Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-06-27, Aktenzeichen OVG 6 A 7.17
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2018:0627.OVG6A7.17.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft des insgesamt 5.328 qm großen, mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks B... in 1.... In dem ca. 1998 errichteten Haus befinden sich 52 Eigentumswohnungen. Es liegt in dem für den Flughafen Berlin-Brandenburg festgesetzten Tag- und Nachtschutzgebiet.
Auf den auf Erstattung der Aufwendungen für Schallschutz gerichteten Antrag vom 16. Dezember 2008 hat die Beklagte die Werte für die einzelnen Wohnungen ermittelt, diese addiert und ist so zu einem schallschutzbezogenen Verkehrswert für sämtliche Wohnungen von 3.689.000 Euro gekommen. Der Aufwand für Schallschutzeinrichtungen betrage 3.141.781,55 Euro. 30 % des ermittelten Verkehrswertes seien 1.106.700 Euro. Diesen Betrag hat die Beklagte an die Klägerin ausgezahlt.
Mit der vorliegenden Klage, die am 20. Dezember 2016 zum Landgericht Cottbus erhoben und von dort mit Beschluss vom 12. April 2017 - 4 O 294/16 - wegen sachlicher Unzuständigkeit hierher verwiesen wurde, wendet sich die Klägerin gegen die Ermittlung des schallschutzbezogenen Verkehrswerts durch die Beklagte. Sie meint, die Beklagte habe zur Ermittlung des Verkehrswerts weder die §§ 94 ff. BGB noch § 194 BauGB noch die Immobilienwertermittlungsverordnung zugrunde gelegt, sondern nach eigenem Gutdünken einen Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung entwickelt und zur alleinigen Grundlage der Verkehrswertermittlung herangezogen. Danach müssten nicht die Verkehrswerte der betroffenen Grundstücke insgesamt ermittelt werden, sondern lediglich bestimmte Teile davon. Räumlichkeiten, die keinen Anspruch auf Schallschutz besäßen wie z.B. Garagen, Carports, Stellplätze, Keller, Dachböden, Treppenhäuser etc. sowie Medien wie Gas, Elektro, Abwasser seien von der Verkehrswertermittlung ausgenommen. Im Ergebnis führe dies zu Verkehrswerten, die deutlich unter den an sich zu ermittelnden Verkehrswerten lägen. Die Klägerin habe deshalb den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Wertermittlungen von bebauten und unbebauten Grundstücken, Herrn Dipl.-Ing. (FH) W..., gebeten, beispielhaft drei zufällig ausgewählte Wohnungen zu bewerten. Im Ergebnis lägen die so ermittelten Verkehrswerte um bis zu 50 % höher als die auf der Basis des Leitfadens der Beklagten ermittelten. Die von der Beklagten beauftragte Firma S... GmbH habe für die Wohnung Nr. 3.6 einen Verkehrswert von 76.000 Euro ermittelt, der Sachverständige der Klägerin einen Verkehrswert von 108.000 Euro. Die Wohnung Nr. 4a.2 sei von der Beklagten mit 100.000 Euro, vom Gutachter der Klägerin mit 146.082 Euro bewertet worden. Für die Wohnung Nr. 5.4 habe die Beklagte 65.000 Euro Verkehrswert und der Gutachter der Klägerin 103.044 Euro errechnet. Die Gutachten der von der Beklagten beauftragten Firma S... GmbH enthielten zusätzlich Unkorrektheiten und Fehler, die selbst den Vorgaben des Leitfadens nicht gerecht würden. In den Gutachten seien „abgeleitete Vergleichsfaktoren für das Tagschutzgebiet im Bereich Dahme-Spreewald“ in Höhe von 1.100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bezogen auf die Preisverhältnisse am 1. Juli 2009 zugrunde gelegt worden. Den Vergleichsfaktor „Dahme-Spreewald“ gebe es nicht. Es sei nebulös, woraus dessen Ableitung folgen solle. Es sei unzulässig, auf die Preisverhältnisse im Jahr 2009 abzustellen, obwohl der Stichtag der 16. Dezember 2008 sei. Üblicherweise seien Vergleichswerte für Wohnungen aus dem gleichen oder einem vergleichbaren Ort zugrunde zu legen. Im Ortsteil W... seien keine Vergleichswerte vorhanden. Daher habe beispielsweise der Sachverständige der Klägerin Vergleichswerte aus dem Ortsteil G... herangezogen und einen entsprechenden Abschlag von 18 % vorgenommen. Dabei gelange der Sachverständige W... auf einen Vergleichswert von 1.543 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Im Leitfaden für die Verkehrswertermittlung der Beklagten werde als Stichtag der Tag der Geltendmachung des Anspruchs auf Schallschutzmaßnahmen zugrunde gelegt. Das sei willkürlich. Der Planfeststellungsbeschluss enthalte dazu keine Festlegungen. Die Verkehrswerte hätten sich in W... zwischen den Jahren 2008 und 2016 erheblich verändert. Das sei bei der Entschädigung unberücksichtigt geblieben. Die Grundstückswerte seien deutlich gestiegen. Es sei insgesamt davon auszugehen, dass ein Differenzbetrag des Gesamtwertes des Objektes von ca. 40 bis 55 % zu Ungunsten der Klägerin bestehe. Der Entschädigungsbetrag für das streitbefangene Grundstück betrage mindestens 1.626.849 Euro. Aus prozessökonomischen Gründen habe die Klägerin davon Abstand genommen für sämtliche Wohnungen des Grundstücks kostenintensive Gutachten erstellen zu lassen. Sie beschränke ihr Begehren daher auf die drei von ihr begutachteten Wohnungen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 300.000 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie tritt der Klageforderung entgegen. Der Tag der Antragstellung auf Schallschutzmaßnahmen als Stichtag für die Ermittlung des schallschutzbezogenen Verkehrswertes sei im Planfeststellungsbeschluss geregelt und im Übrigen in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht beanstandet worden. Die Wertermittlungen durch die S... GmbH seien nicht zu beanstanden. Es entspreche den Festlegungen im Planfeststellungsbeschluss, lediglich auf den Verkehrswert „Grundstücke und Gebäude mit geschützten Räumen“ statt auf den Verkehrswert des Grundstücks insgesamt abzustellen. Durch die von der Klägerin vorgelegten Gutachten des Sachverständigen W... würden die von der Beklagten ermittelten Verkehrswerte der Eigentumswohnungen nicht infrage gestellt. Die Differenz der Wertgutachten sei wesentlich geringer als in der Klageschrift behauptet. Die verbleibenden Differenzen gingen auf Bewertungsfehler des Sachverständigen der Klägerin zurück. Dieser habe u.a. auch die Miete für Pkw-Stellplätze in Ansatz gebracht, obwohl diese nicht Gegenstand der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung seien. Die verbleibenden Abweichungen betrügen nach den Berechnungen der Beklagten weniger als 5 %. Dies entspreche der bei Verkehrswertgutachten üblichen Schwankungsbreite. Die von der Beklagten angesetzten Verkehrswerte der Eigentumswohnungen würden auch nicht durch die erheblich abweichenden Ergebnisse nach dem Vergleichswertverfahren des Sachverständigen W... entkräftet. Dieser halte diese Werte ausweislich seiner eigenen Begutachtungen selbst nicht für angemessen. Die Gutachterin der Beklagten habe den Verkehrswert nach der Ertragswertmethode nachträglich bestimmt und sei insoweit nur zu unwesentlichen Abweichungen gekommen (74.100 Euro statt 76.000 Euro für die Wohnung Nr. 3.6, 90.100 Euro statt 100.000 Euro für die Wohnung 4a.2 und 66.800 Euro statt 65.000 Euro für die Wohnung 5.4).
