Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2001-06-19, Aktenzeichen 10A D 210/97.NE
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2001:0619.10A.D210.97NE.00

Tenor:
Die Satzung der Stadt X. über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches X. "Ehemalige Nato-Kaserne mit Umfeld" (Satzungsbeschluss vom 10. Oktober 1994) ist nichtig.
Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Antragsteller wenden sich mit ihrem Normenkontrollantrag gegen die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches X. "Ehemalige Nato-Kaserne mit Umfeld". Sie sind jeweils Eigentümer von Grundstücken im förmlich festgelegten Entwicklungsbereich.
Die angegriffene Satzung hat folgende Vorgeschichte: Im Oktober 1991 beauftragte der Rat der Antragsgegnerin die Verwaltung, mit dem Bundesvermögensamt über den Erwerb des Geländes der ehemaligen Nato-Kaserne an der G. Straße (L 480) zu verhandeln. Die früheren Kasernengebäude, die damals auf Grund eines zwischen Bund und Land geschlossenen Vertrags der Unterbringung von Asylbewerbern dienten, sollten nach dem für den 31. Januar 1997 vorgesehenen Ende des Vertragsverhältnisses zu Sozialwohnungen umgenutzt werden. Im Mai 1992 gab der Hauptausschuss des Rates deshalb bei der Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen GmbH (LEG) die Erarbeitung eines städtebaulichen Rahmenplans sowie eines Umnutzungskonzeptes für die ehemalige Nato-Kaserne in Auftrag. Zielsetzung sollte sein, das frühere Kasernen-gelände mit den zur Umnutzung vorgesehenen Gebäuden zu einem qualitativ hochwertigen Wohngebiet mit preiswertem Wohnraum und ergänzenden Einrichtungen zu entwickeln. Zugleich sollte mit der Bebauung der östlich an das frühere Kasernengelände angrenzenden Brachflächen ein Anschluss an die dort vorhandene Streubebauung und ein Abschluss des südlichen Siedlungsgebietes der Stadt geschaffen werden. Am 15. Dezember 1993 stimmte der Rat der Antragsgegnerin den im Rahmenplan enthaltenen Zielsetzungen zu.
Bereits am 29. September 1993 hatte der Rat der Antragsgegnerin den Beschluss gefasst, unter Einbeziehung des Grundstückskomplexes der ehemaligen Nato-Kaserne für das Gebiet zwischen der G. Straße, dem H. Weg und dem Waldgebiet "Die H. " Voruntersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 BauGB durchzuführen. Die Voruntersuchungen sollten ausschließlich dazu dienen, Beurteilungsgrundlagen für die Entscheidung des Rates zu gewinnen, ob für das vorgenannte Areal ein städtebaulicher Entwicklungsbereich festzulegen sei. Der Beschluss wurde am 27. Oktober 1993 öffentlich bekannt gemacht.
Am 14. September 1994 beschloss der Rat der Antragsgegnerin die Satzung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches "Ehemalige Nato-Kaserne mit Umfeld".
Da auch einige Grundstücke jenseits des H. Weges in die Voruntersuchungen einbezogen worden waren, ohne dass dies durch den Rat beschlossen und öffentlich bekannt gemacht worden war, hob der Rat der Antragsgegnerin am 10. Oktober 1994 seinen Satzungsbeschluss vom 14. September 1994 aus Gründen der Rechtssicherheit auf, bezog die besagten – im Beschluss näher bezeichneten - Flächen östlich und südlich des H. Weges nachträglich mit in die Voruntersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 BauGB ein und fasste den Satzungsbeschluss über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches X. "Ehemalige Nato-Kaserne mit Umfeld" neu.
Der Beschluss über die Einbeziehung der Grundstücke östlich und südlich des H. Weges in die Voruntersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 BauGB wurde am 19. Oktober 1994 öffentlich bekannt gemacht.
Nachdem die Bezirksregierung Düsseldorf die Satzung mit Verfügung vom 26. Januar 1995 genehmigt hatte, machte die Antragsgegnerin die Satzung und deren Genehmigung durch die Bezirksregierung Düsseldorf am 22. Februar 1995 öffentlich bekannt.
§ 1 Abs. 2 der Satzung bezeichnet die Grundstücke, die innerhalb des Entwicklungsbereiches liegen. Zudem ist ein Lageplan Bestandteil der Satzung, in dem der Entwicklungs- bereich auch zeichnerisch dargestellt ist.
Nach der Satzungsbegründung sollen im Entwicklungsbereich, der ein Gelände von rund 13 ha Größe umfasst, innerhalb von fünf Jahren insgesamt 140 Wohneinheiten - darunter 53 Sozialwohnungen - geschaffen werden. Wegen der günstigen Lage der bereits vorhandenen Infrastruktureinrichtungen in der unmittelbaren Nachbarschaft und seiner relativen Größe komme dem fraglichen Bereich eine besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde zu. Die Bevölkerung der Gemeinde habe seit 1961 um etwa 21 % zugenommen. Von 1987 bis Ende 1993 sei ein Bevölkerungszuwachs von 11 % zu verzeichnen. Dieser Trend habe sich auch im Jahre 1994 fortgesetzt. Die Einwohnerzahl liege bei fast 18.000. Die Wanderungsbewegungen zeigten 1993 einen Überschuss von 299 Einwohnern. Auch bei der natürlichen Bevölkerungsentwicklung weise die Gemeinde seit Jahren eine posi-tive Bilanz auf. Dies alles sowie die Entwicklung der Haushaltsgrößen und der Wohnflächen je Einwohner belegten, dass sich die Gemeinde einem kontinuierlichen Bedarf an Wohnraum ausgesetzt sehe, der kurzfristig nicht gedeckt werden könne. Die Gemeinde sei nicht in der Lage, den Bedarf an baureifen Grundstücken für Ein- und Mehrfamilienhäuser zu befriedigen, da sie nicht über eigene Baugrundstücke verfüge. Auch zeige die Erfahrung, dass planungsrechtlich für die Bebauung vorbereitetes Wohnbauland oft nur dort tatsächlich bebaut werde, wo die Gebietskörperschaft selbst oder eine leistungsfähige Wohnungsbaugesellschaft Eigentümerin sei. Nach allem sei im Gemeindegebiet der mittelfristige Bedarf insbesondere an preiswertem Wohnraum mit den üblichen städtebaulichen Instrumentarien – Bebauungsplan, Umlegungsverfahren und Baulückenschließung – nicht zu decken. Im Kernbereich der Gemeinde sei das Gelände der ehemaligen Nato-Kaserne die einzige Fläche, die kurzfristig durch die Gemeinde verfügbar gemacht werden und mit den vorgesehenen 