Landgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-12-20, Aktenzeichen 401 HKO 18/22
ECLI: ECLI:DE:LGHH:2023:1220.401HKO18.22.00

Tenor:
Orientierungssatz
Zitierung zu 1: Anschluss BGH, Urteil vom 23. November 2022 - XII ZR 96/21; BGH, Urteil vom 13. Juli 2022 - XII ZR 75/21 und BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21.(Rn.35)
Verfahrensgang
1. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von € 362.681,01 sowie in Höhe von weiteren € 133.298,17 erledigt ist.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin Verzugszinsen in Höhe von € 33.770,96 sowie in Höhe von weiteren € 12.237,05 zu zahlen.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 5.498,63 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a. seit dem 10.04.2022 zu zahlen.
4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
5. Die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagte € 49.127,58 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a. seit dem 04.06.2022 zu zahlen.
6. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
7. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 26 % und die Beklagte 74 % zu tragen.
8. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf € 2.221.739,80 festgesetzt, hiervon entfallen € 1.143.410,86 auf die Widerklage.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Zahlung von Gewerberaummiete im Hinblick auf die Auswirkungen der Covid-19 Pandemie für die Monate März 2020 bis April 2022.
Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin des Grundstücks A. Straße 1/3 in H., welches mit zwei Hotelgebäuden, I. H. C. (nachfolgend „C.“) und I. B. H. C. (nachfolgend „B.“), bebaut ist. Für jedes der beiden Hotelgebäude besteht zwischen der Klägerin als Vermieterin und der Beklagten als Mieterin ein jeweils rechtlich selbständiger Mietvertrag. Mit Mietverträgen vom 27.02.2012 mit Nachträgen aus den Jahren 2014 bis 2017 mietete die Beklage (ehemals firmierend unter A. Hotels Germany GmbH) die Mietflächen des C. (Anlagenkonvolut K1) und des B. (Anlagenkonvolut K2). Die Klägerin hat das Grundstück im September 2012 erworben und die Mietverträge als Vermieterin mit Wirkung vom 21.01.2015 übernommen. Die französische Muttergesellschaft der Beklagten A. SAS betreibt ca. 820 Hotels in 27 Ländern, davon ca. 260 Hotels in Deutschland.
Der monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlende Mietzins betrug für den streitgegenständlichen Zeitraum für das C. € 123.715,23 zzgl. Umsatzsteuer (Anlage K3) und für das B. € 74.919,76 zzgl. Umsatzsteuer (Anlage K6). § 7 Satz 1 der Mietverträge sieht die Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten p.a. über dem jeweiligen Basiszinssatz vor; während § 7 Satz 2 statuiert, dass weitergehende gesetzliche Ansprüche des Vermieters hiervon unberührt bleiben (Anlagen K1 und K2).
Im Zuge des ersten „Lockdowns“ während der Covid-19 Pandemie (nachfolgend die „Pandemie“) waren in Hamburg nach der Coronaschutzverordnung Übernachtungsangebote zu touristischen Zwecken vom 16.03.2020 bis zum 12.05.2020 untersagt. Vom 13.05.2020 bis 26.05.2020 waren Übernachtungen zu touristischen Zwecken nur mit einer Kapazität bis zu 60 % zugelassen. Im Zuge des zweiten „Lockdowns“ waren in Hamburg nach der Coronaschutzverordnung Übernachtungen zu touristischen Zwecken vom 02.11.2020 bis zum 31.05.2021 untersagt. Vom 01.06.2021 bis zum 11.06.2021 waren die Übernachtungen zu touristischen Zwecken erneut auf eine Kapazität von 60 % beschränkt. Vom 29.11.2021 bis zum 31.03.2022 waren Übernachtungen nur von Personen mit einem bestimmten Impfstatus (2G/2G+) gestattet. Hinsichtlich der zugrundeliegenden Verordnungen wird auf die Anlage B61 verwiesen (vgl. zur Übersichtlichkeit auch die Tabelle im Schriftsatz der Beklagtenseite vom 07.02.2023 S. 12, Bl. 271 f. d.A.). Zusätzlich galten in der Zeit von März 2020 bis April 2022 besondere Hygiene- und Abstandsgebote sowie Ansammlungsverbote in wechselndem Ausmaß. Auch war die Einreise in das Bundesgebiet aus wechselnden Risikogebieten nur eingeschränkt möglich. Veröffentlicht wurden zudem die Beschlüsse der in dem Zeitraum März 2020 bis April 2022 regelmäßig stattfindenden Besprechungen sowie Telefon- und Videoschaltkonferenzen der Bundeskanzlerin mit den Regierungschefinnen und Regierungschefs der Länder (siehe Anlagen B35 bis B56), in denen die Bevölkerung teilweise auch zum Verzicht auf private Reisen aufgefordert wurden. Überdies fanden sich während des Pandemie-Zeitraums in der Presse regelmäßig Appelle von Politikern und Institutionen nicht zu reisen (vgl. die Anlagen B3 bis B6 und B13 bis B33).
