Amtsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-09-27, Aktenzeichen 33 C 1353/16 (98)
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2017:0927.33C1353.16.98.00

Tenor:
Verfahrensgang
Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung XXX, 6XXXX Frankfurt a. M., Wohnungs-Nr. XXX, gelegen im XXX, bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad, 1 Flur, 1 Balkon, 1 Abstellraum, 1 Kellerraum N. 3 sowie ein Dachbodenanteil Nr. 3, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagte wird verurteilt, die vorgerichtlichen Kosten der Klägerin in Höhe von 297,62 Euro nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über Basiszinssatz ab dem 09.06.2016 zu zahlen.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 Euro abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.03.2018 gewährt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über ein Räumungsbegehren der Klägerin nach Ausspruch einer verhaltensbedingten Kündigung.
Die Klägerin ist gemäß Dauernutzungsvertrag vom 21.09.2009 (Bl. 7 ff. d. A.) Vermieterin, die Beklagte Mieterin der näher in dem Tenor bezeichneten Wohnung. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt aktuell 418,50 Euro zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung von 140,00 Euro, insgesamt 558,50 Euro.
Das Mietverhältnis verlief zunächst unauffällig. Seit dem Herbst 2014 klagten mehrere Mieter der Liegenschaft XXX2 über das Verhalten der Beklagten, die insbesondere wiederholt die Nachtruhe der Nachbarschaft durch Lärmbelästigung stören soll. Mit Schreiben vom 02.12.2014 (Bl. 42 d. A.) und 29.06.2015 (Bl. 43 d. A.) mahnte die Klägerin die Beklagte ab.
Mit dem Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 20.04.2016 (Bl. 39 ff. d. A.) kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgerecht und mahnte die Beklagte hilfsweise ab.
Die Beklagte steht seit Dezember 2016 unter Betreuung. Die Betreuung umfasst Gesundheitssorge, Wohnungsangelegenheiten und Vertretung gegenüber Behörden und Versicherungen. Sie leidet an einer chronischen paranoid-halluzinatorischen Schizophrenie (vgl. Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom XX.XX.XXXX, Az. XXXXX, Bl. X f. d. A.).
Die Klägerin behauptet, die Beklagte störe seit Jahren den Hausfrieden in der Liegenschaft XXX durch Lärmbelästigung. Sie randaliere im Treppenhaus, wobei sie Hausrat, Müll und Lebensmittel in das Treppenhaus werfe. Es käme deshalb schon mehrfach zu Einsätzen der Polizei. Insbesondere in der Zeit zwischen Januar und April 2016 habe sie immer wieder stundenlang laut geweint, geschrien, rumgepoltert und die Nachbarn beschimpft. Im Januar 2016 habe sie das Treppenhaus vorsätzlich mit Farbe verunreinigt. Auf die von den Nachbarn geführten Lärmprotokolle Bl. 35 ff. d. A. wird verwiesen. Im Mai, Juli, August, September, Oktober, Dezember 2016, Januar, Februar, März, April, Mai, Juni 2017 habe die Beklagte immer wieder die Nachtruhe durch lautes Schreien, Heulen und Herumpoltern gestört. Auf die von den Nachbarn geführten Lärmprotokolle Bl. 77, 92 ff., 133, 144, 146, 174 f., 279 d. A. wird verwiesen. Das Verhalten der Beklagten verängstige andere Mitglieder der Hausgemeinschaft.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung XXX, 6XXXXFrankfurt a. M., Wohnungs-Nr. XXX, gelegen im XXX, bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad, 1 Flur, 1 Balkon, 1 Abstellraum, 1 Kellerraum N. 3 sowie ein Dachbodenanteil Nr. 3, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben;
die Beklagte zu verurteilen, die vorgerichtlichen Kosten der Klägerin in Höhe von 297,62 Euro nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über Basiszinssatz ab dem 09.06.2016 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen;
hilfsweise der Beklagten eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren.
