Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-01-23, Aktenzeichen 232 C 177/17
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2018:0123.232C177.17.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die Vergrößerung eines bereits vorhandenen Zimmers einer Drei-Zimmer-Wohnung, des Anbaus eines weiteren Zimmers an dieses vergrößerte Zimmer und der Anbau eines Balkons wiederum an das neue Zimmer stellt weder eine Modernisierungsmaßnahme da, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555b Nr. 4 BGB), noch eine Maßnahme, durch die zu duldender neuer Wohnraum gemäß § 555b Nr. 7 BGB geschaffen wird.(Rn.29)
2. Durch den Anbau eines Zimmers und einer Vergrößerung des Wohnraums von 84,81 m² auf 106,02 m² wird kein förderungswürdiger und damit i.S.v. § 555b Nr. 7 BGB privilegierter neuer, sondern lediglich ein vergrößerter Wohnraum geschaffen, der nicht Mietinteressenten zusätzlich als neuer zur Verfügung stehender Wohnraum auf dem Markt angeboten werden kann, sondern lediglich bereits vorhandenen Wohnraum ergänzt, ohne dem Markt der Wohnungssuchenden zur Verfügung zu stehen (entgegen AG Berlin-Pankow-Weißensee, 30. Januar 2008, 7 C 366/07, NZM 2008, 769).(Rn.39)
3. Die Vergrößerung der Wohnfläche einer Wohnung ist grundsätzlich nicht als Modernisierungsmaßnahme, sondern als eine Veränderung des Vertragsgegenstandes anzusehen (so auch AG Köln, 9. August 2013, 206 C 59/13, ZMR 2013, 206).(Rn.39)
4. Eine gegen Willen der Mieter vorgenommene Wohnungsvergrößerung verstößt zudem gegen § 242 BGB, weil die Mieter von ihrem Sonderkündigungsrecht gem. § 555e BGB Gebrauch machen müssten, wenn sie im Ergebnis die mit der Erweiterung des Wohnraums absehbar drohenden Mieterhöhungen nicht tragen wollen bzw. können.(Rn.40)
Verfahrensgang
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern die Beklagte nicht zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
4. Der Streitwert wird auf 5.930,16 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen.
Die Klägerin ist infolge Rechtsnachfolge Vermieterin, die Beklagten sind seit dem 1.01.1989 Mieter einer in der ... in ... Berlin gelegenen Wohnung aufgrund Mietvertrages vom 14.12.1988. Die 84,81 m² große Wohnung besteht aus drei Zimmern, Küche, Bad/WC, Kammer und Balkon, der Nettokaltmietzins betrug zuletzt 465,28 €. Die Klägerin beabsichtigt durch Bauen eines Anbaus im Hof, wobei sich die Bebauung direkt an das bestehende Vorderhaus anschließen soll, in dem sich auch die von den Beklagten bewohnte Wohnung befindet, neuen Wohnraum zu schaffen. Dabei sollen 9 neue Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 855,71 m² entstehen. Zugleich mit dem Anbau beabsichtigt die Klägerin, die Wohnung der Beklagten wie folgt zu ändern: ein Zimmer soll um 6,53 m² vergrößert, ferner soll an dieses Zimmer anschließend ein neues Zimmer mit 12,41 m² und daran ein Balkonanbau mit 4,54 m² geschaffen werden. Zugleich beabsichtigt die Klägerin, die derzeitige Ölheizung mit dem Baujahr vor 2003 durch eine Pelletskesselanlage zu ersetzen. Mit Schreiben vom 4.08.2017 informierte die Hausverwaltung der Klägerin die Beklagten von der Bauabsicht und wies darauf hin, dass die Arbeiten im Zeitraum vom 6.11.2017 bis zum 18.1.2019 stattfinden sollen. Als umsetzbare Modernisierungsumlage gab die Klägerin bezüglich der Vergrößerung des Wohnraums 4,21 €/m² an, ausgehend sodann von einer Wohnfläche von 106,02 m². Hinsichtlich der konkreten Bauausführung und der weiteren Informationen der Klägerin wird ausdrücklich auf das Schreiben vom 4.08.2017, Blatt 10 ff der Akte, verwiesen. Zugleich wurden die Beklagten gebeten, bis zum 30.09.2017 schriftlich mitzuteilen, ob sie der geplanten Maßnahme zustimmen.
