Verwaltungsgericht Schwerin (Mecklenburg-Vorpommern, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-06-20, Aktenzeichen 2 A 154/20 SN
ECLI: ECLI:DE:VGSCHWE:2024:0620.2A154.20SN.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen die Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichbetrages in Höhe von 5.983,15 Euro.
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks C-Straße in C-Stadt mit der katasteramtlichen Bezeichnung Flurstück … der Flur … der Gemarkung C-Stadt. Das im Zentrum der Stadt gelegene Grundstück ist …… m2 groß und straßenseitig bebaut mit einem traufständigen zweigeschossigen Wohn- und Geschäftshaus, dahinter mit einem parallel zum Vorderhaus stehenden Gebäuderiegel; der rückwärtige Grundstücksteil ist Gartenfläche.
Das Grundstück ist belegen im (ehemaligen) Geltungsbereich der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes C-Stadt „Altstadt“, die von der Stadtvertretung am 22. Oktober 1992 beschlossen, in der Folge von dem zuständigen Ministerium genehmigt, am 6. Januar 1994 ausgefertigt und sodann am 7. Januar 1994 und erneut am 1. April 2015 bekannt gemacht worden ist. Dem vorausgegangen waren unter anderem ein Beschluss der Stadtvertretung über den Beginn vorbereitender Untersuchungen und die Erarbeitung eines städtebaulichen Rahmenplans.
Nach (hier nicht relevanter) räumlicher Erweiterung des Sanierungsgebietes im Jahre 2004 und Vornahme der Sanierung beschloss die Stadtvertretung am 9. Oktober 2017 die am 25. Oktober 2017 bekanntgemachte „Dritte Satzung über die teilweise Aufhebung der Sanierungssatzung C-Stadt „Altstadt““ für das Teilgebiet III, zu dem auch die M-Straße zählt. Zuvor fand im Hinblick auf die Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge im August 2017 im Rathaus eine Informationsveranstaltung für die Grundstückseigentümer statt.
Der mit der Ermittlung der Anfangs- und Endwerte gemäß § 154 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) beauftragte und zur mündlichen Verhandlung als sachverständiger Zeuge geladene Dr. D. legte für den hier in Rede stehenden, von ihm so bezeichneten „Teilbereich II“ der dritten Teilaufhebung, unter anderem auch die M-Straße betreffend, unter dem 27. April 2018 sein Gutachten vor. Während er in einer ersten Fassung für die zu bewertenden Grundstücke eine mittlere Baulandfläche von rd. 580 m2 bei einer durchschnittlichen GFZ von rd. 0,77 zugrunde legte, korrigierte er auf Bitte der zuständigen Sachbearbeiterin bei dem Beklagten die mittlere Baulandfläche in einer zweiten Version auf 576 m2. Als Wertermittlungsstichtag bestimmte der Gutachter den 25. Oktober 2017, allerdings nicht ausdrücklich einen Qualitätsstichtag für den Anfangswert. Als Qualitätsstichtag für den Endwert wurde der Wertermittlungsstichtag zugrunde gelegt. Als Wertermittlungsmethode wählt das Gutachten das Modell Kanngieser/Bodenstein, auch Niedersachsenmodell genannt. In Anwendung dieses Verfahrens wird in dem Gutachten für das klägerische Grundstück eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung in Höhe von 6,12 Euro/m2 für eine Fläche von 930 m2 und eine Bodenwertsteigerung in Höhe von 0,85 Euro/m2 für eine Fläche von 343 m2 „Hinterland/Gartenland“, insgesamt mithin ein Ausgleichsbetrag in Höhe von 5.983,15 Euro ermittelt.
Nach Anhörung im August 2018 setzte der Beklagte gegenüber dem Kläger mit Bescheid vom 29. Januar 2019 einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 5.983,15 Euro fest, stellte den Betrag auf „einen Monat nach Bekanntgabe“ fällig und forderte zur Zahlung bis spätestens zum Fälligkeitstermin auf. Den dagegen am 6. Februar 2019 erhobenen und in der Folge umfangreich begründeten Widerspruch – unter anderem mit dem Argument des Eintritts der Festsetzungsverjährung – wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 7. Januar 2020, zugestellt am 15. Januar 2020, zurück.
Der Kläger hat am 30. Januar 2020 Klage erhoben.
