Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz (Rheinland-Pfalz, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-04-17, Aktenzeichen 8 C 10859/12
ECLI: ECLI:DE:OVGRLP:2013:0417.8C10859.12.0A

Tenor:
Das Verfahren wird eingestellt, soweit der Antragsteller seinen Normenkontrollantrag zurückgenommen hat.
Im Übrigen werden die Normenkontrollanträge abgelehnt.
Der Antragsteller hat die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu tragen.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Antragsteller darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Der Antragsteller ist Eigentümer eines mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebauten Grundstücks an der Kreuzung Maxstraße/Burgstraße im Stadtgebiet der Antragsgegnerin. Das Grundstück grenzt westlich und nördlich an den Geltungsbereich des Bebauungsplans „Maxstraße - Pariser Straße -Humboldtstraße - Königstraße“ an. Er wendet sich mit seinen Normenkontrollanträgen gegen zwei Bebauungspläne der Antragsgegnerin.
In seiner Sitzung vom 3. Mai 2010 beschloss der Stadtrat der Antragsgegnerin die Aufstellung eines Bebauungsplanes „Burgstraße - Fruchthallstraße - Humboldtstraße - Maxstraße“. Das Plangebiet umfasste die im Stadtzentrum der Antragsgegnerin gelegenen Straßenzüge der Pariser Straße, der Maxstraße sowie der Burgstraße im Norden, der Königstraße und der Fruchthallstraße im Süden sowie die dazwischen liegenden Flächen. Im Westen wurde das ursprüngliche Plangebiet im Wesentlichen durch die Humboldtstraße begrenzt. Im Osten reichte es bis zur Martin-Luther-Straße/Spittelstraße.
Auf den zwischen den genannten Straßen gelegenen Flächen befindet sich das ehemalige Warenhaus der Karstadt AG mit einer Verkaufsfläche von etwa 12.000 m², das im Frühjahr 2010 geschlossen wurde. In nordöstlicher Richtung hieran angrenzend schließt sich ein derzeit als Parkplatz genutztes Gelände auf den Flächen des „Alten Pfalztheaters“ an. Hierauf folgen in östlicher Richtung eine Grünfläche mit dem Fackelbrunnen, das Fremdenverkehrscenter sowie die als Baudenkmal geschützte, für Veranstaltungszwecke genutzte Fruchthalle. Die Beigeladene schloss mit dem Eigentümer des Karstadt-Grundstücks im Mai 2010 einen Kaufvertrag über das Grundstück. Im Juni 2010 verpflichtete sich der Inhaber eines Erbbaurechts für das benachbarte Parkplatzgrundstück gegenüber der von der Beigeladenen beauftragten Projektentwicklerin, der Firma E., auf deren Aufforderung hin auf dieses Recht zu verzichten. Mit Kaufvertrag vom 28. Februar 2012 erwarb die Beigeladene neben diesem Grundstück weitere Fläche von der Antragsgegnerin. Sie beabsichtigt unter Einbeziehung des ehemaligen Karstadt-Kaufhauses die Errichtung eines Einkaufszentrums mit einer Verkaufsfläche von 20.900 m². Neben vier Handelsgeschossen sind zwei darüber liegende Parkdecks vorgesehen.
Am 31. Januar 2011 beschloss der Stadtrat der Antragsgegnerin wegen der zunehmenden Detaillierung der Planung eine Aufteilung des Geltungsbereichs in zwei inhaltlich verschiedene Bebauungspläne, so dass der westliche Teil im Wesentlichen das geplante Einkaufszentrum, der östliche Teil unter anderem den vorgesehenen zentralen Omnibusbahnhof erfasste. In seiner Sitzung vom 11. April 2011 fasste der Stadtrat einen Beschluss über den planerischen Gesamtansatz „Neue Stadtmitte und Stadtgalerie“ und legte hierbei eine Verkaufsfläche von 20.900 m² für die Stadtgalerie zuzüglich Gastronomie- und Dienstleistungsflächen fest. Zudem beschloss er die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung. Diese fand in der Zeit vom 16. Mai bis 17. Juni 2011 statt.
Aufgrund eines Bürgerbegehrens fand am 23. Oktober 2011 ein Bürgerentscheid statt, bei dem die Frage zur Entscheidung stand, ob die damals als Parkplatz und öffentliche Parkfläche genutzten Grundstücke im Bereich Karstadt-Vorplatz/Altes Pfalztheater im Eigentum und unmittelbaren Besitz der Antragsgegnerin verbleiben sollten. Etwa zwei Drittel der an der Abstimmung teilnehmenden Bürgerinnen und Bürger verneinte die zur Abstimmung gestellte Frage. Die vom Stadtrat am 5. Dezember 2011 beschlossene Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgte nach Bekanntmachung des Beschlusses am 10. Dezember 2011 in der Zeit vom 19. Dezember 2011 bis 27. Januar 2012. Mit am 26. Januar 2012 bei der Antragsgegnerin eingegangenem Schreiben nahm der Antragsteller zu den Planentwürfen Stellung.
Am 27. Februar 2012 sprach der Stadtrat eine Verpflichtung der Antragsgegnerin aus, an bestimmten, näher bezeichneten Grundstücken Maßnahmen passiven Schallschutzes durchzuführen. Zudem nahm der Rat am selben Tag zu den während der Öffentlichkeitsbeteiligung erhobenen Einwendungen Stellung und beschloss beide Bebauungspläne als Satzung. Die Bebauungspläne wurden in der Tageszeitung „Die Rheinpfalz“ am 17. März 2012 bekannt gemacht.
In dem Bebauungsplan „Maxstraße - Pariser Straße - Humboldtstraße - Königstraße“ ist für den Bereich des bisherigen Karstadt-Geländes und des Freigeländes „Altes Pfalztheater“ ein Sondergebiet „Einkaufszentrum mit Parkierung“ vorgesehen. Die Ein- und Ausfahrt der Parkdecks erfolgt über die Humboldtstraße. Die Königstraße ist ab der Einmündung Humboldtstraße als Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „verkehrsberuhigter Bereich“ festgesetzt. Als Verbindung zwischen den Fußgängerzonen Fackelstraße und Mühlstraße ist im Bereich des Einkaufszentrums ein Gehrecht eingetragen.
Ausweislich der textlichen Festsetzungen ist das Einkaufszentrum auf eine maximale Verkaufsfläche von insgesamt 20.900 m² beschränkt. Für einzelne Sortimentsbereiche sind weitere Beschränkungen vorgesehen. So soll modischer Bedarf maximal 15.500 m² Verkaufsfläche einnehmen. Hartwaren sowie die Bereiche Elektro/Technik dürfen maximal 8.800 m² Verkaufsfläche umfassen. Für periodischen Bedarf und Gesundheitsartikel sind maximal 4.200 m² Verkaufsfläche vorgesehen (Nr. 1.1.1). Verkaufsflächen sind im Untergeschoss, im Erdgeschoss sowie im 1. und 2. Obergeschoss zulässig (Nr. 1.1.1.4). Schank- und Speisewirtschaften sowie Dienstleistungsnutzungen können auf maximal 3.200 m² Geschossfläche untergebracht werden (Nr. 1.1.1.5). Die Stellplätze sind oberhalb des 2. Obergeschosses auf zwei Parkplatzebenen verteilt und auf eine Kapazität von 490 beschränkt. Die maximale Gebäudehöhe an der Oberkante des 2. Obergeschosses beträgt 14 m. Die Brüstungshöhe im 2. Parkgeschoss darf maximal 18,80 m betragen (Nr. 1.2.2).
Im Bebauungsplan „Burgstraße - Fruchthallstraße“ ist der zwischen beiden Straßen gelegene Bereich im Wesentlichen als öffentliche Grünfläche bzw. Fläche für den Gemeinbedarf festgesetzt. Erfasst sind zudem die Gebäude der Tourist-Information mit der Zwecksetzung öffentliche Verwaltung sowie die Fruchthalle als kulturellen Zwecken dienende Einrichtung. Die Fruchthallstraße ist in Fortsetzung der Königstraße als Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „verkehrsberuhigter Bereich“ festgesetzt. Zudem sind in der Fruchthallstraße Flächen für Bushaltestellen vorgesehen. Die Bebauung soll im Wesentlichen auf den bisherigen Bestand beschränkt bleiben.
Ziel der Planung der Antragsgegnerin ist die Verwirklichung eines Einkaufszentrums unter Einbeziehung des ehemaligen Karstadt-Gebäudes und der Flächen des „Alten Pfalztheaters“. Gleichzeitig soll eine verkehrliche Neuordnung im Plangebiet erreicht werden. Das Verkehrskonzept sieht vor, dass die Einbahnstraßenregelungen in der Pariser Straße, der Königstraße und der Humboldtstraße aufgehoben werden sollen. Die Fruchthallstraße soll ab der Einmündung der Richard-Wagner-Straße dem Bus-, Erschließungs- und Lieferverkehr vorbehalten bleiben.
Parallel zur Aufstellung der beiden Bebauungspläne nahm die Antragsgegnerin eine Teiländerung (Nr. 17) für den Bereich „Maxstraße-Pariser Straße-Humboldtstraße-Königstraße“ ihres Flächennutzungsplanes vor.
Mit seinen am 17. August 2012 gestellten Normenkontrollanträgen macht der Antragsteller geltend, dass die geplante Bebauung sich seinem Grundstück gegenüber als rücksichtslos erweise. Es sei eine bauliche Verdichtung zu erwarten, die ganze Stadtviertel voneinander trenne. Zudem ergebe sich trotz einer bereits vorhandenen erheblichen Vorbelastung eine zusätzliche Beeinträchtigung durch die Zunahme des Verkehrs. Auch hinsichtlich Belichtung und Besonnung seien Einschränkungen zu erwarten. Zudem werde er durch die zu erwartende Beleuchtung des Gebäudekomplexes in seinem Eigentum betroffen.
Der Satzungsbeschluss sei rechtsfehlerhaft erfolgt. Bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan seien neben dem Oberbürgermeister weitere Ratsmitglieder beteiligt gewesen, die Gründungsmitglieder des Vereins „Für ... e.V.“ gewesen seien. Als Mitglieder dieses Vereins hätten sie sich für die Verwirklichung des Vorhabens der Beigeladenen eingesetzt. Insbesondere hätten sie sich im Vorfeld des Bürgerentscheides mit Unterstützung der Beigeladenen durch verschiedene Werbemaßnahmen für eine Ablehnung des Antrags ausgesprochen. Für die Frage, ob die Mitglieder des Vereins von der Beschlussfassung ausgeschlossen gewesen seien, komme es nicht darauf an, ob der Verein wirtschaftliche Interessen verfolge oder nicht. Entscheidend sei vielmehr die Vorfestlegung der Ratsmitglieder durch den Vereinszweck. Die Tätigkeit des Vereins sei ausschließlich im Interesse der Beigeladenen erfolgt.
Der Plan verstoße weiterhin gegen das Bestimmtheitsgebot. Die im Plan enthaltene Verkaufsflächendefinition widerspreche den Vorgaben der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts. Hiernach hätten auch die Verbindungswege zwischen den einzelnen Ladengeschäften als Verkaufsfläche einberechnet werden müssen.
Die Veräußerung der städtischen Flächen an die Beigeladene verstoße gegen Vergaberecht, was auch Folgen für die Wirksamkeit des Bebauungsplanes habe. Die vorgesehene Verbindung zwischen den Fußgängerzonen Fackelstraße und Mühlstraße solle als öffentliche Verkehrsfläche gewidmet werden, weshalb der Grundstücksverkauf durch die Antragsgegnerin vergaberechtlich relevant sei. Die Antragsgegnerin habe bei ihrer Abwägung ihre Einzelhandelskonzeption nicht hinreichend berücksichtigt. Zudem sei die Einzelhandelsverträglichkeit des geplanten Vorhabens auf einer fehlerhaften Grundlage beurteilt worden.
Die Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes, das Gebiet behutsam zu entwickeln, die urbane Vielfalt zu erhalten und den öffentlichen Raum in Richtung Fruchthalle mit hoher Qualität hinsichtlich der Aufenthaltsfunktion zu entwickeln, seien nicht beachtet worden. Es sei mit erheblichen Umsiedlungs- und Trading-Down-Effekten im Bereich der Fußgängerzone zu rechnen. Die Antragsgegnerin habe zudem nicht hinreichend berücksichtigt, dass die Planungen Wegeverbindungen durchtrennten und dass ein in sich geschlossenes Einkaufszentrum geschaffen werde, das keinen Bezug zur Innenstadt entstehen lasse. Zudem sei die Verkaufsfläche im Hinblick auf das Einzugsgebiet überdimensioniert.
Was die Auswirkungen des Einkaufszentrums auf den vorhandenen Einzelhandel angehe, so erweise sich bereits die Auswahl des beantragten Gutachterbüros als problematisch. Das Büro B. sei in vielfältiger Weise mit der Beigeladenen verbunden und daher befangen. Zudem sei die Verträglichkeitsuntersuchung dieses Büros fehlerhaft. Während die Gutachter der Antragsgegnerin ein Einkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche von 20.900 m² zuzüglich 3.500 m² Dienstleistungs- und Gastronomieflächen als unproblematisch ansähen, komme das für ihn tätige Büro „H.“ zu der Schlussfolgerung, dass eine Projektgröße von maximal 16.000 m² innenstadtverträglich sei. Im Rahmen der Verträglichkeitsuntersuchung sei der von der Antragsgegnerin beauftragte Gutachter insbesondere für den modischen Bereich von einer zu geringen Flächenleistung des Einkaufszentrums ausgegangen. Demgegenüber sei der Flächenumsatz des Innenstadthandels zu hoch angesetzt worden. Ebenfalls nicht realistisch sei das Umsatzvolumen, das für das geschlossene Karstadt-Warenhaus angesetzt worden sei.
Es könne nicht davon gesprochen werden, dass die Umsatzumverteilungsquoten unterhalb der von der Rechtsprechung als kritisch angesehenen Schwelle von 10 % lägen. Für den modischen Bedarf sei vielmehr von einem Wert auszugehen, der weit über 20 % liege. Für die Untersuchung wäre überdies eine weitergehende Auffächerung der Sortimentsbereiche erforderlich gewesen.
