Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-09-19, Aktenzeichen 6 K 1.18

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen eine Rückführungsaufforderung auf dem Gebiet des Zweckentfremdungsrechts.
Der Kläger ist Geschäftsführer und Gesellschafter der A-... GmbH. Er mietete unter seinem Namen mit „Mietvertrag für Wohnräume“ vom 11. Oktober 2016 von dem Eigentümer O... die 116 m² große Fünf-Zimmer-Wohnung S..., 13405 Berlin, Quergebäude Hochparterre für eine monatliche Miete vom 984 Euro zuzüglich kalter Betriebskosten in Höhe von 210 Euro und Vorauszahlungen für Heizung in Höhe von 140 Euro, insgesamt 1334 Euro brutto warm an. Die Wohnung geht über zwei Geschosse und ist mit einer Küche und einem Bad ausgestattet. Zwei Zimmer sind nur durch den Zugang über jeweils ein weiteres Zimmer zu erreichen.
Mitte Dezember 2016 waren in dieser Wohnung zehn Personen gleichzeitig gemeldet. Im Zuge der Ermittlungen zu einer möglichen Zweckentfremdung der Wohnung übermittelte das Jobcenter Reinickendorf dem Bezirksamt für insgesamt sieben dieser Personen mit der A-... GmbH abgeschlossene Mietverträge über jeweils ein Zimmer (Größe zwischen 14 m² und 18 m²), Mietbeginn jeweils zum 1. Oktober 2016 befristet für sechs bzw. 12 Monate mit einer Miete jeweils zwischen 425,50 Euro und 433 Euro. Das Jobcenter erklärte dazu, die Miete werde jeweils im Rahmen des Leistungsbezugs als Kosten der Unterkunft anerkannt. Die Mieten würden teils direkt an die A... GmbH, teils an die Leistungsberechtigten ausgezahlt. Eine weitere dort gemeldete Person habe ebenfalls einen Mietvertrag über ein Zimmer vorgelegt, wohne aber mit einem anderen Leistungsempfänger in einem Zimmer zusammen. Da es sich hierbei um den Sohn handele, würden beide als Bedarfsgemeinschaft bewertet und die Kosten der Unterkunft nur einmal übernommen. Für zwei weitere dort gemeldete Personen teilte das Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten (LAF) mit, dass für diese die Kosten der Wohnung jeweils als Hilfe zum Lebensunterhalt nach dem Asylbewerberleistungsgesetz unmittelbar an die A-... GmbH überwiesen würden.
Mit Schreiben vom 22. März 2017 hörte der Beklagte den Eigentümer zu einer Zweckentfremdung im Sinne des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes an. In der Folgezeit mahnte der Eigentümer den Kläger wegen der gewerblichen Gebrauchsüberlassung an Dritte erst ab, kündigte dann dem Kläger außerordentlich und forderte ihn zur Räumung der Wohnung bis zum 31. August 2017 auf.
Mit Schreiben vom 24. Juli 2017 hörte der Beklagte den Kläger zu einer Zweckentfremdung an. Es handele sich nicht um Wohnnutzung. Die Wohnung diene aufgrund der hohen Belegungszahl und der spartanischen Ausstattung lediglich als Schlafstätte. Der Kläger teilte daraufhin mit, es entspreche nicht der Tatsache, dass die Mieter sich nicht zurückziehen könnten. Es seien fünf bzw. sechs Zimmer vorhanden und es existierten für sieben Mieter gültige Mietverträge. Aus einem Zimmer sei ein Aufenthaltszimmer gemacht worden. Die Wohnung sei voll möbliert übergeben worden. Wie viele Personen sich tatsächlich in der Wohnung aufhielten, sei von ihm nicht zu kontrollieren.
Mit Bescheid vom 8. September 2017 forderte der Beklagte den Kläger auf, bis zum 2. Oktober 2017 die Wohnung wieder Wohnzwecken zuzuführen. Bei der Untervermietung durch den Kläger handele es sich um gewerbliche Zimmervermietung im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 Zweckentfremdungsverbot-Gesetz. Für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs drohte er ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000 Euro an. Zudem ordnete er die sofortige Vollziehung der Verfügung an.
Hiergegen erhob der Kläger Widerspruch mit der Begründung, es handele sich um eine langfristige Vermietung an eine Wohngemeinschaft. Jeder angemeldeten Person stehe die ausschließliche Nutzung eines eigenen Zimmers zur Verfügung.