53 Wohneinheiten ein wirksames Angebot an Sozialwohnungen darstellen könne. Das vorliegende Konzept zur Umnutzung der ehemaligen Kaserne für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus in Verbindung mit der städtebaulich strukturell und funktional angepassten Erweiterung und Anbindung an den historisch gewachsenen Siedlungsraum sei geeignet, unter Einsatz des Instrumentes der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme der Wohnraumnachfrage in einem angemessenen Zeitraum zu entsprechen. Das im Entwicklungsbereich entstehende Bauland und die vorgesehenen Wohnungen seien für wirtschaftlich schwächere Bevölkerungsgruppen gedacht, die dort in guter Wohnlage bauen oder eine Wohnung finden sollen. Mit dem Entwicklungskonzept werde zugleich eine soziale Ausgrenzung der zukünftigen Bewohner des früheren Kasernengeländes am Rande des städtischen Siedlungsbereichs verhindert. Das Wohl der Allgemeinheit erfordere die Entwicklungsmaßnahme. Die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der Maßnahme liege im öffentlichen Interesse. Zum einen wegen der Nachfrage an preiswerten Baugrundstücken, zum anderen zur Realisierung des Rahmenplans "Ehemalige Nato-Kaserne mit Umfeld". Es sei erforderlich, die Umnutzung und den Umbau der früheren Kaserne und die Bebauung des Umfeldes aus städtebaulichen Gründen flächen-deckend in einem zeitlich klar fixierten Rahmen koordiniert zu entwickeln. Es müsse sichergestellt sein, dass die Neubebauung und die durchzuführenden Erschließungsmaßnahmen zeitnah aufeinander abgestimmt seien. Daraus ergebe sich zwangsläufig, dass die Vorbereitung und Durchführung der Maßnahme weitgehend in einer Hand liegen und dass die erforderlichen Einzelmaßnahmen ohne vermeidbare Hindernisse mit der von der Sache her gebotenen Beschleunigung verwirklicht werden müssten. Dies begründe die Notwendigkeit, den Grund und Boden im Entwicklungsbereich in eine Hand zu überführen. Die Umlegung sei für die mit der Entwicklungsmaßnahme verfolgten Ziele nicht geeignet. Es gehe nicht nur um einen dem Bebauungskonzept entsprechenden Zuschnitt der Grundstücke und um die Ausgliederung der für öffentliche Zwecke benötigten Flächen, sondern es müsse darüber hinaus die koordinierte Erschließung in einem Zug durchgeführt werden. Außerdem stehe mit der Entwicklungsmaßnahme ein Instrument zur Verfügung, das – anders als die Umlegung – zu einer Baupflicht für die Erwerber von Grundstücken führe. So könne gesichert werden, dass zeitliche und gestalterische Anforderungen, die wesentlich zur Homogenität eines Baugebietes beitrügen, umgesetzt würden. Bedingt durch die Preisvorstellungen einer Anzahl von Eigentümern wäre ohne die Entwicklungsmaßnahme die Absicht der Gemeinde, Wohnbauflächen zu sozialverträglichen Preisen zu verkaufen, unmöglich gemacht.
Nach eigenen Angaben hat die Antragsgegnerin - mit Ausnahme der Grundstücke der Antragsteller - alle Flächen im Entwicklungsbereich erworben. Das bei der Bezirksregierung Düsseldorf bezüglich der übrigen Flächen anhängige Enteignungsverfahren ruht bis zum Abschluss des Normenkontrollverfahrens. Die Antragsteller haben der Antragsgegnerin den Besitz ihrer Grundstücke überlassen, soweit diese Grundstücke in dem am 25. September 1996 als Satzung beschlossenen und am 22. Januar 1997 öffentlich bekannt gemachten Bebauungsplan Nr. 110 als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt sind.
Die Antragsteller haben am 22. Dezember 1997 den Normenkontrollantrag gestellt.
Sie tragen vor, die angegriffene Satzung sei wegen schwer wiegender Rechtsmängel nichtig. Die östlich des ehemaligen Kasernengeländes gelegenen Flächen seien nur deshalb in den Regelungsbereich der Satzung einbezogen worden, um mit den abgeschöpften Planungsgewinnen die Entwicklung des Kasernengeländes finanzieren zu können. Städtebauliche Überlegungen hätten der Einbeziehung der besagten Flächen nicht zu Grunde gelegen. Die Abschöpfung von Planungsgewinnen sei gesetzlich nicht zulässig. Um außerhalb des Kasernengeländes Bauland zu schaffen, habe es keiner Entwicklungsmaßnahme bedurft. Sowohl die Antragsteller als auch die übrigen von der Entwicklungsmaßnahme betroffenen privaten Grundstückseigentümer seien grundsätzlich bereit gewesen, die für die Entwicklungsmaßnahme vorgesehenen Grundstücke selbst zu bebauen oder an Bauwillige zu veräußern und eine zügige Bebauung sicherzustellen. Dies sei von Seiten der privaten Grundstückseigentümer auch hinreichend deutlich gemacht worden, sodass die Aufstellung eines Bebauungsplans und gegebenenfalls der Abschluss städtebaulicher Verträge ausgereicht hätten, um die vom Rat der Antragsgegnerin mit der Entwicklungsmaßnahme verfolgten Ziele zu erreichen. Ein erhöhter Wohnbedarf, mit dem der Rat der Antragsgegnerin die Entwicklungsmaßnahme begründet habe, sei nicht gegeben. Die für das Gemeindegebiet aufgestellten Bebauungspläne reichten zur Deckung des Wohnbedarfs bei weitem aus. Es habe sich überdies gezeigt, dass die Hälfte der Wohnungen auf dem Gelände der ehemaligen Nato- Kaserne nicht vermietet werden könnten, da es mittlerweile einen beträchtlichen Überhang an solchen Wohnungen gebe. Da kein Bedarf an Sozialwohnungen bestehe, sei auch nicht zu befürchten, dass ohne die Bebauung der östlich des ehemaligen Kasernengeländes gelegenen Flächen auf dem ehemaligen Kasernengelände selbst ein Sozialwohnungsgetto entstehe. Einer solchen Entwicklung hätte auch dadurch entgegengewirkt werden können, dass man auf dem ehemaligen Kasernengelände sowohl Sozialwohnungen als auch freifinanzierte Wohnungen vorgesehen hätte. Das vorgebliche Ziel, mit der Entwicklungsmaßnahme kostengünstige Baugrundstücke für sozial schwächere Bevölkerungskreise zu schaffen, habe der Rat der Antragsgegnerin niemals ernsthaft verfolgt. Ursprünglich sei beabsichtigt gewesen, Bauland zu einem Preis von 180,00 DM/qm an junge Familien zu verkaufen. In Wirklichkeit habe die Antragsgegnerin die Grundstücke für Preise bis zu 250,00 DM/qm verkauft.
