Oberlandesgericht Dresden (Sachsen, )
Beschluss vom 2024-08-09, Aktenzeichen 12 Wx 10/24
ECLI: ECLI:DE:OLGNAUM:2024:0809.12WX10.24.00

Tenor:
Orientierungssatz
Verfügungsbeschränkungen nach Preußischem Allgemeinem Landrecht können trotz Unvereinbarkeit mit § 137 S. 1 BGB gemäß Art 168 EGBGB auch nach Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs fortgelten. Hierzu zählt die Verfügungsbeschränkung aufgrund des Instituts der Reithufen. In einem solchen Fall bedarf es für die Veräußerung des Grundstücks der Zustimmung/Einwilligung der Collatoren.(Rn.11) (Rn.12) (Rn.13)
Verfahrensgang
Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Oschersleben – Grundbuchamt – vom 27. September 2023 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Der Gebührenstreitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 16.987,50 € festgesetzt.

Tatbestand:
Als Eigentümer des im Beschwerdeverfahren allein noch relevanten Flurstücks ... der Flur ... der Gemarkung K., das ursprünglich unter lfd. Nr. 12 in dem Grundbuch von K. Blatt 2 ... eingetragen war und nunmehr seit dem 6. November 2023 unter lfd. Nr. 1 in dem Grundbuch von K. Blatt 4 ... eingetragen ist, sind je zur Hälfte die beiden Beteiligten eingetragen.
Unter lfd. Nr. 4 in Abteilung II des Grundbuchs von K. Blatt 2 ... war in Bezug auf das o.g. Flurstück eingetragen, nunmehr seit dem 6. November 2023 eingetragen unter lfd. Nr. 1 in Abteilung II des Grundbuchs von K. Blatt 4 ... :
„Der Besitzer hat sich den Collatoren der Reithufe gegenüber verpflichtet, die dem Hause 347 zugelegten Äcker während des Besitzes seiner Reithufe weder zu verpachten noch zu veräußern. Eingetragen zufolge Verfügung vom 23. September 1872 auf Grund der Verhandlung von demselben Tage. Zur Mithaft übertragen nach K. Blatt 1 ... am 29.05.1920 und nach K. Blatt 2 ... am 17.03.2005 und von dort hierher mit dem belasteten Grundstück übertragen am 06.11.2023.“
Mit Schriftsatz vom 25. März 2021, ergänzt durch Schriftsatz vom 23. April 2021, hat der Verfahrensbevollmächtigte gemäß § 15 GBO u.a. die Umschreibung des Eigentums an dem o.g. Flurstücks auf die Beteiligte zu 2) beantragt und hierzu den notariell beurkundeten „Grundstücksübertragungsvertrag mit Nießbrauchsvorbehalt und bedingten Grundstücksübertragungsvertrag nebst aufschiebend bedingter Nießbrauchsbestellung“ vom 24. Februar 2021 nebst Negativzeugnis nach GrdstVG und Unbedenklichkeitsbescheinigung vorgelegt.
Nach Ermittlungen zu dem o.g. Recht hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung durch Beschluss vom 27. September 2023 die Beteiligten darauf hingewiesen, dass der beantragten Eintragung einer Eigentumsumschreibung das Hindernis einer fehlenden Genehmigung/Zustimmung der Collatoren zum Vertrag bzgl. des o.g. Flurstücks entgegenstehe, zu dessen formgerechter Behebung eine Frist von einem Monat gesetzt werde. Zur Begründung hat das Grundbuchamt ausgeführt, dass es sich um eine Verfügungsbeschränkung nach altem Recht gemäß Art. 168 EGBGB handele, die weiter zu beachten sei. Aus dem Script von 1778 ergebe sich, dass die Collatoren einer Veräußerung zustimmen müssten.
