Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2019-05-21, Aktenzeichen OVG 5 N 4.19
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2019:0521.OVG5N4.19.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Eine Zäsur in der näheren Umgebung kann darin gesehen werden, dass beidseits einer Straße und einer an ihr verlaufenden, 2,50 m hohen und ca. 550 m langen und nur an wenigen Stellen durchbrochenen Mauer eine unterschiedliche Bebauungsstruktur festzustellen ist.(Rn.23)
2. Für eine unterschiedliche Bebauungsstruktur sind neben der Art und Größe der vorhandenen Gebäude die Unterschiede in der Art der baulichen Nutzung.(Rn.31)
3. Nur wenn ein Gebiet einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung entspricht, beurteilt sich die Zulässigkeit der Vorhaben nach seiner Art allein danach, ob es nach der Baunutzungsverordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre. Demgegenüber erfordert ein Gebiet, das keinem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung entspricht, ein Sich-Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung. Ist - wie hier - die Eigenart der näheren Umgebung dadurch geprägt, dass die zur Entscheidung gestellten Nutzungsarten gerade nicht vorhanden sind, fügen sich die neuen Nutzungen regelmäßig nicht ein.(Rn.42)
4. Dass die Entwicklung eines Geländes zu einem faktischen Sondergebiet „großflächiger Einzelhandel“ ein Planungsbedürfnis auslöst, schon weil es zu erhöhtem Verkehrsaufkommen durch Personenkraftfahrzeuge der Kunden tagsüber und durch Lastkraftwagen der Anlieferer auch außerhalb der Geschäftszeiten kommen wird, liegt auf der Hand und bedarf keiner näheren Ausführungen.(Rn.52)
5. Die Zulassung eines Hotels mit 160 Betten und die Zulassung einer Wohnbebauung lösen in einem lärmbelasteten Umfeld bodenrechtliche Spannungen aus. Dazu bedarf es keiner genauen Ermittlung der Nutzungskonflikte. Es reichen vielmehr „denkbare“ Nachbarkonflikte aus, um eine „Unruhestiftung“ anzunehmen.(Rn.54)
Verfahrensgang
Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 18. März 2015 wird abgelehnt.
Die Kosten des Berufungszulassungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.
Der Streitwert wird für die zweite Rechtsstufe auf 229.925 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt einen positiven Vorbescheid für vier Bauvorhaben auf dem Gelände des ehemaligen R... in Berlin-.... Das ca. 7 ha große Gebiet („R...“) liegt im unbeplanten Innenbereich. Die Klägerin fragte beim Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg nach der planungsrechtlichen Zulässigkeit hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung für die Errichtung
1. eines großflächigen Einzelhandelbetriebes mit einer Verkaufsfläche von 1.600 qm (Baufeld A),
2. eines Hotels mit 160 Betten (Baufeld B),
3. von Wohngebäuden (Baufeld C) und
4. eines Einzelhandelsbetriebes mit einer Verkaufsfläche von 799 qm und einer Gesamtgeschossfläche von 1.650 qm (Baufeld D).
Mit Vorbescheid vom 9. März 2012 verneinte das Bezirksamt alle vier Fragen. Die Vorhaben fügten sich nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB. Den Widerspruch der Klägerin wies die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt mit Bescheid vom 28. August 2013 zurück.
Die hiergegen gerichtete Klage vom 25. September 2013 hat das Verwaltungsgericht Berlin mit Urteil vom 18. März 2015 abgewiesen. Die Klägerin habe keinen Anspruch auf einen positiven Vorbescheid zu den vier Fragen. Das Bezirksamt habe sie zu Recht verneint. Alle geplanten Vorhaben seien unzulässig.
Da eine verbindliche Bauleitplanung nicht existiere, seien die Vorhaben nach § 34 BauGB zu beurteilen. Die nähere Umgebung der geplanten Standorte sei auf das Gelände des „R...“ beschränkt und umfasse insbesondere nicht mehr die Bebauung nördlich der R.... Die R... stelle eine städtebauliche Zäsur dar, weil die Bebauungsstruktur auf beiden Straßenseiten gänzlich unterschiedlich sei (niedrige Baukörper mit zumeist großer Grundfläche und offener Bauweise hier, mehrgeschossige Bauten in geschlossener Bauweise dort). Dasselbe gelte für die Art der Nutzung (Mischung vornehmlich aus Gastronomie, Sport, Freizeit und Kultur hier, überwiegende Wohnnutzung mit Einzelhandel und Gastronomie in der Erdgeschossebene dort). Die an der R... verlaufende Mauer mache die scharfe Trennung der unterschiedlichen Gebiete vollends augenfällig.
Die Zulässigkeit der Art der baulichen Nutzung richte sich hier nach § 34 Abs. 1 BauGB. Die Regelung in Absatz 2 der Vorschrift komme nicht zur Anwendung. Danach beurteile sich, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der in der Baunutzungsverordnung bezeichneten Baugebiete entspreche, die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre.Das sei insbesondere dann nicht der Fall, wenn die nähere Umgebung die Merkmale zweier Baugebiete aufweise. In diesem Fall beurteile sich das Vorhaben ausschließlich nach § 34 Abs. 1 BauGB. So liege es hier. Die Eigenart des R... entspreche weder einem (faktischen) Gewerbegebiet noch einem (faktischen) Mischgebiet.
Die Vorhaben der Klägerin fügten sich gem. § 34 Abs. 1 BauGB hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht in die nähere Umgebung ein.
Das Vorhaben eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes (1) stelle eine eigenständige Nutzungsart dar und überschreite den aus der Umgebung ableitbaren Nutzungsrahmen, weil eine derartige Nutzungsart in der näheren Umgebung bislang nicht vorhanden sei. Das Vorhaben sei auch nicht ausnahmsweise trotz Rahmenüberschreitung zulässig, denn es begründe bodenrechtliche Spannungen. Damit würde nämlich ein Bezugsfall geschaffen, auf den sich künftig ähnliche Bauwünsche an anderer Stelle des baulich bislang nicht voll ausgenutzten Areals stützen könnten und der letztlich eine schleichende Entwicklung des Gebiets hin zum faktischen Sondergebiet „großflächiger Einzelhandel“ mit negativen Auswirkungen in Bewegung setzen könne.