Die Antragsteller beantragen,
die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches X. "Ehemalige Nato-Kaserne mit Umfeld" (Satzungsbeschluss vom 10. Oktober 1994) für nichtig zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Sie trägt vor, die angegriffene Entwicklungsmaßnahme sei in städtebaulicher und stadtentwicklungsplanerischer Hinsicht die herausragende Wohnungsbaumaßnahme in X. . Nach Auf-gabe der militärischen Nutzung der ehemaligen Nato-Kaserne habe sich die Möglichkeit zur Umnutzung der vorhandenen Gebäude zu Wohnzwecken geboten. Um eine Gettobildung zu verhindern, eine ausgewogene Nutzungsmischung zu ermöglichen und das Angebot von Bauland zur Deckung des Wohnbedarfs im Gemeindegebiet zu vergrößern, seien die östlich an das ehemalige Kasernengelände angrenzenden Flächen in den Entwicklungsbereich einbezogen worden. Die betroffenen Grundstückseigentümer seien frühzeitig über die beabsichtigte Entwicklungsmaßnahme informiert worden. Zur Klärung der Mitwirkungsbereitschaft habe man Informationsgespräche mit den betroffenen Grundstückseigentümern geführt. Diese Gespräche hätten ergeben, dass eine Reihe von Eigentümern mit der vorgesehenen städtebaulichen Entwicklung im Bereich ihrer Grundstücke und mit der Veräußerung ihrer unbebauten Flächen zum Verkehrswert von ursprünglich 25,00 DM/qm und später 40,00 DM/qm nicht einverstanden gewesen seien. Bei dem festgelegten Entwicklungsbereich handele es sich um einen Teil des Gemeindegebietes, dem eine besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde zukomme. Zwar liege der Bereich am südlichen Rand des Ortsteils X. , doch habe er eine gute verkehrsmäßige und versorgungsmäßige Anbindung an den vorhandenen Ortsteil nördlich der G. Straße, der alle notwendigen Voraussetzungen erfülle, um eine ordnungsgemäße und zweckentsprechende Versorgung der Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen zu gewährleisten. Ferner habe die Aufgabe der Kasernennutzung dazu gezwungen, diesen Bereich städtebaulich neu zu ordnen und einer neuen Entwicklung zuzuführen. Im Gemeindegebiet habe allein das ehemalige Kasernengelände die Möglichkeit geboten, Wohnstätten des sozialen Wohnungsbaus zur Verfügung zu stellen. Soweit noch Wohnbaulandreserven bestünden, fehle es bisher an der bauleitplanmäßigen Umsetzung. Das Wohl der Allgemeinheit erfordere die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme, um die brachliegenden Flächen des ehemaligen Kasernengeländes einer neuen Nutzung zuzuführen. Um einer sozialen Ausgrenzung der Bewohner der dort geplanten Sozialwohnungen zu begegnen, habe die Entwicklungsmaßnahme nicht auf das ehemalige Kasernengelände beschränkt werden dürfen. Die Erweiterung der Entwicklungsmaßnahme auf die östlich des ehemaligen Kasernengeländes gelegenen Flächen sei sowohl sozial als auch städtebaulich die notwendige Konsequenz für die gewünschte Konversion der früheren Kaserne. Die Kosten- und Finanzierungsübersicht zeige, dass es dem Rat nicht allein auf die Abschöpfung der Planungsgewinne angekommen sei. Die angestrebte zügige Vollendung der Entwicklungsmaßnahme innerhalb von fünf Jahren habe durch die Aufstellung eines Bebauungsplans und die Durchführung von Bodenordnungsmaßnahmen nicht erreicht werden können.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der von der Antragsgegnerin überreichten Unterlagen über die angegriffene Satzung, die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 110 und die 41. Änderung des Flächennutzungsplans (Beiakten Hefte 1 bis 11) ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Normenkontrollantrag ist zulässig und begründet.
Hinsichtlich der Zulässigkeit des Antrags bestehen keine Bedenken. Insbesondere sind die Antragsteller antragsbefugt. Die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs bildet gemäß § 169 Abs. 3 BauGB - in der hier maßgeblichen Fassung des am 1. Mai 1993 in Kraft getretenen Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) - die Grundlage dafür, die im Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücke der Antragsteller zu enteignen. Dies begründet die Möglichkeit einer Rechtsverletzung im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO.
Der Antrag ist auch begründet. Die Satzung der Antragsgeg- nerin über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches X. "Ehemalige Nato-Kaserne mit Umfeld" (Satzungsbeschluss vom 10. Oktober 1994) ist nichtig.
Die Satzung leidet allerdings nicht an einem zu ihrer Nichtigkeit führenden Formfehler. Ein solcher formeller Fehler ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass die Bekanntmachung der Satzung nicht in allen Belangen den insoweit einschlägigen Regelungen des § 165 Abs. 8 BauGB entspricht. Nach dieser Vorschrift ist die Entwicklungssatzung zusammen mit der Erteilung der Genehmigung ortsüblich bekannt zu machen. Dabei ist in der Bekanntmachung auf die Genehmigungspflicht nach den §§ 144, 145 und 153 Abs. 2 BauGB hinzuweisen, was hier nicht geschehen ist. Dieser Hinweis, der die von der Festlegung des Entwicklungsbereichs Betroffenen auf die rechtlichen Folgen des Inkrafttretens der Entwicklungssatzung, nämlich auf die Genehmigungspflicht für bestimmte bodenrechtlich bedeutsame Rechtsvorgänge, aufmerksam machen soll, ist jedoch nicht Teil des Rechtssetzungsverfahrens. Er hat lediglich deklaratorische Wirkung und erschöpft sich in dieser Hinweisfunktion. Wirksamkeitsvoraussetzung für die Entwicklungssatzung ist er damit nicht.
Vgl. Schlichter/Roeser, in: Schlichter/Stich (Hg.), Berliner Kommentar, 2. Auflage 1995, § 165, Rdn. 25; Krautzberger, in: Battis/Krautzber- ger/Löhr, BauGB, 7. Auflage 1999, § 165, Rdn. 31.
Ebenso wenig ist ein Form- oder Verfahrensfehler im Zusammenhang mit der Vorbereitung des Satzungsbeschlusses festzustellen. Vor der förmlichen Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs hat die Gemeinde die vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die erforderlich sind, um Beurteilungsunterlagen über die Festlegungsvoraussetzungen nach § 165 Abs. 3 BauGB zu gewinnen (§ 165 Abs. 4 Satz 1 BauGB). Ist ein Beschluss über den Beginn der Voruntersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 Satz 3 und 4 BauGB gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, sind die §§ 137 und 139 BauGB über die Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen sowie der öffentlichen Aufgabenträger entsprechend anzuwenden (§ 165 Abs. 4 Satz 6 BauGB). Dazu gehört, dass die beabsichtigte Entwicklungsmaßnahme möglichst frühzeitig mit den Eigentümern, Mietern, Pächtern und sonstigen Betroffenen erörtert wird. Die Betroffenen sollen in diesem Zusammenhang zur Mitwirkung bei der Entwicklungsmaßnahme und bei der Durchführung der erforderlichen baulichen Maßnahmen angeregt und im Rahmen des Möglichen beraten werden (§§ 165 Abs. 4 Satz 6, 137 BauGB). Die Gemeinde hat außerdem die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt wird, möglichst frühzeitig einzuholen (§§ 165 Abs. 4 Satz 6, 139 Abs. 2 Satz 1, 4 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Der Rat der Antragsgegnerin hat mit Beschluss vom 29. September 1993 im Hinblick auf die beabsichtigte Entwicklungsmaßnahme Voruntersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 BauGB veranlasst. Dass sich den Satzungsunterlagen nicht entnehmen lässt, ob und inwieweit im Anschluss an die am 27. Oktober 1993 erfolgte öffentliche Bekanntmachung dieses Beschlusses die betroffenen Bürger und Träger öffentlicher Belange beteiligt worden sind, ist unschädlich. Für die formelle Wirksamkeit der Entwicklungssatzung kommt es letztlich nicht darauf an, ob und in welchem Umfang eine solche Beteiligung stattgefunden hat. Unterbleibt die Beteiligung von betroffenen Bürgern und/oder Trägern öffentlicher Belange, ist darin noch kein beachtlicher Verfahrensmangel zu sehen. Von vorbereitenden Untersuchungen kann nämlich ganz oder teilweise abgesehen werden, wenn hinreichende Beurteilungsgrundlagen bereits vorliegen (§ 165 Abs. 4 Satz 2 BauGB). Ob die vom Rat der Antragsgegnerin eingeleiteten Voruntersuchungen der Sache nach ausreichten, um die gesetzlichen Voraussetzungen für die förmliche Festlegung eines Entwicklungsbereichs zu belegen, ist somit keine Frage des formellen Erfordernisses von Voruntersuchungen oder eines Absehens hiervon. Sind die Voruntersuchungen inhaltlich unzulänglich, so sind die materiellen Voraussetzungen für die Entwicklungsmaßnahme nicht nachgewiesen und ist die Satzung deshalb aus materiellen Gründen nichtig.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 – 10a D 62/94.NE -.
