Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-11-21, Aktenzeichen 13 A 129.08
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2013:1121.13A129.08.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Wie weit eine einzelne Erschließungsstraße i. S. des § 127 Abs 2 Nr 1 BauGB reicht und wo eine andere Anlage beginnt, bestimmt sich nach dem Gesamteindruck, den die jeweiligen tatsächlichen Verhältnisse einem unbefangenen Beobachter vermitteln.(Rn.32)
2. Ein Abschnittbildung kann dort erfolgen, wo sich ein örtlich erkennbares Merkmal i. S. des § 130 Abs 2 BauGB findet.(Rn.36)
3. Dass nach dem Bebauungsplan eine oberirdische Zu- und Abfahrt von der Erschließungsstraße auf ein Grundstück nicht zulässig ist, spricht nicht gegen dessen „Erschlossensein“.(Rn.40)
4. Grunderwerbssteuer, die tatsächlich nicht angefallen ist, weil die Grundstücke nicht käuflich erworben, sondern aus dem allgemeinen Liegenschaftsvermögen bereitgestellt wurden, zählt nicht zum Erschließungsaufwand.(Rn.45)
5. Der Qualitätsstichtag – also der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht (§ 4 Abs 1 S 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung, ImmoWertV) – ist der Tag vor dem Beschluss des Senats, eine Bauleitplanung einzuleiten; spätere geringfügige Änderungen im Straßenverlauf sind unerheblich.(Rn.48) (Rn.52)
6. Ein Beweisantrag, gerichtet auf die Vorlage sämtlicher vom Beklagten in einem bestimmten Zeitraum geschlossenen Grundstückskaufverträge im Bereich der Erschließungsanlage, ist nicht nachzukommen, weil es ein Ausforschungsbeweis ist.(Rn.74)
Verfahrensgang
Das Verfahren wird eingestellt, soweit die Beteiligten den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben.
Der Erschließungsbeitragsbescheid des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 27. Oktober 2006 und der Widerspruchsbescheid derselben Behörde vom werden aufgehoben, soweit dort ein 564.461,09 Euro übersteigender Erschließungsbeitrag gefordert wird. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin 3/5 und der Beklagte 2/5. Die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren war notwendig.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen die Erhebung eines Erschließungsbeitrags.
Streitgegenständlich ist die Erschließungsanlage „... im Abschnitt Re... bis Po...“. Bei der L... handelt es sich um eine ca. 550 m lange, in Nord-Süd-Richtung zwischen R... (südliche Einmündung) und S... (nördliche Einmündung) verlaufende Straße. Sie liegt insgesamt im Geltungsbereich des am 28. Juni 1994 festgesetzten Koordinierungs-Bebauungsplans II-B 5. Vom R... bis einschließlich des Straßenflurstücks 2... - dem vom Beklagten abgerechneten, etwa 450 m langen Abschnitt - befindet sich die Straße zudem im Geltungsbereich des am 26. Januar 1995 festgesetzten Projektbebauungsplans II-165. Die in diesem Bereich gerade verlaufende Straße ist (von Süden gesehen) linksseitig, wo ein Kerngebiet festgesetzt ist, mit mehrgeschossigen Gebäuden bebaut; rechtsseitig schließt der T...-Park an. Zwischen den Grundstücken L... 8...- streitgegenständlich im Verfahren VG 13 A 130.08 - und L... 1... mündet die Ei...straße ein, die Gegenstand des inzwischen abgeschlossenen Verfahrens VG 13 A 10.06 war. Nördlich des Straßenflurstücks 2... verschwenken Fahrbahn und östlicher Gehweg der L... nach Osten und verlaufen südlich um den P... herum bis zur S.... Der westliche Gehweg wird geradeaus weitergeführt. Dieser Abschnitt ist noch nicht abgerechnet.
Mit dem Bau der L... wurde im Jahre 1997 begonnen. Die letzte Unternehmerrechnung datiert vom 17. August 2001. Die neue Straße befindet sich etwas weiter östlich als die historische L.... Die Abschnittsbildung erfolgte durch Entscheidung des Baudezernenten vom 16. Februar 2006.
Die Verfahren zur Aufstellung der zugrundeliegenden Bebauungspläne II-B 5 und II-165 liefen – soweit vorliegend von Bedeutung - wie folgt ab:
Am 10. April 1990 beschloss der Berliner Senat die Durchführung eines städtebaulichen Wettbewerbs für das Gebiet Potsdamer Platz/Leipziger Platz unter Berücksichtigung eines Ansiedlungsvorhabens der Daimler-Benz AG. Ausgehend von den Resten des historischen Stadtgrundrisses war eine gemischte Bebauung mit städtischen Funktionen und relativ hoher Bebauungsdichte geplant. Bei dem durch den Senat ausgeschriebenen städtebaulichen Wettbewerb erzielte der Entwurf von Hilmer & Sattler im Oktober 1991 den ersten Preis. Am 10. Dezember 1991 beschloss der Senat auf der Grundlage dieses mit den Investoren abgestimmten Preisträgerentwurfs die notwendigen Verfahren zur Änderung bzw. Neuaufstellung von Bauleitplänen einzuleiten. Das folgende Bebauungsplanverfahren war insoweit zweistufig strukturiert, als neben einem Koordinierungsbebauungsplan für das Gesamtgebiet qualifizierte Bebauungspläne (Projektbebauungspläne) für die einzelnen Baugebiete erlassen werden sollten. Der Beschluss zur Aufstellung des Projektbebauungsplanes II-165 wurde am 19. Mai 1992, der zur Aufstellung des Koordinierungsbebauungsplanes II-B 5 am 3. März 1993 gefasst. Vom 10. Juni 1992 bis 17. Juli 1992 fand die frühzeitige Bürgerbeteiligung für Koordinierungsbebauungsplan und Projektbebauungspläne statt. Im Zeitraum zwischen Oktober 1993 und März 1994 erfolgte die öffentliche Auslegung der verschiedenen Pläne. Am 24. März 1994 stimmte das Abgeordnetenhaus dem Koordinierungsbebauungsplan II-B 5 zu.
Im Zuge der Bebauungsplanung fanden diverse Grunderwerbsvorgänge statt: Bereits im Juli 1990 hatte die Da... AG verschiedene, dem Land Berlin gehörende Grundstücke u.a. im Bereich der E... erworben. Dabei wurde unter Zugrundelegung einer zulässigen GFZ von 4,0 ein Quadratmeterpreis von durchschnittlich 1.505,- DM vereinbart. Im Mai 1994 vereinbarten das Land Berlin und die Da... AG einen Grundstückstausch, um die Eigentumsverhältnisse den fortschreitenden Bebauungsplanungen anzupassen. Mehr- oder Minderflächen wurden dabei auf der Grundlage eines gutachterlich bestimmten Quadratmeterpreises von 2.745,- DM abgerechnet.
Die Straßenfläche der L... setzt sich im abgerechneten Abschnitt aus den Flurstücken 2... zusammen. Diese Flurstücke befanden sich mit Ausnahme des Flurstücks 2603 schon länger im Eigentum des Landes Berlin, ohne öffentlich gewidmetes Straßenland zu sein und wurden von diesem für die neue Straße bereit gestellt, wobei das Flurstück 2... zu einem - geringen – Teil auch zur E... gehört. In dem bislang nicht abgerechneten Bereich steht die Straßenfläche zum großen Teil noch nicht im Eigentum des Landes Berlin. Alle genannten Flurstücke sind aufgrund eines im Jahre 1998 erfolgten Neuzuschnitts („Flurstückszerlegung“) entstanden.
Die Klägerin ist durch gesellschaftsrechtliche Verschmelzung aus der D... hervorgegangen und Eigentümerin des Grundstücks A..., das sich in Höhe des Straßenflurstücks 2... befindet. Mit streitgegenständlichem Bescheid vom 27. Oktober 2006 zog der Beklagte die seinerzeit noch bestehende G... zu einem Erschließungsbeitrag in Höhe von 942.850,07 Euro heran. Dem wurde ein beitragsfähiger Erschließungsaufwand in Höhe von insgesamt 19.324.907,30 Euro zugrunde gelegt, der sich wie folgt zusammensetzt: Grunderwerb 21.642.428,92 Euro, Fahrbahn 188.561,99 Euro, Gehwege 243.828,50 Euro, Beleuchtung 215.974,21 Euro, Entwässerung 172.520,02 Euro. Der sich daraus an sich ergebene Betrag von 22.463.313,64 Euro wurde vom Beklagten gem. § 5 EBG wegen Überschreitung der Höchstmaße auf den genannten Betrag gekürzt.
