Oberlandesgericht Celle (Niedersachsen, )
Beschluss vom 2025-02-10, Aktenzeichen 7 W 14/24
ECLI: ECLI:DE:OLGCE:2025:0210.7W14.24.00

Tenor:
In der Grundstücksverkehrssachebetreffend die Genehmigung des notariellen Kaufvertrages vom 3. Juli 2023 des Notars A. P. (UR-Nr. ...3/2023) über das im Grundbuch des Amtsgerichts Dannenberg (Elbe) von K. Blatt ...0 verzeichnete Grundstück betreffend das Flurstück ...9 der Flur 2 in der Gemarkung K.an der beteiligt sind:pp.hat das Oberlandesgericht Celle - 7. Zivilsenat als Landwirtschaftssenat - durch die Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht ..., die Richterin am Oberlandesgericht ... und den Richter am Oberlandesgericht ... sowie die Landwirte ... und ... als ehrenamtliche Richter am 10. Februar 2025 beschlossen:
Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 3 wird der Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Dannenberg (Elbe) vom 23. Februar 2024 geändert.
Die Genehmigung des notariellen Kaufvertrages vom 3. Juli 2023 des Notars A. P. (UR-Nr. ...3/2023) wird versagt.
Gerichtskosten werden nicht erhoben. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Der Geschäftswert wird unter Änderung der amtsgerichtlichen Wertfestsetzung für beide Instanzen auf 24.766 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Genehmigungsbehörde wendet sich gegen die Genehmigung eines Grundstückskaufvertrages durch das Landwirtschaftsgericht.
Mit vor dem Notar A. P. am 3. Juli 2023 (UR-Nr. ...3/2023) geschlossenen Kaufvertrag veräußerte die Beteiligte zu 1 das in der Gemarkung K. Flur 2 belegene Flurstück ...9, bestehend aus 8.540 m2 Weidefläche, zu einem Kaufpreis von 24.766 € an die Beteiligte zu 2 und ihren zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann.
Die Beteiligte zu 2 ist Eigentümerin von rund 75 ha Ackerflächen, darunter der Flurstücke ...1 und 62 in K., die an die verfahrensgegenständlichen Flächen unmittelbar angrenzen. Die Hofstelle liegt ca. 3 km entfernt. Der Betrieb wurde von der Beteiligten zu 2 altersbedingt nicht mehr selbst bewirtschaftet, sondern ist vollständig verpachtet. Für die nächsten Jahre war eine Hofübernahme durch die Enkelin und ihren Partner beabsichtigt.
Der Kaufvertrag wurde dem Landkreis L.-D. vom Urkundsnotar am 3. Juli 2023 mit dem Antrag auf Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung vorgelegt. Der Landkreis verlängerte die Genehmigungsfrist mit Zwischenbescheiden nach § 6 GrdstVG vom 5. Juli 2023 zunächst auf zwei und vom 16. August 2023 auf drei Monate. Zuvor hatte die Beteiligte zu 3 mitgeteilt, die Ausübung des Vorkaufsrechts zu prüfen, das sie mit Erklärung vom 28. August 2023 auch zu Gunsten des Landwirts D. J. ausübte. Mit Bescheid vom 27. September 2023, dem Notar zugestellt am 2. Oktober 2023, versagte der Landkreis die Genehmigung des Kaufvertrages. Der Erwerbsinteressent J. bewirtschaftet einen Betrieb mit ca. 200 ha, von denen ca. 91 ha in seinem Eigentum stehen. Von den zugepachteten Grundstücken werden zahlreiche Flächen auf der Grundlage kurzfristiger Pachtverträge bewirtschaftet; in der Region herrscht ein großer Flächendruck. Der Hof des Erwerbsinteressenten grenzt von der anderen Seite an die verfahrensgegenständliche Fläche an. Für die Grenzverhältnisse wird auf die Katasterkarte (Papierakte = PA 31) Bezug genommen.
