Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-11-28, Aktenzeichen OVG 10 B 26/23
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2023:1128.OVG10B26.23.00

Tenor:
Verfahrensgang
Die Berufung wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen die Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 26.257,00 € für ihr Grundstück ...straße ..., 1... Berlin (Gemarkung ..., Flur 6..., Flurstück 8...; Grundbuch von Prenzlauer Berg, Bl. 7..., infolge der Begründung von Wohnungseigentum am 25. Juli 2013 übertragen nach Bl. 8... bis 8...) im ehemaligen Sanierungsgebiet „Prenzlauer Berg – Winsstraße“ in Pankow. Das Grundstück ist 341 m² groß und mit einem fünfgeschossigen Wohngebäude bebaut. Die Klägerin wurde am 22. Februar 1995 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.
Das Sanierungsgebiet ist Teil des dritten Stadterneuerungsprogramms, das zugleich das erste Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramm darstellte. Es umfasste 22 Sanierungsgebiete, deren Erneuerung nach denselben vom Senat von Berlin am 31. August 1993 beschlossenen Leitsätzen zur Stadterneuerung in Berlin (AH-Drs. 13/41, S. 78 f.) zeitlich weitgehend parallel erfolgte. Sie wurden in drei Verordnungen von 1993 bis 1995 festgelegt. Dabei wurde für 20 Gebiete das umfassende Verfahren vorgesehen und für zwei Gebiete das vereinfachte Verfahren. Die meisten Sanierungsgebiete wurden in den Jahren 2007 bis 2011 wieder aufgehoben; in zwei Fällen folgte die Aufhebung im Jahr 2013 („Teutoburger Platz“) bzw. im Jahr 2015 („Helmholtzplatz“), während ein Sanierungsgebiet („Niederschöneweide“) noch nicht aufgehoben worden ist. In den im umfassenden Verfahren sanierten Gebieten waren für die Heranziehung zu Ausgleichsbeträgen mehr als 23.700 Bescheide vorgesehen. Davon entfielen mehr als zwei Drittel auf die sieben Sanierungsgebiete des Bezirks Pankow, zu denen auch das hier in Rede stehende Gebiet zählt (vgl. AH-Drs. 19/0605, 33. Bericht über die Stadterneuerung, S. 14).
Das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ gehört zu den Gebieten, für die der Magistrat von Berlin am 18. September 1990 vorbereitende Untersuchungen für die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten beschloss (Bekanntmachung vom 19. November 1990 – MagStadtWuV VIII A –, GVABl. für die Stadtbezirke Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Treptow, Köpenick, Lichtenberg, Weißensee, Pankow, Marzahn, Hohenschönhausen, Hellersdorf von Berlin, 1. Jahrgang, Nr. 17 vom 30. November 1990, S. 524, für das Gebiet „Winsstraße“ in Prenzlauer Berg unter [II.], Nr. 14). Dem folgte der Beschluss des Senats vom Berlin vom 21. Juli 1992 (ABl. S. 2848) über „Beginn bzw. Fortführung der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB“ u.a. für das Gebiet „Winsstraße“ in Prenzlauer Berg (a.a.O., S. 2851 unter II. Buchstabe c) Nr. 0405). Das hier in Rede stehende Sanierungsgebiet wurde dann – etwas kleiner als das Voruntersuchungsgebiet (vgl. Karte GVBl. 1994, 476) – mit Wirkung vom 4. Dezember 1994 förmlich festgelegt (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 18. November 1994, GVBI. S. 472) und das umfassende Verfahren vorgesehen (§ 2 Abs. 1 Nr. 4 der Zehnten Verordnung, a.a.O.). Knapp sechzehneinhalb Jahre später wurde es mit Wirkung vom 28. April 2011 aufgehoben (Art. 1 Nr. 1 Buchstabe a, Nr. 2 und Nr. 3 der Zwölften Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 12. April 2011, GVBI. S. 170; Begründung: AH-Drs. 16/4084, lfd. Nr. 4, VO-Nr. 16/308, Anlage 1, S. 11-19, insbes. mit Darstellung der Sanierungsziele, a.a.O., S. 12 – 13, und der Sanierungsergebnisse, S. 15 – 18, sowie einer Kostenübersicht, S. 19).
Das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ ist 34,7 ha groß. Bei seiner Festlegung im Jahr 1994 zählte es 7.781 Einwohner und umfasste 225 Grundstücke mit 4.850 Wohneinheiten, 15 Jahre später gegen Ende der Sanierung im Jahr 2009 hatte es 8.562 Einwohner und umfasste 228 Grundstücke mit 5.204 Wohneinheiten (vgl. Bericht zur Begründung der Aufhebung, AH-Drs. 16/4084 vom 4. Mai 2011, Vorlage zu lfd. Nr. 4 – VO-Nr. 16/308, Anlage 1, S. 11). Nach den städtebaulichen Zielen lag der Schwerpunkt der Sanierung im Erhalten des gründerzeitlichen Stadtgrundrisses und der typischen Mischung von Wohnen, Arbeiten und sozialer Infrastruktur in der vorhandenen baulichen Dichte. Vorrang bei den baulichen Zielen hatte die flächendeckende Grundinstandsetzung und Modernisierung der Bausubstanz von Wohngebäuden, Gewerbe und Infrastruktureinrichtungen sowie die Beseitigung von Leerstand (vgl. Bericht zur Begründung der Aufhebung, a.a.O., S. 12).
Die Begründung der Sanierungsverordnung, die dem Abgeordnetenhaus bei der Vorlage der Verordnung zur Kenntnisnahme (AH-Drs. 12/5109, lfd. Nr. 4, Verordnung Nr. 12/483) in einer Anlage beigefügt war (Bericht zur Begründung der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten, in: Abgeordnetenhaus von Berlin, 12. Wahlperiode, Verordnungen, Bd. XX Nr. 471 – 490, zu Verordnung Nr. 12/483) und ihm am 22. November 1994 zugeleitet wurde, führt zur Notwendigkeit der förmlichen Festlegung als Sanierungsgebiete und zur Verfahrenswahl nach § 142 Abs. 4 BauGB für alle elf Sanierungsgebiete der Zehnten Verordnung einleitend (a.a.O., S. 3 – 6) u.a. aus:
„Die massiven baulichen Mißstände widersprechen den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Eine Vielzahl der Gebäude in diesen Gebieten weist nach ihrer inneren und äußeren Beschaffenheit erhebliche Mißstände des Bauzustandes und hinsichtlich eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards und der Erfordernisse des Umweltschutzes auf. Hinzu kommt, daß die mangelhafte Ausstattung der Gebiete mit technischer Infrastruktur sowie Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen bzw. deren schlechter Zustand die städtebauliche Funktionsfähigkeit der Gebiete erheblich beeinträchtigen. Die Sanierungsmaßnahmen sollen auch dazu beitragen, die betroffenen Ortsteile zu erhalten und entsprechend ihrer städtebaulichen Funktion zu stabilisieren oder fortzuentwickeln. …
Neben den Mißständen bei der Wohnnutzung bestehen zusätzlich erhebliche städtebaulich-funktionale Mißstände. Die Versorgung der Gebiete mit Schulen, Kindertagesstätten, Jugend-, Freizeit- und kulturellen Einrichtungen ist qualitativ sowie quantitativ mangelhaft. Nach den Neuordnungszielen sind unter anderem 7 Schulen, 25 Turnhallen, 37 Kindertagesstätten neu zu errichten und 25 bestehende Kindertagesstätten und 23 Schulen dringend baulich zu erneuern, zu erweitern oder zeitgemäß auszustatten.
Die Versorgung mit öffentlichen Grün- und Freiflächen ist völlig unzureichend; vorhandene Flächen sind durch Abnutzung und unzureichende Gestaltung in ihrer Nutzbarkeit stark eingeschränkt. Darüber hinaus fehlen notwendige Sportflächen. Die Nahversorgung der Bewohner mit Gütern des täglichen Bedarfs ist unzureichend.
Neuordnungsbedarf besteht ebenso im Bereich des Straßenverkehrs. Die Gebiete sind in der Regel in hohem Maße durch Verkehr mit entsprechenden Beeinträchtigungen für die Bewohner belastet.
Die 12 Leitsätze zur Stadterneuerung in Berlin, die der Senat mit seinem Beschluß zur Neunten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 31. August 1993 zustimmend zur Kenntnis genommen hat, gelten auch für diese Gebiete. …
Weitgehend wird – wie auch bei den Gebieten der 9. VO – das ‚umfassende Sanierungsverfahren‘ Anwendung finden; die ‚Besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften‘ der §§ 152-156 BauGB sind daher nicht auszuschließen.“
Die Einzelbegründung für das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ legt die städtebaulichen Missstände näher dar (Bericht zur Begründung der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten, a.a.O., S. 102 – 107) und bewertet sie sodann zusammenfassend (a.a.O., S. 106 f.) wie folgt:
„Mißstände der Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Die Wohngebäude, Wohnungen, Gewerbegebäude und Infrastruktureinrichtungen sind in hohem Maße instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig. Ihr derzeitiger baulicher Zustand, eine Vielzahl von Nutzungskonflikten, ausgehend von einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten, eine hohe Emissions- und Lärmbelastung, ausgehend von Kohleeinzelöfen, Betrieben und Verkehrsanlagen, entsprechen nicht den heutigen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Funktionale Mißstände
Durch die in qualitativer und quantitativer Hinsicht unzureichende Ausstattung des Gebietes mit Grünflächen, Spiel - und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs kann das Gebiet seiner Funktion als citynaher Wohnstandort nur eingeschränkt gerecht werden.
Die wirtschaftliche Situation entspricht nicht den im Gebiet vorhandenen strukturellen Möglichkeiten für ihre Entwicklung. Der sich abzeichnende Strukturwandel, ungeklärte Eigentumsverhältnisse, schlechter baulicher und technischer Zustand der Betriebsgebäude, mangelnde Erweiterungsmöglichkeiten, Erschließungsprobleme, Nutzungskonflikte sowie die derzeitige Gewerbemietenentwicklung mit der Folge einer hohen Fluktuation beeinträchtigen die wirtschaftliche Entwicklung und Wahrnehmung der Versorgungsfunktion des Gebietes.
Die Verkehrssituation des Gebietes ist gekennzeichnet durch hohes Verkehrsaufkommen, Organisationsdefizite an den Verkehrsknoten, die Häufung von Unfällen, fehlende bzw. gefährliche Überquerungsmöglichkeiten sowie ungeordnetes Parken und fehlende Benutzbarkeit der Straßenräume. Die genannten Konflikte beeinträchtigen die Funktionsfähigkeit des Gebietes in erheblichem Umfang.“
Die städtebaulichen Ergebnisse der Sanierung fasst die Begründung der Aufhebung des Sanierungsgebiets (Bericht zur Begründung der Aufhebung, AH-Drs. 16/4084 vom 4. Mai 2011, Vorlage zu lfd. Nr. 4 – VO-Nr. 16/308, Anlage 1) wie folgt zusammen (a.a.O., S. 15):
„Die vorhandene städtebauliche Struktur ist erhalten und entwickelt worden. Die südliche Spitze des Gebietes wurde neu geordnet und mit Neubauten für Wohnen, Gewerbe und einem Spielplatz qualifiziert. Mehrere Wohnungsneubauten ergänzen die Blockränder, zahlreiche Dachausbauten fügen sich überwiegend gut in die vorhandene Bebauung ein. Die Wohnnutzung im Gebiet wurde gestärkt und gleichzeitig die Mischung von Wohnen, Arbeiten und sozialer Infrastruktur in der vorhandenen baulichen Dichte erhalten. Entwicklungsdefizite gibt es vor allem noch an der verkehrlich besonders belasteten Greifswalder Straße. Mit der Anlage eines Stadtplatzes wurde ein wesentliches Defizit beseitigt. In weiteren Baulücken wurden Grün- und Spielflächen angelegt und eine Doppelsporthalle gebaut.“
Außerdem enthält die Begründung der Aufhebungsverordnung nähere Ausführungen zu den baulichen Ergebnissen der Sanierung in den Bereichen „Wohnen“ (a.a.O., S. 15), „Soziale und kulturelle Infrastruktureinrichtungen“ (a.a.O., S. 15 f.), „Grün- und Freiflächen“ (a.a.O., S. 16 f.), „Gewerbe“ und „Verkehr“ sowie eine Zusammenfassung der sozialen Sanierungsergebnisse (a.a.O., S. 17). Zu den baulichen Ergebnissen im Bereich des Wohnens heißt es (a.a.O., S. 15):
„Von den bei Sanierungsbeginn erneuerungsbedürftigen 4.354 Wohnungen konnten bis Ende 2009 insgesamt 2.603 Wohnungen (60 %) umfassend modernisiert und instand gesetzt werden. Der größere Teil davon liegt im Bereich westlich der Winsstraße. Auf den Grundstücken entlang der Greifswalder Straße ist hingegen nach wie vor ein erhöhter Erneuerungsbedarf zu verzeichnen. Bei ca. 12 % der Wohnungen gibt es noch einen umfassenden Erneuerungsbedarf.
640 Wohnungen wurden im Sanierungszeitraum neu gebaut. Davon befinden sich 220 Wohnungen in neu errichteten Gebäuden, 290 entstanden durch den Ausbau von Dachgeschossen und 130 durch Umnutzung ehemaliger Gewerbeflächen, wie z. B. des früheren Straßenbahn-Abspannwerks .... In dem Seniorenwohnhaus ..._ stehen 60 geförderte Wohnungen für Senioren zur Verfügung. Diese werden von einem freien Träger für betreutes und therapeutisches Wohnen angeboten.“
Dazu ergänzt die Begründung der Aufhebungsverordnung (a.a.O., S. 17):
„Bis jetzt sind 40 % des Wohnungsbestandes noch nicht umfassend modernisiert und instand gesetzt worden. In etwa 2/3 dieser Wohnungen wurden jedoch bereits Teilmaßnahmen umgesetzt.“
Der Stadterneuerungsbericht der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt an das Abgeordnetenhaus, der das Jahr der Aufhebung des Sanierungsgebiets umfasst (28. Bericht über die Stadterneuerung, Berichtszeitraum 01.01.2010 – 31.12.2011, AH-Drs. 17/0683 vom 14. November 2012), führt zu dem in Rede stehenden und einem anderen Sanierungsgebiet zusammenfassend aus (a.a.O., S. 11 f., Herv. im Original):
„Die Gebiete Winsstraße und Bötzowstraße haben sich zu, besonders für Familien, beliebten, citynahen Wohngebieten mit einem attraktiven Stadtbild entwickelt. Die charakteristische städtebauliche, spätgründerzeitliche Struktur wurde erhalten und behutsam ergänzt. Rund 63 % der Wohngebäude sind umfassend modernisiert und instandgesetzt. Über 1.000 Wohnungen sind in neuen Gebäuden, Dachgeschossen und alten Gewerbebauten entstanden, darunter ein richtungweisendes generationsübergreifendes Wohnprojekt, ein Seniorenwohnhaus und zahlreiche Wohnprojekte von Baugruppen. Die Einrichtungen der sozialen Infrastruktur wurden aufgewertet und ausgebaut und Spiel- und Freiflächen neu angelegt und gestaltet. Die Gebiete wurden verkehrsberuhigt und die Verkehrssicherheit, insbesondere für Fußgänger und Radfahrer verbessert.“
Die öffentlichen Gesamtkosten im Sanierungsgebiet „Winsstraße“ schätzte der Aufhebungsbericht auf etwas mehr als 117,5 Millionen Euro (Bericht zur Begründung der Aufhebung, AH-Drs. 16/4084 vom 4. Mai 2011, Vorlage zu lfd. Nr. 4 – VO-Nr. 16/308, Anlage 1, S. 19). Davon entfielen mindestens 54.748.000 Euro auf die Infrastruktur und das Wohnumfeld (9.622.000 Euro für die Herstellung/Änderung öffentlicher Erschließungsanlagen, 1.394.000 Euro für Grünanlagen und Spielplätze und 43.732.000 Euro für die Errichtung/Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen) und 40.425.551 Euro auf die Modernisierung und Instandsetzung von Wohngebäuden (ebd.).
Die Summe der auf die 225 betroffenen Grundstücke entfallenden Ablösebeträge und der mit 2.518 Bescheiden (mit Teileigentum) festgesetzten sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge betrug am 31. Dezember 2021 insgesamt 10.891.649 €, wovon 10.658.699 € vereinnahmt bzw. verrechnet worden waren (33. Bericht über die Stadterneuerung, AH-Drs. 19/0605 vom 13. Oktober 2022, S. 14).
Die Klägerin verwirklichte auf ihrem Grundstück, vom Beklagten genehmigt, u.a. Maßnahmen der Modernisierung und Instandsetzung in einzelnen Wohnungen. Sanierungsbedingte Fördermittel oder sanierungsbedingte Steuervergünstigungen nahm sie nicht in Anspruch.
Für das Grundstück der Klägerin erstellte die Sx... Gesellschaft i...mbH eine städtebauliche Stellungnahme zum Zustand des Sanierungsgebietes und des Grundstücksumfelds vor Beginn und nach Ende der Sanierung (Sx..., Städtebauliche Stellungnahme zur Ermittlung des Ausgleichsbetrages gemäß § 154 BauGB nach Aufhebung des Sanierungsgebiets Winsstraße gemäß § 162 BauGB – RW...straße 8..., Stand: 4. Januar 2012, VVG Bl. 9 – 57). Darin bewertete sie die sanierungsbedingte Veränderung nach verschiedenen Lagekriterien des Bewertungsrahmens zum Zielbaumschema für Wohnnutzung und Mischnutzung der Ausprägung „W“ nach den Ausführungsvorschriften zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung und zur Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach §§ 152 bis 155 des Baugesetzbuches (AV Ausgleichsbeträge) vom 23. Dezember 2008 (ABl. 2009 S. 434, Anlage 4 auf S. 450 f.). Dazu vergab sie jeweils sowohl für den Anfangszustand als auch für den Endzustand eine Qualitätsnote von 1 („sehr gute Situation“) bis 5 („sehr schlechte Situation“) und begründete diese Note jeweils näher.
Auf der Grundlage dieser städtebaulichen Stellungnahme ermittelte das Vermessungsamt des Bezirks den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag (Bezirksamt Pankow von Berlin, Abt. Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Vermessung, Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Erhebung des Ausgleichsbetrages für das Grundstück Berlin-Pankow, Gemarkung ..., RW...straße 8..., erstellt am 23. März 2012, VVG Bl. 58 – 87). Dabei legte die Behörde einen Anfangswert von 721,- €/m² (VVG Bl. 74) zugrunde. Dieser orientierte sich an dem besonderen Bodenrichtwert in Anfangswertqualität, den der gesetzliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin für den Stichtag 1. Januar 2011 angegeben hatte (VVG Bl. 73). Anhand des höchstmöglichen durch Sanierung veränderlichen Lage-Wertanteils von 25 %, den die Verwaltungsvorschriften im hier zugrunde gelegten Zielbaumschema für Wohnnutzung und Mischnutzung der Ausprägung „W“ vorsahen (vgl. AV Ausgleichsbeträge, a.a.O., Anlage 3.2 auf S. 449), ermittelte sie im Wege der Zielbaummethode für das Grundstück der Klägerin einen Anfangswert-Multiplikator von 1,1080 (VVG Bl. 87). Das entspricht einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung von 10,8 % des Anfangswertes. Danach leitete der Beklagte aus dem genannten Anfangswert einen Endwert von 798,- €/m² ab. Daraus ergab sich als Differenz zwischen End- und Anfangswert eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 77,- €/m² sowie ein Ausgleichsbetrag in Höhe von 26.257,- € (VVG Bl. 78 f.).
Zur beabsichtigten Heranziehung hörte der Beklagte mit Schreiben vom 8. Mai 2012 die beiden Gesellschafter der Klägerin an. Dem Anhörungsschreiben fügte er die städtebauliche Stellungnahme vom 4. Januar 2012 und das Gutachten des Fachbereichs Vermessung vom 23. März 2012 über die Ermittlung der Höhe des Ausgleichsbetrages bei.
In ihrer anwaltlichen Stellungnahme vom 14. September 2012 rügten die Gesellschafter der Klägerin den angekündigten Ausgleichsbetrag aus mehreren Gründen als rechtswidrig (VVG Bl. 92 – 118). Die förmliche Festsetzung als Sanierungsgebiet sei nicht notwendig gewesen. Die Instrumente des allgemeinen Städtebaurechts hätten gegenüber dem nur subsidiär anwendbaren Sanierungsrecht ausgereicht, um die stattdessen durch das Sanierungsrecht bewirkte Steuerung und Sicherung der städtebaulichen Entwicklung zu gewährleisten. Denn in den Jahren nach 1990 hätten die östlichen Innenstadtbereiche Berlins, insbesondere auch die gründerzeitliche Struktur im Sanierungsgebiet, unter einem außerordentlichen städtebaulichen Entwicklungsdruck gestanden, „der nicht auf in Aussicht gestellte Sanierungsmaßnahmen, sondern ganz überwiegend auf die Wiedervereinigung und die wiedererlangte Hauptstadtfunktion Berlins zurückzuführen“ gewesen sei.
Der Rückgriff auf die Zielbaummethode zur Ermittlung des Bodenwertes sei nicht gerechtfertigt, weil die Behörde nicht hinreichend begründet habe, dass für das nach § 16 Abs. 2 ImmoWertV 2010 vorrangige Vergleichswertverfahren keine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Verkaufsfällen vorliege. Anstelle der Anwendung des Zielbaumverfahrens hätte der Beklagte zumindest als Vergleichswerte auf die Bodenrichtwerte zurückgreifen müssen, die sowohl für Anfangs- als auch für Endwerte vorgelegen hätten. Außerdem seien in unzulässiger Weise nicht sanierungsbedingte Effekte – die „wendebedingten Effekte“ – in die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung einbezogen worden. Bei der Benotung der Lagewertverbesserung seien bei den einzelnen Lagemerkmalen die Verbesserungen in sanierungsbedingt bzw. sanierungsunabhängig zu unterteilen. Zudem zeige ein für das Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ eingeholtes Gutachten des Herrn Dr. I... beispielhaft, wie eine Aussonderung der nicht mit der Festsetzung des Sanierungsgebietes im Zusammenhang stehenden Wertveränderungen gutachterlich umgesetzt werden könne und welche Folgen dies für die Bemessung des Ausgleichsbetrages habe.
Mit Bescheid vom 12. September 2013 in zwei Ausfertigungen, die den beiden Gesellschaftern jeweils unter der Anschrift des Prozessbevollmächtigten der Klägerin bekanntgegeben wurden, zog der Beklagte die Klägerin für ihr Grundstück zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 26.257,00 € heran. In der Begründung der Heranziehung verwies er auf die mit dem Anhörungsschreiben übermittelten Unterlagen zur Berechnung des Ausgleichsbetrages als Bestandteil des Bescheids und führte u.a. aus:
Aus den vorbereitenden Untersuchungen hätten sich städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 BauGB ergeben, welche die Erforderlichkeit der Anwendung des Sanierungsrechts indizierten. Ein Nachweis, dass die Sanierung ohne das besondere sanierungsrechtliche Instrumentarium nicht möglich wäre, sei nicht zu verlangen. Eindeutig vorzugswürdige Alternativmaßnahmen seien nicht erkennbar.
Ebenso wie die Klägerin in ihrer Stellungnahme zur Anhörung gehe auch der Beklagte vom Vorrang der Vergleichswertmethode aus. Indessen sei die Anwendung dieses Verfahrens hier – wie in der Wertermittlung ausgeführt – nicht möglich, weil direkt vergleichbares Kaufpreismaterial nicht in ausreichender Zahl zur Verfügung stehe. Weil geeignete Vergleichspreise gefehlt hätten, sei der sanierungsunbeeinflusste Anfangswert anhand des Richtwerts ermittelt worden, den der gesetzliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin für den 1. Januar 2009 festgelegt und mit dem Zusatz „A“ für den sanierungsunbeeinflussten Zustand gekennzeichnet habe. Der Endwert sei daraus im Wege des sog. Zielbaumverfahrens ermittelt worden, da ein entsprechender Bodenrichtwert für den Neuordnungszustand nicht vorliege. Auch insoweit sei die Anzahl der hier allein maßgeblichen Urkunden über den Verkauf unbebauter Grundstücke zu gering, um das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Es liege in der Natur der Sache, dass die Anzahl der Verkäufe unbebauter Wohnbaulandgrundstücke in verdichteten Innenstadtlagen eher gering sei. Dies gelte insbesondere zum Ende der Sanierung, weil dann die ehemals unbebauten Grundstücke überwiegend bebaut oder ihrer geplanten Nutzung (z.B. als Grünfläche) zugeführt seien.
Soweit wendebedingte Effekte als sogenannte externe Effekte insbesondere in der Berliner Innenstadt auf die anfängliche Bodenwertentwicklung eingewirkt und bis in die Mitte der 90er Jahre zu einer erheblichen Erhöhung der Bodenwerte geführt hätten, sei davon auszugehen, dass der gesetzliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin sich dieser Problematik bei der Ermittlung der besonderen Bodenrichtwerte und insbesondere der Anfangswerte in Sanierungsgebieten bewusst gewesen sei. Die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung stütze sich auf den vom Gutachterausschuss ermittelten Anfangswert.
Da auch bei einem bebauten Grundstück für den Wert des Bodens die vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück nicht zu berücksichtigen seien, sei davon auszugehen, dass private Baumaßnahmen des Ausgleichspflichtigen an baulichen Anlagen in der Regel nicht zu sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen des Grundstücks selbst führten.
Die Verbesserungen seien ohne Festsetzung des Sanierungsgebietes nicht erreichbar gewesen. Denn z. B. durch Bebauungspläne, vereinfachte Sanierungsverfahren oder Milieuschutzgebiete könne der gebündelte Einsatz verschiedener Maßnahmen, wie bei der öffentlichen Sanierung möglich, nicht erreicht werden. Die städtebaulichen Missstände seien für diese „einfachen Instrumente“ des Baurechtes zu groß gewesen und hätten die Festlegung als Sanierungsgebiet erfordert. Eine stattdessen eigenständige Entwicklung hätte nicht zu einer gebietsweiten Veränderung geführt, sondern eher zu kleinteiligen Sanierungsmaßnahmen. Auch wäre die öffentliche Infrastruktur bei weitem nicht in gleichem Maße saniert worden.
Bei den Bewertungsnoten der städtebaulichen Stellungnahme sei nicht jeweils der Anteil abzuziehen, der sich auch ohne die Festlegung des Sanierungsgebietes verbessert hätte. Die Gemeinde habe nur die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung darzulegen, die ihren Anspruch gegenüber dem Eigentümer rechtfertige. Eine Darstellung dessen, was sich auch ohne Festlegung des Sanierungsgebietes verbessert hätte, sei unmöglich, weil zum einen die Entwicklung unumkehrbar sei und zum anderen, wie die Rechtsprechung anerkenne, insoweit sanierungsbedingte und allgemeine Entwicklungen nicht exakt abgrenzbar seien. Auch sonst sei den Ausführungen aus der Stellungnahme der Klägerin zu den einzelnen Bewertungen der Lagekriterien, die sich ohnehin als vermeintlich beispielhaft auf ein anderes Sanierungsgebiet bezögen, hier im Einzelnen nicht zu folgen.
Gegen den Heranziehungsbescheid legte die Klägerin durch ihre Gesellschafter mit anwaltlichem Schreiben vom 26. September 2013 Widerspruch ein. In der Begründung (Schreiben vom 2. Dezember 2013, VVG Bl. 132 – 159) wiederholte sie weitgehend wörtlich ihr Vorbringen aus der Anhörung.
Der Beklagte wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 12. August 2019 zurück. Zur Begründung wies er auf die weitgehende inhaltliche Übereinstimmung der Widerspruchsbegründung mit der Stellungnahme der Klägerin zur Anhörung und auf die ausführliche und umfangreiche Erwiderung im Festsetzungsbescheid hin, auf welche die Klägerin nicht näher eingehe. Weiter führte der Beklagte aus:
Entgegen der Auffassung der Klägerin seien die Instrumente des allgemeinen Städtebaurechts ohne Sanierungsrecht nicht wegen des erheblichen Investitionsdrucks ausreichend gewesen. Die umfassende Erneuerung sei nur durch eine förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets zu ermöglichen und zu steuern gewesen. Denn nur dadurch habe die Beseitigung der aufgeführten erheblichen Mängel und baulichen Missstände in Gang gesetzt und die Bereitstellung der dafür notwendigen enormen öffentlichen Mittel gewährleistet werden können.