Nicht nachvollziehbar sei, welche städtebaulichen Erwägungen die Antragsgegnerin veranlasst hätten, die Gesamtverkaufsfläche auf 20.900 m² zu reduzieren. Mögliche schädliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich, dem die Rechtsprechung eine hohe Bedeutung beimesse, seien nicht konkret ermittelt, sondern nur anhand einer Quote beurteilt worden.
Die Festsetzungen zur verkehrlichen Neuordnung in den Bebauungsplänen beruhten auf einer nicht zutreffenden Grundlage. Dies betreffe zunächst die Zahl der vorgesehenen Stellplätze, die nicht ausreichend sei. Überdies sei nicht hinreichend berücksichtigt worden, dass auf dem Gelände des Alten Pfalztheaters eine größere Anzahl von Stellplätzen wegfalle. Im Innenstadtbereich sei ein erheblicher Zuwachs des Fahrzeugverkehrs zu erwarten. Nicht berücksichtigt worden sei zudem der Anlieferverkehr für das Einkaufszentrum und die Fahrzeugbewegungen der Mitarbeiter. Zudem sei die Weiterleitung des Verkehrs aus der Ausfahrt der Parkdecks nicht schlüssig dargelegt worden, weshalb damit zu rechnen sei, dass die nächstgelegenen Verkehrsknoten überlastet würden.
Die Mängel der Verkehrsuntersuchung setzten sich in den Untersuchungen zur Lärmbeeinträchtigung fort. Die Überschreitung der Immissionsgrenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung insbesondere im Bereich der anliegenden Schulen führe zu unzumutbaren Beeinträchtigungen. In der Planung seien schließlich die Belange des Denkmalschutzes und die zu erwartenden Lichtimmissionen nicht hinreichend berücksichtigt worden.
Nachdem er den ursprünglich gegen den Flächennutzungsplan gerichteten Normenkontrollantrag in der mündlichen Verhandlung des Senats zurückgenommen hat,
beantragt der Antragsteller,
festzustellen, dass die am 27. Februar 2012 beschlossenen Bebauungspläne „Maxstraße - Pariser Straße - Humboldtstraße - Königstraße“ und „Burgstraße - Fruchthallstraße“ der Antragsgegnerin unwirksam sind.
Die Antragsgegnerin beantragt,
die Normenkontrollanträge abzulehnen.
Sie führt hierzu aus, die Normenkontrollanträge seien bereits unzulässig. Dem Antragsteller fehle die Antragsbefugnis, da nicht ersichtlich sei, dass er durch den Bebauungsplan möglicherweise in einem subjektiven Recht verletzt sei. Insbesondere könne er sich auch nicht auf eine fehlerhafte Abwägung eines seinen Interessen dienenden abwägungsrechtlich relevanten Belangs berufen.
Der Normenkontrollantrag sei aber auch unbegründet. Er leide insbesondere nicht an einem formalen Mangel. Die Mitglieder des Vereins für „Für ... e.V.“ seien, soweit sie ihrem Stadtrat angehörten, nicht in einem unmittelbaren persönlichen oder wirtschaftlichen Interesse betroffen.
Die Festsetzungen in Bezug auf die Verkaufsflächenbegrenzungen verstießen auch nicht gegen die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts. So sei eine Verkaufsflächenbegrenzung zulässig, wenn die Gemeinde davon ausgehen könne, dass im Plangebiet lediglich ein Vorhaben verwirklicht werde. Die von dem Antragsteller angeführten Entscheidungen zur Verkaufsflächendefinition beträfen nicht die entsprechende Festsetzung in einem Bebauungsplan, sondern die Abgrenzung zwischen großflächigem und nicht großflächigem Einzelhandel.
Die vorgenommene Abwägung sei ebenfalls nicht fehlerhaft gewesen. So sehe bereits die Einzelhandelskonzeption die Errichtung eines Einkaufszentrums als Magnet auf dem Gelände des alten Pfalztheaters vor. Weiterhin habe die Antragsgegnerin die zulässige Verkaufsfläche auf 20.900 m² beschränkt, obwohl in dem Einzelhandelsgutachten des Büros B. eine Verkaufsfläche von 28.000 m² als unschädlich angesehen worden sei. Der hierzu ergangene Beschluss vom 11. April 2011 habe keine unzulässige Vorfestlegung enthalten.
Die Methodik des Büros B. sei weder im Hinblick auf die Sortimentsuntergliederung noch im Hinblick auf das Einzugsgebiet des Einkaufszentrums zu beanstanden. Die Gutachter hätten bei der Berechnung der Umsatzumverteilung alternativ einerseits den Karstadt-Umsatz einbezogen und andererseits nicht berücksichtigt. Das Karstadt-Kaufhaus habe als Bestand angesehen werden können, da die dem Unternehmen erteilte Baugenehmigung weder aufgehoben worden sei noch sich anderweitig erledigt habe. Die Auswirkungen des Einkaufszentrums auf den umgebenden Einzelhandel seien bei der Abwägung berücksichtigt worden. Die Antragsgegnerin sei dabei zu dem Ergebnis gekommen, dass eine Umsatzumverteilung von mehr als 10 % akzeptiert werden könne.
Die im Rahmen der Verkehrsuntersuchung erfolgte Prognose sei ausreichend und ordnungsgemäß. Auch die Frage des Verkehrslärms sei gesehen und ordnungsgemäß abgewogen worden. Insbesondere habe sich die Antragsgegnerin umfassend zur Durchführung passiven Schallschutzes verpflichtet.
Hinsichtlich des Grundstückskaufvertrages sei kein Vergabeverfahren durchzuführen gewesen. Zudem könne das Vorhaben nur verwirklicht werden, wenn alle hierfür benötigten Grundstücke in einer Hand lägen. Da es sich bei dem Bebauungsplan um eine Angebotsplanung handele, sei unerheblich, wer tatsächlicher Eigentümer der betroffenen Grundstücke sei.
Die Beigeladene beantragt ebenfalls,
Sie legt dar, dass der Normenkontrollantrag des Antragstellers bereits unzulässig sei, da er nicht in einem abwägungserheblichen privaten Interesse betroffen sei.
Der Normenkontrollantrag sei auch nicht begründet. An der Entscheidung des Stadtrates hätten keine befangenen Ratsmitglieder mitgewirkt. Die Mitglieder des Vereins „Für ... e.V.“ verfolgten lediglich ein kommunalpolitisches Anliegen. Die Planung sei erforderlich. Sie sei veranlasst gewesen durch den Leerstand des Karstadt-Kaufhauses, ungelöste Verkehrsprobleme in der Innenstadt sowie die Notwendigkeit, die Funktionsfähigkeit und Attraktivität der Innenstadt der Antragsgegnerin sicherzustellen. Insoweit stehe sie auch im Einklang mit dem Einzelhandelskonzept der Antragsgegnerin.
Die Planung sei im Hinblick auf Ermittlung und Bewertung der relevanten Belange ebenfalls nicht fehlerhaft. Insbesondere lasse die Historie der Planung erkennen, dass sich die Antragsgegnerin auch mit Alternativkonzepten befasst habe. Hinsichtlich der erforderlichen Stellplätze habe die Antragsgegnerin bei ihrer Abwägung berücksichtigt, dass in umliegenden Parkhäusern freie Plätze in ausreichender Zahl zur Verfügung stünden. Auch der Anlieferverkehr sei bei der Untersuchung berücksichtigt worden.
Hinsichtlich der Definition des Begriffs Verkaufsflächen sei die vom Antragsteller herangezogene Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts nicht einschlägig.
Die Antragsgegnerin sei nicht verpflichtet, einzelne Bereiche der Innenstadt wirtschaftlich gegen andere Teilbereiche zu schützen. Den nachvollziehbaren Ausführungen des Büros B. lasse sich entnehmen, dass substantieller Raum für ein leistungsfähiges Einzelhandelsangebot außerhalb des Einkaufszentrums verbleibe. Dass dies möglich sei, zeige auch der Umstand, dass zuvor an dieser Stelle das Karstadt-Kaufhaus mit einer Fläche von 12.000 m² betrieben worden sei, ohne dass sich nachhaltige Auswirkungen auf die Innenstadt ergeben hätten.
Hinsichtlich der Kritik an der Einzelhandelsverträglichkeitsuntersuchung unter Heranziehung einer Untersuchung des Büros „H.“ sei bei der angenommenen Flächenproduktivität des Innenstadteinzelhandels einerseits und des Einzelhandels im Einkaufszentrum andererseits nicht erkennbar, worauf die dort vertretenen Annahmen beruhten. Die im Gutachten der B. vorgenommene Sortimentsgruppenbildung sei geeignet gewesen, die innenstadtrelevanten Auswirkungen zu ermitteln und zu bewerten. Die Beigeladene habe zwischenzeitlich ein weiteres Gutachten durch das Büro Dr. L. erstellen lassen, das eine Verkaufsfläche von 20.900 m² zugrunde lege. Dieses Gutachten komme zu dem Ergebnis, dass Umsatzumverteilungsquoten von mehr als 10 % lediglich im Bereich modischer Bedarf und im Bereich Hartwaren/Elektro anzunehmen seien.
Die zu erwartende Verkehrslärmbelastung sei zutreffend ermittelt und bewertet worden. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens hätten 129 Stellplätze nicht im Einkaufszentrum nachgewiesen werden können. Diese sollten nunmehr durch Eintragung einer Baulast der Tiefgarage Pfalztheater zugeordnet werden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Beteiligten sowie die beigezogenen Planaufstellungs- und Baugenehmigungsunterlagen verwiesen, die sämtlich Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.

Entscheidungsgründe:
Das Verfahren war gemäß § 92 Abs. 3 VwGO einzustellen, soweit der Antragsteller den gegen den Flächennutzungsplan gerichteten Normenkontrollantrag in der mündlichen Verhandlung zurückgenommen hat.
Hinsichtlich der beiden streitgegenständlichen Bebauungspläne bleiben die Normenkontrollanträge erfolglos. Der Normenkontrollantrag gegen den Bebauungsplan „Maxstraße - Pariser Straße - Humboldtstraße – Königstraße“ erweist sich als zulässig, aber unbegründet. Der gegen den Bebauungsplan „Burgstraße - Fruchthallstraße“ gerichtete Antrag ist bereits unzulässig.
A.
Der Normenkontrollantrag gegen den Bebauungsplan „Maxstraße - Pariser Straße - Humboldtstraße – Königstraße“ bleibt in der Sache ohne Erfolg.
I.
Der Antrag ist allerdings zulässig.
Der Antragsteller ist insbesondere nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt.
Nach dieser Bestimmung kann den Normenkontrollantrag jede natürliche oder juristische Person stellen, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden.
Da das Anwesen des Antragstellers nicht im Plangebiet selbst gelegen ist, setzt seine Antragsbefugnis voraus, dass nicht offensichtlich und eindeutig nach jeder Betrachtungsweise ausgeschlossen werden kann, dass er in seinem Anspruch auf gerechte Abwägung seiner privaten Belange verletzt ist. Dem in § 1 Abs. 7 BauGB enthaltenen Abwägungsgebot kommt insoweit drittschützender Charakter hinsichtlich solcher privaten Belange zu, die für die planerische Abwägung erheblich sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. September 1998, BVerwGE 107, 215 und juris, Rn. 15 ff.; Beschluss vom 6. Dezember 2000 - 4 BN 59.00 -, NVwZ 2001, 431 und juris, Rn. 7; Gerhardt/Bier, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, 24. EL 2012, § 47 Rn. 61 a).
Der Antragsteller ist insoweit in privaten Belangen betroffen, als er Eigentümer eines mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebauten Grundstücks ist. Insbesondere im Hinblick auf die bei diesem Grundstück bestehende Wohnnutzung entsteht durch die Planung der Antragsgegnerin eine relevante Beeinträchtigung dadurch, dass die Verkehrsführung infolge des Bebauungsplans verändert und der Individualverkehr auf Pariser Straße und Maxstraße konzentriert wird. Mit dieser Verkehrsverlagerung geht, wie sich bereits dem von der Antragsgegnerin eingeholten Gutachten des Ingenieurbüros M. entnehmen lässt, am Grundstück des Antragstellers eine Zunahme der Immissionsbelastung durch Verkehrslärm um 2 bis 6 dB(A) einher. Insoweit kann aber nicht von vornherein ausgeschlossen werden, dass die Verkehrslärmbelastung bei der Abwägung zulasten des Antragstellers fehlerhaft gewichtet worden ist.
II.
Der Normenkontrollantrag erweist sich indessen als unbegründet.
1. Der Bebauungsplan ist in einem ordnungsgemäß verlaufenen Verfahren zustande gekommen.
An der Beschlussfassung des Stadtrates haben keine nach § 22 Gemeindeordnung - GemO - ausgeschlossenen Ratsmitglieder teilgenommen. Als für das Planungsrecht maßgeblich regelt das Landesrecht, wie sich das zur Beschlussfassung über die Bauleitpläne berufene Organ im Einzelnen zusammensetzt und ob eines seiner Mitglieder von der Mitwirkung an der Beschlussfassung ausgeschlossen ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 5. November 1998 - 4 BN 48.98 -, in: NVwZ-RR 1999, 425 und juris, Rn. 3).
Es ist nicht ersichtlich, dass Ratsmitglieder, die Mitglieder des Vereins „Für ... e.V.“ gewesen sind, deshalb nach § 22 Abs. 1 GemO von der Beratung oder der Entscheidung über die Bebauungspläne ausgeschlossen gewesen wären. Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GemO dürfen Bürger, die ein Ehrenamt ausüben, nicht beratend oder entscheidend mitwirken, wenn die Entscheidung ihnen selbst, einem ihrer Angehörigen im Sinne des Absatzes 2 oder einer von ihnen kraft Gesetzes oder Vollmacht vertretenen Person einen unmittelbaren Vor- oder Nachteil bringen kann. Hinsichtlich der Mitglieder des Vereins „Für ... e.V.“ ist nicht ersichtlich, dass ihnen die Entscheidung über den Bebauungsplan einen Vorteil im Sinne der genannten Vorschrift bringen kann. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass die Befangenheitsvorschriften zwar eine Entscheidung in eigener Sache verhindern, andererseits aber keine zu weite Ausdehnung erfahren sollen, um die Funktionsfähigkeit des Gemeinderates und damit die auf demokratischer Teilhabe beruhende Beteiligung der Vertretungskörperschaft nicht unangemessen zurückzudrängen. Hiernach ist entscheidend darauf abzustellen, ob mögliche Sonderinteressen für die Haltung des Ratsmitglieds bestimmenden Einfluss gewinnen können, ob also dem drohenden Vor- oder Nachteil ein solches Gewicht zukommt, dass eine persönliche Konfliktsituation entsteht, in der nicht mehr gewährleistet ist, dass das Ratsmitglied seine Tätigkeit ausschließlich nach dem Gesetz und seiner freien durch Rücksicht auf das öffentliche Wohl bestimmten Überzeugung ausübt (vgl. OVG RP, Urteil vom 13. Juni 1995 - 7 A 10875/94.OVG -, AS 25, 161 und juris, Rn. 23 und 26, Urteil vom 24. Juni 2009 - 2 A 10890/09.OVG -, AS 37, 361 und juris, Rn. 27).
