Oberlandesgericht Hamm (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2007-05-29, Aktenzeichen 15 W 16/07
ECLI: ECLI:DE:OLGHAM:2007:0529.15W16.07.00

Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen,
Die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde werden den Antragsgegnern auferlegt.
Eine Erstattung außergerichtlicher Auslagen findet nicht statt.
Der Geschäftwert wird auf 3.000 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Beteiligten zu 1) bis 3) sind die Mitglieder der eingangs genannten Anlage, die von der Beteiligten zu 5) verwaltet wird. Die zu 1) beteiligte Antragstellerin ist die Eigentümerin der Wohnung im 1. Obergeschoss, die zu 2) bis 4) beteiligten Antragsgegner sind Eigentümer in Erbengemeinschaft der Erdgeschosswohnung, die zuvor ihrer am 28.07.2005 verstorbenen Mutter W gehört hatte, und der zu 4) beteiligte Antragsgegner ist auch Eigentümer der Dachgeschosswohnung, die zuvor der im Jahr 2006 verstorbenen Frau I gehört hatte.
Nach § 13 Abs. 1 lit. e) der in der Teilungserklärung vom 24.03.1981 enthaltenen Gemeinschaftsordnung ist in Abweichung von § 16 WEG bestimmt, dass der Verwalter einen besonderen Verteilungsmaßstab über die Umlegung der Kosten für den Betrieb der Heizung, der Warmwasserversorgung, für die Beleuchtung der gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes sowie der evtl. Kosten für die Hausreinigung und der Kosten für Wassergeld und Entwässerung aufzustellen hat. Nach § 13 Abs. 2 kann der in Abs. 1 vorgesehene Verteilungsschlüssel mit 2/3 Mehrheit geändert werden. In § 14 Abs. 8 der Gemeinschaftsordnung ist bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist, der vom Verwalter und von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern zu unterzeichnen ist.
Unter dem 21.09.2004 lud die Beteiligte zu 5) die damaligen Wohnungseigentümer zu einer Eigentümerversammlung am 06.10.2004 ein. In dem Einladungsschreiben heißt es auszugsweise:
Tagesordnung:
4)
Jahresabrechnung für das zurückliegende Wirtschaftsjahr 2003.
6)
Entlastung des Verwalters auf die Abrechnung 2003 und das Rücklagensparbuch.
7)
Frau Z schüttelt/schlägt von ihrem Balkon Teppiche, Tücher und andere staub- und dreckhaltige Gegenstände aus. Hierdurch wird die Nutzung der Terrasse bei der Wohnung meiner Mutter beeinträchtigt. Es wird der Antrag gestellt, dass Frau Z oder andere in der Wohnung sich aufhaltende Personen dies unterlassen.
8)
Frau Z hat an der Außenseite der Balkonbrüstung Blumenkästen befestigt. Durch die Pflege/Gießen wird das herunterfallende Gut oder durch abtropfendes Wasser die Nutzung der Terrasse der Wohnung meiner Mutter beeinträchtigt. Es wird der Antrag gestellt, dass Frau Z die Blumenkästen von der Außenseite entfernt.
9)
Der Lebensgefährte von Frau Z hat seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung von Frau Z. Es wird der Antrag gestellt, dass Frau Z hierfür anteilige Nebenkosten bezahlt.
10)
Frau Z hat ohne einen Beschluss/Genehmigung der Wohnungseigentümergemeinschaft die Gebäudeaußenwand in ihrer Küche durchbrochen und eine Entlüftung gesetzt. Dieses ist eine genehmigungspflichtige Änderung. Es wird der Antrag gestellt, dass diese Entlüftung zurückzubauen ist.
11)
Frau Z hat ohne einen Beschluss/Genehmigung der Wohnungseigentümergemeinschaft die Außenwand der Garage durchbrochen und eine Entlüftung gesetzt. Dieses ist eine genehmigungspflichtige Änderung. Es wird der Antrag gestellt, dass diese Entlüftung zurückzubauen ist.
12)
Frau Z hat ohne einen Beschluss/Genehmigung im Bereich ihres Balkons eine Außenlampe gesetzt Dieses ist eine genehmigungspflichtige Änderung. Es wird der Antrag gestellt, dass diese Lampe zurückzubauen ist.
13)
Vor Jahren hat Frau Z ohne Beschluss/Genehmigung ihren Elektrozähler aus Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum verlegt. Hierbei wurden die notwendigen Kabel nicht in ihrer Führung angepasst. Durch die ungewöhnliche Verhaltensweise von Frau Z kam es hierdurch wiederholt zu Störungen des Hausfriedens. Frau Z liegt ein Angebot der Fa. G vor. Durch diese Arbeiten ist es möglich, dass sämtliche Frau Z betreffenden Kabelführungen in Gemeinschaftseigentum verlegt werden. Es wird der Antrag gestellt, dass diese Arbeiten wie angeboten von der Fa. G ausgeführt werden.
14)
Frau Z hat ihre Waschmaschine im Hausanschlusskeller installiert. Durch die Nutzung der Waschmaschine kommt es regelmäßig zu Geruchsbelästigungen im Haus. Mehrfache Aufforderung zum Abstellen der Geruchsbelästigung haben keine Besseung gebracht. Es wird daher der Antrag gestellt, dass Frau Z die Nutzung des Hausanschlussraumes als Waschküche einstellt.
15)
Da diese Arbeiten durch das Verhalten und Handeln von Frau Z erforderlich sind, sind die Kosten von Frau Z tragen. Es wird der Antrag gestellt, dass Frau Z sämtliche Kosen trägt.
