Amtsgericht Hanau (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-07-24, Aktenzeichen 32 C 16/25
ECLI: ECLI:DE:AGHANAU:2025:0815.32C16.25.00

Tenor:
Anmerkung
Die Entscheidung ist anfechtbar
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 267,23 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 68,98 € seit dem 07.12.2021, aus weiteren 99,61 € seit 18.11.2023, aus weiteren 45,00 € seit 07.11.2022 und aus weiteren 53,64 € seit 07.12.2022 zu zahlen.
Der Beklagte wird weiterhin verurteilt, an die Klägerin Mahnkosten in Höhe von 15,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 24.12.2024 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 88% und der Beklagte 12%.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Schuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Der Streitwert wird auf 2.171,43 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt als Vermieterin von dem beklagten Mieter Mietzahlungen sowie Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen.
Zwischen den Parteien besteht ein am 1.4.1995 begründetes Wohnraummietverhältnis. Das Mietverhältnis begann am 1.4.1995. Durch Erwerb des Objekts sowie gesellschaftliche Umstrukturierung ist die Klägerin in die Vermieterstellung eingetreten.
Der Mietvertrag enthält keine Angaben hinsichtlich eines Verteilungsschlüssels der Betriebskosten.
§ 4 Nr. 2 des Mietvertrages lautet:
„Ist in der Spalte „Verteilungsschlüssel“ ein solcher nicht eingesetzt, so kann der Vermieter einen geeigneten, auch unterschiedlichen Umlegungsmaßstab nach billigem Ermessen bestimmen. Der Vermieter kann während der Mietzeit bei Vorliegen eines sachlichen Grundes zu Anfang eines neuen Berechnungszeitraumes den Verteilungsschlüssel angemessen neu bilden.“
Zu Beginn wurden die Positionen Aufzug, Müllabfuhr, Allgemeinstrom und Gebäudereinigung nach Anzahl der Personen, die übrigen Kostenpositionen entweder nach Verbrauch oder nach qm-Wohnfläche verteilt.
Die Betriebskostenabrechnung 2020 (Bl. 41 d.A.) weist eine Nachforderung in Höhe von 580,03 € aus.
Die Betriebskostenabrechnung 2021 (Bl. 32 d.A.) weist eine Nachforderung in Höhe von 662,11 € aus.
Die Betriebskostenabrechnung 2022 (Bl. 62 d.A.) weist eine Nachforderung in Höhe von 663,56 € aus.
Das aus der der Betriebskostenabrechnung 2023 (Bl. 56/74 d.A.) ausgewiesene Guthaben in Höhe von 107,45 € hat die Klägerin mit einer Mietforderung aus April 2021 in Höhe von 171,62 € verrechnet.
Der Beklagte hat vorprozessual jeweils innerhalb der Einwendungsfrist der ihm übersendeten Betriebskostenabrechnungen eingewendet, die Kostenpositionen Aufzug, Müllabfuhr und Allgemeinstrom seien aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarungen nicht nach qm-Wohnfläche, sondern nach Personenzahl zu verteilen. Auch der Voreigentümer habe mit diesen Verteilungsschlüsseln abgerechnet.
Mit Schreiben vom 17.02.2021 (Bl. 122 d.A.) hat der Beklagte aus der Betriebskostenabrechnung 2019 ein aufgrund seiner Ansicht nach unzutreffenden Verwendung der Verteilungsschlüssel errechnetes Guthaben zu seinen Gunsten in Höhe von 80,66 € eingewendet und zugleich mit diesem Guthaben und durch die Inanspruchnahme seiner Prozessbevollmächtigten entstandenen Anwaltskosten in Höhe von 90,96 € die Aufrechnung gegenüber dem Mietzahlungsanspruch für den Monat April 2021 erklärt, von der Miete in Höhe von 833,65 € einen Betrag von 171,62 € abgezogen und 662,03 € gezahlt mit dem Verwendungszweck „Miete+NK siehe Brief von Rechtsanw. … 17.2.2021“ (Bl. 121 d.A.).
Mit Schreiben vom 21.10.2021 (Bl. 81 d.A.) hat der Beklagte die Aufrechnung gegen die seiner Ansicht nach fehlerhafte Betriebskostenabrechnung 2020 mit den durch die Inanspruchnahme seiner Prozessbevollmächtigten entstandenen Anwaltskosten in Höhe von 159,94 € erklärt. Für Dezember 2021 hat er Beklagte unter Hinweis auf das Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 21.10.2021 sodann einen Betrag von 673,71 € für die „Miete+NK“ überwiesen nach Abzug von Anwaltskosten in Höhe von 159,94 €.
