Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Brandenburg, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-04-17, Aktenzeichen 16 K 3045/22
ECLI: ECLI:DE:FGBEBB:2024:0417.16K3045.22.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Wird in einem Verkehrswertgutachten der Wert nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt, ist eine reale Außenbesichtigung notwendig; eine bloß virtuelle Außenbesichtigung der Vergleichsobjekte ist nicht ausreichend.(Rn.50) (Rn.53)
2. Ein Verkehrswertgutachten muss aus sich heraus verständlich und auf Plausibilität überprüfbar sein, nicht erst durch ergänzende Ermittlungen und Erhebungen des FA oder des FG (vgl. Urteil des FG Berlin-Brandenburg vom 19.07.2017 - 3 K 3047/17).(Rn.55)
Die Klage wird abgewiesen.
Die Revision wird zugelassen.
Die Kosten des Verfahrens werden dem Kläger auferlegt, mit Ausnahme der Kosten des Beigeladenen, die dieser selber trägt.

Tatbestand:
Der steuerlich vertretene Kläger erhielt mit notarieller Urkunde vom xx.xx.xxxx von Herrn B… das vermietete Wohnungseigentum (WE) Nummer (Nr.) xx in der C…-straße in D… im Wege der Schenkung. Der übertragene Miteigentumsanteil belief sich bei einer Grundstücksgröße von xxx m2 auf xx/1.000. Das übertragene WE hat eine Wohnfläche von 65 m2 und befindet sich im zweiten Obergeschoss des über eine Toreinfahrt durch das Vorderhaus zu erreichenden Hinterhauses. Die Durchfahrt in den befestigten Innenhof ist nur für Kleinfahrzeuge möglich. Für Zwecke der Schenkungsteuer wurde das hierfür zuständige Lagefinanzamt E… von dem für die Schenkungsteuer zuständigen Finanzamt F… zur Feststellung des Grundbesitzwerts auf den 23.02.2021, den Tag der Schenkung, aufgefordert. Mit Bescheid vom 19.05.2021 über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwerts auf den 23.02.2021 für Zwecke der Schenkungsteuer wurde der Grundbesitzwert der wirtschaftlichen Einheit WE Nr. xx in der C…-straße in D… mit xxxxxx € festgestellt und dem Kläger zugerechnet. Die Ermittlung des Grundbesitzwerts der Eigentumswohnung erfolgt dabei unter Anwendung des Vergleichswertverfahrens nach § 183 BewG ausgehend von dem Jahr xxxx als Baujahr, einer Wohnfläche von 65 m2 und eines sich hiernach aus der Veröffentlichung der „Vergleichsfaktoren 2020 für den Teilmarkt des Wohnungseigentums zur Verwendung gemäß § 183 Abs. 2 BewG“ der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in D… (veröffentlicht im Amtsblatt für D… xxx) ergebenden Vergleichsfaktors von xxxx €/m.
Gegen den Bescheid vom 19.05.2021 wandte sich der Kläger mit seinem Einspruch und trug nachfolgend vor, dass der Grundbesitzwert für die wirtschaftliche Einheit WE Nr. xx in der C…-straße auf der Grundlage des von der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken G… erstellten Verkehrswertgutachtens vom 08.12.2021 mit dem dort ermittelten Wert von xxxxxx € neu festzusetzen sei. Nach den Ausführungen im Gutachten seien von der Sachverständigen im Rahmen der am 28.10.2021 erfolgten Ortsbesichtigung das Sondereigentum - mithin die Wohnung - und Kellerabstellräume besichtigt worden; das Gemeinschaftseigentum sei hiernach nur teilweise einer Besichtigung unterzogen. Zum Bauzustand des Gemeinschaftseigentums werde im Gutachten ausgeführt:
„Die Gebäude befinden sich nach äußerer Besichtigung in einem etwas ungepflegten baulichen Zustand, der dennoch von Sanierungen und Modernisierungen beeinflusst ist. Der Keller ist mit einem schlechten baulichen Zustand und ungepflegter Substanz zu beschreiben. Ebenso die Treppenhäuser und der Hof in einem verbrauchten ungepflegten Zustand“.
