Kammergericht (Berlin, )
Urteil vom 2012-05-16, Aktenzeichen 24 U 103/10
ECLI: ECLI:DE:KG:2012:0516.24U103.10.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Ein im Rahmen eines Kapitalanlagegeschäfts auftretender Anlagevermittler wird als Erfüllungsgehilfe im Pflichtenkreis der in den Vertrieb nicht eingeschalteten Bank nur insoweit tätig, als sein Verhalten den Bereich der Anbahnung des Darlehensvertrages betrifft. Möglicherweise falsche Erklärungen zu Mieteinnahmen, zur monatlichen Belastung des Anlegers unter Berücksichtigung von Mieteinnahmen und Steuervorteilen sowie zu der Möglichkeit, die Wohnung später mit Gewinn zu verkaufen, betreffen nicht den Darlehensvertrag, sondern die Rentabilität des Anlagegeschäfts. Sie liegen damit außerhalb des Pflichtenkreises der Bank und sind ihr deshalb nicht nach § 278 BGB zuzurechnen (Anschluss BGH, 23. März 2004, XI ZR 194/02, WM 2004, 1221).(Rn.39) (Rn.43)
2. Die kreditgebende Bank ist bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass der Kunde entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügt oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient hat.(Rn.50)
3. Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises ist ausnahmsweise dann anzunehmen, wenn die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss, was regelmäßig erst dann der Fall ist, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung. Der Anleger trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Kenntnis der Bank von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufobjekts.(Rn.54)
4. Die Nichteinhaltung der durch den Anlagevermittler erklärten Zusicherung der Rücknahmegarantie des Kaufobjekts stellt eine arglistige Täuschung des Erwerbers dar. Eine Haftung der kreditgewährenden Bank für das Verhandlungsverschulden des Vermittlers ohne Entlastungsmöglichkeit scheidet mangels Vorliegens eines verbundenen Geschäfts im Sinne von § 358 Abs. 3 Satz 3 BGB aus.(Rn.81) (Rn.91)
Verfahrensgang
I.
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Berlin - 4 O 342/09 - vom 21.April 2010 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
II.
Die Klägerin hat auch die außergerichtlichen Kosten zweiter Instanz der Streithelfer der Beklagten zu tragen.
III.
Dieses Urteil und das vorgenannte Urteil des Landgerichts Berlin sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten und ihrer Streithelfer durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht diese vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
IV.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin macht aus abgetretenen Recht des ... (i.F: Zedent) gegen die Beklagte Ansprüche im Zusammenhang mit dem durch ein Darlehen der Beklagten finanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung in der ... geltend.
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs.1 ZPO mit folgender Ergänzung Bezug genommen: Mit Schriftsatz vom 30.3.2010 (Bd.I Bl.122/143 d.A.) hat der Prozessbevollmächtigte der Klägerin in ihrem Namen den Darlehensvertrag vom 7./21.3.2005 (Anlagen K7 und B5) gemäß § 358 Abs.3 Satz 3 BGB unter Hinweis auf die als fehlerhaft angesehene Widerrufsbelehrung widerrufen und erklärt, der Beklagen die sich aus dem vorgetragenen Sachverhalt ergebenden Einwendungen entgegen zu halten.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Gegen dieses Urteil, auf dessen Begründung verwiesen wird, richtet sich die Berufung der Klägerin.
Die Klägerin rügt fehlerhafte Rechtsanwendung sowie unzureichende Sachverhaltsaufklärung und trägt unter Wiederholung und Vertiefung erstinstanzlichen Vorbringens weiter vor:
Die Beklagte habe bereits vor Abschluss des Kaufvertrags Kenntnis vom Finanzierungsbedarf des Zedenten gehabt, da sie in das Vertriebssystem von Verkäufer und Vermittler eingebunden gewesen sei, und ausweislich der im Darlehensvertrag enthaltenen „Beratungsbestätigung“ auch seinen Beratungsbedarf gekannt. Daher sei vor Abschluss von Kauf- und Darlehensvertrag ein Finanzierungsberatungsvertrag zustande gekommen, der sie zur Aufklärung des Zedenten über das absehbare Scheitern der Finanzierung ab seinem Eintritt ins Rentenalter verpflichtet habe, da seine Rente allenfalls 65% seiner bisherigen Einkünfte von 1.400,00 EUR betragen werde. Auch müsse sie sich die unter Verwendung der „Berechnung einer Immobilieninvestition“ (Anlage K4) erfolgte Falschberatung des Vermittlers nach § 278 BGB zurechnen lassen. Die Empfehlung einer zum Scheitern verurteilten Finanzierung und die Angabe der zu geringen monatlichen Zuzahlung von ca. nur 130,00 EUR stellten darlehensbezogene Täuschungen dar. Im Berechnungsbeispiel würden die Pflicht zur Darlehensrückzahlung im 10.Erwerbsjahr sowie die durch Disagio und Bearbeitungsgebühr tatsächlich höheren Finanzierungskosten durch bloße Nennung des Effektivzinses im Rahmen der Berechnung des steuerlichen Ergebnisses verschleiert. Die Aufklärung über die Darlehenskonditionen im schriftlichen Darlehensangebot sei zu spät erfolgt, da der Zedent nach dem Kaufvertragsschluss zum Abschluss des Darlehensvertrags gezwungen gewesen sei. Ferner sei er auf das Risiko, bei Leerstand die – in der Finanzierungsanfrage (Anlage K6) evident zu niedrig angesetzten - Bewirtschaftungskosten weiter tragen zu müssen, hinzuweisen gewesen.
Das Landgericht habe verkannt, dass eine Kenntnis der Bank bei arglistiger Täuschung des Käufers über eine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung vermutet werde. Diese sei erstinstanzlich hinreichend substantiiert nach der Maklerformel sowie durch Hinweis auf die unterlassene Sanierung und die Behauptung eines dem Kaufpreis entsprechenden Wohnungswerts seitens des Vermittlers vorgetragen worden. Die Kenntnis bzw. das Kennenmüssen der an der Darlehensbearbeitung beteiligten Mitarbeiter der Beklagten ergebe sich aus der von ihr vorgenommenen Objekteinwertung. Diese habe nicht – wie von ihrer Mitarbeiterin ... in einem Parallelrechtsstreit bekundet (Anlage K40) – zu einem Preis von 1.665 EUR/qm, sondern nur von 800 EUR/qm geführt, wofür Beweis durch Vorlage der Kreditakte, hilfsweise des Objektordners nebst Objekteinwertung, gemäß § 142 ZPO angetreten werde.
Das Landgericht habe die von ihm bejahte arglistige Täuschung des Zedenten über die Rücknahmegarantie nach zwei Jahren zu Unrecht als nicht kausal für seine Anlageentscheidung angesehen. Deren Kausalität folge schon aus ihrem Einsatz als Verkaufsargument. Tatsächlich habe er sich schon im April 2007 telefonisch an die ... mit der Bitte gewandt, die Wohnungsrücknahmegarantie einzulösen, woraufhin er von der Sekretärin die Antwort erhalten habe, er werde auf eine „Verkaufsliste“ gesetzt. Die zur Beweiserleichterung für den Anleger führende arglistige Täuschung müsse sich nicht auf das Anlageobjekt beziehen. Maßgeblich sei eine Täuschung über das finanzierte Geschäft, die etwa auch die Vermittlungsprovision oder Steuervorteile betreffen könne.
Zur Höhe der Vermittlungsprovision werde unstreitig gestellt, dass der Zedent einen Grundstücksmaklervertrag, wie von der Beklagten vorgelegt (Anlage B2), geschlossen habe und davon ausgegangen sei, er habe für den Kauf der Wohnung lediglich die darin ausgewiesene Provision von 6% zu zahlen. Tatsächlich habe allein der Finanzierungsvermittler ... aus dem Kaufpreis eine Provision von 18,64% erhalten, während ortsüblich eine solche von 4% bis 6% sei. Die Verkäuferin habe an die ... eine nach § 826 BGB sittenwidrige Provision von 23% des Kaufpreises gezahlt, wovon die Beklagte Kenntnis gehabt habe. Der Zedent sei davon ausgegangen, dass er für den Kauf der Wohnung lediglich eine Provision von 6% zahle, und hätte in Kenntnis der tatsächlichen Höhe von dem Kauf Abstand genommen.
Für eine Widerlegung der Kenntnis der Beklagten könne nicht allein auf ihre den Darlehensantrag bearbeitenden Mitarbeiter abgestellt werden. Insbesondere sei die Finanzierung des Gesamtobjekts auf Leitungsebene entschieden worden. Bei einem Hinweis des Landgerichts hätte sie – die Klägerin – weitere, für die Geschäftsbeziehungen mit den Vermittlern/Verkäufern verantwortliche Mitarbeiter benannt, denen bekannt gewesen sei, dass der von der Beklagten beauftragte ... und von diesem eingesetzte Untervermittler der ... die fragliche Berechnungssoftware einsetzten und Rücknahmegarantien zusicherten. Es habe bereits im Jahr 2005 Beschwerden an ihre Rechtsabteilung gegeben, in denen massive Täuschungen seitens der Vermittler geltend gemacht worden seien, wie das Anwaltsschreiben vom 30.11.2005 (Anlage K50) zeige. Die Kenntnis der Beklagten von der mangelnden Werthaltigkeit der Immobilie folge zudem daraus, dass sie im vorliegenden Objekt die Darlehensauszahlung auch von einer „Ausbietungsgarantie für 10 Jahre durch den Verkäufer“ abhängig gemacht habe und von der Verkäuferin angebotene Mietgarantien gekannt habe. Die Wertermittlungen seien auf Weisung der Führungsebene systematisch geschönt worden, um die Überfinanzierung zu verdecken.
