Amtsgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-06-28, Aktenzeichen 49 C 104/21

Tenor:
1. Die Kläger und Widerbeklagten werden verurteilt, an die Beklagten und Widerkläger 3.382,15 € (dreitausenddreihundertzweiundachtzig 15/100 EURO) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 3.363,00 € seit dem 23.02.2021 und auf 19,17 € seit dem 03.05.2022 zu zahlen.
2. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
3. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Beschluss:
Der Streitwert wird für das Mahnverfahren festgesetzt auf 2.644,80 € und für das nachfolgende streitige Verfahren auf 3.382,15 €.

Tatbestand:
Mit der Klage begehren die Beklagten und Widerkläger nach Rücknahme eines Mahnbescheidsantrages der Kläger auf Erstattung von Renovierungskosten über 2.644,80 € die Rückzahlung einer in einem Wohnraummietverhältnis geleisteten Kaution nebst Kautionsverzinsung.
Der Kläger war Vermieter, die Beklagten Mieter der Wohnung […], […] Hamburg, 3. OG. links. Das Mietverhältnis begann zum 01.01.2012 und endete zum 31.07.2020, wobei die Grundmiete bei Mietbeginn 1.121,00 € pro Monat betrug, so dass eine Kautionszahlung in Höhe von 3.363,00 € zwischen den Parteien vereinbart wurde und von den Beklagten und Widerklägern an den Kläger geleistet wurde.
Zu Beginn des Mietverhältnisses war das Badezimmer in der Wohnung aufgrund der vorherigen Nutzung durch den Kläger und seine Lebensgefährtin grün gestrichen. Die Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen in § 17 Ziff. 2 lautete: „Der Mieter ist während der Mietzeit verpflichtet, die laufenden Schönheitsreparaturen in der Wohnung auszuführen, soweit diese für den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache seit Mietbeginn erforderlich werden. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentür von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen. Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Naturbelassene oder nicht farbig lackierte Holzteile oder Flächen, auf denen eine Holzmaserung abgebildet ist, dürfen ohne Genehmigung des Vermieters nicht verändert werden. Farbig gestrichene Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; sie können auch in weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“ Hinsichtlich des Wohnungsübergabeprotokolls vom 05.01.2012 wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 3 (Bl. 129 d. A.).
Im Januar 2021 machte der Kläger außergerichtlich einen Schadensersatzbetrag in Höhe von 20.946,26 € geltend, der von den Beklagten unter Geltendmachung der Einrede der Verjährung zurückgewiesen wurde.
Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 08.02.2021 setzten die Beklagten dem Kläger eine Frist zur Rückzahlung der Mietsicherheit von 3.363,00 € sowie deren Abrechnung bis spätestens zum 22.02.2021.
Für die Kaution wurde in der Mietzeit ein Zinsertrag von 19.17 € erwirtschaftet, hinsichtlich dessen Berechnung auf die Seite 3 des Schriftsatzes vom 23.04.2022 Bezug genommen wird (Bl. 41 d. A.).
Der Kläger ist der Auffassung, dass den Beklagten ein Kautionsrückzahlungsanspruch nebst anteiliger Zinsen nicht zustehe, da die Beklagten ihm die Kautionsrückzahlung übersteigende Schadensersatzansprüche schulden würden. So seien im Wohnzimmer, Esszimmer und Schlafzimmer die Fensterbänke, die Heizungen, der Dielenboden und die Fußleisten zerkratzt gewesen und hätten geschliffen und lackiert, die Fensterbänke sogar gespachtelt werden müssen. In Bezug auf den Fußboden sei dieser zerkratzt, so dass er geschliffen und lackiert werden musste. Zudem sei die doppelflügelige Verbindungstür zerkratzt und verzogen gewesen und hätte ebenfalls geschliffen und lackiert werden müssen. Gleiches gelte für die drei Zimmertüren. Zudem habe es bei den Zimmertüren und auch der doppelflügeligen Verbindungstür mechanische Überlastungen gegeben, so dass diese verzogen gewesen seien. In der Küche sei die Fensterbank ebenfalls großflächig und massiv zerkratzt gewesen und hätte gespachtelt, geschliffen und neu lackiert werden müssen. Hinsichtlich des Heizkörpers, der Fußleisten und der Küchentür gelte entsprechendes wie im Rest der Wohnung, diese seien zerkratzt gewesen und hätten geschliffen und lackiert werden müssen. Im Bad sei zudem die Badezimmertür tief zerkratzt und durch mechanische Überlastung verzogen, so dass das beiderseitige Abschleifen und Lackieren erforderlich gewesen sei. Entsprechendes gelte für die Wohnungseingangstür, die ebenfalls beiderseitig abgeschliffen und lackiert hätte werden müssen. Der Dielenboden im Flur sei ebenso wie in den Wohnräumen folglich zerkratzt und mit tiefen mechanischen Furchen versehen gewesen, so dass er folglich geschliffen und neu versiegelt werden musste. Im Flur seien zudem die Fußleisten ebenfalls zerkratzt gewesen und hätten geschliffen und lackiert werden müssen. Hierfür habe der Kläger an den Raumausstatter und Zeugen Patric W. insgesamt 8.816,00 € zahlen müssen. Der Betrag wird klägerseitig gegenüber der Kaution zur Aufrechnung gestellt. Daneben gäbe es weitere Forderungen, die jedoch nicht zum Gegenstand des Rechtsstreits klägerseitig gemacht worden sind.