Die Grunderwerbskosten setzen sich aus dem Wert der vom Beklagten „bereitgestellten“ Grundstücke (Flurstücke 2...) zzgl. Grunderwerbsteuer zusammen. Um den Grundstückswert zu bestimmen, hatte der Beklagte zuvor ein Gutachten seines Vermessungsamtes eingeholt, das vom 21. November 2002 datiert. Im Gutachten wird der Wert der Straßengrundstücke anhand von Bodenrichtwerten für baureifes Land bestimmt. Die betroffenen Flächen wurden dort als Bauerwartungsland eingestuft; demgemäß wurden von den Bodenrichtwerten Abschläge vorgenommen (namentlich ein Abschlag wegen einer voraussichtlichen Wartezeit von fünf Jahren bis zum Abschluss des Bebauungsplanverfahrens sowie ein Risikoabschlag von 15 %). Auf dieser Grundlage ergaben sich – je nach Entfernung zum Potsdamer Platz abgestufte - Quadratmeterwerte von 7.280,- DM (Flurstück 2... 6.780,- DM (Flurstücke 2...) sowie 6.425,- DM (Flurstücke 2...), welche 71,4 % des vollen Baulandwertes entsprechen. Der für den Zustand der Grundstücke maßgebliche Qualitätsstichtag wurde auf den 9. Juni 1992 gelegt. Bereits im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung in den Bebauungsplanverfahren habe sich abgezeichnet, dass sich durch die auf dem Debis-Areal beabsichtigte Bebauung eine Bauerwartung für die zu bewertende Fläche zerschlagen dürfte. Die öffentlich vorgestellten Planungen hätten hinsichtlich Straßen- und Grünflächenplanung mit den späteren Festsetzungen korrespondiert, womit die qualitative Weiterentwicklung der zu bewertenden Flurstücke bereits mit der frühzeitigen Bürgerbeteiligung ausgeschlossen gewesen sei.
Gegen die Erschließungsbeitragserhebung hat die Mehrzahl der Anlieger fristgemäß Widerspruch erhoben. Die Beteiligten haben einvernehmlich den vorliegenden Erschließungsbeitragsbescheid sowie den im Parallelverfahren VG 13 A 130.08 streitgegenständlichen Bescheid für die Durchführung verwaltungsgerichtlicher Musterverfahren ausgewählt. Die gegen diese Bescheide erhobenen Widersprüche wurden mit Widerspruchsbescheiden vom 16. Juli 2008 zurückgewiesen.
Mit ihrer am 27. August 2008 erhobenen Klage wiederholt und vertieft die Klägerin ihr Vorbringen im Widerspruchsverfahren. Sie hält den Erschließungsbeitragsbescheid aus folgenden Gründen für rechtswidrig:
Die Erhebungsfrist des § 21 Abs. 1 EBG sei bereits am 31. Dezember 2005 abgelaufen. Die danach erfolgte Abschnittsbildung habe dies nicht rückgängig machen können. Der Grunderwerb sei schon im Jahre 2001 abgeschlossen gewesen. Dass die Flurstücke 1... damals noch nicht im Eigentum des Landes Berlin gestanden hätten, sei unerheblich, weil die L... in diesem Bereich, der außerhalb des Bebauungsplans II-165 liege, keine beitragsfähige Erschließungsanlage sei. Es fehle an dem erforderlichen Bebauungsplan gem. § 125 Abs. 1 BauGB; für eine Abwägungsentscheidung nach § 125 Abs. 2 BauGB sei nichts ersichtlich. Halte man insoweit den Koordinierungs-Bebauungsplan II-B 5 für ausreichend, so sei dieser Bereich des Straßenverlaufs jedenfalls nicht zum Anbau bestimmt. Er sei nämlich Teil einer außerordentlich großen Verkehrsfläche; eine Zufahrt zu anliegenden Grundstücken, insbesondere zum Flurstück 2..., sei rechtlich und tatsächlich nicht möglich. Dieses Teilstück sei mehr als 100 m lang und auch sonst nicht von untergeordneter Bedeutung, so dass es sich nach der Rechtsprechung des BVerwG um eine ins Gewicht fallende unbebaubare Teilstrecke handele, die der Erschließungsanlage L... nicht mehr zugeordnet werden könne. Die Erhebungsfrist wäre im Übrigen selbst dann abgelaufen, wenn man dem nicht folgen würde. Denn jedenfalls seien die vom Beklagten gebildeten Abschnitte bei der gebotenen natürlichen Betrachtungsweise jeweils als gesonderte Erschließungsanlagen zu qualifizieren; der nördliche Abschnitt als Teil der Erschließungsanlage Potsdamer Platz. Das werde durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes B-II 5 bestätigt, der den Potsdamer Platz als große und nicht weiter untergliederte Verkehrsfläche festsetze.
Zu Unrecht sei Grunderwerbsteuer für die vom Land Berlin bereitgestellten Grundstücke in Ansatz gebracht worden, denn Grunderwerbsteuer sei nicht angefallen.
Vor allem aber sei der Wert der bereitgestellten Straßenflächen fehlerhaft, weil viel zu hoch festgesetzt worden. Die Heranziehung von Bodenrichtwerten sei fehlerhaft, weil das Vergleichswertverfahren Vorrang habe. Hier habe man als Vergleichsfälle den Kaufvertrag vom 16. Juli 1990 und den Tauschvertrag vom 5. Mai 1994 heranziehen können. Nach der Rechtsprechung des BGH schließe das Vorhandensein nur eines einzigen geeigneten Vergleichsgrundstücks die Anwendung des Vergleichswertverfahrens nicht aus, wenn das Vergleichsgrundstück nicht nur hinsichtlich seiner Qualität, sondern auch hinsichtlich des Preises vergleichbar sei. Das sei insbesondere in Bezug auf den Tauschvertrag vom 5. Mai 1994 der Fall. Die Wertbestimmung durch das Vermessungsamt sei aber auch fehlerhaft, wenn man die Heranziehung von Bodenrichtwerten im vorliegenden Fall für zulässig halte. Wartezeit und Risikoabschlag seien nämlich zu gering veranschlagt worden; ferner sei die Vorverlegung des Qualitätsstichtages fehlerhaft. § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB schreibe zwingend vor, dass der Verkehrswert zum Stichtag der Bereitstellung maßgebend sei, und zwar auch im Hinblick auf die Grundstücksqualität. Etwas anderes könne ausnahmsweise unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH zur sog. enteignungsrechtlichen Vorwirkung nur dann gelten, wenn im Vorfeld Maßnahmen ersichtlich seien, die das Grundstück von jeder wirtschaftlichen Weiterentwicklung ausschlössen und die spätere verbindliche Planung mit Sicherheit erwarten ließen. Der Beginn der frühzeitigen Bürgerbeteiligung sei indes nicht geeignet, eine vergleichbare enteignungsrechtliche Vorwirkung zu begründen; diese habe insbesondere nicht mit der notwendigen Sicherheit erwarten lassen, dass die ins Auge gefasste Planung tatsächlich so zustande kommen werde. Maßgeblich sei ein späterer Zeitpunkt, nämlich der in § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB genannte Zeitpunkt der Bereitstellung, der hier mangels entsprechenden ausdrücklichen Rechtsakts der Gemeinde in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des BVerwG als Zeitpunkt der formellen Planreife zu bestimmen sei. Zu diesem Zeitpunkt im März 1994 hätten die vom Beklagten bereit gestellten Grundstücke allerdings keine Bauerwartung (mehr) gehabt. Es habe sich um unbebaubares Land gehandelt, das allenfalls einen Bruchteil des vom Beklagten festgesetzten Betrags wert gewesen sei.
Es seien ferner Fehler bei der Ermittlung des Aufwandes für Beleuchtung und Entwässerung unterlaufen. Hinsichtlich der Beleuchtung habe der Beklagte fehlerhaft die Abschnittsbildung nicht berücksichtigt und die gesamten Kosten angesetzt; hinsichtlich Entwässerung seien weder der 10%ige Eigenanteil noch der Halbteilungsgrundsatz berücksichtigt worden.
Schließlich sei das klägerische Grundstück überhaupt nicht beitragspflichtig, da unbebaut und unbebaubar und durch die L... nicht erschlossen. Das ergebe sich aus der textlichen Festsetzung 13.2 des Bebauungsplans II-165, wonach in diesem Bereich oberirdische Aus- und Einfahrten zur bzw. von der L... ausgeschlossen seien.
