Amtsgericht Mitte (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-08-04, Aktenzeichen 21 C 269/21
ECLI: ECLI:DE:AGBEMI:2022:0804.21C269.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
Der Begriff der Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ist legaldefiniert und bedeutet den Mietzins, der vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war. Hinsichtlich der Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt.(Rn.22)
Verfahrensgang
1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereiche und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt?
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 424,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.02.2022 zu zahlen;
3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.02.2022 zu zahlen.
4. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1 jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000 €. Im Übrigen kann die Beklagte die Vollstreckung der Klägerin durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 4.412,51 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin ist beim Kammergericht als Rechtsdienstleisterin registriert. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die … GmbH, vermietete an Herrn … (im Folgenden: „Mieter“) mit Mietvertrag vom 26. Juni 2019/9. Juli 2019 beginnend ab dem 16. Juli 2019 die im Hause P.-Straße, 10… Berlin, Vorderhaus, 2. OG rechts gelegene Wohnung, die zwischen 1950 und 1964 bezugsfertig wurde.
Diese Wohnung war mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Die einzelnen Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels 2019 sind zwischen den Parteien unstreitig wie folgt zu bewerten: In den Merkmalgruppen Bad, Küche, Wohnung und Gebäude überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist hingegen neutral zu bewerten. Als monatliche Nettokaltmiete waren 822,73 € vereinbart, was einem Betrag von 16,66 €/m² entspricht.
Die streitgegenständliche Wohnung war zuvor mit Mietvertrag für den Zeitraum von Juni 2017 bis Juni 2019 zu einer Nettokaltmiete in Höhe von 800,00 € vermietet, wobei während dieses Mietverhältnisses die Nettokaltmiete gem. § 557b BGB auf 822,73 € erhöht wurde. Zuvor, im Vor-Vormietverhältnis, wurde die Wohnung mit Beginn ab dem 1. März 2015 gegen Zahlung einer Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € vermietet, wobei diese mit Wirkung zum 1. Juni 2015 auf 700,95 € gem. § 557b BGB erhöht wurde. Dieses Mietverhältnis endete zum Mai 2017. Mit Schreiben der Rechtsvorgängerin der Beklagten wurde der Mieter unter dem 25. Juni 2019 wie folgt in Textform informiert: „Die Vormiete betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812, 47 € pro Monat nettokalt. Die Vormiete betrug zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 € pro Monat nettokalt.“. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf Bl. 112 d.A. Bezug genommen.
Der Mieter beauftrage die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung seiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse. Ferner trat er an die Klägerin seine Ansprüche ab, wobei die Abtretung auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete auf die fünf der Rüge folgenden Monatsmieten beschränkt war. Auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin wird Bezug genommen (Anlage K3, Bl. 38ff. d.A.).
Mit Schreiben vom 1. September 2021, auf dessen Einzelheiten Bezug genommen wird (Anlage K4, Bl. 46ff. d.A.), rügte die Klägerin für das streitgegenständliche Mietverhältnis einen Verstoß gegen die sog. „Mietpreisbremse“, forderte die Beklagte zur Auskunftserteilung sowie Rückzahlung überbezahlter Miete wie überbezahlter anteiliger Mietkaution unter Fristsetzung bis zum 8. September 2021 auf.
Die Klägerin meint, die Beklagte sei mit der Berufung auf die Vormiete ausgeschlossen, weil sie vor Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter ihrer Auskunftsverpflichtung aus § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht nachgekommen sei, weil sie einen Mietzins mitgeteilt habe, welcher keine Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB darstelle.