In der Eigentümerversammlung vom 06.10.2004 waren alle Wohnungseigentümer anwesend bzw. vertreten. Die Verwalterin erstellte über die Sitzung unter dem 25.10.2004 ein Protokoll, das zunächst nur von ihr, im Laufe des Verfahrens aber auch von zwei Eigentümern unterzeichnet wurde. Die Antragstellerin begehrt im vorliegenden Verfahren, die zu TOP 4 und 6 bis 15 gefassten Beschlüsse der Wohnungseigentümer für ungültig zu erklären. Hierzu heißt es in der Niederschrift:
Punkt 4
Jahresabrechnung für das zurückliegende Wirtschaftsjahr 2003
Die Eigentümer hatten im Vorfeld Gelegenheit sich mit der Ihnen zugestellten Jahresabrechnung 2003 zu beschäftigen. Frau Z erkennt die Jahresabrechnung 2003 nicht an. Der Punkt Wassergeld ist nach Ihrer Auffassung falsch abgerechnet: das Wassergeld, Gesamtpersonenzahl2 ist nicht richtig! 3 Personen wäre korrekt. Für die Wohnung W wurden keine Wasserkosten berechnet. Entlastung wird von Frau Z aus diesem Grunde auf die Abrechnung nicht erteilt. Frau Z möchte Einsicht in alle Abrechnungsunterlagen für 2002 und 2003. Sie möchte Einsicht, was jeder bezahlt. Anmerkung der Verwaltung: Das Wirtschaftsjahr 2002 ist zwar schon abgeschlossen und entlastet; die Verwaltung sieht aber kein Problem, die Unterlagen kurzfristig bis spätestens zum 27. Oktober 2004 der Frau Zr Verfügung zu stellen. Herr W moniert die Jahresabrechnung da nach seiner Auffassung bei Frau Z eine Person zu wenig berechnet wurde. (sh. auch Punkt 9) Er erteilt Entlastung unter Vorbehalt des Punktes Wassergeld. Frau I erteilt volle Entlastung da die Jahresabrechnung ansonsten keine Beanstandungen zeigt.
Punkt 6
Entlastung des Verwalters auf die Abrechnung 2003 und das Rücklagensparbuch
erfolgt durch Herrn W erneut unter Vorbehalt. Frau Z entlastet nicht. Frau I entlastet beide Punkte voll. …
Punkt 7
Antrag auf Unterlassung von Reinigungstätigkeiten auf dem Balkon
Aussage ist lt.Frau Z falsch und unwahr. Besuch geht Herrn W nichts an. Abstimmung 2 x ja durch Herrn W und Frau I 1 x keine Abstimmung durch Frau Z
Punkt 8
Antrag auf Demontierung der Blumenkästen auf der Balkonbrüstung
Aussage Frau Z: seit Monaten befinden sich keine Blumenkästen mehr am Balkon. Ich empfehle Herrn W einen anderen Augenarzt, denn alles ist schon längst entfernt. Anmerkung Herr W: Verweis auf Amtsgericht AZ: Z 4676/93 Frau Z: die Halterungen entferne Frau Z nicht, Sie überlegt, was Sie im nächsten Jahr dort hinhängen kann. Abstimmung: 2 x ja durch Herrn W und Frau I Frau Z stimmt nicht ab.
Punkt 9
Zahlung von anteiligen Nebenkosten für Lebensgef. von Frau Z
Aussage Frau Z: Sie wohnt allein. Es wohnt kein Lebensgef. In der Wohnung und Sie könne soviel Besuch empfangen wie Sie will. Abstimmung: 2 x ja durch Herrn W und Frau I3 1 x nein durch Frau Z
Punkt 10
Entlüftung Küche Herstellung des Urzustandes
Lt. Frau Z wurde bei Einbau der Entlüftung von Frau W eine Zustimmung ausgesprochen und der Verwalter wurde telefonisch informiert. Zudem wurde das Thema bei der Gerichtsverhandlung angesprochen und abgehakt. Sie baut nicht zurück. Herr W sieht den Beschluss der Eigentümergemeinschaft nicht und bittet um Abstimmung. Abstimmung: 2 X ja durch Herrn W und Frau I3 Keine Stimme von Frau Z
Punkt 11
Entlüftung in Garagenaußenwand gesetzt.
Punkt 12
Außenlampe im Bereich des Balkons angebracht
In diesen beiden Punkten wird separat über die Herstellung des Urzustandes abgestimmt. Abstimmung: jeweils 2 x ja durch Herrn W und Frau I. Frau Z wird nichts ändern und gibt in beiden Fällen keine Stimme ab.
Punkt 13
Antrag auf Ausführung von Arbeiten der Fa. G bezgl. Des Elektrozählers
Anmerkung Frau Z, dass nichts geändert wird. Abstimmung: 2 x ja durch Herrn W und Frau I Keine Stimmabgabe von Frau Z.
Punkt 14
Antrag auf Einstellung der Nutzung des Hausanschlusskellers als Waschküche
Frau Z fordert Herrn W auf sich die Teilungserklärung genauer durchzulesen. Raum gehört lt. Teilungserklärung zu Wohnung 2 und 3 Frau Z fordert, das Herr W diesen Raum nur nach vorheriger Abstimmung für z. B. Zugang Gasuhr betreten kann, ansonsten hat Herr W keinerlei Anspruch auf diesen Raum. Frau Z bezichtigt Herrn W in Ihrer Damenunterwäsche zu spionieren, da er offensichtlich Gefallen daran findet. Herr W -- entsetzt und konsterniert - verweist ganz ruhig auf die Teilungserklärung: ...dieser Raum ist Gemeinschaftseigentum und nicht Sondereigentum u. fordert die Abstimmung. Frau Z fragt ob Herr W im Kopf noch ganz klar ist. Sie wird dort auch weiterhin waschen und trocknen. Abstimmung: 2 x ja durch Herrn W und Frau I3 Frau Z sieht keine Abstimmungsveranlassung. Punkt 15
Kostenübernahme allein durch Frau Z
Anmerkung Frau Z: Ich werde keinerlei Kosten übernehmen. Abstimmung: 2 x ja durch Herrn W und Frau I3 Frau Z lehnt ab.