Mit am 11. Oktober 2023 bei dem Landwirtschaftsgericht eingegangen Schriftsatz haben die Antragstellerin und ihr Ehemann einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 22 GrdstVG, gerichtet auf die Genehmigung des verfahrensgegenständlichen Kaufvertrages gestellt. Mit dem angefochtenen Beschluss vom 23. Februar 2024, der der Beschwerdeführerin am 28. März 2024 zugestellt worden ist, hat das Landwirtschaftsgericht dem Antrag entsprochen.
Hiergegen richtet sich die am 4. April 2024 eingegangene Beschwerde des Siedlungsunternehmens, der das Landwirtschaftsgericht nicht abgeholfen hat.
Die Beteiligte zu 2 hat dem Senat mitgeteilt, dass sie ihren Betrieb zum 1. Januar 2025 an ihre Tochter übergeben habe, die keine aktive Landwirtschaft betreibe und weiterhin verpachte. Die Enkelin habe - anders als noch im Mai 2024 angedacht - inzwischen ihr Referendariat in H. angetreten.

Entscheidungsgründe:
Die statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde ist begründet. Entgegen der Ansicht des Landwirtschaftsgerichts besteht kein Genehmigungszwang. Die Genehmigung des Kaufvertrages ist wegen einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden zu versagen.
1. Das Landwirtschaftsgericht ist zu Recht von der Genehmigungsbedürftigkeit des Kaufvertrages gemäß § 2 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG in Verbindung mit § 1 NGrdstLwG ausgegangen.
2. Die grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigung gilt nicht gemäß § 6 Abs. 2 GrdstVG infolge Fristablaufs als erteilt, weil sie innerhalb der in § 6 Abs. 1 GrdstVG genannten Frist versagt worden ist.
3. Die Genehmigung war nicht nach § 8 Nr. 4 GrdstVG - der einen Genehmigungszwang vorsieht, wenn die Veräußerung einer Grenzverbesserung dient - zu erteilen. Allerdings nimmt das Landwirtschaftsgericht im Ausgangspunkt zutreffend an, dass § 8 GrdstVG auch der Vorlagepflicht aus § 12 GrdstVG an die Siedlungsbehörde vorgeht (Senat, Beschluss vom 13. Januar 2014 - 7 W 81/13, BeckRS 2014, 7114 Rn. 15). Zu Unrecht bejaht es jedoch die Voraussetzungen der Vorschrift.
a) Durch das Grundstücksverkehrsgesetz wird nur die aktive Landwirtschaft geschützt, nicht hingegen die Landverpachtung zur Bewirtschaftung durch den Pächter (Senat, Beschluss vom 13. Januar 2014 - 7 W 81/13, BeckRS 2014, 7114 Rn. 16). Eine Akkumulation landwirtschaftlicher Grundstücke im Eigentum solcher Unternehmen, die nicht selbst Landwirtschaft betreiben, sondern aus der Verpachtung der Flächen an andere Landwirte Gewinn erwirtschaften, liefe den Zielen des Grundstückverkehrsgesetzes zuwider (vgl. BGH, Beschluss vom 29. April 2022 - BLw 5/20, juris Rn. 40; Beschluss vom 24. November 2023 - BLw 1/23, juris Rn. 16). Die erleichterte Bewirtschaftungsmöglichkeit durch den Pächter reicht für den Tatbestand des § 8 Nr. 4 GrdstVG nicht aus (Senat, Beschluss vom 13. Januar 2014 - 7 W 81/13, BeckRS 2014, 7114 Rn. 18). So verhält es sich jedoch hier, weil die Antragstellerin ihren Hof nicht mehr selbst bewirtschaftet, sondern vollständig verpachtet hat.
b) Darüber hinaus ist nicht ersichtlich, dass durch den Zuerwerb eine agrarstrukturelle Verbesserung des Grenzverlaufs erreicht wird. Erforderlich ist, dass die Bewirtschaftung an Ort und Stelle erleichtert wird, und zwar gerade deshalb, weil der Grenzverlauf geändert wird (vgl. Netz, Grundstücksverkehrsgesetz, 9. Aufl. Rn. 1883 f.). Dafür ist nichts zu erkennen, weil das angrenzende Flurstück ...1 ausweislich der Katasterkarte (PA 31) bereits eine gerade Grenzlinie zu dem Flurstück ...9 aufweist.