Für eine Anwendung der Vergleichswertmethode habe entgegen der Aussage der Klägerin keine ausreichende Anzahl von Kaufpreisen vorgelegen. Das habe das vermessungstechnische Gutachten näher dargelegt. Für die Bodenwertermittlungen sei eine Recherche in der beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin geführten Kaufpreissammlung durchgeführt worden, um den benötigten Qualitäten (Anfangs- und Endwert) entsprechendes Vergleichsmaterial erhalten. Dafür sei nach unbebauten Grundstücksverkäufen in vergleichbarer Lage und mit vergleichbarer Nutzbarkeit (Art der Nutzung als Wohnbauland in mehrgeschossiger Bauweise mit geringem gewerblichem Anteil, Gebiete mit einer GFZ 2,5) recherchiert worden. Als Zeitraum für die Recherche sei Oktober 2010 bis April 2011 gewählt worden. Nach dieser Recherche habe keine ausreichende Anzahl von Kaufpreisen ermittelt werden können, die dem Merkmal „vor Neuordnung“ für die Ermittlung eines Anfangsbodenwertes entspreche. Es lägen auch keine Kaufpreise mit dem Merkmal „nach Neuordnung“ für die Ermittlung eines Endbodenwertes für den zu betrachtenden Wertermittlungsstichtag April 2011 vor. Grundlage für die Ermittlung des Anfangswertes sei deshalb der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin veröffentlichte Bodenrichtwert in Anfangsqualität gewesen, wie er sich zum Stichtag 1. Januar 2011 für das Gebiet „Winsstraße“ ergeben hätte, wenn eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Dieser sei zum Zeitpunkt der Ermittlung im April 2011 unter Beachtung der Grundstücksmerkmale entsprechend angepasst worden. Einen Bodenrichtwert in Neuordnungsqualität habe der Gutachterausschuss für das Gebiet zum 1. Januar 2011 und zum Stichtag im April 2011 nicht ermittelt, auch nicht zum 1. Januar 2012. Deshalb sei nach der in den Ausführungsvorschriften für derartige Fälle genannten Zielbaummethode in einer nicht zu beanstandenden Verfahrensweise aus dem bekannten Anfangswert der Endwert und aus diesem die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung bestimmt worden.
Es seien auch keine nicht sanierungsbedingten Effekte einbezogen worden. Vielmehr hätten die Ermittlungen und Zustandswertungen nur sanierungsbedingte Einflüsse berücksichtigt.
Soweit die Klägerin einzelne Bewertungen von Lagekriterien kritisiere, erfolge ihre Kritik nicht anhand der für Grundstücke im Sanierungsgebiet „Winsstraße“ erstellten städtebaulichen Stellungnahmen, sondern beruhe auf der Einschätzung für ein anderes Sanierungsgebiet (Kollwitzplatz), das im vorliegenden Fall keine Rolle spiele. Im Übrigen sei bei der Bewertung einzelner Lagekriterien kein Abzug aufgrund privat finanzierter Vorhaben vorzunehmen und etwa die Verbesserung deshalb nur zur Hälfte anzusetzen. Der Beitrag privat finanzierter Vorhaben zum Sanierungserfolg sei ausdrücklich erwünscht und erklärtes Ziel der Sanierung gewesen und stehe der Einordnung der Verbesserungen des Stadtbildes und der Wohnquartiere als sanierungsbedingtes Bewirken einer Bodenwerterhöhung nicht entgegen. Wie bereits im Bescheid ausgeführt, sei für die Ermittlung der sanierungsbedingten Qualitätsveränderungen im Sanierungsgebiet entscheidend, dass die jeweiligen Veränderungen im Rahmen der Erreichung der Sanierungsziele erfolgt seien bzw. mit ihnen im Zusammenhang gestanden hätten. Soweit die Klägerin behaupte, dass für den Erneuerungsbedarf eine öffentliche Förderung auch außerhalb des Sanierungsgebiets in gleichem Umfang und bei gleichen Anforderungen gewährt worden wäre, treffe dies nicht zu. Die Förderprogramme „Soziale Stadterneuerung“ seien extra für die Sanierungsgebiete aufgelegt worden und hätten nur im Ausnahmefall auch außerhalb eingesetzt werden können. Nach den Förderrichtlinien hätten ausdrücklich Vorhaben in Sanierungsgebieten sowie Entwicklungsbereichen Vorrang gehabt. Danach geförderte Objekte außerhalb von Sanierungsgebieten seien im Bezirk Pankow nicht bekannt.
Anrechnungstatbestände nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB lägen nicht vor. Die auf dem Grundstück nach §§ 144, 145 BauGB genehmigten Maßnahmen der Modernisierung und Instandsetzung hätten nur der Erhöhung des nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB nicht maßgeblichen Gebäudewertes gedient. Tiefgaragenplätze seien auf dem Grundstück nicht entstanden. Eine Vielzahl aufeinander abgestimmter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen privater Eigentümer mit einer lagewertverbessernden Auswirkung könne in der wertrelevanten Umgebung des Grundstückes nicht erkannt werden.
Der Widerspruchsbescheid wurde der Klägerin unter der Anschrift ihres Prozessbevollmächtigten in jeweils einer Ausfertigung für jeden der beiden Gesellschafter am 15. August 2019 zugestellt.
Dagegen richten sich die Klage eines Gesellschafters unter dem vorliegenden Aktenzeichen und die parallele Klage der Erben des anderen Gesellschafters, die jeweils am 16. September 2019, einem Montag, beim Verwaltungsgericht eingegangen sind. Das Verwaltungsgericht hat beide Klagen mit einem jeweils geänderten Rubrum, in dem auf der Klägerseite anstelle der Gesellschafter jeweils die Klägerin genannt ist, dem Beklagten zugestellt.
Zur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin geltend gemacht:
Der Ausgleichsbetrag sei fehlerhaft berechnet, weil der Beklagte in den Ausgleichsbetrag einen auf „wendebedingten Effekten“ beruhenden Anteil der Bodenwertsteigerung eingerechnet habe. Aufgrund der Effekte der Wiedervereinigung sowie der besonderen räumlichen Lage und Qualität des Gebietes habe hier ein Sonderfall vorgelegen, in dem auch ohne die Sanierung mit einer qualitativen Fortentwicklung des Gebiets und einer entsprechenden Bodenwertsteigerung zu rechnen gewesen sei. Daher sei die Bodenwertsteigerung im Gebiet nicht durch die staatlichen Sanierungsmaßnahmen verursacht worden. Außerdem hätten die privaten Eigentümer einen Großteil der wertverbessernden Maßnahmen ohne Inanspruchnahme öffentlicher Förderung ausgeführt. Nach der Rechtsprechung des OVG Berlin-Brandenburg (Urteile vom 10. Juli 2017, u.a. 2 B 1.16, juris) sei der Bescheid insgesamt rechtswidrig und aufzuheben. Das Gericht sei nicht befugt, den Betrag selbst neu zu berechnen.
Zudem hätte der Beklagte bei der Berechnung des Ausgleichsbetrages das vorrangige Vergleichswertverfahren anwenden müssen und nicht auf die Zielbaummethode zurückgreifen dürfen. Zwar gebe das Baugesetzbuch keine Wertermittlungsmethode vor. Jedoch sehe die Immobilienwertermittlungsverordnung vor, dass die Berechnung vorrangig nach dem Vergleichswertverfahren unter Zugrundelegen von Vergleichspreisen aus Grundstücksverkäufen oder den ermittelten Bodenrichtwerten zu erfolgen habe. Das Argument des Beklagten, es seien nicht genügend Vergleichspreise vorhanden gewesen, sei nicht plausibel. Denn aus allgemein zugänglichen Quellen ergebe sich, dass z.B. im Jahr 2011 viele Veräußerungen von Grundstücken im ehemaligen Sanierungsgebiet „Winsstraße“ erfolgt seien. Bereits wenige und im Grenzfall sogar ein einziger Kaufpreis genügten, um das Vergleichswertverfahren anzuwenden.
Unabhängig von der rechtswidrig angewandten Berechnungsmethode sei auch die Festlegung des berlineinheitlichen veränderlichen Lagewertanteils (LVmax) in Höhe von 25 % nicht vertretbar. Der Sachverständigenausschuss habe die Herleitung des LVmax auf sieben Paare einander ähnlicher Quartiere gestützt, bei denen jedoch anhand objektiver Kriterien hätte überprüft werden müssen, inwieweit Unterschiede zwischen den jeweiligen Bodenwerten auf andere Gründe als die jeweiligen Sanierungsmaßnahmen zurückzuführen gewesen seien. Es sei zudem fehlerhaft, einen einheitlichen Mittelwert für das gesamte Berliner Stadtgebiet zu bilden, da deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtgebieten bestünden. Außerdem sei dieser Wert im Jahr 2001 festgelegt worden und daher veraltet.
Jedenfalls aber müssten die umfangreichen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der Eigentümerin auf dem Grundstück angerechnet werden. Denn diese hätten ebenfalls eine Wertsteigerung bewirkt. Zumindest hätte eine Vielzahl privater Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet „Winsstraße“ Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen, die insgesamt zu einer Lagewertverbesserung und damit mittelbar zu einer Bodenwerterhöhung des Grundstücks der Klägerin geführt hätten. Diese privaten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen hätte die Behörde aufgrund ihres Amtsermittlungsgrundsatzes ermitteln müssen.
Die Klägerin hat beantragt,
den Bescheid des Bezirksamtes Pankow von Berlin vom 12. September 2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 12. August 2019 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, an die Klägerin den erhobenen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zurück zu zahlen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hat auf die Begründung des Bescheides und des Widerspruchsbescheides verwiesen und ergänzend ausgeführt:
Erst durch die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet seien öffentliche Mittel bereitgestellt und massiv eingesetzt worden, die den Erneuerungsprozess in Gang gesetzt und zu seiner Verwirklichung geführt hätten. Der festgestellten Wertsteigerung des Grundstücks stehe nicht entgegen, dass möglicherweise einzelne Sanierungsmaßnahmen auch ohne Festlegung als Sanierungsgebiet erfolgt wären. Insoweit seien sanierungsbedingte und allgemeine Entwicklungen nicht exakt abgrenzbar.
Mit dem Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt, für das der 2. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in seinen Urteilen vom 10. Juli 2017 einen Sonderfall angenommen und die Kausalitätsvermutung nicht habe gelten lassen wollen, sei das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ nicht vergleichbar. Vielmehr unterscheide es sich gerade bei den in den Urteilen hervorgehobenen Besonderheiten der Lagegunst, des privaten Investitionsvolumens in die Bausubstanz, der Anzahl restitutionsbehafteter Grundstücke, denkmalgeschützter Gebäude und Brachflächen.
Die Anwendung der Zielbaummethode sei nicht rechtswidrig. Das nach der Immobilienwertermittlungsverordnung vorrangige Vergleichswertverfahren sei mangels geeigneter Vergleichswerte nicht anwendbar gewesen. Der Beklagte habe sich zulässigerweise für die Anfangswerte auf durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin festgestellte Bodenrichtwerte gestützt und die Endwerte mit Hilfe der Zielbaummethode ermittelt.
Den bei der Zielbaummethode angewandten LVmax von 25 % habe der Sachverständigenausschuss unter fehlertheoretischen Gesichtspunkten als plausibelsten Wert angenommen, der zudem nur in Sanierungsgebieten Anwendung finde, welche eine ähnliche Struktur aufwiesen und mit anderen Stadtteilen ohne städtebauliche Missstände nicht vergleichbar seien. Die Anwendung eines einheitlichen LVmax sei gut vertretbar. Eine Ermittlung unterschiedlicher Werte für einzelne Sanierungsgebiete täusche hingegen eine Genauigkeit vor, die aufgrund des geringen Umfangs der Stichproben nicht zu gewährleisten sei.
Bei der Frage der Anrechnung führten private Baumaßnahmen des Ausgleichspflichtigen grundsätzlich nicht zu sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen des Grundstücks selbst, weil bei der Ermittlung des Bodenwerts die baulichen Anlagen auf dem Grundstück nicht zu berücksichtigen seien.
Das Verwaltungsgericht hat die vorliegende Klage und die parallele Klage zu VG 13 K 268.19 in der mündlichen Verhandlung zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung unter dem Aktenzeichen der vorliegenden Klage verbunden.
Mit Urteil vom 24. November 2022 – 13 K 267.19 – hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es u.a. ausgeführt:
Die Voraussetzungen des § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB für die Erhebung des Ausgleichsbetrages lägen vor.
Die Erforderlichkeit der Anwendung des Sanierungsrechts ergebe sich aus den erheblichen städtebaulichen Missständen, deren Bestehen im Gebiet auch die Klägerseite nicht in Zweifel ziehe. Eindeutig vorzugswürdige Alternativmaßnahmen seien nicht erkennbar. Eine Reduzierung der Betrachtung darauf, dass ein erheblicher privater Investitionsdruck vorhanden sei, könne die Erforderlichkeit nicht in Abrede stellen. Denn das Vorgehen nach §§ 136 ff. BauGB sei besonders zur Lösung von städtebaulichen Problemen in Gebieten bestimmt, in denen ein planmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen angezeigt sei, weil in den betreffenden Gebieten nicht nur einzelne, sondern ein Bündel städtebaulicher Maßnahmen erforderlich seien.
Mit dem Inkrafttreten der Aufhebungsverordnung sei die Sanierung des Grundstücks gemäß § 162 Abs. 1 BauGB abgeschlossen gewesen und die Ausgleichsbetragspflicht entstanden. Die Aufhebungsverordnung sei nicht zu früh erlassen worden. Das Sanierungsziel, das Quartier als innerstädtisches Wohngebiet zu erhalten und zu sichern, sei bereits erreicht, wenn die wesentlichen Infrastrukturmaßnahmen errichtet bzw. gesichert seien und auf etwa 60 % der Grundstücke Erneuerungsmaßnahmen ausgeführt worden seien, wie es sich hier aus der Begründung zur Aufhebungsverordnung ergebe.
Die vom Beklagten vorgenommene Heranziehung von Bodenrichtwerten zur Ermittlung des Anfangswertes und die Ableitung des Endwertes aus dem Anfangswert mit Hilfe der Multifaktorenanalyse des Zielbaumverfahrens seien nicht zu beanstanden. Das Vergleichswertverfahren im Sinne eines Vergleichs von Kaufpreisen sei für die Wertermittlung hier ungeeignet gewesen, weil vergleichsgeeignete Kaufpreise nicht in ausreichender Anzahl zur Verfügung gestanden hätten. Vergleichsgeeignet für die Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung seien Kaufpreise für unbebaute Grundstücke mit Baulandqualität, die in einem Sanierungsgebiet lägen, dem fraglichen Grundstück in Grundstücks- und Gebietsmerkmalen entsprächen und bei denen die Kaufverträge eine zeitliche Nähe zum Wertermittlungsstichtag hätten. Konkret habe der Beklagte hier für den Zeitraum um den 28. April 2011 Vergleichskaufpreise gesucht und solche nicht gefunden gehabt. Dies werde auch im Gutachten des Vermessungsamtes dargelegt. Nachdem die Klägerseite in dem mehrjährigen Gerichtsverfahren bis zur Entscheidung der Kammer keine konkreten Vergleichsgrundstücke benannt oder sonstige substantielle Angaben zu Vergleichskaufpreisen gemacht hätte, sei insoweit auch keine weitere Aufklärung durch die Kammer veranlasst gewesen. Da der Beklagte festgestellt habe, dass keine Bodenrichtwerte nach Neuordnung bestünden, die den für den Anfangswert durch den Gutachterausschuss bestimmten Bodenrichtwerten ohne Sanierungseinfluss hätten gegenübergestellt werden können, habe er für die Ermittlung des Endwertes eine andere geeignete Methode zu wählen gehabt. Allein die Möglichkeit, aus allgemeinen Bodenrichtwerten näherungsweise einen Endwert abzuleiten, verpflichte den Beklagten nicht, diese Methode vorzuziehen. Seine Wahl der Multifaktorenanalyse für die Ermittlung des Endwertes aus dem Anfangswert bewege sich vielmehr in dem Wertermittlungsspielraum, den § 154 Abs. 2 BauGB der Gemeinde einräume, auch wenn diese Wertermittlungsmethode zu anderen Ergebnissen führen könne als die Ableitung des Endwertes aus dem allgemeinen Bodenrichtwert (EA S. 15). Die Zielbaummethode sei eine in der Rechtsprechung bislang einhellig anerkannte Methode zur Berechnung des Endwertes. Ihre Wahl sei von dem behördlichen Wertermittlungsspielraum gedeckt.
Die Anwendung des Zielbaumverfahrens zur Ermittlung des Ausgleichsbetrags für das Klägergrundstück sei auch im konkreten Fall nicht zu beanstanden. Der einheitlich für alle Berliner Sanierungsgebiete geltende LVmax von 25 % sei das Ergebnis der Beratungen eines achtköpfigen Sachverständigenausschusses und ein auf empirischer Basis sachverständig ermittelter Wert. Dieser Wert sei keine — gerichtlich voll überprüfbare — rechtliche oder tatsächliche Grundlage der Wertermittlung, sondern betreffe deren konkrete Ausgestaltung und falle damit in den Wertermittlungsspielraum des Beklagten. Die gemäß Art. 19 Abs. 4 GG gebotene gerichtliche Kontrolle beschränke sich somit auf die Frage, ob der Wert plausibel sei und die Abgabengerechtigkeit aus Art. 3 Abs. 1 GG wahre. Die Kammer habe keine Zweifel, dass die ihm zugrundeliegende Berücksichtigung von Daten aus 13 Sanierungsgebieten im Berliner Stadtgebiet eine sichere empirische Grundlage darstelle. Eine fehlerhafte Erhebung oder Verarbeitung der Daten schließe die Kammer aufgrund der fachlichen Kompetenz der Gremienmitglieder aus. Das Gremium habe ausdrücklich geprüft, ob die Daten Ausreißer enthielten, die aufgrund ungewöhnlicher Verhältnisse oder sonstiger Besonderheiten das Ergebnis verfälschen könnten, und dies verneint, wie sich aus dem Gutachten des Ausschussvorsitzenden Dr. SX... (S. 12) ergebe. Offensichtliche methodische Fehler seien nicht ersichtlich. Der Kammer erscheine es im Gegenteil besonders überzeugend, zwei unterschiedliche Bewertungsmodelle zu kombinieren und somit die gefundenen Werte zu überprüfen.
Die Auswahl der im ersten Modell von 1995 gebildeten sieben Ost-West-Paare von Sanierungsgebieten anhand der „Nutzungsmaße“, „Siedlungscharakteristik“, „stadträumliche Lage“ und „überörtliche Imageeinschätzung“ sei nachvollziehbar. Weder seien diese Kriterien für die Bildung von Vergleichspaaren ungeeignet noch gebe es Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständigenausschuss bei der Bildung der Vergleichspaare von einer falschen Tatsachengrundlage ausgegangen wäre und sachfremde Erwägungen angestellt hätte. Zu einer eigenen Fehlersuche sei die Kammer durch den unsubstantiierten Klägervortrag nicht angehalten (EA S. 18 f.). Die Spannbreite der empirisch ermittelten veränderlichen Lagewertanteile für die 1995 untersuchten Gebietspaare sei nicht zu groß. Der einheitlich für die bis 1995 festgelegten, von Wohnnutzung geprägten Sanierungsgebiete geltende LVmax als Mittelwert der erhobenen Einzelwerte finde nur in den bis 1995 festgesetzten Sanierungsgebieten – und nicht etwa „berlinweit“ – Anwendung. Diese Gebiete wiesen eine ähnliche Struktur auf. Des Weiteren seien Verkehrswertermittlungen wie die Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung keine mathematisch exakt erfassbaren Vorgänge, sondern Schätzungen. Dementsprechend bestehe Einigkeit, dass die Streubreite, also der Bereich, innerhalb dessen die Wertermittlung noch akzeptabel sei, außerordentlich groß sei. An diesem grundsätzlichen bewertungstechnischen Problem ändere auch die Verwendung mathematischer Berechnungsformeln nichts. Die genannten Ungenauigkeiten blieben aufgrund der Eingangsparameter bestehen, die ihrerseits auf Schätzungen und Bewertungen beruhten und beruhen müssten und Unsicherheiten „in sich“ trügen, wie der Ausschussvorsitzende Dr. SX... als sachverständiger Zeuge in der mündlichen Verhandlung zum Verfahren VG 13 K 271.14 ausdrücklich ausgeführt habe. Bereits dem Bodenrichtwert wohne eine „Genauigkeitsspanne“ von bis zu 5 % inne. Danach könne es „den“ präzisen, einzig richtigen LVmax nicht geben. Bei dem maximal veränderlichen Lagewertanteil handele es sich nach alledem nur um einen Durchschnittswert innerhalb einer plausiblen Spanne (EA S. 19). Die Kammer erachte dies als hinreichende Rechtfertigung dafür, auf die Ermittlung eines „individuellen“ LVmax für jedes einzelne der bis 1995 festgesetzten Sanierungsgebiete zu verzichten, zumal sie erheblichen zusätzlichen Verwaltungsaufwand verursache und letztlich kaum präziser sei (EA S. 19 f.). Die Festlegung eines konkreten LVmax für jedes individuelle Sanierungsgebiet möge bewertungstechnisch zulässig und möglicherweise „marktgerechter“ sein (dagegen indes der sachverständige Zeuge Dr. SX..., der insoweit eine „Scheingenauigkeit“ kritisiert habe). Das ändere aber nichts daran, dass nach dem Vorstehenden auch ein „allgemein“ für alle Sanierungsgebiete geltender LVmax vom Wertermittlungsspielraum gedeckt sei. Eine evidente, nicht plausibel zu begründende Fehlbeurteilung stelle die Verwendung eines einheitlichen LVmax danach jedenfalls nicht dar. Dass möglicherweise auch ein anderer LVmax vertretbar sei und von einigen sachverständigen Stimmen eine andere Vorgehensweise für vorzugswürdig gehalten werde, führe noch nicht zur fachlichen Unvertretbarkeit der durch den Beklagten angewendeten Methode der Wertermittlung (EA S. 20).
Die pauschalierende Vorgehensweise des Beklagten widerspreche nach Auffassung der Kammer nicht dem aus Art. 3 Abs. 1 GG herzuleitenden Grundsatz der Abgabengerechtigkeit. Wegen der genannten Schätzungsspielräume gebe es „den“ einzigen richtigen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag ohnehin nicht. Darüber hinaus seien nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts selbst in Bereichen, in denen Abgaben grundsätzlich centgenau berechnet werden könnten, bei Massenerscheinungen Durchbrechungen des Gleichheitssatzes durch Typisierungen und Pauschalisierungen aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung und -praktikabilität in bestimmtem Umfang gerechtfertigt. Der Zweck des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages bestehe darin, die Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet an den Kosten der Sanierungsmaßnahme zu beteiligen und setze an den Bodenwerterhöhungen und mithin an tatsächlich zugeflossenen Vorteilen an. Aufgrund der Vielzahl der betroffenen Grundstücke handele es sich außerdem um eine Massenerscheinung. Die Zugrundelegung eines pauschalen LVmax von 25 % entbinde den Beklagten von der Ermittlung des maximal veränderlichen Lagewertanteils und entsprechenden Anpassungen des Zielbaums für jedes einzelne Sanierungsgebiet und erspare damit erheblichen Verwaltungsaufwand. Die pauschale Anwendung des LVmax lasse einen zumindest wahrscheinlichen Schluss von dem festgesetzten sanierungsrechtlichen Ausgleichbetrag auf den dem Grundstückseigentümer zugewachsenen Vorteil der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zu. Damit entspreche sie den rechtlichen Vorgaben der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts. Die Gemeinde müsse für die Rechtmäßigkeit der Abgabenerhebung hingegen nicht die nach dem jeweiligen Stand der fachlichen Diskussion allgemein oder überwiegend für am „besten“ gehaltene Wertermittlungsmethode anwenden. Dass es durch die Pauschalierung in einer relevanten Zahl der Fälle zu einer grob überhöhten (oder umgekehrt: zu niedrigen) Festsetzung des Ausgleichsbetrags kommen würde, werde weder dargelegt noch sei dies aufgrund des mehrfach erwähnten Schätzungsspielraums ersichtlich (EA S. 21).
Die Annahme eines LVmax von 25 % sei zum maßgeblichen Wertermittlungsstichtag nicht überholt gewesen. Konjunkturelle Entwicklungen könnten dieser Annahme nicht entgegenstehen, weil sie durch die Ermittlung von Anfangs- und Endwert zu einem einheitlichen Stichtag ohnehin weitgehend ausgeschaltet seien. Bei anderen Umständen, durch die der LVmax hingegen möglicherweise beeinflusst werden könne, etwa durch tiefgreifende, allgemeine Änderungen beim Ausgangszustand der Gebiete oder hinsichtlich Art und Umfang der Sanierung, habe es bis zum Abschluss der Sanierung keine wesentlichen Änderungen gegeben. Für die Frage einer regelmäßigen Überprüfung, die im Übrigen alle Parameter des Zielbaumverfahrens würde erfassen müssen, könnte die seit 2007 geltende 15-Jahres-Frist in § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB einen Anhaltspunkt geben, die aber seit der Empfehlung des Sachverständigenausschusses im Jahr 2001 bis zum Wertermittlungsstichtag noch nicht verstrichen gewesen sei. Eine kürzere Frist, etwa von 5 Jahren, möge zwar sinnvoll erscheinen, sei aber bewertungstechnisch weder geboten noch zwingend. Auch sonst gebe es keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständigenausschuss mit der Annahme, der von ihm abgeleitete LVmax könne „in den“ – d.h. in allen zum Zeitpunkt seiner Beratungen bestehenden – „städtebaulichen Sanierungsgebieten Anwendung finden“ (SX..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 12), die Grenzen seines sachverständigen Beurteilungsspielraums verletzt haben könnte (EA S. 22).
Sowohl die sachverständige Feststellung der Veränderungen bei den Lagemerkmalen des Klägergrundstücks im Zielbaum als auch ihre Bewertung bewegten sich ebenfalls innerhalb des Beurteilungsspielraums des Beklagten (EA S. 23).
Die Einwände der Klägerseite gegen die Bewertung der Lagekriterien verfingen nicht. Soweit sie geltend mache, das Stadtbild, der Erneuerungsbedarf, die Ausstattung der Wohnungen, der Zustand der privaten Freiflächen, die Luft- und Lärmbelastung und der Einzelhandel hätten sich „in erster Linie“ durch private Investitionen bzw. das Engagement der Eigentümer gebessert, ziele sie auf die Kausalität der Sanierung für die Bodenwerterhöhung (EA S. 24). Insoweit sanierungsbedingt im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB seien indessen nicht allein solche Bodenwerterhöhungen, die sich eindeutig öffentlichen oder öffentlich geförderten sanierungsrechtlichen Maßnahmen zuordnen ließen. Denn durch das rechtliche Instrumentarium der §§ 136 ff. BauGB und die hierdurch gesteuerte städtebauliche Sanierung in Verbindung mit den erhöhten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten nach § 7h EStG werde in der Regel ein Anstoß für private Investitionen gegeben, die wiederum einen erhöhten Handlungsdruck auf Eigentümer von noch nicht sanierten Grundstücken ausüben würden. In Anbetracht der Vielzahl der miteinander in Beziehung stehenden Faktoren und des Zusammenwirkens zwischen privaten Grundstückseigentümern einerseits und den Bezirken bzw. den öffentlichen Sanierungsträgern andererseits, die für die Entwicklung eines Sanierungsgebietes von Bedeutung seien, würde eine eindeutige Bestimmung des jeweiligen „Verursachungsanteils“ der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen, etwa bei der Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, und die Umrechnung in einen hierauf bezogenen „Bodenwerterhöhungsanteil“ in der Regel auch nicht möglich sein. Vielmehr bestehe für den Regelfall herkömmlicher Sanierungsgebiete – so auch hier – eine tatsächliche Vermutung der (Mit-)Ursächlichkeit der Sanierung für die Bodenwerterhöhung (EA S. 25).
Der Ursachenzusammenhang zwischen Sanierung und Bodenwerterhöhung werde auch nicht durch den Verweis auf Passagen der von dem Beklagten herausgegebene Dokumentation „25 Jahre Stadterneuerung“ in Zweifel gezogen. Jenseits spekulativer Erwägungen zu den „Nachwendeerfahrungen“ seien keine substantiierten Umstände dafür dargelegt, dass die ermittelte Bodenwerterhöhung oder ein Teil dieser Werterhöhung eindeutig auf sanierungsfremde Faktoren zurückzuführen sei. Soweit es nach der zitierten Dokumentation infolge der geringen Finanzkraft der Eigentümer in den Sanierungsgebieten zu einer gigantischen Verkaufswelle gekommen sei, die „private Investoren und Steueroptimierer, institutionelle Anleger und auch Spekulanten“ angezogen habe, welche die Chance gesehen hätten, in diesen Gebieten „mit einer Kombination aus Steuerersparnis, Modernisierungsumlage und Wertzuwachs zu hohen Gewinnen zu kommen“, spreche dies auch die mit der Festlegung von vorbereitenden Untersuchungen erstmals verbundene Aussicht auf öffentliche Förderung in den betroffenen Gebieten an. Auch die Verringerung der Förderquote ab dem Jahr 2001 unterbreche den Ursachenzusammenhang nicht und gebiete auch nicht, bei der Wertermittlung fiktiv private Bodenwerterhöhungsanteile herauszurechnen (EA S. 25 f.).