Die Antragstellerin ist der Ansicht, die angefochtenen Beschlüsse seien bereits deshalb nicht wirksam, weil das Protokoll entgegen § 14 Abs. 8 der Teilungserklärung nicht zusätzlich von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Miteigentümern unterzeichnet worden sei. Sie macht zu den einzelnen Tagesordnungspunkten geltend:
Die Antragsgegner sind dem Antrag entgegengetreten. Die Aufstellung des Verteilungsmaßstabes erfolge nach den Grundsätzen der Billigkeit und halte sich im Ermessen der Verwaltung. Die Jahresnebenkostenabrechnung 2002 habe vorgelegen, und zwar als Gesamtabrechnung sowie als Einzelabrechnung. Es sei auch in der Vergangenheit stets nach Anzahl der Personen abgerechnet worden. Der Verteilungsmaßstab zu jeweils ½ sei angemessen, weil die Wohnung der verstorbenen Antragsgegnerin W nicht genutzt worden sei. Bei der Pflege der Blumen komme es regelmäßig zu Belästigungen. Der Lebensgefährte der Antragstellerin halte sich auch ständig in deren Wohnung auf. Durch das Anbringen des Lüftungssiebes sei das Gemeinschaftseigentum in Anspruch genommen und eine bauliche Veränderung ohne entsprechende Genehmigung vorgenommen worden. Hinsichtlich TOP 12 sei festzuhalten, dass die Außenleuchte eine bauliche Veränderung darstelle. Die vollständige Verlegung des Stromkabels in das Gemeinschaftseigentum sei geboten, weil die Antragstellerin darauf bestanden habe, dass die Bereiche durch Uminstallationsmaßnahmen getrennt würden. Diese Maßnahme erfolge auch im Interesse der Antragstellerin. Die Waschmaschine sei aus dem "Waschkeller" zu entfernen, weil nach der Teilungserklärung dieser Keller dem Miteigentumsanteil der Wohnung der Beteiligten zu 2) zugeteilt worden sei. Es handele sich um einen Hausanschluss und nicht um eine Waschküche. Ziel sei es, die erhebliche Geruchsbelästigung zu vermeiden. Die Antragstellerin habe schließlich für die in Rede stehenden Maßnahmen - gemeint seien die Kabelverlegungsarbeiten (TOP 13) - auch die Kosten zu tragen (vgl. TOP 15).
Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Beteiligten zu 3) sowie des Lebensgefährten der Beteiligten zu 1) und mit Beschluss vom 10.03. 2005 die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 06.10.2004 zu TOP 4 und 6, 7, 9, 11, 13, 14 und 15 für ungültig erklärt, hinsichtlich der Anfechtung der zu den Tagesordnungspunkten 8, 10 und 12 ergangenen Mehrheitsbeschlüsse hat es die Anträge zurückgewiesen.
Gegen diesen Beschluss haben die Antragstellerin sowie der Beteiligte zu 4) und die Mutter der Beteiligten zu 2) bis 4) rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt. Nach dem Tod ihrer Mutter haben die Beteiligten zu 2) bis 4) unter dem 14.09.2005 ausdrücklich erklärt, das vorliegende Verfahren aufzunehmen und fortzusetzen; weiter haben die Beteiligten zu 2) und 3) ihrem Bruder, dem Beteiligten zu 4), für das vorliegende Verfahren eine umfassende Vollmacht erteilt.
Die Beschwerdekammer hat mit den Beteiligten am 18.10.2005 und 12.12.2006 mündlich verhandelt. Mit Beschluss vom 20.12.2006 hat sie unter Zurückweisung des Rechtsmittels der Antragsgegner die von der Antragstellerin angefochtenen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft vom 06.10.2004 insgesamt für ungültig erklärt.
Gegen diese ihrem Verfahrensbevollmächtigten am 02.01.2007 zugestellte Entscheidung richtet sich die mit Anwaltsschriftsatz vom 15.01.2007 eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

Entscheidungsgründe:
Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs. 1 WEG, 27 29 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Der Senat legt die weitere wie auch schon die von der Mutter der Beteiligten zu 2) bis 4) eingelegte Erstbeschwerde aufgrund der Erklärung der Beteiligten zu 2) bis 4) vom 14.09.2005 als deren Rechtsmittel aus. Als Miteigentümer war auch der Beteiligte zu 3) in das Rubrum aufzunehmen, was das Landgericht offensichtlich übersehen hat. Die Beschwerdebefugnis der Antragsgegner folgt daraus, dass das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts hinsichtlich der Beschlüsse zu TOP 8, 10 und 12 auf die Beschwerde der Antragstellerin zu ihrem Nachteil abgeändert und ihre Erstbeschwerde hinsichtlich der vom Amtsgericht für ungültig erklärten Mehrheitsbeschlüsse keinen Erfolg gehabt hat.
In der Sache ist die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner jedoch unbegründet, weil die Entscheidung des Landgerichts im Ergebnis nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht, §§ 27 Abs. 1 FGG, 561 ZPO.
In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen Erstbeschwerde ausgegangen. Da das Anfechtungsrecht nach § 23 Abs. 4 WEG nicht nur dem persönlichen Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers dient, sondern auch dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltung (MünchKomm/Engelhardt, BGB, 4. Aufl., § 43 Rn. 13 m.w.N.), ist auch derjenige anfechtungsberechtigt, der dem Beschluss zugestimmt hat. Das Landgericht konnte daher die Frage offen lassen, ob die Antragstellerin einzelnen Beschlussvorlagen zugestimmt hat.
