Kammergericht (Berlin, )
Urteil vom 2013-05-02, Aktenzeichen 8 U 130/12
ECLI: ECLI:DE:KG:2013:0502.8U130.12.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag genügt der gesetzlichen Schriftform, wenn die Essentialia in der Vertragsurkunde festgelegt sind. Bei einer vertraglich vereinbarten Verlängerungsoption muss auch die Optionsabrede schriftlich abgefasst sein, falls durch eine Verlängerungsoption eine längere Vertragsdauer als ein Jahr entsteht oder Vertragsbestandteil ist, der bereits aus sich heraus formbedürftig ist. Erfüllt eine in den schriftlichen Ursprungsmietvertrag aufgenommene Optionsabrede diese Anforderungen, so tritt eine Laufzeitverlängerung des Mietvertrages für den Optionszeitraum allein durch die Ausübung der Verlängerungsoption mit dem Optionsschreiben des Mieters ein. Eine Laufzeitverlängerung muss dann nicht durch eine Nachtragsvereinbarung bewirkt werden.(Rn.19) (Rn.22)
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 04. April 2012 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des Landgerichts Berlin - 29 O 410/11 - abgeändert:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen hat der Kläger zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 04. April 2012 verkündete Teilverzichts- und Schlussurteil der Zivilkammer 29 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.
Die Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor:
1.
Das Landgericht habe zutreffend erkannt, dass die Mietvertragsparteien formwirksam eine Optionsvereinbarung getroffen hätten. Das Landgericht habe aber die §§ 126,157, 550 BGB falsch angewandt. Soweit das Landgericht angenommen habe, dass die Vereinbarung vom 28.04.2009 sowohl als Bestätigung der Option als auch als einvernehmliche Vertragsänderung mit einer Laufzeitverlängerung zum 31.12.2012 verstanden werden könne, sei dies nicht haltbar. Die Beklagte habe mit Schreiben vom 24.04.2009 das erste ihr vertraglich eingeräumte Optionsrecht zur Verlängerung der Mietzeit bis zum 31.12.2012 ausgeübt und gleichzeitig um schriftliche Bestätigung des Vermieters gebeten. Sodann hätten die Beklagte und der Bevollmächtigte der damaligen Vermieterseite am 28.04.2009 gemeinsam ein Schriftstück unterzeichnet, in dem festgehalten werde, dass sich die Laufzeit des Mietverhältnisses bis zum 31.12.2012 verlängere und alle übrigen vertraglichen Vereinbarungen unverändert bleiben sollten. An keiner Stelle dieser Nachtragsvereinbarung werde zum Ausdruck gebracht, dass die Beklagte auf ihre Rechte aus der einseitigen Erklärung habe verzichten wollen und dass die Verlängerung der Laufzeit des Mietverhältnisses nunmehr stattdessen durch vertragliche Vereinbarung bewirkt werden solle. Es handele sich daher um die Bestätigung der ausgeübten Option.
Im Hinblick auf die Miethöhe sei festzuhalten, dass die Parteien im Ursprungsmietvertrag ein einseitiges Bestimmungsrecht zugunsten des Vermieters vereinbart hätten. Wenn die Vertragsparteien dann im Nachtrag regelten, dass alle anderen Bedingungen des Mietvertrages unverändert bestehen bleiben würden, so könne dies nur dahin verstanden werden, dass die bisherige Miete auch während des Optionszeitraumes gelten solle. Danach habe - entgegen der Ansicht des Landgericht - auch keine konkludente Einigung auf eine Miethöhe von 1.000,00 € stattgefunden, sondern sei dies in der gebotenen Schriftform des § 550 BGB geschehen.
Im Übrigen sei fraglich, ob die Festlegung der Miethöhe überhaupt der gesetzlichen Schriftform bedurft habe. Wäre dies der Fall, hätte der Vermieter es in der Hand, sich aus der eingegangenen Bindung im Hinblick auf die Optionszeiträume einseitig zu lösen, indem er sich einer dementsprechenden Vereinbarung verweigere. Zumindest aber könnte sich der Vermieter auf eine mangelnde Schriftform gemäß § 242 BGB nicht berufen.
2.
