Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt (Sachsen-Anhalt, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2021-06-15, Aktenzeichen 2 M 49/21

Tenor:

Tatbestand:
Die Antragsteller richten sich gegen eine bauordnungsrechtliche Nutzungsuntersagung.
Die Antragsteller wohnen auf dem Grundstück A-Straße 15/5 im Ortsteil P. der A-Stadt. Das Grundstück liegt in einem Wochenendhausgebiet. Zum 1. Januar 2021 meldeten sie dort ihren Hauptwohnsitz an. Die Antragstellerin zu 2 wohnte bis dahin in B-Stadt. Der Antragsteller zu 1 wohnt - nach eigenen Angaben - bereits seit 15 Jahren im Gebiet "A-Straße", bislang auf dem Nachbargrundstück A-Straße 15/3. Auch das Grundstück A-Straße 15/5 wird - nach den Angaben der Antragsteller - bereits seit 15 Jahren dauerhaft bewohnt.
Mit zwei Bescheiden vom 9. Februar 2021 untersagte der Antragsgegner den Antragstellern unter Anordnung der sofortigen Vollziehung, das Wochenendhaus auf dem Grundstück A-Straße 15/5 in A-Stadt dauerhaft zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Dauerwohnnutzung sei innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung dieses Bescheides einzustellen. Zur Begründung führte er aus, die Dauerwohnnutzung der Antragsteller sei formell und materiell baurechtswidrig. Bei dem von den Antragstellern genutzten Gebäude handele es sich um ein Wochenendhaus in einem faktischen Wochenendhausgebiet i.S.d. § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 10 BauNVO. Die Umnutzung eines Wochenendhauses in ein Wohnhaus sei gemäß § 58 Abs. 1 BauO LSA genehmigungsbedürftig. Ein Dauerwohnen auf dem Grundstück sei bislang weder genehmigt noch geduldet worden. Die Nutzung sei auch nicht genehmigungsfähig, da ein Wohnhaus zu Dauerwohnzwecken der Eigenart des Baugebietes widerspreche. Hiergegen legten die Antragsteller mit Schreiben vom 15. Februar 2021 Widerspruch ein, über den noch nicht entschieden ist.
Mit Beschluss vom 29. März 2021 - 4 B 57/21 MD - lehnte das Verwaltungsgericht den Antrag der Antragsteller, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Bescheide des Antragsgegners vom 9. Februar 2021 wiederherzustellen, ab. Die Voraussetzungen eines Einschreitens nach § 79 Satz 2 BauO LSA lägen vor. Bei der hier in Rede stehenden Dauerwohnnutzung handele es sich um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung i.S.d. § 58 Abs. 1 BauO LSA. Die untersagte dauerhafte Wohnnutzung sei auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Selbst wenn die Ansammlung der Wochenendhäuser als faktisches Wochenendhausgebiet anzusehen sein sollte, würde ein solches Sondergebiet der Erholung und damit einer lediglich vorübergehenden Nutzung dienen. Die Antragsteller würden für die Nutzung des Wochenendhauses zu Dauerwohnzwecken keine Baugenehmigung erhalten. Die Nutzungsuntersagung sei auch ermessensfehlerfrei ergangen. Der Antragsgegner habe vorgetragen, dass es in dem Wochenendhausgebiet in den vergangenen Jahren vermehrt illegale Umnutzungen von Wochenendhäusern in Wohnhäuser gegeben habe. Baurechtliche Genehmigungen für Wohnhäuser seien in dem Gebiet nicht erteilt worden. Auch Duldungsvereinbarungen oder Duldungsverfügungen seien nicht ergangen. Inzwischen habe er mit der A-Stadt ein Konzept erstellt, nach dem seit dem Stichtag 1. Oktober 2018 alle neu bekanntgewordenen Anmeldungen mit Hauptwohnsitz zum Anlass genommen würden, diese Nutzungen zu unterbinden. Auch die vor dem Stichtag 1. Oktober 2018 aufgenommenen Nutzungen sollten verboten werden. Diese Überlegungen seien nachvollziehbar und ließen erkennen, dass der Antragsgegner seine Grundsatzentscheidung in allgemeiner Weise umsetze und auch in anderen Fällen im Wege der Nutzungsuntersagung einschreite. Die Antragsteller seien als Mieter und damit als sog. Verhaltensstörer i.S.d. § 7 Abs. 1 SOG LSA auch richtige Adressaten der Nutzungsuntersagung.

Entscheidungsgründe:
Die Beschwerde hat keinen Erfolg. Die dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt ist, rechtfertigen keine Änderung der erstinstanzlichen Entscheidung.
