Verwaltungsgericht Stuttgart (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-03-15, Aktenzeichen 6 K 151/23
ECLI: ECLI:DE:VGSTUTT:2024:0315.6K151.23.00

Tenor:
Die Verfügung der Beklagten vom 04.02.2019 und der Widerspruchsbescheid des Landratsamts L. vom 28.12.2022 werden aufgehoben.
Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen die Ausübung eines Vorkaufsrechts durch die Beklagte für einen Miteigentumsanteil an einem landwirtschaftlichen Grundstück südlich des Siedlungsrandes der Beklagten.
Bei dem Grundstück mit der Flurstück-Nummer ... handelt es sich bisher um eine landwirtschaftliche Fläche. Es liegt im Geltungsbereich des Flächennutzungsplans der Beklagten (Fortschreibung ...). Danach ist der weit überwiegende Teil der Grundstücksfläche (ca. 90 %) als Wohnbaufläche dargestellt, der nördliche, an die B. Straße angrenzende Teilbereich hingegen als Fläche für die Landwirtschaft.
Auszug aus dem FNP der Beklagten
Die Klägerin schloss am 04.12.2018 mit Frau C. (Verkäuferin) einen notariellen Kaufvertrag über deren Miteigentumsanteil von 1/2 an dem 37,7 a großen Grundstück auf der Gemarkung G. Der Kaufpreis betrug 565.500,- €.
Nachdem eine Mehrfertigung des notariellen Kaufvertrags am 07.12.2018 bei der Beklagten eingegangen war, teilte sie der Klägerin und der Verkäuferin jeweils mit Schreiben vom 20.12.2018 unter Einräumung einer Frist zur Stellungnahme mit, dass sie beabsichtige, ihr Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB auszuüben. Es erfolgte weder durch die Klägerin noch durch die Verkäuferin eine Stellungnahme.
In der Sitzung vom 31.01.2019 beschloss der Gemeinderat der Beklagten, die Verwaltung zu beauftragen, das „Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Ziffer 5 BauGB für das Grundstück Flst. ...“ auszuüben. Im Sachvortrag wurde unter anderem ausgeführt: „Beim Grundstück Flst. ... handelt es sich um ein unbebautes Grundstück im Außenbereich, für das nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist. Der Stadt S. steht daher ein gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Ziffer 5 BauGB zu. […] Das Grundstück ist im rechtsgültigen Flächennutzungsplan als künftige Wohnbaufläche ausgewiesen. In der Regionalplanung ist dieser Bereich als Wohnungsbauschwerpunkt ausgewiesen. Die Stadt S. beabsichtigt hier künftig ein Baugebiet auszuweisen, um den dringenden Bedarf an Wohnraum teilweise befriedigen zu können. […]“
Mit an die Klägerin und die Verkäuferin gerichteten gleichlautenden Verfügungen vom 04.02.2019 übte die Beklagte das Vorkaufsrecht am Miteigentumsanteil am genannten Grundstück aus. Sie führte aus, dieses Recht stehe ihr nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB zu, da das verkaufte Grundstück im Außenbereich aber im Geltungsbereich einer durch den Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbaufläche liege. Für das Grundstück bestehe der konkrete Verwendungszweck, es mittelbar oder unmittelbar Wohnzwecken zuzuführen. Sie besitze hier nur wenig Flächenanteil und benötige Grundstücke zur Sicherung der zukünftig dem öffentlichen Interesse dienenden Flächen, z.B. Verkehrsflächen. Der Bedarf an Wohnbauflächen und Wohnungen sei außerordentlich hoch. Die Ausübung des Vorkaufsrechts könne auch nicht durch ein anderes, milderes Mittel abgewendet werden und sei in diesem Ausmaß zur Erreichung des übergeordneten Ziels geeignet, erforderlich und angemessen.
Mit Anwaltsschriftsatz vom 08.02.2019 erhob die Klägerin Widerspruch. Zur Begründung trug sie zusammengefasst vor, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Es fehle sowohl am Zeitmoment als auch am Konkretisierungsmoment. Zudem sei die Verfügung ermessensfehlerhaft. Sie sei ein Wohnbauunternehmen und beabsichtige auf dem Grundstück die Errichtung eines Wohngebäudes, was den erklärten Zielen der Beklagten entspreche.