Hinsichtlich der – wie vom Beklagten inzwischen eingeräumt - zu Unrecht abgerechneten Grunderwerbsteuer in Höhe von 7.305,22 Euro haben die Beteiligten nach entsprechender Teilaufhebung des Erschließungsbeitragsbescheids das Verfahren übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Die Klägerin beantragt,
den Erschließungsbeitragsbescheid des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 27. Oktober 2006 in Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 16. Juli 2008 aufzuheben; soweit der Rechtsstreit nach übereinstimmender Teilerledigungserklärung noch rechtshängig ist, nämlich in Höhe von 935.544,85 Euro,
hilfsweise,
dem Beklagten aufzugeben, die von ihm in den Jahren 1990 bis 1994 im Bereich Potsdamer Platz abgeschlossenen Grundstückskaufverträge vorzulegen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er wiederholt und vertieft seine Erwägungen im Widerspruchsbescheid und führt insoweit aus:
Die ... sei bei natürlicher Betrachtungsweise eine einheitliche Erschließungsanlage, womit die vorgenommene Abschnittsbildung zulässig und vor Ablauf der Erhebungsfrist erfolgt sei.
Die Wertfestsetzung im Gutachten des Vermessungsamtes sei nicht zu beanstanden. Die von der Klägerin angeführten Vergleichskäufe seien für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens nicht geeignet. Der im Tauschvertrag vom 5. Mai 1994 zugrunde gelegte Grundstückswert sei für den April 1990 und damit für einen hier nicht einschlägigen Zeitraum festgesetzt worden. Dieser Wert könne auch deshalb nicht übernommen werden, weil sich die Wertverhältnisse zwischen 1990 und 1994 erheblich verändert hätten. Davon abgesehen könne ein einziger Erwerbsvorgang nur in Ausnahmefällen zur Heranziehung des Vergleichswertverfahrens führen. Die von der Klägerin beanstandete Vorverlegung des Qualitätsstichtages sei erforderlich gewesen, um einen entwicklungsunbeeinflussten Grundstückszustand qualifizieren zu können. Zu diesem Zweck gehe die Praxis auf den Zeitpunkt zurück, in dem eine Aussicht auf eine Entwicklung nicht bestand. Dieser Stichtag werde im Schrifttum auch als Zeitpunkt des „beginnenden Entwicklungseinflusses“ bezeichnet. Im vorliegenden Fall sei der 9. Juni 1992 als Qualitätsstichtag ermittelt worden. Nach erneuter Prüfung müsse jedoch zugegeben werden, dass zu diesem Zeitpunkt eine Bauerwartung nicht mehr bestand, so dass der Qualitätsstichtag auf den Oktober 1991 vorzuverlegen sei. Dem Argument der Klägerin, dass die Unsicherheit der Bauerwartung sich gerade dadurch realisiert habe, dass die Grundstücke Straßenland, nicht jedoch Bauland wurden, sei entgegenzuhalten, dass das Risiko dieses Wertverlustes - durch das Sinken der Qualität von Bauerwartungsland auf Straßenland - zu keiner Zeit bestanden hätte. Dem fiktiven Eigentümer des Grundstücks hätte in diesem Fall eine Entschädigung nach dem Baugesetzbuch zugestanden, da hier für den Eigentümer des Grundstücks ein Planungsschaden entstanden wäre. Die zugrundegelegte GFZ von 4,0 entspreche der exklusiven, innerstädtischen Lage der Bewertungsfläche.
Das Grundstück der Klägerin sei im Bebauungsplan II-165 gerade nicht als unbebaubar ausgewiesen worden. Es bestehe auch die Möglichkeit, auf das Grundstück heraufzufahren. So gebe es eine Feuerwehrzufahrt und auch die Möglichkeit, einige der vorhandenen Poller mit einem Spezialschlüssel umzulegen; ferner seien unterirdische Zufahrten zulässig.
Mit Beschluss vom 4. August 2012 hat die Kammer zur Frage des Werts der Flurstücke 2... ein Gutachten des Sachverständigen für Grundstücksbewertung Dr.-Ing. W... eingeholt. Der Gutachter hat sein Gutachten am 7. Dezember 2012 erstattet und am 5. September 2013 eine ergänzende Stellungnahme abgegeben. Zum Wert des Flurstücks 2... hatte der Gutachter bereits im Verfahren VG 13 A 10.06 ein Gutachten nebst ergänzender Stellungnahme erstattet. Wegen des Inhalts der Gutachten und der ergänzenden Stellungnahmen sowie der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Streitakte dieses und des Verfahrens VG 13 A 10.06 sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Soweit das Verfahren nach übereinstimmender Teilerledigungserklärung nicht in entsprechender Anwendung von § 92 Abs. 3 VwGO einzustellen war, ist die zulässige Anfechtungsklage teilweise begründet. Der angefochtene Bescheid in der Gestalt des Widerspruchsbescheides ist insoweit rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), als der Beklagte den Wert der bereitgestellten Flächen und damit den Gesamtbetrag der Grunderwerbskosten zu hoch veranschlagt hat (unten 6.). Im Übrigen ist der Bescheid rechtmäßig (unten 1.-5.).
Rechtsgrundlage für die Erhebung des streitgegenständlichen Erschließungsbeitrags sind §§ 127 ff. BauGB i. V. mit §§ 1 ff. des Erschließungsbeitragsgesetzes (EBG) vom 12. Juli 1995.
1. Gem. § 127 Abs. 2 Nr. 1 BauGB sind Erschließungsanlagen u. a. die öffentlichen zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze. Zu Recht sieht der Beklagte die Li... in ihrer gesamten Ausdehnung als (einheitliche) Erschließungsanlage in diesem Sinne an.
Wie weit eine einzelne Erschließungsstraße i. S. des § 127 Abs. 2 Nr. 1 BauGB reicht und wo eine andere Anlage beginnt, bestimmt sich nach dem Gesamteindruck, den die jeweiligen tatsächlichen Verhältnisse einem unbefangenen Beobachter vermitteln. Zu fragen ist dabei, inwieweit sich die zu beurteilende Straße als augenfällig eigenständiges Element des örtlichen Straßennetzes darstellt. Deshalb hat sich der ausschlaggebende Gesamteindruck nicht an Straßennamen oder Grundstücksgrenzen, sondern, ausgehend von einer natürlichen Betrachtungsweise, an der Straßenführung, der Straßenlänge, der Straßenbreite und der Straßenausstattung auszurichten. Die genannten Anknüpfungspunkte für die natürliche Betrachtungsweise sind dabei nur als Beispiele zu verstehen, also nicht abschließend (so etwa BVerwG, Urteil vom 10. Juni 2009 – 9 C 2.08 –, NVwZ 2009, 1369/1370).
Bei natürlicher Betrachtungsweise bildet die L... in ihrer gesamten Ausdehnung vom R... bis zur S... ersichtlich eine (einheitliche) Erschließungsanlage. Die Fahrbahnverschwenkung südlich um den Potsdamer Platz herum stellt entgegen der klägerischen Ansicht nicht eine derartige Zäsur im Straßenverlauf dar, dass die südliche und nördliche Teilstrecke als zwei selbständige, gesondert zu betrachtende Erschließungsanlagen (die nördliche Teilstrecke als Bestandteil der Erschließungsanlage P...) einzustufen wären. Allein der Umstand, dass die ansonsten gerade verlaufende L... hier eine mäßig ausgeprägte Kurve (deutlich weniger als 90 Grad) aufweist, ist unerheblich. Kurven im Straßenverlauf kommen häufig vor; anders als scharfe Abknickungen erscheinen sie für sich genommen nicht als Unterbrechungen des Straßenverlaufs. Eine solche Unterbrechung tritt auch nicht dadurch ein, dass der westliche Gehweg entlang der Bebauung geradeaus nach Norden weitergeführt wird und sich die L... hier gewissermaßen gabelt. Schließlich erscheint bei natürlicher Betrachtungsweise die L... ab dem Schwenk nach Osten auch keinesfalls als Bestandteil des P..., sie stellt sich vielmehr als um diesen herumführende Straße, gewissermaßen als dessen südliche Begrenzung dar. – Der Umstand, dass ungefähr in Höhe der Kurve die Grenze des Bebauungsplans II-165 verläuft, ist ein rechtlicher Aspekt, der bei einer „natürlichen“ Betrachtungsweise, die auf die tatsächlichen Gegebenheiten abhebt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. Juni 2011 – 9 S 38.10 -), irrelevant ist.