Er macht im Wesentlichen geltend: Der Bescheid sei bereits mangels ordnungsgemäßer Anhörung formell rechtswidrig, eine Heilung im Widerspruchsverfahren habe nicht stattfinden können. Von einer „Einwohnerversammlung“ habe er – der Kläger – keine Kenntnis erlangt. Das Verhalten des Beklagten sei widersprüchlich; der Widerspruchsbescheidunterzeichner habe vor seiner Zeit als Bürgermeister die Forderung von sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträgen als „Unrechtsabgabe“ bezeichnet.
Die Forderung des Beklagten sei verjährt. Sie unterliege der Festsetzungsverjährung von vier Jahren, die bei weitem erreicht worden sei. Bereits im Jahr 1994 sei der Sanierungsvermerk eingetragen worden; die Sanierung sei dann tatsächlich bereits wenige Jahre später vorgenommen worden. Dabei dürfe es auch nicht auf den Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung ankommen, da der Tatbestand der Verwirkung nach so langer Zeit ohne weiteres erfüllt sei.
Aus dem Gutachten sei nicht ersichtlich, wie die Bewertungsflächen ermittelt worden seien. Der Gartenanteil des Grundstücks belaufe sich auf mindestens 300 m2, so dass in etwa die Hälfte des Grundstücks nicht in die Bewertungsfläche als Bauland hätte einfließen dürfen. Das Gutachten bilde lediglich vollständig allgemeine Informationen ab, ohne auf den konkreten Einzelfall einzugehen. Das Berechnungsblatt nehme Bezug auf das streitgegenständliche Grundstück, ohne allerdings überhaupt die Werte zu erläutern bzw. deren Herleitung nachvollziehbar zu machen. Es sei überhaupt keine Ermittlung der Bodenrichtwerte bzw. entsprechende Methode zur Ermittlung dieser vorgenommen worden. Auch dürfte der Gesichtspunkt der „wendebedingten Effekte“ eine nicht unerhebliche Rolle spielen. Der Beklagte habe auch die Werterhöhungen, die der Eigentümer durch eigene Aufwendungen bewirkt habe, nicht berücksichtigt.
Der Kläger beantragt:
Der Bescheid der Stadt C-Stadt vom 29. Januar 2019 und der Widerspruchsbescheid der Stadt C-Stadt vom 7. Januar 2020 werden aufgehoben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er sieht keinen Eintritt der Festsetzungsverjährung und auch keinen Verstoß gegen den Grundsatz der Belastungsklarheit und –vorhersehbarkeit. Wegen der gutachtenbezogenen Einwände nimmt er Bezug auf eine ergänzenden Stellungnahme des Gutachters vom 15. Juni 2020.
Mit Beschluss vom 5. Februar 2024 ist der Rechtsstreit zur Entscheidung auf den Berichterstatter als Einzelrichter übertragen worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakte und die Verwaltungsvorgänge des Beklagten, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet. Der angefochtene Bescheid über die Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages in der Gestalt des Widerspruchsbescheids ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).
1. Rechtsgrundlage für die Erhebung des hier in Rede stehenden Ausgleichsbetrages ist § 154 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB). Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht.
Das Grundstück des Klägers liegt im (ehemaligen) Geltungsbereich der „Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes C-Stadt „Altstadt““. Diese ist mit der am 25. Oktober 2017 bekannt gemachten Teilaufhebungssatzung „Dritte Satzung über die teilweise Aufhebung der Sanierungssatzung C-Stadt „Altstadt““ für das Teilgebiet III, zu dem auch das Grundstück des Klägers gehört, teilweise aufgehoben worden. Hinsichtlich der formellen und materiellen Rechtmäßigkeit der Satzung hat der Kläger nichts vorgetragen. Diesbezügliche Fehler sind auch nicht erkennbar. Soweit der Kläger schlicht die „formelle und materielle Rechtmäßigkeit“ der der Sanierung und der Ausgleichsbetragserhöhung zugrundeliegenden Satzungen anspricht, formuliert er keinerlei Umstände, die Anhaltspunkte für diesbezügliche Zweifel liefern und daraus folgend weitergehende gerichtliche Prüfungen auslösen könnten. Dass er sich diesbezüglich auf „nicht gewährte Akteneinsicht“ beruft, ändert daran nichts. Der Kläger hat keine Einsicht in die dem Gericht von dem Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge begehrt, hätte diese auf ein entsprechendes Gesuch jedoch ohne weiteres erhalten.
