Landgericht Aurich (Niedersachsen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-11-28, Aktenzeichen 1 S 15/24
ECLI: ECLI:DE:LGAURIC:2024:1128.1S15.24.00

Tenor:
Urteilin dem RechtsstreitM. R. v. S., .weg, O.- Kläger und Berufungskläger -Prozessbevollmächtigte:M. Rechtsanwälte PartGmbB, I. B., H.Geschäftszeichen:gegenWohnungseigentümergemeinschaft Haus K. ..straße XY, N.- Beklagte und Berufungsbeklagte -Prozessbevollmächtigte:Rechtsanwälte und Rechtsanwältinnen W. B., .straße, A.Geschäftszeichen:hat das Landgericht Aurich - 1. Zivilkammer - durch die Vorsitzende Richterin am Landgericht E., die Richterin am Landgericht S. und die Richterin B. auf die mündliche Verhandlung vom 15.11.2024 für Recht erkannt:
Auf die Berufung des Klägers wird das am 10.01.2024 verkündete Urteil des Amtsgerichts Norden (5 C 2018/23) aufgehoben und der zum Tagesordnungspunkt 18 von der Wohnungseigentümergemeinschaft Haus K. ..straße XY in der Eigentümerversammlung vom 17.06.2023 gefasste Beschluss zum Tagesordnungspunkt 18 für nichtig erklärt.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 3.000,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Der Kläger ist Mitglied der verklagten Wohnungseigentümergemeinschaft Haus K. ..straße XY. Er verfügt über das Sondereigentum an den Wohnungen 34 und 35. Bei einer Versammlung am 21.07.2007 wurde unter TOP 10 beschlossen, dem Kläger zu gestatten, vor den Wohnungen 34 und 35 im Leichtbauverfahren eine Wand im Treppenhaus einzubauen (Blatt 44 d.A.). Der Kläger baute damals eine Leichtbauwand ein und versah diese mit einer Tür. 2021 stattete der Kläger den Bereich mit einem sog. Smart-Lock-System aus. Die übrigen Eigentümer haben unstreitig keinen Schlüssel, um in den abgetrennten Flurbereich zu gelangen. Ebenfalls 2021 nahm der Kläger Arbeiten im abgetrennten Flurbereich vor, so errichtete er u.a. einen Einbauschrank, der einen zuvor dort befindlichen kleineren Schrank ersetzte.
Wegen der durchgeführten Veränderungen kam es auf den Versammlungen am 18.12.2021, 18.06.2022 und 17.12.2022 zu Diskussionen. Angedacht war, den Flurbereich an den Kläger zu vermieten. Dabei erklärte die Eigentümerin P., anhand von Lichtbildern aus dem Internet sei zu erkennen, dass der Kläger seine beiden Wohnungen zu einer großen Wohnung zusammengelegt habe und den vorgelagerten Flurbereich als Wohnungsflur der großen Wohnung vereinnahmt habe. Er habe den Bodenbelag entfernt und verändert sowie elektrische Leitungen einschließlich Beleuchtung verlegt und Einbauten vorgenommen. Die Tür zum gemeinschaftlichen Flur sei geändert worden. Er habe dort eine neue Wohnungseingangstür eingebaut. Sie lehnte die vom Kläger angebotene Vermietungslösung ab. Zu einer Beschlussfassung kam es nicht.
Bei der Versammlung am 17.06.2023 wurde unter TOP 18 erneut über die Veränderung des Flurbereichs gesprochen. Dazu erläuterte Frau P., der zum Gemeinschaftseigentum gehörende Flur sei durch einen nicht genehmigten Umbau (neuer Bodenbelag, diverse Einbauten, Verlegung elektrischer Leitungen einschl. Beleuchtung) von dem Kläger okkupiert worden. Sie vertrat die Auffassung, der Kläger habe sich einen Vorteil verschafft, der weder durch einen Kauf der Fläche oder durch einen Mietvertrag geheilt werden könne. Der Kläger bot einen auf 10 Jahre angelegten Mietvertrag an. Sodann wurde auf Antrag der Frau P. mehrheitlich beschlossen:
Rückbau der nicht genehmigten baulichen Veränderung der Wohnung von S. bezgl. des Flures, Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes und, falls der Eigentümer dies nicht innerhalb einer angemessenen Frist vornimmt, die rechtliche Durchsetzung der Ansprüche der EGT-Gem. auf Rückbau.
