Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-12-07, Aktenzeichen 17 S 107/18
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2018:1207.17S107.18.00

Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Herford vom 03.05.2018 abgeändert und wie folgt neu gefasst:
1. Der zu TOP 3 gefasste Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.11.2015 wird für ungültig erklärt, soweit dort Jahreseinzelabrechnungen für das Jahr 2014 für die Klägerin beschlossen worden sind.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
4. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Beklagten zu 62%, die Klägerin zu 37%. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten zu 54%, die Klägerin zu 46%.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
6. Die Revision wird zugelassen.
7. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 46.618,37 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts wird Bezug genommen, Bl. 552 ff.
Die Parteien sind Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage B-Weg in L1, deren 154 Wohnungen in Mehrfamiliendoppelhäusern liegen. Die Klägerin ist Eigentümerin von 20 Eigentumswohnungen, von denen jeweils zwei in den Dachgeschossen der Doppelhäuser Nr. 13 und 15, 17 und 19, 21 und 23, 18 und 20 sowie 22 und 24 liegen.
Die Abrechnung der Heiz- und Wasserkosten erfolgt getrennt nach Doppelhäusern, welche jeweils über eine eigene Heizungsanlage verfügen. Die Heizkörper in den Wohnungen sind mit elektronisch messenden Heizkostenverteilern ausgestattet.
In einer Eigentümerversammlung vom 28.11.2015 wurden die Hausgeldabrechnungen für das Jahr 2014 durch Beschluss zu TOP 03 mehrheitlich genehmigt, Bl. 208.
In einer weiteren Eigentümerversammlung vom 02.07.2016 wurden zu TOP 02 mehrheitlich folgende Beschlüsse gefasst, Bl. 420:
„Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2015 einschließlich der Heizkostenabrechnung
(..)
Die Hausgeldabrechnung ohne die Heiz- und Wasserkosten Abrechnung wird zur Abstimmung gestellt.
Abstimmungsergebnis:
Ja: 4508 Miteigentumsanteile
Nein: 1445 Miteigentumsanteile
Enthaltung: 252 Miteigentumsanteile
Der Versammlungsleiter stellte das vorgenannte Abstimmungsergebnis ausdrücklich fest.
Es wird folgender Beschlussantrag gestellt:
Die Heiz- und Wasserkostenabrechnung 2015 wird mit der Maßgabe geschlossen, dass das Urteil des Gerichts abzuwarten ist und die Heiz- und Wasserkostenabrechnung gegebenenfalls gemäß den Vorgaben des Gerichts für die Häuser zu ändern ist, in dem das Rohrwärmeverfahren angewendet werden kann.
Der Beschluss wird mehrheitlich angenommen.
Der Versammlungsleiter stellte das vorgenannte Abstimmungsergebnis ausdrücklich fest.“
Mit Urteil des Amtsgerichts Herford vom 27.06.2016 wurden die der Klägerin erteilten Einzelabrechnungen für die Jahre 2010-2013 für ungültig erklärt (vgl. Beiakte AG Herford zum Az. 16 C 0/00). Das Landgericht Dortmund wies die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten mit Urteil vom 31.03.2017 zurück, Az. 17 S 000/00 (vgl. Beiakte). In diesem Verfahren wurde ein Gutachten des Sachverständigen P1 vom 21.03.2015 (Bl. 150 ff. sowie 509 ff. der Beiakte) sowie zwei Ergänzungsgutachten vom 01.12.2014 und 21.08.2015 (Bll. 601 ff. und 852 ff. der Beiakte) eingeholt, deren Verwertung die Parteien für das hiesige Verfahren ausdrücklich zugestimmt haben, Bl. 555.
Zur weiteren Darstellung des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils vom 03.05.2018 (Bl. 551 ff. der Akte) sowie auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die beigezogene Beiakte verwiesen.
Hinsichtlich des ursprünglich ebenfalls angefochtenen Beschlusses über die Genehmigung des Wirtschaftsplans 2016 hat die Klägerin den Antrag in der ersten Instanz zurückgenommen.
Hinsichtlich des Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 02.07.2016 über die Genehmigung des Wirtschaftsplanes für das Jahr 2016 haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend erledigt erklärt.
