Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-11-08, Aktenzeichen OVG 2 B 5.17
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2018:1108.OVG2B5.17.00

Tenor:
Auf die Berufung des Klägers wird das dem Kläger am 9. Dezember 2014 und dem Beigeladenen am 6. Dezember 2014 zugestellte Urteil des Verwaltungsgerichts Potsdam geändert. Die Nutzungsänderungsgenehmigung vom 22. August 2011 in der Gestalt des Widerspruchbescheides vom 13. August 2012 wird aufgehoben.
Die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge tragen der Beklagte und der Beigeladene je zur Hälfte mit Ausnahme ihrer außergerichtlichen Kosten, die sie jeweils selbst tragen.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte und der Beigeladene können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen eine dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung.
Der Beigeladene ist Eigentümer des mit der Villa M... sowie einer Remise bestandenen Grundstücks K... in K... (Flurstücke 2...der Flur 1..., Gemarkung K...). Der Kläger bewohnt das südlich daran angrenzende Grundstück M... (Flurstück 2... der Flur 1..., Gemarkung K...). Im Grundbuch des von ihm bewohnten Grundstücks sind zu Gunsten des Klägers und Frau N... ein unbeschränkter Nießbrauch und eine bedingte Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Rückauflassung eingetragen. Beide Grundstücke liegen im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans K... der Gemeinde K..., der das Gebiet als reines Wohngebiet ausweist.
Die Nutzung des Gebäude auf dem Grundstück des Beigeladenen stellt sich wie folgt dar: Die Villa M... beherbergt ein Seniorenwohnprojekt. Von Juli 2010 bis August 2015 wurde dieses Projekt von der K...GmbH betrieben, die die Villa gemietet hatte. Im September 2015 übernahm der Beigeladene selbst die Vermietung an die Bewohner. In der Villa können bis zu 11 Personen wohnen; derzeit ist sie voll vermietet. Räumlichkeiten für Pflegepersonal sind dort nicht vorgesehen. Die Remise hatte von Juli 2010 bis August 2015 zunächst die S... GmbH, ein ambulanter Pflegedienst, dessen Geschäftsführerin auch Geschäftsführerin der K...GmbH war, als Büro angemietet. Dieser Pflegedienst, der insgesamt über 15 Mitarbeiter verfügte, pflegte unter anderem pflegebedürftige Bewohner in der Villa M.... In den Jahren 2013/2014 waren dies vier bis fünf Personen von insgesamt 40 bis 50 durch den Pflegedienst betreuten Patienten. Hierfür wurden vier der Mitarbeiter eingesetzt. Zwei weitere Mitarbeiter des Pflegedienstes waren zugleich für die Leitung der Villa M... zuständig. Seit September 2015 wird der in der Remise ansässige ambulante Pflegedienst von der neu gegründeten P... GmbH betrieben. Jeder der Bewohner der Villa M... hat mit diesem Pflegedienst einen individuellen Pflegevertrag abgeschlossen. Aktuell erzielt der Pflegedienst mit den Bewohnern der Villa ein Drittel seines Gesamtumsatzes.
Im Juni 2007 erteilte der Beklagte dem Beigeladenen eine Baugenehmigung für den Umbau und die Modernisierung der Villa...zu einem Wohnhaus für eine Seniorengemeinschaft. Im August 2010 erteilte der Beklagte dem Beigeladenen eine nachträgliche Baugenehmigung für die Änderung der Nutzung der Remise als Büro für Verwaltungszwecke und Aufenthaltsraum für Verwaltungsangestellte der Villa M..., die Errichtung einer Terrasse auf dem Flachdach und die Änderung einer Dachgaube. Laut Betriebsbeschreibung und zusätzlichen Angaben vom 25. April 2010 wurde das Wohnprojekt selbst verwaltet, es gab keine Angestellten und keinen bzw. kaum Besucherverkehr. Einen gegen diese Baugenehmigung eingelegten Widerspruch nahm der Kläger zurück.