Mit der am 13.07.2023 eingegangenen Klage hat der Kläger diesen Beschluss angefochten und die Klage am 14.08.2023 begründet.
Der Kläger hat die Auffassung vertreten, der Beschluss sei nichtig oder jedenfalls anfechtbar, weil er nicht hinreichend bestimmt sei. Unklar sei, was genau er zurückbauen solle, welchen Zustand er wiederherstellen solle und in welcher Frist er dies tun solle.
Der Beschluss sei auch deswegen nicht gültig, weil er nicht verkündet worden sei. Der Kläger meint, die Stimmzählung durch die Protokollführerin genüge insoweit nicht. Der Kläger behauptet, er habe 2021 lediglich Renovierungsarbeiten durchgeführt. Nach Ansicht des Klägers handelte es sich deswegen nicht um bauliche Veränderungen. Die Maßnahmen hätten nur der Erhaltung des Objektes gedient. Bereits 2007 habe er eine Tür in die Leichtbauwand gesetzt, sodass der dahinter liegende Bereich nur von ihm, seinen Mietern, der Hausverwaltung und dem Hausmeister zu öffnen gewesen sei. Dies habe er jedoch nicht getan, um anderen Eigentümern den Zutritt zu verwehren. Es sei vielmehr so gewesen, dass diese nie ein Bedürfnis für die Nutzung dieses Bereiches gehabt hätten. Auch für das neue Schließsystem hätten die Verwaltung und der Hausmeister einen Schlüssel, um in Notfällen Zutritt zur Wohnung zu haben. Der Kläger meint, der Beschluss verstoße gegen das Schikaneverbot. Der streitgegenständliche Flurbereich befinde sich unmittelbar vor seinen Wohnungen und könne von den übrigen Eigentümern nicht sinnvoll genutzt werden. Es befinde sich bereits in der Nähe ein großflächiger Raum zum Abstellen von Gegenständen wie Putzutensilien. Der Beschluss sei von der Eigentümerin P. initiiert worden, nur um ihn "aus Prinzip" zu schaden.
Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, der Beschluss sei anhand des Protokollinhaltes auszulegen und habe einen hinreichend bestimmten Inhalt. Genehmigt sei nur die Wand im Leichtbauverfahren. Alles was darüber hinaus gehe, sei zu entfernen. Der ursprüngliche Zustand sei derjenige vor der Durchführung der eigenmächtigen Veränderungen und auch vor Ort im Bereich des im Gemeinschaftseigentum stehenden Flures erkennbar. Boden, Decken und Wände seien optisch wieder an das ursprüngliche Erscheinungsbild der streitgegenständlichen Immobilie anzupassen. Welche Frist angemessen sei, erfordere eine Einzelfallbewertung. Der Kläger sei am 24.07.2023 - mithin mehr als einen Monat nach der Durchführung der Eigentümerversammlung - durch den Verwalter eine Frist bis zum 01.11.2023 gesetzt worden. Diese Frist sei jedenfalls angemessen. Da die übrigen Wohnungseigentümer keinen Zutritt zum abgetrennten Flurbereich hätten, könnte von ihnen kein konkreter Beschlusstext verlangt werden. Die Beklagte behauptet, der Beschluss sei verkündet worden. Die Maßnahmen des Klägers seien über Erhaltungsmaßnahmen hinaus gegangen. In den übrigen Bereichen sei der Flur unangetastet und intakt. Die zuvor vorhandene Tür sei noch mit einem Schloss ausgestattet gewesen, welches für sämtliche Eigentümer mit den Wohnungs- und Haustürschlüsseln zu bedienen gewesen sei.
Durch Urteil vom 10.01.2024, auf das Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Gegen dieses am 12.01.2024 zugestellte Urteil hat der Kläger am 09.02.2024 Berufung eingelegt und diese - vorsorglich - vor der Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 11.04.2024 am 08.03.2024 begründet. Er hat die Begründung am 10.04.2024 ergänzt.