Auch das geplante Hotel mit 160 Betten (2) überschreite den aus der Umgebung ableitbaren Nutzungsrahmen, weil Beherbergungsbetriebe in der näheren Umgebung bislang nicht vorhanden seien und das Vorhaben bodenrechtliche Spannungen begründete. Das Hotel solle in einem durch Vergnügungs- und Veranstaltungsstätten geprägten und damit erheblich lärmbelasteten Umfeld entstehen. Die Lärmimmissionen würden verstärkt abends, nachts und am Wochenende auftreten, also zu Zeiten eines erhöhten Ruhebedürfnisses der Hotelbenutzer. Damit seien Nutzungskonflikte vorprogrammiert, die es bislang auf dem Gelände nicht gegeben habe. So sei denkbar, dass sich die vorhandenen lärmträchtigen Nutzungen nach Eröffnung des Hotels Ansprüchen des Hotelbetreibers wegen unzumutbarer Störung der Nachtruhe der Hotelgäste ausgesetzt sähen. Darüber hinaus ginge von der erstmaligen Zulassung eines Beherbergungsbetriebes auch eine Vorbildwirkung für vergleichbare künftige, ebenfalls konfliktträchtige Vorhaben aus. Dabei genüge es, dass eine solche Vorbildwirkung - wie hier - nicht auszuschließen sei.
Die Errichtung von Wohngebäuden (3) sei aus den vorstehenden Gründen erst recht unzulässig. Wohnnutzung gebe es auf dem Gelände bislang nicht, und ihre erstmalige Zulassung würde zu bodenrechtlichen Spannungen führen.
Schließlich sei die abgefragte Nutzungsart eines nicht großflächigen Einzelhandels (4) ebenfalls unzulässig. Auch diese Nutzung überschreite den aus der Umgebung ableitbaren Nutzungsrahmen. Rahmengebende Einzelhandelsbetriebe seien auf dem R... nicht vorhanden. Die allenfalls in Betracht zu ziehenden Einzelhandelsnutzungen Verkauf in der K... und am K... würden die Umgebung nicht prägen. Der Laden in der K... trete als eigenständiges Ladengeschäft nicht augenfällig nach außen in Erscheinung und stelle zudem eine völlig isolierte Erscheinung dar. Dem V... komme aufgrund seiner geringen Größe und der extremen Randlage keine prägende Wirkung zu. Die von der Klägerin behauptete Veranstaltung genehmigter, regelmäßiger, kommerzieller Flohmärkte mit Neuware auf dem Gelände habe nicht festgestellt werden können.
Der geplante Einzelhandelsbetrieb würde wegen seiner Vorbildwirkung bodenrechtliche Spannungen begründen.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts hat keinen Erfolg.
Das auf die Zulassungsgründe des § 124 Abs. 2 Nrn. 1, 4 und 5 VwGO gestützte Vorbringen der Klägerin, das den Prüfungsumfang für das Oberverwaltungsgericht bestimmt, rechtfertigt die Zulassung der Berufung nicht (§ 124a Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO). Maßgebend sind dabei allein die innerhalb der gesetzlichen Frist des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO dargelegten Gründe.
1. Gemessen an den Einwendungen der Klägerin bestehen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Das Vorbringen ist nicht geeignet, einen einzelnen tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung des angegriffenen Urteils mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage zu stellen.
a) Dies gilt zunächst für den Einwand, das Verwaltungsgericht habe die Eigenart der „näheren Umgebung“ nach § 34 BauGB fehlerhaft auf das Gelände des „... beschränkt. Es hätte das angrenzende Baugebiet als „... einbeziehen müssen. Von der sich dann ergebenden Mischnutzung würden auch die Vorhaben der Klägerin profitieren, weil Beherbergungsbetriebe, Einzelhandelsbetriebe und Wohnungen dann planungsrechtlich wohl zulässig wären. Die R... stelle keine zwingende Trennlinie dar. Sie sei nicht breiter als andere Wohnstraßen in F.... Es reiche nicht aus, für die Bestimmung der näheren Umgebung schlicht auf die Existenz einer Straße oder einer Mauer zu verweisen. Der Grenzverlauf der näheren Umgebung sei nach dem Urteil des 10. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 13. März 2013 (- OVG 10 B 4.12 -, juris Rn. 37) nicht davon abhängig, dass die unterschiedliche Bebauung durch eine künstliche oder natürliche Trennlinie entkoppelt sei. Eine solche Linie habe bei einer beidseitig andersartigen Siedlungsstruktur nicht stets eine trennende Funktion.
Das gibt die Entscheidung des 10. Senats unvollständig wieder. Dort heißt es:
„Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich dabei nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist. Diese kann so beschaffen sein, dass die Grenze zwischen näherer und fernerer Umgebung dort zu ziehen ist, wo zwei jeweils einheitlich geprägte Bebauungskomplexe mit voneinander verschiedenen Bau- und Nutzungsstrukturen aneinanderstoßen. Der Grenzverlauf der näheren Umgebung ist nicht davon abhängig, dass die unterschiedliche Bebauung durch eine künstliche oder natürliche Trennlinie (Straße, Schienenstrang, Gewässerlauf, Geländekante etc.) entkoppelt ist. Eine solche Linie hat bei einer beidseitig andersartigen Siedlungsstruktur nicht stets eine trennende Funktion; umgekehrt führt ihr Fehlen nicht dazu, dass benachbarte Bebauungen stets als miteinander verzahnt anzusehen sind und insgesamt die nähere Umgebung ausmachen.“
Dem lässt sich nur entnehmen, dass eine künstliche oder natürliche Trennlinie, wie eine Straße, bei einer beidseitig andersartigen Siedlungsstruktur eine trennende Funktion haben kann, aber nicht zwingend haben muss. Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an.
Das Verwaltungsgericht hat gerade nicht schlicht auf die Existenz einer Straße oder einer Mauer verwiesen. Es hat vielmehr die Zäsur darin gesehen, dass beidseits der R... und der an ihr verlaufenden, 2,50 m hohen und ca. 550 m langen und nur an wenigen Stellen durchbrochenen Mauer eine unterschiedliche Bebauungsstruktur festzustellen sei.