1. Die Antragsteller machen geltend, die Voraussetzungen einer Nutzungsuntersagung gemäß § 79 Satz 2 BauO LSA lägen nicht vor. Ob die von ihnen genutzte bauliche Anlage formell illegal, also ohne die erforderliche Baugenehmigung, genutzt werde, entziehe sich ihrer Kenntnis, weil sie als Mieter regelmäßig nicht Adressat von baurechtlich relevanten Maßnahmen der zuständigen Behörden seien. Für sie dürfte maßgeblich sein, dass ihnen die Nutzung der baulichen Anlagen gegen die monatliche Zahlung eines Mietzinses gewährt werde und dies im Hinblick auf den Antragsteller zu 1 bereits seit 2007 in einer anderen baulichen Anlage in unmittelbarer räumlicher Nähe der Fall gewesen sei. Hiermit können die Antragsteller nicht durchdringen.
Die Feststellung des Verwaltungsgerichts, die von ihnen ausgeübte Dauerwohnnutzung sei eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung i.S.d. § 58 Abs. 1 BauO LSA, wird hiermit nicht in Frage gestellt. Dass sie mietvertraglich zur Nutzung des Grundstücks berechtigt sind und der Antragsteller zu 1 bereits seit 2007 im Gebiet "A-Straße" wohnt, ist insoweit ohne Belang.
2. Die Antragsteller wenden gegen die Entscheidung des Verwaltungsgerichts weiter ein, die untersagte dauerhafte Wohnnutzung sei unter zwei Aspekten genehmigungsfähig. Die Zulässigkeit der baulichen Nutzung richte sich nach § 34 BauGB. Die Auffassung des Antragsgegners, die Eigenart der näheren Umgebung entspreche einem Wochenendhausgebiet i.S.d. § 10 Abs. 3 BauNVO, entspreche seit geraumer Zeit nicht mehr den tatsächlichen Gegebenheiten. Es komme auf die tatsächlichen Gegebenheiten zum Zeitpunkt der angefochtenen Entscheidung an. Danach sei die Eigenart der näheren Umgebung als Einfamilienhausgebiet i.S.d. § 3 BauNVO zu charakterisieren. Da bei einer Überprüfung der tatsächlichen Gegebenheiten festzustellen sei, dass die Eigenart der näheren Umgebung von dauerhaften Nutzungen baulicher Anlagen zu Wohnzwecken geprägt sei, füge sich die von ihnen beabsichtigte Wohnnutzung sowohl gemäß § 34 Abs. 1 BauGB als auch nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 BauNVO ein und sei somit genehmigungsfähig. Dass diese Ansicht nicht realitätsfremd sei, ergebe sich aus der Begründung des Flächennutzungsplans der Stadt A-Stadt vom 20. April 2017, in dem die Bebauung in der Ortslage P. und in den Wochenendhausgebieten, in denen sich die von ihnen genutzte bauliche Anlage befinde, als ineinander fließend charakterisiert werde. Zudem könne die Stadt A-Stadt gemäß § 12 Abs. 7 BauGB die aktuelle Nutzungssituation in dem Wochenendhausgebiet durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan legalisieren. Diese Einwände greifen nicht durch.
Im Rahmen der hier gebotenen summarischen Prüfung ist davon auszugehen, dass sich das von den Antragstellern bewohnte Grundstück in einem faktischen Wochenendhausgebiet i.S.d. § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 10 Abs. 3 BauNVO befindet.
Der Antragsgegner trägt hierzu vor, in dem Wochenendhausgebiet "A-Straße" befänden sich insgesamt 102 Wochenendhäuser. Es grenze an weitere Wochenendhausgebiete an, in denen sich insgesamt 694 Wochenendhäuser befänden. Die in den Gemarkungen P. und P. befindlichen Wochenendhausgebiete seien in den 1950er bis 1960er Jahren planmäßig entstanden. Es handele sich um sog. Komplexstandorte für die Errichtung von Erholungsbauten. Die Gebiete seien von ihm ausführlich analysiert und die vorhandene Bebauung erfasst worden. In den Jahren 2018 bis 2020 sei eine umfangreiche Analysetätigkeit erfolgt. Hierbei sei erfasst worden, welchen Umfang die illegale Wohnnutzung eingenommen habe, wo Schwerpunkte anzutreffen seien und innerhalb welches Zeitraums sich diese Nutzung etabliert habe. Weiterhin seien die Gebiete unter dem Gesichtspunkt der Gefahrenabwehr betrachtet und überprüft worden, inwieweit die Bestimmungen der §§ 4, 5 BauO LSA eingehalten seien. Im Ergebnis sei das "Konzept zur Beseitigung baurechtswidriger Zustände in den Naherholungsgebieten der Ortschaften P. und P. (erste Fortschreibung)" entstanden, an dessen Umsetzung gegenwärtig gearbeitet werde. Im Bereich A-Straße seien 102 Wochenendhäuser vorzufinden, von denen derzeit 13 Gebäude widerrechtlich zu Dauerwohnzwecken genutzt würden. In 2 Fällen seien bislang Nutzungsuntersagungen ausgesprochen worden. Hieraus sei ersichtlich, dass das Gebiet nicht durch einen Wohnnutzung geprägt sein könne. Die illegale Wohnnutzung mache lediglich einen Anteil von 12 % aus und könne schon deswegen nicht prägend sein. Zudem habe er sich mit der Situation im Gebiet A-Straße nicht abgefunden. Er arbeite vielmehr seit Jahren daran, den illegalen Entwicklungen in den Naherholungsgebieten der Stadt A-Stadt entgegenzuwirken. Die vorhandene illegale Wohnnutzung müsse deshalb außer Acht gelassen werden, weil diese weder geduldet werde noch absehbar sei, dass diese dauerhaft Bestand habe.
