Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern (Mecklenburg-Vorpommern, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-08-16, Aktenzeichen 3 K 476/19 OVG
ECLI: ECLI:DE:OVGMV:2022:0816.3K476.19OVG.00

Tenor:
Die Satzung der Antragsgegnerin über die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 für das Wohngebiet „A“ in B wird für unwirksam erklärt.
Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Mit ihrem Normenkontrollantrag wenden die Antragsteller sich gegen die Satzung über die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 „Wohngebiet „A“ in B, mit dem der Geltungsbereich des ursprünglichen Bebauungsplans erweitert worden ist.
Sie sind Eigentümer des Flurstücks 2 der Flur 3, Gemarkung B, das nördlich außerhalb des ursprünglichen Plangebiets und des Änderungsplangebiets liegt und an diese nicht unmittelbar angrenzt, sondern durch eine Grundstücks- und Bebauungsreihe – hier konkret das Flurstück 4 – von diesem getrennt ist. Die Antragstellerin zu 1. ist ferner Miteigentümerin des an das ursprüngliche Plangebiet und an das Erweiterungsgebiet angrenzenden Flurstücks 9. Beide Antragsteller sind darüber hinaus Miteigentümer der ganz bzw. teilweise im Änderungsplangebiet liegenden Flurstücke 6 und 92, die derzeit als Wegeflächen genutzt werden, und Miteigentümer der Flurstücke 91, 23, 24 und 35, die ebenso wie ein anderer Teil des Flurstücks 92 im Ursprungsplangebiet liegen und dort als „Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung“ ausgewiesen sind.
Mit dem 2015 in Kraft getretenen ursprünglichen Bebauungsplan Nr. 1 Wohngebiet „A“ wurde die vorhandene Bungalowsiedlung zwischen der Hauptstraße im Norden und dem C Weg im Süden teilweise überplant. In der Siedlung bestanden zu diesem Zeitpunkt – so die Planbegründung – Wochenend- und Ferienhäuser; auf einzelnen Grundstücken wurde dauerhaft gewohnt, weshalb eine Reihe bauordnungsrechtlicher Verfahren eingeleitet wurden. Der Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin von 2005 sieht für die gesamte Bungalowsiedlung eine Wohnbaufläche vor. Der ursprüngliche Bebauungsplan setzt für ein in Nord-Süd-Richtung mittig gelegenes Teilgebiet mit verwinkelter Abgrenzung auf der Nordseite ein reines Wohngebiet vor, wobei nach den textlichen Festsetzungen Wohngebäude sowie Anlagen zur Kinderbetreuung zulässig sind, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen (Ziff. 1.2), und die nach § 3 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen ausgeschlossen sind (Ziff. 1.3). Die Nutzungsschablone sieht eine Grundflächenzahl von 0,4, zwei Vollgeschosse, offene Bauweise, Einzelhäuser bzw. in einem kleinen Bereich Einzel- und Doppelhäuser, Satteldächer und eine maximale Gebäudehöhe über Oberkante Gelände von 9,5 m vor. Nach den textlichen Festsetzungen darf die Grundflächenzahl durch Nebenanlagen auf bis zu 0,5 überschritten werden (Ziff. 1.5). In den Einzelhäusern sind maximal zwei Wohnungen zulässig (Ziff. 1.6). Die Flächen der Hauptzuwegung im Süden sind als „Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, privat mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten für Ver- und Entsorgungsbetriebe und Anlieger“ und überwiegend als verkehrsberuhigte Mischverkehrsfläche gekennzeichnet. Einzelne Verkehrsflächen sind als „Parkfläche, privat“, „Parkfläche für Sonderfahrzeuge“ und „Müllsammelstelle/Bereitstellungsfläche für Mülltonnen“ ausgewiesen. Gemäß Ziff. 5.1 der textlichen Festsetzungen sind die verkehrsberuhigten Mischverkehrsflächen so herzurichten, dass sie von Einsatzfahrzeugen benutzt werden können. Ziff. 5.2 sieht vor, dass für die Baugebiete 1a, 1b, 1c, 1d, 1e an der in der Planzeichnung ausgewiesenen Stelle („Parkfläche, privat“) 10 PKW-Parkplätze herzustellen sind. Soweit ersichtlich sind Baumaßnahmen an den Erschließungsanlagen bislang nicht erfolgt.
Der Aufstellungsbeschluss zur ursprünglichen Planung datiert von 2011. Mit städtebaulichem Vertrag vom 22. Oktober 2013 war zwischen der Antragsgegnerin und der „Gemeinschaft der Grundstückseigentümer D, Gruppe 2, IG ‚A‘“ („Investor“) die Kostenübernahme für die Planung anteilig entsprechend der repräsentierten Fläche vereinbart worden. Bei dem Vertragspartner handelte es sich um die Gemeinschaft der Eigentümer der mit dem Ursprungsbebauungsplan überplanten bebauten Grundstücke im westlichen Teil des Plangebiets, die etwa zwei Drittel der Fläche des Plangebiets ausmachen. Das östliche Drittel des ursprünglichen Plangebiets (Flurstücke 60 bis 64) war demgegenüber unbebaut und wurde Gegenstand eines gesonderten städtebaulichen Vertrags mit der F- GmbH.
Mit der streitgegenständlichen Satzung über die 1. Änderung des Bebauungsplans wird ein auf der Westseite nördlich an das bisherige Plangebiet angrenzender Bereich in das Plangebiet einbezogen. Dieser Bereich umfasst insbesondere die vier bereits zuvor mit Wochenendhäusern bebauten Flurstücke 7, 8, 17 und 18. Die genannten Flächen sowie die nördlich anschließende Wegefläche (Flurstück 6) werden als Baugebiet 1f mit der Nutzungsart „reines Wohngebiet“ festgesetzt. Zum nördlich anschließenden unbeplanten Teil der Bungalowsiedlung ergibt sich wiederum eine verwinkelte Abgrenzung. Die getroffenen Festsetzungen entsprechen überwiegend denen des Ursprungs-Bebauungsplans; allerdings sieht die Nutzungsschablone abweichend hiervon lediglich ein Vollgeschoss, ausschließlich Einzelhäuser sowie eine maximale Gebäudehöhe über Oberkante Verkehrsfläche von 7,5 m vor. Der ebenfalls zum Änderungsplangebiet gehörende westlich der Baugrundstücke verlaufende Teil des Flurstücks 92 wird wiederum als „Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung, privat mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten für Ver- und Entsorgungsbetriebe und Anlieger“, mit der Zweckbestimmung „verkehrsberuhigte Mischverkehrsfläche“ festgesetzt. Ergänzt wird folgende textliche Festsetzung:
1.8 Im Baugebiet Nr. 1f beträgt die Mindestgrundstücksfläche für die Errichtung eines Einfamilienhauses 500 m2.
In Ziff. 5.2 der textlichen Festsetzungen wird nunmehr zusätzlich das Baugebiet 1f genannt und die Zahl der an der ausgewiesenen Stelle herzustellenden PKW-Parkplätze auf 12 festgelegt.
Der Aufstellungsbeschluss für die Satzung über die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20.1 datiert von November 2016. Die Aufstellung erfolgte im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB. Entsprechend dem Beschluss der Gemeindevertretung vom 28. September 2017 wurde der Planentwurf mit Begründung vom 9. November bis zum 11. Dezember 2017 öffentlich ausgelegt; die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgte mit Schreiben vom 17. Oktober 2017. Zu einer Änderung der textlichen Festsetzung Ziff. 1.8 wurde sodann mit Schreiben vom 13. Februar 2018 eine nochmalige Betroffenenbeteiligung durchgeführt. Die Gemeindevertretung beschloss am 5. April 2018 über die Abwägung und fasste den Satzungsbeschluss. Die Ausfertigung der Satzung erfolgte am 5. Februar 2019, die Bekanntmachung durch Aushang vom 21. Februar 2019 bis zum 6. März 2019.
