Verwaltungsgericht Hamburg (Hamburg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-06-03, Aktenzeichen 12 K 265/24
ECLI: ECLI:DE:VGHH:2024:0603.12K265.24.00

Tenor:
Orientierungssatz
Vgl. zu Leits. 1: VGH Mannheim, Beschl. v. 17.1.2017, 8 S 1641/16; Urt. v. 14.3.2024, 14 S 1655/23; OVG Magdeburg, Urt. v. 19.2.2014, 3 L 212/12; OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 6.7.2006, OVG 2 S 2.06; OVG Lüneburg, Beschl. v. 16.8.2019, 1 LA 28/19.(Rn.41)
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Erteilung eines positiven Bauvorbescheids über die Zulässigkeit des Umbaus eines Wohnhauses mit Ladenfläche in ein Boardinghaus.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Rahlstedter Straße … (Flurstück … der Gemarkung Alt-Rahlstedt; früher Teil des größeren Flurstücks … der Gemarkung Alt-Rahlstedt) in Hamburg.
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Rahlstedt 49 vom9. Dezember 1976 (HmbGVBl. S. 235), der für das Grundstück ein reines Wohngebiet in geschlossener Bauweise (WR g) festsetzt. Der Bebauungsplan weist die Fläche, auf der das Wohnhaus steht, als Fläche für Stellplätze und Garagen aus. Für die Wohnbebauung im Plangebiet setzt der Bebauungsplan – durch allseitige Baugrenzen – Baufenster fest.
(Auszug aus der zeichnerischen Darstellung des Bebauungsplans Rahlstedt 49)
Die Klägerin beabsichtigt, das Bestandsgebäude auf ihrem Grundstück in ein Boardinghaus umzuwandeln. Hierzu beantragte sie unter dem 23. Juli 2020 die Erteilung einesVorbescheids und stellte dabei folgende – hier wörtlich wiedergegeben – Fragen:
1. Kann für die dargestellte Boardinghaus – Wohnhaus als Nutzungsänderung eines Bestehendes Wohnhauses mit Laden zu einem Boardinghaus mit 8 Wohnzimmer und 8 Betten – Vermietung, eine Genehmigung in Aussicht gestellt werden?
2. Ist GRZ Überschreitung in zulässigen Rahmen, weniger als 0,8 nach HBauO gemäß Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans § 31 Absatz 2 BauGB genehmigungsfähig?
3. Ist GFZ Überschreitung in zulässigen Rahmen, weniger als 0,8 nach HBauO gemäß Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans § 31 Absatz 2 BauGB genehmigungsfähig?
In der dem Vorbescheid beigefügten Baubeschreibung führte die Klägerin u.a. aus, dass sich das Boardinghaus gemäß § 34 BauGB nach Art und Maß der baulichen Nutzung sowie der Bauweise in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge und städtebaulich vertretbar sei. Die Nutzung als Boardinghaus entspreche der für das Vorhabengrundstückfestgesetzten Wohnnutzung. Langfristig wirke sich ein Boardinghaus als Wohnnutzung beruhigend auf den Straßenraum aus. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeits-verhältnisse seien gewahrt und das Ortsbild werde nicht beeinträchtigt. Der bauliche Zustand des Gebäudes werde nicht verändert. Es werde lediglich eine neue Raumaufteilung vorgenommen, so dass die einzelnen Wohnzimmer separat erschlossen werden könnten. Hinsichtlich der Überschreitung der zulässigen GRZ von 0,4 und der zulässigen GFZ von 0,6 durch das Vorhaben werde um die Zulassung einer Abweichung gebeten.
Ausweislich der eingereichten Bauzeichnungen (Bauvorlagen 29/5 und 29/6) weisen die einzelnen Zimmer Grundflächen von 8,67 m², 10,9 m², 10,92 m² und 12,29 m² (identisch im Erd- und Obergeschoss) auf, wobei jedes Zimmer über eine Kochnische/Herd sowie ein angeschlossenes Bad (mit Toilette, Waschbecken und Dusche) mit einer Grundfläche von jeweils ca. 2,50 m² verfügt. Die Zimmer werden über ein gemeinsames Treppenhaus und je Stockwerk über einen gemeinsamen Flur erschlossen. Gemeinschaftsräume oder eine Rezeption sind nach den Bauvorlagen nicht vorgesehen.
Mit Schreiben vom 18. August 2020 forderte die Beklagte die Klägerin u.a. zur Angabe des Folgeverfahrens (§ 61 HBauO oder § 62 HBauO) sowie zur Vorlage eines begründeten Befreiungsantrags nach § 31 Abs. 2 BauGB für die Abweichung von der zulässigen Art der Nutzung durch ein Boardinghaus auf einer ausgewiesenen Stellplatzfläche und eines begründeten Befreiungsantrags nach § 31 Abs. 2 BauGB für die ausweislich derBaubeschreibung geplante Fassadensanierung, Errichtung einer Außentreppe sowieNutzungsänderung eines Bestandsgebäudes auf der nicht überbaubaren Grundstücksfläche auf. Zu den Fragen 2. und 3. wies sie darauf hin, dass der Bebauungsplan keine GRZ und GFZ, sondern eine GR und GF festsetze.
Mit auf den 20. August 2020 datierten Schreiben gab die Klägerin als nachfolgendes Verfahren das Baugenehmigungsverfahren mit Konzentrationswirkung (§ 62 HBauO) an und reichte die von der Beklagten nachgeforderten Befreiungsanträge ein. Das städtebauliche Leitbild werde ebenso wenig verletzt wie nachbarliche Belange. Auch die Nutzung als Boardinghaus sei eine Wohnnutzung. Die kleinen Zimmer seien hochwertig konzipiert und komplett ausgestattet. Es seien zudem Küchen bzw. Kochnischen vorhanden.
Mit Schreiben vom 22. Oktober 2020 hörte die Beklagte die Klägerin zur beabsichtigten Antragsablehnung an. Zur Begründung führte sie aus, dass die erforderlichen Befreiungen für die Abweichung von der Art der Nutzung durch ein Boardinghaus auf einerausgewiesenen Stellplatzfläche sowie für die Fassadensanierung, die Errichtung einer Außentreppe sowie die Nutzungsänderung auf der nicht überbaubaren Grundstücksfläche nicht erteilt werden könnten.
Mit Schreiben vom 26. November 2020 teilte die Klägerin mit, dass das ehemalige Wohngebäude mit Ladenfläche im Erdgeschoss (ehemaliger Friseurladen) in einen Beherbergungsbetrieb mit acht Zimmern und einen Empfangsraum umgenutzt werden solle. Diese Nutzungsänderung von einer reinen Wohnnutzung in eine Beherbergungsnutzung sei zwar genehmigungspflichtig. Denn die geplante Beherbergungsnutzung gehe mit den für Beherbergungsbetriebe üblichen Leistungen einher. Es werde ein Preis pro Übernachtung berechnet und darüber hinaus würden verschiedene für einen Beherbergungsbetrieb typische Leistungen erbracht, nämlich Bettwäschewechsel, wöchentliche Reinigung und Endreinigung nach Auszug. Sie habe jedoch einen Genehmigungsanspruch. Dabei sei zunächst zu berücksichtigen, dass die Festsetzung einer Stellplatzfläche funktionslos geworden sei. Zum einen sei wegen des auf der als Stellplatzfläche ausgewiesenen Fläche bereits errichteten Wohnhauses, das Bestandsschutz genieße, nicht mehr damit zu rechnen, dass dort jemals wieder Stellplätze errichtet würden. Zum anderen sei die Verpflichtung zur Schaffung von Stellplätzen für Wohnungen seit 2014 entfallen (§ 48 Abs. 1a HBauO). Im Übrigen bzw. jedenfalls habe sie einen Anspruch auf Zulassung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB. Nach § 3 Abs. 3 BauNVO 1968 könnten in reinen Wohngebieten kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zugelassen werden. Die Beklagte sei hier aufgrund einer Ermessensreduzierung auf Null verpflichtet, die Ausnahme zuzulassen. Dies ergebe sich insbesondere daraus, dass die Festsetzung einer Stellplatzflächefunktionslos geworden sei. Zudem könne die bisherige Wohnnutzung nicht beibehalten werden, da das Gebäude direkt an der zweispurigen und intensiv genutzten Rahlstedter Straße liege. Darüber hinaus gebe es an der Rahlstedter Straße bereits zahlreiche gewerbliche Nutzungen (u.a. Autohäuser, Tankstelle, Bestattungsinstitut, Kosmetikstudio, Malerfachbetrieb). Das ursprünglich vorhandene reine Wohngebiet habe sich zu einem allgemeinen Wohngebiet gewandelt, in dem gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1968 Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zugelassen werden könnten. Ein (kleiner) Beherbergungsbetrieb wie der geplante füge sich in die nähere Umgebung ein.
