Oberlandesgericht Hamm (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 2014-03-07, Aktenzeichen 30 U 162/12
ECLI: ECLI:DE:OLGHAM:2014:0307.30U162.12.00

Tenor:
Die Berufung des Klägers gegen das am 30.08.2012 verkündete Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Bochums (Az.: 8 O 154/09) – in der Fassung nach dem Berichtigungsbeschluss vom 21.02.2013 - wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass dessen Tenor zur Hauptsache und zur Kostenentscheidung wie folgt lautet:
„1. Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger 23.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.04.2009 zu zahlen, Zug um Zug gegen Wegnahme der auf dem Grundstück H-Straße #1, X aufgestellten und nicht an die Werkhalle angebauten 31 See-Container.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits in 1. Instanz tragen der Kläger zu 86 % und die Beklagten zu 14 % als Gesamtschuldner.“
Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Das Urteil 1. Instanz ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar.
Die Parteien können insoweit die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Der Kläger verlangt von den Beklagten die Zahlung von Aufwendungsersatz für eine durch ihn vorgenommene Bebauung eines Mietgrundstücks und hilfsweise einen Bereicherungsausgleich wegen der vorzeitigen Beendigung eines Mietverhältnisses.
Die Beklagte zu 1) ist Eigentümerin eines Grundstücks auf der ehemaligen Schachtanlage Y, H-Straße in X. Die Beklagten zu 2), 3) und 4) sind die Gesellschafter der Beklagten zu 1).
Der Kläger mietete mit Mietvertrag vom 14.12.1985 von den seinerzeitigen Grundstückseigentümern – dem Beklagten zu 4) und dessen Bruder B – eine Teilfläche des vorgenannten Grundstücks mit einer Größe lt. Mietvertrag von „ca. 3.100m²“, wobei die gemietete Fläche diese Größe nach dem unstreitigen Parteivortrag auch tatsächlich aufweist.
Unter § 1 Nr. 2 des Vertrages ist weiter geregelt:
„Der Mieter darf das Mietobjekt nutzen zur Einrichtung und zum Betrieb einer Kfz-Werkstatt und die an das Kfz-Gewerbe angegliederten Nutzungsarten z.B. Spedition – Autoverleih.
Der Mieter verpflichtet sich, auf dem Mietgelände einen ordnungsgemäßen Kfz-Betrieb zu errichten. Die Kosten für Strom-, Wasser-, Abwasseranschluß werden vom Vermieter nicht erstattet. Für die errichtete Werkstatt sowie für die andere Bebauung zahlt der Vermieter bei Nachweis eine angemessene Entschädigung (s. § 16 Ziff. 3.)“.
Zudem heißt es unter § 9 Nr. 1 des Vertrages:
„Sofern der Mieter Elektrizität, Gas, Wasser oder Wärme benötigt, hat er die erforderlichen Maßnahmen auf seine Kosten zu treffen“.
Das Mietverhältnis begann gemäß § 6 Nr. 1 des Mietvertrages am 01.11.1985 und war auf die Dauer von 30 Jahren bis zum 31.10.2015 geschlossen. Zudem wurde dem Kläger ein Optionsrecht von „4 x je 5 Jahren“ zugestanden. Der Kläger verpflichtete sich in § 14 Nr. 1 des Vertrages, das Grundstück von Schutt, Müll und Bewuchs zu befreien. Dafür wurde ihm nach § 5 Nr. 1 des Mietvertrages die Mietzahlung vom 01.11. bis zum 31.12.1985 erlassen. Zudem heißt es unter § 16 Nr. 3 des Vertrages:
„ Alle übrigen Einrichtungen oder baulichen Anlagen, mit denen der Mieter das Mietobjekt versehen hat, darf er wegnehmen. […]
Die Vermieter übernehmen die vorhandenen Einrichtungen in Zusammenhang mit dem Kfz-Betrieb zum Zeitwerk [Anm.: gemeint ist „Zeitwert“] frühestens am 01.11.2015“.
Wegen der weitergehenden Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Bl. 26 ff d. A. verwiesen.
Der Kläger räumte das Grundstück auf und stellte die Versorgungsanschlüsse für Strom und Wasser her. Zudem baute er eine Kfz-Werkstatthalle, deren genaues Errichtungsdatum streitig ist. Er stellte 33 See-Container auf das Grundstück, von denen 2 Container unmittelbar mit einem Anbau der Werkhalle verbunden wurden und eine Außenwand ersetzten. Die Container nutzte der Kläger teilweise als Lager, zum Teil vermietete er sie auch an Dritte.
Die Beklagte zu 1. erwarb das streitgegenständliche Grundstück im Rahmen der Zwangsversteigerung. Mit Schreiben vom 29.12.2006 gegenüber dem Kläger erklärte sie, dass sie von ihrem Sonderkündigungsrecht gem. § 57a ZVG zum 31.03.2007 Gebrauch mache. Der Kläger wandte sich gegen die Kündigung, wurde aber durch Urteil des Landgerichts Bochum vom 24.07.2007 (18 O 136/07), welches nach Rücknahme der Berufung (30 U 150/07 OLG Hamm) am 29.02.2008 rechtskräftig wurde, zur Räumung verurteilt.
Der Kläger zahlte bis einschließlich Mai 2008 559,00 € Miete pro Monat für das gemietete Grundstück.
Mit Schreiben vom 10.05.2008 forderte die Beklagte zu 1. den Kläger zur Räumung und Rückgabe des Mietobjektes bis zum 30.05.2008 auf, berechnete ihm rückwirkend ab dem 01.04.2007 eine monatliche Nutzungsentschädigung für das Grundstück in Höhe von 3.100,00 € zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer und berief sich auf ihr Vermieterpfandrecht. Eine Räumung oder Zahlungen seitens des Klägers erfolgten auf das Schreiben nicht.
Die Beklagte zu 1. setzte die Räumung schließlich im Wege der Zwangsvollstreckung durch und ließ sich am 06.06.2008 durch einen Gerichtsvollzieher in den Besitz des vermieteten Grundstücks einweisen. Der Kläger ließ nach der Räumung die von ihm errichtete Kfz-Halle und 33 Seecontainer, von denen zwei mit der Halle verbunden waren, auf dem Grundstück zurück. Mit Schreiben vom 10.09.2008 und 06.10.2008 forderte die Beklagte zu 1. den Kläger erfolglos auf, u.a. die Seecontainer vom Grundstück zu entfernen.
Die Beklagte zu 1. vermietete die Kfz-Halle mit 400 m² Freifläche nach einiger Zeit des Leerstandes an einen Herrn I zum Mietzins von 1.100,00 €, wobei das Mietverhältnis nach wenigen Monaten endete. Ab Dezember 2009 vermietete die Beklagte zu 1. die Halle für 126,05 € netto Kaltmiete an einen Herrn K. Für die unbebauten Außenflächen kann - nach dem in 2. Instanz unstreitigen Parteivortrag - eine monatliche Miete in Höhe von 0,45 €/m² erzielt werden.
Der Kläger ist der Ansicht gewesen, gem. § 16 des Mietvertrages einen Anspruch gegen die Beklagten auf Erstattung des Zeitwertes der Kfz-Halle und der 33 Seecontainer zu haben. Hierzu hat er behauptet, die von ihm 1991 errichtete Kfz-Halle sowie die Seecontainer hätten – unter Berücksichtigung des Zustandes, in welchem der Kläger sie bei der Grundstücksräumung hinterlassen habe – einen Zeitwert von 119.000,00 €. Nach seiner Auffassung seien bei der Entschädigung auch die vom Kläger auf das Grundstück verbrachten See-Container zu berücksichtigen, weil diese im Zusammenhang mit der Nutzung des Grundstücks zum Betrieb des Kfz-Betriebes errichtet bzw. angeschafft worden seien.
Hilfsweise stützt er seine Klage auf Bereicherungsrecht und hat gemeint, ein solcher Anspruch ergebe sich daraus, dass die Beklagten nun früher als vertraglich vereinbart in den Genuss der Nutzung des Grundstücks mit der Halle und den Containern gekommen seien. Dieser Anspruch bestehe unabhängig und neben dem Aufwendungsersatzanspruch des Klägers und richte sich allein nach der Erhöhung des Ertragswertes der Mietsache für die Zeit, für die der Vermieter diese früher als vertraglich vorgesehen zu einem höheren Mietzins habe vermieten können. Der Kläger ist davon ausgegangen, dass die für die Beklagten erzielbaren Einnahmen (aufgrund der vom Kläger auf dem Grundstück geschaffenen Einrichtungen) für die Zeit von Juni 2008 bis Oktober 2035 bei 189.000,00 € lägen. Dementsprechend stützt er seinen Zahlungsantrag hilfsweise auf einen erstrangigen Teilbetrag dieser Gesamtforderung.
Im Übrigen hat der Kläger behauptet, er habe in den Jahren 2006 und 2007 jeweils über 3.000,00 € netto an Mieteinnahmen aus der teilweisen Vermietung der Container erzielt, die nunmehr auch die Beklagten realisieren könnten und würden. Es habe dem Willen und der Vorstellung des Klägers entsprochen, die Container als dauerhafte Nutzungseinheit mit der errichteten Werkstatthalle zu betrachten und zu nutzen. Er hat die Auffassung vertreten, die Container hätten demnach wie die Werkstatthalle als vom Kläger geschaffene Baulichkeit auf dem Grundstück verbleiben sollen. Damit seien die Container wesentlicher Grundstücksbestandteil und folglich Eigentum der Beklagten zu 1. geworden. Daher seien auch die gesamten von den Beklagten zu 1. erzielbaren Vermietungserlöse hinsichtlich der Container an den Kläger nach Bereicherungsrecht herauszugeben, zumindest aber die tatsächlich von den Beklagten vereinnahmten Mieten; daher hätten die Beklagten entsprechend Auskunft hierüber zu erteilen. Letztgenannte Einnahmen stünden dem Kläger hilfsweise auch als Nutzungsersatzansprüche nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses (§§ 987, 988, 990 BGB) zu.
Nachdem der Kläger ursprünglich mit dem am 16.10.2008 erlassenen und den Beklagten am 20.10.2008 zugestellten Mahnbescheid die Zahlung von 102.500,00 € verlangt hat, hat er seinen Antrag bei Abgabe des Verfahrens an das Streitgericht nach Widerspruch der Beklagten zum Teil zurückgenommen und zunächst nur noch die Zahlung von 36.000,00 € zuzüglich Verzugszinsen verlangt. Mit Schriftsatz vom 13.10.2011 hat er seine Klage zunächst um einen Auskunftsanspruch hinsichtlich der von den Beklagten ab dem 01.07.2008 erzielten Erlöse aus der Vermietung der Werkshalle und den Seecontainern erweitert.
Nachdem er seine Klage mit Schriftsatz vom 30.12.2011 (zugestellt am 28.02.2012) erneut erweitert hat, hat er schließlich beantragt,
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 119.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 36.000,00 € seit dem 12.04.2009 sowie aus weiteren 83.000,00 € seit dem 29.02.2012 zu zahlen;
sowie im Wege der Stufenklage
2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, ihm Auskunft darüber zu geben,
a.
a. welche Erlöse sie in der Zeit ab dem 01.07.2008 aus der Vermietung/Nutzungsüberlassung der auf dem Grundstück H-Straße #2, X aufstehenden Werkstatthalle nebst umliegendem Freigelände erzielt haben;
b. welche Erlöse sie in der Zeit ab 01.07.2008 aus der Vermietung/Nutzungsüberlassung der von ihm auf dem Grundstück H-Straße #2, X aufgestellten See-Container erzielt haben.
Im Hinblick auf die Stufenklage hat er zudem folgende weiteren Anträge angekündigt:
3. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, erforderlichenfalls die Richtigkeit und Vollständigkeit ihrer Angaben in Bezug auf die noch zu erteilende Auskunft an Eides Statt zu versichern;
4. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn nach erteilter Auskunft noch näher zu beziffernde Beträge nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen und zwar für den Zeitraum 08.06.2008 bis 31.10.2035.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie haben behauptet, die Kfz-Halle habe der Kläger bereits 1985 errichtet. Weder für die Halle noch für die Container liege – entgegen der ausdrücklichen vertraglichen Verpflichtung gem. § 1 Ziff. 3. des Mietvertrages – eine Baugenehmigung vor, so dass sie für die Beklagten wertlos seien.
Sie haben die Ansicht vertreten, das Aufstellen und (Unter-) Vermieten der Seecontainer stelle ohnehin keinen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar, weil diese Tätigkeiten nicht im Zusammenhang mit dem Kfz-Betrieb stünden. Im Übrigen seien die Container nach den Behauptungen der Beklagten mit Kunststoffmüll und Altreifen vollgestopft. Die Container hätten im Übrigen keinen Wert mehr, da sie alt und verrottet seien. Sie haben die Auffassung vertreten, die Container seien auch nicht in ihr Eigentum übergegangen; insofern habe sich der Kläger im vorliegenden Verfahren selbst (weiterhin) des Eigentums an den Containern berühmt. Darüber hinaus habe der Kläger sie nur zur vorübergehenden Nutzung, nämlich im Rahmen des zeitlich begrenzten Mietverhältnisses, auf das Grundstück verbracht. Schließlich sei die Gesamtnutzungsdauer der Container von fünf Jahren vorliegend auch schon vor Ablauf des Mietvertrages abgelaufen. Dementsprechend habe der Kläger die Container weiterhin vom Grundstück zu räumen; die Beklagten hätten insoweit allein aus Kostengesichtspunkten auf eine Zwangsräumung verzichtet.
Dem Kläger stünden auch im Hinblick auf § 544 BGB keine Ansprüche hinsichtlich etwaiger Mieteinnahmen bis zum Jahr 2035 zu, weil nach der vorgenannten – zwingend geltenden – Vorschrift Mietverträge nach Ablauf von 30 Jahren ohne Weiteres mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden könnten. Auf das Optionsrecht des Klägers komme es daher nicht an. Tatsächlich seien die Einnahmen der Beklagten aus dem streitgegenständlichen Grundstück auch deutlich geringer, als der Kläger es annehme.
Schließlich haben sich die Beklagten hinsichtlich der Klageerweiterung auf die Einrede der Verjährung berufen. Im Mahnverfahren habe der Kläger – unstreitig – lediglich einen vertraglichen Aufwendungsersatzanspruch gem. § 1 Nr. 2 i.V.m. § 16 Nr. 3 des Mietvertrages geltend gemacht. Etwaige Bereicherungsansprüche wären nach ihrer Ansicht im Hinblick auf die wirksame Kündigung bereits 2007 entstanden und damit mit Ablauf des Jahres 2010 verjährt. Selbst wenn auf die Rückgabe der Mietsache im Juni 2008 abzustellen sei, sei Verjährung eingetreten, weil der Schriftsatz vom 30.12.2011 mit der Klageerweiterung erst am 28.02.2012 und damit nicht mehr „demnächst“ i.S.d. § 167 ZPO zugestellt worden sei.
Ferner haben sie geltend gemacht, sie hätten gegen den Kläger einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe von 3.100,00 € monatlich für die 14 Monate zwischen Wirksamkeit der Kündigung und Räumung des Grundstücks. Eine Miete von 1,00 €/m² sei ortsüblich und von den Beklagten zu erzielen gewesen, wenn der Kläger ihnen den Besitz an dem Grundstück nicht vorenthalten hätte. Mit dieser Gegenforderung in Höhe von 43.400,00 € haben sie daher hilfsweise die Aufrechnung erklärt. Zudem haben sie gemeint, ihnen stünde ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Entfernung der Seecontainer zu.
Der Kläger ist der Ansicht gewesen, der Verjährungseinwand greife nicht. Die streitgegenständlichen bereicherungsrechtlichen Ansprüche kämen erst ab dem Zeitpunkt in Betracht, ab dem die Beklagten tatsächlich wieder Besitz an dem streitgegenständlichen Grundstück erlangt hätten. Verjährung sei daher frühestens mit Ablauf des Jahres 2011 eingetreten; die Klageerweiterung sei jedoch bereits am 30.12.2011 bei Gericht eingegangen und noch „demnächst“ i.S.d. § 167 ZPO zugestellt worden.
Hinsichtlich der Gegenforderungen hat der Kläger geltend gemacht, eine weitere Nutzungsentschädigung nicht zu schulden, weil er bis einschließlich Mai 2009 die vereinbarte Miete von 559,00 € gezahlt habe; dass eine darüber hinausgehende Miete ortsüblich sei, hat er bestritten; insbesondere weil die von ihm eingebrachten Bauten insoweit außer Betracht zu bleiben hätten.
Das Landgericht hat Beweis erhoben durch die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens betreffend den Verkehrswert der streitgegenständlichen Kfz-Halle sowie der ortsüblichen Miete hinsichtlich des streitgegenständlichen Grundstücks. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. M vom 30.06.2010 und das Ergänzungsgutachten vom 24.06.2011.
Das Landgericht hat mit seinem am 30.08.2012 verkündeten Urteil (in Verbindung mit dem Berichtigungsbeschluss vom 21.02.2013) die Beklagten verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger 23.000,-- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.04.2009 zu zahlen, Zug um Zug gegen Wegnahme der auf dem Grundstück H-Straße #1, X aufgestellten 33 See-Container. Die weitergehende Klage hat es abgewiesen.