Die Klägerin hat erstinstanzlich die Auffassung vertreten, dass bei der Verteilung der Heizkosten die Eigentümer der Dachgeschosswohnung unangemessen benachteiligt würden, weil die in die Dachgeschosse führenden Heizungsrohre zu wenig isoliert seien, wodurch es zu erheblichen Rohrwärmeverlusten käme.
Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt,
die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlungen vom 28.11.2015 und 02.07.2016 insoweit für ungültig zu erklären, als dadurch die Hausgeldabrechnungen für die Klägerin für die Jahre 2014 und 2015 genehmigt worden sind.
Die Beklagten haben erstinstanzlich beantragt,
die Klage abzuweisen
Sie sind den Behauptungen und Rechtsansichten der Klägerin mit eigenen Ausführungen entgegen getreten.
Zur weiteren Darstellung der von den Parteien vertretenen Rechtsansichten sowie hinsichtlich des genauen Wortlauts des erstinstanzlichen Antrags der Klägerin wird auf das Urteil des Amtsgerichts vom 03.05.2018 sowie die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 03.05.2018 die in den Wohnungseigentümerversammlungen vom 28.11.2015 und 02.07.2016 gefassten Beschlüsse über die Genehmigung der der Klägerin erteilten Jahreseinzelabrechnungen für die Jahre 2014 und 2015 für ungültig erklärt. Zur Begründung führt es im Wesentlichen aus, dass die Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprächen, weil die in den Jahres Einzelabrechnungen der Klägerin vorgenommene Heizkostenverteilung zu nicht mehr hinnehmbaren Verteilungsungerechtigkeiten führe, so dass ein Korrekturverfahren entsprechend der VDI 2077 vorzunehmen sei. Nach den Feststellungen des Sachverständigen werde ein wesentlicher Anteil des tatsächlichen Wärmeverbrauchs von den Heizkostenverteilern nicht erfasst. Dabei könne dahinstehen, ob § 7 Absatz ein S. 3 der Heizkostenverordnung analog anzuwenden sei oder nicht. Denn selbst wenn eine analoge Anwendung nach der Besprechung des Bundesgerichtshofs nicht geboten wäre, sei vorliegend wegen des erheblichen Rohrwärmeverlusts eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich, Bl. 557.
Hiergegen wenden sich die Beklagten mit der Berufung.
Sie tragen im Wesentlichen vor, dass die angefochtene Entscheidung im Widerspruch zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15.03.2017 (Az. VIII ZR 5/16) stehe.
Die Beklagten beantragen,
das angefochtene Urteil abzuändern und nach den in der Schlussverhandlung der 1. Instanz gestellten Anträgen der Beklagten zu erkennen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie trägt vor, die Eigentümergemeinschaft verfüge über freiliegende Leitung der Wärmeverteilung, die überwiegend ungedämmt seien. Des Weiteren ist die Klägerin der Auffassung, die Jahresabrechnungen seien ungültig, weil wesentliche Bestandteile fehlten (Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, Angabe der Bankkontenstände, Saldenliste). Zu Unrecht beriefen sich die Beklagten auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15.03.2017. Selbst wenn § 7 Abs. 1 S. 3 der Heizkostenverordnung nicht analog anwendbar wäre, wären die Hausgeldabrechnungen für ungültig zu erklären. Denn wenn wie hier feststehe, dass ein ganz erheblicher Teil der Heizenergie nicht durch die Verbraucherfassungsgeräte erfasst werde, könne auch nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Anwendbar seien jedenfalls die §§ 9 Buchst. a, 12 HeizkV.
Zur weiteren Darstellung des Parteivortrags sowie des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Akteninhalt verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig, insbesondere rechtzeitig eingelegt und begründet.
Sie ist im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
Sie ist jedoch unbegründet, soweit das Amtsgericht den zu TOP 02 gefassten Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.11.2015 über die der Klägerin erteilten Jahresabrechnungen für 2014 für ungültig erklärt hat.
1. Jahresabrechnungen für 2014
Zu Recht hat das Amtsgericht den zu TOP 02 gefassten Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.11.2015 über die Genehmigung der der Klägerin erteilten Jahreseinzelabrechnungen für das Jahr 2014 für ungültig erklärt.
Die Jahresabrechnungen für 2014 entsprachen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG.
Zunächst hat die Klägerin zu Recht innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 WEG beanstandet, dass in der Abrechnung für 2014 Angaben zum Bestand und zur Entwicklung der Bankkonten fehlen.
