Amtsgericht Hanau (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-10-19, Aktenzeichen 37 C 198/12
ECLI: ECLI:DE:AGHANAU:2012:1019.37C198.12.0A

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt von der Beklagten die Räumung der Mietwohnung wegen Zahlungsverzuges.
Zwischen den Parteien besteht nach Erwerb des Klägers im Wege der Zwangsverstigerung ein zumindest seit dem Jahr 2008 geschlossenes Wohnraummietverhältnis, wobei die Miete monatlich netto 700,00 EUR zzgl. einer Vorauszahlung auf Betriebskosten und Strom in Höhe von insg. 300,00 EUR beträgt. Die Beklagte hatte, wie sie vorträgt wegen eines beruflichen Engpasses, die Mieten für die Monate April bis Juni 2012 nicht und für den Monat März 2012 nur in Höhe von 700,00 EUR geleistet (vgl. Aufstellung Bl. X d.A.).
Der Kläger hatte zunächst im April 2012 das Mietverhältnis daher fristlos gekündigt (Bl. X d.A.), erneut im Mai 2012 (Bl. X d.A.) und durch seinen Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 05.06.2012 (Bl. X d.A.). Zugleich wurde auch die Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB erklärt, schließlich jeweils erneut die ordentliche und fristlose Kündigung mit dem Klageschriftsatz vom 06.06.2012.
Am 08.06.2012 hat die Beklagte die ausstehenden Mieten in Höhe von 3.300,00 EUR an den Kläger geleistet.
Für den Monat Oktober hatte die Beklagte zunächst 250,00 EUR zu wenig geleistet und dies mit Mängel an der Wohnung begründet, der fehlende Betrag wurde, so trägt sie jedenfalls vor, am 09.10.2012 nachgezahlt.
Der Kläger ist der Ansicht, jedenfalls die ordentliche Kündigung habe das Mietverhältnis beendet, da die Schonfrist des § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung keine Anwendung finde. Er bestreitet zudem, dass die Beklagte den Zahlungsrückstand unverschuldet habe aufkommen lassen.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, die Doppelhaushälfte (rechte Seite), B., XXXXX N., bestehend aus 4 Zimmer, Küche, Korridor, Bad/WC, Keller geräumt an den Kläger heraus zu geben; hilfsweise, die Beklagte zu verurteilen, die Doppelhaushälfte (rechte Seite), B., XXXXX N., bestehend aus 4 Zimmer, Küche, Korridor, Bad/WC, Keller zum 31.03.2013 geräumt an den Kläger heraus zu geben; hilfsweise,
festzustellen, dass das Mietverhältnis der Parteien über die Doppelhaushälfte (rechte Seite), B., XXXXX N., bestehend aus 4 Zimmer, Küche, Korridor, Bad/WC, Keller zum 31.03.2013 beendet ist.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Kündigung durch die Nachzahlung der ausstehenden Mieten unwirksam geworden ist, jedenfalls treffe sie kein Verschulden.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Räumung der streitgegenständlichen Mietsache gem. § 546a BGB, da die ausgesprochenen Kündigungen durch die Nachzahlung der ihnen zugrunde liegenden Mieten gem. § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB unmittelbar, bzw. analog unwirksam geworden sind.
Durch die Zahlung der ausstehenden 3.300,00 EUR sind die auf den jeweiligen Teilrückständen und dem Gesamtbetrag basierenden fristlosen Kündigungen durch Wahrung der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB unwirksam geworden. Die diesen teilweise enthaltenen Nachzahlungsbeträge aus den Betriebskostenabrechnungen sind hierbei ohne Relevanz, da diese die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB nicht begründen können und im Übrigen für die Wahrung der Schonfrist nicht erforderlich sind (Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, § 569 Rdn. 40). Die für Oktober 2012 nur vermindert gezahlte Miete ist ebenfalls nicht zu berücksichtigen, da die Heilungswirkung der Schonfrist in dem Moment eintritt, in dem der Mieter die Zahlung der ausstehenden Mieten nachholt. Allein zu diesem Zeitpunkt ist relevant, ob noch Mieten, bzw. Mietanteile ausstehen, andernfalls ist die Kündigung unwirksam und lebt nicht erneut durch spätere Minderzahlungen auf (der Ablauf der 2-Monats-Frist nach Zustellung der Räumungsklage ist lediglich der späteste Zeitpunkt, zu dem Heilung eintreten kann, vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, § 569 Rdn. 38). Dass bei Nachzahlung der 3.300,00 EUR jedoch noch weitere Mieten ausgestanden hätten, ist klägerseits nicht vorgetragen worden.
