Hessischer Verwaltungsgerichtshof (Hessen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-04-05, Aktenzeichen 2 A 2931/09
ECLI: ECLI:DE:VGHHE:2011:0405.2A2931.09.0A

Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 18. Februar 2009 der Bescheid des Beklagten vom 5. Dezember 2006 auch zu den Nrn. 2. und 3. vollständig aufgehoben.
Der Beklagte hat die Kosten des gesamten Verfahrens zu tragen.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festgesetzten Kosten abwenden, falls nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Aufhebung des Bescheides des Regierungspräsidiums Darmstadt - Abteilung Umwelt Wiesbaden - vom 5. Dezember 2006 (IV/Wi-41.1 434 001 010 005), mit dem ihr die Zahlung von 307.511,38 € als Kosten der Bodensanierung bzw. als Wertausgleich für die durch die Sanierung bedingte Wertsteigerung des von 1995 bis 2002 in ihrem Eigentum stehenden Grundstücks X...straße ..., … Bad Homburg v. d. H., Flur …, Flurstück …/20 aufgegeben wurde.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes des Verwaltungsverfahrens und des Klageverfahrens wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 18. Februar 2009 - 3 K 99/07.F (1) - Bezug genommen, dessen Feststellungen sich der Senat zu eigen macht (§ 130 b Satz 1 VwGO).
Das Verwaltungsgericht hat mit dem genannten Urteil Nr. 1 des Bescheides hinsichtlich der Festsetzung der Kosten der Bodensanierung des Grundstücks sowie Nr. 2 und 3 des Bescheides aufgehoben, soweit ein höherer Betrag als 276.698,74 € festgesetzt bzw. von der Klägerin gefordert werde. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Bescheid sei entgegen der Auffassung der Klägerin im Sinne des § 37 Abs. 1 HVwVfG inhaltlich hinreichend bestimmt, da aus dem Tenor des Bescheides hinreichend erkennbar sei, was von der Klägerin gefordert werde. Die von ihr aufgeworfene Frage, ob sich die zur Begründung der Festsetzungen im Tenor genannten Rechtsgrundlagen gegenseitig ausschlössen, sei keine Frage hinreichender Bestimmtheit, sondern der materiellen Rechtmäßigkeit des Bescheides. Die Voraussetzungen zur Heranziehung der Klägerin zur Erstattung der Sanierungskosten gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 des Bundes-Bodenschutzgesetzes - BBodSchG - lägen nicht vor, da die angeordneten Maßnahmen nicht der Klägerin als Sanierungsverpflichteter aufgegeben worden seien, sondern von der zuständigen Behörde auf den Träger der Altlastensanierung übertragen worden seien. Die geltend gemachten Kosten seien deshalb nicht durch Maßnahmen entstanden, zu denen die Klägerin auf der Grundlage des Bundes-Bodenschutzgesetzes herangezogen worden sei. Auch die Voraussetzungen eines Selbsteintritts des Beklagten lägen nicht vor, da ein Vorgehen im Wege der unmittelbaren Ausführung bereits dann ausscheide, wenn die rechtzeitige Inanspruchnahme eines Sanierungspflichtigen möglich gewesen sei. Es sei nicht ersichtlich, dass die Inanspruchnahme der Klägerin nicht möglich gewesen sein sollte.
Der Bescheid sei rechtmäßig, soweit er den Wertausgleich gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG auf einen Betrag festsetze, der nicht höher als 276.698,74 € sei. Bei dem Grundstück, das im Zeitpunkt der Sanierung im Eigentum der Klägerin gestanden habe, habe es sich um eine Altlast gehandelt. Soweit das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 31. März 2004 - 3 E 503/99 (1) rechtskräftig - nach Ablehnung der Zulassung der Berufung durch Beschluss des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 19. Oktober 2005 - 6 UZ 1187/04 - den dieses Grundstück betreffenden „Altlastenfeststellungsbescheid“ des Beklagten vom 12. April 1996 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 14. Januar 1999 aufgehoben habe, stehe dies der Qualifizierung des Grundstücks als „Altlast“ im Zeitpunkt der Sanierung nicht entgegen. Diese rechtliche Bewertung habe sich darauf bezogen, dass im maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides vor Inkrafttreten des Bundes-Bodenschutzgesetzes keine ausreichenden Erkenntnisse vorgelegen hätten, die eine Feststellung der Altlast erlaubt hätten. Diese Situation habe sich durch Inkrafttreten des Bundes-Bodenschutzgesetzes am 1. März 1999 geändert. Danach sei die auf hessischem Recht basierende Altlastenfeststellung nicht mehr relevant; maßgeblich sei allein, ob durch die Sanierung des Grundstücks Pflichten der Klägerin nach § 4 BBodSchG erfüllt worden seien.
Bei dem Grundstück habe es sich im Sinne des § 2 Abs. 5 BBodSchG um eine Altlast gehandelt, da dort die ehemaligen Anlagen der Farbenfabrik X... stillgelegt worden seien, in denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden sei. Dadurch seien schädliche Bodenveränderungen für die Allgemeinheit hervorgerufen worden. Nach § 8 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BBodSchG sei bei Überschreitung des entsprechenden Maßnahmenwertes in der Regel von einer schädlichen Bodenveränderung auszugehen. Da in der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung vom 12. Juli 1999 (BGBl. I S. 1554) - BBodSchV - keine Maßnahmenwerte für den hier als relevant infrage gekommen Wirkungspfad Boden-Grundwasser, sondern nur Prüfwerte für das Bodensickerwasser festgelegt seien, sei hier auf die auf Landesebene geltenden Prüf- und Maßnahmenwerte der Verwaltungsvorschrift zu § 77 des Hessischen Wassergesetzes für die Sanierung von Grundwasser- und Bodenverunreinigungen im Hinblick auf den Gewässerschutz (Gw-VwV) vom 19. Mai 1994 (StAnz. 1994, 1590) zurückzugreifen. Nach Anlage 1 Nr. 1 dieser Vorschrift liege der Maßnahmenwert (Sanierungsschwellenwert) für Verunreinigungen des Grundwassers durch Chrom bei 200 μ/l. Der Prüfwert für Verunreinigungen durch Chrom liege bei 50 μ/l und entspreche dem in der Bundesbodenschutzverordnung in Anhang 2 Nr. 3.1 enthaltenen Prüfwert zur Beurteilung des Wirkungspfades Boden-Grundwasser nach § 8 Abs. 1 Nr. 1 BBodSchG. Wegen des Fehlens eines Prüfwertes bzw. Sanierungsschwellenwertes für Chrom VI sei der Sanierungsschwellenwert insoweit beim vier- bis fünffachen des Prüfwertes - bezogen auf die Schadstofffracht - anzunehmen. Bei einem Prüfwert von Chromat von 8 μ/l sei bei einer Schadstoffbelastung mit Chrom VI von mehr als 40 μ/l von einer Überschreitung des entsprechenden Maßnahmenwertes auszugehen. Die Werte seien hier erfüllt, da die Böschungsproben Belastungen des Eluats mit Chrom zwischen 279 μ/l und 470 μ/l und Belastungen mit Chrom VI zwischen 86 μ/l und 323 μ/l zeigten.
Durch die Sanierung des streitbefangenen Grundstücks sei der Verkehrswert im Sinne des § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG auch nicht nur unwesentlich erhöht worden. Dies ergebe sich daraus, dass ausweislich des am 6. März 2001 beurkundeten Kaufvertrags zwischen der Klägerin und dem Käufer S. nur ein Teilbetrag in Höhe von 500.000,00 DM von dem Gesamtkaufpreis von 1.960.000,00 DM bei Unterzeichnung des Vertrages fällig gewesen sei, der Restbetrag in Höhe von 1.460.000,00 DM erst 14 Tage nach Abschluss der Sanierungsarbeiten. Mangels anderer Anhaltspunkte spreche deshalb alles dafür, dass dieser zuletzt genannte Betrag dem Wertzuwachs infolge durchgeführter Sanierung des Grundstücks entspreche. Selbst wenn man davon einen Betrag von 120.000,00 DM für in den Kaufvertrag einbezogenes Inventar abziehe, verbleibe eine Wertsteigerung von 1.340.000,00 DM. Die Höhe des Wertausgleichs werde durch die von dem Beklagten eingesetzten Mittel für Sanierung begrenzt. Der Heranziehung der Klägerin zur Erstattung dieses Wertausgleichs stehe nicht entgegen, dass gegenüber ihrem Ehemann mit Kostenbescheid vom 14. Oktober 2003 7.669,38 € gefordert worden seien. Daraus könne die Klägerin nichts herleiten, da dieser gegenüber einem Dritten ergangen sei, der im maßgeblichen Zeitpunkt nicht Eigentümer des Grundstücks gewesen sei. Der Heranziehung stehe entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht das Gebot der Gleichbehandlung entgegen. Die Klägerin gehöre nicht zu dem Personenkreis, der durch den Haushaltsvermerk in Kapitel 0902 im Haushaltsplan 2002 privilegiert werden sollte. Die dort eingestellten Haushaltsmittel für Zuwendungen, die im Wege der Verrechnung gegen Ausgleichsforderungen nach § 25 BBodSchG gewährt werden sollten, seien für private gutgläubige Eigentümer bestimmt gewesen, zu denen die Klägerin nicht gehört habe. Sie sei bei Erwerb des Grundstücks von ihrem Ehemann durch Schenkung im Jahr 1995 nicht „gutgläubig“ gewesen. Sie habe zu diesem Zeitpunkt gewusst bzw. wissen müssen, dass schon zehn Jahre vorher bei Ausschachtungsarbeiten auf dem Grundstück B...straße 6 farbige Ablagerungen im Erdreich freigelegt worden seien; auch Untersuchungen des sog. „Farbhügels“ auf den dem klägerischen Grundstück benachbarten Flurstücken …/16, …/17 und …/18 hätten eine hohe Belastung an Chromaten und Zinkverbindungen ergeben. Zudem habe die Stadt Bad Homburg v. d. H. mit Schreiben vom 1. September 1995, das an sämtliche Eigentümer im Bereich der ehemaligen Farbenfabrik X... gerichtet gewesen sei, auf Nutzungsempfehlungen des Gesundheitsamtes des Hochtaunuskreises verwiesen, denen zufolge jeder direkte Kontakt zum Boden vermieden werden solle, und im Übrigen angeraten, auf den Verzehr von bodennah wachsenden Obst- und Gemüsearten, bodennahe Nutztierhaltung, Erdarbeiten in Form von Umgrabungen und die Verwendung von Gartenbrunnenwasser verzichtet werden sollte. Zudem habe auch das vom Ehemann der Klägerin im Jahr 1985 in Auftrag gegebene Gutachten der Y... GmbH deutliche Belastungen mit Schwermetallen ergeben.
Der Heranziehung der Klägerin stehe auch nicht das Schreiben des Hessischen Ministers für Landwirtschaft, Umwelt, Landesentwicklung und Forst vom 29. September 2000 entgegen, da dies nur Bezug nehme auf eine noch durch den Hessischen Landtag zu schaffende Ermächtigung, die dann durch den Haushaltsvermerk im Haushaltsplan 2002 verwirklicht worden sei, aus der die Klägerin aber keine für sie positiven Folgerungen ableiten könne. Festsetzungsverjährung des § 25 Abs. 3 Satz 2 BBodSchG sei im Hinblick auf die Festsetzung des Wertausgleichs nicht eingetreten, da das Grundstück der Klägerin von Februar bis April 2002 saniert worden sei, die Vierjahresfrist somit erst nach Zustellung des Bescheides vom 5. Dezember 2006 am 19. Dezember 2006 zum Ende des Jahres 2006 abgelaufen sei. Die Höhe des Wertausgleichs sei allerdings um die Beträge zu reduzieren, die der Beklagte von dem Bauträger K. zur Abgeltung von Ansprüchen aus der Untersuchung und Sanierung des Betriebsgrundstückes der „A... Farbenfabrik“ erhalten habe. Der Betrag von 1.200.000,00 € stelle 10,02 % des Gesamtsanierungsaufwandes von 11.976.856,86 € dar. Deshalb seien auch von dem von der Klägerin geforderten Wertausgleich in Höhe von 307.511,38 € 10,02 % abzuziehen, so dass ein Betrag von 276.698,74 € verbleibe, zu deren Zahlung die Klägerin verpflichtet sei. Hinsichtlich der darüber hinausgehenden Beträge seien die Ziffern 2 und 3 des Bescheides daher aufzuheben.
