Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-01-16, Aktenzeichen 14 A 461/07
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2008:0116.14A461.07.00

Tenor:
Die Berufung wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Eigentümerin der Gebäude B.----straße 10, N. Straße 48/50, Am T. 10, 16, 18, 20, 22, C.---weg 11/13, I.---straße 11, 13, 15, 17, 19, 21 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35, 37, F.------straße 5, 9, 13, 15, H.--------straße 3, 10 und 11 in H1. . Jeweils mit Bescheid vom 27. Januar 2001 setzte der Beklagte die Grundsteuer für die genannten Grundstücke für das Jahr 2001 fest.
Mit Schreiben vom 25. März 2002 beantragte die Klägerin einen Grundsteuererlass für das Jahr 2001 in Höhe von 4.668,75 Euro. Zur Begründung führte sie aus, es seien wesentliche Ertragsminderungen aufgrund von Modernisierungen, Um- und Ausbauten, Sanierungen und vorübergehenden Nichtvermietungen festzustellen. Beigefügt war dem Antrag eine Aufstellung zur Entwicklung der Mieten im Jahr 2001 sowie zu den Leerstandszahlen und der Minderung des jeweiligen Mietertrages.
Mit Bescheid vom 22. April lehnte der Beklagte den Antrag der Klägerin wie folgt ab: Ein Erlass komme nicht in Betracht. Der geltend gemachte Leerstand sei aufgrund der Wirtschafts- und Arbeitsmarktlage in H1. strukturell bedingt. Darüber hinaus sei bei bebauten Grundstücken, die im Eigentum von Immobiliengesellschaften stünden, von einer eigengewerblichen Nutzung auszugehen. Daher komme ein Erlass nur dann in Betracht, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebes unbillig wäre. Im Fall der Klägerin sei davon auszugehen, dass deren wirtschaftliche Situation insgesamt als positiv zu bewerten sei.
Die Klägerin legte am 15. Mai 2002 Widerspruch ein und führte aus: Der Leerstand bestehe ausschließlich aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen und nicht aufgrund strukturell bedingter mangelnder Mieternachfrage. Unter einem eigengewerblich genutzten Grundstück sei nicht ein Grundstück zu verstehen, das sich zu Vermietungszwecken im Besitz der Klägerin befinde.
Den Widerspruch wies der Beklagte mit Bescheid vom 29. Oktober 2002 zurück, worauf die Klägerin am 15. November 2002 Klage gerichtet auf einen Erlass der Grundsteuer in Höhe von 4.668,75 Euro erhoben hat.
Zur Begründung hat sie ausgeführt: Die von ihr geltend gemachten Ertragsminderungen seien zwischen den Parteien unstreitig. Die Modernisierungsmaßnahmen seien zum Erhalt der Bausubstanz und der Erhöhung der Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt erforderlich gewesen. Regelmäßige Reparaturen hätten nicht verhindern können, dass die Wohnungen nicht mehr über einen Ausstattungsstandard und einen Zuschnitt verfügt hätten, die eine dauerhafte Vermietung ermöglicht hätten. In keinem Fall sei eine Kündigung ausgesprochen worden. Eine eigengewerbliche Nutzung liege nicht vor. Selbst wenn jedoch von einer eigengewerblichen Nutzung auszugehen sein sollte, sei die Gesamtsituation des Unternehmens nach den steuerbilanzlichen Ergebnissen zu bewerten, was zum gleichen Ergebnis führe.
Mit Schriftsatz vom 4. Dezember 2006 hat die Klägerin die Klage zurückgenommen, soweit der beantragte Grundsteuererlass einen Betrag von 2.387,09 Euro überschritten hat.
Die Klägerin hat beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 22. April 2002 und des Widerspruchsbescheides vom 29. Oktober 2002 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Jahr 2001 in Höhe von 2.387,09 Euro zu erlassen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung hat er ausgeführt: Ausgehend von der grundsätzlich verhaltensunabhängigen Funktion der Grundsteuer als Objektsteuer stelle die Bestimmung des § 33 Abs. 1 GrStG eine Ausnahmevorschrift dar, die im Interesse der Zweckverwirklichung der Grundsteuer einer engen Auslegung bedürfe. Es liege nicht im Sinne des Gesetzes, dass wirtschaftliche und konjunkturelle Entwicklungen, die den Entscheidungsspielraum des Pflichtigen einengten, die Höhe der Grundsteuer beeinflussten. Die gesetzliche Regelung nehme dem Steuerschuldner nicht die Risiken struktureller und konjunktureller Wandlungen ab, indem diese auf die Allgemeinheit abgewälzt werden könnten. Sie begründe mithin keine Steuervergünstigung für volks- und einzelwirtschaftlich sinnvolle Gebäudebewirtschaftungen. Bebaute Grundstücke, die im Eigentum von Immobiliengesellschaften stünden, dienten allein der Erfüllung des gesellschaftlichen Vermietungszwecks, so dass bereits durch die Vermietung eine eigengewerbliche Nutzung vorliege. Von einer Unbilligkeit der Einziehung der Grundsteuer könne nur dann ausgegangen werden, wenn das Gesamtunternehmen im Erlasszeitraum ein negatives Betriebsergebnis erzielt habe.