In seiner Sitzung vom 24.10.2019 beschloss der Gemeinderat der Beklagten, für einen räumlichen Bereich um das genannte Grundstück den Bebauungsplan „B. Straße I“ aufzustellen.
Mit Widerspruchsbescheid vom 28.12.2022 wies das Landratsamt L. den Widerspruch der Klägerin zurück. Das bestehende Vorkaufsrecht sei formell und materiell rechtmäßig ausgeübt worden. Die Ermessensentscheidung der Beklagten sei zwar sehr kurz gehalten. Es werde aber deutlich aufgezeigt, dass sie im Bereich westlich der B. Straße Wohnraumentwicklung betreiben wolle. Zudem habe der Gemeinderat der Beklagten in der Begründung zum Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans „B. Straße I“ die Ziele und Zwecke der Planung, bezahlbaren Wohnraum in verdichteter Bauweise zu schaffen und weitere Flächen für städtische Einrichtungen auszuweisen, definiert. Die Umsetzung dieser Ziele würde erheblich erschwert, wenn im künftigen Gebiet eine Vielzahl an Eigentümerbelangen koordiniert werden müsste. Die Belange der Klägerin als Wohnbauunternehmen seien überwiegend wirtschaftlicher Natur und würden sich gegenüber dem Gemeinwohl nicht durchsetzen.
Am 11.01.2023 hat die Klägerin Klage erhoben. Zu deren Begründung wiederholt und vertieft sie die Ausführungen aus der Widerspruchsbegründung. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Auch soweit am 24.10.2019 der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „B. Straße I“ gefasst worden sei, folge daraus nicht, dass das erforderliche Zeitmoment gewahrt sei. Seit dem Aufstellungsbeschluss im Jahr 2019 sei nichts weiter passiert. Zudem sei die Verfügung nach wie vor ermessensfehlerhaft. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Errichtung eines Wohngebäudes von privater Hand in der Abwägung ein geringeres Gewicht zugesprochen werde als dem öffentlichen Zweck, künftige Wohnbauflächen zu schaffen. Das Nachschieben von Gründen durch die Widerspruchsbehörde sei nicht zulässig. Im Übrigen bestehe eine Abwendungsbefugnis.
Die Klägerin beantragt,
die Verfügung der Beklagten vom 04.02.2019 und den Widerspruchsbescheid des Landratsamts L. vom 28.12.2022 aufzuheben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung trägt sie vor, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Mit dem Aufstellungsbeschluss vom 24.10.2019 seien die erforderlichen Verfahrensschritte alsbald vorgenommen worden. Auch sei das Ermessen fehlerfrei ausgeübt worden. Der Umstand, dass es sich bei der Klägerin um ein Wohnbauunternehmen handle, bedinge keinen Ermessensfehler. Sie habe im Rahmen der Anhörung auch keinerlei Stellungnahme abgegeben. Die Widerspruchsbehörde sei zudem berechtigt gewesen, Ermessensgesichtspunkte zu ergänzen. Die Klägerin habe das Vorkaufsrecht auch nicht abgewendet.
In der mündlichen Verhandlung ist insbesondere erörtert worden, dass im Flächennutzungsplan der Beklagten nicht das vollständige Grundstück Flst.-Nr. ... als Wohnbaufläche dargestellt ist. Die Klägerin hat sich darauf berufen, dass der Planteil eindeutig sei. Ein Vorkaufsrecht könne demnach überhaupt nur für den als Wohnbaufläche dargestellten Teil des Grundstücks bestehen. Der hier verkaufte ideelle Miteigentumsanteil sei jedoch nicht derart teilbar, sodass die Beklagte das Vorkaufsrecht nicht habe ausüben können. Um Missbrauchsfällen zu begegnen, seien die Vorschriften aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch ausreichend. Die Beklagte hat erwidert, der Flächennutzungsplan sei dahingehend zu verstehen, dass die Wohnbaufläche das gesamte Grundstück erfasse. Die Einzeichnung sei nur deshalb so gewählt worden, um zu verdeutlichen, dass ein Abstand zur Landesstraße eingehalten werden müsse. Selbst wenn man davon ausgehen würde, dass das Vorkaufsrecht nicht für das gesamte Grundstück bestehe, müsse es möglich sein, das Vorkaufsrecht für den Teilbereich auch in Fällen auszuüben, in denen ein Miteigentumsanteil verkauft werde. Ansonsten könne die Ausübung eines Vorkaufsrechts durch entsprechende Gestaltung verhindert werden.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und den Inhalt der dem Gericht vorliegenden Behördenakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage hat in der Sache Erfolg.
