Landgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-12-14, Aktenzeichen 2-13 O 150/22
ECLI: ECLI:DE:LGFFM:2022:1214.2.13O150.22.00

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrag vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf bis 380.000,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um Schadensersatzansprüche bzw. die Rückabwicklung eines Kaufvertrages.
Die Klägerin als Käuferin und der Beklagte als Verkäufer schlossen am 12.07.2021 einen notariellen Kaufvertrag über einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück verbunden mit Sondereigentum "an der Wohnung Nr. …, …". § 3 Ziffer. 1 des Kaufvertrages lautet: "Der Käufer bestätigt, das Kaufobjekt besichtigt zu haben. Eine besondere Beschaffenheit desselben ist nicht vereinbart. Das Kaufobjekt wird veräußert, wie es steht und liegt unter Ausschluß jeglicher Sachmängelhaftung. […] Das Kaufobjekt ist nicht vermietet; es ist dem Käufer frei von Rechtsmängeln zu übergeben." Wegen dem weiteren Inhalt des Kaufvertrages wird auf Bl. 12 ff. d.A. Bezug genommen. Die Eigentumsübertragung hat stattgefunden.
Die Klägerin behauptet, bei der Kaufsache handele es sich nicht um eine Wohnung, die Wohnnutzung sei nicht zulässig. Eine nachträgliche Baugenehmigung zur Nutzung als Wohnung würde 180.000,00 EUR kosten, dies sei für die Klägerin nicht erschwinglich. Es sei fraglich, ob die verlangten Baumaßnahmen (zweiter Rettungsweg, Wärmedämmung u.a.) überhaupt möglich seien. Die Klägerin ist der Ansicht, ihr stehe im Wege des großen Schadensersatzes die Rückzahlung der Kaufpreises Zug-um-Zug gegen Rückübertragung der Kaufsache sowie der Ersatz weiterer Schäden zu.
Hilfsweise stützt die Klägerin ihre Ansprüche darauf, dass in der unter der Kaufsache liegenden Wohnung Risse in der Decke entstanden seien, welche auf Umbauarbeiten des Beklagten im Jahre 2007 zurückzuführen seien. Diesen Sachverhalt habe der Beklagte der Klägerin verschwiegen, obwohl er ihn hätte offenbaren müssen.
Hilfsweise erklärt die Klägerin in der Klageschrift den Rücktritt vom Kaufvertrag.
Die Klägerin beantragt,
1. Den Beklagten zu verurteilen, 330.000,00 Euro (Kaufpreis) nebst 5% Punkten Zinsen über dem Basiszins seit dem 01.02.2022 an die Klägerin Zug-um-Zug gegen Rückübertragung der Liegenschaft Frankfurt am Main, …, "Wohnung" …, eingetragen im Grundbuch von Frankfurt am Main, Bezirk …, Blatt … zu zahlen.
2. Den Beklagten zu verurteilen, die Klägerin von den außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 4.439,39 Euro durch Zahlung an Rechtsanwalt … freizustellen.
3. Festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, die Klägerin freizustellen bzw. ihr Erstattung zu leisten von bzw. für:
a. etwaigen Grunderwerbssteuern die für den Kauf und oder die Rückabwicklung des Kaufvertrages des Notars …, Frankfurt am Main, UR-Nr.: …, Liegenschaft ...
b. dem Honorar nach HOAI des Architekten …, Frankfurt am Main, für den Versuch eine Umnutzungserlaubnis als Wohnung für die Kaufsache zu erhalten.
c. etwaigen weiteren Notar- und Grundbuch kosten für die Rückübertragung der Kaufsache.
d. dem Hausgeld seit September 2021 bis zur Eigentumsumschreibung auf den Beklagten.
e. den Bankzinsen welche die Klägerin für das den Kauf finanzierende Bankdarlehen seit Januar 2022 leisten muss.
4. Den Beklagten zu verurteilen, 2.594,56 Euro Notarkosten nebst 5%Punkten Zinsen seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen.
5. Den Beklagten zu verurteilen, 1.502 Euro Grundbuchkosten nebst 5%Punkten Zinsen seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen.
6. Den Beklagten zu verurteilen, 2.842,28 Euro Umzugskosten nebst 5%Punkten Zinsen seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen.