Der Beigeladene beantragte im Juli 2011 eine weitere Baugenehmigung zur Nutzungsänderung der Büroräume in der Remise für die Verwaltung eines ambulanten Pflegedienstes. In der Betriebsbeschreibung wird unter „Art des Betriebes oder der Anlage“ angegeben: „Reine Büronutzung eines ambulant tätigen Pflegedienstes, der sowohl das Seniorenwohnprojekt im Hauptgebäude verwaltet wie auch die ambulante Pflege im Ort K... administrativ betreut. Es werden in der Remise keinerlei Pflegeleistungen erbracht.“ Unter „Betriebszeiten“ findet sich die Angabe: „an Werktagen von 8 bis 18 Uhr, Zahl der Schichten: 1“. Zur Zahl der Beschäftigten wird angegeben, dass sowohl im bestehenden Betrieb als auch nach Durchführung des Vorhabens zwei Personen über 18 Jahre beschäftigt sind. Im Erdgeschoss der Remise befinden sich zwei Abstellräume sowie eine Küche mit zwei Pausenplätzen, im Obergeschoss ein Büroraum (18,3 m²,) ein Besprechungsraum (17,89 m²), ein Badezimmer sowie eine Terrasse, im Dachgeschoss ein nicht als Aufenthaltsraum zugelassener Raum. Nachdem die Gemeinde K... ihr Einvernehmen erteilt hatte, erteilte der Beklagte unter dem 22. August 2011 die beantragte Baugenehmigung.
Der Kläger legte am 21. September 2011 Widerspruch gegen die Baugenehmigung ein. Zur Begründung führte er aus, dass die Nutzung der Remise als Büro für einen ambulanten Pflegedienst im reinen Wohngebiet unzulässig sei. Es handele sich nicht um eine Anlage für soziale Zwecke, da in der Remise keinerlei Pflegeleistungen erbracht würden. Die Nutzung der Villa M... sei hiervon strikt zu trennen. Die Räume in der Remise dienten auch nicht der Berufsausübung des Pflegepersonals in der Villa, sondern ausschließlich der Verwaltung des ambulanten Pflegedienstes.
Den Widerspruch wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 13. August 2012 zurück. Der Anspruch auf Erhaltung der Gebietsart sei nicht verletzt. Räumlichkeiten eines ambulanten Pflegedienstes seien als soziale Anlagen in einem reinen Wohngebiet jedenfalls dann zulässig, wenn die Pflegeleistung nicht lediglich außer Haus, sondern auch in der Station erbracht werde. So liege der Fall hier, denn die S... betreibe in der Villa M... ein Seniorenwohnprojekt und darüber hinaus einen ambulanten Pflegedienst. Die hierfür erforderliche administrative Bürotätigkeit werde in der Remise erbracht.
Der Kläger hat am 14. September 2012 Klage erhoben, die das Verwaltungsgericht Potsdam mit dem Kläger am 9. Dezember 2014 zugestelltem Urteil abgewiesen hat. Zur Begründung hat es unter Verweis auf den Widerspruchsbescheid ausgeführt: Die Nutzungsänderung der Büroräume in der Remise für die Verwaltung eines Pflegedienstes stehe im Einklang mit der Festsetzung eines reinen Wohngebietes in dem Bebauungsplan K.... Nach § 3 Abs. 1 BauNVO dienten reine Wohngebiete dem Wohnen. Gemäß Abs. 3 Nr. 2 dieser Regelung könnten ausnahmsweise Anlagen u.a. für soziale Zwecke zugelassen werden. Typische Beispiele für eine solche Anlage seien u.a. Einrichtungen für alte Menschen, die ein besonderes soziales Angebot annehmen wollten. Dem entspreche die gegenwärtige Nutzung des Grundstücks. Dass der Pflegedienst schwerpunktmäßig seine Erträge nicht aus der Betreuung von Bewohnern der Villa, sondern aus dem externen Pflegedienst erwirtschafte, rechtfertige keine andere Beurteilung, denn Anlagen für soziale Zwecke müssten nicht den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen. Die Räumlichkeiten eines ambulanten Pflegedienstes seien, jedenfalls wenn die Pflegeleistungen nicht lediglich außer Haus, sondern auch in der Station erbracht würden, zudem keine in einem reinen Wohngebiet unzulässige Anlage für Verwaltungszwecke. Der danach in einem reinen Wohngebiet der Art nach grundsätzlich zulässige ambulante Pflegedienst wahre auch hinsichtlich der mit ihm verbundenen Auswirkungen auf die nähere Umgebung gegenüber dem Kläger das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot.
