Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-01-11, Aktenzeichen 770 C 70/19
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2021:0111.770C70.19.82

Tenor:
Verfahrensgang
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Kläger zu 1) und 3) und die Beklagten bilden die aus dem Rubrum ersichtliche Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Klägerin zu 2) war mit Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom 18.05.2018 zu TOP 9 und der Eigentümerversammlung vom 05.11.2018 zu TOP 2 zur Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt worden. Gegen diese Bestellbeschlüsse waren vor dem Amtsgericht Schöneberg zu den Aktenzeichen 774 C 22/18 und 774 C 43/18 Anfechtungsklagen erhoben worden und mit Urteilen jeweils vom 15.05.2019 waren die Bestellbeschlüsse für ungültig erklärt worden; die jeweils eingelegten Berufungen waren vom Landgericht Berlin mit Urteilen vom 11.08.2020 zu den Aktenzeichen 53 S 34/19 WEG und 53 S 35/19 WEG unter Zulassung der Revision zurückgewiesen worden; Revision wurde jeweils eingelegt.
Mit Schreiben vom 23.08.2019 lud die Klägerin zu 2) zur Eigentümerversammlung am 09.09.2019 unter Mitteilung der Tagesordnung ein. Unter TOP 3 wurde folgendes angekündigt, vgl. Einladung, Bl. 78-81 Bd. 1 d.A., insbesondere Bl. 79:
„Bestellung des Verwalters und Beschlussfassung zur weiteren Vorgehensweise in den Rechtsstreiten zu den Beschlussanfechtungsverfahren der Eigentümern Dr. S. und F. vor dem Landgericht Berlin.
Diskussion und Beschlussfassung über die Bestellung der WEG-Verwaltung bis zum 30.06.2021 und gegebenenfalls Änderung der von den Eigentümern Dr. S. und F. angefochtenen Beschlüsse zur Verwalterbestellung.
Die derzeitige WEG-Verwalterin K. Hausverwaltung, Inhaberin S. P., GmbH ist bereit, die WEG-Verwaltung weiterhin zu den bisherigen Konditionen und Bedingungen auszuüben. Gleichzeitig fügen wir die Nachweise zur Bestätigung gemäß § 34 c GewO, zum bestehenden Haftpflicht-Versicherungsschutz der K. Hausverwaltung, Inhaberin S. P., GmbH bei. Aufgrund der derzeitigen Rechtsstreite fügen wir die Angebote von alternativen Verwalterbewerbungen bei, die uns von Herrn F. zur Verfügung gestellt worden sind.
Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende und ein Miteigentümer werden vorsorglich ermächtigt, für die Gemeinschaft den Verwaltervertrag zu unterzeichnen.“
Unter TOP 11 war folgendes angekündigt, vgl. Bl. 80 Bd. 1 d.A.:
„Diskussion und Beschlussfassung über die Änderung der derzeit bestehenden offenen Treuhandkonten zugunsten der WEG M. Straße in ein Fremdkonto nur auf die WEG als Kontoinhaberin.
Wir fügen hierzu die schriftliche Bestätigung der D. Bank bei. Diese bestätigt, dass das derzeitige Konto als offenes Treuhandkonto gemäß § 27,5 WEG geführt wird. Wir weisen darauf hin, dass die Änderung der Bezeichnung der Kontoinhaberin auf K. Hausverwaltung, Inhaberin S. P. GmbH bereits veranlasst wurde.“
Der Beiratsvorsitzende W. unterbreitete mit an alle Beteiligte gerichteter E-Mail vom 24.08.2019 einen abweichenden Tagesordnungsvorschlag, der folgende Punkte beinhaltete, vgl. Bl. 85 Bd. 1 d.A.:
„- Abwahl und Entlassung (Kündigung) der bisherigen Hausverwaltung K.
- Neuwahl und Verpflichtung einer Hausverwaltung unter Berücksichtigung vorliegender Bewerbungen
- Terminierung einer neuen Eigentümerversammlung, um offene Themen und die Zukunfts-Aufgaben zu behandeln“
Auf der Eigentümerversammlung vom 09.09.2019 wurde nach Feststellung der Beschlussfähigkeit der Versammlung die Versammlungsleitung auf den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden Herrn W. übertragen. Dieser teilte die Änderung der Tagesordnung dahin mit, dass nur über die Entlassung der Klägerin zu 2) als Hausverwaltung entschieden und als weiterer Tagesordnungspunkt eine neue Verwaltung bestellt werden solle.