Die mit Beschluss des 6. Senats des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 9. November 2009 zugelassene Berufung der Klägerin hat der Bevollmächtigte der Klägerin nach Verlängerungen der Frist zur Vorlage der Berufungsbegründung bis zum 12. Februar 2010 mit am 8. Februar 2010 bei dem Hessischen Verwaltungsgerichtshof eingegangenem Schriftsatz begründet. Zur Begründung führt er im Wesentlichen aus, es sei fraglich, ob das Bundes-Bodenschutzgesetz für den vorliegenden Sanierungsfall überhaupt anwendbar sei. Die Sanierung des Geländes „B...straße“ sei aufgrund des Hessischen Altlastengesetzes erfolgt. Durch den Haushaltsvermerk im Haushaltsplan 2001 des Landes Hessen, Kapitel 0902, Titel 11971, sei für das Sanierungsgebiet „Farbenfabrik X...“ festgelegt worden, dass die Sanierungskosten für jeden Eigentümer 10 % des Sanierungsaufwandes, maximal jedoch 15.000,00 DM betragen dürften. Nach dieser abschließenden Sonderregelung sei eine Anwendung des Bundes-Bodenschutzgesetzes nicht mehr zulässig. Soweit in dem Haushaltsvermerk auch die Erben von Sanierungsverantwortlichen sowie sonstige Rechtsnachfolger, die nach Abschluss der Vereinbarung das Eigentum erworben oder ein Grundstück vor Inkrafttreten des Bundes-Bodenschutzgesetzes in schützenwertem Vertrauen erworben hätten, begünstigt würden, müsse dazu auch die Klägerin gehören. Insofern sei es unerheblich, dass ihr das Grundstück im Wege einer Schenkung durch ihren Ehemann übertragen worden sei. Da die Klägerin im Falle einer Scheidung im Wege des Zugewinnausgleichs einen Rechtsanspruch auf Übertragung habe, sei die Übertragung des Grundstücks als „vorweggenommener Zugewinnausgleich“ zu verstehen und insoweit einer Vererbung gleichzustellen.
Der Bescheid sei rechtswidrig, da er gegen den Grundsatz der Bestimmtheit eines Verwaltungsakts verstoße. Denn die Heranziehung gemäß § 24 BBodSchG unter Nr. 1 des Bescheides sowie zur Erstattung des Wertausgleichs nach § 25 BBodSchG unter Nr. 2 des Bescheides widersprächen sich. § 25 gelte nur, wenn der Kostenersatzanspruch nach § 24 nicht erfolgreich geltend gemacht werden könne. § 25 sei insoweit nur Auffangnorm zu § 24 BBodSchG. Die Vorschriften hätten unterschiedliche Rechtsfolgen und unterschiedliche Verjährungsfristen, so dass sie nicht nebeneinander angewandt werden könnten.
Im Übrigen lägen auch die Voraussetzungen für einen Wertausgleich nach § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG nicht vor. Die Erfüllung der Pflicht nach § 4 BBodSchG setze voraus, dass eine Altlast vorliege, was hier nicht der Fall sei. Dies ergebe sich schon daraus, dass das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main mit rechtskräftigem Urteil vom 31. März 2004 - 3 E 503/99 (1) - den Altlastenfeststellungsbescheid des Beklagten vom 12. April 1996 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 14. Januar 1999 aufgehoben habe. In den im anschließenden Berufungszulassungsverfahren bei dem Hessischen Verwaltungsgerichtshof 6 U 1187/04 vorgelegten Gutachten von Prof. Dr. Dahmke vom 25. April 2005 und der Dipl.-Geologin Wendel vom 21. April 2005 sei eingehend dargelegt worden, dass der Altlastenfeststellung keine fachlich ordnungsgemäßen Untersuchungen und Auswertungen hinsichtlich des Wirkungspfades Boden-Mensch und erst recht für den Wirkungspfad Boden-Grundwasser vorausgegangen seien. Der Nachweis einer flächenhaften Kontamination sei nicht erfolgt. Mit den durchgeführten Untersuchungsmethoden sei das Schadstoffpotential in der ungesättigten Zone nicht ausreichend erfasst worden. Die Schadstofffrachten am Ort der Beurteilung seien nicht gemessen worden. Dies führe u. a. dazu, dass erhöhte Quecksilberkonzentrationen im Nachhinein als Immissionen vom nahen Friedhofsgelände gewertet werden müssten, die im Abstrom der Grundwassersanierung nicht mehr eindeutig dem Grundwasserabstrom des ehemaligen Betriebsgeländes zugeordnet werden könnten.
Die Gutachterin Wendel habe festgestellt, dass die Untersuchungen auf dem klägerischen Grundstück zur Bestimmung des Gefährdungspotentials für das Schutzgut Grundwasser wiesen erhebliche Mängel bei der Dokumentation und Interpretation der Untersuchungsergebnisse. Auch aus dem Gutachten der BASF vom 17. Dezember 2003 ergebe sich, dass aus der Sanierungsdokumentation nach der Gesamtsanierung nicht entnommen werden könne, dass die fehlenden Verfahrensschritte zur Altlastenfeststellung, d. h. Prüfung des Einzelfalles und der lokalen Gegebenheiten bzw. Detailuntersuchungen, im Zuge der Sanierung nachgeholt worden seien. Das Verwaltungsgericht setze sich mit den genannten Feststellungen der Gutachter, es bestehe kein Kausalitätszusammenhang zwischen den gefundenen Verunreinigungen auf dem klägerischen Grundstück und der Grundwasserverunreinigung und diese seien auch nicht durch anerkannte Messmethoden nachgewiesen worden, nicht auseinander, sondern ersetze Feststellungen der genannten Gutachter durch die ebenfalls von den Sachverständigen herangezogenen „Methoden und Maßnahmen für die Ableitung der Prüf- und Maßnahmenwerte nach der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenbauverordnung (BBodSchV) vom 18. Juni 1999“.
Soweit das Verwaltungsgericht gemäß § 2 Abs. 5 Nr. 2 BBodSchG zum Ergebnis komme, dass eine Altlast im Sinne dieser Vorschrift vorliege, setze es sich in Widerspruch zu seinem oben genannten Urteil vom 31. März 2004, in dem es festgestellt habe, dass von dem Grundstück der Klägerin keine Beeinträchtigung des Wohles der Allgemeinheit ausgehe. Aus dem dortigen Verfahren ergebe sich eindeutig, das bei den Wirkungspfaden Boden-Mensch und Boden-Grundwasser eine Sanierungsnotwendigkeit nicht nachzuweisen gewesen sei. Das Gericht ignoriere sämtliche dem Verfahren beigezogene Gutachten und stelle für das streitige Grundstück das Vorliegen einer Altlast „von Amts wegen“ fest. Demgegenüber sei festzustellen, dass die Sanierung des klägerischen Grundstücks im Jahr 2002 in Bezug auf den Wirkungspfad Boden-Mensch „exzessiv“ gewesen sei, da eine Oberflächensanierung bis 0,35 m ausgereicht hätte. In diesem Bereich seien keinerlei Verunreinigungen gefunden worden.
Die Klägerin sei bei der Übertragung des Grundstücks von ihrem Ehemann auch nicht bösgläubig gewesen. Ausweislich des Gutachtens von 1985 sei das Grundstück keine altlastenverdächtige Fläche gewesen. Dabei sei zu berücksichtigen, dass das klägerische Grundstück am äußersten nordöstlichen Rand des Geländes der ehemaligen Farbenfabrik X... gelegen habe. 1984 seien bei einem Aushub keine altlastenverdächtigen Materialen gefunden worden. Das Verwaltungsgericht habe mit seinem Urteil vom 31. März 2004 festgestellt, dass noch 1999 kein Nachweis von Altlasten erbracht worden sei. Es sei auch zu berücksichtigen, dass bei der Übertragung des Grundstücks auf die Klägerin im Jahr 1995 das Bundes-Bodenschutzgesetz noch nicht gegolten habe. Für eine Bösgläubigkeit der Klägerin könne nicht ausreichen, dass gewisse Bodenuntersuchungen gemacht worden seien oder der „Farbhügel“ vorhanden gewesen sei. Anderenfalls müsse man auch im Hinblick auf alle nach Freilegung des Farbhügels im Jahr 1985 erworbenen Grundstücke eine Bösgläubigkeit der Eigentümer unterstellen, was sich insbesondere auf die Grundstücke B...straße 5, 8 und 15 sowie das Grundstück C...straße 1 beziehe.
Die Klägerin werde auch unter Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes gemäß Art. 3 Abs. 1 GG herangezogen. Der Heranziehungsbescheid zu Sanierungskosten über 7.699,38 € für das klägerische Grundstück gegenüber dem Ehemann sei durch die Rücknahme seines Widerspruchs bestandskräftig geworden. Daran sei der Beklagte auch im Hinblick auf die Gleichbehandlung mit allen anderen Grundstückseigentümern, die auch nur zu dem Sanierungsbeitrag nach der „lex X...“ ausweislich des Haushaltsvermerks im Haushaltsplan 2001 herangezogen worden seien, gebunden. Dieser Vermerk gelte auch für die Klägerin, da sie bei der Schenkung im Jahre 1995 von Verunreinigungen des klägerischen Grundstücks nichts gewusst habe. Im Übrige ergebe sich auch aus dem schon oben genannten Schreiben des Hessischen Ministers für Landwirtschaft, Umwelt, Landesentwicklung und Forsten vom 29. September 2000, dass die dort allgemein gegebene Gleichbehandlungszusage - selbst wenn es sich nicht um eine Zusicherung handele - zur Ermessensbindung des Beklagten auch gegenüber der Klägerin führe. Zudem sei darauf hinzuweisen, dass bei der Übertragung des Nachbargrundstückes B...straße 8 im Jahr 1996 eine Sanierungsverantwortlichkeit des Käufers seitens der Beklagten - im Wege des Auswahlermessens - verneint worden sei. Der Käufer sei nach der Sanierung nur zu einem Betrag von 7.669,38 € herangezogen worden, obwohl er mit Sicherheit nicht zu dem schutzwürdigen Personenkreis habe gerechnet werden dürfen.
Das verwaltungsgerichtliche Urteil sei auch im Hinblick auf die Berechnung des Wertausgleichs gemäß § 25 BBodSchG fehlerhaft, da es den Gesamtkosten für die Sanierung bis Ende 2003 in Höhe von 9.776.856,86 € die Grundwassersanierungskosten - prognostiziert mit 2,2 Mio. € bezogen auf die Zukunft für zehn Jahre auf 2004 - einfach hinzugerechnet habe. Da die Klägerin sei 2002 nicht mehr Grundstückseigentümerin sei, könne sie schon deshalb zu Sanierungskosten für die Zukunft nicht mehr herangezogen werden. Zudem sei nicht nachgewiesen, dass das Grundwasser durch die Beschaffenheit des streitigen Grundstücks verunreinigt worden sei. Grundlage für die Umlegung der Sanierungskosten könne deshalb nur der zuerst genannte Betrag sei. Verteile man auf die Gesamtsumme von den zu erstattenden Sanierungskosten lediglich 10 %, wie es das Verwaltungsgericht getan habe, werde die Klägerin zu Sanierungskosten der anderen Grundstücke mit herangezogen; eine Haftung für andere als der eigenen Sanierungskosten sehe das Bundes-Bodenschutzgesetz aber nicht vor. Im Übrigen habe der Beklagte mit dem sanierungsverantwortlichen Bauträgern K. und W. einen Vergleich abgeschlossen, der erheblich von der ursprünglich geforderten Summe abweiche, was der Klägerin bei der Anrechnung bzw. Erstattung von Sanierungskosten zum Nachteil gereiche. Bei einer linearen Aufteilung der Sanierungskosten komme die Klägerin nach der Rechnungsweise des Verwaltungsgerichts erst bei einem Betrag, der unter 4,5 Mio. € liege, in den Genuss einer Reduzierung; dies bedeute, dass sanierungsneutral für die Klägerin 5 Mio. € in die Sanierungskasse flössen, ohne dass man davon etwas anrechne. Der Beklagte habe den Eigentümer des Grundstücks B...straße 5 zu Sanierungskosten in Höhe von 552.000,00 € herangezogen, sich dann aber mit ihm im Wege eines Vergleichs auf die Zahlung von 60.000,00 € geeinigt. Da dieses Grundstück saniert und die Sanierungskosten bezahlt worden seien, dürfe es nicht mehr im gesamten Pool zu Lasten der Klägerin mit einbezogen werden, denn je weniger Grundstücke für die Erstattung von Sanierungskosten herangezogen werden könnten, desto höher sei der Anteil, der der Klägerin zu Gute komme.
Es sei zudem willkürlich, dass das Verwaltungsgericht davon ausgehe, der Grundstückswert habe bei Beginn der Sanierung 0,00 Euro und nach der Sanierung mindestens 400,00 € pro Quadratmeter betragen. Dabei werde übersehen, dass sich der Verkehrswert auf das gesamte Objekt beziehe, auf dem sich eine Luxusvilla in edelster Innenausstattung befinde. Darauf bezogen habe die Deutsche Bank Immobilien Bad Homburg v. d. H. im Jahr 1998 noch einen Verkehrswert von 1,4 Mio. € angenommen. Da das Haus nur für ca. 1 Mio. € verkauft worden sei, könne von einer Erhöhung des Verkehrswertes durch die Sanierung nicht ausgegangen werden. Zudem sei nur ein geringer Teil des Grundstücks von ca. 100 qm saniert worden, so dass sich die Berechnung allenfalls auf diese 100 qm und nicht das gesamte Grundstück beziehen könne. Dann sei bei Zugrundelegung der Rechnungsweise des Verwaltungsgerichts allenfalls eine Verkehrswerterhöhung von 40.000,00 € zu Grunde zu legen. Die von dem Verwaltungsgericht vorgenommene Interpretation des notariellen Kaufvertrags vom 6. März 2001 sei fehlerhaft. Die Anzahlung des Betrages in Höhe von 500.000,00 € sei vorgesehen worden, weil der Käufer die Inbesitznahme des Objekts vor der anstehenden Sanierung beabsichtigt habe und nur über Eigenkapital in dieser Höhe verfügt habe. Dieses sei als Sicherheit vor Besitzübergabe von der Klägerin beansprucht worden. Der Restkaufpreis in Höhe von 1.460.000,00 DM habe finanziert werden sollen. Hinsichtlich der Sanierung habe der Ehemann der Klägerin die alleinige Sanierungsverantwortung übernommen.
