Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-07-01, Aktenzeichen 104 C 317/19
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2020:0701.104C317.19.80

Tenor:
Orientierungssatz
1. Der Begründungspflicht in einem Kündigungsschreiben für eine ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ist nach § 573 Abs. 3 S. 1 Genüge getan, wenn der Kündigungsgrund so genau bezeichnet ist, dass er identifiziert und von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann.(Rn.35)
2. Eine teilrechtsfähige Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen.(Rn.41)
3. Die Anforderungen an die Beachtlichkeit eines Eigennutzungswunsches sind nach dem Gesetz gering. Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, nachvollziehbare, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch.(Rn.46)
Verfahrensgang
1. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause S. Straße, ... B., Vorderhaus, 3. OG links, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche, Korridor, Bad, Loggia und dem Kellerraum gegenüber der Kellertreppe 1. links, beschriftet mit dem Namen „O. “, zu räumen und in geräumten Zustand an die Klägerin herauszugeben.
2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2020 bewilligt.
3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung aus dem Tenor zu 1. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,- Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet, und die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrags leistet.

Tatbestand:
Mit schriftlichem Mietvertrag vom 11. Dezember 2003 mietete der jetzt _ Jahre alte Beklagte auf unbestimmte Zeit ab dem 1. Februar 2004 eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 97,53 m² ( davon 62,73 m² beheizbar ) im 3. Obergeschoss links des auf dem Grundstück S. Straße, ... B. errichteten Mehrfamilien-Wohnhauses von der damaligen Eigentümerin des Grundstücks, der W. Wohnungsbaugesellschaft in B. mbH.
Unter § 12 Abs. 3 ist in dem Mietvertrag geregelt: „ Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht kündigen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens gemäß § 573 BGB eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Mietvertrages in Kopie in Anlage K 1 zur Klageschrift, Bl. 7ff d. A., Bezug genommen.
In einem Nachtrag zum Mietvertrag traf die W. Wohnungsbaugesellschaft in B. mbH mit dem Beklagten die Vereinbarung: „ Der Vermieter verpflichtet sich, den Mietvertrag nicht unter Berufung auf berechtigte Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ( Eigenbedarf ) und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ( wirtschaftliche Verwertung ) innerhalb von 10 Jahren nach dem 31. Dezember 2004 zu kündigen. Im Übrigen bleiben die Bestimmungen des Mietvertrages weiterhin in Kraft.“ Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Vereinbarung in Kopie in Anlage K 7 zum Schriftsatz der Klägerin vom 16. Januar 2020, Bl. 68 d. A., Bezug genommen.
Später erwarb die Klägerin die Immobilie und wurde als Eigentümerin im Grundbuch von S. eingetragen.
Mit Schreiben vom 1. März 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum Ablauf des 30. November 2019 wegen Eigenbedarfs zugunsten des Bruders ihrer Gesellschafterin und Schwagers ihres Gesellschafters, Herrn M. W., der am 1. Juni 2019 eine Stelle bei der Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s. antreten und nach Beendigung der Probezeit und Übergang des Arbeitsverhältnisses in ein unbefristetes am 30. November 2019 mit seiner Frau und den beiden jüngeren - 9 und 14 Jahre alten - Kindern auf Dauer nach B. ziehen werde. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 2 zur Klageschrift, Bl. 16 d. A., und den Anstellungsvertrag vom 28. März 2019 nebst Zusatzvereinbarung in Anlage K 3 und K 4 zur Klageschrift, Bl. 17ff d. A., Bezug genommen.
Die Nettokaltmiete für die Wohnung lag zu diesem Zeitpunkt bei 413,53 € monatlich.
Mit Schreiben des B. Mietervereins vom 19. September 2019 widersprach der Beklagte der Kündigung. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 5 zur Klageschrift, Bl. 21 d. A., Bezug genommen.
Herr W. und die Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s beendeten das Anstellungsverhältnis des Herrn W. mit Ablauf der Probezeit.
Die Klägerin behauptet, der Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., habe sich nunmehr in B. mit einer Agentur für O. selbstständig gemacht und wolle - falls der Bund D. O. damit einverstanden sei - eine Geschäftsstelle dieses Verbandes in B. als H. eröffnen; dafür habe er bereits als Untermieter einen Büroraum in der F. Straße angemietet; er bewohne zur Zeit noch ein Zimmer im C.-H. Weg in ... B. zur Untermiete und beabsichtige weiterhin schnellstmöglich mit seiner Frau und den beiden jüngeren Kindern auf Dauer nach B. in die Wohnung des Beklagten zu ziehen.
