Verwaltungsgericht Trier (Rheinland-Pfalz, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-10-15, Aktenzeichen 5 K 948/14.TR
ECLI: ECLI:DE:VGTRIER:2014:1015.5K948.14.TR.0A

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckungsfähigen Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt den Erlass eines positiven Bauvorbescheides zur Ausübung der Wohnungsprostitution im Haus ... Straße ... in ....
Unter dem 21. August 2013 beantragte die anwaltlich vertretene Klägerin den begehrten Bauvorbescheid. Sie gab an, ihren Wohnsitz in die ... Straße ... verlegen und dort einen langfristigen Wohnungsmietvertrag abschließen zu wollen. Lediglich ein bis zwei weitere Appartements im gleichen Haus sollten von anderen Nutzerinnen ebenfalls zum Zweck der Ausübung der Wohnungsprostitution genutzt werden; die gesamte restliche Wohnfläche von ca. ¾ der Gesamtfläche sollten anderen Mietern zur reinen Wohnnutzung überlassen werden.
Mit Bescheid vom 17. Oktober 2013 lehnte die Beklagte den Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides wegen fehlenden Sachbescheidungsinteresses ab. Zur Begründung führte sie aus, eine vergleichbare Nutzungsänderung sei bereits Gegenstand eines Bauantrags des Eigentümers gewesen, der mit Bescheid vom 21. März 2012 abgelehnt worden sei. Die bauplanungsrechtlichen Hindernisse seien im Rahmen verwaltungsgerichtlicher Entscheidungen des VG Trier vom 6. August 2013 und des OVG Rheinland-Pfalz vom 16. September 2013 bestätigt worden. Die rechtskräftige Ablehnung durch eine verwaltungsgerichtliche Entscheidung könne das Sachbescheidungsinteresse bei einem erneuten Antrag entfallen lassen, wenn dieser inhaltsgleich sei und bei unveränderter Sach- und Rechtslage gestellt werde; ferner auch dann, wenn feststehe, dass der Antragsteller seine Rechtsstellung durch die Erteilung des positiven Vorbescheides nicht verbessern könne. Dies gelte auch im vorliegenden Verfahren. Die Antragstellerin sei aus Rechtsgründen gehindert, vom Bauvorbescheid Gebrauch zu machen. Dem Bescheid zur Bauvoranfrage stünden aufgrund der bereits gerichtlich festgestellten Unzulässigkeit der beantragten Nutzung bauplanungsrechtliche Hinderungsgründe und damit nicht überwindbare öffentlich-rechtliche Hindernisse entgegen.
Über den mit Schriftsatz vom 30. Oktober 2013 eingelegten und begründeten Widerspruch wurde nicht entschieden.
Am 22. Mai 2014 hat die anwaltlich vertretene Klägerin Klage nach § 75 VwGO erhoben. Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, dass die ... Straße eine gemischte Nutzung aufweise und allenfalls die Einstufung als Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO in Betracht komme mit der Folge, dass gewerbliche Betätigungen, die das Wohnen nicht wesentlich stören, zulässig seien. Soweit in den vorausgegangenen Verfahren seitens der Gerichte die Auffassung vertreten worden sei, dass bordellartige Betriebe in der ... Straße nicht zulässig seien, weil sie sich mit dem Gebietscharakter nicht in Einklang bringen ließen, könnten die dort angestellten Erwägungen einer Zulassung der Wohnungsprostitution nicht entgegengehalten werden. Wohnungsprostitution sei naturgemäß nur dort zulässig, wo überhaupt gewohnt werden dürfe. Würde man die Wohnungsprostitution in Wohngebieten ausschließen, wäre sie nirgends erlaubt, weil bekanntlich im Gewerbegebiet ein Wohnen nur ausnahmsweise zulässig sei und die Voraussetzung für eine Ausnahme auf Prostituierte keine Anwendung finden könnte. Gleiches gelte auch für Industriegebiete. An der grundsätzlichen Zulässigkeit der Wohnungsprostitution in der ... Straße in ... könnten daher im Hinblick auf die Umgebungsbebauung keine Zweifel bestehen. Zu prüfen sei daher lediglich, ob die von der Rechtsprechung für die Wohnungsprostitution entwickelten Voraussetzung innerhalb des Gebäudes, in dem sie ausgeübt werden solle, eingehalten würden (langfristiges Wohnen sowie kein Überwiegen der Prostitutionsausübung im Verhältnis zur reinen Wohnungsnutzung, wobei auf die jeweiligen Flächenverhältnisse abzustellen sei). Diese Voraussetzungen seien hier unproblematisch erfüllt. In dem betreffenden Hausanwesen befänden sich insgesamt 11 Appartements. Die Klägerin eingerechnet sei eine Prostitutionsausübung allenfalls in 3 Appartements beabsichtigt. Alle weiteren Räumlichkeiten blieben der ausschließlichen Wohnungsnutzung vorbehalten. Die Wohnungsprostitution