Amtsgericht Winsen (Luhe) (Niedersachsen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-12-13, Aktenzeichen 22 C 1564/05

Tenor:
1.) Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 2.994,77 € nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz ab dem 20.10.2005 zu zahlen.
2.) Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger und Widerbeklagte.
3.) Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.750,-- € vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten und Widerklägerin wird gestattet, die Sicherheit durch die Vorlage einer Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Sparkasse zu erbringen.
4.)Der Streitwert wird auf 2.994,77 € festgesetzt.

Tatbestand:
I.
Am 01.02.2003 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über Gewerberäume in Winsen/Luhe, die die Beklagte und Widerklägerin auch sofort mit Wirkung vom 01.02.2003 bezog. Gemäß § 3 des Mietvertrages endete das Mietverhältnis am 31.01.2004 und verlängerte sich jeweils um 1 weiteres Jahr, wenn eine der Parteien nicht spätestens 3 Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht. Als Netto-Kaltmiete wurde ein Betrag von 766,94 € monatlich vereinbart. Die vermietete Fläche wurde unter § 1 ("Mietsache, Mietzweck") mit "ca. 200 qm" angegeben. Mit Schreiben vom 13.04.2005 kündigte die Beklagte und Widerklägerin das Mietverhältnis "ab 15.04.2005". Die Übergabe/Rückgabe des Mietobjektes an den Kläger und Widerbeklagten erfolgte am 10.10.2005. Ab einschließlich September 2005 wurde keine Miete mehr entrichtet. Im Rahmen der vor der Verhandlung zurückgenommenen Klage auf Zahlung rückständiger Mieten wurde von der Beklagten und Widerklägerin erstmals festgestellt, dass die vermieteten Gewerberäume lediglich eine Größe von 135,5 qm hatten ( statt der im Mietvertrag angegebenen ca. 200 qm ).
Die Beklagte und Widerklägerin begehrt nunmehr die Erstattung der ihrer Meinung nach zuviel gezahlten Miete, die sich aufgrund der geringeren qm-Fläche ergibt.
Die Beklagte und Widerklägerin beantragt,
den Kläger und Wiederbeklagten zu verurteilen, an sie 2.994,77 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Kläger und Widerbeklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er begründet seinen Antrag damit, dass der qm-Preis auch unter Berücksichtigung der geringeren Fläche von 135,5 qm noch unter 6,-- € pro qm liege und damit unter der ortsüblichen Miete.
Zur weiteren Sachdarstellung wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien Bezug genommen und verwiesen.