Ein derartiges Sonderinteresse kann dann anerkannt werden, wenn sich ein auf die Person des Betroffenen bezogener besonderer, über den allgemeinen Nutzen oder die allgemeine Belastung hinausgehender möglicher Vor- oder Nachteil ergibt (vgl. OVG RP, Urteil vom 24. Juni 2009 - 2 A 10098/09.OVG - AS 37, 361 und juris, Rn. 27). Im Falle der Mitgliedschaft im Verein „Für ... e.V.“ ist indessen kein derartiges Sonderinteresse erkennbar. Die Vereinsmitglieder verfolgen lediglich den Zweck, im Rahmen der politischen Auseinandersetzung eine bestimmte Auffassung durchzusetzen. Diese Teilhabe an der politischen Willensbildung gehört aber zu den ureigenen Aufgaben des Stadtrates und seiner Mitglieder, so dass kein über die Interessen eines jeden Stadtratsmitgliedes hinausgehendes Sonderinteresse bei den Mitgliedern dieses Vereins erkennbar wird. Ein solches Interesse ergibt sich auch nicht daraus, dass auch die Beigeladene an einer erfolgreichen Vereinsarbeit interessiert war und die Aktivitäten des Vereins unterstützt hat. Zum Vereinszweck wird hierdurch nicht die Wahrnehmung der Interessen der Beigeladenen. Vielmehr verbleibt es bei einer allein auf den politischen Entscheidungsprozess bezogenen Interessenwahrnehmung. Es ist nicht erkennbar, dass die Mitglieder des Vereins in irgendeiner Weise individuell von einer zugunsten der Beigeladenen getroffenen Entscheidung profitiert hätten oder im Falle einer anderslautenden Entscheidung mit persönlichen Nachteilen hätten rechnen müssen. Was die bloße Mitgliedschaft in einem Verein angeht, so ergibt sich im Übrigen ein Ausschließungsgrund nach § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b) GemO von vorneherein nur bei Mitgliedern des Vorstandes, des Aufsichtsrates oder eines gleichartigen Organs. Auch für Mitglieder dieser Organe kann hinsichtlich des Vereins „Für ... e.V.“ indessen nicht festgestellt werden, dass sie von Beratung oder Beschlussfassung ausgeschlossen gewesen wären. Es ist nämlich wiederum nicht ersichtlich, dass die weitere Voraussetzung der genannten Vorschrift zutrifft und der Verein selbst ein unmittelbares persönliches oder wirtschaftliches Interesse an der Beschlussfassung über den Bebauungsplan hätte.
2. Der Bebauungsplan verstößt auch nicht gegen zwingende rechtliche Vorgaben.
a. Die Aufstellung des Bebauungsplans erweist sich als erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB.
aa. Nach dieser Bestimmung haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Maßgeblich für die Beurteilung dessen, was sich für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung als erforderlich erweist, ist die jeweilige planerische Konzeption der Gemeinde. Insoweit ermächtigt der Gesetzgeber die Gemeinde, diejenige Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Sie bezieht ein sehr weites planerisches Ermessen ein (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 - 4 BN 15.99 -, BRS 62 Nr. 19; Beschluss vom 17. Mai 1995 - 4 BN 30.94 -, BRS 57 Nr. 2 und juris, Rn. 11; Urteil vom 26. März 2009 - 4 C 21.07 -, BVerwGE 133, 310 und juris, Rn. 17). Nicht erforderlich sind Bauleitpläne nur dann, wenn sie einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planinstrumente des Baugesetzbuches nicht bestimmt sind. Dies ist etwa dann der Fall, wenn eine planerische Festsetzung ausschließlich dazu dient, private Interessen zu befriedigen, oder eine positive Zielsetzung nur vorgeschoben wird, um eine in Wahrheit auf bloße Verhinderung gerichtete Planung zu verdecken (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999, a.a.O., juris, Rn. 5 m.w.N.).
bb. Die Antragsgegnerin hat in nachvollziehbarer Weise eine Reihe von städtebaulichen Belangen angeführt, die Grundlage des Bebauungsplanes sind. So werden in der Begründung der Bebauungspläne die städtebaulichen Gesichtspunkte genannt, die in die Planung eingeflossen sind (S. 15 der Begründung des Bebauungsplanes).
Die Antragsgegnerin hat dabei auf städtebauliche Belange abgestellt, die zur Rechtfertigung der Planung herangezogen werden können. Ihr geht es neben der Neuordnung des Verkehrs im Innenstadtbereich vorrangig darum, ihre oberzentrale Bedeutung und die Funktion ihres zentralen Versorgungsbereichs dadurch zu stärken, dass im Plangebiet ein Einzelhandelsmagnet angesiedelt wird. Damit will sie gleichzeitig städtebauliche Missstände beseitigen, die aus ihrer Sicht dadurch entstanden sind, dass das Karstadt-Gebäude nach Schließung des Warenhauses leersteht und die Fläche des „Alten Pfalztheaters“ bislang nicht adäquat genutzt wird. Hiernach stützt sich die Antragsgegnerin aber auf ein nachvollziehbares Konzept. Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich, dass die Planung ausschließlich darauf gerichtet wäre, private Interessen zu befriedigen.
cc. Ist die Planung hiernach durch hinreichende, am Gemeinwohl orientierte städtebauliche Ziele gerechtfertigt, so erweist es sich hinsichtlich des Planerfordernisses auch als unschädlich, dass sich die Antragsgegnerin bei der Aufstellung des Planes auf die Konzeption der Beigeladenen bezogen hat.
Das Zusammenwirken der Gemeinde mit Investoren macht die Planung nicht rechtswidrig. Dies wird schon durch die Ermächtigung zum Erlass eines - auf der Initiative eines Investors beruhenden - vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nach § 12 BauGB bestätigt. Die Gemeinde darf hinreichend gewichtige private Belange zum Anlass für die Aufstellung eines Bebauungsplanes nehmen und sich dabei auch an den Wünschen des künftigen Vorhabenbetreibers orientieren, solange sie damit zugleich auch städtebauliche Belange verfolgt. Lediglich wenn die Bauleitplanung allein privaten Interessen diente, setzte die Gemeinde das zur Verfügung stehende Planungsinstrumentarium des Baugesetzbuches in zweckwidriger Weise ein mit der Folge der Unzulässigkeit einer solchen „Gefälligkeitsplanung“. Die Einbeziehung von Interessen eines Investors ermöglicht es der Gemeinde bereits im Stadium der Bauleitplanung - im Gegensatz zu einer reinen Angebotsplanung, bei der die Gemeinde lediglich in der Lage ist, einen Rahmen für ihr noch unbekannte Bauinteressenten zu setzen, - detailliertere Festsetzungen zu treffen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. August 1987 - 4 N 1.86 -, NVwZ 1988, 351 und juris, Rn. 17 ff.; OVG RP, Urteil vom 20. Januar 2010 - 8 C 10725/09.OVG -, DÖV 2010, 409 und juris, Rn. 22). Dabei ist weiterhin zu berücksichtigen, dass die Gemeinde bei ihrer Planung auch deren Realisierbarkeit im Auge behalten muss. Eine offene Planung ohne Berücksichtigung der Vorstellungen eines Investors macht dann keinen Sinn, wenn diese später nicht umgesetzt werden kann. Insoweit durfte die Antragsgegnerin bei ihrer Planung auch berücksichtigen, dass die Beigeladene bereits zivilrechtlich Vorkehrungen getroffen hatte, um sich die erforderlichen Flächen zu sichern und damit das Projekt durchführen zu können.
dd. Im Hinblick auf die Festsetzung der höchstzulässigen Verkaufsfläche von insgesamt 20.900 m² im Bebauungsplan (Nr. 1.1.1. der textlichen Festsetzungen) kann auch nicht davon gesprochen werden, dass die Antragsgegnerin diese Beschränkung nur vorgeschoben hätte, um auf dem Papier ein in sich stimmiges Konzept einzuhalten, und in Wahrheit eine völlig andere Planung mit einer erheblich größeren Verkaufsfläche verfolgte, mit der sich die Abwägungsmaßstäbe verschöben (vgl. zu den Kriterien für einen derartigen „Etikettenschwindel“: BVerwG, Urteil vom 28. Februar 2002 – 4 CN 5.01 −, NVwZ 2002, 1114 und juris, Rn. 32; OVG RP, Urteil vom 21. Oktober 2009 – 1 C 10150/09. OVG −, juris, Rn. 25; Urteil vom 15. November 2011 – 8 C 10906/11.OVG −, DVBl. 2012, 376 und juris Rn. 26; Nieders. OVG, Beschluss vom 12. November 1999 – 1 M 2504/99 −, juris, Rn. 4).
Der Antragsteller vertritt hierzu die Auffassung, dass die Verkaufsflächendefinition in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes abweiche. Wende man diese korrekt an, so hätten die Verbindungswege zwischen den einzelnen Geschäften des Einkaufszentrums in die Verkaufsfläche einbezogen werden müssen. Zudem erweise sich die Definition der Verkaufsfläche als unbestimmt.
Es ist indessen nicht erkennbar, dass die Definition des Verkaufsflächenbegriffs im Bebauungsplan gegen gesetzliche Vorschriften verstieße. Eine allgemeine gesetzliche Definition des Verkaufsflächenbegriffs ist nicht erkennbar. Soweit der Antragsteller auf die Umschreibung des Verkaufsflächenbegriffes in dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 24. November 2005 (- 4 C 10.04 -, BVerwGE 124, 364 und juris, Rn. 27 f.) verweist, dient die Bestimmung der Verkaufsfläche in dieser Entscheidung dazu, den Begriff der Großflächigkeit eines Einzelhandelsbetriebes im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO näher zu konkretisieren. Die Entscheidung bezieht sich also auf Verkaufsflächen innerhalb eines einzelnen Einzelhandelsbetriebs und nicht auf die Beurteilung eines Einkaufszentrums - wie hier -. Zur Verkaufsfläche des Einzelhandelsbetriebs zählen hiernach die Flächen eines Windfangs, des Kassenvorraums (einschließlich des Bereichs zum Einpacken der Ware und der Entsorgung des Verpackungsmaterials). Des Weiteren werden hierzu auch solche Flächen gerechnet, die vom Kunden zwar aus betrieblichen und hygienischen Gründen nicht betreten werden dürfen, in denen aber die Ware für ihn sichtbar ausliegt und in denen das Personal die Ware zerkleinert, abwiegt und abpackt. Nicht hinzugerechnet werden sollen die Flächen, auf denen für den Kunden nicht sichtbar die handwerkliche und sonstige Vorbereitung (etwa Portionierung) erfolgt, sowie die reinen Lagerflächen (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 2005, a.a.O.). Eine verallgemeinernde Bedeutung im Sinne einer verbindlichen Umschreibung des Begriffes der Verkaufsfläche kann der Entscheidung nicht beigemessen werden.
Hiergegen spricht bereits, dass das Bundesverwaltungsgericht bei der Umschreibung der Großflächigkeit entsprechend § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO auf den einzelnen Einzelhandelsbetrieb abstellt. Ein Einkaufszentrum bildet demgegenüber eine eigenständige Kategorie unabhängig von der Flächengröße (§ 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO). In einem solchen Zentrum wird eine größere Anzahl von Einzelhandelsbetrieben in einem Gebäude zusammengefasst. Es zeichnet sich in der Regel durch einen einheitlich geplanten und finanzierten, gebauten und verwalteten Gebäudekomplex mit mehreren Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe aus, die zumeist mit verschiedenen Dienstleistungsbetrieben verbunden werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. April 1990 - 4 C 16.87 -, NVwZ 1990, 1074 und juris, Rn. 21; Beschluss vom 18. Dezember 2012 – 4 B 3/12 −, juris, Rn. 3 f.; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 106. EL 2012, § 11 BauNVO, Rn. 49, 50 b, Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB, BauNVO, 6. Aufl. 2010, § 11 BauNVO, Rn. 7).
Fehlt es hiernach an einer verbindlichen Vorgabe für die Definition des Verkaufsflächenbegriffs, so bleibt es der Antragsgegnerin im Rahmen ihres Planungsermessens unbenommen, hierfür eigene Kriterien zu entwickeln. Dabei kommt es nur darauf an, dass diese Definition der Planung zugrundegelegt und bei den Erwägungen zu den Auswirkungen des Vorhabens konsequent herangezogen wird.