Die Beklagte behauptet, es gehe von ihr keine Lärmbelästigung aus, die das hinzunehmende Maß überschreite und durch die der Hausfrieden nachhaltig gestört worden wäre. Aufgrund der Krankheit sei die Beklagte besonders schützenswert. Sie habe die Wohnung liebevoll eingerichtet. Bei Erlass eines Räumungstitels bestehe die ernsthafte Gefahr, dass die Beklagte sich keinen anderen Wohnraum beschaffen könne. Die ernsthafte Gefahr eines Suizids könne nicht ausgeschlossen werden. Die Beklagte habe keine Abmahnungen erhalten.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen A., B., C., D., E. und F. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 14.08.2017 (Bl. 280 ff. d. A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Räumung der von der Beklagten innegehaltenen Wohnung aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB. Das Mietverhältnis ist aufgrund der außerordentlichen Kündigung vom 20.04.2016 wirksam beendet.
Die Kündigung ist formell wirksam, da sie ausreichend begründet ist im Sinne des § 569 Abs. 4 BGB. Das Verhalten der Beklagten als Kündigungsgrund wurde ausreichend dargelegt und individualisiert.
Die Kündigung war auch materiell wirksam, denn die Voraussetzungen eines Kündigungsgrundes nach § 569 Abs. 2 i. V. m. § 543 Abs. 1 BGB waren erfüllt. Hierbei war die außerordentliche fristlose Kündigung vom 20.04.2016 gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 BGB aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auch dann gerechtfertigt, wenn die Beklagte die Abmahnungen vom 02.12.2014 und 29.06.2015 nicht erhalten hätte. Die Beklagte hat den Hausfrieden so erheblich gestört, dass der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden konnte.
Angesichts des von dem Betreuungsgericht eingeholten fachärztlichen psychiatrischen Gutachten des Dr. XXX vom 27.11.2016 (Bl. 191 ff d. A.) geht das Gericht zugunsten der Beklagten davon aus, dass sie psychisch erkrankt ist und unter einer chronischen paranoid-halluzinatorischen Schizophrenie leidet. Unter Berücksichtigung dieses Sachverständigengutachtens ist davon auszugehen, dass die Steuerungsfähigkeit der Beklagten zum Zeitpunkt der streitgegenständlichen Handlungen eingeschränkt bis ausgeschlossen war und die von der Beklagten vorgenommenen Handlungen krankheitsbedingt und daher nicht schuldhaft waren. Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Wohnungsmietvertrages aus wichtigem Grund kommt auch gegenüber schuldlos handelnden Mietern in Betracht, wobei die Belange des Mieters sowie des Vermieter unter Beachtung der Wertentscheidung des Grundgesetzes gegeneinander abzuwägen sind (vgl. BGH Urteil vom 08.12.2004, VIII ZR 218/03, WUM 2005, 125 - 126 m. w. N.). Auf Seiten des psychisch erkrankten Mieters ist zu berücksichtigen, dass eine Benachteiligung aufgrund von Krankheit und Behinderung grundgesetzlich ausgeschlossen ist und dass der grundgesetzlich garantierte Schutz der eigenen Wohnung auch gegenüber psychisch kranken Menschen einen besonderen Stellenwert genießt. Maßgeblich ist die Abwägung der widerstreitenden Interessen im Einzelfall.
Vorliegend ist die Zumutbarkeitsgrenze überschritten. Dies ergibt sich aus einer Gesamtschau des Verhaltens der Beklagten. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht es zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Beklagte den Hausfrieden der Hausgemeinschaft durch lautes Weinen, Schreien, Herumpoltern zu allen Tageszeiten, insbesondere nachts, seit Jahren nachhaltig stört. Das Verhalten der Beklagten wirkt sich bedrohlich auf andere Mitglieder der Hausgemeinschaft aus und verängstigt diese. Es steht ferner zur Überzeugung des Gerichts fest, dass sich die Verhaltensweisen der Beklagten in dem Zeitraum ereignet haben (Januar - April 2016), auf den die außerordentliche Kündigung vom 20.04.2016 sich stützt.
