Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Beschluss vom 2013-05-23, Aktenzeichen 20 W 352/12
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2013:0523.20W352.12.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Die Beschwerde wird kostenpflichtig zurückgewiesen.
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
Beschwerdewert: 3.000,-- EURO

Tatbestand:
Die Antragsteller haben das eingangs bezeichnete, mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück mit notariellem Kaufvertrag des verfahrensbevollmächtigten Notars vom 22. Februar 2012 (UR-Nr. .../2012) von den Voreigentümern … und … V erworben und wurden am 11. Juli 2012 als Miteigentümer zu je ½ im Grundbuch eingetragen.
Unter dem 27. Juli 2012 beantragte der Notar für die Antragsteller unter Bezugnahme auf § 5 Ziffer 4 des Kaufvertrages, den Schuldnerwechsel bei der Vormerkung Abt. II Nr. 4 im Grundbuch zu vermerken. Die Voreigentümer V hatten bei Erwerb des Grundstückes von der Gemeinde mit Kaufvertrag des verfahrensbevollmächtigten Notars vom 22. Dezember 2005 - UR-Nr. .../2005 – in §§ 10 bis 12 des Vertrages aufgrund eines sog. „Einheimischenmodells“ der Gemeinde X ein befristetes Ankaufsrecht für den Fall der Verletzung der übernommenen Verpflichtungen zur rechtzeitigen Bebauung bzw. zeitlich befristeten Eigennutzung oder bei Einleitung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in das Vertragsobjekt eingeräumt und zur Sicherung des bedingten Anspruchs der Gemeinde auf Eigentumsverschaffung aus dem befristeten Ankaufsrecht eine Vormerkung bewilligt, welche in Abt. II Nr. 4 des Grundbuches seit dem 19. April 2006 eingetragen ist. Die Antragsteller als Käufer übernahmen in § 5 des Kaufvertrages vom 22. Februar 2012 aufschiebend bedingt durch die Umschreibung des Eigentums unter Bezugnahme auf §§ 10 bis 12 des früheren Kaufvertrages sämtliche noch nicht erfüllten Verpflichtungen der Verkäufer V gegenüber der Gemeinde, wobei darauf hingewiesen wurde, dass die Schuldübernahme zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der Gemeinde bedurfte. Des Weiteren wurde in § 5 Ziffer 4 von beiden Vertragsteilen bewilligt und beantragt, den Schuldnerwechsel bei der Vormerkung Abt. II Nr. 4 Zug um Zug mit der Umschreibung des Eigentums zu vermerken.
Der Rechtspfleger des Grundbuchamtes wies mit Beschluss vom 27. September 2012 „den Antrag des Notars N vom 27.07.2012 auf Eintragung des Schuldnerwechsels bei der Vormerkung Abt. II Nr. 4“ kostenpflichtig zurück und führte zur Begründung unter Verweis auf eine Fundstelle in der Literatur (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn. 1493) aus, der Schuldnerwechsel bei einer Vormerkung sei nicht eintragungsfähig. Des Weiteren fehle zur wirksamen Schuldübernahme die Zustimmung der Vormerkungsberechtigten.
Gegen den Zurückweisungsbeschluss legte der Notar namens der Antragsteller Beschwerde ein, mit welcher er zunächst monierte, den Antrag nicht in eigenem Namen gestellt zu haben. Des Weiteren führte er aus, die Genehmigung der Gemeinde X, die nunmehr in beglaubigter Abschrift beigefügt wurde, sei bisher offenbar versehentlich nicht zu den Grundakten gelangt. Der Rechtsauffassung des Grundbuchamtes, wonach der Schuldnerwechsel bei der Vormerkung nicht eintragungsfähig sei, könne nicht gefolgt werden. Nur durch die Eintragung des Schuldnerwechsels sei gewährleistet, dass das Grundbuch auch nach dem Eigentumswechsel die materielle Rechtslage zweifelsfrei verlautbare. Ohne einen entsprechenden Klarstellungsvermerk könne dem Grundbuch nicht entnommen werden, ob der ursprüngliche Eigentümer noch Vormerkungsschuldner sei bzw. der im Grundbuch verlautbarte Eigentumswechsel gegenüber dem Vormerkungsberechtigten überhaupt wirksam geworden sei. Wegen der weiteren Begründung der Beschwerde wird auf die Schriftsätze des Verfahrensbevollmächtigten vom 12. Oktober 2012 und 15. November 2012 Bezug genommen.