Eine einseitige Begünstigung der Vermittler/Verkäufer im Sinne von § 358 Abs.3 Satz 3 BGB liege vor, weil den Vermittlern als „... “ ermöglicht worden sei, durch Veränderung der Darlehenskonditionen zu Lasten der Kunden, wie aus der Anlage K19, Seite 9f., ersichtlich, ihre Provisionen zu erhöhen. Jedenfalls folge sie aus dem Umstand, dass ihr Vermittler ... auch Mitarbeiter und Teilhaber der hiesigen Verkäuferin gewesen sei, die damit durch Provisionszahlungen begünstigt worden sei. Die planmäßige Zusammenarbeit der Beklagten mit Herrn ... ergebe sich aus der Finanzierung einer Vielzahl (mindestens 25) von ihm vermittelter Objekte in Berlin in den Jahren 2005/2006, einer wiederholten Vermittlung im hiesigen Objekt aufgrund einer Vertriebsabsprache, seiner Auszeichnung zum „Partner der... “ anhand des Provisionsvolumens, seiner Zusammenarbeit seit 2002 und seiner Eingliederung in den Geschäftsablauf der Internetbank ... . Er habe die Finanzierungsanfrage ausgefüllt und vor Kaufvertragsabschluss an die Beklagte weitergeleitet. Ihren Mitarbeitern ... und ... sei spätestens seit Anfang 2005 bekannt gewesen, dass Herr ... Teilhaber der Verkäuferin gewesen sei, deren Gewinne maßgeblich an ihn geflossen seien und er damit auch als Verkäufer fungiert habe. Bei Aufklärung über die Mitfinanzierung der Vermittlungsprovision durch das Darlehen hätte der Zedent Kauf- und Darlehensvertrag nicht abgeschlossen.
Die Klägerin beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 21.04.2010 - 4 O 342/09 –
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 9.887,09 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
2. die Beklagte zu verurteilen, die Sicherheiten für den mit ... am 7.3.2005 geschlossenen Darlehensvertrag (... ), das heißt, das ... und die abgetretene Lebensversicherung, ... bei der Volkswohlbund freizugeben.
3. Die Verurteilung der Beklagten in den Anträgen zu Ziff.1 und 2. erfolgt jeweils Zug um Zug gegen Abgabe folgender notariell beurkundeter Erklärung des Herrn ... ... gegenüber dem beauftragten Notar:
Ich bin eingetragener Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Schöneberg von ... eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend aus ... Miteigentumsanteil an dem im Grundbuch für ... ... ... , verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung... ... des Aufteilungsplans.Ich verpflichte mich hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentum auf die... zu übertragen.Ich erteile hiermit der ... die unwiderrufliche Vollmacht, in meinem Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.Ich bewillige hiermit die Eintragung der Deutschen Kreditbank AG als Eigentümerin,
4. festzustellen, dass Herr ... keine Zahlungen aus dem im Antrag zu 2. genannten Darlehensvertrag mehr schuldet.
5. festzustellen, dass die Beklagte sich im Verzug mit der Annahme des Angebots der Übereignung des im Antrag zu 2. genannten Wohnungseigentums befindet,
6. die Beklagte zu verurteilen, an Herrn... die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.737,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
7. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, Herrn... den gesamten Schaden und alle Kosten zu ersetzen, die durch die Abwicklung des im Antrag zu 2. genannten Darlehensvertrags und die Übereignung der im Antrag zu 3. bezeichneten Eigentumswohnung entstehen,
hilfsweise,
die Revision zuzulassen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und führt unter Wiederholung und Vertiefung erstinstanzlichen Vorbringens weiter aus:
Der Zedent sei anhand der Anlage K4 zutreffend über die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Erwerbsgeschäfts und der geplanten Finanzierung aufgeklärt worden. An sie – die Beklagte - sei er wegen der Finanzierung erstmals am 21.2.2005 über den Vermittler ... herangetreten, weshalb sie keine Möglichkeit gehabt habe, ihn vor dem bereits erfolgten Abschluss des Kaufvertrags zu warnen. Die Bewertung des Gesamtobjekts habe mit der Bescheidung individueller Darlehenswünsche nichts zu tun. An der Prüfung und Bescheidung des Darlehenswunschs des Zedenten seien nur Frau... beteiligt gewesen, weshalb sie sich auch nur auf deren Zeugnis für ihre Behauptung berufe, dass ihr der Inhalt der vom Zedenten geführten Beratungsgespräche und der Anlage K4 im Zeitpunkt der Entscheidung über seinen Darlehenswunsch nicht bekannt gewesen sei.
Zinskonditionen würden tagesaktuell ermittelt und könnten von jedermann abgefragt werden. Ein Finanzierungsberatungsvertrag sei schon mangels Vollmacht nicht zustande gekommen.
Die Klägerin habe ein drohendes Scheitern der Finanzierung im Hinblick auf die zukünftige Einkommensentwicklung des Zedenten weder substantiiert dargelegt noch unter Beweis gestellt. Zu einem Hinweis auf die Darlehenslaufzeit über das Renteneintrittsalter hinaus sei sie – die Beklagte - nicht verpflichtet gewesen. Es fehle auch an konkreter Darlegung der Unrichtigkeit der Rentabilitätsberechnung und einer tatsächlich höheren Zuzahlung nach Steuern als der in der Anlage K4 ausgewiesenen rund 130,00 EUR. Die Pflicht zur Rückzahlung des Darlehens verstehe sich von selbst und sei nicht hinweispflichtig. Etwaige Aufklärungspflichtverletzungen seien durch das unterzeichnete Darlehensangebot geheilt worden und könnten ohnehin nur zur Erstattung eines Differenzschadens berechtigen.
Das Landgericht habe eine arglistige Täuschung des Vermittlers durch konkrete, objektiv evident unrichtige Angaben über das Anlageobjekt auf der Grundlage des Klagevortrags zutreffend verneint. Seine angebliche Aussage, die Wohnung sei den verlangten Kaufpreis wert, stelle für sich keine Wertangabe dar und sei nicht durch Behauptung konkreter wertbildender Faktoren unterlegt worden. Die behauptete Rücknahmegarantie nach zwei Jahren sei nach dem eigenen Vorbringen der Klägerin nicht kausal für den Anlageentschluss des Zedenten gewesen, sondern die auf einen Zeitraum von 10 Jahren angelegte Berechnung (Anlage K4). Ein etwa erforderlicher Entlastungsbeweis sei jedenfalls im Hinblick auf fehlende Regelungen zu einer vorzeitigen Beendigungsmöglichkeit des Darlehensvertrags gelungen.
Der ersichtlich ins Blaue hinein erfolgte Vortrag zu Provisionen des Herrn ... werde mit Nichtwissen bestritten. Ihr sei nicht bekannt, ob der Zedent überhaupt und ggfs. in welcher Höhe Provisionen an diesen oder die Vermittlerin ... gezahlt habe. Auf eine Zahlung der Verkäuferin an die... könne er eine Täuschung nicht stützen, da der Maklervertrag nach dem Muster der Anlage B2 ausdrücklich auf die Möglichkeit weiterer Provisionen als der darin vereinbarten 6% hinweise und mündliche Angaben nicht vorgetragen seien. Sie – die Beklagte – sei selbst bei Kenntnis von Provisionszahlungen bis zur Grenze einer sittenwidrigen Überteuerung nicht aufklärungspflichtig.
Eine sittenwidrige Überteuerung sei bereits nicht substantiiert dargelegt worden, da es an der erforderlichen Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher wertbildender Faktoren unter Darstellung von Vergleichspreisen fehle. Die bloße Angabe eines bestimmten Ertragswerts genüge jedenfalls nach erfolgtem konkretem Bestreiten nicht mehr. Darüber hinaus fehle eine substantiierte Darlegung ihrer Kenntnis von einer sittenwidrigen Überteuerung. Im Übrigen habe die von der Klägerin in Bezug genommene Beweisaufnahme gerade ergeben, dass sie – die Beklagte - bei der Beleihungswertermittlung für das Gesamtobjekt von einem angemessenen Quadratmeterpreis von € 1.665,00 ausgegangen sei. Die Behauptung der Klägerin, tatsächlich habe sich die dort bekundete Objekteinwertung auf ein anderes Objekt bezogen, erfolge ins Blaue hinein, der Beweisantritt diene der Ausforschung. Vorliegend habe es auch weder eine Ausbietungsgarantie noch eine Mietgarantie gegeben.
Einer Widerlegung ihrer Kenntnis bedürfe es mangels arglistiger Täuschung nicht. Die Klägerin habe auch ein institutionelles Zusammenwirken mit der Vermittlerin bzw. der Verkäuferin nicht substantiiert dargelegt. Im Übrigen könne nur auf Kenntnis bzw. Kennenmüssen der mit dem konkreten Geschäftsvorgang befassten Mitarbeiter abgestellt werden, da nur diese einen aufklärenden Hinweis erteilen könnten.
Eine ihr – der Beklagten - seinerzeit unbekannte Teilhaberschaft des ... an der Verkäuferin und dessen Stellung als „Partner der ... “ stellten keine „einseitige Begünstigung“ im Sinne von § 358 Abs.3 Satz 3 BGB dar, da Provisionszahlungen an den Finanzierungsvermittler üblich seien und der Förderung ihres eigenen Kreditgeschäfts dienten. Im Übrigen habe dieser auch nicht die Möglichkeit gehabt, die von ihr angebotenen Darlehenskonditionen zu verändern.
Die dem Rechtsstreit nach Streitverkündung seitens der Klägerin mit Schriftsatz vom 23.6.2011 (Bd.II Bl.209f. d.A.) auf Seiten der Beklagten beigetretenen Streithelfer schließen sich dem Berufungszurückweisungsantrag der Beklagten an.
Wegen der weiteren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Vortrags der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt ihrer Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Berufungsverhandlung vom 9.11.2011 (Bd.III Bl.65ff. d.A.), 5.3.2012 (Bd.III Bl.111ff. d.A.) und 16.5.2012 (Bd.III Bl.175ff. d.A.) Bezug genommen.
Der Senat hat nach Maßgabe des Beweisbeschlusses vom 9.11.2011 (Bd.III Bl.66f. d.A.) die Zeugen ... vernommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle vom 5.3.2012 (Bd.III Bl.111ff. d.A.) und 16.5.2012 (Bd.III Bl.175ff. d.A.) Bezug genommen. Hinsichtlich des weiteren Verfahrensgangs wird auf den übrigen Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Klägerin ist zulässig. Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.
