Kammergericht (Berlin, )
Urteil vom 2016-06-23, Aktenzeichen 8 U 62/15
ECLI: ECLI:DE:KG:2016:0623.8U62.15.0A

Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 24.02.2015 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin - 25 O 396/13 - teilweise abgeändert:
Das Versäumnisurteil des Landgerichts Berlin vom 20.05.2014 - 25 O 396/13 - wird im Tenor zu 1. (Klageabweisung) - nach Maßgabe der übereinstimmenden Erledigungserklärung des Antrags auf Räumung und Herausgabe - aufrechterhalten.
Die Widerklage bleibt im Umfang des Tenors zu I. Satz 2 des Urteils vom 24.02.2015 nach Maßgabe der überstimmenden Erledigungserklärung des Antrags auf Vornahme von Instandsetzungsarbeiten abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz trägt die Klägerin vorab die Kosten ihrer Säumnis im Termin am 20.05.2014. Die übrigen Kosten erster Instanz haben die Klägerin zu 44 % und die Beklagte zu 56 % zu tragen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin zu 38 % und die Beklagte zu 62 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Das Landgericht Berlin hat die Beklagte mit Urteil vom 24.02.2015 zur Räumung und Herausgabe sowie zur (ungeminderten) Zahlung von Miete für August 2013 und Nutzungsentschädigung ab September 2013 bis zur künftigen Räumung und Herausgabe verurteilt und ihre Widerklage auf Vornahme von Mangelbeseitigungsarbeiten, Feststellung der Minderung und Ersatz von Reparaturkosten abgewiesen. Auf Tatbestand und Entscheidungsgründe der angefochtenen Entscheidung wird Bezug genommen. Die Beklagte hat mit ihrer Berufung zunächst ihre erstinstanzlichen Anträge weiter verfolgt.
Die erstinstanzlichen Feststellungen werden dahin ergänzt, dass die Beklagte unstreitig an die Klägerin Mietzahlungen von 40 EUR für Mai 2014, je 760,00 EUR für Juni 2014 bis März 2015 und je 1.520,00 EUR (unter Vorbehalt) für April bis Juni 2015 erbracht hat. Ferner hat sie am 10.06.2015 an das JobCenter nach Anspruchsübergang (s. Schreiben vom 05.03.2015, Anl. B 20) eine Mietzahlung von 4.772,95 EUR und an die Klägerin eine Zahlung von 207,05 EUR geleistet. Bis einschließlich Juli 2013 hatte die Beklagte eine monatliche Miete von 1.320,00 EUR erbracht.
Ausgehend von einer hälftigen Minderung hat die Beklagte mit Schreiben vom 02.08.2013 (Anl. B 7) zunächst die Aufrechnung mit einem Rückforderungsanspruch von 3.300,00 EUR (Überzahlung von 5 x 660,00 EUR in März bis Juli 2013) gegen die Miete ab August 2013 erklärt. Sodann hat sie im Schriftsatz vom 23.10.2013, S. 16 die Aufrechnung mit einem Rückforderungsanspruch von 7.260,00 EUR (Überzahlung von 11 x 660,00 EUR in September 2012 bis Juli 2013) gegen die Miete ab August 2013 erklärt und für Mai 2014 die Zahlung restlicher 40 EUR angekündigt.
Mit Schreiben vom 05.06.2015 (Anl. B 18) hat die Beklagte - unter Außerachtlassung der soeben dargestellten Aufrechnungserklärungen - per Ende Juni 2015 einen Saldo zugunsten der Klägerin von 4.980,00 EUR errechnet, dessen Zahlung in Teilbeträgen von 4.772,95 EUR an das JobCenter und 207,05 EUR an die Klägerin angekündigt und gegen die Mieten ab Juli 2015 die Aufrechnung mit dem im Tenor zu I. des Landgerichtsurteils rechtskräftig titulierten Darlehensrückzahlungsanspruch (8.766,21 EUR + 1.100,51 EUR Nebenkosten; der Ausweis von "1.151,00 EUR" beruht auf einem Schreibfehler) erklärt.
Im Termin am 09.06.2016 hat die Beklagte die Aufrechnung mit einem Rückforderungsanspruch in Höhe der Hälfte der in April bis Juni 2015 erbrachten Mietzahlungen und mit dem titulierten Darlehensrückzahlungsanspruch gegen sämtliche etwaigen Ansprüche der Klägerin erklärt.
Nachdem am 15.12.2015 die Räumung und Herausgabe im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgt ist und die Beklagte im Termin am 09.06.2016 erklärt hat, dass es hierbei verbleiben soll, haben die Parteien die Räumungs- und Herausgabeklage übereinstimmend für erledigt erklärt. Ferner hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 08.06.2016 die Widerklage auf Instandsetzung für erledigt erklärt, und die Klägerin hat sich dem im Termin am 09.06.2016 angeschlossen.
Die Beklagte trägt zur Berufungsbegründung vor:
1) Zu Unrecht habe das Landgericht die fristlose Kündigung der Klägerin vom 06.09.2013 als wirksam angesehen. Für August und September 2013 habe kein Mietrückstand bestanden. Der Mietzins für das Nebengebäude sei wegen seiner Unbrauchbarkeit auf Null reduziert gewesen und bereits deshalb die Gesamtmiete um 50 % gemindert gewesen. Wegen des Zurückbehaltungsrechts bis zur Mangelbeseitigung - auf welches sich die Beklagte in der Berufungsbegründung nunmehr beruft - sei gar keine Miete zu zahlen gewesen.
Die Beklagte habe substantiiert vorgetragen, dass der Ausbau des Nebengebäudes zum Büro wegen der nach Entfernung der Paneele zu Tage getretenen Mängel (undichtes Dach, Durchfeuchtung der Balken und der Dämmung) faktisch nicht möglich gewesen sei. Im Übrigen hätte das Landgericht im Falle unzureichenden Vortrags seine Hinweispflicht verletzt, da es weder konkret und unmissverständlich auf eine fehlende Substantiierung hingewiesen noch nach dem Termin am 27.01.2015 Gelegenheit zu weiterem Vortrag gegeben habe.
Daneben habe die Beklagte hinsichtlich des Nebengebäudes als weiteren Mangel die fehlende Genehmigungsfähigkeit für eine Umnutzung vorgetragen. Es sei zum Zwecke der Büronutzung vermietet worden. Einer Genehmigung stünden sowohl sachliche als auch rechtliche, nicht überwindbare, Hürden entgegen. Die in der Rechtsprechung gestellten hohen Anforderungen für das Vorliegen eines Sachmangels wegen fehlender Genehmigung müssten vorliegend nicht erfüllt werden. Denn es gehe vorliegend nicht darum, dass erst durch das Einschreiten der Behörde die Nutzung des Mietobjekts unterbunden wird, sondern die Nutzung sei von Anbeginn an nicht möglich. Das folge daraus, dass erst ein Ausbau mit erheblichem finanziellem Aufwand erforderlich wäre, indessen eine Baugenehmigung nicht zu erlangen sei und gegen einen "Schwarzbau" mit einem Einschreiten der Behörde zu rechnen sei.
Die Beklagte legt mit der Berufungsbegründung eine gutachterliche Stellungnahme des Bausachverständigen ... vom 08.04.2014 vor, die insbesondere zu dem Ergebnis kommt, dass die Stand- und Gleitsicherheit des Nebengebäudes insgesamt nicht mehr gegeben sei und zudem die Dachkonstruktion zu kippen drohe. Auf den Inhalt der Anlage B 15 (Bl. II/25-27 d.A.) und den Vortrag Seite 7 bis 9 der Berufungsbegründung wird Bezug genommen. Die Beklagte meint, dass der Vortrag, soweit er neu sei, zuzulassen sei, weil sie vom Landgericht nicht darauf hingewiesen worden sei, dass sie zu einer Mangelhaftigkeit nicht ausreichend vorgetragen habe. Im Übrigen handele es sich nur um ergänzendes Vorbringen zu den bereits im ersten Rechtszug konkret dargelegten Mängeln.
Die Minderungsquote von 50 % ergebe sich im Wesentlichen aus der Nichtnutzbarkeit des Nebengebäudes, aber auch ab August 2013 aus sämtlichen weiteren Mängeln, die in den Schreiben vom 22.07., 30.07. und 02.08.2013 angezeigt worden seien. Nur die in der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag bezeichneten Mängel - für die sodann eine Instandsetzungspflicht der Beklagten aus dem Entwurf wieder gestrichen wurde - seien der Beklagten bekannt gewesen. Dies stehe jedoch einer Minderung nicht entgegen, da die Klägerin die Mangelbeseitigung zugesagt habe; dem Anspruch auf Instandsetzung und damit dem Zurückbehaltungsrecht stehe die Kenntnis ohnehin nicht entgegen (vgl. BGH GE 2007, 840).
Für alle Mängel habe jedoch ein Anspruch auf Mängelbeseitigung und damit ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB an der Miete bestanden. Dieses betrage das zwei- bzw. dreifache der Mietminderung, so dass die Beklagte ab August 2013 keinerlei Miete mehr geschuldet habe.
