Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2015-07-10, Aktenzeichen 1 U 246/12
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2015:0710.1U246.12.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Auf die Berufung des Klägers wird das am 17. August 2012 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, eine Löschungsbewilligung hinsichtlich der für sie in Abteilung II des Grundbuchs von O2, Blatt 2, des Amtsgerichts O1 eingetragenen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu erteilen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um den Bestand einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit.
Mit notarieller Urkunde vom 8. Juni 2006 verkaufte der Kläger den Käufern A und B (im Folgenden kurz: Käufer) die im Grundbuch von O2, Amtsgericht O1, Blatt 2, lfd. Nr. 8, Flur 1, Flurstück 1, Gebäude- und Freifläche, C-Straße ..., 2.816 qm, und im Grundbuch von O2, Amtsgericht O1, Blatt 3, lfd. Nr. 1, Flur 2, Flurstück 3, O3, ..., 539 qm, und lfd. Nr. 2, Flur 2, Flurstück 2, O3, ..., 1.183 qm eingetragenen Grundstücke. Der Kaufpreis sollte 1.046.000,00 Euro betragen und in mehreren Raten gezahlt werden. Das Eigentum sollte erst mit vollständiger Kaufpreiszahlung auf die Käufer übertragen werden.
Die Käufer beabsichtigten, auf dem Grundstück C-Straße ... eine Schankwirtschaft zu betreiben. Deswegen schlossen die Käufer am 23. August 2006 mit der Beklagten ein "Darlehens- und Bierlieferungsabkommen" (Anlage B1, Bl. 66 f. d.A.), mit welchem sie sich u.a. verpflichteten, ab dem 1. Oktober 2006 für die Dauer von zehn Jahren ununterbrochen im Einzelnen bezeichnetes Bier der Beklagten auf dem Grundstück C-Straße ..., sogenannte Absatzstätte, zu beziehen und auszuschenken und zugunsten der Beklagten eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit an dem Grundstück zu bestellen.
Mit notarieller Urkunde vom gleichen Tag (Bl. 22 f. d.A.) bewilligte und beantragte der Kläger als Eigentümer zugunsten der Beklagten die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit an dem im Grundbuch von O2, Amtsgericht O1, Blatt 2, C-Straße ..., eingetragenen Grundbesitz mit dem Inhalt:
"Die X GmbH ... Co. KG, O5, D-Straße ..., O6, hat das ausschließliche Recht, auf dem vorbezeichneten Grundstück eine Schankwirtschaft oder eine Bierverkaufsstelle sonstiger Art mit den dazugehörigen Anlagen und Einrichtungen zu betreiben und zu unterhalten oder durch Dritte betreiben zu lassen.
Die Eigentümer bzw. die zukünftigen Eigentümer dürfen auf dem belasteten Grundstück Bier nicht anbieten, lagern, ausschenken oder vertreiben."
Mit Schreiben vom 27. März 2009 kündigte die Beklagte das den Käufern gewährte Darlehen wegen Zahlungsverzugs. Nachdem die Käufer auch gegenüber dem Kläger mit Zahlung der Kaufpreisraten in Verzug geraten waren, trat der Kläger mit Schreiben vom 22. März 2010 von dem Kaufvertrag zurück.
Mit seiner Klage hat der Kläger von der Beklagten die Bewilligung der Löschung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit verlangt.
Wegen des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes im Übrigen und der erstinstanzlich von den Parteien gestellten Anträge wird auf das am 17. August 2012 verkündete Urteil des Landgerichts Bezug genommen.
Mit dem angefochtenen Urteil, auf dessen Begründung wegen der Einzelheiten verwiesen wird, hat das Landgericht die Klage abgewiesen.
Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er sein Begehren in vollem Umfang weiterverfolgt.
Er rügt im Wesentlichen, indem das Landgericht seine Anfechtung seiner in der Nachtragsurkunde abgegebenen Willenserklärung habe nicht durchgreifen lassen, habe es einen bei ihm nicht vorhanden Willen unterstellt. Die Begründung des Landgerichts, mit Bestellung der Dienstbarkeit hätten die Käufer in die Lage versetzt werden sollen, auf dem Grundstück eine Gaststätte zu betreiben, um die Raten für den Kaufpreis aufzubringen, entspräche nicht den Tatsachen. Er habe sich bei Abgabe seiner auf die dingliche Einigung gerichteten Willenserklärung darüber geirrt, dass er hierzu nicht verpflichtet gewesen sei. Außerdem habe er nur eine für den Fall des Rücktritts auflösend bedingte Einigung erklären wollen.
