Landgericht Flensburg (Schleswig-Holstein, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-01-26, Aktenzeichen 12 O 101/23 (2)
ECLI: ECLI:DE:LGFLENS:2024:0126.12O101.23.2.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Eine Vermietung an Feriengäste auf den Nordseeinseln erfolgt in den Randbereichen der touristischen Saison in den Monaten April und Oktober regelmäßig und ist nicht mit den vermietungsärmeren Monaten wie beispielsweise November, Januar und Februar zu vergleichen.(Rn.58)
2. Eine Vermietung von Ferienwohnungen in der Zeit durchzuführen, in der mit Bauarbeiten an der Außenfassade und Baulärm zu rechnen ist, ist dem Vermieter nicht zuzumuten. Auf das Risiko einer Schädigung seines Rufs als Vermieter guter Ferienwohnungen und damit möglicherweise verbundener Probleme bei der Vermietung der Wohnungen in Zukunft muss sich der Vermieter nicht einlassen.(Rn.63)
Verfahrensgang
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 85.170,17 € nebst Zinsen aus 75.734,49 € in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 21.03.2017 sowie weitere 9.435,68 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 23.08.2017 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. Der Streithelfer und Streithelferinnen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf 160.801,44 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um Schadenersatz aus einem Architektenvertrag.
Die Klägerin ist mit Gesellschaftsvertrag vom 12.3.2010 gegründet worden, als ihre Gesellschafter die Miteigentümer des Grundstücks H… in W… waren (Anlage K 57, Blatt 985 ff. der Akte). Sie verfügt über eine Steuernummer beim Finanzamt N…. In der Gesellschafterversammlung vom 14. März 2010 wurden die Eheleute und Mitgesellschafter I… und R… W… per Beschluss der Gesellschafter als alleinvertretungsberechtigte und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreite Geschäftsführer bestellt (Anlage K 59, Blatt 989 der Akten). In der Gesellschafterversammlung vom 24.6.2017 (Protokoll, Anlage K2, Blatt 17 der Akten) legte die Gesellschafterin I… W… mit sofortiger Wirkung ihr Geschäftsführermandat nieder. Die Gesellschaft fasste einstimmig den Beschluss, dass der Prozessbevollmächtigte der Klägerin sämtliche Ansprüche gegen den Beklagten durchsetzen solle. Mit Vollmacht vom 27.06.2017 erteilte der geschäftsführende Gesellschafter W… dem Klägervertreter Klageauftrag. Die Gesellschafter der Klägerin haben jeweils ihren Miteigentumsanteil mit notariellem Grundstückskaufvertrag vom 1.11.2021 an den VR-Bankverein B… H… R… eG verkauft. Eine Übertragung der in diesem Verfahren geltend gemachten Ansprüche auf die Erwerberin erfolgte nicht.
Die Klägerin ließ als Bauherrin im Jahre 2010/2011 unter der genannten Adresse 2 Mehrparteien-Wohnhäuser zum Zwecke der Ferienvermietung errichten. Das eine Mehrparteienhaus verfügt über 4 Wohneinheiten und das andere Mehrparteienhaus über 5 Wohneinheiten. Die Klägerin beauftragte den Beklagten mit Planungs- und Überwachungsarbeiten entsprechend der Leistungsphasen 3-9 der HOAI. Die Leistungsphase 5 ist dabei nur zu einem Anteil von 25 % Gegenstand des Auftrags.
Die Fertigstellung sowie die Abnahme der Leistungen der ausführenden Gewerke erfolgten im November 2011.
Die Klägerin beauftragte den Dipl.-Ing. H… als Sachverständigen mit der Feststellung von Mängeln. Der Sachverständige H... erstellte unter dem 20.4.2015 ein schriftliches Gutachten. Wegen des Inhalts dieses Gutachtens wird auf dieses Bezug genommen (Anlagen K 3 bis K 10 Bl. 19-105 d.A.). Die Haftpflichtversicherung des Beklagten beauftragte den Sachverständigen Dipl.-Ing. K... mit der Erstellung eines Gutachtens, dass dieser unter dem 3.12.2005 vorlegte. Wegen des Inhalts wird auf dieses Bezug genommen (Anlage K 11, l. 107-128 d.A.).
Die Klägerin führte eine Mängelbeseitigung in den Zeiträumen 26.3.2016 bis 10.5.2016 und 23.9.2016 bis 06.11.2016 durch. Die Klägerin ist zum Vorsteuerabzug berechtigt.
Die Klägerin behauptet, die Fensterbänke, der Außenputz und die Balkone seien mängelbehaftet. Diese, vom Sachverständigen H... festgestellten Mängel, beruhten auf Planungs- und Überwachungsfehlern des Beklagten. Für die Beseitigung der Mängel habe sie einen Betrag in Höhe von 44.679,90 € netto gezahlt. Für die Beauftragung des Sachverständigen H... seien ihr Kosten in Höhe von insgesamt 19.780,76 € netto entstanden. Für die Sanierungsbauleitung habe sie einen Betrag in Höhe von 5482,45 € netto gezahlt. Es handele sich um erforderliche, ortsübliche und angemessene Kosten.
Wegen der Sanierungsarbeiten habe sie einen Mietnachlass in Höhe von 1741,13 € netto gegeben. Der Mietausfall während der Sanierungsarbeiten belaufe sich auf 37.754,62 € netto. Während der Sanierungsphasen sei eine Vermietung der Ferienwohnung nicht möglich gewesen. Es wäre allerdings ohne weiteres möglich gewesen, die Wohnungen in dieser Zeit zu vermieten und die Mieten zu vereinnahmen. Schließlich sei der Firma I... W... wegen der Mängelfeststellung und Sanierungsarbeiten ein Aufwand in Höhe von 39.732 € netto entstanden. Bei diesem Zeitaufwand handele es sich vor allen Dingen um Unterstützungsleistungen für den blinden Geschäftsführer der Klägerin. Die Inhaberin der Firma, die Ehefrau des Geschäftsführers, habe diesen bei der Bearbeitung des Verfahrens geholfen und insbesondere Schreiben und Gutachten vorgelesen. Der entsprechende Aufwand sei erstattungsfähig aus dem unionrechtlich begründeten Teilhabeanspruch sehbehinderter Menschen. Die Unterstützungsleistungen haben die Rechtswahrnehmung und Rechtsverteidigung des Geschäftsführers der Klägerin erst ermöglicht. Diesen Aufwand habe die Ehefrau des Geschäftsführers der Klägerin als Inhaberin der Firma I... W... der Klägerin in Rechnung gestellt. Die Klägerin begehrt von dem Beklagten Freistellung von diesen Forderungen.
Die Klägerin hat vorgerichtlich den Rechtsanwalt M... mit der Wahrnehmung ihrer Interessen beauftragt. Dieser hat den Beklagten außergerichtlich zur Zahlung von Schadenersatz aufgefordert. Dieses hat der Beklagte mit Schreiben vom 20.3.2017 ernsthaft und endgültig abgelehnt. Für die Beauftragung des Rechtsanwalts M... sind der Klägerin Kosten in Höhe von 2194,90 € netto entstanden. Davon hat die Klägerin einen Betrag in Höhe von 1.822,96 gezahlt. Im Übrigen verlangt die Klägerin Freistellung von dem Beklagten.