solle im Übrigen so organisiert werden, dass der Klägerin getrennte Bereiche für ihre gewerbliche Betätigung einerseits sowie für privaten Rückzugsraum andererseits zur Verfügung stünden. Es sei angestrebt, einen langfristigen Mietvertrag abzuschließen, weil die Klägerin ein dauerhaftes Wohnen in dem Objekt beabsichtige. Soweit die Beklagte den Standpunkt vertrete, die Unzulässigkeit der Wohnungsprostitution im streitgegenständlichen Objekt sei im Hinblick auf ein bereits vorangegangenes gerichtliches Verfahren geklärt, treffe dies nicht zu. In jenem Verfahren sei die ausdrücklich beantragte Wohnungsprostitution als die Absicht gewertet worden, einen bordellartigen Betrieb zu eröffnen, weil die Räumlichkeiten jenes Objektes so gestaltet gewesen seien, dass nach Auffassung des Gerichts im Ergebnis von einem Überwiegen der gewerblichen Nutzung innerhalb des Objektes habe ausgegangen werden müssen. Davon könne bei der hier angestrebten Nutzung durch zwei Prostituierte in einem Appartementhaus mit insgesamt 11 Wohneinheiten keine Rede sein. Es seien schließlich auch keine „milieubedingten Unruhen“ zu erwarten, weil es bei der Wohnungsprostitution keine sogenannte Laufkundschaft gebe. Üblicherweise erfolgten Besuche nach vorheriger Terminvereinbarung, wobei es den Kunden gerade darauf ankomme, dass nicht erkennbar sei, zu welchem Zweck die Wohnung betreten werde. Damit werde eine ganz andere Klientel angesprochen als bei bordellartigen Betrieben.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 17. Oktober 2013 zu verpflichten, der Klägerin einen positiven Bauvorbescheid für die Ausübung der Wohnungsprostitution in der ... Straße ..., ... zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Auffassung, dass die Ablehnung der Bauvoranfrage wegen fehlenden Sachbescheidungsinteresses angezeigt sei. In der Voranfrage sei zwar die Nutzung Wohnungsprostitution begrifflich aufgeführt, jedoch handele es sich nach Überzeugung der Beklagten bei der rechtlichen Beurteilung um einen bordellartigen Betrieb. Diese Nutzungsart sei bereits in vorangegangenen Verfahren abgefragt und negativ beschieden worden. Vor diesem Hintergrund sei hier von der Möglichkeit Gebrauch gemacht worden, den Antrag mangels Sachbescheidungsinteresses abzulehnen. Nach Aussage des Bevollmächtigten der Klägerin sollten die in Rede stehenden Appartements von den Prostituierten sowohl zur Ausübung der Prostitution als auch zum Wohnen genutzt werden. In einem kleinen Appartement dieser Größe sei es nach Einschätzung der Beklagten, die sich auch auf Ortsbesichtigungen durch die Bauaufsicht gründe, schlechterdings unmöglich, neben der Gewerbeausübung gleichfalls zu wohnen. Nach ständiger Rechtsprechung sei nämlich der Begriff des Wohnens gekennzeichnet durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Hausführung und des häuslichen Wirkungskreises. Die in Rede stehenden Appartements bestünden aus einem Zimmer und würden nicht nur gelegentlich von den Klägerinnen zum Zweck der Prostitution genutzt, sodass der Aufenthaltszweck „Wohnen“ zumindest in den Hintergrund trete, nach Auffassung der Beklagten sogar gänzlich entfalle. Zudem sei für die Wohnungsprostitution im bauplanungsrechtlichen Sinne charakteristisch, dass diese nicht mit negativen Auswirkungen auf die Nachbarschaft verbunden sei. Vorliegend könne nicht davon ausgegangen werden, dass die in Rede stehende Ausübung der Prostitution weniger wahrnehmbar sei, nur weil die Klägerin gleichzeitig in dem gewerblich genutzten Appartement auch wohne. Für die Anwohner entstehende Belästigungen, insbesondere eine durch die Nutzung bedingte Unruhe, könnten nicht ausgeschlossen werden. Zudem sei die Klägerin dort bislang nicht gemeldet und habe somit in der ... Straße ... keine Wohnanschrift. Vor diesem Hintergrund gehe die Beklagte daher nicht von einer Wohnungsprostitution, sondern von einem bordellartigen Betrieb aus, sodass die Entscheidung, den Antrag mangels Sachbescheidungsinteresses abzulehnen, rechtens sei. Hilfsweise sei anzuführen, dass die Nutzung bauplanungsrechtlich unzulässig sei. Hinsichtlich der Eigenart der näheren Umgebung und der Art der baulichen Nutzung habe das OVG Rheinland-Pfalz in seinem Beschluss vom 16. September 2013 - 8 B 10884/13.OVG - zwar offen gelassen, ob sie einem allgemeinen Wohngebiet oder einem Mischgebiet entspreche. Die Beklagte beurteile den