Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-12-11, Aktenzeichen 6 K 4504/21
ECLI: ECLI:DE:VGGE:2023:1211.6K4504.21.00

Tenor:
Die Beklagte wird unter Aufhebung des negativen Vorbescheids vom 10. November 2021 verpflichtet, der Klägerin den mit Antrag vom 6. Mai 2021 in der Fassung vom 1. Juni 2021 beantragten bauplanungsrechtlichen Vorbescheid für die Erweiterung des auf dem Grundstück N. Straße xxx in E. (Gemarkung E. , Flur xx, Flurstück xxx) errichteten Lebensmitteldiscounters auf eine Verkaufsfläche von 1.186,93 m² durch Umnutzung eines Lagerbereichs bei unveränderter Gebäudekubatur zu erteilen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt mit der vorliegenden Klage die Erteilung eines Bauvorbescheids zur Umnutzung eines Lagerbereichs von ca. 100 m² Grundfläche in Verkaufsfläche zur Erweiterung ihres bereits auf dem Grundstück N. Straße xxx in E. (Gem. E. , Flur xx, Flurstück xxx) aufstehenden Lebensmitteldiscountmarktes mit derzeit etwa 1.086 m² Verkaufsfläche.
Die planungsrechtliche Situation des Vorhabengrundstücks stellt sich wie folgt dar:
Das Vorhabengrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. xx.x „Industriepark E. Ost – 1. Abschnitt“ der Beklagten vom 6. April 1990, zuletzt geändert am 8. Juli 1995. Der Bereich des streitgegenständlichen Grundstücks ist als SO – Sondergebiet: „Verkaufs- und Auslieferungslager für Möbel und sonstige Einrichtungsgegenstände der Wohnung“ festgesetzt. Nach der textlichen Festsetzung Nr. 5 des Bebauungsplans sind in den festgesetzten Gewerbe- und Industriegebieten Einzelhandelsbetriebe und Vergnügungsstätten gem. § 1 Abs. 5 BauNVO nicht zulässig. Wegen der weiteren Festsetzungen wird auf die Planurkunde verwiesen.
Das Grundstück gehörte ehemals der W. -Möbel GmbH & Co. KG, die dort in den sechziger Jahren des letzten Jahrhunderts Einzelhandel betrieb. 1974 erwarb die Firma J. das Grundstück, übernahm die Räumlichkeiten, baute die Halle auf der Grundlage einer Baugenehmigung vom 6. August 1975 um und betrieb dort ein Möbelhaus. 1983 beschloss der Rat der Beklagten die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. xx.x. und erließ in der Folgezeit eine auch Nutzungsänderungen umfassende Veränderungssperre. Zwischen der Beklagten und der Firma J. bestanden unterschiedliche Auffassungen hinsichtlich des Umfangs der bestehenden Genehmigungen, insbesondere, ob diese Sortimentseinschränkungen enthielten. Unter Geltung der Veränderungssperre beantragte die Firma J. 1987 u.a. zur Klärung diese Frage eine Umnutzung für einen Teilbereich von 6.000 m² ihres 20.000 m² großen Möbelhauses für den Verkauf von weißer und brauner Ware sowie Hobby-, Sport- und Freizeitartikeln. Hintergrund war, dass sie ein Möbelhaus dieser Größe an dem Standort nicht ihren Vorstellungen entsprechend rentabel betreiben konnte.
Noch während des laufenden Planaufstellungsverfahrens teilte die Firma J. im Juni 1989 mit, sie werde 1992 in F. ihren neuen Standort eröffnen und ihre Filiale in E. deutlich, auf ca. 5.000,00 m² Verkaufsfläche reduzieren.
Nach Ablehnung des begehrten Vorbescheides erhob die Firma J. im Februar 1990 Klage (10 K 428/90) und führte nach Inkrafttreten des Bebauungsplans der Beklagten am 6. April 1990 zur Begründung aus, der Bebauungsplan sei nichtig. Er leide unter einem erheblichen Abwägungsfehler. Die privaten Interessen der Firma J. , nämlich die Nutzungsmöglichkeiten bezüglich ihres Grundstücks, seien falsch gesehen worden. Es seien auch zahlreiche andere Nutzungen denkbar, ohne dass negative städtebauliche Auswirkungen auf das Zentrengefüge entstünden. Das habe die Beklagte bei der Abwägung übersehen.
Ebenfalls noch während des laufenden Klageverfahrens veräußerte die Firma J. das Grundstück Anfang 1994 an die Firma N1. -U. GmbH Co. KG IV. Grundstücksbeteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG (im Folgenden Firma N1. -U. ).
Mit Urteil vom 5. April 1995 wurde die Beklagte verpflichtet, der Firma J. den beantragten Bauvorbescheid zum Umbau und zur Nutzungsänderung des Möbelmarktes zu erteilen. In den Urteilsgründen heißt es, der Bebauungsplan Nr. xx der Beklagten stehe dem nicht entgegen. Die darin für das Baugrundstück getroffene Festsetzung über die Art der baulichen Nutzung – Sondergebiet, Verkaufs- und Auslieferungslager für Möbel und sonstige Einrichtungsgegenstände der Wohnung – sei unwirksam. Es spreche bereits einiges dafür, dass die Festsetzung gegen den Erforderlichkeitsgrundsatz des § 1 Abs. 3 des Bundesbaugesetzes verstoße, jedenfalls verletze die umstrittene Festsetzung das Gebot der gerechten Abwägung. Der Rat habe bei der Sondergebietsfestsetzung für das streitgegenständliche Grundstück nicht alle relevanten Belange in die Abwägung einbezogen, jedenfalls aber ihre Bedeutung verkannt. Dieser Fehler im Abwägungsvorgang führe zur Nichtigkeit, da er offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sei.
Der aufgegebene Teil des J. -Marktes wurde nach dessen Verkleinerung sodann von der Firma Q. als Möbelmarkt genutzt. Im April 1996 erteilte die Beklagte der Firma N1. -U. Bauvorbescheide zur Umnutzung des Q. -Marktes (17.000 m²) in ein SB-Warenhaus und des J. -Marktes (7.000 m²) in einen Lebensmittelmarkt. Zur Erteilung von Baugenehmigungen kam es daraufhin zunächst nicht.
Unter dem 18. Oktober 2000 schlossen die damalige Grundstückseigentümerin, die Firma N1. -U. , und die Beklagte sodann einen Vergleich, mit dem sich die Beklagte verpflichtete, der ehemaligen Grundstückseigentümerin für das streitgegenständliche Grundstück eine Baugenehmigung zu erteilen und für zwei weitere Vorhaben, unter anderem einen Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von 1.000 m² inklusive einer Aktionsfläche für Randsortimente von max. 30 m², entgegen der Festsetzung im Bebauungsplan Nr. 39.1 jeweils die planungsrechtliche Zulässigkeit zu bejahen. Die danach zu erteilenden Genehmigungen und Abweichungen von der Festsetzung des Bebauungsplans Nr. 39.1 hinsichtlich der Nutzungsart sollten jeweils nur „einmalig“ erteilt werden und mit Erteilung der jeweiligen Baugenehmigungen oder nach Ablauf von drei Jahren ab Wirksamwerden des Vergleichs sollten die Verpflichtungen der Beklagten erlöschen. Die Firma N1. -U. verpflichtete sich, anhängige Klagen, Widersprüche und Bauanträge zurückzunehmen. Für alle späteren Nutzungsänderungen auf dem betroffenen Baugrundstück seien, so der Vertragstext weiter, die Festsetzungen des Bebauungsplans E. Nr. xx x. Abschnitt maßgeblich. Weiter heißt es am Ende von Ziffer 4 des Vergleichs: „Dieser Bebauungsplan wird zukünftig von der Firma N1. -U. anerkannt. Normenkontrollklagen werden nicht erneut anhängig gemacht.“
Unter dem 24. September 2001 erteilte die Beklagte der ehemaligen Eigentümerin für den vorliegend streitgegenständlichen Teilbereich des Gebäudekomplexes die Baugenehmigung für einen Lebensmitteldiscountmarkt mit einer Verkaufsfläche von 861,09 m² nebst Lagerflächen und erließ einen Befreiungsbescheid von der textlichen Festsetzung Nr. 5 des Bebauungsplans. Unter „Hinweise“ heißt es in der Baugenehmigung: Für die Ausnutzung der Baugenehmigung ist der parallel abgeschlossene Vergleichsvertrag zwischen der Firma N1. -U. und der Stadt E. zu beachten. Dies gilt auch für weitergehende Bauanträge und Nutzungen, die Gegenstand der Vergleichsverhandlungen sind.