Das Landgericht sei auch zu Unrecht davon ausgegangen, dass eine Geschäftseinheit im Sinne des § 139 BGB nicht bestehe. Die aufschiebend bedingte Übertragung des Eigentums in der Kaufvertragsurkunde und die Bestellung der Dienstbarkeit bildeten eine Einheit und könnten daher nur gemeinsam "stehen und fallen". Der
Wille, beide Geschäfte als einheitliches Rechtsgeschäft zu behandeln, sei in der Bestellungsurkunde vom 23. August 2006 deutlich zum Ausdruck gebracht worden. Aus der gewählten Bezeichnung als "Nachtrag zum Grundstückskaufvertrag" sei erkennbar, dass es sich nicht um eine rechtlich selbständige Erklärung habe handeln sollen. Auch werde im zweiten Absatz der "Vorbemerkung" klar zum Ausdruck gebracht, dass er die Bewilligung nur im Interesse der Eigentumsumschreibung erteile. Außerdem habe er für die Bewilligung keine Gegenleistung erhalten. Hätte es sich um getrennte Rechtsgeschäfte gehandelt, hätte er auf einer Gegenleistung bestanden. Sein Verzicht hierauf erkläre sich nur dadurch, dass die Parteien bereits im Zeitpunkt der Bestellung der Dienstbarkeit davon ausgegangen seien, dass bei Wegfall der Auflassung zugleich auch die Dienstbarkeit entfalle. Auch der sehr gering angesetzte Wert der Urkunde zeige, dass es sich um ein einheitliches Rechtsgeschäft handele. Dieser erkläre sich daraus, dass es sich aus Sicht der Beteiligten und des Notars bloß um einen Zusatz zu dem Kaufvertrag gehandelt habe.
Das Landgericht habe zudem übersehen, dass die schuldrechtliche Vereinbarung zwischen den Käufern und der Beklagten nicht zur Auslegung des Inhalts der Dienstbarkeit herangezogen werden dürfe. Vielmehr seien von dem an die jeweiligen Eigentümer gerichteten Verbot alle Biersorten umfasst. Die Beklagte wisse aber und sei damit einverstanden, dass in der auf dem Grundstück betriebenen Gaststätte auch andere Biere ausgeschenkt würden. Dies zeige, dass die Beklagte kein Interesse mehr habe, an der Dienstbarkeit in der eingetragenen Form festzuhalten. Das gesicherte Interesse sei somit entfallen. Schließlich sei auch festgestellt worden, dass die Bierbezugsverpflichtung in dem vertraglich angegebenen Umfang nicht eingehalten werde.
Das Landgericht habe auch einen Anspruch auf Löschung der Dienstbarkeit wegen Zweckfortfalls nicht geprüft. Zweck der Bestellung der Dienstbarkeit sei die Erfüllung des Kaufvertrages mit Herbeiführung des Eigentumsübergangs gewesen. Dieser Zweck sei mit seinem Rücktritt vom Kaufvertrag und dem Widerruf der Auflassung entfallen. Schließlich stehe ihm im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Löschungsanspruch aus dem gesetzlichen Begleitschuldverhältnis zu. Auch habe er einen Anspruch gegen die Beklagte auf Verzicht auf die Dienstbarkeit gemäß § 242 BGB.
Mit Schriftsatz vom 1. Juni 2015 trägt er weiter vor, mittlerweile seien die Käufer rechtskräftig zur Räumung und Herausgabe verurteilt worden. Er habe den Besitz an dem Grundstück zurückerhalten und bewohne es seit dem 6. Oktober 2013 nunmehr selbst. Auf der Liegenschaft werde keine Gaststätte mehr betrieben, insbesondere auch kein Bier mehr ausgeschenkt.
Er beantragt,
das am 17. August 2012 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, eine Löschungsbewilligung hinsichtlich der für sie in Abteilung II des Grundbuchs von O2, Blatt 2, des Amtsgerichts O1 eingetragenen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochten Urteil.
Wegen des zweitinstanzlichen Vorbringens im Übrigen wird auf die im Berufungsverfahren zur Akte gereichten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung des Klägers hat Erfolg.
I. Der Kläger kann von der Beklagten gemäß § 894 BGB die Erteilung der Löschungsbewilligung verlangen, weil das Grundbuch mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklang steht. Denn die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist erloschen. Jedenfalls wäre die Weigerung der Beklagten, die Löschungsbewiliigung zu erteilen, nach § 242 BGB treuwidrig.
1. Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit erlischt dann, wenn das mit der Dienstbarkeitsbestellung verfolgte Interesse endgültig entfallen ist, etwa weil sämtliche durch die Dienstbarkeit begünstigten Nutzungsarten endgültig aufgegeben worden sind (BGH, Urteil vom 6. Februar 2009 - V ZR 139/08 - juris, Rn. 11).
So liegen die Dinge hier. Das mit der Bestellung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit verfolgte Interesse der Beklagten ist entfallen.
a) Im vorliegenden Fall handelt es sich bei der beschränkten persönlichen Dienst barkeit um eine sogenannte Sicherungsdienstbarkeit zur Absicherung der von den Käufern gegenüber der Beklagten mit dem "Darlehens- und Bierlieferungsabkommen" eingegangenen Bierbezugsverpflichtung. Diese Bierbezugsverpflichtung ergibt sich aus Ziffer 2. des Abkommens, wonach die Käufer gewährleisten, dass an der Absatzstätte C-Straße ... ab dem 1. Oktober 2006 für die Dauer von zehn Jahren im Einzelnen bezeichnetes Bier der Beklagten bezogen und ausgeschenkt wird.
Dass ausschließlich die Verpflichtung zum Bierbezug und im untrennbaren Zusammenhang hiermit stehend das auf ein Wettbewerbsverbot gerichtete Interesse der Beklagten, allein auf der Absatzstätte eine Stelle zum Verkauf von Bier zu betreiben, besichert werden sollen, ergibt sich aus dem Inhalt der Dienstbarkeit, wie sie im Grundbuch eingetragen worden ist. Danach hat die Beklagte das ausschließliche Recht, auf dem belasteten Grundstück eine Schankwirtschaft oder Bierverkaufsstelle sonstiger Art zu betreiben oder durch Dritte betreiben zu lassen, und der jeweilige Eigentümer darf auf dem belasteten Grundstück Bier nicht anbieten, lagern, ausschenken oder vertreiben.
b) Dieser ausschließliche Sicherungszweck ist entfallen.
aa) Zwar ist die Dienstbarkeit anders als die Bierbezugsverpflichtung, die sie sichert, nicht zeitlich beschränkt. Die Bierbezugsverpflichtung der Käufer für die Absatzstätte ist demgegenüber auf zehn Jahre befristet. Nach Auslauf der Bierbezugsverpflichtung auf der Absatzstätte kann die auf der Absatzstätte eingetragene Dienstbarkeit die Bierbezugsverpflichtung nicht mehr sichern. Besteht keine Verpflichtung mehr, auf der Absatzstätte Bier der Beklagten zu beziehen, hat das Verbot an den jeweiligen Eigentümer keine Schutzfunktion mehr zugunsten der Beklagten. Denn das Verbot an den jeweiligen Eigentümer soll den Bezug und Absatz von Bier der Beklagten sichern. Es wäre dann aber ohne Sinn, so dass mit Auslauf der zehnjährigen Bierbezugsverpflichtung am 30. September 2016 auch der diesbezügliche Sicherungszweck der Dienstbarkeit erlöschen würde. Nichts anderes würde für das der Beklagten eingeräumte ausschließliche Recht zum Betrieb einer Schankwirtschaft oder Bierverkaufsstelle sonstiger Art gelten, wobei hier die "Schankwirtschaft" lediglich ein Unterfall der "Bierverkaufsstelle" sein soll, wie sich aus dem Zusatz "sonstiger Art" für die Bierverkaufsstelle unzweifelhaft ergibt. Dieses ausschließlich auf den Verkauf von Bier gerichtete Verständnis des Begriffs der "Schankwirtschaft" teilt auch die Beklagte, wenn sie auf Seite 6 der Berufungserwiderung ausführt, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit beinhalte das Exklusivrecht der Beklagten hinsichtlich des Ausschanks von Bieren in der Gaststätte auf dem streitgegenständlichen Grundstück.
Auch dieses ausschließliche Ausschankrecht würde jedoch mit Ablauf des 30. September 2016 erlöschen. Denn das alleinige Ausschankrecht der Beklagten und das diesem immanente Wettbewerbsverbot sollen die Bierbezugsverpflichtung absichern. Denn ohne Bierbezugsverpflichtung auf der Absatzstätte haben auch das ausschließliche Recht der Beklagten zum dortigen Betrieb einer Bierverkaufsstelle und das damit einhergehende Wettbewerbsverbot keine Funktion mehr.