Der angefochtene Bescheid sei auch deshalb rechtswidrig, weil er die Klägerin in ihrem Eigentumsrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG verletze. Er wende zu Lasten der Klägerin auf ihr Grundstück rückwirkend das Bundes-Bodenschutzgesetz und nicht das Hessische Altlastengesetz an, das für die Sanierung das Vorliegen eines - hier rechtskräftig aufgehobenen - Altlastenfeststellungsbescheides verlangt habe. Die Klägerin habe nicht mit den für sie nachteilig eingetretenen Rechtsfolgen durch das Bundes-Bodenschutzgesetz rechnen müssen. Dieses könne deshalb nicht im Wege unechter Rückwirkung auf sie angewandt werden.
Die Klägerin beantragt,
unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 18. Februar 2009 den Bescheid des Beklagten vom 5. Dezember 2006 auch hinsichtlich der Nrn. 2 und 3 vollständig aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er verweist zur Begründung auf sein bisheriges Vorbringen auch im Berufungszulassungsverfahren. Darin hatte er ausgeführt, das Verwaltungsgericht sei zu Recht vom Vorliegen einer Altlast ausgegangen. Insbesondere unter Einbeziehung der hessischen Verwaltungsvorschrift zur Erfassung, Bewertung und Sanierung von Grundwasserverunreinigungen - GwS-VwV - (StAnz. vom 7. November 2005, 4243) sei im Zusammenhang mit dem auf dem streitbefangenen Grundstück gemessenen Werten kein anderer Schluss möglich. Die schon vor Beginn der Sanierung festgestellten erheblichen Belastungen mit Schwermetallen, insbesondere mit Chrom VI, seien durch die abschließende Sanierungsdokumentation bestätigt worden. Die vor Sanierungsbeginn gemessene Schwermetallbelastung des Grundstücks habe weit jenseits aller Werte gelegen, die dies zu einer Altlast machten. Das von der Klägerin herangezogene Gutachten der Dipl.-Geologin Wendel beschäftige sich lediglich mit der Frage, ob die bis 1996 vorliegenden Untersuchungsergebnisse ausgereicht hätten, um das Grundstück rechtmäßig zur Altlast nach dem damals gültigen Hessischen Altlastengesetz zu erklären. Auch das Gutachten „Beurteilung der Wirkungspfade Boden-Mensch und Boden-Grundwasser für ein ehemaliges Betriebsgelände in Bad Homburg v. d. H.“ von Prof. Dr. Dahmke habe sich dieser Frage gewidmet, dabei jedoch auch die weiteren Untersuchungsergebnisse bis zum Erlass des Widerspruchsbescheides vom 14. Januar 1999 berücksichtigt. In beiden Gutachten werde nicht in Frage gestellt, dass es sich bei dem Grundstück seinerseits bereits um eine altlastenverdächtige Fläche gehandelt habe bzw. der Sanierungsbedarf gemäß den Anforderungen nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz bis zur Beginn der Sanierung im Jahr 2001 nachgewiesen worden sei. Beanstandet worden sei, dass im Zeitpunkt der Altlastenfeststellung bzw. der Feststellung des Widerspruchsbescheides die Untersuchungsergebnisse noch nicht ausgereicht hätten, um das Grundstück abschließend gemäß den Anforderungen des damals geltenden Hessischen Altlastengesetzes zur Altlast zu erklären.
Entgegen ihrer Auffassung sei davon auszugehen, dass die Klägerin bei Übertragung des Grundstücks im Jahr 1995 nicht gutgläubig gewesen sei, da sie aufgrund einer Reihe objektiver Anhaltspunkte Kenntnis von den bestehenden Verunreinigungen gehabt haben müsse. Der Fund farbiger Ablagerungen auf dem Grundstück „B...straße 6“ habe bereits mehrere Jahre zurückgelegen, die Untersuchung des Farbhügels auf den unmittelbar benachbarten Flurstücken habe hohe Schwermetallbelastungen ergeben. Auch die von dem Ehemann der Klägerin für ihr Grundstück selbst in Auftrag gegebene Untersuchung der HUG Geoconsult GmbH habe auf eine deutliche Belastung des klägerischen Grundstücks mit Schwermetallen schließen lassen. Zudem habe die Stadt Bad Homburg v. d. H. allen Eigentümern im Bereich der ehemaligen Farbenfabrik mit Schreiben vom 1. September 1995 geraten, jeden direkten Kontakt mit dem Boden zu vermeiden. Schließlich habe der Klägerin aufgrund der im Zeitraum zwischen 1994 und 1996 im Auftrag der HIM-ASG stattgefundenen Bodenuntersuchung klar sein müssen, dass für ihr Grundstück ein Altlastenverdacht bestanden habe. Aus dem Haushaltsvermerk im Landeshaushaltsplan für das Haushaltsjahr 2002 könne die Klägerin nichts herleiten, da sie nicht zu dem von der Erläuterung 893 71 331 begünstigten Personenkreis gehöre. Denn sie sei keine private gutgläubige Erwerberin gewesen. Sie habe deshalb auch nicht mit den anderen, gutgläubigen Erwerbern gleich behandelt werden können.
Die Berechnung des Wertausgleichs durch das Verwaltungsgericht sei auch im Hinblick auf den von ihm vorgenommenen Abzug von 10,02 % im Hinblick auf den Vergleich über die Sanierungskosten mit den ursprünglichen Bauträgern zutreffend. Die Gesamtkosten der Sanierung sei nicht linear auf alle 15 Grundstücke zu verteilen, da hinsichtlich der Bodensanierung die tatsächlich angefallenen Sanierungskosten per Einzelfalldokumentation grundstücksbezogen ermittelt worden seien. Daher sei die Schlussfolgerung der Klägerin, dass sie erst bei Gesamtsanierungskosten bei einem Betrag unterhalb von 4,5 Mio. € in den Genuss einer Reduzierung gekommen wäre, falsch. Das Verwaltungsgericht habe die tatsächlich angefallenen Kosten der Bodensanierung für das klägerische Grundstück in Höhe von 307.511,00 € zutreffend um den 10 %-igen Anteil reduziert, der im Vergleich mit den Bauträgern erzielt worden sei. Dieser Anteil stelle das Verhältnis der Vergleichssumme zu dem Sanierungsaufwand für die Boden- und Grundwassersanierung dar.
Die von der Klägerin bemängelte gerichtliche Interpretation des notariellen Kaufvertrages mit dem Käufer S. aus dem Jahr 2001, in dem die Zahlung des Kaufpreises von 1 Mio. € größtenteils vom Abschluss der Sanierungsarbeiten abhängig gemacht worden sei, sei für den hier in Rede stehenden § 25 Abs. 5 Satz 2 BBodSchG unerheblich. Die Klägerin habe in ihrem Schriftsatz vom 20. Mai 2009 selbst festgestellt, dass das Objekt von diesem Kaufinteressenten nicht gekauft worden sei, wenn die Sanierung nicht stattgefunden hätte. Das Verwaltungsgericht gehe deshalb zu Recht davon aus, dass das Grundstück mit dem Abschluss der Sanierungsarbeiten einen realen spürbaren Wertzuwachs erfahren habe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten dieses Verfahrens sowie des Verfahrens BASF Coatings AG gegen Land Hessen (VG Frankfurt am Main 3 E 503/99 (1) = Hess. VGH 6 UZ 1187/04) sowie der von dem Beklagten vorgelegten 12 Ordner und 1 Hefter betreffend Untersuchungen der Verunreinigung der Grundstücke der ehemaligen Farbenfabrik X... in Bad Homburg v. d. H. sowie 24 Ordnern Behördenakten (Bl. 1 - 10.946) und drei Heftern des Regierungspräsidiums Darmstadt bezüglich der ehemaligen Farbenfabrik X... in Bad Homburg v. d. H. Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die von dem 6. Senat des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs zugelassene und gemäß § 124a Abs. 6 VwGO nach Verlängerung der Frist zur Vorlage der Berufungsbegründung bis zum 12. Februar 2010 rechtzeitig begründete Berufung hat Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat die Klage nach Aufhebung der Nr. 1 des Bescheides des Beklagten vom 5. Dezember 2006 und der Nrn. 2 und 3 dieses Bescheides, soweit damit ein höherer Betrag als 276.698,74 € festgesetzt bzw. von der Klägerin gefordert wurde, im Übrigen zu Unrecht abgewiesen. Die Nrn. 2 und 3 des Bescheides vom 5. Dezember 2006 sind auch im Übrigen und damit in Gänze aufzuheben, da sie rechtswidrig sind. Die Voraussetzungen für die von dem Beklagten festgesetzte Zahlung des noch streitbefangenen o. g. Betrages liegen nicht vor. Dieser Betrag kann weder als Kosten der Bodensanierung gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten - Bundes-Bodenschutzgesetz - BBodSchG - vom 17. März 1998 in der hier im Zeitpunkt der Zustellung des Bescheides vom 5. Dezember 2006 maßgeblichen Fassung vom 9. Dezember 2004 (BGBl. I 3214) noch als Wertausgleich gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG festgesetzt werden.
Da maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit des belastenden, von der Klägerin mit der Anfechtungsklage angefochtenen Bescheides des beklagten Landes der Zeitpunkt der Zustellung dieses Bescheides ist, ist entgegen der Auffassung des Bevollmächtigten der Klägerin das seit dem 1. März 1999 geltende Bundes-Bodenschutzgesetz in der oben bezeichneten Fassung der Beurteilung der Sach- und Rechtslage zugrunde zu legen. Das Bundes-Bodenschutzgesetz galt schon im Zeitpunkt des der Sanierung zugrunde liegenden Sanierungsplans der Amman Infotec Consult AG - AICON AG - im Februar 2000, dem sich der Auftrag des Regierungspräsidiums Darmstadt an die Hessische Industrie Müll GmbH, Bereich Altlastensanierung (HIM-ASG), im Februar 2001 und die Sanierung des Grundstücks der Klägerin im Februar und März 2002 anschlossen. Damit lagen alle Sachverhalte, die für die Begründung der Voraussetzungen des § 24 bzw. § 25 BBodSchG maßgeblich sind, unter der Geltung des Bundes-Bodenschutzgesetzes vor. Der Umstand, dass die Kontamination des klägerischen Grundstücks schon lange vor diesem Zeitpunkt eingetreten war, steht dem nicht entgegen. Maßgeblich ist, dass die für die Sanierung maßgeblichen Feststellungen der schädlichen Bodenveränderungen i. S. des § 2 Abs. 3 BBodSchG unter der Geltung des Bundes-Bodenschutzgesetzes erfolgten.
Insoweit liegt entgegen der Auffassung des Bevollmächtigten der Klägerin keine dem Rechtsstaatsgebot nach Art. 20 GG widersprechende rückwirkende Anwendung des Bundes-Bodenschutzgesetzes auf den hier maßgeblichen Gesichtspunkt der Kostentragung der Klägerin für die Sanierung ihres Grundstücks vor. Hinsichtlich der Feststellung des Vorliegens einer schädlichen Bodenveränderung oder einer Altlast i. S. des § 2 Abs. 5 BBodSchG könnte insoweit allenfalls von einer unechten Rückwirkung des Gesetzes im Hinblick auf die im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes bereits vorliegende Kontamination des klägerischen Grundstücks auszugehen sein. Eine solche unechte Rückwirkung ist grundsätzlich zulässig, zumal im vorliegenden Falle - wie unten näher ausgeführt - im Hinblick auf die Frage des Vorliegens einer sanierungsbedürftigen Kontamination des klägerischen Grundstücks auf maßgebliche Werte zurückzugreifen ist, die schon vor Inkrafttreten des Bundes-Bodenschutzgesetzes relevant waren.