Unzutreffend ist auch die Annahme der Klägerin, dass die nördliche Teilstrecke der L... von vorneherein keine zum Anbau bestimmte Erschließungsstraße darstelle. Nach der Rechtsprechung des BVerwG (Urteil vom 6. Dezember 1996 – 8 C 32/95 -, BVerwGE 102, 294) ist eine beidseitig nicht zum Anbau bestimmte Teilstrecke dann nicht Teil der Erschließungsanlage, wenn sie mindestens 100 m lang ist und mindestens 20% der gesamten Ausdehnung ausmacht. Diese Rechtsprechung ist indes hier nicht einschlägig. Die nördliche Teilstrecke mag knapp 100 m lang sein; sie macht aber weniger als 20% der gesamten Linkstraße aus. Vor allem verläuft sie nicht vollständig durch beidseitig unbebaubares Gebiet. Direkt südlich der Straße beginnt zwar das (von Bebauung freie) Gelände des T...; nordwestlich, im Bereich der Straßenflurstücke 2... und 2..., grenzt jedoch das bebaute Flurstück 2... an die Straße an, und auch im Bereich der Einmündung zur S... verläuft die L... durch bebautes Gebiet.
2. Die vom Beklagten vorgenommene Abschnittsbildung ist zutreffend. Gem. § 130 Abs. 2 BauGB kann der beitragsfähige Erschließungsaufwand für die einzelne Erschließungsanlage oder für bestimmte Abschnitte einer Erschließungsanlage ermittelt werden (Satz 1); Abschnitte einer Erschließungsanlage können nach örtlich erkennbaren Merkmalen oder nach rechtlichen Gesichtspunkten (z. B. von Bebauungsplangebieten, Umlegungsgebieten, förmlich festgelegten Sanierungsgebieten) gebildet werden (Satz 2).
Der Beklagte hat die Abschnittbildung zwischen den (Straßen-)Flurstücken 2...und 2... vorgenommen, also dort, wo, nach bislang geradem Straßenverlauf, die Verschwenkung um den P... herum und die Abzweigung des westlichen Gehwegs beginnt. Dabei handelt es sich ersichtlich um ein örtlich erkennbares Merkmal i. S. des § 130 Abs. 2 BauGB.
3. Die Erschließungsanlage genügt auch den Anforderungen des § 125 Abs. 1 BauGB, wonach die Herstellung der Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 einen Bebauungsplan voraussetzt. Denn die Flächen, auf denen die L... angelegt wurde, waren bereits vor Baubeginn im Koordinierungs-Bebauungsplan II-B 5 als Verkehrsflächen ausgewiesen. Aus diesen Festsetzungen ließen sich Verlauf, Länge und Breite der L... ohne weiteres ersehen. Lediglich für die nördliche Teilstrecke war der genaue Straßenverlauf noch nicht konkret vorgegeben, weil für den Bereich des P... eine einzige große Verkehrsfläche festgesetzt war; wie die dort zusammenlaufenden insgesamt acht Straßen erschließungsrechtlich voneinander abgegrenzt werden sollten, gab der Bebauungsplan nicht vor. Ob eine solche allgemeine Ausweisung von Verkehrsflächen ohne Festlegung der konkreten Ausdehnung der jeweiligen Erschließungsanlage den Anforderungen des § 125 Abs. 1 BauGB genügt – dafür könnte sprechen, dass das für das Plangebiet geltende Erschließungskonzept auch so hinreichend festgeschrieben ist und die räumliche Ausdehnung einer Erschließungsanlage nur vor Ort aufgrund einer Würdigung des Erscheinungsbildes bestimmt werden kann - oder ob die Anforderungen des § 125 Abs. 1 BauGB nicht erfüllt sind (so wohl für einen ähnlichen Fall OVG Hamburg, Beschluss vom 11. August 1995 – Bs VI 27/94 -), kann aber letztlich dahinstehen. Denn jedenfalls für den abgerechneten streitgegenständlichen Abschnitt sind die Festsetzungen des Bebauungsplans hinreichend konkret.
4. Nicht zu beanstanden ist ferner die Bestimmung der beitragspflichtigen Grundstücke. Gem. § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist der ermittelte beitragsfähige Erschließungsaufwand für eine Erschließungsanlage auf die durch die Anlage erschlossenen Grundstücke zu verteilen. Gem. § 133 Abs. 1 Satz 1 BauGB unterliegen Grundstücke, für die eine bauliche oder gewerbliche Nutzung festgesetzt ist, der Beitragspflicht, sobald sie bebaut oder gewerblich genutzt werden dürfen.
Der Beklagte hat hiernach zu Recht das Grundstück der Klägerin zu einem Erschließungsbeitrag herangezogen und das nördlich angrenzende Grundstück bei der Aufwandsverteilung unberücksichtigt gelassen.
a) Die Klägerin bestreitet das „Erschlossensein“ ihres Grundstücks vor allem unter Hinweis auf die textliche Festsetzung 13.2 Abs. 1 im Bebauungsplan II-165, wonach eine oberirdische Zu- und Abfahrt von der Linkstraße nicht zulässig ist. Grundsätzlich reicht es für ein „Erschlossensein“ aus, dass das Grundstück eine Zufahrt im straßenrechtlichen Sinne hat, also mit Personen- und Versorgungsfahrzeugen an das Grundstück herangefahren werden kann (Löhr, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Aufl. 2009, § 131 Rn. 7; Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 9. Aufl. 2012, § 17 Rn. 65, 67, jeweils m.w.N.). Ein Herauffahren muss nur dann möglich sein, wenn dies bebauungsrechtlich vorgeschrieben ist, insbesondere für Gewerbegebiete (Löhr, a.a.O.; Driehaus, a.a.O. Rn. 67). Vorliegend ist für den Bereich, in dem sich das klägerische Grundstück befindet, ein Kerngebiet mit nicht unerheblichem Wohnnutzungsanteil festgesetzt (s. die textlichen Festsetzungen 6.3, 6.4 im Bebauungsplan II-165). Das ist mit einem Gewerbegebiet nicht vergleichbar, eher mit einem Mischgebiet, wo ebenfalls die bloße Möglichkeit des Heranfahrens ausreicht (Driehaus, a.a.O; s. im Übrigen BVerwG, Urteil vom 3. November 1987 – 8 C 77/86 -, für das Erschlossensein eines im Wohngebiet liegenden Grundstücks trotz Zufahrts- und Abfahrtsverbot im Bebauungsplan). Für das klägerische Grundstück besteht eine Herauf-, jedenfalls aber eine Heranfahrensmöglichkeit, nämlich in Gestalt der im Bebauungsplan ausdrücklich zugelassenen unterirdischen Zufahrten (textliche Festsetzung 13.2 Absatz 2 des Bebauungsplans II-165). Diese vermitteln dem Grundstück wie oberirdische Zufahrten das „Erschlossensein“ (vgl. VGH München, Beschluss vom 20. Juni 2001 – 6 ZB 98.3437 – Rn. 4 bei juris). Zudem existiert eine (oberirdische) Feuerwehrzufahrt, wie der Beklagte in der Klageerwiderung (Seite 26) unwidersprochen ausgeführt hat. Ob im Übrigen eine (oberirdische) Heranfahrensmöglichkeit wegen des im Bereich des klägerischen Grundstücks bestehenden absoluten Halteverbots zu verneinen wäre (so insbesondere OVG Münster, Beschluss vom 30. August 2010 – 15 A 646/07 -, mit Nachweis abweichender Meinungen), kann angesichts der unterirdischen Erschließung dahinstehen. - Es gibt schließlich, wie in der Klageerwiderung ebenfalls zutreffend dargelegt, für das klägerische Grundstück kein Bebauungsverbot im Bebauungsplan; das Grundstück ist im – von der L... aus gesehen – rückwärtigen Bereich auch tatsächlich überbaut.
b) Das Vorstehende dürfte in entsprechender Weise für das nördliche Nachbargrundstück Flurstück 2...) gelten, so dass die Entscheidung des Beklagten, dieses Grundstück von vorneherein in die Verteilung des Erschließungsaufwandes für den abgerechneten Abschnitt nicht mit einzubeziehen, unter dem Blickwinkel des „Erschlossenseins“ fraglich sein könnte. Im Ergebnis ist die Entscheidung gleichwohl nicht zu beanstanden. Das Grundstück liegt nur in einer Frontbreite von ca. 4,5 m an dem abgerechneten südlichen Straßenabschnitt; ganz überwiegend, nämlich mit etwa 80 m Breite, liegt es an dem (noch) nicht abgerechneten nördlichen Straßenabschnitt. Nach Ansicht des erkennenden Gerichts ist bei dieser Sachlage das Grundstück insgesamt dem nördlichen Straßenabschnitt zuzuschlagen und zu gegebener Zeit zu prüfen, ob es dort gem. § 131 Abs. 1 BauGB einzubeziehen ist. Die Rechtsprechung des BVerwG (Urteil vom 9. November 1984 – 8 C 77.83 -; ebenso Driehaus, a.a.O. § 14 Rn. 31), wonach ein Grundstück, wenn es an zwei Abschnitten einer Erschließungsanlage anliegt, quasi gedanklich zu teilen ist und jeweils mit dem entsprechenden Anteil zu berücksichtigen ist, kann für Fälle wie dem vorliegenden, in denen das Grundstück ganz überwiegend, hier: zu nahezu 95%, einem Abschnitt zuzuordnen ist, keine Anwendung finden.