Die Klägerin hat ursprünglich mit dem Klageantrag zu 1a) beantragt, die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über die Frage zu erteilen, wie hoch die Nettokaltmiete der jeweiligen Vormietverhältnisse, die seit einschließlich dem 31.5.2015 bis zum Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses, das derzeit zwischen dem Mieter und der Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung, P.-Straße, 10…, 2. OG VH rechts (“Wohnung“) besteht, bestanden haben? Nach den Ausführungen der Beklagten in der Klageerwiderung hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 9. Mai 2022 den Klageantrag zu 1 a) für erledigt erklärt, wobei sich die Beklagte der Erledigungserklärung angeschlossen hat.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Frage zu erteilen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereiche und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt?
2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 424,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte meint, der Mieter sei mit den Rückforderungsansprüchen ausgeschlossen, weil die Rüge der Klägerin nicht den inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB entspreche. Die durch ihre Rechtsvorgängerin erteilte vorvertragliche Auskunft sei inhaltlich richtig, weil sie den Mietzins angebe, den der Vormieter gezahlt habe.
Die Klage ist der Beklagten am 9. Februar 2022 zugestellt worden.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Klägerin ist zunächst zur Geltendmachung von Ansprüchen nach §§ 556d ff. BGB aus abgetretenem Recht aktivlegitimiert. Der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung hat diese Ansprüche unter dem 1. September 2021 wirksam an die Klägerin abgetreten (Anlage K2, Bl. 37 d. A.).
I.
Die Klage hinsichtlich des Antrags zu 1. hat Erfolg. Nach § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend. Voraussetzung ist zwar stets, dass die den Auskunftsanspruch geltend machende Partei eine Begrenzung der Neumiethöhe gem. § 565d Abs. 1 zumindest theoretisch zu Gute kommen könnte (BeckOK MietR/Theesfeld, 24. Ed. 1.5.2021, BGB § 556g Rn. 19). Dies ist vorliegend aber zu bejahen, auch wenn sich die Beklagte gegenwärtig auf diese Ausnahmevorschrift nicht beruft. Es kann nicht ausgeschlossen werden kann, dass es künftig doch noch auf die begehrten Auskünfte ankommen wird.
II.
Die Klägerin hat weiter aus § 556g Abs. 1 Satz 3 in der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB) i.V.m § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 389 Satz 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung der vom Mieter unstreitig vollständig gemäß Mietvertrag gezahlten Miete für den Monat September 2021 in Höhe von 424,28 €. Die zulässige Miethöhe im gegenständlichen Mietverhältnis betrug 398,45 € nettokalt monatlich. Die Beklagte kann sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB nicht berufen (dazu unter 1.), sodass sich die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB richtet (dazu unter 3.).
Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, § 556d Abs. 1 BGB. Eine zum Nachteil hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Mietenbegrenzungsverordnung (MietBegrV) des Landes Berlin 2015 genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB und ist ordnungsgemäß bekannt gemacht worden (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 -, juris Leitsatz 3, Rn. 80 ff.).
1.
Die Beklagte ist im zwischen ihr und dem Mieter bestehenden Mietverhältnis mit der Berufung auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB gem. § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ausgeschlossen ist, weil sie - bzw. ihre Rechtsvorgängerin - über die Höhe der Vormiete nicht vor Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter Auskunft erteilt hat. Auf die im Laufe des Rechtsstreits mitgeteilte Vor-Vormiete kann sich die Beklagte jedenfalls nicht vor Ablauf von zwei Jahren nach Nachholung der Auskunft berufen, § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB.