Durch diese Nachzahlung ist aber auch die ordentliche Kündigung unwirksam geworden. Die Anwendung der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB auf die Regelung des § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB ist umstritten. Während der Bundesgerichtshof dieses verneint und eine mögliche Berücksichtung des an sich nicht relevanten Nachverhalten des Mieters (nach der Kündigung) allein auf das Verschulden bezieht (Urteil vom 16.02.2005, Aktenzeichen: VIII ZR 6/04– Juris), wird dieses in der Instanzrechtsprechung und der Literatur erheblich kritisiert, die hierbei eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB fordern (Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, § 569 Rdn. 65; Sternel, Mietrecht aktuell 4. Aufl. 2009 XI Rdn. 28; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008 § 569 Rdn. 74; Herrlein/Kandelhard Mietrecht 4. Aufl. 2010 § 573 Rdn. 19; Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012 § 573 Rdn. 60; Blank, WuM 2005, 252; Derckx, NZM 2011, 652; AG Pinneberg, ZMR 2003, 850– beck/online). Diese Ansicht stützt sich maßgeblich darauf, dass der Bundesgerichtshof zwar einerseits eine Schützbedürftigkeit des Mieters anerkenne (wenn auch nicht den Aspekt der drohenden Wohnungslosigkeit wegen der bei der ordentlichen Kündigung gegeben Kündigungsfrist), anderseits aber dieses über den dogmatisch nicht überzeugenden Weg der Verschuldensbeurteilung herleitet. Das ist auch nach hiesiger Ansicht zutreffend, da die Frage des Verschuldens bei der im Rahmen des § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB als Kündigungsgrund heranzuziehenden Pflichtverletzung sich eben allein auf diese bezieht und somit durch ein Nachverhalten grundsätzlich nicht (mehr) beurteilt werden kann (Staudinger, BGB - Neubearbeitung 2011, § 573 Rdn. 52). Während der Bundesgerichtshof zwar zutreffend eine mögliche Auslegung des § 569 BGB dahingehend verneint, dass dieser auch unmittelbar für die ordentliche Kündigung gelte (BGH, a.a.O. Rdn. 13 f.), ist jedoch mit den vorstehend genannten Quellen die Analogie geboten. Denn eine vergleichbare Interessenlage erkennt das Gericht letztlich durch die Grundsätze des „milderen Lichts“ selbst an, sonst würde es diese Möglichkeit über den Umweg des Verschuldens, der fraglos eine ergebnisorientierte Konstruktion darstellt, erst gar nicht eröffnen. Eine Regelungslücke besteht mangels (positiver oder negativer) Schonfristregelung zu § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB. Diese ist, hierbei handelt es sich um den maßgeblichen Aspekt, auch planwidrig. Denn, so die vorstehend genannten Quellen überzeugend, § 573 BGB ist eine Regelung, die allein zum Schutz des Mieters durch das I. WKSchG (1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz) aus dem Jahr 1971 eingeführt worden ist. Hintergrund war, dass die Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses gerade nicht mehr zu jeder Zeit erfolgen können, sondern von dem Vorliegen eines bestimmten Kündigungsgrundes abhängig gemacht werden sollte. Die Norm dient also allein der Stärkung der Mieterrechte im Hinblick auf eine Beendigung (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008 § 569 Rdn. 74). Dem widerspricht es jedoch gänzlich, nun hierüber dem Vermieter vielmehr eine iGz. fristlosen Kündigung leichtere Möglichkeit zu geben, sich von dem Vertrag zu lösen. Das kann auch nicht mit der hier für den Mieter günstigeren Kündigungsfrist begründet werden, da der Sinn und Zweck des § 573 BGB bei seiner Schaffung eben nicht darin lag, diesen vor plötzlicher Obdachlosigkeit zu schützen, sondern die Kündigungsmöglichkeit an sich zu beschränken. Dass die Schonfrist des § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB daher bei dessen Schaffung im Zuge der Mietrechtsreform, die den Mieter ebenso nicht vor einer zu kurzen Auszugsfrist, sondern dem Verlust der Wohnung ebenso wie § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB als solches schützen soll, nicht auf letztere erstreckt wurde, erscheint daher nicht intendiert, so dass eine Analogie geboten ist. Ebenso vermag nicht einzuleuchten, dass der Mieter zwar bei der „härteren“ fristlosen Kündigung geschützt wird, nicht aber bei der weicheren des § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB, deren Voraussetzungen erstere auch gerade nicht übersteigen (Herrlein/Kandelhard Mietrecht 4. Aufl. 2010 § 573 Rdn. 19), so dass sich der Vermieter quasi durch die Gewährung der Kündigungsfrist (die im Hinblick auf die unterschiedliche Dauer von Räumungsverfahren in der zeitlichen Gesamtschau ohnehin häufig zu vernachlässigen ist) die Umgehung der Schonfrist erkaufen könne (Sternel, Mietrecht aktuell 4. Aufl. 2009 XI Rdn. 28).
Aufgrund der gebotenen analogen Anwendung des § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung ist auch diese durch die Zahlung der 3.300,00 EUR unwirksam geworden und der Räumungsanspruch besteht nicht. Der Klärung der Verschuldensfrage und der Berücksichtigung der für Oktober zu wenig gezahlten Miete bedarf es nicht.
Einer Stellungnahme des Klägers zu dem (ohnehin nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangenen) Schriftsatz der Beklagten vom 11.10.2012 bedurfte es nicht, da die Entscheidung nicht auf dem dortigen Vorbringen basiert (sondern nur dargelegt, dass und warum dieses obsolet ist).
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO
§ 546a BGB
§ 569 BGB
§ 573 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2011, 652
ZMR 2003, 850
VIII ZR 6/04