Landgericht Itzehoe (Schleswig-Holstein, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-06-28, Aktenzeichen 11 S 41/10
ECLI: ECLI:DE:LGITZEH:2011:0628.11S41.10.0A

Tenor:
Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Kiel vom 06.07.2010 – Az. 114 C 57/09 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Das Versäumnisurteil vom 22.12.2009 wird aufrechterhalten.
Die weitergehenden Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Berufungsstreitwert wird auf 1.997,11 € festgesetzt.

Tatbestand:
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.
In der Berufungsinstanz wurde unstreitig, dass sich die reparierte Abwasserhebeanlage außerhalb des Sondereigentums der Stadt Kiel in einem als „Lager Hausmeister“ bezeichneten Raum befindet. Insoweit wird auf den Lageplan der Kellerräumlichkeiten Bl. 158 d.A. Bezug genommen.
In der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 23.11.1995, UR-Nr.: 1220/1995 des Notars Henning Hahn in Kiel (Bl. 159 ff. d.A.), finden sich keinerlei Regelungen zu Abwasserhebeanlagen. Zu Entwässerungsanlagen im Allgemeinen regelt die Gemeinschaftsordnung in § 1 Abs. 3: „Gemäß § 5 Abs. 3 WEG werden zum gemeinschaftlichen Eigentum erklärt: a)…… b) Alle Teile der Versorgungs-, Entwässerungs- und sonstigen Gemeinschaftsanlagen, die zum bestimmungsgemäßen Gebrauch durch mehrere Sondereigentümer erforderlich sind.“ und zu Instandhaltungspflichten in § 4 Abs. 2: „Instandzuhalten bzw. instandzusetzen sind von ihm [dem Sondereigentümer] ferner folgende Gebäudeteile, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen: a) Alle Versorgungs-, Entwässerungs- und sonstigen gemeinschaftlichen Anlagen, soweit sie sich räumlich im Bereich des Sondereigentums befinden (§ 1 Abs. 3, Ziffer b)).“
Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 24.05.2011 Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen W.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung ist auch in der Sache begründet.
Ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 BGB i.V.m. dem Verwaltervertrag scheidet vorliegend aus. Der Beklagte hat nicht dadurch seine Pflichten als Verwalter verletzt, dass er eine Abwasserhebeanlage, welche sich in dem als „Lager Hausmeister“ bezeichneten Kellerraum befindet, bei der Firma M. G. zu einem Betrag von 1.997,11 € hat reparieren lassen.
Ohne die vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung darf der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft unter anderem dringende Erhaltungsmaßnahme im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr.3 WEG in Auftrag geben. Denn nur in den Fällen des § 27 Abs. 1 Nr.3 WEG, wenn Maßnahmen erforderlich sind, um einen Schaden abzuwenden, der dem gemeinschaftlichen Eigentum droht, darf und muss der Verwalter umgehend tätig werden.
Bei dieser Notgeschäftsführung geht es allein um die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, nicht des Sondereigentums.
In der Berufungsinstanz wurde unstreitig, dass sich die reparierte Abwasserhebeanlage im Bereich des als „Lager Hausmeister“ bezeichneten Gemeinschaftseigentums befindet. Die Anlage gehört damit auch zum Gemeinschaftseigentum.
Regelungen zu der Hebeanlage finden sich in der Teilungserklärung nicht, insbesondere auch nicht zur Begründung von Sondereigentum.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Kammer auch nicht davon überzeugt, dass die Abwasserhebeanlage für den Beklagten erkennbar nur dazu diente, die Entwässerung des Sondereigentums der Stadt Kiel sicher zu stellen. Der Zeuge W. führte zwar nachvollziehbar aus, dass unterschiedliche Bereiche des Kellers – insbesondere Waschküchen einzelner Wohnungseigentümer – über gesonderte Hebeanlage verfügen und möglicherweise auch der zum Gemeinschaftseigentum gehörende Fitnessbereich über eine eigene Abwasserhebeanlage verfügt, zu einer abschließenden Klärung konnte jedoch auch der Zeuge nicht beitragen. Insbesondere konnte er nicht bestätigen, dass sich aus der Rohrleitungsführung zu der fraglichen Hebeanlage eindeutig ergebe, dass diese nur von dem Sondereigentum der Stadt Kiel kommen würden.
Zu berücksichtigen war des Weiteren, dass für die Abwasserhebeanlage seit vielen Jahren ein Wartungsvertrag zwischen der Klägerin und der Firma M. G. besteht. Deren Kosten trägt die gesamte Gemeinschaft, nicht nur die Stadt Kiel.
Aufgrund des Vorgesagten und der auch in erster Instanz deutlich gewordenen Unklarheiten bezüglich der Zuordnung, welche Abwässer die Hebeanlage pumpt, durfte der Beklagte davon ausgehen, dass dem Gemeinschaftseigentum aufgrund der Verstopfung der Anlage Schaden droht, welchen er zu verhindern verpflichtet war.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 280 BGB
§ 5 Abs. 3
    WEG
§ 27 Abs. 1 Nr.3 WEG
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr.
    10, 713 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 14 C 57/09