Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Beschluss vom 2010-07-13, Aktenzeichen 20 W 248/10
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2010:0713.20W248.10.0A

Tenor:
Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Löschungsantrag vom 28.04.2010 nicht aus den Gründen der Zwischenverfügung vom 03.05.2010 zurückzuweisen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Antragsteller sind seit Mai 1999 als Eigentümer des betroffenen Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen, das sie mit Kaufvertrag vom 30.12.1998 zu UR-Nr. .../1998 des Notars A, O1, (Bl. 33 ff d. A.) nach Teilung gemäß § 8 WEG von dem teilenden Eigentümer B erworben haben.
In Abteilung III lfde. Nr. 1 des betroffenen Grundbuchs ist eine Sicherungshypothek bis zum Höchstbetrag von 5.000,00 DM für die ledige C in O1 eingetragen, zur Sicherung des in § 8 des Kaufvertrages vom 16.12.1954 bewilligten Leibgedings, soweit es das Wohnungsrecht und die Reallast übersteigt. Die Antragsteller haben dieses Recht übernommen.
Bewilligt worden war die am 22.04.1955 erfolgte Eintragung der Sicherungshypothek durch D als Übernehmerin des bis 1972 im Grundbuch von O1 Bezirk ... Band ... Blatt ... eingetragenen Grundstücks X-Straße ... im Zusammenhang mit einem Wohnrecht und einer Reallast zu Gunsten der Übergeberin E und ihrer Tochter C. In § 8 dieses Vertrages vom 16.12.1954, für dessen Inhalt auf Seite 204 ff des Grundbuchs von O1 Bezirk ... Band ... Blatt ... Bezug genommen wird, sind Regelungen betreffend eine eventuelle Vormundschaft für C im Fall des Vorversterbens ihrer Mutter getroffen worden. Falls der Vormund dies wünschte, sollte die Übernehmerin verpflichtet sein, für den vollständigen Unterhalt von C aufzukommen, soweit die Erträgnisse aus dem Wohnungsrecht und der Leibrente nicht ausreichten. Dies sollte auch für die Kosten eines Krankenhaus-, Anstalts- oder Altersheimaufenthalts von C gelten. Nach dem Tod von C am --.--.1958 und E am --.--.1964 wurden das Wohnrecht und die Reallast am 19.11.1964 gelöscht.
Mit Vertrag vom 28.02.1972 (UR-Nr. .../1972 des Notars F, O1) schenkte D das Grundstück X-Straße ... ihrem Neffen B, der am 09.10.1972 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Über die Sicherungshypothek ist in dem Vertrag keine Regelung getroffen worden, außer dass das Grundstück lastenfrei zu verschaffen sein sollte. Die im Grundbuch von O1 Bezirk ... Band ... Blatt ... in Abt. III lfde. Nr. 11 eingetragene Sicherungshypothek für C wurde am 09.10.1972 mit dem belasteten Grundstück nach Band ... Blatt ... übertragen. Ein von D und B am 30.04.1973 gestellter Antrag auf Löschung der Sicherungshypothek wurde am 25.04.1975 wieder zurückgenommen, nachdem in einer Zwischenverfügung vom 30.07.1973 der Nachweis der Erbfolge nach C und die Löschungsbewilligung des Erben verlangt worden waren.
Durch Teilungserklärung vom 24. 04.1996 –UR-Nr. ../1996 des Notars G, O1, wurde das Grundstück X-Straße ... gemäß § 8 WEG in 12 Wohnungseigentumsrechte aufgeteilt. Die Sicherungshypothek für C wurde bei der Bildung des Wohnungseigentums in alle Wohnungseigentumsblätter (Blatt … - …) übertragen, so auch am 17.06.1996 als Recht Abt. III Nr. 1 in dem hier betroffenen Wohnungsgrundbuch der Antragsteller eingetragen.
Die Antragsteller haben mit Antrag vom 28.04.2010 die Löschung dieses Rechts als gegenstandslos beantragt (Bl. 48-50 d. A.) unter Beifügung einer öffentlich beglaubigen Sterbeurkunde, wonach die am --.--.1899 geborene C am --.--.1958 verstorben ist.
Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 03.05.2010 (Bl. 52 d. A.) die Vorlage einer Löschungsbewilligung der Erben bzw. Erbeserben nebst Erbnachweis nach C in der Form des § 29 GBO verlangt, da eine Löschung wegen Gegenstandslosigkeit nicht in Betracht komme.
Dagegen richtet sich die Beschwerde der Antragsteller, mit der sie die Auffassung vertreten, auch wenn es sich bei der streitgegenständlichen Sicherungshypothek nicht um ein auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränktes dingliches Recht handele, sondern nur die Forderung, zu deren Sicherung das Recht bestellt wurde, auf die Lebenszeit des Berechtigen beschränkt sei, müsse § 23 Abs. 1 Satz 1 GBO entsprechend angewendet werden. Sie berufen sich insoweit auf eine Entscheidung des KG vom 10.07.1930 (HRR Band 7, 1931, Nr. 29), wonach in § 23 GBO ein allgemeiner Grundsatz zum Ausdruck komme, der eine entsprechende Anwendung auch auf die Löschung einer Hypothek erlaube. Nach Ansicht der Antragsteller ist dieser Auffassung der Vorzug zu geben gegenüber der von einem Teil der Kommentarliteratur vertretenen Auffassung, dass wegen des Übergangs der Hypothek bei Erlöschen der Forderung auf den Eigentümer als Eigentümergrundschuld (§§ 1163 Abs. 1 Satz 2, 1177 Abs. 1 Satz 1 BGB) die Anwendung des § 23 GBO grundsätzlich ausscheide. Im vorliegenden Fall sei auf Grund des Zeitablaufs ein Nachweis von Rückständen, die aus dem Heimaufenthalt der C entstanden sein könnten selbst für ihre möglichen Rechtsnachfolger nicht mehr nachweisbar, so dass der Schutzzweck einer Löschungsbewilligung, nämlich dass keine Rückstände mehr offen stehen, nicht mehr erfüllbar sei, so dass die vom Grundbuchamt gestellten Anforderungen eine dem Selbstzweck dienende Formalität darstellten.
Die Grundbuchrechtspflegerin hat mit Beschluss vom 24.06.2010 (Bl. 75, 76 d. A) "der Beschwerde des Notars H" aus den Gründen der angefochtenen Zwischenverfügung nicht abgeholfen und zur Begründung ausgeführt, es treffe zwar zu, dass die der Hypothek zu Grund liegende Forderung auf die Lebenszeit der Berechtigten beschränkt sei, nicht aber die Hypothek selbst. Die Hypothek habe aber überhaupt nur bis zum Tod der Gläubigerin entstehen können, da sie nur für den Fall bestellt worden sei, eventuelle finanzielle Differenzen zwischen ihren Unterhaltsbedürfnissen und den Erträgen aus der Reallast und dem Wohnungsrecht auszugleichen. Für diesen Fall der bedingten Zahlungsverpflichtung der Übernehmerin sei § 23 GBO nicht anwendbar, ebenfalls nicht im Fall der Entstehung einer Eigentümergrundschuld.
In ihrer Stellungnahme zur Nichtabhilfe haben die Antragsteller u. a. vorgetragen, die Zwischenverfügung sei so zu verstehen, dass keine Eigentümergrundschuld entstanden sei. Durch den Inhalt der Zwischenverfügung werde eine angesichts des Zeitablaufs unüberwindbare Hürde für die heutigen Eigentümer errichtet.
Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung, über die nach Art. 111 Satz 1 FGG-RG i. V. m. § 72 GBO n. F. nach der hier erfolgten Nichtabhilfe gemäß § 75 GBO das Oberlandesgericht zu entscheiden hat, ist zulässig ( §§ 71 Abs. 1, 73 GBO).
