Verwaltungsgericht Lüneburg (Niedersachsen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-11-23, Aktenzeichen 3 A 83/09

Tenor:

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um den Verkauf von Realverbandsanteilen.
Der Beklagte ist ein forstlicher Realverband, der 28,1 ha Grundstücksfläche hat. Der Verband hat 8 Mitglieder. Der Kläger hat einen Anteil von 130 Tausendsteln. Die Verbandsanteile sind selbstständig und können durch Rechtsgeschäft übertragen werden. Beim Verkauf eines Anteils steht dem Beklagten ein Vorkaufsrecht zu, der Verkauf an einen Dritten muss von der Mitgliederversammlung zuvor genehmigt werden, und der Beklagte ist verpflichtet, den zum Verkauf angebotenen Anteil selbst zu übernehmen, wenn er die Genehmigung nicht erteilt, wobei die Angemessenheit des Kaufpreises durch einen neutralen Schätzer zu überprüfen ist.
Der Kläger verkaufte mit notariellem Vertrag vom 16. Januar 2009 seinen Realverbandsanteil an einen B. zu einem Preis zu einem Preis von 23.000,00 EUR (Urkundenrolle Nr. 16/2009 des Notars Dr. A. in Celle). Mit weiterem Vertrag verkaufte der Kläger Waldflächen in der Gemarkung Bornsen (Urkundenrolle Nr. 15/2009), von diesem Vertrag trat B. inzwischen zurück.
Am 15. Februar 2009 beschloss die Mitgliederversammlung des Beklagten, den Verkauf der Realverbandsanteile nicht zu genehmigen.
Mit Bescheid des Beklagten vom 18. März 2009 regelte der Beklagte gegenüber dem Kläger das Folgende:
1. Hiermit erklären wir für den Realverband V. die Übernahme Ihrer Realverbandsanteile vom Realverband V. i.H.v. 13 % durch den Realverband V. zum von einem neuen Schätzer zu bestimmenden Preis gem. § 4 II der Satzung des Realverbandes V..
2. Vorsorglich wird das Vorkaufsrecht an den o.g. Anteilen gem. § 4 I der Satzung des Realverbandes V. ausgeübt für den Fall, dass eine Übernahme der Anteile durch den Realverband V. unwirksam ist.
Dagegen hat der Kläger am 16. April 2009 Klage erhoben.
Während des Klageverfahrens hat der Sachverständige A. am 2. Juni 2009 ein Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes für die Grundstücke des Realverbandes erstellt. Der Verkehrswert der ideellen Anteile des gesamten Realverbandes wurde von ihm auf 130.000 EUR geschätzt, der auf den Kläger entfallende Anteil von 13 % ergebe einen Wert von 16.900 EUR.
Mit weiterem Bescheid des Beklagten vom 29. Juni 2009 setze der Beklagte gegenüber dem Kläger den Preis der übernommenen Realverbandsanteile auf 16.900 EUR fest.
Diesen Bescheid vom 29. Juni 2009 hat der Kläger in seine Klage einbezogen.
Der Kläger trägt zur Begründung seiner Klage vor: Das Gutachten des A. vom 2. Juni 2009 über den Wert seines ideellen Anteil - 16.900 EUR - entbehre jeder tragfähigen Grundlage. Der Forstoberrat C. habe am 29. Juli 2009 im Einzelnen dargelegt, dass das Gutachten des A. unzureichend sei, da der Gutachter die nötige Qualifikation nicht habe. Das Gutachten sei methodisch und rechnerisch falsch und unbrauchbar. Es müsse daher ein neues Gutachten erstellt werden. Der Käufer der Anteile, Herr D., sei Forstfachmann, und man könne davon ausgehen, dass er einen realistischen Preis geboten habe. Der Preis sei von dem Käufer nach ausgiebiger Besichtigung der Forstflächen geboten worden. Der vom Gutachter angesetzte Preis von 0,49 EUR/m² Waldfläche (Boden und Aufwuchs) sei zu niedrig, zumal schon die Pflanzkosten für Eiche und Buche etwa 0,70 EUR/m² betrügen. Das führe insgesamt dazu, dass der Wert der Waldflächen zu niedrig angesetzt worden sei. Der Abschlag von 30 % wegen des ideellen Eigentums sei unangemessen hoch. Nach Auskunft kompetenter Forstfachleute liege der Wert des klägerischen Anteiles eher bei 30.000 EUR als bei 17.000 EUR. Der Jagdwert der Flächen sei im Gutachten nicht berücksichtigt worden. Der Verband habe auch keine Nachteile, wenn Herr D. die Anteile übernehme und Mitglied des beklagten Verbandes werde. Wenn der Gutachter nach der Satzung die „Angemessenheit des Verkaufspreises“ zu prüfen habe, dürfe er nicht den Verkehrswert ermitteln. Ein Verkaufspreis könne auch dann noch angemessen sein, wenn er über dem Verkehrswert liege, da die Angemessenheit sich in einer gewissen „Spannbreite“ zum Verkehrswert verhalte. Der Gutachter habe keine Ortsbesichtigung durchgeführt, die Grundstücke seinen nur oberflächlich bewertet worden, was insbesondere für den Sportplatz und eine weitere Baulücke angehe. Zwischen Nadel-, Misch-, und Laubwald sei eine wertmäßige Differenzierung nicht vorgenommen worden, was an der Realität vorbeigehe. Die Holzpreise seien willkürlich. Wegeflächen, aber auch Unlandflächen seinen fehlerhaft gewichtet worden. Der durchschnittlich zu erzielende Jahresgewinn je ha Wald von 146,00 EUR habe der Gutachter zu niedrig angesetzt.