Mit Vorbescheid vom 16. Dezember 2020 lehnte die Beklagte den Antrag der Klägerin ab. Die Nutzungsänderung sei nicht genehmigungsfähig. Das Bestandsgebäude befinde sich auf einer Fläche, die im Bebauungsplan Rahlstedt 49 als Stellplatzfläche ausgewiesen sei und außerhalb der dort festgesetzten Baugrenzen liege. Durch die beantragte Nutzungs-änderung entfalle der Bestandsschutz für das Bestandsgebäude. Die Nutzungsänderung widerspreche der Stellplatzfestsetzung und den festgesetzten Baugrenzen. Entgegen der Rechtsauffassung der Klägerin sei die Stellplatzfestsetzung nicht funktionslos geworden. Auch wenn für Wohnungsbauvorhaben derzeit keine Stellplatzverpflichtung mehr bestehe, ändere dies nichts daran, dass der Plangeber mit der Festsetzung der Stellplatzfläche ein städtebauliches Ziel verfolgt habe, das – nach Abgang des Bestandsgebäudes – weiterhin verwirklicht werden könne. Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans nach § 31 Abs. 2 BauGB könne der Klägerin nicht erteilt werden. Der Plangeber habe in dem in dem hier in Rede stehenden Wohngebiet eine städtebauliche Neuordnung vorgenommen. Er habe die überbaubaren Flächen eindeutig festgelegt und dabei vorgesehen, dass die Gebäude im rückwärtigen Bereich des damaligen (ungeteilten) Grundstücks der Klägerin zu errichten seien. Das Gebäude der Klägerin habe bereits zum Zeitpunkt der Planaufstellung bestanden. Damit habe sich der Plangeber eindeutig gegen eine planungsrechtliche Sicherung dieses Gebäudes entschieden. Eine Bebauung der Stellplatzfläche berühre daher die Grundzüge der Planung. Darüber hinaus liege auch kein Befreiungsgrund nach § 31 Abs. 2 BauGB vor. Die Befreiung sei weder aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit erforderlich, noch sei die Abweichung städtebaulich vertretbar, noch liege eine offenbar nicht beabsichtigte Härte vor. Schließlich würde das Vorhaben eine nicht gewollte Präjudizwirkung entfalten.
Zu den Fragen 2 und 3 führte die Beklagte aus, dass für das Vorhabengrundstück keine Grund- und Geschossflächenzahlen festgesetzt worden seien.
Mit Schreiben vom 15. Januar 2021 erhob die Klägerin Widerspruch. Diesen begründete sie unter Bezugnahme auf ihr Schreiben vom 26. November 2020 insbesondere damit, dass die Festsetzung „Fläche für Stellplätze und Garagen“ funktionslos geworden sei. Aufgrund des weiterhin vorhandenen bestandsgeschützten Gebäudes auf der von der Festsetzung betroffenen Fläche, das sich dort bereits vor der Aufstellung des Bebauungsplans im Jahr 1976 befunden habe, sei nicht mehr davon auszugehen, dass dort jemals wieder Stellplätze errichtet würden. Das Bestandsgebäude sei weder abgängig noch sei dies für die Zukunft zu erwarten. Die Erwartung des Plangebers, dass auf der Vorhabenfläche Stellplätze errichtet würden oder errichtet werden könnten, sei damit hinfällig. Im Übrigen gebe es im Plangebiet nicht nur eine Vielzahl von Bestandsgebäuden, die entgegen den Festsetzungen des Bebauungsplans – sei es aufgrund einer Befreiung, sei es rechtswidrig – genehmigt worden seien oder (schon) zum Zeitpunkt der Planaufstellung nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprochen hätten. Außerdem bestehe wegen des Wegfalls der Stellplatzpflicht für Wohnbauvorhaben kein Bedarf mehr für die Schaffung von Stellplätzen. Im Übrigen habe sie einen Anspruch auf Erteilung der Nutzungsänderungsgenehmigung nach § 31 Abs. 1 BauGB. Die hier anwendbare BauNVO 1968 ermögliche auf der Grundlage des § 3 Abs. 3 BauNVO die Zulassung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes. Ein gesonderter Antrag bezüglich der Gewährung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB sei nicht erforderlich. Das Ermessen der Beklagten zur Zulassung der Ausnahme sei hier auf Null reduziert. Der Zulassung stünden keine Belange entgegen, nachdem die Stellplatzpflicht durch die Neufassung der Hamburgischen Bauordnung entfallen sei und die Bebauung entlang der Rahlstedter Straße nunmehr faktisch einem allgemeinen Wohngebiet entspreche, in das sich ihr Vorhaben gebietstypisch einfüge. Schließlich lägen auch die Voraussetzungen für die Erteilung einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB vor. Durch die Befreiung von der Festsetzung einer Stellplatzfläche würden die Grundzüge der Planung nicht berührt. Dem Plangeber sei bei der Aufstellung des Bebauungsplans bewusst gewesen, dass eine Vielzahl von Bestandsgebäuden nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechen würden. Er sei davon ausgegangen, dass der ursprünglich planwidrige Zustand durch den Abriss dieser (planwidrigen) Bestandsgebäude beseitigt werde. Gleichzeitig habe er aber damit rechnen müssen, dass der (planwidrige) Bestand auch nachträglich oder im Rahmen von baulichen Veränderungen oder Nutzungsänderungen durch Erteilung von Befreiungen legalisiert werde. Denn in den Planunterlagen sei nicht davon die Rede, dass diese Bestandsgebäude weichen müssten, um einen plankonformen Zustand zu erreichen. Es sei auch nicht ersichtlich, dass ein Abweichen von der Festsetzung die Plankonzeption berühre. Die Festsetzung einer Stellplatzfläche sei nicht so gewichtig und grundlegend für die Gesamtplanung, dass sie einen Grundzug der Planung darstelle. Gründe für die Versagung der Befreiung seien nicht ersichtlich.
