Oberlandesgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 2017-03-07, Aktenzeichen 21 U 101/16
ECLI: ECLI:DE:OLGD:2017:0307.21U101.16.00

Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 04.08.2016 verkündete Urteil des Einzelrichters der 1. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 9.503,86 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.01.2016 zu zahlen.
Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die Betriebsabrechnung über die in der Anlage K 1 aufgeführten Mietverhältnisse in der Liegenschaft A.-Straße ..., H. für das Wirtschaftsjahr 01.01.2014 bis 31.12.2014 zu erstellen und an die in der Anlage K1 aufgeführten Mieter zu versenden.
Es wird festgestellt, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, der Klägerin sämtliche Schäden zu ersetzen, die dieser daraus entstehen, dass die Betriebskostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr vom 1.1.2014 bis 31.12,2014 in Bezug auf die aus der überreichten Anlage K1 sich ergebenden Mietverhältnisse gegenüber den dort genannten Mietern nicht bis zum 31.12.2015 erfolgt ist.Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin zu 2/3 und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 1/3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil (bei den Beklagten wegen der Kosten) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht die jeweils andere Parteien zuvor Sicherheit in selber Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages geleistet hat.Die Revision wird nicht zugelassen.
A)
Die Klägerin macht mit der Klage Ausgleichs- und Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit dem Erwerb einer vermieteten Immobilie geltend. Dem liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zu Grunde:
Die Klägerin verkaufte mit Kaufvertrag des Notars Dr. S. vom 09.09.2014 - UR-Nr. …../2014 der aus den Beklagten bestehenden B. GbR das Hausgrundstück A.-Straße ... in H. (Anlage K2). Das Grundstück ist bebaut mit einem Mehrfamilienhaus, das überwiegend vermietet war. Der Nutzen-/Lastenwechsel ist in III., 5. wie folgt geregelt.
„Besitz, Nutzungen, Gefahr eines zufälligen Untergangs oder einer zufälligen Verschlechterung sowie Lasten einschließlich aller Verpflichtungen aus den den Grundbesitz betreffenden Versicherungen sowie allgemeine Verkehrssicherungspflichten gehen am 31. Oktober 2014 auf den Käufer über, aber nicht vor vollständiger Kaufpreiszahlung.“
Die Parteien schlossen am 30.09.2014/08.10.2014 eine Abwicklungsvereinbarung folgenden Inhaltes.
„Die Parteien sind darüber einig, dass der Käufer für die Betriebskostenabrechnung ab Beginn des am Besitzübergang laufenden Wirtschaftsjahres verantwortlich ist.
Der Verkäufer übernimmt die Abrechnung der Betriebs- und Nebenkosten für die dem Besitzübergang vorausgehenden Wirtschaftsjahre.
Im Hinblick auf das am Besitzübergang laufende Wirtschaftsjahr verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer die für die Betriebskostenabrechnung erforderlichen Unterlagen und Angaben für den Zeitraum bis zum Besitzübergang bis spätestens zwei Monate nach dem Besitzübergang vorzulegen.
Der Verkäufer wird dem Käufer mit Wirkung zum Besitzübergang die bis zu diesem Zeitpunkt für das am Besitzübergang laufende Wirtschaftsjahr geleisteten Vorauszahlungen der Mieter für Betriebs- und Nebenkosten, abzüglich der seinerseits bereits für verstrichene oder zukünftige Zeiträume des am Besitzübergangs laufenden Wirtschaftsjahres gezahlte Vorauszahlungen/Abschlagszahlungen für öffentliche und private Abgaben sowie vom Eigentümer zu leistende Vorauszahlungen auf Energiekosten überweisen.
Soweit Mieter etwa Vorauszahlungen nicht geleistet haben, tritt der Verkäufer die entsprechenden Zahlungsansprüche hiermit mit Wirkung auf den Besitzübergang ab, ohne für deren Durchsetzbarkeit einzustehen.
Den Kaufpreis zahlten die Beklagten mit Wertstellung am 31.10.2014.
Unter Berufung auf die oben zitierte Abrechnungsforderung fordert die Klägerin von der Beklagten mit der Klageforderung zu 1 einen Betrag von 40.446,99 €, begehrt klageweise die Abrechnung der Nebenkosten durch die Beklagte gegenüber den Mietern (Klageantrag zu 2) und schließlich Feststellung der Haftung der Beklagten auf Schadensersatz wegen Nichtvornahme der Abrechnung der Betriebs- und Nebenkosten (Klageantrag zu 3). Die Klageforderung zu 1 errechnet sie unter Verweis auf Anlage K 1 wie folgt:
Bezeichnung der Kostenposition
Firma
Datum der
Zeitraum / Datum der
Bruttobetrag
Rechnung
Leistungserbringung
Wasserversorgung
…
05.01.2015
01.01.2014
31.10.2011
6.030,97
Entwässert«™
31.10.2014
8.886,94
Niederschlags-Wasser
12.06.2011
31.12.2014
1.154,40
Aufzugwartung
31.03.2015
235,62
01.01.2011
618,8
Aufzug - TÜV
19.02.2014
166,6
20.02.2014
512,06
Aufzug Notruf
773,5
Aufzug - Strom
03.05.2011
07.01.2014
518,3
29.01.2015
05.01.2014
1.417,04
Gebäudeversicherung
08.01.2011
3.856,90
Haftpflichtversicherung
10.03.2014
157,08
Kosten der Beleuchtung
03.05.2014
07.04.2014
178,1
08.04.2014
487,47
Straßenreinigung
01,01.2014
214,6
Müllbeseitigung
5.564,34
31.01.2015
464,72
Gemeinschaftsantenne
21.01.2014
3.889,30
Hauswart
8.463,48
Grundsteuern
03.07.2014
12.619,72
Anfangsbestand Öl
30.708,51
Heizstrom
29.01.201S
08.01.2014
31.12.2011
3.135,31
Miete – Heizkostenverteiler
02.05.2014
01.05.2014
30.04.2015
1.351,48
Gesamtsumme je Spalte
90.507,80
Betriebskostenvorauszahlungen Mieter
38.814,70 €
Heizkostenvorauszahlungen Mieter
9.987,00 €
Mieten
48.939,35 €
Gesamtausgaben
-90.507,80 €
abzl. Zahlung vom 14.11.2014
-23.014,77 €
abzl. Zahlung vom 17.12.2014
-10.124,81 €
abzl, Zahlung vom 15,01.2015
-30,00 €
abzl. Zahlung vom 11.02.2015
-8.405,02 €
abzl. Zahlung vom 13.03.2015
-3.213,17 €
abzl. Zahlung vom 23.04.2015
-2.097,65 €
abzl. Zahlung vom 03.07.2015
-794,82 €
Klageforderung
-40.446,99 €
Zur Begründung ihres Klagebegehrens hat die Klägerin Folgendes vorgetragen:
Die getroffene Vereinbarung über die Abwicklungsmodalitäten stelle eine Modifizierung des Kaufvertrages dar, aus der sich die Verpflichtung der Beklagten zur Vornahme der Betriebskostenabrechnung aus dem Wirtschaftsjahr 2014 ergebe. Es sei von vornherein das Problem zu lösen gewesen, dass die Betriebskostenabrechnung für das laufende Wirtschaftsjahr vollständig von der Beklagten vorzunehmen gewesen sei. Die Beklagte habe jeweils die Abrechnung der Betriebskosten im eigenen Namen übernommen, habe also eigene Nachzahlungsansprüche erworben und sei auch selbst Schuldnerin etwaiger Erstattungsforderungen der Mieter geworden. Jedoch habe die Klägerin den streitgegenständlichen Teil der Kosten, über die zu einem späteren Zeitpunkt abzurechnen gewesen sei, tatsächlich bereits getragen. Spiegelbildlich habe sie auch die Betriebskostenvorauszahlungen vereinnahmt. Deshalb hätten die Parteien in der Vereinbarung auch gerade nicht geregelt, dass die Last des technischen Vorgangs der Durchführung der Betriebskostenabrechnung bei der Beklagten liegen solle, sondern weitergehende Regelungen zur Zahlung der vereinnahmten Betriebskostenvorauszahlungen an die Beklagten getroffen. Es habe mithin gerade eine Verrechnung der vereinnahmten Betriebskostenvorauszahlungen und der auf abrechnungsfähige Posten gezahlten Beträge stattfinden sollen. Die Frage, wer das Risiko der Einbringlichkeit tragen solle, werde in der Regelung dahingehend beantwortet, dass die Klägerin die bereits vor Nutzen-Lastenwechsel fällig gewordenen Betriebskostenforderungen, soweit diese nicht erfüllt worden seien, an die Beklagten abtreten solle, für deren Durchsetzbarkeit sie – die Klägerin – nicht einzustehen habe.Sie habe der Beklagten eine fristgerechte Abrechnung der Betriebskosten des Wirtschaftsjahres 2014 gegenüber den Mietern ermöglicht. Am 10.12.2015 sei den Beklagten die Eigentümerabrechnung einschließlich der zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung notwendigen Belege ausgehändigt worden. Die Frist zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung sei am 31.12.2015 abgelaufen. Den Beklagten sei auch möglich gewesen, eine fristgerechte Betriebskostenabrechnung zu erstellen. In ausreichender Weise seien den Beklagten die einzelnen Abrechnungen sowie die Zahlungen der einzelnen Mieter durch tabellarische Auflistung am 22.04.2015 entsprechend der Anlage B 3 übersandt worden. Überdies ergebe sich die jeweilige Höhe der Vorauszahlungen bereits aus der Anlage 1 zum Kaufvertrag sowie aus den überreichten Mietverträgen. Laut Eigentümerabrechnung vom 10.12.2015 seien nach 2015 lediglich Zahlungen in Höhe von 794 € bei der Klägerin eingegangen. Dieser Betrag sei den Beklagten bereits erstattet worden. Darüber hinaus reiche zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung bereits die Übersendung der Belege aus. Etwaige fortwährende Mietzahlungen der Mieter, sowie die Eigentümerabrechnung seien nur im Innenverhältnis der Parteien von Relevanz und hinderten die Erstellung der Betriebskostenabrechnung als solche nicht.Ob der Heizölbestand wesentlicher Bestandteil oder Zubehör des Kaufgegenstandes sei, sei unerheblich. Dass die Klägerin den Beklagten den Heizölbestand mit übereignet habe, bedeute nicht, dass der Heizölbestand trotz der vorgeschilderten Regelungen zu den Abrechnungen der Betriebskosten bereits mit dem Kaufpreis abgegolten sei.