Mit der Teilaufhebung der Sanierungssatzung für den hier in Rede stehenden Bereich ist die sachliche Ausgleichsbetragspflicht entstanden, vgl. § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB.
2. Die abzugeltende, durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstücks besteht nach § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Für die Wertermittlung gilt auf Grund der Ermächtigung in § 199 Abs. 1 BauGB die am 1. Juli 2010 in Kraft getretene (und am 1. Januar 2022 durch eine neue, hier nicht anwendbare Verordnung abgelöste) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die sich an die Gutachterausschüsse (vgl. § 192 BauGB) richtet und der daher zwar keine die Gerichte bindende Wirkung zukommt, die jedoch allgemein anerkannte Grundsätze der Wertermittlung aufstellt, die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind (vgl. OVG Greifswald, Urt. v. 18.07.2017 – 1 L 206/14 – NordÖR 2017, 434 mit Hinweis auf BVerwG, Urt. v. 17.05.2002 – 4 C 6.01 – juris).
Die konkrete Wertermittlung für das klägerische Grundstück entspricht den Vorgaben des § 154 Abs. 2 BauGB und der ImmoWertV. Der Beklagte hat zur Ermittlung des Sanierungsausgleichsbetrages ein Gutachten des von der Industrie- und Handelskammer zu Schwerin öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken Dr. D. eingeholt und sich dem vom Gutachter ermittelten Anfangs- und Endwert angeschlossen. Das ist nicht zu beanstanden. An der Verwertbarkeit des Gutachtens vom 27. April 2018 bestehen keine Bedenken. Das Gutachten ist in sich schlüssig, nachvollziehbar und frei von erkennbaren Mängeln. Einzelne, für das Gericht noch offene Fragen wie auch Fragen der Beteiligten hat der Gutachter als sachverständiger Zeuge im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 20. Juni 2024 beantwortet.
a) Die Wahl des vorliegend angewendeten Wertermittlungsverfahrens ist nicht zu beanstanden. Nach allgemeiner Auffassung ist der Gemeinde bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen, da die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann sowie Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse oder sonstige Sachverständige (vgl. z. B. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014 – 4 C 31.13 – NVwZ 2015, 531; OVG Greifswald, a.a.O.; VG Schwerin, Urt. v. 29. 04. 2021 – 2 A 1971/19 SN – amtl. Umdruck S. 6; Beschl. v. 08.04.2022 – 2 B 206/22 – amtl. Umdruck S. 4; VG Greifswald, Urt. v. 18.10.2019 – 3 A 1056/17 HGW – juris Rn. 22). Dieser Spielraum besteht grundsätzlich auch bei der Wahl des Bewertungsverfahrens. Er erstreckt sich allerdings nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen (und müssen) die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang überprüfen. Auch müssen bei jeder Wertermittlung die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung beachtet werden (OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 05.11.2009 – OVG 2 B 7.07 - juris). Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet jedoch nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, a.a.O.; OVG Hamburg, Urt. v. 26.01.2017 – 3 Bf 52/15 – NordÖR 2017, 237).
Die Ermittlung der durch die Sanierung bedingten Bodenwerterhöhung bei bebauten Grundstücken erfolgt anhand des Wertes vergleichbarer unbebauter Grundstücke (sog. direktes Vergleichswertverfahren, vgl. §§ 15, 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Nach dem Inhalt des Gutachtens für das in Rede stehende Grundstück ist die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung im vorliegenden Fall nicht im (direkten) Vergleichswertverfahren, sondern ausgehend von dem fortgeschriebenen sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert bezogen auf den Wertermittlungsstichtag nach dem Modell Niedersachsen von Kanngieser/Bodenstein errechnet worden. Das ist dem Grunde nach und auch hinsichtlich des konkret angewandten Verfahrens nicht zu beanstanden. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die ImmoWertV hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, a.a.O. OVG Greifswald, Urt. v. 18. 07.2017, a.a.O.). Die Wahl eines geeigneten Verfahrens steht vielmehr im Ermessen der Gemeinde (vgl. Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 146. Lfg. April 2022, § 154 Rn. 119), jedenfalls sofern es an hinreichenden Daten für die Anwendung des direkten Vergleichswertverfahrens fehlt. Geeignet ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag der Wertermittlung, nämlich die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann. Das hier angewendete Verfahren nach Kanngieser/Bodenstein (Niedersachsenmodell) ist als indirektes Vergleichswertverfahren eine grundsätzlich zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung geeignete Methode (vgl. z. B. OVG Greifswald, Urt. v. 21.05.2014 – 1 L 7/14 – juris Rn. 59; VG Schwerin, Urt. v. 23.06.2011 – 2 A 1517/09 – amtl. Umdruck S. 8 f.; VG Greifswald, Urt. v. 18.10.2019 – 3 A 1056/17 HGW – juris Rn. 23).