Die Behauptung der Klägerin, die Art der faktischen Nutzung der Bereiche nördlich und südlich der R... bildeten eine Einheit, funktional sei das Gelände des R... Bestandteil des „..., der im Erdgeschossbereich durch Restaurants, Kneipen, Galerien, Tanzlokale und Läden geprägt sei, findet nicht nur in der Wirklichkeit keine Entsprechung, wie ein Blick in „google maps“ zeigt, sie richtet sich zudem gegen die Tatsachen- und Beweiswürdigung der Vorinstanz nach einer Ortsbesichtigung. Mit diesen Rügen kann die Klägerin nicht durchdringen. Gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO entscheidet das Gericht nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung. Soweit - wie hier - eine fehlerhafte Sachverhalts- bzw. Beweiswürdigung des Verwaltungsgerichts gerügt wird, bedarf es im Hinblick auf den Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO der Darlegung gewichtiger Anhaltspunkte dafür, dass die tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts augenscheinlich nicht zutreffen oder beispielsweise wegen gedanklicher Lücken oder Ungereimtheiten ernstlich zweifelhaft sind (st. Rspr. des Senats, vgl. Beschluss vom 22. März 2010 - OVG 5 N 13.08 -, juris Rn. 9 m.w.N.; Beschluss vom 21. Mai 2014 - OVG 5 N 34.11 -, juris Rn. 14; Beschluss vom 11. Dezember 2015 - OVG 5 N 12.12 -). Allein die Möglichkeit einer anderen Bewertung des vorliegenden Tatsachenmaterials bzw. der Beweisaufnahme (hier der Augenscheins-einnahme) oder das Ziehen anderer Schlussfolgerungen rechtfertigt die Zulassung der Berufung nicht (vgl. Senatsbeschluss vom 22. März 2010, a.a.O; vgl. auch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. August 2015 - OVG 7 N 34.14 -, juris Rn. 9; Beschluss vom 23. November 2016 - OVG 11 N 67.14 -, juris Rn. 5).
Das Vorbringen der Klägerin vermag bei Zugrundelegung dieser Maßstäbe die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Sachverhalts- und Beweiswürdigung nicht schlüssig in Frage zu stellen. Dass das Ausgangsgericht mit seiner Begründung die Grenzen der freien Beweiswürdigung überschritten hätte, zeigt die Klägerin nicht auf. Sie beschränkt sich insoweit vielmehr darauf, ihre Würdigung pauschal gegen diejenige des Verwaltungsgerichts zu stellen, ohne sich im Einzelnen mit den Entscheidungsgründen auseinanderzusetzen. Damit wird sie der ihr obliegenden Darlegungslast nicht gerecht.
Abgesehen davon ist der Vortrag der Klägerin unschlüssig. Es kann keine Rede davon sein, dass - betrachtet man die Art der faktischen Nutzung der Bereiche nördlich und südlich der R... - beide Bereiche eine Einheit bilden. Wenn die Klägerin formuliert, die Nutzung des S... strahle tatsächlich massiv auf das R... aus, und umgekehrt, indem die Zahl und die Zusammensetzung der Besucher jeweils durch die Anziehungskraft beider bestimmt werde, übersieht sie die Wohnnutzung in der S.... Die Eigenart der S... wird nach den - insoweit nicht bestrittenen Feststellungen des Verwaltungsgerichts - durch die in der Innenstadt häufig anzutreffende Mischung von Wohn- und kleinteiliger Gewerbenutzung geprägt. Davon kann auf dem Gelände des R... nicht die Rede sein.
So vermochte die Klägerin zur maßstabsbildenden Wohnbebauung an der S... - geschlossene fünfgeschossige Blockrandbebauung mit Wohnungen in den oberen vier Geschossen und Restaurants, Kneipen, Galerien und Läden im Erdgeschoss - keine vergleichbare Wohnnutzung auf dem R... aufzuzeigen. Tatsächlich ist auf dem R... überhaupt keine Wohnnutzung vorhanden. Umgekehrt zeigt die Klägerin keine Kultur-, Freizeit- bzw. Sporteinrichtungen an der S... auf, wie sie sich maßstabsbildend auf dem Gelände des R... finden (S..., K..., A... pp.).
Dass die Klägerin die Wohnnutzung übersieht, zeigt sich an ihrem weiteren - unbehelflichen - Einwand, auch die Probleme (z.B. Lärm durch Kneipenbesucher) seien diesseits und jenseits der R... dieselben und würden vom selben Personenkreis hervorgerufen: Es gibt keine Bewohner auf dem Gelände des R..., die sich über Kneipenlärm beschweren könnten, weil es dort keine "Bewohner" gibt. Deshalb sind eben die Probleme auf beiden Seiten der R... nicht dieselben.
Es mag rechtlich zutreffen, dass es bei Vorhaben, von denen Emissionen ausgehen, über den Nahbereich hinaus auf eine tendenziell weiter zu ziehende Umgebung ankommt, nämlich soweit sich die Ausführung des Vorhabens mit seinen Emissionen auswirkt, wie der 10. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg im Urteil vom 13. März 2013 (- OVG 10 B 4.12 -, juris Rn. 39) entschieden hat. Es kann auch unterstellt werden, dass sich die Emissionen, die vom Gelände des R... ausgehen, störend auf die Anwohner der R... und der S... auswirken. Das ist bei an einer Linie aufeinandertreffenden, unterschiedlichen Nutzungsarten häufig der Fall, führt aber nicht zwangsläufig zu einer Ausdehnung des Gebietscharakters des emissionsreichen Gebietes über eine Trennlinie - hier R... und Mauer an derselben - auf das emissionsärmere Gebiet.
Darauf, dass - wie die Klägerin ins Blaue hinein behauptet - die Besucher der Läden und Kneipen an der S... sich nahtlos und ungehindert - weil die Mauer an der Revaler Straße mehrfach durchbrochen sei -, auch auf dem R... bewegten, um die dortigen Gastronomie- und Vergnügungsstätten zu besuchen, kommt es nicht an. Nicht der Verlauf von Besucherströmen entscheidet über die Grenze der „näheren Umgebung“, sondern die Art der baulichen Nutzung. Ebensowenig kommt es auf die "Sicht eines Besuchers" an, für den nach Vermutung der Klägerin beide Teile diesseits und jenseits der R... ein einheitliches Ziel darstellten.
Es trifft ganz offenkundig auch nicht zu, dass der unterschiedliche Charakter beider Bereiche ausschließlich durch Art und Größe der vorhandenen Gebäude bestimmt werde, wie die Klägerin meint, nicht aber durch ihre Nutzung. Entscheidend sind nach den zutreffenden Gründen der angegriffenen Entscheidung gerade die Unterschiede in der Art der baulichen Nutzung.
Das Verwaltungsgericht hat nach alledem beanstandungsfrei die Eigenart der "näheren Umgebung" nach § 34 BauGB auf das „R...“ beschränkt.
b) Die Nichtanwendung von § 34 Abs. 2 BauGB durch das Verwaltungsgericht begegnet keinen ernstlichen Zweifeln. Entspreche die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a BauGB erlassenen Verordnung (i.e. Baunutzungsverordnung - BauNVO) bezeichnet seien, beurteile sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre. Dies gelte aber nur, wenn sich die Eigenart der näheren Umgebung eindeutig in eine der typisierten Gebietskategorien der BauNVO einordnen lasse, wobei der maßgebliche Rahmen allein aus den tatsächlich vorhandenen Nutzungsarten gebildet werde. Das sei insbesondere dann nicht der Fall, wenn die nähere Umgebung die Merkmale zweier Baugebiete nach BauNVO aufweise. In diesem Fall beurteile sich das Vorhaben ausschließlich nach § 34 Abs. 1 BauGB. Die Klägerin stellt diesen zutreffenden rechtlichen Ansatz des Verwaltungsgerichts nicht in Frage.