Zur Begründung hat das Landgericht Folgendes ausgeführt:
Der Kläger habe gegen die Beklagten einen Entschädigungsanspruch in Höhe von 23.000,00 €, der jedoch nur Zug um Zug gegen Wegnahme der streitgegenständlichen Seecontainer von dem streitgegenständlichen Grundstück durchsetzbar sei. Weitergehende Ansprüche stünden dem Kläger unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.
Der Kläger habe gegenüber den Beklagten einen Aufwendungsersatzanspruch gem. den §§ 1 Ziff. 2., 16 Ziff. 3. des Mietvertrages in Höhe von 23.000,00 €.
Hier sei davon auszugehen, dass die Beklagten durch die Ersteigerung des streitgegenständlichen Grundbesitzes umfassend in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag vom 14.02.1985 eingetreten seien. Darüber hinaus bestünde dieser Aufwendungsersatzanspruch – entgegen dem Wortlaut in § 16 Ziff. 3. – auch schon vor dem 01.11.2015. Nur so sei die vertragliche Regelung der Parteien mit dem gesetzlich vorgegebenen Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG in Einklang zu bringen.
Jedenfalls habe der Kläger einen Anspruch auf Entschädigung in Höhe des Zeitwertes in Bezug auf die Kfz-Werkstatthalle, der nach dem überzeugenden Gutachten der Sachverständigen, dem sich das Landgericht anschließe, mit 23.000,00 € zu beziffern sei. Gegen die zuletzt in Bezug auf den Zeitwert der Kfz-Werkstatthalle getroffenen Feststellungen habe sich auch keine der Parteien mehr gewandt, die am Ende erhobenen Einwände des Klägers beträfen nur noch die Frage der Höhe der vermeintlich durch Vermietung des Grundstücks erzielbaren Erlöse.
Danach sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme von einem Zeitwert der Halle von 23.000,00 € auszugehen.
Soweit der Kläger – auf Grundlage der von ihm vorgelegten Privatgutachten – von einer Gesamtnutzungsdauer des Objekts von 50 Jahren ausgehe, überzeuge dies nicht. Gegen die Stellungnahmen beider vom Kläger beauftragten Privatsachverständigen spreche schon, dass beide Privatsachverständigen das streitgegenständliche Grundstück ebenso wenig wie die Werkstatthalle selbst besichtigt hätten und somit keine eigenen konkreten Feststellungen zum tatsächlichen (Bau)Zustand getroffen hätten.
Demgegenüber stehe dem Kläger aus dem streitgegenständlichen Mietvertrag ein Entschädigungsanspruch hinsichtlich der von ihm auf dem streitgegenständlichen Grundstück zurückgelassenen 33 Seecontainer nicht zu. Bei den Containern handele es sich nicht um bauliche Anlagen im Sinne des Mietvertrages.
Gem. § 1 Ziff. 2. des Vertrages habe der Kläger als Mieter das Mietobjekt „zur Einrichtung und zum Betrieb einer Kfz-Werkstatt und die an das Kfz-Gewerbe angegliederten Nutzungsarten z.B. Spedition – Autoverleih“ nutzen dürfen; er sei verpflichtet gewesen, „auf dem Mietgelände einen ordnungsgemäßen Kfz-Betrieb zu errichten“. Dass hierfür die streitgegenständlichen Seecontainer vom Kläger angeschafft und tatsächlich notwendig gewesen seien, erscheine schon sehr zweifelhaft. Zwar behaupte der Kläger Entsprechendes, aber allein der Umfang der von ihm behaupteten Einnahmen, die er aus der – vermeintlich nur gelegentlichen – Vermietung der Container erzielt habe, spreche eindeutig dagegen, dass die Vielzahl der vorhandenen Container tatsächlich (primär) dem Betrieb eines „ordnungsgemäßen Kfz-Gewerbes“ gedient habe. Unabhängig davon heiße es aber weiter ausdrücklich in § 1 Ziff. 2. des Mietvertrages, „Für die errichtete Werkstatt sowie für die andere Bebauung zahlt der Vermieter bei Nachweis eine angemessene Entschädigung (s. § 16 Ziff. 3.)“. Das Aufstellen von Seecontainern stelle offensichtlich keine Bebauung dar, gerade weil die Container jederzeit frei beweglich und umsetzbar bzw. an- oder abzutransportieren gewesen seien. Insoweit sei auch nicht ersichtlich, dass im vorliegenden Fall die Definition einer baulichen Anlage i.S.d. BauO NRW, auf die der Kläger zuletzt noch hinweise, für die Auslegung der Vertragsregelung maßgebend sein sollte. Auch aus § 16 Ziff. 3 Abs. 2 des Vertrages ergebe sich insoweit nichts anderes. Zwar sei darin von „vorhandenen Einrichtungen“ die Rede, die allerdings „in Zusammenhang mit dem Kfz-Betrieb“ stehen sollten. Das gelte – wie ausgeführt – für die Container nicht.
Der Kläger habe wegen der Seecontainer auch keinen Aufwendungsersatzanspruch gem. § 539 I BGB gegenüber den Beklagten. Sonstige (nützliche) Aufwendungen i.S.d. Vorschrift seien alle Maßnahmen des Mieters, die zumindest auch der Mietsache zugutekämen. Hierzu gehörten Maßnahmen, die dem Erhalt der Mietsache oder der Verbesserung des Vertragsgebrauchs (Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen, An- und Ausbauten etc.) dienten. Selbst wenn man vorliegend davon ausginge, dass das Aufstellen der Seecontainer eine solche Aufwendung darstellen würde – was schon sehr zweifelhaft sei –, bestünde ein Ersatzanspruch des Klägers insoweit entsprechend den Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag nur, wenn er mit Fremdgeschäftsführungswillen, also für den Vermieter oder zu Gunsten der Mietsache gehandelt habe und die Aufwendungen somit dem wirklichen oder dem mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprächen (§ 683 S. 1 BGB) und nicht nur im eigenen Interesse vorgenommen worden seien. Oder die Aufwendungen müssten der Erfüllung einer im öffentlichen Interesse liegenden Pflicht, z.B. einer baubehördlichen Auflage, gedient haben (§ 683 S. 2 BGB, § 679 BGB), oder sie müssten vom Vermieter genehmigt worden sein (§ 684 S. 2 BGB), wobei die bloße Duldung einer Maßnahme, die der Vermieter untersagen könnte, noch nicht ausreiche. Hierfür sei jedoch nichts ersichtlich oder vom Kläger vorgetragen.
Schließlich habe der Kläger auch keinen bereicherungsrechtlichen Ersatzanspruch in Bezug auf die Container, weil diese angeblich gem. §§ 94, 946 BGB in das Eigentum der Beklagten übergegangen wären.
Hier sei schon nicht ersichtlich, dass die Voraussetzungen eines solchen Eigentumserwerbs auf Seiten der Beklagten gegeben seien.
Unabhängig davon ergäbe sich aus einem solchen Eigentumsverlust zwar grundsätzlich ein Entschädigungsanspruch gem. § 951 BGB. Dieser richte sich aber gerade nicht nach den Kosten der Verbringung, dem Sachwert oder dem Arbeitsaufwand. Vielmehr bestehe dieser Anspruch ggf. in Höhe der nach objektiven Gesichtspunkten zu beurteilenden Steigerung des Verkehrswertes des Grundstücks. Den Maßstab für den Entschädigungsanspruch bilde also die objektive Wertsteigerung, die das Grundstück ggf. infolge Erhöhung seiner Ertragsfähigkeit durch die Bebauung erfahren habe. Hierzu trage der Kläger aber gerade nichts vor und insoweit ergäben sich aus den vorliegenden Gutachten auch keine Anhaltspunkte, wie viel das streitgegenständliche Grundstück tatsächlich mehr wert sein könnte durch die vorhandenen Seecontainer.
Hilfsweise stütze der Kläger seinen Zahlungsanspruch aber auch noch auf einen „erstrangigen Teilbetrag“ aus denjenigen Einnahmen, die die Beklagten aufgrund der vom Kläger auf dem Grundstück geschaffenen Werte von Juni 2008 bis Oktober 2035 erzielen könnten; diese beziffere er mit 189.000,00 €. Auch diese Hilfsbegründung rechtfertige jedoch keinen höheren Zahlungsanspruch des Klägers gegenüber den Beklagten.
Zwar verweise der Kläger grundsätzlich zu Recht auf die Rechtsprechung, die davon ausgeht, dass dem Mieter bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses ein Bereicherungsanspruch zustehen könne, wenn der Vermieter so vorzeitig in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswertes des Mietobjektes gelange.
Allerdings sei ein solcher etwaiger Anspruch des Klägers im Wesentlichen verjährt. Insoweit hätten sich die Beklagten mit Erfolg in Bezug auf die nachträgliche Klageerweiterung auf den Einwand der Verjährung berufen. Bereicherungsansprüche unterlägen grundsätzlich der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Die Frist beginne nach dem allgemeinen Grundsatz des § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden sei und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt habe oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Bereicherungsansprüche entstünden zu dem Zeitpunkt, in dem sämtliche Tatbestandsmerkmale erfüllt seien. Danach sei der Bereicherungsanspruch des Klägers vorliegend zum Zeitpunkt der Wirksamkeit der Kündigung (31.03.2007) und nicht erst zum Zeitpunkt der tatsächlichen Räumung des Grundstücks durch den Kläger (06.06.2008) entstanden. Aus der vorgenannten Rechtsprechung ergebe sich, dass der im Wege einer Neuvermietung erzielte Mietzins zwar ein wichtiges Indiz für die Höhe der Bereicherung sein könne, aber nicht Voraussetzung für einen Bereicherungsanspruch sei. Maßgeblich sei nicht die tatsächliche Vermietung, sondern die konkrete Vermietbarkeit zu einem höheren als dem bisherigen Mietzins. Für die Höhe des Anspruchs sei also darauf abzustellen, inwieweit der Ertragswert des Mietobjekts objektiv erhöht worden sei. Grundsätzlich komme es zu dessen Ermittlung darauf an, welchen Mietzins der Vermieter nach dem objektiven Wert der Räume beim Nachmieter hätte erzielen können. Demzufolge entstehe dann der Bereicherungsanspruch des Klägers aber bereits mit der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses, d.h. mit Ablauf des 31.03.2007. Die tatsächliche Vermietung des Grundstücks und tatsächliche Realisierung des etwaig erhöhten Mietzinses sollten für die Ermittlung der Bereicherung nicht maßgeblich sein; dann könne es auch keinen Unterschied machen, dass – und weshalb – die Beklagten den etwaig durch die Investitionen erhöhten Mietzins tatsächlich nicht realisiert hätten (hier durch die Nichträumung des Klägers). Ggf. hätte der Kläger den Beklagten – wie diese es vorliegend im Verfahren im Rahmen der Hilfsaufrechnung auch geltend machen (s.u.) – auch eine etwaig aufgrund der Investitionen erhöhte Miete gem. § 546a Abs. 1 2. Alt. BGB als Nutzungsentschädigung zu ersetzen (wobei die Beklagten dann im Gegenzug die entsprechende Bereicherung wiederum an den Kläger herauszugeben hätten). Damit komme es vorliegend auf den Zeitpunkt, zu dem der Kläger schlussendlich tatsächlich das Mietobjekt geräumt hat, für die ggf. von den Beklagten zu ersetzende Bereicherung nicht an, sodass ein etwaiger Bereicherungsanspruch des Klägers mit Ablauf des Jahres 2010 verjährt sei. Der Ablauf der Verjährungsfrist sei auch durch die Klageerweiterung nicht (mehr) gem. § 204 I Nr. 1 oder Nr. 3 BGB gehemmt worden. Insoweit seien Gegenstand des Mahnverfahrens unstreitig ausschließlich Aufwendungsersatzansprüche gem. § 1 Ziff. 2. i.V.m. § 16 Ziff. 3. des Mietvertrages gewesen. Auch im vorliegenden Verfahren habe der Kläger sein Begehren (zunächst) ausschließlich auf die vertraglichen Regelungen gestützt. Erst mit Schriftsatz vom 21.09.2009 habe der Kläger sein Zahlungsbegehren erstmals hilfsweise auf einen Bereicherungsanspruch wegen vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses gestützt, ohne dass er dabei jedoch seinen Bereicherungsanspruch in irgendeiner Weise beziffert habe. Zu diesem Zeitpunkt sei (noch) ein Zahlungsanspruch des Klägers in Höhe von (nur) 36.000,00 € rechtshängig gewesen. Dementsprechend sei der Ablauf der Verjährungsfrist hinsichtlich eines etwaigen Bereicherungsanspruchs, soweit er den primär geltend gemachten Aufwendungsersatzanspruch aus §§ 1 Ziff. 2., 16 Ziff. 3. des Mietvertrages übersteige, nicht gem. § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt gewesen. Die Klageerweiterung in Bezug auf den Zahlungsanspruch sei schließlich erst mit Schriftsatz vom 30.12.2011 erfolgt und damit nach Ablauf der für den Bereicherungsanspruch geltenden Verjährungsfrist, so dass diese keine Hemmungswirkung mehr entfalte.
Auch soweit sich der Kläger hilfsweise auf diesen Bereicherungsanspruch – soweit dieser nicht verjährt sei – zur Begründung seines Zahlungsbegehrens stütze, sei die Klage jedoch unbegründet. Der Kläger habe einen solchen Anspruch nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. Er beziffere diesen Anspruch insgesamt mit 189.000,00 € und berufe sich dabei auf die Feststellung eines Privatsachverständigen, dass es sich dabei um den Mietzins handele, der aus dem streitgegenständlichen Grundstück „in dem vom Kläger geschaffenen Zustand im Zeitraum vom 09.06.2008 bis 31.10.2035“ erzielbar sei. Dabei lasse er jedoch die folgenden, für die Bezifferung eines solchen Anspruchs maßgebenden Grundlagen außer Acht:
Zwar weise der Klägervertreter zutreffend darauf hin, dass der Bereicherungsanspruch durchaus neben einem Aufwendungsersatzanspruch, wie ihn der Kläger vorrangig geltend mache, bestehen könne; jedoch könne er keinesfalls gänzlich unabhängig von diesem bestehen. Insofern beachte die Klägerseite bei ihrer Argumentation nicht, dass nach der eindeutigen Regelung im Mietvertrag die Beklagten bei (regulärem) Ablauf des Mietverhältnisses „die vorhandenen Einrichtungen in Zusammenhang mit dem Kfz-Betrieb zum Zeitwert“ zu übernehmen gehabt hätten. Dementsprechend bekomme (und verlange) der Kläger ja auch eine Entschädigung für die Halle (und die Container) nach deren Wert zum Zeitpunkt der vorzeitigen Vertragsbeendigung, nicht den Wert, den diese Gegenstände bei Beendigung des Mietvertrags 2015 oder sogar 2035 gehabt hätten. Dementsprechend müsse die vorzeitig aufgrund der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses zu leistende (höhere) Entschädigung jedenfalls im Rahmen des geltend gemachten Bereicherungsanspruchs berücksichtigt werden, denn insoweit seien die Beklagten offensichtlich gerade nicht bereichert. Dies berücksichtige der Kläger in seiner Berechnung an keiner Stelle. Eine Bereicherung der Beklagten durch die Seecontainer, die der Kläger bei seiner Berechnung ausdrücklich berücksichtige, liege jedenfalls nicht vor, weil der Kläger als deren Eigentümer verpflichtet sei, diese vom Grundstück zu entfernen. Weiterhin beachte der Kläger bei seiner Berechnung und Argumentation nicht, dass die von den Beklagten etwaig zu ersetzende Bereicherung allenfalls in Höhe der Erhöhung des Ertragswertes bestehen könne, soweit diese auf die Investitionen des Klägers zurückzuführen sei. Unberücksichtigt müsse also das bleiben, was der Kläger bis zum Ablauf des Mietvertrages ohnehin an die Beklagten als Miete zu zahlen gehabt hätte bzw. was die Beklagten ggf. ohne die Investitionen des Klägers an Miete für das Grundstück erlangt hätten. Beides bleibe jedoch bei der Berechnung, auf die sich der Kläger zur Begründung seines Bereicherungsanspruchs stütze, außer Betracht. Weiterhin habe der Kläger bei seiner (hilfsweisen) Anspruchsbegründung § 544 BGB nicht beachtet. Danach seien nicht nur solche Mietverträge kündbar, die von vornherein für eine längere Zeit als dreißig Jahre abgeschlossen worden seien, sondern nach Ablauf der Dreißig-Jahres-Frist auch solche Mietverhältnisse, die der Mieter durch vor Beginn der Frist eingeräumte Optionen über diese Zeitgrenze hinaus einseitig verlängert habe. Das bedeute, selbst wenn der Kläger von seinen Verlängerungsoptionen gem. § 6 Ziff. 1. des Mietvertrages Gebrauch gemacht hätte, hätten die Beklagten den Vertrag nach Ablauf von 30 Jahren jederzeit zum Quartal (§ 580a BGB) ordentlich kündigen können. Demzufolge fehle der Berechnung des Klägers, die ohne weiteres von einer Dauer des Mietverhältnisses bis Oktober 2035 ausgehe, schon im Wesentlichen die Grundlage.