Die Auffassung der Klägerin, es handele sich hier um eine unzulässige, unechte Rückwirkung, da sie auf die Anwendung des Landesrechts habe vertrauen dürfen, geht fehl. Dies gilt auch, soweit sie meint, sie habe nicht damit rechnen müssen, dass durch das Gesetz eine für sie nachteilige Rechtslage eintreten könne und deshalb sei ihr Vertrauen auf die Landesgesetze schutzwürdiger als die mit dem Bundes-Bodenschutzgesetz verfolgten Anliegen. Die Anwendung der Bestimmungen des Bundes-Bodenschutzgesetzes über die Sanierungspflicht des Gesamtrechtsnachfolgers des Verursachers einer schädlichen Bodenveränderung gelten auch für Sachverhalte aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BVerwG, U. v. 16.03.2006 - 7 C 3/05 -, BVerwGE 125, 325 = NVwZ 2006, 928). Das Bundesverwaltungsgericht stellt in dieser Entscheidung ausdrücklich fest, dass die in § 4 BBodSchG normierten (Sanierungs-)Pflichten zur Gefahrenabwehr und Störungsbeseitigung sich auch auf schädliche Bodenveränderungen und Altlasten beziehen, die vor Inkrafttreten des Gesetzes verursacht wurden. Die in § 1 Abs. 1 BBodSchG zum Ausdruck gebrachte Zielsetzung, neben der Sicherung der Bodenfunktionen auch in der Vergangenheit beeinträchtigte Bodenfunktionen wiederherzustellen, lasse sich nur dahin verstehen, dass das Gesetz auch vor seinem Inkrafttreten verursachte schädliche Bodenveränderungen und Altlasten erfassen wolle. Die Anknüpfung des Gesetzes in § 4 Abs. 3 Satz 1 Alt.2 BBodSchG an die Gesamtrechtsnachfolge lasse erkennen, dass es auf die gegenwärtige Rechtsstellung eines für die Sanierung Verantwortlichen ankomme, dessen Haftung auf Handlungen seines Rechtsvorgängers in der Vergangenheit erstreckt werden solle. Auch die Feststellung des Bundesrates im Gesetzgebungsverfahren zur Einführung der Haftung des Gesamtrechtsnachfolgers, damit solle dem Verursacherprinzip stärker Rechnung getragen werden (vgl. BT-Drs. 13/8182 vom 8. Juli 1997), deute darauf hin, dass die Verantwortlichkeit für die von einem Rechtsvorgänger verursachte Störung im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge fortbestehen solle. Ein nur zukunftsbezogenes Verständnis des Bundes-Bodenschutzgesetzes ließe dessen zentrales Anliegen der Sanierung bereits vorhandener Altlasten weitgehend ins Leere laufen. Soweit damit in dem Rückgriff auf eine in der Vergangenheit verursachte Altlast eine „unechte“ Rückwirkung liege, begegne dies keinen verfassungsrechtlichen Bedenken, weil das Gesetz auf die Beseitigung einer aktuellen fortbestehenden Umweltgefahr ziele und angesichts der tatbestandlichen Rückanknüpfung an Sachverhalte, die bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes ins Werk gesetzt worden seien, ein Vertrauen der Pflichtigen auf den Fortbestand der geltenden Vorschriften nicht geschützt werde. Im Übrigen könne von einer Rückwirkung der Sanierungspflicht keine Rede sein, soweit schon bisher auf der Grundlage des Abfallrechts, des Wasserrechts oder des allgemeinen Ordnungsrechts eine Inanspruchnahme zur Störungsbeseitigung möglich gewesen sei.
Soweit somit die durch eine schädliche Bodenveränderung oder eine Altlast eingetretenen Gefahren im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bundes-Bodenschutzgesetzes noch vorlagen, liegt insoweit kein abgeschlossener Sachverhalt vor, die Sanierungspflicht knüpft also an einen aktuell im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bodenschutzgesetzes noch vorliegenden Tatbestand an. Damit liegt der Fall einer unechten Rückwirkung vor, die grundsätzlich zulässig ist, wenn nicht ein dahingehend gefestigtes, schützenswertes Vertrauen des in die Pflicht Genommenen entgegensteht (Frenz, Bundes-Bodenschutzgesetz, Kommentar, 2000, § 4 Abs. 3, Rdnr. 176), wovon - wie oben ausgeführt - im Hinblick auf die Klägerin nicht auszugehen ist. Insgesamt steht deshalb das grundsätzliche Verbot der (echten) Rückwirkung von Gesetzen der Inanspruchnahme der Klägerin im Rahmen der Anwendung des Bundes-Bodenschutzgesetzes nach Maßgabe einer „unechten Rückwirkung“ auf einen noch nicht abgeschlossenen Sachverhalt nicht entgegen (eine verfassungswidrige Rückwirkung insoweit verneint grundsätzlich auch VG Regensburg, U. v. 25. 01.2010 – RO 8 K 08.272 -, juris).
Der angefochtene Bescheid vom 5. Dezember 2006 ist entgegen der Auffassung des Bevollmächtigten der Klägerin auch nicht rechtswidrig, weil er unter Verstoß gegen § 37 Abs. 1 HVwVfG nicht „inhaltlich hinreichend bestimmt“ wäre. Dem steht nicht entgegen, dass der Zahlungsanordnung unter 3. des Bescheides Festsetzungen der Kosten der Bodensanierung in Höhe des zu zahlenden Betrages unter 1. und der Festsetzung des Wertausgleichs unter 2. des Bescheides vorausgehen. Vollstreckungsfähiger Tenor des Bescheides ist allein Nr. 3, der die unbedingte Anordnung der Zahlung des Betrages von 307.511,38 € enthält. Bei der so bezeichneten Festsetzung der Kosten der Bodensanierung und des Wertausgleichs jeweils in Höhe des Zahlungsbetrages handelt es sich rechtlich um Angaben der Rechtsgrundlage für die Zahlungsanordnung und damit materiell-rechtlich um einen Teil der Begründung des Verwaltungsaktes. Dies steht der Annahme der Bestimmtheit des Verwaltungsaktes i. S. des § 37 Abs. 1 HVwVfG nicht entgegen. Bestimmtheit in diesem Sinne bedeutet, dass der „Entscheidungssatz“ - gegebenenfalls im Zusammenhang mit den Gründen - klar und unzweideutig das geforderte Verhalten erkennen lassen muss. Dies ist hier eindeutig der Fall. Der Entscheidungssatz, d. h. der Tenor des Verwaltungsakts, ordnet gegenüber der Klägerin die Zahlung des o. g. Betrages an. Diese Anordnung hat einen vollstreckbaren Inhalt, der so bestimmt ist, dass er Grundlage für Vollstreckungsmaßnahmen sein kann (vgl. zu diesem Kriterium Kopp/Ramsauer, VwVfG, 11. Auflage 2010, § 37 Rdnr. 12).
An dieser maßgeblichen Bestimmtheit des Verwaltungsaktes im Hinblick auf den vollstreckbaren Tenor ändert sich nichts dadurch, dass der Tenor unter 1. und 2. mit der Angabe zweier unterschiedlicher Rechtsgrundlagen zur Begründung der Zahlungsanordnung Elemente rechtlicher Begründung enthält. Dabei handelt es sich entgegen der Auffassung des Bevollmächtigten der Klägerin nicht um sich widersprechende Regelungen, die zur Unbestimmtheit des Bescheides führen könnten. Der Umstand, dass der vollstreckbare Tenor eines Bescheides auf mehrere verschiedene Rechtsgrundlagen gestützt wird, macht den Bescheid nicht unbestimmt. Dies gilt auch dann, wenn die Voraussetzungen der genannten Rechtsgrundlagen sich auf sich widersprechende oder ausschließende Tatbestände beziehen, was hier im Übrigen nicht der Fall ist. Entscheidend ist allein, dass der Tenor des Bescheides gegebenenfalls unter Hinzuziehung der Begründung hinreichend bestimmt ist. Der Bescheid stellt ausdrücklich fest, dass der Zahlungsanspruch auf zwei Rechtsgrundlagen gestützt werde, der Betrag sei aber insgesamt „nur einmal“ zu zahlen. Damit ist der vollstreckbare Tenor des Bescheides dahingehend eindeutig, dass die Klägerin insgesamt nur den unter 3. des Bescheides genannten Betrag zu zahlen hat.
Die Begründung der Zahlungsanordnung mit den Rechtsgrundlagen des § 24 BBodSchG im Hinblick auf die Kosten der Bodensanierung und mit § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG im Hinblick auf die Festsetzung des Wertausgleichs ist auch nicht widersprüchlich, da beide Normen nicht in einem sich ausschließenden Gegensatzverhältnis stehen, sondern jede für sich grundsätzlich einen Zahlungsanspruch für die Heranziehung zu den Kosten einer Bodensanierung begründen können. Im vorliegenden Falle liegen allerdings - wie das Verwaltungsgericht zu Recht ausgeführt hat - die Voraussetzungen für die Heranziehung der Klägerin zu den Kosten der Bodensanierung ihres Grundstücks gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG nicht vor. Danach tragen die Kosten der nach §§ 9 Abs. 2, 10 Abs. 1, §§ 12, 13, 14 Satz 1 Nr. 1, § 15 Abs. 2 und § 16 Abs. 1 BBodSchG angeordneten Maßnahmen die zur Durchführung Verpflichteten. Im vorliegenden Falle macht der Beklagte nur die Kosten für die Arbeiten der Bodensanierung als solche geltend. Die Pflicht zur Bodensanierung ergibt sich aus § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG. Danach ist u. a. der Grundstückseigentümer - was hier allein relevant ist - verpflichtet, den Boden und Altlasten sowie durch schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten verursachte Verunreinigungen von Gewässern so zu sanieren, dass dauerhaft keine Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen und die Allgemeinheit entstehen. Zur Erfüllung dieser Verpflichtung aus § 4 Abs. 3 BBodSchG kann die zuständige Behörde gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG die notwendigen Maßnahmen auch gegenüber dem gemäß § 4 Abs. 3 BBodSchG Sanierungspflichtigen treffen. Dazu gehören insbesondere die Anordnungen von Dekontaminationsmaßnahmen gemäß § 4 Abs. 3 Satz 2 BBodSchG, die auf die Beseitigung bzw. Verminderung der Schadstoffe im Hinblick auf eine dauerhafte Sanierung gerichtet sind (vgl. Frenz, a. a. O., § 4 Abs. 3 Rdnr. 153). § 10 BBodSchG stellt somit die Rechtsgrundlage auch für die Anordnung von Sanierungsmaßnahmen gegenüber den Pflichtigen gemäß § 4 Abs. 3 BBodSchG dar (vgl. BVerwG, U. v. 26.04.2006 - 7 C 15/05 -, BVerwGE 126, 1 = NVwZ 2006, 1067). Da gegenüber der Klägerin Maßnahmen gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG nicht angeordnet worden sind, und Kosten für andere in § 24 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG genannte Maßnahmen von dem Beklagten nicht geltend gemacht werden, liegen die Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG für eine Kostentragung der Klägerin nicht vor.
Die Zahlung der mit dem Bescheid vom 5. Dezember 2006 geforderten Kosten kann von der Klägerin auch nicht unter Bezug auf die Pflicht zum Wertausgleich auf § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG verlangt werden. Danach hat der Eigentümer eines Grundstücks einen von der zuständigen Behörde festzusetzenden Wertausgleich in Höhe der maßnahmenbedingten Wertsteigerung an den öffentlichen Kostenträger zu leisten, soweit durch den Einsatz öffentlicher Mittel bei Maßnahmen zur Erfüllung der Pflichten nach § 4 BBodSchG der Verkehrswert eines Grundstücks nicht nur unwesentlich erhöht wird und der Eigentümer die Kosten hierfür nicht oder nicht vollständig getragen hat. Es ist im vorliegenden Falle schon nicht nachgewiesen, dass durch den Einsatz öffentlicher Mittel Maßnahmen zur Erfüllung der „Pflichten nach § 4 BBodSchG“ getroffen wurden. Der Bescheid ist jedenfalls rechtswidrig, soweit darin der festzusetzende Wertausgleich in Höhe der maßnahmenbedingten Wertsteigerung auf den im Tenor genannten Zahlungsbetrag festgesetzt wird.
§ 25 BBodSchG ist als Auffangnorm im Verhältnis zu § 24 BBodSchG hinsichtlich des Ersatzes der Kosten für Sanierungsmaßnahmen durch den Eigentümer in dem Sinne nachrangig, da er in der Regel angewendet wird, wenn die Voraussetzungen des § 24 BBodSchG gegenüber dem Eigentümer eines sanierten Grundstücks - wie hier - nicht vorliegen. § 25 BBodSchG betrifft nicht den Ersatz der Kosten für Sanierungsmaßnahmen, sondern die Abschöpfung des maßnahmenbedingten Mehrwerts des sanierten Grundstücks. Er ist auf alle Sachverhalte anwendbar, bei denen die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen - wie hier - nach Inkrafttreten des Bundes-Bodenschutzgesetzes abgeschlossen worden ist (Dombert in: Landmann/Rohmer, Umweltrecht, Kommentar, Stand: 58. Ergänzungslieferung 1. März 2010, § 25 BBodSchG Rdnr. 1 und 2; Versteyl/Sondermann, Bundes-Bodenschutzgesetz, Kommentar, 2. Auflage 2005, § 25 Rdnr. 2). Da die Kosten der Sanierungsmaßnahme für das streitbefangene Grundstück der Klägerin von dem Beklagten aufgebracht worden sind, ist er Anspruchsgläubiger (vgl. dazu grundsätzlich Dombert, a. a. O., § 25 Rdnr. 7). Die Sanierungsmaßnahme diente auch zur Erfüllung der Pflichten nach § 4 BBodSchG im Hinblick auf das Grundstück der Klägerin. Nach § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG trifft u. a. den Grundstückseigentümer die Verpflichtung, den Boden und Altlasten so zu sanieren, dass dauerhaft keine Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen. Zum Wertausgleich verpflichtet ist der Eigentümer in dem Zeitpunkt, in dem mit Abschluss der Sanierungsmaßnahmen die nicht nur unwesentliche Erhöhung des Verkehrswerts des Grundstücks maßnahmenbedingt eintritt. Verpflichtet ist der zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch eingetragene Eigentümer (Dombert, a. a. O., § 25 Rdnr. 5). Da die Sanierungsmaßnahmen ausweislich der grundstücksbezogenen Sanierungsenddokumentation der CDM Amann Infotec Consult AG & Co. KG vom 31. Juli 2003 im Hinblick auf das klägerische Grundstück „X...straße ...“ in Bad Homburg v. d. H. mit dem Einbau von Oberboden am 4. April 2002 abgeschlossen und Wiederherstellungsarbeiten auf Wunsch der Eigentümerin im Anschluss daran im Mai 2002 abgeschlossen wurden, ist die Klägerin grundsätzlich zum Wertausgleich verpflichtet, da sie in diesem Zeitpunkt im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen war. Die Grundbucheintragung des späteren Eigentümers S., an den das Grundstück mit Kaufvertrag vom 6. März 2001 verkauft worden war, erfolgte erst am 13. September 2002.
