Amtsgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1989-04-21, Aktenzeichen 44 C 764/88
ECLI: ECLI:DE:AGD:1989:0421.44C764.88.00

Tenor:
hat das Amtsgericht Düsseldorf
auf die mündliche Verhandlung vom 15. März 1989
durch die Richterin am Amtsgericht X
für R e c h t erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die
Kläger als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger können die Vollstreckung durch
Sicherheitsleistung von 550,-- DM abwen-
den, wenn nicht zuvor die Kläger Sicherheit
in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:
Die Kläger sind Eigentümer und Vermieter der in der X-straße
13 in Y gelegenen Mietwohnung, die der
Beklagte seit 1973 zu einem Mietpreis von monatlich 312,--
DM plus 50,-- DM Nebenkosten bewohnt. Mit der vorliegenden
Klage machen die Kläger einen Räumungsanspruch aus § 564 b
Abs. 2 Ziffer 3 BGB geltend.
Mit Schreiben vom 22. Juni 1988 kündigten die Kläger das
Mietverhältnis mit Wirkung zum 30. Oktober 1988. In dem
Kündigungsschreiben wird ausgeführt, daß die Vermieter
durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer
angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks
verhindert seien. Die Vermieter würden beabsichtigen,
das sich auf dem lediglich teilweise bebauten Grundstück
befindliche verfallene Gebäude abzureißen. Nach dem Ab-
bruch bestehe die Absicht, das Grundstück wieder zu ver-
kaufen. Der Abbruch sei erforderlich, um eine Rentabili-
tät des Grundstücks zu erreichen und den Verkauf zu er-
möglichen.
Die Kläger tragen vor, das Miethaus X-straße 13
schließe an die Baulücke X-straße 11 an. Es sei
geplant, beide Gründstücke zusammenhängend zu verkaufen,
um sodann ein Mehrfamilienhaus zu errichten, das zu einer
Wohnwert- und Wohnumfeldverbesserung beitrage. In dem
derzeitigen Mietshaus bestehe keine Warmwasserversorgung,
die Toiletten würden im Treppenhaus jeweils eine Treppe
tiefer liegen. Alle Versorgungsleitungen im Haus würden
aus dem Baujahr ca. 1905 stammen. Es sei also nicht nur
erforderlich, die Baulücke zu schließen, worauf die
Stadt Y dränge, sondern auch die gesamte Straßen-
ansicht zu erneuern unter Einbeziehung des abzureißenden
Gebäudes.
Die Kläger behaupten, für das Objekt X-straße 13
könnte ein um mindest 15 % höherer Kaufpreis für den Fall
erzielt werden, daß keine Mieter übernommen werden müssen.
Ein Minderpreis von 15 % sei als wesentlicher Nachteil
im Sinne des § 564 b BGB für den Verkauf mit dem Mieter
anzusehen.
Die Kläger beantragen,
der Beklagte wird verurteilt, die
von ihm im 1. OG innegehabten Räum-
lichkeiten im Objekt X-straße
13 in Y, bestehend aus
3 Zimmern sowie Küche zu räumen und
geräumt herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte bestreitet, daß die Kläger beabsichtigen,
das Gebäude abzureißen, bzw. das Grundstück zu verkaufen,
bzw. neu bebauen zu lassen. Unzutreffend sei, daß das Ge-
bäude verfallen sei. Die für den Abriß des Gebäudes er-
forderliche Abbruchgenehmigung wie auch die Zweckentfrem-
dungsgenehmigung der Stadt Y liege bis zum heu-
tigen Zeitpunkt nicht vor. Die Erteilung der Zweckent-
fremdungsgenehmigung habe die Stadt Y mit Schrei-
ben vom 23.09.1988 erst "in Aussicht gestellt". Bisher
hätten die Kläger nicht substantiiert dargelegt, daß
Neubaupläne entsprechend der von der Stadt Y
angekündigten Auflage vorhanden seien. Im übrigen reiche
die Möglichkeit, durch den Verkauf eines geräumten Hauses
einen höhreren Kaufpreis zu erzielen, nicht aus, um ein
Mietverhältnis zu kündigen. Schließlich hätten die Kläger
auch nicht substantiiert vorgetragen, wie die angemessene
wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks aussehen
soll.