Auch die Kündigungen vom 12.08. und 26.11.2013 seien unwirksam. Es sei unzutreffend, dass sie Eingriffe in die Substanz vorgenommen habe, die zur Nichtnutzbarkeit führten. Es seien allein die Windböcke "eins zu eins" ausgetauscht worden. Ein Eingriff in die Statik sei somit nicht erfolgt.
Soweit das Landgericht S. 11 unter e) ausführe, dass der Beklagten keine Minderungsrechte hinsichtlich der Mängel des Einfamilienhauses zustünden, könne dies dahingestellt bleiben, da sich die Minderung "hauptsächlich" aus der Nichtnutzbarkeit des Nebengebäudes begründe.
2) Mangels wirksamer Kündigung der Klägerin sei der Anspruch auf Ersatz von Anwaltskosten unbegründet.
3) Wegen der überhaupt nicht möglichen Nutzung des Nebengebäudes sei die Gesamtmiete vom Beginn des Mietverhältnisses an (September 2012), jedenfalls aber ab August 2013 um mindestens 50 % gemindert.
4) Der Anspruch auf Ersatz der Reparaturkosten der Heizungsanlage von 279,65 EUR sei begründet. Die Beklagte habe zu einer Undichtigkeit der Heizungsanlage ausreichend vorgetragen, indem sie dargelegt habe, dass dem Ehemann der Klägerin „die undichte Stelle.. gezeigt“ worden sei. Entgegen dem Landgerichtsurteil habe sich die Klägerin mit der Mangelbeseitigung in Verzug befunden. Denn der Geschäftsführer der Beklagten habe dem Ehemann der Klägerin am 02.10.2013 die undichte Stelle gezeigt, und dieser habe das Erfordernis einer Reparatur verneint, worin eine ernsthafte und endgültige Weigerung liege.
5) Da die Widerklageforderung bestehe, seien der Beklagten Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 661,16 EUR zu ersetzen.
Die Beklagte beantragt unter Berücksichtigung der übereinstimmenden Erledigungserklärungen (sinngemäß) noch,
unter Abänderung des am 24.02.2015 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin - 25 O 396/13 - das Versäumnisurteil des Landgerichts Berlin vom 20.05.2014 in folgender Hinsicht aufrechtzuerhalten:
1.
Abweisung der Zahlungsklage,
2.
Feststellung, dass die Beklagte zur Mietminderung wegen der folgenden eine Instandsetzung erfordernder Mängel
a) Das Dach des Einfamilienhauses an der Verblechung in der Weise abzudichten, dass durch die Verblechung kein Wasser mehr eintreten kann,
b) das Kellermauerwerk des Einfamilienhauses in der Weise fachmännisch abzudichten, dass bei Regenfällen kein Wasser mehr in den Keller eintritt,
c) die Dachrinnen in der Weise instand zu setzen, dass bei Tauwetter die Wege nicht vereisen,
d) sämtliche sich auf dem Grundstück ... Berlin befindlichen Gehwege in fachgerechter Weise instand zu setzen,
sowie wegen der Nichtnutzbarkeit des Nebengebäudes (Büro)
in Höhe von 660,00 EUR monatlich seit dem 01.09.2012 sowie in Höhe von 760,00 EUR monatlich seit dem 01.11.2013 bis zum 15.12.2015 berechtigt ist,
3.
Zahlung von 661,16 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.08.2013,
4.
Zahlung von 279,65 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit dem 20.02.2014.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin erwidert:
1) Das Landgericht habe keine Hinweispflicht verletzt. Ein Hinweis nach § 139 Abs. 4 ZPO sei nicht erforderlich, wenn die Partei bereits aufgrund des Vortrags des Gegners zutreffend über die Sach- und Rechtslage unterrichtet sei und diesen Vortrag auch erfasst habe. Das sei vorliegend der Fall gewesen, da die Klägerin im Schriftsatz vom 10.01.2014 die Mängel substantiiert bestritten und darauf hingewiesen habe, dass es eines gerichtlichen Hinweises an die Beklagte daher nicht bedürfe. Die Beklagte habe dennoch im Schriftsatz vom 03.02.2014 ihren Vortrag nicht weiter präzisiert.
Im Termin am 27.01.2015 habe der Geschäftsführer der Beklagten trotz Gelegenheit die behaupteten Mietmängel nicht näher bezeichnen können. Der beantragten Schriftsatzfrist habe es daher nicht bedurft.
So hätte die Beklagte den Ort der Heizungsleckage angeben müssen, nachdem die Klägerin eine solche bestritten hatte.
2) Das behauptete Fehlen der behördlichen Genehmigung führe zu keinem Sachmangel. Die Beklagte habe nicht einmal konkret behauptet, dass die Beseitigung einer etwaigen formellen Baurechtswidrigkeit durch nachträgliche Genehmigung ausgeschlossen sei. Hierfür seien nach der Anlage B 8 auch weitere Unterlagen vorzulegen bzw. weitere "vorrangige Schritte" einzuleiten gewesen.
Im Übrigen resultiere die fehlende Nutzbarkeit des Nebengebäudes nicht aus einer behördlichen Nutzungsbeschränkung, sondern vorrangig aus den von der Beklagten vorgenommenen massiven Eingriffen in die Statik des Dachstuhls.
Wegen Fehlens von Mängeln sei die Miete nicht gemindert und die Kündigung wegen Zahlungsverzugs begründet gewesen. Daher habe das Landgericht die Beklagte auch zu Recht zur Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung verurteilt.
3) Soweit die Beklagte in der Berufungsbegründung neue Mängel behaupte, sei dies nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht zu berücksichtigen. Jedenfalls seien "diese" der Beklagten bereits bei Einzug bekannt gewesen. "Dass der Beklagten die nunmehr behaupteten vermeintlichen Mängel bereits bekannt waren und Eingang im Mietvertrag gefunden haben", werde von der Beklagten selbst eingeräumt. Insbesondere hinsichtlich der "gerügten Dachkonstruktion" seien die nunmehr etwa entstandenen Schäden Folge des von der Beklagten vorgenommenen Eingriffs in die Statik des Daches. Weiter sei davon auszugehen, dass sich die Eingriffe der Beklagten "auf weitere Bereiche, wie von der Beklagten nunmehr vorgetragen", ausgewirkt hätten.
4) Der von der Beklagten vorgenommene, noch dazu völlig unsachgemäße, Eingriff in die Bausubstanz habe bereits die fristlose Kündigung gerechtfertigt. Eine besondere Eilbedürftigkeit, die der Einholung der Zustimmung der Klägerin entgegen gestanden habe, sei nicht gegeben gewesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung der Beklagten ist zum Teil begründet.
I. Zur Klage:
1) Anspruch auf Räumung und Herausgabe (§ 546 Abs. 1 BGB):
Nachdem die Parteien den Rechtsstreit insoweit im Termin am 09.06.2016 in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist nach § 91 a Abs. 1 ZPO noch über die hierauf entfallenden Kosten zu entscheiden. Nach dem bisherigen Sach- und Streitstand und billigem Ermessen sind diese Kosten gegeneinander aufzuheben, weil die Klage auf Herausgabe und Räumung allein aufgrund der Kündigung vom 06.09.2013 hätte Erfolg haben können und deren Berechtigung durch eine Beweisaufnahme zu klären gewesen wäre, wenn nicht Erledigung erklärt worden wäre.
a) Kündigung vom 12.08.2013 wegen Eingriffs in den Dachstuhl des Nebengebäudes:
Die von der Klägerin auf § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2, Abs. 3 S. 2 Nr. 1, 2 BGB gestützte Kündigung (Anl. K 4, Bl. I/4 d.A.) war nicht begründet.
aa) Die Kündigung ist zunächst damit begründet worden, dass die Klägerin nach Mangelanzeige der Beklagten vom 22.07.2013 eine Begehung des Nebengebäudes mit dem Sachverständigen ... vorgenommen habe. Dabei sei festgestellt worden, dass einzelne Dachbalken ("Windböcke") ohne Zustimmung der Klägerin ausgetauscht worden seien. Die Ausführung sei durch die Beklagte selbst und nicht fachgerecht erfolgt, was zu einer "möglicherweise nunmehr vorliegenden Instabilität der Dachkonstruktion" geführt habe (Anl. K 4).
In der Klageschrift hat sie sodann die gutachterliche Stellungnahme des Dipl.-Ing. ... vom 15.08.2013 (K 2) vorgelegt. Dieser stellt fest, dass (senkrechte) Holzstützen (10x10 cm) und (diagonale) Dachaussteifungen ("Windböcke") (12-12 cm) erneuert worden seien. Die Befestigungen (Winkelverbinder etc.) entsprächen dem heutigen Stand der Technik. Sicherbare Schäden seien nicht erkennbar. Jedoch könne „nicht mit Sicherheit festgestellt werden, ob die wieder neu eingebauten Holzquerschnitte die statisch erforderlichen Abmessungen haben“, dies solle durch einen Statiker überprüft werden (Gutachten S. 11).
