Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht (Schleswig-Holstein, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-01-31, Aktenzeichen 8 A 34/20
ECLI: ECLI:DE:VGSH:2024:0131.8A34.20.00

Tenor:
Verfahrensgang
Der Beklagte wird unter Aufhebung der Bescheide vom 07.10.2019 und 21.02.2020 verpflichtet, die im Baulastenverzeichnis von X, Baulastenblatt Nr. X, eingetragene Baulast zu löschen.
Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Zahlung einer Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten über die Löschung einer Baulast.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstückes in X Flurstück X, Flur X der Gemarkung X.
Dieses Grundstück ist bebaut mit einem Einfamilienhaus mit Beherbergungsbetrieb und zwei Ferienwohnungen. Zur Erteilung der Baugenehmigung wurde damals eine Verpflichtungserklärung zur Eintragung einer Baulast mit folgendem Inhalt erklärt: „Verpflichtung, an den Ferienwohnungen keine rechtlichen Verselbstständigungen gem. dem Wohnungseigentumsrecht vorzunehmen. D.h., die Bildung von Wohnungseigentum und Teileigentum ist ausgeschlossen.“ Entsprechend wurde eine Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen.
Mit Schreiben vom 06.08.2019 beantragten die Prozessbevollmächtigten für die damaligen Eigentümer die Löschung dieser Baulast. Zur Begründung hieß es, dass es für diesen Bereich einen gültigen Bebauungsplan gebe. Dieser sehe die Einschränkung nicht mehr vor.
Dieser Antrag wurde mit Bescheid vom 07.10.2019 abgelehnt. Dass öffentliche Interesse an dieser Baulast sei nicht entfallen. Die Verpflichtung sichere die Zweckbestimmung des Gebietes für den Fremdenverkehr und dadurch die städtebauliche Entwicklung des Gebietes für den Fremdenverkehr. Die Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum würde diese Zweckbestimmung beeinträchtigen. Das Grundstück liege in einem Gebiet, dass durch eine Vielzahl von Fremdenverkehrsbetrieben und Wohngebäuden mit saisonaler Fremdenbeherbergung geprägt sei. Diese Prägung gelte es zu erhalten und weiter zu entwickeln.
Zwischenzeitlich erwarb die Klägerin das Grundstück. Mit Schreiben vom 08.11.2019 legten die Prozessbevollmächtigten sowohl für die früheren Eigentümer als auch für die Klägerin Widerspruch ein.
Diesen Widerspruch wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 13.12.2019 zurück. Darin heißt es, dass weiterhin ein öffentliches Interesse an der streitigen Baulast bestehe. Der Inhalt der übernommenen Verpflichtung sei baulastfähig, weil diese sich als öffentlich-rechtlich darstelle und sowohl grundstücksbezogen als auch baurechtlich bedeutsam sei. Entsprechend der Subsidiarität der Baulast ergebe sich die Verpflichtung auch nicht aus anderen öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen. Selbst wenn jene Baulast seinerzeit nicht zwingende Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung gewesen sei sollte, so ändere dies nichts daran, dass sie wirksam zustande gekommen sei. Die Übernahme einer sogenannten Baulast auf Vorrat sei möglich, wenn die übernommene Verpflichtung zwar nicht zum Zeitpunkt der Übernahme, aber jedenfalls in Zukunft baurechtlich bedeutsam werden könnte. In Gebieten, in denen ein hoher Nachfragedruck nach Zweit- bzw. Ferienwohnungen bestehe, könne eine solche Baulast präventiv mit dem Zweck übernommen werden, einer den Festsetzungen eines Bebauungsplanes widersprechender Nutzungsänderung vorzubeugen. So liege es hier. Das Grundstück liege im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 12 der Gemeinde X. Dieser setze in den Bereich, in denen sich auch das Grundstück befinde, als Sondergebiet SO1: „Sondergebiet, Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ fest. Nach den textlichen Festsetzungen seien zulässig Dauerwohnungen, d.h. Wohnungen für Personen, die ihren Hauptwohnsitz dauerhaft in der Gemeinde X hätten, Ferienwohnungen, kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes sowie Räume für freie Berufe. Zweitwohnungen seien dagegen unzulässig. Die Verpflichtung, an den hier genehmigten Ferienwohnungen keine rechtlichen Verselbständigungen gemäß dem Wohnungseigentumsrecht vorzunehmen, mithin kein Wohnungseigentum oder Teileigentum zu bilden, diene der Einhaltung der Festsetzung des B-Planes. Durch die Begründung von Wohnungseigentum an den genehmigten Ferienwohnungen würde die Einhaltung der Festsetzungen gefährdet werden. Es liege die Vermutung nahe, dass die Begründung von Wohnungseigentum in Fremdenverkehrsgebieten regelmäßig zur Nutzung der Wohnung als Zweitwohnung führe.