7. Den Beklagten zu verurteilen, 4.760,09 Euro Kosten für nötige Instandsetzungen der Wohnung nebst 5%Punkten Zinsen seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage zurückzuweisen.
Der Beklagte behauptet, in den 14 Jahren, in welchen er die Kaufsache bewohnt habe, seien keinerlei Umstände bekannt geworden, die gegen die Nutzbarkeit zu Wohnzwecken sprechen würden. Es liege außerdem keine Nutzungsuntersagung der Stadt vor. Das baurechtliche Problem – nämlich das Fehlen eines zweiten Rettungswegs – sei außerdem durch die Errichtung des Gerüsts an der südlichen Seite des Gebäudes gelöst, auch wenn die Klägerin die Beteiligung an dem Gerüst verweigert habe.
Der Beklagte rügt die Zuständigkeit.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze der Parteien und der von ihnen überreichten Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig aber unbegründet.
I.
Das angerufene Landgericht Frankfurt am Main ist international sowie sachlich und örtlich zuständig.
Die örtliche Zuständigkeit folgt aus § 29 ZPO, denn der Erfüllungsort ist Frankfurt am Main. Ist der Kaufvertrag beiderseitig erfüllt und klagt der Käufer nach Rücktritt auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückgewähr der Kaufsache, so ist einheitliche Erfüllungsort und damit Gerichtsstand der Ort, wo sich die Kaufsache zum Zeitpunkt des Rücktritts nach dem Vertrag befindet, da an diesem Ort die Kaufsache zurückzugewähren ist (Schultzky in: Zöller, Zivilprozessordnung, § 29 Besonderer Gerichtsstand des Erfüllungsorts, Rn. 25_51 m.w.N.). Dies gilt auch bei der Verbindung von Rücktritt und Schadensersatz sowie bei der Geltendmachung des sogenannten "großen Schadensersatzes (Schultzky in: Zöller, Zivilprozessordnung a.a.O). Der Gegenauffassung, wonach sich der Erfüllungsort für die Rückzahlung des Kaufpreises grundsätzlich nach dem Sitz des Verkäufers richtet, kann nicht gefolgt werden (zum Meinungsstand: OLG Köln, Beschluss vom 21. April 2021 – I-8 AR 11/21 –, juris). Denn die Anknüpfung an den Austauschort ist gerechtfertigt, weil ein von dem Verkäufer zu vertretender Mangel zum Rücktritt / großen Schadensersatz führt und der zurücktretende Käufer ihn nach § 346 Abs. 1 BGB lediglich in die Lage versetzen muss, über die Kaufsache Verfügung zu können (KG Berlin, Beschluss vom 16. November 2020 – 2 AR 1053/20 –, Rn. 10, juris).
Die internationale Zuständigkeit folgt, da der Erfüllungsort in Frankfurt am Main liegt, aus Art. 5 Nr. 1 a) LugÜ.
II.
Die Klage ist jedoch unbegründet. Dem geltend gemachten Gewährleistungssprüchen der Klägerin steht der in § 3 Ziffer 1 des Kaufvertrages vereinbarte Gewährleistungsausschluss entgegen. Es kann daher auch dahinstehen, ob für den Feststellungsantrag das entsprechende Feststellungsinteresse i.S.v. § 256 ZPO besteht.
1.
Die Klägerin hat keinen Anspruch nach §§ 437 Nr. 3, 281 Abs. 1 BGB auf Zahlung in Höhe von 330.000,00 EUR Zug-um-Zug gegen Rückübertragung der Kaufsache.
Dem Gewährleistungsanspruch nach §§ 437 Nr. 3, 281 Abs. 1 BGB steht der Gewährleistungsausschluss nach § 3 Ziffer 1 des Kaufvertrages entgegen. Es kann aus diesem Grund dahinstehen, ob überhaupt ein Sachmangel i.S.d. § 434 BGB a.F. besteht.
Nach § 3 Ziffer 1 des Kaufvertrages wird das Kaufobjekt "wie es steht und liegt unter Ausschluss jeglicher Sachmängelhaftung" veräußert. Der insoweit vereinbarte Gewährleistungsausschluss umfasst beide – unterstellten – Sachmängel, sowohl die fehlende Baugenehmigung/Nutzungsgenehmigung, als auch Schäden durch Bauarbeiten, welche zu Rissen in der darunterliegenden Wohnung führen sollen.
a.
