Landgericht Bonn (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-02-21, Aktenzeichen 7 O 94/21
ECLI: ECLI:DE:LGBN:2023:0221.7O94.21.00

Tenor:
Für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
7 O 94 /21 Verkündet am:
7 O 94 /21
Verkündet am:
Landgericht Bonn
U r t e i l
In dem Rechtsstreit
in pp.
Spruchkörper: 7. Zivilkammer
Vorinstanz:
Nachinstanz:
Leitsätze:
Normen:
Schlagwörter:

Tatbestand:
Die Klägerin ist Betreiberin der Seniorenresidenz D, X-str. 02, Y.
Unter der Anschrift X-straße 01 vermietet die Klägerin u.a. Arztpraxen und Wohnungen und betreibt selbst in dem Gebäude eine ambulante Pflegestation. Die Flure mit den Wohnungseingängen sind mit Ausnahme der Wohnung im 2. OG vom Treppenhaus und dem Eingangsbereich durch stets verschlossene (nur durch die Bewohner zu öffnende) Glastüren abgetrennt; außerdem verfügen diese Bereiche über einen eigenen nur von den Bewohnern zu nutzenden Aufzug. Dieses Gebäude ist im Erdgeschoss durch einen Verbindungsgang mit dem Gebäudekomplex X-straße 02 verbunden. Abgesehen davon besteht keine Einbindung/Verbindung des Hauses X-straße 03-06 in den Komplex X-straße 02. Der Verbindungsgang ist für Praxisinhaber/Patienten nicht zugänglich, da er durch eine nur von Bewohnerseite zu betätigende automatische Glasabschlusstür ständig verschlossen ist.
Mit Mietvertrag vom 29.11.2013 (Anl., K1 Bl. 16) nebst ersten Nachtrag vom 21.08.2017 (Anl. K1 Bl. 15 GA) vermietete die Klägerin dem Beklagten, einem Facharzt für Psychiatrie und Psychotherapie, die im Klageantrag zu 1) näher bezeichneten Praxisräume im benachbarten Gebäude X-straße 01. Als Mietbeginn wurde der 01.06.2014 vereinbart. Die monatlich zu entrichtende Miete beträgt aufgrund der im 1. Nachtrag getroffenen Vereinbarungen insgesamt 2.720,68 € (Grundmiete 2.261,68 € zzgl. Betriebskostenvorauszahlung 459,00 €).
Gemäß § 1.1 des Mietvertrages erfolgte die Vermietung zum Betrieb einer Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie. Der Schwerpunkt der Praxistätigkeit des Beklagten liegt in der Betreuung suchtkranker Patienten, insbesondere die Substitutions-bzw. Methadonbehandlung. Neben der Suchtberatung/-behandlung bzw. Substitutionsbehandlung liegen seine anderen Tätigkeitsschwerpunkte im Bereich der Behandlung von Depressionen und Angsterkrankungen sowie Psychosen.
Kurz nach Eröffnung der Praxis in den von der Klägerin angemieteten Räumen am 01.07.2014 kündigte die Klägerin dem Beklagten außerordentlich fristlos. Der von der Klägerin erhobenen Räumungsklage wurden vom Landgericht Bonn Az. 1 O 236/14 mit der Begründung stattgegeben, der Beklagte hätte gegen eine Offenbarungspflicht
im Hinblick auf die beabsichtigte Substitutionsbehandlung verstoßen. Auf die Berufung des Beklagten wurde die Klage vom OLG Köln Az. 1 U 22/15 abgewiesen.
Zu Beginn der Corona-Pandemie wies die Klägerin den Beklagten mit Schreiben vom 18.03.2020 (Anlage K 2, Bl. 23 GA) darauf hin, dass die durch das Coronavirus hervorgerufene Sachlage besondere Vorsichtsmaßnahmen erfordere. Insbesondere die Bewohner der Residenz seien besonders besorgt über die teilweise erheblichen Personenansammlungen im räumlichen Umfeld der Praxis. Der Beklagte sei wie jeder andere Betreiber einer Praxis, eines Ladenlokals oder eines sonstigen Geschäfts verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass von seinem Praxisbetrieb keine Störungen und Beeinträchtigungen ausgingen und dass dies insbesondere in der damaligen Situation und vor dem Hintergrund der besonderen Gefährdungslage gelte. Der Beklagte wurde daher aufgefordert, umgehend dafür Sorge zu tragen, dass Menschenansammlungen vor seiner Praxis unterblieben und ggf. durch entsprechendes Ordnungspersonal dafür Sorge zu tragen, dass Gefährdungen anderer Personen – insbesondere der Bewohnerinnen und Bewohner der Residenz – ausgeschlossen seien.
Mit Schreiben vom 31.03.2020 (Anl. K 3, Bl. 24 GA) wandten sich die Residenzbewohner Dr. W und Dr. X an die Klägerin und wiesen auf Vorfällen im März 2020 mit Patienten des Beklagten hin. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf Anlage K3 Bezug genommen.
Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 02.04.2020 (Anl. K 4, Bl. 26 GA) mahnte die Klägerin den Beklagten erstmals förmlich ab. In dem Schreiben heißt es u.a.:
„Gegenstand unserer Beauftragung sind die extremen Auswirkungen Ihres Praxisbetriebes auf das nähere Umfeld, nicht zuletzt durch die konsequente Missachtung der derzeitigen Corona-Regelungen durch Ihre Patientinnen und Patienten. Unsere Mandantin hatte Ihnen bereits am 18.03.2020 höflich mitgeteilt, dass die Bewohner der D in besonderer Weise besorgt über die teilweise erheblichen Personenansammlungen im räumlichen Umfeld Ihrer Praxis sind. Eine Reaktion darauf haben Sie nicht für nötig gehalten, und zwar weder in Form einer Stellungnahme gegenüber unserer Mandantin noch in Form von Maßnahmen vor Ort.
Inzwischen haben sich die Sorgen und Beschwerden der Hausbewohner intensiviert, was unmittelbar durch die fortgesetzt unzumutbaren Zustände im räumlichen Umfeld Ihrer Praxis bedingt ist […].
Ihre Patientinnen und Patienten halten sich nicht ansatzweise an die infolge der Corona-Pandemie angeordneten Hygiene-Vorschriften. Während Ihrer täglichen Sprechzeiten ist der Eingangsbereich des sog. Erweiterungsbaus häufig durch Patientengruppen (d.h. mehr als 2 Personen) blockiert, die auf Einlass warten, sodass ein Betreten des Hauses durch die Hausbewohner mit dem gebotenen Sicherheitsabstand unmöglich ist. Außerdem bringen Ihre Patienten vermehrt ihre Alkoholvorräte mit ins Haus und es wurden bereits mehrfach verschiedene Hunde, teils an mehreren Tagen, im Treppenhaus angetroffen. Bisweilen werden die Hunde auch zwischen dem ersten und zweiten Stock im Treppenhaus anleint und allein gelassen, sodass das Treppenhaus von den Hausbewohnern (ebenso wie von den Patientinnen und Patienten der Praxis Dr. Göpel) nicht benutzt werden können. Die Halter der Hunde sind nicht anwesend und kümmern sich nicht um die Hunde, die teilweise auch entsprechend aggressiv reagieren. Auch Fäkalien auf der Treppe wurden bereits festgestellt und lassen sich nicht mehr als Einzelfall bezeichnen. Der von unserer Mandantin angebrachte Hinweis auf das Aufenthaltsverbot im Eingangsbereich wird regelmäßig ignoriert und wenn Ihre Patientinnen und Patienten darauf angesprochen werden, erfolgen aggressive Reaktionen.