Auch die fristlosen Kündigungen des Klägers seien sämtlichst unwirksam. So habe der Kläger etwa als Vertragsverletzung behandelt, dass die Beklagte einem Dritten gegen Entgelt die Benutzung der Gaststätte für Filmdreharbeiten gestattet habe, wobei sich herausgestellt habe, dass der Kläger selbst ein Entgelt für die Dreharbeiten vereinbart und vereinnahmt habe. Es sei auch darauf hinzuweisen, dass neben dem Restaurant der Beklagten das Lokal „H... “, dessen Vermieter auch der Kläger sei, wegen des gleichen Sachverhalts keine Kündigung erhalten habe.
Im Übrigen nimmt die Beklagte auf den erstinstanzlichen Vortrag Bezug.
Die Beklagte beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 04.04.2012 - AZ : 29 410/11 - die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Der Kläger hält das landgerichtliche Urteil für zutreffend und trägt vor:
Aus der Vereinbarung vom 28.04.2009 sei eine wesentliche Regelung des Mietverhältnisses, die Vereinbarung der Miete, nicht ersichtlich, so dass ein Schriftformverstoß vorliege. Hätte die Beklagte lediglich an einer Bestätigung ihrer zuvor ausgeübten Option im Schreiben vom 24.04.2009 festgehalten, hätte es einer Nachtragsvereinbarung nicht bedurft. Durch die Nachtragsvereinbarung hätten die Parteien die von der Beklagten ausgeübte Option aufgehoben. Aus der Nachtragsvereinbarung ergebe sich nicht, welche Miete zu leisten sei. Soweit die Beklagte der Ansicht sei, dass durch die Nachtragsvereinbarung auch bestimmt worden sei, dass die Miete in der bisherigen Höhe eingefroren sei, ergebe sich dies nicht aus der Verweisungsklausel, wonach es im Übrigen bei den bisherigen Regelungen bleiben solle. Aus der Nachtragsvereinbarung ergebe sich für einen Dritten weder ausdrücklich noch durch Auslegung, welche Miete zu leisten sei und ob Optionsrechte nicht bestünden.
Soweit die Beklagte in Bezug auf die fristlosen Kündigungen vorgetragen habe, dass vermieterseits mit „teils unwahren, teils haarsträubenden Begründungen“ gekündigt worden sei, widerspiegele dies eine Zerrüttung des Mietverhältnisses. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrags zu den fristlosen Kündigungen verweist er auf seinen erstinstanzlichen Vortrag.
Nach entsprechender Auflage des Senats hat die Beklagte vorgetragen, dass sie die (weitere) Option für den Zeitraum vom 01.01.2013 bis 31.12.2015 mit Schreiben vom 11.05.2012 (Anlage BK 2) ausgeübt hat. Mit Schreiben vom 15.05.2012 wies der Prozessbevollmächtigte des Klägers u.a. darauf hin, dass das Mietverhältnis beendet sei.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Beklagten ist begründet.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume in der H... in B... nicht zu (§§ 985,546 BGB). Die fristgemäße Kündigung und die fristlosen Kündigungen des Klägers sind sämtlichst unwirksam.
Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die fristgemäße Kündigung des Klägers gemäß Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 10. Mai 2011 (Anlage K 7) nicht beendet worden. Ein Schriftformverstoß liegt im Zusammenhang mit der Ausübung der Option durch die Beklagte - entgegen der Ansicht des Landgerichts - nicht vor, so dass der Vertrag wirksam befristet worden ist und nicht unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen ordentlich gekündigt werden konnte.