Der Kläger beantragt,
unter Aufhebung entgegenstehender Bescheide des Beklagten festzustellen, dass das Vorkaufsrecht des Beklagten gemäß § 4 der Satzung wirksam ausgeübt worden ist im Hinblick auf den Vertrag zwischen dem Kläger und Herrn D. (notarieller Kaufvertrag vom 16.01.2009 - Urkundenrolle Nr. 16/09 des Dr. E. in Celle) zu all den im Vertrag genannten Bedingungen, insbesondere also auch zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 23.000,00 EUR,
hilfsweise,
den Beklagten unter Aufhebung entgegenstehender Bescheide zu verpflichten, den Verkauf der Anteile des Klägers am beklagten Realverband durch den Kläger an Herrn B. (notarieller Kaufvertrag vom 16.01.2009 Urkundenrolle Nr. 16/09 des Dr. E. in Celle) zu genehmigen,
weiter hilfsweise,
den Beklagten unter Aufhebung entgegenstehender Bescheide zu verpflichten, die Anteile des Klägers am beklagten Realverband in Höhe von 130 Tausendstel zu übernehmen zu einem Verkaufspreis in Höhe von 23.000,00 EUR (2. Alt. des § 4 Abs. 2 der Satzung),
den Beklagten unter Aufhebung entgegenstehender Bescheide zu verpflichten, die Anteile des Klägers am beklagten Realverband in Höhe von 130 Tausendstel zu übernehmen zu einem geringeren Verkaufspreis als 23.000,00 EUR, jedoch nicht unter 21.000,00 EUR,
den Beklagten unter Aufhebung entgegenstehender Bescheide zu verpflichten, die Anteile des Klägers am beklagten Realverband in Höhe von 130 Tausendsteln zu übernehmen zu einem durch neutrales Gutachten zu ermittelnden Verkaufspreis.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hält den geltend gemachten Anspruch des Klägers nicht für gegeben.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Der Kläger hat keinen Anspruch darauf, dass festgestellt wird, dass das Vorkaufsrecht des Beklagten gemäß § 4 der Satzung wirksam ausgeübt worden ist im Hinblick auf den Vertrag zwischen dem Kläger und B. und dem darin vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 23.000 EUR. Der Kläger hat auch keinen Anspruch darauf, dass der Beklagte den Verkauf der Anteile an B. genehmigt. Er hat schließlich keinen Anspruch darauf, dass der Beklagte die Anteile des Klägers zu einem Betrag von über 21.000,00 EUR übernimmt, und der Kläger hat keinen Anspruch auf Übernahme der Anteile zu einem durch neutrales Gutachten zu ermittelnden Verkaufspreis. Denn das Gutachten des A. vom 2. Juni 2009 ist inhaltlich nicht zu beanstanden, auch was den ermittelten Wert der Anteile des Klägers betrifft. Der Kläger hat damit keinen Anspruch auf eine höhere Entschädigung als die vom Beklagten angebotenen 16.900 EUR.
Zentrale Vorschrift zur Beurteilung der Rechtslage ist § 4 der Satzung des Beklagten vom 3. Juli 1971. Diese Vorschrift lautet:
(1) Die Verbandsanteile sind selbständig. Sie können durch Rechtsgeschäft übertragen werden und Gegenstand besonderer Rechte sein. Verbandsteile, die zu einer Haus- oder Hofstelle gehören, können von dieser getrennt werden.