Im Einzelnen hat der Zeuge A. als Nachbar der Beklagten bekundet, dass die Beklagte wiederholend, insbesondere nachts, mindestens einmal im Monat nachts laut weine und schreie. Sie schmeiße den Müll in den Hausflur. Der Zeuge höre es, da er direkt unter der Wohnung der Beklagten wohnt. Die Beklagte schreie und weine so laut, dass es auch in den Nachbarhäusern zu hören sei. Der Zeuge hat exemplarisch geschildert, dass er die Beklagte am 13.08.2017 um 22.30 Uhr laut mit sich sprechen gehört habe. Um 2.30 Uhr sei er wach geworden und habe die Beklagte weiterhin gehört. Um 6:30 habe sie geheult, geschluchzt und geschrien. Wegen des Verhaltens der Beklagten sei die Polizei schon mehrfach gekommen. Der Zeuge hat ausgesagt, dass er Schlafstörungen habe und insbesondere wenn er am nächsten Tag Prüfungen habe, sei sein Lebensgefühl durch das Verhalten der Beklagten sehr gestört. Er fühle sich in der Anwesenheit der Beklagten nicht bedroht aber immer wieder unwohl. Einmal habe die Beklagte seine Lebensgefährtin, die Zeugin C., im Treppenhaus getroffen und sie als "böse" bezeichnet.
Diese Aussage hat die Zeugin C., die Lebensgefährtin des Zeugen A., bestätigt. Sie hat bekundet, dass die Beklagte nachts immer wieder, mindestens einmal im Monat, laut weine, kreische und wimmere, seitdem die Zeugin in ihre Wohnung eingezogen ist. Dies sei auch Anfang des Jahres 2016 der Fall gewesen. Sie fühle sich durch das Verhalten der Beklagten in ihrer Lebensführung sehr gestört. Sie könne mittlerweile sehr schlecht schlafen. Da sie sich mittlerweile in der Schlussphase des Studiums befinde und nebenbei arbeite, fühle sie sich sehr beeinträchtigt, wenn sie nachts nicht schlafen könne. Am 28.09.2016 habe sie die Beklagte an der Haustür begegnet. Die Beklagte habe eine Heckenschere dabei gehabt und habe zu der Zeugin immer wieder "Böse, böse Frau!" geschrien. Seit dem Vorfall habe die Zeugin Angst vor der Beklagten. Am 23.04.2016 habe die Beklagte im Hausflur geweint, die Scherben verteilt und den Türvorleger der Zeugen A. und C. entfernt.
Die Zeugin B. hat bekundet, dass die Beklagte seit Jahren wiederholend laut weine und schreie, und dies auch am Anfang des Jahres 2016 getan habe. Die Beklagte sei so laut, dass sogar die Nachbarn aus den anderen Häusern sie hören und sich beschweren würden. Die Beklagte habe die Zeugin, die seit geraumer Zeit an zwei Stützen geht, vor eineinhalb Jahren mit dem Ellbogen geschubst. Seitdem begegnet die Zeugin der Beklagten ungerne im Treppenhaus. Die Beklagte beschimpfe die Zeugin immer wieder als "böse alte Frau" und "böse Nachbarin". Sie habe auch einmal gesagt: "Es muss gebrannt werden", was die Zeugin beunruhigt habe, da die Beklagte Kerzen im Treppenhaus aufstelle. Sie habe auch im Treppenhaus Ketchup verschmiert und behauptet, das sei Blut Christi. Die Beklagte habe vor Jahren einen Polizisten mit einer Schere angegriffen. Die Zeugin hat ausgesagt, dass sie wegen des Verhaltens der Beklagten in der Nacht immer wieder aufwachen würde und "diese ganze Geschichte" sie psychisch sehr belasten würde. Sie habe Angst, dass die Beklagte etwas durch ihr geöffnetes Fenster reinwerfe, wenn sie an den Blumenrabatten stehe.