Im Übrigen wäre eine Verletzung von Vorschriften über die Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange gemäß den §§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 215 Abs. 1 Nr. 1 BauGB mangels rechtzeitiger Rüge gegenüber der Antragsgegnerin unbeachtlich.
Die angegriffene Satzung weist jedoch materielle Mängel auf, die zu ihrer Nichtigkeit führen.
Die beabsichtigte Entwicklungsmaßnahme entspricht nicht den Zielen und Zwecken des § 165 Abs. 2 BauGB (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Sie dient weder der Entwicklung eines Ortsteils noch eines anderen Teils des Gemeindegebietes, dem eine besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde, der angestrebten Entwicklung des Landesgebiets oder der Region zukommt.
Bereits die Stellung von § 165 BauGB im Kapitel "Besonderes Städtebaurecht" deutet darauf hin, dass das Instrument der Entwicklungsmaßnahme zur Lösung von besonderen städtebaulichen Problemen bestimmt ist und einen qualifizierten städtebaulichen Handlungsbedarf voraussetzt. Aus § 165 Abs. 2 BauGB folgt weiterhin, dass in diesem Zusammenhang auch der räumliche Bezug der Entwicklungsmaßnahme vom Charakter des Besonderen geprägt sein muss.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 2.97 -, BRS 60 Nr. 225.
Es kann demnach nicht jedes städtebauliche Vorhaben Gegenstand einer Entwicklungsmaßnahme sein. Mit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme sollen vielmehr nur Ortsteile und andere im vorgenannten Sinne besonders bedeutsame Teile des Gemeindegebiets entwickelt werden.
Unter Ortsteil ist dabei ein Teil des Gemeindegebiets zu verstehen, der wesentliche Teilfunktionen des vorhandenen Ortes in sich vereinigt. Der Ortsteil ist begrifflich mit einer gewissen flächenmäßigen Größe verbunden, welche seine besondere städtebauliche Bedeutung regelmäßig impliziert. Letzteres gilt auch für andere Teile des Gemeindegebiets, die ihrer Fläche nach einem Ortsteil vergleichbar sind. Abgesehen von diesen Gebietsteilen, denen allein auf Grund ihrer Ausdehnung eine besondere städtebauliche Bedeutung beizumessen ist, gehören zu den anderen Teilen des Gemeindegebiets im Verständnis von § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB etwa solche städtebaulichen Gebilde, die wegen ihrer Stellung im Gesamtgefüge des Gemeindegebiets, des Landesgebiets oder der Region städtebaulich bedeutsam sind, insbesondere für das Funktionieren dieses Gesamtgefüges auf der Grundlage aufeinander abgestimmter und tauglicher Teilfunktionen.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 – 10a D 62/94.NE -, m.w.N.
Das bedeutet, dass nicht jedes neue Baugebiet für eine Entwicklungsmaßnahme in Frage kommt. Vielmehr muss der betreffende Gebietsteil ein beträchtliches Eigengewicht haben, das auch im Gesamtgefüge der Gemeinde deutlich wahrnehmbar ist. Der in § 165 Abs. 2 BauGB verwandte Begriff der besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde beinhaltet neben dem quantitativen Aspekt in der Regel auch eine qualitative Komponente.
Wie sich bereits aus der Begründung der Satzung ergibt (Ziffer 1, Seite 5), stellt der hier förmlich festgelegte Entwicklungsbereich keinen selbstständigen Ortsteil dar und soll auch nicht zu einem solchen entwickelt werden. Ebenso wenig handelt sich bei dem Entwicklungsbereich um einen "anderen Teil des Gemeindegebiets" im Sinne von § 165 Abs. 2 BauGB, dem eine besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde oder für die angestrebte Entwicklung des Landesgebiets oder der Region zukommt. Eine derartige besondere Bedeutung des Entwicklungsbereichs ergibt sich weder aus der Satzungsbegründung noch ist sie sonst ersichtlich. Das dafür erforderliche beträchtliche Eigengewicht des Gebiets lässt sich nicht etwa schon aus seiner flächenmäßigen Größe herleiten. Angesichts der Gesamtfläche des Gemeindegebiets von 7.238 ha und auch im Hinblick auf die Ausdehnung der im Zusammenhang bebauten Ortslage von X. , an deren südlichen Rand sich der Entwicklungsbereich anschließt, ist nicht festzustellen, das das rund 13 ha große Gebiet wegen seiner Fläche im Gefüge der Gemeinde deutlich wahrnehmbar hervortritt. Die besondere Bedeutung des Entwicklungsbereichs, die hier allenfalls für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung des Gemeindegebiets in Betracht kommen könnte, lässt sich auch nicht in qualitativer Hinsicht aus der dem Gebiet eigenen oder künftig zugedachten Funktion herleiten. Die Entwicklungsplanung umfasst im Wesentlichen die Ausweisung und Erschließung eines neuen Wohnbaugebiets auf bisher weitgehend unbebauten Flächen am südlichen Rand des Ortsteils X. , der zudem durch die L 480 von diesen Flächen getrennt ist. Die im Zuge der Entwicklungsmaßnahme geplante Wohnbebauung rundet lediglich die südlich der L 480 bestehende Streubebauung zum Außenbereich hin ab. Dass diese Arrondierung als solche für die städtebauliche Ordnung des Gemeindegebiets besonders bedeutsam ist, kann auf der Grundlage der Satzungsunterlagen nicht festgestellt werden. Nichts anderes gilt im Hinblick auf die städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets. Allein die vergleichsweise geringe Zahl von 140 Wohneinheiten, die im Entwicklungsbereich entstehen sollen, verleiht dem Gebiet angesichts der Größe der im Gemeindegebiet bereits vorhandenen bebauten Ortslagen kein beträchtliches Gewicht im Gefüge der Gemeinde. Folgeeinrichtungen oder sonstige Struktureinrichtungen, die über den Entwicklungsbereich hinaus für die städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets förderlich sein könnten, sind - bis auf einen Sonderkindergarten auf dem ehemaligen Kasernengelände - nicht vorgesehen. Auch aus der in der Satzungsbegründung angesprochenen günstigen Lage des Entwicklungsbereichs in der unmittelbaren Nachbarschaft bereits vorhandener Infrastruktureinrichtungen folgt keine Besonderheit im Hinblick auf den räumlichen Bezug der Entwicklungsmaßnahme im Sinne des § 165 Abs. 2 BauGB. Die besagten Einrichtungen an der H. -L. -Straße, Bahnhofstraße und Poststraße (Schulen, Kindergarten, Hallenbad, Einkaufsmöglichkeiten) sind von der Einmündung des H. Weges in die L 480 mindestens 800 m (Luftlinie) und von der Einmündung der Kasernenzufahrt in die L 480 mindestens 1100 m (Luftlinie) entfernt. Damit liegt der Entwicklungsbereich zu diesen Infrastruktureinrichtungen, die im Zentrum der städtischen Bebauung des Ortsteils X. zwischen der B 57 im Osten und der L 480 im Süden angesiedelt sind, nicht günstiger als andere Flächen in der Nähe des Ortsrandes.
