Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-05-29, Aktenzeichen 6 O 229/11 U.
ECLI: ECLI:DE:LGD:2012:0529.6O229.11U.00

Tenor:
I.
Die Klage wird abgewiesen.
II.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
III.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des zwangsweise durchsetzenden Betrages, die auch durch die unbedingte, unbefristete und selbstschuldnerische Bürgschaft einer im Gebiet der Europäischen Union als Zoll- und Steuerbürgin zugelassenen Bank oder Sparkasse erbracht werden darf.

Tatbestand:
Die Parteien sind benachbarte Wohnungseigentümergemein-schaften, die ihre Wärmeversorgung über eine gemeinsame Ringleitung beziehen. Hierbei befindet sich die Heizungsanlage auf dem Grundstück der Beklagten zu 2.
In den Notarverträgen, welche die zu den Parteien - zum Teil vormals - gehörenden Eigentümer unterzeichneten, ist unter Ziffer 7 geregelt, dass unter anderem die Heizkosten nach Maßgabe der in den einzelnen Gebäuden vorhandenen Nutzfläche umgelegt werden. Ziffer 8 enthält eine wechselseitige Verpflichtung, den Bezug oder die Herstellung anderer Heizwärme ohne die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zu unterlassen.
Die Klägerin beabsichtigt, umfangreiche Wärmeisolierungsarbeiten an ihrem Gemeinschaftseigentum durchzuführen. Ihren Antrag, die Heizkosten fortan nicht mehr flächenbezogen umzulegen, sondern verbrauchsabhängig abzurechnen, lehnte die Beklagte zu 5. in zwei Gemeinschaftssitzungen vom 18. Februar 2009 und vom 21. September 2009 ab. Am 10. Oktober 2010 verlangte die Klägerin von den Beklagten die Aufhebung der zur Wärmeversorgung bestehenden Gemeinschaft. Hierzu fanden sich die Beklagten nicht bereit.
Die Klägerin behauptet, die Ringleitung verlaufe in den Freiflächen nahezu ohne Dämmung. Hierdurch und wegen der unzureichenden Gebäudeisolierung entstehe ein Wärmeverlust, den sie nicht mehr hinzunehmen habe. Im Jahr 2010 hätten die Parteien für die Wärmeversorgung 1.173.615 kw/h an Erdgas verbraucht, was für sich gesehen ebenso wie der nachstehend genannte Umlageanteil unstreitig ist. Bei einem Flächenanteil von 24,92 Prozent seien ihr hiervon 292.464,858 kw/h zugewiesen worden, für die sie mit € 16.993,32 belastet worden sei. Bei einer eigenen zeitgemäßen Heizungsanlage und Isolierung würde ihr jährlicher Wärmebedarf 112 kw/h je m², folglich lediglich 191.968 kw/h betragen. Dies entspreche einer Ersparnis vom 52,35 Prozent beziehungsweise € 5.839,20.
Die Kosten für die Installation der neuen Heizungsanlage und für eine verbrauchsabhängige Abrechnung seien in 6 Jahren amortisiert. Ohnehin sei die Gemeinschaftheizungsanlage bereits - unstreitig - 17 Jahre alt und daher auf absehbare Zeit zu erneuern.
Der Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, der Aufhebung der Gemeinschaft an der Heizungsanlage zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie wenden ein, nicht sie, sondern die von der Klägerin und ihnen vertretenen Wohnungseigentümer seien aktiv- bzw. passivlegitimiert.
Weiter behaupten sie, auf den Grundstücken XXXXXXXXXXXXX sei es im Jahr 1996 nach einem Rohrbruch zu einer Sanierung der Rohrleitung gekommen, bei der auch Isolierungsarbeiten vorgenommen worden seien. Gleiches gelte für die Grundstücke A und B anlässlich einer im Jahr 1998 durchgeführten Erneuerung der jeweiligen Zufahrtpflasterung. Dort komme es daher zu allenfalls geringen Wärmeverlusten.
Schließlich machen die Beklagten geltend, die Klägerin habe bei der von ihnen bestrittenen Vergleichsberechnung den Wärmegroßabnehmerrabatt außer Betracht gelassen, den die Gemeinschaft erhalte.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze und der zur Gerichtsakte gereichten Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet, so dass sie abzuweisen ist.
Es kann dahin gestellt bleiben, ob die Parteien, oder aber die von ihnen vertretenen Wohnungseigentümer für den vorliegenden Rechtsstreit aktiv- und passivlegitimiert sind.
In jedem Fall kann die Klägerin von den Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt die Auflösung der an der Heizungsanlage bestehenden Gemeinschaft verlangen.
