Amtsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-12-01, Aktenzeichen 33 C 2160/22 (26)
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2022:1201.33C2160.22.26.00

Tenor:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Wohnung im Hause …straße .. in … Frankfurt am Main, 2. Obergeschoss links, bestehend aus vier Zimmern, einer Küche, einem Bad, einer Diele, einem Balkon, einem Dachbodenanteil und Keller, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Räumungsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.200,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Vollstreckung der Kosten des Rechtsstreits dürfen die Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Beklagten mieteten von der Klägerin mit schriftlichem Mietvertrag vom 21.11.2001 die im Tenor bezeichnete Wohnung. Die Bruttomiete betrug bis 31.12.2021 830,91 €; ab dem 01.01.2022 beträgt sie 864,96 €. Die Beklagten beriefen sich mit anwaltlichem Schreiben vom 15.01.2021 (Bl. 23 d.A.) wegen streitiger Heizungsgeräusche auf eine Mietminderung in Höhe von 15 % für die Zeit der Heizperiode von Oktober bis März und auf ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 35 %. Wegen der beklagtenseits erfolgten Zahlungen wird auf die Klageschrift (Bl. 1ff. d.A.), die Seiten 6f. der Klageerwiderung (Bl. 21R f. d.A.) und auf die Seiten 4f. der Replik (Bl. 34Rf. d.A.) Bezug genommen.
Mit der Klage begehrt die Klägerin die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Zuletzt hat die Klägerin in der mit einer qualifiziert elektronischen Signatur versehenen Klageschrift, auf deren Inhalt verwiesen wird, eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges in Höhe von 7.275,28 € ausgesprochen (Bl. 2R d.A.). Der Ausdruck der Klageschrift nebst Prüfvermerk ist den Beklagten zugestellt worden.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Wohnung im Hause …straße .. in … Frankfurt am Main, 2. Obergeschoss links, bestehend aus vier Zimmern, einer Küche, einem Bad, einer Diele, einem Balkon, einem Dachbodenanteil und Keller, zu räumen und an sie herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis ist jedenfalls durch die in der Klageschrift enthaltene fristlose Kündigung beendet worden. Die Kündigung ist formell ordnungsgemäß. Sie enthält eine hinreichende Begründung (§ 569 Abs. 4 BGB). § 568 Abs. 1 BGB ist ebenfalls erfüllt, weil nach zutreffender Auffassung ein mit einer qualifiziert elektronischen Signatur versehener Schriftsatz die Schriftform wahrt (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 568 Rn. 29). Den Interessen des Empfängers einer formgebundenen Erklärung an der Gewissheit über die formgerechte Abgabe der Erklärung wird durch die Übersendung des Prüfvermerks Rechnung getragen (ebenda).
Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 und 2 S. 1 Nr. 3b BGB liegen vor, und zwar auch unter Berücksichtigung der beklagtenseits angesetzten Minderung in Höhe von 15 %. Dies ergibt sich aus folgender Berechnung:
Vereinbarte Miete:
Februar bis Dezember 2021:
9.140,01 €
Januar bis Juli 2022:
6.054,72 €
Gesamt:
15.194,73 €
15 % Mietminderung:
Februar, März, Oktober bis Dezember 2021:
623,18 €
Januar bis März 2022:
389,23 €
Gesamtminderung:
1.012,41 €
Zurückbehaltungsrecht:3 Bruttomonatsmieten:
2.492,73 €
Geschuldete Miete:
11.689,59 €
Gezahlte Miete:
Februar 2021:
458,41 €
Mai bis Dezember 2021:
4.860,90 €
Januar bis April 2022:
2.296,40 €
Juni 2022:
691,97 €
Juli 2022:
8.990,65 €
Differenz:
2.689,94 €
Die Differenz erreicht zwei Monatsmieten. Dass die beklagtenseits angesetzte Minderung für das Gericht nicht bindend ist und die Minderung von Gesetzes wegen eintritt, ist unerheblich, da sich aus dem Sachvortrag der Beklagten keine höhere Minderung als 15 % ergibt. Das Zurückbehaltungsrecht ist unter Berücksichtigung des Umfangs der behaupteten Beeinträchtigung auf drei Monatsmieten beschränkt; entgegen der Auffassung der Beklagten kann nicht unbeschränkt von dem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht werden (vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14; BGH, Urt. v. 10.04.2019 – VIII ZR 12/18).
Die Beklagten befanden sich auch in Verzug. Nach § 286 Abs. 4 BGB kommt der Schuldner nicht in Verzug, solange die Leistung auf Grund eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat; zu vertreten hat der Schuldner gemäß 276 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit. Auch im Wohnraummietrecht sind an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Anforderungen zu stellen und es besteht kein Grund, im Rahmen des § 543 BGB zu Gunsten des Mieters einen milderen Sorgfaltsmaßstab anzulegen (BGH, Urt. v. 13.05.2015 – XII ZR 65/14; BGH, Urt. v. 11.07.2012 – VIII ZR 138/11). Die Beklagten haben keine Umstände dargelegt, aus denen sich ergibt, dass sie davon ausgehen durften, die Miete in Höhe der obigen Differenz schuldig bleiben zu dürfen. Ein etwaiges Schätzermessen ist angesichts der Höhe der Differenz überschritten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 7, 711 S. 1 und 2, 709 S. 2, 108 ZPO. Bei Bemessung der Sicherheitsleistung hinsichtlich der Befugnis der Beklagten zur Abwendung der Räumungsvollstreckung hat das Gericht dem berechtigten Interesse der Klägerin auf Sicherung ihres Vermögensstandes für den Fall Rechnung getragen, dass die Beklagte mit weiteren Zahlungen in Rückstand kommt.
Die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO kommt wegen des Zahlungsverzuges nicht in Betracht.
Der Streitwert wird auf 7.584,00 € festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 543 BGB
§ 721 ZPO
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 569 Abs. 4 BGB
§ 568 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 1 und 2 S. 1 Nr. 3b BGB
§ 286 Abs. 4 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 7, 711 S. 1 und 2, 709 S. 2, 108 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 19/14
VIII ZR 12/18
XII ZR 65/14
VIII ZR 138/11