Amtsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-02-19, Aktenzeichen 33 C 1451/19 (93)
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2020:0219.33C1451.19.93.00

Tenor:
Verfahrensgang
Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft zu erteilen, welche baulichen Veränderungen sie im Kellergeschoss seit der Einreichung des ursprünglichen Bauantrages mit dem Aktenzeichen xxx der Stadt Frankfurt am Main vorgenommen hat.
Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin mit einem Sachverständigen Zutritt zu den Kellerräumen zwecks Inaugenscheinnahme der baulichen Veränderungen zu gewähren.
Die Beklagte wird verurteilt, die nachstehend angeführten baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum der Liegenschaft xxxxx, 60322 Frankfurt am Main zu beseitigen:
Beseitigung des isolierenden Estrichs, Entfernung der darunterliegenden Sandsteinbodenplatten und Absenkung des Bodens (Erdaushub) in den in der Anl. K2 blau markierten Kellerräumen, um den baulichen Zustand, so wie er sich aus dem Aufteilungsplan der Teilungserklärung vom 11.5.1982 ergibt, in den in der Anl. K2 blau markierten Kellerräumen wiederherzustellen.
Die Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen, die in der Anl. K2 blau markierten Kellerräume zu Wohnzwecken zu nutzen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 20 % und die Beklagte 80 %.
Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 20.000 € vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Eigentümerin der im zweiten Obergeschoss der Liegenschaft xxxx in Frankfurt am Main gelegenen Wohnung. Die Beklagte ist Eigentümerin der im Erdgeschoss des Hauses gelegenen Wohnung. Die damalige Eigentümerin, die Firma xxxxx mbH teilte die Liegenschaft im Jahr 1982. Die Teilungserklärung vom 11.5.1982, auf die Bezug genommen wird, wurde mit Teilungserklärung vom 15.9.1986, auf die Bezug genommen wird, geändert. Die Erdgeschoßwohnung erhielt die im Kellergeschoss gelegenen vier Kellerräumen als Sondereigentum, außerdem wurde ein Sondernutzungsrecht an der im Kellergeschoss gelegenen Fläche, die in Anl. 1 der Urkunde schraffiert eingezeichnet ist, bestellt. In § 3 Buchst. b der Ergänzung zur Teilungserklärung ist bestimmt: „Die Wohnungseigentümer sind berechtigt, die in ihrem Sondereigentum und Sondernutzungsrecht stehenden Kellerräume umzubauen und zu jeglichen Zwecken zu nutzen, ohne dass dadurch eine über das übliche Maß hinausgehende Geräuschbelästigung erfolgen darf.“
Im Jahr 2015 stellte die Beklagte beim Bauamt der Stadt Frankfurt einen Bauantrag mit dem Aktenzeichen xxx. Im September 2016 wurde seitens der Bauaufsichtsbehörde gegenüber der Beklagten ein Baustopp verfügt. Am 1.11.2016 stellte die Beklagte einen Nachtrag zu dem Bauantrag mit dem Aktenzeichen xxx.
Am 20.11.2017 wurde eine Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft xxxx abgehalten. Mit Schreiben vom 7.11.2017, auf das Bezug genommen wird, übersandte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten einen Beschlussantrag. Die Eigentümergemeinschaft sollte beschließen, den der Wohnung der Beklagten zugeordneten Keller mit Sondernutzungsrecht (schraffierte Fläche) soweit abzusenken, dass die bauordnungsrechtlichen Bestimmungen über die Höhe von Wohnbereichen hergestellt wird. Zur Begründung wird ausgeführt, die Sondernutzungsfläche im Untergeschoss diene Wohnzwecken.
Mit Schreiben vom 11.12.2017 forderte die Klägerin die Beklagte auf, mitzuteilen, welche konkreten baulichen Maßnahmen auf Veranlassung der Beklagten im Kellerbereich durchgeführt worden seien sowie sämtliche diesbezüglichen Bauanträge und Baugenehmigungen in Kopie vorzulegen. Weiterhin wurde die Beklagte aufgefordert, einer zeitnah durchzuführenden Begehung der Räumlichkeiten in Anwesenheit des Hausverwalters zuzustimmen.
Mit E-Mail vom 10.2.2017 übersandte der Bruder der Beklagten dem damaligen Bevollmächtigten der Klägerin einen ersten Nachtrag zur energetischen Berechnung, einen ersten Nachtrag zur statischen Berechnung sowie eine Broschüre für dezentrale Lüftungssysteme.
Am 14.5.2019 fand um 16:00 Uhr ein Besichtigungstermin statt, an dem der Prozessbevollmächtigte der Beklagten, der WEG-Verwalter Herr xxx, ein Herr Professor Dr. xxxxx und die Beklagte selbst teilnahmen. Fotos durften bei diesem Termin nicht gemacht werden.