In der Sache ist das Landgericht wie schon das Amtsgericht nicht der Frage nachgegangen, ob das Protokoll über die Eigentümerversammlung von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern unterzeichnet worden ist, wie es in der Gemeinschaftsordnung bestimmt ist. Diesem von der Antragstellerin erhobenen Einwand sind die Antragsteller nur mit dem Einwand begegnet, das Protokoll sei inzwischen "wie in der Teilungserklärung vorgesehen unterzeichnet". Nach nunmehr gefestigter Rechtsprechung sind Beschlüsse der Wohnungseigentümer für ungültig zu erklären, wenn ihre Protokollierung nicht der durch die Teilungserklärung vorgeschriebenen Form entspricht. Diese Voraussetzung ist nach der Rechtsprechung des BGH, der über eine wortgleiche Klausel wie die hier in der Gemeinschaftsordnung der Beteiligten verwandte zu entscheiden hatte, bereits dann gegeben, wenn die beiden Wohnungseigentümer, welche das Sitzungsprotokoll unterzeichnet haben, entgegen § 14 Abs. 8 der Teilungserklärung nicht von der Eigentümerversammlung, welche die angefochtenen Beschlüsse gefasst hat, bestimmt worden sind (BGHZ 136, 187 = NJW 1997, 2956). Der BGH hat hierzu weiter ausgeführt:
"Von wem sie (Anm.: die unterzeichnenden Wohnungseigentümer) zur Unterschriftsleistung herangezogen wurden oder ob sie von einer früheren Eigentümerversammlung einmal zur Unterzeichnung bestimmt worden sind, hat das Beschwerdegericht nicht festgestellt, bedarf aber auch keiner Aufklärung. Denn die - dem Rechtsbeschwerdegericht mögliche - Auslegung von § 14 Abs. 8 Satz 2 der Teilungserklärung ergibt, daß die unterzeichnungsberechtigten Wohnungseigentümer jeweils von der Eigentümerversammlung zu bestimmen sind, welche die zu protokollierenden Beschlüsse gefaßt hat. Dies folgt aus dem systematischen und sachlichen Zusammenhang mit Satz 1 der Bestimmung und daraus, daß nur solche Wohnungseigentümer das Protokoll unterschreiben können sollen, die an der Versammlung auch teilgenommen haben. Die Bestimmung verfolgt erkennbar den Zweck, nicht jeden beliebigen zur Unterschriftsleistung bereiten Eigentümer zur Gegenzeichnung zuzulassen, sondern nur solche Personen, die an der Versammlung teilgenommen haben und das Vertrauen der Versammlungsmehrheit genießen, eine richtige Protokollierung zu gewährleisten. ... Die entgegen der Teilungserklärung erfolgte Unterzeichnung des Protokolls durch zwei von der Eigentümerversammlung nicht eigens bestimmte Wohnungseigentümer stellt nach der Teilungserklärung einen Mangel dar, welcher die Ungültigkeit der gefaßten Beschlüsse unabhängig davon begründen soll, ob er sich auf die Richtigkeit des Protokolls ausgewirkt hat."
Vorliegend ist nicht geklärt, ob die Gemeinschaft in der Versammlung durch einen Geschäftsordnungsbeschluss zwei Wohnungseigentümer für die Unterzeichnung des Protokolls bestimmt hat. Dieser Mangel der landgerichtlichen Entscheidung zwingt allerdings nicht zur Zurückweisung des Rechtsmittels, weil sich die Entscheidung des Landgerichts im Ergebnis als richtig erweist.
1) Anfechtung der "Beschlüsse" zu TOP 4 und 6
Das Landgericht hat dem Anfechtungsantrag insoweit stattgegeben und zur Begründung ausgeführt: Die vermeintlich zu den TOP 4 (Jahresabrechnung für das zugrunde liegende Wirtschaftsjahr 2003) und 6 (Entlastung des Verwalters auf die Abrechnung 2003 und das Rücklagensparbuch) ergangenen Beschlüsse seien aus Klarstellungsgesichtspunkten aufzuheben, da nicht feststellbar sei, dass zu diesen Punkten überhaupt ein Beschluss gefasst worden sei. Das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses setze insbesondere voraus, dass eine Beschlussfrage zur Abstimmung gestellt sowie das Ergebnis der Beschlussfassung durch den Vorsitzenden der Eigentümerversammlung festgestellt und bekannt gegeben werde. Die Beschlussfeststellung sei dabei nicht nur inhaltsfixierend, sondern ihr komme konstitutive Bedeutung zu (vgl. BGHZ 148, 335 = NJW 2001, 3339). Dass ein solches Beschlussergebnis festgestellt und von der Verwalterin verkündet worden sei, ergebe sich weder aus dem Protokoll noch aus sonstigen Gesichtspunkten. Das Protokoll gebe zu den TOP 4 und 6 nur wieder, worüber gesprochen worden sei, enthalte aber kein Beschlussergebnis. Die protokollierten Erklärungen der Beteiligten ließen zudem eher den Schluss zu, dass die Beschlussvorlagen auch mehrheitlich keine Zustimmung gefunden hätten.
Diese Ausführungen lassen einen Rechtsfehler nicht erkennen und werden mit der Rechtsbeschwerde auch nicht konkret angegriffen.
2) Anfechtung des Beschlusses zu TOP 7
Die Vorinstanzen haben zu Recht den zu TOP 7 getroffenen Beschluss über Reinigungsarbeiten auf dem Balkon der Antragstellerin für ungültig erklärt.
Dieser Beschluss ist mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 Abs. 3 WEG nicht vereinbar, weil er zu weitgehend und zu unbestimmt gefasst ist. Das Landgericht hat mit zutreffender Begründung ausgeführt, es sei über den Antrag auf "Unterlassung von Reinigungstätigkeiten auf dem Balkon (der Antragstellerin)" abgestimmt worden und dieser Antrag sei nach dem Protokoll mehrheitlich angenommen worden. Dies bedeute, dass der Antragstellerin nach dem Beschluss jegliche Reinigungstätigkeit auf dem Balkon untersagt sei. Ihr seien damit selbst die Reinigungstätigkeiten untersagt worden, die andere Wohnungseigentümer schon theoretisch nicht beeinträchtigen könnten, wie z. B. das Fegen bzw. Wischen des Balkons oder das Staubwischen an Gartenstühlen u. ä. Die Unterlassungsverpflichtung sei daher unverhältnismäßig weit.
