Schleswig Holsteinisches Oberverwaltungsgericht (Schleswig-Holstein, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2025-06-30, Aktenzeichen 1 LA 76/24
ECLI: ECLI:DE:OVGSH:2025:0630.1LA76.24.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Reichweite und Regelungsinhalt der Erhaltungssatzung der Gemeinde Sylt(Rn.5) (Rn.7) (Rn.8)
2. Zum Anwendungsbereich einer Baulast(Rn.11) (Rn.12)
Verfahrensgang
Der Antrag des Beklagten auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts – 8. Kammer, Einzelrichter – vom 27. November 2024 wird abgelehnt.
Der Beklagte trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.
Der Streitwert wird für das Zulassungsverfahren auf 20.000 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Der zulässige, insbesondere fristgerecht gestellte und fristgerecht begründete Antrag auf Zulassung der Berufung bleibt gemäß § 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO ohne Erfolg. Das Vorbringen des Beklagten, welches den Prüfungsumfang für das Oberverwaltungsgericht bestimmt (vgl. § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO), rechtfertigt die Zulassung der Berufung aus dem allein geltend gemachten Zulassungsgrund der ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des Urteils des Verwaltungsgerichts im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO nicht.
Die Berufungszulassung rechtfertigende ernstliche Zweifel im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO liegen vor, wenn erhebliche Gründe dafür sprechen, dass die verwaltungsgerichtliche Entscheidung einer rechtlichen Prüfung wahrscheinlich nicht standhalten wird. Für eine hinreichende Darlegung dieses Zulassungsgrundes muss sich der Rechtsmittelführer mit den entscheidungstragenden Annahmen des Verwaltungsgerichts auseinandersetzen und im Einzelnen darlegen, in welcher Hinsicht und insbesondere aus welchen Gründen diese ernstlichen Zweifeln begegnen (st. Rspr. des Senats: Beschluss vom 14. Dezember 2022 – 1 LA 71/19 –, juris Rn. 10; Beschluss vom 8. August 2024 – 1 LA 47/22 –, juris Rn. 4; Beschluss vom 5. September 2024 – 1 LA 66/23 –, juris Rn. 4). Erforderlich ist insoweit, dass sich aus der Antragsbegründung schlüssige Gegenargumente ergeben, die einen einzelnen tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung infrage stellen, und dass die Zweifel an der Richtigkeit einzelner Begründungselemente auf das Ergebnis durchschlagen. Das ist nicht der Fall.
1. Das Verwaltungsgericht hat den Beklagten verpflichtet, der Klägerin unter Aufhebung des Bescheides vom 19. Februar 2021 und des Widerspruchsbescheides vom 12. Juli 2021 eine Baugenehmigung für den Neubau eines Wohngebäudes auf dem Grundstück … …, 25980 Sylt zu erteilen. Die beantragte Wohnnutzung entspreche den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 8 der Gemeinde Sylt – Ost, der für das Grundstück ein reines Wohngebiet festsetze. Jedenfalls in der vorliegenden Konstellation, in der eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Wohngebäudes begehrt werde, bestehe auch kein weitergehendes Erfordernis für eine Genehmigung nach der Erhaltungssatzung beziehungsweise die damit verfolgte Sicherung des Dauerwohnens mit einer Baulast, weil die Erteilung der Baugenehmigung mit der Erhaltungssatzung in Einklang stehe. Hieran weckt das Zulassungsvorbringen keine ernstlichen Richtigkeitszweifel.
2. Dies gilt zunächst, soweit der Beklagte vorträgt, die Baugenehmigung verpflichte den Bauherrn nicht zur Realisierung seines Vorhabens, sondern gebe nur den Bau frei. Dies ist selbstverständlich. Für die Verpflichtung des Bauherrn zur Realisierung des Vorhabens gibt es nur ganz begrenzte – bauplanungsrechtliche – Möglichkeiten (vgl. etwa § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB).
3. Nichts anderes gilt, soweit das Zulassungsvorbringen meint, es sei nicht zwingend, dass eine Dauerwohnung errichtet werde, denn auch das Zweitwohnen sei vom Wohnbegriff umfasst und es sei vorliegend ein „Wohngebäude mit einer Wohnung“ beantragt worden. Das mag zutreffen, führt aber nicht zur Unrichtigkeit des Urteils, denn gleichwohl besteht der Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht insoweit ausgeführt, dass maßgeblich für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit im Ausgangspunkt der Bebauungsplan Nr. 8 der Gemeinde Sylt – Ost ist, in dessen Geltungsbereich das Vorhabengrundstück belegen ist. Dessen Festsetzung eines reinen Wohngebiets steht der Genehmigungsfähigkeit nicht entgegen. Eine nähere Eingrenzung des danach planungsrechtlich zulässigen Wohnens, also etwa die Festsetzung eines Sondergebiets „Dauerwohnen und Tourismus“ oder Ähnliches, findet sich in diesem Bebauungsplan nicht. Gegenteiliges zeigt das Zulassungsvorbringen auch nicht auf.
