Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-07-19, Aktenzeichen 23 O 372/16
ECLI: ECLI:DE:LGD:2017:0719.23O372.16.00

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, die Gewerberäumlichkeiten Ladenfläche Nr. 0-18 in einer Größe von etwa 32,76 qm, gelegen im Erdgeschoss xxx, an die Klägerin herauszugeben und die Mietflächen zu räumen. Die genaue Lage der herauszugebenden und zu räumenden Mietflächen ergibt sich im Einzelnen aus der Anlage K1. Dort sind die Mietflächen rot umrandet.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 140.932,88 EUR nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 7.288,13 EUR seit dem 08.04.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.05.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.06.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.07.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 06.08.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.09.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.10.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.11.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.12.2016, aus 48.773,61 EUR seit dem 15.12.2016, aus 1.699,92 EUR seit dem 15.12.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 06.01.2017, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.02.2017 und aus 7.561,02 EUR seit dem 07.03.2017 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 10% und die Beklagte zu 90%.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Beklagte nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages und für die Klägerin wegen des Zahlungsanspruchs und der Kosten nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Wegen des Räumungsanspruchs kann die Beklagte die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 70.761,60 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen sowie Zahlung von Mietzinsen und Nutzungsersatz in Anspruch. Die xxxund die Beklagte schlossen am 03./08.04.2013 einen Mietvertrag über die Ladenfläche Nr. 0-18 xxx. Dem Handelsregister zufolge wurde die xxx im Jahr 2015 in die Klägerin umfirmiert. Der Mietvertrag sah in Teil II § 2 Abs. 11 folgende Regelung vor (Anlage K2): „Der Vermieter übernimmt keine Garantie für das Vorliegen eines bestimmten Vermietungsstandes im Objekt und insbesondere nicht für eine Vollvermietung. Der Vermieter übernimmt weder in Bezug auf den vom Mieter erstrebten wirtschaftlichen Erfolg noch in Bezug auf die allgemeine Entwicklung des Kundeninteresses im Objekt die Garantie für eine bestimmte Geschäftsentwicklung. Das Ertragsrisiko der Mietfläche wird allein vom Mieter getragen.“
Ausweislich des Mietvertrages vereinbarten die Parteien eine Umsatzmiete in Höhe von 8% des jährlichen Bruttoumsatzes, mindestens jedoch eine monatliche Grundmiete nebst Vorauszahlungen für Betriebskosten, Heiz- und Warmwasser und das Centermanagement in Höhe von 4.574,34 EUR für das erste Mietjahr, in Höhe von 5.867,15 EUR für das zweite Mietjahr, in Höhe von 7.171,18 EUR für das dritte Mietjahr und in Höhe von 7.561,02 EUR für das vierte Mietjahr. Darüber hinaus vereinbarten die Parteien dem Mietvertrag zufolge einen monatlichen Werbebeitrag in Höhe von 83,87 EUR. In der Folgezeit kam die Beklagte mit den Mietzahlungen in Rückstand und erbrachte ab April 2016 keine Mietzahlungen mehr. Nach mehreren Mahnungen kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 12.12.2016 fristlos. Der Mietrückstand für den Zeitraum von Januar 2014 bis März 2017 belief sich auf insgesamt 140.932,88 EUR.
Mit der Klageschrift vom 28.12.2016 hat die Klägerin die Beklagte zunächst nur auf Räumung in Anspruch genommen. Mit Schriftsatz vom 13.01.2017 hat sie ihre Klage daraufhin um einen Zahlungsantrag in Höhe von 127.141,14 EUR erweitert. Den Zahlungsantrag hat sie mit Schriftsatz vom 17.03.2017 sodann auf 140.932,88 EUR und mit Schriftsatz vom 26.06.2017 nochmals auf 163.615,94 EUR erhöht, die letzte Klageerweiterung hat sie jedoch im Termin der mündlichen Verhandlung am 28.06.2017 wieder zurückgenommen.