Abweichend von § 556d Abs. 1 Satz 2 BGB gilt gem. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, dass auch eine Miete vereinbart werden kann, die zwar die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete überschreitet, die jedoch der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete). Der Begriff der Vormiete ist legaldefiniert und bedeutet den Mietzins, der vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war (BeckOGK/Fleindl BGB § 556e Rn. 7, beck-online m.w.N.). Hinsichtlich Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt. Im vorliegenden Fall könnte jedenfalls die vom Vormieter der Wohnung rechtlich geschuldete Miete in Höhe von 700,95 € berücksichtigungsfähig sein. Diese ergibt sich aus dem Vor-Vormietverhältnis, welches zum 1. März 2015 begann und zunächst eine Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € zum Inhalt hatte. Diese wurde gem. § 557b BGB auf einen Betrag von 700,95 € erhöht. Eine Erhöhung im Rahmen der Indexmiete im Sinne des § 557b BGB erfüllt nicht den Tatbestand des § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB, weil es insoweit an einer Vereinbarung fehlt. Keine Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB stellt jedoch die dem Mieter am 25. Juni 2019 mitgeteilte Miete in Höhe von 822,73 € zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. 812,47 € ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses dar. Die Miete in dieser Höhe schuldete der dem Mieter der gegenständlichen Wohnung unmittelbar vorausgehender Mieter jedoch nicht, weil die Vereinbarung hierüber gem. § 556d Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam war. Diese Miethöhe überschritt die nach §§ 556d, 556e Abs. 1 BGB zulässige Miete.
Auf den vom Vormieter geschuldeten Mietzins kann sich die Beklagte vorliegend nicht berufen, § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach der Präklusionsvorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 kann sich der Vermieter nicht auf eine nach § 556e oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, soweit er die Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erteilt hat. So liegt der Fall hier. Die Mitteilung der Beklagten vom 25. Juni 2019 dahingehend, dass die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 € betrug, genügt diesen Anforderungen nicht, weil sie inhaltlich unzutreffend war.
Gesetzlich nicht geregelt ist der Fall, dass der Vermieter dem Mieter zwar eine Auskunft erteilt hat, diese aber inhaltlich falsch war. Für diesen Fall werden unterschiedliche Lösungen vertreten: Teilweise wird dafür plädiert, dass der Fehler irrelevant sei, weil der Mieter jederzeit weitere Auskünfte verlangen könne (so Wagner/Happ DWW 2019, 124, 127). Vertreten wird auch, dass sich der Vermieter zunächst nicht auf die höhere Miete berufen könne, allerdings komme eine Nachholung der Auskunft in Betracht, wobei eine vorsätzlich falsche Auskunft nicht zu einem Nachholrecht führe (Wichert, ZMR 2019, 245, 247). Andere hingegen sind der Auffassung, dass eine falsche Auskunft lediglich Schadensersatzpflicht des Vermieters auslöse (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 556g, Rn. 9i, Feindl in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg: H. Schmidt, Stand: 01.04.2022, § 556g BGB, Rn. 81f.; AG Neukölln, Beschluss vom 15. Juni 2022, 13 C 272/21, im Ergebnis wohl auch AG Charlottenburg, Urteil vom 19. Mai 2022, Az. 218 C 42/22). Letztlich wird vertreten, dass § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB mit Folge der Präklusion des Vermieters auf den Fall der inhaltlich unrichtigen Auskunft entsprechend anzuwenden sei (Arzt/Börstinghaus, NZM 2019, 12, beck-online; MüKoBGB/Artz, 8. Aufl. 2020, BGB § 556g). Die letztgenannte Auffassung überzeugt vor dem Hintergrund des Wortlauts des Gesetzes, seiner Systematik und der Entstehungsgeschichte.
Bereits aus dem Wortlaut der Norm folgt, dass lediglich die Mitteilung einer zutreffenden, somit rechtlich geschuldeten Vormiete, die Auskunftspflicht erfüllen kann. Nach § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB hat der Vermieter im Fall des § 556e Abs. 1 Auskunft darüber zu erteilen, wie hoch die Vormiete war. Bewusst hat der Gesetzgeber den in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB legaldefinierten Begriff der Vormiete verwendet. Er hat sich nicht dafür entschieden, dem Vermieter die Obliegenheit (zur Rechtsnatur des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB sogleich) darauf beschränkt aufzuerlegen, den Mieter über den zuletzt als vereinbart anzusehenden oder gezahlten Mietzins zu informieren. Vielmehr hat der Gesetzgeber den Begriff der Vormiete des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB wortgleich in § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB übernommen. Nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ist unter Vormiete jedoch diejenige Miete zu verstehen, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, wobei aus dem Wort „geschuldet“ folgt, dass die Mietzinsvereinbarung (rechtlich) zulässig gewesen sein muss (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 556e Rn. 5). Eine Auskunft darüber, welche Miete zwar vereinbart wurde, aber nicht geschuldet war - wie hier - ist bereits begrifflich keine Auskunft über die Vormiete im Sinne der § 556e und § 556g BGB, sondern lediglich über den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins.