Mit Schreiben vom 25.10.2022 (Bl. 84) hat der Beklagte mit ihm entstandenen Anwaltskosten in Höhe von 99,60 € wegen seiner Ansicht nach fehlerhafter Betriebskostenabrechnung 2021 die Aufrechnung gegenüber der Nachforderung angekündigt. Am 2.12.2022 hat er einen Betrag von 734,05 € an die Klägerin überwiesen mit dem Verwendungszweck: „833,65 € - 99,60 € siehe Brief v.m. Rechtsanwältin … 25.10.2022“ (Bl. 126 d.A.).
Am 15.11.2023 hat der Beklagte einen Betrag in Höhe von 370,63 € geleistet mit dem Verwendungszweck „Nachzahl. für das Jahr 2019 in Höhe von 18,52EURO und für das Jahr 2020 in Höhe von 157,10EURO u. Jahr 2021 195,01“ (Bl. 144 d.A.).
Der Beklagte hat mit Schreiben vom 29.11.2023 (Bl. 118 d.A.) die Aufrechnung gegen die seiner Ansicht nach nur in Höhe von 302,84 € bestehenden Nachforderungsansprüche mit den durch die Inanspruchnahme seiner Prozessbevollmächtigten entstandenen Anwaltskosten in Höhe von 90,97 € erklärt und den seiner Ansicht nach verbliebenden Betrag in Höhe von 211,87 € gezahlt.
Die Klägerin ist der Auffassung, sie sei vertraglich berechtigt, den Verteilungsschlüssel für jedes Jahr neu zu bestimmen. Zudem sei dem Beklagten die Verwendung des Flächenschlüssels bereits seit 2015 bekannt gewesen. Die Verwendung des Personenschlüssel sei, was dem Beklagten auch mitgeteilt wurde, schwierig zu handhaben bzw. unpraktikabel, insbesondere aufgrund unzureichender Rückmeldungen der Mieter hinsichtlich der Wohnungsbelegung. Sie könne auch Ansprüche der Vorvermieterin aus den Jahren 2019 und 2020 geltend machen, weil diese durch Verschmelzung in ihr aufgegangen wäre.
Die Klägerin hat zunächst mit Abgabe des Mahnbescheids in Höhe von 2.021,43 € Klage erhoben. Mit Schriftsatz vom 11.4.2025 (Bl. 150 d.A.) hat die Klägerin die Klage in Höhe von 266,00 zurückgenommen.
Mit Schriftsatz vom 11.4.2025 (Bl. 150 d.A.) hat die Klägerin die Klage in Höhe von 266,00 (70,00 € aus der Betriebskostenabrechnung 2020 und 195,01 € aus der Betriebskostenabrechnung 2021) zurückgenommen und beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.755,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 64,17 € seit 07.04.2021, aus weiteren 422,93 € seit 18.11.2023, aus weiteren 9,94 € seit 07.12.2021, aus weiteren 467,10 € seit 18.11.2023, aus weiteren 45,00 € seit 07.11.2022, aus weiteren 294,60 € seit 07.12.2022 und im Übrigen seit Rechtshängigkeit, hilfsweise insgesamt seit Rechtshängigkeit, zu zahlen.
Mit Schriftsatz vom 9.5.2025 hat die Klägerin den Antrag umgestellt und beantragt nunmehr,
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.755,43 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 64,17 € seit 07.04.2021, aus weiteren 422,93 € seit 18.11.2023, aus weiteren 159,94 € seit 07.12.2021, aus weiteren 467,10 € seit 18.11.2023, aus weiteren 45,00 € seit 07.11.2022, aus weiteren 144,60 € seit 07.12.2022 und im Übrigen seit Rechtshängigkeit, hilfsweise insgesamt seit Rechtshängigkeit, zu zahlen.
den Beklagten weiterhin zu verurteilen, an die Klägerin Mahnkosten in Höhe von 15,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte hat basierend auf dem seiner Ansicht nach zutreffenden Verteilungsschlüssel die Abrechnungen nachberechnet.
Der Nachzahlungsbetrag der Betriebskostenabrechnung 2020 verringere sich von 580,03 € um 422,93 € auf 157,10 € (Differenzbeträge: 41,48 € für Aufzug, 171,33 € für Allgemeinstrom, 183,73 € für Müllgebühren, 26,39 € Sperrmüll).