Am 27. September 2017 erfolgte eine Ortsbesichtigung der Wohnung. Ein Zimmer war als Aufenthaltsraum gestaltet und mit Couch und Stühlen ausgestattet. Nach Auskunft der drei angetroffenen Bewohner syrischer Herkunft wohnten mit ihnen noch fünf Personen irakischer Staatsangehörigkeit zusammen. In den fünf bewohnten Zimmern wurden insgesamt acht Betten vorgefunden, von denen nach den Angaben der Bewohner sieben belegt waren. Zwei angetroffene Personen gaben an, jeweils seit Oktober 2016 dort zu wohnen und jeweils einen Mietvertrag über ein Zimmer von 14 m² zu haben, sich aber ein insgesamt 18,17 m² großes Zimmer im Erdgeschoss zu teilen.
Auf Anfrage des Beklagten übersendete das LAF jeweils vom 1. bzw. 11. Juli 2017 bis zum 31.12.2017 befristete Mietverträge zwischen der A-... GmbH und jeweils zwei Personen über eine 20,1m² große „Schlafstätte“ mit einer Miete von 998 Euro und über ein 20 m² großes Zimmer mit einer Miete von 996 Euro. Für jeweils einen der Mieter existierten Übernahmeerklärungen des LAF für die Miete der Wohnung S... in Höhe von 448 Euro bzw. 499 Euro.
Mit Widerspruchsbescheid vom 30. November 2017 wies der Beklagte den Widerspruch zurück. Mit Schreiben vom 30. November 2017 teilte der Kläger dem Beklagten mit, er habe die Wohnung nur noch an insgesamt fünf Personen mittels auf fünf Monate befristetem Mietvertrag vermietet. Die Wohnnutzung sei jeweils auf Dauer angelegt. Jeder Mieter verfüge über einen abgeschlossenen Bereich mit eigenem Bett. Eingereicht wurden insgesamt fünf Mietverträge, die zum Teil mit „Befristeter Mietvertrag WG“ überschrieben waren.
Am 29. Dezember 2017 hat der Kläger Klage bei dem Verwaltungsgericht Berlin eingereicht. Es handele sich nicht um Fremdenbeherbergung. Die Wohnung sei an fünf Mieter mittels auf fünf Monate befristetem Vertrag untervermietet. Es handele sich um eine auf Dauer angelegte Vermietung. Die Mieter wohnten seit ein bis zwei Jahren dort. Nur aus disziplinarischen Maßnahmen würden die Mietverträge künstlich kurz gehalten, um immer wieder auftretendes Fehlverhalten sanktionieren zu können. Dem Mieter A... sei zum 10. Februar 2018 nach einem Jahr Nichtzahlung seitens des Jobcenters gekündigt worden. Es träfe zu, dass bei Ausbleiben der Mietzahlungen der entsprechende Mieter die Wohnung verlassen müsse. Jeder Mieter verfüge über einen eigenen abgeschlossenen Bereich mit einem eigenen Bett. Der Mietzins sei pauschal festgelegt worden, um Streit über die Abrechnung und den verbrauchsabhängigen Verbrauch zu vermeiden.
Er beantragt,
den Bescheid des Bezirksamtes Reinickendorf vom 8. September 2017 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 30. November 2017 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er vertieft seine Ausführungen aus dem Verwaltungsverfahren. Es handele sich um eine gewerbliche Zimmervermietung, die der Kläger mit Gewinnerzielungsabsicht betreibe. Langfristige, unbefristete Mietverhältnisse würden nicht begründet. Die Miethöhe scheine willkürlich gewählt und lasse zum Teil auf Mietwucher schließen. Ein rechtlich stabiles Mietverhältnis liege nicht vor. Sobald der Sozialleistungsträger die Mietzahlung an die A-... GmbH einstelle, müsse der Bewohner die Wohnung verlassen. Es sei zweifelhaft, ob angesichts dessen ein rechtlicher Bindungswille vorliege. Ein separates Wohnen sei auf Grund der baulichen Gegebenheiten nicht möglich, da es sich bei zwei der fünf Zimmer um Durchgangszimmer handele. Die Privatsphäre der Bewohner sei nicht gewährleistet, wenn jederzeit der Mieter des dahinter liegenden Zimmers die eigenen Räumlichkeiten durchqueren müsse. Es fehle an privaten Rückzugsräumen. Eigene Möbelstücke seien von den Klägern nicht eingebracht worden. Die Bewohner bildeten eine Zweckgemeinschaft. Die Bindung der Bewohner erschöpfe sich in einem gleichartigen Unterbringungsbedarf. Es gehe nicht um die Herstellung einer von den Bewohnern tatsächlich gewünschten Wohnsituation, sondern um eine übergangsweise Lösung aufgrund der nach wie vor schwierigen Situation in der Unterbringung von Flüchtlingen. Die Unterbringung der Bewohner erfolge lediglich übergangsweise bzw. provisorisch zu einem begrenzten Zweck. Dafür spreche auch die Kopplung an die Sozialhilfebewilligung, welche bei Flüchtlingen wiederum an die in der Regel befristete Aufenthaltssituation gekoppelt sei. Für das Vorliegen einer Fremdenbeherbergung spreche auch, dass die Untervermietung durch eine Firma erfolge.