Der Klägerin stehen gegen die Beklagte keine Ansprüche auf Schadensersatz aus abgetretenem Recht (§ 398 BGB) wegen Verletzung eines zwischen dem Zedenten und der Beklagten zu Stande gekommenen Beratungsvertrags (§§ 280 Abs.1, 675 BGB) oder wegen Verletzung von Aufklärungspflichten bei Anbahnung des Darlehensvertrags (§§ 311 Abs.2 Nr.2, 280 BGB) in Bezug auf die Finanzierung oder aufgrund widerleglich vermuteten Wissensvorsprungs bei institutionalisiertem Zusammenwirken mit dem Vermittler und/oder der Verkäuferin der Eigentumswohnung hinsichtlich einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises oder im Zusammenhang mit einer von dem Vermittlerbegangenen arglistigen Täuschung bzw. darauf gestützter Haftung wegen eines Verbundgeschäfts zu.
Schadensersatzansprüche gemäß § 280 Abs.1 BGB wegen Verletzung von Aufklärungspflichten aus einem zwischen dem Zedenten und der Beklagten zustande gekommenen Beratungsvertrag im Sinne des § 675 BGB sind nicht schlüssig dargelegt.
1. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt zwischen einer Bank und ihrem Kunden konkludent ein Beratungsvertrag zustande, wenn - gleichgültig ob auf Initiative des Kunden oder der Bank - im Zusammenhang mit einer Anlageentscheidung tatsächlich eine Beratung stattfindet; es muss im Rahmen von Vertragsverhandlungen und auf Befragen des Kunden ein ausdrücklicher Rat, d.h. eine fachmännische Bewertung und Empfehlung, erteilt worden sein (vgl. BGH WM 1993, 1455/1456; 2004, 172/173 und 422/423 m.w.N.). Soweit kein unmittelbarer persönlicher Kontakt zwischen Bank und Kunde besteht, kommt ein Beratungsvertrag regelmäßig nicht zustande, denn ein eingeschalteter Vermittler hat in der Regel keine Vollmacht, für die Bank einen solchen zu schließen (vgl. BGH WM 2004, 1221/1224).
2. Vorliegend hat der Zedent unstreitig weder die Beklagte um einen Rat, d.h. um eine fachmännische Bewertung und Empfehlung gebeten, noch hat diese ihm von sich aus einen Rat erteilt. Es hat vielmehr keinen unmittelbaren Kontakt zwischen ihm und Mitarbeitern der Beklagten gegeben. Aus dem Vortrag der Klägerin ergibt sich weder, dass eine Finanzierungsberatung durch den Vermittler stattgefunden hat, noch dass der Vermittler durch die Beklagte bevollmächtigt war, einen Beratungsvertrag für sie abzuschließen. Im Übrigen könnte sich aus einer etwaigen Pflichtverletzung in diesem Zusammenhang nur ein Anspruch auf Ersatz der Mehrkosten ergeben, die gegenüber einer bei ordnungsgemäßer Beratung in Anspruch genommenen Finanzierung entstanden sind (vgl. BGH WM 2006, 1194/1200 Rdn.49; 2007, 876/881, Rdn.42 m.w.N.).
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der im Darlehensvertrag unter Ziffer 3.11 enthaltenen „Beratungsbestätigung“ (Anlagen K7 und B5, S.3). Die vorformulierte Bestätigung, es habe ein persönliches Gespräch mit dem Vermittler Herrn ... ... in Berlin stattgefunden, in dem ihm durch diesen die Finanzierung mit dem im Darlehensangebot enthaltenen Produkt ... -Annuitätendarlehen erläutert worden sei, lässt lediglich darauf schließen, dass dem Zedenten die angebotenen Darlehenskonditionen von Herrn... erklärt worden sind. Dies schließt lediglich die Erteilung “näherer Auskünfte” (vgl. BGHZ 160, 393 Ls.1 u. Rdn.22 nach juris) zu der geplanten Finanzierung ein, wie sie hier zwecks Ausschlusses der Anwendung fernabsatzrechtlicher Bestimmungen (§§ 312b ff. BGB) offenbar beabsichtigt war, lässt aber nicht den Schluss darauf zu, dass die Beklagte den „Vermittler” dazu einsetzen wollte, eine auf die persönlichen Verhältnisse des Zedenten zugeschnittene Empfehlung abzugeben. Eine Finanzierungsberatung fand danach nicht statt.
3. Soweit der Vermittler, Herr... , anhand des Berechnungsbeispiels (Anlage K4) Angaben über die Rentabilität der Kapitalanlage und die Notwendigkeit des Einsatzes eigener Mittel machte, wurde er nicht im Pflichtenkreis der Beklagten tätig. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird der im Rahmen von Kapitalanlagemodellen auftretende Vermittler als Erfüllungsgehilfe im Pflichtenkreis der in den Vertrieb nicht eingeschalteten Bank nur insoweit tätig, als sein Verhalten den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrags betrifft. Möglicherweise falsche Erklärungen zu Mieteinnahmen, zur monatlichen Belastung des Anlegers unter Berücksichtigung von Mieteinnahmen und Steuervorteilen sowie zu der Möglichkeit, die Wohnung später mit Gewinn zu verkaufen, betreffen nicht den Darlehensvertrag, sondern die Rentabilität des Anlagegeschäfts. Sie liegen damit außerhalb des Pflichtenkreises der Bank und sind ihr deshalb nicht nach § 278 BGB zuzurechnen (vgl. BGH WM 2004, 1221/1225; WM 2008, 115/117f., Rdn.28 m.w.N.). Insoweit sind auch die Voraussetzungen einer Anscheins- oder Duldungsvollmacht nicht gegeben. Diese könnten sich nur auf eine Finanzierungsberatung und nicht auf eine Beratung über die Rentabilität der Kapitalanlage beziehen. Denn der Zedent konnte nicht annehmen, dass die Beklagte den Finanzierungsvermittler zu einer Beratung auch außerhalb ihres eigentlichen Pflichtenkreises einschalten wollte.
Der Umstand, dass das Berechnungsbeispiel überhaupt Angaben zu einem Darlehen enthält, genügt nicht zur Annahme einer Finanzierungsberatung. Die Klägerin trägt auch nicht vor, dass der Vermittler dem Zedenten überhaupt alternative Möglichkeiten der Finanzierung aufgezeigt oder gar die dargestellte Finanzierung als für ihn geeignet empfohlen hat.
Die Klägerin hat auch eine Schadensersatzpflicht der Beklagten wegen der Verletzung von Aufklärungspflichten bei Anbahnung des Darlehensvertrags (§§ 311 Abs.2 Nr.2, 280 BGB) nicht schlüssig dargetan.
1. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Bank, die keine Beratung vornimmt, ungefragt lediglich verpflichtet, über die Konditionen des Darlehens, also Nominal- und Effektivzins, Laufzeit, Zins- und Tilgungsraten und eine eventuelle Besicherung aufzuklären. Wenn diese im Darlehensvertrag korrekt ausgewiesen sind, bedarf es keiner zusätzlichen Aufklärung des Darlehensnehmers etwa über seine langfristige Bindung (vgl. BGH WM 2005, 828/830). Sie ist im Regelfall auch nicht gehalten, den Kreditbewerber von sich aus auf mögliche Bedenken gegen die Zweckmäßigkeit der gewählten Kreditart hinzuweisen. Denn es ist grundsätzlich dessen Sache, darüber zu befinden, welche der in Betracht kommenden Finanzierungsformen seinen wirtschaftlichen Verhältnissen am besten entspricht. Soweit ihm die für die Beurteilung notwendigen Kenntnisse fehlen, ist ihm in der Regel zuzumuten, sich durch Rückfragen bei der Bank die Grundlage für eine sachgerechte Entscheidung zu verschaffen. So hat eine Bank bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung mit Hilfe eines Realkredits ungefragt nicht darüber aufzuklären, dass die Tilgung durch eine Kapitallebensversicherung möglicherweise wirtschaftlich ungünstiger ist als diejenige durch ein herkömmliches Annuitätendarlehen, wie es hier abgeschlossen wurde (vgl. BGH WM 2004, 521/524).
2. Vorliegend hat die Beklagte keine Pflicht zur ungefragten Aufklärung im Zusammenhang mit der Finanzierung verletzt. Dem Darlehensvertrag vom 7./21.3.2005 sind die Konditionen deutlich zu entnehmen, insbesondere Nominal- und Effektivzinssatz, Tilgungssatz, Annuität, Festzins- und Laufzeit sowie zu stellende Sicherheiten. Auf das Alter des Zedenten bei Laufzeitende brauchte sie diesen nicht hinzuweisen. Vielmehr durfte sie davon ausgehen, dass bei dem Zedenten, der sich in Kenntnis seines Alters zum fremdfinanzierten Erwerb der Wohnung und der damit verbundenen langfristigen Darlehensverpflichtung entschlossen hatte, insoweit kein Informationsbedarf vorlag. Ob er mit dem nach Finanzierung ihm nach der Finanzierungsanfrage (Anlage K6) verbleibenden Überschuss von 350,80 EUR auskommen würde, musste er ebenfalls selbst entscheiden.
Das von dem Vermittler nach dem Vortrag der Klägerin herangezogene, vom 8.2.2005 datierende Berechnungsbeispiel (Anlage K4) wurde – wie dargelegt – im Rahmen der Beratung über das Anlagegeschäft verwendet und kann der Beklagten nicht zugerechnet werden, zumal nicht erkennbar ist, dass zu diesem Zeitpunkt eine Vertragsbeziehung zwischen dem Zedenten und der Beklagten bereits angebahnt war. Zudem enthielt es – anders als in dem Gericht bekannt gewordenen sonstigen Vermittlungsfällen unter Einsatz von Berechnungsbeispielen – hinsichtlich der geplanten Finanzierung keine erkennbar unrichtigen Angaben, wie etwa ein Ausblenden der auf die Tilgung entfallenden Darlehensraten oder erhebliche Abweichungen von der schließlich angebotenen Finanzierung. Dadurch gleichwohl begründete etwaige unrichtige Vorstellungen des Zedenten über die Konditionen des schließlich abgeschlossenen Darlehensvertrags wurden im schriftlichen Vertragsangebot, also noch vor Unterzeichnung durch den Zedenten, jedenfalls richtig gestellt. Im Übrigen würde – wie dargelegt – eine etwaige Aufklärungspflichtverletzung in Bezug auf die Finanzierung nur zum Ersatz der dadurch entstandenen Mehrkosten führen.