4. Es liegt der Versagungsgrund der ungesunden Verteilung von Grund und Boden vor.
a) Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG darf die Genehmigung zur Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutete. Nach Absatz 2 der Vorschrift liegt eine ungesunde Bodenverteilung in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Diese Maßnahmen zielen in erster Linie auf die Schaffung und die Erhaltung selbständiger und lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe. Da Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft der maßgebende Produktionsfaktor ist, aber nicht in unbeschränktem Umfang zur Verfügung steht, soll der vorhandene landwirtschaftliche Grundbesitz in erster Linie den Landwirten zugutekommen und vorbehalten bleiben, die ihn selbst bewirtschaften. Dementsprechend liegt eine ungesunde Bodenverteilung in der Regel dann vor, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben (st. Rspr.; vgl. Senat, Beschluss vom 14. Juni 2021 - 7 W 19/21 (L), juris Rn. 75; BGH, Beschluss vom 8. Mai 2020 - BLw 2/18, juris Rn. 6; Beschluss vom 29. April 2022 - BLw 5/20, juris Rn. 39 mwN).
b) Die Absicht des Käufers zur zukünftigen landwirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks ist in den Verfahren über die Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz nur dann einer bereits ausgeübten Landwirtschaft gleichzustellen, wenn der Nichtlandwirt über konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten zur Aufnahme einer leistungsfähigen landwirtschaftlichen Tätigkeit verfügt und bereits entsprechende Vorkehrungen getroffen hat. Unklare oder unverbindliche Absichtserklärungen reichen nicht aus (st. Rspr.; vgl. BGH, Beschluss vom 28. April 2017 - BLw 1/15, juris Rn. 12 mwN). Entscheidend kommt es darauf an, ob sich anhand entsprechender Tatsachen feststellen lässt, dass der Erwerber sich zu einem leistungsfähigen Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt entwickeln und zu diesem Zweck das Grundstück erwerben will, wobei ein strenger Prüfungsmaßstab angezeigt ist, um die Erteilung einer Genehmigung auf Grund eines nur vorgeschobenen Erwerbszwecks für eine Maßnahme zur Verbesserung der Agrarstruktur auszuschließen (vgl. Senatsbeschlüsse vom 24. Oktober 2016 - 7 W 8/16 (L), juris Rn. 23 ff. sowie vom 14. September 2023 - 7 W 22/22 (L), juris Rn. 53; BGH, Beschluss vom 28. April 2006 - BLw 32/05, juris Rn. 25).
c) Unter Landwirtschaft ist im Sinne der Begriffsbestimmung in § 1 Abs. 4 ALG eine unternehmerische Tätigkeit zu verstehen, die eine auf der Bodenbewirtschaftung beruhende planmäßige Aufzucht von Pflanzen oder eine damit verbundene Tierhaltung zum Gegenstand hat (vgl. BGH, Beschluss vom 28. November 2014 - BLw 2/14, juris Rn. 13 mwN). Allein das Eigentum an landwirtschaftlichen Grundstücken oder die Anmeldung eines landwirtschaftlichen Betriebes machen noch keinen Landwirt aus (vgl. BGH, Beschluss vom 28. April 2006 - BLw 32/05, juris Rn. 23). Vielmehr muss die ausgeübte Tätigkeit die Existenzgrundlage des Betriebs bilden und den Käufer auf absehbare Zeit voll in Anspruch nehmen (vgl. Senat, Beschluss vom 14. September 2023 - 7 W 22/22 (L), juris Rn. 40). Ob es sich bei dem Erwerber um einen Landwirt handelt, ist nach den tatsächlichen Umständen in dem durch § 6 Abs. 1 Satz 3 RSG festgelegten Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen zu beurteilen (vgl. BGH, Beschluss vom 28. April 2006 - BLw 32/05, juris Rn. 22; Beschluss vom 8. Mai 2020 - BLw 2/18, juris Rn. 19 mwN).