Sie haben sich noch nicht einmal die Mühe gemacht, durch Aushänge etc. auf die gerade aktuell einzuhaltenden Vorschriften hinzuweisen und entsprechendes Sozialverhalten anzumahnen. Es ist indiskutabel, dass es Ihnen offensichtlich völlig gleichgültig ist, wie sich Ihre Patientinnen und Patienten insbesondere in der derzeitigen Situation verhalten und Ihrerseits nicht einmal der Versuch unternommen wird, den offenkundigen Bedürfnissen der Bewohnerinnen und Bewohner des Hauses unserer Mandantin Rechnung zu tragen. Namens und im Auftrag unserer Mandantin mahnen wir Sie daher hiermit wegen der in Ihrem Verhalten liegenden Vertragspflichtverletzungen ab und weisen vorsorglich darauf hin, dass unsere Mandantin bei weiterem Unterlassen der dringend gebotenen Maßnahmen von der Ergreifung weiterer Schritte nicht wird absehen können.“
Mit Schreiben vom 06.04.2020 (Anl. K5, Bl. 28 GA) wies der Beklagte Vertragspflichtverletzungen zurück. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf Anlage K5 Bl. 28 Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 16.12.2020 (Anl. K 6 Bl. 31 GA) wies die Klägerin den Beklagten auf die Corona-Schutzverordnung in der Fassung vom 16.12.2020 hin und vertrat die Auffassung, ab dem Folgetag gelte gemäß § 5 der Verordnung in ihren Räumlichkeiten eine Pflicht, FFP2 Masken zu tragen. Gleichwohl würden Patienten des Beklagten das Haus ohne Maske, ohne Handdesinfektion und ohne erforderlichen Abstand betreten. Hierauf antwortete der Beklagte mit E-Mail vom 17.12.2020 (Anl. K7, Bk,. 32 GA), das aus seiner Sicht § 5 der Verordnung nicht auf Arztpraxen in einem Ärztehaus anwendbar sei. Weiter heißt es in dem Schreiben:
„Es bewährt sich einmal mehr die von Ihnen bereits in der Bauplanung ausgeführte strikte Trennung der Wohnbereiche in abgeschlossenen Fluren von den Praxen, während die Pflegebereiche in anderen Gebäuden untergebracht sind. Die Patienten unserer Praxen sind somit nicht als die in § 5 angesprochenen Besucher der Pflegebedürftigen in deren Wohn- und Pflegebereichen anzusehen. Ich verstehe Ihre Sorge um das Wohl letzterer und sehe dazu die angeordneten Schutzmaßnahmen (FFP2-Masken, regelmäßige Testung) in deren Bereichen als äußerst sinnvoll und notwendig an.
Ich habe Ihr Schreiben zum Anlass genommen, am Eingang einen Hinweis auf Telefonkontakt bei Verdachtssymptomen anstelle eines Betreten des Hauses anzubringen, wie er bereits auch von der Praxis K dort vorlag, wie auch unsere Patienten nochmals gesondert auf die ebenfalls plakatierte Maskenpflicht hinzuweisen. Dieser kommen ohnehin alle anstandslos nach, zumal fast alle mit öffentlichen Verkehrsmitteln anreisen. Zu Ihrer Entlastung füge ich das aktuelle Hygienekonzept bei.“
Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 29.01.2021 (Anl. K8, Bl. 33 GA) mahnte die Klägerin den Beklagten erneut ab. In dem Schreiben heißt es u.a.:
„Inzwischen haben sich die Zustände noch weiter verschlimmert, obwohl das Gefährdungspotential im Zuge der Corona-Pandemie noch deutlich zugenommen hat. Unsere Mandantin hat die sich verschärfende Problematik unter anderem mit Schreiben vom 16.12.2020 gerügt und Sie unter anderem unter Bezugnahme auf die Coronaschutzverordnung darauf hingewiesen, dass sich viele Ihrer Patienten nicht an die grundlegenden Hygieneregeln halten, insbesondere das Haus ohne Maske, ohne Handdesinfektion und ohne den vorgeschriebenen Abstand betreten. Darauf sowie die Aufforderung unserer Mandantin, ihr bis zum 18.12.2020 ein Hygienekonzept für Ihre Praxis zukommen zu lassen, haben Sie in keiner Weise adäquat reagiert. Vielmehr haben Sie lediglich mit E-Mail vom 17.12.2020 darauf hingewiesen, am Eingang einen Hinweis auf Telefonkontakt bei Verdachtssymptomen anstelle eines Betretens des Hauses und die Maskenpflicht angebracht zu haben. Sie wissen, dass Ihre Patienten sich daran nicht halten und unternehmen nichts, um dem Problem zu begegnen. Es verhält sich nachweislich so, dass sich durchweg erhebliche Personenzahlen ohne Einhaltung von Abständen, ohne Masken und ohne sonstige Hygiene- und Schutzmaßnahmen im Treppenhaus aufhalten. Die Zustände stellen gravierende Gesundheitsrisiken für die Bewohner und sonstigen Nutzer des Treppenhauses wie insbesondere auch Pflegepersonal dar, sind ausschließlich durch Ihren Praxisbetrieb und die Tatsache des Ausbleibens jeglicher Maßnahmen zur Verhinderung dieser Zustände veranlasst, absolut untragbar und mit sofortiger Wirkung uneingeschränkt zu unterbinden.“
Mit Schreiben vom 30.01.2021 (Anl. K 10, Bl. 44 GA) wies der Beklagte die abgemahnten Vertragspflichtverletzungen erneut zurück. Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 12.02.2021 (Anl. K12, Bl. 50 GA) erklärte die Klägerin die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages, forderte ihn auf, die Praxisräume in geräumtem Zustand spätestens bis zum 28.02.2021 an die Klägerin herauszugeben und widersprach vorsorglich einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. §§ 578 Abs. 2, 545 BGB.
Am 17.12.2021 und 08.11.2021 kam es zu Vorfällen, bei denen Patienten Bierflaschen ins Haus nahmen und dort fallen ließen. Zwischen dem 15.11. und 29.11.2021 urinierte ein Patient des Beklagten mehrfach im Kellergeschoss in das Treppenhaus. Nachdem der Beklagte am 30.11.2021 über diese Vorfälle informiert worden war, entließ er den Patienten sowie eine Patientin, die eine Fußmatte
gestohlen hatte, aus der Behandlung und sprach ein Hausverbot aus. Am 27.12.2021 schloss der Beklagte einen Patienten von der weiteren Behandlung aus, der im Treppenhaus des Objekts Drogen konsumiert hatte.
Nach Erhebung der vorliegenden Klage, die zunächst nur auf die Kündigung vom 12.02.2021 gestützt war, erklärte die Klägerin im Schriftsatz vom 27.12.2021 erneut die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (Bl. 1098 GA) und stützt die Klage auch auf diese Kündigung.
Die Klägerin behauptet, aufgrund der mangelnden Bereitschaft des Beklagten, die notwendigen Maßnahmen zur Einhaltung der erforderlichen Hygienevoraussetzungen zu ergreifen, hätten sich im Rahmen der Corona-Pandemie und ihrer Folgen die bereits zuvor ungünstigen Verhältnisse im Zusammenhang mit den Patienten des Beklagten zu einem erheblichen und vor allem gesundheitsgefährdenden Problemfall entwickelt. Auch nach der Abmahnung vom 29.01.2021 habe der Beklagte keine geeigneten Maßnahmen ergriffen, um dafür zu sorgen, dass seine Patienten keinen Personenansammlungen vor der Hauseingangstür bildeten, Patienten ohne Masken das Gebäude betreten hätten und auch im Übrigen die geltenden Hygienevorschriften eingehalten würden. Infolgedessen sei es u.a. zu mehrfachen Menschenansammlungen vor der Hauseingangstür gekommen, zahlreiche Patienten hätten das Gebäude ohne Maske und ohne Beachtung der erforderlichen Sicherheitsabstände betreten.