Der Klägerin stehen auch keine Ansprüche auf Schadensersatz aus abgetretenem Recht des Zedenten gemäß §§ 311 Abs.2 Nr.2, 280 Abs.1 BGB wegen Verletzung eigener Aufklärungspflichten der Beklagten bei Anbahnung des Darlehensvertrags in Bezug auf das finanzierte Geschäft zu.
1. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann. Danach ist ein eine Aufklärungspflicht begründender Wissensvorsprung betreffend die Unangemessenheit des Kaufpreises anzunehmen, wenn – auch infolge versteckter Innenprovisionen - eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss; dies ist der Fall, wenn der Verkaufspreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung. Ein solcher Wissensvorsprung liegt auch vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Kreditnehmer von seinem Geschäftspartner über das finanzierte Geschäft arglistig getäuscht worden ist. In Fällen eines institutionellen Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts können sich die Anleger unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler oder Verkäufer über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn der Verkäufer, die von ihm beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihnen benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers oder der für ihn tätigen Vermittler bzw. des Verkaufsprospekts nach den Umständen des Falles objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung bewusst verschlossen. Dabei ist es für die Annahme institutionellen Zusammenwirkens nicht ausreichend, dass die Bank dem Verkäufer oder Vertrieb eine allgemeine Finanzierungszusage gegeben hat. Erforderlich ist vielmehr, dass zwischen der Bank und den übrigen am Vertrieb des Kapitalanlagemodells Beteiligten ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrags, konkreter Vertriebsabsprachen oder eines gemeinsamen Vertriebskonzepts bestanden haben oder sich aus Indizien ergeben, etwa daraus, dass der vom Verkäufer eingeschaltete Vermittler Formulare der Bank unbeanstandet verwendet hat oder der Bank wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen desselben Objekts vermittelt hat (vgl. zu Vorstehendem BGH WM 2006, 1104/1199ff. Rdn.41ff.; 2007, 1255/1259 Rdn.69ff.; WM 2008, 1121/1122 Rdn.14ff.; WM 2010, 1451/1452f. Rdn.12ff.; 2069/2070 Rdn.17f., jew. m.w.N.).
2. Vorliegend ergibt sich danach Folgendes:
a) Aufklärungspflichtverletzungen unter den Gesichtspunkten einer Überschreitung der Kreditgeberrolle, der Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestand oder der Verwicklung in schwerwiegende Interessenkonflikte hat die Klägerin nicht schlüssig vorgetragen. Sie ergeben sich insbesondere nicht aus der ständigen Zusammenarbeit mit dem Vermittler ... oder der Verkäuferin. Dass der Vermittler selbst über die Darlehenskonditionen und daraus folgend seine Provisionshöhe bestimmen konnte, ergibt sich insbesondere nicht aus der Anlage K19 (dort S.9). Es wird lediglich dargestellt, dass eine Erhöhung von Bearbeitungsgebühr bzw. Nominalzins zu einer Erhöhung der Provision führen.
b) Eine Aufklärungspflichtverletzung unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs der Beklagten hinsichtlich einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises hat die Klägerin nicht schlüssig vorgetragen.
aa) Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises ist nur ausnahmsweise dann anzunehmen, wenn die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss, was regelmäßig erst dann der Fall ist, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. WM 2008, 1121/1122 Rdn.14 m.w.N.). Ein entsprechender Minderwert der erworbenen Wohnung ist durch Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu den Wert bildenden Faktoren substantiiert vorzutragen (vgl. BGH ZIP 2006, 2262/2264 Rdn.19f.). Stellt eine Partei ohne greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts willkürlich Behauptungen “aufs Geratewohl” oder “ins Blaue hinein” auf, ist einem Beweisantritt nicht nachzukommen, weil er nicht dem Beweis vorgetragener Tatsachen zu dienen bestimmt ist, sondern die Ausforschung von Tatsachen zum Inhalt hat (vgl. BVerfG WM 2009, 671/672). Da es sich beim Wert einer Immobilie nicht um eine schlichte Tatsache, sondern um das Ergebnis einer abwägenden Beurteilung zahlreicher Einzeltatsachen handelt, wobei zudem die Auswahl der Wertermittlungsmethode im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters steht, ist der Vortrag von Anknüpfungstatsachen zum behaupteten Verkehrswert erforderlich, um prüfen zu können, ob eine Sittenwidrigkeit schlüssig dargelegt oder lediglich ins Blaue hinein behauptet wird (vgl. OLG München WM 2010, 1982/1984 m.w.N.). Soweit es nach dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 2.4.2009 – V ZR 177/08 – (NJW-RR 2005, 2262) grundsätzlich ausreicht, wenn die darlegungspflichtige Partei einen bestimmten Verkehrswert behauptet und durch Sachverständigengutachten unter Beweis stellt, solange dies nicht ohne greifbare Anhaltspunkte „ins Blaue hinein“ geschieht (a.a.O. Rdn.11 m.w.N.), und im konkreten Fall die Behauptung eines Ertragswerts in Höhe des 14-fachen Betrags der garantierten Jahresnettomiete als ausreichend angesehen wurde (a.a.O. Rdn.13), ist eine beabsichtigte Abweichung von dem dargestellten Substantiierungserfordernis nicht erkennbar, zumal eine Auseinandersetzung mit dieser Rechtsprechung nicht erfolgt ist.
Da die Bank nur ihr präsentes Wissen offenbaren muss, ist grundsätzlich positive Kenntnis der Bank von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufobjekts erforderlich, die vom Anleger darzulegen und zu beweisen ist. Eine solche Kenntnis wird selbst bei institutionalisiertem Zusammenwirken nicht vermutet. Jedoch steht die bloße Erkennbarkeit der Kenntnis ausnahmsweise gleich, wenn sich die sittenwidrige Überteuerung einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufgrund seiner Kenntnis der wertbildenden Faktoren des Objekts und der Markverhältnisse aufdrängen musste; er darf dann nach Treu und Glauben seine Augen nicht vor solchen Tatsachen verschließen (vgl. zu Vorstehendem BGH WM 2008, 1121/1122f., Rdn.18ff.; WM 2010, 1448/1449f. Rdn.8 m.w.N.).
bb) Der Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie wird gemäß § 194 BauGB allgemein durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Dabei sind die von der Wertermittlungsverordnung (wie auch der am 1.7.2010 in Kraft getretenen Immobilienwertermittlungsverordnung) aufgegriffenen Ermittlungsmethoden nach dem Vergleichswert- und dem Ertragswertverfahren grundsätzlich gleichwertig. Ein Vorrang der Ertragswertmethode ist auch dann nicht anzunehmen, wenn der Erwerb von Wohnungseigentum der Kapitalanlage und der Steuerersparnis dient. Vielmehr obliegt die Auswahl der geeigneten Methode dem Sachverständigen bzw. im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters. Lässt sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermitteln, steht die Vergleichswertmethode als marktgerechteste sogar im Vordergrund. Gelangen beide Methoden zu unterschiedlichen Ergebnissen, kann eine Sittenwidrigkeit des Kaufs nicht angenommen werden, wenn der Kaufpreis zwar nach der Ertragswertmethode überhöht, nach der Vergleichswertmethode aber angemessen ist. Erst recht kann nicht auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten geschlossen werden (vgl. zu Vorstehendem BGH ZIP 2004, 1758/1759ff; MDR 2008, 755/756; Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 6.Aufl., Teil V, § 8 ImmoWertV Rdn.25ff., Teil VI Rdn.59f., jew. m.w.N.).
cc) Bei der Beurteilung des Wertverhältnisses zwischen Immobilie und Kaufpreis sind nach der Rechtsprechung des XI.Zivilsenats des Bundesgerichtshofs die im Gesamtaufwand für den Erwerb enthaltenen Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Provisionen und Gebühren für Mietgarantie und Finanzierungsvermittlung nicht zu berücksichtigen (vgl. BGH WM 2008, 115/118 Rdn.34; NJW 2008, 1585/1588 Rdn.38, jew. m.w.N.). Sind dem Erwerber bei einem sog. Steuersparmodell der Erwerb der Immobilie und die sonstigen Leistungen (für den Kauf der Wohnung im Altbauzustand und für deren Modernisierung) wegen der steuerlich unterschiedlichen Absetzbarkeit unter Ausweis der auf die Einzelleistungen entfallenden Entgelte als Gesamtpaket angeboten worden, so muss nach der Rechtsprechung des V.Zivilsenats des Bundesgerichtshofs der Vergleich zur Feststellung einer etwaigen Sittenwidrigkeit zwischen dem Gesamtaufwand des Käufers einerseits und dem Wert des gesamten „Leistungspakets“ (unter Berücksichtigung der erzielbaren Steuervorteile) andererseits erfolgen (vgl. BGH WM 2004, 2349 Rdn.15 nach juris; WM 2005, 1598/1600; Urteil vom 6.7.2007 – V ZR 274/06 – Rdn.21-24 nach juris m.w.N.).
dd) Vorliegend hat die darlegungs- und beweispflichtige Klägerin schon die objektiven Voraussetzungen einer sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung nicht hinreichend dargetan.