b) Das Modell Niedersachsen beinhaltet die Ableitung der sanierungsbedingten Steigerungen der Bodenwerte im Sanierungsgebiet aus dem Verhältnis der Sanierungsbedürftigkeit eines Gebietes zu den (bewerteten) durchgeführten Maßnahmen. Dabei stellt sich die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung als ein Prozentsatz des Anfangswertes dar. Der Wertermittlung liegt die Annahme zugrunde, dass bei einem gegebenen Sanierungsbedarf die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen zu Bodenwertsteigerungen führt, wobei die Entwicklung der Bodenwertsteigerungen nicht linear, sondern degressiv dem Kostenvolumen der Sanierungsmaßnahmen folgt. Diese Korrelation wird methodisch durch eine logarithmische Berechnungsmethode erfasst (vgl. OVG Schleswig, Beschl. v. 09.07.2001 – 1 M 22/00 - juris). Das Verfahren beruht auf einer Datensammlung von Bewertungsergebnissen, die ständig erweitert und wissenschaftlich ausgewertet wird (vgl. Kanngieser, Integrale Wertermittlung in Sanierungsgebieten, GuG 2019, 15 ff.). Die Erfassung und Klassifizierung der städtebaulichen Missstände (Zustandsmerkmale zu Beginn der Sanierung) und der Maßnahmen (Zustandsmerkmale zum Ende der Sanierung) erfolgt anhand von Klassifikationsrahmen, welche nach wertermittlungsspezifischen Gesichtspunkten in vier Komplexe und diese wiederum in zehn Klassen gegliedert sind. Bei den vier Komplexen handelt es sich um Bebauung, Struktur, Nutzung und Umfeld, wobei die Komplexe Bebauung und Umfeld gebietsbezogen, die Komplexe Struktur und Nutzung grundstücksbezogen zu verstehen sind. Jeweils sind der Anfangs- und Endzustand des Sanierungsgebiets zu betrachten. Die Werteskala der Klassen reicht von 1 bis 10. Aus den vier Einzelwerten werden Durchschnittswerte für die Missstände einerseits und für die Maßnahmen andererseits errechnet. Der Umfang der Missstände bzw. der Maßnahmen wächst mit der Größe des Klassenwerts (vgl. VG Schwerin, Urt. v. 23.06.2011 – 2 A 1517/09 – amtl. Umdruck S. 8 f.). Mittels des so gebildeten Punktepaares wird aus der jeweiligen aus dem Markt abgeleiteten Modell-Matrix die prozentuale Wertsteigerung in Abhängigkeit vom Anfangswertniveau entnommen (vgl. VG Greifswald, Urt. v. 18.10.2019 – 3 A 1056/17 HGW – juris Rn. 25). Hinsichtlich der konkreten Vorgehensweise wird auf das Gutachten Bezug genommen.