Als Reaktion auf die Pandemie schloss die Beklagte das B. in der Zeit vom 18.03.2020 bis zum 21.06.2021.
Die Beklagte zahlte die monatlichen Mieten für die Monate April bis Juni 2020, August 2020 sowie Februar bis Juni 2021 nicht in voller Höhe. Bei Klagerhebung bestanden daher offene Mietforderungen für das I. C. in Höhe von € 671.612,37 und für das I. B. in Höhe von € 406.716,57 (vgl. im Einzelnen die Darstellung in der Klagschrift, Seite 5-7). Die Klägerin forderte die Beklagte zur Begleichung des Zahlungsrückstands mit E-Mail vom 24.08.2021 (Anlage K4) sowie Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 09.11.2021 (Anlagen K5 und K7) auf.
Die Klägerin trägt vor, das Verwendungsrisiko der Mietobjekte trage grundsätzlich die Beklagte als Mieterin. Die Parteien hätten in § 8.2 der Mietverträge sogar eine jeweils abschließende Regelung getroffen, mit der die Beklagte das Risiko von Einschränkungen ihres Geschäftsbetriebs aus nicht vom Vermieter zu vertretenden Gründen ausdrücklich übernommen habe (Anlagen K1 und K2). Da die Parteien eine umsatzunabhängige Miete vereinbart hätte, sei die gewinnbringende Nutzung nicht Geschäftsgrundlage. Gemäß § 14.2 der Mietverträge hafte der Vermieter nicht für die Entwicklung des Hotelstandorts Hamburg. Die Beklagte habe seit Beginn der Mietverhältnisse im Jahr 2014 erhebliche Gewinne erwirtschaftet, so dass ihr auch die Verwendung ihrer Rücklagen zuzumuten sei. Umsatzverluste der Beklagten seien zudem nicht endgültig, die aktuelle Entwicklung habe gezeigt, dass die Umsätze nachgeholt würden (vgl. Anlage K11). Auch müsse die Beklagte sich erhebliche staatliche Leistungen anrechnen lassen.
Bei der Schließung des B. habe es sich um die eigene unternehmerische Entscheidung der Beklagten gehandelt. Hierdurch habe die Beklagte ihre aus § 9.2 S.1 des Mietvertrags (Anlage K2) folgende Betriebspflicht verletzt und sich schadensersatzpflichtig gemacht. Mit diesem Schadensersatzanspruch erklärt die Klägerin hilfsweise für den Fall einer vom Gericht angenommenen Mietreduzierung im Zeitraum der Schließung die Aufrechnung.
Nachdem die Beklagte am 22.09.2022 für das C. einen Betrag in Höhe von € 390.457,71 und für das B. einen Betrag in Höhe von € 154.649,05 – mit einer Tilgungsbestimmung per E-Mail vom 22.09.2022 (Anlage K14) und unter dem Vorbehalt der Rückforderung – gezahlt hat, hat die Klägerin den Rechtsstreit insoweit für erledigt erklärt und beantragt nunmehr:
1.
a) Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 281.154,67 nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus € 72.868,26 seit dem 04.04.2020, aus € 86.848,08 seit dem 06.05.2020, aus € 37.556,46 seit dem 04.06.2020, aus € 16.224,48 seit dem 06.08.2020, aus € 21.321,98 seit dem 04.02.2021, aus € 21.321,98 seit dem 04.03.2021, aus € 21.321,98 seit dem 06.04.2021, aus € 3.701,45 seit dem 06.05.2021 zu zahlen.
b) Die Beklagte wird darüber hinaus verurteilt, an die Klägerin Verzugszinsen in Höhe von insgesamt € 69.541,23 zu zahlen.c) Es wird festgestellt, dass sich der Klageantrag zu 1. im Übrigen nach Rechtshängigkeit erledigt hat.
2)
a) Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 252.067,52 nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus € 66.191,61 seit dem 04.04.2020, aus € 78.890,51 seit dem 06.05.2020, aus € 40.580,49 seit dem 04.06.2020, aus € 27.668,28 seit dem 06.08.2020, aus € 12.912,21 seit dem 04.02.2021, aus € 12.912,21 seit dem 04.03.2021, aus € 12.912,21 seit dem 06.04.2021 zu zahlen.
b) Die Beklagte wird darüber hinaus verurteilt, an die Klägerin Verzugszinsen in Höhe von insgesamt € 26.433,02 zu zahlen.
c) Es wird festgestellt, dass sich der Klageantrag zu 2. im Übrigen nach Rechtshängigkeit erledigt hat.
3) Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 8.561,69 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte widerspricht der Teilerledigung und beantragt,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt die Beklagte,
die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte € 877.180,31 nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. seit Rechtshängigkeit der Widerklage zu zahlen.
Die Beklagte behauptet, die Pandemie habe das Hotelgewerbe und damit die Beklagte unerwartet und mit voller Wucht getroffen. Erschwerend sei neben den Beherbergungsverboten hinzugekommen, dass während der gesamten Pandemie fortwährend und beharrlich Politiker, Mediziner sowie sonstige Fachleute und Experten in den Medien dazu aufriefen, Reisen aus touristischen Gründen zu unterlassen und Reisen aus betrieblichen Gründen auf ein absolut notwendiges Minimum zu reduzieren (vgl. Anlagen B3 bis B6 und B13 bis B33). Zudem sei potentiellen Gästen auch jeder Grund des Reisens genommen worden, da Kultur und Kunst aber auch Gastronomie und Tanklokale geschlossen blieben. Dies rechtfertige die Anpassung der Miete für den gesamten Zeitraum von März 2020 bis April 2022. Für den Zeitraum März 2020 bis Februar 2022 sei eine Anpassung für das C. um 30 % und für das B. um 50 % angemessen. Weiterhin sei eine Anpassung für den Monat März 2022 für das C. um 20 % und für das B. um 40 % sowie für den Monat April 2022 für beide Hotels in Höhe von 10 % angemessen.
Durch die Auswirkungen der Pandemie sei der Umsatz der Beklagten selbst bei überobligatorischer Berücksichtigung der erhaltenen allokierten Staatshilfen hinsichtlich des C. (Anlage B66) und des B. (Anlage B67) im Vergleich zum Vorjahr wie folgt eingebrochen (Veränderungen in %):
Monat
C.
B.
März 2020
53,08
46,18
April 2021
77,38
82,56
April 2020
77,30
76,86
Mai 2021
79,65
83,40
Mai 2020
70,17
79,17
Juni 2021
67,27
76,45
Juni 2020
49,84
78,47
Juli 2021
47,09
53,67
Juli 2020
16,09
77,34
August 2021
9,90
15,43
August 2020
16,04
78,56
September 2021
40,47
43,40
September 2020
37,25
80,15
Oktober 2021
21,36
16,77
Oktober 2020
52,86
77,67
November 2021
41,42
49,96
November 2020
77,35
73,93
Dezember 2021
52,37
42,96
Dezember 2020
76,58
69,03
Januar 2022
60,85
50,11
Januar 2021
57,65
60,77
Februar 2022
62,96
52,71
Februar 2021
67,05
69,30
März 2022
45,70
37,50
März 2021
75,56
80,30
Die Jahresabschlüsse der Beklagten für die Jahre 2020 und 2021 inkl. Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers finden sich in dem Anlagenkonvolut B64. Die Umsätze der Beklagten hätten sich auch nach Berücksichtigung der erhaltenen Staatshilfen für das C. von € 7.990.915,00 im Jahr 2019 auf € 4.294.962,00 im Jahr 2020, auf € 3.793.738,00 im Jahr 2021 und auf € 7.482.025,00 im Jahr 2022 sowie für das B. von € 4.677.371,00 im Jahr 2019 auf € 1.541.366,00 im Jahr 2020, auf € 2.079.245,00 im Jahr 2021 reduziert, während es für das B. im Jahr 2022 bereits eine Erhöhung auf € 4.971.250,00 gab. Die Umsätze aus dem Jahr 2019 würden sich auch nicht wesentlich von den Umsätzen der Jahre 2015 bis 2018 unterscheiden (vgl. Anlage B12). Das EBITDA der Beklagten hätte sich auch nach Berücksichtigung der erhaltenen Staatshilfen für das C. von € 2.295.934,00 im Jahr 2019 auf € 670.041,00,00 im Jahr 2020, auf € 203.597,00 im Jahr 2021 und auf € 1.901.046,00,00 im Jahr 2022 sowie für das B. von € 1.452.645,00 im Jahr 2019 auf - € 160.627,00 im Jahr 2020, auf € 61.431,00 im Jahr 2021 reduziert, während es für das B. im Jahr 2022 bereits eine Erhöhung auf € 1.587.672,00 gab.