Zuletzt hat die Klägerin beantragt,
1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin 40.446,99 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 12.1.2016 zu zahlen;
2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die Betriebsabrechnung über die in der Anlage K1 aufgeführten Mietverhältnisse der Liegenschaft A.-Straße ..., H. für das Wirtschaftsjahr 1.1.2014 bis 31.12.2014 zu erstellen und an die in der Anlage K1 aufgeführten Mieter zu versenden.
3. festzustellen, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, der Klägerin sämtliche Schäden zu ersetzen, die dieser daraus entstehen, dass die Betriebskostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr vom 1.1.2014 bis 31.12.2014 in Bezug auf die aus der überreichten Anlage K1 sich ergebenden Mietverhältnisse gegenüber den dort genannten Mietern nicht bis zum 31.12.2015 erfolgt ist.
Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt und im Wege der Hilfswiderklage beantragt,
festzustellen, dass die Klägerin verpflichtet ist, dem Beklagten sämtliche Schäden zu ersetzen, die diesen daraus entstehen, dass die Betriebskostenabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2014 in Bezug auf die sich aus der zur Gerichtsakte gereichten Anlage B 1 ergebenden Mietverhältnisse gegenüber den dort genannten Mietern nicht bis zum 31.12.2015 zugestellt wurden.
Eine Verpflichtung der Beklagten, die Betriebskostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2014 zu erstellen und an die Mieter zu versenden, bestehe nicht. Unstreitig habe die Klägerin über die von ihr eingeschaltete Verwaltung den Beklagten bis zum 31.12.2014 nicht die Unterlagen für die Erstellung von Betriebskosten- und Heizkostenabrechnungen übersandt. Mit den gemäß Anlage K 4 der E-Mail übersandten Unterlagen und Einzelrechnungen seien die Beklagten nicht in die Lage versetzt worden, Betriebskosten- und Heizkostenabrechnungen zu erstellen. Die Vorauszahlungen auf Betriebskosten und Heizkosten vor dem Nutzen/Lastenwechsel entsprechend Anlage K 4 ließen sich nicht verifizieren ebenso wenig die ausgeworfenen Gesamt-Mieteinnahmen.
Da die Beklagten mangels ihr ausreichend zur Verfügung gestellter Unterlagen nicht in der Lage seien, einzelne Betriebskostenabrechnungen einzelnen Mietern gegenüber zu erstellen, komme eine Verurteilung gemäß Klageantrag zu 2 nicht in Betracht. Auch vor Ablauf des mietrechtlich-relevanten Stichtages (31.12.2015) hätten die Beklagten nicht über die Unterlagen verfügt, die ihnen ermöglicht hätten, Betriebskostenabrechnungen zu erstellen. Herausgerechnet werden müsse ein Betrag in Höhe von 30.708,51 € für die Position "Anfangsbestand Öl", das Heizöl hätten die Beklagten gemäß § 97 BGB miterworben, also bereits mitbezahlt.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt:
Im Hinblick auf den Klageantrag zu 1 (Zahlungsanspruch in Höhe von 40.446,99 €) lasse sich ein Anspruch nicht daraus ableiten, dass die Beklagten abweichend vom Kaufvertrag die Lasten bereits mit Beginn des Wirtschaftsjahres 2014 übernommen haben. Ebenso wenig treffe die Beklagten ein Schadensersatzanspruch wegen verzögerter Betriebskostenabrechnungen gemäß §§ 675, 280 Abs. 1 BGB. Ein Anspruch ergebe sich auch nicht aus einem vertraglichen Treuhandverhältnis.Aus der Vereinbarung zu den Abwicklungsmodalitäten entsprechend Anlage K 3 lassen sich lediglich herleiten, dass die Beklagten als Käufer für die Betriebskostenabrechnung ab Beginn des Jahres 2014 verantwortlich seien. Nicht herleiten lasse sich, dass sie über die bloße Abrechnung hinaus verpflichtet seien, diese auch zu tragen. Weder Wortlaut noch Sinn der Bestimmung ließen Raum für die Annahme, dass dadurch die im Kaufvertrag getroffene Bestimmung zu Nutzen- und Lastenübernahme modifiziert werden sollte. Der Begriff der Betriebskostenabrechnung sei sprachlich eindeutig auf die Abrechnung bezogen und nicht auf die Übernahme der Betriebskosten. Etwas anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass die Klägerin an die Beklagte Nebenkostenvorauszahlungen ausgezahlt bzw. Ansprüche auf offene Vorauszahlungen abgetreten habe. Insoweit handele es sich um eine treuhänderische Übertragung zu Abrechnungszwecken. Die Beklagten seien lediglich verpflichtet, die Nebenkosten aus 2014 aus der Zeit vor der wirtschaftlichen Übernahme abzurechnen und das Guthaben, das sich aus dieser Abrechnung ergebe, an die klägerische Partei auszukehren. Indes beträfen die mit der Abrechnung vorgelegten Rechnungen teilweise Zeiträume, die nach der Nutzen- bzw. Lastenübernahme lägen. Insoweit sei ein Erstattungsanspruch gegeben. Jedoch müssten die Teile der Kosten, die den Zeitraum nach der wirtschaftlichen Übernahme beträfen, nachvollziehbar herausgerechnet werden, was trotz Hinweises nicht geschehen sei.
Zwar habe es die Beklagte gegenüber der Klägerin übernommen, für das gesamte Jahr 2014, auch für die Zeit vor dem 31.10.2014 bzw. dem Zeitpunkt vollständiger Kaufpreiszahlung, gegenüber den Mietern die Nebenkostenabrechnung vorzunehmen. Nach § 566 Abs. 1 BGB scheide der bisherige Eigentümer mit Übertragung des Eigentums auf den Erwerber aus den Mietverhältnissen aus. Indes blieben alle vor dem Eigentümerwechsel entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bei dem bisherigen Vermieter; dies gelte ebenso für Ansprüche der Mieter gegen den Vermieter. Da zum Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs das Wirtschaftsjahr 2014 noch nicht abgeschlossen gewesen sei, wäre es eigentlich notwendig gewesen, dass die Klägerin gegenüber ihren Mietern die Nebenkosten bezogen auf den Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs abrechnete. Die Beklagten hätten demgemäß eine weitere Nebenkostenabrechnung für die verbleibenden zwei Monate des Jahres 2014 vornehmen müssen. Ersichtlich vor diesem Hintergrund hätten die Beklagten übernommen, für die Klägerin die Betriebskostenabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2014 bis zum Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs zu übernehmen. Es hätte gewährleistet sein sollen, dass die Klägerin, obwohl sie im Verhältnis zur Beklagten bis zum wirtschaftlichen Übergang die Lasten zu tragen hatte, sich von den damit verbundenen Aufwendungen im Wege der Kostenumlage auf die Mieter befreien könnte. Vor diesem Hintergrund hätte die Klägerin erklärt, der beklagten Partei alle für die Nebenkostenabrechnung erforderlichen Unterlagen auszuhändigen, von den Mietern erbrachte Nebenkostenzahlungen an die Kläger zu zahlen und schließlich Ansprüche wegen rückständiger Nebenkosten an die Beklagten abzutreten.
Dementsprechend hätten die Beklagten nach dem Inhalt der als Geschäftsbesorgungsvertrag anzusehenden Vereinbarung dafür Sorge zu tragen, (nur) solche Lasten, die nach den Mietverträgen umlagefähig seien, gegenüber den einzelnen Mietern abzurechnen. Da diese Verpflichtung einen Zeitraum betraf, in dem keine vertraglichen Beziehungen zwischen der Beklagten und den Mietern bestand und die Beklagten keine Kenntnis darüber hatten, welche umlagefähigen Kosten angefallen seien, habe die Klägerin eine Mitwirkungsobliegenheit getroffen, nach der sie die Tatsachengrundlage zu liefern habe, die die Beklagten in den Stand versetzen, Nebenkostenabrechnungen zu erstellen. Demnach setze eine Haftung der Beklagten wegen Nicht- oder Schlechterfüllung des Geschäftsbesorgungsvertrages voraus, dass die Klägerin ihrer Mitwirkungsobliegenheit nachgekommen sei. Dies sei nicht schlüssig dargetan, so dass der Annahme, der Klägerin sei ein Schaden entstanden, da Lasten aus dem Zeitpunkt vor dem Übergang nicht mehr auf die Mieter abgewälzt werden könnten, die Tatsachengrundlage entzogen sei. Die Klägerin habe nicht dargelegt, welche Lasten auf die Mieter umlagefähig seien. Dies bestimme sich nach den jeweiligen Mietverhältnissen. Für eine Nebenkostenabrechnung genüge es nicht, Kostenpositionen aufzulisten. Die Klägerin habe im Einzelnen für das Jahr 2014 bis zum wirtschaftlichen Übergang die Vorauszahlungen seitens der Mieter darzulegen. Die von der Klägerin in Bezug genommene Anlage B3 betreffe den Zeitraum ab November 2014. Aus keiner der vorgelegten Unterlagen lasse sich entnehmen, welche Nebenkosten die Mieter davor entrichtet hätten. Die unkommentiert zu den Akten gereichte Anlage K 4, genüge ohne Erläuterung nicht den Substantiierungsanfordernissen.
