Landgericht Wiesbaden (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-10-05, Aktenzeichen 1 O 130/23
ECLI: ECLI:DE:LGWIESB:2023:1005.1O130.23.00

Tenor:
Orientierungssatz
Auch eine Beschaffenheitsvereinbarung im Hinblick auf die ausgeführten Sanierungsmaßnahmen, die ebenfalls nicht vom Haftungsausschluss umfasst wäre, kommt hier nicht in Betracht. Ein Gewährleistungsausschluss würde sich regelmäßig nicht auf eine vereinbarte Beschaffenheit erstrecken (BGH Urt. v. 29.11.2006-VIII ZR 92/06, BeckRS 2007, 2871, beck-online)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin macht gegen die Beklagte Schadensersatzansprüche aus einem Grundstückskaufvertag wegen arglistigen Verschweigens von Mängeln gem. § 444 BGB geltend.Die Klägerin erwarb vorliegend mit notariellem Kaufvertag vom 07.04.2016, beurkundet zur Urkundenrolle Nr. 360/2016 ein Hausanwesen in der Ort 1 von der Beklagten. Es handelte sich dabei um ein Haus in Holzständerbauweise, und zwar um ein Fertighaus aus dem Jahr 1969. Die Übergabe des Hausgrundstücks erfolgte am 31.10.2016.Vor Vertragsschluss wurde von der Beklagten auch ein Angebot der Firma Unternehmen 2 vom 22.03.2008 an die Klägerin übergeben.
Nach dem Inhalt dieses Angebotes sei schon damals eine belastete alte Dämmung und eine Kontamination vorhanden gewesen.Die Klägerin behauptet, die Beklagte habe ihr damals zugesichert, dass das Haus entsprechend des dortigen Angebotes saniert worden sei.
Die Klägerin behauptet ferner, dass nachdem sie und ihr Lebensgefährte das Haus in Besitz genommen hatten sowie mit den Renovierungsarbeiten begannen, beim Entfernen der Tapeten feststellten, dass unzählige Schichten Tapeten übereinander tapeziert worden waren. Darüber hinaus habe sich an zahlreichen Tapeten eine Dämmschicht aus Alufolie befunden, teils sei ganz normale Alufolie vorhanden gewesen. Auch seien die Tapeten teils an den Stößen mit Silikon abgedichtet gewesen.
Nach dem Entfernen der Tapeten sei von den Wänden im Erdgeschoss dann jedoch eine erhebliche Geruchsbelästigung ausgegangen, die weiter anhalte und für die Klägerin unerträglich sei. Die Wände seien richtig ausgedünstet. Es handele sich um einen muffigen, kaum definierbaren Geruch. Lediglich dort, wo die Tapete noch nicht entfernt worden sei, sei es einigermaßen auszuhalten. Auch Gegenstände und Personen würden diesen Gestank annehmen, was insbesondere für Materialien wie Baumwolle gelte, weshalb Sofa, Kissen, Teppiche, Gardinen und Kissen betroffen seien.
Es spreche daher einiges dafür, dass das Angebot seinerzeit nicht entsprechend des ausgehändigten Angebotes durchgeführt worden sei. Diese Zusicherung habe nicht den Tatsachen entsprochen. Auch die Situation mit den Tapeten und deren Abdichtung mit Silikon und Alutapete zeige, dass dies dazu dienen sollte, den Geruch fernzuhalten. Auch seien dort Dämmschichten gewesen, die nach dem Angebot Unternehmen 2 eigentlich hätten entfernt werden sollen.
Die Klägerin habe die Beklagte daher mit Schreiben vom 19.04.2017 aufgefordert, die Mängel bis zum 14.05.2017 zu beseitigen. Die Beklagte habe das Begehren aber mit Schreiben vom 15.05.2017 zurückgewiesen. Die Klägerin stellte daraufhin am 04.07.2017 Antrag im selbstständigen Beweisverfahren, dessen Beweisbeschluss am 31.08.2017 erlassen wurde.
Hierbei sei festgestellt worden, dass in allen Wohnräumen des Erdgeschosses ein auffälliger, unangenehmer, teils erheblich belästigender Geruch festzustellen sei. Dasselbe gelte für die Räume des Obergeschosses. Als Hauptursache werde die unkontrollierte Freisetzung von Reiz- und Geruchsstoffen vor allem aus Holzwerkstoffen des Fertighauses genannt.Konkret sei Hauptverursacher die Wandkonstruktion des Fertighauses mit ihren sekundären Schadstoffen aus den Spanplatten.
Aufgrund des Alters des Fertighauses (1969) sei sehr wahrscheinlich, dass im streitgegenständlichen Wohnhaus die Holzwerkstoffe der Wandkonstruktion mit chlorhaltigen Verbindungen behandelt worden seien und die vor Ort verbauten Pressspanplatten den Schadstoff Formaldehyd in umwelthygienisch relevanten Gehalten abgeben würden. Ferner sei festgestellt worden, dass in den meisten Räumen und in den Fluren die Bodenfugen teils nicht dicht abschließend, beschädigt und partiell nicht vorhanden waren. Dadurch könnten Geruchsstoffe aus den Wänden in die Raumluft gelangen. Zudem seien auch die Dachschrägen im Obergeschoss nicht dicht ausgeführt. Hierbei könne belastete Luft von den Außenwänden über die vorhandenen Fugen in die Räume des Obergeschosses eindringen. Auch die im Dachgeschoss vorhandenen holzschutzmittel-behandelten Holzbalken, alte Dämmwolle und Spanplatten, kämen als Emissionsquelle in Betracht.