a)
Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über ein Grundstück genügt dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Vertragsparteien - aus der Vertragsurkunde ergeben (BGH NJW 1999,2591 = GE 1999, 761; BGH NJW 2000,1105). Mindestinhalt sind die wesentlichen Bedingungen eines Mietverhältnisses wie Vertragsparteien, Mietgegenstand, Mietpreis und die Vertragsdauer (BGH NJW 2007,288; NJW 2008,2178; NJW- RR 2010, 1039; Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Auflage, § 550 BGB, Rdnr. 10 mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Sinn und Zweck der Vorschrift des § 550 BGB ist es, einem potentiellen Grundstückserwerber zu ermöglichen, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses zu unterrichten (Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 550 BGB, Rdnr. 1; vgl. BGH NJW 2007, 3346; NJW 2008, 2178; NJW 2010, 1518). Der Formzwang ergreift grundsätzlich jede Änderung und jede Verlängerung des Mietvertrages, wenn der Vertrag (unter Einschluss der Änderung) noch länger als ein Jahr laufen soll (BGH NJW 2005, 181). Bei einer vertraglich vereinbarten Mietoption muss auch die Optionsabrede schriftlich abgefasst sein, wenn durch eine Verlängerungsoption eine längere Vertragsdauer als ein Jahr entsteht oder diese Bestandteil eines Vertrages ist, der bereits aus sich heraus formbedürftig ist (vgl. BGH WM 1963, 172; NJW-RR 1987, 1227). Nach (wohl) herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur gilt das Schriftformerfordernis auch für die Ausübung einer Verlängerungsoption (vgl. OLG Frankfurt vom 20.05.1998 - 23 U 121/07 - NZM 1998, 1006; OLG Köln vom 29.11.2005 - 22 U 105/05 - NZM 2006, 464; OLG Hamburg WuM 1998, 160; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Auflage, § 542 BGB, Rdnr. 188; Erman/Jendrek, BGB, 13. Auflage, Vor § 535 BGB, Rdnr. 66; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet- Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage, Rdnr. 129; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 3. Auflage, Kap. 9, Rdnr. 26; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 10. Auflage, Vor. § 535 BGB, Rdnr. 49; a.A. OLG Rostock ZMR 2010,682; OLG Celle ZMR 1998, 339; Bub/Treier/Reinstorff, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, II, Rdnr. 213; Münchener Kommentar/Häublein, BGB, 5. Auflage, § 535 BGB, Rdnr. 26).
b)
Der Mietvertrag vom 16. Oktober 2007, in dem die Mietvertragsparteien eine Befristung bis zum 31. Dezember 2009 vereinbart haben, erfüllt diese Anforderungen. Hierin sind die Essentialia des Vertrages enthalten und beurkundet.
aa)
Soweit der Kläger erstinstanzlich die Auffassung vertreten hat, dass die Lage des Mietobjektes nicht ausreichend bezeichnet ist, kann dem nicht gefolgt werden. Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Inhalt des Mietvertrages - so auch des Mietobjektes - bestimmbar sein (BGH GE 2006, 184 = NJW 2006, 140). Die Bestimmbarkeit muss im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein, wobei insoweit auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden kann. Für die Bestimmbarkeit reicht es aus, wenn das Mietobjekt aufgrund der tatsächlichen Nutzung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder -nachtrages bestimmbar ist (vgl. BGH NJW 1999, 3257; GE 2008, 195), wenn sich Lage und Anordnung des Mietgegenstandes aufgrund der Angabe im Mietvertrag an Ort und Stelle feststellen lassen (vgl. Senatsurteil vom 08.03.2010 - 8 U 113/09 -). Aufgrund der Beschreibung des Mietgegenstandes im Mietvertrag, wonach Gewerberäume im Erdgeschoss in der H... sowie die dazu gehörenden Kellerräume mit einer Größe von 75 m² vermietet werden, kann an Ort und Stelle festgestellt werden, welche Räume vermietet worden sind. Die Beklagte hat zudem unbestritten vorgetragen, dass es im Hause H... Erdgeschoss nur die von der Beklagten innegehaltenen Gewerberäumlichkeiten gibt.
bb)
In dem schriftlichen Ursprungsmietvertrag ist in § 5 die Optionsvereinbarung enthalten, wonach der Vermieter dem Mieter eine dreimalige Option von jeweils drei Jahren, d.h. vom 01.01.2010 bis zum 31.12.2012, vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2015 sowie vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2018 einräumt. Weiter ist geregelt, dass der Mieter das Optionsrecht schriftlich mit einer Frist von sechs Monaten anzeigen muss. Ferner ist vereinbart, dass in diesem Falle die künftige Höhe der monatlichen Miete festzulegen ist, und sind weiter dazu Regelungen getroffen, wie zu verfahren ist, wenn sich die Mietvertragsparteien über die Miethöhe nicht einigen können. Die in den schriftlichen Ursprungsmietvertrag aufgenommene Optionsvereinbarung erfüllt ebenfalls die Anforderungen an die gesetzliche Schriftform des § 126 BGB.