Für die Annahme eines historisch begründeten sowie durch die besondere Lage und Qualität des Sanierungsgebiets im Stadtgebiet geprägten Sonderfalls, den der 2. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg für das ehemalige Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ angenommen habe, sei nichts ersichtlich. Vielmehr handele es sich bei dem Sanierungsgebiet „Winsstraße“ ungeachtet seiner Lage im Ostteil Berlins um ein herkömmliches Sanierungsgebiet (EA S. 26). Anders als das Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ liege es nicht „in der Mitte von Berlin“ bzw. „im Zentrum von Berlin“, sondern nördlich des Innenstadtbereichs. Es sei auch kein hoher Anteil an historischen Gebäuden ersichtlich, der in Zusammenwirken mit dem Denkmalschutz und den an ihn knüpfenden Steuervergünstigungen und Fördermöglichkeiten besondere, günstige Rahmenbedingungen für Investitionen geboten hätte. Beim Verhältnis zwischen öffentlichem und privatem Mitteleinsatz habe der Anteil öffentlicher Mittel das Dreifache des Anteils privater Mittel betragen. Es sei auch nicht von vorneherein mit einer großen Zahl von Grundstücksveräußerungen und nachfolgenden baulichen Investitionen zu rechnen gewesen (EA S. 26). Vielmehr sei in den ehemaligen Sanierungsgebieten von Prenzlauer Berg nach der unwiderlegten Darstellung des Beklagten ein sichtbares privates Investitionsinteresse nur stark verzögert aufgetreten (EA S. 26 f.) und im Wohnungssektor ein maroder Markt bei sofort angepassten Baukosten auf eine äußerst geringe Nachfrage und damit unterdurchschnittliche Renditemöglichkeiten getroffen. Die Bodenwerte im Sanierungsgebiet hätten sich seit der Wende und bis zum Jahr 2007 im Verfall befunden, der erst mit dem Fortschreiten und aufgrund der Sanierung habe gestoppt werden können (EA S. 27).
Das Verwaltungsgericht hat die Berufung gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO zugelassen, weil es hinsichtlich der Schätzung der Bodenwerterhöhung auf der Grundlage eines maximal veränderlichen Lagewertanteils (LVmax) von 25 % von der gefestigten Rechtsprechung des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg abweiche.
Gegen das ihr am 1. März 2023 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 29. März 2023, der am 30. März 2023 beim Verwaltungsgericht eingegangen ist, Berufung eingelegt.
Die Berufungsbegründung mit Schriftsatz vom 2. Mai 2019 ist am selben Tag beim Oberverwaltungsgericht eingegangen. Darin führt die Klägerin aus:
Schon die der Verordnung zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets zugrundeliegende Verordnungsermächtigung sei verfassungswidrig. § 24 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB Bln sei mit den Anforderungen des Art. 28 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 Satz 1 GG sowie des § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB unvereinbar. Denn nach diesen Vorschriften falle die förmliche Festsetzung von Sanierungsgebieten in die „ausschließliche Organkompetenz der kommunalen Volksvertretung“, das bedeute hier des Abgeordnetenhauses, das gemäß Art. 1 Abs. 1, Art. 3 Abs. 2 VvB und § 1 AZG im Sinne des Art. 28 Abs. 1 S. 2 GG sowohl die Funktionen eines Landesparlaments als auch die einer kommunalen Volksvertretung erfülle.
Ungeachtet des vorgenannten Verfassungsverstoßes sei die Anwendung des Sanierungsrechts im Gebiet „Winsstraße“ außerdem deshalb rechtswidrig gewesen, weil insoweit das allgemeine Städtebaurecht Vorrang gehabt hätte. Nach der Wiedervereinigung habe in den begünstigten Lagen des früheren Bezirks Prenzlauer Berg keine städtebauliche Stagnation bestanden, sondern ein gesteigerter Investitionsdruck geherrscht. In der Kombination einer flächendeckend hinreichenden Steuerung nach § 34 BauGB, durch einfache und qualifizierte Bebauungspläne und durch Verordnungen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes nach § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB hätten alle Instrumentarien vorgelegen, den intensiven Investitionsdruck zu steuern und die gewünschte Lenkung der städtebaulichen Entwicklung auch ohne Anwendung der §§ 136 ff BauGB vorzunehmen und zu sichern.
Zudem sei die Sanierungsmaßnahme „Winsstraße“ verfrüht abgeschlossen worden. In der Begründung der Aufhebungsverordnung berufe sich der Beklagte der Sache nach auf § 162 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, obwohl er zugleich ausführe, dass noch eine Vielzahl von Durchführungsmaßnahmen ausstehe. Dies widerspreche der Voraussetzung der Vorschrift, dass die Sanierung durchgeführt sei. Soweit der Beklagte sich darauf stütze, dass eine wesentliche Gebietsverbesserung im Sinne des § 136 BauGB und damit des städtebaulichen Sanierungsziels schon dann erreicht sei, wenn die Erneuerungsmaßnahmen auf etwa 60 % der Grundstücke ausgeführt und die wesentlichen Infrastrukturmaßnahmen errichtet bzw. gesichert seien, sei seine Rechtsauffassung fehlerhaft und finde in § 162 Abs. 1 Nr. 1 BauGB keine Grundlage. Das sei mit der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren, weil die Erhebung von Ausgleichsbeträgen gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB ihrerseits gerade den Abschluss der Sanierung zwingend voraussetze.
Der Rückgriff auf die Zielbaummethode sei rechtswidrig, weil nach § 16 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 ImmoWertV vorrangig das Vergleichswertverfahren anzuwenden sei, für das auch eine ausreichende Zahl geeigneter Vergleichspreise vorliege, deren Mangel der Beklagte nicht nachgewiesen habe. Außerdem habe der Beklagte das Zielbaumverfahren nicht anwenden dürfen, weil es ihm möglich gewesen wäre, auf vorhandene geeignete Bodenrichtwerte zurückzugreifen. Er hätte vor Anwendung der Zielbaummethode eine Abfrage der Bodenrichtwerte beim Gutachterausschuss sowohl für den Anfangswert als auch für den Endwert stellen können, um für das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ für beide Werte jeweils einen Bodenrichtwert zu erhalten und auf dieser Grundlage das vorrangige Vergleichswertverfahren auch im vorliegenden Sanierungsgebiet anwenden können. So sei im Jahr 2021 der Bezirk Mitte für das Sanierungsgebiet „Rosenthaler Vorstadt“ vorgegangen. Stattdessen habe der Beklagte hier diese Möglichkeit bei der Bestimmung des Endwertes nicht einmal in Erwägung gezogen, obwohl er sie sich für die Bestimmung des Anfangswertes dieser Methode zu eigen gemacht habe. Dies lege den Verdacht nahe, dass die Verwaltungspraxis in Pankow bewusst weiterhin vom vorrangigen Vergleichsverfahren anhand der vorhandenen Bodenrichtwerte absehe, „um eine höhere rein fiktive Wertsteigerung beim Eigentümer abschöpfen zu können“. Jedenfalls sei diese Vorgehensweise aus sachlichen Gründen nicht nachvollziehbar und daher unplausibel.
Außerdem sei die Festlegung des berlineinheitlichen veränderlichen Lagewertanteils (LVmax) in Höhe von 25 % des Grundstückswerts nicht plausibel. Die Klägerin schließe sich vollinhaltlich den Ausführungen der 19. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin in ihren Urteilen vom 24. September 2020 (VG 19 K 69.16, juris) und vom 30. November 2022 (VG 19 K 482.20, n.v.) an.
Darüber hinaus seien in den Ausgleichsbetrag fehlerhaft nicht sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen einbezogen worden. Der Beklagte habe nicht nachgewiesen, dass die Bodenwertsteigerung sanierungsbedingt sei. Das Verwaltungsgericht habe die Maßstäbe für den Nachweis einseitig verschoben. Es habe für den Nachweis der Verursachung der durch die Sanierungsmaßnahme bewirkten Bodenwertsteigerung genügen lassen, dass die öffentliche Hand allein durch die Anwendung der sanierungsrechtlichen Instrumente der §§ 136 ff. BauGB die Sanierung gesteuert habe und diese Steuerung sowie die bereitgestellte Förderung in Verbindung mit den vom Bundesgesetzgeber gewährten besonderen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten gemäß § 7h EStG alle privaten Investitionen der Eigentümer „angestoßen“ und damit mitverursacht habe. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts dürfe sich eine Bodenwertsteigerung oder ein Teil davon nur dann nicht im Ausgleichsbetrag niederschlagen, wenn mit Gewissheit feststehe, dass sie auch ohne die Sanierung eingetreten wäre. Damit spreche das Verwaltungsgericht dem Jahrhundertereignis des Mauerfalls und den mit dem Wechsel der Eigentumsordnung verbundenen Investitionen und Investitionsdruck jegliche Wirkung ab und stelle keine Anforderungen an die Beklagtenseite. Träfe die Auffassung des Verwaltungsgerichts zu, so liefe die entscheidende Voraussetzung des § 154 Abs. 1 BauGB, wonach nur die sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen abgeschöpft werden könnten, völlig leer. Wie der 2. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg für das benachbarte Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ festgestellt habe, kämen aber weitere Bodenwertsteigerungen in Betracht.
Insbesondere habe der Beklagte oder das Verwaltungsgericht ermitteln müssen, in welchem Umfang private Mittel der Eigentümer eingesetzt worden seien, um feststellen zu können, ob und in welchem Umfang auch andere Ursachen die vom Beklagten geltend gemachte Bodenwertsteigerung beeinflusst hätten (ebd.). Dabei seien „wendebedingte Effekte“ zu berücksichtigen, wie sie sich aus einer vom Bezirk Pankow vorgelegten 325-seitigen Dokumentation über 25 Jahre Stadterneuerung in Berlin Pankow ergäben, so die besondere Investitionsbereitschaft der Eigentümer nicht nur in Berlin-Mitte, sondern gleichzeitig auch in den angrenzenden Sanierungsgebieten im Ortsteil Prenzlauer Berg. Die Dokumentation führe aus, es sei schnell absehbar gewesen, dass der gründerzeitliche Wohnungsbestand zu nahezu 100 Prozent restituiert, also den ursprünglichen Eigentümern oder ihren Erben zurückgegeben werden würde. Diese seien für eine komplette Erneuerung ihrer Häuser oft nicht kapitalkräftig genug gewesen oder hätten als Erbengemeinschaft weit verstreut gelebt. Aus diesem Grund sei eine gigantische Verkaufswelle mit erneutem Eigentümerwechsel zustande gekommen. Zum Zuge gekommen seien nun private Investoren und Steueroptimierer, institutionelle Anleger und auch Spekulanten. Sie alle hätten die Chance gesehen, in diesen Gebieten mit einer Kombination aus Steuerersparnis, Modernisierungsumlage und Wertzuwachs zu hohen Gewinnen zu kommen. Die daraus resultierenden Probleme für sozialverträgliche Erneuerungsverfahren seien den Beteiligten schon frühzeitig klar gewesen und der Senat habe ab 1993 insgesamt 22 Sanierungsgebiete festgelegt. Der Beklagte schildere in seiner eigenen Dokumentation, dass private Investoren in zwei Dritteln der sanierungsbedürftigen Gebäude ohne öffentliche Förderung die Sanierung privat finanziert hätten und die wesentliche Aufgabe der Sanierungsverwaltung darin bestanden habe, zur Wahrung der sozialen Sanierungsziele den hohen ungebremsten privaten Investitionsdruck durch flankierende Beratung und behördliche Beschränkungen zu dämpfen bzw. sozialverträglicher zu machen.
Selbst wenn – entgegen der von der Klägerin vertretenen Ansicht – dennoch bei „herkömmlichen“ Sanierungsgebieten eine Vermutungswirkung zugunsten des vom Beklagten der Heranziehung zugrunde gelegten Ursachenzusammenhangs von Sanierung und Bodenwerterhöhung spräche, so stelle das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ jedenfalls kein herkömmliches Sanierungsgebiet dar. Vielmehr habe es unter dem starken Einfluss des wende- und wiedervereinigungsbedingten Systemwechsels gestanden, wie es der 2. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg für das benachbarte Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt in mehreren Fällen in Urteilen vom 10. Juli 2017 – OVG 2 B 1.16, OVG 2 B 7.16, OVG 2 B 11.16 – und in einem Urteil vom 11. Oktober 2018 – OVG 2 B 2.16 – erkannt habe. Der Kriterienkatalog des 2. Senats für die Atypik des Sanierungsgebiets „Spandauer Vorstadt“ sei nach einem Urteil der 19. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin (VG Berlin, Urteil vom 30. November 2020 – 19 K 482/20 –) auf andere Sanierungsgebiete übertragbar. Die zu berücksichtigenden wendebedingten Effekte ergäben sich dabei aus einer Vergleichsbetrachtung mit Altbau-Gebieten im Ortsteil Prenzlauer Berg oder in unmittelbar benachbarten Ortsteilen, in denen keine städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen ausgeführt worden seien. Diese hätten auch ohne Sanierungsmaßnahmen eine vergleichbare Bodenwertsteigerung erfahren. Die genannten Sonderfall-Kriterien für das Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ seien auch beim Sanierungsgebiet „Winsstraße“ erfüllt.
Unzulässig sei ferner das Einbeziehen der von den Eigentümern selbst bewirkten Wertsteigerungen. Die Aufwendungen privater Eigentümer seien entgegen den Vorgaben des § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht ermittelt worden. Zwar seien Modernisierungsarbeiten einzelner privater Eigentümer an den Gebäuden im Rahmen des § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB grundsätzlich irrelevant und würden daher nicht auf den Ausgleichsbetrag angerechnet werden. Etwas anderes gelte jedoch dann, wenn– wie im vorliegenden Fall – eine Vielzahl privater Grundstückseigentümer in einem Sanierungsgebiet gebäudebezogene Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen habe und dies insgesamt zu einer Lagewertverbesserung beigetragen habe. Im Sanierungsgebiet „Winsstraße“ habe eine Masse von privaten Grundstückseigentümern – darunter die Klägerin – Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen und damit systematisch zu einer Aufwertung des Gebiets beigetragen, die sich nun nicht mehr nur auf die Gebäude selbst, sondern auf den Bodenwert beziehe. Dabei spiele es insbesondere keine Rolle, dass die Maßnahmen von einer Vielzahl von Personen vorgenommen worden seien, die nicht gezielt zusammengewirkt hätten. Denn allein aufgrund der tatsächlichen Wirkung stellten sich die Maßnahmen wie die Handlung einer Person dar.
Die Rechtswidrigkeit des Festsetzungsbescheids ergebe sich außerdem daraus, dass bei der Ermittlung vermeintlich sanierungsbedingter Werterhöhungen im Sanierungsgebiet „Winsstraße“ Maßnahmen des Förderprogramms Städtebaulicher Denkmalschutz in die Berechnung eingezogen worden seien. Der Beklagte habe zahlreiche Instandsetzungsmaßnahmen, die mit Hilfe dieser Fördermittel finanziert worden seien, als werterhöhende Maßnahmen in die Wertermittlung nach der Zielbaummethode eingestellt, obwohl das Förderprogramm in gleichem Umfang auch außerhalb von Sanierungsgebieten und jeweils auf der Grundlage eines individuellen Denkmalpflegekonzeptes gewährt worden sei.
Die Benotung der Lagekriterien sei unsachlich willkürlich, weil sie offenkundig wendebedingte Werterhöhungen als rein sanierungsbedingt bewertet habe. So seien bei einigen Lagekriterien die Bodenwertsteigerungen nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB „zu eliminieren“, da die Klägerin hierzu einen gebietsadäquaten Beitrag auf dem eigenen Grundstück erbracht habe. Zu beanstanden seien die Bewertungen der Kriterien „Stadtbild/Städtebauliche Struktur“ hinsichtlich der ungenutzten bzw. unbebauten Flächen, „Erneuerungsbedarf“, „Ausstattung der Wohnungen“, „Private Freiflächen“, „Luft und Lärmbelastung“, „Öffentliche Infrastruktur“ und „Einzelhandel, Dienstleistungen und Kultur“.
Mit Schriftsatz vom 27. November 2023 hat die Klägerin Beweisanträge zu 1. bis 4. formuliert, die sie in der mündlichen Verhandlung am 28. November 2023 gestellt und zu Hilfsbeweisanträgen erklärt hat (Protokoll der mündlichen Verhandlung, S. 2).
Die Klägerin beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 24. November 2022 zu ändern und den Bescheid des Beklagten vom 12. September 2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 12. August 2019 aufzuheben sowie den Beklagten zu verpflichten, an sie - die Klägerin - den erhobenen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag i.H.v. 26.257,- € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zurückzuzahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
In der Berufungserwiderung (Schriftsatz vom 27. Juni 2023) führt der Beklagte aus:
Soweit sich die Klägerin auf Verfahrens- und Formmängel der Rechtsverordnung zur Festlegung des Sanierungsgebietes berufe, habe sie diese Mängel nicht in der Frist des § 32 AGBauGB geltend gemacht. Auch habe der Senat die Rechtsverordnung nicht, wie in Flächenstaaten üblich, durch eine gewählte Volksvertretung beschließen lassen müssen. Außerdem habe sich das Abgeordnetenhaus mit ihr befasst, indem es sie „unter der Drs. Nr. 12/3357“ zur Kenntnis genommen habe. Im Übrigen habe das Verwaltungsgericht bei der Festlegung von Sanierungsgebieten keine Verfassungswidrigkeit erkennen können (VG Berlin, Urteil vom 8. November 2018 – VG 13 K 149.13 –; Urteil vom 5. Oktober 2022 – VG 13 K 185.19 – EA S. 8 f.).
Entgegen der Auffassung der Klägerin sei die Sanierungsverordnung auch erforderlich gewesen und hätte die mit ihr angestrebte städtebauliche Entwicklung nicht auf der Grundlage von § 34 BauGB verwirklicht werden können. Die Notwendigkeit einer Sanierungsverordnung ergebe sich aus den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchung vom April 1993. Diese habe schwerwiegende bauliche und infrastrukturelle Missstände aufgezeigt. Erst durch die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet sei die Bereitstellung und der massive Einsatz öffentlicher Mittel zur Beseitigung der Missstände im Gebiet „Winsstraße“ ermöglicht worden. Wegen der zu umfangreichen Missstände habe der gebündelte Einsatz verschiedener Maßnahmen, wie sie nur bei der öffentlichen Sanierung möglich seien, nicht durch Bebauungspläne, vereinfachte Sanierungsverfahren oder städtebauliche Erhaltungsgebiete erreicht werden können.
Die Sanierungsverordnung sei auch nicht verfrüht aufgehoben worden. Insoweit habe nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 21.06.2010, OVG 2 S 23.10) die Gemeinde einen beträchtlichen Handlungsspielraum und sei eine 100%-ige Erreichung aller Sanierungsziele nicht erforderlich. Dieser Auffassung habe sich das Verwaltungsgericht in dem angefochtenen Urteil angeschlossen.
Die Klägerin behaupte weiterhin ohne jeglichen Nachweis, dass ausreichend Vergleichswerte für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens vorliegen würden. Die Ermittlung geeigneter Kaufpreise sei auch hier nach den allgemeinen Verfahrensgrundsätzen bei der Ermittlung von Verkehrswerten gemäß § 194 BauGB i.V.m. §§ 1 bis 8 der ImmoWertV erfolgt. So seien Kaufpreise geeignet, wenn die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale mit dem Wertermittlungsobjekt hinreichend übereinstimmten bzw. Abweichungen (u.a. Lage, Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit, Größe und Form sowie besondere Qualitätsmerkmale in Sanierungsgebieten - vor/danach) in sachgerechter Weise berücksichtigt werden könnten. Die Recherche des bezirklichen Vermessungsamtes habe keine Kaufpreise ermitteln können, die den Merkmalen vor Sanierung (für die Ermittlung eines Anfangsbodenwertes) bzw. nach Sanierung (für die Ermittlung eines Endbodenwertes) zum Stichtag 28. April 2011 entsprochen hätten. Die deshalb angewandte Zielbaummethode sei nach der Rechtsprechung zulässig. Die Gründe, die gegen die von der Klägerin propagierte „Bodenrichtwertmethode“ sprächen, habe der Beklagte im Widerspruchsbescheid ausführlich dargelegt.
Die Begrenzung des sanierungsbeeinflussten Lagewertanteils auf maximal 25 % durch den LVmax sei gerichtlich von der 13. Kammer (Urteil vom 17.05.2018 – VG 13 K 271.14 –) und in der Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg vom 27. Januar 2022 (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.01.2022, OVG 10 B 6.19, juris Rn. 62) als unbedenklich bestätigt worden. Nach den Erfahrungen bei der Ausgleichsbetragserhebung zu den Sanierungsgebieten der 1. bis 8. Rechtsverordnung mit unterschiedlichen, gebietsspezifischen LVmax, welche in den Berliner Bezirken teilweise auch noch unterschiedlich abgeleitet worden seien und damals immer wieder Inhalt gerichtlicher Überprüfung gewesen seien, habe durch ein Sachverständigengremium geprüft werden sollen, ob ein einheitlicher LVmax entwickelt und damit eine bessere Nachvollziehbarkeit der Ausgleichbetragsermittlung hergestellt werden könne. Zugleich habe der Verwaltungsaufwand für die 22 Sanierungsgebiete der 9. bis 11. Rechtsverordnung mit ihren über 20.000 Einzelverfahren verringert werden sollen. Der Beklagte sei der Ansicht, dass alle vorgenommenen Schätzungen und die daraus hervorgegangenen Zahlen (auch der LVmax) von seinem Einschätzungs- und Beurteilungsspielraum gedeckt seien. Der LVmax trage im Ergebnis zu einer moderaten Abgabe im Verhältnis zum gesamten Bodenwert bei, hier nur in Höhe von 10,8 %. Die Notwendigkeit einer Vereinheitlichung sei angesichts der Übereinstimmung wesentlicher Merkmale i.S. des § 136 BauGB in Berliner Sanierungsgebieten nachvollziehbar, die daraus hervorgegangenen Ergebnisse seien maßvoll und mit den prozentualen sanierungsbedingten Steigerungen auch eher konservativ ausgefallen.
Nachweisbare – nicht sanierungsbedingte – Wertsteigerungen, die in die Berechnung eingeflossen sein sollten, seien nicht ersichtlich. Soweit der 2. Senat in seinen Urteilen zum Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ einen von ihm ausdrücklich so genannten „Sonderfall“ angenommen habe, treffe dies auf das Gebiet „Winsstraße“ nicht zu. Das VG Berlin habe selbst für das im Verhältnis zur „Winsstraße“ zentraler gelegene Sanierungsgebiet „Kollwitzplatz“ einen Sonderfall nicht erkennen können (VG Berlin a.a.O.), ebenso wenig das OVG Berlin-Brandenburg (OVG 10 B „2.19“ [3.19], juris, Rn. 28 ff). Das Gebiet „Winsstraße“ sei vom Regierungsviertel knapp doppelt so weit entfernt wie das in unmittelbarer Nähe gelegene Gebiet „Spandauer Vorstadt“. Das für die „Spandauer Vorstadt“ nachträglich kalkulierte Volumen privat eingesetzter Mittel von über 1 Milliarde Euro lasse sich mit dem Winsstraßengebiet nicht vergleichen. Auch handele es sich bei dem Gebiet „Winsstraße“ um ein jüngeres Berliner Altbauquartier, das erst ab 1861 erschlossen und entwickelt worden sei, während die Parzellierung der „Spandauer Vorstadt“ vorwiegend aus dem 17. und 18. Jahrhundert stamme. Im Gegensatz zum Flächendenkmal „Spandauer Vorstadt“ mit über 100 Einzeldenkmalen gebe es hier lediglich vier Einzelbaudenkmale. Der hohe Anteil an historischer und denkmalgeschützter Bausubstanz in der „Spandauer Vorstadt“, der auch ohne Sanierungsgebietsstatus gute Rahmenbedingungen für Fördermöglichkeiten des städtebaulichen Denkmalschutzes ermöglicht habe, sei im Gebiet „Winsstraße“ nicht gegeben. Fördermöglichkeiten im Denkmalschutz seien somit nicht ähnlich relevant. Ein Status als Erhaltungsrechtsgebiet nach § 172 BauGB habe im sanierungsrechtlich festgelegten Bereich der „Winsstraße“ ebenfalls nicht vorgelegen. Auch sei die Anzahl von nur 9 Baulücken in der „Winsstraße“ im Gegensatz zu den ausgedehnten Brachflächen und vielen Baulücken in der Spandauer Vorstadt wesentlich geringer. Bei neu errichteten Gebäuden sei eine Diskrepanz von 5 Neubauten im Gebiet „Winsstraße“ gegenüber 129 in der Spandauer Vorstadt zu verzeichnen.
Schließlich hätten sich die Eigentumsverhältnisse in der Spandauer Vorstadt durch eine relevant höhere Anzahl von Restitutionsansprüchen anders dargestellt als bei den Vergleichsgebieten im Bezirk Pankow. Selbst zu DDR-Zeiten sei hier eine erhebliche Anzahl von Grundstücken in Privatbesitz und damit ohne eigentumsrechtliche Problematik gewesen. Der Anteil der Häuser, für die durch die Jewish Claims Conference Rückübertragungsansprüche gestellt worden seien, sei signifikant geringer als in der Spandauer Vorstadt, wo um die 80% der Grundstücke im Besitz jüdischer Voreigentümer gewesen sei.
Die Behauptung einer rechtsfehlerhaften Benotung der Lagekriterien habe das angefochtene Urteil zurecht zurückgewiesen. Die Bedenken der Klägerin seien nach der Rechtsprechung der 13. Kammer des VG Berlin und der Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg vom 27. Januar 2022 (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.01.2022, OVG 10 B 6.19, juris, Rn. 75) zurückzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des Verwaltungsvorgangs verwiesen. Dazu gehören insbesondere das bereits im erstinstanzlichen Verfahren (vgl. Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 24. November 2022, S. 6) eingeführte Gutachten des Sachverständigen Dr.-Ing. R... SX... vom 9. Dezember 2013 und das ebenfalls schon dort eingeführte Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17. Mai 2018 vor dem Verwaltungsgericht Berlin im Verfahren VG 13 K 271.14 mit der Vernehmung desselben Sachverständigen. Ferner hat der erkennende Senat den Beteiligten mit gerichtlichem Schreiben vom 31. Oktober 2023 Auszüge aus dem in der Bibliothek des Abgeordnetenhauses von Berlin öffentlich zugänglichen Bericht zur Begründung der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten elektronisch übermittelt, die gesondert geheftet auch zur Gerichtsakte genommen worden sind.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Der angefochtene Bescheid vom 12. September 2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 28. August 2019 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
Rechtsgrundlage des Ausgleichsbetragsbescheides ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Nach § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Der Wert des Bodens eines bebauten Grundstücks bestimmt sich grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück (Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 3. Februar 2012 – OVG 10 S 50.10 – juris Rn. 5). Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten (§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Der Zeitpunkt, auf den diese beiden Werte zu beziehen sind (vgl. § 16 Abs. 5 der hier noch anwendbaren Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 - ImmoWertV a.F. -, BGBl. I S. 639; jetzt: § 40 Abs. 4 Satz 1 Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021 - ImmoWertV n.F. -, BGBl. I S. 2805), d.h. der Wertermittlungsstichtag im Sinne von § 3 Abs. 1 ImmoWertV a.F. (vgl. jetzt: § 2 Abs. 4 ImmoWertV n.F.) ist der Abschluss der Sanierung. Für das Sanierungsgebiet ist das der Tag des Inkrafttretens der Satzung - bzw. hier der Verordnung – nach § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB (vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 154 Rn. 13), hier also der 28. April 2011.
Auf dieser Grundlage erweist sich die Heranziehung der Klägerin sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach als rechtmäßig.
