Landgericht Erfurt (Thüringen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-11-26, Aktenzeichen 10 O 370/10
ECLI: ECLI:DE:LGERFUR:2010:1126.10O370.10.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Ist den Parteien bei dem Vertragsschluss über ein Wohnungsrecht bewusst, dass es zu einem Umzug des Wohnberechtigten in ein Pflegeheim aufgrund von Pflegebedürftigkeit kommen kann, schließt dies die spätere Geltendmachung von Ansprüchen auf Auskehr vereinnahmter Mieten bei Eintritt dieser Situation wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage aus.(Rn.19)
2. Es liegt eine planwidrige Regelungslücke im Vertrag vor, wenn die Parteien die Möglichkeit einer zukünftigen Einweisung in ein Pflegeheim gesehen haben, aber nicht gesehen haben, dass die Frage, was dann mit den Räumen bzgl. derer das Wohnungsrecht besteht bzw. mit den vereinnahmten Mieten geschehen soll. Denn diese Frage ist nicht durch gesetzliche Bestimmungen geregelt und daher regelungsbedürftig.(Rn.21) (Rn.22)
3. Ein Anspruch auf Auskehr der vereinnahmten Mieten ist nicht gegeben, wenn unklar bleibt, was die Parteien hinsichtlich der vereinnahmten Mieten bei der Vermietung ohne Zustimmung des Anderen - z.B. die Herausgabe der Mieteinnahmen oder nicht, eine hälftige Teilung der vereinnahmten - vereinbart hätten.(Rn.23)
Verfahrensgang
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist für die Beklagte ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Der Streitwert wird festgesetzt auf 6.500,00 EUR.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Auskehrung vereinnahmter Mieten auf Grund eines Wohnungsrechtes.
Durch den notariellen Vertrag vom 28.09.1995 verkaufte die Klägerin das im Grundbuch von xxx, xxx eingetragene Grundstück xxx, xxx, xxx an xxx, den Ehemann der Beklagten (Anlage K 1, Blatt 8 bis 13 der Akte). Der Vertrag enthält unter Anderem die folgenden Vereinbarungen:
„III. Der Kaufpreis bestimmt sich wie folgt:
1. Der Käufer verpflichtet sich, an den Verkäufer ab Januar 1996 auf dessen Lebenszeit eine monatliche Rente von DM 700,00 (in Worten: Deutsche Mark siebenhundert) zu zahlen. …..
2. Der Käufer räumt hiermit dem Verkäufer auf Lebenszeit das unentgeltliche Wohnungsrecht in dem Wohngrundstück xxx, ein. Das Wohnungsrecht besteht aus dem Recht, unter Ausschluss des jeweiligen Grundstückseigentümers folgende Räume zu bewohnen: sämtliche Räume im Erdgeschoss, das sind zwei Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, Küche, Bad und Flur. Mit dem Wohnungsrecht verbunden ist das Recht zur angemessenen Mitbenutzung aller dem gemeinsamen Gebrauch der Hausbewohner dienenden Räumlichkeiten, Einrichtungen und Anlagen sowie freier Umgang in Hofraum und Garten. ….. Der Käufer bestellt dieses Wohnungsrecht dem Verkäufer hiermit als beschränkte persönliche Dienstbarkeit gemäß § 1093 BGB an dem vorbezeichneten Hausgrundstück. …..
3. Der Käufer verpflichtet sich, den Verkäufer zeit dessen Lebens in gesunden und kranken Tagen, jedoch nur bei Bedarf, in dessen Wohnung vollständig und unentgeltlich zu pflegen und zu betreuen bzw. pflegen und betreuen zu lassen. ….. Im Falle von Gebrechlichkeit und Krankheit hat der Käufer dafür zu sorgen, dass die Berechtigte so gepflegt wird, wie es ihr Gesundheitszustand erfordert. Die Pflegepflicht ruht, wenn und solange sich die Berechtigte auf Einweisung ihres Hausarztes in einem Krankenhaus, Pflegeheim oder Altersheim aufhält. …..
Das Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht wurde am 11.06.1996 als beschränkte persönliche Dienstbarkeit in der zweiten Abteilung des Grundbuchs zu Gunsten der Klägerin eingetragen (Anlage K 2, Blatt 14 bis 22 der Akte).
Nachdem die Beklagte im Jahre 1998 ihr erstes Kind zur Welt gebracht hatte, erließ die Klägerin dem Ehemann der Beklagten die unter der Ziffer III. 1. des Notarvertrages vereinbarte monatliche Ratenzahlung in Höhe von 700,00 DM mit den Worten: „Ihr habt genug gezahlt. Ihr braucht es jetzt selber.“ Seit diesem Zeitpunkt wurde die in dem Notarvertrag vereinbarte monatliche Rente nicht mehr gezahlt. Am 31.07.2002 ließen xxx und seine Ehefrau, die Beklagte, einen notariellen Übergabevertrag beurkunden (Anlage K 3, Blatt 23 bis 28 der Akte). Das Eigentum am Grundstück wurde unentgeltlich im Wege der Schenkung auf die Beklagte übertragen.