Der von den Beklagten beauftragte Berliner Mieterverein teilte mit Schreiben vom 12.09.2017 mit, dass die Beklagten die beabsichtigte Vergrößerung der Wohnung nicht dulden würden. Wegen des Umbaus der Heizung wurde zur weiteren Klarstellung zunächst um Mitteilung gebeten, ob es sich hierbei um eine separate Maßnahme handele oder ob diese von der Vergrößerung der Wohnung abhänge. Mit anwaltlichem Schreiben vom 20.09.2017 begründete die Klägerin ihre Vorhaben und forderte die Beklagten auf, die Duldung der Wohnungsvergrößerung mit Anbau und der Modernisierung der Heizung spätestens bis zum 20.10.2017 zu bestätigen. Mit weiterem Schreiben vom 11.10.2017 setzte die Klägerin den Beklagten eine weitere Frist von einer Woche. Der von den Beklagten beauftragte Berliner Mieterverein teilte mit Schreiben vom 20.10.2017 der Hausverwaltung u.a. mit: „Bezugnehmend auf Ihr Schreiben vom 11.10.2017 teilen wir Ihnen mit, dass unsere Mitglieder die Erneuerung der Heizungsanlage dulden werden.“ Diese Schreiben ging am 23.10.2017, 11.52 Uhr, bei der Klägerin ein.
Mit Schriftsatz vom 24.10.2017, am gleichen Tag bei Gericht eingegangen, hat die Klägerin Klage gegen die Beklagten eingereicht zwecks Duldung der
a) Errichtung eines Anbaus mit fünf Vollgeschossen,
b) Erweiterung der Wohnfläche der Wohnung der Beklagten um ca. 21,21 m² durch den zu errichtenden Anbau
c) Erneuerung der Heizung.
Mit Schriftsatz vom 21.12.2017 hat die Klägerin, mit Zustimmung der Beklagten, den Antrag auf Duldung der Erneuerung der Heizung zurückgenommen.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass mit der geplanten Vergrößerung der Wohnung neuer Wohnraum geschaffen werde, sodass es sich um eine Modernisierung im Sinne von § 555 b Nr. 7 BGB handele. Ferner liege bei einer Vergrößerung der Wohnfläche um mehr als 10 % zusätzlich eine Verbesserung des Gebrauchswertes der Wohnung nach § 555b Nr. 4 BGB vor, was eine Erhöhung der Miete nach § 559 Abs. 1 BGB ermögliche. Durch die Vergrößerung der Wohnfläche werde die Nutzbarkeit der Wohnung durch die Vergrößerung eines Zimmers, den Anbau eines weiteren Zimmers und eines Balkons nachhaltig verbessert und aufgewertet.
Soweit die ursprünglich erhobene Klage hinsichtlich der Duldung der Erneuerung der Heizung zurückgenommen worden war, hätten die Beklagten anteilig die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Die Beklagten hätten die ihnen gesetzte Frist zur Erklärung der Duldung zum 20.10.2017 in dem anwaltlichen Schreiben vom 20.09.2017 nicht gewahrt. Auch die weitere Frist von einer Woche aus dem Schreiben vom 11.10.2017 sei nicht eingehalten worden, da dieses Schreiben den Beklagten bereits am 12.10.2017 zugegangen sei. Infolge der Nichtwahrung der Erklärungsfrist hätten sie somit Anlass zu der Klage wegen der Duldung zu Erneuerung der Heizung gegeben.