Auch nach Ausspruch der Kündigung vom 12.02.2021 hätten Patienten des Beklagten, konkret am 09.02., 13.02., 14.02., 15.02. und 17.02.2021, praktisch durchgehend unter Verstoß gegen Abstands- und Hygieneregelungen die Praxis des Beklagten aufgesucht. Hierzu gehöre auch, dass – was unstreitig ist - ein Patient des Beklagten mehrfach ohne Maske durch das Treppenhaus des Gebäudes gelaufen sei und dort uriniert habe. Nach Auswertungen von Bild- und Videomaterial habe die Klägerin in einem Zeitraum von acht Tagen über 300 Verstöße gegen die Corona-Schutzverordnung festgestellt. Auch sei wiederholt festzustellen gewesen, dass Patienten des Beklagten das Treppenhaus verschmutzen, dort Flaschen fallen lassen etc. Sie ist der Ansicht, die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei für sie deshalb unzumutbar. Diese dokumentierten Vorfälle ließen keinen Zweifel daran, dass der Beklagte sich in keiner Weise darum kümmere, welche Patienten sich wann im Treppenhaus aufhalten, was sie dort tun und welchen Schaden sie anrichten. Es sei vollkommen ausgeschlossen, dass der Beklagte irgendwelche Vorkehrungen getroffen habe, die solche Vorfälle verhinderten, obwohl er über sie schon lange in
Kenntnis sei. Selbst der vorliegende Rechtsstreit veranlasse ihn nicht, Kontrollen durchzuführen.
Die Klägerin beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, die Praxisräume im Hause X-straße 03-06, Y, 1. Obergeschoss, gemäß als Anlage A beigefügtem Plan, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben;
2. den Beklagten zu verurteilen, an sie außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.501,19 € nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er behauptet, bei den häufigen Kontrollgängen des Beklagten und seiner Mitarbeiter im und vor dem Haus seien seit Abbau eine Bank im Windfang des Eingangs dort keine Personen mehr angetroffen worden, die im Haus zu verweilen versucht hätten. Ungefähr Anfang April 2020 habe er auf der gegenüberliegenden Straßenseite einen sog. Wartebereich eingerichtet, der anfangs bis zur Gewöhnung dort mit Kreide markiert worden sei. Alle Patienten des Beklagten seien (regelmäßig) darauf hingewiesen worden, dass sie vor Praxiseröffnung nicht vor der Haustür, sondern auf der gegenüberliegenden Straßenseite warten sollten. Der Wartebereich werde von den Patienten angenommen, was die vom Beklagten vorgenommenen regelmäßigen Kontrollen bestätigten und sicherstellten.
Die Bewohner des Ärztehauses nutzten abgesehen vom Bewohner im EG ausschließlich bzw. ganz überwiegend nicht das gemeinsame Treppenhaus sondern den vorhandenen und allein ihnen vorbehaltenen Fahrstuhl. Die einzige zwangsläufige gemeinsame Wegstrecke von Patienten und Bewohnern des Hauses bestehe in der 5m langen Strecke im EG zwischen Tür des exklusiven Einwohner-Aufzugs bis zur automatischen Hauseingangstür.
Er – der Beklagten -, habe vielfältige Maßnahmen ergriffen, um die Einhaltung der Corona-Anforderungen sicherzustellen. Bereits vor der Corona-Pandemie hätten regelmäßige Kontrollgänge stattgefunden. Dies sei beibehalten worden. Insbesondere seien folgende Maßnahmen und Vorkehrungen vom Beklagten seit Bestehen der Coronalage durchgeführt und veranlasst worden:
wiederholte Hinweise an Patienten zur Einhaltung der Hygienevorschriften, Androhung von Sanktionen bei Verstößen bis zum Behandlungsabbruch, Sicherstellung der Einhaltung durch regelmäßige Kontrollen, Kontrollgänge, Einrichtung von Wartezone/-bereich auf gegenüberliegender Straßenseite, Beschaffung und Verteilung von FFP2-Masken an Bedürftige, nach Abmahnung vom 29.01.2021 (Anlage K 8) nochmals schriftlicher (Aushang/Auslage) und mündlicher Hinweis an sämtliche Patienten, dass im Gebäude ausnahmslos Maske zu tragen ist.
Hinzu kämen schriftliche und mündliche Hinweise auf Maskenpflicht/Abstandsgebot, Aushänge, Bereitstellung von Desinfektionsmittel, Hygienekonzept, usw. innerhalb der Praxis. Um in die Praxis zu gelangen, müssten die Patienten am Eingang klingeln. Nach dem Klingelsignal könnte die klingelnde Person bei Betätigung des Einlassdrückers über den Bildschirm der Türöffnungsanlage erkannt werden. Wenn der Patient keine Maske trage, werde er auf die Maskenpflicht hingewiesen und erst anschließend eingelassen. Mitarbeiter des Klägers gingen regelmäßig vor das Haus, um zu rauchen. Bei dieser Gelegenheit achteten sie darauf, dass sich vor dem Haus keine Patienten aufhalten und die Hygienevorschriften auch im Übrigen eingehalten werden.
Im Hinblick auf die Kündigung vom 27.12.2021 führt der Beklagte aus, die im dortigen Schriftsatz aufgeführten Umstände belegten, dass die Klägerin eine „Taktik des Materialsammelns“ verbunden mit dem bewussten Zurückhalten einer zeitigen Meldung unerwünschter Ereignisse verfolgt habe. Es gehe ihr überhaupt nicht darum, dem Beklagten zu ermöglichen, durch Patienten verursachte Beeinträchtigungen abzustellen und solchen vorzubeugen, was bei umgehender, von der Klägerin jedoch unterlassener Anzeige der Vorkommnisse möglich gewesen wäre. Die Klägerin verhalte sich treuwidrig, wenn sie es unterlasse, den Beklagten auf Umstände hinzuweisen, deren Wiederholung bei rechtzeitiger Mitteilung hätte verhindert werden können, nur um sich später darauf berufen zu können, in der Wiederholung läge eine Vertragsverletzung. Bei den aufgezeigten Verstößen handele es sich um Ausnahmen, die in gewissen Umfang vorkämen und sich durch noch so viele Maßnahmen usw. nicht vermeiden ließen.
Das Gericht hat Beweis gemäß Beweisbeschluss vom 06.09.2022 (Bl. 1182 GA) erhoben durch Vernehmung der Zeuginnen und Zeugen A, C, B, D, E, F, G, H und L. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsprotokolle vom 06.09.2022 (Bl. 1181 ff GA) und 06.12.2022 (Bl. 1268 ff GA) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
I.
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mieträume, weil das Vertragsverhältnis der Parteien ungekündigt fortbesteht.
