Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-10-28, Aktenzeichen 239 C 85/21
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2021:1028.239C85.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Der Mieter kann die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete wegen der sog. Mietpreisbremse nur verlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zuvor gegenüber dem Vermieter in der Form des § 556g Abs. 4 BGB gerügt hat. Objektiv überzahlte Mieten muss der Vermieter nicht zurückerstatten, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt.(Rn.31)
2. Die §§ 556d - 556g BGB sind auf jede vereinbarte Mietstaffel anzuwenden. Bei jedem Eintritt eines neuen Staffelbetrages ist zugleich die Zulässigkeit dieses vereinbarten Betrages im Hinblick auf § 556d Abs. 1 BGB zu prüfen. Sollte ein neuer Staffelbetrag dieser Anforderung nicht gerecht werden, bleibt jedoch eine in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe gemäß § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten.(Rn.31)
3. Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Gegen die Entscheidung ist Berufung eingelegt worden.
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Beklagte ist Vermieterin einer 72,19 m² großen Wohnung in der ... straße ... , ... Berlin, 5. OG rechts. Mieter der Wohnung sind Frau ... und Herr ... . Der Mietvertrag wurde zum 1.4.2019 geschlossen. Auf den Mietvertrag wird Bezug genommen (Anlage B1, Blatt 46 ff. der Akten). Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine Staffelmiete, und zwar vom 1.4.2019 bis zum 31.3.2020 in Höhe von 760,00 €, vom 1.4.2020 bis zum 31.3.2021 in Höhe von 785,00 € und vom 1.4.2021 bis zum 31.3.2022 in Höhe von 810,00 €. Die Miete wurde bisher von den Mietern bezahlt.
Gemäß § 25 Ziffer 6 des Mietvertrags vereinbarten die Mietvertragsparteien:
„Die in diesem Mietvertrag vereinbarte Miete beruht auf folgender Ausnahme von § 556d BGB: In den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses wurde eine Modernisierung im Sinne des § 555b BGB durchgeführt, die zu einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB berechtigt.“
Die Wohnung ist nach den entsprechenden Merkmalen in das Mietspiegelfeld H3 der Berliner Mietspiegel 2017 und 2019 einzuordnen. Die Merkmalgruppen 2, 3 und 4 der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2017 und 2019 sind unstreitig wohnwerterhöhend einzuordnen, in der Merkmalgruppe 5 sind keine wohnwertrelevanten Merkmale vorhanden. Die Einordnung in die Merkmalgruppe 1 ist zwischen den Parteien streitig.
Die Mieter der Beklagten beauftragten die Klägerin mit der Durchsetzung ihrer Rechte wegen der sog. Mietpreisbremse.
Mit Schreiben vom 10.2.2020 wandte sich die Klägerin an die Beklagte, vertreten durch deren Hausverwaltung, und rügte einen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 und 2 BGB. Ferner verlangte die Klägerin Auskunft über etwaige Modernisierungsmaßnahmen sowie die Vormiete und für den Fall, dass das vor Mietverhältnis vor oder nach den geltenden Stichtag gemäß Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB begonnen habe, Auskunft über die Höhe der Vor-Vormiete. Darüber hinaus begehrte die Klägerin in dem Schreiben die Rückerstattung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete. Sie bat um Abgabe einer Erklärung, wonach die Miete gesenkt sei und Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Dem Rügeschreiben vom 10.2.2020 war als Anlage 1 eine Berechnung auf der Grundlage einer vereinbarten Nettokaltmiete pro Monat in Höhe von 760,00 € beigefügt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin vom 10.2.2020 nebst Anlagen verwiesen (Anlage K4, Blatt 26 ff. der Akten). Die Hausverwaltung der Beklagten teilte der Klägerin mit E-Mail vom 15.9.2020 unter anderem mit, dass die Wohnung im Jahr 2019 vor dem Bezug mit einem Laminatboden als Modernisierung ausgestattet wurde und sich die Kosten dafür auf brutto 3.300,00 € × 8 % Modernisierungszuschlag = 22,00 €/Monat belaufen (Anlage B2, Blatt 50 ff. der Akten).