Der Nachzahlungsbetrag der Betriebskostenabrechnung 2021 verringere sich von 662,11 € um 367,50 € auf 294,61 € (Differenzbeträge: 48,68 € für Aufzug, 101,37 € für Allgemeinstrom, 187,53 € für Müllgebühren, 29,92 € Sperrmüll).
Der Nachzahlungsbetrag der Betriebskostenabrechnung 2022 verringere sich von 663,56 € um 360,72 € auf 302,84 € (Differenzbeträge: 50,70 € für Aufzug, 86,59 € für Allgemeinstrom, 182,65 € für Müllgebühren, 40,78 € Sperrmüll).
Der Beklagte ist weiterhin der Auffassung, die Klägerin habe die Zahlung von 370,63 € nicht auf Forderungen aus den Jahren 2019 und 2020 verrechnen dürfen, weil sie damals nicht Eigentümerin und somit auch nicht Vermieterin gewesen war und er zudem mit einer Leistungsbestimmung gezahlt habe.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist teilweise begründet, im Übrigen unbegründet.
Ihre Aktivlegitimation für alle streitgegenständlichen Ansprüche hat die Klägerin durch Vorlage des Handelsregisterauszugs sowie des Grundbuchs belegt, was beklagtenseits auch nicht weiter bestritten wurde. Im Ergebnis kommt es hierauf aber auch nicht an.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von Nachforderungen aus den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen in Höhe von 99,61 gem. §§ 535, 556, 259 BGB.
Sie hatte zunächst gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 157,10 € aus der Betriebskostenabrechnung 2020, 294,61 € aus der Betriebskostenabrechnung 2021 und 302,84 €, aus der Betriebskostenabrechnung 2022, insgesamt also 754,55 € gem. §§ 535 Abs. 2, 556, 259 BGB.
Die vorgelegten Abrechnungen sind formal ordnungsgemäß. Sie entsprechen den Anforderungen des § 259 BGB, da sie die angesetzten Gesamtbeträge, die Umlageschlüssel und die hieraus folgenden Einzelbeträge, die auf den Mieter entfallen, benennen und daher rechnerisch nachvollzogen werden können (zuletzt BGH, Urt. v. 20.1.2021 – XII ZR 40/20; NZM 2021, 301; BGH, Urteil vom 29. Januar 2020 – VIII ZR 244/18, NZM 2020, 320; grundlegend: BGH, Urteil vom 28.05.2008, Aktenzeichen: VIII ZR 261/07 – Juris; LG Hanau, Urteil vom 11.02.2011, Az. 2 S 173/10; Blank DWW 2009, 91; Lammel, Stolperstein Formelle (Un-)Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung, WuM 2014, 387 (388); Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 11. Aufl. 2025, H IV. Rn. 124).
Inhaltliche Fehler gegen die Betriebskostenabrechnung sind nicht von Amts wegen zu prüfen, sondern nur, soweit der Mieter diese geltend macht und entsprechende Einwände binnen der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB konkret gegenüber dem Vermieter erhoben hat (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.04.2006, Aktenzeichen: I-10 U 169/05, GE 2006, 198, BeckRS 2006, 5516; LG Hanau Urt. v. 9.2.2021 – 2 S 135/19, BeckRS 2021, 6806; LG Limburg Urt. v. 31.8.2018 – 3 S 39/18, BeckRS 2018, 21522; LG Itzehoe, Urteil vom 17.02.2010, Aktenzeichen 9 S 23/10, NZM 2011, 406; AG Hanau, Urteil vom 23.03.2011, Aktenzeichen 91 C 143/10, BeckRS 2013, 22682 ; AG München, Urteil vom 27.01.2012, Aktenzeichen: 472 C 26823/11 – Juris; Langenberg in Schmidt-Futterer Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 556 Rn. 501; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 11. Aufl. 2025, J Rdn. 48; Zehelein ZMR 2019, 93 [103 f.]).
Der Beklagte hat fristgerecht und in der Sache zutreffend gegen die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen den Einwand der Verwendung eines unzutreffenden Verteilungsschlüssels erhoben.
Bei dem Verteilungsschlüssel handelt es sich entweder um eine vertragliche Vereinbarung, die von dem Vermieter jedenfalls im Grundsatz, so einmal wirksam getroffen, nicht einseitig frei wählbar bzw. änderbar ist (BGH, Urteil vom 31. 5. 2006 - VIII ZR 159/05, NZM 2006, 655). Alternativ gelten die gesetzlichen Vorschriften.