(1) Von dem in § 3 (1) des notariellen Kaufvertrags (Anlage K5) vereinbarten Kaufpreis von 59.594,00 EUR sind die nach § 4 (3) dem Zedenten zu erstattenden 1.743,00 EUR abzuziehen, so dass der Kaufpreis tatsächlich nur 57.851,00 EUR betrug, was bei der Wohnfläche der Wohnung von 34,85 qm einem Wert von 1.660,00 EUR/qm entspricht. Darüber hinaus hatte die Verkäuferin gemäß § 14 sämtliche Erwerbsnebenkosten zu tragen, welche nach der vorstehend zitierten Rechtsprechung des XI.Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ebenfalls vom Kaufpreis abzuziehen und von der Beklagten auf weitere 3.486,00 EUR geschätzt worden sind, was einen Kaufpreis von nur 54.365,00 EUR ergäbe (vgl. Klageerwiderung, S.27f., Bd.I Bl.77f. d.A.).
Weiter ist zu berücksichtigen, dass es sich vorliegend, wie die unter § 12 des notariellen Kaufvertrags vereinbarte Zahlung von Modernisierungskosten und die Rentabilitätsberechnung in Anlage K4 zeigen, um ein Steuersparmodell handelte. Nach der vorzitierten Rechtsprechung des V.Zivilsenats des Bundesgerichtshofs sind daher der vom Zedenten zu entrichtende Kaufpreis von 57.851,00 EUR (ggfs. abzüglich Erwerbsnebenkosten) und der gemäß § 12 (3) des notariellen Kaufvertrags zu entrichtende Modernisierungskostenanteil von 5.228,00 EUR mit dem Verkehrswert der Wohnung zuzüglich vereinbarter Sanierungsleistungen und erzielten Steuervorteilen ins Verhältnis zu setzen. Auch dazu fehlt substantiierter Vortrag der Klägerin.
Schließlich hat die Beklagte erstinstanzlich unwidersprochen vorgetragen, der Zedent habe sich von der Vermittlerin ... gemäß der Vorgabe im Darlehensvertrag (Anlage B5, S.2) einen Kredit der ... durch Zahlung eines Betrags von 3.889,65 EUR ablösen lassen (Anlage B9). Dass die Zahlung aus Kreditmitteln erfolgte, wie vom Landgericht dargestellt, ist weder vorgetragen worden noch ersichtlich, da die Darlehenssumme (Auszahlungsbetrag) von 64.822,40 EUR ausweislich der Finanzierungsanfrage (Anlage K6) für den Kaufpreis von 59.594,00 EUR und den Modernisierungskostenanteil von 5.228,00 EUR benötigt wurde. Ohne Kenntnis der insoweit getroffenen Abreden zwischen dem Zedenten und der Vermittlerin und/oder der Verkäuferin kann jedoch nicht unterstellt werden, dass der Ablösebetrag aus dem Kaufpreis entrichtet wurde.
(2) Ausgehend von Vorstehendem ist eine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung nicht dargetan.
Zum Verkehrswert der Wohnung hat die Klägerin vorgetragen: Diese befinde sich im Erdgeschoss des aus dem Jahr 1956 stammenden 4-geschossigen unterkellerten Mauerwerksbau mit einer Gesamtnutzungsdauer von ca. 80 Jahren und einer Restnutzungsdauer von ca. 30 Jahren. Das Objekt verfüge allenfalls über einen mittleren Wohnwert und sei stark emissionsbelastet. Ausgehend von der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld habe der Bauträger den streitgegenständlichen Miteigentumsanteil für rund 19.443,80 EUR erworben. Ein Großteil der im Kaufvertrag angekündigten Sanierungsarbeiten sei nicht durchgeführt worden, nämlich Einbau neuer Kunststofffenster, Erneuerung von Balkontrennwänden und –brüstungen, Sanierung von Fassade und Treppenhaus, Überarbeitung von Treppenstufen, Erneuerung der Rolläden. Bei Multiplikation der Jahreskaltmiete, die ausgehend von der zugesagten monatlichen Kaltmiete von 175 EUR/qm 2.100 EUR/Jahr betrage, gelange man unter Berücksichtigung eines Vervielfältigers von 12, der an sich für Renditeobjekte mit gutem Wohnwert gelte (RDM-Preisspiegel, Anlage K9), während hier nur 8,5 anzusetzen seien, zu einem ungefähren Verkehrswert von 25.200,00 EUR. Das Vergleichswertverfahren sei nicht heranzuziehen, da sämtliche Wohnungen vom selben Anbieter stammten und überteuert seien. Der so ermittelte Wert werde durch das Verkaufsangebot der Beklagten vom 26.2.2010 zu einem Preis von 804,18 EUR/qm (Anlage K30) bestätigt, was hier einen Preis von 28.025,67 EUR ergebe (vgl. Klageschrift, S.20f., Bd.I Bl.20f. d.A., Schriftsatz vom 30.3.2010, S.42ff., Bd.I Bl.163ff.A.).
Demgegenüber hat die Beklagte unter Bezugnahme auf den Plötz Immobilienführer Berlin 2005 (Anlage B8) vorgetragen, dass die Kaufpreise für einfache bis gute Lagen in Schmargendorf bei Wohnungen von ca. 60 bis 90 m² Wohnfläche zwischen 1.250 und 1.600,- EUR lagen und sich das streitgegenständliche Objekt in einer mittleren Lage befinde (Klageerwiderung, S.31, Bd.I Bl.81 d.A.). Weiter hat sie auf die Onlineauskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für Berlin (Anlage B14) verwiesen, welche für mittlere Wohnlagen in Schmargendorf für Wohnungen mit einer Wohnfläche von 40 bis 70 m² der Baujahre 1944 bis 1966 für die Zeit vom 13.6.2004 bis 13.6.2005 bei 70 Treffern durchschnittliche Kaufpreise von 1.717,- EUR/m² bei einer Spanne von 1.410 bis 1.960 EUR verzeichne (Schriftsatz vom 14.4.2010, Bd.I Bl.197 d.A.).
(3) Nach allem kann der Vortrag der Klägerin zum objektiven Vorliegen einer sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung nicht als ausreichend substantiiert angesehen werden, zumal die Berechtigung des angesetzten Vervielfältigers nicht sachlich begründet wird. Die Anlage K9 bezieht sich nicht auf Eigentumswohnungen, sondern ganze Mietwohnhäuser, und enthält keine nähere regionale Differenzierung. Die tatsächlich erzielte Miete ist ausweislich der Anlagen K8 seit dem Jahr 2007 gegenüber der Ausgangsmiete auch noch angestiegen. Nach der Ertragswertmethode ist aber allein die nachhaltig erzielbare Miete maßgebend.
Der Ertragswert ist gemäß § 17 Abs.1 WertV ausgehend von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen zu ermitteln. Auch nach § 17 Abs.1 ImmoWertV ist der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge zu ermitteln, die auf Dauer erzielbar sind, wobei temporär – etwa aufgrund wohnungs-, miet- oder vertragsrechtlicher Bindungen – abweichende Erträge gesondert zu erfassen und zu berücksichtigen sind (vgl. Kleiber a.a.O., Teil V § 17 ImmowertV Rdn.13ff.). Die Klägerin hat nicht substantiiert vorgetragen, worauf die offenbar Anfang des Jahres 2007 erfolgte Mieterhöhung zurückzuführen ist. Soweit sie aufgrund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen erfolgte, dürfte es sich um die nachhaltig erzielbare Miete handeln, welche dann in die Ertragswertberechnung einzustellen wäre.
Darüber hinaus fehlt es an jeglichem Vortrag zum Wert der vereinbarten Sanierungsleistungen. Diese sind – wie dargelegt - bei dem hier gegebenen Steuersparmodell - ebenso wie die erzielbaren Steuervorteile - in die Bewertung von Gesamtaufwand des Erwerbers einerseits und erworbenem „Leistungspaket“ andererseits einzubeziehen. Da den Erwerbern diesbezüglich Erfüllungs- bzw. Mängelgewährleistungsansprüche zustehen, kommt es insoweit auch nicht darauf an, ob und ggfs. wie diese ausgeführt wurden.
Schließlich sprechen die von der Beklagten eingereichten Anlagen B8 und B14 für die Annahme, dass die Verkehrswerte für vergleichbare Wohnungen tatsächlich weitaus höher als von der Klägerin behauptet lagen. Ihr Vermutung, dass sich die ermittelten Verkaufsfälle sämtlich auf das Objekt bezogen, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, hat sie nicht belegt. Aus der Höhe einer auf das Gesamtobjekt eingetragenen Grundschuld lassen sich keine Schlüsse auf den Wert einer einzelnen Wohnung ziehen. Auch ein 5 Jahre später von der Beklagten angebotener Mindestverkaufspreis in einer Verkaufsvollmacht lässt keine Rückschlüsse auf den Verkehrswert im vorliegend maßgeblichen Erwerbszeitpunkt zu, zumal hier noch durch den Zedenten erzielbare Steuervorteile zu berücksichtigen sind.
dd) Die Klägerin hat darüber hinaus keine hinreichenden tatsächlichen Anhaltspunkte vorgetragen, die den Schluss zuließen, dass einem mit der Darlehensbewilligung befassten Mitarbeiter der Beklagten, dessen Kenntnis ihr gemäß § 166 Abs.2 BGB zuzurechnen ist, eine sittenwidrige Überteuerung der streitgegenständlichen Eigentumswohnung im Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrags positiv bekannt war oder sich ihm hätte aufdrängen müssen (vgl. BGH WM 2008, 1121/1122f., Rdn.17ff. m.w.N.). Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass eine Bank nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur das ihr präsente Wissen offenbaren muss und nicht verpflichtet ist, sich einen Wissensvorsprung durch Nachforschungen zu den für das Objekt allgemein und speziell (wert-) relevanten Umständen erst zu verschaffen.