Zur Begründung seiner durch den Senat zugelassenen Berufung trägt der Kläger vor: Der Pflegedienst in der Remise sei unzulässig, weil dieser keinen eigenen sozialen Zweck erfülle und deshalb nicht als Anlage für soziale Zwecke im Sinne des § 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO anerkannt werden könne. Die Villa M... als Seniorenwohnhaus und der gewerbliche Betrieb des Pflegedienstes in der Remise seien zwei sowohl räumlich/baulich als auch gesellschaftsrechtlich getrennte Einrichtungen; es liege keine einheitliche Anlage im Rechtssinne vor. Dass die Gebäude auf einem Grundstück lägen und einzelne bzw. alle Bewohner der Villa M... nach eigener Wahl Pflegeleistungen bei dem Pflegedienst in Anspruch nähmen, genüge dafür nicht. Der Abstand von 15 m zwischen den Gebäuden sei erheblich, es gebe auch zwei Zugänge/Zufahrten. Eine „institutionelle“ dauerhafte Verbindung der Unternehmen untereinander existiere nicht. Der Auftritt nach außen (Flyer, Internetauftritt) erwecke ebenfalls nicht den Eindruck, dass eine Verbindung bestehe, die eine isolierte Inanspruchnahme der Angebote der Villa... einerseits und des Pflegedienstes andererseits nicht zulasse. Es sei auch nicht plausibel bzw. substanziiert, dass sich zur Nachtzeit Pflegepersonal für die Bewohner der Villa in der Remise aufhalte. Der weit überwiegende Teil der Pflegetätigkeit des Pflegedienstes werde jedenfalls außerhalb und unabhängig von der Villa M... erbracht. Die Zahl der angestellten Pflegedienstkräfte gehe weit über den durchschnittlichen Bedarf für die Pflege der Bewohner der Villa hinaus. Dafür, dass die Nutzung der Remise unabhängig von der Villa zu beurteilen sei, spreche zudem die gesondert erteilte Genehmigung der Nutzungsänderung von Büroräumen in der Remise für die Verwaltung eines Pflegedienstes. Diese Genehmigung sei rechtlich unabhängig von der Baugenehmigung für die Villa M.... Der Pflegedienst sei auch nicht unabhängig von dem Seniorenwohnprojekt als soziale Anlage zu beurteilen. In seinen Räumlichkeiten sei keine eigene „Station“ vorhanden, in der Pflegeleistungen erbracht würden. In der Remise befinde sich vielmehr lediglich die Verwaltungseinrichtung eines Gewerbebetriebes ohne sozialen Zweck. Die vermeintlich dort stattfindenden Informationsabende stellten keine Pflegeleistungen dar, es handele sich allenfalls um externe Werbeveranstaltungen. Soziale Anlagen seinen überdies in reinen Wohngebieten nur ausnahmsweise zulässig, wenn sie das Gebiet nicht veränderten, insbesondere eine bodenrechtliche Gebietsverträglichkeit gegeben sei. Der Betrieb eines Pflegedienstes mit dem hier in Rede stehenden Umfang sei als Gewerbebetrieb mit dem Schutzanspruch eines reinen Wohngebietes aber nicht vereinbar. Der Pflegedienst sei schwerpunktmäßig auf externe gewerbliche Dienstleistungen mit sämtlichen damit verbundenen Auswirkungen ausgerichtet. Diese könnten im Falle der Zulässigkeit des Pflegedienstes je nach Bedarf deutlich erhöht werden, wodurch die Belastungen zunähmen.
Der Kläger beantragt,
das ihm am 9. Dezember 2014 und dem Beigeladenen am 6. Dezember 2014 zugestellte Urteil des Verwaltungsgerichts Potsdam zu ändern und die Baugenehmigung zur Nutzungsänderung vom 22. August 2011 in der Gestalt des Widerspruchbescheides vom 13. August 2012 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er trägt vor: Die mit der hier angefochtenen Baugenehmigung bewilligte Nutzungsänderung von Büroräumen in der Remise für die Verwaltung eines Pflegedienstes stehe im Einklang mit den Festsetzungen des Bebauungsplans, denn in einem reinen Wohngebiet seien ausnahmsweise Anlagen für soziale Zwecke zulässig. Einrichtungen für die Betreuung alter Menschen seien derartige Anlagen. Gleiches gelte für Räumlichkeiten eines ambulanten Pflegedienstes, jedenfalls wenn die Pflegeleistungen nicht lediglich außer Haus, sondern auch in der Station erbracht würden. In diesem Rahmen bewege sich das genehmigte Bauvorhaben, denn genehmigt worden sei eine reine Büronutzung für einen ambulant tätigen Pflegedienst, der sowohl das Seniorenprojekt im Hauptgebäude verwalte als auch die ambulante Pflege in K... administrativ betreue. Die Baugenehmigung und der zugrunde liegende Bauantrag nähmen Bezug auf die Baugenehmigung vom 16. August 2010. Diese und die hierzu eingereichten Bauvorlagen stellten klar, dass es sich nicht um eine isolierte Nutzung der Remise handele, sondern diese im Zusammenhang mit der Nutzung der Villa M... und des darin geführten Seniorenwohnprojekts stehe.