5. Die Erhebungsfrist ist nicht abgelaufen. Gem. § 21 EBG ist die Erhebung eines Erschließungsbeitrags nicht mehr zulässig, wenn die vierjährige Erhebungsfrist abgelaufen ist (Abs. 1, 2); die Frist beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Erschließungsbeitragspflicht entstanden ist (Abs. 3) und ist gewahrt, wenn der Beitragsbescheid vor ihrem Ablauf den Bereich der für die Erhebung des Erschließungsbeitrags zuständigen Behörde verlassen hat (Abs. 4). Die Erschließungsbeitragspflicht entsteht gem. § 133 Abs. 2 BauGB mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlage; das setzt gem. § 14 Nr. 1 EBG u. a. einen abgeschlossenen Grunderwerb voraus. Der Grunderwerb ist hinsichtlich der nördlichen Teilstrecke der Linkstraße ersichtlich noch nicht vollständig abgeschlossen – der Beklagte hat die für das Straßenland in Anspruch genommenen Flurstücke 1 und 16 noch nicht erworben. Die sachliche Beitragspflicht konnte daher erst mit Vornahme der Abschnittsbildung am 16. Februar 2006 entstehen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Juli 2006 – OVG 9 B 4.05 -, Rn. 63, 79 bei juris), womit auch die Erhebungsfrist ganz offenkundig bei Erlass des Bescheides vom 27. Oktober 2006 noch nicht abgelaufen war.
6. Der Beklagte hat indes den beitragsfähigen Erschließungsaufwandes zu hoch angesetzt.
a) Hinsichtlich der Herstellungskosten für Beleuchtung und Entwässerung geht die Kammer allerdings entgegen der klägerischen Ansicht davon aus, dass die Berechnungen des Beklagten nicht zu beanstanden sind. Den Kostenansatz für die Entwässerung hat der Beklagte auf Seite 25 der Klageerwiderung ausführlich erläutert und insbesondere dargelegt, dass und wie der 10%ige Eigenanteil und der Halbteilungsgrundsatz berücksichtigt worden sind; dem hat die Klägerin nichts mehr entgegengesetzt. In Bezug auf die Beleuchtungskosten bestehen für die Kammer ebenfalls keine Anhaltspunkte, dass die geltend gemachten Kosten überhöht – weil auch die Herstellungskosten für die nördliche Teilstrecke umfassend - sein könnten. Die Klägerin hat insoweit nur eine – nicht näher substantiierte – Vermutung geäußert; demgegenüber befindet sich im Verwaltungsvorgang eine ausdrückliche Erklärung des Bauleiters, dass in der Kostenzusammenstellung (Blatt 34 Bd I des Verwaltungsvorgangs), die dem Beklagten als Grundlage für seine Abrechnung diente, „nur die Straßenbaukosten für diesen Teil …, der jetzt bis Flurstück 2612 reicht“, enthalten seien (Blatt 39). Diese Erklärung kann nur so verstanden werden, dass die Aufstellung alle Baukosten anteilig auswies, also auch die dort enthaltenen Beleuchtungskosten und nicht etwa nur die Straßenbaukosten im engeren Sinne (Fahrbahn und Gehwege).
b) Zu Unrecht hat der Beklagte Grunderwerbsteuer in Ansatz gebracht; diese ist nämlich, weil die Grundstücke nicht käuflich erworben, sondern aus dem allgemeinen Liegenschaftsvermögen bereitgestellt wurden, tatsächlich nicht angefallen. Da der Beklagte die Klägerin insoweit klaglos gestellt hat und die Beteiligten das Verfahren übereinstimmend für erledigt erklärt haben, bedarf das keiner weiteren Vertiefung.
c) Der Beklagte hat den Wert der bereitgestellten Flächen zu hoch veranschlagt. Zu den berücksichtigungsfähigen Grunderwerbskosten gehört gem. § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB auch der Wert der von der Gemeinde aus ihrem Vermögen bereitgestellten Grundstücke im Zeitpunkt der Bereitstellung. Der Beklagte hat den Wert dieser Grundstücke mit einem Quadratmeterpreis von 7.280,- DM (Flurstück 2...), 6.780,- DM (... bzw. 6.425,- DM (Flurstücke 2...) deutlich zu hoch angesetzt. Denn der Quadratmeterpreis beträgt lediglich – wie vom Gutachter Dr.... für den Qualitätsstichtag 9. Dezember 1991 ermittelt - 4.505,- DM (Flurstück 2...), 4.285,- DM (... bzw. 3.585,- DM (Flurstücke 2.... Das führt zu einer erheblichen Reduzierung der Grunderwerbskosten; der streitgegenständliche Erschließungsbeitrag war damit auf den aus dem Tenor ersichtlichen Betrag herabzusetzen.
aa) Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, dass die betreffenden Flächen vom Beklagten aus dessen Vermögen für die Erschließungsanlage bereitgestellt wurden. Ebenso unstreitig ist, dass der Zeitpunkt der Bereitstellung, der sog. Wertermittlungsstichtag, auf den Tag, an dem die formelle Planreife des Bebauungsplans II-B 5 dadurch eingetreten ist, dass das Abgeordnetenhaus dem Bebauungsplan-Entwurf zugestimmt hat, mithin auf den 24. März 1994, festzusetzen ist. Das entspricht der Rechtsprechung des BVerwG, wonach auf den Zeitpunkt der formellen Planreife abzustellen ist, wenn es - wie hier - an einem erkennbaren Bereitstellungsakt fehlt (BVerwG, Urteil vom 27. Januar 1995 - 8 C 12/93 -).
bb) Der Qualitätsstichtag – also der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht (§ 4 Abs. 1 Satz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung, ImmoWertV) – ist nach Auffassung der Kammer auf den 9. Dezember 1991 festzusetzen, also den Tag vor dem Beschluss des Senats, eine Bauleitplanung auf der Grundlage des preisgekrönten Entwurfs von Hilmer & Sattler einzuleiten.