Die Antragsteller haben am 28. Juni 2019 Normenkontrollantrag gestellt und den Antrag zugleich begründet. Sie tragen vor:
Die 1. Änderung entspreche nicht dem Aufstellungsbeschluss, mit dem eine Erweiterung des Plangeltungsbereichs lediglich um die Flurstücke 6, 7, 8, 17 und 18 beabsichtigt gewesen sei. Hinsichtlich des Flurstücks 92 sei das Verfahren nicht ordnungsgemäß eingeleitet worden.
Die Planung sei abwägungsfehlerhaft, weil sie zur Erreichung der mit der Planung verfolgten Ziele nicht geeignet sei. Eine Umsetzung der Planung könne unter keinen Umständen gesichert werden. Wesentliches Ziel sei nach dem Inhalt der Planbegründung die Beseitigung städtebaulicher Missstände im Baugebiet durch Schaffung einer öffentlich-rechtlichen Erschließung und Entsorgung. Die Antragsteller und weitere Miteigentümer stimmten aber einer Verkehrserschließung über das Flurstück 92 nicht zu. Soweit in der Planbegründung ein städtebaulicher Vertrag als erforderlich bezeichnet werde, liege dieser nicht vor, und die Antragsteller und die weiteren Miteigentümer würden sich den Regelungen eines solchen Vertrags auch nicht unterwerfen.
Städtebauliche Missstände bestünden nicht. Es handele sich um ein Wochenendhausgebiet, das für diese Zwecke ausreichend erschlossen sei. Erst die Ermöglichung einer Wohnnutzung inmitten einer traditionell gewachsenen Wochenendhausnutzung führe zu bodenrechtlichen Spannungen und damit zu städtebaulichen Missständen. Zusätzlicher Wohnbedarf bestehe nicht; im Übrigen seien die Grundstücke für eine Wohnbebauung zu klein. Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Ursprungs-Bebauungsplans sei allenfalls in drei von 19 Grundstücken dauerhaft gewohnt worden, so dass es einen städtebaulichen Missstand nicht gegeben habe. Dies gelte umso mehr für den Erweiterungsbereich, in dem die Grundstücke in der Vergangenheit ausschließlich zu Wochenend- und Erholungszwecken genutzt worden seien. Die Erweiterungsplanung diene einer schleichenden Ermöglichung der Wohnnutzung, nicht aber der Beseitigung eines städtebaulichen Missstandes.
Bereits jetzt bestünden erhebliche Spannungen zwischen den Eigentümern, die ihre Grundstücke weiterhin als Wochenendgrundstück nutzten und denjenigen, die auf der Grundlage des Ursprungsbebauungsplans versuchten, ihre Grundstücke der Wohnnutzung zuzuführen, was aber mangels ausreichender Erschließung scheitere. Bereits jetzt und auch in Zukunft werde es keine Wendemöglichkeit für PKW und LKW geben. Eine Anbindung an die Hauptstraße in B sei nicht möglich. Geeignete Zufahrten für Müllabfuhr, Krankenwagen und Feuerwehr bestünden nicht und könnten nicht hergestellt werden. Erforderliche Stellplätze könnten nur außerhalb der kleinen Flurstücke realisiert werden, was aber mangels der erforderlichen Erschließungsanlagen nicht möglich sei. Eine Umsetzung des Bebauungsplans würde eine vollständige Grundstücksneuordnung erfordern, die aber nicht realisierbar sei. Im Falle der Umsetzung des Bebauungsplans würde ein traditionelles Erholungsgebiet durch Bebauung mit Einfamilienhäusern und Wohnnutzung erheblich beeinträchtigt bzw. zerstört.
Mangels der erforderlichen Zustimmung aller Miteigentümer sei die notwendige Erweiterung von Verkehrsflächen nicht möglich. Die Gemeinschaft der Grundstückseigentümer habe weder einer Erschließung und insbesondere einem Ausbau des Flurstücks 92 zu Erschließungszwecken zugestimmt, noch habe sie im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans einen städtebaulichen Vertrag hierüber geschlossen. Eine tatsächliche straßenseitige Erschließung so, wie sie sich aus dem Bebauungsplan ergebe, bestehe nicht. Die vorhandene Zuwegung sei für eine Erholungs- und Wochenendnutzung ausreichend, nicht aber für die Erschließung eines Wohngebietes. Die gemäß Ziff. 5.1 der textlichen Festsetzungen erforderliche bauliche Herrichtung sei nicht möglich, weil die Eigentümer dem nicht zustimmten und der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages abgelehnt werde.
Die Antragsteller seien mit einer Überplanung des Flurstücks 92 als Verkehrsfläche auch deshalb nicht einverstanden, weil sie dort über ihnen im Rahmen der Eigentümergemeinschaft zugewiesene Stellplätze verfügten, die mit der Herstellung einer Verkehrsfläche entfallen würden. Die Erschließung ihres Grundstücks wäre damit nicht mehr gesichert. Das Flurstück 92 sei im Änderungsbereich lediglich etwa 5 m breit. Auf einer Breite von etwa 3 m entlang der westlichen Flurstücksgrenze seien die von den Eigentümern untereinander aufgeteilten Stellplätze angeordnet, so dass für die Erschließung der Flächen im Geltungsbereich der 1. Änderung sowie die anschließenden Flurstücke 1, 2, 3, 4, 5 und 9 nur noch ein etwa 2 m breiter unbefestigter Weg verbleibe. Die Abwägung hierzu sei grob fehlerhaft, weil einerseits darauf hingewiesen werde, dass die vorhandenen Stellplätze erforderlich seien und weiterhin Bestand hätten, andererseits trotz zahlreicher Einwendungen keine Kartierung und Bestandsaufnahme hinsichtlich der Stellplätze vorgenommen worden sei, aus der sich dann ergeben hätte, dass es unmöglich sei, gleichzeitig einerseits ausreichend breite Wege für Einsatzfahrzeuge herzustellen und andererseits Stellplätze bereitzuhalten.
Die in Ziff. 5.2 der textlichen Festsetzungen vorgesehene Herstellung von 12 PKW-Stellplätzen an der in der Planzeichnung ausgewiesenen Stelle sei dauerhaft nicht möglich und nicht erfolgt.
Soweit gemäß Ziff. 5.5 der textlichen Festsetzungen eine Stellfläche für Einsatzfahrzeuge auf den Flurstücken 20, 21 und 22 sowie 35 eingerichtet werden solle, komme dafür allein das Flurstück 35 in Betracht. Auch insoweit fehle es aber an dem erforderlichen Einvernehmen aller Miteigentümer. Im Übrigen sei eine ausreichende Erreichbarkeit des Erweiterungsbereichs von dem Flurstück 35 aus nicht gewährleistet; damit habe die Antragsgegnerin sich in der Abwägung nicht befasst.
Ebenso sei auch die vorgesehene Entwässerung der Verkehrsflächenerweiterung nicht möglich. Insgesamt sei die vorgesehene stadttechnische Ver- und Entsorgung nicht umsetzbar. Die hinsichtlich der Niederschlagsentwässerung vom Umweltamt in seiner Stellungnahme vom 2. November 2017 geäußerten Bedenken seien nicht berücksichtigt worden; ein Niederschlagsentwässerungskonzept liege nicht vor. Es fehle auch an einer ausreichenden Bestandserhebung und Abwägung zur Wasserversorgung. Unter welchen Voraussetzungen die vom Versorger angesprochene Möglichkeit bestehe, in Privatstraßen öffentliche Ver- und Entsorgungsanlagen zu errichten, sei nicht näher geprüft worden.