Gegen diese Zwischenverfügung haben die Beteiligte mit Schriftsatz vom 13. November 2023 Beschwerde eingelegt und dies dahin begründet, dass eine Zustimmung der Collatoren der Reithufe hier nicht erforderlich sei, da im Grundbuch vermerkt sei, dass die Verfügungsbeschränkung lediglich gelten solle, wenn der Besitzer des Grundstücks Inhaber von Reithufen sei, welche die Collatoren der Reithufe auch heute noch vergeben würden. Der hiesige Eigentümer sei jedoch nie Inhaber von Reithufen gewesen, so dass dieses Recht für ihn keine Anwendung finde. Das Recht sei daher gegenstandslos und löschungsreif.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde durch Beschluss vom 7. Februar 2024 nicht abgeholfen und das Verfahren dem Oberlandesgericht – Beschwerdesenat – zur Entscheidung vorgelegt. Zur Begründung hat das Grundbuchamt ergänzend ausgeführt, dass es nicht auf den Besitzer, sondern auf das Grundstück ankomme, das immer noch mit der Verfügungsbeschränkung belastet sei. Aus dem Umstand, dass der heutige Eigentümer ohne Nachweise angebe, keine Reithufe zu haben, könne nicht geschlossen werden, dass die Verfügungsbeschränkung nicht gelte. Es könne seitens des Grundbuchamtes nicht geprüft werden, ob der Besitzer eine Reithufe innehabe. Belastet sei das Grundstück. Dieses sei veräußerbar nur mit Zustimmung der Collatoren. Auf eine einfache Erklärung des Besitzers, kein Inhaber von Reithufen zu sein, könne das Recht auch nicht als gegenstandslos gelöscht werden.

Entscheidungsgründe:
Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung vom 27. September 2023 ist zulässig, bleibt in der Sache aber ohne Erfolg.
Denn die Voraussetzungen für den Erlass der beanstandeten Zwischenverfügung haben vorgelegen. Nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO hat das Grundbuchamt einen Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Behebung des Hindernisses zu bestimmen, wenn einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegensteht. Dabei soll eine Eintragung nach § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden und auch die anderweitigen Voraussetzungen der Eintragung durch öffentliche Urkunden nachgewiesen sind.
Zu Recht hat das Grundbuchamt angenommen, dass der beantragten Eigentumsumschreibung eine Verfügungsbeschränkung entgegensteht.
1.
Im Ausgangspunkt handelt es sich bei der in Abteilung II unter lfd. Nr. 1 in das Grundbuch von K. Blatt 4 ... eingetragenen Belastung um eine noch heute geltende Verfügungsbeschränkung. Gemäß Art. 168 EGBGB bleibt eine zur Zeit des Inkrafttretens des Bürgerlichen Gesetzbuches am 1. Januar 1900 bestehende Verfügungsbeschränkung privatrechtlicher Natur wirksam (vgl. jeweils mit weiteren Nachweisen OLG München, Beschluss vom 30. März 2015 – 34 Wx 19/15, zitiert nach Juris; ebenso Hönle/U. Hönle, in: Staudinger, BGB, Stand 31. Mai 2021, Rdn. 1 ff. zu Art. 168 EGBGB). Verfügungsbeschränkungen nach Preußischem Allgemeinem Landrecht (Erster Teil, 4. Titel §§ 15 ff.) können trotz Unvereinbarkeit mit § 137 S 1 BGB gemäß Art 168 EGBGB auch nach Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs fortgelten (z. B. Kohler, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2021, Rdn. 2 zu § 137 BGB; OLG München, Beschluss vom 30. März 2015 – 34 Wx 19/15, zitiert nach Juris). Die hier zu würdigende Belastung ist bereits am 23. September 1872, somit eindeutig vor dem Inkrafttreten des BGB, in das Grundbuch eingetragen worden. Wie aus Ziffer I des Reglements der Regierung zu Magdeburg für die Verwaltung der C. Reithufen vom 29. Juli 1924 (Bl. 113 d. Grundakte zum Grundbuch von K. Blatt 3 ... ) abzuleiten ist, galt das Normalrescripts des preußischen Königs Friedrich II. vom 3. März 1778 (Bl. 113 d. Grundakte zum Grundbuch von K. Blatt 3 ... ), mit dem das Institut der K. Reithufen bestätigt und erneuert worden ist, mit Gesetzeskraft. Es handelt sich daher um eine Verfügungsbeschränkung unter Geltung des Allgemeinen Preußischen Landrechts.
2.
Eine wirksame Veräußerung des Grundstücks ist im vorliegenden Fall ohne die Einwilligung der Collatoren nicht möglich. Die Voraussetzungen der wirksamen Verfügungsbeschränkung sind nach Auslegung jedenfalls nach dem derzeitigen Sachstand erfüllt.
