden von den Einwohnern entsprechend toleriert und gefordert, vor allem deren fußläufige Erreichbarkeit. Entsprechend niedrig sei der Leerstand in den nördlich und westlich angrenzenden Wohnblöcken in der D- und Sch-Straße. In ähnlichen Lagen, zum Beispiel in Zeitz-Ost, um L-Markt und A-Markt herum, finde sich ebenfalls nur wenig Leerstand. Auch seien diese Häuser, selbst wenn sie aktuell teilweise leer stünden, interessant für die Wohnnutzung, da die Discounter genauso fußläufig erreichbar seien wie der Bahnhof und die Schule in der D-Straße (Grundschule E.). Die Verkehrsanbindung an die B 2 Richtung L-Stadt und die A 9 spreche ebenso für sich. Dementsprechend habe auch der Eigentümer einzelner Immobilien bereits gewechselt, so
• die D-Straße … in …/2018,
• die D-Straße … und … in …/2019 und
• die D-Straße … in …/2022.
Der Investor habe bereits erste Sicherungsarbeiten vorgenommen und beabsichtige die vollständige Sanierung. Auch das in unmittelbarer Nähe zum Vorhabengrundstück gelegene Gebäude D-Straße … sei verkauft worden und das ehemalige Gewerbeobjekt sei zu einem Wohngebäude umgebaut worden. Neue Gewerbeflächen seien erschlossen worden, so habe das Gebäude D-Straße … einen neuen Eigentümer gefunden, der dieses Zug um Zug in ein Zentrum für Physiotherapie, Logopädie und Podologie umbaue und den Betrieb bereits aufgenommen habe. Bemerkenswert sei, dass die Klägerin vortrage, die beiden Terminwohnungen bereits seit 12 Jahren ohne Baugenehmigung zu betreiben. Auch erschienen die Angaben zum Umfang der Nutzung nicht plausibel. Die Klägerin trage vor, dass im wöchentlichen oder zweiwöchentlichen Wechsel die Wohnungen vermietet würden, wobei maximal 3 Prostituierte angesprochen seien, die maximal im Zeitraum von 08.00 Uhr bis 22.00 Uhr maximal 9 Besucher pro Tag bedienten. Das bedeute 3 Besucher pro Tag pro Prostituierte, was nicht realistisch sei.
Auch eine konkrete Betrachtung des Störpotentials der Wohnungen (nicht typisierende Betrachtungsweise) führe nicht zu einer zulässigen Nutzung im faktischen Mischgebiet. Das Vorhaben sei nicht genehmigungsfähig, denn es sei nicht von einem dauerhaften Wohnen der Prostituierten in den beiden Wohnungen auszugehen. Die Klägerin führe selber aus, dass es in den Wohnungen zu einem entgeltgebundenen wöchentlichen oder zweiwöchentlichen Wechsel der Prostituierten komme. Eine solche Fluktuation könne nicht mehr unter den Begriff des dauerhaften Wohnens subsumiert werden. Entscheidend sei die Dauerhaftigkeit der Einnahme der Wohnung als Lebensmittelpunkt. Das sei hier nicht der Fall. Die ständig wechselnden Prostituierten nähmen während ihrer Aufenthaltsdauer in den Wohnungen dort nicht ihren Lebensmittelpunkt ein, sie suchten vielmehr ihren Arbeitsplatz auf. Zudem könne ein Zeitraum von einer oder maximal zwei Wochen nicht die notwendige Dauerhaftigkeit des Aufenthalts begründen. Insofern handele es sich nicht um die in der Regel als mischgebietsverträglich einzustufende Wohnungsprostitution, da es am Wohnen fehle. Die Prostituierten wechselten wöchentlich, maximal im 2-Wochen-Rhythmus. Es komme daher zu einem ständig wechselnden die Wohnungen nutzenden Personenkreis. Zudem werde eine Wohnung von mindestens 2 Prostituierten gleichzeitig genutzt und durch mindestens 9 Kunden täglich frequentiert. In der näheren Umgebung müsse sich dies als ständiges Kommen und Gehen verschiedener Personen darstellen. Eine solche Frequenz des Personenverkehrs berge erhebliches Konfliktpotential, vor allem für die in unmittelbarer Nachbarschaft wohnenden Familien mit Kindern. Die beantragte Nutzung sei daher nicht als wohnähnlich einzustufen, mit Wohnnutzung mithin nicht verträglich, sondern als störender Gewerbebetrieb einzuordnen. Es seien Wohnnutzungen - auch Familien mit Kindern - im näheren Umfeld vorhanden, auch in unmittelbarer Nachbarschaft:
• In der D-Straße … seien insgesamt 37 Personen erfasst, davon 11 Personen unter 18 Jahren.