In den Jahresabrechnungen sind die Kontostände sämtlicher Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums anzugeben (OLG Hamburg, ZMR 2007, 550). Darzustellen sind die Anfangs- und Endbestände der Girokonten, auf denen Beiträge der Eigentümer vereinnahmt und von dem die Ausgaben zu Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums getätigt werden. Die Darstellung der Anfangs-und Endbestände ist erforderlich, um die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamtabrechnung darzustellen (vgl. Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 28, Rn. 129 – Becker –m.w.N.). Fehlt die Angabe der Kontostände am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums, besteht ein Anspruch auf Ergänzung der Abrechnung. Unabhängig vom Bestehen eines Ergänzungsanspruchs ist der Beschluss über die unvollständige Abrechnung auf fristgerechte Anfechtungsklage insgesamt für ungültig zu erklären, da sich ohne die Angabe der Kontostände die Schlüssigkeit der Abrechnung insgesamt nicht überprüfen lässt (Bärmann, a.a.O., Rn. 130 – Becker- m.w.N.).
Vorliegend fehlen sowohl in den von den Klägerin eingereichten Jahresabrechnungen für 2014 (Bl. 14 ff.) als auch in der von den Beklagten beispielhaft eingereichten Abrechnung 2014 (Bl. 221 ff.) Angaben zu den Anfangs- und Endbeständen der Girokonten der Gemeinschaft; lediglich die Anfangs- und Endbestände der Instandhaltungsrücklagen werden angegeben. Die Beklagten haben in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer am 16.11.2018 selbst eingeräumt, dass in den Jahresabrechnungen für 2014 – anders als in den Vorjahren und den darauffolgenden Jahren – aufgrund einer EDV-Umstellung Angaben über die Kontostände fehlten. Allerdings seien den Eigentümern vorab Rechnungsprüfungsberichte übersandt worden, welche die Kontostände enthielten. Diesem Vortrag ist die Klägerin in der mündlichen Verhandlung nicht entgegen getreten.
Die sich damit stellende Frage, ob die Tatsache, dass die Kontostände den Eigentümern durch ebenfalls übersandte Rechnungsprüfungsberichte mitgeteilt worden sind, genügt, um die in den Jahresabrechnungen fehlenden Angaben auszugleichen, bedarf vorliegend keiner Entscheidung.
Denn nach Überzeugung der Kammer entsprachen die der Klägerin erteilten Jahresabrechnungen für 2014 jedenfalls in Hinblick auf die Heizkosten aufgrund der Rohrwärmeverluste nicht ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG.
Die Heizkostenabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG, wenn sie im Einklang mit den Bestimmungen der Heizkostenverordnung steht. Nach der Rechtsprechung gilt die Heizkostenverordnung für die Verteilung der Heizkosten in Wohnungseigentümergemeinschaften unmittelbar (BGH, Urteil vom 17.02.2012, NJW 2012, 1434).
Gemäß § 7 Abs. 1 S. 1 HeizKVO sind mindestens 50%, höchstens 70% von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Der erfasste Wärmeverbrauch der Nutzer kann allerdings in den Fällen der sog. Rohrwärmeabgabe nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden, wenn es sich um Gebäude handelt, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, § 7 Abs. 1 S. 3 und 4 HeizKVO. Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verstößt die Verweisung auf die anerkannten Regeln der Technik nicht gegen das verfassungsrechtliche Verbot der dynamischen Verweisung auf Regelwerke nicht demokratisch legitimierter Normgeber (BGH, Urteil vom 6. Mai 2015, VIII ZR 193/14).
Entgegen der von der Klägerin noch mit der Berufung vertretenen Auffassung sind die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizKVO vorliegend jedoch insoweit nicht erfüllt , als die freiliegenden Leitungen in dem Gebäude, welche im Keller liegen und einen geringen Anteil am gesamten Leitungssystem ausmachen, überwiegend eine Dämmung aufweisen, während die innerhalb der Wohnungen verlaufenden Verteilleitungen zwar schlecht- bzw. gar nicht gedämmt sind, jedoch unter Putz liegen. Nach den Feststellungen des Sachverständigen P1 in seinem Gutachten vom 05.08.2013, dessen Verwertung die Parteien für das hiesige Verfahren ausdrücklich zugestimmt haben (Bl. 555), weisen die im Keller befindlichen freiliegenden Leitungen überwiegend eine Dämmung auf. Diese fehlt lediglich an Absperrungen der Heizleitungen bzw. anderen Bauelementen wie z.B. an den installierten Umwälzpumpen und Schmutzfängern, vgl. Seite 37 des Gutachtens. Damit sind keine freiliegenden Leitungen in dem Gebäude vorhanden, die überwiegend ungedämmt sind.