Der Feststellung der Vorinstanz, auf dem Gelände des R... würden Nutzungen ausgeübt, die sowohl in einem Gewerbegebiet (z.B. Getränkegroßhandel: § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO; S...: § 8 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO; C...: § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO; Handwerksbetriebe: § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) als auch in einem Kerngebiet (z. B. § 7 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 BauNVO - diverse gastronomische Betriebe; § 7 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 4 BauNVO - C...; § 7 Abs. 2 Nr. 4 Alt. 5 BauNVO - S...; § 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO - Handwerksbetriebe) zulässig wären, weshalb allein deswegen weder die Einstufung als (faktisches) Gewerbegebiet noch als (faktisches) Kerngebiet in Betracht komme, setzt die Klägerin ebenfalls nichts entgegen. Ihr Bedenken setzt erst bei der weiteren Überlegung des Verwaltungsgerichts ein, das Gebiet entspreche in keiner Weise dem Charakter eines Kerngebietes. Darauf kommt es aber nach dem rechtlichen Ansatz des Verwaltungsgerichts nicht mehr an. Stützt ein Gericht - wie hier - seine Entscheidung selbständig tragend auf mehrere Begründungen, muss der Antragsteller Zweifel bezüglich aller Begründungen geltend machen, weil ernstliche Zweifel am Ergebnis der Entscheidung bestehen müssen und nicht nur an einzelnen Begründungsteilen (vgl. Beschluss des Senats vom 5. Dezember 2014 - OVG 5 N 1.14 -, juris Rn. 10 unter Hinweis auf Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 10. März 2004 - BVerwG 7 AV 4.03 -, juris Rn. 7 ff.). Daran fehlt es nach dem Vorstehenden hinsichtlich des ersten Begründungsteils.
Das Verwaltungsgericht hat - zusätzlich („entspricht auch in keiner Weise…“) - dem Gelände des R... den Charakter eines Kerngebietes abgesprochen. Die dagegen von der Klägerin vorgebrachten Argumente rechtfertigen ungeachtet der fehlenden Entscheidungserheblichkeit keine Zweifel an der Richtigkeit dieses Begründungsteils des angefochtenen Urteils. An erster Stelle hat das Verwaltungsgericht den Kerngebietscharakter verneint, weil allein die Nutzungskategorie der Vergnügungsstätten - als Unterart der Einrichtungen der Kultur im weitesten Sinne - eine „Zentralität“ aufweise und Vergnügungsstätten nicht das Wesen eines Kerngebietes ausmachten.
Die hiergegen gerichteten Einwendungen der Klägerin gehen an der Argumentation des Verwaltungsgerichts vorbei. So hat das Verwaltungsgericht nicht „eingeräumt“, dass die dort angesiedelten Betriebe eine überörtliche Ausstrahlung hätten. Das Verwaltungsgericht hat ausschließlich einzelnen Vergnügungsstätten eine solche Ausstrahlung zugebilligt. Es fehlen mithin durchaus nicht nur überörtliche Verwaltungseinrichtungen, sondern auch zentrale Einrichtungen der Wirtschaft.
An der Argumentation des Verwaltungsgerichts vorbei geht auch der Einwand, auf dem Gelände des R... gebe es jedenfalls Nutzungen aus jedem der unter § 7 Abs. 2 Nr. 1 bis 4 BauNVO aufgeführten Bereiche, es sei keineswegs einseitig durch Vergnügungsstätten geprägt, auch wenn diese dominierten. Das Verwaltungsgericht hat seine Würdigung an dieser Stelle auf § 7 Abs. 1 BauNVO und die dort vorausgesetzte Zentralität von Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur bezogen, nicht auf Absatz 2 der Vorschrift. Richtig ist, dass nach Absatz 1 der Vorschrift Kerngebiete „vorwiegend“ der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur dienen. Das ändert nichts an der Feststellung des Verwaltungsgerichts, dass von den drei genannten Einrichtungsarten nur eine, nämlich diejenige der Kultur eine gewisse Zentralität aufweise. Damit beruht das Urteil durchaus nicht auf einem verkürzenden Verständnis des Gesetzes.
Erst in einem dritten Begründungsteil („…schließlich…“) führt das Verwaltungsgericht unter Heranziehung von § 7 Abs. 2 BauNVO an, dass mehrere Nutzungskategorien völlig fehlten, die für ein Kerngebiet besonders kennzeichnend seien, namentlich Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude nach Nr. 1 der Vorschrift.
Auf die Frage, ob die Annahme der Klägerin zutrifft, dass ausnahmslos alle auf dem Gelände des R... vorhandenen Nutzungsarten auch in einem Kerngebiet zulässig seien, kommt es nach dem Vorstehenden nicht an.
Ebenfalls mit der Anwendung von § 34 Abs. 2 BauGB nichts zu tun hat der Einwand der Klägerin, es sei in tatsächlicher Hinsicht falsch, dass im Gebiet kein prägender Einzelhandel und kein Beherbergungsbetrieb vorhanden seien. Diese Frage steht im Zusammenhang mit der Einhaltung des aus der Umgebung ableitbaren Nutzungsrahmens, setzt mithin die Anwendbarkeit von § 34 Abs. 1 BauGB voraus.
c) Das Verwaltungsgericht hat sodann angenommen, die Vorhaben der Klägerin fügten sich gem. § 34 Abs. 1 BauGB hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht in die nähere Umgebung ein. Ein Vorhaben füge sich dann nicht im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn es, bezogen auf die in dieser Vorschrift genannten Kriterien, den aus der Umgebung ableitbaren Rahmen überschreite und geeignet sei, bodenrechtlich beachtliche bewältigungsbedürftige Spannungen zu begründen oder zu erhöhen. Das sei anzunehmen, wenn das Vorhaben selbst oder infolge seiner Vorbildwirkung die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtere, störe oder belaste. Für die Begründung oder Erhöhung bodenrechtlich beachtlicher Spannungen genüge es, wenn das Vorhaben im oben genannten Sinne „Unruhe stifte“ und so ein Planungsbedürfnis auslöse. Dieser rechtliche Ausgangspunkt wird von der Klägerin - zu Recht - nicht in Zweifel gezogen.