Hinzu kämen noch die Mängel im Außenbereich, die dazu führten, dass mehr Feuchtigkeit und Zugluft hinter die Konstruktion der Verkleidung eindringe, als baulich für eine hinterlüftete Fassade notwendig und sinnvoll sei.
Die Klägerin ist daher der Ansicht,dass das Kaufobjekt mangelbehaftet sei.
Die umwelthygienisch relevante und teils gesundheitsschädliche Geruchsbelästigung stelle einen Mangel dar.
Diesbezüglich sei die Beklagte gem. §§ 433, 437, 440, 444 BGB schadensersatzpflichtig.Die Beklagte habe der Klägerin diesen Mangel arglistig verschwiegen.
Die Geruchsbelastungen seien der Beklagten auch bekannt gewesen.
Die Beklagte habe schon damals nicht den Tatsachen entsprechend behauptet, dass die Sanierung dem Angebot der Unternehmen 2 entsprechend erfolgt sei.
Es ergebe sich zwar aus den durch die Beklagte vorgelegten Unterlagen, dass möglicherweise Sanierungsarbeiten stattgefunden hätten, die inhaltlich aber nicht dem übergegebenen Angebot entsprochen hätten. Es lasse bereits auf eine Täuschungsabsicht schließen, dass Auftragsbestätigung, Rechnung und Angebot vom 16.04.2008 nicht vor Vertragsschluss übergeben worden seien, sondern ein offensichtlich veraltetes Angebot. Schon dies lasse auf Täuschungsabsicht schließen. Die Klägerin bestreitet, dass nach dem Kenntnistand der Beklagten die Sanierung entsprechend des Leistungsverzeichnisses durchgeführt wurde.
Hinzukomme, dass schon damals ein diplomierter Chemiker und Sachverständiger für Geruchsbelastungen hinzugezogen worden sei. Daraus lasse sich zwingend schließen, dass damals schon Geruchsbelastungen vorhanden gewesen seien.
Solche Geruchsbelastungen zeigten sich auch nicht von heute auf morgen, sie hätten ihre Ursache im Bauwerk selbst, woraus sich zwingend ergebe, dass sie vor Vertragsschluss vorhanden gewesen seien.
Auch die Tapetenthematik weise darauf hin, dass frühere Hausbesitzer eine vorhandene Geruchs- oder Formaldehydbelastung im Erdgeschoss des Hauses verringern oder beseitigen wollten. Die Beklagte habe zwar bestritten, dass die tapeziert habe und insbesondere Aluminium-kaschierte Tapeten aufgebracht habe, dies entspreche aber nicht den Tatsachen. Der Lebensgefährte hätte gesagt „Sie hat tapeziert.“ und dabei auf die Beklagte gezeigt.
Die Klägerin ist der Ansicht, das Verwenden Aluminium-kaschierter Tapeten, um Ausdünstungen der Wand zu verhindern, stelle eine arglistige Täuschung dar.Dies korrespondiere auch mit den Umständen, dass im Winter 2016 keine Möbel mit Stoffbezug, Teppiche oder Gardinen im Haus gewesen seien, was indiziere, dass die Beklagte gewusst habe, dass diese Gegenstände Geruch aufnehmen würden.Bei Hausübergabe hätten sich darüber hinaus einige Fenster im EG nicht öffnen lassen, da die Beklagte die Schlüssel vergessen haben wollte. Auch dies indiziere die Täuschungsabsicht, da sich die Geruchsentwicklung verstärke, wenn durch Lüften zusätzlich Feuchtigkeit in die Räume eindringe.
Letztlich habe die Beklagte die Klägerin arglistig getäuscht, wenn nicht den Mangel arglistig verschwiegen.
Ferner werde auch auf das Exposé zum Hausgrundstück verwiesen. Dieses vermittele den Eindruck, das Haus sei tatsächlich auf den neusten Stand gebracht worden, dieser Beschreibung werde das Gebäude jedoch bei weitem nicht gerecht.
Der Klägerin stehe daher ein Schadensersatzanspruch zu.
Dieser bestehe in der Höhe aufgrund der vorgeschlagenen Mangelbeseitigungskosten in Szenario 3 des Gutachtens, welche in einer umfassenden Sanierung der Außenwände bestehe und das Entfernen der Schadstoffquelle in den Außenwände, die Absorption der restlichen Geruchs- und Schadstoffe, das Eliminieren von diffusen Geruchsstoffquellen, den Einbau der Lüftungsanlage und eine Erfolgskontrolle durch Raumluftuntersuchungen umfasse. Für die Maßnahmen seien Kosten i.H.v. 55.000 €, für die Lüftungsanlage 14.000 € aufzuwenden.
In Szenario 1 würden die eigentlichen Geruchsquellen nicht beseitigt werden und es sei nicht ausreichend, um die Geruchsbelastung endgültig und dauerhaft zu beseitigen.Gleiches gelte für Szenario 2. Auch hier bestehe die Möglichkeit, dass diese Maßnahme nicht ausreichend sei.
Lediglich bei Szenario 3 würden Chloranisole und Formaldehyd entfernt bzw. deaktiviert werden.