Mit einer Überplanung des Flurstücks 6 als Baufläche seien sie nicht einverstanden. Damit stelle sich die Frage, ob die Realisierung des Bebauungsplans überhaupt möglich sei. Im Übrigen folge aus der Festsetzung des Flurstücks 6 als reines Wohngebiet, dass die verkehrliche Erschließung der bislang über dieses Flurstück zugänglichen Flurstücke 1b, 3, 4, 5, 9 und 10 gefährdet werde.
Die Antragsteller berufen sich auf einen Gebietserhaltungsanspruch, mit dem eine schleichende Veränderung bzw. Zerstörung des Gebietscharakters des bisherigen Wochenendhausgebietes verhindert werden solle. Der bereits bestehende Mangel der bestandskräftigen Ursprungsplanung, der in der fehlenden Realisierbarkeit der Verkehrserschließung liege, würde sich durch die Erweiterung des Plangebiets „weiterfressen“; die bereits bestehenden bodenrechtlichen Spannungen würden sich weiter verstärken. Der Erholungscharakter des unmittelbar angrenzenden Gebiets, in dem das Grundstück der Antragsteller liege, würde erheblich beeinträchtigt. Da die Flurstücke 92 teilweise und 6 vollständig im Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplans lägen, könne der Anspruch von den Antragstellern auch geltend gemacht werden. Sie und weitere Eigentümer dieser Flurstücke und der über sie erschlossenen Wochenendhausgrundstücke würden durch die mit der Planung vorgesehene intensivere Grundstücksnutzung beeinträchtigt.
Die Grundstücke im Änderungsbereich würden im Falle einer Realisierung der Planung deutlich über das bisherige Maß der baulichen Nutzung hinaus bebaut werden. Auch wenn die Firsthöhe auf 7,50 m begrenzt sei, entstehe eine nicht hinnehmbare Verschattung der nördlich angrenzenden Grundstücke, die sämtlich mit eingeschossigen Bungalows mit Flachdach bebaut seien.
Die Antragsteller beantragen,
die Satzung über die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 Wohngebiet „A“ der Gemeinde B für unwirksam zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Entgegen der Auffassung der Antragsteller sei das Flurstück 92 Gegenstand des Aufstellungsbeschlusses vom 13. Oktober 2016 gewesen. Dies ergebe sich aus der zeichnerischen Darstellung im Übersichtsplan zum Geltungsbereich. Jedenfalls sei die betroffene Teilfläche des Flurstücks 92 Gegenstand des Beschlusses über die Offenlage gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vom 28. September 2017, womit ein etwaiger Fehler geheilt wäre.
Der Bebauungsplan sei erforderlich. Die Erforderlichkeit würde nur dann fehlen, wenn die Verwirklichung einer Festsetzung grundsätzlich und dauerhaft – faktisch „für immer“ ausgeschlossen sei. Dies sei hier jedoch nicht der Fall. Dass eine Umsetzung der Planung im Hinblick auf die Verkehrserschließung in absehbarer Zeit nicht möglich sei, treffe nicht zu. Tatsächlich erfolge die straßenseitige Erschließung bereits über die entsprechenden Flächen, und die Nutzung der Fläche als Straße werde von den Antragstellern auch grundsätzlich gebilligt und von diesen getragen. Diese wendeten sich nur gegen die Art der baulichen Nutzung als reines Wohngebiet. Im Übrigen hätten die Antragsteller auch keine (alleinige) Verfügungsbefugnis, weil sie nicht (Allein-)Eigentümer seien. Mit der Gemeinschaft der Grundstückseigentümer, die an der Überplanung ebenfalls Interesse gehabt habe, sei bereits im Jahr 2013 ein städtebaulicher Vertrag entsprechend § 11 BauGB geschlossen worden. Soweit einzelne Miteigentümer der Straßenfläche bauliche Maßnahmen unter Berufung auf ihre Miteigentumsposition zeitweise erschweren oder verhindern wollten, müsse dies zwischen den Miteigentümern untereinander zivilrechtlich geklärt werden. Eine entsprechende Klärung sei angesichts des wechselseitigen Anspruchs der Miteigentümer auf eine ordnungsgemäße Verwaltung ohne Weiteres möglich. Da die Verkehrsfläche nur der unmittelbaren wegeseitigen Erschließung der anliegenden Grundstücke diene, bestehe kein fester Zeitrahmen, innerhalb dessen die Realisierung erforderlicher Maßnahmen erfolgen oder möglich sein müsse. Im Übrigen sei die erfolgte Festsetzung von Verkehrsflächen in jeder Hinsicht sinnvoll, weil die Antragsteller diese selbst und zwingend zur Erschließung ihres eigenen Grundstücks (Flurstück 2) benötigten und genehmigungsbedürftige Arbeiten dort anderenfalls nicht genehmigungsfähig wären. Bei sämtlichen Erschließungsanlagen, die sich auf privaten Grundstücken befänden, sei es Sache der Eigentümer und ggf. Eigentümergemeinschaften, die konkrete Lage und Ausführung der Anlagen intern zu koordinieren, abzustimmen und zu vereinbaren. Die Herbeiführung entsprechender konkreter Vereinbarungen zwischen den Grundstückseigentümern sei im Rahmen der Bauleitplanung und vor Erlass eines Bebauungsplans nicht erforderlich. Dies gelte jedenfalls dann, wenn die entsprechenden Vereinbarungen ohne Weiteres möglich seien.
Die Planung sei ferner abwägungsfehlerfrei. Mit ihr reagiere die Gemeinde auf die tatsächliche und vorgesehene Entwicklung aus einem Wochenendhausgebiet, in welchem teilweise bereits dauerhaft gewohnt werde. Im Flächennutzungsplan sei die Fläche als Wohnbaufläche dargestellt. Auf einen Gebietserhaltungsanspruch könnten die Antragsteller sich nicht berufen, weil das vorhandene Wochenendhausgebiet nicht vom Geltungsbereich des Plans erfasst sei und es keinen gebietsübergreifenden Gebietserhaltungsanspruch gebe.
Vor dem Hintergrund der Festsetzungen zur Grundstücksgröße könnten im Änderungsbereich nur zwei Wohngrundstücke zusätzlich entstehen, weshalb die Befürchtung bodenrechtlicher Spannungen unbegründet sei. Die Grundstücke würden nicht deutlich über das bisherige Maß hinaus bebaut werden. Das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung orientiere sich an der bereits vorhandenen Bebauung und lasse nur kleine Häuser zu.
Die nur etwa 70 m tiefe Stichstraße, die ausschließlich der Erschließung der anliegenden Grundstücke diene, als private Verkehrsfläche festzusetzen, sei zulässig. Die Straße stehe im Miteigentum der Eigentümer der anliegenden Grundstücke, die an der Errichtung, der Instandhaltung und dem etwaig erforderlichen Ausbau auch ein unmittelbares eigenes Interesse hätten. Ein Grund für die Festsetzung einer öffentlichen Straße bestehe im Hinblick auf die Funktion im Straßennetz der Gemeinde nicht.
Die Dimension der festgesetzten Verkehrsfläche sei im Hinblick auf die Gesamtbreite von etwa 8 m im Erweiterungsbereich ausreichend. Soweit die Antragsteller geltend machten, dass die Verkehrsfläche nicht so hergerichtet werden könne, dass sie von Einsatzfahrzeugen genutzt werden könnte, treffe dies nicht zu. Etwas Anderes ergebe sich nicht daraus, dass die Miteigentümer der Straßenfläche gegenwärtig Teile hiervon als Stellplätze für PKW nutzten. Soweit die Antragsteller geltend machten, dass für weiter nördlich gelegene Grundstücke lediglich ein unbefestigter Weg von etwa 2 m Breite verbleibe, lägen diese Grundstücke und der entsprechende Weg außerhalb des Plangebiets. Eine Kartierung bzw. Bestandsaufnahme der vorhandenen Stellplatznutzungen sei nicht erforderlich gewesen. Die konkrete Ausgestaltung der Nutzungssituation und die Ausbildung und Zuweisung einzelner Stellflächen sei nicht Aufgabe der Bauleitplanung. Dies obliege den Miteigentümern an der Verkehrsfläche, die unter Aufrechterhaltung der vorhandenen Zufahrtsmöglichkeiten – auch für Einsatzfahrzeuge von Feuerwehr und Rettungsdienst – Stellplätze für PKW vorsehen könnten. Da im Erweiterungsgebiet lediglich zwei Einfamilienhäuser errichtet werden könnten, sei es ausreichend, zwei zusätzliche Stellplätze auf der bereits im Ursprungsplan vorgesehenen Parkfläche vorzusehen. Diese seien in der Örtlichkeit auch vorhanden.
