Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2010-06-16, Aktenzeichen 4 O 226/09
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2010:0616.4O226.09.0A

Tenor:
Es wird festgestellt, dass der Beklagten keine Zahlungsansprüche aus dem mit den Klägern geschlossenen Darlehensvertrag zur Darlehenskonto-Nr. … (ehemals …) zustehen.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 6.995,95 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 12.01.2010 zu zahlen und das Wertpapierdepot Nr. … freizugeben, Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe sämtlicher Erklärungen, die zur Übertragung des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Schöneberg von …, Blatt … eingetragenen 72,87/1000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Flur …, Flurstück …, Gebäude- und Freifläche … Straße …, … straße …, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 71 bezeichneten Wohnung nebst Kellerraum Nr. 71 auf die Beklagte notwendig sind.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens verpflichtet ist, soweit er im Zusammenhang mit dem Erwerb des vorbezeichneten Wohnungseigentums und dessen Finanzierung steht.
Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte mit der Annahme der Übertragung der Eigentumswohnung in Verzug befindet.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 7 % und die Beklagte 93 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Kläger nehmen die Beklagte auf die Rückabwicklung eines kreditfinanzierten Eigentumswohnungserwerbs in Anspruch.
Die Kläger erhielten im Sommer 2005 einen Telefonanruf und erklärten sich mit einer unverbindlichen Beratung bei ihnen zuhause zum Thema Steuern und Altersversorgung einverstanden. Ein Herr S. erschien und erhob verschiedene Angaben. Sodann nahmen sie auf Aufforderung der R. GmbH, deren Geschäftsführer R. N. und R. M. waren, zwei Besprechungstermine in deren Geschäftsräumen wahr. R. N. empfahl den Klägern, die betont hatten, für eine laufende Zuzahlung eigentlich kein Geld übrig zu haben, den kreditfinanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung. Am 18.08.2005 gaben sie eine Selbstauskunft über ihre wirtschaftlichen Verhältnisse ab. In einem Gespräch bezeichnete R. M. die zu erwerbende Wohnung als frisch renoviert und in Nähe des Kurfürstendamm gelegen, wobei eine Rückgabe nach zwei Jahren ohne Verlust möglich sei. Ferner legte er den Klägern eine mit „Berechnung einer Immobilieninvestition“ überschriebene Berechnung vor, welche unter anderem eine voraussichtliche Zuzahlung nach Steuern von anfänglich € 141 monatlich vorsah, wobei Tilgung nicht eingerechnet war; unter „Geplante Finanzierung“ heißt es:
„ Darlehen
Zins % p.a.
(...) (...)
Tilgung % p.a.
Eff.zins*) % p.a.
Belastung p.m.
Darlehen brutto
Annuitätendarl.
4,150
(...)
0,000
5,02
427 €
123.433 €
Gesamtmittel
* Anfänglicher Effektivzins (PAngV) auf Festzeit und Vollauszahlung zum Darlehensbeginn. (Für Annuitätendarlehen wird außerdem ein anfänglicher Tilgungssatz von 1% p.a. unterstellt.)“
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die als Anlage 3 bei den Akten befindliche Ablichtung Bezug genommen. Zwischen den Parteien ist der weitere Gesprächsinhalt sowie darüber hinaus streitig, ob noch eine weitere Berechnung bei dem Gespräch vorgelegen hat.
Mit Notarurkunde vom 21.08.2005 erwarben die Kläger von der A. GmbH (fortan: Verkäuferin) eine ca. 62,38 m² große, vermietete Eigentumswohnung mit der Adresse … Straße …, … Berlin zum Preis von € 106.670,00 sowie einem zusätzlich zu entrichtenden Modernisierungskostenbetrag von € 10.983,41 (Anlage 1).