Durch die Vereinbarung des Optionsrechts hat sich der Vermieter gebunden. Die Verlängerung des Mietverhältnisses tritt in einem solchen Falle allein durch die formgerechte Erklärung des Mieters, die Option ausüben zu wollen, ein und es kommt mit der schriftlichen Niederlegung dieser Erklärung zu der Dokumentation einer bisher nicht vorhandenen langfristigen mietrechtlichen Bindung, die im Falle des Eigentumswechsels Sicherheit bietet (vgl. OLG Frankfurt Urteil vom 20.05.1998 - 23 U 121/97 -, a.a.O., Tz. 38; OLG Köln vom 29.11.2005 - 22 U 105/05 - a.a.O., Tz. 29).
Unstreitig hat die Beklagte mit Schreiben vom 24. April 2009 (Anlage K 3) die erste Option ausgeübt. So teilte sie der Hausverwaltung des Voreigentümers in diesem Schreiben mit, dass sie die Option für den Zeitraum vom 01.01.2010 bis zum 31.12.2012 wahrnehme und bat um schriftliche Bestätigung. Die Ausübung der Option erfolgte in der vertraglich vereinbarten Frist, nämlich sechs Monate vor Ablauf des zunächst bis zum 31. Dezember 2009 befristeten Mietvertrages. Aufgrund der Ausübung der Option durch die Beklagte hat sich das Mietverhältnis bis zum 31.12.2012 verlängert.
Soweit die Mietvertragsparteien unter dem 28. April 2009 eine Nachtragsvereinbarung getroffen haben, steht dies der wirksamen Befristung des Mietvertrages nicht entgegen. Dieser Nachtrag ist im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der wenige Tage vor Abfassung des Optionsschreibens der Beklagten vom 24. April 2009 von den Mietvertragsparteien unterzeichnet worden. Hierin wird genau der Zeitraum als Vertragsverlängerung - nämlich über den 31. Dezember 2009 hinaus über drei Jahre bis zum 31. Dezember 2012 - vereinbart, der auch Gegenstand der vertraglich eingeräumten ersten Option ist (vgl. § 5 Satz 1 des Mietvertrages). Dieser zeitliche sowie inhaltliche Zusammenhang und der Umstand, dass die Beklagte in dem Optionsschreiben ausdrücklich um eine schriftliche Bestätigung gebeten hat, sprechen dafür, dass die Mietvertragsparteien damit die wirksam ausgeübte Option bestätigen wollten. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass die Mietvertragsparteien - wie das Landgericht angenommen hat - gemäß § 2 Abs. 4 letzter Satz des Mietvertrages eine Verlängerung der Mietzeit - unabhängig von der wirksam ausgeübten Option - hätten vereinbaren wollen. Gegen eine solche Auslegung spricht auch die Regelung in Ziff. 2 des Nachtrags, wonach „alle anderen Bedingungen des Mietvertrags (...) ... unverändert bestehen (bleiben). Die Beklagte verweist insoweit zu Recht darauf, dass in der Nachtragsvereinbarung vom 28. April 2009 an keiner Stelle zum Ausdruck kommt, dass die Beklagte auf die bereits eingetretene Wirkung ihrer einseitigen Erklärung vom 24. April 2009 hätte verzichten wollen und dass die Verlängerung der Laufzeit des Mietverhältnisses nunmehr stattdessen durch vertragliche Vereinbarung bewirkt werden soll. Der Kläger behauptet auch selbst nicht, dass der Voreigentümer und die Beklagte etwa in Verhandlungen getreten seien und trotz wirksam ausgeübter Option eine neue Vertragsverlängerung vereinbart hätten.
cc)
Entgegen der Ansicht des Klägers und des Landgerichts ist ein Schriftformverstoß auch in Bezug auf die Miethöhe nicht gegeben. Die Miethöhe ergibt sich aus dem 1. Nachtrag in Verbindung mit dem Ursprungsmietvertrag.
(1)
Die Schriftform für den 1. Nachtrag scheitert nicht bereits daran, dass die Urkundeneinheit zur Ursprungsurkunde nicht hergestellt worden ist. Nach der sog. Auflockerungsrechtsprechung des BGH (grundlegend BGHZ 136, 357 = NZM 1998, 25) genügt, dass die Änderungsurkunde eine ausdrückliche Bezugnahme auf den Ursprungsvertrag enthält. Das ist insbesondere der Fall, wenn darin bestimmt ist, dass es im Übrigen bei dem bisherigen Vertrag bleiben soll (BGH NZM 2000, 381 = NJW- RR 2000,744; BGH NZM 2003, 476 = NJW 2003, 2158; OLG Dresden NZG 2005, 72). Der 1. Nachtrag ist überschrieben mit „1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 16.10.2007“ und hierin heißt es in Ziff. 2, dass „alle anderen Bedingungen des Mietvertrages (...) unverändert bestehen (bleiben)“.