Die Klägerin beantragt zuletzt, die Beklagten zu verurteilen,
1. die nachfolgend bezeichneten Modernisierungsmaßnahmen in der von ihnen bewohnten Wohnung in der ... Berlin, 2. Etage rechts, entsprechend der Ankündigung vom 4.08.2017 nach Vorankündigung von 10 Tagen zu dulden und ihr und den von ihr beauftragten Handwerkern hierzu werktags in der Zeit von 7:00 Uhr bis 19:00 Uhr Zugang zu ihrer Wohnung zu gewähren:
a. Errichtung eines Anbaus mit fünf Vollgeschossen, einem Untergeschoss und 9 zusätzlichen Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 855,71 m² im Hof des Grundstücks ..., direkt anschließend an das Bestandsgebäude links der Brandwand des Grundstücks ...
b. Erweiterung der Wohnfläche der Wohnung der Beklagten um ca. 21,21 m² durch Anbau des unter vorstehend a) näher bezeichneten Neubaus mit
i. Entfernung der Außenwand und des Fensters des hinteren, von der Straße aus links gesehenen Zimmers der Wohnung der Beklagten, neben der Küche, Einbau eines wand-und deckenebenen Stahlsturzes mit Fugenbandprofil an den Decken-und Wandanschlüssen, Abdeckung des Bodens durch Abdeckprofile, Verlängerung des Zimmers nach hinten (hofseitig), um ca. 2,20 m Länge, Breite ca. 3,00 m, Einbau eines Heizkörpers an der neu errichteten rechten Außenwand, Fabrikat Zehnder Excelsior 60, Maße 2200/280/160 mm sowie gleich links daneben eine 1-flügelige Dreh-Kipp-Fenstertüranlage aus Holz mit Isolierverglasung mit folgenden Maßen: Höhe ca. 2,25 m, Breite ca. 1,75 m, Bodenbelag Amtico oder Parkett;
ii. Anbau eines zusätzlichen Zimmers mit einer Größe von 3,72 m Länge x 3,42 m Breite = 12,41 m² an das hintere Zimmer zu vorstehend i) mit Trockenbauwand und Schiebetür (Holz), Breite 88,5 cm, Höhe 213,5 cm, Einbau einer 2-flügeligen Dreh-Kipp-Fenstertüranlage aus Holz und Isolierverglasung mit folgenden Maßen: Höhe ca. 2,25 m, Breite ca. 1,75 m, mit von außen vorgesetzter pulverbeschichteter und feuerverzinkte Stahlbrüstung, Brüstungshöhe ca. 900 mm, Abstand der Stabverfüllungen ca. 110 mm, Anbringung eines Heizkörpers Zehnder Excelsior 60, Maße 2200/280/160 mm an der Außenwand, rechts neben der Fenster, Bodenbelag Amtico oder Parkett, Deckenanschluss für Licht, Schalter und Steckdose;
iii. Anbringung einer Balkonanlage als vorgestellter Stahlkonstruktion mit Holzbelag, Fläche 4,54 m², Geländer als pulverbeschichtete, feuerverzinkte Stahlkonstruktion, Brüstungshöhe ca. 900 mm, Pfostenhöhe 974 mm, Abstand der vertikalen Stabverfüllungen ca. 110 mm mit Zugang vom erweiterten Zimmer zu vorstehend i) durch die neu errichtete Fenstertüranlage.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Klage sei bereits abzuweisen, da die Modernisierungsankündigung vom 4.08.2017 nicht den gesetzlichen Vorgaben des § 555c Abs. 1 BGB genüge, da nach der Vorschrift die Mieter die Modernisierungsankündigung spätestens drei Monate vor dem Beginn der Arbeiten zugegangen sein müsse. Wie sich aus der Ankündigung ergebe, hätten die Arbeiten aber bereits am 6.11.2017 begonnen. Im Übrigen hätten die Beklagten bislang der Modernisierungsankündigung bzgl. der Errichtung eines Anbaus nicht widersprochen, sodass sie insoweit keinerlei Veranlassung für die Klageerhebung gegeben hätten. Durch die beabsichtigte Wohnungsvergrößerung liege allerdings keine Wohnwertverbesserung für die Beklagten vor, sodass sie dies auch nicht zu dulden hätten. Die Maßnahme führe zu einer vollständig neuen Gestaltung der von den Beklagten angemieteten Räume, unter Verlust der bisherigen Identität der Räume, wobei sich auch der Grundriss ändere. Infolge der damit verbundenen erheblichen Vergrößerung der Wohnfläche sei des Weiteren eine Duldung unzumutbar und nicht als Modernisierungsmaßnahme zu rechtfertigen.