Seit dem 12.01.2006 lebt die Klägerin auf Grund ihres altersbedingt verschlechterten Gesundheitszustandes und eines erhöhten Pflegebedarfs (Pflegestufe III) in einem Pflegeheim. Eine Rückkehr der Klägerin in die Räumlichkeiten in der xxx ist aus gesundheitlichen Gründen dauerhaft ausgeschlossen. Die Räumlichkeiten, auf die das Wohnungsrecht sich bezieht, werden seit Februar 2008 von der Beklagten vermietet. Auf diese Weise erzielt die Beklagte eine monatliche Miete in Höhe von 250,00 EUR.
Die Klägerin behauptet, Sinn und Zweck der Einräumung des Wohnungsrechts sei es gewesen, die Absicherung des Lebensbedarfs der Klägerin im Alter zu gewährleisten.
Die Klägerin meint, daher Anspruch auf die von der Beklagten vereinnahmten Mieten für den Zeitraum Februar 2008 bis einschließlich März 2010 (26 x 250,00 EUR) zu haben.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 6.500,00 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
2. die Beklagte weiter zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 638,44 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Sache wurde am 02.11.2010 mündlich verhandelt. Auf das Sitzungsprotokoll (Blatt 42 bis 44 der Akte wird Bezug genommen).

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Ein Zahlungsanspruch der Klägerin nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage besteht nicht, da sich hinsichtlich der Grundlagen der getroffenen Vereinbarung nichts Wesentliches geändert hat. Den Parteien war bei Vertragsschluss durchaus bewusst, dass es zu einem Umzug der Klägerin in ein Pflegeheim wegen Pflegebedürftigkeit kommen kann. Das schließt es aus, später Ansprüche wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage geltend machen zu können (BGH, Urteil vom 19.01.2007, NJW 2007, 1884/ 1886).
Auch eine ergänzende Vertragsauslegung führt im Ergebnis nicht dazu, der Klägerin einen Anspruch auf Auskehr der vereinnahmten Mieten zuzusprechen. Es ist zwar grundsätzlich möglich, über die Regeln der ergänzenden Vertragsauslegung einen Anspruch der Klägerin zu bejahen. Jedoch setzt dies eine planwidrige Regelungslücke im Vertrag voraus (Busche im Münchener Kommentar zum BGB, 5.Auflage 2006, § 157 Rdnr.37). Außerdem führt die ergänzende Vertragsauslegung nur dann zum Erfolg der Klage, wenn irgendwelche Umstände erkennbar sind, die das Gericht in die Lage versetzen, feststellen zu können, dass die Parteien bei Abschluss der streitgegenständlichen Vereinbarungen sich auf eine Auskehr der von der Beklagten vereinnahmten Mieten an die Klägerin geeinigt hätten, wenn sie die Regelungsbedürftigkeit dieser Frage damals erkannt hätten. Auf Grund der konkreten Umstände des Falles ist hier aber eher das Gegenteil der Fall.
Das Vorliegen einer planwidrigen Regelungslücke dürfte hier zu bejahen sein. Die Vereinbarungen unter der Ziffer III. 3. des Vertrages zeigen, dass die Vertragsparteien damals die Möglichkeit einer zukünftigen Einweisung der Klägerin in ein Pflegeheim gesehen haben. Im Bewusstsein dessen haben sie drei Verpflichtungen des Käufers begründet, nämlich die monatliche Rentenzahlung, die Einräumung des Wohnungsrechts und die Pflicht zur Erbringung von Pflegeleistungen gegenüber der Klägerin. Hinsichtlich der zuletzt genannten Verpflichtung wurde ausdrücklich vereinbart, dass diese ruht, solange sich die Klägerin in einem Pflegeheim aufhält. Nicht gesehen haben die Vertragsparteien die Regelungsbedürftigkeit der Frage, was dann mit den Räumen geschehen soll, hinsichtlich derer das Wohnungsrecht eingeräumt wurde. Wenn die Klägerin dort nicht mehr wohnt, liegt auf der Hand, dass sich die Frage stellt, ob eine Vermietung an Dritte möglich ist. Vom OLG Hamm wurde zu Recht darauf hingewiesen, dass es an einer Regelungslücke dann fehlt, wenn die Parteien deshalb bewusst nichts in den Vertrag geschrieben haben, weil sich die Lösung des Problems aus dem Gesetz ergibt (OLG Hamm, Urteil vom 28.09.2009, Aktenzeichen 5 U 80/07).
In diesem Sinne ist es möglich, dass die Vertragsparteien es hinsichtlich der Frage der Vermietbarkeit bei der gesetzlichen Regel belassen wollten. Dies würde bedeuten, dass weder der Eigentümer noch der Wohnungsberechtigte ohne die Zustimmung des jeweils Anderen vermieten dürfte und dass bei Zuwiderhandlung jeweils eine Unterlassungsklage möglich wäre (OLG Hamm, Urteil vom 28.09.2009, Aktenzeichen 5 U 80/07). Eine klare gesetzliche Regel hinsichtlich der Frage, ob vereinnahmte Mieten herauszugeben sind, wenn ohne Zustimmung des jeweils Anderen vermietet wird, gibt es aber nicht. Daher ist diese Frage regelungsbedürftig. Wird sie nicht geregelt, ist der Vertrag lückenhaft und die Regeln über die ergänzende Vertragsauslegung können grundsätzlich zur Anwendung gelangen.