1. Kündigung vom 12.02.2022
Die fristlose Kündigung des Mietvertrags vom 12.02.2022 war nicht gemäß §§ 543 Abs. 1, 578 Abs. 1, 2, 569 Abs. 2 BGB aus wichtigem Grund gerechtfertigt. Nach der für Mietverträge über Räume, die keine Wohnräume sind, maßgeblichen und gegenüber dem allgemeinen Kündigungsrecht aus § 543 Abs. 1 BGB vorrangigen Regelung der §§ 578 Abs. 1, 2 und 569 Abs. 2 BGB kann der Vermieter den Vertrag kündigen, wenn der Mieter den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Nur ein besonders schwerwiegender Verstoß des Mieters kann jedoch eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Dies ergibt sich aus der gesetzlichen Anforderung eines "nachhaltigen" Pflichtenverstoßes (KG Urt. v. 01.09.2003, 12 U 20/03 - ZMR 2004, 261 Rn. 23, OLG Köln, Urt. v. 12.11.2010 – I-1 U 26/10 –, Rn. 29, juris)
Zwar ist es zutreffend, dass für die Annahme eines Kündigungsgrundes eine nachhaltige Störung des Hausfriedens kein Verschulden des Mieters erfordert; vielmehr genügt es, dass die Störung seinem Risikobereich entstammt. Allerdings ist die Frage eines Verschuldens des Mieters bei der Abwägung der Interessen der Parteien des Mietvertrages von besonderer Bedeutung. In die Bewertung der Rechtmäßigkeit der Kündigung muss zudem das Allgemeininteresse einfließen (BGH NJW 2000, 2901 ff.). Zu einem Abwehranspruch aus § 1004 BGB hat der Bundesgerichtshof hierin ausgeführt, dass ein solcher Anspruch, welcher die Einstellung des Betriebes zur Folge hätte, ausgeschlossen sei, wenn die störenden Einwirkungen der Erfüllung von Aufgaben dienten, die im Allgemeininteresse lägen. Hiervon ist auch zugunsten des Beklagten auszugehen. Seine Arztpraxis bietet Behandlungen an, die suchtkranken Menschen Hilfe bieten. Damit liegt die Tätigkeit des Beklagten im allgemeinen gesellschaftlichen Interesse. Auch dies spricht dafür, dass eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nur dann in Betracht gezogen werden kann, wenn konkrete Vorfälle eine Fortsetzung dieser Behandlungsform als untragbar erscheinen lassen (OLG Köln, Urt. v. 12.11.2010 – 1 U 26/10 –, Rn. 26, juris).
Gemessen an diesen Anforderungen liegen keine Umstände vor, die eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen können. Zwar ist aufgrund der Beweisaufnahme davon auszugehen, dass in der Zeit nach Inkrafttreten der Corona-Schutzverordnung NRW in der ab dem 16.12.2020 geltenden Fassung eine größere Anzahl von Patienten des Beklagten unter Verletzung der nach § 3 Abs. 2 Nr. 1 der Verordnung in geschlossenen Räumlichkeiten im öffentlichen Raum, soweit diese - mit oder ohne Eingangskontrolle - auch Kundinnen und Kunden beziehungsweise Besucherinnen und Besuchern zugänglich sind, bestehende Pflicht zum Tragen einer Alltagsmaske und ohne Einhaltung des nach § 2 Abs. 1b der Verordnung vorgeschriebenen Mindestabstands das Gebäudes betreten haben. Entgegen der Ansicht der Klägerin galten allerdings in dem streitgegenständlichen Gebäude nicht die weitergehenden Verpflichtungen aus § 5 der Verordnung, weil es sich bei dem Gebäude nicht um einen Teil einer stationären oder ambulanten Gesundheits- oder Pflegeeinrichtung sondern um ein Gebäude mit einer Mischnutzung zu Wohnzwecken und zum Betrieb von Arztpraxen handelt. Unstreitig ist das Gebäude dagegen nicht Teil des von der Klägerin betriebenen Seniorenheims. Das Gericht hat sich insoweit im Rahmen des Ortstermins davon überzeugen können, dass dieses räumlich und baulich von dem streitgegenständlichen Gebäude getrennt ist und der bestehende Übergang durch eine gesonderte Abschlusstür von dem streitgegenständlichen Gebäude abgetrennt ist.
Die Beweisaufnahme hat bereits nicht ergeben, dass diese Verstöße der Patienten gegen die Corona-Schutzverordnung ein Gewicht hatten, das die Fortsetzung der Tätigkeit des Beklagten unter Berücksichtigung der Interessen der Klägerin, des Beklagten und der Allgemeinheit als untragbar erscheinen lassen könnte.
Zwar hat die Klägerin zahlreiche Lichtbilder vorgelegt, auf denen Personen ohne Maske oder mit nicht richtig aufgesetzter Maske im Treppenhaus zu sehen sind. Abgesehen davon, dass es sich um Momentaufnahmen handelt, bei denen nicht festgestellt werden kann, ob die jeweilige Person unmittelbar zuvor oder danach die Maske ab- oder aufgesetzt hat, und die Klägerin das Bildmaterial offensichtlich dadurch aufgebläht hat, dass sie vielfach Bilder der gleichen Personen im gleichen Zeitraum vorgelegt hat, ist nicht ersichtlich, dass die Verstöße ein nicht mehr hinzunehmendes Maß angenommen haben. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass täglich ca. 200 Patienten die Praxis des Beklagten aufsuchen. Auch in anderen Bereichen des öffentlichen Lebens war es im fraglichen Zeitraum kaum möglich, eine völlig lückenlose Beachtung der Maskenpflicht durchzusetzen. Dass die Verstöße in der Patientenschaft des Beklagten hier deutlich über das allgemein zu erwartende Maß hinausgingen, kann nicht festgestellt werden. Die Angaben der von der Klägerin benannten Zeugen hierzu waren – mit Ausnahme des Zeugen C – deutlich tendenziös gegen den Beklagten ausgerichtet. Während der Zeuge C etwa angegeben hat, etwa 1 von 5 Personen im Treppenhaus hätten die Maske nicht oder nicht richtig aufgesetzt, gab die Zeugin A einen Prozentsatz von 30%, die Zeugin B gab an, dass die Mehrheit der Patienten keine Maske getragen hätten, der Zeuge D bezifferte den Anteil auf 75% und die Zeugin E gab gar an, dass die Patienten grundsätzlich keine Masken getragen hätten. Diese Darstellungen sind unglaubhaft. Die Klägerin hat die Verstöße mit Überwachungskameras dokumentiert und die Aufnahmen gesichtet. Dabei hat sie – wie der Zeuge D ausgesagt hat – den Zeugen D ausdrücklich damit beauftragt, die Bilder der Kameras auszuwerten und nach Bildern zu suchen, die Verstöße gegen die Maskenpflicht dokumentieren. Hätten nur 20% der Patienten keine Maske getragen, hätte sie für jeden Tag ca. 40 Patienten ohne oder mit falsch aufgesetzter Maske dokumentieren können, die jeweils zweimal durch das Treppenhaus gingen. Eine derartige Menge hat die Klägerin aber nicht einmal für die Spitzenzeiten dokumentiert. So sind auf den Lichtbildern der Anlage K9 sowie auf Bl. 908 ff GA für Samstag, den 23.01.2021 ca. 6 bis 8 im 1. OG Personen und nochmals die gleiche Anzahl von Personen im EG ohne oder mit nicht richtig aufgesetzter Maske und jeweils 2 Gruppen von Personen ohne Einhaltung eines Mindestabstands zu erkennen, wobei die im EG und 1. OG aufgenommenen Personen überwiegend identisch sein dürften, so etwa der bärtige Mann auf dem mittleren Bild Bl. 35, 36 GA und dem rechten unteren auf Bl. 38 sowie 914, 926, die Frau mit Bierflasche auf Bl. 36 unterstes Lichtbild und Bl. 39 oberstes Lichtbild rechts sowie Bl. 910 bis 913, 923, 924, der Mann mit grünem Reißverschluss Bl. 35 mittleres Bild links und Bl. 38 oberstes Bild rechts sowie Bl. 929.