Ausweislich des von der Klägerin vorgelegten Protokolls der Vernehmung der Zeugin ... vor dem Landgericht Berlin im Rechtsstreit 38 O 372/09 vom 30.4.2010 (Anlage K40) sagte sie aus, dass die von der Beklagten vorgenommene Objekteinwertung einen Mittelwert von 1.665,00 EUR ergeben hatte. Weshalb sich die Zeugin über das Objekt geirrt oder bewusst Unwahres behauptet haben könnte, hat die Klägerin nicht dargetan. Ihre Behauptung, dass die Objekteinwertung tatsächlich weitaus niedriger gelegen habe, ist daher ersichtlich ins Blaue hinein erfolgt und rechtfertigt keine Vorlageanordnung gemäß § 142 ZPO. Die Annahme eines Mittelwerts von 1.665,00 EUR entspricht im Übrigen in etwa dem vorliegend vereinbarten Kaufpreis.
c) Eine Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs hinsichtlich einer arglistigen Täuschung des Zedenten durch die Vermittler bei institutionellem Zusammenwirken mit diesen und der Verkäuferin hat die Klägerin allein hinsichtlich der behaupteten Rücknahmegarantie schlüssig dargelegt.
aa) Eine arglistige Täuschung durch objektiv evident unrichtige Angaben des Vermittlers setzt gemäß § 123 Abs.1 BGB voraus, dass sich die behauptete Täuschung durch Vorspiegeln oder Entstellen von Tatsachen auf konkrete, dem Beweis zugängliche gegenwärtige oder zukünftige Tatsachen bezieht; bloße subjektive Werturteile über das Anlageobjekt oder marktschreierische Anpreisungen reichen nicht aus (vgl. BGH ZIP 2006, 2262/2264f., Rdn.24-26 m.w.N.).
bb) Die behaupteten Aussagen des Vermittlers, die Immobilie befinde sich in einem ausgezeichneten Zustand, Lage und Ausstattung seien brilliant, sie sei den Kaufpreis wert und werde ihren Wert noch steigern, stellten erkennbar subjektive Werturteile und marktschreierische Anpreisungen dar. Konkrete wertbildende Faktoren wurden nicht behauptet. Im Übrigen ergab sich aus den vereinbarten Modernisierungsarbeiten, dass der Zustand der Wohnung tatsächlich verbesserungsfähig war.
cc) Eine arglistige Täuschung des Zedenten durch evident unrichtige Angaben in dem Berechnungsbeispiel (Anlage K4) hinsichtlich von ihm zu leistender monatlicher Zuzahlungen ist nicht schlüssig dargetan. Die angegebenen Darlehensraten enthielten auch die auf die Tilgung entfallenden Beträge. Disagio und Bearbeitungsgebühr waren zutreffend angegeben. Wie sich aus dem von der Beklagten vorgelegten Mietvertrag (Anlage B1) und den Abrechnungen der Hausverwaltung (Anlage K8) ergibt, traf auch die Angabe über die ursprüngliche Nettokaltmiete zu. Die Beklagte hat weiter bereits erstinstanzlich vorgerechnet, dass auch die nicht umlagefähigen Nebenkosten mit 40 EUR in etwa zutreffend angegeben waren (vgl. Schriftsatz vom 14.4.2010, S.8f., Bd.I Bl.183f. d.A.), worauf die Klägerin nicht eingegangen ist, sondern ihren Vortrag im Berufungsverfahren lediglich wiederholt.
Hinsichtlich der Angaben zu monatlichen Zuzahlungen nach Steuern auf Seite 2 der Berechnung legt die Klägerin zwar dar, dass in den Folgejahren 2006 und 2007 tatsächlich um 22,6% bzw. 28,38% höhere Zuzahlungen erforderlich waren. Eine arglistige Täuschung des Vermittlers folgt daraus jedoch nicht. Denn es handelte sich bei der Berechnung für den Zedenten erkennbar um eine mit Unwägbarkeiten behaftete Prognose etwa über die zukünftige Entwicklung seines Einkommens und des allgemeinen Mietenniveaus. Eine arglistige Täuschung liegt nur dann vor, wenn der Täuschende durch sein Verhalten beim Erklärungsgegner vorsätzlich einen Irrtum erregen bzw. aufrechterhalten möchte. Er muss die Unrichtigkeit der falschen Angaben kennen oder für möglich halten, wobei bedingter Vorsatz genügt, der auch bei einer Angabe ins Blaue hinein gegeben sein kann (vgl. BGH WM 2008, 1596/1598, Rdn.24). Dafür ist bei der nur geringen vorgetragenen Abweichung nichts ersichtlich.
dd) Eine arglistige Täuschung des Zedenten über an den Vermittler und/oder die Verkäuferin fließende Provisionszahlungen von 18,64% bzw. 23% ist nicht schlüssig dargelegt.
(1) Das einen Immobilienerwerb finanzierende Kreditinstitut den Darlehensnehmer nicht von sich aus auf eine im Kaufpreis enthaltene und an den Vertrieb gezahlte Provision hinweisen, sofern diese nicht zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie beiträgt, dass das Kreditinstitut von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen musste (vgl. BGH, Urteil vom 11.01.2011 – XI ZR 326/08 – NJW 2011, 2349, Rdn.8 m.w.N.). Davon ist vorliegend – wie dargelegt – nicht auszugehen.
Ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung der Finanzierungsbank liegt zwar auch dann vor, wenn die Bank Kenntnis davon hat, dass der Kreditnehmer von seinem Geschäftspartner über die für die Vermittlung von Erwerb und Finanzierung der Eigentumswohnung zu zahlenden Vertriebsprovisionen arglistig getäuscht wurde, wobei ihre Kenntnis bei objektiv evidenter Unrichtigkeit der Angaben und institutionellem Zusammenwirken vermutet wird. Eine solche Täuschung kann auch darin liegen, dass beim Anleger gezielt der unrichtige Eindruck erweckt wird, dass für die Vermittlung von Erwerb und Finanzierung der Eigentumswohnung lediglich die gegenüber dem Anleger auf bestimmte Weise, etwa in einem ihm vorgestellten Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag, ausgewiesenen Vertriebsprovisionen zu zahlen seien, nicht aber weitere Provisionen, obwohl tatsächlich im Einvernehmen zwischen Vertrieb und Bank wesentlich höhere Vertriebsprovisionen an die Vermittler fließen (vgl. zu Vorstehendem BGH a.a.O. Rdn.9f., jew. m.w.N.).
(2) Vorliegend fehlt es jedoch bereits an einer Täuschung des Zedenten über tatsächlich gezahlte Provisionen. Anders als in den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen enthielt der nach dem Vortrag der Klägerin zwischen dem Zedenten und der... Vertriebs GmbH nach dem Muster der Anlage B2 geschlossene Maklervertrag unmittelbar vor der Regelung einer Verpflichtung des Auftraggebers zur Zahlung einer Provision in Höhe von 6% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer an die ... den ausdrücklichen Hinweis: „Die Maklerfirma ist berechtigt, für beide Seiten des beabsichtigten Hauptvertrages provisionspflichtig tätig zu werden.” Hierdurch wurde nicht der Eindruck erweckt, dass für die Vermittlung des Erwerbs der streitgegenständlichen Wohnung lediglich eine Provision in Höhe von 6 % zuzüglich Mehrwertsteuer an den Vermittler fließe. Eine Täuschung des in Immobilienkaufsachen unerfahrenen Zedenten über insgesamt fließende Provisionen liegt mithin nicht vor.
ee) Die Klägerin hat jedoch eine arglistige Täuschung des Zedenten durch den Vermittler ... hinsichtlich der Zusicherung einer Rücknahmegarantie und deren Kausalität für seine Anlageentscheidung hinreichend substantiiert dargelegt und nach der vom Senat durchgeführten Beweisaufnahme auch bewiesen.
(1) Die behauptete Zusicherung seitens des für die Vermittlerin ... Vertriebs GmbH und bei der anschließenden notariellen Beurkundung für die Verkäuferin auftretenden Herrn ..., er werde die Wohnung nach zwei Jahren garantiert zurücknehmen, enthält durch Verwendung des Begriffs „Garantie“ die Zusicherung einer rechtlich verbindlichen Rücknahmepflicht der Vermittlerin nach Ablauf einer Haltefrist von zwei Jahren. Da ... tatsächlich für die Vermittlerin keine entsprechende Verpflichtung zur Rücknahme der Immobilie übernahm, stellte die behauptete Zusicherung eine arglistige Täuschung des Zedenten dar.
Dass die behauptete Rücknahmegarantie für die Anlageentscheidung des Zedenten mitbestimmend und damit kausal war, liegt nach der Lebenserfahrung nahe. Denn sie war objektiv geeignet, seine Bedenken gegen eine langfristige vertragliche Bindung von mindestens 10 Jahren, wie aus der Berechnung (Anlage K4) ersichtlich, zu zerstreuen. Der klägerische Vortrag, die Berechnung (Anlage K4) sei für ihn Entscheidungsgrundlage gewesen, sollte ersichtlich nicht bedeuten, dass sie allein entscheidend war und die übrigen behaupteten Angaben der Vermittler bedeutungslos waren (vgl. a. zur Zusicherung einer jederzeitigen Rückgabemöglichkeit BGH, Beschl. v. 26.6.2008 – V ZR 225/07 – Rdn.11 nach juris).
(2) Der Senat ist aufgrund der zeugenschaftlichen Vernehmung des Zedenten davon überzeugt (§ 286 Abs.1 ZPO), dass ... dem Zedenten bei dem in den Räumen der Vermittlerin vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags geführten Gespräch zusicherte, er könne die Wohnung nach zwei Jahren an die Vermittlerfirma zurückgeben, wenn er sie nicht mehr wolle, und die zugesicherte Rückgabemöglichkeit für ihn ausschlaggebend war, sich auf den finanzierten Immobilienerwerb einzulassen. Der Zedent hat anschaulich und widerspruchsfrei bekundet, dass Herr ... die Rückgabemöglichkeit in dem Gespräch als garantiert darstellte und ihm zusicherte, sich dann um alles Weitere einschließlich der Finanzierung zu kümmern. Es ist auch ohne Weiteres glaubhaft, wenn der juristisch unerfahrene Zedent nicht auf schriftlicher Festlegung der Rückgabemöglichkeit und ihrer Modalitäten bestand, sondern der mündlichen Zusicherung des überzeugend auftretenden Vermittlers vertraute. Indiziell bestätigt wird sein Vertrauen in die Zusicherung zudem durch den glaubhaft bekundeten Versuch einer Rückgabe der Wohnung nach etwa zwei Jahren im Jahre 2007.