Ein anderer Sicherungszweck ist auch nicht ersichtlich. Weitergehende Interessen der Beklagten sichert die Dienstbarkeit nicht. Insbesondere sichert entgegen der von der Beklagten geäußerten Ansicht die Dienstbarkeit im Verhältnis zum belasteten Grundstück und dessen Eigentümer nicht auch sonstige Verbindlichkeiten der Käufer. Ein solcher Sicherungszweck ergibt sich nicht aus dem Inhalt der Grundbucheintragung, auf welche wegen der Ermittlung des Inhalts einer Dienstbarkeit vorrangig abzustellen ist (vgl. BGH, Urteil vom 6. Februar 2009 - V ZR 139/08 - Rn. 13, juris). Wortlaut und Sinngehalt der Grundbucheintragung ergeben selbst unter Zuhilfenahme der Eintragungsbewilligung nichts für die Auffassung der Beklagten, die Dienstbarkeit bezwecke auch die Sicherung sonstiger Verbindlichkeiten der Käufer.
Es mag sein, dass sich aus dem "Darlehens- und Bierbezugsabkommen" ein solcher nur schuldrechtlich vereinbarter Sicherungszweck ergibt. Diese Vereinbarung besteht und wirkt jedoch nur gegenüber den Käufern, nicht auch gegenüber dem Kläger, mit welchem gerade auch nach dem eigenen Vortrag der Beklagten ausweislich des Protokolls der mündlichen Verhandlung vor dem Senat keine schuldrechtliche Vereinbarung geschlossen worden sei. Eine Rechtsmacht der Käufer, das Grundstück des Klägers einer derartigen Haftung zu unterwerfen, gab es nicht. Wie im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat erörtert, kann sich die Beklagte auch nicht auf die im Kaufvertrag unter Ziffer X. den Käufern erteilte Belastungsvollmacht berufen. Diese deckt das hier in Rede stehende Rechtsgeschäft nicht ab.
bb) Das mit der Bestellung der Dienstbarkeit verfolgte Interesse der Beklagten ist jedoch spätestens im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Senat entfallen. Denn den Käufern ist die Erfüllung der Bierbezugsverpflichtung auf der Absatzstätte unmöglich geworden, und es steht nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung vor dem Senat auch nicht zu erwarten, dass die Beklagte selbst oder durch Dritte eine Schankwirtschaft oder Bierverkaufsstelle sonstiger Art auf der Absatzstätte betreiben wird.
(1) Den Käufern ist der Bierbezug auf der Absatzstätte C-Straße ... unmöglich geworden. Nach Rücktritt des Klägers von dem Grundstückskaufvertrag war dieser rückabzuwickeln und die Käufer hatten die verkauften Grundstücke zu räumen und herauszugeben. Dies ist auch geschehen. Das Landgericht O1 hat in dem Verfahren ... die Käufer zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Die allein von der Käuferin A eingelegte Berufung hat das Oberlandesgericht O1 mit Beschluss vom 2. September 2013 -... - rechtskräftig zurückgewiesen. Wie der Kläger vorgetragen hat, hat er die Räumung schon während des anhängigen Berufungsverfahrens durchgeführt und bewohnt seit dem 6. Oktober 2013 die Grundstücke selbst, ohne dass dort überhaupt noch eine Gaststätte betrieben oder Bier ausgeschenkt würde.
Die Beklagtenvertreter haben zwar mit Schriftsatz vom 22. Juni 2015 mit Nichtwissen bestritten, dass die Käufer zur Räumung und Herausgabe verurteilt worden seien. Dass keine Gaststätte betrieben wird, ist jedoch unstreitig geblieben. Im Übrigen wäre das Bestreiten mit Nichtwissen auch nicht zulässig. Denn gerade der Beklagten
als Vertragspartnerin der Bierbezugsverpflichtung muss bekannt sein, ob auf der Absatzstätte ihr Bier noch bezogen und die Bezugsverpflichtung durch die Käufer erfüllt wird oder nicht. Dies hat der Senat auch im Termin zur mündlichen Verhandlung mit der Beklagten erörtert. Soweit der Beklagtenvertreter hierauf erklärt hat, das Bestreiten mit Nichtwissen sei lediglich aus anwaltlicher Vorsicht erfolgt, vermochte aber auch der als informiert geladene Vertreter der Beklagten keine Angaben zu machen, die den Vortrag des Klägers widerlegt hätten. Damit steht aber zur Überzeugung des Senats fest, dass schon seit Räumung der Absatzstätte während des anhängigen Berufungsverfahrens (Az.: ...), jedenfalls aber seit Einzug des Klägers am 6. Oktober 2013 auf die Absatzstätte, kein Bier der Beklagten mehr dort bezogen wird und die Beklagte selbst seit fast zwei Jahren ihre Rechte aus der Dienstbarkeit nicht mehr ausgeübt oder in Anspruch genommen hat.