Was die Frage der Niederschlagsentwässerung angehe, könne das auf den Grundstücken anfallende Niederschlagswasser dort versickern. Dies gelte derzeit auch für die vorhandenen Verkehrsflächen, weil keine geschlossene Fahrbahndecke bestehe. Auch eine Herrichtung der Verkehrsfläche könne zumindest teilweise in versickerungsfähiger Bauweise erfolgen. Im Übrigen wäre im Rahmen der durchzuführenden baulichen Maßnahmen zu prüfen, inwieweit anfallendes Niederschlagswasser anderweitig abzuleiten und ggf. zwischenzuspeichern sei. Abwägungsdefizite bestünden insoweit nicht.
Entsprechendes gelte auch im Hinblick auf Trinkwasserversorgung und Schmutzwasserbeseitigung. Eine fachgerechte leitungsgebundene Ver- und Entsorgung sei insoweit ohnehin auch für die Wochenendhäuser erforderlich. Die Festsetzung einer Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung auf dem Flurstück 92 hindere nicht die entsprechende bisherige Nutzung.
Die Flurstücke 7 und 8 sind zwischenzeitlich auf der Grundlage einer Baugenehmigung vom 13. November 2019 mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung bebaut worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Planaufstellungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag ist zulässig und begründet.
I. Der Antrag ist zulässig. Insbesondere sind die Antragsteller als Miteigentümer von Flächen im Geltungsbereich des Änderungsbebauungsplans, nämlich der Flurstücke 92 und 6, antragsbefugt. Da der Miteigentümer gemäß § 1011 BGB die Ansprüche aus dem Eigentum Dritten gegenüber in Ansehung der ganzen Sache geltend machen kann, ist er auch zur Stellung eines Normenkontrollantrags befugt (vgl. OVG Münster, Urteil vom 17. Februar 2012 – 2 D 49/10.NE – juris Rn. 31 ff. m.w.N.).
II. Der Antrag ist auch begründet. Die Satzung über die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 für das Wohngebiet „A“ in B leidet nicht an Verfahrensfehlern (1.), aber an beachtlichen materiellrechtlichen Fehlern. Die textliche Festsetzung Ziff. 1.8 ist unwirksam, was zur Unwirksamkeit der Planung insgesamt führt (2.). Ferner liegen zur Unwirksamkeit führende Abwägungsmängel vor, die insbesondere die Erschließung betreffen (3.).
1. Beachtliche Verfahrensfehler liegen nicht vor.
Soweit die Antragsteller geltend machen, dass das Flurstück 92 nicht Gegenstand des Aufstellungsbeschlusses gewesen sei, ist – ungeachtet der Frage, ob dies im Hinblick auf die zeichnerische Darstellung des Geltungsbereichs zutrifft (vgl. zur Veränderungssperre OVG Greifswald, Urteil vom 17. Juni 2015 – 3 L 50/13 – juris Rn. 59) – ein solcher Beschluss kein obligatorischer Bestandteil des Planaufstellungsverfahrens. § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB ordnet lediglich für den Fall, dass ein solcher Beschluss gefasst wird, die ortsübliche Bekanntmachung an; die Regelung hat nur Bedeutung, soweit in anderen Vorschriften Rechtsfolgen an den Aufstellungsbeschluss geknüpft werden, wie z.B. in § 14 BauGB (Veränderungssperre) und § 15 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 BauGB (Zurückstellung). Voraussetzung für die Wirksamkeit des Bauleitplans ist der Aufstellungsbeschluss nicht. Dem entsprechend erwähnt § 214 BauGB sein Fehlen auch nicht als möglichen Verfahrensfehler (vgl. Mitschang, in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: Jan. 2022, § 2 Rn. 21 f. m.w.N.). Auf die von der Antragsgegnerin geltend gemachte Heilung durch die Bekanntmachung der Auslegung (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 10. Juli 2009 – 3 K 28/08 – juris Rn. 33 betr. eine Veränderungssperre) kommt es daher nicht an.
2. Die Satzung über die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20.1 ist aus materiellrechtlichen Gründen unwirksam. Sie enthält eine unzulässige Festsetzung, soweit nach Ziff. 1.8 des Textteils die Mindestgrundstücksfläche „für die Errichtung eines Einfamilienhauses“ 500 qm betragen soll; dieser Fehler führt zur Unwirksamkeit der Planung.
a) Es fehlt an der erforderlichen Rechtsgrundlage für diese Festsetzung. Diese ist insbesondere nicht von § 9 Abs. 1 Nr. 3 oder Nr. 6 BauGB gedeckt. Der Gemeinde steht aber kein bauplanerisches „Festsetzungserfindungsrecht“ zu. Für bauplanungsrechtliche Festsetzungen besteht vielmehr ein Typenzwang. In § 9 BauGB und in den Vorschriften der BauNVO wird der festsetzungsfähige Inhalt eines Bebauungsplans im Sinne der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG abschließend geregelt. Weicht die Gemeinde von diesen Vorgaben ab, so ist die betroffene Festsetzung wegen Verstoßes gegen den bauplanungsrechtlichen Typenzwang unwirksam, unabhängig davon, ob das mit ihr verfolgte planerische Ziel materiell-rechtlich zulässig ist und ggf. auf andere Weise realisiert werden könnte. Daraus folgt auch, dass die Kombination verschiedener zulässiger Festsetzungen nicht zur Folge haben darf, dass auf diese Weise „neue“ Festsetzungen entstehen, die von den Vorgaben des abschließenden Festsetzungskatalogs inhaltlich abweichen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. Januar 1995 – 4 NB 48.93 – juris Rn. 19 f. m.w.N.).
Rechtsgrundlage für die Festsetzung von Grundstücksmindestgrößen ist § 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB. Bezugspunkt der Regelung ist allerdings das Baugrundstück. Dabei handelt es sich um einen flächen- und nicht gebäude(anzahl)bezogenen Begriff, so dass auf dem Baugrundstück nach bauplanungsrechtlichen Vorschriften eine oder mehrere bauliche Anlagen errichtet werden können. Mit der Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße kann nicht verhindert werden, dass mehrere Häuser auf dem Grundstück errichtet werden (vgl. BVerwG a.a.O. Rn. 23).