I. Die Vorkaufsrechtsausübungsverfügung der Beklagten vom 04.02.2019 und der Widerspruchsbescheid des Landratsamts L. vom 28.12.2022 sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Der Beklagten steht das von ihr in Anspruch genommene Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 2 Satz 1, § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB (dazu 1.) nicht zu. Der Flächennutzungsplan der Beklagten stellt nur einen Teilbereich des Grundstücks als Wohnbaufläche dar, sodass ein Vorkaufsrecht nur für diesen Teilbereich bestehen kann (dazu 2.). Eine Erstreckung auf die gesamte Grundstücksfläche ist nicht erfolgt (dazu 3.). Die Ausübung des Vorkaufsrechts an einem Miteigentumsanteil beschränkt auf eine Teilfläche des Grundstücks ist unzulässig (dazu 4.).
1. Ermächtigungsgrundlage zur Ausübung eines bestehenden Vorkaufsrechts ist § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB.
Danach kann ein solches Recht durch Verwaltungsakt - allerdings gegenüber dem Verkäufer - ausgeübt werden. Eine solche Ausübung ist hier auch durch eine identische Verfügung der Beklagten gegenüber der Verkäuferin erfolgt. Dieser an die Verkäuferin adressierte Bescheid müsste strenggenommen der Klägerin als Käuferin nur bekanntgegeben werden (so etwa Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Stand Okt. 2023, § 28 Rn. 26; Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, Stand Jan. 2023, § 28 Rn. 52). Es ist aber ebenso zulässig, eine eigenständige Verfügung an sie zu adressieren (vgl. hierzu konkludent etwa VGH Bad.-Württ., Urt. v. 30.09.2021 - 3 S 2595/20 - juris Rn. 26).
Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist. Mit diesem Vorkaufsrecht wird insbesondere das Ziel verfolgt, Flächen für den Wohnungsbau verfügbar zur machen. Dies schließt solche Grundstücke ein, die der infrastrukturellen Ausstattung des zu entwickelnden Wohngebiets dienen sollen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 25.01.2010 - 4 B 53.09 - juris Rn. 5 mit Verweis auf Begr. des RegE BT-Dr 11/6508, S. 14).
2. Die Voraussetzungen für das Entstehen eines Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB liegen nur für eine Teilfläche des Grundstücks Flst.-Nr. ... vor.
a) Für das unbebaute und im Außenbereich gelegene Grundstück Flst.-Nr. ... ist zwar der weit überwiegende Teil der Grundstücksfläche (ca. 90 %) als Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan der Beklagten dargestellt; der nördliche, an die B. Straße angrenzende Teilbereich hingegen als Fläche für die Landwirtschaft. Dies ist dem Planteil zum Flächennutzungsplan der Beklagten (Fortschreibung ...), der diesbezüglich seit dem Inkrafttreten im Jahre 2009 unverändert geblieben ist, eindeutig zu entnehmen.
Auch unter Berücksichtigung der Begründung zum Flächennutzungsplan ergibt sich nichts anderes. Im Erläuterungsbericht der Beklagten zur Fortschreibung des Flächennutzungsplans ... (veröffentlicht ...) wird zu der dargestellten Wohnbaufläche „B. Straße“, die mit 3,58 ha angegeben ist, lediglich ausgeführt (F I. 1., S. 29 des Erläuterungsberichts): „Die Baufläche liegt im Süden von G. Sie neigt sich leicht nach Norden hin. Sie ist umgeben von Grünfläche (Sportanlagen) und geplanten Bauflächen. Sie wird als Acker genutzt und weist am Nordrand Streuobstbestände auf.“ Dem kann nicht entnommen werden, dass die Wohnbaufläche tatsächlich bis an die B. Straße reichen sollte. Gegen eine solche Annahme spricht zudem, dass im Vorentwurf zum Flächennutzungsplan die Wohnbaufläche im Gebiet B. Straße bis an diese heranreichte (J - Anhang II, S. 74 des Erläuterungsberichts), wohingegen in der endgültigen Fassung, die im Jahre 2009 in Kraft trat, ein Streifen entlang der B. Straße von der Wohnbaufläche ausgenommen wurde. Es ist vor diesem Hintergrund von einer bewussten Entscheidung auszugehen, diese Fläche nicht als Wohnbaufläche darzustellen. Dafür spricht auch der Vergleich zur weiter nördlich im Bestand eingezeichneten Wohnbaufläche, die direkt an die B. Straße angrenzt.
