Verwaltungsgericht Gießen (Hessen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-11-23, Aktenzeichen 1 K 1720/20.GI
ECLI: ECLI:DE:VGGIESS:2022:1123.1K1720.20.GI.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen hat der Kläger zu tragen.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte oder der Beigeladene vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt eine Abbruchgenehmigung für ein denkmalgeschütztes Einfamilienhaus.
Der Kläger ist seit November 2018 Eigentümer des Grundstücks Gemarkung A-Stadt, Flur …, Flurstück … mit der postalischen Anschrift H-Straße in A-Stadt (Vorhabengrundstück). Das Vorhabengrundstück liegt im Geltungsbereich des am 15.08.1986 bekanntgemachten Bebauungsplans Nr. … S der Stadt A-Stadt. Auf dem Vorhabengrundstück wurde im Jahr 1960 vom Architekten J das „Haus K“ errichtet. Dieses ist als Einzelkulturdenkmal im Sinne des § 2 Abs. 1 HDSchG im Denkmalverzeichnis eingetragen.
Mit Antrag vom 04.02.2019, bei der Bauaufsichtsbehörde des Beklagten eingegangen am 07.02.2019, beantragte der Kläger eine Baugenehmigung zum Abbruch des Gebäudes. Hierzu legte er ein Gutachten zur Schadenfeststellung des Sachverständigenbüros T vom 21.01.2019 sowie auszugsweise einen betontechnischen Untersuchungsbericht des Herrn L vor. Im Gutachten zur Schadensfeststellung heißt es, derzeit sei die Standsicherheit des Gebäudes als äußert bedenklich, wenn nicht sogar als einsturzgefährdet einzustufen. Wie aus der betontechnischen Untersuchung des Herrn L hervorgehe, befinde sich das Gebäude in einem äußerst kritischen Zustand und sei ohne gründliche und tiefgreifende Sanierung einsturzgefährdet. Zur Begründung wird im Gutachten des Sachverständigenbüros eine Reihe von Substanzschäden aufgelistet und festgehalten, dass eine statische Beurteilung eingeholt werden solle. In der betontechnischen Untersuchung heißt es in Bezug auf die vorhandenen Sichtschäden am Gebäude, dass von einer Schadensstufe von 2 (Schäden infolge von Korrosion oder mechanischer Überlastung, keine Gefährdung der Tragfähigkeit) auszugehen sei. In Gutachten wie Untersuchung wird abschließend ein Sanierungs-/Instandsetzungskonzept dargelegt.
Mit Schreiben vom 09.04.2019 versagte die Stadt A-Stadt „ihr Einvernehmen nach § 36 Abs. 1 BauGB“ zum Vorhaben. Begründend hob sie insbesondere die Bedeutung des „Hauses K“ für die Architekturgeschichte der Stadt hervor.
Unter dem 21.05.2019 legte die Untere Denkmalschutzbehörde des Beklagten der Bauaufsicht des Beklagten eine denkmalschutzrechtliche Stellungnahme vor. Hierin stellte sie klar, dass eine Zustimmung nicht erteilt werden könne, und dass das Einvernehmen mit dem Landesamt für Denkmalpflege zur Ablehnung hergestellt sei. Die vorliegenden Unterlagen ließen nicht erkennen, dass das Objekt irreparable Schäden aufweise. In der Untersuchung des Herrn L werde ausdrücklich nicht von einer Gefährdung der Tragfähigkeit ausgegangen. Auf welcher Grundlage der Sachverständige T eine Einsturzgefahr annehme, sei nicht nachvollziehbar. Die Angabe eines Schadensumfangs von 80 % der Betonoberfläche sei nicht belegt. Auch gemäß dem vom Landesamt für Denkmalpflege eingeholten Gutachten bestehe keine Einsturzgefahr. Was die mangelnde Wärmedämmung anbelange, seien die Rissbildungen auch aufgrund großer thermischer Spannungen entstanden. Es bedürfe hier auf das Gebäude abgestimmter Maßnahmen in einem Sanierungskonzept. Die in den Antragsunterlagen enthaltene Kostenschätzung gehe von einer Entkernung des Gebäudes aus; eine denkmalgerechte Sanierung werde nur dort Erneuerungen vorsehen, wo diese notwendig seien. Eine auf die konkreten Schäden bezogene Schätzung fehle. Das Gebäude sei in Kenntnis der Denkmaleigenschaft mit den sichtbaren Schäden erworben worden. Nach einer Sanierung in Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden könne es mit einem erhaltungswilligen Eigentümer mit zumutbarem Aufwand einer zeit- und denkmalgemäßen Nutzung zugeführt werden.
Mit Bescheid vom 06.06.2019, zugestellt am 08.06.2019, lehnte der Beklagte den Abbruchantrag des Klägers ab. Zur Begründung gab er die Beschreibung des „Hauses K“ im Denkmalverzeichnis sowie die Ausführungen der Unteren Denkmalschutzbehörde wieder. Deren notwendige Zustimmung sei rechtmäßig verweigert worden.
Mit Schreiben vom 12.06.2019, eingegangen am 14.06.2019, erhob der Kläger Widerspruch. Zur Begründung berief er sich darauf, der Erhalt des Gebäudes sei ihm wirtschaftlich nicht zumutbar. Hierzu legte er eine Kostenschätzung (Richtpreisangebot) der E-GmbH vor, die für Bauvorbereitung, Isolierung und Dämmung des Kellermauerwerks, Gerüstbau und Betonsanierung, Gebäudeneuaufbau, Haustechnik, Dachsanierung und Außenanlagen einen Richtpreis von 1.109.936,85 EUR netto veranschlagt. Die Kostenschätzung beruht auf dem Gutachten des Sachverständigenbüros T. Weiter führte der Kläger aus, die erforderliche Sanierung führe zu einer Veränderung der gesamten Gebäudestruktur. Zum Erhalt der Betonkonstruktion sei jährlich ein weiterer Betrag von 25.000 EUR anzusetzen. Dies folge auch aus den Problemen im Zusammenhang mit der in der Nachbarschaft vorhandenen Deponie. Ein tragfähiger Boden sei hier auf Dauer nicht zu gewährleisten.
Am 14.05.2020 hat der Kläger Klage erhoben. Zur Begründung legt er ergänzend eine Wirtschaftlichkeitsrechnung der D-GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft für das Gebäude vom 12.05.2020 vor, die ein durchschnittliches Jahresergebnis von minus 12.959,84 EUR ausweist. Er habe das Objekt in Kenntnis der Denkmaleigenschaft erworben, allerdings erst nach dem Kauf festgestellt, in welchem Umfang es sanierungsbedürftig sei. Insbesondere sei nicht ersichtlich gewesen, dass sich das Gebäude im Lauf der Zeit absenke. Dass er das Gebäude praktisch nicht veräußern könne, ergebe sich allein daraus, dass der Voreigentümer dies, stets zu einem angemessenen Preis, bereits mehrere Jahre versucht habe.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheids vom 06.06.2019 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 08.08.2022 zu verpflichten, die unter dem 04.02.2019 beantragte Baugenehmigung zum Abbruch des „Hauses K“ zu erteilen,
die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er nimmt Bezug auf den Ausgangsbescheid und die Stellungnahme des Landesamts für Denkmalpflege des Beigeladenen vom 04.08.2020. In dieser ist im Wesentlichen ausgeführt, es sei davon auszugehen, dass der Kläger, der das Objekt zuvor als Makler für den Voreigentümer habe verkaufen sollen, das Grundstück in spekulativer Absicht erworben habe. Auch habe er kein Gesamtnutzungskonzept vorgelegt. In seiner Wirtschaftlichkeitsrechnung lege er weder dar, ob es sich bei den Mieterträgen um Wohn- und/oder gewerbliche Mieteinnahmen handle, was gegebenenfalls unterschiedliche Miethöhen rechtfertige, noch nehme er eine eventuell mögliche Aufteilung des Objekts in Mieteinheiten vor oder lege einen Mietspiegel bei. In die Rechnung habe der Kläger zu Unrecht anstelle des „denkmalpflegerischen Mehraufwands“ die Kosten für die Komplettsanierung des Objekts eingestellt. Die Ansätze für einzelne Positionen im vorgelegten Richtpreisangebot könnten nicht nachvollzogen werden könnten. Einige Positionen seien für eine sinnvolle Nutzung und Erhaltung des Kulturdenkmals nicht erforderlich. Dass ein Kulturdenkmal „sich selbst tragen“ müsse, bedeute nicht, dass die Erträge jederzeit die Kosten ausgleichen müssten. Erforderlich sei eine Betrachtung, die einen für die Rentabilität der erforderlichen Investitionen üblichen und dem Objekt angemessenen Zeithorizont erfasse und die Prognose rechtfertige, dass die nach den Investitionen zu erzielenden Erträge des Denkmals dauerhaft über dessen Kosten lägen. Unabhängig davon habe der Kläger nicht dargelegt, dass er das Denkmal nicht zu einem angemessenen Kaufpreis an einen erhaltungsbereiten Käufer veräußern könne.
Der Beigeladene stellt keinen eigenen Antrag.
Er legt ein auf den 18.04.2019 datiertes Gutachten zur Durchführung einer Zustandsanalyse und Festlegung eines Instandsetzung- und Instandhaltungskonzepts zum Schutz und Erhalt der Bausubstanz und der Standsicherheit der H-GmbH (H-Gutachten) vor. Auf einen Entwurf hiervon stützte bereits die Untere Denkmalschutzbehörde ihre Stellungnahme vom 21.05.2019. Im H-Gutachten wird das Gebäude im Ergebnis als standsicher eingeschätzt und ein Instandsetzungskonzept unterbreitet, das die Kosten zweier Varianten der statisch-konstruktiven Instandsetzung der frei bewitterten Stahlbetonbauteile auf 367.000 bzw. 306.000 EUR beziffert. Genauere Aussagen zu gegebenenfalls erforderlichen Gründungsmaßnahmen könnten nur mit einem objektbezogenen Baugrundgutachten erfolgen.