Zum Zustand des Sondereigentums heiße es:
„Das Wohnungseigentum befindet sich in einem abgewohnten verbrauchten baulichen Zustand. Gravierende Bauschäden bzw. Baumängel waren allerdings am Ortstermin nicht erkennbar- Schönheitsreparaturen sind erforderlich.“
Zu besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen werde von der Gutachterin ausgeführt:
„Das Gemeinschaftseigentum ist in einem eher ungepflegten Erhaltungszustand. Fassaden sind auch teilweise mit einer Wärmeschutzfassade versehen. Der Innenhof ist durch die Einrichtungen der xxx geprägt. Der Gesamteindruck der Wohnanlage ist nicht vergleichbar mit gepflegten sanierten Objekten dieser Art. Nach den Protokollen der Eigentümerversammlung besteht Modernisierungsbedarf der straßenseitigen Fenster zur Straße, Instandhaltungsbedarf der Treppenhäuser, Erfordernis für den zu prüfenden und ggf. Einbau einer neuen Heizungsanlage, für die Sanierung des Hofes und die Reinigung der Fassade. Die Kosten sollen aus der Instandhaltungsrücklage beglichen werden. Wohneigentum ETW Nr. xx: Das Wohneigentum ist in einem normalen alterswertgeminderten Erhaltungszustand. Es waren am Wertermittlungsstichtag keine Bauschäden oder dringender Instandhaltungsstau zu vermerken. Schönheitsreparaturen stehen bei einem Neubezug an.“
Zur Berücksichtigung dieser Merkmale im Rahmen der Wertermittlung heißt es:
„Der schlechte bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wird leicht nachteilig gewertet, prinzipiell sind hierfür die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft vorhanden, stören aber die Wahrnehmung des optischen Gesamteindrucks der Wohnungseigentumsanlage. Das eine vermietete Wohnung Instandhaltungsrückstau aufweist ist üblich, teilweise bei einem unterstellten Freizug ggf. durch den Mieter zu regeln und wird nicht nachteilig gewertet. In den Verfahren sind nach meiner Auffassung die Einflüsse aus dem optischen Erscheinungsbild des Gemeinschaftseigentums und aus dem xxx-betrieb nachteilig zu werten.“
Als Wertermittlungsverfahren für die streitgegenständliche wirtschaftliche Einheit wurde von der Sachverständigen unter Verweis auf die üblicherweise in diesem Verfahren erfolgende Bewertung von Wohnungs- und Teileigentum das Vergleichswertverfahren gewählt; zur Plausibilität des so ermittelten Verkehrswertes erfolgte ergänzend eine Darstellung des von ihr ermittelten Ertragswerts. Nach den von ihr im Gutachten gemachten Angaben ist zur Auswertung von Kauffällen in der automatischen Kaufpreissammlung im Dezember 2021 auf den Internetseiten der Geschäftsstelle des D… Gutachterausschusses eine Kaufpreisabfrage durchgeführt worden. Aus dem Gutachten geht eine tatsächliche Inaugenscheinnahme der von der Sachverständigen als geeignet angesehenen Vergleichsobjekte nicht hervor. Hier wurden von ihr nach der im Gutachten enthaltenen Abfragemaske Kaufverträge mit einem Vertragsdatum zwischen dem 01.01.2020 und dem 23.02.2021 abgefragt. Hiernach haben sich fünf Vergleichsobjekte ergeben, die nach der Auffassung der Sachverständigen mit dem Wertermittlungsobjekt ,,grundsätzlich direkt vergleichbar sind“. Die Kauffälle datieren auf den xx.06.2020, den xx.07.2020, den xx.11.2020 und zweimal auf den xx.11.2020. Die Lage der ausgewählten Vergleichsobjekte ist jeweils ausschließlich mit dem Straßennamen angegeben worden; die Angabe einer Hausnummer erfolgte nicht. Aus der tabellarischen Aufstellung der betreffenden Objekte ist weiter zu entnehmen, dass es sich bei den mit Verträgen vom xx.xx.xxxx erworbenen Wohnungen um Wohnungen mit je drei mit Zimmern und einer Fläche von xx m2 und xx m2 handelt und dass es sich das Objekt mit der laufenden Nummer 5 im Erdgeschoss befindet. Die Grundstücksgrößen liegen zwischen xxx m2 und xxxx m2.
lm Rahmen der Untersuchung der von der Gutachterin ausgewählten Kauffälle wird unter Verweis auf den von ihr als schlecht bezeichneten Zustand der Wohnungseigentumsanlage festgestellt, dass der Sachverständigen in Textform Zusatzinformationen zu einzelnen Vergleichsfällen mitgeteilt worden seien. Hiernach sei keiner der ausgewerteten Kauffälle dem Zustand ,,schlechter Zustand der Wohnanlage“ zugeordnet.
Es wird ferner angegeben, dass die Wohnungen der laufenden Nummern 3 bis 5 Balkone aufweisen. Weiter stellt die Gutachterin fest, dass weder die Baujahre (xxxx bis xxxx) noch die Wohnungsgröße (xx m2, bis xx m2) Hinweise auf eine unmittelbare Korrelation zum jeweils gezahlten Preis gäben. Es wird von der Sachverständigen ausgeführt, dass die hohe Bandbreite durch eine sich vornehmlich auf die Lage beziehende höhere Zahlungsbereitschaft verursacht sein könne. Sie stellte fest, dass zum Wertermittlungsstichtag ein sehr deutliches Wachstum der Preise für Eigentumswohnungen vorhanden sei und die Nachfrage das Angebot an derartigen Wohnungen übersteige. Zur Würdigung des Marktgeschehens in 2020 zu 2021 tätigte die Gutachterin einen konjunkturellen Zuschlag von 10 Prozent je m2 auf die von ihr dargestellten Vergleichsfälle. Dabei führte sie aus: „Aufgrund des stark nachgefragten Marktes für Eigentumswohnungen erfolgt keine Lageanpassung zur abweichenden Lage in verschiedenen Bodenrichtwertzonen und zur Lage der Ebenen der Wohnung.“
Für alle Wohnungen mit Balkon nahm die Sachverständige zur Berücksichtigung dieses beim zu bewertenden Objekt nicht vorhandenen wohnwerterhöhenden Merkmals einen Abschlag von fünf Prozent vor. Aus der diese Anpassungen darstellenden weiteren tabellarischen Übersicht ist zu entnehmen, dass hiernach zum einen das am xx.06.2020 veräußerte Objekt im Erdgeschoss belegen ist (laufende Nummer 1 der Aufstellung) und sich zum anderen nicht mehr die Wohnung mit der laufenden Nummer 5, sondern das Objekt mit der laufenden Nummer 4 im Erdgeschoss des jeweiligen Gebäudes befindet. Der Abschlag wegen des Vorhandenseins eines Balkons wurde von der Gutachterin für die wirtschaftlichen Einheiten mit den laufenden Nummern 3, 4 und 5 vorgenommen. Der hieraus von der Sachverständigen abgeleitete Vergleichswert von xxxx m2 ergab nach Multiplikation mit der Wohnfläche von xx m2 den als vorläufigen Vergleichswert bezeichneten Betrag von … €. Von diesem nahm die Gutachterin unter Verweis auf den schlechten Zustand der Wohneigentumsanlage einen Abschlag von fünf Prozent und wegen des Vorhandenseins der xxx mit regelmäßigem Geschäftsbetrieb einen Abschlag wegen Lärm/Geruch von 10 Prozent vor, so dass sich der als Vergleichswert für das WE xx bezeichnete Betrag von xxxxxx € ergab.