Soweit die Rechtsbeschwerde hiergegen einwendet, das Landgericht hätte den Mehrheitsbeschluss unter Berücksichtigung der Formulierungen zu TOP 7 des Einladungsschreibens nur teilweise für ungültig erklären müssen, so verkennt sie, dass das Gericht einen Eigentümerbeschluss nur dann teilweise für ungültig erklären kann, wenn der Beschluss aus abtrennbaren Teilen besteht. Dies ist bei dem Beschluss zu TOP 7 nicht der Fall, weil er auf eine generelle Unterlassung von Reinigungstätigkeiten auf dem Balkon gerichtet ist. Es ist zunächst Sache der Gemeinschaft, zu definieren, was sie für übermäßig hält, und diesen Gegenstand so zu begrenzen, dass er dem Willen zumindest ihrer Mehrheit entspricht. Das Gericht kann erst dann, wenn die Gemeinschaft nicht in der Lage ist, eine interessengerechte Regelung zu finden, im Rahmen fürsorglicher gestalterischer Tätigkeit einschreiten und eine abgelehnte Mehrheitsentscheidung ersetzen, wenn dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (vgl. MünchKomm/Engelhardt, a.a.O., § 43 Rn. 25 m.w.N.). Keinesfalls kann das Gericht einen Eigentümerbeschluss so auslegen, dass er das nicht erfasst, was zu weit geht und daher zur Ungültigkeit des gesamten Beschlusses führt.
3) Anfechtung des Beschlusses zu TOP 8
Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht angenommen, der zu TOP 8 (Antrag auf Demontage der Blumenkästen auf der Balkonbrüstung) gefasste Beschluss entspreche ebenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Was ordnungsgemäß ist, ist in jedem Einzelfall zu entscheiden und damit weitgehend Tatfrage. Dabei ist entscheidend, ob die Verwaltungsmaßnahme der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entspricht, d.h. dem bestimmungsmäßigen Zweck des betroffenen Gegenstandes entspricht (BGH, NJW 2000, 3211; OLG Stuttgart NJW 1961, 1359). Hiervon ist das Landgericht ausgegangen und hat ausgeführt, der Eigentümerbeschluss sei zu weitgehend und dementsprechend aufzuheben. Er beruhe darauf, dass sich die Bewohner der Erdgeschosswohnung gestört fühlten. Zwar sei es richtig, dass außenhängende Blumenkästen durch herunterfallende Pflanzenteile und Erde Störungen auf die darunter liegende Terrasse bewirken könnten. Dabei entspreche es auch der Lebenserfahrung, dass die Nutzung der darunter liegenden Terrasse beeinträchtigt werden könne. Es sei jedoch unverhältnismäßig und entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn als Folge hierauf beschlossen worden sei, dass die Blumenkästen insgesamt abzubauen seien. Abhilfe könne insoweit schon geschaffen werden, indem die Blumenkästen auf die Balkoninnenseite - wie von der Antragstellerin auch vorgetragen worden sei - angebracht würden.
Der Senat stimmt auch diesen Ausführungen zu. Die hiergegen erhobenen Einwände der Beteiligten zu 2) bis 4) sind unbegründet. Wenn die Antragsgegner keine Einwände gegen an der Innenseite der Balkonbrüstung angebrachte Blumenkästen haben, so hätten sie dies in ihrem Beschuss aufnehmen und klarstellen müssen, dass nur das Anbringen von Balkonkästen an der Außenseite wegen der damit verbundenen Nachteile der Nutzung der darunterliegenden Terrasse verboten sein solle. Auch insoweit ist es nicht Aufgabe des Gerichts, eine mögliche ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Lösung zu finden und sodann zu vermuten, dass sie dem Willen der Wohnungseigentümer entspricht, bevor diese sich intensiv mit der Regelung der Balkonbepflanzung auseinandersetzt. Dies folgt aus dem Grundsatz der Autonomie der Wohnungseigentümerversammlung, demzufolge erst diese über die einzelnen Verwaltungsangelegenheiten zu beraten und zu entscheiden hat, ehe einzelnen Wohnungseigentümern ein Anspruch auf eine ersetzende gerichtliche Entscheidung zustehen kann (vgl. KG WM 1993, 303; OLGZ 1989, 305 = NJW-RR 1989, 976).
Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde ist eine andere Auslegung des Beschlusses als die vom Landgericht vorgenommene hier auch nicht möglich. Bei dem Beschlussgegenstand handelt es sich um eine Dauerregelung. Beschlüsse, die nicht nur einen Einzelfall regeln, sondern auf Dauer auch für Sondernachfolger Bestand haben sollen, sind objektiv nach ihrem im Protokoll niedergelegten Inhalt auszulegen, ohne das es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt, weil die Sondernachfolger diese Vorstellungen nicht kennen und daher auf das objektiv Erklärte vertrauen müssen (BGHZ 139, 288 = NJW 1998, 3713). Eine Beweisaufnahme darüber, was die Beteiligten bei der Beschlussfassung gewollt haben, kommt daher in diesen Fällen nicht in Betracht.