Mit Mehrheit beschlossen die Wohnungseigentümer die Abberufung der amtierenden Verwalterin mit sofortiger Wirkung aus wichtigem Grund. Das vom Verwaltungsbeiratsvorsitzenden Herrn W. gefertigte Protokoll verzeichnet diesbezüglich 14 Ja-Stimmen, 0 Nein-Stimmen und eine Enthaltung, vgl. Bl. 5 Bd. 1 d.A. sowie Anlage B1, Bl. 39 Bd. 1 d.A..
Ferner wurde der Verwaltervertrag mit der amtierenden Verwaltung mit sofortiger Wirkung fristlos gekündigt - vorsorglich zum nächstmöglichen Termin. Das vom Verwaltungsbeiratsvorsitzenden Herrn W. gefertigte Protokoll verzeichnet auch insoweit 14 Ja-Stimmen, 0 Nein-Stimmen und eine Enthaltung, vgl. Bl. 5 Bd. 1 d.A. sowie Anlage B1, Bl. 39 Bd. 1 d.A..
Auf der Eigentümerversammlung vom 25.09.2019 wurde zu TOP 3 die Beigeladene zur Wohnungseigentumsverwalterin bestellt. Die hiergegen gerichtete Anfechtungsklage vor dem Amtsgericht Schöneberg, 771 C 70/19 ist mit Urteil vom 16.10.2020 abgewiesen worden, die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig.
Die Kläger sind der Ansicht, dass der Abberufungsbeschluss vom 09.09.2019 nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche.
Der Kläger zu 1) rügt das Vorliegen formeller Mängel. Es fehle an einer ordnungsmäßigen und rechtzeitigen Ankündigung des Beschlussthemas. Es habe sich auch nicht um einen Eilsachverhalt gehandelt, die grundsätzliche Thematik eines etwaigen Wechsels der Hausverwaltung habe schon seit längerem bestanden. Zudem sei das Vorgehen des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden nicht zuvor innerhalb des Beirats abgestimmt worden. Das Vorgehen in der Versammlung habe dazu geführt, dass sämtliche angekündigten und wichtigen Tagesordnungspunkte unbehandelt blieben. Auch fehle es an einem korrekten Protokoll, die insoweit übersandte E-Mail, Bl. 5 Bd. 1 d.A., enthalte keine Unterschriften.
Die Kläger rügen zudem das Vorliegen materieller Mängel.
Nach Ansicht des Klägers zu 1) sei bereits die Beschlussfähigkeit nicht gegeben gewesen, die konkreten Anwesenheitsverhältnisse seien aus den Aufzeichnungen nicht ersichtlich; ebenso seien Vollmachtserteilungen einschließlich Weisungen unklar. Auch sei die schriftlich abgegebene Nein-Stimme des Klägers zu 3) nicht berücksichtigt worden.
Zudem fehle es an einem wichtigen Grund für die Abberufung. Dieser sei erforderlich, da die Klägerin zu 2) auf eine bestimmte Dauer bestellt worden sei, was nach der Rechtsprechung den Schluss darauf erlaube, dass eine vorzeitige Abberufung an die Voraussetzung gebunden sein solle, dass ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG bestehe. Der Umstand, dass die WEG-Konten nicht in Form eines Fremdgeldkontos, sondern in Form eines Treuhandkontos geführt würden, stelle keinen wichtigen Grund in diesem Sinne dar. Die D. Bank habe als kontoführende Bank mit Schreiben vom 15.08.2019 bestätigt, dass das auf den Namen des Verwalters geführte offene Treuhandkonto den Vorschriften des § 27 Abs. 5 WEG entspreche, vgl. Bl. 109 Bd. 1 d.A.. Das Treuhandkonto entspreche zwar nach herrschender Meinung nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung, sei aber auch in heutiger Zeit nicht unzulässig, sodass sich daraus kein Grund für eine fristlose Abberufung ergebe. Zudem sei beabsichtigt gewesen, mit dem Beschluss zu TOP 11 der Eigentümerversammlung vom 09.09.2019 die Umwandlung des offenen Treuhandkontos in ein Fremdgeldkonto zu beschließen.