Allerdings ist es zulässig, eine Festsetzung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB nicht als Festsetzung einer absoluten Zahl vorzusehen, sondern als Zahl relativ zur Größe der Grundstücks- oder Geschossfläche. So hat das Bundesverwaltungsgericht die Festsetzung, dass in Wohngebäuden höchstens eine Wohnung je angefangene 100 qm Grundstücksfläche zulässig ist, für von der genannten Rechtsgrundlage gedeckt gehalten (Urteil vom 8. Oktober 1998 – 4 C 1.97 – juris; vgl. auch OVG Lüneburg, Urteil vom 5. September 2007 – 1 KN 47/07 – juris Rn. 50 ff.). Der Senat hat erwogen, ob die hier in Rede stehende textliche Festsetzung Ziff. 1.8 dahingehend verstanden werden kann, dass in Wohngebäuden höchstens eine Wohnung je vollendete 500 qm Grundstücksfläche zulässig sein soll. Dagegen spricht aber, dass Ziff. 1.6 des Ursprungsbebauungsplans eine Zweiwohnungsklausel enthält, zu der dieses Verständnis in Widerspruch stehen würde. Diese Festsetzung soll nunmehr auch für den Erweiterungsbereich gelten; eine Beschränkung der Geltung der textlichen Festsetzung Ziff. 1.6 auf die Baugebiete 1a bis 1e ist nicht vorgesehen. Dass in der textlichen Festsetzung Ziff. 1.8 von der Errichtung eines „Einfamilienhauses“ die Rede ist, versteht der Senat dahingehend, dass der Plangeber eine Mindestgrundstücksfläche je Gebäude festlegen wollte und sich dieses Gebäude im Hinblick auf die vorgegebene Bauweise verbunden mit den Beschränkungen von Geschossigkeit und Höhe als Einfamilienhaus vorstellte. Dem entspricht, dass in der ursprünglich ausgelegten Entwurfsfassung eine Festsetzung wie folgt vorgesehen war: „1.8. Im Baugebiet Nr. 1f sind für die Errichtung eines Einfamilienhauses jeweils zwei der bisherigen Parzellen zu einem Grundstück zusammenzulegen.“. Für ein Verständnis der Festsetzung Ziff. 1.8 als Regelung über die Mindestgrundstücksfläche je Gebäude spricht auch, dass es in der Abwägung zur abschließenden Fassung der Festsetzung heißt, das erklärte Planungsziel der Gemeinde sei, Wohnbebauung auf ausreichend großen Grundstücken zu ermöglichen; es werde eine lockere Bebauung angestrebt; Reihen- und Doppelhäuser seien im Erweiterungsbereich nicht vorgesehen; eine Grundstücksgröße von 350 qm (wie sie in einer Einwendung vorgeschlagen wurde) erachte die Gemeinde als nicht ausreichend für eine Wohnnutzung. Die Festsetzung einer Mindestgrundstücksfläche je Gebäude ist im Festsetzungskatalog des § 9 BauGB aber nicht vorgesehen und daher unzulässig.
b) Auf die Frage der Abwägungsfehlerhaftigkeit der getroffenen Regelung im Hinblick darauf, dass sie für eine Neubebauung zwingend eine Zusammenlegung von Grundstücken erforderlich macht, deren Realisierung aber jedenfalls hinsichtlich der Flurstücke 17 und 18 zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan offenbar nicht absehbar war, mit der Folge dass die Regelung insoweit die Wirkung eines (Neu-)Bauverbots haben kann (vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 14. Mai 2019 – 1 KN 101/17 – juris Rn. 90 ff.), kommt es nicht mehr an.
c) Die Unwirksamkeit der Festsetzung führt zur Unwirksamkeit der Planung insgesamt.
Mängel, die einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaften, führen nur dann nicht zu dessen vollständiger Unwirksamkeit, wenn die übrigen Regelungen, Maßnahmen oder Festsetzungen für sich betrachtet noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können und wenn die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch eine Satzung dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte (st.Rspr., vgl. BVerwG, Beschluss vom 30. Juli 2014 – 4 BN 1.14 – juris Rn. 15; Beschluss vom 17. September 2013 - 4 BN 40.13 – juris Rn. 4; Beschluss vom 6. November 2007 – 4 BN 44.07 – juris Rn. 3). Anderenfalls hat das Gericht der Gemeinde durch Aufhebung des Bebauungsplans insgesamt die Möglichkeit zu einer neuen planerischen Gesamtentscheidung zu eröffnen (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. März 2009 – 4 C 21.07 – juris Rn. 30; OVG Münster; Urteil vom 10. Mai 2022 – 2 D 109/20.NE – juris Rn. 67).
Nach diesen Grundsätzen kann eine Teilunwirksamkeit hier nicht angenommen werden. Wie sich aus der Planbegründung und der Abwägung ergibt, war es eine für die Planung insgesamt wesentliche Erwägung des Plangebers, dass im Erweiterungsbereich eine Bebauung nur nach Zusammenlegung der etwa 250 qm (Flurstücke 7 und 17), etwa 315 qm (Flurstück 8) und etwa 380 qm (Flurstück 18) großen Parzellen möglich sein soll, so dass insgesamt nicht mehr als zwei Gebäude errichtet werden können, die Zahl der Gebäude abnimmt und das Maß der baulichen Nutzung insgesamt nicht wesentlich erhöht wird. Dass der Plangeber auch in Kenntnis der Unwirksamkeit der textlichen Festsetzung Ziff. 1.8 an der Planung im Übrigen festgehalten hätte, ist daher nicht ersichtlich.
3. Die Planung leidet ferner an beachtlichen Abwägungsmängeln.
Nach §§ 1 Abs. 7, 2 Abs. 3 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist das Gebot gerechter Abwägung verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist auch verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet. Die darin liegende Gewichtung der von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange ist ein wesentliches Element der planerischen Gestaltungsfreiheit und als solche der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle entzogen. Sie beschränkt sich im Rahmen des Abwägungsgebotes auf die Frage, ob die Gemeinde die abwägungserheblichen Gesichtspunkte rechtlich und tatsächlich zutreffend bestimmt hat und ob sie die aufgezeigten Grenzen der ihr obliegenden Gewichtung eingehalten hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 – IV C 105.66 – juris Rn. 29; Urteil vom 14. Februar 1975 – IV C 21.74 – juris Rn. 37). Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB).
Zu den maßgeblichen Abwägungsgrundsätzen gehört das Gebot der Konfliktbewältigung. Der Bebauungsplan hat grundsätzlich die von ihm selbst geschaffenen oder ihm sonst zurechenbaren Konflikte zu lösen, indem die von der Planung berührten Belange zu einem gerechten Ausgleich gebracht werden. Die Planung darf nicht dazu führen, dass Konflikte, die durch sie hervorgerufen werden, zu Lasten betroffener Belange letztlich ungelöst bleiben. Dies schließt eine Verlagerung von Problemlösungen aus dem Bebauungsplanverfahren auf nachfolgendes Verwaltungshandeln nicht aus; Festsetzungen eines Bebauungsplans können auch Ausdruck einer „planerischen Zurückhaltung“ sein. Die Gemeinde darf von einer abschließenden Konfliktbewältigung im Bebauungsplan Abstand nehmen, wenn die Durchführung der als notwendig erkannten Konfliktlösungsmaßnahmen außerhalb des Planungsverfahrens möglich und sichergestellt ist. Überschritten sind die Grenzen zulässiger Konfliktverlagerung allerdings dann, wenn bereits im Planungsstadium absehbar ist, dass sich der offen gelassene Interessenkonflikt auch in einem nachfolgenden Verfahren nicht sachgerecht lösen lassen wird. Ob eine Konfliktbewältigung durch späteres Verwaltungshandeln gesichert oder wenigstens wahrscheinlich ist, hat die Gemeinde, da es um den Eintritt zukünftiger Ereignisse geht, prognostisch zu beurteilen. Ist insoweit bereits im Zeitpunkt der Beschlussfassung die künftige Entwicklung hinreichend sicher abschätzbar, so darf sie dem bei ihrer Abwägung Rechnung tragen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. Juli 1994 – 4 NB 25.94 – juris Rn. 5; Beschluss vom 15. Oktober 2009 – 4 BN 53.09 – juris Rn. 5; Beschluss vom 20. April 2010 – 4 BN 17.10 – juris Rn. 3; Beschluss vom 5. Mai 2015 – 4 CN 4.14 – juris Rn. 14; OVG Greifswald, Urteil vom 25. November 2015 – 3 K 7/14 – juris Rn. 71; Urteil vom 11. September 2019 – 3 K 376/15 – juris Rn. 40). Entsprechendes gilt nach Auffassung des Senats für einen Konflikttransfer an Private.
a) Im vorliegenden Fall erscheint fraglich, ob das Änderungsplangebiet sachgerecht abgegrenzt wurde, und ob für einen keine städtebaulichen Besonderheiten aufweisenden, mitten in der Siedlung gelegenen und sehr kleinen (weiteren) Teil der Bungalowsiedlung ein Wohngebiet festgesetzt werden durfte, ohne den verbleibenden Teil der Siedlung und deren Entwicklung in den Blick zu nehmen. Die damit verbundenen Konflikte zeigen sich auch und gerade an Fragen der Erschließung. Jedenfalls aber werden die Fragen der Erschließung auch für das Änderungsplangebiet selbst nicht ordnungsgemäß gelöst.
aa) Dabei geht es maßgeblich um die verkehrliche Erschließung des neuen Baugebiets. Die Planung gewährleistet insbesondere nicht, dass der im Hinblick auf die vorgesehene Wohnnutzung erforderliche Ausbau der Straße tatsächlich erfolgen wird.