Der Beigeladene beantragt,
Er trägt vor: Das Urteil des Verwaltungsgerichts sei im Ergebnis nicht zu beanstanden. Die Remise sei bauplanungsrechtlich eine Anlage für soziale Zwecke und als solche in einem reinen Wohngebiet allgemein zulässig. Das Hauptgebäude und die Remise stellten in bauplanungsrechtlicher Hinsicht eine Einheit dar. Das ergebe sich bereits aus der hier maßgeblichen Baugenehmigung und der den Bauvorlagen beigefügten Betriebsbeschreibung. Es handele sich zudem um ein um 1900 gemeinsam erbautes, demselben Eigentümer gehörendes und unter Denkmalschutz gestelltes Gebäudeensemble auf einer stets als ein Grundstück im Grundbuch geführten Fläche. Der Philosophie hinter dem Seniorenprojekt gemäß werde darauf geachtet, dass die Pflegekräfte nicht permanent vor Ort seien. Diese hielten sich daher, soweit möglich, in der Remise auf. Auch zur Nachtzeit zwischen 22.00 Uhr und 7.00 Uhr befänden sich gelegentlich Pflegekräfte in der Remise, um in besonderen Situationen den Bewohnern der Villa helfen zu können. Daneben werde in der Remise administrative Bürotätigkeit betrieben. Hierzu gehöre insbesondere die Planung innerhalb des Seniorenkonzepts und des ambulant tätigen Pflegedienstes. Darüber hinaus fänden in der Remise Gespräche mit Angehörigen und potentiellen Bewohnern des Seniorenprojektes sowie regelmäßige Informationsabende statt; auch dies gehöre zum Leistungsbild des Pflegedienstes. Somit erfolgten auch innerhalb der Remise Pflegeleistungen. Der in der Villa M... vorhandene Gemeinschaftsraum könne nicht für Informationsabende genutzt werden, weil er zum Mietgegenstand der Bewohner gehöre, dort viermal täglich Mahlzeiten serviert würden und der Raum den Bewohnern zum gemeinschaftlichen Fernsehen diene.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge (zwei Bände) verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung ist begründet. Die Baugenehmigung vom 22. August 2011, mit der die Nutzungsänderung von Büroräumen in der Remise für die Verwaltung eines Pflegedienstes genehmigt wurde, ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Der Bebauungsplan K... weist das Gebiet, in dem die Grundstücke des Klägers und des Beigeladenen liegen, als reines Wohngebiet aus. Auf die Einhaltung der festgesetzten Nutzungsart hat der Kläger einen Rechtsanspruch. Als Eigentümer eines Grundstücks, das innerhalb derselben durch den Bebauungsplan als reines Wohngebiet festgesetzten Fläche liegt, kann er gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO die Zulassung eines mit der Gebietsfestsetzung unvereinbaren Vorhabens abwehren, weil hierdurch das nachbarliche Austauschverhältnis gestört und eine Verfremdung des Gebiets eingeleitet wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. Februar 2000 – 4 C 23.98 –, juris Rn. 14). Die mit der angefochtenen Baugenehmigung zugelassene Nutzungsänderung verletzt den Gebietserhaltungsanspruch des Klägers, denn die Nutzung der Büroräume in der Remise für die Verwaltung eines ambulanten Pflegedienstes ist im reinen Wohngebiet weder gemäß § 13 BauNVO allgemein (vgl. dazu unten 1.) noch gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise (vgl. dazu unten 2.) zulässig.
1. Die genehmigte Nutzung ist nicht gemäß § 13 BauNVO im reinen Wohngebiet zulässig. Nach dieser Vorschrift sind für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, unter anderem in einem Baugebiet nach § 3 BauNVO Räume zulässig.
a) Ein ambulanter Pflegedienst ist nicht im Sinne dieser Vorschrift einer freiberuflichen Tätigkeit gleichgestellt.
