Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-01-15, Aktenzeichen 2 C 207/13
ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2014:0115.2C207.13.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die fehlende Nutzbarkeit eines Balkons im Wintermonat März hat nur eine geringfügige Gebrauchsbeeinträchtigung zur Folge, so dass eine Minderungsquote von 3% ausreichend ist.(Rn.13)
2. Eine weitere Minderung von 3% tritt ein, wenn ein Mieter aus dem 2. Obergeschoss einen Fahrstuhl nicht benutzen kann.(Rn.13)
3. Der Mieter kann keine Mietminderung wegen im Hof gelagerter Baumaterialien verlangen, wenn die Bauarbeiten bereits bei Vertragsschluss stattfanden und somit für ihn erkennbar waren.(Rn.14)
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 2904,89 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 1015,56 seit dem 6.3.2013, aus 163,80 € seit dem 4.4.2013, aus 491,40 € seit dem 4.5.2013, aus 524,16 € seit dem 6.6.2013, aus 65,52 € seit dem 4.7.2013 und aus 644,45 € seit dem 6.8.2013 zu zahlen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien schlossen am 14.9.2012 einen Mietvertrag über eine Wohnung im Hause G-Straße 80, Quergebäude, in ... Berlin. Nach § 2.3 des Vertrages wurde das Haus bei Vertragsschluss umfangreich saniert und voraussichtlich zum 15.9.2012 bezugsfertig. § 29 des Vertrages sieht vor, dass der Mieter auf Mietminderungsansprüche wegen Sanierungsarbeiten verzichtet. Ferner wird darauf hingewiesen, das Balkone voraussichtlich zum 31.12.2012 fertig gestellt werden. Vereinbart wurde eine Miete in Höhe von 1092 € einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen.
Der Fahrstuhl wurde am 31.3.2013 in Betrieb genommen. Die Balkone wurden zum 1. April 2013 fertig gestellt. Das Vorderhaus war bis Juni 2013 eingerüstet. Im Innenhof lagerte Baumaterial. Die Beklagten baten den Kläger um die Übersendung einer TÜV-Bescheinigung für den Fahrstuhl und eine Bescheinigung über die Möglichkeit der gefahrlosen Nutzung der Balkone.
Der Kläger behauptet, § 29 des Mietvertrages sei individualvertraglich vereinbart worden. Seiner Ansicht nach wurde ein Minderungsrecht wirksam ausgeschlossen. Er räumt gleichwohl für März 2013 eine Minderung um 7 % der Bruttowarmmiete und für die Monate April und Mai 2013 um jeweils 3 % ein und macht ausgehend von diesen Minderungsquoten die Zahlung restlicher Mieten für März 2013 bis August 2013 geltend.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an ihn 2904,89 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 1015,56 seit dem 6.3.2013, aus 163,80 € seit dem 4.4.2013, aus 491,40 € seit dem 4.5.2013, aus 524,16 € seit dem 6.6.2013, aus 65,52 € seit dem 4.7.2013 und aus 644,45 € seit dem 6.8.2013 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie machen eine Minderung der Miete und darüber hinaus ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des zwei- bis dreifachen der Minderung geltend wegen des zeitweise noch nicht fertig gestellten Balkons, des Fahrstuhls, des Bauschutts, der beiden Baugerüste am Vorderhaus und Holzabsplitterungen am Treppengeländer des Hausflurs. Hinsichtlich der Miete für August 2013 erklären sie die Aufrechnung mit Anwaltskosten für die vorgerichtliche Tätigkeit ihres Prozessbevollmächtigten in Höhe von 808,25 €.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist aus § 535 Abs. 2 BGB teilweise begründet.
Die Beklagten schulden als Gesamtschuldner die Zahlung von Miete in Höhe von 1015,56 € für März 2013, 163,80 € für April 2013, 491,40 € für Mai 2013, 524,16 € für Juni 2013, 65,52 € für Juli 2013 und 644,45 € für August 2013.