Die Beklagte hat erwidert, dass die Holzstützen von ihr nicht erneuert worden seien, was dadurch belegt sei, dass das Foto korrodierte Befestigungsmittel zeige (s. Bild Nr. 6 im Gutachten). Sie seien auch in der ursprünglichen Bauplanung nicht enthalten, sondern vom Vormieter ... aus Vorsichtsgründen eingebaut worden. Die sechs Windböcke habe sie erneuert, jedoch fachgerecht nacheinander und in gleicher Dimension. Wegen Feuchtigkeits- und Schädlingsbefall sei der Austausch dringend notwendig gewesen. Da die Klägerin anlässlich der Darlehensgewährung am 01.03.2013 erklärt habe, dass sie für Arbeiten am Dach kein Geld habe, habe die Beklagte mit einer Instandsetzung durch sie nicht rechnen können.
Die Klägerin hat erwidert, dass die Notwendigkeit des Austausches der Windböcke bestritten werde, jedoch bereits der eigenmächtige Eingriff, für den keine Eilbedürftigkeit vorgelegen habe, die Kündigung rechtfertige. Auch sei die Klägerin "in der Lage gewesen", etwa erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen auf eigene Kosten vorzunehmen.
bb) Eine die Kündigung rechtfertigende erhebliche Gefährdung der Mietsache wegen Vernachlässigung der dem Mieter obliegenden Sorgfalt i.S. von § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB liegt nicht vor. Zwar können bauliche Veränderungen zu einer solchen Gefährdung führen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 543 Rn 21), die zudem aber "erheblich" sein muss. Ob daraus, wie § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB fordert, eine Verletzung der Rechte des Vermieters "in erheblichem Maße" folgt, ist anhand einer Interessenabwägung nach den Umständen des Einzelfalls besonders festzustellen (s. BGH NJW 1993, 2528, 2529 unter IV.3; OLG Düsseldorf ZMR 1996, 651 - juris Tz 28 f.: keine fristlose Kündigung nach Zumauern von Fenstern durch den Mieter; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 543 Rn 58).
Negative und erst recht erhebliche Auswirkungen der vermeintlich vertragswidrigen Arbeiten für die Substanz der Mietsache (vgl. BGH a.a.O., unter IV.3.d zur Überbelegung) sind von der Klägerin nicht schlüssig dargetan. Die allein in den Raum gestellte Möglichkeit, die - offenbar allein erneuerten - Windböcke hätten einen zu kleinen Querschnitt, erscheint als Vortrag ins Blaue, zumal die Klägerin als Eigentümerin die Bauzeichnungen auswerten könnte. Unabhängig davon, ob die alten Hölzer tatsächlich dringend erneuerungsbedürftig waren, trat durch die Erneuerung jedenfalls eine Verbesserung und damit gerade keine Gefährdung der Bausubstanz ein. Eine unfachgerechte Ausführung der Arbeiten im Übrigen ist dem Privatgutachten ... gerade nicht zu entnehmen.
cc) Die Kündigung ist auch nicht nach § 543 Abs. 1 BGB gerechtfertigt, weil die Beklagte - unstreitig - vor Ausführung der Arbeiten nicht die Zustimmung der Klägerin eingeholt hat. Dieser Umstand allein führt nicht unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen zu einer Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für die Klägerin.
Der Annahme eines wichtigen Grundes steht bereits entgegen, dass die Arbeiten objektiv zu einer Verbesserung des Gebäudezustands geführt haben. Es ist kein Grund dafür erkennbar, warum die Klägerin ein berechtigtes Interesse an der Versagung ihrer Zustimmung gehabt haben sollte. Es liegt sogar nahe, dass dem Mieter nach § 242 BGB ein Anspruch auf Vornahme einer Verbesserung eines schlechten Zustands auf eigene Kosten zusteht (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Neub. 2014, § 535 Rn 40 f.; Bub/Treier/Kraemer/von der Osten, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., III.A Rn 2442). Hinzu kommt vorliegend, dass die Beklagte den Dachraum nach dem Mietvertrag zu einem Büro ausbauen durfte und die Klägerin jedenfalls nach den objektiv erkennbaren Umständen (der Darlehensaufnahme ihrerseits bei der Beklagten) keine Mittel für die Ausführung von Arbeiten hatte, so dass dahinstehen kann, ob ihr Bestreiten einer dahingehenden Äußerung als hinreichend substantiiert anzusehen ist.
Die Tatsache des Unterlassens einer Rücksprache mit der Klägerin vor Ausführung der Arbeiten allein rechtfertigt eine fristlose Kündigung nicht. Darin liegt unter den vorliegenden Umständen eine bloße einfache Vertragswidrigkeit, die die Interessen der Klägerin nicht erheblich tangiert und keinen wichtigen Grund i.S. von § 543 Abs. 1 BGB darstellt.
Die von der Klägerin angeführte Entscheidung LG Hamburg WuM 1992, 190 betrifft einen maßgeblich anders gelagerten Sachverhalt und ist auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Dort wurde eine fristlose Kündigung als wirksam angesehen, nachdem der Wohnraummieter die Wohnfläche durch eigenmächtigen Ausbau eines Dachraums vergrößert hatte. Das Landgericht ist unabhängig von der Frage einer materiellen Baurechtswidrigkeit von der Wirksamkeit der Kündigung wegen einer "Veränderung und Ausweitung der Nutzung ohne Rücksprache" ausgegangen. Auch die weiteren im Schriftsatz der Klägerin vom 15.6.2016 angeführten Entscheidungen, soweit sie über juris recherchiert werden konnten, sind auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Dies gilt insbesondere für den Fall des OLG Brandenburg - 6 U 116/12 -, in dem der Mieter eigenmächtig Entlüftungsrohre durch die Dachhaut eines denkmalgeschützten Hauses führen ließ und dies bei seinem Minderungsbegehren wegen Feuchtigkeitseintritt zunächst wahrheitswidrig bestritt.
b) Kündigung vom 26.11.2013 wegen Androhung der Nichtbeheizung:
Die fristlose Kündigung der Klägerin vom 26.11.2013 wegen einer behaupteten Ankündigung des Geschäftsführers der Beklagten vom 02.10.2013, das Nebengebäude aus Kostengründen ab sofort nicht mehr zu beheizen, ist ebenfalls unwirksam.
Zugunsten der Klägerin kann unterstellt werden, dass die Beklagte sich so geäußert hat und nicht etwa erklärt hat, dass sie das Nebengebäude wegen einer Undichtigkeit der Anlage nicht beheizen könne.
Der Kündigung nach § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 2 BGB wegen einer (angekündigten) erheblichen Gefährdung des Gebäudes steht bereits das Fehlen einer Abmahnung (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB) entgegen. Für eine Entbehrlichkeit einer solchen wegen offensichtlicher Erfolglosigkeit oder überwiegenden Interesses an einer sofortigen Kündigung (§ 543 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 oder 3 BGB) ist nichts ersichtlich. Vielmehr zeigt die Reaktion der Beklagten auf die Kündigung im Schreiben vom 02.12.2013 (B 10), dass sie das Nebengebäude "selbstverständlich" beheizen werde, dass eine Abmahnung Erfolg gehabt hätte.
c) Kündigung vom 06.09.2013 wegen Zahlungsverzugs für August und September 2013:
Die fristlose Kündigung (die nicht vorgelegt, deren Ausspruch aber unstreitig ist, s.a. LGU S. 4) ist wirksam, wenn die Beklagte im Kündigungszeitpunkt für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug war (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit a BGB). Ein nicht unerheblicher Rückstand liegt bei der Gewerbemiete jedenfalls - in einem erst-recht-Schluss zu § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB - dann vor, wenn er die Miete eines Monats übersteigt (s. BGH, Urt. v. 13.05.2015 - XII ZR 65/14, NJW 2015, 2419 Tz 50 m.N.). Ein Rückstand von einer Monatsmiete oder weniger rechtfertigt wegen der in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB zum Ausdruck kommenden Wertung des Gesetzgebers auch in der Gewerberaummiete im Regelfall keine fristlose Kündigung, sondern nur, wenn besondere Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung der Kreditwürdigkeit des Mieters und der finanziellen Situation des Vermieters eine andere Entscheidung rechtfertigen (s. BGH a.a.O., Tz 54 ff). Für einen solchen Ausnahmefall ist vorliegend weder etwas vorgetragen noch ersichtlich.
aa) Minderung (§ 536 BGB) im August und September 2013:
Die Beklagte macht allein eine Minderung wegen einer Nichtbenutzbarkeit des (gesamten) Nebengebäudes geltend. Die Ausführungen des Landgerichts, wonach behauptete Mängel des Einfamilienhauses - mangels Darlegung ihres Bestehens in diesem Zeitraum, jedenfalls aber mangels rechtzeitiger Anzeige - zu keiner Minderung in den Monaten August und September 2013 führen (LGU S. 11 unter e.) greift sie ausdrücklich nicht an.
(1.) Die Miete war zum Zeitpunkt der Kündigung vom 06.09.2013, nämlich im Zeitraum vom 01.08. bis 20.09.2013 um (nur) 20 % gemindert. Dies steht aufgrund der Einigung der Parteien im Termin am 09.06.2016, bei der es sich der Sache nach um einen Zwischenvergleich handelt, fest.
(2.) Ein öffentlich-rechtliches Gebrauchshindernis des Nebengebäudes begründete Rechte der Beklagten erst ab dem 21.09.2013, ab diesem Zeitpunkt aber entgegen dem Landgericht eine Mietminderung um 50 %.