Nach Rücknahme des Antrages aus dem Mahnbescheid stellen die Beklagten widerklagend den Antrag,
den Kläger zu verurteilen, an die Beklagten 3.382,15 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 23.02.2021 zu zahlen.
Der Kläger und Widerbeklagte beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten und Widerkläger sind der Auffassung, dass sie die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben hätten. Diese Einschätzung ist ihrer Meinung nach auch in einem Parteigutachten der freischaffenden Architektin und Bausachverständigen A. bestätigt worden, auf das insoweit Bezug genommen wird (vgl. Anlage B 3, Bl. 87 ff d. A.). Die vom Kläger monierten Zustände seien schlichtweg Folge des vertragsgemäßen Wohnverhaltens.
Das Gericht hat Beweis erhoben über den Übergabe- und Rückgabezustand durch Vernehmung der Zeugen P., A., G. und M.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Protokolle der Sitzung vom 24.02.2023 und 02.06.2023.
Im Übrigen wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen und zwar hier insbesondere auf die Fotodokumentation des Klägers und Widerbeklagten (Anlage K 4, Bl. 130 bis 177 d. A.).

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Widerklage ist bis auf einen Teil des Zinsanspruches begründet.
Ein Anspruch der Widerkläger gegen den Widerbeklagten folgt aus § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag und dem mit der Beendigung des Mietverhältnisses einhergehenden Wegfall des Sicherungszweckes der Kautionszahlung.
Zur Primäraufrechnung gestellte Schadensersatzansprüche des Klägers bestehen vorliegend nicht. Allerdings hindert die Verjährung des Schadensersatzanspruches nach § 541 Abs. 1 BGB nach § 215 BGB nicht die Aufrechnung. Letztlich schulden die Beklagten und Widerkläger dem Kläger gegenüber keinen Schadensersatz, da es sich um Veränderungen der Mietsache im Rahmen des vertragsgemäßen Wohngebrauches gehandelt hat bzw. vom Kläger nicht nachgewiesen werden konnte, dass etwaige Veränderungen auf einer vertragswidrigen Nutzung der Wohnung beruhen.
Dabei ist das Gericht zwar nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durchaus davon überzeugt, dass der Kläger, der die Wohnung zuvor selbst bewohnt hatte, grundsätzlich sehr pfleglich mit seinen Sachen umgeht, trotzdem handelte es sich bei der dem Mietverhältnis vorangehenden Nutzung um eine annähernd 14-jährige Wohnnutzungsdauer durch den Kläger und seine Lebensgefährtin persönlich. Das Gericht ist im Übrigen ferner davon überzeugt, dass die Wohnung zwar in einem ordentlichen dekorativen Zustand, jedoch nicht frisch renoviert übergeben worden ist. Dies spiegelt sich letztlich auch im Wohnungsübergabeprotokoll vom 05.01.2012 wieder, in dem es keinerlei Anmerkungen gegeben hat, sondern nur die Feststellung, dass es keine Mängel gegeben hat. Dies lässt im Übrigen nicht den Rückschluss auf eine renovierte Übergabe zu, da auch eine unrenovierte Übergabe als vertragsgemäßer Zustand vereinbart werden kann und insoweit eine Mangelfreiheit gegeben gewesen wäre. Für eine unrenovierte Übergabe spricht im Übrigen der durch den Vornutzer erfolge grüne Badanstrich. Dieser ist unstreitig nicht im Hinblick auf die Vermietung an die Beklagten erfolgt, sondern diente der dekorativen Gestaltung während der Nutzungszeit des Klägers und seiner Lebensgefährtin.