Der Zahlungsanspruch des Klägers in Höhe von 23.000,00 € sei nicht durch die von den Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung mit einem ihnen vermeintlich zustehenden Nutzungsentschädigungsanspruch in Höhe von 43.400,00 € (14 Monate x 3.100,00 €) gem. § 546a BGB erloschen. Zwar sei der Kläger gegenüber den Beklagten – unstreitig – dazu verpflichtet, für die Zeit vom 31.03.2007 (Ende des Mietverhältnisses) bis zum 06.06.2008 (tatsächliche Räumung des Grundstücks) gem. § 546a BGB als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete zu zahlen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich sei. Wie sich aus der Berechnung der Beklagten ergebe, verlangten diese aber „nur“ die Nutzungsentschädigung bis einschließlich Mai 2008. Ebenfalls unstreitig habe der Kläger aber für die Zeit bis einschließlich Mai 2008 die bis dahin aufgrund des Mietvertrages geltende Miete in Höhe von 559,00 € monatlich bezahlt. Jedenfalls seien die Beklagten dem entsprechenden Vortrag des Klägers an keiner Stelle entgegen getreten. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sei jedoch nicht nachgewiesen, dass im relevanten Zeitraum eine über 559,00 € hinausgehende Miete für das Mietobjekt ortüblich gewesen wäre, sodass der Kläger den Beklagten einen höheren als den bereits geleisteten Betrag zu erstatten hätte.
Mit Erfolg beriefen sich die Beklagten jedoch gegenüber dem Zahlungsanspruch des Klägers auf ein Zurückbehaltungsrecht, bis dieser die Container von dem streitgegenständlichen Grundstück geräumt habe. Ein solches Zurückbehaltungsrecht zugunsten der Beklagten bestehe nach § 273 BGB. Vorliegend habe der Kläger – wie ausgeführt – aufgrund des Mietvertrages vom 14.02.1985 einen Entschädigungsanspruch gegenüber den Beklagten wegen der von ihm auf dem Mietgrundstück errichteten Werkstatthalle. Demgegenüber hätten die Beklagten gegenüber dem Kläger aufgrund desselben Mietvertrages einen Anspruch auf Räumung des Grundstücks von den dort vom Kläger zurückgelassenen Seecontainern (§ 546 I BGB). Da die Container nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und damit Eigentum der Beklagten geworden seien, sei kein Rechtsgrund ersichtlich, weshalb der Kläger diese nicht vom Grundstück räumen müssen sollte.
Hinsichtlich des im Rahmen der Stufenklage geltend gemachten Auskunftsanspruchs sei die Klage unbegründet. Dem Kläger stünden die geltend gemachten Auskunftsansprüche unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.
Der Kläger begründe sein Begehren mit ihm (vermeintlich) zustehenden Bereicherungs- bzw. Nutzungsersatzansprüchen nach dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis. Insoweit verlange er Auskunft von den Beklagten über die Mieteinnahmen, die diese aus der Vermietung des Grundstücks (nebst Werkstatthalle) und der Seecontainer seit dem 01.07.2008 erzielt hätten, um auf dieser Grundlage etwaige Ansprüche hinsichtlich der Mieteinnahmen bis 2035 beziffern zu können. Einzig in Betracht käme vorliegend ein Auskunftsanspruch des Klägers aus § 242 BGB. Dieser bestehe jedoch nicht. Eine allgemeine, nicht aus besonderen Rechtsgründen abgeleitete Rechtspflicht zur Auskunftserteilung gebe es nicht. Auch gebe es keinen allgemeinen Auskunftsanspruch eines Klägers, um Beweismittel zu gewinnen. Nur ausnahmsweise könne deshalb nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) für den Schuldner eine Auskunftspflicht bestehen, wenn sich aus der “Natur der Sache“ oder dem “Wesen des zugrundeliegenden Rechtsverhältnisses“ ergebe, dass der Berechtigte in entschuldbarer Weise über das Bestehen und den Umfang seines Rechts im Ungewissen und deshalb auf die Auskunft angewiesen sei, der Verpflichtete aber in der Lage sei, unschwer solche Auskünfte zu erteilen, die zur Beseitigung jener Ungewissheit geeignet seien, und dadurch nicht unbillig belastet werde. Allerdings setze die Auskunftspflicht als Nebenpflicht grundsätzlich einen dem Grunde nach feststehenden Leistungsanspruch voraus. Die anspruchsbegründenden Merkmale des Anspruchs müssten also gegeben sein, lediglich der Anspruchsinhalt dürfe offen sein.
Zunächst stütze der Kläger sein Begehren – wie bereits mehrfach erwähnt – auf den Bereicherungsanspruch gem. § 812 I 1, 2. Alt. BGB, bezogen auf den Mietmehrerlös, den die Beklagten infolge der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages aufgrund der vom Kläger erbrachten Investitionen erzielen könnten. Dem Grunde nach bestehe dieser Anspruch, wenn auch nur in Bezug auf die Werkstatthalle und nicht hinsichtlich der Seecontainer (s.o.). Allerdings sei der Kläger zur Begründung und Bezifferung dieses Anspruchs nicht auf die von ihm geforderte Auskunft angewiesen, sodass ein Auskunftsanspruch nach § 242 BGB nicht bestehe. Schließlich beziffere er diesen Anspruch selbst schon auf Grundlage des Privatgutachtens mit 189.000,00 €. Insofern sei nicht ersichtlich, weshalb der Kläger dennoch/darüber hinaus entsprechende Auskunft von den Beklagten verlange. Im Übrigen sei nach der Rechtsprechung in Bezug auf diesen Bereicherungsanspruch gerade nicht maßgebend, welche tatsächlichen Mieteinnahmen die Beklagten nach Beendigung des Mietverhältnisses gemacht hätten. Ausschlaggebend für die Bezifferung der Bereicherung sei allein, inwieweit der Ertragswert des Mietobjekts objektiv erhöht worden sei. Grundsätzlich komme es zu dessen Ermittlung also darauf an, welchen Mietzins der Vermieter nach dem objektiven Wert der Räume beim Nachmieter hätte erzielen können. Der im Wege einer Neuvermietung tatsächlich erzielte Mietzins sei insoweit allenfalls ein wichtiges Indiz für die Höhe der Bereicherung, aber nicht Voraussetzung für einen Bereicherungsanspruch.
Weiterhin hilfsweise berufe sich der Kläger – allerdings wohl nur in Bezug auf die Seecontainer – auf einen Nutzungsentschädigungsanspruch gem. §§ 987, 988, 990 BGB. Ein solcher Anspruch des Klägers bestehe jedoch bereits dem Grunde nach nicht, sodass auch insoweit ein Auskunftsanspruch nach § 242 BGB ausscheide. Grundsätzliche Voraussetzung wäre, dass der Kläger Eigentümer der Container und die Beklagten deren Besitzer wären. Hiervon sei zwar auszugehen. Jedoch hätten die Beklagten in Bezug auf die Seecontainer ein Recht zum Besitz. Die §§ 987 bis 993 BGB seien in Bezug auf den berechtigten Besitzer, dessen Besitzrecht noch fortdauere, aber mangels Vindikationslage nicht anwendbar. Gebe der Mieter nach Vertragsbeendigung die Mietsache mit in seinem Eigentum verbliebenen Einrichtungen zurück, so sei der Vermieter dem bisherigen Mieter gegenüber zum Besitz dieser Einrichtungen berechtigt, bis Duldung der Wegnahme verlangt werde. Dass der Kläger bisher zu irgendeinem Zeitpunkt einmal die Container vom streitgegenständlichen Grundstück habe entfernen wollen, den Beklagten gegenüber also die Duldung der Wegnahme verlangt habe, sei nicht ersichtlich. Vielmehr mache der Kläger geltend, er sei überhaupt nicht zur Entfernung der Container verpflichtet, weil diese von den Beklagten aufgrund der Vereinbarungen im Mietvertrag gegen Zahlung einer Zeitwertentschädigung zu übernehmen seien bzw. als wesentliche Grundstücksbestandteile in deren Eigentum übergegangen seien.
Die Stufenklage des Klägers sei damit insgesamt unbegründet.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er in Erweiterung seines ursprünglichen Zahlungsantrags um 13.500,00 € die Zahlung weiterer 109.500,00 € nebst Zinsen begehrt. Die Abweisung der Stufenklage greift der Kläger indes nicht mit der Berufung an.
Der Kläger macht unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vortrags insbesondere geltend, dass sich das Landgericht nicht hinreichend mit der erheblichen Differenz der Ergebnisse der gerichtlichen Sachverständigen und der von ihm beauftragten Privatgutachter beschäftigt habe. Das gerichtliche Sachverständigengutachten sei aus verschiedenen Gründen nicht zutreffend:
Die Sachverständige lege offensichtlich falsche Wertermittlungsgrundsätze zu Grunde. Das Gutachten sei wohl rückdatiert worden, um den Stichtag 30.06.2010 einzuhalten und es noch an der alten Wertermittlungsverordnung (WertV 88) auszurichten. Tatsächlich habe die Sachverständige aber die ab dem 01.07.2010 in Kraft getretene Immobilien-Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2010) zugrundelegen müssen.
Die Sachverständige gehe unzutreffend davon aus, dass die Kfz-Halle bereits im Jahr 1988 fertiggestellt worden sei. Allein aus dem Umstand, dass die Baugenehmigung zu diesem Zeitpunkt erteilt worden sei, könne nicht auf eine Fertigstellung im selben Jahr geschlossen werden, zumal die Rohbauabnahme erst nachweislich am 27.10.1989 durchgeführt worden sei. Der Kläger habe die Kfz-Halle in Eigenbauweise errichtet und die Arbeiten nicht innerhalb eines Jahres abgeschlossen. Vielmehr sei die Halle im Jahr 1991 fertiggestellt worden.
Die gerichtliche Sachverständige gehe unzutreffend davon aus, dass das Objekt – wie von den Privatgutachtern des Klägers angenommen - keine Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren gehabt habe. Wenn die gerichtliche Sachverständige zu einer geringeren Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren komme, hätte sie dies eingehender begründen müssen.
Die Sachverständige habe das Gebäude bei der Wertermittlung in eine falsche Gebäudeklasse im Sinne der Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) eingeordnet. Sie hätte davon ausgehen müssen, dass es sich um ein Haus mit einem Aufenthaltsraum und sanitären Anlagen sowie Heizungen gehandelt habe. Die in den NHK 2000 angesetzten Werte für Industriegebäude mit oder ohne Sozialräume unterschieden sich eklatant, so dass der tatsächlich vorhandene Aufenthaltsraum habe berücksichtigt werden müssen.
Das Landgericht habe die Sachverständige rechtsfehlerhaft damit betraut, die Größe der vermieteten Fläche anhand eines Planes zu berechnen. Es sei nicht rechtens, dass die Sachverständige eine Grundstücksgröße von 2460 m² dem Gutachten zu Grunde gelegt habe, obwohl die Grundstücksgröße von 3100 m² zwischen den Parteien unstreitig gewesen sei.
Die Sachverständige habe sich auch nicht mit den Voraussetzungen der Entwässerung des Grundstücks auseinandergesetzt und nur dazu angeführt, dass keine Angaben diesbezüglich vorlägen. Die Sachverständige habe den Sachverhalt insoweit aufklären und berücksichtigen müssen, dass eine Entwässerung des Grundstücks nur deshalb nicht gewährleistet gewesen sei, weil die Beklagten sich geweigert hätten, das Grundstück an die städtische Mischwasserkanalisation anzuschließen.
Schließlich habe die Sachverständige die Kosten der Baumängel, die sie wertmindernd berücksichtigt habe, nicht hinreichend aufgeschlüsselt.
Der Kläger habe gegen die Beklagten auch einen Anspruch auf Wertersatz für die zurückgelassenen Container. Das Landgericht habe fehlerhaft die Zugehörigkeit der Container zum Kfz-Betrieb verneint. Es dränge sich auf, dass ein solches Unternehmen Lagerplatz brauche. Der Kläger habe ausführlich dargelegt, dass er seine eigenen Gegenstände in einigen der Container gelagert habe. Es sei ihm überlassen gewesen, in welcher Weise er seine Lager errichte. Auch die Mieter des Klägers hätten die Container im weitesten Sinne für Kfz-ähnliche Betriebe genutzt.
Bei den Containern handele es sich entgegen der fehlerhaften Ansicht des Landgerichtes auch um eine Bebauung im Sinne des Mietvertrages. Das Landgericht habe nicht versucht, den wirklichen Parteiwillen zu erforschen. Der Kläger habe das Risiko der Erschließung des gemieteten Grundstücks übernehmen sollen und alle damit verbundenen Kosten zu tragen gehabt. Dafür habe er im Anschluss an den Mietvertrag alles auf dem Gelände belassen dürfen, was er errichtet habe, sofern es sich nicht gerade um Unrat gehandelt habe. Als die Parteien bei Vertragsschluss die Begrifflichkeit „Bebauung“ gewählt hätten, hätten sie nichts anderes gemeint als sämtliche Vorrichtungen, die der Mieter zum Betrieb seines Unternehmens errichtet habe. Die Parteien hätten vor diesem Hintergrund – ohne sich Gedanken zu machen – abwechselnd die Begriffe „Bebauung“, „bauliche Anlage“ und „Einrichtung“ gewählt. Auf den Begriff der Bebauung alleine komme es also nicht an. Das Landgericht hätte sich vertieft damit auseinandersetzen müssen, wie diese Begriffe zu verstehen sein.
Der Kläger habe gegen die Beklagten auch einen Anspruch auf Aufwendungsersatz aus § 539 BGB, da die Aufwendungen der Mietsache zugutegekommen seien. Das Landgericht habe sich rechtsfehlerhaft darauf zurückgezogen, der Kläger habe bei der Errichtung nur im eigenen Interesse und nicht dem mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprechend gehandelt. Der Kläger sei berechtigt und verpflichtet gewesen, einen Kfz-Betrieb auf dem Gelände zu errichten und zu führen. Die Container hätten gerade im Zusammenhang mit diesem Betrieb gestanden. Außerdem hätten die Container nach Vertragsbeendigung durch die Vermieter weitergenutzt werden können, weshalb der Kläger auch dem mutmaßlichen Willen der Beklagten entsprochen hätte, als er sie errichtet und als bauliche Anlagen zurückgelassen habe. Durch die Nutzung der Container hätten die Beklagten auch letztlich deren Errichtung nach § 684 S. 2 BGB genehmigt.
Entgegen der Ansicht des Landgerichts bestehe keine Pflicht des Klägers, die Container vom Grundstück zu entfernen, weshalb auch die Zug-um-Zug-Verurteilung aufzuheben sei. Die Beklagten könnten vom Kläger schon deshalb keine Räumung der Container nach § 546 BGB begehren, weil diese Vorschrift vertraglich dadurch abbedungen worden sei, dass der Kläger die baulichen Anlagen auf dem Grundstück habe zurücklassen dürfen. Die Container seien spätestens nach Ausübung des Wahlrechts durch den Kläger in das Eigentum der Beklagten übergegangen.
Nach Auffassung des Klägers seien die Container allerdings schon früher in das Eigentum der Beklagten übergegangen, da der Kläger sie mit dem Grundstück verbunden habe.
Da die Beklagten trotz Räumungstitels bisher nichts unternommen hätten, um ihren angeblichen Räumungsanspruch durchzusetzen, sei ihnen die Berufung hierauf auch nach Treu und Glauben verwehrt.
Vorsorglich werde der Zahlungsanspruch des Klägers darauf gestützt, dass er einen bereicherungsrechtlichen Anspruch gegen die Beklagten wegen der Erhöhung des Ertragswertes aufgrund der vorzeitigen Vertragsbeendigung habe. Das Landgericht habe zutreffend diesen Anspruch dem Grunde nach bejaht, sei aber rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass der Bereicherungsanspruch nicht unabhängig vom primären Aufwendungsersatzanspruch geltend gemacht werden könne und deshalb durch den Primäranspruch abgegolten sei. Hierbei übersehe das Landgericht, dass es dem Kläger nur 23.000 € für den (vermeintlichen) Zeitwert der Kfz-Halle zugesprochen habe und die darüber hinaus getätigten Investitionen unberücksichtigt geblieben seien, insbesondere diejenigen im Hinblick auf die Errichtung der Container. Irrig meine das Landgericht, der Kläger habe in diesem Zusammenhang seinen Anspruch nicht substantiiert dargelegt. Der Kläger habe vielmehr den Ertragswert mit Vorlage eines Privatgutachtens ziemlich genau beziffert und so die Ausführungen der Sachverständigen widerlegt. Wenn das Landgericht nunmehr die Notwendigkeit gesehen habe, den Zeitwert der baulichen Anlagen auf die Ertragswerterhöhung anzurechnen, so hätte das Landgericht dies - gegebenenfalls unter Zuhilfenahme eines Sachverständigen – selbst machen müssen. Sofern das Landgericht der Auffassung sei, es fehle an entsprechendem Vortrag und Beweisantritt des Klägers, habe es hierauf hinwirken müssen. Schließlich sei die Ansicht des Landgerichts deshalb fehlerhaft, weil auch denkbar sei, dass die Ertragswerterhöhung den Zeitwert übersteige.