(2)
Aufgrund der ausdrücklichen Bezugnahme des 1. Nachtrags auf die bisherigen Bedingungen des Mietvertrages gilt die bisher gezahlte Miete auch für den Optionszeitraum fort.
Die Mietvertragsparteien haben in § 5 - wie bereits ausgeführt - vereinbart, dass im Falle der Ausübung der Option die künftige Höhe der monatlichen Miete festzulegen ist. Sofern über die Höhe des künftigen Mietzinses nach Ausübung der Option keine Einigung herbeizuführen sein sollte, so sollte auf Antrag einer oder beider Parteien eine von der Industrie- und Handelskammer zu benennender Sachverständiger als Gutachter gemäß § 317 BGB nach billigem Ermessen darüber entscheiden, ob und in welcher Höhe eine Änderung der Miete eintreten soll (§ 5 Abs. 2 des Mietvertrages). Unstreitig haben zwischen dem Voreigentümer und der Beklagten keine Verhandlungen über die Miethöhe bei Ausübung der Option stattgefunden. Dies wird jedenfalls von keiner der Parteien behauptet. Wenn die Mietvertragsparteien dann im 1. Nachtrag zum Mietvertrag, welcher - wie dargelegt - eine Bestätigung der Option beinhaltet und nach § 5 des Ursprungsmietvertrages die künftige Miete bei Ausübung der Option festzulegen ist, keine anderslautende Regelung zur Miethöhe treffen, sondern auf die unverändert fortgeltenden Mietbedingungen verweisen, so bezog sich dies auch auf die Miethöhe. Diese sollte dementsprechend „unverändert“ bleiben, so dass die bisherige Miete weiter geschuldet war. Die Beklagte und der Voreigentümer haben dies offenbar auch so gesehen. Denn die Beklagte hat unstreitig ab Januar 2010 die Miete wie bisher gezahlt und diese ist vom Voreigentümer entgegen genommen worden. Bei der Auslegung von Willenserklärungen kann auch späteres Verhalten der Parteien zumindest als Indiz für die Auslegung von Bedeutung sein (Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 133 BGB, Rdnr. 17 mNW). Diese Auslegungsregel gilt auch unter dem Gesichtspunkt der Einhaltung des Schriftformerfordernisses (vgl. BGHZ 142, 158; BGH NJW 2006, 139 und 140; BGH NJW 2008, 2178 für die Bestimmbarkeit des Inhalts der Vereinbarung anhand von Umständen außerhalb der Urkunde).
Der Kläger behauptet zudem nicht, dass der Voreigentümer in irgendeiner Weise die Mietzahlungen wegen der Höhe beanstandet hätte. Dass diese Miete geschuldet war, hat offenbar auch der Kläger nach Erwerb des Grundstücks aus den Mietvertragsunterlagen entnommen. Denn in seinem Schreiben vom 09.11.2010 (Anlage K 5), in dem er eine Mieterhöhung entsprechend der vertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel (§ 4 des Mietvertrages) vorgenommen hat, hat er als Ausgangsmiete die bisher gezahlte Miete von 1.000,00 € zugrunde gelegt.
Danach hat sich das Mietverhältnis wirksam bis zum 31.12.2012 verlängert. Die Beklagte hat ferner mit Schreiben vom 11.05.2012 die Option für den Optionszeitraum vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2015 wirksam ausgeübt. Die Ausübung erfolgte fristgemäß binnen sechs Monaten vor Ablauf der bisherigen Mietzeit (§ 5 Satz 2 des Mietvertrages). Aus dem Antwortschreiben der Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 15.05.2012 ergibt sich der fristgerechte Zugang. Da das Mietverhältnis auch aufgrund der fristlosen Kündigungen nicht beendet worden ist (dazu sogleich), hat es sich bis zum 31.12.2015 verlängert.