Am 29.08./11.09.2005 vereinbarten die Parteien die Gewährung eines Annuitätendarlehens über € 123.440,00 zum Zins von 4,1 % p. a. nominal fest bis 2015, was bei einer anfänglichen Tilgung von 1,5 % p. a. eine monatliche Annuität von € 576,05 ergab. Als Sicherheit war u. a. eine Buchgrundschuld an der Eigentumswohnung und die Verpfändung eines Wertpapierdepots vorgesehen. Gegen Ende des Dokumentes (Anlage 5) heißt es:
„ Beratungsbestätigung
Wir bestätigen ausdrücklich, dass ein persönliches Gespräch mit dem Vermittler Herrn M. in Berlin stattgefunden hat, in dem uns diese Finanzierung durch den Vermittler mit dem im Darlehensangebot enthaltenen Produkt D.-Annuitätendarlehen erläutert wurde.“
Mit der am 12.01.2010 zugestellten Klage nehmen die Kläger die Beklagte auf Rückabwicklung in Anspruch. Sie machen geltend, sowohl R. N. als auch R. M. hätten ihnen in den Gesprächen versichert, dass sie mit einer Zuzahlung von nicht mehr als € 150,00 pro Monat zu rechnen hätten. Tatsächlich müssten sie aber das Doppelte aufwenden. Das überreichte Berechnungsbeispiel sei fehlerhaft, weil die Tilgung fehle. Zudem sei nicht berücksichtigt, dass die Belastung nach zehn Jahren wegen des Wegfalls der Zinsentlastung durch das Disagio ansteige. Weiter habe R. M. ihnen in Aussicht gestellt, die Wohnung nach zehn Jahren mit Gewinn verkaufen zu können.
Die Beklagte habe sich der Vermittler als Erfüllungsgehilfen im Rahmen der Anbahnung des Darlehensvertrages bedient. Jedenfalls hätten die Vermittler und die Beklagte institutionalisiert zusammen gewirkt. Diese hätten von der Beklagten Finanzierungsunterlagen sowie die generelle Zusage erhalten, dass die Finanzierung nicht abgelehnt werde. Über verschiedene Objekte in Berlin verteilt habe die Beklagte mit den Vermittlerin in über 50 Fällen zusammen gearbeitet.
Die Beklagte habe es schließlich verabsäumt, sie darauf hinzuweisen, dass sie durch den Erwerb der Eigentumswohnung in sittenwidriger Weise übervorteilt würden. Die Wohnung sei wegen Instandhaltungsrückstaus und einer nur oberflächlichen Sanierung tatsächlich allenfalls € 50.000,00 wert gewesen. Dies habe die Beklagte gewusst, weil sie eine vor der Beleihung der Wohnung eine Verkehrswertermittlung durchgeführt habe.
Angesichts dessen sei ihnen die Beklagte im Wege des Schadensersatzes zur Rückabwicklung verpflichtet, wobei sie die geleisteten Annuitäten von € 22.465,95 abzüglich Miteinnahmen von € 6.198,00 zu erstatten habe. Die mit € 9.272,00 erzielten Steuervorteile seien nicht abzuziehen. Die Beklagte habe zudem die erhaltenen Sicherheiten freizugeben.
Die Kläger beantragen:
1.
Es wird festgestellt, dass der Beklagten keine Zahlungsansprüche aus dem mit den Klägern geschlossenen Darlehensvertrag zur Darlehenskonto-Nr. … (neu) … (alt) zustehen.
2.
Die Beklagte wird verurteilt, an sie € 16.267,95 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen.
3.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens verpflichtet ist, soweit er im Zusammenhang mit dem Erwerb des in dem Antrag zu 4. näher bezeichneten Wohnungseigentumsrechts und dessen Finanzierung steht.
4.
Die Beklagte wird verurteilt, das verpfändete Wertpapierdepot Nr. … freizugeben.
5.
Die Verurteilung der Beklagten erfolgt Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe sämtlicher Erklärungen, die zur Übertragung des Wohneigentums bezüglich der Eigentumswohnung Nr. 71 nebst Kellerraum Nr. 71 im Hause … straße …, Berlin, Grundbuch des AG Berlin-Schöneberg, Grundbuch von S., Blatt …, notwendig sind.
6.
Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte mit der Übertragung der Eigentumswohnung gemäß Klageantrag zu 5) in Annahmeverzug befindet.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte macht geltend, die mit „Berechnung einer Immobilieninvestition“ überschriebene Unterlage, die ihr unbekannt gewesen sei, sei eine Rentabilitätsberechnung, betreffe die Gesamtanlage und bewege sich damit außerhalb ihres Pflichtenkreises. Nunmehr habe sie erfahren, dass den Klägern zudem auch ein Berechnungsbeispiel vorgelegt worden sei, welches von einer Tilgung von 1,5 % p. a. und einer Zuzahlung von € 294 mtl. ausgegangen sei (Anlage B1). Die Kausalität einer Täuschung sei jedenfalls durch die Beurkundung unterbrochen worden. Auch habe die Beklagte keine Möglichkeit gehabt, die Kläger von dem Erwerb der Immobilie abzuhalten.