(1) Dass der Bebauungsplan bereits bebaute Grundstücke betrifft, ändert nichts daran, dass eine Überplanung die Anforderungen an die Verkehrserschließung neu bedenken muss. Dabei ist zu berücksichtigen, dass für ein durch Bebauungsplan festgesetztes Wohngebiet höhere Anforderungen an die Verkehrserschließung zu stellen sind als für das vorhandene Wochenendhausgebiet.
Die der wegemäßigen Erschließung dienenden Anlagen müssen nach Ausmaß und Standard den Anforderungen gerecht werden, die durch den zu erwartenden Verkehr in dem betreffenden Gebiet gestellt werden, und sie müssen das zu vermitteln geeignet sein, was eine Bebauung der anliegenden Grundstücke und in der Folge die funktionsgerechte Nutzbarkeit der auf den Grundstücken genehmigten baulichen Anlagen ermöglicht (BVerwG, Beschluss vom 6. Mai 2008 – 9 B 18.08 – juris Rn. 7). Für die Beurteilung, ob eine Straße in der Lage ist, eine insoweit ausreichende wegemäßige Erschließung zu vermitteln, ist zum einen der Charakter des Gebiets von Bedeutung und zum anderen die Nutzbarkeit der angrenzenden Grundstücke. Beide Faktoren haben Einfluss auf Art und Umfang des zu erwartenden Verkehrsaufkommens. In jedem Fall müssen bestimmte Mindestbedingungen erfüllt sein, zu denen allgemein gehört, dass die erschlossenen Grundstücke jederzeit mit Kraftfahrzeugen erreichbar sein müssen, die im öffentlichen Interesse – insbesondere zur Gefahrenabwehr – im Einsatz sind, dass die anzulegende Straße nicht überlastet werden darf, und dass der zu erwartende Verkehr nicht zur Schädigung des Straßenzustands führen darf. Es richtet sich nach den jeweiligen Gegebenheiten, u.a. der zu erwartenden Verkehrsbelastung, welche Anforderungen darüber hinaus an eine ausreichende wegemäßige Erschließung zu stellen sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 13. Februar 1976 – IV C 53.74 – juris Rn. 30; Urteil vom 30. August 1985 – 4 C 48.81 – juris Rn. 14 f.; Driehaus, in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: August 2022, § 123 Rn. 29).
Eine ordnungsgemäße Erschließung erfordert grundsätzlich, dass die Grundstücke für Kraftfahrzeuge, insbesondere auch solche der Polizei, der Feuerwehr, des Rettungswesens und der Ver- und Entsorgung einschließlich privater Versorgungsfahrzeuge wie Möbelwagen, Tankwagen usw. erreichbar sind (vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. Januar 1992 - 4 NB 2.90 – juris Rn. 20; Urteil vom 30. August 1985 – 4 C 48.81 – juris Rn. 15; OVG Münster, Urteil vom 13. September 2007 – 7 D 96/06.NE – juris Rn. 31 ff.). Dabei kann die ordnungsgemäße Erschließung insbesondere auch für den Rettungsdienst sowie die Ver- und Entsorgung erfordern zu vermeiden, dass Wegeflächen ohne Wendemöglichkeiten stumpf enden (vgl. OVG Münster, Urteil vom 14. Februar 1995 – 11a D 29/91.NE – juris Rn. 12; Urteil vom 25. April 1997 – 7a D 3/95.NE – juris Rn. 57). Ferner ist den Belangen des Fußgängerverkehrs Rechnung zu tragen (vgl. OVG Münster, Urteil vom 23. Oktober 2008 – 7 D 90/07.NE – juris Rn. 109). In einem der Wohnbebauung dienenden Gebiet bedarf es ferner grundsätzlich einer Straßenentwässerung, die u.a. verhindert, dass das anfallende Regenwasser auf anliegende Grundstücke abfließt und dort Schäden anrichtet.
Bei der technischen Ausgestaltung der Straßen ist es regelmäßig sachgerecht, auf die Anforderungen abzustellen, die sich aus dem einschlägigen straßenbautechnischen Regelwerk ergeben; dies sind die Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen (RASt 06). Dabei ist der Plangeber allerdings nicht gezwungen, stets die Standards der einschlägigen straßenbautechnischen Regelwerke einzuhalten, wenn im konkreten Fall bei einer „Minderlösung“ jedenfalls die Anforderungen an eine verkehrssichere Ausgestaltung der Straße hinreichend gewahrt sind (vgl. OVG Münster, Urteil vom 23. Oktober 2008 – 7 D 90/07.NE – juris Rn. 108; Urteil vom 3. Dezember 2003 – 7a D 42/01.NE – juris Rn. 111 ff.; Urteil vom 13. September 2007 – 7 D 96/06.NE – juris Rn. 50; Kuschnerus, Der sachgerechte Bebauungsplan, 4. Aufl. 2010, Rn. 920).
(2) Im vorliegenden Fall handelt es sich bei der vorhandenen Zuwegung auf dem Flurstück 92 nach den von den Antragstellern eingereichten Fotos um eine unbefestigte bzw. nicht mit einer geschlossenen Decke befestigte Wegefläche. Nach den vorliegenden Luftbildern (https://www.geoportal-mv.de/gaia/gaia.php) weist diese eine Breite von etwa 4 m auf; im Übrigen wird das auf der Höhe des neuen Baugebiets etwa doppelt so breite Wegeflurstück für PKW-Stellflächen genutzt.
Dieser Ausbauzustand ist für die vorgesehene Wohnnutzung unzureichend. Die Antragsgegnerin selbst stellt in der Planbegründung (S. 4) fest, dass die Erschließung (stadttechnische Ver- und Entsorgung und Verkehrserschließung) im Planänderungsbereich derzeit nur für eine Wochenendnutzung gesichert sei; für dauerhaftes Wohnen sei sie zu prüfen. Die Verkehrserschließung entspreche derzeit nicht den Anforderungen an die Erschließung eines Wohngebiets; sowohl die Anbindung an das örtliche Verkehrsnetz als auch die innere Erschließung seien unzureichend. Deshalb verlangt auch die textliche Festsetzung Ziff. 5.1 des Bebauungsplans ausdrücklich die Herrichtung der Verkehrsflächen „so … dass sie von Einsatzfahrzeugen benutzt werden können“.
(3) Mit dem Änderungsbebauungsplan wird die Teilfläche des Flurstücks 92, die als Zufahrt zu dem festgesetzten Wohngebiet dienen soll, als private Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung verkehrsberuhigte Mischverkehrsfläche nebst Geh-, Fahr- und Leitungsrechten für Ver- und Entsorgungsbetriebe sowie Anlieger festgesetzt; gemäß Ziff. 5.1 der textlichen Festsetzungen ist die Fläche so herzurichten, dass sie von Einsatzfahrzeugen benutzt werden kann. In der Begründung (S. 8) heißt es:
„Bau, Erhaltung und Betreibung erfolgen durch die Nutzer/Anlieger. Auch die Zufahrten zu den Wohngrundstücken erfordern private Regelungen. …
Die Realisierung der Erschließung ist und bleibt in privaten Händen.“
Technische Vorgaben für den Ausbau der Straße enthält die Planung nicht. Auch dem Ursprungsbebauungsplan ist lediglich für andere Straßenbereiche im Plangebiet eine „Empfehlung“ für die Straßenquerschnitte zu entnehmen (Schnitte A-A und B-B in der Planurkunde), nicht aber für die Zuwegung zum hier in Rede stehenden Erweiterungsplangebiet.