Daneben vertieft der Beigeladene schriftsätzlich Ausführungen aus der Stellungnahme vom 04.08.2020 und dem Widerspruchsbescheid und trägt vor, auch nach Auffassung des Sachverständigenbüros T sei eine Sanierung möglich. Aus fachlicher Sicht sei davon auszugehen, dass sich das Gebäude im Lauf der Standzeit von über 60 Jahren durch sein Eigengewicht gesetzt habe, was es von noch zu errichtenden Neubauten maßgeblich unterscheide. Selbst wenn das Rissbild auf eine Fundamentproblematik hinweise, könne nachfundamentiert werden. Die Nutzbarkeit des Objekts sei belegt. Bei einer Ortsbegehung Ende August 2022 seien mehrere Namensschilder am Briefkasten und eine rege Wohnnutzung aufgefallen. Nach Auskunft des Einwohnermeldeamts seien neun Personen dort gemeldet. Weiterhin indiziere der vorausgehende Verkauf an den Kläger gerade die Verkaufsmöglichkeit. Auch habe der Kläger, Geschäftsführer eines Immobilienunternehmens, das sanierungsbedürftige Objekt „sehenden Auges“ erworben. Es liege auf der Hand, dass der Kaufpreis deutlich höher gelegen hätte, wäre das Objekt nicht sanierungsbedürftig. Der Bodenrichtwert – von 450 EUR, aus welchem der Kläger die Angemessenheit des von ihm für das Grundstück entrichteten Kaufpreises von 665.000 EUR herleitet – sei lediglich ein durchschnittlicher Grundstückswert innerhalb vordefinierter Zonen, das in Rede stehende Objekt hingegen auf einem großen Grundstück auf freie Sicht von und nach allen Seiten angelegt und insoweit außergewöhnlich. Schließlich beanstandet der Beigeladene im Einzelnen die vorgelegte Wirtschaftlichkeitsrechnung und verweist auf Fördermöglichkeiten für die Instandsetzung des Gebäudes.
Mit Bescheid vom 08.08.2022, zugestellt am 09.08.2022, hat der Beklagte den Widerspruch des Klägers zurückgewiesen. Ergänzend zur Begründung des Ausgangsbescheids hat er hier im Wesentlichen die Darlegungen des Landesamts für Denkmalpflege wiederholt und sich auf die Ergebnisse des H-Gutachtens bezogen. Eine Einsturzgefahr habe dort nicht festgestellt werden können. Es seien keine Anhaltspunkte ersichtlich, dass das Gebäude nicht sanierungsfähig sei. Den mit Schreiben vom 25.03.2019 geforderten Nachweis zur Statik habe der Kläger nicht vorgelegt.
Widerspruchsbescheid und Beigeladenenvorbringen tritt der Kläger im Kern wie folgt entgegen: Dass er allein Mieteinnahmen berücksichtige, liege daran, dass er das Anwesen nach den Festsetzungen des Bebauungsplans nur wohnwirtschaftlich nutzen könne. Auch eine Aufteilung in mehr als zwei Wohneinheiten scheide nach dem Bebauungsplan aus. Die angenommenen Mieteinnahmen lägen bereits oberhalb des Mitspiegels. Für die allein in Betracht kommende Wohnnutzung seien alle in der Kostenschätzung enthaltenen Positionen zwingend auszuführen. In der Wirtschaftlichkeitsrechnung werde sogar auf einen Zeitraum von 40 Jahren abgestellt. Selbst unter Zugrundelegung der im H-Gutachten aufgeführten Reparaturkosten stünden die Gesamtkosten einer Wiedernutzbarmachung des Objekts außerhalb eines vernünftigen wirtschaftlichen Verhältnisses. Diese Gesamtkosten und nicht nur der denkmalpflegerische Mehraufwand seien nach herrschender Rechtsprechung für die Bestimmung der Unzumutbarkeit anzusetzen. Das H-Gutachten beinhalte keine Überprüfung des Gutachtens des Sachverständigenbüros T. Es beschränke sich auf die Sanierung von Stahlbetonteilen und blende alle anderen Gewerke aus, die sich ebenfalls in katastrophalem Zustand befänden. Selbst zu den Kosten für die Wiederherstellung der Standsicherheit des Gebäudes, die zu einer Vermietung essentiell wäre, könne das Gutachten gar nicht begründend herangezogen werden, da es zu dem Schluss komme, dass die Gründungsproblematik nur durch ein objektbezogenes Baugrundgutachten geklärt werden könne. Letztlich sei die getroffene Kostenschätzung nicht belastbar, da lediglich eine mangels Einzelpositionen wohl grob geschätzte Gesamtsumme für eine der beiden Sanierungsalternativen in den Raum gestellt werde. Bei einer bloßen Betonsanierung seien zudem in wenigen Jahren erneut Sanierungsmaßnahmen nötig, weil es aufgrund der Bodenqualität im Bereich des klägerischen Grundstücks wiederum zu Absenkungen und Rissbildungen komme.
Ferner weist der Kläger darauf hin, dass sein Grundstück ehemals Teil einer Hausmülldeponie gewesen sei. Hierzu legt er Stellungnahmen des Regierungspräsidiums R aus dem Mai 2009 und vom 18.06.2014, zwei Artikel aus der V-Zeitung vom 25.08.2017 und 30.06.2020 sowie eine Baugrunduntersuchung mit geo- und abfalltechnischem Gutachten der G-GmbH zum Baugebiet „S“ in A-Stadt vom 15.06.2018 vor.
Mit Beschluss vom 12.09.2022 hat die Kammer den Rechtsstreit nach § 6 Abs. 1 VwGO dem Einzelrichter zur Entscheidung übertragen. In der mündlichen Verhandlung am 23.11.2022 hat der Kläger mehrere Beweisanträge gestellt und handschriftlich zu den Akten gereicht. Diese Beweisanträge hat das Gericht mit in der Sitzung verkündetem Beschluss abgelehnt.
Das Gericht hat die Behördenakten zum hiesigen Verfahren (Az…., eine Mappe mit drei Heftern) beigezogen und neben der Gerichtsakte zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf diese Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Die Klage ist zulässig. Dem steht nicht entgegen, dass der Widerspruch des Klägers bei Klageerhebung noch nicht beschieden war. Denn das Widerspruchsverfahren kann – als Sachurteilsvoraussetzung – bis zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung über die Klage nachgeholt werden (BVerwG, Urteil vom 02.09.1983, NVwZ 1984, 507).
Der Widerspruchsbescheid vom 08.08.2022 ist dabei wirksam in das Verfahren einbezogen worden. Dass dies klägerseits erst durch den Schriftsatz vom 20.09.2022 und damit nach Ablauf der einmonatigen Frist des § 74 Abs. 2 i. V. m. Abs. 1 Satz 1 VwGO nach Zustellung des Widerspruchsbescheids am 09.08.2022 geschehen ist, schadet nicht. Vieles spricht in Fällen wie dem hiesigen schon für eine Einbeziehung des Widerspruchsbescheids von Gesetzes respektive Amts wegen. Denn das Verpflichtungsbegehren des Klägers war zum Zeitpunkt des Ergehens des Widerspruchsbescheids bereits rechtshängig, und der Versagungsbescheid bzw. seine Aufhebung gehören nicht zum Streitgegenstand der Verpflichtungsklage (vgl. Wöckel in: Eyermann, 16. Aufl. 2022, § 75 VwGO Rn. 14). Auch kann § 75 Satz 4 VwGO im Umkehrschluss entnommen werden, dass das Gesetz in diesem Fall von der Fortführung des Verfahrens ausgeht (W. R. Schenke in: Kopp/Schenke, 28. Aufl. 2022, § 75 VwGO Rn. 21). Nach dieser Vorschrift ist bei einer Untätigkeitsklage die Hauptsache für erledigt zu erklären, sofern dem Widerspruch innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist stattgegeben oder der Verwaltungsakt innerhalb dieser Frist erlassen wird. Unabhängig davon musste der Kläger den Widerspruchsbescheid vorliegend jedenfalls deshalb nicht innerhalb der einmonatigen Klagefrist in das gerichtliche Verfahren einbeziehen, weil sich seine elf Monate nach Eingang des Widerspruchs ursprünglich erhobene Untätigkeitsklage nach Maßgabe des § 75 Satz 1 bis 3 VwGO als zulässig erweist (vgl. Bay. VGH, Beschluss vom 12.03.2010 – 11 ZB 08.1495, juris Rn. 14).
Die Klage ist jedoch unbegründet. Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung für den Abriss des „Hauses K“ nicht zu.
Anspruchsgrundlage für die Erteilung dieser Genehmigung ist § 74 Abs. 1 Satz 1 HBO. Hiernach ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind; die Bauaufsichtsbehörde darf den Bauantrag auch ablehnen, wenn das Bauvorhaben gegen sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt. Nach § 62 Abs. 1 Satz 1 HBO bedürfen die Errichtung, Aufstellung, Anbringung und Änderung, die Nutzungsänderung, der Abbruch und die Beseitigung von Anlagen oder von Teilen der Baugenehmigung, soweit in den §§ 63, 64, 78 und 79 oder aufgrund des § 89 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 HBO nichts anderes bestimmt ist. Der Kläger beabsichtigt den Abbruch des „Hauses K“. Dieser Abbruch ist nicht nach einer der in § 74 Abs. 1 Satz 1 HBO genannten Regelungen genehmigungsfrei. Die demnach erforderliche, hier beantragte Baugenehmigung schließt gemäß § 9 Abs. 3 Satz 2 HDSchG die nach § 18 Abs. 1 Nr. 1 HDSchG für die Zerstörung oder Beseitigung eines Kulturdenkmals oder von Teilen davon notwendige Genehmigung der Denkmalschutzbehörde ein. Das dementsprechend genehmigungsbedürftige Vorhaben des Klägers ist allerdings aufgrund entgegenstehender Regelungen des Denkmalschutzrechts nicht genehmigungsfähig.