(2.1) Ein Sachmangel liegt insbesondere in der fehlenden öffentlich-rechtlichen Genehmigungsfähigkeit der Nutzung des Dachgeschosses als Büroraum. Der Beklagten war es unter den vorliegenden Umständen nicht zuzumuten, den Raum auf eigene Kosten weiter auszubauen, so dass er - im überlassenen Rohbauzustand - überhaupt keinen Gebrauchswert als Büro hatte.
Die Beklagte hat unter Vorlage einer per eMail erteilten Auskunft des Bezirksamts vom 20.09.2013 (B 8) vorgetragen, dass das Gebäude 1987 nur als Pferdestall und das Dachgeschoss als Heuboden genehmigt worden sei, dass nach § 48 BauO Bln eine Genehmigung als Aufenthaltsraum eine lichte Raumhöhe von 2,30 m über mindestens die Hälfte der Netto-Grundfläche voraussetze - woran es fehle -, und dass das Gebäude teilweise auf Straßenland stehe, so dass bei Baumaßnahmen oder Nutzungsänderung der Bestandsschutz entfalle und das Tiefbauamt einen Rückbau verlangen könne. Die Klägerin hat diesen Vortrag nicht (substantiiert) bestritten.
Damit liegt ein zur Unbrauchbarkeit des Nebengebäudes zur Büronutzung führender Sachmangel i.S. von § 536 BGB ab dem 21.09.2013 vor. Es gelten im vorliegenden Fall ähnliche Erwägungen, wie sie der Senat bereits in seinem Urteil vom 23.05.2016 -8 U 10/15 (betreffend Ausbauhindernis in Form eines öffentlichem Baurecht widersprechenden Fensters in einer Brandwand der Bestandsräume) angestellt hat:
Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und –beschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehen, stellen grundsätzlich einen Sachmangel i.S. von § 536 BGB dar, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (BGH WM 1994, 1136, 1137; NJW-RR 2014, 264 Tz 20). Der Vermieter schuldet nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB mangels abweichender wirksamer Vereinbarungen die Überlassung in einem genehmigungsfähigen Zustand und hat etwaige Baumaßnahmen, welche zu dessen Erreichung erforderlich sind, auf eigene Kosten zu veranlassen (vgl. RGZ 94, 138; BGH GE 2008, 120 Tz 14, 17 betr. Nutzungsänderungsgenehmigung; OLG Koblenz NJW-RR 2010, 203 - juris Tz 26; OLG Düsseldorf ZMR 2003, 21 - juris Tz 49; OLG Düsseldorf ZMR 2002, 739 - juris Tz 9 - Brandschutz-; OLG Düsseldorf MDR 2006, 1277 - juris Tz 29; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 536 Rn 11, 12; Ghassemie-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, 2015, § 536 Rn 180; Kraemer/Ehlert in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., III.B Rn 2787, 2790).
Allerdings entspricht es der ständigen Rechtsprechung des BGH, dass öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen der Räume zur Minderung nicht berechtigen, wenn der Mieter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch mangels Einschreitens der zuständigen Behörde nicht tatsächlich eingeschränkt ist (s. BGH NJW-RR 2014, 264 Tz 20; NJW 2009, 3421 Tz 6).
Daraus folgt jedoch nicht etwa, dass im vorliegenden Fall erst dann ein zur Minderung berechtigender Mangel gegeben gewesen wäre, wenn die Baubehörde eine förmliche Untersagungsverfügung ausgesprochen hätte, wozu es mangels Antragstellung der Nutzungsänderung aber nicht kam. Soweit die Rechtsprechung des BGH trotz einer - wie hier - wegen Verstoßes gegen öffentliches Baurecht objektiv gegebenen Fehlerhaftigkeit des Mietobjekts eine Minderung verneint, handelt es sich um Fälle, in denen der Mieter zunächst den Mietgebrauch ungehindert aufgenommen hatte (s. BGH NJW 2009, 3421: 6-jährige Nutzung von Räumen als Wohnraum unter Verstoß gegen Baurecht; GE 2008, 120: 6-jährige beanstandungsfreie Nutzung ohne Nutzungsänderungsgenehmigung).
Anders zu beurteilen ist hingegen der vorliegende Fall, dass es (auch) wegen einer fehlenden Genehmigungsfähigkeit der Räume zu einer Nutzung zum vertragsgemäßen Zweck überhaupt nicht kommt. So hat der BGH in NJW-RR 1987, 906 - juris Tz 19- betreffend den Fall einer fehlenden Baugenehmigung nach Wiederherstellung der durch Brand zerstörten Mieträume eine Minderung auf Null angenommen und dies allein damit begründet, dass mangels Genehmigung die Wiederaufnahme des Betriebs "nicht möglich" sei. Erst recht ist es dem Mieter, wie die Beklagte der Sache nach zu Recht geltend macht, nicht zuzumuten, erhebliche weitere Investitionen in die Räume durchzuführen, um sodann den Betrieb trotz fehlender Baugenehmigung aufzunehmen und sehenden Auges eine Nutzungsuntersagung zu riskieren. Demgemäß hat der Senat in der Entscheidung NJW-RR 2000, 819 - juris Tz 20 - eine Minderung auf Null mit der Begründung angenommen, dass dem Mieter eine Betriebsaufnahme ohne Nutzungsänderungsgenehmigung (und davon abhängende Konzession) nicht zuzumuten sei. Das OLG Düsseldorf hat in MDR 1988, 866 - juris Tz 20, 24 - zutreffend ausgeführt, dass ein zur Kündigung des Mieters berechtigender Mangel vorliege, da über ihm das "Damoklesschwert" der Erlaubnisversagung schwebe.
Diese Würdigung steht auch in Übereinstimmung mit der Wertung der - freilich eine andere Fallgruppe betreffenden - Rechtsprechung des BGH, wonach sogar die bloße Unsicherheit über die Zulässigkeit einer behördlichen Nutzungsuntersagung mit der daraus folgenden Besorgnis, die Räume nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können, einen Sachmangel begründen kann, wenn gegenwärtige Interessen des Mieters davon abhängen (s. BGH NJW-RR 2014, 264 Tz 20; WM 1971, 531, 533 unter I.2.b). "Gegenwärtige Interessen" des Mieters sind in erheblichem Maß betroffen, wenn er (sogar) positiv weiß, dass eine zur Versagung der Genehmigung führende Baurechtswidrigkeit vorliegt und mit einer Untersagungsverfügung im Fall der Betriebsaufnahme daher rechnen muss. Es ist ihm nicht zuzumuten, den Mietvertrag in der vagen Hoffnung auf ein künftiges Untätigbleiben der Behörde weiter in Vollzug zu setzen.
Die für die Annahme eines zur Minderung führenden Sachmangels erforderliche Nutzungsbeeinträchtigung sieht der Senat ab dem 21.09.2013 als gegeben an. Aus der objektiven Sicht des Beklagten war aufgrund der Auskunft der Baubehörde ab diesem Zeitpunkt die Besorgnis begründet, dass jegliche weitere Investition nutzlos sein würde, und die Einstellung der Ausbauarbeiten bereits aus diesem Grund eine nachvollziehbare und vernünftige Entscheidung. Zuvor bestanden auf Seite der Beklagten lediglich Zweifel (s. Schreiben vom 30.07.2013, Anl. K 3 und vom 15.08.2013, Anl. K 5), wie daran deutlich wird, dass sie die Klägerin zur Vorlage einer Baugenehmigung aufforderte.
Die Minderung scheitert auch nicht an einer fehlenden Mangelanzeige (§ 536 c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB). Zum einen war eine Abhilfe durch Herstellung eines genehmigungsfähigen Zustands durch die Klägerin nicht möglich, bzw. nur durch einen immensen Aufwand, zu dessen Tragung sie erkennbar weder bereit noch in der Lage war. Eine Mangelanzeige ist bei Unmöglichkeit der Mangelbeseitigung (s. BGH NJW 1987, 1072, 1074) bzw. ernsthaftem und endgültigem Leugnen der Verantwortlichkeit durch den Vermieter (s. OLG Düsseldorf ZMR 2003, 21 - juris Tz 59; Senat ZMR 2008, 790 - juris Tz 61) nicht erforderlich.
(2.2) Nach dem zu 2.1 Gesagten liegt auch ein Mangel in Bezug auf das Erdgeschoss des Nebengebäudes vor, das als Lager vermietet wurde, jedoch nur als Pferdestall genehmigt ist. Eine Genehmigungsfähigkeit ist nach der (unbestrittenen) Auskunft des Bezirksamts nicht gegeben, da durch eine Nutzungsänderung der Bestandsschutz verloren geht und eine Rückbaupflicht vom Straßenland droht.
(2.3) Die Miete ist ab dem 21.09.2013 (bis zur Räumung am 15.12.2015) um 50 % gemindert.
Die Beklagte hat die Größe des Wohnhauses (unbestritten) mit 79,34 qm und des Nebengebäudes mit 130,96 qm angegeben, und die Mietanteile des Gesamtobjekts dahin gewichtet, dass trotz des Flächenanteils des Nebengebäudes von 62 % auf dieses ein Nutzungswert – der bei der Minderung relevant ist, s. BGH, Urt. v. 18.07.2012 - XII ZR 97/09, NJW 2012, 3173 Tz 19, 22 - von nur 50 % entfällt (Anl. B 7). Dies ist plausibel und von der Klägerin nicht konkret bestritten worden. Ihre Behauptung im Schriftsatz vom 15.6.2016, dem Wohnhaus komme eine wesentlich höhere Mietfläche zu, ist ohne Substanz und ohnehin gemäß § 296a Satz 1, § 525 ZPO nicht zu berücksichtigen.