Die Anwendung der Regeln über die ergänzende Vertragsauslegung führt hier nicht zu einem Zahlungsanspruch der Klägerin. Berücksichtigt man nur die Vertragsurkunde selbst, lässt sich kein Anhaltspunkt finden, ob etwaige ohne Zustimmung des Anderen vereinnahmte Mieten herauszugeben sind oder nicht. Es ist möglich, dass die Vertragsparteien, wenn sie das Problem gesehen hätten, vereinbart hätten, dass – solange die Klägerin sich im Pflegeheim aufhält – der Eigentümer ohne jede Einschränkung vermieten darf und die Mieten auch behalten darf. Hierfür würde der Umstand sprechen, dass die Klägerin vermögend ist und zur Sicherung ihres Lebensunterhalts auf irgendwelche Zahlungen der anderen Seite nicht angewiesen ist. Ebenso ist es aber möglich, dass die Vertragsparteien bei entsprechendem Problembewusstsein vereinbart hätten, dass bei Vermietung ohne Zustimmung des Anderen die vereinnahmten Mieten entweder herauszugeben sind oder hälftig geteilt werden. Letztlich lässt sich hinsichtlich der Frage, was im Jahre 1995 vereinbart worden wäre, nur spekulieren. Das geht hier zu Lasten der darlegungs- und beweispflichtigen Klägerin.
Berücksichtigt man die im Jahre 1998 zustande gekommene Änderungsvereinbarung, spricht alles dafür, dass die Vertragsparteien damals vereinbart hätten, dass etwaige Mieteinnahmen beim Grundstückseigentümer verbleiben. Die Vertragsparteien haben sich 1998, nachdem die Beklagte ihr erstes Kind zur Welt gebracht hatte, darauf geeinigt, dass dem Ehemann der Beklagten die nach dem Notarvertrag geschuldete Rentenzahlung in Höhe von 700,00 DM monatlich erlassen wird, weil die Klägerin der Auffassung war, die Gegenseite habe das Geld nötiger als sie selbst. Wenn man dies berücksichtigt, dann wäre hinsichtlich der Frage, was mit etwa vereinnahmten Mieten geschehen soll, mit sehr großer Wahrscheinlichkeit auch vereinbart worden, dass seitens der Klägerin insoweit nichts beansprucht wird – ebenso wie es ja auch hinsichtlich der Pflegepflicht der Beklagten für die Zeit des Aufenthalts der Klägerin im Pflegeheim vereinbart worden war.
Grundsätzlich richtig ist der Einwand der Klägerin, bei einer ergänzenden Vertragsauslegung sei auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen (Busche im Münchener Kommentar zum BGB, § 157 Rdnr.49). Das ändert aber nichts daran, dass vorliegend die Geschehnisse aus dem Jahre 1998 im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu berücksichtigen sind. Denn es handelt sich hier um eine zwischen den Parteien nachträglich vereinbarte Vertragsänderung. Wird mittels einer Änderungsvereinbarung hinsichtlich der auf Grund des Vertrages zu erbringenden Leistungen Wesentliches geändert, ist auch der Zeitpunkt dieser Änderungsvereinbarung zu berücksichtigen. Denn auch insoweit geht es um einen einvernehmlich zustande gekommenen Vertragsabschluss, der auslegungsfähig ist, auch im Sinne einer ergänzenden Vertragsauslegung.
Letztlich besteht auch kein Anspruch der Klägerin nach Bereicherungsrecht. Solange der Klägerin – über den Vertrag oder eine ergänzende Vertragsauslegung – nicht der Nachweis gelingt, dass die vereinnahmten Mieten ihr zustehen, bleibt auch offen, ob die Beklagte auf Kosten der Klägerin bereichert ist. Auch bei der Prüfung von § 812 Abs.1 Satz 1 2.Alternative BGB ist Anspruchsvoraussetzung, dass es um eine Vermögensverschiebung geht, die nach dem „Zuweisungsgehalt der einschlägigen rechtlichen Güterzuordnung“ dem in Anspruch Genommenen nicht zusteht (OLG Hamm, Urteil vom 28.09.2009, Aktenzeichen 5 U 80/07).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1 ZPO und die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr.11, 711 Satz 1 ZPO. Der Streitwert war gemäß § 63 Abs.2 GKG durch Beschluss festzusetzen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 1093 BGB
§ 812 Abs.1 Satz 1 2.Alternative BGB
§ 91 Abs.1 ZPO
§ 708 Nr.11, 711 Satz 1 ZPO
§ 63 Abs.2 GKG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2007, 1884
V ZR 206/11
2 U 1074/10
5 U 80/07