Beim „Haus K“ handelt es sich um ein (eingetragenes) Kulturdenkmal gemäß § 2 Abs. 1 HDSchG. Kulturdenkmäler sind hiernach bewegliche und unbewegliche Sachen, Sachgesamtheiten und Sachteile einschließlich Grünanlagen, an deren Erhalt aus künstlerischen, wissenschaftlichen, technischen, geschichtlichen oder städtebaulichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. Zwar werden unbewegliche Kulturdenkmäler gemäß § 11 Abs. 1 Satz 1 HDSchG „nachrichtlich“ in das Denkmalverzeichnis eingetragen. Ihre Eintragung ist daher nicht konstitutiv, sondern bloß deklaratorisch, wie sich auch § 11 Abs. 1 Satz 4 HDSchG und – im Umkehrschluss – dem für bewegliche Kulturdenkmäler geltenden § 12 Abs. 2 Satz 1 HDSchG entnehmen lässt (vgl. insgesamt hierzu: Davydov in: Viebrock, 4. Aufl. 2018, § 10 DSchG Rn. 4 ff.). Daran, dass das „Haus K“ ein Kulturdenkmal darstellt, besteht unter Zugrundelegung seiner im Ausgangsbescheid des Beklagten wiedergegebenen, als Orientierungs- und Subsumtionshilfe heranzuziehenden Beschreibung im Denkmalverzeichnis (vgl. Davydov in: Viebrock, a. a. O., § 10 DSchG Rn. 8) kein Zweifel. Auch der Kläger bestreitet dies seit seinem Schriftsatz vom 20.11.2020 ausdrücklich nicht mehr.
Eingangs ist klarzustellen, dass dem Kläger der Erhalt des Objekts möglich ist. Auch ein schlecht erhaltenes Denkmal ist grundsätzlich schützenswert. Etwas anderes gilt allenfalls dann, wenn das Denkmal nicht mehr unter Wahrung seiner Identität erhalten werden kann, wenn also lediglich noch die Rekonstruktion eines (früheren) Denkmals als „Nachbau“ im Raum steht oder wenn feststeht, dass das Denkmal in naher Zukunft unabwendbar untergehen wird (OVG Saarland, Urteil vom 20.11.2008 – 2 A 269/08, juris Rn. 33 m. w. N.). Fällt ein Denkmal endgültig weg oder führen notwendige Erhaltungsarbeiten zwangsläufig dazu, dass die historische Substanz und damit die Identität des Denkmals beseitigt werden, entfällt auch die Grundlage für das Beseitigungsverbot. Denn die über eine, auch umfassende, Restaurierung eines Denkmals hinausgehende Umwandlung eines nicht mehr erhaltungsfähigen Originals in eine Kopie des Originals ist von den Zielen des Denkmalrechts nicht erfasst und vermag deshalb die mit der Fortdauer der Unterschutzstellung verbundenen Eigentumseinschränkungen nicht zu rechtfertigen (vgl. OVG NRW, Urteil vom 02.03.2018 – 10 A 1404/16, Rn. 43 ff. m. w. N.). Der Fortbestand der Denkmaleigenschaft wird dabei nicht verbindlich von einem Statiker oder sonstigen technischen Gutachter geklärt. Vielmehr ist eine qualitative denkmalrechtliche Gesamtbetrachtung notwendig (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 31.05.2012 – 2 A 931/11, juris Rn. 22).
Dass das „Haus K“ nach diesen Maßstäben nicht mehr als Kulturdenkmal erhalten werden könnte, ist nicht festzustellen. Insbesondere kann dies nicht aus dem Gutachten zur Schadensfeststellung des Sachverständigenbüros T vom 21.01.2019 (Bl. P9 ff. Behördenakte [BA]) gefolgert werden. Dieses Gutachten hat die Frage, ob das Objekt unter Denkmalgesichtspunkten erhalten werden kann, schon nicht zum Gegenstand. Es ist mit „Gutachten/Schadensfeststellung“ überschrieben und weist als Auftragsgegenstand allein die „Schätzung der Sanierungskosten – Wirtschaftlichkeit der Sanierung“ aus (S. 1). Im Gutachten heißt es zum „Zustand – erster Eindruck“, sowohl die gemauerten Wände als auch die Betonfassade und die Betonstützen wiesen zahlweise bedenkliche, stark sanierungsbedürftige Risse auf. Derzeit sei die Standsicherheit als äußert bedenklich, wenn nicht sogar als einsturzgefährdet einzustufen (S. 3). Wie aus der betontechnischen Untersuchung des Herrn L hervorgehe, befinde sich das Gebäude in einem äußerst kritischen Zustand und sei ohne gründliche und tiefgreifende Sanierung einsturzgefährdet (S. 14). Im Ergebnis wird von einer Sanierung aufgrund unverhältnismäßig hohen wirtschaftlichen Aufwands abgeraten (S. 15). Ein mögliches Sanierungskonzept wird vorgeschlagen (S. 16 ff.). Demzufolge hält auch das Sachverständigenbüro T eine Sanierung bloß für kostspielig, nicht aber für unmöglich (vgl. auch Nds. OVG, Beschluss vom 31.03.2022 – 1 LA 26/21, juris Rn. 10).
Möchte man das Gutachten des Sachverständigenbüros T überhaupt dahin verstehen, dass es eine Einsturzgefahr des Gebäudes konstatiert (Standsicherheit „‚äußerst bedenklich‘, wenn nicht sogar als Einsturzgefährdet einzustufen“ (sic), erschließt sich dieser Befund dem Gericht nicht. Es fällt auf, dass dieses Urteil bereits nach dem „ersten Eindruck“ getroffen wird (S. 3), ohne auf dieser Grundlage nachvollziehbar dargelegt zu werden. Vor allem aber empfiehlt der Sachverständige in seiner „Begründung“ selbst die Einholung einer statischen Bewertung/Beurteilung, spricht insoweit also offenbar kein abschließendes Urteil aus. Soweit er auf die betontechnische Untersuchung des Herrn L (Bl. P28 ff. BA) – laut Auskunft einer Vertreterin des Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung eine an der Technischen Universität R erstellte Masterarbeit – verweist, ist zu betonen, dass dort (S. 38) betreffend die vorhandenen Sichtschäden am Gebäude ausdrücklich von einer „Schadensstufe von 2 (Schäden infolge von Korrosion oder mechanischer Überlastung, keine Gefährdung der Tragfähigkeit)“ ausgegangen wird (Hervorhebung nicht im Original). Basierend auf den durch die Untersuchung gewonnen Erkenntnissen wird (auch) in dieser Arbeit sogar ein Instandsetzungskonzept unterbreitet (S. 42), was die Möglichkeit der Instandsetzung logisch voraussetzt.
Der Beklagte hat bereits im Genehmigungsverfahren mit E-Mail vom 25.03.2019 (Bl. 15 f. BA) eine Ergänzung des Schadensgutachtens unter anderem um einen Nachweis zur Statik gefordert. Dem ist der – insoweit darlegungsbelastete (vgl. § 20 Abs. 1 HDSchG; VG München, Beschluss vom 07.06.2022 – M 1 S 22.210, juris Rn. 59) – Kläger nicht nachgekommen.
Dasselbe Ergebnis hinsichtlich der Möglichkeit des Erhalts des verfahrensgegenständlichen Objekts folgt aus dem vom Landesamt für Denkmalpflege eingeholten H-Gutachten (Bl. 99 ff. Gerichtsakte [GA]). Dort wurden zur Beurteilung der Standsicherheit des Gebäudes die Betondruckfestigkeit ermittelt und an ausgewählten Bauteilen (Stütze und Decken) Sondierungsöffnungen vorgenommen, um den Bewehrungsgehalt festzustellen. Hinsichtlich der Stützen wurde aufgrund der hierdurch gewonnen Erkenntnisse von einem Bewehrungsgehalt entsprechend der statischen Berechnung ausgegangen (S. 21). Eine aufgrund der durch Beprobung festgestellten Betondruckfestigkeit notwendige Nachrechnung ergab ausreichende Standsicherheit (S. 22). Hinsichtlich der Decken wird festgehalten, dass aufgrund des sondierten Bewehrungsgehalts und der aufgrund der Nachrechnung erforderlichen Bewehrung von ausreichender Tragsicherheit ausgegangen werden könne (S. 24). Mit Blick auf die vorgefundenen Betonabplatzungen und Bewehrungskorrosion (S. 25) sowie die Setzung der westlichen Stützen b/H bis e/H (S. 26) wird eine Beeinträchtigung der Standsicherheit, zusammenfassend aber eine „ausreichende Standsicherheit des … Gebäudes“ konstatiert (S. 27). Sodann wird ein Instandsetzungskonzept vorgestellt, das die Kosten zweier Varianten der statisch-konstruktiven Instandsetzung der weiterhin frei bewitterten Stahlbetonbauteile auf 367.000 bzw. 306.000 EUR beziffert (S. 28 ff.). Entgegen der Ansicht des Klägers bewertet das Gutachten damit sehr wohl „abschließend“ die Standsicherheit. Wenn im Gutachten daneben festgehalten wird, Ursache der festgestellten Stützensenkungen könnten Gründungsprobleme sein, und auch im Bereich des Vorhabengrundstücks müsse mit künstlichen Auffüllungen gerechnet werden, welche gegebenenfalls besondere Gründungsmaßnahmen erforderten, genauere Aussagen könnten indes nur mit einem objektbezogenen Baugrundgutachten erfolgen (S. 17, 26), so werden damit keine Zweifel hinsichtlich der Standsicherheit des Gebäudes zum Ausdruck gebracht. Im Übrigen verweist der Beigeladene (selbst) für den Fall einer Fundamentproblematik auf die Möglichkeit, nachzufundamentieren.