Die Zeugin D. hat bekundet, dass die Beklagte durch lautes Weinen und Schreien seit Jahren wiederholt die Nachtruhe störe, insbesondere dann, wenn es bedeutungsschwere Tage für die Beklagte geben würde wie Jahreswechsel, Weihnachten. Die Zeugin hat ausgesagt, dass das Verhalten der Beklagten sie belaste, da es ungewiss sei, ob die Beklagte eines Tages nicht Feuer im Gebäude legen würde oder es zu einem Gewaltausbruch kommen würde.
Die Zeugin E. hat bekundet, dass die Beklagte nicht nur nachts sondern auch tagsüber die Ruhe der Wohngemeinschaft störe. Die Beklagte sei vor Jahren schon einmal auf einen Polizisten losgegangen und es sei ein Überfallkommando gerufen worden. Die Zeugin habe zwar nicht gesehen, dass die Beklagte im Januar 2016 das Treppenhaus mit Farbe verunreinigt hat, sie habe das aber von anderen Nachbarn gehört, die es gesehen haben. Als sie die Farbflecken aufgewischt habe, habe die Beklagte die Tür aufgemacht und gerufen "Blut Christi, ganz frisch!". Die Zeugin hat ausgesagt, dass sie durch das Verhalten der Beklagten nicht gut schlafen und sich aufgrund dessen auf der Arbeit nicht gut konzentrieren könne.
Die Zeugin F. hat bekundet, dass sie wegen der "Schreierei" der Beklagten immer wieder aufwache. Sie schreie so laut, dass es nicht anders möglich sei als aufzuwachen. Die Vorfälle würden sich wiederholen, sie würden etwa alle vier Wochen passieren und unterschiedlich lange dauern. Die Beklagte wandere durch das Treppenhaus, obwohl sie keinen Anlass dazu habe. Sie habe die Treppe mit der Farbe bekleckert. Sie schmeiße auch Obstschalen und Kleidungsstücke von ihrer Wohnung aus in den Flur. Die Zeugin hat ausgesagt, dass sie sich nicht traue in das Treppenhaus zu gehen, wenn die Beklagte einen ihrer Anfälle hat.
Die Aussage des Zeugen A. war plastisch, detailreich und stimmte inhaltlich mit derjenigen der Zeugin C. überein. Trotzdem gab es in der Formulierung ausreichende Unterschiede, die etwa gegen eine Absprache sprechen. Die Aussage der Zeugin C. ist ebenfalls glaubhaft. Sie ist widerspruchsfrei und detailliert.
Die Aussage der Zeugin B. erachtet das Gericht ebenfalls als glaubhaft. Sie stellt sich nicht als einseitig belastend für die Beklagte dar. So beschrieb die Zeugin, dass trotz des Schubsens seitens der Beklagten keine Angst vor ihr habe. Auch führte die Zeugin B. im Hinblick auf die Person der Beklagten aus, dass sie ohne die Erkrankung ein lieber Mensch gewesen wäre.
Ähnliches spricht auch für die Aussage der Zeugin E.. Diese gab bereitwillig und wiederholt zu, dass sie sich nicht mehr erinnere, wann die genauen Nachtruhestörungen vorgefallen seien, da sie ein schlechtes Datengedächtnis habe. Die Aussage ist detailliert und plausibel, aber nicht einseitig belastend für die Beklagte. Die Zeugin beschrieb, dass es ein Intervall von 3 Monaten vor 2016 gegeben habe, in dem die Beklagte sich vollkommen klar verhalten habe.
Die Aussagen der Zeugin D. und der Zeugin F. waren ebenfalls glaubhaft. Sie waren widerspruchsfrei und detailliert.
Diese Störungen hatten ein Ausmaß erreicht, welches auch bei der gebotenen Rücksichtnahme auf psychisch erkrankte Mitmenschen nicht mehr hingenommen werden muss. Die eigene Wohnung ist nicht nur für die Beklagte, sondern gleichermaßen für seine Wohnungsnachbarn und Mitbewohner, privater und schützenswerter Rückzugsraum. Dieser Rückzugsraum ist durch das Verhalten der Beklagten ganz erheblich gestört. Zum einen können die Nachbarn der Beklagten wegen des von ihr erzeugten Lärms nicht schlafen. Zum anderen ist das Verhalten der Beklagten so unberechenbar, dass, selbst wenn die Beklagte keinen der Zeugen direkt bedroht hat, es den Nachbarn einen nachvollziehbaren Anlass für Sorge und Verängstigung gibt.
Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagte auf Grund ihrer psychischen Erkrankung schützens- und unterstützenswert ist. Die aus ihrer Erkrankung resultierenden sozialen Lasten zu tragen, ist Sache des staatlichen Gemeinwesens. Ihm obliegt es, nach Maßgabe des hierfür gegebenen rechtlichen und sozialstaatlichen Rahmens für den Wohnbedarf der Beklagten Sorge zu tragen. Die aus der Erkrankung der Beklagten resultierenden Probleme dürfen dagegen nicht zu Lasten einzelner, nämlich der Klägerin als Vermieterin und der Wohnungsnachbarn, gelöst werden, indem diesen über eine - nicht kleinlich bemessene - Zumutbarkeitsgrenze hinaus auferlegt wird, störendes und bedrohliches Verhalten der Beklagten zu ertragen (vgl. LG Heidelberg, Urteil vom 15.04.2011 - 5 S 119/19, NZM 2011, 693, 694 ).
Der Klägerin ist eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auch im Hinblick auf die sich in dem fachärztlichen psychiatrischen Gutachten des Dr. XXX vom 27.11.2016 (Bl. 191 ff d. A.) befindende Diagnose nicht zumutbar. Der Sachverständige hat festgestellt, dass in den nächsten Monaten und Jahren mit großer Wahrscheinlichkeit wieder akute Erkrankungsepisoden folgen werden (Bl. 195 d. A.).
An dem störenden Verhalten hat die Bestellung der Betreuerin nichts geändert.
Entgegen der Ansicht der Beklagten ist es nicht ersichtlich, dass eine ernsthafte Suizidgefahr der Beklagten bereits bei Erlass des Räumungstitels sich verwirklicht. Dies ist seitens der Beklagten nicht substantiiert vorgetragen worden. Aus dem fachärztlichen psychiatrischen Gutachten des Dr. XXX vom 27.11.2016 (Bl. 193 d. A.) ergibt sich, dass keine Hinweise auf selbstverletzendes Verhalten oder auf suizidale oder parasuizidale Handlungen der Beklagten in der Vergangenheit ersichtlich sind.
Das Gericht verkennt nicht, dass es für die Beklagte krankheitsbedingt und aufgrund ihres vorangeschrittenen Alters schwer sein wird, eine neue Wohnung zu finden. Der Beklagten wird daher eine sechsmonatige und mithin sehr langfristige Räumungsfrist gem. § 721 ZPO eingeräumt.
Daneben hat die Klägerin gem. §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1, Abs. 2, 314 Abs. 4 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag einen Anspruch auf Schadensersatz hinsichtlich der durch das berechtigte Kündigungsschreiben vom 20.04.2016 entstandenen außergerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren. Die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts war hinsichtlich der berechtigten Kündigung erforderlich und zweckmäßig. Es handelt sich insoweit um einen erstattungsfähigen Kündigungsfolgeschaden (Schmidt-Futterer/Blank, 11. Auflage 2013, § 542 BGB, Rn. 99)
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Absatz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 5.022,00 Euro festgesetzt, § 41 Abs. 2 GKG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 721 ZPO
§ 542 BGB
§ 546 Abs. 1, 985 BGB
§ 569 Abs. 4 BGB
§ 543 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 3 S. 2 BGB
§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1, Abs. 2, 314 Abs. 4 BGB
§ 91 Absatz 1 ZPO
§ 708 Nr. 7, 711 ZPO
§ 41 Abs. 2 GKG

Zitierte Entscheidungen: NZM 2011, 693, 694
11 S 192/17
VIII ZR 218/03
5 S 119/19