Die Festlegung des Sanierungsgebiets ist weder hinsichtlich ihrer landesrechtlichen Ermächtigungsgrundlage (nachfolgend zu I.) noch hinsichtlich ihrer Erforderlichkeit (zu II.) zu beanstanden und auch nicht verfrüht wieder aufgehoben worden (zu III.). Der Ursachenzusammenhang zwischen Sanierungsmaßnahmen und Bodenwerterhöhung ist hier nicht durch besondere Umstände beeinträchtigt, wie sie nach der Rechtsprechung des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg im von ihm ausdrücklich als „historisch einmaligen Sonderfall“ (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 – OVG 2 B 1.16 – juris Rn. 33) bezeichneten Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ vorgelegen haben sollen (nachfolgend zu IV.). Die Ermittlung des Ausgleichsbetrages ist auch sonst nicht zu beanstanden. Sie hält sich im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben von § 154 Abs. 1 und 2 BauGB (zu V.). Das gilt sowohl für die Ermittlung des Anfangswertes nach dem Bodenrichtwertverfahren (V.1.) als auch für die Ableitung des Endwertes nach dem sog. Zielbaumverfahren (V.2.). Insbesondere konnte der Beklagte für die Ermittlung des Endwertes nicht das Vergleichswertverfahren anwenden und musste sich auch nicht des Bodenrichtwertverfahrens bedienen. Vielmehr ist die Ableitung des Endwertes aus dem Anfangswert nach der Multifaktorenanalyse des Zielbaumverfahrens grundsätzlich zulässig. Dabei bestehen gegen die Bewertung der einzelnen Lagekriterien keine Bedenken (V.3.). Der im Zielbaumschema für das Grundstück konkret angenommene Anfangswert-Multiplikator von 1,1080, d.h. die Annahme eines sanierungsbedingt um 10,8 % erhöhten Bodenwertes des Grundstücks der Klägerin, und der dieser konkreten abgabenrechtlichen Schätzung abstrakt als Maßstabsfaktor zugrunde gelegte höchstmögliche durch Sanierung veränderliche Lage-Wertanteil LVmax mit dem Faktor 0,25 bzw. mit dem Anteil von 25 % erfüllen sachgerecht den gesetzlichen Auftrag aus § 154 Abs. 2 BauGB, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln. Der zugrunde gelegte LVmax stellt eine für die Anwendung des Abgabemaßstabs hinreichend plausible Pauschalierung für die von 1993 bis 1995 förmlich festgelegten und bis 2015 aufgehobenen Sanierungsgebiete in Berlin dar, die nicht gegen höherrangiges Recht verstößt, insbesondere nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG oder den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. Er ist auch dann weder willkürlich noch ersichtlich unangemessen, wenn ein anderer Maßstabsfaktor ebenfalls vertretbar erscheinen kann, der zu einem anderen Heranziehungsbetrag führen würde (V.4.). Eigene Aufwendungen der Klägerin, die im Sinne von § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB Bodenwerterhöhungen des Grundstücks bewirkt haben, sind weder konkret dargelegt noch sonst ersichtlich (VI.).
Zu alledem im Einzelnen:
I. Gegen die landesgesetzliche Ermächtigungsgrundlage, auf der die förmliche Festlegung des in Rede stehenden Sanierungsgebietes beruht, bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken.
Die Ermächtigungsgrundlage findet sich allerdings nicht in § 24 Abs. 1 S. 1 AGBauGB, denn diese Vorschrift ist mit der Neufassung des Gesetzes erst am 19. November 1999 in Kraft getreten (GVBl. 1999 S. 578). Ermächtigungsgrundlage für die Zehnte Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 18. November 1994 (GVBI. S. 472), mit der auch das Sanierungsgebiet „Prenzlauer Berg – Winsstraße“ festgelegt wurde, war vielmehr – wie in der Präambel der Rechtsverordnung zutreffend angegeben – die zum Zeitpunkt des Verordnungserlasses geltende Vorschrift des § 15 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB a.F. vom 11. Dezember 1987 (GVBl. S. 2731), zuletzt geändert durch Art. IV des Gesetzes vom 19. Juli 1994 (GVBl. S. 241, nach Art. XIII jenes Gesetzes am 29. Juli 1994 in Kraft getreten). Indessen stimmt der Wortlaut von § 15 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB a.F. mit dem Wortlaut der aktuell geltenden Regelung in § 24 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB n.F. überein. Die Vorschrift bestimmt, dass Rechtsverordnungen des Senats von Berlin an die Stelle von Satzungen nach § 142 Abs. 3 und § 162 Abs. 2 Satz 1 BauGB treten.
Die gesetzliche Ermächtigung entspricht der landesverfassungsrechtlichen Regelung über den Erlass von Rechtsverordnungen (damals Art. 47 VvB, jetzt: Art. 64 VvB). Diese sieht vor, dass durch Gesetz der Senat oder ein Mitglied des Senats ermächtigt werden kann, Rechtsverordnungen zu erlassen (Art. 47 Abs. 1 Satz 1 VvB a.F.; jetzt: Art. 64 Abs. 1 Satz 1 VvB n.F.). Wie Art. 47 Abs. 2 VvB a.F. (jetzt: Art. 64 Abs. 2 VvB n.F.) zeigt, erfasst das auch die „Festsetzung von Bebauungsplänen“ (Art. 47 Abs. 2 Satz 1 VvB a.F.; jetzt: Art. 64 Abs. 2 Satz 1 VvB n.F.) sowie „andere baurechtliche Akte, die nach Bundesrecht durch Satzung zu regeln sind“ (Art. 47 Abs. 2 Satz 2 VvB a.F.; jetzt: Art. 64 Abs. 2 Satz 2 VvB n.F.), und damit auch die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten, welche die Gemeinde nach § 142 Abs. 3 Satz 1 BauGB „als Satzung“ beschließt.
Die landesgesetzliche Ermächtigung des Senats in § 15 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB a.F. (jetzt: § 24 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB n.F.), Sanierungsgebiete durch Rechtsverordnung förmlich festzulegen, und die landesverfassungsrechtliche Regelung über die gesetzliche Ermächtigung zum Erlass solcher Rechtsverordnungen in Art. 47 VvB a.F. (jetzt: Art. 64 VvB n.F.) verstoßen auch nicht gegen die höherrangige Regelung des § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Diese Vorschrift sieht gerade vor, dass die Länder Berlin und Hamburg bestimmen, welche Form der Rechtsetzung an die Stelle der im Baugesetzbuch vorgesehenen Satzungen tritt. Damit überlässt der Bundesgesetzgeber den beiden genannten Ländern die Wahl der Rechtsform der satzungsvertretenden Normsetzung (Gesetz oder Rechtsverordnung) und dementsprechend auch die daraus folgende Bestimmung des Schöpfers der satzungsvertretenden Normen (Landesparlament oder Landesexekutive).
Aus dem Grundgesetz ergeben sich ebenfalls keine Bedenken gegen die landesgesetzliche Verordnungsermächtigung. Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG gewährleistet den Gemeinden das Recht, alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft in eigener Verantwortung zu regeln – und damit auch die Satzungshoheit – ausdrücklich nur „im Rahmen der Gesetze“. Die darin liegende Garantie der Einrichtung gemeindliche Selbstverwaltung bedarf danach der gesetzlichen Ausgestaltung und Formung (BVerfG, Beschluss vom 23. November 1988 – 2 BvR 1619/83 – juris Rn. 40). Insoweit begegnet es keinen Bedenken, wenn der Bundesgesetzgeber einerseits in § 142 Abs. 3 Satz 1 BauGB den Gemeinden Satzungsbefugnisse verleiht und andererseits in § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB den Bundesländern ohne Trennung von staatlicher und gemeindlicher Tätigkeit überlässt, die Rechtsform der satzungsvertretenden Normsetzung und damit auch deren Schöpfer selbst zu bestimmen und dabei zwischen legislativer und exekutiver Normsetzung zu wählen.
Entgegen der Auffassung der Klägerin ergibt sich weder aus Art. 28 Abs. 1 Satz 2 oder Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG noch aus § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB eine „ausschließliche Organkompetenz“ des Abgeordnetenhauses von Berlin, die der von § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB eröffneten Wahl des Landesgesetzgebers zwischen legislativer oder exekutiver satzungsvertretender Rechtssetzung vorgegeben wäre. Ohnehin ist die Rechtsetzungstätigkeit der Gemeinden – und damit auch deren Satzungserlass – im System der staatlichen Gewaltenteilung von Gesetzgebung, Verwaltung und Rechtsprechung dem Bereich der Verwaltung zuzuordnen (BVerfG, Beschluss vom 22. November 1983 – 2 BvL 25/81 – juris Rn. 30). Soweit Art. 28 Abs. 1 Satz 2 GG durch die Anforderungen an Wahlen in den Ländern, Kreisen und Gemeinden das Demokratieprinzip näher ausgestaltet (Mehde, in: Dürig/Herzog/Scholz, GG, Stand: August 2023, Art. 28 Rn. 91), lässt sich daher – anders als auf staatlicher Ebene durch die Wesentlichkeitslehre – in die Vorschrift kein „Parlamentsvorbehalt“ hineinlesen (Mehde, a.a.O., Art. 28 Rn. 92). Vielmehr kann der verfassungsrechtlich verankerte Parlamentsvorbehalt für Fragen von wesentlicher Bedeutung für das Gemeinwesen gerade nicht auf kommunale Vertretungen übertragen werden (vgl. VerfG Brandenburg, Urteil vom 20. Januar 2000 – VerfGBbg 53/98 – juris Rn. 103). Die Vorstellung der Klägerin, das Abgeordnetenhaus von Berlin habe als „kommunale Volksvertretung“ eine „ausschließliche Organkompetenz“ für die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten nach § 142 Abs. 3 Satz 1, § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB, geht danach fehl. Aus dem Grundgesetz ist für die Länder, die nicht zwischen staatlicher und gemeindlicher Tätigkeit unterscheiden, keine Verpflichtung herzuleiten, im Baugesetzbuch vorgesehene kommunale Normsetzung durch Satzung zu legislativer Normsetzung durch satzungsvertretende Landesgesetze hochzustufen, statt eine exekutive Normsetzung durch satzungsvertretende Rechtsverordnungen vorzusehen.
II. Die Voraussetzungen für das förmliche Festlegen des Sanierungsgebiets lagen vor, insbesondere auch die Erforderlichkeit der Sanierung. Danach kommt es nicht darauf an, ob und inwieweit das allgemeine Städtebaurecht oder das Erhaltungsrecht eine Möglichkeit eröffnet hätten, die Maßnahmen im Sanierungsgebiet zu verwirklichen.
Für Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird (städtebauliche Sanierungsmaßnahmen, § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB) und deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, sieht § 136 Abs. 1 BauGB vor, dass sie nach den Vorschriften des ersten Teils des zweiten Kapitels des Baugesetzbuches vorbereitet und durchgeführt werden, d.h. nach den Vorschriften für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in §§ 136 – 164b BauGB. Liegen die Voraussetzungen von § 136 Abs. 1 BauGB vor, so richtet sich die Beseitigung städtebaulicher Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB also vorrangig nach den genannten Vorschriften. § 34 BauGB oder einfache oder qualifizierte Bebauungspläne (§ 30 BauGB) oder das Erhaltungsrecht (§§ 172 ff. BauGB) können Vergleichbares nicht leisten.
Das allgemeine Städtebaurecht eröffnet nach § 34 BauGB oder auf der Grundlage eines Bebauungsplans lediglich ein Angebot, das eine große Bandbreite von Baumaßnahmen umfassen kann. Es schafft aber als solches keine unmittelbaren oder mittelbaren Anreize zu ihrer Verwirklichung, wie sie § 164a BauGB und § 7h EStG für Sanierungsmaßnahmen vorsehen. Es konzentriert sie nicht – wie die beispielhaft in § 148 Abs. 2 Satz 1 BauGB aufgeführten Baumaßnahmen – in ihrer Ausrichtung auf den Zweck der Verringerung oder Beseitigung städtebaulicher Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 und 3 BauGB. Es kann den diesem Zweck nicht entsprechenden Entwicklungen nicht über die Steuerung durch sanierungsrechtliche Instrumente wie z.B. die Genehmigungserfordernisse (§§ 144 f. BauGB) entgegenwirken. Es sieht keine zügige und zweckmäßige Durchführung vor und stellt eine solche nicht sicher, etwa durch subsidiäre Zuständigkeit der Gemeinde für grundsätzlich den Eigentümern überlassene Baumaßnahmen (§ 148 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 Nr. 2 Fall 2 BauGB).
Die Anwendung des Erhaltungsrechts nach der von der Klägerin angeführten Regelung in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB dient der Erhaltung des Gebiets in seiner städtebaulichen Eigenart und betrifft damit nicht die Beseitigung der städtebaulichen Missstände, die nach dem Willen des Gesetzgebers gerade nicht erhaltenswert, sondern zu beseitigen sind. Auch trifft insoweit die Annahme nicht zu, die besonderen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten nach § 7h EStG seien nicht als sanierungsbedingt anzusehen, weil sie nicht von der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebietes abhingen, sondern gleichermaßen Maßnahmen an Gebäuden in städtebaulichen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beträfen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteile vom 11. Oktober 2018 – OVG 2 B 2.16 – juris Rn. 60 und – OVG 2 B 10.16 – juris Rn. 78). Diese Annahme ist nicht vereinbar mit der amtlichen Überschrift von § 7h EStG („Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen“) und auch nicht mit dem Wortlaut der Vorschrift, der sie ausdrücklich auf „Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich“ beschränkt (§ 7h Abs. 1 Satz 1 EStG). Das gilt auch für die entsprechende Anwendung dieser Vorschrift gemäß § 7h Abs. 1 Satz 2 EStG auf „Herstellungskosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes … dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat“; denn diese entsprechende Anwendung ist ausdrücklich auf Gebäude „im Sinne des Satzes 1“ beschränkt.
Allerdings verlangt die Rechtmäßigkeit städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen– und damit auch das förmliche Festlegen eines Sanierungsgebietes nach § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB – neben dem Vorliegen städtebaulicher Missstände, dass die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen (§ 136 Abs. 1 BauGB) und die Sanierungsmaßnahme insoweit erforderlich ist (vgl. OVG-Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. September 2013 – OVG 10 S 12.12 – juris Rn. 11). Indessen liegt dem Sanierungsrecht die Vorstellung zugrunde, dass bei Vorliegen städtebaulicher Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 BauGB die Anwendung des gesamten sanierungsrechtlichen Instrumentariums erforderlich und auch gerechtfertigt ist. Die Erforderlichkeitsprüfung dient nicht dem Nachweis, dass die Sanierung ohne das besondere sanierungsrechtliche Instrumentarium nicht möglich wäre. Die Erforderlichkeit ist vielmehr bereits dann zu bejahen, wenn die Gemeinde aufgrund vertretbarer, plausibler Einschätzung die Anwendung des sanierungsrechtlichen Instrumentariums für geboten ansieht. Daran fehlt es regelmäßig nur, wenn die Sanierung von keiner erkennbaren Konzeption getragen ist oder wenn sonstige Maßnahmen des Städtebaurechts, also Maßnahmen und Planungen ohne Anwendung des städtebaulichen Sanierungsrechts, zur Behebung der städtebaulichen Missstände ausreichen (OVG-Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. September 2013, a.a.O., Rn. 11 m.w.N. und Beschluss vom 24. Oktober 2023– OVG 10 N 68/22 – juris Rn. 15; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 12. November 2018 – 2 D 10/17.NE – juris Rn. 62 – 65 m.w.N.). Zur Behebung städtebaulicher Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 BauGB können sonstige Maßnahmen des Städtebaurechts als Alternativmaßnahmen aber nur dann ausreichen, wenn durch sie der Zweck einer Sanierung erreicht werden kann, d.h. eine einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung (§ 164a Abs. 1 Satz 1 BauGB) und insbesondere auch die zügige und zweckmäßige Durchführung privater Baumaßnahmen (§ 148 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1) in einer dem Wohl der Allgemeinheit dienenden oder jedenfalls nicht widersprechenden Weise (§ 136 Abs. 4 BauGB) gewährleistet ist.
Nach diesen Maßstäben fehlt es hier nicht an der Erforderlichkeit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets „Winsstraße“. Aus der Begründung der Sanierungsverordnung (Vorlage der Verordnung zur Kenntnisnahme an das Abgeordnetenhaus, AH-Drs. 12/5109, lfd. Nr. 4, Verordnung Nr. 12/483, Anlage, „Bericht zur Begründung der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten“, dem Abgeordnetenhaus am 22. November 1994 zugeleitet, in: Abgeordnetenhaus von Berlin, 12. Wahlperiode, Verordnungen, Bd. XX Nr. 471 – 490) ergeben sich ohne Weiteres sowohl das die beabsichtigte Sanierung tragende Neuordnungskonzept (a.a.O., S. 109 – 117) als auch das Vorliegen erheblicher städtebaulicher Missstände (a.a.O., S. 102 – 107) in Form von Substanzmängeln (§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB) und Funktionsmängeln (§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BauGB). Art und Umfang dieser Mängel schließen jeweils aus, sie allein durch Maßnahmen des allgemeinen Städtebaurechts (§§ 30, 34 BauGB) oder des Erhaltungsrechts (§§ 172 – 174 BauGB) als Alternativmaßnahmen in einer dem Neuordnungskonzept vergleichbaren Weise beheben zu können. Angesichts der Art und des Ausmaßes der städtebaulichen Missstände können auch ein außergewöhnlich hoher privater Investitionsdruck und eine außergewöhnlich hohe private Investitionsbereitschaft ein dem Neuordnungskonzept auch nur annähernd vergleichbar zügiges, zweckmäßiges und allgemeinwohldienliches Ergebnis nicht schon allein für sich genommen sicherstellen, wenn die Entscheidung über die Zügigkeit, Zweckmäßigkeit und Allgemeinwohldienlichkeit aller privaten Baumaßnahmen den privaten Grundstückseigentümern überlassen bliebe.
Denn schon der allgemeine Teil des Berichts zur Begründung der Sanierungsverordnung weist für alle elf in der Verordnung festgelegten Sanierungsgebiete (S. 3 – 6) einschließlich des Sanierungsgebiets „Winsstraße“ darauf hin, dass die massiven baulichen Missstände den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse widersprechen. Dabei beschränkt sich die Begründung nicht darauf auszuführen, dass in allen Sanierungsgebieten eine Vielzahl von Gebäuden nach ihrer inneren und äußeren Beschaffenheit erhebliche Missstände des Bauzustandes aufwiesen und nicht den zeitgemäßen Ausstattungsstandards und den Erfordernissen des Umweltschutzes genügten (Bericht, a.a.O., S. 3). Vielmehr weist der Bericht schon in diesem allgemeinen Teil ebenso auf die mangelhafte Ausstattung der Gebiete mit technischer Infrastruktur sowie auf das Fehlen bzw. den schlechten Zustand von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen und die daraus folgende erhebliche Beeinträchtigung der städtebaulichen Funktionsfähigkeit der Gebiete hin (ebd.). So sei die Versorgung der Gebiete mit Schulen, Kindertagesstätten, Jugend-, Freizeit- und Kultureinrichtungen qualitativ sowie quantitativ mangelhaft. Schulen, Turnhallen und Kindertagesstätten müssten neu errichtet und bestehende Kindertagesstätten und Schulen dringend baulich erneuert, erweitert oder zeitgemäß ausgestattet werden. Zudem sei die Versorgung mit öffentlichen Grün- und Freiflächen völlig unzureichend und schränkten Abnutzung und unzureichende Gestaltung vorhandene Flächen in ihrer Nutzbarkeit stark ein. Darüber hinaus fehlten notwendige Sportflächen. Auch die Nahversorgung der Bewohner mit Gütern des täglichen Bedarfs sei unzureichend. Neuordnungsbedarf bestehe ebenso im Bereich des Straßenverkehrs. Die Gebiete seien in der Regel in hohem Maße durch Verkehr mit entsprechenden Beeinträchtigungen für die Bewohner belastet (Bericht, a.a.O., S. 5).
Darüber hinaus führt der Bericht in der Einzelbegründung zum hier in Rede stehenden Gebiet (a.a.O., S. 101 – 129) hinsichtlich der städtebaulichen Missstände sowohl die Missstände der Wohn- und Arbeitsverhältnisse (a.a.O., S. 102 f.) als auch die funktionalen Missstände (a.a.O., S. 103 – 106) sowie die ökologischen Missstände einer extrem hohen Umweltbelastung (a.a.O., S. 106) im Einzelnen auf. Sodann stellt er das aus diesen Erkenntnissen entwickelte Neuordnungskonzept vor (a.a.O., S. 109 – 117) und beschreibt die konkreten Ziele der Sanierung des Gebiets näher unter den Stichworten „strukturelle Zielsetzung“ (a.a.O., S. 109 f.), „Wohnnutzung“ (a.a.O., S. 110 f.), „Gemeinbedarf“ (a.a.O., S. 111 – 114), „Grün- und Freiflächen“ (a.a.O., S. 114 f.), „Gewerbe, Handel/Dienstleistungen“ (a.a.O., S. 115), „Verkehr“ (a.a.O., S. 115 f.), „technische Infrastruktur“ und „ökologische Ziele“ (a.a.O., S. 116) sowie „städtebaulich-räumliches Konzept“ (a.a.O., S. 116).
Damit zeigt das zitierte Neuordnungskonzept im Bericht zur Begründung der Sanierungsverordnung (a.a.O., S. 109 – 117), dass die Sanierung des Gebiets von einer deutlich erkennbaren und näher dargelegten Konzeption getragen ist.
Auch kann nach dem genannten Bericht keine Rede davon sein, dass Maßnahmen und Planungen ohne Anwendung des städtebaulichen Sanierungsrechts zur Behebung der städtebaulichen Missstände ausgereicht hätten. Bereits nach der allgemeinen Beschreibung der städtebaulichen Missstände in allen Sanierungsgebieten, aber auch nach den Ausführungen zu den konkreten Missständen im hier in Rede stehenden Gebiet und nach den konkreten Zielen des Konzepts für die danach als notwendig angesehene Neuordnung dieses Gebiets durch die Sanierung liegt es vielmehr fern, dass die erforderliche Organisation und Koordination der städtebaulichen Erneuerung des ganzen Stadtquartiers statt als Gesamtmaßnahme aufgrund der Festsetzung als Sanierungsgebiet schon allein aufgrund der von § 34 BauGB oder von Bebauungsplänen eröffneten Möglichkeiten – z.B. durch freiwillige private Absprachen – zu leisten gewesen wäre, etwa wegen eines vermeintlichen „Investitionsdrucks“ und einer vermeintlichen „Investitionsbereitschaft“ der Grundstückseigentümer. Insbesondere ist weder von der Klägerin dargelegt worden noch sonst ersichtlich, dass und wie die im zitierten Bericht dargestellten Ziele des Neuordnungskonzepts ohne das sanierungsrechtliche Steuerungsinstrumentarium, das u.a. ein Genehmigungserfordernis für erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen (§ 144 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) und eine subsidiäre Zuständigkeit der Gemeinde für die grundsätzlich den Eigentümern überlassenen Baumaßnahmen (§ 148 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 Nr. 2 Fall 2 BauGB) umfasst, ohne den erheblichen Einsatz der nach § 164a BauGB für öffentliche und private Sanierungsmaßnahmen vorgesehenen Städtebauförderungsmittel und ohne die nach § 7h EStG bei „einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet“ – alternativ nur zu einem städtebaulichen Entwicklungsbereich – geregelten erhöhten steuerlichen Absetzungen für die Kosten von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (vgl. § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB) hätten erreichbar sein können. Warum die nach § 148 Abs. 1 Satz 1 BauGB grundsätzlich den Grundstückseigentümern überlassenen Baumaßnahmen ohne die Festlegung des Sanierungsgebiets im selben Zeitraum gleichermaßen zügig und zweckmäßig verwirklicht und vom Sanierungskonzept nicht gedeckte Maßnahmen oder sonst städtebaulich unerwünschte Fehlentwicklungen verhindert worden wären, erschließt sich nicht. Vermeintlicher „Investitionsdruck“ und vermeintliche „Investitionsbereitschaft“ vermögen das für sich genommen noch nicht einmal für die privaten Baumaßnahmen in der im Neuordnungskonzept des Berichts etwa für die Wohnnutzung „flächendeckend“ vorgesehen Maßnahmen (a.a.O., S. 110) zu gewährleisten. Ohne das Bedürfnis, Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote (§ 177 BauGB) oder die sonst eingreifende subsidiäre Zuständigkeit der Gemeinde (§ 148 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 Nr. 2 Fall 2 BauGB) abzuwenden und ohne das sanierungsrechtliche Genehmigungserfordernis nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 BauGB sind die Grundstückseigentümer nicht gehalten, sich gerade auf die der Verwirklichung der Sanierungsziele dienenden Baumaßnahmen zu konzentrieren, gerade diese im Sinne von § 148 Abs. 1 Satz 1 BauGB zügig und zweckmäßig umzusetzen und von anderen wertsteigernden Maßnahmen – etwa in der Art einer Luxusmodernisierung – selbst dann abzusehen, wenn sie eine schnellere, höhere oder weniger kostenintensive Wertsteigerung versprechen. Erst recht kann ausgeschlossen werden, dass ohne die Festlegung als Sanierungsgebiet die funktionellen Missstände des Gebiets (Bericht zur Begründung der Sanierungsverordnung, a.a.O., S. 103 – 106) hätten wesentlich verringert oder beseitigt werden können und dass die dazu notwendigen und im Neuordnungskonzept näher dargelegten Ziele, soweit sie nicht unter das Stichwort „Wohnnutzung“ fallen, in einem vergleichbaren Maß hätten erreicht werden können wie es dem Bericht zur Aufhebung der Sanierungsverordnung für das in Rede stehende Gebiet (AH-Drs. 16/4084, Anlage 1, S. 11 – 19) im Abschnitt „Sanierungsergebnisse“ zu den Stichworten „soziale und kulturelle Infrastruktureinrichtungen“ (a.a.O., S. 15 f.), „Grün- und Freiflächen“ (a.a.O., S. 16 f.), „Gewerbe“ und „Verkehr“ (a.a.O., S. 17) zu entnehmen ist.
Allein der Umstand, dass die Klägerin selbst weder Fördermittel noch erhöhte steuerliche Absetzungen nach § 7h EStG für ihr Grundstück in Anspruch genommen hat, stellt die Erforderlichkeit der Sanierungsgebietsfestlegung nicht in Frage, und zwar aus den bereits ausgeführten Gründen auch dann nicht, wenn viele andere Eigentümer im Sanierungsgebiet für die von ihnen selbst verwirklichten Sanierungsmaßnahmen (vgl. § 148 BauGB) ebenfalls auf eine solche unmittelbare oder mittelbare finanzielle Förderung verzichtet haben sollten.
Soweit die städtebaulichen Missstände gebietsbezogene Sanierungsmaßnahmen verlangen, kann eine wegen hohen Investitionsdrucks ergriffene Privatinitiative der Eigentümer ohnehin nicht unterstellt werden (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18. November 2005 – 8 S 498/05 – juris Rn. 20 zur entsprechenden Behauptung eines vermeintlichen „Ansiedlungsdrucks“ in der Stuttgarter Innenstadt). Im Übrigen gehört zu dem gesetzlichen Leitbild der städtebaulichen Sanierung, an deren Stelle sonst das freie Spiel der (Markt-)Kräfte träte, nicht nur, dass irgendwelche städtebaulichen Missstände – wie etwa die nicht zeitgemäße Wohnungsausstattung – irgendwie behoben werden, soweit dies dem Eigeninteresse der Eigentümer – etwa an einer Mieterhöhung – entspricht, sondern dass die städtebauliche Verbesserung des Gebiets den Anforderungen einer „einheitlichen Vorbereitung und zügigen Durchführung“ der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen (vgl. § 164a Abs. 1 Satz 1 BauGB) genügt, auch hinsichtlich privater Baumaßnahmen „die zügige und zweckmäßige Durchführung … gewährleistet ist“ (§ 148 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BauGB) und sichergestellt wird, dass sie nach Maßgabe von § 136 Abs. 4 BauGB „dem Wohl der Allgemeinheit dienen“. Es gibt keinen rechtlichen Ansatz dafür, insoweit die der Gemeinde im Rahmen der Vorschriften über städtebauliche Sanierungsmaßnahmen nach §§ 136 ff. BauGB gesetzlich zustehende Planungshoheit als in der Weise eingeschränkt anzusehen, dass sie auf die Verwirklichung ihrer städtebaulichen Vorstellungen nach dem Sanierungskonzept und im Wege der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets schon allein deshalb zu verzichten hätte, weil viele oder die meisten Eigentümer im Gebiet bereit und in der Lage sind, in ihre eigenen Grundstücke zu investieren. Allein der vermeintliche Investitionsdruck und die vermeintliche Investitionsbereitschaft der Grundstückseigentümer stellen nicht notwendigerweise schon auch nur für die privaten Gebäude sicher, dass die von den Eigentümern rein eigenfinanziert ausgeführten Baumaßnahmen auch ohne Sanierungsgebietsfestlegung nicht nur ihre Eigeninteressen für ihre eigenen Gebäude bedienen, sondern in einer dem gesetzlichen Leitbild der städtebaulichen Sanierung vergleichbaren Weise und in einem vergleichbaren Zeitraum und Ausmaß auch das Gebiet „zur Behebung der städtebaulichen Missstände wesentlichen verbessert oder umgestaltet“ (§ 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB) hätten wie die von ihnen erst als Sanierungsmaßnahmen verwirklichten Baumaßnahmen. In einem – wie hier (s.o. unter I. und II.) – rechtmäßig förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind deshalb auch Bodenwerterhöhungen, die durch private Sanierungsmaßnahmen (z.B. Baumaßnahmen im Sinne von § 148 BauGB) bewirkt werden, grundsätzlich als „durch die Sanierung bedingt“ im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB anzusehen und nicht – etwa allein schon wegen ihrer rein privaten Finanzierung – als eine (hypothetische) Folge externer Effekte, die „wendebedingt“ auch sanierungsunabhängig eingetreten wäre. Aus dem Vorbringen der Klägerin ergibt sich danach hier nichts anderes.