Ein Schaden dadurch, dass die Beklagten ihrer Verpflichtung zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung für die Zeit vor dem wirtschaftlichen Übergangs nicht nachgekommen seien, könne der Klägerin nur dann entstanden sein, wenn Nachforderungen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen seien. Dies lasse sich nicht feststellen, da das Gericht nicht prüfen könne, welche Nebenkostenforderungen gegen Mieter aus der Zeit vor dem wirtschaftlichen Übergang nicht durch Vorauszahlungen gedeckt seien. Im Bezug auf mieterseitig geleistete Nebenkostenvorauszahlungen, die die Klägerin an die Beklagten zur Abrechnungszwecken ausgezahlt hätten, bestehe eine treuhänderische Bindung. Es könne dahinstehen, ob die Beklagte diese Beträge erstattet habe. Jedenfalls habe die Klägerin nicht schlüssig dargetan, welche der Gesamtvorauszahlungen auf den Zeitraum vor dem wirtschaftlichen Übergang bestünden.Für die Klageanträge zu 2 und 3 fehle die Grundlage, da die Klägerin ihre Obliegenheit, den Beklagten die für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung erforderlichen Informationen zukommen zu lassen, nicht erfüllt habe.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie ihr erstinstanzliches Klageziel im vollen Umfang weiterverfolgt. Zu Begründung ihres Rechtsmittels trägt sie im Wesentlichen folgendes vor:
Entgegen der Auffassung des Landgerichts ergebe sich der geltend gemachte Zahlungsanspruch in Höhe von 40.446,99 € aus der Abwicklungsvereinbarung vom 30.9.2014/8.10.2014. Das Ergebnis der Saldierung von verauslagten Betriebskosten und vereinnahmten Nebenkostenvorauszahlungen im Abrechnungszeitraum sei hiernach, unabhängig zu wessen Gunsten es ausfalle, zwischen den Parteien auszugleichen. Die Abwicklungsvereinbarung enthalte hinsichtlich der Nebenkosten nicht ausschließlich Regelungen zum Abrechnungsvorgang als solches, sondern betreffe vorrangig eine Regelung zum Innenausgleich der verauslagten Kosten und vereinnahmten Vorauszahlungen zwischen den Parteien, um zwischen diesen einen wirtschaftlichen Ausgleich herzustellen. Das Landgericht habe Sinn und Zweck der Abwicklungsvereinbarung nicht erfasst. Mit der im Kaufvertrag in III Ziffer 5 enthaltenen Vereinbarung zum Nutzen-Lasten-Wechsel sei noch keine Klärung der Frage erfolgt, welche Partei für die Abrechnung der Betriebskosten im laufenden Wirtschaftsjahr zuständig sei. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung sei der Vertragspartner für die Abrechnung gegenüber den Mietern verantwortlich, der im Zeitpunkt der laufenden Abrechnungsperiode Eigentümer sei; der Erwerber, der innerhalb einer laufenden Abrechnungsperiode Eigentümer werde, habe die diesbezügliche Abrechnung zu erstellen. Da die Parteien die Beklagten durch die Regelung zum Nutzen-Lasten-Wechsel bereits zu einem früheren Zeitpunkt wie einen Eigentümer behandelt wissen wollten, regelten sie in der Abwicklungsvereinbarung, dass die Beklagten die Nebenkosten des zum Besitzübergang laufenden Wirtschaftsjahrs gegenüber den Mietern abzurechnen hätten. Die Parteien wollten durch diese Regelungen von vornherein Klarheit über den Zeitpunkt des Besitzübergangs schaffen und verbindlich regeln, welche Partei die Nebenkostenabrechnungen zu erstellen habe, um zu vermeiden, vom nahezu zufälligen Zeitpunkt des Erwerbs, d.h. der Eintragung im Grundbuch abhängig zu sein. Die Beklagten treffe daher die Abrechnungspflicht. Sie sollten hinsichtlich des jeweiligen Abrechnungsergebnisses auch gegenüber den Mietern berechtigt bzw. verpflichtet sein.
Mit Blick auf den Umstand, dass die Verkäuferin, hier die Klägerin, für das Abrechnungsjahr bereits Betriebskosten verauslagt und Nebenkostenvorauszahlungen vereinnahmt habe, sei ein Innenausgleich, das heißt ein Ausgleich der beiderseitigen wirtschaftlichen Interessen notwendig gewesen, den die Parteien in Satz 4 der Abwicklungsvereinbarung vereinbart hätten. Die Parteien hätten in der Regelung klar zum Ausdruck gebracht, dass das gesamte Wirtschaftsjahr allein von den Beklagten abgerechnet werden sollte und zu diesem Zweck eine Saldierung von Einnahmen und Ausgaben der Klägerin stattzufinden habe. Die Beklagten trügen insbesondere das Risiko der Einbringlichkeit der Betriebskostenforderungen und etwaiger Betriebskostennachforderungen. Sinn und Zweck der Regelung sei es, die Beklagten so zu stellen, als wären sie bereits seit Beginn der Abrechnungsperiode Eigentümer der Liegenschaft und Vermieter der einzelnen Mieter. Die Parteien hätten ausdrücklich eine Saldierung und Abtretung vereinbart, um eine fiktive Vermieterposition der Beklagten zu schaffen; das von den Parteien angestrebte Ergebnis werde nur dann erreicht, wenn auch die Beklagten der Klägerin ein Betriebskostendefizit zu erstatten hätten.Da die Klägerin den Beklagten die Zusammensetzung der Forderung hinreichend dargelegt habe, bestehe der Anspruch auch in der geltend gemachten Höhe. Auch wenn die Klägerin ihrer Pflicht zur Vorlage aller Unterlagen bis zum 31.12.2014 nicht nachgekommen sei, ändere dies nichts an der Pflicht der Beklagten zur rechtzeitigen Erstellung der Nebenkostenabrechnungen für das laufende Wirtschaftsjahr. Spätestens im August 2015 habe den Beklagten eine konkrete Aufstellung über die von den Mietern im Abrechnungszeitraum geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen vorgelegen. Die Mitarbeiterin der Wohnungsverwaltungsgesellschaft C. habe am 11.8.2015 eine E-Mail an die Beklagten versandt, der als Excel Datei insbesondere eine Auflistung der von den Mietern bis zum 31.10.2014 geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen beigefügt gewesen sei.
Auch wenn den Beklagten die Aufstellung über die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen nicht vorgelegen hätte, sei ihnen die Erstellung der Nebenkostenabrechnungen auf Basis der Sollvorauszahlungen des Jahres 2014 möglich gewesen. Eine solche Abrechnung sei grundsätzlich zulässig. Aus den unstreitig überreichten Unterlagen zum Mietverhältnis gehe eindeutig hervor, welche Vorauszahlungen von welchem Mieter im Abrechnungsjahr geschuldet gewesen seien. Ebenfalls auf dieser Basis hätten die Beklagten gegenüber den Mietern abrechnen müssen, um die gesetzliche Abrechnungsfrist einzuhalten.
Aus der Anlage K 4 sei ersichtlich, welche Zahlungen an die Klägerin auf Nebenkosten im Abrechnungsjahr 2014 geleistet worden seien. Die Einzelrechnungen lägen den Beklagten vor. In der Spalte 6/7 der Aufstellung sei der Zeitraum der Leistungserbringung für jede Position konkret angegeben. Entgegen der Auffassung des Landgerichts seien die im Zeitraum vor Nutzen-Lastenwechsel vereinnahmten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen angegeben worden ("Gesamtvorauszahlungen BK vor NLW"). Zu Unrecht meine das Landgericht, es sei hinsichtlich der Heizkosten nicht deutlich, auf welchen Zeitraum sich die vereinnahmten Vorauszahlungen bezögen. In der Aufstellung K 4 werde unmissverständlich deutlich gemacht, welche Abrechnungsperioden für die Eigentümerabrechnung maßgeblich seien. Die Aufstellungen gemäß Anlagen B 3 und K 4 seien entgegen dem Beklagtenvortrag bereits am 22.4.2015 zur Verfügung gestellt worden. Auf diese Eigentümerabrechnung hätten die Beklagten am 17.11.2015 mit E-Mail reagiert. Es könne lediglich sein, dass die den einzelnen Positionen zu Grunde liegenden Belege erst nach Erhalt dieser E-Mail vom 17.11.2015 am 15.12.2015 übersandt worden seien.Die Klägerin vertritt weiterhin die Auffassung, von den Beklagten seien die verauslagten Energiekosten, also die Kosten, die ihr durch den Erwerb des Heizöls entstanden seien, zu erstatten.Entgegen der Auffassung des Landgerichts bestehe auch der mit dem Klageantrag zu 2 geltend gemachte Anspruch auf Erstellung und Versendung der Betriebskostenabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2014. Für das Bestehen des Anspruchs sei es unerheblich, ob die Frist gegenüber den Mietern bereits abgelaufen sei.Die Klägerin habe auch ein Interesse an der Feststellung, dass die Beklagten verpflichtet seien, ihr sämtliche Schäden zu ersetzen, die dadurch entstünden, dass die Beklagten die Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2014 nicht vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist den Mietern zugestellt hätten. Ansprüche der Klägerin ergäben sich aus § 280 Abs. 1 BGB. Die Beklagte sei gegenüber den Mietern weiterhin zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet, da die Abwicklungsvereinbarung die Klägerin nicht gegenüber den Mietern von ihrer Pflicht befreie. Den Beklagten sei es auch möglich gewesen, die Abrechnungen rechtzeitig zu erstellen und den Mietern innerhalb der gesetzlichen Frist zuzustellen. Insoweit sei unschädlich, dass die Klägerin der Vereinbarung, die Abrechnungsunterlagen innerhalb von 2 Monaten nach Nutzen-Lasten-Wechsel zu überlassen, nicht pünktlich nachgekommen sei. Unstreitig hätten die Beklagten sämtliche Abrechnungsbelege deutlich vor Ablauf der Abrechnungsfrist nämlich am 10.12.2014 erhalten. Die zu den Mietverhältnissen gehörigen Mieterakten hätten die Beklagten bereits zum Zeitpunkt des Nutzen-Lasten-Wechsels erhalten. Aus diesen gehe eindeutig hervor, welche Nebenkostenvorauszahlungen die einzelnen Mieter in der Abrechnungsperiode geleistet hätten.Hiernach beantragt die Klägerin,
die landgerichtliche Entscheidung entsprechend ihren erstinstanzlichen Schlussanträgen abzuändern.