Die Kläger beantragen mit ihren am 08.10.2019 bzw. 09.10.2019 eingegangenen Klageschriften vom 07.10.2019 und 09.10.2019, die den Beklagten nach Einzahlung der mit Rechnungen vom 23.10.2019 bzw. vom 18.10.2019 angeforderten Gerichtskostenvorschüsse zum 30.10.2019 bzw. zum 06.11.2019 am 20.11.2019 zugestellt und mit Schriftsatz vom 05.11.2019, Eingang bei Gericht am 07.11.2019, bzw. mit der Klageschrift begründet worden sind,
die - gemäß dem Protokoll des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden W. - gefassten Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnanlage M. Straße… B., vom 09.09.2019 zu TOP 3 für unwirksam zu erklären,
bzw.
den in der Eigentümerversammlung vom 09.09.2019 zu TOP 1, hilfsweise zu TOP 3 gefassten Beschluss über die Abwahl der K. Hausverwaltung, Inhaberin S. P., GmbH für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass es der Anfechtung des Abberufungsbeschlusses bereits am Rechtsschutzbedürfnis fehle.
Denn die Geschäftsführerin der Klägerin zu 2) habe bereits vor der Beschlussfassung zu TOP 3 erklärt, dass die Klägerin zu 2) das Verwalteramt niederzulegen. Der ca. 15 Minuten später erfolgte Widerruf dieser Erklärung sei gemäß § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB verspätet und somit wirkungslos.
Zudem sei zur Begründung der Anfechtung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 25.09.2019, der neben der ausdrücklichen Neubestellung der jetzigen Beigeladenen zugleich schlüssig die Abberufung der Klägerin zu 2) beinhalte, nicht vorgetragen worden, warum die schlüssige Abberufung unwirksam sein solle. Da es an jedweder Begründung im Hinblick auf die Abberufung fehle, sei jedenfalls diese bestandskräftig geworden, sodass es auf den Abberufungsbeschluss im vorliegenden Verfahren nicht mehr ankomme.
Die Beklagten rügen ferner, dass die Klage des Klägers zu 1) die Anfechtungsfrist gemäß § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG versäumt habe, da die Klage nicht demnächst im Sinne von § 167 ZPO zugestellt worden sei. Die Zustellung sei unstreitig zunächst an die Klägerin zu 2) versucht worden, da diese in der Anfechtungsklage des Klägers zu 1) noch als Verwalterin aufgeführt worden sei. Der Kläger zu 1) hätte jedoch ohne Verschulden in der Klageschrift bereits die neue Verwalterin aufführen können und müssen, sodass an diese als Zustellungsbevollmächtigte zugestellt worden wäre. Der gescheiterte Zustellungsversuch führe somit zu einer vom Kläger zu 1) verschuldeten Verzögerung und somit zur Versäumung der Anfechtungsfrist.
Die Rüge des Klägers zu 1) bezüglich einer formell nicht ordnungsmäßigen Ankündigung der Beschlüsse sei unsubstantiiert. Auch fehle es an jeglichem Vortrag dazu, dass sich der formale Mangel tatsächlich auf das Beschlussergebnis ausgewirkt habe.
Es sei ferner nicht ersichtlich, warum eine ordnungsmäßige Beschlussfassung eine Abstimmung innerhalb des Verwaltungsbeirats erfordert hätte. Auch der Umstand, dass andere Tagesordnungspunkte nicht hätten bearbeitet werden können, sei ohne Relevanz für die Überprüfung des streitgegenständlichen Beschlusses. Auch eine gegebenenfalls nicht ordnungsmäßige Erstellung des Protokolls bedinge nicht die Anfechtbarkeit des Beschlusses.
Der Vortrag des Klägers zu 1) zur mangelnden Beschlussfähigkeit sei unsubstantiiert. Das Protokoll enthalte eindeutig die Feststellung, dass zu Beginn der Versammlung alle 10.000 Miteigentumsanteile bzw. 22 Stimmen anwesend bzw. vertreten gewesen seien. Nachdem der Kläger die Eigentümerversammlung verlassen habe, seien immer noch 6.051 von 10.000 Miteigentumsanteilen bzw. 15 Stimmen anwesend gewesen. Die Beschlüsse seien mit 14 Ja-Stimmen bei einer Enthaltung angenommen worden. Selbst wenn der Kläger zu 1) seine 7 Stimmrechte wahrgenommen hätte, wäre immer noch ein deutliches Mehrheitsvotum zugunsten des Beschlusses zustande gekommen. Gleiches gelte hinsichtlich der Nein-Stimme des Klägers zu 3), sofern als wahr unterstellt werde, dass die Klägerin zu 2) das Stimmrecht für den Kläger zu 3) ausgeübt und mit Nein gestimmt habe.