Bezüglich der ursprünglich eingereichten Klage auf Duldung der Erneuerung der Heizung hätten die Beklagten keinen Anlass zur Klageerhebung gegeben, da ihnen das Aufforderungsschreiben der Klägerin vom 11.10.2017 am 17. Oktober 2017 zugegangen und somit die dort gesetzte Wochenfrist erst am 24.10.2017 abgelaufen sei.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf den Inhalt der Schriftsätze der Parteien und die weiteren Aktenbestandteile verwiesen.

Entscheidungsgründe:
1. Die zulässige Klage war mangels Vorliegen der Voraussetzungen für eine zu erfolgende Duldung von Modernisierungsmaßnahmen als unbegründet abzuweisen.
a. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist davon auszugehen, dass die Ankündigungsfrist des § 555 c Abs. 1 BGB von 3 Monaten eingehalten worden ist und somit eine zulässige Modernisierungsankündigung vorliegt.
Nach allgemeiner Auffassung wird die Frist vom Beginn der Arbeiten nach Maßgabe der § § 187 und 188 BGB zurückgerechnet. Für den Beginn der Arbeiten sind dabei nicht bloße Vorbereitungsmaßnahmen, soweit sie keine Auswirkung auf den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters haben, maßgebend. Der Beginn der Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555 c Abs. 1 Satz 1 BGB kann vielmehr erst angenommen werden, wenn mit Baumaßnahmen begonnen wird, durch die der vertragsgemäße Gebrauch des Mieters tangiert wird, sodass sich überhaupt erstmals die Frage der Duldungspflicht des Mieters stellt.
Die Beklagten haben in ihrem Vortrag nicht ansatzweise vorgetragen, dass die Klägerin vor Ablauf der 3-Monats-Frist tatsächlich mit Baumaßnahmen begonnen hätte, durch die der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache tangiert worden wäre. Allein der Hinweis auf die Modernisierungsankündigung, wo von einem Baubeginn am 6.11.2017 die Rede ist, reicht nicht, um schlüssig den tatsächlichen Beginn von Bauarbeiten darzulegen. Darauf hat das Gericht die Beklagten auch im Termin vom 12.12.2017 hingewiesen, eine nähere Darlegung hierzu ist nicht erfolgt. Somit ist nicht ersichtlich, dass Bauarbeiten durch die Klägerin zwecks Durchführung der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen vor Ablauf der Drei-Monats-Frist begonnen hätten.
b. Die Klage war aber als unbegründet zurückzuweisen, da die beantragte Duldung zu den dargelegten Modernisierungsmaßnahmen nicht als Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB anzusehen waren.
Vorab ist festzustellen, dass die noch mit der Klage verfolgten Modernisierungsmaßnahmen unter Ziffer 1 b) durch die Vergrößerung des bereits vorhandenen Zimmers, des Anbaus eines weiteren Zimmers an dieses vergrößerte Zimmer und der Anbau eines Balkons wiederum an das neue Zimmer im Ergebnis als zusammenhängende Modernisierungsmaßnahme zu sehen sind und somit bei einer ganzheitlichen Bewertung nicht voneinander getrennt werden können.