Die Beklagten bitten um Zurückweisung der Berufung. Sie wiederholen ihr erstinstanzliches Vorbringen und verteidigen die angefochtene Entscheidung gegen die Angriffe der Berufung. Sie tragen vor:
Im Hinblick auf den Inhalt und die Bedeutung der Vereinbarung zu den Abwicklungsmodalitäten vom 30.09./8.10.2014 argumentiere die Klägerin widersprüchlich. Aufgrund des zwischenzeitlich bekannt gewordenen Zahlenwerks sei deutlich, dass die Klägerin, die die Unterzeichnung der Vereinbarung vom 30.08./08.10.2014 als Bedingung zur Genehmigung des notariellen Kaufvertrages gemacht habe, hiermit allein den Zweck verfolgt habe, nicht von den mietvertraglich vereinbarten Vorauszahlungen gedeckte Betriebskosten auf die Beklagten abzuwälzen. Der Klägerin sei aus den vorigen Jahreszeiträumen bekannt gewesen, dass die geschuldeten und tatsächlich geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen bei weitem die jährlich entstehenden Kosten nicht deckten. Die Klägerin sei ihren Pflichten aus der in Rede stehenden Vereinbarung nicht nachgekommen. Sie habe hiernach den Beklagten die für die Betriebskostenabrechnung erforderlichen Unterlagen und Angaben für den Zeitraum bis zum Besitzübergang bis spätestens zwei Monate nach dem Besitzübergang vorzulegen gehabt. Da Besitzübergang am 31.10.2014 gewesen sei, sei die Vorlagepflicht am 31.12.2014 abgelaufen. Erst unter dem 10.12.2015 habe die Klägerin dem Beklagten die Tabelle gemäß Anlage K 4 per E-Mail übersandt und hierbei die in der Liste in Bezug genommenen Rechnungen erstmals angehängt. Soweit die Klägerin darauf verweise, die Beklagten hätten sämtliche Abrechnungsbelege deutlich vor Ablauf der Frist erhalten, verkenne sie, dass die Unterlagen, die die Heizkostenabrechnung betreffen, erst zu einem Abrechnungsunternehmen weitergeleitet werden müssen. Die den Beklagten zur Verfügung gestellten Unterlagen seien nicht ausreichend gewesen, um ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnungen zu erstellen. Dass den Beklagten zur Verfügung stehende Zeitfenster sei von vornherein zu knapp bemessen gewesen. Diesem Umstand habe die Verpflichtung zur Vorlage von Unterlagen und notwendigen Angaben bis spätestens 31.12.2014 Rechnung tragen sollen. Es sei unbillig, wenn die Klägerin, der eigene Vertragsverletzungen vorzuwerfen seien, jetzt aus dem Umstand, dass Abrechnungen nicht rechtzeitig gestellt würden, Ansprüche herleiten wolle. Weder aus den Anlagen B1 noch K4 noch B3 lasse sich entnehmen, welcher Mieter bis zum 31.10.2014 und danach Vorauszahlungen auf Betriebskosten bzw. Heizkosten geleistet habe. Es sei nicht richtig, dass sich aus den zu den Mietverhältnissen gehörenden Mietakten ergebe, welche Nebenkostenvorauszahlungen die einzelnen Mieter in der streitigen Abrechnungsperiode geleistet hätten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im Berufungsverfahren wird auf den Inhalt der in diesem Rechtszug gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
B)
Die form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat in dem aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang Erfolg (§ 513 Satz 1 ZPO), da insoweit die Berufung Rechtsfehler der angefochtenen Entscheidung im Sinne des § 546 Satz 1 ZPO aufgezeigt hat, die sich zugunsten der Klägerin ausgewirkt haben und in diesem Rahmen die vom Senat gemäß § 529 Abs. 1 ZPO zu berücksichtigenden Tatsachen eine vom Landgericht abweichende Bewertung der Sach- und Rechtslage zugunsten der Klägerin rechtfertigen; im Übrigen ist die Berufung unbegründet.
Im Hinblick auf den Klageantrag zu 1) besteht entgegen der Auffassung der Kammer ein aus der Abwicklungsvereinbarung vom 30.09./08.10.2014 herzuleitender Erstattungs- bzw. Ausgleichsanspruch, jedoch nicht in der geltend gemachten, sondern in geringerer Höhe. Die weiteren mit den Klageanträgen zu 2 und 3 geltend gemachten Anträge sind begründet.
I)Die Klägerin leitet einen Erstattungsanspruch gegenüber den Beklagten aus der mit diesen unter dem 30.09./08.10.2014 im Nachgang zu dem Immobilienerwerbsvertrag getroffenen Abwicklungsvereinbarung her. Sie meint, aus dieser Vereinbarung hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen ergebe sich, dass sich die Beklagte als Erwerberin der Immobilie gegenüber den Mietern auch im Verhältnis zu der Klägerin für das gesamte Wirtschaftsjahr 2014 unter Einbeziehung des vor dem Eigentumsüberganges liegenden Zeitraumes zur Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung verpflichtet habe; einen sich aus dieser Abrechnung unter Einbeziehung der von ihr – der Klägerin – für diesen Zeitraum vereinnahmten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen der Mieter und der von ihr für den maßgeblichen Zeitraum geleisteten Aufwendungen auf die Betriebskosten ergebenden Saldo zu ihren Gunsten hätten die Beklagten zu erstatten.Demgegenüber hat das Landgericht die diesbezügliche Regelung lediglich als reine Übernahme der Verpflichtung zur Betriebs- und Heizkostenabrechnung durch die Beklagte im Sinne einer Geschäftsbesorgung ohne weitergehende materielle Rechteübertragung bewertet. Da die Klägerin nicht hinreichend konkret oder nachvollziehbar dargelegt habe, welche Kosten umlagefähig gewesen seien und darüber hinaus ebenfalls nicht, welche Vorauszahlungen die einzelnen Mieter geleistet hätten, könne weder ein schuldhaftes Versäumnis der Beklagten hinsichtlich der Pflichten aus dem insoweit geschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrages noch ein Schaden der Klägerin festgestellt werden. Dieser Auslegung durch das Landgericht stellt sich die Klägerin zu Recht mit der Rüge der rechtsfehlerhaften Auslegung und unzureichenden Erfassung des Vertragswillens der Parteien entgegen.
1.Bei der Auslegung von individualvertraglichen rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen ist nach den allgemein anerkannten und in den §§ 133, 157 BGB normierten Grundsätzen in erster Linie der von den Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen, wobei vorrangig der Grundsatz der beiderseits interessengerechten Auslegung und damit zwangsläufig der von den Parteien mit dem Rechtsgeschäft verbundene Zweck zu beachten ist (vgl. BGH, Urteil vom 3.04.2000 - II ZR 194/98 - NJW 2000, 2099; BGH, Urteil vom 9.07.02001 - II ZR 228/99 - NJW 2002, 747).
a)Eine nach diesen grundlegenden Auslegungskriterien ausgerichtete Auslegung der Abwicklungsvereinbarung zwischen den Parteien führt zu folgendem Ergebnis, mit dem den Interessen der Parteien in Bezug auf die Betriebskosten und die notwendige Abrechnung derselben gegenüber den Mietern und dem mit der fraglichen Vereinbarung vereinbarten Zweck Rechnung getragen wird. Dieser hat nach Auffassung des Senats primär darin gelegen, einen friktionsfreien Gleichlauf zwischen dem von den Parteien in dem notariellen Kaufvertrag vereinbarten Übergang der Nutzungen und Rechte aus dem Objekt unabhängig von dem Eigentumsübergang bereits zum 31.10.2014 (bei vollständiger Kaufpreiszahlung) und der gesetzlichen Regelung des Eintritts der Erwerbers in die Vermieterstellung in Folge des Eigentumsübergangs zu erreichen.aa)Nach der mietvertraglichen Regelung des § 566 Abs. 1 BGB (= § 571 BGB a.F.) führt die Veräußerung des Mietobjektes (sofern es sich hierbei um vermieteten Wohnraum handelt) an einen Dritten zu einem Eintritt des Erwerbers in die Vermieterstellung ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs. Damit tritt der Erwerber nach Veräußerung in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Das bedeutet, dass vor Eigentumsübergang fällig gewordene Ansprüche sich gegen den Voreigentümer richten bzw. ihm zustehen, oder bei ihm (trotz Eigentumsübergang auf den Erwerber) verbleiben, danach fällig werdende mietvertragliche Ansprüche demgegenüber gegen den Erwerber zu richten sind bzw. ihm zustehen (vgl. BGH, Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 168/03, NZM 2004, 188, 189; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. § 556, Rz. 57).Da die Pflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter zur Abrechnung über die Betriebskosten erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode fällig wird, muss der Erwerber und nicht der Voreigentümer über die gesamten Vorauszahlungen abrechnen, wenn der Eigentumswechsel innerhalb einer Abrechnungsperiode stattfindet. Der Erwerber muss die Betriebskostenabrechnung damit für den gesamten Abrechnungszeitraum erstellen, innerhalb dessen er in den Mietvertrag nach § 566 BGB durch den Eigentumsübergang eingetreten ist (vgl. Tonner in Herberger/Martinek/Rüßmann ua. jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, Rz. 29 zu § 566). Demgegenüber ist der frühere Eigentümer gegenüber dem Mieter ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs (weiter) bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode(n) zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt (vgl. BGH, Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 168/03, NZM 2004, 188, 189; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. § 556, Rz. 57; Streyl in Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, Mietrecht Rn. 111 zu § 566; Langenberg/Zehlein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht. 8. Aufl. 2016, Teil I Rz. 25).bb)Unabhängig von den durch die Regelung des § 566 BGB und den dort normierten Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ bewirkten Folgen der Eigentumsübertragung bezüglich des Mietobjektes für das mietvertragliche Verhältnis des Mieters zu dem Alteigentümer und zu dem Neueigentümer hinsichtlich der Verpflichtung zur Abrechnung der Betriebskosten, einer Nachzahlungspflicht bzw. eines Erstattungsanspruchs des Mieters nach Abrechnung sind die vertraglichen Verhältnisse zwischen dem Alteigentümer und dem Neueigentümer zu sehen. Bei rechtsgeschäftlich begründeter Eigentumsübertragung trifft den Veräußerer gegenüber dem Erwerber, der im Hinblick auf die Abrechnungsperiode, in die der einzelne Übergang auf ihn fällt, nach den obigen Ausführungen abrechnungspflichtig ist, die neben(kauf-) vertragliche Pflicht, dem Erwerber die Unterlagen zu übergeben bzw. mit ihm zusammenzuarbeiten, um diesem eine ordnungsgemäße Abrechnung gegenüber den Mietern zu ermöglichen (vgl. BGH, Urteil vom 14.09.2000, III ZR 211/99, NZA 2001, 158, 160, zitiert nach juris, Rz. 20; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 556 Rnr. 58; Börstinghaus, NZM 2004, 486; Streyl in Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, Mietrecht Rn. 111 zu § 566).Abseits dieser nebenvertraglichen Verpflichtung des Veräußerers und vormaligen Vermieters gegenüber dem Erwerber aus dem Grundstückerwerbvertrag zur Mitwirkung bzw. Herausgabe von Unterlagen und Auskunft bezüglich der Betriebskosten ist regelmäßig der Veräußerer auch verpflichtet, die von ihm bis zum Eigentumsübergang vereinnahmten, aber in dieser Zeit nicht verbrauchten Betriebskostenvorauszahlungen an den Erwerber herauszugeben, da dieser ja gegenüber dem Mieter zur Abrechnung der Betriebskosten unter Auszahlung eines Überschusses aus diesem Zeitraum an den Mieter verpflichtet gewesen ist (so für den Zwangsverwalter im Verhältnis zu dem Ersteher vgl. BGH Urteil vom 10. Oktober 2007, IX ZR 156/06, NZA 2008, 100, 101 Rn. 15f.; Streyl in Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, Mietrecht Rn. 112 zu § 566). Die genaue Ausgestaltung der Verpflichtungen des Veräußerers gegenüber dem Erwerber zum Ausgleich im Innenverhältnis für die Abrechnung, in die der Eigentumswechsel fällt, ist für entsprechende kaufvertragliche Vereinbarungen zwischen den Erwerber und Veräußerer offen (vgl. Streyl in Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, Mietrecht Rn. 111 zu § 565; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 556 Rnr. 58).b)Nach den obigen Ausführungen ist für die dargestellten Tatbestände der Übertragung der Verpflichtungen zur Abrechnung der Betriebskosten, aber auch der Inhaberschaft der Nachzahlungsansprüche im Zusammenhang mit der Veräußerung des Mietobjektes durch den Vermieter als Eigentümer an einen Dritten der maßgebliche Anknüpfungspunkt der Vollzug des Eigentumswechsels, der die grundbuchliche Eintragung des Erwerbers voraussetzt. Vereinbarungen, die zwischen dem Eigentümer (und Vermieter) und dem Erwerber im Rahmen des Erwerbervertrages über den wirtschaftlichen Besitzübergang getroffen worden sind, ändern an der Abrechnungspflicht als solche und den sich aus einer erfolgten Abrechnung ergebenden Nachzahlungs- bzw. Erstattungspflichten nichts, da solche Regelungen nur das Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Erwerber treffen und keinen Einfluss auf das Verhältnis zum Mieter haben (vgl. Schneider in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2013, § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten, Rz. 331). Hieraus folgt, dass die Kaufvertragsparteien zwar intern regeln können, wer die Abrechnung erstellt; wer dem Mieter gegenüber dazu verpflichtet und darauf nötigenfalls gerichtlich in Anspruch zu nehmen ist, können sie jedoch nicht bestimmen (vgl. Schneider, a.a.O.).