Aus den genannten Gründen war zugleich der in diesem Zusammenhang gestellte Beweisantrag des Klägers abzulehnen. In der mündlichen Verhandlung beantragte der Kläger die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens zum Beweis von insgesamt drei Tatsachen. Unter a) stellte er zunächst die Tatsache unter Beweis, dass „das Gebäude H-Straße in A-Stadt in sich und auch auf Grund der Bodenverhältnisse nicht standsicher ist“. Der hierauf gerichtete Antrag war schon als unzulässiger Ausforschungs-/Beweisermittlungsantrag abzulehnen. Es handelt sich um eine Behauptung ins Blaue hinein, für die die soeben dargestellten Erkenntnisse keinerlei Anknüpfungspunkt bilden, und für die der Kläger auch in der mündlichen Verhandlung keinerlei (neue) Anknüpfungspunkte benannt hat. Im Gegenteil bestätigte er dort, dass das Gebäude aktuell zu Wohnzwecken vermietet und dies „geduldet“ sei, was im Hinblick auf die bauordnungsrechtlichen Vorgaben zur Standsicherheit (§ 12 HBO) zusätzlich gegen die von ihm unter Beweis gestellte Tatsache spricht.
Gleichfalls abzulehnen war der unter a) gestellte Beweisantrag in Bezug auf die Tatsache, „dass die im Gutachten des Sachverständigen T vom 21.01.2019 festgestellten Schäden vorhanden sind“. Diese Tatsache ist für die Entscheidung ohne Bedeutung (vgl. § 244 Abs. 3 Satz 3 Nr. 2 StPO). Das Gericht bezweifelt das Vorhandensein der im Gutachten bezeichneten Schäden nicht, zieht aber, wie dargestellt, hieraus nicht den Schluss, der Erhalt des Objekts als Denkmal sei objektiv unmöglich.
Dieser Erhalt ist dem Kläger auch nicht wirtschaftlich unzumutbar. Nach § 18 Abs. 3 Nr. 2 HDSchG ist die Genehmigung zu erteilen, wenn und soweit ihre Ablehnung dem Eigentümer wirtschaftlich unzumutbar wäre.
Der Kläger kann sich schon deshalb nicht auf die Unzumutbarkeit des Erhaltungsaufwands für das „Haus K“ berufen, weil er dieses in Kenntnis der Denkmaleigenschaft erworben und den bestehenden Sanierungsbedarf zumindest bewusst in Kauf genommen hat (vgl. BVerfG, Beschluss vom 16.02.2000 – 1 BvR 242/91, 1 BvR 315/99, Rn. 59; Thür. OVG, Urteil vom 26.03.2012 – 3 KO 843/07, Rn. 93, jeweils juris). Insoweit ist von einem Erwerb „sehenden Auges“ auszugehen (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 02.12.2009 – 1 A 10547/09, Rn. 38; OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 18.08.2016 – 2 L 65/14, Rn. 60, jeweils juris).
Der Kläger hat explizit eingeräumt, das Objekt in Kenntnis der Denkmaleigenschaft erworben zu haben. Ob der hierfür gezahlte Preis von 665.000 EUR marktangemessen war, ist für sich genommen nicht entscheidend. Dies ist nur ein Faktor, der die wirtschaftliche Zumutbarkeit beeinflussen kann (vgl. BVerfG vom 16.02.2000, a. a. O., Rn. 60), nicht aber notwendige Bedingung für die Annahme eines Erwerbs „sehenden Auges“. Angemerkt sei, dass es dem Gericht in diesem Zusammenhang plausibel erscheint, wenn das – auch insoweit durchaus sachverständige (vgl. allgemein etwa: OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 15.12.2011 – 2 L 152/06, Rn. 83; Bay. VGH, Urteil vom 02.08.2018 – 2 B 18.742, Rn. 45, jeweils juris) – Landesamt für Denkmalpflege darauf hinweist, dass der Bodenrichtwert von 450 EUR, mit dem der Kläger die Marktangemessenheit begründet, lediglich ein durchschnittlicher Grundstückswert innerhalb vordefinierter Zonen, das in Rede stehende Objekt aber auf einem großen Grundstück auf freie Sicht von und nach allen Seiten angelegt und insoweit außergewöhnlich sei, weshalb der Kaufpreis deutlich höher gelegen hätte, wäre das Objekt nicht sanierungsbedürftig. Dies gilt in verstärktem Maß unter Einbeziehung einer Äußerung des Klägers selbst. Dieser gab – als Makler – den Kaufpreis der Grundstücke in unmittelbarer Umgebung des Vorhabengrundstücks in einem Artikel der W-Zeitung vom 02.04.2019 („…“) mit 720 EUR pro qm an und bekundete, trotz dieses im Vergleich zu einem Quadratmeterpreis von 420 EUR im nur wenige Meter entfernt gelegenen Neubaugebiet A-Stadt Süd deutlich höheren Preis mit einer zügigen Vermarktung zu rechnen.
Ungeachtet der Frage der Marktangemessenheit des Preises überzeugt es nicht – und hierauf kommt es an –, soweit der Kläger vorbringt, erst nach dem Kauf den Umfang des Sanierungsbedarfs festgestellt zu haben. Der Kläger ist Gründer und Geschäftsführer der F-GmbH, deren Fokus laut Internetseite in der Akquise von Entwicklungsflächen und Mehrfamilienhäusern für den Kapitalanleger sowie den eigenen Bestand, im Neubauvertrieb für Projektentwickler und im Verkauf von Wohn- und Geschäftshäusern an Kapitalanleger liegt. Das Unternehmen nimmt unter anderem Immobilienbewertungen vor. Dem Kläger selbst wird auf der Seite als Teil eines Teams „qualifizierter Immobilienexperten“ „umfangreiche Markt- und Branchenkenntnis“ zugesprochen (vgl. https://....de, abgerufen am 23.11.2022). Im Lichte dessen liegt nicht fern, dass der Kläger das Grundstück, wenngleich nicht in Spekulationsabsicht im herkömmlichen Sinne, so doch jedenfalls erworben hat, um es nach Abriss des darauf errichteten denkmalgeschützten Gebäudes einer – von Art. 14 Abs. 1 GG nicht geschützten (vgl. BVerfG, Beschluss vom 02.03.1999 – 1 BvL 7/91, juris Rn. 84) – einträglicheren Nutzung zuzuführen, und sei es, wie er vorträgt, einer eigenen Wohnnutzung. In der mündlichen Verhandlung gab er zwar an, beim Kauf des Vorhabengrundstücks davon ausgegangen zu sein, das Haus sanieren und (lediglich) um einen Erweiterungsbau ergänzen zu können. Hieraufhin brachte ein Vertreter des Beigeladenen jedoch – unwidersprochen – vor, bereits im April 2017 sei die entsprechende Entwurfsplanung an die Bauaufsichtsbehörde übersandt worden; in der Zeit bis zum Kauf des Vorhabengrundstücks durch den Kläger im November 2018 werde diesbezüglich eine negative Mitteilung ergangen sein; trotz dieser habe der Kläger das Grundstück dann erworben.
Dem braucht freilich nicht abschließend nachgegangen zu werden. Denn schon unter Berücksichtigung der – zumal für einen Immobilienexperten wie den Kläger – ausweislich etwa der Fotodokumentation im Gutachten des Sachverständigenbüros T (vgl. Bl. P13 ff. BA) offen zu Tage tretenden Schäden am Objekt, insbesondere der Rissbildung, ist davon auszugehen, dass der Kläger das Risiko eines umfangreichen Sanierungsbedarfs bei Erwerb zumindest bewusst in Kauf genommen hat. Umso mehr gilt dies in Anbetracht dessen, dass der Kläger mit seiner Immobilienfirma zuvor mit der Vermarktung der an das Vorhabengrundstück angrenzenden Grundstücke betraut war (vgl. W-Zeitung vom 02.04.2019, a. a. O.), wie er in der mündlichen Verhandlung bestätigte. Bereits mit Blick hierauf überzeugt es ebenso wenig, wenn der Kläger sich darauf beruft, von den Setzungen bei Erwerb des Vorhabengrundstücks nicht gewusst zu haben.
Die bezüglich etwaiger gründungstechnischer Anforderungen an die Sanierung maßgeblichen Tatsachen wiederum waren dem Kläger bei Erwerb des Grundstücks dank der Baugrunduntersuchung mit geo- und abfalltechnischem Gutachten der G-GmbH zum Baugebiet „S“ vom 15.06.2018 (Anlage K9 in der Lasche der GA) bekannt. So hatte die von ihm im Lauf des gerichtlichen Verfahrens vorgelegte Baugrunduntersuchung ausweislich der Vorbemerkungen zum Ziel, den potenziellen Grundstückserwerbern für die betreffenden – teils unmittelbar an das Vorhabengrundstück grenzenden – Flurstücke im Hinblick auf eine mögliche Bebauung einen generellen „Überblick“ zu den jeweiligen Baugrundverhältnissen und den sich daraus für die Gründung ergebenden etwaigen Mehraufwendungen im Vergleich zu einem „herkömmlichen“ Grundstück zu geben (S. 6). Diesem Ziel entsprechend kommt die Untersuchung auf Basis der vorgenommenen abfalltechnischen Untersuchung (S. 19 ff.) zu dem Ergebnis, dass ohne Sondergründungsmaßnahmen herkömmliche Flachgründungen für eine Gründung mit kalkulierbarem Setzungsverhalten nicht infrage kämen (S. 33). Die bezeichnete Baugrunduntersuchung wurde ihrerseits im Juni 2018, also vor Erwerb des Vorhabengrundstücks durch den Kläger im November desselben Jahres, im Auftrag der P-GmbH erstellt. Ebendiese P-GmbH war es ihrerseits, die die Firma des Klägers mit dem Verkauf der unmittelbar an das Vorhabengrundstück angrenzenden Grundstücke betraute (vgl. W-Zeitung vom 02.04.2019, a. a. O.). Der Kläger bekräftigte im gerichtlichen Verfahren selbst, dass die Ergebnisse der Untersuchung sich, weil die ehemalige Deponie sich auch auf das Vorhabengrundstück erstreckt habe, ohne weiteres für dieses heranziehen ließen.