Zur Auslegung dieses Begriffes kann § 18 Absatz 1 Nr. 1 EStG herangezogen werden. Die dort genannten Berufsgruppen fallen auch unter § 13 BauNVO. Was in beiden Vorschriften den Begriff der „freien” und der diesen „ähnlichen” Berufe verbindet, ist das Angebot persönlicher Dienstleistungen, die vorwiegend auf individuellen geistigen Leistungen oder sonstigen persönlichen Fertigkeiten beruhen. Diejenigen, die derartige Leistungen anbieten, befinden sich in der Regel in unabhängigen Stellungen; sie bieten ihre Dienste üblicherweise einer unbestimmten Anzahl von Interessenten an und regelmäßig wird bei den Bewohnern aller Baugebiete im Sinne der Baunutzungsverordnung ein Interesse an derartigen Dienstleistungen bestehen. § 13 BauNVO ermöglicht daher den freien Berufen wie den Ärzten, Rechtsanwälten, Steuerberatern, Architekten, Heilpraktikern, Krankengymnasten usw., die herkömmlicherweise in Baugebieten aller Art ihre Dienste anbieten, die berufliche Nutzung von Räumen und stellt diesen Berufsgruppen diejenigen Gewerbetreibenden gleich, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, also ebenfalls in unabhängiger Stellung individuelle Eigenleistungen für einen unbegrenzten Kreis von Interessenten erbringen. Als Beispiele nennt die amtliche Begründung (BR-Dr 53/62, Anl. S. 8) die Handelsvertreter ohne Auslieferungslager, die Handelsmakler, Versicherungsvertreter oder Masseure (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. Januar 1984 – 4 C 56.80 –, juris Rn. 10).
Ambulante Pflegedienste dürften diesen Berufen zwar vergleichbar sein, denn sie bieten in unabhängiger Stellung persönliche Dienstleitungen an, die – zumindest bei Einsatz von Pflegefachkräften – wie im Falle etwa von Masseuren oder Heilpraktikern auf persönlichen Fertigkeiten beruhen (so OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 29. April 2009 – 1 LB 5/08 –, juris Rn. 53; Arnold, in: Bönker/Bischo-pink, Baunutzungsverordnung, 2. Aufl. 2018, § 13 Rn. 17; Stock, in: Ernst/Zink-ahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: Mai 2018, § 13 BauNVO Rn. 26; a.A. VG Arnsberg, Urteil vom 20. April 2009 – 14 K 5209/08 –, juris Rn. 27 ff.). Eine Gleichstellung ambulanter Pflegedienste mit Freiberuflern ist aber jedenfalls ausgeschlossen, weil die persönliche Dienstleistung regelmäßig nicht in den Räumlichkeiten des ambulanten Pflegedienstes erbracht wird. Die Nutzung i.S.d. § 13 BauNVO muss in den Räumen, für die die Genehmigung begehrt wird, also „wohnartig“ erfolgen (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. Januar 1984, a.a.O., Rn. 14; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 7. Juli 2010 – 7 A 1277/09 –, juris Rn. 4 ff.; VG Arnsberg, a.a.O. Rn. 24 ff.). Das ist hier nicht der Fall. Ambulante Pflegedienstleistungen werden bei den Pflegebedürftigen zuhause erbracht; dies macht gerade den Charakter dieses Gewerbes aus. Die Beschäftigten des Pflegedienstes suchen die Räumlichkeiten des Betriebes nur zu Beginn und Ende ihrer Schicht auf, nehmen dort Dienstpläne, Pflegeutensilien etc. sowie Fahrzeuge in Empfang und liefern sie wieder ab. Die Räumlichkeiten eines solchen Pflegedienstes werden regelmäßig lediglich zu Verwaltungs- und Lagerzwecken genutzt.
b) Im vorliegenden Fall steht einer zulässigen Nutzungsänderung zudem die in § 13 BauNVO enthaltene Beschränkung auf „Räume“ entgegen.