c)Die Parteien haben in dem notariellen Kaufvertrag vom 06.09.2014, dort Seite 7 unter III, 5. eine solche Vereinbarung über den wirtschaftlichen Besitzübergang dergestalt getroffen, dass Besitz, Nutzungen, die Gefahr eines zufälligen Untergangs sowie der Lasten am 31.10.2014 auf den Käufer übergehen, jedoch nicht vor vollständiger Kaufpreiszahlung, die ausweislich des Tatbestands des gerichtlichen Urteils mit Wertstellung zum 31.10.2014 erfolgt ist. Mit dieser Nutzen-Lasten-Wechselregelung in dem Kaufvertrag haben die Parteien ersichtlich, wie von der Klägerin auch in der Berufungsbegründung (GA 100) vorgetragen, ohne dass insoweit die Beklagten dem entgegengetreten sind, bewirken wollen, dass die Beklagten zu einem früheren Zeitpunkt hinsichtlich der Rechte und Pflichten, also der Nutzen und Lasten bereits in eine eigentümergleiche Rechtsposition (jedoch nur im Innenverhältnis zu der Klägerin als Verkäuferin) gelangen sollten, als dies bei Anwendung des § 566 BGB allein aufgrund der insoweit notwendigen Eigentumsumschreibung der Fall wäre. Es erscheint plausibel, dass die Parteien sich insoweit von dem von ihnen nur in beschränktem Maße zu beeinflussenden, jedenfalls nicht konkret zu bestimmenden Zeitpunkt der Eintragung der Beklagten als (neue) Eigentümer im Grundbuch unabhängig machen wollten. Im Sinne einer besseren und eindeutigeren Kalkulierbarkeit sollten die Beklagten zu einen möglichst frühen und mit der Zahlung des Kaufpreises in Verbindung stehenden Zeitpunkt den wirtschaftlichen Nutzen der erworbenen Immobilie erlangen, gleichzeitig auch die Lasten und Pflichten übernehmen. Dies gilt namentlich hinsichtlich der Rechte und Pflichten aus den Mietverhältnissen, zu denen auf Seite 9 des notariellen Kaufvertrages explizit geregelt worden ist, dass der Verkäufer, also die Klägerin an den Käufer (die Beklagten) sämtliche Rechte und Ansprüche aus den Mietverhältnissen vom Zeitpunkt des Besitzübergangs bis zum Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung abtritt. Im Gegenzug haben sich die Beklagten gegenüber der Klägerin verpflichtet, diese von sämtlichen Ansprüchen der Mieter in diesem Zeitraum vollständig freizustellen und freizuhalten.d)Mit Blick auf diese konkreten, die Rechte und Pflichten aus den Mietverhältnissen betreffenden Vereinbarungen in dem notariellen Kaufvertrag, durch die eine Übertragung der Forderungs- wie auch Pflichtenzuständigkeit auf die Beklagten unabhängig von deren grundbuchlichen Eintragung als neuer Eigentümer durch die Kaufpreiszahlung zu einem früheren Zeitpunkt bewerkstelligt werden sollte, ist der Inhalt der Abwicklungsvereinbarung vom 30.09./08.10.2014 zu bewerten. Durch diese Regelung sollte erkennbar sichergestellt werden, dass im Hinblick auf die Betriebskosten eine entsprechende Verpflichtung der Beklagten zur Abrechnung derselben gegenüber den Mietern nicht (erst) aufgrund der gesetzlichen Regelung des § 566 BGB infolge einer Eigentumsübertragung und den hierdurch bedingten Eintritt der Beklagten in die Vermieterstellung kraft gesetzlicher Regelung, sondern im Gleichrang mit der von den Parteien in dem notariellen Kaufvertrag bereits getroffenen Regelung zu dem wirtschaftlichen Besitzübergang begründet wird. Es entspricht dem beiderseitigen Interesse der Kaufvertragsparteien, dass sie, wenn sie den Nutzen-Lasten-Wechsel auf die Beklagten als Erwerber auf einen früheren Zeitpunkt als den des Eigentumsübergangs (nach Grundbucheintrag) vorverlegt haben, auf diesen Zeitpunkt auch die (ohne eine solche Regelung nach den gesetzlichen Vorschriften des § 566 BGB erst mit Eigentumsübergang wechselnde) Zuständigkeit für die Betriebskostenabrechnung im Gleichlauf festschreiben wollten. Damit sollten die Beklagten als Erwerber zu dem Zeitpunkt, zu dem sie aufgrund der getroffenen Regelung über den Nutzen-Lasten-Wechsel und der in diesem Zusammenhang erklärten Abtretung der Ansprüche aus den das Kaufvertragsobjekt betreffenden Mietverhältnissen Inhaber der diesbezüglichen Rechte wurden, gleichzeitig auch wie der neue Vermieter im Zusammenhang mit dem Betriebskostenabrechnungen behandelt werden. Nach dem gemeinsamen rechtsgeschäftlichen Willen sollten sich die Beklagten als Erwerber auch im Hinblick auf die im Verhältnis zu den Mietern geschuldete Betriebskostenabrechnung bereits im Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs so behandeln lassen, wie sie bei Vollzug der Eigentumsübertragung stünden.Ein solches Verständnis ergibt sich bereits aus dem klaren Wortlaut der Abwicklungsvereinbarung vom 30.09./08.10.2014, demzufolge der Käufer für die Betriebskostenabrechnung ab Beginn des am Besitzübergang laufenden Wirtschaftsjahres verantwortlich ist. Die weiteren Regelungen in der Abwicklungsvereinbarung entsprechen letztlich den oben bereits näher behandelten Pflichten aus dem Innenverhältnis von Veräußerer und Erwerber im Hinblick auf den gemäß § 566 BGB nach Vollzug der Eigentumsübertragung erfolgenden Zuständigkeitsübergang. Dies umfasst die Pflicht der Klägerin als Veräußerin, den nunmehr für die Betriebskostenabrechnung (im Innenverhältnis zwischen den Parteien) zuständigen Erwerbern/Beklagten die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Angaben für den Zeitraum bis zum Besitzübergang vorzulegen. In dem Verfahren vor dem Landgericht Düsseldorf mit dem Az. 5 O 77/16, wo vor dem Hintergrund einer wortgleichen Formulierung hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung in dem notariellen Kaufvertrag der Klägerin ebenfalls Erstattungsansprüche geltend gemacht wurden, ist im Urteil vom 14.09.2016 zutreffend ausgeführt worden, die Parteien hätten mit der in Rede stehenden Vereinbarung klar den Grundsatz zum Ausdruck bringen wollen, dass die Käufer letztlich die anrechnungsfähigen Kosten für das Wirtschaftsjahr tragen, die Betriebs-Heizkostenvorauszahlungen für den gesamten Abrechnungszeitraum, in dem der Besitzübergang auf die Käufer erfolgt ist, erhalten sollen und darüber hinaus auch die Nachforderungsberechtigten hinsichtlich etwaiger unterlassener Vorauszahlungen der Mieter werden sollten. Insbesondere aus der getroffenen Zahlungsregelung, derzufolge die Klägerin als Verkäuferin den Beklagten als Erwerber mit Wirkung zum Besitzübergang die bis zu diesem Zeitpunkt für das am Besitzübergang laufende Wirtschaftsjahr geleisteten Vorauszahlungen der Mieter für Betriebs- und Nebenkosten abzüglich der seinerseits bereits für verstrichene und zukünftige Zeiträume des am Besitzübergang laufenden Wirtschaftsjahres gezahlte Vorauszahlungen/Ab-schlagszahlungen für öffentliche und private Abgaben sowie vom Eigentümer zu leistenden Vorauszahlungen auf Energiekosten zu überweisen hatte, lässt sich eine Verpflichtung zur Gesamtsaldierung im Verhältnis der Parteien zueinander ableiten. In diese Saldierung einzustellen waren zum einen zu Gunsten der Beklagten die von den Mietern bis zu dem maßgeblichen Zeitpunkt geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen und zum anderen zu Gunsten der Klägerin die von ihr für diese Abrechnungsperiode bereits übernommenen und geleisteten umlagefähigen Abrechnungsposten.