Schließlich lässt sich die besondere Bedeutung des Entwicklungsbereichs für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung des Gemeindegebiets auch nicht deshalb bejahen, weil das ehemalige Kasernengelände an der L 480 zum Entwicklungsbereich gehört und die aufgegebenen Kasernengebäude einer neuen Nutzung zugeführt werden sollen.
Dabei mag offen bleiben, ob bei isolierter Betrachtung des früheren Militärgeländes eine besondere Bedeutung im vorgenannten Sinne angenommen werden könnte. Allerdings wird allein die Aufgabe der militärischen Nutzung von Flächen nicht automatisch dazu führen, dass diese Flächen für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der betroffenen Gemeinde in jedem Fall besondere Bedeutung erlangen. Vielmehr wird es dafür angesichts des auch im Hinblick auf den räumlichen Bezug der Entwicklungsmaßnahme geforderten besonderen Charakters auf die konkreten Umstände des Einzelfalles ankommen, beispielsweise auf die Lage der Flächen im Gemeindegebiet, ihre Größe oder die ihnen zugedachte Funktion. Nichts anderes ergibt sich aus der bisher zu diesem Problemkreis ergangenen obergerichtlichen Rechtsprechung.
Vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 12. September 1994 - 8 S 3002/93 -, BRS 57 Nr. 287.
Die vorstehende Entscheidung befasst sich mit einer Entwicklungsmaßnahme, welche eine Fläche von über 60 ha zum Gegenstand hatte, die zum überwiegenden Teil aus ehemaligem Militärgelände bestand. Die besondere Bedeutung dieser Fläche für die städtebauliche Entwicklung der betroffenen Gemeinde schloss das Gericht aus der Lage des Gebiets in relativer Nähe zum Zentrum, seiner flächenmäßigen Größe und seiner Eignung, einen Teil des Stadtgebiets einer neuen Stadtqualität zuzuführen und die so erweiterte Innenstadt aufzuwerten.
Ob dem 3,3 ha großen ehemaligen Kasernengelände an der L 480 für sich genommen eine besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung des Gemeindegebiets nach den dargelegten Kriterien zukommt, braucht hier jedoch nicht entschieden zu werden, da eine solche etwaige besondere Bedeutung des freigewordenen früheren militärischen Geländes jedenfalls nicht den gesamten Entwicklungsbereich erfasst und die Entwicklungsmaßnahme insoweit nicht teilbar ist. Die Flächen östlich des Kasernengeländes könnten allenfalls dann an dessen möglicher besonderer Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung für das Gemeindegebiet teil-haben, wenn die besagten Flächen untereinander in einer funktionalen Beziehung zueinander stünden, die die gemein-same Überplanung und die einheitliche Durchführung der Entwicklungsmaßnahme zur Erreichung des Entwicklungsziels nahe legen würden.
Dies ist indes nicht der Fall. Soweit für die Einbeziehung der östlich des Kasernengeländes gelegenen Flächen in die Entwicklungsmaßnahme für den Rat der Antragsgegnerin die Überlegung im Vordergrund gestanden haben sollte, durch die Zusammenfassung der entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerungen aller Teilflächen eine Finanzierungsmöglichkeit für den Ankauf und die Umgestaltung des Kasernengeländes zu erhalten, reicht dies als "Klammer" nicht aus, um die funktional und städteplanerisch nicht in besonderer Weise verbundenen Teilgebiete zu einer Gesamtmaßnahme im Sinne des städtebaulichen Entwicklungsrechts zusammenzuführen.
Dass der Finanzierungsgedanke bei der Einbeziehung der östlich des Kasernengeländes gelegenen Flächen eine nicht unwesentliche Rolle gespielt hat, ergibt sich beispielsweise aus dem Aktenvermerk des Beigeordneten M. vom 11. August 1993, der sich mit dem von der LEG ermittelten Subventionsbedarf von vorläufig angenommenen 4 Mio. DM für die durch den Umbau der früheren Kasernengebäude zu schaffenden Sozialwohnungen und mit der Deckung dieses Subventionsbedarfs durch den für die Flächen östlich des Kasernengeländes anfallenden Planungsgewinn befasst. Aus der Kosten- und Finanzierungsübersicht in der Satzungsbegründung ergibt sich nicht, dass der Rat der Antragsgegnerin diesen Finanzierungsgedanken im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses fallen gelassen hatte. Die im Zusammenhang mit der Entwicklungsmaßnahme erwarteten Einnahmen von rund 11,4 Mio. DM stammen überwiegend aus den entwicklungsbeeinflussten Erlösen für die Grundstücke östlich des Kasernengeländes (8,1 Mio. DM) und den Ausgleichsbeträgen für die übrigen dort belegenen Grundstücke (1,2 Mio. DM). Die Einnahmen für das Kasernengelände sind mit nur 2,1 Mio. DM angegeben. Dass die jeweils auf das Kasernengelände und die östlich davon gelegenen Flächen entfallenden Ausgaben nicht im selben Verhältnis erfolgen sollten, machen die Kosten- und Finanzierungsübersicht sowie die dazu gehörigen Anlagen hinreichend deutlich, auch wenn nicht alle Rechnungsposten für die betroffenen Areale getrennt ausgeworfen sind.
Eine funktionale Beziehung des Kasernengeländes und der östlich davon gelegenen Flächen, die die gemeinsame Überplanung und die einheitliche Durchführung der Entwicklungsmaßnahme zur Erreichung des Entwicklungsziels rechtfertigen würde, lässt sich nicht daraus herleiten, dass ohne die Einbeziehung der östlich des Kasernengeländes gelegenen Flächen in die Entwicklungsmaßnahme auf dem Kasernengeländes ein Sozialwohnungsgetto entstünde. Dem von der LEG für den Entwicklungsbereich erstellten Bebauungskonzept ist nicht zu entnehmen, dass die Bebauung zwischen dem früheren Kasernengelände und dem H. Weg mit Einfamilienhäusern geeignet wäre, eine soziale Ausgrenzung der späteren Bewohner des Kasernenareals zu verhindern. Das Kasernengelände wird nach diesem Bebauungskonzept nicht räumlich in die übrige Bebauung einbezogen, sondern bildet weiterhin deren "äußersten südwestlichen Zipfel". Eine Vermischung oder Verzahnung von Sozialwohnungen und frei finanzierten Wohnungen soll es nicht geben. Vielmehr wird die Trennung des Sozialwohnungsbereichs und des östlich angrenzenden - von Einfamilienwohnhäusern geprägten - Wohnbereichs durch die gänzlich unterschiedliche Bebauungsstruktur sowie eine voneinander separierte innere Erschließung festgeschrieben und durch einen Grünstreifen zwischen beiden Bereichen weiter verstärkt. Auch eine sonstige wesentliche funktionelle Verknüpfung der beiden Wohnbereiche ist nicht vorgesehen. Die von der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung betonte integrative Funktion des im Grünstreifen vorgesehenen Spielplatzes ist angesichts der völlig unterschiedlichen Wohnstrukturen von allenfalls marginaler Bedeutung.