Bei der aus Plausibilitätsgründen von der Sachverständigen zusätzlich vorgenommenen Wertermittlung unter Anwendung des Ertragswertverfahrens erfolgte die Bodenwertermittlung auf der Grundlage des für eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,5 festgestellten Bodenrichtwerts.
Der Beklagte führte in seiner Einspruchsentscheidung aus, dass nach einer im Rahmen einer groben Schätzung vorgenommenen überschlägigen Prüfung von einer Geschossflächenanzahl von 3,4 für das streitige Objekt auszugehen sei. Die Feststellung des Grundbesitzwerts mit xxxxxx € sei zutreffend erfolgt. Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG sei nicht erbracht worden. Gemäß § 157 würden Grundbesitzwerte unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse zum Bewertungsstichtag festgestellt.
Für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens seien dabei die Grundbesitzwerte unter Anwendung der §§ 159 und 176 bis 198 BewG zu ermitteln. Der Wert bebauter Grundstücke sei hiernach nach § 182 BewG zu ermitteln. Dabei sei gemäß § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG das - im Streitfall vorliegende - Wohnungseigentum im Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) zu bewerten.
Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens seien Einkaufspreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren wertbeeinflussenden Merkmalen mit dem zum bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmten - so genannte Vergleichsgrundstücke - (§ 183 Abs. 1 S. 1 BewG). Grundlage hierfür seien gemäß § 183 Absatz 1 S. 2 BewG vorrangig die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. Baugesetzbuch mitgeteilten Vergleichspreise.
Anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke könnten von den Gutachterausschüssen geeignete Bezugseinheiten, insbesondere für Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelte und mitgeteilte Vergleichsfaktoren herangezogen werden, § 183 Abs. 2 BewG.
Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens werde der Grundbesitzwert des zu bewertenden Grundstückes entweder aus Vergleichspreisen vergleichbare Grundstücke oder aus Vergleichsfaktoren abgeleitet.
Im Streitfall sei zutreffend eine Ableitung des Grundbesitzwertes anhand den vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in D… im Amtsblatt von D… veröffentlichen Vergleichsfaktoren für den Teilmarkt des Wohnungseigentumes (Amtsblatt für D… xxx) erfolgt.
Gemäß § 198 BewG sei für den Fall, dass der Steuerpflichtige nachweise, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger sei als der nach den §§ 179, 182-196 BewG ermittelten Wert, dieser Wert anzusetzen. Die Sachverständige als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige verfüge grundsätzlich über die erforderliche fachliche Qualifikation. Damit dem Gutachten gefolgt werden könne, müsse der methodischen Qualität des Gutachtens gefolgt werden können. Die Anforderungen an die methodische Qualität des Wertgutachtens ergäben sich im Wesentlichen aus den §§ 194 ff. BauGB nebst der dazu erlassenen Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV) am 19.05.2010. Nur einem Gutachten, das diesen Vorgaben entspreche, sei zu folgen.
Entspreche das Gutachten nicht in jeder Hinsicht den Anforderungen, sei dies unbeachtlich, wenn und soweit Lücken im Gutachten im üblichen Rahmen einer Beweiswürdigung schlossen werden könnten.
Das vorgelegte Gutachten weise so viele Mängel auf, dass ihm nicht gefolgt werden könne. Im Gutachten seien die herangezogenen Vergleichsobjekte nicht konkret mit Hausnummer benannt worden. Damit sei es nicht möglich, das Gutachten auf Plausibilität zu prüfen. Der Beklagte beruft sich insoweit auf die Rechtsprechung des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg. Andernfalls würde die Beachtung darauf hinauslaufen, dass der Sachverständige mitteile, er habe die Vergleichsgrundstücke für vergleichbar befunden, dieser Befund aber vom Finanzamt nicht überprüfbar wäre.
Es sei auch nicht Aufgabe des Finanzamtes, ein für sich genommen unplausibles Gutachten plausibel zu machen.
Über die fehlenden Hausnummern hinaus fehle es auch an einer nachvollziehbaren Darstellung und Begründung des örtlichen Vergleichsraumes. Zwar könnten nach § 15 Abs. 1 S. 1 Immo WertV, wenn sich in dem Gebiet, in den das Grundstück liege, nicht genügend Vergleichspreise fänden, auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Er müsse aber in dem Gutachten selbst dargestellt werden, warum verschiedene Grundstückslagen weitestgehend vergleichbar seien. Dies gelte z.B. für die Zusammensetzung und Charakter der Bebauung, Lärmgesichtspunkte, Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr, Struktur der Bevölkerung und sonstige Infrastruktur). Zu diesen Punkten würden aber Ausführungen in dem Gutachten fehlen.
Die im Übrigen schon teilweise nicht zweifelsfreien Angaben zur Stockwerkslage der Vergleichswohnungen, die Angaben zur Zahl der Zimmer und zur Größe der Wohnflächen immer zum Baujahr der Gebäude und zur Ausstattung der Wohnungen im jeweiligen Gebäude sagten naturgemäß nichts über eine Vergleichbarkeit der Lage. In Anbetracht der Ausführungen in dem Gutachten zum deutlichen Wachstum der Preise für Eigentumswohnungen erscheine es nicht schlüssig, dass trotz der explizit erwähnten Lage der Vergleichsobjekte in verschiedenen Richtwertzonen eine diesbezügliche Lageanpassung nicht erfolgt sei.
