Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2018-10-30, Aktenzeichen 63 S 192/17
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2018:1030.63S192.17.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Beklagte 591,45 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 4. April 2016 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagte 27 % und die Kläger 73 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Die Kläger können nicht Rückzahlung der von der Beklagten gezogenen verpfändeten Kaution von insgesamt 3.148,37 EUR verlangen, denn der Kautionsrückzahlungsanspruch ist durch Aufrechnung der Beklagten mit Ansprüchen aus den nachfolgenden Nachforderungen aus den Nebenkostenabrech-nungen für 2011 bis 2014 gemäß § 389 BGB erloschen.
Der Beklagten steht dagegen ein restlicher Anspruch aus den vorgenannten Nebenkostenabrechnungen in Höhe von noch 591,45 EUR zu, deren Zahlung sie von den Klägern im Wege der Widerklage verlangen können.
Nebenkostenabrechnung 2011
Die Nebenkostenabrechnung entspricht den formellen Anforderungen, denn sie enthält die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung des Umlagemaßstabs, die Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen. Ob die Angaben in der Sache zutreffen, ist auf die entsprechenden Einwände des Mieters im Rahmen der materiellen Richtigkeit zu prüfen.
Hierzu gilt im Einzelnen Folgendes:
Bezüglich der Position Hauswart ist die Abrechnung im Hinblick auf enthaltene Verwaltungskosten zwar nicht formell unwirksam, denn der Abzug der Verwaltungstätigkeiten ist ausgewiesen. Allerdings ist er lediglich pauschal mit 50 % angegeben. Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt das vorliegend bloße Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (BGH, Versäumnisurteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07, GE 2008, 662). Eine hinreichend konkrete Aufschlüsselung der Hauswarttätigkeit ist nicht erfolgt. Danach sind die in der Abrechnung ausgewiesenen anteiligen Kosten von 282,28 EUR von den umlagefähigen Kosten in Abzug zu bringen.
In Bezug auf die Position Winterdienst beanstanden die Kläger, dass ihnen bei der Einsicht in die Abrechnungsunterlagen der entsprechende Beleg nicht vorgelegt worden sei. Dem tritt die Beklagte nicht mit Erfolg entgegen. Denn der bloße Hinweis, dass der entsprechende Beleg auf Nachfrage hätte ausgedruckt werden können, entspricht nicht ihrer Verpflichtung zur Vorlage der den Abrechnungen zugrunde liegenden Belegen. Der Beleg ist bislang weder den Klägern vorgelegt noch zur Akte gereicht worden. Aus diesem Grund ist der auf die Kläger entfallende anteilige Betrag von 239,35 EUR nicht fällig und von der Nachforderung in Abzug zu bringen.
Die begründete Nachforderung aus der Abrechnung für 2011 von 1.868,03 EUR vermindert sich unter Abzug der vorgenannten Beträge um 521,63 EUR auf 1.346,40 EUR.
Die weiteren Einwände der Kläger greifen indes nicht durch.
Ohne Erfolg beanstanden sie, dass ihnen bei der Einsicht nur Kopien und keine Originalbelege vorgelegt worden sind. Die Klägerin hat nachvollziehbar dargelegt, dass ihre Hausverwaltung ein im Wesentlichen papierloses Büro führe und Originalunterlagen regelmäßig eingescannt und nach drei Monaten vernichtet werden. Angesichts der technischen Entwicklung ist dies grundsätzlich nicht zu beanstanden. Hinzu kommt, dass angesichts der vorliegenden Wirtschaftseinheit von fast 100 Mietverhältnissen es nicht schon praktisch nicht möglich ist, unter Berücksichtigung der nach Angaben der Kläger erforderlichen Zeit jedem Mieter hinreichend zeitnah jeweils die Originalbelege zur Einsicht zur Verfügung zu stellen. Es sind keine Anhaltspunkte ersichtlich und werden auch von den Klägern unter Berücksichtigung ihrer aufgrund der Einsicht in die Kopien gewonnenen Erkenntnisse nicht aufgezeigt, dass die Übereinstimmung der vorgelegten Kopien mit den maßgeblichen Originalen zweifelhaft sein könnte.
Soweit sie weiter einwenden, dass sie in der zur Einsicht zur Verfügung stehenden Zeit von drei Stunden nicht alle Belege ausreichend hätten einsehen können, greift dies vorliegend ebenfalls nicht durch. Denn sie tragen nicht vor, zu welchen Positionen sie Unterlagen mangels ausreichender Zeit nicht hätten einsehen können oder welche Punkte sie noch hätte vertiefen müssen, um konkrete Einwände vorzubringen. Vielmehr tragen sie zu den jeweiligen Abrechnungspositionen konkret vor. Soweit sie geltend machen, dass ihnen etwa die Unterlagen zum Winterdienst überhaupt nicht vorgelegt worden seien, beruht dies jedenfalls nicht auf bloßem Zeitmangel und ist zu ihren Gunsten berücksichtigt worden.
Der Wirksamkeit der Abrechnung steht auch nicht entgegen, dass in verschiedenen Jahren die in Ansatz gebrachten Flächen variieren. Der flächenanteilige Umlegungsmaßstab ist selbsterklärend und bedarf keiner weiteren Erläuterung. Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Ob die angesetzten Flächenwerte zutreffen, ist vom Mieter anhand der Einsicht in der Abrechnungsunterlagen zu prüfen und ggf. einzuwenden (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, GE 2008, 855). Ein bloß pauschales Bestreiten genügt insoweit nicht (BGH, Urteil vom 22. Oktober 2014 - VIII ZR 41/14, GE 2014, 1649).