• In der D-Straße … sei mindestens eine Wohnung bewohnt.
• Die D-Straße … beherberge 29 Bewohner, davon 17 Kinder.
• In der D-Straße … wohnten 22 Personen, davon 9 Kinder.
• Die Häuser A. … und … seien jeweils mit 4 bzw. 3 Personen bewohnt.
• In der Sch-Straße … wohne mindestens eine Person.
• In der Sch-Straße … wohnten 10 Personen, davon 2 Kinder.
Daher komme es zum Kontakt mit den Bewohnern, vor allem auch den zahlreichen Minderjährigen in der unmittelbaren Nachbarschaft. Die Entfernungen seien vernachlässigbar, das Gebiet stelle sich als Einheit dar. Die aufgezeigten Konflikte zwischen der Wohnnutzung einerseits und den Terminwohnungen andererseits seien offensichtlich.
Es bestünden auch Zweifel an einer für die Ausübung der Prostitution, auch für das Betreiben einer Prostitutionsstätte, erforderlichen Genehmigungen nach § 17 Abs. 1 und 2 ProstSchG. Diese sei zu beantragen. Es bestünden Zweifel an der Genehmigung der Prostitutionsstätte durch (das zunächst für zuständig gehaltene Landesverwaltungsamt, nunmehr) den Burgenlandkreis. Inwieweit die dort tätigen Prostituierten angemeldet und damit entsprechend der Intention des Prostituiertenschutzgesetz geschützt seien, entziehe sich ihrer Kenntnis. Auch die Gewerbeanmeldung „gewerbliche Zimmervermietung“ der Klägerin sei nicht eindeutig, auch nicht hinsichtlich der tatsächlich betroffenen Wohneinheiten. Diese seien nicht spezifiziert. Gewerbeanmeldungen für Terminwohnungen lägen im hiesigen Zuständigkeitsbereich jedenfalls nicht vor.
Nach alledem sei ersichtlich, dass vorliegend auch bei konkreter Betrachtung der Umstände des Einzelfalls ein wesentlich störender Gewerbebetrieb legalisiert werden solle, der mit der in der näheren Umgebung befindlichen Wohnnutzung nicht verträglich sei.
Der Berichterstatter des Senats hat das Vorhabengrundstück sowie dessen nähere Umgebung in einem Termin zu Erörterung der Sach- und Rechtslage vor Ort in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses des Ortstermins wird auf das Protokoll vom 5. September 2023 Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und die von der Beklagten vorgelegten Behördenvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Senat entscheidet über die Berufung der Klägerin gemäß § 130a Satz 1 VwGO durch Beschluss, weil er die Berufung einstimmig für unbegründet und eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält. Die Beteiligten sind hierzu gehört worden (vgl. § 130a Satz 2 i.V.m. § 125 Abs. 2 Satz 3 VwGO).
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 1. Juli 2021 - 2 A 30/19 HAL - ist zulässig, aber unbegründet.
Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg. Der Bescheid der Beklagten vom 6. Dezember 2017 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landesverwaltungsamtes Sachsen-Anhalt vom 9. Januar 2019 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Die Klägerin hat weder einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung (dazu 1), noch auf erneute Entscheidung über ihren Antrag vom 26. September 2017 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts (dazu 2) und auch nicht auf Zurückverweisung des Verfahrens an das Verwaltungsgericht (dazu 3).
1. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO. Das Baugrundstück liegt in einem faktischen Mischgebiet, weil die maßgebliche nähere Umgebung durch Wohn- und Gewerbenutzungen gleichermaßen geprägt wird. In diesem Gebiet ist das Vorhaben der Klägerin als ein das Wohnen wesentlich störender Gewerbebetrieb gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 4 BauNVO bauplanungsrechtlich unzulässig.
a) Die nähere Umgebung i.S.d. § 34 Abs. 2 BauGB besteht aus dem Geviert innerhalb der D-Straße in Südwesten, der Sch-Straße in Nordwesten, der Straße A. im Nordosten sowie dem B-Damm im Südosten.