Eine Auslegung unter Berücksichtigung des zugrundeliegenden Normalrescripts vom 3. März 1778 ergibt folgenden rechtlichen Inhalt: Einem Bürger wird eine Fläche zum Besitz bzw. zur eigenständigen Benutzung – die Reithufe – überlassen, wobei der Bürger aber selbst Eigentümer von Land im Umfang von wenigstens 15 Morgen sein muss, das inalienable sein muss, also grundsätzlich unveräußerlich. Zu Recht hat das Grundbuchamt außerdem auf der Grundlage des Normalrescripts angenommen, dass das eigene Grundstück des Nutznießers der Reithufe jedenfalls mit Einwilligung der Collatoren – Stadt und Kirche – veräußert werden kann. Insofern hat das Grundbuchamt mit der angefochtenen Zwischenverfügung zutreffend auf das Fehlen entsprechender Einwilligungen hingewiesen.
Denn die Beteiligten haben nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen, dass die Verfügungsbeschränkung für den Veräußerer schon generell nicht mehr auf dem gegenständlichen Grundstück lastet. Diese Möglichkeit besteht grundsätzlich, denn die Verpflichtung, das eigene Grundstück nicht zu verpachten oder zu veräußern, ist schon nach dem Wortlaut der Eintragung insofern eingeschränkt, als sie nur während des Besitzes der Reithufe gilt.
Dabei haben die Antragsteller nachzuweisen, dass die seinerzeitige Rechtslage, die zum Zeitpunkt der Eintragung der Verfügungsbeschränkung bestanden hat, wonach dem Eigentümer des Flurstücks ... der Flur ... der Gemarkung K. eine Reithufe zum Besitz überlassen worden ist, heute gerade nicht mehr besteht. Diesen Nachweis haben sie nicht geführt. Sie haben sich auf die blanke, durch keinerlei Beleg untersetzte Behauptung beschränkt, dass der Beteiligte zu 1) nie Inhaber von Reithufen gewesen sei. Dies kann nicht ausreichen für die Feststellung, dass die Voraussetzungen der Verfügungsbeschränkung nicht (mehr) vorliegen, wie von den Beteiligten geltend gemacht. Denn es ist ihnen ohne größeren Aufwand auch möglich und zumutbar, seitens der Collatoren einen geeigneten Beleg zur Vorlage im Grundbuchverfahren zu beschaffen, dass die Eigentümer des gegenständlichen Grundstücks, und zwar beide, keine Besitzer von Reithufen sind. Immerhin ist es schon nach dem Vorbringen der Beteiligten so, dass die Collatoren auch heute noch Reithufen vergeben. Dann wird auch problemlos abzuklären und zu belegen sein, dass die Beteiligten nicht Inhaber solcher besonderen K. Nutzungsrechte sind. Ohne diesen Nachweis bedarf es der Zustimmung der Collatoren.
3.
Inwieweit die eingetragene Verfügungsbeschränkung wegen Gegenstandslosigkeit zu löschen sein könnte, hat der Senat nicht zu überprüfen. Dies ist nicht Gegenstand der angefochtenen Zwischenverfügung und auch nicht inzident zu prüfen, denn die Verfügungsbeschränkung ist mit ihrem dargestellten Inhalt zweifellos wirksam. Die Frage ihrer Gegenstandslosigkeit ist vielmehr einem etwaigen förmlichen Verfahren nach § 84 ff. GBO zu überlassen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 80, 84 FamFG, die Festsetzung des Beschwerdewertes auf §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1 S. 1, 36 Abs. 2 GNotKG, orientiert sich an den Angaben der Beteiligten in dem Grundstücksüberlassungsvertrag, wonach 2,50 € pro qm als Wert der Übertragungsgegenstände zugrunde gelegt wird. Bei einer Größe des gegenständlichen Flurstücks von 13.590 qm ergeben sich – wegen der bloßen Übertragung eines hälftigen Miteigentumsanteils – ein Betrag von 16.987,50 €. Gründe für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde, § 78 Abs. 2 Satz 1 GBO, liegen nicht vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 80, 84 FamFG
§ 15 GBO
§ 137 BGB
§ 29 GBO
§ 137 S. 1 BGB
§ 18 Abs. 1 Satz 1 GBO
§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO
§ 84 ff. GBO
§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1 S. 1, 36 Abs. 2 GNotKG
§ 78 Abs. 2 Satz 1 GBO
Art 168 EGBGB
Art. 168 EGBGB

Zitierte Entscheidungen: 34 Wx 19/15