Ferner spricht die Systematik des § 556g Abs. 1a BGB für dieses Verständnis der Regelung. Während die hier fragliche Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB die Präklusion statuiert, eröffnen die nachfolgenden Sätze die Möglichkeiten des Vermieters, etwaige Fehler zu heilen. Satz 3 betrifft hierbei den Fall der Nichterteilung der Auskunft und Nachholung derselben in der vorgeschriebenen Textform. Satz 4 hingegen betrifft den Fall des Formmangels der Auskunft und bestimmt die Präklusion für die Vergangenheit und die Möglichkeit der Berufung auf einen der Ausnahmetatbestände für die Zukunft. Es ergäbe sich bei systematischer Betrachtung der Gesamtheit dieser Sanktionsregelung ein nicht aufzulösender Wertungswiderspruch, wenn das Gesetz einen Formmangel mit der Präklusion für die Vergangenheit sanktionieren würde, einen inhaltlichen Mangel der Auskunft - wie die Beklagte meint - hingegen gar nicht.
Nichts anderes ergibt sich auch aus der historischen Auslegung des Gesetzes. Denn anders als die Beklagte meint, spricht die Entstehungs- und Entwicklungsgeschichte des Gesetzes ebenfalls für dieses Auslegungsergebnis. Die Regelung des § 556g Abs. 1a BGB soll nach dem Regierungsentwurf einen Anreiz für den Vermieter darstellen, sich bereits vor Vertragsschluss aktiv Gedanken über die für die Wohnung zulässige Miete machen, wenn er nicht einen Rechtsverlust riskieren will (BT-Drs. 19/4672, S. 27). Diesem vom Gesetzgeber avisierten Zweck wird der Vermieter jedoch ausschließlich dann gerecht, wenn er - anders als die Beklagte meint - die rechtliche Würdigung zur Zulässigkeit der Miethöhe vornimmt. Der Sinn der Vorschrift liegt darin, den Vermieter zur sorgfältigen Prüfung der Rechtslage anzuhalten, wenn er einen Mietzins verlangen möchte, der über die Grenze des § 556d Abs. 1 BGB hinausgeht (zutreffend Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556g, Rn. 43). Teilt er lediglich die mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins, nicht jedoch die Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB, so macht er sich gerade keine Gedanken über die zulässige Miethöhe, sondern teilt schlicht den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins mit, ohne hierbei zu prüfen, ob er diesen in der Höhe mit dem nachfolgenden Mieter überhaupt vereinbaren darf. Gesetzeswidrig ist insoweit die Auffassung der Beklagten, dass dem Vermieter die Prüfpflicht dahingehend, in welcher Höhe er den Mietzins verlangen kann, nicht auferlegt werden kann.