Soweit der Bereicherungsanspruch den mit der Anspruchsbegründung vom 10.03.2009 anhängig gemachten Anspruch in Höhe von 36.000 EUR übersteige, sei dieser auch durchsetzbar und nicht verjährt. Die für die Verjährung des Bereicherungsanspruchs maßgebliche Frist habe erst mit Schluss des Jahres 2008 begonnen, da der Kläger erst nach rechtskräftiger Beendigung des Räumungsrechtsstreits sichere Kenntnis davon gehabt habe, dass er das Grundstück habe räumen müssen. Den Ausgang dieses Rechtsstreits habe der Kläger abwarten dürfen. Somit seien die Bereicherungsansprüche des Klägers frühestens mit Ende des Jahres 2011 verjährt. Der Ablauf der Verjährung sei durch die Klageerweiterung gehemmt worden, da dieser Schriftsatz bereits am 30.12.2011 bei Gericht eingegangen sei. Der Kläger habe sodann auch alles Erforderliche getan, damit die Klage „demnächst“ habe zugestellt werden können. Das Anfordern der Kostenvorschüsse habe der Kläger abwarten dürfen. Er habe schließlich innerhalb von zwei Wochen die Vorschüsse bei der Gerichtskasse eingezahlt und somit seiner Pflicht Genüge getan.
Die Beklagten könnten den klägerischen Anspruch auch nicht mittels einer Aufrechnung zu Fall bringen. Es habe nämlich kein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB für den Zeitraum vom 31.03.2007 bis zum 06.06.2008 bestanden. Den Beklagten habe nämlich jedenfalls der für einen Entschädigungsanspruch notwendige Nutzungswille gefehlt. Der Kläger habe, ohne dass dies von den Beklagten bestritten worden sei, dargelegt, dass das Grundstück mindestens ein halbes Jahr nach Freigabe ungenutzt geblieben sei. Eine weitere Nutzung des Grundstücks sei noch nicht einmal behauptet worden. Insofern wäre es aber Sache der Beklagten gewesen, darzulegen und zu beweisen, dass das Grundstück ab dem 01.04.2007 wieder hätte vermietet werden können. Schließlich hätten die Parteien einvernehmlich konkludent das Mietverhältnis fortgesetzt, so dass es an einem Vorenthalten fehle. Der Kläger habe auch nicht die ortsübliche Miete geschuldet, da man sich vorher darauf verständigt habe, dass er die vereinbarte Miete weiter zu zahlen habe.
Der Kläger beantragt unter teilweiser Abänderung des landgerichtlichen Urteils,
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger weitere 109.500,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 13.000,00 € seit dem 12.04.2009 sowie aus weiteren 96.500,00 € seit dem 29.02.2012 zu zahlen,
2. das Urteil insoweit aufzuheben, als die erstinstanzliche Verurteilung lediglich Zug-um-Zug erfolgt ist.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung des Klägers zurückzuweisen.
Für den Fall, dass dem vorrangig gestellten Antrag auf Zurückweisung der Berufung des Klägers nicht entsprochen werde, haben sich die Beklagten dieser Berufung im Wege einer Hilfsanschlussberufung angeschlossen und beantragen insoweit,
die Berufung aufgrund der in 1. Instanz von den Beklagten zur Aufrechnung gestellten Nutzungsansprüchen gemäß § 546a BGB zurückzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Hilfsanschlussberufung der Beklagten zurückzuweisen.
Die Beklagten verteidigen im Kern das landgerichtliche Urteil und machen geltend, dass sie dem Kläger nach dem Mietvertrag keinen weiteren Wertersatz für die Errichtung der Halle über den zuerkannten Betrag hinaus schuldeten. Für die See-Container sei kein Wertersatz zu leisten, weil es sich um keine Bebauung im Sinne von § 1 Nr. 2 des Mietvertrages handele. Der Vertrag habe gerade nicht vorgesehen, dass alles habe auf dem Gelände bleiben dürfen, was der Kläger errichtet habe. Das Landgericht habe insoweit auch einen Aufwendungsersatzanspruch aus § 539 BGB zutreffend abgelehnt.
Der Kläger trage zum Wert der Halle und demjenigen der See-Container widersprüchlich vor; insbesondere gelange das zunächst von ihm eingeholte Privatgutachten des Sachverständigen A zu deutlich geringeren Sachwerten. Die verrotteten Container hätten keinen Wert mehr und könnten nur noch entsorgt werden.
Die Einwendungen des Klägers gegen das Gutachten der gerichtlichen Sachverständigen seien nicht begründet; insbesondere habe sich diese hinreichend mit den Privatgutachten des Klägers auseinandergesetzt. Die gerichtliche Sachverständige habe keine falschen Wertermittlungsgrundsätze zugrunde gelegt, sondern eine stichtagsbezogene Bewertung auf den 30.06.2010 mit den zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften durchgeführt. Auch hätte sich bei Berücksichtigung der ImmoWertV 2010 kein anderer Sachwert für die Halle ergeben.
Die Werkhalle sei tatsächlich schon im Jahr 1988 fertig gestellt gewesen. Die Sachverständige habe diesen Fertigstellungstermin unter Berücksichtigung ihrer Erfahrung plausibel dargelegt. Auch die von der Sachverständigen angenommene Gesamtnutzungsdauer sei im Hinblick auf den persönlichen Eindruck, den sie vom Gebäude gewonnen habe, plausibel und stimme zudem mit den Annahmen des ersten Privatgutachtens des Klägers des Sachverständigen A überein. Die Beklagten hätten das Gebäude auch nicht verwahrlosen lassen und Heizkörper ausgebaut; vielmehr sei ein Heizkörper eingebaut und das Dach gedeckt und abgedichtet worden. Soweit der Kläger rüge, dass sich die Sachverständige nicht mit der Entwässerung des Grundstücks befasst habe, habe er die erforderlichen Maßnahmen ohne Kostenerstattung selbst vornehmen lassen müssen. Da der Kläger keine Baugenehmigung vorweisen könne, könnten die Beklagten etwaige Veränderungen an der Halle nur noch mit erheblichen finanziellen Aufwendungen durchführen.
Das Landgericht habe zutreffend ausgeführt, dass der Kläger die von ihm aufgestellten Container zu entfernen habe, so dass das ausgesprochene Zurückbehaltungsrecht auch bestehe. Die Container seien schon deshalb nicht in das Eigentum der Beklagten übergegangen, weil es sich um keine baulichen Anlagen handele.
Das Landgericht habe zutreffend ausgeführt, dass ein etwaiger Bereicherungsanspruch des Klägers nicht komplett unabhängig neben den geltend gemachten Aufwendungsersatzansprüchen bestehen könne. Der Kläger berücksichtige auch in der Berufungsbegründung nicht die aufgrund der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses zu leistende höhere Zeitwertentschädigung für die Gebäude und lege nicht dar, dass die Ertragswerterhöhung bis zum regulären Vertragsende diesen Betrag tatsächlich übersteige. Auch seien die Container bei der Berechnung des Bereicherungsanspruches nicht zu berücksichtigen. Der Kläger setzte sich schließlich in der Berufung nicht damit auseinander, dass sich die Ertragswerterhöhung nur auf die vom Kläger geschaffenen Investitionen beziehen dürfe und die zeitliche Grenze des § 544 BGB zu beachten sei. Schließlich habe das Landgericht zu Recht ausgeführt, dass ein etwaiger Bereicherungsanspruch des Klägers verjährt sei.
Der Kläger habe bereits die früheren Vermieter und Grundstückseigentümer im Wege der Klage (Landgericht Bochum, Az.: 2 O 447/09) auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung in Anspruch genommen und begehrt, so gestellt zu werden, als wäre ihm die Möglichkeit der Nutzung der Mietsache bis zum vereinbarten Vertragsende gewährt worden. In der Berufungsinstanz vor dem Oberlandesgericht (Az.: 30 U 107/10) sei insoweit ein Vergleich geschlossen worden. Der Kläger könne daneben nicht auch noch Bereicherungsansprüche geltend machen, zumal der Beklagte zu 4. auch Partei des damaligen Rechtsstreits gewesen sei.
Mit der Hilfsanschlussberufung wenden sich die Beklagten gegen die Aberkennung ihrer hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Gegenansprüche auf Nutzungsentschädigung wegen einer Vorenthaltung der Mietsache durch den Kläger. Sie machen sich die Privatgutachten des Klägers zu Eigen und berechnen demnach die ortsübliche monatliche Miete für das Grundstück mit 1.602,00 €, wovon sie die monatlich durch den Kläger gezahlten 559,00 € in Abzug bringen, so dass nach ihrer Ansicht ein Differenzbetrag von 1.043,00 € pro Monat verbleibe. Für eine Zeit von 14 Monaten ergibt sich nach Ansicht der Beklagten eine Gegenforderung von 14.602,00 €, mit der sie die Aufrechnung erklären.
Der Kläger bestreitet, dass die Hilfsanschlussberufung der Beklagten fristgerecht eingelegt worden sei und hält sie auch für unbegründet. Die Beklagten hätten schon deshalb keine Nutzungsentschädigungsansprüche gegen den Kläger nach § 546a BGB, weil ihnen der erforderliche Nutzungswille und die erforderliche Nutzungsmöglichkeit an dem Mietgrundstück gefehlt hätten. Das Grundstück sei nämlich noch mindestens ein halbes Jahr nach der Freigabe durch den Kläger ungenutzt geblieben. Außerdem habe der Kläger das Grundstück nicht vorenthalten, weil das Mietverhältnis einvernehmlich fortgesetzt worden sei. Schließlich sei auch gem. § 546a BGB nicht die ortsübliche Miete zu zahlen gewesen, weil sich die Parteien konkludent darauf verständigt hätten, dass die vereinbarte Miete weiterzuzahlen gewesen sei. Die ortsübliche Miete habe sich auch an dem ursprünglichen Zustand des Mietobjektes zu orientieren.

Entscheidungsgründe:
Die unbegründete Berufung des Klägers ist zurückzuweisen, so dass über die Hilfsanschlussberufung der Beklagten nicht zu befinden ist.
I.
Die zulässige Berufung des Klägers ist unbegründet.
Zu Recht hat das Landgericht die Klage teilweise abgewiesen. Der Kläger hat nämlich gegen die Beklagten keine Zahlungsansprüche, die über den zuerkannten und von den Beklagten nicht angegriffenen Betrag von 23.000,00 € hinausgingen. Auch die durch das Landgericht ausgesprochene Zug um Zug Verurteilung im Hinblick auf den Gegenanspruch der Beklagten zu 1. erfolgte prinzipiell zutreffend, wobei diese allerdings nur die Wegnahme derjenigen 31 Container, die nicht mit der Werkhalle fest verbunden sind, verlangen kann. Insoweit war der Hauptsachetenor der landgerichtlichen Entscheidung – geringfügig - zu korrigieren.
1.
Der Kläger hat seinen erstinstanzlich gestellten Zahlungsantrag in Höhe von 119.000,00 € in der Berufung zulässig um weitere 13.500,00 € erweitert, indem er neben der Zahlung der bereits zuerkannten 23.000,00 € die Zahlung weiterer 109.500,00 €, also insgesamt 132.500,00 €, begehrt.
Eine solche Klageerweiterung ist auch in der Berufungsinstanz unbeschränkt zulässig und unterfällt nicht den Vorgaben des § 533 ZPO (vgl. BGH, Urt. vom 22.04.2012, Az.: IX ZR 160/09, Rn. 6, juris; Urt. vom 19.03.2004, Az.: V ZR 104/03, Rn. 23 f., juris). Die vorgenannte Norm ist hier nicht einschlägig, denn es liegt keine Klageänderung im Sinne des § 263 ZPO vor, weil die Erweiterung des Hauptsacheantrages nach § 264 Nr. 2 ZPO nicht als Klageänderung anzusehen ist.
2.
Der Kläger begründet seine Berufung vorrangig damit, dass er gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung eines weiteren - über den bereits rechtskräftig zuerkannten Betrag von 23.000,00 € hinausgehenden - Wertersatzes in Höhe von 109.500,00 € für die von ihm errichtete Kfz-Halle und die von ihm aufgestellten See-Container habe. Ein solcher Anspruch des Klägers besteht aber unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt.
Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen (weitergehenden) vertraglichen Aufwendungsersatzanspruch für die Errichtung der Halle und das Aufstellen der Seecontainer nach §§ 1 Nr. 2, 16 Nr. 3 des Mietvertrages. Ein solcher Anspruch ist nämlich jedenfalls nach § 548 Abs. 2 BGB verjährt. Es muss daher an dieser Stelle nicht entschieden werden, ob die von dem Kläger errichtete Halle und auch alle aufgestellten See-Container einen mietvertraglichen Aufwendungsersatzanspruch begründen und in welcher konkreten Höhe der Wertersatz geschuldet wird.
Die Beklagten haben sich uneingeschränkt auf die Einrede der Verjährung berufen, was der Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 31.01.2014 klargestellt hat (vgl. Bl. 1 des Protokolls der mündlichen Verhandlung vom 31.01.2014, Bl. 426 d.A.). Der Senat hat den Kläger in der mündlichen Verhandlung vom 31.01.2014 auch ausdrücklich nach § 139 Abs. 2 ZPO auf die Anwendbarkeit der kurzen Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 2 BGB hingewiesen (vgl. Bl. 6 des Berichterstattervermerks über den Senatstermin vom 31.01.2014, Bl. 455 d.A.).
aa.
Auch vertraglich geregelte Ansprüche des Mieters für getätigte Aufwendungen unterfallen der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB. Dies folgt aus dem Zweck der Vorschrift, eine möglichst rasche und abschließende Bereinigung gegenseitiger Ansprüche aus dem beendeten Mietvertrag zu begünstigen. Dieser Zweck wäre höchst unvollkommen erreicht, wenn nur gesetzliche Verwendungsersatzansprüche, nicht aber solche, die auf besonderen Vertragsbestimmungen beruhen, innerhalb 6 Monaten nach Vertragsende verjährten (vgl. BGH NJW 1974, 743, 744; BGH NJW 1986, 254; BGH NJW 2008, 2256, 2257; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 548 Rn. 49; Palandt-Weidenkaff, 73. Aufl. 2014, § 548 Rn. 6 f.).
bb.
Die Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB beginnt mit dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses und nicht erst mit der Rückgabe oder Räumung der Mietsache (vgl. BGH NJW 2008, 2256, 2257; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO, § 548 Rn. 55).
(a)
Hier wurde das Mietverhältnis grds. unstreitig mit Schreiben vom 29.12.2006 nach § 57a ZVG zum 31.03.2007 gekündigt. Wenn man von diesem im Kündigungsschreiben genannten und von den Parteien nicht in Zweifel gezogenen Beendigungstermin ausginge, wäre die Verjährung der vertraglichen Aufwendungsersatzansprüche mit Ablauf des 30.09.2007 eingetreten.
(b)
Tatsächlich konnte das Mietverhältnis gem. § 57a ZVG aber nur mit der gesetzlichen Kündigungsfrist nach § 580a Abs. 2 BGB gekündigt werden, nämlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres, so dass das Mietverhältnis wirksam zum 30.06.2007 gekündigt worden und die Verjährung mit Ablauf des 31.12.2007 eingetreten ist.
Die gesetzliche Kündigungsfrist bestimmte sich hier nämlich nicht – wovon die Parteien ggf. irrig ausgegangen sind - nach § 580a Abs. 1 BGB. Es war nämlich kein Mietverhältnis über ein Grundstück, sondern ein Mietverhältnis über einen Geschäftsraum begründet worden. Maßgebend für die Frage, ob Gegenstand des Mietvertrages ein Grundstück oder ein Geschäftsraum ist, sind die vertraglichen Vereinbarungen selbst (vgl. Staudinger-Rolfs, Kommentar zum BGB, Neubearbeitung 2011, § 580a Rn. 16). Hiernach handelte es sich schon um Geschäftsraummiete, obwohl zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses noch gar keine Bebauung auf dem Grundstück vorhanden war. Der Mieter sollte nach § 1 Nr. 2 des Mietvertrages nämlich eine Kfz-Werkstatt errichten, diese aufgrund des Mietverhältnisses nutzen und nach Ablauf des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückgeben. Es liegt hier also nicht der Fall vor, dass ein Mieter ein Gebäude nur als Scheinbestandteil nach § 95 BGB auf einem Grundstück errichtet und dieses dann nicht aufgrund des Mietverhältnisses (über das Grundstück), sondern aufgrund seines Eigentums an dem Gebäude nutzt (vgl. hierzu BGH, NJW 1984, 2878, 2879).
cc.
Da der Kläger erst im Oktober 2008 – und damit deutlich nach Eintritt der Verjährung - das Mahnverfahren eingeleitet hat, ist auch keine Hemmung der Verjährung nach § 204 Nr. 3 BGB eingetreten.
b.