(2) Die Übertragbarkeit der Verbandsteile wird wie folgt beschränkt:
1.) Dem Realverband steht beim Verkauf eines Anteils das Vorkaufsrecht zu. Sollte der Realverband das Vorkaufsrecht nicht ausüben wollen, steht danach ein Vorkaufsrecht den Mitgliedern des Realverbandes zu.
Das Vorkaufsrecht entsteht nicht, wenn ein Grundstück und der dazugehörige Verbandsanteil gemeinsam verkauf werden.
2.) Der Verkauf von Anteilen an einem Dritten muss von der Mitgliederversammlung zuvor genehmigt werden.
Der Realverband ist jedoch verpflichtet, einen zum Verkauf angebotenen Anteil selbst zu übernehmen, wenn er die Genehmigung an einen Dritten nicht erteilt hat. Die Angemessenheit des Verkaufspreises ist durch einen neutralen Schätzer zu überprüfen.
3.) Die Verbandsanteile können nicht geteilt werden.
Daraus folgt für die geltend gemachten Ansprüche des Klägers:
1. Es kann nicht festgestellt werden, dass das Vorkaufsrecht des Beklagten gemäß § 4 der Satzung wirksam ausgeübt worden ist im Hinblick auf den Vertrag zwischen dem Kläger und Herrn B. (notarieller Kaufvertrag vom 16.01.2009 - Urkundenrolle Nr. 16/09 des Dr. E. in Celle) zu all den im Vertrag genannten Bedingungen, insbesondere also auch zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 23.000,00 EUR.
Auszugehen ist davon, dass § 4 Abs. 2 Nr. 1 der Satzung im Hinblick auf das Vorkaufsrecht wirksam ist. Denn nach § 9 Abs. 1 und § 12 RealverbG kann der Realverband in seiner Satzung die Übertragbarkeit eines selbständigen Verbandsanteils beschränken und bestimmen, dass dem Verband beim Verkauf eines selbständigen Verbandsanteils das Vorkaufsrecht zusteht. Nach § 12 Abs. 3 RealverbG kann das Vorkaufsrecht nur bis zum Ablauf von 2 Monaten nach dem Empfang der Mitteilung über den Verkauf des Anteils ausgeübt werden, und bestimmte Vorschriften des BGB gelten entsprechend.
Der Beklagte hat das Vorkaufsrecht entsprechend der Satzung und entsprechend § 12 Abs. 3 RealverbG nicht rechtzeitig und wirksam ausgeübt. Nach dem Bescheid der Beklagten vom 18. März 2009 in seiner Ziffer 2 wird das Vorkaufsrecht ausgeübt nur für den Fall, dass eine Übernahme der Anteile durch den Realverband unwirksam ist. Dies ist keine unbedingte Ausübung des Vorkaufsrechtes, sondern eine Ausübung des Vorkaufsrechtes unter einer Bedingung. Ob die Ausübung des Vorkaufsrechtes unter einer Bedingung zulässig ist oder nicht, mag für den vorliegenden Fall unentschieden bleiben. Denn die Bedingung, unter der das Vorkaufsrecht erklärt worden ist, ist nicht eingetreten. Denn die Übernahme der Anteile (des Klägers am Realverband) durch den Realverband ist nicht unwirksam, sondern wirksam, wie auszuführen sein wird (vgl. im Folgenden zu 3.)
2. Der Kläger hat keinen Anspruch darauf, dass der Beklagte unter Aufhebung entgegenstehender Bescheide verpflichtet wird, den Verkauf der Anteile des Klägers am beklagten Realverband an Herrn B. (notarieller Kaufvertrag vom 16.01.2009 Urkundenrolle Nr. 16/09 des Dr. E. in Celle) zu genehmigen.
a) Nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 der Satzung des Beklagten muss der Verkauf von Anteilen an einen Dritten von der Mitgliederversammlung zuvor genehmigt werden. Diese Bestimmung ist rechtmäßig.
Allerdings ist in der Satzung nicht näher geregelt, unter welchen Voraussetzungen eine Genehmigung zu erteilen ist oder unter welchen einschränkenden Voraussetzungen eine solche Genehmigung versagt werden kann. Dies ist unschädlich, da es insoweit keiner näheren Bestimmung in der Satzung bedarf, so dass die Satzungsbestimmung diesbezüglich nicht wegen Verstoßes gegen das Gebot der Vollständigkeit und Normenklarheit unwirksam ist. Angesichts der Vielfältigkeit der rechtlichen, wirtschaftlichen und ideellen Interessen auf Seiten des Verkäufers und des Realverbandes wäre eine Konkretisierung in der Satzung mit abschließenden Voraussetzungen für die Erteilung einer Genehmigung nicht sinnvoll möglich. Da es die Mitgliederversammlung ist, die über den Verkauf von Anteilen zu entscheiden hat, und die Mitgliederversammlung die Satzungshoheit hat, bedurfte es zur Entscheidung des jeweiligen Einzelfalles auch keiner vorweggenommenen Satzungsregelung über die Voraussetzungen zur Erteilung einer Genehmigung zum Verkauf von Realverbandsanteilen.