III. Ohne Erfolg macht die Klägerin geltend, es fehle an dem die Ausgleichsbetragspflicht auslösenden „Abschluss der Sanierung“ im Sinne von § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB, weil das Sanierungsgebiet aufgehoben worden sei, obwohl die Sanierung nicht im Sinne von § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB „durchgeführt“ gewesen sei. Davon, dass die Eigentümer „verfrüht“ zu Ausgleichsbeträgen zu einem Zeitpunkt herangezogen worden wären, zu dem die Voraussetzungen dafür noch nicht gegeben gewesen seien (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 8 und 25), kann vielmehr keine Rede sein.
Innerhalb des beträchtlichen Handlungsspielraums, den das Gesetz der Gemeinde insoweit einräumt, entscheidet sie unter Berücksichtigung der konkreten städtebaulichen Verhältnisse und des hierauf zielenden Sanierungskonzepts selbst darüber, ob und wann das Ziel der Sanierung erreicht und somit im Sinne von § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB „die Sanierung durchgeführt“ ist (OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 11. Juni 2019 – 6 B 10540/19 – juris Rn. 32; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 162 Rn. 4). Wann die Sanierungsziele in der Weise erreicht sind, dass die Sanierung als im Sinne von § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB „durchgeführt“ anzusehen und die Sanierungssatzung aufzuheben ist, ergibt sich für die Sanierungsgebiete des ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramms – so auch im vorliegenden Fall – insbesondere aus den vom Senat von Berlin am 31. August 1993 dafür beschlossenen Leitsätzen zur Stadterneuerung in Berlin (AH-Drs. 13/41, „19. Bericht über Stadterneuerung 1. 1. 1993 – 31. 12. 1994“, S. 78 f. - Anlage 9.3). Die von der Klägerin (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 28) zitierten Leitsätze zur Stadterneuerung für die Sanierungsgebiete in Berlin von 2005 (25. Bericht über die Stadterneuerung – Berichtszeitraum 01.01.2004 – 31.12.2005, Anhang, Anlage 1, AH-Drs. 15/5556, S. 72 - 76), die der Senat von Berlin erst mehr als elf Jahre später zustimmend zur Kenntnis genommen hat (Senatsbeschluss Nr. 2334/05 vom 1. Februar 2005) und mit denen die Strategie der Stadterneuerung geändert worden ist, sind hier nicht einschlägig. Die Leitsätze von 1993 hingegen hat der Senat von Berlin bei den drei Sanierungsgebietsverordnungen des ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramms jeweils dem Beschluss der Rechtsverordnung zur Festlegung des Sanierungsgebiets zugrunde gelegt (vgl. AH-Drs. 15/5556, S. 22; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 2 und 94) und sie damit zum Teil des Sanierungskonzepts gemacht. Das gilt auch für die hier relevante Zehnte Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 18. November 1994 (Bericht zur Begründung der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten, a.a.O., S. 5) und somit für das in Rede stehende Sanierungsgebiet „Winsstraße“. Wann das städtebauliche Sanierungsziel im Wesentlichen erreicht ist, ergibt sich aus Leitsatz 5, letzter Absatz (AH-Drs. 13/41, S. 79). Dort heißt es:
„Eine wesentliche Gebietsverbesserung i.S. des § 136 BauGB und damit des städtebaulichen Sanierungsziels ist erreicht, wenn die Erneuerungsmaßnahmen auf etwa 70% der Grundstücke durchgeführt und die wesentlichen Infrastrukturmaßnahmen errichtet bzw. gesichert sind. Weitergehende Erneuerungsmaßnahmen sind Bestandteil künftiger städtebaulicher Entwicklung ohne die Anwendung des besonderen Städtebaurechts.“
Dieses Sanierungsziel als Voraussetzung für das Beenden der Anwendung des besonderen Städtebaurechts war hier bei Inkrafttreten der Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets „Winsstraße“ am 28. April 2011 erreicht und insoweit im Sinne von § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB „die Sanierung durchgeführt“. Das ergibt sich aus dem Bericht zur Begründung der Aufhebung des Sanierungsgebiets (AH-Drs. 16/4084 vom 4. Mai 2011, Vorlage zu lfd. Nr. 4 – VO-Nr. 16/308, Anlage 1, S. 11 – 19, 15 ff.). Der Bericht beschreibt die baulichen Ergebnisse der Sanierung in den Bereichen „Wohnen“ (a.a.O., S. 15), „Soziale und kulturelle Infrastruktureinrichtungen“ (a.a.O., S. 15 f.), „Grün- und Freiflächen“ (a.a.O., S. 16 f.), „Gewerbe“ und „Verkehr“ sowie die sozialen Sanierungsergebnisse (a.a.O., S. 17). Zum Bereich „Wohnen“ führt er u.a. aus, von den bei Sanierungsbeginn erneuerungsbedürftigen 4.354 Wohnungen hätten bis Ende 2009, also etwa anderthalb Jahre vor der Aufhebung, insgesamt 2.603 Wohnungen (60 %) umfassend modernisiert und instand gesetzt werden können und seien in etwa 2/3 der anderen Wohnungen bereits Teilmaßnahmen umgesetzt worden; einen umfassenden Erneuerungsbedarf gebe es noch bei ca. 12 % der Wohnungen (a.a.O., S. 15 und 17). Die Umstände, die der Bericht für eine „wesentliche Gebietsverbesserung“ und damit für das Erreichen „des städtebaulichen Sanierungsziels“ im Sinne des zitierten Leitsatzes aufführt, stellt auch die Klägerin nicht in Frage. Bewertet der Beklagte danach das Erreichen einer umfassenden Sanierung von 60 % der erneuerungsbedürftigen Wohnungen und einer zumindest teilweisen Sanierung von weiteren 28 % der Wohnungen sowie die Beschränkung des Bedürfnisses nach einer umfassenden Erneuerung auf die restlichen 12 % der Wohnungen als hinreichende „Erneuerungsmaßnahmen auf etwa 70 % der Grundstücke“ im Sinne des Leitsatzes 5 der von ihm der Sanierungsverordnung zugrunde gelegten Leitsätze, so ist dies rechtlich nicht zu beanstanden. Folglich ist nichts dafür ersichtlich, dass der Beklagte den erheblichen Einschätzungsspielraum, den das Gesetz ihm für seine Entscheidung über das Erreichen des städtebaulichen Sanierungsziels einräumt, verletzt und ihn durch eine verfrühte Aufhebung der Festlegung des Sanierungsgebiets „Winsstraße“ überschritten hätte. Strengere Anforderungen an die Aufhebung der Sanierungsgebietsverordnung sind dem Gesetz nicht zu entnehmen, zumal die Gemeinde mit Blick auf die eigentumsbeschränkende Wirkung des Sanierungsrechts gehalten ist, das Ende dieser Wirkung nicht zu verzögern.
IV. Ohne Erfolg macht die Klägerin geltend, ihrer Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag stünden schon dem Grunde nach „wendebedingte Effekte“ im Sinne der Rechtsprechung des 2. Senats des OVG Berlin-Brandenburg zum Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ in Berlin-Mitte entgegen (1.). Außerdem seien die ausschließlich eigenfinanzierten Baumaßnahmen der Grundstückseigentümer bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen nicht einzubeziehen (2.). Das Gleiche gelte auch für der Denkmalschutzförderung unterliegende Baumaßnahmen (3.).
Die Einwände der Klägerin betreffen den Ursachenzusammenhang zwischen der Sanierung und der Steigerung des Bodenwerts der Grundstücke im Sanierungsgebiet. § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB verlangt diese Kausalität mit der Formulierung, die Erhöhung des Bodenwerts müsse „durch die Sanierung bedingt“ sein.
Bei einem herkömmlichen Sanierungsgebiet, d.h. bei einem städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB aufweisenden Gebiet, das bereits seit längerer Zeit nicht zu einer Entwicklung aus eigener Kraft der Eigentümer oder investitionsbereiter Erwerber gefunden hat und für das deshalb nach allgemeinem Erfahrungswissen eine qualitative Fortentwicklung unter unverändert fortbestehenden Rahmenbedingungen nicht zu erwarten ist, besteht eine tatsächliche Vermutung der Kausalität von förmlicher Sanierung und Bodenwerterhöhung im Sanierungsgebiet (so bereits OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022– OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 46 m.w.N.). Wie sich aus dem bereits angeführten Bericht zur Begründung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes (Abgeordnetenhaus von Berlin, 12. Wahlperiode, Verordnungen, Bd. XX Nr. 471 – 490, Verordnung Nr. 12/483, Vorlage an das Abgeordnetenhaus, zugeleitet am 2. November 1994, Anlage, Bericht zur Begründung der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten, S. 101 – 128) zu Art und Umfang der städtebaulichen Missstände (a.a.O., S. 102 – 107), aus der ebenfalls bereits zitierten Begründung zur Aufhebung des Sanierungsgebiets (AH-Drs. 16/4084 vom 4. Mai 2011, Vorlage zu lfd. Nr. 4 – VO-Nr. 16/308, Anlage 1, S. 11 – 19) zu Art und Umfang ihrer Beseitigung (a.a.O., S. 15 – 17) und aus den oben ausgeführten Gründen der Erforderlichkeit der Sanierung (s.o. unter III.) ergibt, handelt es sich auch hier um einen Fall, der innerhalb der Bandbreite solcher typischen Sanierungsgebiete liegt.
1. Dem steht die von der Klägerin geltend gemachte „Atypik“ wegen „wendebedingter Effekte“ im Sinne der von ihr angeführten Gerichtsentscheidungen zum Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ in Berlin-Mitte nicht entgegen.
Für die Annahme eines hypothetischen Kausalverlaufes, nach dem die das Sanierungskonzept umsetzenden und das Sanierungsziel verwirklichenden Maßnahmen wegen vermeintlich wendebedingter Effekte, etwa infolge eines besonders hohen Investitionsdrucks und einer besonders hohen Investitionsbereitschaft der Eigentümer, auch ohne die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiets in ähnlicher Weise zur Verbesserung der städtebaulichen Qualität des Gebietes geführt und in vergleichbarem Umfang die städtebaulichen Missstände beseitigt hätten, bestehen im Sanierungsgebiet „Winsstraße“ keine Anhaltspunkte.
So wiesen anfänglich etwa 85 % des Wohnungsbestandes – d.h. ca. 4.100 der insgesamt 4850 Wohnungen – einen umfassenden Erneuerungsbedarf auf (vgl. Begründung der Aufhebungsverordnung, S. 12).
Für mehr als die Hälfte von ihnen – 2.398 Wohnungen – war nach der Begründung der Sanierungsverordnung ein Förderbedarf gegeben. Die Kosten- und Finanzierungsübersicht (§ 149 BauGB) geht für das Gebiet „Winsstraße“ bei 789 Wohneinheiten von einem Förderbedarf für umfassende Maßnahmen mit je 130.000 DM und bei weiteren 1.609 Wohneinheiten von einem Förderbedarf für mittlere Maßnahmen mit je 50.000 DM aus (Bericht zur Begründung der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten, in: Abgeordnetenhaus von Berlin, 12. Wahlperiode, Verordnungen, Bd. XX Nr. 471 – 490, zu Verordnung Nr. 12/483, S. 11 Spalte 4). Schon dieser Anteil zeigt, dass ein vergleichbarer Erfolg der Beseitigung der hinsichtlich der angemessenen Wohnungsausstattung festgestellten Substanzmängel allein im Vertrauen auf die vermeintlichen wendebedingten Effekte eines hohen Investitionsdrucks und einer hohen Investitionsbereitschaft der Eigentümer nicht zu erwarten gewesen sein dürfte. Das bestätigt die Begründung der Aufhebungsverordnung, die mit Stand 31. Dezember 2009, also am Ende des vorletzten Kalenderjahres vor der Aufhebung der Sanierungsverordnung (28. April 2011), für alle vier aufzuhebenden Sanierungsgebiete – darunter das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ – feststellt, dass „insgesamt 65 % der Wohnungen, überwiegend mit öffentlicher Förderung, modernisiert und instandgesetzt“ worden seien (AH-Drs. 16/4084, lfd. Nr. 4, Verordnung Nr. 16/308, a.a.O., S. 4; s. allerdings auch die in der Berufungsbegründung, a.a.O., auf S. 72 wiedergegebene Angabe der „Förderquote von einem Drittel“, die für die Sanierungsgebiete des dritten Stadterneuerungsprogramms vorgesehen war, in der späteren Dokumentation „Eine Stadt verändert sich – Berlin Pankow 25 Jahre Stadterneuerung“, 2015, S. 21). Für die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum im Gebiet „Winsstraße“ weist die Begründung öffentliche Ausgaben und Verpflichtungen in Höhe von 40,4 Millionen Euro aus (a.a.O., S. 5 und Anlage 1, S. 19). Darüber hinaus wurde in der Begründung der Sanierungsverordnung (ebd. S. 11 Spalte 4) ein Förderbedarf von 1.500,- DM/m2 für die Modernisierung und Instandsetzung von von 107.000 m2 Gewerbeflächen veranschlagt, der laut Begründung der Aufhebungsverordnung für 20.000 m2 realisiert wurde (ebd., S. 19) sowie für den Wohnungsneubau ein Förderbedarf für 450 Wohneinheiten prognostiziert und für 158 von ihnen realisiert.
Außerdem haben die Eigentümer die mit der förmlichen Sanierungsgebietsfestsetzung verbundenen Steuervergünstigungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen auch tatsächlich in Anspruch genommen, denn nach den unwidersprochenen Angaben des Beklagten sind Aufwendungen in Höhe von 130 Millionen Euro als Absetzungen nach § 7h EStG geltend gemacht worden.
Darauf, dass es sich vorliegend um ein herkömmliches Sanierungsgebiet handelte, dessen förmlicher Festsetzung es bedurfte, um die städtebauliche Qualität zu verbessern und die bestehenden Missstände zu beseitigen, weist im Übrigen der Umstand hin, dass im Sanierungsgebiet „Winsstraße“ – absolut betrachtet – ein erhebliches Maß und – relativ betrachtet – der überwiegende Teil öffentlicher Gesamtkosten nicht in den Wohnbestand, sondern in die Infrastruktur und das öffentliche Wohnumfeld geflossen ist. Laut Begründung der Aufhebungsverordnung (AH-Drs. 16/4084 vom 4. Mai 2011, Vorlage zu lfd. Nr. 4 – VO-Nr. 16/308, Anlage 1, S. 19) entfielen von den 117,5 Mio. Euro geschätzten Gesamtkosten 77,1 Mio. Euro nicht auf den Wohnbestand, davon mindestens 54,7 Mio. Euro auf die Infrastruktur und das öffentliche Wohnumfeld. Dass es auch ohne die Beseitigung dieser funktionellen Missstände allein durch die – in der Regel auf ihren privaten Grundstücksbestand beschränkte – Investitionsbereitschaft der Eigentümer zu einer vergleichbaren städtebaulichen Qualitätsverbesserung gekommen wäre, liegt daher fern.
Schon in der Gesamtschau dessen besteht kein Anlass, am Ursachenzusammenhang zwischen der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets und dem Umfang der Beseitigung der städtebaulichen Missstände und der mit ihnen einhergehenden Bodenwerterhöhungen zu zweifeln.
Zudem hat das Verwaltungsgericht zutreffend darauf hingewiesen, dass in Anbetracht der Vielzahl der miteinander in Beziehung stehenden Faktoren und des Zusammenwirkens zwischen privaten Grundstückseigentümern einerseits und der Bezirke bzw. öffentlichen Sanierungsträger andererseits, die für die Entwicklung eines Sanierungsgebietes von Bedeutung sind, eine eindeutige Bestimmung des jeweiligen rein privat eigenfinanzierten „Verursachungsanteils“ der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen, etwa bei der Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, und die Umrechnung in einen hierauf bezogenen „Bodenwerterhöhungsanteil“ in der Regel auch nicht möglich sei (EA S. 25). Dazu ergibt sich auch aus dem Berufungsvorbringen der Klägerin nichts Näheres. Es ist auch sonst nicht ersichtlich.
Ungeachtet dessen besteht im Übrigen für das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ auch kein Raum für die Annahmen, mit denen der 2. Senat seine Auffassung zum Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ als „historisch einmaligen Sonderfall“ (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 – OVG 2 B 1.16 -, juris Rn. 33) begründet hat. Wie der erkennende Senat bereits für die Sanierungsgebiete „Kollwitzplatz“ und „Wollankstraße“ ausgeführt hat, handelt es sich bei den Sanierungsgebieten des Bezirks Pankow schon nach ihrer räumlichen Lage nicht um Gebiete „in der Mitte von Berlin“ bzw. „im Zentrum Berlins“ (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 53 und 55). Auch sonst liegen hier die besonderen Umstände, die den 2. Senat bei der „Spandauer Vorstadt“ einen „Sonderfall“ annehmen ließen, aus den gleichen Gründen wie beim Sanierungsgebiet „Wollankstraße“ nicht vor (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 47 – 49).
So sind keine konkreten Anhaltspunkte dafür erkennbar, dass hier ein hoher Anteil an historischen Gebäuden in Zusammenwirken mit dem Denkmalschutz und den an ihn knüpfenden Steuervergünstigungen und Fördermöglichkeiten besondere, günstige Rahmenbedingungen für Investitionen geboten hätte. Hierzu hat der Beklagte – und ohne dass die Klägerin dem näher entgegengetreten wäre – bereits überzeugend dargelegt, im Gegensatz zum Flächendenkmal „Spandauer Vorstadt“ mit der vorwiegend aus dem 17. und 18. Jahrhundert stammenden Parzellierung und mit einem hohen Anteil an historischer und denkmalgeschützter Bausubstanz, der gute Rahmenbedingungen für Fördermöglichkeiten des städtebaulichen Denkmalschutzes ermöglicht habe, sowie den über 100 Einzeldenkmalen in jenem Gebiet gebe es im ehemaligen Sanierungsgebiet „Winsstraße“, das erst ab 1861 erschlossen und entwickelt worden sei und sich durch eine viel dichtere fünf- bis sechsgeschossige Mietskasernenbebauung auszeichne, lediglich vier Einzelbaudenkmale. Genauso wenig sind hier Umstände dafür vorgetragen oder sonst ersichtlich, aus denen sich ein ähnlich hoher Anteil von Häusern ergäbe, für die durch die Jewish Claims Conference Rückübertragungsansprüche gestellt wurden, während nach den Angaben des Beklagten in der „Spandauer Vorstadt“ um die 80% der Grundstücke im Besitz jüdischer Voreigentümer gewesen sei.
Schließlich kann hier keine Rede davon sein, dass von vorneherein mit einer großen Zahl von Grundstücksveräußerungen und nachfolgenden baulichen Investitionen zu rechnen gewesen wäre. Vielmehr befanden sich die durch den gesetzlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin veröffentlichten Bodenwerte (bis 2001: vgl. https://www.berlin.de/gutachterausschuss/marktinformationen/bodenrichtwerte/artikel.168302.php, ab 2002: vgl. https://fbinter.stadt-berlin.de/boris/) im Sanierungsgebiet seit 1994 (31. Dezember 1994: 2.000 DM/m², das entspricht 1.023 €/m²) im Verfall, konnte diese Entwicklung erst mit dem Fortschreiten der Sanierung gestoppt werden und konnten sich die Bodenwerte erst im elften Jahr der Sanierung auf niedrigem Niveau stabilisieren (1. Januar 2005: 410 €/m²), begannen im 14. Jahr der Sanierung (1. Januar 2008: 450 €/m²) moderat zu steigen, während sie erst nach Abschluss der Sanierung im Jahr 2011 mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung (1. Januar 2013: 1.000 €/m²) die Höhe vor Sanierung erreichten und danach rasant anstiegen (1. Januar 2020: 7.000 €/m²).
Auch ist nicht ersichtlich, dass das Verhältnis zwischen öffentlichem und privatem Mitteleinsatz mit dem Sonderfall des Sanierungsgebiets „Spandauer Vorstadt“ vergleichbar wäre. Nach der Dokumentation „Die Sanierung der Spandauer Vorstadt 1993 – 2008“ – Berlin, Mai 2009, S. 840, 842) wurden im Zuge der Sanierung 1,245 Mrd. Euro investiert, davon ca. 215,2 Mio. Euro (17,3 %) öffentliche und ca. 1,03 Mrd. Euro (82,7 %) private Investitionen, dies entspricht einem Verhältnis von etwa 1:6. Der Beklagte hat in anderen Verfahren geltend gemacht, in den Sanierungsgebieten im Bezirk Pankow habe das Verhältnis dagegen umgekehrt bei 3 (öffentlicher Mitteleinsatz) zu 1 (privater Mitteleinsatz) gelegen und überhaupt könne in keinem anderen Sanierungsgebiet in Deutschland sowohl anteilig als auch absolut ein solch hoher Einsatz öffentlicher Mittel nachgewiesen werden wie bei den ehemaligen Sanierungsgebieten im Bezirk Pankow von Berlin (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 22. April 2021 – OVG 10 S 36.19 – juris Rn. 13; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 50). Allein dadurch, dass die Klägerin diese Quote bestreitet, ergibt sich indes nicht, dass in dem hier in Rede stehenden Sanierungsgebiet „Winsstraße“ die privaten Investitionen gegenüber den öffentlichen Investitionen weit überwogen hätten. Dargelegt wird dies auch nicht durch ihre Annahme, der Anteil privater Investitionen in den Wohnungsbestand habe 82,4 % betragen, denn diese blendet aus, dass die öffentlichen Investitionen nicht allein den Wohnbestand betrafen, sondern überwiegend in die Verbesserung des öffentlichen Wohnumfeldes und der Infrastruktur geflossen sind.
Indessen gibt es jedenfalls keine konkreten Anhaltspunkte für die Annahme, eine (fiktive) qualitative Weiterentwicklung im Sinne des Sanierungskonzepts und der Sanierungsziele wäre – auch nur hinsichtlich der gesetzlich grundsätzlich den Eigentümern überlassenen (privaten) Baumaßnahmen (§ 148 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BauGB), etwa zur Instandsetzung und Modernisierung (§ 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB) von Wohnraum – auch ohne die städtebauliche Gesamtmaßnahme der förmlichen Festlegung als Sanierungsgebiet eingetreten. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts müsste eine solche qualitative Weiterentwicklung „mit Gewissheit (und nicht nur spekulativ) auch ohne Sanierungsmaßnahmen zu erwarten gewesen“ sein (BVerwG, Beschluss vom 15. März 2018 – BVerwG 4 B 66.17 – juris Rn. 12; im gleichen Sinne auch Beschluss vom 24. Juli 2020 – BVerwG 4 B 18.19 – juris Rn. 7). Konkrete Anhaltpunkte für eine solche Gewissheit ergeben sich aber weder aus dem Vorbringen der Klägerin noch aus den Finanzierungsangaben in der Begründung der Sanierungsverordnung oder der Aufhebungsverordnung, die vielmehr jeweils einen erheblichen Einsatz öffentlicher Mittel vor der Sanierung veranschlagen (Bericht zur Begründung der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten, in: Abgeordnetenhaus von Berlin, 12. Wahlperiode, Verordnungen, Bd. XX Nr. 471 – 490, zu Verordnung Nr. 12/483, S. 11 Spalte 4) bzw. gegen Ende der Sanierung ausweisen (AH-Drs. 16/4084, Vorlage zu lfd. Nr. 4 – VO-Nr. 16/308, Anlage 1, S. 19). Der Annahme einer Fortentwicklung der städtebaulichen Qualität des Gebiets auch ohne die förmliche Sanierung und nur mit Hilfe privater Investoren steht außerdem – wie bereits ausgeführt – entgegen, dass im Sanierungsgebiet „Winsstraße“ in einer vom Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat angegebenen und von der Klägerin nicht bestrittenen Höhe sanierungsbedingte besondere Steuervergünstigungen nach § 7h EStG für private Aufwendungen im Umfang von etwa 130 Millionen Euro geltend gemacht worden sind. Bei den danach steuerbegünstigten rein privat finanzierten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 7h Abs. 1 Satz 1 EStG handelt es sich ungeachtet ihrer rein privaten Finanzierung um von der Gemeinde genehmigte (§§ 144, 145 BauGB) und bescheinigte (§ 7h Abs. 2 EStG) städtebauliche Sanierungsmaßnahmen (§ 146 Abs. 1, § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Etwaige von derartigen Maßnahmen bewirkte Bodenwerterhöhungen sind deshalb „durch die Sanierung bedingt“ im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB und gerade nicht auf externe – etwa „wendebedingte“ – Effekte mit sanierungsähnlicher Wirkung zurückzuführen. Das gilt für rein privat finanzierte Baumaßnahmen im Sinne von § 146 Abs. 1, § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB genauso auch dann, wenn der Eigentümer keine sanierungsbedingte Steuervergünstigung nach § 7h Abs. 1 Satz 1 EStG in Anspruch nimmt, etwa weil er sie, ohne sich gegenüber der Gemeinde dazu verpflichtet zu haben, ausschließlich freiwillig verwirklicht hat, wie hier die Klägerin.
Wie sich außerdem aus der Begründung des Widerspruchsbescheids ergibt, wurden schon allein innerhalb des Blocks, in dem sich das Grundstück der Klägerin befindet, auf einer Vielzahl von Grundstücken öffentliche Mittel eingesetzt. Auch in einer erst vor kurzem ergangenen Entscheidung des erkennenden Senats ging es um ein Grundstück, auf dem nach den unwidersprochenen Angaben des Beklagten öffentliche Fördermittel in Höhe von mehr als 2,7 Millionen Euro eingesetzt worden waren (vgl. Beschluss vom 20. November 2023 – OVG 10 B 7/23 – juris Rn. 10) und das im selben Block an einer Querstraße in der Nähe des Grundstücks der Klägerin liegt.
Danach scheidet eine „Atypik“ in der Art des vom 2. Senat ausdrücklich so bezeichneten „historisch einmaligen Sonderfalles“, den er beim Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ in Berlin-Mitte angenommen hat, für das hier in Rede stehende Sanierungsgebiet „Winsstraße“ im Bezirk Pankow von Berlin in jeder Hinsicht aus. Annahmen einer nach räumlicher Lage, Qualität und Funktion des Gebiets sanierungsunabhängig hohen Attraktivität für eine Entwicklung zu einem nachgefragten Wohn- und Arbeitsgebiet in einer dem Neuordnungskonzept der Sanierung auch nur annähernd entsprechenden Weise verbieten sich hier von vornherein. Vielmehr greift die tatsächliche Vermutung der Kausalität von Sanierung und Bodenwerterhöhung für den Regelfall herkömmlicher Sanierungsgebiete – ebenso wie bei den Sanierungsgebieten „Kollwitzplatz“ (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 3.19 – juris Rn. 30) und „Wollankstraße“ (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 51) – auch im Sanierungsgebiet „Winsstraße“ ein. Nach der Überzeugung des erkennenden Senats entspricht diese tatsächliche Vermutung dem Kausalitätsmaßstab der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, nach dem in solchen Sanierungsgebieten eine Bodenwerterhöhung nur dann nicht im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB durch die Sanierung bedingt ist, wenn im Einzelfall mit Gewissheit und nicht nur spekulativ feststeht, dass sie auch ohne die Sanierung eingetreten wäre (BVerwG, Urteil vom 24. Juli 2020 – BVerwG 4 B 18.19 – juris Rn. 7). Der Begriff der Sanierung umfasst private Baumaßnahmen im Sinne von § 146 Abs. 1, § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB auch dann, wenn sie rein freiwillig und ohne Inanspruchnahme sanierungsbedingter Fördermittel oder nachträglicher sanierungsbedingter Steuervergünstigungen verwirklicht werden. Auch insoweit belegen die städtebaulichen Missstände, welche die o.a. Begründungen der Sanierungsverordnung und der Aufhebungsverordnung für den Ausgangszustand des Gebiets zum Zeitpunkt der förmlichen Festlegung als Sanierungsgebiet (4. Dezember 1994) darstellen, dass es bis dahin keine wesentlichen Investitionen zu ihrer Beseitigung aufgrund externer – etwa vermeintlich „wendebedingter“ – Effekte mit sanierungsähnlicher Wirkung gegeben hatte, auch nicht zur Instandsetzung und Modernisierung von Wohnraum, und dass deshalb – ungeachtet eines vermeintlichen Investitionsdrucks und einer vermeintlichen Investitionsbereitschaft – solche Investitionen in vergleichbarem Umfang und mit vergleichbarer Wirkung ohne diese Festlegung auch nicht zu erwarten gewesen wären. Aus Sicht des erkennenden Senats genügen die Begründungen der beiden Verordnungen zur Festlegung und Aufhebung des Sanierungsgebiets mit ihrer Darstellung der städtebaulichen Missstände – und damit der Folgen des Ausbleibens von sie beseitigenden Investitionen bis zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets – der Darlegungslast, die nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Urteil vom 24. Juli 2020, a.a.O., Rn. 12) dem Beklagten dafür obliegt, dass auch die privaten Aufwendungen zur Beseitigung der städtebaulichen Missstände und damit die durch diese Aufwendungen bewirkten Bodenwerterhöhungen „durch die Sanierung bedingt“ im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB sind.