Zur Überzeugung des Gerichts handelt es sich dabei weder um Modernisierungsmaßnahmen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555b Nr. 4 BGB), noch um eine Maßnahme, durch die zu duldender neuer Wohnraum gemäß § 555b Nr. 7 BGB geschaffen würde.
i. Die von der Klägerin beabsichtigten Maßnahmen zur Vergrößerung des Wohnraums der von den Beklagten bewohnten Wohnung stellt keine Maßnahme dar, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig gemäß § 555 b Nr. 4 BGB erhöht.
Hierunter fallen Maßnahmen, die den objektiven Gebrauchs- oder Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres Zwecks erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen. Der Maßstab, nach dem beurteilt werden muss, ob der Wohnwert verbessert wird, ist die Verkehrsanschauung.
Entscheidend ist, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen durch die Maßnahme eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird, sodass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung nach Durchführen der Maßnahme von künftigen Mietinteressenten - bei im Übrigen gleichen Konditionen - eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden ist (BGH, Urteil vom 13.2.2008, VIII ZR 105/07). Hierzu führt der BGH weiter aus, dass sich die Beurteilung, ob eine mit einer Grundrissänderung verbundene Umbaumaßnahme als Wohnwertverbesserung einzustufen ist, sich einer generalisierenden Betrachtung entziehe. Sie kann danach nur aufgrund einer Würdigung des konkreten Zuschnitts der betroffenen Wohnung, der Wohnungsgröße, der Einzelheiten der konkret geplanten Baumaßnahme und der allgemeinen Wohnbedürfnisse der für die Wohnung in Betracht kommenden Mieterkreise beurteilt werden.
„Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands (vgl. § 555a BGB) hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht (Senatsurteil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB aF]; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl. § 555b Rn. 2; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 13. Aufl., § 555b BGB Rn. 86 mwN; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 555b Rn. 21). Die vom Senat für eine frühere Gesetzesfassung geprägten Grundsätze gelten auch für die aktuelle Bestimmung des § 555b BGB. Nr. 4 und Nr. 5 dieser Vorschrift entsprechen wörtlich den in § 559 Abs. 1 BGB aF (Mieterhöhung bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen) geregelten Alternativen (BTDrucks. 17/10485, S. 20), die in § 554 Abs. 2 BGB aF (Duldungspflicht des Mieters) als „Verbesserung der Mietsache“ umschrieben sind. § 554 BGB aF wiederum hat im Wesentlichen den Inhalt der Vorgängerregelungen in §§ 541a, 541b BGB aF übernommen (BT-Drucks. 14/4553, S. 49) (BGH Beschl. v. 21.11.2017 - VIII ZR 28/17, BeckRS 2017, 134978, beck-online).“
Bezüglich der von den Beklagten bewohnten Wohnung ist festzustellen, dass es sich um eine 3-Zimmer-Wohnung mit 84,81 m² handelt. Weder aus den Darlegungen der Klägerin noch der Beklagten ist ersichtlich, dass die von den Beklagten genutzte Wohnung derart ungünstig geschnitten sei, dass nach der allgemeinen Auffassung eine Vergrößerung eines bestehenden Zimmers um gut 6 m² und ferner die Schaffung eines weiteren Zimmers mit gut 12 m² angezeigt erscheint, um den bisherigen Wohnwert nachhaltig zu erhöhen. Es ist auch nicht ersichtlich, dass auf dem Berliner Wohnungsmarkt die Wohnung statt ursprünglich als 3-Zimmer-Wohnung mit 84,81 m² nunmehr als 4-Zimmer-Wohnung mit 106,02 m² eher und bevorzugt angemietet würde. Vielmehr ist davon auszugehen, dass durch die Erweiterung der Wohnung durch ein Zimmer lediglich andere, aber nicht gerade mehr Mietinteressenten angesprochen würden, als ohne die durchgeführte Erweiterung. Seitens der Klägerin ist nicht dargelegt, dass solch eine Erweiterung zur Erhaltung künftiger Mietinteressenten angezeigt und erforderlich wäre.