Das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB ist auch nach seinem Sinn und Zweck nicht auf den Bereich zwischen der konkret dargestellten Wohnbaufläche und der B. Straße zu erweitern. Dabei bedarf es keiner Entscheidung, ob auch solche Flächen vom Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB erfasst werden, die im Flächennutzungsplan als Flächen für die Infrastruktur dargestellt sind (so beispielsweise Bay. VGH, Urt. v. 03.02.2015 - 15 B 13.100 - juris Rn. 14 f.). Denn dies ist vorliegend nicht der Fall. Der Bereich ist als Fläche für die Landwirtschaft und nicht als Infrastrukturfläche dargestellt. Selbst wenn man davon ausgehen würde, dass die Fläche als Schutzstreifen zur B. Straße dienen soll, würde dies eine Erstreckung des Vorkaufsrechts hierauf nicht gebieten. Denn die Beklagte würde diesen Bereich auch dann weder zur Wohnbebauung noch zum Bau von Infrastruktureinrichtungen benötigen.
b) Liegen die Voraussetzungen für ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB mithin nur für einen räumlich beschränkten Teil des Grundstücks vor, besteht das Vorkaufsrecht grundsätzlich auch nur für diese Teilfläche.
Die Reichweite des Vorkaufsrechts ist auf diejenigen Flächen beschränkt, für die der in Rede stehende Vorkaufsrechtstatbestand erfüllt ist. Das Vorkaufsrecht kann mithin allein in Bezug auf die betroffene Fläche entstehen; es erstreckt sich nicht auf das gesamte verkaufte Grundstück (vgl. BGH, Urt. v. 05.07.1990 - III ZR 229/89 - juris; VGH Bad.-Württ, Urt. v. 25.06.2009 - 5 S 574/08 - juris Rn. 23; Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, Stand Juli 2018, § 24 Rn. 29).
Dem liegt zu Grunde, dass das Vorkaufsrecht dazu beitragen soll, den Grunderwerb für die dort genannten Nutzungszwecke zu erleichtern, um spätere Enteignungen entbehrlich zu machen. Dieses rechtspolitische Anliegen erfordert nicht den Zugriff auf Grundstücksteile, die nicht benötigt werden. Der allgemein geltende Grundsatz der Verhältnismäßigkeit des Eingriffs in die Privatrechtssphäre gebietet vielmehr, das gesetzliche Vorkaufsrecht ausdrücklich auf den Grundstücksteil zu beschränken, dessen Erwerb durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist (vgl. BGH, Urt. v. 15.01.1971 - V ZR 164/68 - VerwRspr 1971, 824, 825; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberg, BauGB, Stand Aug. 2023, § 24 Rn. 48b).
2. Eine Erstreckung des Vorkaufs auf das Restgrundstück ist nicht erfolgt.
Eine solche käme gemäß § 467 Satz 2 BGB dann in Betracht, wenn der vom Vorkaufsrecht erfasste Grundstücksteil und das Restgrundstück nicht ohne Nachteil für den Vorkaufsverpflichteten getrennt werden könnten und der Vorkaufsverpflichtete deshalb die Erstreckung verlangen würde.
Zwingende Voraussetzung für die Erstreckung auf das Restgrundstück ist, dass der Verkäufer die Erstreckung verlangt. Von sich aus kann die Gemeinde keine Erstreckung auf Flächen vornehmen, für die ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht (rechtmäßig) ausgeübt werden kann. Das gilt selbst dann, wenn die Beschränkung der Inanspruchnahme auf die Teilfläche zu einer Zerschneidung der auf dem Grundstück stehenden Gebäude führen würde oder der verbleibende Grundstücksteil nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich nutzbar wäre (vgl. Bay VGH, Beschl. v. 08.04.2015 - 15 ZB 13.2564 - juris Rn. 22; Hess. VGH, Beschl. v. 08.04.2011 - 3 A 1126/10 - juris Rn. 31; Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, Stand Juli 2018, § 28 Rn. 92 f.).