Mit Klageziffer 2) werde ferner Feststellung begehrt, dass auch weitergehende Schäden, die auf dem Sachmangel beruhen, zu ersetzen seien. Hierzu bestehe ein Feststellungsinteresse, da der Sachverständige selbst äußere, dass es sich bloß um eine grobe Kostenschätzung handele. Ferner seien noch weitere Kosten, nicht von der Schätzung umfasst. Es würde noch Kosten entstehen, die derzeit noch nicht bezifferbar seien.
Die Klägerin beantragt daher,die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 69.0000 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen;festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, an die Klägerin den gesamten Schaden zu ersetzen, der der Klägerin dadurch entsteht, dass das von der von ihr von der Beklagten erworbene Hausanwesen Straße 1 die in dem Sachverständigengutachten des Herrn Sachverständige, eingeholt im selbstständigen Beweisverfahren des Landgerichts Wiesbaden AZ: Geschäftszeichen 2 vom 22.05.2018, Gutachten Nr. 19-10/17, Geruchsbelastungen aufweist; insbesondere den Schaden, der dadurch entsteht, dass Sanierungsarbeiten zur Beseitigung dieser Geruchsbelastungen von der Klägerin durchgeführt werden.
Die Beklagte beantragt,die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass der Haftungsanspruch weder dem Grunde nach noch der Höhe nach bestehe.
Der Klägerin sei bekannt gewesen, dass es sich bei dem Kaufobjekt um ein Fertighaus der 60er Jahre gehandelt habe.Die Klägerin habe das Haus im ersten Quartal 2016 vor Erwerb in zwei Terminen vor Ort ausführlich besichtigt und in Augenschein genommen.
Die Beklagte trägt vor, Sie selbst habe das Haus im Jahr 2005 erworben.
Sie behauptet, dass zwischen Übergabe des Kaufobjektes an die Klägerin und der Geltendmachung der Mangelhaftigkeit bereits einige Umbaumaßnahmen durch die Klägerin selbst erfolgt seien.
Hierbei sei nicht nur renoviert worden, sondern auch in Teilen bezogen auf die Raumaufteilung umgebaut worden. Hierbei sei in, bezogen auf die behauptete Geruchsbildung, systemrelevante Bereiche der Gebäudesubstanz eingegriffen worden.Bei einem Fertighaus aus den 60er Jahren sei der Stand der Technik des Wandaufbaus von demjenigen von heute zu unterscheiden. Er verfüge nicht über unterschiedliche Abdichtungs- und Isolationsebenen, um die Außenfassade, hinsichtlich der zum Schutz des Holzes und aus Brandschutzgesichtspunkten eingesetzten chemischen Stoffe, final von den Innenräumen zu entkuppeln.
Die nicht fachgerechte Versiegelung im Bereich des Innenausbaus wirke sich auf die von der Klägerin behauptete Problematik aus. Es seien mehrere Änderungen am Innenausbau aufgefallen.
Laut Sachverständigengutachten hätten die durchgeführten verschiedenen Ausbesserungs- und Renovierungsarbeiten unbeabsichtigt die Bauphysik (Divisionsvorgänge, Feuchtehaushalt, Temperaturprofil innerhalb der Wandkonstruktion) der Innen- und Außenwände verändern können, sodass letztlich hierauf eine erhöhte Freisetzung und Eintrag von Formaldehyd und Chloranisolen in die Wohnräume zurückgeführt werden müsste.
Es werde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass zwischen der Übergabe des Kaufobjektes und der Geltendmachung der Mangelhaftigkeit ein halbes Jahr gelegen habe, in dem die Klägerin durch Um- und Ausbauten die Bauphysik geändert habe und zum anderen sich die Bauphysik witterungsbedingt geändert haben könne, bzw. geändert haben dürfte.
Mängel in der Fassade werden bestritten und seien außerdem bei Vertragsschluss nicht bekannt gewesen.
Die Klägerin habe unter § 6 des notariellen Kaufvertrages bestätigt, den Vertragsgegenstand genauso besichtigt zu haben und dass der Kaufgegenstand gekauft werde, wie er stehe und liege. Alle Rechte wegen Sachmängeln bezüglich des Kaufobjektes seien ausgeschlossen worden, ausgenommen der Haftung der Beklagten bei Vorsatz und Arglist. Garantien seien nicht gegeben worden.
Ferner seien auch keine Zusicherungen bezogen auf die Fassadensanierung erfolgt.
Im Kaufvertrag sei auch nichts dergleichen aufgenommen worden.
Die Beklagte behauptet, sie habe die Fassadensanierung im Jahr 2008 vorgenommen, um bessere Energiewerte zu bekommen, es sei um Energieeffizienz gegangen und um die baualtersbedingt im Bereich der Fassade verwendeten Asbestplatten im Rahmen einer ökologischen Sanierung beseitigen zu lassen.
Kenntnis von einer nicht fachgerecht ausgeführten Fassadensanierung bestehe nicht.
Da es bei solchen Fertighäusern entsprechende Anforderungen gebe, damit ggf. entstehende chemische Stoffe nicht in die Innenräume abgegeben werden, sei Herr Person 2 hinzugezogen worden. Es sei zu keinem Zeitpunkt um eine um eine wahrnehmbare Belastung mit Schad- und Geruchstoffen im Inneren des Hauses gegangen.Es sei allein darum gegangen, dass der Prozess der Fassadensanierung fachkundig begleitet werde, sowie um sicherzustellen, dass es künftig zu keinen gesundheitsbelastenden chemischen Ausdünstungen in die Innenräume komme. Das sei der alleinige Grund für die Hinzuziehung des Sachverständigen gewesen. Die Beklagte habe dort damals mit kleinen Kindern gelebt und habe ein Eigeninteresse gehabt, dass es zu keinen Schadstoffbelastungen komme.