Darüber hinaus ist dem Kläger der Einwand der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit deshalb abgeschnitten, weil er nicht hinreichend dargelegt hat, dass er das „Haus K“ nicht zu einem angemessenen Preis veräußern könnte. Besteht die praktische Möglichkeit eines Verkaufs des Denkmals an einen zur Erhaltung bereiten Käufer zu einem angemessenen Preis, so begründet dies die Zumutbarkeit der Erhaltungspflicht auch dann, wenn eine objektbezogene Wirtschaftlichkeitsberechnung zu einem negativen Ergebnis gelangt. Die verfassungsrechtliche Gewährleistung des Art. 14 Abs. 1 GG steht dem nicht entgegen. Denn die Denkmalpflege ist eine Gemeinwohlaufgabe von hohem Rang, die zu einer gesteigerten Sozialbindung des Eigentums an dem Denkmal führt. Besteht die Möglichkeit, das jeweilige Baudenkmal zu veräußern, kann der Eigentümer von seiner grundrechtlich von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Veräußerungsbefugnis Gebrauch machen oder aber, aus welchen Gründen auch immer, sein Eigentum behalten. Zugleich dient es den Zielen des Denkmalschutzes, von einem Abriss eines Gebäudes abzusehen, wenn ein Erwerber, etwa aufgrund anderer wirtschaftlicher Einschätzungen, höherer Risikobereitschaft oder eines besonderen Affektionsinteresses, bereit ist, auch bei negativer Wirtschaftlichkeitsberechnung ein Denkmal zu erhalten (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 22.11.2019 – 1 S 2984/18, juris Rn. 89 m. w. N., auch zur höchstrichterlichen und verfassungsgerichtlichen Rspr.)
Um der Denkmalbehörde die Feststellung zu ermöglichen, ob das Denkmal tatsächlich unverkäuflich ist oder ob seine Veräußerung allein an den nicht angemessenen Preisvorstellungen des Eigentümers scheitert, der letztlich auf die lukrativere Verwendung des Grundstücks ohne das Denkmal spekuliert, hat der Eigentümer die Unverkäuflichkeit des Denkmals zu einem angemessenen Preis an einen zur Erhaltung bereiten Käufer durch eine an Tatsachen orientierte fachliche Stellungnahme oder in sonstiger geeigneter Form zu belegen. In aller Regel ist zu verlangen, dass der Eigentümer des Denkmals ernsthafte Bemühungen nachweist, das Denkmal zu einem angemessenen Preis zu veräußern. Der Nachweis solcher Verkaufsbemühungen ist allenfalls dann entbehrlich, wenn diese von vornherein hoffnungslos erscheinen, etwa weil ein Erhalt des Denkmals von vornherein für jedermann auch unter Berücksichtigung besonderer Affektionsinteressen offensichtlich unwirtschaftlich ist. Vor dem Hintergrund der besonderen Bedeutung des Denkmalschutzes und des Umstands, dass ein Kulturdenkmal nach seinem Abriss für die Nachwelt unwiederbringlich verloren ist, sind strenge Anforderungen an die Darlegung einer offensichtlichen Unwirtschaftlichkeit der Erhaltung des Kulturdenkmals zu stellen, die den Nachweis von Verkaufsbemühungen entbehrlich erscheinen lässt (vgl. VGH Baden-Württemberg vom 22.11.2019, a. a. O., Rn. 90 m. w. N.).
Bei der Bewertung der Angemessenheit der Preisvorstellungen sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. In der Regel wird in die Bewertung einzustellen sein, auf welchem Wege, insbesondere zu welchem Preis, der Eigentümer das Eigentum seinerseits erlangt hat, ob ihm, wenn er es gekauft hat, die Denkmaleigenschaft und die eventuell bestehende Sanierungsbedürftigkeit des Objekts bekannt war, ob seit der Eintragung in die Denkmalliste beziehungsweise dem Eigentumsübergang eine Verschlechterung des Zustands des Denkmals durch eine (pflichtwidrige) Vernachlässigung der denkmalpflegerisch notwendigen Erhaltungsmaßnahmen eingetreten ist und zu welchem Preis es der Eigentümer auf dem Immobilienmarkt, auch im Verhältnis zum Bodenwert, angeboten hat (OVG NRW vom 02.03.2018, a. a. O., Rn. 73).
Bemühungen, das Vorhabengrundstück mit dem denkmalgeschützten Objekt zu veräußern, hat der Kläger überhaupt nicht dargelegt, erst recht nicht unter Zuhilfenahme der Denkmalbehörden. Er hat stattdessen argumentiert, die Unveräußerlichkeit ergebe sich allein daraus, dass der Voreigentümer bereits mehrere – in der mündlichen Verhandlung konkretisiert: zwei – Jahre versucht habe, das Objekt zu einem angemessenen Marktpreis zu veräußern. Hiermit kann der Kläger nicht durchdringen. Im Gegenteil zeigt gerade die erfolgreiche Veräußerung an ihn – der, wie dargelegt, nicht als Laie in Immobilienfragen einzustufen ist – die Veräußerlichkeit des Grundstücks (vgl. Sächs. OVG, Urteil vom 10.06.2010 – 1 B 818/06, Rn. 49; VG Freiburg, Urteil vom 28.07.2016 – 2 K 1888/15, Rn. 90, jeweils juris). Dass Kaufinteressen vielfach durch den hohen Kaufpreis und die nicht zu kalkulierenden Sanierungskosten vom Kauf abgehalten worden sein sollen, wie der Kläger vorträgt, ändert nichts an der Tatsache, dass das Gebäude schließlich doch veräußert werden konnte. Auch die Kostenschätzung der Firma E bietet, wie noch auszuführen sein wird, keine taugliche Grundlage für die Annahme, das Grundstück sei schlechthin unveräußerlich.
Dass das Vorhabengrundstück dem Kläger nach eigenen Angaben „der Vermögensverwaltung und als Wohnanwesen“ für sich und seine Familie dienen soll, veranlasst keine andere Bewertung. Denn die bezeichneten Darlegungsanforderungen gelten nicht nur dann, wenn der Eigentümer das Denkmal als reines Investitionsobjekt erworben hat. Vielmehr muss jeder Eigentümer, der mit der Beseitigung des Denkmals vorrangig wirtschaftliche Absichten verfolgt, jedenfalls dann, wenn er – wie gegenwärtig der Kläger – das Denkmal nicht selbst bewohnt, grundsätzlich nachweisen, dass er sich erfolglos um die Veräußerung zu einem angemessenen Preis bemüht hat. Denn ein über die wirtschaftlichen Belange hinausgehendes schützenswertes Affektionsinteresse des Eigentümers an einer von den Anforderungen des Denkmalschutzes unbelasteten Nutzung des Grundstücks ist bei einer im Vordergrund stehenden wirtschaftlichen Nutzungsabsicht regelmäßig nicht anzunehmen (OVG NRW, Urteil vom 13.09.2013 – 10 A 1069/12, juris Rn. 48; VGH Baden-Württemberg vom 22.11.2019, a. a. O., Rn. 91). Die Absicht, ein bislang nicht selbst genutztes denkmalgeschütztes Wohnhaus vollständig zu beseitigen, um danach das auf dem Grundstück neu errichtete Wohnhaus zu beziehen, begründet regelmäßig kein über wirtschaftliche Belange des Eigentümers hinausgehendes Interesse, das die mit dem Denkmalschutz verfolgten Zwecke zurücktreten ließe. Das Affektionsinteresse des Eigentümers wird sich regelmäßig auf die Nutzung beziehungsweise Umnutzung des Denkmals selbst und nicht auf das unbebaute Grundstück beziehen, auf dem das Denkmal stand (OVG NRW vom 13.09.2013, a. a. O., Rn. 53). Umstände, die ein besonderes Affektionsinteresse des Klägers an der Nutzung des Vorhabengrundstücks nach der Beseitigung des „Hauses K“ begründen könnten, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
Weiterhin führen weder die Tatsache, dass mit Blick auf die Baugrunduntersuchung der G-GmbH und die Stellungnahmen des Regierungspräsidiums R aus dem Mai 2019 bzw. vom 18.06.2014 (Bl. 172 ff. GA) im Zuge einer Sanierung des „Hauses K“ gegebenenfalls Sondergründungsmaßnahmen nötig sind, um erneute Rissbildungen zu vermeiden, noch der Umstand, dass das Vorhabengrundstück im – inzwischen wieder bebaubaren Teil – einer ehemaligen Mülldeponie liegt (vgl. Bl. 187 f. GA), woraus der Kläger einen jährlichen Aufwand zum Erhalt der Betonkonstruktion von 25.000 EUR ableitet, in diesem Kontext zu einem anderen Ergebnis. Dass eine Veräußerung des Grundstücks zu einem angemessenen Preis von vornherein aussichtlos wäre, ergibt sich hieraus, zumal unter Anlegung des gebotenen strengen Maßstabs, nicht. Dies gilt umso mehr, als die maßgeblichen Erkenntnisse bereits bei der letzten Veräußerung des Grundstücks (an den Kläger) vorlagen.