Die Angaben der Gutachterin ergäben keine Möglichkeit, die Werthaltigkeit der Lage der Grundstücke konkret einzuschätzen, weil die im Rahmen einer Onlinerecherche ermittelten Bodenrichtwerte der Vergleichsgrundstücke eine auffallend große Spanne zwischen 5.500-7.500 € je Quadratmeter aufwiesen. Auch hier wirke sich im Übrigen negativ aus, dass die konkreten Lagen der Vergleichsgrundstücke unbekannt seien. Auch habe die Sachverständige offenbar keine Außenbesichtigung der Vergleichsgrundstücke vorgenommen. Die Beschaffenheit derselben habe sie nach den im Gutachten gemachten Angaben allein aus den Angaben in der Datenbank des Gutachterausschusses gefolgert. Zur Plausibilität eines Verkehrswertgutachtens gehöre aber, dass die Gutachterin sich ein konkretes Bild der Vergleichsgrundstücke aus eigener realer Anschauung im Wege einer Außenbesichtigung verschaffe.
Im Übrigen genüge eine bloß virtuelle Besichtigung in Anforderungen nicht. Auch der gewählte Vergleichszeitraum sei angesichts des Bewertungsstichtages - dem 23.02.2021 - nicht plausibel. Wenn – wie im Streitfall von der Gutachterin selbst ausgeführt – ein stetiger Preisanstieg innerhalb eines gewissen Zeitraums gegeben sei, gebe der von der Gutachterin ermittelte Durchschnitt der Kauffälle, die sich in dem gewählten Zeitraum verteilten, aus naheliegenden mathematisch-statistischen Gründen mit hoher Wahrscheinlichkeit den Durchschnittspreis in der Mitte des Zeitraums wieder. Da nur äußerst selten mehrere vergleichbare Vergleichsfälle am Bewertungsstichtag vorlägen, bestehe die Notwendigkeit, Kauffälle aus diesem Zeitraum zu wählen, der sich genauso lange vor wie nach dem Bewertungsstichtag erstrecke. Die Gutachterin habe jedoch Fälle zwischen dem 01.01.2020 dem 23.02.2021 gewählt und habe nur Kauffälle zwischen dem xx.06.2020 und dem xx.11.2020 erhalten, so dass sich aus mathematischen Gründen als Durchschnittswert ein Wert in der Mitte dieses Zeitraums aber nicht den vom 23.02.2021 ergäbe. Dies sei nicht plausibel.
Die von der Sachverständigen gebildeten zeitlichem prozentual identischen Anpassungsfaktoren könnten diesen Mangel nicht heilen. Die Methodik, einen Vergleichszeitraum aus Werten vor und nach dem Stichtag zu bilden, gebe die Realität nämlich durch eine spiegelbildliche Darstellung der Marktentwicklung vergleichsweise deutlich besser wieder als nur ein Vergleich von Verkäufen vor dem zudem fast drei Monate nach dem spätesten Kauffall liegenden Stichtag.
Auf den - herausrechenbaren - fehlerhaft vorgenommenen prozentualen Abschlag für einen Balkon bei einer - welcher auch immer - befindlichen Wohnung im Erdgeschoss, die Höhe der Abschläge bei dem in Anbetracht der vorhandenen Instandhaltungsrücklage wohl eher eine optischen Beeinträchtigung darstellenden Zustand sowie der - soweit überhaupt besichtigten - Treppenhäuser und Kellerräume und bei der auf Kleinfahrzeuge beschränkten Befahrbarkeit des Innenhofs für Zwecke der xxx und die damit einher gehenden - im Vergleich zu einem Lkw- Verkehr eher als gering einzuschätzenden Beeinträchtigungen komme es daher nicht mehr an.
Bei der aus Plausibilitätsgründen von der Sachverständigen zusätzlich vorgenommenen Wertermittlung unter Anwendung des Ertragswertverfahrens falle im Übrigen auf, dass die Bodenwertermittlung auf der Grundlage des für eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,5 festgestellten Bodenrichtwertes erfolgt sei. Schon nach einer im Rahmen einer groben Schätzung vorgenommenen Berechnung dürfte beim Grundstück C…-straße aber mindestens eine GFZ von 3,4 vorliegen, so dass eine Fortschreibung des Bodenrichtwertes hätte vorgenommen werden müssen.
Der Kläger trägt vor, dass das Haus C…-straße im Sanierungsgebiet H… Platz liege. Die Sanierung des Kiezes sei Ende der 80er Jahre abgeschlossen worden. Das Haus C…-straße sei eines der wenigen Häuser gewesen, das weiter in einem heruntergekommenen Zustand gewesen sei. In der Folge sei jedoch Wärmedämmung angebracht und die Außentoiletten seien beseitigt worden. Eine wirkliche Grundsanierung habe jedoch nicht stattgefunden, so dass ein erheblicher Instandhaltungsrückstand bestehe.
Der amtlichen Kaufpreissammlung lägen in der Regel Verkäufe von Eigentumswohnungen in gut instandgehaltenen oder kurzfristig aufgefrischten Wohnanlagen zugrunde. Dies mit der zur Zeit extremen Spekulation führe zu überhöhten erzielten Kaufpreisen, die mit dem eigentlichen Wert der Wohnungen nichts mehr zu tun hätten. Der Wert der Wohnung sei bei der Schenkung mit … € angesetzt worden.