Die Beklagte habe als Gesamtunternehmen für alle ca. 260 Hotels in Deutschland Staatshilfen in Höhe von € 136.058.452,53 erhalten (vgl. Bewilligungsbescheide in den Anlagenkonvoluten B65 und B68). Die Höhe der allokierten staatlichen Hilfen pro Hotel richte sich dabei nach dem Verhältnis des mit dem Hotel erwirtschafteten Verlustes zum Gesamtverlust der deutschen A.-Gruppe. Unternehmensintern sei daher auf das C. ein Betrag in Höhe von insgesamt € 1.684.708,99 und auf das B. ein Betrag in Höhe von insgesamt € 1.432.890,00 allokiert worden.
Die Beklagte trägt weiter vor, die Marke des B. sei leicht unter der Marke des C. angeordnet. Im Jahr 2019 hätten die touristischen Übernachtungen beim B. einen Anteil von 73,8 % und beim C. einen Anteil von 50 % gehabt (vgl. Anlage B12). Die Beklagte habe durch die Schließung des B. die Ressourcen beider Hotels gebündelt sowie Lohn- und Energiekosten eingespart. Das B. sei weiter beworben worden, auf entsprechende Buchungen sei den Gästen als kostenfreies Upgrade ein Zimmer im C. zur Verfügung gestellt worden. Die Beklagte habe zudem alle Einsparpotentiale genutzt und soweit möglich externe Dienstleistungen gekürzt bzw. gekündigt. Durch Kurzarbeit seien auch die Lohnkosten reduziert worden. Die Gesamtkosten der Beklagten hätten sich für das C. von € 1.017.684,00 im Jahr 2019 auf € 536.741,00 im Jahr 2020 und auf € 455.262,00 im Jahr 2021 sowie für das B. von € 652.921,00 im Jahr 2019 auf € 208.829,00 im Jahr 2020 und auf € 251.483,00 im Jahr 2021 reduziert (vgl. die Übersicht in der Anlage B9). Die bestehenden Betriebsunterbrechungsversicherungen würden einen Ausschluss für Verluste, die direkt oder indirekt aus SARS resultieren oder mitverursacht werden, enthalten (Anlage B34).
Der Widerklage liege eine Überzahlung der Klägerin zugrunde. Unter Berücksichtigung der ursprünglichen Klaganträge und einer Anpassung der Miete für den Zeitraum März 2020 bis Ende 2021 in Höhe von 30 % für das C. und 50 % für das B. ergebe sich ein Rückzahlungsanspruch der Beklagten in Höhe von € 877.180,31 (vgl. die Berechnung der Beklagten in der Klagerwiderung vom 30.05.2022, S. 24 ff., Bl. 46 ff. d.A.). Zugleich werde die Widerklage auf den Rückzahlungsanspruch der Beklagten wegen der im Verlauf des Verfahrens unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen in Höhe von € 545.106,76 gestützt. Mit Schriftsatz vom 09.11.2022 hat die Beklagte zudem ihren Rückzahlungsanspruch auf überzahlte Mieten für den Zeitraum Januar bis April 2022 in Höhe von € 266.230,55 gestützt.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben über die Umsatzentwicklung des C. und des B. in den Jahren 2020, 2021 und 2022 im Vergleich zu den Vorjahren durch Vernehmung der Zeugin C. K., Asset-Managerin der Beklagten. Hinsichtlich der Zeugenvernehmung wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 14.06.2023, Bl. 323 ff. d.A.

Entscheidungsgründe:
Die Klage und die Widerklage sind zulässig, aber jeweils nur teilweise begründet.
A. Klage
I.
Durch die einseitige Teilerledigungserklärung hat die Klägerin ihre Klage hinsichtlich eines Betrags in Höhe von € 545.106,76 in eine Feststellungsklage über die ursprüngliche Zulässigkeit und Begründetheit der Klage sowie den Eintritt eines erledigenden Ereignisses geändert, § 264 Nr. 2 ZPO.
II.
Die Feststellungsklage ist in Höhe von € 495.979,18 begründet, im Übrigen unbegründet. Die Erledigung der Hauptsache war in dieser Höhe festzustellen. Die insoweit zulässige und begründete Zahlungsklage hat sich in der Hauptsache nach Eintritt der Rechtshängigkeit durch die Zahlung der Beklagten in dieser Höhe erledigt. Die weitergehende Feststellungs- und Zahlungsklage der Klägerin ist jedoch unbegründet.
Der Klägerin stand gegen die Beklagte gemäß § 535 BGB in Verbindung mit den zwischen den Parteien geschlossenen Mietverträgen ein Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses in Höhe von insgesamt € 495.979,18 zu. Zudem kann sie Verzugszinsen und vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten wie aus dem Tenor ersichtlich beanspruchen.