c) Nach den Darstellungen in dem Gutachten (S. 7) erfolgt – bezogen auf den Wertermittlungsstichtag, hier der 25. Oktober 2017 - die grundstücksbezogene Anfangs- und Endwertermittlung auf der Grundlage der (besonderen) Bodenrichtwerte für die Bodenrichtwertzonen (§ 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB). Die besonderen Bodenrichtwerte sind zum Qualitätsstichtag – d. h. dem Tag des Beschlusses der Gemeinde über den Beginn vorbereitender Untersuchungen – vom zuständigen Gutachterausschuss nach § 192 BauGB ermittelt und jährlich fortgeschrieben, d. h. an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt angepasst werden. Der auf den Wertermittlungsstichtag bezogene (fortgeschriebene, vgl. §§ 2, 3 ImmoWertV) Bodenrichtwert beträgt vorliegend für das (fiktive) Bodenrichtwertgrundstück (Rahmengrundstück) 85,- Euro je m², vgl. das zugehörigen Berechnungsblatt (1) für das klägerische Grundstück. Nach einer standortspezifischen, also auf das Bewertungsgrundstück bezogenen Anpassung des (Rahmen)Bodenrichtwerts, vgl. Berechnungsblatt (2), die zum sanierungsunbeeinflussten Anfangswert führt (hier 61,20 Euro je m2), ermittelt sich die sanierungsbedingte Wertsteigerung als Prozentsatz vom Anfangswert anhand der jeweiligen Mittelwerte der beiden Klassifikationsrahmen (Missstände bzw. Maßnahmen) unter Anwendung der maßgeblichen Matrix für das „Bodenwertniveau 50,00 €/m2 bis 100,00 €/m2“. Danach ergibt sich der von dem Gutachter zugrunde gelegte Prozentsatz, hier 10% (= 6,12 Euro je m2) des Anfangswertes. Diese Vorgehensweise ist insgesamt nicht zu beanstanden und steht in Übereinstimmung mit § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV.
Die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung für das Grundstück insgesamt folgt dann betragsmäßig aus der Differenz zwischen dem Anfangswert (61,20 Euro je m2) und dem Endwert (67,32 Euro je m2), multipliziert mit der Grundstücksfläche, wobei in dem Berechnungsblatt (2) von der Gesamtfläche des klägerischen Grundstücks (lediglich) 930 m2 als bebaubares Land und die Restfläche zur Größe von 343 m2 als „Hinterland/Gartenland“ angesehen werden. Für das Gartenland über 343 m2 nimmt der Gutachter - ausgehend von einem Anfangswert in Höhe von 10% des (Rahmen)Bodenrichtwerts von 85 Euro je m2 (= 8,50 Euro je m2) – demzufolge eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung in Höhe von 0,85 Euro je m2 an. Der sich daraus ergebende Ausgleichsbetrag in Höhe von 5.983,15 Euro ist rechnerisch zutreffend ermittelt worden.
d) Nicht zu beanstanden ist, dass in dem Gutachten sowohl die Berechnung des Anfangs- als auch des Endwerts für das klägerische Grundstück auf den einheitlichen Wertermittlungsstichtag (25. Oktober 2017) bezogen wurden. Um konjunkturelle Einflüsse bei der Bewertung auszuschließen, erfolgt die Bewertung der Anfangs- und Endwerte gemäß § 16 Abs. 5 ImmoWertV auf einen einheitlichen Wertermittlungsstichtag. Dies ist der Zeitpunkt des Abschlusses der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme nach den §§ 162, 163 BauGB (Reidt in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 154 Rn. 13). Maßgeblich ist insoweit der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung über die Teilaufhebung der Sanierungssatzung am 25. Oktober 2017.
e) „Wendebedingte Effekte“, wie sie der Kläger reklamiert, können danach grundsätzlich keine Rolle spielen. Dass solche – wie in dem Fall der Spandauer Vorstadt in Berlin-Mitte angenommen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 10.07.2017 – 2 B 1.16 – LKV 2017, 563, juris Rn. 45 ff.) -, die Richtigkeit der Entscheidung trotz zurückgewiesener Nichtzulassungsbeschwerde (BVerwG, Beschl. v. 15.03.2018 – 4 B 67.17 – BauR 2018, 1103) einmal unterstellt, in C-Stadt in tatsächlicher Hinsicht Relevanz haben könnten, hat der Kläger in keiner Weise substantiiert vorgetragen. Solche sind – wie sogar für andere Berliner Sanierungsgebiete entschieden (vgl. z. B. OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 28.11.2023 - 10 B 26.23 – juris Rn. 137 ff.) – ausgehend von dem Bezogensein der Anfangs- und Endwertermittlung auf denselben Wertermittlungsstichtag für das Gericht nicht ersichtlich. Hinzu kommt die mangelnde Vergleichbarkeit der Sanierungsgebiete in tatsächlicher Hinsicht. Dafür, dass im Sinne eines hypothetischen Kausalverlaufs die hier in Rede stehenden Sanierungsmaßnahmen, insbesondere im infrastrukturellen Bereich, auch ohne die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet in ähnlicher Weise zur Verbesserung der städtebaulichen Qualität des Gebietes geführt und in vergleichbarem Umfang städtebauliche Missstände beseitigt worden wären, bestehen für das Gericht auch sonst keinerlei Anhaltspunkte.