Für die hier vertretene Auffassung spricht ferner, dass der Gesetzgeber im Zuge der Einführung der Auskunftspflicht in § 556g Abs. 1a BGB zum 1. Januar 2019 auch das Ziel verfolgte, zu verhindern, dass der Vermieter eine zwar zuletzt gezahlte, aber nicht die im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB berücksichtigungsfähige Miete angibt. Dies wird durch die Begründung des Regierungsentwurfs zur § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB ersichtlich. Durch die Aufnahme des - durch spätere Reform aus redaktionellen Gründen zurecht gestrichenen - Zusatzes „ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses“ wollte der Gesetzgeber verhindern, dass der Vermieter einen zwar zuletzt gezahlten Mietzins angibt, der aber nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB unberücksichtigt zu bleiben hat, weil er auf einer innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Vormieter vereinbarten Mieterhöhung beruht (BT-Drs. 19/4672, S. 27, zu Nummer 1). Daraus wird ersichtlich, dass dem Gesetzgeber daran gelegen war, dass der Vermieter dem Prüfungsbedürfnis des Mieters dahingehend, ob die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe bei Mietbeginn eingehalten wird, dadurch gerecht wird, dass er in jedem Falle diejenige Höhe der vorherigen Miete mitteilt, die im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auch rechtlich geschuldet ist und vom Mieter im Sinne der §§ 556d ff. BGB verlangt werden darf.
Deutlich wird der gesetzgeberische Wille insbesondere durch die redaktionelle Streichung dieses Zusatzes mit Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (BGBl. I 2020, S. 540). Im Rahmen der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz wurde die dahingehende redaktionelle Änderung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 damit begründet, dass die maßgebliche Vormiete sich dabei nach § 556e Abs. 1 BGB bestimmt und Mieterhöhungen bei der Ermittlung der Vormiete weiterhin nicht zu berücksichtigen sind (BT-Drs. 19/17156, S. 6). Hierdurch wollte der Gesetzgeber zum Ausdruck bringen, dass er unter einer wirksamen Auskunftserteilung diejenige versteht, die die nach § 556e Abs. 1 BGB zulässige Höhe der Vormiete, auf die sich der Vermieter berufen will, zum Inhalt hat (vgl. eingehend zur Problematik der Altverträge und etwaiger einseitiger Mieterhöhungen nach §§ 557a, 557b, 559, 559c und 560: Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556g, Rn. 49 f.). Anderenfalls hätte es der redaktionellen Änderung nicht bedurft, wenn der Gesetzgeber die Mitteilung einer zwar zuletzt gezahlten und möglicherweise auch geschuldeten Miete als ausreichend erachtet hätte und sein Anliegen nicht darin zu erblicken wäre, den Mieter über die für sein Mietverhältnis maßgebliche Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB zu informieren.
Diesem Verständnis der Präklusionsregelung entspricht auch dem Sinn und Zweck des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach dem Regierungsentwurf sollten durch die Sanktionsregelung einerseits die gerichtliche Geltendmachung von Auskunftsansprüchen durch den Mieter und andererseits aufwendige Schadensersatzberechnungen für den Fall einer Auskunftspflichtverletzung vermieden werden (BT-Drs. 19/4672, S. 28). Nicht verfangen kann daher der Einwand der Beklagten, dass der Mieter durch den ihm ggf. für den Fall der Verletzung des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB zustehenden Schadensersatzanspruch ausreichend geschützt sei. Dahinstehen kann, ob in Anbetracht dessen, dass § 556e Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich eine Obliegenheit des Vermieters statuiert (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus BGB § 556g Rn. 9b, beck-online) ein Schadensersatz aus c.i.c oder nach §§ 280 ff. BGB dogmatisch überhaupt in Betracht kommt (vgl. etwa BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 