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Streitakten verwiesen. Der Senat hat den auf gerichtliche Anregung von der Beklagten zur mündlichen Verhandlung mitgebrachten Leiter der Berliner Niederlassung der S... GmbH, Herrn S..., informatorisch befragt. Wegen des Ergebnisses der Befragung wird auf das Sitzungsprotokoll verwiesen.

Entscheidungsgründe:
I. Die Klage ist zulässig.
Insbesondere ist die Klägerin als Wohnungseigentümergemeinschaft beteiligungsfähig im Sinne des § 61 Nr. 2 VwGO. Sie ist eine Vereinigung, der ein Recht zustehen kann, soweit sie das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet und dabei am Rechtsverkehr teilnimmt. Gemäß § 10 Abs. 6 Satz 5 WEG kann sie in diesem Rahmen vor Gericht klagen und verklagt werden (OVG Münster, Urteil vom 6. Juli 2012 - 2 D 27/11.NE, DVBl. 2012, S. 1249 ff., Rn. 24 bei juris m.w.N., insbesondere BGH, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05 -, BGHZ 163, 154 ff., Rn. 12 ff. bei juris).
Die Klägerin ist klagebefugt im Sinne des § 42 Abs. 2 VwGO. Die planfestgestellten Lärmschutzauflagen begründen einen Anspruch der Betroffenen gegenüber der Vorhabenträgerin. Letztere wird durch die Schutzauflagen verpflichtet, die angeordneten Schutzmaßnahmen zu erfüllen, indem sie die Schallschutzeinrichtungen selbst einbauen lässt oder den Betroffenen auf Nachweis die Aufwendungen erstattet (Teil A II 5.1.7 Nr. 1 PFB, S. 108). Soweit Kosten für Schallschutzeinrichtungen 30 % des Verkehrswertes von Grundstücken und Gebäuden mit geschützten Räumen überschreiten und damit außer Verhältnis zum angestrebten Schutzzweck stehen, hat der Betroffene gegenüber der Vorhabenträgerin einen Anspruch auf Entschädigung in Höhe von 30 % des Verkehrswerts (Teil A II 5.1.7 Nr. 2 PFB, S. 108). Da die Klägerin bestreitet, dass der Verkehrswert und damit letztlich ihr Entschädigungsanspruch in Höhe von 30 % von der Beklagten zutreffend ermittelt wurde, und nicht von vornherein auszuschließen ist, dass die Beklagte Fehler bei der Verkehrswertermittlung gemacht hat, kann sie geltend machen, in eigenen Rechten verletzt zu sein.
II. Die Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung eines Geldausgleichs in Höhe von weiteren 300.000 Euro.
1. Das Zahlungsbegehren von 300.000 Euro ist in Höhe von 183.478 Euro schon nicht schlüssig dargelegt.
Für die drei von der Klägerin beispielhaft herausgegriffenen Wohnungen hat die Beklagte eine Gesamtentschädigungssumme von 241.000 Euro gezahlt. Addiert man die von der Klägerin geltend gemachten Höchstwerte für die Verkehrswertermittlung der drei Grundstücke, erhält man einen Betrag von 357.522 Euro. Schlüssig dargelegt ist die mit der Klage geltend gemachte Forderung daher allenfalls in Höhe der Differenz zwischen diesen beiden Beträgen. Das sind 116.522 Euro. In Höhe des weiteren Betrages von 183.478 Euro fehlt es an jeglichen Darlegungen, die die von der Beklagten durch entsprechende Gutachten ermittelten Verkehrswerte substanziell in Frage stellen. Die pauschale Behauptung, die Beklagte liege bei allen Gutachten um 40 bis 50 % zu niedrig, genügt insoweit erkennbar nicht. Darüber hinaus wäre es, unterstellt, diese Behauptung träfe zu, Sache der Klägerin darzulegen, in welcher konkreten Höhe eine Anpassung des Verkehrswerts notwendig sein soll. Es ist jedenfalls nicht Aufgabe des Gerichts, einen etwaigen Zahlungsanspruch zu schätzen.
2. Im Übrigen, also hinsichtlich des Zahlungsanspruchs in Höhe von 116.522 Euro, ist rechtlicher Ausgangspunkt Teil A II 5.1.7 Nr. 2 des Planfeststellungsbeschlusses.
Danach hat der Betroffene gegenüber der Vorhabenträgerin einen Anspruch auf Entschädigung in Höhe von 30 % des Verkehrswertes, soweit die Kosten für Schallschutzeinrichtungen im Sinne der Auflagen 5.1.2 und 5.1.3 30 % des Verkehrswertes von Grundstücken und Gebäuden mit geschützten Räumen überschreiten und damit außer Verhältnis zum angestrebten Schutzzweck stehen.
Der Planfeststellungsbeschluss geht davon aus, dass es grundsätzlich bautechnisch möglich ist, die festgelegten Schutzziele zu erreichen. In den Fällen, in denen aufgrund der schlechten Bausubstanz der Einbau von Schallschutzfenstern nicht zu einer wesentlichen Besserung der Lärmsituation in Innenräumen führt, kann im Einzelfall die Durchführung der Schallschutzmaßnahmen unter Kostengesichtspunkten unverhältnismäßig sein. In diesen Fällen ist eine angemessene Entschädigung in Geld, die sich an dem Verkehrswert orientiert, zu zahlen (vgl. Teil C 10.1.8.5 PFB, Seite 666 ff.). Diese Entschädigungsregelung ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Der Ausgleich nach § 74 Abs. 2 Satz 3 VwVfG ist ein Surrogat für Lärmschutzeinrichtungen und nicht als Äquivalent für Maßnahmen konzipiert, die einer grundlegenden Gebäudesanierung gleich- oder nahekommen, so dass das Gebäude praktisch seine ursprüngliche Identität verlöre (Senatsurteil vom 21. März 2018 - OVG 6 A 14.16 -, Rn. 19 bei juris m.w.N.).