Somit ist nach dem Wortlaut des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizKVO der Anwendungsbereich der Norm nicht eröffnet. Deshalb wurde von einigen Gerichten - auch der Kammer in 17 S 160/16 - vertreten, dass § 7 Abs. 1 S. 3 HeizKVO analog auch auf Fälle wie den vorliegenden anzuwenden sei, in welchen die ungedämmten Leitungen in den Wänden oder im Fußboden verlaufen.
Mit Urteil vom 15.03.2017 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass § 7 Abs. 1 S. 3 HeizKVO nicht analog auf Gebäude mit nicht freiliegenden Rohren anzuwenden sei, da es an einer planwidrigen Regelungslücke fehle (BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 5/16 - Juris). Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs liegen keine Anhaltspunkte für die Annahme vor, der Verordnungsgeber habe nicht freiliegende Rohrleitungen übersehen und unbeabsichtigt vom Anwendungsbereich des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ausgenommen. Das vom Verordnungsgeber ausdrücklich in den Blick genommene Beiblatt zur „Rohrwärme“ weise darauf hin, es sei "technisch unerheblich, ob […] Rohrleitungen freiliegend oder nicht sichtbar im Estrich beziehungsweise unter Putz geführt werden“. Damit könne nicht davon ausgegangen werden, der Verordnungsgeber habe übersehen, dass es nicht nur freiliegende, sondern auch nicht sichtbar im Estrich beziehungsweise unter Putz geführte Rohrleitungen gebe, deren Wärmeabgabe ebenfalls technisch ermittelt werden könne. Auch ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz sei nicht anzunehmen, da der Verordnungsgeber hier nicht etwa einen nicht zu rechtfertigenden schwerwiegenden Wertungswiderspruch geschaffen, sondern sich auch insoweit innerhalb des ihm eingeräumten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums gehalten habe. Denn im Hinblick auf die beabsichtigte Vermeidung von Schwierigkeiten beim Nachweis des Merkmals "überwiegend ungedämmt" (vgl. Lammel, jurisPR-MietR 15/2016 Anm. 6) sei es verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, dass der Verordnungsgeber den Geltungsbereich des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV auf freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung beschränkt habe (BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 5/16 –, Rn. 24 - 29, juris).
Die Kammer folgt der Ansicht des Bundesgerichtshofs in diesem Punkt nicht.
Den Gesetzesmaterialien ist nicht zu entnehmen, ob der Verordnungsgeber sich tatsächlich mit dem Problem der im Estrich/unter Putz liegenden ungedämmten Heizungsrohre befasst hat. So ist es auch denkbar, dass der Verordnungsgeber den nämlichen Passus im VDI-Beiblatt, es sei „unerheblich, ob [...] Rohrleitungen freiliegend oder nicht sichtbar [...] geführt werden …“, schlichtweg überlesen und somit das Thema gar nicht erkannt hat, zumal der „Verordnungsentwurf mit heißer Nadel gestrickt war“ (vgl. näher dazu Wall, WuM 2017, 323; Pfeifer, jurisPR-MietR 12/2017 Anm. 1). Hierfür spricht auch, dass es widersprüchlich ist, dass der Verordnungsgeber ohne nähere Erläuterung den Anwendungsbereich der VDI-Richtlinie, die nach ihrem Wortlaut ausdrücklich für unter Putz liegende Rohre Geltung beansprucht, auf Fälle freiliegender Rohre begrenzt.
Da es keinen Sinn macht, eine Vielzahl von Gebäuden bewusst vom Anwendungsbereich auszunehmen und somit die grob unbillige Kostenverteilung insoweit weiter zuzulassen, spricht auch dies für ein Versehen des Verordnungsgebers, d.h. für eine planwidrige Regelungslücke. Dagegen spricht auch nicht die Annahme des Bundesgerichtshofs, der Verordnungsgeber habe bewusst von einer Einbeziehung der nicht freiliegenden Rohre abgesehen, weil bei diesen schwerer festzustellen sei, ob eine Dämmung vorliege bzw. weil die Wände eine Dämmung darstellten. Denn auch in diesen Fällen ist leicht feststellbar, ob die unter Putz bzw. im Estrich verlaufenden Rohre gedämmt sind (z.B. anhand der Thermografie, wie auch im hier verwerteten Gutachten). Auch ist es -wie das Beiblatt zur Rohrwärme ausführt- technisch unerheblich, ob Leitungen freiliegend sind oder nicht.