Die für die Beurteilung der Zulässigkeit nach § 34 Abs. 2 BauGB maßgebliche nähere Umgebung wird dadurch ermittelt, dass in zwei Richtungen, nämlich in Richtung vom Vorhaben auf die Umgebung und in Richtung von der Umgebung auf das Vorhaben geprüft wird, wie weit die jeweiligen Auswirkungen reichen. Zu berücksichtigen ist die Umgebung einmal insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und zweitens insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - IV C 9.77 - juris Rn. 33; Beschluss vom 13. Mai 2014 - 4 B 38.13 - juris Rn. 7; Beschluss des Senats vom 10. Oktober 2018 - 2 M 53/18 - juris Rn. 17; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Februar 2023, § 34 BauGB Rn. 36). Dabei ist die nähere Umgebung für die in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bezeichneten Kriterien jeweils gesondert abzugrenzen. Bei der Anwendung des § 34 Abs. 2 BauGB ist die nähere Umgebung dabei der Umgriff, der hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung maßgeblich ist. Die für die Abgrenzung der „näheren Umgebung“ maßgebliche wechselseitige Prägung ergibt sich dabei aus den in § 34 Abs. 1 BauGB genannten städtebaulichen Merkmalen: Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche. Diese Merkmale prägen - vom Vorhaben aus gesehen - im Sinne einer Vorbildwirkung nur einen begrenzten Bereich. Umgekehrt wird das Grundstück, auf dem das Vorhaben verwirklicht werden soll, in diesen Merkmalen nur von anderen Nutzungen in einem begrenzten räumlichen Umfeld geprägt. Dabei lassen sich die Grenzen der näheren Umgebung nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist (BVerwG, Beschluss vom 14. Oktober 2019 - 4 B 27.19 - juris Rn. 8).
Gemessen daran ist nach dem Eindruck, den der Senat aufgrund der Feststellungen des Berichterstatters im Ortstermin sowie der bei den Akten befindlichen Lichtbilder und Lagepläne gewonnen hat, der eingangs abgegrenzte Bereich als nähere, das Baugrundstück städtebaulich prägende Umgebung i.S.d. § 34 Abs. 2 BauGB anzusehen.
Die Prägung des Baugrundstücks durch die vorhandene Bebauung auf den angrenzenden Grundstücken D-Straße …, …, …, …, …, …, … sowie …, …, … und … ergibt sich aus dem Umstand, dass diese Bauten in geschlossener Bauweise innerhalb einer Straßenzeile aneinandergebaut sind. Als prägend ist zudem die entlang der Sch-Straße sowie der Straße A. befindliche Bebauung anzusehen, da diese mit der Bebauung an der D-Straße innerhalb des genannten Gevierts ein gemeinsames Quartier mit wechselseitigen Bezügen bildet. Die an der Straße A. liegenden Grundstücke, insbesondere der auf dem Grundstück A. … befindliche Kfz-Betrieb, sind zudem insbesondere vom Hinterhaus auf dem Grundstück D-Straße …. aus einsehbar. Ferner ist davon auszugehen, dass die mit den gewerblichen Nutzungen entlang der Straße A. verbundenen Emissionen auf die im rückwärtigen Bereich der D-Straße befindliche Bebauung einwirken. Demgegenüber gehören der auf der vom Baugrundstück aus gesehen gegenüberliegenden Straßenseite befindliche A-Lebensmittelmarkt sowie der Getränkemarkt nicht mehr zu der näheren Umgebung i.S.d. § 34 Abs. 2 BauGB, da die D-Straße insoweit eine trennende Wirkung entfaltet.