Die Klägerin war im Zeitpunkt des Beginns der Sanierungsarbeiten auf dem klägerischen Grundstück Pflichtige i. S. des § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG. Bei der Sanierungspflicht i. S. dieser Vorschrift handelt es sich um eine materielle Polizeipflicht, d. h. eine Pflicht, die auch ohne gesonderte Anordnung unmittelbar aufgrund Gesetzes gilt (Dombert, a. a. O., § 4 Rdnr. 3). Für die Pflichtigkeit des Eigentümers i. S. dieser Vorschrift kommt es allein auf das „formelle“ Eigentum (vgl. Versteyl/Sondermann, a. a. O., § 4 Rdnr. 55) i. S. der Eintragung in das Grundbuch an (Dombert, a. a. O., § 4 Rdnr. 24). Die Pflichtigkeit nach § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG setzt voraus, dass eine schädliche Bodenveränderung oder eine Altlast i. S. des § 2 BBodSchG vorliegt. Der angegriffene Bescheid des Beklagten enthält dazu keinerlei Begründung, sondern erwähnt nur ohne jede weitere Erläuterung § 4 Abs. 3 BBodSchG im Hinblick auf die Klägerin. Insoweit fehlt eine Begründung für die maßgebliche Grundlage der Anwendung des § 25 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG, da die Pflicht des Grundstückseigentümers zum Wertausgleich voraussetzt, dass eine schädliche Bodenveränderung auf seinem Grundstück oder eine Altlast vorliegt. Diese Fehlerhaftigkeit des Bescheides ist aber gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 2 HVwVfG im Ergebnis unbeachtlich, da der Beklagte im Klageverfahren nachträglich eine Begründung für das Vorliegen einer schädlichen Bodenveränderung bzw. einer Altlast gegeben hat. Eine solche Begründung kann bis zum Abschluss der letzten Tatsacheninstanz eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens nachgeholt werden, d. h. also hier bis zum Abschluss der mündlichen Verhandlung vor dem Oberverwaltungsgericht. Der Beklagte hat im Klageverfahren im Schriftsatz vom 6. Februar 2008 ausgeführt, in Bodenproben vor Beginn der Sanierung seien insbesondere im Eluat für Blei, Cadmium, Chrom, Chrom VI und Zink Werte festgestellt worden, die über den Prüfwerten des Wirkungspfades Boden-Grundwasser gemäß der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung - BBodSchV - (vom 12. Juli 1999, BGBl. I 1999, 1554) lägen. Danach lagen u. a. die Werte für Chrom bei einem Prüfwert von 50 µg/l bei 100 µg/l und für Chrom VI bei einem Prüfwert von 8 µg/l bei 30 µg/l. Die Untersuchungen des im Rahmen der Sanierung ausgehobenen Bodens hätten hohe Chrom VI-Belastungen bis zu 87 ng/l gezeigt. Bei den Sohl- und Wandbeprobungen im Rahmen der Aushuberweiterungen seien in der Böschung bis zu 300 µg/l Chrom VI sowie Bleikonzentrationen bis zu 2.950 µg/l nachgewiesen worden. Durch diese Ergebnisse sei der Sanierungsbedarf bestätigt worden. Diese bezüglich des Gefährdungspfades Boden-Grundwasser aufgeführten Schwermetallbelastungen stellten nach den Erkenntnissen der Sanierungsuntersuchungen eine erhebliche Gefährdung des Schutzgutes Grundwasser dar. Die Analysen nach dem Bodensättigungsextrakt hätten die hohe Löslichkeit insbesondere von Chrom und Chrom VI, vereinzelt auch von Blei, Kupfer und Quecksilber bestätigt. Darüber hinaus seien im Abstrom Schwermetallbelastungen für Blei, Chrom und Chrom VI oberhalb der Prüfwerte der damals geltenden Grundwasser-Verwaltungsvorschrift, und zwar oberhalb des Sanierungsschwellenwertes, nachgewiesen worden. Der hohe Grad der Verunreinigung und der dringende Sanierungsbedarf seien zudem mehr als hinreichend in der grundstücksbezogenen Sanierungsdokumentation für das klägerische Grundstück vom 31. Juli 2003 beschrieben.
Auf dieser Grundlage ist das Vorliegen einer schädlichen Bodenverunreinigung i. S. des § 2 Abs. 3 BBodSchG nicht nachgewiesen. Zwar ist der Begriff der „schädlichen Bodenveränderung“ i. S. des § 2 Abs. 3 BBodSchG ist im Rahmen des § 4 Abs. 3 BBodSchG weit zu interpretieren, d. h. es reicht eine bodenschutzrechtliche Schadstoffbelastung aus (vgl. Versteyl/Sondermann, a. a. O., § 4 Rdnr. 78). Als schädliche Bodenveränderungen reichen deshalb Beeinträchtigungen aus, die geeignet sind, Gefahren für die Allgemeinheit herbeizuführen. Damit kann eine Sanierungspflicht auch bei erheblichen Nachteilen bestehen, die die Gefahrenschwelle nicht erreichen (vgl. Versteyl/Sondermann, a. a. O., § 4 Rdnr. 137). Eine schädliche Bodenveränderung liegt bei jeder Beeinträchtigung der Bodenfunktionen vor, die geeignet ist, Gefahren herbeizuführen (vgl. Hipp/Rech/Turian, Das Bundes-Bodenschutzgesetz mit Bodenschutz- und Altlastenverordnung, Leitfaden, 2000, Rdnr. 49 ff.; Sanden/Schoeneck, Bundes-Bodenschutzgesetz, Kommentar, 1998, § 2 Rdnr. 33; Dombert, a. a. O., § 2 Rdnr. 15). Eine Beeinträchtigung liegt in jeder Veränderung der bisherigen Situation, die zu einer Verschlechterung, z. B. durch stoffliche Einträge in den Boden führt (Sanden/Schoeneck, a. a. O., § 2 Rdnr. 37 f.; Versteyl/Sondermann, a. a. O., § 2 Rdnr. 41 und 49). Eine schädliche Bodenveränderung, die zur Sanierungspflicht i. S. des § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG führt, liegt jedenfalls immer bei Erreichen der Maßnahmenwerte der Bundes-Bodenschutzverordnung vor (Frenz, a. a. O., § 2 Rdnr. 75; Versteyl/Sondermann, a. a. O., § 8 Rdnr. 10; Hipp u. a., a. a. O., Rdnr. 344).
In der Bundes-Bodenschutzverordnung sind für die einzelnen Wirkungspfade Boden-Mensch, Boden-Nutzpflanze und Boden-Grundwasser Maßnahmenwerte nach § 8 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BBodSchG nur im Hinblick auf den Wirkungspfad Boden-Mensch für die direkte Aufnahme von Dioxin und Furanen sowie hinsichtlich des Wirkungspfades Boden-Nutzpflanze festgelegt. Für den hier relevanten Wirkungspfad Boden-Grundwasser sind nur Prüfwerte, aber keine Maßnahmenwerte festgesetzt. Dies beruht darauf, dass fachliche Grundlagen und Methoden noch ausstehen, um den Maßnahmenwert als den für den Menschen resorptionsverfügbaren Gehalt eines Schadstoffes im Boden anzugeben (Frenz, a. a. O., § 8 Rdnr. 30). Deshalb ist es sachgerecht, wie schon das Verwaltungsgericht zu Recht dargelegt hat, auf auf Landesebene bestehende Maßnahmenwerte für Boden- und Grundwasserverunreinigungen zurückzugreifen, die grundsätzlich geeignet sind, als sachverständige Festlegung eine tragfähige Grundlage für die Annahme des Vorliegens einer sanierungsbedürftigen Bodenveränderung zu geben. Nach § 4 Abs. 5 BBodSchV sind, soweit in dieser Verordnung für einen Schadstoff kein Prüf- oder Maßnahmenwert festgesetzt ist, für die Bewertung die zur Ableitung der entsprechenden Werte in Anhang 2 herangezogenen Methoden und Maßstäbe zu beachten, wie sie im Bundesanzeiger Nr. 161a vom 28. August 1999 veröffentlicht sind. Die Bekanntmachung bezieht sich nach Nr. 2 und Nr. 3 nur auf die Prüf- und Maßnahmenwerte nach Anhang 2 Nr. 1 und Anhang 2 Nr. 2 BBodSchV, nicht aber auf Anhang 2 Nr. 3, also die Festsetzung von Werten für den Wirkungspfad Boden-Grundwasser. Deshalb kann davon ausgegangen werden, dass insoweit eine ergänzende Heranziehung vorhandener Regelwerke, hier im Hinblick auf die Festsetzung von Sanierungsschwellenmaßnahmen bzw. Sanierungsschwellenwerten, für den Wirkungspfad Boden-Grundwasser zulässig bleibt, soweit die darin enthaltenen Werte nicht im Widerspruch zu Festlegungen der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung stehen (Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht, B. v. 03.05.2000 - 7 M 550/00 -, NVwZ 2000, 1194; VG Minden, U. v. 26.05.2010 - 11 K 1271/09 -, juris; Bickel, Bundes-Bodenschutzgesetz, Kommentar, 4. Auflage 2004, § 21 Rdnr. 3).
Auf dieser Grundlage ist es sachgerecht, zur Beurteilung der bei den Bodenuntersuchungen im Zuge der Sanierung festgestellten Werte von Schadmetallen im Boden auf die in der früheren Verwaltungsvorschrift zu § 77 des Hessischen Wassergesetzes für die Sanierung von Grundwasser- und Bodenverunreinigungen im Hinblick auf den Gewässerschutz (Gw-VwV) festgesetzten Maßnahmenwerte zurückzugreifen. Die Vorschrift ist auf der Grundlage der „Gemeinsamen Anordnung zur Bereinigung der für die Geschäftsbereiche des Ministerpräsidenten und der Ministerinnen und Minister erlassenen Verwaltungsvorschriften“ vom 28. November 2000 (Staatsanzeiger 2001, 506), nach dessen Abschnitt III. alle der Erlassbereinigung unterliegenden Verwaltungsvorschriften, von denen gemäß Abschnitt I. der Anordnung die Gw-VwV nicht ausgenommen ist, die vor dem 6. Juli 1999 erlassen wurden, zehn Jahre nach Ablauf des Jahres ihres Erlasses außer Kraft treten, am 31. Dezember 2004 außer Kraft getreten. Gleichwohl erscheint es sachgerecht, die dort geregelten Maßnahmenwerte als Ausdruck sachverständig ermittelter Expertise für die Beurteilung der Gefahr von Grundwasserverunreinigungen aufgrund des Wirkungspfades Boden - Grundwasser heranzuziehen. Die von dem Beklagten in Bezug genommene Verwaltungsvorschrift zur Erfassung, Bewertung und Sanierung von Grundwasserverunreinigungen - GwS-VwV - (StAnz. vom 7. November 2005, 4243, nach ihrem Außerkrafttreten zum 31. Dezember 2010 wieder eingeführt mit Erlass vom 16. Februar 2011, StAnz. vom 7. März 2011, 475) enthält nur „Geringfügigkeitsschwellenwerte“, bei deren Überschreitung nach 2. (1) Satz 1 „eine Prüfung im Einzelfall durchzuführen und festzustellen ist, ob eine schädlich Gewässerverunreinigung vorliegt“. Dies entspricht der Legaldefinition der „Prüfwerte“ gemäß § 8 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BBodSchG. Die Prüfwerte für den nach Anhang 2 Nr. 3 BBodSchV bleiben aber gemäß 2. (1) Satz 4 GwS – VwV ausdrücklich „unberührt“. Damit ist zugrundezulegen, dass die GwS - VwV für den Wirkungspfad Boden - Grundwasser die Anwendung von Prüfwerten - und damit auch Maßnahmenwerten, die in ihr gar nicht enthalten sind - nicht regeln will.