Die Herren R. N. und R. M. seien nicht ihre Erfüllungsgehilfen gewesen. Die Finanzierungsvermittlung sei durch Th. F. erfolgt. Der in dem Darlehensvertrag angebrachte Hinweis auf R. M. habe nur dazu dienen sollen, eine Widerrufsmöglichkeit nach dem Fernabsatzgesetz auszuschließen. Ein institutionalisiertes Zusammenwirken liege nicht vor. Die Daten seien auf neutralen Formularen erhoben worden. Maßgeblich sie die wiederholte Finanzierung von Erwerbern innerhalb des selben Objekts. Eine Vertriebsvereinbarung habe nicht bestanden. Jedenfalls habe sie von Täuschungen keine Kenntnis gehabt.
Die Immobilie sei auch nicht überteuert verkauft worden. Der Preis von € 1.886,00/m² liege innerhalb der üblichen Preisspanne. Dies habe auch ihre Prüfung des Beleihungswertes anhand des Plötz-Immobilienführers ergeben.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die zu den Akten gelangten Schriftsätze nebst Anlagen sowie wegen der persönlichen Anhörung der Kläger auf die Sitzungsniederschrift vom 16.06.2010 Bezug genommen.
Die Kammer hat den Rechtsstreit dem Berichterstatter als Einzelrichter übertragen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist weit gehend begründet.
I.
Das mit dem Antrag zu 1. verfolgte, gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässige Feststellungsbegehren ist begründet, weil die Beklagte unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes zur Rückabwicklung des finanzierten Eigentumswohnungskaufes verpflichtet ist, §§ 280 Abs. 1, 249 ff BGB.
Die Kläger einerseits und die Beklagte andererseits haben ein Annuitätendarlehen mit einer anfänglichen Tilgung von 1,5 % p. a. zur Vollfinanzierung eines Immobilienerwerbes vereinbart, § 488 Abs. 1 BGB. Im Rahmen des vorvertraglichen Vertrauensverhältnisses zwischen den Parteien war die Beklagte dazu verpflichtet, Auskünfte, die im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Darlehensgeschäft standen, richtig und vollständig zu erteilen (BGH vom 06.04.1978 -III ZR 43/76- WM 1978, 946, 947; BGH vom 03.12.1991 -XI ZR 300/90- BGHZ 116, 209). Aus einem Darlehensvertrag ist die Bank weiter in ihrem eigenen Geschäftsbereich, mithin betreffend die Konditionen des Darlehens, also Nominal- und Effektivzins, Laufzeit, Zins- und Tilgungsraten und Besicherung, zur zutreffenden Aufklärung verpflichtet (BGH vom 15.03.2005 -XI ZR 135/04- WM 2005, 828, 830). Dieser Pflicht hat die Beklagte nicht genügt.
1. Die Kammer hat davon auszugehen, dass sich die R. GmbH den Klägern gegenüber der als Anlage 3 zu den Akten gelangten Unterlage bedient hat. Soweit die Beklagte behauptet, dass zugleich ein Berechnungsbeispiel vorgelegt worden sei, welches von einer Tilgung von 1,5 % p. a. und einer Zuzahlung von € 294 mtl. ausgehe, hat die Anhörung der Kläger im Termin diese Angabe nicht bestätigt. Die Kläger haben vielmehr angegeben, die Unterlage Anlage B1 noch nicht gesehen zu haben. Sie haben auch genau verstanden, worin sich die optisch ja durchaus ähnlich aufgemachten Berechnungsvarianten unterscheiden.
Die Kläger waren auch nicht weiter gehend gemäß § 445 ZPO als Partei über die Behauptung der Beklagten zu vernehmen, es sei auch die andere Variante verwendet oder auch nur vorgelegt worden. Auf den Beweis durch Parteivernahme des Gegners kann sich nur berufen, wer den ihm obliegenden Beweis mit anderen Beweismitteln nicht vollständig geführt oder andere Beweismittel nicht vorgebracht hat. Die Beklagte freilich hat davon abgesehen, den Vermittler M. als Zeugen zu benennen, der den Klägern jedenfalls die Anlage 3 vorgelegt hat. Damit ist ihr der Zugriff auf das subsidiäre Beweismittel der Parteivernahme zumindest so lange verstellt, als nicht deutlich wird, warum es ihr nicht zumutbar sein sollte, sich auf Zeugenbeweis zu berufen. Dies gilt um so mehr, als die Beklagte ihre unter Beweis gestellte Behauptung zu der Anlage B1 nur von dem Zeugen erfahren haben kann, soll der Sachvortrag nicht ins Blaue hinein erfolgt sein.