Die Grenze der maßgeblichen näheren Umgebung kann so beschaffen sein, dass die Grenze zwischen näherer und fernerer Umgebung dort zu ziehen ist, wo jeweils zwei einheitlich geprägte Bebauungskomplexe mit voneinander verschiedener Bau- und Nutzungsstruktur aneinanderstoßen (BVerwG, Beschluss vom 28. August 2003 - 4 B 74.03 - juris Rn. 2). Hierbei kann insbesondere einer Straße eine trennende Funktion zukommen, wenn die Bebauung beidseitig der Straße unterschiedliche Nutzungen aufweist. Dies kann dafürsprechen, dass die prägende Wirkung der unterschiedlichen Nutzungen jeweils an der Straße endet (BVerwG, Urteil vom 6. Juli 1984 - 4 C 28.83 - juris Rn. 9; Beschluss vom 10. Juni 1991 - 4 B 88.91 - juris Rn. 2; Beschluss vom 29. April 1997 - 4 B 67.97 - juris Rn. 4; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 34 BauGB Rn. 36).
So liegt es hier. Die Bebauung entlang der nordöstlichen Seite der D-Straße ist durch eine einheitliche Bebauung mit gründerzeitlichen, viergeschossigen Mehrfamilienhäusern in geschlossener Bauweise geprägt. Demgegenüber weisen die auf der anderen Seite der - vielbefahrenen - D-Straße liegenden Grundstücke eine gänzlich andere Nutzung durch einen großen Parkplatz sowie einen eingeschossigen, großflächigen Lebensmittelmarkt auf. Angesichts dieser deutlich unterschiedlichen Nutzungen kommt der D-Straße eine trennende Funktion zu. Dies hat zur Folge, dass die prägende Wirkung der Bebauung entlang der nordöstlichen Seite der D-Straße an dieser Straße endet. Gleiches gilt umgekehrt für die Bebauung auf der gegenüberliegenden Straßenseite durch den A-Lebensmittelmarkt.
b) Die Eigenart der so abgegrenzten näheren Umgebung entspricht einem Mischgebiet i.S.d. § 6 BauNVO.
Die Anwendbarkeit des § 34 Abs. 2 BauGB setzt voraus, dass die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete entspricht, die in der BauNVO bezeichnet sind. Das ist grundsätzlich nur dann der Fall, wenn die nähere Umgebung ausschließlich bauliche Elemente enthält, die nur einem der in der BauNVO geregelten Baugebiete zuzuordnen sind (Beschluss des Senats vom 10. Oktober 2018 - 2 M 53/18 - a.a.O. Rn. 22; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 34 BauGB Rn. 79).
Die Eigenart des Mischgebiets als Baugebietstyp wird gemäß § 6 Abs. 1 BauNVO dadurch gekennzeichnet, dass es sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören, dient. Der Gebietscharakter des Mischgebiets wird durch die beiden Hauptnutzungsarten Wohnen und Gewerbe ohne einen Vorrang der einen gegenüber der anderen Nutzung bestimmt. Das Mischgebiet ist nach seiner typischen Eigenart also für Wohnen und nichtstörendes Gewerbe gleichermaßen offen. Die Nutzungen des Mischgebiets zum Wohnen und zur Unterbringung nicht wesentlich störender Gewerbebetriebe stehen als gleichwertige Funktionen nebeneinander, wobei das Verhältnis der beiden Nutzungsarten weder nach der Fläche noch nach Anteilen bestimmt ist. Kennzeichnend für den Baugebietstyp „Mischgebiet“ ist die Gleichwertigkeit und Gleichgewichtigkeit von Wohnen und das Wohnen nicht störendem Gewerbe. Die beiden Nutzungsarten müssen im Mischgebiet „gemischt“ sein. Dies bedeutet eine quantitative und qualitative Durchmischung von Wohn- und Gewerbenutzung. Für die notwendige quantitative Mischung kommt es darauf an, in welchem Verhältnis die dem Wohnen und die gewerblichen Zwecken dienenden Anlagen im Baugebiet nach Anzahl und Umfang zueinanderstehen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass die beiden Hauptnutzungsarten zu genau oder annähernd gleichen Anteilen im jeweiligen Gebiet vertreten sind. Auf der anderen Seite wird jedoch die Bandbreite der typischen Eigenart des Mischgebiets, soweit es um die quantitative Seite des Mischungsverhältnisses geht, nicht erst dann verlassen, wenn eine der beiden Hauptnutzungsarten als eigenständige Nutzung im Gebiet völlig verdrängt wird und das Gebiet deshalb in einen anderen Gebietstyp „umkippt“. Erforderlich ist, dass im jeweiligen Gebiet eine der beiden Hauptnutzungsarten nicht nach Anzahl und/oder Umfang beherrschend und in diesem Sinne „übergewichtig“ in Erscheinung tritt. Anhaltspunkte dafür sind ein übermäßig großer Anteil einer Nutzungsart an der Grundfläche des Baugebiets, aber auch z.B. ein Missverhältnis der Geschoßflächen oder der Zahl der eigenständigen gewerblichen Betriebe im Verhältnis zu den vorhandenen Wohngebäuden. Erforderlich ist eine Bewertung aller für eine quantitative Beurteilung in Frage kommenden tatsächlichen Umstände im einzelnen Fall (BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988 - 4 C 34.86 - juris Rn. 18 f.; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 6 BauNVO Rn. 10 ff.).