Unter dem 18. August 2003 erteilte die Beklagte der ehemaligen Grundstückseigentümerin, der Firma N1. -U. , sodann eine Baugenehmigung zur Erweiterung des Lebensmitteldiscountmarkts auf 1.060,12 m² Verkaufsfläche. Unter demselben Datum schlossen die ehemalige Grundstückseigentümerin und die Beklagte einen Ergänzungsvertrag zum Vertrag vom 18. Oktober 2000. Dort heißt es u.a., dass die Beklagte die Baugenehmigung für die Erweiterung des M. -Marktes auf eine Verkaufsfläche von 1.060,12 m² erteilt und Rechtsgrundlage für alle zukünftigen baugenehmigungspflichtigen Nutzungsänderungen auf dem Grundstück N. Straße xxx nunmehr ausschließlich der Bebauungsplan E. Nr. xx.x sei. Die Baugenehmigung vom 18. August 2003 enthält einen gleichlautenden Hinweis auf den parallel abgeschlossenen Vergleichsvertrag wie die Baugenehmigung vom 24. September 2001. Am 1. August 2005 erteilte die Beklagte der ehemaligen Grundstückseigentümerin noch eine weitere Baugenehmigung betreffend den Lebensmitteldiscountmarkt für den Anbau eines Pfandrückgaberaums.
Seit dem 4. März 2020 ist die Q. -E1. Immobilien Holding GmbH Grundstückseigentümerin.
Am 12. Mai 2021 beantragte die Klägerin die Erteilung des streitgegenständlichen bauplanungsrechtlichen Bauvorbescheids für die Erweiterung der Verkaufsfläche des Lebensmitteldiscounters um ca. 100 m² durch Umnutzung eines Lagers. Die genaue Fragestellung der Voranfrage lautet: Ist das Vorhaben nach der Art der baulichen Nutzung unter Ausklammerung des Gebots der Rücksichtnahme bauplanungsrechtlich zulässig?
Mit Bescheid vom 10. November 2021 lehnte die Beklagte den beantragten Bauvorbescheid ab. Zur Begründung führte sie aus, das Vorhaben widerspreche den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. xx.x. Dieser setze im Bereich des Antragsgrundstücks ein Sondergebiet „Verkaufs- und Auslieferungslager für Möbel und sonstige Einrichtungsgegenstände der Wohnung“ fest. Zudem seien nach der textlichen Festsetzung Nr. 5 in den Gewerbe- und Industriegebieten Einzelhandelsbetriebe und Vergnügungsstätten gem. § 1 Abs. 5 BauNVO nicht zulässig. Die Beklagte habe sich seinerzeit aufgrund des Vergleichsvertrages mit dem damaligen Eigentümer zur Genehmigung eines Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von 1.000 m² verpflichtet. In diesem Vertrag sei geregelt worden, dass einer Abweichung von der Festsetzung des Bebauungsplans nur „einmalig“ zugestimmt werde. Ferner sei vereinbart worden für alle späteren Nutzungsänderungen die Festsetzungen des Bebauungsplans anzuerkennen. Auf diesen Vertrag werde in den bisher erteilten Baugenehmigungen für den Lebensmitteldiscounter jeweils Bezug genommen, was deutlich mache, dass eine weitere Verkaufsflächenvergrößerung nicht genehmigt werde. Mit der genehmigten Vergrößerung auf 1.060 m² sei der Ermessensspielraum ausgeschöpft gewesen. Die Festsetzungen im Bebauungsplan spiegelten die planerischen Zielvorstellungen der Beklagten zur Steuerung und Stärkung des wohnungsnahen Einzelhandels im Stadtgebiet wieder. Der Bebauungsplan Nr. xx.x. stelle dazu als Ergänzung außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche eine weitere Versorgung sicher und decke hier den Bereich „Verkaufs- und Auslieferungslager für Möbel und sonstige Einrichtungsgegenstände der Wohnung“ in dem bestehenden Gebäudekomplex „Q. “ ab. Die weitere Streuung von Einzelhandel habe ausgeschlossen werden sollen. Eine weitere Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans könne nicht erteilt werden. Die Vergrößerung des Marktes und die damit einhergehende Aufweichung der Festsetzungen berührten die Grundzüge der Planung.
Am 29. November 2021 hat die Klägerin die vorliegende Klage erhoben und macht zur Begründung geltend, Festsetzungen des Bebauungsplans stünden dem Vorhaben nicht entgegen. Die Sondergebietsfestsetzung sei unwirksam, es mangele an einer eindeutigen Festsetzung der Zweckbestimmung. Bei dem Zusatz „Verkaufs- und Auslieferungslager für Möbel und sonstige Einrichtungsgegenstände der Wohnung“ handele es sich allein um die Bezeichnung des Sondergebiets. Andernfalls sei sie mittlerweile funktionslos geworden. Sie habe ihre Funktion zur städtebaulichen Steuerung seit geraumer Zeit verloren. Der in dem Gebäudekomplex vorhandene Nutzungsmix habe allenfalls für den Q. -Einrichtungsmarkt noch einen sortimentsspezifischen Bezug zu dem festgesetzten Sondergebiet. Die Beklagte habe einen Rechtszustand geschaffen, der mit dem ebenfalls zur Unwirksamkeit entsprechender bauleitplanerischer Festsetzungen führenden Vorgang vergleichbar sei, bei dem die eigentlich zuzulassenden baulichen Nutzungen zur Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB erklärt und damit einer Ermessensbetätigung unterworfenen würden. Wenn die Beklagte nun anführe, die beantragte Verkaufsflächenerweiterung um lediglich 99,96 m² berühre die Grundzüge der Planung, entbehre das jeder Grundlage und Überzeugungskraft.
Neben diesen „Ewigkeitsmängeln“ sei der Bebauungsplan auch wegen eines Verstoßes gegen das Gebot gerechter Abwägung nichtig, wie im Urteil vom 5. April 1995 ausgeführt. Darauf könne sich die Klägerin auch heute noch berufen. Die Firma J. habe sich im damaligen Rechtsstreit darauf berufen und derartige Mängelrügen wirkten zeitlich unbefristet und inter omnes.