f) Ebenso ist der Rückgriff auf die von dem Gutachterausschuss fortgeschriebenen (besonderen) Bodenrichtwerte nicht zu beanstanden. Mit dem Gutachterausschuss steht der Gemeinde eine hoheitlich tätige Behörde zur Verfügung, deren Rang und Autorität weitgehend anerkannt ist und die auf Grund ihrer Besetzung über besondere Sachkunde verfügt (vgl. OVG Greifswald, Urt. v. 21.05.2014 – 1 L 7/14 – juris Rn. 47 m.w.N.). Das Gericht hat keine Zweifel daran, dass es sich bei den von dem Gutachter zugrunde gelegten Bodenrichtwerten um (fortgeschriebene) sanierungsunbeeinflusste Bodenrichtwerte handelt. Der Gutachter hat hierzu in einer schriftlichen Stellungnahme vom 15. Juni 2020 (Anlage zum Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 27. Juni 2020, GA Bl. 62, 64) unter Ziffer 2 ausgeführt, dass der angesetzte Bodenrichtwert der amtlichen Bodenrichtwertkarte entnommen sei. Dass der hier zur Berechnung herangezogene (besondere) Bodenrichtwert von 85 Euro je m2 nicht geeignet (vgl. § 16 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV) ist, wurde weder (substantiiert) vorgetragen noch ist dies ersichtlich.
g) Die Ableitung des grundstücksspezifischen Anfangswerts aus dem Rahmenwert, also die standortspezifische Anpassung des Bodenrichtwerts aufgrund abweichender Grundstücksmerkmale des Bewertungsgrundstücks, durch den Gutachter ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Insbesondere hat der Gutachter in Bezug auf das (vorhandene) Maß der baulichen Nutzung einen Abschlag von 25% vorgenommen. In der mündlichen Verhandlung hat er als sachverständiger Zeuge dazu ausgesagt, dass der Abzug vorgenommen wurde, weil das Grundstück unterdurchschnittlich bebaut ist.; der Gutachterausschuss habe zum einen für die einzelnen Bodenrichtwertzonen die Erklärung vorgenommen, dass eine GFZ (bauplanungsrechtlich durch Bebauungsplan) nicht festgelegt sei. Zum anderen habe der Gutachterausschuss - für die jeweilige Bodenrichtwertzone bestimmte Werte festgelegt; hier sei (eine GFZ von) 0,9 vom Gutachterausschuss festgelegt worden. Die davon abweichende, von ihm – dem sachverständigen Zeugen - ermittelte GFZ von 0,51 habe er grafisch ermittelt. Die Annahme von 0,51 sei für den Kläger günstig, weil die Ausnutzung des Grundstücks unterdurchschnittlich sei. Diesen Annahmen des Gutachters einschließlich der Höhe des von ihm deswegen vorgenommenen Abschlags (25%) kann das Gericht nicht entgegentreten; sie sind plausibel und von dem Wertermittlungsspielraum gedeckt. Dasselbe gilt für den Abschlag in Höhe von 3% für „sonst. Merkmale“. Befragt danach in der mündlichen Verhandlung hat der Gutachter als sachverständiger Zeuge angegeben, dass er dabei die absolute Größe des Grundstückes berücksichtigt habe, die überdurchschnittlich groß sei; bei übergroßen Grundstücken gehe man davon aus, dass der Bodenwert (mit zunehmender) Größe tendenziell geringer werde. Auch diese Einschätzung zählt mangels Inplausibilität, auch in Bezug auf die Höhe des Abschlags, zum Wertermittlungsspielraum. Auch die von dem Gutachter in diesem Zusammenhang vorgenommene Bewertung von 930 m2 als bebaubares Land und (aus Sicht des Klägers lediglich) 343 m2 als Gartenland, die er zunächst in seiner schriftlichen Stellungnahme vom 15. Juni 2020 und sodann in der mündlichen Verhandlung auf Fragen des Klägers näher erläutert und als eine von ihm – dem Gutachter - getroffene Festlegung bezeichnet hat, entspricht dem – hier zudem ausweislich der erwähnten schriftlichen Stellungnahme fachlich untersetzten - Wertermittlungsspielraum; weder kann das Gericht dem mit größerer Plausibilität eine andere eigene noch die Wertung des Klägers entgegensetzen.