Nach diesen Grundsätzen stellt sich der Charakter der näheren Umgebung des Baugrundstücks als Mischgebiet dar. Insgesamt ist das Geviert innerhalb der D-Straße in Südwesten, der Sch-Straße in Nordwesten, der Straße A. im Nordosten sowie dem B-Damm im Südosten in etwa - flächenmäßig - gleichmäßig durch Wohnnutzung und gewerbliche Nutzung geprägt. Der erhebliche Leerstand sowie der zum Teil sehr schlechte Zustand der Bausubstanz insbesondere der Wohngebäude stehen dem nicht entgegen, da hiermit keine neuen baulichen Nutzungen verbunden sind, die eine abweichende städtebauliche Prägung bewirken.
c) In einem Mischgebiet sind sonstige Gewerbebetriebe, zu denen der Betrieb der Klägerin zählt, zulässig, wenn sie das Wohnen nicht wesentlich stören (§ 6 Abs. 1 BauNVO).
Nach der jüngeren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der der Senat folgt, ist bei der bauplanungsrechtlichen Beurteilung, ob ein Betrieb als im Sinne des § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO „das Wohnen wesentlich störender“ und damit im Mischgebiet unzulässiger Gewerbebetrieb zu bewerten ist, im Ausgangspunkt eine - eingeschränkte - typisierende Betrachtung anzustellen. Der Betrieb ist als unzulässig einzustufen, wenn von Betrieben seines Typs bei funktionsgerechter Nutzung üblicherweise für die Umgebung in diesem Sinne unzumutbare Störungen ausgehen können; auf das Maß der konkret hervorgerufenen oder in Aussicht genommenen Störungen kommt es grundsätzlich nicht an. Eine typisierende Betrachtungsweise verbietet sich jedoch, wenn der zur Beurteilung stehende Betrieb zu einer Branche gehört, deren übliche Betriebsformen hinsichtlich des Störgrades eine große Bandbreite aufweisen, die von nicht wesentlich störend bis störend oder sogar erheblich belästigend reichen kann. Ist mithin ein Betrieb einer Gruppe von Gewerbebetrieben zuzurechnen, die hinsichtlich ihrer Mischgebietsverträglichkeit zu wesentlichen Störungen führen können, aber nicht zwangsläufig führen müssen, wäre eine abstrahierende Bewertung des konkreten Betriebs nicht sachgerecht. Ob solche Betriebe in einem Mischgebiet zugelassen werden können, hängt dann von ihrer jeweiligen Betriebsstruktur ab. Maßgeblich ist, ob sich die Störwirkungen, die die konkrete Anlage bei funktionsgerechter Nutzung erwarten lässt, innerhalb des Rahmens halten, der durch die Gebietseigenart vorgegeben ist.
Eine typisierende Betrachtung kann auch das Störpotential prostitutiver Betriebe in ihren unterschiedlichen Erscheinungsformen sachgerecht erfassen. Sie deckt aber nicht das gesamte Spektrum solcher Einrichtungen ab. So wird angenommen, dass die sogenannte Wohnungsprostitution gesondert zu betrachten und typischerweise als mischgebietsverträglich einzuordnen sei. Sie ist dadurch gekennzeichnet, dass die Prostituierte in der Wohnung, in der sie dauerhaft wohnt, der Prostitution nachgeht. Bei sonstigen Prostitutionseinrichtungen, denen der prägende Bezug zur Wohnung der Prostituierten fehlt, und die Bordelle sowie bordellartige Betriebe in unterschiedlicher Gestalt umfassen, handelt es sich wegen der von einem solchen Betrieb ausgehenden Nachteile und Belästigungen, insbesondere aufgrund des Lärms des Zu- und Abgangsverkehrs und sonstiger „milieubedingter“ Unruhe, um das Wohnen wesentlich störende Betriebe.