Sie ist der Auffassung, die Regelung in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages sei durch die Nachtragsvereinbarung vom 6. Dezember 2004 abgelöst worden; außerdem habe die Klägerin auch ein wichtiges berechtigtes Interesse im Sinne dieser Klausel daran, die Wohnung dem Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., zu überlassen, damit dieser an seiner neuen beruflichen Wirkungsstätte wieder mit seiner Familie zusammenwohnen könne.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause S. Straße, ... B., Vorderhaus, 3. OG links, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche, Korridor, Bad, Loggia und dem Kellerraum gegenüber der Kellertreppe 1. links, beschriftet mit dem Namen „O. “, zu räumen und in geräumten Zustand an sie herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise
festzustellen, dass sich das Mietverhältnis unbefristet fortsetzt,
höchst hilfsweise,
dem Beklagten eine angemessene Räumungsfrist zu bewilligen sowie dem Beklagten nachzulassen, die vorläufige Zwangsvollstreckung durch Sicherheitshinterlegung abzuwenden.
Er behauptet, die verlangte Räumung stelle für ihn eine Härte dar, die auch unter Würdigung eventueller berechtigter Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen sei: Er sei aufgrund der langjährigen Mietzeit in der Umgebung der Wohnung verwurzelt; außerdem habe er eine Hüfterkrankung und sei daher auf kurze Wege zu Versorgungseinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten und behandelnden Ärzten sowie auf gute Verkehrsanbindung - auch um weiterhin die Betreuung seiner 14 und 16 Jahre alten Söhne in der Z. Straße an 4-5 Tagen in der Woche zu gewährleisten - angewiesen wegen seiner finanziellen Verhältnisse - er habe nur ein geringes Einkommen, das durch Grundsicherungsleistungen auf insgesamt 997,28 € monatlich aufgestockt werde - und der Mangellage auf dem B. Wohnungsmarkt sei es ihm nicht möglich, eine vergleichbare Wohnung zu finden; die Gefahr eines Verlustes der Wohnung belaste ihn psychisch stark, er habe Angst und Schlafstörungen.
Er ist der Auffassung, die von der Klägerin angeführten Gründe für die Kündigung würden den erhöhten Anforderungen gemäß § 12 Abs. 3 des Mietvertrages nicht genügen; die Klägerin habe wichtige berechtigte Interessen gemäß § 573 BGB, die ausnahmsweise eine Kündigung des Mietverhältnisses notwendig machen, nicht - insbesondere nicht in dem Kündigungsschreiben - dargetan.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluss vom 11. März 2020 durch uneidliche Vernehmung des Herrn M. W.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Sitzung vom 20. Mai 2020, Bl. 126ff d. A., Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
A. Die Klage ist zulässig.
Das Amtsgericht Schöneberg ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG sachlich und nach § 29a ZPO örtlich zuständig, weil die streitgegenständlichen Miet-Wohnräume im hiesigen Gerichtsbezirk liegen.
B. Die Klage ist auch begründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der 3-Zimmer-Wohnung im 3. OG links des Vorderhauses auf dem Grundstück S. Straße in ... B. gemäß §§ 546 Abs.1 und 985 BGB.
I. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
Diese Voraussetzung liegt hier vor.
1. Der Beklagte ist unstreitig seit dem 1. Februar 2004 Mieter der im 3. OG links des Vorderhauses auf dem Grundstück S. Straße in ... B. gelegenen 3-Zimmer-Wohnung mit Küche, Korridor, Bad, Loggia und einem Kellerraum.
Die Klägerin ist unstreitig mit dem Erwerb des Grundstücks, auf dem sich die von dem Beklagten genutzte Wohnung befindet, gemäß § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums als Vermieterin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten.
2. Die Kündigung vom 1. März 2019 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet.
a) Die Kündigung ist formell wirksam.
(1) Die Kündigung ist formgerecht gemäß § 568 Abs.1 BGB erklärt worden.
Nach dieser Regelung bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Das bedeutet gemäß § 126 Abs. 1 BGB, dass die Urkunde vom Vermieter oder von dessen berechtigtem Vertreter eigenhändig unterschrieben oder mit einem notariell beglaubigten Handzeichen versehen sein muss. Diese Voraussetzung ist hier unstreitig erfüllt. Das Kündigungsschreiben ist von der von der Klägerin bevollmächtigten Hausverwalterin, Frau I. S., eigenhändig unterzeichnet worden.