Die Entwicklungssatzung ist auch deshalb nichtig, weil sie die Anforderungen des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht erfüllt. Nach dieser Vorschrift darf ein Bereich, in dem eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, nur dann förmlich als städtebaulicher Entwicklungsbereich festgelegt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen.
Die Regelung des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB steht in engem Zusammenhang mit § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wonach im städtebaulichen Entwicklungsbereich die Enteignung ohne Bebauungsplan zu Gunsten der Gemeinde oder des Entwicklungsträgers zur Erfüllung ihrer Aufgaben zulässig ist. Bei der Prüfung, ob das Wohl der Allgemeinheit die Entwicklungsmaßnahme erfordert, ist daher bereits in Rechnung zu stellen, dass im Grundsatz alle unbebauten Grundstücke im Entwicklungsbereich in das Eigentum der Gemeinde überführt werden sollen (§ 166 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Erforderlichenfalls im Wege der Enteignung. Die Prüfung der Enteignungsvoraussetzungen ist aus diesem Grunde auf den Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorverlagert, wobei es sich allerdings um eine eher pauschale Prüfung handelt. Da der Entwicklungsbereich regelmäßig große Flächen beansprucht und im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch keine bis ins Einzelne gehende Plankonzeption vorliegen muss, können die Enteignungsvoraussetzungen zu diesem Zeitpunkt nicht schon für jedes Grundstück abschließend geprüft werden. Das Wohl der Allgemeinheit muss aber generell die geplante Entwicklung in dem beschlossenen räumlichen Umfang – einschließlich der Enteignung – rechtfertigen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Januar 1982 – 4 C 94.79 -, BRS 39, DVBl 1982, 537 (539) und Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229.
Nur ein im Verhältnis zu entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen überwiegendes öffentliches Interesse ist als besonderes und als dringend zu qualifizierendes Inte-resse geeignet, den Zugriff auf privates Eigentum zu rechtfertigen.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001 - 4 BN 55.00 -.
Das Wohl der Allgemeinheit erfordert die hier im Streit stehende Entwicklungsmaßnahme nicht. In der Begründung zur Entwicklungssatzung (Ziffer 2.5, Seite 16) wird die Entwicklungsmaßnahme damit gerechtfertigt, dass sie zur Deckung des Bedarfs an Wohnraum für wirtschaftlich Schwächere erforderlich sei. Erforderlich sei sie auch, um zu verhindern, dass die zukünftigen Bewohner des ehemaligen Kasernengeländes, dessen Fläche als Einzige durch die Stadt kurzfristig verfügbar gemacht werden könne, am Rande des städtischen Siedlungsbereichs sozial ausgegrenzt werden. Dass diese Annahmen zutreffen, vermag der Senat nicht festzustellen.
Dies gilt zunächst im Hinblick auf die zur Begründung herangezogene Deckung des Wohnbedarfs. Der Begriff "erhöhter Wohnbedarf" im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB unterliegt als unbestimmter Rechtsbegriff der vollen gerichtlichen Überprüfung.
Vgl. BayVGH, Urteil vom 23. Oktober 1995 – 15 N 94.1693 -, BRS 57 Nr. 286 = BayVBl 1996, 271 (274); OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 – 10a D 62/94.NE - .
Der erhöhte Bedarf an Wohnstätten geht über die allgemeinen Wohnbedürfnisse der Bevölkerung im Sinne von § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 BauGB hinaus, welche die Aufstellung eines Bebauungsplans im Verständnis von § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich machen. Die Entwicklungsmaßnahme ist ein Instrument für besondere Bedarfssituationen, die durch das herkömmliche Instrumentarium des Baugesetzbuches nicht abgedeckt werden können. Bauland auszuweisen, zählt zu den typischen planerischen Aufgaben der Gemeinde. Um das einschneidende Instrument der Entwicklungssatzung anzuwenden, genügen noch nicht die allgemeinen städtebaulichen Belange, die ein Planerfordernis im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB auslösen.
Der Gesetzgeber erläutert nicht näher, was unter einem erhöhten Bedarf zu verstehen ist, macht aber deutlich, dass nicht jeder Nachfrageüberhang es rechtfertigt, an Stelle des Mittels der Bauleitplanung vom Instrumentarium des Entwicklungsrechts Gebrauch zu machen. Er knüpft die Anwendung der §§ 165 ff. BauGB an ein besonderes Qualifikationsmerkmal, wobei er nicht auf den Begriff des "dringenden" Bedarfs zurückgreift, den er seinerzeit zur Bewältigung einer anderen Problemlage in § 1 Abs. 1 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG verwendet hat. Die Anforderungen, denen im Rahmen des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB zu genügen ist, sind ersichtlich strenger. Ein dringender Wohnbedarf im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG allein wirft nach der Einschätzung des Gesetzgebers noch keine Probleme auf, die sich mit Hilfe der normalen Bauleitplanung nicht sachgerecht lösen lassen. Er zeigt lediglich auf, dass die Gemeinde zu einem bestimmten Zeitpunkt Anlass haben kann, in der vom Gesetz bezeichneten Richtung schnell planerisch tätig zu werden. Ein augenblicklicher Bedarf lässt sich möglicherweise ohne weiteres kurzfristig mit den einfachen Mitteln der Bauleitplanung befriedigen, auch wenn er als dringend zu qualifizieren ist. Ein erhöhter Bedarf im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB setzt mehr voraus. Er weist eine sachliche und eine zeitliche Komponente auf. Von einem erhöhten Bedarf kann erst dann gesprochen werden, wenn die Nachfrage das Angebot aus strukturellen Gründen längerfristig deutlich übersteigt. Der Überhang muss so groß sein, dass es zu seiner Beseitigung mit einer Ausweisung von Flächen, die von ihren Dimensionen und ihren Funktionen her hinter den in § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB bezeichneten Merkmalen zurückbleiben, nicht sein Bewenden haben kann.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229.
Entscheidend ist letztlich, ob nach Ausschöpfung der vorrangig einzusetzenden herkömmlichen Instrumente der Bauleitplanung ein unbefriedigter Nachfrageüberhang verbleibt. Enteignungsrechtlich erforderlich ist die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme als letztes der zur Verfügung stehenden Instrumente.
Von dem Ziel der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme hängt es ab, für welches Gebiet die Nachfrage nach Wohnungen das Angebot längerfristig deutlich übersteigen muss. Wie sich aus § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB ergibt, kann eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme stärker der örtlichen oder der überörtlichen (regionalen oder landesweiten) Entwicklung dienen. Je nachdem, ob die Entwicklungssatzung stärker der örtlichen oder der überörtlichen Entwicklung dienen soll, ist auch der erhöhte Bedarf für das Gemeindegebiet, für die Region oder für das Landesgebiet festzustellen.