Der Rechtspfleger des Grundbuchamtes hat der Beschwerde nicht abgeholfen und zur Begründung ausgeführt, dass fälschlicherweise der Notar anstelle der Beteiligten als Antragsteller im Zurückweisungsbeschluss aufgeführt werde, habe auf dessen Wirksamkeit keinen Einfluss. Bei Eintritt eines Erwerbes in die durch Vormerkung gesicherte schuldrechtliche Rückübereignungsverpflichtung bleibe die Vormerkung als akzessorisches Sicherungsmittel zwar bestehen, es wechsele nur der Schuldner, der wiederum zugleich neuer Eigentümer des Grundstückes sei, weshalb für die Eintragung des Schuldnerwechsels kein Anlass bestehe. Soweit der Notar eine Klarstellung im Grundbuch für notwendig erachte, sei dem zwar zuzustimmen. Dies könne aber durch die Eintragung eines Wirksamkeitsvermerks erfolgen, der jedoch nicht beantragt worden sei und mit der Frage der Eintragungsfähigkeit des Schuldnerwechsels nichts zu tun habe.

Entscheidungsgründe:
Die Beschwerde der Antragsteller gegen den Zurückweisungsbeschluss, über die nach der hier erfolgten Nichtabhilfe gemäß §§ 72, 75 GBO das Oberlandesgericht zu entscheiden hat, ist zulässig (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO).
Die Beschwerde führt jedoch in der Sache nicht zum Erfolg.
Der Senat ist mit der bisher überwiegenden Auffassung in der Literatur und früheren Rechtsprechung der Auffassung, dass ein Schuldnerwechsel bei der Vormerkung nicht im Grundbuch eingetragen werden kann (vgl. KG JR 1927 Nr. 1394; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1493; Erman/Lorenz, BGB, 13. Aufl., § 883 Rn. 21; Bauer/von Oefele/Kohler, GBO, 3. Aufl., § AT III Rn. 93; DNotIReport 1995, 173/176; Hoffmann MittBayNot 1997, 10/12; Schippers MittRhNotK 1998, 69/81 Fn. 81).
Wie sich aus § 885 Abs. 1 Satz 1 BGB ergibt, kommt die Eintragung einer Vormerkung nur dann in Betracht, wenn Schuldner des gesicherten Anspruches im Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung der Eigentümer bzw. der Inhaber des betroffenen Grundstücksrechtes ist, sog. Identitätsgebot. Deshalb hat grundsätzlich ein Wechsel in der Person des Schuldners des gesicherten Anspruchs wegen der Akzessorietät der Vormerkung deren Erlöschen zur Folge, weil dann der neue Schuldner nicht Inhaber des betroffenen Grundstücksrechtes ist.
Eine Ausnahme hiervon wird jedoch nach herrschender Meinung dann ange-nommen, wenn eine befreiende Schuldübernahme im Zusammenhang mit der Übereignung des vormerkungsbelasteten Grundstückes mit vorheriger Zustimmung des Gläubigers vereinbart wird und infolge einer entsprechenden Vertragsgestaltung durch aufschiebende Bedingung oder Befristung sichergestellt wird, dass die Schuldübernahme zeitgleich mit dem Eigentumsübergang erfolgt. Denn in diesem Fall einer sog. synchronisierten befreienden Schuldübernahme ist durchgängig sowohl vor als auch nach der privativen Schuldübernahme das Identitätsgebot gewahrt, weil jeweils das Eigentum an dem vormerkungsbelasteten Grundstück und die Schuldnerstellung in Bezug auf die gesicherte Forderung identisch sind, deshalb kein Anlass für ein Erlöschen der Vormerkung besteht und die Zustimmung des Gläubigers eine entsprechende Anwendung des § 418 Abs. 1 Satz 3 BGB rechtfertigt (vgl. Staudinger/Gursky, BGB, Neubearb. 2008, § 883 Rn. 68 am Ende; Krause/NK-BGB, 3. Aufl., § 883 Rn. 52; MüKomm/Kohler, BGB, 5. Aufl., § 883 Rn. 28; Palandt/Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 886 Rn. 5; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1493; Hoffmann MittBayNot 1997, 10/12; Amann NotBZ 2005, 1/9; Hoche NJW 1960, 464; a.A. Granderath NJW 1960, 462).
Im vorliegenden Fall haben die Antragsteller gegenüber der Gemeinde die ursprünglich in der Person der Eheleute V begründeten Verpflichtungen, soweit diese noch nicht erfüllt sind, unter entsprechender Befreiung der bisherigen Schuldner übernommen. Des Weiteren hatte die Gemeinde als Gläubigerin des durch die Vormerkung gesicherten Eigentumsübertragungsanspruches aufgrund des Ankaufsrechtes bereits vor der Eigentumsumschreibung mit öffentlicher Urkunde vom 16. März 2012 zugestimmt, welche von dem Notar allerdings erst mit Einlegung der Beschwerde eingereicht wurde. Es ist kann deshalb angenommen werden, dass vorliegend ein derartiger Ausnahmefall gegeben ist, bei welchem der Schuldnerwechsel nicht zum Erlöschen der im Grundbuch eingetragenen Vormerkung führt, weil Eigentümer des vormerkungsbelasteten Grundstücks und Schuldner der gesicherten Forderung vor und nach der Eigentumsumschreibung identisch bleiben und somit ein Verstoß gegen das Identitätsgebot nicht vorliegt.