2. Steht danach nicht mit Gewissheit fest, dass eine qualitative Fortentwicklung des Gebietes auch ohne eine förmliche Sanierungsgebietsfestsetzung eingetreten wäre, so ist entgegen dem Vorbringen der Klägerin eine Kausalität von Sanierung und Bodenwerterhöhung auch insoweit gegeben, als die Eigentümer selbst wertsteigernde Maßnahmen vorgenommen haben. Die Klägerin macht geltend, eine Masse von privaten Grundstückseigentümern – darunter sie – habe im ehemaligen Sanierungsgebiet „Winsstraße“ Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen und damit systematisch zu einer Aufwertung des Gebiets beigetragen, die sich nun nicht mehr nur auf die Gebäude selbst, sondern auf den Bodenwert beziehe. Der Anteil der privaten Investitionen in den Wohnungsbestand sei zu 82,4 % allein privat finanziert. Da eine überwiegende Mehrheit von Grundstückseigentümern tätig geworden sei, seien die vielen Einzelmaßnahmen als eine einheitliche Entwicklung anzusehen, die nach den Maßgaben der Rechtsprechung der 19. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin zur Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB bei der Festsetzung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nicht unberücksichtigt bleiben dürfe. Dabei spiele es insbesondere keine Rolle, dass die Maßnahmen von einer Vielzahl von Personen vorgenommen worden seien, die nicht gezielt zusammengewirkt hätten. Denn allein aufgrund der tatsächlichen Wirkung stellten sich die Maßnahmen wie die Handlung einer Person dar (Berufungsbegründung, a.a.O. S. 93 f.).
Dieses Vorbringen vermag die Vermutung des Ursachenzusammenhangs von Sanierung und Bodenwerterhöhung, die sich nach den Begründungen für die Sanierungsverordnung und für ihre Aufhebung aus den darin festgestellten städtebaulichen Missständen und ihrer Beseitigung (s.o.) ergeben, nicht zu erschüttern. Schon für die pauschale Behauptung, der Anteil der privaten Investitionen in den Wohnungsbestand sei zu 82,4 % allein privat finanziert, fehlen sowohl im Vorbringen der Klägerin als auch sonst konkrete Anhaltspunkte. Insbesondere ändert aber die reine Eigenfinanzierung nichts daran, dass eigene Aufwendungen für nach §§ 144, 145 BauGB genehmigte private Sanierungsmaßnahmen und die mit ihnen ggf. bewirkten Bodenwerterhöhungen „durch die Sanierung bedingt“ (§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB) sind.
Außerdem ist § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB systematisch als eine § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB nachgeschaltete Reduzierungsregelung anzusehen. Sie betrifft nicht die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB, sondern setzt sie voraus. Denn sie eröffnet die Möglichkeit, auf den Ausgleichsbetrag – also auf die zuvor als sanierungsbedingt ermittelte Bodenwerterhöhung – bestimmte sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen anzurechnen. Die nachträgliche Anrechnung durch den Eigentümer bewirkter Bodenwerterhöhungen nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB bedarf daher einer Abgrenzung zu der vorausgehenden Ausgleichspflicht für die Bodenwerterhöhung nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB, welche durch die der Gemeinde zuzurechnende Gesamtmaßnahme der Sanierung bewirkt wird, deren Durchführung dabei neben Ordnungsmaßnahmen auch Baumaßnahmen umfasst (§ 146 Abs. 1 BauGB), die ihrerseits grundsätzlich den privaten Eigentümern selbst obliegen (§ 148 Abs.1 Satz 1 Halbsatz 1 BauGB). Daher verbietet es sich, bereits bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB und losgelöst von der Heranziehung im Einzelfall solche Bodenwerterhöhungen auszublenden bzw. schon vorab abzuziehen, die von nach § 148 Abs.1 Satz 1 Halbsatz 1 BauGB gesetzlich grundsätzlich den Eigentümern überlassenen Baumaßnahmen bewirkt werden. Vielmehr handelt es sich auch bei diesen privaten Baumaßnahmen um städtebauliche Sanierungsmaßnahmen im Sinne von § 136 Abs. 2 Satz 1, § 146 Abs. 1 BauGB. Sie gehören zum gesetzlichen Leitbild der Sanierungsmaßnahmen. Daher sind die von ihnen bewirkten Bodenwerterhöhungen bei der Ermittlung nach § 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB als „durch die Sanierung bedingt“ – also mitursächlich – auch mitzuberücksichtigen, ohne dass es darauf ankäme, wer sie wie finanziert hat.
3. Für eine außerhalb und ungeachtet der Sanierungsmaßnahmen im Sinne von § 136 Abs. 2 Satz 1, § 146 Abs. 1 BauGB ins Gewicht fallende Verbesserung der städtebaulichen Qualität des Sanierungsgebietes „Winsstraße“ durch Maßnahmen im Rahmen des Förderprogramms Städtebaulicher Denkmalschutz (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 96) legt die Klägerin keine konkreten Anhaltspunkte dar. Aufgrund der danach unwiderlegten Ausführungen des Beklagten in der Berufungserwiderung (a.a.O., S. 14), u.a. zur geringen Zahl von nur vier Einzelbaudenkmalen im Sanierungsgebiet, liegt das auch fern.
V. Die demzufolge dem Grunde nach sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung hat der Beklagte für das Grundstück der Klägerin auch der Höhe nach gemäß den Vorgaben des § 154 Abs. 2 BauGB ermittelt.
Nach dieser Vorschrift besteht die durch die Sanierung bedingte, gemäß § 154 Abs. 1 BauGB ausgleichspflichtige Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Mehr als die Anordnung, dass es auf die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert ankommt, gibt § 154 Abs. 2 BauGB nicht her. Insbesondere verhält sich die Vorschrift nicht zu der Frage, wie die Differenz und insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 – BVerwG 4 B 71.04 – juris Rn. 5). Der Gesetzgeber hat keine ausdrückliche Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. Die Vorgaben der hier anwendbaren Immobilienwertermittlungsverordnung a.F. machen deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Mit der Errichtung und Beibehaltung von unabhängigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte gemäß § 192 BauGB trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts folgt aus diesem Regelungssystem die Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Deshalb ist der Gemeinde ein Wertermittlungsspielraum einzuräumen. Ein derartiger Wertermittlungsspielraum ist allerdings beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen; sie müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet aber nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – BVerwG 4 C 31.13 – juris Rn. 12 m.w.N.).
Für weitere Vorgaben ist die hier noch anwendbare Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639 - ImmoWertV a.F.) zu berücksichtigen. Diese auf § 199 Abs. 1 BauGB gestützte Verordnung richtet sich an die Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB und dient der Immobilienbewertung in den vom Baugesetzbuch vorgesehenen Fällen. Sie bindet weder andere Sachverständige noch Gerichte unmittelbar (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – BVerwG 4 C 31.13 – juris Rn. 7, für die nach § 24 Satz 2 ImmoWertV a.F. abgelöste WertV; ebenso OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018 – OVG 2 B 18.16 – juris Rn. 25 für die ImmoWertV a.F.). Indessen können ihr allgemein anerkannte Grundsätze der Wertermittlung entnommen werden, die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018, a.a.O., Rn. 25). Für das in § 15 ImmoWertV a.F. geregelte Vergleichswertverfahren, nach dem der Bodenwert „vorrangig“ zu ermitteln ist (§ 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV a.F.), ist in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklärt, dass es nur anzuwenden ist, wenn ausreichende Daten zur Verfügung stehen, die gewährleisten, dass der Verkehrswert und - im Falle der Sanierung - dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind. Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial, ist eine andere geeignete Methode anzuwenden. Zulässig ist jede Methode, mit welcher der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann. Dies kann ohne Zweifel auch ein Verfahren sein, in dem Anfangs- und Endwert nicht getrennt festgestellt werden, sondern der Endwert aus dem festgestellten Anfangswert und dem modellhaft berechneten Betrag der sanierungsbedingten Wertsteigerung abgeleitet wird (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 – BVerwG 4 B 71.04 – juris Rn. 6).
Nach diesen Maßstäben bestehen hier keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Ermittlung des Anfangswertes nach dem Bodenrichtwertverfahren (nachfolgend zu 1.) oder gegen die Ableitung des Endwertes aus dem Anfangswert nach der Multifaktorenanalyse des Zielbaumverfahrens (zu 2.).
1. Die Ermittlung des Anfangswertes für das Grundstück der Klägerin in Höhe von rund 721,00 €/m² nach dem Bodenrichtwertverfahren ist unbedenklich.
Anfangswert ist der Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (§ 154 Abs. 2 BauGB). Mit Bodenwert ist der Wert von Grund und Boden ohne Aufwuchs oder Gebäude gemeint (Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 154 Rn. 10). Anfangswert ist also der Bodenwert, den das unbebaute Grundstück am Wertermittlungsstichtag – hier am 28. April 2011 – hätte, wenn es sich noch in dem Zustand vor Bekanntwerden der Sanierungsabsicht befände. Den sog. Qualitätsstichtag für den – insoweit (stets nur) fiktiven – Anfangswert nach dem relevanten Anfangszustand bestimmt grundsätzlich der Zeitpunkt des beginnenden Sanierungseinflusses (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020 – BVerwG 4 B 18.19 – juris Rn. 6). Das ist hier der 29. November 1990 (vgl. Städtebauliche Stellungnahme, a.a.O., S. 3 = VVG Bl. 11; Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, a.a.O., S. 7 = VVG Bl. 64), der Tag vor der Veröffentlichung des Magistratsbeschlusses über die Voruntersuchungen (GVABl. Nr. 17 vom 30. November 1990, S. 524).
Der Beklagte hat bei der Ermittlung des Anfangswertes zunächst die Anwendung des Vergleichswertverfahrens geprüft (Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, a.a.O., S. 15 = VVG Bl. 72). Dafür hat er in der beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin geführten Kaufpreissammlung eine Recherche zum Wertermittlungsstichtag vorgenommen, nach deren Ergebnis hinreichend geeignetes Kaufpreismaterial nicht bzw. nicht in ausreichender Zahl zur Verfügung stand (Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, a.a.O., S. 15; Bescheid vom 12. September 2013, S. 3 f.; Widerspruchsbescheid vom 12. August 2019, S. 5 f.; Berufungserwiderung, a.a.O., S. 5 f.).
Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass entgegen den Recherche-Ergebnissen des Beklagten eine für die Anwendung der Vergleichswertmethode hinreichende Zahl von Verkäufen unbebauter Grundstücke oder sonst aussagekräftigen Grundstückskaufverträgen vorgelegen hätte, ergeben sich aus dem Vorbringen der Klägerin nicht (vgl. Berufungsbegründung, a.a.O., S. 37 – 40). Auch sonst sind keine Anhaltspunkte für Zweifel an den Ausführungen des Beklagten erkennbar.
Der Beklagte hat daraufhin auf den vom gesetzlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin (§ 192 BauGB) zum Stichtag für die Bodenrichtwertermittlung am 1. Januar 2011 und für das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ ermittelten besonderen Bodenrichtwert mit Anfangswertqualität (BWA) von 540,- €/m² zurückgegriffen. Diesen Wert hat er für das Grundstück der Klägerin unter zwei Gesichtspunkten geprüft und in einem davon angepasst. Zunächst hat er geprüft, ob zwischen dem Stichtag 1. Januar 2011, zu dem dieser besondere Bodenrichtwert mit Anfangswertqualität vom Gutachterausschuss ermittelt worden ist, und dem hier relevanten Wertermittlungsstichtag 28. April 2011 eine Preisentwicklung zu verzeichnen sei und dies verneint. Sodann hat er berücksichtigt, dass der Bodenrichtwertermittlung eine typische Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,5 zugrunde liegt, aber beim Grundstück der Klägerin die nach § 34 BauGB zulässige GFZ 3,8 betrage. Deshalb hat er anhand der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin festgelegten Umrechnungskoeffizienten (Bekanntmachung vom 24. Februar 2004 – Stadt IIIEGSt 21 –, ABl. 2004 S. 1101, unter Nr. 2), die für eine GFZ von 2,5 bei 1,2003 und für eine GFZ von 3,8 bei 1,6041 liegen, den Anfangswert von 540,- €/m², den der Gutachterausschuss für das typische Bodenrichtwertgrundstück im Sanierungsgebiet ermittelt hatte, für das Grundstück der Klägerin auf rd. 721,- €/m² (540,- €/m² x 1,6041 / 1,2003 = 721,66 €/m²) umgerechnet (Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, a.a.O., S. 16 f. = VVG Bl. 73 f.).
Bedenken gegen diese Umrechnung zur Bestimmung des Anfangswertes nach der Bodenrichtwertmethode sind weder von der Klägerin konkret vorgetragen worden noch sonst ersichtlich. Insbesondere entspricht es § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV a.F., dass der Bodenwert, der „vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln“ ist (§ 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV a.F.), auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden kann. Die Eignung des hier vom Beklagten dem Anfangswert des Grundstücks zugrunde gelegten Bodenrichtwertes ergibt sich nach der von der Klägerin insoweit nicht beanstandeten Begründung des Beklagten daraus, dass es sich um einen vom gesetzlich nach § 192 BauGB vorgesehenen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin für den 1. Januar 2011 ermittelten besonderen Bodenrichtwert in Anfangswertqualität handelt und das Grundstück der Klägerin sowohl innerhalb der Bodenrichtwertzone liegt, für die dieser besondere Bodenrichtwert ermittelt worden war, als auch mit deren wesentlichen Lagemerkmalen überwiegend übereinstimmt (Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, a.a.O., S. 16 f. = VVG Bl. 73 f.)
Eine Aussonderung der nicht mit der Festsetzung des Sanierungsgebiets in Zusammenhang stehenden Wertveränderungen, wie sie die Klägerin verlangt, ist nicht vorzunehmen, weil diese Wertveränderungen bereits in den vom gesetzlichen Gutachterausschuss ermittelten besonderen Bodenrichtwerten mit Anfangswertqualität und dementsprechend auch in den vom Beklagten daraus abgeleiteten Anfangswerten enthalten sein müssen. Wie der erkennende Senat bereits entschieden hat, ist davon auszugehen, dass der gesetzliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin für die Bestimmung des Bodenrichtwerts in Anfangswertqualität zum Stichtag 1. Januar 2011 von einem zutreffenden Begriff des Anfangswertes im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB ausgegangen ist (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 52) und dass er demzufolge bei der Ermittlung besonderer Bodenrichtwerte in Anfangswertqualität, wie sie etwa die Bodenrichtwertrichtlinie in der Fassung vom 11. Januar 2011 (BAnz. Nr. 24 S. 597) in Anlage 1 unter Nr. 2.5 und in Anlage 2 jeweils mit dem Zusatz „SU“ bezeichnet, alle nicht sanierungsbedingten bodenwerterhöhenden Umstände, die bis zum Stichtag eingetreten gewesen sind, auch berücksichtigt hat, einschließlich etwaiger sanierungsunabhängiger sog. wendebedingter Effekte. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass er solche sanierungsunabhängigen wertbeeinflussenden Umstände ausgeblendet hat, trägt die Klägerin nicht substantiiert vor und sind auch den beiden von ihr zitierten Entscheidungen der 19. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin zu den Sanierungsgebieten „Spandauer Vorstadt“ (VG Berlin, Urteil vom 24. September 2020 – 19 K 69.16 – juris) und „Rosenthaler Vorstadt“ (VG Berlin, Urteil vom 30. November 2022 – 19 K 482/20 –) nicht zu entnehmen. Vielmehr hat die Klägerin darauf bezogene Fehler des gesetzlichen Gutachterausschusses nicht geltend gemacht, sondern beruft sich im Gegenteil auch selbst auf die von ihm ermittelten besonderen Bodenrichtwerte mit Anfangsqualität, soweit sie eine entsprechende Ermittlung besonderer Bodenrichtwerte mit Endwertqualität fordert (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 43 und 44).
2. Für die Bestimmung des Endwerts brauchte der Beklagte indessen nicht die Bodenrichtwertmethode anzuwenden, zumal der gesetzliche Gutachterausschuss keine besonderen Bodenrichtwerte in Endwertqualität ermittelt hatte, insoweit also – anders als für die Anfangswerte – „geeignete Bodenrichtwerte“ (§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV a.F.) für die Bestimmung der Endwerte gerade nicht schon von vorneherein zur Verfügung standen. Eine Verpflichtung, den Gutachterausschuss mit der Ermittlung besonderer Bodenrichtwerte in Endwertqualität zu beauftragen, hat der Beklagte nicht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 69; vgl. auch Hamburgisches OVG, Urteil vom 21. Juni 2016 – 3 Bf 54/15 – juris Rn. 89 m.w.N.). Anders als die Klägerin meint, hat die Bodenrichtwertmethode nicht als „Unterfall der Vergleichswertmethode“ an deren Vorrang nach § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV a.F. teil. Das ergibt sich aus dem nachfolgenden Satz in der Vorschrift, nach dessen Wortlaut der Bodenwert „auch“ auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden „kann“ (§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV a.F.). Eine Verpflichtung, den gesetzlichen Gutachterausschuss mit dem Ermitteln solcher besonderen Bodenrichtwerte in Endwertqualität zu befassen, wenn sie – wie auch hier – nicht vorliegen, ist dieser Formulierung nicht zu entnehmen. Außerdem betrifft der Vorrang der Vergleichswertmethode im vorangehenden Satz nur das sog. direkte Vergleichswertverfahren, das sich auf Vergleichspreise unbebauter Grundstücke bezieht.Wie sich aus der amtlichen Begründung zu § 10 ImmoWertV a.F. ergibt, war dem Verordnungsgeber durchaus bewusst, dass die Anwendung des – mit einem Anwendungsvorrang ausgestatteten – Vergleichswertverfahrens dadurch eingeschränkt ist, „dass in bebauten Gebieten zumeist kaum Vergleichspreise für unbebaute Grundstücke zur Verfügung stehen“ (BR-Drs. 171/10 vom 26. März 2010, S. 47). Aus diesem Grund hat er bewusst die Möglichkeit eröffnet, andere geeignete und nachvollziehbare Methoden zur Ermittlung von Bodenrichtwerten heranziehen zu können, wobei er als Beispiele hierfür in der Begründung ausdrücklich das Lagewertverfahren und die Zielbaummethode erwähnt hat. Das entspricht der übereinstimmenden Rechtsprechung der beiden für das Städtebaurecht zuständigen Senate des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg zur Ermittlung von Anfangs- und Endwerten im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 17. Dezember 2012 – OVG 2 S 12.12 – juris Rn. 17; Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 66).
Deshalb kann anstelle eines Antrags auf Ermittlung nicht vorliegender besonderer Bodenrichtwerte in Endwertqualität beim Gutachterausschuss auch ein Zielbaumverfahren Anwendung finden, das sich nach dem Fachschrifttum zur Wertermittlung im Übrigen ebenfalls als ein – wenngleich weniger gesichertes – „Vergleichswertverfahren“ bezeichnen lässt (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 10. Auflage 2023, Teil IV – Systematische Darstellung Vergleichswertverfahren, Rn. 467 auf S. 1538, und § 40 ImmoWertV Rn. 147 auf S. 2113).
Wie in der Rechtsprechung bereits geklärt ist, entspricht es der normativen Vorgabe für den Endwert als „Bodenwert“ (§ 154 Abs. 2 BauGB), d.h. als Wert, der gerade das unbebaute Grundstück betrifft, dass Kaufpreise für bebaute Grundstücke schon grundsätzlich nicht als Vergleichswerte zur Ermittlung des Anfangs- oder Endwertes einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung geeignet sind (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 66 m.w.N.). Dementsprechend scheidet die Vergleichswertmethode bei einer unzureichenden Zahl von Vergleichskaufpreisen unbebauter Grundstücke aus (vgl. Sächsisches OVG, Beschluss vom 5. März 2009 – 1 A 374/08 – juris Rn. 8), etwa wenn die Grundstücke im Sanierungsgebiet bebaut sind und deshalb ein reiner Grundstücksverkehr zur Feststellung von Bodenwerten nicht zustande kommt (vgl. OVG Saarland, Urteil vom 9. Dezember 2009 – 1 A 387/08 - juris Rn. 89). So liegt der Fall auch im Sanierungsgebiet „Winsstraße“, in dem lediglich punktuell einige Baulücken zu schließen waren, während im Übrigen eine Reihe größerer unbebauter Grundstücke in den Blöcken nach dem städtebaulich-räumlichen Konzept der Sanierung von Bebauung freizuhalten und etwa für die Anlage von Spielplätzen zu sichern waren (vgl. Begründung der Sanierungsverordnung, a.a.O., S. 116). Dementsprechend ist den Angaben des Beklagten im Ausgangs- und Widerspruchsbescheid über die zu geringe Zahl von Kaufvertragsurkunden mit Kaufpreisen für mit dem Grundstück der Klägerin vergleichbare unbebaute Grundstücke ohne Weiteres zu folgen. Angesichts der innerstädtischen Lage des Grundstücks und der in Innenstadtlagen regelmäßig vorzufindenden Bebauungsdichte unterliegen diese Angaben keinen ernstlichen Zweifeln (vgl. auch OVG Hamburg, Urteil vom 16. April 2015 – 4 Bf 66/13 – juris Rn. 48). Konkrete Gegenbeispiele trägt auch die Klägerin nicht vor.
Ebenso wenig kommt insoweit dem Bodenrichtwertverfahren, das die Klägerin als Unterfall des Vergleichswertverfahrens ansieht, für die Ermittlung des Endwertes hier ein Vorrang zu. Ein „Rückgriff auf den ersten regulären Bodenrichtwert“ (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 44) ist schon deshalb nicht zu verlangen, weil dieser hier vom gesetzlichen Gutachterausschuss für den Stichtag 1. Januar 2012 veröffentlichte Wert keine Endwertqualität hat (vgl. näher OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 69). Vielmehr fehlt es insoweit sowohl für den Beginn des Kalenderjahres 2011, in dem die Sanierungsverordnung aufgehoben worden ist, als auch für den Beginn des darauffolgenden Kalenderjahres 2012 schon am Vorliegen geeigneter besonderer Bodenrichtwerte mit Endwertqualität. Das bestreitet auch die Klägerin nicht, wenn sie auf das Antragserfordernis hinweist. Die Auswahl des Zielbaumverfahrens ist danach nicht zu beanstanden. Soweit die von der Klägerin zitierte Fachliteratur (Schriftsatz vom 6. Oktober 2023, S. 20) besondere Bodenrichtwerte in Anfangs- und Endwertqualität für besonders geeignet hält, um aus ihnen den Anfangs- und Endwert abzuleiten, setzt es ebenfalls voraus, dass diese Werte für das Sanierungsgebiet bezogen auf den Abschluss der Sanierung „abgeleitet worden sind“, also vorliegen (Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 10. Auflage 2023, Teil VI – Verkehrswertermittlung bei städtebaulichen Maßnahmen, Rn. 606 auf S. 2849), ohne eine Verpflichtung der Gemeinde zu postulieren, die Ableitung beim Gutachterausschuss zu beantragen.
Rechtliche Bedenken gegen den von der Klägerin gerügten „Methodenwechsel“ (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 44; Schriftsatz vom 6. Oktober 2023, S. 13, 14, 17 und 23) zwischen der Ableitung des Anfangswertes und der des Endwertes bestehen deshalb nach der Rechtsprechung nicht (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 68 f. m.w.N.). Darauf, dass sich die Klägerin bei der Bestimmung des Endwertes nach dem Bodenrichtwertverfahren ein für sie günstigeres Ergebnis erhofft, kommt es nicht an. Eine Verpflichtung des Beklagten, die – fehlenden – Voraussetzungen für die Anwendung des von der Klägerin als für sie günstiger gewünschten Verfahrens zu schaffen, besteht nicht.
Nach alledem musste das Gericht den von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung gestellten Hilfsbeweisanträgen zu 1. und zu 2. aus ihrem Schriftsatz vom 27. November 2023 mangels Entscheidungserheblichkeit nicht nachgehen. Mit diesen Anträgen begehrt die Klägerin, zum Beweis der Tatsache, dass besondere Bodenrichtwerte im Sinne des § 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB bezüglich der Bodenrichtwertzone für das Grundstück RW...straße 8... auf Antrag des Beklagten als der für den Vollzug des Baugesetzbuches zuständigen Behörde gemäß § 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB bezogen auf den abweichenden Zeitpunkt des Tags der Aufhebung des Sanierungsgebietes „Winsstraße“ (28. April 2011) vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin ermittelt werden können (Hilfsbeweisantrag zu 1.) und dass der Gutachterausschuss für seine Bodenwertermittlung das Zielbaumverfahren nicht verwendet (Hilfsbeweisantrag zu 2.) jeweils sowohl das Zeugnis des Vorsitzenden des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin als auch das Zeugnis des Vorsitzenden des den LVmax empfehlenden Sachverständigenausschusses eingeholt werde. Auf keinen der beiden Hilfsbeweisanträge kommt es entscheidungserheblich an, weil aus den oben angeführten Gründen dem Bodenrichtwertverfahren kein Vorrang zukommt und der Beklagte deshalb nicht verpflichtet ist, beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin einen Antrag auf Ermittlung besonderer Bodenrichtwerte in Endwertqualität für die Bodenrichtwertzone des Grundstücks der Klägerin zu stellen. Deshalb kann im Übrigen auch als wahr unterstellt werden, dass der Gutachterausschuss für Grundstückwerte in Berlin für den hier relevanten Wertermittlungsstichtag besondere Bodenrichtwerte in Endwertqualität ermitteln kann und dass er dafür nicht das Zielbaumverfahren verwendet.
Das Zielbaumverfahren, das der Beklagte zur Ableitung des Endwertes aus dem Anfangswert gewählt hat, begegnet keinen grundsätzlichen Bedenken. Es beruht im Kern auf einer Bewertung des städtebaulichen Qualitätszustands vor und nach der Sanierung und des sich daraus ergebenden Umfangs der sanierungsbedingten Verbesserung der städtebaulichen Qualität als Indiz für eine ihr entsprechende sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung (vgl. im einzelnen OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 71 f.). Die grundsätzliche Eignung des Zielbaumverfahrens als Methode zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen ist in der Rechtsprechung allgemein anerkannt (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022, a.a.O., Rn. 73 m.w.N.).
Die städtebauliche Stellungnahme vom 4. Januar 2012 zur Ermittlung der im Sanierungszeitraum verwirklichten städtebaulichen Qualitätsverbesserung (VVG Bl. 9 – 57) beruht auf den Ausführungsvorschriften zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung und zur Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach §§ 152 bis 155 des Baugesetzbuches (AV Ausgleichsbeträge) vom 23. Dezember 2008 (ABl. 2009 S. 434 - AV Ausgleichsbeträge 2009), die vom 21. Februar 2009 bis zum 31. Dezember 2014 Anwendung fanden (Nr. 12 AV Ausgleichsbeträge 2009). Die Stellungnahme legt den darin vorgesehenen Bewertungsrahmen für Wohnnutzung und Mischnutzung der Ausprägung „W“ (= vorherrschende Nutzungsart „Wohngebiet“, ABl. 2009 S. 464) der Anlage 4 zur AV Ausgleichsbeträge 2009 (ABl. 2009 S. 451 f.) zugrunde. Sie beurteilt zunächst (a.a.O., S. 6 – 31) die städtebauliche Qualität des Sanierungsgebiets nach 12 Lagekriterien, von denen drei jeweils in zwei Unterkriterien aufgefächert sind, und bewertet jedes Kriterium mit Qualitätsnoten von 1 („sehr gute Situation“) bis 5 („sehr schlechte Situation“) im jeweils tatsächlichen Anfangs- und Endzustand (vgl. dazu OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 72). Sodann bewertet sie die Auswirkungen dieser Verbesserungen auf das Grundstück der Klägerin (a.a.O., S. 32 – 43).