Die Klägerin verweist darauf, dass der Aufteilungsplan weder einen Deckendurchbruch noch eine Spindeltreppe ausweist. 1982 wäre die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht erteilt worden, wenn dort ein Deckendurchbruch bestanden hätte. Bei einem Gewölbekeller aus dem Jahre 1886 sei eine erhöhte Luftfeuchtigkeit normal. Die Beklagte habe den isolierenden Estrich, die darunter befindlichen Sandsteinbodenplatten und Teile des Erdreichs rechtswidrig entfernt. Die Oberfläche des Erdreichs liege in den streitgegenständlichen Kellerräumen derzeit ca. 30-7 40 cm tiefer als vor Baubeginn.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, Auskunft zu erteilen, welche baulichen Veränderungen sie im Kellergeschoss seit der Einreichung des ursprünglichen Bauantrages mit dem Aktenzeichen xxx der Stadt Frankfurt am Main vorgenommen hat,
die Beklagte zu verurteilen, der Klägerin mit einem Sachverständigen Zutritt zu den Kellerräumen zwecks Inaugenscheinnahme der baulichen Veränderungen zu gewähren,
hilfsweise dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Sachverständigen Zutritt zu den Kellerräumen zwecks Inaugenscheinnahme der baulichen Veränderungen zu gewähren,
die Beklagte zu verurteilen, die nachstehend angeführten baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum der Liegenschaft xxxxxx Frankfurt am Main zu beseitigen:
Durchbruch von der Wohnung der Beklagten im Erdgeschoss der Liegenschaft xxxxxxx,60322 Frankfurt am Main in den darunterliegenden Kellerraum zwecks Einbau einer Spindeltreppe
Beseitigung des isolierenden Estrichs, Entfernung der darunterliegenden Sandsteinbodenplatten und Absenkung des Bodens (Erdaushub) in den in der Anl. K2 blau markierten Kellerräumen,
um den baulichen Zustand, so wie er sich aus dem Aufteilungsplan der Teilungserklärung vom 11.5.1982 ergibt, in den in der Anl. K2 blau markierten Kellerräumen sowie auch den ursprünglichen Zustand der Kellergeschossdecke wiederherzustellen,
die Beklagte zu verurteilen, es zu unterlassen, die in der Anl. K2 blau markierten Kellerräume zu Wohnzwecken zu nutzen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, der Deckendurchbruch zwischen Erdgeschoßwohnung und Keller sei zwecks Einbaus einer Spindeltreppe vor Aufteilung in Wohnungseigentum erfolgt. Es sei weder ein isolierender Estrich noch eine Bodenplatte jemals vorhanden gewesen. Sie habe im Keller lediglich den Oberboden, den Asphaltestrich und die Trittschalldämmung beseitigt. Sie vertritt die Auffassung, sie habe somit lediglich den Fußbodenbelag beseitigt, der in ihrem Sondereigentum stehe. Die Erde, die sie entfernt habe, sei mit Schimmelsporen durchsetzt gewesen. Sie beabsichtige nur hinsichtlich des zum Garten gelegenen rechten Zimmers eine Nutzung als Wohnraum. Dieses Zimmer sei schon immer zu Wohnzwecken genutzt worden. Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung, hilfsweise beruft sie sich auf Verwirkung. Im Übrigen wäre sie nach der Teilungserklärung berechtigt, alle Kellerräume umzubauen und zu jeglichen Zwecken zu nutzen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen xxxx. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 29.1.2020.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist im angegebenen Umfang begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB, §§ 15 Abs. 3, 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 und 4 WEG auf Beseitigung des Durchbruches von der Wohnung der Beklagten im Erdgeschoss der Liegenschaft xxxxx in den darunterliegenden Kellerraum.
Einen Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB, §§ 15 Abs. 3, 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 und 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer allein ohne Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer gerichtlich durchsetzen (OLG Frankfurt NJOZ 2006,2985).
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Durchbruch zwischen der Wohnung der Beklagten und dem Keller bereits bei Abfassung der Teilungserklärung vorhanden war. Damit ist die Beklagte weder Zustandsstörer noch Handlungsstörer.
Nach den überzeugenden Ausführungen des Zeugen xxx wurde der Durchbruch kurz nach dem Kauf von der teilenden Eigentümerin veranlasst. Wenn der Zeuge sich, wie er angegeben hat, um einen Bauantrag nicht gekümmert hat, so erklärt dies auch, warum dieser Durchbruch zwischen Keller und Erdgeschosswohnung nicht in der Teilungserklärung dokumentiert wurde. Der Zeuge hat auf das Gericht einen glaubwürdigen Eindruck gemacht. Er konnte sich noch an zahlreiche Einzelheiten erinnern, hat aber auch freimütig eingeräumt, wenn er Einzelheiten nicht mehr wusste.