Insoweit ist klarzustellen, dass nicht der Notar selbst der Beschwerdeführer ist –für eine Beschwerdeeinlegung im eigenen Namen würde ihm die Beschwerdebefugnis fehlen -, sondern es ist davon auszugehen, dass die Beschwerdeeinlegung namens der antragsberechtigten Antragsteller auf Grund der Ermächtigung nach § 15 GBO erfolgt ist. Weiter ist klarzustellen, dass die selbständige Anfechtung der Nichtabhilfeentscheidung nicht zulässig und nicht gesondert zu verbescheiden ist (Demharter: GBO, 27. Aufl., § 15, Rdnr. 20 und § 75 Rdnr. 13).
Die Beschwerde hat auch im Umfang des Tenors Erfolg, da die Zwischenverfügung zu Unrecht ergangen ist.
Zwar ist auch der Senat der Auffassung, dass § 23 GBO auf die hier streitgegenständliche Sicherungshypothek nicht direkt anwendbar ist, weil es sich nicht um ein auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränktes Recht handelt. Weder ist die Sicherungshypothek kraft Gesetzes ein auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränktes Recht wie z. B. der Nießbrauch oder die beschränkte persönliche Dienstbarkeit, noch ist eine rechtsgeschäftliche Beschränkung des dinglichen Rechts selbst vereinbart und im Grundbuch eingetragen worden. Letzteres wäre erforderlich gewesen, da Befristungen nicht zum Inhalt eines Rechts im Sinn von § 874 BGB gehören und deshalb im Eintragungsvermerk selbst zum Ausdruck gebracht werden müssen (Demharter, aaO., § 44, Rdnr. 20 m. w. H.).
Daran ändert auch der sachliche Zusammenhang mit der Bestellung des Wohnungsrechtes und der Reallast nichts, die beide auf die Lebenszeit der Berechtigten befristet worden sind. Da Wohnungsrecht, Reallast und Sicherungshypothek als Einzelrechte und nicht als Altenteil bzw. Leibgeding im Sinn des § 49 GBO im Grundbuch eingetragen worden sind, reichte für eine Befristung auch die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung nicht aus (Meikel/Böhringer: Grundbuchrecht, 10. Aufl., § 49, Rdnr. 113), selbst wenn man diese dahin auslegen könnte, dass die Befristung einheitlich für alle dinglichen Einzelrechte gelten sollte.
Nach Auffassung des Senats scheidet aber auch eine entsprechende Anwendung des § 23 GBO bei der vorliegenden Fallgestaltung aus. Insoweit schließt sich der Senat der überwiegenden Auffassung in der Literatur an, dass im Fall der Beschränkung nicht der Hypothek auf Lebenszeit, sondern der lediglich der Hypothek zu Grunde liegenden Forderung § 23 GBO auch nicht entsprechend angewendet werden kann (vgl. Bauer/von Oefele: GBO, 2. Aufl., §§ 23, 24, Rdnr. 5; Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann: Grundbuchrecht, 6. Aufl., § 23, Rdnr. 10; Meikel/Streck: Grundbuchrecht, 10. Aufl., §§ 23, 24, Rdnr. 6; Böttcher MittRhNotK 1987, 219, 220, Lülsdorf MittRhNotK 1994, 129, 132). Der gegenteiligen Auffassung, wie sie das Kammergericht in seiner Entscheidung vom 10.07.1930 – 1 X 363/30- (HHR 1931, Band 7 Nr. 29) vertreten hat, auf die sich die Antragsteller berufen, kann nicht gefolgt werden. Eine rechtsähnliche Anwendung des § 23 GBO auch auf den Fall, dass nicht das dingliche Recht selbst in Folge Zeitablaufs erlischt, sondern die einem Grundpfandrecht zu Grund liegende Forderung, ist auf Grund der kraft Gesetzes eintretenden unterschiedlichen Rechtsfolgen ausgeschlossen. Bei dem Erlöschen des dinglichen Rechts infolge Zeitablaufs hat § 23 GBO lediglich die Sicherung des Rechtsnachfolgers wegen Rückständen zum Gegenstand. Bei dem Erlöschen der durch das Grundpfandrecht gesicherten Forderung führt aber die Vermutung, dass keine Rückstände mehr bestehen, zu der Entstehung eines Eigentümerrechts. Es kann dahingestellt bleiben, ob § 23 GBO dann entsprechend anwendbar wäre, wenn der im Zeitpunkt des Erlöschens der Forderung eingetragene Eigentümer die Löschung begehrt. Vorliegend ist aber die streitgegenständliche Sicherungshypothek in Folge der nachträglichen Veräußerung des belasteten Grundstücks außerhalb des Grundbuchs zu einem Fremdrecht geworden. In die Position des Fremdrechtsgläubigers bzw. seiner Rechtsnachfolger kann aber nach Ansicht des Senats auf Grund der Regelung des § 23 GBO nicht eingegriffen werden. Auf die entsprechende Anwendung des § 23 GBO können die Antragsteller ihren Berichtigungsantrag deshalb nicht stützen.
