Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2022-12-29, Aktenzeichen 65 S 51/22
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2022:1229.65S51.22.00

Tenor:
Orientierungssatz
Der Vermieter hat eine Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung wegen einer energetischen Modernisierungsmaßnahme aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und zu erläutern ist. Ob die in Ansatz gebrachten Kosten und Abzüge einer Überprüfung standhalten und zutreffen, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit und Berechtigung der erklärten Mieterhöhung. (Rn.5) (Rn.6)
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 10. Februar 2022 - 8 C 408/20 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Neukölln vom 29. Juli 2021 wird aufgehoben, soweit das Amtsgericht die Feststellung getroffen hat, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, an die Beklagten eine Mieterhöhung in Höhe von 157,66 € monatlich seit dem 1. August 2019 zu zahlen. Insoweit wird die Klage abgewiesen. Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufrechterhalten.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen, mit Ausnahme der Kosten der Säumnis der Beklagten im Termin vor dem Amtsgericht vom 29. Juli 2021, die die Beklagten zu tragen hat.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
1. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist überwiegend begründet. Die zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
Die Beklagte hat nach Durchführung der mit Schreiben vom 23. November 2017 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen aus der Erklärung vom 23. Mai 2019 einen Anspruch auf Zahlung einer um 157,66 € € erhöhten Miete, §§ 559, 559b BGB (aF). Ein weitergehender Anspruch besteht nicht.
a) Zu Recht hat das Amtsgericht die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung bejaht, denn sie genügt den Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB iVm §§ 559 BGB aF. § 559 BGB ist hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB in der bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung anzuwenden, denn die Modernisierungsankündigung ist den Klägern vor diesem Zeitpunkt zugegangen. Umlegbar sind 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, wobei die Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten gehören, § 559 Abs. 2 BGB. Davon geht die Beklagte ausweislich ihrer Berechnungen in der Mieterhöhungserklärung vom 23. Mai 2019 auch aus.
Nach § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen von § 559 BGB (aF), § 559a BGB zu erläutern ist.
Eben diesen Anforderungen entspricht die Erklärung der Beklagten. Ob die in Ansatz gebrachten Kosten und Abzüge einer Überprüfung standhalten und zutreffen, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit und Berechtigung der erklärten Mieterhöhung.
Entgegen der Auffassung der Kläger war die Beklagte insbesondere nicht gehalten, die Kosten im Einzelnen – nach Gewerken und anderen Kategorien - aufzuschlüsseln (vgl. BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455).
Da die Mieterhöhung – wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt, dies aber nicht konsequent seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat - formell wirksam ist, sind Erläuterungen und Nachweise – gegebenenfalls auf richterlichen Hinweis – entgegen der Auffassung der Kläger im Prozess möglich und von den Gerichten zu berücksichtigen; nur eine Mieterhöhungserklärung, die die formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB nicht einhält, ist (unheilbar) nichtig (BGH, Urt. v. 25.01.2006 – VIII ZR 47/05, juris Rn. 11; Siegmund, MietRB 2022, 84, [86]). Jede andere Sicht würde dazu führen, dass die - vom BGH regelmäßig unterstellte - gerichtliche Überprüfung der materiellen Berechtigung einer Mieterhöhung nach §§ 559ff. BGB leerliefe (vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, juris Rn. 49).
Die Beklagte beanstandet deshalb zu Recht, dass das Amtsgericht die Angaben und Belege aus ihrem Schriftsatz vom 22. Dezember 2021 zu berücksichtigen hatte.
Selbst wenn beim Amtsgericht – bei gebotener Berücksichtigung des Vortrags der Beklagten und gegebenenfalls erforderlicher Nachfragen – Zweifel bezüglich der Höhe der berechtigten Kostenumlage verblieben wären, rechtfertigte das nicht die Feststellung, dass die Kläger bezüglich aller Maßnahmen, die unstreitig durchgeführt wurden und Kosten in siebenstelliger Höhe ausgelöst haben, gar keine Zahlung eines Erhöhungsbetrages schulden. Steht eine Forderung – wie hier - dem Grunde nach fest und bedarf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Sofern genaue Feststellungen zu den ersparten Erhaltungskosten nicht mit einem im Verhältnis zur Bedeutung des Teils der Forderung zumutbaren Aufwand möglich sind, so hat das Gericht einen Mindesterhöhungsbetrag zu schätzen (vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, juris Rn. 45). Die Kläger haben hier nicht einmal alle Einzelpositionen der Mieterhöhung (wirksam) bestritten.
b) Die Mieterhöhung ist überwiegend materiell begründet. Die Kosten sind, soweit sie überhaupt – hier nur zu einem Bruchteil des Gesamtaufwands - zu Lasten der Kläger in Ansatz gebracht wurden, überwiegend belegt; der von der Beklagten vorgenommene Abzug nach § 559 Abs. 2 BGB ist jedenfalls nicht zu niedrig.