Mit Widerspruchsbescheid vom 22. Dezember 2023 wies die Beklagte den Widerspruch zurück. Das Vorhaben sei nicht vom Bestandsschutz gedeckt. Eine Nutzung als Boardinghaus bzw. als Beherbergungsbetrieb stelle gegenüber der bisher ausgeübtenWohnnutzung mit Laden eine Nutzungsänderung dar, die den Bestandsschutz entfallen lasse. Die dem Vorhaben entgegenstehende Festsetzung der Stellplatzfläche sei nicht funktionslos geworden. Es sei nicht ausgeschlossen, dass die Festsetzung in absehbarer Zeit noch verwirklicht werden könne. Im Plangebiet seien mehrere Stellplatzflächen festgesetzt. Es sei nicht ersichtlich, dass alle vorgesehenen Stellplatzflächen zwischenzeitlich nicht mehr als Stellplatzflächen genutzt würden. Allein ein planwidriger Bestand auf der Vorhabenfläche könne nicht zu einer Funktionslosigkeit führen. Etwas anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass die Stellplatzpflicht für Wohnungsbauvorhaben zwischenzeitlich entfallen sei. Die Klägerin habe auch keinen Anspruch auf Erteilung einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB. Die Grundzüge der Planung seien berührt. Die festgesetzten Stellplatzflächen sowie die festgesetzten Baugrenzen gehörten zur planerischen Grundkonzeption. Diese sei dadurch gekennzeichnet, dass die Gebäude auf dem Vorhabengrundstück im rückwärtigen Bereich des damaligen Flurstücks … errichtet werden sollten. Das Vorhabengrundstück als Teil des damaligen Flurstücks … sei sogar explizit in der Begründung zum Bebauungsplan erwähnt worden. Dort sei ausgeführt worden, dass bei einer Neubebauung für den dort vorhandenen Friseurbetrieb eine Baugenehmigung als Ausnahme nach § 3 Abs. 3 BauNVO erteilt werden solle. Die Möglichkeit einer Bebauung außerhalb der Baugrenzen oder auf der als Stellplatzfläche festgesetzten Fläche sei hingegen nicht erwähnt worden. Selbst wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt sein sollten, sei die Befreiung jedenfalls nicht städtebaulich vertretbar im Sinne des § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB und das Ermessen zur Erteilung der Befreiung nicht auf Null reduziert.
Am 22. Januar 2024 hat die Klägerin Klage erhoben. Unter Wiederholung und Vertiefung ihres Vortrags aus dem Verwaltungsverfahren macht sie geltend, dass sie einen Anspruch auf positive Bescheidung der unter Nr. 1 des Vorbescheids genannten Vorbescheidsfrage habe. Die bauplanungsrechtliche Festsetzung „Flächen für Stellplätze und Garagen“ stehe der positiven Bescheidung wegen ihrer Funktionslosigkeit nicht entgegen. Selbst bei fortbestehender Wirksamkeit der Festsetzung bestehe jedenfalls ein Anspruch auf Zulassung einer Ausnahme auf der Grundlage von § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 3 BauNVO 1968. Danach könnten in einem reinen Wohngebiet kleine Betriebe des Beherbergungs-gewerbes ausnahmsweise zugelassen werden. Bei ihrem Vorhaben handele es sich um einen kleinen Beherbergungsbetrieb. Unter den bauplanungsrechtlichen Begriff des Beherbergungsgewerbes fielen alle gewerblichen Betriebe, die Räume verschiedener Art und Größe, teils mit zusätzlichen Aufenthaltsräumen für jedermann, ohne vorherige Erfüllung besonderer Voraussetzungen zur Inanspruchnahme durch Dritte tagsüber und vor allem naturgemäß zur Übernachtung mit unterschiedlichem Service anbieten würden. Die beantragte Boardinghausnutzung stelle eine gewerbliche Nutzung von Räumen unterschiedlicher Art und Größe für jedermann naturgemäß zur Übernachtung dar. Angesichts der Zahl von acht Wohnzimmern und acht Betten sowie der spezifischen Situation des Baugebiets handele es sich auch um einen kleinen Beherbergungsbetrieb. Das Ermessen der Beklagten, eine Ausnahme zuzulassen, sei hier auf Null reduziert.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung des Vorbescheids vom 16. Dezember 2020 und des Widerspruchsbescheids vom 22. Dezember 2023 zu verpflichten, den gestellten Vorbescheidsantrag positiv zu bescheiden.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung verweist sie auf ihren Widerspruchsbescheid.
Das Gericht hat die Sachakten der Beklagten einschließlich der Planaufstellungsakten zum Bebauungsplan Rahlstedt 49 beigezogen und diese zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht.

Entscheidungsgründe:
I.
Die Entscheidung ergeht durch den Vorsitzenden als Einzelrichter, auf den der Rechtsstreit durch Beschluss der Kammer vom 6. Mai 2024 übertragen worden ist (§ 6 Abs. 1 VwGO).
II.
Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung des von ihr begehrten positiven Vorbescheids. Der ablehnende Vorbescheid der Beklagten vom 16. Dezember 2020 und der Widerspruchsbescheid vom 22. Dezember 2023 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Nach § 63 Abs. 1 Satz 1 HBauO ist der Bauherrin oder dem Bauherrn auf Antrag zu einzelnen Fragen des Vorhabens ein Bescheid (Vorbescheid) zu erteilen. Nach § 63 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 72 Abs. 1 Satz 1 HBauO ist eine zulässige Vorbescheidsfrage positiv zu bescheiden und der beantragte Vorbescheid zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben, soweit seine Zulässigkeit mit der Vorbescheidsfrage abgefragt wird, keine öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind.
Nach diesen Maßgaben hat die Klägerin keinen Anspruch auf Erteilung des von ihr begehrten Vorbescheids.
1. Einer positiven Beantwortung der zweiten und dritten mit dem Vorbescheidsantrag gestellten Frage steht bereits entgegen, dass für das Vorhabengrundstück weder eine Grundflächenzahl (GRZ) noch eine Geschossflächenzahl (GFZ) festgesetzt worden ist. Die Vereinbarkeit des Vorhabens mit solchen Festsetzungen kann daher nicht geprüft bzw. festgestellt werden.
2. Hinsichtlich der ersten Frage kann dahinstehen, ob sie überhaupt eine taugliche Vorbescheidsfrage darstellt (dazu unter a)). Selbst wenn dies der Fall wäre, wäre sie jedenfalls in der Sache zu verneinen. Denn ihrer positiven Beantwortung stehen sowohl bauordnungsrechtliche als auch bauplanungsrechtliche Vorschriften entgegen, die in dem von der Klägerin gewählten Baugenehmigungsverfahren mit Konzentrationswirkung zu prüfen sind (dazu unter b)).
a) Es kann dahinstehen, ob die erste Frage überhaupt eine nach § 63 Abs. 1 Satz 1 HBauO taugliche Vorbescheidsfrage darstellt. Angesichts der Weite der Fragestellung und der eingereichten detaillierten – sowohl bauplanungsrechtliche als auch bauordnungsrechtliche Gesichtspunkte betreffenden – Bauvorlagen erscheint zweifelhaft, ob der Vorbescheidsantrag überhaupt noch auf „einzelne Fragen des Vorhabens“ beschränkt ist (vgl. dazu Opitz, in: Alexejew, HBauO, 31. Lfg. Mai 2020, § 63 Rn. 20).
b) Die Klägerin hat jedenfalls in der Sache keinen Anspruch auf positive Beantwortung der ersten Vorbescheidsfrage. Der Zulässigkeit des Vorhabens stehen Vorschriften der Hamburgischen Bauordnung (dazu aa)) sowie des Baugesetzbuchs (dazu bb)) entgegen, die in dem von der Klägerin gewählten Baugenehmigungsverfahren mit Konzentrationswirkung zu prüfen sind (§§ 63 Abs. 1 Satz 2, 72 Abs. 1 Satz 1, 62 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 HBauO).
aa) Der positiven Beantwortung der ersten Vorbescheidsfrage stehen zunächstbauordnungsrechtliche Vorschriften der Hamburgischen Bauordnung entgegen.
(a) Dem Vorhaben steht die Vorschrift des § 52 HBauO zum barrierefreien Bauen entgegen.
Nach § 52 Abs. 1 Satz 1 HBauO müssen in Gebäuden mit mehr als vier Wohnungen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein, wobei diese Verpflichtung auch durch barrierefrei erreichbare Wohnungen in entsprechendem Umfang in mehreren Geschossen erfüllt werden kann. Eine Ausnahme hiervon besteht nach § 52 Abs. 1 Satz 4 HBauO, soweit Anforderungen wegen schwieriger Geländeverhältnisse, wegen des Einbaus eines sonst nicht erforderlichen Aufzugs oder wegen ungünstiger vorhandener Bebauung nur mit einem unverhältnismäßigen Mehraufwand erfüllt werden können.