Die Aussage des Zeugen xxx wird auch nicht widerlegt durch die Aussage des gegenbeweislich benannten Zeugen xxx Der Zeuge xxx hat vielmehr ausgesagt, dass er bei Einbau einer Treppe im Jahr 2013 bereits ein Treppenloch vorgefunden hat. Dieses Treppenloch war nach seiner Einschätzung uralt. Es könne durchaus sein, dass der Durchbruch aus den achtziger Jahren stammte. Das Holz sei schon gealtert gewesen.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB, §§ 15 Abs. 3, 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 und 4 WEG auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes insoweit, als die Beklagte in den in der Anl. K2 blau markierten Kellerräumen den isolierenden Estrich entfernt hat, die darunterliegenden Sandsteinbodenplatten entfernt hat und durch Erdaushub eine Absenkung des Bodens verursacht hat.
Die Entfernung der Estrichschicht und den Erdaushub hat die Beklagte eingeräumt.
Entgegen der Auffassung der Beklagten war sie weder berechtigt, die Erde auszuheben noch war sie befugt, den Estrich zu entfernen. Estrich ist zwingend gemeinschaftliches Eigentum, auch soweit er auf die Böden der Sondereigentumsräume aufgebracht ist (OLG Düsseldorf NJW-RR 2001, 1594; BGH NZM 2010,205; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 6. Aufl. 2015 Zweiter Teil C Einzelfragen zum Gemeinschaftseigentum Rn. 13).
Das Gericht ist davon überzeugt, dass die Beklagte auch Sandsteinbodenplatten entfernt hat. Dies ergibt sich bereits aus den von der Beklagten selbst eingereichten Unterlagen. Im ersten Nachtrag zur statischen Berechnung heißt es unter Vorbemerkung Allgemeines: „Abweichend von der Hauptstatik wird die Ausführung der neuen Bodenplatte des Mehrfamilienwohnhauses in der Wolfsgangstraße 64 in Frankfurt am Main dahingehend geändert, dass die Unterkante der neuen Platte ca. 40 cm unter der Oberkante Bestandsbodenplatte angeordnet wird.“ Unter Punkt 3 statische Berechnung heißt es: „Die vorhandene Bodenplatte wird abgebrochen und eine neue Stahlbetonbodenplatte eingebaut.“ Im Übrigen sind Stücke der alten Bodenplatte auf den eingereichten Fotos zu erkennen.
Der Erdaushub, die Entfernung des Estrichs und die Entfernung der Sandsteinbodenplatten stellen eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 S. 1 WEG dar. Eine solche Zustimmung liegt nicht vor. Die Regelung in § 3b der Ergänzung zur Teilungserklärung rechtfertigt keine Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum, schon gar nicht den Umbau von Kellerräumen zu Wohnräumen. Erlaubt sind nur Umbauten innerhalb der Kellerräume, für die Sondereigentum oder ein Sondernutzungsrecht gilt.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG einen Anspruch auf Unterlassung der Nutzung der streitgegenständlichen Kellerräume als Wohnung. Die Regelung in der Teilungserklärung, wonach die Räume im Untergeschoss als Kellerraum dienen, ist als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zu werten (OLG Frankfurt NZM 2006,747). Die Nutzung solcher Nebenräume zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist dann nicht gestattet. Daran ändert auch die Regelung in § 3b der Ergänzung der Teilungserklärung nichts. „Nutzung zu jeglichen Zwecken“ bedeutet nicht, dass die Zweckbestimmung als Keller aufgehoben werden darf. Eine Auslegung in diesem Sinne hätte eine eindeutige Regelung erfordert. Die zweckbestimmungswidrige Nutzung eines Kellers zu Wohnzwecken stört wegen der intensiveren Nutzung mehr als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung (OLG Frankfurt NZM 2006,747). Dabei ist eine typisierende d.h. eine verallgemeinernde Betrachtungsweise geboten. Es ist nicht erforderlich, dass konkrete Störungen bzw. Beeinträchtigung geltend gemacht oder nachgewiesen werden. Vielmehr reicht es für die Annahme einer störenden Nutzung aus, dass nach dem gewöhnlichen Gang der Dinge mit entsprechenden Beeinträchtigungen zu rechnen ist (OLG Zweibrücken FGPrax 2006,114). Eine Nutzung der Kellerräume als Wohnraum beeinträchtigt die Rechte der Klägerin, denn von Wohnräumen geht eine größere Geräuschbelästigung aus als von Kellerräumen. Weiterhin ist bei einer Vermietung der Kellerräume als Wohnung mit einer vermehrten Anzahl von Hausbewohnern zu rechnen.