In dem Gutachten der Sachverständigen sei der Verkehrswert nach den anerkannten Regeln des BauGB und der ImmoWertV ermittelt worden. Die Ermittlung entspreche der Herangehensweise der ständigen Rechtsprechung der Finanzgerichte. Der von der Sachverständigen ermittelte Quadratmeterpreis von rund xxxx € sei von ihr nachvollziehbar in Ziffer 7.1.3 und 7.1.4 des Gutachtens errechnet und dargelegt worden. Der Beklagte erspare sich jede Darlegung seines Rechenwegs, der zu einem von ihm behaupteten Quadratmeterpreis von xxxx € führen solle. Im Bescheid vom 19. Mai 2021 sei nicht erläutert wie dieser Preis ermittelt worden sei. Es stehe alleine unter „Erläuterungen auf die Anlage zu diesem Bescheid werde hingewiesen. Schon hier sei festzuhalten, dass eine Erläuterung keine Begründung ersetze. Diese sei somit nicht erfolgt und der Bescheid sei schon deshalb aufzuheben. Auch im Widerspruchsbescheid vom 3. Februar 2022 fehle eine Begründung für den behaupteten Quadratmeterpreis; der Bescheid setzte sich alleine mit dem angeblich mangelhaften Gutachten auseinander, erkläre aber sein eigenes Rechenwerk an keiner Stelle. Selbst wenn man die „Erläuterungen Auf die Anlage zu diesem Bescheid wird hingewiesen“ als Teil der Begründung des Bescheids sehen wollte, sei dieses Datenblatt nicht aus sich heraus verständlich.
Die Verwaltung habe offen und klar, bürgerfreundlich und nachvollziehbar zu handeln – diese Anlage und dieser Bezirksbaum seien alles andere als offen und klar. Er lasse in seiner Unklarheit auch an keiner Stelle erkennen, wie sich der Betrag von xxxx € errechnet worden sei, was der Ausgangswert und was dazu gezählt oder abgezogen worden sei. Der ursprüngliche Bescheid sei für den betroffenen Bürger nicht verständlich und von daher nicht geeignet, eine Forderung zu begründen.
Die Auslegungen der Beklagten im Widerspruchsbescheid bezögen sich auf eine Einzelfallentscheidung des Gerichts; die dort vorgenommene Wertermittlung sei nach den im Urteil dargestellten Grundsätzen und Anforderungen ungeeignet zur Ableitung des Verkehrswertes und führe nicht zum „Gemeinen Wert“ im Sinne des BewG.
Die Gutachterin habe die Hausnummern der Vergleichsgrundstücke aus Gründen des Datenschutzes nicht angegeben. Die Angabe der Hausnummern sei nicht notwendig, weil das Finanzamt gemäß § 195 Abs. 2 BauGB die Kaufpreissammlung ebenso wie die Gutachterin selbst einsehen könne. Die Kauffälle seien damit nachvollziehbar. Die Gründe des Datenschutzes überwögen an dieser Stelle deutlich. Entsprechend der gesetzlichen Anforderungen seien die Daten zu anonymisieren. Entsprechend der vertraglichen Regelungen mit der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses D… sei geregelt, dass die konkrete Objektbezeichnung im Gutachten nicht veröffentlicht werden dürfe. Deshalb sei die Forderung des Beklagten, die Kauffälle hausnummerngenau zu benennen, für die Gutachterin nicht erfüllbar. Sie würde gegen gesetzliche Bestimmungen verstoßen. Alle herangezogenen Kauffälle lägen im Bezirk E…, Kennzeichen xxx, dies sei der Abfragemaske im Gutachten zu entnehmen. Somit sei eine hinreichende Vergleichbarkeit der Lageeigenschaft gegeben. Aufgrund dieser Lagekennzahl habe die Gutachterin sechs Kauffälle im Hinterhaus ausgewertet. Für Eigentumswohnungen werde ein Quadratmeter-Wohnfläche Preis erzielt, dessen Abhängigkeit zum Bodenrichtwert nicht belegt sei. Dazu schreibe die Gutachterin: „Aufgrund des stark nachgefragten Marktes für Eigentumswohnungen erfolgt keine Lageanpassung zur abweichenden Lage in verschiedenen Bodenrichtwertzonen und Lage der Ebenen der Wohnung.“ Sofern bemängelt werde, dass die Gutachterin keine Außenbesichtigung der Vergleichsobjekte vorgenommen habe, sei darauf hinzuweisen, dass die Gutachterin die Besichtigung der Objekte mit den Programmen Google Maps bzw. BING Maps vorgenommen habe. Diese Programme ermöglichten, die jeweils aufgerufene Karte in 3D darzustellen. Hierdurch entstehe eine Übersicht, die nicht weniger Erkenntnisse geben könne als eine Vorortbesichtigung, dies im hier vorliegenden Fall insbesondere durch die eingegrenzte Lage der Kaufpreisabfrage des Objekts im Hinterhaus. Die virtuelle Besichtigung sei damit ohne weiteres geeignet um eine sachverständige Meinung zu bilden.
Festzustellen sei, dass der Beklagte zwar meine, die Feststellungen der Gutachterin bezweifeln zu müssen, aber sich selber nicht die Mühe mache, das streitbefangene Objekt selber in Augenschein zu nehmen: Man werfe der Gutachterin vor, am grünen Tisch Feststellungen getroffen zu haben und treffe selber Feststellungen rein theoretisch.