Dass der Kläger tatsächlich dort wohnhaft ist, was die Beklagte ebenfalls nicht bestritten hat, ergibt sich nicht zuletzt aus dem Umstand, dass die Terminsladung an seine alte Anschrift E-Straße ... in O4 als unzustellbar zurückkam, während die erneute Ladung an die Anschrift der Absatzstätte nicht zurückkam.
(2) Es steht auch nicht zu erwarten, dass die Beklagte in den verbleibenden 15 Monaten bis zum Ablauf der Bierbezugsverpflichtung die Dienstbarkeit noch in Anspruch nehmen wird. Vielmehr ist das mit der Dienstbarkeit verfolgte Interesse endgültig erloschen. Hierbei genügt die Feststellung, dass nach objektiven Anhaltspunkten bei normalem und regelmäßigem Verlauf der Dinge in der Zukunft mit Vorteilen aus der Dienstbarkeit nicht mehr zu rechnen ist. Eine vage Möglichkeit, dass die Dienstbarkeit in Zukunft doch noch einmal einen Vorteil bietet, verhindert zwar ihr Erlöschen nicht (vgl. m.w.N. OLG München, Beschluss vom 11. Dezember 2014 - 34 Wx 193/14 - Rn. 15, juris). Selbst für eine solche vage Möglichkeit haben sich bei der Erörterung der Frage ausweislich des Protokolls der mündlichen Verhandlung, ob das mit der Dienstbarkeit verfolgte Interesse der Beklagten endgültig entfallen ist, keine Anhaltspunkte ergeben. Es ist nicht von der Beklagten geltend gemacht worden, dass sie selbst oder durch einen Dritten in den wenigen noch verbleibenden Monaten dort eine Bierverkaufsstelle einzurichten beabsichtigt. Dieser Gesichtspunkt ist ausdrücklich mit den Vertretern der Beklagten erörtert und ausgeführt worden, dass sich unter diesen Umständen eine Verweigerung der Löschungsbewilligung auch als Verstoß gegen das Schikaneverbot darstellen kann.
c) Da ein weitergehender Sicherungszweck mit dem Kläger nicht vereinbart ist und sich auch nicht aus dem im Grundbuch eingetragenen Inhalt der Dienstbarkeit entnehmen lässt, kann der Kläger unabhängig von schuldrechtlichen Vereinbarungen der Beklagten mit den Käufern seinen dinglichen Anspruch aus § 894 BGB erfolgreich geltend machen.
2. Selbst dann, wenn in Ansehung der verbleibenden Restlaufzeit der Bierbezugsverpflichtung von nur noch knapp 15 Monaten die Dienstbarkeit noch nicht wegen Fortfalls des besicherten Interesses erloschen wäre, könnte die Beklagte nicht die Erteilung der Löschungsbewilligung verweigern. Denn das Festhalten an der Dienstbarkeit, die wie ausgeführt lediglich die Interessen der Beklagten an einer bestimmten Art und Weise der Bewirtschaftung der Absatzstätte sichert, die die Beklagte faktisch aber aufgegeben hat, würde sich als Verstoß gegen das Schikaneverbot des § 226 BGB darstellen. Wie im Termin zur mündlichen Verhandlung erörtert könnte die Beklagte zudem aufgrund ihrer Rechtsposition von dem Kläger, der nun das belastete Grundstück privat bewohnt, verlangen, es zu unterlassen, dort Bier für den eigenen Konsum zu lagern oder im privaten Kreis Freunden anzubieten. Darüber hinaus wäre die Weigerung der Beklagten nach § 242 BGB treuwidrig, weil sie auf das Festhalten einer bloß nur noch formalen Position gerichtet wäre, die sie in wenigen Monaten ohnehin aufgeben müsste.
II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 2 O 169/12
V ZR 180/15
V ZR 139/08
34 Wx 193/14