Aus dieser Beschränkung folgt zum einen, dass eine Nutzung von ganzen Gebäuden für eine der freiberuflichen Tätigkeit vergleichbare gewerbliche Betätigung in reinen Wohngebieten nicht zulässig ist. Zum anderen ergibt sich aus dem Zweck dieser Beschränkung zu verhindern, dass durch eine zu starke freiberufliche bzw. gleichgestellte Nutzungsweise eine planerisch unerwünschte Zurückdrängung der Wohnnutzung und damit eine zumindest teilweise Umwidmung des Plangebiets eintreten kann, dass Räume im Sinne des § 13 BauNVO nur Teile eines überwiegend anders genutzten Gebäudes sein können. Die freiberufliche oder gleichgestellte gewerbliche Nutzung von Räumen in Gebieten nach §§ 2 bis 4 BauNVO darf regelmäßig nicht mehr als die Hälfte der Wohnungen und auch nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche umfassen (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 2001 – 4 C 8.00 –, juris Rn. 17). Hierbei ist auf die Räume in einem Gebäude abzustellen, die zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen objektiv geeignet sind (vgl. Arnold, a.a.O., Rn. 27).
Die Nutzung für Zwecke des ambulanten Pflegedienstes prägt hier aber das gesamte Remisengebäude. Zwar wurde lediglich eine Nutzungsänderung für die Büroräume in der Remise genehmigt. Allerdings stellen die beiden in dem eingereichten Grundriss Obergeschoss mit „Büro“ und „Besprechung“ gekennzeichneten Räume die einzigen dar, die einer prägenden (Haupt-)Nutzung zuzuordnen sind. Neben der Küche und dem Bad gibt es lediglich noch zwei Abstellräume und einen nicht zum dauerhaften Aufenthalt zulässigen Raum im Dachgeschoss. Nahezu alle zum Daueraufenthalt geeigneten Räumlichkeiten werden demnach als Büroflächen genutzt und das gesamte Gebäude wird durch die Büronutzung geprägt. Dies ist mit § 13 BauNVO nicht vereinbar. Der Umstand, dass die Remise spätestens seit der Genehmigung der Nutzungsänderung von August 2010 kein Wohngebäude mehr war, rechtfertigt keine andere Beurteilung, denn diese Vorschrift enthält keine Differenzierung hinsichtlich der Art der konkreten Nutzung der Gebäude, in denen eine freiberufliche oder gleichgestellte Nutzung erfolgt.
2. Die genehmigte Nutzung ist ferner nicht gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO im reinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig. Hiernach können in derartigen Wohngebieten ausnahmsweise u.a. „sonstige Anlagen für soziale Zwecke“ zugelassen werden. Diese müssen – anders als die übrigen nach dieser Regelung ausnahmsweise zulässigen Anlagen – nicht den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Juli 2009 – 4 B 44.09 –, juris Rn. 5).
a) Das Büro eines ambulanten Pflegedienstes stellt keine Anlage für soziale Zwecke i.S.d. § 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO dar.
Anlagen für soziale Zwecke dienen in einem weiten Sinn der sozialen Fürsorge und der öffentlichen Wohlfahrt. Es handelt sich um Nutzungen, die auf Hilfe, Unterstützung, Betreuung und ähnliche fürsorgerische Maßnahmen ausgerichtet sind. Als typische Beispiele werden etwa Einrichtungen für alte Menschen angesehen, die ein besonders soziales Angebot annehmen wollen (vgl. BVerwG, Urteil vom 13. Juli 2009, a.a.O.). Unzweifelhaft bieten ambulante Pflegedienste Hilfe-, Unterstützungs- und Betreuungsleistungen in diesem Sinne an. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Beschluss vom 13. Juli 2009, a.a.O.) stellen die Räumlichkeiten eines ambulanten Pflegedienstes jedenfalls dann, wenn die Pflegeleistungen nicht lediglich außer Haus, sondern auch in der Station erbracht werden, keine in einem reinen Wohngebiet unzulässigen Anlagen für Verwaltungszwecke dar (ebenso Vietmeier, in: Bönker/Bischopink, a.a.O. § 4 Rn. 52; Stock, a.a.O., § 4 Rn. 94; Fickert/Fieseler: Baunutzungsverordnung, 12. Aufl. 2014, § 3 Rn. 20.74). Ausschließlich als Büro genutzte Räumlichkeiten eines ambulanten Pflegedienstes sind indes keine Anlage für soziale Zwecke, da die insoweit maßgebliche Betreuung der Patienten gerade nicht in diesen Räumen erfolgt. Zwar benötigen Anlagen für soziale Zwecke häufig auch Büroräume, diese dürfen aber nicht den Schwerpunkt der Nutzung bilden (vgl. Stock, in: König/Roeser/ Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 4 Rn. 51).