Auch der zwischen der damaligen Grundstückseigentümerin und der Beklagten geschlossene Vergleichsvertrag vom 18. Oktober 2000 einschließlich des Ergänzungsvertrages vom 18. August 2003 könne dem Vorhaben nicht entgegen gehalten werden. Er binde nur die Vertragsparteien. Die darin enthaltenen Verpflichtungen seien nicht auf die Rechtsnachfolger übergegangen. Das Gesetz sehe keine entsprechenden Rechtsnachfolgebestimmungen vor. Im Übrigen sei der Vertrag wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig, da seitens der Beklagten versucht worden sei, einem unwirksamen Bebauungsplan durch den Abschluss eines Vertrages zur Geltung zu verhelfen. Die Beklagte habe sich eine unangemessene und nicht mehr im sachlichen Zusammenhang stehende Gegenleistung der Grundstückseigentümerin versprechen lassen. Jedenfalls sei er aber wegen eines Verstoßes gegen rechtsstaatliche Grundsätze und die Bindung der Verwaltung an Recht und Gesetz sittenwidrig. Man könne daher der jetzigen Grundstückseigentümerin und erst recht der Klägerin nicht eine Verwirkung des Anspruchs oder eine unzulässige Rechtsausübung vorwerfen.
Bei Anwendung von § 34 BauGB bestünden keine Bedenken gegen die Erteilung des planungsrechtlichen Bauvorbescheides.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung des negativen Vorbescheids vom 10. November 2021 zu verpflichten, ihr den mit Formularantrag vom 6. Mai 2021 in der Fassung vom 1. Juni 2021 beantragten bauplanungsrechtlichen Vorbescheid für die Erweiterung des auf dem Grundstück N. Straße xxx in E. (Gemarkung E. , Flur xx, Flurstück xxx) errichteten Lebensmitteldiscounters auf eine Verkaufsfläche von 1.186,93 m² durch Umnutzung eines Lagerbereichs bei unveränderter Gebäudekubatur zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie macht zur Begründung geltend, die vormalige Grundstückseigentümerin habe sich vertraglich dazu verpflichtet, für künftige Nutzungsänderungen auf dem Vorhabengrundstück den geltenden Bebauungsplan anzuerkennen. Diese Verpflichtung sei im Wege der Rechtsnachfolge auf die nunmehrige Eigentümerin übergegangen. Die von der jetzigen Grundstückseigentümerin konkludent erteilte Zustimmung zum Bauvorhaben stelle sich als unzulässige Rechtsausübung i.S.d. § 242 BGB dar und sei unwirksam. Die Klägerin als Mieterin sei vor diesem Hintergrund nicht berechtigt, den vorliegenden Antrag auf Bauvorbescheid überhaupt zu stellen. Der Vertrag selbst enthalte zwar keine Regelungen dazu, die Rechtsnachfolge ergebe sich aber aus dem Fachrecht. § 58 Abs. 3 BauO NRW regele ausdrücklich, dass bauaufsichtliche Genehmigungen und sonstige Maßnahmen auch für und gegen die jeweiligen Rechtsnachfolger gelten. Die in den Verträgen niedergelegten Rechte und Pflichten seien ganz klar grundstücksbezogen gewesen. Auf die vertragliche Verpflichtung sei in beiden dem früheren Grundstückseigentümer erteilten Baugenehmigungen stets hingewiesen worden. Eine Auslegung der Verträge ergebe zudem, dass es objektiv erkennbarer Wille der Parteien gewesen sei, die Genehmigungssituation in Bezug auf das Grundstück N. Str. xxx abschließend zu regeln.
Ein früheres Verhalten, das für sich nicht zu missbilligen sei, könne eine spätere Rechtsausübung unzulässig machen, wenn sich das Gesamtbild eines widersprüchlichen Verhaltens ergebe und die Interessen der Gegenpartei im Hinblick darauf als vorrangig schutzwürdig erschienen. Das sei vorliegend der Fall, denn die frühere Grundstückseigentümerin habe sich nach eingehenden Verhandlungen dazu bereit erklärt, die Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplans zukünftig anzuerkennen. Wenn die jetzige Grundstückseigentümerin ihre Zustimmung zu einem Bauvorhaben erteile, das den vorgenannten Festsetzungen widerspreche, verhalte sie sich höchst widersprüchlich. Sie habe darauf vertraut, dass die Grundstückseigentümerin ihre vertragliche Pflicht einhalte. Davon habe sie angesichts der von ihren Seiten aus gemachten Zugeständnisse auch ausgehen dürfen.
Entgegen der klägerischen Auffassung sei der Vergleichsvertrag auch nicht nichtig. Es sei bereits äußerst zweifelhaft, dass die Bindung an einen vermeintlich unwirksamen Bebauungsplan als unzulässige Gegenleistung und/oder als Verstoß gegen die guten Sitten angesehen werden könne.
Der streitgegenständliche Bebauungsplan werde für wirksam gehalten und das Vorhaben der Klägerin sei bauplanungsrechtlich unzulässig. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit richte sich nach § 30 Abs. 1 BauGB. Nach der textlichen Festsetzung Nr. 5 des Bebauungsplans seien in den Gewerbe- und Industriegebieten Einzelhandelsbetriebe und Vergnügungsstätten gem. § 1 Abs. 5 BauNVO nicht zulässig. Bereits deshalb widerspreche der geplante Lebensmittelmarkt als Einzelhandelsbetrieb den Festsetzungen des Bebauungsplans. Ferner sei die Regelung zur Zweckbestimmung des Sondergebiets hinreichend eindeutig der Bezeichnung „Verkaufs- und Auslieferungslager für Möbel und sonstige Einrichtungsgegenstände der Wohnung“ zu entnehmen. Insoweit ließen sich klare Konturen der Zweckbestimmung durch Auslegung aus dem Gesamtzusammenhang der Festsetzungen bestimmen. Dies genüge dem Erfordernis einer Zweckbestimmung. Die Sondergebietsfestsetzung sei auch nicht etwa funktionslos geworden. Von einer derartigen Situation könne vorliegend nicht die Rede sein. Sie habe sich mit der Zulassung des I. -Marktes und des Q. -Einrichtungsmarktes nicht stark von den Festsetzungen des Bebauungsplans wegbewegt. Zudem stelle es aus ihrer Sicht einen erheblichen Unterschied dar, ob ein zentrenrelevanter oder ein nicht zentrenrelevanter Einzelhandel in dem betreffenden Gebiet genehmigt werde. Befreiungen seien nur vereinzelt für nicht zentrenrelevante Vorhaben erteilt worden. Es sei auch nicht ausgeschlossen, dass sich das Gebiet wieder in Richtung der vorhandenen Festsetzungen entwickele.
Bei Unwirksamkeit des Bebauungsplans sei das Vorhaben ebenfalls unzulässig. Es entspreche nicht den Anforderungen des einschlägigen § 34 BauGB.
Wegen der sonstigen Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und den der beigezogenen Verwaltungsvorgänge ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und begründet.
Die mit Bescheid der Beklagten vom 10. November 2021 erfolgte Ablehnung ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO)). Denn die Klägerin hat im für die Verpflichtungsklage maßgeblichen Zeitpunkt für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage, dem der letzten mündlichen Verhandlung, einen Anspruch auf die Erteilung des beantragten, auf die Art der baulichen Nutzung beschränkten Bauvorbescheids. Dem zur Genehmigung gestellten Vorhaben stehen insoweit öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegen (§ 77 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 74 Abs. 1 Bauordnung (BauO) NRW 2018).
Das Vorhaben widerspricht nicht den Festsetzungen eines maßgeblichen Bebauungsplans im Sinne von § 30 Abs. 1 BauGB über die Art der baulichen Nutzung.
Der in der textlichen Festsetzung Nr. 5 des Bebauungsplans Nr. xx.x „Industriepark E. Ost – 1. Abschnitt“ der Beklagten vom 6. April 1990 festgesetzte Einzelhandelsausschluss, wonach in den Gewerbe- und Industriegebieten Einzelhandelsbetriebe und Vergnügungsstätten gem. § 1 Abs. 5 Baunutzungsverordnung (BauNVO) nicht zulässig sind, steht dem Vorhaben erkennbar nicht entgegen, da das Baugrundstück weder in einem festgesetzten Gewerbe- noch in einem festgesetzten Industriegebiet nach § 8 bzw. § 9 BauNVO, sondern in einem festgesetzten Sondergebiet nach § 11 BauNVO liegt.