Die Beklagten sind zudem der Ansicht, dass die Anfechtungsbegründung unschlüssig sei. Da sich die Klägerseite auf das Fehlen eines wichtigen Grundes für die Abberufung berufe, habe es ihr oblegen, darzulegen und zu beweisen, dass solche Gründe überhaupt erforderlich seien. Es fehle der Vortrag dazu, dass die Bestellung der Klägerin zu 2) mit der Einschränkung erfolgt sei, dass eine Abberufung nur aus wichtigem Grund möglich sein solle. Gleiches gelte hinsichtlich der Kündigung des Verwaltervertrages. Auch hier fehle es an einem Vortrag dahin, dass es für die Kündigung des Verwaltervertrages eines wichtigen Grundes bedürfe, auch werde der Verwaltervertrag nicht vorgelegt.
Darüber hinaus liege ein wichtiger Grund zur Abberufung und Kündigung vor.
Die Klägerin zu 2) habe umfassend Anlass dazu gegeben, ihre Bestellung zur Verwalterin anzufechten und sie nicht als Kandidatin für das Verwalteramt in Betracht zu ziehen. Der Beschluss zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 05.11.2018 über die Bestätigung der Verwalterbestellung durch Beschluss vom 18.05.2018 sei nur deshalb und nur mit knapper Mehrheit zustande gekommen, weil die Klägerin zu 2) angedroht habe, dass Verwalteramt sofort niederzulegen und die Versammlung zu schließen, sodass die noch auf der Tagesordnung stehenden wichtigen Beschlüsse vermeintlich nicht mehr hätten gefasst werden können.
Maßgeblicher Grund für die Abberufung sei jedoch der Umgang der Klägerin zu 1) mit den Geldern der Wohnungseigentümer und insbesondere die Führung des „WEG-Kontos“ als offenes Treuhandkonto. Dieses Konto werde ausweislich des Schreibens der D. Bank vom 10.08.2019, Bl. 109 Bd. 1 d.A., auf den Namen S. P. geführt. Allein dieser Umstand eröffne grundsätzlich Gläubigern der Frau S. P. den Zugriff auf diese Konten, da es sich zunächst einmal um ihr Vermögen handele. Im Falle einer Zwangsvollstreckungsmaßnahme müsste die Gemeinschaft Freigabeansprüche gegebenenfalls im Wege einer Drittwiderspruchsklage oder gegenüber einem Insolvenzverwalter Aus- bzw. Absonderungsansprüche geltend machen. Diese Verfahrensweise sei fast 15 Jahre nach der WEG-Novelle nicht tolerierbar. Die Schutzbehauptung, dass mit TOP 11 der Eigentümerversammlung vom 09.09.2019 eine entsprechende Änderung der Konten beschlossen werden sollte, sei zurückzuweisen. Denn für die Einlegung von Gemeinschaftskonten zugunsten des teilrechtsfähigen Verbandes benötige der Verwalter keinen Beschluss. Das Führen eines offenen Treuhandkontos bedrohe massiv die Vermögenswerte der Gemeinschaft und stelle mithin einen wichtigen Grund für die sofortige Abberufung dar.
Die Beklagten rügen weiter, dass Frau S. P. als frühere Verwalterin der WEG und jetzige Geschäftsführerin der Klägerin zu 2) noch im August 2019 die Wohngelder persönlich eingezogen habe, obwohl deren Verwaltungstätigkeit unstreitig spätestens am 30.06.2018 beendet gewesen sei.
Die Kläger replizieren,
dass die Klägerin zu 2) in der Eigentümerversammlung vom 09.09.2019 nicht die Niederlegung des Verwaltungsamt erklärt habe, sondern vielmehr angeboten habe, das Verwalteramt zur Ermöglichung einer geordneten Verwaltungsübergabe zum 31.12.2019 zurückzugeben.
Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 23.09.2020, vgl. Protokoll, Bl. 22r, 23 Bd. 2 d.A., Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen R. K. und R. L.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 07.12.2020, Bl. 51-53 Bd. 2 d.A., verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die vor dem gemäß § 43 Nr. 4 WEG und § 23 Nr. 2c) GVG örtlich und sachlich zuständigen Gericht erhobene Klage ist zulässig.
Es besteht insbesondere das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis. Denn nach erfolgter Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Klägerin zu 2) das Verwalteramt bereits vor der Beschlussfassung zu TOP 3 niedergelegt habe.
Der dazu vernommene Zeuge K. hat zwar angegeben, dass zunächst die Mitarbeiterin der Klägerin zu 2) Frau L. zu Beginn der Versammlung eine Erklärung dahin abgegeben habe, dass sie die Verwaltung niederlegen möchten, und auf Nachfrage des Zeugen K., ob sie dies nur möchten oder auch tun, erklärt habe, dass sie es tun, und dass, nachdem der Zeuge K. darum gebeten habe, diese Erklärung auch aus dem Mund der Geschäftsführerin der Klägerin zu 2), Frau S. P., zu hören, diese erklärt habe, dass sie die Verwaltung niedergelegt. Bei dieser Aussage ist er auch nach Vorhalt der Aussage der Zeugin L. geblieben.
Diese Aussage allein ist jedoch nicht ausreichend, die von den Beklagten unter Beweis gestellte Behauptung für wahr zu erachten. Angesichts der weiteren Aussagen des Zeugen K. zum Ablauf und zur Stimmung und zum Inhalt der Versammlung kommt der Aussage insgesamt nicht der für die Überzeugungsbildung erforderliche Beweiswert zu. Denn der Zeuge K. konnte zu den weiteren Abläufen der Versammlung nur ungefähre Angaben machen. Weder konnte er sagen, wie es zur Übertragung der Versammlungsleitung auf den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden Herrn W. kam, noch war ihm in Erinnerung, ob weitere Bewerber für das Verwalteramt bereits bei dieser Versammlung anwesend waren. Auch wurde seiner Erinnerung nach nicht über das Verwalterhonorar der Klägerin zu 2) gesprochen. Der Zeuge K. gab zudem an, dass die Versammlung sachlich verlaufen sei. Diese Aussagen stehen in Widerspruch zu den Aussagen der Zeugin L.. Nach deren Aussage habe es, bevor überhaupt das Thema „Niederlegung“ angesprochen worden sei, eine heftige Diskussion wegen der Änderung der Tagesordnung gegeben, während derer die Klägerin zu 2) starken Anfeindungen ausgesetzt gewesen sei und während derer auch die vom Verwaltungsbeirat vorgeschlagene Gestaltung des geordneten Verwaltungsübergangs zu Ende 2019 diskutiert worden sei. Nach deren Aussage sei die entsprechende Diskussion jedoch hängen geblieben, weil die Klägerin zu 2) nicht auf ihr Honorar bis 30.06.2021 habe verzichten wollen. Erst dann sei nach Aussage der Zeugin L. das Angebot der Amtsniederlegung unterbreitet worden, um eine gütliche Einigung zu finden. Nach Aussage der Zeugin L. sei diese Versammlung die bislang unsachliche und emotional aufgeladene Versammlung gewesen, die sie je erlebt habe.
Angesichts dieser widersprüchlichen Schilderung insbesondere auch der Begleitumstände, die durch die Zeugin L. wortreich, plastisch und nachvollziehbar, durch den Zeugen K. jedoch erst auf Nachfragen und ohne Angabe weiterer Details erfolgte, steht für das Gericht nicht mit der erforderlichen Sicherheit fest, dass sich das Geschehen zur Thematik der Niederlegung in der vom Zeugen K. vorgetragenen Weise zugetragen habe. Zwar erscheint auch die auf Vorhalt der Aussage des Zeugen K. erfolgende Aussage der Zeugin L., dass sie sich nicht mehr an den Inhalt der vom Zeugen K. an sie und die Geschäftsführerin der Klägerin zu 2) gerichteten Frage nicht erinnern könne, zweifelhaft. Die Gesamtaussage des Zeugen K. gewinnt dadurch aber nicht mehr Überzeugungskraft.