Entgegen der Ansicht der Klägerin ist im Rahmen des § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB eine Vorverlegung des Qualitätsstichtages nicht unzulässig und dieser nicht zwingend mit dem Bereitstellungszeitpunkt identisch. In ihrem Urteil in der Sache VG 13 A 10.06 vom 10. Mai 2012 hat die Kammer insoweit ausgeführt:
„Die Zeitpunktangabe in § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB benennt zunächst nur den Wertermittlungsstichtag (§ 3 ImmoWertV). Zur Frage des Qualitätsstichtages verhält sich die Norm nicht. Damit ist auf die ergänzende Regelung in der ImmoWertV zurückzugreifen. Gem. § 4 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV (ebenso bereits § 3 Abs. 1 Satz 2 WertV) entspricht der Qualitätsstichtag dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgeblich ist. Hier geht es um die Bewertung von (künftigen) Gemeinbedarfsflächen. In diesem Fall sind gem. Ziff. 5.1.3., 6. der Wertermittlungsrichtlinien (WertR) 2006 die Grundsätze über die enteignungsrechtliche Vorwirkung nebst Differenzierung zwischen Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag anzuwenden. Gründe, hiervon im Rahmen des § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB abzuweichen, vermag die Kammer nicht zu erkennen. Das BVerwG hat in seinem genannten Urteil vom 27. Januar 1995 eine Vorverlegung des Qualitätsstichtages nicht explizit ausgeschlossen; die Frage des Qualitätsstichtages bleibt unerörtert. Es erschiene ungereimt, wenn der Wert eines (künftigen) Straßengrundstücks nach unterschiedlichen Maßstäben ermittelt würde, je nachdem, ob es im Wege der Enteignung oder über die „Bereitstellung“ für die Erschließungsanlage in Anspruch genommen wird. Dementsprechend hat auch der gerichtlich bestellte Sachverständige einen gesonderten Qualitätsstichtag für die bereitgestellten Flächen ermittelt.“
Daran hält die Kammer nach erneuter Prüfung fest. In dem genannten Urteil hat die Kammer auch dargelegt, warum der Qualitätsstichtag auf den 9. Dezember 1991 festzusetzen ist:
„Nach der „Vorwirkungsrechtsprechung“ des BGH im Enteignungsrecht sind vorbereitende unverbindliche Planungen, die selbst noch keinen Eingriff in das Eigentum bilden, für den Qualitätsstichtag maßgeblich, wenn sie Vorwirkungen einer späteren Enteignung auslösen, indem sie Grundstücke von der konjunkturellen Weiterentwicklung ausschließen. Das ist der Fall, wenn die (unverbindliche) Planung ursächlich für die spätere Enteignung war, eine hinreichende Bestimmtheit hatte und die spätere verbindliche Planung, die dann zur Enteignung führte, mit Sicherheit erwarten ließ (zuletzt BGH, Beschluss vom 27. Mai 2009 – III ZR 285/08 -, m.w.N., betreffend die Bekanntgabe der Linienführung einer Bundesstraße gem. § 16 Abs. 1 FStrG). Die Kammer hält diese Rechtsprechung auch im Rahmen des § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB für einschlägig, denn hier soll die Gemeinde quasi über den Erschließungsbeitrag dafür (enteignungs-)entschädigt werden, dass sie eigene Grundstücke einbringt und damit zugleich deren bisherigen Marktwert vernichtet oder jedenfalls nicht mehr realisieren kann. Der Senatsbeschluss vom 10. Dezember 1991, der eine konkrete Planung – nämlich den preisgekrönten Entwurf von Hilmer & Sattler - aufnimmt und planungsrechtlich „in die Spur“ setzt, lässt sich als ein solcher Vorwirkung auslösender vorbereitender Planungsakt einstufen. Vor dem Hintergrund, dass … entsprechende Projekte nach positiver Wettbewerbsentscheidung bislang stets innerhalb überschaubarer Zeiträume tatsächlich verwirklicht worden sind, musste für den interessierten Marktbeobachter durch den Beschluss des Senats offenkundig sein, wie die Flächen um den Potsdamer Platz künftig genutzt werden würden. Der zugrundeliegende Entwurf war hinreichend bestimmt und wurde letztlich auch zu nahezu 100% umgesetzt. Die späteren geringfügigen Änderungen im Straßenverlauf sind unerheblich; die „hinreichende Bestimmtheit“ der vorbereitenden Planung wird durch sie nicht in Frage gestellt (vgl. BGH, Beschluss vom 27. Mai 2009, Rn. 6 bei juris, m.w.N.).“
Auch hieran wird nach erneuter Prüfung festgehalten. Der im Ansatz zutreffende Einwand der Klägerin, dass es sich bei dem Senatsbeschluss vom 10. Dezember 1991 nur um einen „politischen Grundsatzbeschluss“ (Seite 12 des Schriftsatzes vom 13. März 2013) ohne rechtliche Bindungswirkung handelt, ändert an der vorstehenden Bewertung nichts. Wie der Sachverständige in seiner ergänzenden Stellungnahme angemerkt hat (Seite 9), erlangt der Senatsbeschluss durch die Verbindung mit dem in Form des Wettbewerbsergebnisses vorliegenden konkreten Bebauungsentwurf gewissermaßen die Qualität einer vorbereitenden Planung.
cc) Der Sachverständige Dr. Sc... hat den Wert der bereitgestellten Flächen für den Wertermittlungsstichtag 24. März 1994 unter Berücksichtigung einer auf den 9. Dezember 1991 angehaltenen Grundstücksqualität – wie bereits in seinem Gutachten vom 28. Oktober 2011 in der Sache VG 13 A 10.06 - folgendermaßen bestimmt.
Ausgehend davon, dass die zu bewertenden Flurstücke zum Wertermittlungsstichtag noch nicht existent waren, hat der Gutachter seinen Bewertungen die katastermäße bzw. grundbuchrechtliche Situation zugrundegelegt, wie sie am 24. März 1994 noch bestand, und zwar dergestalt, dass er die Gesamtheit der Flächen, aus denen die späteren Flurstücke 2... gebildet wurden, bewertet hat (S. 12, 40 des Gutachtens). Mangels verbindlicher Planung stuft der Sachverständige die Bewertungsfläche als Bauerwartungsland ein, und zwar zum Qualitätsstichtag 9. Dezember 1991 aufgrund einer aus der stadträumlichen Lage folgenden allgemeinen Bauerwartung (S. 43), bei einer zu erwartenden GFZ von 3,0 (S. 48). Dabei unterteilt er die Bewertungsfläche in Abhängigkeit von der Entfernung vom Potsdamer Platz in drei Bewertungszonen (Zone 1: Direkte Platzlage; Zone 2: Erweiterte Platzlage, Zone 3: Randlage) und geht davon aus, dass die Bauerwartung in Zone 1 höher ist als in den beiden anderen Zonen (S. 38 f., 42, 45). Dabei berücksichtigt er u. a., dass die zum Qualitätsstichtag für die Zonen 2 und 3 vorliegenden städtebaulichen Planungen (etwa der Flächennutzungsplan 1984 mit Ausweisung einer Grünfläche) eine Bebauung nicht vorsahen und so die allgemeine Bauerwartung relativierten (S. 42) f.). Im Anschluss daran ermittelt der Sachverständige – nachdem er festgestellt hat, dass ein direkter Preisvergleich aufgrund von Kauffall-Informationen nicht möglich ist und für den maßgeblichen Wertermittlungsstichtag auch keine zeitnahen Bodenrichtwerte für Bauerwartungsland zur Verfügung stehen – den konkreten Wert dieses Bauerwartungslandes nach dem sog. „deduktiven Wertermittlungsverfahren“ (S. 49 ff.). Parameter für die diesbezügliche Berechnungsformel sind
- der maßgebliche Bodenrichtwert für Bauland, - die Kosten für die Entwicklung zu Bauland, - ein prozentualer Erschließungsflächenabzug, - die Wartezeit und die in dieser Zeit anfallenden Zinsaufwendungen.
Ausgehend von einem Bodenrichtwert zum 31. Dezember 1992 - GFZ 4,5, Kerngebietsnutzung - von 12.000 DM (S. 52) gelangt der Sachverständige aufgrund fallbezogener Anpassung (konjunktureller Abschlag 10% bis zum März 1994, Abschlag 5% wegen Randlage, Anpassung an GFZ von 3,0) zu Werten je nach Zone von 8.006,-DM, 7.625,- DM und 7.244 DM/qm (S. 53-55). Hinsichtlich der Entwicklungskosten legt der Sachverständige je 80 DM/qm für Erschließungskosten und Folgekosten zugrunde (S. 55 f.). Den Flächenabzug beziffert er mit 5% (S. 56); die Wartezeit veranschlagt er auf in Zone 3 auf 10 Jahre und in den Zonen 1 und 2 auf 8 Jahre (S. 58 f.) bei einem angenommenen Liegenschaftszins von 6,5% (S. 57 f.).
Aus diesen Werten errechnet der Sachverständige für den Qualitätsstichtag 9. Dezember 1991 einen Verkehrswert von 4.505,- DM/qm in Zone 1, 4.285 DM/qm in Zone 2 und 3.585,- DM/qm in Zone 3 (S. 60) und unterzieht dieses Ergebnis einer abschließenden Plausibilitätskontrolle (S. 63 ff.).
dd) Die Kammer folgt den wiederum außerordentlich detaillierten und differenzierten, dabei stets verständlichen und gut begründeten Ausführungen des Sachverständigen nach eigener Prüfung. Anhaltspunkte für eine mangelnde Tragfähigkeit der Feststellungen und Schlussfolgerungen des Sachverständigen sind nicht ersichtlich. Gleiches gilt für die Methodik des Gutachtens. Bei dem vom Sachverständigen angewandten und in der mündlichen Verhandlung vom 10. Mai 2012 in der Sache VG 13 A 10.06 von ihm erläuterten deduktiven Wertermittlungsverfahren handelt es sich um ein anerkanntes Verfahren zur Ermittlung des Bodenwerts von Bauerwartungsland (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 6. Aufl. 2010, Abschn. V Syst. Darst. Vergleichswertverf., Rn. 418 ff.).