Die Klägerin behauptet, die Mieter der Beklagten hätten ihr im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse die ihnen zustehenden Auskunftsansprüche, den Anspruch auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, den Anspruch auf Teilrückzahlung/-freigabe der Mietkaution, den Anspruch auf Freistellung von RVG-Gebühren und gegebenenfalls bestehende weitere Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung ihrer Miete sowie den Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Mieten beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten abgetreten und verweist auf die „Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung“ vom 3.2.2020, die sie in Kopie vorgelegt hat (Anlage K1, Blatt 15 der Akten).
Die Klägerin ist der Auffassung, die behauptete Abtretung durch die Mieter an sie sei nach der Rechtsprechung des BGH wirksam, da eine zulässige Inkassodienstleistung ihrerseits vorliege. Sie habe auch nach Erhebung der ohne die Auskunft berechneten Klage auf Rückzahlung überzahlter Mieten weiterhin aus abgetretenem Recht die begehrten Auskünfte verlangen können. Der Anspruch auf Auskunftserteilung über in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen [Klageantrag zu 1c)] sei erst mit der im Schriftsatz vom 1.9.2021 im laufenden Rechtsstreit erteilten Auskunft der Beklagten und nicht bereits mit der E-Mail vom 15.9.2020 erledigt worden. Die Klägerin behauptet, die Merkmalgruppe 1 sei wohnwertmindernd zu berücksichtigen, weil „nur ein kleines bzw. gar kein Handwaschbecken vorhanden“ sei. Sie bestreitet die Erstverlegung von Laminat in der Wohnung anstelle von Linoleumplatten. Sie meint, die zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarte Miete von 760,00 € sei daher um 249,24 € überhöht.
Die Klägerin meint ferner, ihr stehe aus abgetretenem Recht einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.173,82 € wegen der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten im Zusammenhang mit dem Schreiben vom 10.2.2020 zu. Wegen der Einzelheiten zur Berechnung dieser Kosten wird auf die Ausführungen zum Gegenstandswert und zu den Gebührentatbeständen in der Klageschrift vom 20.4.2021 und dem Schriftsatz vom 2.8.2021 verwiesen. Außerdem habe sie aus abgetretenem Recht einen Anspruch auf Zahlung von 249,24 € bezüglich der für April 2020 zuviel gezahlten Miete.
Die Klage ist der Beklagten am 15.6.2021 zugestellt worden.
Soweit die Klägerin zunächst beantragt hat, die Beklagte zu verurteilen, ihr Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: 1.c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1-3 BGB und Paragraf 559a Abs. 1-4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben?, haben die Parteien den übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Die Klägerin beantragt nunmehr noch,
1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen:
a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch Frau ... und Herrn ... („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, ... straße ... , ... Berlin, 5. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen?
b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht?
d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB?
2. die Beklagte zu verurteilen, an sie 249,24 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
3. die Beklagte zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.173,82 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte macht geltend, die von ihr ohnehin bestrittene Abtretung sei nach § 134 BGB i.V.m. § 3 RDG entgegen der Auffassung des BGH aus den vom Landgericht Berlin im Urteil vom 26.4.2021, Az.: ... , dargelegten Gründen nichtig und die Klägerin damit nicht aktivlegitimiert. Mit der Bereitstellung ihres Mietpreisrechners und des Angebots, die Mietpreisbremse durchzusetzen, habe die Klägerin Rechtsdienstleistungen außerhalb ihrer Inkassobefugnis wahrgenommen. Ferner sei die Rechtsverordnung des Landes Berlin zu § 556d Abs. 2 BGB unwirksam. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Auskunftsklage liege nicht vor, da das Ergebnis der verlangten Auskunft durch den gleichzeitig geltend gemachten bezifferten Zahlungsanspruch bereits vorweggenommen sei. Außerdem sei sie ihrer Auskunftsobliegenheit bereits im Mietvertrag nachgekommen. Der geltend gemachte Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete für April 2020 bestehe bereits deshalb nicht, weil die Klägerin die ab April 2020 vereinbarte zweite Mietstaffel nicht zum Gegenstand ihrer Rüge gemacht habe. Die Beklagte behauptet, in der Wohnung sei das einfache Linoleum im März 2019 vor dem Einzug der Mieter ohne Instandhaltungsaufwand gegen hochwertiges Laminat ausgetauscht worden. Dies habe sie der Klägerin bereits mit E-Mail vom 15.9.2020 mitgeteilt (Anlage B2, Blatt 50 der Akten).