Die Auffassung des Beklagten, dass die Bewertung des Grundstücks nicht auf einen bestimmten Stichtag, sondern auf einen Zeitraum vor und nach dem Stichtag, auf einen Mittelwert, zu beziehen sei, finde keine Stütze im Gesetz. Das Gutachten beziehe sich auf Verkaufsfälle über einen Zeitraum vor dem Stichtag und mache dann, aus der Erfahrung und Markbeobachtung der Gutachterin heraus, einen Zuschlag von 10 % auf den ermittelten Wert. Das sei fachgerecht und nicht zu beanstanden. Im Gutachten beziehe sich die Gutachterin auf ihre eigene Augenscheinseinnahme, bei der sie festgestellt habe, dass das Gemeinschaftseigentum sich „in einem etwas ungepflegten baulichen Zustand, der dennoch von Sanierungen und Modernisierungen beeinflusst sei. Der Keller ist mit einem schlechten baulichen Zustand und ungepflegter Substanz zu beschreiben. Ebenso die Treppenhäuser und der Hof in einem verbrauchten ungepflegten Zustand“ befindet (Seite 15 unten). Die Gutachterin habe den Umstand, dass im Haus eine xxx sei und diese ihre Betriebsstätte mit (teilweise auch nächtlicher Arbeit) im Vorderhaus, im Seitenflügel und im Hinterhaus - jeweils zum gleichen Hinterhof, an dem die streitbefangene Wohnung liege - zu Recht mit einem Abschlag berücksichtigt. Bei den Vergleichswohnungen sei allenfalls Straßenlärm, nicht aber der Lärm einer Betriebsstätte festzustellen. Diese tatsächlichen negativen Gegebenheiten hätten dann konsequenterweise in 7.3.2 zu einem Ansatz von 1,5 % des Liegenschaftszinssatzes geführt.
Der Kläger beantragt,den Bescheid über die Feststellung des Grundbesitzwerts für Zwecke der Schenkungssteuer auf den 23.02.2021 für die wirtschaftliche Einheit C…-straße Nr. 10 in D… vom 19.05.2021 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 03.02.2022 dahingehend zu ändern, dass statt eines Grundbesitzwerts von xxxxxx € nur ein Grundbesitzwert von xxxxxx € festgestellt wird.
Der Beklagte beantragt,die Klage abzuweisen.
Er beruft sich zunächst auf seine Einspruchsentscheidung. Insbesondere stelle das Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 19.07.2017 (3 K 3047/17) keinesfalls eine Einzelfallentscheidung dar, dessen Grundsätze und Anforderungen ungeeignet zur Ableitung eines Verkehrswerts wären. Von daher habe er zu Recht bei der von ihm vorzunehmenden Prüfung des vom Kläger beigebrachten Gutachtens die Urteilsgrundsätze zur Anwendung gebracht. Er sei auch nicht gehalten, durch eine eigene Einsichtnahme im Rahmen ergänzender Ermittlungen und Erhebungen beim Gutachterausschuss die von der Gutachterin anonymisierten Grundstücke in Erfahrung zu bringen, da es nicht seine Aufgabe ist, ein für sich genommen unplausibles Gutachten durch eigene Bemühungen plausibel zu machen (so FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 20.10.2021, Aktenzeichen 3 K 3136/19). Zu der vom Kläger gerügten fehlenden Begründung „ für den behaupteten Quadratmeterpreis von xxxx €“ und der nicht erfolgten „Darlegung des Rechenwegs, der zu dem behaupteten Quadratmeterpreis führen soll“ weise er darauf hin, dass sowohl im Feststellungsbescheid vom 19.05.2021 als auch - und hier in ausführlicher Form - in der Einspruchsentscheidung vom 03.02.2022 Ausführungen zu dem zur Wertermittlung zur Anwendung gebrachten Vergleichswertverfahren gemacht worden seien, die der Berechnung zugrunde gelegten Beträge dargestellt und insbesondere auch die Fundstelle für den zum Ansatz gebrachten Vergleichsfaktor von xxxx €/m² angegeben worden sei.
Wegen des weiteren Vortrags der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie auf die beigezogene Akte des Beklagten verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage unbegründet. Denn der angefochtene Bescheid ist nicht rechtswidrig und der Kläger ist durch ihn nicht in seinen Rechten verletzt, § 100 Absatz 1 S. 1 Finanzgerichtsordnung – FGO –.
Gemäß § 157 BewG werden Grundbesitzwerte unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse zum Bewertungsstichtag festgestellt. Für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens sind dabei die Grundbesitzwerte unter Anwendung der §§ 159 und 176 bis 198 BewG zu ermitteln. Der Wert bebauter Grundstücke ist hiernach nach § 182 BewG zu ermitteln. Dabei ist gemäß § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG das - im Streitfall vorliegende - Wohnungseigentum im Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) zu bewerten. Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Einkaufspreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren wertbeeinflussenden Merkmalen mit dem zum bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmten - so genannte Vergleichsgrundstücke - (§ 183 Abs. 1 S. 1 BewG). Grundlage hierfür sind gemäß § 183 Absatz 1 S. 2 BewG vorrangig die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. Baugesetzbuch mitgeteilten Vergleichspreise. Anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können von den Gutachterausschüssen geeignete Bezugseinheiten, insbesondere für Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelte und mitgeteilte Vergleichsfaktoren herangezogen werden, § 183 Abs. 2 BewG.
Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens wird der Grundbesitzwert des zu bewertenden Grundstückes entweder aus Vergleichspreisen vergleichbare Grundstücke oder aus Vergleichsfaktoren abgeleitet.
Im Streitfall ist zutreffend eine Ableitung des Grundbesitzwertes anhand den vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in D… im Amtsblatt von D… veröffentlichen Vergleichsfaktoren für den Teilmarkt des Wohnungseigentumes (Amtsblatt für D… xxx) erfolgt.
Anders als die Klägerseite meint, ist die Anlage im angefochtenen Bescheid in jeder Hinsicht klar und für den Senat nachvollziehbar. Der vom Beklagten gefundene Wert kann aus der Anlage abgelesen werden.
Gemäß § 198 BewG ist für den Fall, dass der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182-196 BewG ermittelte Wert, dieser Wert anzusetzen.