Maßgeblich ist vorliegend daher, ob die Beklagte bei der Verkehrswertermittlung zu vertretbaren Ergebnissen gekommen ist. Die Beklagte hat den schallschutzbezogenen Verkehrswert für alle 52 Eigentumswohnungen der Klägerin jeweils separat ermittelt und die Einzelbeträge addiert. Das erscheint sachgerecht, insbesondere dürfte sich diese Vorgehensweise nicht zu Ungunsten der Klägerin auswirken, weil davon ausgegangen werden kann, dass ein Verkauf des gesamten Grundstücks einen geringeren Gesamtkaufpreis erzielen würde als der Einzelverkauf der 52 Wohnungen. Das gilt auch deshalb, weil hinsichtlich einzelner Wohnungen die erforderlichen Schallschutzmaßnahmen den Verkehrswert von 30 % an sich nicht erreichen, sodass bei einer Einzelbetrachtung der jeweiligen Wohnungen die Entschädigungssumme geringer ausfallen würde. Darüber hinaus wurde der Antrag von der Klägerin als Wohnungseigentümergemeinschaft gestellt und die durchzuführenden Maßnahmen betreffen zumindest auch Gemeinschaftseigentum, über das nur die Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer Gesamtheit nach Maßgabe der Teilungserklärung und der übrigen wohnungseigentumsrechtlichen Bestimmungen verfügen darf.
3. Was den Stichtag für die Wertermittlung anbelangt, ist die Beklagte entsprechend ihres Leitfadens (dort S. 14, abrufbar unter http://www.berlin-airport.de/de/...dokumente/nachbarn/2017-09-06-leitfaden-svwe-fassung-3...0.pdf) vom Zeitpunkt der Antragstellung ausgegangen. Dagegen ist vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts rechtlich nichts zu erinnern. Das Bundesverwaltungsgericht hat angenommen, es sei nicht zu beanstanden, dass die Planfeststellungsbehörde als maßgeblichen Zeitpunkt für die Verkehrswertermittlung den Tag ansehe, an dem der Entschädigungsanspruch geltend gemacht werde (BVerwG, Urteil vom 16. März 2006 - 4 A 1075/04 -, BVerwGE 125, 116 ff., Rn. 409 ff. bei juris). Dies werde dem mit § 74 Abs. 2 VwVfG Bbg. verfolgten Zweck gerecht. Sie knüpfe zwar nicht unmittelbar an den Zeitpunkt an, an dem der Flughafen Schönefeld in seiner planfestgestellten Form in Betrieb genommen werde. Die Betroffenen erlitten hierdurch indessen keine Nachteile, sondern würden im Gegenteil begünstigt. Sie hätten es in der Hand, für ihren Antrag den Zeitpunkt zu wählen, der ihnen unter Berücksichtigung der Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt günstig erscheine (a.a.O., Rn. 415 bei juris). Diese Argumentation lässt sich ohne weiteres auf den vorliegenden Sachverhalt übertragen. Weshalb dies anders einzuschätzen sein sollte, legt die Klägerin nicht dar.
4. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist es nicht zu beanstanden, dass die Beklagte für die Verkehrswertermittlung nicht auf den Verkehrswert des Grundstücks insgesamt abstellt, sondern auf einen sog. schallschutzbezogenen Verkehrswert. Insbesondere sind die in ihrem Leitfaden vorgesehenen entsprechenden Einschränkungen des Verkehrswertes, soweit sie im vorliegenden Verfahren relevant sind, rechtlich nicht zu beanstanden. Sie stehen mit den Regelungen des Planfeststellungsbeschlusses in Einklang.
a) Gemäß Teil A II 5.1.7 Nr. 2 PFB kommt es darauf an, ob die Kosten für Schallschutzeinrichtungen 30 % des „Verkehrswertes von Grundstücken und Gebäuden mit geschützten Räumen“ überschreiten. Schon ihrem Wortlaut nach stellt die Vorschrift nicht auf den Wert des Grundstücks insgesamt, sondern lediglich auf den Wert des Grundstückes (im Sinne des Bodenwerts) sowie (allein) der Gebäude mit zu schützenden Räumen ab. Das sind, wie sich aus Teil A II 5.1.2 Nr. 1 PFB ergibt, Wohnräume, Büroräume, Praxisräume und sonstige nicht nur vor-übergehend betrieblich genutzte Räume. Im Umkehrschluss ist daraus zu folgern, dass etwa auf betroffenen Grundstücken vorhandene Gebäude, die keine zu schützenden Räume aufweisen, nicht bei der Verkehrswertermittlung zu berücksichtigen sind. Die systematische Auslegung des Planfeststellungsbeschlusses bestätigt dies.
In den Fällen, in denen Entschädigungen aus Übernahmeanspruch gewährt werden, weil davon auszugehen ist, dass das Wohnen dort nicht zugemutet werden kann (vgl. Teil A II 5.1.6 Nr. 1 und 2 PFB), richtet sich diese nach der „Höhe des Verkehrswerts gegen Übereignung des Grundstücks“. Der Verkehrswert wird demnach nicht eingeschränkt, sondern das gesamte Grundstück entschädigt. Im Umkehrschluss ist mit Blick auf die abweichende Formulierung der sog. schallschutzbezogene Verkehrswert mit den dargelegten Einschränkungen zu ermitteln.
Dies entspricht zudem Sinn und Zweck der Lärmschutzregelungen des Planfeststellungsbeschlusses. In den Fällen eines Übernahmeanspruchs ist das gesamte Grundstück für den Eigentümer nicht mehr nutzbar. Das umfasst den Außenwohnbereich gleichermaßen wie sämtliche Innenwohnbereiche unabhängig davon, ob es sich um Schlaf-, Wohn-, Büro- und Praxisräume oder aber um Räume handelt, die dem Grunde nach nicht als (lärm)schutzbedürftig eingestuft werden. Bei Grundstücken, die im Lärmschutzbereich liegen, für die Schallschutzeinrichtungen bzw. Entschädigungsleistungen nach Teil A II 5.1.7 PFB gewährt werden, besteht nach dem Konzept des Planfeststellungsbeschlusses dagegen eine Nutzungsmöglichkeit. Diese mag infolge des zu erwartenden Fluglärms eingeschränkt sein; dies wird für Innenwohnbereiche, die regelmäßig nur vorübergehend genutzt werden, indes für zumutbar gehalten. Für Außenwohnbereiche wird grundsätzlich eine pauschale Entschädigung gewährt, deren Höhe sich nach der Bebauung und Nutzung richtet (vgl. Teil A II 5.1.5 Nr. 4 PFB).
Mit diesem Regelungskonzept wäre es nicht vereinbar, Grundstücksbestandteile oder Gebäude in die Verkehrswertermittlung einzubeziehen, in denen sich keine geschützten Räume befinden. Eine solche Einbeziehung würde vielmehr dazu führen, dass zu der pauschalen Entschädigung für Außenwohnbereiche auf dem Umweg über die entsprechend erhöhte Verkehrswertermittlung ggf. eine weitere Entschädigung gewährt würde.
b) Dieses Regelungskonzept setzt der Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung der Beklagten - soweit es im vorliegenden Fall relevant ist - zutreffend um, soweit er davon ausgeht, dass Gebäude ohne zu schützende Räume (z.B. Nebengebäude, freistehende Garagen, Schuppen) nicht Gegenstand der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung sind.