Durch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird, hat das Verwaltungsgericht das Verfahren insoweit eingestellt, als die Klägerin die Klage zurückgenommen hat. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Es hat die Berufung zugelassen.
Die Klägerin hat Berufung eingelegt und führt zur Begründung aus: Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts komme ein Erlass nur dann in Betracht, wenn die Ertragsminderung auf für die Ertragslage außergewöhnlichen (atypischen) Umständen beruhe, was insbesondere bei strukturell bedingten Ertragsminderungen nicht der Fall sei. Diese Ansicht finde jedoch keine Grundlage im Wortlaut des § 33 GrStG. Danach sei vielmehr bei jeder Art der Ertragsminderung ein Erlass der Grundsteuer gerechtfertigt. Es bestehe kein Anlass, das Merkmal der "Atypizität" in die Norm hineinzuinterpretieren. Folgend der diesbezüglichen Kritik des Bundesfinanzhofes gehe der Verweis des Bundesverwaltungsgerichts auf die vorrangige Einheitsbewertung fehl, da die nach § 21 BewG alle sechs Jahre vorgesehene Hauptfeststellung vom Gesetzgeber faktisch ausgesetzt worden sei. Darüber hinaus komme es in den Fällen, in denen der Grundstückseigentümer keine Erträge erziele, zu einer vom Gesetzgeber nicht gewollten und verfassungsrechtlich zu beanstandenden Substanzbesteuerung, so dass bei verfassungskonformer Auslegung jeglicher Leerstand erfasst werde. Selbst wenn weiterhin von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts auszugehen sein sollte, nach der der Erlass atypische Umstände voraussetze, sei dies bei einem Leerstand infolge Modernisierungsarbeiten gegeben. Bei derartig umfangreichen Modernisierungsarbeiten wie im vorliegenden Fall handele es sich nicht um den Regelfall und damit um typische Umstände der Vermietung. Der Wohnungsbestand sei bis zu 100 Jahre alt. Umfangreiche Modernisierungsarbeiten seien bisher nicht erfolgt. Im Übrigen sei die Klägerin auch zur Modernisierung verpflichtet. Wenn unzureichend modernisierte Wohnungen nicht vermietet werden könnten, bedeute dies den Verlust der Erlasswürdigkeit. Nicht nur bei behördlich angeordneten sondern auch bei Modernisierungsmaßnahmen in Eigeninitiative sei eine Vermietung aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten nicht möglich.
Die Klägerin beantragt,
das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag erster Instanz zu erkennen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen,
und führt aus: Entgegen der Auffassung der Klägerin sei die Grundsteuer keine "Sollertragsteuer" sondern eine "Realsteuer". Sie habe ihre Grundlage nicht in dem erwirtschafteten Ertrag sondern in dem bloßen Vorhandensein des Grundbesitzes. Ausgehend von der grundsätzlich verhaltensunabhängigen Funktion der Grundsteuer bedürfe die Erlassvorschrift in § 33 GrStG einer engen Auslegung. Steuerbegünstigungen für eine volks- und einzelwirtschaftlich sinnvolle Gebäudebewirtschaftung seien daher nicht vorgesehen. Eine Anpassung der nach dem Klägervortrag bis zu 100 Jahre alten und keine umfangreichen Modernisierungen aufweisenden Gebäude an die heutigen Verhältnisse sei unumgänglich gewesen. Daher könne auch von atypischen Umständen für die Ertragsminderung keine Rede sein.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Parteivorbringens im Übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg.
Die Ablehnung des noch im Streit stehenden Grundsteuererlasses durch die angefochtenen Bescheide des Beklagten ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 VwGO). Die Klägerin hat keinen Anspruch auf den beantragten Grundsteuererlass für das Jahr 2001.
Anspruchsgrundlage für den begehrten Erlass ist § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG, wonach die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen wird, der 4/5 des Prozentsatzes der Minderung entspricht, soweit bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes zu mehr als 20 v.H. gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG ist normaler Rohertrag bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraumes maßgebend wäre. Jahresrohmiete ist wiederum gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Nach § 79 Abs. 2 Nr. 1 BewG gilt statt des Betrages nach Abs. 1 die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind, also auch für leerstehende Grundstücke.