(3) Bei der damit bewiesenen arglistigen Täuschung des Zedenten über das Bestehen einer Rücknahmegarantie handelt es sich – entgegen der Ansicht des Landgerichts - um eine solche über das „finanzierte Geschäft“, die nach der vorstehend wiedergegebenen neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Beweislastumkehr bei institutionellem Zusammenwirken der finanzierenden Bank mit Verkäufer und/oder Vermittler des finanzierten Geschäfts führt. Wie die zitierten Entscheidungen zu Vertriebsprovisionen (BGH WM 2010, 1451; NJW 2011, 2349) zeigen, genügt insoweit eine Täuschung über das finanzierte Geschäft einschließlich der damit verbundenen Abreden. Eine Rücknahmegarantie des Vermittlers steht mit dem abgeschlossenen Kaufvertrag in einem ebenso engen Zusammenhang wie eine Provisionsvereinbarung im zugehörigen Vermittlungsvertrag. Die Täuschung war auch objektiv evident unrichtig, da eine Rückgabemöglichkeit in dem sodann abgeschlossenen Kaufvertrag nicht vorgesehen war (vgl. BGH WM 2010, 2069/2070 Rdn.18 m.w.N.).
d) aa) Der Senat ist aufgrund des eingehenden Vortrags der Klägerin, dem die Beklagte nicht erheblich entgegen getreten ist, davon überzeugt, dass die Beklagte mit der Verkäuferin der streitgegenständlichen Wohnung, der ... GmbH und den Vermittlern (... ... ) institutionalisiert zusammengearbeitet hat. Die Klägerin hat bereits erstinstanzlich (Klageschrift, S.9ff., Bd.I Bl.9ff. d.A.; Schriftsatz vom 30.3.2010, S.6ff., Bd.I Bl.127ff. d.A.) unter namentlicher Nennung weiterer Erwerber vorgetragen, die Beklagte habe sämtliche über die... Vertriebs GmbH vermittelte Wohnungsverkäufe durch die ... ... und darüber hinaus weitere über die ... vermittelte Verkäufe der genannten Verkäuferin in den Jahren 2004 bis 2008 in mehreren weiteren, im Einzelnen angeführte Objekten finanziert. Dem ist die Beklagte schon nicht substantiiert durch konkrete Gegendarstellung entgegen getreten. Darüber hinaus hat die in dem Rechtsstreit des Landgerichts Berlin - 38 O 372/09 – am 30.4.2010 (Protokoll Anlage K40) als Zeugin vernommene Kreditsachbearbeiterin ... bestätigt, dass die Beklagte mehrere Wohnungskäufe in dem ... finanziert hat, nachdem anhand von Herrn … in einem Objektordner übergebener Unterlagen eine Objekteinwertung vorgenommen worden war. Dies geht über eine einzelfallbezogene Finanzierung deutlich hinaus. Hinzu kommt die Aufnahme der Beratungsbestätigung durch Herrn ... auch in den vorliegenden Darlehensvertrag, die indiziell ebenfalls eine Vertriebsabsprache belegt.
bb) Nach allem oblag der Beklagten, ihre aufgrund der objektiv evidenten Täuschung vermutete Kenntnis von der Täuschung zu widerlegen (vgl. BGH WM 2010, 2069/2070 Rdn.18 m.w.N.). Dieser Beweis ist ihr nach der vom Senat durchgeführten Beweisaufnahme gelungen.
Der Senat ist aufgrund der Vernehmung der Zeugen... davon überzeugt (§ 286 Abs.1 ZPO), dass allein diese beiden Zeugen mit dem Darlehensvorgang betreffend den Zedenten befasst waren und bis zur Abgabe des Darlehensangebots keine Kenntnis von der ihm mündlich von Herrn ... zugesicherten Rückgabemöglichkeit erlangt haben.
Der Zeuge... konnte sich zwar an den konkreten Vorgang nicht mehr erinnern. Er hat aber nach Einsicht in das Darlehensangebot (Anlage K7) bestätigt, dass die Darlehensanfrage von Frau... als Mitarbeiterin des von ihm damals geleiteten Teams bearbeitet und genehmigt wurde und er die Zweitunterschrift leistete. Weiter hat er bekundet, dass ihm Herr... in der Zeit seiner Tätigkeit der Beklagten bekannt geworden sei, er jedoch bei seiner Mitwirkung an der Kreditangelegenheit nicht erfahren habe, was die Vermittler und speziell in diesem Fall Herr ... mit dem Darlehensnehmer mündlich besprochen haben, insbesondere nicht, ob und was beide über die Garantie einer Rücknahme der Wohnung nach zwei Jahren etwa besprochen haben; die Kreditakte habe üblicherweise keine Vermerke über mündliche Gespräche zwischen Vermittler und Darlehensinteressenten enthalten. Beschwerden über die ... habe es nach seiner Erinnerung erst im Jahre 2006 gegeben.
Die Zeugin ... hat aufgrund Einsichtnahme in die von ihr mitgeführte Kreditakte bekundet, dass allein Herr ... und sie die Kreditvergabe an den Zedent bearbeitet hatten und weitere Mitarbeiter mit der Bearbeitung dieser Kreditvergabe nicht befasst waren. Dazu hat sie aus der Kreditakte die siebenseitige, lediglich ihre Unterschriften enthaltende Kreditvorlage zur Einsicht vorgelegt. Weiter hat sie ausgesagt, sie habe bei Kreditvergabe im Jahre 2005 von einem zwischen dem Zedenten und Herrn... vereinbarten Recht zur Rückgabe der Wohnung nach zwei Jahren keine Kenntnis gehabt, auch weder habe sie in der Kreditakte eine darauf hindeutende Unterlage gefunden noch auf anderem Wege Kenntnis davon erlangt. Erst als erste Kundenbeschwerden im Jahre 2007 aufgekommen seien, habe sie erfahren, dass derartige Zusagen des Herrn ... berichtet worden seien.
Die Aussagen der Zeugen sind in sich widerspruchsfrei, nachvollziehbar und daher glaubhaft. Die Zeugen haben auf eingehende Befragungen hin – soweit ihnen erinnerlich – die konkrete Bearbeitung der Darlehensanfrage des Zedenten – die Zeugin ... zudem unter Ermöglichung der Einsichtnahme in die Kreditvorlage – sowie die allgemeinen bankinternen Abläufe bei der Bearbeitung von Darlehensanfragen eingehend geschildert. Ebenso haben sie über die Vermittlungsfirmen ... betreffende Kundenbeschwerden und die bankinterne Bearbeitung solcher Beschwerden ausgesagt. Nach allem besteht kein Anlass zu Zweifeln an ihren Aussagen, dass sie allein mit der Kreditvergabe an den Zedenten befasst waren und sie bis zur Abgabe des Darlehensangebot keine Kenntnis von der ihm mündlich von Herrn ... zugesicherten Rückgabemöglichkeit hatten. Ihre Befragung hat auch keine Anhaltspunkte für die Annahme gegeben, es könnten sonstige Mitarbeiter oder gar Mitglieder des Vorstands oder des Aufsichtsrats der Beklagten in dem Zeitraum bis zur Abgabe des Darlehensangebots Kenntnis davon erlangt haben, dass Herr ... im konkreten Fall oder generell den am finanzierten Immobilienerwerb Interessierten eine Rückgabemöglichkeit nach 2 Jahren garantiere. Auch die Klägerin hat lediglich eine sonstige Beanstandungen enthaltende Kundenbeschwerde vom 30.11.2005 (Anlage K50) vorgelegt. Auch angesichts der lediglich mündlichen Zusicherung ist der Entlastungsbeweis durch die beiden mit der konkreten Darlehensvergabe befassten Mitarbeiter als geführt anzusehen.
Eine Haftung der Beklagten für vorsätzliches Verhandlungsverschulden des Vermittlers ohne Entlastungsmöglichkeit gemäß §§ 280, 249ff. BGB ist mangels Vorliegens eines verbundenen Geschäfts im Sinne von § 358 Abs.3 Satz 3 BGB nicht gegeben.
1. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Anleger und Darlehensnehmer bei einer arglistigen Täuschung des Anlage- und Kreditvermittlers und einem verbundenen Geschäft auch den Darlehensvertrag nach § 123 BGB anfechten, wenn die Täuschung auch für dessen Abschluss kausal war, weil der Vermittler für die kreditgebende Bank nicht Dritter im Sinne von § 123 Abs.2 BGB ist. Anstelle der Anfechtung kann er im Falle eines Vermögensschadens einen Schadensersatzanspruch aus einem in der arglistigen Täuschung liegenden vorsätzlichen Verschulden bei Vertragsschluss gegen die Bank geltend machen (vgl. BGHZ 167, 239 Rdn.27ff.; WM 2010, 2304, Rdn.13ff.).
2. Das Landgericht hat das Vorliegen eines verbundenen Geschäfts mit zutreffenden Erwägungen verneint. Der weitere Vortrag der Klägerin im Berufungsverfahren rechtfertigt keine andere Beurteilung.
a) Nach § 358 Abs.3 Satz 3 BGB ist bei einem finanzierten Erwerb eines Grundstücks eine - zur Annahme eines verbundenen Geschäfts gemäß § 358 Abs.3 Satz 1 BGB führende - wirtschaftliche Einheit nur dann anzunehmen, wenn der Darlehensgeber selbst das Grundstück verschafft oder wenn er über die Zurverfügungstellung von Darlehen hinaus den Erwerb des Grundstücks durch Zusammenwirken mit dem Unternehmer fördert, indem er sich dessen Veräußerungsinteressen ganz oder teilweise zu Eigen macht, bei der Planung, Werbung oder Durchführung des Projekts Funktionen des Veräußerers übernimmt oder den Veräußerer einseitig begünstigt.