Das Haus habe dann auch die besten Energiewerte erzielt, die man bauartbedingt habe erwarten können.
Die Beklagte habe zu keinem Zeitpunkt, weder vor noch nach der Fassadensanierung eine etwaige Geruchsbelästigung im Haus gehabt.
Die Beklagte habe der Klägerin das Angebot vom 22.03.2008 zur Verfügung gestellt, da sie dieses zur Hand gehabt hatte. Es habe sich nicht von der Auftragsbestätigung, der Rechnung oder dem Angebot vom 16.04.2008 unterschieden, zumindest nicht in wesentlichen Punkten. Sowohl im Leistungsverzeichnis vom 22.03.2008 als auch im beigefügten Angebot vom 16.08.2008 sei die Dekontamination der offenen Kontamination durch Aufstrich einer Löschkalklösung aufgeführt. Dies sei der Kenntnisstand der Beklagten. Die Sanierung sei damals aber bereits seit 8 Jahren abgeschlossen gewesen. Zum Zeitpunkt der Veräußerung des Hauses sei der Beklagten nicht mehr bewusst gewesen, dass es marginale für den vorliegenden Rechtstreit irrelevante Änderungen in der Darstellung des Angebots gegeben habe. Die einzelnen Phasen der Sanierung seien in der als Anlage B 4 beigefügten Lichtbildanlage dokumentiert. Die Kalkung des Holzständerwerkes sei erfolgt, um Formaldehyd, Holzschutzmittel und andere chemische Stoffe zu binden. Dies sei nach Kenntnistand der Beklagten die maßgebliche Maßnahme, um eine Abgabe der in den Fertighauswänden vorhandenen chemischen Verbindungen an die Raumluft zu unterbinden.
Die Beklagte lebe ferner noch heute mit einem Großteil der Möbel, die sie schon zu der Zeit besaß als sie noch unter der Adresse Straße 1 in Ort 2 lebte. Teppiche und Gardinen hätten seinerzeit nicht dem Wohngeschmack der Beklagten entsprochen. Teppiche habe es wegen der gehaltenen Katzen nicht gegeben und gebe es bei ihr weiter nicht und Gardinen seien wegen der Lage nicht erforderlich gewesen und man habe in die Landschaft schauen können, ohne dass Einblick von außen gegeben gewesen sei.
Die Schlüssel für die Fenster habe sie damals im Umzugsstress vergessen. Sie sei während des Umzugs voll berufstätig gewesen und habe zwei kleine Kinder zu betreuen gehabt.Zudem habe die Klägerin im Rahmen zweier Besichtigungstermine, ebenfalls in der kalten Jahreszeit, keine Geruchsbeeinträchtigungen feststellen können.
Wer, wo, wann und wie seitens der Voreigentümer mit Aluminium beschichtete Tapete bzw. mit Aluminium Folie tapeziert hat, sei der Beklagten nicht bekannt. Das Haus sei zum Zeitpunkt des Erwerbs durch die Beklagte bereits 36 Jahre alt gewesen. Dies sei jedoch in den 60er Jahren eine gängige Vorgehensweise zur Absenkung der Luftbelastung mit Schadstoffen gewesen. Die Beklagte habe auch nicht bestritten tapeziert zu haben. Soweit sie tapeziert habe, habe sie auch mit aluminiumbeschichteter Tapete gearbeitet.
Zudem trägt die Beklagte vor, dass ihr Lebensgefährte wie auch sie keine Probleme mit Gerüchen hatten als sie dort wohnten.Sie habe zudem das Obergeschoss des Hauses in ihrer Zeit als Eigentümerin vermietet gehabt. Es habe von den Mietern jedoch zu keinem Zeitpunkt Beschwerden wegen angeblicher Gerüche gegeben.
Die Klägerin lasse zudem neben den bauphysikalischen und baubiologischen Ursachen sämtliche alternativen Ursachen außer Betracht. Der Sachverständige spreche allein davon, dass es wahrscheinlich sei, dass wahrnehmbare chemische Stoffe mit der Konstruktion des Hauses zusammenhingen. Von einer mit an Sicherheit grenzenden Wahrscheinlichkeit spreche er aber nicht.
Zudem sei festzuhalten, dass die Gerüche auch auf alternativen Ursachen beruhen könnten, bzw. sich alternative Ursachen verstärkend auswirken. Zudem komme es auf eine individuelle Geruchsempfindlichkeit des Einzelnen an, wie und ob er den Geruch wahrnehme. Es stellt sich daher die berechtigte Frage, ob die wahrgenommenen Gerüche, überhaupt einen Mangel begründen können. Eine Gesundheitsgefährdung bestehe jedenfalls nicht, trotz der festgestellten Werte an chemischen Stoffen in der Raumluft.
Die Beklagte ist daher der Ansicht,dass keine Ansatzpunkte für eine für den Gewährleistungsanspruch der Klägerin notwendige arglistige Täuschung bestehen.Auch die vorgebrachte Entscheidung des OLG Oldenburg beschäftige sich nicht mit der Thematik Ausdunstungen von Wänden von Fertighäusern, sondern es gehe um einen Feuchteschaden und lasse sich auch nicht übertragen.