Das Vorhaben widerspricht aber im Ergebnis auch nicht der Festsetzung „Sondergebiet: Verkaufs- und Auslieferungslager für Möbel und sonstige Einrichtungsgegenstände der Wohnung“, denn der Bebauungsplan Nr. xx.x der Beklagten vom 6. April 1990 erweist sich zumindest im Bereich des Vorhabengrundstücks als unwirksam.
Die zentrale Festsetzung für das Vorhabengrundstück „Sondergebiet: Verkaufs- und Auslieferungslager für Möbel und sonstige Einrichtungsgegenstände der Wohnung“ entspricht bereits nicht dem Erforderlichkeitsgrundsatz des § 1 Abs. 3 des Bundesbaugesetzes (BBauG), der nach der Überleitungsvorschrift des § 233 Baugesetzbuch (BauGB) auf den vorliegenden Bebauungsplans Nr. xx.x der Beklagten anwendbar ist.
Nach § 1 Abs. 3 BBauB hatten die Gemeinden – ebenso wie heute nach § 1 Abs. 3 BauGB – die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Was in diesem Sinne erforderlich ist, bestimmt sich maßgeblich nach der jeweiligen Konzeption der Gemeinde. Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die „Städtebaupolitik“ zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht.
Vgl. nur BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 - 4 BN 15/99 -, juris Rn. 4; OVG NRW, Urteile vom 6. März 2006 - 7 D 92/04.NE ‑, juris Rn. 36, und vom 8. April 2021 - 2 D 96/18.NE -, juris Rn. 45, zu § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB n. F.
Nicht erforderlich im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB sind in aller Regel nur solche Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. § 1 Abs. 3 BauGB ist ferner verletzt, wenn ein Bebauungsplan aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen auf Dauer oder auf unabsehbare Zeit der Vollzugsfähigkeit entbehrt und daher die Aufgabe der verbindlichen Bauleitplanung nicht zu erfüllen vermag. In dieser Auslegung setzt § 1 Abs. 3 BauGB der Bauleitplanung lediglich eine erste, wenn auch strikt bindende Schranke, die nur grobe und einigermaßen offensichtliche Missgriffe ausschließt. Sie betrifft die generelle Erforderlichkeit der Planung, nicht hingegen die Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung.
Vgl. zu § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB n. F. OVG NRW, Urteil vom 8. April 2021 - 2 D 96/18.NE -, juris Rn. 47 f., mit Verweis auf BVerwG, Urteile vom 27. März 2013 - 4 C 13/11 -, juris Rn. 9, und vom 27. März 2013 - 4 CN 6/11 -, juris Rn. 9, und Beschluss vom 11. Mai 1999 - 4 BN 15/99 ‑, juris Rn. 5, mit anderen Fallgruppen; OVG NRW, Urteile vom 6. April 2017 - 2 D 77/15.NE -, juris Rn. 58, und vom 8. April 2014 - 2 D 43/13.NE -, juris Rn. 43; vgl. auch Berkemann, jM 2015, S. 470 (ebd. und ff.).
Diese Anforderungen gelten nicht nur für die Planung insgesamt, sondern sie erstrecken sich auch auf die einzelnen planerischen Festsetzungen.
Vgl. OVG NRW, Urteile vom 7. März 2006 - 10 D/04.NE -, juris Rn. 81, und vom 1. Februar 2022 - 2 D 5/20.NE -, juris Rn. 36.
Ausweislich der Bebauungsplanbegründung wollte die Beklagte einer langfristigen Verlagerung zentrumstypischer und zentrumsbildender Nutzungen aus den vorhandenen Zentren entgegenwirken. Eine solche Verlagerung zentrumstypischer und zentrumsbildender Nutzungen führe zur Verödung vorhandener Zentren. Neben der Störung der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche durch die Zerstörung bzw. Schwächung der in ihnen bestehenden Wirtschaftsstrukturen seien besonders auch negative Auswirkungen auf private Versorgungseinrichtungen zu befürchten, die ausschließlich der Nahversorgung der Bevölkerung dienten. Aus diesen besonderen städtebaulichen Gründen solle die Art der Nutzung der Sondergebiete auf „Verkaufs- und Auslieferungslager für Möbel und sonstige Einrichtungsgegenstände der Wohnung“ sowie auf „Verkaufs- und Auslieferungslager für Baustoffe und Heimwerkerbedarf“ beschränkt und die Nutzungsarten räumlich gegliedert werden. In diesen Gebieten würden im Wesentlichen die bereits vorhandenen Nutzungen festgeschrieben. Es solle insbesondere verhindert werden, dass durch unkontrollierte Ansiedlung von Handelsbetrieben, Verbrauchermärkten und Einkaufszentren (Shop in Shop-Lösungen) die Lebensfähigkeit gewachsener Stadtkerne und Stadtteilzentren gefährdet und damit das innerörtliche und das Zentrumsgefüge benachbarter Gemeinden gestört werde.
Die vorstehenden Planungsziele zum Schutz der Zentren sind grundsätzlich geeignet, an außerhalb davon gelegenen Standorten einzelhandelsbeschränkende Festsetzungen zu treffen. Das Ziel der Stärkung der Zentren hat aber sachliche Rechtfertigungsgrenzen. Planungsbefugnisse weist § 1 Abs. 3 BauGB (so auch die auf den vorliegenden Bebauungsplan anzuwendende wortgleiche Vorgängervorschrift § 1 Abs. 3 BBauG) den Gemeinden nur zu, "sobald und soweit" die Planung für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist. Festsetzungen, die nicht oder nicht vollständig der Realisierung der mit der Planung verfolgten städtebaulichen Zielsetzungen dienen, sind deshalb auch nicht erforderlich. § 1 Abs. 3 BauGB gebietet es insofern, dass sich die Gemeinde im Hinblick auf die von ihr selbst formulierten städtebaulichen Zielsetzungen konsistent verhält. Ein (allein) durch das Ziel der Stärkung der Zentren durch Konzentration von Einzelhandelsansiedlungen auf die Zentren begründeter Einzelhandelsausschluss kann deshalb nicht weitergehen, als eine Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in den Zentren überhaupt in Betracht kommt. Sachliche Grenzen können sich insbesondere daraus ergeben, dass sich nicht jeder Einzelhandelsbetrieb für eine Ansiedlung in einem Zentrum eignet, sei es nach Art und Umfang des Betriebes, sei es wegen der Besonderheiten des betreffenden Zentrums. Insoweit kann es im Einzelfall geboten sein, bestimmte Arten von Einzelhandelsbetrieben vom Einzelhandelsausschluss auszunehmen, weil ein Ausschluss nicht zentrengeeigneter Einzelhandelsbetriebe in nicht zentralen Lagen dem Ziel der Stärkung der Zentren durch Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in den Zentren nicht dient.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. März 2009 - 4 C 21/07 -, BVerwGE, 133, 310 ff. = juris Rn. 20; im Kern daran festhaltend BVerwG, Urteil vom 27. März 2013 - 4 C 13.11 -, BVerwGE 146, 137 ff = juris Rn. 12.