Der Mietvertrag vom 1.4.1995 enthält selbst keinen Verteilungsschlüssel. Die Regelung in § 4 Nr. 2 S. 1 des Vertrags, die in diesem Fall zunächst ein Recht des Vermieters zur Festlegung des Verteilungsschlüssels statuiert, entsprach der geltenden Rechtslage nach § 4 MHG. In Altverträgen aus der Zeit vor dem 1.9.2001 konnte der Vermieter bei Fehlen eines vertraglich vereinbarten Verteilungsschlüssels diesen einmalig gem. §§ 315, 316 BGB bestimmen (BGH, Urteil vom 20.01.1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 [1062]). Der ursprüngliche Vermieter hatte ausweislich des Beklagtenvortrags eben dieses Bestimmungsrecht mit der ersten Betriebskostenabrechnung ausgeübt und dabei den Personenschlüssel bei den hier einschlägigen Kostenarten verwendet. Damit ist dieser auch nach der Mietrechtsreform 2001 weiterhin bindend (Langenberg/Zehelein Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 11. Auflage 2025 F Rn. 7). Dass zuvor der Personenschlüssel vereinbart war, bestreitet die Klägerin auch selbst nicht, sondern beruft sich vielmehr auf ein ihr zustehendes Recht, diesen zu ändern, was sie dem Beklagten auch angezeigt hätte.
Zwar konnte sich der Vermieter jedenfalls bei Vertragsschlüssen vor dem 1.9.2001 formularvertraglich das Recht zu nachträglichen weiteren Änderungen vorbehalten, wenn dies aus einem sachlichen Grund erforderlich ist, die Neubestimmung billigem Ermessen entspricht und sich zudem nur auf solche Kostenarten bezieht, bei denen eine Parteivereinbarung hinsichtlich des Verteilungsmodus zulässig ist (BGH, Urteil vom 20.01.1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 [1062]). Dem genügt die vorliegende Klausel aber schon deshalb nicht, weil sie – was bereits nach der genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Gesamtunwirksamkeit führte – die Verteilung der Kosten für Heizung und Warmwasser nicht exkludiert. Denn diese sind nach den Vorgaben der §§ 7, 8 HeizKV zu verteilen, was gem. § 2 HeizKV durch Parteiabreden nicht abbedungen werden kann. Die von dem Bundesgerichtshof ausgesprochene Gesamtnichtigkeit entspricht auch den Grundsätzen mangelnder Teilbarkeit von Formularklauseln, es sei denn, diese können im konkreten Fall ausnahmsweise durch Teilextraktion in einzelne selbständige Bestandteile aufgespalten werden (sog. „Blue-Pencil-Test“; vgl. BGH, Urteil vom 6. 4. 2005 - XII ZR 158/01, NZM 2005, 863 (865); Guhling NZM 2019, 457 (461)). Das ist hier nicht möglich, weil die Klausel keine Aufzählung einzelner Kostenarten beinhaltet deren Verteilungsschlüssel geändert werden könnte, sondern diese Befugnis insgesamt anordnet.
Auf die Frage der Klauselwirksamkeit kommt es jedoch vorliegend im Ergebnis nicht an. Zwar kann der Vermieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gem. § 313 BGB in besonderen Ausnahmefällen eine Änderung des Verteilungsschlüssels geltend machen, wenn für ihn das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar ist (BGH, Urteil vom 31.5.2006 - VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771 (2772)), nach hiesiger Auffassung auch dann, wenn ein sachlicher Grund vorliegt (Langenberg/Zehelein Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 11. Auflage 2025 F Rn. 33 f.). Die Klägerin hat die Voraussetzungen hierfür jedoch nicht ausreichend begründet. Die hinsichtlich des Personenschlüssels bekannte Problematik der Personenerfassung, welche sie anführt, kann zwar im Grundsatz geeignet sein, einen Änderungsgrund darzustellen, weshalb das Gericht unter dem 14.4.2025 dem Beklagten auch den Hinweis erteilt hat, dass Bedenken gegen den Einwand bestehen. Die Beklagte hat jedoch sodann mit Schriftsatz vom 14.5.2025 zu Recht angemerkt, dass die Klägerin den Personenschlüssel tatsächlich dennoch verwendet, namentlich für die Position „Gebäudereinigung“, so dass sie erkennbar doch in der Lage sei, diesen Verteilungsmodus anzuwenden. Das trifft auch zu und widerlegt den Klägervortrag, zumal nicht ersichtlich ist, warum gerade diese Position hierfür geeignet wäre. Denn der Personenschlüssel dient an sich dazu, verbrauchs- oder verursachungsbezogene Kosten möglichst realitätsnah darzustellen, was hier nicht der Fall ist.