Da bereits der öffentlich-rechtliche Mangel zur Unbrauchbarkeit des Nebengebäudes ab dem 21.09.2013 führt, kommt es für diesen Zeitraum nicht mehr darauf an, ob bzw. inwieweit eine Minderung auch wegen einer Dachundichtigkeit und/oder einer fehlenden statischen Tragfähigkeit des Dachstuhls für einen Büroausbau gegeben wäre.
bb) Ob die Beklagte im Zeitpunkt der Kündigung vom 06.09.2013 angesichts der seinerzeitigen Mietminderung um (nur) 20 % mit der Zahlung eines Betrages von mehr als einer Monatsmiete für August und September 2013 im Verzug war, hängt davon ab, ob ihr gemäß §§ 320, 535 Abs. 1 S. 2 BGB ein Zurückbehaltungsrecht wegen Instandsetzungsansprüchen zustand.
Ausweislich der Schreiben vom 22.07.2013 (Anl. B 4), vom 30.07.2013 (Anlage B 6 i.V.m. Anl. B 5) und vom 02.08.2013 (Anl. B 7) hat die Beklagte eine Undichtigkeit der Dachhaut (mit Folge von Durchfeuchtung/Befall von Dämmung und Hölzern) und eine für einen Büroausbau unzureichende Tragfähigkeit des Dachstuhls angezeigt.
Die Mängel sind ausreichend substantiiert dargelegt. Grundsätzlich hat der Mieter (nur) die Mangelerscheinungen (Mangelsymptome) darzulegen (vgl. BGH, Beschl. v. 25.10.2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Tz 16). Die Beklagte hat in der Klagerwiderung einen exemplarischen Wassereintritt nach Regen unter Hinweis auf Foto Nr. 4 in Anl. B 3 behauptet und im Übrigen eine jahrelange, generelle Undichtigkeit des Pappdachs, die zu einem Hinterlaufen der Dachpappe und einer Durchfeuchtung der Dämmung etc. geführt, und hat Beweis durch Sachverständigen-gutachten angetreten. Dieser Vortrag war entgegen dem angefochtenen Urteil ausreichend substantiiert.
Gleiches gilt für die Behauptung fehlender Tragfähigkeit des Daches für eine Büronutzung. Da ein „Symptom“ bei statischen Bedenken nicht vorgetragen werden kann , genügt der Vortrag von Anhaltspunkten, die den Schluss auf fehlende Tragfähigkeit rechtfertigen. Die Beklagte hat in der Klagerwiderung vorgetragen, dass sich die Befürchtung aus dem Herausdrücken einer Fußpfette (s. Foto B 3, Nr. 6) und einer Wölbung des Mauerwerks nach außen ergebe, und hat ebenfalls Beweis durch Sachverständigengutachten angetreten. Ferner hat sie die Einschätzung eines Dachdeckermeisters vorgelegt (Anl. B 5). Mehr kann nicht verlangt werden.
Zudem hat die Beklagte zweitinstanzlich mit dem Privatgutachten ... (Anl. B 15, dort S. 4 unter "Dachkonstruktion") den diesbezüglichen Vortrag weiter untersetzt. Er ist nicht neu i.S. von § 531 Abs. 2 ZPO, da er lediglich ein bereits schlüssiges Vorbringen aus erster Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen zusätzlich konkretisiert, verdeutlicht oder erläutert (s. BGH NJW-RR 2015, 1109 Tz 11 f.; NJW 2007, 1531 Tz 7).
Die genannten Mängelbeseitigungsansprüche rechtfertigten ggf. (neben der Mietminderung um 20 % ) den Einbehalt von mindestens weiteren 30 % der Miete und würden daher einen Zahlungsverzug mit mehr als einer Monatsmiete ausschließen. Auf die Ausführungen des BGH im Urt. v. 17.06.2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 = NJW 2015, 3087 Tz 60 ff, wonach das Zurückbehaltungsrecht des Mieters nach § 320 BGB neben der Minderung grundsätzlich zeitlich und betragsmäßig begrenzt ist, kommt es hier nicht an. Denn jedenfalls ein Einbehalt von drei oder vier Monatsmieten ist nicht als unverhältnismäßig anzusehen (vgl. a.a.O., Tz 68), und für die Kündigung geht es nur um die Monate August und September 2013.
Das Zurückbehaltungsrecht muss nicht vor dem fraglichen Verzugszeitraum ausgeübt werden. Ob der Schuldner es im Prozess geltend machen muss oder es von Amts wegen zu berücksichtigen ist, ist streitig und vom BGH offen gelassen (s. NJW-RR 2011, 447 Tz 14). Jedenfalls hat sich die Beklagte in der Berufungsbegründung auf die Einrede des nicht erfüllten Vertrags berufen. Dem steht nicht etwa § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO entgegen, da der Umstand des Berufens unstreitig ist und die zugrunde liegenden Tatsachen bereits Gegenstand des erstinstanzlichen Vortrags waren.
Dem Anspruch auf Herstellung eines mangelfreien Zustands am Nebengebäude steht nicht etwa Unmöglichkeit oder das Überschreiten einer Opfergrenze (s. BGH NJW 2010, 2050 Tz 22 ff) entgegensteht (§ 275 Abs. 1, 2 BGB). Es wäre Sache der Klägerin gewesen, sich darauf zu berufen. (Jedenfalls) das Leistungsverweigerungsrecht nach § 275 Abs. 2 BGB setzt voraus, dass der Schuldner die entsprechende Einrede erhebt (s. Palandt/Grüneberg, BGB, 75. Aufl., § 275 Rn 32).
Zum Vorliegen der genannten Mängel wäre angesichts des erheblichen Bestreitens durch die Klägerin Beweis zu erheben gewesen, wenn die Klage auf Herausgabe und Räumung nicht für erledigt erklärt worden wäre. Es entspricht daher billigem Ermessen, die Kosten insoweit gegeneinander aufzuheben (s.a. BGH, Beschluss vom 24.10.2011 - IX ZR 244/09 - NJW-RR 2012, 688, Tz. 14).
2) Mietzins 1.200,00 EUR (ohne Nebenkostenvorauszahlung) für August 2013:
Wegen der vereinbarten Minderung von 20 % (s.o.) ist der Anspruch (nur) in Höhe von 960,00 EUR entstanden.
Die von der Beklagten mit Schreiben vom 02.08.2013 (Anl. B 7) gegen die Miete für August 2013 (und die Folgemonate) erklärte Aufrechnung mit einem Rückforderungsanspruch wegen Überzahlung im Zeitraum März bis Juli 2013 von zusammen 3.300,00 EUR (§§ 812, 536, 387 BGB) greift nicht durch. Zur Aufrechnung gestellt wurde ein Rückforderungsanspruch, der daraus folge, dass in diesem Zeitraum eine den Dachausbau hindernde Dachundichtigkeit bestanden habe und der Klägerin bereits am 01.03.2013 angezeigt worden sei, so dass seitdem die Miete um 50 % gemindert gewesen sei (§§ 536, 536 c BGB). Indessen steht dem Anspruch nach § 812 BGB wegen dieses Mangels nach § 814 BGB entgegen, dass die Beklagte - auf Grundlage ihres eigenen Vortrags - den Mangel jedenfalls seit dem 01.03.2013 kannte und in zu vermutender Rechtskenntnis der aus dem Mangel folgenden fehlenden Zahlungspflicht (vgl. Senat NZM 2014, 909 - juris Tz 32-32; Palandt/Sprau, BGB, 75. Aufl., § 814 Rn 11) die Mieten offenbar vorbehaltlos zahlte. Wegen weiterer Mängel wurde die Aufrechnung bereits nicht erklärt. Zudem konnten diese ab März 2013 noch keine Minderung und damit keine Überzahlung begründen. Ein Mangel an der Statik des Dachstuhls war der Klägerin nicht angezeigt worden (§ 536 c BGB), da die Beklagte ihrerseits insoweit erst Anhaltspunkte aus der Stellungnahme des Dachdeckers Knappik vom 29.07.2013 (Anl. B 5) erlangte. Der Mangel der öffentlich-rechtlichen Baurechtswidrigkeit des Nebengebäudes rechtfertigt eine Minderung nach § 536 BGB erst ab dem 21.09.2013 (s.o.).
Erst recht ist die im Schriftsatz vom 23.10.2013, S. 16 erklärte Aufrechnung mit einem Rückforderungsanspruch von insgesamt 7.260,00 EUR wegen mangelbedingter Überzahlungen bereits seit September 2012 bis Juli 2013 nicht begründet. Für die Mängel der (behaupteten) unzureichenden Statik und der öffentlich-rechtlichen Baurechtswidrigkeit wird auf das soeben Gesagte verwiesen. Der Mangel der Dachundichtigkeit ist von der Beklagten erst am 01.03.2013 angezeigt worden, so dass die Beklagte für den davor liegenden Zeitraum eine Minderung nicht geltend machen kann (§ 536 c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB).
