Verwaltungsgericht Arnsberg (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1990-08-24, Aktenzeichen 3 K 2629/89
ECLI: ECLI:DE:VGAR:1990:0824.3K2629.89.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Eigentümerin des aufgrund Bewilligungsbescheides vom 28. November 1961 mit öffentlichen Mitteln geförderten Mietwohngrundstücks Im Lahrfeld 28 bis 34 in 5750 Menden. Die Wohnfläche beträgt ca. 1.828 m2 Das Objekt befindet sich laut Auskunft der Gemeinde Menden in sogenannter mittlerer Wohnlage. Mit Schreiben vom 17. Januar 1989 beantragte die Klägerin bei dem Beklagten die Zustimmung zur Modernisierung durch den Einbau von Sammelheizungen und isolierverglasten Kunststoffenstern. Laut Zusatzberechnung zur Wirschaftlichkeitsberechnung wurden die voraussichtlichen Modernisierungskosten mit 358.000,-- DM veranschlagt. Ausweislich einer Mietberechnung der Klägerin betrug die Kostenmiete vor Durchführung der genannten Maßnahmen 4,64 DM pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich und würde sich nach Durchführung der ohne Inanspruchnahme öffentlicher Mittel finanzierten Modernisierung monatlich auf 6,11 DM je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Mit Bescheid vom 22. Juni 1989 stimmte der Beklagte unter Bezugnahme auf ziff. 5.2. der Verwaltungsvorschriften zur II. Berechnungsverordnung der Modernisierung unter der auflösenden Bedingung zu, daß sie unwirksam wird, wenn wegen der Modernisierung innerhalb von sechs Jahren nach deren Fertigstellung eine Mieterhöhung gefordert werde, die 0,71 DM pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich überschreitet. Dabei ging der Beklagte davon aus, daß eine Miete von 5,35 DM pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich (Höchstmiete gemäß Vergleichsmietentabelle) noch als tragbar für den bezugsberechtigten Personenkreis anzusehen sei. Gegen diesen Bescheid richtet sich der Widerspruch der Klägerin vom 26. Juni 1989. Sie führte im wesentlichen aus, daß die tragbare Miete zu niedrig angesetzt sei. Sie verweist insoweit auf Verfahren bei anderen Bewilligungsbehörden, die Härteausgleichsbestimmungen des Landes Nordrhein-Westfalen und die Mietpreise von öffentlich geförderten Mietwohnungen, die nach 1970 errichtet worden seien. Ferner sehe der Mietspiegel für den Märkischen Kreis für die Baujahre von 1975 bis 1979 Nettomieten von 6,85 DM/m2 bei mittlerer Wohnlage vor; die zu modernisierenden Häuser seien zwar in den Jahren 1964 errichtet worden, sie würden jedoch durch die Modernisierung wenigstens dem Standard von 1975 angeglichen. Diesen Widerspruch legte der Beklagte mit Vorlagebericht vom 6. Juli 1989 dem Regierungspräsidenten Arnsberg unter Bezugnahme auf ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg vom 16. August 1988 vor, wonach es nicht ermessensfehlerhaft sei, wenn zur Beurteilung der Tragbarkeit der Miete die ortsüblichen Vergleichsmieten herangezogen würden. Weiter machte der Beklagte noch folgendes geltend: Da die zu modernisierenden Häuser 1964 bezugsfertigt geworden seien, bestehe kein Anlaß, die Ver- gleichsmiete solcher Häuser in Ansatz zu bringen, die in den Jahren 1975 bis 1979 neu errichtet worden seien; ein solches Vorgehen sei nur dann angezeigt, wenn der Modernisierungsaufwand mehr als ein Drittel der Neubaukosten betragen würde, was vorliegend aber nicht der Fall sei. Mit Bescheid vom 23. November 1989 wies der Regierungspräsident Arnsberg den Widerspruch der Klägerin im wesentlichen mit folgenden Gründen zurück: Die bedingte Zustimmung sei erforderlich, um eine im öffentlich geförderten Wohnungsbau unter Berücksichtigung des bezugsberechtigten Personenkreises noch tragbare Miete zu gewährleisten. Die Tragbarkeit der Miete orientiere sich zum einen an der Höchstdurchschnittsmiete