Nach diesen plausiblen und unwidersprochen gebliebenen Ausführungen des Antragsgegners ist davon auszugehen, dass die nähere Umgebung des von den Antragstellern bewohnten Grundstücks durch Wochenendhäuser und nicht durch Einfamilienhäuser geprägt ist. Die Dauerwohnnutzung fügt sich damit nach der Art der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist damit - bauplanungsrechtlich - nicht genehmigungsfähig.
Soweit die Antragsteller auf die Begründung des Flächennutzungsplans der Stadt A-Stadt verweisen, ergibt sich nichts anderes. Nach den Erläuterungen des Antragsgegners beziehen sich die von ihnen in Bezug genommenen Bemerkungen über fließende Übergänge zwischen Ortslage und Wochenendhausgebiete auf eine konkrete bauliche Situation im Nordosten der Ortslage P., die als baurechtlich problematisch erörtert werde und nicht als Perspektive zur Weiterentwicklung der Wohnnutzung in die Wochenendhausgebiete zu verstehen sei. Zudem habe die Aussage keinen Bezug zu dem Gebiet "A-Straße", welches sich weitab der Ortslage befinde. Der Senat sieht keinen Anlass, diese Erläuterungen des Antragsgegners in Frage zu stellen.
Soweit die Antragsteller die Möglichkeit einer Neuregelung gemäß § 12 Abs. 7 BauGB ansprechen, kann sich hieraus schon deshalb nicht die Genehmigungsfähigkeit ihrer Wohnnutzung ergeben, da nicht ersichtlich ist, dass die Stadt A-Stadt von dieser Möglichkeit bereits Gebrauch gemacht hat oder auch nur beabsichtigt, in den Wochenendhausgebieten hiervon Gebrauch zu machen. Im Gegenteil hat sich die Stadt A-Stadt nach den Angaben des Antragsgegners mit der Bitte um bauaufsichtliches Einschreiten gegen die illegale Wohnnutzung an ihn gewandt, da sie selbst die künftige städtebauliche Entwicklung durch eine sich ausweitende illegale Wohnnutzung gefährdet sieht. Eine Legalisierung der Wohnnutzung ist damit offenbar nicht das Ziel der Stadt A-Stadt.
3. Die Antragsteller machen schließlich geltend, der Bescheid sei ermessensfehlerhaft. Es sei nicht sachgerecht, die grundsätzliche Befugnis des Antragsgegners, gegen seit längerer Zeit bestehende und geduldete bauordnungswidrige Zustände einzuschreiten, mit Verweis auf die Entscheidung des Senats vom 10. August 2018 - 2 M 6/18 - zu bejahen. In dieser Entscheidung sei die formell bauordnungswidrige Situation mit einer Vielzahl von Beanstandungen beispielsweise gegen Brandschutzbestimmungen einhergegangen und deshalb zu Recht eine fehlende Genehmigungsfähigkeit angenommen worden. Dies sei mit der vorliegenden Konstellation nicht vergleichbar, weil die formelle Illegalität der untersagten Nutzung zu Wohnzwecken lediglich mit bauplanungsrechtlichen Erwägungen begründet werde, während bauordnungsrechtliche Beanstandungen nicht erhoben würden und auch nicht vorlägen. Zudem seien gesteigerte Anforderungen an die Ermessensbetätigung und deren Begründung zu stellen, weil die formell illegale Wohnnutzung über lange Zeit hinweg bestanden habe, ohne dass dies der Behörde Veranlassung zum Einschreiten gegeben habe. Diesen gesteigerten Anforderungen an die Ermessenausübung genüge der Antragsgegner nicht. Dieser habe sich lediglich mit der Einschätzung begnügt, dass in den vergangenen Jahren vermehrt illegale Nutzungsänderungen von Wochenendhäusern und Wohnhäuser vorgenommen worden seien. Warum dieser Zustand verboten werden soll und worin beispielsweise Gefährdungen für die öffentliche Sicherheit und Ordnung zu erblicken seien und inwieweit das sukzessiv veränderte Nutzungsverhalten mit Blick auf § 34 Abs. 1 BauGB oder mit planerischen Aktivitäten gemäß § 12 Abs. 7 BauGB legalisiert werden könne, sei nicht Gegenstand der Ermessensausübung gewesen. Auch dieses Vorbringen verfängt nicht.