Für die Monate März 2020 bis Mai 2020, November 2020 bis Juni 2021 und November 2021 bis März 2022 war die Miete im Hinblick auf die staatlichen Beschränkungen zur Bekämpfung der Pandemie gemäß § 313 Abs. 1 BGB anzupassen.
Für den Fall einer Geschäftsschließung oder -beschränkung, die auf eine hoheitliche Maßnahme zur Bekämpfung der Pandemie erfolgt, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich in Betracht kommt (Urteile vom 12.01.2022, Az: XII ZR 8/21; vom 16.02.2022, Az: XII 17/21; vom 13.07.2022, Az: XII ZR 75/21; vom 23.11.2022, Az: XII ZR 96/21; alle zitiert nach juris).
Ein solcher Anpassungsanspruch besteht gemäß § 313 Abs. 1 BGB, wenn sich die Umstände, die Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Betroffen ist dabei die sogenannte große Geschäftsgrundlage, d.h. die Erwartung der vertragsschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht etwa durch Revolution, Krieg, Vertreibung, Hyperinflation oder eine (Natur-) Katastrophe ändern und die soziale Existenz erschüttert werde.
a)
Die durch die Pandemie bedingten hoheitlichen Anordnungen waren bei Abschluss der Mietverträge nicht vorhersehbar. Aus den zwischen den Parteien geschlossenen Mietverträgen ergibt sich nicht, dass die Beklagte das alleinige Verwendungsrisiko für den Fall eines pandemiebedingt nur eingeschränkt möglichen Betriebs ihrer Hotels übernommen hat. Dies ist auch nicht Gegenstand von § 8.2 der Mietverträge. Soweit dort geregelt ist, dass der Mieter bei einer nicht von dem Vermieter zu vertretenden Einschränkung der vertraglichen Nutzung aus Gründen, die in seiner Person oder in der Art oder Ausübung seines Geschäftsbetriebs liegen, keine Rechte herleiten kann, bezieht sich diese Regelung auf den in § 8 geregelten Gegenstand der Genehmigungen, Erlaubnisse und Konzessionen. Auch die Vereinbarung einer umsatzunabhängigen Miete beinhaltet keine Regelung, die eine Anpassung ausschließen würde, insbesondere erlaubt dies nicht den Rückschluss auf eine fehlende Erwartung zur Gewinnerwirtschaftung.
b)
Durch die Pandemie hat sich die Geschäftsgrundlage für die zwischen den Parteien geschlossenen Mietverträge schwerwiegend verändert. Die Erwartung der Parteien ist dadurch schwerwiegend gestört, dass aufgrund der zur Bekämpfung der Pandemie in Hamburg erlassenen Coronaschutzverordnungen in der Zeit vom 16.03. bis 12.05.2020 und in der Zeit vom 02.11.2020 bis 31.05.2021 touristische Übernachtungen untersagt, in der Zeit vom 13. bis 28.05.2020 sowie in der Zeit vom 01. bis 11.06.2021 Übernachtungen zu touristischen Zwecken auf eine Kapazität von 60 % beschränkt und überdies vom 29.11.2021 bis zum 31.03.2022 Übernachtungen nur Personen mit einem bestimmten Impfstatus (2G/2G+) gestattet waren (vgl. die Verordnungen in der Anlage B61). Hierbei handelt es sich um eine pandemiebedingte Betriebsbeeinträchtigung der Beklagten aufgrund von hoheitlichen Maßnahmen, die die Hotels der Beklagten konkret erfassen. Hierdurch wurden potentielle Gäste vollständig oder jedenfalls zum Teil von der Übernachtung in den Hotels der Beklagten ausgeschlossen, ohne dies kurzfristig selbst beeinflussen zu können.