Unabhängig von der Frage der unrenovierten Übergabe, welche nach obergerichtlicher Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzung von Schönheitsreparaturen führt, steht einem Anspruch gegen die Beklagten und Widerkläger im Bezug auf Schönheitsreparaturen ohnehin entgegen, dass es an einer wirksamen Abwälzungsklausel fehlt. Es gibt sich vorliegend nach der Rechtsprechung bereits aus dem Umstand, dass aus der mietvertraglichen Klausel in § 17 Ziff. 2 nicht hinreichend deutlich wird, dass die Fenster der Wohnung nur von innen zu streichen sind, da die Formulierung von innen hinter der Außentür sich nicht zweifelsfrei auch auf die Fenster bezieht (vgl. AG Hamburg, Urteil v. 26.10.2022 zum Az.: 49 C 150/22 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 15.05.2020, zum Az.: 49 C 493/19 bei juris; LG Hamburg, Beschluss v. 28.08.2020 zum Az.: 322 T 87/19; AG Hamburg, Urteil v. 17.04.2020 zum Az.: 46 C 321/15, AG Hamburg, Urteil v. 26.01.2018 zum Az.: 49 C 325/17). Zudem überschreitet die hier vorliegende Klausel die zulässige Abwälzung, deren möglicher Umfang sich aus § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV ergibt. In dieser ist insbesondere das Streichen der Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung nicht aufgeführt, sondern lediglich das Streichen der Heizrohre. Die Überschreitung der zulässigen Abwälzung von Schönheitsreparaturen entsprechender Begriffsbestimmung der o. g. Norm führt jedoch zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Regelung. Dies ist etwa bei Einbauschränken allgemein anerkannt (vgl. Etwa AG Berlin-Mitte, ZMR 2021, 897; LG Berlin NZM 2016, 125 = NJW 2016, 579), gilt aber selbstverständlich auch für Versorgungsleitungen (vgl. AG Hamburg, Urteil v. 26.10.2022 zum Az.: 49 C 150/22 bei juris) und würde im Übrigen vorliegend auch das Pflegen und Reinigen der Fußböden umfassen, da dies so verstanden werden kann, dass Holzdielen regelmäßig abgeschliffen und lackiert werden müssen. Im Übrigen kann dahinstehen, ob sich eine Unwirksamkeit auch aus der Formulierung der „handwerksgerechten Ausführung“ der Arbeiten ergibt. Der BGH hat dies bislang nicht problematisiert (BGH NZM 2008, 926 und NZM 2012, 338), dabei jedoch möglicherweise nicht berücksichtigt, dass lediglich eine fachgerechte Ausführung mittlerer Art und Güte geschuldet ist, die aber auch vom Mieter bzw. der Mieterin selbst durchgeführt werden kann. Fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt sind die Schönheitsreparaturen demgemäß, wenn sie keine auffallenden Mängel aufweisen (so ausdrücklich und zutreffend LG Berlin, Urteil v. 27.07.2021 zum Az.: 65 S 264/20 bei juris). Demgemäß ist eine fachgerechte Ausführung mittlerer Art und Güte nicht der Qualitätsstandard eines Malergesellen, sondern ein niedrigerer Standard, dies wird durch die Formulierung handwerksgerecht nicht hinreichend deutlich, sondern kann durchaus so verstanden werden, dass hier die mittlere Art und Güte eines Malergesellen geschuldet sei. Dies wiederum würde eine Ausführung durch den Mieter bzw. die Mieterin regelmäßig entgegenstehen. Unter Berücksichtigung dieses Gesichtspunktes stellt sich die Formulierung handwerksgerecht der Sache nach als Fachhandwerkerklausel dar. Insoweit geht das Gericht davon aus, dass der BGH bei nochmaliger Befassung mit einer solchen Formulierung diese als Fachhandwerkerklausel bewerten und als unwirksam ansehen würde.