Die von der Antragsgegnerin im Bebauungsplan verwendete Verkaufsflächendefinition, die im Übrigen die Kriterien der zitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes aufgreift, erweist sich auch nicht als unbestimmt. Nr. 1.1.1.3 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans „Maxstraße - Pariser Straße – Humboldtstraße – Königstraße“ definiert die Verkaufsflächen im Sinne des Bebauungsplanes als Flächen und Bereiche von Einzelhandelsgeschäften, die dazu bestimmt sind, dass sich Kunden dort aufhalten, um mit ihnen Verkaufsabschlüsse zu tätigen (insbesondere einschließlich Windfang und Kassenvorräume) sowie Bereiche, in die Kunden aus Sicherheitsgründen (Kassen) oder solchen der Hygiene nicht eintreten dürfen. Nicht zu den Verkaufsflächen werden reine Lager-, Personalräume, Verkehrswege außerhalb der Läden, Büroflächen (z.B. Centermanagement), sanitäre Einrichtungen und Dienstleistungsflächen (wie z.B. Reinigungen, Frisöre, Reisebüros, Post und Banken sowie Gastronomieflächen) und Ladenstraßen gezählt. Ladenstraßen können nach den Bestimmungen des Bebauungsplanes vorübergehend als Verkaufsflächen genutzt werden. Diese Regelung dient gerade dazu, den Begriff der Verkaufsfläche näher auszufüllen, was zur Konkretisierung und zur Normklarheit beiträgt. Hiernach lässt sich aber gerade keine Mehrdeutigkeit des Begriffes der Verkaufsfläche feststellen. Insbesondere ist ausdrücklich festgelegt, dass die Ladenstraßen ausdrücklich nicht zu den Verkaufsflächen hinzugerechnet werden, so dass insoweit keine Zweifel verbleiben.
b. Die in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes „Maxstraße - Pariser Straße - Humboldtstraße - Königstraße“ vorgenommene Festsetzung einer Verkaufsflächenobergrenze für das Einkaufszentrum insgesamt sowie für einzelne Sortimentsbereiche erweist sich zudem als rechtlich zulässig. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes entbehrt lediglich eine rein gebietsbezogene Verkaufsflächenfestsetzung für ein Sondergebiet einer rechtlichen Grundlage. Sie ist weder als Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung zulässig, noch handelt es sich um eine in sonstigen Sondergebieten zulässige Festsetzung der Art der baulichen Nutzung. Indes bleibt es dem Satzungsgeber unbenommen, eine auf das einzelne Vorhaben bezogene Verkaufsflächenbeschränkung vorzunehmen (vgl. zum Vorstehenden: BVerwG, Urteil vom 3. April 2008 - 4 CN 3.07. -, BVerwGE 131, 86 und juris, Rn. 14, 16 f.). Das mit dem Bebauungsplan zugelassene Einkaufszentrum stellt ein einzelnes Bauvorhaben dar, so dass die Verkaufsoberflächenbegrenzung nicht vorhabenunabhängig erfolgt.
c. Der von dem Antragsteller geltend gemachte Verstoß gegen Vergaberecht bei dem zwischen der Antragsgegnerin und der Beigeladenen abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag wirkt sich nicht auf die Rechtmäßigkeit des Bebauungsplans aus.
Für seine Wirksamkeit ist es nämlich unerheblich, wer Eigentümer der zur Bebauung vorgesehenen Flächen ist. Lediglich im Fall des vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB hängt die Wirksamkeit des Bebauungsplans davon ab, dass im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses ein wirksamer Durchführungsvertrag vorliegt. Dessen Wirksamkeit wiederum setzt voraus, dass der Vorhabenträger zur Durchführung des Vorhabens bereit und in der Lage ist und sich zu dessen Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist sowie zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise verpflichtet. Die Fähigkeit zur Durchführung des Vorhabens setzt dabei zwar nicht notwendig das Eigentum des Vorhabenträgers an den Flächen im Plangebiet voraus. Es bedarf aber einer privatrechtlich gesicherten Befugnis des Vorhabenträgers, aufgrund derer er gegenüber dem Eigentümer zur Bebauung der Grundstücke entsprechend des Vorhaben- und Erschließungsplanes berechtigt ist (vgl. SächsOVG, Beschluss vom 9. April 2008 - 1 BS 448/07 -, juris, Rn. 5; Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 106. EL 2012, § 12 BauGB, Rn. 63).
Eine mögliche Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrages wirkt sich hiernach nicht auf die Wirksamkeit des hier vorliegenden normalen Bebauungsplans aus. Dass Grundstückskaufvertrag sowie städtebaulicher Vertrag einerseits und Bebauungsplan andererseits in ihrem rechtlichen Bestand nicht voneinander abhängen, zeigt auch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 19. April 2012 (- 4 CN 3/11 -, BVerwGE 143, 24 und juris Rn. 10). Der zu einem normalen Bebauungsplan abgeschlossene städtebauliche Vertrag ist hiernach im Gegensatz zum Durchführungsvertrag bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan weder Bestandteil des Bebauungsplans noch seiner Begründung und ist daher auch nicht im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB auszulegen. Dies gilt selbst dann, wenn in der Planbegründung darauf hingewiesen wird, dass die städtebauliche Verträglichkeit eines Vorhabens ergänzend zu den Festsetzungen des Bebauungsplanes mit einem städtebaulichen Vertrag gesichert werden solle. Zudem lässt sich dieser Entscheidung entnehmen, dass der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages keine Verpflichtung zur Erstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit sich bringt.
3. Die dem Bebauungsplan zugrundeliegende Abwägung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange erweist sich ebenfalls nicht als fehlerhaft.
a. Der Bebauungsplan muss Ergebnis einer sachgerechten Abwägung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange sein. Ein möglicher Abwägungsfehler kann dabei sowohl in einer Verletzung des - nunmehr als Verfahrensnorm ausgestalteten - Gebots zur Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials (§ 2 Abs. 3 BauGB) gesehen werden als auch in einer Nichtbeachtung der inhaltlichen Anforderungen des Abwägungsgebotes nach § 1 Abs. 7 BauGB. Über die Forderung zur Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials hinaus erweist sich die Abwägung aus materiell-rechtlichen Gründen dann als fehlerhaft, wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtung einzelner Belange außer Verhältnis steht (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Februar 1975 - IV C 21.74 -, BVerwGE 48, 56 und juris, Rn. 37 m.w.N.; zu § 2 Abs. 3 BauGB: Urteil vom 09. April 2008 – 4 CN 1.07 −, UPR 2009, 59 und juris).
b. Der Stadtrat der Antragsgegnerin hat durch seinen Beschluss vom 11. April 2011, in dem er sich zu dem Projekt bekannt und eine Verkaufsflächenobergrenze von 20.900 m² für das geplante Einkaufszentrum festgelegt hat, nicht seinen Abwägungsspielraum rechtsfehlerhaft eingeschränkt und sich in unzulässiger Weise vorab gebunden.
Der Beschluss vom 11. April 2011 stellt eine planungsimmanente Zwischenentscheidung dar, die den weiteren Fortgang des Planungsverfahrens festlegt. Dies betrifft insbesondere den Inhalt des Planentwurfes, der zum Gegenstand der Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange gemacht werden soll. Die Zwischenentscheidung nimmt die abschließende Abwägung, die gerade unter Berücksichtigung und Auswertung der vorgebrachten Einwendungen und Stellungnahmen erfolgt, nicht vorweg. Es gilt vielmehr die Vermutung, dass der zur Abwägung berufene Gemeinderat trotz vorheriger Voten bei der Schlussabstimmung aufgrund der dann vorliegenden Abwägungsgesichtspunkte eine freie Entscheidung trifft. Der Beschluss vom 11. April 2011 hat auch ansonsten keine Bindungen ausgelöst, die den Abwägungsvorgang hätten verkürzen können. Insbesondere hat er keine Ermächtigung zu Grundstücksverkäufen erteilt, sondern nur zu dahingehenden Verhandlungen.
Im Übrigen wären auch die Anforderungen erfüllt, die an eine Vorabbindung der Abwägungsentscheidung zu stellen sind: Die Vorwegnahme der Entscheidung muss sachlich gerechtfertigt sein. Zudem muss gewährleistet sein, dass die vorentscheidende Festlegung der planungsrechtlichen Zuständigkeitsordnung gerecht wird. Schließlich darf die vorgreifliche Festlegung selbst inhaltlich nicht zu beanstanden sein (vgl. BVerwG, Urteil vom 5. Juli 1974 - IV C 50.72 -, BVerwGE 45, 309 und juris, Rn. 48 f., OVG RP, Urteil vom 26. Oktober 2010 - 8 C 10150/10.OVG -, juris, Rn. 93 f.; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, 106. EL 2012, § 1 BauGB, Rn. 211). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt, wie sich aus den nachfolgenden Ausführungen ergibt.
c. Die Abwägung der Antragsgegnerin erweist sich auch nicht deshalb als fehlerhaft, weil bei der Planungsentscheidung keine Alternativen zur Ausgestaltung des Sondergebietes einbezogen wurden.
Die Pflicht zur Alternativenprüfung bei der Bauleitplanung folgt aus dem Gebot der Ausgewogenheit der Abwägung und dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz (vgl. Stüer, Handbuch des Bau- und Fachplanungsrechts, 4. Aufl. 2009, A, Rn. 1631). Von der Notwendigkeit zur Einbeziehung möglicher Alternativen gehen auch die Vorschriften über die Öffentlichkeitsbeteiligung und die Abfassung des Umweltberichts aus. Nach § 3 Abs. 1 BauGB ist die Öffentlichkeit möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, einschließlich der sich „wesentlich unterscheidenden Lösungen“ zu unterrichten. Inhalt des Umweltberichts nach § 2 Abs. 4 BauGB sind auch die „in Betracht kommenden anderweitigen Planungsmöglichkeiten“ (Anlage 1 zum BauGB, Ziffer 2.d). Wegen des den Gemeinden zustehenden städtebaulichen Planungsermessens erweist sich eine Bauleitplanung unter dem Aspekt der Alternativenabwägung indes nur dann als rechtsfehlerhaft, wenn sich eine andere als die gewählte Lösung unter Berücksichtigung aller abwägungserheblicher Belange eindeutig als die bessere, weil öffentliche und private Belange insgesamt schonendere Variante hätte aufdrängen müssen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. August 1987 – 4 N 1.86 −, BRS 47 Nr. 3 und juris; OVG RP, Urteil vom 23. Januar 2013 – 8 C 10782/12 −, ESOVGRP und juris, Rn. 40; Urteil vom 6. Oktober 2011 - 1 C 11322/10.OVG -, ESOVGRP und juris, Rn. 60; Urteil vom 22. Dezember 2010 - 8 C 10600/10.OVG -, BauR 2011, 1127 und juris, Rn. 69 ff., BayVGH, Urteil vom 24. Mai 2012 - 2 N 12.448 -, juris, Rn. 48; zur Alternativenprüfung im Fachplanungsrecht: BVerwG, Urteil vom 24. November 2010 - 9 A 13.09 -, juris, Rn. 61).
Im vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich, dass die Antragsgegnerin vor dem Hintergrund ihrer Plankonzeption eine naheliegende Alternative nicht in die Planung einbezogen hätte. Hierzu ist einerseits zu berücksichtigen, dass die Antragsgegnerin bereits im Jahre 1999 einen Ideenwettbewerb durchführte, mit dem eine abgestimmte und schlüssige Planung für den Innenstadtbereich, der über das Plangebiet der streitgegenständlichen Bebauungspläne hinausging, erreicht werden sollte. Die eingereichten Vorschläge, die unterschiedliche Gebäude- und Freiflächenkombinationen aufwiesen, waren jedoch aus Sicht der Antragsgegnerin nicht überzeugend und wurden nicht weiterverfolgt. Insoweit hatte sich die Antragsgegnerin aber bereits frühzeitig mit unterschiedlichen Gestaltungsvarianten für das Plangebiet auseinandergesetzt. Weiterhin zeigt der Beschluss des Stadtrates vom 11. April 2011 gerade, dass der Stadtrat sich bei seiner Entscheidung zur Verkaufsflächenobergrenze mit unterschiedlich dimensionierten Einkaufszentren befasst hat.
Darüber hinaus ist nicht erkennbar, dass sich vor dem Hintergrund der von der Antragsgegnerin verfolgten Planungsziele eine andere Gestaltungsvariante für das Plangebiet aufdrängen würde. Ziel der Planung ist einerseits eine Aufwertung des Bereichs des bisherigen Karstadt-Kaufhauses sowie des ehemaligen Pfalztheaters durch Errichtung eines Einkaufszentrums, das gleichzeitig Magnetwirkung für den zentralen Versorgungsbereich der Antragsgegnerin entfalten soll. Durch diese Zielsetzung ist sowohl der Standort des Einkaufszentrums als auch die Nutzungsart bereits grob vorgegeben. Ein Entscheidungsspielraum verbleibt lediglich im Hinblick auf die Größe des Vorhabens und dessen konkrete bauliche Ausgestaltung. Insoweit hat aber auch der Antragsteller keine Gestaltungsvariante benannt, die als naheliegend in die Planung hätte einbezogen werden müssen. Soweit er auf das von der Antragstellerin im Verfahren 8 A 10758/12.OVG entwickelte Konzept verweist, das sich auf eine geringfügige bauliche Erweiterung des Karstadt-Kaufhauskomplexes beschränkte, handelt es sich um eine alternative Ausgestaltung der Einzelhandelsnutzung, die von der Antragsgegnerin zur Kenntnis genommen wurde, sich aber gegenüber dem Inhalt der festgesetzten Planung nicht aufgedrängt hat. Insbesondere der Gesichtspunkt der Magnetwirkung für den zentralen Versorgungsbereich tritt bei einer verkleinerten Lösung in den Hintergrund.
d. Die Gewichtung der in die Abwägung einbezogenen Belange kann weiterhin nicht deshalb als fehlerhaft angesehen werden, weil die Antragsgegnerin ihr Einzelhandelskonzept nicht hinreichend berücksichtigt hätte. Das Einzelhandelskonzept enthält als städtebauliches Entwicklungskonzept nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB keine strikten Vorgaben. Vielmehr kommt ihm eine die Bauleitplanung unterstützende Funktion zu. Hierzu gehört die Aufgabe, das Gewicht der bei der Bauleitplanung zu berücksichtigenden Belange zu verdeutlichen (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 106. EL 2012, § 1 Rn. 175).
Der angegriffene Bebauungsplan stellt eine konsequente Umsetzung der Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes dar. Der Einzelhandelskonzeption der Antragsgegnerin aus dem Jahre 2009 lassen sich zum Teil gegenläufige Vorgaben entnehmen, die in die Abwägung einbezogen und zum Ausgleich gebracht werden müssen. Die Konzeption benennt als Planungsziele die Neuordnung des Verkehrs, die Aufwertung des Geländes des „Alten Pfalztheaters“ sowie - noch vor der Schließung des Karstadt-Hauses - die Schaffung eines Einzelhandelsmagneten in der Innenstadt, um den zentralen Versorgungsbereich zu stärken und die Antragsgegnerin als Oberzentrum zu stützen. So ist Kernaussage der Einzelhandelskonzeption, dass die oberzentrale Funktion im Stadtkern sowie die Nahversorgung in einzelnen Wohnbereichen gesichert werden sollen. Hinsichtlich des Plangebietes wird dargelegt, dass eine günstigere und weniger durch den Autoverkehr abgetrennte ebenerdige fußläufige Anbindung dieses Bereichs an die südliche Fußgängerzone erreicht werden soll. Mit der Errichtung einer Mall wird die Erwartung verbunden, dass sie zu einer Verbesserung der Attraktivität der Innenstadt führe. Gleichzeitig sei zu vermeiden, dass ein Kaufkraftabzug aus den sonstigen Geschäften der Innenstadt eintrete. Das Einzelhandelskonzept enthält hiernach einen Aufgabenkatalog für die Bauleitplanung, dessen Rahmen die Antragsgegnerin nicht erkennbar verlassen hat.