Auch die weitere, vom Bundesgerichtshof nicht mehr geprüfte Voraussetzung für die Bildung einer Analogie ist erfüllt. Denn der zu beurteilende Sachverhalt ist in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem Tatbestand, den der Normgeber geregelt hat, vergleichbar, dass angenommen werden kann, der Normgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Vorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen (BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 5/16 –, Rn. 19, juris). Wie der Bundesgerichtshof selbst ausführt, ist es technisch unerheblich, ob die Leitungen, die Rohrwärme absondern, freiliegend sind oder unter Putz bzw. im Estrich verlaufen, da in beiden Fällen gleichermaßen eine Verzerrung der Erfassungswerte vorliegt. Auch ist der Estrich bzw. der Putz nicht als „Dämmung“ der Leitungen anzusehen, da im Estrich oder unter Putz liegende Rohre wie eine ungewollte Fußboden- bzw. Wandheizung wirken (vgl. Pfeifer, a.a.O. mit Hinweis auf: Wärmetechnisches Institut an der Hochschule Mannheim, Prof. Faulhaber: „Gutachterliche Stellungnahme zur Anwendung der Richtlinie VDI 2077 vom 23.11.2011). Denn die Wärmeabgabe verbreitert sich infolge der größeren Leitfähigkeit des Estrichs gegenüber den an der Wand freiliegend verlaufenden Rohren, was verhältnismäßig mehr zur Beheizung der Räume beiträgt als die freilegenden Rohre (vgl. Pfeifer, DWW 2016, 94, 97-98 , thermographische Abbildung dieses Phänomens bei Wien, DDIV 2015, 28; Lammel, jurisPR-MietR 15/2016 Anm. 6). Da der hier zu beurteilende Sachverhalt einer Wärmezufuhr durch nicht freiliegende, ungedämmte Rohre ebenfalls dazu führt, dass ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, ist der Sachverhalt mit dem von § 7 Abs. 1 S. 3 HeizKVO erfassten Fall der freiliegenden Rohre vergleichbar. Des Weiteren spricht auch die Tatsache, dass es bei unter Putz/Estrich verlaufenden Rohren wesentlich aufwändiger sein kann, eine Dämmung nachträglich anzubringen, gerade für eine analoge Anwendung des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizKVO, da keine andere, einfachere Möglichkeit zur Verfügung steht, eine Verteilungsgerechtigkeit bei den Heizkosten herbeizuführen.
Dies führt nach Auffassung der Kammer zur analogen Anwendbarkeit des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizKVO auf Fälle überwiegend nicht freiliegender Rohre. Gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 HeizKVO soll eine Korrekturberechnung vorgenommen werden können, wenn mindestens 20 % des Wärmeverbrauchs nicht durch Ablesung verursachergerecht erfasst werden können (vgl. BR-Drucksache 570/08, Beschluss v. 19.9.2008, Anlage S. 2). Der Verband deutscher Ingenieure (VDI) hat aufgrund dessen, unter Berücksichtigung etwaiger Sicherheitszuschläge den kritischen Verbrauchswärmeanteil auf 34% festgelegt. Dieser Wert ist als Teil der anerkannten Regeln der Technik bei der Berechnung der Verbrauchswärmeerfassungsrate durch die Gerichte auch als Maßstab anzuwenden. Wenn weniger als dieser Anteil an tatsächlich bezogener Wärme durch die Heizkostenverteiler erfasst wird, dann kann gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV eine Korrekturberechnung erfolgen. Dabei stellt der festgelegte Anteilswert von 34% sicher, dass eine von der ursprünglichen Berechnungsart abweichende Korrekturberechnung nur in Fällen gravierender Kostenverschiebung zu Lasten eines Beteiligten möglich ist.