h) Im Ergebnis dasselbe gilt für die Einordnung der Bewertungsgrundstücke in die beiden Klassifikationsrahmen. Auch hier steht der Gemeinde ein Einschätzungsspielraum zur Verfügung. Die Einstufungen bei dem Klassifikationsrahmen für städtebauliche Missstände in die Klassen 6 (für den Komplex Bebauung), 2 (für den Komplex Struktur), 1 (für den Komplex Nutzung) und 2 (für den Komplex Umfeld) sind ebenso wie die Einstufungen in dem Klassifikationsrahmen für städtebauliche Maßnahmen mit 6 (Bebauung), 2 (Struktur), 0 (Nutzung) und 2 (Umfeld) nicht zu beanstanden. Substantielle Einwände dagegen hat der Kläger nicht vorgebracht. Der pauschale Hinweis, „Sanierungen durch die Stadt seien nur marginal vorgenommen worden“, und rechtfertigen nicht eine zehnprozentige Wertsteigerung, genügt insoweit nicht.
i) Soweit der Kläger nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB die Anrechnung von Bodenwerterhöhungen, die durch eigene Aufwendungen bewirkt worden seien, für geboten erachtet, hat er ebenfalls keinen Erfolg. Zum einen hat er diese Aufwendungen nicht weiter konkretisiert. Der Hinweis auf die Verlegung neuer Abwasserleitungen und grundlegender Erneuerungen an dem hinteren Gebäude genügt diesbezüglich nicht. Zum anderen verkennt er, dass eine Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag nur unter den Voraussetzungen des § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB erfolgen kann. Nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Hs 1 BauGB sind auf den Ausgleichsbetrag die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks anzurechnen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Nach der Norm kommt es auf die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks, nicht des Gebäudewerts, an. Die Erhöhung kann daher nicht mit den Aufwendungen des Eigentümers an Gebäuden gleichgesetzt werden, weshalb auch es auf die Kosten der Maßnahme selbst nicht ankommen kann (vgl. VG Greifswald, Urt. v. 18.10.2019 – 3 A 1056/17 HGW – juris Rn. 36). Dass diese Maßnahmen auf dem Grundstück selbst und an dem hinteren Gebäude zu einer Lageverbesserung beigetragen hätten (vgl. dazu auch Freise, in: Brügelmann, BauGB, 103. Lfg. Juli 2017 § 155 Rn. 14), die sich mittelbar über das allgemeine Bodenwertgefüge erhöhend auf den Bodenwert (auch) des Grundstückes selbst ausgewirkt habe, ist für das Gericht nicht ersichtlich. Maßnahmen eines einzelnen Eigentümers auf seinem Grundstück sind in der Regel nicht geeignet, die Lagequalität des Sanierungsgebietes zu verändern (vgl. Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 146. Lfg. April 2022, § 155 Rn. 40).
3. Soweit der Kläger meint, es sei Festsetzungsverjährung eingetreten, weil die „streitgegenständliche Straße“ vor dem Jahr 1999 fertig gestellt worden und er andere Vorteile „als die konkrete Nutzung der Straße vor seiner Haustür“ nicht gehabt habe, geht er bereits im Ansatz fehl. Denn die mit einer durchgeführten städtebaulichen Sanierungsmaßnahme verbundene „Vorteilslage“, mithin die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung, lässt sich in ihrer Kausalität nicht auf die jeweilige Straße, die die Erschließung des jeweiligen Grundstücks vermittelt, reduzieren. Vielmehr resultiert sie aus der das Sanierungsgebiet, oder, wie hier, ein Teilgebiet desselben insgesamt betreffenden Behebung von städtebaulichen Missständen (vgl. § 136 Abs. 2 BauGB).