Die Klägerin beantragt zuletzt,
die Beklagte zu verurteilen, die Gewerberäumlichkeiten Ladenfläche Nr. 0-18 in einer Größe von ca. 32,76 qm, gelegen im Erdgeschoss xxx, an sie herauszugeben und die Mietflächen zu räumen, deren genaue Lage sich im Einzelnen aus der Anlage K1, dort rot umrandet, ergibt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 140.932,88 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8% über dem Basiszinssatz aus 7.288,13 EUR seit dem 08.04.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.05.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.06.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.07.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 06.08.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.09.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.10.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.11.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.12.2016, aus 48.773,61 EUR seit dem 15.12.2016, aus 1.699,92 EUR seit dem 15.12.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 06.01.2017, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.02.2017 und aus 7.561,02 EUR seit dem 07.03.2017 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass es sich bei der Klägerin nicht um die ursprüngliche Vermieterin handele, welche mit ihr den Mietvertrag über das Ladenlokal abgeschlossen habe. Sie habe im Übrigen den vereinbarten Mietzins von Juli 2013 bis März 2016 in Höhe von insgesamt 159.019,80 EUR erbracht. Die ersten drei Monate seien mietfrei gewesen und von April 2015 bis März 2016 seien als Mietzins monatlich 3.950,00 EUR entrichtet worden. Die Mietreduzierung sei mit der damaligen Centermanagerin xxx vereinbart worden. Ab April 2016 habe sie die Mietzahlungen ausgesetzt. Die damalige Centermanagerin xxx habe ihr bei Vertragsschluss zugesichert, Vor-aussetzung der Fälligkeit der Mietzahlungen sei, dass alle Ladenlokale in der Passage geöffnet seien. Seien mehr als zwei Ladenlokale geschlossen, so würden die Mietzahlungen ausgesetzt. Eine Reihe von Ladenflächen sei seit Jahren nicht mehr vermietet. Die Klägerin sei insoweit ihrer Verpflichtung nicht nachgekommen, alle Anstrengungen zu unternehmen, ein interessiertes Kaufpublikum in das Shopping-Center zu holen. Wegen der immer stärker wachsenden Konkurrenz hätte sie die vereinbarten Mietpreise entweder drastisch senken oder sich darum bemühen müssen, die von ihr vermieteten Ladenlokale attraktiver zu machen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die tatsächlichen Feststellungen in den nachstehenden Entscheidungsgründen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat Erfolg. Sie ist sowohl zulässig als auch begründet.
I. Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Soweit sich die Beklagte darauf beruft, dass es sich bei der Klägerin nicht um die ursprüngliche Vermieterin handele, welche mit ihr den Mietvertrag über das Ladenlokal abgeschlossen habe, geht dies fehl. Die Klägerin ist rechtlich identisch mit der xxx, welche ausweislich des Handelsregisters im Jahr 2015 in die Klägerin umfirmiert wurde.
II. Der Klägerin steht gegen die Beklagte aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Ladenlokals zu. Sie hat das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 1 und 2 S. 1 Nr. 3 lit. a und b BGB mit der fristlosen Kündigung vom 12.12.2016 wirksam beendet. Die Beklagte hat unstreitig seit April 2016 keine Mietzinsen mehr entrichtet und befindet sich daher mit erheblich mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand. Die Beklagte war auch weder zur Reduzierung der Mietzinsen noch zur Aussetzung der Zahlungen berechtigt.
1. Eine wirksame Vereinbarung zur Reduzierung der Mietzinsen oder Aussetzung der Zahlungen nach §§ 535 Abs. 2, 164 Abs. 1, 177 Abs. 1 BGB hat die Beklagte bereits nicht schlüssig dargetan. Ihr Einwand, sie habe mit der damaligen Centermanagerin xxx für April 2015 bis März 2016 eine Reduzierung der Mietzinsen auf 3.950,00 EUR monatlich vereinbart und die Begleichung der Mietzinsen ab April 2016 ausgesetzt, weil ihr die damalige Centermanagerin xxx bei Vertragsschluss zugesichert habe, Voraussetzung der Fälligkeit der Mietzinsen sei, dass alle Ladenlokale in der Passage geöffnet seien, und die Zahlungen der Mietzinsen ausgesetzt würden, wenn mehr als zwei Ladenlokale geschlossen seien, greift nicht durch. Selbst wenn man mit der Beklagten davon ausginge, dass die damalige Centermanagerin xxx eine derartige Erklärung abgegeben hätte, so hat die Beklagte jedenfalls nicht dargetan, dass die damalige Centermanagerin xxx hierbei nach § 164 Abs. 1 BGB auch innerhalb der ihr zustehenden Vertretungsmacht gehandelt hätte. Die tatsächlichen Voraussetzungen einer wirksamen Stellvertretung muss jedoch derjenige beweisen, der daraus Rechtswirkungen für sich herleitet, dies gilt ebenfalls für die Vertretungsmacht (vgl. Staudinger/Schilken, BGB, Neubearb. 2014, § 164 BGB, Rn. 26).
