Amtsgericht Aachen (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-11-29, Aktenzeichen 6 C 352/07
ECLI: ECLI:DE:AGAC1:2007:1129.6C352.07.00

Tenor:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 1.603,49 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.06.2007 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu voll-streckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien waren über einen Wohnraummietvertrag über das Objekt F-Straße in B, Erdgeschoss links, miteinander verbunden. Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 20.11.2002 (Anlage K 1 = Blatt 4 ff. der Gerichtsakte) Bezug genommen. Das Mietverhältnis wurde durch ordentliche Kündigung der Kläger mit Wirkung zum 28.02.2007 beendet und am selben Tag an den Beklagten geräumt herausgegeben. Zu Beginn des Mietverhältnisses leisteten die Kläger an den Beklagten eine Mietkaution in Höhe von 1950 € durch ein verpfändetes Kautionssparbuch. Das verzinste Kautionsguthaben beläuft sich nunmehr unstreitig auf 2011,74 €. Im Mai dieses Jahres löste der Beklagte das Kautionssparbuch auf und ließ sich das Kautionsguthaben auszahlen. Er kehrte im weiteren Verlauf an die Kläger lediglich einen Betrag in Höhe von 231,34 € aus. Hinsichtlich des Differenzbetrags macht der Beklagte Gegenrechte geltend, die im einzelnen zwischen den Parteien streitig sind, bis auf einen Betrag in Höhe von 77,35 € für entstandene Beschädigungen an den Fensterrahmen.
Unter Zugrundelegung der Kaution von 1950 € und unter Abzug des Schadensersatzbetrages von 77,35 € sowie der bereits ausbezahlten Kaution in Höhe von 231,34 € begehren die Kläger mit der Klage die Zahlung eines verbleibenden Betrages in Höhe von 1641,30 €. Außergerichtlich forderten sie den Beklagten unter Fristsetzung zum 15.06.2007 zur Auszahlung des verbleibenden Kautionsguthabens auf.
Die Kläger sind der Auffassung, dem Beklagten stünden Gegenrechte nicht zu. Ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der zu erwartenden Nebenkostennachzahlung für 2007 sei infolge der Verwertung der Mietsicherheit nicht gegeben. Sie bestreiten teilweise die behaupteten Beschädigungen an der Mietsache und behaupten im Übrigen, es handle sich um normale Abnutzungserscheinungen. Auch seien die durch den Beklagten angesetzten Kosten für die Reparatur zu hoch. Hilfsweise stützen die Kläger ihr Klagebegehren auf die zu ihren Gunsten aufgelaufenen und unstreitigen Kautionszinsen in Höhe von 61,74 € (= 2011,74 € - 1950 €).
Die Kläger beantragen,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 1641,30 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.06.2007 zuzahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Auffassung, ihm stünden gegenüber der Klageforderung mehrere Gegenansprüche zu. Wegen Beschädigungen der Mietsache seien ihm die Kläger zum Schadensersatz in Höhe von 1380,40 € verpflichtet. Hierzu beruft er sich auf das Angebot der Firma L vom 31.03.2007 (Anlage zum Schriftsatz des Beklagten vom 10.08.2007 = Blatt 30 f. der Gerichtsakte) sowie die Rechnung der Firma L vom 18.05.2007 (Blatt 73 ff. der Gerichtsakte) und der hierin aufgeführten Schäden und Kosten. Von der Klageforderung in Abzug zu bringen sei weiter ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 99,56 € für die Nebenkostenabrechnung 2006, was die Kläger nicht in Abrede stellen. Zuletzt ist der Beklagte der Ansicht, im Hinblick auf die für das Jahr 2007 zu erwartende Nachzahlung auf die Nebenkosten den Restbetrag in Höhe von 300,44 € einbehalten zu dürfen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zur Gerichtsakte überreichten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.
Die Kläger haben Anspruch gegen den Beklagten auf Rückzahlung der Sicherheitsleistung in Höhe von 1.603,49 € aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag.
Der Vermieter ist verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, sobald er diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter die Kaution abzurechnen und in voller Höhe unter Einschluss der Zinsen zurückzuzahlen. Dieser Anspruch steht unter der aufschiebenden Bedingung, dass keine Ansprüche mehr aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter bestehen. Fällig wird der Anspruch erst nach Ablauf einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters, die grundsätzlich längstens sechs Monate nach Übergabe abläuft. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Der Beklagte hat sich die geleistete Kaution in Form eines verpfändeten Mietkautionssparbuchs nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses auszahlen lassen, seinem Vermögen zugeführt und eine Abrechnung erstellt.