e)Ergebnis der an den Interessen der Parteien und den von ihnen beabsichtigten Zwecken orientierten Auslegung der Abwicklungsvereinbarung ist mithin die Erkenntnis, dass von den Parteien beabsichtigt und gewollt war zum einen die Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung der Betriebs- und Heizkostenabrechnungen auf die Beklagte als Erwerber der vermieteten Immobilie bereits mit Wirkung auf den Abrechnungszeitraum bzw. das Wirtschaftsjahr, in dem die Beklagten aufgrund der in dem notariellen Kaufvertrag getroffenen Regelung zum Nutzen-Lasten-Wechsel infolge der Kaufpreiszahlung (am 31.10.2014) der wirtschaftliche Nutznießer des Kaufgegenstandes sein sollten und zum anderen eine Konkretisierung der Mitwirkungspflichten der Klägerin als Verkäuferin in Hinblick auf die Handlungen, die den Beklagten in die Lage versetzten, die Abrechnung der Betriebskosten gegenüber den Mietern vorzunehmen und schließlich in letzter Konsequenz die Bestimmung einer Ausgleichspflicht der Parteien bezüglich der Lasten und Zahlungen in Bezug auf die Betriebskosten für das Verkaufsobjekt, die der Klägerin einerseits entstanden und ihr zugute gekommen sind, soweit sie das Wirtschaftsjahr bzw. den Abrechnungszeitraum betreffen, für den aufgrund der zuvor behandelten Regelungen die Beklagten als Erwerber zuständig sein sollen. Da die Beklagten nach Sinn und Zweck dieser Regelungen auch mit Blick auf die erfolgte Abtretung von Ansprüchen gegen die Mieter wegen nicht erfolgter Betriebskostenvorauszahlungen bereits zum Zeitpunkt des wirtschaftlichen Überganges so behandelt werden sollten, als wären sie Eigentümer, denen einerseits die Nutzen (aus der Vermietung) zustehen, von denen andererseits die Belastungen zu tragen waren, ist es auch als naheliegend und mit dem rechtsgeschäftlich von den Parteien des Kaufvertrages zum Ausdruck gekommenen Willen gedeckt anzusehen, dass die Beklagten auch der Klägerin ein bei ihr (im Hinblick auf die Abrechnungsperiode, die wegen des Nutzen-Lasten-Überganges in den Zuständigkeitsbereich der Erwerber fällt) eingetretenes Betriebskostendefizit zu erstatten haben.
Da unstreitig mit Wertstellung zum 31.10.2014 der Kaufpreis seitens der Beklagten mit Erfüllungswirkung vollständig gezahlt wurde, damit ab diesem Zeitpunkt die Voraussetzungen für den wirtschaftlichen Besitzübergang auf die Beklagten gemäß den Regelungen in III Ziff. 5 des notariellen Kaufvertrages erfüllt waren, reichen die in der Abtretungsvereinbarung vom 30.09./08.10.2014 getroffenen Regelungen mit dem oben niedergelegten Sinngehalt für die Abrechnungsperiode der Betriebskosten 2014.
2.Die Klägerin haben mit der Anlage K4 ein nachvollziehbares Zahlenwerk über die Einnahmen und Ausgaben hinsichtlich der Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2014 vorgelegt, aus dem sie unter Einbeziehung von weiteren bei ihnen eingegangenen Mietzinszahlungen, die nach dem Stichtag des Nutzen-Lasten-Wechsels (31.10.2014) erfolgt sind, zu einer Ausgleichsforderung i.H.v. 40.446,99 € gelangt sind. Unter Berücksichtigung nachfolgend näher zu behandelnder Korrekturen bzw. Abzüge beläuft sich der Ausgleichsanspruch indessen lediglich auf 9503,86 €.a)In der als Anlage K 4 vorgelegten Excel Tabelle sind zunächst die vom Verkäufer für den maßgeblichen Abrechnungszeitraum bereits getragenen Betriebskosten im einzelnen aufgelistet; die in der drittletzten Spalte insoweit bruttobetragsmäßig angeführten Belastungen an Betriebskosten summieren sich ausweislich des Nennbetrages auf 90.507,80 €.aa)Zu Unrecht hat die Klägerin indessen bei den Betriebskosten den Anschaffungspreis für das Heizöl („Anfangsbestand Öl“) in die Auflistung der Betriebskostenabrechnung mit 30.708,51 € eingestellt. Die Berechtigung dieser Position haben die Beklagten bereits erstinstanzlich in der Klageerwiderung vom 22.03.2016, dort Seite 5 = GA 16 unter Hinweis darauf, dass die Beklagten gemäß § 97 Abs. 1 S. 1 BGB das Heizöl bereits mit erworben also schon bezahlt hätten, eine weitere Berücksichtigung dieses Betrages im Rahmen der Abrechnung über die Betriebskostenausgaben zu Gunsten der Klägerin mithin nicht in Betracht kommt.
In dem bereits angeführten Rechtsstreit 5 O 77/16 vor dem Landgericht Düsseldorf waren ebenfalls Ausgleichsansprüche streitgegenständlich, die die Klägerin gegenüber einer anderen Erwerberpartei unter Rückgriff auf eine kaufvertragliche Regelung, die mit der hier in Rede stehenden Abwicklungsvereinbarung vom 30.09./08.10.2014 wortgleich ist, geltend gemacht hatte. Mit Urteil vom 14.09.2016 hat die 5. Zivilkammer – Einzelrichterin - des Landgerichts Düsseldorf eine Berechtigung der Klägerin, den Wert des Heizölbestandes in die aufgrund dieser Abwicklungsvereinbarung bezüglich der Betriebskosten vorzunehmende Abrechnung zwischen ihr als Veräußerin und den Erwerbern einzustellen, verneint und diese Rechtsauffassung mit folgenden Erwägungen begründet:
Entgegen der Auffassung der Klägerin war allerdings der Anschaffungspreis für das Heizöl nicht in die so genannte Eigentümerabrechnung einzustellen. Die Beklagten haben nämlich das Heizöl als Zubehör im Rahmen des Eigentumsübergangs an dem streitgegenständlichen Hausgrundstück erworben, §§ 96, 97 BGB. Nach allgemeiner Auffassung ist das Heizöl Zubehör im Sinne des § 97 BGB. Das Heizöl dient dem Wohnhaus. Zubehör können auch verbrauchbare Sachen sein. Eine räumliche Nähe ist gegeben (vgl. Palandt-Ellenberger, 75. Auflage 2016, § 97, Rn. 12). Bei einer Grundstücksveräußerung spricht gemäß § 926 Abs. 1 S. 2 BGB die Vermutung dafür, dass das im Eigentum des Veräußerers stehende Zubehör mitveräußert werden sollte. Wer den Eigentumsübergang einzelner Zubehörstücke bestreitet, muss dartun, dass sie ausdrücklich oder aus den Umständen erkennbar, z.B. aus schuldrechtlichen Vereinbarungen, ausgenommen worden sind (Staudinger-Gursky, Neubearbeitung 2011, § 926, Rn. 14).
Entgegen der Auffassung der Klägerin ergibt sich nicht mit der notwendigen Eindeutigkeit aus dem Kaufvertrag, dass das Heizöl nicht mit veräußert sein sollte. Die Parteien haben in § 4 Ziffer 9 eine Saldierung vereinbart, bei der die auf Energiekosten zu leistende Vorauszahlungen einzustellen sind. Daraus kann nicht mit der dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz Rechnung tragenden Eindeutigkeit geschlossen werden, dass das Eigentum an dem Heizöl nicht übergehen sollte.
Der Senat hat im Rahmen des aufgrund der Berufung der Klägerin gegen dieses Urteil anhängig gewesenen Berufungsverfahrens mit dem Az. I-21 U 117/16 im Rahmen des Hinweisbeschlusses gemäß § 522 Abs. 2 ZPO vom 24.10.2016 im Hinblick auf den von der Klägerin weiterverfolgten Anschaffungspreis für das Heizöl folgende Ausführungen gemacht (Seite 3 des Beschlusses):
Die von der Klägerin angegriffenen Feststellungen des Landgerichts in dem angefochtenen Urteil dazu, dass der Anschaffungspreis für das Heizöl nicht in die „Eigentümerrechnung“ einzustellen ist, sind nicht zu beanstanden. Sie fußen auf einer Auslegung der Regelung der Parteien in § 4 Ziffer 9 des Kaufvertrages vom 11.02.2014. Dass die Kammer bei der Auslegung gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze verstoßen hätte, ist nicht ersichtlich und wird auch von der Klägerin nicht vorgetragen. Sie schließt sich der Auslegung nach eigenem Vorbringen in der Berufungsbegründung vielmehr an. Ebenso ist die Klägerin der (zutreffenden) Ansicht, dass es sich bei dem zu einem Hausgrundstück gehörenden Heizöl um Zubehör im Sinne von § 97 BGB handelt, das nach der Vermutung des § 926 Abs. 1 S. 3 BGB im Zweifel mitveräußert werden soll und regelmäßig durch den Kaufpreis abgegolten ist. Eine anderweitige Vereinbarung haben die Parteien in der „Betriebskostenklausel“ für die Position Heizöl entgegen der von der Klägerin vertretenen Ansicht auch nicht „indirekt“ getroffen. In der Klausel ist unstreitig an keiner Stelle von Heizöl oder Heizkosten die Rede. Dass die Kosten für die Anschaffung des Heizöls dennoch in die „Eigentümerrechnung“ eingestellt werden sollten, ergibt sich auch nicht aus der Tatsache, dass nach der vertraglichen Regelung „Vorauszahlungen auf Energiekosten“ abgerechnet werden sollten. Denn bei den Kosten für das Heizöl handelt es sich nicht um Vorauszahlungen des früheren Eigentümers, sondern um den Kaufpreis für das bei einem Lieferanten bestellte und von diesem gelieferte Öl. Unter Vorauszahlungen versteht man einmalige oder wiederholte Abschlagszahlungen gegenüber einem Gläubiger, über die dieser nach einem bestimmten Zeitraum gegenüber dem Schuldner abrechnen muss. Kennzeichnend für solche Vorauszahlungen ist, dass die Höhe des endgültig zu zahlenden Betrages noch nicht feststeht, typischerweise deshalb, weil es sich um verbrauchsabhängige Kosten handelt. Aus diesem Grund ist hierüber im Nachhinein abzurechnen, nämlich dann, wenn die Höhe der Zahlung endgültig errechnet werden kann. Beim Kaufpreis für das Heizöl steht der an den Lieferanten zu zahlende Betrag bereits bei der Bestellung fest; über ihn ist nicht nachträglich abzurechnen. Diese Auslegung lässt auch nicht etwa die von den Parteien getroffene Regelung zu den Vorauszahlungen für Energiekosten leerlaufen. Denn Energiekosten sind bei Mietshäusern beispielsweise auch die Kosten für Strom für die allgemein zugänglichen Bereiche (Treppenhaus, Keller, Flure etc); dafür muss der Vermieter einen Versorgungsvertrag abschließen, auf welchen er Vorauszahlungen zu leisten hat. Gerade weil für das Heizöl ein feststehender Kaufpreis bereits vor Abschluss des Kaufvertrages gezahlt war, gehörte er zu den wertbildenden Faktoren des Hausgrundstücks und war deshalb dem Kaufpreis zugeschlagen.
