Amtsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-02-02, Aktenzeichen 33 C 3020/23
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2024:0202.33C3020.23.00

Tenor:
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 386,27 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 22.06.2023 zu zahlen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Berufung wird nicht zugelassen.
5. Der Streitwert wird auf 386,27 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Zahlung von Nebenkosten aus einem Wohnraummietverhältnis.
Zwischen der Klägerin als Vermieterin und den Beklagten als Mietern besteht ein Wohnraummietvertrag über die Erdgeschosswohnung mit dem Eingang Mitte-links in der …-Str. … in 60438 Frankfurt am Main.
Mit Schreiben vom 07.12.2022 übersandte die Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021 (Anl. K2, Bl. 47 ff. d.A.), welche eine Nachbelastung von 136,14 € aufwies. Am 21.02.2023 kam es in den Büroräumen der Klägerin zu einer von den Beklagten gewünschten Belegeinsicht. Das Büro der Klägerin ist als papierloses Büro organisiert, dementsprechend wurden keine Originalbelege vorgezeigt.
Mit Schreiben vom 16.02.2023 (Anl. K3, Bl. 64 ff. d.A.) berechnete die Klägerin gegenüber den Beklagten zudem eine Nachbelastung der Grundsteuer für das Jahr 2021, nachdem sie am 28.11.2022 den geänderten Grundsteuerbescheid erhalten hatte.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass bei papierloser Büroverwaltung zur Ordnungsmäßigkeit einer Belegeinsicht nach § 259 BGB keine Originalbelege erforderlich seien, sondern vielmehr das Zeigen von Belegen in digitaler Form genüge.
Des Weiteren ist sie der Ansicht, für das Jahr 2021 eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt zu haben.
Die Klägerin hat den Betrag aus der Nebenkostenabrechnung 2021 sowie die Nachbelastung betreffend die bislang nicht berechnete Grundsteuer i.H.v. 250,13 € zunächst im Mahnverfahren geltend gemacht. Gegen den ihnen am 22.06.2023 zugestellten Mahnbescheid haben die Beklagten am 28.06.2023 Widerspruch erhoben.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 386,27 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem übrigen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten erkennen die Klageforderung i.H.v. 250,13 € an und beantragen im Übrigen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, die Klägerin könne nur mit Originalbelegen ihren Pflichten aus § 259 BGB nachkommen. Hinsichtlich der Belegeinsicht behaupten sie, diese sei nicht vollständig gewährt worden und berufen sich insofern auf ihr Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB.
Des Weiteren sind die Beklagten der Ansicht, die Betriebskostenabrechnung sei nicht formell ordnungsgemäß, weil es sich um ein gemischt-genutztes Gebäude handelt und Gewerbeeinheiten separat abgerechnet werden müssten und zudem vermutlich Leerstände nicht berücksichtigt worden seien.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und begründet.
Die Beklagten waren zunächst i.H.v. 250,13 € (Nachbelastung Grundsteuer) in das von ihnen erklärte Teilanerkenntnis zu verurteilen.
Darüber hinaus hat die Klägerin einen Anspruch gegen die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung von 136,14 € aus der Betriebskostenabrechnung für 2021 gem. § 556 Abs. 1, 3 S. 2 und 3 BGB i.V.m. dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag.
Die Betriebskostenabrechnung für 2021 ist formell ordnungsgemäß. Nach der Rechtsprechung des BGH genügt eine Nebenkostenabrechnung den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen aufzunehmen (st. Rspr.; vgl. BGH NJW-RR 2021, 394 Rn. 16, beck-online m.w.N.).
Diesen Anforderungen genügt die streitgegenständliche Abrechnung. Denn sie enthält eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, Verteilerschlüssel werden sowohl angegeben als auch erläutert und die Vorauszahlungen, die die Mieter geleistet haben, abgezogen. Die Abrechnung weist schließlich den von den Beklagten zu leistenden Nachzahlungsbetrag aus. Dies versetzt die Beklagten in die Lage, den Anspruch ohne besondere juristische und betriebswirtschaftliche Kenntnisse ohne große Schwierigkeiten nachzuvollziehen. Etwaige Vermutungen hinsichtlich der Darstellung von Leerständen beeinträchtigen die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht.