Bei der Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf Zustimmung zum Verkauf von Realverbandsanteilen gegeben ist, sind stets die gegenseitigen Interessen des Einzelfalles zu würdigen. Unter Berücksichtigung der Rechtsprechung der parallelen Vorschrift des § 15 GmbHG - nach dieser Vorschrift kann die Abtretung von Geschäftsanteilen von der Genehmigung der Gesellschaft abhängig gemacht werden - ist davon auszugehen, dass die Erteilung oder Versagung einer Genehmigung im Ermessen des Zustimmungsberechtigten steht. Ein Anspruch auf Erteilung besteht nur, wenn die Verweigerung der Zustimmung berechtigte Interessen des Verkäufers unverhältnismäßig beeinträchtigt (Baumbach/Hueck, GmbHG, 18. Aufl. 2006, § 15 Rn. 46). Die Verweigerung der Zustimmung muss sich im Ergebnis als unzulässige Rechtsausübung und als Verstoß gegen Treu und Glauben im Sinne des § 242 BGB darstellen (OLG München, Beschl. v. 28.07.2008 - 7 U 3004/08 -). Dabei ist eine Gesamtbetrachtung anzustellen, wobei stets auch Interessen der Gesellschaft - hier: des Realverbandes - zu berücksichtigen sind. Gerade im Realverbandsrecht besteht zur Erhaltung eines geschlossenen und einheitlichen Mitgliederbestandes ein erhöhtes Interesse daran, die freizügige Veräußerung der Verbandsanteile zu beschränken (Thomas/Tesmer, das Nds. RealverbG, Kommentar 3. Aufl. 1971, § 12 Anmerkung 1).
b) Im vorliegenden Fall werden aufgrund der Gesamtumstände durch die Versagung der Zustimmung zum Vertrag die berechtigten Interessen des Klägers nicht unverhältnismäßig beeinträchtigt. Die Verweigerung der Zustimmung verstößt nicht gegen Treu und Glauben. Denn der Beklagte hat sich nicht darauf beschränkt, die Genehmigung zu versagen, sondern hat als Konsequenz dessen erklärt, dass er die Realverbandsanteile des Klägers zu einem von einem neutralen Schätzer zu bestimmenden Preis übernimmt. Eine Veräußerung der Beteiligung des Klägers am Realverband wird deswegen nicht faktisch unmöglich gemacht, sondern mit der Eintrittserklärung des Beklagten im Hinblick auf den Preis lediglich modifiziert. Durch die Erklärung der Übernahme zu einem von einem neutralen Schätzer zu bestimmenden Preis soll finanzieller Schaden von dem beklagten Realverband abgewendet werden, was kein Verstoß gegen Treu und Glauben darstellt, sondern das Gebot von Treu und Glauben ausfüllt und dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme von Kläger und Beklagten auf die jeweiligen Interessen des anderen Teiles angemessen Rechnung trägt.
3. Der Kläger hat keinen Anspruch darauf, dass der Beklagte den Anteil des Klägers am Realverband in Höhe von 130 Tausendstel zu einem Verkaufspreis in Höhe von 23.000 EUR oder in Höhe von mindestens 21.000 EUR übernimmt. Er hat auch keinen Anspruch darauf, dass der Verkaufspreis neu durch ein neutrales Gutachten ermittelt wird. Denn das vorliegende Gutachten des A. vom 2. Juni 2009 ist inhaltlich nicht zu beanstanden, auch was den ermittelten Wert der Anteile des Klägers betrifft. Der Kläger hat damit keinen Anspruch auf eine höhere Entschädigung als die vom Beklagten angebotenen 16.900 EUR.
a) Nach § 4 seiner Satzung ist der Beklagte verpflichtet, einen einem Dritten zum Verkauf angebotenen Anteil selbst zu übernehmen, wenn der Beklagte die Genehmigung des Verkaufs an einen Dritten nicht erteilt, in diesem Fall ist die Angemessenheit des Verkaufspreises durch einen neutralen Schätzer zu überprüfen.