In der Gw-VwV 1994 waren Sanierungsschwellenwerte für bestimmte Schadmetalle festgelegt, die gemäß 3.1 Abs. 6 Orientierungswerte waren, deren Überschreitung in der Regel Sanierungsmaßnahmen auslösten. Nach 5.4.1 Abs. 1 GW-VwV waren Sanierungsmaßnahmen deshalb im Regelfall einzuleiten, wenn die Sanierungsschwellenwerte nach Anlage 1 Spalten 3 oder 5 überschritten wurden. Der Sanierungsschwellenwert und damit der Maßnahmenwert i. S. der Bundes-Bodenschutzverordnung für Grundwasserverunreinigungen durch Chrom lag danach bei 200 µg/l, was dem Vierfachen des in der Bundes-Bodenschutzverordnung, Anhang 2 Nr. 3.1, enthaltenen Prüfwerts zur Beurteilung des Wirkungspfades Boden-Grundwasser entspricht. Für Chrom VI enthielt die Verwaltungsvorschrift weder einen Prüf- noch einen Sanierungsschwellenwert. Das Verwaltungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass entsprechend dem Verhältnis von Prüf- zu Sanierungsschwellenwert bei Chrom auch bei Chrom VI ein Sanierungsschwellenwert beim 4- bis 5-fachen des Prüfwertes angenommen werden kann. Da der Prüfwert für Chromat in Anhang 2 Nr. 3.1 der Bundes-Bodenschutzverordnung bei 8 µg/l liegt, kann jedenfalls davon ausgegangen werden, dass bei einer Schadstoffbelastung mit Chrom VI von mehr als 40 µg/l der Sanierungsschwellen- und damit der Maßnahmenwert erreicht ist.
Nach der Feststellung der Amann Infotec Consult AG im Sanierungsplan vom 15. Dezember 2000 wurden bei den Untersuchungen von Bodenproben im Eluat Gehalte an Chrom von 0,49 mg/l und Chromat mit 0,13 mg/l in einer Tiefe von 3,0 bis 3,9 m festgestellt, die deutlich über den Prüfwerten der Bundes-Bodenschutzverordnung von 0,05 mg/l bzw. 0,008 mg/l lagen. Aufgrund dieser hohen Belastungen wurde eine Sanierung im Bereich der Rammkernsondierung RK10/2 auf dem klägerischen Grundstück bis in eine Tiefe von 4 m für erforderlich gehalten (vgl. Sanierungsplan - Teil II: Detailplanung betr. Grundstück „X...straße ...“, 2 „Kontaminationssituation auf dem Grundstück „X...straße ...“, S. 2). Nach der grundstücksbezogenen Sanierungsdokumentation für das klägerische Grundstück vom 31. Juli 2003, Anlage 3 „Tabellarische Zusammenstellung der Analysenergebnisse“, S. 1, betrugen die Werte für Chrom im Eluat von Böschungs- und Sohlproben in der Tiefe von bis zu 2 m, Probenahmedatum am 21. Februar 2002, zwischen 86 und 470 µg/l bzw. bei den Proben B09 und B09NU in einer Entnahmetiefe bis 1,2 m, Probenahmedatum am 20. März 2002, zwischen 279 und 323 µg/l. Die Werte für Chrom VI lagen entsprechend zwischen 86 und 300 µg/l und ebenfalls zwischen 279 und 323 µg/l.
Eine schädliche, sanierungsbedürftige Bodenveränderung ist damit nicht ordnungsgemäß nachgewiesen. Es ist von dem Beklagten in seinem Schriftsatz vom 6. Februar 2008, dessen Inhalt - wie oben ausgeführt - als nachgeholte Begründung für den angegriffenen Bescheid insbesondere im Hinblick auf das Vorliegen der Voraussetzungen des § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG zugrunde zu legen ist, nicht einmal dargelegt, dass die dort aufgeführten Untersuchungsergebnisse - wie für den Wirkungspfad Boden-Grundwasser nach Anhang 2 Nr. 3.2 BBodSchV erforderlich - am „Ort der Beurteilung“, also dem Übergangsbereich von der ungesättigten zur wassergesättigten Bodenzone gewonnen wurden (3.2 a)). Es ist auch nicht belegt, dass bei der gemäß Nr. 3. 2 b) notwendigen Bewertung, ob die Prüfwerte für das Sickerwasser am Ort der Beurteilung überschritten wurden, die Veränderungen der Schadstoffkonzentrationen im Sickerwasser beim Durchgang durch die ungesättigte Bodenzone sowie die Grundwasserflurabstände und deren Schwankungen berücksichtigt wurden. Der Bevollmächtigte der Klägerin verweist insoweit sachgerecht auf die Feststellungen des im o. g. Verwaltungsstreitverfahren BASF Coatings AG ./. Land Hessen (6 UZ 1187/04) vorgelegten Gutachtens „Beurteilung der Wirkungspfade „Boden-Mensch“ und „Boden-Grundwasser“ für ein ehemaliges Betriebsgelände in Bad Homburg v. d. H.“, erstellt durch Prof. Dr. Dahmke unter dem 25. April 2005. Danach sind zur Bewertung des Wirkungspfades „Boden-Grundwasser“ das Schadstoffpotential in der ungesättigten Zone, die Eluierbarkeit, Mobilität und Fracht der Schadstoffe in der ungesättigten Zone sowie die Schadstoffkonzentrationen am Ort der Beurteilung heranzuziehen. Die Fracht in der ungesättigten Zone wird danach zum einen von der Sickerwassermenge pro Zeiteinheit (Sicker- wasserrate) und der Konzentration der Schadstoffe im Sickerwasser bestimmt. Aus der Begründung des Bescheides ist nicht ersichtlich, dass Messungen der Sickerwasserrate zur genauen Berechnung der Schadstofffracht vorgenommen wurden. Insoweit ist auch nicht nachgewiesen, dass die Messwerte der Schadstoffkonzentration am relevanten Ort der Beurteilung vorgenommen wurden, zumal die Grenze zwischen der ungesättigten und der gesättigten Zone Schwankungen unterliegt.
Nach den Feststellungen des ebenfalls im o. g. Verwaltungsstreitverfahren BASF Coatings AG ./. Land Hessen (6 UZ 1187/04) vorgelegten Gutachtens der Diplom-Geologin C. Wendel vom 21. April 2005 (Bericht Nr.: 0201-G 015) betrug die Tiefe des Grundwassers am Standort des ehemaligen Betriebsgeländes der Firma X... ca. 12 m. Da die Eluat-Werte aus Proben von bis zu 4 m stammen, ist auch insoweit aus der nachgeholten Begründung des Beklagten für das Vorliegen von Schadstoffwerten, die eine schädliche Bodenveränderung begründen sollen, nicht mit hinreichender Sicherheit zu entnehmen, dass diese Werte valide erhoben wurden und deshalb eine schädliche Bodenveränderung i. S. des § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG belegen können. Insoweit wird in der Begründung auch nicht dargelegt, dass eine nach § 4 Abs. 3 BBodSchV erforderliche Sickerwasserprognose erstellt worden ist, nach der zu erwarten ist, dass die Schadstoffkonzentration im Sickerwasser den Prüfwert am Ort der Beurteilung überschreitet: dazu fehlt es in der Begründung auch an einer Darlegung der Schadstofffrachten. Insgesamt kann deshalb aufgrund der zur Begründung des Bescheides nachträglich gemachten Angaben im Schriftsatz des Beklagten vom 6. Februar 2008 nicht davon ausgegangen werden, dass damit - wie erforderlich - zweifelsfrei nachgewiesen ist, dass eine schädliche, die Sanierungspflicht begründende Bodenveränderung i. S. des § 4 Abs. 3 Nr. 1 BBodSchG auf dem Grundstück der Klägerin vorlag.
Soweit der Bevollmächtigte der Klägerin sich allerdings auf die beiden o. g. Gutachten von Prof. Dr. Dahmke und C. Wendel zur Begründung dafür bezieht, dass auf seinem Grundstück konkret keine schädlichen Bodenveränderungen festzustellen gewesen seien, ist darauf hinzuweisen, dass dies schon deshalb nicht schlüssig ist, weil sich die beiden Gutachten im Einzelnen nicht mit den für das Grundstück der Klägerin erhobenen Werten im Zuge der Sanierung von Februar und März 2002 beziehen. Das Gutachten Prof. Dr. Dahmkes bezieht sich praktisch ausschließlich auf Untersuchungen bis zum Jahre 1999, die Feststellungen des Gutachtens Wendel betreffen pauschal das frühere Betriebsgelände der Firma X... im Hinblick auf Untersuchungen bis zum Sanierungsplan der Amann Infotec Consult AG vom 15. Dezember 2000.
Die Feststellungen zur Sanierungsenddokumentation hinsichtlich der Bodensanierung (vgl. Gutachten Wendel, S. 69 ff.) befassen sich nicht mit den Analyseergebnissen zu den Schwermetallen in der Sanierungsenddokumentation, sondern geben vor allem einen Vergleich zwischen Sanierungsplan und Sanierungsdurchführung (vgl. S. 72 ff.) und betreffen die Durchführung der Bodensanierung als solche (vgl. Gutachten Wendel, S. 75 und S. 79 ff.). Soweit der Bevollmächtigte der Klägerin auf Ausführungen der Gutachterin Wendel auf S. 22 des Gutachtens, Nr. 4.2.1, Bezug nimmt, betreffen diese die fachliche Bewertung der Gefährdungsabschätzung im Hinblick auf den Wirkungspfad Boden-Mensch hinsichtlich der Untersuchungen im Rahmen der Gefährdungsabschätzung der Dr. Neumayer GmbH zwischen 1995 und 1996. Sie können deshalb nicht auf die Analyseergebnisse zu Schwer- metallen für Werte bezogen werden, die den Wirkungspfad Boden-Grundwasser betreffen. Soweit der Bevollmächtigte der Klägerin darauf hinweist, dass die Gutachterin in ihrer Zusammenfassung ausführe, im Hinblick auf den Wirkungspfad Boden-Grundwasser ergäben sich für die Untersuchungen auf den klägerischen Grundstück zur Bestimmung des Gefährdungspotentials für das Schutzgut Grundwasser erhebliche Mängel bei der Dokumentation und Interpretation der Untersuchungsergebnisse (Gutachten Wendel, S. 87 f.), ist darauf hinzuweisen, dass - wie schon oben ausgeführt - sich die Beurteilung von Ergebnissen und Werten einzelner Untersuchungen auf die Zeit bis zum Sanierungsplan im Dezember 2000 beschränken. Da das Gutachten keine validen Aussagen zu den Analyseergebnissen im Rahmen der Sanierungsenddokumentation enthält, kann sich die von dem Bevollmächtigten der Klägerin herangezogene Zusammenfassung deshalb auch nicht auf die konkreten Untersuchungsergebnisse aus dem Februar und März 2002 beziehen.
Auch wenn man davon ausginge, dass die von dem Beklagten dargelegten Schadstoffwerte valide erhoben und damit die Sanierungsschwellenwerte für Chrom (gesamt) und Chrom VI um mindestens das Doppelte bis zum Mehrfachen überschritten worden wären, damit also eine schädliche Bodenveränderung i. S. des § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG vorläge, die die Klägerin zur Sanierung verpflichtete, ist sie gleichwohl nicht zu dem von dem Beklagten berechneten Wertausgleich in Höhe der maßnahmenbedingten Wertsteigerung gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG verpflichtet, da dieser Wertausgleich nicht ordnungsgemäß ermittelt wurde. Entgegen der Auffassung des Bevollmächtigten der Klägerin ist allerdings hier nicht grundsätzlich von der Festsetzung eines Ausgleichsbetrages ganz oder teilweise gemäß § 25 Abs. 5 Satz 1 BBodSchG abzusehen, weil dieses im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten wäre. Insoweit besteht ein intendiertes Ermessen der Behörde wie bei § 135 Abs. 5 Satz 1 und § 155 Abs. 4 Satz 1 Baugesetzbuch - BauGB -, d. h. dass bei Vorliegen eines öffentlichen Interesses oder einer unbilligen Härte in der Regel von der Erhebung eines Wertausgleichs abgesehen werden soll (vgl. dazu Dombert, a. a. O., § 25 Rdnr. 22; Frenz, a. a. O., § 25 Rdnr. 68 f.; Versteyl/Sondermann, a. a. O., § 25 Rdnr. 40). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Falle nicht gegeben. Das Absehen von der Festsetzung des Ausgleichsbetrages ist hier weder im öffentlichen Interesse noch zur Vermeidung unbilliger Härten geboten. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der von dem Bevollmächtigten der Klägerin dazu herangezogenen Regelung des Haushaltsplans für das Land Hessen im Haushaltsjahr 2002. Ausweislich des Bescheides des Beklagten waren dort im Einzelplan 09 Zuschüsse für die hier maßgebliche Sanierungsmaßnahme vorgesehen. Nach der Erläuterung im Haushaltsplan zur Haushaltsstelle „893 71 331: Zuschüsse für Investitionen an Sonstige im Inland“ wurden Zuwendungen - abweichend von § 35 LHO - im Wege der Verrechnung gegen Wertausgleichsforderungen nach § 25 BBodSchG oder Zahlungsansprüche infolge der Ausführung der Sanierung durch das Land an private gutgläubige Eigentümer sanierter Grundstücke und deren Erben in den Altlastengebieten …, Bad Homburg v. d. H./X..., … gewährt. Die Zuwendung sollte nach abgeschlossener Sanierung der Grundstücke bewilligt werden. Der verbleibende Finanzierungsanteil der Eigentümer in den jeweiligen Sanierungsgebieten betrug 10 v. H. maximal 7.669,38 €, und sollte bei Titel 11 971 vereinnahmt werden.