(2) Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind in dem Kündigungsschreiben die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben.
Das ist hier geschehen. Der Begründungspflicht des § 573 Abs.3 BGB ist genügt, wenn der Vermieter darlegt, dass er ein berechtigtes Interesse an der streitgegenständlichen Mietwohnung hat. Der Zweck dieser Vorschrift liegt darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Er muss also durch die Begründung in die Lage versetzt wird, abzuschätzen, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder ob er sie hinnehmen und sich nach einer neuen Wohnung umsehen muss. Diesem Zweck genügt es, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so genau bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann ( vgl. Urteil des BGH vom 27. Juni 2007 zu VIII ZR 271/06 ). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es insofern grundsätzlich aus, wenn die Person, für die die Wohnung benötigt wird, benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird ( vgl. Versäumnisurteil des BGH vom 6. Juli 2011 zu VIII ZR 317/10 ). Das ist hier geschehen.
Die Klägerin hat in ihrem Kündigungsschreiben dargelegt, dass sie die Wohnung dem Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., zur Verfügung stellen wolle, da dieser ab dem 1. Juni 2019 aus beruflichen Gründen von ... nach B. - zunächst in ein Hotel oder ein möbliertes Zimmer - ziehen und nach dem 30. November 2019, wenn die Probezeit bei seinem neuen Arbeitgeber beendet sei, seine Ehefrau und die beiden jüngeren - 9 und 14 Jahre alten - Kinder nachholen und mit ihnen in der jetzt von dem Beklagten innegehaltenen Wohnung leben wolle. Diese Ausführungen sind in sich stimmig und zur Erläuterung des Eigenbedarfs völlig ausreichend.
Der in dem Kündigungsschreiben dargelegte Bedarf ist auch nicht weggefallen, weil der Zeuge tatsächlich nicht über den 30. November 2019 hinaus bei der Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s. beschäftigt ist, sondern sich stattdessen in B. mit einer Agentur selbstständig gemacht hat. Ob der Zeuge W. in B. als Angestellter oder Selbstständiger beruflich tätig ist, stellt eine für die Begründung der Kündigung unwesentliche Einzelheit dar.
b) Die Kündigung ist dem Beklagten auch unstreitig zugegangen.
c) Die Klägerin hat aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Mietwohnung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten gemäß § 573 Abs.1, 2 Nr.2 BGB analog - auch unter Berücksichtigung der Regelungen zum Mieterschutz in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages.
(1) Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. So ist es hier.
(a) Auch eine teilrechtsfähige ( Außen- ) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen ( vgl. Urteil des BGH vom 14. Dezember 2016 zu VIII ZR 232/15 ).
Das Gericht hat keine Zweifel, dass der Zeuge M. W. - wie er bei seiner Vernehmung ausgesagt hat - der Bruder der Gesellschafterin und Schwager des Gesellschafters der Klägerin ist. Damit gehört er zu dem privilegierten Personenkreis gem. § 573 Abs.2 Nr. 2 BGB.
(b) Das Merkmal “ benötigt ” bedeutet nicht, dass der Vermieter oder sein Angehöriger sich in einer Not-, Mangel- oder Zwangslage befinden müsste.
Es schadet auch nicht, wenn der Bedarf gezielt, etwa durch freiwillige Aufgabe der bisherigen Wohnung, herbeigeführt wird
( vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/93 ).
Die Anforderungen an die Beachtlichkeit eines Eigennutzungswunsches sind nach dem Gesetz gering. Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, nachvollziehbare, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch ( vgl. Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts vom 14. September 1989 zu 1 BvR 674/89 und vom 11. November 1993 zu1 BvR 696/93; Rechtsentscheid des BGH vom 20. Januar 1988 zu VIII ARZ 4/87 und Urteil des BGH vom 11. Dezember 2019 zu VIII ZR 144/19 ). Diesen haben die Gerichte zu respektieren.
Danach würde es schon ausreichen, wenn die Klägerin das Mietverhältnis nur deshalb gekündigt hätte, weil sie die Wohnung künftig lieber einem vertrauten Familienmitglied ihrer Gesellschafter überlassen möchte, als einem diesen nicht näher bekannten Mieter.