Da somit im Ergebnis die beabsichtigte Grundrissänderung nicht als Wohnwertverbesserungsmaßnahme angesehen werden kann, liegt damit keine Maßnahme nach § 555b Nr. 4 BGB vor.
ii. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist auch nicht davon auszugehen, dass durch die beabsichtigte Maßnahme neuer Wohnraum im Sinn von § 550b Nr. 7 BGB geschaffen wird.
Zwar wird sowohl in der Kommentarliteratur als auch in Rechtsprechung teilweise die Auffassung vertreten, dass darunter jeder Wohnraum falle, der vorher als solcher nicht vorhanden war, so auch der Anbau eines Raumes (AG Pankow-Weißensee in NZM 08,769). Eine nähere Begründung wird allerdings hierzu nicht gegeben. Das Amtsgericht hat ausgeführt:
„Es ist allein maßgeblich, dass der Wohnraum vergrößert wird. Bei dem Anbau handelt es sich um Schaffung von neuem Wohnraum, denn es wird ein 9 qm großer beheizbarer Raum geschaffen. Dass der Beklagte die Maßnahme subjektiv nicht als wohnwertverbessernd ansieht, ist insoweit unerheblich. Entgegen der Ansicht des Beklagten steht dem Duldungsanspruch auch nicht entgegen, dass sich mit der Maßnahme die Gesamtquadratmeterfläche der Wohnung um 25 % erhöht. Das Gesetz sieht keine Begrenzung in dem Umfang der Schaffung von Wohnraum vor. Entgegen der Ansicht des Beklagten stellt die Maßnahme auch für ihn keine unzumutbare Härte nach § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB dar. Eine wesentliche Änderung des Grundrisses ist nicht gegeben. Der alte Grundriss bleibt in seinem Bestand erhalten, es wird lediglich ein Raum hinzugefügt. Die Behauptung des Beklagten, dass dann kein Tageslicht mehr in seiner Küche sei, ist nicht nachvollziehbar. Insbesondere wird der Anbau aus Glas hergestellt. Auch die Befürchtung, dass sich die Einordnung der Wohnung im Mietspiegel verändern wird, kann das Gericht nicht nachvollziehen. Selbst wenn die Klägerin einen Heizkörper in den Anbau einbaut, ist die gesamte Wohnung weiterhin als eine Wohnung anzusehen, in der der Mieter die Heizung eingebaut hat. Letztlich stellt auch die Tatsache, dass sich die Miete wesentlich erhöht, und zwar sowohl die Netto- als auch die Bruttomiete, keine unzumutbare Härte dar. Die geplanten Mieterhöhungen sind nicht unangemessen hoch. Wenn der Beklagte nicht in der Lage ist, die Mieten zu zahlen, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 BGB Gebrauch machen.“
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts wird durch den Anbau eines Zimmers und einer Vergrößerung des Wohnraums von 84,81 m² auf 106,02 m² kein förderungswürdiger und damit i.S.v. § 555b Nr.7 BGB privilegierter neuer, sondern lediglich ein vergrößerter Wohnraum geschaffen, der nicht Mietinteressenten zusätzlich als neuer zur Verfügung stehender Wohnraum auf dem Markt angeboten werden kann, sondern lediglich bereits vorhandenen Wohnraum ergänzt, ohne dem Markt der Wohnungssuchenden zur Verfügung zu stehen. Vielmehr ist die Vergrößerung der Wohnfläche einer Wohnung grundsätzlich nicht als Modernisierungsmaßnahme, sondern als eine Veränderung des Vertragsgegenstandes anzusehen (so auch AG Köln in : ZMR 2013, 206 ff.). Diese Rechtsauffassung deckt sich auch mit den von den Beklagten dargelegten Erläuterungen zum 4. Mietrechtsänderungsgesetz, wonach der Gesetzgeber beabsichtigte, das Wohnungsangebot durch neuen Wohnraum zu erweitern und damit das Angebot an Mietwohnungen zu erhöhen. Weiter spricht auch für diese Auslegung, dass gem. § 559 BGB Maßnahmen nach § 555b Nr.7 BGB kostenmäßig nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Diese Regelung erscheint nur dann sinnreich, wenn es sich um Maßnahmen handelt, die nicht dem Mieter, sondern dem Vermieter oder Dritten zugute kommen, da ansonsten der Mieter als