2. Fristlose Kündigung gemäß Schreiben der Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 10. Mai 2011
Ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung liegt insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Regelung in § 543 Abs. 2 BGB enthält spezielle oder benannte Kündigungsgründe, sie ist daher vorrangig zu prüfen. Die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen müssen in diesem Fall nicht zusätzlich vorliegen (vgl. BGH NJW 2007, 147; BGH Grundeigentum 2009, 709; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 BGB, Rdnr. 3; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, XII, Rdnr. 2 jeweils mit Literaturnachweisen).
Der Kläger stützt die Kündigung vom 10. Mai 2011 darauf, dass die Beklagte die Gewerberäumlichkeiten am 06. Mai 2011 für Filmarbeiten zur Verfügung gestellt hat ohne zunächst die Einwilligung des Klägers hierfür einzuholen. Es kann für die Entscheidung dahin gestellt bleiben, ob dieser einmalige Vorgang ein außerordentliches Kündigungsrecht wegen einer unbefugten Gebrauchsüberlassung an einen Dritten (vgl. § 543 Abs. 2 Nr. 3 letzter Halbsatz BGB) begründen würde. Jedenfalls hat der Kläger - wie nunmehr unstreitig ist - die Filmarbeiten durch seinen damaligen Rechtsanwalt K... noch am Drehtag genehmigt. So hat der für den Kläger handelnde Rechtsanwalt K... mit der N... M... einen Motivüberlassungsvertrag abgeschlossen (Anlage B 2), wonach der Kläger u.a. als Motiv das Restaurant „B... T...“ für einen Pauschalbetrag von 1.000,00 € zzgl. Mwst. zur Verfügung stellt. Damit hat der Kläger die zunächst unberechtigte Überlassung an die Filmproduktionsfirma jedenfalls genehmigt mit der Folge, dass der Kläger eine fristlose Kündigung hierauf nicht mehr stützen kann.
Weiter hat er in diesem Zusammenhang geltend gemacht, dass wegen der von der Filmproduktionsfirma vor dem Restaurant gelagerten Ausrüstungen die vom Kläger bereits seit Februar 2011 begonnenen Bauarbeiten beeinträchtigt worden seien. Insoweit behauptet der Kläger, dass Baumaterial von drei LKW´s hätte angeliefert werden sollen, jedoch aus Platzgründen dort nicht hätten halten können und das Material daher nicht hätte angeliefert werden können. Die Beklagte hat den Vortrag insgesamt bestritten. Sie hat insbesondere in Abrede gestellt, dass eine Anlieferung durch die LKW´s nicht möglich gewesen sei, und geltend gemacht, dass die Dreharbeiten auch in dem weiteren Restaurant „H... “ (auch hier ist der Kläger Vermieter) stattgefunden hätten.
Es kann dahin gestellt bleiben, ob der Beklagten insoweit eine zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung anzulasten wäre. Jedenfalls hat der Kläger die Dreharbeiten - wie ausgeführt - selbst genehmigt, so dass er sich auf Beeinträchtigungen durch diese gegenüber der Beklagten nicht mehr berufen kann.
3. Fristlose Kündigung vom 29.08.2011 (Anlage K 11) und gemäß Schriftsatz vom 02.11.2011
Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Der Kläger hat solche erhebliche Pflichtverletzungen der Beklagten, die eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen würden, nicht dargelegt, teilweise bleibt der Vortrag ohne Substanz.
Der Kläger macht geltend, dass die Beklagte die Tür zwischen der Küche und dem Hausflur wiederholt offen stehen gelassen hätte, so dass Küchengerüche in den Hausflur hätten gelangen können. So habe am 19.07.2011 (15.00 Uhr) die Tür 30 Minuten offen gestanden, am 31.07. 2011 (18.00 Uhr) für eine Stunde. Am 20. 08.2011 (19.00 Uhr) habe die Tür wieder offen gestanden und es sei „bestialischer Fischgeruch“ durch das Haus gezogen. Ferner seien Reste von der Speisenzubereitung aus dem Restaurant der Beklagten nicht in die dafür vorgesehenen Mülltonnen, sondern vor den Mülltonnen und in Mülltonnen der Wohnraummieter entsorgt worden.