Der Kläger vertritt weiterhin die Meinung, dass der Beschluss unbestimmt sei. Es gebe keine nicht genehmigten Umbauten. Es sei unklar, ob er den Bodenbelag ersatzlos entfernen oder welche Art Bodenbelag er stattdessen verlegen solle. Auch was mit "diverse Einbauten" und "elektrische Leitungen" gemeint sei, sei unklar. Unklar sei, was mit dem "ursprünglichen Zustand" gemeint sei, ob es auf die Errichtung des Gesamtobjektes oder auf den Eigentumserwerb des Klägers ankomme. Die Frist sei nicht bestimmt. Er habe den Flur nicht okkupiert, denn die Leichtbauwand sei genehmigt worden. Herr Dr. K. v. S. habe am 11.03.2007 angekündigt, die Wohnungen 34 und 35 für sich und seine Familie nutzen zu wollen und zur Steigerung des Komforts den Vorflur der Beiden Wohnungen vom Hauptflur der dritten Etage durch eine Leichtbauwand mit Durchgangstür abtrennen zu lassen (Anlage BK2 Blatt 11.A Anlagenheft Kläger). An der Gestaltung des abgetrennten Flurs sei nichts Wesentliches geändert worden, was sich anhand von Lichtbildern aus dem Jahre 2017 und Fotos von dem heutigen Zustand feststellen lasse. Schon damals seien dort Schränke, Spiegel und Beleuchtung angebracht worden. Der Bodenbelag sei nicht geändert worden. Die klägerische Nutzung des Flurbereiches sei in der Vergangenheit nicht bemängelt worden. Das Amtsgericht habe sich nicht damit auseinandergesetzt, dass kein anderer Eigentümer zu irgendeinem Zeitpunkt Interesse an einer Nutzung des streitgegenständlichen Bereiches gezeigt habe. Das Amtsgericht habe sich mit dem Schikaneverbot nicht auseinandergesetzt. Das Amtsgericht habe auch ignoriert, dass es keine Verkündung des Beschlusses in der Versammlung durch den Verwalter /Versammlungsleiter gegeben habe, sondern nur eine Stimmzählung durch die Protokollführerin.
Der Kläger beantragt,
das Urteil des Amtsgerichts Norden vom 10.01.2024 abzuändern, und den zu Tagesordnungspunkt 18 in der Eigentümerversammlung vom 17.06.2023 gefassten Beschluss für nichtig, hilfsweise ungültig zu erklären.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie ist der Ansicht, der Kläger habe sich zum faktischen Sonder(nutzungs)eigentümer aufgeschwungen. Es werde selbstverständlich nicht der Rückbau der am 21.07.2007 gestatteten Leichtbauwand verlangt. Es sei durch Auslegung ermittelbar, was gefordert werde, nämlich alles was über die genehmigte Wand hinausgehe. Der ursprüngliche Zustand sei eben derjenige, der beim übrigen Gemeinschaftseigentum erkennbar sei, da dieses unangetastet geblieben seien. Wie der Kläger das bewältige, wenn er die ursprünglich vorhandenen Baumaterialien ersatzlos entfernt habe, sei seine Sorge. Er habe sich nicht an die "Spielregeln" des Wohnungseigentumsgesetzes gehalten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der in der Versammlung am 17.06.2023 unter TOP 18 gefasste Beschluss ist mangels Bestimmtheit nichtig.
Beschlüsse müssen einen hinreichend bestimmten oder zumindest bestimmbaren Inhalt haben (Bärmann, WEG, 15. Aufl., Dötsch, § 23 WEG Rn 88). Sie sind - wie im Grundbuch eingetragene Regelungen - "aus sich selbst heraus" objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt, da sie nach § 10 Abs. 3 WEG grds. auch ohne Eintragung im Grundbuch für und gegen Sondernachfolger gelten. Maßgebend für die Auslegung sind der Wortlaut des Beschlusses und zudem - nach der herrschenden Meinung - für "jedermann" erkennbare äußere Umstände, wie der Protokollinhalt, die Ladung oder der Beschlussantrag (Bärmann, WEG, 15. Aufl., Dötsch, § 23 Rn 93). Bei der Auslegung ist im Zweifel bei Fehlen konkreter gegenteiliger Anhaltspunkte zudem davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer jedenfalls keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollten (aaO).