Dies gilt der Sache nach und wertungsmäßig gleichermaßen für Carports und Pkw-Stellplätze. Diese mögen für den Wert des Grundstücks insgesamt ebenso wie freistehende Garagen oder Schuppen werterhöhenden Charakter haben, sind aber nicht Bestandteile von Gebäuden mit zu schützenden Räumen und daher schallschutztechnisch ohne Bedeutung. Sie haben deshalb bei der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung ebenfalls außer Betracht zu bleiben.
5. Der Planfeststellungsbeschluss selbst enthält keine Regelungen zur Bemessung des Verkehrswertes. Das gilt gleichermaßen für den Verkehrswert des Grundstücks insgesamt im Sinne des Teils A II 5.1.6 Nr. 1 PFB wie auch hinsichtlich des hier in Rede stehenden sog. schallschutzbezogenen Verkehrswerts nach Teil A II 5.1.7 PFB. Allerdings verweisen die Regelungen über den Lärm in Teil C II 10 auf „die Verminderung des Verkehrswertes eines Grundstücks i.S. des § 194 BauGB, weil die objektivierte Betrachtungsweise, die seiner Ermittlung zugrunde liegt, Gewähr für den gerechten Ausgleich unterschiedlicher Interessenlagen bietet“ (Teil C II 10.1.8.4.1 PFB, S. 662, vgl. auch Teil C II 10.1.8.4.2 PFB, S. 665). Dies lässt den Schluss zu, dass der Plangeber sich hinsichtlich der Ermittlung der Verkehrswerte allgemein an der Regelung in § 194 BauGB orientieren wollte. Dass sich die Bezugnahme auf diese Norm im Begründungsteil des Planfeststellungsbeschlusses allein bei den Ausführungen zur Entschädigung des Außenwohnbereichs bzw. der Übernahmeansprüche befindet, steht dem nicht entgegen. Denn der Begriff des Verkehrswerts wird im Planfeststellungsbeschluss für sämtliche Bereiche der Entschädigung einheitlich verwendet. Dass er hinsichtlich der Art und des Umfangs der von der Beklagten zu gewährenden Ansprüche die dargelegten Einschränkungen hinsichtlich des Schallschutzbezugs erfährt, ändert daran nichts.
a) Gemäß § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken nach dieser Vorschrift sind in der aufgrund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Immobilienwertermittlungsverordnung vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018) - ImmoWertV - geregelt, die - entgegen der anderslautenden Behauptung der Klägerin - auch die Beklagte für die Verkehrswertermittlung im vorliegenden Verfahren herangezogen hat.
Nach § 8 Abs. 1 ImmoWertV sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren nach § 15 einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (Satz 1). Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalles, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen (Satz 2). Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln (Satz 3).
b) Das Leitbild dieser Regelung wird von dem Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung der Beklagten aufgegriffen. Unter Ziffer 4.6 heißt es: „Die Auswahl des zur Ermittlung des Verkehrswerts geeigneten Wertermittlungsverfahrens liegt in der Verantwortung des Sachverständigen. Das bzw. die anzuwendenden Verfahren sind nach Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten zu wählen; die Wahl ist zu begründen.“ Im Weiteren wird ausgeführt, dass bei üblicherweise von den Eigentümern selbst genutzten Grundstücken vorrangig das Sachwertverfahren zur Verkehrswertermittlung anzuwenden sei, Eigentumswohnungen seien vorrangig im direkten Vergleichswertverfahren (d.h. auf der Grundlage geeigneter Kauffälle) bzw. im Vergleichsfaktorverfahren (d.h. auf Basis eines Richtwerts) zu bewerten. Für Eigentumswohnungen, deren wesentliche wertbestimmende Eigenschaften erheblich von denen der Vergleichsobjekte bzw. des Richtwerts abwichen, solle stützend eine Ertragswertermittlung durchgeführt werden. Mehrfamilienhauswohnobjekte und sonstige Immobilienarten, die vorrangig unter Renditegesichtspunkten gehandelt würden, seien vorrangig nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten. Es sei ein zweites Wertermittlungsverfahren zur Stützung des Ergebnisses anzuwenden (im Regelfall das Sachwertverfahren).
c) Der Gutachter der von der Beklagten beauftragten S... GmbH hat für die drei in Rede stehenden Wohnungen den Verkehrswert anhand des Vergleichswert- bzw. des Vergleichsfaktorverfahrens nach § 15 ImmoWertV ermittelt.
aa) Das ist nicht zu beanstanden und steht insbesondere mit dem Leitfaden, mit dem sich die Beklagte hinsichtlich ihrer Vorgehensweise bei der Verkehrswertermittlung mit Blick auf den Gleichbehandlungsgrundsatz des Artikels 3 Abs. 1 GG grundsätzlich selbst gebunden hat, in Einklang. Danach sind Eigentumswohnungen vorrangig im direkten Vergleichswertverfahren bzw. Vergleichsfaktorverfahren zu bewerten. Das Ertragswertverfahren wird dagegen grundsätzlich nur für Mehrfamilienhäuser angewendet, die nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt sind. Eine andere Handhabung ergäbe keinen Sinn, weil man anderenfalls Schwierigkeiten bekäme mit in Wohnungseigentum aufgeteilten Mehrfamilienhäusern, die teilweise vermietet sind und teilweise von den Eigentümern selbst bewohnt werden. Man müsste dann gegebenenfalls unterschiedliche Wertermittlungsmethoden anwenden. Diese Einschätzung hat der von der Beklagten zur mündlichen Verhandlung mitgebrachte Sachbeistand Herr S..., Leiter der Berliner Niederlassung der S... GmbH und öffentlich bestellter Sachverständiger für Immobilienbewertung, auf entsprechende Nachfrage ausdrücklich bestätigt.
Dessen ungeachtet wäre eine mit den Prinzipien des Leitfadens nicht in Einklang stehende Auswahl der Wertermittlungsmethode im Ergebnis ohnehin unproblematisch, da die von der Beklagten im gerichtlichen Verfahren mitgeteilten Alternativberechnungen des Ertragswertes in der Summe geringer ausfallen bzw. nur marginal von den mittels der Vergleichswertmethode ermittelten Verkehrswerten abweichen. Die Klägerin wäre insoweit jedenfalls nicht benachteiligt.
Es ist auch nicht ersichtlich oder geltend gemacht, dass die vorhandenen Daten die Anwendung einer anderen Wertermittlungsmethode nahe gelegt hätten.
bb) Die Wertermittlungsmethode ist im Einklang mit den rechtlichen Vorgaben angewandt worden. Gemäß § 15 Abs. 1 ImmoWertV wird im Vergleichswertverfahren der Vergleichswert auf einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt (Satz 1). Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen (Satz 2). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück belegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden (Satz 3). Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen (Satz 4). Nach § 15 Abs. 2 ImmoWertV können bei bebauten Grundstücken neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden (Satz 1). Der Vergleichswert ergibt sich dann durch die Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor (Satz 2). Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen (Satz 3). Diese Anforderungen wurden in den vorliegend zu beurteilenden drei Einzelfällen von der S... GmbH hinreichend beachtet.