aa) Zweifel an der Richtigkeit der Entscheidung zeigt die Klägerin bei der Anwendung von § 34 Abs. 1 BauGB nicht auf, soweit das Verwaltungsgericht für das Merkmal des „Sich-Einfügens“ verlangt, dass die betreffende Nutzungsart in der näheren Umgebung, d.h. auf dem Gelände des R... bereits vorhanden ist. Die Klägerin stellt zutreffend fest, dass Folge dieser Sichtweise ist, dass die im Rahmen von § 34 Abs. 1 BauGB zulässigen Nutzungsmöglichkeiten umso weniger sind, je weniger ein Gebiet durch bereits vorhandene Nutzungen geprägt ist. Die Auffassung der Klägerin, es sollten auf dem fragmentarisch genutzten Gebiet praktisch alle in der Innenstadt denkbaren Nutzungen, wie Wohnen, Hotel, Einzelhandel, Parkplatz etc. zulässig sein, verwechselt die Inhalte von § 34 Abs. 1 und § 34 Abs. 2 BauGB. Nur wenn ein Gebiet einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung entspricht, beurteilt sich die Zulässigkeit der Vorhaben nach seiner Art allein danach, ob es nach der Baunutzungsverordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre. Demgegenüber erfordert ein Gebiet, das keinem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung entspricht, ein Sich-Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung. Ist - wie hier - die Eigenart der näheren Umgebung dadurch geprägt, dass die zur Entscheidung gestellten Nutzungsarten gerade nicht vorhanden sind, fügen sich die neuen Nutzungen regelmäßig nicht ein.
Die von der Klägerin gebildeten „Extremfälle“ werfen keine bebauungsrechtlichen Probleme auf: Ein aktuell baulich nicht genutztes Gebiet im Sinne einer Brache führt - jedenfalls in der hier maßgeblichen Ausdehnung von 7,1 ha - zur Anwendung von § 35 BauGB. Ein Gebiet mit geringer Nutzungsbreite lässt nach § 34 Abs. 1 BauGB eine Nutzung nur innerhalb dieser Nutzungsbreite zu. Folge der Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts ist auch nicht, dass jede denkbare Nutzung bis zum Erlass eines Bebauungsplanes unzulässig wäre. Nur hat die Klägerin keine Nutzungsart zur Entscheidung gestellt, die auf dem Gelände bereits vorhanden wäre.
Selbst wenn man einmal die Richtigkeit der Annahme der Klägerin unterstellt, zulässig seien nach § 34 Abs. 1 BauGB nicht nur exakt die bereits vorhandenen Nutzungsarten, sondern alle, die dem Vorhandenen ähnlich oder verwandt seien, würfe die angegriffene Entscheidung keine Zweifel an ihrer Richtigkeit auf. Denn die zur Entscheidung gestellten Nutzungsarten (großflächiger Einzelhandelsbetriebe [einmal nach der Verkaufsfläche von 1.600 qm, das andere Mal nach der Geschoßfläche von 1.650 qm, bei der die angegebene Verkaufsfläche von 799 qm nicht geeignet ist, die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO zu entkräften], Hotel und Wohngebäude) sind den auf dem R... vorhandenen Nutzungsarten nicht einmal ähnlich oder verwandt. Mit dem weiteren Einwand, Beherbergungsbetriebe, Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetriebe kämen „typischerweise“ gemeinsam vor und würden auch vom selben Nutzerkreis besucht, verwechselt die Klägerin erneut die Regelungsinhalte von § 34 Abs. 1 und § 34 Abs. 2 BauGB. Das lässt sich auch mit dem Argument der Klägerin nicht kaschieren, in nur spärlich genutzten Gebieten, in denen kein klarer Rahmen abzulesen sei, sei „fast alles möglich“. In der Sache überzeugt das Argument, für das die Klägerin keinen Beleg beibringt, schon deshalb nicht, weil das Gelände des R... nach den - unwidersprochen gebliebenen Feststellungen des Verwaltungsgerichts - durchaus einen Rahmen vorgibt (Mischung vornehmlich aus Gastronomie, Sport, Freizeit und Kultur).
Soweit das Verwaltungsgericht den von der Klägerin zur Entscheidung gestellten Einzelhandelsbetrieb mit 799 qm Verkaufsfläche als einen nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieb eingestuft und seine Zulässigkeit nach § 34 Abs. 1 BauGB gleichwohl verneint hat, weckt das - wenn auch in falschem Zusammenhang angebrachte - Vorbringen der Klägerin keine Zweifel an der Richtigkeit der Entscheidung. Das Verwaltungsgericht hat keine rahmenbildende Einzelhandelsnutzung auf dem Gelände des R... zu erkennen vermocht.
Die Klägerin rügt insoweit eine nicht ausreichende Feststellung des Sachverhalts. Abgesehen davon, dass das Gericht - wie oben bereits ausgeführt - gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung entscheidet und dass es hier für die Rüge fehlerhafter Sachverhalts- bzw. Beweiswürdigung im Hinblick auf den Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO an der Darlegung gewichtiger Anhaltspunkte dafür fehlt, dass die tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts augenscheinlich nicht zutreffen oder beispielsweise wegen gedanklicher Lücken oder Ungereimtheiten ernstlich zweifelhaft sind, ist das Vorbringen der Klägerin auch in der Sache unschlüssig.
Rechtlicher, von der Klägerin nicht angegriffener Ausgangspunkt der angefochtenen Entscheidung ist, dass es ihr obliegt, ihre Behauptungen, in der S... und in der K... könne man entsprechende Sportutensilien nicht nur ausleihen, sondern auch käuflich erwerben, und es gebe auf dem Gelände regelmäßige kommerzielle Flohmärkte mit Neuware, zu substantiieren. Der vom Verwaltungsgericht daraus gezogenen Folgerung, es wäre Sache der Klägerin gewesen, als Anspruchstellerin und etwaige Vertragspartnerin der fraglichen Einzelhandelsbetriebe konkrete Einzelheiten vorzutragen, lässt sich eine unzureichende Sachverhaltsaufklärung nicht erfolgreich entgegenhalten (vgl. zu der damit verbundenen Verfahrensrüge unten unter 3.).