Bei dem Vorhaben der Klägerin handelt es sich um ein Wohnungsbauvorhaben. DieKlägerin beabsichtigt, in dem Bestandsgebäude Rahlstedter Straße … in zwei Geschossen jeweils vier Wohnungen zu errichten (dazu (aa)). Beide Geschosse – und damit alle darin befindlichen Wohnungen – sind nach den eingereichten Bauvorlagen nicht barrierefrei erreichbar (dazu (bb)). Die Voraussetzungen für ein ausnahmsweises Absehen vomErfordernis der Barrierefreiheit nach § 52 Abs. 1 Satz 4 HBauO liegen nicht vor (dazu (cc)). Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Zulassung einer Abweichung nach § 69 Abs. 1 Satz 1 HBauO (dazu (dd)).
(aa) Das Vorhaben der Klägerin fällt in den Anwendungsbereich des § 52 Abs. 1 Satz 1 HBauO. Durch die geplante bauliche und Nutzungsänderung würde das Bestandsgebäude Rahlstedter Straße … (erstmals) mehr als vier Wohnungen aufweisen, nämlich achtWohnungen, verteilt auf zwei Geschosse mit jeweils vier Wohnungen.
Der Begriff der Wohnung ist in der HBauO nicht definiert. Nach allgemeiner Verkehrsauffassung ist eine Wohnung eine Nutzungseinheit, die nicht nur zum Übernachten, sondern auch zum Aufenthalt während des ganzen Tages – zum Bewohnen – geeignet und bestimmt ist und eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht (vgl. Koch, in: Alexejew, HBauO, 25. Lfg. Stand Mai 2010, § 45 Rn. 1; vgl. auch zum bauplanungsrechtlichen Begriff BVerwG, Beschl. v. 20.12.2016, 4 B 49.16, juris Rn. 7; Urt. v. 18.10.2017, 4 C 5.16, juris Rn. 17; siehe auch § 2 Abs. 1 HmbWoSchG). Diese Voraussetzungen können auch erfüllt sein, wenn eine Nutzungseinheit lediglich aus einem Raum besteht (vgl. Koch, ebenda).
Nach dieser Definition handelt es sich bei den geplanten acht Zimmern um Wohnungen. Es handelt sich jeweils um Räume, die nicht nur zum Übernachten, sondern auch – trotz ihrer geringen Größe – zum dauernden ganztägigen Aufenthalt geeignet sind und eine selbstständige Haushaltsführung ermöglichen. Sie bestehen jeweils aus einem Hauptraum mit einer Größe zwischen 8,67 m² und 12,29 m², der insbesondere über eine Schlafgelegenheit und eine Kochgelegenheit verfügt, sowie einem Bad mit Dusche, Waschbecken und Toilette mit einer Größe zwischen 2,47 m² und 2,52 m². Auch die Klägerin selbst geht ausweislich der von ihr vorgelegten Baubeschreibung vom 14. Juli 2020 („Bestandsanalyse und Begründung“) davon aus, dass es sich um Wohnungen handelt. Denn dort führt sie aus, dass das Boardinghaus „den gleichen Wohnwert wie eine vergleichsweise ausgestattete Wohnung“ habe und es sich um eine „Wohnnutzung“ bzw. ein „Wohnhaus“ handele, die Festsetzung „Wohnen“ also eingehalten sei. Die „Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse“ seien gewahrt. Im nachgereichten Schreiben vom 20. August 2020 werden diese Aussagen wiederholt und die Räumlichkeiten darüber hinaus als hochwertig konzipierte Wohnungen bezeichnet. Das „Wohnumfeld“ sei so gestaltet, dass auch nach einem langen Arbeitstag ein Gefühl von „Zuhause sein“ aufkomme. Durch die „Komplett-Einrichtung“ genössen die „Mieter“ mehr Freiheiten.
Soweit der Prozessbevollmächtigte der Klägerin geltend macht, dass das Vorhaben einen Beherbergungsbetrieb – und damit gerade keine Wohnnutzung – darstelle, vermag das Gericht dem nicht zu folgen. Insbesondere ergibt sich dies nicht aus der Bezeichnung des Vorhabens als „Boardinghaus“. Ein Boardinghaus stellt eine Übergangsform zwischen Wohnnutzung und Beherbergungsbetrieb dar, wobei die schwerpunktmäßige Zuordnung von den Umständen des Einzelfalls abhängt (vgl. hierzu und zum Folgenden VGH Mannheim, Beschl. v. 17.1.2017, 8 S 1641/16, juris Rn. 17; Urt. v. 14.3.2024, 14 S 1655/23, juris Rn. 29 ff.; OVG Magdeburg, Urt. v. 19.2.2014, 3 L 212/12, juris Rn. 47; OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 6.7.2006, OVG 2 S 2.06, juris Rn. 8 ff.; OVG Lüneburg, Beschl. v. 16.8.2019, 1 LA 28/19, juris Rn. 7; VG Freiburg (Breisgau), Beschl. v. 14.7.2021, 1 K 1501/21, juris Rn. 10; VG Ansbach, Urt. v. 22.1.2014, AN 9 K 13.01327, juris Rn. 41 ff.; VG Würzburg, Urt. v. 19.5.2006, W 5 K 05.711, juris Rn. 45 f.). Für die Beurteilung des Nutzungsschwerpunktes kommt es darauf an, welcher Leistungsumfang vom Nutzungskonzept umfasst ist und ob sich der angegebene Nutzungszweck des Vorhabens, der grundsätzlich durch den Bauherrn bestimmt wird, innerhalb des objektiv Möglichen hält. DerNutzungszweck lässt sich vor allem an der Größe und Ausstattung der Räume ablesen und ergibt sich außerdem aus dem Verhältnis der Gesamtzahl der Räume zu eventuellenServiceräumen. Der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und den sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt deshalb neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu.
Gemessen daran ist das von der Klägerin geplante „Boardinghaus“ nach Maßgabe der von ihr eingereichten Bauvorlagen nicht als Beherbergungsbetrieb, sondern als Wohnnutzung einzustufen. In dem „Boardinghaus“ sind keine Gemeinschaftsräume vorgesehen. Insbesondere fehlen eine Küche zur Zubereitung von Mahlzeiten für die Gäste und ein Speise-saal, wie sie für einen Beherbergungsbetrieb kennzeichnend sind. Auch sonstige Gemeinschaftsräume (Aufenthaltsraum, Wellnessbereich, etc.) sind nicht vorhanden. Hingegen sind für jede der acht Nutzungseinheiten ein Bad und eine Kochgelegenheit vorgesehen. Die Bewohner sind daher darauf angewiesen, ihren häuslichen Wirkungskreis selbstständig zu gestalten, wie dies für das Wohnen typisch ist. Dies gilt umso mehr, als für Beherbergungsbetriebe übliche Leistungen wie die Bereitstellung von Bettwäsche und deren Wechsel, wöchentliche Reinigung und Endreinigung nicht vorgesehen sind. Soweit der Prozessbevollmächtigte der Klägerin demgegenüber im Widerspruchsverfahren mit Schreiben vom 26. November 2020 vorgetragen hat, dass für Beherbergungsbetriebe übliche Leistungen wie Bettwäschewechsel, wöchentliche Reinigung und Endreinigung erbracht werden sollen, ist dem entgegenzuhalten, dass hiervon – ebenso wie von dem vom Prozessbevollmächtigten der Klägerin angeführten angeblichen Empfangsraum – in den insoweit allein maßgeblichen Bauvorlagen nicht die Rede ist. Im Übrigen würde der Umstand, dass nach dem Nutzungskonzept auch hoteltypische Nebenleistungen wie Zimmerreinigung und Wäscheservice angeboten werden sollen, für sich allein die Einordnung als Beherbergungsbetrieb nicht rechtfertigen. Räumlichkeiten, die die Erbringung solcher Dienstleistungen durch eigenes Personal ermöglichen, wie es für ein Hotel typisch wäre, sind in dem Gebäude nicht vorgesehen (vgl. hierzu VGH Mannheim, Beschl. v. 17.1.2017, 8 S 1641/16, juris Rn. 18).