Das Rechtschutzbedürfnis ist auch nicht deshalb zu verneinen, weil in dem Verfahren 771 C 70/19 zur Begründung der Anfechtung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 25.09.2019 nicht vorgetragen worden sei, warum die im Bestellbeschluss schlüssig enthaltene Abberufung unwirksam sein solle, so dass die schlüssige Abberufung der Klägerin zu 2) bestandskräftig geworden sei. Denn einer derartigen Auslegung, dass der Bestellbeschluss vom 25.09.2019 sogleich schlüssig die Abberufung der bisherigen Verwalterin beinhalte, steht entgegen, dass die bisherige Verwalterin bereits mit dem hier streitgegenständlichen Beschluss vom 09.09.2019 abberufen worden war, sodass für die Annahme, dass die Wohnungseigentümer bei Neubestellung sogleich schlüssig die Abberufung der bisherigen Verwalterin regeln wollten, kein Raum ist.
Die Klage ist jedoch unbegründet.
Zwar wahrt die Klage insgesamt die Anfechtungs- und Anfechtungsbegründungsfristen gemäß § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG in Verbindung mit § 167 ZPO. Die Klage des Klägers zu 1) ging am 08.10.2019 bei Gericht ein. Der mit Rechnung vom 23.10.2019 angeforderte Gerichtskostenvorschuss wurde zum 30.10.2019 eingezahlt. Die Zustellung an die Beigeladene als Zustellungsvertreter gemäß § 45 Abs. 1 WEG a.F. erfolgte am 20.11.2019. Diese Zustellung ist noch als demnächst im Sinne des § 167 ZPO anzusehen. Denn die Verzögerung, die dadurch verursacht wurde, dass die Klage zunächst am 09.11.2019 dem in der Klageschrift des Klägers zu 1) genannten Zustellungsvertreter, der Klägerin zu 2) zugestellt wurde, bewirkt keine Verzögerung des für die Zustellung der Klage ohnehin erforderlichen Zeitraums über 14 Tage hinaus, vgl. dazu Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten-Niedenführ, WEG-Kommentar, 13. Aufl., § 46 Rn. 74. Die durch die falsche Bezeichnung des Zustellungsvertreters verursachte Verzögerung beträgt lediglich 11 Tage bzw. 8 Werktage. Die Klage des Klägers zu 1) wurde mit Schriftsatz vom 05.11.2019, der am 07.11.2019 vollständig und unterschrieben per Fax bei Gericht einging, begründet.
Die Klage der Klägerin zu 2) und des Klägers zu 3) ging am 09.10.2019 mit Begründung bei Gericht ein und wurde der Beigeladenen als Zustellungsvertreterin der Beklagten nach Einzahlung des mit Rechnung vom 18.10.2019 angeforderten Gerichtskostenvorschusses zum 06.11.2019 ebenfalls am 20.11.2019 zugestellt.
Die Beschlussfassung zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 09.09.2019 entspricht jedoch ordnungsmäßiger Verwaltung.
Die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 18.12.2019 beurteilt sich trotz des Inkrafttretens des WEMoG zum 01.12.2020 gem. § 48 Abs. 5 WEG n.F. nach den zum Zeitpunkt der Beschlussfassung geltenden Vorschriften des WEG, vgl. auch Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 1993.
Der Beschluss zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 09.09.2019, mit dem die Klägerin zu 2) mit sofortiger Wirkung aus wichtigem Grund als amtierende Verwalterin abberufen wurde und der Verwaltervertrag mit sofortiger Wirkung fristlos gekündigt wurde, ist nicht wegen mangelnder bzw. nicht rechtzeitiger Ankündigung, § 23 Abs. 2 WEG a.F. und § 24 Abs. 4 WEG a.F., oder anderer formeller Mängel für ungültig zu erklären.
Die Einladung zur Eigentümerversammlung vom 09.09.2019 erfolgte mit Schreiben vom 23.08.2019. Dass mit diesem per E-Mail versandten Einladungsschreiben die Ladungsfrist gemäß § 24 Abs. 4 WEG a. F. nicht gewahrt worden sei, hat der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Kläger zu 1) nicht innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist vorgetragen.