Rückbauvorgaben müssen klar sein und können sich nicht nur auf einen vagen "ursprünglichen" Zustand beziehen (Bärmann, WEG, 15. Aufl., Dötsch, § 23 Rn 89). Hier ist jedoch nicht hinreichend erkennbar, was mit ursprünglicher Zustand gemeint ist, weil es an einer zeitlichen und gegenständlichen Umschreibung fehlt. Diese ergibt sich auch nicht eindeutig aus dem zur Auslegung heranzuziehenden Protokollinhalt. Bei den Erläuterungen verlangt Frau P. einerseits die Beseitigung eines nicht genehmigten Umbaus, den sie mit neuen Bodenbelag, diverse Einbauten, Verlegung elektrischer Leitungen einschl. Beleuchtung weiter beschreibt. Sie wendet sich zugleich gegen die Okkupierung des unstreitig zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Flurbereiches. Deshalb könnte einerseits der Zustand vor der Separierung des Flurbereiches gemeint sein d.h. vor der Errichtung der Leichtbauwand, die bereits dazu gedient haben dürfte, den Flurbereich der Nutzung des Klägers vorzubehalten, weil sonst kein Sinn in der Errichtung einer Wand zu sehen ist. Es könnte andererseits auch der Zustand nach Errichtung der Wand gemeint sein, weil die Leichtbauwand genehmigt wurde. Selbst wenn man durch Auslegung dazu käme, dass die genehmigte Wand bestehen bleiben darf, sind noch Fragen offen. Es bleibt unklar, ob nur die Umbauten 2021 gemeint sind, oder auch schon die Maßnahmen, die zeitnah an die Errichtung der Wand erfolgten. Der Einbau einer Tür ist zwar 2007 bei der Gestattung der Erstellung der Wand nicht erwähnt worden, könnte aber trotzdem von der Genehmigung der Errichtung der Wand erfasst sein, weil ohne Tür der Bereich hinter der Wand nicht betreten werden kann. Dazu, ob die Tür abschließbar sein darf und wer den Schlüssel haben darf, findet sich weder was im Beschluss von 2007 noch im Beschluss von 2023. Allenfalls der Protest gegen die "Okkupierung" könnte darauf hindeuten, dass 2023 gemeint war, dass nur eine Wand mit einer Tür, die für jeden Miteigentümer zu öffnen ist, der Rückbauverpflichtung genügen soll. Andererseits macht es wenig Sinn, einem Miteigentümer den Einbau einer Leichtbauwand zu genehmigen, nicht jedoch den Einbau einer abschließbaren Tür. Denn Sinn der Leichtbauwand ist erkennbar, den Flurbereich der Nutzung des errichtenden Miteigentümers vorzubehalten. Die Anbringung einer Lampe ist im Beschluss von 2007 nicht erwähnt, jedoch könnte auch diese von der Genehmigung der Leichtbauwand umfasst sei, wenn es ansonsten hinter der Leichtbauwand keine ausreichende Lichtquelle gibt.
Ob 2007 im Beschlusswege ein solches Sondernutzungsrecht geschaffen werden konnte, und ob dessen Aufhebung/Beseitigung jetzt noch verlangt werden kann, braucht hier nicht entschieden zu werden, weil jedenfalls der Beschluss vom 17.06.2023 zu viele Fragen offen lässt, welcher Zustand vom Kläger geschaffen werden soll. Der Beschluss ist deshalb mangels Bestimmtheit nichtig.
Sondernutzungsrechte können vorbehaltlich einer vereinbarten Öffnungsklausel nicht durch Mehrheitsbeschluss begründet oder "vernichtet" werden, allerdings ergeben sich faktisch Besonderheiten durch § 21 Abs. 1 und Abs. 3 WEG im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen (Bärmann, 15. Aufl., Dötsch, § 23 WEG Rn 292 sowie § 21 Rn 39 ff). Die Bedenken gegen ein faktisches Sondernutzungsrecht (und einer etwaigen Nichtigkeitsfolge) kann durch eine (flankierend) mehrheitlich beschlossene Vermietung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fläche behoben werden (Bärmann, 15. Aufl., Dötsch § 21 Rn 44). Ob ein Beschluss zur Beseitigung des faktischen Sondernutzungsrechts hier ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche oder eine Vermietung der Fläche zu bevorzugen wäre, weil sie der Gemeinschaft mehr Nutzen bringt, muss an dieser Stelle nicht entschieden werden. Zu berücksichtigen wäre jedenfalls, dass ein Beseitigungsverlangen "nur aus Prinzip" ohne sachliche Gründe und ohne tatsächliche Vorteile für die Gemeinschaft nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO).
Hinweis:
Verkündet am 28.11.2024
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 23 WEG
§ 91 ZPO
§ 10 Abs. 3 WEG
§ 21 Abs. 1 und Abs. 3 WEG
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 5 C 2018/23