Nutznießer nicht hätte von einer Umlage ausgenommen werden müssen. Die Maßnahmen gem. § 555 b Nr.1, 3, 4, 5, und 6 BGB, die eine Mieterhöhung nach entsprechender Modernisierung rechtfertigen, kommen alle auch dem Mieter zugute, sodass nachvollziehbar ist, dass er an den Kosten für diese Maßnahmen beteiligt wird. Würde auch eine Wohnraumvergrößerung, wie hier, unter § 555b Nr.7 BGB subsumiert werden, wäre es nicht nachvollziehbar, warum der betroffene Mieter durch die räumliche Besserstellung nicht auch hätte an den Kosten beteiligt werden sollen. Dies lässt sich nur dann sinnvolle auflösen, wenn man davon ausgeht, dass es sich bei § 555b Nr.7 BGB um Schaffung von neuem Wohnraum handelt, der nicht dem Mieter zugute kommt bzw. ihm nicht zur Verfügung steht.
Die Beklagten haben bei Abschluss des Mietvertrages eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von 84,81 m² anmieten wollen und auch tatsächlich angemietet. Es würde gegen die Grundsätze von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verstoßen, wenn im Ergebnis die Mieter unter Berufung auf den hier fragwürdigen Umstand des Schaffens neuen Wohnraumes darauf verwiesen würden, von einem ihnen deswegen zustehenden Sonderkündigungsrecht gem. § 555e BGB Gebrauch zu machen, wenn sie im Ergebnis die mit der Erweiterung des Wohnraums absehbar drohenden Mieterhöhungen nicht tragen wollen bzw. können. Zwar rechtfertigt eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 7 BGB keine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB in Form der Umlage der entstandenen Kosten, allerdings drohen den Mietern an die neue Wohnfläche angepasste Mieterhöhungen gemäß § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH (NJW 2016,239) ist nämlich bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von der tatsächlichen Fläche der zu bewertenden Wohnung auszugehen, nicht von abweichenden Beschaffenheitsvereinbarungen zur Größe im Mietvertrag. Somit müssten sich die Beklagten bei zukünftigen Mieterhöhungen vorhalten lassen, nunmehr eine Wohnung mit 106,02 m² in Besitz zu haben. Ausgehend von derzeit 84,81 m² und einem Nettokaltmietzins von 465,28 € zahlen die Beklagten aktuell 5,49 €/m². Bei Zugrundelegung von 106,02 m² würde dies einen Nettokaltmietzins von 582,05 € bedeuten, zusätzlich würden erhöhte Betriebs- und Heizkosten anfallen, für Wohnraum, den die Beklagten in dieser Größe nicht angemietet haben und der ihnen im hiesigen Einzelfall nicht ersichtlich benötigten weiteren Wohnraum aufdrängt.
c. Damit war aber auch im Ergebnis keine Duldungspflicht bezüglich des geplanten Anbaus gegeben.
Aus dem Vortrag der Klägerin und insbesondere der Modernisierungsankündigung ergibt sich, dass durch den geplanten Neubau im Hinterhof mit den geplanten neuen Wohnungen die bestehenden Wohnungen im Bestandsgebäude, an die das neue Gebäude direkt angebaut wird, eine Erweiterung erfahren sollen. Damit stellt sich der Anbau zusammen mit der Erweiterung des Wohnraums der von den Beklagten bewohnten Wohnung als eine einheitliche Maßnahme dar, die für sich gesehen nicht ohne die Erweiterung des Wohnraums der Beklagten durchgeführt werden kann. Die Duldung einzelner Maßnahmen, die der Mieter jeweils für sich gesehen teilweise hinnehmen müsste (hier: § 555b Nr.7 BGB) kann aber im Ergebnis nicht verlangt werden, wenn sie Bestandteil einer geplanten, aber insgesamt nicht realisierbaren Verbesserungsmaßnahmen sind (so auch LG Köln, NJW-RR 1993, 1161 ff.). Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen eine anderweitige Realisierung eines Neubaus nicht möglich wäre und somit im Rahmen einer Gesamtabwägung die Beklagten zwecks Gewinnung neuer Wohnungen eine Vergrößerung ihres Wohnraums hinnehmen müssten.