(4) Diese Festsetzungen sind nicht geeignet, die für die vorgesehene Wohnnutzung erforderliche Verkehrserschließung zu sichern und die insoweit mit der Planung verbundenen Konflikte zu bewältigen.
Die festgesetzten Verkehrsflächen werfen bereits im Hinblick auf Wendemöglichkeiten für Kraftfahrzeuge und erforderliche Aufstellflächen für Einsatzfahrzeuge – die entsprechenden Flächen im Ursprungsplangebiet liegen in einer Entfernung von etwa 50 m Luftlinie von den ausgewiesenen Bauplätzen; eine Zuwegung ohne „wilde“ Querung dazwischenliegender Grundstücke wäre deutlich länger – Fragen auf. Jedenfalls aber ist im vorliegenden Fall die Festsetzung privater Verkehrsflächen abwägungsfehlerhaft. Das Problem des mangelhaften Ausbauzustands der Straße wird keiner verlässlichen und absehbaren Lösung zugeführt, weil im konkreten Fall nicht gewährleistet ist, dass auch zeitnah mit einer tatsächlichen Realisierung der erforderlichen Ausbaumaßnahmen gerechnet werden kann. Der Fall eines zulässigen Konflikttransfers liegt nicht vor.
Die Festsetzung einer privaten Verkehrsfläche steht nicht in Einklang mit dem erklärten Planungziel des Ursprungsbebauungsplans, das ausdrücklich auch für den Änderungsbebauungsplan übernommen wird (Planbegründung S. 4), nämlich städtebauliche Missstände „durch Schaffung einer öffentlich-rechtlichen Erschließung und Entsorgung“ zu beseitigen.
Nach § 9 Abs. 1 Nr. 11, 2. Halbsatz BauGB können private Verkehrsflächen festgesetzt werden, wenn auf diesen kein öffentlicher Verkehr stattfindet bzw. stattfinden soll (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 9 Rn. 104). Dies kommt insbesondere für Verkehrsflächen in Betracht, die keine Verbindungsfunktion haben, sondern ausschließlich der Erschließung einiger weniger anliegender Grundstücke dienen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 22. April 2010 – 2 A 17.08 – juris Rn. 38; Kuschnerus, Der sachgerechte Bebauungsplan, 4. Aufl. 2010, Rn. 918). Die Zulässigkeit dieser Festsetzung bedarf allerdings sorgfältiger Prüfung. Soll die Straße der Erschließung mehrerer selbständig zu nutzender Flächen dienen, so ist in der Regel die Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche geboten, damit die Inanspruchnahme des Straßengrundstücks notfalls im Enteignungsverfahren durchgesetzt werden kann. Die Festsetzung einer privaten Verkehrsfläche wird regelmäßig nur in Betracht kommen, wenn der Eigentümer des Straßengrundstücks ein eigenes Interesse an der Herstellung der Erschließungsanlage hat, diesem keine anderweitigen Nutzungsmöglichkeiten der Fläche verbleiben wie dies bei einer Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 der Fall ist, ein öffentliches Interesse an einer öffentlichen Nutzung aber nicht besteht (Bracher, in Bracher/Reidt/Schiller, Bauplanungsrecht, 9. Aufl. 2021, Rn. 305).
Allerdings mag im vorliegenden Fall die Zufahrtsstraße zum Plangebiet derzeit ausschließlich privaten Belangen dienen, weil das Plangebiet nur an einer Stelle – nach Süden zum C Weg hin – eine Verbindung mit dem öffentlichen Straßennetz hat, und ein irgendwie gearteter Durchgangsverkehr gegenwärtig nicht stattfindet. Ob dies in Zukunft so bleiben wird ist jedoch mangels Einbeziehung der nördlich anschließenden weiteren Flächen der Bungalowsiedlung in die Planung offen. Ferner ist nicht ohne Weiteres ersichtlich, dass der Eigentümer ein eigenes Interesse am Ausbau hat. Das Straßenflurstück steht im gemeinschaftlichen Eigentum aller Grundstückseigentümer in der Bungalowsiedlung. Eigentümer sind damit also nicht etwa nur die Eigentümer von Baugrundstücken im Plangebiet, die auf den Ausbau der Straße angewiesen sind und von diesem profitieren. Gleichzeitig dient die Verkehrsfläche nicht nur als Zufahrt zu den im Plangebiet gelegenen Grundstücken, sondern auch zu Grundstücken jenseits der Grenzen des Plangebiets. Ob bei dem erforderlichen Ausbau die Stellplätze für die Eigentümer jener Grundstücke erhalten bleiben können, ist offen.
Die damit auf der Hand liegenden Konflikte werden mit der Planung nicht gelöst. Eine Klärung der Fragen der Verkehrserschließung erfolgt auf der Ebene des Bebauungsplans gerade nicht. Setzt der Bebauungsplan keine öffentliche Straße fest, so besteht auch nicht die Möglichkeit einer Enteignung. Lediglich die Realisierung der Geh-, Fahr- und Leitungsrechte der Anlieger wäre notfalls über eine entsprechende (Teil-)Enteignung möglich (§ 85 Abs. 1 Nr. 1, § 86 Abs. 1 Nr. 1 u. Nr. 4, § 87 Abs. 3 BauGB). Damit ist die Frage des erforderlichen Ausbaus der Straße aber nicht geklärt.
Eine Klärung auf einer nachfolgenden Ebene ist nicht absehbar. Die Prognose einer zeitnahen Realisierung des Ausbaus ist nicht gerechtfertigt. Bereits im ursprünglichen Planaufstellungsverfahren ist deutlich geworden, dass zwischen den Miteigentümern eine Einigkeit über einen Ausbau der Straße nicht erzielt werden kann. Soweit ersichtlich sind auch im Ursprungsplangebiet bislang keine Straßenbaumaßnahmen erfolgt. Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages ist die Erschließung nicht. Der städtebauliche Vertrag von 2013 mit der überwiegenden Zahl der Eigentümer im Ursprungs-Plangebiet regelt nur die Erarbeitung jenes Plans und die Kosten hierfür. Soweit in der Planbegründung von einer „Erschließungsplanung der Eigentümergemeinschaft D“ die Rede ist, handelt es sich dabei um die Gemeinschaft der Eigentümer der bebauten Grundstücke im Ursprungsplangebiet, die den städtebaulichen Vertrag von 2013 geschlossen hat. Dieser Grundstückseigentümergemeinschaft gehören aber soweit ersichtlich weder die Eigentümer der von der Änderungsplanung begünstigten Grundstücke an noch sämtliche Miteigentümer der bestehenden und für die Erschließung erforderlichen Wegeflächen.
Auch wenn mit der Antragsgegnerin davon auszugehen sein sollte, dass den durch die Planung begünstigten Grundstückseigentümern dem Grunde nach ein Anspruch auf Zustimmung zum Ausbau zusteht, bleibt die Frage der technischen Ausgestaltung ebenso offen wie die der Finanzierung. Die Realisierung des Ausbaus ist damit jedenfalls nicht – wie es erforderlich wäre – auch zeitlich konkret absehbar. Die Abwägung genügt aber bereits dann nicht den Anforderungen an die Konfliktbewältigung, wenn die Gemeinde keinerlei Vorstellung darüber entwickelt, in welchem Zeitraum eine Fertigstellung der Erschließung zu erwarten ist, bzw. wann mit der Errichtung überhaupt begonnen werden kann (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 11. September 2019 – 3 K 376/15 – juris Rn. 44).