d) Nach diesen Grundsätzen ist der Versagungsgrund gegeben.
aa) Die Antragstellerin ist in dem maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts im August 2023 Nichtlandwirtin gewesen. Sie hat keine aktive Landwirtschaft mehr betrieben, sondern ihre Grundstücke verpachtet. Die Gewinnerzielung aus Pachtverträgen genügt für die Einordnung als Landwirt nicht.
bb) Die Antragstellerin stand bei der Ausübung des Vorkaufsrechts einem Landwirt auch nicht gleich.
Es bedarf hier keiner Entscheidung, ob die beabsichtigte Wiederaufnahme des Betriebs durch die Enkelin überhaupt dazu führen kann, dass die Antragstellerin einer Landwirtin gleichgestellt werden kann. Für die Situation, dass ein Erwerbsinteressent, der ein an einen Nichtlandwirt veräußertes landwirtschaftliches Grundstück zum Zwecke der Verpachtung erwerben will, ist allerdings entschieden, dass er in dem Genehmigungsverfahren nach dem Grundstückverkehrsgesetz jedenfalls dann wie ein Landwirt zu behandeln ist, wenn er seinen landwirtschaftlichen Betrieb an eine Person, die mit ihm familiär verbunden ist, verpachtet hat und die Hof- bzw. Betriebsnachfolge durch den Pächter sowie die Zuordnung der Fläche zu dem verpachteten Betrieb ernsthaft beabsichtigt ist (vgl. BGH, Beschluss vom 24. November 2023 - BLw 1/23, juris Rn. 15 ff.). Seinen Grund findet diese Ausnahme darin, dass der Flächenerwerb durch den Verpächter in diesem Fall die Grundlage des Familienbetriebs auch in der Zukunft sichert; er stellt dann keine ungesunde Bodenverteilung dar, sondern dient gerade dem Zweck des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG, und ist daher gegenüber einer Veräußerung an einen Nichtlandwirt vorzugswürdig (vgl. BGH, Beschluss vom 24. November 2023 - BLw 1/23, juris Rn. 18). Diese Erwägung könnte es grundsätzlich auch rechtfertigen, den Flächenerwerb für einen aktuell nicht betriebenen Hof als erwerbsprivilegiert anzusehen, wenn die Wiederaufnahme des Betriebs durch einen familiären Hofnachfolger ernsthaft beabsichtigt ist.
Das bedarf hier aber deswegen keiner Entscheidung, weil diese ernsthafte Absicht nicht festzustellen ist. Zwar sollte ursprünglich die Enkelin der Antragstellerin den Hof übernehmen und dort Landwirtschaft betreiben. Die hierfür dargestellten Pläne reichen aber über unklare Absichtserklärungen nicht hinaus. So heißt es in dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung vom 2. Oktober 2023 lediglich, dass die 24jährige Enkelin in den nächsten Jahren den Hof als Bio-Betrieb selbst bewirtschaften möchte. Ähnlich hat die Tochter der Antragstellerin in der Verhandlung vor dem Landwirtschaftsgericht ausgeführt, dass möglicherweise ihre Tochter, die Jura studiere, den Betrieb übernehmen wolle. Damit erhält die Enkelin nicht nur eine landwirtschaftsfremde Ausbildung, sondern sowohl das "Ob" als auch das "Wann" einer Übernahme sind zu der Zeit der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts vollkommen offen gewesen.
Diese Einschätzung findet ihre Bestätigung in der weiteren Entwicklung. Mit am 18. Dezember 2024 bei dem Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz hat die Beteiligte zu 2 mitgeteilt, dass ihre Enkelin ihr Referendariat angetreten habe. Stattdessen habe sie, die Beteiligte zu 2, den Hof auf ihre Tochter übertragen, die ihn nicht selbst bewirtschaften, sondern verpachten werde.
cc) Bei dem Erwerbsinteressenten handelt es sich um einen dringend aufstockungsbedürftigen Landwirt.