Der Schaden bestehe auch in der Höhe nicht. Die Klage sei hinsichtlich der behaupteten Schadenshöhe unschlüssig. Die Klägerin wäre nach ihrem eigenen Vortrag so zu stellen, wie sie stehen würde, wenn sie nicht auf die angebliche Aussage der Beklagten zur Dekontamination der Holzständer des Fertighaueses vertraut hätte.
Der Vortrag lasse aber unberücksichtigt, dass sie ein Haus aus den 60er Jahren erworben habe und nicht eine Instandsetzung zum Standard eines Fertighauseses des heutigen Datums verlangen kann.
Ferner mache es sich die Klägerin zu einfach, wenn sie einfach auf die aufwändigste und teuerste vom Sachverständigen vorgeschlagene Maßnahme verweist.
Der Schaden habe sich daran zu orientieren, dass ein Fertighaus aus den 60er Jahren mit allen Vor- und Nachteilen erworben worden sei. Ferner bemesse sich der Schaden hier nicht nach dem positiven, sondern allenfalls nach dem negativen Interesse.
Mit Antrag vom 04. Juli 2017 war von der jetzigen Klägerin und damaligen Antragstellerin bereits ein selbstständiges Beweisverfahren eingeleitet worden. Im Zuge dessen wurde ein Sachverständigengutachten mit Datum vom 22.05.2018 von Sachverständige erstellt.
Ferner wurden im Rahmen des Hauptsacheverfahrens diverse Zeugen vernommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet. Das Feststellungsinteresse in Ziff. 2 der Klage besteht, auch dieser Klageantrag ist jedoch unbegründet.
Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf fiktive Mängelbeseitigungskosten nicht zu, §§ 433, 434, 437 Nr.3, 444, 280, 281 BGB.
Zwar steht aufgrund der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest, dass ein Mangel im Sinne von § 434 BGB vorliegt. Der Sachverständige im selbstständigen Beweisverfahren hat in seinem überzeugenden Gutachten ausgeführt, dass im streitgegenständlichen Einfamilienhaus in allen Räumen des Erdgeschosses eine auffällige, unangenehme und teils starke Geruchsbelastung olfaktorisch festgestellt werden könne, am intensivsten im Bad-/Gäste-WC des Erdgeschosses. Zudem könne im Flur, Ankleidezimmer und im Schlafzimmer ein auffälliger, unangenehmer Geruch olfaktorisch wahrgenommen werden, wobei der Geruch im Schlafzimmer nochmal einen deutlich anderen Geruchscharakter aufweise (unbehandelter Schafswolle). Im vorliegenden Fall werde von einer einfachen additiven Wirkung der einzelnen Geruchs- und Reizstoffe ausgegangen. Die chemisch- analytischen Untersuchungen würden darauf hinweisen, dass die vorhandene Geruchsbelastung durch mehrere gleichzeitig vorhandene Reiz- und Geruchsstoffe verursacht werde. Hierbei sind im Wesentlichen zu nennen: Diproplyenglycolmonomethylether, Formaldehyd, Hexanal, Essigsäure, TCA, TeCA.Hauptursache sei die unkontrollierte Freisetzung von Reiz- und Geruchsstoffen, vor allem aus Holzwerkstoffen des Fertighauses, insbesondere die Wandkonstruktion (Innen- und Außenwände in Holzständerbauweise, Dämmmaterial und Spanplatten) mit sekundären Schadstoffen (Abspaltung von Formaldehyd aus den Spanplatten, Freisetzung von Chloranisolen, Essigsäure aus Holzwerkstoffen).In allen untersuchten Räumen sei der vGLW I-Wert für den Geruch und Reizstoff Hexanal überschritten gewesen. Im Arbeits- (EG) und Schlafzimmer (OG) sei beispielsweise der Reizstoff Formaldehyd mit einer Raumluftkonzentration ermittelt, die gerade noch unterhalb des Innenraumrichtwertes des Umweltbundesamtes liege. Formaldehyd trage in diesen Räumen zu einer Gedamtgeruchsbelastung und Gesundheitsbelastung bei. Auf einer Skala von 0 (kein Geruch) -6 (extrem starker Geruch) wurden Werte von 2-5 in die Tabelle eingetragen.
Der Sachverständige ist auch nicht als befangen abzulehnen. Die Ausführungen der Beklagten zum Besorgnis der Befangenheit des Sachverständigen Sachverständige 1 sind zum einen verspätet und hätten bereits im selbstständigen Beweisverfahren vorgebracht werden müssen; zum anderen ist der Antrag auch insgesamt unbegründet. Die Besorgnis der Befangenheit kann hier nicht nachvollzogen werden. Ein Ablehnungsgrund ist nicht ersichtlich.
Jedoch kann die Klägerin keine Rechte herleiten, da die Parteien einen wirksamen Gewährleistungsausschluss im Sinne des § 444 BGB vereinbart haben.
In § 6 des notariellen Kaufvertrages vom 07.04.2016 haben die Parteien vereinbart, dass der Käufer den Vertragsgegenstand genau besichtigt habe und ihn so kaufe, wie er stehe und liege. Ferner heißt es: „Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln bezüglich des Kaufobjektes werden hiermit ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet insbesondere nicht für das Flächenmaß, den Bauzustand bestehender Gebäude, die Verwendbarkeit des Grundstücks für Zwecke des Käufers oder für steuerliche Ziele des Käufers. Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung des Verkäufers bei Vorsatz und Arglist. Garantien des Verkäufers werden nicht abgegeben.“
Soweit die Klägerin geltend macht, die Beklagte könne sich wegen den in § 444 BGB genannten Gründe nicht auf den Haftungsausschluss berufen, weil die Beklagte sie hinsichtlich des Mangels getäuscht bzw. ihr diesen arglistig verschwiegen habe, vermag sie damit nicht durchzudringen.