b) Im vorliegenden Fall werden in der „Station“ des in der Remise ansässigen Pflegedienstes keine Pflegeleistungen erbracht.
aa) Die Nutzung der Räumlichkeiten in der Remise ist ausschließlich zu Bürozwecken genehmigt. In dem Bescheid vom 22. August 2011 wird das Vorhaben als „Nutzungsänderung von Büroräumen in der Remise … für die Verwaltung eines Pflegedienstes“ bezeichnet. Auch unter dem Punkt „Hinweise“ wird unter Nr. 1 ausgeführt: „Inhalt dieses Bescheides ist die Umnutzung von Büroräumen als Selbstverwaltung (ohne Angestellte) für die M... zu Büroräumen für die Verwaltung eines Pflegedienstes (mit Angestellten). Dies entspricht den Angaben des Beigeladenen in den Bauvorlagen. Ausweislich des Bauantrags vom 14. Juli 2011 sowie der hierzu eingereichten Betriebsbeschreibung vom 22. Juni 2011 erfolgt in der Remise eine reine Büronutzung, die Erbringung von Pflegeleistungen in diesen Räumen wird ausdrücklich ausgeschlossen. Ohne Erfolg macht der Beigeladene dem gegenüber geltend, dass in den Büroräumen auch Gespräche mit Angehörigen und potentiellen neuen Bewohnern des Seniorenprojekts geführt würden, denn der Abschluss von Pflegeverträgen sowie die Beratung von Pflegebedürftigen und ihren Angehörigen stellt lediglich eine büromäßige Nutzung dar, pflegerische Leistungen werden insoweit nicht erbracht. (a.A. OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 29. April 2009, a.a.O., Rn. 42). Auch soweit der Beigeladene darauf verweist, dass in der Remise Informationsabende durchgeführt würden, ist damit nicht dargetan, dass in der Remise Pflegeleistungen erbracht würden, denn hierbei handelt es sich um reine Werbeveranstaltungen.
bb) Der Umstand, dass der ambulante Pflegedienst auch in der Villa M... tätig ist, rechtfertigt keine andere Beurteilung, denn das Seniorenprojekt in der Villa und die Büronutzung für den ambulanten Pflegedienst stellen keine einheitliche „Anlage“ i.S.d. § 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO dar.
Zu einer Anlage im Sinne dieser Vorschrift. gehören alle Bestandteile, die in einem weiten Sinne dem Zweck der Anlage dienen und in einem organisatorischen, räumlich-funktionalen Zusammenhang zu ihr stehen (vgl. Stock, a.a.O., § 4 BauNVO Rn. 77).
Es kann dahingestellt bleiben, ob das Seniorenprojekt eine Anlage für soziale Zwecke darstellt, denn der in der Remise ansässige Pflegedienst war bzw. ist nicht Betreiber dieses Wohnprojekts. Es wurde zunächst von der K...GmbH, die die Villa gemietet hatte, betrieben, während die Pflegeleistungen durch die S... erbracht wurden. Obwohl beide Firmen dieselbe Geschäftsführerin hatten, handelt es sich um unterschiedliche juristische Personen. Die Erbringung von Pflegeleistungen in der Villa M... erfolgte auf Grund individueller vertraglicher Vereinbarung der S... mit den jeweiligen Bewohnern und unterschied sich damit nicht von der sonstigen ambulanten Tätigkeit eines Pflegedienstes. Soweit der Beigeladene in seinem Bauantrag und in der hierzu eingereichten Betriebsbeschreibung angegeben hat, dass der in der Remise ansässige Pflegedienst das Seniorenprojekt „verwalte“, ist damit weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass dieser mehr geleistet hat als seine ambulanten Dienstleistungen in der Villa zu planen. Auch nach Beendigung des Mietvertrages für die Villa im Jahr 2015 hat sich an diesem Befund nichts geändert. Vielmehr hat der Beigeladene selbst die Vermietung der Wohneinheiten in der Villa... übernommen. Die pflegerischen Leistungen werden nunmehr auf Grund individueller Vereinbarungen mit den Bewohnern von der P... GmbH erbracht. Soweit der Beigeladene vorträgt, dass auch dieser Pflegedienst das Wohnprojekt verwalte, ist erneut nicht erkennbar, dass über die Planung der ambulanten Dienstleistungen hinaus Verwaltungsleistungen erbracht werden.