(1) In den Genehmigungsverfahren nach dem Grundstückverkehrsgesetz muss unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls beurteilt werden, ob ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt; es lässt sich nicht allgemein definieren, welches Verhältnis zwischen Pacht- und Eigenland als unausgewogen anzusehen ist (vgl. BGH, Beschluss vom 28. April 2017 - BLw 1/15, juris Rn. 15).
Für das Aufstockungsinteresse ist nicht erforderlich, dass der kaufinteressierte Landwirt zur Aufrechterhaltung seines Betriebes auf das streitgegenständliche Grundstück angewiesen ist. Grundsätzlich stellt jeder Schritt auf dem Weg zu einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Eigenland und Pachtland eine strukturelle Verbesserung dar und dient damit der wirtschaftlichen Stärkung des Betriebs, was wiederum einen Aufstockungsbedarf begründet. Dringend ist der Aufstockungsbedarf, wenn eine gesteigerte Notwendigkeit für den Erwerb nach wirtschaftlichen und agrarstrukturellen Gesichtspunkten in mittel- und langfristiger Perspektive zu bejahen ist. Anerkannt ist dies auch bei einer geringfügigen Anhebung eines bislang geringen Eigenlandanteils (vgl. BGH, Beschluss vom 28. April 2017 - BLw 1/15, juris Rn. 14). Je unsicherer die Verlängerung von Pachtverhältnissen (auch infolge veränderter Konditionen) in der betroffenen Region erscheint, desto eher kann eine Erhöhung des Eigenlandanteils dringend geboten sein. Zudem kann sich ein dringender Aufstockungsbedarf schon daraus ergeben, dass die zu erwerbenden Flächen in unmittelbarer Nähe der Hofstelle oder der bereits bewirtschafteten Flächen des kaufinteressierten Landwirts liegen und daher besonders geeignet sind, die Wirtschaftlichkeit der Betriebsführung zu verbessern (vgl. BGH, Beschluss vom 28. April 2017 - BLw 1/15, juris Rn. 15). Bei Betrieben mit einer Eigenlandquote von weniger als 50% besteht regelmäßig ein dringendes Aufstockungsbedürfnis (Senat, Beschluss vom 14. September 2023 - 7 W 22/22 (L), juris Rn. 67).
(2) Hieran gemessen ist der Erwerbsinteressent dringend aufstockungsbedürftig. Die Eigenlandquote des Erwerbsinteressenten liegt unterhalb von 50%, die zu erwerbende Fläche grenzt unmittelbar an seinen Betrieb an und es besteht in der Region ein großer Flächendruck, weil zahlreiche Biogasanlagen für hohe Flächenpreise sorgen. Zudem ist Pachtland nur schwer zu erlangen. Aus dem Verwaltungsvorgang geht hervor (Bl. 72), dass allein 15 ha Pachtfläche zum 30. September 2023 verloren gegangen sind.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 44, 45 LwVG.
Die Wertfestsetzung beruht auf § 76 Nr. 4 GNotKG (Geschäftswert des zugrundeliegenden Kaufvertrags). Die Festsetzung erster Instanz ist von Amts wegen nach § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GNotKG zu ändern.
Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 70 Abs. 2 FamFG liegen nicht vor.
Hinweis:
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 44, 45 LwVG
§ 6 GrdstVG
§ 22 GrdstVG
§ 1 NGrdstLwG
§ 8 GrdstVG
§ 12 GrdstVG
§ 2 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG
§ 6 Abs. 2 GrdstVG
§ 6 Abs. 1 GrdstVG
§ 8 Nr. 4 GrdstVG
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG
§ 1 Abs. 4 ALG
§ 6 Abs. 1 Satz 3 RSG
§ 76 Nr. 4 GNotKG
§ 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GNotKG
§ 70 Abs. 2 FamFG

Zitierte Entscheidungen: 7 W 81/13
7 W 19/21
7 W 8/16
7 W 22/22