Von der Berücksichtigung im Rahmen des § 313 Abs. 1 BGB ausgenommen sind hingegen diejenigen Entwicklungen, die eine anderweitige Ursache haben und damit keine unmittelbare Folge der pandemiebedingten Beschränkungen darstellen. Dies gilt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zufolge auch für sonstige im Zuge der Pandemie zu beobachtende mittelbar durch die Pandemie hervorgerufene Entwicklungen, sofern diese nicht durch die die Geschäftsräume betreffenden Maßnahmen der konkreten Einschränkungen verursacht sind (BGH, a.a.O.). Wollte man bloß mittelbare Betriebsbeeinträchtigungen ausreichen lassen, käme es zu einer uferlosen Billigkeitskorrektur von Verträgen und unüberschaubaren Abgrenzungsschwierigkeiten. Demzufolge stellen die im Rahmen von Beschlüssen der Bundeskanzlerin mit den Regierungschefinnen und Regierungschefs der Länder sowie von Politikern, Medizinern, Fachleuten und Experten in den Medien veröffentlichen Empfehlungen, Reisen zu unterlassen bzw. zu reduzieren, keine pandemiebedingten Beschränkungen dar, die die Hotels der Beklagten konkret und direkt erfassen. Vielmehr handelt es sich bei diesen Appellen sowie dem Verzicht auf Reisen aufgrund der Pandemie um Entwicklungen, die als allgemeine wirtschaftliche Entwicklungen während der Pandemie bzw. unter Pandemiebedingungen dem Verwendungsrisiko des Mieters zuzuordnen sind. Die Pandemie hat jenseits staatlicher Beschränkungen zu einem Gesinnungswandel geführt. Dinge, die früher im persönlichen Kontakt erörtert wurden, werden heute vielfach im Wege der Videokonferenz abgewickelt. Dies könnte auch das Geschäftsmodell der Beklagten nachhaltig belasten. Dabei handelt es sich um ein typisches unternehmerisches Risiko, wie es auch andere Unternehmer zu tragen haben, deren Produkt aufgrund einer technischen Errungenschaft einen plötzlichen Bedeutungsverlust erleidet.
c)
Mangels entgegenstehender Anhaltspunkte ist auch davon auszugehen, dass die Parteien die Mietverträge mit einem anderen Inhalt abgeschlossen hätten, wenn sie bei Vertragsschluss die Möglichkeit einer Pandemie und die damit verbundene Gefahr einer hoheitlich angeordneten Betriebsbeschränkung vorausgesehen und bedacht hätten. Es ist anzunehmen, dass redliche Mietvertragsparteien für diesen Fall das damit verbundene wirtschaftliche Risiko nicht einseitig zulasten des Mieters geregelt, sondern in dem Vertrag für diesen Fall eine Möglichkeit zur Mietanpassung vorgesehen hätten (vgl. BGH, Urteil vom 12.01.2022, Az: XII ZR 8/21, a.a.O.).
d)
Der Beklagten ist schließlich ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag auch nicht zuzumuten. Ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Vertragsanpassung kommt nur in Betracht, wenn auch das sogenannte normative Element des § 313 Abs. 1 BGB gegeben ist. Denn die Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB berechtigt für sich genommen noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Vielmehr verlangt die Vorschrift als weitere Voraussetzung, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Das ist nur dann der Fall, wenn ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt (vgl. BGH a.a.O.).
Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf einer umfassenden Abwägung nach § 313 Abs. 1 BGB, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Dabei ist zunächst von Bedeutung, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftseinschränkung und deren Dauer entstanden sind. Diese werden bei einem gewerblichen Mieter primär in einem konkreten Umsatzrückgang für die fragliche Zeit der Nutzungseinschränkung bestehen, wobei auf das konkrete Mietobjekt abzustellen ist. Allerdings müssen die negativen wirtschaftlichen Auswirkungen auf pandemiebedingten hoheitlichen Maßnahmen beruhen, die den jeweiligen Betrieb konkret erfassen (s.o. unter A. II. 1. b.).
Grundsätzlich obliegt es der Vertragspartei, die sich auf eine Störung der Geschäftsgrundlage beruft, nachzuweisen, dass ihr ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Im Falle einer pandemiebedingten Geschäftseinschränkung muss deshalb der Mieter darlegen und gegebenenfalls beweisen, welche Nachteile, die eine vollständige Mietzahlung für diesen Zeitraum unzumutbar machen, ihm durch die Maßnahme entstanden sind, und welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um drohende Verluste auszugleichen, u.a. auch durch Inanspruchnahme staatlicher Hilfen.
Die Beklagte hat substantiiert vorgetragen und durch Vorlage der Anlage B61 nachgewiesen, welche konkreten pandemiebedingten hoheitlichen Maßnahmen für ihren konkreten Betrieb im streitgegenständlichen Zeitraum von März 2020 bis April 2022 im Einzelnen galten.