Gemessen daran erweist sich die streitgegenständliche Sondergebietsfestsetzung mit ihrer auf das Sortiment „Möbel und sonstige Einrichtungsgegenstände der Wohnung“ äußerst einschränkenden Vorgabe, die einem Einzelhandelsausschluss für alle übrigen Warengruppen entspricht, als nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BBauG. Der Ausschluss auch aller übrigen nicht zentrengeeigneten Einzelhandelsbetriebe auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück dient erkennbar nicht dem von der Beklagten verfolgten Planungsziel des Zentrenschutzes, sondern geht deutlich darüber hinaus. Es wären zahlreiche weitere Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks durch andere nicht zentrengeeignete Einzelhandelsbetriebe denkbar gewesen - so auch einige Überlegungen während des Planaufstellungsverfahrens -, ohne das Planungsziel auch nur im Ansatz zu gefährden. Hinzu kommt, dass mit der Sondergebietsfestsetzung „Verkaufs- und Auslieferungslager für Möbel und sonstige Einrichtungsgegenstände der Wohnung“ wohl eine Nutzung festgesetzt wurde, die zum Zeitpunkt des Ratsbeschlusses erkennbar nicht (mehr) vollzugsfähig war. Ziel des Plangebers war es, mit dem Bebauungsplan den 20.000 m² großen J. -Bestandsmarkt planungsrechtlich abzusichern. Ausweislich der Bebauungsplanbegründung bestand in E. zu diesem Zeitpunkt aber bereits ein Überangebot von Einzelhandel mit Möbeln, Küchen und Teppichen. Obwohl diese Warengruppe auch regional in Anspruch genommen wurde, hatten sich die vorhandenen Flächen in der Stadt als überdimensioniert und zumeist unrentabel erwiesen. Während des Planaufstellungsverfahrens hatte die Beklagte mit der Firma J. Verhandlungen aufgenommen mit dem Ziel, die Firma J. möge sich verpflichten, ihr Möbelhaus am bestehenden Standort bis zum Jahre 1998 unverändert weiter zu betreiben, was die Firma J. ablehnte. Diese hatte vielmehr schon während der Planaufstellung im Juni 1989 mitgeteilt, man werde die E2. Filiale wegen Unrentabilität deutlich im Umfang auf etwa 5.000,00 m² Verkaufsfläche reduzieren, sobald 1992 ihre neue Filiale in F. eröffnet werde.
Sofern man entgegen den vorstehen Ausführungen noch von einer Planrechtfertigung für die Sondergebietsfestsetzung „Möbel und sonstige Einrichtungsgegenstände der Wohnung“ ausginge, wäre diese Festsetzung zumindest abwägungsfehlerhaft und damit unwirksam. Das in § 1 Abs. 7 BBauG (heute § 1 Abs. 7 BauGB) normierte Gebot, die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen, setzt neben einer sachgerechten Entscheidung unter anderem voraus, dass in die Abwägung all das an Belangen eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Unbeachtlich sind Belange (nur), wenn sie für die Gemeinde bei der Entscheidung über den Plan nicht erkennbar waren oder wenn sie keinen städtebaulichen Bezug haben, geringwertig oder makelbehaftet oder solche sind, auf deren Fortbestand kein schutzwürdiges Vertrauen besteht.
Vgl. nur BVerwG, Urteil vom 23. November 2016 - 4 CN 2.16 -, NVwZ 2017, 412; OVG NRW, Urteil vom 30. Juli 2015 - 2 D 38/14.NE -, DVBl. 2016, 433 (435 f.).
Die gerichtliche Kontrolle dieser von der Gemeinde vorzunehmenden Abwägung hat sich darauf zu beschränken, ob in die Abwägung an Belangen eingestellt worden ist, was nach Lage der Dinge eingestellt werden musste, ob die Bedeutung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange richtig erkannt worden ist und ob der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belangen in einer Weise vorgenommen worden ist, die zu ihrer objektiven Gewichtigkeit in einem angemessenen Verhältnis steht. Hat die Gemeinde diese Anforderungen an ihre Planungstätigkeit beachtet, wird das Abwägungsgebot nicht dadurch verletzt, dass sie bei der Abwägung der verschiedenen Belange dem einen den Vorzug einräumt und sich damit notwendigerweise für die Zurückstellung eines anderen entscheidet.
Vgl. in ständiger Rechtsprechung BVerwG, Urteil vom 5. Juli 1974 - IV C 50.72 -; OVG NRW, Urteil vom 9. Oktober 2017 - 2 D 98/15 -, jeweils juris.
Das durch Art. 14 GG gewährleistete Eigentumsgrundrecht gehört in hervorgehobener Weise zu den von der Bauleitplanung zu berücksichtigenden Belangen. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks muss daher von der Gemeinde als ein wichtiger Belang privater Eigentümerinteressen in der nach § 1 Abs. 7 BauGB gebotenen Abwägung der öffentlichen und der privaten Belange beachtet werden. Im Rahmen der Abwägungsentscheidung nach § 1 Abs. 7 BauGB hat die Gemeinde folglich die Nachteile einer Planung für Planunterworfene zu berücksichtigen. Schränkt sie bestehende Baurechte ein, hat sie darüber hinaus auch die Tatsache und den möglichen Umfang hierfür zu leistender Entschädigungen nach §§ 39 ff. BauGB in die Abwägung einzustellen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 23.4.2018 - 4 BN 1/13 -, juris.
Den Anforderungen an die vorzunehmende Abwägung ist die Beklagte nicht gerecht geworden. Die Beklagte hat die durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Interessen der damaligen Eigentümerin (Fa. J. ) an dem Bestand und einer weiteren Nutzung des Grundstücks nicht hinreichend in ihre Erwägungen eingestellt und nicht nachvollziehbar abgewogen.
Die 10. Kammer des erkennenden Gerichts hat hierzu im Urteil vom 5. April 1995 ausgeführt:
„Hier hat der Rat bei der Sondergebietsfestsetzung für das Flurstück 148 nicht alle relevanten Belange in die Abwägung einbezogen, jedenfalls aber ihre Bedeutung verkannt. Nach der Begründung zum Bebauungsplan war dem Rat bewusst, dass es im Stadtgebiet ein Überangebot von Möbeleinzelhandelsbetrieben gab und dass trotz regionaler Bedeutung der Betriebe die vorhandenen Flächen für den Möbeleinzelhandel überdimensioniert und unrentabel waren. Dementsprechend gab es Bestrebungen zu Sortimentserweiterungen und Nutzungsänderungen. Dass die fragliche Festsetzung eine als unrentabel erkannte Nutzung festschreiben würde, ohne dem Eigentümer Ausweichmöglichkeiten einzuräumen und so das Gebäude über kurz oder lang leerzustehen drohte, lag auf der Hand. Gleichwohl finden sich in den Entstehungsvorgängen des Bebauungsplans weder Überlegungen dazu, wie man einer solchen Entwicklung entgegenwirken könne, noch weshalb der Eigentümer sie hinnehmen müsse. Gerade insoweit hätte es aber wegen der stark eigentumsbeschränkenden Wirkung der Festsetzung einer ausführlichen Begründung bedurft. Der Rat hat die Festsetzung mit den vermutlich negativen Auswirkungen zentrumstypischer Nutzungen auf das Zentrengefüge der Stadt E. und der umliegenden Gemeinden begründet. Er hat sich dabei jedoch ausschließlich - wohl, weil die Zulassung solcher Nutzungen zeitweise erwogen worden war - mit Einzelhandelsteilflächen für braune und weiße Ware befasst. Das Interesse des Grundstückseigentümers an einer anderen Nutzung, auch wenn sie bisher nicht Gegenstand eines Nutzungsänderungsantrages war, hat er in den Abwägungsvorgang nicht einbezogen. Um zu einem gerechten Abwägungsergebnis zu gelangen, wäre es aber erforderlich gewesen, sich über die Zulassung der zentrumsunschädlichen Nutzungen Gedanken zu machen und gegebenenfalls zu begründen, warum auch solche Nutzungen ausgeschlossen sein sollten. Dies umso mehr, als der Regierungspräsident Münster darauf hingewiesen hatte, dass gegen eine Nutzung für Großgeräte für Spiel und Sport keine landesplanerischen Bedenken bestünden.