Ebenso sind etwaige gesetzliche Aufwendungsersatzansprüche des Klägers nach § 539 Abs. 1 BGB für die Errichtung der Halle und das Aufstellen der See-Container gem. § 548 Abs. 2 BGB verjährt (vgl. Palandt-Weidenkaff, aaO, § 539 Rn. 2).
c.
Dem Kläger steht für die Errichtung der Halle und das Aufstellen der See-Container auch kein Entschädigungsanspruch nach §§ 946, 951 BGB zu.
Dabei muss an dieser Stelle nicht abschließend geklärt werden, ob sowohl hinsichtlich der Halle als auch hinsichtlich aller See-Container überhaupt ein Rechtsverlust im Sinne des § 951 Abs. 1 BGB eingetreten ist, indem der Kläger nach § 946 BGB sein Eigentum an den vorgenannten Gegenständen durch Verbindung mit einem Grundstück verloren hätte, weil die beweglichen Sachen dessen wesentliche Bestandteile nach §§ 93, 94 BGB geworden wären.
Der Eigentumsverlust allein lässt nämlich noch keinen Anspruch aus § 951 Abs. 1 BGB entstehen, sondern die Verweisung auf die Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung bedeutet vielmehr, dass auch die anspruchsbegründenden Voraussetzungen des § 812 Abs. 1 BGB erfüllt sein müssen (vgl. BGH, Urt. vom 31.10.1963, Az.: VII ZR 285/61, Rn. 21, juris; BGH NJW 1989, 2745, 2746). Es handelt sich also um eine Rechtsgrundverweisung, wobei lediglich streitig ist, ob die Verweisung bloß auf die Eingriffskondiktion nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB (so Palandt-Bassenge, aaO, § 951 Rn. 2 m.w.N.) oder auch auf die Leistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1, Abs. 1 S. 2 BGB erfolgt (so BGH, aaO). Auch dieser Streit wirkt sich hier nicht aus.
Soweit die Errichtung der Halle einschließlich der unmittelbar daran angebauten 2 See-Container betroffen ist, scheiden hier nämlich bereicherungsrechtliche Ansprüche und damit auch Ansprüche aus § 951 Abs. 1 BGB schon deshalb aus, weil diese Arbeiten und der dadurch nach § 946 BGB bewirkte Rechtsverlust an den Bauteilen nicht ohne rechtlichen Grund erfolgt sind. Der Mietvertrag bildete hierfür den Rechtsgrund, weil sich der Kläger nach § 1 Nr. 2 des Mietvertrages zur Errichtung eines Kfz-Betriebes verpflichtet hatte und der Vermieter die errichtete Halle gegen Entschädigung zum Zeitwert übernehmen sollte.
Auch hinsichtlich der übrigen - nicht an die Halle angebauten - 31 See-Container scheiden Ansprüche aus § 951 Abs. 1 BGB auf jeden Fall aus.
Wenn die Ansicht des Klägers zuträfe, dass es sich bei allen See-Containern um eine Bebauung oder Einrichtungen im Sinne von §§ 1 Nr. 2, 16 Nr. 3 des Mietvertrages, die er zurücklassen dürfte und für die er eine Entschädigung beanspruchen könnte, handelte, wäre diese Bebauung ebenfalls auf der Grundlage des Mietvertrages und somit mit Rechtsgrund erfolgt, was einen Bereicherungsanspruch ausschlösse.
Aber auch für den Fall, dass die 31 See-Container keine entschädigungsfähigen Anlagen oder Einrichtungen im Sinne des Mietvertrages wären und der Kläger sie nicht zurücklassen dürfte, wäre kein Anspruch nach § 951 BGB begründet.
(aa)
Entweder wären die Container nämlich schon gar keine wesentlichen Bestandteile des Grundstücks nach §§ 93, 94 BGB geworden, so dass bereits kein Rechtsverlust nach § 951 BGB vorläge und bereicherungsrechtliche Ansprüche aus diesem Grund ausgeschlossen wären.
(bb)
Jedenfalls aber müsste der Kläger – wie noch auszuführen sein wird - die Container nach § 546 Abs. 1 BGB als von ihm eingebrachte (Inventar-) Gegenstände oder Einrichtungen der Mietsache, die er nicht auf der Grundlage des Mietvertrages zurücklassen darf, wieder beseitigen (vgl. BGH, Urt. vom 05.04.2006, Az.: VIII ZR 152/05, Rn. 18; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO, § 546 Rn. 37, Palandt-Weidenkaff, aaO, § 546 Rn. 4 ff.). Dies gilt selbst dann, wenn die Einrichtungen oder sonstigen baulichen Maßnahmen als wesentliche Grundstücksbestandteile nach § 946 BGB in das Eigentum des Vermieters übergegangen sind (vgl. BGH NJW-RR 1994, 847, 848).
Für den Fall, dass ein potentieller Bereicherungsgläubiger auf fremden Grund gebaut hat, diese Gebäude aber wieder entfernen müsste und der Grundstückseigentümer dies auch verlangt, entfällt ein Entschädigungsanspruch des potentiellen Bereicherungsgläubigers gem. § 951 BGB schon dann, wenn die Bebauung noch nicht beseitigt worden ist. Wenn der potentielle Bereicherungsgläubiger dem Beseitigungsanspruch nämlich bereits nachgekommen wäre, wäre ersichtlich keine Bereicherung des Grundstückseigentümers vorhanden. Falls der potentielle Bereicherungsgläubiger - entgegen seiner Verpflichtung - die Gebäude aber nicht beseitigt, hält er seinen etwaigen Anspruch aus § 951 BGB nur deshalb aufrecht, weil er pflichtwidrig untätig bleibt. Unter solchen Umständen ist die Geltendmachung eines Anspruches aus § 951 BGB jedenfalls rechtsmissbräuchlich und damit unbegründet (vgl. BGH, Urt. vom 17.02.1965, Az.: VIII ZR 69/63, Rn. 25, juris).
3.
Die Berufung des Klägers ist auch insoweit – bis auf eine geringfügige Korrektur bezüglich der Anzahl der zu entfernenden Container - unbegründet, als er sich dagegen wendet, dass das Landgericht die Beklagten nach § 274 Abs. 1 BGB nur zur Zahlung von 23.000,00 € Zug um Zug gegen Wegnahme der auf dem Grundstück aufgestellten See-Container verurteilt hat.
Die Beklagte zu 1. kann sich nämlich gegenüber dem durch das Landgericht zuerkannten, von den Beklagten nicht angegriffenen und damit rechtskräftigen Aufwendungsersatzanspruch des Klägers in Höhe von 23.000,00 € wirksam auf ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB berufen. Da die Beklagten zu 2. bis 4. als Gesellschafter der Beklagten zu 1. nur akzessorisch für deren Verbindlichkeiten haften, steht ihnen das Zurückbehaltungsrecht gleichermaßen zu.
Die Beklagte zu 1. hat nämlich aus dem beendeten Mietverhältnis und damit aus demselben Rechtsverhältnis, auf dem ihre Verpflichtung zur Zahlung von Aufwendungsersatz an den Kläger beruht, einen fälligen Beseitigungsanspruch gegen den Kläger aus § 546 Abs. 1 BGB bezüglich derjenigen 31 See-Container, die nicht mit der errichteten Halle verbunden sind.
Nach § 546 Abs. 1 BGB ist ein Mieter verpflichtet, das Mietobjekt geräumt an den Vermieter herauszugeben und insbesondere alle von ihm eingebrachten (Inventar-) Gegenstände und alle Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat, zu entfernen (vgl. BGH, Urt. vom 05.04.2006, Az.: VIII ZR 152/05, Rn. 18; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO, § 546 Rn. 37; Palandt-Weidenkaff, aaO, § 546 Rn. 4 ff.). Dies gilt selbst dann, wenn die Einrichtungen oder sonstigen baulichen Maßnahmen in das Eigentum des Vermieters übergegangen sind (vgl. BGH NJW-RR 1994, 847, 848).
Der Kläger hat also die von ihm aufgestellten See-Container grds. selbst dann zu entfernen, wenn sie als wesentliche Bestandteile des Grundstücks nach §§ 946, 93, 94 BGB in das Eigentum des Vermieters übergegangen wären.
Der Kläger war – entgegen seiner Ansicht – auch nicht aufgrund des Mietvertrages berechtigt, die 31 See-Container, die nicht mit der Werkhalle verbunden waren, auf dem gemieteten Grundstück zurückzulassen.
Dies stand dem Kläger nicht aus dem Grund zu, weil die Container zu dem von ihm nach § 1 Nr. 2 des Mietvertrages zu errichtenden ordnungsgemäßen Kfz-Betrieb gehört hätten.
Es liegt auf der Hand, dass See-Container nach ihrer originären Bestimmung nicht der Aufrechterhaltung eines ordnungsgemäßen Kfz-Betriebes, sondern der Verstauung und dem Transport von Frachtgut dienen.
Soweit der Kläger die Container aufgestellt hat, um sie als Lagerräume an dritte Personen zu vermieten, gehört dies auch nicht zu einem ordnungsgemäßen Kfz-Betrieb.
Aber auch insoweit der Kläger einzelne Container selbst als Lagerräume genutzt haben mag, führt das zu keinem anderen Ergebnis. Die Parteien haben nämlich in § 1 Nr. 2 des Mietvertrages ausdrücklich vereinbart, dass der Kläger einen „ordnungsgemäßen“ Kfz-Betrieb zu errichten hatte. Daraus lässt sich entnehmen, dass die zu erstellenden und später auf dem Grundstück verbleibenden Gegenstände nach der Verkehrsanschauung auch einem Kfz-Betrieb zuzurechnen sein mussten und nicht lediglich nach davon abweichenden Verhaltensweisen des Klägers. Der Kläger durfte also nicht jeden beliebigen Gegenstand zurücklassen, der nach seinen persönlichen Gepflogenheiten zu seinem eigenen Kfz-Betrieb gehörte.
Nach der Verkehrsanschauung ist die errichtete Werkhalle einem Kfz-Betrieb zuzurechnen, weil dort die eigentlichen Tätigkeiten ausgeführt werden konnten. Eine solche Werkhalle ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich für einen Kfz-Betrieb ausreichend. Auch aus dem Klägervortrag ergibt sich nichts Gegenteiliges. Die beiden See-Container, die unmittelbar an die Halle angebaut sind, sind ebenfalls dem Kfz-Betrieb zuzurechnen, weil sie sich – trotz des eher behelfsmäßigen Charakters der Bauausführung – als Bestandteil des Gebäudes darstellen. Da diese beiden Container also nicht zu entfernen sind, waren sie von dem Zurückbehaltungsrecht auszunehmen und der Tenor entsprechend neu zu fassen.
Die 31 frei auf dem Grundstück aufgestellten See-Container sind nach der Verkehrsanschauung aber selbst dann nicht mehr einem „ordnungsgemäßen“ Kfz-Betrieb zuzurechnen, wenn sie konkret als Lagerräume genutzt wurden und auch noch nutzbar sein sollten. Nach der Verkehrsanschauung sind etwaig benötigte Lagerräume eines Kfz-Betriebes in normaler Bauausführung zu errichten und können nicht durch beliebige andere, faktisch aber zweckentfremdete Gegenstände ersetzt werden, die als bloßer Behelf anzusehen wären.
Diese Sichtweise wird noch dadurch bestätigt, dass der Vermieter nach § 16 Nr. 3 des Mietvertrages (nur) die vorhandenen Einrichtungen zum Zeitwert übernehmen sollte.
Unter dem mietvertraglichen Begriff der „Einrichtung“, der in §§ 539 Abs. 2, 548 Abs. 2, 554a Abs. 1 BGB verwendet wird, wird eine bewegliche Sache verstanden, die mit der Mietsache verbunden wird, um ihrem Zweck zu dienen (vgl. BGH, Urt. vom 13.05.1987, Az.: VIII ZR 136/86, Rn. 17, juris; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 539 Rn. 12; Palandt-Weidenkaff, aaO, § 539 Rn. 9). Nach dieser Definition können Sachen, die nur aufgestellt bzw. aufgehängt werden, nicht unter „Einrichtung“ subsumiert werden (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 539 Rn. 12), so dass diejenigen 31 Container, die nicht mit der Halle verbunden sind, auch keine Einrichtungen sind.
Nach dem Sinn und Zweck des Mietvertrages beschreibt zudem der Begriff der Einrichtung die zurückzulassenden und vom Vermieter zum Zeitwert zu übernehmenden Gegenstände deshalb zutreffend, weil der Kläger dafür eine Entschädigung erhalten sollte, dass er solche zu einem Kfz-Betrieb gehörigen Sachen schaffte, deren Errichtung einen erheblichen (finanziellen) Aufwand bedeutete, die der Kläger selbst aber nur für einen Teil ihrer Lebensdauer nutzen konnte und aufgrund der festen Verbindung mit dem Grundstück zurücklassen musste, so dass auch der Vermieter davon nach Rückgabe noch profitierte. Die (feste) Verbindung mit der Mietsache ist also auch unter diesem Gesichtspunkt das entscheidende Kriterium dafür, dass der Kläger Gegenstände, die der Mietsache dienten, gegen Entschädigung zurücklassen durfte.
Die vom Kläger aufgestellten 31 Container sind – trotz ihrer Größe und ihres Gewichtes – jedoch dazu konstruiert und geeignet, fortbewegt zu werden. Sie weisen keinen nachhaltigen Bezug zu der Mietsache auf und können vom Kläger jederzeit abtransportiert und genauso an anderen Orten wieder aufgestellt werden. Dies gilt auch noch für solche Container, die mit einem Dach versehen worden oder untereinander oder mit einem Zaun verbunden worden sind. Es entspricht also nicht dem Sinn und Zweck des Mietvertrages, dass der Kläger auch transportable Gegenstände zurücklassen durfte und dafür eine Entschädigung verlangen konnte.
(c)
Entgegen der Ansicht des Klägers kommt es zur Bestimmung derjenigen Gegenstände, die gegen Entschädigung auf dem Grundstück zurückgelassen werden dürfen, nicht darauf an, ob es sich um „Gebäude“ oder „bauliche Anlagen“ im Sinne von § 2 BauO NW oder § 32 Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) oder um „Bauwerke“ im Sinne von § 634a BGB handelt.
Zwar verwenden die Parteien im Mietvertrag, insbesondere in § 1 Nr. 2 und § 16 Nr. 3, die Begriffe der „Bebauung“ oder „baulichen Anlagen“. Nach dem Sinn und Zweck des Mietvertrages sind aber dadurch nicht die entsprechenden Tatbestandsmerkmale aus der BauO NW, dem EEG oder aus § 634a BGB in Bezug genommen.
Das bauordnungsrechtliche Tatbestandsmerkmal der „baulichen Anlage“ wird von der Frage geprägt, ob es im allgemeinen Interesse liegt, dass ein Bauvorhaben unter gewissen sicherheits- und ordnungsrechtlichen Standards ausgeführt werden soll (vgl. Schönenbroicher/Kamp-Schöneberg, Kommentar zur BauO NRW, 1. Aufl. 2012, § 2 Rn. 8). Hierfür kommt es nicht zwingend auf das Vorliegen einer festen Verbindung des Bauwerks mit dem Erdboden an.
Für die nach dem Mietvertrag zu beantwortende Frage, welche Gegenstände der Mieter gegen Entschädigung auf dem Grundstück zurücklassen darf, spielt es aber keine Rolle, ob zu deren Errichtung bestimmte sicherheits- und ordnungsrechtliche Standards einzuhalten waren, es sich also um bauliche Anlagen im Sinne der BauO NW handelte. Vielmehr geht es – wie aufgezeigt – um das Problem, dass eine Sache wegen der Verbindung mit dem Mietobjekt nicht (ohne weiteres) wieder entfernt werden kann.
Aus demselben Grund sind auch die Tatbestandsmerkmale des EEG, die sich grds. an die bauordnungsrechtlichen Vorschriften anlehnen und nicht auf eine feste Verbindung mit dem Erdboden abstellen (vgl. BGH, Urt. vom 09.02.2011, Az.: VIII ZR 35/10, Rn. 39, juris: „geschotterter Lagerplatz ist bauliche Anlage“; BGH, Urt. vom 17.11.2010, Az.: VIII ZR 277/09, Rn. 11 ff., juris), für die Auslegung des Mietvertrages irrelevant.
(cc)
Auch der Begriff des „Bauwerkes“ im Sinne der werkvertraglichen Verjährungsfristen nach § 634a BGB ist für die Vertragsauslegung nicht maßgeblich, weil es nicht um den Interessenausgleich zwischen den Vertragspartnern eines Werkvertrages geht. Dort steht die oftmals schwere Erkennbarkeit von Werkmängeln bei Bauwerken im Vordergrund, während die Verbindung des Werkes mit dem Grund und Boden – über den bloßen Standort hinaus – eher irrelevant ist (vgl. BGH, Urt. vom 30.01.1992, Az.: VII ZR 86/90, Rn. 6 ff., juris: noch zu § 638 BGB a.F.). Für die Frage, welche Gegenstände gegen Entschädigung zurückgelassen werden dürfen, kommt es aber gerade auf diese feste Verbindung an.
dd.