Gebietscharakter der Umgebung indes weiterhin als allgemeines Wohngebiet. Sowohl die Nutzung als bordellartiger Betrieb als auch die Nutzung zur Wohnungsprostitution sei im allgemeinen Wohngebiet weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig. Ergänzend sei anzumerken, dass der Prozessbevollmächtigte des vorliegenden Verfahrens im Auftrag von drei weiteren Antragstellerinnen Bauvoranfragen zur Nutzung von jeweils einem Appartement in der ... Straße ... zum Zweck der Ausübung der Wohnungsprostitution gestellt habe. Vor dem Hintergrund, dass das Gebäude über insgesamt 11 Appartements verfüge, wovon bereits 4 zur Ausübung der Wohnungsprostitution vorgesehen seien, dürfe es schwerfallen, einen bordellartigen Betrieb hier in Abrede zu stellen. Hierbei sei noch darauf hingewiesen, dass bei einer Überprüfung durch den kommunalen Vollzugsdienst lediglich 9 Wohnungsklingeln vorgefunden worden seien. Zudem sei noch das Hauptsacheverfahren des Eigentümers gegen die bauaufsichtliche Anordnung, die Nutzung zum Zwecke der gewerblichen Zimmervermietung zu unterbinden, und des Betreibers gegen die entsprechende Duldungsverfügung offen.
Die Kammer hat Beweis erhoben durch Beiziehung der Prozessakten der Verfahren 5 K 33/13.TR, 5 K 34/13.TR und 5 K 35/13.TR.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf die Schriftsätze der Beteiligten sowie die Niederschrift der mündlichen Verhandlung vom 15. Oktober 2014. Die Verwaltungsakten der Beklagten und die beigezogenen Akten der Verfahren 5 K 33/13.TR, 5 K 34/13.TR, 5 K 35/13.TR und 5 L 906/13.TR lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Auf ihren Inhalt wird ebenfalls verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist, nachdem ein Widerspruchsbescheid bis zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht ergangen ist, nach § 75 VwGO als Untätigkeitsklage zulässig, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erteilung des begehrten Bauvorbescheids nicht zur Seite. Der ablehnende Bescheid der Beklagten vom 17. Oktober 2013 ist im Ergebnis rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
1. Nach § 70 Abs. 1, § 72 Landesbauordnung - LBauO - ist ein positiver Bauvorbescheid zu erteilen, wenn einem Vorhaben, so wie es zur Prüfung angestellt worden ist, keine baurechtlichen oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Vorliegend ist die begehrte Wohnungsprostitution am geplanten Standort indessen bauplanungsrechtlich unzulässig. Die Parzelle, auf der die Nutzungsänderung durch die Klägerin verwirklicht werden soll, liegt im unbeplanten Innenbereich der Beklagten mit der Folge, dass sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 BauGB richtet.
a. Nach § 34 BauGB ist ein Bauvorhaben, das innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils errichtet werden soll, zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die bebaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Der Begriff des Einfügens verlangt, dass das zu beurteilende Vorhaben zu dem aus seiner (maßgebenden) Umgebung ableitbaren Rahmen in bestimmter Beziehung steht. Abzustellen ist dabei auf den Bereich der Umgebung, auf den sich einerseits das streitige Bauvorhaben auswirken kann und der andererseits den Charakter des Baugrundstücks prägt und deshalb zu berücksichtigen ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - 4 C 9/77 -, BVerwGE 55, 369 <380, 385 ff.>; Beschluss vom 20. August 1998 - 4 B 79/98 -, BauR 1999, 32). Entspricht die Umgebung des Bauvorhabens einem der in der Baunutzungsverordnung geregelten Baugebiete, so beurteilt sich gemäß § 34 Abs. 2 BauGB die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung allgemein zulässig wäre; auf nach der Verordnung ausnahmsweise zulässige Vorhaben ist § 31 Abs. 1 BauGB und im Übrigen § 31 Abs. 2 BauGB entsprechend anwendbar.
b. Nach diesen Maßstäben ist die von der Klägerin beantragte Art der Nutzung (aa.) in der maßgebliche nähere Umgebung (bb.), die das erkennende Gericht als allgemeines Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO qualifiziert (cc.), nach § 34 Abs. 2 BauGB nicht zulässig (dd.).
aa. Die von der Klägerin beantragte Nutzungsänderung ist auf die Zulässigkeit der im Antrag benannten Wohnungsprostitution gerichtet und lässt vorliegend keinen Raum, das Begehren als (verdeckten) Antrag auf Zulassung eines bordellartigen Betriebes zu betrachten.