Betreffend die „Aussonderungsrechtsprechung“ moniert die Klägerin nur die Annahme des Verwaltungsgerichts, Verkauf in K... und K... seien „Unikate“ und als solche auszusondern. Dabei übersieht die Klägerin, dass das Verwaltungsgericht bei beiden Einrichtungen bereits die Erheblichkeitsschwelle als nicht überschritten ansieht, d.h. annimmt, dass beide Einrichtungen von ihrem quantitativen Erscheinungsbild her nicht die Kraft hätten, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, die der Betrachter also nicht oder nur am Rande wahrnehme. Da die Klägerin hiergegen keine Einwendungen erhebt, führen etwaige Zweifel an der weiteren Annahme, die Einrichtungen seien zudem „Unikate“ und deshalb auch qualitativ nicht in der Lage, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, nicht zum Erfolg.
bb) Das Verwaltungsgericht hat - insoweit von der Klägerin nicht beanstandet - ausgeführt, Vorhaben, die den aus ihrer Umgebung ableitbaren Rahmen überschritten, könnten sich dennoch in diese Umgebung einfügen. Ein Vorhaben füge sich aber nicht im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn es, bezogen auf die in dieser Vorschrift genannten Kriterien, den aus der Umgebung ableitbaren Rahmen überschreite und geeignet sei, bodenrechtlich beachtliche bewältigungsbedürftige Spannungen zu begründen oder zu erhöhen. Das sei anzunehmen, wenn das Vorhaben selbst oder sei es infolge seiner Vorbildwirkung die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtere, störe oder belaste. Das Verbot der Begründung oder Erhöhung bodenrechtlich beachtlicher Spannungen sei mit dem Gebot der Rücksichtnahme nicht identisch, sondern stelle geringere Anforderungen. Es genüge, wenn das Vorhaben im oben genannten Sinne „Unruhe stifte“ und so ein Planungsbedürfnis auslöse.
Die Einwände der Klägerin, die vom Verwaltungsgericht befürchteten bodenrechtlichen Spannungen würden in den Urteilsgründen nicht konkret benannt, es würden vielmehr nur die vagen Befürchtungen geäußert, es sei „denkbar“, dass das Hotel unzumutbaren Lärmbelästigungen seitens des K... ausgesetzt wäre, dass der Einzelhandel schädlich sein könne, durch z.B. hohen Zu- und Abgangsverkehr, und dass das Einzelhandels- und Zentrenkonzepts des Bezirks beeinträchtigt wäre, rechtfertigen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung.
Entgegen der Annahme der Klägerin gründen sich die Annahmen des Verwaltungsgerichts nicht auf Spekulationen. Zunächst verkennt die Klägerin bei ihrer Argumentation, dass das Verwaltungsgericht in einem ersten Schritt stets die Vorbildwirkung einer baurechtlichen Zulassung des jeweiligen Vorhabens hervorhebt, die zu mehreren gleichartigen Zulassungen auf dem Gelände des R... führen könnte. Ob die zur Entscheidung gestellten Bauvorhaben gegenüber dem „ruinösen Ist-Zustand“ eine Verbesserung und Aufwertung des R... darstellt, wie die Klägerin meint, mag dahinstehen, stellt jedenfalls für die Beurteilung einer Vorbildwirkung kein Kriterium dar.
Dass eine Entwicklung des Geländes zu einem faktischen Sondergebiet „großflächiger Einzelhandel“ ein Planungsbedürfnis auslöst, schon weil es zu erhöhtem Verkehrsaufkommen durch Personenkraftfahrzeuge der Kunden tagsüber und durch Lastkraftwagen der Anlieferer auch außerhalb der Geschäftszeiten kommen wird, liegt auf der Hand und bedarf nicht der von der Klägerin vermissten „näheren Ausführungen“. Das gilt sowohl für einen Einzelhandelsbetrieb mit einer Verkaufsfläche von über 800 qm wie für einen Einzelhandelsbetrieb mit einer Verkaufsfläche von 799 qm. Denn bei Zulassung eines Einzelhandelsbetriebes mit einer Verkaufsfläche von 799 qm würde ein Bezugsfall geschaffen, auf den sich künftig ähnliche Bauwünsche an anderer Stelle stützen könnten. Die Auswirkungen wären in der Summe dieselben.
Das von der Klägerin beanstandete Argument einer Beeinträchtigung der Ziele des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts des Bezirksamts war nur eins von mehreren vom Verwaltungsgericht herangezogenen Beispielen für negative Auswirkungen der Zulassung der geplanten Einzelhandelsnutzung. Dass das Verwaltungsgericht ein solches Konzept als bestehend vorausgesetzt hat, gibt zu Zweifeln schon deshalb keinen Anlass, weil die Klägerin selbst nicht behauptet, dass es ein solches Konzept nicht gäbe. Ebenso wenig behauptet die Klägerin, dass das etwa bestehende Konzept die Häufung von großen Einzelhandelsbetrieben auf dem Gelände des R... vorsieht, was allein eine negative Auswirkung auf dieses Konzept ausschlösse.
Ebenso offenkundig ist die bodenrechtliche Spannung, die die Zulassung eines Hotels mit 160 Betten und die Zulassung einer Wohnbebauung in dem - unstreitig - lärmbelasteten Umfeld, insbesondere in unmittelbarer Nachbarschaft zum K..., auslösen würde.
Es ist nicht zu beanstanden, wenn das Verwaltungsgericht hier „denkbare“ Nachbarkonflikte ausreichen lässt, um eine „Unruhestiftung“ anzunehmen, auch wenn das genaue Ausmaß der zu befürchtenden Konflikte noch nicht abschätzbar ist. Es bedarf nicht etwa der von der Klägerin geforderten genauen Ermittlung der Nutzungskonflikte, z.B. in Form von Schallemissionsmessungen. Solche Ermittlungen wären sinnlos, weil die Lage der Baukörper des geplanten Hotels und der Wohnhäuser, ihre Höhe und ihre Ausstattung und damit die Auswirkungen der Emissionen auf die jeweiligen Nutzer nicht feststehen. So ist die Angabe der Klägerin, das Hotel solle innerhalb der Umfassungsmauern einer der Hallen auf dem Gelände errichtet werden, die die Funktion von Lärmschutzwänden übernehmen würden, einerseits das Eingeständnis, dass solcher Art Lärmschutz erforderlich sein könnte, andererseits aber unerheblich, weil die Bauweise nicht Gegenstand des Bauvorbescheids ist. Dass jedenfalls Einrichtungen wie das A..., in dem u.a. Rockkonzerte gegeben werden, Lärm durch die Musik bis in die Nacht und den entsprechenden Besucherstrom auslösen, liegt auf der Hand. Dass dieser Lärm zu Zeiten erhöhten Ruhebedürfnisses abends, nachts und am Wochenende, auf Hotelbewohner und Anwohner trifft, ist ebenfalls offenkundig. Offenkundige Tatsachen aber bedürfen keines Beweises. Die gerichtsbekannten Spannungen, die bereits das Nebeneinander von R... und Anwohnerschaft der R... auslösen, würden durch Zulassung der Hotel- und Wohnungsbauvorhaben noch in das R... hineingetragen.