Auf diesen auch in der mündlichen Verhandlung erörterten Einwand ist die Klägerin jedoch im Folgenden nicht eingegangen. Eines gesonderten gerichtlichen Hinweises nach § 139 ZPO bedarf es auch nicht, wenn die anwaltlich vertretene Partei von anderer Seite auf die Mängel ihres Vorbringens aufmerksam gemacht wurde. Dabei war der Hinweis des Beklagten auch so konkret und eindeutig, dass das Gericht, zumal in der mündlichen Verhandlung auch erörtert, einen eigenen Hinweis in jeder Hinsicht entbehrlich halten konnte (BGH Beschl. v. 11.5.2023 – V ZR 203/22, BeckRS 2023, 17364; BGH Beschl. v. 18.5.2017 – I ZR 178/16, BeckRS 2017, 126762 Rn. 12; BGH, Urt. v. 19. 12. 2012 – VIII ZR 117/12, NJW 2013, 1733; BGH, Beschluss vom 20. 12. 2007 - IX ZR 207/05, NJW-RR 2008, 581; BGH, Beschluss 23.04.2009 – IX ZR 95/06; NJW-RR 2010, 70; BGH, Urteil vom 22.11.2006 – VIII ZR 72/06, NJW 2007, 759; OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 19.08.2019 – 29 U 113/18, NJW-RR 2019, 1301).
Damit war der Beklagte befugt, selbst basierend auf dem zutreffenden Personen-Verteilungsschlüssel, der auch in den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen angegeben ist, weil er tatsächlich verwendet wird, die Abrechnung zu korrigieren und den Nachforderungsbetrag zu reduzieren. Die Abzüge sind auch zutreffend, wobei für die Position Allgemeinstrom aus der Betriebskostenabrechnung 2021 mit tatsächlich 168,06 € sogar ein etwas höherer Abzug hätte vorgenommen werden können.
Der Beklagte hat weiterhin wirksam mit Gegenansprüchen aufgrund nebenvertraglicher Pflichtverletzung gem. § 535, 280, 241 Abs. 2, 249 BGB aufgerechnet.
Die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche gegenüber dem Vertragspartner stellt regelmäßig eine Verletzung der nebenvertraglichen Rücksichtnahmepflicht auf dessen (auch) wirtschaftliche Interessen dar (grdl. BGH, Urteil vom 16. 1. 2009 - V ZR 133/08, NJW 2009, 1262; vgl. für das Mietrecht BGH, Urteil vom 10.6.2015 – VIII ZR 99/14, NJW 2015, 2324; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 535 Rn. 570), worunter auch die Erstellung inhaltlich unzutreffender Betriebskostenabrechnungen, deren Nachforderungsbetrag gem. § 271 BGB zudem sofort zur Zahlung fällig ist (BGH, Urt. v. 7.2.2018 – VIII ZR 189/17, NZM 2018, 458 mAnm Zehelein), fällt. Der Schadensersatzanspruch des Geschädigten deckt grundsätzlich auch die Kosten der Rechtsverfolgung einschließlich der Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Forderungsabwehr ab.
Der Beklagte hat wirksam mit Schreiben vom 29.11.2023 die Aufrechnung gegen die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2022 aufgrund der unzutreffenden Verwendung des Flächenverteilungsschlüssels mit seinem Schadensersatzanspruch wegen fehlerhafter Zuvielforderung in Höhe von 90,97 € erklärt. Die Gegenstandswert von 360,72 € ist mit den zu hoch abgerechneten Kosten dabei zutreffend, die Kosten betragen aber nur 90,96 €.
Mit Schreiben vom 25.10.2022 hat der Beklagte zwar auch die Aufrechnung ihm entstandener Anwaltskosten wegen fehlerhafter Zuvielforderung mit der Betriebskostenabrechnung 2021 angekündigt, sodann jedoch am 2.12.2022 einen Betrag von 734,05 € an die Klägerin überwiesen mit dem Verwendungszweck: „833,65 € - 99,60 € siehe Brief v.m. Rechtsanwältin … 25.10.2022“, so dass die Aufrechnung bereits vorher mit der Miete Dezember 2022 erklärt wurde.