Soweit die gestalterischen Vorstellungen des Konzeptes als Nutzungen ergänzende Dienstleistungen und gegebenenfalls Wohnungen vorsehen, um eine urbane Vielfalt zu erhalten, wird die Errichtung von Wohnbauflächen lediglich optional angesprochen. Die Nutzung des Areals für ergänzende Dienstleistungen wird in der Bauleitplanung der Antragsgegnerin dadurch erreicht, dass ein Teil der Flächen des Einkaufszentrums einer gastronomischen bzw. einer Dienstleistungsnutzung vorbehalten bleiben. Soweit das Einzelhandelskonzept weiter ausführt, dass der öffentliche Raum in Richtung Fruchthalle mit hoher Qualität hinsichtlich der Aufenthaltsfunktion entwickelt und dabei überlegt werden solle, wie die öffentlichen und privaten Freiflächen in das kulturelle und freizeitorientierte Angebot einbezogen werden könnten, bezieht sich diese Zielsetzung offensichtlich auf den Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Burgstraße – Fruchthallstraße“, in dem zur Umsetzung dieser Leitlinien in größerem Umfang öffentliche Grünflächen vorgesehen sind.
e. Die Antragsgegnerin hat bei ihrer Planung auch die möglichen Auswirkungen des vorgesehenen Einkaufszentrums auf den Bestandseinzelhandel im Innenstadtbereich in rechtlich nicht zu beanstandender Weise in die Abwägung einbezogen.
aa. Bei den Auswirkungen auf den Einzelhandel handelt es sich um einen bei der Abwägung nach § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB zu berücksichtigenden Belang. Hiernach sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche zu berücksichtigen. Die planende Gemeinde trifft die Pflicht, sich in geeigneter Weise Überblick über die konkreten Auswirkungen des von ihr vorgesehenen Vorhabens auf die zentralen Versorgungsbereiche zu verschaffen, um die sich hierbei ergebenden städtebaulichen Folgen mit dem nötigen Gewicht in die Abwägung einstellen zu können.
Die Abwägungsvorgabe in § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB zielt vor allem darauf ab, zentrale Versorgungsbereiche in ihrer Funktionsfähigkeit zu erhalten und zu entwickeln (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 2009 – 4 C 2.08 −, DVBl. 2010, 513 und juris Rn. 13 [zu § 34 Abs. 3 BauGB]). Insofern ist sie für die hier zu beurteilende Planung ohne Belang, weil das Einkaufszentrum an einem integrierten Standort, nämlich innerhalb des innerstädtischen Einzelhandelsbereichs, realisiert werden soll. Verschiebungen und Umsatzumverteilungen innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs lassen dessen Funktionsfähigkeit unberührt. Gleichwohl können auch solche Entwicklungen städtebauliche Bedeutung haben, die im Rahmen der Bauleitplanung unter dem Gesichtspunkt der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche zu berücksichtigen sind. Dies gilt allerdings nicht für die rein wettbewerblichen Folgen für einzelne miteinander konkurrierende Betriebe. Von städtebaulicher und deshalb abwägungsbeachtlicher Relevanz sind diese Verschiebungen und Verlagerungen innerhalb eines Versorgungsbereichs jedoch dann, wenn sie zu Leerständen in größerem Umfang, zu Trading-Down-Effekten oder gar zur Verödung einzelner Straßenzüge führen. Vor diesem Hintergrund hat sich die Antragsgegnerin zu Recht die möglichen Folgen ihrer Planung auf den vorhandenen Einzelhandelsbestand in der Innenstadt anhand eines städtebaulichen Gutachtens vor Augen geführt.
Die Prognose der voraussichtlichen städtebaulichen Folgen der Bauleitplanung verlangt nach einer sorgfältigen Analyse der maßgeblichen Gesichtspunkte der jeweiligen örtlichen Verhältnisse. Als ein Kriterium kann dabei auf die infolge der Planung zu erwartenden Umsatzumverteilungen abgestellt werden. Eine absolute zahlenmäßige Grenze, ab der von einer städtebaulichen Unverträglichkeit auszugehen wäre, lässt sich dabei nicht benennen. Die in der Rechtsprechung wiederholt genannte Grenze des Kaufkraftabflusses von 10 % kann für den vorliegenden Fall, bei dem es um Umsatzumverteilungen innerhalb eines funktionsfähigen Versorgungsbereichs geht, allenfalls als Anhalt für die Abwägungserheblichkeit dieses Umstandes dienen (vgl. OVG RP, Urteil vom 20. Januar 2011 - 1 – 11802/09.OVG −, BRS 78 Nr. 52 und juris, Rn. 70). Denn sie ist im Zusammenhang mit dem interkommunalen Abstimmungsgebot (§ 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB) entwickelt worden und hat den Erhalt der Funktionsfähigkeit benachbarter Versorgungsbereiche im Blick. Darüber hinaus hat das Bundesverwaltungsgericht klargestellt, dass selbst Auswirkungen gewichtiger Art für benachbarte Versorgungsbereiche (ab einer Kaufkraftverlagerung von 10 %) die eigene Planung nicht zwingend verbieten. Vielmehr können im Rahmen der Abwägung selbst gewichtige Belange überwunden werden, wenn ihnen noch gewichtigere im Rang vorgehen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. April 2010 – 4 B 78/09 −, DVBl. 2010, 839 und juris, Rn. 32).
bb. Unter Zugrundelegung der aufgeführten Maßstäbe ist die Abwägungsentscheidung der Antragsgegnerin zur Einzelhandelsverträglichkeit des geplanten Einkaufszentrums rechtlich nicht zu beanstanden.
Gegenstand der rechtlichen Überprüfung ist die Abwägung des Stadtrates der Antragsgegnerin, wie sie sich aus der Begründung zum Bebauungsplan und den Ratsvorlagen einschließlich der Sitzungsvorlagen ergibt. Hiernach hat die Antragsgegnerin sich die Auswirkungen des geplanten Einkaufszentrums auf den Einzelhandel im Einzugsbereich, insbesondere aber in der Innenstadt vor Augen geführt und sich hierbei auf die von ihr in Auftrag gegebene Einzelhandelsverträglichkeitsuntersuchung des Büros B. gestützt.
Die Antragsgegnerin hat die für den Innenstadthandel eintretenden Folgen anhand der zu erwartenden Umsatzumverteilungsquoten für einzelne Sortimentsbereiche bewertet. So nimmt sie zur Kenntnis, dass es im Zuge der Realisierung des Einkaufszentrums zu Marktveränderungen im Stadtgebiet kommen werde. Diese würden jedoch gesamtstädtisch betrachtet unterhalb der Relevanzschwelle für städtebaulich gewichtige Umsatzumverteilungen von 10 % liegen. Was die Innenstadt angeht, stellt die Antragsgegnerin in ihre Abwägung ein, dass sich erhebliche Umverteilungsquoten ergäben, die für periodischen Bedarf bei 10,5 % lägen, für den Bereich Hartwaren/Elektro/Technik mit 12,5 % zu erwarten seien und für die Leitsortimentsgruppe „modischer Bedarf“ die 20 %-Marke übersprängen. Als strukturelle Folgen für den Bestandseinzelhandel sei mit Marktaustritten zu rechnen. Diese seien Ausdruck absatzwirtschaftlicher Wettbewerbseffekte. Eine Besonderheit der Ausgangslage sieht die Antragsgegnerin in nachvollziehbarer Weise darin, dass die durch die Schließung des Karstadt-Kaufhauses frei gewordenen Umsätze auf das Stadtgebiet und insbesondere den Innenstadthandel umverteilt worden seien und damit eine vergleichsweise günstige Situation für den Bestandshandel vorgelegen habe. Des Weiteren führt sich die Antragsgegnerin in ihrer Bestandsaufnahme vor Augen, wie sich der Eintritt des geplanten Einkaufszentrums in den Markt auf die weiteren Zentren des Einzugsgebiets außerhalb ihres Stadtgebietes auswirken werde.
In ihrer abschließenden Einschätzung löst sich die Antragsgegnerin teilweise von den Bewertungen der Gutachter (S. 46 der Begründung des Bebauungsplans). Diese gehen von vorneherein davon aus, dass sich die Umverteilungsquoten in der Innenstadt in allen Warengruppen unterhalb der von ihnen als kritisch eingestuften Schwelle von 10 % bewegen werden. Grund hierfür sei die Rückumverteilung der Karstadt-Umsätze auf das Einkaufszentrum. Die Antragsgegnerin stellt diesen Aspekt in ihre Abwägung zunächst nicht ein. Vielmehr stellt sie darauf ab, dass sie mit ihrer Einzelhandelskonzeption eine Schwerpunktsetzung in der Innenstadt verfolge und eine Verfestigung oder Erweiterung von Randlagen verhindern wolle. Deshalb nehme sie in Kauf, dass eine Umverteilung über die 10 % Marke hinaus eintreten werde. Erst danach hebt sie hervor, dass die Verkaufsflächen des Einkaufszentrums zu mehr als der Hälfte aus Flächen des früheren Karstadt-Hauses bestünden, die als rechtlich weiterhin zu berücksichtigender Bestand wieder reaktiviert würden.
Die Antragsgegnerin hat sich insoweit unter Berücksichtigung der besonderen Situation des Standortes für das geplante Einkaufszentrum die zu erwartenden Auswirkungen auf den Bestandseinzelhandel in der Innenstadt umfassend vor Augen geführt. Dabei ist sie letztlich über die Schlussfolgerung der Gutachter hinausgegangen und hat auch die Umverteilungsquoten alternativ berücksichtigt, die ohne eine Rückumverteilung der ehemaligen Karstadt-Umsätze zu erwarten sind. Wegen der von ihr als vorrangig angesehenen Magnetwirkung der Innenstadt ist sie in vertretbarer Weise zu dem Ergebnis gekommen, dass die von den Gutachtern ermittelten Größenordnungen der Umsatzumverteilungen und die hieraus entstehenden städtebaulichen Auswirkungen in Kauf genommen werden sollen. Eine weitere Konkretisierung der im Bestandshandel eintretenden Folgen kann von der Antragsgegnerin nicht erwartet werden. Hiergegen spricht bereits, dass die Prognose möglicher Umsatzumverteilungen mit erheblichen Unsicherheiten verbunden ist, so dass sich die Ermittlungen darauf beschränken müssen, die Größenordnung möglicher Umsatzumverteilungen zahlenmäßig annähernd zu erfassen.
cc. Die Antragsgegnerin hat ihre Entscheidung auch auf eine nachvollziehbare gutachterliche Bewertung der Einzelhandelsverträglichkeit gestützt und damit keinen Fehler bei der Ermittlung des Abwägungsmaterials erkennen lassen.
Dabei ist von vorneherein zu berücksichtigen, dass die Beurteilung der Auswirkungen eines Einkaufszentrums auf den vorhandenen Einzelhandelsbestand in hohem Maße prognostische Unsicherheiten in sich birgt. Prozentual ermittelte Umsatzumverteilungssätze lassen sich nur bedingt verlässlich greifen (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 28. Oktober 2011 – 2 B 1037/11 −, BRS 78 Nr. 51 und juris Rn. 39). Einzelne Parameter für die Beurteilung können nur geschätzt werden oder beruhen auf Erfahrungswerten, so dass von vornherein eine gewisse Bandbreite vertretbarer Ergebnisse erwartet werden kann.
Vor diesem Hintergrund kann von der gutachterlichen Untersuchung nur verlangt werden, dass sie mit den zur Zeit ihrer Erstellung verfügbaren Erkenntnismitteln unter Beachtung der dafür erheblichen Umstände sachgerecht und damit methodisch fachgerecht entwickelt worden ist. Insoweit beschränkt sich die gerichtliche Kontrolle der Untersuchung darauf, ob eine geeignete fachspezifische Methode gewählt wurde, ob die Prognose nicht auf unrealistischen Annahmen beruht und ob das Prognoseergebnis einleuchtend begründet worden ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. August 2009 - 9 A 64.07 -, BVerwGE 134, 308 und juris, Rn. 96).
Das Gutachten des Büros B. lässt keine methodischen Unzulänglichkeiten erkennen.
(1) Die Heranziehung des Gutachtens dieses Büros erweist sich nicht bereits deshalb als fehlerhaft, weil von der Befangenheit der Gutachter ausgegangen werden müsste. Es sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, die geeignet wären, Misstrauen gegen die unparteiische und sachgerechte Begutachtung durch das Büro zu begründen. Nach Aussagen des Gutachters, denen der Antragsteller nicht substantiiert entgegengetreten ist, ist das Büro bislang nicht für ein von der Fa. ECE betriebenes Einkaufszentrum gutachterlich in Erscheinung getreten. Auch ein zuvor bestehendes Auftragsverhältnis wäre im Übrigen jedenfalls dann unschädlich, solange das Auftragsvolumen kein solches Ausmaß erreichte, dass die Gutachter von dem Unternehmen wirtschaftlich abhängig wären. Die gemeinsame Mitgliedschaft in einer Fachvereinigung begründet für sich genommen ebenfalls keine Besorgnis der Befangenheit. Diese durch die Tätigkeit in verwandten Bereichen bedingte fachliche Verbindung lässt keine Voreingenommenheit zugunsten der Beigeladenen erkennen.
(2) Auch inhaltlich lässt das Gutachten keine durchgreifenden Fehler erkennen.