Der Nachweis des geringeren gemeinen Werts eines Grundstücks kann (auch) durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Grundstücksbewertung erfolgen. Wenn das Gutachten aber unplausibel ist, ist der Nachweis des geringeren gemeinen Werts nicht gelungen. Bei Anwendung des Vergleichswertverfahren (§ 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV) kommt der Vergleichbarkeit der Lage zwischen dem Bewertungsgrundstück und dem Vergleichsgrundstück herausragende Bedeutung zu. Der Gutachter muss die Heranziehung oder Nichtheranziehung von Kauffällen aufgrund ihrer Lage, also die Abgrenzung des Vergleichsraumes, nachvollziehbar begründen. Die Abgrenzung des Vergleichsraums ist nach der Homogenität vorzunehmen, d.h. so zu treffen, dass darin befindliche, abgesehen von der Lage in etwa gleiche Grundstücke gleiche Kaufpreise erzielen. Zur Beurteilung der Vergleichbarkeit ist (zumindest) eine reale Außenbesichtigung notwendig; eine bloß virtuelle Außenbesichtigung der Vergleichsobjekte reicht nicht aus. Darf ein Gutachter aus Gründen seiner Rechtsverhältnisse (z.B. Datenschutz, Amtsverschwiegenheit, standesrechtliche Schweigepflicht o. ä.) ein Grundstück nicht individualisieren, so ist das Grundstück als Vergleichsgrundstück nicht geeignet. Die Angabe lediglich einer größeren Straße in D…, ohne Angabe einer Hausnummer, als Adresse eines Vergleichsgrundstücks ist nicht ausreichend. Ein Verkehrswertgutachten muss aus sich heraus verständlich und auf Plausibilität überprüfbar sein, nicht erst durch ergänzende Ermittlungen und Erhebungen des Finanzamt oder des Finanzgerichts (vgl. bereits Urt.; FG Berlin-Brandenburg 19.07.2017, 3 K 3047/17; EFG 2017 S. 1499).
Zutreffend hat der Beklagte ausgeführt,
-
dass keine konkreten Vergleichsobjekte mit Hausnummer benannt sind
eine reale Außenbesichtigung notwendig ist; eine bloß virtuelle Außenbesichtigung der Vergleichsobjekte nicht ausreichend ist
dass, wenn ein Gutachter aus Gründen seiner Rechtsverhältnisse (z.B. Datenschutz, Amtsverschwiegenheit, standesrechtliche Schweigepflicht o. ä.) ein Grundstück nicht individualisieren darf, das Grundstück als Vergleichsgrundstück nicht geeignet ist
dass ein Verkehrswertgutachten aus sich heraus verständlich und auf Plausibilität überprüfbar sein muss, nicht erst durch ergänzende Ermittlungen und Erhebungen des FA oder des FG.
Diesen Anforderungen entspricht das vorgelegte Gutachten unstreitig nicht. Das Gericht hält an den Rechtsprechungsgrundsätzen, die bereits im Urteil des FG Berlin-Brandenburg vom 19.07.2017 3 K 3047/17 niedergelegt sind, fest und verweist im Übrigen auf die zutreffenden Gründe der Einspruchsentscheidung, denen sich der Senat anschließt, § 105 Abs. 5 FGO.
Das Gutachten kann auch nicht unter dem Aspekt Bestand haben, dass die Gutachterin aus Plausibilitätsgründen hilfsweise auf das Ertragswertverfahren verwiesen hat. Denn auch insoweit ist das Gutachten mangelbehaftet. Die Gutachterin hat allein darauf abgestellt, welche durchschnittliche Geschossflächenzahl in der Bodenrichtwertzone für die Bewertung vom Gutachterausschuss angenommen wird. Der Gutachten hätte aber die tatsächliche GFZ ermitteln müssen und dann anhand der Werte, die der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in D… veröffentlicht hat, umrechnen müssen gemäß Umrechnungstabelle des Gutachterausschusses, die Bestandteil der von diesem veröffentlichten Bodenrichtwerte ist. Zudem hätte ein bestehender Bestandsschutz für das vorhandene Gebäude hinsichtlich der Bebaubarkeit gerade auch hinsichtlich der GFZ berücksichtigt werden müssen. Auch dies hat das Gutachten nicht getan.
Hinzu kommt, dass nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung eine in einem Bebauungsplan ggf. geringer festgesetzte Geschossflächenzahl gerade in D… isoliert funktionslos werden kann (vgl. Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 15. September 2020 – OVG 2 B 11.17 –, juris).
Eine bauplanerische Festsetzung tritt nach dieser Rechtsprechung wegen Funktionslosigkeit außer Kraft, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, ihre Verwirklichung auf unabsehbare Zeit ausschließen, und diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient. Entscheidend ist, ob die jeweilige Festsetzung geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB im Geltungsbereich des Bebauungsplans einen wirksamen Beitrag zu leisten (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Dezember 1998 - 4 CN 3.97 -, juris Rdn. 22). In zeitlicher Hinsicht kommt es bei der Prüfung der Funktionslosigkeit der Festsetzung nur auf die Verhältnisse seit dem Inkrafttreten des Baunutzungsplans an.