Für Sonntag, den 24.01.2021 hat die Klägerin 2 Personen im 1. OG und 9 Personen im EG dokumentiert. Am Samstag den 30.01.2021 hat die Klägerin ca. 37 Personen dokumentiert, die gegen die Maskenpflicht verstoßen. Am Sonntag den 31.01.2021 hat die Klägerin ca. 16 Personen dokumentiert, die gegen die Maskenpflicht verstoßen. Am Montag den 01.02.2021 hat die Klägerin ca. 23 Personen im EG dokumentiert, die gegen die Maskenpflicht verstoßen. Soweit sie deutliches umfangreicheres Bildmaterial vorgelegt hat, beruht dies darauf, dass fast jede Person mehrfach abgebildet worden ist. Am Mittwoch den 03.02.2021 hat die Klägerin ca. 36 Personen im EG dokumentiert, die gegen die Maskenpflicht verstoßen. Soweit sie deutliches umfangreicheres Bildmaterial vorgelegt hat, beruht dies darauf, dass fast jede Person mehrfach abgebildet worden ist. Am Donnerstag den 04.02.2021 hat die Klägerin ca. 35 Personen im EG dokumentiert, die gegen die Maskenpflicht verstoßen. Soweit sie deutliches umfangreicheres Bildmaterial vorgelegt hat, beruht dies erneut darauf, dass fast jede Person mehrfach abgebildet worden ist. Am Freitag den 05.02.2021 hat die Klägerin ca. 15 Maskenverstöße im EG dokumentiert, wobei mehrfach dieselben Personen abgebildet sind, so auf Bl. 366 und 367, 369 und 370, 378 und 379, 374 und 380. Am Samstag, den 06.02.2021 hat die Klägerin auf Bl. 48 und 49 bzw. 316 ff und 321 ff im EG ca. 23 Fälle dokumentiert, wobei aufgrund der schlechten Bildqualität nicht ausgeschlossen werden kann, dass auf einer Reihe von Bildern dieselben Personen abgebildet sind, so jedenfalls auf Bl. 321 und 322, 329 und 331, 333 und 334, 335 und 336, 339 und 340, 348 und 349, 356 und 357. Für Sonntag, den 07.02.2021 hat die Klägerin im EG insgesamt ca. 5 Fälle dokumentiert. Für Samstag, den 13.02.2021 – für die Berechtigung der Kündigung unerheblich, weil nach Ausspruch der Kündigung – hat die Klägerin ca. 30 Personen im EG mit Maskenverstößen sowie eine größere Personengruppe dokumentiert. Auch hier werden auf mehreren Bildern dieselben Personen abgebildet, so auf Bl. 268 bis Bl. 272 sowie 304, 279 und 280, 285 und 286, 287 und 288, 290 und 291, 292 bis 294. Für Sonntag, den 14.02.2021 hat die Klägerin ca. 30 Personen im EG mit Maskenverstößen dokumentiert. Auch hier sind auf zahlreichen Bildern die gleichen Personen zu sehen, so auf Bl. 206 bis 208 ein Mann vor dem Aufzug, auf den Bildern Bl. 208 bis 216 eine Personengruppe, die sich über längere Zeit auf der Treppe aufgehalten hat, auf Bl. 233-236 eine Frau mit Halstuch, auf Bl. 237 und 240. Auf den Bildern aus dem 1. OG ist kaum etwas zu erkennen. Am Montag, den 15.02.2021 hat die Klägerin im EG 9 Personen und im 1. OG zwei Personen mit nicht oder falsch aufgesetzter Maske dokumentiert, wobei jedenfalls eine der Personen im EG und 1. OG identisch ist. Auf den Bildern Bl. 189 und 189 sind dieselben Personen zu sehen, ebenso auf den Lichtbildern Bl. 194 rechts, 195 und 197, 198 und 199. Auf den Bildern Bl. 192 und 193 ist nicht zu erkennen, ob die abgebildeten Personen eine Maske tragen oder nicht.
Nach dem vorgelegten Bildmaterial gibt es auch keine Hinweise darauf, dass die Patienten des Beklagten regelmäßig in großen Gruppen das Treppenhaus betraten und sich dort über längere Zeit aufhielten, und der Beklagte dies hätte verhindern können.
Selbst wenn davon ausgegangen wird, dass durchschnittlich 30 Patienten am Tag die Maskenpflicht nicht beachteten, wären dies auch dann nur etwa 15% der Patienten des Beklagten, wenn sämtliche Verstöße Patienten des Beklagten und nicht etwa Hausbewohner oder Patienten anderer Praxen betroffen hätten. Dies erscheint auch bei Durchführung von Kontrollmaßnahmen ein noch hinzunehmender Anteil, wird in Betracht gezogen, dass auch in anderen Bereichen des öffentlichen Lebens wie in öffentlichen Nahverkehrsmitteln die Maskenpflicht keineswegs durchweg eingehalten worden ist. Die von der Klägerin angeführte abstrakte Gefährlichkeit, die sich in einer Ansteckungsgefahr für die Bewohner des Objekts ergeben soll, begründet für sich genommen kein Recht zur fristlosen Kündigung.
Soweit die Klägerin ihre Kündigung darauf gestützt hat, dass sich Patienten in Gruppen vor dem Haus versammeln, ergibt sich dies nur teilweise aus den mit Anlage K11 vorgelegten Lichtbildern, wobei offen bleiben kann, inwieweit es rechtlichen Bedenken begegnet, dass die Klägerin den öffentlichen Raum vor und neben ihrem Gebäude mit Videoaufnahmen offensichtlich dauerhaft kontrolliert und hierbei auch vor einer Verletzung des informationellen Selbstbestimmungsrechts der Passanten, insbesondere auch von Patienten, die einen Arzt aufsuchen, nicht zurückschreckt. Auf Bl. 46 sind vier Personen zu sehen, die am 31.01.2021 offensichtlich im Begriff sind, das Gebäude zu betreten. Dass sie sich länger vor dem Gebäude aufgehalten haben, ist nicht erkennbar. Auf Bl. 47 sind 4 Personen zu sehen, die sich am 03.02.2021 vor dem
Gebäude unterhalten, ohne dass erkennbar ist, dass diese Personen sich dort über einen längeren Zeitraum aufgehalten haben. Auch die mit Anlage K15 vorgelegten Lichtbilder vermögen nicht zu belegen, dass sich Patienten regelmäßig in großer Zahl und über einen längeren Zeitraum vor dem Gebäude versammelt haben. Lediglich die Lichtbilder Bl. 677 ff. zeigen eine größere Personengruppe, die am 02.02.2021 zwischen 8:09 Uhr und 8:13 Uhr, also für die Dauer von vier Minuten vor dem Gebäude steht, allerdings halten die Personen Abstände ein und tragen – soweit erkennbar – überwiegend Masken.
Die weiteren von der Klägerin vorgelegten Lichtbilder dokumentieren dagegen, dass der Gehweg vor dem Gebäude weitgehend leer war und sich dort keine größeren Personengruppen über einen längeren Zeitraum wartend aufgehalten haben. Sie können daher insbesondere nicht belegen, dass die Patienten den vom Beklagten eingerichteten Wartebereich auf der gegenüberliegenden Straßenseite nicht genutzt haben. So zeigen die Lichtbilder Bl. 906 nur eine Person, die am 30.01.2021 um 9:19 Uhr das Gebäude betritt sowie zwei Personen im Gespräch, die nicht vor dem Eingang sondern in einiger Entfernung stehen. Das Bild Bl. 907 zeigt möglicherweise die beiden gleichen Personen um 9:15 Uhr vor dem Eingang. Ob sie sich dort länger aufgehalten haben oder zwischenzeitlich die Praxis des Beklagten aufgesucht haben, ist unklar. Jedenfalls handelt es sich nicht um eine größere Personengruppe, die vor dem Eingang wartet. Die Lichtbilder Bl. 812 f, 833, 835, 837 zeigen jeweils einzelne Personen, die am 31.01.2021 um 10:45 Uhr bzw. 9:25 Uhr das Gebäude betreten. Eine wartende Gruppe ist vor dem Gebäude nicht zu sehen. Die Lichtbilder Bl. 836, 838 f zeigen fünf Personen, die das Gebäude um 9:25 Uhr betreten. Wie das 2 Sekunden später aufgenommene Lichtbild Bl. 835 zeigt, hielten die Personen sich nicht über längere Zeit vor dem Gebäude auf. Das Lichtbild Bl. 797 zeigt vier Personen, die am 01.02.2021 um 8:06 Uhr nacheinander und mit Abstand auf das Gebäude zugehen, vermutlich, um es zu betreten. Eine Ansammlung wartender Personen vor dem Gebäude zeigt es nicht.
