Oberlandesgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2025-03-31, Aktenzeichen 22 U 106/24
ECLI: ECLI:DE:OLGD:2025:0331.22U106.24.00

Tenor:
Die Berufung der Beklagten gegen das am 26.06.2024 verkündete Urteil des Einzelrichters der 7. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das angefochtene Urteil und dieser Beschluss sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die auf Geld gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Verhandlungstermin vom 11.04.2025 wird aufgehoben.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Auf den Hinweisbeschluss des Senats vom 25.02.2025 wird Bezug genommen. Die Ausführungen im Schriftsatz der Beklagten vom 25.03.2025 führen nicht zu einer ihr günstigeren Beurteilung der Sach- und Rechtslage.
1.Der Senat hält an der Würdigung fest, dass § 3 Nr. 7 des Erwerbsvertrages einer Inhaltskontrolle nicht standhält. Die Klausel stellt in Abs. 1 ausdrücklich auf die „Zahlung des gesamten Kaufpreises“ ab. Danach ist der Passus „Zahlung des Kaufpreises“ in Abs. 2 dahin zu verstehen, dass auch hier die Zahlung des gesamten Kaufpreises Voraussetzung dafür sein soll, dass dem Erwerber die für die Umschreibung erforderlichen Ausfertigungen und beglaubigten Abschriften erteilt werden. Der Ansicht, die vom Senat angeführte Entscheidung (BGH, Urt. v. 07.06.2001 – VII ZR 420/00, NZBau 2002, 26) sei nicht vergleichbar, weil die dort erörterte Klausel eine volle Zahlung des Kaufpreises vorausgesetzt habe, ist daher nicht zu folgen. Auch befasst sich die Beklagte nicht mit dem weiteren Argument des Senats, dass die Klausel den Erwerber zwingen kann, nicht geschuldete Zahlungen zu entrichten. Ergänzend weist der Senat darauf hin, dass der Klausel nicht einmal eindeutig zu entnehmen ist, ob die Fälligkeit des Übereignungsanspruchs durch sie hinausgeschoben werden soll. Nach der Formulierung „Zur Sicherung des Kaufpreises (…)“ kann die Klausel auch dahin verstanden werden, dass sie lediglich das Leistungsverweigerungsrecht der Klägerin gemäß § 320 BGB ausgestalten soll.
2.Der Anwendung des Rechtsgedankens des § 162 Abs. 1 BGB kann die Beklagte nicht entgegen halten, dass sie sich selbst um die Mangelbeseitigung bemühe und gegen den Planer gerichtlich vorgehe. Der Planer ist Nachunternehmer der Beklagten, so dass sie es sich gemäß § 278 BGB zurechnen lassen muss, dass die Tiefgarage mangelhaft errichtet worden ist.
3.Die Beklagte wendet sich zu Unrecht gegen die Erwägung des Senats, dass auch die Einzahlung der letzten Kaufpreisrate auf ein Notaranderkonto die Druckfunktion des Zurückbehaltungsrechts einschränke. Das Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers wegen Mängeln soll den Unternehmer dazu anhalten, die Mängel zu beseitigen (sog. Druckfunktion). Der durch das Leistungsverweigerungsrecht aufgebaute Druck beruht auch darauf, dass der Unternehmer das Insolvenzrisiko des Bestellers trägt, wenn der Besteller einen Teil der Vergütung nicht zahlt. Von diesem Risiko wird der Unternehmer bei Hinterlegung befreit, was zugleich die Druckfunktion mindert. Zudem führt die Hinterlegung zu einer Benachteilung des Erwerbers, weil er im Falle des Entstehens auf Geld gerichteter Mängelansprüche nicht ohne weiteres auf den einbehaltenen Betrag zurückgreifen kann, sondern dessen Freigabe erwirken muss (vgl. OLG Schleswig, Urt. v. 21.02.2020 – 1 U 19/19, DNotZ 2021, 179 Rn. 43; KG, Urt. v. 20.08.2019 – 21 W 17/19, NJW-RR 2019, 1231 Rn. 28; Koeble NJW 2020, 2308 Rn. 8).
Der Ansicht der Beklagten, für den Erwerber sei der Übergang des Eigentums wirtschaftlich nicht entscheidend, kann sich der Senat nicht anschließen. Endgültig gesichert ist die Rechtsposition des Erwerbers erst mit der Eintragung.
Ebenfalls nicht zu folgen ist dem Argument, die Beklagte sei deshalb auf den Aufschub des Übergangs des Eigentums angewiesen, weil sie nur hierdurch gesichert sei, was nicht zuletzt für die Verjährung des Anspruchs auf Vergütung gelte. Für die Verjährung des Vergütungsanspruchs gilt eine Frist von 10 Jahren. Der Verlust der Sicherung der Beklagten beruht auf ihrer mangelhaften Leistung. Das hat sie sich selbst zuzuschreiben.
Die Beklagte befürchtet einen „Schaden“, weil sich der von ihr verfolgte Kostenvorschussanspruch gegen den Planer auf 13 Tiefgaragenplätze beziehe und so 10 weiteren Erwerbern die Möglichkeit eröffnet würde, die Umschreibung trotz offener Kaufpreisforderung durchzusetzen. Diese Erwägung überzeugt nicht. Die Übertragung des Eigentums begründet keinen „Schaden“, weil die Beklagte die Eigentumsübertragung schuldet. Ein Schaden könnte allein dadurch entstehen, dass einer der Erwerber in Insolvenz gerät und somit die Beklagte mit ihrer Restforderung gegen diesen Erwerber ausfällt. Dass ein solcher Schaden droht, ist nicht dargelegt. Darauf kommt es aber auch nicht an. Alle Erwerber haben einen individuellen Anspruch auf mangelfreie Herstellung. Es ist kein Grund ersichtlich, die Rechtsposition des Klägers als einem der Erwerber deshalb schwächer auszugestalten, weil sich die Beklagte noch weiteren Erwerbern gegenüber zur mangelfreien Herstellung verpflichtet hat.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO. Bei der Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit war zu berücksichtigen, dass eine Vollstreckung in der Hauptsache gemäß § 894 ZPO erst mit Rechtskraft möglich ist, weil die Verurteilung auf die Abgabe einer Willenserklärung abzielt. Eine Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit gemäß §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO war daher nur wegen der Kosten zu treffen.
Berufungsstreitwert: 20.615,10 EUR.
… … …

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 320 BGB
§ 278 BGB
§ 97 ZPO
§ 894 ZPO
§ 162 Abs. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: NZBau 2002, 26
NJW-RR 2019, 1231
NJW 2020, 2308
VII ZR 420/00
1 U 19/19
21 W 17/19