Die Klägerin beantragt:
1. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 69.943,11 € netto nebst Zinsen in Höhe von 9 % Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.03.2017 auf 60.507,43 € netto sowie seit dem 23.08.2017 auf weitere 9.435,68 € netto zu zahlen;
2. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin weitere 79.227,75 € nebst Zinsen in Höhe von 9 % Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.3.2017 zu zahlen;
3. den Beklagten zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 2.194,90 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinnsatz seit dem 21.3.2017 zu zahlen;
4. festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, hilfsweise den Beklagten zu verurteilen, auf die von der Klägerin eingezahlten Gerichtskosten (Gebühren und Auslagen) an die Klägerin Zinsen in Höhe von 5 %Punkten über dem Basiszinssatz seit dem Zeitpunkt der Einzahlung der Gerichtskosten bei der Gerichtskasse bis zum Tage des Eingangs des Kostenfestsetzungsantrages bei Gericht nach Maßgabe der ausgeurteilten Kostenquote zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Streithelfer der Klägerin schließt sich den Anträgen der Klägerin an.
Die Streithelfer des Beklagten schließen sich dem Klageabweisungsantrag des Beklagten an.
Der Beklagte ist der Auffassung, dass die Klage bereits nicht zulässig sei. Die Klageschrift würde die Klagepartei nicht richtig bezeichnen, da weder die Gesellschafter noch die Geschäftsführer benannt seien. Dies sei bei der klagenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts aber erforderlich. Sie bestreitet insbesondere, dass die Klägerin existiere und Inhaberin der streitgegenständlichen Ansprüche sei. Es werde insbesondere bestritten, dass die Klägerin jemals Vermieterin der Wohnungen gewesen und ihr insoweit ein Mietausfallschaden entstanden sei. Das Grundstück sei von den Miteigentümern als Bruchteilsgemeinschaft und nicht als GbR verkauft und die Vermietung abgegeben worden. Damit habe sich zudem der Gesellschaftszweck erledigt. Auch werde die Prozessführungsbefugnis bestritten, da nicht ersichtlich sei, dass alle Gesellschafter der Klageerhebung zugestimmt hätten. Der Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung für den Fall, dass die Klage nicht in zulässiger Weise erhoben worden sei.
Planungs- und Bauüberwachungsfehler des Beklagten lägen nicht vor. Sollten Mängel vorliegen, so handele es sich um handwerkliche Selbstverständlichkeiten, die der Beklagte nicht besonders überwachen brauchte. Bedenkenhinweise der ausführenden Gewerke habe es nicht gegeben. Die Klägerin sei verpflichtet gewesen, zunächst die ausführenden Gewerke auf Beseitigung der Mängel in Anspruch zu nehmen. Sie habe deshalb gegen ihre Schadensminderungspflicht verstoßen.
Unstreitig habe der Beklagte die Leistungsphase 5 nur zu 1/4 abgerechnet. Dies habe den Hintergrund, dass Ausführungsplanungen Dritter verwendet werden sollten. Würden insoweit Planungs- und Ausführungsfehler vorliegen, sei der Beklagte dafür nicht verantwortlich. Beruhe der Ausführungsfehler auf einer fehlerhaften Planungsvorlage, so müsse sich die Klägerin einen Mitverschuldensanteil von wenigstens 85 % zurechnen lassen. Sollte der Schaden der Klägerin auf einer mangelhaften Ausführungsplanung des Beklagten beruhen, so wäre der nicht abgerechnete Betrag, nämlich 3/4 der Leistungsphase 5, in Höhe von 13.377,93 € im Rahmen der Differenzhypothese in Ansatz zu bringen. Hilfsweise erklärt der Beklagte mit dieser Forderung die Aufrechnung gegen die Klageforderung.
In den von der Klägerin geltend gemachten Kosten seien Sowieso-Kosten enthalten und damit nicht ersatzfähig. Sofern die Klägerin Rechnungen der Dachdeckerei H... H... GmbH, der Streitverkündeten zu 4) als Mängelbeseitigungskosten geltend mache, habe die Streitverkündete zu 4) lediglich eigene Mängel beseitigt. Ein Vergütungsanspruch bestehe deshalb nicht.
Die Beauftragung des Sachverständigen H... sei nicht erforderlich gewesen. Die Klägerin habe bereits einen Architekten mit der Sanierungsbauleitung beauftragt.
Der Mietausfallschaden sowie der Schaden wegen gewährten Mietnachlässen wird dem Grunde und der Höhe nach bestritten. Es sei zwischen den Parteien besprochen worden, dass die Sanierung in der vermietungsfreien Zeit in einem Bauabschnitt erfolgen sollte. Ein Mietausfallschaden habe nach der ausdrücklichen Vereinbarung der Parteien gerade nicht geltend gemacht werden sollen. Dies ergebe sich aus dem Baubesprechungsprotokoll vom 30. Juni 2015, Anlage B3, Blatt 333 f. der Akten. Die Sanierung in zwei Bauabschnitten sei nicht erforderlich gewesen.
Ein Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen der Firma I... W... bestehe nicht. Es sei bereits der Grund für diese Aufwendungen nicht substantiiert dargelegt. Denn es sei schon nicht ersichtlich, welche Leistungen die Gesellschafterin I... W... gegenüber der Klägerin erbracht und der Klägerin in Rechnung gestellt habe. Für die Bauleitung und Bauüberwachung habe die Klägerin zum einen einen Architekt mit der Sanierungsbauleitung beauftragt und zusätzlich noch den Sachverständigen H.... Nachdem die Klägerin klargestellt hat, dass sie die Rechnungen der Firma I... W... nicht bezahlt habe, sind diese Forderungen mittlerweile verjährt. Es entspreche dem Interesse des Beklagten, dass die Klägerin als Gläubigerin des Freistellungsanspruchs sich ihrerseits auf die Einrede der Verjährung berufe. Gleiches gelte für die außergerichtlichen Kosten der Klägerin gegenüber Rechtsanwalt M.... Soweit sich die Klägerin hier auf einen Freistellungsanspruch stütze, stehe dem ebenfalls die Einrede der Verjährung entgegen.
Ein Anspruch auf Zinsen in Höhe von 9 % bestehe nicht, da die Klägerin Schadenersatz beanspruchen würde.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 02.05.2019 durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses wird Bezug genommen auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. H... vom 5.4.2022. Der Sachverständige hat sein Gutachten gemäß Verfügung vom 16.6.2023 mündlich erläutert. Wegen des Ergebnisses wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 18.9.2023 (Blatt 1120-1125 der Akten).

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber nur teilweise begründet.
I.