(2) Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht durch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 6. Dezember 2004 ausgeschlossen. Die dort getroffene Regelung hat nur für die Zeit vom 1. Januar 2005 bis zum 31. Dezember 2015 Bestand gehabt.
(3) Auch die Bestimmung in § 12 Abs.3 des Mietvertrages schließt hier die Wirksamkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs nicht aus.
(a) Die Klausel ist allerdings nicht durch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 6. Dezember 2004 ersetzt worden. Vielmehr sollte durch den Nachtrag für einen begrenzten Zeitraum von zehn Jahren ein zusätzlicher Schutz für den Mieter geschaffen werden. Es ist aber ausdrücklich klargestellt worden, dass die Bestimmungen des Mietvertrages im Übrigen weiterhin in Kraft bleiben.
(b) Auch wenn die Regelung in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages ersichtlich auf das ursprüngliche Mietverhältnis mit einer Wohnungsbaugesellschaft zugeschnitten ist, muss die Klägerin als Erwerberin diese Regelung nach § 566 Abs. 1 BGB gegen sich gelten lassen ( vgl. Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 ).
Die Bestimmung begründet keine höchstpersönlichen Rechte und Pflichten des Vermieters, die nach einem Rechtsübergang auf eine Privatperson oder eine GbR ihren Sinn verlieren würden.
Es ist auch nicht davon auszugehen, dass aus der insoweit nach §§ 133, 157 BGB maßgeblichen Sicht des Beklagten die Geltung der Bestimmung stillschweigend auf den Zeitraum, in dem die Wohnung im Eigentum einer Wohnungsbaugesellschaft steht, beschränkt werden sollte. Aus der Sicht des Mieters ist die Kündigungsbeschränkung gerade im Falle der Veräußerung der Wohnung an eine Privatperson im Hinblick auf das entsprechend höhere Risiko einer Eigenbedarfskündigung, die Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt und die mit jedem Umzug verbundenen persönlichen und wirtschaftlichen Belastungen von Interesse ( vgl. Rechtsentscheid in Mietsachen des OLG Karlsruhe vom 21. Januar 1985 zu 3 REMiet 8/84, Urteil des LG Frankenthal vom 27. Juli 2005 zu 2 S 119/05 ).
(c) Die Regelung in dem Mietvertrag, wonach das Wohnungsunternehmen von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen wird, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, stellt keinen vertraglichen Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung dar. Insoweit gilt der Grundsatz, dass in Zweifelsfällen gemäß §§ 133, 157 BGB nicht davon auszugehen ist, dass ein Verzicht wollt ist ( vgl. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 8. November 1999 zu 20 W 48/99 ).
Anders als in dem Fall, der dem Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 zugrunde gelegen hat, wird hier in der Klausel sogar ausdrücklich auf § 573 BGB Bezug genommen.
Zudem ergibt sich auch aus der Nachtragsregelung vom 6. Dezember 2004, dass bis dahin eine Eigenbedarfskündigung vertraglich nicht ausgeschlossen sein sollte.
(d) Da hier - anders als in dem Fall, der dem Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 zugrunde gelegen hat - in der die Klägerin bindenden Bestimmung des § 12 Abs. 3 des Mietvertrages von „ wichtigen berechtigten Interessen des Wohnungsunternehmens gem. § 573 BGB “ die Rede ist, erscheint es fraglich, ob die in § 573 genannten Kündigungsgründe bereits als solche ein wichtiges berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne der Klausel begründen sollen oder ob beim Vorliegen der Voraussetzungen dieser Norm noch eine zusätzliche Einschränkung gewollt ist. Diese Zweifel gehen aber nach § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin, so dass zu Gunsten des Beklagten davon auszugehen ist, dass die Kündigung des Mietverhältnisses nicht bereits dann auf Eigenbedarf gestützt werden kann, wenn der Vermieter ein vernünftiges, billigenswertes Erlangungsinteresse hat, sondern nur dann, wenn die dafür geltend gemachten Gründe die verschärften Voraussetzungen eines wichtigen berechtigten Interesses erfüllen, das die Beendigung des Mietverhältnisses ausnahmsweise notwendig macht, was bedeutet, dass die Beendigung des Mietverhältnisses der einzig zumutbare Weg sein muss, um den berechtigten Interesse des Vermieters Genüge zu tun ( vgl. Rechtsentscheid in Mietsachen des OLG Karlsruhe vom 21. Januar 1985 zu 3 REMiet 8/84 ).