2. Die „Berechnung einer Immobilieninvestition“ in der Fassung der Anlage 3 führt - wie im Einzelnen im Tatbestand wiedergegeben - an, dass das Annuitätendarlehen für die Eheleute mit einer monatlichen Belastung von € 427,00 verbunden sei. Diese Angabe war unzutreffend, weil für ein Annuitätendarlehen Tilgung aufzuwenden ist. Mit „Annuität“ ist die monatliche, zu veränderlichen Anteilen aus Zins und Tilgung bestehende Rate bezeichnet. Die Falschangabe ist nicht deswegen unerheblich, weil sich aus derselben Zeile ergibt, dass die Tilgung mit 0,00 % angenommen sei. Insoweit ist die Darstellung des Darlehensverhältnisses in sich widersprüchlich, weil ein Annuitätendarlehen ohne Tilgung nicht denkbar ist. Zugleich ist in der Fußnote festgehalten, dass für Annuitätendarlehen ein anfänglicher Tilgungssatz von 1 % unterstellt werde. Dies kann der nur durchschnittlich mit Bankgeschäften vertraute Bankkunde nur so verstehen, dass die Kosten des Darlehens damit einschließlich Tilgung angegeben sind.
Die Eheleute, die schon bei der ihnen auf der Basis von monatlichen Kosten von € 427,00 in Aussicht gestellten Zuzahlung von € 141,00 zweifelten, ob sie sich ein Darlehen wie das schließlich von der Beklagten gewährte tatsächlich leisten könnten, blieben damit bewusst darüber im Unklaren, dass sich die tatsächliche Belastung monatlich auf etwa € 300,00 und damit mehr als das Doppelte des angegebenen Betrages belaufen würde. Die Kammer hat daher davon auszugehen, dass es bei einer zutreffenden Darstellung der Kosten des Darlehens von € 576,05 monatlich weder zu dem Abschluss des Darlehensvertrages noch zu dem des Kaufvertrages gekommen wäre. Dies haben die Kläger in ihrer Anhörung im Termin bestätigt. Sie haben angegeben, dass ihnen Unterlagen vorgelegt und anhand dieser vorgerechnet worden sei, dass nur € 141 zuzuzahlen seien. Diese Angabe konnte nur der Unterlage Anlage 3 entnommen sein, auf die sich die den Klägern unterbreitete Falschangabe mithin stützte.
3. Die Falschangabe ist der Beklagten zuzurechnen, § 278 BGB (vgl. hierzu bereits Kammer vom 29.01.2010 - 4 O 62/09, juris).
Diese hat sich der R. GmbH als Erfüllungsgehilfin bei der Erfüllung ihrer Aufklärungspflichten betreffend die Finanzierung bedient. Dies bestätigt insoweit die den Eheleuten im Darlehensvertrag abverlangte „Beratungsbestätigung“, wonach ein persönliches Gespräch mit dem Vermittler M. in Berlin stattgefunden habe, in welchem ihnen die Finanzierung durch den Vermittler mit dem im Darlehensangebot enthaltenen Produkt D.-Annuitätendarlehen erläutert worden sei. R. M. war Geschäftsführer der R. GmbH.
Das Verteidigungsvorbringen der Beklagten, dass Finanzierungsvermittler vorliegend ausschließlich Th. F. gewesen sei, ist hiermit unvereinbar. Jedenfalls ergibt sich aus der Beratungsbestätigung, dass R. M. mit Wissen und Wollen der Beklagten eingeschaltet worden ist, so dass dieser und die R. GmbH auch dann Erfüllungsgehilfen der Beklagten geworden wären, wenn Th. F. als dazwischen geschalteter Erfüllungsgehilfe anzusehen sein sollte (vgl. die Nachweise bei Grüneberg, in: Palandt, 69. Aufl., Rn. 9 zu § 278 BGB).