Die Klage ist zulässig. Die Klägerin hat eine wirksame Klage erhoben, als sie in ihrer Klageschrift vom 27.7.2017 als Klägerin die „H… GbR“ angab. Spätestens als sie im Schriftsatz vom 6.11.2017, Blatt 293 der Akten, die Bezeichnung der Klägerin dahingehend klarstellte, dass es sich um die „H... GbR, vertreten durch den Gesellschafter R... W...“ handele, genügte die Bezeichnung den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nummer 1 ZPO. Danach muss die Klageschrift die Bezeichnung der Parteien enthalten. Bei der Klägerin handelt es sich um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, sodass die Klägerin mit der Nennung ihres Namens „H... GbR“ richtig bezeichnet ist. Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft (§§ 705 ff. BGB) waren nach früher hM einzeln namentlich aufzuführen; gleiches gilt nach wie vor für die Mitglieder einer einfachen Gemeinschaft (§§ 741 ff. BGB) oder einer Erbengemeinschaft (§§ 2032 ff. BGB). Bejaht man hingegen mit der heute hL und Rspr. die aktive wie passive Parteifähigkeit der BGB-Außengesellschaft, so genügt für deren Parteibezeichnung die Angabe ihres Gesamtnamens, falls sie einen solchen führt (MüKoZPO/Becker-Eberhard, 6. Aufl. 2020, ZPO § 253 Rn. 60).
Die Nachholung der Vertretungsverhältnisse führt nicht zur Unwirksamkeit der Klageerhebung. Die Nennung der gesetzlichen Vertreter ist nach §§ 253 Abs. 4, 130 Nr. 1 ZPO Ordnungsvorschrift. Deshalb bleibt die Wirksamkeit der Klageerhebung unberührt, wenn sie fehlt; sie muss aber nachgeholt werden (MüKoZPO/Becker-Eberhard, 6. Aufl. 2020, ZPO § 253 Rn. 61).
Bei der Klägerin handelt es sich auch nicht nur um eine einfache Bruchteilsgemeinschaft, für deren Klageerhebung die Nennung der einzelnen Mitglieder erforderlich wäre. Dem GbR Vertrag vom 12.3.2010 ist zu entnehmen, dass die Gesellschafter Miteigentümer des Grundstücks H... 10/10 A waren. Es ist dort ausdrücklich geregelt, dass für diese Bruchteilsgemeinschaft die in dem Gesellschaftsvertrag bestimmten Vorschriften gelten sollen. Mit diesem Vertrag hat die Bruchteilsgemeinschaft für die Durchführung des Vertragszwecks eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet mit dem Namen „H... GbR“. Diese Gesellschaft wird beim Finanzamt N... auch als Gesellschaft mit einer entsprechenden Steuernummer geführt. Sofern der Beklagte vortragen lässt, dass der Name der Gesellschaft nicht ausreichend für eine Identifizierung sei, verfängt dieser Gedanke nicht. Dieses Argument führt nicht zur Unwirksamkeit der Klageerhebung. Wenn eine Gesellschaft den Namen „A… GbR“ oder „S… GbR“ tragen würde, mag dies für eine Vielzahl von Gesellschaften gelten können. Eine Identifizierung ist jedoch mithilfe der Adresse und dem der Klage zugrunde liegenden Sachverhalt möglich. Gleiches gilt im Übrigen auch für Namen von natürlichen Personen wie beispielsweise „P… M...“, die mehrfach vergeben sein werden.
Die Klägerin ist auch ordnungsgemäß vertreten und Prozessführungsbefugnis. Die BGB-Außengesellschaft wird vertreten durch alle geschäftsführenden Gesellschafter, soweit der Gesellschaftsvertrag keine abweichenden Regelungen enthält. Der GbR-Vertrag der Klägerin sieht eine gemeinschaftliche Geschäftsführung in § 5 vor. In ihrer ersten Gesellschafterversammlung vom 14. März 2010, Anlage K 59, Blatt 989 der Akten, beschloss die Gesellschaft einstimmig, dass die Gesellschafter I... W... und R... W... die Geschäftsführung übertragen bekommen und einzelvertretungsberechtigt sowie von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit sind. Auf der weiteren Gesellschafterversammlung vom 24.6.2017, Anlage K2, Blatt 17 der Akten, beschloss die Gesellschaft, dass der Prozessbevollmächtigte der Klägerin die Ansprüche gegen den Beklagten durchsetzen solle. Am 27 6. 2017, Anlage K 60, Blatt 990 der Akten, beauftragte der geschäftsführende Gesellschafter W... den Prozessbevollmächtigten. Diese Beauftragung ist auch unabhängig von der Frage, ob die Gesellschafterin I... W... ihre Geschäftsführung einseitig in der Gesellschafterversammlung am 24 6. 2017 niederlegen konnte, wirksam. Denn der geschäftsführende Gesellschafter W... war insoweit einzelvertretungsberechtigt.
II.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten aus Architektenvertrag einen Anspruch auf Schadenersatz in Höhe von 85.170,17 € netto gemäß §§ 634 Nummer 4, 280 Abs. 1 BGB.
1.
Zwischen den Parteien besteht ein Architektenvertrag über die Erbringung der Leistungsphasen 3-9 auf Grundlage der Honorarermittlung des Beklagten vom 28.10.2010, Anlage K1, Blatt 15 der Akten. Daraus ergibt sich, dass die Klägerin auch aktiv legitimiert ist zur Geltendmachung der Forderung gegen den Beklagten. Denn der Vertrag zur Durchführung der Architektenleistungen ist zwischen dem Beklagten und der Klägerin zustande gekommen. Die Bruchteilsgemeinschaft, die Eigentümerin des Grundstücks war, ist somit gemäß ihres GbR-Vertrages gegenüber dem Beklagten in ihrer Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts aufgetreten. Deshalb ist es auch ohne Auswirkungen auf das Rechtsverhältnis zum Beklagten, dass die Eigentümer des Grundstücks dieses mittlerweile veräußert haben. Dieses Rechtsgeschäft hat keinerlei Auswirkung auf die schuldrechtlichen Beziehungen zum Beklagten. Dieses kommt in § 265 ZPO zum Ausdruck.
2.
Der Beklagte hat seine Architektenleistungen mangelhaft erbracht. Deshalb liegt eine Pflichtverletzung des Architektenvertrages vor. Dem Beklagten Ist der Beweis der Mangelfreiheit seiner Architektenleistungen nicht gelungen. Er ist dafür darlegungs- und beweisbelastet. Die Klägerin hat die Architektenleistungen nicht abgenommen. Unstreitig ist, dass der Beklagte die Leistungsphase 9 aufgrund einer Erkrankung nicht beendet hat. Eine Teilabnahme der Leistungsphasen 3-8 ist weder vorgetragen, noch ersichtlich, noch dass diese Möglichkeit überhaupt vereinbart worden ist.
a)
Nach der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Fensterbänke nicht fachgerecht eingebaut wurden. Die Klägerin hat die Gebäude bereits saniert. Die Mängel und die Sanierung wurden dokumentiert durch den Privatsachverständigen der Klägerin Dipl.-Ing. H.... Dieser hat den Zustand der Gebäude umfassend fotografisch dokumentiert. Diese Fotos wurden dem gerichtlichen Sachverständigen H... zum Zwecke der Beweisaufnahme zur Verfügung gestellt. Die übergebenen Fotos waren zum einen in der Qualität aussagekräftig, aber auch in ihrer Art und Vollständigkeit geeignet, dass der gerichtliche Sachverständiger H... seine eigenen Schlussfolgerungen in fachlicher Hinsicht ziehen konnte.
Der gerichtliche Sachverständige hat in seinem schriftlichen Sachverständigengutachten vom 5.4.2022 festgestellt, dass die Fensterbänke durch Feuchtigkeit hinterlaufen seien. Die Konstruktion sei nicht schlagregendicht ausgeführt worden und widerspreche den anerkannten Regeln der Technik.