Im Anschluss an die Erläuterungen des Eigentümers des Anwesens ... Straße ... zur abstrakten Wohnungssituation in dem Gebäude und der derzeitigen konkreten Nutzung besteht - nachdem in der mündlichen Verhandlung weiter geklärt werden konnte, dass lediglich in zwei Fällen eine Nutzung zur Wohnungsprostitution angestrebt ist - für das erkennende Gericht kein Anlass, an der generellen Umsetzbarkeit der beantragten Wohnungsprostitution im Einklang mit den in der Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien zum bordellartigen Betrieb zu zweifeln. Für die Wohnungsprostitution ist typisch, dass die Prostituierten in dem betreffenden Gebäude wohnen, die gewerbliche Betätigung zu Prostitutionszwecken nach außen nur wohnähnlich in Erscheinung tritt und dem Gebäude nicht „das Gepräge gibt“, also dass sie untergeordnet ist (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 24. Juli 2002 - 5 S 149/01 -, juris; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 23. Juni 2010 - 8 A 10559/10.OVG -, juris). Inwieweit eine zugelassene Wohnungsprostitution in der sich anschließenden Umsetzung tatsächlich die rechtlichen Grenzen einhält und nur wohnähnlich in Erscheinung tritt, ist Sache der Bauaufsicht und kann im Rahmen eines Genehmigungsverfahrens allenfalls dann herangezogen werden, wenn die Nutzung zum Zeitpunkt der Antragstellung bereits aufgenommen wurde und diese in Widerspruch zur formal beantragten Nutzung steht. Soweit die Beklagte in diesem Zusammenhang Auszüge von einschlägigen Internetseiten vorlegt, aus denen sich ergibt, dass in der ... Straße ... neun Apartments zum Zwecke der Prostitution genutzt werden, kann daraus eine angestrebte (verdeckte) Nutzung als bordellartiger Betrieb nicht hergeleitet werden. Ein Auszug (www...de) trägt das Datum 11. September 2013 und kann schon deshalb für die aktuelle Situation nicht herangezogen werden. Der andere Auszug (www...de) zeigt zwar kein Datum zu den dort geschalteten Anzeigen, ließ sich jedoch ausweislich des vorgelegten Ausdrucks jedenfalls am 12. Juni 2014 aufrufen. Indes vermochte der Eigentümer durch seine zu Protokoll genommene substantiierte Darlegung der aktuellen Mietsituation das erkennende Gericht davon zu überzeugen, dass diese Verweise den gegenwärtigen Verhältnissen nicht entsprechen.
bb. Die nähere Umgebung des streitgegenständlichen Anwesens (... Straße ...) im Sinne des § 34 BauGB, auf die sich die beantragte Nutzungsänderung auswirken kann und die den Charakter des Baugrundstücks prägt, wird durch den Bereich nördlich der … Straße, an die sich im Süden die weitgehend leerstehende ... anschließt, und westlich der ... Straße bestimmt, der aufgrund der hier aneinanderstoßenden und voneinander verschiedenen Bau- und Nutzungsstruktur trennende Wirkung zukommt (so auch OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 16. September 2013 - 8 B 10884/13.OVG -). Insoweit kommt es weniger auf das Vorhandensein einer natürlichen oder künstlichen Trennlinie an, die bei einem Aneinanderstoßen verschiedener Bau- und Nutzungsstruktur weder Voraussetzung für eine trennende Wirkung ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. August 2003 - 4 B 74/03 -, juris) noch stets eine solche begründet (vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. Juni 1991 - 4 B 88/91 -, juris). Die trennende Wirkung folgt in der Gesamtschau vorliegend - unter Einbeziehung der Straße als künstliche Trennlinie - maßgeblich aus der kleinteiligen Wohnbebauung mit kleineren Gewerbebetrieben im Westen und den großen hallenartigen Gebäuden mit Einzelhandelsnutzung, Möbelmarkt und ... sowie dem ... im Osten (so OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 16. September 2013 - 8 B 10884/13.OVG -).