Es kommt auch nicht darauf an, ob der Beklagten bekannt war, mit welchen Unterlagen die R. GmbH an die Darlehensnehmer herantrat. Die Beklagte haftet nicht für eigenes Verschulden, sondern für dasjenige der R. GmbH. Unerheblich ist daher, aus welchem Grund die Beklagte die „Beratungsbestätigung“ in die Vertragsurkunde aufnehmen ließ und ob die Falschangabe vor oder nach Etablierung des Kontaktes zur Beklagten im konkreten Einzelfall erfolgte.
Die Falschangabe liegt entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht außerhalb des Pflichtenkreises der Bank. Vielmehr entspricht es ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass der im Rahmen von Bauherren-, Bauträger- oder Erwerbermodellen auftretende Vermittler als Erfüllungsgehilfe im Pflichtenkreis der in den Vertrieb nicht eingeschalteten Bank tätig wird, soweit sein Verhalten den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages betrifft (vgl. nur BGH vom 23.03.2004 -XI ZR 194/02- MDR 2004, 1129 m. w. N.).
Nicht im Pflichtenkreis der Bank tätig wird der Vermittler nur dann, wenn er Erklärungen zur Rentabilität des Anlagegeschäfts insgesamt abgibt (BGH a. a. O.). Die hiesige Falschangabe, für das Annuitätendarlehen von € 123.433 seien lediglich € 427,00 monatlich aufzuwenden, verhält sich indes gar nicht zur Rentabilität des Anlagegeschäfts. Auch der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass die Rentabilität durch die zusammengefasste Belastung aus dem Saldo von Mieteinnahmen, Steuervorteilen, Zins- und Tilgungsaufwendungen bestimmt wird (BGH vom 14.10.2003 -XI ZR 134/02- NJW 2004, 154, 157). Um eine solche Zusammenfassung geht es jedoch gerade nicht. Der Umstand, dass sich die Angaben zur geplanten Finanzierung später mit Ausnahme der Tilgung und einer zu vernachlässigenden Abweichung beim Darlehensbetrag in dem mit der Beklagten vereinbarten Darlehen wiederfinden, illustriert im Gegenteil, dass es sich bei diesen Angaben um die von Beklagten auf die R. GmbH als Erfüllungsgehilfin delegierte Erläuterung des „D.-Annuitätendarlehen“ handelt.
Die Falschangabe zur Finanzierung wird auch nicht deswegen zur Rentabilitätsbetrachtung, weil sie in der Unterlage verschiedentlich von Rentabilitätsbetrachtungen umgeben ist. Die Kammer muss nicht entscheiden, wie es sich verhielte, wenn die Angaben zur Finanzierung nur als Rechenposten eingestellt worden wären. Hier sind sie nämlich in einem räumlich abgesetzten Feld mit der Überschrift „Geplante Finanzierung“ zusammengefasst. Das gesamte Feld enthält keine Angabe über die geplante Verwendung des Darlehens. Mit dem Inhalt des Feldes hat mithin die R. GmbH die Eheleute ausschließlich über das Darlehen informiert. Hierzu hatte sie sich auch verpflichtet, will man nicht davon ausgehen, dass die Beklagte den Eheleuten mit der Beratungsbestätigung bewusst die Bestätigung einer unwahren Tatsache abverlangen wollte.
Zu keinem anderen Ergebnis führt weiter, dass es den Klägern naturgemäß nicht nur auf die Kosten des Darlehens, sondern auch auf die letztlich nach Berücksichtigung von Mieteinnahmen und Steuervorteilen von ihnen zu leistende Zuzahlung ankam. Denn tatsächlich waren die falsch angegebenen, monatlichen Kosten des Darlehens der alles bestimmende, monatliche Zahlbetrag, der durch Mieteinnahmen, Steuervorteile und Zuzahlung auszugleichen war. Dieser Zusammenhang ist den Klägern ausweislich ihrer Anhörung im Termin auch bewusst gewesen. Die hier unstreitig vorliegende Täuschung über die Kosten des Darlehens kann aber nicht etwa dadurch an Bedeutung verlieren, dass sie sich neben einer isolierten Falschangabe zum Darlehen auch in einer zu niedrig angesetzten, monatlichen Belastung fortsetzt.