Jedoch hat die Beklagte auf den Mietzins für August 2013 am 10.06.2015 eine Zahlung von 660,00 EUR erbracht, so dass - vorbehaltlich einer weiteren Aufrechnung, s.u. - nur ein Restbetrag von 300,00 EUR offen ist. Die Beklagte hat unstreitig an die Klägerin am 10.06.2015 Zahlungen von 4.772,95 EUR (zu Händen des JobCenters) und von 207,05 EUR, zusammen von 4.980,00 EUR erbracht. Das Schreiben des Beklagtenvertreters vom 05.06.2015 (Anl. B 18), das bis einschließlich Juni 2015 einen Saldo von 4.980,00 EUR zugunsten der Klägerin ermittelt und die Zahlung dieses Betrages ankündigt, enthält die Tilgungsbestimmung (§ 366 Abs. 1 BGB), dass die im Schreiben für August 2013 und die Folgemonate aufgeführten Monatssalden beglichen werden sollen, und somit für August 2013 der Betrag von 660,00 EUR.
3) Nutzungsentschädigung bis zur Räumung und Herausgabe von monatlich "1.329,00 EUR" ab September 2013 und 1.520,00 EUR ab November 2013:
a) Der Betrag von 1.329,00 EUR, der im Tenor zu IV. des Landgerichtsurteils und im Antrag der Klägerin (LGU S. 6) wiedergegeben ist, beruht auf einem Schreibfehler, der gemäß § 319 ZPO zu berichtigen ist. Die Klägerin hat 1.320,00 EUR begehrt (s. Antrag zu 3 der Klageschrift).
b) In Bezug auf den Zahlungsanspruch bis zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat kommt es auf die Zulässigkeit der Klage auf künftige Leistung (§ 259 ZPO) nicht mehr an. Im Zeitpunkt der Entscheidung fällige Ansprüche sind vom Klageantrag ohne weiteres umfasst. Da die Räumung und Herausgabe bereits am 15.12.2015 erfolgt ist, ist somit über den Anspruch für den Gesamtzeitraum 01.09.2013 bis 15.12.2015 zu entscheiden.
Auch steht der Klage nicht entgegen, dass die Anspruchsgrundlage nicht in § 546 a BGB (Nutzungsentschädigung), sondern mangels Wirksamkeit der Kündigung in § 535 BGB (Miete) zu sehen ist. Es handelt sich um keine Klageänderung i.S. von § 263 ZPO. Mit der Klage wird nicht ein bestimmter materiell-rechtlicher Anspruch geltend gemacht. Gegenstand des Rechtsstreits ist vielmehr der als Rechtsfolgenbehauptung aufgefasste eigenständige prozessuale Anspruch, der sich aus Klageantrag und Klagegrund - dem Lebenssachverhalt - zusammensetzt. Der Anspruch aus gesetzlichen Anspruchsgrundlagen und alternativ aus dem Vertrag stellen damit keine unterschiedlichen Streitgegenstände dar (s. BGH, Urt. v. 13.11.2014 - IX ZR 267/13, NJW 2015, 1093 Tz 8 für Miete/Nutzungsentschädigung aus § 812 BGB).
c) Die Zahlungsklage ist unbegründet. Die der Klägerin zustehende Mietforderung ist durch Zahlung und Aufrechnung erloschen.
(1.) Für September 2013 ist die Miete nach dem oben Gesagten um insgesamt 30 % gemindert (20 % vom 1. bis 20.09. und 50 % vom 21. bis 30.09.2013). Damit ist eine Brutto-Miete von 1.320,00 EUR x 70 % = 924,00 EUR entstanden.
Nach dem oben Gesagten greifen die Aufrechnungen vom 02.08.2013 bzw. 23.10.2013 nicht durch. Jedoch ist am 10.06.2015 eine Zahlung von 660,00 EUR erfolgt. Es verbleibt ein Rest von zunächst 264,00 EUR. Da nach dem Schreiben vom 05.06.2015 die Tilgung gleichmäßig auf Nettomiete und Nebenkostenvorauszahlungen erfolgen sollte (und nicht etwa vorrangig auf letztere), entfallen von den 264,00 EUR auf die Nettomiete 240,00 EUR (1.200/1.320 x 264) und auf die Nebenkosten 24,00 EUR. Die Forderung von 24,00 EUR ist jedoch abzuweisen, da die Vorschussforderung mit Abrechnungsreife zum 31.12.2014 erloschen ist (vgl. BGH NJW 2013, 41 Tz 29).
(2.) Für Oktober 2013 ist die Brutto-Miete von 1.320,00 EUR um 50 % gemindert, so dass eine Miete von 660,00 EUR zu zahlen war. Diese Zahlung ist am 10.06.2015 erfolgt.
(3.) Die für November 2013 bis Januar 2014 geschuldeten Brutto-Mieten von monatlich 760,00 EUR (1.520,00 EUR x 50 %) sind ebenfalls am 10.06.2015 gezahlt worden.
Für Februar 2014 verbleibt aus der Gesamtzahlung von 4.980,00 EUR (nach Verrechnung auf die Mietsalden für August 2013 bis Januar 2014 gemäß Schreiben vom 05.06.2015) ein Zahlbetrag von 720,00 EUR und damit zunächst ein offener Betrag von 40,00 EUR.
(4.) Dieser Restbetrag für Februar 2014 ist ebenso wie die begründeten Mietforderungen von jeweils 760,00 EUR für März und April 2014 und die Restforderung von 760,00 EUR ./. 40,00 EUR Zahlung = 720,00 EUR für Mai 2014 (zusammen: 2.280,00 EUR) durch die von der Beklagten im Termin am 09.06.2016 erklärte Aufrechnung mit einer Überzahlung der Monate April bis Juni 2015 von 1.520,00 EUR x 50 % x 3 = 2.280,00 EUR erloschen. Aus dem oben Gesagten ergibt sich, dass die Miete wegen des öffentlich-rechtlichen Mangels ab dem 21.09.2013 um 50 % gemindert war. § 814 BGB steht der Rückforderung nach §§ 812, 536 BGB nicht entgegen, da die Beklagte die Zahlungen in April bis Juni 2015 unstreitig unter Vorbehalt erbracht hat.
(5.) Die Mieten ab Juli 2015 bis 15.12.2015 waren in Höhe von 1.520,00 EUR x 50 % = 760,00 EUR monatlich und damit von zusammen 4.180,00 EUR begründet. Die Beklagte hat mit Schreiben vom 05.06.2015 wirksam mit dem rechtskräftig ausgeurteilten Darlehensrückzahlungsanspruch von 8.766,21 EUR aufgerechnet.
(6.) In Bezug auf die geringfügigen Beträge, die wegen der im Zeitraum 01.08. bis 20.09.2013 nur mit 20 % durchgreifenden Minderung zunächst (abweichend von der Aufstellung vom 05.06.2015, Anl. B 18) offen waren, und somit für August 2013 von 300,00 EUR und für September 2013 von 240,00 EUR (s.o.), greift die von der Beklagten im Termin am 09.06.2016 erklärte Aufrechnung mit einem weiteren Teilbetrag des Darlehensrückzahlungsanspruchs, so dass die Klage auch insoweit abzuweisen ist.
4) Anwaltskosten von 1.100,51 EUR:
a) Das Landgericht hat antragsgemäß 1.100,51 EUR zugesprochen (Tenor zu V.). Soweit in den Entscheidungsgründen S. 12 von "480,20 EUR" die Rede ist, handelt es sich um einen Schreibfehler.
b) Der Anspruch ist nicht begründet.
Die Klägerin hat die Gebührenforderung nach einem Wert von 12 x 1.520 EUR = 18.240 EUR berechnet und vorgetragen, dass sie die Kosten der Beklagten bereits im August 2013 aufgegeben habe. Das stimmt überein mit dem Schreiben vom 12.08.2013 (K 4), in dem der Klägervertreter seine Bestellung angezeigt, die fristlose Kündigung wegen vermeintlich unberechtigten Eingriffs in den Dachstuhl ausgesprochen und "aufgrund des Vertragsverstoßes" Zahlung von Anwaltskosten verlangt hat. Es handelt sich somit um Kosten wegen Pflichtverletzung der Beklagten (§§ 280, 241 Abs. 2 BGB), die jedoch nicht zu ersetzen sind, weil die fristlose Kündigung nicht begründet war (s.o.).
Kosten zur Anmahnung der Miete für August 2013 werden somit nicht geltend gemacht. Die Einschaltung eines Anwalts wäre für eine einfache Zahlungsaufforderung auch nicht erforderlich gewesen.