Auch hat die Beklagte konkret vorgetragen, welche Nachteile ihr aus diesen hoheitlichen Maßnahmen erwachsen sind, indem sie ihre Umsatzentwicklung in den Jahren 2020, 2021 und 2022 im Vergleich zu dem zuvor typischen Vorjahr dargelegt hat (Anlagen B66 und B67). Zugleich hat die Beklagte zu den von ihr ergriffenen Maßnahmen: Bündelung der Ressourcen durch Schließung des B. bei Unterbringung der buchenden Gäste im C., Kürzung bzw. Kündigung externer Dienstleistungen, Kurzarbeit (vgl. die Übersicht in der Anlage B9) sowie zu den beantragten und erhaltenen Staatshilfen (Anlagen B65 und B68) substantiiert plausibel vorgetragen, so dass das Gericht keine Anhaltspunkte für fehlende Anstrengungen der Beklagten zur Reduzierung ihrer Umsatzrückgänge erkennen kann. Insbesondere die Schließung des B. zugunsten der Auslastung des C. erscheint dem Gericht als eine sinnvolle und kostensparende Maßnahme. Bereits die Kostenreduzierungen im C. um 53 % für 2020 und um 45 % für 2021 jeweils im Vergleich zum Jahr 2019 sowie im B. um 32 % für 2020 und um 39 % für 2021 jeweils im Vergleich zum Jahr 2019 belegen die Bemühungen der Beklagten (vgl. Anlage B9). Leistungen einer Betriebsunterbrechungsversicherung hat die Beklagte nicht erhalten (Anlage B34).
Das Gericht ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass sich die Umsätze der Beklagten – auch unter Berücksichtigung der erhaltenen Staatshilfen – wie von ihr vorgetragen verringert haben. Dies beruht auf den vorgelegten und mit einem Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers versehenen Jahresabschlüssen der Beklagten (Anlagenkonvolut B64) sowie den glaubhaften Angaben der Zeugin K.. Die Zeugin K. hat das Buchungssystem der Beklagten im Einzelnen und umfassend erläutert und die Ermittlung der Umsätze der beiden streitgegenständlichen Hotels nachvollziehbar dargelegt. Danach gab es – für beide Hotels gemeinsam betrachtet – insbesondere in den Monaten April/Mai 2020 und November 2020 bis Juni 2021 die deutlichsten Umsatzverluste. Dies steht im Einklang mit den einschränkenden hoheitlichen Maßnahmen des Verbots bzw. Kapazitätsbegrenzung touristischer Übernachtungen. Im Vergleich mit diesen Monaten etwas geringer betroffen sind die Monate des im Hinblick auf den Impfstatus beschränkten Zugangs von Dezember 2021 bis März 2022.
Gemessen daran und auch unter Berücksichtigung, dass die Beklagte in den Jahren zuvor Gewinne erwirtschaftet hat und nach dem Ende der Pandemie voraussichtlich auch wieder erwirtschaften wird, hält das Gericht eine Anpassung des Mietvertrags dergestalt, dass die Miete für die Monate des touristischen Übernachtungsverbots für das C. um 20% und für das B. – angesichts der größeren touristischen Auslastung (im Jahr 2019: Anteil C. ca. 50%, Anteil B. ca. 73,8%, vgl. Anlage B12) – um 30% zu kürzen ist, im Ergebnis für angemessen. Für die Zeit der Kapazitätsbegrenzung auf 60% hält das Gericht angesichts des etwas geringeren Eingriffs eine Kürzung für das C. um 15% und für das B. um 25% für angemessen. Für die im Hinblick auf die Umsatzzahlen weniger belastenden an den Impfstatus geknüpften Zugangsbeschränkungen hält das Gericht eine Kürzung um einheitlich 5% für angemessen.
2.
Die Forderungshöhe ergibt sich aus einer taggenauen Berechnung (30 Tage/Monat), wobei das Gericht für das C. von einem Tagessatz in Höhe von € 4.907,37 bzw. für die Monate November und Dezember 2020 mit herabgesetzter Umsatzsteuer in Höhe von € 4.783,66 und für das B. von einem Tagessatz in Höhe von € 2.971,82 bzw. für die Monate November und Dezember 2020 mit herabgesetzter Umsatzsteuer in Höhe von € 2.896,90 ausgeht (volle Monate werden mit 30 Tage berücksichtigt). Hieraus ergeben sich folgende Kürzungen der geschuldeten Miete:
€ 15.803,59
€ 14.264,72
€ 29.444,22
€ 26.746,35
€ 22.083,17
€ 21.099,90
€ 27.745,20
€ 25.203,01
€ 28.701,93
€ 26.072,08
€ 8.097,16
€ 8.172,50
€ 490,74
€ 297,18
€ 7.361,06
€ 4.457,73
Insgesamt ergeben sich Kürzungen für das C. in Höhe von € 308.931,36 und für das B. in Höhe von € 273.418,40. Die ursprünglichen Klageforderungen waren in Höhe von € 362.681,01 (C.) und € 133.298,17 (B.) begründet. In dieser Höhe hat sich die Zahlungsklage nach Rechtshängigkeit erledigt. Angesichts der im Verlauf des Rechtsstreits von der Beklagten erbrachten Zahlungen in Höhe von € 390.457,71 (C.) und € 154.649,05 (B.) liegen Überzahlungen für das C. in Höhe von € 27.776,70 und für das B. in Höhe von € 21.350,88 vor.