Im Einzelnen:
aa) Fassaden- und Balkonarbeiten
Die Umlage der von der Beklagten für die Modernisierung der Fassade und der Balkone aufgewendeten Kosten ist jedenfalls nicht zu hoch in Ansatz gebracht; der Kostenaufwand in siebenstelliger Höhe ist – soweit er überhaupt im Rahmen der Mieterhöhung berücksichtigt wird – durch Rechnungen belegt. Die von den Klägern erhobenen Einwände tragen nicht.
Nach dem Vortrag in der Klageschrift wurde den Klägern im Rahmen der Belegeinsicht zu den Fassadenarbeiten eine Rechnung der S.. Baumanagement GmbH vom 06.12.2018 über 1.433.550,00 € (Anlage K 5, Bl. I/36 f. d.A.) und eine weitere Rechnung über 298.330 € für Schlosserarbeiten (Anlage K 5, Bl. 38 d.A.) vorgelegt.
Ohne Erfolg beanstanden die Kläger, die Rechnungen seien „nicht prüffähig“, weil sie lediglich einen Pauschalbetrag auswiesen, keine konkreten Leistungen bezeichneten und nicht zwischen Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen differenzieren würden.
Die Kläger übersehen, dass es Letzteres eine rechtliche Bewertung der ausgeführten Arbeiten betrifft – die Subsumption der Maßnahmen unter § 555a BGB oder § 555b BGB, die nicht vom bauausführenden Unternehmen im Rahmen der Rechnungstellung zu verlangen und zu leisten ist. Unabhängig davon ist eine Rechnung, die unstreitig nicht durchgeführte Maßnahmen zur Instandsetzung und/oder –haltung ausweist, unrichtig.
Die Beklagte hat dazu bereits erstinstanzlich erläutert, dass sie nicht die Kosten für ein bestimmtes Gewerk in einen Modernisierungs- und einen Erhaltungskostenanteil aufgeteilt, sondern überwiegend jeweils ein Gewerk entweder dem Bereich der Modernisierung oder dem der Erhaltung zugewiesen hat.
Sie hat im Berufungsverfahren auflagegemäß ergänzend das den Rechnungen zugrundeliegende Leistungsverzeichnis eingereicht, dem die Kläger die vermissten Angaben zu den Leistungen und den dafür in Ansatz gebrachten Kosten entnehmen können. Sie hat zudem – ebenfalls auflagegemäß – erläutert, dass Schlosserarbeiten für die De- und Neumontage der Balkongeländer, der Handläufe und der Feuerschutztüren angefallen sind, wobei alle dafür angefallenen Kosten nicht als Modernisierungskosten in die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung eingeflossen sind.
Soweit die Kläger dem die schlichte Behauptung entgegensetzen, die von den im Rahmen der Position geltend gemachten (siebenstelligen) Gesamtkosten in Höhe 1.690291,58 € in Ansatz gebrachten 947.998,40 € brutto (796.637,31 € netto) ergäben sich nicht aus dem Leistungsverzeichnis, kann dies nicht nachvollzogen werden. Auf die Leistungsbeschreibung innerhalb der einzelnen Leistungstitel wird Bezug genommen.