Es kann dahinstehen, ob der Gewährleistungsausschluss sich nicht auf eine vereinbarte Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB a.F. bezieht. Denn eine Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend, dass das Kaufobjekt zu Wohnzwecken genutzt werden kann bzw. darf, wurde vorliegend nicht geschlossen. Anders als die Klägerin meint, kann § 1 des Kaufvertrages allein wegen der Verwendung des Wortes "Wohnung" nicht so ausgelegt werden, dass eine Beschaffenheit dahingehend vereinbart war, dass die Wohnnutzung der Kaufsache zulässig ist. Zwar können Beschreibungen des Kaufgegenstandes eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellen. Jedoch setzt eine entsprechende Vereinbarung voraus, dass das Kaufvertrag die Pflicht des Verkäufers bestimmt, die gekaufte Sache in dem Zustand zu übereignen und zu übergeben, wie ihre Beschaffenheit im Vertrag festgelegt ist (Palandt/Weidenkaff, 80. Aufl., Rn. 15.). In § 1 des Kaufvertrages kann aber bei objektiver Auslegung nicht entsprechend verstanden werden. Vielmehr handelt es sich bei der Formulierung lediglich um eine Identifizierung des Kaufobjekts, welche sich nach der Bezeichnung des gegenständlichen Wohnungseigentums richtet. Dabei folgt die Formulierung im Kaufvertrag dem Inhalt des Grundbuches (Anlage B5). Es ist auch gerichtsbekannt, dass Teilungserklärungen von Wohnungseigentümergemeinschaften in aller Regel die Bezeichnung "Wohnung Nr. X" nutzen, um die verschiedenen Sondereigentumseinheiten entsprechend zu individualisieren und nummerieren. Weiter spricht gegen das Vorliegen einer Beschaffenheitsvereinbarung die eindeutige Regelung in § 3 Ziffer 1 der Urkunde, wonach "eine besondere Beschaffenheit [des Kaufobjekts]" nicht vereinbart ist.
Im Übrigen führen Beschreibungen von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB (BGH, Urteil vom 6. November 2015 – V ZR 78/14 –, BGHZ 207, 349-358). Soweit die Klägerin also meint, es sei "immer von einer Wohnung gesprochen worden", kann daraus keine Beschaffenheitsvereinbarung abgeleitet werden, wobei die Klägerin schon nicht substantiiert vorgebracht hat, wann und ob überhaupt der Beklagte selbst entsprechende Aussagen getätigt haben soll.
b.
Der Gewährleistungsausschluss kann auch, entgegen der Auffassung der Klägerin, nicht so ausgelegt werden, dass nur Mängel umfasst sein sollen, die man der Wohnung ansehen kann. Bei der Vertragsauslegung ist in erster Linie der von den Parteien gewählte Wortlaut der Vereinbarung und den diesem zu entnehmenden objektiv erklärten Parteiwillen zu berücksichtigen. Nach diesem Maßstab folgt bei der objektiven Auslegung von § 3 Ziffer 1 des Kaufvertrages, dass zwar festgehalten wurde, dass das Kaufobjekt besichtigt wurde. Direkt anschließend wurde jedoch geregelt, dass keine besondere Beschaffenheit vereinbart wird. Der Gewährleistungsausschluss nimmt auch nicht, wie etwa bei Formulierungen wie "gekauft wie besichtigt", die hier gerade nicht verwendet wurde, auf die festgehaltene Besichtigung Bezug. Im Zusammenspiel mit dem expliziten Ausschluss einer Beschaffenheitsvereinbarung ist der Gewährleistungsausschluss demnach umfassend zu verstehen.
c.
Soweit die Klägerin meint, der Gewährleistungsausschluss gelte nicht für Rechtsmängel, steht hier schon gar kein Rechtsmangel im Raum. Ein Rechtsmangel nach § 435 BGB besteht, wenn der verkaufte Gegenstand nicht frei von Rechten ist, die Dritte gegen den Käufer geltend machen können (HK-BGB/Ingo Saenger, 11. Aufl. 2021, BGB § 435 Rn. 2). Dies trifft hier auf keinen der von der Klägerin behaupteten Mängel zu.
d.