Schließlich führt der Hinweis des Klägervertreters in der mündlichen Verhandlung auf das Urteil des Verwaltungsgerichts Köln vom 12.01.2007 (Az. 4 K 8318/03, juris) nicht weiter. Das Verwaltungsgericht Köln stützt sich (auch) im von ihm entschiedenen Fall ausdrücklich darauf, die Kläger hätten nicht darlegen können, dass sie das Denkmal nicht veräußern könnten. In Übereinstimmung mit dem hiesigen Einzelrichter nimmt es eine fehlende Veräußerungsmöglichkeit nur dann an, wenn der Eigentümer sich über einen angemessenen Zeitraum hinweg ernsthaft um einen Käufer bemüht habe. Insbesondere gehöre zum Nachweis der Ernsthaftigkeit dieser Bemühungen auch eine Kontaktaufnahme mit den (oberen) Denkmalschutzbehörden, um über die dort vorhandenen Interessentenlisten mit speziell am Erwerb von Denkmälern interessierten potentiellen Käufern in Kontakt zu kommen (vgl. VG Köln vom 12.01.2007, a. a. O., Rn. 46). Nichts davon hat der Kläger vorliegend unternommen. Wenn das Verwaltungsgericht Köln in seinem vom Klägervertreter in Bezug genommenen Urteil weiter ausführt, Anhaltspunkte dafür, dass derartige Verkaufsbemühungen von vornherein zum Scheitern verurteilt wären, bestünden angesichts des relativ guten Erhaltungszustandes der Fachwerkhäuser und der ohne weiteres vorstellbaren Nutzung als Einfamilienhäuser nicht, so ist festzuhalten, dass auch das erkennende Gericht die Möglichkeit von vornherein aussichtloser Verkaufsbemühungen hinsichtlich des „Hauses K“ in Betracht gezogen, aber verworfen hat.
Unbeschadet dessen hat der Kläger keine den Anforderungen genügende Wirtschaftlichkeitsrechnung vorgelegt. Die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals in der bisherigen oder in einer anderen zulässigen Weise ist für den Eigentümer im Allgemeinen wirtschaftlich unzumutbar, wenn der Eigentümer das Denkmal auf Dauer nicht aus den Erträgen des Objekts finanzieren kann, wenn sich das Denkmal also auf Dauer nicht „selbst trägt“. Denn der Eigentümer darf zwar im öffentlichen Interesse an der Erhaltung des kulturellen Erbes in seiner Eigentumsnutzung bis zu einem gewissen Grad eingeschränkt, nicht aber gezwungen werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften. Wann sich die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals als dauerhaft defizitäres Wirtschaften darstellt, kann nur für jeden Einzelfall und unter Berücksichtigung aller den Fall prägenden Umstände entschieden werden. In der Regel ist erforderlich, dass der Eigentümer die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung des Denkmals in einer alle relevanten Faktoren in nachvollziehbarer Weise ermittelnden und bewertenden Wirtschaftlichkeitsrechnung darlegt (vgl. OVG NRW vom 02.03.2018, a. a. O. Rn. 55 ff. m. w. N.).
Die Frage der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals ist objektbezogen zu beantworten. Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Der Eigentümer eines Denkmals kann deshalb nicht beanspruchen, bei dessen gewerblicher Nutzung eine besonders hohe oder auch nur eine für derartige Nutzungen durchschnittlich zu erwartende Rendite zu erzielen. Selbst wenn die Erträge aus dem Denkmal wegen denkmalbedingter Sonderlasten auf Dauer lediglich dessen Kosten decken würden, wäre dies mit dem Eigentumsrecht vereinbar. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Eigentümer eines Denkmals die Möglichkeit haben muss, aus den Erträgen Rücklagen für Erhaltungsmaßnahmen oder zur Deckung des Nutzungsausfallrisikos – etwa für Mietausfälle – zu bilden. Denn er kann nicht gezwungen werden, aus seinem sonstigen Vermögen dauerhaft „zuzuschießen“ (OVG NRW vom 13.09.2013, a. a. O., Rn. 38).
Allerdings fordert Art. 14 Abs. 1 GG nicht, dass die Erträge aus dem Denkmal dessen Kosten jederzeit, das heißt in jedem beliebigen Zeitraum, zumindest ausgleichen müssen. Insbesondere in einer Investitionsphase während notwendiger Umbau- oder Restaurierungsarbeiten am Denkmal wird es regelmäßig dazu kommen, dass die Kosten höher als die Erträge sind und deshalb finanziert werden müssen. Erforderlich ist eine Betrachtung, die bei privaten wie gewerblichen Nutzungen einen für die Rentabilität derartiger Investitionen üblichen und dem jeweils betroffenen Objekt angemessenen Zeithorizont erfasst und die Prognose rechtfertigt, dass die nach den Investitionen zu erzielenden Erträge des Denkmals dauerhaft über dessen Kosten liegen werden. Solange es eines Einsatzes von Finanzierungsmitteln bedarf, müssen die Erträge des Denkmals die Kosten der Finanzierung ebenfalls decken (OVG NRW vom 13.09.2013, a. a. O., Rn. 39).
In die Wirtschaftlichkeitsrechnung sind alle relevanten Faktoren einzubeziehen, die das Denkmal kennzeichnen. Dazu gehören sämtliche laufenden und einmaligen Kosten, auch nicht denkmalbedingte Kosten wie Grundsteuern, die für das Objekt auch dann anfallen würden, wenn es nicht in die Denkmalliste eingetragen wäre. Denn aus Sicht des Eigentümers eines Denkmals spielt es keine Rolle, ob er auf Grund denkmalbedingter Sonderlasten oder wegen der ohnehin anfallenden laufenden Ausgaben für die Erhaltung und Nutzung des Objekts Belastungen ausgesetzt ist, die durch Erträge nicht ausgeglichen werden können. Auch das die Ertragslage mitbestimmende Mietausfallrisiko muss gegebenenfalls bewertet und in die Wirtschaftlichkeitsrechnung eingestellt werden (OVG NRW vom 13.09.2013, a. a. O., Rn. 40). Zudem sind sämtliche vermögenswerten Vorteile in die Wirtschaftlichkeitsrechnung aufzunehmen, die in Verbindung mit dem Denkmal anfallen. Hierzu zählen Miet- oder Pachteinnahmen beziehungsweise Gebrauchsvorteile, das Nutzungspotenzial des Denkmals sowie die Möglichkeit, Steuervorteile durch Abschreibungsregelungen zu generieren. Auch zugesagte öffentliche Mittel sind ebenso einzubeziehen wie entgangene Erträge durch mögliche, aber unterbliebene Nutzungen (OVG NRW vom 13.09.2013, a. a. O., Rn. 43). Eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung kann nicht angenommen werden, wenn der Denkmaleigentümer in seiner Wirtschaftlichkeitsberechnung keine Zuwendungen aus öffentlichen oder privaten Fördermitteln berücksichtigt und auch keine Zuwendungsanträge gestellt hat (VG Magdeburg, Urteil vom 16.12.2011 – 4 A 222/11, Leitsatz 4; vgl. auch OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 26.05.2004 – 8 A 12009/03, Rn. 45; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 18.03.2009 – 3 L 503/04, Rn. 49, sämtlich juris).
Diesen Ansprüchen genügt die vom Kläger vorgelegte Wirtschaftlichkeitsrechnung (Bl. 29 ff. GA) nicht. Dies gilt schon mit Blick auf die Untauglichkeit der Kostenschätzung der Firma E, auf der die Wirtschaftlichkeitsrechnung aufbaut. Zu Recht werden in der Stellungnahme des Landesamts für Denkmalpflege vom 08.04.2020 und dem folgend im Widerspruchsbescheid einige in der Kostenschätzung enthaltene Positionen (Kellerabdichtung, Wärmedammverbundsystem außen, 3-fach-Verglasung, Fußbodenheizung, Lüftungsanlage und Außenanlage) als für eine sinnvolle Nutzung und Erhaltung des Kulturdenkmals nicht erforderlich beanstandet. Zu den Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung gehören nämlich die Instandhaltungskosten, das heißt die Aufwendungen, die nötig sind, um das Baudenkmal in nutzbarem Zustand zu halten und dabei auch dessen besonderen Denkmalwert zu bewahren. Nur konservierende, das heißt sichernde und schützende Maßnahmen sind zur Erhaltung des Denkmals „nötig“. Eine „Luxus-Sanierung“ scheidet demgegenüber aus (Nds. OVG, Urteil vom 24.03.2003 – 1 L 601/97, juris Rn. 40; vgl. auch OVG NRW vom 13.09.2013, a. a. O., Rn. 56).
Eingedenk dessen können Positionen wie eine Fußbodenheizung oder eine Lüftungsanlage in der Tat nicht angesetzt werden. Mindestens zweifelhaft erscheint auch, dass ein (standardmäßiges modernes) Wärmedammverbundsystem denkmalgerecht wäre. So bemängelte schon die Untere Denkmalschutzbehörde in ihrer Stellungnahme im Verwaltungsverfahren eine – mit 220 mm verglichen mit der im Richtpreisangebot vorgeschlagenen 60 mm dickere – Außendämmung als nicht auf das Gebäude abgestimmt. Im Übrigen sieht § 105 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) eigens für Baudenkmäler die Möglichkeit von Abweichungen unter anderem von den allgemeinen Vorschriften zur Wärmedämmung vor. Ebenso wenig dürften 79.665 EUR für Außenanlagen, namentlich die Renovierung von Grünanlagen, „Rasen, Ränder, Bodendecker und heimische Sträucher“ und die Erneuerung der Pflasterflächen ohne weiteres anzusetzen sein, auch nicht für eine Vermietung des Objekts zu Wohnzwecken. Dass das Objekt schon in seinem derzeitigen Zustand zu Wohnzwecken vermietet wird, verdeutlicht dies nur. Der Umstand, dass dies nach Angaben des Klägers in der mündlichen Verhandlung nur im Sinne notdürftig hergerichteter „Monteurswohnungen“ für neun für die Firma M tätige Handwerker geschieht, ändert nichts daran, dass die bezeichneten Posten auch für die Vermietung an einen weiter gefassten, anspruchsvolleren Personenkreis nicht zwingend nötig respektive nicht Teil des (denkmalgerechten) Erhalt des Objekts sind.