Die kritischen Anmerkungen der Beteiligten vermögen die Darlegungen des Gutachters nicht zu erschüttern. Damit besteht auch kein Anlass zur Einholung eines Obergutachtens.
ee) Das gilt zunächst hinsichtlich der Einwände des Beklagten an GFZ und Wartezeit, die aus dessen Sicht zu gering – in Berlin sei eine GFZ von 4,0 oder mehr in Kerngebieten der Regelfall - bzw. zu lang – im „Vorzeigeareal“ Potsdamer Platz mit hoher städtebaulicher Dynamik sei mit einer schnelleren Baureifmachung als binnen 8 bzw. 10 Jahren zu rechnen gewesen - veranschlagt worden ist. Warum der Sachverständige zum Qualitätsstichtag 9. Dezember 1991 von einer zu erwartenden GFZ von (nur) 3,0 ausging, hat er bereits auf Seite 48 seines Gutachtens ausführlich dargelegt – insbesondere unter Hinweis auf die nach § 17 Abs. 1 BauNVO für Kerngebiete festgelegte Höchstgrenze auf eben diesen Wert sowie den noch geringeren Wert im Flächennutzungsplan 1984 (GFZ von 2,4). In seiner ergänzenden Stellungnahme vom 5. September 2013 hat er zusätzlich auf die relativ geringe GFZ von 2,0 in den Kerngebieten des Bebauungsplans II-68 hingewiesen und – auch insoweit für die Kammer überzeugend – deutlich gemacht, dass eine GFZ von 3,0 bereits eine Intensivnutzung des Areals in einem frühen Planungsstadium unterstellt und über den gesetzlichen Maximalwert hinausgehende Werte ohne entsprechend konkretisierte Planung dem Vorwurf der Spekulation ausgesetzt wären. In Bezug auf die Wartezeit hat der Sachverständige in seiner ergänzenden Stellungnahme (S. 26 ff.) nachvollziehbar dargelegt, dass die Wartezeitabschätzung die Abwägung der Wahrscheinlichkeit einer baulichen oder einer nicht baulichen Nutzung beinhalte und in diese Abwägung auch eingeflossen sei, dass zum Qualitätsstichtag mehrere Planwerke existiert hätten (Flächennutzungsplan 1984, „Stadtentwicklungspolitische Zielsetzungen einer Internationalen Bauausstellung in Berlin“ 1978), die gegen eine bauliche Nutzung sprachen. Das im Senatsbeschluss vom 10. Dezember 1991 geäußerte Ziel, die Baureife innerhalb von 3 Jahren herzustellen, sei lediglich eine politische Willensbekundung gewesen; der Kaufvertrag des Landes Berlin mit der D..., der eine Baureifmachung binnen 4 Jahren vorsah, habe andere, z. T. bereits überplante Grundstücke westlich der Bewertungsfläche zum Gegenstand gehabt.
ff) Die Einwände der Klägerin gegen die Begutachtung erscheinen der Kammer ebenfalls nicht durchgreifend.
(1) Soweit die Klägerin erneut die vom Sachverständigen vorgenommene „Gesamtbetrachtung“ der früheren Flurstücke rügt und die Wertbestimmung auf die – erst Jahre nach dem Wertermittlungsstichtag gebildeten – aktuellen Flurstücke beschränkt wissen will, geht dies – wie bereits im Urteil vom 10. Mai 2012 (VG 13 A 10.06) dargelegt - jedenfalls für den hier maßgeblichen Qualitätsstichtag 9. Dezember 1991 schon deshalb ins Leere, weil zu jenem Zeitpunkt die teilweise Inanspruchnahme der alten Flurstücke für Straßenland noch nicht absehbar war, sondern die bisherigen Planungen die Flurstücke insgesamt als Grün- oder Wasserfläche auswiesen und die Flächen damit „einheitliche Bodenqualität“ (Gutachten vom 28. Oktober 2011, S. 63) besaßen. Davon abgesehen hat der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung in der Sache VG 13 A 10.06 plausibel dargelegt, dass sich die Bewertung einer Bauerwartung nur auf nicht parzelliertes „Bruttoland“ beziehen kann, also ohne parzellenscharfe Abgrenzung erfolgt. Das sowie die Regeln der retrospektiven Wertermittlung (vgl. Gutachten vom 7. Dezember 2012, S. 6) schließen es aus, die Bewertung – wie es die Klägerin nach wie vor fordert - auf einen fiktiven, weil katastermäßig und grundbuchmäßig (noch) nicht konkretisierten und konkretisierbaren Grundstücksteil einzuengen (vgl. auch ergänzende Stellungnahme vom 5. September 2013, S. 22).
(2) Auch der erneut vorgetragenen Kritik der Klägerin, die Bauerwartung zum Stichtag 9. Dezember 1991 sei zu hoch bewertet worden, vermag die Kammer nicht zu folgen. Insoweit ist auf die Ausführungen im Urteil vom 10. Mai 2012 in der Sache VG 13 A 10.06 zu verweisen, wo es heißt:
„Der Sachverständige hat sehr wohl erkannt und berücksichtigt, dass aufgrund der zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Pläne, etwa dem – früheren – Flächennutzungsplan (Grünfläche), sowie der Ergebnisse des städtebaulichen Wettbewerbs (Wasserfläche) kaum eine Bauerwartung zu begründen war. Gleichwohl hat er aufgrund der stadträumlichen Lage (zentrale innerstädtische Lage in Nähe des Potsdamer Platzes mit den damit verbundenen Entwicklungschancen) eine allgemeine Bauerwartung konstatiert und darauf hingewiesen, dass zum 9. Dezember 1991 noch nicht mit Sicherheit zu erwarten gewesen sei, dass die im Entwurf von Hilmer & Sattler angelegte Nutzung als Wasserfläche tatsächlich realisiert würde. In seiner ergänzenden Stellungnahme hat er vertiefend darauf hingewiesen, dass der Gutachterausschuss in der Nachwendezeit aufgrund der allgemeinen städtebaulichen Entwicklung Berlins nahezu alle freien, unbeplanten Flächen mit einer Bauerwartung von mindestens 20-25% belegt habe (S. 9); für den Bereich um den Potsdamer Platz sei zu beachten, dass hier zudem eine Sondersituation vorgelegen habe, nämlich die besondere stadträumliche Lage sowie die historische und stadtpolitische Bedeutung des Areals (S. 12). Angesichts dieser, auch von der Klägerin nicht in Abrede gestellten Rahmenbedingungen ist die Annahme einer Bauerwartung unter Zugrundelegung einer Wartezeit von immerhin 10 Jahren nicht offensichtlich überhöht. Die Bauerwartung erscheint umgekehrt aber auch nicht – wie der Beklagte meint – als zu gering veranschlagt, eben weil die im Dezember 1991 vorliegenden Planungen keine Bebauung vorsahen.“
Die Kammer teilt angesichts dessen nicht die Auffassung der Klägerin (Seite 25 ff. des Schriftsatzes vom 13. März 2013), der Sachverständige habe fälschlich eine hohe Bauerwartung ohne konkrete Tatsachenbasis allein aus der „spekulativen Erwartung, Flächen in der Nähe des Potsdamer Platzes könnten irgendwann Bauland werden“, hergeleitet. Der mit diesem Vorwurf konfrontierte Sachverständige hat in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 5. September 2013 (S. 17) nochmals ausdrücklich betont, dass „schon allein auf Grund der politischen Ereignisse 1989/1990 und der zentralen stadträumlichen Lage des Quartiers sowie der historischen Bedeutung eine bauliche Nutzung der Grundstücke im Umfeld des Potsdamer Platzes ausschließlich unter objektiven Gesichtspunkten definitiv zu erwarten“ war und die Darstellung einer unbebaubaren Fläche in einem Flächennutzungsplan – der hier zudem noch unter den Rahmenbedingungen der geteilten Stadt erlassen worden war – kein unumstößliches Indiz gegen eine Bauerwartung begründe.
(3) Für die Kammer ist auch nach wie vor nicht ersichtlich, dass die Anwendung der WertV anstelle der ImmoWertV durch den Sachverständigen zu anderen Ergebnissen geführt hätte. Das gilt auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der Wortlaut der in § 4 Abs. 2 WertV bzw. § 5 Abs. 4 ImmoWertV enthaltenen Legaldefinition des „Baulandes“ nicht vollständig deckungsgleich ist. Der Sachverständige Dr. S... hat in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 5. September 2013 im Einzelnen dargelegt, dass die inhaltlichen Maßstäbe für die Bewertung von Bauerwartungsland trotz des geänderten Wortlauts unverändert geblieben sind (Seite 7 f., 17). Das bestätige auch die allgemeine Zielsetzung der ImmoWertV, das hohe Wirkungsniveau der bisherigen Verordnung zu erhalten und zu verbessern und die Anwendung durch eine präzisierte, besser gegliederte und eine dem heutigen Sprachgebrauch angepasste Fassung sowie eine praxisnähere Verfahrensausgestaltung zu erleichtern; eine grundlegende oder auch nur teilweise Änderung der vormaligen WertV sei nicht Ziel der Novellierung gewesen (S. 6). Die Darlegungen des Sachverständigen haben deshalb besonders Gewicht, weil er Mitglied des Sachverständigengremiums war, das vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung zur Fortschreibung der WertV einberufen wurde und er deshalb intensiv in den Entstehungsprozess der ImmoWertV eingebunden war. Sie entsprechen im Übrigen der Auffassung der Kommentarliteratur (Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 108 EL 2013, Vorbem. ImmoWertV Rn. 39: „Die ImmoWertV entspricht materiell der WertV“).