9/10), weil es sich um keine Pflicht handelt. Zwar wären gegebenenfalls Ansprüche auf deliktischen Schadensersatz denkbar. Es ist jedoch kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, dem Mieter im ggf. notwendigen Schadensersatzprozess die Darlegungs- und Beweislast dafür aufzuerlegen, dass die vom Vermieter erteilte Auskunft inhaltlich fehlerhaft war, wenn doch die Ausnahmevorschriften der §§556e und 556f BGB zugunsten des Vermieters bestehen, für deren Voraussetzungen er darlegungs- und beweisbelastet ist. Die Abwicklung einer inhaltlich fehlerhaften Auskunft über die Vorschriften des Schadensersatzrechts würde den Mieter ohne ersichtlichen Grund benachteiligen und insbesondere die Grundsätze der Ausnahmenormen der §§ 556e und 556f BGB zulasten des Mieters umkehren, was mit dem Sinn und Zweck der §§ 556d ff. BGB nicht vereinbar ist. Dieser liegt zum einen im Interesse der Bevölkerung an der Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Mietpreisen und zum anderen in der Verbesserung der Chancen einkommensschwacher Mieter gegenüber den zahlungskräftigeren Mitbewerbern auf Erhalt einer Wohnung durch die Festlegung einer höchstzulässigen Miete. Dieser Zweck wäre unterlaufen, wenn der Vermieter als Konsequenz für etwaige Falschangaben im Rahmen des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich einem Prozessrisiko eines etwaigen Schadensersatzprozesses ausgesetzt wäre. Der Schutzzweck der §§ 556d ff. BGB gebietet es, einen bereits fahrlässig handelnden Vermieter bereits auf der Tatbestandsebene und nicht erst in der schadensersatzrechtlichen Rückabwicklung zu sanktionieren. Anderenfalls wird das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel nicht erreicht, weil für den Vermieter Anreize bestünden, die Miete in rechtlich unzulässiger Höhe zu fordern, wobei dieses lediglich mit etwaigem Prozessrisiko verbunden wäre.
Auch die Interessen des Vermieters sprechen nicht gegen dieses Ergebnis. Insbesondere ist der schutzwürdige Bestand einer etwaig zulässigen Vormiete hinreichend durch die Nachholmöglichkeiten der § 556g Abs. 1a Sätze 3 und 4 BGB geschützt, sodass der Vermieter auch nicht über Gebühr benachteiligt wird.
2.
Dahinstehen kann im vorliegenden Fall daher, ob in der vorliegenden Konstellation im Falle einer inhaltlich fehlerhaften Auskunftserteilung die Rüge den Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB genügen muss, somit qualifiziert sein muss, oder ob eine einfache Rüge hinreichend ist (so im Ergebnis Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556g Rn. 24d), weil es bereits an einer wirksamen Auskunftserteilung im Sinne des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB fehlt. Es sprechen zwar die besseren Argumente für das letztgenannte Auslegungsergebnis. Ungeachtet der Frage genügt die Rüge der Klägerin vom 1. September 2021 jedoch den Anforderungen an die qualifizierte Rüge im Sinne des § 556g Abs. 2 Satz BGB. Der Gesetzgeber hat mit MietAnpG (BGBl. I 2020, S. 2648) die Anforderungen an die Rüge des Mieters grundsätzlich erheblich abgesenkt. Während in der bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung notwendig war, dass der Mieter Tatsachen vorträgt, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht, genügt seit dem Inkrafttreten des MietAnpG eine sog. einfache Rüge. Nach Ansicht des Gesetzgebers hätten sich die Anforderungen an die Rüge, mit der die Mieter die Miethöhe beanstanden müssen, in der Praxis als zu weitgehend erwiesen (BT-Drs. 19/6153, 2). Seitdem unterliegt die qualifizierte Rüge etwas geringeren Anforderungen (vertiefend Börstinghaus, a.a.O., 24c ff.). Da der Vermieter grundsätzlich zur Erfüllung seiner Pflicht keine Tatsachen mitteilen muss, genügt es, wenn der Mieter das Vorliegen des Ausnahmetatbestandes bestreitet (Börstinghaus, a.a.O., Rn. 24e). Das ist hier ausweislich der klägerischen Rüge der Fall.
3.