Weiter hat der gerichtliche Sachverständiger H... festgestellt, dass der Außenputz der Gebäude nicht ordnungsgemäß aufgetragen wurde. Zum einen werde die erforderliche Putzstärke nicht erreicht, es seien Risse entstanden und Feuchtigkeitseintrag habe bereits vor der Sanierung zu Schäden geführt. Insbesondere sei der Sockelputz nicht fachgerecht ausgeführt worden. Ein ausreichender Schlagregenschutz und die Anforderungen für den erforderlichen Bewegungsausgleich seien nicht erfüllt. Der gerichtliche Sachverständige hat seine Feststellungen dazu mündlich weiter erläutert. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 18.9.2023 hat der gerichtliche Sachverständige erklärt, dass die Fassade unter keinen Umständen so geputzt werden konnte, wie sie vorbereitet wurde. Da das Außenmauerwerk nur verputzt werden sollte, ist dafür das Außenmauerwerk nicht fachgerecht mit dem Innenmauerwerk verbunden worden. Hier seien Fugen hergestellt worden, die hätten überarbeitet werden müssen. Da es sich auch um einen konstruktiven Mangel handele, sei dieser augenscheinlich gewesen. Der Sachverständige H... konnte diesen Sachverhalt anhand der Fotos ohne weitere Beweisaufnahmen wie beispielsweise eigene Bauteilöffnungen erkennen.
Weiter steht nach der Beweisaufnahme fest, dass die Balkone nicht fachgerecht errichtet wurden. Neben den sich fortsetzenden Problemen im Sockelputz seien die Fliesen nicht fachgerecht verlegt worden. Weiter verfüge der Balkon nicht über eine fachgerechte Abdichtung im Bereich des Boden- und Wandanschlusses. Auch die Flächenabdichtung genüge nicht den technischen Regeln der Technik.
Die Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen H... können für die Entscheidung übernommen werden. Der gerichtliche Sachverständige H... verfügt über eine ausgeprägte Sachkunde und ist als Sachverständiger der Kammer seit vielen Jahren bekannt. Seine Feststellungen hat der gerichtliche Sachverständige in seinem schriftlichen Gutachten ausführlich aufbereitet und plausibel und widerspruchsfrei dargelegt. Rückfragen im Rahmen der mündlichen Verhandlung konnte er fachkundig beantworten.
b)
Nach der Beweisaufnahme stet zur Überzeugung des Gerichts fest, dass Planungs- und Ausführungsfehler vorliegen.
Hinsichtlich der Fensterbänke führt der gerichtliche Sachverständige in seinem schriftlichen Gutachten aus, dass die konkrete Ausführung der Fensterbänke üblicherweise nicht vom Architekten geplant werden, sondern Rückgriff genommen wird auf Werksplanungen der Gewerke oder der Hersteller. Für das Gebäude der Klägerin fehlen derartige Ausführungsplanungen. Dazu führt der gerichtliche Sachverständige aus, dass es mindestens Aufgabe des Beklagten gewesen wäre, für eine vertragliche Zuweisung der einzelnen Planungen auf Ebene der Gewerke zu sorgen. In jedem Fall liege allerdings ein Bauüberwachung vor. Es habe dem Beklagten bei der Bauüberwachung auffallen müssen, dass Ausführungsplanungen fehlen. Der Beklagte habe den Einbau der Fensterbänke kontrollieren müssen. Es liege ein Verstoß des Beklagten gegen seine Koordinierungspflichten und die Bauüberwachung vor. Es handele sich auch nicht nur um handwerkliche Selbstverständlichkeiten. Unabhängig davon, ob eine Hinweispflicht der beteiligten Gewerke bestünde, sei die Kontrolle der fachgerechten Einarbeitung und Abdichtung der Bauteile Aufgabe des bauleitenden Architekten. Denn diese Arbeiten dienen dem Schutz des Gebäudes vor Schäden.
Hinsichtlich des Außenputzes ist nach den Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen die Ausschreibung ordnungsgemäß erfolgt. Es würden Ausführungsplanungen fehlen, was aber wiederum nicht die ureigene Aufgabe des Architekten sei, sondern regelmäßig als Werksplanungen der ausführenden Gewerke vorgelegt werde. Allerdings weise der Putzgrund zahlreiche Ausführungsmängel auf, die ursächlich für die Rissbildung gewesen seien. Wie bereits ausgeführt, handelt es sich vor allem und konstruktive Mängel, die im Rahmen des Baufortschrittes für den Beklagten augenfällig waren. In diesem Zusammenhang stellt der gerichtliche Sachverständige auch fest, dass der Ringsbalken nicht ordnungsgemäß eingebaut worden sei. Dies habe zu den festgestellten Rissen beigetragen. Die Ursache dafür sei ebenfalls in der fehlerhaften Konstruktion des Außen- und Innenmauerwerks zu sehen. Eine Ursache durch Orkanschäden schließt der gerichtliche Sachverständige aus. Da bereits der Untergrund nicht ordnungsgemäß hergestellt worden sei, hätte im Rahmen der Bauüberwachung der Beklagte dafür Sorge tragen müssen, dass eine konstruktive Lösung gefunden werde und er hätte mit besonderer Sorgfalt die Verputzung der Gebäude überwachen müssen. Insbesondere hätte der Beklagte erkennen müssen, dass der Sockelputz mit seiner geringen Stärke nicht ordnungsgemäß verbaut wurde.
Schließlich gilt für die Frage der Pflichtverletzung des Beklagten hinsichtlich der Balkone das bereits ausgeführte entsprechend. Ausführungspläne oder Ausführungszeichnungen fehlen. Die Mängel bei den Balkonen beruhen allerdings teilweise auf Ausführungsfehlern der Gewerke, die vom Beklagten als handwerkliche Selbstverständlichkeiten nicht zu überwachen gewesen wären. Dies trifft auf die fehlerhafte Verlegung der Fliesen zu. Soweit es allerdings die nicht fachgerechte Abdichtung der Balkone betrifft, hätte der Beklagte zumindest stichprobenartig überprüfen müssen, ob die Andichtung an die Wände vorhanden und die Flächenabdichtung hergestellt sei. Da die Abdichtung insgesamt nicht ordnungsgemäß hergestellt sei, wäre dieser Mangel im Rahmen einer stichprobenartigen Kontrolle auch aufgefallen. Es liegt insoweit ein Überwachungsfehler des Beklagten vor.
Da der Beklagte seine Pflichten im Rahmen der Bauüberwachung verletzt hat, kommt es auch nicht auf die Frage an, in welchem Umfang er mit der Fertigung der Ausführungsplanung im Rahmen der Leistungsphase 5 beauftragt war. Es ist insoweit unstreitig, dass der Beklagte im Rahmen der Leistungsphase 5 nur zu einem Anteil von 1/4 beauftragt war, indem er nur Teile der Ausführungsplanung erbracht hat. Wie der gerichtliche Sachverständige ausgeführt hat, ist es nicht unüblich, dass auf eine ausführliche Ausführungsplanung verzichtet werde, dafür Werksplanungen der Gewerke oder Hersteller übernommen werden. Es ist deshalb durchaus plausibel, dass die Parteien auf eine vollständige Leistungsphase 5 verzichtet haben und der Beklagte insofern auch nicht das volle Honorar für diese Leistungen beanspruchen wollte. Das Fehlen dieser Ausführungspläne hätte dem Beklagten jedoch spätestens bei der Bauüberwachung auffallen müssen.