Der Beklagte kann sich auch auf den Gewährleistungsausschluss berufen. Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Das Gericht konnte keine Überzeugung dahingehend gewinnen, dass der Beklagte einen – unterstellten – Sachmangel wegen fehlender Baugenehmigung verschwiegen hat (§ 444 Alt. 1 BGB). Darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen von Arglist ist insoweit die Klägerin. Diese muss beweisen, dass sie die Beklagtenseite im Zuge der Kaufvertragsverhandlungen bezüglich der fehlenden Baugenehmigung arglistig getäuscht hat. Dies setzt vor allem voraus, dass die Klägerin beweist, dass der Beklagtenseite überhaupt bekannt war, dass das verkaufte Objekt für die Nutzung als Wohnung über keine Genehmigung verfügte.
Substantiierter Vortrag der Klägerin, dass der Beklagte selbst positive Kenntnis von der – angeblich – fehlenden Genehmigung hatte, liegt nicht vor. Es liegen auch keinerlei Indizien vor, die auf eine entsprechende Kenntnis hindeuten könnten. Die Klägerin gab in der informatorischen Anhörung vor dem Gericht selbst an, dass das Thema der Genehmigung im Rahmen der Vertragsverhandlung nicht aufgekommen sei und sie auch nie danach gefragt habe. Aus der informatorischen Anhörung des Beklagten konnte eine entsprechende Arglist auch nicht abgeleitet werden. Im Gegenteil, der Beklagte konnte schildern, dass er von der – unterstellte – fehlende Genehmigung keinerlei Kenntnis gehabt habe und sich während seiner Zeit als Eigentümer und Besitzer der Kaufsache auch keinerlei Umstände ergeben haben, die darauf hingewiesen hätten. Seine Schilderungen waren glaubhaft und lebensnahe. So sagte er etwa aus, dass die Abgaben für die Kaufsache immer in Bezug auf eine Wohnnutzung erfolgten. Der Beklagte war nach dem persönlichen Eindruck des Gerichts auch glaubwürdig.
Das gleiche gilt in Bezug auf die behaupteten Schäden der Kaufsache, die sich auf die Decke der darunterliegenden Sondereigentumseinheit auswirken sollen. Auch diesbezüglich hat die Klägerin keinerlei substantiierten Vortrag gehalten, woraus sich eine entsprechende positive Kenntnis des Beklagten ergeben könnte.
Das Gericht kann des Weiteren auch nicht zu Grunde legen, dass der Beklagte eine Garantie für das Vorliegen einer Baugenehmigung oder in Bezug auf die weiteren behaupteten Schäden übernommen hat (§ 444 Alt. 2 BGB). Hierfür gibt es keinerlei Anhaltspunkte im Wortlaut des Vertrages.
2.
Der Klägerin stehen wegen dem wirksamen Gewährleistungsausschluss auch keine Ansprüche aus dem hilfsweise erklärten Rücktritt auf Rückabwicklung des Vertrages nach §§ 346, 437 Nr. 2, 440, 323 BGB zu.
3.
Die weiteren geltend gemachten Schäden und Zinsansprüche scheitern ebenfalls an dem wirksamen Gewährleistungsausschluss nach § 3 Ziffer 1 des Vertrages. Dies gilt auch für die geltend gemachten außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.
Der Streitwert wurde nach §§ 48 Abs. 1 S. 1, 45 GKG, 3 ZPO festgesetzt. Den Wert des Feststellungsantrags (Antrag zu 3) schätzt das Gericht unter Zugrundelegung der zumindest teilweisen Wertangaben der Klägerin auf rund 10.000,00 EUR.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 29 ZPO
§ 256 ZPO
§ 434 BGB
§ 435 BGB
§ 444 BGB
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 346 Abs. 1 BGB
§ 437 Nr. 3, 281 Abs. 1 BGB
§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 444 Alt. 1 BGB
§ 444 Alt. 2 BGB
§ 48 Abs. 1 S. 1, 45 GKG

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 207, 349
8 AR 11/21
2 AR 1053/20
V ZR 78/14