Schließlich ist die Ansicht des Klägers, § 16 Nr. 3 des Mietvertrages habe ihm ein „Wahlrecht“ auf Zurücklassung von Gegenständen eingeräumt, unzutreffend.
Vielmehr bildet die vorgenannte mietvertragliche Regelung grds. nur die Gesetzeslage gem. § 539 Abs. 2 BGB ab, wonach ein Mieter Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat, wegnehmen darf. Damit ist im Umkehrschluss aber gerade nicht gesagt, dass er diese Gegenstände auch – entgegen dem Beseitigungsanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB – in der Mietsache zurücklassen darf.
Die Beklagte zu 1. ist auch nicht nach Treu und Glauben gehindert, sich auf ihr Zurückbehaltungsrecht zu berufen, weil sie einen Räumungstitel hat, daraus aber nicht die Zwangsvollstreckung betreibt.
Selbst wenn man unterstellt, dass die Beklagte zu 1. aufgrund des Räumungsurteils gegen den Kläger auch die zwangsweise Entfernung der Container betreiben könnte, durfte sich der Kläger trotz des Zeitablaufs nicht darauf verlassen, dass die Beklagte zu 1. ihr Recht nicht mehr geltend machen würde.
Zum einen hat sie wiederholt – auch gerade im Rahmen dieses Rechtsstreits - deutlich gemacht, dass sie die Entfernung wünsche. Zum anderen wäre das Unterlassen der Zwangsvollstreckung offensichtlich nur auf Kostengesichtspunkte zurückzuführen, da eine Entfernung und vor allem eine Zwischenlagerung der Container hohe und nicht übersehbare Kosten für die Beklagte zu 1. auslöste.
4.
Soweit der Kläger erstinstanzlich von den Beklagten im Wege der Stufenklage Auskunft über die aus der Halle, dem Freigelände und den See-Containern erzielten Mieterlöse sowie die eidesstattliche Versicherung der Richtigkeit der Auskunft und schließlich die Zahlung eines sich aus der Auskunft ergebenden Betrages begehrt hat, ist hierüber in der Berufungsinstanz nicht mehr zu befinden.
Das Landgericht hat die Stufenklage ausweislich der Entscheidungsgründe (vgl. Bl. 704 d. A.) nämlich insgesamt als unbegründet abgewiesen, ohne dass sich der Kläger hiergegen mit der Berufung gewehrt hätte. Damit hat der Senat nicht mehr darüber zu entscheiden, ob der Kläger gegen die Beklagten einen Anspruch auf Auskehr etwaiger Nutzungen der Mietsache (insbesondere der Halle oder der Container) hat.
5.
Hilfsweise stützt der Kläger seine Berufung auf eine ungerechtfertigte Bereicherung der Beklagten zu 1. gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB, die dadurch entstanden sein soll, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung der Beklagten zu 1. nach §§ 57a ZVG, 580a Abs. 2 BGB vorzeitig endete und die Beklagte zu 1. dadurch auch vorzeitig in den Genuss der Rückgabe der durch die Bebauung des Klägers aufgewerteten Mietsache gekommen ist und somit vorzeitig einen erhöhten Ertrag aus dem Mietobjekt ziehen konnte.
Aber auch diese Hilfsbegründung führt nicht zum Erfolg der Berufung des Klägers.
Der Umstand, dass der Kläger den Bereicherungsausgleich nur hilfsweise geltend macht, ist durch den Senat zu beachten, weil es sich insoweit um einen eigenständigen Streitgegenstand und nicht nur um eine weitere rechtliche Begründung für den hauptsächlich geltend gemachten Aufwendungsersatzanspruch handelt.
Nach der herrschenden Auffassung bestimmt sich der Streitgegenstand im Hinblick auf § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zweigliedrig nach dem Klageantrag und dem zur Beurteilung gestellten Lebenssachverhalt (vgl. Zöller-Vollkommer, Kommentar zur ZPO, 30. Aufl. 2014, Einleitung Rn. 63).
Zwar hat der Kläger hier einen einheitlichen Klageantrag auf Zahlung weiterer 109.500,00 € (über den bereits zuerkannten Betrag von 23.000,00 € hinaus) gestellt. Zur Begründung dieser Rechtsfolge beruft er sich aber auf zwei unterschiedliche Lebenssachverhalte, nämlich vorrangig auf den (mietvertraglich oder sonstig geschuldeten) Ausgleich für seine baulichen Maßnahmen auf dem Mietgrundstück und hilfsweise auf Bereicherungsausgleich dafür, dass der Mietvertrag früher als vorgesehen beendet wurde und der Vermieter die verbesserte Mietsache vorzeitig nutzen konnte.
Dass es sich hierbei auch tatsächlich um zwei verschiedene prozessuale Ansprüche handelt, wird nach Auffassung des Senats zusätzlich dadurch untermauert, dass die Aufwendungsersatzansprüche des Klägers aus Mietvertrag oder aus § 539 Abs. 1 BGB der kurzen Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB unterliegen (vgl. oben Gliederungspunkt 2 a.), während der Bereicherungsanspruch nicht unter § 548 Abs. 2 BGB fällt (vgl. BGH, Urt. vom 05.10.2005, Az.: XII ZR 43/03, Rn. 28, juris; BGH, Urt. vom 14.02.1968, Az.: VIII ZR 2/66, Rn. 9 ff., juris), sondern der Regelverjährung unterliegt.
Da der etwaige Bereicherungsanspruch des Klägers ein eigenständiger prozessualer Anspruch ist, träte er zusätzlich zu dem bereits durch das Landgericht rechtskräftig ausgeurteilten Aufwendungsersatzanspruch in Höhe von 23.000,00 € hinzu.
Der Bereicherungsanspruch und der bereits rechtskräftig zuerkannte Aufwendungsersatzanspruch sind also kein einheitlicher Anspruch mit der Folge, dass die Berufung des Klägers schon dann unbegründet wäre, wenn der Bereicherungsanspruch unter 23.000,00 € läge. Vielmehr steht bereits rechtskräftig fest, dass an den Kläger 23.000,00 € zu zahlen sind (auch wenn dieser Anspruch tatsächlich verjährt ist); die Berufung des Kläger ist also (teilweise) schon dann begründet, wenn überhaupt ein Bereicherungsanspruch (wenn auch nur in geringer Höhe) bestünde, der neben den zuerkannten Aufwendungsersatzanspruch träte.
Der Kläger hat allerdings jedenfalls nicht bewiesen, dass bei der Beklagten zu 1. eine Bereicherung eingetreten ist, die an den Kläger herauszugeben wäre.
In Rechtsprechung und Literatur grds. anerkannt ist allerdings ein Bereicherungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter bei vorzeitiger Beendigung eines eigentlich langjährig befristeten Mietvertrages. In diesem Fall verliert nämlich der Mieter, der Aufwendungen auf eine Mietsache gemacht hat, die mietvertraglich vorgesehene Möglichkeit, seine Aufwendungen durch Erwirtschaftung der Vorteile – im Sinne der Rentabilitätsvermutung – zu kompensieren, wofür ihm eigentlich die volle vertraglich vorgesehene Mietdauer zur Verfügung stünde. Demgegenüber kann der Vermieter früher als vertraglich vorgesehen die Investitionen des Mieters nutzen. Dieser Vermögensvorteil erfolgt also ohne Rechtsgrund und ist vom Vermieter nach den Grundsätzen einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben (vgl. BGH, Urt. vom 22.05.1967, Az.: VIII ZR 25/65, Rn. 23, juris; BGH, Urt. vom 05.10.2005, Az.: XII ZR 43/02, Rn. 24 ff., juris; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 539 Rn. 59 ff.). Ein solcher Bereicherungsanspruch besteht auch grds. unabhängig von einem etwaigen Aufwendungsersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter (vgl. BGH, Urt. vom 22.05.1967, aaO, Rn. 23, juris; BGH, Urt. vom 08.11.1995, Az.: XII ZR 202/94, Rn. 15, juris).
Selbst wenn man nach den zuvor dargestellten Grundsätzen dem Grunde nach einen Bereicherungsanspruch des Klägers als Mieter gegen die Beklagte zu 1. als Vermieterin bejahen wollte, für den auch die Beklagten zu 2. bis 4. als Gesellschafter der Beklagten zu 1. haften müssten, hat der Kläger eine Bereicherung der Beklagten zu 1., die an ihn herauszugeben wäre, jedenfalls nicht bewiesen.
Eine solche Bereicherung liegt im Ausgangspunkt in der Möglichkeit des Vermieters, das durch die Baumaßnahmen des Mieters verbesserte Mietobjekt vorzeitig selbst nutzen zu können. Da die verfrühte Nutzungsmöglichkeit nicht in Natur herausgegeben werden kann, ist nach § 818 Abs. 2 BGB ihr Wert zu bestimmen. Es ist also grds. die aufgrund der Baumaßnahmen des Mieters erhöhte erzielbare Miete zu ermitteln, von der die bei Vermietung des Grundstücks im ursprünglichen Zustand (ohne Baumaßnahmen des Mieters) fiktiv zu erzielende Miete in Abzug zu bringen ist. Dies ist für den Zeitraum zu bestimmen, in dem der Vermieter die Mietsache vorzeitig im Vergleich zum eigentlich beabsichtigten Ende des Mietverhältnisses erhält.
Vorliegend sind allerdings bereicherungsrechtlich nur diejenigen vom Kläger geschaffenen baulichen Anlagen relevant, die auch tatsächlich nach dem Mietvertrag auf dem Grundstück der Beklagten zu 1. verbleiben durften und von dieser nach dem Zeitwert zu übernehmen waren.
Somit kann der Kläger grds. nur einen Bereicherungsausgleich für die Errichtung der Werkhalle beanspruchen, weil diese auf dem Grundstück verbleiben und von der Beklagten zu 1. nach Ende der Mietzeit zum Zeitwert übernommen werden sollte.
Für die 31 (außerhalb der Werkhalle aufgestellten) See-Container ist hingegen kein Bereicherungsausgleich zu leisten, weil sie vom Grundstück zu entfernen sind (vgl. oben Gliederungspunkt 3 b. bb.)
Es ist nämlich treuwidrig, wenn jemand einen Bereicherungsausgleich bezüglich solcher Anlagen oder Gegenstände auf einem fremden Grundstück fordert, die er eigentlich zu entfernen hat (vgl. oben Gliederungspunkt 2 c. bb. (b) (bb)). Nach Auffassung des Senats gilt dieser Rechtsgedanke unabhängig davon, ob ein Bereicherungsausgleich nach § 951 BGB dafür gefordert wird, dass der Bereicherungsgläubiger das Recht an beweglichen Sachen durch Verbindung mit einem Grundstück nach § 946 BGB verloren hat (so oben bereits ausgeführt), oder ob sich der Bereicherungsausgleich darauf bezieht, dass ein Vermieter mit der Mietsache verbundene Einrichtungen oder Gegenstände des Mieters vorzeitig nutzen kann. Soweit ein Mieter die Anlage oder Gegenstände, für die ein Bereicherungsausgleich gefordert wird, zu entfernen hat, dies aber unterlässt, scheidet ein Bereicherungsanspruch aus Gründen der Treuwidrigkeit aus.
Dass der Kläger von den Beklagten auch nicht Zahlung in Höhe der Mieten verlangen kann, die aufgrund der Nutzung der Container erzielt worden sind, hat der Senat bereits oben dargelegt.
Soweit der Kläger das gemietete Grundstück anfänglich von Unrat und Bewuchs befreit und planiert hat, kann er dafür auch keinen Bereicherungsausgleich fordern, weil diese Maßnahmen nach §§ 5 Nr. 1, 14 Nr. 1 des Mietvertrages mit einem Mietzinserlass abgegolten worden sind.
Der für den bereicherungsrechtlichen Ausgleich relevante Zeitraum richtet sich hier maximal von der tatsächlichen Beendigung des Mietverhältnisses am 01.07.2007 bis zum 30.06.2016, mithin für höchstens 9 Jahre. Tatsächlich dürfte sogar zu erwägen sein, dass der Kläger unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nach § 242 BGB für den Zeitraum, den er der Beklagten zu 1. das Mietobjekt vorenthalten hat, keinen Bereicherungsausgleich verlangen kann.
Durch die Kündigung der Beklagten zu 1. nach § 57a ZVG mit Schreiben vom 29.12.2006 endete das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB mit Ablauf des 30.06.2007 (vgl. oben Gliederungspunkt 2. a. bb.).
Frühestens ab diesem Zeitpunkt bestand also für die Beklagte zu 1. die Möglichkeit, den durch die Errichtung der Werkhalle gesteigerten Ertragswert des Grundstücks zu nutzen, indem sie vom Kläger für die Dauer der Vorenthaltung gem. § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB die – durch die Errichtung der Halle erhöhte – ortübliche Miete verlangen konnte.
Tatsächlich dürfte der Kläger allerdings nach § 242 BGB unter dem Gesichtspunkt des widersprüchlichen Verhaltens (venire contra factum proprium) gehindert sein, von der Beklagten zu 1. den Ausgleich für die Möglichkeit der Erzielung des gesteigerten Ertragswertes zu verlangen, obwohl er das Mietgrundstück selbst noch nutzt und die Beklagte zu 1. von der Nutzungsmöglichkeit ausschließt.
Letztlich kommt es auf diesen Aspekt aber nicht an, so dass zugunsten des Klägers von einer bereicherungsrechtlichen Dauer von 9 Jahren auszugehen ist.
Der Endzeitpunkt für den Bereicherungsausgleich ist der 30.06.2016, weil das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt durch den Vermieter auch gegen den Willen des Mieters auf jeden Fall beendet werden konnte, was schon bei Abschluss des Mietvertrages feststand.
(aaa)
Das Mietverhältnis wurde zunächst nach § 6 Nr. 1 des Mietvertrages für einen Zeitraum von 30 Jahren - nämlich vom 01.11.1985 bis zum 31.10.2015 - geschlossen. Allerdings wurde dem Kläger als Mieter das Optionsrecht eingeräumt, das Mietverhältnis einseitig um maximal weitere 4 x 5 Jahre zu verlängern, so dass sich eigentlich ein Zeitraum von 50 Jahren ergibt, den der Kläger das Mietobjekt hätte nutzen können. Selbst wenn der Kläger jedoch von seinen Optionen vollen Gebrauch hätte machen wollen, hätte der Vermieter das Mietverhältnis gem. § 544 BGB (entspricht § 567 BGB a.F.) nach Ablauf von 30 Jahren mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gem. § 580a Abs. 2 BGB kündigen können (vgl. zur gesetzlichen Kündigungsfrist oben Gliederungspunkt 2. a. bb. (b)), so dass das Mietverhältnis auf jeden Fall zum 30.06.2016 beendet worden wäre. Die Vorschrift des § 544 BGB ist nämlich auch bei Mietverträgen, deren Dauer 30 Jahre zunächst nicht übersteigt, anwendbar, wenn die längere Dauer im Sinne von § 544 BGB durch die Ausübung eines vereinbarten Optionsrechts erzwungen werden kann (vgl. Schmidt-Futterer/Lammel, aaO, § 544 Rn. 12).
(bbb)
Dabei verkennt der Senat nicht, dass beispielsweise eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit nach § 550 BGB den bereicherungsrechtlich relevanten Zeitraum nicht verkürzt. Der Umstand, dass der Mietvertrag in einem solchen Fall vorzeitig kündbar ist, ändert nichts daran, dass die Parteien ursprünglich einen länger befristeten Mietvertrag haben vereinbaren wollen, der nach wie vor die Grundlage für die von dem Mieter getätigten Investitionen bildet (vgl. BGH, Urt. vom 29.04.2009, Az.: XII ZR 66/07, Rn. 8, juris).
Hier liegt der Fall aber deshalb anders, weil in § 544 BGB eine unabdingbare gesetzgeberische Wertung dahingehend getroffen worden ist, dass Erbmietverhältnisse ausgeschlossen sein sollen (vgl. BGH, Urt. vom 27.11.2003, Az.: IX ZR 76/00, Rn. 17, juris). Daher ist es einem Mieter nicht möglich, eine – auch bereicherungsrechtlich - gesicherte Position bezüglich der Nutzung eines Mietobjektes zu begründen, die über den Zeitraum des § 544 BGB hinaus reicht. Er muss immer damit rechnen, dass das Mietverhältnis spätestens nach 30 Jahren mit der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet werden kann, auch wenn die Parteien in ihrem Mietvertrag einen längeren Zeitraum zu Grunde gelegt haben sollten.
Der gesteigerte Ertragswert des Mietobjekts, den die Beklagte zu 1. infolge der Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 57a ZVG, 580a Abs. 2 BGB vorzeitig erzielen konnte und grds. herauszugeben hat, ist die für die Werkhalle (ohne die übrigen Grundstücksflächen) erzielbare marktübliche Miete, weil das Mietobjekt ursprünglich unbebaut war. Hiervon zu subtrahieren ist aber die Miete, die die Beklagte zu 1. für die Mietfläche der Werkhalle auch dann hätte erzielen können, wenn diese Fläche nicht bebaut worden wäre; bereicherungsrechtlich relevant ist nämlich nur der gesteigerte Ertragswert.