Der Gutachter der Beklagten führt in der vorgelegten Stellungnahme vom 13. Februar 2017 (Anlage 1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 31. Mai 2018) zum Vorgehen aus: Man habe alle Kaufpreise im Tagschutzgebiet der betroffenen Gutachterausschüsse (Landkreise Teltow-Fläming, Dahme-Spreewald sowie Berlin) aus den Jahren 2003 bis 2013 abgefragt und ausgewertet. Aus diesem Fundus habe man belastbare und marktkonforme Daten, wie bspw. Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen abgeleitet. Durch den Gutachterausschuss des betroffenen Landkreises seien allerdings keine Angaben in den Marktberichten veröffentlicht, die eine direkte Verkehrswert-ableitung erlaubten. Eine ausschließliche Verwendung des Marktberichts des Gutachterausschusses könne deshalb nicht zu einem belastbaren Verkehrswert führen. Dessen Angaben seien oft zu unspezifisch bzw. enthielten keine Daten zu sonstigen Besonderheiten wie bspw. zur Frage des Erst-/Weiterverkaufs oder ob die Wohnungen vermietet oder bezugsfrei gewesen seien. Durch die Auswertung der vorhandenen Kauffälle aus der Kaufpreissammlung sei ein regionaler Marktbezug hergestellt worden. Von insgesamt 26 Kauffällen im hier betroffenen Landkreis Dahme-Spreewald seien zwölf auswertbar gewesen. In der mündlichen Verhandlung hat er dies damit erläutert, dass in den frühen 2000er Jahren erforderliche, aber nicht nachermittelbare Angaben, etwa zur Wohnfläche, gefehlt hätten. Die Zahl von zwölf Kauffällen sei gering, es seien aber nicht mehr vorhanden. Der dann ermittelte Wert sei mit Kaufpreisen für Mehrfamilienhäuser und Einfamilienhäuser in dem genannten Zeitraum verglichen worden. Man könne diese Werte zwar nicht auf den vorliegenden Fall übertragen, aber man könne daran tendenziell erkennen, ob der gefundene Wert plausibel sei. Für das Jahr 2008 sei danach für eine mittlere Ausstattung ein Vergleichsfaktor von 1.100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (bezogen auf eine 80 m² große Wohnung in einem Wohnhaus mit acht Wohnungen mit Baujahr 1996) abgeleitet worden.
Zur Umsetzung dieses Vergleichsfaktors auf die einzelnen zu bewertenden Objekte hat die S... GmbH bestimmte bundesdurchschnittliche Umrechnungskoeffizienten angewendet. Dabei ist sie beim 1. Obergeschoss von einem Umrechnungskoeffizienten von 1,0 ausgegangen, der nach unten hin (Hochparterre, Erdgeschoss, Untergeschoss) absteigt und nach oben hin (2. bis 8. Obergeschoss) in unterschiedlichem Maße ansteigt, je nachdem ob das Gebäude über einen Aufzug verfügt. In ähnlicher Weise hat sie Umrechnungskoeffizienten für die Wohnungsgröße ermittelt. Dabei ist sie davon ausgegangen, dass der Kaufpreis umso geringer pro Quadratmeter Wohnfläche ausfällt, je größer diese ist. Dasselbe gilt für die Anpassung an die Anzahl der Wohneinheiten im Objekt (je mehr Wohneinheiten, desto geringer der Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche). Weitere Koeffizienten, auf die sie abgestellt hat, sind die Anpassung an die Ausstattung, das Baujahr und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer sowie die Anpassung an das Mietniveau und wertmindernde Zustandsbesonderheiten sowie Sonderausstattungen. Diese Umrechnungskoeffizienten sind nach den ergänzenden Erläuterungen des Sachbeistands der Beklagten in der mündlichen Verhandlung bundesweit einheitlich. Sie wurden in der Tabelle zur Vergleichswertermittlung für das jeweilige Bewertungsobjekt nachvollziehbar angewandt.
Für die Wohnung Nr. 3.6 gelangt der Gutachter der Beklagten danach zu einem angepassten Vergleichsfaktor von rund 1.091 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, aus dem er bei 70 m² Wohnfläche einen Verkehrswert von (gerundet) 76.000 Euro errechnet. Für die Wohnung Nr. 4a.2 nimmt er einen angepassten Vergleichsfaktor von rund 1.028 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche an, aus dem er bei 97 m² Wohnfläche einen Verkehrswert von (gerundet) 100.000 Euro errechnet. Für die Wohnung Nr. 5.4 geht er von einem angepassten Vergleichsfaktor von rund 1.080 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche aus, aus dem er bei 60 m² Wohnfläche einen Verkehrswert von (gerundet) 65.000 Euro errechnet.
cc) Der in den im Auftrag der Beklagten erstellten drei Gutachten zugrunde liegende Vergleichswertfaktor und die Umrechnungskoeffizienten sind aus Sicht des erkennenden Senats plausibel und im Einklang mit den rechtlichen Vorgaben des § 15 ImmoWertV ermittelt und angewandt worden. Dass die Zahl der vergleichend herangezogenen Kauffälle mit zwölf als gering zu bewerten ist, stellt keinen Mangel der Gutachten dar, weil nicht ersichtlich ist, dass mehr geeignete Verkaufsfälle vorhanden waren.
Das Vorbringen der Klägerin rechtfertigt keine andere Einschätzung. Sie greift die Gutachten nicht substanziiert an, sondern beschränkt sich darauf geltend zu machen, der Vergleichsfaktor „Dahme-Spreewald“ existiere nicht, es sei deshalb „nebulös“, wo dessen Ableitung herrühre. Sie verkennt, dass die Gutachten nicht den Vergleichsfaktor „Dahme-Spreewald“, sondern einen Kaufpreis von 1.100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angenommen haben, dessen Herleitung im Einzelnen begründet wird.
d) Die von der Klägerin vorgelegten Gutachten des Dipl.-Ing. (FH) W... ziehen die Ergebnisse der von der Beklagten vorgelegten Gutachten ebenfalls nicht nachhaltig in Zweifel.
aa) Der Sachverständige W... ist methodisch so vorgegangen, dass er alle drei Wertermittlungsverfahren (Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertermittlung) durchgeführt hat und sodann im Rahmen einer Gesamtwürdigung den mittels der Ertragswertmethode errechneten Verkehrswert zum Bewertungsstichtag 16. Dezember 2008 als maßgeblich benannt hat.