Es greifen keine materiellen Einwendungen der Beklagten gegen die Abrechnung. Dies gilt zunächst für die Ansicht, es hätte ein Vorwegabzug wegen der gemischt genutzten Immobilie bedurft. Ein materiell-rechtlicher Fehler kann zwar vorliegen, wenn durch die gewerbliche Nutzung „erhebliche Mehrkosten“ entstehen (Blank/Börstinghaus/Siegmund/Knopper, 7. Aufl. 2023, BGB § 556 Rn. 164 m.w.N.). Allerdings ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter in der Abrechnung erläutert, warum er die Kosten nicht getrennt erfasst und abgerechnet hat. Die Darlegungs- und Beweislast für den Ausnahmefall des Vorliegens einer erheblichen Mehrbelastung durch die gemeinsame Erfassung trifft den Mieter (Blank/Börstinghaus/Siegmund/Knopper, aaO, m.w.N.). Die Beklagten sind dieser ihnen obliegenden Darlegungs- und Beweislast nicht hinreichend nachgekommen. Die Notwendigkeit eines Vorwegabzugs wird vielmehr pauschal in den Raum gestellt und vermutet.
Auch hinsichtlich eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot betreffend einzelne Betriebskosten (Heizkosten) hat die Beklagtenseite, die diesbezüglich ebenfalls darlegungs- und beweisbelastet ist, nicht hinreichend vorgetragen.
Der Anspruch ist auch fällig. Die Klägerin ist der verlangten Belegeinsicht am 21.02.2023 vollumfänglich nachgekommen. Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB besteht nicht.
Vorliegend hat die Klägerin unstreitig keine Einsicht in die Originalbelege in Papierform gewährt. Zwar besteht grundsätzlich ein Anspruch des Mieters auf die Einsicht in die Originalbelege, ohne dass der Mieter sein Interesse hieran zusätzlich zu begründen hätte. Allerdings kann sich gemäß den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausnahmsweise der Anspruch des Mieters auf die Zurverfügungstellung von Kopien oder Scanprodukten beschränkten (vgl. BGH, Urt. v. 15.12.2021 – VIII ZR 66/20, NJW 2022, 772 m.w.N.). Ein solcher Ausnahmefall ist hier gegeben. Denn, wie die Klägerin substantiiert dargelegt hat, hat sie eine weitgehend papierlose Büroverwaltung und ihr stehen entsprechende Belege durch den digitalen Dienstleister … GmbH aus … nur in digitaler Form zur Verfügung, wobei die zur Verfügung gestellten Kopien oder einsehbaren Scanprodukte geeignet sind, die dokumentierten Erklärungen unverändert entsprechend dem Rechtsgedanken des § 126b S. 2 Nr. 2 BGB wiederzugeben. Diesbezüglich legt die Klägerin eine Bescheinigung der …Wirtschaftsprüfungsgesellschaft von Juni 2021 (Anl. K8, Bl. 114 ff. d.A.) vor, auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird. Die Beklagten sind diesem Vortrag auch nicht erheblich entgegengetreten.