So liegt der Fall hier. Im zwischen den Parteien geführten Vorverfahren zum Az. 17 S 000/00 wurden ein Gutachten des Sachverständigen P1 vom 21.03.2014 sowie mehrere Ergänzungsgutachten eingeholt. Dieses Gutachten kann nach den übereinstimmenden Erklärungen der Parteien auch im hiesigen Verfahren verwertet werden. Unerheblich ist insoweit, dass sich das Gutachten auf die Jahre 2010- 2013 bezieht. Denn die Klägerin hat vorgetragen, dass sich an der Situation im Gebäude seit der Begutachtung hinsichtlich der Beheizung nichts geändert habe (Bl. 7 d.A.), so dass es keiner weiteren Begutachtung bedürfe. Dem haben die Beklagten zugestimmt und die Auffassung vertreten, eine erneute Beweisaufnahme für 2014 führe zu keinen weiteren tatsächlichen Erkenntnissen, da die streitentscheidenden Fragen nicht tatsächlicher, sondern rechtlicher Art seien, Bl. 242.
Aufgrund des Gutachten des Sachverständigen P1 steht fest, dass der Anteil der erfassten Verbrauchswärme in den Jahren 2010 bis 2013 fast sämtlich ganz erheblich unter dem nach der VDI 2077 entscheidenden Grenzwert von 34 % lag (Bl. 509 ff., 601 ff. und 852 ff. der Beiakte zum Az. 17 S 000/00). Vor diesem Hintergrund ist die zwischen den Parteien streitige Frage, wie hoch konkret die durchschnittlichen Heizkosten der von der Klägerin gehaltenen Wohnungen gegenüber den übrigen Wohnungen ausfallen (Bl. 585 und 595), unerheblich. Denn nach den Feststellungen des Sachverständigen P1 ist das maßgebliche Kriterium der sehr niedrigen Erfassungsrate vorliegend erfüllt. Dies wird im Übrigen dadurch bestätigt, dass auch im Jahr 2014 in mehreren der von der Klägerin gehaltenen Dachgeschosswohnungen mit Größen zwischen 48 und max. 90 qm Heiz- und Wasserkosten von mehr als 2.000,00 Euro angefallen sind (Bl. 4).
Selbst wenn - worauf die Beklagten zu Recht hinweisen- darin auch ein (geringer) Kaltwasserkostenanteil enthalten ist, stellen dies ganz erhebliche Heizkosten dar, die sich gerade auch aufgrund ihres mehrfachen und wiederholten Auftretens nicht mit einem besonderen Nutzerverhalten erklären lassen. Dies hat auch der in einem anderen Verfahren vor dem Amtsgericht Herford beauftragte Sachverständige N1 bestätigt, wenn er für die streitgegenständliche Wohnanlage ausführt, dass die Tendenz einzelner Wohnungen zu extrem niedrigen und extrem hohen Verbräuchen in allen überprüften Jahren bis zu einem gewissen Grad unabhängig von Mieterwechseln auftrete und auf einen systematischen Fehler schließen lasse (Bl. 75 der Beiakte zum Az. 17 S 000/00). Dass nach der Mitteilung der V1 für 2017 die Kriterien der VDI 2077 im Gegensatz zu den Vorjahren nicht erfüllt worden sind, ist insoweit unerheblich, da dies auch auf andere Gründe, insbesondere einem erhöhten Leerstand der Dachgeschosswohnungen etc. zurückzuführen sein kann.
Da nach alledem davon auszugehen ist, dass aufgrund der Rohrwärmeverluste die verbrauchsabhängige Umlage der Heizkosten zu einer Verteilung der Heizkosten führt, die keinen nachvollziehbaren Bezug mehr zum tatsächlichen Nutzerverhalten aufweist, entspricht die vorgenommene Abrechnungsmodalität nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Das insoweit der Eigentümergemeinschaft eingeräumte Ermessen hinsichtlich der grundsätzlichen Anwendung eines Korrekturverfahrens ist vorliegend auf Null reduziert, da die Verbrauchswärmeanteile für sämtliche Doppelhäuser in den Jahren 2010 bis 2013 fast gänzlich erheblich unter dem in der Richtlinie genannten Wert von 34% liegen, nämlich überwiegend im Bereich unter 20%, teilweise auch unter 12-14% (vgl. Urteil in Sachen 17 S 000/00).