Die östlich der ... Straße, gegenüber der Einmündung der ... Straße gelegene Häuserzeile, die ein Wohnhaus sowie gemischt genutzte, 2 ½ geschossige Häuser mit gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss (Friseurgeschäfte, Fahrschule, Döner-Imbiss) und Wohnnutzung in den Obergeschossen beherbergt, vermag an der hier angenommenen Trennung nichts zu ändern, sondern modifiziert allenfalls die Grenzziehung zwischen der kleinteiligen Wohnbebauung mit kleineren Gewerben im Westen und den großflächigen Anlagen im Osten. Sofern die bezeichnete Häuserzeile östlich der ... Straße aufgrund gleichartiger Bau- und Nutzungsstruktur dem Gebiet westlich der ... Straße anzugliedern wäre (dazu unter cc.), führte dies dazu, die genannte Trennung nicht deckungsgleich entlang der ... Straße zu ziehen, sondern in diesem Bereich allein - also ohne künstliche Trennlinie - auf das Aneinanderstoßen voneinander verschiedenen Bau- und Nutzungsstrukturen abzustellen. Für den Fall, dass der in Rede stehende Häuserzeile östlich der ... Straße - insbesondere mit Blick auf die dort ansässige Fahrschule - eine vom Bereich westlich der ... Straße unterschiedliche Nutzung zuzuweisen wäre, verbliebe es bei der trennenden Wirkung entlang der ... Straße (dazu unter cc.).
Richtung Norden wird die nähere Umgebung des streitbefangenen Grundstücks nicht durch die ... Straße begrenzt, da allein eine Straße eine entsprechende Trennung nicht zu begründen vermag. Jenseits der ... Straße befinden sich die Blocks der ehemaligen ..., die teils restauriert sind und neben diverseren Einrichtungen (Haus der Jugend, Jobcenter) auch Wohnnutzung aufweisen.
Die Beurteilung der örtlichen Gegebenheiten bedurfte im vorliegenden Verfahren aufgrund der vorgelegten Lichtbilder und des Kartenmaterials sowie der nicht in Frage gestellten Feststellungen zu den Örtlichkeiten im Protokoll zum Ortstermin des erkennenden Gerichts in den Verfahren 5 K 33/13.TR, 5 K 34/13.TR und 5 K 35/13.TR keiner weiteren Ortsbesichtigung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Juni 2007 - 4 B 15/07 -, juris).
cc. Ausgehend von der so zu fassenden näheren Umgebung entspricht diese einem allgemeinen Wohngebiet gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO.
(1) Das Gebiet dient - wie in § 4 Abs. 1 BauNVO beschrieben - überwiegend dem Wohnen und beherbergt beinahe ausnahmslos allgemein zulässige Anlagen im Sinne des § 4 Abs. 2 BauNVO. Dies gilt beispielhaft auch für Einrichtungen wie das Haus der Jugend (§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) oder die Geschäfte, Apotheken und Gaststätten in diesem Bereich der ... Straße (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO), wobei zur Überzeugung des erkennenden Gerichts unter Berücksichtigung der Lage im Stadtgebiet und mangels anderweitiger Anhaltspunkte davon auszugehen ist, dass diese als zur Versorgung des Gebietes dienend betrachtet werden können. Soweit einzelne Anlagen nicht unter § 4 Abs. 2 BauNVO zu fassen sind (z.B. das Jobcenter oder der Laden für Friseurbedarf), können diese als Ausnahmen auch in einem allgemeinen Wohngebiet zugelassen werden (§ 4 Abs. 3 Nr. 2 und Nr. 3 BauNVO) und prägen aufgrund ihrer geringen Anzahl nicht das von Wohnnutzung dominierte Gebiet. Insoweit zieht letztlich auch die anwaltlich vertreten Klägerin den beschriebenen Charakter westlich der ... Straße nicht in Zweifel, sondern stützt ihren Vortrag zum Vorliegen eines Mischgebietes oder einer unspezifischen Gemengelage auf den Bereich östlich der ... Straße mit der „..., der ... GmbH, das sich anschließende ... nebst großem Verwaltungsgebäude sowie die […] ehemalige ...“ (vgl. Schriftsatz des Bevollmächtigten der Klägerin vom 2. Juni 2014, S. 1). Diese großflächigen Anlagen sind indes aufgrund der dargelegten Grenzen der näheren Umgebung nicht in die Bestimmung des Gebietscharakters einzubeziehen.
(2) Gegen die Annahme eines Mischgebietes (§ 6 BauNVO) der hier zugrunde zu legenden näheren Umgebung spricht die fehlende quantitative Durchmischung.