Somit war die Klage insgesamt als unbegründet abzuweisen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits waren der Klägerin aufzuerlegen.
Soweit die Klage als unbegründet abzuweisen war, folgt die Kostenentscheidung aus § 91 ZPO, soweit die Klage einvernehmlich zurückgenommen worden ist, aus § 269 III 2 ZPO.
Im Fall der Klagerücknahme bestimmt sich die Kostentragungspflicht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen gem. § 269 III 3 ZPO nur, wenn der Anlass zum Einreichen der Klage nach deren Anhängigkeit weggefallen ist. Die Klage ist am 24. Oktober 2017 eingegangen und damit der Rechtsstreit anhängig geworden, die Zustimmung der Beklagten zu der Duldung der Erneuerung der Heizung erfolgte gegenüber der Klägerin nach dem eigenen Vortrag der Klägerin bereits am 23.10.2017, 11.52 Uhr (Schriftsatz vom 21.12.2017, Bl. 37).Da das Einreichen der Klage mit Schriftsatz vom 24.10.2017 erfolgte, somit 1 Tag nach Eingang der Zustimmung der Beklagten zu der Erneuerung der Heizung, ist somit der Anlass zur Klageerhebung noch vor Anhängigkeit der Klage weggefallen, sodass sich die Kostenfolge der Klagerücknahme aus § 269 III S.2 ZPO ergibt.
Im Übrigen ist infolge des zeitlichen Ablaufes auch nicht ersichtlich, dass die Beklagten insoweit Anlass zur Klageerhebung gegeben hätten, da sie 1 Tag vor Fertigung der Klageschrift ihre Zustimmung gegenüber der Klägerin erteilt haben. Es wäre Sache der Klägerin gewesen, hiervon umgehend ihre Prozessbevollmächtigten zu informieren. Alleine der Umstand, dass die Beklagten womöglich eine ihnen gesetzte Frist nicht eingehalten haben, ist hierbei unbeachtlich.
3. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11, 711 ZPO.
4. Die Festsetzung des Streitwertes folgt aus § 41 Abs. 5 GKG, dem Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung von 12 x 494,18 €.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 541a, 541b BGB
§ 242 BGB
§ 555e BGB
§ 555b BGB
§ 555a BGB
§ 554 BGB
§ 559 BGB
§ 558 BGB
§ 91 ZPO
§ 555b Nr. 4 BGB
§ 555b Nr. 7 BGB
§ 555 b Nr. 7 BGB
§ 559 Abs. 1 BGB
§ 555c Abs. 1 BGB
§ 555 c Abs. 1 BGB
§ 187 und 188 BGB
§ 555 c Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 555 b Nr. 4 BGB
§ 541a Abs. 2 BGB
§ 554 Abs. 2 BGB
§ 550b Nr. 7 BGB
§ 554 Abs. 2 Satz 2 BGB
§ 554 Abs. 3 BGB
§ 555b Nr.7 BGB
§ 555 b Nr.1, 3, 4, 5, und 6 BGB
§ 269 III 2 ZPO
§ 269 III 3 ZPO
§ 269 III S.2 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 41 Abs. 5 GKG

Zitierte Entscheidungen: NZM 2008, 769
ZMR 2013, 206
NJW 1972, 723
NZM 08,769
NJW 2016,239
NJW-RR 1993, 1161
7 C 366/07
06 C 59/13
64 S 37/18
VIII ZR 105/07
VIII ZR 91/70
VIII ZR 28/17