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrags der Parteien wird ergänzend auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist teils unzulässig und teils unbegründet.
1. Auskunftsansprüche
Soweit die Klägerin noch die Auskunftsansprüche zu Ziffer 1a), b) und d) geltend gemacht, ist die Klage mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig.
Das Gericht schließt sich nach eigener Prüfung der Auffassung des Landgerichts Berlin an, wonach es an dem Rechtsschutzbedürfnis für die von der Klägerin geltend gemachten Auskunftsverlangen fehlt, wenn es auf die Auskunftserteilung für das von der Klägerin für den Mieter verfolgte Begehren, sich gegen eine überhöhte Miete zur Wehr zu setzen, gar nicht ankommt. Dazu müsste sich der Vermieter nach einer Rüge des Mieters zur preislichen Rechtfertigung der vereinbarten Miete auf die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB berufen haben oder Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er sich zukünftig darauf berufen wird. Vorliegend beruft sich die Beklagte zur Rechtfertigung der Höhe der vereinbarten Miete lediglich auf einen Modernisierungszuschlag, auf den sie bereits in § 25 Ziffer 6 des Mietvertrags hingewiesen hatte und den sie mit E-Mail an die Klägerin vom 15.9.2020 näher konkretisiert hatte. Auf weitere Ausnahmen gem. §§ 556e BGB und 556f BGB beruft sich die Beklagte nicht. Sie hat zu keinem Zeitpunkt auf weitere durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen oder eine höhere Vormiete Bezug genommen, um die vereinbarte Miete zu begründen, noch sind auch nur ansatzweise Anhaltspunkte dafür vorhanden, dass sie dies noch tun wird. Ein Rechtsschutzinteresse der Klägerin für die Auskunftsansprüche zu 1a), b) und d) ist daher nicht erkennbar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 – 64 S 95/19 –, Rn. 18 - 19, juris). Zudem kann sich der Vermieter, wenn er keine Auskunft erteilt hat, gem. § 556g Abs. 1a S. 2 BGB gar nicht auf eine nach § 556e BGB oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, so dass ein Rechtsschutzbedürfnis für die von der Klägerin verlangten Auskünfte nicht ersichtlich ist.
2. Zahlungsanspruch zu 2.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung überzahlter Miete für den Monat April 2020 gegen die Beklagte.
Insoweit kann offenbleiben, ob die Mieter der Klägerin den geltend gemachten Zahlungsanspruch abgetreten haben, die Klägerin aktivlegitimiert ist und die vereinbarte Miete zulässig ist.
Zwar genügt die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin den in der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB gestellten Begründungserfordernissen. Das Gericht nimmt insoweit Bezug auf das Urteil des BGH vom 27.5.2020 zum Aktenzeichen ... und schließt sich den dortigen Ausführungen an (Rn. 80 ff., juris; LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 – 64 S 95/19 –, juris).
Der Mieter kann die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete jedoch nur verlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zuvor gegenüber dem Vermieter in der Form des § 556g Abs. 4 BGB gerügt hat. Daran fehlt es hier. Objektiv überzahlte Mieten muss der Vermieter nicht zurückerstatten, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 556g BGB (Stand: 01.02.2020), Rn. 27). Die §§ 556d-556g BGB sind auf jede vereinbarte Mietstaffel anzuwenden (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, wie vor, Rn. 18). Anstelle des Beginns des Mietverhältnisses tritt im Rahmen der Ermittlung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miethöhe der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen (neuen) Mietstaffel fällig wird. Bei jedem Eintritt eines neuen Staffelbetrages ist also zugleich die Zulässigkeit dieses vereinbarten Betrages im Hinblick auf § 556d Abs. 1 BGB zu prüfen. Sollte ein neuer Staffelbetrag dieser Anforderung nicht gerecht werden, bleibt jedoch eine in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe gemäß § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht 14. Aufl. 2019, § 557a Rn. 70b; Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, wie vor, Rn. 19). Damit ist sichergestellt, dass für die jeweilige Staffel ein Abgleich mit der zu diesem Zeitpunkt am Markt geltenden aktuellen Miete erfolgt (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, wie vor, Rn. 23). Diese überzeugende Auffassung, die auch dem Wortlaut von § 557a Abs. 4 S. 1 BGB entspricht, wird entgegen der Ansicht der Klägerin ausdrücklich auch von Staudinger/J Emmerich vertreten (Staudinger/J Emmerich (2021) BGB § 557a Rn. 13a).