Zwar rechtfertigen die Möglichkeit einer selbstständigen Haushaltsführung und das Fehlen von Gemeinschaftseinrichtungen und Serviceangeboten nicht zwingend den Schluss auf eine Wohnnutzung. Allein der Umstand, dass auch in einem solchen Fall eineNutzung als Beherbergungsbetrieb möglich und hier angesichts der geringen Größe der Räume und ihrer Ausstattung möglicherweise auch naheliegender oder zweckmäßiger erscheint, reicht hierfür nicht aus. Denn in einem Fall, in dem sowohl eine Wohnnutzung als auch eine Nutzung als Beherbergungsbetrieb in Betracht kommt, kommt es (jedenfalls im Regelfall) maßgeblich auf das Nutzungskonzept an, das durch den Bauherrn bestimmt wird (vgl. VGH Mannheim, Beschl. v. 17.1.2017, 8 S 1641/16, juris Rn. 17; Beschl. v. 3.8.2017, 5 S 1030/17, juris Rn. 8 ff.; Urt. v. 14.3.2024, 14 S 1655/23, juris Rn. 4, 32; siehe zur Maßgeblichkeit des Nutzungskonzepts auch BVerwG, Urt. v. 18.10.2017, 4 C 5.16, juris Rn. 17; VG München, Urt. v. 12.2.2020, M 9 K 19.2204, juris Rn.23). Die Klägerin hat hier in der Vorhabenbeschreibung die Räume ausdrücklich als Wohnungen, die beabsichtigteNutzung ausdrücklich als Wohnnutzung und die Nutzer ausdrücklich als „Mieter“ bezeichnet (s.o.). Eine Einschränkung dahingehend, dass die Räume nur tage- oder wochenweise an sich vorübergehend, z.B. aus beruflichen Gründen oder zur Durchreise, in Hamburg aufhaltende Personen, also an einen ständig wechselnden Personenkreis für einen vorübergehenden Zeitraum, vermietet werden sollen, was für eine Nutzung als Beherbergungsbetrieb sprechen könnte (vgl. VGH Mannheim, Urt. v. 14.3.2024, 14 S 1655/23, juris Rn. 32; VG Freiburg (Breisgau, Beschl. v. 14.7.2021, 1 K 1501/21, juris Rn. 14; VG Ansbach, Urt. v. 22.1.2014, AN 9 K 13.01327, juris Rn. 44 ff.), findet sich dort nicht. Sollte die Klägerin tatsächlich eine solche Nutzung beabsichtigen, wofür neben dem Vorbringen ihres Prozessbevollmächtigten auch spricht, dass ein Teil der Wohnräume weniger als 10 m² groß ist und daher schon gar nicht als Wohnung vermietet werden darf (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 3 Abs. 2 Nr. 3 HmbWoSchG), ist ihr vorzuhalten, dass dies in der Vorhabenbeschreibung nicht zum Ausdruck kommt.
(bb) Das Vorhaben der Klägerin erfüllt nicht die Voraussetzung des § 52 Abs. 1 Satz 1 HBauO, wonach die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein müssen. Nach den eingereichten Bauvorlagen handelt es sich bei dem als „Erdgeschoss“bezeichneten Geschoss um ein Hochparterre, das nur über eine Eingangstreppe erreichbar ist. Das darüber liegende 1. OG ist ebenfalls nur über eine (innenliegende) Treppe erreichbar.
(cc) Auch die Voraussetzungen für ein ausnahmsweises Absehen vom Erfordernis derBarrierefreiheit nach § 52 Abs. 1 Satz 4 HBauO liegen nicht vor. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass die Barrierefreiheit für das Hochparterre wegen schwieriger Geländeverhältnisse, wegen des Einbaus eines sonst nicht erforderlichen Aufzugs oder wegen ungünstiger vorhandener Bebauung nur mit einem unverhältnismäßigen Mehraufwand erfüllt werden könnten. Vielmehr dürfte es ausreichen, die Eingangstreppe um eine Rampe zu erweitern.
(dd) Auch die Zulassung einer Abweichung nach § 69 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 HBauO kommt nicht in Betracht. Ungeachtet des bislang fehlenden, aber erforderlichen Antrags nach § 69 Abs. 2 Satz 1 HBauO (vgl. hierzu VG Hamburg, Urt. v. 15.1.2024, 12 K 2905/21, juris Rn. 84 ff.) liegen auch die materiellen Voraussetzungen für die Zulassung einer Abweichung nicht vor. Dies gilt schon deshalb, weil die Barrierefreiheit ohne weiteres durch den Bau einer Rampe hergestellt werden können dürfte. Auf die Frage, ob § 69 Abs. 1 HBauO ohnehin keine Anwendung finden kann, weil bzw. wenn § 52 Abs. 1 Satz 3 HBauO eine abschließende Regelung darstellt (vgl. insoweit Harms, in: Alexejew, HBauO, 31. Lfg. Stand Mai 2020, § 69 Rn. 9), kommt es vor diesem Hintergrund nicht an.
(b) Darüber hinaus steht dem Vorhaben die Vorschrift des § 45 Abs. 2 HBauO entgegen. Danach sind in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 3 bis 5 leicht erreichbare und gut zugängliche Abstellflächen für Kinderwagen und Mobilitätshilfsmittel in ausreichender Zahl und Größe herzustellen (Halbsatz 1); für jede Wohnung ist ein Abstellraum von mindestens 6 m² Grundfläche herzustellen (Halbsatz 2).
Bei dem Gebäude der Klägerin würde es sich bei Realisierung des Vorhabens um ein Wohngebäude (mindestens) der Gebäudeklasse 3 handeln, da es über mehr als zweiNutzungseinheiten verfügen würde (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 3 HBauO). Es kann dahinstehen, ob angesichts der geringen Größe der 1-Zimmer-Wohnungen und der beabsichtigten Nutzung überhaupt Abstellflächen für Kinderwagen und Mobilitätshilfen herzustellen wären („in ausreichender Zahl“). Jedenfalls ergibt sich aus den eingereichten Bauvorlagen, dass keine der Wohnungen über einen Abstellraum von mindestens 6 m² Grundfläche verfügt. Insoweit kommt auch die Zulassung einer Abweichung nach § 69 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 oder Nr. 2 HBauO nicht in Betracht. Ungeachtet des bislang fehlenden, aber erforderlichen Antrags nach § 69 Abs. 2 Satz 1 HBauO (vgl. hierzu VG Hamburg, Urt. v. 15.1.2024, 12 K 2905/21, juris Rn. 84 ff.) liegen auch die materiellen Voraussetzungen für die Zulassung einer Abweichung nicht vor. Dies gilt schon deshalb, weil derartige Abstellräume nach den vorgelegten Bauvorlagen ohne weiteres im Dach- und wohl auch teilweise im Kellergeschoss hergestellt werden könnten.
bb) Der positiven Beantwortung der ersten Vorbescheidsfrage stehen auchbauplanungsrechtliche Vorschriften entgegen.
(a) Das Vorhaben unterfällt dem materiellen Bauplanungsrecht. Es handelt sich sowohl um eine (bauliche) Änderung als auch um eine Nutzungsänderung einer baulichen Anlage im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB.
(aa) Eine bauliche Änderung und eine Nutzungsänderung im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB liegen hier darin, dass durch das Vorhaben der Klägerin die Anzahl der Wohnungen erhöht wird.