(a) Soweit der Antragsteller die Sortimentsaufgliederung für das Gutachten als unzureichend ansieht und sich für eine detailliertere Betrachtung ausspricht, ist nicht erkennbar, dass eine weitere Aufspaltung der Sortimentsbereiche zu treffsichereren Ergebnissen geführt hätte. Zwar hätte die Umsatzumverteilung gezielter auf einzelne Sortimente hin untersucht werden können. Auf das Gesamtergebnis der Untersuchung wirkt sich eine solche Aufspaltung hingegen nicht aus. Hinzu kommt, dass das Argument der Antragsgegnerin nicht von der Hand zu weisen ist, dass bei den einzelnen Betrieben nicht von einem starren Sortiment ausgegangen werden könne, sondern auch Sortimentsverschiebungen einberechnet werden müssten. Im Übrigen weist das Gutachten des Büros H. eine ähnliche Sortimentsaufgliederung auf.
(b) Ebenfalls nicht ergebnisrelevant ist der Umstand, dass das Büro B. in seine Berechnung der Flächenleistung für periodischen Bedarf den Umsatz von Apotheken mit rezeptpflichtigen Arzneimitteln aufgenommen hat. Dieser Umstand dürfte sich schon deshalb nicht entscheidend auf das Untersuchungsergebnis auswirken, weil das Büro B. auch für die Umsätze in der Stadtgalerie entsprechend hohe Werte angenommen hat. Insoweit gleichen sich aber möglicherweise zu hoch angesetzte Werte bei der Berechnung der Umsatzumverteilung aus.
(c) Auch kann nicht festgestellt werden, dass die Zonenbildung für den Einzugsbereich in nicht vertretbarer Weise erfolgt wäre. Das Büro B. bezieht neben dem Stadtgebiet der Antragsgegnerin und dem Landkreis in eine dritte Zone solche Städte und Gemeinden ein, die Einkaufsbeziehungen zur Antragsgegnerin aufweisen (Mittelzentren) und gelangt zu einem 468.000 Einwohner umfassenden Einzugsbereich. Diese Einteilung wird seitens des Antragstellers als zu weiträumig angesehen. Üblich sei, dass sogenannte Fahrzeitisochronen gebildet würden, die die Bereiche einbezögen, von denen aus das Stadtgebiet der Antragsgegnerin mit dem Pkw in 20 bzw. 30 Minuten erreichbar ist. Indessen wird hinsichtlich der Einteilung des Gutachtens von B. keine methodische Unzulänglichkeit erkennbar. Die vorgenommene Betrachtung beruht nämlich auf dem Ergebnis einer Telefonbefragung in den entsprechenden Bereichen und stellt damit eine auf den Einzelfall zugeschnittene Einteilung dar. Zudem kommt es entscheidend auf die zuverlässige Erfassung der Bindungsquoten sowie der Kaufkraftanteile der jeweiligen Zonen an. Dass insoweit Fehler vorliegen, hat der Antragsteller nicht substantiiert dargelegt.
(d) Was den für die Auswirkungen auf den Einzelhandelsbestand in der Innenstadt bedeutsamen Bereich des modischen Bedarfs anbelangt, begegnet die Abschätzung durch das Büro B. keinen durchgreifenden Bedenken.
Das Büro B. prognostiziert insofern ohne Berücksichtigung der Rückumverteilung der Karstadt-Umsätze eine Umsatzumverteilung von 20,9 %. Dem steht die Einschätzung des Büros H. gegenüber, das in seiner Expertise vom 21. Oktober 2010, allerdings für ein Einkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche von 28.000 m², von denen 12.000 m² auf den modischen Bedarf entfallen sollen, zu einer erheblich abweichenden Umsatzumverteilungsquote von 41 % gelangt ist. Diese deutliche Diskrepanz in den Beurteilungen der beiden Gutachter hat sich zum Teil dadurch relativiert, dass der Sortimentsbereich „modischer Bedarf“ unterschiedlich abgegrenzt worden ist, was der Sachverständige F. (H.) in der mündlichen Verhandlung eingeräumt hat (vgl. S. 13 des Sitzungsprotokolls - Sportbekleidung und Leder -). Zum anderen erklärt sich der große Unterschied vor allem aus unterschiedlichen Teilannahmen, die ihrerseits nicht auf überprüfbare Tatsachen gestützt werden, sondern nur Schätzungen darstellen, für deren Richtigkeit sich das jeweilige Büro auf Erfahrungswissen beruft. Dass ein Zweitgutachter zu abweichenden Einschätzungen kommt, macht die gleichermaßen nicht weiter hinterfragbare Einschätzung des Erstgutachters jedoch noch nicht fehlerhaft und unverwertbar.
(aa) So ergeben sich zunächst keine methodischen Unzulänglichkeiten hinsichtlich der Ermittlung der Umsatzwerte für den Bestandseinzelhandel in der Innenstadt der Antragsgegnerin, was den modischen Bedarf angeht.
Hierzu hat der Vertreter des Büros B. in der mündlichen Verhandlung angeführt, dass zunächst die in der Innenstadt vorhandene Verkaufsfläche im entsprechenden Angebotssegment ermittelt worden sei. Hierbei habe das Büro das Einzelhandelskataster der Antragsgegnerin zugrundegelegt, dieses aber einer kritischen Prüfung unterzogen, was einerseits die Zuordnung der Flächen, andererseits die Berücksichtigung der Mehrgeschossigkeit einzelner Einzelhandelsbetriebe angehe. Hiernach sei man von einer Verkaufsfläche für den Sortimentsbereich Mode von 24.050 m² ausgegangen. Was die zu erzielende Flächenleistung, also den durchschnittlichen Umsatz je m² Verkaufsfläche angehe, habe man auf betreiberspezifische Durchschnittswerte, die in Datenbanken erfasst seien, zurückgegriffen, dabei aber eine Gewichtung unter Berücksichtigung standortbedingter Besonderheiten vorgenommen. Der so ermittelte Wert sei einer Plausibilitätsprüfung unterzogen worden, indem das im Einzugsbereich vorhandene Nachfragevolumen für die Innenstadt aufgrund vorhandener Rechenmodelle ermittelt worden sei. Für den modischen Bedarf habe sich hiernach bei einem angenommenen Umsatz von 90,3 Mio. € eine durchschnittliche Raumleistung von 3.754,00 € ergeben.
Die beschriebenen Ansätze lassen keine methodischen Fehler erkennen. Dies hat auch der Vertreter des von dem Antragsteller in der mündlichen Verhandlung hinzugezogenen Büros H. zugestanden (vgl. S. 13 des Sitzungsprotokolls). Soweit sein Büro lediglich von einer Verkaufsfläche von 20.400 m² für den modischen Bedarf ausgehe, erkläre sich die Abweichung jedenfalls teilweise dadurch, dass die Sortimente Lederwaren und Sportbekleidung im Gegensatz zu der Einordnung bei B. nicht dem modischen Bedarf zugerechnet worden seien. Ergänze man den modischen Sortimentsbereich entsprechend, so sei von einer Gesamtverkaufsfläche in der Innenstadt für diese Sortimentsgruppe von 22.500 m² auszugehen. Der Gesamtumsatz für diesen Bereich könne hiernach mit etwa 75 Mio. € angenommen werden. Die verbliebene Differenz hinsichtlich der Flächenleistung für den modischen Bereich von etwa 450 €/m² wird seitens der Vertreter beider Büros damit erklärt, dass die in die Innenstadt geflossenen zuvor im ehemaligen Karstadt-Kaufhaus gebundenen Umsätze in unterschiedlicher Weise bewertet worden sind.
(bb) Was die Bewertung dieser auf den Innenstadthandel übergegangenen Umsätze nach Schließung des Karstadt-Kaufhauses angeht, lässt sich indessen nicht feststellen, dass die rechnerischen Ansätze des Büros B. nicht vertretbar seien.
So geht das Büro davon aus, dass das Karstadt-Kaufhaus für den Sortimentsbereich modischer Bedarf, Schuhe und Lederwaren auf einer Verkaufsfläche von etwa 8.000 m² bei einer Raumleistung von 2.900,00 €/m² einen Umsatz von 23,2 Mio. € jährlich erzielt hat. Weiterhin nehmen die Gutachter an, dass hiervon etwa 40 % in der Innenstadt verblieben sind. Die restlichen Teilbeträge verteilten sich auf das übrige Stadtgebiet, wobei insbesondere die Fachmarktstandorte begünstigt worden seien, und das Umland. Hiernach sind nach der Berechnung von B. etwa 9,3 Mio. € aus dem ehemaligen Karstadt-Umsatz auf die Einzelhandelsgeschäfte mit modischem Sortiment in der Innenstadt übergegangen. Auch aus Sicht des von dem Antragsteller beauftragten Gutachterbüros H. erscheint eine Berücksichtigung der Karstadt-Umsätze unter Zugrundelegung eines Umsatzabflussanteils in die Innenstadt von etwa 40 % als gerechtfertigt. Indes sei die angenommene Flächenproduktivität von 2.900,00 €/m² im Hinblick auf den Gutachtern bekannt gewordene Faktoren unmittelbar vor Schließung des Karstadt-Kaufhauses zu hoch gegriffen. Hierzu verweist das Büro H. darauf, dass die letzte Miete, die von Karstadt gezahlt worden sei, ausweislich einer Angabe in der Immobilien-Zeitung vom 17. Juni 2010 bei lediglich 1,07 Mio. € gelegen habe. Zudem habe ein ehemaliger Angehöriger des Betriebsrates von Karstadt bestätigt, dass der letzte Umsatz, der von Karstadt in K. erzielt worden sei, bei unter 20 Mio. € gelegen habe. Abgesehen davon, dass sich die von H. angegebenen Daten nicht verifizieren lassen oder ihnen lediglich Indizwirkung für den tatsächlich erzielten Umsatz zukommt, kann der von dem Vertreter des Büros B. in der mündlichen Verhandlung hierzu dargelegte Aspekt als durchaus plausibel angesehen werden. Hiernach sei nicht auf den Zeitpunkt der Schließung des Karstadt-Kaufhauses abgestellt worden, sondern in die Überlegungen mit eingeflossen, dass ein gewisser Umsatz von Karstadt schon einige Zeit vor der sich abzeichnenden Schließung schleichend auf den Bestandseinzelhandel übergegangen sei. Der Berechnung liegt insoweit ein nachvollziehbares Szenario zugrunde, wonach durch die sich über einen längeren Zeitraum hinziehende Aufgabe des Karstadt-Kaufhauses bereits vor der Schließung eine Umsatzumverteilung auf den Bestandseinzelhandel eingetreten ist. Dass das Büro B. hierbei nicht von überzogenen Annahmen ausgegangen ist, lässt sich daraus entnehmen, dass bei der auf der Grundlage von Bestandshäusern vorgenommenen Hochrechnung ein unterdurchschnittlicher Umsatzwert angenommen wurde.
(cc) Auch hinsichtlich der Umsatzumverteilungsberechnung lässt sich nicht feststellen, dass das Büro B. in fachlich nicht vertretbarer Weise von einer zu geringen Flächenproduktivität des geplanten Einkaufszentrums im Sortimentsbereich modischer Bedarf ausgegangen wäre.
Während das Büro B. für den Sortimentsbereich modischer Bedarf einen Betrag von 2.935,00 €/m² zugrunde legt, sieht das Büro H. einen Wert von etwa 3.700,00 €/m² als gerechtfertigt an. Als Grund hierfür wird genannt, dass ein attraktives Einkaufszentrum unter einem einheitlichen Center-Management geschaffen werde. Dies rechtfertige die Erwartung, dass die erzielbare Flächenleistung sowohl über der Flächenproduktivität des Bestandseinzelhandels als auch oberhalb der entsprechenden Werte des Karstadt-Kaufhauses liegen müsse. Für die Centerentwicklung bestünden sehr gute Rahmenbedingungen. Hierin kommt indessen lediglich eine Umsatzerwartung aufgrund allgemeiner Erfahrungswerte zum Ausdruck, die keine gegenüber dem Büro B. überlegenen Prognosemethoden erkennen lässt. Das Büro B. ist hingegen auf der Grundlage differenzierter, die Besonderheiten der örtlichen Verhältnisse berücksichtigender Überlegungen zu dem von ihm vertretenen Ergebnis hinsichtlich der Flächenleistung des Einkaufszentrums gelangt. So haben die Gutachter für die Untersparten Bekleidung, Sportbekleidung und Schuhe die Flächenleistung gesondert ermittelt. Zu berücksichtigen seien auch die bestehenden Wettbewerbsstrukturen. So sei die Warengruppe Mode mit einem Flächenbestand von etwa 24.000 m² in der Innenstadt bereits stark ausgeprägt. Hinzu komme, dass der Modebereich auch in Fachmarktlagen außerhalb der Innenstadt durch Markenanbieter stark vertreten sei, so dass sich auch insoweit eine besondere Konkurrenzsituation ergebe. Das Büro B. hat hiernach aber nachvollziehbare Kriterien genannt, die den prognostischen Wert der angenommenen Flächenproduktivität des Einkaufszentrums im modischen Bereich rechtfertigen. Der von der Beigeladenen beauftragte Sachverständige Seidel (Büro Dr. L.) hat hierzu ergänzend zudem in der mündlichen Verhandlung darauf verwiesen, dass sich bei Realisierung des Einkaufszentrums die Gesamtverkaufsfläche für den Modesektor in der Innenstadt deutlich erhöhen werde.
(dd) Was schließlich die - bei beiden Gutachtern deutlich differierende - Umverteilungsquote angeht, hat der Sachverständige G. (B.) in der mündlichen Verhandlung überzeugend dargelegt, dass man sich insofern auf eine Untersuchung der möglichen Einkaufsalternativen der Kunden gestützt habe.
Das Büro H. rechtfertigt demgegenüber seine nahezu doppelt so hohe Umverteilungsquote für die Umsätze im modischen Bereich im Wesentlichen mit der Erwägung, dass in dem geplanten Center ein innenstadtähnlicher Branchenmix vorhanden sein werde, weshalb mit einer hohen Abflussrate gerechnet werden könne. Außer dieser abweichenden Einschätzung haben die Gutachter des Büros H. indes nicht weiter begründen können, warum die zurückhaltendere Annahme der Umverteilungsquote durch das Büro B. fachlich fehlerhaft sein soll. Vielmehr hat der Vertreter des Gutachterbüros Dr. L. in der mündlichen Verhandlung überzeugend angeführt, dass insoweit auch die Besonderheiten des Einzugsgebietes zu berücksichtigen seien. Wegen der großen Bedeutung des Umlandes und der durch das Center insgesamt steigenden Attraktivität der Innenstadt sei mit einer Zunahme der Umsätze in der gesamten Innenstadt zu rechnen. Dies lasse eine deutlich geringere Umsatzumverteilungsquote erwarten, als sie das Büro H. annehme.