(1) Für die Wohnung Nr. 3.6 (Dachgeschoss) hat er nach dem Sachwertverfahren einen Verkehrswert von 92.800 Euro, nach dem Ertragswertverfahren von 86.600 Euro und nach dem Vergleichswertverfahren von 108.000 Euro errechnet und in der Gesamtwürdigung einen Verkehrswert von 86.600 Euro benannt. Das entspricht bei einer Wohnungsgröße von 70 m² einem Verkehrswert von 1.237,15 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
(2) Für die Wohnung Nr. 4a.2 (Erdgeschoss) hat er nach dem Sachwertverfahren einen Verkehrswert von 136.900 Euro, nach dem Ertragswertverfahren von 111.500 Euro und nach dem Vergleichswertverfahren von 146.082 Euro errechnet und in der Gesamtwürdigung einen Verkehrswert von 111.500 Euro benannt. Das entspricht bei einer Wohnungsgröße von 97 m² einem Verkehrswert von 1.149,49 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
(3) Für die Wohnung Nr. 5.4 (1. Obergeschoss) hat er nach dem Sachwertverfahren einen Verkehrswert von 84.700 Euro, nach dem Ertragswertverfahren von 91.700 Euro und nach dem Vergleichsverfahren von 103.044 Euro errechnet und in der Gesamtwürdigung einen Verkehrswert von 91.700 Euro benannt. Das entspricht bei einer Wohnungsgröße von 60 m² einem Verkehrswert von 1.528,34 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
(4) Hierzu hat er in allen drei Gutachten jeweils gleichlautend ausgeführt: Das Sach- und Vergleichswertverfahren sei nur vergleichend herangezogen worden, könne aber dieser Bewertung, aufgrund einer nachhaltigen Vermietung der Eigentumswohnung, nicht alleinig zugrunde gelegt werden. Unter Berücksichtigung aller ermittelten Werte und unter Ansatz der tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Umstände habe er den Verkehrswert auf der Grundlage des Ertragswerts festgestellt.
bb) Soweit die Klägerin sich auf die von ihrem Gutachter errechneten Verkehrswerte nach dem Vergleichswertverfahren beruft, wird sie deshalb schon dessen eigener Einschätzung nicht gerecht.
Darüber hinaus liegt die Annahme nahe, dass die vom Gutachter W... zugrunde gelegten Parameter unzutreffend bzw. ungeeignet sind. Denn dieser gelangt bei den drei betrachteten Wohnungen zu erheblich voneinander abweichenden Verkehrswerten. Die drei Wohnungen unterscheiden sich lediglich hinsichtlich ihrer Lage innerhalb desselben Gebäudes und ihrer Wohnungsgröße. Die Differenz der Quadratmeterpreise beträgt dagegen annähernd 400 Euro pro Quadratmeter. Es erscheint bereits unwahrscheinlich, dass sich bei den Verkehrswerten tatsächlich eine solche Spanne ergeben sollte. Jedenfalls hätte sie entsprechender Erläuterung bedurft, an der es den Gutachten mangelt.
cc) Darüber hinaus sind die Gutachten des Sachverständigen W... nicht geeignet, die Verkehrswertermittlungen des Sachverständigen der Beklagten durchgreifen infrage zu stellen, weil sie zu keinen außerhalb des hinzunehmenden Toleranzrahmens liegenden Abweichungen hinsichtlich der Verkehrswertermittlung gelangen.
Bei der Verkehrswertermittlung ist zu berücksichtigen, dass der Verkehrswert eines (bebauten) Grundstücks regelmäßig nur annäherungsweise und nicht exakt im Sinne einer mathematischen Genauigkeit ermittelt werden kann. Sowohl die Wahl der Wertermittlungsmethode als auch die Wertermittlung selbst unterliegen notwendig wertenden Einschätzungen, die nicht geeignet sind, die Gewissheit zu vermitteln, das Objekt werde bei der Veräußerung genau den ermittelten Wert erzielen. Dementsprechend sind mehr oder weniger unterschiedliche Ergebnisse - in gewissen Toleranzen - unvermeidbar (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2013 - III ZR 345/12 -, BGHZ 198, 265 ff., Rn. 20 bei juris), so dass gewisse Diskrepanzen zwischen von unterschiedlichen Sachverständigen ermittelten Verkehrswerten letztlich keine Rolle spielen. Die Erheblichkeit oder Unerheblichkeit einer Schätzungsabweichung darf dabei nicht schematisch nach einem bestimmten Prozentsatz beurteilt werden, sondern ist nach den besonderen Umständen des Einzelfalles zu entscheiden (BGH, a.a.O.). Das Bundesverfassungsgericht hat angenommen, dass es für Grundvermögen keinen absolut und sicher realisierbaren Marktwert gebe, sondern allenfalls ein Marktwertniveau, auf dem sich mit mehr oder weniger großen Abweichungen vertretbare Verkehrswerte bilden. Dabei werde von einer Streubreite von plus/minus 20 % der Verkaufspreise für ein und dasselbe Objekt ausgegangen, innerhalb derer ein festgestellter Verkehrswert als noch vertretbar angesehen werde (Beschluss vom 7. November 2006 - 1 BvL 10/02 -, BVerfGE 117, 1 ff., Rn. 137 bei juris m.w.N.).
Die Abweichungen, zu denen der Gutachter W... bei der Ermittlung der Verkehrswerte gelangt, bewegen sich innerhalb des danach hinzunehmenden Toleranzrahmens. Die Gesamtsumme der für die hier zu betrachtenden drei Wohnungen von ihm ermittelten Verkehrswerte von 289.800 Euro übersteigt die den von dem Gutachter der Beklagten ermittelten Gesamtbetrag von 241.000 Euro um rund 20,25 % und ist damit gerade noch tolerabel.
dd) Dies gilt unabhängig davon auch deshalb, weil insoweit zu berücksichtigen ist, dass die Gutachten des Sachverständigen W... auf relativ ungesicherten Annahmen beruhen. Er legt - aus den nachfolgend dargelegten Gründen - mindestens teilweise Parameter zugrunde, die nicht hinreichend nachvollziehbar begründet werden. Alle drei durchgeführten Wertermittlungsverfahren halten einer kritischen Betrachtung nicht stand. Dies gilt zum einen, weil der Gutachter W... nicht den sog. schallschutzbezogenen Verkehrswert ermittelt hat, sondern den Verkehrswert des auf die jeweilige Wohnung entfallenden Grundstücksanteils insgesamt, und zum anderen, weil er seinen Berechnungen Parameter zugrunde legt, die nicht plausibel sind.
(1) (a) Bei der Wohnung Nr. 3.6 wirkt sich bei Anwendung der Ertragswertmethode die Nichtberücksichtigung der beim sog. schallschutzbezogenen Verkehrswert bestehenden Einschränkungen mindestens insoweit aus, als die für den vorhandenen Pkw-Stellplatz zu erzielenden Erträge einbezogen werden. Bereinigt man den von dem Gutachter der Klägerin mittels der Ertragswertmethode errechneten Verkehrswert allein um diesen Faktor, ergibt sich unter Zugrundelegung der im Gutachten im Übrigen angenommenen Berechnungsgrößen eine Reduktion des Ertragswerts von 86.600 Euro auf 80.903,65 Euro.
Nicht nachvollziehbar ist zudem der von dem Gutachter W... für diese Wohnung zugrunde gelegte Mietansatzwert. Er führt hierzu aus, der Ortsbereich G... der Gemeinde S... sei mit dem Ortsbereich W... jener Gemeinde, in dem das streitbefangene Grundstück liegt, „bezogen auf die Lage zum Flughafen und die vorhandene Infrastruktur bedingt vergleichbar“. Die Nettokaltmiete in G... betrage 6,78 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Hiervon zieht er einen Wertabschlag in Höhe von 10 %, den er für angemessen halte, ab und gelangt so zu einem Mietansatz von 6,10 Euro pro Quadratmeter. Da es sich bei der Wohnung Nr. 3.6 um eine Dachgeschosswohnung handele, nimmt er einen weiteren Abschlag in Höhe von 8 % vor und ermittelt so einen Mietansatzwert von 5,61 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das ist nicht nachvollziehbar.