Die Kammer hat den Rechtsstreit mit Beschluss vom 10. August 2018 der Vorsitzenden als Einzelrichterin zur Entscheidung übertragen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des beigezogenen Verwaltungsvorgangs (2 Bände) Bezug genommen, die vorgelegen haben, und – soweit wesentlich – Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Anfechtungsklage ist unbegründet.
Der Bescheid des Bezirksamtes Reinickendorf vom 8. September 2017 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 30. November 2017 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
1. Rechtsgrundlage der Rückführungsaufforderung ist § 4 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG a.F. – vom 29. November 2013, GVBl. 2013, 626, geändert durch Gesetz vom 22. März 2016, GVBl. 2016, 115). Nach dieser Bestimmung kann das zuständige Bezirksamt verlangen, dass die oder der Verfügungsberechtigte oder der Nutzungsberechtigte Wohnraum, der ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet wird, wieder dauerhaften Wohnzwecken zuführt. Wegen der Anfechtungssituation kommt es auf die Rechtslage im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung an (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Juli 2011 – BVerwG 8 C 12.10 –, juris Rn. 15). Maßgeblich bleibt damit das ZwVbG in der bis zum 19. April 2018 geltenden Fassung (vgl. nunmehr das am 20. April 2018 in Kraft getretene Gesetz vom 9. April 2018, GVBl. S. 211).
a) Das ZwVbG a.F. ist anwendbar. Der Wohnraum ist zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet (vgl. § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG). Verfassungsrechtliche Bedenken (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 u.a. –, juris) bestehen hier nicht, weil der Kläger erst im Oktober 2016 Nutzungsberechtigter der Wohnung wurde, als das Zweckentfremdungsverbot bereits in Kraft war.
b) Die Voraussetzungen des § 4 ZwVbG a.F. sind erfüllt. Der Beklagte darf von dem Kläger die Rückführung des Wohnraums zu Wohnzwecken verlangen. Der Kläger ist als Mieter Nutzungsberechtigter des Wohnraums. Er vermietet ihn ohne zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung zum Zwecke einer Fremdenbeherbergung unter.
Der Wohnraum wird zweckentfremdet. Der Gesetzgeber hat in § 2 Abs. 1 Nr. 1-5 ZwVbG a.F. bestimmt, wann eine Zweckentfremdung von Wohnraum im Sinne des Gesetzes vorliegt. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG a.F. ist dies der Fall, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird. Gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG a.F. ist dies auch dann der Fall, wenn Wohnraum für gewerbliche oder berufliche sonstige Zwecke verwendet wird. Der Antragsgegner hat die vorliegende Nutzungsart zu Recht als eine Zweckentfremdung von Wohnraum eingeordnet.
(1) Es handelt sich um eine Fremdenbeherbergung (vgl. zum Folgenden VG Berlin, Beschluss vom 23. Januar 2018 – VG 6 L 756.17 –, sowie VG Berlin, Beschluss vom 30. Januar 2018 – VG 6 L 784.17 –, jeweils juris).