Damit sind 90,96 € von den Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen abzuziehen, so dass noch 663,59 € verbleiben. Weiterhin abzuziehen waren die nach der Klägerin selbst beklagtenseits geleistete Zahlung von 211,87 € abzuziehen sowie weitere von 157,10 € für die Abrechnung 2020 und 195,01 € für die Abrechnung 2021, so dass noch 99,61 € verbleiben (gem. § 366 Abs. 2 BGB von der jüngsten Nachforderung für das Abrechnungsjahr 2022). Die Klägerin war nicht befugt, die Zahlung vom 15.11.2023 in Höhe von 370,63 eigenmächtig zu verrechnen, sondern an die in der Überweisung angegebene Leistungsbestimmung des Beklagten gem. § 366 Abs. 1 BGB gebunden. Diese lautete „Nachzahl. für das Jahr 2019 in Höhe von 18,52EURO und für das Jahr 2020 in Höhe von 157,10EURO u. Jahr 2021 195,01E“, wobei der Betrag von 18,52 € nicht hier nicht zu berücksichtigen war, weil die Betriebskostenabrechnung 2019 nicht streitgegenständlich ist.
Die Klägerin hat weiterhin gegen den Beklagten Ansprüche auf Mietzahlungen in Höhe von 167,62 € gem. § 535 Abs. 2 BGB.
Sie, soweit nach mehrfacher Umstellung ersichtlich, folgende Mietzahlungsansprüche geltend:
Einen Betrag in Höhe von 64,17 € aus April 2021, einen Betrag in Höhe von 159,94 € aus Dezember 2021, einen Betrag in Höhe von 45,00 € für November 2022 und einen Betrag in Höhe von 144,60 € aus Dezember 2022.
Wie hoch die monatliche Miete zu Beginn des streitgegenständlichen Zeitraums war und sich im Folgenden entwickelt hat, hat die Klägerin zu keinem Zeitpunkt bzw. nur ausschnittsweise stichpunktartig vorgetragen, so dass sich das Gericht dieses selbst aus den vorgelegten Unterlagen zusammensuchen musste. Auch die jeweiligen Zahlungen wurde nicht bzw. nur vereinzelt dargestellt, was an sich nicht möglich ist, weil die Klägerin hier kein Saldoklage über einen einheitlichen Gesamtzeitraum erhoben hat (vgl. BGH, Urt. v. 21.3.2018 – VIII ZR 68/17, NZM 2018, 444 und BGH, Urt. v. 21.3.2018 – VIII ZR 84/17, NZM 2018, 454), sondern einzelne Ansprüche. Auch das ließ sich jedoch letztlich ausfindig machen.
Ausweislich der Betriebskostenabrechnung 2022 (Bl. 32 f. d.A.) beträgt die Grundmiete 617,19 € zzgl. 40,90 € Garagen-/Stellplatzmiete sowie 25,56 € für sonstige Objekte. Mangels anderslautenden Vortrags des Beklagten ist dieser Betrag daher zugrundzulegen. Die Betriebskostenvorauszahlung betrug jedenfalls bis zur Abrechnungserstellung im September 2022 150,00 €, so dass eine Bruttomiete von 833,65 € zugrundezulegen ist.
Da nach dem Vortrag der Klägerin die offenstehende restliche Miete aus April 2021 mit dem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2023 verrechnet wurde, sodass hier noch ein Restbetrag in Höhe von 64,17 € verblieb, hat der Beklagte offensichtlich 662,03 € gezahlt, was mit dem dessen Vortrag übereinstimmt.
Der Beklagte hat allerdings mit Schreiben vom 17.02.2021 (Bl. 122 d.A.) ein sich aus der Betriebskostenabrechnung 2019 unter Zugrundelegung des zutreffenden (Personen-) Verteilungsschlüssels errechnetes Guthaben zu seinen Gunsten in Höhe von 80,66 € eingewendet und zugleich mit diesem Guthaben und den Kosten der Inanspruchnahme seiner Prozessbevollmächtigten in Höhe von 90,96 € die Aufrechnung gegenüber dem Mietzahlungsanspruch für den Monat April 2021 erklärt (171,62 €). Dieser Vortrag ist klägerseits nicht bestritten worden, zumal die Klägerin selbst vorträgt, bereits zu diesem Zeitpunkt den Flächenschlüssel für die streitgegenständlichen Positionen verwendet zu haben. Dass die Betriebskostenabrechnung 2019 nicht vorliegt, ist trotz von Amts wegen erforderlicher Prüfung der formellen Voraussetzungen unschädlich. Denn das Rechenwerk selbst bzw. dessen Ergebnis ist eine Tatsachenbehauptung, die unstreitig werden kann (Langenberg/Zehelein Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 11. Auflage 2025 H Rn. 124). Die formalen Anforderungen sind hingegen Voraussetzung der hier nicht streitgegenständlichen Geltendmachung einer Nachforderung aus der Abrechnung. Damit steht die Miete April 2021 nicht mehr aus. Unschädlich ist, dass die Aufrechnungserklärung vor der Fälligkeit der Aprilmiete 2021 datiert, denn der Beklagte hat sie im April mit der Überweisung wiederholt („Miete+NK siehe Brief von Rechtsanw. … 17.2.2021“), was die Klägerin auch fraglos zuordnen konnte.