Das Baugebiet nach § 6 BauNVO ist - wie schon die Bezeichnung Mischgebiet zeigt - ein durch Wohnen und Gewerbe „gemischtes“ Baugebiet, das gleichermaßen Baugebiet und Standort für die beiden Hauptnutzungsarten Wohnen und Gewerbe im Sinne einer Gleichwertigkeit und Gleichgewichtigkeit beider Nutzungsarten ist (vgl. nur BVerwG, Beschluss vom 11. April 1996 - 4 B 51/96 -, juris, m.w.N.). Dieses gleichwertige Nebeneinander zweier Nutzungsarten setzt zum einen wechselseitige Rücksichtnahme der einen Nutzung auf die andere und deren Bedürfnisse voraus; es bedeutet zum anderen aber auch, dass keine der Nutzungsarten ein deutliches Übergewicht über die andere gewinnen darf (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. April 1996 - 4 B 51/96 -, juris, m.w.N.). Dabei beschränkt sich das Nebeneinander nicht allein auf qualitative Anforderungen in dem Sinne, dass etwa nur gebietsunverträgliche und in diesem Sinne „übergewichtige“ gewerbliche Nutzungen im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO der gebietstypischen Eigenart des Mischgebiets widersprechen können (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988 - 4 C 34/86 -, juris). Die zwei Hauptnutzungsarten Wohnen und nicht wesentlich störendes Gewerbe sind ohne abstufenden Zusatz nebeneinandergestellt worden. § 6 Abs. 1 BauNVO bringt dadurch die städtebauliche Gestaltungsabsicht des Verordnungsgebers zum Ausdruck, dass diese beiden Nutzungsarten in Mischgebieten auch in ihrer jeweiligen Quantität „gemischt“ sein sollen. In dieser sowohl qualitativ als auch quantitativ zu verstehenden Durchmischung von Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe liegt die normativ bestimmte besondere Funktion des Mischgebiets, mit der dieses sich von den anderen Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung unterscheidet; sie bestimmt damit zugleich dessen Eigenart (BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988 - 4 C 34/86 -, juris), wobei für ein faktisches Mischgebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO dieselben Maßstäbe heranzuziehen sind (BVerwG, Beschluss vom 11. April 1996 - 4 B 51/96 -, juris). Eine Durchmischung setzt indes weder voraus, dass die beiden Hauptnutzungsarten zu genauen oder zu annähernd gleichen Anteilen im jeweiligen Gebiet vertreten sind (BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988 - 4 C 34/86 -, juris), noch verlangt sie danach, dass in jedem Teil des Gebiets Wohngebäude und Gewerbebetriebe nebeneinander vorhanden sind (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 17. Januar 1995 - 1 B 13102/94 -).
Die erforderliche quantitative Durchmischung wird allerdings nicht erst dann verlassen, wenn eine der beiden Hauptnutzungsarten als eigenständige Nutzung im Gebiet völlig verdrängt wird; dies ist vielmehr schon dann anzunehmen, wenn eine der beiden Hauptnutzungsarten nach Anzahl und/oder Umfang beherrschend und in diesem Sinne „übergewichtig“ in Erscheinung tritt. Ob dies der Fall ist, lässt sich nicht ausschließlich danach beurteilen, mit welchen Prozentsätzen die Grundfläche des jeweiligen Mischgebiets für die eine oder andere Nutzungsart in Anspruch genommen werden soll. Die Störung des gebotenen quantitativen Mischungsverhältnisses kann sich auch aus einem Missverhältnis der Geschossflächen oder der Zahl der eigenständigen gewerblichen Betriebe im Verhältnis zu den vorhandenen Wohngebäuden oder auch erst aus mehreren solchen Merkmalen zusammengenommen ergeben. Erforderlich ist stets eine Bewertung aller für eine quantitative Beurteilung in Frage kommenden tatsächlichen Umstände im jeweiligen Einzelfall (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988 - 4 C 34/86 -, juris).
Nach diesen Maßgaben genügen die für das maßgebliche Gebiet festgestellten Gewerbebetriebe, wie sie sich im Rahmen des in den Verfahren 5 K 33/13.TR, 5 K 34/13.TR, 5 K 35/13.TR durchgeführten Ortstermin dargestellt haben, nicht, um die für ein Mischgebiet notwendige quantitative Durchmischung zu begründen. In diesem Sinne weist vor allem das Karree ... Straße, ... Straße, ... Straße eine beinahe ausschließliche, mehrgeschossige Wohnnutzung auf und auch jenseits der ... Straße ist Wohnbebauung im weiteren Bereich vorhanden. Dem gegenüber stehen lediglich eine geringe Anzahl von Gewerbebetrieben, die überdies weitgehende in Gebäuden mit Wohnnutzung in den Obergeschossen untergebracht sind. Damit ergibt sich abgesehen von der als gering zu bewertenden Anzahl der Gewerbetriebe im Vergleich zu den Wohngebäuden auch hinsichtlich der in Anspruch genommenen Geschossflächen ein Missverhältnis, das zu einem Übergewicht der Wohnnutzung im betroffenen Gebiet führt. Die wenigen Anlagen für Verwaltung und soziale Zwecke vermögen eine gewichtige gewerbliche Prägung nicht zu begründen.
