Amtsgericht Oberhausen (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-06-21, Aktenzeichen 34 C 40/10
ECLI: ECLI:DE:AGOB:2011:0621.34C40.10.00

Tenor:
Die Klage wird ab­ge­wie­sen.
Die Kos­ten des Rechts­streits wer­den der Klä­ge­rin auf­er­legt.
Das Urteil ist vor­läu­fig voll­streck­bar.
Die Klä­ge­rin darf die die Voll­stre­ckung durch Si­cher­heits­leis­tung in Höhe von 120 % des auf­grund des Urteils voll­streck­ba­ren Be­tra­ges ab­wen­den, wenn nicht die Be­klag­ten vor der Voll­stre­ckung Si­cher­heit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Par­tei­en sind Woh­nungs­eigen­tü­mer in der Woh­nungs­eigen­tü­mer­ge­mein­schaft Tstra­ße 64 – 66 in Q. Die Klä­ge­rin ist Eigen­tü­me­rin der Ein­heit Nr. 5 in dem Ob­jekt.
Gemäß Tei­lungs­erklä­rung vom 03.11.1980 ist der Woh­nung Nr. 5 auch der Kel­ler­raum Nr. 5 zum Son­der­eigen­tum zu­ge­wie­sen. In dem Auf­tei­lungs­plan, der sich auch im Grund­buch be­fin­det (An­la­ge K2, Blatt 22 der Akte), ist in­des­sen ein Kel­ler­raum mit der Nr. 5 nicht vor­han­den. In ihrem Kauf­ver­trag er­warb die Klä­ge­rin ihre Ein­heit auf­grund eines Pla­nes (An­la­ge K1, Blatt 21 der Akte), in der an­stel­le eines Kel­lers, der in dem Auf­tei­lungs­plan im Grund­buch mit einer Nr. 9 be­zeich­net ist, die Nr. 5 ein­ge­tra­gen ist.
Die Klä­ge­rin er­warb im Jahr 1980 unter die­sen Um­stän­den ihre Ein­heit.
Die Klä­ge­rin ver­mie­te­te ihre Woh­nung und den Kel­ler und über­ließ den je­wei­li­gen Mie­tern den Kel­ler­raum rechts neben der Trep­pe; teil­wei­se tausch­ten diese Mie­ter mit an­de­ren Mie­tern den Kel­ler, ohne dass da­raus je­doch Än­de­run­gen der Miet­ver­trä­ge er­folg­ten.
Im Jahr 2000 stell­te die Klä­ge­rin die Ab­wei­chung zwi­schen dem Auf­tei­lungs­plan im Grund­buch und ihrem Kauf­ver­trag fest. Die Klä­ge­rin ver­lang­te dann – er­folg­los – von den Eigen­tü­mern der Ein­heit Nr. 9, den Be­klag­ten H, die He­raus­ga­be des Kel­lers Nr. 9, der in dem Kauf­ver­trag der Klä­ge­rin mit der Nr. 5 be­zeich­net ist.
Auf einer Woh­nungs­eigen­tü­mer­ver­samm­lung vom 17.03.2010 be­an­trag­te die Klä­ge­rin unter TOP 5 eine Re­ge­lung über die Nut­zung der Kel­ler­räu­me durch die Ge­mein­schaft. Sie be­gehr­te die Zu­läs­sig­keit einer Nut­zung, so wie sie der­zeit fak­tisch auch aus­ge­übt werde, näm­lich die Nut­zung des streit­gegen­ständ­li­chen Kel­lers von ihrer Mie­te­rin.
Mit dem An­trag soll­te zum Aus­druck ge­bracht wer­den, dass diese Si­tu­a­tion so blei­ben soll­te.
Die Woh­nungs­eigen­tü­mer­ge­mein­schaft lehn­te den An­trag mehr­heit­lich ab, hier­ge­gen rich­tet sich die An­fech­tungs­kla­ge der Klä­ge­rin.