Das Interesse der Klägerin an einer anderweitigen Nutzung ihres Grundstückes war unabhängig davon abwägungserheblich, dass sie ihre diesbezügliche Betroffenheit im Zuge der Bürgerbeteiligung nicht vorgetragen hat, denn die Betroffenheit musste sich dem Plangeber wegen der vorangegangenen Verhandlungen über eine Nutzungsänderung aufdrängen müssen.
Fehler im Abwägungsvorgang führen gemäß § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB nur dann zur Nichtigkeit, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss sind. Offensichtlich ist ein Fehler, der für die Entscheidung maßgebend war. Davon ist auszugehen, wenn aus den objektiv feststellbaren Sachumständen und ohne Befragung der Ratsmitglieder erkennbar ist, dass abwägungserhebliche Belange, die dem Rat bekannt waren oder sich ihm hätten aufdrängen müssen, übergangen worden sind. Fehler und Irrtümer, die beispielsweise die Erkenntnis und Einstellung aller wesentlichen Belange in die Abwägung oder ihre Gewichtung betreffen und die sich aus den Akten, Protokollen, der Planbegründung oder sonstigen Umständen ergeben, sind offensichtlich.
Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Aus den Entstehungsvorgängen geht hervor, dass der Rat die Belange der Klägerin nicht in die Abwägung hat einfließen lassen.
Auf das Abwägungsergebnis von Einfluss sind Mängel im Abwägungsvorgang schon dann, wenn nach den Umständen des Einzelfalles die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne den Mangel die Planung anders ausgefallen wäre. Eine solche konkrete Möglichkeit besteht immer dann, wenn sich dies anhand der Planunterlagen oder sonst erkennbarer oder naheliegender Umstände abzeichnet. Das ist hier ebenfalls der Fall. Die Zulassung anderer Nutzungen war zunächst vorgesehen und ist nur wegen des massiven Drucks der Träger öffentlicher Belange im Hinblick auf die vermutete Zentrumsschädlichkeit aufgegeben worden. Es ist durchaus denkbar, dass zentrumsunschädliche Nutzungen – hätte man daran gedacht – zugelassen worden wären.“
Diesen überzeugenden Ausführungen, denen die Beklagte an keiner Stelle entgegengetreten ist, schließt sich die erkennende Kammer im vorliegenden Verfahren vollumfänglich an.
Die Klägerin kann sich auch nach Ablauf der gemäß § 215 Abs. 1 BauGB 1986 siebenjährigen Frist für die Geltendmachung von Mängeln der Abwägung heute noch auf den Abwägungsfehler berufen. Die damalige Grundstückseigentümerin, die Firma J. , hat den Mangel der Abwägung nämlich schriftsätzlich im Verfahren 10 K 428/90 gegenüber der Gemeinde unter ausreichender Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht. Die Rüge gegenüber der Gemeinde wird auch durch die Einreichung eines Schriftsatzes im Verlaufe eines mit der Gemeinde geführten Rechtsstreites wirksam geltend gemacht, sobald nämlich diese einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung der Gemeinde zugeht.
Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. August 2010 - 10 A 14.07 -, NVwZ-RR 2010, 956 (958) = juris Rn. 32; Bay. Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 30. Januar 2009 - 1 N 08.1119 -, NVwZ-RR 2009, 835 = juris Rn. 32; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 15. Juli 2008 - 3 S 2772/06 -, NVwZ-RR 2009, 146 = juris Rn. 55.
Die fristgerecht und ausreichend erhobene Rüge gilt dann unbefristet und „inter omnes“, also gegenüber jedermann.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 2. Januar 2001 - 4 BN 44.17 - und vom 16. Dezember 2019 -4 BN 16/19 -, jeweils juris.
Ob die Sondergebietsfestsetzung mit Blick auf die zwischenzeitlich genehmigte zum Teil abweichende Nutzung funktionslos geworden ist, wie die Klägerin meint, kann infolge ihrer Unwirksamkeit ebenso dahingestellt bleiben wie die Frage, ob die Teilnichtigkeit des Bebauungsplans seine Gesamtnichtigkeit nach sich zieht.
Auch der Vergleichsvertrag zwischen der damaligen Grundstückseigentümerin und der Beklagten vom 18. Oktober 2000 und der Ergänzungsvertrag vom 23. August 2003 können dem klägerischen Erweiterungsvorhaben nicht entgegengehalten werden. Es handelt sich vorliegend um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag, auf den gemäß § 62 Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG) NRW ergänzend die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches anwendbar sind, soweit sich aus §§ 54 bis 61 VwVfG NRW nichts Abweichendes, was vorliegend nicht der Fall ist, ergibt.
Das Vertragsprinzip gewährleistet, dass Schuldverhältnisse grundsätzlich nur zwischen den an dem Abschluss des Vertrages Beteiligten begründet, geändert und aufgehoben werden können, so dass Dritte, die an derartigen Rechtsgeschäften nicht durch eigene Willenserklärungen mitgewirkt haben oder für die nicht auf Grund wirksamer gesetzlicher oder rechtsgeschäftlicher Vertretungsmacht gehandelt wurde, dadurch in der Regel weder berechtigt noch verpflichtet werden.
Vgl. zu diesem Grundsatz MüKoBGB/Emmerich, 9. Aufl. 2022, BGB § 311 Rn. 2.
Eine Regelung zur Rechtsnachfolge dahingehend, dass der ehemalige Grundstückseigentümer sich verpflichtet hätte, die Wirksamkeit näher bezeichneter Festsetzungen des Bebauungsplans (für weitere Bauanträge) auch für seine Rechtsnachfolger anzuerkennen, oder eine dahingehende Rechtsnachfolgeklausel auf Seiten des ehemaligen Grundstückseigentümers mit der Pflicht, bei einer Eigentumsübertragung seine eingegangene Verpflichtung aus diesen Verträgen auf den Rechtsnachfolger/Erwerber zu übertragen, mit der Maßgabe, dass dieser wiederum entsprechend zu verpflichten ist, enthalten die Verträge nicht. Auch eine Dienstbarkeit oder Baulast entsprechenden Inhalts ist nicht eingetragen worden.
Sofern ein öffentlich-rechtlicher Vertrag selbst keine Regelungen zur Rechtsnachfolge enthält, ist die Möglichkeit einer Rechtsnachfolge nach dem Fachrecht zu beurteilen, welches für die vertraglich begründeten Rechte und Pflichten maßgeblich ist.
Vgl. Siegel, in Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz, 10. Aufl. 2023, § 54 Rn. 90.
Zu unterscheiden ist insoweit jedoch zwischen der Frage, ob eine Verpflichtung rechtsnachfolgefähig ist, was bei grundstücksbezogenen Verpflichtungen regelmäßig der Fall sein dürfte, und der Frage, ob es einen entsprechenden Rechtsnachfolgetatbestand gibt. Das ist vorliegend nicht der Fall.
Die soweit ersichtlich einzige baurechtliche Vorschrift, die einen Rechtsnachfolgetatbestand enthält und auf die die Beklagte sich auch beruft, ist der hier nicht einschlägige § 58 Abs. 3 BauO NRW 2018, wonach bauaufsichtliche Genehmigungen und sonstige Maßnahmen auch für und gegen Rechtsnachfolgerinnen oder Rechtsnachfolger gelten. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses galt hingegen noch die Vorgängerregelung des § 75 Abs. 2 BauO NRW 2000, wonach (nur) Baugenehmigungen auch für und gegen Rechtsnachfolgerinnen oder Rechtsnachfolger galten. Hintergrund dieser Regelung war, dass durch eine Baugenehmigung die Bodennutzung geregelt wird, die regelmäßig personenunabhängig ist.
Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte/Radeisen, Kommentar BauO NRW 2000, Loseblattsammlung, Stand Oktober 2019, § 75 Rn. 243.
Mit § 75 Abs. 2 BauO NRW 2000 vermag die Beklagte von vornherein keinen Übergang einer vertraglichen Verpflichtung auf den Rechtsnachfolger zu begründen. Nichts anders gilt aber im Ergebnis für die Regelung in § 58 Abs. 3 BauO NRW 2018, die immerhin zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs von der Firma N1. -U. auf die jetzige Grundstückseigentümerin im Jahre 2020 bereits in Kraft war. Mit ihr wurde die Rechtsnachfolgeregelung auf „sonstige (bauaufsichtliche) Maßnahmen“ erstreckt. Hintergrund der Ergänzung war die Verallgemeinerung des bisher nur punktuell positivierten Grundsatzes der aus der Grundstücksbezogenheit folgenden „Dinglichkeit“ bauaufsichtlicher Entscheidungen, die bewirkt, dass sie auch für die jeweiligen Rechtsnachfolgerinnen bzw. Rechtsnachfolger gelten. Der Vollzug des Bauordnungsrechts soll nicht seiner praktischen Wirksamkeit beraubt werden, da es nicht nur für die Praxis der Verwaltungsbehörden, sondern auch für die Verwirklichung des Rechtsstaats unbefriedigend ist, wenn rechtmäßige und sogar durch mehrere Gerichtsinstanzen als rechtmäßig bestätigte bauaufsichtliche Anordnungen nur deswegen nicht sollten durchgesetzt werden dürfen, weil ein - möglicherweise nur vorgeschobener - Eigentumswechsel herbeigeführt worden ist.
Vgl. dazu BeckOK BauordnungsR NRW/Keller BauO NRW 2018 § 58 Rn. 63; Begründung des Regierungsentwurfs, LT-Drucksache 17/2166, Seite 156.
Auch die Hinweise auf die Verträge in den der ehemaligen Grundstückseigentümerin, der Firma N1. -U. , erteilten Baugenehmigungen vom 24. September 2001 und vom 18. August 2003 rechtfertigen entgegen der Auffassung der Beklagten keine andere rechtliche Bewertung. Als eine als Bedingung ausgekleidete Nebenbestimmung im Sinne des (heutigen) § 74 Abs. 3 BauO NRW 2018 lassen sich diese Passagen nicht verstehen. Die Kammer versteht sie vielmehr – entsprechend dem Wortlaut der Baugenehmigungen – als dem damaligen Vertragspartner, der Firma N1. -U. , erteilte bloße Hinweise auf die jeweiligen Verträge, zumal deren Regelungsgegenstand inhaltlich deutlich über den Lebensmittelmarkt der jetzigen Klägerin hinausging.
Auch das in der baurechtlichen Rechtsprechung aus dem Grundsatz von Treu und Glauben entwickelte Rechtsinstitut des Verzichts, bei dem ein Verzicht auf öffentlich-rechtliche Abwehransprüche (gleiches gilt für die Verwirkung) im Falle des Eigentumsübergangs „mitübertragen“ wird, vermag die Auffassung der Beklagten nicht zu stützen. Diese Rechtsprechung bezieht sich ersichtlich nur auf Abwehrrechte. Abwehrrechte sind nicht höchstpersönlicher Natur, also nicht ausschließlich an eine bestimmte Person gebunden, sondern mit der dinglichen Berechtigung an einem Grundstück verknüpft. Sie gehen deshalb im Falle eines Eigentumswechsels nicht unter und entstehen in der Person des Rechtsnachfolgers originär von neuem, sondern sie gehen als Annex der dinglichen Berechtigung auf den Rechtsnachfolger über. Sind etwaige Abwehrrechte eines Nachbarn durch Verzicht untergegangen, so können sie auf dessen Rechtsnachfolger nicht mehr übergehen.
Vgl. nur OVG NRW, Urteil vom 2. September 2010 - 10 A 2616/08 -, juris.
Das entspricht auch der Interessenlage innerhalb des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses, für die es entwickelt wurde.
Vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 7. November 2023 - 5 S 1164/23 -, juris Rn. 14.
Verhindert werden soll, dass Jahre nach Fertigstellung eines Bauvorhabens auf dem Nachbargrundstück der Erwerber wieder gegen eine bereits bestehende bauliche Anlage vorgehen könnte. Vorliegend hingegen ist die Interessenlage eine völlig andere. Es geht weder um einen Verzicht auf Abwehrrechte der damaligen Grundeigentümerin, noch bestand zwischen den damaligen Vertragsparteien eine einem nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis vergleichbare Beziehung. Die Grundstückseigentümerin stand vielmehr der Beklagten als Hoheitsträgerin gegenüber.
Da die vertragliche Verpflichtung nicht auf die Rechtsnachfolgerin der ehemaligen Eigentümerin übergegangen ist, war den von der Beklagten aufgeworfenen Fragen nach einem Verstoß gegen Treu und Glauben wegen widersprüchlichen Verhaltens nicht nachzugehen.
Die von der Beklagten vertretene Rechtsauffassung, die vertraglich eingegangene Verpflichtung der ehemaligen Grundstückseigentümerin, der Firma N1. -U. , künftig die (als nichtig erkannte) Sondergebietsfestsetzung des Bebauungsplans xx.x anzuerkennen, binde auch alle Rechtsnachfolger, würde im Übrigen aller Voraussicht nach zur Unwirksamkeit des Vergleichsvertrages vom 18. Oktober 2000 und des Ergänzungsvertrages vom 18. August 2003 führen. Es spricht einiges dafür, dass es sich dann um einen sog. bebauungsplanersetzenden städtebaulichen Vertrag handeln würde, mit dem die Beklagte versucht hat, nach der Entscheidung der 10. Kammer des erkennenden Gerichts vom 5. April 1995 zumindest noch einige ihrer städtebaulichen Vorstellungen durchzusetzen, statt einen neuen Bebauungsplan für das streitgegenständliche Grundstück aufzustellen, wovon sie letztlich abgesehen hat, da sie der Auffassung war, keine weitere Veränderungssperre für das Vorhabengrundstück zur Sicherung identischer Planungsziele mehr erlassen zu dürfen, ohne sich entschädigungspflichtig zu machen. Ein bebauungsplanersetzender städtebaulicher Vertrag, mit dem eine Gemeinde ihre nicht in einem Bebauungsplan normierten städtebaulichen Vorstellungen durchzusetzen versucht, verstößt jedoch gegen den in § 1 Abs. 1 BauGB enthaltenen Grundsatz der Planmäßigkeit.
Vgl. dazu VGH Mannheim, Urteil vom 7. Juli 2017 - 5 S 1867/15 -, juris Rn. 53 ff mit zahlreichen weiteren Nachweisen aus Literatur und Rechtsprechung.
Enthält der Bebauungsplan für das streitgegenständliche Grundstück mithin keine wirksame Festsetzung bezüglich der Art der baulichen Nutzung, richtet sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der geplanten Erweiterung der Verkaufsfläche insoweit nach § 34 BauGB. Das streitgegenständliche Grundstück nimmt an dem Bebauungszusammenhang zwischen der N. Straße im Süden, dem Wesel-Datteln-Kanal im Norden und der T.--------straße im Westen teil. Wie weit der Bebauungszusammenhang im Osten reicht, ob bis zur I1. Straße oder darüber hinaus, kann im vorliegenden Zusammenhang dahingestellt bleiben.
Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ein Vorhaben seiner Art nach zulässig, wenn es sich insoweit in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach dieser Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre (§ 34 Abs. 2 BauGB).
Der räumliche Geltungsbereich der näheren Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist dabei für jedes dort genannte Kriterium eigenständig zu bestimmen. Geht es - wie hier - um die Eigenart der näheren Umgebung im Zusammenhang mit der Art der baulichen Nutzung, kommt es entscheidend darauf an, inwieweit Nutzungsarten in der Umgebung eine bodenrechtliche Wechselwirkung mit dem Vorhaben begründen können. Die nähere Umgebung reicht daher so weit, wie sich die Ausführung eines Vorhabens auf die Umgebung auswirken kann und die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Eine schematische Bestimmung der Grenzen der näheren Umgebung ist dabei nicht angezeigt. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls.
Vgl. BVerwG, Urteile vom 6. Juni 2019 - 4 C 10.18 -, vom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 -, und vom 8. Dezember 2016 - 4 C 5.14 -, sowie Beschluss vom 13. Mai 2014 - 4 B 38.13 -, jeweils juris.
Vorliegend entspricht die Eigenart der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks keinem der in der Baunutzungsverordnung bezeichneten Baugebiete, es handelt sich vielmehr um eine Gemengelage, in die sich der um 99,96 m² auf 1.186,93 m² Verkaufsfläche erweiterte großflächige Lebensmitteldiscountmarkt der Klägerin einfügt.
Aus den der Kammer zur Verfügung stehenden Karten und Luftbildern ergibt sich, dass westlich des Baugrundstücks ein Baumarkt, zwei Möbeleinzelhandelsbetriebe, eine Niederlassung von Coca-Cola und ein großes DHL Paketzentrum vorhanden sind. Nördlich des Vorhabengrundstücks befinden sich ein Nutzfahrzeugreparatur- und -handelsservice, eine Autowerkstatt und mehrere Logistik- bzw. Transportbetriebe, östlich eine Gerüstbaufirma und diverse Autohändler. Auf dem Vorhabengrundstück selbst befindet sich in dem ehemaligen J. -Komplex neben dem großflächigen Einzelhandelsbetrieb der Klägerin ein ebenfalls großflächiger Möbelmarkt und ein großflächiger Heimtextilmarkt. Während ein Teil der vorhandenen Gewerbebetriebe gewerbegebietstypisch (§ 8 BauNVO) sein könnte, könnten andere wegen der von ihnen ausgehenden Emissionen auch industriegebietstypisch (§ 9 BauNVO) sein. Die vorzufindenden großflächigen Einzelhandelsbetriebe, so auch der der Klägerin, sind hingegen nur in Kerngebieten nach § 7 BauNVO oder eigens festgesetzten Sondergebieten nach § 11 BauNVO zulässig. Die Zuordnung der näheren Umgebung zu einem der genannten Gebietstypen scheidet demnach aus, so dass eine Gemengelage vorliegt.
In diese nähere Umgebung fügt sich der großflächige Einzelhandelsbetrieb mit dann 1.186,93 m² Verkaufsfläche der Art der baulichen Nutzung nach ein. Bereits auf dem Antragsgrundstück steht mit einer Verkaufsfläche von derzeit schon 1.086,97 m² als taugliches Vorbild ein ebenfalls großflächiger Einzelhandelsbetrieb auf. Hinzu kommen die beiden weiteren großflächigen Einzelhandelsbetriebe auf dem Vorhabengrundstück selbst und auf unmittelbar benachbarten Grundstücken.
Wegen der Beschränkung der Bauvoranfrage auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens seiner Art nach kommt es hier nicht darauf an, ob von ihm schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten sind.
Vgl. dazu OVG NRW Urteile vom 29. September 2016, -10 A 1574/14 -, und vom 31. Oktober 2012, - 10 A 912/11 -, jeweils juris Rn. 96 und Rn. 55.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. § 709Zivilprozessordnung.

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn
1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils schriftlich bei dem Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, Bahnhofsvorplatz 3, 45879 Gelsenkirchen, zu beantragen. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, schriftlich einzureichen.
Auf die unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV –) wird hingewiesen.
Im Berufungsverfahren muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Dies gilt auch für den Antrag auf Zulassung der Berufung. Der Kreis der als Prozessbevollmächtigte zugelassenen Personen und Organisationen bestimmt sich nach § 67 Abs. 4 VwGO.
B e s c h l u s s:
Der Streitwert wird auf 11.250,00 € festgesetzt.
G r ü n d e:
Die Entscheidung über den Streitwert beruht auf § 52 Abs. 1 GKG und orientiert sich am Streitwertkatalog der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen. Danach ist bei Baugenehmigungen für Einzelhandelsbetriebe ein Streitwert von 150,00 € je qm Verkaufsfläche zu Grunde zu legen, woraus sich bei der geplanten Erweiterung von knapp 100 qm ein Streitwert von 15.000,00 € ergibt. Dieser Betrag war vorliegend angemessen um ein Viertel zu reduzieren (Ziffer 5 des Streitwertkataloges), da nur die Erteilung eines planungsrechtlichen Bauvorbescheides bezüglich der Zulässigkeit der Art der baulichen Nutzung im Streit stand.
Gegen diesen Beschluss findet innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, Beschwerde statt, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt.
Die Beschwerde ist schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle beim Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, Bahnhofsvorplatz 3, 45879 Gelsenkirchen einzulegen. Über sie entscheidet das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, falls das beschließende Gericht ihr nicht abhilft.

Zitierte Normen: §§ 39 ff. BauGB
§§ 54 bis 61 VwVfG NRW
§§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung
§ 34 BauGB
§ 242 BGB
§ 9 BauNVO
§ 11 BauNVO
§ 233 Baugesetzbuch
§ 62 Verwaltungsverfahrensgesetz
§ 8 BauNVO
§ 7 BauNVO
§ 167 VwGO
§ 1 Abs. 5 BauNVO
§ 1 Abs. 3 des Bundesbaugesetzes
§ 31 Abs. 1 BauGB
§ 58 Abs. 3 BauO NRW
§ 30 Abs. 1 BauGB
§ 113 Abs. 5 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 30 Abs. 1 BauGB
§ 1 Abs. 5 Baunutzungsverordnung
§ 1 Abs. 3 BBauB
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 1 Abs. 3 BBauG
§ 1 Abs. 3 BBauG
§ 1 Abs. 7 BBauG
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 215 Abs. 1 BauGB
§ 58 Abs. 3 BauO NRW
§ 75 Abs. 2 BauO NRW
§ 75 Abs. 2 BauO NRW
§ 58 Abs. 3 BauO NRW
§ 74 Abs. 3 BauO NRW
§ 1 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 67 Abs. 4 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
Art. 14 GG
Art. 14 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 146, 137
NVwZ 2017, 412
NVwZ-RR 2010, 956
NVwZ-RR 2009, 835
NVwZ-RR 2009, 146
10 K 428/90
4 BN 15/99
7 D 92/04
2 D 96/18
4 C 13/11
4 CN 6/11
2 D 77/15
2 D 43/13
2 D 5/20
4 C 21/07
4 C 13.11
4 CN 2.16
2 D 38/14
IV C 50.72
2 D 98/15
4 BN 1/13
10 A 14.07
1 N 08.11
3 S 2772/06
4 BN 44.17
4 BN 16/19
10 A 2616/08
5 S 1164/23
5 S 1867/15
4 C 10.18
4 C 9.77
4 C 5.14
4 B 38.13
10 A 1574/14
10 A 912/11