Dass danach die Anforderungen an eine zulässige Eigenbedarfskündigung so hoch sind, dass schwer vorstellbar ist, unter welchen Umständen ein solcher Ausnahmefall vorliegen sollte, wie das Landgericht Berlin im Urteil vom 13. März 2019 zu 65 S 204/18 ausführt, dürfte hingegen nicht gewollt sein. Sonst hätte man die Befugnis zur Eigenbedarfskündigung ja einfach ausschließen können.
(e) Die erhöhten Voraussetzungen für eine Kündigung nach der Klausel in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages liegen hier aber nach dem schlüssigen Vortrag der Klägerin vor.
Sie macht dem Beklagten seine Wohnung keineswegs nur deshalb streitig, weil sie aufgrund der ihr nach § 903 S.1 BGB zustehenden Befugnis, mit ihrem Eigentum nach Belieben zu verfahren, beschlossen hat, es künftig anders zu nutzen.
Vielmehr hat sie in dem Kündigungsschreiben erklärt, der Bruder bzw. Schwager ihrer Gesellschafter, Herr M. W., werde sich zum 1. Juni 2019 beruflich verändern und seiner Erwerbstätigkeit künftig in B. nachgehen. Um dennoch mit seiner Familie zusammenzuleben, benötige er eine neue, für vier Personen geeignete Wohnung in B.. Den Gesellschaftern der Klägerin stünde keine freie oder demnächst freiwerdende Wohnung zur Verfügung, die sie ihm anbieten könnten. Unter den ausreichend großen Wohnungen im Hause sei die Wohnung des Beklagten die einzige, in der nur eine einzelne Person lebe, weshalb unter sozialen Gesichtspunkten die Wahl darauf gefallen sei.
Der Eigennutzungswunsch hat hier das in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages vorausgesetzte besondere Gewicht, weil der Zeuge W. andernfalls weiter zwischen ... und B. pendeln müsste und seltener mit seiner Ehefrau und seinen Kindern zusammen sein könnte. Ehe und Familie stehen nach Art. 6 Abs. 1 Grundgesetz unter dem besonderen Schutz der staatlichen Ordnung.
Ein Weg, wie der Wunsch der Klägerin, dem Zeugen eine der in ihrem Eigentum stehenden Wohnungen für das Zusammenleben mit seiner Familie zur Verfügung zu stellen, verwirklicht werden könnte, ohne die Interessen des Beklagten ( oder anderer - mindestens ebenso schutzwürdiger - Hausbewohner ) zu tangieren, ist nicht ersichtlich.
Es ist dem Zeugen in seiner aktuellen instabilen beruflichen Umbruchssituation nicht zuzumuten, eine andere geeignete Wohnung in B. zu mieten, um seinen Wohnbedarf zu decken - abgesehen davon, dass das berechtigte Interesse der Gesellschafter der Klägerin und des Zeugen, mit seiner Familie künftig im Haus seiner Schwester und seines Schwagers zu wohnen, so gerade nicht erfüllt würde.
(4) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts im Rahmen der ihm nach § 286 Abs.1 S.1 ZPO zustehenden freien Beweiswürdigung fest, dass der Zeuge W. ernsthaft beabsichtigt, die Wohnung des Beklagten mit seiner Familie zu beziehen.
Der Zeuge hat glaubhaft versichert, er wolle im Raum B. - nach Möglichkeit weiterhin als Selbstständiger - arbeiten. Er nehme im Rahmen seiner Tätigkeit in ganz Europa Orgeln in Augenschein und reise daher viel - als Selbstständiger könne er sich die Arbeit aber einteilen und bei seiner Familie sein, wenn sie ihn brauche.
Sein Bestreben sei nach wie vor, für den Bund d. O. ein H. in B. zu eröffnen, um hier u. a. Lobbyarbeit zu betreiben, was selbstverständlich nur in B. möglich sei. Infolge der Coronakrise stagniere das Vorhaben zwar derzeit, da die Gremien des Bundes D. O. nicht tragen würden, grundsätzlich bestünde dort aber Interesse, er habe auch bereits für den Bund D. O. an Veranstaltungen, etwa zur Vorbereitung des im Jahre 2021 in B. und X geplanten „ Jahr der Orgel “ teilgenommen.