Da der Zweck eines Bebauungsplans auch darin bestehen kann, eine vorhandene Bebauung - gegebenenfalls auf längere Sicht - zu verändern, lässt sich aus einer dem Bebauungsplan widersprechenden Bebauung aus der Zeit vor seinem In-Kraft-Treten kein Indiz für seine Funktionslosigkeit herleiten. Die Schutzwürdigkeit des Vertrauens in die Geltung der planerischen Festsetzungen kann erst verloren gehen, wenn sich die weitere bauliche Entwicklung abweichend vom Bebauungsplan vollzieht. Allerdings kann bei einem planwidrigen Altbestand und bei Fortführung der dem neuen Plan widersprechenden Bebauung u.U. schneller ein Zustand eintreten, bei dem mit einer Realisierung des Plans nicht mehr gerechnet werden kann (vgl. zum Vorstehenden: BVerwG, Beschluss vom 11. Dezember 2000 - 4 BN 58.00 -, juris Rdn. 3), wobei „schneller“ nicht den zeitlichen Aspekt betrifft, sondern u.U. ein „Weniger“ an baulicher Entwicklung zur Annahme der Funktionslosigkeit einer Festsetzung führen kann. Allein durch Zeitablauf wird eine Festsetzung nicht funktionslos (vgl. OVG Berlin-Brandenburg a.a.O mit Verweis auf Külpmann in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: Februar 2020, § 10 Rdn. 416 m. w. N.). Die frühere Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin, der zufolge auf den jeweiligen Baublock abzustellen war (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 14. April 1989 - OVG 2 S 4.89 -, BA S. 4, Urteil vom 28. September 1992 - 2 B 35.90 -, juris Rdn. 21, Urteil vom 22. Juni 2005 - 2 B 5.05 -, juris Rdn. 44; vgl. auch: OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 5. Juli 2017 - OVG 10 N 29.16 -, juris Rdn. 7), wird vom OVG nicht fortgeführt. Angesichts der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, nach der bei der Prüfung der Funktionslosigkeit von Bebauungsplänen auf die jeweilige Festsetzung in ihrer gesamten Reichweite und in ihrer Bedeutung für den Plan in seiner Gesamtheit abzustellen ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 03. August 1990 - 7 C 41- 43.89 -, juris Rdn. 16), kommt der Baublock als zu betrachtender Bereich wegen zu geringer räumlicher Ausdehnung nicht in Betracht.
Bei der Frage nach der Funktionslosigkeit ist aber nicht das gesamte Plangebiet des Baunutzungsplans in den Blick zu nehmen. Hiergegen sprechen sowohl die Besonderheiten des zunächst als vorbereitender Bebauungsplan für das gesamte Stadtgebiet konzipierten Baunutzungsplans, etwa die Größe des Plangebiets und die großflächigen, nicht parzellenscharf abgegrenzten Baugebietsausweisungen als auch die Zuständigkeit des Bezirks für den Erlass von Bebauungsplänen, die einer Überschreitung der Bezirksgrenzen entgegensteht. Erforderlich ist nach der Rechtsprechung des OVG vielmehr eine Gesamtbetrachtung. Diese kann nicht (allein) quantitativ erfolgen, sondern beinhaltet eine Wertung der Umstände des Einzelfalles. Sie baut aber auf einer quantitativen Betrachtung der Entwicklung auf. Da eine wertende Gesamtbetrachtung des Einzelfalles erforderlich ist, scheidet das Auswerfen verbindlicher Kriterien für die Annahme der Funktionslosigkeit von Festsetzungen aus.
Mit dieser Frage hat sich das Gutachten nicht einmal ansatzweise auseinandergesetzt, was aber erforderlich gewesen wäre, da die tatsächlich verwirklichten GFZ in D… mit Regelmäßigkeit von der Planung abweichen. Die Gutachterin hätte sich mit den tatsächlich verwirklichten GFZ im relevanten Gebiet beschäftigen müssen, was – da dieses Problem nicht gesehen wurde – im Gutachten nicht erfolgt ist. Dem von der Gutachterin ermittelten Ertragswert kann somit unter keinen Umständen gefolgt werden.
Soweit sich der Kläger auf den Verkauf von zwei Wohnungen im selben Haus beruft, ist dieser Vergleich mit lediglich zwei Wohnungen aus einem anderen Jahr nicht geeignet, den niedrigeren gemeinen Wert zu belegen. Es ist dabei schon nicht klar, ob dieser Verkauf innerhalb eines Jahres nach der Schenkung im vorliegenden Fall erfolgt ist. Zudem mangelt es an der genauen Angabe der Verkäufer der Wohnungen, so dass die Angaben nicht zu überprüfen sind. Der Beklagte hat insoweit das Steuergeheimnis zu wahren und kann die Auskünfte, die der Kläger begehrt, daher nicht geben. Die entsprechenden Verträge hat die Klägerseite auch nicht vorgelegt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.
Der Senat hat die Revision zugelassen, weil die Frage der an ein Gutachten im Sinne des § 198 BewG zu stellenden Anforderungen von Bedeutung für eine Vielzahl von Fällen ist. Soweit in einem Gutachten das Vergleichswertverfahren angewendet wird, ist insbesondere klärungswürdig, ob Vergleichsobjekte individualisiert sein müssen. Beim Ertragswertverfahren ist bedeutsam, ob bei der Ermittlung des Bodenwerts aus dem Bodenrichtwert das tatsächliche Maß der baulichen Nutzung berücksichtigt werden muss.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 159 und 176 bis 198 BewG
§§ 192 ff. Baugesetzbuch
§§ 179, 182-196 BewG
§§ 194 ff. BauGB
§ 183 BewG
§ 198 BewG
§ 182 BewG
§ 157 BewG
§ 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG
§ 183 Abs. 1 S. 1 BewG
§ 183 Absatz 1 S. 2 BewG
§ 183 Abs. 2 BewG
§ 195 Abs. 2 BauGB
§ 100 Absatz 1 S. 1 Finanzgerichtsordnung
§ 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 105 Abs. 5 FGO
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 135 Abs. 1 FGO

Zitierte Entscheidungen: 3 K 3047/17
3 K 3136/19
2 B 11.17
4 CN 3.97
4 BN 58.00
2 S 4.89
2 B 35.90
2 B 5.05
10 N 29.16