Diese Vorschrift ist vollständig und inhaltlich rechtmäßig.
Nach Sinn und Zweck der Vorschrift erschöpft sie sich nicht in der Berechtigung, die Angemessenheit des Verkaufspreises zu überprüfen, ohne dass aus dieser Überprüfung Konsequenzen gezogen werden können. Welche Folgen es hat, wenn die Angemessenheit oder die Unangemessenheit des Verkaufspreises durch einen neutralen Schätzer festgestellt worden ist, ist in der Vorschrift allerdings nicht ausdrücklich und im Wortlaut geregelt. Nach Sinn und Zweck der Vorschrift und ihrer verständigen Würdigung ergibt sich jedoch - auch ohne dass es diesbezüglich einer ausdrücklichen Erwähnung in der Satzung bedarf - folgende Konsequenz: Wird durch einen neutralen Schätzer die Angemessenheit des mit dem Dritten vereinbarten Verkaufspreises ermittelt, bildet dieser angemessene Verkaufspreis den Preis, zu dem der Realverband den Anteil des Mitgliedes zu übernehmen hat. Stellt der neutrale Schätzer die Unangemessenheit des Verkaufspreises fest, tritt bei der Übernahme der Realverbandsanteile der angemessene Verkehrswert an Stelle des Preises, den der Verkäufer und der Dritte in ihrem Vertrag geregelt haben.
Die Berechtigung zur Überprüfung der Angemessenheit des Verkaufspreises und die Bestimmung des angemessenen Preises als Verkaufspreis anstelle des im Vertrag mit dem Dritten vereinbarten (unangemessenen) Preises ist rechtlich nicht zu beanstanden. Eine vergleichbare Regelung im öffentlichen Recht findet sich in § 28 BauGB. Danach hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht, und mit Ausübung des Vorkaufsrechtes kommt der Kauf zwischen der Gemeinde und dem Verkäufer unter den Bestimmungen zustande, welcher der Verkäufer mit dem Dritten (Käufer) vereinbart hat. Indes kann die Gemeinde nach § 28 Abs. 3 BauGB abweichend den zu zahlenden Betrag (Kaufpreis) nach dem Verkehrswert des Grundstückes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet. - Die Ersetzung des unangemessenen Kaufpreises, den der Verkäufer mit dem Dritten (Käufer) ausgehandelt hat, durch einen angemessenen anderen Preis (nach dem Verkehrswert) entspricht daher allgemeinen Grundsätzen im öffentlichen Recht, so dass die Bestimmung in § 4 der Satzung des Beklagten bei der vorgenommenen Auslegung frei von Rechtsfehlern ist.
Richtig ist, dass nicht schon jede geringfügige Überschreitung des Verkehrswertes einen Verkaufspreis als unangemessen erscheinen lässt. Dem Kläger ist zuzugestehen, dass sich die Spanne der Angemessenheit eines Preises in einer gewissen Bandbreite um den Verkehrswert herum bewegt. Bei dem Verkehrswert, demzufolge auch bei der Angemessenheit eines Preises, sind stets die Gesamtumstände prägend. Es kommt auf die allgemeine Wirtschaftssituation an, den Kapitalmarkt, regionale Entwicklungen am Ort, die spezielle Lage und der Ertrag der Grundstücke, letztlich aber auch persönliche Verhältnisse wie ein besonderes Kaufs- oder Verkaufsinteresse. Die Flächenausformung des Grundbesitzes ist ebenso von Bedeutung wie das lokale Bodenpreisgefüge, Baumarten, Alter, Bestockungsgrad, Qualität und anderes mehr. Bei der Frage, wo die Grenze ist zwischen der Spanne des angemessenen Preises und der Unangemessenheit des mit dem Dritten vereinbarten Preises, kann - auch für die Auslegung des § 4 der Satzung des Beklagten - auf die Bestimmung des § 28 Abs. 3 BauGB zurückgegriffen werden, so dass von einer Unangemessenheit dann ausgegangen werden kann, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert „in einer erkennbaren Weise und deutlich überschreitet“.
b) Im vorliegenden Fall überschreitet der zwischen dem Kläger und dem Herrn B. vereinbarte Kaufpreis von 23.000 EUR den angemessenen Verkehrswert in erkennbarer Weise deutlich. Denn der Verkehrswert ist vom Gutachter in Höhe von 16.900 EUR ermittelt worden, so dass der vereinbarte Preis von 23.000 EUR um 6.100 EUR oder 36 % über dem Verkaufswert liegt. Dies ist eine deutliche Überschreitung und sie ist auch ohne weiteres erkennbar. Dies hat zur Folge, dass bei der Übernahme der Realverbandsanteile des Klägers durch den Beklagten der angemessene Verkehrswert von 16.900 EUR an Stelle des unangemessenen Preises von 32.000 EUR tritt, den der Kläger und Herrn B. in ihrem Vertrag vorgesehen haben.