Unter Berücksichtigung des bereits durch die Kläger bei Bezifferung der Klageforderung vorzunehmenden Abzugs in Höhe von 77,35 € für die beschädigten Fenster sowie in Höhe von 231,34 € nach bereits erfolgter Teilsauszahlung, ist der Rückzahlungsanspruch zunächst in Höhe von 1641,30 € entstanden.
Infolge der – zumindest konkludent – erklärten Aufrechnung des Beklagten mit dem Nachzahlungsbetrag auf die Nebenkosten 2006 in Höhe von 99,50 €, ist die Hauptklageforderung in dieser Höhe teilweise nach § 389 BGB untergegangen, nachdem die Kläger dem nicht weiter entgegengetreten sind. Vor diesem Hintergrund war den Klägern aber der lediglich hilfsweise geltend gemachte Zahlungsbetrag i.H.v. 61,74 € hinsichtlich der unstreitig aufgelaufenen Zinsen auf das Kautionsguthaben zuzusprechen, mithin insgesamt der tenorierte Betrag.
Die unter Berücksichtigung des Haupt- und Hilfsvorbringens in Höhe des tenorierten Umfangs entstandene Klageforderung ist nicht infolge der weiteren konkludent erklärten Hauptaufrechnung des Beklagten mit einer Gegenforderung in Höhe von 1.380,40 € nach § 389 BGB untergegangen. Denn der Beklagte hat keinen Anspruch gegen die Kläger auf Zahlung von 1.380,40 € gemäß der in der Rechnung Fa. L aufgeführten Positionen. Ein entsprechender Zahlungsanspruch des Beklagten für die in der vorgenannten Rechnung aufgeführten Arbeiten resultiert bereits nicht aus einer durch die Kläger übernommenen Renovierungspflicht. Ungeachtet der Frage, ob eine Klausel über eine "Endrenovierung" überhaupt Wirksamkeit entfalten könnte, schulden die Kläger ausweislich des ausdrücklichen Wortlauts des bestehenden Mietvertrags keine Durchführung "ansonsten anstehender Renovierungsarbeiten" bei Auszug (vgl. Seite 11 des Mietvertrages vom 20.11.2002 = Blatt 10 der Gerichtsakte). Im Übrigen steht dem Beklagten kein aufrechenfähiger Schadensersatzanspruch in dieser Höhe wegen Beschädigung der Mietsache aus § 280 Abs. 1 BGB gegen die Kläger zu. Grundsätzlich kann der Vermieter bei Beschädigung der Mietsache von den Mietern Leistung von Schadensersatz beanspruchen. Dies findet Einschränkung durch die Bestimmung des § 538 BGB. Danach besteht keine Ersatzpflicht für Abnutzungen/Verschlechterungen der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch. Soweit der Beklagte für die behauptete Beschädigung der Rauhfaser an den Küchenwänden (Position 2 der Rechnung L) den Ersatz eines Betrages i.H.v. 150,- € zzgl. MWSt. sowie wegen "zahlreicher Dübellöcher" (Position 3 der Rechnung L) i.H.v. 30,- € zzgl. MWSt. begehrt, ist hierin alleine eine Verschlechterung der Mietsache i.S.d § 538 BGB zu erblicken. Das Anbringen von Dübeln gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 546 Rnr. 79). Ein über den üblichen Umfang hinausgehendes Vorhandensein von Dübellöchern wurde insbesondere nicht näher dargelegt. So verhält es sich auch mit der behaupteten beschädigten Rauhfaser. Insbesondere erweist sich die Beseitigung von größeren Schadstellen auf Tapeten als Teil der Schönheitsreparaturen, da sie durch Neutapezierung bzw. Spachtelarbeiten vor dem Lackieren behoben werden können (vgl. Schmidt-Futterer, aaO, § 538 Rnr. 107). Gerade derartige Renovierungsarbeiten wurden aber ausweislich der zwischen den Parteien getroffenen mietvertraglichen Vereinbarung bei Auszug nicht geschuldet.