Davon abgesehen schlüsselt das Richtpreisangebot der Firma E insgesamt, nicht nur bei den Außenanlagen, die Kosten nicht näher in nachvollziehbare Einzelpositionen auf. Stattdessen ist es lediglich in die sechs Gesamtposten „Bauvorbereitung, Isolierung Dämmung Kellermauerwerk 3-seitig“, „Gerüstbau und Betonsanierung“, „Gebäudeneuaufbau“, „Haustechnik“, „Dachsanierung“ und eben „Außenanlagen (befestigte und befestigte Flächen)“ untergliedert. Diese Gesamtposten beinhalten zwar jeweils zwischen zwei und acht Unterpunkte; diese Unterpunkte aber sind ihrerseits kostenmäßig nicht einzeln beziffert. Insofern lässt sich die vorgelegte Schätzung in der Tat mit dem Beigeladenen als „nur grob gehalten“ bezeichnen. Hinzu kommt, dass es an einer Abstimmung der anvisierten Baumaßnahmen mit den Denkmalbehörden fehlt (vgl. Bay. VGH, Urteil vom 18.10.2010 – 1 B 06.63, juris Rn. 49).
Der Kläger hat insofern in Gestalt des auf dem Gutachten des Sachverständigenbüros T beruhenden Richtpreisangebots keine auf die konkreten Schäden am Gebäude bezogene Kostenschätzung vorgelegt – die indes unerlässlich wäre (vgl. OVG NRW vom 02.03.2018, a. a. O., Rn. 46) –, obwohl der Beklagte (auch) hierzu schon mit E-Mail vom 25.03.2019 aufgefordert hat. Die klägerseits allein beigebrachte Schätzung genügt umso weniger den Anforderungen, wenn man bedenkt, dass sie insgesamt auf einer Entkernung des Gebäudes basiert. Die Idee einer denkmalgerechten Sanierung mit dem Ziel größtmöglichen Erhalts historischer Substanz (vgl. zu diesem Zweck des Denkmalschutzes §§ 15, 18 Abs. 4 Satz 1, § 19 Abs. 1 HDSchG) liegt ihr erkennbar nicht zugrunde.
Aus diesem Grunde geht auch der Einwand des Klägers ins Leere, das H-Gutachten enthalte keine Überprüfung des von ihm „eingebrachten Gutachtens“. Eine solche „Überprüfung“, wie der Kläger sie fordert, geschweige denn eine „Entkräftung“ der Kostenschätzung der Firma E bzw. des Gutachtens des Sachverständigenbüros T war angesichts der jeweils dargelegten Mängel nicht geboten. Dass das H-Gutachten kein vollständiges Instandsetzungskonzept enthalten mag, sondern sich auf die statisch-konstruktive Instandsetzung der frei bewitterten Stahlbetonbauteile beschränkt, und wie „belastbar“ die in ihm enthaltene Kostenschätzung ist, ist unerheblich. Ein solches Konzept erarbeiten zu lassen war nicht Aufgabe des Beklagten oder des Landesamts für Denkmalpflege (und damit des Beigeladenen), sondern des Klägers. Ihn trifft insoweit die Darlegungs- (und damit verbunden auch Kosten-)Last (vgl. für das jeweilige Landesrecht, aber mit Blick auf die dahinterstehenden Erwägungen übertragbar: OVG NRW, Urteil vom 20.03.2009 – 10 A 1406/08, juris Rn. 62 ff.; OVG Rheinland-Pfalz vom 02.12.2009, a. a. O., Rn. 31 ff., das Entsprechendes auch schon vor der Ergänzung des dortigen Landesrechts verlangte, siehe die Nachweise in Rn. 31; VGH Baden-Württemberg vom 22.11.2019, a. a. O., Rn. 71, 77). Die Mitwirkungs- und Darlegungslast des Klägers insgesamt findet nicht zuletzt in § 20 Abs. 1 Satz 1 HDSchG Ausdruck, wonach der Genehmigungsantrag schriftlich mit allen für die Beurteilung des Vorhabens und der Bearbeitung des Antrags erforderlichen Unterlagen einzureichen ist. Mit Rücksicht hierauf war den entsprechenden Umständen auch nicht gemäß § 86 Abs. 1 VwGO von Amts wegen weiter nachzugehen (vgl. auch OVG NRW vom 31.05.2012, a. a. O., Rn. 58).
Hieraus folgt ohne weiteres, dass der in diesem Zusammenhang gestellte Beweisantrag des Klägers ebenfalls abzulehnen war. Unter b) seines handschriftlich zu den Akten gereichten Antrags stellte der Kläger die Tatsache unter Beweis, dass zur „ordnungsgemäßen Instandsetzung“ des streitbefangenen Objekts „ein Betrag in Höhe von mindestens 1.204.936,86 EUR aufzuwenden ist“. Hiermit stellte er wiederum einen unzulässigen Ausforschungs-/Beweisermittlungsantrag. Es bestehen im Hinblick auf den Begriff der „ordnungsgemäßen Instandsetzung“ bereits Zweifel an der Bestimmtheit der unter Beweis gestellten Tatsache. Inwieweit diesbezüglich bei einem Antrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens Abstriche zulässig sind, bedarf aber keiner weiteren Erörterung. Denn gemäß den obigen Darlegungen ist der Kläger schon seinen Mitwirkungs- und Darlegungspflichten im denkmalschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren nicht nachgekommen, insbesondere nicht durch Vorlage der Kostenschätzung der Firma E, die daher keinen Anknüpfungspunkt für die unter Beweis gestellte Tatsache bietet.
Die „Tatsache“ der konkreten Sanierungskosten ist darüber hinaus für die Entscheidung ohne Bedeutung, weil die Wirtschaftlichkeitsrechnung des Klägers an weiteren Mängeln leidet. Namentlich dürfte zwar der vom Beigeladenen angesprochene unterlassene Bauunterhalt als prinzipiell relevanter Abzugsposten vorliegend eher ausscheiden. Der Kläger hat den Zustand des Gebäudes seit Erwerb nach seinen glaubhaften Angaben in der mündlichen Verhandlung eher verbessert, nicht zuletzt im Zuge der Vermietung. In der vorgelegten Rechnung fehlen allerdings denkbare steuerliche Privilegierungen nach §§ 7i, 10f, 10g oder § 11b EStG ebenso wie zur Ermittlung der konkreten steuerlichen Vorteile notwendige Angaben zu den individuellen Einkommens- und Vermögensverhältnissen des Klägers (vgl. VGH Baden-Württemberg vom 22.11.2019, a. a. O., Rn. 79). Schließlich macht der Beigeladene auf die Möglichkeit aufmerksam, von seiner – wie gegebenenfalls von privater – Seite Zuwendungen zur Instandsetzung des Gebäudes zu erhalten, um die sich der Kläger bislang nicht durch entsprechende Antragstellung bemüht hat. In der mündlichen Verhandlung betonte der Beigeladene noch einmal, wie sehr ihm am Erhalt des „Hauses K“ gelegen sei und dass 50.000 bis 100.000 EUR Fördermittel in Aussicht gestellt werden könnten, bei denen es sich sogar nur um „einen Teil“ der gesamten möglichen Zuschüsse handle.
Dass, wie schon angedeutet, entgegen der Auffassung des Beklagten und des Beigeladenen bei der Ermittlung des erforderlichen Sanierungsaufwands nicht nur der sogenannte denkmalpflegerische Mehraufwand zu erfassen sein dürfte, sprich die Kosten, die anfallen, weil es sich um ein Baudenkmal handelt, sondern auch solche Instandhaltungskosten, die jeder Hauseigentümer für seine Immobilie aufwenden muss (vgl. VGH Baden-Württemberg vom 22.11.2019, a. a. O., Rn. 75 m. w. N.; a. A. OVG Mecklenburg-Vorpommern – 3 L 503/04, juris Rn. 50; zum Streitstand Davydov in: Viebrock, a. a. O., § 18 DSchG Rn. 33), weil es aus der Sicht des in seinem Eigentumsrecht gegebenenfalls unzumutbar beeinträchtigten Eigentümers keine Rolle spielt, ob er aufgrund denkmalbedingter Sonderlasten bei der Restaurierung bzw. Erhaltung oder wegen der ohnehin anfallenden laufenden Ausgaben für die Erhaltung und Nutzung des Objekts Belastungen ausgesetzt ist, die durch Erträge nicht ausgeglichen werden können (vgl. VG Freiburg vom 28.07.2016, a. a. O., Rn. 49), und weil auf der anderen Seite auch sämtliche mit dem Objekt zu erzielenden Erträge eingestellt werden (vgl. Bay. VGH, Urteil vom 12.08.2015 – 1 B 12.79, juris Rn. 17 unter Aufgabe seiner bisherigen Rspr.), ist nach dem Gesagten ohne Belang. Die vom Kläger vorgelegte Wirtschaftlichkeitsrechnung ist unabhängig davon ungenügend.
Infolgedessen kann auf sich beruhen, inwieweit der Kläger im Sinne eines „Gesamtnutzungskonzepts“, wie vom Beklagten verlangt, in seiner Wirtschaftlichkeitsrechnung mehrere Varianten der Nutzung des Objekts, etwa durch eine Vermietung zu gewerblichen Zwecken oder eine Aufteilung in Wohn- (oder Gewerbe-)Einheiten, hätte angeben müssen (vgl. dazu etwa OVG Rheinland-Pfalz vom 02.12.2009, a. a. O., Rn. 34). Das Gericht belässt es hier bei dem Hinweis, dass dies auf den ersten Blick angesichts der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets nach § 4 BauNVO im Bereich des Vorhabengrundstücks fraglich erscheinen mag, da baurechtlich unzulässige Nutzungen insoweit von vornherein ausscheiden (vgl. Guckelberger, Denkmalschutz und Eigentum, NVwZ 2016, 17, 22), gemäß § 13 BauNVO aber zumindest Räume für freie Berufe auch hier denkbar wären.