Bei der Bestimmung der Bereicherung der Beklagten zu 1. ist aber auch zu berücksichtigen, dass sie sich aufgrund der vorzeitigen Rückgabe des Mietobjektes einem höheren Aufwendungsersatzanspruch des Klägers als Mieter nach §§ 1 Nr. 2, 16 Nr. 3 des Mietvertrages ausgesetzt sah, als er bestanden hätte, wenn die Mietsache erst zum 30.06.2016 zurückgegeben worden wäre. Die Entschädigung war nämlich vertragsgemäß nach dem Zeitwert vorzunehmen, der bei der tatsächlichen Beendigung des Mietverhältnisses im Jahr 2007 höher war als bei einer Beendigung im Jahr 2016. Diese Differenz zwischen dem erhöhten Zeitwert und demjenigen bei planmäßigem Ende des Mietvertrages mindert also von vornherein die Bereicherung der Beklagten zu 1., ist also als Negativposten bei der Bestimmung der Bereicherung zu berücksichtigen.
Dabei spielt es nach Überzeugung des Senats keine Rolle, dass der mietvertragliche Aufwendungsersatzanspruch des Klägers mittlerweile verjährt ist. Zu dem maßgeblichen Zeitpunkt, als der Bereicherungsanspruch des Klägers gegen die Beklagte zu 1. entstand, war sein Anspruch auf Zahlung eines mietvertraglichen Aufwendungsersatzanspruches ebenfalls schon entstanden und durchsetzbar, so dass die Bereicherung der Beklagten zu 1. schon zu diesem Zeitpunkt entsprechend vermindert war. Ein späterer Verlust der Durchsetzbarkeit des vertraglichen Aufwendungsersatzanspruches des Klägers vermag den bereicherungsrechtlich relevanten und bereits entstandenen Saldo nachträglich nicht mehr zu verändern.
Bei der konkreten Bemessung der Bereicherung der Beklagten zu 1. steht dem Senat nach § 287 Abs. 1, 2 ZPO ein Ermessen zu, d.h. der Senat entscheidet hierüber unter Würdigung aller Umstände nach seiner freien Überzeugung.
Die Vorschrift des § 287 Abs. 2 ZPO kann für die Entscheidung über die Höhe eines Bereicherungsanspruches herangezogen werden (vgl. BGH, GRUR 1962, 261, 262; Zöller-Greger, aaO, § 287 Rn. 2b), und hier sind auch deren Voraussetzungen erfüllt.
Die vollständige Aufklärung aller maßgeblichen Umstände der streitigen Forderung ist schwierig und unverhältnismäßig.
Eine am Wahrheitsbeweis des § 286 ZPO ausgerichtete wissenschaftlich exakte Bestimmung des gesteigerten Ertragswertes der Mietsache für den bereicherungsrechtlich relevanten Zeitraum, der durch die Differenz der Sachwerte im Zeitpunkt der tatsächlichen und der beabsichtigten Beendigung des Mietverhältnisses gemindert wird, ist nahezu unmöglich. Schon die Bestimmung des aktuellen Ertrags- und Sachwertes eines Mietobjektes ist komplex und von zahlreichen Faktoren (genauer Zustand des Mietobjektes, daraus folgende Ermittlung eines Marktpreises unter Berücksichtigung der exakten Marktlage vor Ort) abhängig. Hier ist aber der Ertragswert für eine zukünftige Periode zu ermitteln, und auch ist ein zukünftiger Sachwert zu bestimmen. Hierfür ist der Senat, selbst bei der erfolgten sachverständigen Unterstützung, auf Schätzungen und Wahrscheinlichkeitsbetrachtungen im Sinne des § 287 ZPO angewiesen.
Auch bei einer an den Grundsätzen des § 287 Abs. 1, 2 ZPO ausgerichteten Schätzung kann der Senat - gestützt auf das Gutachten der gerichtlichen Sachverständigen Dipl.-Ing. M vom 30.06.2010, ihr schriftliches Ergänzungsgutachten vom 24.06.2011 sowie die mündlichen Erläuterungen der Sachverständigen im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 31.01.2014 – nicht von einer Bereicherung der Beklagten zu 1. ausgehen.
Dabei geht der Senat vorrangig davon aus, dass die Angriffe des Klägers gegen das gerichtliche Sachverständigengutachten nicht durchgreifen.
Soweit es um die Ermittlung der marktüblichen Miete für die errichtete Werkhalle, die für die Bestimmung des gesteigerten Ertragswertes benötigt wird, geht, hat der Kläger vor allem kritisiert, dass die Sachverständige sich nicht hinreichend um die Ermittlung von Vergleichsmieten gekümmert habe, so dass die Bestimmung eines Mietzinses für die Werkhalle nicht ausreichend fundiert sei und den Wertermittlungsgrundsätzen gem. § 17 Abs. 1 ImmoWertV 2010 nicht genüge.
Dabei kann nach Auffassung des Senates dahinstehen, ob vorliegend tatsächlich für die Ertragswertbestimmung die Vorschriften der ImmoWertV 2010 oder der - von der Sachverständigen herangezogenen - WertV 1988 anwendbar waren, weil sich keine relevanten Unterschiede ergeben und die Sachverständige jedenfalls auch die Vorgaben nach § 17 Abs. 1 ImmoWertV, wonach marktüblich erzielbare Beträge zu ermitteln sind, eingehalten hat. Zudem sind in diesem Zusammenhang die in den jeweiligen Fassungen dieser Bestimmungen zur Wertermittlung enthaltenen Regelungen nicht ausschlaggebend, weil sie im Hinblick auf die Bestimmung der angemessenen Miete nicht aussagekräftig sind.
Soweit es die vom Kläger gerügte fehlende Ermittlung von Vergleichsmieten angeht, gilt Folgendes:
Die Sachverständige hat in ihrer persönlichen Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 31.01.2014 ausgeführt, dass es ihr aufgrund der Besonderheiten des konkret zu bewertenden Mietobjektes (fehlende sanitäre Anlagen, Anbau von Containern anstelle einer Außenwand) gar nicht möglich gewesen sei, hinreichend vergleichbare Mietobjekte zu finden, deren Mieten als Vergleichsmieten zur Ermittlung der ortsüblichen Miete aussagekräftig gewesen wären. Dies hält der Senat für überzeugend. Selbst wenn die Sachverständige also tatsächlich über das Internet oder auf konkrete Nachfrage die Mieten benachbarter Objekte ermittelt hätte, wäre nicht sichergestellt gewesen, dass diese in ihrer Beschaffenheit überhaupt der konkreten Werkhalle hinreichend vergleichbar waren.
Indem die Sachverständige auf der Grundlage des Mietspiegels der Grundstücksbörse Ruhr e.V. die monatlichen Mieten für Hallenflächen im Ruhrgebiet herangezogen und innerhalb dieses Rahmens die Miete aufgrund des exakten Zustands des Mietobjektes und ihrer sachverständigen Erfahrung bestimmt hat, sind die Anforderungen erfüllt, die an eine gutachterliche Bestimmung der angemessenen Miete zu stellen sind.
Soweit der Kläger bemängelt hat, dass die Sachverständige die etwaig für die freistehenden Container erzielbaren Mieten nicht berücksichtigt habe, wurde bereits dargelegt, dass diese für den Bereicherungsanspruch irrelevant sind (vgl. oben Gliederungspunkt (a)).
(ccc)
Auch ist der Einwand des Klägers, die von der Sachverständigen ermittelten Mieteinnahmen seien schon deshalb zu niedrig bemessen, weil allein durch die Vermietung der Freiflächen höhere Erträge erzielt werden könnten, nicht stichhaltig. Die für die Freiflächen erzielbaren Mieteinnahmen sind nämlich im Rahmen der Ermittlung des durch die Errichtung der Halle gesteigerten Ertragswertes grds. irrelevant. Die Freiflächen konnte die Beklagte zu 1. nämlich sowieso unabhängig von der Errichtung der Werkhalle vermieten.
(ddd)
Soweit sich der Kläger hauptsächlich gegen die Ermittlung des Sachwertes der Werkhalle durch die Sachverständige richtet, greifen auch diese Einwendungen nicht durch. Der Sachwert der Werkhalle ist nämlich im Rahmen des Bereicherungsanspruches des Klägers nur als ein die Bereicherung der Beklagten zu 1. mindernder Abzugsposten zu berücksichtigen.
Nimmt man an, dass der Sachwert – entsprechend dem Vortrag des Klägers - höher ist, als es die Sachverständige dargestellt hat, führt dies in dem hier interessierenden Zusammenhang zu einem dem Kläger ungünstigeren Zahlenwerk, wie es sich aus den weiteren Ausführungen ergibt.
(eee)
Hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete, die für die Ertragswertbestimmung zugrunde zu legen ist, hält der Senat grundsätzlich entsprechend den Ausführungen der Sachverständigen einen Mietzins von 2,50 € für die eigentliche Werkhalle, die unstreitig eine Fläche von 106 m² aufweist, und von 2,00 € für den Anbau, der unstreitig eine Größe von 37 m² hat, für angemessen. Diese unterschiedlichen Ansätze rechtfertigen sich daraus, dass der Anbau keine vier massiven Außenwände aufweist, sondern eine Außenwand durch zwei angebaute Container ersetzt wird. Die Sachverständige hat hierzu ausgeführt, dass dieses Provisorium einen deutlichen Mietzinsabschlag rechtfertige. Dem schließt sich der Senat an. Dieser Abschlag ist auch dann gerechtfertigt, wenn man nach der Vernehmung der Zeugen T, C, D, E und H davon auszugehen hat, dass der Anbau tatsächlich beheizt war. Indes ist deutlich mindernd zu berücksichtigen, dass die Werkhalle über keine sanitären Anlagen verfügte. Im Rahmen eines bloßen Bereicherungsausgleichs kann es auch keine Rolle spielen, warum dies so war. Es ist hier kein Verschulden der Parteien zu bewerten, sondern eine etwaig eingetretene Bereicherung ist schlicht abzuschöpfen.
Nach diesen Grundsätzen bestimmt sich die Bereicherung der Beklagten zu 1. wie folgt:
(i)
Es ergibt sich (entsprechend den Berechnungen der Sachverständigen) zunächst folgender Jahresrohertrag an Mieteinnahmen für die Werkhalle:
2,50 €/m² x 106 m² x 12 Monate = 3.180,00 €
2,00 €/m² x 37 m² x 12 Monate = 888,00 €
Gesamtjahresrohmiete: 4.068,00 €
Zur Ermittlung des Jahresreinertrages sind Verwaltungs-, Instandhaltungs-, nicht umlagefähige Betriebskosten und ein Mietausfallwagnis in Abzug zu bringen. Hierbei geht der Senat von den Ansätzen der Sachverständigen aus, die auch von den Privatgutachtern des Klägers nicht in Zweifel gezogen worden sind. Lediglich für das Mietausfallwagnis wurden dort nur 6 % statt 7 % der Jahresrohmiete veranschlagt, ohne dass sich ein nachvollziehbarer Grund für diese Kürzung findet.
Die Jahresreinmiete bestimmt sich wie folgt:
Jahresrohmiete: 4.068,00 €
Abzüglich (Positionen auf volle Euro-Beträge gerundet):
Verwaltungskosten: 3 % 122,00 €
Mietausfallwagnis: 7 % 285,00 €
Nicht umlagefähige Betriebskosten: 1 % 41,00€
Instandhaltungskosten Halle (5 €/m² x 106 m²): 530,00 €
Instandhaltungskosten Anbau (3,50 €/m² x 37 m²): 130,00 €
Jahresreinmiete: 2.960,00 €
(ii)
Von diesem Jahresreinertrag für die Halle ist der erzielbare Jahresreinertrag für eine Freifläche von 143 m² in Abzug zu bringen, den die Beklagte zu 1. auch ohne Bebauung erlangt hätte. Der Bereicherungsanspruch soll nämlich nur den gesteigerten Ertragswert abschöpfen. Die Parteien haben hierzu unstreitig gestellt, dass für die Freiflächen ein Mietertrag von 0,45 € zu erzielen gewesen wäre.
Mithin ergibt sich folgender Jahresrohertrag (gerundet auf volle Euro-Beträge):
0,45 €/m² x 143 m² x 12 Monate = 772,00 €
Die Jahresreinmiete bestimmt demnach wie folgt:
Jahresrohmiete: 772,00 €
Verwaltungskosten: 3 % 23,00 €
Mietausfallwagnis: 7 % 54,00 €
Nicht umlagefähige Betriebskosten: 1 % 8,00€
Instandhaltungskosten (0,20 €/m² x 143 m²): 29,00 €
Jahresreinmiete: 658,00 €
Daher ergibt sich der folgende gesteigerte jährliche Reinertragswert durch die Hallenerrichtung:
Jahresreinmiete Halle: 2.960,00 €
Abzgl. Jahresreinertrag unbebaute Freifläche: 658,00 €
Gesteigerter Jahresertragswert (Reinertrag): 2.302,00 €.
(iii)
Der durch die Hallenerrichtung gesteigerte Ertragswert für den bereicherungsrechtlich relevanten Zeitraum von 9 Jahren bestimmt sich dadurch, dass der Jahresertragswert (Reinertrag) mit dem Barwertfaktor für die Kapitalisierung multipliziert wird, der sich nach der Höhe des marktangemessenen Liegenschaftszinses und der Restnutzungsdauer richtet. Die Sachverständige hat den Liegenschaftszins mit 7 % bestimmt, was auch die Privatgutachten des Klägers nicht angegriffen haben. Der Barwertfaktor für die Kapitalisierung lässt sich der Anlage 1 zu § 20 ImmowertV entnehmen und beträgt bei einem Liegenschaftszins von 7 % und einer Restlaufzeit von 9 Jahren 6,52.
Mithin ergibt sich ein Reinertrag für die Halle für einen Zeitraum von 9 Jahren in Höhe von gerundet 15.009,00 €.
(iv)
Von diesem gesteigerten Reinertrag für einen Zeitraum von 9 Jahren sind nach den überzeugenden Ausführungen der Sachverständigen, denen sich der Senat anschließt, die Reparaturkosten für die Beseitigung derjenigen Schäden abzuziehen, die für die Erhaltung der Substanz der Halle - und damit zur nachhaltigen Erzielung von Mieteinnahmen für die Dauer von 9 Jahren - erforderlich sind. Entgegen der Ansicht des Klägers hat die Sachverständige diese Schäden in ihrem Ergänzungsgutachten vom 24.06.2011 (dort Anlage, Bl. 417 GA) im Einzelnen nachvollziehbar wie folgt aufgelistet:
Reparatur Unterstand 1: 1.100,00 €
Einbringen eines Kaminzuges: 1.650,00 €
Entwässerung der Unterstände:
Dachrinnen: 660,00 €
Fallrohre: 273,00 €
Beseitigung Feuchteschäden Außenwand: 550,00 €
Fliesenboden Anbau erneuern: 3.215,00 €
Putz Fassade Hallenrückseite; 4.158,00 €
Putz Anbau Rückfassade: 1.925,00 €
Gesamtbetrag: 13.531,00 €
Die Sachverständige hat einen abgerundeten Betrag von 13.500,00 € als Mängelbeseitigungskosten angesetzt.
Hiervon sind nach der Anhörung der Sachverständigen aber die Kosten für die Fliesenerneuerung in Höhe von 3.215,00 € abzuziehen, weil nicht sicher festgestellt werden kann, dass die festgestellten Schäden auch vom Kläger verursacht worden sind. Außerdem sind die Kosten für das Einbringen des Kaminzuges zu subtrahieren, weil nach der Anhörung der Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung nicht auszuschließen ist, dass tatsächlich ein funktionierender Kaminzug vorhanden war.
Mithin verbleiben Reparaturkosten von 8.635,00 €.
Also ergibt sich prinzipiell ein durch die Hallenbebauung gesteigerter Ertragswert unter Abzug der Reparaturkosten von 6.374,00 €, der als Bereicherung der Beklagten zu 1. an den Kläger herauszugeben wäre.
(v)
Hiervon ist aber nach den oben dargestellten Grundsätzen bereicherungsmindernd in Abzug zu bringen, dass die Beklagte zu 1. durch die um 9 Jahre vorzeitig erfolgte Rückgabe einen erhöhten Sachwert für die Halle zu zahlen hatte.
Zugunsten des Klägers werden nachfolgend die – von ihm angegriffenen – Feststellungen der Sachverständigen zugrunde gelegt. Da der durch die Beklagte zu 1. zu zahlende erhöhte Sachwert ihre Bereicherung in Gestalt des gesteigerten Ertragswertes mindert, wirkt sich eine niedrigere Bestimmung des Sachwertes nur zu seinen – des Klägers - Gunsten aus.
Die Sachverständige setzt als Normalherstellungskosten pro Kubikmeter (ohne Baunebenkosten) für die eigentliche Halle, die sie aufgrund der Beheizung als „Warmlager“ eingeordnet hat, einen Betrag von 96,00 € an.
Für den Anbau, den die Sachverständige wegen einer angeblich fehlenden Beheizung als „Kaltlager“ angesehen hat, geht sie von Normalherstellungskosten pro Kubikmeter (ohne Baunebenkosten) in Höhe von 79,00 € aus.