Soweit es das Grundstück I.---straße 37 betrifft, dürfte der begehrte Grundsteuererlass in Höhe von 57,04 Euro bereits deswegen ausscheiden, weil die Minderung des Rohertrages im Jahr 2001 nur 17,31 % betrug.
Letztlich kann diese Frage jedoch dahinstehen, weil es an der als Voraussetzung für einen berücksichtigungsfähigen Leerstand erforderlichen "Atypizität" fehlt.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,
vgl. u.a. Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13/89 -, u.a. in: BStBl. II 1992, 580,
der sich der Senat in ständiger Rechtsprechung angeschlossen hat,
vgl. u.a. Urteil vom 9. Oktober 2007
- 14 A 2985/05 -,
können die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrages (grundsätzlich) nur erfüllt sein, wenn der (geringe) Ertrag eines Grundstückes auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgeht, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind. Dieser Grundsatz ist auch nicht dadurch in Zweifel zu ziehen, dass sich das Bundesverwaltungsgericht,
vgl. Beschluss vom 24. April 2007
- GmS-OGB 1/07 -, in: ZKF 2007, 211,
auf die Kritik des Bundesfinanzhofes,
vgl. Beschluss vom 13. September 2006
- II R 5/05 -, u.a. in: BStBl. II 2006, 921,
dessen Rechtsprechung angeschlossen hat und nunmehr auch strukturell bedingte Ertragsminderungen als Erlassgrund anerkennt.
Es ist nicht erkennbar, dass damit eine grundsätzliche Änderung der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung verbunden ist in dem Sinn, dass auf den Gesichtspunkt der "Atypizität" in jedem Fall zu verzichten sei und damit im Ergebnis jeder Leerstand als für einen Grundsteuererlass berücksichtigungsfähig in Betracht kommen könnte.
Hiergegen spricht bereits die Formulierung im o.a. Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. April 2007, wonach nicht nur atypische Ertragsminderungen sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen in Betracht kommen.
Im Übrigen beruhte die frühere Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, soweit es den "strukturell bedingten Leerstand" betrifft, auf der Annahme, dass ein derartiger Leerstand bei der nächsten Hauptfeststellung zu berücksichtigen sei. Dem ist der Bundesfinanzhof im o.a. Beschluss vom 13. September 2006 mit dem Argument entgegengetreten, dass der Gesetzgeber die Hauptfeststellung ausgesetzt habe. Daraus ist zu schließen, dass das Bundesverwaltungsgericht die Abweichung von seiner bisherigen Rechtsprechung, die im o.a. Beschluss vom 24. April 2007 allerdings nicht begründet worden ist, gerade auf dieses Argument des Bundesfinanzhofes gestützt hat, das sich speziell auf die Frage des "strukturell bedingten Leerstandes" bezieht. Dass das Bundesverwaltungsgericht eine Änderung seiner Rechtsprechung auch hinsichtlich anderer Fallkonstellationen habe vornehmen wollen, kann daraus nicht gefolgert werden.
Demgegenüber kann auch nicht unter Berücksichtigung der vom Bundesverfassungsgericht entwickelten Grundsätze zur Vermögenssteuer,
vgl. Beschluss vom 22. Juni 1995 - 2 BvL
37/91 -, u.a. in: BStBl. II 1995, 655,
eingewendet werden, die Belastung mit der Grundsteuer führe zu einer unzulässigen Substanzbesteuerung, wenn nicht die Bedenken des Bundesfinanzhofes zur Frage des strukturell bedingten Leerstandes auf Modernisierungs-/Sanierungsmaßnahmen übertragen würden. Das Bundesverfassungsgericht,
vgl. Beschluss vom 18. Januar 2006 - 2 BvR 2194/99- u.a. in: BVerfGE 115, 97,
hat mittlerweile klargestellt, dass sich seine o.a. Entscheidung vom 22. Juni 1995 ausschließlich mit der Belastung durch eine Vermögenssteuer befasst hat, die neben der Einkommensteuer erhoben wird. Im Übrigen knüpft die Grundsteuer als Realsteuer zwar an das Innehaben von Grundstücken an. Für die Grundstücke der Klägerin ermittelt sich jedoch die Bemessungsgrundlage gemäß § 13 Abs. 1 GrStG auf der Grundlage des Einheitswertes. Diesem liegen gemäß §§ 76 Abs. 1, 78 ff. BewG die erzielte oder die üblicherweise zu erzielende Jahresrohmiete zugrunde und damit letztlich nicht die Substanz, sondern der Ertrag. Der Umstand, dass die bestehenden Erlass- und Herabsetzungsvorschriften des Grundsteuergesetzes und der Abgabenordnung im Einzelfall einem Grundstückseigentümer nicht zugute kommen und er zur Begleichung der Steuerschuld zu einem Rückgriff auf sein (übriges) Vermögen gezwungen sein könnte, wirft keine verfassungsrechtlichen Bedenken auf,
vgl. Beschluss des Senats vom 16. Mai 2006
- 14 A 4258/01 -.