4) Anfechtung des Beschlusses zu TOP 9
Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht angenommen, der zu TOP 9 gefasste Beschluss (Zahlung von anteiligen Nebenkosten für den Lebensgefährten der Antragstellerin) entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es hat dazu ausgeführt, es könne letztendlich dahingestellt bleiben, ob der Lebensgefährte der Antragstellerin seinen Lebensmittelpunkt in ihrer Wohnung habe. Es ergebe sich nämlich aus dem Beschluss nicht, was mit anteiligen Nebenkosten für den Lebensgefährten überhaupt gemeint sein sollte. Da der Begriff allgemein gehalten ist, sind hiervon nicht nur verbrauchsabhängige, sondern auch verbrauchsunabhängige Nebenkosten erfasst. Die zusätzliche Belastung der Antragstellerin auch mit verbrauchsunabhängigen Nebenkosten (Fixkosten) sei von vornherein nicht gerechtfertigt; denn der Aufenthalt eines Besuchers oder Lebensgefährten in der Wohnung der Antragstellerin habe auf die Höhe dieser Kosten keinerlei Einfluss. Da dieser Beschluss dementsprechend auf jeden Fall unverhältnismäßig weit gefasst sei, entspreche er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und sei daher vom Amtsgericht zutreffend aufgehoben worden. Ob eine zusätzliche Beteiligung der Antragstellerin an verbrauchsabhängigen Kosten, die durch einen Aufenthalt ihres Besuches oder Lebensgefährten in ihrer Wohnung erhöht werden, überhaupt und gegebenenfalls in welcher Weise in Betracht kommen könne, hat die Kammer ausdrücklich offengelassen.
Der Senat stimmt auch diesen Ausführungen zu. Die hiergegen erhobenen Einwände der Rechtsbeschwerde sind unbegründet. Aus den oben dargelegten Gründen war dem Landgericht ein Hinwirken auf eine vermittelnde Lösung nicht möglich, bevor die Gemeinschaft selbst auslotet, was sie will und hierüber eine Entscheidung trifft.
5) Anfechtung des Beschlusses zu TOP 10 bis 12
Die Beschlüsse über die Beseitigung der Entlüftung in der Küche (TOP 10) und der Garage (TOP 11) sowie der Außenlampe im Bereich des Balkons (TOP 12) entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Bei diesen von der Beteiligten zu 1) vorgenommenen bzw. veranlassten Maßnahmen handelt es sich jeweils um bauliche Veränderungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG, weil sie das Gemeinschaftseigentum in Abweichung vom Aufteilungsplan umgestalten, ohne dass es sich um Instandsetzungsmaßnahmen handelte. Wurde eine bauliche Maßnahme ohne die hiernach erforderliche Zustimmung durchgeführt, so hat jeder dadurch beeinträchtigte Wohnungseigentümer einen Anspruch nach §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB auf Beseitigung der Beeinträchtigung.
Das Landgericht geht, ohne dies allerdings im Einzelnen zu erörtern, in Übereinstimmung mit allen Beteiligten davon aus, dass die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 10 bis 12 nicht etwa dahin auszulegen sind, dass sie zunächst nur eine Aufforderung an die Antragstellerin zur Rückgängigmachung der von ihr vorgenommenen baulichen Veränderungen oder eine Inverzugsetzung enthalte und für die Zeit danach eine Ermächtigung der Verwalterin zur Einleitung von Gerichtsverfahren gegen die Antragstellerin, sondern dass sie jeweils konstitutiv eine materielle Pflicht der Antragstellerin zur Beseitigung der baulichen Maßnahmen begründen sollen. Dies bedeutet, dass neben den Ansprüchen aus §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB jeweils ein Anspruch aus einem Beseitigungsbeschluss begründet werden sollte. Es ist zweifelhaft, ob sich die Wohnungseigentümer mit einer solchen Beschlussfassung im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 21 Abs. 3, 23 Abs. 1 WEG) halten oder ob diese es ausschließt, dass die Eigentümerversammlung mit konstitutiver Wirkung über das Bestehen eines Anspruchs gegen einen der Miteigentümer im Einzelfall, die Mehrheit also vorbehaltlich der Nachprüfung im Beschlussanfechtungsverfahren (§ 23 Abs. 4 S. 1 WEG) quasi als Gericht in eigener Sache entscheiden kann. Sofern eine solche Beschlusskompetenz zu verneinen ist (so KG FGPrax 1997, 92, 93 = NJW-RR 1997, 1033, das insoweit eine "Pseudovereinbarung" annimmt; ebenso Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 22, Rn. 269), müsste daraus im Lichte der neueren Rechtsprechung des BGH vom 20.12.2000 (BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500) die Nichtigkeit der Beschlussfassung abgeleitet werden. Demgegenüber haben das BayObLG und die Oberlandesgerichte Köln und Düsseldorf angenommen, ein unangefochten gebliebener Eigentümerbeschluss begründe konstitutiv die Verpflichtung des in dieser Weise in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers zur Wiederherstellung des früheren Zustandes, selbst wenn die bauliche Veränderung nicht als zustimmungsbedürftig einzustufen sei (BayObLG FGPrax 1996, 220 = NJWE-MietR 1997, 11; ZMR 2001, 211 = NZM 2001, 433; OLG Köln NZM 1999, 424 = OLG-Report 1999, 185; OLG Düsseldorf FGPrax 2005, 200 = ZWE 2005, 236).
Der vorliegende Fall gibt zu einer abschließenden Entscheidung dieser Frage keinen Anlass. Denn die Beschlüsse sind jedenfalls wenn auch nicht nichtig, so doch auf den rechtzeitig gestellten Antrag der Beteiligten zu 1) für ungültig zu erklären.
Nach § 22 Abs. 1 WEG bedürfen bauliche Veränderungen der Zustimmung derjenigen Wohnungseigentümer, die durch die Maßnahme über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Ob andere Wohnungseigentümer durch eine bauliche Veränderung über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt werden, obliegt in erster Linie der tatrichterlichen Würdigung und ist durch das Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt nachprüfbar (vgl. OLG München, Beschluss vom 04.07.2005 - 32 Wx 43/05 -, zitiert nach Juris; BayObLG WuM 2004, 733). Ein der Rechtsbeschwerde zugänglicher Rechtsfehler kann im Subsumtionsvorgang liegen, wenn die Entscheidung des Tatrichters eine durch Tatsachen gestützte vollständige Abwägung der beteiligten Interessen vermissen lässt oder der Tatrichter bei der Bewertung relevanter Umstände unrichtige Maßstäbe zugrunde gelegt hat (OLG München a.a.O.; OLG Hamburg ZMR 2005, 71).