Der Anwendung dieser Regelung, die erkennbar der Vermeidung unbilliger Härten i. S. des § 25 Abs. 5 Satz 1 BBodSchG mit der Folge des teilweisen (und faktisch damit ganz überwiegenden) Absehens von der Festsetzung eines Ausgleichsbetrages dienen sollte, steht im Falle der Klägerin entgegen, dass sie nicht die Voraussetzung einer privaten „gutgläubigen“ Eigentümerin erfüllt. Zur Auslegung des Begriffs „gutgläubig“ ist sachgerecht auf die Regelung des § 25 Abs. 4 Satz 1 BBodSchG zurückzugreifen. Danach hat die zuständige Behörde von dem Wertausgleich nach Abs. 1 die Aufwendungen abzuziehen, die der Eigentümer für eigene Maßnahmen der Sicherung oder Sanierung oder die er „für den Erwerb des Grundstücks im berechtigten Vertrauen darauf verwendet hat, dass keine schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten vorhanden sind“. Eine entsprechende Regelung zur Gutgläubigkeit findet sich auch in § 4 Abs. 6 BBodSchG. Danach ist der frühere Eigentümer eines Grundstücks zur Sanierung verpflichtet, wenn er sein Eigentum nach dem 1. März 1999 übertragen hat und die schädliche Bodenveränderung oder Altlast hierbei kannte oder kennen musste. Dies gilt für nicht denjenigen, der bei dem Erwerb des Grundstücks darauf vertraut hat, dass schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten nicht vorhanden seien, und dessen Vertrauen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles schutzwürdig ist.
Bei Anlegung dieses Maßstabes ist davon auszugehen, dass die Klägerin im maßgeblichen Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstückes von ihrem Ehemann durch Schenkung, d. h. im Zeitpunkt ihrer Eintragung als Eigentümerin ins Grundbuch am 12. Oktober 1995, nicht gutgläubig war. Sie hätte jedenfalls wissen können, dass der Verdacht bestand, das streitbefangene Grundstück könne schädliche Bodenveränderungen enthalten. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Kenntnis bzw. das Kennenmüssen ist im Hinblick auf die Eigentümereigenschaft der Zeitpunkt der Grundbucheintragung (Frenz, a. a. O., § 4 Abs. 6 Rdnr. 13). Kennenmüssen setzt voraus, dass der Eigentümer die schädliche Bodenveränderung bei verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können. Treten tatsächliche Anhaltspunkte auf, die auf das Vorliegen einer schädlichen Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, so besteht eine Nachforschungspflicht. Dabei reicht es aus, dass der Eigentümer wusste, dass der Boden seines Grundstücks mit Schadstoffen oder ähnlichem belastet und somit beeinträchtigt ist, die schädlich für die Nutzung des Bodens, des Grundwassers oder für Pflanzen und Tiere sein könnten (Frenz, a. a. O., § 4 Abs. 6 Rdnr. 17 f.).
Im vorliegenden Falle ist davon auszugehen, dass die Klägerin den Verdacht einer Kontaminierung des ihr geschenkten Grundstücks im Oktober 1995 kannte. Das von dem Ehemann der Klägerin in Auftrag gegebene Gutachten der Dr. Friedrich W. Hug Geoconsult GmbH „Das Grundstück X...straße ...“ vom 18. November 1985 kommt zu der Feststellung, dass die vorliegenden Untersuchungsergebnisse dahingehend zu interpretieren seien, dass offenbar nur an einer einzigen Stelle oder an einzelnen, wahrscheinlich punktuell eng begrenzten Stellen höhere Schadstoffkontaminationen vorhanden seien. Es sei nicht auszuschließen, dass eng begrenzte Stellen mit höheren Kontaminationswerten als bislang festgestellt vorhanden seien, auch wenn dies nach Lage der Dinge wenig wahrscheinlich sei. Nach den derzeit gültigen Kriterien und dem festgestellten Befund sei festzustellen, dass sowohl für die chlorierten Kohlenwasserstoffe als auch für die Schwermetalle eine Sanierung für das Grundstück „X...straße ...‘“ nicht vorgenommen werden müsse. Die Analysenergebnisse seien dahingehend erläutert und festgestellt, dass die Gehalte an Schwermetallen und chlorierten Kohlenwasserstoffen unterhalb der Grenzen lägen, die nach dem damaligen Erkenntnisstand einer Sanierung bedürften.
Auch wenn damit das Gutachten die Notwendigkeit einer Sanierung des Grundstücks verneint, kommt es doch in vielfältigen Aussagen zu dem Ergebnis, dass deutliche Kontaminationen an verschiedenen Stellen des Grundstücks vorlagen. So wird auf S. 7 im Hinblick auf Kohlenwasserstoffe festgestellt, dass Kontaminationen vorlägen, bei denen es sich um eine „alte“ Ablagerung handele. Die Mischprobe 2 weise nach den Schwermetall-Untersuchungen teilweise erheblich zu hohe und nach den Untersuchungen auf chlorierte Kohlenwasserstoffe generell erhöhte Gehalte auf. Dadurch würden insbesondere die zulässigen Höchstwerte der Klärschlamm-Verordnung durch das Blei stark überschritten. Insgesamt ist dem Gutachten deutlich zu entnehmen, dass Kontaminationen auf dem Grundstück vorhanden waren, die allerdings nach damaliger Beurteilung nicht die Höchstwerte überschritten, die eine Sanierungsnotwendigkeit des Grundstücks auslösen könnten.
Auf dieser Grundlage ist festzustellen, dass die Klägerin aufgrund des im Auftrag ihres Ehemannes erstatteten und ihr bekannten Gutachtens jedenfalls wissen konnte, was ausreichend ist, dass der Verdacht auf Bodenverunreinigungen des Grundstücks mit Schwermetallen und Kohlenwasserstoffen bestand. Da die Klägerin im Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks im Oktober 1995 somit nicht gutgläubig war, hat der Beklagte diese Regelung zu Recht nicht auf sie angewandt und deshalb i. S. des § 25 Abs. 5 Satz 1 BBodSchG von einer teilweisen, d. h. im Ergebnis zu ganz überwiegenden Teilen reduzierten Festsetzung des Ausgleichsbetrages abgesehen.
Entgegen der Auffassung des Bevollmächtigten der Klägerin steht der Festsetzung des Wertausgleichs auch nicht das Schreiben des Hessischen Ministers für Umwelt, Landwirtschaft und Forsten vom 29. September 2000 entgegen, das gegenüber der Interessengemeinschaft der Anwohner B...straße u. a. ankündigt, die Eigentümer der Altlast-Grund- stücke sollten aufgrund der Einfügung eines entsprechenden Vermerks in den Haushaltsplan 2002 nur 15.000,00 DM für die Sanierung tragen. Bei diesem Schreiben handelt es sich entgegen der Auffassung des Bevollmächtigten der Klägerin um keine Zusicherung des Beklagten gegenüber der Klägerin. Es enthält vielmehr nur eine Ankündigung, die ausdrücklich die beabsichtigte, politisch und rechtlich noch umzusetzende Ermächtigung im Haushaltsplan durch den Hessischen Landtag voraussetzte. Es wird in dem Schreiben darauf hingewiesen, dass ein entsprechender Haushaltsvermerk in den Haushaltsplan aufgenommen werden „solle“, der eine Ermächtigung für die Landesregierung darstellen werde. Die Regelung solle dann in „vertragliche Vereinbarungen“ aufgenommen werden. Damit wird insgesamt deutlich, dass es sich bei diesem Schreiben unter keinem Gesichtspunkt um eine eine von der zuständigen Behörde erteilte Zusage, einen bestimmten Verwaltungsakt später zu erlassen, und damit um eine rechtlich verbindliche Zusicherung i. S. des § 38 HVwVfG handelte.
Die Erteilung eines Kostenbescheides über 7.669,38 € an den Ehemann der Klägerin im Oktober 2003 steht der Heranziehung der Klägerin zur Tragung des Wertausgleichs gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG nicht entgegen, da der Beklagte diesen Bescheid in der mündlichen Verhandlung aufgehoben hat. Dieser belastende Bescheid war rechtswidrig, da der Ehemann der Klägerin im Zeitpunkt des Erlasses des Bescheides im Oktober 2003 nicht Eigentümer war. Die Rücknahme eines rechtswidrigen belastenden Verwaltungsaktes kann gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 HVwVfG, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit zurückgenommen werden. Insoweit gilt der „Grundsatz der freien Rücknehmbarkeit“ von rechtswidrigen, belastenden Verwaltungsakten, sofern - wie hier - keine Sonderregelungen bestehen (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 11. Auflage 2010, § 48 Rdnr. 62). Entgegen der Auffassung des Bevollmächtigten der Klägerin ist diese Rücknahme des ihn betreffenden rechtswidrigen, belastenden Verwaltungsakts nicht „rechtsmissbräuchlich“, weil damit der Widerspruch beseitigt wurde, dass der Beklagte für die Kosten der Sanierung des Grundstücks „X...straße ...“ sowohl den früheren Grundstückseigentümer und Ehemann der Klägerin sowie ihren Bevollmächtigten im vorliegenden Gerichtsverfahren als auch die Klägerin als im Zeitpunkt der Sanierung ins Grundbuch eingetragene Eigentümerin in Anspruch nehmen wollte. Wie oben dargestellt, kann zum Ersatz der Sanierungskosten gemäß § 24 BBodSchG oder zum Ersatz des Wertausgleichs gemäß § 25 BBodSchG nur der im Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung im Grundbuch eingetragene Eigentümer herangezogen werden. Die Heranziehung des Ehemanns der Klägerin, der nur bis zum Jahre 1995 Grundstückseigentümer war, war deshalb rechtswidrig. Die Aufhebung des gegen ihn rechtswidrig gerichteten Kostenbescheides entspricht deshalb der geltenden Rechtslage und ist somit nicht als rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren.
Der angefochtene Bescheid des Beklagten vom 5. Dezember 2006 ist aber rechtswidrig und deshalb insgesamt aufzuheben, weil der Wertausgleich gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG fehlerhaft festgesetzt worden ist. Voraussetzung für den Wertausgleich ist, dass der Wert eines Grundstücks sich u. a. durch Sanierungsmaßnahmen nicht nur unwesentlich erhöht hat. Auf dieser Grundlage ist dann ein Wertausgleich „in Höhe der maßnahmenbedingten Wertsteigerung“ zu leisten. Die Höhe des Ausgleichsbetrages wird durch die Höhe der eingesetzten öffentlichen Mittel begrenzt. Nach der Legaldefinition der „durch Sanierungsmaßnahmen bedingten Erhöhung des Verkehrswerts eines Grundstücks“ gemäß § 25 Abs. 2 BBodSchG besteht diese aus dem Unterschied zwischen dem Wert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Maßnahmen nicht durchgeführt worden wären (Anfangswert), und dem Verkehrswert, der sich für das Grundstück nach der Durchführung der Erkundungs- und Sanierungsmaßnahmen ergibt (Endwert). Der Beklagte führt im Bescheid zur Begründung der Höhe des Wertausgleichs aus, der Verkehrswert des Grundstücks habe ohne die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen 0.- Euro betragen. Dies belege der von der Klägerin mit dem Käufer S. im Jahre 2001 abgeschlossene Kaufvertrag, der die Fälligkeit des Hauptteils des Kaufpreises in Höhe von 1,46 Mio. DM an die Durchführung der Sanierung geknüpft habe. Der Gutachterausschuss der Stadt Bad Homburg v. d. H. habe für den Stichtag 31. Dezember 2005 als Bodenrichtwert 400,00 €/m² genannt; danach sei bei dem 999 m² großen klägerischen Grundstück von einem Verkehrswert von 396.600,00 € (Endwert) auszugehen. Darüber hinaus belege der Kaufvertrag mit S., der die Fälligkeit des Hauptteils des Kaufpreises in Höhe von 1,46 Mio. DM an die durchgeführte Sanierung knüpfe, dass dem sanierten Grundstück ein viel höherer Verkehrswert, nämlich in Höhe des Teils des Kaufpreises, der gerade an die Sanierung geknüpft worden sei, zukomme. Mithin sei von einem durch die Maßnahmen bedingten Wertzuwachs in Höhe von mindestens 1.460.000,00 DM, entsprechend 746.486, 15 €, auszugehen. Da der gesamte Vertrag nicht ohne die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen zustande gekommen und es damit auch nicht zu der darüber hinausgehenden Zahlung der weiteren 500.00,00 DM gekommen sei, liege eine Werterhöhung bzw. ein Verkehrswert nach Durchführung der Maßnahmen von 1.960,000,00 DM, entsprechend 1.002.132,09 €, vor.
