Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2017-12-11, Aktenzeichen 14 A 737/16
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2017:1211.14A737.16.00

Tenor:
Der Antrag wird abgelehnt.
Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.
Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 368,74 € festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung ist unbegründet. Die von ihm geltend gemachten Zulassungsgründe liegen nicht vor (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO).
Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Grundsätzliche Bedeutung weist eine Rechtsstreitigkeit dann auf, wenn sie eine über den Einzelfall hinausgehende, verallgemeinerungsfähige Frage tatsächlicher oder rechtlicher Art aufwirft, die der Rechtsfortbildung und/oder Rechtsvereinheitlichung dienlich sowie in der Berufung klärungsbedürftig und klärungsfähig ist.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 3. Februar 2004 - 13 A 4818/03 -, juris, Rdnr. 13.
Die vom Kläger aufgeworfene Frage,
ob mit dem Umstand, dass Makler mit der Vermietung beauftragt wurden, ausreichende Feststellungen dahingehend getroffen wurden, dass der Steuerpflichtige die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat,
ist nicht klärungsfähig.
Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, das heißt wenn er die Ertragsminderung weder durch ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können. Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand des Objekts bedingt, so hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Unter welchen Bedingungen dies der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalls, die sich einer allgemeingültigen Antwort entzieht. Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umständen zu prüfen. Im Einzelnen können etwa der Objektcharakter, der Objektwert, die angesprochene Marktstruktur bzw. das angesprochene Marktsegment sowie die Marktsituation vor Ort berücksichtigt werden.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Januar 2014 - 9 B 56.13 -, juris, Rdnr. 6.
Es bestehen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des Urteils des Verwaltungsgerichts (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO).
Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils des Verwaltungsgerichts bestehen dann, wenn der Rechtsmittelführer einen tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung des angegriffenen Urteils mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage stellt.
Vgl. BVerfG, Beschluss vom 16. Juli 2013 - 1 BvR 3057/11 -, BVerfGE 134, 106 (118), Rdnr. 36.
Das ist hier nicht der Fall. Das Verwaltungsgericht ist im angefochtenen Urteil zu dem Ergebnis gelangt, allein infolge der Aufträge der Nießbraucher an die Maklerinnen sei nicht festzustellen, dass der Kläger die Ertragsminderung nicht zu vertreten habe. Die Feststellung, dass fehlende Vermietungsbemühungen keine Auswirkung auf die Ertragsminderung gehabt hätten, sei nur möglich, wenn der Grundeigentümer bzw. die von ihm beauftragten Personen versucht hätten, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen. Welche Vermietungsbemühungen durch die von den Nießbrauchern beauftragten Maklerinnen insgesamt durchgeführt worden seien, sei jedoch nicht konkret dargelegt. Der Kläger halte selbst Mängel der Maklerarbeit für möglich.
Dem hält der Kläger ohne Erfolg entgegen, wenn der materiell-rechtliche Maßstab darin bestehe, dass der Steuerpflichtige versucht haben müsse, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen, und den Leerstand durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen verhindert haben müsse, um den Erlass der Grundsteuer beanspruchen zu können, müsse auch ohne Darlegung der konkreten Bemühungen des Maklers der Nachweis deren Beauftragung ausreichen, um den rechtlichen Anforderungen zu genügen. Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen habe zu Recht darauf hingewiesen, dass die Beauftragung eines Maklers die effektivste Form der Vermietungsbemühungen für Wohnraum wie für gewerbliche Objekte darstelle, da ein Immobilienmakler selbst am besten einschätzen könne, welche Form von Anzeigen in Zeitungen, Internet oder anderen Medien oder welche sonstigen Formen von Kontaktaufnahmen zu potentiellen Interessenten für das jeweils zu vermarktende Objekt am geeignetsten seien. Er werde im Regelfall das Richtige veranlassen, zumal er durch ein Erfolgshonorar dazu auch motiviert werde.
Hiermit vermag der Kläger das oben genannte Ergebnis des Verwaltungsgerichts, es könne allein infolge der Aufträge der Nießbraucher an die Maklerinnen nicht feststellen, dass der Kläger die Ertragsminderung nicht zu vertreten habe, nicht schlüssig in Frage zu stellen. Wenn nicht dargelegt wird, welche konkreten Bemühungen der Makler entfaltet hat, wird auch nicht ersichtlich, ob dieser versucht hat, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen. Einen Erfahrungssatz des Inhalts, dass Makler immer oder jedenfalls in der Regel versuchen, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen, gibt es nicht. Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Urteil hat der erstinstanzliche Prozessbevollmächtigte des Klägers in der mündlichen Verhandlung selbst erklärt, dass die erste Maklerin wohl zu wenige Besichtigungstermine gemacht habe.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 3 Satz 1 GKG.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 3 Satz 1 GKG
§§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG
§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG
§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 152 Abs. 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: BVerfGE 134, 106
13 A 4818/03
9 B 56.13
1 BvR 3057/11