Die Generalklausel des § 14 Nr. 1 WEG gibt Raum für eine die betroffenen Grundrechte berücksichtigende Auslegung. Bei sich gegenüberstehenden Grundrechten, hier aus Art. 14 GG, ist eine fallbezogene Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen erforderlich (BVerfG NZM 2005, 182). Ob ein unvermeidbarer Nachteil vorliegt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (vgl. Weitnauer/Lüke WEG 9. Aufl. § 14 Rn. 3). Dabei sind sowohl die örtlichen Gegebenheiten (vgl. MünchKomm/Commichau, a.a.O., § 14 WEG Rn. 12) als auch Lage und Charakter des Gebäudes zu berücksichtigen. Die maßgeblichen Umstände sind von den Tatsacheninstanzen zu ermitteln (§ 12 FGG).
a) Hinsichtlich der Entlüftung in der Garagenaußenwand hat das Landgericht festgestellt, es sei nicht ersichtlich, dass die Entlüftung optisch auffällt oder sonst irgendwie stören kann. Den entsprechenden Ausführungen im angefochtenen Beschluss des Amtsgerichts hätten die Antragsgegner nichts entgegengesetzt. Abgesehen davon sei nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Antragstellerin eine derartige Entlüftung vorgeschrieben.
Hinsichtlich der Außenlampe im Bereich des Balkons hat das Landgericht festgestellt, durch die Lampe würden die anderen Eigentümer nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinaus beeinträchtigt, weil ein Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer nicht erkennbar sei. Die Zuleitung für die Lampe sei von der schon ursprünglich vorhanden gewesenen Steckdose unten oberhalb des Putzes, aber unterhalb einer Abdeckleiste zur Lampe geführt worden. Sie falle einem Betrachter jenseits des Balkons - wie der Kammer auf Grund eines Ortstermins in einem früheren Verfahren bekannt sei - praktisch nicht auf. Die Leuchte selbst füge sich ohne weiteres in die äußere Gestaltung der Fassade ein und stelle sich nicht als eine optische Beeinträchtigung dar. Zudem unterscheide sich das optische Bild nur unwesentlich von demjenigen, das sich ergeben würde, wenn die Antragstellerin eine entsprechende transportable Leuchte auf ihrem Balkon aufgestellt, an die vorhandene Steckdose angeschlossen und so ihre Balkonbeleuchtung sichergestellt hätte. Eine derartige Maßnahme wäre nicht einmal als bauliche Veränderung zu qualifizieren. Dass die Befestigung der Lampe nebst Zubehör irgendwelche Nachteile für die Bausubstanz zur Folge haben könnte, sei weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.
An diese tatrichterliche Würdigung ist der Senat gebunden, weil die zugrunde liegenden Feststellungen in rechtlich nicht zu beanstandender Weise erhoben worden sind, §§ 27 Abs. 1 FGG, 559 ZPO.
b) Hinsichtlich der Entlüftung der Dunstabzugshaube in der Küche durch ein Entlüftungssieb hat das Landgericht keine Feststellungen zu einer etwaigen Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer durch diese Baumaßnahme festgestellt, weil es der Auffassung war, der Eigentümerbeschluss entspreche schon deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da ein etwaiger Anspruch auf Beseitigung und Wiederherstellung des Urzustandes nach § 1004 BGB nicht mehr durchsetzbar ist. Die Antragstellerin sei nämlich berechtigt, einen solchen Leistungsanspruch nach § 214 Abs. 1 BGB zu verweigern. Ein solcher Anspruch, der gemäß §§ 199 Abs. 1, 195 BGB der regelmäßigen Verjährungsfrist von jetzt drei Jahren unterliege, sei nämlich verjährt. Der Einbau der Entlüftung und das in Rede stehende Lüftungssieb seien bereits 1996 eingebaut worden. Dies sei den Rechtsvorgängern der Antragsgegner seit vielen Jahren bekannt gewesen. Da die Antragstellerin berechtigt wäre, ein solches Beseitigungsverlangen wegen Verjährung zu verweigern, und davon auszugehen sei, dass in einem möglichen Rechtsstreit die Antragstellerin sich auch auf die Verjährung berufen würde, entspreche es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Beseitigung des Einbaus der Entlüftung von der Wohnungseigentumsgemeinschaft beschlossen werde.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Entgegen der Meinung des Landgerichts war ein etwaiger Beseitigungsanspruch im Zeitpunkt der Beschlussfassung noch nicht verjährt – dies gilt auch hinsichtlich der Baumaßnahmen zu TOP 11 und 12 der Eigentümerversammlung, bezüglich derer das Landgericht seine Begründung hilfsweise auch mit dem Gesichtspunkt der Verjährung begründet hat. Sämtliche insoweit geltend gemachten Ansprüche sind, ihre Berechtigung unterstellt, noch vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts am 01.01.2002 entstanden, da die drei in Rede stehenden Baumaßnahmen vor diesem Zeitpunkt durchgeführt worden sind und ein Beseitigungsanspruch ab Entstehung der Beeinträchtigung besteht. Ab diesem Zeitpunkt beginnt auch die Verjährung zu laufen (OLG Köln OLG-Report 2006, 752; OLG Celle NJW-RR 2007, 234; Palandt/Heinrichs, BGB, 66.Aufl., § 199 Rn. 21). Daher war zunächst für die (vermeintlichen) Ansprüche aus § 1004 BGB die 30-jährige Verjährungsfrist des § 198 BGB a.F. maßgebend (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 61. und 65. Aufl. § 195 Rn. 6). Gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1, Abs. 4 EGBGB findet wegen der kürzeren neuen Verjährungsfrist ab dem 01.01.2002 die neue Verjährungsfrist auf einen etwaigen Beseitigungsanspruch Anwendung, mithin die Regelfrist des § 195 BGB von drei Jahren. Diese ist aber erst nach der Beschlussfassung abgelaufen, nämlich am 31.12.2004. Daher kann dem Beschluss zu TOP 10 nicht, wie das Landgericht meint, bereits wegen eingetretener Verjährung die Ordnungsmäßigkeit abgesprochen werden.