Im Leistungsverzeichnis werden im Übrigen die Arbeiten zur Beton- und Balkonsanierung im Einzelnen unter Angabe der dafür in Ansatz gebrachter Kosten dargestellt (LV 01, Titel 03), dies wiederum unterteilt nach Bereichen (u.a. Balkone, Fassadensanierung, Kelleraußentreppe, Lichtschächte). So wurden für die unter Titel 03 aufgeführten Arbeiten 448.812,33 € (brutto) in Ansatz gebracht. Eine Auseinandersetzung der Kläger mit diesen Angaben ist nicht feststellbar. Entgegen der Auffassung der Kläger wären die von ihr dem Titel 04 entnommenen Kostenpositionen, die sie im nachgelassenen Schriftsatz vom 17. Oktober 2022 in einer Tabelle kursiv dargestellt hat, nicht bei einer Instandsetzung des „Fassadenanstrichs“ angefallen. Nach den von den Parteien vorgelegten Fotos verfügte das Gebäude über keinen Anstrich, der hätte erneuert werden können. Unter Berücksichtigung der – auch von den Klägern – vorgelegten Fotos ergibt sich im Übrigen nicht, dass die Fassade in einem größeren Umfang instandsetzungsbedürftig war als die im Leistungsverzeichnis dargestellten Maßnahmen dies zugrunde legen. Weitergehender konkreter Vortrag der Kläger, der einen anderen Schluss – insbesondere einen von den Klägern wohl ohne näheren Sachvortrag unterstellten „Verbrauch“ der Fassade - zuließe, ist nicht feststellbar.
Den aus dem Leistungsverzeichnis ersichtlichen Kosten für Sanierungsarbeiten hinzuzurechnen sind die Kosten für die Schlosserarbeiten, die die Beklagte selbst herausrechnet, soweit sie sich auf die Balkongeländer und Blumenkastenhaltungen sowie die Handläufe und Türen beziehen (LV 04 u.a. in Titel 03, 05, 06).
Entgegen der Auffassung der Kläger ist die Berücksichtigung der Gerüstkosten zu 62,82 % im Rahmen der Modernisierungsumlage nicht zu beanstanden. Soweit die Kläger meinen, die Gerüstkosten seien als „Sowieso-Kosten“ auch dann vollständig nicht zu berücksichtigen, wenn die Aufstellung des Gerüsts auch für die als Modernisierung nach § 555b BGB anzusehenden Maßnahmen oder den auf den Modernisierungsanteil entfallenden Teil der Arbeiten erforderlich war, lässt sich dies weder mit dem Gesetz noch der Rechtsprechung des BGH in Übereinstimmung bringen. Nach § 559 Abs. 2 gehören (nur) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den umlagefähigen Kosten nach Absatz 1 der Regelung. Soweit das nicht der Fall ist, gilt § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Eine entsprechende Differenzierung ist daher bereits nach dem Gesetz geboten.
Die Kosten für ein Gerüst unterscheiden sich – so auch hier - nach der Standzeit (vgl. LV 01, Titel 00). Die Standzeit wiederum hängt maßgeblich davon ab, in welchem Umfang Arbeiten ausgeführt werden, für die überhaupt ein Gerüst erforderlich ist (ebenso: BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, juris Rn. 44). Das Gerüst war hier nicht lediglich für die unter der Position 1 der Modernisierungsmieterhöhung aufgeführten Arbeiten erforderlich, sondern zumindest teilweise auch für die Arbeiten unter der Position 2. Der Anteil und Umfang der Arbeiten, die auf die Instandsetzung entfielen, bleibt bereits hinsichtlich des Umfangs und (Zeit-)Aufwands deutlich hinter den als Modernisierung anzusehenden Maßnahmen zurück.
Die vereinfachte Sicht der Kläger lässt diese tatsächliche Sachlage ebenso unberücksichtigt wie die von den Klägern in Bezug genommene Meinung in der Literatur (Schindler, NZM 2021, 258, [259]). Es lässt sich noch nicht einmal feststellen, dass dieser Gesichtspunkt überhaupt in die Überlegungen einbezogen wurde. Es trifft nicht zu, dass die Aufstellung des Gerüsts bei einer modernisierenden Instandsetzung bzw. Erhaltung ihre Ursache – allein? - in der Instandsetzungsmaßnahme hat. Sie hat ihre Ursache selbstverständlich - auch – in den – hier außerordentlich umfangreichen – Modernisierungsmaßnahmen. Die Möglichkeit der Ausführung der Modernisierungsmaßnahmen ohne ein Gerüst (vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, juris Rn. 44), behaupten nicht einmal die Kläger. Ihre Auffassung zugrunde gelegt, ließe sich ebenso gut (allerdings ebenso unzutreffend) vertreten, dass die – zu deutlich geringeren geringen Anteilen ausgeführten - Instandsetzungsarbeiten im Rahmen der Gerüstkosten gänzlich außer Betracht bleiben.