Eine typisierende Betrachtung kann aber nur soweit reichen, als es um Betriebe geht, die insbesondere solche beeinträchtigenden Auswirkungen auf ihre Umgebung hervorrufen können, die dem städtebaulich zu verstehenden Begriff der „milieubedingten“ Unruhe zuzuordnen sind. Dieser ist allein auf Störungen ausgerichtet, aus denen Konflikte zu anderen Nutzungsarten, insbesondere zur Wohnnutzung, entstehen können und die durch räumliche Trennung und Gliederung widerstreitender Nutzungsarten, nämlich der Verweisung in eine andere Gebietskategorie der Baunutzungsverordnung, gelöst werden können. Solche Störungen setzen voraus, dass der prostitutive Betrieb nach außen - in welcher Form auch immer - in Erscheinung tritt, wie z.B. durch Werbung im Umfeld des Betriebs oder auch eine entsprechende (Fassaden-)Gestaltung (Aufschriften, auffällige Werbung). Hierdurch hebt sich die Einrichtung von der umgebenden Nutzung ab und ist so dem Prostitutionsgewerbe ohne weiteres zuzuordnen. Eine deutlich in Erscheinung tretende prostitutive Einrichtung löst zusätzlichen, gebietsfremden (Publikums-)Verkehr aus, weil hierdurch vor allem Laufkundschaft angesprochen und zum Besuch des Betriebs angeregt wird. Das bringt Unruhe (Immissionen, insbesondere Lärm) in das Mischgebiet, beeinträchtigt damit die Wohnruhe und wirkt sich negativ auf das soziale Umfeld (§ 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB) und die Wohnbedürfnisse, insbesondere von Familien mit Kindern aus (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB). Dieser Effekt wird dadurch verstärkt, dass nicht nur die Kunden, sondern auch die Prostituierten die Betriebsstätte aufsuchen und wieder verlassen müssen, weil in Bordellen oder bordellähnlichen Betrieben im Unterschied zu solchen der Wohnungsprostitution nicht gewohnt wird und dort zudem immer mehrere Prostituierte tätig sind. Hinzu kommt, dass solche Betriebe regelmäßig auch in den Nachtstunden geöffnet sind. Schließlich kann mit nach außen in Erscheinung tretenden Bordellen oder bordellartigen Betrieben ein sog. Trading-down-Effekt einhergehen. Die sichtbare Existenz eines Bordells oder bordellähnlichen Betriebs kann auch Auswirkungen auf den Bodenmarkt im betroffenen Gebiet haben (§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB). Ferner sind negative Folgen für die Bewohnerstrukturen denkbar, weil Bewohner sich durch einen solchen ohne weiteres wahrnehmbaren Betrieb veranlasst sehen können, das Gebiet zu verlassen (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB). Das gilt umso mehr, wenn die Prostituierten oder andere Bedienstete vor dem Betrieb für den Besuch der Einrichtung „werben“. Ausgehend von einem so verstandenen Begriff der „milieubedingten“ Unruhe kann der im Rahmen des § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO anzustellenden typisierenden Betrachtungsweise nur ein Betrieb zugrunde gelegt werden, der nach außen als solcher in Erscheinung tritt und/oder in den Nachtstunden (ab 22.00 Uhr) betrieben wird (vgl. zum Ganzen: BVerwG, Urteil vom 9. November 2021 - 4 C 5.20 - juris Rn. 10 ff.).