3.
Der Klägerin ist durch die Beseitigung der festgestellten Mängel ein finanzieller Schaden entstanden. Zur Durchsetzung des Schadensersatzes war die Fristsetzung zur Nacherfüllung entbehrlich, da es sich um Mängelbeseitigungsansprüche bzw. Mangelfolgeschäden aus einem Architektenvertrag handelt, die durch eine Nacherfüllung der Planungs- und Überwachungsarbeiten durch den Beklagten nicht entfallen würden.
Nach der Beweisaufnahme steht für das Gericht fest, dass für die Beseitigung der Mängel Kosten in Höhe von 41.593,83 € netto erforderlich und ortsüblich waren. Der gerichtliche Sachverständige hat die von der Klägerin eingereichten Rechnungen geprüft. Die Rechnungen waren auch vollständig und aussagekräftig. Bei der Übertragung der Zahlen ist dem gerichtlichen Sachverständigen allerdings ein Schreibfehler unterlaufen. Seine Aufstellung der Kosten findet sich auf Seite 50 des gerichtlichen Sachverständigengutachtens. Für die Kosten der Anlage K 25 (Hubsteiger), setzt er einen Betrag in Höhe von 641,45 € brutto an. Tatsächlich sind nur Kosten in Höhe von 541,45 € angefallen.
Bei den Dachdeckerarbeiten stellte der gerichtliche Sachverständige sogenannte Sowieso-Kosten fest. Hier waren Arbeiten ausgeführt worden, die bei einer ordnungsgemäßen Ausführung auch angefallen wären. Die Summe der Sowieso-Kosten beziffert der gerichtliche Sachverständige auf 3.100 € brutto.
In dem vom gerichtlichen Sachverständigen geprüften Betrag sind allerdings die Kosten für die Bauregie mit enthalten. Der gerichtliche Sachverständige stuft eine Baubegleitung für die Sanierung als erforderlich ein und die gezahlten Kosten als ortsüblich und angemessen. Der Rechnung des Architekten J… vom 15.2.2017, Anlage K 28, Blatt 233 der Akten ist allerdings zu entnehmen, dass dieser die Sanierungsbauleitung insgesamt ausübte, und zwar auch in den Bereichen, die mit den Mängelbeseitigungsarbeiten in diesem Rechtsstreit nicht im Zusammenhang stehen, sondern der Beseitigung von Mängeln in Bereichen der ausführenden Gewerken zuzuordnen sind. Der Architekt J... berechnet ein Pauschalhonorar bezogen auf 5 % der Bauleistungen. Die Bausumme bezieht sich jedoch auf einen Betrag in Höhe von 109.648,97 € netto. Darin enthalten sind insbesondere Arbeiten der Firma C... Hochbau, die nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits sind. Zieht man den Betrag in Höhe von 5.482,45 € netto für die Sanierungsbauleistung von den Mangelbeseitigungskosten gemäß dem Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen H... ab, so ergibt sich ein Betrag in Höhe von (47.076,28 € netto (= 56.020,77 € brutto) - 5.482,45 € netto) 41.593,83 € netto. Berechnet man hierauf das Pauschalhonorar von 5 %, so ergeben sich anteilige Regiekosten in Höhe von 2.079,69 € netto. Dies entspricht damit dem realen Anteil, den die Klägerin im Rahmen der Sanierungsbauleistung wegen der in diesem Verfahren festgestellten Pflichtverletzungen des Beklagten an den Architekten J... zahlen musste. Mithin ergeben sich Mängelbeseitigungskosten inklusive der Regiekosten in Höhe von 43.673,52 € netto. Da die Klägerin zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, steht ihr nur der Nettobetrag zu.
Die Klägerin verstößt nicht gegen ihre Schadensminderungspflichten, wenn sie nicht zuerst das ausführende Gewerke auf Schadenersatz in Anspruch nimmt und erst in zweiter Linie den Architekten. Im Rahmen der Sanierung sind Nachbesserungsarbeiten von den ausführenden Gewerken ausgeführt worden, die nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits sind. Im Übrigen haften der Architekt und die ausführenden Gewerke als Gesamtschuldner, soweit ein Mangel seine Ursache sowohl in einer fehlerhaften Ausführung als auch in einem Planungs- und Überwachungsfehler des Architekten hat.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Ersatz ihrer Kosten für die Beauftragung eines Privatsachverständigen in Höhe von 19.780,76 € netto. Sie hat den Sachverständigen H... mit der Beweissicherung beauftragt. Diese Beweissicherung stellte sich auch als erforderlich dar, da der gerichtliche Sachverständige H... anhand der von dem Sachverständigen H... gefertigten ausführlichen Dokumentation in die Lage versetzt wurde, den Grund und die Höhe der Mangelbeseitigungskosten, die Gegenstand der Klage sind, zu überprüfen und zu bewerten. Dabei beinhalteten die Leistungen des Sachverständigen H... gemäß seiner Rechnung vom 14. August 2015, Anlage K 29, Blatt 235 der Akten, 5 Ortstermine und die Erstellung der schriftlichen Stellungnahmen inklusive der Fotodokumentation. Weitere Ortstermine wurden auch deshalb erforderlich, da auch der Beklagte durch einen Privatsachverständigen vertreten wurde, der zu abweichenden Schlussfolgerungen kam. Insoweit war eine ergänzende Beweissicherung durch den Privatsachverständigen H... für die Klägerin erforderlich. Da die Klägerin nicht über ausreichende Fachkenntnis für die Bewertung von Baumängeln verfügt, war für die gerichtliche Durchsetzung die umfassende Beweissicherung auch erforderlich. Der geltend gemachte Betrag in Höhe von 10.345,08 € netto ist vor diesem Hintergrund vom Gericht gemäß § 287 ZPO als angemessen und erforderlich einzustufen.
Auch die weiteren Kosten in Höhe von 9.435,68 € netto, wie sie die Klägerin mit Rechnung vom 10. Juli 2018, Anlage K 49, Blatt 531 der Akten, geltend macht, sind noch als erforderlich und angemessen einzustufen. Bei den vom Privatsachverständigen H... abgerechneten Leistungen handelt es sich um die Planung und Koordination der Sanierung. Aus der Rechnung ergibt sich, dass der Privatsachverständigen H... nach Beweissicherung der Mängel die Klägerin bei der Planung der Sanierung gerade auch in Rücksprache mit den beteiligten Gewerken und der Haftpflichtversicherung des Beklagten unterstützt hat. Diese Arbeiten unterscheiden sich von den Leistungen einer Sanierungsbauleitung. Im Rahmen der Sanierungsbauleitung sind die ausführenden Gewerke im Rahmen einer Bauüberwachung zu kontrollieren. Die Aufgabe des Privat sachverständigen H... bestand jedoch darin, die einzelnen Schritte der Sanierung zu planen und mit den Baubeteiligten abzustimmen. Eine Bauaufsicht der ausführenden Gewerke im Rahmen der Sanierung ging damit nicht einher.
c)
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Ersatz ihres Mietausfallschaden in der Zeit der Sanierung vom 26.3.2016 bis 10.5.2016 und 23.9.2016 bis 06.11.2016 in Höhe von 22.106,48 € netto.