Mit Blick auf den Umfang der als Modernisierung anzusehenden Maßnahmen, die – anders als Teile der als Instandsetzung berücksichtigten Arbeiten an der Fassade und den Balkonen einschließlich der Schlosserarbeiten – ohne das Gerüst gar nicht ausführbar waren und ausweislich der detaillierten Darstellung der Arbeiten in den entsprechenden Leistungsverzeichnissen erheblich umfangreicher und dem entsprechend zeitaufwändiger waren, ist der Ansatz von nur 62,82 % der Kosten nicht zu beanstanden.
bb) Dacherneuerung einschließlich Wärmedämmung
Für die Dacherneuerung einschließlich Wärmedämmung der obersten Geschossdecke hat die Beklagte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 245.000,00 € angegeben, davon 62.397,25 € (= ca. 25 %) als Modernisierung berücksichtigt.
Die eingestellten Gesamtkosten hat die Beklagte auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin durch Vorlage der Rechnung der D... Dach + Wand GmbH belegt.
Unstreitig wurden alle Arbeiten ausgeführt. Entgegen der Auffassung der Kläger sind die in der Anlage B 1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 22. Dezember 2021 gekennzeichneten Kosten auch als Modernisierungskosten umlagefähig. Bereits in der Modernisierungsankündigung wurde das Erfordernis der Verbreiterung der Dachrandanschlüsse mit der Überdeckung des neuen Wärmeverbundsystems begründet. Die Dämmung wurde um ca. 70 mm verstärkt. Eben dies ergibt sich auch aus dem von der Beklagten vorgelegten Leistungsverzeichnis. Die Dämmmaßnahme fällt ohne Weiteres unter § 555b Nr. 1 BGB (vgl. Wertungen: § 48 GEG, Anlage 7 zu § 48 GEG). Ausweislich der Modernisierungsankündigung führt die Verstärkung der obersten Geschossdecke im Bereich des Daches dazu, dass sich der U-Wert verbessert und nunmehr die in der Anlage 7 zu § 48 GEG vorgegebenen Werte eingehalten werden. Dass dies durch einen schlichten Ersatz der alten durch eine neue Dämmung gleicher Stärke möglich gewesen wäre, behaupten die Kläger, ohne dies zu begründen.
cc) Erneuerung der Fenster und Balkonelemente
Für die Erneuerung der Fenster und Balkonelemente hat die Beklagte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 651.396,44 € angegeben, davon 421.528,63 € als umlagefähige Modernisierung berücksichtigt. Der auf die Wohnfläche der Kläger entfallende Anteil würde 4.685,06 € betragen; im Rahmen der Mieterhöhung der Kläger tatsächlich berücksichtigt hat die Beklagte jedoch lediglich 3.303,74 €.
Ausweislich der Modernisierungsankündigung, deren Angaben im Rahmen der Überprüfung der Modernisierungsmieterhöhung einzubeziehen sind (BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, juris Rn. 21), handelt es sich (auch) bei der Fenstererneuerung um eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme, das heißt eine bauliche Veränderung, die sowohl die Kriterien einer Modernisierungsmaßnahme als auch die einer Erhaltungsmaßnahme erfüllt (BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, juris Rn. 16; Urt. v. 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, juris Rn. 37). Der Vermieter hat (auch in diesem Fall) dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF; bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (BGH, Urt. v. 17.06.2019 - – VIII ZR 81/19, juris Rn. 37).
Hier wurden nicht lediglich die vorhandenen Holzverbundfenster mit einem U-Wert von 2,7 W/m2K instandgesetzt, sondern durch Fenster mit einem deutlich niedrigeren U-Wert von 1,3 W/m2K der Schallschutzklasse II ersetzt. Eine nachhaltige Komforterhöhung (§ 555b Nr. 6 BGB) ergibt sich aus der Ausstattung der neuen Fenster mit Drehkippbeschlägen. Dass die Beklagte diese Maßnahme ausgeführt hat, stellen die Kläger nicht in Abrede. Sie selbst räumen ein, dass ihnen im Rahmen der Belegeinsicht eine Rechnung für die Fertigung, Lieferung und Montage der Fenster über 559.300 € vorgelegt wurde (Anlage K 5, Bl. 39 d.A.). Die Kosten für die Arbeiten im Vorfeld und infolge der Fenstererneuerung (De- und Montage der Heizkörper, Malerarbeiten) hat die Beklagte zwar nicht belegt, allerdings auch unter Berücksichtigung dieses Betrages einen geringeren als den auf den vorgenannten Betrag entfallenden Kostenanteil nach der Wohnfläche (= 3.661,46 €) auf die Kläger umgelegt. Der fehlende Nachweis wirkt sich daher nicht zu Lasten der Kläger aus.