nach den Wohnbauförderungsbestimmungen, welche derzeit bei 5,30 DM pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich einschließlich der Erhöhung der Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschale nach der II. Berechnungsverordnung im Jahre 1988 liege. Zum anderen könne die örtliche Vergleichsmiete für Wohnungen des freifinanzierten Wohnungsbaus aus den Jahren bis 1964 herangezogen werden, die im Bereich des Märkischen Kreises 5,35 DM pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich betrage. Dieser Betrag berücksichtige die Ausstattung der Wohnung mit Heizung, wie sie von der Klägerin als Modernisierung eingebaut worden sei; im übrigen gehe der Mietspiegel bei seiner Einteilung von der jeweiligen Ausstattung und dem jeweiligen Baujahr aus. Keinesfalls habe eine Verbesserung der Ausstattung zur Folge, daß die Wohnung im Mietspiegel dadurch gleichzeitig einer späteren Baujahresgruppe zugeordnet würde. Ferner sei zu berücksichtigen, daß die in Rede stehenden Wohnungen nach § 5 Abs. 3 des Wohnungsbindungsgesetzes vom 22. Juli 1982 grundsätzlich dem Personenkreis vorbehalten seien, dessen Einkommen die Einkommensgrenze des § 25 des II. Wohnungsbaugesetzes vom 11. Juli 1985 noch um 20 % unterschreite. Zur Begründung der am 27. Dezember 1989 erhobenen Klage macht die Klägerin folgendes geltend: Die Anwendung der Vergleichsmietentabelle für den Hochsauerland- und Märkischen Kreis werde gerügt. Entsprechend den Ausführungen im Widerspruch sei der Mietzins für die Altersklasse 1975 bis 1979 von 6,85 bis 7,50/m2 bei mittlerer Wohnlage zugrunde zu legen. Das werde bestätigt durch ein von ihr eingeholtes Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. von Estorff vom 16. Juli 1990. Im übrigen sei die Vergleichsmietentabelle ungeeignet, weil sie nicht zwischen kleineren und größeren Gemeinden differenziere. Weiterhin habe der Beklagte bei der Beurteilung der Tragbarkeit der Miete nicht erwogen, daß die bislang mit Ofenheizung versehenen Wohnungen durch den Einbau von Zentralheizung und Isolierfenstern zu einer wesentlichen Heizkostenersparnis beitragen würden, die mit ca. 1,-- DM pro Quadratmeter und Monat geschätzt werden könne und daher eine entsprechende Erhöhung des Grundmietzinses rechtfertige. Auch den erhöhten Wohnkomfort sowie die erhebliche Umweltentlastung durch den Einbau der Zentralheizungsanlage habe der Beklagte offenbar nicht berücksichtigt. Es sei für sie, die Klägerin, ein wirtschaftlich untragbares Ergebnis, daß eine Mieterhöhung auf 5,50 DM bzw. 7,-- DM pro Quadratmeter einschließlich Betriebskosten monatlich möglich gewesen wäre, wenn Sle die Modernisierung unter Inanspruchnahme eines verlorenen Zuschusses des Landes Nordrhein- Westfalen in Höhe von 40 % durchgeführt hätte; in diesem Fall hätte auch eine Eigenkapitalverzinsung von zumindest 2,6 % erreicht werden können. Da sie die Modernisierung mit Kapitalmarktmitteln durchgeführt habe, errechne sich auf der Grundlage des genehmigten Mietzinses vom 5,35 DM pro Quadratmeter, daß die Klägerin zwischen 58 und 81 % zinsloses Eigenkapital aufwende. Letztlich werde auf die Härteausgleichsbestimmungen des Landes Nordrhein-Westfalen verwiesen, die erst bei 7,70 DM/m2 inklusive Betriebskosten einsetzten; diese Mieten seien daher offenbar noch als "tragbar" anzusehen. Die Klägerin beantragt, den Beklagten unter Aufhebung des ablehnenden Bescheides vom 22. Juni 1989 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Regierungspräsidenten Arnsberg vom 23. November 1989 zu verpflichten, über den Antrag der Klägerin auf Erteilung einer Zustimmung nach § 11 Abs. 4 Satz 1 II. Berechnungsverordnung (BV) unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu entscheiden. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Zur Begründung bezieht er sich im wesentlichen auf selnen Bericht an den Regierungspräsidenten in Arnsberg vom 6. Juli 1989. Weiter führt er aus: Die herangezogene Vergleichsmietentabelle ermögliche die Unterscheidung zwischen großen und kleineren Gemeinden durch die Angabe von Rahmensätzen. Durch die zulässige Bandbreite würde der unterschiedlichen Ausstattung der Wohnungen Rechnung getragen. Für Randlagen könnten Abschläge bis zu 10 % gemacht werde. Die für zulässig erachtete Miete habe sich am höchstmöglichen Betrag der Vergleichsmietentabelle orientiert und berücksichtige auch die Einsparungseffekte bei den Heizkosten. Man habe jedoch beachten müssen, daß laut Bewilligungsbescheid vom 27. November 1961 die Wohnungen für Wohnungssuchende mit geringem Einkommen vorbehalten gewesen seien. Die Klägerin hätte auch bei Inanspruchnahme öffentlicher Modernisierungsmittel die Miete nicht ohne weiteres auf 5,50 DM erhöhen können; denn auch die Modernisierungsrichtlinien schrieben eine tragbare Miete vor. Der Betrag von 5,50 DM stelle insoweit nur einen Höchstbetrag dar. Die Klägerin habe die Modernisierung auch nicht nur mit Kapitalmarktmitteln durchgeführt, sondern ausweislich des Finanzierungsplanes mit 51% Eigenkapital. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten im übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : Die Klage ist zulässig;aber unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Aufhebung der angefochtenen Bescheide und auf eine Verpflichtung, daß ihr Antrag erneut unter Beachtung der Rechtsauffasung des Gerichts beschieden wird. Die vom Beklagten mit der Zustimmung verbundene Einschränkung ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 4 VwGO). Der Beklagte war berechtigt, die von der Klägerin begehrte Zustimmung nur unter der auflösenden Bedingung zu erteilen, daß sie unwirksam wird, wenn wegen der Modernislerung innerhalb von sechs Jahren seit deren Fertig- stellung eine Mieterhöhung von mehr als 0,71 DM pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich gefordert wird. Die Erteilung der Zustimmung richtet sich nach § 11 Abs. 7 Satz 1 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (II. Berechnungsverordnung - II. BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. April 1989. Diese Vorschrift bestimmt nicht, wann die Zustimmung zur Modernisierung zu erteilen ist. Da jedoch als Folge der Zustimmung die Kosten der Modernisierung, die Finanzierungsmittel und die erhöhten laufenden Aufwendungen in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden dürfen (§ 11 Abs. 1 bis 5 II. BV) kann und muß die Zustimmung im Hinblick auf den Schutz der Mieter erfolgen, vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Kommentar, Loseblattsammlung Bd. 4, Stand: 1987 zu § 11 II. BV Anm. 10.6., S. 88 ff mit weiteren Nachweisen. Die Entscheidung steht daher im pflichtgemäßen Ermessen der Bewilligungsbehörde,
vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 16. August 1988 -14 OVG A 70/86-: Bundesbaublatt 1989 S. 39. Der Beklagte hat seiner Ermessensentscheidung in zutreffender Weise Ziff. 5.2. der Verwaltungsvorschriften zur II. Berechnungsverordnung (VV-II. BV, Runderlaß des Innenministers vom 1. Juli 1979 in: Ministerialblatt NW 1979 S. 1358, zuletzt geändert durch Runderlaß vom 7. Mai 1985 in: Ministerialblatt NW 1985 S. 864) zugrunde gelegt, wonach die Zustimmung nur erteilt werden darf, wenn die Modernisierung zu einer Erhöhung der Miete führen würde, die in einem angemessenen Verhältnis zur Verbesserung des Gebrauchswertes steht und für öffentlich geförderte Wohnungen unter Berücksichtigung des bezugsberechtigten Personenkreises tragbar im Sinne von § 46 des Wohnungsbaugesetzes ist. Diese Ermessensrichtlinie trägt dem Zweck des § 11 Abs. 7 der II. BV Rechnung, zum einen sogenannte "Luxusmodernisierungen" zu verhindern, zum anderen sicherzustellen, daß öffentlich geförderte Wohnungen nicht ihrer Zweckbestimmung entzogen werden, sondern gerade den einkommensschwächeren Schichten der Bevölkerung offengehalten werden, vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 16. August 1988, aaO. Der Zweck des sozialen Wohnungsbaus liegt gemäß § 1 Abs. 1 des II. Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. Juli 1985 in der Schaffung von Wohnraum, der nach Größe, Ausstattung, Miete oder Belastung für die breiten Schichten des Volkes bestimmt und geeignet ist. Dabei dient gemäß § 46 11. WoBauG der Einsatz öffentlicher Mittel der Sicherstellung tragbarer Mieten oder Belastungen für den berechtigten Personenkreis des sozialen Wohnungsbaus. Dieser Zweck ist auf Dauer nur zu gewährleisten, wenn - wie im vorliegenden Fall - bei nicht öffentlich geförderten Modernisierungen von öffentlich gefördertem Wohnraum die bereits mit der öffentlich geförderten Errichtung der Wohnungen eingegangene Gemeinwohlbindung auch nach der Modernisierung erhalten bleibt, vgl. OVG NW, Urteil vom 10. Dezember 1979 in: WM 1980 S. 275. Der Beklagte ist infolge rechtlich einwandfreier Ermessens- ausübung im Sinne von § 114 VwGO zu dem Ergebnis gelangt, daß sich die nach Durchführung der Modernisierung, für die die Klägerin eine Zustimmung beantragt hat, ergebende Kostenmiete im sozialen Wohnungsbau nicht mehr tragbar ist, soweit die Mieterhöhung mehr als 0,71 DM pro Quadratmeter im Monat beträgt. Dabei wurde die für die Klägerin günstigste Mietobergrenze vom 5,35 DM pro Quadratmeter zugrunde gelegt.
Bezüglich der Tragbarkeit einer Miete für die breiten Schichten des Volkes hat sich der Beklagte im wesentlichen von den örtlichen Vergleichsmieten für Wohnungen des freifinanzierten Wohnungsbaus sowie den Höchstdurchschnittsmieten nach den Wohnbauförderungsbestimmungen leiten lassen. Diese Anhaltspunkte sind zwar nicht zwingend in dem Sinne, daß nicht noch andere Anhaltspunkte zugrunde gelegt werden könnten, doch kann ihre vorrangige Heranziehung im Rahmen des Zustimmungsverfahrens nicht als ermessensfehlerhaft bezeichnet werden, vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 16. August 1988, aaO. Für die örtlichen Vergleichsmieten des freifinanzierten Wohnungsbaus wurde zu Recht der mittlere Wert des Mietspiegels für die Jahre 1964 von maximal 5,35 DM/m2 zugrunde gelegt. Wenn auch nach Auffassung der Kammer starke Zweifel bestehen, ob diese Höchstmiete von 5,35 DM/m2 realistisch ist, so ist doch zu berücksichtigen, daß zum einen die Wohnungen der Klägerin nicht freifinanziert, sondern öffentlich gefördert sind und somit hinsichtlich der Miethöhe bestimmten Bindungen unterliegen, und daß zum anderen der Beklagte sich - wie unten noch ausgeführt werden wird - zu Recht an der Höchstdurchschnittsmiete nach den Wohnbauförderungsbestimmungen von 5,30 DM/m2 orientieren durfte und diese Höchstdurchschnittsmiete noch 0,05 DM unter der örtlichen Vergleichshöchstmiete liegt. Die Wohnungen sind 1964 bezugsfertig geworden, befinden sich nach Auskunft der Stadt Menden in mittlerer Wohnlage und sind mit Heizung, Bad und WC ausgestattet. Entgegen der Auffassung der Klägerin bestand für den Beklagten keine Veranlassung, die Vergleichsmieten für die Jahre 1975 bis 1979 heranzuziehen. Zwar sieht Ziff. 2.3 der allgemeinen Erläuterungen der Vergleichsmietentabelle für den Hochsauerland- und Märkischen Kreis, Stand: 1. Januar 1989, bei modernisierten Wohnungen eine Zuordnung in die den Zeitpunkt der Modernisierung entsprechende Gruppe vor; dies soll jedoch nur geschehen, wenn die modernisierten Wohnungen Neubauwohnungen gleichzustellen sind, wobei ein strenger Maßstab