Er hat ferner bekundet, seine Ehefrau und seine Söhne seien mit den Umzugsabsichten einverstanden.
Für B. habe er sich auch deshalb entschieden, weil seine Schwester und zwei Brüder hier leben.
Der Zeuge hat damit die in dem Kündigungsschreiben genannten wichtigen Gründe für den geplanten Einzug in die Wohnung des Beklagten im Wesentlichen bestätigt und näher beschrieben.
Hinreichende Anhaltspunkte für Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches haben sich nicht ergeben.
Wenn der Beklagte moniert, es sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Bund d. O. auf einmal ein H. benötige, so heißt dies nicht, dass der Zeuge W. sich nicht ernsthaft oder ohne Aussicht auf Erfolg darum bemühen würde, den Vertretern des Verbandes die Notwendigkeit einer solchen Geschäftsstelle unter seiner Leitung plausibel zu machen.
Es erscheint auch nicht unglaubwürdig, dass die Familie des Zeugen bereit ist, aus einem Reihenhaus mit 6 Zimmern in eine immerhin ca. 97,53 m² große 3-Zimmerwohnung umzuziehen, wo sich die beiden jüngeren Söhne ein Zimmer teilen müssten, wenn dadurch der Kontakt zu dem Zeugen, dem Ehemann und Vater, intensiviert werden kann, und dass die Ehefrau des Zeugen aus den gleichen Erwägungen bereit ist, ihre berufliche Tätigkeit in ... aufzugeben und sich ggf. in B. ein neues Betätigungsfeld zu suchen.
Schließlich erscheint es auch nicht fernliegend, dass die Familie erst entscheiden will, wie mit ihrem Reihenhaus in ... verfahren werden soll ( ob es verkauft oder vermietet wird ), wenn der Umzug tatsächlich ansteht, und somit konkrete Angebote eingeholt werden können, von deren Ergebnis es dann möglicherweise auch abhängt, wie die Entscheidung ausfällt.
Soweit der Beklagte vorträgt, dem Pförtner des I. H. in der F. Straße - wo der Zeuge nach seiner Aussage sein Büro hat und das er auch auf seiner Internetseite als Kontaktadresse nennt - sei weder eine Firma B. noch der Zeuge M. W. als Mieter bekannt, kommt es darauf nicht an. Tatsächlich ist ausweislich der Homepage des I. H. in der F. Straße dort eine Frau K. B. als Mieterin verzeichnet, so dass es durchaus glaubhaft erscheint, dass der Zeuge von ihr für den Anfang einen Büroraum als Untermieter gemietet hat.
(5) Die Wirksamkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass das Erlangungsinteresses des kündigenden Vermieters das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt.
d) Die Kündigung hat das Mietverhältnis mit dem Beklagten unter Berücksichtigung der Mietzeit mit Ablauf des 30. November 2019 beendet.
3. Der Beklagte kann nicht von der Klägerin aufgrund seines gem. § 574b BGB form- und fristgemäß erhobenen Widerspruchs vom 19. September 2019 die Fortsetzung des Mietverhältnisses - schon gar nicht unbefristet - verlangen, da er nicht schlüssig dargelegt hat, dass die Kündigung für ihn eine Härte im Sinne von § 574 BGB bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist.
Unter einer Härte versteht man alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 7. Mai 2015 zu 67 S 117/14 ). Bei der Interessenabwägung ist das Bestandsinteresse des Mieters einerseits mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters andererseits in Beziehung zu setzen. Hierbei sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Auf Seiten der Klägerin dürfen nur die Gründe Berücksichtigung finden, die sie in dem Kündigungsschreiben angegeben hat. Andere Gründe werden nur dann ausnahmsweise berücksichtigt, wenn und soweit sie nachträglich entstanden sind, § 574 Abs.3 BGB.
Die Klägerin hat sich auf ihr durch Art. 14 Abs. 1 S.1 GG gewährleistetes Eigentumsrecht und den Schutz der Familie des Zeugen M. W. berufen.
Der Beklagte kann sich auf seinen ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG geschützten Besitz an der Wohnung stützen ( vgl. Beschluss des BVerfG vom 26. Mai 1993 zu 1 BvR 208/93 ).