3. Die Einwände der Klägerin gegen die Bewertung einzelner Lagekriterien nach dem Bewertungsrahmen zum Zielbaumschema für Wohnnutzung und Mischnutzung der Ausprägung „W“ (AV Ausgleichsbeträge 2009, Anlage 4, ABl. 2009 S. 434, 450 f.) greifen nicht durch.
a) Ohne Erfolg wendet sich die Klägerin hinsichtlich des Lagekriteriums „Stadtbild/Städtebauliche Struktur“ gegen die Bewertung der Verbesserung hinsichtlich der ungenutzten bzw. unbebauten Flächen als sanierungsbedingt. Soweit sie meint, eine Bebauung bzw. Nutzungsänderung der betreffenden Grundstücke und damit eine Entwicklung des Gebiets sei auch allein nach § 34 BauGB möglich gewesen (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 98), stellt sie damit die Erforderlichkeit der Sanierungssatzung in Frage, die aber – wie bereits oben unter II. ausgeführt – nicht zweifelhaft ist. Soweit sie die Investitionen der Eigentümer als ursächlich für die Entwicklung der Grundstücke ansieht, steht dies der Bewertung als sanierungsbedingte Verbesserung aus den bereits zur Kausalität von Sanierung und Bodenwerterhöhung angeführten Gründen (s.o. unter IV.2.) und den nachfolgenden Gründen zu den Lagekriterien „Erneuerungsbedarf“ (siehe sogleich unter b) und „Ausstattung der Wohnungen“ (nachfolgend unter c) ebenfalls nicht entgegen.
b) Verfehlt meint die Klägerin zur Bewertung des Lagekriteriums „Erneuerungsbedarf“, die Verringerung sei deshalb nicht auf den Einsatz sanierungsrechtlicher Maßnahmen zurückzuführen, weil sie auf eigenfinanzierten Maßnahmen der Grundstückseigentümer beruhe (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 98 f.). Das greift schon deshalb nicht, weil nach § 148 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BauGB auch die den Eigentümern überlassenen Baumaßnahmen, zu denen nach der beispielhaften Aufzählung in § 148 Abs. 2 Satz 1 ausdrücklich „die Modernisierung und Instandsetzung“ gehören, zu den Sanierungsmaßnahmen zählen, ohne dass das Gesetz dabei nach privater Finanzierung oder öffentlicher Förderung unterscheidet. Deshalb sind von diesen Maßnahmen bewirkte Bodenwerterhöhungen als sanierungsbedingt anzusehen. § 148 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BauGB überlässt solche Maßnahmen den Eigentümern nur, „soweit die zügige und zweckmäßige Durchführung durch sie gewährleistet ist“. Ist das nicht gewährleistet, obliegen sie nach § 148 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 Nr. 2 Fall 2 BauGB der Gemeinde. Schon diese Vorschriften verdeutlichen, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der Eigentümer im Sanierungsgebiet als sanierungsbedingt anzusehen sind und folglich bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu berücksichtigen sind. Weder für die Bewertung des Grades der städtebaulichen Qualität nach den Lagewertkriterien noch für den Ursachenzusammenhang ihrer Verbesserung mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes kommt es danach darauf an, wer die Maßnahmen, welche die städtebauliche Verbesserung des jeweiligen Lagewertkriteriums bewirkt haben, ausgeführt und wer sie wie finanziert hat. Vielmehr geht der Gesetzgeber in § 148 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1, Abs. 2 BauGB davon aus, dass die mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets bezweckte Verringerung bzw. Beseitigung städtebaulicher Missstände in gleicher Weise durch private Baumaßnahmen wie durch öffentliche Ordnungs- und Baumaßnahmen bewirkt wird. Daraus ergibt sich, dass auch rein privat verwirklichte und finanzierte Baumaßnahmen im Sinne von § 148 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1, Abs. 2 BauGB ohne Weiteres als sanierungsbedingt anzusehen sind.
Die Regelung in § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB betrifft demgegenüber gerade nicht die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB, sondern setzt sie voraus, wenn sie die Möglichkeit eröffnet, auf den im ersten Schritt zu ermittelnden Ausgleichsbetrag – also auf die Bodenwerterhöhung – im zweiten Schritt bestimmte vom jeweiligen Eigentümer selbst bewirkte Bodenwerterhöhungen des jeweiligen Grundstücks anzurechnen.
Die weitere Behauptung der Klägerin, die Förderung im Programm „Soziale Stadterneuerung“ sei nicht sanierungsgebunden, trifft aus den vom Beklagten schon im Widerspruchsbescheid ausgeführten Gründen nicht zu. Das Gegenteil ist der Fall, weil das Programm gerade Maßnahmen in Sanierungsgebieten fördert. Für die der Umsetzung dieses Programms dienenden ModInstRL 95 (Richtlinien über die Gewährung von Zuwendungen zur Modernisierung und Instandsetzung von Altbauten – Programmteil „Soziale Stadterneuerung“ vom 21. September 1994, ABl. S. 3467) zeigt das der vom Beklagten bereits im Widerspruchsbescheid zutreffend angeführte ausdrücklich bestimmte Vorrang von Vorhaben in Sanierungsgebieten sowie Entwicklungsbereichen, „für die mindestens 80 % der … Mittel eingesetzt werden sollen“ (Nr. 1.3 Satz 3 ModInstRL 95). Es handelt sich um einen typischen Anwendungsfall der gesetzlich in § 164a BauGB gerade für Sanierungsmaßnahmen, also auch für private Baumaßnahmen im Sinne von § 146 Abs. 1, § 148 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BauGB, ausdrücklich zum Zweck ihrer „zügigen Durchführung“ vorgesehenen Städtebauförderungsmittel, mit denen Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote (§ 177 BauGB) oder die sonst eingreifende subsidiäre Zuständigkeit der Gemeinde (§ 148 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 Nr. 2 Fall 2 BauGB) vermieden werden können. Ihre Inanspruchnahme für die „Modernisierung und Instandsetzung“ im Sinne von § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB kann daher nicht als bloßer „Mitnahmeeffekt“ (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteile vom 11. Oktober 2018 – OVG 2 B 2.16 – juris Rn. 50 f. und – OVG 2 B 2.16 – juris Rn. 68 f.) angesehen werden. Zurecht begreift die städtebauliche Stellungnahme daher alle privaten Baumaßnahmen zur Verringerung des Erneuerungsbedarfs, für die solche Städtebauförderungsmittel zur Verfügung stehen, als sanierungsbedingte Verbesserungen der städtebaulichen Qualität des Sanierungsgebiets, ohne dies davon abhängig zu machen, ob und inwieweit sie von einer Mehrheit der Grundstückseigentümer für dem Sanierungskonzept entsprechende private Baumaßnahmen auch tatsächlich in Anspruch genommen worden sind oder ob die Eigentümer es vermochten, ausschließlich mit eigenen finanziellen Mitteln die zügige und zweckmäßige Durchführung der Baumaßnahmen (§ 148 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BauGB) zu gewährleisten und damit zugleich Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote (§ 177 BauGB) oder die sonst eingreifende subsidiäre Zuständigkeit der Gemeinde (§ 148 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 Nr. 2 Fall 2 BauGB) abzuwenden.
c) Ohne Erfolg wendet die Klägerin bei der die Bewertung des Lagekriteriums „Ausstattung der Wohnungen“ gegen die Verbesserung der Wohnungsausstattung als sanierungsbedingt ein, es sei davon auszugehen, dass die grundstücksbezogenen Investitionen zu 82,4% bzw. die wohnungsbezogenen Investitionen zu 90 % von den privaten Eigentümern der jeweiligen Objekte getragen worden seien, was insbesondere die Umrüstung der Wohnungen auf moderne Sammelheizungen und die Erneuerung der Fenster betreffe (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 99 – 101).
Wie bereits bei der Kausalität der Sanierung für die Bodenwerterhöhung ausgeführt (s.o. unter IV.2.) sind nach § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB alle Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird, städtebauliche Sanierungsmaßnahmen. Dazu zählen nach § 146 Abs. 1 BauGB u.a. die Baumaßnahmen, die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich sind. Das umfasst nach § 148 Abs. 1 Satz 1 die den Eigentümern überlassenen Baumaßnahmen, deren zügige und zweckmäßige Durchführung gewährleistet ist und zu denen insbesondere die beispielhaft in § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB aufgeführten Maßnahmen der Modernisierung und Instandsetzung gehören. Daraus ergibt sich ohne Weiteres, dass alle privaten Baumaßnahmen, die im Sanierungsgebiet das Sanierungskonzept verwirklichen, sanierungsrechtliche und damit auch sanierungsbedingte Baumaßnahmen (vgl. § 148 BauGB) sind und dass die von ihnen in dem zeitlichen und räumlichen Zusammenwirken gleichartiger Baumaßnahmen auf einer Vielzahl von Grundstücken im Sanierungsgebiet bewirkte Verbesserung der städtebaulichen Qualität des Gebiets und die damit einhergehende Bodenwerterhöhung sanierungsbedingt sind. Danach kommt es nicht darauf an, wer diese Maßnahmen ausgeführt und wer sie wie finanziert hat. Vielmehr ist das für die Ermittlung der „durch die Sanierung bedingten“ Bodenwerterhöhung im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB rechtlich irrelevant. Auch rein eigenfinanzierte Baumaßnahmen privater Eigentümer, für die sie weder sanierungsbedingte Fördermittel (vgl. § 164a BauGB) noch sanierungsbedingte Steuervergünstigungen (§ 7h EStG) in Anspruch genommen haben, sind danach in ihren Auswirkungen bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB einzubeziehen und nicht etwa auszublenden. Selbst wenn das Ausblenden tatsächlich möglich wäre, wäre es nach den oben angeführten Vorschriften rechtlich nicht zu begründen.
d) Hinsichtlich der Bewertung des Lagekriteriums „Private Freiflächen“ als Verbesserung von 5 auf 3,5 begnügt sich die Klägerin mit der nicht näher begründeten Rüge, sie sei „als sanierungsbedingte Verbesserung … nicht gerechtfertigt“ (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 101). Insoweit kann auf die städtebauliche Stellungnahme (S.T.E.R.N., Städtebauliche Stellungnahme zur Ermittlung des Ausgleichsbetrages gemäß § 154 BauGB nach Aufhebung des Sanierungsgebiets „Winsstraße“ gemäß § 162 BauGB – Raabestraße 3, Stand: 04.01.2012 [VVG Bl. 9 – 57]) verwiesen werden, welche die Verbesserung sowohl hinsichtlich des Sanierungsgebietes (VVG Bl. 26 f.) als auch in ihren Auswirkungen auf das Grundstück der Klägerin (VVG Bl. 46 f.) näher begründet, ohne dabei Bewertungsmängel erkennen zu lassen.
e) Entgegen der Auffassung der Klägerin ist die Bewertung der Verbesserung der Luft- und Lärmbelastung nicht deshalb verfehlt, weil sie im Wesentlichen auf der Umstellung der Heizungsanlagen beruhe und diese auf „wendebedingte Effekte“ zurückzuführen sei (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 101), womit die Klägerin wohl private Investitionen meint. Insoweit gilt das Gleiche wie bei den Ausführungen zur Erforderlichkeit der Sanierungssatzung (s.o. unter II.) und zu den Lagekriterien „Erneuerungsbedarf“ und „Ausstattung der Wohnungen“ (s.o. unter V.3.b und V.3.c).
Daher ist dieses Lagekriterium nicht aufgrund der „eigenen Aufwendungen“ der Klägerin und auch nicht „gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB vollständig aus der Wertberechnung zu eliminieren“. Denn insoweit ist die Eigenfinanzierung irrelevant und regelt diese von der Klägerin zitierte Vorschrift die Wertermittlung nach § 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 nicht, sondern setzt sie voraus, wie bereits zum Lagekriterium „Erneuerungsbedarf“ ausgeführt worden ist (s.o.).
f) Unzutreffend rügt die Klägerin die Bewertung der Verbesserung der öffentlichen Infrastruktur deshalb, weil zum einen „auch vor Beginn der Sanierung kein struktureller Mangel an schulischen und sonstigen Einrichtungen“ bestanden habe und zum anderen die Verbesserungen „sich fast durchgängig auf Modernisierungen und Instandsetzungen und nicht auf eine Verbesserung des Angebots“ bezögen und insoweit schon unter den Kriterien „Stadtbild/Erscheinungsbild“ und „Erneuerungsbedarf“ einzuordnen seien (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 101 f.). Beides trifft nicht zu.
Die Funktionsmängel ergeben sich aus den detaillierten Ausführungen in der Einzelbegründung zum Sanierungsgebiet „Winsstraße“ zur Begründung der Sanierungsverordnung (Bericht zur Begründung der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten, in: Abgeordnetenhaus von Berlin, 12. Wahlperiode, Verordnungen, Bd. XX Nr. 471 – 490, zu Verordnung Nr. 12/483, S. 101 – 128, 103 f.) und betreffen nicht nur die Grundschulen und Kindertagesstätten, sondern auch die Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen sowie Einrichtungen für alte und hilfsbedürftige Menschen (a.a.O., S. 104). Die sanierungsbedingte Verbesserung ist der Begründung der Aufhebung des Sanierungsgebiets zu entnehmen (Bericht zur Begründung der Aufhebung, AH-Drs. 16/4084 vom 4. Mai 2011, Vorlage zu lfd. Nr. 4 – VO-Nr. 16/308, Anlage 1, S. 11 – 19, 15 f.). Nach dem Bewertungsrahmen ist die Versorgung des Gebiets mit solchen Einrichtungen öffentlicher Infrastruktur im Hinblick auf diese Funktion sowohl in quantitativer als auch in qualitativer Hinsicht zu bewerten (AV Ausgleichsbeträge 2009, Anlage 4, ABl. 2009, 450 f.). Die städtebauliche Stellungnahme begründet die entsprechende Bewertung ausführlich sowohl für das Sanierungsgebiet (Städtebauliche Stellungnahme vom 4. Januar 2012, a.a.O., S. 21 – 25) als auch in Bezug auf das Grundstück der Klägerin (a.a.O., S. 39 f.). Auf diese Begründung geht die Klägerin nicht näher ein. Warum die Begründung insoweit etwas mit dem „Stadtbild/Erscheinungsbild“ zu tun haben soll oder schon vom allgemeinen „Erneuerungsbedarf“ hinreichend erfasst sein soll, legt die Klägerin nicht konkret dar.
Fehl geht außerdem die Annahme der Klägerin, eine Kindertagesstätte, die „in privater Trägerschaft betrieben“ werde, zähle nicht zur öffentlichen Infrastruktur (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 102). Das Lagekriterium der öffentlichen Infrastruktur betrifft nach der Erläuterung (AV Ausgleichsbeträge 2009, Anlage 4 unter Nr. 10, ABl. 2009, 434, 451) ausdrücklich die „Versorgung des Gebiets mit Gemeinbedarfseinrichtungen“ (a.a.O., Spalte zu Note 1), für die beispielhaft u.a. „Kindergärten“ genannt werden (a.a.O., Spalte „Lagekriterium“). Der städtebauliche Begriff der Einrichtung für den Gemeinbedarf (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB) umfasst jede Einrichtung, die der Allgemeinheit dient und eine dem bloßen privatwirtschaftlichen Gewinnstreben entzogene öffentliche Aufgabe wahrnimmt, unabhängig davon, ob sie in öffentlicher oder privater Trägerschaft betrieben wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Mai 1994 – 4 NB 15.94 – juris Leitsatz 1 und Rn. 13).
g) Zu Unrecht meint die Klägerin, Entwicklungen des Einzelhandels, der Dienstleistungen und der Kultur durch sanierungsbedingte Maßnahmen seien nicht dargetan (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 102). Auch legt die Klägerin nichts Näheres zu ihrer pauschalen Behauptung dar, dass Ladeneinheiten allein durch Investitionen privater Bauherren wieder nutzbar gemacht worden seien, womit sie unterstellt, dass dafür in keinem Fall öffentliche Fördermittel oder sanierungsbedingte Steuervergünstigungen (§ 7h EStG) in Anspruch genommen worden seien und es sich auch sonst nicht um Sanierungsmaßnahmen handele, ohne näher zu erläutern, wie sie darauf kommt.
Demgegenüber ergibt sich schon aus der Begründung zur Aufhebungsverordnung, dass die Frankonia-Höfe und drei Gewerberiegel sowie Teile der „Treffmodelle“ durch umfassende Erneuerung saniert worden seien, was mit etwa 60.000 m2 rund 60 % der vorhandenen Gewerbeflächen betreffe. Durch überwiegenden Erhalt der Gewerbeflächen und deren wohnverträgliche Nutzung habe die angestrebte Mischung aus Wohnen und Gewerbe gestärkt werden können (AH-Drs. 16/4084, lfd. Nr. 4, Verordnung Nr. 16/308, a.a.O., Anlage 1, S. 17). Die städtebauliche Stellungnahme weist darauf hin, dass zahlreiche Ladeneinheiten durch die Sanierungstätigkeit wieder nutzbar gemacht worden seien, durch den Ausbau von Erdgeschossflächen neue Verkaufsflächen und Ladenflächen auch für Dienstleistungsbetriebe erschlossen worden seien und durch die Umgestaltung des Stadtraums um den Stadtplatz MARIE ein für die Ansiedlung von Betrieben attraktives Umfeld geschaffen worden sei (Städtebauliche Stellungnahme vom 4. Januar 2012, a.a.O., S. 29 f.). Außerdem sei im Gebiet ein neues Projekt für intergenerationelle Begegnungen eingerichtet worden (a.a.O., S. 31).
Warum die Gewerbeflächenentwicklung allein auf private Investitionen angewiesen gewesen sein soll, obwohl die Kosten- und Finanzierungsübersicht der Begründung der Sanierungsverordnung einen Förderbedarf von 1.500,- DM/m2 für die Modernisierung und Instandsetzung von Gewerbeflächen für eine Bruttogrundfläche (BGF) von 107.000 m2 (a.a.O., S. 11) veranschlagt hatte, vermag die Klägerin nicht zu erläutern. Dies liegt danach auch fern.
4. Die Einwände der Klägerin gegen die Anwendung des von einem Sachverständigenausschuss empfohlenen LVmax von 0,25 (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 46 – 65) für solche Sanierungsgebiete des ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramms, die – wie das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ – der Nutzungsausprägung „W“ entsprechen, greifen aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils (EA S. 18 – 22), auf die der Senat schon oben entsprechend § 117 Abs. 5 VwGO verwiesen hat, nicht durch. Ergänzend ist dazu ausführen:
Bei der Schätzung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung sind nach der Rechtsprechung mehrere Methoden gleichermaßen zulässig, auch wenn sie zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 106 m.w.N.). Der erkennende Senat verweist auf einen entschiedenen Fall, in dem sich je nach rechtmäßig angewandter Methode für dasselbe Grundstück sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen von 175,86 €/m2, 191,86 €/m2 oder 211,28 €/m2 ergaben (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14 – juris Rn. 81). Mit Blick auf die dem Wertungsspielraum der Gemeinde eigene Bandbreite möglicher Ergebnisse sind sie alle ihrerseits rechtlich zulässig (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 77; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 16. Februar 2017, a.a.O., Rn. 82). Die Gemeinde ist nicht verpflichtet, die für den Eigentümer günstigste und damit zugleich die für die Finanzierungsfunktion des Ausgleichsbetrags (§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB) und entsprechend für die Allgemeinheit ungünstigste Wertermittlungsmethode zu wählen (zur Rechtsprechung betreffend die Wahl zwischen mehreren zulässigen Wahrscheinlichkeitsmaßstäben bei der Heranziehung zu Vorzugslasten vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 106).
Das Gleiche kann sich für andere Grundstückswertermittlungen ergeben, bei denen es nicht – wie hier – um Bodenwertermittlungen geht. So begründet bei der Ermittlung des Verkehrswerts im Sinne von § 194 BauGB nach § 6 Abs. 4 ImmoWertV 2021 durch Ableitung aus den Ergebnissen mehrerer Wertermittlungsverfahren ein deutlich abweichendes Ergebnis im Vergleichswertverfahren aus fachlicher Sicht nicht die Vermutung, das angewandte Ertragswertverfahren sei fachlich „fehlerhaft“ und nur das Vergleichswertfahren fachlich „richtig“ (Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 10. Auflage 2023, § 6 ImmoWertV Rn. 222 mit Fn. 106 auf S. 957).
Nichts anderes gilt bei der Ableitung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für den innerhalb einer Methode anzuwendenden Maßstabsfaktor, wie hier für den Faktor LVmax von 0,25 (bzw. als Anteil 25 %) bei der Anwendung der Zielbaummethode auf Sanierungsgebiete des ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramms mit der Nutzungsausprägung „W“. Handelt es sich dabei um eine sachverständige Empfehlung – wie hier sogar durch einen Ausschuss von mehr als einem halben Dutzend Sachverständiger – so ist insoweit die Rechtsprechung zu den Grenzen der richterlichen Kontrolle der von der Behörde zugrunde gelegten sachverständigen Stellungnahmen zu beachten.
In Fällen, in denen – wie bei der in Rede stehenden Schätzung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung – mehrere Methoden fachlich und damit auch rechtlich zulässig sind und der Behörde deshalb eine fachliche Einschätzungsprärogative – wie hier der Wertermittlungsspielraum (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 –, jurisRn. 54 m.w.N.) – zusteht, sind sachverständige Stellungnahmen darauf zu überprüfen, ob die von der Behörde verwendeten fachlichen Maßstäbe und Methoden vertretbar sind und die Behörde insofern im Ergebnis zu einer plausiblen Einschätzung der fachlichen Tatbestandsmerkmale einer Norm gelangt ist. Sofern im gerichtlichen Verfahren sachhaltige Einwände gegen die von der Behörde verwendete Methode geltend gemacht werden, muss das Gericht prüfen, ob diese Einwände die Methodik, Grundannahmen und Schlussfolgerungen der Behörde substantiell in Frage stellen. Hat die Behörde eine nach aktuellem Erkenntnisstand nicht mehr vertretbare Methode entscheidungstragend zugrunde gelegt, ergibt sich die Rechtswidrigkeit, ohne dass die faktischen Grenzen außerrechtlicher Erkenntnis überhaupt entscheidungsrelevant werden würden (vgl. BVerfG, Beschluss vom 23. Oktober 2018 – 1 BvR 2523/13 – juris Rn. 28; Gatz, DVBl. 2023, S. 243 – 248, 244). Gelangt das Gericht hingegen zu der Einschätzung, dass Einwände und gegenläufige Gutachten die Vertretbarkeit der von der Behörde verwendeten Methode zwar nicht widerlegen können, aber doch ihrerseits einer vertretbaren Methode folgen, sieht es sich letztlich zwei vertretbaren Positionen gegenüber. Welche von beiden richtig ist und ob überhaupt eine von beiden richtig ist, ist dann mangels eindeutiger fachlicher Erkenntnis objektiv nicht zu ermitteln. Das gilt auch, wenn das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass die Gegenpositionen unhaltbar sind. Dann steht zwar konkret nur noch die von der Behörde gewählte Methode zur Debatte, sofern sich das Gericht von deren Vertretbarkeit überzeugt hat. Angesichts der objektiv unzureichenden Erkenntnislage lässt sich aber auch in dieser Situation nicht mit Gewissheit sagen, dass diese Methode richtig ist und zu richtigen fachlichen Beurteilungen führt. Das Verwaltungsgericht ist dann zur weitergehenden Prüfung der Richtigkeit der behördlichen Einschätzung nicht in der Lage und muss sich insoweit auf eine Plausibilitätskontrolle beschränken (BVerfG, a.a.O., Rn. 29). Nach allgemeinen Grundsätzen bleibt dann noch verwaltungsgerichtlicher Kontrolle unterworfen, ob der Behörde bei der Ermittlung und der Anwendung der von ihr aus dem Spektrum des Vertretbaren gewählten fachlichen Methode Verfahrensfehler unterlaufen, ob sie anzuwendendes Recht verkennt, von einem im Übrigen unrichtigen oder nicht hinreichend tiefgehend aufgeklärten Sachverhalt ausgeht, allgemeingültige Bewertungsmaßstäbe verletzt oder sich von sachfremden Erwägungen leiten lässt (BVerfG, a.a.O., Rn. 30).
Nach diesen Maßstäben und der allgemeinen Anerkennung der Zielbaummethode als fachlich vertretbare Methode zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung nach § 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 71 – 74 m.w.N.) verbleibt auch hier nur die den zuletzt genannten allgemeinen Grundsätzen folgende Plausibilitätskontrolle. Anhaltspunkte dafür, dass einer der sechs danach zu prüfenden Plausibilitätsfehler (fachlich-methodischer Verfahrensfehler, Verkennung der Rechtslage, unrichtiger Sachverhalt, unvollständiger Sachverhalt, Verletzung allgemeingültiger Bewertungsmaßstäbe, sachfremde Erwägungen) vorliegt, sind weder aus dem eigenen Berufungsvorbringen der Klägerin oder ihren wörtlichen Zitaten von Entscheidungen der 19. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 48 – 63), die offenbar von anderen Maßstäben der Plausibilitätskontrolle ausgeht als die oben zitierte Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, noch sonst konkret ersichtlich.
Ein zwingendes fachliches Gebot, gegen das der Sachverständigenausschuss mit auch nur einem der beiden seine Empfehlung stützenden stochastischen Modelle verstoßen hätte, zeigt die Klägerin nicht auf und ist aus den beiden von ihr zitierten Entscheidungen der 19. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin ebenfalls nicht ersichtlich. Welche wie zu ermittelnden Daten die Sachverständigen nach welchen fachlich zwingenden Regeln welchen wie zu gestaltenden stochastischen Modellen hätte zugrunde legen müssen, statt sich der verfügbaren Daten und Modelle zu bedienen, ist dem Berufungsvorbringen und den beiden von ihm angeführten erstinstanzlichen Entscheidungen nicht einmal ansatzweise zu entnehmen.
Damit fehlt es an Anhaltspunkten für die Voraussetzungen, unter denen sich der erkennende Senat nach der oben angeführten Rechtsprechung zur richterlichen Kontrolle sachverständiger Stellungnahmen über die Empfehlung des LVmax von 0,25 durch den Sachverständigenausschuss für Sanierungsgebiete des ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramms mit der Nutzungsausprägung „W“ hinwegsetzen dürfte. Vielmehr würde er die Grenzen richterlicher Kontrolldichte in Bezug auf den der Gemeinde zustehenden Wertermittlungsspielraum verletzen, die das Bundesverwaltungsgericht aufgezeigt hat, indem es die gerichtliche Überprüfung der Schätzung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung als insoweit auf eine Plausibilitätsprüfung beschränkt angesehen hat (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – BVerwG 4 C 31.13 – juris Rn. 12 m.w.N.), wie sie auch in anderen abgabenrechtlichen Fällen der Rechtsprechung zu Wahrscheinlichkeitsmaßstäben für das Bemessen von Vorzugslasten entspricht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 106 m.w.N.).
Da nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts die Gerichte auf dem Gebiet der Bodenwertermittlung nicht über die Erfahrung und Sachkunde etwa der Mitglieder der gesetzlichen Gutachterausschüsse verfügen (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – BVerwG 4 C 31.13 – juris Rn. 12), verbietet es sich, bei der richterlichen Kontrolle den beiden stochastischen Modellen im Gewand einer Plausibilitätsprüfung eigene abweichende Vorstellungen von solchen Modellen entgegenzustellen, ohne Verstöße gegen zwingende fachliche Regeln feststellen zu können. Dessen ungeachtet greifen auch insoweit die von der Klägerin erhobenen Einwände (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 48 – 63), für die sie eine Entscheidung der 19. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin (Urteil vom 30. November 2022– VG 19 K 482/20 – n.v., EA S. 19 – 28) wörtlich zitiert, schon aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils (EA S. 18 – 22), die mit der dort zitierten Rechtsprechung des erkennenden Senats übereinstimmen, nicht durch.