4. Soweit der Beklagte meint, die Erhaltungssatzung verfolge das Ziel, Zweitwohnen zu verhindern und das Vorhaben setze sich hierzu in Widerspruch, mag dies ggf. zutreffen. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich allerdings nach § 30 BauGB i. V. m. den Festsetzungen des betreffenden Bebauungsplans.
5. Soweit der Beklagte die Auffassung vertritt, es widerspreche dem Sinn und Zweck der Erhaltungssatzung und deren Rechtsgrundlage in § 172 BauGB, wenn ein Bauherr, der illegal – nämlich ohne Genehmigung nach der Erhaltungssatzung – eine Dauerwohnung beseitigt habe, nicht zur Neuerrichtung einer Dauerwohnung im Rahmen der Baugenehmigungserteilung verpflichtet werden könne, mag auch dies zutreffen, führt aber ebenfalls nicht zu ernstlichen Richtigkeitszweifeln.
a) Die Erhaltungssatzung (Anlage K2 zur Klageschrift im erstinstanzlichen Verfahren) enthält zwar einen entsprechenden Genehmigungstatbestand. Nach § 2 Abs. 1 bedürfen zur Erhaltung der vorhandenen Bevölkerungsstrukturen, die sich weitgehend durch eine ortsgebundene Wohnbevölkerung auszeichnet, die mit Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt im Ort ansässig ist und deren Zusammensetzung für die Erhaltung der Wohn- und Wirtschaftsfunktion zwingend erforderlich und aufgrund der gewachsenen nachbarschaftlichen Beziehungen wünschenswert ist, und zur Wahrung von für das Erscheinungsbild des Ortsteils Morsum charakteristischen Bauten mit siedlungsgeschichtlicher Bedeutung – teils friesischer Prägung – die Errichtung von baulichen Anlagen, Abbrüche, die Änderung oder die Nutzungsänderung der im Geltungsbereich dieser Satzung befindlichen baulichen Anlagen der Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Ziffer 1 und Abs. 3 BauGB.
b) Allerdings steht dieser Tatbestand der Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens nicht entgegen. Die Erhaltungssatzung kann einen Genehmigungstatbestand für die Errichtung baulicher Anlagen als Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums nur insoweit normieren, wie die ihr zugrundeliegende Rechtsgrundlage dies ermöglicht. § 172 BauGB sieht aber, wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, einen Genehmigungstatbestand für die Errichtung baulicher Anlagen nur in den Fällen des Satzes 1 Nr. 1 dieser Norm vor, wie sich aus § 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB ergibt. Danach kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3) der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Nach Absatz 3 Satz 2 dieser Vorschrift darf die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird. Dafür ist vorliegend nichts ersichtlich und wird auch vom Beklagten nicht behauptet. Dieser beruft sich vielmehr auf die Notwendigkeit eines Genehmigungserfordernisses zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, wie dies in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB – und auch in der Erhaltungssatzung – vorgesehen ist. Allerdings enthält § 172 Abs. 1 BauGB insoweit lediglich eine Rechtsgrundlage, um den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Genehmigungspflicht zu unterwerfen. Eine mit § 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB vergleichbare Regelung für die Errichtung baulicher Anlagen gibt es nicht. Anders als der Beklagte meint, kann auch nicht mit dem Sinn und Zweck der Erhaltungssatzung ein anderes Ergebnis erreicht werden. Diese Argumentation verkennt im Ausgangspunkt, dass eine Satzung normhierarchisch nicht geeignet ist, ein formelles Gesetz auszulegen. Hinzu kommt, dass der Gesetzgeber eine differenzierte Regelung in § 172 Abs. 1 BauGB vorgenommen hat, die eine Regelungslücke nicht erkennen lässt. Er hat nämlich für den in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB geregelten Tatbestand nicht vorgesehen, dass die Errichtung baulicher Anlagen einer Genehmigung bedarf. Allerdings sieht § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB die Möglichkeit vor, die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum unter bestimmten Voraussetzungen einer Genehmigungspflicht zu unterwerfen. Dies stellt ein klassisches Instrument dar, um die Umwandlung von Dauerwohnungen in Zweitwohnungen einer Genehmigungspflicht zu unterwerfen (vgl. § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB).
6. Zu keinem anderen Ergebnis führt das Argument des Beklagten, die Sichtweise des Verwaltungsgerichts führe zu einer Ungleichbehandlung mit rechtstreuen Bauherren, welche vor dem Abbruch des Bestandsgebäudes eine Genehmigung nach der Erhaltungssatzung einholen würden. Der Unmut des Beklagten mag insoweit nachvollziehbar sein. Die Nichteinhaltung der Erhaltungssatzung kann aber nur als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 25.000,00 Euro (vgl. § 4 der Erhaltungssatzung) geahndet werden, nicht im Wege der anschließenden Nichterteilung einer Baugenehmigung, auf deren Erteilung ein gebundener Anspruch besteht.