Es ist zum einen weder ersichtlich oder dargelegt, dass die herangezogenen Ortsbereiche hinreichend miteinander vergleichbar sind. Zum anderen lässt sich diesen Darlegungen nicht entnehmen, worauf die Annahme der Nettokaltmiete für den Ortsteil G... gründet.
Das Vorgehen des Sachverständigen erscheint zudem insofern fragwürdig, als er offenbar die im Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens gezahlten Vergleichsmieten zugrunde gelegt hat (die Nettokaltmiete „beträgt“). Das Gutachten datiert auf den 25. März 2015. Maßgeblich für die Ertragswertmethode ist jedoch der Mietzins am Tag der Antragstellung, dem 16. Dezember 2008. Die Mieten in der Gemeinde S... sind zumindest in den Jahren ab 2011 erheblich gestiegen. Nach dem Mietspiegel S..., Stand Mai 2018, sind beispielsweise die Mieten für eine Wohnung mit einer Größe von 60 m² im Jahr 2011 von 5,81 Euro auf 8,84 Euro im Jahr 2017 gestiegen (vgl. insoweit die Angaben unter https://www.wohnungsboerse.net/mietspiegel-Schoenefeld/2875). Daher liegt es nahe anzunehmen, dass - die Vergleichbarkeit der Wohngegenden einmal unterstellt - der angenommene Mietansatz im Ausgangspunkt zu hoch gegriffen ist.
Hinzu kommt, dass auch der tatsächlich erzielte Mietzins nach den Angaben des Gutachters den von ihm zugrunde gelegten Betrag nicht erreicht. Er beläuft sich auf lediglich 5,58 Euro. Insofern hätte es nahegelegen, diesen Betrag zur Ermittlung des Ertragswerts zugrunde zu legen. Gemäß § 17 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV wird der Ertragswert im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Nach Satz 2 der Vorschrift kann der Ertragswert auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden, soweit die Ertragsverhältnisse wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen. Ein Vorgehen nach § 17 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV ist besonders dann sinnvoll, wenn die Ertragsverhältnisse bspw. aufgrund mietvertraglicher Bindungen temporär von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen (Kleiber, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB Band VI, Loseblatt Std. Februar 2016 Lfg. 120, § 17 ImmoWertV Rn. 23). Vor diesem Hintergrund hätte es nahe gelegen, den Ertragswert anhand der tatsächlich erzielten Miete zu ermitteln. Zumindest wäre zu erwarten gewesen, dass der Gutachter sein insofern abweichendes Vorgehen erläutert. Dass er dies versäumt, stellt die Nachvollziehbarkeit der von ihm verwendeten Parameter weiter infrage.
(b) Bei der Sachwertmethode berücksichtigt der Gutachter der Klägerin unter Außerachtlassung des schallschutzbezogenen Verkehrswerts den von ihm ohne nähere Begründung mit 8.845 Euro taxierten Wert der Außenanlagen. Dieser Bewertung hat er ausweislich seines Gutachtens (dort Seite 17) den Pkw-Stellplatz, die Wegebefestigung und die Grundstücksgestaltung als „gepflegte Grünanlage“ zugeordnet. Diese Bestandteile haben aus den dargelegten Gründen bei der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung nach dem Planfeststellungsbeschluss außer Betracht zu bleiben.
Für die Wohnung Nr. 3.6 nimmt er einen Wert von 92.800 Euro an. Subtrahiert man den für die Außenanlagen veranschlagten Wert von dem von ihm errechneten Sachwert, beträgt dieser lediglich noch 83.955 Euro.
(c) Hinsichtlich der Ermittlung des Vergleichswerts ist der von dem Sachverständigen W... ermittelte durchschnittliche Kaufpreis nicht nachvollziehbar dargelegt.
Der Gutachter führt insoweit aus: Nach Rücksprache mit dem Gutachterausschuss des Landkreises Dahme-Spreewald hätten für den Bewertungsbereich keine aktuellen Verkaufswerte zum Stichtag in der näheren Umgebung als Vergleichswerte herangezogen werden können. Somit könne das direkte Vergleichswertverfahren nicht in die Bewertung einfließen. Für den Ortsbereich G... seien durch den Gutachterausschuss in dem Marktbericht für das Jahr 2007 bei Wohnflächen von 101 bis 146 m² Kaufpreise von 1.428 Euro bis 2.336 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ausgewiesen. Dies ergebe einen durchschnittlichen Kaufpreis von 1.882 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, von dem unter Beachtung der Mietwertanpassung ein Abschlag von 18 % angemessen sei. Das ergebe einen Ausgangswert von 1.543 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Die Beklagte trägt hierzu unwidersprochen vor, der von dem Gutachter der Klägerin herangezogene Marktbericht für den Ortsbereich G... basiere auf lediglich zwei Kauffällen, die zudem nicht Wohnungen in großen Wohnanlagen, sondern Doppel- und Reihenhäuser betroffen hätten. Dies spricht gegen die dem Gutachten zugrunde liegende Annahme, es habe sich um vergleichbare Verkaufsfälle gehandelt.
Hinzu kommt, dass für Verkehrswertgutachten nach dem Vergleichswertverfahren Vergleichsgrundstücke nur geeignet sind, wenn sie sich in einem preislich homogenen Vergleichsraum finden, was im Gutachten darzulegen ist (FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 19. Juli 2017 - 3 K 3047/17 -, EFG 2017, S. 1499 ff., Rn. 48 f. bei juris). Auch das leistet das Gutachten nicht. Weshalb es Homogenität zwischen den herangezogenen Verkaufsfällen und den hier in Rede stehenden Wohnungen annimmt, erschließt sich nicht. Die deutliche Abweichung der Kaufpreise der zwei Verkaufsfälle spricht im Übrigen schon erheblich gegen die Homogenität selbst der beiden Verkaufsfälle untereinander.
Zudem gibt der Sachverständige W... an, er habe auch beim Vergleichswertverfahren den Pkw-Stellplatz sowie anteilige Außenanlagen in die Betrachtung einbezogen. In welchem Umfang sich dies auf den von ihm ermittelten Kaufpreis von 1.543 Euro je Quadratmeter Wohnfläche ausgewirkt hat, lässt das Gutachten offen. Die Nachvollziehbarkeit des von ihm angenommenen Kaufpreises wird auch durch diesen Umstand infrage gestellt.