II. Zur Widerklage:
1) Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB):
Die Parteien haben den Rechtsstreit in diesem Umfang im Termin am 09.06.2016 in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt, nachdem das Mietverhältnis unstreitig beendet ist. Nach § 91 a Abs. 1 ZPO hat die Beklagte die Kosten der Mangelbeseitigungsklage zu tragen, da sie unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands mit ihr voraussichtlich unterlegen wäre.
a) Abdichtung Dach Einfamilienhaus an der Verblechung:
Dieser Mangel ist nach dem letzten Stand des Parteivorbringens behoben. Der Ehemann der Klägerin hatte offenbar am 02.10.2013 Arbeiten ausgeführt. Die Beklagte hat auch erstinstanzlich einen Fortbestand einer Undichtigkeit und erst recht eine erforderliche erneute Mangelanzeige (§ 536 c BGB) nicht (substantiiert) behauptet.
b) Abdichtung Kellermauerwerk Einfamilienhaus gegen "Einritt" von Regenwasser:
Die Beklagte hat mit der Widerklage eine fachmännische Abdichtung verlangt, so dass "bei Regenfällen kein Wasser mehr in den Keller eintritt" und hat diesen Antrag auch in der Berufung aufrecht gehalten. Es handele sich um den ausweislich der Anlage zum Mietvertrag (gestrichene Passage über die Instandsetzung durch die Beklagte) bei Vertragsschluss vorliegenden und den Parteien bekannten Mangel. Die Klägerin hat einen "Wassereintritt durch das Kellermauerwerk in den Keller" bestritten und vorgetragen, dass am 23.03.2012 eine Feuchtemessung vorgenommen worden sei; die Wandfeuchte liege im "Normalbereich" und nehme nach oben ab. Der Wohnbereich sei durch wirksame Horizontalsperren geschützt. Die Beklagte hat sodann vorgetragen, sie könne "das undichte Mauerwerk" mit einem Foto belegen. Die Klägerin hat gerügt, dass eine Undichtigkeit des Mauerwerks nicht substantiiert dargelegt sei.
In der Berufungsbegründung trägt die Beklagte vor, dass das gesamte Kellermauerwerk stark durchfeuchtet sei. Durch die Rissbildungen im Mauerwerk dringe zusätzlich Wasser ein. Das vorgelegte Gutachten ... spricht von durchfeuchteten Wänden und von einem erhöhten „Risiko des Eindringens von Wasser in die Kellerwände..“.
Die Klage war unbegründet. Ein Wassereintritt "in den Keller" nach Regenfällen ist von der Beklagten zu keinem Zeitpunkt substantiiert vorgetragen worden. Darunter ist die Bildung von Pfützen nach Regenfällen zu verstehen. Dazu wäre auch unter Beachtung der BGH-Rechtsprechung, wonach die Anforderungen an die Substantiierung nicht überspannt werden dürfen, der konkrete und einlassungsfähige Vortrag eines Mangelsymptoms und damit die Darlegung, an welcher Stelle der Wassereintritt erfolgt, erforderlich gewesen.
Der Antrag ging zwar auch in der Berufungsbegründung weiterhin auf Abdichtung gegen Wassereintritt „in den Keller“, jedoch passte die Begründung nicht dazu. Denn das Gutachten ... spricht lediglich von einer erhöhten Feuchtigkeit in den Wänden und davon, dass das Risiko des Wassereintritts "in die Kellerwände" wegen der Feuchtigkeit des Baugrundes (benachbarter Fluss) erhöht sei.
Zudem stellt die Feuchtigkeit der Kellerwände vorliegend keinen Mangel i.S. von § 536 BGB dar. Ist der schlechte Zustand des Gebäudes des Mieter bei Vertragsschluss bekannt, kann die Auslegung (§§ 133, 157 BGB) ergeben, dass es sich um den vertragsgemäßen Sollzustand handelt und ein Mangelbeseitigungsanspruch folglich nicht besteht (s. BGH, Urt. v. 18.04.2007 – XII ZR 139/05, Grundeigentum 2007, 840 Tz 28; Urt. v. 20.01.1993 - VIII ZR 22/02, NJW-RR 1993, 522 - juris Tz 11; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 536 Rn 16). Der Schluss auf den vertragsgemäßen Zustand ist "häufig gerechtfertigt", wenn der Mieter den Mietvertrag in positiver Kenntnis eines bestimmten Mangels abschließt (so BGH, Urt. v. 18.04.2007, Tz 28).
Danach ist der feuchte Keller hier als vertragsgemäß anzusehen. Der Zustand war ausdrücklich Gegenstand der Vertragsverhandlungen der Parteien. Die Klägerin ist zwar mit ihrem Versuch, eine bauliche Verbesserung ihres Gebäudes durch Leistungen der Beklagten als Baufirma zu erreichen, gescheitert. Aus diesem Verlauf ergab sich aber eindeutig, dass die Klägerin auf eigene Kosten keine Arbeiten durchführen wollte und die Beklagte dies erkannte (s.a. BGH NJW-RR 1993, 522). Indem die Beklagte nicht auf die Zusage einer Mangelbeseitigung der Klägerin drängte - was nach den Umständen, insbesondere der Mittellosigkeit der Klägerin zum Scheitern des Vertrags geführt hätte - nahm sie den Zustand hin.
c) Instandsetzung der Dachrinnen des Einfamilienhauses:
Die Beklagte hat am 22.07.2013 angezeigt, dass die Dachrinnen undicht seien, und dadurch bei Tauwetter die Gehwege vereisen (B 4). In der (gestrichenen) Passage der Anlage zum Mietvertrag heißt es: "Dachentwässerung über ein Dränagerohr vor und hinter dem Haus anlegen". Diese Maßnahme hat die Klägerin offenbar sodann auf eigene Kosten ausgeführt.
Die Beklagte hat eine Undichtigkeit der Dachrinnen behauptet, ohne jedoch einzelne Stellen zu benennen und klar Beweis durch Sachverständigengutachten anzutreten. Die Klägerin hat bestritten, ohne dass die Beklagte weiter präzisiert hat.
Substantiierter Vortrag zu den Dachrinnen des Einfamilienhauses ist auch der Berufungsbegründung und dem Gutachten ... nicht zu entnehmen. Soweit dort von korrodierten und an den Stoßnähten undichten Regenrinnen die Rede ist, dürfte das Nebengebäude gemeint sein.
Der Senat hat der Beklagten mit der Ladung Gelegenheit gegeben, die behauptete Undichtigkeit näher (auch örtlich) darzustellen und Beweis anzutreten. Der Vortrag im Schriftsatz vom 03.05.2016 lässt nicht hinreichend klar erkennen, auf welches der Gebäude er sich bezieht. Die Widerklage wäre daher auch insoweit voraussichtlich erfolglos geblieben.
d) Instandsetzung sämtlicher Gehwege auf dem Grundstück:
Die Beklagte hat unter dem 22.07.2013 (B 4) angezeigt, dass Gehwege absacken. Die Klägerin hatte ausweislich der gestrichenen Passage der Anlage zum Mietvertrag versucht, der Beklagten eine Pflasterung des Weges vor dem Haus aufzuerlegen. Nach dem Vortrag der Beklagten bezieht sich ihr Antrag auf den bei Vertragsschluss bekannten Mangel. Die Berufungsbegründung enthält insoweit keinen weiteren Vortrag. Die Beklagte trägt keine Verschlechterung seit Vertragsabschluss vor, sondern nur das Fortbestehen des Zustands.
Damit gilt hier das zum Keller Ausgeführte entsprechend. Die Beklagte hat den schlechten, ihr bekannten Zustand der Außenanlagen bei Vertragsschluss als vertragsgemäß akzeptiert.
2) Feststellung der Minderung "seit September 2012" um 50 %:
Die Feststellungs-Widerklage ist insgesamt unzulässig.
Die Beklagte hat erstinstanzlich zwar nach dem Wortlaut ihres Antrags die Feststellung der Minderung wegen der "vorbezeichneten Mängel", also der Mängel des Instandsetzungsantrags, begehrt. Aus der Widerklagebegründung ergab sich jedoch, dass eine Minderung wegen der fehlenden Baugenehmigung des Nebengebäudes gemeint war. Dies stellt die Beklagte nunmehr im Schriftsatz vom 18.08.2015 auch klar.
Soweit die "Minderung" rückwirkend ab September 2012 (Mietbeginn) festgestellt werden soll, ist das nach § 256 Abs. 1 ZPO nicht zulässig. Denn die Beklagte hat bis Juli 2013 die Miete bereits gezahlt. Die Frage der Minderung stellt sich somit nur als ein Element eines etwaigen Rückforderungsanspruchs nach § 812 BGB dar. Insoweit besteht kein Feststellungsinteresse und gilt der Grundsatz des Vorrangs der Leistungsklage.
Die Beklagte scheint das selber erkannt zu haben, denn sie spricht im Schriftsatz vom 18.08.2015, S. 2 (nach Anwaltswechsel) nunmehr von einer Feststellung „mindestens ab August 2013“.
In Bezug auf die Minderung ab August 2013 ist die Feststellungsklage ebenfalls unzulässig. Denn die Klägerin hatte insoweit bereits in der Klageschrift (künftige) Zahlung beantragt. Die Klage auf Feststellung der Minderung stellt eine negative Feststellungsklage dar, mit der der Mietanspruch (teilweise) geleugnet wird. Liegt aber eine Leistungsklage vor, die nicht mehr einseitig zurückgenommen werden kann, wird die negative Feststellungsklage wegen Wegfalls des Feststellungsinteresses unzulässig (BGH NJW 2006, 515 Tz 12).
Die Feststellungsklage ist hier jedoch bereits vor der streitigen mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht unzulässig, da die frühere Leistungsklage wegen Identität des Streitgegenstands zur Sperre des § 261 Abs. 3 Nr. 1 ZPO gegenüber der Widerklage führt (s. BGH NJW 1989, 2064; Zöller/Greger, ZPO, 31. Aufl., § 256 Rn 16).