3.
Die Klägerin kann nicht mit einem Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte wegen einer Verletzung ihrer Betriebspflicht aus § 9.2 Satz 1 des Mietvertrags für das B. (Anlage K2) aufrechnen. Dem Vorbringen der Klägerin zufolge stehe ihr aufgrund des Verstoßes gegen die Betriebspflicht ein Schadensersatzanspruch zu, welcher mindestens eine etwaig gewährte Mietreduzierung umfasse. Ein solcher Schadenersatzanspruch besteht jedoch nicht. Ungeachtet der Umstände, wonach § 9.2 Satz 2 des Mietvertrags eine Schließung wegen saisonalbedingter schwacher Auslastung bereits zulässt und die Klägerin auch keinen Primär-Erfüllungsanspruch geltend gemacht hat, fehlt es bereits an einem kausalen Schaden, da die vom Gericht festgestellte Mietreduzierung nicht auf der Schließung des B. beruht.
4.
Der Zinsanspruch der Klägerin folgt aus §§ 286 Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 7 der Mietverträge (Anlagen K1 und K2). Gemäß Ziffer 5.4 der Mietverträge ist der Mietzins monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats zu zahlen. Die Beklagte befand sich mit Ablauf der vereinbarten Zahlungstermine in Verzug. Gemäß § 7 der Mietverträge ist die Beklagte zur Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten p.a. über dem jeweiligen Basiszinssatz verpflichtet. Soweit laut Satz 2 von § 7 statuiert, dass weitergehende gesetzliche Rechte und/oder Ansprüche der Klägerin hiervon unberührt bleiben, erfasst dies nicht die Höhe der geschuldeten Verzugszinsen. Die Höhe der Verzugszinsen wurde in Satz 1 von den gewerblichen Parteien festgelegt, diese Regelung würde vollständig leerlaufen, wenn Satz 2 zur Anwendung käme, da dann stets gesetzliche Verzugszinsen nach § 288 Abs. 2 BGB anfallen würden. Hinsichtlich der Berechnung hat das Gericht die von der Klägerin in Tabellenform vorgetragene Berechnung auf S. 4 und 5 ihres Schriftsatzes vom 08.11.2022 (Bl. 162 f. d.A.) unter Abzug der erfolgten Überzahlungen bei den jeweils letzten beiden Positionen zugrunde gelegt. Hieraus ergeben sich zu zahlende Verzugszinsen für das C. in Höhe von € 33.770,96 und für das B. in Höhe von € 12.237,05.
Der Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 5.498,63 (1,3 Geschäftsgebühr zzgl. Auslagen und USt. auf € 495.979,18) besteht ebenfalls aufgrund Verzugs. Die Verzinsung dieses Anspruchs ab Rechtshängigkeit ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.
B. Widerklage
Die Widerklage ist zulässig. Soweit die Beklagte mit Schriftsatz vom 09.11.2022 ihren Rückzahlungsanspruch auf die überzahlten Mieten für den Zeitraum Januar bis April 2022 gestützt hat, hat sie einen neuen streitwerterhöhenden Streitgegenstand in das Verfahren eingeführt. Hierbei handelt es sich um einen Fall der nachträglichen Klagehäufung, auf den § 263 ZPO entsprechend anwendbar ist (vgl. Greger in Zöller, 34. Auflage 2022, § 263 ZPO Rn.2). Diese Klagerweiterung ist sachdienlich, da hierdurch bestehende Streitpunkte der Parteien miterledigt werden können und ein neuer Prozess vermieden wird. Ebenso ist die nicht streitwerterhöhende Klagerweiterung sachdienlich, soweit die Beklagte ihren Rückzahlungsanspruch auch auf die im Verlauf des Verfahrens unter Vorbehalt geleisteten und teilweise zur Erledigung des Rechtsstreits führenden Zahlungen in Höhe von € 545.106,76 stützt.
Die Widerklage ist aus den unter A. II. genannten Gründen in Höhe von € 49.127,58 begründet. Die Beklagte hat aufgrund der Vertragsanpassung gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Höhe der Überzahlung einen Anspruch gegen die Klägerin auf Rückzahlung der ohne Rechtsgrund erfolgten Zahlung aus § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 535 BGB
§ 263 ZPO
§ 264 Nr. 2 ZPO
§ 313 Abs. 1 BGB
§ 288 Abs. 2 BGB
§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB
§ 92 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: XII ZR 96/21
XII ZR 75/21
XII ZR 8/21
4 U 2/24