Vorliegend richtet sich die zulässige Miethöhe nach § 556d BGB. Bei einer Wohnfläche von 49,39 m² ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m² und damit (+10 %) zulässige Höchstmiete von 398,45 €. Hieraus folgt eine Zuvielforderung von 424,28 €. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Gericht schätzt die zulässige Miethöhe anhand des Berliner Mietspiegels 2019. Das für die gegenständliche Wohnung maßgebliche Mietspiegelfeld E3 ergibt einen Unterwert von 5,39 €/m², einen Oberwert von 7,64 €/m² und einen Mittelwert von 6,11 €/m². Unter Berücksichtigung der unstreitigen Einordnung der Wohnung in die Merkmalgruppen mit der Folge, dass vier der Gruppen als positiv und eine als neutral einzustufen sind, ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m².
Die Klägerin hat auch einen Anspruch auf die mit dem Antrag zu 3. geltend gemachten Rechtsverfolgungskosten aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB. Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass der Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 - 65 S 70/18 -, juris Rn. 43). Ein mangelndes Verschulden hat die - insoweit gem. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB darlegungs- und beweisbelastete - Beklagte schon nicht dargetan. Der Anspruch der Klägerin besteht auch der Höhe nach. Er berechnet sich gemäß §§ 4 Abs. 5 RDGEG, 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG nach einem Gegenstandswert von 19.941,16 €. Dieser ergibt sich aus dem Wert der außergerichtlich geltend gemachten Ansprüche, bestehend aus dem Wert der Feststellung dienenden Auskunftsansprüche, dem Wert des Anspruchs auf anteilige Rückzahlung der Mietkaution und der zu viel gezahlten Miete. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91a ZPO. Soweit der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, waren die Kosten gem. § 91a ZPO unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen der Beklagten aufzuerlegen. Denn die Klägerin hatte aus abgetretenem Recht des Mieters Anspruch auf Erteilung der mit dem Klageantrag zu 1 a) geforderten Auskünfte. Nicht von Bedeutung ist für diese Frage, ob die vorvertraglich dem Mieter erteilte Auskunft inhaltlich zutreffend war. Denn sie war nicht ausreichend, um dem Mieter sämtliche für die Frage der Miethöhe maßgeblichen Tatsachen mitzuteilen, die die Beklagte ohne weiteres hätte mitteilen können, dem Mieter aber unbekannt waren. Die Beklagte hat den für erledigt erklärten Anspruch erst nach Rechtshängigkeit erfüllt. Der Rechtsgedanke des § 93 ZPO kommt nicht zur Anwendung, weil die Beklagte sich mit der Erteilung dieser Auskunft in Verzug befand (s.o.).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 709 S. 1 und 2, 711 ZPO.
IV.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 40, 48 GKG, 3, 4 Abs. 1 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 556d bis 556f BGB
§§ 556d ff. BGB
§§ 280 ff. BGB
§§ 556e und 556f BGB
§§ 91, 91a ZPO
§§ 40, 48 GKG
§ 557b BGB
§ 51 EGBGB
§ 556f BGB
§ 556g BGB
§ 556d BGB
§ 91a ZPO
§ 93 ZPO
§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 555b Nr. 1 bis 7 BGB
§ 556g Abs. 1a Satz 1 BGB
§ 556e Abs. 1 BGB
§ 556g Abs. 2 Satz 2 BGB
§ 556g Abs. 3 Satz 1 BGB
§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 389 Satz 1 BGB
§ 556d Abs. 1 BGB
§ 556g Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 556d Abs. 2 BGB
§ 556g Abs. 1a Satz 2 BGB
§ 556g Abs. 1a Satz 3 BGB
§ 556d Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 556e Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 556d Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB
§ 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB
§ 556g Abs. 1a BGB
§ 556e Abs. 1a Satz 1 BGB
§ 556g Abs. 2 Satz BGB
§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB
§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 4 Abs. 5 RDGEG
§ 708 Nr. 11, 709 S. 1 und 2, 711 ZPO
§ 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2019, 245, 247
NZM 2019, 12
67 S 215/22
VIII ZR 75/23
VIII ZR 45/19
13 C 272/21
18 C 42/22
VIII ZR 9/10
65 S 70/18