(4) Die Klägerin hat ferner nicht plausibel machen können, dass der Sachverständige den ihm zukommenden Wertermittlungsspielraum (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. September 2013 – OVG 10 S 12.12 -, Urteil vom 5. November 2009 – OVG 2 B 7.07 -) überschritten hat, indem er auf Bodenrichtwerte statt auf Vergleichskauffälle zurückgegriffen hat. Gem. § 16 Abs. 1 Sätze 1, 2 ImmoWertV ist der Bodenwert vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln; er kann auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Gem. § 16 Abs. 1 Satz 4 i. V. § 15 Abs. 1 Sätze 1-3 ImmoWertV bedarf es im Vergleichswertverfahren einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen; für deren Ableitung sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen; finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Die Vorgängervorschrift des § 13 WertV enthielt in den Absätzen 1 und 2 eine nahezu wortgleiche Regelung. Der Sachverständige hat mehrfach ausführlich erläutert, dass er auf Bodenrichtwerte zurückgegriffen hat, weil er keine hinreichende Anzahl an Vergleichspreisen ermitteln konnte; insbesondere hat er ausführlich und plausibel dargelegt,
- dass und in welcher Form er eine Kauffallrecherche in der Kaufpreissammlung vorgenommen hat,
- dass diese erfolglos geblieben ist,
- aus welchen Gründen er seine Recherche nicht auf sonstige Citylagen West und Ost erstreckt hat, und
- warum der Kaufvertrag aus dem Jahre 1990 und der Tauschvertrag von 1994 zwischen der D... und dem Land Berlin nicht vergleichsgeeignet waren.
Die Kammer nimmt insoweit auf S. 47 des Gutachtens vom 28. Oktober 2011, S. 10 f. der ergänzenden Stellungnahme vom 13. April 2012, S. 52 des Gutachtens vom 7. Dezember 2012 sowie S. 11 ff. der ergänzenden Stellungnahme vom 5. September 2013 Bezug. Die Heranziehung von Bodenrichtwerten dürfte sich vor diesem Hintergrund geradezu aufdrängen; jedenfalls widerspricht diese Vorgehensweise nicht den Vorgaben von ImmoWertV bzw. WertV.
Dem in der mündlichen Verhandlung hilfsweise gestellten Beweisantrag der Klägerin, dem Beklagten die Vorlage sämtlicher von ihm zwischen 1990 und 1994 geschlossenen Grundstückskaufverträge im Bereich um den P... aufzugeben, war nicht nachzukommen. Abgesehen davon, dass dieser denkbar unpräzise Antrag bereits als Ausforschungsbeweis „ins Blaue hinein“ unzulässig sein dürfte, ist eine Verpflichtung des Gerichts, aufzuklären, ob die Kaufpreissammlung unvollständig ist oder von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses unvollständige Auskünfte erteilt wurden – darauf liefe eine entsprechende Auflage an den Beklagten hinaus – nicht erkennbar. Gem. § 195 Abs. 1 BauGB ist grundsätzlich jeder Kaufvertrag dem Gutachterausschuss zur Führung der Kaufpreissammlung zu übersenden. Daraus folgt eine tatsächliche Vermutung für die Vollständigkeit der Kaufpreissammlung. Die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gem. § 195 Abs. 3 BauGB erteilten Auskünfte sind umfangmäßig auf das geltend gemachte berechtigte Interesse an der Auskunft beschränkt, hier also auf die Mitteilung von Kaufpreisen, soweit sie als Vergleichspreise in Betracht kommen (Kleiber, a.a.O., § 195 BauGB Rn. 81). Der Geschäftsverkehr und damit auch ein Grundstückssachverständiger kann sich auf die erteilten Auskünfte verlassen und seinen Feststellungen zugrundelegen. Ebenso kann sich ein Gericht darauf verlassen, dass ein Sachverständiger die ihm möglicherweise eingeräumte Zugriffserlaubnis für ein automatisiertes Abrufverfahren (§ 18 Abs. 5 DVO-BauGB) korrekt ausgeübt hat, jedenfalls dann, wenn keine konkreten Anhaltspunkte für eine Unvollständigkeit oder sonstige Unrichtigkeit der ermittelten Daten vorgetragen oder sonst erkennbar sind und sich weitere Sachverhaltsermittlungen gem. § 86 Abs. 1 VwGO somit nicht aufdrängen.
(5) Soweit die Klägerin schließlich Details der vom Sachverständigen vorgenommenen Abzüge vom Baulandwert (insbesondere Erschließungsflächenanteil) rügt, erübrigt sich hierauf ein näheres Eingehen. Es handelt sich um gutachterliche Schätzungen, die nur bei evidenter Fehlerhaftigkeit mit Erfolg angegriffen werden könnten. Für eine solche Fehlerhaftigkeit spricht angesichts der vom Gutachter gelieferten nachvollziehbaren Begründungen (S. 56 des Gutachtens vom 7. Dezember 2012, S. 24 f. der ergänzenden Stellungnahme vom 5. September 2013) nichts.
gg) Zur Ermittlung des aus dem Tenor ersichtlichen reduzierten Erschließungsbeitrags hat sich die Kammer auf die Zahlenangaben und Berechnungen des Beklagten im Schriftsatz vom 19. November 2013 gestützt. Dabei ergab sich letztlich ein noch etwas geringerer Erschließungsbeitrag als vom Beklagten errechnet, weil dieser das Flurstück 2... der Zone 2 (4.285 DM/qm) statt der Zone 3 (3.585 DM/qm) zugeordnet und daher dessen Wert mit 1.321.104,08 Euro (4.285 DM/2.190,8857 Euro x 603 qm) zu hoch angesetzt hatte. Bei zutreffender Zonierung auf der Grundlage des Gutachtens des Sachverständigen D... (s. dort S. 38, 66) beträgt der Wert statt dessen 1.105.287,72 Euro (3.585 DM/1.832,9813 Euro x 603 qm); die Grunderwerbskosten ermäßigen sich damit um 215.816,36 Euro auf 12.627.307,02 Euro. Nach Durchführung der in Anlage B 9 des genannten Schriftsatzes aufgeführten Berechnungsschritte ergab sich der tenorierte Betrag.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2, § 161 Abs. 2, § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in §§ 167 VwGO, 709 ZPO.
Die Berufung war gem. § 124a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zuzulassen, weil die Frage, ob bei der Bestimmung des Werts von gem. § 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB bereitgestellten Grundstücken Qualitätsstichtag und Wertermittlungsstichtag (Bereitstellungszeitpunkt) zusammenfallen oder der Qualitätsstichtag nach den Grundsätzen über die enteignungsrechtliche Vorwirkung vorverlagert werden muss, von grundsätzlicher Bedeutung ist.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 127 ff. BauGB
§§ 167 VwGO, 709 ZPO
§ 5 EBG
§ 21 EBG
§ 3 ImmoWertV
§ 13 WertV
§ 195 BauGB
§ 127 Abs 2 Nr 1 BauGB
§ 130 Abs 2 BauGB
§ 21 Abs. 1 EBG
§ 125 Abs. 1 BauGB
§ 125 Abs. 2 BauGB
§ 128 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 92 Abs. 3 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 127 Abs. 2 Nr. 1 BauGB
§ 130 Abs. 2 BauGB
§ 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 133 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 131 Abs. 1 BauGB
§ 133 Abs. 2 BauGB
§ 14 Nr. 1 EBG
§ 4 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 3 Abs. 1 Satz 2 WertV
§ 16 Abs. 1 FStrG
§ 17 Abs. 1 BauNVO
§ 4 Abs. 2 WertV
§ 5 Abs. 4 ImmoWertV
§ 195 Abs. 1 BauGB
§ 195 Abs. 3 BauGB
§ 18 Abs. 5 DVO-BauGB
§ 86 Abs. 1 VwGO
§ 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO
§ 124a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 1 ff. des Erschließungsbeitragsgesetzes
§ 4 Abs. 1 Satz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2009, 1369
BVerwGE 102, 294
5 B 9.14
13 A 10.06
13 A 130.08
9 C 2.08
9 S 38.10
8 C 32/95
8 C 77/86
6 ZB 98.34
15 A 646/07
8 C 77.83
9 B 4.05
8 C 12/93
III ZR 285/08
10 S 12.12
2 B 7.07
36 Euro auf 12.62