Der Beklagte behauptet, wegen der Wohnungsknappheit auf
dem Y-er Wohnungsmarkt seien für ihn als aus-
ländischer Mitbürger Mietwohnungen in der Preislage von
500,-- DM pro Monat nicht erhältlich.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.
Die Klage ist nicht aus § 564 Abs. 2 Nr. 3 BGB gerecht-
fertigt. Ein berechtigter Kündigungsgrund steht den Klägern
nicht zur Seite. Nach der genannten Vorschrift ist die
Kündigung nur möglich, wenn der Vermieter durch die Fort-
setzung des Mietverhältnisses an der angemessenen Ver-
wertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erheb-
liche Nachteile erleiden würde. Eine anderweitige Ver-
wertung des Grundstücks kann auch in dem Abbruch des
Hauses bestehen. Derartige Maßnahmen des Vermieters recht-
fertigen die Kündigung jedoch nicht generell sondern nur
bei Vorliegen weiterer Voraussetzungen. Solche Voraus-
setzungen sind gegeben, wenn das Mietshaus baufällig oder
so veraltet ist, daß es den heutigen Wohnbedürfnissen
nicht mehr entspricht, keine angemessene Rendite abwirft
und ein Neubau für den Vermieter eine günstige wirtschaft-
liche Verwertung sein würde. Dazu bedarf es eines sub-
stantiierten Sachvortrages, die Kalkulation muß zumindest
überschlägig offengelegt werden (vgl. dazu AG Darmstadt
in WM 1987, 321 und LG Düsseldorf in WM 1987, 321). Es
kommt mithin auf die Wirtschaftlichkeit des Mietgrund-
stückes im gegenwärtigen Zeitpunkt an, die anhand einer
Wirtschaftlichkeitsberechnung entsprechend der 2. Berech-
nungsverordnung aufzustellen ist (vgl. dazu Sternel IV
Anmerkung 150). Daran fehlt es hier. Als weitere Voraus-
setzung einer angemessenen Verwertung bei Abbruch des
Hauses ist die Vorlage der Abbruchs- und Zweckentfrem-
dungsgenehmigung zu nennen (vgl. dazu OLG Hamburg in NJW
1981, 2308 und Beuermann in ZMR 1979, Seite 97). Die
Abriß- und Zweckentfremdungsgenehmigungen sind den Klä-
gern bislang nicht erteilt worden. Auch bei dem Abriß
mit geplantem Wiederaufbau handelt es sich um eine Zweck-
entfremdung im Sinne der entsprechenden Länderverordnungen.
Die Vorlage beider Genehmigungen ist bereits deshalb
notwendig, weil eine wirtschaftliche Verwertung, die
öffentlich-rechtlich nicht erlaubt ist, nicht angemessen
ist (vgl. dazu Beuermann a.a.O.).
Der behauptete Mindererlös von 15 % beim Verkauf des
Grundstücks mit den bestehenden Mietverhältnissen ist
ebenfalls kein Kündigungsgrund im Sinne des § 564 b Abs.
2 Ziffer 3 BGB. Zwar ist anerkannt, daß ein solcher Minder-
erlös die angemessene Verwertung des Grundstücks in Frage
stellt. Auch wenn die Vermutung eines geringern Kaufpreises
naheliegt, muß der Vermieter im Streitfall dartun, daß
und welche Verkaufsbemühungen er unternommen hat und welche
Mißerfolge oder Erschwerungen dabei aufgetreten sind, weil
das streitbefangene Objekt vermietet gewesen ist (vgl. dazu
Sternel IV Anmerkung 152).
Der Streitfall ist hier gegeben, der Beklagte hat möglichen
Mindererlös bestritten, ein entsprechender Sachvortrag
der Kläger fehlt aber. Damit läßt sich auch dieser
Kündigungsgrund nicht feststellen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung
über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Ziffer
11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 564 b BGB
§ 91 ZPO
§ 564 Abs. 2 Nr. 3 BGB

Zitierte Entscheidungen: WM 1987, 321