Nach der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass eine Zeitspanne von 2 Monaten für die Dauer der Sanierungsarbeiten erforderlich und angemessen war. Dies hat der gerichtliche Sachverständige H... im Rahmen seiner mündlichen Erörterung bestätigt. Zum einen hat er erläutert, dass eine Durchführung der Sanierung, insbesondere auch die durchzuführenden Fassadenarbeiten, nur in einer Gut-Wetter-Phase durchzuführen waren. Damit scheidet die Winterzeit mit drohenden Frösten aus. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die Sanierung Ende März startete und Anfang November beendet wurde. Die Unterbrechung der Sanierung ist nach Ansicht des Sachverständigen offensichtlich dem Umstand geschuldet, dass das sich bietende Zeitfenster zu den vermietungsstarken Zeiten auf der Nordseeinsel F… zählt. Dies ist zum einen offensichtlich, aber auch dem Gericht bekannt. Nach Aussage des gerichtlichen Sachverständigen ist es insoweit nicht zu beanstanden, dass die Sanierung in 2 Abschnitten durchgeführt wurde, nämlich jeweils in den Randbereichen der touristischen Saison. Eine Verzögerung durch den Umstand, dass die Arbeiten jeweils neu beginnen mussten, sieht er nicht. Die Unterteilung in mehreren Abschnitten ist angesichts der Größe des Bauvorhabens mit zwei unterschiedlichen Gebäuden auch nach Ansicht des Gerichts nachvollziehbar.
Weiter ist zwischen den Parteien unstreitig, dass sämtliche Ferienwohnungen in den Gebäuden seit ihrer Errichtung zum Zwecke der Vermietung an Feriengäste genutzt werden und keiner Eigennutzung unterliegen.
Die Klägerin hat zuletzt mit der Anlage K 64, Blatt 1154 ff. der Akten, eine von ihr selbst angefertigte Tabelle über die Vermietungszeiten in den Jahren 2012-2020 erstellt. Die Liste beinhaltet eine Auflistung der Wohneinheiten, die vermieteten Tage und der erzielte Preis. Zwar handelt es sich um eine von der Klägerin selbst erstellte Tabelle. Es ist aber unstreitig, dass die Klägerin die Wohnungen nicht selbst vermietet, sondern die Vermietung durch eine Gesellschaft durchgeführt wird, deren Inhaber der geschäftsführende Gesellschafter der Klägerin und dessen Ehefrau sind. Damit verfügt der geschäftsführende Gesellschafter und seine Ehefrau, die Gesellschafter der Klägerin sind, über eigene Kenntnis über die Vermietungszahlen. Die Mietpreise werden zwar vom Beklagten mit Nichtwissen bestritten. Dennoch hat auch der Beklagte eine eigene Internetrecherche durchgeführt, wie er in seinem Schriftsatz vom 8.11.2021, Blatt 918 der Akten mitteilt. In seiner Anlage B 11, Blatt 928 stellt er das Ergebnis seiner Anfrage für eine Anmietung der Wohnungen dar. Die dort aufgerufenen Preise entsprechen den Preisen, die die Klägerin ihrer Tabelle zugrunde legt.
Der Tabelle ist zu entnehmen, dass für die Wohnungen in dem relevanten Zeitraum sehr unterschiedliche Preise abgerechnet werden. So wird für die Wohnung 7 in dem Zeitraum 5.4.2018 bis 8.4.2018 für 3 Nächte ein Preis in Höhe von 275,95 € pro Tag erzielt; in der Zeit darauf vom 12.5.2018 bis 2.6.2018 für einen Zeitraum von 21 Tagen nur ein Tagespreis von 117,74 €. Für die Wohnung 4 findet sich in der Zeit vom 21.9.2017 bis 30.9.2017 für 9 Tage sogar nur der Preis von 45,11 € pro Nacht. Dies offenbart, dass die Preise von der Klägerin sehr individuell festgelegt werden und eine große Verhandlungsspanne vorliegt. Nur in dem geltend gemachten Zeitraum für das Jahr 2016 legt die Klägerin stabile Mietpreise auf hohem Niveau zu Grunde. Da sich allerdings für die Vor- und Folgejahre realistische Anknüpfungspunkte bieten, kann der Mietausfall anhand dieser Jahre ermittelt werden. Damit eignet sich die Tabelle der Klägerin als Grundlage für eine Schätzung des entstandenen Schadens gemäß § 287 ZPO.
Hinsichtlich der Frage, inwieweit eine Vermietbarkeit in den Randbereichen der touristischen Saison in den Monaten April und Oktober möglich ist, so ist gerichtsbekannt, dass in dieser Zeit eine Vermietung an Feriengäste auf den Nordseeinseln regelmäßig erfolgt und nicht mit den vermietungsärmeren Monaten wie beispielsweise November, Januar und Februar zu vergleichen ist.
Weiter bietet die von der Klägerin zusammengestellte Tabelle der Anlage K 64 aussagekräftige Anhaltspunkte über die tatsächliche Vermietung der Wohnungen. Dabei fällt auf, dass die Klägerin für das Jahr 2016 eine Vollauslastung zugrunde gelegt hat. Damit kommt sie auf eine durchschnittliche erzielte Miete in Höhe von 57.876 €. Wie der Tabelle zu entnehmen ist, entspricht dies allerdings nicht der tatsächlichen Auslastung, da es in diesen Monaten durchaus zu nicht vermieteten Tagen kommt. Dies ist nach den Erfahrungen des Gerichts, das sich regelmäßig mit Mietausfallschäden auf den Nordseeinseln befasst, realistisch und plausibel. Die Auslastung des Jahres 2016 wird nur in dem Jahr 2020 erreicht. Bei diesem Jahr handelt es sich um das erste „Corona-Jahr“. Es ist gerichtsbekannt, dass aufgrund der Pandemielage und des innerdeutschen Tourismus eine sehr überdurchschnittliche Belegung der Ferienwohnungen auf den Nordseeinseln erfolgte.
Betrachtet man nun die Auslastung für das Jahr 2015 in dem sanierungsrelevanten Bereich, so legt die Klägerin dar, dass sie einen Mietumsatz von 47.475 € erzielt habe. Für das Folgejahr 2017 legt sie einen erzielten Umsatz in Höhe von 41.314,41 € dar. Für das Jahr 2018 ergibt sich ein erzielter Mietumsatz von 39.058,14 € und für das Jahr 2019 ein Umsatz in Höhe von 42.947,23 €. Daraus ergibt sich ein durchschnittlicher Mietumsatz von 42.698,70 € brutto. Dass es sich dabei um einen Bruttobetrag handelt, ergibt sich aus den Abrechnungen der Firma I... W..., die mit der Vermietung von der Klägerin beauftragt war; so beispielsweise aus der Abrechnung für die Familie klein, Anlage K 52, Blatt 743 der Gerichtsakten. Die Mietpreise in Höhe von 85 € sind dort als Bruttopreise ausgewiesen. Gleiches gilt deshalb für die Mietpreise in der Tabelle der Klägerin, die auf diesen Mietpreisen basiert.