Fremdenbeherbergung im zweckentfremdungsrechtlichen Sinn meint die entgeltliche Überlassung von Wohnraum an Personen zur vorübergehenden Unterkunft bzw. ohne eine auf Dauer angelegte Wohnnutzung (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 6. Februar 1996 – VG 10 A 246.95 –, Das Grundeigentum 1996, 481; VG Berlin, Urteil vom 16. August 2005 – VG 10 A 119.00 –, juris Rn. 30). Der Tatbestand umfasst die im Gesetz genannte gewerbliche Zimmervermietung und die Einrichtung von Schlafstellen. Diese Varianten sind, wie der Wortlaut „insbesondere“ zeigt, nicht abschließend zu verstehen. Die Grenze zwischen einer verbotenen Fremdenbeherbergung und einer zweckentfremdungsrechtlich zulässigen Wohnnutzung ist im Hinblick auf das Ziel des Zweckentfremdungsverbots zu ziehen (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 28. Mai 1993 – OVG 5 S 24.93 –, juris Rn. 4). Wohnraum soll für Wohnzwecke erhalten bleiben, um die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu sichern (vgl. § 1 Abs. 1 ZwVbG sowie die Gesetzesbegründung Abgh.-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 9).
Prägend für den Begriff des „Wohnraums“ bzw. des Wohnens ist eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 – BVerwG 4 CN 6.17 –, juris Rn. 14 m.w.N.). Eine Wohnnutzung setzt zudem ein Mindestmaß an Abgeschlossenheit der räumlichen Verhältnisse und private Rückzugsräume voraus, um eine eigenständige Gestaltung des häuslichen Lebens erst zu ermöglichen (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 28. Mai 1993 – OVG 5 S 24.93 –, juris Rn. 6 m.w.N.). Ein Gesichtspunkt ist hierbei die Wohndichte. Der Umstand, dass sich zwei Bewohner einen Schlafraum teilen, spricht zwar nicht zwingend gegen eine Wohnnutzung im Rechtssinne; die dadurch bewirkte Einschränkung der Privatsphäre schließt aber unter Berücksichtigung der hierzulande üblichen Wohnstandards die Annahme einer Wohnnutzung jedenfalls dann regelmäßig aus, wenn zwischen den Bewohnern keine persönliche Bindung besteht bzw. sich diese Bindung in dem gemeinsamen Interesse an einer möglichst kostengünstigen Unterbringung erschöpft (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 18. September 2015 – 1 ME 126/15 –, juris Rn. 10 f.; VG München, Urteil vom 29. Juli 2015 – M 9 K 15.1154 –, juris Rn. 27). In Abgrenzung zu einer Nutzung zu Wohnzwecken fehlt es bei einer Fremdenbeherbergung an einer „Heimstatt im Alltag“; die Fremdenbeherbergung zeichnet sich durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 7. Dezember 2015 – 12 ZB 15.2287 –, juris Rn. 4 m.w.N.; BayVerfG, Entscheidung vom 16. August 2017 – Vf. 8-VI-16 –, juris Rn. 29). Häufig werden zudem beherbergungstypische Dienstleistungen erbracht, wie Frühstücksservice, das Bereitstellen und Reinigen von Bettwäsche oder die Raumreinigung, ohne dass solche Nebenleistungen notwendige Bedingung einer Fremdenbeherbergung sind (vgl. aber zur Einordnung als zwingende Voraussetzung Hessischer VGH, Beschluss vom 8. April 1993 – 4 TH 1145/92 –, juris Rn. 45; zur Fremdenbeherbergung von so genannten „Medizintouristen“ ohne Nebenleistungen Bayerischer VGH, Beschluss vom 7. Dezember 2015 – 12 ZB 15.2287 –, juris Rn. 4 ff.; baurechtlich OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. Juli 2006 – OVG 2 S 2.06 –, juris Rn. 10; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 3. August 2017 – 5 S 1030/17 –, juris Rn. 15).