Entscheidungsgründe:
II.
Die zulässige Widerklage ist begründet.
Der Beklagten und Widerklägerin steht gegen den Kläger und Widerbeklagten ein Zahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 BGB wegen teilweiser rechtsgrundlos erbrachter Mietzinszahlungen für den Zeitraum vom 01.02.2003 bis 31.08.2005 zu. Der vorgenannte Anspruch ergibt sich aus der Tatsache, dass die Beklagte und Widerklägerin trotz Vorliegens eines Mangels der Mietsache, der eine Minderung des Mietzinses gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Folge hat, den vollen Mietzins geleistet hat.
Eine Minderfläche ( hier: 135,5 qm statt lt. Mietvertrag vereinbarter 200 qm ) stellt grundsätzlich einen Sachmangel der Mietsache dar, weil der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht mehr gewährleistet ist. Dieser Sachmangel rechtfertigt eine Mietzinsminderung aber nur, wenn dieser Mangel erheblich ist ( § 536 Abs. 1 S. 3 BGB ), weil dann die Tauglichkeit der Mietsache zur Ausübung des vertragsgemäßen Gebrauchs auf der versprochenen bzw. vereinbarten Fläche ebenso wie der Nutzungswert der Mietsache beeinträchtigt wird ( vgl. dazu OLG Karlsruhe, Urteil v. 28.12.2001, Az. 17 U 176/00, in NZM 2002, 218 m.w.N. ). Nach h.M. ist von einem erheblichen Mangel dann auszugehen, wenn die Flächendifferenz über 10 % liegt, was hier eindeutig der Fall ist. Die Mietzinsminderung errechnet sich dann aus der Flächendifferenz multipliziert mit der qm-Miete, und zwar ohne Berücksichtigung des Toleranzwertes von 10 %, d.h. es wird bei Überschreitung der Toleranzgrenze die tatsächliche Flächengröße zugrundegelegt. Die Angabe "ca." vor der Größenangabe 200 qm steht dem nicht entgegen: Mit diesem Zusatz sollen lediglich Bagatellabweichungen ausgeglichen werden, die gemäß § 536 Abs. 1 S. 3 BGB auch als unerheblich anzusehen sind. Kommt es aber zu einer erheblichen Abweichung von über 10 %, so ist die vom Vermieter benannte qm-Zahl als Berechnungsgrundlage heranzuziehen.
Dies führt zu folgendem Minderungsbetrag:
766,94 € : 200 qm = 3,83 € x 64,5 qm (Minderfläche) = 247,03 € Minderung pro Monat. Dieser Minderungsbetrag ist auch rückwirkend für die bereits bezahlten Mietzeiträume an den Mieter zurückzuzahlen (vgl. OLG Köln, WM 1999, 282).
Daraus ergibt sich folgende Berechnung auf Erstattung:
Zuviel gezahlte Netto-Kaltmiete: 01.02.03 - 31.08.05 = 31 Monate x 247,03 € =
7.657,93 €
davon sind die noch nicht geleisteten Mieten für die Monate 09/05-01/06 in Abzug zu bringen: 5 x 731,58 € (978,61 € Brutto ./. 247,03 Minderung, s.o., = 731,58 €)
3.657,90 €
Erstattungsbetrag
4.000,03 €
Dieser Betrag übersteigt den von der Beklagten und Widerklägerin geltend gemachten Erstattungsanspruch laut Widerklageantrag, so dass der Widerklage in vollem Umfange stattzugeben war.
Der Kläger und Widerbeklagte kann sich nicht auf § 536 b BGB berufen. Die Beklagte und Widerklägerin war nicht gehalten, die vermieteten Räume nach Inbesitznahme mit dem Zollstock nochmals auszumessen. Sie durfte vielmehr darauf vertrauen, dass dem Vermieter die Größe der Mietsache bekannt ist. Im übrigen hat der Kläger und Widerbeklagte eine positive Kenntnis der Beklagten und Widerklägerin nicht schlüssig dargelegt.
Der Kläger und Widerbeklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass keine ungerechtfertigte Bereicherung vorliege, weil der qm-Preis bei einer Fläche von 135,5 qm immer noch unter der ortsüblichen Miete liege. Er verkennt, dass es hier nicht um die Frage der ortsüblichen Miete geht, sondern darum, dass er ohne rechtlichen Grund etwas erhalten hat ( siehe oben ). Der rechtliche Grund für die gezahlte Miete ist der Mietvertrag mit den darin getroffenen Vereinbarungen und nicht ein etwaiger Anspruch, den er im Hinblick auf die ortsübliche Miete haben könnte. Der von ihm ins Feld geführte Anspruch auf Zahlung der ortsüblichen Miete entsteht aber erst nach einem formgerechten Mieterhöhungsverlangen, und das auch nur für die Zukunft. Die o.g. Mietzinsminderung ist jedoch aufgrund einer mangelhaften Vertragsvereinbarung zustande gekommen, die der Kläger und Widerbeklagte schuldhaft zu vertreten hat.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 709, 711 ZPO.
Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten:http://www.rechtsprechung.niedersachsen.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE505182006&psml=bsndprod.psml&max=true

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 288 Abs. 1, 291 BGB
§§ 709, 711 ZPO
§ 536 b BGB
§ 812 Abs. 1 BGB
§ 536 Abs. 1 BGB
§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB

Zitierte Entscheidungen: NZM 2002, 218
WM 1999, 282
17 U 176/00