Mit dem Hinweis schließlich, dass die Regelung in § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO zeige, dass Beherbergungsbetriebe, Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetriebe nach den Vorstellungen des Verordnungsgebers im Regelfall im selben Gebiet miteinander vereinbar seien, verkennt die Klägerin erneut den Unterschied der Regelungen in § 34 Abs. 1 und § 34 Abs. 2 BauGB: Das Gelände des R... weist eben nicht die Eigenschaften eines faktischen Kerngebietes auf, in dem die fraglichen Nutzungen nebeneinander zulässig sein könnten. In anderen Gebieten ist die Zulässigkeit des Nebeneinander der genannten Nutzungsarten durchaus nicht der Regelfall (vgl. § 4a BauNVO, wonach in besonderen Wohngebieten Vergnügungsstätten neben Betrieben des Beherbergungsgewerbes nur ausnahmsweise und Einzelhandelsbetriebe überhaupt nicht zulässig sind; vgl. § 6 BauNVO, wonach in Mischgebieten Vergnügungsstätten neben Einzelhandelsbetrieben und Betrieben des Beherbergungsgewerbes nur in Teilen des Gebietes zulässig sind, die überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt sind und außerhalb dieser Gebietsteile nur ausnahmsweise; vgl. § 6a BauNVO, wonach in urbanen Gebieten Vergnügungsstätten neben Einzelhandelsbetrieben und Betrieben des Beherbergungsgewerbes nur ausnahmsweise zulässig sind).
2. Der Zulassungsgrund der Divergenz (§ 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO) liegt nicht vor.
Eine die Berufung eröffnende Divergenz ist nur dann hinreichend bezeichnet, wenn der Zulassungsantrag einen inhaltlich bestimmten, die angefochtene Entscheidung tragenden abstrakten Rechts- oder verallgemeinerungsfähigen Tatsachensatz benennt, mit dem die Vorinstanz einem in einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts aufgestellten Rechts- oder Tatsachensatz widersprochen hat. Eine Divergenz liegt nicht vor, wenn in der angegriffenen Entscheidung ein in der Rechtsprechung der in § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO aufgeführten Gerichte aufgestellter Grundsatz lediglich übersehen, übergangen oder in sonstiger Weise nicht richtig angewandt worden ist (vgl. nur Senatsbeschluss vom 10. Juli 2014 - OVG 5 N 27.12 -, juris Rn. 23, m.w.N.).Diesen Anforderungen wird das Zulassungsvorbringen nicht gerecht.
Die Klägerin sieht einen Widerspruch zwischen dem Rechtssatz des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Urteil, wonach es für eine Überschreitung des Rahmens genüge, dass es „denkbar“ erscheine, dass es zu Konflikten um Lärmimmissionen kommen könne, auch wenn „das genaue Ausmaß der zu befürchtenden Konflikte noch nicht abschätzbar ist“, und dem Rechtssatz des Bundesverwaltungsgerichts in den Urteilen vom 19. September 1986 - BVerwG 4 C 15.84 - und vom 27. August 1998 - BVerwG 4 C 5.98 - (jeweils ohne Angabe der Randnummer oder Seitenzahl einer Veröffentlichung):„Bei einer Überschreitung des Rahmens muss somit konkret festgestellt werden, ob die gegebene Situation verschlechtert, gestört, belastet oder sonst in Bewegung gebracht wird“.
Dieses Zitat findet sich jedoch so in keinem der beiden als Quelle angegebenen, in juris veröffentlichten Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts. Die möglicherweise gemeinten Aussagen lauten in dem Urteil vom 19. September 1986 - BVerwG 4 C 15.84 -, juris Rn. 31:
„Überschreitet das Hotel den Rahmen, so stellt sich die Frage, ob dadurch Spannungen in das Gebiet getragen oder gegebene Spannungen erhöht werden, ob die gegebene Situation verschlechtert, gestört, belastet, in Bewegung gebracht wird.“
und im Urteil vom 27. August 1998 - BVerwG 4 C 5.98 -, juris Rn. 24:
„Überschreitet ein Vorhaben den aus der Umgebung ableitbaren Rahmen, so steht dies der Annahme, dass es sich gleichwohl rücksichtsvoll einfügt, dann entgegen, wenn es zur vorhandenen Bebauung nicht in eine harmonische Beziehung tritt. Davon ist auszugehen, wenn es die gegebene Situation verschlechtert, stört, belastet oder sonst nachteilig in Bewegung bringt, bewältigungsbedürftige Spannungen auslöst oder bereits vorhandene Spannungen erhöht.“
Von einer Pflicht, die Spannungen jeweils konkret festzustellen, findet sich in den beiden zitierten Absätzen nichts.
Aber auch wenn man die weitere Aussage im Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 19. September 1986, wonach es „auf die konkreten Wirkungen eines Vorhabens in der konkreten Umgebung, in der es verwirklicht werden soll, ankomme“, hinzufügen und daraus einen Rechtssatz ableiten wollte, wie ihn die Klägerin formuliert hat, stünde die Wertung des Verwaltungsgerichts im angegriffenen Urteil dazu nicht im Widerspruch. Denn zum einen hat das Verwaltungsgericht jeweils eine Rahmenüberschreitung schon aufgrund der negativen Vorbildwirkung einer erstmaligen Zulassung der Vorhaben festgestellt. Zudem ist die Vorinstanz nicht von dem Prüfprogramm des Bundesverwaltungsgerichts abgewichen. Es hat vielmehr auf die konkreten Wirkungen des Vorhabens in der konkreten Umgebung abgestellt, indem es die Umgebung als durch Vergnügungs- und Veranstaltungsstätten geprägt und damit erheblich lärmbelastet, vor allem abends, nachts und am Wochenende, beschrieben hat, ohne dass sich die Klägerin dagegen etwa mit der Rüge von Verfahrensfehlern bei der Tatsachenermittlung wendet. Diesem Umfeld hat das Verwaltungsgericht das Ruhebedürfnis der Hotelbewohner gegenübergestellt und daraus geschlossen, dass Nutzungskonflikte vorprogrammiert sind. Die von der Klägerin inkriminierten Begriffe „denkbar“ und „genaue Ausmaß…noch nicht abschätzbar“ beziehen sich in der angegriffenen Entscheidung auf die Einzelheiten der zu erwartenden Ansprüche des Hotelbetreibers gegen die Verantwortlichen der lärmträchtigen Nutzungen, derer es aber nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht bedarf. Es kommt hinzu, dass es hier - anders als in den vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fällen - um einen Vorbescheidsantrag allein zur bebauungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens geht, der noch keine Angaben zu den Einzelheiten der Lage, Größe, Bauweise etc. der geplanten Bauvorhaben enthält, also die von der Klägerin geforderten noch konkreteren Feststellungen zu den Lärmimmissionen am Hotel gar nicht zulässt.