Die Klägerin hat den Anspruch der Beklagten auf die Einsichtnahme von Scanprodukten im Rahmen der Belegeinsicht am 21.02.2023 auch hinreichend erfüllt. Die Beklagten haben nicht substantiiert vorgetragen, inwiefern die gewährte Belegeinsicht unzureichend gewesen sein soll. Sie haben bereits nicht dargelegt, welche konkreten Belege sie gefordert hätten bzw. welche konkreten Belege ihnen im Rahmen der gewährten Belegeinsicht am 21.02.2023 (trotz Aufforderung) vorenthalten worden sein sollen. Zunächst haben sie im Schriftsatz vom 25.09.2023 vorgetragen, ihnen sei die Einsicht in Originalbelege verweigert worden und auch Kopien hätten nicht vorgelegen, in die hätte Einsicht genommen werden können. Im Schriftsatz vom 11.12.2023 wird weiterhin die nicht gewährte Einsicht in Originalbelege bemängelt. Erst im Rahmen der mündlichen Verhandlung bestritt die Beklagtenseite, dass ausreichend Belegeinsicht gewährt worden sei, und behauptete hierzu, der PC habe nicht funktioniert und der Termin sei deswegen nach ca. 1,5 Std. abgebrochen worden. Dies ist nicht hinreichend angesichts des bereits mit Schriftsatz vom 17.10.2023 erfolgten substantiierten Klägervortrags samt Vorlage einer ausführlichen Notiz der Mitarbeiter … und … (Bl. 148 f. d.A.) über den Umfang der gewährten Belegeinsicht und den Ablauf des Einsichtnahmetermins. Mitunter wird dort ausgeführt, dass den erschienen Beklagten zu 1. und 3. vorab die papierlose Verwaltung des Büros und Vorlage von lediglich Scanprodukten erklärt wurde, dass sodann am PC des Mitarbeiters … die Belegeinsicht durchgeführt wurde, den Beklagten zu 1. und 3. die Abrechnung des Gewerbes und die Besonderheiten des Passivhauses erklärt wurde und Einsicht in verschiedene Kostenpositionen genommen worden seien. Es sei nach jeder Rechnung und Erklärung gefragt worden, ob noch Fragen bestehen, was verneint worden sei. Trotz angesetzter 3 Stunden sei der Termin nach ca. 1,5 Stunden von den Beklagten auf eigenen Wunsch abgebrochen worden. Angesichts dieser detailreichen Schilderung hätte es an den Beklagten gelegen, diesen substantiiert anzugreifen und ihrerseits konkret vorzutragen. Allein pauschal zu behaupten, der PC habe nicht funktioniert und deswegen sei der Termin nach 1,5 Stunden abgebrochen worden, ist vor diesem Hintergrund nicht überzeugend. Auch erschließt sich nicht, warum kein nachfolgender Termin durchgeführt worden ist – insbesondere nachdem die Beklagten anwaltlich vertreten waren – wenn doch angeblich keine Belege eingesehen worden sein sollen.
Eine Beweisaufnahme durch Einvernahme der benannten Zeugin … war angesichts dessen nicht durchzuführen. Auch erschließt sich nicht, warum diese Zeugin eigene Wahrnehmung (und zu was) gehabt haben soll. Die Mitarbeiter der Klägerin haben in ihrer Notiz niedergelegt, dass sich ihnen die bei der Belegansicht anwesenden Personen namentlich als die Beklagten zu 1. und 3. ausgewiesen hätten. Die Einvernahme der Zeugin liefe mithin auf eine Ausforschung hinaus.
Aus dem Umstand, dass die Klägerin anderen Mietern Belegkopien übersandt haben soll, folgt auch kein Gleichbehandlungsanspruch für die Beklagten.
Der Anspruch auf die Zinsen folgt aus §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1, 2, 288 Abs. 1 BGB ab Zustellung des Mahnbescheids.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Hinsichtlich des Teilanerkenntnisses liegen die Voraussetzungen des § 93 ZPO nicht vor; es handelt sich nicht um ein „sofortiges“ Anerkenntnis.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 1, Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Gründe, die Berufung zuzulassen, sind nicht gegeben.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 259 BGB
§ 273 BGB
§ 242 BGB
§ 93 ZPO
§ 556 Abs. 1, 3 S. 2 und 3 BGB
§ 126b S. 2 Nr. 2 BGB
§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1, 2, 288 Abs. 1 BGB
§ 91 Abs. 1 S. 1 ZPO
§ 708 Nr. 1, Nr. 11, 711, 713 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2021, 394
NJW 2022, 772
VIII ZR 66/20