Bei den im ersten stochastischen Modell verwendeten vier gemeinsamen Merkmalen „Nutzungsmaße“, „Siedlungscharakteristik“, „stadträumliche Lagequalität“ und „überörtliche Imageeinschätzung“, welche die beiden jeweils einander gegenübergestellten Stadtgebiete als Merkmalsträger gemeinsam aufzuweisen hatten, um sie als aus sachverständiger Sicht vergleichsgeeignet anzusehen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 87 und 94 f.), fehlt etwa jeder konkrete Anhaltspunkt dafür, dass der Sachverständigenausschuss diese Merkmale nicht hinreichend allgemein formuliert hätte, um alle nicht durch Sanierungsmaßnahmen beeinflussbaren Bodenwertmerkmale zu erfassen und damit einen ins Gewicht fallenden Einfluss auf den Bodenwertunterschied zwischen dem als unsaniert und dem als saniert gegenübergestellten Stadtgebiet des jeweiligen Gebietspaares hinreichend wahrscheinlich auszuschließen. Danach liegt es nicht „auf der Hand“ (so das Zitat in der Berufungsbegründung, a.a.O., S. 53), sondern eher fern, dass die Bodenwertunterschiede zwischen den beiden jeweils gegenübergestellten Gebieten wesentlich auch durch andere Faktoren bestimmt sein könnten als den im Wege der Sanierung veränderbaren Unterschied in der durch die vorhandenen bzw. beseitigten Substanz- und Funktionsmängel geprägten städtebaulichen Qualität. Insbesondere lassen sich die von der Klägerin zitierten vermeintlich anderen Wertkomponenten „stadträumliche Lagewertqualität“, „Image, Quartiersakzeptanz“ und „Ost/West- und Nord/Süd-Präferenzen“ ohne Weiteres den dem ersten Modell zugrundeliegenden Merkmalen „stadträumliche Lage“ und „überörtliche Imageeinschätzung“ zuordnen und die „tatsächlichen und rechtlichen Eigenschaften des Grundstücks, insbesondere seiner baulichen Ausnutzbarkeit“ ohne Weiteres als vom Merkmal „Nutzungsmaße“ erfasst begreifen.
Ebenfalls nicht zu folgen ist der von der Klägerin hinsichtlich des ersten stochastischen Modells erhobenen Rüge, nach der ein Stadtgebiet, dessen Sanierungssatzung bereits „zwei Jahre zuvor“ in Kraft getreten sei, für die stochastischen Zwecke des Modells nicht einem unsanierten Stadtgebiet als hinreichend wahrscheinlich ähnlich gleichgestellt und ihm nicht ein Stadtgebiet, dessen Sanierungssatzung noch „drei Jahre lang“ gelte, als einem sanierten Gebiet hinreichend wahrscheinlich ähnlich gegenübergestellt werden dürfe (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 59). Dabei dürfte es schon bei nicht sachkundiger Einschätzung nicht fern liegen, dass bei dieser Vorgehensweise der Bodenwertunterschied und damit die als sanierungsbedingt geschätzte Bodenwerterhöhung im Zweifel geringer ausfallen und damit als vorsichtigere Schätzung anzusehen sein dürfte als bei der Gegenüberstellung eines Gebietes, dessen Sanierungssatzung noch nicht in Kraft getreten ist, mit einem Gebiet, dessen Sanierungssatzung bereits aufgehoben worden ist.
Warum dennoch die Gerichte einen vom Sachverständigenausschuss verkannten Mangel der Nachvollziehbarkeit seines Modells feststellen könnten, erschließt sich nicht, zumal die Schlussfolgerungen des Ausschusses aus dem ersten Modell außerdem durch seine Schlussfolgerungen aus dem zweiten Modell bestätigt werden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 88 f. und 96), gegen die weder die Klägerin selbst noch die von ihr angeführten wörtlichen Entscheidungszitate substantiierte Einwände erheben.
Auch hinsichtlich der solchen stochastischen Modellen eigenen Spannbreite der Werte vermag die Klägerin mit den von ihr angeführten Zitaten (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 55 und 60) die zutreffenden Ausführungen des angegriffenen Urteils zur Streubreite (EA S. 19 f.) ebenso wenig in Frage zu stellen wie die fachliche Einschätzung des Vorsitzenden des Sachverständigenausschusses, dass und warum die Streuung der Zwischenwerte beider Modelle nach den einschlägigen stochastischen Grundsätzen unbedenklich ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 90 und 97). Wird – wie hier – unter Anwendung statistischer Methoden eine Aussage über die Wahrscheinlichkeit des Eintretens eines bestimmten Ereignisses getroffen und daraus mit Hilfe mathematischer Verfahren ein Ergebnis gewonnen und in einem Zahlenwert ausgedrückt, so darf dieser Zahlenwert, z.B. der arithmetische Mittelwert, nicht dahingehend missverstanden werden, dass er das allein „richtige“ Ergebnis ausdrückt. Er setzt vielmehr das Vorhandensein von höheren und niedrigeren Werten voraus, denen die Statistik innerhalb einer Bandbreite keine beachtlich größere oder geringere Wahrscheinlichkeit zurechnet (BVerwG, Urteil vom 17. April 2002 – 9 CN 1.01 – juris Rn. 25). Es ist nicht nachvollziehbar, aus welchen rechtlichen Gründen – etwa wegen fachlich nicht zu beanstandender „erheblicher Unterschiede“ – die richterliche Kontrolle, „warum es sachgerecht bzw. vertretbar war, den LVmax ohne weitere Differenzierung als Durchschnittswert aus den vorhandenen Daten abzuleiten“ (so das Zitat in der Berufungsbegründung, a.a.O., S. 60), eine noch weitergehende „Plausibilisierung“ verlangen darf, ohne die vom Bundesverwaltungsgericht (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – BVerwG 4 C 31.13 – juris Rn. 12 m.w.N.) gezogenen Grenzen des gerichtlichen Rechtsschutzauftrages aus Art. 19 Abs. 4 GG (vgl. dazu auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 79) zu überschreiten und ohne den der Gemeinde zustehenden Wertermittlungsspielraum zu verletzen, der ohne Weiteres auch die einer – wie hier – sachkundigen Empfehlung zugrundeliegende und fachlich vertretbare Streubreite der ausgewerteten statistischen Daten umfasst.
Nach den in der Rechtsprechung des erkennenden Senats bereits dargelegten Rechtsprechungsgrundsätzen zur Maßstabsbildung und ihrer gerichtlichen Kontrolle in Fällen von Vorzugslasten, die nur nach einem Wahrscheinlichkeitsmaßstab bemessen werden können (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 105 – 117), begegnet es außerdem keinen rechtlichen Bedenken, den Maßstabsfaktor LVmax von 0,25 für die Gebiete der Nutzungsausprägung „W“, den der Sachverständigenausschuss als für alle Sanierungsgebiete des ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramms als fachlich geeignet empfohlen hat, auch auf alle solche Sanierungsgebiete anzuwenden. Denn erstens weisen sie nicht nur die gleiche Nutzungsausprägung, sondern überhaupt eine ähnliche städtebauliche Struktur auf (EA S. 19; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 83). Zweitens ähneln sich nach dem allgemeinen Teil der Begründung ihrer Festlegung Art und Umfang ihrer städtebaulichen Missstände (zu den fünf Sanierungsgebieten der Neunten Verordnung vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. September 2013 – OVG 10 S 12.12 – juris Rn. 8; zu den elf Sanierungsgebieten der hier einschlägigen Zehnten Verordnung vgl. den oben unter II. zur Erforderlichkeit der Festlegung zitierten Bericht zur Begründung der Sanierungsverordnung, a.a.O., S. 3 – 6). Drittens sind sie nach denselben städtebaulichen Leitsätzen als Teil des jeweiligen Sanierungskonzepts saniert worden. Und viertens erfolgte ihre Sanierung zeitlich weitgehend parallel. Im Zusammenwirken dieser vier Umstände ist die Anwendung desselben Maßstabsfaktors LVmax auf jedes dieser Gebiete rechtlich insbesondere auch nach Maßgabe der von Art. 3 Abs. 1 GG geforderten Abgabengerechtigkeit nach den oben angeführten Rechtsprechungsgrundsätzen nicht zu beanstanden.
Anders als die Klägerin meint, handelt es sich bei der Anwendung dieser Rechtsprechungsgrundsätze nicht lediglich um eine „bemühte Parallele zum Abgabenrecht“ (so das Zitat in der Berufungsbegründung, a.a.O., S. 62) und hat sie auch nichts „mit der Zahl von Schuldnern im Steuerrecht“ (ebd.) zu tun. Vielmehr sind diese Rechtsprechungsgrundsätze unmittelbar – und nicht als „bemühte Parallele“ – auf Ausgleichsbeträge anzuwenden und betreffen insoweit nicht das „Steuerrecht“, sondern die davon zu unterscheidende gegenleistungsbezogene Abgabenart der Vorzugslasten und insoweit den Unterfall der nur nach einem Wahrscheinlichkeitsmaßstab bemessbaren Vorzugslasten, wie sie auch die Erschließungs- und Ausbaubeiträge darstellen, an deren Stelle der Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB tritt (vgl. dazu BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 – BVerwG 4 B 69.95 – juris Rn. 6; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 154 Rn. 8).
Im Übrigen verlangt auch bei der Heranziehung zu Erschließungs- oder Ausbaubeiträgen, an deren Stelle gemäß § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB der Ausgleichsbetrag tritt, niemand für jedes Abrechnungsgebiet eine gebietsspezifische Maßstabsbildung zur Vorteilsabschöpfung, ohne dass das etwas mit der Größe des Abrechnungsgebietes zu tun hätte, etwa wenn „lediglich 373 Grundstücke“ zu veranlagen sind (so das Zitat in der Berufungsbegründung, a.a.O., S. 62 f., zum Sanierungsgebiet „Rosenthaler Vorstadt“, in dem 1.784 Heranziehungsbescheide erforderlich waren, vgl. AH-Drs. 19/0605, S. 14).
Entgegen der Auffassung der Klägerin ist der hier angewandte Maßstabsfaktor LVmax von 0,25 für Sanierungsgebiete der Nutzungsausprägung „W“ zum Zeitpunkt der Aufhebung des Sanierungsgebietes „Winsstraße“ am 28. April 2011 noch nicht überholt gewesen. Das hat der erkennende Senat bereits für das am selben Tag und durch dieselbe Verordnung aufgehobene Sanierungsgebiet „Wollankstraße“ entschieden (Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 104). Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass dies für das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ anders zu beurteilen sein könnte, sind weder im Vorbringen der Klägerin angeführt noch sonst erkennbar.
Dementsprechend war auch den beiden von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung gestellten Hilfsbeweisanträgen zu 3. und zu 4. aus ihrem Schriftsatz vom 27. November 2023 nicht nachzugehen. Mit ihnen begehrt die Klägerin, durch Vernehmung derselben Zeugen wie zu den Hilfsbeweisanträgen zu 1. und zu 2. die Tatsache zu beweisen, dass der Gutachterausschuss eine Aktualisierung des LVmax bei fortgesetzter Verwendung zwar weiterhin für erforderlich halte, aber nach Außerkrafttreten der AV Ausgleichsbeträge und wegen der Verfügbarkeit von Marktkenntnissen seiner Mitglieder zur Ermittlung der besonderen Bodenwerte auch retrospektiv auf das Jahr 2011 ablehne (Hilfsbeweisantrag zu 3.) und dass (jedenfalls) nach Ablauf von zehn Jahren seit Bestimmung des LVmax allein aufgrund fehlender Aktualisierung zwischen 2001 und dem Tag der Aufhebung der Rechtsverordnung am 28. April 2011 der LVmax zur Bestimmung von Ausgleichsbeträgen im Sanierungsgebiet „Winsstraße“ nicht (mehr) geeignet sei bzw. vom Gutachterausschuss als nicht mehr geeignet angesehen werde (Hilfsbeweisantrag zu 4.). Auf den Hilfsbeweisantrag zu 3. kommt es schon deshalb nicht entscheidungserheblich an, weil der Beklagte aus den bereits angeführten Gründen nicht dazu verpflichtet ist, im Rahmen der Ermittlung der Endwerte den Gutachterausschuss für Grundstückswerte zu befassen (siehe oben zu V.2). Auf den Hilfsantrag zu 4. kommt es nicht entscheidungserheblich an, weil der Sachverständigenausschuss den hier in Rede stehenden Maßstabsfaktor LVmax gerade für die zum Zeitpunkt seiner Beratungen festgelegten Sanierungsgebiete des ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramms empfohlen hat (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 98) – also auch für das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ –, sich hier der Zeitraum der Festlegung (vom 4. Dezember 1994 bis zum 28. April 2011) im zeitlichen Rahmen der damals üblichen Dauer von Sanierungsgebieten gehalten hat (vgl. Leitsatz 5 der Leitsätze zur Stadterneuerung vom 31. August 1993, AH-Drs. 13/41, S. 78: „ca.“ 15 Jahre; vgl. auch Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 142 Rn. 11), und er auch die erst später als Soll-Bestimmung eingeführte Frist von 15 Jahren (§ 142 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BauGB; vgl. dazu Reidt, a.a.O., Rn. 29a) nur um etwa ein Jahr und fünf Monate überschreitet. Außerdem hat der erkennende Senat die Frage der Eignung und Aktualität des LVmax von 0,25 für Sanierungsgebiete der Nutzungsausprägung „W“ (Anlage 4 der AV Ausgleichsbeträge, ABl. 2009 S. 434, S. 450 f.) für den Wertermittlungsstichtag 28. April 2011 – wie oben ausgeführt – bereits abschließend entschieden und bejaht, ohne dass sich aus dem Vorbringen der Klägerin oder sonst besondere Anhaltspunkte dafür ergäben, warum die das Sanierungsgebiet „Wollankstraße“ betreffende Begründung (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 104) für das gleichzeitig durch dieselbe Verordnung aufgehobene Sanierungsgebiet „Winsstraße“ nicht gelten sollte.
Nachdem das Bundesverwaltungsgericht mit der grundsätzlichen Beschränkung der Überprüfung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung außerhalb der rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung auf eine Plausibilitätsprüfung die Grenzen seines Rechtsschutzauftrages aus Art. 19 Abs. 4 GG aufgezeigt hat (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – BVerwG 4 C 31.13 – juris Rn. 12 m.w.N.), würde der erkennende Senat nach seiner Überzeugung diese Grenzen überschreiten, wenn er die rechtlichen Anforderungen an die Begründung des Maßstabsfaktors LVmax so verschärfte, dass die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung im Wege der allgemein als zulässig anerkannten Zielbaummethode für die Gemeinde zu einem unkalkulierbaren Wagnis werden würde und sie sich durch Belehrungen von auf diesem Gebiet aus Sicht des Bundesverwaltungsgerichts insoweit nicht sachkundigen Gerichten (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014, a.a.O., Rn. 12) gezwungen sähe – wie in dem von der Klägerin in ihrem ergänzenden Schriftsatz vom 25. Juli 2023 (S. 2 – 4) angeführten Fall – auf andere, zusätzlichen Aufwand erfordernde Wertermittlungsmethoden auszuweichen, nach denen der Ausgleichsbetrag zugunsten der Eigentümer und zulasten der gesetzlichen Finanzierungsfunktion des Ausgleichsbetrages – und damit zulasten der Allgemeinheit – geringer ausfällt als nach der angewandten Methode, ohne dass jenes Ergebnis allein deshalb schon „richtiger“ oder gerechter wäre.
5. Die für das erste Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramm in der von der Klägerin beanstandeten Weise ermittelten Ausgleichsbeträge stellen auch keine schon grundsätzlich zu hohe Belastung der Abgabepflichtigen – hier der Klägerin – dar. In ihrer Summe erfüllen die erhobenen Ausgleichsbeträge ihre gesetzliche Finanzierungsfunktion nur hinsichtlich eines Bruchteils der öffentlichen Ausgaben für das jeweilige Sanierungsgebiet. Im Sanierungsgebiet „Wollankstraße“ lag er mit knapp 11,2 Millionen Euro (Ausgleichsbeträge) gegenüber 134 Millionen Euro (öffentliche Gesamtkosten) bei etwas mehr als 8 % (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 8). Im hier in Rede stehenden Sanierungsgebiet „Winsstraße“ beträgt er mit knapp 10,9 Millionen Euro (Ausgleichsbeträge) gegenüber 117,5 Millionen Euro (öffentliche Gesamtkosten) etwas mehr als 9 % der öffentlichen Gesamtkosten (s.o.). Auch sonst ist für eine unangemessene Belastung der Klägerin nichts vorgetragen oder sonst ersichtlich.
VI. Eine Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB kann die Klägerin nicht verlangen.
Auf den Ausgleichsbetrag sind nach dieser Vorschrift die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks anzurechnen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Schon nach dem Wortlaut der Norm kommt es auf durch die Maßnahmen des Eigentümers bewirkte Erhöhungen des „Bodenwertes“ des Grundstücks an. Da sich der Wert des Bodens eines bebauten Grundstücks grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück bestimmt, ist davon auszugehen, dass private Baumaßnahmen des Ausgleichspflichtigen an baulichen Anlagen in der Regel nicht zu sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen des Grundstücks selbst führen. Aufwendungen zur Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes kommen daher nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung einschließlich der beiden für das Städtebaurecht zuständigen Senate des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in der Regel unmittelbar nur dem nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB nicht maßgeblichen Gebäudewert zugute (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5. November 2009 – OVG 2 B 7.07 – juris Rn. 40; Beschluss vom 8. Juni 2010 – OVG 2 S 13.10 – juris Rn. 3 – 5; Urteil des erkennenden Senats vom 27. Januar 2022– OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 119 m.w.N.; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 18. Juli 2017 – 1 L 206/14 – juris Rn. 28).
Im Schrifttum werden als bodenwerterhöhende Maßnahmen im Sinne der Anrechnungsvorschrift in erster Linie solche zur Verbesserung der Grundstücksgestalt (Bodenordnung), der Erschließung oder der Bodenbeschaffenheit angesehen (Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: August 2023, § 155 Rn. 40).
Die Rechtsprechung hat eine Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB bisher außerdem insbesondere bei als nachbarschafts- und gebietsbezogen angesehenen Baumaßnahmen des Abrisses, der Neuerrichtung oder des Ausbaus, Umbaus oder der Erweiterung eines Gebäudes für möglich gehalten. Beispiele sind der Abbruch eines verunstaltend auf die Umgebung wirkenden Gebäudes (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18. November 2005 – 8 S 498/05 – juris Rn. 33), der Neubau eines Gebäudes mit vier Wohneinheiten und einer Gaststätte, den die Begründung der Aufhebung der Sanierungssatzung als eine der „wichtigsten Maßnahmen“ aufführt (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18. November, 2005 a.a.O., Rn. 2 und 27), der Neubau eines Geschäftsgebäudes mit zwei Läden, Büros, einer Wohneinheit und 14 Tiefgaragen-Stellplätzen (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18. November 2005, a.a.O., Rn. 28), nachdem das vormalige Gebäude als Ordnungsmaßnahme auf Kosten der Gemeinde abgebrochen worden war (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18. November 2005, a.a.O., Rn. 32 f.), der Wiederaufbau des historischen Schellenturms im Sanierungsgebiet „Bohnenviertel“ in Stuttgart (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18. November 2005, a.a.O., Rn. 28), die Sanierung der Petrikirche mit Nordkapelle unter Wiederaufbau ihres Turmhelms im Sanierungsgebiet „Stadtzentrum Rostock“ (OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 18. Juli 2017 – 1 L 206/14 – juris Rn. 28), der Umbau eines ehemaligen Umspannwerkes zu einem Wohn- und Geschäftshaus in einem „neubauadäquaten Zustand“ mit „aufwändiger Fassadengestaltung“ und einem „prägenden Tonnendach aus patiniertem Kupfer“ im Sanierungsgebiet „Kreuzberg – Kottbusser Tor“ in Berlin (VG Berlin, Urteil vom 8. Dezember 2011 – VG 13 A 146.05 – n.v., EA S. 2 f. und 12 f.) und die Schaffung von Tiefgaragenstellplätzen (vgl. Hamburgisches OVG Urteil vom 26. Januar 2017 – 3 Bf 52/15 – juris Rn. 70; vgl. auch VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18. November 2005, a.a.O., Rn. 28; in diesem Sinne auch Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 155 Rn. 40).
Ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen über diese im Schrifttum und in der Rechtsprechung genannten Fälle hinaus auch privat finanzierte Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung von Bestandsgebäuden – zusätzlich zu der von ihnen regelmäßig bewirkten Gebäudewerterhöhung – außerdem eine Bodenwerterhöhung zur Folge haben, die dem jeweiligen Eigentümer als selbst bewirkt zuzurechnen und deshalb nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen ist und wie deren Höhe ggf. zu bemessen ist, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn die Anrechnung einer durch die Klägerin selbst bewirkten Bodenwerterhöhung nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB scheitert im vorliegenden Fall jedenfalls daran, dass die Klägerin nicht dargelegt hat, welche eigenen Aufwendungen in welcher Höhe und für welche konkreten Baumaßnahmen sie als den Bodenwert – und nicht nur den Gebäudewert – erhöhend im Einzelnen geltend machen will. Auch wenn nach der Anrechnungsregelung nicht die Aufwendungen selbst anzurechnen sind, sondern die durch sie bewirkte Bodenwerterhöhung des Grundstücks, können gerade die Angaben zu den Kosten der Aufwendungen als Orientierung für die Schätzung der Grundstücksverbesserungen dienen und helfen, aufwendige und umständliche Wertermittlungen zu vermeiden (Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., Rn. 34). Nähere Angaben zu den Aufwendungen der Klägerin und zu Art und Umfang der damit finanzierten privaten Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen finden sich aber weder im Verwaltungsvorgang, etwa im Rahmen der Anhörung oder in der Widerspruchsbegründung, noch in den im gerichtlichen Verfahren eingereichten Schriftsätzen oder deren Anlagen. Der Widerspruchsbescheid vom 12. August 2019 spricht lediglich von „Modernisierung und Instandsetzung in einzelnen Wohnungen“ (a.a.O., S. 9 = Anlage zur Klageschrift vom 16. September 2019); der dort ebenfalls erwähnte hofseitige Balkonanbau ist weder eine Instandsetzung noch eine Modernisierung im sanierungsrechtlichen Sinn und als bloße Erweiterung des Wohnbereichs in Innern um einen sog. Außenwohnbereich (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. April 2023 – OVG 10 N 56/20 – juris Rn. 9), die eine Mieterhöhung rechtfertigen mag, ohne erkennbare Bedeutung für etwaige Bodenwerterhöhungen des Grundstücks. Die Berufungsbegründung schließlich spricht nur allgemein von „Modernisierungsmaßnahmen“ (a.a.O., S. 95). Soweit sich die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat auf die von ihr in Genehmigungsverfahren nach §§ 144, 145 BauGB eingereichten Bauunterlagen beruft (Protokoll der mündlichen Verhandlung, S. 2), fehlen ebenfalls nähere Angaben und ist dem Vor-trag auch deshalb nicht weiter nachzugehen, weil die Bauunterlagen und die Genehmigung den Aufwendungen für die genehmigten Maßnahmen vorauszugehen haben und deshalb über die Art und den Umfang der Verwirklichung der genehmigten Baumaßnahmen und die Höhe der darauf verwendeten Aufwendungen im Einzelnen keine Auskunft geben können.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 167 Abs. 2, Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10, § 711, § 709 Satz 2 ZPO.
Die Revision ist gemäß § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO wegen grundsätzlicher Bedeutung zuzulassen. Das betrifft zum einen die Frage, ob und ggf. wann die Höhe des Anteils der rein eigenfinanzierten privaten Baumaßnahmen (§ 148 BauGB) an den Gesamtkosten im Sanierungsgebiet die Kausalität der Sanierung für die Bodenwerterhöhung entfallen lassen kann, zum anderen die Frage nach den rechtlichen Grenzen des Rechtsschutzauftrages aus Art. 19 Abs. 4 GG bei der gerichtlichen Kontrolle der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung in dem auf eine Plausibilitätsprüfung beschränkten Bereich des Wertermittlungsspielraums der Gemeinde (z.B. bei der Wahl eines von Sachverständigen empfohlenen Maßstabsfaktors LVmax für das Zielbaumverfahren) sowie schließlich die Frage, ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen Bodenwerterhöhungen als Folge privat finanzierter Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung von Bestandsgebäuden nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen sind.
Die grundsätzliche Bedeutung dieser Fragen folgt aus dem Umstand, dass im Land Berlin nach Aufhebung von 21 Sanierungsgebieten des Ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramms der Erlass von Ausgleichsbetragsbescheiden bzw. die Entscheidung über eingelegte Rechtsmittel in einer vierstelligen Zahl von Fällen zurückgestellt worden ist, um angesichts divergierender Auffassungen der jeweils zur Entscheidung berufenen Spruchkörper erster und zweiter Instanz eine höchstrichterliche Klärung abzuwarten.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 152-156 BauGB
§§ 144, 145 BauGB
§§ 136 ff. BauGB
§§ 136 ff BauGB
§§ 1 bis 8 der ImmoWertV
§§ 172 ff. BauGB
§§ 144 f. BauGB
§§ 30, 34 BauGB
§ 154 BauGB
§ 162 BauGB
§ 7h EStG
§ 1 AZG
§ 34 BauGB
§ 136 BauGB
§ 32 AGBauGB
§ 194 BauGB
§ 172 BauGB
§ 30 BauGB
§ 164a BauGB
§ 177 BauGB
§ 148 BauGB
§ 149 BauGB
§ 192 BauGB
§ 15 ImmoWertV
§ 10 ImmoWertV
§ 40 ImmoWertV
§ 6 ImmoWertV
§ 142 Abs. 4 BauGB
§ 16 Abs. 2 ImmoWertV
§ 136 Abs. 2 BauGB
§ 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 162 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 2 BauGB
§ 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB
§ 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO
§ 24 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB
§ 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 162 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 16 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 ImmoWertV
§ 154 Abs. 1 BauGB
§ 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 3 Abs. 1 ImmoWertV
§ 2 Abs. 4 ImmoWertV
§ 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 und 2 BauGB
§ 24 Abs. 1 S. 1 AGBauGB
§ 15 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB
§ 162 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 142 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 136 Abs. 1 BauGB
§ 148 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 136 Abs. 2 und 3 BauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 7h Abs. 1 Satz 1 EStG
§ 7h Abs. 1 Satz 2 EStG
§ 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 136 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 BauGB
§ 164a Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 136 Abs. 4 BauGB
§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB
§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BauGB
§ 14 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
§ 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 148 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 148 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BauGB
§ 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 7h Abs. 2 EStG
§ 146 Abs. 1 BauGB
§ 148 Abs.1 Satz 1 Halbsatz 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB
§ 199 Abs. 1 BauGB
§ 24 Satz 2 ImmoWertV
§ 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB
§ 148 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1, Abs. 2 BauGB
§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB
§ 117 Abs. 5 VwGO
§ 6 Abs. 4 ImmoWertV
§ 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB
§ 142 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BauGB
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 167 Abs. 2, Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 709 Satz 2 ZPO
§ 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO
§ 152 bis 155 des Baugesetzbuches
§ 16 Abs. 5 der hier noch anwendbaren Immobilienwertermittlungsverordnung
Art. 19 Abs. 4 GG
Art. 3 Abs. 1 GG
Art. 28 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 Satz 1 GG
Art. 3 Abs. 2 VvB
Art. 28 Abs. 1 S. 2 GG
Art. 47 VvB
Art. 64 VvB
Art. 47 Abs. 1 Satz 1 VvB
Art. 64 Abs. 1 Satz 1 VvB
Art. 47 Abs. 2 VvB
Art. 64 Abs. 2 VvB
Art. 47 Abs. 2 Satz 1 VvB
Art. 64 Abs. 2 Satz 1 VvB
Art. 47 Abs. 2 Satz 2 VvB
Art. 64 Abs. 2 Satz 2 VvB
Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG
Art. 28 Abs. 1 Satz 2 GG

Zitierte Entscheidungen: 13 K 267.19
2 B 1.16
13 K 268.19
13 K 271.14
19 K 69.16
19 K 482.20
2 B 7.16
2 B 11.16
2 B 2.16
19 K 482/20
13 K 149.13
13 K 185.19
2 S 23.10
10 B 6.19
10 S 50.10
2 BvR 1619/83
2 BvL 25/81
2 B 10.16
10 S 12.12
10 N 68/22
2 D 10/17
8 S 498/05
6 B 10540/19
10 S 36.19
4 B 66.17
4 B 18.19
10 B 7/23
10 B 3.19
4 B 71.04
4 C 31.13
2 B 18.16
3 Bf 54/15
2 S 12.12
1 A 374/08
1 A 387/08
4 Bf 66/13
4 NB 15.94
6 A 10137/14
1 BvR 2523/13
9 CN 1.01
4 B 69.95
2 B 7.07
2 S 13.10
1 L 206/14
13 A 146.05
3 Bf 52/15
10 N 56/20