Schließlich steht einem Schadensersatzanspruch des Klägers im Bezug auf die geltend gemachten Arbeiten auch entgegen, dass es sich im Wesentlichen um Schönheitsreparaturen handelt und nicht um die Beseitigung von Schäden aufgrund des vertragsgemäßen Gebrauches. So haben die Zeugen W. und K. übereinstimmend ausgesagt, dass im Wesentlichen dekorative Arbeiten durchzuführen gewesen seien, wie das Abschleifen und Streichen bzw. bei Holzteilen und Heizungen das Lackieren derselben. Hierbei handelt es sich jedoch um normale Schönheitsreparaturen, hinsichtlich deren Ausführung der Kläger unabhängig von der Frage der Unwirksamkeit der Klausel auch keine Frist gegenüber den Beklagten gesetzt hat.
Im Bezug auf die behauptete Schädigung des Fußbodens geht das Gericht nach eingehender Betrachtung der klägerseitig zur Akte gereichten Fotos davon aus, dass sich aus der Veränderung des Fußbodens keine Rückschlüsse auf einen vertragswidrigen Gebrauch ergeben. Vielmehr ist zu sehen, dass der Fußboden schlichtweg aufgrund langjähriger Nutzung abgenutzt gewesen ist. Dies erscheint bei einem Mietende im Jahre 2020 bei einer Grundsanierung der Wohnung im Jahre 1998 auch keinesfalls als fernliegend. Nach 22 Jahren bedarf jeder Dielenboden des erneuten Abschleifens und Versiegelns. Das Gericht hat im Übrigen ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es zur Vermeidung eines etwaigen Abschlages „neu für alt“ der Darlegung bedarf, wann zuletzt entsprechende Arbeiten von wem durchgeführt worden sein sollen. Entsprechende Darlegungen seitens des Klägers sind jedoch zu keinem Zeitpunkt erfolgt. Es hätte selbst bei einer vertragswidrigen Nutzung kein Schaden des Klägers der Höhe nach gegeben, da die behaupteten Schäden durch die üblicherweise anstehenden Arbeiten, Abschleifen und Lackieren, vollständig beseitigt worden sind. Aus den klägerseitig zur Akte gereichten Fotos wird jedoch deutlich, dass es sich schlichtweg um einen abgenutzten Fußboden handelt, wobei sich aus dem Schadensbild keinesfalls der Rückschluss auf eine vertragswidrige Nutzung zu geben vermag. Schadensersatzansprüche durch die vertragsgemäße Nutzung sind im Übrigen durch § 538 BGB vom Gesetz ausdrücklich ausgeschlossen.
Gleiches gilt für den Zustand der Fensterbänke. Das Gericht verkennt nicht, dass Fensterbänke nicht so aussehen sollten wie dies auf den Fotos Bl. 157 und 158 d. A. sowie auf Bl. 165 d. A. zu sehen ist. Allerdings ergibt sich aus dem hier vorgefundenen Schadensbild nicht der Rückschluss auf eine vertragswidrige Nutzung. Vom Zeugen K. ist insoweit darauf hingewiesen worden, dass insbesondere ein Feuchtigkeitseintrag etwa durch Wäschenutzung sich in entsprechenden Schäden widerspiegeln kann. Hinzukommt, dass auch eine unzureichende Grundierung eine entsprechende Schadensursache setzen kann. Wann die Fensterbänke zuletzt malermäßig überholt und in Stand gesetzt worden sind und ob dies durch einen Malerbetrieb oder durch einen fachkundigen Laien erfolgt ist, vermochte der Kläger jedoch auch nach ausdrücklichen gerichtlichen Hinweis in keiner Weise darzustellen. Kommt jedoch als Ursache schlichtweg eine normale Abnutzung in Betracht, ist ohne Weiteres vertretbar die entsprechenden durch die Abplatzungen anstehenden Arbeiten auch als übliche Schönheitsreparaturen anzusehen. Einen Schadensersatzanspruch vermögen sie unabhängig davon jedenfalls aufgrund der Vielartigkeit möglicher Ursachen nicht zu begründen.