Die Lichtbilder Bl. 653 ff. zeigen vier Personen am 03.02.2021, von denen sich zwei zwischen 9.05 Uhr und 9:12 Uhr auf dem Gehweg vor dem Gebäudeeingang aufhalten, allerdings Abstände zueinander wahren. Auf Lichtbild 659 ist eine der Personen bereits um 9:01 Uhr vor dem Gebäude zu sehen, allerdings steht er nicht in einer Gruppe, sondern allein. Das Lichtbild Bl. 650 zeigt sodann lediglich zwei (andere) Einzelpersonen, die am Mittwoch, dem 03.02.2021 um 9:27 Uhr das Gebäude nacheinander betreten. Auf dem Lichtbild Bl. 676 sind wiederum nur zwei Einzelpersonen vor dem Gebäude zu sehen, wobei nicht erkennbar ist, ob diese sich dort länger aufhielten. Auf dem Lichtbild Bl. 550 sind um 17:17 Uhr insgesamt vier Personen vor dem Eingang des Gebäudes zu sehen, die indes mit Abstand zueinander stehen. Ob sich diese Personen über einen längeren Zeitraum vor dem Gebäude aufgehalten haben, ist den Bildern nicht zu entnehmen. Auch das Lichtbild Bl. 643 zeigt nur eine Einzelperson, die am 03.02.2021 um 9:37 Uhr das Gebäude betritt, das Lichtbild Bl. 646 zeigt augenscheinlich zwei Personen, die offensichtlich nicht vor dem Gebäude warten und auch nicht zusammenstehen.
Auf dem Lichtbild Bl. 539 f sind mit Datum 04.02.2021, 8:27 Uhr nur Einzelpersonen vor dem Gebäude zu sehen, die Bilder belegen nicht, dass zu diesem Zeitpunkt überhaupt eine Person vor dem Gebäude gewartet hat. Auf den Lichtbildern Bl. 359 f sind mit Datum 06.02.2021, 9:19 Uhr mehrere Personen zu erkennen, die das Gebäude betreten. Nicht zu erkennen ist, ob diese Personen zuvor über längere Zeit vor dem Gebäude oder ggf. auf der anderen Straßenseite gewartet haben. Auf den Lichtbildern Bl. 309 f sind mit Datum 07.02.2021, 9:25 Uhr mehrere Personen vor dem Gebäude zu sehen, die aber augenscheinlich sämtlichst das Gebäude betreten, ohne dass sich eine Gruppe über längere Zeit vor dem Haus versammelt hat. Ob die Personen den seinerzeit vorgeschriebenen Mindestabstand zu haushaltsfremden Personen eingehalten haben, kann aufgrund der Bilder nicht beurteilt werden.
Auf Bl. 305 ist eine größere Personengruppe zu sehen, die am 13.02.2021 – also bereits in dem hier nicht mehr maßgeblichen Zeitraum nach der Kündigung – um 9.28 Uhr vor dem Hauseingang steht, aus den weiteren Bildern Bl. 306, 307 ist aber zu entnehmen, dass diese Gruppe jedenfalls nicht über einen längeren Zeitraum vor dem Haus stand, da sich um 9:17 Uhr nur Einzelpersonen auf dem Gehweg befinden. Auf Bl. 264 ist eine größere Personengruppe zu sehen, die am Sonntag, den 14.02.2021 um 9.28 Uhr das Gebäude betritt. Augenscheinlich hat diese Gruppe sich aber nicht für längere Zeit vor dem Eingang aufgehalten. Auf Bl. 266 sind lediglich zwei Personen zu sehen, die sich auf dem Gehweg unterhalten, die allerdings drei Minuten später dort nicht mehr zu sehen sind, also ebenfalls nicht über einen längeren Zeitraum vor dem Gebäude standen.
Auf Bl. 179 sind drei Personen zu sehen, die am 17.02.2021 – also in einem hier nicht maßgeblichen Zeitraum – augenscheinlich das Gebäude betreten. Auf Bl. 180 bis 185 ist keine Gruppe zu sehen, sondern eine Person, die das Gebäude betritt, und eine, die das Gebäude verlässt und anschließend für kurze Zeit vor dem Gebäude verweilt, nämlich von 11:47:31 Uhr bis 11:48:56 Uhr, also 85 Sekunden. Auf den Lichtbildern 186 bis 188 sind Einzelpersonen zu sehen, die teils das Gebäude verlassen, teils handelt es sich auch nur um Passanten.
Soweit sich aus den Bildern ergibt, dass teils mehrere Personen kurz nacheinander oder auch in Gruppen das Gebäude betreten haben, kann dem Beklagten nicht vorgeworfen werden, dass er – mit dem gebotenen Abstand – eine größere Anzahl von Patienten in seine Praxis hat kommen lassen, wie dies insbesondere zur morgentlichen Öffnung der Praxis nicht zu vermeiden sein wird. Eine Regelung, dass sich immer nur ein Patient im Treppenhaus befinden durfte, findet sich weder in der Corona Schutzverordnung noch ist sie vertraglich zwischen den Parteien vereinbart.
Soweit die Klägerin einen Kündigungsgrund darin sieht, dass Patienten Fahrräder ins Treppenhaus mit genommen haben oder sich vor der Haustür versammelt haben, ist dies bereits keine hinreichende Störung des Hausfriedens, die eine Kündigung zu rechtfertigen vermag, zumal sich aus den vorgelegten Lichtbildern ergibt, dass es sich um Einzelfälle bzw. allenfalls kurzzeitige Beeinträchtigungen gehandelt hat.
Die Klägerin hat auch den Beweis nicht geführt, dass dem Beklagten selbst eine schuldhafte Vertragspflichtverletzung vorzuwerfen ist, weil er es unterlassen habe, die Patienten auf die Einhaltung der gültigen Corona-Regelungen hinzuweisen und dies zu überwachen – was von Beklagten ohnehin nur in einem ihm zumutbaren Rahmen erwartet werden kann. Die von der Klägerin benannten Zeugen konnten hierzu keine konkreten Angaben machen, sondern lediglich Mutmaßungen äußern.
So hat der Zeuge Dr. C zwar bestätigt, dass es zu Beginn der Corona-Zeit – also ab März 2020 – eine Reihe von Störungen durch Patienten im Haus gegeben habe und viele Personen ohne Maske kamen oder die Maske nicht richtig aufgesetzt hatten, sodass sie zum Beispiel nur unterhalb der Nase getragen wurde, wobei zu diesem Zeitpunkt allerdings auch noch keine Maskenpflicht gegolten hat. Zudem hat der Zeuge angegeben, dass sich die Zustände nach dem 31.03.2020 verbessert hätten, es insbesondere keine Fahrräder mehr im Treppenhaus gab, auch die Bierflaschen vor dem Haus abgestellt wurden und auch regelmäßig die Hunde draußen angeleint wurden. Richtig sei auch, dass Patienten jedenfalls zeitweise nicht mehr vor der Haustür sondern auf der gegenüberliegenden Straßenseite gewartet hätten. Zu dem hier maßgeblichen Zeitraum nach dem 16.12.2020 konnte der Zeuge abgesehen davon, dass es auch in diesem Zeitraum Patienten gegeben habe, die ohne Maske im Treppenhaus waren, ebenso wenig Angaben machen, wie zu etwaigen Kontrollmaßnahmen des Beklagten. Insgesamt spricht die Aussage des Zeugen daher für die Behauptung des Beklagten, dass er jedenfalls Ende März 2020 gegenüber seinen Patienten erfolgreich darauf hingewirkt habe, die im Hause geltenden Regeln einzuhalten. Soweit der Zeuge einen Vorfall geschildert hat, bei welchem der Beklagte angesichts einer tätlichen Auseinandersetzung untätig geblieben sein soll, hat sich dieser Vorfall nach Angaben der Zeugin Dr. A bereits im Jahr 2019, also nicht im hier maßgeblichen Zeitraum ereignet. Zudem kann der Schilderung des Zeugen nicht entnommen werden, ob der Beklagte nicht außerhalb der Wahrnehmung des Zeugen die erforderlichen Schritte eingeleitet hat.