Trotzdem kann die angefochtene Zwischenverfügung keinen Bestand haben.
Der durch die Sicherungshypothek gesicherte Anspruch ist als rechtsgeschäftlich begründeter Unterhaltsanspruch ausgestaltet, für den die analoge Geltung des § 1615 Abs. 1 BGB, also Erlöschen des Anspruchs mit dem Tod des Berechtigten, angenommen werden kann. Außerdem besteht die Möglichkeit, dass keine Forderung entstanden ist. Die gesamte Regelung in § 8 des Vertrages vom 16.12.1954 setzt das Vorversterben von E vor ihrer Tochter C voraus, zu deren Absicherung über den Tod der Mutter hinaus sie gedacht war. Ausweislich der bei der Löschung des Wohnrechts und der Reallast vorgelegten Sterbeurkunden hat die Mutter aber ihre Tochter überlebt. Ob es bei diesem tatsächlichen Verlauf überhaupt zu einer Forderung infolge eines die Erträgnisse des Wohnrechts und der Reallast übersteigenden Unterhaltsbedarfs gekommen ist, ist völlig offen. Dies bedeutet, dass die Sicherungshypothek gemäß §§ 1163 Abs. 1, 1177 Abs. 1 BGB entweder von vornherein mangels Entstehung der Forderung die Eigentümergrundschuld von Frau D geblieben oder sie nach dem Erlöschen der Forderung mit dem Tod von C am --.--.1958 dazu geworden ist, da Frau D bis 1972 die eingetragene Eigentümerin des belasteten Grundstücks gewesen ist. Diese Eigentümergrundschuld ist mit der Übertragung des belasteten Grundstücks mangels Mitübertragung auf den Übernehmer B zur Fremdgrundschuld für Frau D geworden (BGH NJW 2009, 847, 848 ; Palandt/Bassenge: BGB, 69. Aufl., § 1163, Rdnr. 15). Diese Fremdgrundschuld belastet nach der Teilung in Wohnungseigentum an Stelle des geteilten Grundstücks jetzt die einzelnen Wohnungseigentumsrechte, nachdem der entsprechende Löschungsantrag der damals berechtigten Frau D in 1975 zurückgenommen und die streitgegenständliche Sicherungshypothek bei der Anlegung der Wohnungsgrundbücher mit übertragen wurde. Daraus folgt, dass das Grundbuch hinsichtlich der streitgegenständlichen Sicherungshypothek unrichtig ist, weil es nicht mit der materiellen Rechtslage übereinstimmt.
Die Unrichtigkeit hinsichtlich der Berechtigung der C ist aber nicht durch den Nachweis ihrer Rechtsnachfolge und die Löschungsbewilligung ihrer Rechtsnachfolger zu beseitigen, wovon die angefochtene Zwischenverfügung ausgeht. Denn wie im Vorhergehenden ausgeführt, ist die Sicherungshypothek nach materiellem Recht zunächst entweder Eigentümerrecht der Frau D geblieben oder nachträglich geworden und ihr nach Grundstücksübertragung als Fremdrecht verblieben.