Nachdem die Klägerin zu den diesbezüglichen Hinweisen des Senats im Beschluss vom 24.10.2016 Stellung genommen und sich gegen die dort zum Ausdruck gebrachte Rechtsauffassung des Senats im Bezug auf den Anschaffungspreis des Heizöls gewandt hatte, hat der Senat in jenem Verfahren mit Beschluss vom 15.11.2016 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO die dortige Berufung als offensichtlich unbegründet zurückgewiesen und hinsichtlich der hier in Rede stehende Fragestellung ergänzend ausgeführt:
Der Senat hat bereits in dem o.g. Hinweisbeschluss ausgeführt, dass er die vom Landgericht vorgenommene Auslegung der Regelung der Parteien in § 4 Ziffer 9 des Kaufvertrages vom 11.02.2014 für zutreffend hält. Hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien – entgegen dem Wortlaut der Klausel – den Willen hatten, auch die Heizölbestände in die Eigentümerabrechnung mitaufzunehmen, liegen nicht vor. In der Klausel ist unstreitig an keiner Stelle von Heizöl oder Heizkosten, sondern nur von „Vorauszahlungen auf Energiekosten“ die Rede, unter denen indes – wie im Hinweisbeschluss mitgeteilt – nicht die Zahlung des Kaufpreises für das Heizöl zu verstehen ist. Die Klägerin räumt selbst in der Berufungsbegründung ein, dass „im Zweifel, also ohne eine anderweitige Regelung, der Übergang der Zubehörgegenstände mit dem vereinbarten Kaufpreis abgegolten ist“ (Bl. 49 GA). An einer solchen Regelung betreffend die Zubehörgegenstände des Kaufgegenstandes fehlt es vorliegend aber. Die Klägerin trägt auch nicht etwa vor, dass die Parteien im Zusammenhang mit der von ihnen getroffenen Vereinbarung über die Kosten der Anschaffung des Heizöls und deren Verteilung überhaupt nur diskutiert hätten; aus welchem Grunde sie sich einig darüber gewesen sein sollten, diese Kosten so zu verteilen wie die Klägerin dies nunmehr verlangt, ist nicht danach nachvollziehbar.
Das klägerische Vorbringen im vorliegenden Rechtsstreit, bei dem dieselbe Problematik hinsichtlich des Altbestandes Öl und dessen Abrechnungsfähigkeit im internen Verhältnis zu den Beklagten im Rahmen der aufgrund der Abtretungsvereinbarung vorzunehmenden Saldierung besteht, gibt dem Senat keinerlei Anlass, von seiner diesbezüglichen rechtlichen Wertung abzuweichen.
Mithin sind 30.708,51 € von den Gesamtbetrag der in der Anlage K 4 aufgeführten Betriebskosten in Abzug zu bringen.
bb)In der Tabelle K 4 hat die Klägerin in der 4. Zeile unter der Bezeichnung Aufzug-Wartung einen Betrag von 253,62 € als Betriebskosten eingestellt. Dieser Betrag ist nicht berücksichtigungsfähig und dementsprechend in Abzug zu bringen.Bereits in der Klageerwiderung, dort Seite 3 = GA 14 haben die Beklagten erstinstanzlich wegen dieser Position Bezug genommen auf die Rechnung der Firma D. vom 31.03.2015 und vorgetragen, diese bezöge sich auf das Kalenderjahr 2015. Nachdem die Klägerin in der Replik vom 03.05.2016, dort Seite 4 = GA 23 dem entgegengehalten hatte, die in Rede stehende Rechnung bezöge sich auf das Kalenderjahr 2014, haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 07.06.2016, dort Seite 2 = GA 28 als Anlage B 4 (GA 31) die Rechnung der D. vom 31.03.2015 vorgelegt, aus der sich ergibt, dass Gegenstand der Abrechnung eine am 31.03.2015 vorgenommene Aufzugsprüfung ist. Mithin handelt es sich nicht um Betriebskosten, die in den Abrechnungszeitraum 2014 einzubeziehen sind.cc)Soweit die Beklagten in der Klageerwiderung, dort Seite 4 = GA 15 die in der Anlage K4 unter der Kostenpositionsbezeichnung „Gebäudeversicherung“ unter Anführung des Gläubigers E. eingestellten 3856,90 € sowie die in der die Position „Hauswart“, die eine Rechnung der Firma F. GmbH betrifft, eingestellten 8463,48 € als nicht nachvollziehbar beanstandet haben, hat die Klägerin in ihrer Replik vom 3.05.2016, dort Seite 4/5 = GA 23/24 entsprechende Erläuterungen vorgenommen, die nachvollziehbar machen, dass die jeweils eingestellten Rechnungsbeträge auch anteilig die hier in Rede stehende Immobilie betreffen. Gegen diese Erklärungen haben die Beklagten keine weiteren Einwendungen mehr erhoben.dd)In der zweitletzten Zeile der Anlage K 4 sind unter der Kostenpositionsbezeichnung Heizstrom unter Bezug auf eine Rechnung der G. AG vom 29.01.2015 3.135,31 € eingestellt worden. Nachdem die Beklagten in der Klageerwiderung, GA 15, moniert haben, dass sich dem Rechnungsbetrag von 3135,31 € die o.a. Rechnung nicht zuordnen ließe, hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 03.05.2016, dort Seite 5 = GA 24 ausgeführt, dass der ursprüngliche Rechnungsbetrag der besagten Rechnung vom 29.01.2015 i.H.v. 4.104,31 € wegen eines Betrages von 968 €, der sich auf Abschläge aus dem Vorjahr bezöge, zu reduzieren sei, so dass insoweit für das Abrechnungsjahr 2014 ein geminderter Betrag von 3.136,31 € in Ansatz zu bringen sei. Soweit in der Abrechnung ein Betrag von 3.135,31 € aufgeführt sei, beruhe dies auf einem Versehen der Verwalterin der Klägerin. Dieser Sachdarstellung sind die Beklagten nicht mehr entgegengetreten.ee)Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass als abrechnungsfähige Betriebskosten in die Abrechnung ein Betrag in Höhe von
90.507,80 €
./ 30.708,51 €
./. 235,62 €
+ 1,00 €
59.264,67 €
eingestellt werden kann.
b)Ersetzt man im Rahmen der Gegenüberstellung Einnahmen-Ausgaben auf der Anlage K 4 den dort angeführten Abzugsbetrag der Gesamtausgaben i.H.v. 90.507,80 € durch den nach den obigen Ausführungen berechtigten Betrag von 59.564,67 €, ergibt sich unter Berücksichtigung der weiteren Zahlungen ein Saldobetrag zu Gunsten der Klägerin i.H.v.
9503,86 €.