Soweit die Kläger beanstanden, dass die ihnen im Rahmen der Belegeinsicht vorgelegte Rechnung Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten nicht getrennt ausweise, erschließt sich (erneut) nicht, weshalb eine Rechnung richtig sein sollte, die – unstreitig – nicht ausgeführte Erhaltungsmaßnahmen ausweist. Die Fenster sowie das Balkon- bzw. Loggia-Element sind ausgetauscht, gerade nicht instandgesetzt worden. Das ist vollkommen unstreitig.
Nachdem die Kläger auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin zum Zustand der ausgetauschten Fenster unter Vorlage von Fotos vorgetragen haben, die Beklagte dem Vortrag zum Umfang der behaupteten Instandsetzungen in 2009 bis 2012 durch Vorlage von Rechnungen teilweise entgegengetreten ist, ergibt sich – auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die neuen Fenster(elemente) einen höheren U-Wert und Schallschutz aufweisen - kein weitergehender als der von der Beklagten in Ansatz gebrachte Anteil ersparter Erhaltungsaufwendungen.
dd) Einbau von Fensterlüftern
Die Kosten für den unstreitig erfolgten Einbau der Fensterlüfter haben die Kläger nicht weiter beanstandet.
ee) Elektroarbeiten und erstmaliger Einbau einer Gegensprechanlage
Ebenso verhält es sich mit den Kosten für den erstmaligen, unstreitig vorgenommenen Einbau einer Gegensprechanlage, nachdem die Beklagte das Leistungsverzeichnis 08 (Elektroarbeiten) als Anlage B3 vorgelegt hat.
ff) Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz
Für den Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz hat die Beklagte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 29.344,05 € angegeben, davon lediglich 13.204,82 € als Modernisierung berücksichtigt. Zum Beleg der Kosten hat sie zunächst das Leistungsverzeichnis 08 (Elektroarbeiten) vorgelegt sowie nach Auflage in zweiter Instanz die nach dem Leistungsverzeichnis berücksichtigten Arbeiten dem Grunde und der Höhe nach erläutert, die auf dem Leistungsverzeichnis beruhende Rechnung der Elektro R.... GmbH vorgelegt.
Die danach von den Klägern aufrecht erhaltenen Einwände tragen nicht; eine konkrete Auseinandersetzung mit den Angaben der Beklagten findet nicht statt. Auch für einen Laien erschließt sich ohne Weiteres, dass der erstmalige Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz sich mitnichten in den Materialkosten der Steckdose selbst erschöpft, sondern Kabelverlegungen erfordert, wobei dies – so die Beklagte, ohne dass die Kläger dem entgegengetreten wären – unter Putz geschehen ist. Die Arbeiten sind dem entsprechend bereits in der Modernisierungsankündigung beschrieben worden. Die Kläger selbst behaupten nicht, dass die Arbeiten nicht wie angekündigt ausgeführt worden sind.
gg) Flur und Keller: Fenstererneuerung
Für die Erneuerung der Fenster im Keller und Treppenhaus sind anstelle des von der Beklagten in die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung eingestellten Betrages von 2,22 €/Monat lediglich 1,48 €/Monat zu berücksichtigen.
Die Beklagte hat für diese Position im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 50.023,58 € angegeben, davon 21.771,78 € (= ca. 40 %) als Modernisierung berücksichtigt.
Auch bei der Erneuerung der Fenster im Keller- und Treppenhausbereich handelt es sich um eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme. Die vorhandenen Fenster mit einem U-Wert von 5,0W/m2K wurden nicht instandgesetzt, sondern durch Fenster mit einem U-Wert von 1,4 W/m2K der Schallschutzklasse II ersetzt.