Ob eine Fremdenbeherbergung vorliegt, ist anhand des Nutzungskonzepts des Vermieters und seiner grundsätzlichen Verwirklichung zu bestimmen, ohne dass es auf das individuelle Verhalten einzelner Nutzer ankommt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. März 1996 – BVerwG 4 B 302.95 –, juris Rn. 12). Entscheidend ist die Zweckrichtung des Vertrages und der Überlassung. Dient der Wohnraum unter Berücksichtigung seiner Ausgestaltung und Ausstattung dauerhaftem Wohnen, kommt es auf eine (Mindest-) Aufenthaltsdauer und Befristung des Mietvertrags nicht an (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 26. November 2015 – 12 CS 15.2269 –, juris Rn. 14; zur zeitweisen Wohnnutzung einer Zweitwohnung VG Berlin, Urteil vom 15. November 2017 – VG 6 K 1569.16 –, juris Rn. 22 ff. m.w.N). Einerseits kann Wohnraum durch einen befristeten Mietvertrag zu Wohnzwecken überlassen werden, andererseits kann auf der Grundlage eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrags eine Fremdenbeherbergung zur vorübergehenden Unterkunft erfolgen (vgl. Hessischer VGH, Beschluss vom 8. April 1993 – 4 TH 1145/92 –, juris Rn. 47).
(2) Nach diesen Maßstäben nutzt der Kläger die Wohnung zum Zwecke einer Fremdenbeherbergung im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG a.F.. Dies gilt unabhängig davon, ob der Kläger im Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheids am 30. November 2017 nur noch Mietverträge mit fünf Bewohnern abgeschlossen hatte oder ob es – wofür jedenfalls für den Zeitraum bis zum 31. Dezember 2017 nach den vorhandenen Mietverträgen mehr spricht – tatsächlich noch insgesamt sieben Bewohner waren. Jedenfalls fehlt es auch bei einer Belegung der Wohnung mit nur fünf Bewohnern an einer hinreichenden Privatsphäre für den Einzelnen. Zwei der Zimmer sind sog. Durchgangszimmer. Jedenfalls den beiden Bewohnern dieser Zimmer steht damit kein eigener abgeschlossener Rückzugsraum zur Verfügung. Sie müssen jederzeit damit rechnen, durch den jeweiligen Bewohner des hinteren Zimmers in ihrem eigenen Wohnbereich gestört zu werden. Eine eigenständige Gestaltung des häuslichen Lebens ist damit nicht hinreichend möglich.
Soweit der Kläger im Klageverfahren noch hatte vortragen lassen, jedem Bewohner stehe ein eigener abgeschlossener Bereich mit einem eigenen Bett zur Verfügung, entspricht dies sowohl nach den eingereichten Grundrissen der Wohnung als auch dem persönlichen Vortrag des Klägers in der mündlichen Verhandlung gerade nicht den Tatsachen. Soweit der Kläger zu der ihm bekannten Problematik der beiden Durchgangszimmer erklärt hat, deren Bewohner würden sich gut kennen und seien befreundet, sie würden sich in den beiden Zimmern zum Teil mit einem gemeinsamen Schlafzimmer und einem gemeinsamen Wohnzimmer einrichten, verhilft ihm dies nicht zum Erfolg. Offensichtlich erschöpft sich die persönliche Bindung der Bewohner darin, sich aus der gemeinsamen vorherigen Unterbringung in einer Gemeinschaftsunterkunft zu kennen und in dem gemeinsamen Interesse an einer Unterbringung in einer kleineren Wohneinheit, die sich innerhalb des Kostenrahmens des Leistungsträgers für eine Wohnung hält. Hierfür spricht auch, dass die Bewohner zum Teil eine Erklärung dazu abgegeben haben, sich zwar ein Zimmer zu teilen, jedoch nicht füreinander finanziell verantwortlich zu sein und keine Bedarfsgemeinschaft darzustellen. Dass die Unterbringung zu fünft in einer gemeinsamen Fünf-Zimmer-Wohnung gegenüber der Unterbringung in einer Flüchtlingsunterkunft in Mehrbettzimmern mit gemeinsam genutzten Küchen- und Waschräumen von den Bewohnern des Klägers vorgezogen wird, ist verständlich. Genauso nachvollziehbar ist es, dass die Bewohner die dauerhafte Unterbringung in einer eigenen Wohnung mit unbefristetem Mietvertrag anstreben – wie dies auch die Mitarbeiterin des Klägers in der mündlichen Verhandlung ausführte – und damit im Ergebnis trotz ihrer derzeitigen Unterbringung in der streitgegenständlichen Wohnung Nachfrager des allgemeinen Wohnungsmarktes bleiben.