Die schutzwürdigen Interessen des Beklagten überwiegen die der Klägerin jedoch nicht.
a) Die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten stellen keinen Härtegrund im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Die Konsequenzen, die für den Mieter voraussichtlich aus dem erzwungenen Umzug folgen, müssen sich von solchen üblichen Beeinträchtigungen und Nachteilen deutlich abheben ( vgl. Urteil des BGH vom 15. März 2017 zu VIII ZR 270/15 ).
b) Die lange Dauer des Mietverhältnisses des Beklagten ist allein nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Denn diesem Umstand hat der Gesetzgeber schon durch die unterschiedliche Länge der Kündigungsfristen in § 573c Abs. 1 BGB Rechnung getragen.
c) Auch eine durch die lange Mietdauer begründete tiefe Verwurzelung des Mieters im bisherigen Wohnumfeld und eine besondere Bindung an die gekündigte Wohnung stellen für sich allein nicht unbedingt eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 S.1 BGB dar, da diese Umstände sich je nach der Persönlichkeit des Mieters und seiner körperlichen und psychischen Verfassung unterschiedlich auswirken ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 ). Der Beklagte hat keine besonderen Umstände in seinem persönlichen Bereich geschildert, die seiner Verwurzelung in der Umgebung seiner bisherigen Wohnung das erforderliche Gewicht verleihen könnten.
Dass die ungewisse Wohnsituation ihn psychisch belastet und ängstigt und dass es dadurch zu Schlafstörungen kommt, ist glaubhaft. Dies dürfte nahezu jedem in dieser Situation so ergehen. Derartige Beeinträchtigungen genügen daher nicht.
d) Der Beklagte ist mit _ Jahren noch nicht in einem Alter, in dem ein Umzug regelmäßig eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB darstellt ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 12. März 2019 zu 67 S 345/18 ).
Der Beklagte hat auch keine erheblichen gesundheitlichen Beschwerden vorgetragen, die sich infolge des Auszuges aus der bisherigen Wohnung verschlechtern könnten.
Seine Hüfterkrankung beeinträchtigt ihn offenbar nicht sehr, da er ohne Fahrstuhl in die im dritten Stock gelegene Wohnung gelangen und ausweislich des Attestes der Fachärztin für Chirurgie, Orthopädie und Unfallchirurgie Dr. med. B. R. vom 29. August 2019 eine Gehstrecke von 2 km bewältigen kann.
Er ist daher auch nicht auf - im Verhältnis zu der ohnehin relativ guten Infrastruktur in B. - besonders kurze Wege und gute Verkehrsanbindung angewiesen.
Weshalb er befürchtet, dass sich seine Beschwerden infolge eines Umzugs verschlechtern würden, ist nicht nachvollziehbar.
e) Dass ein Umzug zwangsläufig die Möglichkeit des Beklagten zur Betreuung seiner Söhne in der Z. Straße beeinträchtigen würde, ist nicht ersichtlich.
f) Der Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es ihm aufgrund seiner Einkommenssituation und der derzeitigen Lage auf dem B. Wohnungsmarkt nicht möglich sei, Wohnraum mit vergleichbarer Ausstattung und Miethöhe in B. zu finden.
Die Vorschrift des § 574 Abs.2 BGB führt zwar als Regelbeispiel für eine Härte an, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, wobei ein Ersatzwohnraum als angemessen anzusehen ist, wenn er im Vergleich zu der bisherigen Mietwohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und preislich für ihn tragbar ist. Hinsichtlich der Finanzierbarkeit ist auf das aktuelle Einkommen abzustellen, mögliche staatliche Zuschüsse ( z. B. Wohngeld ) sind zu berücksichtigen.
Gewisse Veränderungen und zumutbare Verschlechterungen der Wohnverhältnisse muss der Mieter hinnehmen.
Entscheidend kommt es darauf an, dass der Mieter sich ernsthaft und energisch um die Beschaffung einer Ersatzwohnung bemüht hat, worauf auch die Klägerin mehrfach hingewiesen hat.
Daran fehlt es hier. Der Beklagte hat nicht ausreichend vorgetragen, geschweige denn unter Beweis gestellt, dass er alle ihm persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternommen hat, um eine neue Wohnung zu beschaffen. Hierzu hätte er substantiiert vortragen müssen, welche Bemühungen er seit dem Ausspruch der Kündigung unternommen hat, um angemessen Ersatzwohnraum zu finden. Der Mieter ist verpflichtet, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten, öffentlichen und privaten Stellen und unter Inanspruchnahme geeigneter Medien
( Zeitungsanzeigen, Internet ) ernsthaft und nachhaltig um eine Ersatzwohnung zu bemühen, soweit ihm dies unter Berücksichtigung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zuzumuten ist ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 ).