Diese Begründung des Wertausgleichs entspricht nicht einer ordnungsgemäßen Ermittlung des Anfangs- und Endwerts i. S. des § 25 Abs. 2 BBodSchG. Das Verfahren des § 25 Abs. 2 BBodSchG entspricht im Wesentlichen der Bemessung des Ausgleichsbetrages nach dem fast wortgleichen § 154 Abs. 2 Baugesetzbuch - BauGB -, der auf die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts abstellt (Versteyl/Sondermann, a. a. O., § 25 Rdnr. 26). Angesichts des auf den Boden abzielenden Schutzgedankens des Bundes-Bodenschutzgesetzes ist es sachgerecht, zur Bestimmung des Verkehrswertes wie gemäß §§ 192 bis 199 BauGB auf die Ermittlung des Verkehrswerts auf die hier anzuwendende, noch bis zum 30. Juni 2010 gültige Fassung der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken - Wertermittlungsverordnung - (in der Fassung der Änderungsverordnung vom 18. August 1997, BGBl. I 1997, 2081) abzustellen. Die aufgrund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassene Verordnung ist nach ihrem § 1 Abs. 1 „bei der Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ anzuwenden. Mangels anderer Rechtsvorschriften zur Bestimmung des Anfangs- und Endwerts i. S. des § 25 Abs. 2 BBodSchG ist es sachlich notwendig, zur Ermittlung des Verkehrswerts auf die Wertermittlungsverordnung abzustellen (Hipp u. a., a. a. O., § 25 Rdnr. 586 ff.; Bickel, a. a. O., § 25 Rdnr. 13; Dombert, a. a. O., § 25 Rdnr. 11). Auch in § 25 Abs. 1 Satz 4 BBodSchG wird für die Erhöhung des Verkehrswerts durch Maßnahmen i. S. des § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG, die in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder in Entwicklungsbereichen als Ordnungsmaßnahmen der Gemeinde vorgenommen wurden, auf die Erhöhung des Verkehrswerts im Rahmen des Ausgleichsbetrages nach § 154 BauGB verwiesen. Die dazu entwickelten Grundsätze für die Berechnung des Bodenwertes haben auch für den damit inhaltsgleichen § 25 Abs. 2 BBodSchG Vorbildfunktion. Deshalb ist auch bei der Bestimmung des Verkehrswerts im Rahmen des § 25 BBodSchG wegen des Bezugs des Bundes-Bodenschutzgesetzes zum Boden als Anknüpfungspunkt der Sanierungsmaßnahmen grundsätzlich auf den Bodenwert abzustellen (Frenz, a. a. O., § 25 Rdnr. 33).
Da der Anfangswert sich aus dem Wert des Grundstücks ergibt, der sich ergeben würde, wenn die Maßnahmen nicht durchgeführt worden wären, handelt es sich insoweit um einen hypothetischen Wert. Wertsteigerungen, die danach in Erwartung der Sanierung eintreten, müssen unberücksichtigt bleiben, da sonst nicht nur die sanierungsbedingte Wertsteigerung erfasst würde (Frenz, a. a. O., § 25 Rdnr. 35). Geeignetste Methode zur Feststellung des von der Sanierung unbeeinflussten Zustandes des betroffenen Grundstücks ist das Vergleichswertverfahren gemäß § 13 f. WertV. Dabei darf nur der Ursachenzusammenhang zwischen der Sanierungsmaßnahme und der Werterhöhung berücksichtigt werden, andere Einflüsse müssen unberücksichtigt bleiben. Da von dem so ermittelten Endwert der Anfangswert abzuziehen ist, ist damit sichergestellt, dass nur die sanierungsbedingte Wertsteigerung erfasst wird, was im Einzelfall eine komplexe Berechnung erfordert. Insoweit empfiehlt sich die Einholung eines Gutachtens des von der Gemeinde einzuschaltenden Gutachterausschusses gemäß §§ 192, 193 BauGB, der allerdings im Bundes-Bodenschutzgesetz nicht vorgesehen ist. Es ist jedenfalls die Einholung eines Sachverständigengutachtens angebracht. Bei der Ermittlung der für den Anfangs- bzw. Endwert maßgeblichen Faktoren steht der zuständigen Behörde ein Einschätzungsspielraum zu (VG Berlin, NVwZ 1999, 568 [570]; OVG Nordrhein-Westfalen, NWVBl. 1990, 415; Frenz, a. a. O., § 25 Rdnr. 36 bis 38). Die zuständige Behörde hat insoweit ein „Wertermittlungsermessen“, das nur beschränkt gerichtlich überprüfbar ist (VG Koblenz, U. v. 10.10. 2005 - 8 K 3415/04 -, juris).
Diesen rechtlichen Maßstäben genügt die Ermittlung des Verkehrswerts des klägerischen Grundstücks nicht. Die Ansetzung des Werts des klägerischen Grundstücks, auf dem nur im nordwestlichen Bereich Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, mit 0.- Euro bleibt im Bescheid ohne jede Begründung und ist auch im Übrigen nicht nachvollziehbar. Auch die Ableitung des Endwertes daraus, dass der Gutachterausschuss der Stadt Bad Homburg v. d. H. für den Stichtag 31. Dezember 2005 als Bodenrichtwert 400,00 €/m² genannt habe, bleibt ohne nachvollziehbaren sachlichen Gehalt im Hinblick auf die Ermittlung des Wertes nach den Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung. Es ist weder dargelegt noch im Übrigen ersichtlich, dass sich diese Wertermittlung des Bodenrichtwerts konkret und individuell auf den Einzelfall des sanierten klägerischen Grundstücks ohne Einrechnung einer allgemeinen Wertsteigerung gegenüber dem Anfangswert bezieht.
Soweit für die Ermittlung des Verkehrswerts auf Vermutungen über Regelungen des Grundstückskaufvertrags zwischen der Klägerin und dem Käufer S. im Hinblick auf deren subjektive Vorstellungen und Motivationen bei Abfassung des Kaufvertrages abgestellt wird, ist dies nach den oben dargelegten Grundsätzen, nach denen der Verkehrswert des Grundstücks objektiv nach den Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung zu bestimmen ist, sachwidrig. Die Beteiligten eines Kaufvertrages über das betroffene Grundstück können nicht mit Bindung für die zuständige Behörde den Anfangs- und/oder Endwert für die Berechnung des Wertausgleichs gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG bestimmen.
Da somit die Festsetzung des Wertausgleichs rechtswidrig ist, ist der Bescheid, dessen Tenor sich allein auf die Anordnung der Zahlung des vermeintlichen Wertausgleichsbetrages beschränkt, aufzuheben. Es ist insofern Sache des Beklagten, den Verkehrswert des Grundstücks nach den oben genannten Grundsätzen objektiv sachgerecht zu ermitteln, wobei ihm im Hinblick auf die nach der Wertermittlungsverordnung zu berücksichtigenden Faktoren ein sachgerecht auszufüllender Beurteilungsspielraum zusteht.
Ergänzend ist im Hinblick auf die Festsetzung des Wertausgleichs und der Berücksichtigung des § 25 Abs. 5 Satz 2 BBodSchG darauf hinzuweisen, dass die Berechnung des Verwaltungsgerichts offensichtlich von einem Gesamtbetrag der Kosten für die hier nach dem Bescheid allein maßgebliche Bodensanierung ausgeht, der den Feststellungen des Beklagten widerspricht. Nach § 25 Abs. 5 Satz 2 BBodSchG muss von der Festsetzung des Ausgleichsbetrages abgesehen werden, soweit dem öffentlichen Kostenträger Kosten der Sicherung oder Sanierung erstattet werden. Im vorliegenden Falle hat das Verwaltungsgericht von den Beteiligten unwidersprochen zugrunde gelegt, dass K. als Teil der Bauträger K. und W. sich zur Zahlung von 1.200.000,00 € zur Abgeltung aller Ansprüche aus der Untersuchung und Sanierung des Betriebsgrundstücks der sog. A... Farbenfabrik in einem Verwaltungsstreitverfahren vor dem Hessischen Verwaltungsgerichtshof verpflichtet hat, und diese Summe als Erstattung der Kosten für Sanierungsmaßnahmen i. S. des § 25 Abs. 5 Satz 2 BBodSchG anzusetzen ist. Das Verwaltungsgericht legt dabei seiner Berechnung zur Umlegung dieses Erstattungsbetrages auf den von der Klägerin geforderten Wertausgleich zugrunde, dass ein Sanierungsaufwand von insgesamt 11.976. 856,86 € bestanden habe, wie sich aus den Feststellungen in dem Beschluss des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 7. November 2006 - 6 TE 1431/06 - ergebe.
Dies ist nicht sachgerecht, weil - wie sich aus dem herangezogenen Beschluss selbst ergibt - dort auch die jährlichen Kosten der Grundwassersanierung für 10 Jahre mit insgesamt 2.200.000,00 € einberechnet sind. Die Klägerin wird aber mit dem hier angefochtenen Bescheid nur zum Wertausgleich im Hinblick auf die Kosten für die Bodensanierung herangezogen Auch im Übrigen umfasst der bei Abzug dieses Betrages verbleibende Betrag von 9.776.856,86 € ausweislich des genannten Beschlusses die Kosten „zur Bodensanierung und zur Grundwassersanierung“. Da im vorliegenden Falle allein die Kosten der Bodensanierung maßgeblich sind, kann auch dieser Betrag hier nicht angesetzt werden. Der Beklagte hat mit Bescheid vom 29. August 2005 gegenüber Herrn K. diesen gesamtschuldnerisch mit Herrn W. und anderen zur Erstattung von Sanierungskosten in Höhe von 2.832.243,00 € herangezogen. Zur Begründung und Berechnung der Kosten wird in dem Bescheid dargelegt, dass die „Gesamtkosten Bodensanierung laut Kostenzusammenstellung der HIM-ASG“ 8.763.615,00 € betrügen. Im Übrigen ist - worauf der Bevollmächtigte der Klägerin zu Recht hinweist - bei der Verteilung dieser dem Beklagten erstatteten Kosten der Anteil der jeweiligen Sanierungskosten für ein Grundstück an den Gesamtsanierungskosten zu berücksichtigen, d. h. die Umlegung des erstatteten Betrages hat auch im Verhältnis der zur Höhe der jeweiligen individuellen Grundstückssanierungskosten zu den gesamten Sanierungskosten zu erfolgen. Allerdings ist entgegen der Auffassung des Bevollmächtigten der Klägerin nicht rechtserheblich, dass der von dem Beklagten mit den Bauträgern K. und W. vergleichsweise vereinbarte Betrag im Hinblick auf die Begleichung der Bodensanierungskosten erheblich von der ursprünglich von dem Beklagten geforderten Summe abweicht. Nach § 25 Abs. 5 Satz 2 BBodSchG kommt es allein auf die dem öffentlichen Kostenträger tatsächlich erstatteten Kostensanierung an.
Der Beklagte hat die Kosten des gesamten Verfahrens zu tragen, weil er unterlegen ist (§ 154 Abs. 1 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO, § 167 Abs. 2 VwGO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen dafür gemäß § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 192 bis 199 BauGB
§§ 192, 193 BauGB
§ 4 BBodSchG
§ 25 BBodSchG
§ 24 BBodSchG
§ 10 BBodSchG
§ 2 BBodSchG
§ 35 LHO
§ 38 HVwVfG
§ 154 BauGB
§ 130 b Satz 1 VwGO
§ 37 Abs. 1 HVwVfG
§ 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG
§ 2 Abs. 5 BBodSchG
§ 8 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BBodSchG
§ 8 Abs. 1 Nr. 1 BBodSchG
§ 25 Abs. 3 Satz 2 BBodSchG
§ 2 Abs. 5 Nr. 2 BBodSchG
§ 25 Abs. 5 Satz 2 BBodSchG
§ 124a Abs. 6 VwGO
§ 2 Abs. 3 BBodSchG
§ 1 Abs. 1 BBodSchG
§ 4 Abs. 3 Satz 1 Alt.2 BBodSchG
§ 24 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG
§ 16 Abs. 1 BBodSchG
§ 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG
§ 4 Abs. 3 BBodSchG
§ 10 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG
§ 4 Abs. 3 Satz 2 BBodSchG
§ 45 Abs. 1 Nr. 2 HVwVfG
§ 4 Abs. 5 BBodSchV
§ 8 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BBodSchG
§ 4 Abs. 3 BBodSchV
§ 4 Abs. 3 Nr. 1 BBodSchG
§ 25 Abs. 5 Satz 1 BBodSchG
§ 155 Abs. 4 Satz 1 Baugesetzbuch
§ 25 Abs. 4 Satz 1 BBodSchG
§ 4 Abs. 6 BBodSchG
§ 48 Abs. 1 Satz 1 HVwVfG
§ 25 Abs. 2 BBodSchG
§ 154 Abs. 2 Baugesetzbuch
§ 199 Abs. 1 BauGB
§ 25 Abs. 1 Satz 4 BBodSchG
§ 13 f. WertV
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 167 Abs. 2 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO
Art. 3 Abs. 1 GG
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 20 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 125, 325
NVwZ 2006, 928
BVerwGE 126, 1
NVwZ 2006, 1067
NVwZ 2000, 1194
NVwZ 1999, 568
3 K 99/07
3 E 503/99
6 UZ 1187/04
6 U 1187/04
7 C 3/05
8 K 08.27
7 C 15/05
7 M 550/00
11 K 1271/09
8 K 3415/04
6 TE 1431/06