Eine arglistige Täuschung wäre gegeben bei einem bewussten, d.h. vorsätzlichen Erregen- oder Aufrechterhaltenwollen eines Irrtums durch Vorspiegeln falscher oder Unterdrücken wahrer Tatsachen, wobei bedingter Vorsatz genügt (Jauernig/Mansel, 19. Aufl. 2023, BGB § 123 Rn. 3).
Die Beweisaufnahme hat den Vortrag der Klägerin, wonach der Geruch bereits vor Vertragsschluss ausgeprägt vorhanden und der Beklagten bekannt gewesen sei, nicht bestätigt.
Keiner der vernommenen Zeugen konnte bestätigen, dass die Geruchsbelästigung in der Zeit bis zum Vertragsschluss bereits vorhanden war.
Der Lebensgefährte der Beklagten hat angegeben, dass er während er mit der Beklagten im Haus gelebt habe, keine auffälligen oder unangenehmen Gerüche wahrgenommen habe. Er habe von 2005 bis 2016 dort gelebt. Auch in Momenten wie der Rückkehr aus den Urlaub, könne er sich nicht an etwaige Gerüche erinnern.
Auch die Mieterin, die von 01.03.2009 bis zum 17.10.2009 im Obergeschoss des Hauses Ort 1 gelebt hat, erklärte, dass ihr im Obergeschoss des Hauses keine auffälligen unangenehmen Gerüche aufgefallen seien. Auch an Renovierungsarbeiten wie Wände streichen könne sie sich nicht erinnern. Auch nach längeren Abwesenheitszeiten habe sie keine Gerüche wahrgenommen.
Auch eine weitere Mieterin, die von Anfang 2010 bis etwa Mitte/Ende 2012 oder Anfang 2013 im Obergeschoss der streitgegenständlichen Immobilie lebte, erklärte, dass ihr keine auffälligen unangenehmen Gerüche im Obergeschoss des Hauses aufgefallen seien, an die sie sich noch erinnern könne. Im Erdgeschoss habe sie sich nie aufgehalten. Dazu könne sie nichts sagen.
Die Klägerin hat hier aber auch unangenehme Gerüche im Obergeschoss vorgetragen, die so jedenfalls aber auch bereits nach der Fassadensanierung im Jahr 2008 hier nicht von den Mieterinnen wahrgenommen worden sind, auch wenn diese natürlich nur eine Auskunft über den Zeitpunkt geben konnten, in dem sie auch in der streitgegenständlichen Immobilie gelebt haben.
Auch der Sachverständige konnte keine eindeutigen Aussagen dazu treffen, ab wann der Geruch wahrnehmbar gewesen ist. Vielmehr ergibt sich aus dem Gutachten gerade keine verbindliche Aussage darüber, wann die Geruchsbelästigung konkret wahrnehmbar gewesen sein muss. Zwar würden die speziellen Tapeten darauf hinweisen, dass frühere Hausbesitzer eine vorhandene Geruchs- oder Formaldehydbelastung verringern oder beseitigen wollten. Durch die in den letzten 10 Jahren durchgeführten verschiedenen Ausbesserungs- und Renovierungsarbeiten könnte aber unbeabsichtigt die Bauphysik z.B. durch Diffusionsvorgänge, Feuchtehaushalt und/oder Temperaturprofil innerhalb der Wandkonstruktion) der Innen- und Außenwände verändert worden sein, die letztendlich zu einer erhöhten Freisetzung von Formaldehyd und Chloranisolen in die Wohnräume geführt habe. Durch verschiedene Ausbesserungs- und Renovierungsarbeiten könnte die ursprüngliche Dampfsperre an verschiedenen Stellen unkontrolliert beschädigt worden sein. In älteren Holzhäusern könnten chlorierte Schadstoffe über Jahre aus dem Ständerwerk entweichen und von anderen Materialien absorbiert werden. Durch zeitweise Erhöhung der Materialfeuchte soll danach eine Chloranisolbildung möglich sein. Die Ausbreitung der teils sehr geruchsintensiven Chloranisole erfolge dabei durch Diffusionsvorgänge. Auch der im Schlafzimmer verlegte Schurwollteppich trage zusätzlich zu einer Geruchsbelastung bei.Über den genauen Zeitpunkt, ab dem die Gerüche hier wahrnehmbar gewesen sein mussten, gibt das Gutachten jedoch keine Auskunft.
Die Klägerin hatte selbst nach der Übergabe des Hausgrundstücks bereits einige Renovierungsarbeiten am Haus vorgenommen, sodass nicht zur Überzeugung des Gerichts feststeht, ob die Geruchsbelästigungen schon vor den Renovierungsarbeiten durch die Klägerin zu Tage getreten waren, oder erst durch diese vorgenommenen Renovierungsarbeiten zu Tage getreten sind.
Es steht daher auch nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, ob die Beklagte zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Kenntnis von etwaigen unangenehmen Gerüchen hatte.