(ee) Ob die Rückumverteilung der dem ehemaligen Karstadt-Kaufhaus zugerechneten Umsätze in fachlich nicht angreifbarer Weise erfolgt ist, kann dahinstehen. Die Antragsgegnerin hat sich im Rahmen der Abwägung nämlich alternativ auch die Umsatzumverteilung vor Augen geführt, die sich ohne diese Rückrechnung ergibt, so dass auch die hiervon unbeeinflussten Umsatzumverteilungsquoten allein tragender Gegenstand der Abwägung geworden sind.
Insgesamt bleibt festzuhalten, dass die von der Antragsgegnerin herangezogene gutachterliche Beurteilung der Auswirkungen des Vorhabens auf die vorhandene Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt durch das Büro B. nicht Mängel von solchem Gewicht aufweist, dass die darauf gestützte Abwägungsentscheidung fehlerhaft wäre. Die Antragsgegnerin war sich in Kenntnis der kritischen Beurteilung durch das Büro H. im Klaren, dass solche Gutachten zur zukünftigen Entwicklung des Einzelhandels in hohem Maße prognostische Unsicherheiten in sich bergen. Sie hat erkannt, dass das Center zu nicht unerheblichen Marktveränderungen im Stadtgebiet führen wird. Sie hat aber auch zutreffend darauf abgestellt, dass das neue Center auf einem überwiegenden Teil seiner Verkaufsfläche eine Folgenutzung des bisherigen Karstadt-Kaufhauses darstellt. Wegen der von ihr angenommenen Vorteile des Einkaufszentrums und der hiervon für die Gesamtstadt ausgehenden Impulse hat sie sich dafür entschieden, die hiermit verbundenen nachteiligen Folgen hinzunehmen. Hierfür kann sie sich auf ihre planerische Gestaltungsfreiheit, ausgeübt durch die hierfür legitimierten Organe, berufen.
f. Die Antragsgegnerin hat zudem die infolge der Planung zu erwartende Umverteilung der Verkehrsströme und deren Bewältigung in nicht zu beanstandender Weise abgewogen.
Dabei hat sie die verkehrstechnische Machbarkeit der geplanten Verkehrsführung durch eine Simulation des Ingenieurbüros R untersuchen lassen. Durch vorgesehene verkehrslenkende Maßnahmen konnte erreicht werden, dass hinsichtlich der regelmäßigen werktäglichen Spitzenstunde an allen Knotenpunkten eine Qualitätsstufe des Verkehrsablaufs von mindestens „D“ erkennbar wird und damit von einer durchschnittlichen Wartezeit an einem signalgeregelten Knotenpunkt von weniger als 70 Sekunden auszugehen ist. Auch hinsichtlich dieses als Grundlage der Abwägungsentscheidung der Antragsgegnerin dienenden Gutachtens kann ein durchgreifender Mangel nicht festgestellt werden. Die Gutachter haben eine geeignete fachspezifische Methode gewählt, die Prognose beruht nicht auf unrealistischen Annahmen und das Prognoseergebnis ist einleuchtend begründet worden ist.
aa. Insbesondere bestehen keine Bedenken gegen die Annahme des Gutachtens, dass der durch die Planung verursachte weitere Stellplatzbedarf im Einkaufszentrum selbst oder in dessen Umgebung tatsächlich bewältigt werden kann. Nur diese Frage ist für die Planung entscheidend. Hingegen ist unerheblich, ob das Stellplatzerfordernis in § 47 Abs. 1 LBauO erfüllt wird. Diese Frage ist erst im Rahmen der Erteilung der Baugenehmigung zu klären. Insoweit kann dahinstehen, ob die von dem Büro R ergänzend vorgenommene Berechnung des nach der Verwaltungsvorschrift des Ministeriums der Finanzen vom 24. Juli 2000 zu Zahl, Größe und Beschaffenheit der Stellplätze für Kraftfahrzeuge (MinBl., S. 231) sich ergebenden Stellplatzbedarfs zutrifft.
Was die tatsächlich vorhandene Stellplatzkapazität angeht, kommt die Verkehrsuntersuchung zu dem Ergebnis, dass das Angebot von 500 Stellplätzen im Karstadt-Parkhaus für normale Werktage und normale Samstage ausreichend dimensioniert sei, da in umliegenden Parkhäusern noch ausreichend Reservekapazitäten zur Verfügung stünden. An Spitzentagen - etwa einem Adventssamstag - schrumpft das zusätzliche Angebot. Hier stehen nur 180 freie Plätze im Altstadt-Parkhaus zur Verfügung. Für solche Tage wird vorgeschlagen, Maßnahmen zu ergreifen, um die Kapazität des Altstadt-Parkhauses zu erhöhen. Gleichzeitig wird der Betrieb von Shuttle-Verkehren angeregt.
Die Schlüssigkeit des Ergebnisses der Verkehrsuntersuchung zu diesem Punkt wird durch die vom Antragsteller vorgelegte gutachterliche Überprüfung durch das Büro A. GmbH bestätigt. Nach dieser Stellungnahme wird durch den Kundenverkehr die Kapazität der geplanten 490 Stellplätze im Parkhaus nicht ausgeschöpft. Was die Stellplatzbilanz im Umfeld angeht, in die auch der Wegfall bisher vorhandener weiterer Parkplätze einfließt, so ergebe sich ein Stellplatzdefizit an Adventssamstagen im Bereich von 5 Gehminuten um das Einkaufszentrum. Im Entfernungsbereich bis zu 10 Gehminuten stünden jedoch weitere freie Kapazitäten zur Verfügung. Der Stellplatzbedarf kann hiernach in zumutbarer Entfernung gedeckt werden.
bb. Soweit der Antragsteller kritisiert, dass der im Verkehrsgutachten des Büros R zu Referenzzwecken herangezogene Nullfall, die dem Karstadt-Kaufhaus zuzurechnende Verkehrsbelastung einberechnet habe, ist bereits nicht ersichtlich, dass dieser Umstand für die Abwägungsentscheidung der Antragsgegnerin von Bedeutung wäre. Vielmehr hat diese maßgeblich auf die absolute Verkehrsbelastung nach Umsetzung der Planung abgestellt. Im Übrigen ist die Berücksichtigung der durch das Karstadt-Kaufhaus verursachten Verkehrsbelastung dadurch gerechtfertigt, dass die Baugenehmigung für das Kaufhaus weiter fortbesteht und der Betrieb jederzeit wieder aufgenommen werden könnte. Für die Frage der Fortgeltung einer Baugenehmigung ist § 1 LVwVfG i.V.m. § 43 Abs. 2 VwVfG heranzuziehen. Hiernach bleibt ein Verwaltungsakt wirksam, solange und soweit er nicht zurückgenommen, widerrufen, anderweitig aufgehoben oder durch Zeitablauf oder auf andere Weise erledigt ist. Das vom Bundesverwaltungsgericht für den Bestandsschutz nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB entwickelte Zeitmodell (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1995 - 4 C 20.94 -, BVerwGE 98, 335 und juris, Rn. 15) findet hingegen auf genehmigte Bauvorhaben keine Anwendung (vgl. OVG RP, Urteil vom 12. März 2013 - 8 A 11152/12.OVG -; VGH BW, Urteil vom 4. März 2009 - 3 S 1467/07 -, BRS 74 Nr. 174 und juris, Rn. 31 f. m. w. N.; Gatz, juris-Praxisreport zu BVerwG, Beschluss vom 5.Juni 2007 – 4 B 20/07 -). Hinsichtlich des Karstadt-Kaufhauses ist nicht erkennbar, dass sich die unbefristet erteilte Baugenehmigung etwa durch Wegfall des Berechtigten, durch dessen Verzicht oder durch den Untergang des Regelungsobjektes auf sonstige Weise erledigt hätte. Das Warenhaus ist daher zu Recht dem vorhandenen Bestand zugeordnet worden.
cc. Soweit der Antragsteller anführt, dass der Anlieferverkehr bei der Verkehrsprognose nicht einbezogen worden sei, findet diese Aussage in dem Gutachten keine Bestätigung. In das durch die Stadtgalerie verursachte Verkehrsaufkommen haben die Gutachter 140 Kfz-Fahrten für Lieferverkehr einberechnet (vgl. S. 14 der Verkehrsuntersuchung zum Bebauungsplan, Stand: Februar 2012).
Was den Lieferverkehr angeht, so ergeben sich keine vom Gutachten nicht berücksichtigte erhebliche Verkehrsbeeinträchtigungen. In der Stellungnahme des Büros A. wurde hierzu die Befürchtung geäußert, dass ein aus der Anlieferstraße nach links ausfahrendes Fahrzeug während der nachmittäglichen Spitzenstunde mit mittleren Wartezeiten von 72 Sekunden zu rechnen habe, was auch zu einer Behinderung nachfolgender Fahrzeuge aus der Bleichstraße führe. Zudem sei bei Rechtsausfahrten zu beachten, dass die Gegenfahrbahn auf der Pariser Straße nahezu in voller Breite in Anspruch genommen werden müsse. Indessen ist nach der unwidersprochen gebliebenen Darstellung des Vertreters des Büros R in der mündlichen Verhandlung schon deshalb nicht mit Behinderungen des Gegenverkehrs zu rechnen, weil durch die Neuaufteilung der Fahrspuren auf der Pariser Straße in Höhe der Anlieferungsausfahrt (zwei Spuren in östlicher Richtung) die Gegenfahrbahn nicht mehr in Anspruch genommen werden müsse. Angesichts der zu erwartenden Ausfahrt von lediglich 68 Fahrzeugen täglich ist zudem nicht erkennbar, dass über den gesamten Tag gesehen wesentliche Beeinträchtigungen des Verkehrsflusses im Plangebiet entstehen, selbst wenn es im Einzelfall zu Behinderungen im Bereich der Einmündung der Anlieferstraße kommen sollte, zumal die befürchteten Verzögerungen auf die nachmittäglichen Spitzenstunden beschränkt sind.
dd. Auch die in der gutachtlichen Überprüfung des Büros A. angesprochene Differenz der aus der Parkhausausfahrt der Stadtgalerie ausfahrenden Fahrzeuge und der im Straßennetz außerhalb der Humboldtstraße weiterverteilten Fahrten, konnte der Vertreter des Büros R in der mündlichen Verhandlung schlüssig erklären.
Das Büro A. hatte insofern gerügt, dass von den im Planfall ausfahrenden 2.760 Fahrzeugen lediglich 870 in das weitere Straßennetz weiterverteilt würden, so dass 1.890 Fahrten täglich in der Belastungsdarstellung fehlten. Hierzu hat das Büro R nachvollziehbar ausgeführt, dass sich die Differenz dadurch erklären lasse, dass die Grundbelastung des umgebenden Straßennetzes wegen verschiedener Faktoren gegenüber dem Nullfall abnehme. So sei zu berücksichtigen, dass es sich bei den Kunden der Stadtgalerie nicht vollständig um Neuverkehr in der Innenstadt handele. Vielmehr sei davon auszugehen, dass viele Kunden der Stadtgalerie sich bereits heute in der Innenstadt zu Erledigungen aufhielten. Hinzu komme, dass etwa der bisherige durch den Parkplatz „Altes Pfalztheater“ verursachte Verkehr sich auf andere Parkierungsanlagen verteile. Zudem sei mit einer Verlagerung des Verkehrs aus dem Straßenzug Maxstraße/Pariser Straße auf die Nordumgehung zu rechnen. Auch der in der mündlichen Verhandlung zur Unterstützung des Antragstellers anwesende Gutachter K. bestätigte, dass die zu erwartenden Verbundeffekte nunmehr schlüssig dargelegt worden seien, was in der ursprünglichen Fassung der Verkehrsuntersuchung nicht der Fall gewesen sei.
g. Der Bebauungsplan erweist sich auch nicht deshalb als fehlerhaft, weil die Antragsgegnerin die durch die Planung zu erwartende Lärmbeeinträchtigung nur unzureichend berücksichtigt hätte. Sie hat sich vielmehr umfassend auf einer nachvollziehbaren tatsächlichen Grundlage mit der Schutzwürdigkeit der Umgebung und den auf die Nachbarschaft einwirkenden zusätzlichen durch die Planung bedingten Lärmimmissionen auseinandergesetzt und die auftretenden Probleme fehlerfrei bewältigt.
aa. Was den durch das Einkaufszentrum verursachten Gewerbelärm angeht, so verweist die Antragsgegnerin in der Begründung des Bebauungsplanes zunächst darauf, dass das Lärmschutzgutachten zu dem Ergebnis komme, dass an allen Immissionsorten die Immissionsrichtwerte nach Nr. 6.1 Buchstabe c der TA Lärm für Mischgebiete von tags 60 dB(A) und nachts 45 dB(A) sowie die entsprechenden Orientierungswerte für Mischgebiete von tags 60 dB(A) und nachts 50 bzw. 45dB(A) nach der DIN 18005 - Schallschutz im Städtebau eingehalten würden. Mit der intensivsten Lärmbeeinträchtigung sei dabei für das gegenüber der Parkhausein- und -ausfahrt gelegene St. Franziskus-Gymnasium mit einem Beurteilungspegel von tags 57 dB(A) und nachts 37 dB(A) zu rechnen. Ergänzend führt sie an, dass bei der Berechnung bereits schallmindernde Maßnahmen an der Parkhausspindel und den überdachten Parkflächen berücksichtigt worden seien. Gleichzeitig verweist sie darauf, dass gerade in den Bereichen, die am stärksten durch den Gewerbelärm beeinträchtigt würden, der Verkehrslärm dominiere. Selbst in der am stärksten durch den Lärm des Einkaufszentrums betroffenen Humboldtstraße sei lediglich eine vorhabeninduzierte Pegelerhöhung von bis zu 1 dB(A) zu erwarten. Insoweit kommt die Antragsgegnerin zu dem Ergebnis, dass die Festsetzung von vorzunehmenden schallmindernden baulichen Maßnahmen im Bebauungsplan nicht erforderlich sei, da die hinsichtlich des Verkehrslärms erforderlichen Maßnahmen des passiven Schallschutzes ausreichend seien.