Die Einladung gemäß Schreiben vom 23.08.2019 enthält auch die erforderliche Bezeichnung des Beschlussgegenstandes im Sinne des § 23 Abs. 2 WEG a.F., heißt es doch unter TOP 3, vgl. Einladung, Bl. 78-81 Bd. 1 d.A., insbesondere Bl. 79: „Bestellung des Verwalters und Beschlussfassung zur weiteren Vorgehensweise in den Rechtsstreiten zu den Beschlussanfechtungsverfahren der Eigentümern Dr. S. und F. vor dem Landgericht Berlin“ und wurde weiter unter diesem Tagesordnungspunkt ausgeführt, dass die Klägerin zu 2) bereit sei, die WEG-Verwaltung weiterhin zu den bisherigen Konditionen und Bedingungen auszuüben, aber aufgrund der „derzeitigen Rechtsstreite“ Angebote von alternativen Verwalter Bewerbungen beifüge, die ihr von Herrn F. zur Verfügung gestellt worden seien. Damit war es den Wohnungseigentümern möglich, zu verstehen und zu überblicken, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll, und sich auf der Eigentümerversammlung vorzubereiten und zu entscheiden, ob sie überhaupt teilnehmen wollen. Insoweit ist anerkannt, dass die Bezeichnungen „Wahl eines Verwalters“ und „Bestellung eines Verwalters“ die Bestellung eines Verwalters, die Beschlussfassung über den Verwaltervertrag und das Verwalterhonorar sowie die Abwahl des bisherigen Verwalters umfassen, vgl. Niedenführ/Schmidt-Räntsch/ Vandenhouten-Vandenhouten, WEG-Kommentar, 13. Aufl., § 23 Rn. 74 mwN. Gerade der Verweis der Klägerin zu 2) auf die beiliegenden Angebote anderer Verwalter macht deutlich, dass Gegenstand der Beschlussfassung auch die Abwahl der Klägerin zu 2) und die Kündigung des Verwaltervertrages sein sollen. Zudem ist auch aus der an die Klägerin zu 2) und alle übrigen Wohnungseigentümer gerichteten E-Mail des Wohnungseigentümers und Verwaltungsbeiratsvorsitzenden W. vom 24.08.2019 mit dem dort ausdrücklich bezeichneten Vorschlag zur Tagesordnung „Abwahl und Entlassung (Kündigung) der bisherigen Hausverwaltung K.“ erkennbar, dass unter dem Tagesordnungspunkt 3 auch die Abwahl der Klägerin zu 2) als Verwalterin und die Kündigung des Verwaltervertrages Beschlussgegenstand sein sollen.
Die Rüge des Klägers zur 1) zur mangelnden Ankündigung greift mithin nicht. Zudem fehlt es insoweit auch am erforderlichen Vortrag zur Kausalität eines etwaigen Mangels für das Beschlussergebnis, vgl. insoweit nur Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten-Vandenhouten, WEG-Kommentar, 13. Aufl., § 23 Rn. 94.
Auch die weiteren formellen Rügen des Klägers zu 1) begründen nicht die formelle Rechtswidrigkeit der Beschlüsse zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 09.09.2019.
Zu Recht verweisen die Beklagten darauf, dass es nicht Voraussetzung einer ordnungsmäßigen Beschlussfassung ist, dass zuvor eine Abstimmung innerhalb des Verwaltungsbeirats erfolgt sei. Auch der Umstand, dass andere Tagesordnungspunkte nicht hätten bearbeitet werden können, ist ohne Relevanz für die Überprüfung des streitgegenständlichen Beschlusses. Da die Protokollierung eines Beschlusses nicht konstitutiv für die Beschlussfassung ist, vermag auch die Rüge, dass das Protokoll nicht ordnungsgemäß erstellt sei, nicht die Anfechtbarkeit des Beschlusses zu begründen.
Soweit der Kläger zu 1) die Beschlussfähigkeit der Versammlung infrage stellt, verweisen die Beklagten zu Recht darauf, dass dieser Vortrag unsubstantiiert ist. Denn das Protokoll enthält zum einen die Feststellung, dass zu Beginn der Versammlung alle 10.000 Miteigentumsanteile bzw. 22 Stimmen anwesend bzw. vertreten waren und, nachdem der Kläger zu 1) die Eigentümerversammlung verlassen hatte, noch 6.051 von 10.000 Miteigentumsanteilen bzw. 15 Stimmen anwesend waren. Dass diese Feststellungen unzutreffend seien, hat der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Kläger zu 1) nicht dargetan.