4. Die Beklagte ist den Klägern aufgrund der festgestellten Pflichtverletzung zur Rückabwicklung des Darlehens- und des Immobilienkaufvertrages verpflichtet, §§ 280 Abs. 1, 249 BGB.
Die Kläger haben den Kaufvertrag und den Darlehensvertrag geschlossen, nachdem sie die „Berechnung einer Immobilieninvestition“ zur Kenntnis genommen hatten. Die Kläger haben zudem im Termin nachvollziehbar dargetan, dass sie den fraglichen Erwerb insbesondere wegen der langen Bindung nur dann schultern hätten können, wenn die Angaben aus dem Berechnungsbeispiel gemäß Anlage 3 zutreffend gewesen wären.
Unerheblich ist, dass die Beklagte die Kläger bei Abschluss des Darlehensvertrages nicht mehr von dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages abhalten konnte. Die Beklagte ist nicht wegen eines Wissensvorsprunges zur Aufklärung über eine durch Dritte begangene Täuschung verpflichtet war, sondern ihr ist das Handeln der R. GmbH wie eigenes zuzurechnen. Insofern bestand bereits vor Abschluss des Kaufvertrages ein vorvertragliches Vertrauensverhältnis zwischen den Klägern und der Beklagten.
Weiter ist unerheblich, dass vor Abschluss des Darlehensvertrages der Grundstückskaufvertrag beurkundet worden ist. Allein für das Fortwirken einer Haustürsituation nach dem Haustürwiderrufsgesetz ist problematisiert worden, ob das Dazwischentreten einer Beurkundung des finanzierten Geschäftes die Überrumpelung betreffend den Darlehensvertragsschluss berührt (vgl. BGH vom 25.04.2006 - XI ZR 193/04, BGHZ 167, 252; KG vom 28.08.2006 - 22 U 109/05; KG vom 01.11.2005 - 22 W 45/05, BA S. 4). Vorliegend hat indes die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages den Irrtum über die Kosten des Darlehens nicht erkennbar beeinflussen können, weil sich die Notarurkunde an keiner Stelle zu den zu zahlenden Raten verhält.
Der zu erstattende, kausale Schaden ist auch nicht etwa aus Rechtsgründen auf einen Differenzschaden zu beschränken. Der Rechtsgedanke, dass eine schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung der Bank grundsätzlich nur zum Ersatz der Vermögensdifferenz, also des Schadens führen könne, dessen Eintritt die Einhaltung der Pflicht verhindern sollte (BGH vom 03.12.1991 a. a. O.; BGH vom 29.04.2003 -XI ZR 201/02- WM 2004, 21), kommt hier schon deswegen nicht zum Tragen, weil die Beklagte eine Aufklärungspflicht nicht verletzt, sondern falsche Angaben zu den Kosten des Darlehens gemacht hat.
Aber selbst wenn man zugrunde legte, dass die Pflicht zur Information über die Kosten eines Darlehens ebenso wie eine Aufklärungspflicht – etwa wegen überlegenen Wissens – zu behandeln wäre, wäre das Rückabwicklungsbegehren begründet. Nur die Pflicht einer Bank, die Beratung oder Aufklärung nur hinsichtlich eines bestimmten für das Vorhaben bedeutsamen Einzelpunkts schuldet, beschränkt sich darauf, Schäden zu verhindern, die in diesem Punkt eintreten könnten (BGH vom 03.12.1991 a. a. O. zur unzutreffenden Auskunft über die Ablösung von Förderungsmitteln). Die Beklagte war freilich den Klägern nicht nur zu zutreffenden Angaben über die Höhe der Rate verpflichtet, sondern insgesamt betreffend die Konditionen des Darlehens, also Nominal- und Effektivzins, Laufzeit, Zins- und Tilgungsraten und Besicherung (vgl. BGH vom 15.03.2005 a. a. O.).