3) Ersatz von Reparaturkosten an der Heizung (279,65 EUR):
Das Landgericht hat die Widerklage auch insoweit zu Recht abgewiesen.
a) Die Beklagte hat im Schreiben vom 22.07.2013 (B 4) nur angezeigt, dass im Nebengebäude die "Heizungsanlage undicht" sei, und eine Mangelbeseitigung bis Ende September gefordert.
Unstreitig kam es am 02.10.2013 zu einer Begehung durch den Ehemann der Klägerin und den Geschäftsführer der Beklagten. Die Klägerin hat vorgetragen, dass nur alte Auslaufspuren an den Wänden des Lagers vorlägen, die aus einer reparierten früheren Undichtigkeit resultierten. Die Beklagte hat vorgetragen, dass sie dem Ehemann der Klägerin die undichte Stelle gezeigt habe, er jedoch eine Undichtigkeit mangels Fachwissens "vermutlich verkannt" habe. Herr ... ..., der die Reparatur Anfang Dezember 2013 ausgeführt habe, könne die Undichtigkeit bezeugen.
Das Landgericht hat die Widerklage abgewiesen, weil sich die Klägerin mangels Mahnung nicht in Verzug befunden habe (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Die Beklagte macht mit der Berufung geltend, dass der Ehemann der Klägerin am 02.10.2013 die Reparatur ernsthaft und endgültig verweigert habe.
b) Die Anzeige vom 22.07.2013 war zu unkonkret, um die Klägerin mit der Ausführung bestimmter Mangelbeseitigungsarbeiten in Verzug zu setzen.
Am 02.10.2013 wurde sodann unstreitig eine bestimmte Stelle gezeigt, die undicht sein sollte. Es bestand Streit darüber, ob die äußerlich sichtbaren Auslaufspuren frisch oder alt waren. Die Beklagte hat schon nicht substantiiert vorgetragen, warum von einer frischen Stelle auszugehen war, und einen reparaturbedürftigen Mangel damit nicht hinreichend dargelegt.
Vor dem Hintergrund der plausiblen Erklärung für die optische Beeinträchtigung musste die Klägerin zudem nur tätig werden, wenn die Stelle tatsächlich feucht war oder sonstige Anhaltspunkte für eine Undichtigkeit, etwa ständiger Druckabfall, bestanden. Das trägt die Beklagte jedoch nicht vor. Es fehlte somit (jedenfalls) an einer Erkennbarkeit eines Mangels für die Klägerin und damit an dem für Verzug erforderlichen Verschulden.
Eine ernsthafte und endgültige Weigerung ist am 02.10.2013 nicht ausgesprochen worden, selbst wenn man unterstellt, dass das Vorhandensein einer aktuellen Undichtigkeit vorlag und bei sorgfältiger Prüfung auch erkennbar gewesen wäre. Denn die Beklagte trägt selber vor, dass dies für den Ehemann der Klägerin als Laien nicht erkennbar gewesen sein könnte. Das bloße Bestreiten eines Mangels stellt keine Weigerung dar (s. BGH NJW 2011, 2872 Tz 14 f.). Eine Leugnung der Verantwortlichkeit dem Grunde nach oder sonstige Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, die Klägerin werde ihre Vertragspflicht unter keinen Umständen nachkommen, lag nicht vor.
4) Anwaltskosten (661,16 EUR):
Die Beklagte verlangt Ersatz von Anwaltskosten, die ihr durch die mit Schreiben vom 02.08.2013 „angezeigte Mietminderung“ entstanden seien, berechnet nach dem Jahresbetrag einer monatlichen Minderung von 660,00 EUR (s. Anl. B 7 und Schriftsatz vom 23.10.2013, S. 18).
Die Klage ist unbegründet. Zwar ist nach dem oben Gesagten eine Minderung von 50 % ab dem 21.09.2013 berechtigt. Ein Anspruch nach § 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB auf Ersatz von Rechtsverteidigungskosten setzt jedoch voraus, dass der Gläubiger schuldhaft einen unbegründeten Anspruch verfolgt und die anwaltliche Tätigkeit eine geeignete Maßnahme zur außergerichtlichen Abwehr der Rechtsverletzung ist.
Zum einen handelt der Gläubiger nicht schon dann fahrlässig, wenn er die Unbegründetheit seiner Forderung nicht erkennt. Die Berechtigung kann sicher nur in einem Rechtsstreit geklärt werden. Der Gläubiger muss prüfen, ob sein Rechtsstandpunkt "plausibel" ist (s. BGH, Urt. v. 16.01.2009 - V ZR 133/08, BGHZ 179, 238 = NJW 2009, 1262 Tz 20). Ob bauliche Mängel des Nebengebäudes vorlagen - mit denen allein die anwaltliche Minderungsankündigung begründet war -, welche eine hälftige Minderung rechtfertigen, ist jedoch weder in tatsächlicher noch rechtlicher Hinsicht evident, ein ungemindertes Zahlungsverlangen damit "plausibel".
Zum anderen hatte die Klägerin ein volles Zahlungsverlangen in Kenntnis der behaupteten Baumängel nicht einmal ausdrücklich erklärt. Die anwaltliche Tätigkeit in Form des Schreibens vom 02.08.2013 war damit weder erforderlich, noch war sie geeignet, einen Prozess zu verhindern. Sie enthielt lediglich eine Minderungsankündigung und brachte im Übrigen eine Rechtsauffassung zum Ausdruck.
III. Die Klägerin hat betreffend die Kosten der ersten Instanz vorab die Kosten ihrer Säumnis im Termin am 20.05.2014 zu tragen (§ 344 ZPO). Auf der Grundlage einer Kostenaufhebung hinsichtlich der Klage auf Herausgabe und Räumung, eines Unterliegens der Klägerin mit der übrigen Klage sowie der Widerklage auf Darlehensrückzahlung und eines Unterliegens der Beklagten mit der (teilweise erledigten) Widerklage im Übrigen haben die Klägerin von den übrigen erstinstanzlichen Kosten 44 % (33.806,21 EUR/76.789,86 EUR) und die Beklagte 56 % zu tragen (§§ 92 Abs. 1, 91 a Abs. 1 ZPO. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin 38 % (24.920 EUR/65.803,65 EUR) und die Beklagte 62 % zu tragen.
Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Revisionszulassungsgründe (§ 543 Abs. 2 ZPO) liegen nicht vor. Insbesondere weicht der Senat nicht von der höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung ab, wonach eine Minderung auch dann in Betracht kommt, wenn die Behörde zwar noch nicht eingeschritten ist, jedoch dem Mieter die Nutzungsaufnahme nicht zuzumuten ist (s. BGH NJW-RR 1987, 906).
Bulling Witt-Klein Dittrich

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 812, 536, 387 BGB
§§ 536, 536 c BGB
§§ 812, 536 BGB
§§ 133, 157 BGB
§ 320 BGB
§ 242 BGB
§ 536 BGB
§ 48 BauO
§ 525 ZPO
§ 812 BGB
§ 814 BGB
§ 536 c BGB
§ 319 ZPO
§ 259 ZPO
§ 546 a BGB
§ 535 BGB
§ 263 ZPO
§ 344 ZPO
§ 139 Abs. 4 ZPO
§ 531 Abs. 2 ZPO
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 91 a Abs. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2, Abs. 3 S. 2 Nr. 1, 2 BGB
§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB
§ 543 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 2 S.1 Nr. 2 BGB
§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB
§ 543 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 oder 3 BGB
§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit a BGB
§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB
§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 536 c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB
§ 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO
§ 275 Abs. 1, 2 BGB
§ 275 Abs. 2 BGB
§ 366 Abs. 1 BGB
§ 256 Abs. 1 ZPO
§ 261 Abs. 3 Nr. 1 ZPO
§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB
§ 92 Abs. 1, 91 a Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1993, 2528, 2529
ZMR 1996, 651
NJW 2015, 2419
WM 1994, 1136, 1137
NJW-RR 2014, 264
RGZ 94, 138
NJW-RR 2010, 203
ZMR 2003, 21
ZMR 2002, 739
MDR 2006, 1277
NJW 2009, 3421
NJW-RR 1987, 906
NJW-RR 2000, 819
MDR 1988, 866
WM 1971, 531, 533
NJW 1987, 1072, 1074
ZMR 2008, 790
NJW 2012, 3173
NJW 2012, 382
NJW-RR 2015, 1109
NJW 2007, 1531
BGHZ 206, 1
NJW 2015, 3087
NJW-RR 2011, 447
NJW 2010, 2050
NJW-RR 2012, 688
NZM 2014, 909
NJW 2015, 1093
NJW 2013, 41
NJW-RR 1993, 522
NJW 2006, 515
NJW 1989, 2064
NJW 2011, 2872
BGHZ 179, 238
NJW 2009, 1262
25 O 396/13
6 U 116/12
XII ZR 65/14
8 U 10/15
XII ZR 97/09
VIII ZR 125/11
VIII ZR 19/14
IX ZR 244/09
IX ZR 267/13
XII ZR 139/05
VIII ZR 22/02
V ZR 133/08