Für Dezember 2021 macht die Klägerin eine Unterzahlung von 159,94 € geltend, wobei mit der Klageschrift auf S. 4 zunächst noch eine Unterzahlung von 9,94 € vorgetragen wurde. Auf S. 2 des Schriftsatzes vom 9.5.2025 beträgt der Ausstand dann 159,94 € (was insoweit eine Klageerweiterung darstellt). Welche Bruttomiete und welche Zahlungen die Klägerin hierbei zugrunde legt, ist wiederum nur über die Anlagen zu eruieren und basierend auf der Betriebskostenabrechnung 2022 mit 833,65 € anzusetzen, so dass der Beklagte wohl 673,21 € gezahlt hat. Insofern stimmen auch hier Kläger- und Beklagtenvortrag überein.
Mit Schreiben vom 21.10.2021 hat der Beklagte die Aufrechnung der ihm entstandenen Anwaltskosten wegen fehlerhafter Zuvielforderung aufgrund der Betriebskostenabrechnung 2020 wegen der unzutreffenden Verwendung des Flächenverteilungsschlüssels gegenüber der Dezembermiete 2021 angekündigt und diese sodann nach Teilzahlung von 673,71 € mit dem Verwendungszweck „MIETE+NK - 159,94 BRIEF RA … V.21.10.21“ erklärt.
Allerdings war der Gegenstandswert mit 580,03 € für die Aufrechnung zu hoch angesetzt, weil er den Abzug von Sperrmüllkosten beinhaltet unter Hinweis auf eine unterlassene Verhinderung von Fremdentsorgung, es sich aber hierbei um einen von dem Mieter zu beweisenden Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot handelt (Langenberg/Zehelein Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 11. Auflage 2025 H Rn. 69). Auch konnte ein Kostenabzug nicht mangels Erläuterung von Kostensteigerungen erfolgen, weil der Vermieter diese nicht schuldet, sondern der Mieter Belegeinsicht nehmen muss (Langenberg/Zehelein Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 11. Auflage 2025 H Rn. 176). Zutreffend ist zwar, dass die Kosten der anwaltlichen Prüfung aus dem Gegenstandswert des Saldos der Betriebskostenabrechnung errechnet werden. Als Schadensersatz gelten machen kann der Mieter aber nur diejenigen aus dem Gegenstandswert der unzutreffend abgerechneten Kosten. Das sind 422,93 €, so dass der Schadensersatzanspruch 90,96 € beträgt, die von der Dezembermiete 2021 abzuziehen sind, so dass noch ein Zahlungsanspruch in Höhe von 68,98 € verbleibt.
Die Restmiete in Höhe von 45,00 € aus November 2022 ergibt sich nach der Klägerin daraus, dass die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten aufgrund der Betriebskostenabrechnung 2021 erhöht wurden, nach Ersuchen des Beklagten jedoch nur um 45,00 €. Daher ist die beklagtenseits mit der Klageerwiderung vorgetragene Zahlung von 833,65 € für den Monat auch unstreitig. Die Klägerin war auch trotz des nach Korrektur der streitgegenständlichen Verteilungsschlüssel reduzierten Nachforderungsbetrags von (2.462,11 – 367,50 € =) 2.094,61 € noch immer zu einer Erhöhung der Vorauszahlungen auf 174,55 € monatlich befugt gewesen (1/12 aller auf den Mieter nach Verteilung anfallenden Kosten vor Abzug der Vorauszahlungen), so dass die Erhöhung um 45,00 € wirksam war und diese noch ausstehen.
