Landgericht Aurich (Niedersachsen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2001-10-18, Aktenzeichen 4 O 479/01 (124)

Tenor:
1. Der Beklagte wird verurteilt, das Gebäude in der N.Straße in A., bestehend aus der Gaststätte „R.“ nebst Büroräumen und Personalräumen in seiner Gesamtheit zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
3. Das Urteil ist für die Kläger ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 50.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:
Der Beklagte mietete von den Klägern das Haus Nr. . der N.Straße zum Betrieb einer Bier- und Speisewirtschaft mit Partyservice. Mietbeginn war der 1. Mai 2000.
Bereits bei Mietbeginn war dem Beklagten bekannt, dass umfangreiche Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen des Mietobjektes anstanden. Ausweislich § 22 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages ist der Mieter darauf hingewiesen worden, dass umfangreiche Mängel vorhanden sind und dass der Beklagte als Mieter diese Mängel nicht zum Anlass nehmen wird, die Miete zu mindern, zurückzuhalten oder daraus Beseitigungs-, oder Schadens-, oder Aufwendungsersatzansprüche abzuleiten.
Weil der Beklagte im Februar und März 2001 die Miete nicht zahlte, kündigten die Kläger das Mietverhältnis fristlos durch Schreiben vom 10.03.2001. Obwohl der Beklagte die rückständige Miete noch am 13.03.2000 überweisen ließ und durch seine Prozessbevollmächtigten an die Kläger die Bitte herantrug, dass mit der Zahlung die Kündigung vom 10.03.2001 hinfällig sei, antworteten die Beklagten, dass sie auf der Einhaltung der angegebenen Räumungsfrist bestünden.
Die Kläger begehren weiterhin Räumung und beantragen,
den Beklagten zu verurteilen, das Gebäude in der N.Straße . in A., bestehend aus der Gaststätte „R.“ mit Büroräumen und Personalräumen in seiner Gesamtheit zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise
dem Beklagten eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren, mindestens allerdings drei Monate ab Rechtskraft.
Der Beklagte trägt vor, zwischen den Parteien habe es Diskussionen gegeben, die Baumaßnahmen, auch Einwendungen der zuständigen Ämter hinsichtlich des baulichen Zustandes des Gebäudes betrafen. Der Beklagte habe die Februarmiete einhalten können, da er sich über die rechtliche Tragweite nicht im klaren gewesen sei. Der Beklagte habe, um eine einvernehmliche Lösung zu finden, das Mittel des Mieteinbehaltes benutzt. Wegen weitergehender Mängel, die durch die Stadt A. festgestellt wurden, habe dem Beklagten auch ein entsprechender Minderungsanspruch zugestanden.
Wegen aller weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gegenseitig gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet.
Die Kläger haben das Mietverhältnis wirksam gekündigt, § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Soweit der Beklagte nach der Kündigung den Mietrückstand bezahlt hat, ist dies unbeachtlich. Die Regelung des § 554 Abs. 2 BGB gilt nur für Wohnraum. Vorliegend ist zwar auch Wohnraum mitvermietet worden. Der vorherrschende, wahre Vertragszweck des vermieteten Hauses erfolgte jedoch, wie sich dies aus dem Mietvertrag ergibt, zum Betrieb einer Bier- und Speisewirtschaft. § 554 Abs. 2 BGB findet daher keine Anwendung. Einer besonderen Kündigung hinsichtlich der Wohnräume hat es daher ebenfalls nicht bedurft.
Der Beklagte war auch nicht im Hinblick auf die Mängel in der Gastwirtschaft zu einer Minderung berechtigt. Ausweislich § 22 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages hat der Beklagte die Gastwirtschaft trotz der vielfältigen Mängel und in Kenntnis einer Vielzahl von Mängel angemietet. Gemäß § 539 BGB hatte daher der Beklagte kein Minderungsrecht. Dies ist zudem ausdrücklich noch in § 22 des Mietvertrages geregelt. Der Beklagte ist in dem Mietvertrag ausdrücklich darauf hingewiesen, dass zahlreiche Mängel bestehen. Der Beklagte hatte sich verpflichtet, diese Mängel nicht zum Anlass zu nehmen, die Miete zu mindern, zurückzuhalten oder daraus Beseitigungs- oder Schadens- oder Aufwendungsersatzansprüche abzuleiten. Darüber hinaus hatten die Parteien vereinbart, dass über Art, Umfang, Beginn und Dauer aller anstehenden Arbeiten am Mietobjekt ausschließlich der Vermieter zu entscheiden hatte. Selbst wenn die im Mietvertrag aufgeführten Mängel nicht alle Mängel aufführen sollte, die die Stadt A. in der Stellungnahme vom 02.05.2000 aufgeführt hat, würde den Beklagten dies nicht zu einer Minderung berechtigen. Insoweit fehlt jeglicher Vortrag des Beklagten, in wie weit er Mängel nicht gekannt hat.
Dass die Kläger, nach erfolgter Kündigung, keine weiteren Mängelbeseitigungsarbeiten vorgenommen haben, ist unerheblich. Mit der Kündigung war das Mietverhältnis wirksam beendet. Vor der Kündigung haben die Kläger ihrerseits ihre vertraglichen Verpflichtungen erfüllt. Bereits bei Abschluss des Mietvertrages waren die Parteien sich darüber einig, dass der Vermieter über Art, Umfang, Beginn und Dauer aller anstehenden Arbeiten am Mietobjekt zu entscheiden hatte.
Soweit der Beklagte eine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO hilfsweise begehrt, ist dies unzulässig. § 721 ZPO gilt nur bei Wohnraum.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 539 BGB
§ 721 ZPO
§ 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB
§ 554 Abs. 2 BGB