Für die Löschung einer Grundschuld ist nach § 19 GBO die Bewilligung dessen erforderlich, dessen Recht von der Löschung betroffen wird, denn auch bei der Löschung handelt es sich um eine Eintragung. Betroffen werden im Sinn von § 19 GBO kann sowohl der Buchberechtigte als auch der wahre Berechtigte. Wenn die Vermutung des § 891 Abs. 1 BGB, die auch für das Grundbuchamt gilt, widerlegt ist, kann auf Grund einer Löschungsbewilligung allein des Buchberechtigten nicht gelöscht werden, sondern die Löschung muss der wahre Berechtigte bewilligen (BGH Rpfleger 2006, 316, 317 ; BayObLGZ 1992, 341, 342; Senat Beschluss vom 24.06.2003 -20 W 274/2002; Demharter: GBO, 27. Aufl., § 27, Rdnr. 20; Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 12.Aufl., Rdnr. 2728). Die Vermutung des § 891 BGB ist für das Grundbuchamt widerlegt, wenn ihm Tatsachen bekannt oder (auch außerhalb des § 29 GBO) nachgewiesen werden, die die Unrichtigkeit zweifelsfrei ergeben (BayObLG DNotZ 1990, 739; Demharter aaO., Anh. zu § 13, Rdnr. 15,16; Palandt/Bassenge, aaO., § 891, Rdnr. 9,10). Davon ist bei der vorliegenden besonderen Fallgestaltung auszugehen, da das Grundbuchamt in der Nichtabhilfeentscheidung selbst davon annimmt, dass die der Sicherungshypothek zu Grunde liegende Forderung auf die Lebenszeit der C beschränkt war, also jedenfalls mit ihrem Tod eine Eigentümergrundschuld der damaligen Eigentümerin entstanden ist. Diese Tatsachen sind durch die Regelungen in § 8 des Übergabevertrages vom 16.12.1954 und die Sterbeurkunde der C dem Grundbuchamt bekannt. Da das Grundbuchamt nicht zu einer Perpetuierung des Widerspruchs zwischen materieller Rechtslage und Grundbuchinhalt beitragen darf (BGH Rpfleger 2006, 316, 317 ) hätte die Zwischenverfügung nicht die Löschungsbewilligung der Rechtsnachfolger der C, sondern der Rechtsnachfolger der wahren Berechtigten, nämlich der Frau D, zum Gegenstand haben müssen, samt Nachweis von deren Rechtsnachfolge.
Eine unbegründete Zwischenverfügung ist aber auch dann aufzuheben, wenn der Eintragungsantrag wegen eines anderen, vom Grundbuchamt nicht geltend gemachten Eintragungshindernisses zu beanstanden gewesen wäre oder sofort hätte zurückgewiesen werden sollen. Da der Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens auf die Nachprüfung des mit der Beschwerde angegriffenen Eintragungshindernisses beschränkt ist und nicht den Antrag als solchen zum Gegenstand hat, kann eine andere Zwischenverfügung allerdings nicht vom Senat erlassen oder das Grundbuchamt zum Erlass einer anderen Zwischenverfügung angewiesen werden (Demharter: GBO, 27. Aufl., § 77, Rdnr. 13, 15 m. w. H.). Die Akten waren vielmehr an das Grundbuchamt zur erneuten Entscheidung über den Löschungsantrag der Antragsteller zurückzugeben.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 8 WEG
§ 29 GBO
§ 23 GBO
§ 72 GBO
§ 75 GBO
§ 15 GBO
§ 874 BGB
§ 49 GBO
§ 19 GBO
§ 891 BGB
§ 23 Abs. 1 Satz 1 GBO
§ 1163 Abs. 1 Satz 2, 1177 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 71 Abs. 1, 73 GBO
§ 1615 Abs. 1 BGB
§ 1163 Abs. 1, 1177 Abs. 1 BGB
§ 891 Abs. 1 BGB
Art. 111 Satz 1 FGG-RG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2009, 847, 848
1 X 363/30
20 W 274/20