Die Baukosten berechnen sich daher aufgrund der unstreitigen Raummaße wie folgt:
Baukosten Halle: 576 m³ Rauminhalt x 96 €/m³ Baukosten = 55.296,00 €.
Kosten für zwei Unterstände: 3.000,00 €
Außenanlagen: 3.000,00 €
Gesamt: 61.296,00 €
Hinzu kommen folgende Beträge (gerundet):
Baunebenkosten (9 %) 5.517,00 €
Versorgungsanschlüsse: 1.750,00 €
Gesamtkosten Halle: 68.563,00 €.
Baukosten Anbau: 156 m³ Rauminhalt x 79 €/m³ Baukosten = 12.324,00 €.
Hinzu kommt folgender Betrag (gerundet):
Baunebenkosten (9 %) 1.109,00 €
Gesamtkosten Anbau: 13.433,00 €.
Gesamtkosten Halle nebst Anbau: 81.996,00 €
Wenn man nach den Angaben der Sachverständigen von einer Gesamtnutzungsdauer der Halle von 40 Jahren ausgeht und auch einen Fertigstellungstermin der Halle im Jahr 1988 zugrunde legt, ergibt sich bei einer linearen Wertminderung, von der alle Sachverständigen ausgehen, im Jahr 2007 (Restnutzungsdauer: 21 Jahre) folgender Sachwert der Halle:
81.996,00 € x 21 Jahre (Restnutzungsdauer) / 40 Jahre (Gesamtnutzungsdauer) = 43.048,00 € (gerundet).
Hiervon sind die nach Auffassung der Sachverständigen erforderlichen Reparaturkosten in Höhe von 8.635,00 € zu subtrahieren, so dass sich ein Betrag von 34.413,00 € als Sachwert im Jahr 2007 ergibt.
Von diesem Betrag ist nun grds. folgender Sachwert der Halle im Jahr 2016 (Restnutzungsdauer 12 Jahre) zu subtrahieren:
81.996,00 € x 12 Jahre (Restnutzungsdauer) / 40 Jahre (Gesamtnutzungsdauer) = 24.599,00 € (gerundet).
Hiervon sind die nach Auffassung der Sachverständigen erforderlichen Reparaturkosten in Höhe von 8.635,00 € zu subtrahieren, so dass sich ein Betrag von 15.964,00 € als Sachwert im Jahr 2016 ergibt.
Der Sachwert für das Jahr 2016 ist allerdings abzuzinsen, weil er dem Sachwert im Jahr 2007 gegenübergestellt wird. Es muss berücksichtigt werden, dass die Beklagte zu 1. die sowieso zu tätigende Zeitwertentschädigung in Höhe von 15.964,00 € nach dem Mietvertrag erst 9 Jahre später hätte erbringen müssen und mit dem Kapital in dieser Zeit hätte arbeiten können.
Für eine Abzinsung wird üblicherweise folgende Formel verwendet, wobei „i“ der zugrunde zu legende Zinssatz (als reale Zahl) ist:
Barwert zum Zeitpunkt 0 = Barwert nach n Perioden / (1 + i) n.
Wenn man zugunsten des Klägers eine Verzinsung von bloß 1 %, was deutlich unterhalb der Inflationsrate liegt, annimmt, ergibt sich bei einem Zeitraum von 9 Jahren (entspricht „n“ Perioden) folgende Berechnung:
Barwert zum Zeitpunkt 0 = 15.964,00 € / (1+0,01) 9= 14.597,00 € (gerundet).
Der abgezinste Sachwert des Gebäudes im Jahr 2016 beträgt mithin 14.597,00 €.
Daher ergibt sich, dass die Beklagte zu 1. im Jahr 2007 einen erhöhten Sachwert im Verhältnis zu dem (abgezinsten) Betrag des Jahres 2016 von 19.816,00 € (34.413,00 € - 14.597,00 €) zu zahlen gehabt hätte.
(vi)
Wenn man nun von einem gesteigerter Ertragswert der Halle für 9 Jahre in Höhe von 6.374,00 € ausgeht, wovon aber eine erhöhte Sachwertentschädigung von 19.816,00 € abzuziehen ist, ergibt sich, dass die Beklagte zu 1. tatsächlich gar nicht bereichert ist und ein Anspruch des Klägers aus § 812 Abs. 1 BGB nicht besteht. Zu diesem Ergebnis gelangt man – wie sich aus dem obigen Rechenwerk ableiten lässt – auch, wenn man zu Gunsten des Klägers unterstellt, dass es zur Erzielung der Miete in der oben angesprochenen Höhe nicht erforderlich wäre, die von der Sachverständigen angeführten Mängel zu beseitigen.
(vii)
Diesem Ergebnis kann der Kläger letztlich nicht mit Erfolg entgegen halten, zu dem soeben dargelegten Rechenwerk sei der Senat nur auf der Grundlage der Ausführungen der Sachverständigen M gelangt, denen gegenüber aus verschiedenen und – nach Ansicht des Klägers – von dem Senat nicht hinreichend gewürdigten Gründen gravierende Bedenken bestünden.
Selbst wenn man nämlich im Hinblick auf die streitgegenständliche Werkstatthalle dem Vortrag des Klägers zu der Höhe der angemessenen Miete und dem angemessenen Sachwert im Wesentlichen folgt, errechnet sich auf der Basis der weiter oben dargelegten rechtlichen Grundlagen keine der Beklagten zu 1. verbliebene Bereicherung.
Dabei weist der Senat allerdings darauf hin, dass weder die Vernehmung der Sachverständigen noch die gegenüber der Richtigkeit der Ausführungen der Sachverständigen M vorgebrachten Einwendungen des Klägers dem Senat Veranlassung geben, von einer angemessenen Miete für die Werkstatthalle über den Betrag von monatlich 4,50 € pro Quadratmeter hinaus auszugehen. Ein solcher Mietzins übersteigt denjenigen Höchstwert, den die Sachverständige auf der Grundlage des Mietspiegels der Grundstücksbörse Ruhr e.V. für Altbauhallen im Ruhrgebiet mit 3,50 € angegeben hat, bereits um den Betrag von 1 €. Der anderweitigen Vorstellung des Klägers steht schon entgegen, dass die Halle weder mit ihr zugeordneten sanitären Anlagen noch mit einer heutigen Anforderungen entsprechenden Heizungsanlage ausgestattet ist. Die nachhaltige Erzielbarkeit einer Miete in der soeben angesprochenen Höhe über den Zeitraum von 9 Jahren setzt zudem hier jedenfalls voraus, dass vorab die von der Sachverständigen festgestellten Mängel beseitigt werden.
Mit dieser Maßgabe ergibt sich folgende Berechnung:
Bestimmung des gesteigerten Ertragswertes bei einem einheitlichen Mietzins von 4,50 €
Gesamtjahresrohmiete:
4,50 €/m² x 143 m² x 12 Monate = 7.722,00 €
Jahresrohmiete: 7.722,00 €
Verwaltungskosten: 3 % 232,00 €
Mietausfallwagnis: 7 % 541,00 €
Nicht umlagefähige Betriebskosten: 1 % 77,00€
Instandhaltungskosten Halle (5 €/m² x 143 m²): 715,00 €
Jahresreinmiete: 6.157,00 €
Hiervon ist die oben berechnete Jahresreinmiete für die Mietfläche als Freifläche (143 m²) in Höhe von 658,00 € zu subtrahieren, so dass sich ein gesteigerter Jahresertragswert (Reinertrag) von 5.499,00 € ergibt.
Wenn man diesen Betrag mit dem Barwertfaktor für die Kapitalisierung von 6,52 multipliziert, ergibt sich ein Betrag von 35.853,00 € (gerundet), wovon die Reparaturkosten in Höhe von 8.635,00 € abzuziehen sind. Es verbleibt ein gesteigerter Ertragswert von 27.218,00 €.
Bestimmung der aufgrund der vorzeitigen Rückgabe erhöhten Sachwertes auf der Grundlage des Klägervortrages
Wenn man bezüglich des Sachwertes der Halle von den Angaben des Klägers ausgeht und Baukosten von 150,00 €/m³ bei einem unstreitigen Rauminhalt von 732 m³ ansetzt, bestimmt sich der Sachwert für die Kfz-Halle (ohne Außenanlagen und ohne Container) wie folgt:
Baukosten: 732 m³ Rauminhalt x 150 €/m³ Baukosten = 109.800,00 €.
Hinzu kommen nach den Klägerangaben folgende Beträge:
Baunebenkosten (14%) 15.372,00 €
Schleppdach: 8.000,00 €
Gesamtkosten: 133.172,00 €.
Wenn man – entsprechend den Klägerangaben - von einer Gesamtnutzungsdauer der Halle von 50 Jahren ausgeht und einen Fertigstellungstermin der Halle im Jahr 1991 zugrunde legt, ergibt sich bei einer linearen Wertminderung, von der alle Sachverständigen ausgehen, im Jahr 2007 (Restnutzungsdauer: 34 Jahre) folgender Sachwert der Halle:
133.172,00 € x 34 Jahre (Restnutzungsdauer) / 50 Jahre (Gesamtnutzungsdauer) = 90.557,00 € (gerundet).
Von diesem Wert sind diejenigen Reparaturkosten in Höhe von 8.635,00 €, die zur Erhaltung des Substanzwertes des Gebäudes erforderlich sind, in Abzug zu bringen, so dass sich ein Sachwert der Halle im Jahr 2007 in Höhe von 81.922,00 € ergibt.
Hiervon ist grds. folgender Sachwert der Halle im Jahr 2016 (Restnutzungsdauer 25 Jahre) zu subtrahieren:
133.172,00 € x 25 Jahre (Restnutzungsdauer) / 50 Jahre (Gesamtnutzungsdauer) = 66.586,00 € (gerundet).
Hiervon sind die erforderlichen Reparaturkosten in Höhe von 8.635,00 € zu subtrahieren, so dass sich ein Sachwert der Halle im Jahr 2016 in Höhe von 57.951,00 € ergibt.
Der Sachwert für das Jahr 2016 ist - wie bereits erläutert – mit einem Jahreszinssatz von 1 % abzuzinsen:
Barwert zum Zeitpunkt 0 = 57.951,00 € / (1+0,01) 9= 52.987,00 € (gerundet).
Daher ergibt sich, dass die Beklagte zu 1. im Jahr 2007 einen erhöhten Sachwert im Verhältnis zu dem (abgezinsten) Betrag des Jahres 2016 von 28.935,00 € (81.922,00 € - 52.987,00 €) zu zahlen gehabt hätte.
Im Ergebnis würde der gesteigerte Reinertrag in Höhe von 27.218,00 € (bei einem einheitlichen monatlichen Mietzins von 4,50 €/m² für die gesamte Hallenfläche nebst Anbau) immer noch vollständig durch die erhöhte Sachwertabfindung in Höhe von 28.935,00 € aufgezehrt, wenn man bei der Bemessung des Sachwertes die Angaben des Klägers zugrundelegt.
6.
Da sich bereits kein Hauptsacheanspruch des Klägers, der über den bereits vom Landgericht zuerkannten Betrag hinausginge, ergibt, hat der Kläger unter dem Gesichtspunkt des Verzuges auch keinen weitergehenden Zinsanspruch.
II.
Über die Hilfsanschlussberufung der Beklagten war nicht zu befinden, weil diese zulässig nur für den Fall erhoben worden war, dass die Berufung des Klägers nicht zurückgewiesen wird.
III.
Auf die Berufung des Klägers war allerdings von Amts wegen (vgl. hierzu Zöller-Herget, aaO, § 97 Rn. 6 m.w.N.) die Kostenentscheidung des Landgerichts zu korrigieren, weil das Landgericht einen zu hohen Streitwert für den Rechtsstreit in 1. Instanz angesetzt hat. Dieser beträgt nach Auffassung des Senats nicht 795.400,00 €, sondern nur 290.500,00 €. Zur Begründung wird auf den gleichzeitig verkündeten Streitwertbeschluss des Senats vom 07.03.2014 Bezug genommen.
Im Hinblick auf den geänderten Streitwert hat der Kläger nur 86 % der Kosten zu tragen, weil sein Obsiegen quotal höher zu bewerten ist.
Der Kläger war in 1. Instanz in Höhe von insgesamt 41.000 € erfolgreich, so dass die Beklagten als Gesamtschuldner 14 % der Kosten zu tragen haben. Die Beklagten sind zur Zahlung von 23.000,00 € verurteilt worden und ihnen ist in gleicher Höhe eine Gegenforderung aberkannt worden. Allerdings erfolgte die Verurteilung der Beklagten nur Zug-um-Zug gegen Entfernung der Container, wobei der Senat diese Einschränkung mit einem Wert von 5.000,00 € berücksichtigt, um den sich das Obsiegen des Klägers mindert.
IV.
Die prozessualen Nebenentscheidungen des Berufungsurteils beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Trotz der abgeänderten Kostenquote für den Rechtstreit in 1. Instanz hatte die Berufung jedenfalls in der Hauptsache keinen Erfolg, der zu einer Quotelung der Kosten des Berufungsverfahrens führen könnte. Die Einschränkung der Zug-um-Zug Verurteilung ist geringfügig und hat keine kostenrechtlichen Auswirkungen.
V.
Die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO ist nicht veranlasst. Das Urteil stellt eine Einzelfallentscheidung dar, die der Senat auf der Grundlage vertretener und anerkannter Auffassungen in Rechtsprechung und Literatur getroffen hat. Die Rechtssache besitzt so weder grundsätzliche Bedeutung, noch ist eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 987, 988, 990 BGB
§§ 94, 946 BGB
§§ 987, 988, 990 BGB. Ein solcher Anspruch des Klägers bestehe jedoch bereits dem Grunde nach nicht, sodass auch insoweit ein Auskunftsanspruch nach § 242 BGB
§§ 987 bis 993 BGB
§§ 946, 951 BGB
§§ 93, 94 BGB
§§ 946, 93, 94 BGB
§§ 57a ZVG, 580a Abs. 2 BGB
§ 57a ZVG
§ 544 BGB
§ 167 ZPO
§ 167 ZPO
§ 679 BGB
§ 951 BGB
§ 195 BGB
§ 544 BGB
§ 580a BGB
§ 546a BGB
§ 546a BGB
§ 273 BGB
§ 242 BGB
§ 242 BGB
§ 539 BGB
§ 546 BGB
§ 539 BGB
§ 533 ZPO
§ 263 ZPO
§ 57a ZVG
§ 95 BGB
§ 946 BGB
§ 951 BGB
§ 2 BauO NW
§ 634a BGB
§ 638 BGB
§ 946 BGB
§ 567 BGB
§ 550 BGB
§ 286 ZPO
§ 287 ZPO
§ 20 ImmowertV
§ 539 I BGB
§ 683 S. 1 BGB
§ 683 S. 2 BGB
§ 684 S. 2 BGB
§ 199 Abs. 1 BGB
§ 546a Abs. 1 2. Alt. BGB
§ 204 I Nr. 1 oder Nr. 3 BGB
§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB
§ 546 I BGB
§ 812 I 1, 2. Alt. BGB
§ 264 Nr. 2 ZPO
§ 548 Abs. 2 BGB
§ 139 Abs. 2 ZPO
§ 548 Abs. 2 BGB
§ 580a Abs. 2 BGB
§ 580a Abs. 1 BGB
§ 204 Nr. 3 BGB
§ 539 Abs. 1 BGB
§ 951 Abs. 1 BGB
§ 951 Abs. 1 BGB
§ 812 Abs. 1 BGB
§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB
§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1, Abs. 1 S. 2 BGB
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 274 Abs. 1 BGB
§ 273 Abs. 1 BGB
§ 539 Abs. 2, 548 Abs. 2, 554a Abs. 1 BGB
§ 539 Abs. 2 BGB
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB
§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO
§ 539 Abs. 1 BGB
§ 548 Abs. 2 BGB
§ 818 Abs. 2 BGB
§ 580a Abs. 2 BGB
§ 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB
§ 580a Abs. 2 BGB
§ 287 Abs. 1, 2 ZPO
§ 287 Abs. 2 ZPO
§ 287 Abs. 1, 2 ZPO
§ 17 Abs. 1 ImmoWertV
§ 17 Abs. 1 ImmoWertV
§ 812 Abs. 1 BGB
§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711  ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1974, 743, 744
NJW 1986, 254
NJW 2008, 2256, 2257
NJW 1984, 2878, 2879
NJW 1989, 2745, 2746
NJW-RR 1994, 847, 848
GRUR 1962, 261, 262
8 O 154/09
57a ZVG zum 31.03
18 O 136/07
30 U 150/07
2 O 447/09
30 U 107/10
IX ZR 160/09
V ZR 104/03
VII ZR 285/61
VIII ZR 152/05
VIII ZR 69/63
VIII ZR 136/86
VIII ZR 35/10
VIII ZR 277/09
VII ZR 86/90
XII ZR 43/03
VIII ZR 2/66
VIII ZR 25/65
XII ZR 43/02
XII ZR 202/94
XII ZR 66/07
IX ZR 76/00