Der Gutachter A. hat den Verkehrswert der Anteile des Klägers mit 16.900 EUR frei von Rechtsfehlern, die vom Gericht gerügt werden könnten, bestimmt. Der Gutachter hat in seinem Gutachten vom 02. Juni 2009 einen Verkehrswert der ideellen Anteile des Realverbandes in Höhe von 130.000 EUR ermittelt, und den sich daraus ergebende Anteil des Klägers von 13 % in Höhe von 16.900 EUR bemessen.
Das Gutachten weist inhaltlich keine Fehler auf, die es unbrauchbar machen oder das Gericht nötigen, ein Obergutachten einzuholen. Hiervon könnte nur dann ausgegangen werden, wenn das vorgelegte Gutachten des A. unvollständig, widersprüchlich oder aus anderen Gründen nicht überzeugend wäre, wenn es von unzutreffenden oder unvollständigen tatsächlichen Voraussetzungen ausgehen würde oder erhebliche Zweifel an der Sachkunde oder Unparteilichkeit des Gutachters vorlägen. All diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Der Gutachter hat sich bei seiner Wertermittlung auch nicht auf bloße Vermutungen gestützt oder gegen Denkgesetzte verstoßen. Bei all seinen Rügen übersieht der Kläger, dass er seine Vorstellungen über das, welchen angemessenen Wert seine Anteile haben, nicht anstelle des Wertes setzten kann, den der Gutachter ermittelt. Denn es ist gerade Sinn und Zweck des § 4 Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 der Satzung, die Angemessenheit des Verkaufspreises durch einen neutralen Schätzer überprüfen zu lassen und nicht den subjektiven Vorstellungen eines einzelnen Verbandmitgliedes zu überlassen.
Der Gutachter hat in den Vorbemerkungen ausgeführt, welche Dokumente und Informationen er zur Grundlage seiner Wertermittlung gemacht hat. So hat er Grundbücher eingesehen, Bestandskarten, Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses Uelzen sowie einen Forstbetriebsvergleich 2007 herangezogen. Der Gutachter hat die Objekte zur Wertermittlung tabellarisch zusammengefasst und ihre Lage und Nutzung bezeichnet. Er ist davon ausgegangen, dass ideelles Eigentum eine geringere Wertschätzung hat als real geteiltes Eigentum (so dass er bei der Ermittlung des Wertes Abschläge vorgenommen hat). Sodann hat der Gutachter den Verkehrswert aufgrund der Einzelbewertung der Grundstücke ermittelt und im Anschluss daran eine statische sowie eine dynamische Ertragswertkalkulation durchgeführt. Da diese drei Werte zu unterschiedlichen Ergebnissen geführt haben, hat der Gutachter einen Mittelwert ermittelt und ist auf diese Weise zu einem Gesamtwert in Höhe von 130.000 EUR für die Gesamtanteile des Realverbandes gekommen.
Weder in der Systematik noch in den Einzelheiten ist der Gutachter zu Ergebnissen gelangt, die unvollständig, widersprüchlich oder aus anderen Gründen nicht überzeugend wären. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Vorbringens des Klägers.