(3) Ergänzender Betrachtung bedarf vorliegend die Fahrschule östlich der ... Straße, da diese Art der Nutzung unter Umständen in einem allgemeinen Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO nicht genehmigungsfähig ist - auch nicht nach § 13 BauNVO - (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 29. April 1996 - 11 B 748/96 -, juris; a.A. VG München, Urteil vom 8. Februar 2011 - M 1 K 10.4830 -, juris) und dementsprechend der hier vorgenommenen Einordnung als allgemeines Wohngebiet widersprechen könnte. Indes kommt es - wie bereits im Rahmen der Bestimmung der näheren Umgebung dargelegt - letztlich nicht darauf an, ob die hier konkret niedergelassene Fahrschule aufgrund ihrer Größe und logistischen Organisation (z.B. anderweitiger Abstellort für die Fahrschulfahrzeuge) in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO als sonstiger nicht störender Gewerbetrieb (vgl. dazu BayVGH, Beschluss vom 21. Mai 2001 - 1 ZB 00.3206 -, juris; VG Ansbach, Urteil vom 13. Juli 2011 - AN 3 K 10.01467 -, juris) oder nur in einem Mischgebiet (§ 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO) genehmigungsfähig ist (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 30. August 1994 - 3 S 156/94 -, juris). Denn soweit die Fahrschule in einem allgemeinen Wohngebiet genehmigungsfähig ist, steht sie der hier getroffenen Einordnung nicht entgegen; sie führt insbesondere auch nicht dazu, dass eine Vielzahl von Ausnahmen vorhanden wären, die den Gebietscharakter in Frage stelle könnten. Müsste die Fahrschule demgegenüber als störender Gewerbetrieb gefasst werden, wäre die Häuserzeile im Einmündungsbereich der ... Straße östlich der ... Straße für sich genommen als Mischgebiet zu qualifizieren und bildete zusammen mit der sonstigen östlich der ... Straße liegenden Bebauung aufgrund der unterschiedlichen Bau- und Nutzungsstruktur zum Bereich westlich der ... Straße ein von der hier maßgeblichen näheren Umgebung zu trennendes Gebiet (s.o.).
dd. Die von der Klägerin beantragte Genehmigung zur Ausübung der Wohnungsprostitution ist in dem hier zugrunde zu legenden (faktischen) allgemeinen Wohngebiet weder nach § 4 Abs. 2 BauNVO allgemein (1) noch nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise (2) zulässig. Eine Genehmigungsfähigkeit nach § 13 BauNVO besteht ebenfalls nicht (3).
(1) Eine allgemeine Zulässigkeit der Wohnungsprostitution auf Grundlage des hier allein in Betracht kommenden § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO („Wohngebäude“) ist nicht gegeben. Die mit der beantragten Nutzung einhergehende Ausübung der Prostitution wird nicht von der Bandbreite des Wohnens gedeckt, sondern stellt - jedenfalls dann, wenn es sich wie hier nicht nur um eine gelegentliche, sondern um eine dauerhafte und regelmäßige, auf Erwerb gerichtete Tätigkeit handelt und die Wohnung gerade auch zum Zwecke der Prostitution vermietet und angemietet werden soll - eine gewerbliche Nutzung dar (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. Juni 1995 - 4 B 137/95 -, juris; OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 15. Januar 2004 - 8 B 11983/03.OVG -, juris).
(2) Die Ausübung der Prostitution ist - auch in der Erscheinung als Wohnungsprostitution - nicht ausnahmsweise als „sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb“ im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zulässig.
Denn bei der insoweit gebotenen, den Regelungen der Baunutzungsverordnung generell zugrunde liegenden typisierenden Betrachtungsweise (vgl. dazu BVerwG, Urteile vom 7. Mai 1971 - IV C 76.68 - und vom 3. Februar 1984 - 4 C 54.80 -, juris; OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 16. September 2013 - 8 B 10884/13.OVG -) gehen von der Nutzung bestimmter Räumlichkeiten zu Prostitutionszwecken Beeinträchtigungen der Wohnruhe - etwa ein verstärkter Kraftfahrzeugverkehr, daneben aber insbesondere auch sog. „milieubedingte“ Störungen wie z.B. Belästigungen der Anwohner durch das Klingeln von Freiern an falschen Haus- oder Wohnungstüren, Ruhestörungen durch mehr oder weniger lautstarke Meinungsbekundungen unzufriedener und/oder alkoholisierter Freier u. ä., - aus, die sich negativ auf das Wohnumfeld auswirken und mit dem Charakter eines vorwiegend dem Wohnen dienenden Gebietes nicht vereinbar sind (OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 15. Januar 2004 - 8 B 11983/03.OVG -, juris; vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 29. Oktober 1997 - 4 B 8/97 -, juris). Ob und inwieweit das hier in Rede stehende Vorhaben bereits konkrete Störungen der Wohnruhe verursacht oder erwarten lässt, ist angesichts dieser „typisierenden“ Betrachtung unerheblich (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 15. Januar 2004 - 8 B 11983/03.OVG -, juris).