Die Beklagte hat im erstinstanzlichen Verfahren unter Vorlage des Leistungsverzeichnisses 02 (Fenster), Titel 01 (Fassadenfenster: Etagenflure, Keller/Reinigungsbalkone/Treppenhaus) sodann allerdings nur Gesamtkosten in Höhe von 36.286,29 € (brutto) geltend gemacht. Werden – wie in der Modernisierungsmieterhöhung – 60 % als (ersparter) Erhaltungskostenaufwand in Abzug gebracht, so ergibt sich ein umlagefähiger Betrag von 14.514,52 €. Weshalb bei geringeren nachgewiesenen Kosten nunmehr eine Umlage von 60 % als Modernisierung gerechtfertigt sein soll, ergibt sich weder aus dem schriftsätzlichen Vortrag der Beklagten noch dem in Bezug genommenen Angebot des Malerfachbetriebes Sperling vom 20.11.2017, das die Beklagte zum Nachweis der ersparten Erhaltungskosten für die Fenster bzw. das Balkon-/Loggiaelement vorgelegt hat. Der Anlage B 4 lässt sich bezüglich der Ermittlung der Kosten für eine (alternative) Erhaltung der Fenster keine Aussage entnehmen.
Der Ansatz von 40 % der aufgewendeten Kosten als Modernisierungsumlage ist mit Blick auf die weitgehend inhaltsleere Angabe der Kläger, die Kellerfenster seien in einem schlechten Zustand gewesen und den Umstand, dass (unstreitig) durch den Einbau der neuen Fenster eine deutliche Verbesserung des Wärmeschutzes herbeigeführt wurde, nicht zu beanstanden.
hh) Hydraulischer Abgleich Heizung
Von den unter der Position 13 der Modernisierungsmieterhöhung von der Beklagten als umlagefähig angenommenen Modernisierungskosten können nur 2,06 €/Monat auf die Kläger umgelegt werden.
In Rahmen der Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung hat die Beklagte für den hydraulischen Abgleich insgesamt Kosten in Höhe von 95.536,17 € als Modernisierung Kosten in Höhe von 24.052,58 € und davon einen Anteil von 267,33 e auf die Kläger umgelegt. Den Differenzbetrag zwischen den ihr entstandenen Gesamtkosten und der von ihr für umlagefähig gehaltenen Modernisierungskosten hat sie mit 71.483,59 € beziffert.
Die Kläger haben bereits in der Klageschrift beanstandet, dass insoweit keine Rechnungen vorgelegt wurden.
Noch erstinstanzlich hat sie sodann geltend gemacht, dass sich die Angabe zu den Gesamtkosten insgesamt auf die Kosten für Arbeiten an der Heizungsanlage beziehen würde; die Kosten für den hydraulischen Abgleich hätten 40.087,64 € betragen. Davon gab sie an, 60 % als Modernisierungsumlage berücksichtigt zu haben.
Auf die zweitinstanzliche Auflage zum Nachweis und der Erläuterung bzw. Abgrenzung der Kosten für den hydraulischen Abgleich von den Kosten für Arbeiten an der Heizungsanlage hat sie sodann (kommentarlos) lediglich Kosten in Höhe von insgesamt 33.687,09 € belegt, die nunmehr der Berechnung zugrunde zu legen sind.
Die Kosten sind als solche umlagefähig, denn sie sind im Zusammenhang mit einer energetischen Modernisierung entstanden.
Bereits in der Modernisierungsankündigung hatte die Beklagte den erforderlichen hydraulischen Abgleich damit begründet, dass sich der Wärmebedarf des Gebäudes infolge der energetischen Fassadensanierung geändert habe, die Heizungsanlage auf den reduzierten Wärmebedarf abgestimmt werden müsse, damit die Räume im Haus gleichmäßig nur mit der wirklich benötigten Heizungswärme versorgt werden. Auf der Grundlage einer energetischen Wärmebedarfsberechnung und des Einbaus neuer, differenzdruckgeregelter Thermostatventile werde daher ein hydraulischer Abgleich durchgeführt.
Die Maßnahme erfüllt damit - jedenfalls dann, wenn dies ihr Zweck ist - eindeutig die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB. Sie stellt sicher, dass die mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile einschließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens zum Tragen kommen (vgl. BGH, Urt. v. 20.07.2022 - VIII ZR 337/21, juris Rn. 25ff.). Dem entsprechen die Wertungen, die etwa § 3 der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) zugrunde liegen.