Dagegen hat die Klägerin am 10.03.1020 Klage erhoben. Sie macht geltend, dass die Gemeinde X von der Möglichkeit des § 22 BauGB keinen Gebrauch gemacht habe. Es sei zwar eine Satzung nach § 22 BauGB für Teilflächen erlassen worden. Das hier streitgegenständliche Grundstück sei aber davon ausgenommen. Auch der B-Plan der Gemeinde enthalte keine entsprechenden Einschränkungen. Er bestimme lediglich in den Erläuterungen, dass hier ein Sondergebiet “Dauerwohnen und Touristen-Beherbergung“ bestehe. Auch der textliche Teil des B-Planes enthalte keine Einschränkungen, wonach rechtliche Verselbständigungen gemäß dem Wohnungseigentumsrecht nicht zulässig seien. Da die Gemeinde X von der ihr eingeräumten Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht habe, bestehe für die Sicherung in Form einer Baulast keinen Bedarf mehr.
Die Klägerin beantragt,
den Bescheid des Beklagten vom 07.10.2019 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 21.02.2020 aufzuheben und den Beklagten zu verurteilen, die Löschung der im Baulastenverzeichnis von X, Baulastenblatt Nr. X, vorzunehmen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er erwidert, dass es zwar die Baulast der Einhaltung der Festsetzungen des Bebauungsplanes diene. Durch die Löschung der Baulast sei die Einhaltung der genannten Festsetzungen gefährdet.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf die Löschung der hier streitigen Baulast. Rechtsgrundlage ist § 83 Abs. 3 LBO (bzw. § 80 Abs. 3 LBO 2016). Darin heißt es, dass die Baulast durch Verzicht der Bauaufsichtsbehörde untergeht. Der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.
Diese Voraussetzungen liegen vor. Ein öffentliches Interesse an dem Bestand der Baulast besteht nicht (mehr). Dies ist immer dann der Fall, wenn die für die Begründung der Baulast maßgeblichen Belange nicht (mehr) sicherungsbedürftig oder sicherungsfähig sind (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 26.07.1996, 2 B 32.93, juris, vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 30.04.2019, OVG 10 N 35.17, juris, Rn. 11). Maßgeblich ist, dass durch den Verzicht auf die Baulast keine baurechtswidrigen Zustände geschaffen werden. Das öffentliche Interesse an der Baulast ist insofern identisch mit dem öffentlichen Interesse an der Vermeidung baurechtswidriger Zustände. Ob für den Fall eines Verzichts auf die Baulast baurechtswidrige Zustände drohen, richtet sich nach der geltenden Rechtslage.
Dabei kann dahingestellt bleiben, ob es für die Eintragung der Baulast überhaupt ein öffentliches Interesse gab. Jedenfalls besteht nach jetziger Rechtslage kein öffentliches Interesse an der Baulast. Es ist zur Sicherung der Festsetzungen des B-Plans Nr. 17 der Gemeinde X nicht erforderlich, die hier streitige Baulast einzutragen. Vielmehr ergibt sich die Rechtswidrigkeit der Nutzung der Wohnungen als Zweitwohnungen unmittelbar aus den Festsetzungen des B-Planes. Einer absichernden Baulast bedarf es nicht. Soweit der Beklagte sich auf das Urteil des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts vom 08.03.2019 (8 A 49/17) beruft, kann dem nicht gefolgt werden. Das Schleswig-Holsteinische Oberverwaltungsgericht hat mit Beschluss vom 27.03.2023 (1 LA 19/19) die Berufung zugelassen und ausgeführt, dass ein öffentliches Interesse an einer Baulast dann fehle, wenn überhaupt nicht absehbar ist, dass die Baulast öffentlich-rechtliche Bedeutung erlangen könne. So liegt es hier. Es ist gar nicht absehbar, dass eine oder beide Ferienwohnung als Zweitwohnungen genutzt werden könnten. Dies wäre auch rechtswidrig, weil die Festsetzungen des B-Planes entgegenstehen. Insoweit bedarf es keiner Baulast, um die Einhaltung des B-Planes zu gewährleisten.
Die Prozessbevollmächtigten der Klägerin tragen auch zu Recht vor, dass die Gemeinde X von der Möglichkeit des § 22 Abs. 1 Nr.1 BauGB keinen Gebrauch gemacht habe. Dies spricht im Umkehrschluss dafür, dass dann auch kein öffentliches Interesse an einer Baulast bestehe.
Der Klage ist deshalb mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO stattzugeben.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO iVm § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 22 BauGB
§ 709 ZPO
§ 83 Abs. 3 LBO
§ 80 Abs. 3 LBO
§ 22 Abs. 1 Nr.1 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 2 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 1 LA 18/24
2 B 32.93
10 N 35.17
8 A 49/17
1 LA 19/19