Auch die Zeugin Dr. A hat bestätigt, dass zwischenzeitlich nach dem Schreiben vom 31. März 2020 keine Gruppen mehr vor der Hauseingangstür sondern in einem Wartebereich auf der gegenüberliegenden Straßenseite gewartet haben und keine Hunde und Fahrräder mehr ins Haus gebracht wurden. Soweit sie angegeben hat, dass sich dies dann wieder verschlechtert habe, konnte sie dies weder quantitativ noch zeitlich konkretisieren. Zudem war ihre Aussage deutlich von ihren rein subjektiven Empfindungen sowie Vorbehalten gegenüber Drogenabhängigen und Obdachlosen sowie deren Hunden, aber auch gegenüber dem Beklagten geprägt. Zu der Frage, ob der Beklagte versucht habe, etwas gegen die von der Zeugin geschilderten Zustände zu unternehmen, konnte die Zeugin keine Angaben machen.
Die Zeugin B hat zunächst bestätigt, dass sich die Zustände zwischenzeitlich nach März 2020 gebessert haben, es habe zum Beispiel die Maßnahme gegeben, dass die Patienten auf die andere Straßenseite gehen sollten, um dort zu warten, bevor sie in die Praxis kommen können, was zunächst die Darstellung des Beklagten stützt. Soweit die Zeugin angegeben hat, dies habe nur einen Monat gehalten, anschließend hätten sich die Zustände wieder deutlich verschlechtert, es stünde immer eine ganze Traube von Personen vor der Tür, das sei durchgängig so, ist die Aussage unglaubhaft, da die von der Klägerin selbst vorgelegten Lichtbilder gerade nicht belegen, dass des Öfteren oder gar durchgängig Personentrauben vor der Eingangstür stehen, sondern allenfalls vorübergehend Gruppen von einigen Personen. Soweit die Zeugin angegeben hat, dass ihr bereits bei Beginn der Maskenpflicht im Dezember 2020 Personen ohne Maske gesagt hätten, sie seien geimpft und müssten deshalb keine Maske tragen, kann dies bereits deshalb nicht zutreffen, weil die ersten Impfungen in Bonn erst Anfang 2021 erfolgten. Ebenso ist die Angabe der Zeugin, aus ihrer Sicht hätte die Mehrheit der Patienten keine Maske getragen, vor dem Hintergrund der obigen Ausführungen zu den von der Klägerin vorgelegten Lichtbildern schlicht unglaubhaft und zeigt, dass auch die Zeugin I nicht unvoreingenommen ausgesagt sondern ihre Angabe zu Lasten des Beklagten dramatisiert hat. Zu der Frage, ob der Beklagte Maßnahmen ergriffen habe, darauf hinzuwirken, dass die Patienten im Treppenhaus Masken tragen, war die Aussage der Zeugin unergiebig.
Der Zeuge L hat aus eigener Wahrnehmung im Wesentlichen nur geschildert, was sich aus den von der Klägerin vorgelegten Lichtbildern ergibt. Soweit der Zeuge hierbei angegeben hat, von dieser Beobachtung her würde er sagen, dass schon 75 % der Personen die Maske nicht oder nicht richtig aufhatten, ist dies vor dem Hintergrund der obigen Ausführungen zu den von der Klägerin vorgelegten Lichtbildern unglaubhaft und offenbart die Voreingenommenheit des Zeugen, der als Arbeitnehmer der Klägerin sichtlich in deren Lager stand. Dies folgt im Übrigen auch aus seiner Angabe, er habe über einen längeren Zeitraum verfolgt, dass ein Patient des Beklagten im Untergeschoss des Treppenhauses uriniert habe, habe es aber nicht als seine Aufgabe angesehen, dies dem Beklagten mitzuteilen, sondern nur, dieses Verhalten zu dokumentieren. Damit wollte der Zeuge die Klägerin offensichtlich im vorliegenden Kündigungsverfahren unterstützen. Zu etwaigen Maßnahmen des Beklagten zur Einhaltung der Hygienevorschriften durch seine Patienten war die Aussage des Zeugen unergiebig.
Die Zeugin U war im fraglichen Zeitraum nach eigenen Angaben nur dann in dem streitgegenständlichen Gebäude, wenn „ein größeres Malheur“ passiert war und befand sich im Übrigen in Kurzarbeit. Auch ihre Aussage zeigen deutliche Belastungstendenzen gegen den Beklagten, insbesondere soweit sie angaben, Masken seien von den Patienten des Beklagten „grundsätzlich nie“ getragen worden. Dies wird schon durch die von der Klägerin vorgelegten Lichtbilder widerlegt, die nicht nur einen verhältnismäßig geringen Anteil an Patienten ohne Maske zeigen, sondern auch zahlreiche Personen mit Maske. Auch die Aussage der Zeugin U war hinsichtlich etwaiger
Maßnahmen des Beklagten in Bezug auf die Einhaltung der Hygienevorschriften durch dessen Patienten unergiebig.
Auch lässt sich allein aus dem Umstand, dass etwa 15% der Patienten des Beklagten die Hygienevorschriften nicht beachtet haben, nicht ableiten, dass der Beklagte es pflichtwidrig unterlassen hat, auf die Einhaltung dieser Regelungen hinzuwirken. Dem stehen schon die Aussagen der Zeugen V, Z, Y und X entgegen, die bestätigt haben, dass die Patienten mündlich und durch Aushänge in der Praxis auf das Bestehen der Maskenpflicht hingewiesen wurden, dass Patienten Masken zur Verfügung gestellt wurden, dass durch Kontrollgänge die Beachtung der Maskenpflicht und der Abstandsregeln im Treppenhaus und vor dem Gebäude überwacht wurden und dass jedenfalls im Grundsatz auch über die Videoüberwachung des Türöffners überprüft wurde, dass die eintretenden Patienten Masken trugen. Ferner haben die Zeugen glaubhaft angegeben, dass Patienten, die die Hygieneregeln nicht einhielten, gezielt angesprochen wurden und dass schwerere Verstöße von Verhaltensregeln – etwa das Urinieren und Drogenkonsum im Treppenhaus – durch Behandlungsabbruch sanktioniert worden sind. Die Angaben der Zeugen werden durch die überreichten Protokolle über Kontrollgänge wie Anlage B10 (Bl. 134 d.A.) belegt. Dass diese Kontrollen auch nach den Angaben der Zeugen nicht lückenlos durchgeführt wurden, stellt keine Pflichtverletzung des Beklagten dar, die die Kündigung rechtfertigen könnten. Denn der Beklagte war zu Kontrollen der Einhaltung der Hygieneregeln nur im Rahmen des ihm Zumutbaren verpflichtet. Sein Praxisbetrieb war und ist kein Betrieb zur Sozialkontrolle der Patienten sondern eine Arztpraxis. Der Beklagte und seine Mitarbeiter waren weiterhin in erster Linie der Heilbehandlung der Patienten verpflichtet und nicht der Überwachung des Treppenhauses und des Geländes vor dem Haus. Die Beauftragung eines Securitiy-Dienstes, der das Verhalten der Patienten im Treppenhaus oder gar im öffentlichen Raum vor dem Gebäude kontrollierte, war dem den Beklagten in diesem Rahmen nicht zumutbar. Vielmehr genügte er seinen Verpflichtungen, indem er die Einhaltung der Hygieneregeln stichprobenartig durch seine Mitarbeiter kontrollieren ließ. Dies hat er nach Angaben der Zeugen in ausreichender Dichte getan. Dass es trotz dieser Kontrollen regelmäßig zu Verstößen gekommen ist, konnten die Zeugen zudem überzeugend damit erklären, dass sich etwa nicht verhindern lässt, dass ein Patient, dem nach Kontrolle über den Bildschirm die Hauseingangstür geöffnet wird, anschließend eine Reihe weiterer Personen mit in das Gebäude lässt, oder Personen das Gebäude ohne zu klingeln betreten, wenn andere Personen das Gebäude verlassen. In diesen Fällen konnten der Beklagte und seine Mitarbeiter nicht kontrollieren, ob Patienten ohne Maske das Gebäude betreten. Ebensowenig konnte er verhindern, dass Patienten, die am Eingang eine Maske aufgesetzt haben, diese nach Betreten des Gebäudes unter diese Nase ziehen oder ganz ausziehen.