(2) (a) Nicht anders verhält es sich im Ergebnis hinsichtlich der Wohnung Nr. 4a.2. Der Gutachter W... hat insoweit einen Ertragswert von 111.500 Euro errechnet und dabei zwar - ohne Angabe von Gründen - keinen Pkw-Stellplatz, aber eine Miete von 5,49 Euro zugrunde gelegt. Auch insoweit ist unklar, wie diese zustande kommt. Er geht wiederum von einer Vergleichsmiete im Ortsbereich G... von 6,78 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Zeitpunkt der Gutachtenerstellung (1. April 2015) aus, macht hiervon einen Abschlag von 10 % und von weiteren 10 %, da es sich um eine „relativ große Erdgeschoßwohnung“ handele. Die für die Wohnung tatsächlich gezahlte Miete beträgt nach seinen Angaben 5,16 Euro pro Quadratmeter. Weshalb er bei der Ertragswertermittlung nicht die tatsächliche gezahlte Miete zugrunde legt, erläutert er auch insoweit nicht.
(b) Hinsichtlich des von dem Gutachter W... für diese Wohnung ermittelten Sachwertes sind mindestens die von ihm in gleicher Weise wie in der Wohnung Nr. 3.6 unzulässigerweise in Ansatz gebrachten 13.116 Euro für Außenanlagen in Abzug zu bringen, so dass sich ein Sachwert von lediglich 123.784 Euro gegenüber dem von dem Gutachter angenommenen Sachwert von 136.900 Euro ergäbe. Der Wert des Pkw-Stellplatzes ist in die Sachwertermittlung dieser Eigentumswohnung nach dem Gutachten nicht eingeflossen.
(c) Hinsichtlich der Verkehrswertermittlung gelten die zur Wohnung Nr. 3.6 gemachten Ausführungen entsprechend. Die Verkehrswertermittlung ist daher auch für diese Wohnung nicht nachvollziehbar.
(3) (a) Auch hinsichtlich der Wohnung Nr. 5.4 erscheint die Berechnung des Ertragswertes durch den Gutachter W... nicht plausibel. Bei dieser Wohnung hat er bei seinen Berechnungen ebenfalls einen Pkw-Stellplatz berücksichtigt und gelangt so zu einem Ertragswert von 91.700 Euro. Lässt man unter Zugrundelegung seiner Berechnungsgrößen im Übrigen den Stellplatz außen vor, ergibt sich ein Ertragswert von lediglich 85.405,47 Euro.
Zudem hat er eine Miete von 6,21 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angenommen, von der er angibt, diese werde gegenwärtig gezahlt. Auf der vorangehenden Seite des Gutachtens gibt er die Nettokaltmiete indessen mit 5,84 Euro pro Quadratmeter an. Legt man letztere zugrunde, ergäbe sich ein Ertragswert von lediglich noch 73.147,89 Euro. Es bleibt damit letztlich schon unklar, welche Parameter nach Einschätzung des Gutachters die zutreffenden sind.
Nicht nachvollziehbar sind die Angaben in diesem Gutachten insoweit darüber hinaus auch deshalb, weil es als Objektanschrift (im Einklang mit den Angaben im Gutachten der Beklagten) „Berliner Straße 4c“ angibt, während es in der Berechnung der Nettokaltmiete dieser Wohnung demgegenüber die Anschrift „Berliner Straße 3a“ nennt.
(b) Bei der Sachwertermittlung sind aus denselben Gründen wie bei den beiden anderen Wohnungen 8.114 Euro für Außenanlagen abzuziehen, so dass sich ein Gesamtsachwert von lediglich 76.586 Euro gegenüber dem vom Gutachter W... ermittelten Gesamtsachwert von 84.700 Euro ergibt.
(c) Hinsichtlich der Vergleichswertermittlung gelten auch insoweit die oben zur Wohnung Nr. 3.6 gemachten Ausführungen entsprechend. Auch insofern fehlt es daher an einer nachvollziehbaren Vergleichswertermittlung.
ee) In der Gesamtschau weisen die von der Klägerin vorgelegten Gutachten damit erhebliche Mängel auf. Sie sind daher nicht geeignet, die von der Beklagten vorgelegten Gutachten durchgreifend infrage zu stellen. Soweit die Klägerin in der mündlichen Verhandlung gerügt hat, der Senat hätte auch die Teilnahme ihres Gutachters an der mündlichen Verhandlung anregen müssen, ist dies ungerechtfertigt. Hierfür bestand kein Anlass, da die Klägerin der nachvollziehbaren und fundierten Kritik der Beklagten an ihren Gutachten im Vorfeld der mündlichen Verhandlung nicht substanziiert entgegengetreten ist. Im Übrigen hätte es ihr freigestanden, dem eigenen Gutachter ebenfalls mitzubringen, zumal sie Kenntnis von der Anregung des Gerichts an die Beklagte gehabt hat.
Der Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens bedurfte es vor diesem Hintergrund nicht. Darüber hinaus musste der in der mündlichen Verhandlung von Seiten der Klägerin geäußerten Anregung der Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens nicht nachgegangen werden, weil weder vorgetragen noch ersichtlich ist, welchen Erkenntnisgewinn ein weiteres Gutachten erbringen sollte.
e) Korrigiert man die von dem Sachverständigen W... angenommenen Parameter zur Ermittlung der Ertragswerte dahingehend, dass die Pkw-Stellplätze außer Acht gelassen und lediglich der tatsächlich erzielte Mietzins zugrunde gelegt wird, erhält man für die Wohnung Nr. 3.6 einen Ertragswert von 80.370,42 Euro, für die Wohnung Nr. 4a.2 von 103.360,27 Euro und für die Wohnung Nr. 5.4 von 73.147,89 Euro. Das ergibt in der Summe einen Ertragswert von 256.878,58 Euro für alle drei Wohnungen. Die Differenz zu dem für diese drei Wohnungen von der Beklagten ermittelten Betrag von insgesamt 241.000 Euro beträgt 15.878,58 Euro. Sie entspricht rund 6,5 % der Gesamtentschädigung für diese drei Wohnungen. Eine solche Abweichung bewegt sich ohne weiteres innerhalb der bei den Verkehrswertermittlungen hinzunehmenden Toleranzgrenzen.
III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10, § 711 der Zivilprozessordnung.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 94 ff. BGB
§ 194 BauGB
§ 15 ImmoWertV
§ 17 ImmoWertV
§ 167 VwGO
§ 61 Nr. 2 VwGO
§ 10 Abs. 6 Satz 5 WEG
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 74 Abs. 2 Satz 3 VwVfG
§ 74 Abs. 2 VwVfG
§ 199 Abs. 1 BauGB
§ 8 Abs. 1 ImmoWertV
§ 15 Abs. 1 ImmoWertV
§ 15 Abs. 2 ImmoWertV
§ 17 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 17 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 711 der Zivilprozessordnung
§ 132 Abs. 2 VwGO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 163, 154
BVerwGE 125, 116
BGHZ 198, 265
BVerfGE 117, 1
4 O 294/16
00 Euro statt 76.00
00 Euro statt 100.00
00 Euro statt 65.00
2 D 27/11
V ZB 32/05
6 A 14.16
4 A 1075/04
III ZR 345/12
1 BvL 10/02
00 Euro auf 80.90
28 Euro bis 2.33
3 K 3047/17