Gemessen an diesen Grundsätzen hat das Verwaltungsgericht zu Unrecht die Terminwohnungen bei der Annahme eines faktischen Mischgebiets den bordellartigen Betrieben zugeordnet, bei denen eine typisierende Betrachtungsweise zugrunde zu legen und die mit der im Mischgebiet ebenfalls zulässigen Wohnnutzung (generell) unverträglich seien. Denn für die von der Klägerin geplanten bzw. betriebenen Terminwohnungen soll nach dem Betriebskonzept keine sichtbare Außenwerbung erfolgen, so dass sie von außen nicht als prostitutiver Betrieb wahrnehmbar sind. Damit wird sich keine Laufkundschaft einstellen. Die Wohnungen werden wöchentlich an maximal drei Prostituierte vermietet, die dort auch vorübergehend wohnen. Die Betriebszeiten liegen zwischen 08.00 und 22.00 Uhr. Eine Nutzung an Sonn- und Feiertagen findet nicht statt. Vor diesem Hintergrund kann das Störpotential der Terminwohnungen nicht im Wege der Typisierung bestimmt werden.
Da sich die Terminwohnungen nicht typisierend erfassen lassen, ist eine Einzelfallprüfung erforderlich. Hierbei bedarf es einer umfassenden Betrachtung aller Umstände des Einzelfalls, ob es sich um einen wesentlich störenden Gewerbebetrieb oder aber um einen Betrieb handelt, der allein wohnähnlich in Erscheinung tritt und daher mit der in der näheren Umgebung vorhandenen Wohnnutzung verträglich ist (BVerwG, Urteil vom 9. November 2021 - 4 C 5.20 - a.a.O. Rn. 20; NdsOVG, Urteil vom 1. September 2022 - 1 LC 50/20 - juris Rn. 24). Diese Einzelfallprüfung fällt zu Lasten der Klägerin aus.
Zwar spricht gegen eine in einem Mischgebiet nicht mehr verträgliche Störwirkung die fehlende Erkennbarkeit der Prostitutionsausübung von der Straße aus, die Laufkundschaft und damit verbundene Begleiterscheinungen ausschließt, sowie die Achtung der Ruhezeiten. Hinzu tritt die relativ geringe Größe des Vorhabens mit lediglich zwei Wohnungen mit drei Prostituierten. Für die Gebietsverträglichkeit spricht schließlich auch, dass die Wohnungen nach den Angaben der Klägerin seit 12 Jahren zu dem im Baugenehmigungsantrag benannten Zweck genutzt werden, ohne dass Störungen oder Belästigungen anderer Mieter oder Anwohner bekannt geworden sind.
Die gegenläufigen Gesichtspunkte führen jedoch dazu, dass von einem das Wohnen wesentlich störenden Gewerbebetrieb ausgegangen werden muss. Der Begriff des Störens umfasst sämtliche Störungen im Sinne von die persönliche Lebenssphäre nachteilig berührenden äußeren Einwirkungen (vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, 13. Aufl. 2019, § 4 BauNVO Rn. 9.66). Im vorliegenden Fall ist zunächst zu berücksichtigen, dass der Umstand, dass in den Wohnungen ständig bis zu drei wechselnde Prostituierte tätig sind, eine erhebliche Unruhe in das Mehrfamilienhaus in der D-Straße … bringt und eine soziale Anbindung an die Nachbarschaft mit der daraus resultierenden Sozialkontrolle ausschließt. Das Interesse der Prostituierten an einer verträglichen Beziehung zu den Nachbarn ist in solchen Fällen typischerweise als gering anzusehen. Wenn es zu Störungen kommt, fehlt zudem ein verlässlicher Ansprechpartner vor Ort (vgl. dazu: NdsOVG, Urteil vom 1. September 2022 - 1 LC 50/20 - a.a.O. Rn. 26). Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass der Umstand, dass nicht nur die Kunden, sondern auch die regelmäßig im Wochenrhythmus wechselnden Prostituierten die Betriebsstätte aufsuchen und wieder verlassen, die Prostitutionsstätte zumindest für die anderen Hausbewohner und die Bewohner der unmittelbar angrenzenden Mehrfamilienhäuser erkennbar macht (vgl. Beschluss des Senats vom 11. Januar 2023 - 2 L 104/21.Z - juris Rn. 21; Beschluss vom 28. April 2023 - 2 L 90.21.Z - juris Rn. 21). Das gilt jedenfalls dann, wenn sich die Terminwohnungen - wie hier - in einem auch von anderen Parteien bewohnten Mehrfamilienhaus in einer mittelgroßen Stadt von lediglich ca. 28.000 Einwohnern befinden, in der „jeder jeden kennt“, so dass unbekannte Personen, die sich in das Haus und dort in eine