Dies wäre aber notwendig, damit ihr hier ein arglistiges Verhalten zur Last gelegt werden könnte. Das o.g. Gutachten ist erst über zwei Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages und nach zahlreichen Renovierungsarbeiten der Klägerin auf den 22.05.2018 datiert, die Ortstermine fanden am 24.01.2018 und 07.03.2018, statt und lässt damit keinerlei Rückschlüsse bezogen auf die von der Klägerin behauptete Geruchsbelastung zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages am 07.04.2016 zu.
Insbesondere hat die Klägerin hier selbst vorgetragen, dass sie im Erdgeschoss Türen und Türzangen getauscht habe, Lücken zwischen den neuen Türzargen und Bodenfließen mit Silikon abgedichtet habe, im Obergeschoss Fußleisten getauscht habe, auf die Holzdecke im Obergeschoss eine Rigips-Decke aufgebaut habe, im Bad im Obergeschoss eine alte nichttragende Wand aus Gipskartonplatten entfernt habe und eine neue Wand aus Gipskartonplatten gestellt habe. Ferner sei im Obergeschoss im Schlafzimmer ein Schurwollteppich verlegt worden.
Zudem sind, wie die Klägerin selbst vorträgt, die Tapeten entfernt worden. Erst danach ist der unangenehme Geruch laut Vortrag der Klägerin aufgefallen. Es ist also gut denkbar, dass bis zu dem Zeitpunkt des Entfernens der Tapeten keine Gerüche wahrnehmbar waren, bzw. auch nicht durch die Beklagte wahrgenommen worden sind.
Die Beklagte hat hier zwar auch zugestanden, tapeziert zu haben. Sie habe auch mit aluminiumbeschichteter Tapete gearbeitet. Das bedeutet aber nicht, dass sie gleichfalls auch die Gerüche wahrgenommen hat, denn die Klägerin hat selbst vorgetragen, dass unzählige Schichten übereinander tapeziert gewesen seien, als sie die Tapete entfernte. Nur weil die Beklagte auch irgendwann tapeziert hat, bedeutet dies also nicht zwingend, dass der Geruch für sie wahrnehmbar war. Das Haus ist bereits aus den 1960er Jahren. Die Beklagte hat das Haus erst 2005 erworben. Das Haus war zum Zeitpunkt des Erwerbs durch die Beklagte bereits 36 Jahre alt.Ferner ergibt sich hier auch nichts Anderes aus der Tatsache, dass im Jahr 2008 eine Fassadensanierung stattgefunden hat. Auch diese lässt nicht automatisch darauf schließen, dass die Beklagte bereits unangenehme Gerüche in dem Haus wahrgenommen hat. Ausweislich des vernommenen Zeugen, der als Inhaber der Unternehmen 2 im Erdgeschoss die Fassadensanierung durchgeführt hat, sei es um das Problem mit den äußeren Spanplatten des Hauses gegangen. Durch einströmende Luft mit Feuchtigkeit komme es zu Verfärbungen, dabei werde die Oberfläche ein wenig porös. Hierbei könne man eine einfache Sanierung vornehmen, bei der der Asbest weggenommen werde, oder wie hier, eine umfangreiche Sanierung, bei der alles entfernt wurde bis auf die Gipsschale nach innen. Schutzkleidung und Atemmasken seien wegen der Uraltdämmung aus Steinwolle mit einer hohen Schadstoffbelastung durch Fasern erforderlich gewesen. An den rauen Hölzern entstünden Faserreste. Die Löschkalklösung sei zur Verhinderung von Kontamination aufgetragen worden. Über eine Geruchsproblematik habe man mit der Beklagten nicht gesprochen.
Auch der damals bei der Fassadensanierung hinzugezogene Sachverständige hat erläutert, dass er den Zweck der Untersuchung nicht mehr kenne, er aber etwas zum Gegenstand der Untersuchung sagen könne, und zwar, dass Gegenstand seiner Untersuchung die Untersuchung der Raumlauft auf Schadstoffe gewesen sei, die typischerweise in Fertighäusern auftreten können. Es sei um die Raumluftbelastung und deren Bewertung gegangen. Schon damals seien typische Schadstoffe untersucht worden (Formaldehyd, Lindan, Chlor, Alysole und Chlorstaline). Ob ein Geruchsproblem Anlass der Fragstellung war, wisse er nicht mehr. Er wisse auch nicht mehr, ob man über Alufolie an den Innenwänden gesprochen habe, aber üblicherweise mache er das nicht innerhalb einer gutachterlichen Stellungnahme. Er wisse auch nicht mehr, ob er da mündlich drüber gesprochen habe. Ob ihm im Fertighaus typische Gerüche aufgefallen seien, daran könne er sich als Zeuge nicht mehr erinnern. Die Sanierungstätigkeiten habe er nicht begleitet, das mache er nicht. Ganz selten begutachte er mal den Erfolg der Sanierungstätigkeit.
Auch im Hinblick auf die Fassadensanierung im Jahr 2008 steht nicht zu der Überzeugung des Gerichts fest, dass bereits zu dieser Zeit unangenehme Gerüche aufgefallen sind. Ferner ergibt sich aus der Beweisaufnahme auch nicht, dass die Sanierung zur Beseitigung etwaiger Gerüche erfolgt sei. Ferner steht fest, dass wie im Leistungsverzeichnis vom 22.03.2008 als auch in der beigefügten Auftragsbestätigung aufgeführt ist, das Dekontaminieren der offenen Konstruktion durch Aufstreichen einer Löschkalklösung stattgefunden hat. Dies hat die Beklagte auch so vorgetragen.