So nimmt denn auch der Rechtspfleger des Grundbuchamtes, wie sich aus der Begründung des Nichtabhilfebeschlusses ergibt, vorliegend an, dass die Vormerkung als akzessorisches Sicherungsmittel bestehen bleibt.
Hiervon ist jedoch die Frage zu unterscheiden, ob ein solcher Schuldnerwechsel ohne inhaltliche Änderung des gesicherten Anspruches im Grundbuch eingetragen werden kann.
Eine solche Eintragungsfähigkeit wird in Abweichung von der eingangs zitierten herrschenden Meinung in jüngerer Zeit in Rechtsprechung und Literatur teilweise vertreten. So hat das OLG Düsseldorf (FGPrax 2011, 219 ), allerdings ohne diesbezügliche Begründung, die Auffassung vertreten, im Falle einer zeitgleich mit dem Eigentumsübergang erfolgten privativen Schuldübernahme eines durch eine Vormerkung gesicherten Anspruches könne der Wechsel des Schuldners im Grundbuch eingetragen werden kann. Diese Entscheidung hat in der Literatur teilweise Zustimmung gefunden (vgl. Reymann DNotZ 2012, 65/68; Krauß Notar 2013, 317/323), wobei zur Begründung insbesondere darauf hingewiesen wird, dass hierdurch die Wirksamkeit des Eigentumserwerbes im Verhältnis zum Vormerkungsberechtigten im Grundbuch ersichtlich gemacht werden kann.
Gegen die Eintragung des Schuldnerwechsels spricht jedoch aus der Sicht des Senates, dass zwar bei der Eintragung der Vormerkung die Identität zwischen dem Schuldner und dem eingetragenen Rechtsinhaber gewahrt sein muss, der Schuldner jedoch nicht im Grundbuch eingetragen wird und auch im Übrigen Änderungen in Bezug auf die Vormerkung etwa durch den Tod des Schuldners nicht vermerkt werden (so bereits KG JR 1927, Nr. 1394). Soweit es um die Kennzeichnung der Wirksamkeit einer einzelnen nachfolgenden Verfügung geht, lässt sich dies durch die Eintragung eines Wirksamkeitsvermerkes erreichen.
Des Weiteren handelt es sich bei der Vormerkung nicht um ein dingliches Recht, sondern ein Sicherungsmittel eigener Art, das im Grundbuch auf Grund einseitiger Bewilligung eingetragen wird, wobei der zu sichernde Anspruch selbst dem Grundbuchamt schon bei der Eintragung nicht im Einzelnen nachgewiesen werden muss und dessen weiteres rechtliches Schicksal dem Grundbuch nicht stets zuverlässig entnommen werden kann, wie sich auch aus der Rechtsprechung des BGH zur Wiederverwendung einer unwirksamen oder erloschenen Vormerkung ohne Neueintragung ergibt (vgl. BGH NJW 2000, 805 und 2012, 2032). Außerdem würden dem Grundbuchamt bei der Bejahung der Eintragungsfähigkeit des Schuldnerwechsels damit weitere inhaltliche Überprüfungen bezüglich des rechtlichen Schicksals des durch die Vormerkung gesicherten Anspruches überbürdet werden. Letztlich ist für die vom Gesetz intendierte Schutzwirkung der Vormerkung nach § 883 Abs. 2 BGB allein der Inhalt des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs maßgeblich (so auch Hoffmann, a.a.O., S. 12).
Der Senat geht deshalb mit der bisher herrschenden Auffassung davon aus, dass der Schuldnerwechsel bei der Vormerkung nicht eintragungsfähig ist.
Die Beschwerde war deshalb zurückzuweisen.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 131 KostO; die Festsetzung des Beschwerdewertes beruht auf §§ 131 Abs. 4, 30 KostO.
Antragsgemäß war die Rechtsbeschwerde gemäß § 78 GBO zuzulassen, da im Hinblick auf den Meinungsstreit zu dieser rechtsgrundsätzlichen Frage und die zitierte abweichende Auffassung des OLG Düsseldorf eine Klärung durch den Bundesgerichtshof gerade für die Praxis der Notare und Grundbuchämter wünschenswert erscheint.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 72, 75 GBO
§ 131 KostO
§ 78 GBO
§ 71 Abs. 1, 73 GBO
§ 885 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 418 Abs. 1 Satz 3 BGB
§ 883 Abs. 2 BGB
§ 131 Abs. 4, 30 KostO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1960, 464
NJW 1960, 462
NJW 2000, 805
V ZB 88/13