Auch die Rüge, dass die schriftlich abgegebene Nein-Stimme des Klägers zu 3) unberücksichtigt geblieben sei, führt nicht zur Fehlerhaftigkeit des verkündeten Beschlussergebnisses. Die Beschlüsse zu TOP 3 sind ausweislich des Protokolls mit 14 Ja-Stimmen bei einer Enthaltung angenommen worden. Selbst wenn der Kläger zu 1) seine 7 Stimmrechte wahrgenommen hätte und die Nein-Stimme des Klägers zu 3) zu berücksichtigen wäre, läge ein Mehrheitsvotum zugunsten der Beschlüsse zu TOP 3 vor, ein eventueller Fehler bei der Stimmauswertung wäre mithin nicht kausal für das Beschlussergebnis geworden.
Die Beschlüsse zu TOP 3 entspreche auch materiell ordnungsmäßiger Verwaltung.
Offenbleiben kann, ob bereits dann, wenn die Verwalterbestellung für einen bestimmten Zeitraum erfolgt, eine vorzeitige Beendigung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich ist, vgl. Niedenführ/Schmidt-Räntsch/ Vandenhouten-Niedenführ, WEG-Kommentar, 13. Aufl., § 26 Rn. 132 mit Verweis auf BGH, V ZR 105/11, oder ob dies einer entsprechenden Regelung zumindest im Bestellbeschluss bedarf und ohne diese ausdrückliche Begrenzung eine Abberufung des Verwalters jederzeit möglich ist.
Denn vorliegend ergibt sich zum einen aus dem Beschlusswortlaut, dass die Abberufung aus wichtigem Grund erfolgen sollte. Zudem liegt ein wichtiger Grund vor.
Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller - nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter - Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist, vgl. Niedenführ/Schmidt-Räntsch/ Vandenhouten-Niedenführ, WEG-Kommentar, 13. Aufl., § 26 Rn. 134.
Dies ist vorliegend der Fall. Denn unstreitig wurde das WEG-Konto als offenes Treuhandkonto und zudem auf den Namen S. P. persönlich geführt. Die Kontenführung der Gemeinschaftskonten als offene Treuhandkonten auf den Namen des Verwalters ist nach 15 Jahren WEG-Novelle jedoch nicht mehr zulässig. Nach inzwischen fast einhelliger Auffassung ist der WEG-Verwalter im Zuge seiner Verpflichtung aus § 27 Abs. 5 S. 1 WEG, eingenommene Gelder von seinem Vermögen getrennt zu halten, verpflichtet, ein Konto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft einzurichten. Die mit dieser Vorschrift bezweckte Insolvenz- und Pfandsicherheit der eingenommenen Gelder verbietet im bargeldlosen Zahlungsverkehr, die Gelder auf einem Eigenkonto des Verwalters zu führen, bei dem Kontoinhaber und Verfügungsberechtigter der Verwalter ist, vgl. Jennißen/Heinemann, WEG, 6. Auflage 2019, § 27 Rn. 104; LG Saarbrücken, Az. 5 S 44/17. Das Führen eines offenen Treuhandkontos führt zu einer massiven Gefährdung der Vermögenswerte der Gemeinschaft, ermöglicht dies doch grundsätzlich Gläubigern der Frau S. P. den Zugriff auf dieses Konto. Im Falle von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen müsste die Gemeinschaft Freigabeansprüche gegebenenfalls im Wege einer Drittwiderspruchsklage oder gegenüber einem Insolvenzverwalter Aus -bzw. Absonderungsansprüche geltend machen.
Die Führung eines offenen Treuhandkontos stellt einen wichtigen Grund für die Abberufung vom Verwalteramt und die Kündigung des Verwaltervertrages dar, vgl. Niedenführ/Schmidt-Räntsch/ Vandenhouten-Niedenführ, WEG-Kommentar, 13. Aufl., § 27 Rn. 70.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 709 ZPO
§ 34 c GewO
§ 167 ZPO
§ 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG
§ 27 Abs. 5 WEG
§ 130 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG
§ 43 Nr. 4 WEG
§ 45 Abs. 1 WEG
§ 48 Abs. 5 WEG
§ 23 Abs. 2 WEG
§ 24 Abs. 4 WEG
§ 27 Abs. 5 S. 1 WEG

Zitierte Entscheidungen: 55 S 25/21
74 C 22/18
74 C 43/18
53 S 34/19
53 S 35/19
71 C 70/19
V ZR 105/11
5 S 44/17