Durch das Vorhaben sollen acht Wohnungen im bauplanungsrechtlichen Sinne geschaffen werden. Unabhängig von der Frage, ob der bauordnungsrechtliche und der bauplanungsrechtliche Wohnungsbegriff identisch sind, ist jedenfalls im vorliegenden Einzelfall eine abweichende Bewertung nicht gerechtfertigt. Die Gründe, die dafür ausschlaggebend sind, dass es sich bei den acht Nutzungseinheiten um Wohnungen im bauordnungsrechtlichen Sinne handelt, rechtfertigen auch die Annahme, dass es sich um Wohnungen im bauplanungsrechtlichen Sinne handelt (vgl. insoweit VGH Mannheim, Beschl. v. 17.1.2017, 8 S 1641/16, juris Rn. 17; OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 6.7.2006, OVG 2 S 2.06, juris Rn. 8 ff.).
Die bauplanungsrechtliche Relevanz des Vorhabens ergibt sich bereits aus der Erhöhung der Zahl der Wohnungen. Denn die zulässige Zahl der Wohnungen in einem Wohngebäude kann Gegenstand einer auf § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB gestützten Festsetzung in einem Bebauungsplan sein. Sie kann von erheblicher städtebaulicher Bedeutung sein, da sie z.B. die Wohndichte in einem Gemeindegebiet oder die Versiegelung von Garten- undVorgartenflächen durch Stellplätze betreffen kann. Auch für die Dimensionierung der öffentlichen Flächen für den fließenden und ruhenden Verkehr ist die Zahl der Wohnungen von Bedeutung (vgl. OVG Münster, Beschl. v. 23.11.2010, 7 A 2535/09, juris Rn. 12 ff.; OVG Lüneburg, Beschl. v. 1.4.2022, 1 ME 8/22, juris Rn. 6).
(bb) Unabhängig von den vorstehenden Ausführungen ergibt sich die bauplanungsrechtliche Relevanz des Vorhabens auch aus der Nutzungsänderung der ehemals als Friseursalon genutzten Fläche, und zwar unabhängig davon, ob es sich bei der neuen Nutzung um eine Wohnnutzung oder eine (andersartige) gewerbliche Nutzung handelt.
(b) Das Vorhaben ist bauplanungsrechtlich unzulässig. Die bauplanungsrechtlicheZulässigkeit des Vorhabens bestimmt sich vorliegend gemäß § 30 Abs. 1 BauGB nach den Festsetzungen des Bebauungsplans Rahlstedt 49. Danach ist es unzulässig (dazu (aa)). Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Erteilung einer Befreiung von denFestsetzungen des Bebauungsplans nach § 31 Abs. 2 oder 3 BauGB (dazu (bb) und (cc)).
(aa) Das Vorhaben der Klägerin widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans Rahlstedt 49. Der Bebauungsplan weist die Flächen, auf denen (Haupt-)Gebäude errichtet werden dürfen, durch allseitige Baugrenzen aus (sog. Baufenster). Das Bestandsgebäude der Klägerin befindet sich nicht auf einer Fläche, für die ein Baufenster ausgewiesen ist. Vielmehr ist die Fläche, auf der sich das Bestandsgebäude befindet, im Bebauungsplan als Stellplatzfläche ausgewiesen.
Unerheblich ist insoweit, dass die mit dem Bestandsgebäude überbaute Grundstücksfläche durch das Vorhaben nicht verändert wird. Gegenstand der bauplanungsrechtlichenBeurteilung nach § 29 BauGB ist nicht (nur) die Absicht oder die Durchführung derErrichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage, sondern – vor allem – das vom Bauherrn angestrebte Ergebnis. Bei einer Änderung bzw. Nutzungsänderung kommt es daher darauf an, ob die geänderte bauliche Anlage bzw. die bauliche Anlage in ihrer geänderten Funktion den bauplanungsrechtlichen Vorschriften entspricht (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.6.1993, 4 C 17.91, juris Rn. 16; Beschl. v. 15.9.2021, 4 B 16.21, juris Rn. 4; OVG Hamburg, Beschl. v. 28.10.2009, 2 Bs 154/09, juris Rn. 20). Für Bestandsschutzgesichtspunkte ist daneben als Zulässigkeitsmaßstab kein Raum (vgl. OVG Hamburg, Beschl. v. 20.6.2014, 2 Bf 136/13.Z, n.v.; Beschl. v. 28.3.2023, 2 Bf 186/22.Z, n.v.).
(bb)Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Erteilung einer Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB von den Festsetzungen des Bebauungsplans.
Nach § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplans (nur) befreit werden, wenn erstens die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, zweitens entweder Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern (Nr. 1), die Abweichung städtebaulich vertretbar ist (Nr. 2) oder die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde (Nr. 3), und drittens die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Die Voraussetzungen für eine Befreiung nach dieser Vorschrift liegen nicht vor. DieErteilung einer Befreiung scheitert bereits daran, dass dadurch ein Grundzug der Planung berührt würde.
Durch das für alle Befreiungstatbestände geltende, gleichsam vor die Klammer gezogene Erfordernis der Wahrung der Grundzüge der Planung stellt der Gesetzgeber sicher, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans nicht beliebig durch Verwaltungsakt außer Kraft gesetzt werden (vgl. hierzu und zum Folgenden BVerwG, Beschl. v. 5.3.1999, 4 B 5.99, juris Rn. 5). Die Änderung eines Bebauungsplans obliegt nach § 1 Abs. 8 BauGB der Gemeinde und nicht der Bauaufsichtsbehörde. Hierfür ist in den §§ 3 und 4 BauGB ein bestimmtes Verfahren unter Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange vorgeschrieben. Diese Regelung darf nicht durch eine großzügige Befreiungspraxis aus den Angeln gehoben werden.
Ob die Grundzüge der Planung berührt sind, hängt von der jeweiligen Planungssituation ab. Entscheidend ist, ob die Abweichung dem planerischen Grundkonzept zuwiderläuft. Je tiefer die Befreiung in das Interessengeflecht der Planung eingreift, desto eher liegt der Schluss auf eine Änderung in der Planungskonzeption nahe, die nur im Wege der (Um-) Planung möglich ist (vgl. hierzu und zum Folgenden BVerwG, Urt. v. 18.11.2010, 4 C 10.09, juris Rn. 37). Die Beantwortung der Frage, ob Grundzüge der Planung berührt werden, setzt einerseits die Feststellung voraus, was zum planerischen Grundkonzept gehört und andererseits die Feststellung, ob dieses planerische Grundkonzept gerade durch die in Frage stehende Befreiung berührt wird.
Zur Ermittlung der planerischen Grundkonzeption können neben der zeichnerischenDarstellung auch der Textteil des Bebauungsplans und seine Begründung sowie die der Planung zugrunde liegenden Planaufstellungsvorgänge herangezogen werden (vgl. Siegmund, in: BeckOK BauGB, 61. Ed. 1.2.2024, § 31 Rn. 61).
Gemessen daran berührt das Vorhaben der Klägerin die Grundzüge der Planung.
Es kann dahinstehen, ob die Festsetzung der Stellplatzfläche auf dem Vorhabengrundstück oder die Festsetzung der Stellplatzflächen im Plangebiet einen Grundzug der Planung darstellen. Allerdings weist das Gericht darauf hin, dass jedenfalls die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen der Beklagten davon ausgeht, dass die Ausweisung von Stellplatzflächen im Bebauungsplan regelmäßig keinen Grundzug der Planung darstellt, wenn das Parken eine Nebennutzung zur Hauptnutzung Wohnen ist (FAQ zu §§ 48 Abs. 1a, 49 HBauO – Stellplätze für Kraftfahrzeuge und Fahrradplätze, abrufbar unter https://www.hamburg.de/contentblob/3897540/37d8b9d0e84974a67cc4a3bd96929027/data/faq-%C2%A7-48-hbauo-stellplaetze-fuer-kraftfahrzeuge-und-fahrradplaetze.pdf).