Vgl. BayVGH, Urteil vom 23. Oktober 1995 – 15 N 94.1693 -, BRS 57 Nr. 286 = BayVBl 1996, 271 (273).
Die Beantwortung der Frage, ob die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zur Deckung eines erhöhten Wohnbedarfs erforderlich ist, macht eine Prognose in zwei Richtungen notwendig. Zum einen ist der gegenwärtige und künftige Bedarf an Wohnungen zu ermitteln. Zum anderen ist zu ermitteln, welche Möglichkeiten zur Deckung des festgestellten Wohnbedarfs ohne die Entwicklungsmaßnahme bestehen. Ergibt sich zwischen dem prognostizierten längerfristigen Wohnbedarf und den anderweitigen Möglichkeiten seiner Deckung eine Lücke, kann zu ihrer Schließung die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme eingesetzt werden, soweit auch deren übrige Voraussetzungen vorliegen. Der Wohnbedarf und die Möglichkeiten seiner Deckung sind für den Zeitraum zu prognostizieren, innerhalb dessen die beabsichtigte städtebauliche Entwicklungsmaßnahme verwirklicht werden soll.
Das bedeutet, dass die Gemeinde anhand der Fakten und Erfahrungswerte, über die sie verfügt, ein Wahrscheinlichkeitsurteil über die zukünftige Entwicklung des Wohnbedarfs zu fällen hat. Dass eine solche Prognoseentscheidung nicht frei von Unsicherheiten ist, macht sie für die planerische Praxis nicht untauglich. Vorauszusetzen ist nur, dass die Prognose in einer der jeweiligen Materie angemessenen, methodisch einwandfreien Weise erarbeitet wird.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 und Beschluss vom 16. Februar 2001 - 4 BN 55.00 -.
Eine Überprüfung anhand dieser Maßstäbe ergibt, dass die Entwicklungsmaßnahme zur Deckung eines erhöhten Wohnbedarfs nicht erforderlich ist. Eine methodisch einwandfreie und nachvollziehbare Prognose ist nach den von der Antragsgeg-nerin zur Verfügung gestellten Unterlagen nicht erstellt worden.
Die Begründung der Satzung geht an einigen Stellen auf verschiedene Elemente ein, die für den künftigen Wohnbedarf von Bedeutung sein können. So wird die Bevölkerungszunahme im Gemeindegebiet von 1963 bis 1993 prozentual und in absoluten Zahlen aufgezeigt. Zudem wird ausgeführt, dass die Entwicklung der Haushaltsgrößen und der Wohnflächen je Einwohner den Bedarf an Wohnbauflächen belegen. Was den angenommenen Bedarf an Sozialwohnungen angeht, wird auf eine Anfrage bei der Grafschaft M. Siedlungs- und Wohnungsbau-GmbH von Juli 1994 verwiesen, wonach für das Gemeindegebiet 48 Bewerber für Sozialwohnungen vorgemerkt seien. Zudem werde laufend Bedarf für Sozialwohnungen bei der Gemeinde angemeldet, der nicht befriedigt werden könne. Nachgefragt werde auch preiswertes Bauland für Ein- und Mehrfamilienhäuser in der Nähe des Stadtkerns. Die Gemeinde verfüge selbst nicht über eigene Grundstücke um den Bedarf an Sozialwohnungen und preiswerten Baugrundstücken zu decken. Die Bebauung von Bauflächen im Ortsteil Beek, die für rund 400 Wohneinheiten ausgelegt seien, werde einen Zeitraum von zehn Jahren in Anspruch nehmen.
Diese weitgehend pauschalen Einzelaussagen werden weder systematisch zusammengestellt noch mit konkretem Zahlenmaterial belegt oder gar zu einem plausiblen Gesamtergebnis geführt. Konkrete Überlegungen dazu, wie viele Haushalte und wie viele Wohnungen zu einem bestimmten Stichtag im Ge-meindegebiet vorhanden waren, wie sich die Zahl der Haus-halte innerhalb des Prognosezeitraums voraussichtlich entwickeln wird und wie viele Wohnungen deshalb in diesem Zeitraum benötigt werden, fehlen. Neben einer in diesem Sinne qualifizierten Wohnbedarfsprognose fehlt auch eine nachvollziehbare Aussage dazu, auf welche Weise der pauschal prognostizierte Bedarf an Wohnstätten in Zukunft gedeckt werden kann. Es ist nicht erkennbar, welche Möglichkeiten zur Deckung des Wohnbedarfs der Rat der Antragsgegnerin überhaupt in seine vorausschauende Betrachtung einbezogen hat. Genaue Erhebungen von Wohnbauland- und Wohnungspotenzialen - beispielsweise auf der Grundlage des seinerzeit gültigen Flächennutzungsplans, der rechtskräftigen und der in Vorbereitung befindlichen Bebauungspläne oder eines etwaigen "Baulückenkatasters" - hat er nach den vorliegenden Unterlagen nicht angestellt. So ist nicht nachvollziehbar, welche Wohnbaupotenziale berücksichtigt und welche ausgeklammert worden sind. Dieser Mangel ist umso gravierender, als sich aus einem Schreiben des damaligen Regierungspräsidenten Düsseldorf vom 26. Juni 1992 im Zusammenhang mit der geplanten Darstellung von Wohnbauflächen im Flächennutzungsplan ergibt, dass zu dieser Zeit im Gemeindegebiet die Errichtung von 1.380 Wohneinheiten auf insgesamt 46 ha möglich war.
Die aufgezeigten Mängel der Prognose betreffen sowohl den behaupteten Bedarf an preiswerten Baugrundstücken für Ein- und Mehrfamilienhäuser als auch den Bedarf an Sozialwohnungen. Die im Juli 1994 vorgenommene Ermittlung der auch vom Rat der Antragsgegnerin nur als "Momentaufnahme" begriffenen Nachfragesituation im Sozialwohnungsbereich und der Hinweis auf den "bekannten Mangel an Sozialwohnungen" (Begründung Ziffer 3.2, Seite 18), ersetzen weder eine konkrete Bestandsaufnahme noch eine vorausschauende Bedarfsbeurteilung für den Zeitraum, innerhalb dessen die beabsichtigte städtebauliche Entwicklungsmaßnahme verwirklicht werden soll. Zudem lässt sich dem Protokoll über die nicht öffentliche Sitzung des Rates der Antragsgegnerin vom 2. Oktober 1991 entnehmen, dass damals auch an anderer Stelle im Gemeindegebiet geeignete Grundstücke für die Errichtung von Sozialwohnungen zur Verfügung standen.
Das Wohl der Allgemeinheit erfordert die Entwicklungsmaß- nahme auch nicht deshalb, weil sie zur Wiedernutzung der brachliegenden Flächen der ehemaligen Nato-Kaserne notwendig ist und ohne die Einbeziehung der östlich davon gelegenen Flächen die zukünftigen Bewohner des ehemaligen Kasernengeländes am Rande des städtischen Siedlungsbereichs "sozial ausgegrenzt" werden.