Zudem hat der Beklagte mit der angefochtenen Baugenehmigung den Betrieb eines ambulanten Pflegedienstes ohne Anbindung an eine konkrete Anlage für soziale Zwecke genehmigt. Die Baugenehmigung erlaubt die Nutzung der Remise für den ambulanten Pflegedienst nicht nur unter der Bedingung, dass dieser zugleich das Seniorenwohnprojekt betreibt. Zwar wird in der mit den Bauvorlagen eingereichten Betriebsbeschreibung unter der Rubrik „Art des Betriebes oder der Anlage“ ausgeführt: „Reine Büronutzung eines ambulant tätigen Pflegedienstes, der sowohl das Seniorenprojekt im Hauptgebäude verwaltet wie auch die ambulante Pflege im Ort Kleinmachnow administrativ betreut.“ Eine ähnliche Formulierung findet sich im Bauantrag unter Nr. 7. Weder der Bauantrag noch die Betriebsbeschreibung sind aber mit einem entsprechenden Grünstempel als Bestandteil der Baugenehmigung gekennzeichnet. Die Baugenehmigung ist, wie bereits ausgeführt, erteilt worden für die „Nutzungsänderung von Büroräumen in der Remise … für die Verwaltung eines ambulanten Pflegedienstes“. Aus dem bereits zitierten Hinweis Nr. 1 ergibt sich nichts anderes. Soweit in Hinweis Nr. 2 geregelt wird, dass für die bauliche Ausführung des Gebäudes die Nebenbestimmungen der Baugenehmigung vom 16. August 2010 gelten, wird für die genehmigte Nutzung gerade nicht auf die frühere Baugenehmigung Bezug genommen. Diese wird durch den Bescheid vom 22. August 2011 vielmehr geändert, denn die Nutzung der Remise durch einen Pflegedienst war nicht Gegenstand der Genehmigung aus dem Jahr 2010. Auch der Widerspruchsbescheid enthält keine Regelung, der zufolge die Nutzungsänderung nur für den Fall genehmigt wird, dass der Pflegedienst zugleich in der Villa M... tätig ist. In der Begründung wird zwar ausgeführt, dass der ambulante Pflegedienst im reinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig sei, weil er auf demselben Grundstück ein Seniorenwohnprojekt betreibe. Eine entsprechende Bedingung wird damit aber nicht aufgestellt. Soweit weiter formuliert wird, es ergebe sich schon aus der den Bauvorlagen beigefügten Betriebsbeschreibung, dass „Gegenstand der hier streitgegenständlichen Baugenehmigung keine isoliert zu betrachtende Büronutzung, sondern eine solche im Rahmen des Pflegedienstes“ sei, wird ausschließlich auf den Betrieb eines Pflegedienstes abgestellt. Nichts anderes folgt daraus, dass sich nach dem Vortrag des Beigeladenen die in der Villa tätigen Pflegekräfte so oft wie möglich in der Remise aufhalten und gelegentlich auch über Nacht Pflegepersonal dort anwesend ist. Eine derartige Nutzung ist nicht von der Baugenehmigung vom 22. August 2011 umfasst. Gegenstand der Nutzungsänderungsgenehmigung ist, wie bereits dargelegt, lediglich die Nutzungsänderung von Büroräumen in der Remise; Aufenthaltsräume für in der Villa tätiges Pflegepersonal werden nicht erwähnt. Das Vorhandensein von Aufenthaltsräumen ist überdies den Bauvorlagen nicht zu entnehmen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1, § 162 Abs. 3 VwGO. Dem Beigeladenen waren Kosten aufzuerlegen, weil er einen erfolglosen Antrag gestellt hat (§ 154 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10, § 711 der Zivilprozessordnung.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 2 bis 4 BauNVO
§ 13 BauNVO
§ 3 BauNVO
§ 4 BauNVO
§ 167 VwGO
§ 3 Abs. 1 BauNVO
§ 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO
§ 18 Absatz 1 Nr. 1 EStG
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 154 Abs. 3 VwGO
§ 711 der Zivilprozessordnung
§ 132 Abs. 2 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 00 Uhr und 7.00
4 C 23.98
4 C 56.80
1 LB 5/08
14 K 5209/08
7 A 1277/09
4 C 8.00
4 B 44.09