Dass diese Maßnahmen durchgeführt wurden, stellen auch die Kläger nicht in Abrede. Sie tragen zudem selbst eine Rechnung der Fa. H. R. vor, aus denen sich für die Heizungsarbeiten und den hydraulischen Abgleich insgesamt Kosten in Höhe von 141.380,25 € ergeben, so dass auch nach dem Vortrag der Kläger feststeht, dass der von der Beklagten für den hydraulischen Abgleich vorgetragene Betrag aufgewendet wurde. Im Übrigen „vermuten“ sie lediglich, dass die Lebensdauer der ausgetauschten Thermostatventile abgelaufen war. Auf deren Austausch beschränken sich die in der Anlage B5 aufgeschlüsselten Kosten für ausgeführte Arbeiten zum einen nicht, zum anderen berücksichtigt die Beklagte selbst einen Erhaltungskostenaufwand von 40 %, der mangels konkreter Einwände der Kläger gegen die Gesamtkosten jedenfalls nicht zu niedrig angesetzt ist.
Die Beklagte muss sich – nachdem sie selbst lediglich Kosten in Höhe von 33.687,09 € für den hydraulischen Abgleich auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin in Ansatz bringt, ohne auflagegemäß eine weitere Abgrenzung zu den weiteren in der Modernisierungsankündigung unter Ziff. I.8 aufgeführten Arbeiten vorzunehmen, an der von ihr zugrunde gelegten Umlagefähigkeit von lediglich 60 % der Kosten festhalten lassen.
ii) Anteilige Baunebenkosten
Bei den Baunebenkosten sind anteilig nur 19,30 €/Monat (= 0,252 €/m2/Monat), anstelle von 19,68 €/Monat umlagefähig.
Zum Beleg der in Ansatz gebrachten Baunebenkosten hat die Beklagte – auch nach dem Vortrag der Kläger – Rechnungen vorgelegt, die Kosten in Höhe von insgesamt 424.064,27 € ergeben, zweitinstanzlich auf Auflage der Kammer – auch nach dem Vortrag der Kläger – weitere 11.327,98 €.
Der Einwand der Kläger beschränkt sich im Wesentlichen darauf, dass sie angeben, ein Zusammenhang zu den Modernisierungsmaßnahmen erschließe sich (für sie) nicht; eine Aufteilung zwischen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sei (ihnen) nicht möglich. Soweit sie – ohne nähere Begründung in den Raum stellen, dass es sich bei der Generalplanerin – der G.. GmbH – um ein mit der Beklagten verbundenes Unternehmen handelt, erschließt sich schon nicht, was sie damit beanstanden möchten. Auf die diesbezügliche Rechtsprechung des BGH im Zusammenhang mit der Entstehung und Umlage von Betriebskosten sowie ihre Marktüblichkeit wird Bezug genommen (vgl. BGH, Urt. v. 27.10.2021 . – VIII ZR 102/21, juris).
Da die Beklagte im Rahmen der unkommentierten und unsortierten Vorlage der Belege in Anlage B6 allerdings nicht die volle Höhe der Kosten nachgewiesen hat, war die Berechnung zu korrigieren, wobei die Beklagte sich wiederum an ihrem Ansatz nicht umlagefähiger Kosten festhalten lassen muss.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr.1, 344 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die grundsätzlichen Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage der BGH-Rechtsprechung und der Würdigung des Vortrags der Parteien, die dem Tatrichter obliegt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 513, 529, 546 ZPO
§§ 559, 559b BGB
§§ 559ff. BGB
§ 559 BGB
§ 559a BGB
§ 555a BGB
§ 555b BGB
§ 48 GEG
§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO
§ 559b Abs. 1 BGB
§ 49 Abs. 1 EGBGB
§ 559 Abs. 2 BGB
§ 287 Abs. 2 ZPO
§ 287 Abs. 1 ZPO
§ 559 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 555b Nr. 1 BGB
§ 559 Abs. 1 BGB
§ 555b Nr. 6 BGB
§ 92 Abs. 2 Nr.1, 344 ZPO
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 543 Abs. 1, 2 ZPO
§ 3 der Verordnung

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2022, 1455
NZM 2021, 258
8 C 408/20
VIII ZR 361/21
VIII ZR 47/05
VIII ZR 88/13
VIII ZR 81/19
VIII ZR 337/21
VIII ZR 102/21