Jedenfalls ist der Ausschluss einer Wohnbebauung unmittelbar an der Rahlstedter Straße ein Grundzug der Planung. Mit den Festsetzungen zur überbaubare Grundstücksfläche hat der Plangeber auch das Planungsziel verfolgt, die vom Kraftfahrzeugverkehr auf der Rahlstedter Straße ausgehenden Immissionen für die Wohnbebauung im Plangebiet zu reduzieren, indem die Wohnbebauung von der Straße abgerückt wird. Ausweislich der Planzeichnung befanden sich zum Zeitpunkt der Planaufstellung zahlreiche (Wohn-)Gebäude direkt an bzw. in unmittelbarer Nähe der Rahlstedter Straße. Alle im Bebauungsplan vorgesehenen Baufenster liegen hingegen abseits der Rahlstedter Straße. Der Grund hierfür ist den Planaufstellungsunterlagen zu entnehmen. Aus diesen geht hervor, dass die Reduzierung der vom Kraftfahrzeugverkehr auf der Rahlstedter Straße ausgehenden Immissionen für die Wohnbebauung ein zentrales Anliegen im Planverfahren war.
So heißt es etwa in einem Schreiben der Gesundheitsbehörde der Beklagten vom 22. April 1974:
„Die Gesundheitsbehörde erhebt Bedenken gegen die Ausweisung des WA g – Gebietes in zu geringer Entfernung von der Rahlstedter Straße (B 435). Die Bedenken werden dadurch noch verstärkt, daß ausgerechnet die Südlage der Wohnungen den stärksten Immissionsbelastungen ausgesetzt ist.
Die Gesundheitsbehörde sieht sich nur dann in der Lage, ihre Bedenken zurückzustellen, wenn die Baugrenzen um einige Meter weiter zurückverlegt werden und wenn zugleich sichergestellt ist, daß der äquivalente Dauerschallpegel in den Wohn- und Schlafräumen bei Gewährleistung einer ausreichenden Lüftung tagsüber 45 dB(A) und nachts 35 dB(A) nicht übersteigt.“
In einem Schreiben der Baubehörde der Beklagten vom 10. Mai 1974 heißt es u.a.:
„Die Lage der Neubebauung (WR II – VII) auf den Flurstücken 921, 922 ff bitten wir hinsichtlich ihrer Nähe zur stark belasteten Rahlstedter Straße zu überprüfen. U.E. sollten die Baukörper unter Ausnutzung der Grundstückstiefen so weit wie möglich von der Straße abgerückt werden.“
In einer Niederschrift vom 7. Oktober 1974 über den Arbeitskreis (AK) Bebauungsplan I und II in der Baubehörde am 30. September 1974 heißt es dann unter Nr. 1.10 „Immissionsbelastungen entlang der Rahlstedter Straße und Zurücknahme der vorderen Baugrenzen auf den Flurstücken 921 und 922 an der Rahlstedter Straße (B 2)“:
„W/BA 2 verliest die Antwort von W/GA zu der Bitte, an der Rahlstedter Straße Schallmessungen durchzuführen. Da hier eine Regellärmbelastung gegeben ist, wird, so ist die Meinung von WGA, die Durchführung von Schallmessungen nicht für erforderlich gehalten. Nähere Angaben von W/BA 5 über die Verkehrsbelastung würden ausreichen, die entsprechenden Berechnungen anzustellen. Die jetzt erfolgte und im Planentwurf dargestellte Zurücknahme der Baugrenzen an der Rahlstedter Straße wird, wie das Ergebnis der Erörterung zeigt, von den Gesprächsteilnehmern für ausreichend genug gehalten. Sollten während der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs Bedenken gegen die vorgesehene Zurücknahme der Baugrenzen vorgebracht werden, so ist dieses Problem erneut im Arbeitskreis II zu erörtern und dabei ggfs. zu überlegen, den erdgeschossigen Teil des WA-Gebiets wieder an die heutige Bauflucht heranzuschieben. Im Bereich der Flurstücke 921 und 922 sieht das neue Plankonzept eine gewisse Zurücknahme der vorderen Baugrenzen vor.“
Das planerische Grundkonzept, die vom Kraftfahrzeugverkehr auf der Rahlstedter Straße ausgehenden Immissionen für die Wohnbebauung im Plangebiet durch ein Abrücken der Wohnbebauung von der Straße zu reduzieren, wird durch das Vorhaben der Klägerin auch berührt. Denn durch das Vorhaben wird die unmittelbar an der Rahlstedter Straße gelegene Wohnbebauung durch eine Erhöhung der Anzahl der Wohnungen fortgesetzt und verstärkt. Die Immissionsbelastung an der Rahlstedter Straße ist auch nach dem eigenen Vortrag der Klägerin weiterhin hoch. So hat der Prozessbevollmächtigte der Klägerin der Beklagten mit Schreiben vom 26. November 2020 mitgeteilt, dass die bisherige Wohnnutzung nicht beibehalten werden könne, „da das Gebäude direkt an der Rahlstedter Straße liege, die zweispurig sei und intensiv genutzt werde“.
(cc) Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Erteilung einer Befreiung nach § 31 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wonach in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, das nach § 201a BauGB bestimmt ist, im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden kann, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
(1) Einer sachlichen Prüfung eines solchen Befreiungsanspruchs steht bereitsentgegen, dass die Klägerin bislang keinen Antrag auf Erteilung einer Befreiung nach dieser Vorschrift gestellt hat.
Nach § 69 Abs. 2 Satz 1 HBauO setzt die Erteilung von Befreiungen nach § 31 BauGB einen gesondert zu begründenden Antrag voraus (vgl. hierzu und zum Folgenden VG Hamburg, Urt. v. 15.1.2024, 12 K 2905/21, juris Rn. 84 ff.; Urt. v. 15.4.2024, 12 K 1777/21, juris Rn. 75), an dem es bislang fehlt. Der fehlende Antrag auf Erteilung einer Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB ist auch nicht ausnahmsweise entbehrlich.
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kann es zwar ausprozessökonomischen Gründen angezeigt sein, auf das Erfordernis einer vorherigenAntragstellung bei der Behörde zu verzichten, wenn das Beharren auf einer Vorbefassung der Behörde als bloße Förmelei erscheint, weil diese bereits klar und eindeutig zu erkennen gegeben hat, dass sie einen solchen Antrag definitiv ablehnen wird (vgl. BVerwG, Urt. v. 2.3.2022, 6 C 7/20, juris Rn. 58; zum Verfahren nach § 123 VwGO Beschl. v. 22.11.2021, 6 VR 4.21, juris Rn. 10; siehe hierzu m.w.N. aus der instanzgerichtlichen Rechtsprechung VG Hamburg, Urt. v. 16.2.2024, 12 K 3303/20, juris Rn. 41). Ein solcher Fall liegt hier aber bereits deshalb nicht vor, weil nicht zu erkennen ist, dass die Beklagte im Verwaltungsverfahren überhaupt erkannt hat, dass es sich bei dem Vorhaben der Klägerin um ein Wohnungsbauvorhaben handelt.
Der Antrag auf Erteilung einer Befreiung ist auch nicht ausnahmsweise entbehrlich, weil die Klägerin angesichts der Annahme der Beklagten, das Vorhaben der Klägerin sei kein Wohnungsbauvorhaben, nicht hätte erkennen können, dass sie einen solchen Antrag hätte stellen müssen (vgl. auch zur Pflicht der Baugenehmigungsbehörde, auf die Notwendigkeit einer Abweichungsentscheidung hinzuweisen, Harms, in: Alexejew, HBauO, 31. Lfg. Mai 2020, § 69 Rn. 60). Ungeachtet der Frage, ob eine solche Ausnahme überhaupt angenommen werden kann und ob die Klägerin tatsächlich nicht erkennen konnte, dass eine Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB in Betracht kommt, hatte sie nach der Rechtsprechung der erkennenden Kammer jedenfalls die Möglichkeit, den Befreiungsantrag auch noch im vorliegenden, auf die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung des beantragten Vorbescheids gerichteten Klageverfahrens zu stellen (vgl. VG Hamburg, Urt. v. 15.1.2024, 12 K 2905/21, juris Rn. 89 ff.). Hierauf ist die Klägerin mit gerichtlichem Schreiben vom 19. April 2024 auch ausdrücklich hingewiesen worden, hat aber daraufhin keinen Befreiungsantrag gestellt. Vor diesem Hintergrund besteht kein Anlass, aus Billigkeitserwägungen ausnahmsweise von dem Antragserfordernis abzusehen.