Ein entsprechendes Recht folgt nicht aus § 749 Abs. 1 BGB. Dieser besagt, dass jeder Teilhaber zu jeder Zeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen kann. Eine solche Berechtigung haben die von den Parteien vertretenen Wohnungseigentümer hier aber wirksam abbedungen, in dem sie sich in den zum Eigentumserwerb unterzeichneten Notarverträgen wechselseitig dazu verpflichtet haben, den Bezug oder die Herstellung anderer Heizwärme ohne Zustimmung der anderen zu unterlassen. Aus dieser Verpflichtung folgt, dass sie die vorhandene Gemeinschaftsheizung zu nutzen haben, so dass sie daran gehindert sind, eine ordentliche Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Hieran sind auch die Parteien gebunden.
Die Beklagten sind auch nicht aus § 749 Abs.2 BGB dazu verpflichtet, der von der Klägerin geforderten Aufhebung zuzustimmen. Hiernach kann in Fällen, in denen das Recht, die Aufhebung zu verlangen, durch Vereinbarung für immer oder auf Zeit ausgeschlossen ist, gleichwohl die Aufhebung verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Weil es sich bei einer solchen Aufhebung der Gemeinschaft um eine ultima ratio handelt, gilt für das Vorliegen eines wichtigen Grundes ein strenger Maßstab (BGH, Urteil vom 14. November 1994, II ZR 209/93, DB 1995, 317). Erforderlich ist, dass eine ordnungsgemäße gemeinschaftliche Nutzung und Verwaltung unter Abwägung aller den Einzelfall prägenden Umstände unmöglich ist und dass der Beteiligte, der die Aufhebung verlangt, den wichtigen Grund nicht allein oder überwiegend herbeigeführt hat (BGH, Urteil vom 05. Dezember 1994, II ZR 268/93, ZIP 1995, 113).
Ausgehend von diesen Voraussetzungen steht der Klägerin kein wichtiger Grund zu, kraft dem sie von den Beklagten die Auflösung der Gemeinschaft verlangen kann. Allein aus der Tatsache, dass sich mit einer Heizungsanlage und Gebäudedämmung nach dem heutigen Stand der Technik Energieersparnisse erzielen lassen, folgt ein solcher wichtiger Grund nicht, ist den Beteiligten doch bei Abschluss der wechselseitigen Verpflichtung, ohne entsprechende Übereinkunft keine anderweitige Heizwärme zu beziehen und zu generieren, bekannt gewesen, wie die Wärmeversorgung konzipiert ist und welcher Wärmebedarf benötigt würde. Im Lichte dessen ist die Klägerin auch durch eine erhebliche Erhöhung der Energiekosten nicht in der Nutzung und Verwaltung der Gemeinschaftsheizung aufgehoben, zumal nicht nur sie, sondern auch die Beklagten in gleicher Weise von der Kostensteigerung betroffen sind. Wenn sie die Energieeffizienz der Wärmeversorgung verbessern will, kann sie nicht als ultima ratio die Aufhebung der bestehenden Gemeinschaft verlangen, sondern hat schon aus Gründen der Verhältnismäßigkeit zunächst zu versuchen, die anderen Wohnungseigentümergemeinschaften von einer Modernisierung der Gemeinschaftsheizung zu überzeugen. Dabei ist die Klägerin nicht auf die Zustimmung aller Beklagten angewiesen. Gemäß § 745 Abs. 1 BGB kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstandes entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung in der Regel durch einfache Stimmenmehrheit beschlossen werden. Einen solchen Versuch hat die Klägerin nach eigenen Angaben noch nicht unternommen. Davon ist sie nicht dadurch entbunden, dass sich die Beklagten in der Vergangenheit nicht näher bezeichneten, weniger kostenintensiveren Renovierungsmaßnahmen verschlossen haben sollen. Weil für die Beklagten bei objektiver Betrachtung ein Anreiz daran besteht, an den von der Klägerin vorgetragenen Energiekostenersparnissen teilzuhaben, lässt es sich nicht ohne weiteres voraussehen, dass sie eine Modernisierung der Gemeinschaftsheizung verweigern werden, zumal die Klägerin selbst angegeben hat, dass die vorhandene Heizung wegen ihres Alters in den nächsten Jahren ohnehin zu erneuern sein wird.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 709, 108 ZPO.
Der Streitwert wird auf € 10.000,00 festgesetzt.
XXXX

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 709, 108 ZPO
§ 749 Abs. 1 BGB
§ 749 Abs.2 BGB
§ 745 Abs. 1 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: DB 1995, 317
ZIP 1995, 113
II ZR 209/93
II ZR 268/93