bestimmte Wohnung begeben, sofort auffallen. Besonders störend kommt hinzu, dass die Terminwohnungen im Erdgeschoss des Mehrfamilienhauses liegen mit der Folge, dass sämtliche Bewohner nur an diesen Wohnungen vorbei in ihre eigenen Wohnungen gelangen können. Hierdurch kann es zu ständigen Begegnungen und unmittelbarem Kontakt zwischen Prostituierten, ihren Kunden und den Hausbewohnern kommen. Dies kann einem Wohngebäude ein nachteiliges Gepräge verleihen und den Wohnwert mindern, was ein nicht geringes Konfliktpotential birgt (vgl. NdsOVG, Urteil vom 1. September 2022 - 1 LC 50/20 - a.a.O. Rn. 25; OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 20. Dezember 2022 - 2 B 7/22 - juris Rn. 45). Schließlich liegt die Terminwohnung auch nicht abseits in großer Entfernung zur nächsten Wohnnutzung, sondern inmitten des durch Wohnnutzung geprägten Teils des Mischgebiets und innerhalb eines überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Mehrfamilienhauses, welches zwischen mehreren anderen zu Wohnzwecken genutzten Mehrfamilienhäusern liegt. Der ansonsten in der D-Straße vorzufindende Leerstand sowie die schlechte Bausubstanz der benachbarten Gebäude, auch in der Sch-Straße sowie in der Straße A., lassen die erhebliche Störung des Wohnens durch die Terminwohnungen in dem Vorderhaus in der D-Straße … nicht entfallen.
Der Umstand, dass die Baugenehmigung gemäß § 71 Abs. 3 Satz 1 BauO LSA unter Auflagen, Bedingungen und dem Vorbehalt der nachträglichen Aufnahme, Änderung oder Ergänzung einer Auflage sowie befristet erteilt werden kann, hat für das vorliegende Verfahren keine Bedeutung.
2. Da die Ablehnung des Antrags der Klägerin auf Erteilung der Baugenehmigung rechtmäßig war, steht ihr auch kein Anspruch auf erneute Entscheidung über diesen Antrag zu.
3. Die Voraussetzungen einer Aufhebung des Urteils und einer Zurückverweisung des Verfahrens an das Verwaltungsgericht gemäß § 130 Abs. 2 VwGO liegen ersichtlich nicht vor.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 1 und 2 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1 GKG. Der Senat hält es für angemessen, bei Streitigkeiten über baurechtliche Genehmigungen für Bordelle und/oder bordellartige Betriebe von einem Streitwert von mindestens 15.000 € auszugehen (vgl. Nr. 3 Buchst. e des Streitwertkatalogs der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 22. Januar 2019 sowie Nr. 3 Buchst. f der Streitwertannahmen der mit Bau- und Immissionsschutzsachen befassten Senate des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts für ab dem 1. Juni 2021 eingegangene Verfahren). Entsprechendes gilt für Streitigkeiten über baurechtliche Genehmigungen für Terminwohnungen. Der Senat macht zudem von der Möglichkeit des § 63 Abs. 3 GKG Gebrauch, die erstinstanzliche Streitwertfestsetzung von Amts wegen entsprechend zu ändern.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 34 BauGB
§ 8 BauNVO
§ 6 BauNVO
§ 4 BauNVO
§ 167 VwGO
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 6 Abs. 1 BauNVO
§ 34 Abs. 1 und 2 BauGB
§ 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO
§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 2 i.V.m. der BauNVO
§ 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO
§ 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO
§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO
§ 71 Abs. 3 Satz 1 BauO LSA
§ 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO
§ 17 Abs. 1 und 2 ProstSchG
§ 130a Satz 1 VwGO
§ 125 Abs. 2 Satz 3 VwGO
§ 6 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 4 BauNVO
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB
§ 130 Abs. 2 VwGO
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 708 Nr. 11, 709 Satz 1 und 2 ZPO
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 63 Abs. 3 GKG

Zitierte Entscheidungen: 2 A 30/19
00 Uhr bis 22.00
IV C 9.77
4 B 38.13
2 M 53/18
4 B 27.19
4 B 74.03
4 C 28.83
4 B 88.91
4 B 67.97
4 C 34.86
4 C 5.20
1 LC 50/20
2 L 104/21
2 L 90.21
2 B 7/22