anzulegen ist. Das Erfordernis der Gleichstellung erscheint sachgerecht, da nur bei im wesentlichen gleicher Ausstattung und Grundrißlegung von modernisierten und neuerbauten Wohnungen auch eine gleiche Miethöhe gerechtfertigt ist. Der Beklagte sieht zu Recht diese Gleichstellung erst dann gegeben, wenn der Mddernisierungsaufwand mehr als ein Drittel der Neubaukosten beträgt. Dieser angelegte. Ein-Drittel-Maßstab ist sachgerecht, die angestellten Erwägungen sind insoweit ermessensfehlerfrei. Da die Gebäude bei AntragsteIlung ca. 25 Jahre alt waren, ist ein zugrunde gelegter Mindestmodernisierungsaufwand von einem Drittel der Neubaukosten nicht zu hoch, um die laut Mietspiegel erforderliche ausstattungsmäßige Gleichstellung mit Neubauwohnungen zu erreichen, zumal ein strenger Maßstab gelten soll. Die Klägerin hat Modernisierungskosten in Höhe von 358.000,-- DM geltend gemacht. Der Beklagte hat die fiktiven Neubaukosten bei einem Preis von geschätzten 290,-- DM je Kubikmeter umbauten Raumes auf insgesamt ca. 2,6 Mio. DM veranschlagt. Demnach wird die Ein-Drittel-Grenze auch nicht annähernd erreicht. Auch gegen die generelle Anwendbarkeit des Mietspiegels bestehen keine Bedenken, da er mit drei verschiedenen Wohnlagen, sechs verschiedenen Ausstattungskategorien, der Möglichkeit 10 %-iger Abschläge in Rand- und ländlichen Gemeinden (vgl. Ziff. III der Allgemeinen Erläuterungen zur Vergleichsmietentabelle) und den Angaben jeweils eines Rahmensatzes hinreichende Differenzierungsmöglichkeiten für unterschiedliche örtliche Gegebenheiten bietet, von denen der Beklagte auch Gebrauch gemacht hat.
Die Ausschöpfung der Rahmensätze ermöglicht es u.a. wesentliche Energieeinsparungen - wie hier durch den Einbau von Zentralheizung und Isolierverglasung - angemessen zu berücksichtigen. Dabei durfte der Beklagte im Rahmen seines Ermessens sich auch an der Höchstdurchschnittsmiete orientieren. Diese Höchstdurchschnittsmiete nach den Wohhbauförderungsbestimmungen 1984 - WFB 1984 - (Runderlaß des Ministers für Landes- und Stadtentwicklung vom 16. März 1984 in: Ministerialblatt NW 1984 s. 576, zuletzt geändert durch den Runderlaß vom 13. November 1989 in: Ministerialblatt NW 1989 S. 1740) betragen nach deren Ziff. 2.292 a) 5,30 DM je Quadratmeter Wohnfläche in Gemeinden unter 100.000 Einwohnern. Die Klägerin kann sich auch nicht mit Erfolg auf die Möglichkeit einer weiterreichenden Mieterhöhung berufen, wenn sie für die Modernisierung öffentliche Mittel in Anspruch genommen hätte. Wenn die Richtlinien über die Gewährung von Zuwendungen zur Modernisierung von Wohnraum (ModR 86, Runderlaß des Ministers für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr vom 30. Mai 1986 in: Ministerialblatt NW 1986 S. 940) in ihrer Ziff. 6.1.1 Höchstmieten von 5,50 DM bzw. 7,00 DM/m2 inklusive Betriebskostenumlage angeben, so handelt es sich dabei lediglich um Höchstwerte; denn gemäß Ziff. 4.1.2 der ModR 86 hat auch bei öffentlich geförderten Modernisierungen die Bewilligungsbehörde die Tragbarkeit der Miete nach Lage, Alter, Größe und Ausstattung zu ermitteln und zu bestimmen. Desgleichen sind auch die Härteausgleichsgrenzen von derzeit 7,75 DM/m2 Wohnfläche monatlich gemäß Ziff. 1.1 des Runderlasses des Ministers für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr vom 22. Mai 1989 bezüglich der Gewährung von Aufwendungszuschüssen zur Mietpreisbegrenzung im öffentlich geförderten Wohnungsbau (Härteausgleich 1989/91) lediglich als Obergrenzen zur Sicherung tragbarer Mieten zu betrachten. Sowohl die in den Modernisierungsrichtlinien als auch in den Härteausgleichsbe- stimmungen niedergelegten Obergrenzen zielen auf die Sicherstellung tragbarer Mieten ab; diesen Anforderungen ist der Beklagte entsprechend den obigen Ausführungen