Ferner habe der Kläger am 01.11.2011 (Vormittag 1 h) festgestellt, dass die Tür zur Küche wieder offen gestanden habe und durch den Transport von Abfall von der Tür bis auf den Hof Bratfettflecken entstanden seien.
Zwar hat der Kläger die Beklagte wegen der offen stehenden Küchentür gemäß § 543 Abs. 3 BGB mit Schreiben vom 04.08.2011 abgemahnt. Der Kläger behauptet insoweit, dass die Tür zwischen Restaurant und Hausflur nach der erfolgten Abmahnung an zwei Tagen offen gestanden habe. Selbst wenn der Vortrag zugunsten des Klägers unterstellt wird, reicht dies nicht aus, eine zur Kündigung berechtigende erhebliche Pflichtverletzung der Beklagten zu bejahen. Ungeachtet dessen, trägt der Kläger in Bezug auf den 01.11.2011 nichts zu den Auswirkungen im Haus - etwa Belästigung anderer Mieter - vor.
Soweit der Kläger weiter behauptet, dass die Beklagte Essensreste nicht ordnungsgemäß entsorgt habe, was diese im Einzelnen bestritten hat, bleibt sein Vortrag unsubstantiiert. Die Beklagte macht insoweit geltend, dass die Essensreste auch von dem anderen Restaurant stammen würden. Der Kläger behauptet nicht, dass der von ihm benannte Zeuge die Herkunft der Essensrechte konkret festgestellt hätte, etwa gesehen hätte, dass Mitarbeiter der Beklagten diese nicht ordnungsgemäß entsorgt hätten. Im Übrigen fehlt es insoweit an einer Abmahnung (§ 543 Abs. 3 BGB). Soweit der Kläger beanstandet, dass Bratfettflecken den Flur und den Hof verunreinigt hätten, kann dies eine zur Kündigung berechtigende erhebliche Pflichtverletzung ebenfalls nicht rechtfertigen.
Zwar können einzelne Pflichtverletzungen im Rahmen eines Mietverhältnisses, die für sich genommen keine Erheblichkeit erreichen, in ihrer Gesamtheit einen wichtigen Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB darstellen. Vorliegend ist die Erheblichkeitsgrenze von Pflichtverletzungen, die unter Abwägung beiderseitiger Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter als unzumutbar erscheinen ließen, nicht erreicht, auch wenn die Beanstandungen des Klägers zusammen betrachtet werden.
4. Kündigung gemäß Schriftsatz vom 07.02.2012
Der Kläger stützt die Kündigung darauf, dass die Beklagte wahrheitswidrig das Offenstehen der Tür am 19.07.2011/31.07.2011 und 01.11.2011 bestreite, ebenso wegen des Bestreitens der nicht ordnungsgemäßen Entsorgung der Essensreste und des Bestreitens der Flurverunreinigung. Weiter trägt er vor, dass die Angestellten der Beklagten den Kläger und seinen Vater verhöhnen würden.
Auch insoweit liegen erhebliche Pflichtverletzungen im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB nicht vor. Denn das Bestreiten im Prozess stellt die Wahrnehmung berechtigter Interessen einer Prozesspartei dar. Der weitere Vortrag zum „Verhöhnen“ bleibt substanzlos.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision zum Bundesgerichtshof wird nicht zugelassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 126,157, 550 BGB
§§ 985,546 BGB
§ 550 BGB
§ 242 BGB
§ 542 BGB
§ 535 BGB
§ 126 BGB
§ 317 BGB
§ 133 BGB
§ 543 BGB
§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB
§ 543 Abs. 2 BGB
§ 543 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 letzter Halbsatz BGB
§ 543 Abs. 3 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1999,2591
NJW 2000,1105
NJW 2007,288
NJW 2008,2178
NJW 2007, 3346
NJW 2008, 2178
NJW 2010, 1518
NJW 2005, 181
WM 1963, 172
NJW-RR 1987, 1227
NZM 1998, 1006
NZM 2006, 464
ZMR 2010,682
ZMR 1998, 339
NJW 2006, 140
NJW 1999, 3257
BGHZ 136, 357
NZM 1998, 25
NZM 2000, 381
NZM 2003, 476
NJW 2003, 2158
NZG 2005, 72
BGHZ 142, 158
NJW 2006, 139
NJW 2007, 147
29 O 410/11
23 U 121/07
22 U 105/05
8 U 113/09
23 U 121/97