Bei Vertragsschluss ist die xxx nicht von der damaligen Centermanagerin xxx, sondern ausweislich des Mietvertrages durch die beiden gemeinschaftlich vertretungsberechtigten Prokuristen xxx und xxx vertreten worden. Laut Teil II § 12 Abs. 5 des Mietvertrages war der jeweilige Centermanager auch lediglich „mit der einheitlichen Verwaltung des Objektes im Interesse einer größtmöglichen Attraktivität des Objekts für Mieter und Kunden“ beauftragt (Anlage K2). Eine Vertretungsmacht zur Vereinbarung von ergänzenden oder abweichenden Regelungen zum Mietvertrag, insbesondere einer Anpassung der Mietzahlungen, lässt sich hieraus nicht herleiten. Die Klägerin hat sich dahin eingelassen, dass die damalige Centermanagerin xxx der Beklagten lediglich für den Fall eine Reduzierung der Mietzinsen auf 3.500,00 EUR monatlich in Aussicht gestellt habe, dass die Beklagte die Mietrückstände ganz oder teilweise ausgleicht und die Klägerin einer Mietreduzierung zustimmt. Dass dem so war, hat die Beklagte jedoch nicht dargetan, sondern sich nur pauschal auf das Zeugnis der damaligen Centermanagerin xxx berufen.
Als Beweisantritt ist dies jedoch ungeeignet. Ein Beweisantritt, der nicht unmittelbar oder mittelbar dem Beweis vom Beweisführer vorgetragener Tatsachen dient, sondern der Ausforschung von Tatsachen oder der Erschließung von Erkenntnissen, welche es erst ermöglichen sollen, ausgehend davon Tatsachen zu behaupten und anschließend unter Beweis zu stellen, ist unzulässig (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 31. Aufl. 2016, Vorb. zu § 284 ZPO, Rn. 8 c). Vorliegend fehlt es bereits an einer Bezeichnung der Tatsachen, zu welchen die damalige Centermanagerin xxx im Einzelnen als Zeugin hätte vernommen werden sollen. Die Beklagte hat bereits nicht vorgetragen, wann die Reduzierung der Mietzinsen für April 2015 bis März 2016 und die Aussetzung der Zahlungen ab April 2016 mit der damaligen Centermanagerin xxx vereinbart worden sein sollen. Auch im Übrigen ist das Vorbringen der Beklagten insoweit nicht hinreichend substantiiert, weil sie bereits nicht vorgetragen hat, welche Ladenlokale zu welchem Zeitpunkt geschlossen gewesen sein sollen. Davon unabhängig würde es jedenfalls nach wie vor an einer Zustimmung der Klägerin zu einer Vereinbarung zwischen der damaligen Centermanagerin xxx und der Beklagten fehlen.
2. Auch einen Anspruch auf Anpassung der Mietzinsen aus §§ 535 Abs. 2, 313 Abs. 1 BGB hat die Beklagte nicht schlüssig dargetan. Soweit sich die Beklagte darauf beruft, die Klägerin sei ihrer Verpflichtung nicht nachgekommen, alle Anstrengungen zu unternehmen, ein interessiertes Kaufpublikum in das Shopping-Center zu holen, greift dies ebenso wenig durch wie ihr Einwand, die Klägerin hätte wegen der immer stärker wachsenden Konkurrenz entweder die vereinbarten Mietpreise drastisch senken oder sich darum bemühen müssen, die von ihr vermieteten Ladenlokale attraktiver zu machen. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen (vgl. BGH, NZM 2006, 54 (56); BGH, NZM 2000, 492 (495)). Ausweislich Teil II § 2 Abs. 11 des Mietvertrages hat die Klägerin hier gerade „keine Garantie für das Vorliegen eines bestimmten Vermietungsstandes im Objekt und insbesondere nicht für eine Vollvermietung“ übernommen, dasselbe gilt „in Bezug auf den vom Mieter erstrebten wirtschaftlichen Erfolg“ und „in Bezug auf die allgemeine Entwicklung des Kundeninteresses im Objekt die Garantie für eine bestimmte Geschäftsentwicklung. Das Ertragsrisiko der Mietfläche wird allein vom Mieter getragen“ (Anlage K2).