(3) Die begehrte Nutzung ist auch nicht auf der Grundlage des § 13 BauNVO genehmigungsfähig, wonach Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, in den meisten Baugebieten - u.a. in allgemeinen Wohngebieten - zulässig sind.
Die Berufsausübung freiberuflich Tätiger ist dadurch gekennzeichnet, dass in unabhängiger Stellung einem unbegrenzten Kreis an Interessenten Dienstleistungen angeboten werden, die vorwiegend auf individuellen geistigen Leistungen oder sonstigen persönlichen Fertigkeiten beruhen (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. Januar 1984 - 4 C 56/80 -, juris). Da der Begriff des „Freiberuflers“ bauplanungsrechtlich nicht gesondert definiert ist, kann insoweit zur näheren Ausfüllung dieses Begriffs auf die in § 18 Abs. 1 EStG und § 1 Abs. 2 PartGG enthaltenen „Berufekataloge“ zurückgegriffen werden (vgl. BVerwG, a.a.O.; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 113. ErgLfg. 2014, § 13 BauNVO, Rn. 17), die die freiberufliche Tätigkeit als „selbstständig ausgeübte wissenschaftliche, künstlerische, schriftstellerische, unterrichtende oder erzieherische Tätigkeit“ bzw. als „persönliche, eigenverantwortliche und fachlich unabhängige Erbringung von Dienstleistungen höherer Art auf der Grundlage besonderer beruflicher Qualifikation oder schöpferischer Begabung“ umschreiben und sodann eine Reihe von Berufen, die diese Merkmale erfüllen - und zu denen die Tätigkeit von Prostituierten ersichtlich nicht gehört - im Einzelnen bezeichnen (vgl. VG Osnabrück, Beschluss vom 7. April 2005 - 2 B 14/05 -, juris). Die Prostitution stellt auch keine der Freiberuflichkeit gleichgestellte Tätigkeit von Gewerbetreibenden dar. Hinsichtlich der qualitativen Anforderungen setzt eine solche gleichgestellte Tätigkeit zwar nicht zwingend voraus, dass diese auf Grundlage einer besonders qualifizierten Ausbildung betrieben wird (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 1. August 2005 - 5 S 1117/05 -, juris). Gleichwohl bedarf es, auch vor dem Hintergrund des hergebrachten Verständnisses der wesensprägenden Merkmale freier Berufe, eines gewissen, nicht allgemeingültig definierbaren Standards an individueller - namentlich geistiger oder schöpferischer - Qualifikation der Tätigkeit, um den Anwendungsbereich des § 13 BauNVO zu eröffnen; diesem Standard genügt die Ausübung der (Wohnungs-)Prostitution nicht. (OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 25. August 2011 - 2 A 38/10 -, juris). Diese ist vielmehr als sonstige, „schlichte“ gewerbliche Dienstleistungen zu qualifizieren, die der Verordnungsgeber durch § 13 BauNVO gerade nicht allgemein zulassen wollte (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. Januar 1984 - 4 C 56/80 -, juris; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 113. ErgLfg. 2014, § 13 BauNVO, Rn. 26).
2. Nach alledem war die Klage mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167 VwGO, § 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Berufung war nicht zuzulassen. Gründe nach § 124a Abs. 1 VwGO liegen nicht vor.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 10.000,- € festgesetzt (§ 52 Abs. 1, § 63 Abs. 2 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 75 VwGO
§ 6 BauNVO
§ 72 Landesbauordnung
§ 34 BauGB
§ 4 BauNVO
§ 13 BauNVO
§ 167 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 31 Abs. 1 BauGB
§ 31 Abs. 2 BauGB
§ 4 Abs. 1 BauNVO
§ 4 Abs. 2 BauNVO
§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO
§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO
§ 4 Abs. 3 Nr. 2 und Nr. 3 BauNVO
§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO
§ 6 Abs. 1 BauNVO
§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO
§ 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO
§ 4 Abs. 3 BauNVO
§ 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO
§ 18 Abs. 1 EStG
§ 1 Abs. 2 PartGG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 124a Abs. 1 VwGO
§ 63 Abs. 2 GKG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 55, 369
8 B 10884/13
5 K 33/13
5 K 34/13
5 K 35/13
5 L 906/13
4 C 9/77
4 B 79/98
5 S 149/01
8 A 10559/10
4 B 74/03
4 B 88/91
4 B 15/07
4 B 51/96
4 C 34/86
1 B 13102/94
11 B 748/96
1 K 10.48
1 ZB 00.32
3 K 10.01
3 S 156/94
4 B 137/95
8 B 11983/03
IV C 76.68
4 C 54.80
4 B 8/97
4 C 56/80
2 B 14/05
5 S 1117/05
2 A 38/10