Der Beklagte hat auch nicht hinreichend dargetan, dass es von vornherein unmöglich sei, angemessenen Ersatzwohnraum - also ausreichend großen, nicht unbedingt qualitativ gleichwertigen - Wohnraum zu zumutbaren, also für ihn preislich tragbaren Bedingungen zu erlangen.
Insoweit genügt es nicht, auf den angespannten B. Wohnungsmarkt, und die Höhe seiner aktuellen laufenden Einkünfte zu verweisen ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 entgegen dem Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17 ).
Es ist zwar gerichtsbekannt, dass gerade im Niedrigpreissegment in B. Wohnungsnot herrscht. Schon aus der Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013, der gemäß § 577a Abs. 2 S.2 BGB ergangenen Verordnung vom 13. August 2013, der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 und zuletzt dem MietenWoG Bln ergibt sich, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in B. besonders gefährdet ist ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17 ). Das heißt aber nicht, dass der Wohnungsmarkt derart angespannt ist, dass er praktisch nicht mehr existiert. Die - auch von der Klägerin in Anlage zur Klageschrift eingereichten - Angebote auf den entsprechenden Internet-Plattformen zeigen, dass ungeachtet der Mangellage in B. weiterhin Wohnraum zur Vermietung - nicht nur im oberen Preissegment - zur Verfügung steht. Eine Beweislastumkehr dahingehend, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Anmietung einer angemessenen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nachweisen müsste, ist daher nicht geboten
( vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. März 2018 zu 63 S 67/16 ).
g) Die vergleichsweise niedrige Miete für die jetzige Wohnung des Beklagten begründet grundsätzlich kein berechtigtes Interesse an seinem Verbleib in der Wohnung. Anders ist es nur unter ganz besonderen Umständen, etwa wenn die niedrige Miete ein Ausgleich für Investitionen oder Leistungen des Mieters darstellt. Solche Umstände sind hier nicht ersichtlich ( vgl. Beschluss des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin vom 16. Mai 2002 zu 124 /01; Urteil des LG Berlin vom 18. Dezember 2019 zu 64 S 91/18 ).
II. Die Klägerin kann ihr Herausgabeverlangen auch auf § 985 BGB stützen. Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe verlangen.
Dies gilt nach § 986 Abs. 1 S. 1 BGB zwar nicht, wenn der Besitzer dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist.
Das ist hier aber nach der wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses nicht mehr der Fall.
III. Das Gericht hat dem Beklagten zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist im Sinne des § 721 Abs.1 ZPO bis zum 31.Oktober 2020 bewilligt.
C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 546 Abs.1 und 985 BGB
§§ 133, 157 BGB
§ 573 BGB
§ 29a ZPO
§ 566 BGB
§ 574b BGB
§ 574 BGB
§ 985 BGB
§ 91 ZPO
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB
§ 23 Nr. 2a GVG
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 568 Abs.1 BGB
§ 126 Abs. 1 BGB
§ 573 Abs. 3 S. 1 BGB
§ 573 Abs.3 BGB
§ 573 Abs.1, 2 Nr.2 BGB
§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB
§ 573 Abs.2 Nr. 2 BGB
§ 566 Abs. 1 BGB
§ 305c Abs. 2 BGB
§ 903 S.1 BGB
§ 286 Abs.1 S.1 ZPO
§ 574 Abs.3 BGB
§ 574 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 573c Abs. 1 BGB
§ 574 Abs. 1 S.1 BGB
§ 574 Abs.2 BGB
§ 577a Abs. 2 S.2 BGB
§ 986 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 721 Abs.1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
Art. 6 Abs. 1 Grundgesetz
Art. 14 Abs. 1 S.1 GG
Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 63 S 133/20
VIII ZR 271/06
VIII ZR 317/10
VIII ZR 232/15
1 BvR 696/93
1 BvR 674/89
VIII ARZ 4/87
VIII ZR 144/19
VIII ZR 57/13
2 S 119/05
20 W 48/99
65 S 204/18
67 S 117/14
1 BvR 208/93
VIII ZR 270/15
VIII ZR 180/18
67 S 345/18
64 S 176/17
63 S 67/16
64 S 91/18