Vorsorglich sei abschließend darauf hingewiesen, dass die Begrenzung auf den Ersatz des Differenzschadens auch nach der Auffassung des Bundesgerichtshofes nur dann zum Tragen kommen soll, wenn die Folgen der Falschangabe überhaupt im Sinne einer Differenzierung abgrenzbar sind (vgl. BGH vom 03.12.1991 a. a. O.):
„ Jedenfalls dann, wenn bei wertender Betrachtung der aus der Auskunftspflichtverletzung herrührende Schaden - wie hier - isoliert und durch Ausgleich in Geld neutralisiert werden kann, wäre es unangemessen, das nicht den Gegenstand der Auskunftspflicht bildende volle Anlagerisiko allein unter Kausalitätsgesichtspunkten auf den Auskunftgeber zu überwälzen. In solchen Fällen darf der Geschädigte grundsätzlich nicht besser gestellt werden als er stünde, wenn die Auskunft sich als zutreffend erwiesen hätte. (vgl. BGH, Urteil vom 8. Januar 1962 aaO; OLG Karlsruhe VersR 1988, 1131, 1132; vgl. auch Hefermehl in Schlegelberger, HGB, 5. Aufl., § 347 Rdn. 48). Wird der Zustand hergestellt, auf dessen Bestehen er vertraut hat, so ist das Risiko, das er mit der Einholung der Auskunft vermeiden wollte, ausgeräumt und seinem Vertrauen auf die Richtigkeit der ihm erteilten Auskunft in vollem Umfang Rechnung getragen.“
Dass die Folgen einer Falschauskunft isoliert und durch Ausgleich in Geld neutralisiert werden können, erscheint bei ungünstigen Finanzierungskonditionen zwar denkbar. So hatte der Darlehensnehmer in der dem Bundesgerichtshof am 29.04.2003 zur Entscheidung vorliegenden Fallgestaltung mit Erfolg geltend gemacht, die Bank habe ihn nicht auf etwaige wirtschaftliche Nachteile der Finanzierung des Kaufpreises durch einen Festkredit kombiniert mit einer neu abgeschlossenen Lebensversicherung hingewiesen. Die Kläger im vorliegenden Rechtsstreit machen aber nicht den Schaden aus einer nachteiligen Finanzierungsform geltend, sondern den Umstand, dass die Beklagte durch die R. GmbH den unzutreffenden Eindruck erweckt hat, eine Finanzierung des Anlagebetrages von € 123.433 sei für eine Annuität von € 427,00 monatlich zu haben.
Der hierdurch entstandene Differenzschaden lässt sich von dem durch die Anlage insgesamt entstandenen Schaden nicht sinnvoll abgrenzen. Die gebotene Differenzierung bestünde nämlich darin, dass die Beklagte die Tilgungsraten auf das Annuitätendarlehen zu übernehmen und die Kläger nur mehr Zins zu zahlen hätten. Damit hätte in der Sache die Beklagte den Klägern den Wohnungserwerb zu finanzieren. Die wirtschaftliche Sinnlosigkeit dieses Ergebnisses, bei dem die Beklagte nicht einmal zur Gewinnabwehr die Übertragung der Eigentumswohnung verlangen könnte, illustriert, dass der aus der Pflichtverletzung herrührende Schaden vorliegend gerade nicht isoliert und durch Ausgleich in Geld neutralisiert werden kann.
Nach alledem kommt es nicht darauf an, dass die Vorgehensweise der R. GmbH System hatte, wie die Kammer allein aus zahlreichen bei ihr anhängigen Rechtsstreiten ersehen kann, in denen sämtlich die R. GmbH mit der aus dem hiesigen Rechtsstreit bekannten Unterlage „Berechnung einer Immobilieninvestition“ und einer unzutreffend angegebenen monatlichen Belastung operiert hat.
II.
Die Beklagte ist den Klägern weiter - wie mit dem Antrag zu 2. begehrt - zur Rückerstattung der geleisteten Annuitäten abzüglich Mieteinnahmen verpflichtet. Die Kläger müssen sich aber auch darüber hinaus die Steuervorteile abziehen lassen, weswegen die Klage insoweit nur teilweise begründet ist, §§ 280, 249 ff BGB.
Die Berechnung des Anspruchs der Höhe nach hat aufgrund der Herrschaft der Klagepartei über den Streitgegenstand ihren Ausgangspunkt in den mit der Klage zur Rückzahlung geltend gemachten, bis einschließlich 31.12.2008 geleisteten Annuitäten von € 22.465,95 zu nehmen. Abzuziehen sind hiervon zur Gewinnabwehr die Mieteinnahmen von € 6.198,00, aber auch die Steuervorteile, welche die Kläger aus der Anlage in der Zeit erzielt haben, für die die Rückzahlung geltend gemacht wird. Dies sind € 9.272,00, so dass sich ein Zahlbetrag von € 6.995,95 ergibt.