Bei der Einzelbewertung der Grundstücke zum Verkehrswert hat der Gutachter Ackerland, Grünland, Gebäude- und Freiflächen, Wald, Verkehrsflächen und Unland zu verschiedenen Werten für den Quadratmeter angesetzt und mit den Grundstücksgrößen vervielfältigt. So ist er etwa davon ausgegangen, dass Waldflächen einschließlich Bestand zu 0,49 EUR/m² gehandelt werden. Beim Flurstück 25, das größte seiner Art mit rund 19 ha, hat der Gutachter einen Wertzuschlag von 30 % als sachgerecht angesehen und den Wert entsprechend auf 0,64 EUR/m² erhöht (Bl. 7 unten, Aufstellung Bl. 9 des Gutachtens). Den Bedenken des Klägers, der Ansatz von 0,49 EUR sei zu niedrig, ist somit hinsichtlich der Flächen im Wesentlichen Rechnung getragen. Dies zeigt zudem, dass der Gutachter bei der Wertermittlung nicht pauschal, sondern differenzierend vorgegangen ist. Dass der Gutachter bei den übrigen Grundstücken eine Erhöhung nicht vorgenommen hat, ist nicht erkennbar fehlerhaft oder widersprüchlich, sondern nach den auf Bl. 7 unten gemachten Angaben nachvollziehbar. Von dem ermittelten Gesamtwert von rund 177.000 EUR hat der Gutachter einen Wertabschlag wegen des ideellen Eigentums in Höhe von 30 % vorgenommen. Der Abschlag lässt sich dem Grunde und der Höhe nach nicht beanstanden. Der Gutachter hat auf Seite 6 seines Gutachtens zutreffend darauf hingewiesen, dass der Eigentümer an ideell geteilten Grundstücken erfahrungsgemäß nicht so frei über die Grundstücke verfügen könne wie über real geteiltes Eigentum, so sei eine Beleihung regelmäßig nicht möglich. Eine Wertminderung wegen ideellen Eigentums ist im Übrigen auch nach der Wertermittlungsverordnung vorzunehmen, da nach deren § 5 Abs. 2 öffentlich-rechtliche Umstände wie Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte und sonstige dingliche Rechte und Lasten zu berücksichtigen sind. Auch nach Nr. 61 der Waldbewertungsrichtlinien 2008 sind „eingeschränkte Eigentumsrechte am Wald, z.B. ideelle Genossenschaftsanteile“ gesondert zu bewerten. Der Kläger irrt deshalb, wenn er meint, die Waldbewertungsrichtlinie sehe keinen Abschlag wegen ideellen Eigentums vor. Ein Wertabschlag von 30 % ist nicht erkennbar fehlerhaft, auch der Kläger hat den Abschlag in dieser Höhe nicht unter Vorlage eines anderen begründeten Wertes substantiiert gerügt und ernsthaft in Frage gestellt. Ein Verstoß gegen Denkgesetze oder ein vergleichbarer Fehler des Gutachtens liegt damit nicht vor. Im Ergebnis dessen ergibt sich wegen des Abschlages wegen des ideellen Eigentums ein Verkehrswert von noch rund 129.000 EUR.
Bei der statischen Ertragswertkalkulation ist der Gutachter von dem durchschnittlichen Gewinn der letzten 8 Jahre in Höhe von 255 EUR/ha ausgegangen. Diesen Wert hat der Gutachter aber nicht repräsentativ für die Zukunft angesehen und modifiziert, weil die hohen Gewinne auf der Nutzung eines Fichtenaltholzbestandes basieren. Der Gutachter hat auf Seite 13 seines Gutachtens ausgeführt, dass die Waldflächen des Realverbandes zu 52 % Fichten sind, zu rund 26 % Laubholz und zu 22 % Kiefern. Diese Anteile müssten mit den zwischen 1999 und 2007 erzielten Durchschnittsgewinnen der jeweiligen Betriebsgruppe vervielfältigt werden, so dass sich ein gewichteter Durchschnittsgewinn von 146 EUR/ha ergebe. Damit hat der Gutachter den angesetzten Preis von 146 EUR/ha bei der Ertragswertkalkulation nachvollziehbar und verständlich dargelegt. Wenn der Kläger in diesem Zusammenhang vorbringt, die Holzpreise seien gegenüber den Durchschnittspreisen um 50 % zu niedrig angesetzt, ist dies eine unsubstantiierte Behauptung, die den vom Gutachter plausibel, nachvollziehbar und frei von Denkfehlern ermittelten Preis nicht ernsthaft zu erschüttern vermag. Auch insoweit bedarf es keiner Nachprüfung durch ein erneutes Sachverständigengutachten. Wenn der Kläger vorträgt, die Waldbewertungsrichtlinie schreibe vor, Bodenwert und Wert des Aufwuchses getrennt zu ermitteln, hat der Gutachter diesem Einwand Rechnung getragen. Denn der Gutachter hat dem zutreffend ermittelten Ertragswert von rund 108.000 EUR hinzugerechnet den Grundstückswert (ohne Wald), so dass sich bei der statischen Ertragswertkalkulation eine Summe von rund 