Die Antragsgegnerin beschränkt sich insoweit nicht auf die Feststellung, dass die Immissionsrichtwerte eingehalten sind. Sie gelangt vielmehr aufgrund einer differenzierten Betrachtung des Lärmszenarios in plausibler Weise zu der Schlussfolgerung, dass der von dem Vorhaben ausgehende Gewerbelärm mit den festgestellten Beurteilungspegeln hingenommen werden könne. Insoweit kann das Abwägungsergebnis auch nicht als unverhältnismäßig angesehen werden, da der Gewerbelärm nur geringfügig zur gesamten Lärmbeeinträchtigung im Bereich des Einkaufszentrums beiträgt und der Verkehrslärmanteil durchgängig dominant ist.
bb. Auch hinsichtlich des Verkehrslärms hat sich die Antragsgegnerin auf einer nicht zu beanstandenden fachlichen Grundlage umfassend mit den zu erwartenden planbedingten zusätzlichen Beeinträchtigungen auseinandergesetzt.
Sie verweist in der Begründung des Bebauungsplans zunächst darauf, dass nach den Ergebnissen des schalltechnischen Gutachtens zum Bebauungsplan an den ohnehin schon stark durch Verkehrslärm vorbelasteten Straßenzügen der Burgstraße, der Pariser Straße, der Humboldtstraße und der Fackelwoogstraße eine Zunahme der Belastung im Umfang von bis zu 6 dB(A) zu erwarten sei. In diesem Gebiet führe die Pegelerhöhung zu einer (weiteren) Überschreitung der Grenzwerte der 16. BImSchV, so dass dem Grunde nach für 35 Gebäude ein Anspruch auf passiven Lärmschutz bestehe. Ebenfalls überschritten würden die Orientierungswerte der DIN 18005.
Dafür, dass das Gutachten auf einer fehlerhaften Grundlage beruht, ergeben sich keine Anhaltspunkte. Der Antragsteller hat hierzu im Wesentlichen darauf abgestellt, dass Fehler der Verkehrsuntersuchung sich im Schallschutzgutachten fortsetzten. Derartige relevante Fehler sind jedoch, wie oben bereits festgestellt, nicht erkennbar.
Auf der Grundlage des Gutachtens ist die Antragsgegnerin zu dem Ergebnis gelangt, dass die Zunahme der Lärmbeeinträchtigung hingenommen werden solle. Die mit der Planung verbundenen positiven Aspekte wie die angestrebte Verkehrsverlagerung aus der Innenstadt heraus, die Verkehrsberuhigung in der König- und der Fruchthallstraße und die damit verbundene bessere Anbindung der Stadtmitte an die Fußgängerzone seien insoweit stärker zu gewichten. Gleichzeitig hat sie durch das Büro M. klären lassen, in welchem Umfang mit Entschädigungsansprüchen für Schallschutzmaßnahmen nach § 42 Abs. 1 BImSchG i.V.m. der 24. Verordnung zur Durchführung des BImSchG (Verkehrswegeschallschutzmaßnahmenverordnung - 24. BImSchV -) zu rechnen sei und sich auf der Grundlage der gutachterlichen Festsetzungen in einem gesonderten Beschluss ihres Stadtrats am 27. Februar 2012 verpflichtet, passiven Schallschutz an den Fassaden derjenigen Grundstücke durchzuführen, die in diesem Gutachten (Gutachtenteil M 94/088/2, Ziffer 6.2, Tabelle 3) aufgeführt sind. Darüber hinaus hat sie sich durch den Beschluss gebunden, auch für solche Fassaden von Grundstücken passiven Schallschutz durchzuführen, die nicht im Gutachten aufgeführt sind, wenn nach einer auf den jeweiligen Immissionsort bezogenen Lärmprognose wegen der durch die Bebauungspläne bedingten Neuordnung der Verkehre es innerhalb des Rechengebietes zu einer Lärmzunahme kommt und dies zu einer erstmaligen oder weitergehenden Überschreitung des Beurteilungspegels von 70 dB(A) tags bzw. 60 dB(A) nachts von mindestens 0,1 dB(A) führt. Hiernach hat sie die Verkehrslärmbeeinträchtigung und die hieraus entstehenden Folgen umfassend ermittelt und vertretbar gewichtet in ihre Abwägung einbezogen.
Insoweit ist auch der rechtliche Ausgangspunkt ihrer Überlegungen nicht zu beanstanden. So kann von vorneherein nicht davon ausgegangen werden, dass die Verkehrslärmbeeinträchtigungen nach dem Stand der Technik vermeidbar (§ 41 Abs. 1 BImSchG) sind und aktive Schallschutzmaßnahmen in Betracht kommen. Derartige Schallschutzmaßnahmen sind aufgrund der innerstädtischen Lage der betroffenen Verkehrsanlagen technisch nicht möglich. Zudem hat die Antragsgegnerin zu Recht darauf verzichtet, Vorkehrungen zum passiven Schallschutz in die Festsetzungen des Bebauungsplanes aufzunehmen. Das BauGB enthält nämlich keine gesetzliche Grundlage, um Festsetzungen über die Erstattung der Kosten entsprechender Vorkehrungen mit rechtsbegründender Wirkung in einen Bebauungsplan aufzunehmen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. September 1988 - 4 N 1.87 -, BVerwGE 80, 184 und juris, Rn. 17).
h. Die Antragsgegnerin hat weiterhin die städtebaulichen Auswirkungen des geplanten Baukörpers hinreichend in ihre Abwägung einbezogen.
Insbesondere hat sie sich die Auswirkungen der baulichen Dimensionen des geplanten Einkaufszentrums vor Augen geführt. Dabei hat sie zutreffend festgestellt, dass sich die Planung nicht deshalb als rücksichtslos erweist, weil von ihr eine erdrückende Wirkung ausginge (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. Mai 1986 – 4 C 34/85 −, NVwZ 1987, 34 und juris, Rn. 15; Beschluss vom 11. Dezember 2006 –4 B 72/06 −, BRS 70 Nr. 176 und juris, Rn. 8). Eine solche erdrückende Wirkung kann schon deshalb nicht angenommen werden, weil sich die Festsetzungen des Bebauungsplanes zum Maß der baulichen Nutzung, insbesondere was die Höhe des Baukörpers angeht, im Bereich dessen halten, was durch die Bestandsbebauung in der Umgebung bereits vorhanden ist. Nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes ist die Gebäudehöhe an der Oberkante des 2. Obergeschosses des Einkaufszentrums auf 14 m beschränkt. Die Brüstungshöhe des 2. Parkgeschosses darf 18,80 m nicht überschreiten. Auch unter Berücksichtigung der Länge des Baukörpers entsteht in der ohnehin verdichteten Innenstadtlage keine unzumutbare Beeinträchtigung.
Im Übrigen hat die Antragsgegnerin im Hinblick auf die Gewichtung des Interesses der Eigentümer der Nachbargrundstücke an der Beibehaltung der bisherigen Freiflächensituation in nicht zu beanstandender Weise darauf abgestellt, dass sich deren Grundstücke in einer innerstädtischen Lage befinden, in der eine Verdichtung der Bebauung auch bislang schon nach § 34 BauGB bauplanungsrechtlich zulässig gewesen wäre. Auch sonstige von dem Gebäude ausgehende Beeinträchtigungen hat die Antragsgegnerin bei ihrer Abwägung hinreichend berücksichtigt. Was die Beeinträchtigung von Belichtung und Belüftung der benachbarten Gebäude angeht, hat die Antragsgegnerin einerseits in ihre Abwägung einbezogen, dass in einem zentralen innerstädtisch gelegenen Bereich damit zu rechnen sei, dass Gebäude dichter zueinander stünden als in peripher gelegenen Baugebieten. Zudem hat sie durch die vorgesehenen Höhenfestsetzungen eine übermäßige Beeinträchtigung ausgeschlossen. Schließlich sind unzumutbare Beeinträchtigungen der Nachbarschaft auch deshalb nicht zu befürchten, weil durch die bauplanungsrechtlichen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung gewährleistet ist, dass die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenvorschriften eingehalten werden.
Was die Vermeidung von Lichtimmissionen insbesondere durch die Ausleuchtung des oberen Parkdecks angeht, so hat die Antragsgegnerin in nicht zu beanstandender Weise die Konfliktbewältigung in ihrer Stellungnahme zu den im Planungsverfahren erhobenen Einwendungen dem Baugenehmigungsverfahren vorbehalten, da es hierzu einer detaillierten Darlegung der Ausgestaltung der Beleuchtung bedarf, die im Planungsverfahren noch nicht absehbar ist.
i. Die Antragsgegnerin hat schließlich auch die Eigenschaft des Anwesens Fackelstraße 29 als geschütztes Kulturdenkmal in ihre Abwägung in rechtsfehlerfreier Weise einbezogen.
Insoweit ergeben sich zunächst keine Anhaltspunkte, dass das Anwesen durch die geplante Bebauung in seinem Denkmalwert beeinträchtigt würde. Zwar wird dieses Kulturdenkmal im Unterschutzstellungsbescheid vom 3. Juli 2000 als kennzeichnendes Merkmal des Stadtgebietes der Antragsgegnerin angesehen. Das einschließlich seiner dekorativen Einzelform charakteristische Wohn- und Geschäftshaus vermittle als städtebaulich bestimmender Großbau der 1950er Jahre am ehemaligen Fackelrondell den Eindruck einer modernen Stadt. Indessen wird in keiner Weise erkennbar, dass dieser Denkmalwert nur dann ungeschmälert fortbestehen kann, wenn die bisherige Freifläche auf der gegenüberliegenden Straßenseite nicht bebaut wird. Auch seitens der Generaldirektion Kulturelles Erbe als zuständiger Denkmalfachbehörde wurden im Planaufstellungsverfahren keine entsprechenden Bedenken erhoben. Im Übrigen hat die Antragsgegnerin, was die Berücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB angeht, im Rahmen der Stellungnahme zu den erhobenen Einwendungen entschieden, dass insbesondere der Gesichtspunkt der Einschränkung der Wahrnehmbarkeit des Gebäudes in seiner bisherigen städtebaulichen Situation dem Belang nachgeordnet werden solle, durch das geplante Einkaufszentrum eine Attraktivierung der Innenstadt zu erreichen. Eine Fehlgewichtung der hierbei abgewogenen Belange lässt sich nicht feststellen.
B.
Hinsichtlich des Bebauungsplanes „Burgstraße - Fruchthallstraße“ fehlt dem Antragsteller die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erforderliche Antragsbefugnis.
Insoweit ist offensichtlich und eindeutig nach jeder Betrachtungsweise ausgeschlossen, dass er in seinem Anspruch auf gerechte Abwägung seiner privaten Belange verletzt werden kann. Hinsichtlich dieses Bebauungsplanes ist nämlich nicht ersichtlich, dass durch dessen Festsetzungen zusätzliche Beeinträchtigungen entstehen können, die nicht bereits im Rahmen der Abwägungsentscheidung für den Bebauungsplan „Maxstraße - Pariser Straße - Humboldtstraße - Königstraße“ zu berücksichtigen waren und von daher zu einer eigenständigen Beeinträchtigung der Belange des Antragstellers führen könnten.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 155 Abs. 2 und 154 Abs. 1 VwGO. Es entspricht der Billigkeit im Sinne des § 162 Abs. 3 VwGO, dem Antragsteller auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, da diese sich durch Antragstellung am Kostenrisiko des Verfahrens beteiligt hat (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO).
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 ff. ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da keiner der hierfür in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 40.000,00 € festgesetzt, wobei der Normenkontrollantrag gegen den Flächennutzungsplan mit 10.000,00 €, die Normenkontrollanträge gegen die Bebauungspläne mit insgesamt 30.000,00 € bewertet werden (§ 52 Abs. 1 GKG in Anlehnung an den Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit Nr. 9.8.1, abgedruckt in NVwZ 2004, 1327).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 155 Abs. 2 und 154 Abs. 1 VwGO. Es entspricht der Billigkeit im Sinne des § 162 Abs. 3 VwGO
§ 22 Gemeindeordnung
§ 12 BauGB
§ 11 BauNVO
§ 1 BauGB
§ 1 LVwVfG
§ 34 BauGB
§ 167 VwGO
§ 92 Abs. 3 VwGO
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 22 Abs. 1 GemO
§ 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GemO
§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO
§ 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO
§ 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 3 Abs. 2 BauGB
§ 2 Abs. 3 BauGB
§ 3 Abs. 1 BauGB
§ 2 Abs. 4 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB
§ 34 Abs. 3 BauGB
§ 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 47 Abs. 1 LBauO
§ 43 Abs. 2 VwVfG
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB
§ 42 Abs. 1 BImSchG
§ 41 Abs. 1 BImSchG
§ 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB
§ 154 Abs. 3 VwGO
§ 708 ff. ZPO
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 107, 215
NVwZ 2001, 431
NVwZ-RR 1999, 425
BVerwGE 133, 310
NVwZ 1988, 351
DÖV 2010, 409
NVwZ 2002, 1114
BVerwGE 124, 364
NVwZ 1990, 1074
BVerwGE 131, 86
BVerwGE 143, 24
BVerwGE 48, 56
BVerwGE 45, 309
BVerwGE 134, 308
BVerwGE 98, 335
BVerwGE 80, 184
NVwZ 1987, 34
NVwZ 2004, 1327
4 BN 59.00
4 BN 48.98
7 A 10875/94
2 A 10890/09
2 A 10098/09
4 BN 15.99
4 BN 30.94
4 C 21.07
4 N 1.86
8 C 10725/09
4 CN 5.01
1 C 10150/09
8 C 10906/11
1 M 2504/99
4 C 10.04
4 C 16.87
4 B 3/12
4 CN 3.07
1 BS 448/07
4 CN 3/11
IV C 21.74
4 CN 1.07
IV C 50.72
8 C 10150/10
8 C 10782/12
1 C 11322/10
8 C 10600/10
2 N 12.44
9 A 13.09
8 A 10758/12
4 C 2.08
4 B 78/09
2 B 1037/11
9 A 64.07
4 C 20.94
8 A 11152/12
3 S 1467/07
4 B 20/07
4 N 1.87
4 C 34/85
4 B 72/06