7. Vor diesem Hintergrund fehlt es auch an einer Rechtsgrundlage für die Forderung des Beklagten gegenüber der Klägerin, das Dauerwohnen mit einer Baulast abzusichern.
Eine Erklärung ist nach § 83 Abs. 1 Satz 1 LBO baulastfähig, wenn der Grundstückseigentümer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernimmt, und sich jene Beschränkung nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt. Vorausgesetzt wird, dass die übernommene Verpflichtung baurechtlich bedeutsam ist, nicht gegen den Grundsatz der Subsidiarität der Baulast verstößt und sie bestimmt genug oder zumindest hinreichend bestimmbar ist. Obgleich die Baulast ein Institut des in die Kompetenz des Landesgesetzgebers fallenden bauaufsichtlichen Verfahrens ist, der deshalb auch die formellen und materiellen Voraussetzungen ihres Entstehens und Erlöschens bestimmt, darf sich die übernommene Belastung auch auf die Nutzung des Grundstücks in bodenrechtlicher (bebauungsrechtlicher) Hinsicht beziehen (Beschluss des Senats vom 23. Februar 2017 – 1 LA 11/16 –, juris Rn. 12 m. w. N.). Die Baulast kann planungsrechtliche Vorgaben absichern, ist aber kein Mittel, planungsrechtliche Vorschriften oder Festsetzungen zu verdrängen, aufzuheben oder zu verändern (zu § 85 BauO NRW: Boeddinghaus/​Hahn/​Schulte u. a., Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, Stand: November 2024, § 85 Rn. 8, juris). Die Bauaufsichtsbehörde darf nämlich die sich aus ihrer Aufsichtsfunktion ergebende administrative Entscheidungskompetenz nicht überschreiten. Diese beschränkt sich darauf, Bauvorhaben jeweils auf ihre Vereinbarkeit mit geltendem Recht zu prüfen und innerhalb dieses Rahmens mittels Baulast potenzielle tatsächliche oder rechtliche Hindernisse auszuräumen. Dabei kann sich bei ungewissen Verhältnissen ein Grundstückseigentümer zwar enger binden, als er einseitig – etwa im Wege einer rechtmäßigen Auflage – gebunden werden könnte. Die Bauaufsicht erlaubt jedoch keine Übergriffe in den Aufgabenbereich des Gesetz-, Verordnungs- oder Satzungsgebers auf Bundes- oder Landesebene. Dessen Vorgaben dürfen durch eine Baulastverpflichtung zwar konkretisiert und gegebenenfalls auch „überschießend“ gesichert, in ihrem inhaltlichen Kern aber nicht ersetzt, ergänzt oder verändert werden (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 2. September 2009 – 3 S 1773/07 –, juris Rn. 46). Vorliegend ist das planungsrechtlich zulässige Wohnen nicht weitergehend konkretisiert bzw. begrenzt worden; dies kann nicht mittels Baulast geschehen.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem seitens des Beklagten in Bezug genommen Urteils des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts vom 8. März 2019 (Az. 8 A 49/17). Zum einen hatte das Verwaltungsgericht darin ebenfalls bereits zutreffend festgestellt, dass die Voraussetzungen für die Erteilung der Baugenehmigung auch ohne die „Absicherung“ einer Dauerwohnnutzung durch die – dort streitgegenständliche – Auflage erfüllt waren. § 172 BauGB und die Erhaltungssatzung der Gemeinde Sylt seien insoweit keine der Erteilung der Baugenehmigung entgegenstehenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften oder gar ausdrückliches fachrechtliches Tatbestandsmerkmal. Die Erhaltungssatzung sehe einen Genehmigungsvorbehalt zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung bei der Errichtung baulicher Anlagen – und allein diese sei Gegenstand der Baugenehmigung – nicht vor (S. 7 des Urteils). Zum anderen war das Urteil in Bezug auf die dort begehrte Löschung einer Baulast im Wege des Folgenbeseitigungsanspruchs auch nicht vergleichbar mit der hier in Rede stehenden Konstellation eines geltend gemachten Anspruchs auf Erteilung einer Baugenehmigung. Der Senat hat insoweit die Berufung gegen das Urteil vom 8. März 2019 aufgrund ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des Urteils zugelassen (Az. 1 LB 2/23).
8. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1 und 3, § 52 Abs. 1 GKG. Das Urteil des Verwaltungsgerichts ist rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5, § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 30 BauGB
§ 172 BauGB
§ 85 BauO NRW
§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO
§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO
§ 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 172 Abs. 1 BauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB
§ 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 83 Abs. 1 Satz 1 LBO
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 66 Abs. 3 Satz 3 GKG

Zitierte Entscheidungen: 8 A 157/21
1 LA 71/19
1 LA 47/22
1 LA 66/23
1 LA 11/16
3 S 1773/07
8 A 49/17
1 LB 2/23