Die Klä­ge­rin ist der Auf­fas­sung, auf­grund des Wi­der­spru­ches zwi­schen dem Auf­tei­lungs­plan im Grund­buch und der Tei­lungs­erklä­rung sei an kei­nem ein­zi­gen Kel­ler im Ob­jekt Son­der­eigen­tum be­grün­det wor­den, alle Kel­ler stün­den im Ge­mein­schafts­eigen­tum, zu­min­dest jeden­falls der streit­gegen­ständ­li­che Kel­ler. Auf­grund des­sen be­ste­he ein Re­ge­lungs­be­dürf­nis für eine Nut­zungs­re­ge­lung der Kel­ler. All­stim­mig­keit sei hier­für nicht er­for­der­lich.
Die Klä­ge­rin be­an­tragt,
Der Be­schluss zu Ta­ges­ord­nungs­punkt 5) aus der Eigen­tü­mer­ver-
Samm­lung der Be­klag­ten vom 17.03.2010 wird für un­gül­tig er­klärt.
Die Be­klag­ten be­an­tra­gen,
die Klage ab­zu­wei­sen.
Sie tra­gen vor, die Mehr­heit in der Woh­nungs­eigen­tü­mer­ge­mein­schaft sehe kei­nen Re­ge­lungs­be­darf. Der Streit be­zie­he sich al­lein auf die Woh­nungs­eigen­tü­mer der Ein­hei­ten Nr. 5 und 9. Dies sei keine Sache für die Ge­mein­schaft.
Der von der Klä­ge­rin be­gehr­te Be­schluss könne nicht ge­fasst wer­den, er sei an­fecht­bar oder sogar nich­tig. Im Üb­ri­gen habe die Ge­mein­schaft auf einer letzt­lich an­be­raum­ten Sit­zung be­schlos­sen, sich im Jahr 2012 noch ein­mal mit der An­ge­le­gen­heit zu be­schäf­ti­gen.
Der Be­klag­te H weist da­rauf hin, dass die Klä­ge­rin still­schwei­gend fast 30 Jahre den Zu­stand, wie er jetzt ist, hin­ge­nom­men habe.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist un­be­grün­det.
Der an­ge­foch­te­ne Be­schluss kann nicht für un­gül­tig er­klärt wer­den, weil nicht fest­ge­stellt wer­den kann, dass er ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung widerspricht. Viel­mehr ist es nicht zu be­an­stan­den, dass die Woh­nungs­eigen­tü­mer mehr­heit­lich das An­sin­nen der Klä­ge­rin auf Re­ge­lung einer Nut­zungs­zu­wei­sung der Kel­ler, zu­rück­ge­wie­sen haben.
Im vor­lie­gen­den Fall be­steht ein Wi­der­spruch zwi­schen der Tei­lungs­erklä­rung, wel­che einen Kel­ler Nr. 5 ver­teilt und dem Auf­tei­lungs­plan im Grund­buch, in wel­chem ein Kel­ler Nr. 5 nicht vor­han­den ist.
Es braucht hier nicht ent­schie­den zu wer­den, wel­che Rechts­fol­gen da­raus zu zie­hen sind. Ins­be­son­de­re kann das Ge­richt offen las­sen, ob da­raus zu fol­gern sei, dass alle Kel­ler des ge­sam­ten Ob­jekts nun­mehr in Ge­mein­schafts­eigen­tum stün­den oder ob der al­lein streit­gegen­ständ­li­che Kel­ler im Ge­mein­schafts­eigen­tum steht oder gar ob er Son­der­eigen­tum der Eigen­tü­mer der Ein­heit Nr. 9, der Be­klag­ten H, ge­wor­den ist. Auf all dies kommt es nicht an.
Denn selbst wenn man vom güns­tigs­ten Fall für die Klä­ge­rin aus­geht, dass näm­lich der streit­gegen­ständ­li­che Kel­ler im Ge­mein­schafts­eigen­tum steht oder gar dass alle Kel­ler Ge­mein­schafts­eigen­tum sind, so folgt da­raus noch nicht, dass die Ge­mein­schaft per Be­schluss be­fugt ist, die ein­zel­nen Kel­ler den ein­zel­nen Woh­nungs­eigen­tü­mern zur Nut­zung zu­zu­wei­sen. Ein ent­spre­chen­der Be­schluss wäre näm­lich man­gels Be­schluss­kom­pe­tenz nich­tig, so dass die Be­klag­ten zu Recht die­sen Be­schluss nicht ge­fasst haben.