Dies kann nicht etwa mit der Begründung unterbleiben, dass, solange die Erschließung nicht gesichert ist, die Voraussetzungen für eine Genehmigungsfreistellung gemäß § 62 LBauO M-V nicht vorliegen würden und auch eine Baugenehmigung nach § 30 BauGB nicht erteilt werden dürfte. Denn Sinn und Zweck der Planung ist gerade dafür zu sorgen, dass die Zulässigkeitsvoraussetzungen für eine Bebauung auch tatsächlich erfüllt werden. Die Realisierung der Erschließungsanlagen darf nicht „sehenden Auges“ offen gelassen werden, verbunden mit einer Perspektive ggf. unabsehbarer Verzögerung.
Dies gilt im vorliegenden Fall umso mehr, als den betroffenen Grundstücken mit der Planung die bisherige Bebauungsmöglichkeit mit Wochenend- bzw. Ferienhäusern entzogen wird. Die Planung wirkt damit gleichsam wie eine Veränderungssperre, die nach Maßgabe des § 17 Abs. 1, Abs. 2 BauGB maximal vier Jahre dauern darf; bei Überschreitung dieser Dauer greift die Entschädigungspflicht nach § 18 BauGB ein.
bb) Entsprechendes gilt im Hinblick auf die Wasserversorgung und Abwasserentsorgung. In der Planbegründung (S. 10 unter Ziff. 5.) ist ausgeführt, für die vorschriftsmäßige Ver- und Entsorgung des Planänderungsbereichs sei die Anpassung der für das bisherige Baugebiet Nr. 1 zu erstellenden Erschließungsplanung erforderlich. Damit wird deutlich, dass auch insoweit der bisherige Erschließungszustand nicht als ausreichend angesehen wird. Zur Wasserversorgung wird ausgeführt (S. 10 unter Ziff. 5.2), die Trinkwasserversorgung erfolge aus dem vorhandenen öffentlichen Netz. Die Wegeflächen verblieben in Privateigentum. Aus der Stellungnahme des Wasserversorgers zum Vorentwurf gehe hervor, dass unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit bestehe, in Privatstraßen öffentliche Ver- und Entsorgungsanlagen zu errichten, damit die ansonsten erforderlichen aufwendigen einzelnen Ver- und Entsorgungsanlagen vom öffentlichen Bauraum bis zu den Einzelgrundstücken vermieden würden. Eine abschließende Klärung entsprechend dem formulierten Planungsziel („Schaffung einer öffentlich-rechtlichen Erschließung und Entsorgung“) liegt damit nicht vor.
Ebenso ist es hinsichtlich der Schmutzwasserbeseitigung, zu der es in der Planbegründung (S. 11 Ziff. 5.4) heißt, das anfallende Abwasser sei im Trennsystem zu erschließen; das anfallende häusliche Abwasser sei über das vorhandene Ortsnetz zur Kläranlage abzuleiten. Derzeit erfolgt die Schmutzwasserableitung durch Einzelleitungen über Privatgrundstücke zur Hauptstraße (S. 4 der Planbegründung). Auf die Frage, ob die Niederschlagswasserbeseitigung mit dem Hinweis auf die Möglichkeit der Versickerung auf den Grundstücken (Planbegründung S. 11 unter Ziff. 5.5) trotz der vom Umweltamt in seiner Stellungnahme vom 2. November 2017 geäußerten Kritik und der Abwägung dazu, nach der es eines von der Eigentümergemeinschaft im Rahmen der Erschließungsplanung zu erarbeitenden Niederschlagsentwässerungskonzepts bedarf, kommt es daher nicht mehr an.
cc) Insgesamt ist damit die Klärung von Fragen der Erschließung im Rahmen der Planaufstellung grob abwägungsfehlerhaft unterblieben. Diese an eine Gemeinschaft privater Grundstückseigentümer zu delegieren, die im Hinblick auf die Lage ihrer Grundstücke innerhalb und außerhalb des Plangebiets gegenläufige Interessen haben und über diese Fragen auch bekanntermaßen nachhaltig zerstritten sind, lässt keine zeitnahe Klärung erwarten und stellt keine gerechtfertigte planerische Zurückhaltung dar, sondern eine unzulässige Verweigerung der mit der Planungsbefugnis verbundenen Aufgabe der Konfliktbewältigung.
b) Zusätzlich liegt ein eigenständiger Abwägungsmangel darin, dass mit der Ausweisung einer Teilfläche des Flurstücks 6 als reines Wohngebiet eine Wegefläche überplant wird, ohne deren auch in Zukunft fortbestehende Funktion als Wegefläche auch für Flächen außerhalb des Plangebiets zu berücksichtigen. Auch ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht ist insoweit nicht festgesetzt. Zwar liegt diese Fläche außerhalb der für das neue Wohngebiet 1f festgelegten Baugrenzen, und nach Ziff. 3.1 der textlichen Festsetzungen sind Nebenanlagen, Garagen, Carports und PKW-Stellplätze nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig; Einhausungen von Müllsammelstellen sind nach dieser textlichen Festsetzung aber nicht ausgeschlossen. Welches Ziel mit der Planung insoweit verfolgt wird, ist nicht ersichtlich. Es fehlen Anhaltspunkte dafür, dass der Plangeber die Funktion als Zuwegung zu den Flurstücken 4, 5, 1b, 10, 9 und 8 bei der Planung bedacht hätte, wobei jedenfalls hinsichtlich der Flurstücke 5 und 9 offenbar auch keine anderweitigen Zuwegungen bestehen. Die Planbegründung und die Abwägungsdokumentation enthalten hierzu keine Erwägungen.
c) Die genannten Mängel im Abwägungsvorgang sind nach § 214 Abs. 3 Satz 2 beachtlich. Sie ergeben sich aus den Planaufstellungsvorgängen und sind damit offensichtlich; sie sind auch auf das Ergebnis von Einfluss gewesen, weil nach den Umständen des Falles die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne den Mangel die Planung anders ausgefallen wäre. Die Antragsteller haben die Mängel mit ihrem Normenkontrollantrag ferner innerhalb der Jahresfrist des § 215 Abs. 1 BauGB geltend gemacht. Hinsichtlich der Festsetzung privater Verkehrsflächen liegt zudem ein Mangel im Abwägungsergebnis vor.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 13 BauGB
§ 11 BauGB
§ 1011 BGB
§ 14 BauGB
§ 214 BauGB
§ 9 BauGB
§ 62 LBauO
§ 30 BauGB
§ 18 BauGB
§ 167 VwGO
§ 709 ZPO
§ 3 Abs. 3 BauNVO
§ 3 Abs. 2 BauGB
§ 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 15 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 BauGB
§ 9 Abs. 1 Nr. 3 oder Nr. 6 BauGB
§ 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB
§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB
§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 1 Abs. 7, 2 Abs. 3 BauGB
§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 9 Abs. 1 Nr. 11, 2. Halbsatz BauGB
§ 87 Abs. 3 BauGB
§ 17 Abs. 1, Abs. 2 BauGB
§ 215 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG

Zitierte Entscheidungen: 2 D 49/10
3 L 50/13
3 K 28/08
4 NB 48.93
4 C 1.97
1 KN 47/07
1 KN 101/17
4 BN 1.14
4 BN 40.13
4 BN 44.07
4 C 21.07
2 D 109/20
IV C 105.66
IV C 21.74
4 NB 25.94
4 BN 53.09
4 BN 17.10
4 CN 4.14
3 K 7/14
3 K 376/15
9 B 18.08
IV C 53.74
4 C 48.81
4 NB 2.90
7 D 96/06
11a D 29/91
7a D 3/95
7 D 90/07
7a D 42/01
2 A 17.08