136.000 EUR ergibt. Dieser Wert ist allerdings ermittelt worden aufgrund eines Zinssatzes von 3 %. Denn der Gutachter ist nicht von einem Zinssatz von 4 % ausgegangen, wie es Ziffer 61 der Waldbewertungsrichtlinie vorsieht, sondern von einem Zinssatz von lediglich 3 %. Der Gutachter hat dies damit begründet, dass nach seiner Einschätzung die Renditeerwartungen von Käufern von Forstobjekten niedriger sind. Diese Annahme des Gutachters kann vom Gericht nicht gerügt werden, da sie nicht gegen Denkgesetze verstößt. Es ist nicht Aufgabe eines Sachverständigengutachtens nach § 4 der Satzung und auch nicht Aufgabe des Gerichtes, betriebswirtschaftliche Zinsfragen abschließend zu klären. Betriebswirtschaftliche Grundsätze rechtfertigen es jedenfalls nicht, einen Gutachter oder den Beklagten bei der Ermittlung des Zinssatzes auf einen allein richtigen Wert festzulegen. Der Wert von 3 % hält sich noch im Rahmen des Vertretbaren, ohne dass es darauf ankommt, ob dieser Wert von dem Kläger noch akzeptiert wird. Es ist nicht Aufgabe des Gerichtes, bei der Überprüfung eines Gutachtens zum Verkehrswert der ideellen Anteile am Realverband letzte Unsicherheiten über den Zinssatz auszuräumen. Entscheidend und ausreichend ist, dass der Gutachter bei der Festsetzung des Zinssatzes nicht gegen Denkgesetzte verstoßen, sondern die Abweichung von den Waldbewertungsrichtlinien sachlich nachvollziehbar begründet hat. Wenn der Kläger weiter vorträgt, der Jagdwert der Flächen werde im Gutachten nicht berücksichtigt, so ist ihm entgegenzuhalten, dass nach Nr. 37 der Waldbewertungsrichtlinien der Jagdwert grundsätzlich im Waldbodenverkehrswert enthalten ist, so dass es insoweit keiner gesonderten Ermittlung bedarf.
Schließlich hat der Gutachter - entsprechend der statischen Ertragswertkalkulation - eine dynamische Ertragswertkalkulation vorgenommen, die mit einem Betrag von rund 127.000,00 EUR abgeschlossen hat.
Aufgrund der drei Werte hat der Gutachter einen Mittelwert von 130.600 EUR errechnet und den Betrag ohne Rechtsfehler auf 130.000 EUR gerundet. Damit ist der Wert der Anteile für den Kläger mit 16.900 EUR zutreffend ermittelt. Wenn der Kläger pauschal vorträgt, nach Auskunft kompetenter Forstfachleute liege der Wert seines Anteils eher bei 30.000 EUR, ist dies eine unbelegte Behauptung.
Es kann schließlich nicht davon ausgegangen werden, dass der Gutachter keine Sachkunde hat oder nicht unparteilich vorgegangen ist. Auch wenn der Gutachter A. zum Gutachter lediglich für fünf Fachgebiete im Bereich Landwirtschaft bestellt ist, fehlt ihm nicht die Sachkunde, was das Gutachten in seiner Güte und Ausdifferenziertheit eindrucksvoll belegt. Der Gutachter hat fundierte Arbeit geleistet, und er hat auch die Wertermittlungsverordnung, die Wertermittlungsrichtlinien und die Waldbewertungsrichtlinien herangezogen. Die Zweifel des Klägers an der „Neutralität“ des Gutachters teilt der Einzelrichter nicht im Ansatz. Persönliche Angriffe gegen den Gutachter werden vom Gericht nicht weiter kommentiert.
Letztlich vermag auch die Stellungnahme des Privatforstoberrates C. die detaillierte und ins Einzelne gehende Begutachtung des Gutachtens des A. nicht ernsthaft zu erschüttern. Der Forstoberrat beschränkt sich darauf, die Annahmen des Dr. F. in Frage zu stellen, und er spricht dem Dr. F. die nötige Qualifikation ab. Die Einwendungen des Forstoberamtsrats C. sind unsubstantiiert, allgemein gehalten und geben für einen abweichenden Wert des Realverbandes und des Anteils des Klägers nicht ansatzweise etwas her. Der Forstoberrat ergeht sich in persönlichen Angriffen gegen den A., ersetzt die von diesem ermittelten Zahlen aber nicht durch eigene Zahlen und Bewertungen. Die nach Auffassung des Forstoberrats C. „rechnerisch falschen und daher unbrauchbaren“ Werte des A. werden nicht durch eigene ersetzt, so dass die Annahme der Richtigkeit der Ermittlungen des Dr. F. aus seinem Gutachten für den Einzelrichter auch nicht durch den Forstoberrat C. ansatzweise erschüttert ist.
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 12 RealverbG
§ 15 GmbHG
§ 242 BGB
§ 28 BauGB
§ 12 Abs. 3 RealverbG
§ 28 Abs. 3 BauGB

Zitierte Entscheidungen: 7 U 3004/08