Auch eine Gesamtwürdigung der unstreitigen bzw. von Klägerseite belegten Vorfälle vermag eine fristlose Kündigung unter Abwägung der Interessen der Klägerin, der Hausbewohner, des Beklagten und der Allgemeinheit nicht zu rechtfertigen. Angesichts des im öffentlichen Interesse stehenden Ziels der Substitutionsbehandlung von drogenkranken Personen müssen Dritte Beeinträchtigungen, die von den Besonderheiten der behandelten Personengruppe ausgehen, in gewissem Umfang hinnehmen. Insbesondere betreffen die Beeinträchtigungen der anderen Mieter des Hauses lediglich einen recht kleinen Bereich des Eingangsbereiches, im Treppenhaus habe sie eine Ausweichmöglichkeit über einen eigenen Fahrstuhl, zudem kommen die meisten Patienten ausweichlich des vorgelegten Bildmaterials zu eingrenzbaren Zeiten am Morgen und Abend. Der Bereich des Zumutbare ist daher hier von den Patienten des Beklagten nicht überschritten.
2. Kündigung vom 27.12.2022
Auch die fristlose Kündigung des Mietvertrags vom 27.12.2022 war nicht gemäß §§ 543 Abs. 1, 578 Abs. 1, 2, 569 Abs. 2 BGB aus wichtigem Grund gerechtfertigt.
Soweit diese Kündigung erneut auf eine Verletzung von Hygienevorschriften durch die Patienten des Beklagten gestützt wird, wird auf die Ausführungen unter Ziff. 2 Bezug genommen. Auch für den Zeitraum vom 09.12.2021 bis zum 15.12.2021 ergibt sich aus Anlagen K18/K19 im Mittel keine signifikant höhere Anzahl von Verstößen gegen die Maskenpflicht. Auf die zutreffenden Ausführungen im Schriftsatz des Beklagten vom 12.01.2022 (Bl. 1119 GA) wird Bezug genommen. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass auch in diesen Bilddokumentationen vielfach dieselben Personen am selben Tag beim Hinein- und Herausgehen abgebildet sind, so etwa Bild Nr. 13 und 14 (nach Anlage K18) vom 15.12.2021, 9:26:41 Uhr und 9:25:21 Uhr oder am selben Tag auf Bildern Nr. 8 und 11, Bild 81 und 78 (unzutreffende Zeitangabe 18:00:19: richtig:
17:57:42), so dass der Beklagte zu Recht den Anteil der Verstöße auf eine Gruppe von 400 Personen bezogen hat. Auf einigen Bildern ist zudem zu erkennen, dass Personen sich Masken auf- oder absetzen, so dass unklar ist, ob hier die Maske nicht nur kurzzeitig abgenommen wurde (z.B. Bilder Nr. 84, 90, 102, 119, 270). Auf manchen Bildern ist schlicht auch gar kein Verstoß gegen die Maskenpflicht zu erkennen, etwa auf Bildern Nr. 63, 198, 225, 245).
Auch die weiteren geschilderten Vorgänge vom 08.11.2021 bis 08.12.2021 rechtfertigen eine fristlose Kündigung nicht. Dass ein Patient am 08.11.2021 ein Fahrrad in den ersten Stock mitgenommen hat, stellt sowohl nach den Aussagen der Zeugen Dr. H und Dr. J jedenfalls seit April 2020 eine Ausnahme dar. Es mag ärgerlich sein, dass dies geschehen ist, eine erhebliche Beeinträchtigung der anderen Bewohner ging hiervon jedoch auch nach dem Vortrag der Klägerin nicht aus. Auch dass ihm eine Bierflasche aus der Tasche fiel und den Flur verschmutzte und dass eine weitere Person am 17.12.2021 ebenfalls die Treppe mit Bier verschmutz hat, stellt erneut ein Ärgernis, aber auch nach dem umfangreich vorgelegten Bildmaterial der Klägerin Ausnahmefälle dar und vermag daher eine fristlose Kündigung nicht zu rechtfertigen. Unbestritten ist zudem geblieben, dass sich auch die Mitarbeiter des Beklagten darum kümmerten, die Verschmutzung zu beseitigen. Entsprechendes gilt für den Patienten, der im Objekt Drogen konsumiert hat. Auch hier ist unstreitig geblieben, dass der Beklagte nach Kenntnis der Vorfälle die Behandlung des Patienten abgebrochen hat.
Soweit ein Patient des Beklagten mehrfach im Kellergeschoss in das Treppenhaus uriniert hat, ist dies sicher nicht hinzunehmen. Nicht hinzunehmen ist allerdings auch, dass der Mitarbeiter der Klägerin L diese Vorgänge über einen längeren Zeitraum beobachtet und dokumentiert, ohne den Beklagten zu informieren, und dass die Klägerin anschließend ihre Kündigung hierauf stützt. Damit handelt die Klägerin treu- und vertragswidrig, da sie dem Beklagten die Möglichkeit genommen hat, dem Verhalten des Patienten vorzubeugen. Der Beklagte war jedenfalls ohne nähere Anhaltspunkte nicht verpflichtet, prophylaktisch zu kontrollieren, ob seine Patienten sich im Treppenhaus kurzzeitig zum Urinieren in das Kellergeschoß begeben könnten. Unstreitig hat der Beklagte seinerseits nach Kenntnis von den Vorgängen die Behandlung des Patienten abgebrochen, so dass die Behauptung der Klägerin, der Beklagte unternehme nichts gegen entsprechendes Verhalten seiner Patienten widerlegt ist.
Auch hier vermag auch eine Gesamtwürdigung der unstreitigen bzw. von Klägerseite belegten Vorfälle im Treppenhaus eine fristlose Kündigung unter Abwägung der Interessen der Klägerin, der Hausbewohner, des Beklagten und der Allgemeinheit nicht zu rechtfertigen.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S.1 und 2 ZPO.
Gegenstandswert: 27.140,16 €

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 578 Abs. 2, 545 BGB
§§ 543 Abs. 1, 578 Abs. 1, 2, 569 Abs. 2 BGB
§§ 578 Abs. 1, 2 und 569 Abs. 2 BGB
§ 1004 BGB
§ 91 ZPO
§ 543 Abs. 1 BGB
§ 709 S.1 und 2 ZPO
§ 5 der Verordnung
§ 3 Abs. 2 Nr. 1 der Verordnung
§ 2 Abs. 1b der Verordnung

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2004, 261
NJW 2000, 2901
1 O 236/14
1 U 22/15
12 U 20/03
1 U 26/10