Soweit der Beklagte wegen der behaupteten Beschädigungen des Türrahmens der Küche (Position 4 der Rechnung) Zahlung i.H.v. 60,00 € zzgl. MWSt., der behaupteten Beschädigung des Türrahmens des Schlafzimmers (Position 5 der Rechnung) i.H.v. 60,00 € zzgl. MWSt. sowie des Türblatts des Wohnzimmers (Position 6 der Rechnung) i.H.v. 60,00 € zzgl. MWSt. begehrt, hat er sein Vorbringen trotz ausdrücklichen Hinweises des Gerichts nicht ordnungsgemäß unter Beweis gestellt. Letztlich erscheint aber auch zweifelhaft, ob dies überhaupt eine Beschädigung der Mietsache oder vielmehr gewöhnliche Abnutzungserscheinungen darstellt. Auch hinsichtlich der Position 1 der Rechnung Firma L in Höhe von 350,- € zzgl. MWSt. für die Entfernung des Küchenspiegels steht dem Beklagten kein Anspruch zu. Zwar hat der Beklagte einen grundsätzlichen Anspruch auf Herausgabe einer geräumten Wohnung und kann bei Nichterfüllung entsprechenden Kostenersatz unter bestimmten Voraussetzungen verlangen. Das Beseitigungsbegehren des Beklagten hinsichtlich des durch die Kläger angebrachten Küchenspiegels erweist sich jedoch als treuwidrig. Ausweislich des mit Schriftsatz vom 18.09.2007 (Anlage K3 = Blatt 60 der Gerichtsakte) vorgelegten Lichtbildes handelt es sich hierbei um einen in Küchen üblicherweise angebrachten Spritzschutz, in den Steckdosenleisten integriert wurde und der auch insgesamt an einer Stelle angebracht war, von der auszugehen ist, dass auch Nachmieter sie notwendigerweise nutzen werden. In diesem konkreten Falle kann der Beklagte aber im Hinblick auf die dadurch entstehenden erheblichen Kosten und der Möglichkeit der Weiterverwendung Beseitigung bzw. entsprechenden Ersatz nicht begehren. Weiter kann eine Beschädigung der Mietsache in dem Anbringen dieses Küchenspiegels nicht gesehen werden.
Auch steht dem Beklagten kein aufrechenbarer Gegenanspruch aus §§ 280 Abs. 1, 281 BGB hinsichtlich Fensterrahmenreinigungskosten (Position 8 der Rechnung) i.H.v. 250,00 € zzgl. MWSt. sowie Badewannen- und Fliesenreinigungskosten (Position 9 der Rechnung) i.H.v. 120,00 € zzgl. MWSt. zu. Ausweislich des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrags schulden die Kläger die Rückgabe des Mieträume "im sauberen Zustand" (vgl. Seite 9 des Mietvertrags = Blatt 8 der Gerichtsakte). Eine Auslegung dieser Formulierung ergibt, dass damit eine Rückgabe im (normal) gereinigten Zustand gemeint ist, d.h. Boden, Sanitäreinrichtungen, Fenster etc. nicht verschmutzt zurückgewährt werden. Anhaltspunkte dafür, dass – wie der Beklagte vorträgt – eine "ausgiebige Reinigung" vereinbart wurde, sind in keiner Weise ersichtlich. Weiter hat der Beklagte auch sein Vorbringen zu dem Erfordernis der intensiven Reinigung trotz Hinweises nicht ordnungsgemäß unter Beweis gestellt.
Der Beklagten steht auch kein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des derzeit noch nicht fälligen Nachzahlungsanspruch auf die Nebenkostenabrechnung 2007 in Höhe von 300,44 € zu. Grundsätzlich kann zwar der Vermieter nach überwiegender Ansicht über den regulären Abrechnungszeitraum hinaus die Kaution zurückbehalten, wenn ein Nachzahlungsanspruch für noch nicht fällige Betriebskosten zu erwarten ist. Vorliegend hat der Beklagte sich jedoch aus der Kaution befriedigt, indem er sich das vollständige Guthaben des Kautionskontos hat auszahlen lassen. Eine von seinem Vermögen getrennte Sicherheit, an welcher er etwaige Zurückbehaltungsrechte geltend machen könnte, ist nicht mehr vorhanden. Nach der nunmehr erfolgten vollständigen Auskehrung in sein Vermögen kann er hinsichtlich der derzeit noch nicht fälligen Forderung, ein Zurückbehaltungsrecht nicht geltend machen. Dies wäre nur dann möglich gewesen, wenn der Beklagte sich lediglich einen Teilbetrag des Sparkontoguthabens hätte auszahlen lassen und hinsichtlich der noch nicht fälligen Nebenkostennachzahlung 2007 den Betrag von 300,44 € auf dem Mietkautionssparbuch als Sicherheit für diesen Anspruch zurückgehalten hätte.
Der zugesprochene Zinsanspruch folgt aus Verzug, §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 11, 709 S. 1 und S. 2 ZPO.
Streitwert: 1.641,30 €
Willmeroth

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 280 Abs. 1, 281 BGB
§§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB
§§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 11, 709 S. 1 und S. 2 ZPO
§ 389 BGB
§ 538 BGB
§ 280 Abs. 1 BGB