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats entspricht es regelmäßig pflichtgemäßem Ermessen, wenn die Bauaufsichtsbehörde eine formell illegale Nutzung durch eine entsprechende Anordnung gemäß § 79 Satz 2 BauO LSA unterbindet. Bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen ist die daran anknüpfende Rechtsfolge indiziert, es handelt sich insoweit um einen Fall des sogenannten intendierten Ermessens. Die Behörde macht deshalb im Regelfall von ihrem Ermessen in einer dem Zweck des Gesetzes entsprechenden Weise Gebrauch, wenn sie die formell rechtswidrige Nutzung einer Anlage unterbindet (vgl. Beschluss des Senats vom 10. April 2018 - 2 M 6/18 - juris Rn. 31 m.w.N.). Besondere Umstände, die ausnahmsweise das Absehen von einer Nutzungsuntersagung rechtfertigen würden, sind hier nicht ersichtlich.
Die derzeitige Nutzung ist nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Ohne Belang ist, dass sich die materielle Illegalität aus bauplanungsrechtlichen und nicht auch aus bauordnungsrechtlichen Erwägungen ergibt.
Die Ermessensausübung ist auch nicht deshalb fehlerhaft, weil sich im vorliegenden Fall gesteigerte Anforderungen an die Ermessensbetätigung und deren Begründung ergeben. Zwar entspricht es der Rechtsprechung des Senats, dass sich gesteigerte Anforderungen an die Ermessensbetätigung und deren Begründung ergeben können, wenn eine rechtswidrige bauliche Anlage über lange Zeit hinweg bestanden hat, ohne dass die Bauaufsichtsbehörde Veranlassung zum Einschreiten gesehen hat (vgl. Beschluss des Senats vom 30. November 2006 - 2 M 264/06 - juris Rn. 9; vgl. auch OVG MV, Beschluss vom 23. März 2009 - 3 L 330/05 - juris Rn. 5). Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor. Der Antragsgegner weist zu Recht darauf hin, dass die Antragsteller ihre Wohnnutzung auf dem Grundstück A-Straße 15/5 erst zum 1. Januar 2021 aufgenommen haben. Der Umstand, dass der Antragsteller zu 1 zuvor schon längere Zeit auf einem benachbarten Grundstück gewohnt hat, spielt vorliegend keine Rolle. Auch der Umstand, dass nach den Angaben der Antragsteller auf dem betroffenen Grundstück schon zuvor eine illegale Wohnnutzung bestanden hat, ist unerheblich. Es besteht kein Anlass für gesteigerte Anforderungen an die Ermessensbetätigung und deren Begründung, da der Antragsgegner - nach seinen Angaben, an denen zu zweifeln der Senat keinen Anlass sieht - die Wochenendhausgebiete erst seit dem Jahr 2016 aufgrund von Hinweisen der Stadt A-Stadt hinsichtlich illegaler Wohnnutzungen analysiert und sich einen Überblick hierüber verschafft hat. Erst seit diesem Zeitpunkt besteht die gesicherte Erkenntnis über illegale Wohnnutzungen. Eine aktive Duldung über einen längeren Zeitraum hinweg liegt damit - auch im Hinblick auf das Grundstück A-Straße 15/5 - nicht vor.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 2, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG. Die sich aus dem Antrag der Antragsteller für sie ergebende Bedeutung der Sache bemisst der Senat nach den Empfehlungen in Nr. 9.4 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013. Darin wird bei Streitigkeiten im Baurecht um ein Nutzungsverbot als Streitwert ein Betrag in Höhe des Schadens oder der Aufwendungen (geschätzt) vorgeschlagen. Hiernach erscheint ein Wert von 5.000 € angemessen, der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren zu halbieren ist.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 4, 5 BauO LSA
§ 10 BauNVO
§ 34 BauGB
§ 3 BauNVO
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 58 Abs. 1 BauO LSA
§ 79 Satz 2 BauO LSA
§ 7 Abs. 1 SOG LSA
§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO
§ 10 Abs. 3 BauNVO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 12 Abs. 7 BauGB
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG

Zitierte Entscheidungen: 4 B 57/21
2 M 6/18
2 M 264/06
3 L 330/05