Die hiernach allein erstreckungsberechtigte Vorkaufsverpflichtete ist die Verkäuferin. Diese hat kein Erstreckungsverlangen gestellt, weswegen der Gemeinderat der Beklagten über eine Erstreckung, für die andere Voraussetzungen als für die Ausübung des Vorkaufsrechts gelten, nicht entschieden hat. Auf die Nachteiligkeit einer Trennung (mangelnde Bebaubarkeit des Restgrundstücks) kommt es daher nicht an.
3. Eine Beschränkung des von der Beklagten für den Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück in Anspruch genommenen Vorkaufsrechts, mithin eine teilweise Aufrechterhaltung der Verfügung, ist im vorliegenden Fall nicht möglich. Zwar gilt das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB grundsätzlich auch für den Verkauf eines ideellen Miteigentumsanteils (dazu a). Die Ausübung des Vorkaufsrechts an einem (ideellen) Grundstücksmiteigentumsanteil ist jedoch unzulässig, wenn das Vorkaufsrecht auf eine (reale) Teilfläche beschränkt ist (dazu b).
a) Ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB kann grundsätzlich auch an einem Miteigentumsanteil ausgeübt werden.
Dies ergibt sich bereits aus einem Umkehrschluss zu § 24 Abs. 2 BauGB, wonach das Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht zusteht beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten. Der Verkauf von ideellen Miteigentumsanteilen (Bruchteilseigentum) ist dagegen nicht vom Anwendungsbereich des Vorkaufsrechts ausgeschlossen. Danach bleibt es bei dem in § 200 Abs. 1 BauGB normierten Grundsatz, dass die für Grundstücke geltenden Vorschriften des Baugesetzbuchs, wozu die Vorkaufsrechte nach § 24 und § 25 BauGB gehören, entsprechend auf Grundstücksteile anzuwenden sind, wozu auch ideelle Miteigentumsanteile gehören (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 24.09.2019 - 5 S 1733/17 - juris zu § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB m.w.N.).
b) Die Ausübung des Vorkaufsrechts an einem (ideellen) Grundstücksmiteigentumsanteil ist jedoch dann unzulässig, wenn das Vorkaufsrecht auf eine (reale) Teilfläche beschränkt ist (so auch Bay. VGH, Urt. v. 08.12.2011 - 14 BV 10.559 - juris Rn. 26 ff.; LG Darmstadt (Kammer für Baulandsachen), Urt. v. 27.10.2017 - 91 O 101/16 - juris; in der Folgeinstanz in diese Richtung tendierend, wenn auch im Ergebnis offenlassend: OLG Frankfurt (Senat für Baulandsachen), Urt. v. 12.12.2019 - 100 U 3/17 (BauL) - juris Rn. 26; Grziwotz, in: BeckOK BauGB, Spannowsky/Uechtritz, Stand Okt. 2023, § 24 Rn. 9; Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, Stand Juli 2018, § 24 Rn. 30).
Beim Miteigentum nach Bruchteilen handelt es sich nach §§ 1008 ff. BGB um eine Unterart der Bruchteilsgemeinschaft im Sinne der §§ 741 ff. BGB. Es liegt also keine reale Teilung der Sache vor, sondern eine ideelle Teilung des Eigentumsrechts an der ganzen beweglichen oder unbeweglichen einzelnen Sache. Damit ist Miteigentum definiert als die Mitberechtigung mehrerer Eigentümer einer ungeteilten Sache zu ideellen Bruchteilen (vgl. K. Schmidt, in: MüKo BGB, 9. Aufl. 2023, § 1008 Rn. 1). Dem Miteigentümer kann also nicht ein bestimmter realer Teil am Eigentumsgegenstand zugewiesen werden. Das wiederum hat zur Folge, dass das Vorkaufsrecht an einem Miteigentumsanteil nicht dahingehend ausgeübt werden kann, dass es bezüglich eines bestimmten Grundstücksteils beansprucht wird, da ein solcher Grundstücksteil dem Miteigentumsanteil eben gerade nicht zuordenbar ist. Es fehlt an der hierfür erforderlichen Möglichkeit, dem vermeintlich von der Vorkaufsrechtsausübung betroffenen Miteigentumsanteil einen realen Grundstücksteil zuzuordnen und damit an der rechtlichen Teilbarkeit (vgl. Bay. VGH, Urt. v. 08.12.2011 - 14 BV 10.559 - juris Rn. 27).