Würde näm­lich dem Be­geh­ren der Klä­ge­rin ent­spro­chen, so wür­den die Woh­nungs­eigen­tü­mer durch Be­schluss im Er­geb­nis Son­der­nut­zungs­rech­te an den Kel­lern oder jeden­falls den streit­gegen­ständ­li­chen Kel­ler zu­guns­ten ein­zel­ner Woh­nungs­eigen­tü­mer be­grün­den. Ent­spre­chen­de Be­schlüs­se sind je­doch man­gels Be­schluss­kom­pe­ten­zen nich­tig (BGH Z 145, 154).
Dabei kommt es nicht da­rauf an, ob gemäß der von der Klä­ge­rin be­gehr­te Re­ge­lung dem Namen nach Son­der­nut­zungs­rech­te ver­teilt werden oder wie diese Re­ge­lung über­haupt be­zeich­net ist. Ent­schei­dend ist, dass die Re­ge­lung ihrem In­halt nach Son­der­nut­zungs­rech­te be­grün­den soll. Dies ist der Fall.
Nach zu­tref­fen­der und all­ge­mei­ner Auf­fas­sung de­fi­niert sich ein Son­der­nut­zungs­recht da­hin­ge­hend, dass einem Woh­nungs­eigen­tü­mer posi­tiv die al­lei­ni­ge Nut­zung oder der al­lei­ni­ge Ge­brauch von Ein­rich­tun­gen, An­la­gen oder Flä­chen des Ge­mein­schafts­eigen­tums zu­ge­wie­sen wird und als ne­ga­ti­ve Kom­po­nen­te dem gegen­über gleich­zei­tig der Aus­schluss der an­de­ren Eigen­tü­mer von die­sen Ge­brauchs- bzw. Nut­zungs­mög­lich­kei­ten fi­xiert wird (ver­glei­che z.B. Timme/Dötsch, WEG, § 15 Rn 207).
Ins­be­son­de­re der voll­stän­di­ge Aus­schluss der üb­ri­gen Woh­nungs­eigen­tü­mer von den Be­stand­tei­len oder Flä­chen des Ge­mein­schafts­eigen­tums führt im Er­geb­nis zur Be­grün­dung eines Son­der­nut­zungs­rechts des da­durch Be­güns­tig­ten (C /P1/P2), Pra­xis des Woh­nungs­eigen­tums, 5. Auf­la­ge, Rn C 276).
Die Gren­ze zur, auch per Be­schluss mög­li­chen, rei­nen Ge­brauchs­re­ge­lung gemäß § 15 Ab­satz 3 WEG wird jeden­falls dann über­schrit­ten, wenn Teile des Ge­mein­schafts­eigen­tums be­stimm­ten Woh­nungs­eigen­tü­mern zur al­lei­ni­gen Nut­zung zu­ge­wie­sen wer­den und die an­de­ren Woh­nungs­eigen­tü­mer dafür keine Kom­pen­sa­tion er­hal­ten, sei es in Ge­stalt von Miet­zins­ein­nah­men oder in an­de­rer Form (ver­glei­che Timme/Dötsch, am an­ge­ge­be­nen Ort, § 15 Rn 43 mit zahl­rei­chen wei­te­ren Nach­wei­sen).
Im hier vor­lie­gen­den Fall be­gehrt die Klä­ge­rin ge­ra­de, eine ab­schlie­ßen­de Zu­wei­sung der Nut­zung der ein­zel­nen Kel­ler­räu­me an ein­zel­ne Woh­nungs­eigen­tü­mer.
In der münd­li­chen Ver­hand­lung vom 03.08.2010 haben die Par­tei­en auf Nach­fra­ge des Ge­richts – in­so­weit un­um­strit­ten – vor­ge­bracht, dass Sinn und Zweck des An­tra­ges der Klä­ge­rin sein soll­te, dass ihre Mie­te­rin auch wei­ter­hin den streit­gegen­ständ­li­chen Kel­ler nut­zen möge. Damit ist aber im­pli­ziert, dass an­de­re Woh­nungs­eigen­tü­mer von die­ser Nut­zung aus­ge­schlos­sen wer­den. Denn wenn die Klä­ge­rin ihrer Mie­te­rin auf­grund eines Miet­ver­tra­ges den Kel­ler zur Ver­fü­gung stellt, so be­deu­tet dies, dass sie gleich­zei­tig nicht to­le­rie­ren will oder kann, dass neben der Mie­te­rin auch an­de­re Woh­nungs­eigen­tü­mer oder an­de­re Mie­ter die­sen Kel­ler nut­zen kön­nen.