Schließlich kann der von der Klägerin gestellte Antrag auf Erteilung einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB den Antrag nach § 31 Abs. 3 BauGB nicht ersetzen (vgl. hierzu und zum Folgenden bereits VG Hamburg, Urt. v. 15.4.2024, 12 K 1777/21, juris Rn. 77). § 31 Abs. 2 BauGB und § 31 Abs. 3 BauGB haben unterschiedliche Tatbestandsvoraussetzungen und stellen unterschiedliche Anforderungen an die Ermessensausübung. Die für § 31 Abs. 2 BauGB geltende Feststellung, dass angesichts des dichten Gefüges materieller Tatbestandsvoraussetzungen nur ein geringer Spielraum für die Ermessensausübung verbleibt (vgl. BVerwG, Urt. v. 19.9.2002, 4 C 13.01, juris Rn. 31), lässt sich nämlich auf § 31 Abs. 3 BauGB nicht übertragen. Den im Vergleich zu § 31 Abs. 2 BauGB gelockerten materiellen Anforderungen von § 31 Abs. 3 BauGB auf Tatbestandsseite stehen ein größerer Ermessensspielraum der Baugenehmigungsbehörde bei der Inanspruchnahme dieser Ermächtigungsgrundlage, ein weiterer Kreis ermessensrelevanter – städtebaulicher – Erwägungen und damit höhere Anforderungen an die Ausübung pflichtgemäßen Ermessens gegenüber (vgl. OVG Hamburg, Beschl. v. 16.8.2021, 2 Bs 182/21, juris Rn. 38). Da das Antragserfordernis nach § 69 Abs. 2 Satz 1 HBauO die Beklagte gerade in die Lage versetzen soll, ihr Ermessen fehlerfrei und sachgerecht auszuüben (vgl. VG Hamburg, Urt. v. 15.4.2024, 12 K 1777/21, juris Rn. 75), kann ein Antrag nach § 31 Abs. 2 BauGB einen Antrag nach § 31 Abs. 3 BauGB selbst dann nicht ersetzen, wenn er mit der Notwendigkeit der Schaffung zusätzlichen Wohnraums begründet wird.
Auch ein – hier ohnehin fehlender – prozessualer Vortrag, mit dem das Vorliegen derVoraussetzungen für die Erteilung einer Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB behauptet wird, kann den nach § 69 Abs. 2 Satz 1 HBauO erforderlichen gesonderten Antrag nicht ersetzen (vgl. VG Hamburg, Urt. v. 15.4.2024, 12 K 1777/21, juris Rn. 78).
(2) Im Übrigen hat die Klägerin auch in der Sache keinen Anspruch auf Erteilung einer Befreiung nach § 31 Abs. 3 Satz 1 BauGB.
Zwar gilt die Freie und Hansestadt Hamburg als Gebiet mit einem angespanntenWohnungsmarkt im Sinne dieser Vorschrift (vgl. die Verordnung über die Bestimmung der Freien und Hansestadt Hamburg als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt vom 13. Juli 2021 (HmbGVBl. S. 530)). Das Gericht unterstellt auch zugunsten der Klägerin, dass es sich bei ihrem Vorhaben um Wohnungsbau im Sinne des § 31 Abs. 3 Satz 1 BauGB handelt, obwohl das Vorhaben im Wesentlichen (nur) daraus besteht, vorhandenen Wohnraum in mehrere Wohneinheiten aufzuteilen (vgl. zum Wohnungsbaubegriff OVG Hamburg, Beschl. v. 28.3.2023, 2 Bf 186/22.Z, n.v.; VG Hamburg, Urt. v. 15.1.2024, 12 K 2905/21, juris Rn. 104).
Die Erteilung einer Befreiung scheitert jedoch jedenfalls am Einzelfallerfordernis des § 31 Abs. 3 Satz 1 BauGB.
Nach § 31 Abs. 3 Satz 1 BauGB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans nur „im Einzelfall“ befreit werden. Diesem Erfordernis ist genügt, solange nicht erkennbar ist, dass eine vergleichbare Befreiungssituation im Plangebiet in einer solchen Zahl gleichgelagerter Fälle eintreten könnte, dass die Schwelle des Planungserfordernisses überschritten würde (OVG Hamburg, Beschl. v. 16.8.2021, 2 Bs 182/21, juris Rn. 29; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 22.2.2023, OVG 10 B 15.18, juris Rn. 92; VG Hamburg, Urt. v. 15.4.2024, 12 K 1777/21, juris Rn. 82).
Diese Gefahr besteht hier jedoch. Eine vergleichbare Befreiungssituation könnte sichinsbesondere für die Bestandsgebäude Rahlstedter Straße … bis … ergeben. Diese liegen ebenfalls alle unmittelbar an der Rahlstedter Straße und damit teilweise außerhalb der für sie im Bebauungsplan Rahlstedt 49 vorgesehenen Baufenster. Die Erteilung der hier begehrten Befreiung würde ein Vorbild dafür bilden, auch die dortige Wohnbebauung, soweit sie außerhalb der festgesetzten Baufenster liegt, zu perpetuieren.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 und 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 3 und 4 BauGB
§ 34 BauGB
§ 61 HBauO
§ 62 HBauO
§ 52 HBauO
§ 29 BauGB
§ 201a BauGB
§ 31 BauGB
§ 123 VwGO
§ 31 Absatz 2 BauGB
§ 31 Abs. 2 BauGB
§ 48 Abs. 1a HBauO
§ 31 Abs. 1 BauGB
§ 3 Abs. 3 BauNVO
§ 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB
§ 6 Abs. 1 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 63 Abs. 1 Satz 1 HBauO
§ 72 Abs. 1 Satz 1 HBauO
§ 63 Abs. 1 Satz 2, 72 Abs. 1 Satz 1, 62 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 HBauO
§ 52 Abs. 1 Satz 1 HBauO
§ 52 Abs. 1 Satz 4 HBauO
§ 69 Abs. 1 Satz 1 HBauO
§ 2 Abs. 1 HmbWoSchG
§ 3 Abs. 2 Nr. 3 HmbWoSchG
§ 69 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 HBauO
§ 69 Abs. 2 Satz 1 HBauO
§ 69 Abs. 1 HBauO
§ 52 Abs. 1 Satz 3 HBauO
§ 45 Abs. 2 HBauO
§ 2 Abs. 3 Nr. 3 HBauO
§ 69 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 oder Nr. 2 HBauO
§ 29 Abs. 1 BauGB
§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB
§ 30 Abs. 1 BauGB
§ 31 Abs. 2 oder 3 BauGB
§ 31 Abs.2 BauGB
§ 1 Abs. 8 BauGB
§ 48 Abs. 1a, 49 HBauO
§ 31 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 31 Abs. 3 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 und 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 8 S 1641/16
14 S 1655/23
3 L 212/12
2 S 2.06
1 LA 28/19
4 B 49.16
4 C 5.16
1 K 1501/21
9 K 13.01
5 K 05.71
5 S 1030/17
9 K 19.22
12 K 2905/21
7 A 2535/09
1 ME 8/22
4 C 17.91
4 B 16.21
2 Bs 154/09
2 Bf 136/13
2 Bf 186/22
4 B 5.99
4 C 10.09
12 K 1777/21
6 C 7/20
6 VR 4.21
12 K 3303/20
4 C 13.01
2 Bs 182/21
10 B 15.18