Die Klägerin verlangt aufgrund der Rüge vom 10.2.2020 die Rückzahlung der überzahlten Miete für April 2020. Die Rüge bezog sich jedoch nur auf die Ausgangsmiete und nicht auf die ab dem 1.4.2020 geltende zweite Mietstaffel in Höhe von 785,00 €. Das Rügeschreiben vom 10.2.2020 konnte sich bereits deshalb nicht auf die ab dem 1.4.2020 geltende Staffel beziehen, weil diese zum Zeitpunkt des Schreibens 10.2.2020 noch gar nicht galt. Zudem bezog sich die dortige Mietberechnung ebenso wie die Berechnung in der Klageschrift ausdrücklich auf die bis zum 31.3.2020 geltende Ausgangsmiete von 760,00 €. Eine im April 2020 gegebenenfalls überzahlte Miete kann die Klägerin mangels Rüge der Miethöhe daher nicht zurückverlangen.Mangels begründeter Hauptforderung kann die Klägerin auch keine Verzugszinsen verlangen.
3. Vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten
Mangels begründeter Hauptforderung hat die Klägerin keinen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gegen die Beklagte.
4. Prozessuale Nebenentscheidungen
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1, 91a Abs. 1 ZPO.
Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, hat die Klägerin die Kosten gem. § 91a Abs. 1 ZPO zu tragen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes, denn ohne die Erledigung des Rechtsstreits hinsichtlich des Auskunftsanspruchs wäre die Klägerin insoweit voraussichtlich unterlegen gewesen. Hinsichtlich des Auskunftsanspruchs war die Klage nämlich bereits unzulässig, da es insoweit an einem Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Die Beklagte hatte der Klägerin vorprozessual jedenfalls mit E-Mail vom 15.9.2020 bereits Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen vor Mietbeginn erteilt, und zwar hinsichtlich des Zeitpunkts, der konkreten Maßnahme und der dafür angefallenen Kosten. Darauf, ob die mit der E-Mail erteilte Auskunft ausreichend war, kommt es nicht entscheidend an. Denn aus den Gründen zu 1. bestand kein Rechtsschutzbedürfnis für die verlangte Auskunft. Für die Klägerin bestand auch kein Kostenrisiko. Denn erteilt der Vermieter die Auskunft nicht, nicht vollständig oder verspätet, macht er sich schadensersatzpflichtig mit der Folge, dass zumindest ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch besteht, sofern der Mieter seine weitere Vorgehensweise allein an den ihm bekannten Tatsachen orientiert und sich bei späterer Offenlegung der angefragten Umstände ergäbe, dass er seine Ansprüche nicht oder nicht mehr in der beabsichtigten Höhe weiterverfolgen kann (LG Berlin, Urteil vom 09. September 2020 – 64 S 44/19 –, Rn. 13, juris).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 556d ff. BGB
§§ 556d - 556g BGB
§§ 556e und 556f BGB
§§ 556e BGB und 556f BGB
§§ 556d-556g BGB
§ 556d BGB
§ 555b BGB
§ 559 BGB
§ 556f BGB
§ 134 BGB
§ 3 RDG
§ 556e BGB
§ 556g BGB
§ 556g Abs. 4 BGB
§ 556d Abs. 1 BGB
§ 557a Abs. 4 Satz 3 BGB
§ 556d Abs. 1 und 2 BGB
§ 556d Abs. 2 BGB
§ 558 Abs. 2 BGB
§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB
§ 556g Abs. 1a S. 2 BGB
§ 557a Abs. 4 S. 1 BGB
§ 91 Abs. 1, 91a Abs. 1 ZPO
§ 91a Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 64 S 95/19
64 S 44/19