Oberlandesgericht Celle (Niedersachsen, )
Beschluss vom 2000-05-30, Aktenzeichen 4 W 53/00

Tenor:
Die weitere sofortige Beschwerde der Antragsgegner wird als unzulässig verworfen.
Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin wird der angefochtene Beschluss des Landgericht teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Amtsgerichts Cuxhaven vom 29. Dezember 1998 wie folgt abgeändert:
Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 22. November 1997 zu den Tagesordnungspunkten 4, 6 und 9 C werden für ungültig erklärt.
Die Gerichtskosten werden gegeneinander aufgehoben, außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Beschwerdewert beträgt 20.000 DM.

Tatbestand:
Die nicht näher begründete weitere sofortige Beschwerde der Antragsgegner ist bereits gemäß § 45 Abs. 1 WEG, § 27 FGG unzulässig, da sie nicht wirksam eingelegt worden ist.
Der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsgegner wurde von der Verwalterin beauftragt. Diese wurde vom Verwaltungsbeirat bevollmächtigt, für die Antragsgegner gerichtlich tätig zu werden. Nachdem das Landgericht aber durch Beschluss vom 29. Dezember 1999 den Beschluss über die Bestellung des Verwaltungsbeirates (TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 22. November 1997) für ungültig erklärt hat und der Beschluss des Landgerichts insoweit nicht angefochten wurde, ist nicht ersichtlich, dass der Verfahrensbevollmächtigte von den Antragsgegnern wirksam bevollmächtigt ist, weitere sofortige Beschwerde einzulegen.
Der Senat hat durch Verfügung vom 11. Mai 2000 auf diesen Umstand hingewiesen, weiterer Vortrag ist seitens der Antragsgegner nicht gehalten worden.

Entscheidungsgründe:
Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, § 27 FGG zulässige weitere Beschwerde der Antragstellerin ist auch begründet.
Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 22. November 1997 zu TOP 9 C war für ungültig zu erklären, da der Beschluss über den Umbau der WEG Nr. 15 zu einer Eingangshalle nur einstimmig hätte gefasst werden dürfen.
Die Wohnung ATP 15 ist in der Teilungserklärung als Wohnungseigentum ausgewiesen. Nunmehr soll die Nutzung als Wohnungseigentum aufgegeben werden und die Wohnung als Empfangshalle genutzt werden. Damit soll an ihr Teileigentum begründet werden. Teileigentum besteht dann, wenn Räume eines Gebäudes nicht Wohnzwecken dienen, sondern in anderer Weise genutzt werden, beispielsweise für gewerbliche Zwecke. Die Wohnungseigentümer beabsichtigen mit dem Umbau der Wohnung Nr. 15 in eine Eingangshalle eine Nutzungsänderung, nämlich die Nutzung von Wohneigentum als Teileigentum. Bei der Festlegung als Wohnungs- oder Teileigentum handelt es sich aber nicht um eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer über ihr Verhältnis zueinander (§ 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG), sondern um einen notwendigen Teil des dinglichen Aktes zur Begründung von Wohnungseigentum. Er ist daher einer Änderung durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander i. S. v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG entzogen mit der Folge, dass zur Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum und umgekehrt eine Änderung des dinglichen Begründungsaktes notwendig ist, die der Eintragung im Grundbuch bedarf. Diese Umwandlung bedarf daher immer der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer (OLG Braunschweig, Beschluss vom 30. Juni 1976 -- 2 Wx 44/75 --; bei ObLG NJW-RR 1997, 586; Palandt-Bassenge, BGB, 58. Aufl., § 1 WEG Rdnr. 4).
Da der Beschluss über die Umwandlung der Wohnung Nr. 15 in eine Eingangshalle nicht einstimmig gefasst worden ist, ist er unwirksam und damit für ungültig zu erklären.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Angesichts der in mehreren Instanzen unterschiedlich vertretenen Rechtsansichten der Gerichte hat der Senat keine Veranlassung gesehen, von der Grundregel des § 47 WEG abzusehen.
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 29 WEG
§ 27 FGG
§ 1 WEG
§ 47 WEG
§ 45 Abs. 1 WEG
§ 15 Abs. 1 WEG
§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG
§ 3 Abs. 1 Nr. 4 der Miteigentumsordnung

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 1997, 586
2 Wx 44/75