Der Gesichtspunkt der Verjährung führt hier jedoch unter einem anderen Blickwinkel zur Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 10. Dieser ist zu einem Zeitpunkt gefasst worden, als – wie ausgeführt – der Ablauf der Verjährungsfrist für den Beseitigungsanspruch kurz bevorstand. Durch die konstitutive Begründung eines Beseitigungsanspruchs durch Eigentümerbeschluss, der neben den gesetzlichen Anspruch tritt, wird für den erstgenannten eine neue Verjährungsfrist in Lauf gesetzt, die nach § 195 BGB wiederum drei Jahre andauert. Im Ergebnis wird damit für den jeweils inhaltsgleichen Beseitigungsanspruch die Verjährungsfrist zum Nachteil des betroffenen Wohnungseigentümers verdoppelt. Nach der Systematik des BGB werden die besonderen Vorschriften über das Gemeinschaftsverhältnis und die daraus hervorgehenden Ansprüche ergänzt durch die für Schuldverhältnisse allgemein geltenden Bestimmungen. Die Wohnungseigentümer können durch Beschlussfassung nicht in rechtmäßiger Weise eine Änderung der gesetzlichen Ausformung der aus dem Gemeinschaftsverhältnis hervorgegangenen Ansprüche vornehmen. Dies hat der BGH (BGHZ 115, 151 = NJW 1991, 2637 = LM § 10 WEG Nr. 11) für die Verzinsungspflicht bereits ausgesprochen. Derselbe Gedanke schließt nach Auffassung des Senats eine dem einzelnen Wohnungseigentümer nachteilige Einwirkung auf die Verjährung eines gesetzlichen Anspruchs aus.
6) Anfechtung des Beschlusses zu TOP 13 und 15
Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts bestätigt, das die zu TOP 13 und 15 gefassten Beschlüsse (Ausführung von Arbeiten der Firma G bezüglich des Elektrozählers) für ungültig erklärt hatte. Das Landgericht hat hierzu zutreffend ausgeführt, es sei aus dem Protokoll über die Eigentümerversammlung nicht ohne Weiteres erkennbar, welcher Beschluss zu TOP 13 inhaltlich überhaupt gefasst worden sei. Dies ist zutreffend und wird mit der Rechtsbeschwerde auch nicht angegriffen. Es ist völlig unklar, welche Arbeiten in welchem Raum von der Firma G "bzgl. des Elektrozählers" ausgeführt werden sollen, zumal dem Protokoll keine Anlage etwa mit einem Angebot der Fa. G beigefügt ist. Diese Unklarheit gilt selbst unter Heranziehung des Einladungsschreibens. Weder dem Wortlaut der Beschlussfassung zu TOP 15 noch dem Einladungsschreiben ist auch nur entfernt zu entnehmen, dass die durch die Beschlussfassung zu TOP 13 verursachten Kosten der Beteiligen zu 1) auferlegt werden sollten, zumal Gegenstand des vorangegangene Beschluss zu TOP 14 nicht irgendwelche erforderlich werdenden Arbeiten sind, die Kosten auslösen könnten. Zutreffend hat das Landgericht insoweit ausgeführt, das Protokoll lasse nicht erkennen, welche Kosten überhaupt von der Antragstellerin zu übernehmen sein sollen. Die Beschlüsse zu TOP 13 und 15 verstoßen daher gegen den Grundsatz, dass sie einen vollziehbaren Inhalt haben müssen, und entsprechen daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
7) Anfechtung des Beschlusses zu TOP 14
Schließlich haben die Vorinstanzen zu Recht den zu TOP 14 gefassten Beschluss (Einstellung der Nutzung des Hauptanschlusskellers als Waschküche) für ungültig erklärt. Das Landgericht hat hierzu ausgeführt: Der streitgegenständliche Raum befinde sich im Gemeinschafteigentum und sei in der Teilungserklärung als "Waschkeller" bezeichnet. In ihm befänden sich Hausanschlüsse, die die Nutzung einer Waschmaschine ermöglichten. Ebenfalls stehe dort eine weitere Waschmaschine. Aus diesen Feststellungen ergibt sich bereits ein Recht aller Wohnungseigentümer, den Raum entsprechend seiner Zweckbestimmung als Waschraum zu nutzen. Dieses Recht zum Mitgebrauch (§ 13 Abs. 2 WEG) können die übrigen Wohnungseigentümer ihr nicht durch eine Beschlussfassung nehmen. Falls es durch den Gebrauch der Waschmaschinen zu Geruchsbelästigungen kommt, können die Wohnungseigentümer dem durch entsprechende Vorkehrungen Abhilfe schaffen, keinesfalls aber können sie einzelnen Wohnungseigentümern den Gebrauch dieses Raumes als Waschraum verbieten.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht der Billigkeit, die Gerichtskosten den unterlegenen Antragsgegnern aufzuerlegen. Hingegen bestehen auch für das Rechtsbeschwerdeverfahren keine hinreichenden Gründe, von dem im Wohnungseigentumsverfahren geltenden Grundsatz abzuweichen, wonach jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Auslagen selbst zu tragen hat, zumal die Entscheidungen der Vorinstanzen teilweise nicht übereinstimmten.
Die mit dem Landgericht übereinstimmende Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 16 WEG
§ 14 Abs. 8 der Gemeinschaftsordnung