Damit stimmt überein, dass im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache trägt (vgl. BGH, NZM 2006, 54 (56); BGH, NJW 2000, 1714 (1716)). Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem auch das Risiko, Gewinne mit dem Mietobjekt erzielen zu können (vgl. BGH, NZM 2006, 54 (56); BGH, NJW 2000, 1714 (1716)). Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, welches nicht auf den Vermieter verlagert werden kann (vgl. BGH, NZM 2006, 54 (56); BGH, NJW 2000, 1714 (1716)). Hieran ändert sich auch dadurch nichts, dass das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrum liegt und nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet, das Einkaufszentrums werde sich wirtschaftlich erfolgreich entwickeln (vgl. BGH, NZM 2006, 54 (56); BGH, NZM 2000, 492 (495); BGH, NJW 2000, 1714 (1716)). Wie auch in anderen Geschäftslagen fällt es in den Verantwortungsbereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäfts in der gewählten Lage abzuschätzen (vgl. BGH, NZM 2006, 54 (56); BGH, NZM 2000, 492 (495)). Dies umfasst bei einem Einkaufszentrum neben der Erwartung, in einem florierenden Einkaufszentrum mit dem Einzelgeschäft erhöhte Gewinne zu erzielen, auch das Risiko, negative Auswirkungen auf das Einzelgeschäft durch wachsenden Konkurrenzdruck zu erfahren (vgl. BGH, NZM 2006, 54 (56); BGH, NZM 2000, 492 (495)). Allein der Umstand, dass auch dem Vermieter an einem wirtschaftlichen Erfolg des Einkaufszentrums gelegen ist, verlagert das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko für das einzelne gemietete Geschäft in dem Einkaufszentrum nicht von dem Mieter auf den Vermieter (vgl. BGH, NZM 2006, 54 (56); BGH, NZM 2000, 492 (495)).
III. Der Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Zahlung rückständiger Mietzinsen und Nutzungsersatz für den Zeitraum von Januar 2014 bis März 2017 in Höhe von insgesamt 140.932,88 EUR nebst Verzugszinsen ergibt sich aus §§ 535 Abs. 2, 546 a Abs. 1, 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 und 2, 288 Abs. 1 und 2 BGB.
IV. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO. Soweit die Klägerin den Zahlungsantrag mit Schriftsatz vom 26.06.2017 auf 163.615,94 EUR erhöht und die Klageerweiterung insoweit im Termin der mündlichen Verhandlung am 28.06.2017 wieder zurückgenommen hat, waren ihr die Kosten des Rechtsstreits nach § 269 Abs. 3 S. 2 ZPO anteilig aufzuerlegen.
V. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 7, 709 S. 1 und 2, 711 S. 1 und 2 ZPO.
VI. Der Streitwert wird nach §§ 41 Abs. 1 und 2, 48 Abs. 1 S. 1, 39 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO bis zum 27.06.2017 auf 234.377,54 EUR (70.761,60 EUR Räumungsantrag + 163.615,94 EUR Zahlungsantrag) und ab dem 28.06.2017 auf 211.694,48 EUR (70.761,60 EUR Räumungsantrag + 140.932,88 EUR Zahlungsantrag) festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 546 Abs. 1, 985 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Ladenlokals zu. Sie hat das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 1 und 2 S. 1 Nr. 3 lit. a und b BGB
§§ 535 Abs. 2, 164 Abs. 1, 177 Abs. 1 BGB
§§ 535 Abs. 2, 313 Abs. 1 BGB
§§ 535 Abs. 2, 546 a Abs. 1, 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 und 2, 288 Abs. 1 und 2 BGB
§§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO
§§ 708 Nr. 7, 709 S. 1 und 2, 711 S. 1 und 2 ZPO
§§ 41 Abs. 1 und 2, 48 Abs. 1 S. 1, 39 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO
§ 164 BGB
§ 284 ZPO
§ 164 Abs. 1 BGB
§ 269 Abs. 3 S. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2006, 54
NZM 2000, 492
NJW 2000, 1714