Bei Ausübung eines Vorkaufsrechts an einem Miteigentumsanteil in Bezug auf eine Teilfläche müsste die Teilung des Grundstücks herbeigeführt werden, sodass der eine Teil des Grundstücks mit dem Vorkaufsrecht belastet, der andere Teil des Grundstücks dagegen unbelastet bleiben würde und anschließend der Miteigentumsanteil am mit dem Vorkaufsrecht belasteten Grundstück auf den Vorkaufsrechtsbegünstigten übergehen könnte, während der andere Teil des Grundstücks vom Vorkaufsrecht unberührt bleiben würde. Eine Grundstücksteilung würde aber eine Verfügung über den gemeinschaftlichen Gegenstand (hier das Grundstück Flst.-Nr. ...) im Ganzen darstellen und wäre dementsprechend nur unter Einbeziehung der übrigen Miteigentümer, hier des weder am Verkauf noch am Verfahren beteiligten weiteren Miteigentümers, möglich. Eine solche Teilung kann von den unbeteiligten Miteigentümern nicht verlangt werden. Für eine erzwungene Grundstücksteilung in die hier maßgeblichen Teilflächen fehlt es an einer Rechtsgrundlage, sodass dies einen unzulässigen Eingriff in ihr Eigentumsgrundrecht bedeuten würde (vgl. Bay. VGH, Urt. v. 08.12.2011 - 14 BV 10.559 - juris Rn. 29; LG Darmstadt (Kammer für Baulandsachen), Urt. v. 27.10.2017 - 91 O 101/16 - juris Rn. 36). Auch haben weder die am Kaufvertrag Beteiligten noch die Beklagte eine Einwirkungsmöglichkeit auf die bzw. den weiteren Miteigentümer in dem Sinne, dass eine Grundstücksteilung in die hier maßgeblichen Teilflächen herbeigeführt werden könnte.
Der Einwand der Klägerin, dies würde im Ergebnis Missbrauch Tür und Tor öffnen, vermag an dieser Bewertung nichts zu ändern. Eine solche Missbrauchsgefahr ist hinzunehmen, soweit ihr nicht wie bei anderen Umgehungsgeschäften begegnet werden kann (zur Vereitelung des Vorkaufsrechts durch Einbringen der Sache in eine Gesellschaft: BGH, Urt. v. 27.01.2012 - V ZR 272/10 - juris Rn. 8 f.; Beckmann/Ellner, Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach §§ 24, 25 BauGB beim Verkauf von Gesellschaftsanteilen, NVwZ 2018, 1187, 1189; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, Vorbem. zu §§ 24 bis 28 Rn. 5). Im konkreten Fall bestehen insbesondere im Hinblick darauf, dass den am Kaufvertrag Beteiligten die Folgen ersichtlich selbst nicht bewusst waren, keinerlei Anhaltspunkte für eine Umgehung.
II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
III. Die Berufung war zuzulassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§ 124a Abs. 1 Satz 1, § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Die Klärung der für die Beurteilung des Streitfalles maßgeblichen Rechtsfrage, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts an einem Grundstücksmiteigentumsanteil unzulässig ist, wenn das Vorkaufsrecht auf eine Teilfläche beschränkt ist, hat über ihre Bedeutung für den zu entscheidenden konkreten Fall hinaus wesentliche Bedeutung für die einheitliche Auslegung und Anwendung des Rechts.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 1008 ff. BGB
§§ 741 ff. BGB
§§ 24, 25 BauGB
§ 25 BauGB
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB
§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 467 Satz 2 BGB
§ 24 Abs. 2 BauGB
§ 200 Abs. 1 BauGB
§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2018, 1187, 1189
3 S 2595/20
4 B 53.09
15 B 13.10
III ZR 229/89
5 S 574/08
V ZR 164/68
15 ZB 13.25
3 A 1126/10
5 S 1733/17
14 BV 10.55
91 O 101/16
00 U 3/17
V ZR 272/10