Zudem steht die Auffassung des Klägers nicht im Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu dieser Frage. Danach entsteht die Pflicht zur Zahlung des Ausgleichsbetrages mit der rechtsförmlichen Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß § 162 Abs. 1 BauGB, so dass die an § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB anknüpfende vierjährige Verjährungsfrist erst mit Ablauf des Jahres zu laufen beginnt, in dem die Sanierungssatzung rechtsförmlich aufgehoben worden ist. Das gilt selbst dann, wenn die Gemeinde die Aufhebung der Sanierungssatzung rechtswidrig unterlässt, obwohl die Voraussetzungen der Aufhebung vorliegen (vgl. Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 146. Lfg. April 2022, § 154 Rn. 156 m. w. N. aus der Rechtsprechung, u. a. BVerwG, Urt. v. 20.03.2014 - 4 C 11/13 - BVerwGE 149, 211 ff., juris Rn. 14 ff.; vgl. dazu Külpmann, jurisPR-BVerwG 17/2014 Anm. 1).
Auch hilft der verfassungsrechtliche Grundsatz der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit dem Kläger nicht. Weder steht der Erhebung des streitgegenständlichen Ausgleichsbetrages der Gesichtspunkt der Verwirkung entgegen noch liegt ein Fall unzulässiger Rechtsausübung vor. Hinsichtlich der Verwirkung fehlt es schon aufgrund der Eintragung des Sanierungsvermerks im Grundbuch (§ 143 Abs. 2 Satz 2 BauGB) an der dafür erforderlichen Vertrauenslage. Die Konstellation unzulässiger Rechtsausübung liegt nicht vor: Treuwidrig würde die Erhebung des Ausgleichsbetrages nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts erst dann, wenn es aufgrund der – hier einmal unterstellten - Pflichtverletzung der Gemeinde unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Einzelfalls nicht mehr zumutbar erscheint, die Abgabe zu erheben. Bei der Bewertung des Einzelfalls kann auf die Wertung des § 53 Abs. 2 VwVfG zurückgegriffen werden, der die Durchsetzbarkeit des Anspruchs eines öffentlich-rechtlichen Rechtsträgers auf 30 Jahre beschränkt (vgl. zum Ganzen BVerwG, Urt. v. 20.03.2014 - 4 C 11/13 - BVerwGE 149, 211 ff., juris Rn. 30 ff.). Davon ist der Beklagte zeitlich weit entfernt.
Schließlich kann das Gericht schon nicht feststellen, dass die Gemeinde die Sanierungssatzung im hier in Rede stehenden Umfang pflichtwidrig nicht rechtzeitig aufgehoben hat. Vielmehr zeigt bereits der Umstand der Erweiterung des Sanierungsgebietes im Jahr 2004, dass seinerzeit die Sanierung insgesamt noch nicht abgeschlossen war. Der Beklagte hat zudem auf die Beschlüsse der Stadtvertretung zur Verlängerung der Sanierung, zuletzt auf den 31. Dezember 2028, hingewiesen. Zwar sollen die Sanierungsmaßnahmen im von der hier in Rede stehenden Teilaufhebung betroffenen Bereich im Jahre 1999 abgeschlossen gewesen sein. Allerdings ergibt sich aus der Anlage 1 zur Beschlussvorlage für die Erweiterung des Sanierungsgebietes, dass zu diesem Zeitpunkt noch nicht alle nach dem städtebaulichen Rahmenplan vorgesehenen Maßnahmen realisiert worden waren.
4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 2 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 2, 3 ImmoWertV
§§ 162, 163 BauGB
§ 192 BauGB
§ 154 Abs. 2 Baugesetzbuch
§ 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 154 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch
§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 2 BauGB
§ 199 Abs. 1 BauGB
§ 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB
§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 16 Abs. 5 ImmoWertV
§ 16 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV
§ 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
§ 136 Abs. 2 BauGB
§ 162 Abs. 1 BauGB
§ 143 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 53 Abs. 2 VwVfG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 2 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NordÖR 2017, 434
NVwZ 2015, 531
NordÖR 2017, 237
BVerwGE 149, 211
1 L 206/14
4 C 6.01
4 C 31.13
2 A 1971/19 S
2 B 206/22
3 A 1056/17
2 B 7.07
3 Bf 52/15
1 L 7/14
2 A 1517/09
1 M 22/00
2 B 1.16
4 B 67.17
10 B 26.23
4 C 11/13