3.Einem in dieser Höhe ergebenden Ausgleichsanspruch stehen die von den Beklagten erhobenen Einwände nicht durchgreifend entgegen.a)Die Beklagten haben in der Berufungsinstanz ihr erstinstanzlichen Verteidigungsvorbringen wiederholt und vorgetragen (GA 115), dass nach der in Rede stehende Abwicklungsvereinbarung die Klägerin zur Vorlage der die Beklagten zur Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern befähigenden Unterlagen binnen einer Frist von zwei Monaten nach dem wirtschaftlichen Besitzübergang am 31.10.2014, mithin bis zum 31.12.2014 verpflichtet gewesen ist. Tatsächlich sei ihnen seitens der Klägerin erst unter dem 10.12.2015 die Tabelle gemäß Anlage K 4 vorgelegt worden. Da sie bis zum Ablauf des 31.12.2015 gegenüber den Mietern nach den gesetzlichen Regelungen zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet gewesen wäre (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB), sei das wegen der verspäteten Zuleitung der für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stehende Zeitfenster zu gering gewesen, um tatsächlich eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern des streitgegenständlichen Objektes vorzunehmen. Unter Verweis auf den Grundsatz des „Venire contra factum proprium“ meinen die Beklagten, die Klägerin könne keine Ansprüche mehr geltend machen, da ihr selber eigene Vertragsverletzungen vorzuwerfen seien.In ihrer Replik vom 23.12.2016, dort Seite 4 = GA 121 hat die Klägerin unter Verweis auf eine von ihr in Ablichtung als Anlage K 10 vorgelegte E-Mail vom 11.08.2015 = GA 124 ff der Mitarbeiterin der vormaligen Verwalterin der Klägerin, der Zeugin J., den Nachweis erbracht, dass den Beklagten bereits im August 2015 die Anlage K 4 (Eigentümerabrechnung) und die diesbezüglichen Belege bzw. Rechnungen sowie die weitere Aufstellung, aus der sich die noch zu Gunsten der Klägerin eingegangenen Mietzinszahlungen (auch im Hinblick auf die Vorauszahlungen für die Betriebskosten) ergeben, zugeleitet worden waren, so dass den Beklagten ein hinreichender Zeitraum zur Verfügung stand, eine Abrechnung der Betriebskosten gegenüber den Mietern für den Abrechnungszeitraum 2014 zu erstellen bzw. erstellen zu lassen.b)Der Umstand, dass die Klägerin die Abrechnungsunterlagen den Beklagten nicht bereits innerhalb der in der Abtretungsvereinbarung genannten 2-Monatsfrist nach dem wirtschaftlichen Besitzübergang zugeleitet hat, stellt keinen Ausschlusstatbestand im Hinblick auf den Ausgleichsanspruch dar.c)Die Beklagten rügen (GA 116), der Anlage B 3 könne entnommen werden, welche Gesamtzahlungen die Klägerin nach dem Nutzen-Lastenwechsel vereinnahmt habe, nämlich 46.885,42 €. Unter Einbeziehung des danach erfolgten Zahlungseingangs von 794,82 € ergebe sich eine Gesamtsumme von 47.680,42 €, die an die Beklagten ausgezahlt worden sei und in der Anlage K 4 durchaus korrekt aufgelistet sei. Dieser Betrag entspricht jedoch nicht den in der Anlage K 4 ausgeworfenen angeblichen Gesamtmieteinnahmen nach Nutzen-Lastenwechsel i.H.v. 48.939,35 €.Soweit zwischen diesen beiden Beträgen eine Differenz besteht, hat sich diese in der Gesamtgegenüberstellung/Saldierung jedoch nicht zulasten der Beklagten ausgewirkt. Wenn sich die Klägerin einerseits höhere Gesamteinnahmen nach Nutzen-Lastenwechsel i.H.v. 48.939,35 € zu ihren Gunsten anrechnen lässt, bei den tatsächlich erfolgten Zahlungen nach diesem Zeitpunkt in der Summe lediglich 47.680,24 € abgezogen werden, belastet eine nicht gedeckte Differenz lediglich die Klägerin.d)Soweit die Beklagten noch beanstandet haben, weder aus den Anlagen B 1 noch K 4 noch B 3 lasse sich entnehmen, welcher Mieter bis zum 31.10.2014 und danach Vorauszahlungen auf Betriebskosten bzw. Heizkosten erbracht habe, rechtfertigt dies ebenfalls nicht eine abweichende Bewertung zu dem sich nach den obigen Ausführungen ergebenden Ausgleichsanspruch. Zu Recht weist die Klägerin in der Replik (GA 122) darauf hin, dass den Beklagten die Erstellung der Nebenkostenabrechnung auf Basis der Vorauszahlungen des Jahres 2014 auch dann möglich gewesen wäre, wenn ihr eine konkrete Aufstellung über die tatsächlich geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen nicht vorgelegen hätte. Eine solche Abrechnung auf Basis der Soll-Vorauszahlungen sei grundsätzlich zulässig. Aus den überreichten Unterlagen zum Mietverhältnis gehe jedenfalls eindeutig hervor, welche Vorauszahlungen von welchen Mietern im Abrechnungsjahr geschuldet gewesen sein. Auf dieser Basis hätten die Beklagten gegenüber den Mietern abrechnen müssen, um die gesetzliche Abrechnungsfrist einzuhalten. Diesen Wertungen schließt sich der Senat nach eigener Prüfung an.4)Der zuerkannte Zinsanspruch ist aus dem Gesichtspunkt der Rechtshängigkeitszinsen gerechtfertigt (§§ 288 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2, 291 BGB).II)Eine dem Klageantrag zu 2 entsprechende Verpflichtung der Beklagten im Verhältnis zu der Klägerin auf Durchführung der Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern des Objektes A.-Straße ... in H. folgt aus der expliziten Regelung in der Abwicklungsvereinbarung über die Übernahme der Abrechnungsverpflichtung gegenüber den Mietern der Abwicklungsvereinbarung vom 30.09./08.10.2014. Wie oben ausgeführt greift mit Blick auf den am 31.10.2014 erfolgte Nutzen-Lasten-Wechsel auf die Beklagten auch die Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung der Betriebskostenabrechnung für den zum Zeitpunkt des wirtschaftlichen Besitzübergangs noch nicht beendeten Abrechnungsjahres 2014.Dieser Verpflichtung steht nicht entgegen, dass im Verhältnis zu den Mietern die Abrechnungsfrist gemäß der gesetzlichen Regelung des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB abgelaufen ist. Der Ablauf der Frist hat nach der Regelung des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB lediglich zur Folge, dass eine Geltendmachung von Betriebskostennachzahlungen für den entsprechenden Abrechnungszeitraum durch den Vermieter gegenüber dem Mieter ausgeschlossen ist (außer bei fehlendem Verschulden des Vermieters). Der Mieter hat indessen weiterhin Anspruch auf Vornahme einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung. Dieser Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Vornahme der Abrechnung, bei dem es sich um einen einklagbaren Anspruch handelt, verjährt binnen der regelmäßigen Verjährungsfirst des § 195 BGB, wobei die Verjährungsfrist erst dann zu laufen beginnt, wenn die Abrechnungsfrist für den Vermieter nach § 556 Abs. 2 Satz 3 BGB abgelaufen ist, (vgl. Callsen/Lützenkirchen in Anwalts-Handbuch, Mietrecht, III. Betriebskosten bei freiem Wohnraum Rz. 13); LG Neubrandenburg, Beschluss vom 09.09.203, 1 T 45/03, WuM 2007, 390 zit. nach juris Rz. 9f) .
Dem hier in Rede stehenden Anspruch der Klägerin auf Durchführung der Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern steht auch nicht das Vorbringen der Beklagten im Schriftsatz vom 16.01.2017, dort Seite 3 unten entgegen. Die Beklagten führen an dieser Stelle an, kein einziger Mieter habe von ihnen eine Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2014 gefordert. Unstreitig sei auch kein Mieter an die Klägerin herangetreten. Für die Beklagten wäre es wirtschaftlich unsinnig, Betriebskostenabrechnungen zu erstellen, aus denen sich durchgehend Nachforderungen gegen die Mieter ergeben, da diese nicht mehr realisiert werden könnten. Mieter, die aus den vorangegangenen Abrechnungszeiträumen wissen, dass keine Guthaben an sie zur Auszahlung kämen, hätten keinerlei Interesse daran, eine Betriebskostenabrechnung zu bekommen.Auch unter Berücksichtigung dieser Darlegungen hält der Senat die Geltendmachung des hier in Rede stehenden Anspruches nicht für treuwidrig und damit gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich und unzulässig. Hierbei ist insbesondere das Vorbringen des Prozessbevollmächtigten der Klägerin aus der mündlichen Verhandlung vom Senat zu berücksichtigen, dem die Beklagten nicht entgegengetreten sind. Hiernach handelt es sich bei der Klägerin um eine reine "Einzelgrundstücksgesellschaft“, deren Zweck nach Veräußerung des streitgegenständlichen Grundstückes an die Beklagten entfallen sei und sie dementsprechend aufgelöst werden solle. Nach den entsprechenden bilanzierungsrechtlichen Vorschriften, die bei der Liquidation der Klägerin als Gesellschaft luxemburgischen Rechts zu beachten seien, bedürfe es der Feststellung, dass gegen die Klägerin auch seitens der Mieter des streitgegenständlichen Grundstücks keine Ansprüche mehr bestehen. Vor diesem Hintergrund hat die Klägerin weiterhin ein beachtenswertes und schützenswertes eigenes Interesse an einer durch die Beklagten gegenüber den Mietern durchzuführenden Betriebskostenabrechnung.
III)Der Feststellungsantrag gemäß Klageantrag zu 3) ist zulässig und begründet.Das nach § 256 ZPO notwendige Feststellungsinteresse ergibt sich daraus, dass im Hinblick auf den Abrechnungszeitraum 2014 die Klägerin weiterhin als vormaliger Vermieter abrechnungspflichtig ist. Denn die zwischen den Parteien getroffene Abwicklungsvereinbarung hat hinsichtlich der dort von den Beklagten übernommenen Verpflichtung zur Betriebskostenabrechnung keine Außenwirkung gegenüber den Mietern. Bis zum Eigentumsübergang auf die Beklagten blieb die Klägerin aus den Mietverträgen in der Vermieterposition. Wie oben angeführt, ist unbeschadet irgendwelcher kaufvertraglichen Vereinbarungen zum wirtschaftlichen Übergang mit einem Erwerber der Veräußerer einer vermieteten Immobilie im Verhältnis gegenüber den Mietern für die Betriebskostenabrechnung erst hinsichtlich der Abrechnungsperiode nicht mehr zuständig, innerhalb derer sich der Eigentumsübergang auf den Erwerber vollzogen hat und er hierdurch kraft der Regelung des § 566 BGB die Vermieterstellung verloren hat. Da die Beklagten nicht bereits im Jahre 2014 Eigentümer der von ihnen erworbenen Immobilie geworden sind, blieb die Klägerin damit gegenüber den Mietern zur Vornahme der Betriebskostenabrechnung verpflichtet. Damit hat die Klägerin auch ein Interesse daran, festgestellt zu wissen, dass die Beklagte wegen der Verletzung der vertraglichen Pflicht zur Abrechnung (§ 280 BGB) gegenüber der Kläger zum Ersatz der Schäden verpflichtet ist, die ihr im Fall der Inanspruchnahme durch die Mieter entstehen können.
C)
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf der Anwendung der §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1, 2, 709 Satz 2 ZPO.
Anlass, aus den Gründen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
Den Streitwert setzt der Senat in teilweiser Abweichung von der Streitwertfestsetzung des Landgericht mit insgesamt 46.446,99 € fest. Dieser setzt sich wie folgt zusammen:
Klageantrag zu 1.: 40.446,99 €
Klageantrag zu 2.: 5.000,00 €Klageantrag zu 3.: 1.000,00 €

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 675, 280 Abs. 1 BGB
§§ 133, 157 BGB
§§ 96, 97 BGB. Nach allgemeiner Auffassung ist das Heizöl Zubehör im Sinne des § 97 BGB
§§ 288 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2, 291 BGB
§§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1, 2, 709 Satz 2 ZPO
§ 247 BGB
§ 97 BGB
§ 571 BGB
§ 566 BGB
§ 195 BGB
§ 242 BGB
§ 256 ZPO
§ 280 BGB
§ 566 Abs. 1 BGB
§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 513 Satz 1 ZPO
§ 546 Satz 1 ZPO
§ 529 Abs. 1 ZPO
§ 97 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 926 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 522 Abs. 2 ZPO
§ 926 Abs. 1 S. 3 BGB
§ 522 Abs. 2  ZPO
§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB
§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB
§ 556 Abs. 2 Satz 3 BGB
§ 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2000, 2099
NJW 2002, 747
NZM 2004, 188, 189
NZA 2001, 158, 160
NZM 2004, 486
NZA 2008, 100, 101
II ZR 194/98
II ZR 228/99
VIII ZR 168/03
III ZR 211/99
IX ZR 156/06
5 O 77/16
21 U 117/16
2 ZPO vom 24.10
1 T 45/03