Soweit die Kläger in Bezug auf diverse Positionen einwenden, dass die Eigentümer in der Siedlung an den Kosten zu beteiligen seien, bleibt dies ebenfalls ohne Erfolg. Es ist nicht ersichtlich und wäre von den Klägern darzulegen gewesen, dass von der Beklagte Kosten auf sie umgelegt worden sind, die nur für die Eigentumseinheiten angefallen sind. Das pauschale Bestreiten der Flächenansätze ist aus den bereits oben genannten Gründen unbeachtlich.
Ohne Erfolg sind die Beanstandungen der Kläger hinsichtlich der Höhe der Kosten bzw. deren Steigerungen. Für die darin liegenden Behauptung eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast. Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes (BGH, Urteil vom 06. Juli 2011 - VIII ZR 340/10, GE 2011, 1225). Hier haben die Kläger nicht dargelegt, dass die Beklagte bei der Vergabe der Aufträge unwirtschaftlich gehandelt habe, indem sie nicht andere Dienstleister, die die Arbeiten zu erheblich günstigeren Konditionen vorgenommen hätten, beauftragte. Der Vortrag des Beklagten, dass durchschnittliche Kosten überschritten worden seien, ist hierfür nicht ausreichend, zumal der erforderliche und gebotene Aufwand regelmäßig von den konkreten Umständen im Einzelfall abhängt.
Entsprechendes gilt für den von der Beklagten nicht erfassten Sprengwasserverbrauch der Wohnungen im Erdgeschoss und den deshalb fehlenden Sprengwasserabzug. Denn in der Sache machen die Kläger hier ebenfalls einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend. Einen solchen haben sie jedoch nicht etwa anhand einer Schätzung dargelegt. Es ist nicht ersichtlich, dass den Kosten für die Erfassung des Sprengwasserverbrauchs erheblich höhere Kosteneinsparungen infolge der ersparten Kosten für die Entwässerung gegenüber stehen.
Die Kläger können ferner gegen die Umlage der Kosten für die Straßenreinigung nicht einwenden, dass die BSR nicht innerhalb der Siedlung reinige, weil es sich um Privatstraßen handele. Das öffentlich-rechtliche Straßenreinigungsentgelt fällt aufgrund der Lage des Gesamtgrundstücks an einer öffentlichen Straße an und nicht aufgrund von Reinigungsleistungen in der Siedlung selbst.
Nebenkostenabrechnung 2012
Auch diese Abrechnung entspricht den formellen Anforderungen.
Aus den oben genannten Gründen sind die Positionen Hauswart mit 287,59 EUR und Winterdienst mit 203,-- EUR nicht zu Lasten der Kläger umlagefähig.
Die begründete Nachforderung aus der Abrechnung für 2012 von 1.348,45 EUR vermindert sich unter Abzug der vorgenannten Beträge um 490,59 EUR auf 857,86 EUR.
Hinsichtlich der weiteren Einwände der Kläger wird auf die obigen Ausführungen verwiesen und hierauf Bezug genommen.
Soweit die Kläger in Bezug auf die Heizkostenabrechnung die fehlende Vorlage der Verbrauchswerte der anderen Mieter beanstandet haben, hat die Beklagte diese jetzt im Rechtsstreit vorgelegt. Die Kläger hätten spätestens nunmehr hierauf eingehen, in der Sache vortragen und ggf. konkrete Beanstandungen erheben müssen.
Nebenkostenabrechnung 2013
Aus den oben genannten Gründen sind die Positionen Hauswart mit 191,78 EUR und Winterdienst mit 203,03 EUR nicht zu Lasten der Kläger umlagefähig.
Die begründete Nachforderung aus der Abrechnung für 2012 von 1.263,11 EUR vermindert sich unter Abzug der vorgenannten Beträge um 391,81 EUR auf 868,30 EUR.
Nebenkostenabrechnung 2014
Aus den oben genannten Gründen sind die Positionen Hauswart mit 135,80 EUR und Winterdienst mit 203,03 EUR nicht zu Lasten der Kläger umlagefähig.
Ferner sind die Positionen Wartung Gaswarnanlage mit 23,98 EUR sowie Regenrinnenreinigung mit 31,02 EUR von der Nachforderung abzuziehen, weil die Beklagte für diese Positionen ebenfalls den Klägern bei der Einsicht keine Belege vorgelegt und diese auch nicht in den Rechtsstreit eingeführt hat.
Die begründete Nachforderung aus der Abrechnung für 2014 von 1.061,09 EUR vermindert sich unter Abzug der vorgenannten Beträge um 393,83 EUR auf 667,26 EUR.
Nach allem belaufen sich die begründeten Nebenkostennachzahlungen der Beklagten für 2011 bis 2014 auf insgesamt 3.739,82 EUR. Nach Aufrechnung der Beklagten gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger in Höhe von 3.148,37 EUR verbleibt danach ein restlicher Nachzahlungsanspruch der Beklagten in Höhe von 591,45 EUR.
Die Nachzahlungsforderungen sind nicht verjährt. Denn die Abrechnung der ältesten Betriebskosten für 2011 ist in 2012 erfolgt, sodass eine Verjährung nicht vor dem 31.12.2015 eintrat. Die Beklagte hatte die Kaution indes bereits am 16.12.2015 gezogen, so dass sich die Forderungen unverjährt gegenüberstanden, § 215 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 389 BGB
§ 215 BGB
§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO
§ 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 540 Abs. 2 ZPO
§ 92 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 27/07
VIII ZR 261/07
VIII ZR 41/14
VIII ZR 340/10