Es ist bereits erstaunlich, dass die Klägerin den geäußerten Geruch nicht bereits selbst bei den zwei Besichtigungsterminen vor Vertragsschluss wahrgenommen hat; dass die Besichtigungstermine stattgefunden haben, ist unstreitig.
Aber auch nach Vertragsschluss am 07.04.2016 dauerte es über ein Jahr, bis die Geruchsbelästigungen gegenüber der Beklagten erstmals moniert wurden. Dies erfolgt mit Schreiben vom 19.04.2017 und der darin enthaltenen Aufforderung zur Mängelbeseitigung.Das Hausgrundstück war auch bereits am 31.10.2016 übergeben worden.Somit war das Haus bereits seit fast 6 Monaten im Besitz der Klägerin bis diese den Geruch anzeigte.
Ferner sind explizit gem. § 6 des notariellen Kaufvertrages keine Garantien übernommen worden. In der Übergabe des Angebotes vom 22.03.2008 über die Fassadensanierung ist folglich keine Garantieübernahme für eine dem Angebot entsprechenden Sanierung zu sehen.
Auch eine Beschaffenheitsvereinbarung im Hinblick auf die aufgeführten Sanierungsmaßnahmen, die ebenfalls nicht vom Haftungsausschluss umfasst wäre, kommt hier nicht in Betracht. Ein Gewährleistungsausschluss würde sich regelmäßig nicht auf eine vereinbarte Beschaffenheit erstrecken. (BGH Urt. v. 29.11.2006 – VIII ZR 92/06, BeckRS 2007, 2871, beck-online). Aus dem vor Vertragsschluss durch die Beklagte an die Klägerin übergebenen Angebot der Firma Unternehmen 2 vom 22.03.2008 an die Klägerin ist aber schon nicht erkennbar, dass dies als eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung auszulegen wäre. Es kann auch nur als Information über die erfolgte Sanierung gewertet werden. Die Klägerin hat nicht überzeugend dargelegt, dass darin eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung gelegen hätte.
Die Klägerin hat hier auch nicht schlüssig und überzeugend vorgetragen, inwiefern die Sanierung nicht, in für sie wesentlichen Aspekten, entsprechend des ausgehändigten Angebotes erfolgt sei, sondern sich aus der Auftragsbestätigung und der Rechnung sowie dem Angebot vom 16.04.2008, die nicht vor Vertragsschluss übergeben worden seien, eine Abweichung von einer etwaigen Beschaffenheitsvereinbarung ergebe. Hier wurde nicht vorgetragen, inwiefern das Haus durch die divergierenden Positionen mangelbehaftet sei, weil es der Klägerin bei Vertragsschluss gerade auf diese Position angekommen sei und man diese Beschaffenheit vereinbart habe.
Ferner ist bei der Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks, die nicht in der notariellen Urkunde Niederschlag gefunden haben, in aller Regel nicht von einer Beschaffenheitsvereinbarung auszugehen (vgl. NJW 2016, 1815, beck-online) Ein besonderer Fall, in dem das anders zu beurteilen wäre, liegt hier nicht vor. Gleiches gilt für das durch die Klägerseite vorgebrachte Exposé. Auch die dort beschriebenen Eigenschaften führen zu keiner Beschaffenheitsvereinbarung, da sie nicht im notariellen Kaufvertrag enthalten sind. Bei einem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft müssen grundsätzlich alle Erklärungen in den Vertrag aufgenommen werden, die eine Regelung enthalten, das heißt Rechtswirkungen erzeugen sollen (vgl. NJW 2016, 1815 Rn. 16, beck-online).Dies ist hier unstreitig nicht erfolgt, sodass hier auch keine vereinbarte Beschaffenheit gegeben ist, die nicht vom Haftungsausschluss umfasst wäre.
Die Klägerin kann sich hier aufgrund des Haftungsausschlusses folglich nicht auf etwaige Mängel berufen. Der Haftungsausschluss führt hier im Ergebnis dazu, dass kein Ersatzanspruch durchgreift.
Die Klägerin kann hier auch nicht im Wege des § 826 BGB Ersatzansprüche geltend machen, da es dafür schon an einer vorsätzlichen, sittenwidrigen Schädigung fehlt. Zur Begründung wird hier nach oben verwiesen. Der Anspruchsgegner müsste mit Vorsatz gehandelt haben (vgl. BeckOGK/Spindler, 1.8.2023, BGB § 826 Rn. 18). Es konnte nicht bewiesen werden, dass die Beklagte bei Vertragsschluss von den unangenehmen Gerüchen wusste, dementsprechend kann hier auch keine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung bewiesen werden.
Auch weitere gesetzliche Schadensersatzansprüche kommen vorliegend nicht in Betracht.
In Ermangelung der Begründetheit der Hauptforderung ist auch der Feststellungsantrag unbegründet.
Ein Anspruch auf Zinsen besteht in Ermangelung der Begründetheit der Hauptforderung ebenfalls nicht.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S.1 ZPO. Dies umfasst auch die Kosten des selbstständigen Beweisverfahrens.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S.1 und 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 433, 437, 440, 444 BGB
§§ 433, 434, 437 Nr.3, 444, 280, 281 BGB
§ 444 BGB
§ 434 BGB
§ 826 BGB
§ 91 Abs. 1 S.1 ZPO
§ 709 S.1 und 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2016, 1815
VIII ZR 92/06