Die Miete war nicht gemäß § 536 Abs. 1 S. 2 BGB über die von dem Kläger bereits berücksichtigten Beträge hinaus gemindert:
März 2013:
Die Miete war im März 2013 nicht über 7 % hinaus gemindert. Der nicht nutzbare Balkon beinhaltet zwar einen Mangel. Die tatsächliche Beschaffenheit der Wohnung weicht von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit ab. Nach § 29 des Mietvertrages sollten die Balkone bis zum 31. Dezember 2012 fertig errichtet sein. Unstreitig wurde der Bodenbelag allerdings erst im April 2013 aufgebracht. Die fehlende Nutzbarkeit hat im Wintermonat März 2013 allerdings nur eine geringfügige Gebrauchsbeeinträchtigung zur Folge. Im Winter wird der Balkon allenfalls für einen sehr kurzen Aufenthalt oder als Stauraum benutzt. Eine Quote von 3 % erscheint auch als ausreichend. Eine weitere Minderung von 3 % ist eingetreten, weil der Fahrstuhl nicht benutzt werden konnte. Die Mietwohnung war den Beklagten bereits überlassen worden, so dass diese trotz fortschreitender Bauarbeiten mit einer Nutzbarkeit des Fahrstuhls rechnen durften. Die Wohnung liegt im 2. Obergeschoss, das auch ohne Fahrstuhl gut erreicht werden kann. Der Mangel hat daher nur einer geringer Gebrauchsbeeinträchtigung zufolge. Eine Minderung durch die Unebenheiten im Geländer des Treppenhauses ist nicht eingetreten. Es handelt sich um eine nach § 536 Abs. 1 Satz 3 unerhebliche Beeinträchtigung, die keine Minderung zufolge hat.
Das Baugerüst des Vorderhauses hat keine Minderung der für die im Quergebäude gelegene Wohnung zur Folge, weil der Mietgebrauch der Beklagten konkret nicht beeinträchtigt ist. Gleiches gilt für die im Hof gelegenen Baumaterialien. Insoweit liegt kein Mangel vor, weil Bauarbeiten bei Vertragsschluss schon stattfanden und erkennbar waren. Sind Bauarbeiten erkennbar, so sind die hiermit verbundenen negativen Einwirkungen auf den Mietgebrauch Bestandteil der vertraglich geschuldeten Sollbeschaffenheit (LG Berlin Urteil vom 27.09.2011 zu 63 S 641/10 m.w.H.). Ein Sachmangel liegt ausnahmsweise nur dann vor, wenn die Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz ein Ausmaß annehmen, mit dem nicht zu rechnen war (LG Berlin a.a.O.). Das ist hier nicht gegeben. Die Arbeiten haben in den hier streitigen Monaten nicht zugenommen, sondern abgenommen. Es handelte sich um Anstrich- und Restarbeiten. Mit diesen Nacharbeiten war auch noch nach der Übergabe der Wohnung an die Beklagten zu rechnen. Fassaden und Hofflächen werden häufig erst nach Abschluss der Arbeiten in den Wohnungen fertig gestellt. Arbeiten an Fassade und Hofflächen gehen üblicherweise mit Baugerüsten und Baumaterialien einher, die auf der Baustelle gelagert werden. Die tatsächliche Beschaffenheit der mit Sache weicht daher von der vertraglich vereinbarten nicht ab.
Ein Zurückbehaltungsrecht besteht nicht mehr, nachdem die Mängel beseitigt wurden.
Die Miete in den Monaten April und Mai 2013 war um jeweils 3 % gemindert. Die Minderungsquote verringerte sich um 3 %, weil der Balkon wieder nutzbar war.
Ab Mai war die ungeminderte Miete geschuldet. Entgegen der Rechtsansicht der Beklagten begründen Baumaterialien im Hof und das Gerüst an einem anderen Bauteil keine Minderung, weil diese Beeinträchtigung bei Vertragsschluss während der laufenden Bauarbeiten erkennbar war.
Der Anspruch auf Zahlung von Miete für August 2013 ist nicht gemäß § 389 BGB durch Aufrechnung erloschen. Die Beklagten, die sich mit der Zahlung von Mieter in Verzug befanden, haben keinen Anspruch auf Erstattung von Anwaltskosten gegen den Kläger. Eine Anspruchsgrundlage hierfür ist nicht ersichtlich.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1, 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 389 BGB
§ 91 ZPO
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 709 S. 1, 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 63 S 641/10