Die Kammer sieht auch keine Veranlassung, die Steuervorteile entgegen den allgemein anerkannten Grundregeln des Vorteilsausgleichs deswegen unberücksichtigt zu lassen, weil hier nicht ein Immobilienfondsanteil, sondern eine Eigentumswohnung rückabgewickelt wird. Beide Anlageformen mögen sich zwar durchaus darin unterscheiden, dass bei einem Fondsanteil naturgemäß schwerer nachzuvollziehen ist, wie der steuerlich abzugsfähige Verlust denn genau zustande gekommen sei. In der Sache ergibt sich aber kein Unterschied, weil durch eine Fremdfinanzierung hier wie da Kosten entstehen, die der Anleger geltend machen kann, weil es sich um Aufwand handelt, den er hat, um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielen zu können. Es ist auch nicht in jedem Fall so, dass die Steuervorteile aus einer entsprechenden Fondsbeteiligung in Beziehung zum eingesetzten Kapital stets größer wären; lediglich der Anfall ist im Fondsbereich typischerweise anders verteilt. Dies kann aber für die Frage, ob die Steuervorteile überhaupt zu berücksichtigen sind, keine Bedeutung haben.
Der Vorteilsausgleich hat auch nicht deshalb zu unterbleiben, weil die Kläger die ihnen hier zugesprochene Leistung zu versteuern hätten. Selbst wenn dem von Rechts wegen so wäre - was oberste Bundesgerichte verschiedener Gerichtsbarkeiten mit durchaus widersprüchlichen Ergebnissen geprüft haben - wäre doch unklar, ob die Finanzbehörden diese Steuer vorliegend überhaupt geltend machen. Hierzu müssten sie Kenntnis von der Rückabwicklung erhalten und sich dann in Ausübung des ihnen übertragenen Ermessens dazu entschließen, bestandskräftig abgeschlossene Besteuerungsjahre wieder zu öffnen. Die Beklagte aber zum Ersatz eines Schadens zu verurteilen, dessen Eintritt damit wirtschaftlich gesehen noch unklar ist, dürfte dem Grundsatz widersprechen, dass es für die Entscheidungsfindung auf die Verhältnisse ankommt, die bei Schluss der Tatsachenverhandlung obwalten.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB.
III.
Auch das mit dem Antrag zu 3. verfolgte, gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässige Feststellungsbegehren ist nach alledem gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 ff BGB begründet. Es besteht die Besorgnis, dass weitere Schadenspositionen erst nach Schluss der hiesigen Verhandlung erkennbar werden, dies gilt insbesondere von etwaigen Änderungen in der Besteuerung.
IV.
Die Beklagte hat auch - wie mit dem Antrag zu 4. verlangt - das Wertpapierdepot freizugeben, weil ihr Sicherungsinteresse mit der Rückabwicklung des Darlehensvertrages weggefallen ist, §§ 280 Abs. 1, 249 ff BGB.
V.
Das gemäß § 256 ZPO i. V. m. § 756 Abs. 1 ZPO zulässige Feststellungsbegehren im Antrag zu 6. hat ebenfalls Erfolg. Aus Ausführungen zu oben I. der Entscheidungsgründe ergibt sich, dass die Beklagte sich gemäß § 293 BGB im Verzug mit der Annahme der ihr spätestens mit Klagezustellung angebotenen Übertragung der Eigentumswohnung befindet.
VI.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709 Sätze 1 und 2, 711 ZPO. Die Kläger unterliegen bei einem Gesamtstreitwert von € 141.501,57 mit € 9.272,00.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 280, 249 ff BGB
§ 445 ZPO
§ 278 BGB
§ 256 ZPO
§ 293 BGB
§ 256 Abs. 1 ZPO
§ 280 Abs. 1, 249 ff BGB
§ 488 Abs. 1 BGB
§ 280 Abs. 1, 249 BGB
§ 756 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: WM 1978, 946, 947
BGHZ 116, 209
WM 2005, 828, 830
MDR 2004, 1129
NJW 2004, 154, 157
BGHZ 167, 252
WM 2004, 21
VersR 1988, 1131, 1132
III ZR 43/76
XI ZR 300/90
XI ZR 135/04
4 O 62/09
XI ZR 194/02
XI ZR 134/02
XI ZR 193/04
22 U 109/05
22 W 45/05
XI ZR 201/02