Soweit der Kläger behauptet, sämtliche Türen der Wohnung seien verzogen gewesen, so hat sich dies vorliegend in der Beweisaufnahme in keiner Weise bestätigt und würde im Übrigen auch keine Rückschlüsse auf eine vertragswidrige Nutzung zulassen.
Auch im Bezug auf den Schaden in der Diele (Bl. 173 d. A. unten bzw. S. 44 unten der Anlage K 4) geht das Gericht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht von einem Schadensersatzanspruch aus. Dem äußeren Anschein nach handelt es sich um einen Schaden bei Schneidearbeiten durch unzureichende Absicherung des darunter liegenden Fußbodens. Derartige Arbeiten sind jedoch von den Beklagten zu keiner Zeit ausgeführt worden, da sie die Mietsache sowohl nach Aktenlage als auch nach der Erinnerung des Zeugen R. nicht baulich in wie auch immer gearteter Art und Weise verändert haben. Demgegenüber hat es von Seiten des Zeugen R. aber auch des Klägers persönlich vor 1998 bzw. Ende 1998 bis Ende 2011 diverse auch Handwerkerarbeiten in der Wohnung gegeben, so dass das Gericht davon ausgeht, dass es sich um einen sog. „Altschaden“ handelt. Das Übergabeprotokoll, Anlage K 3, spricht insoweit nicht hinreichend dagegen, da dieses erkennbar nur oberflächlich und nicht sorgfältig ausgefüllt worden ist, wie die pauschalen undifferenzierten Angaben ohne Mängel belegen, zumal beim Dachboden sogar das entsprechende Kreuz vergessen worden ist. Nach einer 14-jährigen Nutzung und ohne nachfolgende Neurenovierung der Wohnung ist selbst bei einem sehr unempfindlichen Wandputz davon auszugehen, dass Gebrauchsspuren zumindest in leichter Form sichtbar gewesen sind. Auch die grüne Badezimmerwand hätte üblicherweise Erwähnung finden müssen. Insoweit ergibt sich aus dem Protokoll nicht der Rückschluss einer gründlichen Prüfung des Mietgegenstandes mit dem Ziel einer korrekten und eingehenden Bestandsaufnahme des Übergabezustandes, sondern eher der Eindruck eines allgemein gehaltenen Übergabeprotokolls, der dem Umstand Rechnung trägt, dass der Übergabezustand regelmäßig als vertragsgemäß vereinbart werden kann.
Zudem ist hinsichtlich der vermutlich schneidebedingten Kerbe im Dielenboden zu berücksichtigen, dass hierauf keine über das Abschleifen und Lackieren der Dielen hinausgehender Schaden geltend gemacht wird, so dass es letztlich dahinstehen kann, wer diesen Schaden verursacht hat.
Der Anspruch auf Auszahlung erwirtschafteter Zinsen ergibt sich ebenfalls aus § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag und dem Wegfall der mietvertraglichen Sicherungsabrede durch Beendigung des Mietverhältnisses.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 286, 288, 291 BGB. Dabei besteht ein Zinsanspruch im Bezug auf den Kautionsbetrag mit Ablauf der anwaltlich gesetzten Frist. Allerdings umfasst diese nicht den klageweise geltend gemachten Zinsanspruch, so dass hier eine Verzinsungspflicht ab Rechtshängigkeit gegeben ist. Im Übrigen steht einem Zinsanspruch im Bezug auf den Kautionszahlungsbetrag nicht entgegen, dass es zunächst einer Abrechnung bedarf, da diese im Schreiben des Klägers vom 15.01.2021 und der Geltendmachung der dortigen Schadensersatzansprüche zu sehen ist.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 ZPO und die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus § 709 ZPO.
Der Streitwert ergibt sich aus der Klagforderung in der Hauptsache sowie dem Klagantrag aus dem Mahnverfahren, der im vorliegenden Verfahren nicht mehr streitig gewesen ist.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 286, 288, 291 BGB
§ 551 BGB
§ 215 BGB
§ 538 BGB
§ 709 ZPO
§ 541 Abs. 1 BGB
§ 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV
§ 92 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2021, 897
NZM 2016, 125
NJW 2016, 579
NZM 2008, 926
NZM 2012, 338
49 C 150/22
49 C 493/19
22 T 87/19
46 C 321/15
49 C 325/17
65 S 264/20