Die nach den Umständen vorliegend allein in Betracht kommende 3.Alternative des § 358 Abs.3 Satz 3 BGB wird etwa dann bejaht, wenn der Darlehensgeber dem Verbraucher ein objektiv falsches Gutachten über den Grundstückswert vorlegt oder wenn er trotz eines zur Aufklärung verpflichtenden konkreten Wissensvorsprungs Tatsachen verschweigt, die den Verbraucher vom Vertragsschluss abgehalten hätten (vgl. Palandt/ Grüneberg, BGB, 71.Aufl., § 358 Rdn.18). Nach dem Willen des Gesetzgebers, welcher nach einer Beschlussempfehlung des Vermittlungsausschusses (BT-Drucks. 14/9633, Seite 2 linke Spalte) gegen den Entwurf des Bundestags (BT-Drucks. 14/9266 Seite 20, 46, 47) weitgehend dem Vorschlag des Bundesrats (BT-Drucks. 14/9531, Seite 3, 4) gefolgt war, sollten – zur Vermeidung von erheblichen Risiken für die Bankenwirtschaft, sich daraus ergebender Verschlechterungen der Bedingungen für Immobiliarkredite zum Nachteil der Verbraucher und sich hieraus ergebender negativer Auswirkungen auf die Bauwirtschaft – die Vorschriften über verbundene Geschäfte bei Immobiliarkrediten nur in einem begrenzten Bereich Anwendung finden. Eine derartige Beschränkung ist nach der Auffassung des Gesetzgebers auch gerechtfertigt, weil der Verbraucher – anders als beim Konsumentenkredit – beim Kauf einer Immobilie und deren Finanzierung im Regelfall klar zwischen den beiden Vertragsverhältnissen unterscheiden kann. Voraussetzung eines verbundenen Geschäfts bei Immobiliarkrediten muss deshalb sein, dass der Kreditgeber seine Rolle verlassen hat und gleichsam im Einverständnis mit dem Veräußerer als Partei des zu finanzierenden Immobiliengeschäfts in Erscheinung tritt (BT-Drucks. 14/9531, Seite 3, 4). Ausdrücklich als zu weitgehend abgelehnt hat der Gesetzgeber die Aufnahme eines Beispielfalls in das Gesetz dahingehend, dass ein verbundenes Geschäft dann anzunehmen sei, wenn der Darlehensgeber dem Verbraucher zu dem finanzierten Geschäfts rät (BT-Drucks. 14/9531, Seite 4).
Nach diesen Maßstäben kann vorliegend nicht von einem verbundenen Geschäft ausgegangen werden, da die Beklagte weder Makler der Verkäuferin war noch erkennbar ist, dass sie deren Funktionen übernommen oder sie einseitig begünstigt hat. An dieser Beurteilung ist auch im Hinblick auf den Vortrag der Klägerin festzuhalten, der mit dem Qualitätssiegel „... ” ausgestattete Finanzierungsvermittler der Beklagten, Herr ..., sei auch Mitarbeiter und wirtschaftlicher Teilhaber der Verkäuferin gewesen, habe Zugang zu den Kreditbedingungen und Formularen der Beklagten über das Internet gehabt und habe hierdurch sogar Einfluss auf die Bedingungen des Darlehensvertrags nehmen und dadurch zugleich seine eigene Provision erhöhen können. Auch unter Zugrundelegung dieses Vortrags ist nicht zu ersehen, dass sich die Beklagte die Veräußerungsinteressen der Verkäuferin zu Eigen gemacht hätte. Hierbei kann dahinstehen, ob ein Zu-Eigen-Machen über ein Auftreten als Makler hinaus auch durch anderes Verhalten der Bank als gegeben sein kann. Letzteres könnte jedenfalls nur dann angenommen werden, wenn sich ihr Verhalten von seiner Bedeutung her als einem Auftreten als Makler gleichwertig darstellte, woran es auch nach dem von der Klägerin vorgetragenen Sachverhalt fehlen würde. Ferner läge auch nach diesem keine einseitige Begünstigung der Verkäuferin durch die Beklagte vor. Insbesondere wäre nicht zu ersehen, dass die Beklagte ihre Rolle als Kreditgeberin verlassen hätte und gleichsam im Einverständnis mit dem Veräußerer als Partei des zu finanzierenden Immobiliengeschäfts in Erscheinung getreten wäre. Vielmehr ergibt sich aus ihrem Vortrag nur eine ständige Zusammenarbeit der Beklagten mit dem Vermittler... und der Verkäuferin. Der Anlage K19 (dort S.9) lässt sich auch nicht entnehmen, dass die Vermittler selbst über die Darlehenskonditionen entscheiden konnten. Es wird lediglich dargestellt, dass eine Erhöhung von Bearbeitungsgebühr bzw. Nominalzins zu einer Erhöhung der Provision führen.
3. Nach allem kann sich die Klägerin auch nicht mit Erfolg auf den erklärten Widerruf der zum streitgegenständlichen Darlehensvertrag mit der Beklagten führenden Willenserklärung des Zedenten stützen. Es kann daher auch dahingestellt bleiben, ob die Abtretungsvereinbarung vom 3.9.2009 (Anlage K1, Bd.I Bl.39 d.A.) überhaupt die Ausübung des Widerrufsrechts umfasst.
Ein wirksamer Widerruf des Darlehensvertrags hätte im Übrigen zur Folge, dass die Darlehensvaluta zur Rückzahlung fällig wäre. Der Zedent könnte sich gegenüber der Rückzahlungsforderung auch nicht auf § 358 Abs.2, Abs.4 Satz 3 BGB berufen, da der Darlehensvertrag und der notarielle Kaufvertrag – wie dargelegt - kein verbundenes Geschäft im Sinne von § 358 Abs.3 Satz 1 und Satz 3 BGB bilden.
C.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs.1, 101 Abs.1 Hs.1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr.10, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs.2 S.1 ZPO).
1. Eine Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, wenn eine klärungsfähige Rechtsfrage zu entscheiden ist, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. Zöller/Heßler, ZPO, 29.Aufl., § 543 Rdn.11 m.w.N.). Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Sie ergeben sich insbesondere nicht aus dem Umstand, dass die vorliegend erörterten Rechtsfragen für eine große Zahl von Rechtsstreitigkeiten ebenfalls von Bedeutung sein können.
2. Die Fortbildung des Rechts erfordert eine Entscheidung des Revisionsgerichts, wenn der Einzelfall Veranlassung gibt, Leitsätze für die Auslegung von Gesetzesbestimmungen des materiellen oder Verfahrensrechts aufzuzeigen oder Gesetzeslücken auszufüllen (vgl. Heßler a.a.O. § 543 ZPO Rdn.12 m.w.N.). Auch dies ist vorliegend nicht der Fall. Die Frage, welche Anforderungen an die Widerlegung der vermuteten Kenntnis von einer arglistigen Täuschung bei institutionalisiertem Zusammenwirken zu stellen sind und wie weit insbesondere der Kreis der als Zeugen für die Widerlegung der vermuteten Kenntnis in Betracht kommenden Personen zu ziehen ist, ist eine solche des jeweiligen Einzelfalls. Auch die Verneinung der Voraussetzungen des § 358 Abs. 3 Satz 3 BGB ist einzelfallbezogen aufgrund des klägerischen Vortrags zu den Beziehungen zwischen der Beklagten, dem Vermittler ... und der Verkäuferin erfolgt.
3. Eine Revisionszulassung ist schließlich nicht unter dem Gesichtspunkt der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung veranlasst (vgl. zu diesem Zulassungsgrund Heßler a.a.O. Rdn.13ff.m.w.N.). Insbesondere liegt eine Abweichung von dem Urteil des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 28.3.2011 – 3 U 47/08 – (Bd.III Bl.69ff. d.A.) nicht vor. Im dort zugrunde liegenden Fall wurde der Anleger nach den getroffenen Feststellungen durch den Prospektinhalt über die im Gesamtaufwand enthaltenen Provisionen getäuscht (vgl. S.18 UA), während vorliegend eine solche Angabe gegenüber dem Zedenten – wie dargelegt - gerade nicht erfolgte. Insoweit ist die Rechtslage zudem durch die zitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs geklärt.
Eine Erklärungsfrist war der Klägerin nicht einzuräumen, weil der Schriftsatz der Beklagten vom 15.5.2012 (Bd.III Bl.168ff. d.A.) kein entscheidungserhebliches neues Sachvorbringen enthielt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 280 Abs.1, 675 BGB
§§ 311 Abs.2 Nr.2, 280 BGB
§§ 312b ff. BGB
§§ 311 Abs.2 Nr.2, 280 Abs.1 BGB
§§ 280, 249ff. BGB
§§ 97 Abs.1, 101 Abs.1 Hs.1 ZPO
§§ 708 Nr.10, 711 ZPO
§ 278 BGB
§ 142 ZPO
§ 826 BGB
§ 181 BGB
§ 398 BGB
§ 675 BGB
§ 194 BauGB
§ 8 ImmoWertV
§ 17 ImmowertV
§ 123 BGB
§ 543 ZPO
§ 358 Abs. 3 Satz 3 BGB
§ 540 Abs.1 ZPO
§ 358 Abs.3 Satz 3 BGB
§ 280 Abs.1 BGB
§ 17 Abs.1 WertV
§ 17 Abs.1 ImmoWertV
§ 166 Abs.2 BGB
§ 123 Abs.1 BGB
§ 286 Abs.1 ZPO
§ 123 Abs.2 BGB
§ 358 Abs.3 Satz 1 BGB
§ 358 Abs.2, Abs.4 Satz 3 BGB
§ 358 Abs.3 Satz 1 und Satz 3 BGB
§ 543 Abs.2 S.1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: WM 2004, 1221
WM 1993, 1455
WM 2006, 1194
BGHZ 160, 393
WM 2008, 115
WM 2005, 828
WM 2004, 521
WM 2006, 1104
WM 2008, 1121
WM 2010, 1451
ZIP 2006, 2262
WM 2009, 671
WM 2010, 1982
NJW-RR 2005, 2262
WM 2010, 1448
ZIP 2004, 1758
MDR 2008, 755
NJW 2008, 1585
WM 2004, 2349
WM 2005, 1598
WM 2008, 1596
NJW 2011, 2349
WM 2010, 2069
BGHZ 167, 239
WM 2010, 2304
XI ZR 194/02
4 O 342/09
V ZR 177/08
V ZR 274/06
38 O 372/09
XI ZR 326/08
V ZR 225/07
3 U 47/08