Zuletzt lässt die Tatsache, dass die Stadtverordnetenversammlung C die Sanierung der ebenfalls vom Architekten J entworfenen Kindertagesstätte Y laut vorgelegtem Zeitungsartikel (Bl. 189 GA) als unwirtschaftlich ablehnte, keine Schlüsse für das Objekt des Klägers zu. Dass auch die Kindertagesstätte nach den Worten des Beklagtenvertreters in der mündlichen Verhandlung einen Liebhaberkäufer gefunden hat und mittlerweile bewohnt wird, sei nur am Rande bemerkt.
Abschließend erlaubt sich das Gericht – auch mit Blick auf künftige Verfahren – einige Hinweise in verfahrensrechtlicher Hinsicht. So bedürfte es zum Vorhaben weder eines Einvernehmens der Stadt A-Stadt noch einer Zustimmung der Unteren Denkmalschutzbehörde. Anders als das von der Stadt A-Stadt ausgefüllte Formularblatt vom 09.04.2019 (Bl. 28 BA) nahelegt, findet die Einvernehmensregelung des § 36 BauGB vorliegend keine Anwendung. Denn gemäß § 29 Abs. 1 BauGB gelten (nur) für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, und für Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie für Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten die §§ 30 bis 37 BauGB. Bauliche Maßnahmen, die hier nicht genannt sind, müssen sich nicht an den §§ 30 bis 37 BauGB messen lassen. Das gilt beispielsweise für den Abbruch baulicher Anlagen (Rieger in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 29 BauGB Rn. 1), wie er hier in Rede steht.
Anders als im Ausgangsbescheid des Beklagten vom 06.06.2019 behauptet, konnte die begehrte Abbruchgenehmigung auch nicht nur mit der – mit Stellungnahme vom 21.05.2019 (Bl. 20 ff. BA) verweigerten – Zustimmung der Unteren Denkmalschutzbehörde erteilt werden. Die in § 7 Abs. 3 Satz 2 2. Hs. HDSchG in der Fassung vom 05.09.1986 (GVBl. I, 270), zuletzt geändert durch Gesetz vom 30.11.2015 (GVBI. S. 523), vorgesehene Zustimmung der Denkmalschutzbehörde ist im Zuge der Novellierung am 28.11.2018 (GVBl. S. 211) – mithin schon vor Stellung des Bauantrags durch den Kläger am 07.02.2019 – entfallen. Dies begründete der Gesetzgeber damit, dass die Magistrate und Kreisausschüsse zugleich (Untere) Denkmalschutzbehörden nach § 4 Abs. 2 HDSchG wie untere Bauaufsichtsbehörden nach § 60 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 HBO seien und sich nach wörtlicher Lesart der bisherigen Formulierung die jeweilige Behörde selbst zustimmen müsse (vgl. LT-Drs. 19/3570, S. 16). Nunmehr gibt die Untere Denkmalschutzbehörde folglich allein eine verwaltungsinterne Stellungnahme im Sinne des § 70 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 HBO ab (vgl. Davydov in: Viebrock, a. a. O., § 20 DSchG Rn. 14).
Auch in Fällen, in denen – wie vorliegend – die denkmalrechtliche Genehmigung in eine Baugenehmigung eingeschlossen ist, hat der Magistrat bzw. Kreisausschuss jedoch gemäß § 20 Abs. 5 HDSchG das erforderliche Einvernehmen mit der Fachbehörde herzustellen (vgl. LT-Drs. 19/3570, S. 16). Dass um dieses Einvernehmen des Landesamts für Denkmalpflege vor Erlass des ablehnenden Ausgangsbescheids vom 06.06.2019 ersucht worden wäre, geht – ungeachtet der dahingehenden Behauptung der Unteren Denkmalschutzbehörde in ihrer Stellungnahme vom 21.05.2019 – aus den Akten nicht hervor. Der Sache nach wurde das Landesamt für Denkmalpflege aber jedenfalls nach Erhebung der Klage und – was genügt (vgl. VG Frankfurt am Main, Beschluss vom 22.01.2015 – 8 L 4844/14.F, juris Rn. 38; Davydov in: Viebrock, a. a. O., § 20 DSchG Rn. 13) – vor Erlass des Widerspruchsbescheids vom 08.08.2022 beteiligt. So übersandte der Beklagte mit seiner Klageerwiderung vom 18.08.2020 eine auf seine Bitte eingeholte Stellungnahme des Landesamts für Denkmalpflege vom 04.08.2020 (vgl. Bl. 83 ff. GA). Klargestellt sei freilich, dass die Frage der Rechtmäßigkeit – oder gar Nichtigkeit, vgl. § 44 Abs. 3 Nr. 4 HVwVfG – der ablehnenden Bescheide infolge fehlender Mitwirkung der Denkmalfachbehörde für den Anspruch des Klägers auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung irrelevant ist. Die ablehnenden Bescheide sind nämlich nur Teil der Vorgeschichte des Anspruchs (vgl. Riese in: Schoch/Schneider, a. a. O., § 113 VwGO Rn. 209 m. w. N.) und nicht Streitgegenstand der Verpflichtungsklage; dies ist allein der geltend gemachte Anspruch (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 04.08.2010 – 2 A 796/09, juris Rn. 18 f. m. w. N.)
Der Kläger hat als unterlegener Beteiligter gemäß § 154 Abs. 1 VwGO die Kosten des Verfahrens zu tragen. Für erstattungsfähig sind dabei auch die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen zu erklären (§ 162 Abs. 3 VwGO). Dies erscheint aus Gründen der Billigkeit geboten, obwohl der Beigeladene keinen Antrag gestellt und sich deswegen keinem eigenen Kostenrisiko nach § 154 Abs. 3 1. Hs. VwGO ausgesetzt hat. Es genügt nämlich für eine Kostenerstattung, wenn der Beigeladene das Verfahren durch eigenen Tatsachen- oder Rechtsvortrag wesentlich gefördert hat (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15.02.2018 – 2 VR 2.16, Rn. 4; Urteil vom 29.08.2019 – 7 C 29/17, Rn. 56, jeweils juris). Dies ist vorliegend in Gestalt der ausführlichen Stellungnahmen des Landesamts für Denkmalpflege vom 04.08.2020 und – nach Beiladung – vom 07.11.2022 geschehen.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 11, § 711 Satz 1 und 2 ZPO.
BeschlussDer Streitwert wird auf 20.000 EUR festgesetzt.
GründeDie Streitwertfestsetzung ergeht aufgrund der §§ 52 Abs. 1 und 63 Abs. 2 Satz 1 GKG. Das Gericht orientiert sich hierbei an Nr. (12.2 i. V. m.) 9.3 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 31.05./01.06.2012 und am 18.07.2013 beschlossenen Änderungen (abgedruckt bei Kopp/Schenke, a. a. O., Anh. § 164 VwGO Rn. 14). Hiernach ist für eine Abrissgenehmigung das wirtschaftliche Interesse am dahinterstehenden Vorhaben maßgeblich. Der Kläger beabsichtigt das Vorhabengrundstück laut eigenen Angaben nach Abriss des Denkmals als Wohnanwesen für sich und seine Familie zu nutzen. Dies in Rechnung gestellt, zieht das Gericht ergänzend Nr. 9.1.1.1 des Streitwertkatalogs heran (ebenso Bay. VGH vom 12.08.2015, a. a. O. Rn. 37), wonach für eine Klage auf Erteilung einer Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus ein Streitwert von 20.000 EUR in Ansatz zu bringen ist.
Der vorläufige Streitwertbeschluss vom 15.05.2020 wird damit gegenstandslos.
Die Beschwerde ist nur innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt hat oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, zulässig.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 30 bis 37 BauGB
§ 75 VwGO
§ 10 DSchG
§ 12 HBO
§ 11b EStG
§ 18 DSchG
§ 4 BauNVO
§ 13 BauNVO
§ 36 BauGB
§ 29 BauGB
§ 20 DSchG
§ 113 VwGO
§ 167 VwGO
§ 164 VwGO
§ 2 Abs. 1 HDSchG
§ 6 Abs. 1 VwGO
§ 74 Abs. 2 i. V. m. Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 75 Satz 4 VwGO
§ 75 Satz 1 bis 3 VwGO
§ 74 Abs. 1 Satz 1 HBO
§ 62 Abs. 1 Satz 1 HBO
§ 89 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 HBO
§ 9 Abs. 3 Satz 2 HDSchG
§ 18 Abs. 1 Nr. 1 HDSchG
§ 11 Abs. 1 Satz 1 HDSchG
§ 11 Abs. 1 Satz 4 HDSchG
§ 12 Abs. 2 Satz 1 HDSchG
§ 20 Abs. 1 HDSchG
§ 244 Abs. 3 Satz 3 Nr. 2 StPO
§ 18 Abs. 3 Nr. 2 HDSchG
§ 19 Abs. 1 HDSchG
§ 20 Abs. 1 Satz 1 HDSchG
§ 86 Abs. 1 VwGO
§ 29 Abs. 1 BauGB
§ 4 Abs. 2 HDSchG
§ 60 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 HBO
§ 70 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 HBO
§ 20 Abs. 5 HDSchG
§ 44 Abs. 3 Nr. 4 HVwVfG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 711 Satz 1 und 2 ZPO
§ 52 Abs. 1 und 63 Abs. 2 Satz 1 GKG
§ 105 des Gebäudeenergiegesetzes
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 1984, 507
NVwZ 2016, 17, 22
11 ZB 08.14
2 A 269/08
10 A 1404/16
2 A 931/11
1 LA 26/21
1 S 22.21
1 BvR 242/91
1 BvR 315/99
3 KO 843/07
1 A 10547/09
2 L 65/14
2 L 152/06
2 B 18.74
1 BvL 7/91
1 S 2984/18
1 B 818/06
2 K 1888/15
10 A 1069/12
4 K 8318/03
4 A 222/11
8 A 12009/03
3 L 503/04
1 L 601/97
1 B 06.63
10 A 1406/08
1 B 12.79
8 L 4844/14
2 A 796/09
2 VR 2.16
7 C 29/17