Ist somit weiterhin von dem Grundsatz der "Atypizität" des Leerstandes als Voraussetzung für den hier in Rede stehenden Erlass der Grundsteuer auszugehen, lässt sich ein durch die Modernisierungs-/Sanierungsmaßnahmen bedingter atypischer Leerstand nicht feststellen.
Die Situation, dass ein Immobilienunternehmen (Vermieter) seinen Wohnungsbestand maßgerecht modernisiert, um ihn auch weiterhin einer möglichst effektiven wirtschaftlichen Verwertung zuzuführen, oder saniert, um durch Zeitablauf und/oder Nutzung bedingte Beeinträchtigungen der Bausubstanz zu beseitigen, und der daraus folgende zeitweise Leerstand fallen nicht aus dem Rahmen einer üblichen Wohnungsbewirtschaftung. Derartige Erfordernisse sind zwangsläufig mit dem Vermieten älterer Objekte verbunden. Jedem Vermieter solcher Objekte ist es von vornherein bekannt, dass grundlegende Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen, wenn auch in längeren, nicht genau festzulegenden Zeitabschnitten, auf ihn zukommen. Er kann und hat sich darauf einzurichten. Im Übrigen hat das Verwaltungsgericht unter Hinweis auf bestehende Rechtsprechung zutreffend ausgeführt, solche Maßnahmen fielen in den Risikobereich des jeweiligen Eigentümers, so dass der Senat insoweit auf das erstinstanzliche Urteil Bezug nimmt.
Dem lässt sich auch nicht entgegen halten, (umgekehrt) sei es der Klägerin verwehrt, sich auf einen Leerstand zu berufen, falls dieser durch ein Unterlassen der hier in Rede stehenden Maßnahmen bedingt wäre, weil die Objekte nicht in einem vermietungsfähigen Zustand gehalten worden seien.
Der Umkehrschluss, dass der Leerstand, der der Durchführung von Renovierungsmaßnahmen dient, erlassfähig sein müsse, ist nicht zwingend. Ein Eigentümer hätte einen durch Unterlassen von Renovierungsmaßnahmen bedingten Leerstand allenfalls dann zu vertreten, wenn es sich um Renovierungsmaßnahmen im üblichen Rahmen einer Wohnungsbewirtschaftung handeln würde. Auf außergewöhnlichen Ereignissen beruhende Renovierungsmaßnahmen dürften demgegenüber einen Erlassgrund darstellen. Wenn aber gerade das Unterlassen üblicher und damit "typischer" Renovierungsmaßnahmen keinen Erlassgrund darstellt, dann können diese Renovierungsmaßnahmen im Gegenzug bei ihrer Durchführung nicht als "atypisch" bezeichnet werden.
Dass der Leerstand vorliegend nicht auf eine nachhaltige und länger andauernde Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zurückzuführen und damit auch nicht als strukturell bedingter Leerstand,
vgl. zum Begriff: Martini, Der Grundsteuererlass nach § 33 GrStG bei auf Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse beruhenden Ertragsminderungen in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, in: BayVBl. 2006, 329, m.w.N. aus der Rechtsprechung;
Urteil des Senats vom 9. Oktober 2007
anzusehen ist, hat das Verwaltungsgericht in dem angefochtenen Urteil, auf das Bezug genommen wird, zutreffend ausgeführt. Dies dürfte im Übrigen zwischen den Parteien auch nicht mehr umstritten sein.
Die Frage einer eigengewerblichen Nutzung der Grundstücke, die das Verwaltungsgericht im angefochtenen Urteil mit zutreffenden Erwägungen in Abrede gestellt haben dürfte, bedarf dementsprechend keiner Entscheidung mehr.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen gemäß §§ 132 Abs. 2 und 137 Abs. 1 VwGO nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 76 Abs. 1, 78 ff.
BewG
§§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 33 GrStG
§ 21 BewG
§ 167 VwGO
§ 33 Abs. 1 GrStG
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG
§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2
GrStG
§ 79 Abs. 1 Satz 1 BewG
§ 79 Abs. 2 Nr. 1 BewG
§ 13 Abs. 1 GrStG
§ 154 Abs. 2 VwGO

Zitierte Entscheidungen: BVerfGE 115,
97,

48
8 C 13/89
14 A 2985/05
II R 5/05
2 BvR 2194/99
14 A 4258/01