Auch die Ausgestaltung des Vertragsverhältnisses und die Ausstattung der Wohnung sind für eine Fremdenbeherbergung kennzeichnend. Der Kläger vermietet an die Bewohner jeweils ein nach m²-Größe bezeichnetes Zimmer bzw. eine Schlafstätte in der Wohnung. Über die Vergabe der einzelnen Zimmer entscheidet der Kläger, wenn auch die Bewohner diesbezüglich Wünsche äußern dürfen. Zur Verwaltung der Mietverhältnisse beschäftigt der Kläger eine Mitarbeiterin, die die Kläger nach eigener Auskunft in der mündlichen Verhandlung darüber hinaus über die Regeln des häuslichen Miteinanders wie Vorgaben zur Mülltrennung, Umgang mit den Nachbarn bez. Lärm etc. aufklärt, aber auch beim Umgang mit Formularen hilft, Meldeverhältnisse klärt, von ihr als nachvollziehbar hilfreicher „Integrationsservice“ bezeichnet. Die Zimmer sind möbliert – ohne dass sich dies nach dem Vertragsinhalt auf den Mietzins auswirkte –, Küche und Badezimmer stehen zur Mitbenutzung zur Verfügung, außerdem gibt es einen Aufenthaltsraum, der mit Couch und Stühlen ausgestattet ist. Die Nebenkosten für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr etc. sind jeweils pauschaliert und werden nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, ebenso die Kosten der Zentralheizung. Soweit der Kläger dies in der mündlichen Verhandlung damit begründet hat, bei einer Einzelabrechnung nach Verbrauch gebe es unter den Bewohnern Streit und Vorwürfe über den vermeintlich höheren Verbrauch Einzelner, spricht im Übrigen auch dies gegen eine besondere persönliche Bindung der Bewohner unter einander – wie dies in der Regel bei engen Familienangehörigen anzunehmen ist, die für einander einstehen wollen. Nach alledem ist die Unterbringung ihrer konkreten Ausgestaltung nach vergleichbar mit einer Unterbringung in einem Hostel.
Dass die Bewohner des Klägers nach den vorgelegten Mietverträgen jeweils ein zumindest auf mehrere Monate befristetes Recht zum Wohnen haben, erschüttert die Wertung, dass es sich um Fremdenbeherbergung handelt, nicht. Nach oben Gesagtem handelt es sich unabhängig von dieser Befristung nicht um ein dauerhaftes Wohnen. Nach der konkreten Ausgestaltung der Mietverträge belegen auch diese die Einordnung als Fremdenbeherbergung. Der Kläger hat zur Begründung dieser Befristung wiederholt ausgeführt, die Befristung habe disziplinarische Gründe, die Mietverträge würden künstlich kurz gehalten, um immer wieder auftretendes Fehlverhalten ausreichend sanktionieren zu können. Er hat dazu in der mündlichen Verhandlung näher ausgeführt, dass sich erfahrungsgemäß manche Mieter nicht so benehmen würden wie sie sollten, etwa mit Drogen zu tun hätten. Um die Mieter erst kennen zu lernen, würden die Mietverträge daher erstmal auf sechs Monate befristet, im Anschluss dann – wenn der Mieter bleiben dürfe – auf 12 Monate. Das Gleiche passiere, wenn noch unsicher sei, ob noch Papiere fehlten oder von wem die Kosten übernommen würden. Eine solche Vertragsgestaltung weist in mehrfacher Richtung darauf hin, dass die einzelnen Bewohner mangels einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit Nachfrager des allgemeinen Wohnungsmarktes bleiben. Zum einen wird deutlich, dass Grundlage der Wohnungsnutzung die Übernahme der Kosten durch einen öffentlichen Sozialleistungsträger ist, nicht hingegen der Mietvertrag. Darauf deutet auch die preisliche Vertragsgestaltung mit einem gleich bleibenden Mietzins einschließlich Nebenkosten in Höhe von 364,50 Euro trotz unterschiedlich großer Zimmer hin. Denn dieser Betrag entspricht gleichzeitig dem Richtwert für die Übernahme einer monatlichen Bruttokaltmiete im Rahmen der Kosten der Unterkunft nach dem Asylbewerberleistungsgesetz bzw. dem SGB II. Den Bewohnern wird damit nur ein vorübergehendes Bleiberecht nach Maßgabe der Übernahme der Kosten gewährt, dies ist ein maßgeblicher Grund für die