Daher war auch die Dezembermiete 2022 um 45,00 € erhöht auf 878,65 € (wie die Klägerin auf 991,65 € kommt, ist nicht ersichtlich). Hierauf hatte der Beklagte eine Zahlung in Höhe von 734,05 € geleistet, sodass 144,60 € ausstanden. Wie bereits erörtert, hatte der Beklagte zwar zunächst mit Schreiben vom 25.10.2022 die Aufrechnung ihm entstandener Anwaltskosten wegen fehlerhafter Zuvielforderung mit der Betriebskostenabrechnung 2021 gegenüber dem Nachforderungsanspruch der Abrechnung angekündigt, dann jedoch am 2.12.2022 einen Betrag von 734,05 € an die Klägerin überwiesen mit dem Verwendungszweck: „833,65 € - 99,60 € siehe Brief v.m. Rechtsanwältin … 25.10.2022“. Der Schadensersatzanspruch war wie erörtert begründet. Allerdings betragen die Kosten nach der Gebührenordnung nur 90,96 €, so dass insgesamt 825,01 € geleistet wurden. Zwar war der Gegenstandswert zu hoch angesetzt, weil er auch hier der Abzug von Sperrmüllkosten wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot beinhaltet. Darauf kommt es mangels Gebührensprungs jedoch nicht an. Zzgl. der weiteren Vorauszahlungen in Höhe von 45,00 €, stehen somit noch 53,64 € aus.
Der Anspruch auf Mahnkostenerstattung gem. §§ 280, 286 BGB ergibt sich aus der Anmahnung ausstehender Mieten Dezember 2021, November und Dezember 2022 sowie der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2022 und ist mit 15,00 € angemessen.
Der Zinsanspruch folgt aus § 286, 288 BGB.
Die Kostenentscheidung richtet sich gem. §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 2 S. 2 ZPO nach dem jeweiligen Obsiegen und Unterliegen der Parteien. Der Gesamtstreitwert beträgt 2.171,43 €. Die Klägerin hat zunächst Zahlungsklage in Höhe von 2.021,43 € erhoben. Mit Schriftsatz vom 11.4.2025 hat sie die Klage in Höhe von 266,00 € zurückgenommen, mit Schriftsatz vom 9.5.2025 in Höhe von 150,00 € hinsichtlich der Miete Dezember 2021 erweitert und in Höhe von 150,00 € hinsichtlich der Dezembermiete 2022 zurückgenommen. Auch ohne prozessuale Erklärung stellt die Mehrforderung für einen Monat eine Erweiterung des Klagegenstandes dar und die stillschweigender Reduktion eines anderen eine Klagerücknahme gem. § 269 ZPO.
Die Klägerin obsiegt in Höhe von 99,61 € (Nachforderung der Betriebskostenabrechnung 2022) + 68,98 € (Miete Dezember 2021) + 45,00 € (Miete November 2022) + 53,64 € (Miete Dezember 2022) = 267,23 €, was 12% von 2.171,43 € ausmacht.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 3 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 535, 556, 259 BGB
§§ 315, 316 BGB
§§ 7, 8 HeizKV
§§ 280, 286 BGB
§ 259 BGB
§ 4 MHG
§ 2 HeizKV
§ 313 BGB
§ 139 ZPO
§ 271 BGB
§ 269 ZPO
§ 3 ZPO
§ 535 Abs. 2, 556, 259 BGB
§ 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB
§ 366 Abs. 2 BGB
§ 366 Abs. 1 BGB
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 2 S. 2 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2021, 301
NZM 2020, 320
NZM 2011, 406
ZMR 2019, 93
NZM 2006, 655
NJW 1993, 1061
NZM 2005, 863
NZM 2019, 457
NJW 2006, 2771
NJW 2013, 1733
NJW-RR 2008, 581
NJW-RR 2010, 70
NJW 2007, 759
NJW-RR 2019, 1301
NJW 2009, 1262
NJW 2015, 2324
NZM 2018, 458
NZM 2018, 444
NZM 2018, 454
XII ZR 40/20
VIII ZR 244/18
VIII ZR 261/07
2 S 173/10
10 U 169/05
2 S 135/19
3 S 39/18
9 S 23/10
91 C 143/10
72 C 26823/11
VIII ZR 159/05
VIII ZR 10/92
XII ZR 158/01
V ZR 203/22
I ZR 178/16
VIII ZR 117/12
IX ZR 207/05
IX ZR 95/06
VIII ZR 72/06
29 U 113/18
V ZR 133/08
VIII ZR 99/14
VIII ZR 189/17
VIII ZR 68/17
VIII ZR 84/17