Das Gericht ist auch davon überzeugt, dass die Klägerin die Kellerräume als Wohnraum nutzen will. Dies ergibt sich bereits aus dem Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 7.11.2017. Dort heißt es auf Seite 2 unten: „Wie bekannt dient die Sondernutzungsfläche im Untergeschoss, soweit der WE Nr. 1, dem Eigentum unserer Mandantin steht, Wohnzwecken.“
Der Anspruch ist nicht verjährt. Wird eine Teileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält; dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist (BGH NJW-RR 2015,781).
Der Anspruch ist nicht verwirkt. Ein etwaiger Verwirkungstatbestand hätte das Bewusstsein vorausgesetzt, dass Wohnraumnutzung unerlaubt ist und deren Unterlassung nach § 1004 BGB i.V.m. 15 Abs. 3 WEG verlangt werden kann (OLG Köln FGPrax 2006, 12). Hierfür ist nichts dargetan.
Als Nebenanspruch besteht gemäß § 1004 BGB ein Auskunftsanspruch dahingehend, welche baulichen Veränderungen die Beklagte im Kellergeschoss seit Einreichung des ursprünglichen Bauantrags vorgenommen hat. Diesen Auskunftsanspruch hat die Beklagte bisher nicht erfüllt. Sie hat lediglich den ersten Nachtrag zur energetischen Berechnung und den ersten Nachtrag zur statischen Berechnung vorgelegt. Den Bauantrag und die Baugenehmigung hat sie nicht vorgelegt. Weiterhin fehlen Angaben darüber, inwieweit sie von einer etwaigen Baugenehmigung Gebrauch gemacht hat.
Ein entsprechender Anspruch auf Auskunft in Bezug auf bauliche Veränderungen an der Geschossdecke zwischen Erdgeschoss und Kellergeschoss besteht hingegen nicht, denn wie bereits dargelegt, ist das Gericht nicht davon überzeugt, dass die Beklagte entsprechende Arbeiten hat vornehmen lassen.
Als Nebenanspruch besteht gemäß § 1004 BGB ein Recht auf Zutritt zu den Kellerräumen zwecks Inaugenscheinnahme der baulichen Veränderung gemeinsam mit einem Sachverständigen. Auch diesen Anspruch hat die Beklagte bisher nicht erfüllt. Die Klägerin hat an der Besichtigung nicht teilgenommen. Ein Sachverständiger war nicht vor Ort, Fotos durften nicht gemacht werden.
Die Unverletzlichkeit der Wohnung nach Art. 13 GG steht einem solchen Anspruch nicht entgegen. Zwar ist der Begriff der Wohnung weit auszulegen, auch Kellerräume werden erfasst. Art. 13 GG entfaltet aber keine unmittelbare Drittwirkung. Es handelt sich bei dem Grundrecht aus Art. 13 Abs. 1 GG um ein klassisches Abwehrrecht gegen Maßnahmen der öffentlichen Gewalt. Allerdings beeinflusst Art. 13 GG die Auslegung zivilrechtlicher Normen. § 14 Nr. 4 WEG sieht ausdrücklich ein Recht auf Betreten der Wohnung vor. Wenn die Beklagte Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum vornimmt, also in das grundgesetzlich geschützte Eigentumsrecht aller Eigentümer eingreift, muss sie im Gegenzug ein Besichtigungsrecht der anderen Eigentümer, in deren Rechte sie eingegriffen hat, dulden. Es ist auch nicht mit einer übermäßigen Inanspruchnahme der Beklagten zu rechnen. Der Anspruch aus diesem Urteil ist mit einer einmaligen Besichtigung erfüllt. Ob anschließend weitere Eigentümer den Keller besichtigen wollen, ist völlig offen.
Das Urteil ist nicht nach § 10 Abs. 1 GBO in das Grundbuch aufzunehmen. Nach § 10 Abs. 1 GBO sind Urkunden, auf die eine Eintragung sich gründet oder Bezug nimmt, vom Grundbuchamt dauernd aufzubewahren. Damit sind lediglich Urteile im Sinne von §§ 894, 895 ZPO gemeint. Vorliegend ist nicht erkennbar, dass eine Grundbucheintragung sich auf das vorliegende Urteil gründet oder auf dieses Bezug nimmt.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlagen in §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 894, 895 ZPO
§ 1004 BGB
§ 1004 Abs. 1 BGB
§ 15 Abs. 3, 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 und 4 WEG
§ 22 Abs. 1 S. 1 WEG
§ 15 Abs. 3 WEG
§ 14 Nr. 4 WEG
§ 10 Abs. 1 GBO
§ 92 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO
Art. 13 GG
Art. 13 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2001, 1594
NZM 2010,205
NZM 2006,747
NJW-RR 2015,781
09 S 11/20