Abgesehen davon, ob es sich bei dem Kasernengelände mit den zuletzt als Asylunterkünfte genutzten Gebäuden überhaupt um eine brachliegende Fläche handelt, ist jedenfalls das Gemeinwohlinteresse im Hinblick auf die Umnutzung des Areals zu verneinen. Auch insoweit gilt, dass ein qualifizierter städtebaulicher Handlungsbedarf vorauszusetzen ist, der ein planmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen erfordert und zwar im Sinne einer Gesamtmaßnahme, die wegen ihrer Art, ihres Umfanges und der zeitlichen Erfordernisse mit dem allgemeinen städtebaulichen Instrumentarium nicht durchzuführen wäre. Angesichts seiner flächenmäßigen Größe von 3,3 ha kann der Bereich der ehemaligen Kaserne - zumal sich das Grundeigentum in einer Hand befindet - ohne weiteres mit den Mitteln der einfachen Bauleitplanung städtebaulich geordnet werden. Dies ist nicht zuletzt deshalb der Fall, weil die vorhandenen Gebäude im Wesentlichen nur renoviert und bauliche Ergänzungen vorgenommen werden müssen.
Unabhängig von der Frage, ob hier bei isolierter Betrachtung das Kasernengelände als brachliegende Fläche im Rahmen einer Entwicklungsmaßnahme einer Wiedernutzung zugeführt werden könnte, treffen diese Voraussetzungen auf die östlich des Kasernengeländes gelegenen Flächen keinesfalls zu. Es handelt sich dabei im Wesentlichen um bisher landwirtschaftlich genutzte Flächen oder Hausgärten im Außenbereich, die erstmals baulich genutzt werden sollen. Eine funktionale Verknüpfung dieser Flächen mit dem Kasernenareal in der Weise, dass die gemeinsame Überplanung und die einheitliche Durchführung der Entwicklungsmaßnahme unter dem Gesichtspunkt der Wiedernutzung brachliegender Flächen zur Erreichung des Entwicklungsziels geboten erscheint, vermag der Senat nicht zu erkennen. Wie oben bereits ausgeführt, kommt der geplanten Bebauung zwischen Kasernengelände und H. Weg die ihr vom Rat der Antragsgegnerin beigemessene integrative Funktion nicht zu, sodass das Allgemeinwohl die Einbeziehung der dort gelegenen Flächen in die Entwicklungsmaßnahme nicht deshalb fordert, weil andernfalls die Bewohner der vom Rat auf dem Kasernengelände gewünschten Sozialwohnungen sozial ausgegrenzt würden.
Ob die Entwicklungssatzung darüber hinaus nichtig ist, weil ein öffentliches Interesse für eine einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nicht gegeben ist (§ 165 Abs. 1 BauGB), die mit der Maßnahme angestrebten Ziele und Zwecke auch durch weniger einschneidende städtebauliche Mittel erreicht werden könnten oder der Rat der Antragsgegnerin die von der Entwicklungsmaßnahme berührten öffentlichen und privaten Be- lange nicht gerecht gegeneinander und untereinander abgewogen hat (§ 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB), bedarf keiner weiteren Prüfung, da bereits die vorstehend bejahten Rechtsverstöße zur Nichtigkeit der Satzung führen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

Rechtsmittelbelehrung:
Die Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde angefochten werden.
Die Beschwerde ist beim Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils einzulegen. Die Beschwerde muss das angefochtene Urteil bezeichnen.
Die Beschwerde ist innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils zu begründen. Die Begründung ist bei dem oben genannten Gericht einzureichen.
Für das Beschwerdeverfahren besteht Vertretungszwang; dies gilt auch für die Einlegung der Beschwerde und für die Begründung. Danach muss sich jeder Beteiligte durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer deutschen Hochschule als Bevollmächtigten vertreten lassen. Juristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden können sich auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt sowie Diplomjuristen im höheren Dienst vertreten lassen.
Dr. Schulte Kuschnerus Dr. Schnell
Klein Altstedde Dr. Pesch
B e s c h l u s s :
Der Streitwert wird auf 292.376,60 DM festgesetzt.
G r ü n d e :
Das Interesse, das der Streitwertfestsetzung nach § 13 Abs. 1 Satz 1 GKG zu Grunde zu legen ist, wird hier in erster Linie durch die enteignungsrechtliche Vorwirkung der angegriffenen Entwicklungssatzung für das Grundeigentum der Antragsteller bestimmt. Für die Bewertung dieses Interesses greift der Senat auf die entwicklungsunbeeinflussten Bodenwerte im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Satzung zurück. Dieser so genannte Anfangswert der unbebauten Grundstücke im Entwicklungsbereich ist in einem von der Antragsgegnerin in Auftrag gegebenen unabhängigen Wertermittlungsgutachten auf 40,00 DM/qm beziffert. Der Senat hat keine Veranlassung diese Bewertung in Zweifel zu ziehen.
Allerdings ist für die Festsetzung des Streitwerts bei einem Normenkontrollverfahren, dessen Gegenstand eine Entwicklungssatzung mit enteignungsrechtlicher Vorwirkung für den Antragsteller ist, nicht vom vollen Verkehrswert des im Entwicklungsbereich belegenen Grundstücks des Antragstellers auszugehen. Vielmehr ist ein geminderter Betrag anzusetzen, weil durch die Entwicklungssatzung selbst der Entzug des Eigentums noch nicht angeordnet, sondern nur für zulässig erklärt wird. Angesichts dessen erscheint in Fällen, in denen der Antragsteller über Grundeigentum im Entwicklungsbereich verfügt, ein Streitwert von 50 % des Verkehrswertes dieses Grundeigentums angemessen.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. August 1998 - 11 A 47/97 -, JURIS Nr. WBRE410004897.
In Anwendung dieser Grundsätze ergibt sich hier ein Streitwert von 20,00 DM/qm für die im Entwicklungsbereich belegenen unbebauten Grundstücke der Antragsteller, die nach den Angaben der Antragsgegnerin (Beiakte Heft 4) insgesamt eine Fläche von 14.618,83 qm aufweisen.

Zitierte Normen: §§ 144, 145 und 153 Abs. 2 BauGB
§§ 137 und 139 BauGB
§§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 215 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§§ 165 ff. BauGB
§ 165 BauGB
§ 167 VwGO
§ 165 Abs. 4
BauGB
§
165 Abs. 4 BauGB
§ 169 Abs. 3 BauGB
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 165 Abs. 8 BauGB
§ 165 Abs. 3 BauGB
§ 165 Abs. 4 Satz 1 BauGB
§ 165 Abs. 4 Satz 3 und 4 BauGB
§ 165 Abs. 4 Satz 6 BauGB
§ 165 Abs. 4 Satz
6, 137 BauGB
§ 165 Abs. 4 Satz 6, 139 Abs. 2 Satz 1,
4 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 165 Abs. 4 Satz 2 BauGB
§ 165 Abs. 2 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1
Nr. 1 BauGB
§ 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 165 Abs. 2
BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 166 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 1 Abs. 5
Satz 2 Nr. 2 BauGB
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1
Nr. 2 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2
BauGB
§
165 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 165 Abs. 1 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 10, 711,
713 ZPO
§ 132 Abs. 2 VwGO

Zitierte Entscheidungen: DVBl 1982,
537
BayVBl 1996, 271
10a D 62/94
4 CN 2.97
8 S 3002/93
4 C 94.79
4 CN 5.97
4 BN 55.00
15 N 94.16
11 A 47/97