Zu berücksichtigen ist hier allerdings weiter, dass die Klägerin bereits gebuchte Zeiten in den Sanierungsphasen nicht aufgehoben hat, sondern eine Mietminderung gewährt hat. Diese Zeiten sind von dem durchschnittlichen Umsatz wieder abzuziehen. Hier handelt es sich um die Wohnung 6, die in der Zeit vom 30.4.2016 bis 8.5.2016 (8 Tage) vermietet war zu einem Mietpreis von 85 € brutto. Die Wohnung 7 war in der Zeit vom 30. April 2016 bis 7. Mai 2016 (7 Tage) zu einem Preis von 95 € vermietet. Die Wohnung 8 war in der Zeit vom 30.4.2016 bis zum 7.5.2016 (7 Tage) zu einem Preis von 95 € vermietet. Und die Wohnung 7 war schließlich in den Zeitraum von 24.9.2016 bis zum 8.10.2016 (14 Tage) zu einem Preis von 95 € vermietet. Insgesamt hat die Klägerin in der Sanierungsphase somit einen Mietumsatz von 3.340 € brutto erzielt. Dabei hat sie dargelegt und durch Kontoauszüge substantiiert, dass sie für diese Mietzeiten eine Mietminderung gewährt hat. Für die Wohnung 6 hat sie eine Gutschrift in Höhe von 340 € brutto erteilt, für die Wohnung 7 eine Gutschrift in Höhe von 858 € brutto, wobei auf die Miete nur ein Betrag in Höhe von 665 € brutto entfällt. Für die Wohnung 8 eine Gutschrift in Höhe von 332,50 € brutto und für die Wohnung 7 eine Gutschrift in Höhe von 332,50 € brutto. Damit hat die Klägerin Gutschriften in Höhe von insgesamt 1.670 € brutto gewährt.
Insgesamt ergibt sich somit auf Basis der durchschnittlich erzielten Mieten in den Sanierungszeiträumen abzüglich der vermieteten Zeiten und unter Berücksichtigung der erteilten Gutschriften ein Mietausfall in Höhe von 37.688,70 € brutto. Hiervon hat die Klägerin selbst einen Anteil von 5,2 % für Wäschekosten abgezogen, 5 % Kosten für die Energieversorgung sowie 20 % Vermittlungsprovision. Zieht man also von dem Betrag den Anteil von 30,2 % ab (11.381,99 €) ergibt sich ein Betrag in Höhe von 26.306,71 € brutto. Dies entspricht einem Schaden in Höhe von 22.106,48 € netto. Dies ist der Betrag, der im Rahmen der Schadenschätzung wegen des Mietausfalls in den Sanierungsphasen gemäß § 287 ZPO ermittelt werden kann.
Es war der Klägerin auch nicht zuzumuten, auf eine Vermietung in den Sanierungsphasen hinzuwirken. Eine Verletzung ihrer Schadensminderungspflicht liegt nicht vor. So hat sie beispielsweise für die Vermietung der Wohnung 7 im Frühjahr 2016 im Wege der Gutschrift den vollen Mietbetrag zurückerstatten müssen. Auch ist es der Klägerin nicht zuzumuten, eine Vermietung von Wohnungen in der Zeit durchzuführen, in denen mit Bauarbeiten an der Außenfassade und Baulärm zu rechnen ist. Der Außenbereich war nicht nutzbar und die Fenster von einem Gerüst verstellt. Dies trübt die Urlaubsfreude und könnte sich schlecht auf den Ruf der Klägerin als Vermieterin von guten Ferienwohnungen auswirken. Dies hätte möglicherweise Probleme bei der Vermietung der Wohnungen in Zukunft mit sich gebracht. Auf dieses Risiko musste sich die Klägerin nicht einlassen.
Der Mietausfallschaden ist auch in der Person der Klägerin entstanden. Wie den Mietverträgen für die Ferienwohnungen zu entnehmen ist, Anlage K 52, Blatt 743 der Akten, ist das Vermietungsverhältnis jeweils zwischen der Klägerin als H... GbR und den Mietern zustande gekommen. Aus den vorgelegten Kontoauszügen ergibt sich, dass die jeweiligen Buchungen über das Konto der Klägerin als Zahlungsempfängerin laufen. Die Firma I... W... ist als Vermittlungsagentur tätig geworden. Für diese Tätigkeit erhält die Firma I... W... eine Vermittlungsprovision, die die Klägerin im Rahmen ihrer Schadenaufstellung in Höhe von 20 % vom Mietumsatz abgezogen hat.
Die Klägerin hat nicht auf die Geltendmachung des Mietausfallschadens verzichtet. Eine solche Zusage ergibt sich nicht aus dem Besprechungsprotokoll vom 30.6.2015, Anlage B3, Blatt 333 f. der Akten. Es handelt sich um ein Besprechungsprotokoll für die Feststellung der Mängel und das Sanierungskonzept. Laut dem Besprechungsprotokoll wurde zwar über Kosten der Sanierung gesprochen. Wie dem Protokoll aber auch zu entnehmen ist, handelt es sich um einen angedachten Fahrplan für die Sanierung, der so nicht umgesetzt wurde. Deshalb ist die Bemerkung, dass die H... GbR keine Kosten für entfallende Vermietungszeit in der Zeit der Mangelbeseitigung geltend machen werde, nur als ein Gedanke oder mögliches Angebot der Klägerin zu werten. Indem das Sanierungskonzept so nicht unter Beteiligung des Beklagten umgesetzt wurde, sind diese Gedanken bzw. das Angebot der Klägerin nicht vollzogen worden und damit nicht von Seiten des Beklagten angenommen worden.
d)
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Freistellung von der Forderungen der Firma I... W.... Denn die Forderungen der Firma I... W... gegen die Klägerin ist verjährt.
Zwar erlischt eine Forderung nicht, wenn sie verjährt. Vielmehr bleibt sie erfüllbar. Indes ist der Fall, in dem der Gläubiger des Schuldbefreiungsanspruchs der gegen ihn gerichteten Forderung seines Gläubigers die Einrede der Verjährung entgegensetzen kann, grundsätzlich nicht anders zu behandeln als jener, in dem die Forderung nicht besteht. Das folgt aus dem - auch für den Gläubiger des Freistellungsanspruchs erkennbaren und zu berücksichtigen - Interesse des Schuldners, diesen nur insoweit von seiner Schuld befreien zu müssen, als er auf deren Erfüllung in Anspruch genommen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 12. März 1984 - II ZR 82/83, VersR 1984, 580, 581 f., juris Rn. 23). Im Regelfall kann von ihm daher verlangt werden, dass er sich gegenüber seinem Gläubiger auf die Einrede der Verjährung beruft (BGH, Urteil vom 28. Januar 2016 – VII ZR 266/14 –, BGHZ 208, 372-384, Rn. 29).
Die Forderung der Firma I... W... gegenüber der Klägerin ist verjährt. Die Ansprüche aus dem Dienstvertrag richten sich nach der Regelverjährung gem. § 195 BGB, sodass die Verjährungsfrist 3 Jahre beträgt. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, § 199 Abs. 1 BGB, also in welchem die Leistung erbracht worden ist. Die Rechnungen zu den Leistungserbringungen der Firma I... W... datieren aus den Jahren 2017. Wenn die Leistungen spätestens 2017 erbracht und die Rechnungen 2017 gestellt worden sind, beginnt die Verjährung mit dem Schluss des Jahres 2017 zu laufen und endet mit Ablauf des Jahres 2020. Zum jetzigen Zeitpunkt sind die Forderungen der Firma I... W... daher verjährt.