Hinsichtlich der Frage, welches Korrekturverfahren anzuwenden ist, wird das Ermessen der Eigentümergemeinschaft nicht unzulässig reduziert, wenn im vorliegenden Fall lediglich der Beschluss über die Genehmigung der für 2014 erteilten Jahreseinzelabrechnungen aufgrund der unzulässigen Heizkostenabrechnungen für ungültig erklärt wird.
2. Jahresabrechnungen 2015
Soweit das Amtsgericht, den zu TOP 02 gefassten Beschluss der Eigentümerversammlung vom 02.07.2016 über die Jahresabrechnungen 2015 für ungültig erklärt hat, ist die Berufung jedoch begründet.
Denn dieser Beschluss entsprach deswegen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil dadurch die lediglich die Jahresabrechnungen für 2015 ohne die Heiz- und Wasserkostenabrechnung genehmigt worden sind. Im Beschlusstext heißt es ausdrücklich, dass die Hausgeldabrechnung ohne die Heiz- und Wasserkostenabrechnung genehmigt worden ist, Bl. 420.
Des Weiteren wurde ausdrücklich mehrheitlich beschlossen, dass hinsichtlich der Heiz- und Wasserkostenabrechnung 2015 das Urteil des Gericht abzuwarten ist und die Heiz- und Wasserkostenabrechnung gegebenenfalls gemäß den Vorgaben des Gerichts für die Häuser zu ändern ist, in dem das Rohrwärmeverfahren angewendet werden kann. Damit wurde bei der gebotenen objektiv normativen Auslegung des Beschlusstextes gar kein Beschluss über die Heiz- und Wasserkostenabrechnung gefasst, sondern lediglich über die übrigen Positionen der Abrechnung, wobei eine Genehmigung der Heiz- und Wasserkostenabrechnung aufgeschoben worden ist.
Der Beschluss zu TOP 02 vom 02.07.2016 ist auch nicht aus den weiteren, von der Klägerin innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 WEG vorgetragenen Gründen für ungültig zu erklären ist.
Soweit die Klägerin innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 WEG mit Nichtwissen bestreitet, dass in der Versammlung wirksam Beschlüsse gefasst worden sind, haben die Beklagten das Protokoll der Versammlung vom 02.07.2016 zur Akte gereicht, Bl. 414. Wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, war das Bestreiten der hinreichenden Bevollmächtigung der Verwaltung nicht ausreichend, zumal die Klägerin bzw. einer ihrer Vertreter auch nicht an der Versammmlung teilgenommen und die Vollmachten gerügt hat.
Darüber hinaus verfängt auch der Einwand der Klägerin nicht, die Jahresabrechnungen für 2015 enthielten nicht die erforderlichen Mindestbestandteile, insbesondere fehlten die Darstellung der Instandhaltungsrücklage, die Angabe der Bankkontenstände und die Saldenlisten. In den zur Akte gereichten, der Klägerin erteilten Jahresabrechnungen für 2015 sind sowohl die Bankkontenstände (vgl. beispielsweise Bl. 302, 305, 308, 311, 317) als auch die Darstellung der Instandhaltungsrücklage (vgl. beispielsweise Bl. 432) enthalten. Eine Saldenliste ist zwar unstreitig auch in den Jahresabrechnungen für 2015 nicht vorhanden, allerdings nach zutreffender Auffassung der Beklagten auch nicht wesentlicher Bestandteil der Jahresabrechnung, so dass deren Fehlen nicht zur Ungültigkeit des Genehmigungsbeschlusses führt.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97, 92, 269 Abs. 3, 91 a ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Zulassung der Revision ist zur Fortbildung des Rechts und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung geboten, § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 9 Buchst. a, 12 HeizkV
§§ 97, 92, 269 Abs. 3, 91 a ZPO
§§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 21 Abs. 4 WEG
§ 46 Abs. 1 WEG
§ 21 Abs. 4 WEG
§ 7 Abs. 1 S. 1 HeizKVO
§ 7 Abs. 1 S. 3 und 4 HeizKVO
§ 7 Abs. 1 S. 3 HeizKVO
§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV
§ 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV
§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO
§ 7 Absatz ein S. 3 der Heizkostenverordnung
§ 7 Abs. 1 S. 3 der Heizkostenverordnung

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2007, 550
NJW 2012, 1434
16 C 0/00
17 S 000/00
VIII ZR 5/16
VIII ZR 193/14
17 S 160/16