3. Schließlich legt die Klägerin keinen der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegenden Verfahrensmangel dar, auf dem die Entscheidung beruhen kann (§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO).
Die Klägerin rügt einen Mangel bei der Aufklärung des Sachverhalts gemäß § 86 Abs. 1 VwGO: Das Verwaltungsgericht hätte sich auf der Grundlage seiner Rechtsansicht zu weiteren Ermittlungen gedrängt fühlen müssen. So habe das Gericht bis auf eine Internet-Recherche keine Feststellungen zu der tragenden Aussage getroffen, dass auf dem R... kein wesentlicher Einzelhandel stattfinde. Auch zu dem angeblich hohen Lärmpegel habe das Gericht keine Feststellungen getroffen; eine schalltechnische Begutachtung oder auch nur eine nächtliche Begehung hätten nicht stattgefunden. Zu den auf dem Gelände stattfindenden, regelmäßigen Flohmärkten habe das Gericht es unterlassen, den Beklagten zu einer belastbaren Aussage zur Genehmigungs- oder Duldungspraxis aufzufordern. Die - für die Urteilsgründe tragenden - Feststellungen, dass ein an einem Sonntag abgehaltenen Flohmarkt vor allem gastronomische Angebote umfasst habe, seien außerhalb eines förmlichen Gerichtstermins und ohne Beteiligung der Parteien getroffen und könnten daher nicht verwertet werden.
Diese Rügen greifen nicht durch. Für die Geltendmachung eines Verstoßes gegen den Untersuchungsgrundsatz (§ 86 Abs. 1 VwGO) muss dargelegt werden, welche Tatsachen auf der Grundlage der materiell-rechtlichen Auffassung des Verwaltungsgerichts ermittlungsbedürftig gewesen wären, welche für geeignet und erforderlich gehaltenen Aufklärungsmaßnahmen hierfür in Betracht gekommen wären, welche tatsächlichen Feststellungen bei Durchführung der unterbliebenen Sachverhaltsaufklärung voraussichtlich getroffen worden wären und inwiefern das verwaltungsgerichtliche Urteil unter Zugrundelegung der materiell-rechtlichen Auffassung des Gerichts auf der unterbliebenen Sachaufklärung beruhen kann. Weiterhin muss entweder dargelegt werden, dass bereits im Verfahren vor dem Tatsachengericht, insbesondere in der mündlichen Verhandlung, auf die Vornahme der Sachverhaltsaufklärung, deren Unterbleiben nunmehr gerügt wird, durch Stellung eines Beweisantrages hingewirkt worden ist oder dass sich dem Gericht die bezeichneten Ermittlungen auch ohne ein solches Hinwirken von sich aus hätten aufdrängen müssen (vgl. Beschlüsse des Senats vom 10. Juli 2014 - OVG 5 N 27.12 -, juris Rn. 26, und vom 21. Mai 2014 - OVG 5 N 34.11 und OVG 5 N 23.12 -, jeweils juris Rn. 23; siehe zu der insoweit vergleichbaren Vorschrift des § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 19. Mai 2009 - BVerwG 5 B 111.08 -, juris Rn. 6). Diesen Anforderungen genügt das Zulassungsvorbringen der Klägerin nicht. Weder hat sie in der mündlichen Verhandlung, obwohl anwaltlich vertreten, durch die Stellung eines Beweisantrages nach § 86 Abs. 2 VwGO auf eine weitere Sachverhaltsaufklärung hingewirkt, noch legt sie ausreichend dar, warum sich dem Verwaltungsgericht eine solche hätte aufdrängen müssen.
Die Klägerin übersieht, dass das Verwaltungsgericht seine Feststellung, es gebe auf dem Areal des R... keinen rahmengebenden Einzelhandelsbetrieb, für jede einzelne in Betracht kommende Nutzung eingehend begründet und bezüglich Verkaufsaktivitäten von S... und K... die diesbezüglichen Behauptungen der Klägerin als unsubstantiiert zurückgewiesen hat, ihm sich deshalb - ausgehend von seiner Rechtsansicht - eine weitere Aufklärung nicht aufdrängen musste. Den auf dem R... herrschenden hohen Lärmpegel hat das Gericht als unstreitig angesehen, weshalb es sich auch insoweit nicht zu einer Sachverhaltsaufklärung gedrängt fühlen musste. Die Klägerin legt im Zulassungsantrag nicht dar, dass sie einen hohen Lärmpegel auch nur - substantiiert - bestritten hätte. Ihre Behauptungen zu den auf dem Gelände angeblich stattfindenden, regelmäßigen, kommerziellen Flohmärkten mit Neuware hat das Verwaltungsgericht ebenfalls als unsubstantiiert angesehen und deshalb von eigenen Ermittlungen abgesehen. Es hat der Klägerin vorgehalten, dass sie als Eigentümerin des maßgeblichen Teils des Geländes zu konkretem Vortrag zu solchen dauerhaften kommerziellen Verkaufsveranstaltungen in der Lage sein müsse. Hierzu verhält sich die Klägerin nicht. Die Erklärungen des Beklagten zu bauordnungsrechtlichen Schritten gegen einen ungenehmigten Flohmarkt und die Eindrücke des Einzelrichters bei einem Besuch an einem Sonntagnachmittag sind demgegenüber nicht mehr entscheidungstragend.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1 und 3, § 52 Abs. 1 und 2 GKG.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 34 BauGB
§ 9a BauGB
§ 35 BauGB
§ 4a BauNVO
§ 6 BauNVO
§ 6a BauNVO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 124 Abs. 2 Nrn. 1, 4 und 5 VwGO
§ 124a Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO
§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO
§ 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO
§ 8 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO
§ 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO
§ 7 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 BauNVO
§ 7 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 4 BauNVO
§ 7 Abs. 2 Nr. 4 Alt. 5 BauNVO
§ 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO
§ 7 Abs. 2 Nr. 1 bis 4 BauNVO
§ 7 Abs. 1 BauNVO
§ 7 Abs. 2 BauNVO
§ 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO
§ 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO
§ 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO
§ 86 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 86 Abs. 2 VwGO
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 52 Abs. 1 und 2 GKG
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 66 Abs. 3 Satz 3 GKG
§ 34 Abs. 1 und _________________. Nur wenn ein Gebiet einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung

Zitierte Entscheidungen: 13 K 228.13
10 B 4.12
5 N 13.08
5 N 34.11
5 N 12.12
7 N 34.14
11 N 67.14
5 N 1.14
7 AV 4.03
5 N 27.12
4 C 15.84
4 C 5.98
5 N 23.12
5 B 111.08