Es ist der Klägerin auch zuzumuten, sich auf die Einrede der Verjährung zu berufen. Zwar ist die Inhaberin der Firma I... W... zum einen selbst Gesellschafterin der Klägerin und zumindest ihr Ehemann Geschäftsführer der Klägerin. Es besteht aber schon kein Grund, weshalb die Eheleute in ihren geschäftlichen Beziehungen anders zu behandeln wären als für sie fremde Geschäftspartner. Zum anderen ist der Geschäftsführer verpflichtet, die Interessen aller Mitgesellschafter zu wahren. Dazu zählt die Abwehr nicht mehr durchsetzbarer Forderungen.
Da die Forderungen verjährt sind, kommt es nicht mehr entscheidungserheblich darauf an, ob die Ansprüche dem Grunde nach bestehen. Dies dürfte indes überwiegend nicht der Fall sein. Die Klägerin beruft sich darauf, dass mit den Dienstleistungen vor allem die Unterstützung des sehbehinderten Geschäftsführers W... abgerechnet werden, die von seiner Ehefrau und ihrer Mitarbeiterin erbracht worden sein sollen. Der Zeitaufwand auf Seiten des Geschädigten ist grundsätzlich nicht erstattungsfähig. Es besteht grundsätzlich bei der Abwicklung von Schadensfälle kein Anspruch auf Entschädigung für den Zeitaufwand, selbst wenn dafür besonderes Personal eingestellt werde (Grüneberg, 82. Auflage 2023 § 249, Rn. 59 und 68).
e)
Die Klägerin hat schließlich einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung ihrer vorgerichtlichen Anwaltskosten durch die Beauftragung des Anwaltes T… M... als Schadenersatz. Die Beauftragung eines Rechtsanwaltes zur Durchsetzung ihrer Ansprüche war erforderlich und angemessen. Es handelt sich um einen Rechtsstreit über Ansprüche gegen unterschiedliche Baubeteiligte und deren Haftpflichtversicherungen, so dass die Klägerin als Laie auf diesem Gebiet sich nicht nur technisch durch Sachverständige beraten lassen, sondern auch Rechtsrat suchen durfte.
Dabei hat sie nur einen Anspruch auf Ersatz in Höhe von 1.680,10 € netto (entspricht 1.999,32 € brutto). Diese Kosten ergeben sich bei einem Gegenstandswert von 83.490,07 € (41.593,83 € netto Mängelbeseitigungskosten + 19.789,76 € netto Kosten Sachverständiger + 22.106,48 € netto Mietausfallschaden) und einer 1,3 Geschäftsgebühr gemäß den Gebührenvorschriften des RVG a.F. Da die Klägerin einen Betrag in Höhe von 1.822,96 € netto gezahlt hat, kommt es auf einen möglichen Freistellungsanspruch und die Frage der Verjährung nicht weiter an.
4.
Der Schadensersatzanspruch der Klägerin ist nicht durch Aufrechnung des Beklagten mit weiterem Architektenhonorar in Höhe von 13.377,93 € erloschen. Mit diesem Anspruch möchte der Beklagte den fehlenden Anteil für die Leistungen aus der Leistungsphase 5 durchsetzen. Hierauf hat der Beklagte allerdings keinen Anspruch. Es ist insofern unstreitig, dass sich die Parteien darauf geeinigt haben, dass der Beklagte die Leistungen der Leistungsphase 5 nur zu 25 % erbringen wird. Hintergrund war, dass Ausführungsplanungen nicht im geschuldeten Umfang erstellt werden sollten, sondern insofern auf Werksplanungen der Gewerke und Hersteller zurückgegriffen werden sollte. Dies ist auch geschehen, indem der Beklagte diesen Teil der Leistungsphase nicht erbrachte. Wie ausgeführt, ist es eine Pflichtverletzung des Beklagten, dass er nicht spätestens im Rahmen der Bauüberwachung der Leistungsphase 8 das Fehlen der Ausführungsplanungen bemerkte und auf die Vorlage der ausstehenden Planungen hinwirkte und die Ausführung der Gewerke insofern koordinierte. Deshalb hat sich die fehlende und nicht abgerechnete Ausführungsplanung des Beklagten nicht kausal auf die eingetretenen Mängel ausgewirkt. Es ist deshalb aus keinem Gesichtspunkt ersichtlich, weshalb dem Beklagten seinerseits Anspruch auf weiteres Architektenhonorar aus der Leistungsphase 5 gegen die Klägerin zustehen sollte.
5.
Der Schadensersatzanspruch der Klägerin ist nicht verjährt. Die zulässige Klage vom 27.7.2017 ist aus den vorstehenden Erwägungen in unverjährter Zeit erhoben worden. Die Abnahme der Gewerke fand im Jahr 2011 statt. Da der Beklagte auch mit der Leistungsphase 9 beauftragt war, konnte die Verjährung seiner Ansprüche erst ab dem Jahr 2016 überhaupt zu laufen beginnen. Eine Abnahme der Leistungen des Beklagten vor dieser Zeit ist nicht dargelegt.
III.
Die Klägerin hat mithin gegen den Beklagten einen Anspruch auf Schadenersatz in Höhe von 85.170,17 € netto.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zinsen. Sie befindet sich mit der Zahlung des Betrages in Höhe von 75.734,49 € netto seit dem 21.03.2017 in Verzug gemäß § 286 BGB. Im übrigen hat sie Anspruch auf Zinsen auf den Betrag von 9.435,68 € netto ab Rechtshängigkeit dieser Forderung gemäß § 291 BGB.
Die Höhe der Zinsen bemisst sich dabei nach § 288 Absatz 1 BGB in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz. Schadenersatz ist keine Entgeltforderung im Sinne des § 288 Absatz 2 BGB (Jauernig/Stadler, 19. Aufl. 2023, BGB § 288 Rn. 7).
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Verzinsung der eingezahlten Gerichtskosten (OLG Schleswig, SchlHA 2020, 115-119, Az. 1 U 42/18).
Die Entscheidung der Kosten folgt aus §§ 92, 101 ZPO; die der vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.
Der Streitwert war auf 160.801,44 € festzusetzen, wobei der Anspruch auf die Rechtsanwaltskosten als Teil des Schadens und damit als Hauptforderung bewertet wurde. Da die Klägerin 53 % ihrer Klageforderung durchsetzen konnte, war es gemäß § 91 Absatz 1 ZPO angemessen, die Kosten insgesamt gegeneinander aufzuheben.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 705 ff. BGB
§§ 741 ff. BGB
§§ 2032 ff. BGB
§§ 92, 101 ZPO
§ 181 BGB
§ 265 ZPO
§ 287 ZPO
§ 195 BGB
§ 286 BGB
§ 291 BGB
§ 709 ZPO
§ 253 Abs. 4, 130 Nr. 1 ZPO
§ 199 Abs. 1 BGB
§ 288 Absatz 1 BGB
§ 288 Absatz 2 BGB
§ 91 Absatz 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VersR 1984, 580, 581
BGHZ 208, 372
12 U 15/24
II ZR 82/83
VII ZR 266/14
1 U 42/18