Das ist einer­seits nach Auf­fas­sung des Ge­richts selbst­ver­ständ­lich, an­de­rer­seits folgt dies aber da­raus, dass die Klä­ge­rin Min­de­rungs­an­sprü­chen ihrer Mie­te­rin gemäß § 536 Ab­satz 3 BGB aus­ge­setzt wäre, wenn der Mie­te­rin nicht der ver­trags­ge­mä­ße Ge­brauch des Kel­lers ge­währt wer­den könn­te, und zwar ohne dass die Mie­te­rin durch Rech­te Drit­ter be­ein­träch­tigt wird.
Wür­den auch an­de­re Woh­nungs­eigen­tü­mer oder Mie­ter den streit­gegen­ständ­li­chen Kel­ler be­nut­zen dür­fen, so würde der Mie­te­rin der Klä­ge­rin der ver­trags­ge­mä­ße Ge­brauch der Nut­zung des Kel­lers jeden­falls zum Teil ent­zo­gen; dies würde einen Miet­man­gel dar­stel­len, so dass davon aus­zu­ge­hen ist, dass eine sol­che Nut­zung von der Klä­ge­rin nicht ge­wollt sein kann. Es wi­der­spricht auch of­fen­sicht­lich dem An­sin­nen der Klä­ge­rin, die durch eine je­wei­li­ge Zu­wei­sung der Kel­ler an ein­zel­ne Woh­nungs­eigen­tü­mer eine rechts­si­che­re Lage her­bei­schaf­fen möch­te. Damit ist es un­ver­ein­bar, wenn gleich­wohl noch an­de­re Woh­nungs­eigen­tü­mer Kel­ler, die ihnen nicht zu­ge­wie­sen wer­den, nut­zen könn­ten.
Der Zweck der Re­ge­lung, wel­che die Klä­ge­rin an­strebt, wäre da­durch von vorn­he­rein unter­lau­fen.
Das An­sin­nen der Klä­ge­rin kann also nicht an­ders als da­hin­ge­hend ver­stan­den wer­den, dass durch Be­schluss jedem Woh­nungs­eigen­tü­mer ein Kel­ler zur al­lei­ni­gen Nut­zung zu­ge­wie­sen wer­den soll­te.
Da­durch wer­den – wie aus­ge­führt – nicht zur zwangs­läu­fig die an­de­ren Woh­nungs­eigen­tü­mer von der ent­spre­chen­den Nut­zung aus­ge­schlos­sen, auch wird zu­sätz­lich ein posi­ti­ves Nut­zungs­recht nur Zu­guns­ten der je­weils be­trof­fe­nen Woh­nungs­eigen­tü­mer ge­schaf­fen. Im Er­geb­nis wer­den damit Son­der­nut­zungs­rech­te an den Kel­lern be­grün­det, nichts an­de­res stellt ein sol­cher Re­ge­lungs­gegen­stand dar.
Ent­spre­chen­de Be­schlüs­se der Ge­mein­schaft wären daher nich­tig.
Das Ge­richt hat auf diese Rechts­la­ge auch be­reits im Be­schluss vom 03.08.2010 zu Nr. II. 2. hin­ge­wie­sen. Da­rauf­hin hat die Klä­ge­rin je­doch kei­nen wei­te­ren Vor­trag mehr ein­ge­reicht, der ge­eig­net ist, diese Rechts­fra­ge zu ihren Guns­ten an­ders zu be­wer­ten.
Die Kos­ten­ent­schei­dung folgt aus § 91 ZPO, die Ent­schei­dung zur vor­läu­fi­gen Voll­streck­bar­keit aus § 708 Num­mer 11, 711 ZPO.
Streit­wert: 3.000,00 EUR (i.W: drei­tau­send Euro).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 91 ZPO