Befristung. Zudem dient die wiederholte Befristung der Disziplinierung der Bewohner, nur bei einem dem Kläger genehmen Verhalten können sie auf ein weiteres Verbleiben in der Wohnung hoffen – wie etwa der derzeitige Mieter M..., der seit Juli 2017 dort wohnt und derzeit bereits den vierten Mietvertrag mit dem Kläger in Folge bzw. überlappend abgeschlossen hat (vgl. Mietvertrag vom 27. Juni 2017: 01.07.17 bis 31.12.2017 ein 20m² großes Zimmer mit Y... zusammen; Mietvertrag vom 27. Juni 2017 befristet vom 01.07.17 bis 31.12.2017; Mietvertrag vom 27. November 2017 befristet vom 01.01.18 bis 30.06.2018; Mietvertrag vom 30.06.2018 befristet vom 01.07.18 bis 30.06.2019). Die Mieter sind damit gewissermaßen den Hausregeln des Klägers unterworfen, nicht nur den sich aus den mietrechtlichen Regelungen des BGB ergebenden Obliegenheiten und Pflichten. Dies zeichnet gerade eine Fremdenbeherbergung aus. Ob angesichts der Vertragsgestaltung (Vermietung eines nicht näher bezeichneten Zimmers; Orientierung der Mietzinshöhe allein an Richtwert der Sozialleistungsträger, nicht an einem anhand der Größe des überlassenen Zimmers ermittelten m²-Preis) überhaupt der erforderliche Rechtsbindungswillen der Mietvertragsparteien vorliegt, kann letztlich offen bleiben, ebenso ob angesichts des jeweils die ortsübliche Vergleichsmiete um ein Vielfaches übersteigenden Mietzinses der Tatbestand des Mietwuchers (§ 138 Abs. 2 BGB, § 291 StGB) vorliegt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Juni 2018 – OVG 5 S 27.17, Entscheidungsabdruck S. 5).
Nach alledem kann dahin stehen, ob es sich aufgrund der hostelähnlichen Ausgestaltung der Wohnungsnutzung auch um eine Nutzung für gewerbliche Zwecke im Sinn des § 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG a.F. handelt.
c) Die Rückführungsaufforderung ist ermessensfehlerfrei ergangen. Es ist nicht ersichtlich, dass der Beklagte die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten oder davon in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hätte (vgl. § 114 Satz 1 VwGO).
Im Hinblick auf die Ausgestaltung des Zweckentfremdungsrechts als repressives und bußgeldbewehrtes Verbot mit Genehmigungsvorbehalt ist der Erlass einer Rückführungsaufforderung regelmäßig ermessensgerecht, wenn Wohnraum ohne Genehmigung zweckentfremdet wird. Ermessensfehlerhaft ist die Rückführungsaufforderung nur dann, falls offensichtlich ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum besteht oder falls die Rückführung aufgrund einer atypischen Fallgestaltung unverhältnismäßig wäre (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 26. September 2017 – VG 6 L 292.17 –, juris Rn. 63). Beides ist hier nicht der Fall.
Ermessensfehler sind auch im Übrigen nicht ersichtlich. Die Adressatenauswahl der Rückführungsaufforderung ist nicht zu beanstanden. Der Kläger hat nicht dazu vorgetragen, dass ihm die Rückführung zu Wohnzwecken unmöglich wäre. Es liegen keine durchgreifenden Anhaltspunkte vor, weshalb er die zweckfremde Nutzung nicht im Einvernehmen mit den aktuellen Mietern – mit denen er die Verträge in Kenntnis der Rückführungsaufforderung geschlossen hat – beenden könne. Schließlich erscheint die vom Beklagten gesetzte Frist, um die Wohnung wieder dauerhaften Wohnzwecken zuzuführen, angemessen. Dies gilt insbesondere unter Berücksichtigung des Vorlaufs vor Erlass der Rückführungsaufforderung.
2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 4 ZwVbG
§ 291 StGB
§ 167 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG
§ 1 Abs. 1 ZwVbG
§ 138 Abs. 2 BGB
§ 114 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung

Zitierte Entscheidungen: 8 C 12.10
5 B 14.16
6 L 756.17
6 L 784.17
10 A 246.95
10 A 119.00
5 S 24.93
4 CN 6.17
1 ME 126/15
9 K 15.11
12 ZB 15.22
4 TH 1145/92
2 S 2.06
5 S 1030/17
4 B 302.95
12 CS 15.22
6 K 1569.16
5 S 27.17
6 L 292.17