bereits durch Orientierung an der örtlichen Vergleichsmiete sowie den Mietobergrenzen des öffentlichen Wohnungsbaus hinreichend und ermessensfehlerfrei nachgekommen, indem er im Zustimmungsverfahren eine Miete von 5,35 DM für noch tragbar erachtet. Da zu erwarten war, daß die sich aufgrund der Modernisierung ergebende Miete von 6,11 DM pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich die tragbare Miete von 5,35 DM/m2 übersteigen würde, hat der Beklagte in Anwendung der Ziff. 5.2 Satz 2 der VV-II. BV die Zustimmung unter der auflösenden Bedingung erteilt, daß sie unwirksam wird, wenn vor Ablauf nach sechs Jahren nach Abschluß der Modernisierung eine Mieterhöhung von mehr als 0,71 DM pro Qudratmeter Wohnfläche monatlich verlangt würde. Dies ist nicht zu beanstanden, vgl. Fischer-Dieskau/pergande/Schwender, aaO, § 11 11. BV Anm. 10.6, S. 90 mit weiteren Nachweisen, OVG Lüneburg, urteil vom 16. August 1988 aaO. Die von dem Beklagten gewählte Form der Einschränkung entspricht den Anforderungen an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, weil sie - im Gegensatz zur unelngeschränkten Zustimmmung - geeignet ist, die Tragbarkeit der Mieten auch nach Durchführung der Modernisierung zu gewährleisten, andererseits - anders als die Versagung der Zustimmung - nicht unangemessen in rechtlich geschützte Interessen der Klägerin eingreift. Die von dem Beklagten verfügte Einschränkung stellt auch keine Genehmigung der Miete dar, sondern dient lediglich dazu, die Versagung der Zustimmung zur Modernisierung zugunsten der Klägerin abzuwenden. Darüber hinaus wird auf die Belange der Klägerin Rücksicht genommen, als sie immerhin einen Teil ihrer Modernisierungskosten als Mieterhöhung geltend machen kann. Auch das Eigentumsgrundrecht nach Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes - GG - zwingt nicht zu einer anderen Betrachtungsweise. Die Zustimmung unter der auflösenden Bedingung hindert den Eigentümer nicht daran, die von ihm zur Erhaltung seines Eigentums für erforderlich gehaltenen Maßnahmen zu treffen; ihm ist es lediglich verwehrt, die dadurch entstandenen Kosten (im vollen Umfang) im Wege der Mieterhöhung auf seiner Mieter abzuwälzen. In dieser Beschränkung liegt kein Eingriff in das Eigentum; betroffenen ist allein der Ertrag aus dem vom Eigentümer freiwillig für die Modernisierung eingesetzten Kapital. Interessen, Chancen oder Verdienstmöglichkeiten werden aber durch Art. 14 GG nicht geschützt, vgl. OVG NW, Urteil vom 11. August 1987 - 14 A 2157/85 -, Bundesverfassungsgericht (BVerfG), Beschluß vom 18. März 1970 2 BvO 1/65 - in: Entscheidungen des BVerfG (BVerfGE) Bd. 28 s. 119 (142). Unabhängig davon ist diese Minderung des Kapitalertrages als Nachwirkung der dem Eigentümer gewährten öffentlichen Förderung hinzunehmen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Der Berufungsschrift soll möglichst Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.
B e s c h I u ß Ferner hat die Kammer am selben Tage ohne Mitwirkung der ehrenamtlichen Richter beschlossen: Der Streitwert wird gemäß § 13 Abs. 1 GKG in Höhe des Jahresdifferenzbetrages zwischen der tragbaren Miete in Höhe von 5,35 DM/m2/Monat und der beantragten Miete von 6,11 DM/m2/Monat auf 16.671,36 DM (1.828 m2 Wohnfläche x 0,76 DM = 1.389,28 DM x 12 Monate 16.671,36 DM) festgesetzt.

Entscheidungsgründe:

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 114 VwGO
§ 113 Abs. 4 VwGO
§ 11 Abs. 1 bis 5 II. BV
§ 11 II. BV
§ 11 Abs. 7 der II. BV
§ 46 11. WoBauG
§ 11 11. BV
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 13 Abs. 1 GKG
§ 5 Abs. 3 des
Wohnungsbindungsgesetzes
§ 11 Abs. 7 Satz 1 der
Verordnung
§ 46 des
Wohnungsbaugesetzes
Art. 14 GG

Zitierte Entscheidungen: 14 OVG A 70/86
14 A 2157/85
2
BvO 1/65